云南省鲁甸县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0621民初1284号原告：李才健，男，回族，1987年3月15日生，云南省鲁甸县人，住鲁甸县。委托代理人：丁洪俊，云南长鸣律师事务所律师（特别授权）。被告：鲁甸尚居房地产开发有限公司（统一社会信用代码91530621550148042N）。住所地：鲁甸县文屏镇文屏东路300号。法定代表人：杨智伟，男，汉族，1966年7月13日生，住昆明市五华区，系该公司董事长（未到庭）。委托代理人:徐荣林，男，汉族，1987年8月8日生，云南省鲁甸县人，住鲁甸县，系该公司员工（未到庭，特别授权）。委托代理人：郑辉，云南砚池律师事务所律师（特别授权）。被告：蒋飞，男，回族，1986年7月7日生，云南省鲁甸县人，大专文化，居民，住鲁甸县。原告李才健诉被告鲁甸尚居房地产开发有限公司（以下简称尚居房地产）、被告蒋飞返还原物纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月10日公开开庭审理了本案。原告李才健及其委托代理人丁洪俊，被告尚居房地产的委托代理人郑辉，被告蒋飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李才健向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即返还原告位于鲁甸县房屋。2、二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年3月24日原告通过银行按揭的方式向被告尚居房地产支付了75907元的首付款后，购买房屋总价款为245907元的鲁甸县房屋；剩余170000元原告通过用房屋作抵押向银行贷款，由银行直接支付给被告尚居房地产；被告尚居房地产收到所有购房款以及原告交纳的相关契税、配套费、办证费等共计13770元，后将该套房屋交付并到房管部门登记备案给原告，原告取得了该套房屋的所有权。2018年1月，被告尚居房地产以“2015年11月原告逾期三个月未偿还银行贷款导致被扣划公司保证金169489.06元”为由向昭通仲裁委员会申请仲裁，昭通仲裁委员会在未向原告送达任何仲裁申请、传票等法律文书的情况下开庭审理，于2018年8月8日作出仲裁裁决：原告退还被告尚居房地产龙韵银都小区22幢1单元15层2号房屋。裁决作出后，被告尚居房地产在没有经过法院执行程序，就擅自将该房屋以48万元的价格出售给被告蒋飞，而被告蒋飞在明知该套房屋不能登记备案恶意购买，损害的了原告的权利。2018年12月原告外出打工回家，便到银行和被告尚居房地产询问自己存入银行卡内的钱为什么没有扣划按揭款，才得知上述情况，后于2019年1月28日向昭通中院申请撤销仲裁裁决，昭通中院于2019年3月27日作出（2019）云0621民特12号《民事裁定书》撤销了昭通仲裁委裁决。终审裁定下发后，原告多次找到二被告协商未果。综上所述，该套房屋系原告通过抵押按揭购买，其房屋在房管部门备案登记，至今仍然属于原告所有，昭通仲裁委作出的裁决书被昭通中院撤销而不具有法律效力，被告尚居房地产无权占有该套房屋，同时在没有经过法院执行程序就擅自将该套房屋出售给蒋飞，被告蒋飞明知该套房屋已经备案登记为原告所有，不能再办理备案登记而恶意购买，二被告的行为明显违法，依法应当返还。被告尚居房地产辩称：原告诉状中所称不属实，昭通仲裁委是按照《商品房购销合同》中原告提交的地址向原告邮寄送达，在邮寄送达原告未收到的情况下才采用公告送达的形式向原告送达，昭通市中级人民法院以昭通仲裁委送达方式程序违法撤销仲裁裁决，被告将采用合法的途径对昭通市中级人民法院的撤销裁定进行重新处理；农行于2015年11月19日扣划了被告尚居房地产公司的保证金，房地产公司多次通知原告处理，在过去的三年内原告未缴纳房款，被告才于2018年3月15日申请昭通仲裁委员裁决。我公司在得到昭通仲裁委员的裁决后才出售给被告蒋飞，被告蒋飞购买该争议房屋属于善意取得。鲁甸县住宅与房地产管理中心的积案为合同登记备案，而不是预告登记；原被告双方签订的《商品房购销合同》及合同文本中的补充协议合法有效，被告尚居房地产有权收回另行销售；被告的款项被银行一次性扣划产生了合理性融资成本损失。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告蒋飞辩称：我于2018年11月以418000元的价格向被告尚居房地产购买房屋时，我是看到了昭通仲裁委的裁决才购买的本案争议房屋，我购买房屋的行为不是恶意购买，是通过合法途径购买取得。综合双方诉辩主张，法庭归纳以下争议焦点：1、原被告双方签订的《商品房购销合同》中的备案登记是否属于预告登记？