广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1956号原告：广发银行股份有限公司四会支行。住所地：四会市城中区海边坊1号之三（首二层）、之六（三楼）。统一社会信用代码：91441284895529238C。负责人：秦凤才，该支行行长。委托诉讼代理人：叶良梅、何汶婷，均是广东金桥百信（肇庆）律师事务所律师。被告：严志文，男，1982年2月13日出生，汉族，住广东省四会市贞山区。被告：冯惠娴，女，1985年10月3日出生，汉族，住广东省四会市。被告：四会市星河房地产投资开发有限公司。住所地：四会市东城区吉照路怡翠花园132号二楼。统一社会信用代码：91441284739881790K。法定代表人：陈伙华。委托诉讼代理人：欧庆华、江颖诗，均是广东兴会律师事务所律师。原告广发银行股份有限公司四会支行（以下简称：广发银行四会支行）诉被告严志文、冯惠娴、四会市星河房地产投资开发有限公司（以下简称：星河房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,原告广发银行四会支行的委托诉讼代理人叶良梅和被告星河房地产公司的委托诉讼代理人江颖诗到庭参加了诉讼，被告严志文、冯惠娴经本院传唤后，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告广发银行四会支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告严志文、冯惠娴签订的《个人购房贷款合同》及《借款借据》；2.判令被告严志文、冯惠娴立即向原告归还借款本金人民币233026.14元；并按照《个人购房贷款合同》及《借款借据》的约定如实向原告支付借款利息、罚息及复利至借款本息全部清偿完毕（暂计算至2019年3月18日所产生的利息、罚息、复利为人民币4107.61元）；3.判令被告严志文、冯惠娴立即向原告支付因本诉所产生的律师费人民币15000元；4.判令被告严志文、冯惠娴承担本案的诉讼费、保全费以及实际产生的公告费等；5.判令原告有权对被告严志文、冯惠娴名下位于四××市××街道××海路怡翠皇庭二座202号（C栋0807号）的房屋在前述第2、3、5项诉讼请求范围内行使抵押权之优先受偿权。6.判令被告四会市星河房地产投资开发有限公司对被告严志文、冯惠娴上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2011年8月4日，被告严志文、冯惠娴向原告提交了《广发银行个人贷款申请表》，向原告申请住房按揭贷款。2011年9月14日，原告与三被告签订了编号为10710111119的《个人购房贷款合同》，合同约定原告向被告严志文、冯惠娴提供借款人民币300000元用于购买四××市××街道××海路怡翠皇庭二座202号（C栋0807号）房的房屋，借款期限为20年。合同第二条、二十三条约定了借款利率与罚息。合同第十条明确了抵押财产及抵押财产登记。合同第十三条明确保证人为被告严志文、冯惠娴提供连带保证担保及担保范围。合同第十四条、十五条明确约定了违约责任及其处理。合同第十七条约定法律适用和争议解决。合同第十八条约定费用承担，包括但不限于律师费以及原告实现债权的诉讼费、执行费、律师代理费等。同时，被告四会市星河房地产投资开发有限公司作为保证人在合同丙方处签章，提供连带保证担保。合同签订后，原告与被告严志文、冯惠娴于2011年10月24日签订《借款借据》，向被告严志文、冯惠娴发放了贷款人民币300000元，借款期限为自2011年10月24日至2031年10月24日，借款利率按照浮动利率执行（利率执行标准详见合同第二十三条）。上述款项按照被告严志文、冯惠娴的申请皆已转入被告三四会市星河房地产投资开发有限公司账号为10×××12的广发银行账户。然而，在合同履行期间，被告严志文、冯惠娴并没有按照双方合同约定偿还本息，自2018年11月起出现逾期偿还借款本息的情况。截至2019年3月18日，被告严志文、冯惠娴欠原告贷款本金人民币233026.14元，产生利息4020.83元、罚息40.2元、复利46.58元，合计人民币237133.75元。原告认为，被告严志文、冯惠娴的行为已经构成严重违约，原告根据《个人购房贷款合同》第十四条及第十五条的约定，要求被告严志文、冯惠娴归还全部借款本息人民币并承担实现债权的全部费用。同时，原告因本诉委托律师，发生律师费用支出人民币15000元，根据《个人购房贷款合同》第十八条的约定，应当由被告严志文、冯惠娴承担。根据《个人购房贷款合同》第九条的约定，被告四会市星河房地产投资开发有限公司自愿为被告严志文、冯惠娴的债务提供连带责任保证担保，依法应当对被告严志文、冯惠娴的上述债务承担连带清偿责任。被告星河房地产公司提出如下答辩意见：答辩人仅在案涉房屋被强制执行后仍不足以清偿债务的前提下承担担保责任，若案涉房屋被拍卖后所得价款足以清偿债务的，答辩人无须承担任何的保证责任。本案中，被告严志文、冯慧娴在向原告借款时将其坐落于四××市××街道××海路怡翠皇庭二座202号的房屋作了预告抵押登记，将房屋预告抵押给了原告。