北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初32069号原告：北京德恒有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩家乐，董事长。委托诉讼代理人：白泽红，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，北京市经纬律师事务所实习律师。被告：中国银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市东城区。负责人：王建宏，行长。委托诉讼代理人：李祥伟，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，住所地北京市东城区。负责人：陈正斌，总经理。委托诉讼代理人：张瞭望，北京桂润律师事务所律师。第三人：中经信投资有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：李向冲，董事长。委托诉讼代理人：权成，男，中经信投资有限公司工作人员。第三人：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：曾志红，董事长。委托诉讼代理人：赵松，男，上海文盛资产管理股份有限公司工作人员。委托诉讼代理人：夏欢，女，上海文盛资产管理股份有限公司工作人员。原告北京德恒有限责任公司（以下简称：德恒公司）与被告中国银行股份有限公司北京市分行（以下简称：中行北分公司）、第三人中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称：信达北分公司）、第三人中经信投资有限公司（以下简称：中经信公司）、第三人上海文盛资产管理股份有限公司（以下简称：文盛公司）抵押权纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德恒公司委托诉讼代理人白泽红、张琪；被告中行北分公司委托诉讼代理人李祥伟；第三人信达北分公司委托诉讼代理人张瞭望；第三人中经信公司委托诉讼代理人权成；第三人文盛公司委托诉讼代理人夏欢、赵松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德恒公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告中行北分公司设立在北京市西城区复兴门北大街东侧金融街X区X号投资广场X座X层X号房屋的预售商品房抵押权消灭；2、请求判令被告中行北分公司及第三人信达北分公司协助办理注销位于北京市西城区复兴门北大街东侧金融街X区X号投资广场X座X层X号房屋的预售商品房抵押登记手续；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年12月6日，北京市房屋土地管理局颁发《房屋所有权证》（京房权证西港澳台字第XXXX号），房屋所有权人为北京新协房地产有限公司（以下简称：新协公司），房屋坐落为北京市西城区金融大街x号x座x层等，该证未记载任何抵押他项权利。2000年12月11日，原告德恒公司与新协公司签订了《北京市外销商品房预售契约》（以下简称：《预售契约》），约定原告德恒公司购买新协公司建设的位于北京市西城区复兴门北大街东侧金融街X区X号投资广场X座X号房屋，总价款为554948美元。《预售契约》签订后，原告德恒公司依约向新协公司足额付清该房产的全部价款人民币4594969元（相当于554948美元）。新协公司于2001年5月将上述房产交付原告德恒公司使用至今。后因新协公司未配合办理上述房屋过户手续。2005年5月16日，原告德恒公司依《预售契约》向北京仲裁委提出仲裁申请，仲裁裁决：原告德恒公司签订《预售契约》为有效合同，确认原告德恒公司已按《预售契约》履行了全部义务且对未办理房屋产权过户登记手续没有过错，新协公司在仲裁裁决送达之日起十个工作日内与原告德恒公司共同办理系争房产的产权过户登记手续。原告德恒公司依生效仲裁裁决向北京市西城区人民法院申请强制执行。2006年4月4日，西城法院向北京市建设委员会作出《协助执行通知书》（2006西执字第307号），要求为原告德恒公司办理北京市西城区复兴门北大街金融街X区X号投资广场X座X号的房屋产权过户登记手续。