北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初57737号原告（反诉被告）：李振花，女，1965年4月26日出生，汉族，北京市朝阳区十八里店乡政府员工，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苗玉亮，北京融显律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘海涛，男，1978年1月1日出生，汉族，无业，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。原告（反诉被告）李振花（下称原告）与被告（反诉原告）刘海涛（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人苗玉亮、被告及其委托诉讼代理人肖凡均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2、判令被告积极、及时履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋过户手续。事实与理由：原、被告于2015年8月17日签订房屋购买合同，约定原告购买被告位于北京市朝阳区吕营嘉园204号楼1层2单元X号的房屋（下称涉案房屋），房屋总价款335万，房款分三次付清，第一次支付205万元，未约定给付期限，第二次在2015年8月16日之前支付50万元，第三次在房屋过户完毕后三日内付清80万元。实际上原告在签订合同之前的2015年6月9日以现金形式向被告交付5万元定金，2015年6月19日原告通过亲戚的账户向被告的账户转账支付购房款100万元，2015年7月13日原告通过同一个亲戚的账户向被告账户转账支付100万元，在2015年8月17日原告通过自己的银行账户向被告转账支付50万元，2015年11月21日原告向被告支付3万元购房款，上述原告共计支付购房款258万元。涉案房屋在2015年6月9日交付原告使用，原告对房屋进行了装修后，于2016年1月入住，合同约定原告支付255万元房款后，被告配合原告办理房屋过户手续，在2015年8月24日原、被告一起去朝阳区房产过户大厅办理相关手续，但被告身份证和房本没带，就没办成，2015年11月25日双方再次去过户大厅办理过户手续，但经过查询房管局说该房屋设立有抵押权，无法办理过户。原告要求被告进行解抵押，但被告要求原告一次性支付剩余购房款，原告没有同意，原告认为应该由被告先办理解抵押将房屋过户给原告，原告再向被告支付剩余购房款。被告辩称：原告所述签订房屋买卖合同的情况不属实，原、被告之间就涉案房屋签过四份合同，第一份合同在2015年6月9日签订，约定的具体内容我现在无法提供，因为搬家该份合同找不到了；第二份合同什么时候签的记不清了，合同文本也找不到了；第三份合同什么时候签的记不清了，合同文本也找不到了；第四份合同就是原告提交的签订于2015年8月17日的房屋买卖合同。之所以签订四份合同，是因为每次签合同约定的付款期限原告都往后推，原告逾期付款，第四份合同约定原告应于2015年8月16日以前支付购房款50万元，但该份合同是2015年8月17日签订，因此可以说明原告应于2015年8月16日以前支付购房款50万元的约定在第三份合同中就存在，且原告是在2015年8月17日才支付上述50万元。我方不同意原告诉讼请求，被告认可实际收到原告购房款258万元，原告陈述的购房款给付时间均属实。但我方认为现在合同已经无法履行了，我方申请解除涉案房屋买卖合同，理由是合同履行过程中我方发现原告没有购房资格，原告要通过其他人的名义购买涉案房屋，另外涉案房屋已经因案外人林XX的申请而被法院查封，被告曾向林XX借款并办理了具有强制执行效力的公证债权文书，林XX即涉案房屋抵押权人，此外该房屋上没有设立其他抵押权。被告向林XX共借款140万元，此外还有利息，在法院因林XX的申请将涉案房屋查封后，原告曾向朝阳法院执行庭提出执行异议，后被法院裁定驳回。被告提出反诉请求：1、解除原、被告于2015年8月17日签订的房屋买卖协议书；2、原告将涉案房屋腾空并返还被告；3、被告返还原告购房款258万元。事实与理由与答辩意见一致，涉案房屋办理不了过户有两个原因：一是原告不具备购房资格；二是房屋因抵押已被法院执行查封。房屋过户是房屋买卖合同履行完毕的必备条件，而本案房屋买卖合同因不能完成过户在法律意义上就构成合同履行不能。请求法院支持被告反诉请求。原告对被告的反诉答辩称：不同意被告的全部反诉请求，因为双方之间的房屋买卖协议是在自愿情况下签订的，在履行合同过程中，原告没有违反任何合同的约定，并且被告也拿原告所付的购房款去偿还被告对外所借的债务，当时原告支付的购房款完全可以足额支付抵押权人林XX出借给被告的全部款项，在这种情况下，被告没有去偿还这笔钱或者只偿还了部分借款去解除抵押，故被告存在主观恶意的情况。另外，原告具备北京购房资格，在本案中我方同意清偿林XX的债务，但另外两个案件与本案没有紧密的联系，不在原告的清偿范围内，要求原告清偿该两笔债务没有法律依据。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月17日，原告（乙方、购买方）与被告（甲方、出售方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，出售价格335万元；经双方协商，付款分三次付清，乙方第一次付款205万元，第二次应于2015年8月16日内付款50万元，甲方应在三日内腾空房屋，将钥匙及相关票据交付乙方，乙方第三次应付剩余房款80万元，房屋过户完毕三日内付清；当乙方支付205万元房款后，甲方积极配合乙方共同到房产部门办理房屋过户手续；自乙方要求协助过户之日起，甲方未在合理时间内协助乙方办理房屋过户手续的，甲方除必须配合乙方过户外，必须按日支付违约金100元/天；乙方在过户完毕后应在三日内支付甲方剩余房款，否则按日支付违约金100元/天；甲方违约不出售上述住宅，甲方除必须按乙方规定的实际退还已收取的购房款外，应另行支付乙方100万元违约金，如因乙方原因2015年9月30日前未办理完过户手续，乙方应全额交付剩余款项，否则按日千分之二支付剩余房款的违约金。