江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初3429号原告（反诉被告）：常州泰富房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湾里新村68-1幢7室。统一社会信用代码：913204127919841809。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂美元，该公司员工。委托诉讼代理人：钱柯羽，该公司员工。被告（反诉原告）：金利军，男，1976年5月1日生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：张利峰，江苏常仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓波，江苏常仁律师事务所律师。原告常州泰富房地产开发有限公司(以下简称泰富公司)诉被告金利军租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，被告金利军在法定期限内提出了反诉，本院依法审查后决定予以受理并合并审理，依法适用简易程序分别于2019年6月17日、同年7月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰富公司的委托诉讼代理人聂美元、徐丽丽、被告（反诉原告）金利军及其委托诉讼代理人王晓波参加了第一次庭审，后原告（反诉被告）泰富公司更换委托诉讼代理人徐丽丽为钱柯羽，原告（反诉被告）泰富公司的委托诉讼代理人聂美元、钱柯羽、被告（反诉原告）金利军及其委托诉讼代理人张利峰、王晓波参加了第二次庭审。本案现已审理终结。泰富公司向本院提出诉讼请求：1、判决金利军向泰富公司支付欠付租金555251.1元、物业管理费57104.08元，合计612355.18元；2、判决金利军按照每逾期一日万分之五的标准向泰富公司支付违约金，违约金金额从2016年11月1日计算至2019年4月30日为155986.12元；3、本案诉讼费用由金利军承担。审理中，泰富公司变更第二项诉讼请求为：判决金利军按照每逾期一日万分之五的标准向泰富公司支付违约金，违约金金额从2016年11月1日计算至2019年4月30日为144343.2元。事实和理由：2016年3月份，泰富公司与金利军签订《常州茂业天地场地租赁合同》一份，约定泰富公司将位于常州市武进区茂业天地一楼C122-1商铺租赁给金利军使用，租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止，同时该合同第三条第3.1款约定“乙方应按以下租金标准支付租金:1)第1年，每月基本租金人民币18084.90元；2)第2年，每月基本租金人民币18084.90……。”合同签订生效后，泰富公司积极履行合同，金利军自2016年11月1日起屡次拖欠租金及物业管理费，泰富公司多次向金利军口头催款，金利军一直未按约支付。后泰富公司分别于2018年9月26日、2019年1月9日、2019年1月17日发函催缴，金利军收函后，仍拒绝支付。泰富公司认为，泰富公司与金利军签订合同后，金利军未能按照合同约定向泰富公司支付租金及设施服务费，导致合同目的不能实现，金利军的行为损害了泰富公司的合法权益。因此泰富公司起诉来院，要求判如所请。金利军辩称，泰富公司与金利军签订租赁合同，双方形成合法租赁关系。签订租赁合同时，泰富公司现场负责人口头承诺在租赁范围内不会出租给第三方经营相同模式的生活超市，合同签订后，金利军按约定进行投资并经营超市，超市开业后，泰富公司违反承诺将金利军经营超市的隔壁7000多平米场地出租给第三方经营大型生活超市，造成金利军重大损失。租赁合同履行过程中，泰富公司也一直有停电的情况出现，这些情况造成金利军的重大损失。针对上述情况，泰富公司与金利军于2016年10月17日达成书面协议，由泰富公司补偿金利军损失1700000元，同时约定第三方超市开业前，金利军可以暂不支付房租，租赁房产由金利军继续使用，对于租金双方另行结算。双方对于租赁协议履行情况，金利军认为是因为泰富公司的违约行为导致了相应诉讼发生，请求法庭驳回泰富公司的诉讼请求。对于金利军的相应损失，在反诉部分向泰富公司主张。