广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤04民初13号原告（执行案外人）：关红梅，女，1956年1月22日出生，香港特别行政区居民，原告（执行案外人）：林永良，男，1949年3月12日出生，香港特别行政区居民，被告（申请执行人）：葛兰，女，汉族，1970年3月21日出生，身份证住址：黑龙江省牡丹江市东安区，委托诉讼代理人：吴志强，北京市两高律师事务所律师。被告（被执行人）：珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司，住所地：珠海市拱北夏湾港昌路111号。法定代表人：白玉红，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东玉成律师事务所律师。原告关红梅、林永良与被告葛兰、珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司（以下简称香洲经济公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关红梅、林永良，被告葛兰，香洲经济公司的委托诉讼代理人林志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关红梅、林永良向本院提出以下诉讼请求：一、协助办理房屋产权证以及延期办证的毁约金；二、追讨保证租金回报15%（人民币21915.9元）。关红梅、林永良当庭变更诉讼请求为：排除法院对现代广场C座901房（以下简称901房）执行。事实和理由：位于珠海市××路现代广场××房是由关红梅、林永良于1994年5月6日向香洲经济公司购买，面积289平方呎，总售价港币146106.3元。关红梅、林永良已经与香洲经济公司履行约定，经过香港钟沛林律师行付清所有房款。香洲经济公司刘长海于1995年3月6日签署（珠）房买卖契字××号《涉外房地产买卖契约》，1995年3月30日在珠海公证处办理（95）珠证外经字第414号公证书，并于1996年11月4日取得该房产，关红梅、林永良多年来多次要求办理房产证，但香洲经济公司以各种借口搪塞，一直未能办理房产证。1996年11月20日，香洲经济公司与关红梅、林永良签署租金回报承诺书，自1996年12月1日起至1998年12月1日止两年内租金回报为所交楼款之15%，即人民币21915.9元，香洲经济公司承诺于1997年12月1日及1998年11月1日付给关红梅、林永良，但至今未有支付。葛兰答辩称：一、关红梅、林永良未提供任何证据证明其在权利外观上系901房的权利人，其二人不享有足以排除强制执行的民事权益。关红梅、林永良对901房只是进行了预购登记，并未办理正式登记，该房产现登记在香洲经济公司名下，房屋所有权人在权利外观上仍为香洲经济公司，且关红梅、林永良未证明其享有优于葛兰债权的权利。二、关红梅、林永良未提供证据证明其系901房的事实物权人，且我国现有法律未支持事实物权的权利形态。其二人也不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权，故不能排除（2018）粤04执恢3号案的执行。第一，关红梅、林永良未提供合法有效证据证明其在901房被查封前已签署合法有效的购房协议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款的规定，关红梅、林永良提供的证据未经公证、认证及合法传递，不能证明其实际签订了合法有效的购房协议。第二，关红梅、林永良提供的公证书不能证明其二人已支付全部或部分购房款。关红梅、林永良提供的《公证书》涉及的内容是关红梅、林永良、梁宝群与香洲经济公司于1995年3月6日就901房签署的《涉外房地产买卖契约》并办理公证。该《公证书》的公证事项仅为“兹证明卖方珠海经济特区香洲经济技术开发公司的代表人刘长海与买方林永良、关红梅于一九九五年三月六日签订前面的《涉外房地产品买卖契约》”。关红梅、林永良在《公证书》后附加的其二人与香洲经济公司的《补充协议》并非《公证书》所公证事项，且该补充协议文尾盖的印章与香洲经济公司在《涉外房地产买卖契约》加盖的印章明显不同，葛兰对该文件的真实性提出异议。关红梅、林永良提供的《收费证明》及钟沛林律师行出具的收费证明，该购房款收据并不符合发票管理部门规定使用及缴纳税费所必须的商品房销售发票，不能证明关红梅、林永良实际交付901房购房款。该购房款收据形成于香港，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款之规定，其未能履行相关证明手续，并无证据资格。关红梅、林永良未能提供该大额购房款的支付凭证，如银行转账记录等，明显不符合常理。关红梅、林永良提供的证据不能证明其二人在查封措施前已经存在真实有效的购房合同并已支付全部或按合同约定支付部分购房款，故不能排除本案的执行措施。