宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初6439号 原告：万文亮，男，1985年9月15日出生，汉族，甘肃平凉人，大学本科学历，住宁夏回族自治区银川市金凤区 委托诉讼代理人：鲁通，宁夏黄河志律师事务所律师。 被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：李志明,该公司总经理。 被告：宁夏颐和置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区 法定代表人：李宝东，该公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。 原告万文亮与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司、宁夏颐和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万文亮及其委托诉讼代理人鲁通、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司、宁夏颐和置业有限公司的共同委托诉讼代理人孙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万文亮向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理xx房屋的产权登记手续;2.被告支付逾期交房违约金39824元;3.被告支付逾期办理产权登记手续违约金55596元(暂计算至2019年5月17日),上述(2、3)两项总计95420元;4.被告支付逾期办理产权登记手续违约金至实际产权办理完毕日止;5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月12日原、被告签订《银川市商品房买卖合同(预售）》，原告购买被告开发的位于银川市金凤区xx房屋一套，房屋总价款480107元，交付时间为2015年9月30日前。合同签订后原告按照约定支付了房款，但被告未能在2015年9月30日前交付房屋。按照合同约定，除不可抗力外,出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。后被告与原告签订了一份《金凤花园一期延期交房说明》，被告承诺在2016年5月30日前将房屋交付给原告，如未能在此时间内交付，原告可以退房。至2016年5月30日，被告依然无法向原告交付房屋。2016年3月22日被告公示了一份《关于一期工程延期交付的协议》，承诺于2016年9月30交房，西区在5月30日后，违约金赔付按照已付款万分之三/日计算直至取得质检站核发的工程竣工备案为止。截至原告起诉日，被告未能办理房产证，故诉至法院请求判如所请。 被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司辩称，一、被告逾期交房，主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告因素造成的。原、被告在《商品房买卖合同》补充协议约定：“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的，出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼”。本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力，故应免除责任。二、涉案房屋已经具备了实际入住条件，原告于2017年4月5日接收了房屋，实现了居住利益，不应再追究其后的违约责任。三、即使被告承担违约责任，也应按照合同的约定计算违约金，被答辩人主张的违约金过高，明显失去公平。迟延交房发生后，业主群体采取打条幅、围攻、打砸办公场所，攀爬楼顶等极端行为维权。在政府部门的要求下，被告被迫作出违背合同约定的承诺应属无效。违约金计算方式应以商品房买卖合同为准。合同约定出卖人按每日万分之一点五支付违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。四、涉案房屋已经进行了初始登记，完全具备了办证条件，被告仅有协助义务。请法院依法判决。 被告宁夏颐和置业有限公司辩称，其公司与原告不存在合同关系，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭了组织证据交换和质证。原告提交的《银川市商品房买卖合同(预售）》、购房款发票、《关于一期工程延期交付的协议》，本院予以采信；承诺书、录音证据不能达到原告的证明目的，本院不予采纳。被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司提交的银川市商品房买卖合同(预售）》、银川市房产测绘成果报告书、接楼手续单、装修协议、竣工备案登记表，本院予以采信；其他证据采信其真实性，但不能达到被告的证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月12日，原告与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同(预售）》，原告购买被告开发的位于银川市金凤区xx室，房屋价款480107元，交付时间为2015年9月30日前。合同第十二条2项约定，除不可抗力外,出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，但被告未能在2015年9月30日前交付房屋。2016年3月22日，被告向包括原告在内的小区业主公示了一份《关于一期工程延期交付的协议》，承诺于2016年5月30日交房，违约金赔付按照已付款万分之三/日计算直至取得质检站核发的工程竣工备案为止。2017年4月5日，被告向原告交付了房屋，2018年5月28日完成工程竣工验收备案，2019年2月27日进行了初始登记。 本院认为，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司未按照合同约定的期限向原告交付房屋，应当向原告支付逾期交房违约金。被告以政府拆迁、道路施工等因素作为免责事由的答辩意见不能成立，该“因素”并非法定的“不可抗力”。原告主张逾期交房违约金39824元，自2015年9月30日至2017年4月5日（原告实际接收房屋时间），每日万分之一点五，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同第二十条（二）.2约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金”。涉案房屋已于2019年2月27日办妥初始登记，故逾期办证违约金应自2017年4月6日计算至2019年2月27日共692天，扣减90天，逾期天数为602天，逾期办证违约金计算为43354元。被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司答辩认为合同约定的违约金总额不超过全部房价款的2%，限制了原告的权益且有失公平，本院不予支持。被告宁夏颐和置业有限公司非合同相对方，依法不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司协助原告万文亮办理xx房屋的产权登记手续； 二、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司向原告万文亮支付逾期交房违约金39824元； 三、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司向原告万文亮支付逾期办证违约金43354元； 驳回原告万文亮的其他诉讼请求。 上述二、三项给付义务，合计83178元，限被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费1093元（已减半收取），由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担900元，原告万文亮负担193元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 王 哲 二〇一九年八月八日 书记员 马旭元 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。