江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1003民初4370号原告：南京莱佛士资产管理有限公司，住所地在江苏省南京市秦淮区科巷1号。法定代表人：胡云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：焦伟，该公司员工。委托诉讼代理人：杨云霞，该公司员工。被告：扬州天辰精细化工有限公司，住所地在江苏省扬州市邗江区瓜洲镇四里铺路。法定代表人：陈国云，该公司董事长。委托诉讼代理人：宗宏根，江苏仁方律师事务所律师。被告：扬州市邗江化工总厂，住所地在江苏省扬州市邗江区瓜洲镇四里铺路。法定代表人：钟启坤，该厂厂长。委托诉讼代理人：张木洋，扬州市邗江区润扬法律服务所法律工作者。原告南京莱佛士资产管理有限公司（以下莱佛士公司）与被告扬州天辰精细化工有限公司（以下简称天辰公司）、扬州市邗江化工总厂（以下简称邗江化工总厂）排除妨害、赔偿损失纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用普通程序于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告莱佛士公司的委托诉讼代理人焦伟，被告天辰公司的委托诉讼代理人宗宏根到庭参加诉讼。被告邗江化工总厂经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告莱佛士公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告天辰公司、邗江化工总厂立刻停止侵权，限期迁出原告所有的厂房；二、判令被告天辰公司、邗江化工总厂向原告支付房屋租金损失589800元（被告天辰公司支付294900元，被告邗江化工工厂支付294900元）；三、本案案件受理费等费用由两被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更如下：一、撤回上述第一项诉讼请求并撤回对被告邗江化工总厂的起诉；二、判令被告天辰公司向原告支付房屋租金损失294900元；三、本案案件受理费等费用由被告天辰公司承担。事实和理由：原告于2012年12月10日通过参加法院执行拍卖合法获取被告邗江化工总厂名下房屋所有权证号为1017xx和1017xx的房屋，但发现该房屋被两被告占用作为办公场所。原告随即找到两被告协商厂房租用事宜，但两被告均不予理会。此后莱佛士公司又多次对非法占有房屋的两被告提出搬离的要求，但两被告并未给予理会。两被告非法强占原告房屋是严重侵权，给原告带来了许多的不便及经济损失。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告天辰公司辩称：一、原告提起的排除妨害、要求天辰公司迁出房屋的诉讼不属于人民法院的受理案件范围，原告应当向原执行法院寻求解决，对原告的诉求应依法予以驳回。邗江县化工总厂原是国有企业，被告天辰公司系邗江县化工总厂改制后设立的企业。邗江县化工总厂改制后，将其原有机车间作为被告天辰公司的生产车间、将原办公楼后楼部分房屋交给被告天辰公司作为行政办公用房。因环保原因，早在2010年前被告天辰公司的生产车间就已搬迁至连云港，从2010年起，被告天辰公司企业经营机构搬迁到邗江高新技术创业服务中心，只使用原化工总厂办公楼后楼二层东首四间作为实验室。被告原使用的化工总厂的其余房屋均已交还给化工总厂。2012年12月10日，原告在另案的强制执行程序中，通过司法拍卖裁定取得包括涉案房屋在内的原邗江县化工总厂房屋的所有权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”。根据上述司法解释规定，人民法院裁定拍卖成交的不动产，不动产的交付是执行法院执行行为的一部分，执行法院应当将涉案不动产直接置于竞买人的实际控制之下，否则，原执行法院应直接予以强制执行。被告天辰公司在法院强制司法拍卖前就占有了涉案房屋四间，但在司法拍卖后至原告起诉前，原执行法院及原告从未要求被告天辰公司迁出涉案四间房屋。原告现起诉请求被告天辰公司交付涉案不动产的行为属于执行法院的执行范围。