上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初1682号原告(反诉被告)：品微酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：陈庆贵，执行董事。委托诉讼代理人：赵越，上海智鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：魔磨物方物业管理(上海)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王伍，经理。委托诉讼代理人：李涛，北京市浩天信和律师事务所律师。原告品微酒店管理(上海)有限公司(以下简称品微公司)与被告魔磨物方物业管理(上海)有限公司(以下简称魔磨物方公司)定金合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告品微公司委托诉讼代理人赵越、被告魔磨物方公司委托诉讼代理人李涛到庭参加了庭审。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。品微公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告支付的定金435,618.50元；2.判令被告向原告另行支付违约金435,618.50元。事实和理由：原、被告于2018年6月26日签订合作意向书，约定：被告承诺其拥有合法出租权，被告同意出租、原告同意承租位于上海市静安区天目西路XXX号一楼局部、二楼整层、三楼整层(以下简称系争房屋)。原告承租系争房屋用于经营酒店住宿之用。意向书签订30日内如因被告未能遵守意向书约定条款导致未能签订租赁合同的，则被告应退还原告定金，并另外支付与定金等额的违约金。根据双方协议约定，原告于2018年7月2日向被告支付了435,618.50元作为定金。后原告得知被告没有取得过系争房屋的出租权，无法向原告交付系争房屋。被告采取欺诈的方式导致原告与其达成协议，严重损害了原告的利益，故原告诉至法院，请求判如所请。魔磨物方公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。租赁合同未签订是因为原告提出变更签约主体等无理要求，且原告私自与产权人接触，意图跳过被告订立租赁合同，系原告违约。定金应归被告所有。魔磨物方公司向本院提出反诉诉讼请求：1.原、被告的合作意向书于2018年12月17日解除；2.原告支付的定金435,618.50元归被告所有。事实和理由：原告与被告在上海海锦投资管理有限公司(以下简称海锦公司)的居间介绍下就系争房屋签订合作意向书，约定：本意向合同签署后30日内签订租赁合同。在此期限届至前，被告多次催促原告签订租赁合同，但原告以变更签约主体为自然人等为由推脱拒不签订租赁合同。后被告了解到原告意图直接与产权人订立租赁合同，被告于2018年12月14日向原告发函解除合作意向书。因原告的行为构成根本违约，原告应承担违约责任。品微公司对魔磨物方公司的诉讼请求辩称，不同意全部反诉诉请，因被告没有权利承租系争房屋，故不可能跟原告达成合同，也不可能将系争房屋交付给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：系争房屋天目西路XXX号101室房屋系杨赵培、罗瑛、杨尚东共同共有，天目西路XXX号102室、201室、301室房屋产权人系上海外经贸工程有限公司(以下简称外经贸公司)。2018年6月26日，魔磨物方公司作为甲方、品微公司作为乙方签订了合作意向书，约定：甲方承诺其拥有系争房屋的合法出租权。租赁面积暂定约3409.93平米。所有租赁面积按4.2元/天/平米计算，每2年递增5%。首年租金为435,618.50元/月(含税但不含物业费)。乙方承租系争房屋必须专门用于经营酒店住宿之用。系争房屋的租赁期限为8年，起租日以正式租赁合同约定为准，物业最晚交付时间为2018年9月30日，甲方向乙方提供免租装修期四个月。乙方应于本意向书签订后5个工作日内向甲方支付相当于一个月租金的定金，即435,618.50元，待正式合同签订生效后，该定金直接转为租赁押金。甲乙双方一致同意本意向合同签署后30日内签订《天目西路XXX号楼宇租赁合同》。上述期限届满如因乙方原因未能遵守本意向书约定条款导致未能签订楼宇租赁合同的，则甲方没收乙方已支付的定金作为违约金；如因甲方未能遵守本意向书约定条款导致未能签订本楼宇租赁合同的，则甲方向乙方退还定金，并另外支付与定金等额的违约金。2018年7月2日，品微公司通过银行转账向魔磨物方公司支付定金435,618.50元。