广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初664号原告（反诉被告）：陈培良，男，1976年9月26日出生，汉族，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：傅其友，广东鼎能律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州龙津商业管理有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路777号207房，统一社会信用代码91440101591501551W。法定代表人：刘宇锋。被告：广东丝路方舟投资有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路777号HB346房，统一社会信用代码91440101562255945T。法定代表人：李文芳。两被告共同委托诉讼代理人：刘艳华，刘士杰，广东合邦律师事务所律师。原告（反诉被告）陈培良诉被告（反诉原告）广州龙津商业管理有限公司（以下简称龙津公司）、被告广东丝路方舟投资有限公司（以下简称丝路公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈培良的委托诉讼代理傅其友，被告龙津公司、丝路公司的共同委托诉讼代理人刘艳华、刘士杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈培良向本院提出诉讼请求：1.因龙津公司违约未能将门前空地的50%交付原告使用，龙津公司按照19034元/月的标准向陈培良赔偿自2017年7月1日起至2019年4月16日止的损失；2.龙津公司赔偿陈培良因准备整理场地而支付的费用70000元；3.龙津公司、丝路公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年1月3日陈培良与丝路公司签订了《商铺租赁合同》，约定陈培良租赁丝路公司位于广州市南沙区环市大道西海宁大街×××商铺（包括一楼出入大门），租赁期限为十年，从2017年7月1日起至2027年6月30日止；合同第十二条补充条款第2项约定：“门前空地由乙方出资整理，甲乙双方各使用50%”；等等。2017年9月30曰，陈培良与龙津公司及丝路公司三方达成协议，确定丝路公司在《商铺租赁合同》中的权利义务全部转让给龙津公司。合同生效后，陈培良为了整理门前空地，准备了水泥20吨、回填石粉900方，并组织人员清运了垃圾和平整了场地，总计花费70000元。虽然陈培良一切准备就绪，但龙津公司却迟迟不能交付场地给陈培良，陈培良无数次以打电话、书面文字、发律师函以及留置部分租金等形式要求龙津公司履行“将门前空地移交给陈培良整理并将50%给原告使用”之义务，龙津公司始终置若罔闻、不予理睬，直至今日。门前空地经测量共计1903.4平方米，现市场出租价格最低每月20元/平方米，如此给原告每月造成的损失最低也应为：1903.4平方米×20元×50%=119034元。综上可见，《商铺租赁合同》是经过充分、反复协商而达成的，系双方的真实意思表示，尤其补充条款更是双方的特别约定。现龙津公司无视合同的约定，拒不履行自己的义务，己给陈培良造成了巨大的经济损失。龙津公司辩称：案涉租赁合同补充条款中关于门前空地的约定不明，且该约定无效，理由是该约定的表述仅为“门前空地由乙方出资整理，甲乙双方各使用50%”，该约定既没有约定门前空地归属，也没有约定门前空地的面积范围，同时也没有约定门前空地实际用途，没有约定使用期限。该约定只是缔约双方签订合同时的意向，并非是具体明确的约定，属于约定不明。其次，双方并非是案涉空地的所有权人及合法使用权人，因此关于该空地合作开发、使用的约定属于无效约定。2、双方之间的租赁合同合法有效，双方应依约履行。关于门前空地的停车位，并非是双方约定的租赁范围。合同也没有约定龙津公司应保证为陈培良经营配备相应的停车位，所以关于门前空地的争议，不应成为陈培良拒付租金的理由。实际上，门前空地问题只是原告用以拖欠租金的借口、理由，早在2018年3月至2018年6月，原告拖欠龙津公司租金、水电费高达23万元，后龙津公司起诉至法院后，原告才将上述款项支付给龙津公司。3、由于龙津公司不是案涉空地产权人、使用权人，因此龙津公司对于案涉空地并没有支配权利。据龙津公司向滨海半岛服务中心了解得知，案涉空地是在小区建筑规划图纸范围内，属于小区全体业主共有。4、龙津公司在承租案涉商铺给原告时，也曾就案涉商铺门前空地能否自行开发问题咨询了当时的开发商广州城建南沙房地产开发有限公司，当时开发商口头回复称可以使用，因此双方在合同中关于案涉空地才有了约定。