对于执行法院未执行完毕的行为，不属于民事诉讼受案范围，原告应当向原执行法院寻求解决，故对原告的诉求应依法予以驳回。二、原告要求被告天辰公司支付其租金损失29.49万元，缺乏事实和法律依据。1、原告与被告天辰公司之间没有租赁合意。原告于2012年12月10日通过司法裁定取得涉案房屋所有权，但原告从未与被告天辰公司签订过租赁合同，原告与被告天辰公司及其原产权人之间就租赁房屋的使用从未有过租赁合意，双方之间不存在租赁合同关系，故原告要求被告天辰公司支付其租金缺乏事实和法律依据。2、退一步讲，即使原告与被告天辰公司之间有租赁合意，被告天辰公司应支付租金，2016年12月底前的租金也已超过诉讼时效。《民法通则》规定租金的诉讼时效为一年，《合同法》第226条规定，当事人未约定租金支付时间的，租金应在每届满一年时支付，即使被告天辰公司应向原告支付租金，故2016年12月底前的租金也已超过诉讼时效。3、退一步讲，即使原告与被告天辰公司之间有租赁合意，被告天辰公司应支付租金，租金的计算面积租金单价也不应按原告主张标准计算。2010年起，被告天辰公司的企业经营机构搬迁到邗江高新技术创业服务中心，只使用原化工总厂办公楼后楼二层东首四间作为实验室。因此，即使被告天辰公司应支付租金也只应支付使用的原化工总厂办公楼后楼二层东首四间房屋的租金，租金标准也应参照市场价计算，而不应按原告主张的租金标准计算。三、退一步讲，即使原告主张侵权损失，要求被告天辰公司赔偿其29.49万元损失也缺乏法律依据。首先，涉案房屋是原化工总厂交付给被告天辰公司使用的，被告天辰公司对涉案房屋占有是合法占有，被告没有任何过错。原告在2012年通过司法拍卖成交裁定取得涉案房屋所有权后，从未向被告告知涉案房屋所有权已发生变更的事实，更从未要求被告搬离涉案房屋，因此，被告占用使用涉案房屋主观上没有过错。《物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。根据该规定，如原告要求被告天辰公司赔偿损失，实际是要求被告天辰公司承担侵权责任，被告天辰公司承担侵权责任的前提必须是被告主观上有过错，因被告主观上没有过错，不符合承担侵权责任的构成要件，故原告要求被告天辰公司赔偿损失的诉求，法庭依法应不予以支持。其次，原告主张被告天辰公司自认占用四间房屋以外的其他房屋的损失证据不足。被告天辰公司自认从2010年起只使用原邗江化工总厂后办公楼二楼东首四间的房屋，原邗江化工总厂后办公楼二屋、三层办公室计十六间，一楼车间有八间，原告现所举的证据，不足以证明被告天辰公司实际占用使用了自认四间房屋以外的房屋。再次，即使被告天辰公司应赔偿原告的损失，其损失应参照被告天辰公司实际占有房屋的不包含土地使用权价值的市场租金价格标准计算，而不应按邗江法院(2016)苏1003民初1851号民事判决书认定的租金标准计算损失。具体理由如下：第一，邗江法院(2016)苏1003民初1851号民事判决书认定的租金标准0.25元/平方米/日，是案外第三人扬州xx品有限公司（以下简称xx公司）自认的租金标准，而非房屋市场的租金价格。邗江法院(2016)苏1003民初1851号民事判决书第2页清楚载明：xx公司对于原告主张的损失，其中对0.25元/平方米/日无异议；判决书第4页载明：双方诉讼中，xx公司对参照租金计算的标准即0.25元/平方米/日无异议，本院予以确认。从判决书的以上表述可知，参照租金的标准即0.25元/平方米/日是xx公司的自认，而非公允的市场租金价格，该判决书认定的租金计算标准不能直接作为本案认定原告损失的依据。第二，在确定参照的租金标准时，应扣除土地使用权的价值。不动产的完整的价值包括土地使用权的价值和地上房屋的价值两个部分。但在本案中，原告取得涉案房屋所有权的依据即(2011)扬邗执字第01xx号民事裁定书第一条清晰载明，原告并未取得完整的不动产所有权，原告取的财产权仅是地上建筑物的所有权，不包括土地使用权。因此，即使被告天辰公司应赔偿原告损失，在市场租金价格中亦应扣除不归原告享有的土地使用权的价值。