贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初9227号原告：贵阳锦江物业管理有限公司，住所地贵阳市南明区新华路102号。法定代表人：黄月琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张人元、张央（实习），贵州慧原律师事务所律师。被告：贵州众创云峰餐饮管理有限公司，住所地贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区第E5栋2层3号。法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。原告贵阳锦江物业管理有限公司（以下简称锦江物业公司）诉被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司（以下简称众创云峰公司）服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告锦江物业公司的委托诉讼代理人张人元、张央，被告众创云峰公司的法定代表人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦江物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业管理服务费154100元（自2018年9月1日起至2019年6月30日止，计费方式为按季支付）；2.判决被告向原告支付油污清洁费58500元（自2018年4月15日起至2019年5月15日，计费方式为按月支付）；3.判决被告向原告支付水费、电费、空调费132415元（自2018年10月1日起至2019年3月31日，计费方式为按月支付）；4.判决被告向原告支付前期运营所欠物业服务费、垃圾清运费及水电费共计52565元；5.判决被告向原告支付逾期交纳上述费用所产生的违约金（上述费用共计397580元，以每月2%利率标准计算违约金，自2018年11月1日起，暂计至2019年5月1日，其间共六个月，违约金暂计47709.6元）；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年4月1日，原、被告就位于贵阳市国家高新区长岭南路茅台国际商务中心A栋、B栋下沉广场负一层办公用房提供物业服务一事签订《物业服务合同》，约定：1.2018年4月1日至2019年12月31日物业管理服务收费标准为4.4元/月/㎡（建筑面积）。该办公用房面积为3850㎡；2.物业费用交纳方式为按季支付，于每季度第一个月10日前支付；3.水、电、空调费由原告代收并向供水供电部门代缴；4.若被告未按合同约定交纳前述费用的，自逾期之日起每天加收2‰的滞纳金。同月5日，双方签订《茅台国际商务中心＜物业服务合同＞补充协议》，约定：1.原告向被告提供油污清洁服务，费用自2018年4月15日起计，收费标准为每月4500元，支付方式为按月支付，应于每月20日前支付；2.被告在前期运营中产生的物业服务费、垃圾清运费、水电费共计52565元，应在补充协议签订之日起30日内向原告支付。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务并代缴水电费，被告于不同时间分别欠有物业服务、水电、油污清洁等各项费用，经原告多次催收未果。被告的违约行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉请。被告众创云峰公司辩称，1.我司在后期未交物业费，是因屋顶漏水等与原告协商达成处理意见后，但原告一直未处理。2.2018年4月开业后，原告承诺进行物业服务，打扫卫生等，但均未打扫。物业费因原告未进行物业服务，不应缴纳。3.对于水电费我司应该缴纳。4.对于空调费，我司不知空调费用如何产生，如何收取。5.原告诉请第四项我司尚欠52565元是事实，但原告员工在我司吃饭已冲抵完毕。6.对于违约金，因双方均违约，故我司不应承担。如法院认定我司因违约应该承担违约金，我司不同意按照每月2%利率标准计算，要求法院调低利率标准，按照中国人民银行同期贷款利率标准进行。7.由于漏水，导致空调及新风的电源全部浸泡，空调和新风系统无法使用，店内顾客减少，造成我司损失。本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：原告对位于贵阳市国家高新区长岭南路茅台国际商务中心A栋、B栋下沉广场负一层办公用房（建筑面积3850㎡）的共有部分、共有设施设备、绿化卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。原告依据本合同，向乙方收取物业服务费；向乙方提供房屋自有部位、自用设施设备维修养护、清洁卫生等有偿服务；物业管理服务费约定为：乙方自2018年4月1日至2019年12月31日按4.4元/月/㎡（建筑面积）向甲方支付；支付方式为：按季缴纳，乙方应于每季度第一个月（即1月、4月、7月、10月）10日前支付；水、电费计收方式为：电费：乙方按其自有部位电表实际使用数量加上按建筑面积应公摊电量核算；水费：乙方按其自有部位水表实际使用数量加上按建筑面积应公摊的公用水量核算；以上费用为甲方替供水供电部门代收代缴；空调费：采暖和制冷季节按月缴纳，按空调机组设计的计量方式核算费用。并约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准或时间缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金。同月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《茅台国际商务中心＜物业服务合同＞补充协议》，约定：乙方承诺自2018年4月15日开始，按照每月4500元有偿服务费支付给甲方，用于负二楼排油污设备的维护保养、油污清理、设备运行电费及餐饮垃圾清运的费用（其中：油污、排污设备管理维护费用1800元/月，设备运行费用1700元/月，餐饮垃圾请运费1000元/月）。交费方式：按月交纳，乙方应于每月20日前支付；乙方在前期营运中产生物业服务费及垃圾请运费共计20232元（费用期间：2016年10月8日-2017年6月10日），水电费32333元（费用期间：2017年5月1日-2018年2月28日），合计52565元，在此次《物业服务合同》签订日起，30日内完成此笔欠费支付给甲方。合同签订后，原告即开展物业管理服务工作，被告亦交纳了一段时期的物业管理费。现因被告未再交纳物管费等，原告遂起诉来院，提出如前诉请。审理中，原告提交的证据有：一.营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、被告工商登记信息，拟证明原、被告双方均为适格的诉讼主体。被告对此无异议；二.