贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终1230号上诉人（原审原告）：张智栋（又名张志胨），男，1972年11月20日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：张志雷，男，1974年12月3日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，系张智栋之弟。被上诉人（原审被告）：王平，男，1981年2月3日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。特别授权委托诉讼代理人：吴海凤，系贵州矩墨律师事务所专职律师，执业证号:15202201411575895。上诉人张智栋因与上诉人王平房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2019）黔0222民初3247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张智栋上诉请求：一、撤销原判第二项，依法改判王平向张智栋支付违约金495130元（以逾期未付款金额日千分之一计算违约金至2019年4月1日），2019年4月2日以后违约金以886000元为基数，以月利率3%计算支付违约金至该笔款项付清为止。二、一二审案件受理费由王平承担。事实及理由：首先，一审法院已经认定王平未按约定期限和下欠数额支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，在《房地产买卖协议》中已明确约定涉案金额的付款时间，且约定了违约责任，即每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金，在这里表述的上述房地产价款所指的是房屋总价款2686000元，但张智栋综合考虑后，在一审中只要求王平按未付金额日千分之一计算违约金，一审法院不能因王平对合同的理解有误，而将违约金利率调整为月利率1%，且只按下欠购房款计算，这有失公平原则。根据相关法律规定，违约金的计算如果合同中有约定，应按约定计算，没有约定的，才参考计算。因此，上诉人张智栋认为本案一审法院调整的违约金利率过低，有失公平原则。上诉人王平上诉请求：一、撤销原判；二、改判驳回张智栋的一审诉讼请求；三、一二审案件受理费由张智栋承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定“双方签订的协议对于房产证过户的期限约定不明”错误。由于双方对合同条款设计过于粗糙，因而未明确约定张智栋办理过户登记的时限。但此合同漏洞不能等同于约定不明，完全可以根据《中华人民共和国合同法》第125条的规定通过合同解释予以填补。首先，张智栋将房产证过户到王平名下的义务排列在第一期第二笔付款之后、最后一期付款中第四笔付款之前，其完成时限应在第一期第二笔付款日期（即2016年7月30日）之后、第四笔付款日期（2017年6月30日前）之前的11个月当中。其次，从协议第三条第4项的措词看，对最后一期的两笔付款使用了“剩余未支付的房款”的说法，说明该两笔付款应当是在王平通过银行融资支付1300000元之后，才谈得上“剩余未支付”的问题。而过户是“将该房产抵押给银行”的前提条件，必然在融资完成前办理，即在最后一期付款开始（至迟2017年6月30日）之前办理。再次，签订该协议时，王平本来不具备购买该房的条件，是张智栋口头承诺先将涉诉房屋过户给王平作为抵押向银行融资，王平才同意购买该房并要求以银行融资到位作为最后一期付款的前提条件。（二）一审判决认定王平在与张智栋对不能即时办理过户手续的事实有预见错误。双方签约时，张智栋取得涉诉房屋《房屋所有权证》已将近九年，张智栋承诺随时可以办理过户手续给王平，不存在王平“对于具体何时能办理过户手续不能明确，对不能即时办理过户手续的事实有预见”的事实。（三）一审判决认定“王平签约时对不能即时办理过户手续的事实予以认可”不符合客观事实，无论是在签约过程中，还是在本案一审过程中，王平从来没有对该事实作出认可的表示。相反，王平恰恰认为张智栋可以随时办理过户手续，履行合同过程中也多次要求张智栋办理过户手续。二、一审判决中“双方签订的协议第三条第3项、第4项内容相对独立，第3项并不是第4项履行的前提和必要条件”的认定是对双方签订的《房地产买卖协议》第三条作出错误的解释。首先，除了第一期付款500000元以外，王平还欠张智栋购房款2186000元。而银行融资1300000元支付购房款不仅排列在最后一期付款之前，而且只有银行融资金额确定后，才能确定剩余应付款的金额。其次，如果双方的本意是该两项付款各自独立，就不会把办理过户手续并抵押融资排列在前，也不可能将最后一期付款886000元称为“剩余未支付的房款”，完全应该将支付886000元购房款排列在前，而将1300000元作为“剩余未支付的房款”通过银行融资予以支付。因此，双方签约时的本意就是以银行融资1300000元作为在先义务，支付剩余购房款886000元作为在后义务，且事实上银行融资到位就是确保王平能够履行后续付款义务的前提和条件。三、一审判决适用法律错误。（一）一审判决认为“现有证据不能证明张智栋在未办理过户手续上存在恶意或明显过错”，并据此认定“张智栋在履行协议中未发现明显违约”，违反了《合同法》第107条规定的违约责任归责原则。《合同法》第107条规定，当事人承担违约责任的前提就是“不履行合同义务”、“履行合同义务不符合约定”，而不考虑当事人的主观上是否有过错。非违约方只需举证证明违约方的行为不符合合同的规定，便可以要求违约方承担责任，并不需要证明违约方主观上具有过错。