云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4115号上诉人（原审原告）：韩宝才，男，汉族，1952年2月6日出生，住昆明市西山区。上诉人（原审原告杨桂英的继承人）：韩艳芬，女，汉族，1977年12月10日出生，住昆明市西山区。上诉人（原审原告杨桂英的继承人）：韩艳琼，女，汉族，1980年3月8日出生，住昆明市西山区。上述三上诉人共同委托的诉讼代理人：崔寓翔，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。上述三上诉人共同委托的诉讼代理人：王天敏，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明云城尊龙房地产开发有限公司。住所地：昆明市西园路船房小区别墅区B4幢。法定代表人：曹雷，董事长。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人韩宝才、韩艳芬、韩艳琼因与上诉人昆明云城尊龙房地产开发有限公司（以下简称“云城尊龙公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初9261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩宝才、韩艳芬、韩艳琼上诉请求：一、撤销一审判决，改判云城尊龙公司每套房屋每延期办证一日向韩宝才、韩艳芬、韩艳琼支付100元违约金；二、本案一、二审诉讼费由云城尊龙公司承担。事实与理由：一审法院在审理本案过程中未居中审判，完全超出了人民法院应保持独立审判的角色定位，未顾及民事主体应依约履行自身合同义务的基本原则，反而以顾全大局的姿态，以维护政府或国企单位的经济利益为考量，其做法有失偏颇，不能信服于上诉人，更不能取信于严家地城中村拆迁改造项目中的所有被拆迁户。因此，上诉人认为，一审法院未能准确认定本案事实，存在适用法律的逻辑错误。综上，请求二审法院予以改判。针对韩宝才、韩艳芬、韩艳琼的上诉，云城尊龙公司辩称，韩宝才、韩艳芬、韩艳琼的上诉请求不成立，请求二审法院予以驳回。云城尊龙公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回韩宝才、韩艳芬、韩艳琼的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由韩宝才、韩艳芬、韩艳琼承担。事实与理由：一、一审法院未追加西山区人民政府金碧街道办事处为本案第三人，违反法定程序，应发回重审。本案中，韩宝才、韩艳芬、韩艳琼就涉案回迁房享有的权利及权益源于其与金碧街道办事处10号片区严家地城中村重建改造工作指挥部签订的《西山区金碧街道办事处城中村改造第10号片区征地拆迁安置补偿协议》，义务主体是指挥部。云城尊龙公司就以上《西山区金碧街道办事处城中村改造第10号片区征地拆迁安置补偿协议》与韩宝才、杨桂英签订的《补充协议》以及《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》是基于云城尊龙公司系该城中村改造片区项目的社会投资人地位及指挥部的授权。因此，为查明案件相关事实，应当追加设立拆迁指挥部的主体即西山区人民政府金碧街道办事处作为案件第三人。二、办理不动产权登记所需的材料需要行政部门审核办理，该行为属于行政行为，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对韩宝才、韩艳芬、韩艳琼要求云城尊龙公司办理房屋不动产权证书的诉请应当予以驳回。三、云城尊龙公司不应承担违约责任。本案房屋权属证书未能办理受到政府办证政策调整及“两证合一”因素的影响，属于不可抗力，理应免责。且该因素亦符合《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》中关于“基础、环境、客观情况已发生预料不到的重大变化，继续以办理房屋所有权证的90个工作日的时限约定要求办理不动产权证书，对云城尊龙公司显失公平，理应重新确定办证时限，不应承担违约责任”的约定。同时，办理回迁房的房屋权属证书其程序、资料等均远远比商品房复杂，故参考商品房办证时限并不合理，应重新确定回迁房的办证时限。另，经严家地居民小组及回迁居民商议，已于2016年12月26日同意委托第三方昆明市西山区地政综合服务中心办理不动产权证，云城尊龙公司不再承担向行政部门提交办证资料的义务，自2016年12月26日起也不应再承担违约责任。四、云城尊龙公司对于办理房屋权属证书相关事宜已经通知严家地居民小组，通知方式均是采取集中、统一方式进行通知、提示，一审法院认定云城尊龙公司没有向韩宝才、韩艳芬、韩艳琼履行通知义务错误。