广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1443号原告：韩淯坤，女，1956年1月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：陈唯真，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢钥潢，广东国道律师事务所实习人员。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：麦超文，广东大篆律师事务所律师。原告韩淯坤与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告韩淯坤及其委托诉讼代理人陈唯真、被告澳美公司的委托诉讼代理人麦超文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩淯坤向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司向韩淯坤支付逾期交房违约金（以208712元为本金，按照日利率1‰，从2014年1月20日起计至澳美公司向韩淯坤交付房屋之日止，暂计至2019年1月31日为383403.94元）；2.判令澳美公司承担全部诉讼费用。事实与理由：1997年7月30日，邹文伟（韩淯坤丈夫）、陈凤杰（韩淯坤丈夫的前妻）与澳美公司签订《商品房预售合同》，约定：邹文伟、陈凤杰购买澳美公司开发的位于增城区镇龙镇××村××山庄××龙××房（现为××岗区澳洲山庄聚龙居D1-502房），建筑面积为63.31平方米，合同总价款为208712元，付款方式为十八年免息分期付款，交房时间为1999年7月30日，澳美公司应于交房后九十日内协调邹文伟、陈凤杰办理房地产登记手续。1998年11月5日，邹文伟、陈凤杰和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，邹文伟、陈凤杰月供款额为每月621元。其后，邹文伟与陈凤杰协议离婚，约定前述房产（即萝岗区澳洲山庄聚龙居D1-502房）及其上的所有权利、义务均归邹文伟所有。后邹文伟与韩淯坤结婚，并于2014年4月28日将前述房产析产至韩淯坤名下，并将该房产之上的所有权利、义务转让给韩淯坤，2014年5月5日，双方就该房产办理预告登记手续。上述商品房预售合同签订后，邹文伟依约履行按揭付款义务，然而，至合同约定的交楼时间，因房屋不符合约定的交楼条件，邹文伟无法收楼。2014年1月20日，邹文伟付清全部贷款，但时至今日，澳美公司也未能依照合同约定交付涉案房屋并办理房产登记手续。根据《商品房预售合同》的约定，澳美公司应于1999年7月30日交付房屋，若澳美公司逾期交房，应自逾期之日起至实际交付之日止，每日按己付房款总额的1‰支付违约金。现韩淯坤交付购房款的主要义务己经履行完毕，而澳美公司却完全未履行合同约定的相关义务，涉案楼盘项目房屋己烂尾多年，盘活重建工作目前也尚未步入正轨，可见，澳美公司的违约行为己经严重损害了韩淯坤的权益，并且这种损害在未来还将持续。故韩淯坤为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告澳美公司辩称，不同意韩淯坤的诉讼请求及事实理由，请求法院驳回韩淯坤全部诉讼请求。一、韩淯坤并非本案适格的原告。1.案涉《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》等书面文件均由澳美公司与邹文伟、陈凤杰签订，案涉合同约定的权利义务仅约束签订合同的各方当事人，而韩淯坤并非案涉购房合同的权利主体，根据合同相对性原则，其无权根据合同约定向澳美公司追究违约责任，即韩淯坤不具备法律规定的与本案有直接利害关系的起诉条件，依法应驳回起诉。2.邹文伟与韩淯坤之间就案涉房屋的析产行为无效，韩淯坤依法不具有对案涉房屋的物权，案涉房屋不具备析产的基础。案涉房屋仅办理了预告登记，而非正式的产权登记，而依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定可知，预告登记的意义在于保障将来物权的实现，即房屋进行预告登记不等同于权利人已现实取得该房屋的物权。故案涉房屋不具备析产的基础。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。而根据《关于做好稳定住房价格工作的意见》（建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会于2005年4月30日联合发布）第七点规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。二、案涉《房地产买卖契约》买受人邹文伟、陈凤杰已放弃对澳美公司的债权请求权，不论是邹文伟、陈凤杰，抑或是韩淯坤，均无权要求澳美公司承担违约责任。通过韩淯坤提供的邹文伟与陈凤杰之间的《离婚协议书》、（2012）穗越法民一初字第2257号《民事调解书》可知，案涉房屋归邹文伟所有，即陈凤杰已放弃案涉《房地产买卖契约》及对应的案涉房屋的权利。另外，通过邹文伟与韩淯坤之间的所谓析产行为可知，邹文伟在主观上及客观行为方面，均具有放弃案涉房产权利的意思表示，即邹文伟已放弃案涉债权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条的规定，在买受人邹文伟、陈凤杰均放弃案涉债权的情况下，案涉房屋的预告登记失效，其也无权要求澳美公司承担违约责任。再者，如前所述，案涉房屋的析产行为无效，且韩淯坤亦非案涉合同的相对方，同样无权要求澳美公司承担违约责任。三、韩淯坤的起诉已罹于诉讼时效。韩淯坤起诉要求澳美公司支付因逾期交房产生的违约金，而根据案涉购房合同内容可知，澳美公司的交房日期应是1999年7月30日前，如买受人认为澳美公司没有完成交房义务，即买受人最早应在1999年7月31日始便知道其权利受损，按照当时的法律规定买受人主张澳美公司承担违约责任的请求权适用一般诉讼时效两年，然而韩淯坤本次起诉时间已远远超过该诉讼时效，其未能提供任何证据显示诉讼时效存在时效中断、中止等情形，其诉讼请求依法不受法律的保护。如果法院支持韩淯坤关于违约金的诉讼请求，澳美公司认为韩淯坤主张的违约金标准过高，请求法院予以调低。经审理查明，1997年7月30日，案外人邹文伟、陈凤杰（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D1-502房（以下简称案涉房屋）出售给乙方，房屋建筑面积为63.31平方米，合同总价款为208712元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在1999年7月30日将房屋交付给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。