海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初3980号 原告：康丹，女，1983年6月22日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。 被告：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区椰海大道。 法定代表人：赵洪福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张璞，男，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。 原告康丹与被告海南盛世开泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴宇、被告委托诉讼代理人张璞和李传申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理并及时交付不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金4412元；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年10月28日，被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），将海口市椰海大道椰海雅苑D栋二单元XXX房（以下简称“房屋”）出售给原告，价款为441241.6元。合同签订后，原告已付清房屋价款和相关税费。被告于2014年8月30日交付房屋。2014年8月30日，被告以代为办理房屋权属证书（即不动产权证书）为由，向原告收取契税、维修基金等代收代付费用共计28941.19元。2018年4月，被告却无故要求原告自行缴纳契税、维修基金。原告缴纳后，被告又称房屋为非普通住宅，让原告按合同售价的5%额外缴纳一笔“土地增值税”，否则就不给予办理房地产权属证书，双方就该问题协商无果。原告认为，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应按照本条例缴纳土地增值税”之规定，以及合同第十六条“土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由买受人承担”之约定，缴纳土地增值税是被告的法定义务；合同约定原告只承担超出合同售价部分产生的土地增值税，但税务机关是按合同售价征收土地增值税，不存在原告需依合同约定承担部分土地增值税的情形。因此，被告要求原告缴纳土地增值税，并以此为由拒绝办理、交付房屋权属证书于法无据。依据合同第八条“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”、第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起750日内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自750日后开始至出卖人办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过买受人已付总房款的1%”之约定，被告应于2013年12月31日交付房屋，并在750日内即2016年1月20日前为原告办理并交付房屋权属证书，但由于被告的责任，导致原告至今不能取得房屋权属证书。因此，被告应承担2016年1月21日至2016年11月14日（总证办妥之日）期间的违约金4412元。为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请依法判决。 被告辩称，原告请求被告支付逾期办证违约金，被告认为该诉求罔顾事实、毫无道理；原告要求被告交付不动产权证，在原告没有履行付款义务前，也没有法律依据，理由如下： 第一、原告不否认诉争房屋属于检察院一分院干警低于成本价购买的团购房,检察院承诺办理手续，逾期办证责任应该由检察院承担。诉争房屋属于团购房。2009年4月6日，海南省人民检察院海南分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司）签署《房地产合作开发协议书》。协议约定合作开发椰海雅苑项目。2009年5月11日，签署《补充协议书》，约定：拟成立海南盛世开泰房地产开发公司。2010年12月12日，检察院为甲方与鸿福公司为乙方签署《股权转让协议书》。2009年9月30日检察院与被告签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定：“3、甲方团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.5710万平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、110平方米119套。除甲方所得2.5710万平方米外，本小区的其余面积由乙方自行销售和处置，盈利和亏损与甲方无关。”2010年12月12日被告与检察院签署《商品房团购协议书》。2011年10月17日被告与检察院签订《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的原告团购部分房屋的配套费170元/平方米，由乙方承担。二、太阳能热水系统建设费由乙方承担。”检察院提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》名单中有164户与检察院干警名单不符。