四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初1148号 原告：宜宾市翠屏区四海肥牛餐饮有限公司，住所地：宜宾市翠屏区南岸文光路39号-1层-2号。 法定代表人：徐齐均，职务：总经理。 委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丹，四川竹海律师事务所实习律师。 被告：宜宾市南溪区金坤小额贷款有限公司，住所地:宜宾市南溪区凯丽香江10号楼3层3-2号。 法定代表人：郑毓波，职务：董事长。 委托诉讼代理人：翁广洪，四川丰宜（屏山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾超颖，四川丰宜（屏山）律师事务所律师。 被告：邓勇，男，1974年4月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：刘雪梅，女，1972年12月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：宜宾市豪强实业有限责任公司，住所地：宜宾市南岸凤凰村桐子拐社。 法定代表人：邓勇，职务：总经理。 被告：宜宾市创达融资担保有限责任公司，住所地：宜宾市南岸东区文光路2号附3号。 法定代表人：舒远兵，职务：总经理。 原告宜宾市翠屏区四海肥牛餐饮有限公司（以下简称：四海公司）与被告宜宾市南溪区金坤小额贷款有限公司（以下简称：金坤公司）、被告邓勇、刘雪梅、宜宾市豪强实业有限责任公司（以下简称：豪强公司）、宜宾市创达融资担保有限责任公司（以下简称：创达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四海公司的委托诉讼代理人罗丹、被告金坤公司的委托诉讼代理人翁广洪、贾超颖到庭参加了诉讼，被告邓勇、刘雪梅、豪强公司、创达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告四海公司向本院提出诉讼请求：请求撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2018）川1503执恢29号执行裁定书责令原告搬迁腾空房屋的强制行为。 事实和理由：一、原告承租使用被告创达公司的房屋是合法的，租赁期限至2023年5月31日止。翁家仁与舒远兵、郭敏民间借贷纠纷一案，经宜宾市中级人民法院调解，宜宾市中级人民法院于2015年11月18日作出（2015）宜民初字第206号民事调解书，确认舒远兵偿还翁家仁本息3035万元，郭敏和创达公司对该笔借款承担连带清偿责任；确定郭敏偿还翁家仁本息1620万元，此款由舒远兵承担连带清偿责任。在执行上述民事调解书的过程中，翁家仁与创达公司、郭敏于2015年12月28日达成了《还款协议书》，协议约定，郭敏四海公司的股权包括现有设备在内的经营权和财产权作价100万元全部转让给翁家仁（或原告指定人员）。翁家仁签订《还款协议书》后，指定了徐齐均为股权受让方与郭敏签订了《股权转让协议》，取得了四海酒店实际经营权，随后翁家仁将四海肥牛酒店更名为宜宾市翠屏区四海餐饮有限公司（四海公司）并持续经营至今。四海公司与创达公司在2013年5月1日签订了10年的房屋租赁合同作为四海公司经营之用。故原告租赁创达公司名下1387.12平方米房屋是合法有效的，应受法律保护。二、原告对宜宾市南溪区人民法院“实施腾空、强制腾空”的执行行为不服。2018年6月12日，原告收到宜宾市南溪区人民法院送达的（2018）川1503执恢29-3号执行裁定书以及《四川省宜宾市南溪区人民法院责令搬迁腾空房屋公告》（（2018）川1503执恢29号）（以下简称公告）。原告向宜宾市南溪区人民法院提交了执行异议书面申请，宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503执异29号裁定驳回了原告的异议请求。该公告对被执行人创达公司名下的房屋实施腾空拍卖。其理由为，该房屋现处于租赁状态，为了使该房在司法网络拍卖中实现最大价值变现，保护被执行人的财产利益和买受人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令涉案的所有租赁户，在2018年8月15日前自行腾空搬出，并将腾空后的房屋钥匙交到南溪区人民法院执行局。到期仍不履行的，南溪区人民法院将依法强制执行。该公告所涉拍卖的房屋系原告正在承租且正常经营餐饮的房屋，南溪区人民法院要求原告在规定期限“腾空房屋”的执行行为严重损害了原告的正当利益。