文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初339号原告：李亚明，男，1986年7月14日出生，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：翁冰璇，广东国煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝昕，广东国煌律师事务所律师。被告：中山市三乡雅居乐森岚小区业主委员会，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐森岚小区物业管理处一楼。主要负责人：温云，业主委员会主任。原告李亚明诉被告中山市三乡雅居乐森岚小区业主委员会（以下简称为森岚小区业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告李亚明委托诉讼代理人翁冰璇、邝昕，被告森岚小区业委会的负责人温云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亚明向本院提出诉讼请求：判决撤销森岚小区业主委会首次业主大会决议，确认第一届业主委员会选举无效。事实与理由：原告系中山市××乡雅居乐森岚小区业主。2017年7月2日，中山市××乡雅居乐森岚小区召开首届业主大会，选举产生了第一届业主委员会，表决通过了《雅居乐森岚业主大会议事规则(草案)》和《雅居乐森岚管理规约(草案)》。经原告了解，中山市××乡雅居乐森岚小区业主大会无论在程序上还是实体上，都严重违反相关法律法规的规定，严重侵犯森岚小区广大业主的合法权益。具体如下：一、森岚小区业主大会筹备组的成立不符合法定程序。1.筹备组业主代表的产生缺乏公开性、透明性、合理性。（1）报名参加会筹备组业主代表的名单、投票的组织形式、互相投票的具体情况等未向业主公示。（2）已选定的业主大会筹备组成员集中在1栋（2人）、2栋（2人）、4栋（3人）、8栋（1人），而3栋、5栋、6栋、7栋等区域均没有业主作为筹备组的业主代表，明显不合理。根据中山市××乡镇住房和城乡建设局以及中山市××乡镇平南村民委员会联合发布的《关于组建雅居乐（森岚）小区首届业主大会筹备组的通知》中“筹备组业主代表产生办法：(1)报名代表超过8人时，由报名且符合条件的业主代表（按各区域）互相投票表决产生。……”的规定，即每一区域都应当有业主作为筹备组的业主代表，以代表本区域发表意见、表达心声，至少筹备组的业主代表不应该集中在某一区域（即某一栋楼）。而根据筹备组的成员名单公告可知，筹备组的8名业主代表集中于1栋、2栋、4栋、8栋，筹备组业主代表的分布情况明显不合理，也不符合《关于组建雅居乐（森岚）小区首届业主大会筹备组的通知》的要求。2.《三乡雅居乐森岚小区业主大会筹备组成员名单的公告》公示期仅为七日，违反了“公告时间不少于十五日”的规定。根据《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》第十条“物业所在镇人民政府（管理委员会、街道办事处）应当将业主大会筹备组成员名单自成立七日内以书面形式在物业管理区域显著位置公告，公告时间不少于十五日”的规定，《三乡雅居乐森岚小区业主大会筹备组成员名单的公告》的公示时间应是不少于十五日，而实际的公示期仅为7日，明显不符合规定。二、森岚小区业委会委员候选人的产生程序违法。1.业主委员会委员候选人报名程序紊乱，导致多名业主递交了报名表，而却未能列为候选人。2.森岚小区业委会委员候选人的产生办法为“互投产生”，明显违反《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）、《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》的规定。《业主大会和业主委员会指导规则》第十四条规定：“业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。”《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》第十五条规定：“业主大会筹备组应当核查参选业主委员会候选人的报名业主资格，并组织业主推荐或者自荐产生业主委员会委员候选人。”根据以上规定业主委员会委员候选人的产生办法应当是“业主推荐或者自荐”，故森岚小区业委会委员候选人的产生办法明显违反了以上规定。3.另筹备组组织业主委员会候选人进行互选，却没有通知所有的候选人参加，而且事前没有公布互选的办法、互选的要求与标准，事后没有公布互选的得票情况，难以保证互选结果的公平、公正。4.