广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤03执复240号 复议申请人（异议人）:胥艳华，女，1972年11月3日出生，身份证住址四川省达县。 委托诉讼代理人：张亚杰，广东华程律师事务所律师。 申请执行人：杨云亮，男，1971年11月2日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：蔡妙纯、赵喜鹏，均为北京市中银（深圳）律师事务所律师。 被执行人：罗洪伟，男，1981年3月27日出生，身份证住址四川省渠县。 被执行人：梁艳，女，1984年12月4日出生，身份证住址湖南省耒阳市。 复议申请人胥艳华不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2017）粤0304执异85号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 福田法院在强制执行申请执行人杨云亮与被执行人罗洪伟、梁艳民间借贷纠纷一案[执行案号（2016）粤0304执5782号]过程中，于2016年12月在深圳市××区××街道××东路与××路交界处××××××花园×栋32F房产（以下简称涉案房产）处张贴了封条，异议人胥艳华对上述执行措施不服，向福田法院提出书面异议。 异议人胥艳华提出的异议事由具体如下：1.异议人享有涉案房产的租赁权利。被执行人梁艳、罗洪伟分别于2013年11月15日、2014年4月20日向异议人借款人民币25万元（以下币种均为人民币）、20万元，共计45万元。因到期未能全额还款，经多次协商，被执行人梁艳、罗洪伟同意将涉案房产以租赁给异议人的方式抵扣其欠款，异议人在使用期内可自行安排房屋的使用方式（可自用或转租），租期为十年。双方于2014年8月19日签订了《房屋租赁合同》。异议人自合同签订后就居住在涉案房产。2.法院错误查封涉案房产严重损害了异议人的合法权益，应依法解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条及其他相关之规定，异议人在法院查封涉案房产之前已实际承租涉案房产并实际居住，异议人的合法租赁居住权利应当得到法律的保护。据此，请求依法解除对涉案房产的查封。 福田法院查明，该院作出的（2015）深福法民一初字第186号民事判决已发生法律效力，根据该生效判决，被执行人罗洪伟、梁艳应于判决生效之日起十日内向申请执行人杨云亮偿还借款665305.68元及违约金（违约金以665305.68元为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算，自2014年12月19日起，至实际履行之日止），并负担案件受理费、保全费合计15920元。 诉讼过程中，该院于2014年12月31日查封了涉案房产。因被执行人未履行上述判决书确定的义务，申请执行人向该院申请执行，该院已立案受理，案号为（2016）粤0304执5782号。在该次执行过程中，该院拟拍卖涉案房产。异议人向该院提交了其与被执行人签订的《房屋租赁合同》。此后，异议人于2016年12月20日向该院申请撤回提交的上述租赁合同，放弃主张租赁权，并承诺搬离涉案房产。涉案房产评估拍卖过程中，异议人以其为承租人对该院查封行为提出本次执行异议。 福田法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。涉案房产登记在被执行人梁艳名下，该院依法对涉案房产采取查封、拍卖措施，符合法律规定。无论涉案房产上是否附带租约均不能阻止法院对涉案房产采取查控措施。况且，异议人已在执行过程中明确表示放弃主张租赁权并自愿搬离涉案房产。异议人现基于侵害其承租权请求解除对涉案房产的查封，缺乏事实与法律依据，该院予以驳回。该院遂作出（2017）粤0304执异85号执行裁定，裁定驳回异议人胥艳华的执行异议请求。 复议申请人胥艳华不服上述裁定，向本院申请复议，复议理由与异议理由基本相同，并补充如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条以及《城市房屋租赁管理办法》第十一条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，复议申请人享有优先租赁权，可继续承租涉案房产至被执行人还清本金和利息之日止。2.为了执行方便，在明知复议申请人有租赁合同的情形下，执行法官不仅未向复议申请人进行释明还诱骗复议申请人搬离涉案房产，异议裁定书亦完全歪曲事实。3.复议申请人在2017年1月6日提交了执行异议书，福田法院2017年6月16日下发了受理案件通知书，但是既没有开庭，也没有组织听证，剥夺了复议申请人申辩、质证的权利。据此，请求依法撤销（2017）粤0304执异85号执行裁定书，并确认复议申请人依法享有出租涉案房产的权益，租期10年，直至被执行人还清全部借款为止。 本院经复议审查查明，福田法院异议裁定查明事实基本属实，本院予以确认。 另查明，根据复议申请人胥艳华提交的其与被执行人梁艳于2014年8月19日签订的还款说明书（复印件）载明的主要内容，梁艳分别于2013年11月15日、2014年4月20日向胥艳华借款25万元、20万元（合计45万元），并承诺于2014年8月19日前还清；因到期未能全额还款，经双方多次协商，梁艳愿意将涉案房产以租赁给胥艳华的方式抵扣所欠40万元款项，租期十年；胥艳华在使用期内可自行安排房屋的使用方式，如可自用或转租，期满则必须无条件搬离并退还借条，双方之间再无任何债务。