第三，关红梅、林永良未提供其二人在901房被采取强制措施前已实际占有该房产的证据。关红梅、林永良需要提供连续、不同阶段的缴纳物业费通知书、水电费缴纳通知单、租赁合同、租金发票等相关证据来证明其二人在901房被采取强制措施前已经实际占有该房产，其二人提供的租赁合同及缴纳物业费通知书都是阶段性的证据，不具有连续性，无法证明其二人在查封前对房屋已经实际占有。第四，关红梅、林永良并非901房的权利人，无从谈起就房屋办理过户是否存在过错，且珠海市国土资源局、珠海市房地产登记中心于2004年在报纸上发行了《关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通告》，要求房屋的真实买受人于一定期限内办理产权登记手续。关红梅、林永良未办理房产过户手续，系因其二人并非真实买受人。第五，关红梅、林永良于1999年8月17日另外购买了香洲区拱北夏湾港昌路现代广场C座1302房（以下简称1302房），且于1999年8月办理了过户登记。同样于香洲经济公司购买了两处房产，一处已经办理过户，另一处却在长达10多年的时间里没有主张办理产权证，也没有备案登记，说明关红梅、林永良的权利不具有合法性与真实性。香洲经济公司答辩称，关红梅、林永良符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，对901房享有可期待物权，同意其二人的诉讼请求。关红梅、林永良为证明其诉讼请求和事实，向本院提交如下证据：一、临时楼宇认购书；二、涉外房地产买卖契约公证书；三、购房款收据；四、入伙合同书；五、租金回报承诺书；六、送达回证；七、委托书；八、现代广场业主1502房判决书；九、申请退房信；十、委托出租901房的委托租赁协议、委托出租901房和1302房的委托租赁协议；十一、房地产登记中心通告及预售登记信件；十二、901房未列入名册的买家无法办理产权证信件。葛兰质证称，其质证意见与答辩意见一致，关红梅、林永良不能提供购房合同及公证书等证据的原件，对上述证据的真实性不予认可。香洲经济公司质证称，对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。葛兰向本院提交如下证据：一、珠海市不动产登记中心复函附件1现代广场C座预购登记汇总表，二、主任办公会议决定事项，该两份证据拟证明901房只是预购登记在林永良名下，未进行实际产权登记，关红梅、林永良未提供任何证据证明其二人在权利外观上系901房的权利人。三、林永良、马淑贞、刘荣耀、刘颂华的房产证，拟证明该四人属于现代广场C座房屋的真实购房人，其在1995年签订商品房买卖合同，并能及时办理不动产过户登记；关红梅、林永良购买了两处房产，其中一处办理了过户登记，另一处却迟迟未办理，也未曾向香洲经济公司或房管局提出办证过户登记申请，存在过错。四、关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通知，拟证明关红梅、林永良对于房屋未办理过户存在自身原因，存在过错。关红梅、林永良质证称，前述证据全部不正确，其二人不认识葛兰。香洲经济公司质证称：认可证据一的真实性、合法性、关联性，该证明显示901房已经预购登记在关红梅、林永良名下。认可证据二的真实性、合法性、关联性，对证明目的有异议，该证据显示54套房产的备案登记是由不动产登记中心法律事务科摸底后作出的记录，表明证据一中的预购登记是有依据的，而且该证据并未否认关红梅、林永良是901房的权利人，葛兰以该证据进行否定是错误的。认可证据三的真实性、合法性，关联性不予认可，与本案无关，关红梅、林永良能办理1302房的房产证不代表能办理901房的房产证，不能推论关红梅、林永良存在过错。认可证据四的真实性、合法性、关联性，对证明目的不认可，该登记信息刊登于珠海特区报，但关红梅、林永良是香港特别行政区居民，该通知没有在香港范围内的报刊刊登，不能视为对关红梅、林永良送达；由该证据可知，关红梅、林永良在1999年即与律师楼就办理901房预购登记进行沟通而实际实施，表明其二人对未办理不动产权证不存在过错。香洲经济公司未向本院提交证据。庭审后，关红梅、林永良补充提交如下证据：一、购买901房产过程；二、901房租金收入中国银行存折流水证明；三、成果表各方面信件的证明；四、补办缴付房款证明信；五、补办重新复印公证书；六、落款时间为2004年8月20日的证明；七、落款时间为2004年9月6日的证明；八、委托出租1302房的委托租赁协议；九、租赁期间与开发商往来信件通知。葛兰对关红梅、林永良补充提交的证据质证称：一、对补充证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据是关红梅、林永良单方书面陈述，没有相对应的证据原件佐证其陈述。