但后来原告准备建造停车场时，由于原告建造的停车场占地面积高达1900平方米，并且想搭建停车棚，或是小业主不同意，又或是城管原因，因此原告遭到物业公司的阻止，原告不能开发案涉空地并非龙津公司阻止，而是物业公司的原因。5、南沙区城管局曾向越秀城建总公司发出《关于南沙区黄阁南路（南沙街段）环境综合整治的函》，该函指出滨海物业的管理不到位，导致该路段成为环境整治难点，严重影响市容，对于广场上违章搭建物自行进行拆除等等内容，因此原告无法完成案涉空地的开发及停车场的搭建。也是由于城管明令阻止，与龙津公司无关。6、关于原告主张的70000元前期施工投入的费用，龙津公司均不予认可。原告没有提交任何证据证明其前期投入费用是70000元，原告无法开发案涉空地是物管与城管原因，并非龙津公司的过错。根据租赁合同约定，案涉商铺是毛坯房交付，原告进场购买了大量装修建筑材料，包括水泥、土方，即便原告庭后补充提交70000元的单据，龙津公司也无法确认以上建筑材是用于商铺装修使用的，亦或是用于开发案涉空地。7、至于原告主张的因为无法使用空地造成每月19034元的损失，没有法律依据。补充条款中没有约定相关的违约责任，龙津公司也不存在违约，该主张没有合同依据。案涉空地尚未开发也没有产生任何收益，原告的损失从何而来。19034元的每月损失缺乏计算依据，空地面积数据从何而来，市场出租价格每月每平方米20元的数据从何而来，龙津公司不得而知也不予认可。此外，由于商铺租赁合同在补充条款中门前空地的条款没有约定具体的面积、使用方式、使用时间等，只是约定了有空地。因此，原告主张的空地面积是没有合同、法律依据的。且关于空地的权属，根据最高院的司法解释及相关法律规定，已经明确空地是归小业主共有的，双方在签订关于门前空地的协议时，应召集相关的小业主商谈该空地是否能用于建设停车场。合同没有约定如何协商处理，就导致本案空地问题至今也无法解除。由于权属不明、约定不明，如需要查明事实，需要追加相关的第三人。案涉原告以空地没有使用为由，且以双方各有50%的使用权的理由，向龙津公司主张权利，是没有任何合同、法律依据的。根据物权法第73条的规定，案涉场地属于小区业主共同共有，双方均没有处分权，故双方关于空地的约定实际是无法履行的。案涉合同中并未约定龙津公司具有交付案涉空地的义务，实际上，双方缔约过程中，只是对将来有可能使用空地的约定。案涉小区是一个多单元的小区，龙津公司从所有权人租赁了1-5层共11859.611平方米，其他公共部分均属于小区业主共同共有。根据物权法第73条的规定，如果使用该小区的共有部分，应当由小区业主委员会共同决定。因此，案涉的房屋业主及小区业主共同对空地行使权力的，根据合同第十二条补充条款的约定，合同的核心条款部分是原告租赁面积以352平方米为准，而且面积以实际建筑为准，租赁的是房屋建筑面积。对于房屋空地权利义务问题，门前空地由乙方整理，由甲乙双方各使用50%，是双方约定的另外的条款，该条款约定了门前空地部分是由乙方整理，并没有提及是由甲方交付乙方，根据法律规定，甲方也没有这样的义务。如果乙方整理了，双方各自使用50%，这样的约定是因为甲方并没有将租赁而来的11859.611平方米全部租赁给乙方。丝路公司辩称：根据原告提交的证据第五页，商铺租赁合同主体变更三方协议第一条已经明确约定，乙方陈培良同意在保持原协议条款及内容不变的情况下，将原协议中甲方丝路公司的权利义务转让给丙方龙津公司，龙津公司享有原协议项下甲方拥有的权利和利益，承担和履行原协议项下甲方应承担的责任和义务。因此，丝路公司并非是本案适格被告。龙津公司向本院提出反诉请求：1.陈培良支付2018年11月1日至2019年3月31日租金374220元及逾期支付2018年11月1日至2019年3月31日租金的违约金(以每月应付租金74844元为本金，按每日千分之二的标准计算，从应付租金当月的2日起分别计算至付清之日止)；2.本案的全部诉讼费用由陈培良承担。事实和理由：2017年1月3日，丝路公司（甲方）与陈培良（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定乙方承租甲方提供的位于广州市南沙区环市大道西海宁大街×××商铺，建筑面积为2138.39平方米。合同约定租赁期限为120个月，自2017年7月1日起至2027年6月30日止，免租期自2017年1月1日起至2017年6月30日止。约定乙方应当在每月1号通过现金或转账方式支付当期租金给甲方。约定乙方应在本合同签订之日向甲方交付装修保证金十万元，水电保证金伍万元，租赁保证金149688元，且需要预交2017年7月租金74844元，乙方不需要另交未经约定的费用。