北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初4355号原告：李某1，女，1939年10月8日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨灿，北京市中同律师事务所律师。被告：郑某，女，1939年12月7日出生，汉族，住北京市西城区。被告：李某2，男，1968年11月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张某，女，1964年6月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李某2，即被告李某2。被告：李某3，男，1937年7月11日出生，汉族，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：李某6（被告李某3之子），男，1968年10月31日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：李某7（被告李某3之子），男，1971年9月5日出生，住吉林省长春市。被告：李某4，男，1941年9月12日出生，汉族，现居美国。委托诉讼代理人：李某９（被告李某4之子），男，1972年11月12日出生，汉族，住天津市红桥区。第三人：李某5，男，1989年10月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑某，即本案被告郑某。委托诉讼代理人：李某2，即本案被告李某2。原告李某1诉被告郑某、李某4、李某3、李某2、张某以及第三人李某5分家析产纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告李某1及其委托诉讼代理人杨灿，被告郑某、李某2、张某之委托诉讼代理人李某2、被告李某3之委托诉讼代理人李某6、李某7、被告李某4之委托诉讼代理人李某９，第三人李某5及其委托诉讼代理人郑某、李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：将李某1继承的四分之一份额从北京市西城区宫门口Ｘ号房屋总面积229.2平方米中划分出来，将北房西数第一间、第二间以及两间小南房分给原告李某1。多出来的份额，原告同意按照评估价格依法予以补偿。事实与理由：原告父亲李唐尊遗留北京市西城区宫门口Ｘ号（原房号Ｙ），于1983年作继承公证，根据公证李某1、李某4、李某3、李某８办理了房产证，四人按份共有，各占四分之一份额。李某1、李某4、李某3、李某８四个产权人共同用预收五年的房租偿还翻建涉案房屋时的借款，即四个人等额投资共同翻建涉案房屋。北房西数第一间及第二间一直由我管理，南房西数第一间及第二间是全院最差的房间，我自愿要这两间最差的，因为四间房间挨着便于管理。按照四分之一的份额计算，每人应当分得57平方米。而李某4仅要求48平方米，他放弃的9平方米应该由剩下的三个人均分，即其他三个人每人分得60.4平方米。双方曾因涉案房屋产生纠纷诉至法院，西城区人民法院作出（2004）西民初字第1061号民事判决书，北京市第一中级人民法院作出（2005）一中民终字第6668号民事判决书，后北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民再终字第16961号民事裁定书，撤销上述两个判决书，将本案发回西城区人民法院重审。发回后因该案原告缺席庭审，法院作出（2012）西民初字第00006号裁定书：“本案按自动撤诉处理”。因双方纠纷未彻底解决，故诉至法院。被告李某3辩称：本案涉诉房屋的析产案原审判决被撤销后，本案涉诉房屋恢复为原审之前的李某4、李某3、李某1、李某８四人共同共有状态，房屋间数始终为15间。因原审析产错误判决已被再审裁定撤销，基于错误判决失去法律支撑的暂未撤销的房屋登记、测量结果等不应被法庭采纳和使用，评估和析产必须在共同共有的基础上进行，失去法律支撑应该被撤销的非共同共有房屋登记及房地产平面图不能作为评估和析产依据。