杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初3484号 原告：郭锋平，男，1984年11月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告：毛秋萍，女，1984年4月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 原告郭锋平、毛秋萍共同委托诉讼代理人：蔡沁，浙江君策律师事务所律师。 被告：葛敏军，男，1973年11月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告：陈姜慧，女，1982年5月7日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告葛敏军、陈姜慧共同委托诉讼代理人：葛杭鑫，浙江和煦律师事务所律师。 第三人：杭州好房汇网络科技有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区西子国际中心1号楼2103室。 法定代表人：姜大勇。 原告郭锋平、毛秋萍为与被告葛敏军、陈姜慧，第三人杭州好房汇网络科技有限公司（以下简称好房汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告郭锋平、毛秋萍及其委托诉讼代理人蔡沁，被告葛敏军、陈姜慧共同委托诉讼代理人葛杭鑫到庭参加诉讼。第三人好房汇公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郭锋平、毛秋萍起诉称：1.判令解除原、被告双方于2016年10月24日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》；2.判令二被告、第三人配合二原告办理首付款解冻返还手续；3.判令二被告向二原告支付服务费10493元，增加支付违约金至1300000元；4.判令二被告向二原告支付利息81881.26元（自2016年12月26日起，以778000元为基数，按照同期人民银行贷款利率预算至2019年5月16日，最终计算至首付款解冻返还原告之日止）；5.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年9月28日，二原告与二被告通过好房汇公司的居间介绍，三方签订《定金合同》一份，合同约定，二原告意向购买二被告名下位于杭州市下城区的房屋，房屋成交价格为2498000元；定金30000元；该笔交易的服务费10493元由二原告承担，若一方违约导致交易不成功，由违约方承担服务费。合同签订后，二原告按约支付定金30000元。2016年10月24日，双方就案涉房屋正式签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》各一份，合同约定，被告将其名下的案涉房屋转让给原告，原告于2016年12月31日支付首付款778000元，余款由原告申请银行贷款支付，全部款项支付至双方约定的银行第三方监管账户；被告承诺有权处置涉案房屋且不存在影响该房屋出售的事实（包括但不限于产权纠纷、查封、共有人不同意出售、非法搭建）；甲乙双方在交易过程中不得以任何理由（特别约定除外）拒绝履行合同约定的义务，否则视为违约，需向另一方支付违约金500000元整。合同还约定了其他权利义务。但遗憾的是，原告按约支付了778000元首付款后，被告因与多名案外人发生经济纠纷，涉案房屋被多家法院查封，被告无能力清偿全部债务，合同目的已经无法实现。另经原告调查，案涉房屋己增值至3800000元以上。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》意思表示真实，合法有效，因被告的原因造成涉案房产被查封，原告至今未能取得房屋权属证书，其行为已经构成违约，并且导致合同目的已经无法实现，被告应当承担违约责任，并解除双方签订的房屋买卖合同。据此，为维护原告的合法权益，根据法律的有关规定，原告特诉至贵院，恳请人民法院能支持原告的诉讼请求。 原告郭锋平、毛秋萍向本院提交以下证据： 1.《定金合同》1份，证明服务费10493元应当由被告承担。 2.《杭州市房屋转让合同》1份； 3.《补充协议》1份； 4.《委托代理合同》1份； 证据2-4共同证明2016年10月24日，原告与被告签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》各1份，被告将其名下位于杭州市下城区的房屋出卖给原告，实际成交总价为人民币2498000元，首付款778000元于2016年12月11日前支付，余款由原告申请银行贷款支付，全部款项支付至双方约定的银行第三方监管账户；如因被告的原因，原告未能取得房屋权属证书的，原告有权退房，被告应当退还全部己付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息；被告承诺有权处置涉案房屋且不存在影响该房屋出售的事实（包括但不限于产权纠纷、查封、共有人不同意出售、非法搭建）；合同还约定其他权利义务。 5.银行进账单、业务受理单各1份，证明原告于2016年12月26日按约支付了778000元首付款。 6.收据1份，证明原告支付了服务费10493元。 7.我爱我家杭州网网页截图1份，证明案涉房屋所在楼盘房价已经上涨至每平方米近50000元以上，原告想再购买相同类型房屋需要多支付1300000元以上的差价。 被告葛敏军、陈姜慧答辩称：一、对于原告要求解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》无异议，被告同意解除。