金利军向本院提出反诉诉讼请求：1、判决泰富公司立即向金利军支付补偿款1650000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年3月9日，泰富公司与金利军签订《常州茂业天地场地租赁合同》一份，合同约定了租赁场地690平方米、租金标准及支付方式等条款,租赁期限为5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日，同时泰富公司口头承诺5年内在茂业天地范围内不会再出租给第三方经营相同模式的生活超市(嘉年华)。上述租赁协议签订后，金利军投资300多万元用于经营超市，超市于2016年5月1日正式开业。开业不久，常州茂业天地(泰富公司)新上任的总经理张某违反约定将金利军超市隔壁7000多平米场地又出租给第三方用于经营大型生活超市，造成金利军重大损失，在此情况下，泰富公司与金利军于2016年11月17日达成协议，由泰富公司补偿金利军损失1700000元，并于嘉年华超市开业前支付完毕。若款项未支付完毕，嘉年华超市不得开业。同时约定在嘉年华超市开业之前可以暂不支付房租，租赁房产继续使用，待嘉年华超市开业后双方一并结算款项。上述补偿协议签订后，金利军经多次催要未果，在2016年底嘉年华超市开业前，金利军再次到常州茂业天地(泰富公司)要求支付补偿款，经派出所协调后泰富公司答应开业前支付300000元，后来实际仅支付了50000元的补偿款。综上，泰富公司拒不支付补偿款的行为严重损害了金利军的合法权益，因此金利军提起反诉，请求法院对金利军的反诉请求予以支持。泰富公司就金利军的反诉辩称，2016年11月17日的协议系张某和金利军自行签订的，与泰富公司无关。泰富公司从未授权案外人张某签订此类协议。从主观因素考虑，金利军在租赁泰富公司商铺时就经过多次考察、实地勘验、商务条件沟通，从前期沟通到2016年3月份签订场地租赁合同，就知晓与泰富公司合作，签署合同是需要经过泰富公司内部繁锁的盖章审批流程，所有对外涉及金额的合同一定要经过董事长节点，经董事长批准后才可用印，并不存在门店店长签字即可。这一点从金利军在庭审中提交新签合同审批表复印件就可以看出，金利军知晓泰富公司合同是需要审批报单用印才生效的。另一方面，金利军作为完全民事行为能力人，且是一名成熟的商业人士，在知晓泰富公司合同必经审批用印才会认可的情况下，在没有泰富公司用印签章又无泰富公司授权的情况下签订此类涉及1700000元金额的协议简直匪夷所思。综合上述两点，金利军对协议的签订主观上就有恶意且明知案外人张某无授权，金利军完全是借此为由，拒付租金。从权利外观要件考虑，1、泰富公司从未对外授权张某签订合同、协议，从泰富公司与金利军之前签订的租赁合同、泰富公司内部各种流程审批以及金利军作为证据提交的新签合同审批表及金利军拍摄的茂业系统张某电脑截图可以知晓泰富公司对合同、协议的签订是严格要求的，且金利军是完全知晓的。案外人张某仅仅是聘任制的总经理，对内他签订的保证书、员工廉洁协议书均表明张某本人知晓自己没有代表公司对外签订协议的权利。2、从交易习惯来说，租赁合同签订在先，金利军也知道泰富公司从2016年1月份发起租赁合同审批流程，到2016年3月9日才签章，泰富公司不可能采取授权聘任制总经理签署此类协议，何况协议金额是高达170多万。3、回归到协议本身，协议第六条明确约定自双方签字或盖章时生效，签订该协议时张某只是聘任制的总经理，而非法定代表人，且张某无授权，无权代表泰富公司签署该协议，事后，泰富公司也未追认，在仲裁中也明确过张某是未经授权私自签订的，并且据此还对张某进行处理通报，进行辞退处理，故该协议对泰富公司没有效力。综上所述，该协议对泰富公司没有效力，请求法院驳回金利军的反诉请求。经庭审举证、质证，本院依法确认以下事实：泰富公司是常州市武进区XX镇XX街XXX号房屋所有权人。2016年3月9日，泰富公司（甲方）与金利军（乙方）签订《常州茂业天地场地租赁合同》一份，合同约定甲方将座落于常州市武进区XX镇XX街XXX号一楼C122-1场地出租给乙方使用。该场地的建筑面积约为690平方米，以最终国土房管部门实际测量或房地产证记载为准。乙方租用该场地的期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止，共计5年。