广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5336号原告（反诉被告）：广州云腾物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道南695-697号金钟大厦六楼638室。法定代表人：雷海斌。委托诉讼代理人：熊煜侃，系该公司职员。被告（反诉原告）：黄文明，男，1985年11月2日出生，汉族，身份证住址辽宁省辽阳县，原告（反诉被告）广州云腾物业管理有限公司（以下简称云腾公司）与被告（反诉原告）黄文明房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年12月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。云腾公司的法定代表人雷海斌及委托诉讼代理人熊煜侃，黄文明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）云腾公司向本院提出诉讼请求：1、确认云腾公司与黄文明就坐落于广州市白云区启德路36号“龙禧中心”写字楼C栋（广州律师大厦）第1层的118-119房的物业所签订的《广州律师大厦租赁合同》于2019年3月14日解除；2、云腾公司无需向黄文明退还租赁保证金共计人民币124000元；3、黄文明向云腾公司支付所拖欠的租金及管理费共计人民币286350元（2018年6月8日计算至2019年3月7日，租金按照人民币20150元/月，管理费按照人民币10850元每月计算，两项费用共计31000元每月，从2019年3月8日到2019年3月14日租金按照21157元每月计算，管理费按照11393元每月计算，合计32550元每月），并按照所拖欠的租金及管理费共计286350元自拖欠之日至付清之日止每天千分之五支付逾期支付的滞纳金；4、黄文明向云腾公司支付违约金355221.6元；5、诉讼费由黄文明承担。事实和理由：云腾公司于2018年3月8日与黄文明签订《广州律师大厦租赁合同》，将坐落于广州市白云区启德路36号“龙禧中心”写字楼C栋（广州律师大厦）第1层的118-119房，租给黄文明按照物业现状进行出租，仅限用于商业，租赁期限为8年，自2018年3月8日起至2026年3月7日止，免租期为3个月（自2018年3月8日起至2018年6月8日止），但黄文明仍需缴纳这期间的水电费等费用；首年租金标准为20150元／月，首年管理费为10850元／月，合计31000元／月。双方约定租金及管理费按月度结算。《租赁合同》生效时，黄文明需支付第一期租金及管理费给云腾公司，以后每月黄文明应于每期期初的l0天内将当期款项支付给云腾公司。合同生效后云腾公司按约交付租赁物给黄文明使用，而黄文明自2018年6月8日起开始拖欠租金、管理费至2019年2月28日。根据《租赁合同》第八条第l款的约定，黄文明应按时支付云腾公司租金、管理费及约定的其他费用。合同第十条第2款约定黄文明无故拖欠租金或管理服务费1个月以上的（含一个月），云腾公司可单方面解除合同，收回物业、没收租赁保证金。由于黄文明拖欠租金及管理费自2018年6月8日至2019年2月逾期超过1个月以上，因此，云腾公司有权解除与黄文明签订的《租赁合同》，并没收黄文明缴纳的履约保证金。合同第十一条第l款的约定，黄文明无故拖欠租金、管理费，云腾公司有权要求黄文明每逾期一天按照租金或管理费的5‰支付违约金。黄文明拖欠租金及管理费自2018年6月8日起至今，因此云腾公司可以向黄文明要求支付逾期支付租金及管理费的违约金。合同第十一条第6款约定，若无法定或约定原因单方擅自解除合同或违约方构成根本违约而造成守约方解除合同的，违约方除承担合同其他条款约定的违约责任之外，还应按8年租金及管理费总额的10%向守约方支付违约金，违约金不足以补偿守约方损失的，需按对方实际损失予以赔偿。黄文明从2018年6月8日至今未曾向云腾公司支付过租金及管理费，构成了根本违约，云腾公司有权解除合同、按合同约定要求黄文明支付违约金。合同第十二条约定因黄文明违约行为给云腾公司造成的经济损失及法律责任（包括但不限于：守信方为聘请的律师而产生的律师费、诉讼费）由黄文明全部承担。截至2019年2月28日，黄文明共拖欠云腾公司租金及管理费279000元，其行为已经严重损害云腾公司的合法权益。期间云腾公司向黄文明催要租金及管理费并委托律师发出律师函，黄文明均以各种理由拖延支付，拖欠金额大，严重违反了双方的约定。云腾公司依据《租赁合同》的约定，有权要求黄文明支付拖欠的租金、管理费以及承担相应违约责任。为维护云腾公司的合法权益，提出上述请求。黄文明辩称：2018年1月份，答辩人通过白云区国资公司招商广告知悉广州律师大厦招租信息，并与招商负责人雷海斌（现云腾公司法人代表，总经理）洽谈承租事宜。