二、对补充证据二的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，存折流水仅能显示交易日期和金额，而该数笔交易金额是由谁打进关红梅账户，银行流水并未体现，该数笔交易金额是否是关红梅、林永良所称的房屋租金也没有体现，故不能证明该数笔交易金额是901房租金收入。三、对补充证据三的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。关红梅、林永良的另一套房子1302房被纳入成果表中，但901房未被纳入其中，可以证明其二人并非901房真正产权人。四、对补充证据四、五的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议。关红梅、林永良提供的《涉外房地产买卖契约》《公证书》、钟沛林律师行出具的《收费证明》等不能证明其二人已支付全部或部分购房款，仅能证明签署该文件，但是否实际履行不能知晓，且《收费证明》并不符合发票管理部门规定使用及缴纳税费所必须的商品房销售发票，关红梅、林永良也未提供该大额购房款的支付凭证。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款的规定，关红梅、林永良未履行相应的证明手续。五、对证据六、七的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款的规定，该《证明》未经公证、认证及合法传递。六、对《委托租赁协议》的真实性、合性、关联性及证明目的均有异议，协议由林永良、关红梅与香洲经济公司签订，而香洲经济公司为本案的被执行人，与本案存在直接利害关系，伪造的成本及技术极低。即使该证据是真实的，约定的出租日期为1999年2月1日至2000年4月30日，不具有连续性，不能证明林永良、关红梅持续、实际占有该房屋，其二人需提供连续、不间断的缴纳物业费通知书、水电费缴纳通知单、租赁合同、租金发票等相关证据证明其二人在901房被采取强制措施前已经实际占有901房。七、对补充证据九的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，该组证据由香洲经济公司单方出具，香洲经济公司为本案的被执行人，与本案存在直接利害关系，对该组证据的真实性、合法性不予认可。该组证据为一般性的通知，未特别标明“林永良”“关红梅”“901房”等与本案有直接关系的字样，所以对关联性和证明目的也有异议。香洲经济公司对关红梅、林永良补充提交的证据质证称：补充证据一属于当事人的陈述，陈述的内容是否真实应以客观证据证明。对其他证据的真实性、合法性、关联性予以认可。综合各方当事人的诉辩主张以及举证质证情况，本院认定事实如下：（2018）粤04执异163号执行裁定查明：黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司申请执行香洲经济公司借款纠纷一案，广东省高级人民法院作出（1996）粤民终字第75号民事判决已经发生法律效力。该生效判决判令：一、撤销广东省珠海市中级人民法院（1994）珠民初字第2号民事调解书；二、双方签订的《合作开发夏湾工业用地协议》和《合作开发夏湾工业用地补充协议》均属无效；三、黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司汇付的合作开发夏湾工业用地投资款8493200元和暂存款项1122605元，共计9615805元及该款利息（计算时间从1992年10月8日起至款项还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算），由香洲经济公司在接到该判决之日起30日内返还给黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、案件受理费149831.43元，按该判决第三项返还款项的数额及民事责任，由黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司承担10万元；由香洲经济公司承担49831.43元。财产保全费113000元，由双方各承担50%。上诉费人民币60010元，由香洲经济公司负担。经黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，本院依法立案执行。在执行过程中，由于黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司向本院提出暂缓执行申请，本院于2005年9月16日以（2003）珠法执恢字第91-1号民事裁定书裁定中止执行。2008年11月20日，本院对该案恢复强制执行，并以（2003）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定书裁定申请执行人变更为葛兰，承受原债权人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司依据广东省高级人民法院（1996）粤民终字第75号民事判决书对香洲经济公司未实现的债权。