附件第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-5约定，甲方应于1999年7月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方；6-5约定，甲、乙双方签署本契约后，如乙方中途违约不购买房地产时，乙方除不得向甲方索还所交的全部款项外，应向甲方支付实际已付房价总额的百分之二十作为违约金，如甲方违约不向乙方出售该房地产时，甲方应在违约之日起三十天内除退回乙方实际已付的全部房价款及利息（按当时银行贷款利率计算）外，并向乙方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金。第八条文本生效及适用法律8-3约定，附件的条款必须符合中华人民共和国法律、法规的规定，并不得与原契约内容相矛盾，如有抵触，以本附件之条款为准。第九条购买价款与支付方式9-3约定，乙方选择最高十八年免息分期付款。签约首期45077元于1997年7月30日支付，分期付款每月应缴516元。1998年11月5日，邹文伟、陈凤杰（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定将原付款方式十八年免息分期付款改为十五年期银行按揭付款，等等。庭审中，韩淯坤主张于2014年1月20日付清全部按揭贷款，故要求自该日起算逾期交房违约金，澳美公司确认案涉房屋的购房款208712元已经全部支付完毕。2012年6月15日，邹文伟与陈凤杰签订《离婚协议书》。同日，广东省广州市越秀区人民法院作出（2012）穗越法民一初字第2257号《民事调解书》，载明：“本案在审理过程中，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告邹文伟与被告陈凤杰自愿离婚。……七、广州市增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D1-502房所有权归原告邹文伟所有。八、广州市增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A15-501房、广州市增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D1-502房两房的抵押贷款均由原告邹文伟负担至还清为止；……上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认”。邹文伟后于2013年6月14日通过离婚析产取得案涉房屋的《房地产预告登记证明》（13预登05000031），记载：预告登记权利人为邹文伟，预告登记义务人为澳美公司，预告登记业务种类为预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号为（2012）穗越法民一初字第2257号，附记为①已办预购商品房抵押权预告登记；②购房人的占有份额：邹文伟，全部。2012年7月6日，韩淯坤与邹文伟在广州市天河区民政局登记结婚。2014年4月28日，韩淯坤与邹文伟签订《析产协议》，约定经双方协商，同意将广州市萝岗区澳洲山庄聚龙居D1-502房登记字号13预登05000031号的房产析产给韩淯坤个人所有。同日，韩淯坤与邹文伟以婚内析产为由向房地产行政管理部门申请办理房地产转移登记。2014年5月5日，韩淯坤取得案涉房屋的《房地产预告登记证明》（14预登05000027），记载：预告登记权利人为韩淯坤，预告登记义务人为澳美公司，预告登记业务种类为预购商品房预告登记（其他转移），预告登记依据合同号为析产协议，附记为预告登记权利人份额：全部。2015年6月4日，邹文伟与韩淯坤在广州市天河区民政局登记离婚。2016年9月8日，邹文伟与韩淯坤在广州市天河区民政局登记结婚。澳美公司确认截止至本案开庭之日案涉房屋尚不具备交付条件。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有《房地产买卖契约》《民事调解书》《房地产预告登记证明》、案涉房屋档案资料、结婚证、离婚证、银行账户流水等证据以及当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与邹文伟、陈凤杰签订的《房地产买卖契约》是合同双方的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应恪守履行。邹文伟与陈凤杰在离婚诉讼中达成调解协议约定案涉房屋所有权归邹文伟所有，后邹文伟与韩淯坤结婚后又通过婚内析产协议约定将案涉房屋析产给韩淯坤个人所有，而案涉房屋尚未交付和办理房屋权属证书，其所有权仍属于澳美公司，故实际上转让的是案涉《房地产买卖契约》的合同权利义务，而非案涉房屋。案涉《房地产买卖契约》的合同权利义务概括转移至韩淯坤，且已经在房地产行政管理部门办理了预告登记，预告登记具有公示效力，应视为已将案涉房屋的预告登记权利人变更为韩淯坤这一事项通知到澳美公司。因此，韩淯坤有权依据《房地产买卖契约》向澳美公司主张逾期交房的违约责任。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。本院认为，澳美公司确认案涉房屋至今尚未满足交付条件，《房地产买卖契约》附件第6-2条约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价总额每日千分之一计算……”，本案中，实际已付的房价总额为208712元，韩淯坤主张以总价款208712元为基数计算违约金，本院予以支持。合同约定的交付房屋时间为1999年7月30日，韩淯坤主张自2014年1月20日起计算违约金是其对自身权利的处分，本院予以照准。韩淯坤主张按每日千分之一标准计算违约金，澳美公司抗辩该标准过高，韩淯坤未提交证据证明其实际损失，故本院酌情将违约金标准调整为按每日万分之五计算。综上，澳美公司应以208712元为基数，按每日万分之五的标准支付从2014年1月20日起至实际交房之日止的违约金。因违约金具有补偿性质，故逾期交房违约金的总金额应以已付房价款总额为限。关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交房及迟延交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就韩淯坤主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩淯坤支付逾期交房违约金（违约金以208712元为基数，按照每日万分之五的标准，从2014年1月20日起计算至实际交房之日止，以已付房价款总额208712元为限）；二、驳回原告韩淯坤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7051元，由原告韩淯坤承担3213元，由被告广州澳美房地产开发有限公司承担3838元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉审 判 员  王 梦人民陪审员  张素华二〇一九年八月二十一日法官助理钟陈书记员姚春华