答辩人表明承租商铺用于经营餐饮行业，要求所承租商铺有—次消防验收手续，商铺有排烟管道系统，供电、给水满足餐饮经营负荷，可以办理相关经营证照。雷海斌承诺可以满足要求，并说明广州律师大厦出租率已达70%，答辩人意向承租商铺建筑面积124平方，实用率70%，月租金含管理费240元每平方，免租期3个月。2018年3月8日双方签订了租赁合同，答辩人按合同约定交纳了124000元保证金。2018年3月中旬在进行场地移交时发现如下问题：1、物业餐饮专用排烟管道尚未安装，无法确定店内排烟接驳位置；2、水、电管线未接驳至答辩人所承租商铺；3、间隔墙未砌；4、供电负荷不能满足经营需求；5、实用面积71平方米，实用率仅为57%。云腾公司工作人员反馈如下：1、承诺排烟、水、电管线、间隔墙问题—周之内就可以解决，绝不会影响答辩人装修施工，可以先施工；2、用电负荷、面积差问题要向公司领导反映。随后，答辩人进行装修设计，并向物业报备装修方案，采购厨具、空调等经营设备，招聘员工，计划6月份营业。2018年5月份，基础工程已完工，为解决供电负荷问题，多次与云腾公司交涉无果，为不影响工程进度，答辩人先行垫付7900元采购安装电缆，面积差问题仍没有合理解决。但因大厦餐饮专用主排烟主管道系统尚未施工，造成答辩人排烟管道无法接驳，厨房、天花工程无法施工，在多次与云腾公司沟通无果后，工程被迫停工，员工工资照发但无活可干。2018年8月底，大厦餐饮专用主排烟管道系统可以接驳。在补偿了装修公司及厨房设施安装公司共计1万元误工费后，工程于2018年9月10日重新开始施工，2018年9月27日装修工程收尾，2018年10月26日试营业。由于云腾公司出租商铺的配套设备、设施—餐饮专用排烟管道未安装，无法安全和正常使用，给答辩人造成的停工期间人工工资及宿舍租金损失、停工期间的误工损失共计975000元，免租期及商铺交付日期应从广州律师大厦餐饮专用排烟管道经政府相关部门验收合格之日起开始计算，实际使用面积71平方米，承诺实用率70%，应按101平方米计算租金及管理费。随后，答辩人在办理相关合法经营证照过程，根据广州市人民政府第95号令，自2013年11月1日起实行的《广州市餐饮场所污染防治管理办法》要求云腾公司提供出租商铺的产权证明文件，规划部门对广州律师大厦的验收意见及其附图以及餐饮专用排烟管道的政府相关部门验收文件，云腾公司至今未能提供，导致答辩人无法合法合规经营，妨碍正常使用。因此，请求驳回云腾公司的要求支付租金、管理费及违约金的诉讼请求。黄文明向本院提出反诉请求：一、确认双方签订的《广州律师大厦租赁合同》无效；二、云腾公司退还租赁保证金124000元；三、云腾公司赔偿黄文明的停工期间（即2018年5月1日到2018年9月30日）的人工工资及宿舍租金损失87500元，停工期间的误工损失（即2018年6月1日到2018年8月25日）10000元，装修投入损失245085元。事实和理由与黄文明对本诉的答辩意见一致。云腾公司对黄文明的反诉请求辩称：第一，针对黄文明提出无效合同这一点，因为答辩人承租广州律师大厦这栋楼答辩人是有事前审批立项的，也提供相关的产权证明材料，所以这个合同是有效的。第二，鉴于答辩人跟黄文明签订租赁合同的时候，答辩人也带黄文明去看过现场。合同约定也是按毛坯现状交付，黄文明本人对现状也进行确认，而且也签了接收物业确认书，所以说对于黄文明所提的由于一些原因导致其没有办法开工或者装修的原因，按合同的约定也不在答辩人的义务范围，答辩人是按现状毛坯出租。经审理查明：2014年2月10日，广州市白云区嘉禾街联边村第八、九、十、十一经济社（彭上）（甲方，出租方）、深圳宝深宝公司（宝田公司）（乙方）、广州市龙睿置业有限公司（丙方）签订三方补充协议，约定原租地合同由乙方变更为丙方，租赁期截止至2049年2月28日止。2017年11月27日，广州市龙睿置业有限公司出具声明，表示其已将广州市律师大厦整栋楼宇出租给谢仲垣。2017年11月27日，云腾公司（乙方，承租方）与谢仲垣（甲方，出租方）、广州市龙桓物业管理有限公司（丙方，一、二楼物业管理方）、广州市嘉田房地产开发有限公司（丁方，三至十七楼物业管理方）签订广州市律师大厦租赁合同，约定：一、房屋位置及面积：广州市白云区启德路36号“龙禧中心”写字楼C栋首层至第17层，建筑面积为19318平方米。二、租赁用途：乙方租赁的该房屋仅用于商业（第一、二层），办公（第三及三层以上）。三、租赁期限：2017年12月10日至2029年12月9日止；其中2018年度（第二年）租金为3226235.34元/季，1-2楼管理费为383655元/季，3-17楼管理费1254600元/季，租金由甲方向乙方收取，1-2的管理费由丙方向乙方收取，3-17楼的管理费由丁方向乙方收取等等。