广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10770号原告：熊利辉，男，1979年8月27日出生，汉族，住址：江西省丰城市。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所地：广州市番禺区沙头街汀根村沙南路九子岗。法定代表人：吴序典。委托诉讼代理人：胡佳彬，广东广信君达(白云)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超凡，系广东广信君达（白云）律师事务所实习人员。原告熊利辉诉被告广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告熊利辉的委托诉讼代理人龙桂玲，被告瑞安公司的委托诉讼代理人胡佳彬、陈超凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊利辉向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告及时向原告支付违约金（违约金以960000元为基数自2017年10月1日起至实际交付适合交房标准房屋（包括符合法定条件和合同约定标准）之日止按每日0.02%计算），暂计至起诉之日为75840元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月19日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告将位于番禺区沙头街××大街××（××）802房出售给原告，合同约定房屋建筑面积为79.1824平方米，房价为960000元。合同第十二条约定交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。合同第十三条约定：“甲方（即被告）应当在2017年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方（即原告）使用”。合同第十五条约定房屋交付时的有关资料：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》”。第2款约定“上述文件不全，视为不符合交付标准”。合同第十四条约定延期交房的违约责任：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行”。合同签订后，原告依约向被告支付房款。但是被告至今仍未按照上述合同第十二条关于交房条件及第十五条关于房屋交付时需要提供的有关资料的约定将标的物房屋交付给原告（而实际上涉讼房屋至今尚未竣工验收合格，相关《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》及消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》至今尚未办理），已构成违约，依照合同约定应承担违约责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，现特向人民法院提出诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告瑞安公司辩称：1.双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》已经约定交楼的条件和程序，并约定原告有拒绝收楼的权利，原告在知悉交楼资料不足的情况下，也愿意办理了收楼手续，且在收楼后未提出异议，视为同意接收房屋。双方签订的合同第十五条已经载明我方在房屋交付时应当向原告提供的资料，同时明确约定文件不全的原告有权拒绝收楼，房屋交付时我方将有关的信息和材料如实披露，并在现场公示，原告在明知资料不齐的情况下也办理收楼手续，同时在对房屋进行验收后未在合同约定的期限内，以书面形式提出异议，符合合同第十六条关于接收该商品房的约定。2.原告接收房屋后，房屋可正常使用，也已经通了水电煤气，房屋达到法定的交楼条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，即使工程竣工经验收合格后方可交付使用，本案涉讼房屋已完成竣工验收，达到法定的交楼条件，也不存在质量问题，因此不影响原告对房屋的正常使用。3.我方向原告交付房屋时，原告对资料欠缺的情况是知情的，双方协商确认按照现状移交房屋，并由我方为原告补偿两年零三个月的物业管理费用，双方当时达成了协议。从交楼至今，我方为原告垫付全部的水电费用，因此，合同约定的交楼资料不齐全并未对原告造成任何损失，反而是我方为此已累计垫付了超过一千五百万的垫资和补偿费用。4.双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条已经明确约定在合同履行中所有产生的违约金及利息统一按照每日万分之一的标准，且赔偿金总额不超过房屋总价款的1%，该约定同时调整了买卖双方的违约金金额。本案中我方无论是否存在迟延交房的情况，原告提出按照每日万分之二标准计算利息，都与合同约定不符。且原告也未举证证明有实际损失的产生。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2016年11月29日，瑞安公司作为甲方（卖方），与熊利辉作为乙方（买方）共同签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：乙方所购商品房为位于广州市番禺区沙头街××大街××（××）802房(以下简称涉讼房屋)，该商品房建筑面积共79.1824平方米，该商品房以套出售，总金额960000元；付款方式为按揭贷款方式付款，乙方自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付首期款290000元，剩余房款670000元须于2016年11月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2017年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，则（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，如乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按甲方书面通知时间办理收楼手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同交付使用，由此而产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水、电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。