广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初6720号原告东莞市浩业贸易有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇浮竹山村。法定代表人张圣昆，该公司总经理。委托代理人吴彦良，该公司员工。被告深圳市华信精密设备有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区公明办事处田寮社区东方建富怡景工业城B6栋3楼C。法定代表人黄小红。原告东莞市浩业贸易有限公司诉被告深圳市华信精密设备有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，原适用简易程序审理，后依法转换为普通程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴彦良到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市浩业贸易有限公司诉称，2017年4月6日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，被告在合同履行期间，违反《厂房租赁合同》第八条8.1项关于“被告在租赁期间，厂房不得转租，如中途擅自转租，则原告不再退还租金及保证金，并收回厂房及空地，不得再承租”的约定，将厂房二楼转租予东莞小蚂蚁动力系统有限公司；同时违反合同第十三条13.1项关于“在租赁期间内，若遇被告欠交租金或物业管理费超过壹个月，在原告书面通知被告交纳欠款之日起五日内，被告未支付有关款项，原告有权停止被告使用租赁物内的有关设施，由此造成的损失由被告全部承担”及该条13.2项关于“若遇被告欠交租金或物业管理费超过壹个月，原告有权提前解除本合同”的约定。2018年10月5日，原告向被告送达租金通知书，其后并经多次催缴，被告不予理睬。被告的行为严重违反双方的协议并损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1.被告复原房屋擅自改装部分；2.被告支付积欠占有使用费320000元整(从2018年10月支付部分占有使用费后暂计至2019年1月31日止，且占有使用费需支付至实际交还厂房之日为止)；3.被告支付积欠之电费47452元；4.被告承担诉讼费用。以上合计367452元。被告未向本院提供答辩意见和质证意见，亦未提供任何证据。经审理查明，2017年4月6日，原告与被告签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市××××号框架结构厂房一栋租赁给被告使用，租赁面积为4950平方米；租赁期限为6年，从2017年6月1日起至2023年5月31日止；原告同意给予被告免付租金装修期，期间为自合同签订完成后至2017年5月31日止；免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；本合同的租赁保证金为300000元；月租金100000元，租金预付一个月，每月5日前交付；租赁期间使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由被告承担等。该合同加盖原、被告印章且有双方法定代表人签名。原告主张，被告已支付2018年9月之前的租金和2018年10月租金42500元，从2018年10月开始未支付租金。原告为此向本院提供了《收款单》及《厂房租赁合同解除协议》。其中《收款单》由被告法定代表人黄小红于2018年11月19日出具，内容为被告目前尚欠10月房租及9月电费，合计应付人民币110282.11元；今先支付42500元，尚欠67782.11元，欠款部分预计本月24日前支付完成；如到期仍无法处理，则后续依合同方式处理解约等相关事宜。《厂房租赁合同解除协议》由被告法定代表人黄小红于2019年4月18日出具，内容为：被告（法定代表人黄小红）因无法支付厂房租金，今（2019年4月18日）同意解除与原告于2017年4月6日所签订之厂房租赁合同，所有违约事项依据所签订之厂房租赁合同所载明进行处理，并需支付截至今日所需支付租金及电费金额人民币共667452元整，所积欠金额由原告将被告承租厂房内物品拍卖后偿付，不足支付之金额由被告代表人负责。原告称该协议中的667452元包括租金617500元和电费49952元，租金617500元包括2018年10月尚欠租金57500元及2018年11月1日至2019年4月18日期间按100000元/月计算五个月18天的租金560000元。原告表示其诉请的租金为617500元，2019年4月18日之后的租金不再主张。另查，案涉租赁房屋未办理房产证和建设工程规划许可证。2013年9月6日，东莞市寮步镇人民政府出具《关于浩业贸易有限公司项目用地有关事宜的批复》（寮府办复〔2013〕532号），载明：同意原告以临建方式开发建设位于浮竹山村亩国有工业用地。该用地只能发展产业项目，须签订项目投资协议，并完善有关手续后方可动工建设，住建局全程介入质量安全监督。由分管领导把好关。以上事实，有《房屋租赁合同》、《厂房租赁合同解除协议》、《收款单》、土地使用权证、《关于浩业贸易有限公司项目用地有关事宜的批复》（寮府办复〔2013〕532号），以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于原、被告签订的《房屋租赁合同书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原告提供由东莞市寮步镇人民政府出具的《关于浩业贸易有限公司项目用地有关事宜的批复》已明确表示要完善相关手续后方可动工建设，故该批复仅为镇级人民政府的意见，并不能证明已经主管部门批准建设。案涉租赁物至今没有办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故按照上述法律规定，案涉《房屋租赁合同书》应认定为无效合同。本案中，被告确认截至2019年4月18日尚欠原告租金及电费共计667452元，有《厂房租赁合同解除协议》为证，本院予以认定。原告称该667452元包括租金617500元和电费49952元，符合常理且被告未持异议，本院予以确认。原告要求被告支付的租金实际为占有使用费，原告诉请617500元，合法有据，本院予以支持。原告诉请被告支付电费47452元，属其对自身权益的处分，本院予以准许。关于原告要求被告复原房屋擅自改装部分，原告既未提供房屋原状以及现状的相关证据，该诉请缺乏依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市浩业贸易有限公司与被告深圳市华信精密设备有限公司于2017年4月6日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告深圳市华信精密设备有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市浩业贸易有限公司支付房屋占有使用费617500元。三、被告深圳市华信精密设备有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市浩业贸易有限公司支付电费47452元。四、驳回原告东莞市浩业贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6811.78元（原告已预缴），由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判审 判 长  袁浩权审 判 员  钟柳云人民陪审员  陈俊杰二〇一九年八月二日法官助理赖志伟书记员陈叠宜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。