五、一审法院判决由上诉人承担全部诉讼费对上诉人不公平。综上，请求二审法院予以改判或发回重审。针对云城尊龙公司的上诉，韩宝才、韩艳芬、韩艳琼辩称，云城尊龙公司的上诉请求不成立，请求二审法院予以驳回。韩宝才、杨桂英向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理位于融城优郡B3幢603号、B4幢902号，共计贰套房屋的产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金，自2014年11月7日至办理完房屋产权证书止按照每套房屋100元/天计算，暂计算至2017年10月10日，每套房屋为106800元，贰套房屋共计213600元。3、由被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用；4、判令被告在房产证未办理期间，继续履行对原告的违约金赔偿。一审法院经审理确认如下法律事实：被告尊龙房地产公司与昆明市西山区人民政府金碧街道办事处签订西山区10号片区严家地村城中村改造《投资协议》，约定金碧街道办事处同意被告参与西山区城中村10号片区严家地村城中村改造，并由被告垫资完成该片区的专项规划设计及拆迁安置、征地补偿等土地一级开发工作。2010年12月2日，韩云（病故，乙方：被拆迁人）与金碧街道办事处10号片区严家地村城中村重建改造工作指挥部（甲方：拆迁人）、拆迁代理人：云南礼海房屋拆迁工程有限公司三方就拆迁范围内共有韩宝才、杨桂英的严家地居民小组105号房屋拆迁补偿事宜签订114号《回迁安置补偿协议》，就韩云（已故）及共有人韩宝才、杨桂英的房屋拆迁补偿条件、范围、标准等事宜进行了约定，其中还约定在乙方履行协议的前提下，甲方负责于回迁房交房后90个工作日内办理乙方回迁安置房屋的《房屋所有权证》。随即办理《土地使用权证》，相关税费按有关规定。办理当天，原告和被告订立《补充协议》。对被告提供给原告的回迁房面积、数量、房屋面积应补差额、安置过渡费、房屋标准等事项进行了约定。2011年12月5日，原告（乙方、被拆迁方），被告（甲方、意向投资人）订立《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》。其中约定，被告负责于回迁房交房之日起，90个工作日内办结乙方回迁安置房屋的《房屋所有权证》。因甲方过错原因逾期未办结的，每延误一日向乙方支付100元的违约金（每套）。金碧街道办事处10号片区严家地村城中村重建改造工作指挥部也在补充协议2中盖章。2014年6月29日，原告韩宝才、原告杨桂英抽签确认回迁安置房为融城优郡B1栋3003号、1302号，融城优郡B2栋2508号、603号，融城优郡B3栋1901号、2410号、603号、B4栋2301号、902号房屋。2014年6月30日、7月1日，被告将融城优郡B3栋603号、B4栋902号的钥匙交给原告。2015年9月1日，云南省昆明市中衡公证处就韩云房屋遗产的继承向原告出具（2015）云昆中衡证字第7989号《公证书》，韩云房屋遗产由原告韩宝才继承，涉案房屋由韩宝才与原产权共有人共同共有。2018年1月29日，云南省昆明市真元公证处就原告为了方便房屋的产权登记及管理，签署了《回迁房权属协议书》向原告出具（2018）云昆真元证字第2165号《公证书》，载明：昆明市融城优郡B3幢603号的房屋登记在杨桂英名下，杨桂英名下登记该房屋100%的份额，由杨桂英申请办理不动产登记手续，相关税费由杨桂英承担；位于昆明市融城优郡B4幢902号的房屋登记在杨桂英名下，杨桂英名下登记该房屋100%的份额，由杨桂英申请办理不动产登记手续，相关税费由杨桂英承担。西山区10号片区严家地村城中村改造的回迁安置房为1076套。2014年12月23日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处向西山区城中村改造领导小组办公室上报确认第一批40户村民回迁房产权。该批回迁房的房屋所有权证书于2015年2月交付产权人。回迁户名单中注明每套资料包含的内容，包括公证书、免税通知书、房屋注销凭证等12项资料。2015年3月24日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处向西山区城中村改造领导小组办公室上报确认第二批55户村民回迁房产权。2015年11月16日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处再次向西山区城中村改造领导小组办公室上报确认包括四原告在内的第二批977户村民回迁房产权。韩宝才被拆迁房屋的所有权注销登记证明于2016年6月3日办理。