依据检察院提供的名单、指明的价格，分别于2012年10月至12月份，检察院的原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，其中有164户购房人不属于检察院的干警。团购房每套变更为超过144平方米非普通住宅的大户型。检察院强行被告将单套普通住宅110平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，团购房的总面积从开始约定的2.4万平方米，最终团购意向面积增加到41670平方米。超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占被告土地8.65亩，造成被告巨大亏损。按照检察院所有的11.74亩土地，按照3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米。而检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，总用地面积20.4亩，远远超过11.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，折合土地面积为8.65亩土地，也就是检察院强行侵占被告8.65亩土地。政府认定涉案房屋属于“公房”。依据海南省政府的相关规定，本案检察院干警所购的房屋属于团购的房屋，属于利用11亩土地建设的房屋，已经认定为“公房”，原告否认公房的认定。综上，原告起诉的房屋属于团购房，并且享受团购房的优惠价，因团购房面积变大，原告无偿侵占被告8.65亩土地，相当于被告给以原告巨大的利益，被告承担巨额损失，原告在诉状中无视被告作出的巨大让步，将商品房的来源忽视。如果按照合同约定，原告应该拿出资金补偿被告的巨额经济损失，检察院承诺办理手续，逾期办证的责任应该由检察院承担。 第二、被告没有违约，未能办证系原告自己没有提供合法的手续。1.被告已经在约定期限内办理完毕总证和分证。2016年11月14日，被告已经将椰海雅苑小区不动产权证的总证办理完毕，并将每一户的分证办理完毕。按照正式的交房时间为2015年12月8日即椰海雅苑小区唯一出入的道路山高横路完成工程之日，实际交房时间因部分原告在道路、给排水配套设施未完工之前，要求交付房屋提前装修，部分可能提前交付，但是，正式交付应该自2015年12月8日起算，按照《商品房买卖合同》第十五条，在实际交付房屋之后的720天办理商品房所有权证，商品房所有权证之后60日办理土地使用权证，即至2017年12月8日前办理商品房所有权证，在2018年2月8日前办理土地使用权证，因海口市两证合一为不动产权证，最后办证日期为2018年2月8日前。被告已经按照合同约定时间内办理完毕商品房所在小区的总证和分证。将每一户的分证过户到购房人名下，需要购房人提供手续、缴纳税款才能办理。2.机构改革造成过户延迟。不动产登记中心2016年1月13日挂牌，在此之前暂停办理登记。因不动产登记中心刚成立，办公人员不足，业务量太大，无法全部受理办证业务，每天受理数量限制，所以无法按照期限办理。被告为了加快办证，成立办证小组，专门带电脑、复印机、打印机等设备去不动产登记中心协助办理椰海雅苑小区不动产权证过户事宜，被告积极努力，尽心尽职，全力以赴。3.契税办理变更。不动产权证过户到购房人名下，必须缴纳契税，原来规定可以由开发商代为缴纳，后来税务局改成让购房人自己缴纳，开发商代理缴纳必须有授权委托书，否则不得代理缴纳。这样造成椰海雅苑小区购房部分业主没有按时缴纳契税。综上，没有办理过户手续，系政府原因，系原告个人原因，被告没有违约，不承担任何责任，原告起诉被告逾期办证违约金违背客观事实。 第三、原告不属于检察院干警，不具备购房优惠资格，属于冒名顶替。检察院出具团购房干警分房名单，实际签署合同有164户与名单不符。原告不属于检察院干警，根本不具备购房资格，属于冒名顶替，属于严重损害检察院干警利益，不具备资格却享受干警福利待遇，这明显的违规违法，给被告造成巨额损失。 第四、检察院用于合作的11亩土地。检察院以自己所有的11.74亩土地合作开发商品房，将11.74亩土地的价值变现为房屋价值上面，直接分配给检察院干警，干警无偿享受土地价值，属于国家机关工作人员直接享受福利，原告能以低于成本价购得涉案房屋是因为合作开发，原告不承认合作开发与事实严重不符。 第五、不动产证和房屋所有权证、土地使用权证属于不同的法律概念。1.原告将商品房权属证、土地使用权证和不动产权证混淆。（1）不动产统一登记，将两证合一。依据国务院2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第四条“国家实行不动产统一登记制度。”不动产权证书包含商品房权属证和土地使用权证，《海口商品房买卖合同》约定两证，现在统一登记两证合一，原告将商品房权属证、土地使用权证和不动产权证混淆。（2）不动产统一登记导致办证时间延迟，延迟办证的原因属于不可抗力。被告有证据证明海口市不动产中心于2016年1月13日挂牌成立并于2016年7月25日才办理不动产证，将商品房权属证和土地使用权证两证合一为不动产权属登记，在海口市不动产登记中心成立之前，暂停办理房屋权属证书和土地使用权证书，延迟办理不动产权证的原因属于政府政策变动，属于不可抗力，并不属于被告的责任，原告将办理不动产证延迟的责任全部归责给被告，明显违背合同约定。2.办理不动产权证的期限起诉计算错误。依据《海口商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在房屋交付之日起750日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在750日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”的约定，因此，根本不存在违约办证问题。