根据黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，1993年本院查封了香洲经济公司名下位于珠海市××路现代广场××办公楼、住宅楼、车辆及其他资产。1996年解除了对除Ｂ座楼之外的办公楼、住宅楼等财产的查封。在执行过程中，2003年本院查封了C座房产，包括901房。关红梅、林永良向本院提出异议，本院作出（2018）粤04执异163号执行裁定，驳回关红梅、林永良的异议请求。关红梅、林永良不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。关红梅、林永良提交的广东省珠海市公证处（95）珠证外经字第414号涉外房地产买卖契约公证书复印件载明：兹证明出售方珠海市香洲经济技术开发公司的代表人刘长海于一九九五年三月六日签署前面的《涉外房地产买卖契约》；并证明香港律师钟沛林于一九九五年三月六日在香港见证购买方林永良、关红梅在前面的《涉外房地产买卖契约》上签字。该合同上刘长海及林永良、关红梅的签字和印章均属实。该公证书所附《涉外房地产买卖契约》［（珠）房买卖契字××号]约定，香洲经济公司向关红梅、林永良出售珠海市拱北夏湾工业区现代广场内第3座商务公寓09层01室共一套，总建筑面积298平方呎，总成交楼价为港币146106.3元，付款方式见补充条款。该契约第5页盖有钟沛林律师的印鉴，并记载钟沛林律师系“中国司法部委托公证员”，同时盖有中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书转递专用章。《涉外房地产买卖契约》所附“补充条款”第七条约定，本契约的附件为本合同的组成部分，与本合同具同等效力。第八条约定付款方式为一次过付款，其中港币118115.15元于1994年7月1日或之前付清，港币8397.32元于香洲经济公司发出平顶通知后七天内付清，港币19593.74元于香洲经济公司发出入伙通知后七天内付清。第十一条约定香洲经济公司保证入伙后两年内租金回报率为15%，由发展商统一安排出租，关红梅、林永良亦可要求自用。关红梅、林永良称其二人丢失了广东省珠海市公证处（95）珠证外经字第414号涉外房地产买卖契约公证书的原件，故其二人前往公证处复印了买卖契约。关红梅、林永良提交了一份编号为（珠）房买卖契字××号的《涉外房地产买卖契约》，该契约首页盖有广东省珠海市珠海公证处档案查询专用章，另盖有一个内容为“该资料是由公证处档案复印所得，仅供参考，因该件之使用所引起的任何纠纷与本单位无关”的印章。该契约与广东省珠海市公证处（95）珠证外经字第414号涉外房地产买卖契约公证书复印件中所附的《涉外房地产买卖契约》内容相同。关红梅、林永良提交的盖有钟沛林律师行章的《收费证明书》记载：兹证明珠海拱北夏湾《现代广场》第三座九层一室之买家林永良、关红梅已到本律师行缴付有关该楼宇入伙应缴之费用，包括：1.楼价款港币＄146106.30。2.契税、交易税港币＄6924.20。该《收费证明书》落款时间为1996年10月16日。关红梅、林永良提交的盖有钟沛林律师行章的《证明》记载：兹证明位于广东省××现代广场内××室之买家关红梅小姐与林永良先生截至2004年8月20日止，已付清全部售房款共计港币146106.3元，包括：临时订金港币＄6000元；及楼款余数港币＄140106.3元。关红梅、林永良提交的盖有“珠海市香洲区经济技术开发公司”章、落款日期为1996年11月4日的《现代广场入伙合同书》载明：双方交接程序，以现代广场的“入伙通知书”为准，将已建成的“现代广场”C座九层一室住宅手册1份，交给关红梅、林永良，经关红梅、林永良验收楼宇合格至此，双方交接程序完毕。关红梅、林永良提交的盖有珠海经济特区恒升置业有限公司财务专用章的收款收据记载：“兹收到林永良、关红梅C-9-1交来有线电视入网费￥550”。该收据上填写的日期为1996年11月4日。关红梅、林永良同时提交一份日期亦为1996年11月4日、盖有珠海经济特区恒升置业有限公司财务专用章的收款收据，其上记载：“兹收到林永良、关红梅C-9-1交来物业管理费半年押金￥1463”。关红梅、林永良提交了其二人与香洲经济公司签订的《委托租赁协议》，该协议落款时间为1999年1月25日，内容为关红梅、林永良委托香洲经济公司将位于珠海拱北夏湾港××“现代广场”××楼××号出租，委托租赁期限为15个月，自1999年2月1日至2000年4月30日止，其中从1999年2月1日至1999年4月30日为免租金期，从1999年5月1日至2000年4月30日为租赁有偿租金期；香洲经济公司给予关红梅、林永良租金定为每年人民币5000元，香洲经济公司提取给关红梅、林永良租金定额的15%为香洲经济公司的物业代理费，故香洲经济公司应付的一年租金净额为人民币4250元，1999年5月1日至1999年7月31日租金净额人民币1062.5元于1999年5月4日存入中国银行关红梅、林永良户口，1999年8月1日至1999年10月31日租金净额人民币1062.5元于1999年8月4日存入中国银行关红梅、林永良户口，1999年11月1日至2000年1月31日租金净额人民币1062.5元于1999年11月4日存入中国银行关红梅、林永良户口，2000年2月1日至2000年4月30日租金净额人民币1062.5元于2000年2月4日存入中国银行关红梅、林永良户口。