根据复议申请人胥艳华提交的其与被执行人梁艳于2014年8月19日签订的房屋租赁合同（复印件）载明的主要内容，复议申请人胥艳华和被执行人梁艳约定后者自2014年8月19日起至2024年8月18日止将涉案房产交付给前者使用，租金共计40万元，以现金方式一次性付清。 再查明，根据福田法院于2016年12月5日制作的执行笔录所载明的内容，该院经前往涉案房产所在小区物业管理公司调查，涉案房产使用情况登记状态为2015年8月25日起由租客刘文学承租，此前登记为业主梁艳，调查当时则无人居住。 根据福田法院于2016年12月7日制作的执行笔录所载明的内容，2016年12月7日，该院前往涉案房产进行实地查勘，涉案房产内无人居住，该院遂保持室内现状并在退出后张贴封条。 根据福田法院于2016年12月12日制作的执行笔录所载明的内容，复议申请人胥艳华于当天向该院提交了其与被执行人梁艳签订的租赁合同、还款说明书及借条复印件，称其自合同签订后和女儿在涉案房产居住，其间即2015年租赁给其他人，涉案房产内的家具、物品为复议申请人所有，其会尽快搬离并清空室内物品。此外，根据福田法院于2016年12月20日制作的执行笔录所载明的内容，复议申请人胥艳华于当天告知该院，其已安排隔天（即2016年12月21日）搬离涉案房产并将涉案房产交由法院处置，放弃主张对涉案房产的租赁权，撤回提交的租赁合同等证明材料，并补充说明涉案房产内的物品都是其本人所有，如搬离后还有遗留则视为废置物品，任由法院处置。复议申请人胥艳华分别在上述两份笔录签名，对相应的记录内容予以确认。 2016年12月20日，福田法院作出（2016）粤0304执5782号通知书，告知复议申请人胥艳华，该院于2016年9月23日在涉案房产处张贴了搬迁公告，要求涉案房产的承租人应在公告之日起七日内将租赁合同原件及复印件交至该院，否则视为不存在租赁关系；后胥艳华提交租赁合同复印件等材料时已超过了指定的七天期限，且未提交原件核对，合同亦未在政府房屋租赁管理所备案；此外，该院经向涉案房产所在物业管理处核实，物业管理处之前登记的承租人为刘文学并称调查当时涉案房产无人居住，结合该院两次前往涉案房产实地查验情况，亦未发现胥艳华在实际使用涉案房产；综上，该院对其提交的租赁合同复印件不予确认。 本院认为，本案的争议焦点在于复议申请人胥艳华所主张的对涉案房产所享有的权利在福田法院执行（2015）深福法民一初字第186号民事判决过程中是否应予保护。 首先，生效法律文书所确定的金钱给付义务，当事人应当自觉履行。被执行人梁艳、罗洪伟系福田法院（2015）深福法民一初字第186号民事判决所确定的金钱给付义务人，涉案房产登记在被执行人梁艳名下，属于其个人应当用于履行义务的财产。因被执行人未自动履行生效法律文书所确定的义务，福田法院对涉案房产采取执行措施，符合法律规定。其次，房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，其缔约的目的是由承租人取得房屋使用权以及出租人收取租金。而本案中，根据复议申请人胥艳华提交的证据材料以及陈述的内容所反映的情况，被执行人梁艳因未能偿还其对复议申请人所负债务故将涉案房产出租给复议申请人，并约定以租金抵偿欠款，复议申请人因此获得涉案房产的使用权十年，并在租期届满后视为被执行人梁艳全部偿还所欠债务。可见，复议申请人胥艳华为了使自己的债权得到清偿，同意被执行人梁艳以让渡涉案房产十年的房屋使用权的方式抵付未能偿还的借款，其所主张的合同实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的债权债务合同关系，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因此，即便该合同属实，根据合同相对性原则，亦仅对复议申请人胥艳华与被执行人梁艳有法律约束力，不能对抗合同以外的第三人。至于被执行人梁艳未能按照合同约定履行义务，导致复议申请人无法行使相关权利，复议申请人应另循法律途径解决。再次，结合福田法院现场调查情况以及复议申请人所提交的证据材料，确无充分证据可以证明复议申请人一直实际占有并使用涉案房产，且复议申请人在其后的执行过程中，主动提出搬离涉案房产并清空室内物品，同时明确表明撤回其所提交的租赁合同等材料，对其配合法院强制执行工作的行为，应当充分肯定，福田法院对此予以认可和接受，并不违反法律规定。 综上所述，复议申请人胥艳华主张对涉案房产享有租赁权并请求解除对涉案房产的查封措施，并无法律依据，本院不予支持。福田法院（2017）粤0304执异85号执行裁定福田法院处理结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人胥艳华的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2017）粤0304执异85号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱轶超 审判员  张文佳 审判员  林 珊 二〇一九年八月二十六日 书记员  叶志桃