上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初2658号原告(反诉被告)：叶某某，男，1977年8月29日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：金浩，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博文，上海德禾翰通律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱谦，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俐，上海普世律师事务所律师。第三人：章世良，男，1962年11月30日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张宝丰，上海九泽律师事务所律师。原告叶某某与被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。嗣后，本院依法追加章世良作为第三人参加本案诉讼，并于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金浩，被告的委托诉讼代理人沈华连、徐俐，第三人的委托诉讼代理人张宝丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告搬离并返还原告坐落于上海市松江区绿城路XXX号房屋(地下一层商铺共53套，以下简称“讼争房屋”)；3.判令被告向原告支付2018年12月1日至2019年2月18日(本案诉状副本送达被告之日)期间的租金429,548.28元(1.4元/天/平方米×79天×3,883.8平方米)；4.判令被告支付原告解约违约金489,358.3元；5.判令原告没收被告保证金496,155.45元；6.被告支付原告2018年6月1日至2018年11月30日期间的免租期租金989,592.24元(1.4元/天/平方米×182天×3,883.8平方米)；7.判令被告支付原告自2019年3月20日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按照每天9,321.12元计算。事实和理由：2018年5月31日，原、被告就讼争房屋签订了《房屋租赁合同》，并于2018年6月1日办理了房屋交接手续，原告将讼争房屋交付给被告后，被告迟迟不向原告支付租金。故原告诉至法院，望判如所请。被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司针对本诉辩称，双方之间的《房屋租赁合同》因被告于2018年8月7日行使解除权而解除，而非因原告行使解除权而解除。被告从未接收过讼争房屋，故不存在返还问题，亦不存在支付租金及房屋占有使用费的问题。被告不存在违约，故无需支付原告免租期的租金、解约违约金。因讼争房屋存在司法查封，原告未能向被告交付讼争房屋的业主授权委托书等资料，且原告亦未按约将讼争房屋交付给被告，原告存在违约。基于上述事实和理由，被告提起反诉请求：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年8月7日解除；2.判令原告返还保证金496,155.45元；3.判令原告支付解约违约金496,155.45元。原告叶某某针对反诉辩称，合同解除系被告违约导致。原告已将讼争房屋交付给了被告。至于查封问题，原告在签订合同之前已经明确告知被告，被告是在明知讼争房屋存在司法查封的情况下与原告签订合同的。原告已经将产权证复印件，业主授权委托书交付给了被告，被告要求业主在其提供的授权委托书版本中签字，但是因业主不同意被告提供的授权委托书内容故未签字。第三人章世良针对本、反诉陈述称，其与原、被告之间均不存在任何合同关系，原、被告之间的争议与其无关。其曾为讼争房屋所在小区的业委会副主任，当时被告称审计需要让第三人出具了一份承诺书，但是第三人从未取得原告的授权与被告签订任何协议。承诺书签订后，被告并未要求第三人协助被告提供任何材料。经审理查明认定事实如下：讼争房屋产权于2009年4月18日核准登记在案外人上海诺森实业有限公司名下。讼争房屋于2015年11月23日被司法查封，于2018年11月16日解封。2018年4月13日，被告向原告支付租赁意向金165,385.15元。