2、如属于预告登记，被告尚居房地产开发有限公司是否对原告李才健在履行《个人购房担保借款合同》中的违约行为享有不转移房屋产权的抗辩请求权？原告李才健为支持自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证据：1、身份证，欲证明原告李才健的身份情况。2、《商品房购销合同》、发票、收据，欲证明原告于2014年3月24日通过银行按揭购买了鲁甸龙韵银都小区22幢1单元1502号房屋，原告向被告鲁甸尚居房地产公司支付完全部购房款和缴纳了相关税费及配套费用，并到房管部门登记备案，取得了该房的所有权。3、昭通仲裁委员会作出的（2018）昭仲字第9号《裁决书》及昭通市中级人民法院作出的（2019）云06民特12号《民事裁定书》，欲证明昭通仲裁委员会作出的裁决错误，程序违法，于2019年3月27日被昭通市中级人民法院依法撤销，被告鲁甸尚居房地产开发有限公司无权霸占并出售原告所有的房屋。4、银行交易明细，欲证明自己向银行还款七期共计10125.46元。经质证，被告尚居房地产对原告出示的证据1无异议，但认为该身份证是2018年9月25日才补办的，与原告购房时提交给我公司的地址不一致；对证据2中《商品房购销合同》无异议，但认为该合同内容不完整，原告故意遗漏了合同中的补充协议，合同补充协议对原告的还款责任以及被告的权利进行了明确约定，从原告提交的合同中看出房管中心准予对合同登记备案不是对房屋登记备案，合同对产权的登记也做了明确约定；对发票及收据无异议；对证据3无异议，但是，认为中级人民法院的裁定并未否定原被告双方签订的商品房购销合同及补充协议，只是认为送达方式存在瑕疵。对证据4无异议。被告蒋飞对原告出示的证据无异议。被告尚居房地产为支持自己的答辩主张，亦向法庭提交了以下证据：1、营业执照及法定代表人身份证明书，欲证明被告基本信息及诉讼主体资格。2、《商品房购销合同》及《合同补充协议》，欲证明原被告双方对购房事项各自的权利义务作了明确约定；合同补充协议明确“若购房人未按期偿还贷款本息导致甲方资金被扣划，甲方有权收回房屋另行销售，乙方不得以此为由追究甲方法律责任；若乙方已付房款被司法机关依法冻结，甲方有权选择解除合同，甲方选择解除合同的，有权凭司法机关出具的冻结手续单方到有关部门办理撤销合同登记手续，将房屋收回另行出售，甲方不因此承担任何违约责任，由此造成的经济损失由乙方承担”。3、《个人购房担保借款合同》，欲证明原告为购房用龙韵银都的房产作担保，同时尚居房地产公司作为保证人，原告向中国农业银行股份有限公司鲁甸县支行（以下简称农行）借款17万元的事实；被告承担的担保责任为阶段性担保，在房产证办理前由房地产公司承担连带担保责任，在房产证办理后由原告用房产作担保的事实。4、中国农业银行个人贷款扣划款项通知书复印件，欲证明因原告未按期向农行归还贷款，农行从我公司保证金账户中扣划了169489.06元用于结清原告的购房贷款。经质证，原告李才健对被告出示的证据1无异议。对证据2中的《合同补充协议》的合法性有异议，认为购房合同及补充协议至今未送达给原告，原告所出示的购房合同是从房管部门复印所得，而该补充协议约定的内容没有告知原告，原告不知情；该补充协议第一条第五项约定明显属于格式合同中的霸王条款，该约定不符合法律规定，房屋所有权不可能通过约定来改变。对证据3、4的关联性有异议，认为与被告签订的《商品房购销合同》已经履行完毕，该份证据属于另外的法律关系，即保证人追偿权纠纷或者保证合同纠纷；该组证据只能证明债权不能证明物权。被告蒋飞无异议。被告蒋飞出示了身份证。经质证，原告李才健、被告尚居房地产均无异议。本院认为，对于原告李才健提交的证据1，经被告质证无异议，本院予以采信；证据2与被告尚居房地产提交的证据2以及原被告双方在庭审中的陈述，能相互印证原告李才健于2014年3月24日与被告尚居房地产签订《商品房购销合同》，原告李才健向被告尚居房地产购买龙韵银都小区22幢1单元1502号商品房；单价为3060.07/平米、总价款245907元；原告李才健向被告尚居房地产首付购房款75907元、银行按揭支付170000元等及补充协议约定“若购房人未按期偿还贷款本息，导致甲方资金被扣划，甲方有权收回房屋另行销售，乙方不得以此为由追究甲方法律责任”，以及原告李才健还向被告尚居房地产支付了其他相关费用13770元和2014年3月31日鲁甸县住宅与房地产管理中心对该合同登记备案的事实，本院予以采信。证据3与被告尚居房地产提交的证据4，能相互印证原告李才健购房后未按借款合同约定的还款期限履行还款义务，导致被告尚居房地产存放于银行的保证金被扣划169489.06元，被告尚居房地产依据与原告签订的《商品房购销合同》中约定的管辖方式向昭通仲裁会申请仲裁，昭通仲裁会裁决解除双方签订的《商品房购销合同》和由原告退还被告尚居房地产龙韵银都小区22幢1单元1502号商品房以及2019年1月28日原告李才健向昭通市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，昭通市中级人民法院裁定撤销的事实，本院予以采信。