广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0811民初468号原告：梁耀华，男，1968年11月23日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，原告：简少娟，女，1971年9月19日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，以上两原告委托诉讼代理人：成君，男，1983年4月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区。被告：湛江市麻章瑞云商贸有限公司。所在地：湛江市麻章区麻赤路2号。法定代表人：周建明。原告梁耀华、简少娟与被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人成君到庭参加诉讼，被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司不到庭应诉，不答辩。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求为：1.判令被告向原告支付延期交房违约金10135.84元（违约金从2018年7月1日起计至2018年12月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于湛江市麻章区麻赤路2号7号楼405房，购房价款总额为550861元。被告于2017年1月12日和2017年3月9日开具购房发票和贷款凭证予以确认原告已支付房款的事实，依照合同第八条至第十二条的约定，被告应于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。2018年12月18日，被告以短信方式通知原告收房，但原告在办理交房手续时，被告未能按照合同约定提供工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告等文件，不具备交房条件，同时也没有根据合同第十条的约定提供相关配套设施，故导致至今尚未办理交房事宜。被告存在违约行为，依照合同约定，被告应承担相应的违约责任，支付相应的违约金。但合同约定的第十二条第二项第2点的第（3）小点“逾期交付的违约金总额不能超过买受人已付房款的0.1%”，有失公平，所约定的违约金明显低于原告所受到的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十四条规定，应当作适当的调整，应按已付房款的每日万分之一比例向原告支付违约金，即从2018年7月1日起暂计至2018年12月31日，合计184天，违约金为10135.84元。被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司不到庭应诉，不答辩，不提供任何证据。案经审理查明，2017年1月26日，原告梁耀华、简少娟与被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司签订一份《商品房买卖合同》（预售），双方约定，原告向被告购买位于湛江市麻章区麻赤路2号7号楼405房，建筑面积为122.96平方米，购房款总额为550861元，付款方式为按揭贷款，交房时间为2018年6月30日，交房条件为：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。逾期交付责任：按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款0.1‰的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知送达之日起60日内退还已付全部房款，并按照已付全部价款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.1‰的违约金，（3）逾期交付的违约金总额不能超过买受人已付房款的0.1%……。合同签订后，原告分别于2017年1月12日和2017年3月9日支付全部房款。原告称，2018年12月18日，原告收到被告短信通知称可以收楼，但在办理交房时，发现被告交楼手续不齐全，没有按照合同约定提供建设工程竣工验收备案证明，原告拒绝收楼，但于2018年12月6日，原告自愿收楼，被告不按照合同约定按期交房，存在违约行为，应承担违约责任，但合同中约定的违约金标准不公平，不应设置上限，应调整为按照已付房价款0.1‰按日计算违约金。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，本案存在的焦点问题为：一、关于原告与被告于2017年1月26日签订的《商品房买卖合同》（预售）的效力问题。二、关于被告瑞云商贸公司是否存在违约行为的问题。三、关于被告瑞云商贸公司应如何承担违约责任的问题。一、关于原告与被告于2017年1月26日签订的《商品房买卖合同》（预售）的效力问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售），双方对买卖商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记等事项作了明确约定，其中双方在合同中约定的第十二条（逾期交付责任）第二项第2点约定：“按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知送达之日起60日内退还买受人已付全部房款，并按照已付全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。（3）逾期交付的违约金总额不能超过买受人已付房款的0.1%”。原告对该项的第（3）小点“逾期交付的违约金总额不能超过买受人已付房款的0.1%”的约定，认为显失公平，应直接约定“按日支付已付房价款万分之一的违约金”。本院认为，原告与被告签订的涉案合同属于格式合同，是整体打印而成，原告对明示条款只能作有限选择，而难以自行修改。该合同的第十二条第二项第2点的第（2）小点约定了逾期交房违约金总额以已付房款的0.1‰按日计付，但第（3）小点又约定了逾期交房违约金总额以已付房款的0.1%为限，该点明显属于被告公司的责任条款，虽然合同的第八条约定买受人（原告方的责任条款）逾期付款则按逾期应付款万分之零点一的违约金，比上述第（3）小点的标准低，但没有设置上限。而合同的第十二条第二项第2点的第（3）小点则对被告的责任设置上限。被告是涉案合同的提供方，虽对该第（3）小点条款以下划线标示，但第十二条约定整体划有下划线标示，下划线范围过大，不足以对第2项第2点的第（3）小点条款予以突出，无法达到引起对原告的注意效果，故被告未尽到合理提示义务。按照涉案合同的第十二条第二项第2点的第（3）小点的逾期交房违约金总额以已付款的0.1%标准计算，金额为550.86元。考虑涉案合同的履行情况、涉案房屋的总房价、被告公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，该违约金金额显然过低，不足以弥补原告的实际损失。人民法院应当遵循合同法规定的诚实信用原则、公平原则，合理确定违约金。故涉案合同的第十二条第二项第2点的第（3）小点的约定有悖合同法规定的公平及诚信原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定。原告与被告签订的涉案合同的第十二条第二项第2点的第（3）小点条款的约定无效，故原告与被告签订的涉案合同属于部分有效。二、关于被告瑞云商贸公司是否存在违约行为的问题。涉案合同第九条约定被告交房条件为被告取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告等。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建筑工程质量管理条例》第四十九条“建筑单位应当自建筑工程竣工验收合格之日起15日内，将建筑工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”规定。涉案商品房工程属于大型的建设工程项目，被告瑞云商贸公司交付的商品房必须满足基本的安全条件和基本的居住要求，建设单位组织建设、勘察、设计、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设主管部门进行审查，最终以备案的方式确定建设工程符合国家要求和标准。故此，完成竣工验收备案方能认为涉案房屋符合交付条件，商品房竣工验收备案表才是涉案房屋竣工验收合格的备案证明文件。涉案房屋未取得商品房竣工验收备案表，原告有权拒绝收楼。被告通知原告收楼行为不能视为已履行涉案房屋交付义务。被告未能在合同约定期间履行交付符合条件的房屋，原告以此认为被告有违约行为，应承担相应的违约责任，本院予以支持。三、关于被告瑞云商贸公司应如何承担违约责任的问题。综合上述两点，被告在履行涉案合同过程存在违约行为，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。原告请求被告支付违约金，合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定。按照涉案合同的第十二条第2项第2点的第（3）小点的逾期交房违约金总额以已付款的0.1%标准计算，金额为550.86元。该违约金金额显然过低，不足以弥补原告的实际损失。故其违约金的计算标准应按照涉案合同第十二条第2项第2点的第（2）小点约定履行，即按日支付已付房价款0.1‰违约金，由于原告于2018年12月6日自愿收楼，故原告请求按照合同约定交房次日即2018年7月1日至2018年12月31日的违约时间计算违约金不当，计算时间应为2018年7月1日至2018年12月5日。故被告应支付违约金为8703.60元（550861元×0.1‰×158天）。原告请求被告支付违约金10135.84元，过高部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不答辩，不提供任何证据，故应承担其不到庭阐明事实理由及举证不能的法律后果。本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8703.60元给原告梁耀华、简少娟。如果被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26.7元，由被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司负担22.93元。原告梁耀华、简少娟负担3.77元。原告梁耀华、简少娟已预交受理费26.7元，由被告在上述履行期限内径付给原告梁耀华、简少娟22.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  简丽娟二〇一九年八月六日法官助理何冬杰书记员肖海清附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。