上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1032号原告(反诉被告)：张明伟。原告(反诉被告)：周林。原告(反诉被告)：张佑丞。法定代理人：张明伟。上述三原告共同委托诉讼代理人：谢颖，上海中夏律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘芳瑜。委托诉讼代理人：张立，上海管博律师事务所律师。第三人：林麟。委托诉讼代理人：张立，上海管博律师事务所律师。原告张明伟、周林、张佑丞与被告刘芳瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理【案号为(2018)沪0112民初1808号】，并于2018年7月6日做出一审判决。因原告张明伟、周林、张佑丞与被告刘芳瑜均不服该判决，遂上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经审理后将该案发回重审。本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭予以审理。2018年2月21日，本院依法追加林麟作为第三人参加诉讼。诉讼期间，刘芳瑜提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂与本诉合并审理，于2019年3月25日、同年5月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张明伟暨张佑丞的法定代理人、原告(反诉被告)周林及原告张明伟、周林、张佑丞的共同委托诉讼代理人谢颖，被告(反诉原告)刘芳瑜的委托诉讼代理人张立并作为第三人林麟的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明伟、周林、张佑丞共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告剩余购房款人民币(币种下同)399,500元；2.判令被告支付原告自2016年8月1日起至付清全部购房款之日止，每日按照总房款141万元的万分之五计算的违约金。事实和理由：原告与被告于2016年5月22日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将其所有的位于上海市闵行区莘建一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，房价总价141万元。双方约定于2016年7月31日之前共同向房地产交易中心办理过户手续，被告应于双方办理过户手续当日支付首期房价款1,048,000元，于双方办理过户手续前支付尾款20万元。现原告已按照合同约定办理过户，并将系争房屋交付被告，但被告至今尚有购房余款未支付。原告认为，原、被告签订的房地产买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定支付购房款，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，故原告诉至本院，望判如诉请。被告刘芳瑜辩称，被告与第三人林麟系母子关系，系争房屋买卖的过程由林麟代其操作，其中既有银行转账又有现金交付。林麟告知被告其已经付清了全部房款，被告对此予以确认。根据双方签订的房屋买卖合同附件三约定，被告已在签订合同前支付了162,000元，在签订合同后，原告张明伟于2016年6月2日出具《收款收据》确认被告已支付款项达42万元，于2016年7月19日再次出具《收条》确认被告已支付款项达100万元。此外，根据自2016年8月11日至2016年11月19日期间的打款记录，可以证明被告已支付157,500元。剩余房款252,500元，林麟告知被告其于2016年12月15日将现金交付给原告周林，并由周林出具《收条》并注明房款的尾款已经结清。因此，被告的付款义务已经履行完毕，也不存在违约金，故被告不同意原告的全部诉讼请求。即使被告存在逾期付款的情况，也是由于原告未按约定及时迁出户口，若法院就此认定被告存在逾期付款的违约行为，则原告诉请的违约金标准过高，请求法院予以调整。