广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2945号原告：广州玉茗堂商务服务有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔城大道203号。法定代表人：周细华。委托代理人：黄小平、刘剑，广东兆鹏律师事务所律师、实习律师。被告：广州市铭家整装科技有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔城大道203号。法定代表人：林荣枚。第三人：广州市浍建装饰材料有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔城大道203号。法定代表人：周细华。委托代理人：周爱兰，该公司员工。第三人：增城市达源贸易有限公司，住所地广州市增城区荔城街湘江路15号首层。法定代表人：黄细朗。原告广州玉茗堂商务服务有限公司（以下简称玉茗堂公司）诉被告广州市铭家整装科技有限公司（以下简称铭家公司），第三人广州市浍建装饰材料有限公司（以下简称浍建公司）、增城市达源贸易有限公司（以下简称达源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉茗堂公司的委托代理人黄小平、刘剑，被告铭家公司的法定代表人林荣枚，第三人浍建公司的委托代理人周爱兰到庭参加诉讼。第三人达源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告玉茗堂公司向本院提出诉讼请求：一、铭家公司立即向玉茗堂公司支付2018年8月租金4600元、2018年9月租金12100元、2018年10月租金12100元、2018年11月租金12100元及水电费4240元，合计45140元；二、铭家公司向玉茗堂公司支付滞纳金63217元（自2018年8月4日起每天按照未付8月租金4600元的1%暂计至起诉之日为9614元；自2018年9月4日起每天按照未付9月租金12100元的1%暂计至起诉之日为21538元；自2018年10月4日起每天按照未付10月租金12100元的1%暂计至起诉之日为17908元；自2018年11月4日起每天按照未付11月租金12100元的1%暂计至起诉之日为14157元；起诉之后的滞纳金按上述标准计算至清偿之日为止）；三、本案诉讼费由铭家公司承担。事实与理由：2016年2月25日，达源公司与浍建公司签订《房产租赁合同》约定达源公司将增城区荔城街荔城大道203号（房地产权证号：粤房字第××号）房屋（五层约2000平方米）出租给浍建公司，租期自2016年5月1日起至2031年5月30日止共15年。在租赁期内，征得达源公司同意后，浍建公司有单方转租权，即浍建公司可将租赁房产部分或全部转租他人。2016年6月20日，浍建公司与玉茗堂公司签订《房屋租赁合同》约定：浍建公司将增城区荔城街荔城大道203号（房地产权证号：粤房字第××号）房屋（五层约2000平方米）出租给玉茗堂公司，租期自2016年7月1日起至2028年6月30日止共12年。2017年11月19日，为设立铭家公司，铭家公司的四名股东（方锦锋、伍华晨、周细华、林荣枚）与玉茗堂公司签订《租赁合同一》约定：玉茗堂公司将位于增城区××城大道××大楼××楼临建场地租给铭家公司四名股东，租期自2018年1月15日起至2021年1月14日止共3年，每月租金8000元；水电费按照铭家公司每月实际发生额收取；如铭家公司不按时缴纳租金等应付费用，玉茗堂公司有权收取滞纳金，每逾期一日按照月租金1%计滞纳金。2018年3月1日，玉茗堂公司与铭家公司签订《租赁合同二》约定：玉茗堂公司将位于增城区××城大道××大楼××楼临建场地（靠公共卫生间壹半位置）租给铭家公司，租期自2018年9月1日起至2021年1月14日止共2年5个月，每月租金3500元；水电费按照铭家公司每月实际发生额收取；如铭家公司不按时缴纳租金等应付费用，玉茗堂公司有权收取滞纳金，每逾期一日按照月租金1%计滞纳金。在铭家公司向玉茗堂公司租赁场地期间，双方口头约定铭家公司租用玉茗堂公司的招牌一角供铭家公司使用，每月玉茗堂公司以“门面字体广告费”名义收取铭家公司600元。《租赁合同一》为铭家公司的股东为设立铭家公司所做，其权利和义务应在铭家公司设立后由铭家公司承继。故铭家公司实际月租金为12100元。至2018年11月2日，铭家公司欠8月、9月、10月、11月租金和水电费共45140元未支付。玉茗堂公司多次催促其支付租金及违约金，其一直未付。2018年11月14日，玉茗堂公司委托广东兆鹏律师事务所发送律师函至铭家公司，要求铭家公司于2018年11月23日前付清欠缴的租金、水电费和货款，如到期未付，玉茗堂公司解除和铭家公司的租赁合同，按铭家公司违约处理。2018年11月24日到期后，铭家公司一直未支付欠缴的费用。