该场地乙方只作易胜客超市经营（此处需与将来房产证上用途一致）之用，甲方保证该场地能够作为该用途使用。乙方应按以下租金标准支付租金:1)第1年，每月基本租金人民币18084.9元；2)第2年，每月基本租金人民币18084.9元；3)第3年，每月基本租金人民币18989.1元；4)第4年，每月基本租金人民币19938.6元；5)第5年，每月基本租金人民币20935.5元。付款方式:乙方应在与甲方办理租赁标的的交接之前，向甲方预付三个月的租金，以后租金每三个月支付一次，在每三个月最后一个月的25日前预付下三个月的租金，先付后租，甲方收到租金后开具发票或收款凭证给乙方.双方确认,上述付款期限是指租金到达甲方账户之日。乙方应交纳的物业管理费按照该场地建筑面积计算，每月2208元。租赁期间，甲方或崇德物业管理(深圳)有限公司常州分公司有权根据实际情况调整“茂业天地”的物业管理费，每次调整前，甲方或崇德物业(深圳)管理有限公司常州分公司须提前30天以书面方式通知乙方，乙方物业管理费的调整幅度按“茂业天地”街区物业管理费调整幅度执行。在免租装修期内，乙方仍需交纳物业管理费及其他相关费用，乙方应当依照甲方或物业管理人指定的期限和方式，缴付水费、电费、燃气费等公用设施费用，公用设施的收费标准可由甲方依政府主管部门制订和分布的收费标准进行调整。乙方应承担相当于其应缴部分用设施费的百分之五(5%)的费用，以弥补水、电、燃气等在“常州茂业天地”内输送到乙方租赁标的的损耗。首期物业管理费于场地交付之日支付，以后每3个月支付一次。具体细则参见（附件二《服务公约》）。若非因甲方原因，乙方没有在2016年4月1日前与甲方办理该场地的验收、交接手续，则乙方应被视为在2016年4月1日办理了该场地的验收、交接手续，2016年4月1日视为交付日，甲方有权要求乙方自2016年4月1日起支付正常交付情况下乙方应当支付的费用，如租金物业管理费、推广费等。若乙方未在合同约定的期限内接收租赁标的或无正当理由拒绝签署有关交接文件，装修免租期起始日均不顺延。在租赁期限内，乙方有120天的一次性免租装修期，自该场地交付之次日起起算。在免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担物业管理费以及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付逾期付款违约金。后泰富公司向金利军交付上述场地，金利军支付泰富公司租金至2016年10月31日，支付物业管理费至2017年2月份,泰富公司于2016年3月份收取金利军装修押金5000元,装修完毕后该笔费用用于抵扣2016年9月25日至同年10月25日电费4696.08元、2017年3月份物业管理费303.92元。现泰富公司认为金利军尚欠租金555251.1元、物业管理费57104.08元未付，经催要未果，因此起诉来院，要求判如所请。另查明，2016年3月20日，茂业国际控股有限公司发文聘任张某为泰富公司（茂业天地）总经理（见习），执行六个月考察期，任期至2016年12月31日。2016年11月17日，张某以泰富公司的名义(甲方)与金利军（乙方）签订协议一份，上载明:2016年3月9日甲方将其拥有的茂业天地的房产(常州市武进区XX镇XX街XXX号一楼C122-1)出租于乙方经营生活超市使用，双方签订了租赁合同。双方在签订合同时约定:租赁期间为5年(2016年4月1日起至2021年3月31日)；同时甲方也口头承诺在双方的租赁期间内保证茂业天地的范围内不会出现第二家生活超市；但是在双方租赁期间内，由于甲方现将房屋出租于第三方(嘉年华超市)经营一大型超市，对乙方造成严重损失。鉴此，双方经友好协商达成如下协议:一、甲方一次性补偿乙方损失170万元人民币整；该款项于“嘉年华”超市(原永辉超市地址，即在乙方隔壁)开业前支付完毕。若款项未支付完毕，“嘉年华”超市不得开业。二、双方约定在“嘉年华”超市开业之前，乙方可以暂不支付房租，租赁房产继续由乙方使用，待“嘉年华”超市开业后双方一并结算款项。三、甲乙双方签订的租赁合同，双方继续履行。该赔偿协议不影响之前协议的效力。四、甲方应按时足额支付赔偿款。五、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，本协议与租赁协议有冲突的，以本协议为准。