因原告逾期迁出户口违反房屋买卖合同的约定，被告故此反诉要求：判令原告向被告支付逾期迁出户口违约金93,765元，自2016年10月20日起算至2017年2月13日止，以总房价款141万元的日万分之五计算(705元*133天)。原告张明伟、周林、张佑丞针对反诉辩称，根据房屋买卖合同约定，在过户当日要支付房款共计121万元，但至2016年6月25日双方申请办理过户手续时，被告未付清121万元，且之后的房款被告拖欠至今。在被告没有付清房款的情况下，原告没有义务配合迁出户口。因被告违约在先，原告不构成违约，故原告不同意被告的反诉请求。即使法院认定原告存在逾期迁户口的违约行为，被告反诉诉请的违约金标准过高，请求法院予以调整。第三人林麟述称，同意被告的辩称意见，不同意原告的诉讼请求，系争房屋的全部房价款均已付清。被告的付款情况以原告出具的收条为准。另补充，2016年12月14日第三人取现后于次日与原告周林在莘庄地铁站附近见面，将剩余的房款以现金方式交付给周林，同时周林出具款清的收条，全部房款均已付清。本院经审理认定事实如下：被告刘芳瑜与第三人林麟系母子关系。第三人代被告操作购买系争房屋的买卖事宜。原告张明伟与周林系夫妻关系。张明伟系闵行区实验小学的职工。2016年5月22日，原告张明伟、周林、张佑丞(作为卖售人，签约甲方)与被告刘芳瑜(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，房地产转让价款共计141万元；甲、乙双方确认，在2016年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方不购买该房屋或者乙方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；若该房地产上有户口，则甲方应于双方办理过户手续前办理完毕原有户口的迁出手续，否则，乙方有权利不支付尾款，且甲方每逾期一日迁出户口，甲方应按照总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出之日止，乙方有权在尾款中扣除违约金部分金额；附件三付款协议约定：1、定金：签订本合同之前，乙方已支付甲方定金计162,000元；2、首期房价款：乙方应于双方办理过户手续当日支付甲方首期房价款计1,048,000元，双方同意上述款项均暂存居间方，居间方于收到上述款项后一个工作日转付甲方；3、还贷：甲方应于双方办理过户手续前办理完成还贷手续，并取得办理注销抵押登记所需的材料；4、产权过户：参照本合同第六条过户日期；5、尾款：乙方应于双方办理过户手续前支付甲方房价尾款200,000元，双方同意上述款项均暂存于居间方，待居间方收到上述款项且双方办理完成房屋交接手续、签署房屋交接书后一个工作日内转付给甲方；6、交房：甲、乙双方应于房地产交易中心出具以乙方为产权人的房地产权证后一个工作日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，双方签订房屋交接书；7、若乙方在未和甲方另行达成其他协议的情况下逾期接收该房地产超过五日的，则视为乙方认可该房地产的现状和交付标准；8、甲方在此确认，若本协议中甲方人数在二人以上(含二人)，则甲方中任何一人或多人以任何形式收到本协议项下乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2016年5月4日，原告张明伟出具《收款收据》一份，载明：兹收到刘芳瑜现金支付给本人的款项1万元。本人确认上述款项系用于购买上海市闵行区莘建一村XXX号XXX室房地产的定金。2016年6月2日，原告张明伟出具《房款收据》一份，载明：兹收到买方刘芳瑜购买莘建一村XXX号XXX室支付房款420,000元整。2016年6月24日，原、被告向上海市闵行区房地产交易中心申请办理了系争房屋的交易过户手续。2016年7月5日，系争房屋核准登记至被告刘芳瑜名下。2016年7月19日12：54时，第三人林麟从中国农业银行现金取款75,000元。同日，原告张明伟出具《收条》一份，载明：收到林麟购买闵行区莘建一村XXX号XXX室房款100万元。同日，周林与林麟的微信聊天记录中有以下内容，10：52林：“跟张明伟电话，他说的，我给他现金”。同日，张明伟与林麟的微信聊天记录中有以下内容，15：31林：“你坐车到新桥来找我”16：07张：“要晚点。6点钟红旗四村有个2楼，42平，120万。”