2018年12月4日，玉茗堂公司发出《解除合同通知书》至铭家公司，告知铭家公司：玉茗堂公司从2018年12月4日开始正式依法解除与铭家公司四位发起人股东签订的《租赁合同一》及与铭家公司签订的《租赁合同二》两份租赁合同，并且从2018年12月4日正式收回前述两份租赁合同中的租赁物（面积约400平方米场地）。至今，玉茗堂公司多次催促铭家公司支付租金及违约金，铭家公司一直未付。综上，为了维护法律的尊严和玉茗堂公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院能判如所请。另，2018年9月至11月的租金12100元是由两份合同的8000元、3500元租金和600元广告费相加而得。被告铭家公司辩称：一、2017年11月19日，玉茗堂公司的法人周细华、铭家公司的法人林荣枚、自然人伍华晨三人拟投资经营铭家公司，并邀请林荣枚参与管理，林荣枚提议出资10%，准备启动时因项目经营资金短缺，周细华邀请自然人方锦锋加入，成为股东之一。林荣枚因自身资金问题无法出资33%股份及出任铭家公司法人，周细华强烈邀请林荣枚出任公司法人，以营运资金不足可以由其垫付为条件。二、2017年12月3日，四人签订股东协议，周细华遵照签订的股东协议应出资100000元（占公司20%股份），迄今为止周细华仅出资40000元（即10000元现金、两按一租24000元及部分办公设备折旧6000元），铭家公司多次催促周细华缴清应缴股本60000元，周细华一直未付。三、铭家公司经营过程中，与周细华共签订2份租赁合同。2017年11月19日，铭家公司承租玉茗堂公司位于增城区××城大道××大楼××楼临建场地面积约260平方米的场地并签订《租赁合同一》，合同第八条第1点明确约定如中途退租只需将室内所有装修及非固定在墙上的设施完整地移交给甲方，不得拆除或破坏。铭家公司股东会议决定2018年7月起清盘并停止对外营业，不存在铭家公司欠玉茗堂公司2018年8月、9月、10月、11月共计4个月的租金和水电费；2018年3月1日，铭家公司承租玉茗堂公司位于增城区××城大道××大楼××楼临建场地面积约200平方米的场地（靠公共卫生间一半位置）并签订《租赁合同二》，合同第八条第3点明确约定如将承租场地转租他人，只需支付玉茗堂公司2个月租金的违约金，合同签订方式为押二付一，即押金两个月租金直接抵扣，不存在铭家公司欠玉茗堂公司违约金。第三人浍建公司陈述：同意原告的诉讼请求。第三人达源公司未提交任何意见。经审理查明：2016年2月25日，达源公司（出租方、甲方）与浍建公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，载明：“……第一条租赁房产及其用途1.1租赁房产1.1.1基本情况房地产座落：增城区荔城街荔城大道203号房地产权证号：粤房字第××号土地面积：约400平方米地上建筑物（有证）面积：5层约2000平方米。1.1.2产权乙方明知：本合同签订时，其房地权属甲方所有。……第二条交付日期和租赁期限2.1交付日期甲乙双方约定，甲方已于2016年3月1日前按现状向乙方交付房产。2.2租赁期限租赁期限自2016年5月1日起至2031年5月30日止，共15年。……第八条转租、交焕、转让8.1转租或交换在租赁期内，乙方在事先征得甲方同意后，乙方有单方转租权，即乙方可将租赁房产部分或全部转租他人。……”。2016年6月20日，浍建公司（出租方、甲方）与玉茗堂公司（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》，载明：“……一、甲方将座落于广州市增城区荔城街荔城大道203号（房地产权证号：粤房字第××号）房屋（五层约2000平方米）出租给乙方。二、租赁期限：12年，即从2016年7月1日起至2028年6月30日止。如需延期，双方另议。三、租金：2016年7月1日起至2022年6月30日，租金柒万元/月；2022年7月1日起至2028年6月30日，租金玖万元/月。租金按月结算，由乙方在每月10日前交付甲方。没超期一天，扣罚乙方当月租金的1%，最多不超过当月租金，甲方有权终止合约，并追缴乙方所费用，收回房屋，没收押金。……”。2017年11月19日，玉茗堂公司（出租方、甲方）与林荣枚、伍华晨、周细华、方锦锋（承租方、乙方）签订《租赁合同》，载明：“为繁荣市场发展经济，甲乙双方遵照平等互利的原则，经友好协商，对乙方承租甲方位于增城区荔城街荔城大道203号商务大楼场地达成如下协议：一、租赁场地及条件1、甲方同意将位于增城区××城大道××大楼××楼临建场地，建筑面积约260平方米租给乙方。2、乙方不得以任何理由及方式将承租的场地用做抵押、借贷、担保。……二、租赁期限乙方承租使用期为叁年，2018年1月15日至2021年1月14日每月租金人民币捌仟元。