海南省三亚市中级人民法院执行裁定书（2019）琼02执227号之二申请执行人：海南祥荣置业有限公司，统一社会信用代码914600005679628095。法定代表人：陈珊珊，该公司总经理，公民身份号码×××。被执行人：张钦，男，汉族，住址广东省电白县，公民身份号码×××。被执行人：三亚市航运总公司第三公司，统一社会信用代码914602002013492178。法定代表人：陈亚鲁，该公司总经理，公民身份号码×××。关于申请执行人海南祥荣置业有限公司（简称祥荣公司）与被执行人张钦、三亚市航运总公司第三公司（简称航运三公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，2018年1月5日，本院作出（2016）琼02民初27号民事判决书,该判决“一、确认原告祥荣公司与被告航运三公司于2011年8月11日签订的《借款协议》中不涉及土地合作开发内容的条款合法有效；二、被告张钦于本判决生效之日起十日内向原告祥荣公司支付借款本金3000万元及利息（利息按年利率18％计算至实际付清之日止，其中2700万元的利息自2011年8月23日开始计算，另300万元的利息自2011年7月11日开始计算）；三、被告航运三公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告祥荣公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355022.5元，财产保全费5000元，祥荣公司已预交，由航运三公司和张钦共同承担。”2018年12月29日，海南省高级人民法院作出（2018）琼民终333号民事判决书，该判决“驳回上诉，维持原判。”（2016）琼02民初27号民事判决书已发生法律效力，张钦、航运三公司未履行上述判决确定的义务，权利人祥荣公司向本院申请强制执行，2019年2月18日，本院立案执行。本案在诉讼期间，2012年4月5日，本院作出（2012）三亚保字第4号民事裁定书，查封航运三公司名下实属张钦所有的证号为三土房（2008）字第7058号、三土房（2008）字第7057号的土地使用权。2015年4月7日，本院作出（2013）三亚民一初字第13-3号民事裁定书，续查封上述标的物。2018年4月2日，海南省高级人民法院作出（2018）琼民终333号民事裁定书，续查封上述标的物。在执行期间，双方当事人达成执行和解协议即评估拍卖本案查封标的物偿还债务的执行方案。2019年3月18日，本院作出（2019）琼02执227号委托评估函，对上述查封标的物进行司法评估。经本院技术室办理司法委托评估手续，2019年5月17日，海南博信资产评估土地房地产估价有限公司作出琼博[2019]土（估）字第08号《土地估价报告》，一号土地：三土房（2008）字第×××号证，证载用途城镇单一住宅用地，证载面积11384.55平方米，容积率1.5。评估结果：评估面积9099.35平方米，楼面地价8949.5元/平方米，地面地价13424.3元/平方米（折合894.95万元/亩），出让总价12215.24万元，划拨总价7329.14万元。二号土地：三土房（2008）字第×××号证，证载用途商服用地，证载面积8542.55平方米，容积率1.2。评估结果：评估面积6828.17平方米，楼面地价9415元/平方米，地面地价11298元/平方米（折合753.2万元/亩），出让总价7624.33万元，划拨总价4574.6万元。合计：出让总价19839.57万元，划拨总价11903.74万元。另查，三亚市规划局三规用地[2015]37号《关于航运总公司第三公司申请提高红沙片区B-38地块容积率的规划意见报告》记载，6亩有权属纠纷用地归还给周边用户，故，评估土地面积与证载土地面积相差4000.02平方米。2019年6月21日，双方当事人到庭，对拍卖事项达成执行和解协议，“一、双方当事人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条“拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；”的规定，选择海南华信拍卖有限责任公司（统一社会信用代码91460000284046886R）为本案标的物的拍卖机构。二、起拍价与保留价确定是评估的划拨价11903.74万元。三、净值现状拍卖，即买受人承担一切税费，本案以划拨价格拍卖，补交土地出让金竞买人承担。”2019年6月25日，本院作出（2019）琼02执227号执行裁定书，“一、拍卖登记在被执行人三亚市航运总公司第三公司名下的、实属张钦所有的、三土房（2008）字第×××号土地房屋权证与三土房（2008）字第7057号土地房屋权证所载范围内的15927.52平方米土地使用权。具体信息：三土房（2008）字第×××号土地房屋权证，证载用途城镇单一住宅用地，证载面积11384.55平方米，容积率1.5，评估面积9099.35平方米；三土房（2008）字第×××号土地房屋权证，证载用途商服用地，证载面积8542.55平方米，容积率1.2，评估面积6828.17平方米。二、准许双方当事人拍卖事项达成的一致意见，即1.海南华信拍卖有限责任公司（统一社会信用代码91460000284046886R）为本案标的物的拍卖机构。2.起拍价与保留价确定为评估划拨价11903.74万元。