贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初4575号原告：杨福华被告：绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司。法定代表人：钱伟华，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李振兴。原告杨福华诉被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李仕蛟，被告之委托诉讼代理人李振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告赔偿原告逾期交房的违约金42821.8元（从2016年7月1日起计算至2019年4月18日共计1022天，按每日41.9元计算），并同时按每日41.9元的标准计算逾期交房的违约金至被告将商品房实际交付给原告之日止；二、依法判决被告赔偿原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金23254.5元（从2017年10月1日起计算至2019年4月18日共计555天，按每日41.9元计算），并同时按每日72.3元的标准计算逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金至被告将办理商品房转移登记的相关文书实际交付给原告之日止；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买其开发的位于高新区××大道××号绿地新都会第18栋1层35号商铺（预售），房屋总价419403元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该合同第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付于买受人的，逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同第二十二条约定：（一）出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告严格按照合同约定履行了自己的全部义务，但被告未能按上述《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务，未在合同约定的2016年6月30日前将房屋交付给原告，未在合同约定的2017年9月30日前将办理商品房转移登记的相关文书提交给原告。时至今日，绿地新都会第18栋仍身处在施工工地之中，道路封堵、施工停滞，无法通行，根本无法交付使用，被告的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的如何诉讼请求。被告辩称，第一，被告已经在合同约定的期限内取得备案登记表和实测报告达到交房条件，2016年9月21日已通过报纸发布了收房公告，逾期交房的违约责任只应计算到2016年9月21日，且合同约定逾期前180日按一日计算违约金；第二，双方合同是2015年签订的，当时政策规定只需要取得现房销售证明书就可以办理产权，之后政策变成需要办理不动产登记证书后才可以转移登记，该新法律法规的变动导致无法办理转移登记属于不可抗力，被告不应承担逾期办证的违约责任；第三，合同约定逾期办证违约金前360日按一日计算违约金，且违约金为每日万分之零点一。根据原、被告的陈述和原告提供的《商品房买卖合同》、支付房款的收据等证据和被告提交的案涉房屋竣工验收备案登记表、实测报告、公告收房和办理产权证的报纸、现房销售证明书、不动产登记证书等经双方庭审质证的证据，本院认定的事实如下：2015年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于贵阳市××××路绿地新都会第18栋1层35号商铺，房屋总价款419403元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该合同第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间于使用条件”约定，本合同所售物业为商业，上下水交付时达到使用条件是指上下连接至商铺所在楼层，供电设施交付时达到使用条件，公共服务设施、市政公用设施及园林绿化工程具体情况根据贵阳市政府的公共配套设施及市政公用设施配套等是否完善到位来确定。该合同第十三条约定，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日向买受人支付违约金。该合同第二十二条房屋登记中第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一/天承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一/天的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2016年9月21日，被告就案涉项目取得贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局盖章同意备案的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。2016年10月11日《贵州商报》刊登《绿地新都会交房公告》，公告内容为“尊敬的业主：您所购买的绿地新都会17栋、18栋已具备交付条件，将定于2016年9月21日起开始办理集中交房，……”。2017年4月20日，被告就案涉项目取得贵阳市测绘院出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。2018年9月17日，被告就案涉项目取得《商品房销售现房证明书》。2018年12月25日，被告就案涉项目取得《不动产权证书》。2018年12月27日《贵州都市报》刊登《公告》，公告内容为“尊敬的绿地新都会业主：我公司已于2018年12月27日取得绿地新都会（二期12栋、13栋、15栋、16栋、17栋、18栋）房屋的《不动产权证书》，请尚未办理产权的业主到本公司办理产权相关手续，特此告知”。2017年5月25日，原告向被告出具《确认函》一份，载明“本人杨福华，身份证号，为贵公司开发的绿地新都会二期项目18栋1-34、35、35号业主，鉴于本人在新都会17、18栋业主群诉问题中，给予贵司的大力支持，使得业主群诉得到有效控制，现基于本人与贵司之间的良好关系，就贵司对本人招商支持的相关约定如下：一、本人承诺若今后新都会17、18栋再出现业主收房问题的群诉情况，仍会给予贵司支持，本人不参与收房问题群诉；二、贵司以租金补贴形式（50元/㎡）给予本人一年半的招商支持，面积为168.47㎡，总金额为151623元；三、贵司向本人支付了相应补偿后，本人即确认不再以此提出退房；四、本人享有与其他业主同等的权利；五、本人不得向任何第三方个人及单位透露此确认函的内容，否则本人并将承担相应法律责任”.本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。该《商品房买卖合同》签订后，原告按约支付了全部购房款，已履行完毕其合同义务，被告也应当按照合同约定履行其义务，其履行义务延迟的，应当按照合同约定支付相应的违约金。关于是否逾期交房及其违约金的计算问题，依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，本案商品房约定的交付时间为2016年6月30日前，交房时应该取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。鉴于业主众多，被告在2016年10月11日通过贵州商报公告通知了集中交房和办理交房手续，并已于2016年9月21日取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，已经向原告履行了交付告知义务，原告一直未到被告处收房，其责任在原告，但被告2017年4月20日才取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，所以，被告达到交房条件的时间和实际交房的时间应顺延至2017年4月20日，晚于合同约定的2016年6月30日前，故被告应向原告支付2016年7月1日至2017年4月20日止的逾期交房违约金，金额为41.9元／日×294日=12318.6元。原告主张案涉项目周边道路封闭施工等达不到交付条件，经查，该商品房已经竣工验收合格并取得备案，且已取得面积实测技术报告，因此被告开发的房屋已具备交付条件，原告的上述主张本院不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书及其违约金的计算问题，《商品房买卖合同》第二十二条约定，“出卖人承诺于2018年6月30日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一/天向原告计付违约金，本案被告于2018年12月25日取得案涉项目《不动产权证书》，2018年12月27日通过贵州都市报公告了产权办理事宜，已经向原告履行了办证告知义务，原告一直未到被告处领取办理商品房转移登记的有关文书，其责任在原告，公告之后的违约金本院不予支持。被告2018年12月27日公告距合同约定的2018年6月30日已逾期180日，应当按照前述约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金419403元×万分之零点一／日×180日=7549.25元。原告主张被告从2017年10月1日起支付逾期交付办理商品房转移登记的违约金没有事实依据，本院不予支持。《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行；《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日公布并实施，该实施细则第二十四条规定“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”。《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》均是在双方合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间2018年6月30日前实施的，因此被告认为该法规的实施影响其办证属不可抗力与客观事实不符，其辩解理由本院不予采纳；同时，被告关于逾期交房违约金前180日按一日计算违约金、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金前360日按一日计算违约金的辩解意见，不符合双方合同约定，本院不予采纳。被告辩称2017年5月25日双方已就逾期交房违约金达成协议并已支付了151623元违约金，但原告就该款出具的《确认函》未载明该款项系逾期交房违约金，被告又没有提供其他证据证实该款系逾期交房违约金，故对被告的该项辩解意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨福华支付逾期交房违约金12318.6元；二、被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨福华支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金7549.25元；三、驳回原告杨福华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元（已减半，原告已预交），由原告杨福华负担326元，由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  安秀二〇一九年八月三十日法官助理黄奕书记员张立婧