河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初2005号原告：邱凤芹，女，1962年3月17日出生，汉族，籍贯河北省三河市燕郊开发区，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王茂，北京市盈科律师事务所律师。被告：张琳笠，女，1977年4月12日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：侯颖，河北霍振林律师事务所律师。原告邱凤芹与被告张琳笠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱凤芹的委托诉讼代理人王茂、被告张琳笠及其委托诉讼代理人侯颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱凤芹向本院提出诉讼请求并变更如下：1.请求法院判决被告继续履行存量房屋买卖合同，包括配合原告继续办理银行贷款，解除涉案房屋的抵押，为原告办理涉案房屋产权转移登记，向原告交付涉案房屋，并将户口迁出涉案房屋；2.请求法院判决被告从2019年3月9日开始直至实际交付房屋之日止，每迟延一日交付房屋按照64万元以日万分之五标准支付违约金，截止本次开庭违约金暂计为25600元；3.请求法院判决被告从2019年3月16日开始直至完成产权登记日止，每迟延一日转移登记按照64万元、日万分之五的标准支付违约金，截止本次开庭违约金暂计23360元；4.请求法院判决被告赔偿原告损失75600元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年12月30日，原告经河北环京房产经纪有限公司居间介绍与被告签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定原告以1900000元的总价款（包括房屋成交价及房屋附属设施设备、装饰装修补偿款）购买被告位于三河市燕郊开发区房屋。根据合同第2.4条约定，被告应在2019年1月26日前办理抵押注销手续，原告按照合同履行全部义务后，被告不积极解除涉案房屋已有抵押，并在2018年27日曾向原告出具解除通知书，后续多次协商过程中，被告多次出尔反尔，根据合同约定，被告该行为已经构成违约。据此，原告起诉至法院，请求法院判决被告继续履行买卖合同，望贵院判如所请。被告张琳笠辩称，第一、其自始至终一直同意履行双方签订的《存量房屋买卖合同》，双方约定付款方式为银行贷款，因原告的原因导致第一次银行不能正常批贷，中介公司继续寻找其他贷款银行。在诸多银行均拒绝贷款的情况下，被告一直耐心等待，积极配合贷款审批。第二、由于原告一再违约行为导致合同履行出现障碍，原告首次申请银行贷款时，在中介公司的协助下，原告采取虚假转账的形式制造给付首付款的假象，企图达到骗取银行贷款的目的，事后在被告一再要求甚至以解约相威胁的情况下，原告才实际支付首付款，双方之间的合同得以继续履行；原告未能提供银行需要的资料，导致银行未予批贷，原告及中介机关继续向其他银行申请贷款，但均被拒绝。最后中介公司确定光大银行，但要求被告同意变更合同约定内容，变更原告之子史俊义作为贷款申请人，同时强迫被告将首付款由光大银行监管，被告对变更合同的请求明确予以拒绝；中介机关明确承诺，2019年3月8日前能批贷成功，所以被告才同意在买卖合同上约定解押及交房的时间，但中介公司及原告向被告隐瞒凭原告的条件根本无法得到贷款的事实，被告也是在合同履行的过程中才发现原告的履约能力问题，不得已采取相应的应对措施。第三、如原告不能举证履约能力，被告保留解除合同的权利。但现涉案房屋已被原告申请查封，再无办理银行贷款的可能。在贷款人申请银行贷款不成功的情况下，为了确保合同的顺利履行，被告可以接受原告全款履行，但需限定给付期限，不能一再拖延，否则难以达成合同目的。第四、从双方履行合同的过程来看，被告有理由相信系史俊义借原告之名买房，双方签订买卖合同时，史俊义系代理人，在双方协商合同履行全过程也是一直由史俊义出面，在原告贷款不能的情况下，中介机构及原告要求变更史俊义为贷款申请人，另在合同履行过程中，据被告得知，史俊义从事房产经纪业务，且原告无支付购房款的能力。综上，被告有理由相信史俊义为炒房所需，规避当地政府购房政策，借原告的名义炒房损害国家及社会公共利益，其借名买房行为应依法界定为无效。请贵院依法查明事实，依法维护合同当事人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年12月30日，原、被告双方在河北环京房产经纪有限公司居间介绍签订了《存量房屋买卖合同》。合同第1.1条约定：甲方（被告张琳笠）所售房屋坐落为三河市燕郊开发区燕顺路西侧、安博公司北侧星河皓月小区N5号楼2单元303室。第2.4条约定：该房屋抵押权人为廊坊银行，甲方应于2019年1月26日前办理抵押注销手续。第3.1、3.2、3.4条约定：甲乙双方协商一致，该房屋的成交价格为1900000元，大写壹佰玖拾万元整；乙方（原告邱凤芹）向甲方支付购房定金200000元。