2018年5月28日，原告(乙方)与讼争房屋的产权人上海诺森实业有限公司(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定的租赁期限自2018年6月1日起为20年。在租赁期内，甲方同意乙方转租。同日，案外人上海诺森实业有限公司出具《转租证明(授权委托书)》一份，载明同意原告将讼争房屋用于被告进行转租招商事宜。2018年5月28日，原告向被告的工作人员发送微信图片，显示讼争房屋尚存在司法查封。被告的工作人员回复称“叶大哥，诺森的营业执照复印件和房产证复印件让诺森都盖章哦，很重要哦”，原告回复称“好”。另查明，2018年5月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将讼争房屋累计建筑建筑面积3,883.8平方米出租给被告，从事合法商业经营使用。合同第1.2条约定，原告应于2018年6月1日前将该房屋现状交付给被告。租期自2018年6月1日至2029年5月31日止，租赁年限总计11年。自2018年6月1日至2018年11月30日为6个月的装修期，装修期内免收被告租金，但装修期内承租房屋的物业管理费和水电煤等费用由被告承担。该承租房屋的物业管理费以实际发生费用为准，具体付款方式与物业另行协商，物业管理费标准为0.3元/㎡/天，由被告自行负责承担。如实际交付日迟于上述约定的交付日的，则装修日、计租日(装修结束之次日)、被告的付款日期、租赁期限均按实际交付日的天数相应顺延；合同第1.4条约定，租赁房屋以现状交付给被告，原告委托办理交房手续，被告及物业公司对交付面积以及水电煤等进行抄表确认后，被告、物业公司签署交接单(交付面积以及水电煤抄表数及设施设备)，即视为原告已经妥善交付租赁房屋；合同第2.1条约定，第1年度至第2年度租金为1.4元/天/平方米……；合同第2.2条约定，押金为相当于3个月的租金(即496,155.45元)被告应于本合同签订后10日内，一次性将原告缴纳……；合同第2.3条约定，租金实行先付后租，以每3个月为一个租金支付及租用周期；被告应当在每个周期到期之前15日支付下3个月的租金。被告在收到发票后5天内向原告支付首个季度租金共计496,155.45元；合同第5.1.5约定，原告需配合被告办理被告进场装修、经营所需的手续、资料等。但相关证照的申办义务和责任由被告承担；合同第5.2.2条约定，按时向原告足额缴纳租金、缴纳物业费、水电煤等费用。被告拖欠(含未足额支付相关款项的情形)原告租金超过30天的，原告有权委托物业公司断水、断电、停电梯。若被告逾期支付水费、电费、煤气费、物业费、公共能耗费等款项中的一项或多项超过15日的，原告或物业公司有权断水、断电、停电梯。若被告逾期支付租金、水费、电费、煤气费、物业费等中的一项或多项超过45日的，则原告有权单方面解除合同……；合同第6.4条约定，被告不得擅自退租，否则，原告除没收保证金，取消被告免租期(被告应补缴免租期内的租金)外，被告应另行向原告支付相当于3个月租金的违约金；合同第6.5条约定，被告违反本合同3.2或5.2.2或5.2.3或5.2.9款时，原告除有权根据条款约定解除本合同的外，还有权没收保证金且取消给被告的免租期，按照每日1.4元/平米的标准收取被告免租期的租金并可要求被告一次性承担当年度3个月的租金作为违约金；合同第6.8条约定，若因被告违反本合同3.2或5.2.2或5.2.3或5.2.9款时，原告解除本合同的，被告应当在原告发出解除通知(张贴公告)之日起30日内腾房，否则，自原告发出解除通知(张贴公告)日后的第31天起，按照每天每平方米2元计算被告的房屋占用费。另外，自原告发出解除通知(张贴公告)日后的第10天起，视为被告放弃承租区域内的所有物品或设备设施的所有权，同意原告作为遗弃物处理；合同第13.1条约定，原告声明，目前原告已与业主签订该房屋租赁合同(见附件)，有权与被告签署本合同。原告保证该房屋也未被法院或者其他政府机构采取查封、冻结、扣押等保全或强制措施；合同第13.2条约定，原告保证该房屋的安全状况符合法律及政府的要求。为此，原告应提供相关文件资料(房屋产权相关资料、产权人身份证、授权委托书)，原告积极配合被告及被告租户办理相关证照；合同第13.3条约定，原告允许被告自2018年6月1日其进行招商租赁。原告根据被告正常经营期间的要求及时提供政府相关部门要求(包括但不限于配合被告租户办证提供相关文件资料)出示、递交的相关该房屋的资料。