河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初4783号原告：河南伟业建设开发集团有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南三路9号19号楼5号，统一社会信用代码9141010071265001XN。法定代表人：陈志勇，董事长。委托诉讼代理人：杜强，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张延林，河南国基律师事务所实习律师。被告：冯朝岭，男，1961年11月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙天瞳、朱奇敏，北京市汉坤律师事务所律师。被告：王娜，女，1976年10月25日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。第三人：河南汉方药业有限责任公司，住所地郑州市货栈街150号，组织机构代码72960688-3。法定代表人：司根令，执行董事。委托诉讼代理人：孙天瞳、朱奇敏，北京市汉坤律师事务所律师。原告河南伟业建设开发集团有限公司（以下简称伟业集团）与被告冯朝岭、王娜，第三人河南汉方药业有限公司（以下简称汉方公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告伟业集团的委托代理人杜强、被告冯朝岭的委托代理人孙天瞳、第三人汉方公司的委托代理人孙天瞳到庭参加诉讼。被告王娜经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟业集团向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告冯朝岭、王娜按照2014年6月17日的《联合开发协议书》约定，将牟国用（2014）第174号国有土地使用权证项下的土地使用权过户至河南汉伟置业有限公司名下，并拆除地上附属物；2、判令被告支付违约金1000万元；3、判令第三人汉方公司协助办理牟国用（2014）第174号国有土地使用权证项下的土地使用权过户手续；4、案件受理费等由被告负担。事实和理由：2014年6月17日，二被告作为甲方，原告作为乙方，汉方公司作为丙方签订了《联合开发协议书》，约定原、被告联合开发汉方公司名下位于永盛路南侧、××路西侧、××路北侧87.33亩土地，土地使用权证号为牟国用（2014）第174号。《联合开发协议书》同时还约定，原告以1.1亿元的价格购买二被告持有汉方公司51%的股权；二被告负责从汉方公司分立出房地产开发业务公司，原宗地的使用权及地上附属物所有权等归分立出的房地产开发业务公司所有，且二被告负责上述地块周边及村民之间的协调工作和地上附属物的拆迁、补偿，保证宗地三通一平；一方违反协议约定，除赔偿守约方实际损失外，另支付1000万元违约金。《联合开发协议书》签订后，原告已按合同约定支付了全部股权转让价款，二被告除自汉方公司分立成立了河南汉伟置业有限公司外，既没有按照约定将前述土地使用权过户至汉伟公司，也未按合同约定完成地上附属物的拆迁，导致该土地的开发建设迟迟不能推进，给原告造成了巨大经济损失。二被告的行为已经构成违约，特提起诉讼，请求判令二被告履行合同义务并承担违约责任。原告向本院提供的证据有：第一组证据：《联合开发协议书》，证明目的：（1）原、被告及第三人的合同目的是合作开发白沙组团高庄路西侧、永昌路北侧87.33亩土地（现为商务金融用地，变更为住宅用地）或预留置换的约120亩住宅用地；（2）被告有义务从第三人分立出房地产开发业务公司，原宗地使用权及地上附属物所有权等归新公司；（3）被告有义务将现有土地使用权通过中牟县国土资源局签订协议置换为住宅用地，或将现有土地使用权性质变更为住宅用地；（4）被告有义务在签订协议后八个月内完成土地置换，若一年内仍无法完成土地置换的，应当按照现有审批规划用途办理规划手续，进行开发；（5）被告应当确保目标宗地为净地置换，或净地开发，负责地块周边及村民之间的协调工作，负责地上附属物的拆迁，承担对第三方的补偿义务；（6）一方违约的，应当赔偿守约方经济损失并支付1000万元违约金。