山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0983民初4338号原告：刘娟，女，1958年8月18日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：魏庆海，山东信望律师事务所律师。被告：肥城市大众机电设备有限公司，住所地：肥城市新城路039号，统一社会信用代码9137098375353578XQ。法定代表人：刘太文，总经理。委托诉讼代理人：李帅，山东卓知律师事务所律师。被告：肥城市物资商业促进中心，住所地：肥城市龙山路018号。法定代表人：王明星，主任。委托诉讼代理人：孔凡涛，男，1962年3月3日出生，汉族，住肥城市，系该单位党委书记。委托诉讼代理人：赵传军，山东成康律师事务所律师。原告刘娟与被告肥城市大众机电设备有限公司（以下简称大众机电公司）、被告肥城市物资流通发展中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，肥城市物资流通发展中心变更为肥城市物资商业促进中心（以下简称物资促进中心），本院依法通知物资促进中心作为被告参与诉讼。原告刘娟及其委托诉讼代理人魏庆海，被告大众机电公司的法定代表人刘太文及其委托诉讼代理人李帅，被告物资促进中心的委托诉讼代理人孔凡涛、赵传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与山东肥城机电设备公司签订的口头购房协议书有效；2.请求判令两被告为原告办理房屋和储藏室的不动产权证书；3.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2001年1月12日，原告与原山东肥城机电设备公司（以下简称原机电公司）签订合同一份，约定由原告购买原机电公司新建商住楼三层北东户住房一套，价格8800元，由原机电公司为原告办理产权证书。合同签订后，原告按时交足了房款，并住进了该房屋。后该公司破产改制，被告大众机电公司成立，原告所购买的房屋及所在的土地由大众机电公司全部承接。大众机电公司承接了该房屋及土地，理应为原告继续办理产权证书，被告物资促进中心作为原山东肥城机电设备公司和大众机电公司的成立和主管部门，也有负责为原告办理产权证书的义务。为维护自身的合法权益，现特具状起诉，恳请判如所请。被告大众机电公司辩称，1.原告起诉主体不合适，因涉案房屋并非大众机电公司与原告签订的合同，且大众机电公司与原机电公司没有任何法律关系。2.原机电公司与原告签订的购房协议书无效，大众机电公司不应当为原告办理不动产权证书。2004年1月12日被告已取得了该房屋的所有权和土地使用权，原告未取得该房屋的所有权，其要求确认合同有效，协助办理过户，无事实和法律依据。3.大众机电公司系新设成立，原机电公司破产后，由大众机电公司与肥城市物资集团总公司达成转让协议，经肥城市政府批复同意大众机电公司以承担原机电设备公司的欠职工债务和离退休人员费用，受让肥城市物资集团总公司的土地及房屋资产，同时接收原机电公司人员，包括肥城市物资集团总公司转入的其他破产企业的离退休人员。大众机电公司与原机电公司之间没有法律上的承继关系。且当时涉案房屋的所有权属于肥城市物资集团总公司，现已于2004年依法登记到了大众机电公司名下，合法合理。4.涉案房屋登记于大众机电公司名下已经十四年有余，原告理应知情涉案房产登记在大众机电公司处，如今提起变更产权与情理、常理不符，也不符合法律规定。原告已经使用涉案房屋多年之久理应返还房屋，支付占用利息及其他费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告物资促进中心辩称，1.物资促进中心非涉案房屋买卖合同的当事人，原告与原机电公司签订的“商住楼购房协议书”，系向原机电公司购买房屋，物资促进中心非房屋买卖合同的相对人，不承担合同的义务与责任。2.大众机电公司系涉案房产的登记所有人，对所涉案房产享有相关的权利与义务，与物资促进中心无关。3.物资促进中心系事业单位法人，不具有行政管理职能，也不是大众机电公司的成立和主管部门，对大众机电公司应承担的法律责任没有法定的义务。4.大众机电公司系由原机电公司改制而来，大众机电公司以承担原机电公司债务的方式受让了原机电公司资产，二者具有承继关系。5.涉案房产在原机电公司改制及企业破产中未进行处分，大众机电公司对涉案房产的产权登记没有事实与法律依据。6.现涉案房产已由不动产登记机关进行了确权，属于行政行为，原告认为该不动产登记行为存有瑕疵，可另行通过行政途径予以变更或撤销。综上，请求人民法院依法驳回原告对物资促进中心的诉求。本院经审理认定事实如下：原机电公司是原肥城市物资集团总公司开办的全民所有制非公司法人单位。2001年1月12日，原告刘娟向原机电公司购买了原机电公司在机电大楼西侧新建商住楼（即下述的证券楼）三层北东户住房一套，原告支付购房款7100元，原机电公司出具收据一份，双方未签订书面购房协议。2012年7月21日，原告购买原机电公司储藏室一间，支付原机电公司1700元，原机电公司出具收据一份。该储藏室位于证券楼南边的一排平房，该平房无建设规划许可证、未办理房产初始登记。涉案证券楼于2000年11月建成后，原告刘娟即入住该房屋并居住至今。2003年6月30日，原机电公司进行改制，在企业改制实施方案“企业基本情况”部分载明：公司现有租用的总公司机电营业楼（过道门以西部分），院内平房（仓库），证券楼一二层，截止2002年六月底现有干部职工98人，离退休职工46人，其中破产企业转入27人，享受遗属补助的9人，其中破产企业转入6人。