合同另对其他相关事项进行了相应约定。同日，被告的工作人员常青出具《收据》一份，载明“收到原告提供的讼争房屋房产证复印件各一套、上海诺森实业有限公司营业执照复印件一份、叶某某与上海诺森实业有限公司《房屋租赁合同》复印件一份”。被告另与案外人上海久营商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定被告向案外人上海久营商业管理有限公司承租坐落于上海市松江区嘉松南路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室及嘉松南路XXX号合计21套房屋。被告另与案外人上海杰企实业有限公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定被告向案外人上海杰企实业有限公司承租坐落于上海市松江区嘉松南路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋。被告与原告叶某某另签订《房屋租赁合同》一份，约定被告另向案外人叶某某承租坐落于上海市松江区嘉松南路XXX号142、146、148、150共计四套房屋。2018年6月1日，被告出具《授权委托书》一份，载明“现我公司委托吴其就我公司承租的位于上海市松江区绿城路XXX号和位于上海市嘉松南路XXX号一楼B区的房屋(详见双方签署的《房屋租赁合同》)进行交接。该授权自本委托书签署之日至交接事项完成为止”。同日，被告的委托代理人吴其与原告及案外人上海久营商业管理有限公司、上海杰企实业有限公司签署《房屋设备移交问题反馈表》一份，载明“1、2台自动扶梯业主承诺2018年6月30日业主修理正常，费用由业主承担；后期电梯维护及保养事宜由物业公司负责；该电梯目前损坏不影响双方在2018年6月1日的交房；2、B1排污管业主承诺2018年6月30日改建完毕，改建后保证不渗水；3、B1排污管主管渗漏及不通畅，业主承诺2018年6月30日前修复完毕；4、1层商铺厨房排污直接排放到B1集水井，异味重，影响B1，需业主2018年6月30日处理完善；5、1F瑞铂租赁区域现有空调内机22台，外机6台业主承诺能够正常使用(2018年6月1日因电源不通，无法试机)，改造费用由瑞铂承担；6、后期该项目租户所有营业执照、卫生许可证及相关证照，如需要业主配合，积极配合，该条款不影响2018年6月1日移交。如上述条款业主在2018年6月30日未完成，则免租期顺延到2018年8月1日起开始计算”。同日，原告、案外人上海杰企实业有限公司、叶某某与被告的委托代理人吴其签署《房屋交接书》一份，载明“该项目位于上海市嘉松南路XXX号1楼B区，已于2018年6月1日由叶某某、上海久营商业管理有限公司、上海杰企实业有限公司根据双方2018年5月31日签订的三份房屋租赁合同的约定将合同中约定的房屋交付给上海瑞铂慧家科技股份有限公司。同时该项目一些需要业主修复，需保证正常使用，详见“房屋设备移交问题反馈表”。2018年6月8日，原告向被告支付租赁保证金330,770.30元。2018年6月12日，时任讼争房屋所在的九号线松江新城站商业广场业委会副主任的第三人章世良向被告出具《承诺书》一份，载明“……2、目前贵公司审计中发现叶某某、上海杰企实业有限公司和上海久营商业管理有限公司尚需向贵公司提供部分授权及证明文件。现本人代表叶某某、上海杰企实业有限公司和上海久营商业管理有限公司取得以上所签署的原合同，并承诺完成以下事项：一、本人代表叶某某、上海杰企实业有限公司和上海久营商业管理有限公司，依据贵公司的需求，全力配合贵公司提供上述相关授权文件及证明文件。若一周内无法提供齐全或签约双方就相关问题无法达成一致，本人保证将叶某某、上海杰企实业有限公司和上海久营商业管理有限公司与贵公司签署的原合同全部交还贵公司，双方解除原合同，退还贵公司已支付叶某某、上海杰企实业有限公司和上海久营商业管理有限公司的所有合同相关款项，且贵公司不用承担任何违约责任。若贵公司因此向叶某某、上海杰企实业有限公司和上海久营商业管理有限公司承担了任何违约责任，本人愿意向贵公司代为承担”。2018年6月14日，被告的工作人员将“九号商业广场业主待补资料清单”、“9号授权书”文件通过微信向原告发送，并称“叶大哥，这个是我们和审计法务沟通后需要你们补的资料清单，请查收”。