林：“可以索性晚些，我在新桥等你”“切记，都看看就行，记下小区名字几号几楼就行”张：“刚看的华江二村一楼，41平，120万”林：“嗯”。2016年8月2日，原告张明伟、周林(作为买受人，签约乙方)与案外人姚某(作为卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有的上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称碧江路房屋)，房地产转让价款共计99万元。甲、乙双方确认，在2016年10月8日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对其他权利义务作了约定。该房屋买卖合同已履行完毕。2016年10月20日，张明伟与林麟的微信聊天记录中有以下内容，15：49：张：“林先生，产证已经拿到了。我联系姚某，他说交清尾款就可以交钥匙了。麻烦你这两天转2万元过来。时间太紧。房子装修就准备刷一下涂料。和卫生间换个马桶。简单弄一下”。同日，周林与林麟的微信聊天记录中有以下内容，15：51林：“林先生，产证已经拿到了。我联系姚某，他说交清尾款就可以交钥匙了。麻烦你这两天转2万元过来。时间太紧。房子装修就准备刷一下涂料。和卫生间换个马桶。简单弄一下。”“他(指张明伟)刚发给我的”；周：“哦”；林：“你和他说了？”；周：“没”“钥匙也不知我拿了”；15：52林：“那他怎么会这样说”；周：“我有我的安排”“时间上”“我考试的时间”；林：“我没理他”；……“他再要钱就要扣20的里面了，对你很不利”“我最多再转他一万！”……“你的意思让我帮他？”“我前后就为了给你留20，你还不明白？”2016年10月25日，原告张明伟、周林、张佑丞向被告刘芳瑜交付了系争房屋。2016年12月14日，第三人林麟从中国农业银行现金取款25万元。2017年2月13日，原告张明伟、张佑丞将户口从系争房屋内迁出。另查明，原告周林曾向第三人林麟出具《收条》一份，载明：收到林麟购买闵行区莘西路莘建一村XXX号XXX室房款141万元，全款结清。上述《收条》上仅有原告周林的签字及身份证号码，未载明日期。关于原告张明伟、周林、张佑丞确认被告已经支付的购房款，除合同上载明的已付定金162,000元外，第三人林麟自2016年5月31日至2016年11月19日期间曾通过银行转账、ATM存款、支付宝及微信转账方式向原告张明伟及周林共计支付了848,500元，确认收到的款项总金额为1,010,500元(其中2016年5月22日至2016年6月2日的支付金额为40万元，2016年6月6日至2016年7月17日的支付金额为443,000元，2016年8月11日至2016年10月19日支付金额15万元，2016年10月24日至2016年11月19日的支付金额为17,500元)。原告称除了定金162,000元中包含部分现金外，其从未以现金形式收取过房款，且原告张明伟于2016年6月2日出具《房款收据》以及于2016年7月19日出具《收条》时均未收全收条上载明的金额，但因为张明伟被逼债，且林麟说要去其单位闹，才应林麟的要求出具了收条。而原告周林向林麟出具《收条》时，也未收全全部房款。对于出具该《收条》的具体时间，双方各执一词。周林称，出售系争房屋是由于张明伟赌博欠钱需要还债，考虑用置换房屋的方式，将房款差价偿还欠款，期间其与张明伟正在闹离婚。出售系争房屋时周林加了林麟的微信，双方在聊天的过程中产生好感，两人遂产生了暧昧的不正当关系。2016年11月9日，周林与林麟的微信聊天记录有以下内容，20：03林：“款清单子已经到位！我现在不会手软了！”“学校单位，我一个都不会放过！”根据林麟的表述，至少可以证明在2016年11月9日时周林已经向林麟出具了该《收条》。而林麟则陈述2016年12月14日其取现后，于次日与周林见面并将现金交付周林，故《收条》的出具时间应为2016年12月15日。此外，周林与林麟的微信聊天记录中涉及到系争房屋买卖的内容还有以下表述：2016年9月22日，21：37周：“现在还剩多少钱”；林：“20”；周：“尾款”“其他”；林：“户口弄完一次性转你”；周：“户口完20”。张明伟与林麟的微信聊天记录中涉及到系争房屋买卖的内容还有以下表述：2016年12月9日，14：08林：“哈哈，幼稚，我会提供出你们全款结清的证明。”