贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0628民初1570号 原告：田某江，男，1978年9月22日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 原告：严某，女，1985年2月10日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 二原告共同委托诉讼代理人：梁忠辉，贵州思嘉律师事务所律师，特别授权。 被告：贵州泰元房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇麻阳街49号。 法定代表人：罗显兵，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈连江，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。 原告田某江、严某与被告贵州泰元房地产开发有限公司（以下简称泰元房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田某江、严某共同委托诉讼代理人梁忠辉，被告泰元房开委托诉讼代理人陈连江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田某江、严某向本院提出诉讼请求：1.判令田某江、严某与泰元房开解除2016000193号商品房买卖合同；2.田某江、严某与第三人中国工商银行股份有限公司松桃县支行解除【个商房】字【工】【松桃】支行【2016】年【101】号借款、担保合同；3.判令泰元房开返还首付款123114元并承担2015年6月30日起按3%至该首付款清偿之日止的违约金3693.42元；4.判令第三人返还田某江、严某已还按揭款至解除房贷合同时止的款项；5.判令泰元房开承担本案诉讼费。本案审理过程中，田某江、严某变更诉讼请求为：1.判令泰元房开支付逾期交房违约金从合同订立之日起以已付首付款123114元为基数按每日万分之三计算违约金至交房止，截止于2019年7月24日共计48154.5元；2.判令泰元房开支付逾期办证违约金从合同订立之日起以已付首付款123114元为基数按每日万分之三计算违约金至交房止，截止于2019年7月24日共计48154.5元；3.判令泰元房开支付田某江、严某扶贫补贴123057元；4.判令泰元房开承担本案诉讼费。事实及理由：2016年1月20日，田某江、严某与泰元房开签订了《商品房买卖合同》（合同编号2016000193），约定由泰元房开将位于松桃县房屋以总价款246228元出售给田某江、严某，同时约定了交房时间、交付房产证时间和逾期交房、逾期办证的违约责任等内容。田某江、严某购买该房屋应付首付款123114元，由于双方约定田某江、严某购买该房屋可抵扣两年租金，抵扣后，田某江、严某实际支付了首付款87427元，剩余按揭款田某江、严某均按期进行了偿还。另外，合同签订后，双方又签订附加协议，约定由泰元房开向田某江、严某支付扶贫补贴共计123057元。现泰元房开未按期交房和房产证，扶贫补贴除了支付3078元外，余款均未支付。田某江、严某认为，泰元房开的行为构成违约，侵害了其合法权益，为维护其合法权益，特提起如前所诉，请依法予以支持。 泰元房开辩称，1.合同签订时，泰元房开已将该涉案房屋交付给田某江、严某，田某江、严某通过占有改定的方式让泰元房开继续占有涉案房屋，田某江、严某主张逾期交房违约金不成立；2.田某江、严某主张逾期办理房产证违约金，由于泰元房开不是办证主体，根据合同约定，泰元房开只是受田某江、严某的委托进行办理，双方未约定逾期办证违约金；3.关于扶贫补贴，由于《附加协议》不属于《商品房买卖合同》的附件，是独立的，本案是商品房买卖合同纠纷，扶贫补贴款田某江、严某不应该在本案中主张；4.田某江、严某支付首付款为87427元。 本院经审理认定事实如下： 一、双方无争议的事实为：2016年1月20日，田某江、严某与泰元房开签订《商品房买卖合同》（合同编号2016000193），约定由泰元房开将位于松桃县建筑面积为12.43㎡、套内建筑面积为8.89㎡、单价27684.36元／㎡的门面房屋以总价款246114元（按套内建筑面积计算）出售给田某江、严某，首付款为123114元。同时约定，涉案房屋不动产转让登记由田某江、严某委托泰元房开进行办理。 二、对于双方有争议的事实及证据本院认定如下： 1.关于涉案房屋的交付问题。首先，关于双方约定的涉案房屋交付时间问题。虽然《商品房买卖合同》第十一条约定涉案房屋交付时间为2015年6月30日，但《商品房买卖合同》附件十二又约定涉案房屋交付时间为2016年6月30日，本院结合双方当事人的陈述、双方签订《商品房买卖合同》的时间及《商品房买卖合同》附件十二的内容认定双方约定的涉案房屋交付时间为2016年6月30日。其次，关于涉案房屋是否交付的问题。田某江、严某认为，泰元房开未实际交付涉案房屋，涉案房屋尚未通过竣工验收。泰元房开认为，涉案房屋虽未通过验收但已通过占有改定的方式进行了交付。理由是：田某江、严某在购买涉案房屋时，应付首付款123114元，实际只付首付款87427元，差额部分用田某江、严某将涉案房屋返租给泰元房开所产生的租金抵扣。对此，本院认定如下：由于泰元房开未能举证证明涉案房屋具备交付条件及将涉案房屋实际交付给田某江、严某。同时，双方对双方之间是否存在返租协议及协议是否履行的陈述均存在自相矛盾的情况，泰元房开也未能举证证明涉案房屋返租的具体约定及履行情况。因此，应承担举证不能的法律后果，其该项抗辩理由不能成立，本院据此认定涉案房屋尚未交付。 2.关于涉案房屋首付款金额的问题。田某江、严某认为，其已付首付款123114元，该123114元包含转账付款87427元和抵扣涉案房屋返租两年租金的35687元。为证明其主张，向本院提交了《收款收据》（票据号N00150415）予以佐证。经质证，泰元房开对《收款收据》（票据号N00150415）无异议，其同时认为，田某江、严某实际只支付首付款87427元。对此本院认定如下：由于双方对双方之间是否存在返租协议及协议是否履行的陈述均存在自相矛盾的情况，田某江、严某也未能举证证明涉案房屋返租的具体约定及履行情况，故其主张用涉案房屋返租两年租金抵扣首付款35687元无事实依据，本院不予认定。