广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初3693号原告：广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司，住所地肇庆市端州区蓝塘四路海伦堡花园三十八座首层，统一社会信用代码914412006997286947。负责人：徐正海，该公司总经理。委托诉讼代理人：宁燕海、黄艳婷，均为该公司员工。被告：张鹏，男，1989年8月15日出生，汉族，居民身份证住址湖南省桑植县。原告广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司（以下简称海伦堡物业公司）诉被告张鹏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用小额诉讼程序，后依法转换简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宁燕海到庭参加诉讼，被告张鹏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告张鹏向原告支付2017年11月至2019年3月的物业管理服务费3436.04元（按1.8元/㎡/月标准计算）和滞纳金2077.79元（滞纳金从逾期之日起按每日应交管理费的3‰计至被告全部清偿之日止，暂计至2019年3月9日为2077.79元）。二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告张鹏于2017年3月22日购买了肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡花园二区17座3001房，该房屋建筑面积为112.29㎡。后被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个海伦堡花园小区提供物业管理服务，根据《前期物业管理服务合同》的约定，被告须在每月20日前按每月每平方米1.8元的标准向原告缴纳物业管理服务的有关费用，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。《前期物业管理服务合同》签订后，原告为业主提供了物业管理服务。而被告长期拖欠缴纳物业管理费，虽经原告多次催收，被告均置之不理。被告拖欠物业管理服务相关费用的违约行为给原告造成了经济损失，原告特提起诉讼。被告张鹏经本院传票传唤没有出庭应诉，也没有提交书面的答辩意见。经审理查明，原告海伦堡物业公司于2009年12月18日登记设立，经营范围为物业管理、房地产中介服务、专业停车场服务。2013年3月16日，广州中颐物业管理有限公司与肇庆市高诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。后广州中颐物业管理有限公司变更登记为原告海伦堡物业公司。后原告海伦堡物业公司（乙方）与肇庆市高诚房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》记载：第二章物业服务内容与质量第二条内容1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施、设备的运行、维护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆的停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三章服务费用第六条物业服务收费选择包干制方式物业服务费由业主按照房产证中的建筑面积交纳〔高层〕：1.8元/月/㎡（含公共水费、电费分摊）。第七条1、业主应于收楼通知书载明的交楼之日起交纳物业服务费。5、物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。第八章违约责任第三十二条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六、七、八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应从逾期之日起按欠费总额的3‰/天向乙方支付违约金。2015年5月8日，肇庆市端州区物价局向原告海伦堡物业公司出具《物业服务收费备案表》，《物业服务收费备案表》记载：同意海伦堡物业公司按申请备案的标准：高层住宅（按建筑面积计）1.8元/月/㎡，叠翠住宅（带电梯）2元/月/㎡备案。另查明，肇庆市高诚房地产开发有限公司与被告张鹏于2016年6月22日签订《商品房买卖合同》，被告张鹏向肇庆市高诚房地产开发有限公司购买肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡花园二区17座3001房，该房屋建筑面积为112.29㎡。合同第三条记载：买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业服务协议》。若买受人漏签《前期物业服务协议》的，买受人仍依照该《前期物业服务协议》的内容履行相关义务。2017年3月6日，肇庆市高诚房地产开发有限公司向被告张鹏发出《收楼通知书》，通知被告张鹏于2017年3月22日办理收楼手续。被告张鹏在2017年7月13日办理收楼手续，后被告张鹏于2019年3月18日取得海伦堡花园二区17座3001房的房产证。被告于2017年7月15日向原告海伦堡物业公司缴纳了该房2017年4至10月的物业管理费1480元。后被告没有再向原告海伦堡物业公司交纳物业管理服务费，原告催缴未果遂于2019年7月2日诉至本院。原告海伦堡物业公司向本院提交的证据有：原告的营业执照、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《收楼通知书》、不动产权证书、广东增值税普通发票、《物业服务收费备案表》、肇庆海伦堡花园收楼物品签领表、17-3001张鹏欠费明细。被告张鹏没有向本院提交证据。原告保证提交证据的真实性，本案不存在影响证据证明效力的因素，对原告海伦堡物业公司提交的证据，本院予以采信。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告张鹏经本院传票传唤既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。原告海伦堡物业公司与肇庆市高诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，被告张鹏在签订的《商品房买卖合同》同意按《前期物业服务协议》的内容履行相关义务，本院确认原告与海伦堡花园小区业主形成物业服务关系，原告与海伦堡花园业小区业主应严格履行合同。被告张鹏没有依约支付物业管理服务费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《前期物业服务合同》的收费标准，原告海伦堡物业公司主张被告拖欠2017年11月至2019年3月（共17个月）的物业管理服务费共3436.07元〔112.29㎡×1.8元/月/㎡×17个月〕，本院予以确认。原告要求被告交纳物业管理服务费，本院予以支持。关于原告主张的拖欠物业管理服务费的滞纳金问题，实质是原告主张违约金的问题。《前期物业服务合同》约定的违约金每天3‰的标准过高，本院依法予以调整。违约金可按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。原告海伦堡物业公司要求被告张鹏支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但对于违约金的标准予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张鹏在本判决发生法律效力之日起七日内支付2017年11月至2019年3月的物业管理服务费3436.07元给原告广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司。二、被告张鹏在本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金（以物业管理服务费3436.07元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准，从起诉之日即2019年6月24日起计付至被告张鹏付清上述物业管理服务费之日止）给原告广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司。三、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告张鹏负担（被告张鹏在本判决生效之日起七日内迳行支付给原告广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  李光强二〇一九年八月十四日法官助理苏金妹书记员梁思颖