关红梅、林永良提交了其二人与香洲经济公司签订的委托香洲经济公司出租位于珠海拱北夏湾港××“现代广场”××楼××号的《委托租赁协议》，该协议落款时间为1999年1月25日，协议约定委托租赁期限为15个月，自1999年2月1日至2000年4月30日止，其中从1999年2月1日至1999年4月30日为免租金期，从1999年5月1日至2000年4月30日为租赁有偿租金期；租金每三个月支付一次，三个月租金共计1126.25元，支付时间分别为1999年5月4日、1999年8月4日、1999年11月4日、2000年2月4日，租金支付至中国银行关红梅、林永良户口。关红梅、林永良另提交了一份关红梅与香洲经济公司签订的《委托租赁协议》，落款时间为2001年9月4日，该协议约定关红梅委托香洲经济公司将位于珠海××路现代广场××楼××、××楼××号出租，委托租赁期限为12个月，即自2001年9月4日至2002年9月3日止，租金定额为每月265.6元、282元，由香洲经济公司在出租的当月通过银行直接存入关红梅户口。关红梅、林永良提交关红梅在中国银行开立的账户流水，该账户人民币账号为47×××45-01010233757，该账户于1999年5月3日存入2188.75元，1999年8月4日存入1062.5元和1126.25元，1999年11月4日存入1062.5元和1126.25元，2000年2月11日存入1062.5元和1126.25元，2000年8月4日存入2088.75元，2000年11月6日存入1062.5元和1126.25元，2001年10月9日存入265.6元和282元，2001年11月5日存入265.6元，2001年12月4日存入265.6元，2002年1月7日存入265.5元已发生法律效力的广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第65号民事判决查明：1999年8月24日，珠海市地方税务局向钟沛林律师行（“珠海现代广场”商住楼境外代理商）发出《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》，就解决香港业主办理房产证的问题答复如下：一、你行应将所有代销不动产的有关资料提供（或移交）给香洲经济公司，以便珠海市香洲区地方税务局核实应征收的税款和开出办理房产证的专用发票。二、为了顾及香港业主的利益，又要顾及国家的利益，如业主自愿，可由业主先垫付该司售房给业主所需缴纳的税款。并将税款转入香洲区地方税务局所指定的账户后，由香洲区地方税务局开出销售不动产的专用发票（或专用收据）。“交多少税，开多少票”，直至完税为止，才开出可办理房产证的专用发票。三、必要时，与香洲区人民法院联系，拍卖该司房产，按“先税后债”的原则来解决有关应纳税款的事项。葛兰提交《关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通告》显示，落款时间为2004年3月4日。本院认为，关于本案的法律适用。本案原告关红梅、林永良均为香港特别行政区居民，关红梅、林永良的权利是否能够排除执行，属于强制执行法律关系，不属于民事关系，应适用内地法律。本案民事关系涉及香港特别行政区，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，本案应参照涉外民事关系确定法律适用。就本案关红梅、林永良与香洲经济公司之间的房屋买卖合同法律关系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。因双方没有协议选择房屋买卖合同适用的法律，香洲经济公司作为案涉房屋出卖人，其履行义务最能体现该合同特征，因其住所地在珠海，故本案房屋买卖合同应适用内地法律。本案双方争议的焦点是关红梅、林永良对登记在香洲经济公司名下的901房提出的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。对此，本院分析认定如下：一、关红梅、林永良是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同关红梅、林永良提交了《涉外房地产买卖契约》及公证书复印件，并对未能提供原件的原因进行了解释，其二人提交的编号为（珠）房买卖契字××号的《涉外房地产买卖契约》加盖有广东省珠海市珠海公证处印章，可以证明该契约来源于广东省珠海市珠海公证处保存的档案资料。