同日，品微公司与海锦公司就系争房屋签订《居间服务协议》，约定，如委托人与出让方最终达成物业租赁交易，则委托人须向受托人支付的居间费用为1.2个月的租金。委托方和出让方签订意向协议后，因委托人的原因放弃物业租赁交易，视为委托人违约，受托人没收委托人支付的居间费用作为违约金。因出让方的原因导致未能达成物业租赁交易，经双方协议可以解除合同，受托人须在解除合同后5个工作日内退还收取的所有居间费用。2018年11月27日，品微公司向易荣天、张中勇发送了主题为“请求履行《合作意向书》”的邮件，内容为：贵方本应最晚于2018年9月30日前移交租赁物业，可至今未交付，希望尽快回复，告知原因，若确属事出有因不能移交租赁物业，希望一起解决此事。张中勇将邮件内容转达给魔磨物方公司。2018年11月30日和2018年12月5日，品微公司分别向易荣天和魔磨物方公司邮寄了《履行〈合作意向书〉催告函》，内容为：合同签订后，贵方在无任何理由的情况下逃避向我司履行交付租赁物业的义务，导致我司合同目的无法实现并造成我司一定的损失。请在接函后7个工作日内履行合同义务，逾期，我司将视为贵方不再履行《合作意向书》，将依法追究贵方的违约责任。魔磨物方公司收到上述催告函。2018年12月14日，外经贸公司函复品微公司：作为系争房屋的产权人，从未以任何形式委托魔磨物方公司对外招租及签署招租文件。对品微酒店与魔磨公司签订的《合作意向书》不知情，对其内容也不予认可。2018年12月14日，魔磨物方公司向品微公司发送《通告函》：2018年6月26日，海锦公司、魔磨物方公司与陈庆贵控制的品微公司签订《合作意向书》，于7月份进行了该项目立项书初步确认，安排工作人员吴昆江等于2018年7月17日对场地进行了实地勘察并交付了项目的全套图纸及相关资料，并于7月24日对相关水电、空调设备平台等建设方案进行了再次确认。陈庆贵与品微公司于2018年8月20日在没有告知海锦公司和魔磨物方公司的情况下跟业主方取得联系并提供了之前经海锦公司和魔磨物方公司确认过的相关设计方案。海锦公司第一时间得知该违约行为后于2018年8月23日与陈庆贵、品微公司联系并警告此行为违约进而会影响项目的顺利交付与合作意向履行，陈庆贵、品微公司在明知严重违约的情况拒绝继续履行合作意向义务并单方通知海锦公司解除相关合作意向，并多次与业主方沟通希望单方面进行签约，导致该项目违约及相关损失。有鉴于此，海锦公司和魔磨物方公司郑重通知贵方，因贵方违约，根据合同法的相关规定解除该合同，并依法追究贵方的违约责任。另查，2019年2月19日，品微公司对合作意向书中记载的静安区天目西路XXX号一楼局部(现联通围挡部分面积)进行拍摄，该部位为中国联通在经营，该部位在不动产登记簿上登记为静安区天目西路XXX号102室。审理中，魔磨物方公司提供微信聊天记录复印件，该聊天记录显示海锦公司工作人员赵杰通过微信与备注名为“吴昆江”的人进行联系，2018年7月25日“吴昆江”发送内容：“静安嘉里中心办公楼二座32楼，对吧”，赵杰回复“我们一楼碰头，张总带我们上去”。2018年7月30日“吴昆江”发送内容：“一、承租方，使用公司股东朱瑞的名义签署；二、违约金改为计算依据是官方存贷款利率基础上，带有惩罚性质；三、用电容量为400KW，每个房间2.5KW计算。”魔磨物方公司未提供该聊天记录复印件的原始载体，品微公司对其不予确认。本案争议焦点在于：1.魔磨物方公司有无合法出租权？2.致租赁合同未签订的违约责任应由谁承担？关于魔磨物方公司是否有合法出租权，品微公司认为魔磨物方公司从未获得承租权，因此无法与品微公司签订租赁合同。从外经贸公司给品微公司的回函可以看出魔磨物方公司从未取得产权人的委托而获得对系争房屋进行出租及转租的权利。品微公司拍摄的照片也可以看出系争房屋的一楼局部直至成讼仍由联通公司承租。签订合作意向书时魔磨物方公司承诺拥有系争房屋的合法出租权，但其至始至终都没有取得过系争房屋的承租权；魔磨物方公司认为其在与品微公司签订合作意向书之前就已经与产权人有了意向协议，但没有签订正式的租赁合同，协议后来被产权人收走了，因此无法提供。产权人终止与魔磨物方公司签订正式的租赁合同是因为品微公司在拿到魔磨物方公司交付的图纸及资料后，直接找到产权人，企图以更低的租金获得系争房屋的租赁权。即使魔磨物方公司没有得到租赁权进而获得转租权，并不影响其与品微公司签订正式的租赁合同，签订租赁合同也是效力待定的合同，也是可以获得产权人的授权的。关于致租赁合同未签订的违约责任应由谁承担，品微公司认为其积极敦促被告履行合同，品微公司于意向书签订30日内曾微信或者电话敦促魔磨物方公司签署租赁合同，后品微公司与魔磨物方公司有过多次协商。但魔磨物方公司一直推脱签订租赁合同。魔磨物方公司提供的微信聊天记录中的“吴昆江”无法确定为品微公司工作人员吴昆江，品微公司也不清楚吴昆江有无提出过变更签约主体等要求。