综上所述，因原告的诉讼属于原执行法院未执行完毕的行为，不属于民事诉讼受案范围，且原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告对被告起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房产位于扬州市邗江区北端，其中64幢面积为1282.17平方米。涉案房产的原权属人为邗江县化工总厂。2002年3月5日，邗江县化工总厂变更名称为邗江化工总厂。1997年10月18日，邗江县化工总厂出具《扬州天辰精细化工有限责任公司公司住所证明》，载明：根据公司组成原则，“公司”住所设在邗江化工总厂内，兹将原邗江县化工总厂有机车间作为天辰公司的生产车间，邗江化工总厂办公楼后楼作为“公司”行政办公室。莱佛士公司工作人员严成龙与天辰公司工作人员蔡磊共同出具证明一份：天辰公司于2019年2月20日将存放于瓜洲四里铺路北端原邗江化工总厂处所有物品全部清空。将三楼、二楼办公室及一楼仓库全部交付给产权人莱佛士公司。证明上还加盖了天辰公司的公章。另查明，2010年5月19日，江苏众汇资产管理咨询有限公司（以下简称众汇公司）以扬州xx化工有限公司（以下简称xx公司）、邗江化工总厂为被告向本院提起诉讼。本院经审理查明，1999年3月15日、12月16日，xx公司分别与中国建设银行邗江县支行（以下简称邗江建行）签订借款合同各一份，约定xx公司向邗江建行借款85万元、130万元；借款期限分别为1999年3月17日至2000年2月17日和1999年12月16日至2000年10月15日；利率分别为月息6.39‰和5.85‰，逾期还款利率分别为按月息9‰和6.3‰计算。邗江化工总厂为xx公司上述两笔借款提供担保，均与邗江建行签订了《房地产抵押合同》，分别以其所属邗江区瓜洲镇四里铺路北端房屋所有权证号为1016xx#、1017x#、1016xx#、1017xx#，面积为2761.67㎡、5846.15㎡的房屋为xx公司提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，邗江建行分别于1999年3月24日、2000年1月10日向xx公司发放贷款85万元、130万元。2002年9月，中国建设银行扬州市广陵支行向xx公司等10多个债务人发出催还逾期贷款通知，并经扬州市广陵区公证处进行了公证。2004年8月，中国建设银行江苏省分行与xx公司签订债权转让协议，约定将其对xx公司上述两笔借款合同项下的债权转让给中国xx资产管理公司南京办事处（以下简称xx公司），并于同年8月13日进行了公告。2004年9月17日xx公司与香港银建国际资产管理有限公司（以下简称银建公司）签订了债权转让协议以及债权管理处置协议，同年12月19日，xx公司与银建公司又签订委托协议，xx公司同意接受其委托于2005年3月9日向xx公司、邗江化工总厂下发债权转让及催收公告并进行了公证。2006年8月xx公司通过公证再次向xx公司、邗江化工总厂下发催款通知书。2007年11月7日xx公司与众汇公司签订不良贷款债权转让合同一份，约定xx公司接受银建公司的授权委托，将上述债权转让给众汇公司。接受债权后，众汇公司于2008年7月22日，通过公证向xx公司发出催收通知书。本院于2010年9月30日作出（2010）扬邗商初字第0xx号民事判决书，判决如下：一、xx公司于本判决生效后十日内，偿付众汇公司借款本金215万元及利息（其中85万元从1999年3月24日起至2000年2月17日止按月息6.39‰计算,2000年2月18日至2007年11月7日，按月息9‰计算；130万元从2000年1月10日起至2000年10月15日止按月息5.85‰计算，2000年10月16日至2007年11月7日，按月息6.3‰计算）。二、众汇公司有权对邗江化工总厂抵押的房屋（房屋所有权证为1016xx#、1017xx#、1016xx#、1017xx#）拍卖，变卖的价款优先受偿。上述判决生效后，因xx公司未履行判决确定的给付义务，众汇公司于2011年3月2日向本院申请强制执行。本院在执行中查明，2010年7月20日，众汇公司将其享有的对xx公司的债权转让给申请执行人莱佛士公司，本院亦于2011年12月6日裁定变更莱佛士公司为本案申请执行人。