广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0113执异199号 异议人(案外人)：陆小敏，女，汉族，1983年2月11日出生，住广西宾阳县。 异议人(案外人)：陆金梅，女，汉族，1975年8月4日出生，住广西长洲区。 上述两异议人委托诉讼代理人：黄旭标，系广西公力律师事务所律师。 申请执行人：张颖钿，女，汉族。1964年2月7日出生，住广州市番禺区。 被执行人：黎意斌，男，1978年12月1日出生，汉族，住广西苍梧县。 被执行人：梁启天，男，1978年6月6日出生，汉族，住广西藤县。 被执行人：广西梧州百佳市场发展有限公司，住所地：广西梧州市民主路41、44、47、49、51、53号一层7-1号，统一社会信用代码：914504001991938814。 法定代表人：李火生。 被执行人：梧州市万辉商贸投资有限公司，住所地：广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号，统一社会信用代码：91450400564018775M。 法定代表人：梁启天。 本院在执行申请执行人张颖钿与被执行人黎意斌、梁启天、广西梧州百佳市场发展有限公司(以下简称“梧州百佳公司”)、梧州市万辉商贸投资有限公司(以下简称“梧州万辉公司”)民间借贷纠纷执行一案[（2017）粤0113执2991号案，以下简称执2991号案]过程中，异议人陆小敏、陆金梅于2019年3月28日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人陆小敏、陆金梅称，异议人购买了梧州百佳公司开发建设的位于广西××路××号××、××、××号叁间，并在2018年3月31日办妥了移交接管手续。买卖双方又于2018年4月2日在梧州市房地产交易中心的交易平台上进行了网签，与此同时完成了付款、完税、登报公告的所有事项，证明该商铺在网签之前是没有查封的。但是，不久前在办理不动产登记时发现该商铺已被贵院查封，导致无法办理不动产登记。异议人认为，根据我国《物权法》、《城市房地产管理法》等有关法律法规的明确规定，位于广西××路××号××、××、××号依法应属于异议人所有，并非广西梧州百佳市场发展有限公司的财产，因为不仅依法网签，而且已经实际交付。因此，贵院对该处商铺的查封存在错误，依法应予以纠正。为此，特依据我国《民事诉讼法》第225、227条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释之有关规定，正式向贵院提出异议，请求贵院立即解除对广西××路××号××、××、××号商铺的查封，切实维护异议人的合法权益。 陆小敏、陆金梅为证明其主张提交以下证据:证据1.《陆小敏身份信息》；证据2.《陆金梅身份信息》；证据3.《百佳.大塘市场购铺合同》；证据4.《梧州市房地产交易中心交易合同书（合同编号：WZJZ-2018-023777；WAJZ-2018-023776；WZJZ-2018-023775》；证据5.《广西增值税普通发票（金额：230462.86元；217876.19元；107619.05元）》；证据6.《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》三份；证据7.《广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据》三份等。 申请执行人张颖钿无答辩意见。 被执行人黎意斌、梁启天、梧州百佳公司、梧州万辉公司无答辩意见。 经审查查明，张颖钿与黎意斌、梁启天、梧州百佳公司、梧州万辉公司借款合同纠纷一案，本院于2016年8月15日作出（2016）粤0113民初6993号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、原告张颖钿与被告黎意斌、梁启天、广西梧州百佳市场发展有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司共同确认，被告黎意斌尚欠原告张颖钿借款本金7897892元及截至2016年8月10日止的利息5622108元，共计13520000元，被告黎意斌应按照先息后本的顺序分4期支付给原告张颖钿：2016年8月25日前支付2450000元，2016年10月30日前支付3000000元，2017年2月10日前支付6300000元，2018年8月10日前支付1770000元，原告张颖钿放弃追究被告黎意斌支付2016年8月11日后利息的法律责任；二、被告黎意斌尚欠原告张颖钿为实现债权而支付的律师费、财产保全责任保险费共计90899元，被告黎意斌应于2017年2月10日前一并支付给原告张颖钿；三、若被告黎意斌有一期不能按照本协议第一、二条约定按期足额付款，则原告张颖钿还有权计付自2016年8月11日起至清偿日止，以7897892元为本金按月利率2%计算的利息，并有权就尚欠的借款本金、利息、原告张颖钿为实现债权而支付的律师费及财产保全责任险费向人民法院全额申请强制执行；四、被告梁启天、广西梧州百佳市场发展有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司对本协议第一、二、三条约定的债务承担连带清偿责任，若被告黎意斌按照本协议第一条的约定按期足额偿还第1、2期款项，及按期足额支付本协议第二条款项，则原告张颖钿不再追究被告广西梧州百佳市场发展有限公司的担保责任；五、本案诉讼费59101元，其中诉前财产保全费5000元，受理费54101元，由被告黎意斌、梁启天、广西梧州百佳市场发展有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司负担，原告张颖钿已经预缴，被告黎意斌、梁启天、广西梧州百佳市场发展有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司应于2017年2月10日前一并支付给原告张颖钿。