广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2468号原告（反诉被告）：莫凤敏,男,1977年8月17日出生,汉族,住广州市白云区,委托诉讼代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊巍，男，1974年1月23日出生，汉族，住武汉市新洲区，被告（反诉原告）：宋红丹，男，1971年2月27日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，两被告共同委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所实习人员。第三人：广州市盛业行房地产顾问有限公司，住所地广州市花都区新华街迎宾大道7号C.D1.D2栋51号商铺，统一社会信用代码914401143474737983。法定代表人：刘梦强。委托诉讼代理人：葛乐，该公司员工。原告莫凤敏与被告熊巍、宋红丹，第三人广州市盛业行房地产顾问有限公司（以下简称盛业行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，被告熊巍、宋红丹在答辩期内提起反诉，经审查，本院将本诉与反诉合并进行审理。本案依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭转换为普通程序，于2019年5月14日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告，以下统称原告）莫凤敏的委托诉讼代理人李倩雯，被告（反诉原告，以下统称被告）熊巍、宋红丹的共同委托诉讼代理人杜紫明，第三人盛业行公司的委托诉讼代理人葛乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫凤敏向本院提出诉讼请求：1.判决原告有权没收定金300000元；2.两被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告莫凤敏变更诉讼请求为：1.确认原告与被告熊巍签订的《房地产买卖合同》于2019年2月15日解除；2.判决原告有权没收定金300000元；3.被告宋红丹协助原告解除网签房屋买卖合同；4.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年12月6日，经第三人盛业行公司居间，莫凤敏与熊巍签订《房地产买卖合同》，该合同约定，第一条：原告出卖的房地产地址位于广州市花都区颐泊三街33号1001房，建筑面积224.52平方米。第四条：房地产的成交价为188万元；（一）定金30万元为第一部分楼款，于签署合同时缴纳；（二）158万元为第二部分楼款，买方于2018年12月15日前申请银行按揭贷款100万元（具体贷款金额以银行贷款承诺书为准）支付给卖方，买方首期款（除已付定金外）在买方按揭银行审批通过后支付58万元（根据实际贷款金额多退少补）；卖方需赎楼的，在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起十个工作日内，双方办理房屋的缴税过户手续。第九条：买方不能按合同约定买入房屋或者因违约而无法买入房屋的，则买方需向卖方支付房屋成交价的10%作为违约金，卖方已收定金不予退回。第十四条备注，卖方自己银行欠款由买方支付的首期款支付，待银行还款时欠款大于首期款，卖方要在过户当天退回多支付的首期款。上述合同，均有熊巍的签名并按手印。由于熊巍不符合购房条件，指明由宋红丹作为名义购房人，我方与宋红丹办理网签合同手续。2018年12月25日，在盛业行公司工作人员安排下，莫凤敏与熊巍三方约定前往中国建设银行办理赎楼手续，但截止至2018年12月25日，熊巍仅向莫凤敏支付65万元房款（2018年12月6日支付30万元、2018年12月25日支付35万元），由于熊巍未能向莫凤敏足额、及时支付款项，致使莫凤敏无法协助完成赎楼过程。莫凤敏认为，熊巍未按照合同约定足额、及时支付房款，且莫凤敏通过短信、微信方式不断联系熊巍尽快履行合同义务，并同时要求盛业公司督促熊巍履行义务。莫凤敏无奈，委托律师于2019年2月14日发出律师函，告知同意熊巍的解约请求，并通知熊巍、宋红丹尽快协助莫凤敏解除网签手续。2019年2月15日，熊巍收到上述律师函。根据《合同法》的规定，熊巍至今仍未足额、及时支付款项，构成根本违约，侵犯了莫凤敏的合法权益。综上，为维护莫凤敏的合法权益，特诉至法院。被告熊巍、宋红丹辩称，原告的诉请与事实不符，原告在履约过程中无视合同约定，恶意曲解合同条款，无理要求被告在应付首期购房款88万元的基础上，另外还要额外负担其他款项。2018年12月25日，原、被告、第三人约定到银行赎契当天，原告恶意曲解合同意思，认为已收取的30万元定金不属于首期款，不愿意拿出该30万元定金用于偿还银行贷款、用于赎契，反而要求被告在给付88万元首期款的基础上再另行拿出30万元用于赎契。由于双方出现分歧，故原告当天也并未向银行办理任何赎证手续。