2011年3月21日，本院执行法官与邗江化工总厂的负责人钱xx谈话并了解情况。钱xx陈述，邗江化工总厂于1999年左右改制成xx公司和天辰公司。工人分成三块，一部分在邗江化工总厂，一部分在xx公司，一部分在天辰公司。由于邗江化工总厂有部分资产属县工业联社的，县工业联社成立天桥公司，以天桥公司名义与广西xxxx公司成立扬州xx公司。现在县工业联社的股份又出让给广西xxxx公司，扬州xx公司即是民营企业了。现在邗江化工总厂只有xx公司在生产，而且xx公司与邗江化工总厂已没有关系了。现在邗江化工总厂已将部分土地及厂房出卖给xx公司，由xx公司在使用。执行法官询问抵押房屋的现状时，钱xx陈述，1017xx#房产证对应的食堂、宿舍现在是xx公司在使用，是按照当时合资时政府与广西xxxx制品有限公司签订的会议记要约定，将食堂、宿舍无偿给xx公司使用。107xx#房产证对应的办公楼，也是无偿给xx公司及天辰公司使用。2011年3月23日，本院执行法官再次与众汇公司代理人曹洋以及邗江化工总厂留守负责人钱xx进行谈话。钱xx陈述，其回去看过，大部分房屋是xx公司在用，只有北面的办公楼是部分闲置，部分是天辰公司在用。2011年12月10日，本院执行法官与莱佛士公司代理人吴宏华进行谈话。谈话中，莱佛士公司申请评估、拍卖邗江化工总厂名下的抵押房产。本院执行法官告知其以下情况：1、现在抵押的房产中仅有101xx#、1017xx#房产仍登记在邗江化工工厂名下，且两处房产的土地已于2003年3月6日变更给邗江县天桥化工设备厂（以下简称天桥公司），目前房地处于不一的状态，将来如果进行拍卖，首先，仅可就房产自身价格进行评估拍卖，土地部分无法处理；第二，由于房地不一，只有土地使用权人买受才能办理相关的房产转让手续，其他人买受将无法办理相关手续，将来若进入拍卖程序，将限定土地使用权人买受人购买该处房产；第三，两处房产对应的办公楼、食堂、宿舍现在正由xx公司、天辰公司使用，将来必然存在强制迁让问题，法院将不负责交接，将由买受人自行交接。莱佛士公司答复这些条件我们知道了，实际情况我们清楚，如果将来进入拍卖程序，我们同意按照法院的方案办。2011年12月12日，本院作出执行裁定书，裁定拍卖被执行人邗江化工总厂所有的位于扬州市产，并向莱佛士公司及xx公司、邗江化工总厂送达了执行裁定书。2011年12月29日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》一份，对邗江化工总厂抵押的房屋（房屋所有权证号为101x#、1017xx#，不包含土地使用权）进行评估，确定其市场价值为人民币376.4万元，其中权证号为1017xx#房产价值为206.55万元，权证号为1017xx#房产价值为169.85万元。2012年5月17日，本院委托扬州市拍卖行有限公司（以下简称扬州拍卖行）对邗江化工总厂抵押的房屋（房屋所有权证号为1017xx#、1017xx#，不包含土地使用权）进行拍卖。2012年6月13日，扬州市拍卖行对拍卖房产在扬州晚报上刊登了第一次拍卖公告，刊登的拍卖公告载明1017xx#、1017xx#工业用房房屋建筑面积5218.62平方米，不含土地使用权，参考价376.4万元。但本次拍卖因无人报名参拍而流拍。2012年8月10日，扬州市拍卖行对拍卖房产在扬州晚报上刊登了第二次拍卖公告，参考价353.06万元。但本次拍卖仍因无人报名参拍而流拍。2012年9月27日，扬州市拍卖行对拍卖房产在扬州晚报上刊登了第三次拍卖公告，参考价301万元。后申请执行人莱佛士公司以300.1万元最高价竞买成功。莱佛士公司代理人陈后军在拍卖成交资料和拍卖成交确认书上签名。拍卖成交资料中特别说明：本次拍卖不含土地使用权，拍品所涉及的土地使用权变更登记在天桥公司名下。所拍房产中1017xx#房产对应的办公楼，1017xx#房产对应的食堂、宿舍现由xx公司、xx公司使用，买受人自行接收拍品。2012年12月10日，本院作出（2011）扬邗执字第0116号执行裁定书，裁定如下：一、邗江化工总厂名下房屋所有权证为1017xx、1017xx#的房产（不含土地使用权）归买受人即申请执行人莱佛士公司所有。二、买受人莱佛士公司持本裁定办理上述房产权证书。