2018年3月8日，云腾公司（甲方，出租方）与黄文明（乙方，承租方）签订《广州律师大厦租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定：一、物业位置及面积：位于广州市白云区启德路36号“龙禧中心”写字楼C栋（广州律师大厦）第1层的118-119房（以下简称涉案商铺），出租面积为：124平方米，上述面积属于计租面积，若上述面积与其他部门、机构、组织或其他任何人士测量的建筑面积有出入也不进行租金调整。二、租赁用途：按物业现状进行出租，仅用于商业，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途。三、租赁期限。3.1本合同租赁期为：8年，即从2018年3月8日至2026年3月7日止。免租期为三个月，自2018年3月8日起计算，免租期间免收房屋租金及管理费，但乙方仍需按时缴纳这期间的水电费等费用。四、租金及管理费、水电费。4.1本合同的租金及管理费包含税费，具体金额如下：第一年度租金20150元/月，管理费10850元/月，合计31000元/月；第二年租金21157元/月，管理费11393元/月，合计32550元/月；第三年租金22215元/月，管理费11962元/月，合计34177元/月……；第八年租金28352/月，管理费15267元/月，合计43619元/月……4.3租金及管理费按月度结算，第一期在合同生效时支付，以后乙方应于每期期初的10天内缴纳当期款项给甲方。五、履约保证金。5.1在签定本租赁合同后的三个工作日内乙方需向甲方支付租赁保证金（以四个月租金及管理费为标准），共计124000元，甲方收到租赁保证金后向乙方出具相关票据。5.2保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款或其他违约行为，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若乙方根本性违约导致合同提前解除或终止，租赁保证金不予退还。六、房屋装修。6.1甲乙双方同意由广州市龙桓物业管理有限公司为乙方提供物业管理服务。乙方在装饰装修该物业前，需将装修方案和施工图纸向物业管理公司申报，物业管理公司应于15日内予以回复；待物业管理公司书面确认后，乙方方可安排进场施工……甲方配合乙方办理装饰、装修及改造的消防验收工作，包括但不限于出具现有的相关租赁物业规划审批文件等，相关的费用由乙方承担。如因甲方拒不提供现有的相关资料，导致无法通过装修的消防验收的，乙方有权解除本合同，甲方赔偿乙方的损失。如涉及改变物业结构、原有消防布局等装修，乙方则须向政府有关主管部门进行报批并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修。6.3乙方进行物业装饰装修、增添设施、中央空调和消防设施改造等产生的费用（含报建费用和施工费用），由乙方自行承担。七、甲方的权利及义务。7.4甲方确保出租物业不存在妨碍乙方正常租赁使用的情形，如有，甲方应负责排除妨碍，消除影响，如在合理期限内无法解决的，乙方有权解除合同。因此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。7.7甲方交付的物业属于毛坯装修状态。7.9甲方按照合同约定履行交付义务。甲方应确保其建筑主体结构和配套设备、设施能够安全和正常使用。属于建筑主体结构以及甲方提供的配套设备设施的质量问题需要维修的事项，由甲方承担，但因乙方非正常使用造成的损坏除外，如双方对责任界定存在争议，则由双方认可的第三方机构检测认定。如甲方怠于履行维修义务的，乙方有权委托第三方维修，因此产生的费用将在应付未付的租金中扣除。十、合同的变更、解除与终止。10.2乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回物业、没收租赁保证金，乙方还应承担本合同其他条款约定的违约责任：⑧无故拖欠租金或管理费1个月以上的（含1个月）；十一、违约责任。11.1乙方无故拖欠租金或管理费的，乙方每逾期一天按所欠租金或管理费的5‰向甲方支付违约金。11.3在本合同规定的租赁期肉，若因甲方原因导致乙方无法使用该租赁物业时，乙方应及时通知甲方无法使用的情况及范围、时间，甲方据此免除或减少乙方无法使用期间相应范围内的租金，并赔偿乙方的损失（本协议所指乙方损失，均包括但不限于合同解除情况下乙方投入的装修残值、乙方另行租赁场地的合理租金溢价等）。乙方应及时采取措施以免造成损失或扩大损失。如甲方未能在90日内排除妨碍的，乙方有权解除合同，因此造成乙方的损失由甲方予以赔偿。