重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初11761号 原告：成都合力物业服务有限公司，住所地成都市人民南路四段49号，统一社会信用代码91510107758771976B。 法定代表人：谢卫东，董事长。 委托诉讼代理人：汪琼娟，重庆中力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟业，重庆中力律师事务所律师。 被告：汪代平，男，1959年5月24日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 委托诉讼代理人：张继猛，重庆易坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小芳，重庆易坤律师事务所律师。 被告：汪昌毅，男，1982年7月27日出生，汉族，住西藏日喀则市。 委托诉讼代理人：张继猛，重庆易坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小芳，重庆易坤律师事务所律师。 原告成都合力物业服务有限公司（以下简称合力公司）与被告汪代平、汪昌毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，公开开庭进行了审理。原告合力公司的委托诉讼代理人李伟业、汪琼娟，被告汪代平、汪昌毅的共同委托诉讼代理人张继猛、张小芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合力公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2015年1月1日至2018年6月30日的物业费27695.5元；2.被告支付违约金，以8106元为基数从2016年1月1日起至2018年6月30日止、以27695.5元为基数从2018年7月1日起至付清之日止，均按照每日万分之六的标准计算；诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年11月10日与重庆双远实业（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，取得重庆市北部新区泰山大道东段62号的动力国际物业的管理资格。被告是动力国际B-9-06的业主，拖欠2015年1月1日至2018年6月30日的物业管理费27695.5元，原告多次催收未果，故起诉来院。 被告汪代平、汪昌毅辩称，1.《前期物业服务合同》约定如因履行合同产生纠纷应向重庆仲裁委员会申请仲裁，原告提交的《补充协议》是原告为了挽救诉讼错误而后补的，两份合同签订时间仅仅相差一个月，但重庆双远实业（集团）有限公司的印章在两份合同上完全不一致；2.在动力国际提供物业服务的是原告重庆分公司，物业服务费由分公司收取，故原告的重庆分公司可作为诉讼主体，是原告；3.《物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》均规定有权从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格且取得相应资质，但原告的重庆分公司不具备独立法人资质，也没有取得物业服务资质，原告未提交任何从业人员的资质证书，且案涉小区业主和物管矛盾重重，物业服务达不到收费标准，故原告重庆分公司提供的物业服务属于无效行为，不应当支付物业费；4.原告应提供证据证明其提供了物业服务；5.小区存在的问题有消防通道乱停乱放、装饰废料堵塞通道、保安形同虚设、绿化面积不达标、广告收入等应属于全体业主，故不应当支付违约金，物业费应调低；6.2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业费已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《前期物业服务合同》、资质证书、前期物业管理服务合同备案证明存根、（2015）渝北法民初字第15400号民事判决书、（2016）渝01民终字第826号民事判决书、《重庆市商品房买卖合同》、报警情况说明、成都合力物业服务有限公司重庆分公司工商信息等本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对《动力国际前期物业服务合同补充协议》，生效判决已对该补充协议予以了采信，且被告并无证据证明该补充协议并非协议双方的真实意思表示，故对该证据本院予以采信； 2.对重庆市房屋面积测算报告书，因案涉房屋尚未取得房地产权证，尚不足以该测算报告书认定案涉房屋的面积，故对该报告本院不予采信； 3.对派工单、维修保养报告、建筑消防设施维修保养合同、生活水泵运行记录本、消防水泵房查询记录本、访客记录本、邮件包裹收发登记本、报事保修登记本、附体运行纪律本、电梯运行记录本、提排巡查记录本、值班情况记录本、配电室值班记录本、钥匙登记本、防火巡查检查记录本、设备保养记录本、锦旗照片，能够证明原告对案涉小区提供了物管服务，本院予以采信； 4.对关于物管费的催收联系函，被告否认收悉，原告无已向被告送达该函件的证据，故本院不予采信； 5.对图片，能够证明拍摄照片当时的情况，本院予以采信； 6.对会议纪要，其中2017年1月的会议纪要有原告工作人员签到，对该份会议纪要予以采信，对2016年12月的会议纪要，无原告方签字，真实性无法核实，本院不予采信； 7.对催收张贴照片，能够证明原告对被告进行了催收，但不能证明照片的张贴时间，本院对原告进行了书面催收予以采信； 8.对临时管理公约，系复印件，无业主方签字，真实性无法核实，本院不予支持。 经审理查明，被告系重庆市北部新区泰山大道东段62号B栋9-6房屋的业主，该房屋《重庆市商品房买卖合同》上载明的建筑面积为48.19平方米，尚未办理房地产权证。