公告中所述被执行人创达公司名下的房屋共计1387.12平方米，于2013年5月1日就出租给四海肥牛酒店。金坤公司与创达公司签订《抵押合同》并设立抵押是在2014年7月，远晚于四海酒店与创达公司签订的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即，在这种情况下，承租人可以继续使用租赁物，即实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不当然终止，承租人可以继续享有租赁权，由此可知，《四川省宜宾市南溪区人民法院责令搬迁腾空房屋公告》中要求原告腾出房屋的强制行为是错误的，应当撤销。三、南溪区法院对原告执行异议请求事项错误理解为对执行标的主张实体权利，错误地适用了民事诉讼法227条的规定，告知原告提起执行异议之诉，这是违反程序的。租赁合同的效力应该由民事审判庭进行实质性的审理。执行异议的审查原则是形式审查，而非实质审查。南溪区人民法院执行庭越位审查，作出的（2019）川1503执异29号裁定剥夺了原告租赁合同的权利，将造成原告投入装修款项无法收回。原告仅是对执行行为提出异议，法院应该适用民事诉讼法第225条的规定告知原告向宜宾市中级人民法院申请复议。但是南溪区人民法院的（2019）川1503执异29号裁定书，让原告左右为难，如果提起执行异议之诉，原告不知道该告谁，因为原告自始至终没有主张执行标的物的实体权利，仅是对强制腾空的执行行为有异议；如果不按照裁定书的要求提起执行异议之诉，裁定书即生效，原告将被强制腾空，丧失租赁权，原告投入的装修款永远都没有回本的机会，这个损失应当由谁负担。综上所述，请求依法撤销宜宾市南溪区人民法院的（2019）川1503执异29号裁定，撤销执行责令原告腾出房屋的强制行为，维护原告的合法承租权不受侵害。 被告金坤公司辨称，一、创达公司与四海酒店于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》系虚假合同，双方的真实租赁关系应以2011年6月18日签订的《房屋租赁合同书》为准，即租赁房屋的租期已于2016年6月24日届满，承租人无权排除人民法院的强制执行行为。理由如下：2014年7月22日，创达公司作为邓勇、刘雪梅的借款抵押担保人，用其所有的宜宾市叙州区文光路39号-1层20号、21号、22号、23号、24号、-2号房屋为邓勇、刘雪梅的借款抵押担保并办理了他项权证。在创达公司签订《抵押合同》时，向被告金坤公司提供了其与四海酒店于2011年6月18日签订的《房屋租赁合同书》原件，该合同上载明创达公司将文光路39号-1层20号、21号、22号、23号、24号、-2号房屋出租给四海酒店，租赁期从2011年6月25日起至2016年6月24止。第一年月租金65元/平方米，押金40000元，房租按实际面积每月交纳，从第二年起，每年的月租金按6%做相应调整。被告金坤公司在审查了《房屋租赁合同书》原件后，备案了《房屋租赁合同书》复印件，并在复印件上加盖了“与原件核对一致”鲜章。根据日常生活法则分析，在创达公司与四海酒店于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限于2016年6月24届满，不可能在距离租赁期限届满时尚有3年多的时间里双方于2013年5月1日又重新签订《房屋租赁合同》又重新签订新的租赁合同，故四海公司提供的创达公司与四海酒店于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》在客观逻辑上存在重大矛盾，且若创达公司和四海酒店在2013年5月1日真的签订的有租赁合同，那么在创达公司于2014年7月22日与被告金坤公司签订《抵押合同》时，就应当向抵押权人金坤公司提供2013年5月1日后签订的《房屋租赁合同》，而不是提供之前于2011年6月18日签订的《房屋租赁合同》。因此，创达公司与四海酒店于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》是不真实的。请求人民法院对该份《房屋租赁合同》不予采信。二、四海公司对人民法院提出的执行异议及提起执行异议之诉均属于滥用诉讼权利的行为。四海公司在其《民事起诉状》中已经阐明，翁家仁系四海公司的实际控制人，根据翁家仁与四海公司法定代表人徐齐均签订的《合伙协议书》约定，翁家仁持有四海公司90%的股权。