业主委员会候选人名单、《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》未按《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》第十二条“……应当在首次业主大会召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主……”规定进行公示以及通知业主。三、雅居乐森岚小区首届业主大会并未能形成有效决议。按被告方统计的投票结果为：发出选票总数1073张（户）；收回选票总数：597张（户）；有效选票数586张（户）；无效选票数6张（户）；弃权票：5张（户），投票总面积数126892.05平方米，同意票为584-585户。原告方认为本次投票的结果并没有符合《广东省物业管理条例》第二十二条关于“……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……”的规定，所以首届业主大会未能形成有效决议。具体如下：            序号              项目              面积              选票的同意面积              占比                  1              小区的总建筑面积              162324.02平方米                                              2              专有部分面积              150182.81平方米              65957.28平方米              43.92%                                住宅建筑面积              107152.17平方米                                              商铺建筑面积              20006.29平方米                                              产权车位建筑面积              23024.35平方米                                              序号              项目              数量              具备投票资格人数              选票的同意户数              占比                  1              住宅户数              975户              1589户              574              36.12%                  2              商铺户数              106户                  3              产权车位              762个                                其中已售              507个      另外有一部分业主并没有收到关于召开业主大会的相关通知，实际上剥夺了该部分业主的投票权利。原告认为，中山市××乡雅居乐森岚小区召开首届业主大会在程序上明显违反法律规定，实体上未能获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故首届业主大会形成的决议，以及业主委员会的选举是无效的。为维护原告及小区广大业主的合法权益，维护小区安定和谐的居住环境，特诉至法院，望法院依法判决，支持原告诉讼请求。原告李亚明为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.关于组建雅居乐森岚小区首届业主大会筹备组的通知、三乡雅居乐森岚小区业主大会筹备组成员名单的公告；2.筹备组第一次会议会议记录、雅居乐森岚首届业主委员会候选人报名通知、小区第一届业主委员会候选人报名通知、报名表、关于业主委员会候选人互选的通知、雅居乐森岚业委员候选人互投表、雅居乐森岚首届业主委员会候选人基本情况；3.筹备组第二次会议会议记录、关于召开雅居乐森岚小区首届业主大会的通知；4.雅居乐森岚小区会议记录、雅居乐森岚业主大会选票统计表、雅居乐森岚业主委员会成员名单的公告、业主委员会第一次会议会议记录；5.投诉信、信访事项受理告知书、牟明艳等市民信访事项处理意见书、关于三乡镇平南雅居乐森岚小区成立业委会个人处理意见；6.小区总规划图。原告提交的证据均没有原件，均为照片，部分证据与被告提交的证据重合。被告森岚小区业委会辩称，被告不认可原告的诉求，请求驳回原告的诉求，诉讼费由原告承担。