云南省镇雄县人民法院执 行 裁 定 书(2019)云0627执异6号案外人刘雄，男，汉族，生于1980年11月30日，云南省镇雄县人，住镇雄县。案外人徐敏，女，汉族，生于1983年11月23日，云南省镇雄县人，住镇雄县。被异议人（申请执行人）石朝亮，男，汉族，生于1963年11月3日，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。被异议人（被执行人）徐松，男，汉族，生于1979年3月23日，云南省镇雄县人，住镇雄县。本院在执行石朝亮与徐松民间纠纷一案中，案外人刘雄、徐敏于二〇一九年八月十三日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘雄提出异议称，石朝亮与徐松因民间借贷纠纷一案，经镇雄县人民法院依法作出（2019）云0627民初2434号民事调解书后，石朝亮以该调解书为依据向镇雄县人民法院申请强制执行，镇雄县人民法院于2019年8月12日作出（2019）云0627执773号之一裁定书，查封登记在徐松、龚燕名下位于镇雄县××镇××组××号的房产。案外人刘雄、徐敏认为应当撤销该裁定书，其理由如下：一、因徐松、龚燕夫妇分别于2014年2月24日、2014年3月26日、2015年1月4日分三次向刘雄借款合计115万元，2015年5月徐松、龚燕与刘雄签订协议将该房产以物抵债方式出售给刘雄，并且把协议签订时间特意写成徐松、龚燕向泼机信用社抵押贷款之前的2014年6月1日以规避执行，协议中注明徐松、龚燕将该房屋的土地使用证（地号：532128003-01-06-007）交予刘雄作为凭据；待徐松还清泼机镇信用社借款后取出该房房产证并过户到刘雄名下。2015年5月10日刘雄、徐敏实际搬入该房居住，实际占有该房屋，具有准物权的性质，而徐松与石朝亮的债务属于普通债权，刘雄、徐敏对房屋的准物权应优先于石朝亮的普通债权，因此，该房屋应属于刘雄、徐敏所有。二、从2015年5月签订以物抵债协议并将该房屋交付案外人后，案外人一直实际占有、使用、管理该房产。2015年7月14日至2016年7月案外人将该房屋门面出租给王传斌经营烤鱼；2016年9月20日至2017年9月20日案外人将该房屋门面出租给鲁保树经营保树大药房；2017年10月1日至2018年8月案外人将该房屋门面出租给徐维义经营服装；2018年8月28日至2019年6月案外人将该房屋整栋出租给赵祖杰经营本黄专业药房；2019年7月1日至今案外人将该房屋门面出租给成忠丽经营美容店。自房屋交付后除了该房屋承租人缴纳部分水电费之外，其余的水电费均是案外人缴纳。三、案外人对未实际办理房屋过户手续无过错。首先双方在以物抵债协议中已经约定过户时间；其次是因为徐松、龚燕一直未偿还信用社抵押贷款导致一直无法办理过户手续。故未实际办理房屋过户手续系徐松、龚燕刻意不配合造成。四、石朝亮与徐松民间借贷纠纷一案涉嫌以虚假诉讼来恶意损害案外人合法权益。首先石朝亮系徐松后岳父，即石朝亮系徐松岳父死亡后其岳母找的后岳父；其次石朝亮与徐松民间借贷纠纷一案系调解结案，借款金额巨大，相关借款的交付无打款记录，均是现金交易，明显不合常理；再次徐松为了损害申请人合法权益曾经与胡略（系其舅子的舅子）签订过虚假买卖协议。对此案外人保留追究其刑事责任的权利。案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，人民法院应予以支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘雄与徐松以房抵债一事成立在先，且刘雄已实际占有、使用、管理该房产，申请人对未实际办理房屋过户手续无过错，因此，镇雄县人民法院作出的（2019）云0627执773号之一裁定书是不合法的，应予以撤销。综上，镇雄县××镇××组××号的房产（地号：532128003-01-06-007）应属于刘雄、徐敏所有，故案外人向镇雄县人民法院提出申请，请求依法撤销（2019）云0627执773号之一裁定书，中止执行镇雄县××镇××组××号的房产。案外人刘雄为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据一、《协议》一份，用以证明刘雄与徐松夫妇签订了以房抵债协议。《协议》载明：关于徐松、龚燕将镇雄县泼机镇泼机村上街的门面房（占地面积为119.5平方米，地号为532128003-01-06-007）出售给刘雄一事，经双方协商后达成协议，一、出售价格为壹佰壹拾伍万元人民币，购房资金已付清。二、因徐松将此房的房产证抵押向泼机信用社借款叁拾万元整，徐松应尽快将此款还清，取出房产证并过户到刘雄名下。三、徐松、龚燕将土地使用权证（地号：532128033-01-06-007，图号：01）转交给刘雄作为凭据。四、徐松、龚燕向刘雄保证除泼机信用社所借款与此房有债务关系，其他债务与此房无关。五、此协议自签字之日起生效。卖房方签字：徐松、龚燕，买方签字：刘雄。2014年6月1日。证据二、《借条》三张，用以证明徐松夫妇向案外人刘雄借款115万元的事实。证据三、打款记录一份，用以证明支付借款115万元的部分凭据（30万元）。证据四、土地使用权证一份，用以证明徐松夫妇拥有房屋产权，并已经将该权利证明交给刘雄。