广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7017号原告(反诉被告)：黎文珠，女，1968年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴国锋，男，1969年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告(反诉原告)：唐玉莲，女，1986年10月12日出生，汉族，身份证住址广西钦州市钦北区，以上被告共同委托诉讼代理人：郭秀桂，广东洋三律师事务所律师。原告黎文珠诉被告吴国锋、唐玉莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，被告吴国锋、唐玉莲在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理。后本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎文珠委托诉讼代理人刘开辉，被告吴国锋、唐玉莲及其委托诉讼代理人郭秀佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎文珠向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的房地产买卖合同于2019年1月12日解除；2.被告立即向原告交还位于中山市××镇新平村[房产证号为粤房地权证中府字第××号；土地证号为中府国用（2008）第080195号]的房地产和房地产权证；3.被告赔偿原告因本案支出的律师费60000元。事实与理由：原、被告于2017年1月6日签订房地产买卖合同，约定被告以3300000元购买原告位于中山市××镇新平村的房地产。房地产买卖合同第三条约定:“登记过户手续的办理：甲、乙双方约定，因该房地产尚未达到中山市规定过户必须达到建房面积25%的标准，乙方接管房屋后应继续在该土地建筑。在达到过户标准时，甲方应在接到乙方通知后五个工作日内，配合乙方共同到中山市房地产交易管理所办理过户手续，签署正式的房地产买卖合同，以乙方名义办理房地产权证及国有土地使用证”；房地产买卖合同第七条还约定：“特别约定：2、因不可抗力或中山市房地产交易管理所不批准本宗房地产交易买卖的，本合同自动解除，互不追究对方责任，甲方应在五天内，将全部款项退还乙方”。合同还对房地产买卖的其他事项做出了约定。合同签订前，原告已将房屋出租给被告使用，原被告确认原告于2016年11月5日已将买卖的房地产移交被告接管。合同签订后被告已分期向原告支付了3300000元，但被告没有将房屋扩建至符合办证过户的条件，该房地产的土地政府已变更为农林用地。被告办理建房报建申请手续时，中山市城乡规划局于2018年10月9日发出了《中山市城乡规划局不予行政许可通知书》，以该用地为农林用地为由作出不予许可的决定。原告为此到中山市房地产交易管理所询问，得到的答复是不批准农林用地报建，交易土地的房屋面积未能达到占地面积25%的标准，不能办理买卖过户。又由于中山市政府扩建番中公路，必须征用该房屋284.10平方米的土地，但该房屋至今仍登记在原告名下，政府相关部门三番五次找原、被告要求签署征地文件，否则按法律规定执行。基于合同约定的买卖过户条件无法成就，原告根据合同第七条第2款的规定，于2019年1月12日、2月22日分别致函被告，告知被告合同解除同时告知原告提供账户以便退还转让款项。被告收函后也同意解除合同，却迟迟不办理房屋移交手续，原告只得通过法律途径解决。综上所述，原、被告交易的房地产因政府规划变更及征用房地产原因，致使不能办理买卖过户，依法通知到达时合同解除，依约双方互不追究责任。原告现根据《中华人民共和国合同法》的规定，提起诉讼。被告吴国锋、唐玉莲答辩并反诉称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。原告起诉的主要目的是为了获取涉案房地产交付后的出土增值及征地拆迁利益而置诚实信用原则于不顾，滥用诉讼权利。除了因中山市民众镇总体规划调整暂不能进行增资报建暂不具备产权过户条件外，涉案房地产买卖合同其他内容双方都已履行，原告已足额收取了转让价款，也将房产交付被告。原告起诉确认房地产买卖合同解除和返还房土产权证书，目的不具有正当性。被告已在镇拆迁办的拆迁协议中签字，而非原告起诉状称影响拆迁工作进程。