安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终814号 上诉人（原审原告）：刘子赫，男，1992年2月3日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：王伟，安徽南宣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许恒华，安徽南宣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宣城碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区泥弯路和夏湾路交叉口东南角。 法定代表人：柳茂，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高冉，该公司员工。 上诉人刘子赫因与被上诉人宣城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802民初3876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘子赫上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由:一审法院认定案涉房屋虽经碧桂园房产公司修复，但因双方无法就房屋财产损失的赔偿问题达成共识，系事实认定错误。刘子赫准备收房时，发现房屋质量瑕疵严重，体现为：1.房屋外墙严重渗水，导致白色、黄色水渍痕迹遍布外墙，外墙墙皮开裂，脱落严重，地面布满墙皮皮屑；2.外墙排水管道经常堵塞并开裂、导致房屋三楼阳台渗水、积水严重；3.所有房屋吊顶石膏线全部开裂并脱落；4.一楼至三楼卫生间全部严重渗水；5.房屋内墙、楼梯过道墙面严重渗水，导致房间内墙严重渗水，墙面开裂、乳胶漆起皮脱落等。以上房屋的瑕疵问题碧桂园房产公司未履行维修义务，更未就刘子赫的损失进行过协商及赔偿，且在一审法院对本案证据进行认定时，对刘子赫提交的视频资料的真实性、合法性、关联性均予以认可。因此，对于案涉房屋所出现的各种瑕疵问题是客观具体的，继而导致损失也是现实存在的。故刘子赫诉请要求碧桂园房产公司履行维修义务系正当合法权益，然一审法院在既有瑕疵的基础事实上却驳回了刘子赫的诉讼请求。一审认定的事实与作出的判决明显违反了正当逻辑及合理性。 碧桂园房产公司虽通知了刘子赫收房，但房屋存在种种瑕疵，刘子赫支付了巨额的购房款是为了购买一个居住舒适、质量无缺的房屋，在碧桂园公司通知刘子赫收房时房屋出现了各种问题，双方合同约定的交房期限已至，碧桂园房产公司仍未能将房屋修复完好，导致刘子赫无法收房。一审法院对“交房义务”存在简单化及表面化的理解，此“交房”应当是符合双方合同约定条件的房屋，最基本的应当是房屋没有渗水。无法收房的原因系碧桂园房产公司的过错，一审法院单纯的以碧桂园房产公司履行了通知义务为由驳回刘子赫的第二、三项诉讼请求，而未探究并审查内在无法收房的真正原因，没有判断出现此种问题的过错方、过错程度和因果关系。案涉房屋共3层，建筑面积250.9平方米，合同约定2014年10月交房，但刘子赫至今未能实际入住，房屋现在仍然大范围存在问题，至今已3年有余，故刘子赫主张租金损失符合事实和法律规定，符合正常的逻辑及情理要求。 一审适用法律错误。一审法院仅仅因“刘子赫未通过鉴定来确定房屋如因存在瑕疵所应履行合同维修义务及相应赔偿责任的范围”而驳回刘子赫的诉讼请求，没有事实和法律依据。刘子赫的房屋质量问题不仅仅是个案，迄今为止，碧桂园房产公司开发的小区已经有10余户业主起诉至法院，均是房屋渗水等质量问题纠纷，且刘子赫的原审诉讼请求并未涉及鉴定事项，虽在庭审后刘子赫提交了鉴定申请，请求进一步查明案涉房屋存在瑕疵的真正原因，但鉴定机构告知无法鉴定原因力故刘子赫撤回鉴定申请，然一审法院却因此直接驳回刘子赫的一审诉讼请求，本案中鉴定并非争议焦点，刘子赫未诉请瑕疵损失而是诉请租金损失，与其他同类案件有所区分。刘子赫认为一审法院可以依法根据房屋的事实情况及其他类似个案、根据本地经济发展水平等因素，酌定刘子赫的真实损失，而一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条适用本案，直接驳回刘子赫的诉讼请求，不仅没有起到维护刘子赫的合法权益之结果，更没有体现定分止争之诉讼精神，系适用法律错误。 碧桂园房产公司辩称，1.涉案商品房经过政府相关部门验收合格，并取得了工程竣工验收备案表。2.涉案商品房关于质量等问题在商品房买卖合同和住宅质量保证书中有明确详细的约定，双方均应按照合同履行，不能随意增加和减少各自的权利和义务。3.涉案商品房已经于2014年向刘子赫交付，刘子赫在收楼时，也没有对房屋质量提出异议，即使房屋存在质量问题，碧桂园房产公司也仅承担返修和更换责任。4.刘子赫没有任何证据证实涉案房屋目前存在质量问题，即使存在质量问题，碧桂园房产公司根据合同约定，也只是承担返修和更换的责任。刘子赫所称碧桂园房产公司所存在的其他案件与本案没有关联，不能作为本案相关损失的参考依据。5.刘子赫所要求的经济补偿，没有证据支撑，请求依法驳回刘子赫的上诉请求。6.涉案房屋已经于2017年书面通知上诉人，碧桂园房产公司已经履行了合同约定的交付义务。7.刘子赫主张租金损失没有事实和法律依据，商品房已经交付，关于房屋质量问题应当按照合同约定执行，碧桂园房产公司也已经履行维修义务，不存在租金损失，请求驳回上诉，维持原判。 刘子赫向一审法院起诉请求：判令碧桂园房产公司立即修复刘子赫位于宣州区因房屋渗水导致该房屋产生的所有瑕疵；请求依法判令碧桂园房产公司向刘子赫履行位于宣州区的交房义务；赔偿刘子赫的租金损失（自2015年4月起至修复完毕之日止，按每月5000元计算）。 一审法院认定事实：碧桂园房产公司系在宣城市工商部门登记注册的法人独资公司。2013年10月21日，刘子赫同碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，购买了其开发建设的位于宣城市宣州区。