江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏08执异95号案外人：杨水新，男，1960年4月16日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：赵妍，江苏天帆律师事务所律师。申请执行人：周志明，男，1954年12月29日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。被执行人：丁国铭，男，1958年1月29日出生，汉族，江苏怡华投资有限公司董事长，住江苏省扬州市。被执行人：江苏怡华投资有限公司，住所地江苏省扬州市。法定代表人：丁国铭，该公司董事长。本院在执行周志明与丁国铭、江苏怡华投资有限公司（以下简称怡华公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人杨水新提出书面异议，请求解除对位于江苏省沭阳县沭城街道怡华苑小区14号楼11号商铺的查封措施，停止对该房屋的执行，本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨水新提出异议称，2005年，杨水平借用沭阳第二建筑工程有限公司名义与怡华公司签订《建设工程施工合同》，约定由沭阳第二建筑工程有限公司承建怡华公司发包的怡华苑小区12、13、14、19、21号楼土建、水电安装工程。后杨水平将该工程12、14A号楼工程分包给杨水新。2012年8月8日，怡华公司法定代表人丁国铭授权怡华公司沭阳分公司与杨水平达成《抵房协议》，怡华公司用案涉房屋抵冲工程款给杨水平。2012年8月10日，杨水新与怡华公司沭阳分公司签订《购房合同》，约定杨水新购买怡华公司沭阳分公司开发的怡华苑小区14号楼11号商铺，面积137.01平方米，房屋总价为685050元，于签订合同当日一次性付款。杨水新以工程款抵充购房款，同日怡华公司出具收款收据给杨水新。杨水新一直合法占有该房屋，且使用收益至今。因开发商原因未办理过户登记。申请执行人周志明答辩称，杨水新主张以房抵债，应当提供建设工程中的相关协议，即使提供了相关手续但是没有完成最后的物权变更，根据江苏省高级人民法院以房抵债会议纪要内容，没有办理物权登记的以房抵债行为不受法律保护，不能对抗本案申请执行人的查封权利，请求驳回异议请求。被执行人怡华公司、丁国铭未提交答辩意见。周志明诉丁国铭、怡华公司民间借贷纠纷一案，本院于2012年9月18日作出的（2012）淮中民初字第0122号民事裁定书，冻结被告丁国铭、怡华公司银行存款290万元，或者查封、扣押其相应价值的其他财产。同年10月22日，本院查封沭阳县怡华苑小区部分房地产，其中包括案涉商铺。2013年1月11日，本院作出（2012）淮中民初字第0122号民事调解书，调解书主文为：一、被告丁国铭共欠原告周志明借款本金340万元、利息54.6万元，合计394.6万元，该款于本调解书生效后三十日内给付原告周志明；二、双方一致认可被告丁国铭向原告周志明借款后，已付利息97.6万元，如日后被告方又找出向原告方支付利息的单据（不在97.6万元之中），由原告周志明退还给被告丁国铭；三、被告怡华公司对以上丁国铭债务承担连带还款责任；四、本案双方当事人债权债务纠纷全部解决，之前所有条据全部作废。因两义务人未能履行调解书确定的义务，周志明申请强制执行，本院于2013年3月28日立案，执行案号为（2013）淮中执字第0099号。2014年3月17日，本院裁定终结本案本次执行程序。2014年10月20日，本院作出（2013）淮中执字第0099号民事裁定书和协助执行通知书，查封怡华公司沭阳分公司所有的怡华苑小区部分房地产，包括案涉商铺。沭阳县房产管理处在本院送达回证备注栏内说明如下：“除14幢2单元605室外，其他均抵押在周钧名下（轮候查封）”。2015年9月24日，本院又作出（2013）淮中执字第0099号民事裁定书和协助执行通知书，查封怡华公司沭阳分公司所有的怡华苑小区部分房地产，亦包括案涉商铺。2018年9月18日，本院作出（2013）淮中执字第0099号执行裁定书和协助执行通知书，继续查封怡华公司沭阳分公司所有的怡华苑小区部分房地产，亦包括案涉商铺。