北京市建设委员会受理后认为，原告德恒公司购买金融街X区投资广场X座X房屋与（2003）二中执字第881号执行案件中的执行标的有争议，待二中院执行案完毕后再给原告德恒公司办理过户手续。后，原告德恒公司又多次向二中院及北京市建设委员会要求办理诉争房屋过户手续，但未给予办理解决。原告德恒公司自2006年起向北京市朝阳区地税局缴纳所拥有上述房产的城镇土地使用税与房产税至今。原告德恒公司为诉争房屋的所有权人，依法享有所有权。原告德恒公司委托代理律师查询（2003）二中执字第881号执行案的进展情况，才得知二中院执行案不涉及原告所有的金融街X区投资广场X座X号房屋。2018年3月，经北京市国土资源局西城分局查询，得知被告中行北分公司在北京市国土资源局西城分局办理上述房屋的《预售商品房抵押登记证明》，并与第三人信达北分公司在2004年6月25日签署《债权转让协议》，成为金融街X区投资广场X座X号房屋的预售房屋抵押权人，故北京市国土资源局西城分局不给于原告德恒公司办理房屋产权过户登记或办理带抵押登记的产权证。原告德恒公司认为，被告中行北分公司已将债权转让给第三人信达北分公司，其未在法律规定期限内行使抵押权，目前被告中行北分公司既不是债权人也不是抵押权人，无权行使抵押权，理应依法注销其设立的抵押权。第三人信达北分公司受让债权后未进行抵押权变更登记，也未在法律规定期限内主张行使抵押权，已将债权转让给第三人中经信公司，其既不是诉争房屋债权人也不是抵押权人，故第三人信达北分公司对诉争房屋享有抵押权，理应协助原告德恒公司办理诉争房屋过户登记。第三人中经信公司未进行抵押变更登记，受让的只是普通债权，其也只是普通债权人，目前又将此债权转让给第三人文盛公司，其与本案无关。第三人文盛公司未进行抵押变更登记、受让的只是普通债权，其也只是普通债权人，对诉争房屋不具有抵押权，无权行使抵押权人的权利。综上，被告中行北分公司在诉争房屋设立的抵押权已灭失，应依法注销此抵押权。在被告中行北分公司及第三人信达北分公司现在既不是债权人，也不是抵押权人的情况下，却滥用抵押权利阻碍了西城法院要求行政主管机构为原告德恒公司办理诉争房屋过户登记的强制执行，严重损害原告德恒公司作为诉争房屋所有权人的合法权益。法庭应依法支持原告德恒公司的诉讼请求，维护原告德恒公司的合法权益。被告中行北分公司辩称，被告中行北分公司对诉争的北京市西城区复兴门北大街东侧金融街X区X号投资广场X座X层X号房屋享有合法有效的抵押权，原告德恒公司主张抵押权失效不成立。《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》等规定不适用本案，且不能作为认定抵押权效力的法律依据。被告德恒公司与新协公司之间的房屋买卖合同关系无效。原告德恒公司基于房屋买卖合同对诉争房屋享有的债权，不能对抗已经设定抵押登记的担保物权。被告中行北分公司不是本案的适格被告，被告中行北分公司已经将涉案债权及抵押权转让给第三人信达北分公司，原告德恒公司与被告中行北分公司没有任何法律关系，原告德恒公司起诉被告中行北分公司不正确。抵押权不存在消灭一说，原告德恒公司的诉讼请求不成立。（2003）二中民初字第01966号民事案件对涉案抵押权进行了审理，抵押权的合法性得到确认，在该案的强制执行申请书中，被告中行北分公司要求对涉案抵押物进行拍卖、变卖，不存在原告德恒公司所述的没有行使抵押权的情况。原告德恒公司并非法律意义上的善意第三人，原告德恒公司自己存在过错，在进行仲裁时，原告德恒公司为达到自己没有过错的效果，隐瞒了涉案房屋抵押的情况，不论被告中行北分公司是否为适格被告，都应驳回原告德恒公司的诉讼请求。法律规定，债权转让的，抵押权一并转让，特别规定除外，本案中没有特殊情况，不存在权利分离的问题。综上所述，不同意原告德恒公司的诉讼请求。第三人信达北分公司辩称，第三人信达北分公司已将涉案债权转让给第三人中经信公司，第三人中经信公司又将上述债权转让给第三人文盛公司，第三人信达北分公司无法协助原告德恒公司办理抵押权注销手续。第三人信达北分公司在被告中行北分公司转让债权时，即被告中行北分公司享有债权期间依法享有抵押权，该权利有效存续。被告中行北分公司在1996年已经依法办理了预售商品房抵押登记手续，该抵押权自登记时设立。上述债务人雅诗公司及担保人新协公司迄今为止并未清偿债务，因此该抵押权存续。根据法律规定，抵押人领取房屋权属证书后应当办理现房抵押，由于抵押人雅诗公司在第三人信达北分公司转让债权时仍未办理房屋权属证书，因此，第三人信达北分公司无法办理现房抵押，但上述抵押仍然有效。