被告汪代平在案涉房屋注册重庆新高酒店管理有限公司，并经营酒店，挂牌为海友酒店。原告是具有一级资质的物业服务企业。 2011年11月10日，重庆双远实业（集团）有限公司（甲方、建设单位）与合力公司（乙方、物业管理企业）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对动力国际实施前期物业管理服务，动力国际位于重庆市北部新区泰山大道东段62号；业主是指根据相关《房地产权证》或《重庆市商品房买卖合同》拥有本物业单位的所有权及相应土地使用权的一个或多个（共有）自然人或企业法人或合法的非法人的组织团体，并包括其物业单位的合法继承人或受让人；本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，B、C、D栋写字楼14元/平方米/月（含公共区域水电费、电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费）；业主应于每月10日前预交下一月的物业服务费；本合同期限为5年，自2011年11月10日起至2016年11月9日止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之六的标准向乙方支付违约金；本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可以选择重庆仲裁委员会仲裁。合同还对物业服务事项及质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等事项进行了约定。该合同于2011年11月22日进行了备案。 2011年12月13日，重庆双远实业（集团）有限公司与合力公司签订《动力国际前期物业服务合同补充协议》，约定：现甲乙双方就主合同（2011年11月10日签订的《前期物业服务合同》）中关于争议管辖部分重新达成一致，双方如因该合同发生争议，应友好协商解决，协商不成的双方可向合同履行地即重庆市渝北区人民法院提起诉讼；本补充协议一式三份，为主合同不可分割部分，与主合同具有同等的法律效力。 原告于2011年11月3日成立了成都合力物业服务有限公司重庆分公司（以下简称合力重庆分公司）。 上述物业服务合同签订后，合力重庆分公司按约为动力国际小区提供物业服务，但在物业服务期间存在质量瑕疵。2014年6月前，因动力国际小区C、D、E栋未交付使用，原告实际按前期物业合同约定的收费标准下浮30%收取物业费。2014年5月，动力国际小区的全部物业交付使用，原告于2014年5月12日向业主发出《通知》，通知业主从2014年6月1日起按合同约定的标准收取物业服务费。被告按照14元/平方米下浮30%的标准支付物业费至2014年12月，此后的物业费未交纳。原告通过在海友酒店张贴《关于物管费的催收联系函》的方式向被告催收了物业费。 庭审中，原告举示的《房屋面积分户汇总表》上载明案涉房屋面积为48.25平方米，原告称愿意按照汇总表和商品房买卖合同中载明面积低的标准计算物业服务费。被告主张应按照登记面积计算物业费，但因案涉房屋至今未办理房地产权证，故对登记面积无法举证，被告之前是按照购房合同上载明的面积、按14元/平方米/月的70%的标准支付的物业服务费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 本案中，原告与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》及《动力国际前期物业服务合同补充协议》不违反法律规定，合法有效，被告作为业主，应受该合同之约束。虽然现合同期限届满，但案涉小区并未签订新的物业服务合同，原告继续为业主提供物业服务，故被告仍应当按上述合同的约定支付物业服务费。实际为案涉小区提供物业服务的是合力重庆分公司，合力重庆分公司并非独立法人，是原告的分支机构，由其实际履行合同义务并无不妥，在其提供物业服务后，由原告作为诉讼主体提起本案诉讼符合法律的相关规定。 按照《前期物业服务合同》约定的标准，被告应按照14元/平方米/月的标准支付物业服务费，现案涉房屋尚未取得房地产权证，故可按照《重庆市商品房买卖合同》中约定的建筑面积48.19平方米计收物业服务费。 原告举示的催收照片，仅能证明其对被告书面催收了物管费，但不能确定照片张贴的时间，故不能达到诉讼时效中断的效果。《前期物业服务合同》约定业主应于每月10日前预交下一月的物业服务费，原告于2019年5月14日起诉，故应于2016年5月14日前交纳的物业服务费已超过了诉讼时效，即2016年6月及之前的物业服务费已超过诉讼时效。故被告应向原告交纳2016年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费14元/平方米/月×48.19平方米×24个月=16191.84元。 因原告在提供物业服务期间存在一定瑕疵，故对其违约金的诉请本院不予支持。但原告服务质量的瑕疵尚未达到降低物业服务费的程度，故被告降低物业服务费标准的主张本院不予采信。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告汪代平、汪昌毅在本判决生效后三日内支付原告成都合力物业服务有限公司2016年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费16191.84元； 二、驳回原告成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费620元，减半收取310元，由原告成都合力物业服务有限公司负担155元、被告汪代平、汪昌毅负担155元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 黄明真 二〇一九年八月二十二日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