河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初2322号原告：中国农业银行股份有限公司济源分行，住所地济源市沁园中路5号。法定代表人：吕其亮，该分行行长。委托诉讼代理人：张东平、郭鑫，该分行工作人员。被告：张波，男，1981年8月6日出生，汉族，住济源市。被告：王会娟，女，1978年9月5日出生，汉族，住河南省许昌县。被告：济源建业住宅建设有限公司，住所地济源市愚公中路855号。法定代表人：郭卫强，该公司区域总经理。委托诉讼代理人：刘瑞，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曹文峰，金博大律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司济源分行与被告张波、王会娟、济源建业住宅建设有限公司（以下简称建业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张东平，被告建业公司的委托诉讼代理人刘瑞、曹文峰到庭参加诉讼，被告张波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告王会娟经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告张波偿还其贷款本金413134元及实际清偿之日的利息；2．被告建业公司承担连带清偿责任；3．以登记房地产变现偿还贷款并有权以处置价款优先受偿。事实和理由：2012年4月19日，被告与其签订《个人购房担保借款合同》，合同约定由其向被告张波提供贷款41万元，借款期限240个月，利率7.05%，超期利率10.575%，由被告张波名下购买的位于济源市沁园区愚公路855号建业壹号城邦18号楼东单元21层西户房产抵押担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记证明。庭审中，原告称截至2019年8月20日，被告欠付利息13603.45元，全部未还本金为413134.11元。被告建业公司辩称，第一，担保法28条规定，同一债权既有物保又有人保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任；第二，因被告张波的原因，虽达到免除保证人担保责任的条件（房屋登记、房产抵押），张波恶意不办理相关登记，保证人不应当再承担连带保证责任，2012年4月24日，张波、王会娟与原告已经办理房地产抵押合同及济源房地产交易中心抵押登记，依商品房买卖合同约定其公司不再承担连带保证责任；第三，诉讼请求的金额不够明确（即相关金额的构成请原告明示），并且原告已扣除保证人保证金82444.71元，请法官依法查明事实；第四，若法院判决保证人承担连带保证责任，请在判决主文明示“保证人承担保证责任后可以向第一被告张波、王会娟追偿”。被告张波、王会娟未答辩，也未提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年4月19日，原告与被告张波、王会娟、建业公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告张波向原告贷款41万元；贷款期限为240个月；贷款用途：被告用于购买坐落于济源市沁园区愚公路855号建业壹号城邦18号楼东单元21层西户房屋；利率为浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率；还款方式为按月等额本息还款，还款周期为1个月；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；借款未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；借款人张波以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，被告建业公司提供阶段性连带保证责任，自借款发放之日起，至借款人张波取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。2012年4月27日，原告与被告张波签订借款凭证，该借款凭证载明借款金额为41万元，借款日期为2012年4月27日，到期日期为2032年4月26日，执行利率为年利率7.05%，逾期利率为年利率10.575%，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为27。2012年4月24日，原告与被告张波、王会娟同时签订房地产抵押合同，约定被告张波、王会娟将坐落于济源市沁园区愚公路855号建业壹号城邦18号楼东单元21层西户房屋抵押给原告。2012年4月25日，就该房屋在济源市房地产管理局办理了预购商品房抵押登记证明。当事人至今未就坐落于济源市沁园区愚公路855号建业壹号城邦18号楼东单元21层西户房屋办理抵押权登记，原告也未就该房屋取得他项权证。截至2019年8月20日，被告欠付利息13603.45元，全部未还本金为325268.25元。另查，2016年7月至2018年7月，原告共计从被告建业公司在原告处的保证金账户中扣划82444.71元用于偿还本案所涉借款本息。本院认为，当事人签订的个人购房担保借款合同、房地产抵押合同、个人借款凭证是当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，各方当事人应按照约定履行合同义务。原告按照约定向被告提供了借款，被告应当按照约定履行还款义务。被告未按约定按期足额偿还借款的，根据合同约定，原告有权提前收回已发放借款；另合同约定了借款期间内的利率和逾期还款的利率，该约定不违背法律规定，现原告要求被告张波偿还全部未还借款本金325268.25元，理由正当，本院予以支持。因该笔借款系用于购买该抵押房屋，被告王会娟也作为抵押物共有人在合同上签字，故该笔借款应视为夫妻共同债务，由被告张波、王会娟共同偿还。所涉合同约定的罚息即为按罚息利率、计算方式所计的利息，原告请求的利息及罚息存在重合，应当按照合同约定的逾期贷款罚息计息方式计息。依照物权法有关规定，物权具有法定性，物权的种类和内容，由法律规定。以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告与被告张波、王会娟虽约定以济源市沁园区愚公路855号建业壹号城邦18号楼东单元21层西户房屋作为抵押，但依原告所述，该房屋尚未办理房产证，双方未办理抵押权登记，双方办理的预购商品房抵押登记，不属于作为抵押权生效要件的正式的抵押权登记，不具有设立抵押权的效力，原告要求变卖被抵押的房产，就所得价款优先清偿，本院不予支持。被告建业公司为被告张波的借款提供自借款发放之日起，至借款人张波取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止的阶段性连带担保，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或担保责任。现所涉房屋尚未办理抵押权登记，原告未取得他项权证，建业公司应当对张波的债务承担连带保证责任。被告建业公司承担连带责任后，有权向被告张波、王会娟进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张波、王会娟于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司济源分行本金325268.25元及利息（2019年8月20日之前欠付的利息13603.45元；自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止的利息，按照本判决认定事实部分载明的所涉合同约定的逾期贷款罚息计息方式）；二、被告济源市建业住宅建设有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带保证责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司济源分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7497元、公告费480元，均由被告张波、王会娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  晋巧霞人民陪审员  邓建平人民陪审员  聂红英二〇一九年八月二十八日书 记 员  黄子芮