二、被告对原告要求配合办理首付款解冻返还手续无异议，同意配合办理。三、原告要求被告支付违约金1300000元的诉讼请求，被告存在异议，理由如下：1.《杭州市房屋转让合同》第八条第三款约定：双方不得以任何理由拒绝履行合同约定的义务，否则视为违约，需向另一方支付违约金500000元。后双方所签订的《补充协议》第六条约定：若在交易过程中，该房屋出现被查封/冻结等致使交易不能正常进行的异常状态，则甲乙双方解除合同，甲方退还乙方购方首付款778000元，甲方赔偿乙方总房价的10%，总计249800元作为违约金。第七条约定，本补充协议中的条款若在甲乙双方签订的《杭州市房屋转让合同》中没有约定的，以本协议为准；与之前双方签署的其他合同，文件有冲突或不一致的，以本补充协议为准。被告认为，应当以成立生效在后的《补充协议》中的违约条款内容为准。双方已明确就房屋可能出现因查封/冻结导致解除合同的情况约定违约金数额。应当按照合同约定的违约金数额进行赔偿。2.《杭州市房屋转让合同》签订于2016年10月24日，房屋于该合同签订前已处于人民法院查封状态，在签订后很短时间内原告肯定能从第三人好房汇公司处知晓房屋被查封的状态。根据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告在知晓房屋查封状态后，明知《杭州市房屋转让合同》已根本无法履行，仍于合同签订后的第二日搬入案涉房屋居住，而未采取任何减损措施。违反合同法规定的守约方配合减损义务，甚至存在恶意扩大损失的嫌疑。3.《杭州市房屋转让合同》签订于2016年10月24日，房屋总价为2498000元，该价格为同期真实合理的市场价格。根据《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告要求被告承担违约金1300000元，不属于法律规定的合同签订时所能预见的预期可得利益，恰恰如上述所说，应属于扩大的损失，被告再次请求法院应当按照成立在后的《补充协议》中的违约条款认定赔偿数额，驳回超过的赔偿数额。4.原告于2016年10月搬入案涉房屋居住使用至今天开庭，共居住33个月，按5000元一月的租金计算，总计租金165000元。被告请求法院从违约赔偿金中一并扣除。5.2016年9月28日，各方签订《定金合同》时，被告明确告知第三人，案涉房屋已经处于法院查封状态，第三人明知房屋真实情况，仍于2016年10月24日促成原被告双方签订《杭州市房屋买卖合同》。期间长达近一个月，第三人违反行业相关规定，未尽到居间义务，严谨审核买卖双方的出卖及购买条件，构成违约，应当承担赔偿责任。四、对于原告要求被告承担服务费10493元，被告存在异议，应由原告和第三人共同承担。理由如前所述。原告要求被告承担利息81881.26元被告无异议。五、本案诉讼费用，被告同意承担相关部分。综上所述，被告对于解除《杭州市房屋转让协议》及《补充协议》，配合办理首付款解冻手续，承担利息81881.26元无异议。请求法院以《补充协议》中的违约条款为依据认定违约赔偿金，并扣除相应租金。违约赔偿金和服务费，因第三人存在违约行为，由被告和第三人共同承担。 被告葛敏军、陈姜慧向本院提交网页截图2份，以证明房屋租金情况以及合同签订前后的预期利益。 第三人好房汇公司未向本院陈述意见，亦未向本院提交证据。 经庭审质证，对原告郭锋平、毛秋萍提交的证据，被告葛敏军、陈姜慧质证认为：对证据1-7真实性没有异议，对证据1-6关联性没有异议，对证据7关联性存在异议，认为不属于原告可获得的预期利益。对被告葛敏军、陈姜慧提交的证据，原告郭锋平、毛秋萍对证据真实性、合法性、关联性均有异议。证据系复印件，故对真实性不予认可。证据反映的房屋户型以及实际价值都存在差异，不能达到被告的证明目的。据此，本院对原告证据真实性均予以确认。被告证据不符合有效证据形式要件，本院不予确认。 综上有效证据及当事人的陈述，本院认定如下案件事实： 2016年7月28日，郭锋平（买受人、乙方）、陈姜慧（出卖人、甲方）、好房汇公司（受托方、丙方）签订《定金合同》一份，约定：甲方所售房屋坐落于下城区水印康庭公寓4幢1单元903室。乙方应于2016年9月19日前向甲方指定银行账户转入30000元整作为定金。该笔交易中应支付丙方的服务费10493元由乙方承担。若甲乙双方一方违约导致交易不成功应由违约方支付上述服务费用给受托方。甲方承诺有权处置所售房屋且不存在影响该房屋出售的事实（包括但不限于产权纠纷、查封、共有人不同意出售）等。 2016年10月24日，原告郭锋平、毛秋萍（买方、乙方）与被告葛敏军、陈姜慧（卖方、甲方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，合同约定：两被告将位于下城区水印康庭公寓4幢1单元903室出售给两原告，该房屋抵押权人为浙商银行股份有限公司杭州运河支行，抵押登记日期为2015年9月24日。甲方于身份核对前办理抵押注销手续。房屋转让总价为2548000元，双方委托银行对资金进行监管支付。乙方须于2016年12月31日前支付首期款778000元至双方约定的银行第三方监管账户。余款乙方申请银行贷款，须于2016年12月31日前向银行提交相关材料等。甲方在2016年10月31日前将房屋交付给乙方。乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款项向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期超过十天，乙方向甲方支付违约金共计250000元整，合同期限继续履行。若乙方在10天内仍未履行合同，乙方向甲方支付违约金共计500000元整，合同终止，乙方将房屋退还甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。