上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初43301号原告：林富银，男，1963年1月3日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陶雷，上海合呈律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩佳珺，上海合呈律师事务所律师。被告：张武华，男，1970年8月27日生，汉族，住浙江省。被告：上海浙来宾馆，住所地上海市浦东新区。投资人：张武华。委托诉讼代理人：胡一民，男。第三人：钱国庆，男，1952年10月12日生，汉族，住上海市浦东新区凌河路XXX弄XXX号XXX室。原告林富银与被告张武华、上海浙来宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，本院依原告申请追加钱国庆作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶雷、韩佳珺，被告张武华，被告上海浙来宾馆委托诉讼代理人胡一民及第三人钱国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林富银向本院提出诉讼请求：1.判令原告与两被告之间不定期租赁关系于2019年3月16日解除；2.判令两被告搬离并返还原告位于上海市浦东新区浦东大道2512号2楼及2506号2楼房屋，并将上述房屋拆除装修，恢复至出租时的初始状态；3.判令两被告按每日1,160元的标准，向原告支付自2019年3月17日起至两被告实际迁出之日止的房屋占有使用费；4.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告系上海市浦东新区浦东大道2512号2楼及2506号2楼房屋(以下简称系争房屋)产权人，2008年11月，原告与被告张武华签订《房屋租赁合同》，第三人钱国庆代原告签字，将系争房屋中的2512号2楼出租给被告张武华，出租面积390平方米，租期自2008年11月16日起至2017年12月16日止。该合同约定，被告张武华应于租期届满后七日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告张武华应按每平方米2元标准支付占有使用费。2014年7月10日，原告与被告张武华签订《房屋租赁协议》，第三人钱国庆代原告签字，将系争房屋中的2506号2楼区域出租给被告张武华，出租面积为190平方米，租期自2014年8月1日起至2017年7月30日止，系争房屋系由被告上海浙来宾馆实际占用。上述二份租赁合同到期后，原告不同意继续出租，且始终未同意签订新的租赁合同，故原告与两被告存在不定期租赁关系。2019年3月15日，原告向两被告发函告知双方租赁关系于2019年4月16日终止，并通知两被告于同年4月23日前迁出，但两被告拒收该函件，且拒绝终止租赁关系。现原告为维护自身权益起诉来院，要求判如诉请。被告张武华、上海浙来宾馆辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：2008年11月间，原告出具了委托钱国庆全权代表出租的委托书，该委托书未列明委托权限的截止日期，原、被告于该委托书出具的当月、2014年7月两次签订了租赁合同。2017年12月16日，两被告与原告的全权委托代理人钱国庆就承租系争房屋又签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年12月16日起至2020年12月15日止，每月租金为23,500元，该合同约定的租赁期限与原、被告于2008年11月签订的《房屋租赁合同》所约定的“该合同期满，被告优先可以追加租赁合同期三年”相吻合。另，2008年11月起至2019年5月间，两被告按约向原告代理人即第三人钱国庆支付租金，钱国庆收款后即出具了收据。第三人钱国庆述称，第三人主要负责张贴招租广告、收取系争房屋租金及水电费。原、被告2008年签订的租赁合同是被告张武华看到了招租广告找第三人进行协商，最终由第三人代原告与两被告签订，合同签订后，应被告张武华要求，由原告出具了委托书，合同约定押金付三押一，但被告实际是按月向第三人支付租金及水电费；2014年，因旁边的茶馆不租了，被告张武华表示有意承租，遂由被告张武华与茶馆老板协商成功后由第三人负责签约，签订了房屋租赁合同，签约后第三人将签约情况告知了原告妻子。2018年春节后，两被告向第三人提出要续签三年的租赁合同，当时第三人告知两被告只能一年一签，如两被告一定要签三年也可以，但是如果出了问题第三人不负责。之后第三人遂与两被告签订了租期为三年的租赁合同。上述三份租赁合同，第一份系第三人与被告张武华签约后，原告追认的；第二份系第三人经过原告事先同意再与被告张武华签订的，第三份租赁合同第三人签订后并未告知原告。2018年9月间，第三人接到原告电话，称不认可续租三年的租赁合同，但同意让两被告经营至2019年年底，第三人遂将该情况告知了两被告。就两被告已支付的租金，根据双方2008年签订的租赁合同，租赁期满三年后租金要上涨，但第三人告知原告因两被告经营状况不佳，故没有上涨租金；续租的时候第三人告知两被告，如仍再按照每月22,500元标准付租，第三人无法向原告交代，故续租时租金上涨至每月23,500元。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区浦东大道2502-2512(双)号1-2层房屋产权人。2008年11月间，原告与被告张武华签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，约定被告张武华承租原告位于上海市浦东新区浦东大道2512号2楼房屋用于经营旅馆，建筑面积为390平方米；租赁期限自2008年12月16日起至2017年12月16日止；每月租金14,500元，自第四年起，双方可协商对租金进行调整；租金按季支付，被告张武华应于每月十六日前向原告支付租金，被告张武华付款后由原告开具收据；租赁保证金14,500元；租赁期间，水、电、煤气、通讯、设备等费用由被告张武华自行承担；租赁期满，原告有权收回房屋，被告张武华需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前两个月向原告提出续租书面要求，被告张武华可优先追加租赁合同期三年。双方还就其它权利义务进行了具体约定。该合同落款处由第三人加盖了原告及案外人陈某1名章。合同签订后，第三人向原告出具了《委托书》明确，原告及案外人陈某1委托第三人全权代表处理有关浦东大道2512号二楼营业房“出租商谈合同签收”。该委托书落款处加盖了原告及案外人陈某1、林某某、陈2的名章。