山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初1415号 原告：徐桂芳，女，1953年6月25日生，汉族，农民，住诸城市。 原告：徐文智，男，1956年1月8日生，汉族，农民，住诸城市。 原告：徐文忠，男，1961年8月26日生，汉族，无业，住诸城市。 原告：徐桂英，女，1969年1月3日生，汉族，无业，住诸城市。 原告：徐文信，男，1972年4月9日生，汉族，农民，住诸城市。 原告：孟昭云，女，1932年10月3日生，汉族，农民，住诸城市。 六原告共同委托诉讼代理人：张伟，诸城密州法律服务所法律工作者。 被告：陈秀玉，男，1971年1月25日生，汉族，个体业主，住诸城市。 委托诉讼代理人：郭太平，山东贝特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪平，山东贝特律师事务所律师。 原告徐桂芳、徐文智、徐文忠、徐桂英、徐文信、孟昭云与被告陈秀玉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐文忠及共同委托诉讼代理人张伟，被告陈秀玉及委托诉讼代理人郭太平、王洪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐桂芳、徐文智、徐文忠、徐桂英、徐文信、孟昭云向本院提出诉讼请求：1.依法确认徐文忠、孟昭云、徐廷池与陈秀玉签订的房地产买卖合同无效；2.判令陈秀玉返还位于诸城市××村的房屋一套；3.本案诉讼费用由陈秀玉负担。事实和理由：2004年10月29日，徐文忠以其本人及父亲徐廷池、母亲孟昭云的名义与陈秀玉签订房地产买卖合同，将位于诸城市××村的房屋作价48000元卖给了陈秀玉。上述合同违反了法律的强制性规定，且侵害的其他利害关系人的权利。陈秀玉至今不是孔戈庄三村村民，不符合购房条件。徐廷池于2013年1月6日因病去世，徐桂芳、徐文智、徐文忠、徐桂英、徐文信系徐廷池的子女，孟昭云系徐廷池之妻。为此，诉至法院。 陈秀玉辩称，1.原告主体不适格。涉案房屋在交易时的实际权利人为徐文忠，登记所有人为徐廷池。在徐廷池去世之后，原告应当先提起继承之诉，以确认原告主体适格。2.涉案房屋交易系双方真实意思表示，陈秀玉在房屋交付后已重建房屋，原房屋已不存在，在事实上已经不能返还。现原告起诉是因为涉案房屋面临拆迁。在巨大的利益之前，原告违背诚信原则提起诉讼，扰乱了交易秩序，损害了陈秀玉的权益。综上，原告要求确认合同无效、返还房屋无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月29日，徐廷池、孟昭云（合同中签名为孟兆云）、徐文忠作为出卖人，陈秀玉作为买受人，双方签订房地产买卖合同，双方约定：徐廷池、孟昭云、徐文忠将房屋所有权证号为诸城市房权证城区私字第××号、集体土地使用证号为诸集用（1999）字第××号的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权以48000元的价格转让给陈秀玉。上述房屋包括堂屋四间（已记载于房屋所有权证）、南屋四间（未记载于房屋所有权证）及西墙，坐落于诸城市××村，四至为：东至徐文智，西至赵树喜，北至巷道，南至巷道，所占用的土地使用权类型为批准划拨宅基地，土地所有人××××村村委会。双方签订合同后，陈秀玉将购房款48000元交付给了徐文忠、徐廷池、孟昭云，徐文忠、孟昭云、徐廷池将房屋及房屋所有权证、土地使用权证交付给了陈秀玉。陈秀玉购买房屋后已将堂屋四间拆除后重建。 徐廷池与孟昭云二人系夫妻，二人共生育徐桂芳、徐文智、徐文忠、徐桂英、徐文信五个子女。徐廷池于2013年1月6日因病去世，其生前与孟昭云均系诸城市××村居民。徐廷池的父母已先于其死亡。 陈秀玉及其妻子自订立合同至今仍未取得诸城市××村集体经济组织成员身份。 诉讼中，陈秀玉主张涉案房屋的不动产权利人为徐文忠，系徐文忠以分家析产方式取得，并提交徐文忠与王海燕的离婚协议书予以证明。关于涉案房屋重建情况，陈秀玉另主张南屋四间亦已重建，并提交南屋现状照片为证。 诉讼中，本院对如房屋买卖合同被确认为无效，因双方一致确认涉案房屋的四间堂屋已经被拆除后重建，涉案房屋在事实上已经不能返还，本案需对涉案房屋及宅基地现有价值及陈秀玉重建房屋的成本进行评估，如不进行评估，则本案房屋买卖合同被确认无效后的相关损失范围难以确定的法律后果向双方当事人进行了释明。