广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2166号原告：黎治军，男，汉族，1981年4月5日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳江市阳西沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。原告黎治军与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎治军的委托诉讼代理人翁文崧，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎治军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金16534.49元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月29日，原告向被告购买商品房，签订了《商品房买卖合同》，合同约定为：第四条商品房总金额人民币369899元。第八条出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。附件四补充协议第八条：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人的原因玫使房地产权证书延期办理的，则上述期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。在签订合同之日，原告依约向被告交付房款，及办理房产证费用、契税、维修基金等费用。被告在2015年9月30日将验收合格的商品房交付给原告使用，并按测定商品房面积于2015年9月25日出具总房款为369899元的购房发票，但被告却没有在约定期限内办理完毕商品房权属登记，直至2019年2月29日才将该商品房权属登记到原告的名下。被告没有按约定履行义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"的规定，以及补充协议第八条的约定，被告应向原告支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称：一、延期办证违约金的起算日期为原告收楼之次日起的第720日。根据购房合同补充协议的相关约定，被告在原告收楼后720日内与原告共同办理涉讼房屋的权属转移登记手续（俗称：面签手续），在该期限内被告不承担违约责任。二、被告承担延期办证违约责任的截止日期为该函首次送到原告后第10日（共同办理的面签手续的合理期限）或10日内共同办理面签的日期。办理原告名下的房屋产权证书需要原告与被告共同办理，并非被告单方可以办理。被告致函原告，要求原告在收到收到该函后或收到该函之日起3日内共同办理面签手续。现被告同意原告收函后与被告共同办理面签手续的合理期限调整为10日，超过该10日合理期限视为被告已完成共同办证的义务。原告配合被告共同完成面签手续的时间由原告决定被告无法控制，且面签后政府相关机构在何时颁发原告名下产权证书属于依法行政的范畴，也并非被告所能控制。因此，被告认为，被告承担延期办证违约责任的截止日期为该函首次送到原告后第10日（共同办理的面签手续的合理期限）或10日内共同办理面签的日期。在此之后再要求破告承担违约责任对被告显然是不公平的，也没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年10月29日，原告黎治军以369899元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司购买阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第1栋1814房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议载明：第八条第2项,买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失;第八条第4项,出卖人办理房屋权属转移登记时,买受人提交的资料、费用已经不符合有关部门固定或已过期或需要补充的，买受人应在接到出卖人通知后10日内及时补签有关授权文件、提供所需文件资料、缴纳相关费用。否则，每逾期一日，买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，买受人应于出卖人发出书面通知后10日内将违约金支付给出卖人，同时办理权属转移登记的期限相应顺延；第十三条，买受人保证在《主合同》中所留地址、电话等联系方式真实、有效、唯一。买受人联系方式如有变更，应于变更之日的次日以书面方式通知出卖人，交房通知或其他具有法律意义的文书，出卖人按《主合同》中约定的联系方式向买受发出，如用快递服务公司递交的信件发出，信件交给速递服务公司后的第三日应视为收件日期。上述合同及补充协议签订后，原告按约支付了所购的商品房的购房款369899元。2015年9月30日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至本院，诉如所请。庭审中，原告明确请求违约金从2017年9月21日起计至2019年2月29日止。另查明，2018年11月26日，被告通过邮递方式将《关于敦促共同办理房屋产权登记的函》送达给原告，要求原告与被告共同办理房屋过户登记手续。该邮件由他人于2018年11月28日签收。关于原、被告双方一同到房管部门办理权属转移登记手续的具体时间，原告陈述为2019年2月间，被告陈述为2018年12月10日。2019年2月26日，原告领取了该房屋的不动产证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告逾期为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。因被告是在2015年9月30日将房屋交付给原告，故其应在2017年9月20日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自逾期办证之日即2017年9月21日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。2018年11月28日，被告按合同约定的原告的地址向原告发出《关于敦请共同办理房屋产权登记的函》，要求原告与被告共同办理房屋产权过户手续。虽然原告陈述没有收到函件，但按照双方在补充协议的约定应视为原告已收到该函件。原告收函后理应及时与被告协商办证时间并积极与被告共同办理房屋权属转移登记，但原告收到函后未能及时与被告办理房屋权属转移登记手续，对于扩大的损失应由原告自行承担，同时，被告送达《敦请协助办理房屋产权登记的函》后应给予原告合理的履行时间，故被告主张违约金计算到原告收到函后第十日止即2018年12月8日，合法合理，本院予以采纳。原告请求逾期办证违约金计算至2019年2月29日，本院不予支持。据此,本案的逾期办证违约金应为16386.53元即按房屋价款369899元为计算基数，按日万分之一从2017年9月21日计至2018年12月8日止（共443天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司于本判决生效后十日内支付违约金16386.53元给原告黎治军；二、驳回原告黎治军其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费107元,由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  简晓华二〇一九年八月二十一日书记员  陈玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。