第二组证据：1、《会议纪要》；2、《关于汉伟公司分立问题的会议纪要》第一项，证明目的：多次会议确认被告冯朝岭负责土地业务分离事宜和办理目标宗地的“建设用地规划许可证”。第三组证据：1、牟国用（2014）第174号《国有土地使用权证》；2、土地现场照片19张；3、《关于履行合同义务的催促函》，证明目的：被告自2014年签订《联合开发协议书》至今，不履行主要合同义务，导致长达五年多时间过去，目前土地分离事宜仍未完成，土地上建筑物、临建房仍未拆除，完全达不到协议约定的净地条件。期间原告曾书面催促被告履行合同义务，但被告一直未予履行。被告冯朝岭辩称：一、原告在本案中以《联合开发协议书》为依据和请求权基础，要求被告履行土地过户义务并承担违约责任，然而双方已通过要约承诺的方式形成了新的合意，解除了《联合开发协议书》。因此原告的起诉失去了权利基础，应当驳回。2014年6月17日，为了联合开发登记在第三人名下的位于白沙组团高庄路西侧、永昌路北侧的87.33亩土地，作为第三人原始股东的被告与原告及第三人签署《联合开发协议书》，约定由原告出资1.1亿元购买被告持有的第三人51%的股权，第三人通过公司分立设立新的目标公司，原告在目标公司中同样持有51%的股权，目标公司成立后将土地使用权过户至目标公司名下，并由原告负责开发。上述协议签订后，原告支付了股权转让款，被告也将第三人51%的股权过户至原告名下。目前第三人由原告持股51%，冯朝岭持股49%。然而在合作过程中，双方就公司管理问题发生多次争议，为了避免项目拖延导致双方损失扩大，双方就合作方式的变更问题进行了多次协商，最终双方同意将涉案土地项目交由冯朝岭或者原告中的一方进行管理和开发。2016年经过多轮协商谈判，双方就土地价格和合作方式达成一致意见。2016年9月7日，原告向冯朝岭发送《工作联系函》，内容如下：冯朝岭冯总：针对汉方公司股权过户事宜，我方意见如下：1、2016年10月15日前，冯朝岭以360万元/亩收购我司所占汉方药业51%股权。2/2016年10月15日后，我司以360万元/亩收购冯朝岭方所占汉方药业49%股权。3、关于我司为贵方垫资问题按照相关协议和会议纪要、决议双方协商处理。以上我司意见请冯总3日内给予回复为盼，如未回复视同认可此方案。2016年9月9日，冯朝岭向原告发送《工作联系回函》，内容如下：河南伟业建设开发集团有限公司：2016年9月8日下午，我收到了贵公司发来的《工作联系函》，现回复如下：1、同意按照贵公司约定时间（即2016年10月15日前）我（冯朝岭）以360万元/亩收购贵公司所占汉方药业（河南汉方药业有限责任公司）51%的股权，请接函后立即配合我完成收购业务。2、同意贵公司所垫资金（汉方药业与贵公司以《借款合同》形成）问题，按照相关协议和会议纪要、决议双方协商处理，友好解决。2016年9月7日原告的《工作联系函》构成要约，2016年9月9日冯朝岭的《工作联系回函》构成承诺。双方已经就冯朝岭回购原告的第三人股权事宜达成新的合意，因此此前的《联合开发协议书》已经通过新的协议方式解除。按照新的合意，冯朝岭应以溢价回购原告购买的第三人51%的股权（360万元/亩*87.33亩*51%≈1.6亿元）。即使冯朝岭不回购原告的股权，原告也应当以同样的价格收购冯朝岭的49%股权。需要强调的是，通过回购股权的方式解除《联合开发协议书》的动议是由原告首先提出来的。综上所述，双方已经解除了《联合开发协议书》原告的诉讼已经失去了权利基础，其诉讼请求应当驳回。二、2018年8月20日，冯朝岭向郑州市高新区人民法院提起诉讼，要求判令原告将其持有的第三人51%的股权过户至冯朝岭名下，郑州市高新区人民法院裁定将案件移送至郑州市金水区人民法院审理，案号为（2018）豫0105民初35076号。目前该案仍在审理之中，尚未作出裁判。因此，即使不驳回原告的诉讼请求，本案也应中止审理。在收到原告发送的《工作联系函》后，原告无故以各种理由推脱，不予配合冯朝岭办理相应股权的变更过户事宜，虽经多次催促，但均无结果，冯朝岭无奈提起诉讼，要求原告履行双方之间的转让约定，配合办理股权过户手续。该案于2019年3月21日在金水区人民法院开庭审理，尚未作出裁判。