上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初26592号原告(反诉被告)：郝本建，男，1985年1月12日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：张永宁，上海誓维利律师事务所律师。被告(反诉原告)：创渠实业发展(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：汪宏杰，总经理。委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。原告(反诉被告)郝本建与被告(反诉原告)创渠实业发展(上海)有限公司(以下简称创渠公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月25日、2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郝本建及其委托诉讼代理人张永宁、被告(反诉原告)创渠公司的法定代表人汪宏杰及其委托诉讼代理人许秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝本建向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年11月25日签订的《佳莲美食广场档口租赁协议》；2.创渠公司返还郝本建进场费5万元；3.创渠公司返还郝本建租金18,000元；4.创渠公司返还郝本建保证金27,000元；5.创渠公司赔偿郝本建损失(装修费用)7,000元；6.诉讼费由创渠公司承担。事实和理由：2018年11月25日，双方经案外人居某签订《佳莲美食广场档口租赁协议》(以下简称《租赁协议》)，约定郝本建承租创渠公司的佳莲美食广场10号档口，并口头约定由创渠公司办理经营的相关证照。根据约定，郝本建向创渠公司支付进场费5万元、首期(2018年12月8日至2019年2月7日)租金18,000元、保证金27,000元；郝本建为装修店铺支付装修费7,000元。郝本建于2018年12月8日进场经营，并于2019年1月23日向创渠公司支付2019年3月8日至2019年4月7日租金9,000元。经营中，因创渠公司未就该美食广场办理营业执照、食品经营许可证，郝本建受到监管部门的口头警告，且无法在美团平台提供外卖，导致郝本建无法正常经营、继续履行合同。2019年3月13日，郝本建通过微信向创渠公司法定代表人汪宏杰通知解除《租赁协议》，并于3月底停止营业、搬离。创渠公司未能办理餐饮行业合法经营所需的证照，致使郝本建无法实现合同目的，因双方就解除《租赁协议》并返还相关钱款未能协商一致，故郝本建诉至本院。审理中，郝本建变更第三项诉讼请求为，要求创渠公司返还郝本建租金27,000元。创渠公司辩称，不同意郝本建的诉讼请求，理由如下：1.《租赁协议》未约定郝本建享有合同解除权。2.创渠公司于2018年11月28日申请佳莲美食广场的工商登记，早于双方的合同履行起始日2018年12月8日。3.创渠公司由上海易初莲花连锁超市有限公司(以下简称“易初莲花超市”)处承租美食广场，因原承租人未注销就美食广场以其名义办理的食品经营许可证，创渠公司无法办理相关登记。4.《租赁协议》未约定创渠公司为郝本建办理相关证照的义务，创渠公司系辅助性的附随义务，创渠公司一直积极办理并已取得佳莲美食广场的营业执照和食品经营许可证，协议具有继续履行的可能。因郝本建坚持解除《租赁协议》并搬离，已无继续履行合同的基础，双方于2019年5月9日办理交接，故创渠公司同意《租赁协议》于2019年5月9日解除，不同意返还进场费、保证金，该钱款作为郝本建应支付的违约金和损失赔偿；创渠公司收到原告支付的租金27,000元，但郝本建实际使用系争房屋超过两个月，故不同意返还；佳莲美食广场由创渠公司统一装饰装修，不存在郝本建所称自行装修，不同意赔偿装修费用7,000元。另向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《租赁协议》于2019年5月9日解除；2.判令郝本建支付拖欠的2019年4月8日至2019年5月9日租金9,600元(月租金9,000元/30天*32天)；3.判令郝本建偿付以租金9,600元为基数、按日万分之五计算的2019年4月8日起至清偿之日的逾期利息；4.判令郝本建支付违约金27,000元；5.判令郝本建赔偿损失5万元；6.判令反诉费用由郝本建承担。事实和理由：《租赁协议》约定，郝本建承租佳莲美食广场10号档口，支付周期为两个月，应在每个周期首月1日前15日向创渠公司支付租金，若逾期超过15日应按未支付金额的日万分之五支付自应付期限之日至实际支付之日的逾期利息。郝本建承租10号档口并使用，租金支付至2019年4月7日，其于2019年3月11日要求单方解除协议并搬离系违约，创渠公司同意《租赁协议》于2019年5月9日双方办理交接之日解除，但要求郝本建支付拖欠的租金及逾期利息、违约金并赔偿损失。郝本建针对创渠公司的反诉辩称，不同意创渠公司的诉请。《租赁协议》中约定创渠公司应提供经营条件，而经营餐饮行业必须具备营业执照和食品经营许可证，美食广场招商、郝本建进场时，创渠公司尚不具备上述证照，根据《租赁协议》的约定，郝本建有权解除协议。