广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终2632号 上诉人（原审被告）：曹清杰，男，1977年9月11日出生，侗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 上诉人（原审被告）：曾业红，女，1982年8月11日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈雄伟，广西鱼峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃开郎，男，1993年3月13日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：罗德昌，广西广合律师事务所律师。 原审第三人：朱平英，女，1984年8月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 上诉人曾业红、曹清杰因与被上诉人覃开郎及原审第三人朱平英房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 曾业红、曹清杰上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.驳回覃开郎要求支付违约金、律师代理费的诉讼请求。事实和理由：一、曾业红、曹清杰与覃开郎房屋买卖合同履行过程中，曾业红、曹清杰并没有违约，不应支付违约金。1.2018年8月7日，曾业红、曹清杰与覃开郎、朱平英签订《房产买卖合同》后；首先是覃开郎表示不买房屋了，所以是覃开郎违约。2.2019年1月22日，曾业红、曹清杰与覃开郎已达成了解除房屋买卖及后续事宜处理办法：购房终止，曾业红、曹清杰退回款项20万元。3.本案的事实上就是曾业红、曹清杰没及时退回款项引起的债权债务纠纷，并不是房屋买卖合同法律关系；处理的应是占用资金的违约利息，并不是房屋买卖合同履行的违约金。二、一审法院判令支付律师代理费5300元给覃开郎没有事实根据和法律依据。1.2019年1月22日，曾业红、曹清杰与覃开郎己达成了解除房屋买卖及后续事宜处理办法时并没有约定要承担律师代理费。2.一审开庭结束前，覃开郎并没有提供收取律师代理费的证据。综上所述，请驳回覃开郎要求支付违约金、律师代理费的诉讼请求。另补充：1.一审起诉时第三人是广西优振房地产经纪有限公司，开庭时变成了朱平英未依法通知不当；2.一审规定要预交上诉费7723元不当，应该要对一审不服部分来计算二审诉讼费。 覃开郎辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，是由于曾业红、曹清杰没有履行合同中约定的房屋按揭还款解押义务，构成了根本违约，导致房屋买卖合同终止。由于曾业红、曹清杰的违约行为导致了覃开郎购买同地段、同面积的房屋要多付30多万元的房款。因此，这一损失应由曾业红、曹清杰承担，且双方所签订的补充协议中明确约定违约责任为20万元。而一审代理的律师费是25000元有律师费收费发票证实。根据《房产买卖合同》的约定，违约方应向守约方承担主张权利所产生的律师费。 覃开郎向一审法院起诉请求：1.判令曹清杰、曾业红退还覃开郎款项20万元并支付逾期利息（逾期利息计算方式：以20万元为基数，按月利率2%自2019年1月26日起暂计至2019年2月18日为3200元，此后利息计至付清本息之日止）；2.判令曹清杰、曾业红向覃开郎支付违约金20万元；3.判令曹清杰、曾业红赔偿覃开郎因诉讼产生的律师费2.5万元；4.本案诉讼费由曹清杰、曾业红共同承担。 一审法院认定事实：位于柳州市房屋属曹清杰与曾业红共同共有，该房屋产权登记时间为2018年12月20日。 2018年8月7日，覃开郎（买受方）与曹清杰、曾业红（出卖方）及朱平英（居间方）三方签订《房产买卖合同》，合同约定买卖房屋位于柳州市房屋,建筑面积133.23平方米，房屋成交总价为106万元，合同签订当日，覃开郎应向曹清杰、曾业红支付购房定金5万元，付款方式为按揭付款，交易所产生的税费由覃开郎支付，曹清杰、曾业红及覃开郎均应按出售房屋价格的1%比例向朱平英支付咨询、居间服务费，即各付10600元等。《房产买卖合同》还对双方的违约责任进行了约定，其中第10.3约定双方任何一方不按合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过十日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的千分之五作为违约金及其他守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。