一、关于公示的问题。被告筹备组从开始发起筹备到筹备组成立，均在三乡住建局按照法律法规的指导及指引下公平公正公开成立，其中原告提供的资料也恰好证明被告公示的真实性，为公平公正公开，被告筹备组将报名点设在平岚村委会，并由村委会筹备组的李先生协助负责业主资料的审核及报名，对于所有法定要公示的资料均已按照物业管理条例及住建筹备组组长的指导下公示。已选定的业主亦在住建局的指引下所有报名人员互选产生。对于筹备组成立公示时间的问题，按照原告提交的《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引》中并未明确要求筹备组成员名单需要公示15天。住建局筹备组组长容先生当场向原告解释过，筹备组成立公示7天是合法可行的。三乡的小区筹备组成立都是公示7天。被告公示七天符合规定。二、关于森岚小区业委会候选人产生程序是否违法问题。被告森岚小区业委会所有候选委员均在筹备组的组织下依法完成，不存在原告称报名程序紊乱的情形，亦未存在递交报名表而没有列为候选人的情形。住建部门特别××业主××村委筹备组李先生可以证明，所有业主的报名均在平岚村委会进行，业主筹备组也安排人员协助核查业主身份，完成报名后由村委李先生亲自封存并交住建筹备组组长。住建部门另行召集筹备组共同清点统计并公示。另原告关于“互投”的理解违反《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引》是荒唐的，被告按照指引先行组织业主自荐及推荐，当人数超过公告要求的人数时，再组织互投产生，与原告称的程序指引并不矛盾。另，原告称被告未事先公布候选的办法不是事实。筹备组在互投开始前有告知如何选出委员，并派送表格名单作参考，每轮投票均有发送选票，大约经过4至5轮合法产生得票最高的当选候选委员。原告称筹备组召开业主大会未提前十五天公示，原告未提交证据予以证实，被告已在召开业主大会前十五天就已张贴公示，并在业主群公示。被告筹备组组织的互选办法及公示细节均依法进行，在筹备组组长的具体指引协助下依法完成。三、关于原告称被告森岚小区业委会业主大会没有形成有效决议问题。原告诉状中的权数面积，未经住建或国土部门审核或经过有效证明。车库面积不计入投票权数，投票权数面积是开发商提供的，被告也有公示。被告业主大会记录明确表明投票人数及面积均已双过半，住建村委盖章并公示小区业主。总人数权数为1073人，总面积票权数为126892.05平方米，本届业主大会收到业主投票597张，占总人数票权数的54.6%，投票总面积为66057.14平方米，占总面积票权数的52.05%。被告森岚小区业委会业主大会的召开符合相关法律法规的规定，表决事项及其表决程序，符合涉案小区业主大会议事规则的规定和相关法律法规的规定，合法有效。被告森岚小区业委会就其答辩及主张的事实与理由，在举证期限内提交了以下证据：1.业主大会议事规则、管理规约及公示照片；2.公示文件（关于组建雅居乐森岚小区首届业主大会筹备组的通知、三乡雅居乐森岚小区业主大会筹备组成员名单的公告、筹备组第一次会议会议记录、雅居乐森岚首届业主委员会候选人报名通知、雅居乐森岚首届业主委员会候选人基本情况、关于召开雅居乐森岚小区首届业主大会的通知、筹备组第二次会议记录、雅居乐森岚业主委员会成员名单的公告、业主大会会议记录、业主委员会第一次会议记录）；3.证人证言；4.关于雅居乐森岚问题回复的函；5.首届业主大会补投情况记录及补投面积统计表；6.中山市业主委员会备案申请表；7.微信聊天记录、照片；8.微信截图、照片；9.会议记录、雅居乐森岚业主大会会议记录、雅居乐森岚首届业主大会选票统计表。本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，原告李亚明与案外人中山市雅建房地产发展有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，由原告李亚明购买其开发的位于中山市××乡镇雅××小区××房的房地产，该房地产于2015年6月3日办理了备案登记[合同编号：HTN2015039502；预售许可证号：中建房（预）字第××号]。中山市××乡镇平南村民委员会、三乡镇住房和城乡建设局发布《关于组建雅居乐（森岚）小区首届业主大会筹备组的通知》，协助小区组建业主大会筹备组及筹备业主大会相关工作。内容包括筹备组业主代表的任职条件、筹备组的组成和组建形式、筹备组有效期及职责。通知邀请符合条件的业主自愿报名，至平南××委领取并填报《筹备组业主代表报名表》、《承诺书》。报名时间2017年11月8日至2017年11月14日18时，报名联系人温云及联系电话。