原告在起诉状中称一直催办被告过户，但因民众镇总规划调整暂时不能办理增资报建，显示出原告行为的欺诈性。据此，被告特提起反诉，请求法院判令：1.原告单方解除涉案房屋买卖合同行为无效；2.原告向被告立即返还购房款3300000元及利息（2336000元从2016年11月5日起、150000元从2016年12月8日起、150000元从2017年1月12日起、150000元从2017年4月15日起、300000元从2017年6月12日起、100000元从2017年8月25日起、70000元从2017年9月1日起、44000元从2017年9月4日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.原告向被告赔偿各项损失合计2530000元；4.原告向被告双倍返还定金660000元；5.原告向被告支付因本案支出的律师费80000元。庭审中，两被告明确其提出反诉请求三中的损失是基于生产线异地搬迁、原有装修、添附行为的损失而估算的金额。针对两被告的反诉请求，原告答辩称，原告解除涉案房地产买卖合同有事实及法律依据，应受法律保护。政府控规已经将土地由工业用地改变为农林用地，土地控规不准建设导致房地产不能交易过户，同时，所附条件成就原告有权解除与被告签订的房地产买卖合同，且被告当时已经同意解除合同，被告收到通知后，没有对解除合同的效力提出异议，原告同意被告提出的退还3300000元的要求，但被告提出分得政府拆迁补偿款100000元及补偿其27平方米星铁硼以及按每月18000元承租涉案房屋5年，原告不同意。被告的赔偿主张依法不成立。本案非借贷关系，不存在利息，且被告向原告支付房价款时，已经实际占有使用原告房屋，若按被告要求计付利息，则被告也应向原告支付占有使用费。被告没有提供损失的证据及设备发票，对其主张的损失没有依据，原告不是违约方，不应向被告赔偿损失及双倍返还定金。涉案合同约定律师费由败诉方承担，原告依法解除合同后被告拒不退还房屋，败诉方为被告，其支出的律师费应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告、被告提交的证据及陈述，本院查明以下事实：1.2017年1月6日，原告与两被告在广东**海天律师事务所律师的见证下签订房地产买卖合同及移交清单1份，约定原告将位中山市××镇新平村村的房地产以3300000元总价（含房屋、土地及移交清单的财产）转让给两被告，该房价款为净收款，涉及买卖双方的全部税费均由两被告承担。转让房地产的登记资料为土地使用权面积2120平方米，使用权类型为出让，地类（用途）为工业，房屋的建筑面积为381.16平方米；因该房地产尚未达到中山市规定过户必须达到建房面积25%的标准，两被告接管房屋后应继续在该土地建筑，在达到过户标准时，原告应在接到两被告通知后五个工作日内配合两被告到中山市房地产交易管理所办理过户手续并签订正式的房地产买卖合同，以两被告的名义办理房地产权证及国有土地使用证；原告保证上述房地产没有其他产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由原告负责处理，并承担相应的法律责任，由此给两被告造成经济损失的，由原告负责赔偿。原告与两被告一致确认房地产原由两被告向原告承租，并在2016年11月5日两被告向原告支付定金时，原告已正式移交两被告接管；原告与两被告若任意一方擅自终止合同，可主张双倍返还定金或没收定金，还有权要求对方继续履行合同；因不可抗力或中山市房地产交易管理所不批准本宗房地产交易买卖的，本合同自动解除，互不追究对方责任，原告应在五天内将全部款项退还给两被告；合同履行过程中如发生争议协商不成的，败诉方承担诉讼费及律师费。合同还约定其他条款。合同签订后，原告将三层房屋（381.16平方米）、土地（2120平方米）、星铁棚（1200平方米）、水电设施、房地产权证、国有土地使用证、建设工程消防验收意见书移交予两被告，同时两被告亦依约向原告支付了3300000元转让款。2.2019年1月12日，原告向被告寄送通知书1份，载明在签订案涉合同后，多次向两被告催促办理报建手续及将房屋扩建至25%，但两被告均不行动。现该房地产已被政府变更为农林用地，明确不能加建厂房，不能再办理买卖过户。又由于中山市政府扩建番中公路，必须征用本人房屋的284.1平方米土地。该房地产至今仍是原告名下，政府有关部门要求原告签署征地文件，否则按法律规定执行。