品微公司于2018年11月向易荣天、张中勇发送了电子邮件，并向易荣天和魔磨物方公司邮寄了书面的催告函，向魔磨物方公司催告要求其履行意向书的义务、交付系争房屋。品微公司于2018年12月11日向上海地益物业管理有限公司发函要求其配合交付系争房屋。产权人回函后，品微公司知悉魔磨物方公司并无合法的出租权。魔磨物方公司发出的《通告函》是在产权人向品微公司回函之后，其本意为吞掉品微公司支付的定金。魔磨物方公司至始至终没有取得出租权，导致双方无法签订合同，无法交付系争房屋给品微公司。魔磨物方公司应承担违约责任，应向品微公司返还支付的定金并赔偿等额的违约金。魔磨物方公司认为，在合作意向书约定的签约时间即2018年7月26日前魔磨物方公司多次催促品微公司签订正式的租赁合同。品微公司、魔磨物方公司、海锦公司于2018年7月24日、25日在静安嘉里中心见面，协商一致将签订正式租赁合同的时间延后，但未明确何时签订。2018年7月30日，品微公司工作人员吴昆江向原告提出签约主体变更为朱瑞、改变用电容量等要求，该要求违反安全生产的要求，违反合作意向书。品微公司在2018年8月与产权人联系，企图跳过魔磨物方公司直接与产权人订立合同。品微公司向魔磨物方公司发函一直在要求魔磨物方公司交付系争房屋，却回避签订租赁合同的问题。鉴于品微公司的上述违约行为，魔磨物方公司于2018年12月3日向品微公司发函解除《合作意向书》，品微公司应承担违约责任，其支付的定金应归魔磨物方公司所有。本院认为，品微公司与魔磨物方公司之间签订的《合作意向书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。关于魔磨物方公司是否有合法的出租权，魔磨物方公司称曾与产权人签订过意向书，但未提供证据加以证明。结合产权人“从未以任何形式委托魔磨物方公司对外招租及签署招租文件、对《合作意向书》签订不知情”的回函、品微公司拍摄的照片，本院认为直至成讼，魔磨物方公司仍未取得对系争房屋进行出租的权利，故魔磨物方公司的辩称本院不予采信。关于《合作意向书》的履行情况，魔磨物方公司对其所称的曾多次催促品微公司签订正式的租赁合同的情况，未提供证据加以证明。魔磨物方公司陈述双方协商一致推迟签订正式租赁合同，结合品微公司在2018年7月26日之后仍发函要求魔磨物方公司交付系争房屋，本院认为双方对《合作意向书》的履行期限的延长达成了合意。即使魔磨物方公司认为品微公司提出变更签约主体等要求致使无法签订正式租赁合同，但其始终未明确表示因此而不继续磋商，《通告函》中也未提及因此而解除双方达成的意向。在品微公司仍要求履行《合作意向书》的情况下，魔磨物方公司单方提出解除《合作意向书》。魔磨物方公司主张解除《合作意向书》是因品微公司联系业主方且提供了相关设计方案，对于该主张其未提供任何证据加以证明，因此本院不予认可。魔磨物方公司作为违约方单方提出解除《合作意向书》，品微公司于2018年12月17日收到通告函，魔磨物方公司提出《合作意向书》于2018年12月17日解除，品微公司对解除时间也予以认可，本院予以确认。意向书解除后，品微公司要求返还支付的定金435,618.50元的请求，于法有据，本院予以支持。品微公司还主张魔磨物方公司向其另行支付违约金435,618.50元，因魔磨物方公司的行为构成根本违约且《合作意向书》对违约金亦有明确的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)品微酒店管理(上海)有限公司与被告(反诉原告)魔磨物方物业管理(上海)有限公司就上海市天目西路XXX号一楼局部、二楼整层、三楼整层签订的《合作意向书》于2018年12月17日解除；二、被告(反诉原告)魔磨物方物业管理(上海)有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)品微酒店管理(上海)有限公司定金435,618.50元；三、被告(反诉原告)魔磨物方物业管理(上海)有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)品微酒店管理(上海)有限公司支付违约金435,618.50元；四、对被告(反诉原告)魔磨物方物业管理(上海)有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,512元，减半收取计6,256元，反诉案件受理费3,917.14元，合计为10,173.14元，由被告(反诉原告)魔磨物方物业管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  姚峥二〇一九年八月十九日书记员  陈玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。