2014年，答辩人按购房合同约定将案涉房屋登记在被告严志文、冯慧娴的名下，根据原告与被告严志文、冯慧娴签订的《个人购房贷款合同》中第二部分关于抵押财产登记“……在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后三个月内办理正式抵押登记”的约定，原告应督促被告严志文、冯慧娴及时办理正式抵押登记，故案涉房屋未完成正式的抵押登记是原告过失行为所导致的。而且原告在诉讼请求第5点中主张对案涉房屋行使抵押权并优先受偿，由此可见原告认可其与被告严志文、冯慧娴之间已经构成事实上的抵押关系。因此根据《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。案涉房屋的建筑面积为123.62平方米，在正常情况下市场价格一般不低于60万元，本案中案涉房屋的价值已远远超过原告起诉的借款本金、利息以及律师费等等,物之担保完全可以抵还上述款项。因此，答辩人无须承担任何的保证责任。被告严志文、冯惠娴没有提出答辩意见。原告广发银行四会支行提供了以下证据：1.原告《营业执照》、《金融许可证》、负责人《身份证明》、负责人《身份证》，证明原告的诉讼主体资格。2.被告严志文、冯惠娴《身份证》、被告星河房地产公司的企业信用信息公示报告，证明三被告的诉讼主体资格。3.被告严志文、冯惠娴《结婚证》，证明本案债务发生于被告严志文、冯惠娴婚姻关系存续期间的事实。4.《广发银行个人贷款申请表》、《个人购房贷款合同》、《借款借据》、《广发银行个人贷款支付申请书》，证明原告与被告之间存在金融借贷权利义务关系的事实。5.《房地产预告登记证明》，证明案涉抵押物已经办理预告登记手续的事实。6.《广发银行零售贷款欠款明细》，证明原告放款、被告还款及欠款的事实。7.《逾期贷款催缴函》、照片，证明原告于2019年2月20日向被告严志文催收的事实。8.《委托代理合同》、电子回单及律师费发票，证明原告因本诉发生的律师代理费15000元的事实。被告严志文、冯惠娴、星河房地产公司没有提供证据。对原告提供的证据，因被告星河房地产公司没有异议，被告严志文、冯惠娴没有提出抗辩意见和证据，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：被告严志文与被告冯惠娴是夫妻关系，双方于2011年1月12日办理结婚登记手续。2011年9月14日，被告严志文、冯惠娴、星河房地产公司与广发银行四会支行签订《个人购房贷款合同》（合同编号：10710111119），合同约定原告向被告严志文、冯惠娴提供借款300000元，用于购买位于四××市××街道××海路怡翠皇庭二座202号（C栋0807号）的房屋；借款期限为20年，自2011年9月14日至2031年9月14日；首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%计息；采用等额本息偿还法偿还贷款本息；本合同项下贷款资金的支付对象为四会市星河房地产投资开发有限公司；如发生乙方不履行到期债务或发生本合同约定的行使担保权的情形，甲方有权选择就上述物的担保实现债权或要求保证人承担保证责任；担保的范围为本合同项下的全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用等；保证人为本合同项下的债务提供连带责任保证；违约情形：……二、乙方未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用；如发生上述违约情形，甲方有权行使下列一项或几项权利：……三、宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用。……七、行使担保权利，要求丙方承担担保责任；被告严志文在乙方一栏上签名捺印，被告冯惠娴在乙方和共同借款人一栏上签名捺印，被告星河房地产公司在丙方一栏上盖章。2011年9月21日，四会市住房和城乡建设局向原告办理了四会市东城街道怡翠皇庭二座202号的预购商品房抵押预告登记，证号粤房地预登四字第0100000353号。2011年10月24日，原告向被告严志文发放贷款300000元，借款用途为个人住房按揭贷款，年利率7.755%，借款期限自2011年10月24日起至2031年10月24日止。被告严志文、冯惠娴在《借款借据》上签名确认。截至2019年3月18日，两被告拖欠贷款本金233026.14元、利息4020.83元、罚息40.20元、复利46.58元，合计237133.75元未归还。2019年4月25日，原告与广东金桥百信（肇庆）律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托广东金桥百信（肇庆）律师事务所的叶良梅、何汶婷律师作为本案的委托代理人，律师费为15000元。2019年7月4日，广东金桥百信（肇庆）律师事务所向原告开具价税合计金额为15000元的律师费发票。2019年7月19日，原告向广东金桥百信（肇庆）律师事务所转账支付律师费15000元。本院认为，本案争议焦点为以下四个方面：1.原告与严志文、冯惠娴签订的《个人购房贷款合同》及《借款借据》应否解除；2.