另外，该合同附件七补充协议约定：甲乙双方同意本合同第十三条中，房屋需延期交付使用的不可抗力因素包括以下原因：（1）自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令等非甲方可预见、控制或可避免的事件；（2）因政府或公共事业部门对于小区周边区域城市基础设施的规划、建设工作迟延或滞后导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用；（3）因政府或规划部门原因导致的规划、设计调整，或因市政规划变更导致房屋需延期交付或导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用的；（4）因政府或公共事业部门原因导致的报审、建设、验收延误。补充协议另约定：据本合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外；双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外；房屋交付的标志是甲方向乙方移交钥匙的当天或是本合同第十三条约定的交付时间，以日期较前者为准，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方；乙方未按甲方书面通知确定的时间前来办理收楼手续或虽前来办理，但没有正当理由拒绝办理签名确认手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同及其附件交付使用；双方同意将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件，将“上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件”修改为“上述文件中，甲方应向乙方出示（一）至（五）项加盖甲方公章的复印件”；本合同第十六条第二款修改为：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准；乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解；甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容；本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。瑞安公司确认已收齐熊利辉缴纳的全部购房款960000元。2017年10月8日，熊利辉在《尚东嘉御雅苑收楼确认书》上签名确认。该确认书载明：涉讼房屋交接日期为2017年10月8日；本人已清楚验收该单元，并确认以下事宜：一、根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》和有关交楼标准，出售方已经按照买卖双方签订的广州市《商品房买卖合同》之约定，将上述房屋建设完成并于2017年9月30日交付使用，现经双方现场交接予以确认；二、本人已办理收楼手续，愿意自觉履行并遵守本人签署及领取的所有文件之各项有关规定；三、如验楼时发现有遗留工程将签署《房屋检查记录表》并于当日交至物业公司；四、本人确认收到收楼资料表中各项物料。2018年11月5日，熊利辉以瑞安公司至今未将符合《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十五条约定的涉讼房屋交付给其方已构成违约为由，提起本案诉讼，要求解决。庭审中，双方确认熊利辉于2017年10月8日签署了《尚东嘉御雅苑收楼确认书》。但熊利辉认为因涉讼房屋没有达到法定和合同约定的交楼标准，其方不能对房屋进行使用，该交付行为无效且违法。瑞安公司则表示虽然2017年9月30日前有部分资料不具备，但涉讼房屋在当时已经具备使用条件，而且按照合同补充协议约定，确定房屋交付的日期是以甲方向乙方交付钥匙当天或合同第十三条约定的交付时间较前者为准，因此按该约定其司已于2017年10月8日交付涉讼房屋给熊利辉使用，熊利辉有权对涉讼房屋进行处置。对于合同第十五条约定的房屋交付时甲方应向乙方提供有关该商品房的资料，瑞安公司在该案诉讼中提交了以下资料证实其取得该部分资料的日期：2018年7月6日取得该条款第（二）项《建筑工程竣工验收报告》；2018年1月18日取得该条款第（三）项即广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》，于2018年4月8日取得《建设工程档案预验收认可书》；2018年8月1日取得该条款第（四）项中的《尚东嘉御雅苑小区管道燃气验收证明》；其司另出具了该条款第（六）项《尚东嘉御雅苑住宅质量保证书》和第（七）项《尚东嘉御雅苑住宅使用说明书》；其余资料至今未取得。瑞安公司表示未在合同约定的交楼期限内取得第十五条约定的资料的原因在于：一、项目地块的用地红线北侧被相邻的房屋入侵，沙头街道办和城管部门长期无法解决，广州市番禺区国土资源和规划局要求其司在上述历史遗留问题无法解决的情况下，需要重新办理规划调整、国土证、出让合同变更等手续，但房屋已经大量销售及交楼，因此因为政策和审批的原因暂时无法办理；二、永水永电的方案批复需要经过汀根村的村属道路，政府部门多次协调导致水电的工程管线无法施工；三、番禺区办理人防验收需要先完成规划验收后方可办理。熊利辉则对上述《建筑工程竣工验收报告》、《尚东嘉御雅苑住宅质量保证书》和《尚东嘉御雅苑住宅使用说明书》不予认可，认为瑞安公司至今尚未取得工程竣工验收备案表以及第十五条约定的其它资料的事实客观存在，涉讼房屋至今未达到法定条件和约定条件，所造成的原因亦是瑞安公司自身原因所致，不能阻却瑞安公司应承担的违约责任。