在本案中，原告的诉讼请求显然是继续履行《联合开发协议书》，而金水区人民法院审理的上述案件中，冯朝岭的诉讼请求是要求原告履行双方之间替代《联合开发协议书》的新约定，两案的诉讼请求直接对立，本案的审理显然需要以金水区人民法院的上述案件的审理结果为依据，否则很可能产生互相矛盾的裁判结果，有损司法的既判力和权威性。综上，根据《民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的……”的规定，本案应中止审理，等待金水区人民法院的审理结果。三、退一步讲，冯朝岭对于未办理土地过户手续不构成违约，不应承担违约责任。再退一步讲，即使冯朝岭应承担违约责任，鉴于原告未提供证据证明其损失，其实际上也没有任何损失，其主张1000万元的巨额违约金显然过高，也应调减。首先，由于2016年9月双方达成了新的合意，解除了《联合开发协议》，因此冯朝岭不再承担过户义务。其次，原告使用涉案土地使用权进行了银行抵押贷款，抵押直至2019年7月份才办理注销手续，在抵押注销之前，根本无法办理过户，原告对此是明知的，该结果是原告造成的。因此，冯朝岭对于未办理土地过户手续不构成违约，不应承担违约责任。即使应当承担违约责任，鉴于原告没有提供证据证明其损失，其主张的违约金明显过高，应当调减。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告提供的证据有：第一组：《工作联系函》、《工作联系回函》，证明目的：1、在2016年9月7日的《工作联系函》中，原告要求被告以360万元/亩的价格收购原告所持第三人汉方药业51%的股权；2、在2016年9月9日被告向原告发送的《工作联系回函》中，被告同意以360万元/亩的价格收购原告所持第三人汉方药业51%的股权；3、双方通过要约承诺的方式就被告回购原告受让的第三人股权事宜达成合意（新的协议）双方此前签订的《联合开发协议书》已经解除。第二组：《民事裁定书》、《民事起诉状》，证明目的：2018年8月20日，被告向郑州市高新区人民法院提起诉讼，要求判令原告将其持有的第三人51%的股权过户至冯朝岭名下，郑州市高新区人民法院裁定将案件移送至郑州市金水区人民法院审理，案号为（2018）豫0105民初35076号。目前该案仍在审理之中，尚未作出裁判。第三人汉方公司述称：同被告冯朝岭答辩意见一致。经审理查明：2014年6月17日，被告冯朝岭、王娜作为甲方，原告伟业集团作为乙方，第三人汉方公司作为丙方签订了《联合开发协议书》，主要内容：“甲乙双方就丙方现有使用权宗地位于白沙组团高庄路西侧、永昌路北侧87.33亩（现为商务金融用地、变更为住宅用地）与乙方联合开发一事，达成以下协议：第一条合作方式及原则：1、乙方以1.1亿元的价格购买二被告持有汉方公司51%的股权；2、乙方持有丙方51%的股权中，仅限于上述原宗地使用权资产及其地面建筑物、构筑物等附属物，不包括丙方主营业务；3、甲方负责从汉方公司分立出房地产开发业务公司，原宗地的使用权及地上附属物所有权等归新公司所有，分立后甲乙双方股权比例不变，法定代表人由乙方委派，分立完成后，乙方无偿退出丙方51%股权，并配合甲方完成股权变更手续。第二条甲方的责任与义务：1、甲方确保原宗地我净地开发，负责上述地块周边及村民之间的协调工作和地上附属物的拆迁、补偿，保证宗地三通一平。第四条违约责任及争议解决：甲乙双方违反协议其他条款的，除赔偿守约方实际损失外，另支付1000万元违约金。”协议签订后，原告向被告支付了1.1亿元，被告向原告转让了第三人51%的股权，并与原告于2014年12月份设立了房地产开发目标业务公司（河南汉伟置业有限公司,原告持股51%、被告冯朝岭持股49%）。在以后的合作过程中，双方因管理问题发生矛盾，原告要求被告冯朝岭将第三人名下土地使用权过户至汉伟公司名下，冯朝岭未予履行。2016年9月7日，原告向冯朝岭发出《工作联系函》：“针对汉方公司股权过户事宜，我方意见如下：1、2016年10月15日前，冯朝岭以360万元/亩收购我司所占汉方药业51%股权。2、2016年10月15日后，我司以360万元/亩收购冯朝岭方所占汉方药业49%股权。3、关于我司为贵方垫资问题按照相关协议和会议纪要、决议双方协商处理。以上我司意见请冯总3日内给予回复为盼，如未回复视同认可此方案。”