因此，一审判决适用法律错误。（二）一审判决认为，王平行使合同履行中的抗辩权而拒绝支付最后一期房款的行为构成违约，并判令王平承担违约责任不当。l、张智栋办理房屋过户登记是履行顺序在先的合同义务。张智栋按照合同约定将房产办理过户手续给王平，王平以该房产作为抵押向银行融资1300000元，就是王平支付剩余房款的前提条件。张智栋办理过户登记，必然成为王平完成融资的必备条件。2、通过对协议内容的解释和补充，张智栋办理房产过户的履行期限在2016年7月30日之后、2017年6月30日前，但张智栋至今未将房产过户给王平，未按约定期限履行其办理过户登记手续的义务，其行为构成对买卖协议的违反，应当承担相应的违约责任。3、王平支付最后一期购房款的合同义务至今不具备履行的前提条件。根据《合同法》第六十七条规定，张智栋不按合同约定履行办理房屋过户登记的在先义务，属于“先履行的一方未履行”的情形，作为后履行支付剩余购房款义务的一方，王平有权拒绝张智栋的履行要求，即有权拒绝履行支付剩余购房款886000元的义务。因此，王平至今未向张智栋支付剩余两笔购房款的行为完全合法。一审判决王平向张智栋支付购房款886000元并承担违约金162900元没有法律依据。张智栋向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付购房款886000元给原告；2、请求判令被告支付给原告购房违约金495130元，并按日利率0.1%从2019年4月2日计算至被告全部付清购房款之日止，以上合计1381130元；3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月19日，原告张智栋（张志胨）作为甲方，被告王平作为乙方，签订《房地产买卖协议》，协议约定原告将其坐落于红果经济开发区胜境大道西侧（司法局办公楼3层）房屋出售给乙方（房产证号：盘房权证盘县字第××号，房屋建筑面积671.66平方米），成交价格为2686000元，其中第三条付款方式中约定：1、乙方支付购买金额应支付在甲方指定账户；2、乙方应在本协议签订后三个工作日内，支付甲方购房首付款300000元，2016年7月30日前第二次支付房款200000元；3、甲方将房产证过户到乙方名下后，乙方可将该房产抵押给银行进行融资，但融资所得资金应全部作为房款支付给甲方，乙方不得挪用，贷款金额暂定为1300000元；4、剩余未支付的房款乙方在2017年6月30日前支付500000元，2017年12月30日前支付尾款386000元。第四条约定：双方同意于2016年6月1日前由甲方将上述房屋正式交付给乙方。第六条约定了违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还已付房款；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起30（日）内将已付房款退还给乙方，另甲方还需承担违约责任；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。原被告双方在协议上签名捺印予以确认。后原告张智栋依约向被告王平交付了房屋，被告王平依约支付了第一期和第二期购房款共500000元。另查明，原告张智栋至今未将房产手续过户给被告王平，王平未支付张智栋下欠购房款。一审法院认为，本案的争议焦点是：原被告双方在履行合同中是否存在违约行为？原告的诉讼请求能否得到支持？关于第一个争议焦点问题，首先，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原被告双方签订的《房地产买卖协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张智栋依约交付了房屋，被告王平依约支付了第一期和第二期购房款500000元，但因对协议第三条的履行问题发生争议，被告故未履行后期886000元的付款义务。经查，双方协议第三条第3项约定“甲方将房产证过户到乙方名下后，乙方可将该房产抵押给银行进行融资，但融资所得资金应全部作为房款支付给甲方，乙方不得挪用，贷款金额暂定为1300000元”，从该条约定看，对于房产证过户的期限属于约定不明，双方事后也未达成补充协议，从庭审查明情况来看，原被告双方签约时对于具体何时能办理过户手续，不能明确，但对不能即时办理过户手续这一事实双方均有预见，被告签约时也认可这一事实，现有证据不能证明原告在未办理过户手续上存在恶意或明显过错，原告在履行协议中也未发现明显违约。另协议第三条第4项约定，剩余未支付的房款乙方在2017年6月30日前支付500000元，2017年12月30日前支付尾款386000元。综合前后两项内容来看，第3项与第4项内容相对独立，第3项并不是第4项履行的前提和必要条件，第3项约定的过户手续，对应的应是贷款融资1300000元支付乙方，如原告就该笔款项主张权利，被告可行使先履行抗辩权，而本案中乙方未就该1300000元主张权利，被告及其代理人以未履行过户手续导致资金链断裂，拒绝履行第4项义务的理由不能成立。协议第三条第4项已约定了明确的付款期限，被告未按约定期限和下欠数额支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任，被告及其代理人提出办理房屋过户手续是履行顺序在先的合同义务，自己未履行支付后续款项是行使抗辩权行为的辩解意见，证据不足，理由不能成立。关于第二个争议焦点问题，原告张智栋履行了交房这一主要义务，未能办理过户手续，现有证据不能证明原告存在恶意或明显过错，且双方在签约时对具体何时能办理过户手续这一不确定性均有预见，被告王平应依约支付已明确支付期限的购房款886000元，故原告张智栋要求被告支付购房款886000元的诉讼请求，予以支持。