11.4当出现本合同约定的乙方有权解除合同的情形时，乙方有权选择要求甲方继续履行本合同（乙方在有权解除合同的情形出现后30天内未向甲方发函解除合同的，视为乙方要求继续履行本合同）。如乙方选择继续履行的,在因甲方原因导致乙方无法使用租赁物业期间，甲方应免除或减少乙方在此期间的租金支付义务，并赔偿乙方的损失。11.5乙方根据本协议约定解除合同的，甲方应于合同解除5日内返还租赁保证金及己付未到期租金或管理费，甲方未按本合同约定返还履约保证金、预付未到期租金或管理费的，每逾期一日按欠款额的5‰向乙方支付滞纳金。11.6本合同签订后，各方均须遵守合同。若无法定或约定原因单方擅自解除本合同或因违约方构成根本性违约而造成守约方解除合同的，违约方除承担合同其他条款约定的违约责任之外，还应按8年租金及管理费总额的10%向守约方支付违约金，违约金不足以补偿守约方损失的，需按对方实际损失予以赔偿。《广州律师大厦租赁合同》还包括以下附件：《物业安全生产、消防安全管理责任书》、《委托书》、《物业及设备移交确认书》、《一层平面图》。2018年3月8日，黄文明在《物业及设备移交确认书》上签名，确认租赁物业属于适租状态,物业现状为毛坯。云腾公司于2018年4月28日向黄文明开具金额为80600元的保证金发票，于2018年12月7日向黄文明开具金额为43400元的保证金发票。2018年4月4日，黄文明与东莞市羽泰广告装饰有限公司（乙方）签订《店铺设计、装修、策划服务合同》约定对涉案店铺进行装修，合同约定的付款方式为协议签订后三个工作日内黄文明支付预付款10000元至乙方指定银行账户（开户行：中国工商银行，账号62×××36，户名聂荣恒），合同所附清单显示装修费总价（包括灯具）为109000元。2018年5月11日，黄文明向广州市龙桓物业管理有限公司交纳装修保证金10000元。2018年5月30日，知味生活（广州）餐饮有限责任公司成立，住所地广州市白云区鹤龙街启德路36号龙禧中心写字楼C栋（广州律师大厦）第1层118-119房，黄文明为公司法定代表人。2018年6月20日，黄文明向云腾公司提交《关于要求延长免租期及补偿停工损失函》，以“物业的配套设施厨房排烟系统工程尚未安装完成，未达到可使用状态，导致我装修工程被迫停工”为由，要求云腾公司延长免租期，从排烟工程达到使用状态之日起顺延3个月，补偿装修工程停工损失10000元、员工工资27500元、员工宿舍租金1100元等等。2018年7月23日，云腾公司作出《关于对要求延长免租期及补偿停工损失的回复意见函》，不同意黄文明提出的关于延长免租期和补偿停工损失的要求，并要求黄文明严格按照合同约定按时交纳租金。2018年8月9日，黄文明提出《排烟工程施工申请》，内容为“本人承租广州律师大厦118-119商铺，经营餐饮行业，现申请将店铺排烟管理接入大厦主排烟管道，施工方案见附图纸。若该方案可行性欠妥，请贵公司批复适宜方案为盼！”2018年8月20日，物业服务中心制作《业户申请回复记录表》，显示服务中心负责人意见栏处有签名并出具意见“请按要求规范并符合相关环保与消防规定施工”。开发商意见总结栏由朱树荣签名并出具意见“同意”。2019年1月17日，黄文明向云腾公司出具《承诺书》，主要内容为其承诺于2019年春节前即2019年2月5日前交齐2018年6月到2019年11月31日租金及管理费本金217000元，滞纳金另筹钱支付，恳请云腾公司给予扶持，不要停水停电，让其可以继续经营。2019年2月19日，黄文明向云腾公司发出《函》，称因云腾公司原因（出租物业餐饮专用排烟管道未安装，整个排烟系统无法使用）要求云腾公司：1.提供广州律师大厦餐饮专用排烟管道可以投入使用的政府相关部门的验收合格书面文件，物业产权证明文件及规划部门的验收意见及附图，用于办理环保部门餐饮场所环境影响保护审批；2.免租期及商铺交付日期从广州律师大厦餐饮专用排烟管道经政府相关部门验收合格之日起开始计算等共6项请求，并要求上述1至6条三日内回复解决方案，未协商解决前，黄文明拒绝交纳租金。由于云腾公司给黄文明断水断电造成的食材损失，无法营业损失由云腾公司承担。等等。2019年3月14日云腾公司向黄文明发出《解除合同告知函》，主要内容为：由于黄文明拖欠租金和管理费，已经构成严重违约，根据双方合同约定，云腾公司决定于2019年3月14日解除合同并收回物业。黄文明确认收到了上述函件。2019年3月22日，涉案商铺停水停电，黄文明停止在涉案商铺营业，并将涉案商铺锁门。黄文明为证明其停工期间的人工工资和宿舍租金损失87500元提供了以下证据：知味餐厅5月到9月工资表，显示每月开支工资16200元，合计81000元。房屋租赁合同及公寓房专用收据拟证实其支出员工宿舍租金，合计13990元。由韦平安、曹子玉、胡承志出具的证明，主要内容为2018年5月份，其到广州律师大厦知味餐厅上班，由于店铺排烟管道未安装，工程一直处于停用状态，直到2018年10月26日开始试营业，停工期间餐厅老板黄文明一直正常发放工资，并提供食宿。