2016年3月3日，莱佛士公司以xx公司为被告向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、要求xx公司支付莱佛士公司租金损失30万元；2、xx公司限期迁出莱佛士公司所有的房屋。诉讼过程中，莱佛士公司变更诉讼请求：1、xx公司参照租金支付莱佛士公司损失（具体计算标准：按照514平方米、以0.25元/平方米/日，自2012年12月10日计算至实际腾让之日止）及占用房屋期间的水、电费用；2、限期腾让房屋；3、承担本案诉讼费和评估费2500元。本院经审理查明，扬州市中级人民法院于2003年12月20日作出（2003）扬执字第11x号民事裁定书，裁定将被执行人邗江县天桥化工设备厂位于邗江区.19平方米的土地使用权抵偿给申请人交通银行扬州分行。该土地使用权又经交通银行扬州分行等多次转手，2012年11月30日，莱佛士公司获得该土地使用权。诉讼中，莱佛士公司委托扬州一元土地房地产评估咨询有限公司对案涉案涉工业房地产租金进行评估。依据该评估报告，评估对象总面积5218.62平方米，市场租金价值为47.83万元/年。据此计算为0.25元/平方米/日。为此莱佛士公司支出评估费2500元。诉讼中，xx公司提供2000年10月18日，xx锌品集团与邗江县工业联社关于合资合作协议一份，依据该合资合作协议的约定，双方合作投资组建xx公司。在该协议第八条约定：合资公司租用邗江化工总厂土地，租金以邗江化工总厂下岗职工生活费形式支付，试运行期间，视合资企业的经济状况和邗江化工总厂的实际困难，由合资双方协商给付数额。正式运行后按每月8500元拨付。xx公司未能提供给付租金的任何证据。诉讼中，莱佛士公司提供2013年3月30日、2014年12月10日，本单位向xx公司发出的函件及邮寄清单复印件，函件均要求xx公司支付租金、协商续租事宜。xx公司否认此证据复印件的真实性，也否认收到函件。诉讼中，本院予以实地勘验，目前仅有xx公司一单位在使用门卫室。本院经审理认为，xx公司应当参照租金标准赔偿莱佛士公司房屋使用损失。xx公司拒绝赔偿莱佛士公司房屋使用损失理由为自己是有偿使用，给付了原邗江化工总厂租金，但却未能提供租金给付的证据。并且合资合作协议签订是在2000年，无论扬州中级人民法院将涉案土地进行抵偿权利人、还是本院将涉案房屋确认属于莱佛士公司所有，两份生效裁定书时间均在上述合资合作协议之后，xx公司应当自觉依照生效法律文书腾让房屋。xx公司拒绝腾让给莱佛士公司造成损失，应当参照租金标准予以赔偿。双方在诉讼中，对参照租金计算的标准即0.25元/平方米/日无异议，本院予以确认。xx公司认为莱佛士公司主张的房屋面积应当扣减门卫19.55平方米，本院实地勘验时门卫仅xx公司一单位在使用，故对其辩解不予采信。针对具体开始计算损失的时间，莱佛士公司提供的两份腾让函件复印件时间为2013年3月30日、2014年12月10日，xx公司对函件真实性予以否认，虑及莱佛士公司获得的生效裁定后，依照日常生活情理向实际使用人主张权利具有较大可能，故本院将莱佛士公司通知xx公司腾让时间酌定为2014年6月1日，即xx公司应从此日开始承担原告损失。xx公司侵占莱佛士公司涉案房屋，应当予以腾让。莱佛士公司主张xx公司承担使用期内的水电费用，因未能提供证据，本院不予支持。据此，本院于2017年7月29日作出（2016）苏1003民初1851号民事判决书，判决：一、xx公司应于本判决生效后三十日内腾让出莱佛士公司所有的房屋（房屋所有权证号分别为101700、101701），并将房屋交付莱佛士公司；二、xx公司应于本判决生效后三十日内参照租金标准赔偿莱佛士公司房屋使用损失（具体计算标准：按照514平方米、以0.25元/平方米/日，自2014年6月1日计算至实际腾让之日止）；三、驳回莱佛士公司的其他诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于民事诉讼的受案范围；二、原告诉求被告天辰公司支付占用涉案房租的租金损失294900元有无事实和法律依据。本院认为：关于本案是否属于民事诉讼受案范围的问题。本案系占有排除妨害纠纷。妨害物权的，当事人有权请求排除妨害。