而在后续的沟通中，原告更是变本加厉，无理要求被告在应支付首期购房款88万元的基础上，另外还要额外负担原告向银行还贷赎证的全部款项即95万，这点从原告提交的第25页微信截图证据足以证明。由于原告一直无视合同约定、恶意曲解合同意思，单方要求变更付款方式，同时，一直未办理房屋提前还款及赎证手续，经被告、第三人多次积极沟通都无法协调，也无法协调，导致涉案合同无法履行。原告才是本案的真正违约方，而被告至今未支付剩余的23万元首期款，是履行不安抗辩权，因此，请求法院驳回原告的全部诉请请求。我方确认原告与被告熊巍签订的《房地产买卖合同》于2019年2月15日解除。在原告退还我方购房款65万元之后，我方才同意配合原告解除网签手续。不同意原告没收定金。第三人盛业行公司述称，2018年12月25日，三方约定去办理赎证，合同第四条约定的30万元定金是第一笔首期款，明确买家用首期款来赎证。当天，我方与原告沟通，原告不愿意将该笔30万元作为赎证款项。三方没有协调合意，原告当时就没有办理赎证。后来原告拉黑了我方的通讯方式，我方联系不到原告。我方确认原告与被告熊巍签订的《房地产买卖合同》于2019年2月15日解除。我方认为是原告违约，不同意原告没收定金。也不同意原告第三项诉讼请求，因为一旦解除网签合同，原告又拿着钱又解除了网签合同。被告熊巍、宋红丹提出反诉请求：1.判令原告立即向被告退还350000元购房款；2.判令原告立即向被告双倍返还购房定金600000元；3.本案的全部诉讼费由原告负担。事实和理由：经第三人的居间，原、被告于2018年12月6日共同签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定第一条：原告将其名下位于广州市花都区颐泊三街33号1001房、建筑面积为224.52平方米的物业出售给被告，成交价为188万元；第二条：该房地产产权处于抵押或其他权利负担，买方提前支付首期款给卖方赎楼；第四条付款方式：（一）买方于合同签订当天支付定金30万元，此部分定金作为第一部分首期购房款；（二）158万元为第二部分楼款，其中100万元购房款由买方通过银行按揭的方式支付，另外58万元首期款在银行通知还款前，买方申请银行按揭审批通过后支付：第九条违约责任：卖方不能按本定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，则卖方须支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退还买方已经支付的所有费用。合同第十四条的备注条款还注明：“卖方的银行欠款由买方支付的首期款支付，待银行还款时若欠款大于首期款，卖方要在过户当天退回多支付的首期款。”合同签订后，被告依照合同约定按时向原告支付了30万元定金，又于2018年12月25日向原告支付了35万元首期购房款，至今共付首期购房款65万元。但是在交易过程中，原告不但没有积极向银行申请还贷赎证，更是严重背离合同约定的付款条件，无理要求被告在应支付首期购房款88万元的基础上，另外还要额外负担原告向银行还贷赎证的款项。为此，双方在经过了无数次的电话、短信、微信及委托律师发函进行沟通协调，但均因原告固执己见，不愿配合交易而导致双方协商未果。在此无奈情形之下，被告被迫于2019年1月29日向原告发出了一份《解约通知书》正式通知其解除上述合同并要求其承担退款赔钱的违约责任。被告认为，《房地产买卖合同》对买卖双方的付款、还贷赎证的权责已进行明确约定，首先，合同中约定被告需要支付的首期款仅仅包括定金30万元以及原告归还房屋银行按揭贷款时需要再支付的58万元，合计88万元；剩余的购房款100万元在该房屋过户之后由被告以按揭贷款的方式付清。其次，合同有关“卖方的银行欠款由买方支付的首期款支付”的意思是，被告所支付的88万元首期款是用来供原告归还银行按揭款的，而并非支付了88万元之后还需再额外筹钱帮原告还按揭贷款。归还房屋的按揭贷款以及赎证是原告义不容辞的义务，并且无论原告拖欠多少银行按揭款项，被告所支付的首期购房款均以88万元为限。但原告在履约过程中却无视合同约定，恶意曲解合同条款，无理要求被告在应支付首期购房款88万元的基础上，另外还要额外负担原告向银行还贷赎证的款项，并且一直未办理房屋提前还款及赎证手续，导致涉案合同无法继续履行，原告本身违约，有错在先，不思考如何解决问题，反而提起本案诉讼，这就是所谓的恶人先告状，混淆是非。被告无奈，为维护合法权益，故提起反诉。原告莫凤敏针对被告熊巍、宋红丹的反诉请求辩称，对被告提出的第1项反诉请求，我方同意退还购房款35万元；但不同意第2、3项反诉请求。理由如下：我方认为被告违约在先，一、双方对于合同第十四条的理解有误差，原告一直督促被告支付95万元的赎楼款，约定在2018年12月25日9：30到建设银行办理赎证手续，当天原告先到拿号，被告及第三人迟迟不到场，被告律师函中却说原告不配合，其实是被告对合同第十四条理解的误差。证据14、15页，被告当天支付35万元，并说余下的钱见面处理。被告清楚剩余的约30万元赎楼款应于当天支付。聊天记录可知双方达成意向，在原告证据第14页可显示，由被告承担赎楼款的款项。