黄文明为证明其停工期间的误工损失提交了案外人广州市鼎烽厨具工程有限公司作出的《催款函》，该函的落款日期为2018年9月1日，主要内容为双方自2018年5月23日签订厨房设备购销合同，合同金额90971元，合同施工期限30天，2018年5月24日开始进场施工，2018年6月1日因为排烟孔位置无法确定停工，2018年8月20日重新确定打孔方案，2018年8月25日最终确定驳接到大厦主烟管方案开工，2018年8月27日全部完工并交付使用，拖延期间我方不断派遣工程人员及施工人员到场协调，期间产生人工10000元，要求黄文明支付合同约定的逾期未付款项等内容。审理中,黄文明明确其装修投入损失245085元由以下几项组成：店铺装修及设计费126455元、厨房设备及安装费85000元、空调及安装费13700元、桌椅费用6200元、消防和电缆费13730元。黄文明为证明其装修损失提供了如下主要证据：1、家具订货单、微信转账记录。订货单显示2018年5月12日订购桌椅价值6200元，预付定金2200元，余款4000元。微信转账记录显示，2018年5月12日、9月11日黄文明分别转给“餐厅定制家具”2200元、4000元，共计6200元。2、空调购销合同（供方：广州市江浩制冷设备工程有限公司）、银行转账电子回单、微信聊天记录、收据。购销合同显示2018年5月11日黄文明订购志高空调2套，金额11200元，合同备注已收定金1000元整。电子回单显示黄文明2018年5月17日向案外人吴江孝分别转账1000元、9200元，合计10200元。9月28日向微信图像为“3.23全城抢志高品质真功夫”微信转账2250元，黄文明称该2250元为空调安装费用。收据显示经手人为“吴”，日期为2018年9月15日，内容为收到志高中央空调2台、钢管、水管等款项共计13050元。3、广州市鼎烽厨具工程有限公司工程合同（签约代表：卢浩全）、银行转账电子回单。合同约定合同签订后2天内，黄文明先付定金45000元，所有设备工程产品送抵装运货场之日应先付进度款25000元，设备安装验收后起30日付清15000元工程款。合同所附设备报价表共34项，价格合计95330元，折后85000元。2018年5月23日、8月8日、9月30日黄文明向案外人卢浩全转账30000元、20000元、20000元，黄文明表示上述三笔款项为厨房设备款项。4、资金监管担保书、手机银行明细。2018年8月26日，案外人聂荣恒出具资金监管担保书，内容为“本人聂荣恒牵头承接广州律师大厦首层118-119号商铺装修工程。现工程尚未完工，经我方要求，甲方黄文明同意在2018年8月26日将剩余工程款35%及增项费用共计51055元一次性转入本人账户由本人监管，剩余5%质保金共计5450元待装修工程完工经甲方验收合格后结算…”等等。手机银行明细显示黄文明（卡号为4052的账号）向聂荣恒尾号为0836的账号于2018年4月5日转账10000元、5月5日转账20000元、5月17日转账12700元、6月7日转账32700元、8月26日转账50000元、8月27日转账1050元，共计126455元，黄文明主张上述费用均是店铺装修及设计的费用。5、装修押金抵扣明细及微信转账记录、装修押金收据。装修押金抵扣明细内容为：C栋118-119商铺从2018年4月进场装修施工，2018年10月开业，但由于其他原因，现已退场，进场装修时交装修押金10000元，消防改造5780元，交定金5000元，安装电力电缆7950元，现共计欠费8730元。备注：拖欠费用从装修押金里扣除，剩余费用将不予退还。该明细空白处有黄文明手写“已同意”并签名，落款处为打印龙禧中心物业服务中心，无盖章。收据显示广州市龙桓物业管理有限公司收到黄文明涉案物业装修保证金10000元。转账记录为黄文明于2018年5月15日向彭庆安转账5000元。黄文明主张其因消防改造及安装电力电缆支付13730元。对于黄文明提交停工期间的人工工资和宿舍租金损失及装修损失，云腾公司均认为，是黄文明个人经营行为，根据租赁合同6.3条，应由黄文明自行承担，故黄文明对物业改造及装饰的投入费用与本案无关，云腾公司不予确认。庭审中，黄文明明确其主张涉案租赁合同无效的原因在于涉案商铺没有规划排烟管，在云腾公司向其交付时也没有安装排烟管，即使云腾公司后来加建了排烟管但云腾公司并没有办理规划验收手续导致其无法按照广州市餐饮场所污染防治管理办法（广州市人民政府令第95号）第九条的规定办理环评备案手续，所以涉案合同应属无效合同。黄文明主张在签订合同之前已经明确告知云腾公司的法定代表人其承租涉案物业是用来做餐饮，云腾公司的法定代表人雷海斌承诺涉案物业有排烟管道其才签订租赁合同，但云腾公司在交付涉案商铺时涉案商铺并没有排烟管道，云腾公司存在欺诈行为。