位于扬州市邗江区北端的房产由莱佛士公司经合法拍卖竞得，且于2012年12月10日由本院裁定归莱佛士公司所有。因此案涉房产产权明晰，莱佛士公司现为该房产合法所有权人。合法的民事权益受法律保护，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，天辰公司已不是涉案房产的所有权人，但仍占有、使用涉案房产，属于无权占有，莱佛士公司作为涉案房产的登记权属人，有权要求被告腾退、返还涉案房产。天辰公司辩称，莱佛士公司诉称天辰公司在其取得案涉房产所有权后一直占有该房产不肯搬离的事项，属于执行拍卖中发生的纠纷。针对执行拍卖中的纠纷，当事人或利害关系人可通过执行监督方式解决。故莱佛士公司的起诉，不属于民事诉讼的受案范围。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。天辰公司在答辩状中陈述，其已于2019年初搬离了占用的原化工总厂办公楼后楼二层东首四间房屋。莱佛士公司在本院强制执行中同意拍卖房产由其自行交接，在庭审中也确认，案涉房屋已经于2019年2月20日完成了交付，并申请撤回了要求天辰公司立刻停止侵权，限期迁出厂房的诉讼请求，故案涉房屋已不存在通过强制执行移交给买受人的必要。莱佛士公司现仅要求天辰公司支付占用房屋的租金损失，属于人民法院民事案件的受案范围，对天辰公司的上述抗辩主张本院不予采纳。二、关于原告诉求被告天辰公司支付占用涉案房租的租金损失294900元有无事实和法律依据的问题。（一）关于厂房占用期限应如何认定的问题。涉案房屋系莱佛士公司经司法拍卖所得，其行使所有权权利的时间应自法院裁定确认买受之日，即2012年12月10日起计，但对于厂房占用期限的起始日期，原、被告双方存在分歧。天辰公司辩称，涉案房屋是邗江化工总厂交付给天辰公司使用的，其对涉案房屋占有是合法占有，没有任何过错。莱佛士从未向天辰公司告知涉案房屋所有权已发生变更的事实，更从未要求被告搬离涉案房屋。执行过程中，本院作出执行裁定，裁定拍卖邗江化工总厂所有的位于扬州市产，经选定江苏苏信房地产评估咨询有限公司对拍卖抵押房屋进行评估，作出房地产估价报告，估价时评估人员到现场进行了查看和拍照，评估范围包括涉案的权证号1017xx#中包括的64幢房屋。同时也将房地产评估报告、执行裁定（拍卖）均已送达给了邗江化工总厂的留守负责人钱xx，且本院在扬州晚报上刊登了。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、第八条、第十一条、第十四条的规定，本院在执行过程中已履行了告知义务。而天辰公司系邗江化工总厂于1999年左右改制而成，故可以认定天辰公司知晓涉案房屋被拍卖的事实，对其上述抗辩主张不予采纳。本院认为，厂房场地占用费是因侵占案涉厂房，给所有权人合法权益造成损害，导致侵权人应支付的损害赔偿金，理应自侵权行为发生或侵权事实客观存在之日起计算。但由于莱佛士公司是通过司法拍卖程序取得涉案厂房所有权，对邗江化工总厂的情况，涉案厂房的状况应有一定了解。启动评估拍卖程序前，执行法官亦与莱佛士公司的代理人进行了谈话，莱佛士公司应当明知案涉厂房内尚有天辰公司占用的客观情况。因此，在计算厂房占用费，认定厂房占用期限时应当给予天辰公司必要的搬迁、处置时间。在起诉xx公司的案件中，莱佛士公司提供的两份腾让函件复印件时间为2013年3月30日、2014年12月10日，法院虑及莱佛士公司获得的生效裁定后，依照日常生活情理向实际使用人主张权利具有较大可能，故本院将莱佛士公司通知xx公司腾让时间酌定为2014年6月1日。故本案中，本院亦认定计算厂房占用费期限的起始日期为2014年6月1日。原告与天辰公司共同出具证明确定，2019年2月20日天辰公司将涉案房屋清空。故案涉x幢厂房的占用期限应自2014年6月1日始至2019年2月20日止，共计1725天。（二）关于厂房占用面积应如何计算的问题。莱佛士公司提出，由于天辰公司的占用，其作为产权人对涉案的64幢厂房不能行使合法享有的占有、使用、收益、处分的权利，产生的损失即场地占用费用应该以被占用厂房的全部面积1282.17平方米进行计算。