原告对此回复称“小丁关于你们公司提出合同以外的相关问题，我需要这三天以内与你公司朱总直接见面商量交流一下，但愿你能转告一下朱总”。微信中的文件“九号商业广场业主待补资料清单”包括：1、业委大会议事规则三个文本；2、九号商业广场业主委托书(具体见附件)。该授权委托书载明“……若叶某某丧失出租权或无能力继续履行《房屋委托经营管理合同》，我方承诺代替叶某某继续履行《房屋委托经营管理合同》至租赁期限届满。若瑞铂慧家经营期间，业主将该项目出售给第三方，本公司保证第三方仍与贵公司以同等条件签署相关租赁合同，仍确保贵公司对该项目的经营管理权。本授权自即日起至2023年5月31日止；3、九号商业业主信息(具体见附件)；4、排水证、消防批文；5、合同名称改为“委托经营管理合同”(租赁合同名称统一改为“委托经营管理合同”，以便后续办理证照，转租再转租的关系会影响到后续的证照办理)。2018年6月28日，被告委托代理人吴其在上述《房屋设备移交问题反馈表》第1条后手写载明“该电梯合格证2018年8月10日前提供”，在第4条后手写载明“该异味及垃圾业主承诺2018年7月10日前改造完毕”，并被告的委托代理人吴其在《房屋设备移交问题反馈表》尾部手写载明“2018年6月28日现场查看，第1点和第4点需业主落实，其它均已落实，我方对此认可、同意”。2018年7月3日，被告向原告、案外人上海久营商业管理有限公司、上海杰企实业有限公司以及第三人章世良发函，载明“……我司已于2018年6月14日将叶某某、上海杰企实业有限公司、上海久营商业管理有限公司尚需要提供的相关授权文件及证明文件清单已发给叶某某先生和章世良先生。但是至今为止，叶某某先生和章世良先生都尚未提供相关资料。而且，双方就此问题也进行过多次沟通，但就相关问题无法达成一致。根据2018年6月12日章世良先生签署的承诺函的约定，若叶某某、上海杰企实业有限公司、上海久营商业管理有限公司无法提供齐全相关授权文件及证明文件或签约双方就相关问题无法达成一致，叶某某、上海杰企实业有限公司、上海久营商业管理有限公司与我司签署的原合同全部交还给我司，双方解除原合同，退还我司已支付叶某某、上海杰企实业有限公司、上海久营商业管理有限公司的所有合同相关款项，且我司不用承担任何违约责任。在此，我司要求叶某某、上海杰企实业有限公司、上海久营商业管理有限公司在3日内提供资料清单中的相关授权文件及证明文件，若3日内仍未提供或者双方就相关问题仍无法达成一致，我司要求叶某某、上海杰企实业有限公司、上海久营商业管理有限公司承担后续我司与商户签订的合同中因相关问题造成的全部损失，同时保留要求叶某某、上海杰企实业有限公司、上海久营商业管理有限公司将原合同全部交还给我司，双方解除原合同，退还我司已支付叶某某、上海杰企实业有限公司、上海久营商业管理有限公司的所有合同相关款项，且我司不用承担任何违约责任”。2018年7月26日，被告向原告发出《联系函》并抄送给第三人章世良，载明“……根据原合同的第十三条特别条款13.2及13.3及13.4之约定，贵方应提供相关文件资料，以及贵方应保证该房屋的所有产权人皆授权我司获得该房屋独家招商运营管理经营权。我司已于2018年6月14日将贵方尚需要提供的相关授权文件及证明文件清单发给贵方和章世良先生，并书面发函请贵方3日内提供，但是至今为止，贵方都尚未提供相关资料，导致我司无法正常招商。……目前由于位于上海市松江区绿城路XXX号的房屋(地下一层商铺共53套，同时与贵方签署)存在查封的情况及上述存在的问题，致使我司整体招商停滞，免租期不能利用，甚至不能实现整体统一规划的方案，遭受到了巨大损失。还请贵方最迟于2018年8月1日前解决上述问题，否则我司保留依法依约追究贵方责任的权利”。2018年8月1日，原告向被告发出《告知函》，载明“一、……根据我司与贵司在2018年7月20日在贵司公司会议室通过谈判达成的一致共识，双方都同意关于联系函中你司所提到的合同之外相关资料，如果市场监督管理部门需要我司配合提供的资料，以市场监督管理部门确认的模板为依据，希望你司在收到本函后十五日内与我司确认市场监督管理部门的模板，若你司迟迟不与我确认，我司不再负责向你司提供合同之外的资料。二、关于你司来函所称承租绿城路XXX号房屋被查封一事，合同具有相对性贵司与其他业主签订的房屋租赁合同并不能影响我司与你司签订的合同效力”。