另查明，宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）在办理周钧申请执行怡华公司案件中，于2011年7月12日作出（2011）宿中执字第082号协助执行通知书，查封怡华公司沭阳分公司21套房屋，其中包括案涉商铺。2019年7月8日，宿迁中院作出（2018）苏13执恢37号执行告知书，告知孙素珍、孙翊、杨水新、刘涵、李军：“本院在执行周钧申请执行怡华公司、扬州市银珠照明电器有限公司公证债权文书纠纷一案中，对查封的怡华公司位于沭阳县怡华苑小区的14号楼4、6、11、14、15号商铺依法组织拍卖并进行公告，你们分别就上述商铺权属提出执行异议，因该商铺并非本院首查封，故该院裁定驳回你们的执行异议。目前，上述商铺处于淮安市中级人民法院首查封状态，且该院已将上述房产的处置权移送本院。如你们仍对上述商铺主张实体权利，应于2019年7月23日前向该院提出执行异议。否则，应于2019年8月8日前迁出商铺。既未依法提出执行异议或异议被裁定驳回，又未按规定时间迁出商铺的，本院将依法强制执行。”再查明，2010年6月29日，怡华公司沭阳分公司与沭阳县第二建筑工程有限公司及杨水平签订《补充协议书》，约定各方就怡华公司沭阳分公司开发的怡华苑小区12号、13号、14号、15号楼（二期）施工及交付相关事宜，达成补充协议如下：六、二期工程造价暂定按1200万元结算，10月底付清工程款，否则，所欠工程款以备案中的房源做抵冲，抵冲的房价价格按甲方最后日期的销售价下浮8%点结算。备案房源中包括涉案商铺。2012年8月8日，怡华公司沭阳分公司与沭阳县第二建筑工程有限公司及杨水平签订《抵房协议》，约定怡华公司把怡华小区商业用房抵冲沭阳县第二建筑工程有限公司及杨水平工程款，价格1-3层每平方米3000元计算，单层每平方米5000元计算，抵债房屋中包括涉案商铺。2011年7月22日，怡华公司沭阳分公司出具《杨水平、孙素珍二期及附属工程结算表》，载明：“沭阳二建怡华苑项目部二期12#、13#、14#、21#及一期、二期附属、建立用房造价为：1293.198万元，已支付工程款及代扣的款项总额为869.91万元，尚欠杨水平、孙素珍二期工程款为：423.288万元（不包含四套未办理财务手续的房子）”。2012年8月10日，怡华公司沭阳分公司与杨水新签订购房合同，约定杨水新购买怡华公司沭阳分公司开发的怡华苑小区14号楼11号商铺，面积为137.01平方米，房屋总价为685050元，于签订合同当日一次性付款。2018年5月27日，怡华公司沭阳分公司出具购房发票，载明收到杨水新14幢11室房款685050元。2018年7月30日，杨水新缴纳涉案房屋的维修基金1371元。2012年12月6日，杨水新将该房屋出租给李兆红使用，租期为2012年12月6日至2017年12月6日。2017年12月6日，杨水新将该房屋出租续租给李兆红使用至今。涉案房屋没有经过竣工验收，不能办理房产证。本院认为，本案争议焦点为：案外人杨水新对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案商铺并未登记在异议人杨水新名下，异议人对该房屋不享有所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，对于涉案商铺，异议人杨水新于本院查封前与怡华公司沭阳分公司签订了购房合同，并用怡华公司沭阳分公司欠付的工程款抵冲房款，怡华公司沭阳分公司亦出具了购房发票，杨水新实际占有该商铺，并对外出租使用，因开发商原因至今未办理产权证，异议人对房屋未过户无过错。综上所述，异议人杨水新所提异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定情形，能够排除本案对该房屋的执行，其要求中止执行的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对沭阳县怡华苑小区14幢11号商铺的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  刘玉娟二〇一九年八月二十二日书记员  庄 行