内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终2886号上诉人（原审被告）李某，个体工商户，住赤峰市。委托代理人王某，内蒙古盛兴律师事务所律师。委托代理人孙某，内蒙古盛兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）田某，住赤峰市。被上诉人（原审原告）张某1，住赤峰市。被上诉人（原审原告）张某2，住赤峰市。三被上诉人委托代理人刘某，内蒙古贡格尔律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人田某、张某2、张某1买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2019）内0425民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。李某上诉请求：1、请求对一审判决140万元中的30万元部分依法改判或发回重审；2、对一审法院认定的李长华的通知义务与李某给付剩余价款之间不存在先后履行顺序不服，请求二审法院查明事实依法改判或发回重审；3、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案基本事实：2018年7月25日李长华将其所有的的位××旗商厅（面积为178.52平米，产权证号为173021601479）以总价款340万元出售给李某。因签订合同时，涉案商厅已被出租，合同第5条约定：“甲方以书面方式告知商铺承租人商铺的出租人已变更为乙方，甲方须得到商铺的书面确认，并且将该书面确认交与乙方，甲方保证承租人从告知之日起开始向乙方缴纳商铺租金。”李长华未履行通知商铺承租人的义务。李长华于2018年10月6日去世。上诉人李某认为上诉人与李长华签订的《商铺买卖合同》是依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”李长华作为不动产出卖方通过指示交付的方式与李某达成商厅交付的合意，且约定将其对承租人的债权请求权让与给李某，以代替现实交付。依据合同内容约定，李长华的义务为：以书面形式告知商铺承租人商铺的出租人已变更为李某，得到商铺承租人的书面确认，并将该书面确认交于李某。李某的义务为：优先交付200万元商厅定金价款，待李长华履行通知义务后（将书面确认书交付李某）交付购买商厅的尾款。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”先履行抗辩权本质上是对先期违约的抗辩，先履行抗辩权的成立可使履行一方一时中止履行自己义务，以对抗先履行一方的履行请求，一方履行是另一方履行的前提条件。当先期违约人纠正违约，使合同的履行趋于正常，满足或基本满足另一方的履行利益时，先履行抗辩权消灭。按照合同双方当事人的约定，李长华负有向承租人履行通知义务，而李某支付剩余140万元商厅尾款的履行顺序在李长华履行通知义务之后。因李长华未向承租人履行通知义务，且该商厅的租赁费用也未向李某交付，依法应认定李长华违约，上诉人行使顺序履行抗辩权符合法律规定，上诉人没有支付剩余140万元商厅尾款不构成违约。综上，上诉人李某认为原判错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人田某、张某2、张某1答辩服判。田某、张某2、张某1向一审法院起诉请求：一、请求判令李某给付商厅剩余价款140万元，并承担违约责任；二、由李某承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年7月25日李长华将其所有的的位××旗商厅（面积为178.52平米，产权证号为173021601479）以总价款340万元出售给李某，李某已给付200万元，李长华2018年7月25日按照李某的指示为涉案商厅办理了过户手续。合同中的甲方为李长华，乙方为李某，合同第2条约定：“甲、乙双方协商一致，同意成交价格共计人民币叁佰肆拾万圆整，小写340000.00元。乙方的付款方式和付款期限：本合同生效后乙方应向甲方支付定金人民币贰佰万圆，甲方应在合同生效后1日内将上述商铺的抵押予以解除，上述商铺完全具备过户至乙方的条件。甲方应在商铺的抵押解除后7日内将此商铺过户至乙方名下，乙方应在办妥上述商铺过户手续的60日内将壹佰肆拾万圆一并支付，如因甲方原因导致上述商铺无法按照合同约定的上述时间办理过户手续给乙方，视为甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方应立即退还乙方已付款项及利息（自乙方支付房款之日起至实际退还之日止）。”