在乙方合法经营和尊重执行本商场管理规定的前提下，乙方所缴押金及经营保证金在乙方按本合同的约定交还场地并办妥租赁合同登记备案注销、营业执照地址变更或营业执照注销手续后的10天内由甲方无息返还乙方。其中合同第三条第4款第(5)项约定，乙方拖欠支付租金／或管理费／或其他费用达到20日；未缴纳逾期违约金。乙方有前述行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回商铺，并不退还乙方所缴纳的任何款项。另双方于2017年4月10日签订《补充协议》约定“1．甲方在对乙方原免租期截止至2017年6月30日的基础上，对乙方免租期延长至2017年10月31日，乙方将2017年11月1日至2018年6月30日租金（即对原合同延长免租期后的首年租金）摊分至2017年7月1日至2018年6月30日支付（即此期间原合同每月租金74844元×8个月=598752元摊分到至2017年7月1日至2018年6月30日共计12个月支付，平均每个月租金为49896元）2。甲方对二层剩余三个商铺场地在条件允许下应尽快交付乙方使用，但最迟不超过2017年8月1日”。2017年9月30日，丝路公司（甲方）、陈培良（乙方）、龙津公司（丙方）三方签订《商铺租赁合同主体变更三方协议》，约定陈培良同意在保持原协议条款及内容不变的情况下，将原协议中的甲方权利义务转让给龙津公司，龙津公司享有原协议项下甲方拥有的权利和利益，承担、履行原协议项下甲方承担的责任和义务。因此《商铺租赁合同》的履行主体变更为龙津公司与陈培良，龙津公司为出租人，陈培良为承租人。但陈培良在承租该商铺后，并未依约履行合同，自2018年11月份起，便欠付龙津公司租金。截至反诉时，陈培良仍拖欠龙津公司2018年11月1日至2019年3月31日租金本金374220元及逾期支付租金违约金66910.53元。现经龙津公司的多次催促，陈培良仍拒绝履行合同义务，支付相应的租金及违约金，严重损害龙津公司的合法权益。陈培良辩称：1、陈培良未向龙津公司支付租金是正当的，理由是龙津公司未按合同约定向陈培良交付门前空地，因此龙津公司承担违约行为，陈培良根据合同法相关规定，依法行使抗辩权，在龙津公司违约的情况下，陈培良有权不予履行合同相关义务。2、龙津公司要求支付违约金，完全没有理由。因为陈培良不缴纳租金是依法行使抗辩权的行为，不能视为是违约行为，也不应承担任何违约责任。丝路公司述称：同意龙津公司的反诉请求。经审理查明：2017年1月3日,丝路公司（甲方）与陈培良（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“一、租赁地点及面积：乙方愿意承租由甲方提供的位于广州市南沙区环市大道西海宁大街×××商铺（建筑面积为2138.39平方米，乙方经营品种为休闲娱乐、住宿，该商铺交铺标准为毛坯房）。二、租赁期限与费用：1.租赁期限为120个月（2017年7月1日起至2027年6月30日）1）.2017年7月1日起至2020年6月30日止，每月租金为74844元。……免租期：从2017年1月1日起至2017年6月30日止。2.乙方应在每月1号前通过现金或转账的方式支付当期租金给甲方。3.乙方承租该商铺管理费用为/元/月，经营套间内水电费自付，另公共部分水电费公示均摊，水电费、管理费起算日期为：2017年1月1日，乙方应按甲方交费通知单要求的时间将上述费用通过现金或转账方式付给甲方。4.乙方应在本合同签订之日向甲方交付装修保证金十万元，水电保证金五万元，租赁保证金149688元，且需要预交2017年7月租金74844元，乙方不需另缴未经约定的费用。……乙方所缴押金及经营保证金在乙方按本合同的约定交还场地并办妥租赁合同登记备案注销、营业执照地址变更或营业执照注销手续后的10天内由甲方无息返还乙方。三、甲方的权利义务：……4.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回商铺，并不退还乙方所缴纳的任何款项。若甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿。……（5）拖欠支付租金和/或管理费和/或其他费用达到20日；未缴纳逾期违约金。……四、乙方的权利义务：……5.双方确定，在乙方遵守本合同各项约定的前提下，甲方同意免除乙方本合同约定免租期内租金，但若乙方未经甲方同意，单方面提前终止本合同租赁关系或因乙方原因造成本合同租赁关系提前终止的，则乙方应按第二年租金标准向甲方补缴上述期间的租金，并乙方已缴款项不予退还。……七、违约责任：1、租赁期内，乙方应按本合同所约定的时间交付租金及各项费用，未按约定的时间或金额交付费用的，每逾期一日，乙方应每天按应缴费用的2‰支付逾期付款违约金，逾期超过20天，甲方有权按本合同第三条第4（5）款的约定解除合同。