“呵呵，我已经和你们结清了。现在是你违约。”“你们二张结清凭证会看见的！”张：“律师会让你拿出款清的所有明细的。你让周林写的条子，律师说过，问题不大，请把明细报给律师吧。”林：“没事，都有。”“清就是清。”再查明，2016年12月2日，原告张明伟、周林、张佑丞以被告刘芳瑜未按合同约定支付购房款为由，提起(2016)沪0112民初32606号案件的诉讼，要求被告刘芳瑜支付原告张明伟、周林、张佑丞剩余购房款总计40万元及自2016年8月1日起至付清全部购房款之日止，每日按照总房款的万分之五计算的违约金。该案因原告张明伟、周林、张佑丞自接到缴纳诉讼费用通知后，未在预交期内缴纳，且又不提出缓交、免交申请，本院于2017年1月23日裁定该案按自动撤诉处理。以上事实，由原告张明伟、周林、张佑丞提供的《上海市房地产买卖合同》(系争房屋)、上海市不动产登记薄、账户明细、转账凭证、交易明细清单、短信记录、劳动合同、证明、(2016)沪0112民初32606号案件的诉讼材料、《上海市房地产买卖合同》(碧江路房屋)、劳动合同，被告刘芳瑜及第三人林麟提供的《收款收据》、《房款收据》、原告张明伟出具的《收条》、中国农业银行现金取款回单、原告周林出具的《收条》、第三人农行银行交易明细单、被告银行交易明细单(浦发银行、上海银行)，以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告提供了二份经公证的微信聊天记录，分别是周林与林麟间的聊天记录以及张明伟与林麟间的聊天记录，用于证明系争房屋的买卖过程。经质证，被告认为该两份聊天记录发生在第三人与原告之间，被告对此不清楚，无法确认其真实性。第三人认为其已经删除了与原告间的聊天记录，无法确认其真实性。本院认为该两份微信聊天记录经公证，本院确认其真实性，且该证据能反映案件客观事实，具有证据效力，本院对该证据予以采纳。本院认为，原告张明伟、周林、张佑丞与被告刘芳瑜签订的《上海市房地产买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案的争议焦点在于：一、原告张明伟、周林在出具三份《房款收据》及《收条》时是否收全了收据或收条上载明的房款金额。原告认为，其确认收到房款共计1,010,500元，除了定金162,000元中包含部分现金外，原告从未以现金形式收取过房款。被告认为，根据张明伟出具的《房款收据》、《收条》以及周林出具的《收条》，被告已经付清了全部购房款141万元。本院认为，首先，关于张明伟出具的《房款收据》和《收条》。根据双方的转账记录，2016年6月2日张明伟出具“收到房款42万元”的《房款收据》时，原告确认收到第三人林麟通过转账支付的房款共计40万元；2016年7月9日张明伟出具“收到房款100万元”的《收条》时，原告确认收到林麟通过转账支付的房款共计843,000元。从原告提供的双方往来的转账记录来看，林麟转给张明伟和周林的转账是多次、小额的，而原告并没有根据每笔收款的金额对应地出具收条。结合查明的事实，2016年7月9日，林麟告知周林，其与张明伟通话后张表示要现金。林麟遂于当日取现，同日与张明伟见面，并由张明伟出具收到100万元的收条。考虑到张明伟收取房款是为了归还其赌债，其中包括信用卡还款、各类小额贷款公司的欠款，张明伟收取房款的用途本身就存在特殊性。林麟述称其当日取现后与张明伟见面，将现金交付张明伟后，张明伟出具了收到100万元的收条，该陈述更具有合理性，也符合双方证据所反映之客观事实。本院由此推断张明伟在出具《房款收据》和《收条》时，其已经收全了《房款收据》和《收条》上载明的房款金额，该房款的付款方式既有转账形式支付又包括现金支付。其次，关于周林出具《收条》时是否收取了全部购房款。虽然双方对该《收条》出具的时间各执一词，但是根据林麟与周林于2016年11月9日的微信聊天记录记载，林麟表示：“款清单子已经到位！我现在不会手软了！学校单位，我一个都不会放过！”林麟在审理中对此微信聊天记录的内容无法给出合理的解释，这显然与其陈述的于2016年12月15日取得《收条》相悖。据此本院认为，虽然该聊天的内容无法精确地反映《收条》出具的时间，但至少可以判断出，林麟于2016年11月9日前已经取得了该《收条》。更何况，审理中周林陈述，其与林麟存在暧昧的不正当关系，林麟对该事实亦没有否认。