安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6039号上诉人（原审被告）：王文婧，女，1989年12月4日出生，汉族，住安徽省庐江县。上诉人（原审被告）：王星，男，1988年4月1日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：钱微波，安徽天地缘律师事务所。被上诉人（原审原告）：安徽达贸置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路四泉花园复建点商办楼506、507室，统一社会信用代码91340100MA2MTE1U9Y。法定代表人：赵健勇，总经理。委托诉讼代理人：王健，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉蝶，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人王文婧、王星因与被上诉人安徽达贸置业投资有限公司（以下简称达贸置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王文婧、王星上诉请求：撤销一审判决，改判驳回达贸置业公司的一审诉请。事实与理由：1.达贸置业公司提供的《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第一项是反复使用的格式条款，加重了王文婧、王星责任，为无效条款。在合同订立时未采用足以引起买受人注意的文字、符号、字体等标识，并按照买受人要求对该条款予以说明的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款免除一方责任，加重对方责任，排除对方权利的，应为无效。要求买受人一次性支付剩余房款实际上超出了当事人就剩余房款支付方式的真实合意范畴。2.即使按照上述约定，买受人无需证明案涉房屋按揭贷款无法办理系出卖方导致，达贸置业公司应举证证明因买受人原因造成银行拒贷，才能要求买受人于收到银行或出卖人通知之日起十日内采用一次性付款方式支付剩余房款。本案中，王文婧、王星已依约支付了首付款55万元，并向指定合作银行浦发银行办理按揭贷款申请手续。达贸置业公司的催款函也没有说明因买受人原因造成银行拒贷。依照合同约定，达贸置业公司不能证明因买受人原因拒贷时发出的催款函无效。3.涉案房屋不予贷款的原因是银行贷款政策调整，而非王文婧、王星的资信原因。王文婧、王星就是无能力一次性付款才申请贷款，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定及省高院的通知，本案买卖合同不能履行，属不能归责于双方的事由，即不可抗力。依照《合同法》第一百一十七条规定，买受人无需承担责任。4.一审法院未遵循同案同判的原则。法院认定对于达贸置业公司要求李朋飞一次性支付剩余房款超出了当事人双方就剩余房款支付方式的真实合意。本案与李朋飞案件情况类似，也应认定为达贸置业公司要求一次性付款超出了双方合意。5.王文婧、王星现有证据证明银行拒贷系出卖方导致，达贸置业公司不仅无权要求支付剩余款项，还应向买受人承担违约责任并赔偿损失。经查询，李朋飞案件已生效，庐阳法院于2018年7月25日发出协助执行通知书，而此期间正是王文婧、王星向银行办理贷款时间。银行对担保人的资信同样要予以审核，达贸置业公司因进入法院被执行名单，存在不良记录，导致贷款无法通过审核，该责任在达贸置业公司。综上，请求二审法院判如所请。达贸置业公司辩称，1.《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条并非格式条款。达贸置业公司二审中提交认购协议中第六条、第十一条均明确买受人说明已经详细阅读了达贸置业公司所有文件，公司的工作人员已经进行详细陈述，已经尽到合理的解释和提示义务，该条款并未免除出卖人的责任加重买受人的责任。因办理银行按揭贷款系买受人与银行间的关系，与出卖人无关，实践中为保证放款，开发商一般会为买受人提供阶段性担保，补充协议第三条对此有约定，不能认为是免除了出卖人的责任。2.银行按揭贷款无法办理原因的举证责任不在达贸置业公司。办理贷款是买受人的责任，出卖方不参与其中，买受人作为贷款合同的一方，更便于采集证据。3.达贸置业公司二审提交的商品房买卖合同及银行转让记录可以证明，同一时间段内同一项目其他购房人均可通过银行按揭形式办理贷款，王星、王文婧未办理银行按揭贷款不是达贸置业公司的原因，也并非其陈述的不可归责于双方的原因。4.李朋飞的案件与本案的事实和法律适用并不相同，李朋飞案件为达贸置业公司置业顾问在明知买受人不符合银行贷款放款条件的前提下，仍承诺为其办理贷款，李朋飞基于此签订房屋买卖合同，后不能获批贷款，法院认为这种情形超出了双方当事人就剩余房款支付方式真实合意范围，判定解除房屋买卖合同。