……十二、补充条款：1.租金35元/㎡为准，面积以实际建筑为准，提供备案所需资料（含一次消防验收证明），2.门前空地由乙方出资整理，甲乙双方各使用50%，……”合同还就其他事项进行了约定。2017年4月10日，丝路公司（甲方、出租方）与陈培良（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定：“因甲方商铺交付使用问题，经双方协商，在2017年1月3日签订的合同（以下简称“原合同”）基础上，达成以下共识并且签订补充协议：1.甲方在对乙方原免租期截止至2017年6月30日的基础上，对乙方免租期延长至2017年10月31日，乙方将2017年11月1日至2018年6月30日（即对原合同延长免租期后的首年租金）摊分至2017年7月1日至2018年6月30日支付（即此期间原合同每月租金74844元*8个月=598752元摊分到至2017年7月1日至2018年6月30日共计12个月支付，平均每个月租金为49896元）。2.甲方对二层剩余三个商铺场地在条件允许下应尽快交付乙方使用），但最迟不超过2017年8月1日。3.除以上己补充约定外，其他一切条款按原合同执行。”2017年9月30日，丝路公司（甲方）、陈培良（乙方）、龙津公司（丙方）签订《商铺租赁合同主体变更三方协议》，就案涉《商铺租赁合同》达成如下协议：自本协议签订之日起，乙方同意在保持原合同条款及内容不变的情况下，将原合同中的甲方权利义务转让给丙方，丙方享有原合同项下甲方拥有的权利和利益，承担、履行原合同项下甲方承担的责任和义务。各方在庭审中确认案涉租赁物为广州市南沙区环市大道西海宁大街×××房。根据龙津公司在庭审提供的不动产权证书显示广州市南沙区环市大道西海宁大街×××房产权人为陈××，广州市南沙区环市大道西海宁大街×××房产权人为广东世泰兴旺投资有限公司。2018年6月2日，美庐大酒店（广州）有限公司向龙津公司出具《工作联系函》，要求龙津公司赔偿门前空地施工损失70000元，未能交付空地则按照每月20000元标准扣减租金。2018年6月17日，陈培良向龙津公司发出《关于2018年6月2日致贵司工作联系函要求回复工作联系函》，要求龙津公司对2018年6月2日的《工作联系函》回复。2018年6月25日，龙津公司委托广东合邦律师事务所陈勇辉律师向陈培良发出律师函，敦促陈培良于2018年6月30日前支付租金、水电费及逾期付款违约金。陈培良向龙津公司发出《关于缴纳房租事宜的工作联系函》，认为龙津公司未书面回复《工作联系函》，应视为默认同意赔偿陈培良施工投入费70000元及自2018年2月开始每月扣减20000元租金。2018年7月31日，陈培良向龙津公司发出《关于对的回复》，回复认为龙津公司违约在先，扣除租金是对龙津公司违约行为的抗辩，合法且不构成违约，龙津公司的违约对陈培良造成巨大损失，必须解决门口空地交付的问题。龙津公司另案向本院起诉陈培良房屋租赁合同纠纷，陈培良于2018年9月14日向龙津公司支付110000元、于2018年9月29日分别向龙津公司支付154844元和20000元（九月差额）、13224.9元（诉讼相关费用）、于2018年、其后龙津公司以双方达成和解并履行为由向本院申请撤诉，本院于2018年10月8日作出（2018）粤0115民初5153号民事裁定书，裁定“准许原告龙津商业管理有限公司撤回起诉。”庭审中，陈培良主张其因准备整理案涉空地支出费用70000元，但未提供证据。陈培良与龙津公司在庭审中确认陈培良已支付完毕2018年11月之前的租金，欠付2018年11月1日之后的租金。对于龙津公司主张的每日千分之二的违约金标准，陈培良认为其并不构成违约，不需要支付，即使需要计算违约金，也应按合同约定计算。本案在审理过程中，陈培良向本院申请对案涉商铺门前空地于2017年7月1日至2019年4月16日期间作为经营使用的市场价值进行价格评估。本院通过摇珠确定评估公司为广东高迪评估咨询有限公司，并于2019年5月16日组织当事人及评估公司工作人员前往案涉商铺前的空地进行勘查。2019年7月31日，广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》（高迪评估〔2019〕031），价格评估结论：价格评估标的案涉物业门前空地于2017年7月1日至2019年4月16日期间作为经营使用的市场价值为195393元。陈培良为此预交评估费3450元。经质证，陈培良对《价格评估结论书》真实性、合法性和关联性无异议，确认评估结果。