且创渠公司不具备上述证照，致使郝本建无法合法正常经营以致合同目的无法实现，郝本建单方解除协议符合法律规定。因此，《租赁协议》应自2019年3月13日郝本建发出解除通知之日解除。郝本建于2019年3月底搬走后未使用10号档口，2019年5月9日仅是形式上的交接，故不同意支付2019年4月8日起的租金和逾期利息。郝本建不存在违约行为，且《租赁协议》未约定违约金，创渠公司亦未提供证据证明其损失，故不同意支付违约金、赔偿损失。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经案外人上海新同联世家房地产经纪有限公司居某，双方于2018年11月25日签订《租赁协议》，约定郝本建承租创渠公司的佳莲美食广场10号档口，进场费5万元，租赁保证金27,000元，2018年12月8日至2019年12月7日期间月租金9,000元/月，2019年12月7日至2020年12月6日期间月租金9,450元/月；郝本建应于2018年11月25日前支付首期(2018年12月8日至2019年2月7日)租金18,000元；创渠公司享有解除权的情形；双方因自身原因需提前解除协议的，应提前15日内书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，退还保证金；租赁期满未能续约或协议因解除等原因提前终止的，郝本建应于租赁期满或协议终止后15日内将租赁的场地及创渠公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还创渠公司，未按照约定交还的，创渠公司有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由郝本建承担，并罚没保证金；给予郝本建2019年2月4日至2019年3月3日一个月免租期。2018年11月25日，郝本建通过案外人支付首期租金18,000元、保证金27,000元、进场费5万元，共计95,000元。2019年1月23日，郝本建通过案外人支付租金(2019年3月8日至2019年4月7日)9,000元。创渠公司确认收到上述钱款。郝本建于2018年12月8日进场经营，2019年3月13日通过微信向创渠公司的法定代表人汪宏杰通知解除《租赁协议》，并于3月底停止营业、搬离。2019年5月9日，双方签订书面说明，明确10号档口内的剩余物品按遗弃处理。另查明，创渠公司的营业执照中经营范围明确“……以下限分支机构经营：餐饮服务”。创渠公司由案外人易初莲花超市处承租上海市浦东新区金高路XXX号铺位用于经营佳莲美食广场。2018年11月28日，创渠公司就该地申请设立创渠实业发展(上海)有限公司金高路分公司(以下简称创渠分公司)，于2019年1月11日取得营业执照。因美食广场原承租人宁某某向食界餐饮管理有限公司上海浦东分公司(以下简称宁某某向公司)未办理相关证照的注销事宜，易初莲花超市于2018年12月4日申请注销宁某某向公司在该地办理的食品经营许可证。2019年1月31日，上海市浦东新区市场监督管理局作出准予注销许可的决定。2019年3月18日，创渠分公司申请办理食品经营许可证，于2019年4月11日准予许可。审理中，创渠公司认为其损失包括支付的中介费、装修装饰费用、管理运营和宣传费用，并提供中介费2万元的转账凭证。对此，郝本建认为该转账凭证不能证明系因本案支付的费用。以上事实，由郝本建提供的上海同联商业居某协议、佳莲美食广场档口租赁协议、收据、借记卡账户历史明细清单、微信截图，创渠公司提供的店铺/专柜租赁合同、照片、分公司设立登记申请书、创渠分公司营业执照、宁某某向公司食品经营许可证、行政审批申请材料收件凭证、上海市浦东新区市场监督管理局《食品经营许可证》注销申请准予通知书、上海市浦东新区市场监督管理局《食品经营许可证》申请受理通知书、上海市浦东新区市场监督管理局《食品经营许可证》申请准予通知书、创渠分公司食品经营许可证、转账凭证、2019年5月9日说明及双方的当庭陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《租赁协议》系双方就租赁佳莲美食广场档口的真实合意，双方应按照约定履行合同。关于《租赁协议》解除的责任归属。根据本院查明的事实，创渠公司的营业执照明确限定应由分支机构经营餐饮服务，双方于2018年12月8日开始履行《租赁协议》，被告虽于2018年11月28日申请设立分公司，但2019年1月11日才取得分公司的营业执照，期间被告系未取得营业执照即进行经营行为。创渠公司的该经营行为是否合法，并非以监管部门是否给予处罚作为判断依据，因此创渠公司所述监管部门给予一定过渡期而未进行处罚的意见不影响创渠公司经营行为的定性。审理中，创渠公司称在案外人宁某某向公司就美食广场办理的食品经营许可证撤销前，创渠公司无法办理相关登记，据此，本院认为即使双方约定由郝本建自行办理食品经营许可证，在宁某某向公司的食品经营许可证于2019年1月31日注销前，郝本建亦无法自行办理，而根据合同的相对性，该情形应认定为创渠公司提供的租赁场所不符合经营条件。