考虑到当时周林与张明伟夫妻感情不好，基于感情生活中男女双方曾经许下的承诺，周林出于对林麟的信任，在没有收到全部购房款的情况下就向林麟出具“全款结清”的《收条》也是合情合理的。据此，本院认为周林在出具该《收条》时，被告并未付清全部购房款。二、被告支付购房款的具体金额。根据以上论述，本院认为至2016年7月9日，被告共支付购房款100万元。根据2016年10月20日的微信聊天记录内容，张明伟对林麟说：“林先生，产证已经拿到了。我联系姚某，他说交清尾款就可以交钥匙了。麻烦你这两天转2万元过来。时间太紧。房子装修就准备刷一下涂料。和卫生间换个马桶。简单弄一下。”林麟将该信息转发给周林，并提到：“他再要钱就要扣20的里面了，对你很不利”“我最多再转他一万！”“我前后就为了给你留20，你还不明白？”关于该聊天记录，本院分析认为，2016年10月20日，张明伟购买案外人姚某碧江路的房屋可以交房了，需要钱款简单装修一下，遂问林麟要钱，为此林麟对周林多次表明其给周林留了尾款20万，张明伟若再要钱的话就是扣尾款20**的钱，对周林很不利，对此周林也未提出异议。况且几天后的2016年10月25日，原被告双方办理了系争房屋的房屋交接手续。故此本院认为至2016年10月20日止，被告尚余尾款20万元未支付，若被告尚有除尾款外的其余房款未付，原告也不会轻易地将系争房屋交付给被告而不提异议。同时，考虑到此时原告的户口仍未迁出，根据买卖合同约定，被告有权利不支付尾款，故原告在未收取尾款的情况下向被告交付房屋既符合合同约定，也合乎情理。此后，2016年11月24日至2016年11月19日期间，被告及第三人通过转账形式向两原告支付款项共计17,500元。审理中，林麟陈述其于2016年12月14日取现25万元，并于次日以现金方式向周林支付了全部剩余房款。但对该陈述林麟未提供其他证据予以佐证，本院对其陈述不予采信。故本院认定被告尚未支付的购房款应为尾款20万元扣除17,500元，即182,500元。综上所述，被告共向原告支付房款1,227,500元。三、关于违约责任的承担问题。一方面，根据系争房屋买卖合同的约定，被告应于双方办理过户手续当日支付原告房款共计121万元，但至合同约定的过户期限即2016年7月31日止，被告未付足121万元，被告存在逾期付款的违约行为。另一方面，根据买卖合同约定，原告应当于双方办理过户手续前办理完毕原有户口的迁出手续，但原告直至2017年2月13日才将户口迁出，原告亦存在逾期迁出户口的违约行为。因双方在合同履行过程中均存在违约行为，互有过错，且原告的迁户义务及被告的付款义务相互间存在牵制，故对于双方均存在的违约行为可以互不追究违约责任。但原告迁出户口后，原告关于本案房屋买卖的全部合同项下的义务均已履行完毕，此时被告尚余182,500元房款未付，显然违反买卖合同的约定，对此被告应当承担逾期付款的违约责任。审理中，被告提出原告诉请的违约金标准过高，请求法院予以调整，本院结合被告的过错程度、原告的实际损失等情况，酌情将违约金标准调整至总房价款的日万分之一，被告应向原告支付自2017年2月14日起至实际付清全部房价款之日止的逾期付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘芳瑜于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张明伟、周林、张佑丞房款182,500元；二、被告(反诉原告)刘芳瑜于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张明伟、周林、张佑丞逾期付款违约金，自2017年2月14日起至实际付清全部房价款之日止，按141万元的日万分之一计算；三、驳回被告(反诉原告)刘芳瑜的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3,650元、反诉受理费1,072元、财产保全费2,520元，合计7,242元，由原告(反诉被告)张明伟、周林、张佑丞负担1,825元，被告(反诉原告)刘芳瑜负担5,417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 端审 判 员  钱 洁人民陪审员  邓红霞二〇一九年八月二十八日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。