因签订合同时，涉案商厅已被出租，合同第5条约定：“甲方以书面方式告知商铺承租人商铺的出租人已变更为乙方，甲方须得到商铺的书面确认，并且将该书面确认交与乙方，甲方保证承租人从告知之日起开始向乙方缴纳商铺租金。”李长华未履行通知商铺承租人的义务。李长华于2018年10月6日去世，李长华与田某系夫妻关系，张某2系李长华的母亲，张某1系李长华的儿子。一审法院认为，李某与李长华签订商铺买卖合同，双方形成买卖合同关系，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。关于先履行抗辩权的问题。李某认为，根据合同第5条李长华应在商厅过户后1日内书面通知商厅承租人商厅已出售给李某，并将该书面材料送达李某。李长华未履行上述义务，故李某可以先不履行给付140万元的义务。田某、张某2、张某1认为，根据合同第2条，李长华已履行过户义务，李某应在60日内给付140万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方在对方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”李长华与李某签订的合同第2条约定：“甲、乙双方协商一致，同意成交价格共计人民币叁佰肆拾万圆整，小写340000.00元。乙方的付款方式和付款期限：本合同生效后乙方应向甲方支付定金人民币贰佰万圆，甲方应在合同生效后1日内将上述商铺的抵押予以解除，上述商铺完全具备过户至乙方的条件。甲方应在商铺的抵押解除后7日内将此商铺过户至乙方名下，乙方应在办妥上述商铺过户手续的60日内将壹佰肆拾万圆一并支付，如因甲方原因导致上述商铺无法按照合同约定的上述时间办理过户手续给乙方，视为甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方应立即退还乙方已付款项及利息（自乙方支付房款之日起至实际退还之日止）。”李长华应先办理过户手续，办妥过户手续后60日内李某给付剩余价款140万元，双方约定了办理过户手续和给付剩余价款的先后顺序，且李长华履行了过户义务。因在签订合同时双方知道该商厅已被出租，购买方不可能实际占有该商厅，合同第5条约定：“甲方以书面方式告知商铺承租人商铺的出租人已变更为乙方，甲方须得到商铺的书面确认，并且将该书面确认交与乙方，甲方保证承租人从告知之日起开始向乙方缴纳商铺租金。”合同约定李长华应履行通知义务，但未明确约定李长华的通知义务和李某给付剩余价款140万元间存在履行的先后顺序，结合买卖合同目的，李长华未履行通知承租人的义务不构成根本违约，故李某的抗辩理由不成立，李长华已去世，田某、张某2、张某1作为李长华的第一顺序法定继承人，有权向李某主张商厅的剩余价款140万元。田某、张某2、张某1主张李某支付违约金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”合同中未约定李某不支付剩余价款140万元违约金的支付方式，李长华2018年7月25日按照李某的指示为涉案商厅办理了过户手续，约定在办妥过户手续后60日内李某给付剩余价款140万元，故田某、张某2、张某1主张的违约金应自2018年9月25日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至欠款付清之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：李某于判决生效之日起七日内给付田某、张某2、张某1原李长华所有的的位××旗商厅（面积178.52平米，产权证号为173021601479）的剩余价款140万元及违约金（自2018年9月25日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至欠款付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，减半收取8700元，由李某负担。二审期间，双方均未向本院提供新的证据。二审期间三被上诉人称因被上诉人未交付剩余商厅价款，故被上诉人收取了涉案商厅2018年12月18日至2019年12月17日期间的租金18万元。上诉人李某主张按现在的租赁价格正常能够租赁30万元，但对此未提供相应证据予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，李某与李长华签订的商厅买卖合同依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。