李某4、李某3、李某1、李某８四人自1984年起等额按份共有此房产，根本不具备共同共有产权关系所必需的共同生活家庭关系条件，虽被错判为四人共同共有，但四人等额按份共有的事实基础、证据基础和法律适用基础是不容置疑的。本案析产应遵循份额均等、实得房面积均等、实得土地使用权面积均等的公平等分原则，必须杜绝评估价值过低、货币补偿无法实现导致的不公正，必须以共同共有状态的建筑格局为前提，必须以判令撤销没有法律支持的再审纠正的析产错案导致的非法房屋登记为前提，必须考虑共有人的实际居住需求。1988年，李某８在非家庭关系、房屋按份共有、未签署变更产权份额协议前提下，受李某4、李某3、李某1委托翻扩建房，履行受托义务。四人作为平等产权人和翻建房主体，翻扩建房屋所用款项全部由四人等额的房屋租金偿还。委托受托行为不改变各自拥有的四分之一房屋产权份额。即使被错判为“共同共有”，四人等额按份共有的事实基础和法律适用基础是不容置疑。鉴于原、被告四兄妹没有分割协议，应当根据等分原则处理。翻扩建房屋属于受托行为，经手操持翻扩建房是按份共有前提下尽受托义务，不是单独贡献，更不是共同共有状态下的贡献。2002年另案判决形成“共同共有”现状后，李某８方面亦无贡献。李某８方面自己另有住房，特别是2011年以后，违法将共同共有的近百平方米房屋出租给租户无证经营浴池，8年多非法获利60万元以上，不但之前没有贡献，反而侵夺其他共同共有人40万元以上的利益。遵循法律原则，四人应等额进行析产，各应获得57平方米房产。得房面积均等才能体现公平，实际操作中也容易实现。比如对容易分割的房间进行分割，将难以分割部分按份共有或进行间壁找补面积差额。分得土地使用权面积均等才能体现公平。涉诉房屋坐落在寸土寸金的二环内，土地具有极高的内在价值。分割土地使用权不像分房受单个房间面积影响，是最容易实现的。本人李某3是四个共有人中唯一对该房产有居住需求的人。因限购李某3及其子女无法在北京购房，在四分之一份额基础上，应优先分得56平方米以上实际住房面积，避免货币受偿。北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具的房地产评估报告是违法违规的错误的无效报告。不论是在内容上还是在形式上都没有遵守《估价规范》的规定，是一个彻头彻尾的违法、错误、无效的评估报告，法院理应不予采纳。综上，我提出诉讼请求：一、请求法院驳回李某1将60.2平方米房产从全部房产中划分出来的诉讼请求；二、请求依法判决：1.请求法院判决李某3对宫门口Ｘ号全部房产面积拥有不低于四分之一的份额；2.请求法院判决李某3对宫门口Ｘ号土地使用权面积拥有不低于四分之一的份额，请求判决给李某3宫门口Ｘ号土地使用权面积80平方米以上；3.请求法院在明确四方各自份额基础上判决给我56平方米以上独自的房屋产权，实现析产。我请求判决分给我北房西数第1、2、3间及北房西数第4间间壁出的南部一半面积（面积合计56.25平方米）；4.请求法院判决基于原审错误判决（被[2011]一中民再终字第16961号再审裁定撤销）的2005年以后的李某1等人的宫门口Ｘ号所有房屋登记及变更登记无效，并撤销2005年以后的所有涉诉房屋的登记及变更登记；5.请求法院判决收回李某８于2007年无偿赠与李某2、李某5的Ｘ号南房西数第1、2间，供产权人析产；6.请求判决拆除李某８家在南房附近私建的侵占了现属四人共有宅基地的多间无产权私建房；7.请求法庭将郑某、李某2等人改列为第三人。郑某、李某2等人不是涉诉房产的共同共有人，不应作为本案被告；8.请求根据最高法院《民事案件案由规定》（法[2011]42号）将本案案由“分家析产纠纷”（婚姻家庭类）更正为“共有纠纷”（所有权纠纷类）。被告李某4辩称，本案现有房产的基础是1983年四位继承人按份共有；翻建是四家共同运作，四位产权人共同进行，翻盖后是李某８自主以五年租金作为翻盖房屋的出资；翻盖后增加31.7平方米，翻盖分为统筹阶段及管理运作阶段。筹划到实施是由李某８主持操办的，这一阶段作为主要管理方，李某８一家多得一些利益我方认可。实际翻盖至今已经二十年，这期间李某８家比其余三家在房产的积极收益上明显多得。后一阶段，统筹运作早已结束。