本院释明后，双方当事人明确表示不申请评估，陈秀玉明确表示相关受损权利将依法另行主张。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、本案的房屋买卖合同是否有效；三、原告要求返还房屋有无事实和法律依据。 关于争议焦点之一，陈秀玉主张涉案房屋的不动产权利人为徐文忠，但依据涉案房屋的不动产权证书，能够确认涉案房屋登记的不动产权利人为徐廷池。不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即使涉案房屋系徐文忠以分家析产方式取得，因不动产物权未经登记，徐文忠尚未取得涉案房屋的不动产权利。陈秀玉提交的离婚协议书不足以证明徐文忠系涉案房屋的不动产权利人，本院不予采纳。涉案房屋的出卖人为徐廷池、孟昭云、徐文忠，现徐廷池已经死亡，六原告系徐廷池的第一顺序法定继承人，孟昭云、徐文忠亦是合同当事人之一，均与本案有直接利害关系。原告的身份符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定的“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”这一条件，本院认定原告主体适格。陈秀玉主张原告主体不适格，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点之二，依据双方陈述及提交的证据能够确认以下事实：1.本案房屋买卖合同的标的物为位于农村集体经济组织土地上的房屋，陈秀玉及其妻子自购买房屋时至今仍未得房屋所在地农村集体经济组织成员身份。2.本案房屋买卖合同买卖的标的物不仅包括涉案房屋所有权，还包括涉案房屋所占用的宅基地使用权。而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份密切相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，农村宅基地及附着的房屋转让只能在本集体经济组织成员之间进行。如允许非本集体经济组织成员购买农村房屋，将在实质上构成了集体经济组织在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体经济组织所有权落空。陈秀玉及其妻子非涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，不具备购买涉案宅基地及附着房屋条件，本案房屋买卖合同应当无效。原告要求确认合同无效，符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点之三，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，涉案房屋中的四间堂屋已经被拆除后重建，原来的四间堂屋已经灭失，且双方涉案房屋中的四间南屋是否重建亦存在争议，涉案房屋在事实上已经不能返还。原告要求返还房屋，已无事实和法律依据，本院不予支持。 诉讼中，本院已向双方释明本案房屋买卖合同被确认无效后的法律后果，因双方明确表示不申请对涉案房屋及宅基地的现有价值及陈秀玉重建房屋的成本进行评估，致本案房屋买卖合同被确认无效后的相关损失范围难以确定，双方应当各自承担不利后果。本院对房屋买卖合同被确认无效后的法律后果在本案中不予处理，双方对此可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告徐文忠、孟昭云及案外人徐廷池与陈秀玉于2004年10月29日签订的涉案房屋（产权证号：诸城市房权证城区私字第××号、诸集用（1999）字第××号）房地产买卖合同无效； 二、驳回原告徐桂芳、徐文智、徐文忠、徐桂英、徐文信、孟昭云的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告徐桂芳、徐文智、徐文忠、徐桂英、徐文信、孟昭云负担2200元，被告陈秀玉负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  安柏华 审 判 员  杨礼军 人民陪审员  张祚平 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  于振伟