被告中行北分公司是在先的抵押权人，原告德恒公司在2000年购买涉案房屋时，上述抵押已经设立，原告德恒公司在后的买受行为不能对抗已经存在的抵押，且原告德恒公司作为买卖行为的债权人无法对抗已设立的抵押物权。根据法律规定，债权转让时，抵押权一并转让，并不存在灭失情形。新协公司将已经出卖给雅诗公司的涉案房屋再次出卖给原告德恒公司，此时由于雅诗公司已通过按揭贷款向新协公司支付全部购房款，并办理抵押登记，因此，新协公司出售给原告德恒公司的行为属于无权处分，该“一房二卖”行为导致原告德恒公司的损失，原告德恒公司可向新协公司主张赔偿，无权要求被告中行北分公司或其他抵押权人承担法律后果。原告德恒公司提交的仲裁裁决无法对抗涉案抵押权，仲裁裁决未查明涉案房屋已经设立抵押权的事实，也未就抵押权的效力进行认定，事实上，新协公司并未出庭参加仲裁，导致未能查明事实，该仲裁裁决不具备执行性，即使申请强制执行，若因此损害抵押权人的利益，抵押权人有权申请不予执行仲裁裁决。原告德恒公司曾经向法院提出执行异议，但法院并未因此作出排除执行的裁定，也进一步证明该抵押权有效存在的事实。综上所述，不同意原告德恒公司的诉讼请求。第三人中经信公司述称，不同意原告德恒公司的诉讼请求。答辩意见与被告中行北分公司及第三人信达北分公司陈述的答辩意见一致。第三人文盛公司述称，因雅诗公司未办理涉案房屋房屋所有权证书，所以被告中行北分公司及后续的债权受让人无法办理抵押登记，预售商品房抵押登记合法有效。雅诗公司与被告中行北分公司借款合同纠纷在2004年进入法院的强制执行程序，对涉案房屋进行查封，并启动评估拍卖程序，这也证明涉案房屋的抵押权合法有效。其他答辩意见同被告中行北分公司及第三人信达北分公司陈述的答辩意见。综上所述，不同意原告德恒公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1996年7月17日，被告中行北分公司、案外人雅诗展览工程有限公司（以下简称：雅诗公司）及案外人北京新协房地产开发有限公司（担保人）（以下简称：新协公司）签订《合同》，主要内容为：被告中行北分公司向雅诗公司提供总额为1139852.42美元、期限为自贷款放出日起计满五年止、利率为中国银行美元三至五年期半年浮动（年息）的贷款，雅诗公司用于购买位于北京市西城区复兴门北大街东侧金融街X区X号“投资广场”X座X房产；贷款本金及利息自贷款放出日起计，分19期偿还，等额还款，按季计收，每季度最后一个月的20日为结算日，季度还款金额为59993美元；以楼花/现楼为抵押物，作为抵押人偿还《合同》项下之贷款本息包括违约加息和有关费用的保证，抵押物权益总价值为2279704.83美元。抵押担保数额为合同项下贷款本金和由本金所生之利息（包括违约加息）及其他有关费用，担保期限自贷款发生之日起，至雅诗公司还清贷款本息日止。新协公司确认《合同》项下担保人的责任，担保数额为《合同》项下贷款本金和由本金所生的利息及其他有关费用。担保期限自贷款发生之日起，至雅诗公司还清贷款本息日止。新协公司确认该担保为不可撤销担保。在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交予被告中行北分公司之后，如果雅诗公司违约，新协公司保证在接到被告中行北分公司书面索偿通知后七日内，代雅诗公司履行还款责任，并保证将雅诗公司应偿还的本息和有关费用以及由于其未按期还款而产生的利息、罚息无条件一次性偿还被告中行北分公司。雅诗公司在收到被告中行北分公司书面通知七天内未能还款，被告中行北分公司有权从新协公司在该行开立的保证金帐户及其他外汇存款帐户中扣收。雅诗公司确认若新协公司代其清偿所有欠款后，其无条件同意被告中行北分公司将雅诗公司名下抵押物及相应权益转让给新协公司。新协公司取得该物业及其权益后，经书面通知雅诗公司即可按有关规定处分该抵押物。一旦雅诗公司未能按时还款，则按被告中行北分公司有关规定在统一利率基础上加收30％的罚息并按复利计收。被告中行北分公司同时有权依《合同》中的担保条款向新协公司追索。此外，如果雅诗公司未按合同履行义务，又未能与被告中行北分公司达成迟延履行协议，新协公司亦未履行还款义务时，被告中行北分公司对抵押物享有一切权益，并有权继续向新协公司追偿《合同》项下全部债务，及从新协公司的帐户中直接扣收，并立即占管、处分抵押物。《合同》签订前，新协公司于1996年7月17日向被告中行北分公司出具了《担保函》，主要内容为：新协公司同意承担的保证金额为雅诗公司在《合同》项下应支付的全部贷款本金1139852.42美元及相应的利息和费用。