江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初884号原告：杨燕，女，汉族。委托诉讼代理人：刘兴红，江苏煜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳洋，江苏煜衡律师事务所律师。被告：江苏宝达投资有限公司，统一社会信用代码91320982562975352N，住所地盐城市大丰区幸福东大街218号。法定代表人：朱成健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国明，江苏陈定喜律师事务所律师。原告杨燕与被告江苏宝达投资有限公司（以下简称宝达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨燕的委托诉讼代理人陈琳洋、被告宝达公司的委托诉讼代理人陈国明到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨燕的委托诉讼代理人刘兴红、被告宝达公司的委托诉讼代理人陈国明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨燕向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按商品房买卖合同约定支付原告逾期交房违约金至实际交房之日（算至2019年2月11日为124800元）。2、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告杨燕明确第一项诉讼请求中违约金计算至2019年2月12日止。事实和理由：2017年4月6日，原告杨燕与被告江苏宝达投资有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买被告位于大丰市区南侧，春柳路西侧x号楼xx室的房屋。房屋价格为640000元，原告已付清了全部款项。合同约定被告于2017年12月31日前交房，但被告未按约定交房，至今未交付房屋给原告（审理中，原告自认2019年2月交付房屋）。根据合同约定，被告应按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。综上所述，被告违背诚实信用原则，怠于履行交付房屋义务的行为己经构成严重违约，请求法院支持原告的诉讼请求。被告宝达公司辩称，1、原、被告双方签订的商品房买卖合同的商品房具备交付条件，已经竣工验收，是由于行政相关部门导致证件的延误，这个时间差不应该由被告承担。因此被告不应该承担原告所主张的迟延交房的违约责任。2、案涉商品房未能及时办理交接手续，责任是由于原告以种种理由拒绝接收，同时，原告在办理商品房交接手续之前，没有按照合同约定履行相关的交款义务，所以从这个角度而言，被告应当承担迟延交房的违约责任。综上所述原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、购房发票、大发改投（2011）491号文件、大国土（2012）4896号土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋竣工验收备案表、单位工程竣工验收证明书、房屋面积计算报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宝达公司系案涉香格里花园的开发建设单位。2017年4月6日，宝达公司（出卖人）与杨燕（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定:由原告购买被告开发的位于大丰市区房屋，建筑面积为128.7平方米，房屋总价640000元，买受人于2017年4月4日前支付首付款320000元，剩余320000元申请贷款支付。合同第八条关于逾期付款责任的约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的15％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件的约定：（一）基础设施设备1、供水、排水：该商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：该商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电……合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：等同买受人已经同意交房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照月0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十八条对补充协议作了约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议第五条约定：买受人须在出卖人通知的交房之日前（含当日）交纳本合同附件所列费用（包含代收代缴费用），否则出卖人有权不予以办理房屋验收交接手续，出卖人不承担任何违约的责任，因此产生的后果由买受人自行承担。同时买受人每延期支付上述款项一天，按未付款部分的日万分之五向出卖人支付违约金。在房屋交付过程中，除符合本合同约定外，买受人不得以其他任何理由（包括但限于：1、质量瑕疵；2、装修和设备标准达不到合同附件约定的标准；3、相关设备及配套设施不符合约定等）拒绝办理“房屋交接手续”，否则按合同及补充协议的约定承担违约责任。