在四海公司提起本案执行异议之诉以前，翁家仁就对人民法院对涉案房屋责令腾空搬迁的执行行为提出了执行异议，在执行异议被驳回后，翁家仁又启动了案外人执行异议之诉的一审、二审程序，在一审人民法院裁定驳回翁家仁的起诉后，翁家仁在二审尚未开庭时又主动撤回了上诉。翁家仁作为四海公司的实际控制人，其与四海公司系事实上的同一民事主体。其先以个人名义，后以公司名义对同一执行行为提出异议明显涉嫌滥用诉讼权利故意拖延人民法院对案涉房屋的执行。三、四海公司提起案外人执行异议之诉系程序错误，请求依法驳回四海公司的起诉。四海公司是对人民法院责令其限期腾空搬离承租房屋的执行行为不服提出的执行异议，而不是对执行标的本身提出的执行异议。根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，当事人、利害关系人对执行行为提出的书面异议被驳回的，应当自裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。故在本案中，四海公司对人民法院驳回其执行行为提出异议的裁定不服，应当依法向宜宾市中级人民法院申请复议，而不是提起案外人执行异议之诉。综上所述，四海公司在本案中对执行标的（宜宾市叙州区文光路39号-1层20号、21号、22号、23号、24号、-2号房屋）并未享有足以排除强制执行的民事权利，且四海公司向人民法院提起案外人执行异议之诉的程序错误，请求人民法院依法判决驳回四海公司的全部诉讼请求。 被告邓勇、刘雪梅未作答辩。 被告豪强公司未作答辩。 被告创达公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年7月2日，四海酒店经工商登记注销。翁家仁与徐齐均于2015年7月2日签订《合伙协议书》，约定双方合伙经营四海公司，总投资为100万元，总股份为100股，每股1万元；翁家仁出资100万元，徐齐均以自己的管理经验和技术专长入伙；翁家仁在四海公司占股90%，徐齐均占股10%。2015年7月7日，四海公司登记成立，其法定代表人为徐齐均。2015年8月6日郭敏与徐齐均签订《股权转让协议》，约定郭敏将其在四海公司的100%股权作价100万元转让给徐齐均。因原告翁家仁与案外人郭敏、被告创达公司另有民间借贷纠纷，因此原告翁家仁与案外人郭敏、被告创达公司于2015年12月28日签订《还款协议书》，约定郭敏将实际经营的四海公司股权包括现有设备在内的经营权和财产作价100万元全部转让给翁家仁或翁家仁的指定人员。四海酒店从2011年6月起租赁使用创达公司所有的位于宜宾市翠屏区文光路39号-1层-2号、20号、21号、22号、23号、24号房屋。四海公司从2015年7月7日成立起继续使用上述房屋经营。 因被告邓勇、刘雪梅、豪强公司、创达公司不能偿还差欠金坤公司的借款1500万元及利息，金坤公司依据原告宜宾市南溪区金坤小额贷款有限公司与被告邓勇、刘雪梅、宜宾市豪强实业有限责任公司、宜宾市创达融资担保有限责任公司借款合同纠纷一案（案号：（2016）川1503民初131号）的生效判决向本院申请强制执行。2018年6月10本院作出的（2018）川1503执恢29-3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人创达公司名下位于宜宾市翠屏区文光路39号-1层-2号、20号、21号、22号、23号、24号的房屋。并作出（2018）川1503执恢29号责令搬迁腾空房屋公告，责令以上房屋的所有租赁（占用）户于2018年8月15日前自行腾空搬出。2018年12月24日本院作出（2018）川1503执恢29-4号执行裁定书，裁定将被执行人创达公司所有的位于宜宾市翠屏区文光路39号-1层-2号、20号、21号、22号、23号、24号房屋以人民币9473162元的变卖流拍价以物抵债给申请执行人金坤公司。 原告四海公司对人民法院裁定以物抵债给金坤公司无异议，对责令其搬迁腾空房屋有异议。 对有争议的证据和事实，本院作如下认定： 关于原告四海公司提供的2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》与被告金坤公司提供的2011年6月18日签订的《房屋租赁合同书》不一致的问题，应当采信哪份房屋租赁合同。 本院认为，被告金坤公司提供的2011年6月18日签订的《房屋租赁合同》，来源于创达公司向其提交。创达公司用案涉租赁房屋为邓勇、刘雪梅的1500万元借款本息提供抵押担保，于2014年7月22日在金坤公司与创达公司签订《抵押合同》时，创达公司向金坤公司提供了其与四海酒店于2011年6月18日签订的《房屋租赁合同书》，该合同上载明创达公司将文光路39号-1层20号、21号、22号、23号、24号、-2号房屋出租给四海酒店，租赁期限为5年即从2011年6月25日起至2016年6月24日止。