江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏08执复110号复议申请人（案外人）:谷江文，男，1962年7月22日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：谷海浪，男，1991年3月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市。负责人：闵捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈二华，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱剑，江苏凯仕曼律师事务所律师。被执行人：淮安市慧东钢结构有限公司，住所地淮安市淮阴区。法定代表人：朱宇亮，该公司总经理。被执行人：王明生，男，1970年11月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：邵培红，女，1969年10月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。复议申请人谷江文不服淮安市清江浦区人民法院（以下至裁定主文前简称清江浦区法院）（2019）苏0812执异87号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。清江浦区法院在执行中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）与淮安市慧东钢结构有限公司（以下简称慧东公司）、王明生、邵培红实现担保物权纠纷一案中，案外人谷江文向该院提出书面执行异议。清江浦区法院查明：2015年5月15日，申请人中国建设银行股份有限公司淮安城北支行（以下简称建行城北支行）向原淮安市清河区人民法院（现已与原淮安市清浦区人民法院合并为清江浦区法院，以下简称清河区法院）申请实现担保物权。同年6月8日，清河区法院依法作出（2015）河商特字第0010号民事裁定书，裁定：对被申请人王明生、邵培红抵押的淮安市清河区淮海花园A区4幢1室（他项权证号：淮房他证清河字第A1314677号）的房屋以及土地（地号3-2-81）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人建行城北支行对变价后所得款项分别在1200万元、154万元范围内优先受偿。后建行城北支行向清河区法院申请强制执行，清河区法院于2015年7月15日立案，案号为（2015）河执字第0965号。2015年12月8日，清河区法院作出（2015）河执字第0965号执行裁定书，裁定终结（2015）河商特字第0010号民事裁定书的本次执行程序。在执行过程中，案外人谷江文提起执行异议，认为2009年3月谷江文就与海澜之家签订特许加盟店协议，并自2009年3月至今一直占用、使用位于淮安市清河区淮海花园A区4幢1室的房屋，是合法的占有人。2013年6月30日，谷江文与王明生、邵培红签订房屋租赁合同，约定租赁期限为15年。2014年1月12日，谷江文又将该15年期限的房屋租金640万元支付给王明生、邵培红。申请人提供的“承诺书”并非谷江文所写，申请人所谓的抵押担保违反法定程序，属虚假抵押、抵押不能成立。即使抵押权成立，依据租赁合同的约定，异议人仍然享有对该房屋的占有、使用、收益的权利。谷江文与王明生、邵培红租赁房屋在先，申请人建行城北支行办理抵押登记在后，属“先租后抵”，故谷江文在租赁的合同期内，仍然享有租赁权。针对谷江文的上述异议，清江浦区法院于2017年4月12日组织听证，在法庭询问异议人到底针对什么提起异议时，异议人的回答是可以处置房屋，但在拍卖时要确保谷江文的租赁权，因为承租在前，根据买卖不破租赁原则，即使房屋被拍卖变卖后，谷江文也应当继续享有承租权。2018年7月11日，谷江文向该院提交撤回异议申请。该院于2018年7月19日作出（2017）苏0812执异92号执行裁定书，裁定准许谷江文撤回异议请求。后因建行城北支行将涉案债权转让给了华融公司，华融公司向清江浦区法院申请恢复（2015）河商特字第0010号民事裁定书的执行。该院于2019年1月15日立案，案号为（2019）苏0812执恢36号。2019年5月6日，该院作出（2019）苏0812执恢36号执行裁定书，裁定：1.涤除王明生、邵培红与案外人谷江文之间关于淮安市淮海花园A区4幢1室房屋的租赁合同关系。2.拍卖被执行人王明生、邵培红名下位于淮安市淮海花园A区4幢1室的房屋。对此，谷江文再次提起执行异议。在本案审查过程中，谷江文进一步明确其异议请求是要求撤销（2019）苏0812执恢36号执行裁定书中的第1项内容，即认为可以拍卖涉案房屋，但因为谷江文租赁涉案房屋在抵押设立之前，所以即便拍卖也应带租拍卖，也就是说即便拍卖成功，在租赁期内谷江文拒绝向房屋受让人交付房屋。谷江文提出异议请求：依法撤销（2019）苏0812执恢36号执行裁定书。事实和理由：（2019）苏0812执恢36号执行裁定书无事实和法律依据。一、异议人与被执行人签订涉案房屋（淮安市淮海花园A区4幢1室）的《租赁合同》时间是2013年6月30日，早于建设银行淮安城北支行办理抵押登记的时间。根据买卖不破租赁原则，执行拍卖也应带租拍卖而不能涤除异议人与被执行人王明生、邵培红之间的租赁合同关系。二、现再次做出裁定无事实依据。2015年原清河法院作出执行裁定书时谷江文即提出异议。在案件审理中建设银行淮安城北支行提供了所谓谷江文签字的“承诺书”及“租赁合同”均系伪造。谷江文当庭已经提出异议并提出申请鉴定，法庭不能以伪造的证据作为执行依据。申请执行人华融公司称，一、谷江文曾于2015年9月15日向清河区法院提起执行异议，并于2018年7月11日撤回，该院于2019年5月作出（2019）苏0812执恢36号裁定，裁定涤除淮海花园A区4幢1室房屋租赁合同关系。现谷江文再次提出执行异议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条，人民法院不予受理，已经受理的应当驳回。二、案涉房屋应当去租拍卖。1.2013年10月12日，“海澜之家”和“咖啡陪你”（经营者系谷江文）向贷款人出具的承诺函是认定案涉租赁关系的重要证据。该承诺表明承租人认可出租人向银行提供的租赁协议是租赁关系的唯一证据，租赁合同已于2015年7月17日到期。