上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初43366号原告：上海外高桥保税区联合发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路XXX号。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：程岗，男。被告：英乐(上海)餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区泰谷路XXX号B座四层401室。法定代表人：沈倩茹，总经理。委托诉讼代理人：邱明亮，上海创远律师事务所律师。原告上海外高桥保税区联合发展有限公司诉被告英乐(上海)餐饮管理有限公司，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告上海外高桥保税区联合发展有限公司的委托诉讼代理人程岗、被告英乐(上海)餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人邱明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海外高桥保税区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告迁出并返还租赁房屋；三、被告支付自2018年6月1日起至合同解除之日止的租金。暂计至2019年5月31日为人民币(币种下同)300,392.84元；四、被告支付自合同解除之日起至被告返还房屋屋之日止的房屋使用费(标准为每年600,785.68元)；五、被告支付逾期支付租金的违约金265,847.66元(按每日0.5%计算)；六、被告支付合同解除违约金75,780.92元；七、被告支付2018年5月至2018年11月的水电费13,295.18元。事实及理由：2017年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将名下的坐落于上海市浦东新区马吉路XXX号XXX号楼第一层的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期自2017年12月1日至2019年11月30日，租赁面积297.48平米，年租金303,123.66元。合同签订后，原告按约交付房屋，然被告自2018年5月20日起即拖欠租金及水电费。原告几经催讨，无果。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告英乐(上海)餐饮管理有限公司辩称，双方租赁合同已于2018年12月5日解除。2018年12月5日，被告即从系争房屋内搬离，并将房屋返还给原告，故租金或使用费应计算至2018年12月5日。由于被告曾支付过押金，该笔押金应抵扣欠付租金。另外，原告系知晓被告搬离的情况，故不同意支付逾期支付租金的滞纳金及解除合同的违约金。被告确认原告所主张的水电费数额，现同意支付2018年5月至2018年11月的水电费13,295.18元。本院经审理认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区马吉路XXX号房屋产权人系原告，用途为商业办公用地，建筑面积14220.48平米。2017年12月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，建筑面积297.48平米，租期2年，自2017年12月1日起至2019年11月30日止。第三条租金和押金约定，1.房屋的租金为每平米(建筑面积)1,018.97元(含增值税100.98元)，年租金303,123.66元(含增值税30,039.28元)，合计租金606,247.32元(含增值税60,078.56元)。2.租金自2017年12月1日起计算，首期(2017年12月1日至2018年2月28日)租金75,780.92元(含增值税7,509.82元)应于本合同生效后十个工作日内支付，以后每三个月为一个支付期间，每个支付期间租金为75,780.92元(含增值税7,509.82元)，乙方应当在每个支付期间的最后一个月的20号之前，支付下一个支付期间的租金。4.在本合同生效后十个工作日内，乙方须预付相当于三个月的含增值税租金作为押金，合计75,780.92元，上期合同押金67,862.63元转入本期，差额7,918.29元需补足，支付方式及期限同租金。押金不计利息。第五条公用设施约定，乙方应支付租赁期内发生的水费、电费及其他公用事业费。第十二条违约责任约定，2.1如乙方逾期支付租金，则每逾期一日应向甲方支付相当于逾期未付金额千分之五的违约金，甲方有权采取停水、停电措施以示警告，由此造成的损失由乙方自行承担。如乙方逾期一个月未全额支付上述款项，则甲方有权解除合同、收回租赁房屋。2.3除不可抗力外，如乙方因自身原因提前退租，或因乙方违约，甲方根据第十二条第2.1条约定，本合同其他条款约定及法律规定行使解除权的，则乙方应向甲方支付违约金，违约金金额相当于合同约定的全额押金。原告述称，因增值税调整，故其所主张的租金标准有所调整。另外，被告已缴纳的保证金应抵扣被告的应付款项。原、被告双方一致确认，被告已支付截至2018年5月31日的租金，支付押金75,780.92元。2018年11月26日，原告向被告发送《催款告知书》，载明被告欠付2018年6月1日至2019年2月28日期间的租金225,294.63元、物业费24,095.88元，2018年5月至2018年11月的清洁费7,700元，2018年6月至2018年9月的水电费9,607.76元，共计266,698.27元，请被告在2018年12月7日之前付清。