签订合同当日支付100000元，剩余定金100000元于2019年1月26日前支付；乙方贷款购买此房屋，乙方应于2019年1月26日向甲方支付购房首付款440000元，贷款部分1260000元由乙方办理银行贷款支付给甲方。第4.1条约定：若乙方贷款购买此房屋，甲乙双方应于2019年1月26日前向中介公司提供贷款所需全部资料。若因乙方自身原因未获得银行贷款或公积金管理中心批准的，甲乙双方同意按照第（1）种方式解决：（1）乙方继续申请其他银行贷款，直至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担；（2）乙方自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付甲方；（3）本合同终止，乙方支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申报贷款过程中发生的各项费用由乙方承担。第6.1条约定：甲方承诺2019年3月8日之前将该房屋交付给乙方使用。第9.1条、9.2条、9.3条约定：乙方贷款购买此房屋的，于2019年3月15日前双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；乙方未能在房屋过户之日起15日内取得房屋所有权证书的，如因甲方责任，乙方有权退房。乙方不退房的，自乙方应取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付。甲方承诺户口于过户之前迁走。第14条补充协议约定：后期网签、放尾款加急的钱由乙方出；专款专用，乙方首付款只能用于给甲方还房屋尾款，当天解押，当天给首付款。史俊义承诺代表邱凤芹本人的真实意思，且邱凤芹本人具有燕郊购房资格，若不符合实际情况，定金不退。案涉《存量房屋买卖合同》签订后，原告于2018年12月30日当天向被告支付购房定金100000元。被告收取购房定金后双方曾于2019年1月3日向中国邮政储蓄银行申请按揭贷款，为申请贷款需要，原告当天向被告账户汇入购房首付款，办理完毕贷款手续后，被告将首付款退还原告，但随后居间方通知双方原告申请的按揭贷款未获批。2019年1月31日，原告再次向被告支付购房定金100000元。2019年2月8日，原告支付购房首付款440000元（不含定金）。自2019年1月起，双方在居间方的组织下，欲再次向光大银行申请贷款，原告表示需被告配合将其收到的首付款放到光大银行进行资金监管或者将首付款退还原告，由原告一次性将首付款再次汇入被告账户，但被告对原告提出的以上配合贷款的条件均不同意，故双方就原告贷款购房事宜至今未达成一致意见。被告表示案涉房屋在原贷款机构尚余1200000元贷款未清偿，也未向原告交付案涉房屋，双方亦未办理房屋权转移登记手续。本院认为，原、被告在河北环京房产经纪有限公司的居间下于2018年12月30日签订《存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同约定履行合同义务。原告邱凤芹请求被告张琳笠继续履行合同，被告张琳笠亦同意继续履行该合同，故本院对双方均同意继续履行合同的意思表示予以支持。但因《存量房屋买卖合同》约定的办理银行贷款、解除涉案房屋的抵押、办理房屋产权转移登记及交付涉案房屋的时间均已逾期，为使案涉《存量房屋买卖合同》可以继续履行，本院根据二手房买卖交易习惯对双方办理银行贷款、解除涉案房屋的抵押、办理房屋产权转移登记及交付涉案房屋的时间予以酌定。被告张琳笠未在合同约定的期限内向原告交付案涉房屋并办理房屋所有权证的原因系双方就配合办理银行按揭贷款事宜无法达成一致意见，原告邱凤芹主张被告张琳笠配合其进行银行按揭贷款的义务包括将首付款存放银行进行监管或向原告返还首付款，该配合义务未在案涉《存量房屋买卖合同》中明确约定，双方就该内容未达成补充协议，因此被告张琳笠有权依据合同约定拒绝原告的配合请求。原告邱凤芹在合同约定的时间内未获得银行按揭贷款，被告张琳笠有权拒绝向原告邱凤芹交付房屋并办理房屋所有权证，故本院对原告邱凤芹主张的逾期交付房屋违约金及逾期办理房屋所有权证违约金不予支持。关于原告主张的律师费、保全费以及其他尚未实际产生的损失75600元，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张琳笠于本判决生效之日起一个月内配合原告邱凤芹办理位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧、安博公司北侧星河皓月小区N5号楼2单元303室房屋的银行按揭贷款，被告张琳笠应于原告邱凤芹获得该房屋按揭贷款之日起十日内向房屋原贷款机构办理抵押注销手续，被告张琳笠应于办理抵押注销手续后一个月内向原告交付房屋并配合原告邱凤芹办理房屋所有权转移变更手续；二、驳回原告邱凤芹的其他诉讼请求。案件受理费21900元、保全费5000元，由被告张琳笠负担13450元，由原告邱凤芹负担13450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  蔡玉秀审 判 员  赵海洪人民陪审员  赵连和二〇一九年八月一日法官助理殷瑞芬书记员张薇