2.谷江文为完成工商登记和税务登记，向工商局、税务局提交的两份租赁合同具有对外公示效力，证明力较强，应当作为去除租赁权的依据之一。3.谷江文执行异议听证期间提交的房屋租赁合同（样本）属于倒签时间、伪造租赁合同的情形，不具可采性。4.谷江文与王明生恶意串通。（1）谷江文提供的租赁合同约定的15年房租共计1060.9212万元，与谷江文所陈述的以借款抵充租金640万元数额不符；（2）租金明显低于所在区域同类房屋的租金水平；（3）谷江文陈述名为租赁实为借贷；（4）15年超长期租约，未实际支付租金，违反商业习惯和商业常理；（5）伪造租金交付和收取证据（未提供点对点转账凭证）；（6）未办理房屋租赁登记备案手续。清江浦区法院认为，谷江文本次提起的执行异议请求事项与所依据的事实和理由，与之前提起的执行异议是一致的。承租人基于不动产被抵押之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，依法应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查，故本案中谷江文提起的执行异议本质上属于执行标的异议。就之前的执行异议谷江文已撤回异议申请，现再提起执行异议依法不予受理。立案后发现不符合受理条件的，依法裁定驳回申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第十五条第二款规定，裁定驳回谷江文的异议申请。谷江文不服该裁定，向本院申请复议称，请求撤销清江浦区法院异议裁定。理由是：清江浦区法院异议裁定适用法律错误，剥夺了谷江文的诉讼权利。谷江文先前就（2015）河执字第0965号文书提出执行异议，请求继续履行租赁合同。当时清江浦区法院并未作此涤除双方租赁合同的裁定，不存在执行异议的前提和依据。原异议案件承办法官向谷江文释明指出，因法院还未对租赁行为作出任何措施，不存在异议的基础，要求谷江文先行撤回异议待法院对租赁作出裁定后再提出异议。清江浦区法院（2019）苏0812执恢36号裁定涤除淮海花园A区4幢1室房屋租赁合同关系，谷江文对该裁定提出异议，与原执行异议不是同一执行异议，清江浦区法院裁定驳回谷江文的异议申请适用法律错误。申请执行人华融公司答辩称，谷江文曾于2015年9月15日向法院提起执行异议，并于2018年7月11日撤回，清江浦法院于2019年5月作出（2019）苏0812执恢36号裁定，裁定涤除淮海花园A区4幢1室房屋租赁合同关系。现谷江文再次提出执行异议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条，人民法院不予受理，已经受理的应当驳回。被执行人慧东公司、王明生、邵培红未作答辩。本院经审查，确认清江浦区法院查明的事实。另查明，谷江文于2015年9月15日对于清河区法院执行（2015）河商特字第0010号民事裁定书向该院提出执行异议，以其为涉案房屋承租人为由，请求法院在执行过程中保障其租赁权。清河区法院于2015年10月9日向建行城北支行送达了执行异议书，并于2015年11月20日组织谷江文、建行城北支行和被执行人进行了听证。听证过程中，谷江文明确其是对该院（2015）河商特字第0010号民事裁定书提出的异议。2017年4月12日，清江浦区法院再次就该执行异议组织听证，谷江文要求法院在进行拍卖时保障其租赁权。2017年9月22日，该案正式立案，案号为（2017）苏0812执异92号。2018年7月11日，谷江文申请撤回异议申请。2018年7月19日，清江浦区法院作出（2017）苏0812执异92号执行裁定书，裁定准许谷江文撤回异议申请。再查明，2016年4月15日，清河区法院作出（2015）河执字第0965号执行裁定书，裁定：1.解除第三人谷江文对淮安市清河区淮海花园A区4幢1室房屋的占有；2.限第三人谷江文于裁定送达之日起三十日内搬离淮安市清河区淮海花园A区4幢1室房屋。2016年4月15日，清河区法院向谷江文送达了该执行裁定书，并告知谷江文，如对本裁定书有异议，请在十日内向该院提出异议，谷江文并未提出异议。本院认为：本案的争议焦点是谷江文的本次执行异议是否符合执行异议案件受理条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。第十五条规定，当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中，谷江文于2015年9月15日提出执行异议，当时清河区法院对谷江文的租赁行为尚未采取任何执行措施，谷江文作为租赁权人无权提出执行标的异议，谷江文提出的保障其租赁权的请求并未指向具体的执行行为，不属于执行标的异议。清河区法院在2016年4月15日作出解除占有的执行裁定书，告知谷江文可以提出执行异议，但谷江文并未就该裁定提出执行异议，清河区法院也未就该房屋继续执行。清江浦区法院于2019年5月裁定涤除淮海花园A区4幢1室房屋租赁合同关系，谷江文主张其租赁在先，请求撤销该执行裁定书，属于执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定的情形，适用于前后两次异议均是案外人对同一执行标的提出执行标的异议的情形，谷江文于2015年提出的执行异议针对的是清河区法院作出的准予拍卖、变卖的民事裁定，其要求保障其租赁权的主张仅为申请而非执行异议。谷江文对于清河区法院解除占有的执行裁定未提出异议。因此，谷江文仅在2019年提出本案执行标的异议，之前并未提出过执行标的异议，本案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定的再次提出执行标的异议的情形，清江浦区法院对谷江文所提异议，应当依法定程序进行审查。综上，谷江文的复议请求具有事实和法律依据，本院予以支持。清江浦区法院（2019）苏0812执异87号执行裁定适用法律错误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下：撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812执异87号执行裁定，指令淮安市清江浦区人民法院对执行异议进行审查。本裁定为终审裁定。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  刘玉娟二〇一九年八月二十三日书记员  庄 行