广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异900号 异议人：刘文娴，女，1979年2月14日出生，汉族，住广州市番禺区。 申请执行人：北京鸿泰瑞祥国际投资咨询有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路6号3号楼1单元12层1201-A82。 法定代表人：刘振刚。 委托代理人：王平泽、区慧娟，均系广东穗卫律师事务所律师。 被执行人：广州弘升建筑工程有限公司，住所地广州市从化街口广场路33号302之一。 法定代表人：任明学。 被执行人：广东方盛实业发展有限公司，住所地广州市海珠区石榴岗9号三楼。 法定代表人：谢红。 被执行人：河南宏创建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市金水区文化路126号北辰公寓B座23层2319号。 法定代表人：喻心宏。 本院在执行申请执行人北京鸿泰瑞祥国际投资咨询有限公司（以下简称鸿泰瑞祥公司）申请执行广州弘升建筑工程有限公司（以下简称弘升公司）、广东方盛实业发展有限公司（以下简称方盛公司）、河南宏创建筑工程有限公司（以下简称宏创公司）借款合同纠纷一案中，异议人刘文娴提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人刘文娴述称：1、申请撤销（2017）粤0106执2561号《公告》；2、申请中止（2017）粤0106执2561-1号《执行裁定书》的执行内容。 事实和理由： 异议人系上述两份执行司法文书所涉物业的合法承租人，因公告对象错误及执行对象错误，申请贵院中止（2017）粤0106执2561-1号。 一、（2017）粤0106执2561号《公告》错误将合法案外人列入公告对象并提出要求，系适用法律错误，应予撤销。 《公告》发布于2017年5月23日，称“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条第一款的规定，本院责令被执行人方盛公司及其他使用人在2017年6月2日前迁出并腾空上述车位，交本院处理。”该内容系适用法律错误。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，异议人实为涉案物业的合法案外人，不是本案的被执行人方盛公司，贵院援引该条款，不应对异议人等其他使用人提出上述要求。 从2007前后的十多年时间里，异议人与方盛公司连续多次签订租赁合同，承租广州市海珠区石榴岗9号龙翔大厦首层1012物业的A7单元（以下称1012物业）经营商铺。根据“买卖不破租赁”的原则，上述合同均系在1012物业抵押、查封之前订立的，其租赁权应受到法律保护，对依法约束该物业的新业主。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，人民法院应支持异议人的异议。 二、（2017）粤0106执2561-1号《执行裁定书》的执行对象错误，依法应予以撤销。 广发银行广州分行与弘升公司于2014年8月1日签订借款合同，方盛公司提供抵押担保，抵押物是广州市海珠区石榴岗9号101商场（以下简称101商场）。弘升公司逾期不还借款后，广州银行广州分行向天河区法院起诉，要求依法处分方盛公司提供的101商场抵押物并对所得价款优先受偿。但天河区法院并没有对101商场抵押物进行处分，却于2015年9月对1012物业进行查封的并分别于2018年1月3日、2月5日和4月7日，对1012物业通过淘宝网进行拍卖和变卖，卢梦凡、周星于通过法院变卖取得该物业。（2017）粤0106执2561-1号《执行裁定书》所依据的（2015）穗天法金民初字第4749号民事判决书只是判决对101商场抵押物进行拍卖，并不涉及1012物业。 天河法院于2017年5月23日在1012物业内部张贴拍卖公告，未在承租方所租赁商铺张贴公告。由于承租方所租赁商铺与1012物业被墙壁物理隔离，互不相通，异议人无法看到此公告。且异议人并不知晓1012物业即为被法院拍卖标的物车位改造而来，即使看到此公告也无法得知法院即执行拍卖的1012物业和自己承租的商铺是同一个标的，故未在在规定时间内向天河法院申报权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，执行员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。从对1012物业的查封开始，到拍卖、变卖整个过程中，天河区别法院从未到现场对承租方所租赁商铺进行过查封，也未通知过承租方办理清场，导致承租方对所租赁物业被法院查封一事毫不知情。1012物业在天河区人民法院委托广州合富房地产评估有限公司所作出的房地产估价报告上也多次清楚指出：估价对象的房屋规划用途为车库，我司注册房地产估价师现场查勘时发现大部分建筑空间已改建用作商铺、出租房及非机动车停放场等，只有小部分空间实际用作停车库用途。现状用途：停车场、商铺、出租住房、非机动车停车场。由于委托未能提供租约资料，本次评估不考虑估价对象可能存在的合法租约的影响。法院变卖公告附后的拍品介绍也清楚标注：东侧部分改为商铺。以上情况清晰表明，无论是法院委托的低产评估公司还是法院执行人员，都明知1012物业大部分改作商铺，存在租约事实。在变卖公告中也特别提醒：标的物以实物现状为准，按现状拍卖，标的物按交付时现状交付，有意竞买者请亲自实地看样，未看样的视为为本标的实物现状的确认，竞买者一旦参与竞买，即视为对变卖财产已完全了解，并接受变卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵。 