安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初1958号原告：马鞍山市均宜物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区格林花园37-102，统一社会信用代码913405005872351238。法定代表人：赵画，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁慧纷，该公司员工。委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。被告:黄兴木，男，汉族，1974年12月18日出生，住安徽省马鞍山市花山区。原告马鞍山市均宜物业管理有限公司（以下简称均宜物业公司）与被告黄兴木物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告均宜物业公司的委托诉讼代理人丁慧纷、于燕弟，被告黄兴木到庭参加诉讼。因双方提交新证据，本院于2019年7月30日再次公开开庭进行了审理，原告均宜物业公司的委托诉讼代理人丁慧纷、被告黄兴木到庭参加诉讼。现已审理终结。均宜物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费3972元；2、支付滞纳金13.48元（当庭放弃）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年4月26日与马鞍山灵江房地产开发有限公司（以下简称灵江房地产公司）签订了前期物业服务合同，合同约定物业费标准是：高层住宅为1.1元每月每平方米，商业物业为1.5元每月每平方米，办公物业为1.5元每月每平方米。合同还约定未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应缴纳欠费总额的千分之五作为滞纳金。被告是小区业主，其物业形式为高层住宅，面积为109.42平方米，每月应缴纳物业费120.4元。被告欠2014年10月1日到2017年6月30日33个月共计3972元的物业费，应缴纳的滞纳金为19.86元。被告的行为违反了合同的约定，也违反了物业管理法律法规的相关规定，影响到了均宜物业的日常工作，同时也侵害了绝大多数已经缴纳物业服务费的业主的合法权益。原告故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。黄兴木辩称：我不同意原告的诉请。原告在2013年11月30日收取了我垃圾清运费，我在颐园世家从未入住，也从未让任何人使用，房屋目前一直属于空置，物业公司收取我274元垃圾清运费属于乱收费，原告应当退还所有乱收费费用；原告曾经收取了我的电梯费200元，我没有入住，该费用也应当退还；我在办理房屋验收时发现了很多问题，开发商也同意修理，但是这些问题到今天还未解决，导致我至今无法入住，我不认为该房屋合格交付，我请求法院判令原告返还我所交的所有物业费。我已经缴清了全部物业费，原告的诉请是没有道理的，我这边只有第一次交费的凭据，后面的都没有保存下来，原告在撤出小区的时候根本没有告诉过我，我根本不知道原告撤出这回事，原告没有履行告知义务，我认为是原告有错在先，有情况应该及时向被告告知，导致被告举证丢失，举证责任应当由原告承担。原告还要提供招标时相关依据，在前期物业合同中虽然没有被告的签署，但是被告有权知道该合同的签订是否合法合规。合同中约定小区中露天停车场、会所和公共设施属全体业主所有，所得收益也是全体业主所有，请原告提供台帐、分配依据等，被告应当享有的具体收益应当返还被告。原告就相关问题从未与被告进行协商，侵犯了被告的权益，请法院判令原告退还被告所交的全部物业费。小区早已成立了业主委员会，因此原告诉请的依据不应当是前期物业合同，合同履行中出现的任何问题，被告有权第一时间得到通知，原告侵犯了被告的知情权。原告主张的物业费拖欠期间已经超出民事诉讼时效，原告对2016年6月30日之前的主张已超过诉讼时效，应予驳回。原告在撤出小区时就应当告知被告合同终止，原告如果单方面终止合同被告有权追究原告的违约责任。颐园世家的房子一直处于空置状态，被告从未享受过任何来自物业公司的服务，连原告撤出小区也是最近才知道，原告所称为被告提供的服务没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的营业执照复印件、颐园世家前期物业服务合同复印件、服务价格登记证复印件、不动产登记信息、户籍登记资料、民事裁定书、客户用电明细单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的垃圾清运费收据、电梯费收据、业主入住房屋验收表复印件等证据，需结合全案综合认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：均宜物业公司系颐园世家小区物业服务公司。黄兴木系该小区3栋901室业主，其物业形式为高层住宅，服务面积为109.42平方米。2012年4月26日，灵江房地产公司与均宜物业公司签订《颐园世家前期物业服务合同》一份，约定由均宜物业公司为颐园世家小区提供物业服务，合同期限自2012年5月1日起至首届业主委员会成立并与物业公司订立新的物业服务合同时止，服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为高层住宅每月每平方米1.1元，商业物业每月每平方米1.5元，办公物业每月每平方米1.5元（注：不含电梯、水泵运行电费）。均宜物业公司依据上述合同为该小区提供物业服务至今。黄兴木自2014年10月1日起至2017年6月30日未缴纳物业费，均宜物业公司催收未果，以致成讼。另查明，黄兴木的颐园世家小区3栋901室系空置且未装修，均宜物业公司自愿按照七折收取物业服务费并退还黄兴木已缴纳的垃圾清运费（从物业服务费中抵扣）。本院认为：均宜物业公司与灵江房地产公司签订的前期物业服务合同合法有效，应受法律保护。黄兴木系颐园世家小区的业主，享受了均宜物业公司提供的物业服务，理应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任。对均宜物业公司要求黄兴木支付自2014年10月1日至2017年6月30日的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。黄兴木提出房屋验收未通过、露天停车场及公共设施等收益归全体业主共享并要求返还应享有的收益的意见，因与本案非同一法律关系，故本案中不予处理。黄兴木提出退还电梯费200元的主张，缺乏依据，不予采纳。关于黄兴木提出的其已缴纳全部物业费，均宜物业公司应承担其未缴费的举证责任的抗辩意见，经庭审询问，黄兴木自述其缴纳物业费后均宜物业公司会向其出具收据，故黄兴木应对自己已缴纳物业费的主张承担举证责任，否则承担对自己不利的法律后果，对该抗辩意见不予采纳。关于黄兴木提出部分物业费已超过诉讼时效不应支持的抗辩意见，经查，均宜物业公司曾向本院申请支付令，本院于2017年4月11日发出支付令，根据黄兴木在庭审中自述，其房屋一直空置且未装修，故均宜物业公司无法向其准确催要物业费，支付令亦无法送达，后均宜物业公司于2017年4月17日向本院撤回申请。另本案的物业服务合同处于连续状态下，分期支付的物业费虽具有一定的独立性，但不足以否认物业服务费这一债务的整体性，而对同一债务分期履行的，诉讼时效期间依法从最后一期履行期限届满之日起计算，故对黄兴木的该抗辩意见不予采纳。鉴于案涉房屋空置且未装修，均宜物业公司自愿按照七折收取黄兴木自2014年10月1日至2017年6月30日的物业服务费即2780.4元（109.42平方米×1.1元∕月∕平方米×33个月×70%），并退还黄兴木已缴纳的垃圾清运费274元（从物业服务费中抵扣），不违反法律规定，本院予以确认，上述两项费用相折抵，黄兴木还应支付均宜物业公司物业服务费2506.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：黄兴木于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市均宜物业管理有限公司物业服务费人民币2506.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由黄兴木负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  潘姝二〇一九年八月九日书记员  赵媛附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。