广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初6355号原告：李海，男，1972年3月20日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。原告：刘宁，女，1981年11月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原告共同委托代理人：林盛、程耀宇，分别系广东启源律师事务所律师、实习律师。被告：杨亮，男，1983年7月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：广州市龙耀居房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中161号3号铺。法定代表人：彭耀先。原告李海、刘宁诉被告杨亮、第三人广州市龙耀居房地产代理有限公司（简称龙耀居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，先后两次公开开庭进行了审理。原告李海及其与原告刘宁的共同委托代理人林盛、程耀宇，第三人龙耀居公司的法定代表人彭耀先到庭参加诉讼；被告杨亮经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李海、刘宁诉称：2017年10月14日，被告杨亮作为卖方，原告刘宁和李海作为买方，第三人作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》，约定：李海、刘宁以总价610万元购买杨亮所有的位于广州市天区丽阳街x房；卖方保证可办理产权登记手续且不隐瞒与房屋有关的重要事实；如逾期履行合同未超过10天，则违约金为每日总房价的千分之一；如逾期履行超过10天，则守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总房价百分之十的违约金。杨亮因上述房屋处于查封状态无法办理房屋过户手续，欲终止合同。2018年1月4日，杨亮在未与李海协商且未取得李海的授权的情况下，即与刘宁签订《解除房屋买卖合同的协议书》（下称“《解除协议》”）。《解除协议》载明：解除《房地产买卖合同》，杨亮于2018年1月20日前退还10万元定金，并额外支付10万元补偿。2018年1月23日，第三人向杨亮发出《督促函》，函称：“签订合同后发现你方就此物业存在‘一房二卖’、被查封现象进行了隐瞒。在买方给予你方充分时间去解决情况下，时至2018年1月23日，离签订合同时间己过去三个月之久，目前仍旧看不到解决问题的日期，且你方极其不配合，不主动联系我方和买方，不接听电话、不回复信息。我方本着公平、公正为双方利益负责原则，特向你发出此函，并在接函两天内立即向买方账号支付2018年1月4日签订《解除协议》20万元违约金，否则一切法律后果由你承担。”2018年3月5日，两原告向被告及第三人发出解除《解除协议》的通知。《广州市不动产登记查册表》载明：广州市天河区人民法院己查封涉案房屋，查封期限为2017年10月13日至2020年10月12日。原告认为，经原告和第三人多次催告，被告仍不履行《解除协议》，构成根本违约。为维护原告合法权益，原告依法依约提起诉讼，请求法院判令：1、被告退还原告定金10万元；2、被告向原告支付违约金61万元；3、被告赔偿原告中介服务费损失7.5万元；4、被告承担本案诉讼费。被告杨亮未答辩。第三人龙耀居公司述称：本案很明显是一房两卖，被告将涉案房屋出售给原告时向我方及原告隐瞒了其已将涉案房屋出售给他人的情况。涉案房屋被法院查封的时间很微妙，我方在签约前几天查询涉案房屋时没有查封，但签约当天涉案房屋被查封。被告出售给案外人的价格是350万元，出售给原告的价格是610万元，被告反悔不想出售给案外人，但案外人要求继续履行合同并提起仲裁，查封了涉案房屋，导致本案合同无法继续履行，所以本次纠纷的过错在于被告。我方促成原被告签约之后收取了原告中介费5.5万元。经审理查明：杨亮原为广州市天河区丽阳街x房（住宅，建筑面积99.9217平方米，简称涉案房屋）的登记权属人，产权登记时间2017年9月9日。2017年10月13日，本院以（2017）粤0106财保292号协助执行通知书及民事裁定书查封涉案房屋。2018年4月19日，广东省茂名市茂南区人民法院以（2018）粤0902财保27号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封涉案房屋。2017年10月14日，经龙耀居公司提供居间服务，刘宁、李海（买方）与杨亮（卖方）、龙耀居公司（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》，合同约定：涉案房屋总楼价610万元。