次月26日，原告再次向被告发送《关于催缴所欠租金和其他费用的函》，要求被告支付欠付2018年6月1日至2019年2月28日的租金227,342.40元、租金违约金218,248.70元、物业管理费24,095.88元，2018年5月至2018年11月的清洁费7,700元、2018年6月至2018年9月的水电费9,607.76元，请被告于收函后5个工作日内付清所欠费用计486,994.74元，否则原告将诉诸法律以维护合法权益。2019年1月3日，被告公司员工沈某向原告公司员工金穗华发送电子邮件，内容为《回复关于催缴所欠租金及其他费用的函》，我司于2008年起租赁了马吉路XXX号XXX号楼一层及二层，截止到2018年已经十余年，期间我司未发生过拖欠房租的事宜。2018年经济环境低迷，公司业务发展迟缓，无力经营，导致资金流不足以支付外高桥房租，又因现公司大部分业务不在浦东，外高桥的地址位置导致很难招到合适的员工，从2018年初起只有4名员工在外高桥办公，故我司最终于2018年12月5日搬离外高桥办公室。另我司有三个月房租押金在贵司，望可以考虑将押金抵充所欠租金，签订谅解协议书，解除租赁合同。次日，原告通过邮件回复：截止到目前，我司尚未收到贵司支付的租金、物业费、水电费等欠款。请尽快安排财务支付相关款项。另外，请尽快安排公司负责人员与我司沟通商议欠租事宜，否则我公司将付诸法律行动。被告提供上述邮件，以证明其于2018年12月5日搬离系争房屋，且被告搬离后原告即将房屋上锁。原告认可被告于2018年12月5日有搬离的行为，被告亦不再经营，但房屋内仍留有大量物品，被告并未将房屋返还给原告；原告上锁是因为被告长期拖欠租金后原告采取停电措施、则电子门失效，为安全起见而上锁。庭审后，被告确认，遗留的物品系遗弃物，原告可收回房屋自用。2019年8月2日，原告确认已知晓被告该述。另查，上海外高桥物业管理有限公司向被告发送6份《付款通知书》，要求被告支付2018年5月28日至2018年11月30日的电费，2018年6月14日至2018年12月15日的水费。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。支付租金是承租人的主要义务。本案中，被告逾期支付租金超过一个月，原告享有单方解除权，故《房屋租赁合同》于起诉状副本送达被告之日(2019年5月20日)起解除。被告辩称，其于2018年12月5日即搬离系争房屋，故合同应于2018年12月5日解除，遭原告否认。本院认为，当时被告并不享有合同解除权，双方亦未协商一致解除合同，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。合同解除后，双方应结清各项费用，承租人还负有将租赁物返还出租人的义务，未及时返还的，还应承担合同解除后的房屋占用费。被告主张，其于2018年12月5日即搬离系争房屋，相关费用应计算至该日。本院认为，被告未举证证明其于该日向原告返还了系争房屋，且房屋内有被告的物品，现被告直至庭审后才确认系争房屋内遗留物品系遗弃物，原告即可将房屋收回自用，据此，本院确认被告应支付截止2019年5月19日的租金及2019年5月20日至2019年8月2日的房屋使用费。原告要求被告按租金标准的两倍支付房屋使用费，被告则抗辩标准过高，请求予以调整，本院根据诚实信用原则，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的损失等因素，酌情予以调整。鉴于系争房屋已处于原告控制范围内，关于原告要求返还房屋的诉请，已无处理必要。原告要求被告支付解约违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，被告抗辩称滞纳金标准过高。本院认为，日千分之五的标准确实过高，本院酌情予以调整。因原告另行追究被告逾期支付租金导致合同解除的解约违约金，而根据双方合同约定，被告逾期不支付租金累计超过一个月，原告有权解除合同，故在上述合同解除条件满足之后逾期支付租金等费用的违约金与解约违约金并存，此显然加重了被告的负担，故对原告主张解除合同条件满足之前的逾期支付租金的违约金，因有合同及法律依据，予以支持，对原告主张其余的逾期付款违约金，不予支持。被告同意支付水电费13,295.18元，本院予以确认。关于被告已缴纳的租赁保证金，双方一致要求折抵被告应付费用，于法不悖，自可准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海外高桥保税区联合发展有限公司与被告英乐(上海)餐饮管理有限公司签订的关于上海市浦东新区马吉路XXX号XXX号楼第一层房屋的《房屋租赁合同》于2019年5月20日解除；二、被告英乐(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司自2018年6月1日起至2019年8月2日止的租金及房屋使用费共计352,104.30元。该款扣除被告英乐(上海)餐饮管理有限公司已缴纳的租赁保证金75,780.92元，余款为276,323.38元；三、被告英乐(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司解约违约金75,780.92元；四、被告英乐(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司逾期支付租金的滞纳金6,000元；五、被告英乐(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司水电费13,295.18元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,104.92元，减半收取计8,052.46元，由原告上海外高桥保税区联合发展有限公司负担4,049元，被告英乐(上海)餐饮管理有限公司负担4,003.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一九年八月二十日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。