2014年7月10日，原告与被告张武华签订《房屋租赁协议》，其中约定被告张武华承租原告位于上海市浦东新区浦东大道2506号二楼房屋用于经营旅馆；租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月30日止；每月租金8,000元，按月支付；被告张武华需向原告预付一个月租金金额的押金。该合同落款处由第三人手写了原告姓名并加盖了原告名章。上述二份租赁合同签订后，被告张武华均按约承租系争房屋，并在系争房屋内开设了被告上海浙来宾馆。2017年12月16日，被告上海浙来宾馆与第三人签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，该合同上明确：出租方为原告，承租方为被告上海浙来宾馆，由被告上海浙来宾馆承租原告位于上海市浦东新区浦东大道2512号二楼房屋用于经营旅馆；租赁期限自2017年12月16日起至2020年12月15日止；每月租金23,500元，该租金三年内不变；被告上海浙来宾馆应于每月十六日前向原告支付租金，原告收款后开具收据。该合同落款处由第三人在“出租方法定代表人”处签署了原告名字，并由第三人在“出租方委托代理人”处签字，被告张武华在承租方处签字并加盖了被告上海浙来宾馆的公章。合同签订后，两被告按约向第三人支付每月租金23,500元。另查明，原告于2019年3月27日向本院递交本案起诉状后，两被告仍持续向第三人支付了系争房屋的租金、水费、电费等，第三人收款后出具了由第三人签字的收款收据。2019年3月27日之前的收款收据系由第三人签字并加盖了原告名章。再查明，原告与被告张武华于2008年11月、2014年7月所签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》、《房屋租赁协议》、原告出具给被告张武华的《委托书》及第三人所出具给两被告的收款收据上所加盖的原告名章系由第三人刻制，对此第三人表示该名章系第三人为便于收款及签约自行所刻。审理中，原告表示涉案房屋租赁合同上原告的名章并非原告所有，其于2018年9月前后得知第三人与两被告续签房屋租赁合同的情况，原告知情后同意两被告承租至2018年年底，但两被告并不同意。第三人表示，2017年12月第三人与被告上海浙来宾馆签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》的行为未经过原告的同意；第三人从两被告处收租后，由第三人每月制作报表发给原告配偶，并将租金分别转账给原告及案外人陈某1。另，第三人及两被告均明确，虽2017年12月所签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》所约定的租赁物为上海市浦东新区浦东大道2512号二楼房屋，但两被告实际承租的房屋还包含上海市浦东新区浦东大道2506号二楼房屋。以上事实，由原告提供并经庭审质证的上海市不动产登记信息、《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》、《房屋租赁协议》，两被告提供并经庭审质证的《委托书》、《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》、收据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告张武华2008年11月、2014年7月所签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》、《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，且该二份租赁合同已履行完毕。而就2017年12月被告上海浙来宾馆与第三人就系争房屋的续租事宜再次签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，原告及第三人认为，该合同的签订未经原告同意，且原告亦不同意追认第三人的该代理行为，故第三人的行为系无权代理。对此本院认为，原告与两被告自2008年11月签订第一份租赁合同起即由第三人在合同上代原告签字，惟2017年12月的租赁合同除第三人签字外，未加盖原告名章，因第三人承认该名章系由第三人自行刻制，故此名章的缺失并不影响第三人在签约时系代原告签字的真实意思表示，因此在外观上，本案第三人在2008年11月、2014年7月与被告张武华订立二份租赁合同的签约行为与第三人在2017年12月与被告上海浙来宾馆订立租赁合同的签约行为并无不同。本院认为，在与两被告长达十多年的租赁实践中，原告并不亲自出面，而是委托第三人开展招租、签约、收租等活动，2017年12月原告与被告张武华签订的租赁合同到期后，第三人仍出面与两被告商谈续租事宜，该系列事实已使两被告对原告委托第三人签约产生了合理信赖，故本院认为两被告有理由相信第三人在2017年12月签约时系享有代理权的。就原告辩称两被告于2017年12月签约时与第三人约定的租金较十年前每月仅上涨1,000元，该金额低于市场价格，故两被告并非善意相对方一节，本院认为，租金金额系租赁关系双方根据租赁物的出租价值所协商确定的对价，2017年12月被告上海浙来宾馆与第三人签订租赁合同后，两被告即按照续签合同约定的租金标准持续支付租金至今，而根据第三人的陈述，第三人在收租后每月制作报表发给原告配偶，故原告对两被告付租情况系清楚且明知的，而原告在此后长达一年多的时间内也未表示过异议，故原告的该行为应视为对两被告所付租金金额的认可，现原告以系争房屋出租金额过低为由主张两被告在续签租赁合同时存在恶意，该理由显不能成立，本院对此不予采信。审理中，第三人虽表示在签约时已告知两被告仅能续签租赁期限为一年的租赁合同，但未提供证据予以证明，故本院对第三人的该陈述亦不予以采信。本院认为，两被告作为合同相对方，有理由相信第三人系原告的代理人，现原告亦未提供证据证明两被告在签约时存在恶意或过失，故本院认为两被告系善意相对人且不存在过失，第三人代理原告于2017年12月与被告上海浙来宾馆签订房屋租赁合同的行为有效。因该合同系合法有效，故双方均应恪守，现两被告按约付租后，继续占有使用系争房屋于法有据，故本院对原告不予认可双方于2017年12月签订的房屋租赁合同关系，并据此要求解除双方不定期租赁关系、由两被告返还系争房屋、按每日1,160元标准支付房屋占有使用费的请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定判决如下：驳回原告林富银的全部诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由原告林富银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇一九年八月十五日书记员  邱静雅附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。