在双方对条款理解有误的情况下，被告、第三人要求原告在2018年12月25日当天签订支付多出首期款与实际银行还贷的差额款项的具体时间的文件。因为被告担心原告收到赎楼款之后，过户当天不退回多出的金额，原告不同意，原告认为自己是卖方，对被告存在不信任。二、假如被告提交的同贷书是真实的，截止2018年12月26日，被告还未完成支付义务。根据合同第四条第二款第二点，被告要在同贷书审批通过之后支付原告首期款58万元，三、原告对被告申请按揭贷款的时间是否在2018年12月15日之前完成，存在异议。第三人盛业行公司述称，与我方本诉阶段的意见一致。本院经审理认定事实如下：2018年12月6日，莫凤敏作为卖方，熊巍作为买方，盛业行公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定卖方向买方出售位于广州市花都区颐泊三街33号1001房，建筑面积224.52平方米，成交价188万元。房屋现状为抵押状态，由买方提前支付首期款给卖方用于赎楼。第四条约定付款方式为：（一）定金300000元为第一部分楼款，于签署合同时一次性支付；（二）1580000元为第二部分楼款，由买方于2018年12月15日前申请银行按揭贷款100万元（具体贷款金额以银行贷款承诺书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书以及配合买方签署相关资料文件。买方首期款（除已付定金外）580000元，在银行通知还款前、买方银行按揭审批通过之日支付；在银行出具贷款承诺书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起七个工作日内，双方须办理房屋的缴税过户手续。第六条：卖方须在过户当天将该房屋交付买方使用。第九条违约责任：1、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，则卖方须向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已经支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期超过30天，买方有权不再购买该物业，卖方须退回全部已收款项，并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。2、买方不能按合同约定买入房屋或者因违约而无法买入房屋的，则买方需向卖方支付房屋成交价的10%作为违约金，卖方已收定金不予退回，但定金外的款项须退回给买方。买方逾期支付楼款的，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同的其他义务，逾期超过30天，卖方有权不再出售该物业，已收定金不予退回。第十四条备注：①卖方的银行欠款由买方支付的首期款支付，待银行还款时欠款大于首期款，卖方要在过户当天退回多支付的首期款。②买方将该房屋指定给第三人落名，卖方对此无异议；③三方约定本交易在2019年2月15日前完成。合同签订当日，熊巍向莫凤敏支付了购房定金300000元。2018年12月7日，莫凤敏作为卖方，宋红丹作为买方签订《广州市存量房买卖合同》，并办理了合同网签手续。三方约定于2018年12月25日至贷款银行办理提前还贷手续。莫凤敏表示其于当天查询到尚欠银行贷款968400.19元，熊巍于当天向其转账支付350000元，但拒绝再支付318400.19元（968400.19元-300000元-350000元）给莫凤敏用于赎契；莫凤敏表示熊巍与中介人员当时提出两个方案，一是要求其签订书面材料明确返还买方多支付的购房款与银行贷款之间差额的时间，买方才继续支付318400.19元；另一方案是要求莫凤敏于当天将收取的350000元房款返还给熊巍，熊巍再重新申请按揭贷款600000元，但莫凤敏对上述两个方案均不同意，要求按照合同约定履行义务。熊巍、宋红丹与盛业行公司不同意莫凤敏的陈述，其表示赎证当天莫凤敏不同意将已收取的300000元定金用于还贷，要求熊巍承担全部的赎契款项，但熊巍认为其应承担的赎契款上限为880000元，超出部分应由莫凤敏自行承担，双方对此无法达成一致意见，故未能在当天办理提前还贷手续。在双方之后的微信往来中，熊巍于2018年12月30日问“我们想再次确认是否按合同约定再付23万，你就去银行还款赎证？”莫凤敏回复“在完成赎楼后，请将剩余支付的购房款支付到我的账户上，剩余未支付的购房款=188万-赎楼全款-30万-35万。”关于对合同第十四条备注第①点的理解，莫凤敏认为根据该条，应由熊巍支付全部提前还贷的款项，若提前还贷的金额超出880000元首期款，多出部分由莫凤敏在办理过户手续时返还给熊巍。熊巍及盛业行公司认为合同约定提前还贷的款项应由买方支付的首期款支付，且买方支付的首期款以880000元为上限；若银行批准同贷的金额加上买方支付的880000元首期款总额超出了合同约定的总房价，超出部分由卖方在办理过户手续时返还给买方。2019年1月7日，熊巍委托律师事务所向莫凤敏发出律师函，要求莫凤敏明确是否同意按合同约定继续履行合同。