物业服务合同及补充协议，物业服务合同约定：1.2018年4月1日至2019年12月31日物业管理服务收费标准为4.4元/月/㎡，建筑面积为3850㎡；2.物业费用缴纳方式为按季交付，于每季度第一个月（即1、4、7、10月）10日前支付；3.水、电、空调费由原告代收并向供水供电部门代缴；4.若被告未按合同约定缴纳前述费用的，自逾期之日起每天加收2‰的滞纳金。补充协议约定：1.原告向被告提供油污清洁服务，费用自2018年4月15日起计，收费标准为每月4500元，支付方式为按月支付，应于每月20日前支付；2.被告在前期运营中产生的物业服务费、垃圾清运费、水电费共计52565元，应在补充协议签订之日起30日内向原告支付。被告对此无异议；三.交款通知书3页，水电费发票22页、油污清洁记录表30页、工作联系函1页，拟证明被告尚欠原告以下费用未支付：1.物业管理服务费154100元（自2018年9月1日起至2019年6月30日止）；2.油污清洁费58500元（自2018年4月15日起至2019年5月15日）；3.水费、电费、空调费132415元（自2018年10月1日起至2019年3月31日）；4.前期运营所欠物业服务费、垃圾清运费及水电费共计52565元。双方曾于2018年11月16日就所欠费用进行核对，被告至今仍未支付上述费用。被告对交款通知书提出至今未收到，不予认可。对水电费发票认为系原告与贵州电网有限责任公司贵阳金阳供电局的往来，无我公司名字，我公司不清楚，不予认可。对油污清洁记录表提出系原告内部巡查表，未发给我公司，故不予认可。对工作联系函提出我公司也未收到过。被告提交的证据有：一.物业服务合同，拟证明合同对物业服务内容及质量进行了约定，但原告未按约定进行服务，未尽到责任。原告对该组的真实性、合法性无异议，关联性有异议，提出我公司已按约定进行了全部的物业管理服务，故达不到被告的证明目的；二.告知函1份，照片10张，拟证明原告服务不作为，导致我公司1000平方左右的房屋顶面、墙体漏水，现至今尚有400平方左右的铺面无法使用。现场还存在事实证据。故原告服务不作为，违约。原告对该组证据的三性均不予认可，提出根据合同3.2.9条约定，被告应自行对漏水处理，且漏水原因产生的损害应向侵权人或房开主张，与原告无关，不应作为被告拒付款的合法理由；三.专用发票9份，微信聊天记录10份，银行流水3份，拟证明被告一直在交相关费用。2018年9月1日起，因漏水及公共区域维护及维修等，原告不维护维修，不作为，故后期物业服务费才未缴纳。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。提出我公司只主张2018年9月1日起的物业费，且漏水属于被告自主管理的范围，不属于我公司公共管理的范围。上述事实，有当事人的陈述、《物业服务合同》、《补充协议》、《发票》等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应按约全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订《物业服务合同》及《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律禁止性和强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告为被告提供了物业管理服务，被告亦按约交纳了一段时期的物业管理费给原告。现原告提出被告自2018年4月15日起的油污清洁费未支付，同时，自2018年9月1日起未再交纳物管费用，要求被告支付物管费154100元及油污清洁费58500元。对未交上述费用，被告未予否认，应予认定。而未交油污清洁费、物管费期间被告亦实际接受了原告提供的服务，其理应向原告交纳约定的油污清洁费及物管费用。被告认为原告服务不到位，不作为，其应通过合法的方式谋求解决，其以此为由拒交物管费、油污清洁费是没有道理的，对其辩解意见，本院不予采纳。故原告的主张被告支付的物管费、油污清洁费，符合合同及补充协议约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付水费、电费、空调费132415元的主张。《物业服务合同》约定：“水、电费计收方式为：电费：乙方按其自有部位电表实际使用数量加上按建筑面积应公摊电量核算；水费：乙方按其自有部位水表实际使用数量加上按建筑面积应公摊的公用水量核算；以上费用为甲方替供水供电部门代收代缴；空调费：采暖和制冷季节按月缴纳，按空调机组设计的计量方式核算费用”。因原告提交的水、电费发票上交款人为原告，对所缴纳的款项，原告未提交每次缴款期间被告实际使用水、电数量及公摊数量的证据予以佐证，故对原告的该诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付前期运营所欠物业服务费、垃圾清运费及水电费共计52565元的主张。被告对所欠该款的事实予以认可，但提出原告员工在我司吃饭已冲抵完毕。因被告未提交证据证明，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。原告的诉请有理，本院予以支持。综合案件事实，原、被告之所以发生纠纷，不排除原告提供的管理服务存在不尽人意之处，其在今后的物管服务工作中应与业主及服务对象多交流沟通，对服务对象出现的问题，提出的合理要求，应积极主动的加以解决或协助、配合解决，共同对所管理服务的营业场所创造和谐优美的环境而努力。对原告主张的违约金，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳锦江物业管理有限公司自2018年9月1日起至2019年6月30日止的物业管理费154100元。二、被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳锦江物业管理有限公司自2018年4月15日起至2019年5月15日止的油污清洁费58500元。三、被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳锦江物业管理有限公司前期运营所欠物业服务费、垃圾清运费及水电费共计52565元。四、驳回原告贵阳锦江物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7980元，减半收取3990元，由原告贵阳锦江物业管理有限公司负担1614元，被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司负担2376元（此款原告贵阳锦江物业管理有限公司已预交，被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司在支付上述款项时一并支付原告贵阳锦江物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇一九年八月十日书记员  张 毅