2017年12月26日，中山市××乡镇平南村民委员会、三乡镇住房和城乡建设局发布《三乡雅居乐森岚小区业主大会筹备组成员名单的公告》，内容：雅居乐森岚小区现已成立首次业主大会筹备组，筹备组成员由三乡住建局代表容耀聪、平南村民委员会代表李建华、建设单位代表刘淳及其他八名业主组成。2018年3月9日，雅居乐森岚小区业主大会筹备组召开了第一次会议，会议记录人为梅花，该次会议参会人数及实到人数为11人，内容：筹备组明确（首次）业主大会召开的内容形式，雅居乐森岚小区业主大会筹备组成立时间：2018年1月2日，形式：筹备组一致通过了以书面征求意见的形式召开业主大会，明确投票权数：人数权数：1081人，面积权数16.2324万平方米，明确业主委员会的职责，从符合条件的业主中，以等额选举的形式产生，委员人数确定委员9人，任期5年，候选人产生办法：由业主通过联名或自荐的方式报名，确定有效名单后，按照互选的方式产生候选人，报名时间及地点：2018年3月26日至2018年4月2日17时30分，地点：平南××委会。2018年3月21日，雅居乐森岚小区业主大会筹备组发布《雅居乐森岚首届业主委员会候选人报名通知》，内容为：符合条件且热心业主委员会工作的业主可自愿报名参加业主委员会候选人，报名填写《业主委员会委员候选人报名表》、《业主委员会委员承诺书》，连同身份证、房产证明资料复印件，提交至中山市××乡镇平南××委会，本通知在小区内公示8日（2018年3月26日8时30分至2018年4月2日17时30分止），报名联系人温云及联系电话。落款处由筹备组全体成员签名。2018年4月18日，筹备组向雅居乐森岚小区全体业主发出《小区第一届业主委员会候选人报名通知》，内容：截至2018年4月2日，共收到68份报名表，经审核，表格与筹备组放在村委的表格不一致，报名的业主本人未前往村委签承诺书等问题，经筹备组成员投票决定，本次报名作废，即日起重新公示报名时间，邀请报名的业主前往平南××委领取报名表，并当面签署承诺书；报名时需填写《业主委员会委员候选人报名表》、《业主委员会委员承诺书》，连同身份证、房产证明资料复印件，提交至平南村村民委员会，本通知自公示之日起，在小区内公示7天（2018年4月20日9时至2018年4月26日17时止），有意向的业主及时提交相关材料，过期无效。落款处由筹备组全体成员签名。2018年5月14日，筹备组向森岚业委会候选人及全体森岚业主发出《关于业主委员会候选人互选的通知》，内容：因物业配合审核业主资料至今未果，为顺利召开首届业主大会，筹备组召开临时会议决定，不再等待物业审核结果，并邀请报名业主于2018年5月18日上午9时携带相关证件证明，前往三乡镇城乡建设局四楼会会议室参加互选，逾期不到的视为放弃投票和被投票的资格。落款处由筹备组成员签名。之后，筹备组发出《雅居乐森岚业委会候选人互投表》、《森岚小区（首届）业主委员会候选人基本情况》，并于2018年6月1日召开了筹备组第二次会议。该次会议地点为三乡镇住建，记录人为梅花，应到人数11人，实到人数9人，缺席2人，会议内容：总结小区首届业主委员会委员候选人报名情况，报名总数为108人，有效报名人数为108人，通过产生程序产生9名业主委员会委员候选人；筹备组一致通过召开业主大会的时间、地点：时间：投票时间2018.6.17，开票时间2018.7.2早上9：30截止；地点：领取选票地点进门处保安亭，投票地点游泳池前广场，投票箱放置于游泳池前广场；会后由王友军、谢魏莲负责对候选人报名情况及有效报名候选人的基本情况公示，由梅花、黄玉芹负责对《业主大会议事规则（草案）》及《管理规约（草案）》公示，由王友军、温云制作选票样式、委托书样式，经筹备组确定后采用，由刘可珍负责制作并公示本届业主大会召开的通知，会后由梅花、岑珍爱负责做好业主大会其他相关宣传、准备工作。本会议记录公示时间为2018年6月2日至2018年6月8日，期间若有异议，书面向筹备组反映，筹备组联系方式，筹备组村（居）委会代表李建华。2018年6月1日，雅居乐森岚小区业主大会筹备组发出《关于召开雅居乐森岚小区（首届）业主大会的通知》，内容为：一、会议内容：1.表决《业主大会议事规则（草案）》及《管理规约（提案）》；2.选举产生本届业主委员会委员；二、会议形式：书面征求意见的形式；三、会议时间：表决时间2018年6月17日至2018年7月2日9：30，开票时间2018年7月2日9：30；四、会议地点：投票表决地点：游泳池前广场，开箱唱票地点：游泳池前广场。