针对办理收楼的情况，瑞安公司称根据合同约定其司应于2017年9月30日交楼，因涉讼房屋已通临水、临电和通气，且已经过竣工验收合格，符合法定的交楼条件，也不影响熊利辉正常使用，因此其司通知熊利辉收楼，其司在收楼现场有展示已经获得的交楼资料，熊利辉对资料不齐的情况是知悉的，因此其司才补偿了两年零三个月的物业管理费给对方，而且熊利辉作为完全民事行为能力人，其可以在合同项下处分自己的权利，但熊利辉在此情况下办理了收楼手续，且未在合同约定的期限内以书面形式提出异议，应视为同意接收涉讼房屋。瑞安公司对此提交了有熊利辉签名确认的《代缴尚东嘉御雅苑物业管理费证明》证实其上述主张。熊利辉则认为涉讼房屋没有经过竣工验收，瑞安公司的交楼行为明显违反法律规定也违反了公共利益，属于无效行为，因此也就不存在需缴纳物业管理费的问题，而且瑞安公司只是垫付，有可能产生追偿的问题；其在得知可以收楼后，想进入房屋查看，但瑞安公司表示要支付完费用并签收交楼确认书才可进入房屋查看，因其方不懂法，所以也没有要求瑞安公司提供合同第十五条约定的资料，因此其签署了确认书后就去看房了。关于熊利辉主张的逾期交楼违约金的计算问题。熊利辉主张以总房价960000元为本金，按照每日0.02%的标准，自合同约定的交楼日期届满的次日即2017年10月1日计算至涉讼房屋达到交付标准之日止。瑞安公司则认为其司不存在迟延交房的行为，而且根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，即使产生违约金也是以每日0.01%的标准计算，且违约金总额不超过总房款的1%，该条款不存在损害买方合法权益，加重买方义务的情形，应按合同约定执行。熊利辉对该补充协议条款约定则表示明显限制损害了其方权益，且在签订时未经双方协商，没有明确的表示和说明。另查明，邓小玉诉被告广州市瑞安房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，案件编号：（2018）粤0113民初5955号，为本院审理业主起诉广州市瑞安房地产置业有限公司主张逾期交楼违约金的系列关联案件，该案经一、二审判决，已发生法律效力。本案经办法官参照该案判决所认定的事实及裁判规则，在庭审法庭调解阶段向原被告提出本案的调解方案，原告熊利辉对调解方案表示接受，被告瑞安公司却无正当理由拒绝接受调解。本院认为：瑞安公司与熊利辉签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、交房条件，及房屋交付时瑞安公司应向熊利辉提供有关商品房的资料等均作了约定，对逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。对于瑞安公司应否向熊利辉支付逾期交楼违约金的问题。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，甲方应当在2017年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。现瑞安公司已确认收到熊利辉支付的总房款，瑞安公司应当遵照合同约定的日期将符合约定的房屋交付给熊利辉使用。虽然瑞安公司表示在合同约定的交楼期限内曾通知熊利辉收楼，但根据瑞安公司提供的证据来看，瑞安公司通知熊利辉收楼时，并未取得房屋交付时应提供的相关资料，不符合合同约定的交楼条件，熊利辉有权根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条“甲方在交付房屋时应向乙方提供或出示的文件资料，同时约定文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”的约定拒绝收楼。瑞安公司抗辩称其未取得合同约定应提供的商品房资料的原因是因历史遗留问题和政府报审延误所致，但对此未能提供相关证据证实，故对瑞安公司的该抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。另外，熊利辉于2017年10月8日签署了《尚东嘉御雅苑收楼确认书》，同意接收涉讼房屋，此时瑞安公司未能按照合同约定向熊利辉提供全部文件资料，但熊利辉在明知或理应知悉的情况下没有拒绝收楼，仍然办理了收楼手续并收取了房屋钥匙，且在进入涉讼房屋查看验收后亦未向瑞安公司以书面形式提出异议，可见，熊利辉同意以房屋现状收楼，其作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承当相应的法律后果。因此，一方面，瑞安公司逾期交楼应承担违约责任，另一方面，熊利辉已经收楼，视为放弃对收楼后继续追究瑞安公司交楼违约责任的权利，故瑞安公司应承担自逾期之日起即2017年10月1日起至收楼之日2017年10月8日止的违约金，熊利辉以涉讼房屋不具备交付条件为由要求瑞安公司支付的其余延期交房违约金，本院不予支持。关于违约金的标准，《广州市商品房买卖合同（预售）》第十条、第十四条、第二十二条分别约定了乙方逾期付款及甲方逾期交楼、逾期办证的违约责任，在补充协议第四条，双方均同意变更各方违约责任的违约金标准为每日万分之一，并非只减轻瑞安公司一方的违约责任，故双方应按照变更后的标准承担违约责任。因此，熊利辉主张的延期交房违约金应以960000元为本金，以每日万分之一的标准，自逾期之日2017年10月1日至2017年10月8日共计768元（960000元×0.0001×8日）。此外，熊利辉接收涉讼房屋后，如该房屋存在影响正常居住使用的情形，或因房屋不具备交付条件给其造成实际损失的，可另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市瑞安房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告熊利辉支付广州市番禺区沙头街东桥大街68号2栋（A2栋）802房的延期交房违约金768元；二、驳回原告熊利辉的其他诉讼请求。本案受理费1696元，由原告熊利辉负担50元，由被告广州市瑞安房地产置业有限公司负担1646元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  陈 忠人民陪审员  李菲菲人民陪审员  邓丽诗二〇一九年八月十五日书 记 员  李颖瑶