第一年月租金65元/平方米，押金40000元，房租按实际面积每月交纳，从第二年起，每年的月租金按6%做相应调整。在该《房屋租赁合同书》复印件上加盖了“与原件核对一致”鲜章。原告四海公司提供的创达公司与四海酒店于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年即从2013年5月1日至2023年5月31日。租金经双方商定为每月30000元。2015年7月8日创达公司与四海公司在上述《房屋租赁合同》上签订《说明》，约定四海酒店与创达公司签订的房屋租赁协议继续使用。 两份《房屋租赁合同》约定的租赁期限及租金标准不同。抵押人创达公司于2014年7月在向抵押权人金坤公司提供抵押担保时，向抵押权人金坤公司提供了2011年6月18日签订的《房屋租赁合同书》，抵押人创达公司应当受该份《房屋租赁合同书》的约束。创达公司在明知向抵押权人提供了上述《房屋租赁合同书》后，又于2015年7月8日在落款日期为“2013年5月1日”的《房屋租赁合同》上写说明载明房屋租赁合同继续使用有效，存在恶意损害抵押权人的行为。且原告四海公司对被告金坤公司提供的2011年6月18日签订的《房屋租赁合同》的真实性无异议，且不对其提供的《房屋租赁合同》的落款日期“2013年5月1日”以及《说明》落款日期“2015年7月8日”申请笔迹形成时间鉴定。被告金坤公司提供的2011年6月18日签订的《房屋租赁合同书》，更符合客观实际，更具有高度盖然性。因此，本院对金坤公司提供的2011年6月18日签订的《房屋租赁合同书》予以采信，作为认定案件事实的依据。 本院认为：本案的争议焦点为：一、原告四海公司对人民法院责令其搬迁腾空房屋的行为不服提出异议，人民法院在对其异议审查后是应当告知其向上一级人民法院申请复议还是告知其提起案外人执行异议之诉；二、原告四海公司对案涉执行标的物是否享有承租权及排除强制执行的民事权益。 针对争议焦点一，即原告四海公司对人民法院责令其搬迁腾空房屋的行为不服提出异议，人民法院在对其异议审查后是应当告知其向上一级人民法院申请复议还是告知其提起案外人执行异议之诉的问题，本院认为，虽然四海公司不是对执行标的物主张所有权，但人民法院责令四海公司搬迁腾空房屋的行为，影响着四海公司的实体权利，即能否继续占有使用执行标的物（租赁物）、承租权是否得以实现的问题。影响的并非是程序上的权利，而是执行标的物的派生权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”对实体权利的判断，只有通过提起案外人执行异议之诉方能解决。因此，人民法院在对其异议审查后告知其提起案外人执行异议之诉是正确的，并非程序错误。 针对争议焦点二，即原告四海公司对案涉执行标的物是否享有承租权及排除强制执行的民事权益，本院认为，本院已依法认定采信金坤公司提供的创达公司与四海酒店于2011年6月18日签订的《房屋租赁合同书》的效力。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。“2011年6月18日签订的《房屋租赁合同书》的合同到期日为2016年6月24日，本院于2018年6月10日作出的（2018）川1503执恢29号责令搬迁腾空房屋公告，责令以上房屋的所有租赁（占用）户于2018年8月15日前自行腾空搬出。此时租赁合同期限已届满，抵押权实现后，租赁期限已届满的租赁合同对抵押物的受让人已无法律约束力。因此，原告四海公司对案涉执行标的物不再享有承租权，不享有排除强制执行的民事权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下： 驳回原告宜宾市翠屏区四海肥牛餐饮有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告宜宾市翠屏区四海肥牛餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  陈德容 人民陪审员  杨兴琼 人民陪审员  陈红英 二〇一九年八月十九日 书 记 员  樊宴伶 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条第一款第二项案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。