2018年8月6日，被告向原发出函件，载明“……我方于2018年8月2日收到贵方《告知函》，贵方提及以市场监督管理部门确认的模板提供合同之外的资料，而我方需要的上述相关授权文件及证明文件均为合同约定需要贵方提供的资料，为我方招商的基本前提，且我方已于2018年6月14日将贵方、上海杰企实业有限公司和上海久营商业管理有限公司尚需要提供的相关文件清单发给相关方和章世良先生，并多次催告，但是迄今为止，贵方、上海杰企实业有限公司和上海久营商业管理有限公司都尚未提供相关资料，致使我方无法与商户签订意向书或合同，无法实现合同目的。……目前由于位于上海市松江区绿城路XXX号的房屋(地下一层商铺共53套，同时与贵方签署)存在被查封的情况及上述存在的问题，致使我方无法与商户签订意向书或合同，无法实现合同目的。至此，我方不得不要求与贵方解除原合同，以及赔偿我方因前期启动招商所造成的一切损失(包括但不限于启动招商的人员的费用、律师费等)。我方保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利……”。2018年10月10日，被告向原告发出《与会通知函》,请原告派专人于2018年10月16日上午10时至上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号瑞铂中心8楼会议室参与会议。审理中，第三人章世良称，为了协商广告事宜与被告进行会面，被告提出要求业主签署授权委托书，但是尚有部分业主未签署授权委托书。第三人章世良表示全体业主签署授权委托书是可以做到的。被告拿出已经打印好的承诺书要求其签字，第三人章世良对承诺书中的内容提出了异议，但被告表示天色已晚将要下班，无法重新打印并强调承诺书的签订系为了审计需要，第三人章世良方才在承诺书中签名。第三人章世良并未取得原告的授权委托向被告出具承诺书。审理中，原告确认其已于第一次庭审后自行收回讼争房屋，讼争房屋内有一些废弃物，但数量不多，不影响原告收回房屋。被告则称，其从未对讼争房屋进行占有使用，亦未开始进行招商。审理中，被告明确，若案外人上海诺森实业有限公司拒绝在被告提供的授权委托书中盖章确认，则被告不可能与原告继续履行房屋租赁合同。以上事实，有房屋租赁合同、房屋设备移交问题反馈表、告知函、与会通知函、微信聊天记录、房地产权证、证明、函、承诺书、授权委托书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,依法成立，合法有效，双方均应恪守。现双方对于合同解除并无争议，争议在于哪一方违约导致合同解除？原告认为被告逾期支付租金存在违约导致合同解除，被告则认为原告未能履行房屋交付义务以及提供授权文件等资料存在违约，以及讼争房屋存在司法查封导致合同解除。对此，本院逐一分析如下：第一，原、被告双方于2018年6月1日签署了《房屋交接书》，明确载明原告及案外人上海久营商业管理有限公司、上海杰企实业有限公司均将租赁标的物交付给了被告，可证明原告确已完成了房屋交付义务。根据《房屋设备移交问题反馈表》，即便其中载明的6项问题业主在2018年6月30日未完成，结果系免租期顺延，而非影响房屋交付的事实。被告辩称，按照《房屋租赁合同》第1.4条须与物业公司签署交接单对交付面积及水电煤等进行抄表确认后，才能视为原告交付房屋。对此辩称意见，本院认为，虽然合同约定被告与物业公司签署交接单视为原告交付房屋，但并未排除原告自行与被告办理房屋交接手续的权利。被告若对水、电、煤抄表数未进行确认即与原告签署《房屋交接书》，不利后果亦应由被告自行承担，不得以此抗辩认为原告未履行房屋交付义务。第二，根据《房屋租赁合同》第13.2条的约定，原告确实负有提供相关文件资料(房屋产权相关资料、产权人身份证、授权委托书)并积极配合被告、被告租户办理相关证照的合同义务。然，原告与案外人上海诺森实业有限公司之间的租赁合同已经明确约定原告有权进行转租，且案外人上海诺森实业有限公司亦出具了转租证明表示同意原告将房屋转租给被告用于招商。原告已将讼争房屋产权证复印件以及案外人上海诺森实业有限公司的营业执照复印件以及原告与案外人上海诺森实业有限公司的租赁合同复印件均交付给了被告，原告不存在违约。反观被告提供的授权委托书，要求业主对于原房屋租赁合同之外的事宜作出承诺，显然超出了业主允许原告进行转租的范畴，且改变了原、被告之间的合同就被告不得整体转租及整体转借的约定。案外人上海诺森实业有限公司不同意签署该授权委托书合情合理，被告不得以此主张原告存在违约。