贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4428号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司遵义分行，住所地:贵州省遵义市汇川区厦门路中段。负责人：陈国江，系该公司遵义分行行长。委托诉讼代理人：张其富，系该公司遵义分行员工。上诉人（原审被告）：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司，住所地:贵州省遵义市桐梓县娄山关镇溱农路龙祥苑。负责人：王其均，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：张绍勇,系贵州贵遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：令狐昊，系贵州贵遵律师事务所实习律师。上诉人中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农业银行）、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司（以下简称龙乡苑公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。农业银行上诉请求：1、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初1447号民事判决；2、改判龙乡苑公司按《商品房买卖合同》向农业银行支付逾期办证违约金，即按已付房款的10%计算，违约金为647786元；3、一审、二审诉讼费用由龙乡苑公司承担。事实和理由：按照合同约定，出卖人应于2013年2月底前办理完毕房地产权属证书，而龙乡苑公司未在上述期限前办理完毕房地产权属证书，已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任：（1）买受人不退房，出卖人按已付房款的10%向买受人支付违约金；（2）按物权法办理房屋产权证的有关规定处理。龙乡苑公司上诉请求：1、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初1447号民事判决，依法改判驳回农业银行的一审诉讼请求;2、一审、二审诉讼费用由农业银行承担。事实和理由：1、原审判决认定“龙乡苑公司构成违约”事实错误：（1）原审判决认定“龙乡苑公司一直未为农业银行办理产权手续”事实错误；（2）原审判决认定“龙乡苑公司为农业银行办理房屋产权证的时间，已违反了合同约定”事实错误。2、原审判决适用法律错误，依法应予改判：（1）本案依法不应当判决支付违约金；（2）原审判决支付违约金，缺乏法律依据。农业银行向一审法院起诉请求：1、判决龙乡苑公司向农业银行支付违约金647786元；2、诉讼费由龙乡苑公司承担。一审法院认定事实：2012年5月22日，农业银行与龙乡苑公司签订《商品房买卖合同》，约定，龙乡苑公司将位于桐梓县××镇文笔路××利大厦××号框架房屋，面积230平方米，以6818800元的价格出售给农业银行，付款方式为分期付款，农业银行分两期支付以上购房款，其中：第一期购房款于交付房屋时支付95%，第二期购房款于交付房屋产权证时支付5%。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，农业银行依约支付了第一期购房款6477860元，2012年12月，龙乡苑公司向农业银行交付了房屋，因龙乡苑公司未为农业银行办理产权手续，农业银行一直未支付尾款。2018年3月20日，龙乡苑公司与案外人森航公司签订《债权转让协议书》，约定龙乡苑公司将农业银行所欠房屋超面积补差款、购房尾款等债权转让，2018年7月16日，龙乡苑公司向农业银行出具了《结算支付房屋价款通知书》，要求农业银行于2018年7月20日前到龙乡苑公司领取房屋产权证，并结算和支付购房尾款。2018年8月13日，农业银行又向龙乡苑公司出具了《关于移交房产手续、购房尾款发票、办证票据以及支付违约金的函》，要求龙乡苑公司支付逾期办证的违约金。2018年11月15日，森航公司将争议房屋的产权证交与农业银行。现农业银行以龙乡苑公司违约逾期办证为由，以前述诉讼请求诉至原审法院。上述事实，有农业银行举出的《商品房买卖合同》、2016年龙乡苑公司出具的《证明》《关于德利大厦产权证办理情况说明》、《（2019）黔0322民初435号民事判决书》，龙乡苑公司举出的《银行查询缴纳凭证》、《贵州省住宅专项维修资金专业收据》、《结算支付房屋价款通知书以及往来函件资料》等证据以及农业银行与龙乡苑公司的陈述在卷佐证，经庭审质证，应予认定。一审法院认为，农业银行和龙乡苑公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，龙乡苑公司为农业银行办理房屋产权证的时间已违反合同约定，应当向农业银行支付违约金。关天农业银行要求按已付房款的10%支付违约金的请求是否合理，龙乡苑公司抗辩称该标准过高，并请求予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”，就本案而言，农业银行购买涉案商品房的目的系自身经营之用，且《商品房买卖合同》签订后，龙乡苑公司已及时将房屋交付农业银行使用，结合日常经验判断，原审法院认为农业银行并未因龙乡苑公司逾期办证的行为而致实际利益遭受损失，但是，即使农业银行未遭受损失，如确定龙乡苑公司免于承担责任，则无异于鼓励违约，不利于交易秩序的维护，也不利于构建诚信社会，为平衡双方利益，并基于本案龙乡苑公司的违约时间和农业银行已付房款数额等，可将双方约定的已付购房款的10%支付违约金调整为按已付购房款的1%支付违约金。因农业银行在2018年11月15日收到房屋产权证，其当时已支付的房款为6477860元，龙乡苑公司应向农业银行支付的违约金为64779元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司于本判决生效后十日内支付中国农业银行股份有限公司遵义分行逾期办证违约金64779元。减半收取的案件受理费5139元，由重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司负担。本院二审期间，农业银行提供了个人住房信息查询情况表、个人不动产信息情况说明，证明龙乡苑公司未按约定期限办证，已构成违约；龙乡苑公司认为上述证据达不到证明目的。上述证据不符合二审新证据的相关规定，本院不予采信。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，农业银行与龙乡苑公司于2012年5月22日签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均应具有法律约束力。农业银行已履行自身义务，依约向龙乡苑公司支付了第一期房款，第二期房款于龙乡苑公司交付房屋产权证时支付。龙乡苑公司违反双方合同第十五条以及合同补充协议约定，未全面履行自身义务，未在案涉商品房交付使用后240日内办理完房地产权属证书，其应当按照双方合同约定承担违约责任，即“出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金”。又龙乡苑公司主张违约金过高，请求人民法院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院酌定由龙乡苑公司向农业银行支付其已付房价款1%的违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，中国农业银行股份有限公司遵义分行、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11697元，由中国农业银行股份有限公司遵义分行负担10278元，重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司负担1419元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  周亚琼审判员  李成波二〇一九年八月二十二日法官助理周晓易书记员王艳莉