江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0206民初7687号 原告：无锡和泰金属制品有限公司，统一社会信用代码91320206770543546K，住所地无锡市钱桥镇舜南路。 法定代表人：杜晓南，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄燕，江苏漫修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琰，江苏海辉律师事务所律师。 被告：无锡市方顺型钢科技有限公司，统一社会信用代码913202060645792420，住所地无锡市惠山区洛社镇花苑村。 法定代表人：施江建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴树岩，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：石伟东，男，1966年9月29日生，汉族，系该公司经理，住无锡市惠山区。 原告无锡和泰金属制品有限公司（以下简称和泰金属制品公司）与被告无锡市方顺型钢科技有限公司（以下简称方顺型钢科技公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后依法组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理，原告和泰金属制品公司的法定代表人杜晓南及委托诉讼代理人黄燕、被告方顺型钢科技公司的委托诉讼代理人吴树岩、石伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和泰金属制品公司向本院提出诉讼请求：要求方顺型钢科技公司立即支付租金（含电力租金）1401051.66元及违约金129380元，合计1530431.66元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：方顺型钢科技公司未按合同、协议约定交纳租金，至今尚欠租金1401051.66元，逾期交付租金已构成违约，应按照合同约定承担违约金129380元。请求法院判如所请。 被告方顺型钢科技公司辩称，所欠租金（含电力租金）为1379271元，该租金应扣除补偿款65000元及容量费22500元、检测费4000元，实际结欠1287771元，其中803161元未开具增值税发票。和泰金属制品公司在本案中违约在先，不同意支付违约金，如法院认定其违约，约定的违约金按年租金10%主张远高于实际损失，要求法院依法减少。 经审理查明： 一、与本案纠纷的相关情况。 1、本案纠纷的由来。和泰金属制品公司自2013年将属己的部分厂房出租给方顺型钢科技公司，至2016年6月止，出租房屋的租金主要由堵凤华收取和经办。2016年9月8日，堵凤华向本院起诉要求与杜晓南离婚，并对杜晓南的财产提出财产保全措施，双方为收取方顺型钢科技公司的租金发生争议，堵凤华、杜晓南均要求承租方将租金交付其本人，而不要交付其配偶。2017年2月19日，本院根据堵凤华的申请向方顺型钢科技公司发了协助执行通知书（附民事裁定书），该协助执行通知书的主要内容：1、立即停止向堵凤华、杜晓南支付和泰金属制品公司的租金；2、相关租金可汇至阳山法庭帐户。至本次诉讼前，方顺型钢科技公司未向和泰金属制品公司、堵凤华、杜晓南支付租金，也未将应交纳的租金汇至阳山法庭。2018年12月19日，和泰金属制品公司向本院提起诉讼，要求方顺型钢科技公司支付租金并承担违约责任。 2、和泰金属制品公司股东持股的比例变化。和泰金属制品公司于2005年3月经工商部门核准设立有限责任公司，股东为杜晓南与堵凤华，杜晓南为该公司的法定代表人和实际控制人，公司的注册资本为2150000元，杜晓南认缴金额为1935000元，占股比90%；堵凤华认缴金额为215000元，占股比10%。2018年4月24日，惠山区人民法院对堵凤华、杜晓南的离婚诉讼作出（2016）苏0206民初5290号民事判决，该判决除准予双方离婚外，还对公司的持股比例重新确认，由杜晓南转让给堵凤华公司股权的50%，即堵凤华占公司股权60%、杜晓南占公司股权40%。该民事判决书第三项对和泰金属制品公司的股权比例进行了确认。一审判决后，堵凤华、杜晓南均不服上诉，2019年7月经无锡市中级人民法院二审终结，维持了一审法院对和泰金属制品公司持股比例的分割。目前该离婚诉讼进入执行程序。 二、租赁期间合同及协议的签订情况。 1、租赁合同的签订情况。和泰金属制品公司（甲方）与方顺型钢科技公司（乙方）共签订三份《工业厂房租赁合同》，由和泰金属制品公司将属己名下部分的厂房出租给方顺型钢科技公司使用。第一份合同（2012年12月18日签订）的主要内容：甲方将坐落于无锡市钱桥工业园区的西第二跨厂房加西第一跨5间厂房租赁给乙方，合计面积4218.5平方米；租金开票价格为190元/平方米（含房产税、土地使用税、物业管理费），开票年租金为捌拾伍万元整（850000元，含电力设备租金50000元）；租赁期限为五年，自2013年1月15日起至2018年1月14日止；租金的支付，按先付后用的原则，先预付半年租金，每半年付一次，提前一个月支付。