因此，本院认定田某江、严某实付涉案房屋首付款为87427元。 3.关于《补充协议》签订的主体、扶贫补贴款具体数额及支付方式的问题。本院结合双方当事人的陈述及田某江、严某提交的《补充协议》可以看出，双方约定扶贫补贴款共计123057元，每半年支付3078元，定于每年的1月20日和6月20日付款。对此，本院予以认定。关于《补充协议》签订主体的问题，虽然签订协议的双方系田某江与泰元房开，但从协议的内容上看该协议明显系对田某江、严某与泰元房开签订《商品房买卖合同》的补充，是对买受人购房的一种承诺或者促销手段。严某对田某江与泰元房开签订该协议并未提出异议，视为其对协议约定的追认。因此，该协议理应对田某江、严某与泰元房开均具有约束力。因此，泰元房开主张《附加协议》不属于《商品房买卖合同》的附件，扶贫补贴款不应该在本案中主张的抗辩理由不能成立。另外，根据田某江、严某的陈述，双方签订《附加协议》后泰元房开支付了扶贫补贴款3078元。此系田某江、严某对己方不利事实的认可，本院予以确认。 综上，本院综合认定事实如下：2016年1月20日，田某江、严某与泰元房开签订《商品房买卖合同》（合同编号2016000193），约定由泰元房开将位于松桃县房屋以总价款246114元的价格出售给田某江、严某，首付款为123114元。同时约定，涉案房屋不动产转让登记由田某江、严某委托泰元房开进行办理。2016年1月20日，田某江、严某支付首付款87427元。2016年4月19日，田某江以田某江、严某名义与泰元房开签订《补充协议》，约定田某江、严某因购买前述房屋而享受扶贫补贴款123057元，分240个月补贴，补贴方式为每半年支付3078元，于每年1月20日和6月20日支付。涉案房屋至今未通过验收及实际交付，亦未办理产权登记。2017年1月23日，泰元房开支付田某江扶贫补贴款3078元。 以上事实有田某江、严某、泰元房开陈述及田某江、严某提交的《商品房买卖合同》（合同编号2016000193）、《补充协议》、《客户情况说明》及《收款收据》（票据号N00150415）、《收据》（票据号6801783）等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，田某江、严某与泰元房开在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》（合同编号2016000193），约定由泰元房开将位于松桃县房屋出售给田某江、严某，该合同未违反法律规定，系依法成立并生效，应受法律保护。合同签订后，田某江、严某与泰元房开应当按照约定全面履行合同义务。 关于田某江、严某主张泰元房开从合同订立之日起以已付首付款123114元为基数按每日万分之三计算逾期交房违约金至交房时止（截止于2019年7月24日为48154.5元）的诉讼请求。本院认为，结合前文所述，泰元房开尚未实际交付涉案房屋，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号2016000193）第十三条第（2）项“……。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，……。”同时结合前文所述，双方约定的交付时间为2016年6月30日，田某江、严某已付首付款87427元。因此，本院认定泰元房开自2016年7月1日起以87427元为基数按每日万分之三向田某江、严某支付逾期交房违约金至实际交房时止。截止于2019年7月24日共计产生违约金为87427元×1119天×0.0003=29349元，对于田某江、严某超出部分的主张，本院不予支持。 关于田某江、严某主张泰元房开从合同订立之日起以已付首付款123114元为基数按每日万分之三计算逾期办证违约金至交房时止（截止2019年7月24日为48154.5元）的诉讼请求。虽然双方均认可双方约定有涉案房屋不动产转让登记由田某江、严某委托泰元房开进行办理，但双方并未对泰元房开逾期办理不动产转让登记的违约责任进行约定，田某江、严某亦未能举证证明泰元房开逾期办理涉案房屋不动产转让登记给其造成经济损失的具体数额。因此，田某江、严某应承担举证不能的法律后果，故对田某江、严某的该项诉讼请求本院不予支持。 关于田某江、严某主张泰元房开支付扶贫补贴款123057元的诉讼请求。结合前文所述，该扶贫补贴123057元系分240个月补贴，按每半年支付一次，每次支付金额为3078元，定于每年1月20日和6月20日支付。由于双方并未约定支付该扶贫补贴款的起始时间，田某江、严某有权要求泰元房开从《补充协议》订立之日起随时履行。因此，本院结合双方签订《补充协议》的时间（2016年4月19日）及本案实际情况认定泰元房开应当从2016年6月20日起开始支付扶贫补贴款，截止于2019年6月20日到期扶贫补贴款共计21546元，扣除泰元房开已经支付的3078元，尚余18468元未付。未到期部分扶贫补贴款应由泰元房开按照《补充协议》的约定从2020年1月20日开始至2036年1月20日止每半年支付3078元（于每年的1月20日和6月20日前支付）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付田某江、严某自2016年7月1日起至2019年7月24日止的违约金29349元，并从2019年7月25日起以87427元为基数按日万分之三的标准计算违约金至御府一号1楼45号房屋交付之日止； 二、贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付田某江、严某自2016年6月20日起至2019年6月20日止购房扶贫补贴款18468元，并从2020年1月20日开始至2036年1月20日止每半年支付扶贫补贴款3078元（于每年的1月20日和6月20日前支付）； 三、驳回田某江、严某其余的诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1918元（已减半收取），由贵州泰元房地产开发有限公司负担1674元，由田某江、严某共同负担244元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员 吴欣刚 二〇一九年八月十四日 法官助理 龙寄兴 书 记 员 龙思俊