福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初3844号 原告：石狮市经济开发建设有限公司，住所地福建省泉州市石狮市，统一社会信用代码。 法定代表人：颜建树，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所执业律师。 被告：福建省灿业光电科技有限公司，住所地福建省石狮市，统一社会信用代码。 法定代表人：施经灿，该公司总经理。 原告石狮市经济开发建设有限公司（以下简称经济开发公司）与被告福建省灿业光电科技有限公司（以下简称灿业光电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告经济开发公司的委托诉讼代理人余景裕、被告灿业光电公司的法定代表人施经灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经济开发公司向本院提出诉讼请求：1.确认灿业光电公司与石狮高新区物业管理有限公司签订的《租赁协议》（含《宿舍租赁补充协议》）及经济开发公司、灿业光电公司与石狮高新区物业管理有限公司于2018年10月15日签订的《关于石狮高新区创新创业中心员工宿舍租赁三方协议》（协议编号ＳＳＳＦＸＹ2018004）中关于经济开发公司与灿业光电公司之间的租赁协议于2019年4月25日解除；2.判令灿业光电公司立即支付经济开发公司自2018年1月1日起至2019年4月25日期间的租金12665.4元，及逾期交租的违约金（其中2018年1月1日至2018年12月31日期间租金9599.04元的逾期违约金自2018年10月20日起至实际付清之日止按每日3‰计算，2019年1月1日至2019年3月31日期间租金2399.76元的逾期违约金自2019年1月6日起至实际付清之日止按每日3‰计算，2019年4月1日至2019年4月25日期间租金666.6元的逾期违约金自2019年4月6日起至实际付清之日止按每日3‰计算）；3.判令灿业光电公司立即支付经济开发公司违约金2879.712元（按合同租金总额的10%计算）；4.判令本案诉讼费用由灿业光电公司承担。事实和理由：2017年起，灿业光电公司因需开始租用经济开发公司所有的址于石狮市高新区，当时前述房产是由石狮高新区物业管理有限公司负责管理，便由石狮高新区物业管理有限公司与灿业光电公司签订了《租赁协议》，主要约定如下：一、租赁期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止；二、四间宿舍总面积121.2平方米，每月租金799.92元；三、租金每季度（三个月）缴交一次，于每个季度首月的前五天内付清当季度租金。2017年12月底，经济开发公司收回了石狮高新区物业管理有限公司对案涉宿舍的管理权，并于2018年10月15日与灿业光电公司、石狮高新区物业管理有限公司就上述《租赁协议》的继续履行事宜签订了《关于石狮高新区创新创业中心员工宿舍租赁三方协议》，主要约定为：一、由经济开发公司承接石狮高新区物业管理有限公司在《租赁协议》中作为出租方的义务及权利；二、确认灿业光电公司租赁的四间宿舍每月租金不变，2018年1月1日起的租金灿业光电公司应交付给经济开发公司，并须于《关于石狮高新区创新创业中心员工宿舍租赁三方协议》签订之日起5日内付清应缴纳的租金；三、若灿业光电公司逾期一个月未付清租金，经济开发公司有权单方解除合同，灿业光电公司并须承担相关违约责任。然而在《关于石狮高新区创新创业中心员工宿舍租赁三方协议》签订之后，灿业光电公司未依约于2018年10月19日前支付2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金9599.04元，且此后也未支付任何租金，并继续使用宿舍。灿业光电公司的行为已系根本性违约，根据《关于石狮高新区创新创业中心员工宿舍租赁三方协议》第四条第二款、第六款的约定，经济开发公司于2019年4月25日通知灿业光电公司解除《租赁协议》及《关于石狮高新区创新创业中心员工宿舍租赁三方协议》中关于经济开发公司、灿业光电公司之间的租赁协议，并要求灿业光电公司承担违约责任。次日，灿业光电公司将案涉宿舍返还给经济开发公司，但未支付任何租金及违约金。 灿业光电公司辩称，2018年10月到2019年1月份，其曾向经济开发公司提出要解除合同，经济开发公司不同意。说一定要先支付租金，才可以解除合同。租赁合同在2018年12月30日已经解除，故租金只能计算到2018年12月30日。违约金也只能计算到2018年12月30日。要求对违约金予以减免。 经济开发公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，灿业光电公司对经济开发公司提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经济开发公司成立于2006年6月1日，系从事石狮经济开发区内国有资产的管理经营、开发建设及综合服务等项目的有限责任公司。灿业光电公司成立于2016年10月14日，系经营光电产品研发、生产及销售等的有限责任公司。坐落于石狮市楼）的房屋登记产权人为经济开发公司。2016年，石狮高新区物业管理公司（以下简称高新区物业公司）作为甲方（出租方）与灿业光电公司作为乙方（承租方）签订《租赁协议》（以下简称《宿舍租赁协议》）一份，约定甲方将位于区的房屋出租给乙方，租赁期限为三年，即从2017年1月1日起至2019年12月31日止。