卖方保证对该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此给买方及经纪方造成的全部损失。买卖双方同意该物业交付时间为卖方收齐楼款当天。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过10天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起5天内退还。（3）逾期超过10天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起5天内为履行期间。基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务并促成买卖双方签署本合同，买方同意在签订本合同当日向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费75000元；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达等等。合同载明杨亮的联系地址为其身份证地址。签约当日，龙耀居公司出具《收据》，确认收到刘宁、李海关于涉案房屋的中介代理费55000元。签约次日，刘宁、李海支付杨亮购房定金100000元。2018年1月4日，杨亮（甲方）、刘宁（乙方）双方签订《解除房屋买卖合同的协议书》（简称《解除协议》）（该协议乙方落款处除刘宁签名外，还有“李海代”字样）。该协议书载明：因双方2017年10月14日房屋买卖合同无法继续履行，双方约定：1、自签订本协议之日起双方正式解除上述房屋买卖合同。2、甲方同意退还乙方之前已交定金10万元，并额外向乙方支付10万元补偿，费用于2018年1月20日前完成。乙方收款账号62×××43，户名刘x，开户行中国建设银行黄埔大道中路支行。3、自双方签订本协议且乙方收到上述定金返还及补偿款后，双方对本协议内容充分理解并满意本协议约定，甲乙双方放弃上述房屋买卖合同项下所有权利，并不得追究双方任何违约责任及任何形式的补偿和赔偿。4、本协议自签订之日起生效，若双方此前签订合同于本协议有冲突的，以本协议为准。2018年3月5日，刘宁、李海分别按杨亮身份证地址、龙耀居公司的住所地以EMS特快专递的方式向杨亮、龙耀居公司发出《通知函》（其中邮寄给杨亮的《通知函》于2018年3月6日妥投，邮寄给龙耀居公司的邮件于2018年3月10日妥投），函称：涉案房屋处于查封状态，无法办理过户手续。2018年1月4日，杨亮在未与李海协商且未取得李海的授权的情况下，即与刘宁签订《解除协议》，该协议书载明：解除《房地产买卖合同》，杨亮于2018年1月20日前退还10万元定金，并额外支付10万元补偿。在多次催促的情况下，截至2018年3月1日，杨亮仍未履行《解除协议》，构成根本违约，现通知如下：1、《解除协议》对李海不发生效力。2、刘宁解除《解除协议》。3、杨亮应按《房地产买卖合同》约定向李海和刘宁承担违约责任。4、李海与刘宁已交纳的中介费55000元请予以退回。5、各方之间存在的其他法律责任，依法处理。2018年3月15日，刘宁、李海提起本案诉讼。关于签约及签约后有关情况，刘宁、李海表示：我方从看房到签约的时间为两天，购房目的是为了小孩就读天府路小学；签约当日杨亮有出示房产证；由于签约当天刚好是周六，无法查当天的房屋查册情况，但龙耀居公司跟我方说该房屋已查过，没有问题；2017年10月16日龙耀居公司准备通过电脑系统网签时发现涉案房屋被查封，龙耀居公司马上通知我方；我方马上联系杨亮，杨亮表示涉案房屋在一年前已卖给另外的买家，由于房价涨了，故不想卖给该买家，但当时杨亮并没有说该买家起诉的事情；杨亮还称与该买家签约时房产证没有出来，我方表示把定金退回来，这个事情就算了，但杨亮坚持表示把房屋卖给我方，让我方给其一定时间处理其跟该买家的事情。关于上述《解除协议》，刘宁、李海表示：1、该协议是刘宁与杨亮在龙耀居公司处签订。2、当时李海要上班，有关事情由刘宁跟进处理，该协议是在李海不知情不同意的情况下签订。3、房屋买卖合同是我们夫妻签订，故《解除协议》应由夫妻双方签订才生效。4、《解除协议》是刘宁的真实意思表示，该该协议对刘宁生效，对李海不生效。5、即使该协议对双方都生效，但杨亮完全没有履行，故该协议已解除。另查明：2016年10月6日，杨亮（卖方）与案外人刘柱（买方）双方签订房屋买卖合同，约定杨亮以450万元的价格（380万元房价款+70万元装修款）将涉案房屋出售给刘柱。2017年4月21日，刘柱向广州仲裁委员会申请仲裁，要求杨亮继续履行合同，办理涉案房屋的过户手续等。