2019年1月29日，熊巍再次发出《解约通知书》，通知解除双方签订的《房地产买卖合同》，要求莫凤敏退还本金及赔偿违约金。2019年2月14日，莫凤敏委托律师事务所回复表示同意解除双方签订的《房地产买卖合同》，但要求没收定金300000元。熊巍于2019年2月15日收到该通知书。双方均认为涉案合同已于2019年2月15日解除。诉讼中，熊巍、宋红丹表示双方系朋友关系，实际购买人是熊巍，但因熊巍没有在广州市购买住房的资格，故借用宋红丹的名义购买涉案房屋，由宋红丹申请银行按揭贷款、办理网签手续，过户亦指定登记至宋红丹名下。莫凤敏确认在签订合同时已知情熊巍借用宋红丹名义购房，合同亦约定可登记至买方指定人名下，但其认为申请按揭贷款的主体必须是熊巍。2018年12月26日，兴业银行股份有限公司广州分行出具《同意贷款意向书》，意向向宋红丹发放贷款1080000元用于购买涉案房屋。另根据涉案房屋于2019年4月28日的不动产登记查册表显示，房屋设有抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州越秀支行；房屋于2019年3月28日被本院以（2019）粤0114执保406号法律文书查封。本院认为，熊巍、莫凤敏与盛业行公司于2018年12月6日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行义务。根据各方的陈述以及举证情况，本院认为，涉案合同未能继续履行的原因在于双方对于买方应支付的首期款金额以及提前还贷金额存在不同意见。熊巍及盛业行公司陈述莫凤敏提出要求熊巍在定金300000元之外再承担全部提前还贷款项，莫凤敏对此予以否认，因熊巍及盛业行公司未提交证据证明该事实，本院对其说法不予采信。熊巍及盛业行公司认为买方应支付的首期款以880000元为限，莫凤敏认为买方应承担提前还贷的全部款项，但对于若银行提前还贷金额超过880000元，超过金额应由谁先承担，双方存在争议。根据合同的约定，定金300000元在合同签订当天支付，除定金之外的首期款580000元在卖方提前还贷时支付，剩余房款1000000元由买方以申请银行按揭贷款的方式支付。双方对上述约定无异议，但对合同备注①约定的“卖方的银行欠款由买方支付的首期款支付，若银行欠款大于首期款，卖方要在过户当天退回多支付的首期款”存在不同理解。对此，本院认为，合同明确约定买方支付的首期款为880000元，房款1000000元由买方以申请银行按揭贷款方式支付，说明双方在签订合同时对于提前还贷所需款项的金额是有一定预期的；合同备注仅约定银行欠款由买方支付的首期款即880000元支付，并非银行欠款均由买方承担，且合同对于在提前还贷金额超出首期款880000元的情况下，超出金额由谁负担，并未明确约定，仅约定“卖方要在过户当天退回多支付的首期款”，应为合同约定不明。按照通常的理解，因买方申请银行贷款的金额已超出约定金额，买方支付的购房款总额很大可能将超出合同约定的房屋总价，从资金安全以及对资金占有的考虑，熊巍对首期款支付的金额要求莫凤敏确认的意见亦属合理请求。在之后的微信往来中，熊巍要求莫凤敏明确是否其按合同约定再付230000元，莫凤敏就去银行提前还贷，莫凤敏回复的意见是在完成赎楼后，要求熊巍支付剩余购房款，金额为188万-赎楼全款-30万-35万，亦与合同约定的付款方式不相符。故本院认为，涉案合同未能继续履行的原因在于合同约定的付款方式不明确，双方存在不同理解，之后双方亦不能达成补充协议，故不能归责于任何一方。在交易过程中，双方已对合同解除达成一致意见。双方均认为涉案合同于2019年2月15日解除，故对莫凤敏要求确认合同于该日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除，莫凤敏要求宋红丹协助其办理《广州市存量房买卖合同》的网签注销手续，以及熊巍要求莫凤敏返还定金及首期共650000元合理合法，本院均予以支持。莫凤敏要求没收定金300000元以及熊巍要求莫凤敏双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告莫凤敏与被告熊巍、第三人广州市盛业行房地产顾问有限公司于2018年12月6日签订的《房地产买卖合同》中原告莫凤敏与被告熊巍之间的房屋买卖合同关系于2019年2月15日解除；二、原告莫凤敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告熊巍返还购房款650000元；三、被告宋红丹于本判决发生法律效力之日起十五日内，协助原告莫凤敏办理注销《广州市存量房买卖合同》网上备案的手续；四、驳回原告莫凤敏的其他诉讼请求；五、驳回被告熊巍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由原告莫凤敏负担；反诉案件受理费6650元，由原告莫凤敏负担4550元，被告熊巍负担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  危静仪人民陪审员  卓金华二〇一九年八月十六日书 记 员  方琢华王呈