江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初8332号 原告：滕建，男，1988年10月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告：孙春美，女，1986年12月7日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 二原告共同委托诉讼代理人：徐剑，江苏天帆律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：刘旭，江苏天帆律师事务所实习律师。 被告：周会娟，女，1985年10月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：许振国，男，1984年11月8日出生，沭阳县人，居民，住泗阳县。 委托诉讼代理人：何刚，江苏华脉律师事务所律师。 原告滕建、孙春美与被告周会娟、许振国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐剑、刘旭、被告许振国委托诉讼代理人何刚到庭参加诉讼。被告周会娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕建、孙春美向本院提出诉讼请求：1.二被告支付原告逾期交房违约金52440元（自2019年3月4日起，以690000元为基数，按每日千分之一计算至2019年5月18日）；2.支付房屋所在小区物业费1060元；3.二被告依约办理户口迁出，并支付逾期违约金（自2019年4月1日起，以690000元为基数，按每日千分之一计算至实际办理户口迁出时止）。二原告在庭前自愿放弃第一项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为：支付逾期迁出户口滞纳金38640元。事实与理由：2019年2月22日，原告通过沭阳麦田房地产经纪有限公司介绍以总价69万元购买被告苏州花园8幢501室房屋，并签订《房地产买卖合同》，第五条约定，被告应在产权过户后30个工作日内将户口迁出，每逾期1日，按房屋实际成交价的千分之一向原告支付滞纳金。后原告按约支付房款，被告于2019年2月22日将房屋产权变更至原告名下，于2019年5月27日将户口迁出。原告认为，被告未按合同约定将户口迁出，违反合同约定，构成违约。在合同履行过程中，二被告未支付应由二被告支付的物业费1060元。特提起诉讼。 被告许振国辩称，签订房屋买卖合同属实，房屋交付时间及户口迁出时间，约定由被告2019年5月18日将户口迁出，被告实际于2019年5月27日迁出，迟延了8天，但迟延迁出并未对原告造成损失，不应承担赔偿责任。按照约定的违约金计算方式，违约金数额过高，请求法院予以调整，酌定数额以不超过1000元为宜。案涉房屋的物业费与被告无关，请求驳回原告第二、第三项诉讼请求。 被告周会娟未作答辩。 二原告为证明自己主张，向本院提交以下证据： 1.2019年2月22日双方签订的《房地产买卖合同》一份，证明二原告以总价69万元购买被告苏州花园8幢502室房屋的事实，同时第五条约定出卖人应在产权过户后30个工作日将户口迁出，每逾期1日按实际成交价千分之一支付滞纳金。 2.被告向原告出具的收款收据2份及原告手机银行转账记录截图2份，证明原告已于2019年2月26日结清购房款。 3.沭阳县明亮物业有限公司出具的收据1份，证明原告代被告缴纳2017年至2018年物业费1060元。 4.沭阳县不动产登记局出具的苏（2019）沭阳县不动产权第0004776号不动产权证，证明涉案房屋于2019年2月22日变更登记至原告名下。 5.2019年6月17日沭阳县公安局出具的情况说明一份，证明被告周会娟于2019年5月27日办理户口迁出，按合同约定已逾期56天。 被告许振国质证称，对证据1真实性无异议，但双方与中介协商户口迁出时间变更为5月17日。对证据2、3真实性无异议，但被告没有委托原告代缴物业费，无关联性。对证据4、证据5真实性无异议。 被告许振国为证明自己主张，向本院提交原、被告微信聊天记录一份，原告2019年5月18日转账1800元，原告注明由于被告未在5月18日完成房屋交接的所有事项，包括户口迁出，致使3月13日三方协商好的口头约定失效，证明双方及中介协商在2019年5月18日完成房屋的交接事项，包括户口迁出。 二原告质证称，微信内容真实，但是口头约定2019年5月18日完成的事项指房屋交付，不包括户口迁出。 