因黎意斌、梁启天、梧州百佳公司、万辉公司未履行生效法律文书确定的义务，张颖钿向本院申请强制执行，本院于2017年4月26日以（2017）粤0113执2991号立案执行。在执行过程中，本院于2018年5月28日查封梧州百佳公司名下位于广西××自治区××、××、××三间商铺(以下简称“涉案商铺”)。 另查明，梧州百佳公司是有限责任公司(自然人投资或控股),经营范围为房屋销售、市场开发、市场建设和物业管理等。 2016年5月28日，梧州百佳公司与陆小敏、陆金梅签订《百佳.大塘市场购铺合同》，合同约定陆小敏、陆金梅购买涉案房产99号商铺，建筑面积为6.75平方米，成交价228770元，定于签收订合同时向梧州百佳公司支付50%首期房款11877元，余款110000定于签收订合同后七天内付清。2018年4月2日，梧州百佳公司与陆小敏、陆金梅在梧州市房地产交易中心签订《梧州市房地产交易中心交易合同》，合同约定梧州百佳公司将坐落于广西梧州市新兴二路60-1号A-E座一层99号商铺出售给陆小敏、陆金梅，商铺成交价228770元，定于2016年5月23日前预付定金20000元，余款于2018年3月1日前2次付清。双方同意在2018年3月31日由梧州百佳公司将商铺产权转移给陆小敏、陆金梅等。2018年3月29日，梧州百佳公司收到陆小敏、陆金梅房款228770元。 2017年2月10日，梧州百佳公司与陆小敏、陆金梅签订《百佳.大塘市场购铺合同》，合同约定陆小敏、陆金梅购买涉案房产98号商铺，建筑面积为6.71平方米，成交价241986元，定于签收订合同时向梧州百佳公司支付50%首期房款239633元，余款2353定于签收订合同后七天内付清；2018年4月2日，梧州百佳公司与陆小敏、陆金梅在梧州市房地产交易中心签订《梧州市房地产交易中心交易合同》，合同约定梧州百佳公司将坐落于广西梧州市新兴二路60-1号A-E座一层98号房屋出售给陆小敏、陆金梅，商铺成交价241986元，定于2016年5月23日前预付定金20000元，余款于2018年3月1日前2次付清。双方同意在2018年3月31日由梧州百佳公司将商铺产权转移给陆小敏、陆金梅等。2018年3月28日，梧州百佳公司收到陆小敏、陆金梅房款241986元。 2017年2月10日，梧州百佳公司与陆小敏、陆金梅签订《百佳.大塘市场购铺合同》，合同约定陆小敏、陆金梅购买涉案房产127号商铺，建筑面积为6.71平方米，成交价223000元，定于签收订合同时向梧州百佳公司支付50%首期房款113000元，余款110000定于签收订合同后6个月内办理银行按揭付款。2018年4月2日，梧州百佳公司与陆小敏、陆金梅在梧州市房地产交易中心签订《梧州市房地产交易中心交易合同》，合同约定梧州百佳公司将坐落于广西梧州市新兴二路60-1号A-E座一层127号房屋出售给陆小敏、陆金梅，商铺成交价223000元，定于2018年2月9日前预付定金20000元，余款于2018年4月30日前2次付清。双方同意在2018年3月31日由梧州百佳公司将房屋产权转移给陆小敏、陆金梅等。2018年3月29日，梧州百佳公司收到陆小敏、陆金梅房款113000元。 又查明，位于广西××自治区××、××、××号的房产的权属人为梧州百佳公司，产权证号分别为桂（2017）梧州市不动产权第0005770、0005769和0006064号。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”梧州百佳公司作为被执行人逾期没有履行法律文书确定的义务，本院查封其财产，符合法律规定。执行过程中，案外人申请对登记在被执行人名下的不动产排除执行，必须符合法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然陆小敏、陆金梅与梧州百佳公司自愿订立《梧州市房地产交易中心交易合同》，订立时间在本院作出查封涉案商铺之前，已按合同约定支大部分房款，但陆小敏、陆金梅无证据显示涉案商铺已交付使用，其申请理由不符合上述法律规定，故陆小敏、陆金梅的异议理由不成立，本院不予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回陆小敏、陆金梅的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 （本页无正文） 审判长  张继辉 审判员  黄健珊 审判员  叶雪梅 二〇一九年八月十九日 书记员  周 楠