三、费用及缴纳规定1、租金租金每月结算一次，乙方须于本月3日前以现金或转账形式付清本月租金。2、其他费用水电费：水电费按乙方每月实际发生额收取（电费暂定每度人民币一元）。……五、甲方责任1、租金于2018年1月15日起正式计收。……六、乙方责任……3、合同签订时交两个月的押金，即人民币壹万陆仟元，此后按时交纳租金、水电费用。……七、双方权利1、甲方权利……（2）乙方在承租期内，如不按时向甲方交纳租金等应付费用，甲方有权收取滞纳金，每逾期一日按每月租金l%计滞纳金。……八、其他约定事项1、本合同期满后而乙方不在承租或因乙方的原因中途退租或乙方违约被甲方收回厂房时，乙方须无条件、无偿将室内所有的装修及其固定或非固定在墙上的设施完整地移交给甲方。不得拆除、破坏。2、为统一玉茗堂大楼的形象，乙方如需在承租场地下门面、外墙或附近设置广告牌、装饰物须征得甲方书面同意，否则向甲方支付2个租金为违约金。3、如乙方需将承租的场地租给他人时，须征得甲方的书面同意后方能转租，否则甲方有权终止本合同，并追究乙方支付2个月租金的违约金。……”。2017年12月3日，林荣枚（甲方）、方锦锋（乙方）、伍华晨（丙方）、周细华（丁方）签订《股东合作协议书》，载明：“甲乙丙丁方因共同投资成立（以下简称‘公司’）事宜，特在友好协商基础上，根据：《中华人民共和国合同法》、《公司法》等相关法律规定，达成如下协议。一、拟成立的公司名称、住所、法定代表人、注册资本、经营范围及性质……４、注册资本：50万元。5、经营范围：建筑工程后期装饰、装修和清理；技术进出口；室内体育场、娱乐设施工程服务；……6、性质：公司是依照《公司法》等相关法律规定成立的有限责任公司，甲乙丙丁四方各以其注册时认缴的出资额为限对公司承担责任。二、股东及其出资入股情况公司有甲、乙、丙、丁四方股东共同投资设立，总投资额为50（总投资额需要核实具体金额）万元，包括启动资金和注册资金两部分，其中：1、启动资金200000元（1）甲方出资66000元，占启动资金的33%；（2）乙方出资50000元，占启动资金的25%；（3）丙方出资44000元，占启动资金的22%；（4）丁方出资40000元，占启动资金的20%。……2、注册资金（本）50万元（1）甲方以现金作为出资，出资额16.5万元人民币，占注册资本的33%；（2）乙方以现金作为出资，出资额12.5万元人民币，占注册资本的25%；（3）丙方以现金作为出资，出资额11万元人民币，占注册资本的22%；（4）丁方以现金作为出资，出资额10万元人民币，占注册资本的20%；……九、其他1、本协议自甲、乙、丙、丁四方签字画押之日起生效，未尽事宜由四方另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。……”。2018年3月1日，玉茗堂公司与铭家公司签订《租赁合同》，载明：“为繁荣市场发展经济，甲乙双方遵照平等互利的原则，经友好协商，对乙方承租甲方位于增城区荔城街荔城大道203号商务大楼场地达成如下协议：一、租赁场地及条件1、甲方同意将位于增城区××城大道××大楼××楼场地，建筑面积（约200）平方米租给乙方。（靠公共卫生间壹半位置）2、乙方不得以任何理由及方式将承租的场地用做抵押、借贷、担保。……二、租赁期限乙方承租使用期为一年零五个月，自2018年9月1日至2021年1月14日每月租金人民币3500元。三、费用及缴纳规定1、租金租金每月结算一次，乙方须于本月3日前以现金或转账形式付清本月租金（以甲方开收据为准）。2、其他费用水电费：水电费按乙方每月实际发生额收取。……五、甲方责任1、租金于2018年9月1日起正式计收。……六、乙方责任……3、合同签订时交两个月的押金，即人民币7000元，此后按时交纳租金、水电费用。……七、双方权利1、甲方权利……（2）乙方在承租期内，如不按时向甲方交纳租金等应付费用，甲方有权收取滞纳金，每逾期一日按每月租金l%计滞纳金。……八、其他约定事项1、本合同期满后而乙方不在承租或因乙方的原因中途退租或乙方违约被甲方收回厂房时，乙方须无条件、无偿将室内所有的装修及其固定或非固定在墙上的设施完整地移交给甲方。不得拆除、破坏。……”。2018年11月14日，玉茗堂公司委托广东兆鹏律师事务所发送《律师函》至铭家公司，要求铭家公司于2018年11月23日前付清欠缴的租金、水电费和货款等费用共39005元（费用计算截止至2018年11月8日）。2018年12月4日，玉茗堂公司发送《解除合同通知书》至铭家公司，通知玉茗堂公司从2018年12月4日开始正式解除与铭家公司四位发起人股东签订的《租赁合同一》及与铭家公司签订的《租赁合同二》两份租赁合同，并且从2018年12月4日正式收回前述两份租赁合同中的租赁物（面积约400平方米场地）。另查明，涉案位于广州市增城区荔城大道南侧的房屋，框架五层，建筑面积1975.55平方米，所有权人是达源公司。