3.净值现状拍卖，即买受人承担一切税费，本案以划拨价格拍卖，补交土地出让金竞买人承担。三、确定本次拍卖保证金是600万元（约起拍价与保留价5%），竞价增价幅度是60万元（约起拍价与保留价0.5%）。”经本院委托的，本案标的物由海南华信拍卖有限责任公司（简称华信拍卖公司）主持拍卖。2019年7月2日，华信拍卖公司在海南日报发出上述标的物拍卖公告，三亚鼎通旅游发展有限责任公司、三亚翰博旅业有限公司、林子钰、海南佳华置业有限公司、海南辉进机电设备有限公司（简称辉进公司）、吉林市嘉业房地产开发集团有限责任公司三亚分公司（简称吉林嘉业三亚分公司）各自缴纳了600万元保证金报名参加竞买。2019年7月18日，华信拍卖公司在海南省政府公共资源交易服务中心土地厅主持对被执行人航运三公司名下的、实属张钦所有的、三土房（2008）字第7058、7057号土地权属证所载范围内的15927.52平方米国有划拨土地使用权进行拍卖。买受人辉进公司以19500万元价格竞得上述标的物，辉进公司在期限内未缴纳拍卖余款造成悔拍，其缴纳的拍卖保证金600万元不予退回。本院依法对本案标的物重新进行拍卖，并提高拍卖保证金至1200万元。2019年7月30日，华信拍卖公司再次在海南日报发出上述标的物拍卖公告，三亚鼎通旅游发展有限责任公司、海南紫金丰顺矿业有限公司、海南惠峰土石方工程有限公司、三亚德丰投资有限公司、吉林嘉业三亚分公司各自缴纳了1200万元保证金报名参加竞买。2019年8月16日，华信拍卖公司在海南省政府公共资源交易服务中心土地厅主持对上述标的物进行拍卖。买受人吉林嘉业三亚分公司以15000万元竞得上述标的物。2019年8月19日，买受人吉林嘉业三亚分公司将拍卖款13800万元转入本院代管款帐户，拍卖保证金1200万元自动转为拍卖款，完成司法拍卖交易。2019年8月15日，本院到三亚不动产登记中心查询上述标的物档案，对本案标的物土地查封顺序是：一、本案债权；二、宋军生与张钦案件债权[（2015）三亚民保字第3号民事裁定书、（2019）琼0271执1306号执行裁定书]；三、李复与张钦案件债权[海口海事法院（2015）琼海法保字第57号民事裁定书、吉林省吉林市昌邑区法院（2016）吉0202民初2611号民事裁定书、（2019）吉0202民初1217号民事裁定书、（2019）吉0202执恢15号民事裁定书、（2019）琼02民初128号民事裁定书]；四、王勇与张钦案件债权[（2019）琼02民初171号民事裁定书]。2019年8月20日，本院作出（2019）琼02执227号之一执行裁定书，“一、将登记在被执行人三亚市航运总公司第三公司名下的、实属张钦所有的、三土房（2008）字第×××号土地房屋权证与三土房（2008）字第7057号土地房屋权证所载范围内的15927.52平方米土地使用权[具体信息：三土房（2008）字第×××号土地房屋权证，证载用途城镇单一住宅用地，证载面积11384.55平方米，容积率1.5，评估面积9099.35平方米；三土房（2008）字第×××号土地房屋权证，证载用途商服用地，证载面积8542.55平方米，容积率1.2，评估面积6828.17平方米]交付给买受人吉林市嘉业房地产开发集团有限责任公司三亚分公司（统一社会信用代码91460200MA5T3XJ69P）；并将上述标的物过户登记至买受人名下，该标的物的具体面积、具体四至以相关不动产管理部门的过户登记办证为准；二、办理上述标的物过户登记手续的同时，解除本案（2012）三亚保字第4号民事裁定、（2013）三亚民一初字第13-3号民事裁定、（2018）琼民终333号民事裁定书对上述标的物的查封。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条“…查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；…”的规定，对本案标的物的轮候查封自动失效，依前后顺序转化为对本案标的物拍卖款相应数额的轮候冻结。三、买受人持本裁定书到相关房地产管理部门办理上述标的物的过户登记手续，按本标的物拍卖设定的条件接受上述标的物，即承担上述标的物相关政策风险以及相关税费由买受人承担。”2019年8月20日，本院双方当事人到庭，对本案债务进行了核算，截止到拍卖成交日止（2019年8月16日），本案债务总额是74777606元（不包括申请执行费142710元）。本院认为，经司法拍卖，本案标的物已拍卖成交，为了实现申请执行人的合法权益，应将拍卖款及时支付给申请执行人，清偿本案全部债务，本案执行完毕。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项的规定，裁定如下：一、从拍卖款15000万元中扣缴142710元，缴纳本案申请执行费；二、从拍卖款15000万元中拨付74777606元给申请执行人海南祥荣置业有限公司,抵偿本案全部债务。本裁定送达后立即生效。审 判 长 肖传义审 判 员 梁志鹏审 判 员 吴 忠 二〇一九年八月二十七日法官助理 林璋慧书 记 员 蓝 静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）财产保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。