北京市对原私产政策已经发生根本性变化，产权应该按照现有房产每家分得四分之一产权。被告郑某、李某2、张某辩称，我们认为（2004）西民初字第1601号民事判决书、（2005）一中民终字第6668号民事判决书认定事实清楚，结果正确，故希望法院能维持原判决的结论。第三人李某5述称，同意被告郑某、李某2、张某的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的北京市西城区宫门口Ｘ号房产证复印件、授权委托书复印件、建筑施工许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、收条复印件、信件复印件、房屋租赁合同复印件、（2001）西民初字3805号民事判决书、（2002）一中民终字第1916号民事判决书、（2004）西民初字第1061号民事判决书、（2005）一中民终字第6668号民事判决书、（2011）一中民再终字第16961号民事裁定书、签名收据、房屋许可证、房屋规划许可证、庭审笔录、浴池合同、照片复印件、（2004）西民初字第1061号案件起诉书、西城区房屋管理局提供的涉诉房屋登记查询结果、白塔寺人口疏解项目的房屋腾退工作照片、华嘉胡同地块总价和单价、评估报告、测量成果通知单等证据，本院予以确认并在案佐证。根据上述无争议的证据并结合双方的陈述认定如下事实：被告郑某与李某８系夫妻关系，二人婚后育有二子，即李某2、李某９。张某与李某９系夫妻关系，二人婚后育有一子，即本案第三人李某5。西城区宫门口Ｘ号院房屋原为李某８、李某3、李某1、李某4四人按份共有，各占四分之一份额，原有房屋15间，总建筑面积192.2平方米。1984年发还产权时，部分房屋带有房客。当时，李某3、李某1、李某4均在外地工作，只有李某８在京居住生活。后由李某８负责让房客腾退了出租的房屋，并于1988年经北京市西城区规划局批准，对该址南房进行了翻扩建。原告在对南房翻扩建的同时，将该址北房亦进行了翻扩建，并于1999年在西城区规划局补办了审批手续。原址现翻扩建为南房8间（建筑面积121.9平方米）、北房7间（建筑面积107.4平方米），总建筑面积增至为229.3平方米。在庭审中各方一致确认，为翻扩建房屋李某８经手向他人借款，翻建完成后，用出租翻扩建房屋的租金，将借款归还。后李某８、李某3、李某1、李某4等四人因析产、办理房屋所有权证书等事宜，曾向北京市西城区人民法院起诉。北京市西城区人民法院于2001年11月26日作出（2001）西民初字第3805号民事判决书：“本判决生效后三十日内，原告李某3、李某1与被告李某4、李某８按共同共有形式到房屋管理部门重新申请换领房屋所有权证”。后李某3、李某1提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2002）一中民终字第1916号民事判决书维持了原判。2003年5月，原告换领了由李某4、李某８、李某3、李某1四人共同共有房屋所有权证。2004年，李某８起诉李某3、李某1、李某4，要求对涉案房屋进行析产。北京市西城区人民法院在审理过程中，委托北京市西城区房地产测绘所对上述涉案房屋的建筑面积进行了测量，测量成果为：1号房8.89㎡、2号房5.62㎡、3号房12.01㎡、4号房14.00㎡、5号房23.91㎡、6号房29.75㎡、7号房13.97㎡、8号房13.69㎡、9号房16.58㎡、10号房15.96㎡、11号房15.81㎡、12号房15.81㎡、13号房15.81㎡、14号房22.19㎡、1XXXX号房5.20㎡。2005年2月24日本院作出（2004）西民初字第1061号民事判决书，判决：“一、北京市西城区宫门口Ｘ号北房西数第一、二间归李某1所有；北房西数第三、四间归李某3所有；北房东数第一、二间及东北房一间（产权证1XXXX号）归李某4所有；南房归李某８所有。二、以上相邻房屋的伙柁、伙墙、伙柱归相邻双方共同共有。三、本判决生效后十五日内，李某８给付李某4、李某1、李某3房屋折价款各四百三十二元；李某4给付李某1房屋折价款二万八千零一十二元；李某4给付李某3房屋折价款三万六千零五十四元。四、驳回李某８其他诉讼请求。”。