宿舍楼按市场评估价格收取，其中Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋宿舍楼每月6.6元／㎡，Ｅ栋宿舍楼每月7.1元／㎡。乙方生活所产生的水电费用由乙方承担，其中水费2.9元／吨，电费0.95元／度。租金每季度（三个月）缴纳一次，于每个季度首月的前五天内支付该季度租金。首个季度租金，于本协议签订之日起五日内一次性缴纳。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋。1.擅自将房屋转租或变相转租。2.利用承租房进行非法活动、损害公共利益的；3.拖欠租金、拖欠租用期间水电费等；4.恶意破坏房屋及屋内设备设施；5.严重影响宿舍楼其他使用人正常作息的。6.违反合同其他条款的。若遇乙方欠交租金超过二个月，或违反合同约定经甲方书面通知仍不纠正的，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起（甲方有权以在租赁物门口张贴公告的方式进行通知），本合同自动终止。另双方签订《宿舍租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）作为《宿舍租赁协议》附件1，确认租赁物为Ａ1楼栋406~409号房屋共四间，总面积121.2㎡等内容。 2018年10月15日，高新区物业公司作为甲方与灿业光电公司作为乙方、经济开发公司作为丙方签订《关于石狮高新区创新创业中心员工宿舍租赁三方协议》（以下简称《三方协议》）一份，约定自本协议签订之日起，甲方不再享有与乙方签订的《宿舍租赁协议》不动产自2018年1月1日起的租金收取权，自2018年1月1日起甲方的不动产租金收取权由丙方承接。乙方租赁不动产2018年1月1日前产生的租金，仍由甲方收取，2018年1月1日前的相关租赁事宜仍由甲方按《宿舍租赁协议》约定条款负责执行。乙方承租的不动产位于，不动产名称为Ａ1-406至Ａ1-409，共计4间，租赁面积合计为121.2平方米（套内面积）。自2018年1月1日起至2019年12月31日止，乙方租赁不动产所产生的租金应向丙方支付，租金价格为人民币每月6.6元／平方米，即每季度租金价格为人民币2399.76元。租赁不足1个季度的，按月计算，不足整月的，按日计算。《三方协议》第四条第二款约定：乙方有下列行为之一的，丙方有权解除租赁合同并收回不动产：（一）逾期一个月未付清不动产租金的。……租赁期间，乙方有本协议第四条第二款第（一）项至第（八）项行为之一的，丙方有权单方解除租赁合同，收回不动产，乙方已缴纳的租金和租赁押金不予退还，同时乙方应按照租金总额（即租赁期限内产生的所有租金）的10%向丙方支付违约金，并应赔偿因此给丙方造成的经济损失。（二）乙方逾期支付租金，每逾期一日，丙方按日收取所欠租金3‰的违约金。（三）租赁终止，乙方逾期交还不动产，则应按日向丙方支付原日租金双倍的不动产占用费。甲、乙、丙三方关于对租赁合同履行及相关事宜的通知，按照本协议载明的联系方式进行送达；甲方或丙方也可把书面通知送至所出租不动产或张贴在不动产所在区域内的公示栏上。若联系方式变更，则以对方书面通知的变更联系方式送达。如果以特快专递或者挂号信形式寄送的，自发出之日起第四日视为送达之日；送至不动产或张贴的四日视为送达。本协议作为甲乙双方签订的《宿舍租赁协议》的补充协议，本协议内未涉及的内容，以《宿舍租赁协议》为准等内容。 因灿业光电公司未按约定缴交租金，经济开发公司于2018年11月15日将《缴款通知书》以张贴在灿业光电公司入门处的方式通知灿业光电公司。2018年11月16日，经济开发公司通过中国邮政向灿业光电公司邮寄《缴款通知书》。2019年4月25日，经济开发公司向灿业光电公司的法定代表人施经灿发送了解除租赁协议的通知短信，并将《解除租赁协议通知书》以张贴在灿业光电公司入门处的方式通知灿业光电公司。2019年4月26日，经济开发公司通过中国邮政向灿业光电公司邮寄《解除租赁协议通知书》。同日，高新区物业公司向经济开发公司出具《关于福建省灿业光电科技有限公司退还房产及移交房产钥匙的函》，内容主要为：2019年4月25日，贵公司向福建省灿业光电科技有限公司发放石狮高新区创新创业中心1#厂房4层401室及A1#宿舍楼4层406-409四间宿舍的《解除租赁协议通知书》，单方解除租赁协议。2019年4月26日，灿业公司法定代表人提出退还房产并移交钥匙。我公司在接到贵公司的通知后，与灿业公司的法定代表人一同对石狮高新区创新创业中心1#厂房4层401室及A1#宿舍楼4层406-409四间宿舍进行现场移交检查，并做好房产退还移交手续。现特函告贵公司，灿业公司已腾空其租赁的房产（即石狮高新区创新创业中心1#厂房4层及A1宿舍406-409室），并将房产钥匙移交我公司，房产已正式退还。诉讼中，灿业光电公司认可经济开发公司主张的案涉房屋于2019年4月26日返还给经济开发公司的事实。因灿业光电公司未履行付款义务，经济开发公司于2019年6月20日向本院提起诉讼。 诉讼过程中，本院依法向高新区物业公司作调查。高新区物业公司述称，案涉房屋为经济开发公司所有，高新区物业公司是经济开发公司的子公司，只是代管的物业公司，改制后物业公司独立出来，由经济开发公司直接与灿业光电公司履行租赁协议。高新区物业公司与经济开发公司、灿业光电公司签订《三方协议》，将与灿业光电公司签订的《宿舍租赁协议》权利义务全部转由经济开发公司承接。