“企业资产情况”部分载明：经评估认定资产总额398.95万元，其中流动资产18万元，固定资产380.95万元（其中:土地使用权165.55万元，证券楼103.4万元，营业楼112万元）。“企业改制形式”部分载明：根据实际情况，按照《公司法》的规定，经研究确定组建肥城市大众机电设备有限责任公司。2003年7月31日，原机电公司全体职工大会通过上述企业改制实施方案。2003年8月，原机电公司部分人员出资设立被告大众机电公司。2003年8月8日，肥城市物资集团总公司（甲方）与大众机电公司（乙方）签订“企业产权出让协议书”，约定：甲方将位于肥城市的经营场所（土地3065.69平方米）出让给乙方，评估价值为398.95万元，其中固定资产380.95万元，流动资产18万元。乙方接受原企业全部职工及债务和离退休、遗属人员剥离的费用4138700元抵顶上述资产价值，不足部分由乙方以后自行弥补。职工转换身份后，根据竞争上岗、择优录用的原则，签订劳动用工合同。2003年8月20日，肥城市人民政府出台肥政函〔2003〕47号《关于同意肥城市物资集团总公司与肥城市大众机电设备有限公司产权转让协议的批复》，同意上述产权转让协议。2003年12月24日，肥城市人民政府作出肥政征字（2004）第20号土地审批文件，同意由市政府收回位于原肥城市物资集团总公司划拨土地3109平方米[证号为:肥城国用（2003）字第000087号]，同时将该地块土地使用权出让给大众机电公司。2004年1月12日，肥城市物资集团总公司出具证明一份，同意将包括证券楼在内的三幢房屋产权转让给大众机电公司。大众机电公司持有肥政征字（2004）第20号土地审批文件、上述证明文件、建设工程规划许可证等手续将涉案证券楼等房产及土地办理登记在其名下，房屋登记时间为2004年1月12日，登记证号为D000110号。2004年6月24日，大众机电公司又办理了土地使用权登记，登记证号为肥城国用（2004）第000016-2号。2004年4月14日，经原机电公司申请，肥城市人民法院作出（2014）肥法破字第2号民事裁定，裁定宣告原机电公司破产还债，并指定清算组接管破产企业。2014年7月30日，原机电公司破产清算组形成清算报告，报告中“破产财产的范围”部分载明已售职工住房不计入破产财产。2005年9月20日，肥城市人民法院以原机电公司破产财产不足以支付破产费用，终结破产程序。2006年原机电公司注销登记。2017年5月16日，肥城市物资集团总公司更名为肥城市物资流通发展中心。2019年3月18,中共肥城市委机构编制委员会下达通知，整合肥城市物资流通发展中心、肥城市商业发展中心，组建了被告物资促进中心。本案经调解，因双方各执己见，致本院调解未果。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告与原机电公司达成的口头购房协议书是否有效；二、被告大众机电公司是否应协助原告办理房产转移登记手续；三、被告物资促进中心是否负有协助义务。关于焦点一，本院认为，原告购买了原机电公司的住房交纳了购房款项，并已实际占有居住，双方形成口头购房合同。双方形成的该口头购房合同，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且两被告对原告购房事实均无异议，被告物资促进中心对原机电公司向原告处分涉案房产亦无异议，故双方达成的口头购房合同合法有效，本院依法予以确认。关于焦点二，根据原机电公司企业改制实施方案，大众机电公司系由原机电公司改制而来，而根据肥城市物资集团总公司与大众机电公司签订的企业产权出让协议书约定，大众机电公司接受原企业全部职工及债务和离退休、遗属人员，并将包括涉案房产在内的整幢楼房办理在其名下，被告大众机电公司与原机电公司对涉案房产具有承继关系。根据权利义务对等原则，大众机电公司接受整幢楼房，亦应承担相应的义务。同时，大众机电公司的发起人，均系原机电公司的工作人员，大众机电公司对涉案楼房第三层已出卖应当明确知悉，大众机电公司系已接受包括涉案房产在内的整幢楼房的登记权利人，在原机电公司破产注销后，负有代替原机电公司向原告履行相应义务。因此，原告依据购房单据，请求被告大众机电公司履行办理房产登记的主张，于法有据，本院予以支持。被告大众机电公司仅以涉案的房屋、土地系原物资集团公司出让，已办理产权登记，产权归其所有为由，拒不履行协助义务，有违诚信原则，对其主张本院不予支持。涉案储藏室未登记在被告大众机电公司名下，尚未进行初始登记，故原告请求被告大众机电公司协助办理过户，无事实和法律依据，对该主张本院不予支持。关于焦点三，本院认为，原告刘娟与原机电公司签订合同的行为，是平等民事主体之间的民事行为，而物资促进中心作为事业单位法人，在该民事行为中并不存在相关的民事权利义务，故原告对被告物资促进中心的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条规定，判决如下：一、确认原告刘娟与原山东肥城机电设备公司于2001年1月12日签订的口头购房合同有效；二、被告肥城市大众机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内，将坐落于的2幢3层北东户房屋、土地，协助转移登记至原告刘娟名下（现登记在肥城市大众机电设备有限公司名下，房产登记证号为D000110号，土地登记证号为肥城国用（2004）第000016-2号）；三、驳回原告刘娟对被告肥城市物资商业促进中心的诉讼请求；四、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告肥城市大众机电设备有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张卫华二〇一九年八月一日书记员  武婷婷