2018年7月2日，雅居乐森岚业主大会会议记录主要载明：会议地点：雅居乐森岚小区广场；主持人容耀聪，会议记录人梅花，应到11人，实到11人，缺席0人；会议内容：谢魏莲，投票数584票，面积65957.28平方米；黄玉芹，投票数584票，面积65957.28平方米；罗南华，投票数584票，面积65957.28平方米；梅花，投票数584票，面积65957.28平方米；岑珍爱，投票数585票，面积66075.28平方米；温云，投票数585票，面积66057.14平方米；刘可珍，投票数584票，面积65839.78平方米；安宏，投票数585票，面积66057.14平方米；王友军，投票数585票，面积66057.14平方米；议事规则，面积65882.74平方米，票数584票；管理规约，面积65882.74平方米，票数584票。该会议记录未载有其他内容。会议记录有10名参会人员[筹备组业主代表、镇住建局代表、村（居）委会代表签名，但没有筹备组发展商代表]签名。《雅居乐森岚首届业主大会选票统计表》显示：总户数1073户，总面积：126892.05平方米；发出选票1073张，收回选票597张，未收回选票476张，收回有效票586张。记票人：刘可珍；监票人：李建华；唱票人：梅花。候选人选举情况：王友军：同意585，同意面积66057.14；岑珍爱：同意585，同意面积66057.28；罗南华：同意584，同意面积65957.28；温云：同意585，同意面积66057.14；梅花：同意584，同意面积65957.28；黄玉芹：同意584，同意面积65957.28；谢魏莲：同意584，同意面积65957.28；刘可珍：同意584，同意面积65839.78；安宏：同意585，同意面积66057.14。王友军、岑珍爱、罗南华、温云、梅花、黄玉芹、谢魏莲、刘可珍、安宏当选为正式业主委员会委员。《业主大会议事规则（草案）》及《管理规约（草案）》表决情况：《议事规则》同意584票，弃权489，同意面积65882.74；《管理规约》同意584，弃权489，同意面积65882.74。该表有筹备组成员刘可珍、温云、王友军、梅花、岑珍爱、罗南华、黄玉芹、谢魏莲的签名；见证人（单位）处有容耀聪、李建华的签名。2018年7月2日，雅居乐森岚小区业主大会筹备组发出《雅居乐森岚业主委员会成员名单的公告》，内容为：雅居乐森岚小区已成立首届业主委员会，业主委员会成员名单：谢魏莲、黄玉芹、罗南华、梅花、岑珍爱、温云、刘可珍、安宏、王友军。2018年7月8日，雅居乐森岚小区第一届业主委员会召开第一次会议，会议地点为森岚小区游泳池旁，会议主持人温云，会议记录人梅花；应到人数9人，实到人数9人，参会人员为业主委员会成员共9人；会议内容：1.选出主任最高得票者：温云，7票；2.选出副主任其次得票者：刘可珍，5票。公示时间为2018年7月8日至2018年7月23日。2018年5月31日，雅居乐森岚小区业主牟明艳等21人向中山市住建局递交《投诉信》，内容：关于中山市××乡镇平南雅居乐森岚小区成立业委会存在诸多不合规问题，投诉如下：1.成立筹备小组不符合程序；2.候选人报名问题；3.公示问题；4.候选人互选问题。2018年6月4日，中山市住建局受理了该信访。中山市××乡镇住建局于2018年8月24日出具《关于三乡镇平南雅居乐森岚小区成立业委会相关问题的处理意见》，该处理意见内容如下：1.关于成立筹备小组不符合程序的问题。筹备组名单已经公示，公示时间为7天，公示期间三乡镇住建局未收到书面形式的异议；2.关于候选人报名问题。2018年3月21日，筹备组公示了报名通知，报名时间为2018年3月26日至2018年4月2日，报名结束后，经三乡镇住建局审核，部分业主填写的报名表不符合业主委员会候选人的报名，并通知筹备组开会商议，经投票决定，于2018年4月20日至2018年4月26日进行重新报名；3.关于公示问题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，并未要求报名参选筹备小区（业主代表）名单及报名参选业委会人选名单需在小区内进行公示；筹备小组业主代表产生办法及候选人产生办法已在小区内进行公示；4.关于候选人互选问题。森岚小区业委会候选人报名结束后，三乡镇住建局共收到108人报名，根据筹备组第一次会议规定，候选人产生办法为由业主通过联名推荐或自荐的方式报名，确定有效名单后，按照互选的方式产生候选人，经三乡镇住建局指导，2018年5月21日，森岚小区业委会候选人报名业主进行互投产生9名业委会候选人，经投票，产生了9名业委会候选人。另查明：雅居乐雅生活服务股份有限公司于2019年3月20日发出《关于雅居乐森岚问询回复的函》，内容：雅居乐森岚小区相关数据：一、商业住户。产权户数106户，产权面积20056.21平方米；二、住宅住户。产权户数975户，产权面积106835.84平方米；三、车库数量。产权数量762户，产权面积23040.36平方米。上述产权面积共计149932.41平方米。被告主张涉案小区产权面积共计149932.41平方米，住宅户数975户，商铺户数106户，产权车位户数762户，因部分业主既购买了住宅，又购买了商铺、车位，但投票权数只能算一个，故产权户数为1167户。