但本案事实与此不同，王文婧、王星在房款支付方式上主动选择银行按揭，其明知贷款办理不下来的相关责任，也无证据证明其与达贸置业公司签订合同时存在超出当事人双方就剩余房款支付方式真实合意范围的情形，因此李朋飞案对本案没有参照意义。5.执行案件发生于2018年7月25日，达贸置业公司的证据显示在此之后仍有其他购房者通过银行按揭办理贷款，足以说明王文婧、王星的上诉理由不能成立。综上，一审判决正确，要求予以维持。达贸置业公司向一审法院起诉请求：1.判令王文婧、王星一次性支付剩余房款550000元；2.判令王文婧、王星支付逾期付款违约金2145元（以550000元为基数，按日万分之一，从2018年9月22日起计算至款清之日止，暂计算至2018年10月31日）；3.判令王文婧、王星承担为实现债权所支出的律师费5000元；4.本案的诉讼费、公告费由王文婧、王星承担。一审法院认定事实：2018年5月28日,出卖人达贸置业公司与买受人王文婧、王星签订了《商品房买卖合同》一份，约定由买受人购买坐落于合肥市庐阳区肥西路与临泉路交口东北角朗峰大厦地铁接驳口空间（地下车库及商业）商-208室，建筑面积为24.12平方米；单价为每平方米45605.31元，总金额为1100000元整；合同第六条付款方式及期限为买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币550000元，应在2018年6月6日前支付给出卖人，剩余房款人民币550000元，办理按揭贷款；同时，该合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。同日，王文婧、王星与达贸置业公司签订了作为《商品房买卖合同》附件四、附件五的两份补充协议。合同附件四的补充协议第三条第1项还约定，若因买受人原因造成银行拒绝买受人的按揭贷款申请，买受人须于收到银行或出卖人通知之日起十日内采用一次性付款方式支付剩余房款。附件五第十一条约定，若买受人不履行买卖合同及补充协议约定义务，出卖人依据买卖合同、补充协议及法律规定向买受人提起诉讼解决的，买受人还应承担出卖人由此而造成的损失，包括但不限于买受人聘请律师代理费用、保全费用、差旅费用以及为实现债权而产生的其他费用。合同签订后，王文婧、王星向达贸置业公司支付了首付款550000元。2018年6月2日，房地产管理部门为案涉《商品房买卖合同》办理了备案手续，王文婧、王星在《合肥市商品房网上认购备案确认单》上签字确认。后，贷款银行拒绝了王文婧、王星为购买案涉房屋所提出的按揭贷款申请。2018年9月10日，达贸置业公司向王文婧、王星发出《朗峰项目按揭房款催缴函》，要求王文婧、王星于2018年9月21日采用一次性付款的方式支付全部未付款550000元。2018年9月15日，王文婧、王星回函，言明放贷缓慢或不能放贷并非买受人原因，达贸置业公司要求一次性支付余款属于出卖人一方意见，不符合合同约定。双方协商未果，达贸置业公司遂起诉来一审法院。另查明，达贸置业公司为了本次诉讼支付了5000元律师代理费。一审法院认为，王文婧、王星与达贸置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。合同履行中，王文婧、王星交付了首付款；达贸置业公司亦为双方签订的《商品房买卖合同》办理了网上备案，虽然案涉《商品房买卖合同》约定的“剩余房款人民币550000元，办理按揭贷款”的付款方式因王文婧、王星的按揭贷款申请无法获批不能实现，但作为该合同附件四的补充协议对出现该情况后变更付款方式进行了明确约定，该约定系双方当事人自愿签订，亦为合法有效，王文婧、王星应当按照补充协议约定的方式支付剩余购房款。对于王文婧、王星抗辩不能放贷并非买受人原因，该院认为，按揭贷款属于支付房款方式，办理按揭贷款亦属于买受人义务，现王文婧、王星无证据证明案涉房屋按揭贷款无法办理系出卖方导致，故该院对王文婧、王星的该项抗辩不予采信。案涉《商品房买卖合同》对于买受人逾期付款的违约责任进行了明确约定，王文婧、王星认可收到了达贸置业公司发出的《房款催缴函》后，但未在2018年9月21日前支付剩余房款，应当按照合同约定承担违约责任。达贸置业公司自2018年9月22日起，以剩余房款550000元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期付款违约金，未违反法律规定，该院予以支持。关于律师代理费5000元，符合合同约定，故该院对达贸置业公司的该项诉请予以支持。