贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3664号上诉人（原审被告）：庹德维，女，1988年07月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：李嘉健，男，1984年9月11日出生，汉族，住贵州省凤冈县。被上诉人（原审原告）：贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市高新区新添大道114号。法定代表人：丁列一。委托诉讼代理人：廖平，男，1972年1月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区清水江路194号1单元附3号该公司员工。委托诉讼代理人：郑兴敏，女，1990年9月9日出生，汉族，住贵州省瓮安县，该公司员工。上诉人庹德维因与被上诉人贵阳臣功物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人庹德维上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.判令上诉人2015年6月1日至2018年12月31日物业费共计7214.97元按50%支付，不计算违约金；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、合同约定被上诉人不得占用物业的公共部分、公用设备或改变其使用功能；二、一审判令上诉人全额支付物业费，忽视了被上诉人的违约行为；三、物业服务协议属于格式合同，上诉人可行使先履行抗辩权；四、被上诉人没有完全履行相关维修、养护、安装可视电话系统、管理、维护等义务，应承担相应赔偿责任。被上诉人贵阳臣功物业管理有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。庹德维向一审法院起诉请求：1、被告支付截止至2018年12月31日物业服务管理费7214.97元，违约金4978.56元，总计12193.53元，并按约定计算直至实际履行日止；2、诉讼费及其他维权损失费用由被告承担。一审法院经审理查明，庹德维是臣功.新天地小区11号楼2单元17楼1室房屋的业主。2013年5月7日，（甲方）与（乙方）签订了《前期物业管理协议》，该协议主要约定，乙方房屋建筑面积为104.87㎡；甲方对乙方所住小区提供物业服务，住宅按建筑面积1.6元/㎡.月收取物业服务费；乙方应于每季度首月的10日前按季预交物业服务费；甲方违反协议，未达到管理质量约定标准时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日1‰加收违约金。之后，臣功.新天地小区成立了业主委员会，2017年3月2日，与业主委员会签订《臣功新天地小区物业管理服务合同》，约定继续为臣功.新天地小区提供物业服务，服务期限为2017年3月2日至2020年3月1日，物业服务费的收费标准为1.60元/㎡.月，物业服务费可按年、季、月度提前缴纳；同时，合同还对其他相关内容进行了约定。在向提供物业服务期间，从2015年6月1日起未再向交纳物业服务费，截止2018年12月31日，共欠物业服务费7214.97元（即104.87㎡×1.6元/㎡.月×43月=7214.97元）。多次催收未果，遂于2019年1月5日向法院提起诉讼要求如前所诉。另查明，对臣功.新天地小区进行物业服务期间，对公共区域进行经营，2017年1月6日，将公共收益款98885元移交给该小区业主委员会。审理中，原、各执己见，经法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。上述事实，有双方当事人当庭陈述、提供的贵州省经营性服务收费许可证、前期物业管理协议、承诺书、物业管理服务合同、机打发票、管理服务的工作记录及相关函件、小区现场图片、物业服务缴费通知、小区多种经营所得移交手续、提供的公告、物业管理服务合同、光盘、信访文件等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务，原告有权依据该协议对小区实施物业管理。由于臣功新天地小区成立了业主委员会，原告与业主委员会于2017年3月2日签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，该合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于包括被告在内的小区全体业主，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告后与业主委员会签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”的规定，《臣功新天地小区物业管理服务合同》自2017年3月2日生效，原、被告双方签订的《前期物业管理协议》即行终止，自2017年3月2日起，原、被告应受《臣功新天地小区物业管理服务合同》的约束，同时按照该合同行使权利和履行义务。因物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，原告对被告所住小区提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。被告在《臣功新天地小区物业管理服务合同》签订之前即已欠交物业服务费，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”的规定，在物业管理活动中，小区业主应当依约按时交纳物业服务费，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定以及《前期物业管理协议》、《臣功新天地小区物业管理服务合同》中关于交纳物业服务费的约定，被告作为臣功新天地小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，其逾期交纳物业服务费已经构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据。原告诉请被告支付从2015年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7214.97元，法院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的问题。因《前期物业管理协议》约定的违约金过高，而《臣功新天地小区物业管理服务合同》未约定违约金支付标准，但被告确未按照合同约定时间支付物业服务费，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告诉请被告支付违约金符合法律规定，法院予以支持。根据《前期物业管理协议》和《臣功新天地小区物业管理服务合同》约定，结合物业服务费按年、季度、月支付的约定，经法院审判委员会讨论决定分情况酌情支持违约金。对于被告逾期支付的2015年6月1日至2017年3月1日期间物业服务费的违约金，以被告按季度应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费支付之日开始计算，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的1.5倍计算至该期间物业服务费付清之日；对于2017年3月2日至2018年12月31日期间物业服务费的违约金，以被告按月应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费支付之日起届满6个月之次日开始计算，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至该期间物业服务费付清之日。对于原告主张被告支付的其他维权损失费用的问题。因原告在庭审中并未举证证实该费用已经实际产生，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，其应承担举证不能的法律后果，法院对其该项请求不予支持。关于被告提出原告违约在先，管理服务不到位，并私自出租公共区域谋取自身利益及原告的部分主张已超过诉讼时效的抗辩意见，因物业服务是持续性的工作，物业服务费的缴纳具有连续性，且原告一直在催收，故原告的主张并未超过诉讼时效；被告的抗辩意见与法院查明的事实不符，法院不予采纳。法院认为，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。虽然不能苛求原告提供的物业服务达到小区所有业主的满意，但是原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。被告不应当以拒付物业服务费作为手段以加剧与原告之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响被告的生活环境。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条、第二十六条、第三十四条第一款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告庹德维于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳臣功物业管理有限公司2015年6月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费人民币7214.97元；二、被告庹德维于本判决生效之日起十日内向原告贵阳臣功物业管理有限公司支付违约金，其中2015年6月1日至2017年3月1日期间逾期交纳物业服务费的违约金，以该期间被告庹德维按季度应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费按季度支付之日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率的1.5倍计算至该期间物业服务费付清之日；2017年3月2日至2018年12月31日期间逾期交纳物业服务费的违约金，以该期间被告庹德维按月应支付的物业服务费数额为基数，分别自物业服务费按月支付之日起届满6个月之次日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算至该期间物业服务费付清之日；三、驳回原告贵阳臣功物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费52元，由原告贵阳臣功物业管理有限公司负担22元，被告庹德维负担30元（此款原告贵阳臣功物业管理有限公司已预交，履行时，由被告庹德维一并支付给原告贵阳臣功物业管理有限公司）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求继续履行，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。同时，因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故，业主一方的理由不能构成对物业管理一方请求权的抗辩。被上诉人一审中提交证据证明其履行了物业服务义务，上诉人庹德维也接受了被上诉人敦仁物业的服务。上诉人拒交物业费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。本案涉案业主如认为物业公司提供的物业服务存在不符合法律规定的情形，应当依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第三条之规定主张权利，而非拒交物业费。现涉案业主未在本案一审中提起反诉，其应依据法律规定的方式主张权利。上诉人的上诉请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，庹德维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由庹德维负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年八月九日书记员  李萌