贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6537号原告：张万菊，女，汉族，1974年4月19日出生，住贵州省赫章县，被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。原告张万菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月31日公开开庭进行了审理，原告张万菊，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张万菊提出诉讼请求：1、判决被告毕节市瑞丰房地产有限责任公司为原告办理“瑞丰新城”4幢1单元506号房屋所有权证件并交付原告；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计10,440.25元（实际金额以原告已付购房款208,805.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算至被告向原告交付房屋所有权证书之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的“瑞丰新城”4幢1单元506号房屋一套。合同约定：出卖人于2015年3月31日前办理商品房上述房屋的房屋产权证书，若到期不能办理产权证书，双方同意按该合同的第3项处理即买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔偿买受人已付房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，但至今被告未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。故原告依法提起诉讼，请求支持原告诉请。被告瑞丰公司辩称，1、原告诉讼请求已经超过法定诉讼时效，不应支持。根据双方商品房买卖合同约定，出卖人在2013年3月31日前将商品房交付买受人。同时又在产权登记项下约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，房屋建成后，被告如约将商品房交付原告使用。因此，被告的义务是应于2015年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，《民法总则》实施之前适用两年的诉讼时效，原告的违约金请求自2017年4月1日起已经超过法定两年的诉讼时效。2、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家从政策的出台是含被告在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。3、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提。4、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。原告张万菊向本院提供如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》（合同编号：1478#）、收房通知单、收据5张、预约申请书、清单3张。被告瑞丰公司向本院提交如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、《商品房买卖合同》、毕节日报。经组织质证，原、被告对对方所举证据的三性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2011年12月28日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1478#）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第4幢1单元506号商品房；建筑面积84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款208,805.00元；买受人采取银行按揭方式付款，2012年3月22日前向出卖人交付首期房款125,805.00元，余款83,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同附件四：合同补充协议约定产权证由出卖人给买受人代办，办理房屋所有权证等所需的各项费用由买受人承担，出卖人交付商品房之日一次性代收办证所需各项费用。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款208,805.00元。2013年12月30日，被告将涉案房屋交付原告，被告收取了原告开户费、办证费、维修基金、契税。被告现尚不能提交涉案房屋转移登记的有关文书。原告诉至法院，请求判如所诉。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定的时间将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。关于原告要求被告办理不动产权属证书的诉求，因被告不能举证证明现涉案房屋已办理商品房初始登记，故办理转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理不动产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告待涉案商品房取得初始登记，具备办理不动产权属证书的条件时，可再行主张。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年12月30日将涉案房屋交付原告，其应从2013年12月30日起的730日内，即2015年的12月30日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告实际交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2015年的12月31起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年6月6日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2016年6月6日之前，确已超过诉讼时效的规定，2016年6月6日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应于2015年的12月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而新证的调整时间为2016年6月（被告自认），被告违约在前，政策调整在后，即被告应在调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务。故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。因此，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持。因原、被告双方约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款208,805.00元为基数，按双方合同约定为日万分之零点五为标准，从2016年6月6日开始计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张万菊逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以208,805.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年6月6日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告张万菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇一九年八月二十七日书记员  李治樱