证据4，经被告质证无异议，本院予以采信。对于被告尚居房地产提交的证据1，经原告李才健、被告蒋飞质证无异议，本院予以采信；证据2、3，与原告李才健提交的证据2中的《商品房购销合同》，能相互印证原告李才健向被告尚居房地产购房后仅支付了首付款，剩余尾款170000元向银行贷款支付并签订了《个人购房担保借款合同》，以及原告李才健、被告尚居房地产、银行三方合同约定：原告用本案诉争房屋抵押，被告尚居房地产作为阶段性保证人承担连带责任保证；保证期间为借款到期日起二年、未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立账户中划收相关款项抵偿债务；贷款人依照法律规定或者本合同约定，对保证人行使抵销权或扣划相关款项的，所抵销的债务及抵充顺序或扣划相关款项，由贷款人确定，双方另有约定的除外、贷款人行使代位权时，次债务人向贷款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定，各方另有约定的除外；被告尚居房地产（阶段性保证人）自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年等内容，和原告未能按时还款，银行扣划了被告尚居房地产的保证金169489.06元的事实，本院予以采信。对于原告李才健认为《商品房购销合同》中的《补充协议》未送达给原告的质证意见，本院认为，原告李才健在庭审中明确表示其在《商品房购销合同》以及《补充协议》中签名捺印，《商品房购销合同》第十三条第七项明确约定“本合同连同附件共16页，一式六份。其中登记机关一份；按揭付款的：甲方一份，乙方一份，按揭银行一份，相关办证机关二份，均具有同等法律效力。”，签订合同的双方当事人权利义务地位平等，无须合同一方当事人向另一方当事人送达，故对原告的质证意见，本院不予以采纳；对于其认为《补充协议》第一条第五项约定明显属于格式合同中的霸王条款，该约定不符合法律规定的质证意见，本院认为，原告在《商品房购销合同》中签名捺印系其真实意思表示，且原告李才健在签订《合同补充协议》及《个人购房担保借款合同》时分别声明“对甲方上述文本的全部内容完全明白和同意”“贷款人已依法向我方提示了本合同的相关条款（特别是含有黑体字标题或黑体字文字的条款），应我方要求对相关条款的概念、内容及法律效果做了说明，我方已经知悉并理解上述条款。”，而《个人购房担保借款合同》中保证人的保证期间、担保方式、债务的抵充顺序等均作了明确约定，因此，对原告李才健的质证意见，本院不予采纳。根据庭审和质证，本院认定如下法律事实：2014年3月24日，原告李才健与被告尚居房地产签订《商品房购销合同》，合同约定：原告李才健向被告尚居房地产购买龙韵银都小区22幢1单元1502号商品房；单价为3060.07/平米、总价款245907元；首付购房款75907元、银行按揭支付购房尾款170000元，以及房屋交付期限、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的责任、产权登记等进行了约定；合同签订当日，双方再次签订了《合同补充协议》，对银行按揭、设计变更等进行了约定，其中第一项关于银行按揭中第5条约定：若购房人未按期偿还贷款本息，导致甲方资金被扣划，甲方有权收回房屋另行销售，乙方不得以此为由追究甲方法律责任。合同签订后，原告李才健向被告尚居房地产支付购房首付款75907元和契税、其他相关费用13770元；2014年3月31日，鲁甸县住宅与房地产管理中心认为该合同符合有关规定，准予登记备案。原告李才健为购买龙韵银都小区22幢1单元1502号商品房，与被告尚居房地产、农行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告李才健向银行贷款170000元用于购买龙韵银都房产；借款期限180个月；所借款项授权支付到被告尚居房地产在该银行的账户，还款方式为等额本息还款法；借款担保采用阶段性担保和抵押，即原告李才健用诉争房屋抵押借款，被告尚居房地产为阶段性保证人承担连带责任保证、保证期间为借款到期日起二年、未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立账户中划扣相关款项抵偿债务；贷款人依照法律规定或者本合同约定，对保证人行使抵销权或扣划相关款项的，所抵销的债务及抵充顺序或扣划相关款项，由贷款人确定，双方另有约定的除外、贷款人行使代位权时，次债务人向贷款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定，各方另有约定的除外；抵押物为本案诉争房屋，但权属证书未办妥；抵押预告登记为自本合同签订之日起当日内办妥抵押预告登记，本合同签订之日起730日内办妥抵押登记；阶段性保证人保证期间自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年等。