第二十二条约定：本协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等的法律效力。二者如有冲突之处，则以本协议约定内容为准，本合同的所有内容均为双方协商一致的结果，是双方真实意思的反映。除签名及签字日子以外不应有其他手写内容。补充协议落款处手写一段内容为：“《商品房买卖合同》第七条第二小条，贷款叁拾贰万元整，现买受人杨燕已将剩余房款叁拾贰万元整，全部交于江苏宝达投资有限公司，买受人已支付房屋全款陆拾肆万元整。”杨燕签字摁手印，宝达公司加盖公章。上述合同签订后，原告杨燕于2017年4月5日支付首付款320000元，于2017年8月30日支付剩余房款320000元。2017年12月18日，宝达公司制作案涉房屋的费用结算单一份，载明原告杨燕需缴纳结算费用13401.52元，原告杨燕于2019年1月24日向宝达公司支付了13401.52元。2019年1月21日，案外人李波向盐城市大丰区住房和城乡建设局反映案涉房屋院子未按规划要求安装围栏、卫生间管道安装错误和未以书面形式通知交房。盐城市大丰区住房和城乡建设局于2019年1月28日作出答复，答复如下：“（1）院子未按规划要求安装围栏问题。1月21日下午，我局、开发企业工程部人员及你本人一同至现场进行了勘查，开发企业已按规划要求加装了围栏，但安装效果不够理想，你提议要求要用混凝土将围栏四周固定牢固，开发企业现场表示重新整改。1月24日，经与开发企业联系，已按你提的要求进行了整改，并拍了现场照片。我局已将整改情况反馈给你本人。（2）卫生间管道安装错误问题。经了解，x号楼xx室卫生间管道在施工过程中安装错误，发现该问题后，开发企业已安排工程人员进行整改，且已整改到位。（3）未以书面形式通知交房问题。开发企业已于2017年12月27日以短信的形式通知你家属（业主姓名：杨燕，联系方式：134××××1110），短信内容包含交房所需材料、交房时间及交房所需缴交的费用。根据《商品房买卖合同》第二十七条规定，建议你们双方协商解决。若协商无果，可通过消协或司法途径维权。”另查明，案涉楼栋已于2018年2月7日进行建设工程竣工验收备案。原告方因案涉房屋存在质量问题，于2018年8月2日用汽车堵住被告宝达公司营销部门庭，车上粘贴一份告示，其中载明：“贵司在一楼阳台加装防护飘蓬，但卫生间管道改造地面未进行防水施工。厨房风管问题根据就未进行任何处理方案计划，门口污水井所在地面依然未作出任何完善并存在大量电缆乱放的违规安全隐患，就依然存在的问题，宝达未能给出明确完成标准及相关完成时间”。本院认为，原告杨燕与被告宝达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利,履行义务。本案的争议焦点为原告是否可以以案涉房屋未按规划要求安装围栏、卫生间管道安装错误为由拒绝接收房屋，《商品房买卖合同》第十条约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”，而补充协议中约定：“在房屋交付过程中，除符合本合同约定外，买受人不得以其他任何理由（包括但限于：1、质量瑕疵；2、装修和设备标准达不到合同附件约定的标准；3、相关设备及配套设施不符合约定等）拒绝办理房屋交接手续”，两者之间存在冲突，根据《商品房买卖合同》中约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，补充协议中约定：“本协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等的法律效力。二者如有冲突之处，则以本协议约定内容为准，本合同的所有内容均为双方协商一致的结果，是双方真实意思的反映”，因《商品房买卖合同》中明确约定补充协议不得免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，故应当以《商品房买卖合同》的约定为准。从原告方制作的2018年8月2日的告示可以看出，宝达公司对卫生间管道进行了修复，但其未进行防水施工，而防水施工是防止地面渗漏的必要工序。综上，原告有权以案涉房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。关于逾期交房违约金的计算时间，根据盐城市大丰区住房和城乡建设局于2019年1月28日作出的答复，可见2019年1月24日被告宝达公司已经维修到位，且原告于2019年1月24日根据宝达公司制作案涉房屋的费用结算单，缴纳了相关费用，故本院依法酌定案涉房屋的逾期交付的违约金计算至2019年1月23日，综上，被告宝达公司应当承担自2018年1月1日起至2019年1月23日止按日向原告杨燕支付全部房价款640000元的万分之五的违约金，经核算，该违约金数额为124160元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告江苏宝达投资有限公司于本判决生效后十日内向原告杨燕支付违约金124160元。二、驳回原告杨燕的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，由原告杨燕负担13元，被告江苏宝达投资有限公司负担2783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏人民陪审员  沈冠山人民陪审员  李 兵二〇一九年八月二日法官 助理  戴青华书 记 员  陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。