为证明其主张黄文明提交以下主要证据：1、其向物业备案的店铺平面布置图、厨房供水布置图、厨房排水布置图，布置图上有吧台、消毒柜、残羹台、炒炉等字样。2、与微信备注名为“理工&Boy”（黄文明表示“理工&Boy”系云腾公司工程负责人）聊天记录，2018年5月31日“理工&Boy”说“你问问他，做好那个口，尺寸是多少”，黄文明回“是进我店的排烟口尺寸吗”，“理工&Boy”说“我下午过去时，见到你的烟管好像做好了，留了一口，日后用于接我们的管。那个尺寸是多少？”，黄文明回“好的，我问下。400*500”。3、与“燕云腾物业”聊天记录：2018年5月8日，“燕云腾物业”说“请问你交了首期租金和管理费了吗，押金电子发票收到没有”，黄文明回“发票收到了，钱还没转。能不能先给我解决一下排烟的问题，急等确定排烟好开始装修，免租期都要过了，排烟配套还没有搞好”，“燕云腾物业”回“排烟问题找黄工问问”。2018年6月26日，黄文明说“姐姐呀，我的排烟设施还没安装完成哦”，“燕云腾物业”说“这个是和物业管理公司那边的工程队沟通的问题吧，你已经移交了物业就应该交租金和管理费了啊。至于装修问题，不属于我们签约方的问题啊”，黄文明说“但是移交的物业没有达到可使用状态啊，基础设施都不完善。2018年7月27日，黄文明说“我的排烟还用不了，没说法给我吗”，“燕云腾物业”回“找李主任或雷总理论”，黄文明回“可把我坑惨了”。4、2019年2月19日，云腾公司向案外人谢仲垣出具《关于请求龙禧中心协助我司处理律师大厦C栋首层黄文明事宜的函》，内容为，涉案商铺承租给黄文明作为餐饮商铺使用，因黄文明拖欠租金和管理费，云腾公司已于2019年1月11日向黄文明发出了提前解除合同通知书，要求律师大厦现场物业管理方立即对首层118-119房采取停水、停电处理措施，一切由此产生的法律后果及经济责任由云腾公司承担，等等。云腾公司对于黄文明提交的证据1不认可，认为与本案无关。对于证据2、3无异议，承认就排烟管一事确与黄文明进行过沟通。对于证据4，云腾公司称因黄文明一直欠缴租金，所以才向物业管理方发了该函，因为黄文明已经进场装修所以肯定也知道他是做餐饮的。庭审中云腾公司的法定代表人雷海斌表示在与黄文明前期沟通时黄文明有可能和其提过承租物业用来做餐饮，但是其没有做任何承诺，双方的权利义务应以合同为准，合同约定的是商业用途，没有明确约定为做餐饮。云腾公司提交了涉案商铺所在大楼的《建设工程规划许可证》（穗国土规划建证【2016】51号）及首层的平面图。许可证的发证日期为2016年9月8日，其中自编C栋为商业、办公楼。首层的平面图最左边设计有进风井、排风井、发电机烟囱。黄文明抗辩图纸上虽然有排烟井和排风井但是在其进场时广州律师大厦的主排烟管道并无建设完成，且该大厦没有规划餐饮业专用排烟管道，排烟管道最终接到涉案商铺是在2018年8月27日。黄文明提交了广州律师大厦楼顶的照片以及楼顶的排烟设施的照片，照片所拍摄的安装于广州律师大厦楼顶的静电式油烟净化器出厂日期为2018年7月29日，安装于顶楼的离心通风机出厂日期为2018年7月，云腾公司确认属实。云腾公司称广州律师大厦有一次性消防手续，排烟管的环保手续正在办理过程中。庭审中，云腾公司和黄文明确认在双方签订租赁合同之后，黄文明已经支付了租赁合同约定的保证金124000元，未支付租金及管理费。庭审后，黄文明与云腾公司协商一致由黄文明在2019年6月1日搬出涉案商铺。另，本院于2019年7月2日向广州市生态环境局白云区分局发函调查涉案的广州市白云区启德路36号“龙禧中心”写字楼C栋，是否已经经过环保验收手续，该栋大厦是否设置餐饮功能，争议的第1层的118-119房是否可以用作餐饮功能？2019年7月10日，该局作出云环保函【2019】414号复函，主要内容如下：经查，涉案的广州市白云区启德路36号“龙禧中心”写字楼C栋未办理相关环保手续。根据该项目的《建设工程规划许可证》（穗国土规划建证【2016】51号），项目主要用途为商业及办公。根据《中华人民共和国大气污染防治法》、《广州市餐饮场所污染防治管理办法》等相关规定，该栋大厦不属于餐饮项目选址的禁止类，但餐饮场所必须严格落实《广州市环保工作领导小组办公室关于印发广州市餐饮场所污染防治管理要求指引（试行）的通知》（穗环领导小组办【2019】129号）的相关要求。以上事实，有《广州律师大厦租赁合同》、物业及设备移交确认书、收据、发票、律师函、服务合同、装修报建图纸、微信聊天记录、关于要求延长免租期及补偿停工损失函、复函、催款函、资金监管担保书、图片、排烟工程施工申请及物业回复意见、函及送达图片、工资表、员工宿舍租金收据及合同、转账记录、家具订货单、购销合同、工程合同、云环保函【2019】414号复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：一、关于涉案租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。