双方还对房屋更名流程事宜在《房产买卖合同》上进行了手写补充约定，另约定不是覃开郎的原因，曹清杰、曾业红必须将房屋出卖给覃开郎，曹清杰、曾业红违约必须承担违约金15万元等内容。签订《房产买卖合同》当日，覃开郎支付5万元购房定金给曹清杰、曾业红，曹清杰出具《收条》给覃开郎。 2018年10月29日，曹清杰、覃正技、朱平英三方签订《补充协议》，约定签订该《补充协议》后，曹清杰应向还款银行（民生银行）办理申请还款，覃正技同时给曹清杰还款账户支付20万元（包括5万元购房定金在内），余下所欠款项由曹清杰负责；在曹清杰还完银行按揭款项后（银行出具还款凭证），双方马上到房开办理更名手续，在房开接受办理时（即为可以办理），覃正技必须付清所有差价（主合同的装修差价）和四个月的按揭利息9310元、煤气费3800元、水电费预收300元、有线电视入网费336元、物业费2877.8元、垃圾费399.5元、房屋维修基金9326.1元、税金11449.5元，合计37798.9元（曹清杰提供收据、发票凭证），还款凭证出来了，双方一定要去房开更名；剩下房价76万元，首付是19万元，按揭是57万元，由覃正技负责，在覃正技办理按揭后如果银行没按57万元放贷给覃正技，所产生的差价由覃正技从办理按揭受理一个星期内现金（转账）给曹清杰；任何一方违约要承担付给对方20万元的违约金；《补充协议》与主合同具有同等法律效力。2018年11月2日，覃开郎通过中国建设银行转款15万元给曹清杰，曹清杰出具《收据》给覃开郎，载明“今收到覃开郎交来购买鹧鸪江路12号滨江世纪城琥珀东岸31栋2单元8-2房屋款项（装修款）壹拾伍万元整（¥150000.00元整），是用于还款该房屋房贷，不得用于其它用途，到2018年12月8日还款凭据得，甲方可以到该房开领房产证，双方要到房产局走流程，要是如果走更名程顺乙方只付伍万元整（50000.00元整）更名费，多出部分更名费由甲方承担。该收据具有同等的法律效力”，朱平英作为见证人在《收据》上签字。 2019年1月22日，覃开郎与曹清杰协商解除房屋买卖事宜，并形成书面内容，具体记载“我曹清杰，因双方问题导致购房终止。今承诺把购房者给我垫资清房贷的钱贰拾万元整（¥200000.00）退还给借款人覃开郎，自承诺日2019.1.22日起三日内归还，即2019.1.25日止，若不极时退款，覃开郎将有权强制执行一切法律手段将钱追还为止。建设银行账号62×××12。甲方：曹清杰，2019年1月22日，乙方：覃开郎，2019年1月22日”。2019年1月25日，曹清杰在与覃开郎的微信聊天中提到“你们要报警我不拦你们，你们去报就好了，以后你们的电话我不接了。写给你们的承诺书作废了”。2019年2月13日，曹清杰在与朱平英的微信聊天中提到“唉！既然如此就此终结吧！我也不想再跟他们交易了。本来我想安排好家里的事情就下去，看来现在不下了。你叫他们从新找吧！月底之前我安排时间把钱退给他们得了，如果他们等不急要去告就去吧”，朱平英回复“前天有人去看你房子，里面还有只鸡，你不卖给他们就赶紧退钱他们”。 另查明，覃开郎主张曹清杰、曾业红将涉案房屋另挂网出卖，曹清杰、曾业红未否认。又查明，覃正技系覃开郎的父亲，覃开郎对于覃正技于2018年10月29日签订的《补充协议》表示认可。再查明，覃开郎为主张本案债权聘请律师代理诉讼，支出了律师代理费25000元。因曹清杰、曾业红违约且未按时退款给覃开郎，故覃开郎诉至法院，提出如上请求。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，曹清杰、曾业红对《房产买卖合同》《补充协议》的合法性有意见，认为签订《房产买卖合同》和《补充协议》时，涉案房屋还未取得房产证，而没有房产证的二手房是不能买卖的，所以《房产买卖合同》和《补充协议》是无效的。该院认为，签订涉案房屋《房产买卖合同》及《补充协议》的各行为人均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该《房产买卖合同》《补充协议》合法成立并生效，对各方均有法律约束力，各方均应当按照《房产买卖合同》《补充协议》的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人协商一致，可以变更合同。在履行《房产买卖合同》过程中，曾业红、曹清杰与覃开郎及朱平英三方于2018年10月29日协议签订《补充协议》，该《补充协议》合法有效。覃开郎按照《补充协议》的约定另向曹清杰交付15万元用于涉案房屋还贷解押，曹清杰于2018年11月2日出具的《收据》亦写明覃开郎交付的15万元的用途，然而，曹清杰在2018年11月2日收到15万元之后却迟迟未办理涉案房屋的解押事宜，这一行为已违反了《房产买卖合同》第十条违约项下第10.3的约定，再结合居间方朱平英的陈述，该院认定曹清杰、曾业红一方存在违约行为。 