因《不动产登记暂行条例》实施，昆明市人民政府决定于2016年6月30日起开始在全市范围内进行不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和证明，停发旧证。因不动产统一登记，云南省昆明市中衡公证处2016年6月至2017年2月期间暂停办理不动产产权财产分割公证。2017年9月14日，涉案国有土地通过不动产权籍调查审核。本案两套回迁房屋的《确认减免契税通知书》于2016年11月8日办理。另，2017年12月12日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处向一审法院复函。表示受上级“两证合一”政策的影响，第二批977套回迁房目前未能办结，西山区人民政府完成第二批977套盖章确认的时间目前未能核实。一审法院认为，二原告、拆迁指挥部、云南礼海房屋拆迁工程有限公司三方就拆迁范围内原告共有的严家地居民小组105号房屋拆迁补偿事宜签订114号《回迁安置补偿协议》系房屋拆迁安置补偿合同性质。原、被告在《回迁安置补偿协议》基础上订立两份补充协议，被告提供原告用以拆迁安置补偿的房屋，并非商品房买卖。其中补充协议2约定，被告负责于回迁房交房之日起，90个工作日内办结乙方回迁安置房屋的《房屋所有权证》。因甲方过错原因逾期未办结的，每延误一日向乙方支付100元的违约金（每套）。该回迁安置房房产证办理期限及违约金的条款系原、被告真实意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效。2014年6月30日、7月1日，被告将回迁房移交原告。按照上述约定，被告应当在交房之日起90个工作日内，即2014年11月10日、11月11日前办理房屋所有权证。原告认为，被告逾期办理房屋所有权证，应当承担每套房屋每天100元的违约金。被告认为，没有办理不动产权证书主要是原告未提交共有财产分割公证书及其他不可控因素所致，被告不应承担逾期办证的违约责任。本案的主要争议是被告是否承担逾期办证的违约责任。被告将自己建设的回迁安置房所有权登记到原告名下，无论是之前的《房屋登记办法》还是现行《不动产登记暂行条例》的规定，都属于转移登记性质，应由双方当事人共同申请。被告2015年2月为第一批回迁居民办理了房屋所有权证书，原告认为被告不具备办理转移登记条件的主张缺乏事实依据，不能成立。因此，原、被告负有共同向房屋或不动产统一登记部门申请转移登记的法定义务。虽然原、被告约定由被告代办房产证，但原告自身负担的申请义务并不因此免除。《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。被告提供的是拆迁安置补偿房屋，补充协议、补充协议2只约定了补偿面积、房屋标准等事项。具体的安置补偿房屋在上述协议订立两年半之后，由原告方抽签确定。原、被告并未就涉案两套房屋形成所有权转移的相关材料。因此，昆明市西山区人民政府对安置补偿房屋的产权确认文件就是用以证明房屋所有权发生转移的必要办证材料。被告通过金碧街道办事处向昆明市西山区人民政府上报包括原告在内的第二批977户居民回迁住宅产权确认的时间是2015年11月16日，已经超过原、被告约定的房产证办结时间。从金碧街道办事处的请示及回函来看，因税务部门提供免税证明、部分居民内部分房纠纷等导致完成该项工作时间较长。就本案而言，被拆迁房屋的所有权人韩云已死亡，其遗产继承公证书于2015年9月1日作出，且该被拆迁房屋的所有权于2016年6月3日注销，为了尽快办结产权证，及减少相关部门的工作量，被告办理了旧房产证注销、回迁房契税减免。但房屋所有权注销登记则应由房屋登记簿记载的所有权人申请。第一批居民回迁房产权确认名单注明每套资料包含公证书、免税通知书、房屋注销凭证等12项资料。原告的遗产继承公证、被拆迁房屋的房屋所有权注销证明属于办理回迁房产权确认的必备资料。第二批回迁房产权确认之所以延迟至2015年11月16日上报，除政府要求分批进行、税务部门办理免税证明的影响之外，还存在包括原告在内的住户提交办证资料不及时的因素。被告陈述，第二批回迁房产权确认的时间是2016年4月。这一时间虽然没有确切证据，但政府办理产权确认不受被告控制，办理时间的延长不可归责于被告。2016年6月30日起，昆明市实施不动产统一登记。法规、政策变动导致需要提交新的申请资料也会延长不动产登记的办理时间。第二批回迁住户产权确认名单中，融城优郡B3栋603号房屋所有人对应原告杨桂英。原告2018年1月29日的公证书明确融城优郡B3栋603号房屋所有权转移到原告杨桂英名下，B4幢902号房屋房产所有权转移到原告杨桂英名下。回迁房所有权人的转变涉及共有财产的分割、处分，该民事法律行为只能由原告进行。原告未办理共有财产分割公证，不动产权利人尚未确定的情况下，被告不可以为原告申请不动产登记。