签订《三方协议》时，灿业光电公司没有拖欠其公司租金，因其已经将合同权利义务转让给经济开发公司，故其对经济开发公司请求法院确认高新区物业公司与灿业光电公司签订的《宿舍租赁协议》于2019年4月25日解除没有意见。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高新区物业公司与灿业光电公司签订的《宿舍租赁协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应认定合法有效。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。高新区物业公司、灿业光电公司、经济开发公司签订的《三方协议》，为三方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《三方协议》的约定，灿业光电公司使用案涉房屋，应按合同约定向经济开发公司支付自2018年1月1日起的租金。灿业光电公司未能按期支付租金，已经逾期超过一个月，根据《三方协议》第四条第二款约定，经济开发公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”规定，经济开公司公司于2019年4月25日将解除合同的通知送达灿业光电公司，灿业光电公司亦认可于当日收到上述解除通知，故经济开发公司请求确认《宿舍租赁协议》、《三方协议》于2019年4月25日解除，于法有据，应予支持。灿业光电公司关于合同已于2018年12月31日解除的抗辩主张，缺乏依据，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《宿舍租赁协议》、《三方协议》解除后，灿业光电公司仍应当向经济开发公司支付自2018年1月1日起至合同解除之日止即2019年4月25日的租金12,665.4元（121.2平方米×6.6元/平方米×15个月+121.2平方米×6.6元/平方米÷30天×25天=12,665.4元）。《三方协议》第四条第六款第一项约定，因灿业光电公司逾期支付租金导致经济开发公司解除合同，灿业光电公司应按照租金总额的10%向经济开发公司支付违约金。《三方协议》第四条第六款第二项约定，灿业光电公司逾期支付租金，每逾期一日，经济开发公司按日收取所欠租金3‰的违约金。对此，灿业光电公司提出违约金应当减免，按银行存款年利率计算的抗辩意见。因双方当事人均未能举证证明因灿业光电公司逾期付款的违约行为造成的实际损失情况，合同约定每逾期一日按应付未付款项3‰计算违约金明显已过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定将逾期付款违约金调整为以灿业光电公司拖欠的租金数额按月利率1.5%的标准自逾期付款之日起计算至实际付款之日止。根据《宿舍租赁协议》及《三方协议》约定，灿业光电公司应于2018年10月19日前支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金9,599.04元；于2019年1月5日前支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金2,399.76元；应于2019年4月5日前支付2019年4月1日至2019年4月25日的租金666.6元，故灿业光电公司应按月利率1.5%的标准分别支付租金9,599.04元自2018年10月20日起、租金2,399.76元自2019年1月6日起、租金666.6元自2019年4月6日起至实际付款之日止的违约金。因双方亦未举证证明因灿业光电公司的违约行为导致案涉合同解除给经济开发公司造成的实际损失，在灿业光电公司提出减少违约金的情况下，本院综合考虑合同的履行情况、灿业光电公司的违约情形等因素，酌定认定解除合同违约金为二个月房屋租金1,599.84元。 综上所述，经济开发公司的诉讼请求合理部分，予以支持。对于经济开发公司多请求的违约金，不予支持。灿业光电公司抗辩主张，部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认石狮市经济开发建设有限公司与福建省灿业光电科技有限公司之间的《租赁协议》及《关于石狮高新区创新创业中心员工宿舍租赁三方协议》（协议编号ＳＳＳＦＸＹ2018004）于2019年4月25日解除； 二、福建省灿业光电科技有限公司应于本判决生效后十日内支付石狮市经济开发建设有限公司租金12,665.4元； 三、福建省灿业光电科技有限公司应于本判决生效后十日内按月利率1.5%支付石狮市经济开发建设有限公司租金9,599.04元自2018年10月20日起、租金2,399.76元自2019年1月6日起、租金666.6元自2019年4月6日起至实际付款之日止的违约金； 四、福建省灿业光电科技有限公司应于本判决生效后十日内支付石狮市经济开发建设有限公司解除合同违约金1,599.84元； 五、驳回石狮市经济开发建设有限公司其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费345元，减半收取计172.5元，由石狮市经济开发建设有限公司负担22.5元，福建省灿业光电科技有限公司负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王雅稚 二〇一九年八月十四日 书记员  蔡玉玲 速录员  柳丽娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。