《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。2019年1月22日，覃开郎与曹清杰协商解除房屋买卖事宜并形成书面内容。曹清杰、曾业红辩称双方之间的房屋买卖已于2019年1月22日协商终止，所以不存在哪一方所谓的违约问题，之后转化为一般的债务关系。该院认为，该文件虽未书写标题，但从内容可以看出系买卖双方之间就买卖涉案房屋协商解除并对曹清杰退还覃开郎交付的20万元购房款的退款问题进行的清算，也是对曹清杰、曾业红不履行合同的后果的补充约定，买卖双方协商解除房屋买卖关系、终止合同，并不影响此前签订的《房产买卖合同》及《补充协议》条款的效力，该文件上也未明确禁止适用此前签订的《房产买卖合同》及《补充协议》的条款。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。从公平原则来说，该解除合同的文件仅约定曹清杰、曾业红需要退还覃开郎20万元购房款，却未对违约责任进行约定，明显对覃开郎一方不公平。该解除合同的文件虽书写“因双方问题导致购房终止”，且覃开郎在上面签字确认，如上所述，该院认定曹清杰、曾业红一方违约，故对曹清杰、曾业红的辩称，该院不予采信。曹清杰、曾业红应按文件的约定，退还20万元购房款给覃开郎。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。本案中，双方在解除合同的文件里约定曹清杰、曾业红应于2019年1月25日退还购房款，但未按时退还，应向覃开郎支付资金占用期间的利息。因双方未约定利息标准，故参照适用上述规定，曹清杰、曾业红应以20万元为基数，按照年利率6%从2019年1月26日起向覃开郎支付资金占用期间的利息至款项付清为止。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《补充协议》约定“任何一方违约要承担付给对方20万元的违约金”，故覃开郎诉请的违约金数额为20万元。覃开郎陈述“原告父母卖掉单位的旧房子凑够20万元首付款，房子已经卖掉，现在没有房子住，只能租房子，由于被告不卖房子，原告现在要购买同地段的房子就要多付30-50万元的房款，这20万元违约金是依据原告的损失来订的”，但覃开郎未提交相关证据证明其实际损失。该院认为，《补充协议》中约定20万元的违约金数额过高，应予以调整。因曹清杰、曾业红在收到覃开郎支付的款项后迟迟未办理房屋解押事宜，构成违约，2019年1月22日双方协商终止合同后，曹清杰、曾业红未按约定时间退款给覃开郎，在未退款的情况下，曹清杰、曾业红还将涉案房屋另卖，可理解为有卖出更高价格的可能性。综合以上分析，该院酌情认定曹清杰、曾业红应向覃开郎支付5万元违约金。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。涉案房屋《房产买卖合同》第十条第10.3约定原、被告双方任何一方不按合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过十日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的千分之五作为违约金及其他守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。因曹清杰、曾业红的违约行为导致涉案房屋买卖终止，曹清杰、曾业红除应向覃开郎退还已付购房款项并支付违约金外，还应按双方在《房产买卖合同》中的约定赔偿覃开郎为主张本案债权所支出的律师代理费。覃开郎为实现本案债权聘请了律师代其进行诉讼，其提供的委托代理合同及代理费收据证实其为此支出律师代理费25000元。涉案房屋买卖的总价为106万元，千分之五即为5300元，而诉讼费不属于当事人约定的范围。依照《房产买卖合同》的约定，曹清杰、曾业红应向覃开郎支付律师代理费5300元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、一百一十四条、第一百三十条，参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，一审法院判决：一、曹清杰、曾业红于本判决生效之日起十日内退还覃开郎购房款200000元并支付逾期利息（逾期利息计算方式：以200000元为基数，按照年利率6%从2019年1月26日起计算至款项付清为止）；二、曹清杰、曾业红于本判决生效之日起十日内支付违约金50000元给覃开郎；三、曹清杰、曾业红于本判决生效之日起十日内支付律师代理费5300元给覃开郎；四、驳回覃开郎的其他诉讼请求。