原告对严志文、冯惠娴所有的位于四××市××街道××海路怡翠皇庭二座202号（C栋0807号）的房屋是否享有优先受偿权；3.本案律师费问题；4.被告星河房地产公司应否对本案债务承担连带责任。关于原告与严志文、冯惠娴签订的《个人购房贷款合同》及《借款借据》应否解除的问题。被告严志文、冯惠娴因购房缺乏资金向原告借款300000元，并签订《个人购房贷款合同》，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。原告依约向被告严志文、冯惠娴发放了贷款，但被告严志文、冯惠娴自2018年11月起没有按约定的方式归还借款本息，已构成根本性违约，因此原告主张解除双方签订的《个人购房贷款合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于《借款借据》，其作为交付凭证，可视为《个人购房贷款合同》的附件，当《个人购房贷款合同》解除后，该《借款借据》也一并解除，不需要另行请求解除。《个人购房贷款合同》解除后，被告严志文、冯惠娴应向原告清偿所欠的全部借款本金及利息，截止2019年3月18日，被告严志文、冯惠娴拖欠借款本金233026.14元、利息4020.83元、罚息40.2元、复利46.58元（利息、罚息、复利暂计至2019年3月18日，之后产生的利息、罚息、复利按照《个人购房贷款合同》及《借款借据》计算至借款本息全部清偿完毕之日止）。关于原告要求对严志文、冯惠娴所有的位于四××市××街道××海路怡翠皇庭二座202号（C栋0807号）的房屋享有优先受偿权的诉求，因该房屋仅办理了预购商品房抵押预告登记手续，该登记只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的排他权利，而不是正式的房屋抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”由于原告没有提交证据证明上述房屋已经办理了正式的抵押登记手续，因此，原告要求对上述抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于两被告共同承担律师费15000元问题，根据《个人购房贷款合同》的约定，原告为实现债权而实际发生的律师费应由借款人承担。原告提供了律师费转账凭证及相应发票，证明律师费已实际发生并支付，故原告主张两被告支付律师费15000元，理据充分，本院予以支持。关于被告星河房地产公司应否对本案债务承担连带责任的问题，被告星河房地产公司辩称被告严志文、冯惠娴在向原告借款时将其坐落于四××市××街道××海路怡翠皇庭二座202号的房屋抵押给了原告作担保，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。案涉房屋的价值已远远超过原告起诉的借款本金、利息以及律师费等等，物之担保完全可以抵还上述款项。因此，答辩人无须承担任何的保证责任。被告星河房地产公司作为保证人与原告及两被告签订《个人购房贷款合同》是其真实意思表示，其作为合同的丙方在合同上签名，愿意承担相应的担保责任，根据合同约定，涉案的债务属于被告星河房地产公司的保证范围内，原告要求被告承担责任，依法有据，况且涉案的房屋至今没有办理抵押证，原告对涉案的房屋享有预告抵押权利，并不是享有他项权利，被告星河房地产公司认为涉案的房屋被强制执行后，仍不足以清偿责任，其才需承担担保责任，无论从合同约定还是法律的规定，均属于无效的抗辩，故被告星河房地产公司应按照《个人购房贷款合同》的规定对两被告上述债务承担连带责任。被告严志文、冯惠娴经传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也没有提供证据推翻原告的主张，本院依法作缺席判决。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告广发银行股份有限公司四会支行与被告严志文、冯惠娴于2011年9月14日签订的《个人购房贷款合同》；二、被告严志文、冯惠娴应自本判决生效之日起十日内，向原告广发银行股份有限公司四会支行归还借款本金233026.14元及利息、罚息、复利4107.61元，共计237133.3元（利息、罚息、复利暂计至2019年3月18日，之后产生的利息、罚息、复利按照《个人购房贷款合同》及《借款借据》计算至借款本息全部清偿完毕之日止）；三、被告严志文、冯惠娴应自本判决生效之日起十日内支付律师费15000元给原告广发银行股份有限公司四会支行；四、被告四会市星河房地产投资开发有限公司对上述第二、三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告广发银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2429元（原告已预交），由被告严志文、冯惠娴、四会市星河房地产投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  杨岭峰二〇一九年八月八日法官助理张可立书记员梁始延