黄文明明确其主张涉案租赁合同无效的原因在于涉案商铺没有规划排烟管，云腾公司后来加建了排烟管但云腾公司并没有办理规划验收手续导致其无法按照广州市餐饮场所污染防治管理办法（广州市人民政府令第95号）第九条的规定办理环评备案手续，所以涉案合同应属无效合同。但是云腾公司已经提交了涉案商铺所在大楼的《建设工程规划许可证》，涉案商铺是否有规划排烟管，涉案商铺加建的排烟管是否已经完成规划验收手续，并不能影响涉案租赁合同的效力，黄文明以此主张合同无效，并无法律依据，本院不予支持。黄文明主张签订合同之前已经明确告知云腾公司的法定代表人其承租涉案物业是用来做餐饮，云腾公司的法定代表人雷海斌承诺涉案商铺有排烟管道其才签订租赁合同，但云腾公司在交付涉案商铺时涉案商铺并没有排烟管道，云腾公司存在欺诈行为，本院认为双方签订的涉案租赁合同约定租赁用途为“按物业现状出租，仅用于商业”，没有明确约定为做餐饮，而黄文明提交的现有证据亦不足以证明在签订合同之前云腾公司明确承诺涉案商铺有排烟管道，可以用作餐饮业，且如黄文明所述其承租涉案商铺就是用来做餐饮业，那么其作为餐营业的经营者理应对涉案商铺是否具备用作餐饮业的条件尽到审慎审查义务，但是其在与云腾公司签订的租赁合同中却未予明确餐饮用途,也未明确涉案商铺作为餐饮用途应该具备的条件，黄文明也在《物业及设备移交确认书》上签名确认物业现状为毛坯，租赁物业属于适租状态,故现黄文明以涉案商铺不具备交付条件为由主张云腾公司对其存在欺诈行为，理由不充分，本院不予采纳。综上，无证据证明涉案租赁合同存在无效的法定情形，也无证据证明涉案租赁合同违背了双方当事人的真实意思表示，涉案租赁合同合法有效，双方均应遵照履行。二、云腾公司解除涉案租赁合同理由是否成立。根据租赁合同第10.2的约定，黄文明无故拖欠租金或管理费1个月以上的（含1个月），云腾公司可单方面解除合同，收回物业、没收租赁保证金，黄文明还应承担本合同其他条款约定的违约责任。黄文明在承租涉案商铺后仅支付了租赁保证金未支付租金和管理费,黄文明抗辩因云腾公司在向其交付涉案商铺时没有安装排烟管，导致其装修工程拖延，开业迟延，且云腾公司不能提供规划部门对广州律师大厦的验收意见及其附图以及餐饮专用排烟管道的政府相关部门验收文件，导致其无法合法合规经营，妨碍正常使用，所以才没有按时缴纳租金。但是基于上文分析，为涉案商铺提供排烟管道等条件并不是涉案租赁合同签订时双方当事人所约定的云腾公司的合同义务,故黄文明以此为由拒不支付租金及管理费抗辩理由不能成立。另根据黄文明提交的微信聊天记录、装修申请材料及装修图等证据可以证明云腾公司在签订合同后涉案商铺装修过程中也就是2018年5月份已知晓黄文明承租涉案商铺是用作餐饮用途，云腾公司对黄文明提出的安装排烟管道的请求也予以了回应和配合,根据广州律师大厦楼顶的排烟设备的照片及黄文明的陈述,涉案商铺所在大厦主体排烟设备在2018年8月底也已安装完成，黄文明亦陈述其在2018年10月26日已经开始试营业，并一直营业到2019年3月22日，且黄文明亦在2019年1月17日向云腾公司出具承诺书承诺在2019年2月5日前支付租金及管理费，但黄文明在承诺作出后也一直未支付租金及管理费，故云腾公司在2019年3月14日向黄文明发送《解除合同告知函》符合合同约定，本院确认涉案租赁合同于2019年3月14日解除。三、关于云腾公司主张的从2018年6月8日到2019年3月14日租金和管理费286350元及逾期支付的滞纳金的诉请。涉案租赁合同约定的租赁期限为8年，从2018年3月8日至2026年3月7日止，免租期为三个月，从2018年3月8日起计算，第一年度租金20150元/月，管理费10850元/月，合计31000元/月；第二年租金21157元/月，管理费11393元/月，合计32550元/月。本院认为,考虑到在租赁合同履行过程中，黄文明确实将涉案商铺作餐饮用途的实际情况，以及涉案商铺所在大厦主体排烟设备在2018年8月底完成的事实，从公平和合理的角度，本院认为黄文明应支付租金的时间从2018年7月8日计算较为适宜，故黄文明应向云腾公司支付自2018年7月8日至2019年3月7日的租金和管理费248000元（31000元/月×8个月），自2019年3月8日至2019年3月13日租金及管理费6510元（32550元/月÷30天/月×6天），共计254510元。黄文明抗辩涉案商铺实际使用面积71平方米，承诺实用率70%，应按101平方米计算租金，但涉案租赁合同已明确约定租金及管理费出租面积为124平方米，上述面积属于计租面积，若上述面积与其他部门、机构、组织或其他任何人士测量的建筑面积有出入也不进行租金调整，故被告抗辩按照101平方米计算租金，无事实依据，本院不予采纳。