案件受理费7723元（覃开郎已预交），减半收取计3861.5元，由覃开郎负担1559.2元，由曹清杰、曾业红负担2302.3元，退回覃开郎3861.5元；保全费2661元，由曹清杰、曾业红负担。 本院二审期间，曹清杰、曾业红围绕上诉请求提供的电话录音材料，覃开郎未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于曹清杰、曾业红提供的电话录音材料，覃开郎对该证据的真实性无异议，但是不同意证明目的，本院对于该证据的真实性予以确认，对于该证据的证明目的，本院将在分析焦点问题时综合全案分析认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.根据2018年8月7日曹清杰、曾业红与覃开郎签订的《房产买卖合同》第三条规定，合同签订当日，乙方应向甲方支付购房定金人民币5万元。虽然曹清杰在收条中表述收到覃开郎支付的是“订金”5万元，但是根据上述合同约定可见，覃开郎在签订合同当日向曹清杰支付的5万元为根据合同支付的定金。曹清杰认为该款为订金不当，本院不予确认；2.曹清杰、曾业红主张其将涉案房屋另挂网上出卖是在2019年1月22日双方协商终止房屋买卖之后，该主张与本案的证据不符，本院不予确认；3.覃开郎因本案支付律师费2.5万元提交相应的发票予以证实，曹清杰、曾业红提出异议不当，本院不予确认。 经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：曹清杰、曾业红是否应向覃开郎支付违约金和律师代理费。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，曹清杰、曾业红与覃开郎签订的《房屋买卖合同》《补充协议》合法成立并生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《房产买卖合同》第10.3条约定，双方任何一方不按合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过十日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的千分之五作为违约金及其他守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。另约定不是覃开郎的原因，曹清杰、曾业红必须将房屋出卖给覃开郎，曹清杰、曾业红违约必须承担违约金15万元等内容。双方签订的《补充协议》约定，该协议签订后曹清杰办理申请还款，覃正技同时给曹清杰还款账户支付20万元（包括5万元购房定金在内）。之后覃开郎按照《补充协议》的约定另向曹清杰交付15万元用于涉案房屋还贷解押，而曹清杰、曾业红在收到覃开郎支付的款项后一直未按照约定办理房屋解押事宜，导致合同无法继续履行。同时，曹清杰、曾业红在未退还覃开郎交付的20万元购房款之前已经将该房屋另挂网上销售，违反诚实信用原则。曹清杰、曾业红收到房款后不按合同约定办理房屋解押事宜且将该房屋另挂网上销售，覃开郎据此依照合同终止合同，不存在违约。曹清杰、曾业红提供的电话录音材料仅能证实，覃开郎在曹清杰、曾业红先违约后被迫终止合同。曹清杰、曾业红上诉主张是覃开郎违约在先没有事实和法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2019年1月22日，覃开郎与曹清杰协书面内容，该协议仅就退还购房款20万事宜达成协议。覃开郎并未明确放弃其他合同权利。根据双方签订的《房屋买卖合同》《补充协议》，曹清杰、曾业红应向覃开郎违约金以及律师费。一审法律根据相关法律规定以及双方合同约定，酌定判决曹清杰、曾业红应向覃开郎支付违约金5万元和律师代理费5300元恰当，本院予以维持。曹清杰、曾业红上诉主张不应向覃开郎支付违约金和律师代理费与法律规定不符，本院不予支持。 根据三方签订的《房产买卖合同》，一审将合同上所列明的实际居间人朱平英追加为本案第三人并无不当，不存在违反法定程序。因此对于曹清杰、曾业红上诉称，起诉时第三人是广西优振房地产经纪有限公司，开庭时变成了朱平英，未依法通知曹清杰、曾业红，应当改判的意见，本院不予支持。 综上所述，曹清杰、曾业红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1183元（曹清杰、曾业红已预交），由曹清杰、曾业红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  黄智文 审 判 员  赵舒颖 二〇一九年八月二日 法官助理  覃永慧 代书记员  刘秋琼