河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1526民初2120号原告深圳市深华物业集团有限公司统一社会信用代码91440300192260949F法定代表人沈四光，男，该公司董事长。住所地深圳市罗湖区北斗路文华花园六角楼3楼委托代理人邓开元，男，河南捷达律师事务所律师。被告邓良，男，汉族，1988年12月23日出生，现住潢川县。原告深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华物业）诉被告邓良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深华物业委托代理人邓开元、被告邓良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深华物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业费5789.09元（2016年6月1日--2019年12月31日）并承担违约金5000元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告于2013年与河南联发置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，内容为被告购买河南联发置业有限公司开发的潢川县世博国际城1号楼东单元24层户一套。2013年9月10日，河南联发置业有限公司将上述房屋交付给了被告，同潢川县温馨物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，按此协议第四条第三款规定，被告每月应向物业方按每平方米1.2元的标准缴纳物业费。按被告实际住房面积112.19㎡计算，被告每月应缴纳物业费134.63元，并应于每年元月5日前30日内预交本年度物业管理费，同时根据该协议第十一条第四款规定，被告如未按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，除应当补交外，并从逾期之日起每天按欠费金额的百分之一支付违约金。因潢川县温馨物业公司与河南联发置业有限公司为同一公司，经世博国际开发商联发置业有限公司多方实地考察确认，联发置业有限公司与原告深圳市深华物业集团有限公司签订《世博国际城前期物业服务合同》，按该合同，深圳市深华物业集团有限公司负责世博国际城物业服务并享受一切权利义务。起始时间为2016年6月。此后，原告公司按温馨物业公司原同被告及业主签订的《前期物业服务协议》，严格履行协议规定的义务，但被告却拒不缴纳物业服务费。截止起诉之日，被告共拖欠物业费5789.09元。经计算，违约金达26549.02元。现原告自愿减收违约金5000元，经原告多次催缴，均被被告无理拒绝。综上，由于原告已严格履行了物业服务协议规定的义务，被告也实际接纳并享受了原告提供的物业服务，但被告却拒不履行缴纳物业费的义务。因此，特提起诉讼，请求依法判决。被告邓良辩称，第一、我作为一业主，花了几十万元装修，上面25层漏水，我找了物业几次，也做了几次防水，还是漏水，物业应承担相应的责任；第二、原告计算物业费至2019年12月31日没有依据，时至今日2019年7月15日，我没用必要将物业费交到2019年12月31日；第三、根据购房合同，我的房屋面积是107,49㎡而不是110多平方米；第四、3300元的水电入户费和电梯运行费应退还给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1、关于《前期物业服务协议》是否合法有效问题。该协议为潢川县温馨物业管理有限公司与被告邓良于2013年9月10日签订。原被告双方对该协议的真实性均无异议。被告邓良提出抗辩称，其虽然认可原告深华物业承继潢川县温馨物业管理有限公司权利义务，但该协议为格式合同，如：潢川县温馨物业管理有限公司对该协议第四条第二款“乙方交纳费用时间：乙方接受房屋时，预交一年的物业管理服务费（预期未办理入住手续的业主视为已入住；并按规定计收物业管理服务费和滞纳金），每次缴纳费用时间为每年元月5日前三十日内预交本年度物业管理费”及第十一条第四款“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应当补交，并从逾期之日起每天按欠费金额的百分之一交纳违约金；局部缴纳的甲方有权在管理区域进行公告，直至诉请于法律”，原告没有对上述规定进行明确告知，被告邓良不应承担相应违约责任。本院认为，该合同是平等民事主体在协商一致基础上达成的协议，是双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，应属有效合同。违约金条款标准过高，原告深华物业在起诉时虽然对该标准进行了调整，请求5000元，但该标准仍然过高，本院将酌情判处。2、关于被告邓良水电入户费和电梯运气费3300元是否应予退还问题。“世博国际城各方关系说明”载明：“深圳市深华物业集团有限公司承接世博国际城一期物业服务，是通过世博国际开发商联发置业有限公司多方实地考察确认，业主投票同意。联发置业有限公司与深圳市深华物业集团有限公司前代《前期物业服务合同》……世博国际城一期现场物业服务，是温馨物业公司移交给深圳市深华物业集团有限公司（承接，延续温馨物业服务公司的房屋工作，同时包括温馨物业员工一并移交深圳市深华物业集团有限公司）。”并注明“证明现温馨物业公司所有一期物业债权债务全部移交给深圳市深华物业集团有限公司，一切债务和收益都有深圳市深华物业集团有限公司承担与承接。”根据该“说明”，被告邓良提交2013年9月10日《收据》，收款人为“潢川县世博国际城物业服务中心”，电梯运行费500元，应由原告深华物业负责退还。3、关于被告邓良房屋装修遭受损害，原告深华物业是否应承担相应法律责任问题。根据《侵权责任法》第六条第一款之规定，确认侵权损害赔偿责任构成要件应具备：违法行为、损害事实、违法行为与损害事实具有因果关系，行为人主观过错等要件。本案原告深华物业是否尽到协调义务与被告邓良房屋装修遭受损害之间没有因果关系，且该诉求和本案物业服务合同不属于同一法律关系调整范围，因此，对被告邓良的该抗辩理由不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日，被告邓良与河南联发置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买世博国际城一期一号楼东单元二十四层房屋一套，建筑面积107.49㎡。2013年9月10日，被告邓良与潢川县温馨物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，2016年6月1日，原告深华物业进驻世博国际城一期，承继潢川县温馨物业管理有限公司所有业务并开展物业服务，被告邓良接受深华物业相关物业服务。《前期物业服务协议》约定，被告邓良每月1.2元/㎡的标准向物业公司缴纳物业费，并于每年元月5日前30日内预交本年度物业管理费，逾期每日按欠费金额的1%支付违约金。自2016年6月1日至2019年12月31日，被告邓良未支付原告深华物业物业费。2013年9月10日原物业公司收取被告邓良的电梯运行费500元，按《前期物业服务协议》应予以退还。2019年6月24日，原告深华物业向被告邓良发出《缴费催款通知书》，催要物业费，被告邓良拒绝支付。本院认为，被告邓良作为业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。经原告深华物业书面催交，被告邓良以房屋装修受损害拒绝交纳物业费于法无据，原告深华物业有权要求被告邓良按合同约定支付2016年6月1日至2019年12月31日物业费，并支付逾期付款违约金，因违约金标准过高，本院依法予以调整为年息24%。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告邓良于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市深华物业集团有限公司物业管理费5046.48元（53个月×107.49㎡×1.2元/㎡-500元）；被告邓良于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市深华物业集团有限公司逾期付款违约金1764.53元（216.69+588.18元+959.66元）；三、驳回原告深圳市深华物业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓良负担。本判决为终审判决。审判员 骆 震二〇一九年八月十五日书记员 韦余鹏