根据涉案租赁合同4.3的约定租金及管理费按月度结算，第一期在合同生效时支付，以后黄文明应于每期期初的10天内缴纳当期款项给云腾公司，根据涉案租赁合同第11.1黄文明无故拖欠租金或管理费的，黄文明每逾期一天按所欠租金或管理费的5‰向云腾公司支付违约金。据此，本院认定从2018年7月8日到2019年3月13日，黄文明应从每月的11日开始向云腾公司支付逾期支付租金和管理费的违约金，其中从2018年7月8日至2019年3月7日违约金的计算基数为31000元每月，从2019年3月8日到2019年3月13日违约金的计算基数为6510元。关于逾期支付租金或管理费违约金的标准，虽涉案租赁合同约定为每日5‰，但云腾公司未能提交相应证据证明其有相应的损失，故本院酌定为每日万分之五的标准计算，但逾期付款违约金的总额以254510元为限。四、关于云腾公司主张不予退回租赁保证金124000元的诉请以及按照八年租金及管理费总额的10%计算的违约金355221.6元的诉请。本院认为，涉案租赁合同5.2约定，若乙方根本性违约导致合同提前解除或终止，租赁保证金不予退还。涉案租赁合同提前解除的原因在于黄文明一直未按照合同约定支付租金及管理费，云腾公司主张不予退还保证金符合约定，本院予以支持，黄文明主张返还保证金无依据，本院不予支持。关于云腾公司主张按照涉案租赁合同11.6的约定按照八年租金及管理费总额的10%计算的违约金355221.6元的诉请。涉案租赁合同11.6约定因违约方构成根本性违约而造成守约方解除合同的，违约方除承担合同其他条款约定的违约责任之外，还应按8年租金及管理费总额的10%向守约方支付违约金，违约金不足以补偿守约方损失的，需按对方实际损失予以赔偿。本院认为该违约金条款其性质属于对可期待利益损失的补偿，与逾期付款违约金属于不同性质的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，本案中虽因黄文明迟延支付租金的原因导致云腾公司解除合同，不能在剩余租期继续收取租金，存在预期收益损失，但在2019年3月22日，涉案商铺停水停电，黄文明停止在涉案商铺营业，庭审后黄文明与云腾公司亦协商一致由黄文明在2019年6月1日搬出涉案商铺，在黄文明搬出后，云腾公司对涉案商铺应予以合理处置，避免损失不断扩大，本案中云腾公司也并未提交证据证明预期收益损失的金额，考虑到本院已经支持了云腾公司以四个月租金及管理费为标准收取的租赁保证金124000元不予退回，以及涉案商铺交付给黄文明时的状况，本院对于云腾公司诉请按照八年租金及管理费总额的10%计算的违约金355221.6元的请求，不予支持。五、对于黄文明诉请云腾公司赔偿停工期间的人工工资及宿舍租金损失，停工期间的误工损失，装修投入损失的诉请。基于上文同样的理由，为涉案商铺提供排烟管道等条件并不是涉案租赁合同签订时双方当事人所约定的云腾公司的合同义务，故黄文明诉请云腾公司赔偿停工期间的人工工资及宿舍租金损失，停工期间的误工损失均无依据,本院不予支持。涉案租赁合同因黄文明迟延支付租金及管理费的原因导致云腾公司解除合同，黄文明诉请云腾公司赔偿装修损失亦无事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、黄文明与广州云腾物业管理有限公司于2018年3月8日签订的《广州律师大厦租赁合同》于2019年3月14日解除；二、于本判决生效之日起五日内，黄文明向广州云腾物业管理有限公司支付从2018年7月8日到2019年3月13日的租金、管理费254510元及逾期付款违约金（分别以当月所欠的租金及管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从当月11日开始计算至租金及管理费付清之日止，逾期付款违约金的总额以254510元为限）三、广州云腾物业管理有限公司无需向黄文明退还租赁保证金124000元；四、驳回广州云腾物业管理有限公司的其他本诉请求；五、驳回黄文明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7955.2元（广州云腾物业管理有限公司已预交），由广州云腾物业管理有限公司负担4609.2元，由黄文明负担3346元。本案反诉受理费4046.4元（黄文明已预交），由黄文明负担。黄文明应承担的本诉受理费应于本判决生效之日起五日内直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的时间为二年。审 判 长  张秋月人民陪审员  陈秀娥人民陪审员  周丽萍二〇一九年八月六日书 记 员  梁玉霞