不动产权证包含商品房权属证和土地使用权证，两证合一，办理不动产权证的时间应该为交房之日起750日加上750日即1500日，原告起诉时仅仅计算750日完全违背合同的约定和法律的规定。3.办理房屋总证和分证的时间，证明被告已经在约定期限内办理完办证义务。被告提交证据证明办理椰海雅苑小区房屋不动产总证和分户的时间为2016年11月14日，证明被告已经在约定期限内办理完办证义务。4.原告错误归责为被告的责任。（1）合同约定只有出卖人违约才承担违约责任。依据《海口商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在约定的时间内取得权属证书的，自逾期之日起，按已付房款的万分之一支付违约金。”被告2016年11月14日办理完毕房屋总证和分证，完成办证义务，办理过户至购房人名下，需要原告提出申请、提交资料、缴纳契税等，这均是原告才能办理的，延迟办理过户手续，造成办证迟延的全部归责为原告。（2）办证是共同申请，不是被告单方办理。按照《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，被告完成小区房屋的不动产权证总证和每户的分证，就完成办证义务，将每户的分证办理至购房人名下，需要购房人亲自办理，提交申请和全部手续，办理过户的义务属于购房人，并不属于被告，并且被告也没有这个权利代替购房人办理。（3）委托需要书面委托书。依据第十五条“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”和第十六条“申请人、代理人应该提交身份证明材料、授权委托书”的规定，这里明确规定只有提交书面委托书委托被告，才能办理登记。因此，被告在2016年11月14日办理完毕房屋总证和分证之后，将房屋过户至原告名下，因原告不主动办理造成办证延迟的责任属于原告。5.原告违约。（1）过户登记的主体是原告。按照《不动产登记暂行条例》第三条、十四条、十五条、十六条的规定，依据《海口商品房买卖合同》被告办理完毕房屋权属证的总证和每户的分证之后，申请过户登记的主体是原告，办理过户延迟的责任不属于被告。（2）缴纳契税的责任主体属于原告。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”的规定，缴纳契税的义务主体属于原告。（3）缴纳契税延迟的责任属于原告，延迟办理房屋过户手续的责任在原告。被告有证据证明，原告缴纳契税时间滞后（缴纳契税时间表），原告缴纳契税的时间为2017年11月8日，原告没有按时缴纳契税，导致无法按时办理过户手续，造成房屋权属证书办理延迟的责任为原告。 第六、原告主张的实际交房时间错误。依据《海口商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2013年12月30日前交付。”第十五条“房屋交付之日不受本合同第八条交付期限的限制，以买受人按本合同履行义务达到的约定交房条件为准”的规定，被告有证据证明椰海雅苑小区唯一道路---《关于山高横路A段开竣工情况的说明》，项目于2015年12月8日完成工程总验，属于“按本合同履行义务达到的约定交房条件为准”的约定，因此实际交房时间应该为2015年12月8日。原告主张以缴纳物业费为实际交房费时间错误，因房屋小区道路和水电配套设施未完成，检察院要求提前装修，才提前拿到钥匙，但这不是实际交房时间。 第七、原告起诉提供的证据与起诉的事实不符。1.交付期限为2013年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：为配合政府的法规、规章、通知或市政规划、基础设施变更而引起的施工延误，如因中考、高考等不能施工等各种情形。2.合同第十五条，产权登记的约定：出卖人应当自房屋交付之日起750日内为买受人办理房屋权属证书，出卖人应当在750日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。3.合同第十六条，关于税款缴纳的约定：根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，双方同意按照以下方式缴纳税款：买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超过合同售价部分产生的各种税金由乙方承担。4.契税缴纳收据时间为2014年8月30日，金额13237.25元。契税缴纳完税证明时间为2018年4月24日，金额为6618.63元。5.交房时间2014年8月30日，交房时间证据未提供，缴纳物业费时间未提供。 第八、违约金的计算时间错误。1.从违约时间至实际缴纳契税时间，从2016年1月20日至2018年4月24日，这段时间由于原告未按时缴纳契税，应由原告承担责任。2.2018年4月24日，已经办理房屋不动产权证书，因此从2018年4月24日至今这一段时间是不存在违约的，不能计算违约金。3.实际违约天数0天，违约金为0元（按已购房款441241.6元万分之一计算违约金）。 综上，原告起诉违约金违背客观事实，没有事实依据，违背法律规定，违背合同约定，违背检察院的决定，请求法院查明事实，依法驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.海口市商品房买卖合同；2.销售不动产统一发票；3.收据；4.税收完税证明。 被告提交如下证据：1.《房地产合作开发协议书》；2.《补充协议书》；3.《股权转让协议书》；4.