新协公司对债务承担连带责任，当雅诗公司到期不履行《合同》时，被告中行北分公司既可向雅诗公司追偿，也可直接向新协公司索偿。担保期限自贷款发生之日起至借款人向被告中行北分公司偿还《合同》项下全部债务之日止。《合同》签订后，被告中行北分公司依约于1996年8月28日、9月28日向雅诗公司发放了全部贷款，该款直接划入新协公司帐户。雅诗公司依约应于2001年9月28日前偿还本息。在依约偿还6期贷款计35958美元后，雅诗公司自1998年6月21日起未再偿还任何款项，并自1998年9月21日起开始欠付利息。2001年12月26日及28日，新协公司代雅诗公司分别向被告中行北分公司偿还贷款利息2030.66美元及13187.83美元。截止2002年12月21日，雅诗公司共欠付被告中行北分公司贷款本金779894.42美元及利息（包括罚息，并计收利复）232382.45美元。1996年9月24日，被告中行北分公司与雅诗公司，将雅诗公司所购之房产，即位于北京市西城区复兴门北大街东侧金融街X区X号投资广场X座X层X号房产，在北京市房屋土地管理局办理了预售商品房抵押登记。1999年12月16日，新协公司取得包括位于北京市西城区复兴门北大街东侧金融街X区X号投资广场X座X层X号房产在内的大产权证书，登记为上述房屋的房屋所有权人。2000年12月11日，原告德恒公司与新协公司签订《北京市外销商品房预售契约》，约定由原告德恒公司购买新协公司位于北京市西城区复兴门北大街东侧金融街X区X号投资广场X座X号房屋（以下简称：涉案房屋），涉案房屋建筑面积为326.44平方米，总价款为554948美元。《北京市外销商品房预售契约》签订时，该项目已竣工，新协公司已取得大产权证。《北京市外销商品房预售契约》签订后，原告德恒公司依约向新协公司足额付清了涉案房屋的全部价款，即人民币4594969元（相当于554948美元）。新协公司于2001年5月将涉案房屋交付原告德恒公司使用，原告德恒公司接收涉案房屋后一直占有使用至今，作为原告德恒公司的办公场所。2003年，被告中行北分公司将雅诗公司、新协公司以借款合同纠纷为由诉至北京市第二中级人民法院，要求雅诗公司支付贷款本金779894.42美元及贷款还清之日的利息，包括罚息，并计复利，同时要求新协公司对上述债务承担连带保证责任。经审理，北京市第二中级人民法院2003年2月20日作出（2003）二中民初字第01966号民事判决书，判决支持了被告中行北分公司的诉讼请求。上述民事判决书记载了涉案房屋已办理预售商品房抵押登记的情况。上述民事判决书生效后，被告中行北分公司于2003年7月30日向北京市第二中级人民法院申请强制执行，在执行申请书中载明被执行人可供执行的财产状况为北京市西城区复兴门北大街东侧金融街X区X号投资广场X座X房产，并标注上述房产已办理预售商品房抵押登记，抵押权人为被告中行北分公司。2005年5月18日，原告德恒公司向北京仲裁委员会提交仲裁申请书，要求就原告德恒公司与新协公司于2000年12月11日签订的《北京市外销商品房预售契约》所引起的争议进行仲裁，请求：1、确认《北京市外销商品房预售契约》合法有效，应该得到双方的实际履行；2、确认原告德恒公司已按《北京市外销商品房预售契约》履行了全部义务，且对未办理房屋产权过户登记手续没有过错；3、责令新协公司实际履行预售契约，限期与原告德恒公司共同办理涉案房屋的产权过户登记手续；4、裁定新协公司承担本案仲裁费用及原告德恒公司因本案而支出的其他费用（包括但不限于律师费、交通费及调查费等）。新协公司没有向仲裁庭提出书面答辩意见，也没有参加开庭审理。经仲裁，北京仲裁委员会于2005年6月27日作出（2005）京仲裁字第0487号裁决书，裁决如下：1、确认本案《北京市外销商品房预售契约》为有效合同；2、确认原告德恒公司已按《北京市外销商品房预售契约》履行了全部义务，且对未办理房屋产权过户登记手续没有过错；3、新协公司在本裁决送达之日起十个工作日内与原告德恒公司共同办理涉案房屋的产权过户手续；4、本案仲裁费人民币59714.79元（已由原告德恒公司预交），全部由新协公司承担，上述由新协公司承担的仲裁费用由新协公司直接支付给原告德恒公司。2004年6月25日，被告中行北分公司与第三人信达北分公司签订《债权转让协议》，约定被告中行北分公司将其对雅诗公司（借款人）、新协公司（担保人）享有的债权转让给第三人信达北分公司，债权划转时点为2003年12月31日，协议同时约定自债权转让之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由被告中行北分公司转移至第三人信达北分公司。