原告是于2018年1月29日办理了共有财产分割公证，不动产权利人已确定，被告应为原告申请不动产登记。被告没有按照协议约定时间办结涉案房屋权属登记的原因复杂，受政府及相关部门的行为影响，涉及法律法规的变动和调整。以上情形不是被告行为所致，不可归责于被告。协议约定被告办结房屋所有权证，但被告不是房屋、不动产登记机构，其具体义务是准备相关资料并及时向房屋、不动产登记机关申请房屋、不动产转移登记。原告虽已进行共有财产分割，但还存在提交资料不及时的情况，涉案房屋从交房至今一直处于办理房屋所有权登记资料不完备的状态。被告是否向相关部门申请并不会改变无法办理房屋权属登记的客观事实。因此，即使不考虑客观因素。原告的上述行为也是导致权属登记未能办理的主要原因。但被告是房屋所有权转移登记的共同申请人，也是协议约定的办证义务人，应当及时通知原告提交办理房屋权属转移登记的必备资料。被告主张，其通过居民小组通知了包括原告在内的全体居民，原告对此不予认可。被告没有证明向原告履行了必要的通知、提示义务，和原告未及时提供资料之间存在因果关系，对未能及时办理房屋权属登记负有一定过错，应当承担相应的逾期办证违约责任。原告主张按每套房屋每天100元的标准计算逾期办证违约金，被告认为违约金约定过高，由被告承担并不公平。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”补充协议2约定的逾期办证违约金以被告过错为承担责任的要件。本案房屋逾期办证主要是客观因素及原告行为所致，被告仅负有较轻的过错。另一方面，本案房屋系安置补偿性质，被告并不收取房屋价款占有原告资金。综合以上情况，一审法院酌情判处被告承担每套房屋3000元的逾期办证违约金，本案中被告应支付原告两套房屋共计人民币6000元违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告要求被告继续办理两套房屋的不动产权属证书，被告表示只要提供共有财产分割公证书即可办理。原告提交相关材料后，涉案房屋的不动产权属登记仍然可以办理，原告要求被告继续办理的请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司为原告杨桂英办理融城优郡B3幢603号房屋、B4幢902号房屋的不动产权属证书；二、由被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨桂英逾期办理融城优郡B3栋603号房屋、B4幢902号房屋权属证书的违约金6000元；三、驳回原告韩宝才、原告杨桂英的其他诉讼请求。案件受理费4504元（原告已预交），由被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司承担（于本判决生效后十日内与上述款项一并支付原告）。二审中，双方当事人为证明其诉讼主张，向本院提交了证据。对韩宝才、韩艳芬、韩艳琼提交的昆不动产登函（2018）60号关于昆明市中级人民法院函的回函、（2014）云昆中衡证字第6924号公证书、（2018）云01民终5918号民事判决书、昆明市公安局西山分局死亡证明书以及云城尊龙公司提交的不动产地籍测绘合同、不动产测量报告、融城优郡回迁安置房不动产接件证明、联系函、融城优郡回迁房（住宅）不动产证领取表、融城优郡回迁房（住宅）不动产权证，双方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对韩宝才、韩艳芬、韩艳琼提交的云南省精神病医院门诊病历、出院记录，因韩宝才、韩艳芬、韩艳琼提交了原件予以核对，本院对真实性予以采信。对韩宝才、韩艳芬、韩艳琼提交的房产买卖经济合同及该合同所涉买卖当事人的身份证复印件、西山区严家地居民委员会严家地居民小组出具的证明，上述证据仅能证明韩宝才、韩艳芬、韩艳琼出售房屋的事实，在无其他证据予以佐证的情况下，不足以证实韩宝才、韩艳芬、韩艳琼主张的因其未取得房屋权属证书故只能低价出售房屋的证明目的，本院对上述证据不予采信。本院二审经审理查明的案件事实与一审判决确认事实一致。二审另查明，原审原告杨桂英于2019年5月29日去世，其继承人为韩宝才、韩艳芬、韩艳琼。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、本案是否遗漏当事人？二、云城尊龙公司是否应承担逾期办证的违约责任？如应承担，违约金应如何计算？