原告主张雅居乐森岚小区总建筑面积为162324.02平方米，小区专有部分面积为150182.81平方米，住宅户数975户，商铺户数106户，产权车位已售出507户，故具备投票资格的为1589户，同意选票的面积合计65957.28平方米，占比43.92%；投票权数为1589户，同意选票数为574票，占比36.12%，均未达到双过半的要求。又查明：诉讼过程中，被告森岚小区业委会主张，因其收到原告的起诉，原告质疑车库面积未计入投票面积，经被告森岚业委会成员温云与住建局沟通，对首届业委会委员进行了补投。被告为其主张提交了《雅居乐森岚首届业主大会补投情况记录》、《雅居乐森岚首届业主大会补投选票统计表》各一份。原告对此不予确认，主张补投情况是由筹备组一手操办的，并没有监票、唱票，没有住建部门代表、村委代表的签名，筹备组自成立6个月内召开业主大会，而补投时间是2019年5月8日，补投时已经没有筹备组了，补投没有任何依据；补投反而恰好证明被告召开业主大会选举业委会不合法，没有达到双过半的要求。经查：《雅居乐森岚首届业主大会补投情况记录》显示有如下内容：会议名称：雅居乐森岚首次业主大会会议，会议地点：游泳池前广场，会议日期：2019年5月8日，会议主持人温云，会议记录人：刘可珍，应到11人，实到8人，缺席3人。参会人员：王友军、梅花、黄玉芹、刘可珍、罗南华、温云、岑珍爱、谢魏莲。会议内容：温云，补投票数56，面积6719.82，去年的票数585，面积66057.14，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数641，面积80814.84；王友军，补投票数56，面积6719.82，去年的票数585，面积66057.14，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数641，面积80814.84；罗南华，补投票数56，面积6719.82，去年的票数584，面积65957.28，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数640，面积80714.98；黄玉芹，补投票数56，面积6719.82，去年的票数584，面积65957.28，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数640，面积80714.98；梅花，补投票数56，面积6719.82，去年的票数584，面积65957.28，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数640，面积80714.98；岑珍爱，补投票数56，面积6719.82，去年的票数585，面积66057.28，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数641，面积80814.98；谢魏莲，补投票数56，面积6719.82，去年的票数584，面积65957.28，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数640，面积80714.98；刘可珍，补投票数56，面积6719.82，去年的票数584，面积65839.78，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数640，面积80597.48；安宏，补投票数56，面积6719.82，去年的票数585，面积66057.14，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数641，面积80814.84；《议事规则》，补投票数56，面积6719.82，去年得票数584，面积65882.74，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数640，面积80640.44；《管理规约》，补投票数56，面积6719.82，去年得票数584，面积65882.74，去年投票业主车库面积8037.88，汇总票数640，面积80640.44。《雅居乐森岚首届业主大会补投选票统计表》显示有如下内容：开票地点：游泳池前半场，开票时间：2019年5月8日，总户数762户，收回选票56（全部有效），未收回选票706，记票人谢魏莲，监票人温云，唱票人梅花。业主委员会候选人选举情况显示：温云，同意56，同意面积6719.82；王友军，同意56，同意面积6719.82；岑珍爱，同意56，同意面积6719.82；谢魏莲，同意56，同意面积6719.82；梅花，同意56，同意面积6719.82；刘可珍，同意56，同意面积6719.82；黄玉芹，同意56，同意面积6719.82；罗南华，同意56，同意面积6719.82；安宏，同意56，同意面积6719.82。