六、本协议自双方签字或盖章时生效。甲方处签字为“张某代”。2017年1月7日，张某向金利军银行转账50000元。2017年4月20日，泰富公司发文免去张某泰富公司总经理职务，并自即日起与其解除劳动合同，不给予任何经济补偿。张某于2017年5月2日就与常州泰富房地产开发有限公司物业经营分公司（以下简称泰富物业分公司）解除劳动合同争议一案向常州市武进区劳动人事争议仲裁委员会申请劳动仲裁，在仲裁庭审中，泰富物业分公司提供上述协议复印件，用于证明张某违反员工廉政协议书和公司管理制度，未经授权签署有损公司利益的协议，并认为张某作为总经理，其签字在法律意义上来说会构成表见代理，且该协议签署后，金利军携带其家人扰乱公司正常经营秩序，公司由此报警，公安部门也出警，金利军甚至到无锡公司去吵闹，干扰无锡公司的正常经营秩序，公司由此报警，金利军和公司发生矛盾，就是因为张某与其签订的协议中约定的补偿问题。张某认为该协议是张某代表泰富公司与金利军协商结果，但尚未上报集团公司，故该协议不生效，实际也未履行。以上事实，有原、被告当庭陈述、《常州茂业天地场地租赁合同》复印件、催款通知函、催款单、关于限期缴纳各项费用事宜的函、房屋所有权证复印件、欠费明细情况表、协议、电脑截图照片打印件、中国银行转账记录照片打印件、收条照片打印件、保证书照片打印件、诉求书、新签合同审批表复印件、员工廉政协议书复印件、情况说明、收费凭据复印件，押金收退表复印件、证据清单复印件、聘任通知复印件、任免通知复印件、辞职申请表复印件、离职（调动）人员交接清单复印件、处理通报复印件、劳动仲裁庭审笔录复印件、仲裁裁决书复印件等证据附卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，泰富公司与金利军签订的《常州茂业天地场地租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。因金利军未按合同约定支付租金及物业管理费,因此泰富公司要求被告支付租金555251.1元、物业管理费57104.08元、违约金144343.2元，不违反法律规定，本院予以支持。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，泰富公司与金利军签订的《常州茂业天地场地租赁合同》中并未约定在租赁期间泰富公司保证在茂业天地范围内不会出现第二家生活超市，金利军辩称泰富公司系口头承诺的意见也未提供证据予以证实，现张某以泰富公司的名义与金利军签订协议，金利军也未提交张某在签订协议时，向其出具过泰富公司的授权委托手续，协议中也未加盖泰富公司公章，另外张某在劳动仲裁庭审中也作出“协议是申请人代表房地产开发公司与金利军协商结果，但尚未上报集团公司，故该协议不生效，实际也未履行”的陈述，泰富公司至今也未对张某的代理行为进行追认，故张某的行为属于无权代理。因金利军此前与张某从未签署过任何合同却轻信张某有代理权，其也未要求张某提供泰富公司明确授权其代理签订涉案协议的书面授权委托书并予以留存，同时金利军也未能提供充分证据证明泰富公司参与了涉案协议的履行，因此金利军在签订涉案协议时未尽到审慎注意义务，存在过错，张某的行为不构成表见代理，涉案协议对泰富公司不发生法律效力，故对于金利军要求泰富公司支付补偿款1650000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告金利军于本判决生效之日起十日内支付原告常州泰富房地产开发有限公司2016年11月份至2019年4月份的租金555251.1元、2017年3月份至2019年4月份的物业管理费57104.08元，合计612355.18元；二、被告金利军于本判决生效之日起十日内支付原告常州泰富房地产开发有限公司违约金144343.2元；三、驳回反诉原告金利军的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5742元，由被告金利军负担；反诉案件受理费减半收取9825元，由反诉原告金利军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  徐凌楠二〇一九年八月三十日书记员  曹 璐