证据五、租房协议五份及缴电费记录一份，用以证明刘雄夫妇自2015年起房屋交付后一直占有、使用、管理该房屋。本院两次询问被异议人（被执行人）徐松，徐松陈述，一、2014年，刘雄请我作为中间人放贷给别人，钱借出去后收不回来，还不起欠款，刘雄就到昆明找到我强行叫我和他签订他向法院提交的这份《协议》。《协议》中涉及的壹佰壹拾伍万元并不是购房款，该款是刘雄分几次拿给我帮其放贷的钱，当时我向刘雄出具了相应的欠条，我已经转过利息五六十万给刘雄。在签这份《协议》之前，我已经将这个房子向信用社抵押贷款，我与刘雄商量过，叫他把信用社的贷款本息53万元偿还完毕，我就把房子的产权过户给他，但他没有偿还信用社的贷款，后来我与刘雄又商量，我找人购买我的房子，还掉信用社的贷款后，剩余的钱我与刘雄一人分一半，但是房子没有人购买。我找人将信用社贷款偿还完毕，房产证拿出来了以后，2019年5月26日，刘雄就搬到我的房子里住着，并将门面租给别人。这份《协议》本身不是卖房子，所以我也未将产权过户到刘雄的名下。《协议》是真实的，我们也确实签过字。二、（1）刘雄提交的第一张49万的《借条》是我签的字，但是没有收到过这笔钱，第二张60万的《借条》也是我签的字，也收到钱了，第三张6万元的《借条》是我签的字，也收到钱的。刘雄提交打款记录这上边的钱与借条不对应，我也想不起了。（2）刘雄提交的《土地使用权证》是真实的。（3）关于刘雄提交的租房协议及缴电费记录，租房协议是否真实我不清楚。当时是因为我还不起他们的钱以后，我喊他们去我老丈母家拿钥匙开门，把房子租出去用租金抵偿我跟他的借款本金。缴电费记录是否真实我不清楚，但是缴电费是他们缴纳的。被异议人徐松向本院提交了以下证据：证据一、银行卡明细账六张，用以证明其截止2015年5月9日还向案外人刘雄转账。证据二、客户存款回单、客户取款回单一份，用以证明案外人刘雄将借款转给徐松，徐松又将借款转借给何涛的事实。本院询问案外人刘雄，刘雄陈述，我向法院提交的《协议》中涉及的壹佰壹拾伍万元是我借给徐松、龚燕的借款，徐松、龚燕向我出具了相应的借条，因徐松、龚燕不能偿还债务，故叫我签订《协议》将其房产卖给我，实际上也就是用徐松、龚燕的房产抵偿我的债权，《协议》是徐松叫我们去昆明签订的，在签订协议之前，徐松就叫我去他丈母娘家拿了房子的钥匙。因为房子一直在信用社抵押贷款，办理不了过户登记，信用社的贷款于今年五月份偿还完毕后，徐松也未将房产过户给我们，当时他骗我们说没有还完信用社的贷款，因为这个事情我们还发生过纠纷。这个房子在2015年5月10日至今都是我们在管理使用。本院经审查认为，案外人刘雄提交的证据一客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信，案外人刘雄提交的证据四系相关职能部门出具，本院依法予以采信。本院询问案外人刘雄、被异议人徐松，双方所作陈述与案外人刘雄提交的证据二、证据三、证据五和被异议人徐松提交的证据一、证据二能够相互印证的部分，本院依法予以采信。本院查明，本院在执行石朝亮与徐松民间借贷纠纷一案中，案外人刘雄、徐敏于2019年8月13日向本院提出书面异议并提交《协议》及相关证据。徐松、龚燕向案外人刘雄、徐敏借款并出具相应借条，徐松、龚燕不能偿还欠款，双方签订房屋买卖《协议》，该《协议》实际为徐松、龚燕用其房产抵偿债务的协议。位于镇雄县××镇××组××号的房屋（房产证号：镇房权证总泼机字第××号）现登记在徐松、龚燕的名下。本院认为，本案系本院执行过程中案外人刘雄、徐敏提出的执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，本案的争议焦点为案外人刘雄、徐敏是否对案涉房产享有权利并足以阻却对房产的执行。关于被执行人徐松、龚燕将案涉房产抵偿欠款的行为是否合法有效问题。根据徐松、刘雄的陈述，徐松、龚燕向刘雄、徐敏借款并出具相应欠条，因徐松、龚燕不能偿还欠款，签订房屋买卖《协议》，该《协议》实际为将案涉房产抵偿债务的协议，且发生在案涉房产被查封之前，目前无证据证明该协议违反法律和司法解释规定，应认定为合法有效。既然双方以房抵偿欠款，应视为房款已经支付。被异议人徐松称《协议》系刘雄强迫其签订，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。关于案外人刘雄、徐敏是否实际占有涉案房屋问题。根据案外人刘雄、被异议人徐松的陈述以及其他证据，可以确定案外人刘雄、徐敏在本院查封涉案房屋之前即实际占有该房产。关于案外人刘雄、徐敏对案涉房产未办理过户手续是否存在过错问题。根据案外人刘雄、被异议人徐松的陈述，案涉房产在当事人双方签订《协议》之前即用于向信用社抵押贷款，无法办理过户登记，2019年5月，信用社贷款偿还完毕后，被异议人徐松未将房产过户到刘雄的名下，案外人刘雄不存在过错。综上，案外人刘雄、徐敏提出的异议于法有据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（二）项之规定，裁定如下：中止对登记在徐松、龚燕名下的位于镇雄县泼机镇上街组32号房产（房产证号：镇房权证总泼机字第××号）的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 宋 健审判员 李绍基审判员 何高莹二〇一九年八月二十七日书记员 杨光德