另，从原告于2018年7月30日向被告发出的《告知函》内容可以看出，原告并未以否认被告提供的授权委托书版本为由拒绝履行合同，反而系积极与被告进行协商，同意按照市场监督管理部门确认的模板提供相关资料，属积极履行了协助办理证照的义务，可被告仍然于2018年8月6日发函要求解除合同。虽然，第三人章世良向被告出具了承诺书，但是被告并未提供证据证明第三人系得到原告的授权委托而出具承诺书，第三人在本案审理中亦明确并未得到原告的授权委托，故第三人章世良出具的承诺书不能约束原告。第三，虽然讼争房屋在原、被告签订房屋租赁合同时确实存在司法查封，但是其一，原告在签订合同前即已明确告知了被告查封事宜；其二，虽然原告在租赁合同中保证讼争房屋不存在司法查封，但被告在签订合同后仍与原告办理了讼争房屋的交接手续，并要求原告提供业主授权委托书等资料。被告在明知讼争房屋存在司法查封的情况下，仍然继续履行房屋租赁合同，嗣后再以司法查封为由主张解除合同，违反诚实信用原则；第三，根据司法解释的规定，房屋被司法查封导致房屋无法使用的，承租人可主张解除合同。但本案中，被告自认其尚未进入招商程序，其并未提供证据证明司法查封导致讼争房屋无法使用；第四，在被告于2018年7月3日发出的函件中仅涉及提供授权委托书，并未提及司法查封事宜。据此，本院认为，司法查封事宜并非被告不同意继续履行房屋租赁合同的依据。因被告主张的解除合同理由均不成立，被告在没有解除依据的情况下拒绝履行房屋租赁合同，未支付租金，属于违约。原告有权据此主张解除合同。因原告在本案审理中已经自行收回讼争房屋，故对于原告主张被告返还房屋的诉讼请求，本院不再处理。关于原告主张的租金，本院认为，虽然原告系于本案审理方才自行收回房屋，但原告在本案诉讼之前即已知晓被告不再继续履行合同。一方面，被告已经向原告主张解除合同，无论是否发生解除效力，其不同意继续履行合同的意思表示是明确的。另一方面，在免租期届满后，被告并未向原告支付任何租金、押金，其已经以行为明确表示不再继续履行合同。原告作为出租方在确定合同无法继续履行后，负有减损义务，应及时采取合理措施防止房屋长期空置。对于一定合理期限后因原告怠于减损所造成或扩大的租金损失，本院不予支持。本院根据本案的实际情况，确定被告应当按照合同约定向原告支付至2018年9月30日止的租金，免租期届满后，原告应当自行收回房屋减少损失，不应再向被告主张后续租金。据此，被告应向原告支付2018年6月1日至2018年9月30日期间的租金663,353.04元(1.4元/天/平方米×3,883.8平方米×122天)。因合同解除系被告违约导致，被告应承担违约责任。原告同时主张没收保证金和被告支付违约金，不符合法律规定，且二项违约责任若同时适用，则明显过高。原告优先选择没收保证金，属其对自身权利的合法处分，符合合同约定，本院予以支持。综上，被告的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(一)项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)叶某某与被告(反诉原告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)叶某某自2018年6月1日至2018年9月30日期间的租金663,353.04元元；三、原告(反诉被告)叶某某没收被告(反诉原告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司已付的保证金496,155.45元；四、驳回原告(反诉被告)叶某某的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司的反诉请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,255元，减半收取10,627.5元，反诉案件受理费6,862元，合计诉讼费17,489.5元，由原告(反诉被告)叶某某负担2,969.5元(已付)，由被告(反诉原告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担14,520元(已付6,862元，余款7,658元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一九年八月七日书记员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……