乙方未按合同约定履行合同，则甲方可以解除合同，并追究违约所造成甲方的经济损失及违约金等（年租金的10%）。第二份合同（2014年10月10日签订）的主要内容：甲方将坐落于东第五跨厂房北面16间，面积为2336平方米的厂房租赁给乙方；租赁期限三个月，自2014年10月16日起至2015年1月15日止；第三份合同（2015年1月10日签订）系第二份合同的续签合同，该合同主要内容：租赁的面积仍为2336平方米；租赁期限为三年，自2015年1月15日起至2018年1月14日止；第二份合同和第三份合同租金的计算标准、租金的交付时间、合同的违约责任等其他条款，均与第一份合同的约定相同。双方当事人对上述三份租赁合同的真实性均无异议。 2、租赁期间变电所户名过户协议。和泰金属制品公司（甲方）与方顺型钢科技公司（乙方）于2013年5月6日签订协议，该协议主要内容：因乙方租用甲方的房屋，为便于管理和开票，甲方同意将10KV变电所户名过户至乙方，该10KV变电所由甲方出资，实际产权由甲方所有；10KV变电所过户后，由乙方负责经营管理，电费结算方式按供电所结算方式结算等。该协议签订后，甲方将变电所户名过户至乙方名下。至2017年9月27日乙方搬离租赁厂房时，该变电所户名又从乙方过户至甲方名下。该协议由和泰金属制品公司提供，方顺型钢科技公司对该协议的真实性无异议。和泰金属制品公司提供该协议用来证明租赁房屋期间10KV变电所由方顺型钢科技公司经营管理，其所支付2017年7月至9月的扩容费22500元、检测费4000元，应由方顺型钢科技公司承担，不同意从所欠租金中扣除。 3、租赁期间签订的协议。诉讼中，方顺型钢科技公司（乙方）向本院提交了2017年1月13日与和泰金属制品公司（甲方）签订的协议，该协议明确乙方于2013年搬迁到甲方厂房时，因缺少部分阴沟盖板、地坪破坏、建筑垃圾托运及厂房建筑面积差异产生的一些费用，经友好协商，达成如下协议：上述原因造成乙方的损失，甲方同意一次性补偿乙方人民币65000元，此款在乙方交纳房租中扣除，双方今后不再追究；自2017年1月起，双方计算房租的面积以51米*126.48米为准，其他条款按原合同。此外，截至2016年12月25日，甲方账面有乙方欠款共计743800元，按照甲方与乙方签订的租赁合同中，2016年7月15日为付款日期，采用先付后用的原则；签订本协议后一星期内，乙方将租金打款到甲方帐户，扣除甲方同意的补偿款65000元后，乙方应交纳的金额共计678800元等。诉讼中，双方对该协议真实性无异议，但认为协议中确认的743800元有误，该数额未扣除乙方2015年底的暂存款9190元，实际欠款数额应为734610元。方顺型钢科技公司提供该协议的目的：（1）、要从欠付的租金中扣除65000元；（2）、2017年1月15日至2017年9月27日的房租金要以该协议中确定的面积计算。和泰金属制品公司对该协议的真实性无异议，但认为2017年1月13日的协议为附条件协议，由于方顺型钢科技公司未按协议约定的期限结清欠付的租金，赔偿65000元的前置条件未成就，不同意扣除65000元及按协议确定的面积计算房租。 三、租赁合同的履行情况。 1、租赁房屋的期间。租赁合同签订后，双方当事人按上述合同履行至2017年9月27日，方顺型钢科技公司搬离了租赁厂房，将租赁厂房及设备等交还和泰金属制品公司，尚有房租未结清。 2、租赁期间租金的交付情况。租赁房屋的年租金近1300000元（含电力设备租金），数额较大，合同虽约定先付后用的原则，但双方租金交付的习惯为每年的租金由方顺型钢科技公司分数次支付，和泰金属制品公司不定期开具租金发票。自合同签订之日至2016年6月止，方顺型钢科技公司按上述交易习惯支付了应交纳的房租。截止2016年5月9日，方顺型钢科技公司账面显示与和泰金属制品公司租赁往来中尚有9190元的暂存款。2016年6月至9月，方顺型钢科技公司又分数次给付了2016年度的租金共计550000元，而和泰金属制品公司仅在2016年12月22日向方顺型钢科技公司交付发票1293800元。2017年1月19日、2017年1月20日，方顺型钢科技公司又分别支付200000元和50000元。诉讼中，双方确认2015年度前的租金已全部结清，2016年度的租金（含电力设备租金）发票已全额开具，方顺型钢科技公司至今尚欠租金484610元；2017年1月15日至2017年9月27日租赁期间，方顺型钢科技公司未支付租金（包括电力设备租金），和泰金属制品公司也未开具相应发票。 3、本案诉讼期间租金的支付情况。2019年1月6日、2019年6月21日、2019年8月12日，方顺型钢科技公司根据本院的要求，分别将应付的租金400000元、500000元、200000元交付至无锡市惠山区人民法院帐户。 