鉴于发生不可预见不能避免又无法克服的客观情况，特通知两被告在本通知发出当天解除合同，并请在收到通知后提供银行账号，原告收到账号后将通过银行将款项退还给两被告，两被告收到退款后请把房地产退还给原告。该通知书于2019年1月12日签收。随后，原告再次向两被告寄发催告函，要求两被告提供银行账户退款并将房地产退还给原告。两被告在收到原告寄发的通知书及催告函后，向原告寄发复函1份，载明未及时办理加建投资报建手续非两被告过错，涉案土地现行用地性质只是暂行，并非一成不变，不排除涉案土地用地性质再次发生转变而使涉案交易具有可履行性。同时认为原告不具备解除合同的权利，即使解除合同，也应赔偿损失及给予至少五年时间异地搬迁。3.两被告提交产品模具清单拟证其模具原值1994000元，拆迁搬移修复需要费用300000元。4.原告主张为本案诉讼支出律师费60000元，两被告因本案诉讼支出律师费80000元。5.两被告自2013年10月15日起至2016年10月15日一直在租赁使用涉案土地及房地产，租赁合同约定的租赁时间为前述时间段。6.两被告在涉案房地产上经营的中山市吴国玻璃钢制品厂成立于2013年10月14日，并于2017年11月27日经中山市工商行政管理局核准转型升级为中山市吴国游乐设备有限公司，该厂与公司的经营范围均包括加工玻璃钢供工艺制品、游乐设备。中山市吴国玻璃钢制品厂于2017年9月21日获得广东省污染物排放许可证，载明行业类别为C2462游艺用品及室内游艺器材制造，有效期限为2017年9月20日至2020年9月19日。7.2016年10月18日，中山市城乡规划局民众分局向民众镇环保分局出具关于咨询黎文珠用地规划情况的复函，载明黎文珠用地位中山市××镇新平村村，土地证号为中府国用（2008）第080195号，土地用途为工业，面积2120平方米。该用地位于中山市××镇新平村村村庄规划》（中府办复[2011]190号，2011年6月）内，规划用地功能为一类工业用地（M1）；在《中山市城市总体规划（2010-2020年）》（待批版）中属建设用地。2018年10月9日，中山市城乡规划局出具不予行政许可通知书，载明原告申请涉案出让用地规划条件变更申请，因该用地在《中山市民众镇总体规划（2015-2020年）》中为农林用地（非建设用地），证载功能与镇总规划不符，暂不予行政许可。据查，《中山市民众镇总体规划（2015-2020年）》于2017年10月17日经中山市人民政府审批同意通过。8.庭审中，两被告明确涉案房屋买卖合同至今没有解除。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与两被告签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。涉案合同明确约定，因涉案土地开发尚未达到中山市规定过户必须达到建房面积25%的标准，两被告接管房屋后应继续在该土地建筑并在达到过户标准时，通知原告配合办理相关手续。即涉案房地产实现合同目的过户至两被告名下需要的前提条件是两被告继续在涉案土地上开发建房直至达到开发超过25%建房面积的硬性指标。又因中山市人民政府于2017年10月17日审批同意通过《中山市民众镇总体规划（2015-2020年）》，该规划中涉案土地为农林用地（非建设用地），中山市城乡规划对该土地申请用地规划条件变更不予准许。因此，涉案土地无法办理报建、开发等手续，无法继续建房开发超过25%建房面积,即涉案房地产买卖合同因行政土地规划变更行为导致无法继续履行。涉案合同约定，因不可抗力或中山市房地产交易管理所不批准本宗房地产交易买卖的，本合同自动解除，互不追究双方责任。所谓不可抗力，特指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。而本案中，涉案土地用地性质因政府规划行为从工业用地性质变更为农林用地（非建设用地），导致涉案合同无法继续履行应属于不可抗力之情形，涉案合同自动解除，此时，黎文珠与吴国锋、唐玉莲均享有涉案合同解除权。黎文珠于2019年1月12日向吴国锋、唐玉莲寄发通知书通知解除涉案房地产买卖合同，符合合同约定，该行为合法有效，本院认定涉案房地产买卖合同已于前述通知书送达吴国锋、唐玉莲时即2019年1月12日解除。吴国锋、唐玉莲请求确认黎文珠单方解除合同行为无效，理据不足，本院不予支持。根据涉案合同约定，因不可抗力导致合同解除的，互不追究对方责任。因此，涉案房地产买卖合同解除后，双方因该合同所获财产应向对方返还，互不追责。