对葛兰主张关红梅、林永良提交的涉外房地产买卖契约公证书、钟沛林律师行出具的收费证明未办理公证、认证等证明手续，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款，当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。关红梅、林永良提交的《涉外房地产买卖契约》已经司法部委托香港律师公证并加盖中国法律服务（香港）有限公司转递专用章，符合前述法律规定的证明手续。广东省珠海市公证处（95）珠证外经字第414号涉外房地产买卖契约公证书复印件在内地形成，无需履行前述证明手续。关红梅、林永良提交的盖有钟沛林律师行章的《收费证明书》及《证明》虽然在境外形成，但关于证明手续的司法解释本意主要在便利对证据真实性的审查，并不排除以其他方式认定相关证据的真实性。关红梅、林永良提交的涉外房地产买卖契约公证书复印件、涉外房地产买卖契约复印件、《现代广场入伙合同书》、交纳901房有线电视入网费和物业管理费押金的收据与《收费证明书》《证明》在买卖房屋过程、买卖标的、价款支付、案涉房屋接受等各个方面可以相互印证，形成证据链条，足以证明关红梅、林永良提交的《涉外房地产买卖契约》［（珠）房买卖契字××号]的真实性。该等房屋买卖合同并无证据证明存在无效情形。故就案涉房产关红梅、林永良已于1995年3月6日与香洲经济公司签订合法有效的书面买卖合同，且签订时间在案涉房产被人民法院查封（2003年）之前。二、关红梅、林永良是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产关红梅、林永良提交的《现代广场入伙合同书》、交纳901房有线电视入网费和物业管理费押金的收据及委托出租901房的《委托租赁协议》、关红梅名下银行账户流水等形成于2003年之前，可以相互印证，香洲经济公司对其真实性、合法性、关联性并无异议，可以证明关红梅、林永良已接收901房并支付物业管理费、有线电视费，且在接收901房后委托香洲经济公司出租901房并收取了租金。葛兰并未提交证据证明相关收据上的费用发生及901房的出租情况与实际情况不符，其否定证据证明力的主张不能成立，本院对关红梅、林永良在人民法院查封之前已合法占有901房的真实性予以确认。三、关红梅、林永良是否已支付全部价款关红梅、林永良提交的涉外房地产买卖契约公证书复印件、《收费证明书》《证明》可以相互印证，结合《现代广场入伙合同书》《委托租赁协议》等证据，香洲经济公司也对关红梅、林永良的陈述及证据无异议，足以证明关红梅、林永良已支付901房全部价款。在此情况下，葛兰并未提交证据证明付款情况不实，仅以相关证据未经公证为由否定上述证据的证明力，理据不足，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予支持。四、关红梅、林永良是否因自身原因未办理过户登记葛兰提交的《关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通告》落款时间为2004年3月4日，该通告并无证据显示于香港特别行政区进行，而关红梅、林永良为香港特别行政区居民，且案涉房产于2003年已被查封，结合珠海市地方税务局向钟沛林律师行（“珠海现代广场”商住楼境外代理商）发出《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》，足以证明901房未办理过户登记的原因不在于关红梅、林永良自身。葛兰提交的现代广场部分业主已办理过户登记的证据，并不足以证明901房已符合办理过户登记条件而关红梅、林永良怠于办理，故本院对其主张不予支持。综上，关红梅、林永良提交的证据已足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，且非因其自身原因未办理过户登记，其起诉请求不得执行901房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一项的规定，判决如下：不得执行珠海市拱北夏湾工业区现代广场C座901房产。案件受理费人民币347.9元，由葛兰承担。如不服本判决，关红梅、林永良可于本判决书送达之日起三十日内，葛兰、珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司可于本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。本院（2018）粤04执异163号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  郭建勇审 判 员  唐育萍人民陪审员  杨哲磊二〇一九年八月十六日书 记 员  黄奕敏