上述许可证注销后，被告作为出租人应当告知郝本建已具备办理许可证的条件，但创渠公司未提供证据证明履行该义务，并于2019年3月18日由创渠分公司申请食品经营许可证。因此，结合佳莲美食广场原承租人的经营业态和创渠公司的上述行为，本院认为郝本建所述双方口头约定由创渠公司办理上述证照具有高度盖然性，创渠公司应就其尚未办妥营业执照、食品经营许可证即对外经营承担责任。但双方签订的《租赁协议》未约定郝本建享有合同解除权的情形，故郝本建主张通过微信通知被告法定代表人系行使约定解除权，本院不予采信。审理中郝本建自述监管部门现场检查时告知尽快张贴相关证照并给予口头警告，并未禁止经营、没收器具，且创渠分公司于2019年3月18日申请、2019年4月11日取得食品经营许可证，《租赁协议》具备继续履行的可能。因此，郝本建以创渠公司尚未办理食品经营许可证为由单方通知其法定代表人，不能达到解除《租赁协议》的法律效果，且未经双方办理交接即自行搬离，郝本建对《租赁协议》的解除亦应承担一定的责任。根据《租赁协议》的约定，双方需提前解除协议的，应提前15日内书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，退还保证金。现双方在本诉、反诉均要求解除《租赁协议》，且未违反法律规定，本院予以准许，对此，本院对双方在本诉、反诉的该项请求一并处理。因郝本建于2019年3月底自行搬离，双方于2019年5月9日办理交接，故本院认定《租赁协议》于2019年5月9日解除。原告郝本建主张的各项费用，本院认定如下：1.租金，郝本建占用10号档口实际经营至2019年3月底，并于2019年5月9日交还被告，《租赁协议》虽已解除，但原告应当支付占用期间的租金，故原告要求被告返还2018年12月8日至2019年4月7日的租金27,000元，本院不予支持。2.保证金，根据协议的约定，双方办理解除租赁手续后应退还保证金。现双方已办理交接，故原告要求被告退还保证金27,000元，本院予以支持。3.进场费，该费用系郝本建作为美食广场档口经营者应交纳的一次性费用，且租期届满后不予返还，现郝本建要求创渠公司返还，本院根据《租赁协议》的租赁期限和原告实际占用10号档口的时间，酌定被告返还35,000元。4.装修费用，根据《租赁协议》的约定，创渠公司对美食广场进行整体管理，维护并改善美食广场的整体形象，对美食广场进行装饰装修，故郝本建就其档口经营所需的特殊条件的装修应由其自行承担。现美食广场具备继续经营的条件，郝本建要求创渠公司返还因装修产生的费用，本院不予支持。反诉原告创渠公司主张的各项费用，本院认定如下：1.2019年4月8日至2019年5月9日租金及逾期利息，郝本建虽于该期间未实际经营，但在双方未对解除合同达成一致时自行搬离，且未进行交接，造成档口空置并影响创渠公司对10号档口的出租，郝本建负主要责任；创渠公司在郝本建经营期间未办妥营业执照、食品经营许可证亦负有相应的责任，故档口空置期间的租金由双方分担，现双方于2019年5月9日进行交接，郝本建已交纳截至2019年4月7日的租金，故郝本建应按照租金标准支付该期间相应的租金，金额由本院酌定为6,720元。该租金产生于双方就《租赁协议》的解除无法协商一致的处理过程中，故创渠公司要求郝本建支付逾期利息，本院不予支持。2.违约金，《租赁协议》中约定了反诉原告享有合同解除权、反诉被告应当支付违约金的情形，但本案并非其中约定的情形，且协议的解除起因于创渠公司，故创渠公司要求郝本建支付违约金本院不予支持。3.损失赔偿，创渠公司仅提供证据证明其因本案《租赁协议》的解除向居某方支付中介费2万元，未能证明其他损失，根据双方的过错程度，本院酌定由反诉被告赔偿8,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告郝本建与被告创渠实业发展(上海)有限公司签订的《佳莲美食广场档口租赁协议》于2019年5月9日解除；二、被告创渠实业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝本建进场费35,000元；三、被告创渠实业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝本建保证金27,000元；四、驳回原告郝本建的其余诉讼请求；五、反诉被告郝本建于本判决生效之日起十日内支付反诉原告创渠实业发展(上海)有限公司租金6,720元；六、反诉被告郝本建于本判决生效之日起十日内支付反诉原告创渠实业发展(上海)有限公司损失赔偿8,000元；七、驳回反诉原告创渠实业发展(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,520元，减半收取计1,260元，由原告郝本建负担585元，被告创渠实业发展(上海)有限公司负担675元。反诉案件受理费1,965元，减半收取计982.50元，由反诉原告创渠实业发展(上海)有限公司负担898.50元，反诉被告郝本建负担84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  树雄二〇一九年八月十五日书记员  李洋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。