本院认为：针对第一个争议焦点，根据本案确认事实，云城尊龙公司与韩宝才、韩艳芬、韩艳琼基于《西山区金碧街道办事处城中村改造第10号片区征地折迁回迁安置补偿协议》进一步签订了《补充协议》以及《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》，约定由云城尊龙公司负责于回迁房交房之日起90个工作日内为韩宝才、杨桂英办结房屋权属证书，根据以上补充协议的约定，云城尊龙公司与韩宝才、韩艳芬、韩艳琼系关于房屋交付及办理权属证书的合同双方当事人，且西山区人民政府金碧街道办事处已经以函件的形式对办证所知晓的事实予以回复，故一审法院根据协议约定评判云城尊龙公司与韩宝才、韩艳芬、韩艳琼各自的权利义务，并未遗漏当事人。针对第二个争议焦点，首先，如上所述，根据云城尊龙公司与韩宝才、杨桂英签订的《补充协议》及《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》，云城尊龙公司负有为韩宝才、韩艳芬、韩艳琼办结房屋权属证书的合同义务，一审法院据此判决由云城尊龙公司为韩宝才、韩艳芬、韩艳琼办理不动产权属证书具有合同依据，亦未违反法律规定，本院予以维持。其次，《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》明确约定云城尊龙公司应当于回迁房交房之日起90个工作日内办结韩宝才、韩艳芬、韩艳琼回迁安置房的房屋所有权证，但房屋权属证书至今未办理，云城尊龙公司应承担相应违约责任。云城尊龙公司上诉认为涉案房屋未办理房屋权属证书的原因不可归责于其公司。本院认为，一方面，涉案房屋属于拆迁安置房，办理房屋权属证书过程存在特殊性，云城尊龙公司并未收取、占用韩宝才、韩艳芬、韩艳琼资金，且涉案房屋权属证书办理过程中受相关部门及政策法规变动调整的影响，以上因素不可归责于云城尊龙公司；另一方面，云城尊龙公司并未提交确凿、有效的证据证实本案中存在其履行办证义务过程中已经及时、完整的告知过韩宝才、韩艳芬、韩艳琼提交相应资料而韩宝才、韩艳芬、韩艳琼不予配合的情形。综上，本院认为根据现有证据并不能证实涉案房屋权属证书至今无法办理全部系不可归责于云城尊龙公司的因素导致，云城尊龙公司关于其不应承担逾期办证违约责任的上诉主张不成立，本院不予支持。第三，《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》中约定的逾期办证违约金为每套每日100元，云城尊龙公司申请降低违约金，一审法院在对办理房屋权属证书过程中存在的各因素进行合理评价的基础上，酌情判处云城尊龙公司承担每套房屋3000元的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。韩宝才、韩艳芬、韩艳琼要求按合同约定支付违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人昆明云城尊龙房地产开发有限公司、韩宝才、韩艳芬、韩艳琼的上诉均不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新的事实，本院对一审判决据以变更。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、变更云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初9261号民事判决第一项“由被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司为原告杨桂英办理融城优郡B3幢603号房屋、B4幢902号房屋的不动产权属证书”为“由昆明云城尊龙房地产开发有限公司为韩宝才、韩艳芬、韩艳琼办理融城优郡B3幢603号房屋、B4幢902号房屋的不动产权属证书”；二、变更云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初9261号民事判决第二项“由被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨桂英逾期办理融城优郡B3栋603号房屋、B4幢902号房屋权属证书的违约金6000元”为“由昆明云城尊龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付韩宝才、韩艳芬、韩艳琼逾期办理融城优郡B3栋603号房屋、B4幢902号房屋权属证书的违约金6000元”；三、变更云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初9261号民事判决第三项“驳回原告韩宝才、原告杨桂英的其他诉讼请求”为“驳回韩宝才、韩艳芬、韩艳琼的其他诉讼请求”。一审案件受理费4504元，由上诉人昆明云城尊龙房地产开发有限公司负担。二审案件受理费4504元，由上诉人昆明云城尊龙房地产开发有限公司负担2252元，由上诉人韩宝才、韩艳芬、韩艳琼负担2252元。本判决为终审判决。审判长 朱 欢审判员 符圆圆审判员 杨 艳二〇一九年八月九日法官助理黄佩书记员刘雯