该商品房属碧桂园房产公司开发建设的精装修房，于2014年5月15日在宣城市住建部门办理了竣工验收备案登记。后刘子赫在收房时发现房屋内外墙出现渗水，并导致墙皮脱落及出现水渍痕迹，为此向碧桂园房产公司物业管理工作人员反映该问题并要求解决，后虽经碧桂园房产公司修复，但因双方无法就刘子赫房屋财产损失的赔偿问题达成共识，2017年7月31日，刘子赫以碧桂园房产公司为被告向一审法院提起诉讼，请求碧桂园房产公司立即修复刘子赫所购房屋因外墙渗水导致该房屋产生的所有瑕疵；履行交房义务并赔偿刘子赫因房屋维修造成的租金损失。2017年8月30日，碧桂园房产公司向刘子赫发送《期楼收楼通知书》，向其通知交房，履行了合同约定的交房义务。另诉讼中，刘子赫向一审法院提出书面申请，请求对宣城市碧桂园钻石郡8幢2室房屋瑕疵的原因力进行鉴定；对案涉房屋进行修复的维修费用进行鉴定。后因刘子赫未在确定的期限内交纳鉴定费用，委托鉴定程序终结。 一审法院审理认为，刘子赫与碧桂园房产公司自签订并履行《商品房买卖合同》之时起，即应按照合同约定及相关条例的强制性规定，履行各自的义务。刘子赫诉请要求碧桂园房产公司修复宣城市碧桂园钻石郡8幢2室房屋因外墙渗水导致的所有瑕疵并请求碧桂园房产公司赔偿刘子赫相应的财产损失，但因在诉讼中刘子赫并未通过鉴定来确定碧桂园房产公司交付的住房如因存在瑕疵所应履行合同维修义务及相应赔偿责任的范围，故一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中对当事人举证的规定，对刘子赫的上述各项诉讼请求不予支持。另诉讼中，碧桂园房产公司已向刘子赫主动履行了相应的交房手续，故对刘子赫有关要求碧桂园房产公司交房的诉请不再予以处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回刘子赫请求碧桂园房产公司立即修复刘子赫位于宣州区因房屋渗水导致该房屋产生的所有瑕疵的诉讼请求；二、驳回刘子赫请求碧桂园房产公司赔偿刘子赫自2015年4月起至修复完毕之日租金损失的诉讼请求。一审案件受理费100元，由刘子赫负担。 二审中，双方当事人均未向本院提举新证据。 经对本案有效证据及当事人陈述的综合审查，本院对一审查明的案件事实予以确认。二审另查明：2013年10月21日，刘子赫与碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……5.取得《工程竣工验收报告》。第十七条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2013年10月21日，碧桂园房产公司与刘子赫签订补充协议书，第五条第（三）项约定：买卖双方一致同意该商品房的保修责任除按《商品房买卖合同》第十七条约定履行外，还需按以下约定履行：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。2019年7月19日，本院赴现场勘察，目前案涉房屋存在质量问题，虽经碧桂园房产公司维修，但并未维修完毕。 本院认为，刘子赫与碧桂园房产公司自签订并履行《商品房买卖合同》之时起，即应按照合同约定及相关条例的强制性规定，履行各自的义务。目前案涉房屋因存在质量问题，虽经碧桂园房产公司维修，但并未维修完毕，刘子赫诉请要求碧桂园房产公司修复宣城市碧桂园钻石郡8幢2室房屋因外墙渗水导致的所有瑕疵的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于刘子赫要求碧桂园房产公司向其交付房屋的问题。本院认为，根据刘子赫与碧桂园房产公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……5.取得《工程竣工验收报告》。”本案中，案涉房屋符合双方合同约定的交付条件。同时根据碧桂园房产公司与刘子赫签订补充协议书第五条第（三）项约定：“买卖双方一致同意该商品房的保修责任除按《商品房买卖合同》第十七条约定履行外，还需按以下约定履行：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”案涉房屋即使存在质量问题，也应要求碧桂园房产公司履行维修责任。根据查明的案件事实，碧桂园房产公司已经履行交房手续，刘子赫主张碧桂园房产公司履行交房义务的诉请，不能成立，本院对其该项诉请不予支持。 关于赔偿租金损失问题。根据合同法规定，一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，碧桂园房产公司交付房屋存在质量问题，虽经碧桂园房产公司维修，但并未修复完毕，导致刘子赫无法正常使用房屋，刘子赫主张租金损失符合法律规定。考虑到案涉房屋维修期间对刘子赫方家庭生活所造成的实际影响，本院按租金1600元／月，酌情确定刘子赫维修期间的租房损失，对刘子赫主张过高部分不予支持。损失期间，结合刘子赫诉请，本院确定损失期间自2015年4月30日起至案涉房屋实际维修完毕之日止。 综上，一审判决结果错误，二审予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802民初3876号民事判决； 二、被上诉人宣城碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对上诉人刘子赫位于宣州区房屋质量问题按双方签订的《商品房买卖合同》约定履行维修义务，上诉人刘子赫予以协助； 三、被上诉人宣城碧桂园房地产开发有限公司赔偿上诉人刘子赫租金损失，自2015年4月30日起按每月1600元计算至维修完毕之日止，此款于维修完毕之日起五日内支付； 四、驳回被上诉人刘子赫的原审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，由被上诉人宣城碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 烈 审判员 胡继泽 审判员 汪令璋 二〇一九年八月八日 书记员 林开亭 附：相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……