除不可抗拒的因素外，甲方未按合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过10天，甲方向乙方支付违约金250000元整，合同继续限期履行。若甲方在10天内仍未继续履行合同，甲方向乙方支付违约金500000元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。如因甲方的原因，乙方未能取得房屋产权证书，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起7天内退还乙方全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。甲方承诺有权处置该房地产且不存在影响该房地产出售的事实，包括但不限于产权纠纷、查封、共有人不同意出售、违法搭建等。甲乙双方在交易过程中不得以任何理由拒绝履行合同约定的义务，否则视为违约，需向另一方支付违约金500000元整。 2016年10月24日，原告郭锋平、毛秋萍（买方、乙方）与被告葛敏军、陈姜慧（卖方、甲方）签订的《补充协议》约定：若在交易过程中，该房屋出现被查封、冻结等致使交易不能正常进行的异常状态，则甲乙双方解除合同，甲方退还乙方购房首付款778000元，甲方赔偿乙方总房价的10%，共计249800元整作为违约金。 2016年10月24日，郭锋平支付第三人好房汇公司服务费和评估费11993元。 2016年12月26日，毛秋萍将房屋首付款778000元转入约定监管账户。 另查明，2017年1月，郭锋平、毛秋萍搬入案涉房屋居住至今。因被告葛敏军、陈姜慧与案外人纠纷，案涉房屋被法院查封，双方未能办理房屋转移登记手续。根据杭州二手房网公布的下城区水印康庭公寓价格显示，该小区内类似房屋现房价为约3800000元以上。 本院认为，原告郭锋平、毛秋萍与被告葛敏军、陈姜慧之间签订的《定金合同》、《杭州市房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因被告葛敏军、陈姜慧未履行他案债务导致交易房屋被查封，从而致使房屋转移登记手续期迄今未能办理。现案涉房屋已经处于司法拍卖程序，案涉合同实际上已经履行不能。原告郭锋平、毛秋萍要求解除合同的请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告葛敏军、陈姜慧在《杭州市房屋转让合同》中明确承诺有权处置该房地产且不存在影响该房地产出售的事实，包括但不限于产权纠纷、查封等，现因葛敏军、陈姜慧与案外人纠纷导致房屋无法过户的情形，明显违背上述承诺。两被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，原告因此不能获得购房后的房价上涨利益，其因两被告违约所致损失客观存在，两被告订立合同时对此应当预见，故原告根据合同约定要求两被告赔偿其房屋增值差价的预期利益损失于法有据。另，原被告双方在案涉《补充协议》中确实有约定“交易过程中出现房屋被查封、冻结等状况，卖方退还买方首付款并支付总房价10%违约金”的相关内容，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之约定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。且案涉《杭州市房屋转让合同》亦明确约定，卖方逾期交房的，导致买方实际经济损失与卖方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由卖方据实赔偿。故本院对原告要求被告增加支付违约金的相关请求予以支持。关于利息损失，本院认为，违约责任中的损害赔偿责任的承担旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，因此违约责任其主要功能在于补偿损失。本案中，原告主张的房屋差价损失与利息损失其性质均为损害赔偿责任，本院已支持原告主张的房屋差价损失，该差价损失包含原告签订本案合同项下可获得的利益，即原告因两被告违约给其造成的损失已获得了补偿，而原告主张的利息损失与差价损失指向的是同一损害，故对原告要求两被告再承担支付利息的违约责任，本院酌情不予支持。最后，根据案涉《定金合同》约定，若一方违约导致交易不成功，应由违约方支付服务费用给受托方即好房汇公司。故原告要求被告负担该服务费10493元的请求有合同依据，本院亦予以支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告郭锋平、毛秋萍与被告葛敏军、陈姜慧于2016年10月24日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》； 二、被告葛敏军、陈姜慧，第三人杭州好房汇网络科技有限公司于本判决生效后十日内配合原告郭锋平、毛秋萍办理房屋首付款解冻返还手续； 三、被告葛敏军、陈姜慧于本判决生效后十日内支付原告郭锋平、毛秋萍违约金1300000元； 四、被告葛敏军、陈姜慧于本判决生效后十日内支付原告郭锋平、毛秋萍服务费10493元； 五、驳回原告郭锋平、毛秋萍的其他诉讼请求。 案件受理费17331元，减半收取8665.5元，由被告葛敏军、陈姜慧负担8000元，由原告郭锋平、毛秋萍负担665.5元。 原告郭锋平、毛秋萍于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告葛敏军、陈姜慧于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  杨 政 二〇一九年八月十九日 代书记员  施丽莎