黎文珠诉请判令吴国锋、唐玉莲向其交还涉案房地产及房地产权证，理据充分，本院予以支持，考虑到吴国锋、唐玉莲向黎文珠交还土地涉及到厂房搬迁的问题，应给予合理的搬迁时间，该时间本院酌定为20天为宜。同时，黎文珠应向吴国锋、唐玉莲退还购房款3300000元，鉴于该款数额较大，为确保双方更好履行该项义务，本院认为由黎文珠以银行转账方式向吴国锋、唐玉莲退还前述购房款为宜。吴国锋、唐玉莲诉请判令黎文珠退还购房款3300000元，理据充分。本院予以支持。但由于该购房款3300000元黎文珠已两次要求吴国锋、唐玉莲提供银行账号予以返还，因吴国锋、唐玉莲未给予相关银行账号信息导致该款至今未返还，因此造成吴国锋、唐玉莲通过本案诉讼诉请归还购房款3300000元的责任方不在于黎文珠，针对该项诉讼请求产生的诉讼费，不应由黎文珠负担。关于吴国锋、唐玉莲主张的损失问题。首先，基于涉案合同约定，双方因不可抗力原因导致合同解除的，互不追究责任。因此，吴国锋、唐玉莲基于黎文珠违约要求黎文珠额外返还定金660000元、赔偿损失2530000元，与合同约定不符，于法无据，本院不予支持。同时，吴国锋、唐玉莲主张的各项损失，庭审中吴国锋、唐玉莲明确主要为生产线异地搬迁、原来装修、添附行为的损失。但在涉案合同签订前，吴国锋、唐玉莲已租用涉案房地产进行生产经营，且根据工商登记信息显示，中山市吴国玻璃钢制品厂在承租涉案房地产时的经营范围已包括加工玻璃钢供工艺制品、游乐设备。即吴国锋、唐玉莲所主张的搬迁生产线的损失、游乐设备的生产模具损失，在原租赁合同到期后的正常搬迁，也会存在，不能完全证明是因本案房屋买卖交易所致。在签订涉案房地产合同（2017年1月6日）后、中山市人民政府审批同意通过《中山市民众镇总体规划（2015-2020年）》（2017年10月17日）前，吴国锋、唐玉莲也没有按照合同约定及时开发涉案土地，反而在取得涉案房地产的所有权及土地使用权前就扩大生产规模造成进一步损失，该责任应由吴国锋、唐玉莲承担。其次，关于购房款占用期间的利息问题。在涉案合同签订后，吴国锋、唐玉莲向黎文珠支付购房款3300000元的同时，黎文珠亦向其交付了涉案房地产，即在黎文珠占有前述购房款产生资金占用损失的同时，吴国锋、唐玉莲使用涉案房地产亦会产生占有使用费。黎文珠主张涉案合同非因双方原因导致解除，前述两项费用应予相互抵消处理互不追究。本院认为黎文珠的主张，合情合理，本院予以采纳。黎文珠与吴国锋、唐玉莲均基于涉案合同关于“败诉者承担诉讼费及律师费”的约定，诉讼请求对方支付其因本案诉讼支出的律师费。本案中，黎文珠的诉讼请求合法合理，本院予以支持，故黎文珠因本案支出的律师费60000元应由吴国锋、唐玉莲承担。虽然黎文珠提交的民事案件委托代理合同显示律师费为40000元，但同时合同最后其他条款手写标注“如果立案后被告提出反诉，则甲方须于开庭前补交增加的反诉律师费”。因此，结合黎文珠提交的律师费发票（显示金额为60000元），本院采信黎文珠关于律师费支出60000元的主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黎文珠与被告吴国锋、唐玉莲签订的房地产买卖合同于2019年1月12日解除；二、被告吴国锋、唐玉莲于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告黎文珠返还位于中山市民众镇新平村[房产证号粤房地权证中府字第××号号；土地证号为中府国用（2008）第080195号]的房地产和房地产权证；三、被告吴国锋、唐玉莲于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黎文珠提供书面收款账号信息（须载明开户行、姓名、银行账户等信息），原告黎文珠在收到前述账号信息后三日内向被告吴国锋、唐玉莲退还购房款3300000元；四、驳回被告吴国锋、唐玉莲的其他反诉请求。如果原告黎文珠未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1400元，减半收取为700元（该款原告黎文珠已预付），由被告吴国锋、唐玉莲负担（该款两被告于本判决生效后迳付原告）；反诉案件受理费17933元，诉讼保全费5000元，以上合计22933元（该款两被告已预付），由被告吴国锋、唐玉莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年八月十四日书记员 梁敏霞杨丽燕