安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6036号上诉人（原审原告）：合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司，住所地安徽省合肥市阜阳路47号，统一社会信用代913401007330009133。法定代表人：解光熙，总经理。委托诉讼代理人：邢星，女，公司员工。委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董峰，男，1977年6月1日出生，汉族，住安徽省界首市。上诉人合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司（以下简称庐阳国资控股公司）因与被上诉人董峰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庐阳国资控股公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持庐阳国资控股公司一审诉讼请求。事实与理由:1.一审法院认定双方合同于2018年3月13日解除，但又否认2016年4月1日至2017年7月31日之间的房屋租金，缺乏事实和法律依据。双方合同2018年3月13日解除，双方认可至此期间房屋由董峰实际占有使用，依据租赁合同董峰应支付2016年4月1日至2017年7月31日期间的租金。董峰主张房屋空置，但董峰并未将房屋交还庐阳国资控股公司，要求解除合同。2016年4月1日至2017年7月31日期间房屋不能正常使用系由于成都市居安乐物业服务有限公司（以下简称物业公司）以庐阳国资控股公司取得诉争房屋所有权之前房屋所有人拖欠物业费擅自停水停电导致房屋不能正常使用，与庐阳国资控股公司无关。董峰应向物业服务公司主张赔偿。且董峰在此期间一直正常营业，物业公司一审中也只是证明偶尔停水停电。如果董峰长期不能正常营业，其应早就将房屋交还庐阳国资控股公司。2.庐阳国资控股公司2015年2月与安徽国元典当有限公司（以下简称国元公司）签订协议书，成为案涉房屋所有权人，董峰缴纳的2012年10月16日至2015年3月31日期间的物业费应由前房屋所有权人负担，一审抵扣本案租金缺乏事实和法律依据。3.房屋不能正常使用系由于物业公司擅自停水停电造成的，相关损失应由物业公司承担。根据庐阳国资控股公司与董峰之间的房屋租赁合同，物业费应由董峰承担。停业损失与物业费是两个不同的法律关系，一审法院将2016年11月1日至2018年3月31日期间董峰该缴纳的物业费与不能正常使用期间的物业费相抵消缺乏事实和法律依据。4.《关于香港广场五楼的租赁纠纷的解决方案》无庐阳国资控股公司工作人员的签字，也无盖章，为董峰制作的单方文件，无任何法律效力。一审对解决方案证据效力没有认定，却以该方案的内容来认定事实，明显自相矛盾。董峰辩称，关于解除合同时间，2016年11月14日我安排员工董方递交解除合同，庐阳国资控股公司接到该解除书后曾带领人员去现场勘察，房屋已经腾空，所以，已经完成交接手续。关于遗留物业费问题，庐阳国资公司作为出租方必须遵守合同约定。合同第8条第3款约定，甲方按现有的设备供乙方使用，而水电在后期经营中不是因为我方原因导致无法使用，庐阳国资控股公司明显违背合同约定。我方承租后正常经营期间，不拖欠任何物业水电费，合同前遗留的物业费是庐阳国资公司和国元典当公司交接时没有处理，导致了后期的纠纷，是因产权引起的，过错方为庐阳国资控股公司。庐阳国资控股公司隐瞒和国元典当公司遗留的物业费纠纷问题，是不可预见的因素，因此导致水电停用不能正常经营，合同应自然解除。我方2016年10月13日主动递交解除合同通知书，庐阳国资控股公司不同意解除，故后期拖欠租金不是我方原因造成的。关于香港广场租赁纠纷解决方案，是由庐阳国资控股公司徐俊峰上报公司，后由庐阳国资控股公司刘士杰、张杰、徐俊峰及香港广场物业负责人郑波和我现场协商的结果，庐阳国资控股公司明确要求我先支付2015年10月11日-2016年3月31日共6个月房租及由我方负责与香港广场物业对接解决并承担遗留物业费，我方均履行完毕。庐阳国资控股公司向一审法院起诉请求：1.判令董峰支付原告房屋租金1198124元（暂算至2016年4月1日至2018年3月13日）；2.董峰支付2016年11月1日至2018年3月13日期间的物业管理费107963.83元（按每平方米4.5元/月支付物业费）;3.董峰支付2016年4月1日至2018年3月13日期间逾期付款违约金57127.1元（按同期银行贷款利率计算逾期付款违约金，暂算至2018年3月13日），款清息止；4.董峰承担本案的诉讼费用、保全费用；5.董峰承担本案律师代理费。一审法院查明：位于合肥市庐阳区淮河路266号香港广场五层（537-577）房屋原先由安徽国元典当有限公司向董峰出租，双方订立的房屋租赁合同中业已明确约定房屋租赁期限自2015年2月1日至2018年11月30日，每季度租金为153426元，租金于每年的1、4、7、10月前付清下一期3个月租金；租赁保证金为50000元。上述房屋业已由董峰实际承租使用。此后因涉案房屋产权所有人变更为庐阳国资控股公司，安徽国元典当有限公司、董峰与庐阳国资控股公司又订立三方协议，约定房屋出租人变更为庐阳国资控股公司，所有甲方在该合同中的履行的权利义务全部由庐阳国资控股公司来承接，原租赁合同中董峰权利义务不变，董峰支付的租赁保证金由庐阳国资控股公司收取或甲方收取后直接转给庐阳国资控股公司。