本院认证认为，原、被告双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院依法予以采信。 本院经审理查明事实如下：2019年2月22日，原、被双方通过居间人沭阳麦田房地产经纪服务有限公司签订了《房地产买卖合同》，约定二原告购买二被告位于沭阳县房屋，总价69万元。合同第五条约定：“甲乙双方就房屋交付达成以下共识：……2、甲方（二被告）应于产权过户后30个工作日内将户口迁出，每逾期一天，甲方应按房屋实际成交价的1‰向乙方（二原告）支付滞纳金；逾期超过十五天，即视为甲方违约，乙方可按照本合同第六条主张违约责任。”同日，二原告向二被告支付购房款首付款31万元，二原告于2019年2月26日付清剩余购房款38万元。2019年2月22日，涉案房屋转移登记至二原告名下。2019年5月27日，被告周会娟的户口从涉案房屋迁出。 另查明，2019年5月18日，原告滕建在转账备注中注明“由于甲方未在5月18日完成房屋交接的所有事项，致使3月13日甲乙丙三方协商好的口头约定失效”。 本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张原、被告及房产中介三方曾于2019年3月13日达成口头协议，对涉案房屋交付及户口迁出时间进行了变更，并提供转账记录予以证明，原告对转账记录真实性予以认可。在该份转账记录的备注中，原告滕建注明“由于甲方未在5月18日完成房屋交接的所有事项，致使3月13日甲乙丙三方协商好的口头约定失效”，可以证明原、被告及房产中介三方确实在2019年3月13日达成了口头协议，约定房屋交接事宜在2019年5月18日前完成。而涉案房屋于2019年2月22日过户登记至二原告名下，并于2019年5月18日前已经交付二原告，因此，原告在该备注中所称的未完成事项只能是户口迁出事项。因此，本院依法认定三方约定的房屋交接手续最后截止时间是2019年5月18日。 关于违约金问题。双方在合同中约定如被告逾期迁出户口，应当按约定支付滞纳金，因“滞纳金”系行政强制执行中的概念，本案双方约定的“滞纳金”实质属于违约金条款。合同中约定违约金的目的在于补偿守约方因对方违约而遭受的损失，而不是为了使守约方获得额外利益。本案中，二被告在合同签订当日即办理了房屋产权转移登记手续，且在双方约定的交付房屋期限之前即准备房屋交付事宜，可以看出二被告在积极履行合同。虽然二被告迁出户口的时间比约定的时间迟延了8天，属于违约行为，但该违约行为情节轻微，不存在主观恶意，而且该期间并不是开学季，对二原告的影响也较小。另外，双方合同约定逾期一天，按房屋实际成交价的1‰支付违约金，明显过高。综上，本院结合二被告违约程度、违约性质及二原告的损失情况，依法酌定二被告应支付的违约金金额为1200元。 关于物业费问题。二原告主张二被告支付其代交的1060元物业费，二被告辩称其没有委托二原告代交物业费，且因涉案房屋维修及物业费收费标准问题与物业公司之间存在分歧，才没有按时交纳物业费。本院认为，交纳物业费属于业主与物业服务公司之间的约定义务，而非原告主张的法定义务，物业公司必须在完成合同约定的物业服务事项的前提下，才有权按照合同约定足额收取物业费，且二被告与物业服务公司之间就物业费的交纳问题存在争议，物业公司应当通过相关法律途径主张物业费。二原告在未经二被告委托，也未与二被告协商一致的情况下，自行向物业公司交纳物业费，属于自愿给付行为，不对二被告产生法律效力。综上，二原告要求二被告支付其代偿的物业费1060元的诉讼请求，本院不予支持。 被告周会娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案正常审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周会娟、许振国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告滕建、孙春美支付违约金1200元； 二、驳回原告滕建、孙春美的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费775元，由原告滕建、孙春美负担764元，被告周会娟、许振国负担11元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费1550元。 审判员 徐 品 二〇一九年八月二十六日 书记员 仲 震 书记员 赵丹丹 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。