《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》；5.2010年12月12日盛世开泰公司与检察院签署《商品房团购协议书》；6.2011年10月17日盛世开泰公司与检察院《商品房团购协议书补充协议》；7.检察院提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》。证明：（1）2009年4月6日，海南省人民检察院海南分院机构后勤服务中心，房屋属于团购房；（2）团购房面积一开始为110、130、150平方米，后来检察院强令修改为150、180、200平方米；（3）团购房面积超过144平方米，属于非普通住宅；（4）团购房享受检察院内部工作人员的优惠价格；（5）城市基础设施配套费170元由检察院承担，太阳能热水系统费用，由检察院承担；（6）相关手续检察院办理。 8.抽签选房登记表；9.更名明细；10.更名清单；11.更名申请；12.最终的团购房名单。证明：部分人冒充检察院工作人员，骗取购房资格。 13.海口市不动产登记中心成立；14.海口市房产证办理材料；15.领取材料照片；16.实施不动产登记的公告。证明：（1）2016年1月13日，海口市不动产登记中心成立，在此之前，暂停办理房屋所有权登记手续，需要两证合一；（2）办理需要购房人提供手续资料；（3）2016年1月13日至2016年7月22日，才办理不动产证期间190天未办证。 17.山高横路竣工情况说明。证明：小区唯一通道2015年12月8日完工，按照合同约定为实际的交房日期，实际交房。 18.CDEF座不动产权证。证明：2016年11月14日，被告已办理完总证。 19.土地增值税清算核定征收审核报告；20.缴纳税金统计；21.干警缴纳税金。证明：检察院团购房产生非普通住宅土地增值税6311665.22元，被告将非普通住宅土地增值税6311665.22元全部缴纳国库。 22.商品房买卖合同。证明：合同约定非普通住宅土地增值税由购房人承担。 23.缴纳契税时间。证明：缴纳契税延迟导致办证延迟，责任在政策变动和购房人。 根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2012年10月28日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××区房；建筑面积177.92平方米，每平方米2480元，总金额441241.6元；被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告应当自房屋交付之日起750日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在750日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；被告应当提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自750日后开始至被告办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，被告按原告已付房款的日万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过原告已付总房款的1%；原告委托被告代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由原告承担。合同签订后，原告通过银行按揭付款方式向被告付清全部购房款。被告于2016年11月14日办理涉案房屋所在的椰海雅苑D座总证。被告于2019年3月19日为原告办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2019）海口市不动产权第XXXX号]。被告于庭审中抗辩称，涉案房屋存在按揭贷款，产权证已经抵押给银行，不存在交付产权证的问题。 本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已按约定履行了支付全部购房款的义务。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，被告应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，自房屋交付之日起750日内为原告办理房屋权属证书，即被告应于2016年1月20日前为原告办理房屋权属证书并交付给原告。如被告违约，自2016年1月21日起至被告办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，被告应按原告已付房款的日万分之一向原告支付违约金，但违约金总额不超过原告已付总房款的1%。本案中，被告于2016年11月14日办理涉案房屋所在的椰海雅苑D座总证，被告的行为应认定为违约，依法应承担自2016年1月21日起至2016年11月14日期间（共299天）的逾期办证违约金4412元（441241.6元×1%＝4412元）。故原告主张被告支付逾期办证违约金4412元，本院予以支持。 关于原告主张被告交付涉案房屋不动产权证书的问题。因涉案房屋存在按揭贷款，该不动产权证书已经交付给银行，故原告主张被告交付涉案房屋不动产权证书没有事实根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告海南盛世开泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告康丹支付逾期办证违约金4412元； 二、驳回原告康丹的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员 冯 琳 二〇一九年八月二十八日 书记员 王英伶