天辰公司辩称因环保原因，早在2010年前天辰公司的生产车间就已搬迁至连云港，从2010年起，天辰公司企业经营机构搬迁到邗江高新技术创业服务中心，只使用原邗江化工总厂办公楼后楼二层东首四间作为实验室，原使用的化工总厂的其余房屋均已交还给化工总厂。天辰公司为支持其抗辩主张，提供了其于2010年6月3日与xx公司签订的房屋使用协议及天辰公司的关联公司扬州奥丰新材料科技有限公司与扬州市邗江区高新技术创业服务中心签订的房地产租赁契约。强制执行过程中，本院执行法官与邗江化工总厂的负责人钱xx谈话时，钱xx陈述，107xx#房产证对应的办公楼，是无偿给xx公司及天辰公司使用。钱xx还陈述，其回去看过，大部分房屋是xx公司在用，只有北面的办公楼是部分闲置，部分是天辰公司在用。本院认为，在莱佛士公司起诉xx公司的诉讼中，经该案承办人实地勘验，邗江化工总厂大院仅仅有xx公司在实际使用房屋。本案庭审后，承办人也进行了实地查看，64幢办公楼共三层，二层东首四间确有天辰公司的使用痕迹，其余房间未见天辰公司的使用痕迹，其利用价值非常有限。莱佛士公司与天辰公司共同出具的证明，仅能佐证天辰公司实际迁出的时间，不足以证明天辰公司对除东首四间之外的其他房屋也进行了占用。在本院审理期间，涉案房屋因拆迁已被拆除，无法实际测量二层东首四间的实际使用面积。故本院根据上述调查的客观情况酌情认定，对二层东首四间房屋按全部面积的六分之一计算占用面积。因此，案涉厂房被占用面积应为213.7平方米【1282.17平方米×1/6=213.7平方米】。（三）关于厂房占用费的计算标准如何确定的问题。原告主张的房屋占用费实际上是天辰占用房屋期间给原告造成的损失，主要为租金损失。天辰公司辩称其与莱佛士公司之间没有租赁合意，故不应支付租金损失。该抗辩意见于法无据，本院不予采纳。对于厂房占用费的计算标准，可以相同或附近地理位置的其他厂房租金价格作为参考依据，结合本案客观事实，依法确定。在莱佛士公司起诉xx公司的诉讼中，莱佛士委托扬州一元土地房地产评估咨询有限公司对案涉案涉工业房地产租金进行评估。依据该评估报告，评估对象总面积5218.62平方米，市场租金价值为47.83万元/年。据此计算为0.25元/平方米/日。考虑到近年来市场租金价格不断上涨的事实，天辰公司在庭审中亦未申请对租金进行重新评估。综合以上事实，考虑各方因素，本院认为，扬州一元土地房地产评估咨询有限公司于2017年4月作出的房地产估价结果报告中认定的租金价值，显然低于目前的市场平均水平标准，用于计算本案的租金损失金额比较适宜，且对天辰公司有利。因此，案涉厂房场地占用费应为92158.13元(0.25元/平方米/日*213.7平方米*1725天)。天辰公司还辩称，2016年12月底前的租金也已超过诉讼时效。按照庭审查明的事实，天辰公司占用四间房屋直至2019年2月20日，其侵权行为一直处于持续状态，故本案没有超过诉讼时效，对天辰公司的该项辩解意见，本院也不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第二百四十一条、第二百四十三条、第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州天辰精细化工有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京莱佛士资产管理有限公司支付厂房占用费92158.13元；二、驳回原告南京莱佛士资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理5723元，由原告南京莱佛士资产管理有限公司负担4006元，被告扬州天辰精细化工有限公司负担1717元（原告南京莱佛士资产管理有限公司已预交。原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还。被告扬州天辰精细化工有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告直接支付1717元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 禹人民陪审员  徐子清人民陪审员  徐凤玲二〇一九年八月二十五日书 记 员  谢 扬