原告提交转账凭证及收条，用以证明其分别于2015年6月9日向被告支付购房定金5万元，于2015年6月19日向被告转账支付购房款100万元，于2015年7月13日向被告转账支付购房款100万元，于2015年8月17日向被告转账支付购房款50万元，于2015年11月21日向被告支付购房款3万元。经询，被告认可原告以上支付购房款的时间和金额，但被告指出原告未按照合同约定在2015年8月16日支付合同约定的第二笔购房款50万元，而是在2015年8月17日才支付。原告称被告于2015年6月9日将涉案房屋交付原告居住、使用，被告称涉案房屋于2015年8月中旬交付原告。庭审中，原告提交购房凭证告知单和购房资格打印信息，用以证明原告有在京购房资格，打印信息显示原告以家庭为单位在经审核具备购房资格，审核申请时间为2018年3月12日。被告认可该证据真实性，但被告认为该查询信息仅能证明原告在该查询信息显示的2018年有购房资格，不能证明其在购房时有购房资格。被告提交案外人李XX的购房人告知单一份，用以证明原告购房时自身无购房资格，该告知单上部有手写字体“说明：由于本人李振花无购房资格，所以使用妹妹李XX的购房资格”。经询，原告认可该告知单真实性，认可该告知单上部手写字体系原告本人书写，但认为该告知单只能证明李XX有购房资格，不能证明李振花在购房时无购房资格。被告提交（2016）京0105执异XX号执行裁定书，用以证明涉案房屋现已被案外人林XX申请执行查封，原告曾就该执行查封申请执行异议但被法院驳回。原告对该裁定书真实性认可，并表示该裁定作出后并未再提起执行异议之诉。经查，林XX对涉案房屋设定抵押权，并于2014年10月28日办理抵押登记，被告在该执行异议案件中曾辩称：“我确实没有告诉案外人（即原告）涉案房屋有抵押……案外人确实有损失，她可以另行向我主张损失”。经查，除林XX外，被告另有其他债权人在法院申请强制执行，经询，原告不同意垫付全部已申请强制执行的债务，仅同意垫付林XX申请执行的款项。经原告方申请，本院经摇号，确定由国宏信价格评估集团有限公司对原告在涉案房屋所做装修的现价值进行评估，该机构于2019年5月20日作出价格评估报告称：评估标的在评估基准日（2019年4月9日）的价格为250041元。经询，原告对评估报告真实性认可，但认为评估价格偏低；被告对评估报告真实性认可，但认为评估价格偏高。原告垫付评估费7645元。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据本案查明的事实，被告在签订涉案《房屋买卖协议书》之前就已经将涉案房屋抵押给案外人林XX，但并未将此情况告知原告，且被告在收到原告给付的合计258万元后并未积极解除抵押、履行过户义务，故被告存在严重的缔约不诚信及违约的行为。本案中，导致房屋无法过户的根本原因在于涉案房屋上存在抵押权，被告主张的原告在购房时没有购房资格一事，即便真实，但根据原告提交的购房资格查询信息，其在2018年3月具备在京购房资格，故被告现以原告无购房资格为由主张解除合同，本院不予支持。另，被告主张原告延期支付第二笔购房款50万元，但根据查明的事实，合同虽约定该笔50万元应于2015年8月16日前支付，但被告称其在2015年8月中旬将房屋交付原告，后又在2015年11月21日再次收取原告购房款3万元，可以认定被告对原告在2015年8月17日支付第二笔购房款50万元是没有异议的，故本院对被告的该主张不予认可。现涉案房屋由案外人林XX查封，且有其他被告的债权人申请强制执行，故本院认为涉案房屋买卖合同已不具备继续履行的条件，故本院认为合同应予解除，原告应将涉案房屋返还被告，被告应将已支付的购房款返还原告并赔偿原告的装修损失，装修损失的数额本院将结合评估报告酌情确定。解除合同的过错在被告，关于被告的违约责任，因原告未在本案主张，故本院无法处理，原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李振花与被告（反诉原告）刘海涛之间签订的《房屋买卖协议书》；二、原告（反诉被告）李振花于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区吕营嘉园204号楼1层2单元X号房屋返还被告（反诉原告）刘海涛；三、被告（反诉原告）刘海涛于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李振花返还购房款258万元；四、被告（反诉原告）刘海涛于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李振花赔偿装修损失25万元；五、驳回原告（反诉被告）李振花的全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘海涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33600元,由被告（反诉原告）刘海涛负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费16800元，由被告（反诉原告）刘海涛负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽审 判 员  甄玉斌人民陪审员  林克仙二〇一九年八月二十六日法官 助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