温云、王友军、岑珍爱、谢魏莲、梅花、刘可珍、黄玉芹、罗南华、安宏当选为正式业主委员会委员。《业主大会议事规则（草案）》及《管理规约（草案）》表决情况显示：《议事规则》，同意56，同意面积6719.82；《管理规约》，同意56，同意面积6719.82。业主大会筹备组刘可珍、王友军、岑珍爱、罗南华、谢魏莲、梅花、温云、黄玉芹在该统计表上签名，见证人（单位）：森岚筹备组。上述两份证据均未有筹备组发展商代表、住建局代表、村（居）委会代表的签字确认。再查明：原告提交的涉案小区总规划图显示：中山市××乡雅居乐森岚小区总用地面积54600㎡，总建筑面积162324.02㎡，居住区建筑总面积162324.02㎡，所占比重100%，包括住宅建筑面积、商业面积、公建配套面积、小区服务设施面积、地下室等。其中住宅建筑面积107152.17㎡，所占比重66.01%；商业面积20006.29㎡，所占比例12.32%；地下室29777.83㎡，所占比例18.34%，其中人防区地下室车库4998㎡，非人防区地下室车库23024.35㎡。被告森岚小区业委会提交的证据“第一届中山市××乡镇雅居乐森岚小区业主委员会投票统计”显示，住宅小区总建筑面积162324.02平方米。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告起诉认为，森岚小区首届业主大会在程序和实体上违反法律规定，故请求撤销森岚小区业主委员会首次业主大会决议，确认第一届业主委员会选举无效，实际上是向法院请求撤销森岚小区首届业主大会决议。而森岚小区首届业主大会决议包括选举产生了第一届业主委员会、表决通过了《雅居乐森岚业主大会议事规则》和《雅居乐森岚管理规约》。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内的车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”故森岚小区业委会的选举、雅居乐森岚业主大会议事规则及管理规约的制定，应经包括车位在内的占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告有关车库面积不计入投票权数的主张不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”《广东省物业管理条例》第二十二条：“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”被告主张涉案小区产权面积为149932.41平方米，住宅户数975户，商铺户数106户，产权车位户数762户，因部分业主既购买了住宅，又购买了商铺、车位，但投票权数只能算一个，故产权户数为1167户，而被告提交的证据“第一届中山市××乡镇雅居乐森岚小区业主委员会投票统计”显示住宅小区总建筑面积162324.02平方米，故本院对被告关于涉案小区产权面积为149932.41平方米的主张不予采信。根据原告提交的涉案小区总规划图，以及被告提交的证据“第一届中山市××乡镇雅居乐森岚小区业主委员会投票统计”显示住宅小区总建筑面积，本院认定森岚小区建筑面积为150182.81平方米（住宅建筑面积107152.17㎡+商业面积20006.29㎡+非人防区地下室车库23024.35㎡），故森岚小区业委会的选举、森岚小区业主大会议事规则以及管理规约的制定，应当经总面积过半数即75091.41平方米的业主同意。被告主张其收到原告起诉后进行了补投，并提交了《雅居乐森岚首届业主大会补投情况记录》、《雅居乐森岚首届业主大会补投选票统计表》为证，但上述两份证据均未有发展商代表、住建局代表、村（居）委会代表的签字确认，故对该两份证据，本院不予采信。森岚小区首届业主大会决议包括首届业主委员会选举，业主大会议事规则及管理规约表决的同意面积均未达到总面积过半数（最高得票面积为66075.28平方米），故原告诉求撤销上述决议于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《广东省物业管理条例》第二十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：撤销中山市三乡雅居乐森岚小区首届业主大会决议。案件受理费100元（原告李亚明已预交），由被告森岚小区业主委员会负担（该款由被告于本判决生效后七日内径付原告李亚明）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一九年八月一日书 记 员  李可任冯莹