《个人购房担保借款合同》签订后，原告李才健自2015年2月16日至5月16日正常还款4四期金额计6023.04元，自7月16日至8月18日超期未还被银行扣款三期金额计4102.42元，七期共计向农行还款10125.46元。因原告李才健未按《个人购房担保借款合同》约定按期还款，至2015年11月19日拖欠本息169489.06元，农行从被告尚居房地产个人信贷业务单位保证金中直接扣划169489.06元。此后，被告尚居房地产于2018年3月15日向昭通仲裁会申请仲裁，昭通仲裁会于作出（2018）昭仲裁第9号裁决书：解除原被告双方《商品房购销合同》和由原告退还被告尚居房地产龙韵银都小区22幢1单元1502号商品房；2018年11月，被告蒋飞以418000元的价格向被告尚居房地产购买了龙韵银都小区22幢1单元1502号；2019年1月28日原告李才健向昭通市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，昭通市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）云06民特12号民事裁定书，裁定：撤销昭通仲裁委（2018）昭仲裁第9号裁决书。另查明，原告李才健用于抵押借款的诉争房屋未办理抵押权预告登记及抵押权登记。本院认为，原告李才健与被告尚居房地产签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效；《合同补充协议》系原被告双方就《商品房购销合同》未尽事宜的补充，原告李才健在《合同补充协议》中签名捺印及声明对补充协议的全部内容完全明白和同意，被告尚居房地产在该补充协议中加盖公司印章和法人代表印章予以认可，该《合同补充协议》系原告李才健与被告尚居房地产的真实意思表示，与《商品房购销合同》具有同等效力。原被告双方应当按照合同约定全面履行义务，即原告李才健应向被告尚居房地产支付全部价款，被告尚居房地产向原告李才健交付房屋。原告李才健为向被告尚居房地产购买本案诉争房屋，以该房产担保贷款方式付款（但未办理权属登记），并与农行签订《个人购房担保借款合同》，被告尚居房地产作为阶段性保证人，与原告李才健、银行分别在合同中的保证人、借款人（抵押人）、贷款人处签名捺印加盖印章，因此《个人购房担保借款合同》系其真实意思表示，合法有效。合同签订后，农行按照原告李才健在合同中的授权支付条款向被告尚居房地产支付原告购房尾款170000元，原告李才健应当按照合同约定履行还款义务，但其未按合同履行还款义务，导致被告尚居房地产的保证金被银行扣划，根据双方《合同补充协议》中约定的“若购房人未按期偿还贷款本息，导致甲方资金被扣划，甲方有权收回房屋另行销售，乙方不得以此为由追究甲方法律责任”条款，商品房购销合同已不具备继续履行的条件，被告尚居房地产遂依据该合同约定的管辖条款向昭通仲裁委申请仲裁，被告申请仲裁的行为并不违反法律规定和双方合同约定；被告尚居房地产在仲裁裁决后收回诉争房屋、中止履行《商品房购销合同》另行销售的行为系行使不安抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，不属于原告李才健主张的恶意购买，故对其主张本院不予支持。本案中，原告李才健与被告尚居房地产签订的《商品房购销合同》虽经鲁甸县住宅与房地产管理中心备案登记，但是备案登记不是预告登记，不具有排他性，且原告李才健未提交证据证明本案诉争房屋办理预告登记及所有权属登记等手续，故依法应当承担举证不能的后果，加之其在庭审中认可除备案登记外未办理过其他登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，对原告李才健诉请被告尚居房地产返还争议房屋的主张，本院不予以支持。对于其在庭审中主张被告尚居房地产按照法律规定及合同约定赔偿损失的意见，与本案不属于同一民事法律关系，原告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李才健对被告鲁甸尚居房地产开发有限公司、被告蒋飞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李才健承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  赵庆勇审 判 员  田 琼人民陪审员  吴秋玲二〇一九年八月五日书 记 员  祖维翠