至于违约金的问题，协议约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金”。就本案来看，被告方基于对合同的理解，即协议第三条3、4项之间存在时间先后的逻辑关系，认为自己是行使先履行抗辩权，故未支付下欠款项，与合同部分内容约定不明有关。综合本案中协议履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，可以被告在确定期限内未支付的886000元为基数，以逾期付款之日起计算至2019年4月1日，按月利率1%进行调整，即支付违约金162900元（500000元×1%/月×21个月＋386000元×1%/月×15个月），2019年4月2日以后的违约金，以886000元购房款中的未还款为基数，以月利率1%支付至该笔款项付清为止。故原告张智栋要求被告王平支付购房违约金495130元，并按日利率0.1%从2019年4月2日计算至被告全部付清购房款之日止的诉讼请求，部分予以支持，被告及其代理人在庭审中经一审法院释明，认为违约金计算标准过高，要求调整的辩解意见，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出如下判决：一、被告王平于本判决发生法律效力后十五日内支付原告张智栋购房款886000元；二、被告王平于本判决发生法律效力后十五日内支付原告张智栋违约金162900元，2019年4月2日后的违约金，以886000元购房款中的未还款为基数，以月利率1%计算支付违约金至该笔款项付清为止；三、驳回原告张智栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8615元，由原告张智栋负担2072元，被告王平负担6543元。双方当事人在二审中均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审查明的事实，本院予以认定。本案二审争议焦点为：一、上诉人王平在本案中是否存在违约？二、一审判付的违约金是否存在过低、有失公平情形？本院认为，针对争议焦点一。本案因合同双方当事人对合同条文理解出现实质性分歧，诉讼中也未能协商达成一致，则对于双方有分歧的条文如何理解认定，应根据双方交易习惯、条文字面意思等综合审查认定。本案《房地产买卖协议》中虽然先在第三条中约定房屋过户到王平名下后进行融资，融资所得款项用于支付房款，此后第四条才约定剩余未付房款的支付时间，但从整个协议内容看，均未体现第四条的支付义务需是在完成第三条义务即办理完过户登记后才支付，且第三条中并未约定办理过户及融资的时间期限，而第四条则是明确约定了“剩余未支付的房款乙方在2017年6月30日前支付500000元，2017年12月30日前支付尾款386000元”，第四条也未约定办理过户登记后才支付剩余尾款886000元。从该《房地产买卖协议》全部内容，并不能得出办理房产过户的时限是2016年7月30日之后2017年6月30日之前的结论，故在双方明确约定有履行期限的义务届满时，上诉人王平未按时支付房款，存在违约，其并不能因其自述对合同条款认识有误而免除违约责任，对上诉人王平提出其不存在违约的主张不予支持。针对争议焦点二。双方在《房地产买卖协议》第六条约定了违约责任，明确如不能按期付清房款，逾期一日向对方支付相当于房产价款千分之一的滞纳金。因滞纳金带有行政性质，属于行政领域的概念，不是民事责任的承担方式，故双方约定的滞纳金实际应为违约金。我国合同法规定违约金主要是以补偿性为主，惩罚性为辅，故在当事人主张约定的违约金过高时，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，人民法院依法可以实际损失为基础，兼顾合同的履约情况、当事人过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量调整。本案双方约定的逾期一日按房地产价款千分之一支付滞纳金，即逾期一个月按3%支付，张智栋在签订合同时并不确定王平必然会违约，合同中约定的滞纳金也不是必然产生，不能认定该约定属于当事人的预期利益，张智栋也未能提交证据证明因王平违约给其造成的实际损失是多少，本院能明显看到的损失主要是利息的损失。且双方2016年4月签订协议，张智栋提出是因土地使用权证问题导致其未能将诉争房屋过户给王平，从一审提交的民事判决书看，2019年3月8日贵州省高级人民法院才作出（2018）黔民终1006号民事判决，判令盘州市司法局在三十日内协助贵州弘黔房地产开发有限公司将诉争土地在内的土地过户到贵州弘黔房地产开发有限公司名下，贵州弘黔房地产开发有限公司现也尚未将诉争土地的土地使用权证办至张智栋名下。现双方签订《房地产买卖协议》已历时三年多，张智栋所提交的证据也不能证明当时告知了王平该土地的情况及王平知晓该房不能办理房屋过户登记，而王平作为房屋买受人，对房屋物权的取得也享有期待权。综上，一审法院依上述法律规定将违约金调整为按月利率1%支付利息，已经超过了同期银行存款及贷款利率，并未违反法律规定，亦不存在过低及有失公平情形，故对张智栋提出一审判付利息过低及有失公平的主张不予支持。综上，上诉人张智栋、王平的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人张智栋预交的二审案件受理费8727元，由上诉人张智栋负担；上诉人王平预交的二审案件受理费14240元，由上诉人王平负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 张德权审判员 龙 婷二〇一九年八月五日法官助理浦红梅书记员罗云云