2016年3月18日庐阳国资控股公司曾就董峰欠付租金起诉至本院，本院支持了庐阳国资控股公司的租金诉请。为此，董峰上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院维持了本院一审判决。另查明，由于安徽国元典当有限公司与庐阳国资控股公司均未能支付案涉房屋2012年10月16日至2015年3月31日期间物业费193974.3元，致使案涉房屋所在的成都市居安乐物业服务有限公司安徽分公司（以下简称物业公司）采取了停水停电措施。2017年12月12日庐阳国资控股公司向董峰提出一份书面的《关于香港广场五楼的租赁纠纷的解决方案》，该解决方案未加盖庐阳国资控股公司公章或授权人员签字，但该解决方案明确了以下事实：1、由董峰负责与香港广场物业公司对接解决并承担遗留的物业费用；2、鉴于董峰承租的香港广场五楼因前期遗留物业费问题，导致2016年4月1日至2017年7月31日期间的房屋不能正常使用。在庭审中，庐阳国资控股公司确认案涉房屋遗留的物业费193974.3元系董峰支付。双方亦确认董峰于2018年3月13日退还了案涉房屋。一审法院认为，董峰与庐阳国资控股公司之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于案涉合同的解除时间。双方在庭审中确认董峰于2018年3月13日交付了案涉房屋，故该院予以确认双方租赁合同于2018年3月13日解除。关于庐阳国资控股公司诉请的租金。庐阳国资控股公司主张的租金起止日期为2016年4月1日至2018年3月13日，但案涉房屋因为历史遗留的物业费问题，被物业公司停水停电，导致董峰不能正常使用案涉房屋，依据董峰提供的《关于香港广场五楼的租赁纠纷的解决方案》，该院查明案涉房屋在2016年4月1日至2017年7月31日期间不能正常使用，该期间租金应予以扣除，据此计算，董峰应支付的租金为385185元（1198124元-152426元÷3个月×16个月）。但董峰代支付了2012年10月16日至2015年3月31日期间物业费193974.3元，其中2015年2月1日至2015年3月31日期间物业费应由董峰承担，董峰代支付的物业费为180823.5元（193974.3元-1461.2平方米×4.5元/月×2个月），该代支付物业费应从租金中予以扣除，故董峰还应支付给庐阳国资控股公司租金为204361.5元（385185元-180823.5元）。庐阳国资控股公司诉请的物业费起止日期为2016年11月1日至2018年3月13日，共计16个月，但亦应扣除董峰不能正常使用案涉房屋的16个月期间物业费，两者相互抵消，故该院对庐阳国资控股公司诉请的物业费不予支持。关于逾期付款违约金，该院调整为按年利率6%计算，但由于董峰欠付的租金不能认定均发生在2016年4月1日前，且该欠付租金无法进行分割计算，故该院确定欠付租金的逾期付款违约金自起诉之日进行起算，并顺延计算至欠付租金实际付清之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、董峰于判决生效之日起十日内向合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司支付房屋租金204361.5元，并自2019年2月13日起以204361.5元为基数按年利率6%支付逾期付款违约金至欠付租金实际付清之日止；二、驳回合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为8535元，由合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司负担6352元，由董峰负担2183元。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。本院认为，董峰与庐阳国资控股公司之间的租赁合同合法有效，庐阳国资控股公司作为房屋出租人，其主要合同义务为交付房屋，并保证房屋符合约定的用途。董峰在使用案涉房屋过程中，由于前房屋所有人欠付物业费，物业公司停水停电，导致董峰2016年4月1日之后未继续使用房屋已经物业公司确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。依据前述规定，一审判决董峰无需支付房屋无法使用期间的租金和物业费具有事实和法律依据，本院予以维持。虽然，物业费为前房屋所有人欠付，但庐阳国资控股公司在购买案涉房屋过程中，未及时处理物业费的缴纳问题，导致董峰在租赁过程中不能正常使用房屋，根据合同相对性原则，不影响庐阳国资公司向董峰承担相应出租人的违约责任。庐阳国资公司作为房屋所有人和出租人，董峰向物业公司缴纳的其承租之前的欠付物业费应由庐阳国资公司承担，董峰可以据此抵扣房租，一审相关认定并无不当，本院亦予以维持。综上，庐阳国资控股公司的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17070元，由合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年八月十二日书记员 陈   晓   妹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。