铭家公司成立于2018年1月24日，类型为有限责任公司，股东为林荣枚、方锦锋、伍华晨、周细华。庭审期间，玉茗堂公司陈述：1、股东出资问题与本案无关，股东内部关系不能作为拒付租金的理由。2、铭家公司是正常营业状态，我方没有收到任何书面通知铭家公司不在案涉场地经营。3、浍建公司同意我方转租涉案场地。铭家公司陈述：1、玉茗堂公司与我公司四位股东签订的租赁合同的权利义务不是由我公司承接，该合同所租赁的场地是增加了一个股东方锦锋后才用于我公司经营所用。2、我公司与玉茗堂公司有协商广告的费用，玉茗堂公司要求收600元广告牌的电费，我公司自2018年8月之后就没有交广告牌的电费。2、2018年9月以后我公司已经清盘，我公司与玉茗堂公司签订的租赁合同第八条约定我公司提出退出玉茗堂公司可以转租给他人。玉茗堂公司与四名股东签订的租赁合同的主体不是我公司，我公司没有及时提醒更换合同，我公司愿意承担2个月的违约金，该租赁合同的场地是给第三方做建材使用，我公司没有使用，承租的时候已经说明了。3、我公司收到玉茗堂公司的解除合同通知书，但我公司认为合同已经于2018年7月就解除了，我公司没有书面主张解除合同。浍建公司陈述：我公司将涉案房屋转租给玉茗堂公司是经过达源公司的同意的。本院认为：玉茗堂公司与林荣枚、伍华晨、周细华、方锦锋于2017年11月19日签订的《租赁合同》（以下简称合同一），玉茗堂公司与铭家公司于2018年3月1日签订的《租赁合同》（以下简称合同二），均是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于合同一承租方的权利义务应否由铭家公司承接的问题。林荣枚、伍华晨、周细华、方锦锋确实有合作投资设立公司的意向，在签订合同一后签订了《股东合作协议书》，且铭家公司登记的股东就是林荣枚、伍华晨、周细华、方锦锋四人，因此，该四人系铭家公司的发起人，其四人将合同一项下承租的场地用于铭家公司使用或经营，因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，玉茗堂公司请求铭家公司承担合同一的义务，本院予以支持。虽然铭家公司主张其公司股东会议决定2018年7月起清盘并停止对外营业，但是其未并向玉茗堂公司主张解除上述合同一与合同二，亦未提交合法有效证据证明其已将涉案场地腾退给玉茗堂公司，因此，铭家公司未按合同约定时间支付租金的行为已构成违约，故玉茗堂公司于2018年12月4日向铭家公司发出解除合同通知书并主张合同一与合同二于当日解除，于法有据，本院予以确认。据此，玉茗堂公司请求铭家公司支付2018年8月租金4600元、2018年9月租金12100元、2018年10月租金12100元、2018年11月租金12100元及水电费4240元，合计45140元，理据充分，本院予以支持。关于违约金，虽然合同一与合同二均约定违约金的计算标准为每逾期一日按每月租金l%计算，但是该违约金标准过高，本院均调整按中国人民银行同期同类贷款利率计算，即铭家公司应从2018年8月4日起以4600元为本金、从2018年9月4日起以12100元为本金、从2018年10月4日起以12100元为本金、从2018年11月4日起以12100元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至付清款之日止。对于铭家公司主张玉茗堂公司的法定代表人周细华未足额认缴出资的问题，本院认为玉茗堂公司系独立的法人主体，根据合同相对性原则，铭家公司以周细华与铭家公司的内部关系为由拒绝向玉茗堂公司支付涉案场地租金的理由不充分，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市铭家整装科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州玉茗堂商务服务有限公司支付2018年8月租金4600元、2018年9月租金12100元、2018年10月租金12100元、2018年11月租金12100元及水电费4240元，合计45140元。二、被告广州市铭家整装科技有限公司从2018年8月4日起以4600元为本金、从2018年9月4日起以12100元为本金、从2018年10月4日起以12100元为本金、从2018年11月4日起以12100元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金给原告广州玉茗堂商务服务有限公司，直至付清款之日止。三、驳回原告广州玉茗堂商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1234元，由被告广州市铭家整装科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年八月二十日书记员  何晓蕾