但拍卖开始前天河区法院未在承租方所租用商铺张贴拍卖公告，也未通知该物业承租方相关权利人提出权利主张，更未将承租方列为优先购买权人。在淘宝网进行拍卖和变卖时，前两次拍卖标的调查表上租赁情况填写为“无或者不详”，最后一次变卖时，变卖标的调查表却无视事实，将租赁情况改变填写为“无”，将带有租约的1012物业作为租约物业进行变卖，并在变卖公告上将实际存在的优先购买权人填写为“无”，导致1012物业被周星和卢梦凡购得。 另外，该执行裁定书错误地将中国人民解放军421拥有产权的两出门面房列入评估及拍卖对象，其中的面积与价值均混同均导致本次拍卖标的显系错误。 根据《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》（法释[1998]17号）的规定，“人民法院院长以本院已经发生法律效力的诉前保全裁定和执行程序中作出的裁定，发现确有错误，认为需要撤销的，应当提交审判委员会讨论决定后，裁定撤销原裁定。” 基于以上理由，请贵院对该裁定中的错误予以查实，并裁定撤销原裁定，中止（2017）粤0106执2561-1号《执行裁定书》的执行内容。 申请执行人鸿泰瑞祥公司辩称：1.我方认为本案的执行程序合法、正确，执行法院已经依照法定程序发布了公告，依法公开在淘宝网上对1012物业进行公开的司法处置，1012物业已经处置完毕，执行法院也已经出具了相关的执行裁定文件，将涉案房屋确定由其他案外人买受，1012物业的执行程序已经处理完毕。2.异议人没有在法定的期限内向执行法院提起异议，已经超过了法定的异议期限。3.异议人提起异议所依据的租赁合同没有经过抵押权人的确认和同意，在法院对涉案标的物进行查封以后，才依据合同的约定在2016年开始租赁合同，依法不能对抗申请执行人以及法院的执行拍卖程序。其在本案中所收到的损失应该寻求其他的途径向其所称的租赁合同的相对方主张相关的合同权利。而且合同约定A7单元的位置无法进行确认，该合同也没有进行登记和备案。我方请求法院驳回异议人的异议请求。 本院查明，鸿泰瑞祥公司申请执行弘升公司、方盛公司、宏创公司借款合同纠纷一案，本院作出的(2015)穗天法金民初字第4749号民事判决已发生法律效力。依据判决，一、弘升公司清偿广发银行股份有限公司广州分行贷款本金8599281.74元以及利息二、广发银行股份有限公司广州分行对方盛公司所有的101商场以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、方盛公司、宏创公司对上述确定债务承担连带清偿责任。本案案件受理费72000元、财产保全费5000元，合计77000元，由弘升公司、方盛公司、宏创公司共同负担76800元及500元公告费。因上述被执行人没有履行判决确定的义务，广发银行股份有限公司广州分行向本院申请执行，本院于2017年3月9日以（2017）粤0106执2561号案立案执行。因广发银行股份有限公司广州分行将本案债权转让给鸿泰瑞祥公司，本院变更鸿泰瑞祥公司为本案的申请执行人。 在诉讼期间，本院于2015年9月10日作出（2015）穗天法金民初字第4749号民事裁定查封了1012物业。2017年3月21日，本院作出（2017）粤0106执2561号执行裁定拍卖1012物业，并于2017年5月23日在该物业张贴拍卖《公告》，责令方盛公司及其他使用人在2017年6月2日前迁出并腾空该物业。为此，上述物业的相关权利人，必须在2017年6月2日前向本院申报并提出其主张。逾期不提出，则视为放弃权利。本院将1012物业交付评估拍卖，经公开拍卖，该物业两次拍卖均流拍。后本院将涉案车位提交淘宝网司法网络平台变卖，由买受人周星、卢梦凡以6086080元的价格竞得。2018年4月12日，本院作出（2017）粤0106执2561-1号执行裁定，将1012物业归买受人周星、卢梦凡共同所有。1012物业已过户至周星、卢梦凡名下。 另查，2015年7月20日，广州市海珠区筷乐饮食店与方盛公司签订《龙祥大厦商铺租赁合同》，出租人（甲方）：方盛公司，承租方（乙方）：广州市海珠区筷乐饮食店，约定：甲方将海珠区石榴岗路9号龙祥大厦首层A7单元房屋出租给乙方。用途：商业用途，房屋建筑面积：400平方米，租赁期限自2016年7月15日至2020年7月14日止，每月租金：27200元，租金从第二年开始每年递增8%。异议人是广州市海珠区筷乐饮食店的经营者。异议人未能在举证期内提交缴纳租金的证据。 本院认为：首先，异议人称与被执行人方盛公司签订了租赁合同，在法院查封之前已经租赁1012号物业，但双方合同约定的铺位是海珠区石榴岗路9号龙祥大厦首层A7单元，不能证明是1012物业，且异议人未能提供缴纳租金的凭证，故本院对异议人的租赁关系不予确认。其次，本院已将1012物业变卖给其他案外人，并已过户，对1012物业的拍卖程序已经终结。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议件若干问题的规定》第六条规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。异议人在1012物业拍卖程序终结后提出异议，故异议人的异议理由不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的规定，裁定如下： 驳回异议人刘文娴的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年八月十九日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