《债权转让协议》签订后，被告中行北分公司与第三人信达北分公司未办理抵押权转移登记。2006年3月，第三人信达北分公司注销了北京市西城区复兴门北大街东侧金融街X区X号投资广场X座X号五套房屋的预售商品房抵押登记，但涉案房屋的预售商品房抵押登记未注销。2013年12月3日，第三人信达北分公司与第三人中经信公司签订《债权转让协议》，约定第三人信达北分公司将其对雅诗公司（借款人）、新协公司（担保人）享有的债权转让给第三人中经信公司，债权转让基准日为2013年6月30日，协议同时约定自本协议生效之日起起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由第三人信达北分公司转移至第三人中经信公司。《债权转让协议》签订后，第三人信达北分公司与第三人中经信公司未办理抵押权转移登记。2018年9月13日，第三人中经信公司与第三人文盛公司签订《分户债权转让协议》，约定第三人中经信公司将其对雅诗公司（借款人）、新协公司（担保人）享有的债权转让给第三人文盛公司，协议同时约定，自第三人文盛公司按照约定支付完毕全部转让价款之日起，即2018年6月25日起，与标的债权有关的主债权、从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质权等附属权利）及其他相关权益由第三人中经信公司转移至第三人文盛公司，第三人文盛公司成为新的债权人，取代第三人中经信公司的债权人地位。庭审中，各方当事人均未提交证据材料证明雅诗公司（借款人）、新协公司（担保人）的涉案债务已经清偿。现原告德恒公司起诉至本院，要求确认涉案房屋的抵押权消灭，并要求被告中行北分公司及第三人信达北分公司协助办理抵押权注销登记手续。被告中行北分公司、第三人信达北分公司、第三人中经信公司及第三人文盛公司不同意原告德恒公司的诉讼请求，并持其辩称理由予以抗辩。上述事实，有各方当事人陈述、房屋所有权证、北京市外销商品房预售契约、2005京仲裁字第0487号裁决书、预售商品房抵押登记证明、查询结果、债权转让协议、（2003）二中民初字第01966号民事判决书、执行申请书、受理案件通知书、分户债权转让协议、关于调查取证函的复函等证据材料在案佐证。本院认为，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。本案中，各方当事人均未提交证据证明涉案债务得到清偿，故主债权未消灭，涉案抵押权消灭的第一项条件不成就。涉案房屋仍处于抵押状态，且由原告德恒公司实际使用，未经拍卖或变卖，涉案抵押权未实现，涉案抵押权消灭的第二项条件不成就。庭审中，本案被告及第三人均未表示放弃涉案抵押权，债权人未放弃涉案抵押权，涉案抵押权消灭的第三项条件不成就。关于原告德恒公司提出的被告中行北分公司未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，该抵押权人民法院不予保护的问题。被告中行北分公司在主债权诉讼时效期间向北京市第二中级人民法院提起借款合同纠纷之诉，要求借款人雅诗公司偿还借款，同时要求担保人新协公司承担担保责任。该案在审理过程中对涉案房屋存在抵押登记的事实予以查明，该案判决生效后，被告中行北分公司在执行申请中明确载明了可供执行的财产中包含涉案房屋，并注明抵押登记的情况。被告中行北分公司从未放弃行使其抵押权，不存在“未在主债权诉讼时效期间行使抵押权”的情形，涉案抵押权应予保护。因此，原告德恒公司引用《物权法》第二百零二条的规定，用以说明“法律规定担保物权消灭的其他情形”导致涉案抵押权消灭的理由并不成立，涉案抵押权消灭的第四项条件亦不成就。综上所述，原告德恒公司确认涉案抵押权消灭并要求被告中行北分公司及第三人信达北分公司协助办理抵押登记注销手续的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十二条、第二百零二条之规定，判决如下：驳回原告北京德恒有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京德恒有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘昌龙人民陪审员  刘序昕人民陪审员  吴维刚二〇一九年八月九日书 记 员  包玉婷