二审期间经本院询问，李某称其购买涉案商厅时知道商厅被租出去三年，虽然其称签合同时李长华答应解除租赁合同赔承租人5%的违约金、所以李某才同意购买的涉案商厅，但对此只是其单方陈述，其不能提供相应证据予以佐证，双方签订的商铺买卖合同中对此亦无约定，故本院对其该说法不予支持。本案中，双方合同第2条约定“甲、乙双方协商一致，同意成交价格共计人民币叁佰肆拾万圆整，小写340000.00元。乙方的付款方式和付款期限：本合同生效后乙方应向甲方支付定金人民币贰佰万圆，甲方应在合同生效后1日内将上述商铺的抵押予以解除，上述商铺完全具备过户至乙方的条件。甲方应在商铺的抵押解除后7日内将此商铺过户至乙方名下，乙方应在办妥上述商铺过户手续的60日内将壹佰肆拾万圆一并支付，如因甲方原因导致上述商铺无法按照合同约定的上述时间办理过户手续给乙方，视为甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方应立即退还乙方已付款项及利息（自乙方支付房款之日起至实际退还之日止）”，第5条约定“甲方以书面方式告知商铺承租人商铺的出租人已变更为乙方，甲方须得到商铺的书面确认，并且将该书面确认交与乙方，甲方保证承租人从告知之日起开始向乙方缴纳商铺租金。”现李某认为李长华未履行上述第5条约定的义务，故其可以先不履行给付140万元的义务。田某、张某2、张某1认为根据双方合同第2条约定，李长华已履行过户义务，李某应在60日内给付140万元。对此本院认为，本案中李长华的义务是李长华应在商厅过户后1日内书面通知商厅承租人商厅已出售给李某，并将该书面材料送达李某；李某的义务是在李长华履行过户义务后，李某应在60日内给付剩余140万元购房款。从本案查明的事实来看，李长华并未履行其“应在商厅过户后1日内书面通知商厅承租人商厅已出售给李某，并将该书面材料送达李某”的义务，虽然李长华后来发病，但其丈夫田某二审庭审期间认可签订涉案合同时其在场亦了解当时情况，但田某亦未及时采取补救措施，导致双方因此发生纠纷，直至一审起诉前仍未办理该项内容，故李长华在履行双方签订的合同过程中对此项约定存在违约行为。但本院认为，李某亦应本着诚实信用的原则积极主动地解决此事，不应消极对待，双方合同约定在李长华履行过户义务后，李某应在60日内给付剩余140万元购房款，李长华已履行了过户义务，但李某至今未给付该款，其行为对于合同中的该项约定亦构成违约。考虑到本案中双方均有违约行为，应依据双方过错程度承担各自责任，李长华与李某签订的合同第2条中约定了李长华履行过户义务后、李某应在60日内给付剩余140万元购房款的义务及李长华违约的条款，但对李某未及时在60日内给付剩余140万元购房款的违约如何处理却未作明确约定，在此情况下一审法院抛开合同迳行按“自2018年9月25日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础、参照逾期罚息利率标准计算至欠款付清之日止”的判决结果没有合同依据，在双方均存在违约行为的情况下亦没有事实依据，故此节内容属适用法律不当，应予以纠正。本院考虑到本案实际情况，因三被上诉人认可已实际收取涉案商厅2018年12月18日至2019年12月17日期间的租金18万元并在一、二审期间均同意给付或抵顶涉案款项，故此18万元租金应予以扣除，抵顶后剩余购房款122万元应由李某支付，且李某应以购房款本金122万元计自三被上诉人起诉之日即2019年3月4日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付利息至付清之日止为妥。综上，上诉人李某的上诉理由部分成立。一审法院认定事实清楚，适用法律有不当之处，应予纠正，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2019）内0425民初1029号民事判决；二、李某于本判决生效之日起七日内给付田某、张某2、张某1原李长华所有的的位××旗商厅（面积178.52平米，产权证号为173021601479）的购房款122万元并按本金122万元自2019年3月4日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付利息至欠款付清之日止。三、驳回田某、张某2、张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8700元，二审案件受理费5800元，合计14500元，由李某承担12615元，由田某、张某2、张某1承担1885元。本判决为终审判决。审 判 长 孟凡林审 判 员 鹿春林审 判 员 郭 宇 二O一九年八月八日法官助理 赵妍婷书 记 员 珠 娜