后李某1、李某3提起上诉，北京市第一中级人民法院于2005年10月10日作出（2005）一中民终字第6668号民事判决书：“一、维持北京市西城区人民法院（2004）西民初字第1061号民事判决第一、二、四项；二、变更北京市西城区人民法院（2004）西民初第1061号民事判决第三项为：本判决生效后三十日内，李某８给付李某1房屋折价款六万四千一百零二元四角，李某８给付李某3房屋折价款四万四千一百六十八元八角；李某4给付李某3房屋折价款二万七千九百七十五元六角。”。诉讼中，各方当事人均认可，（2005）一中民终字第6668号民事判决书所载明的金钱给付义务均已履行完毕。该判决生效后，各方分别领取了产权证。李某８将南房西数第二间（即2004测绘房号中的7号房）赠给李某2、南房西数第一间（即2004测绘房号中的8号房）赠给李某5。此后李某1因不服（2005）一中民终字第6668号民事判决书，向北京市高级人民法院提起申诉。北京市第一中级人民法院于2011年6月16日根据北京市高级人民法院指令作出（2011）一中民申字第10067号民事裁定书，对该案进行再审。2011年12月13日，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民再终字第16961号民事裁定书：“一、撤销本院（2005）一中民终字第6668号民事判决及原北京市西城区人民法院（2004）西民初字第1061号民事判决；二、因原北京市西城区人民法院被撤销，本案发回新成立的北京市西城区人民法院重审。”。本院根据上述民事裁定书受理案件后，依法另行组织合议庭公开开庭进行了审理。在该案审理过程中，李某８死亡，本院依法追加李某８的配偶郑某、李某８之子李某９、李某2为该案原告。因该案涉及的房屋中的一间，在原审判决生效后，已经过户到李某８之孙李某5名下，该案又依法追加李某5为第三人参加诉讼。本院在审理该案过程中原告郑某、李某９、李某2经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。故本院于2015年12月29日作出（2012）西民再初字第00006号民事裁定书，裁定“本案按自动撤诉处理。”。现房屋格局为（房号以2004年测绘图房号为依据）：北房除1XXXX号房外均在南墙单独开门，朝向院内；1XXXX号房位于14号东北侧，并与之相连，房门开在14号房北墙。南房7、8号房在北墙单独开门，朝向院内。1、2、3、4、5、6号房为一幢，其中3号房在东墙上开有房门，房门临街，而与相连的2号、5号房之间没有门可供出入。4号、6号房在北墙单独开门，朝向院内。1、2、4、5号房内部有门相通，1、2、5号房无对外开的房门。1、2、4、5、6号房现被整体改造为公共浴室。诉讼中，经向各方当事人确认，各方均认可自2004年测绘至今涉案房屋整体格局未发生变化。李某９于2018年7月5日死亡，本院依法追加其配偶张某作为本案被告。本案审理过程中，经李某1申请，本院通过摇号选定北京建亚恒泰房地产评估有限公司对西城区宫门口Ｘ号房屋的价值进行了评估。评估结果为：北京市西城区宫门口Ｘ号院正常市场价值为3041.76万元，估价结果明细如下：幢号1（即2004年测绘房号中的第1、2、3、4、5、6号房屋）、建筑面积94.2㎡，单价130762元/㎡，总价1231.78万元；幢号2（即2004年测绘房号中的第7号房屋）、建筑面积14.05㎡，单价130762元/㎡，总价183.72万元；幢号3（即2004年测绘房号中的第13、14号房屋）、建筑面积37.64㎡，单价134806元/㎡，总价507.41万元；幢号4（即2004年测绘房号中的第1XXXX号房屋）、建筑面积5.2㎡，单价133458元/㎡，总价69.40万元；幢号5（即2004年测绘房号中的第10号房屋）、建筑面积16.07㎡，单价134806元/㎡，总价216.63万元；幢号6（即2004年测绘房号中的第11、12号房屋）、建筑面积32.03㎡，单价134806元/㎡，总价431.78万元；幢号7（即2004年测绘房号中的第8号房屋）、建筑面积13.69㎡，单价130762元/㎡，总价179.01万元；幢号8（即2004年测绘房号中的第9号房屋）、建筑面积16.47㎡，单价134806元/㎡，总价222.03万元。