2018年4月8日，广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第2584号裁决书，认定杨亮拒绝履行合同义务，构成违约，裁决：杨亮办理涉案房屋的赎契手续并涂销抵押登记；杨亮逾期未向银行提前还款的，由刘柱代为还款；杨亮于涉案房屋抵押登记涂销后10日内配合刘柱办理涉案房屋的过户手续等。此后，广州市中级人民法院作出（2017）粤01执2777号执行裁定书并向广州市国土资源和规划委员会发出（2017）粤01执2777号协助执行通知书，解除对涉案房屋的查封并要求该委员会协助将涉案房屋过户至刘柱名下等。2018年9月11日，涉案房屋过户至刘柱名下。本院认为：刘宁、李海与杨亮就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》合法有效。刘宁、李海与杨亮签约时间为2017年10月14日，但涉案房屋在2017年10月13日已被本院另案查封，其后涉案房屋又于2018年4月19日被其他法院轮候查封，本案没有证据表明杨亮在与刘宁、李海签约时向刘宁、李海披露其早在2016年10月已将涉案房屋出售给案外人，杨亮一房二卖，且其因与案外人的纠纷导致涉案房屋被法院查封，进而导致合同无法继续履行，显然杨亮为违约方。现刘宁、李海起诉要求杨亮根据《房地产买卖合同》约定支付相当于购房款总额10%的违约金610000元。现查明2018年1月4日刘宁与杨亮签订《解除协议》（刘宁作为李海妻子在该协议签署“李海代”），约定双方同意解除合同，杨亮退还定金100000元，另补偿100000元，双方并同意在杨亮支付上述款项后双方债权债务两清、互不追究。关于《解除协议》，第一，本案中刘宁、李海确认其二人为夫妻关系，李海因要上班，签约后有关事情由其妻子刘宁跟进处理。刘宁、李海以上陈述表明刘宁与杨亮签署《解除协议》时李海是有条件知情的，本院不认定刘宁作为李海配偶是在背着李海、在李海不知情及不同意的情况下签署该《解除协议》。第二，刘宁、李海确认该协议系在龙耀居公司处签订，本案没有证据表明李海在上述协议签署后的合理期间内提出其不知情、不同意。2018年3月5日刘宁、李海共同发函给杨亮、龙耀居公司，函称杨亮未履行该《解除协议》，声明《解除协议》对李海不发生效力，刘宁解除《解除协议》及杨亮应按《房地产买卖合同》约定向李海和刘宁承担违约责任等。以上事实表明，刘宁、李海是在杨亮未履行《解除协议》的付款义务后转而提出《解除协议》对李海无效及要求杨亮根据《房地产买卖合同》承担违约责任等。综合以上两点，本院认定《解除协议》系买卖双方的真实意思表示，约束买卖双方。第三，《解除协议》明确约定“自双方签订本协议且乙方收到上述定金返还及补偿款后，双方对本协议内容充分理解并满意本协议约定，甲乙双方放弃上述房屋买卖合同项下所有权利，并不得追究双方任何违约责任及任何形式的补偿和赔偿”，表明双方已对合同解除后的结算问题进行了约定，且该协议未约定如杨亮不履行该协议则刘宁、李海有权依据《房地产买卖合同》要求杨亮承担违约责任。因此，刘宁、李海在双方签署《解除协议》后又要求杨亮根据《房地产买卖合同》向其支付相当于购房款总额10%的违约金610000元，缺乏理据，本院不予支持。刘宁、李海要求杨亮赔偿其中介费损失75000元，亦有悖《解除协议》约定，本院也不予支持。《房地产买卖合同》在双方2018年1月4日签署《解除协议》当日已予以解除。合同解除后杨亮应退还购房定金100000元及支付100000元补偿款给刘宁、李海。杨亮经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告刘宁、李海与被告杨亮于2017年10月14日签署的关于广州市天河区丽阳街x房的《房地产买卖合同》于2018年1月4日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告杨亮返还原告刘宁、李海购房定金100000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告杨亮支付原告刘宁、李海补偿款100000元。四、驳回原告刘宁、李海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11650元，由原告刘宁、李海负担7350元，被告杨亮负担4300元。财产保全费4445元，由原告刘宁、李海负担3310元，被告杨亮负担1135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  陈 娟人民陪审员  王丽梅二〇一九年八月十六日书 记 员  梁炎梅梁怡筠陈世彬