龙津公司和丝路公司对《价格评估结论书》的真实性、合法性无异议，对关联性不予确认，1、关于案涉门前空地的合同约定，该约定没有约定空地的实际范围、使用用途，但报告是有明确约定的，两者是矛盾的；2、报告记载的空地面积2046平方米是原告单方的主张，告知测量人员，并非是客观的事实；3、评估办法是市场法，但因为双方关于空地并非是租赁关系，所以该评估办法是没有依据的；4、两被告认为是没有必要做案涉空地的评估，但两被告愿意配合进行评估是为了尽快出具判决，因为原告一直拖欠龙津公司租金，严重影响了龙津公司的正常经营，申请鉴定也是原告为了拖延诉讼进程的手段，所以相关的评估费用也应原告自行承担。2019年7月1日，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执25939、25940号执行裁定书，裁定：“拍卖登记在被执行人陈××名下位于广州市南沙区环市大道西海宁大街×××房、广州市南沙区环市大道西海宁大街×××房、广州市南沙区环市大道西海宁大街×××房。”2019年7月2日，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执25939、25940号公告，通知被执行人陈××及其他使用人在2019年8月1日前迁出并腾空广州市南沙区环市大道西海宁大街×××房，上述房屋的权利人、异议人、利益关系人、承租人等，必须于2019年8月1日前向该院申报并提出其主张。美庐大酒店（广州）有限公司于2019年8月13日出具执行异议申请书，申请代租约拍卖房产。本院认为：陈培良与丝路公司之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》，以及陈培良与丝路公司及龙津公司之间的《商铺租赁合同主体变更三方协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应切实履行。丝路公司退出案涉租赁合同关系，由龙津公司概况承受丝路公司在案涉《商铺租赁合同》和《补充协议》中的权利义务，成为案涉租赁合同的出租方。本案本诉的争议焦点在于龙津公司是否负有交付陈培良主张的门前空地的义务。首先，案涉《商铺租赁合同》约定租赁物为广州市南沙区环市大道西海宁大街×××房，用途为休闲娱乐、住宿；陈培良主张的门前空地并非约定租赁物。其次，案涉《商铺租赁合同》约定“门前空地由乙方出资整理，甲乙双方各使用50%。”该约定既无法确定空地的面积和范围，亦没有约定交付的时间及方式，且合同中亦无约定交付的主体，仅表明由双方共同使用；在陈培良主张的门前空地并非龙津公司所有的情况下，未经权利人允许也实际无法交付，即龙津公司并不负有交付门前空地的合同义务和法律义务，故陈培良诉请龙津公司支付因未交付空地的经济损失，依据不足，本院不予支持。陈培良主张整理案涉空地支出费用70000元，并非龙津公司的原因造成的，且其未能提供证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，对陈培良主张龙津公司赔偿其整理空地费用70000元的诉请，本院对不予支持。关于龙津公司要求陈培良支付租金的问题。龙津公司将案涉租赁物交付给陈培良，陈培良负有按照合同约定租金标准支付租金的义务，陈培良自2018年11月1日起开始未支付租金，因案涉合同约定2017年7月1日至2020年6月30日每月租金标准为74844元，故龙津公司诉请陈培良支付自2018年11月1日起至2019年3月31日止的租金374220元，符合合同约定，本院予以支持。关于龙津公司主张陈培良支付迟延支付租金违约金的问题。陈培良迟延支付租金系因双方对案涉合同中门前空地的约定产生分歧，虽然陈培良对龙津公司是否负有交付空地义务及陈培良是否享有抗辩权存在错误理解，但陈培良多次要求龙津公司解决分歧，龙津公司作为出租方未能予以回应解决分歧，陈培良并非主观恶意拖欠案涉商铺租金，故龙津公司诉请陈培良支付迟延支付租金违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告陈培良的全部诉讼请求；二、原告陈培良应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州龙津商业管理有限公司支付租金374220元；三、驳回被告广州龙津商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8498元，反诉受理费3958元，由原告陈培良负担11954元，由被告广州龙津商业管理有限公司负担502元，评估费3450元，由原告陈培良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  郭顺潮二〇一九年八月二十八日法官助理徐丽民书记员陈洁莹