2016年9月9日，冯朝岭向原告发送《工作联系回函》：“2016年9月8日下午，我收到了贵公司发来的《工作联系函》，现回复如下：1、同意按照贵公司约定时间（即2016年10月15日前）我（冯朝岭）以360万元/亩收购贵公司所占汉方药业（河南汉方药业有限责任公司）51%的股权，请接函后立即配合我完成收购业务。2、同意贵公司所垫资金（汉方药业与贵公司以《借款合同》形成）问题，按照相关协议和会议纪要、决议双方协商处理，友好解决。”2018年8月份，冯朝岭向郑州市高新技术产业开发区人民法院起诉原告，要求原告将持有的第三人51%股份变更至冯朝岭名下。该院于2018年9月23日裁定移送郑州市金水区人民法院审理。现该案金水区人民法院正在审理中。原告又向本院提起本案诉讼。本院认为：1、原告伟业集团与被告冯朝岭、王娜为第三人汉方公司名下土地开发建设房地产项目，签订《联合开发协议书》，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。后在双方合作过程中，原告向被告冯朝岭发出《工作联系函》，冯朝岭向原告发出《工作联系回函》是否应当认定为双方以新的合意解除了联合开发合同是本案，以及冯朝岭诉原告股权转让纠纷一案的基础性事实，也是被告抗辩主张的关于本案双方应当中止审理，等待金水区人民法院审理结果是否成立的依据。分析认为：第一、根据《合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的规定，结合当时的语境条件，可以推断原告的意思表示包含合同应当具备的内容中当事人名称、标的、数量、价格部分，缺少履行期限、时间、方式、违约责任部分，不符合要约的法定要件。原告的《工作联系函》不构成要约，也就无所谓被告冯朝岭的承诺，双方之间形不成新的协议，被告的该项抗辩不成立。第二、在冯朝岭在先起诉的案件中，其请求的事实和理由与本案抗辩的事实和理由一致，金水区人民法院同样面临事实认定和理由评判问题。本院认为两个案件平行审理，均未形成生效裁判，不存在哪个案件等待另一个案件结果的情形，不应当中止审理。冯朝岭的该抗辩也不成立。2、合同应当履行。被告冯朝岭是第三人汉方公司起控制作用的股东，具备履行联合开发合同的能力和条件，二被告已经接受原告支付的对价，即应当全面履行合同义务。故原告请求二被告履行合同义务，将第三人名下土地使用权过户，并拆除地上附属物，理由成立，应予支持。第三人为土地使用权人，应当予以协助。关于被告抗辩原告直到2019年7月份才将抵押注销，在此之前原告向银行抵押贷款，无法过户，不构成违约的理由，分析认为，抵押物过户需要征得抵押权人同意，被告在履行合同中不存在积极履行过户义务而原告怠于向抵押权人征求同意的事实，该抗辩理由不成立。3、原告同时请求被告承担违约金1000万元，被告冯朝岭认为合同约定过高，请求调减。分析认为，该违约金为定额违约金，约为原告所付对价的9.1%。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的诉讼’”的规定，原告所受损失没有证据证明，参照民间借贷利息年利率6%计算，自2014年原告付款时起，至今利息数额远大于1000万元。故原告请求调减理由不成立。综上所述，原告的诉讼请求事实和理由成立，应予支持；被告的抗辩不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，缺席判决如下：被告冯朝岭、王娜于判决生效之日起十日内将第三人河南汉方药业有限责任公司名下牟国用（2014）第174号国有土地使用权过户至河南汉伟置业有限公司名下，并拆除地上附属物；二、被告冯朝岭、王娜于判决生效之日起十日内向河南伟业建设开发集团有限公司支付违约金一千万元；三、第三人河南汉方药业有限责任公司协助被告冯朝岭、王娜于上述期限内办理牟国用（2014）第174号国有土地使用权证项下的土地使用权过户手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费81800元，减半收取40900元，由被告冯朝岭、王娜负担。如不服本判决，可自判决生效之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张国宪二〇一九年八月二十日书记员  刘艳磊