该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、王文婧、王星于判决生效之日起十日内支付安徽达贸置业投资有限公司剩余购房款550000元，并支付逾期付款违约金2145元（该违约金以550000元为基数，按日万分之一，自2018年9月22日计算至2018年10月31日；此后，顺延计算至剩余购房款实际付清之日止）；二、王文婧、王星于判决生效之日起十日内支付安徽达贸置业投资有限公司律师代理费5000元。案件受理费减半收取为3708元，由王文婧、王星负担。二审中，王文婧、王星向本院提交两组证据。证据一，王文婧、王星的征信报告（原件）、银行流水、录音、名片及照片，用以证明王文婧、王星依约向指定合作银行浦发银行办理贷款申请手续，银行不予贷款非因王文婧、王星资信原因，而是银行贷款政策调整，本案买卖合同不能继续履行属于不可归责于双方事由，即不可抗力，依据《合同法》第一百一十七条，买受人无需承担责任；证据二，李朋飞与达贸置业公司房屋买卖合同纠纷案件一审及二审判决书、庐阳法院执行通知书、执行裁定书，用以证明一审法院未遵循同案同判原则，达贸置业公司要求一次性付款超出双方真实合意范畴，其不仅无权要求一次性付款，还应承担违约责任并赔偿损失。达贸置业公司对证据一中征信报告及银行流水真实性无异议，但对证明目的不予认可，不足以说明买受人符合银行放款条件，对其中录音、名片、照片真实性和证明目的均持异议，录音相对方身份难以确定，其陈述的政策原因具体内容不明；对证据二真实性无异议，但对证明目的存有异议，李朋飞案件与本案事实并不相同，不具有参照性。达贸置业公司向本院提交两组证据。证据一，商品房买卖合同复印件三份、银行转让记录复印件三份，用以证明其他购房人在相同时间购买达贸置业公司开发的同一项目房产，均可以通过银行按揭方式办理贷款，王文婧、王星未能办理贷款并非是达贸置业公司原因，也非不可归责于双方原因；证据二，商品房买卖草签合同、认购协议，用以证明按揭贷款是付款方式的一种，王文婧、王星自主选择了该种方式，且认购协议明确说明买受人已详细阅读达贸置业公司所有文件，达贸置业公司人员已进行了详细陈述，商品房买卖合同相关协议并非格式条款。王文婧、王星对证据一真实性有异议，银行回单显示的其他买受人的贷款时间并非是本案贷款的申办时间，且其他买受人贷款银行是华夏银行，而非浦发银行，与本案没有可比性，贷款政策随时可能调整；对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，按揭贷款是双方共同选择，而非单方选择，认购协议是2018年2月4日签订，与商品房买卖合同签订有时间差，根据合同法和司法解释规定，商品房买卖合同中没有以凸显字体着重说明并予以解释，应作出不利于格式条款提供人的解释，一次性付款的约定加重了买受人责任，应为无效。二审中，达贸置业公司为能继续履行案涉《商品房买卖合同》，同意买受人以按揭贷款、一次性付款或分期付款三种方式中的任一方式支付剩余55万元购房款。对一审查明而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，王文婧、王星与达贸置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。本案中，双方合同约定剩余房款55万元的支付方式为按揭贷款。实践中，当事人约定以贷款方式支付房款时，开发商需对买受人向银行的借款提供阶段性担保责任，因此开发商在买受人申办贷款过程中确有协助义务，但此种协助义务并不等同于开发商包办，贷款能否通过审批系根据贷款申请人自身资信状况等因素决定。王文婧、王星作为贷款申请人，应对能否贷款的风险有所估计。无论浦发银行拒贷的原因为何，王文婧、王星都应通过更换贷款银行的途径积极履行付款义务。然而王文婧、王星在明知达贸置业公司尚有其他贷款合作银行可供选择的情形下，未能积极履行贷款申办义务，并不适当。此种情形并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的实质要件。虽然达贸置业公司于2018年9月向王文婧、王星发出《房款催缴函》要求一次性付款，但二审中达贸置业公司明确表示同意王文婧、王星选择采用按揭贷款、分期付款或一次性付款三种方式的任一方式履行合同义务。故此，本案并不存在事实上或法律上不能继续履行的情由，应当继续履行。王文婧、王星要求解除合同，但未能举证证明其享有行使约定合同解除权或法定合同解除权的实质要件，应当承担继续支付剩余房款的义务。达贸置业公司诉请逾期付款违约金及律师费，符合合同约定，应予支持。综上所述,王文婧、王星的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9372元，由王文婧、王星负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  王 莉审判员  沈 静二〇一九年八月二十日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。