以上事实，由租赁合同、协议、房屋产权证、（2016）苏0206民初5290号民事裁定书及协助执行通知书、（2016）苏0206民初5290号民事判决书、（2018）苏02民终2774号民事判决书、当事人陈述笔录等在卷佐证。 本院认为，和泰金属制品公司与方顺型钢科技公司签订的租赁合同及协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同及协议约定的内容履行。从本案查明的事实来看，本案的租赁关系经双方自行协商已经提前终止，承租方已将承租的房屋及设备交付出租方，租赁的终止日期为2017年9月27日，欠付的租金范围可以确定即2016年度欠付的484610元加2017年1月15日至2017年9月27日的房租及电力租金，上述事实双方无争议，本院予以确认。关于本案的争议，根据当事人的诉请和抗辩及所提供的证据，确定如下： 争议焦点一、方顺型钢科技公司在本案中是否违约，减少违约金的请求是否准许。 1、关于是否违约。从查明的案件事实来看，方顺型钢科技公司未按双方所签的合同及协议的约定支付租金，已构成违约。理由如下：自2016年下半年，方顺型钢科技公司未按合同约定交付2016年度的租金；2017年1月13日协议签订后，方顺型钢科技公司未按约定缴清全部欠付租金；方顺型钢科技公司未按法院协助执行通知书的要求将应交租金交纳至阳山人民法庭帐户。 2、和泰金属制品公司要求方顺型钢科技公司支付违约金的数额从129380元减少为64690元。根据法律的规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，本案裁决减少的理由为：方顺型钢科技公司认为约定的逾期违约金129380元，远高于逾期支付租金所造成的实际损失，请求法院予以调整；和泰金属制品公司在诉状及质证笔录中陈述，自租赁开始至2016年上半年，方顺型钢科技公司已足额支付应付租金，自2016年下半年至2017年9月期间的租金未结清；2016年下半年和泰金属制品公司股东的离婚诉讼，导致两股东对收取方顺型钢科技公司的租金意见不一，亦是方顺型钢科技公司未及时结清租金的原因之一；方顺型钢科技公司在接到法院协助执行通知书后，未主动将应交租金交付至阳山人民法庭，但在本次诉讼中已将1100000元的租金交至法院帐户；和泰金属制品公司向本院提交逾期支付租金造成损失的计算方式，经方顺型钢科技公司质证，利息损失计算的节点等与事实不符。 争议焦点二、方顺型钢科技公司要求从所欠租金中扣除65000元及按重新约定的面积计算租金的请求能否成立。 1、65000元的补偿款可从欠付租金中扣除。2017年1月13日协议中双方明确该65000元系出租方出租房屋时存在的瑕疵而给予承租方的补偿，协议明确了交付租金的期限，双方同意该补偿款在欠付租金中扣除，但协议未约定未按期限给付全部欠付租金，该65000元不予补偿，则协议未为65000元的补偿设立前置条件，2017年1月13日的协议不属附条件协议，故和泰金属制品公司以方顺型钢科技公司未按协议约定期限给付全部欠租，不同意在租金中扣除65000元补偿款，不符合法律规定，本院不予采信。 2、2017年租金应按重新约定的面积计算。2017年1月13日的协议系合法有效协议，对双方均有约束力，方顺型钢科技公司要求按协议约定面积计算2017年的房租的请求，符合法律规定，本院予以采信。 争议焦点三、方顺型钢科技公司已支付的变压器扩容费22500元、检测费4000元，能否从欠付租金中扣除。从本案查明的事实来看，方顺型钢科技公司所支付的扩容费22500元、检测费4000元不能从欠付租金中扣除。理由：过户协议中明确，租赁期间变电所由方顺型钢科技公司经营管理；变压器扩容和检测发生在租赁期间，且该费用的发票也系电力公司开具给方顺型钢科技公司；租赁结束时，变电所户名从方顺型钢科技公司回转至和泰金属制品公司名下，方顺型钢科技公司没有向和泰金属制品公司提出该请求。 综上，本案争议焦点事实已查明，且对争议焦点作出了认定。本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、无锡市方顺型钢科技有限公司于本判决生效后十日内支付无锡和泰金属制品有限公司租金（含电力租金）1314271元。 二、无锡市方顺型钢科技有限公司于本判决生效后十日内支付无锡和泰金属制品有限公司违约金64690元。 三、无锡和泰金属制品有限公司于本判决生效后十日内向无锡市方顺型钢科技有限公司开具金额为829661元的增值税发票。 四、驳回无锡和泰金属制品有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费18570元，保全费5000元，合计23570元，由无锡和泰金属制品有限公司、无锡市方顺型钢科技有限公司各承担11785元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  杨卫东 人民陪审员  张丽华 人民陪审员  陈建明 二〇一九年八月十三日 书 记 员  黄婷婷