湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再348号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈先军，男，1973年5月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：颜克仲，男，1974年9月8日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：黎友明，湖南中楚律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218号。法定代表人：袁李，该公司经理。委托诉讼代理人魏仁杰，男，汉族，1996年4月13日出生，住湖南省衡山县，该公司员工。再审申请人陈先军因与被申请人颜克仲及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终2972号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月29日作出（2018）湘民申2520号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人陈先军、被申请人颜克仲及其委托诉讼代理人黎友明、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司委托代理人魏仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈先军上诉请求：1.请求撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初1079号民事判决第二、三项；2.判决本案诉讼费用，由两被上诉人承担。事实与理由：1.一审未认定买方违约的相关事实。颜克仲应于2016年11月30日之前通过银行审批，还应当配合新环境公司办理公证文书。颜克仲没有履行上述先行义务，已经构成违约。2.一审错误认定卖方违约。一审认定卖方拒收房款与事实不符。本案系买方在银行审批未通过的情况下拒绝支付首付款且未办理公证文书，违约方在买方而不是卖方。3.一审错误认定“第三人并未有违约行为”、不必承担任何责任。根据涉案房屋买卖合同约定，新环境公司应当利用专业知识主导交易流程，但其怠于履行职责，在卖方反复催促的情况下，才配合办理抵押解除手续。被上诉人颜克仲辩称:2016年11月30日之前，我的银行审批就已经通过了，陈先军是在2016年12月以后才解除涉案房屋的抵押，故涉案房屋在2016年11月30日还不能交易。2016年12月20日，我与陈先军及新环境公司去办理过户手续，因为当天时间太晚，通过银行转账向陈先军支付首付款不确定可以当天到达，但陈先军当时就把房产证等文件拿走了，后来就一直联系不上。即使审批贷款无法通过也不影响我们房屋买卖合同的履行，我可以通过现金支付。被上诉人新环境公司未提交答辩意见。一审法院认定事实如下：2016年10月18日，陈先军与颜克仲及新环境公司签订了《房屋买卖合同》，约定：陈先军将其名下位于长沙市雨花区房屋出售给颜克仲，总售价为620000元；颜克仲支付购房定金20000元；如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与定金数目相同的违约金；任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付双方向第三人支付的服务费用。在合同履行过程中，颜克仲依约支付了定金，并与陈先军及第三人一起于2016年12月20日去房产部门办理过户手续，当天双方因付款及过户的先后顺序有分歧，当日未办妥。随后，陈先军拒绝颜克仲的过户要求，也拒收房款，导致合同约定的产权过户手续为未如约办理，经颜克仲及新环境公司多次多种方式催促，陈先军仍以诸多借口拒绝配合。颜克仲遂诉至一审法院。一审法院认为，陈先军与颜克仲及新环境公司签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，各方均应受其约束，按约定履行各自的义务。陈先军怠于履行合同义务，未依约配合过户的行为，已经构成根本违约，故颜克仲主张解除合同，一审法院予以支持。由于陈先军已根本违约，但新环境公司并未有违约行为，故颜克仲主张陈先军应双倍返还定金40000元及居间服务费5000元，一审法院予以支持。至于，颜克仲主张陈先军还应赔偿按揭服务费12600元及违约金15300元，由于颜克仲并没有提供有力证据证明其发生损失，且双方并无明确约定，故一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、解除颜克仲与陈先军及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、陈先军于一审判决生效后10日内返还颜克仲定金20000元；三、陈先军于一审判决生效后10日内支付颜克仲25000元；四、驳回颜克仲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10000元，由陈先军负担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为，陈先军与颜克仲及新环境公司签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，各方均应受其约束，按约定履行各自的义务。根据《房屋买卖合同》第二条第（二）款之规定，颜克仲应于2016年11月30日之前通过银行审批，陈先军应于2016年11月30日之前解除抵押，上述步骤完成后办理产权过户，手续办理之时颜克仲支付陈先军购房首付款17万元人民币。因房屋抵押解除30日后方可办理产权过户，三方约定于2016年12月20日办理涉案房屋的产权过户。颜克仲按照房屋买卖合同的约定通过了银行的审批，并在中介新环境公司的主导下与陈先军于2016年12月20日前往房管局办理房屋产权过户。二手房买卖是一个比较复杂的流程，需要各方当事人共同配合完成。房屋买卖合同约定房屋产权过户之时，颜克仲向陈先军支付17万元购房首付款，陈先军怠于履行合同义务，未依约配合过户，已经构成根本违约，陈先军上诉主张颜克仲违反先合同义务，二审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈先军申请再审称：原审法院认定被申请人颜克仲按照合同约定通过了银行审批，缺乏证据证明。双方在合同中明确约定2016年12月15日前应当划到申请人账户，属于被申请人应当先履行的义务。原审法院认定申请人拒绝办理过户及收取房款，缺乏证据证明。申请人已经具备办理过户的条件。申请人在被申请人未付房款的情况下，有权拒绝被申请人履行的，被申请人违约的情况下，原审法院认定申请人违约错误。请求依法再审，撤销二审判决，撤销一审判决第二、三项。本院再审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为：双方在签订的房屋买卖合同约定付款方式为：购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。并约定付款步骤为：乙方（被申请人）于2016年11月30日前通过银行审批，甲方（申请人）解除抵押；产权过户手续办理之时交付购房首付款17万元。2016年12月20日，双方与第三人一起去房产部门办理过户手续，应是申请人配合办理过户手续的行为。根据双方约定，产权过户手续办理之时被申请人应交付购房首付款17万元，因产权证办理申请履行的是协助义务，过户手续系由第三方办理，之前申请人已经将其房屋所有权证交付了第三人。被申请人不支付首付款，应当属于违约行为。原审法院认定申请人违约，错误理解了双方关于首付款支付与办理过户手续的关系。其后，被申请人也未依据合同支付首付款，申请人也明确表示不再履行双方签订的购房合同，一审法院判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，处理并无不当。双方对合同理解的分歧及在履行过程中互不信任，是合同未能最终履行的原因，对于合同的解除，双方均存在过错。合同解除后，申请人收取的定金应当退还，但原审法院判决申请人双倍返还定金及居间服务费，处理不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终2972号民事判决。二、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1079号民事判决第一项、第二项、四项，即：解除颜克仲与陈先军及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》；陈先军于一审判决生效后10日内返还颜克仲定金20000元；驳回颜克仲的其他诉讼请求。三、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1079号民事判决第三项，即：陈先军于一审判决生效后10日内支付颜克仲25000元。一审案件受理费10000元，由颜克仲负担。二审案件受理费925元，由陈先军负担。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 匡小芹审判员 方 晶二〇一九年八月二十八日法官助理汤杨程书记员肖湘青