原告李某1因此支出评估费50834元。本院认为：西城区宫门口Ｘ号院房屋原为李某８、李某3、李某1、李某4四人共有的祖产，根据已经生效的（2001）西民初字第3805号民事判决书确认，该房产由李某3、李某1、李某4、李某８共同共有。考虑到（2004）西民初字第1061号民事判决书及（2005）一中民终字第6668号民事判决书已经被撤销，故原、被告以及第三人李某5依据上述判决以及判决后当事人的赠与行为而取得的房屋产权登记已经失去法律依据，故本案涉案共有房屋应在本案中重新予以分割。李某８已死亡，其作为共有权人的相关权利由其法定继承人即郑某、李某2、李某９依法承继；考虑到李某９亦在本案审理过程中死亡，属于李某９的财产份额由李某９的法定继承人依法承继。按照我国物权法规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割；共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。现原告李某1诉至本院要求对共有房产进行析产分割，其他共有权人亦同意析产，本院应按照物权法的规定对涉案房产进行析产分割。关于具体分割方案，考虑到涉案房屋为李某８等四人共同共有，后在翻建过程中虽由李某８出面办理翻扩建手续，并借款将房屋进行了翻扩建，但该笔借款在此后已经用出租翻扩建后房屋所得房租予以归还，应视为四共有权人共同出资翻扩建；且翻扩建后的房屋仍登记为四人共有，在析产时原则上应平均分割为主，同时考虑到李某８在办理房屋翻建及相关规划手续、腾退原有租户、管理涉案房屋的过程中的确较其他共有权人有更多付出，故在考虑具体分割方案时本院适当考虑予以多分。在分割共有财产时，还应照顾共有人生活的实际需要，依据房屋现状，本着方便生活的原则均衡考虑，对不宜分割的房产可采取折价的方式处理，由实得房产超出应得房产的一方给予对方折价补偿。关于各方当事人称均已将（2005）一中民终字第6668号民事判决书所载明的金钱给付义务履行完毕，但该判决书已经被撤销的现实情况，考虑到前述折价款的返还与本案分家析产并非同一法律关系，故本院在核算本案折价款的过程中对此不予处理，当事人可以就此另行立案解决。关于被告李某3请求法院判决分割土地使用权面积、请求法院判决撤销2005年以后的所有涉诉房屋的登记及变更登记、请求判决拆除私建房等主张，均不属于分家析产案件的审理内容，对此本院在本案中均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、北京市西城区宫门口Ｘ号北房西数第一、二间及南房西数第二间（即2004年测绘房号中的第9、10、7号房屋）归李某1所有；北房西数第三、四间及南房西数第一间（即2004年测绘房号中的第11、12、8号房屋）归李某4所有；北房东数第一、二间、东北房一间、东南房一间（即2004年测绘房号中的第13、14、15、3号房屋）归李某3所有；南房五间（即2004年测绘房号中的第1、2、4、5、6号房屋）归郑某、李某2、张某、李某5共同所有；二、以上相邻房屋的伙柁、伙墙、伙柱归相邻双方共同共有；三、本判决生效后十五日内，郑某、李某2、张某、李某5给付李某1房屋折价款405316元；李某3给付李某1房屋折价款62756元；李某3给付李某4房屋折价款583972元；四、驳回李某1、李某4、李某3、郑某、李某2、张某、李某5其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，依照上述法律规定，应当支付迟延履行金。案件受理费244982元（含公告费260元、评估费50834元），由原告李某1负担53896元（已缴纳）、由李某4负担53896元（本判决生效后七日内交纳）、由李某3负担53896元（本判决生效后七日内交纳）、由郑某、李某2、张某、李某5负担83294元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李岳鹏人民陪审员  郑耀武人民陪审员  刘晓梅二〇一九年八月二十六日书 记 员  肖 迪