贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0524民初2970号原告：唐艳，女，1978年8月9日生，穿青人，农民，住织金县三甲街道石头村小寨组，现住织金县，委托诉讼代理人：唐明晋（特别授权），贵州贵翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，男，系唐艳丈夫。被告：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，地址：绮陌街道三架山村半岛国际温泉第二区三栋一单元六层三号，统一社会信用代码91520524067748929K。法定代表人：陈德加，执行董事。委托诉讼代理人：付福聪（特别授权），该公司员工，委托诉讼代理人：何国印（一般授权），该公司法律顾问，原告唐艳与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称“半岛房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月4日、2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告唐艳及其委托诉讼代理人唐明晋、李进，被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司委托诉讼代理人付福聪、何国印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告半岛房开向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，以房屋总价款374,107元为基数，按日万分之二点五按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年12月31日起暂计算至2019年7月1日为16,835元，具体计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、请求法院依法判决本案诉讼费用由被告承担；事实及理由：原、被告于2016年7月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于半岛温泉一区一栋一单元19-1号的房屋，该套房屋的建筑面积为113.16平方米，总房价为374,107元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。在2018年12月31日前，被告未按约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告，时至今日，被告已经逾期几个月，按照合同约定，被告应当支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因与被告多次协商未果，现诉至织金县人民法院，敬望实现如前诉请。被告半岛房开辩称：1、双方签订的合同第22条第3款第2项第2小项的约定，如原告选择不退房，则出卖人所承担的责任是自约定日期之日起至交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买售人支付已交付房屋价款之日起十万分之一的违约金，所以本案违约金的适用仅只有该条约定，并没有60日之外的区别；2、违约金计算方式变更后，原告方已经脱离双方合同约定基础，丧失请求权基础，请求驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告负担。原、被告围绕诉讼主张提供证据，本院组织各方当事人进行质证，对各方当事人无异议的原告身份证、被告身份证、营业执照、法定代表人身份证明、商品房买卖合同、付款凭证本院予以确认。依据前述采信的证据，本院认定如下事实：原、被告于2016年7月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于半岛温泉一区一栋一单元19-1号的房屋，该套房屋的建筑面积为113.16平方米，总房价为374,107元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。在2018年12月31日前，被告未按约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告。综合原、被告的诉、辩主张，本案争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》如何约定交付办理商品房转移登记文书的时间及违约责任？原告的诉讼请求能否得到支持？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当依约履行。原告按约支付了全部购房款，被告应按约定时间交付办理商品房转移登记的相关文书，便于原告办理不动产登记证书。被告至今未交付相关文书已经构成违约，应当承担相应违约责任。原告主张按已付购房款按日万分之二点五计算违约金，根据合同自由原则，合同有约定的，应当按照约定，合同没有约定的，结合其他相关规定予以确定。原、被告签订合同时，其在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定“出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”第二项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。”该约定明确了交付转移登记相关文书时间及违约金如何计算的问题，因此，违约金应按该约定予以计算。原告主张以已付购房款按日万分之二点五计算违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告应当举证证明其因被告未按时交付办理商品房转移登记相关文书给自己造成的损失超过合同约定的违约金数额，庭审中原告并未提供相关证据予以证实，其主张调整违约金数额没有事实依据，对其要求按已付购房款按日万分之二点五计算违约金的主张，本院不予支持。综上，被告应按原告已付购房款374,107元为基数，按日十万分之一的标准计算支付原告唐艳违约金至交付商品房转移登记相关文书之日止。即自2019年1月1日至2019年7月1日为181天，违约金为677.13（374,107元×0.00001×181天），2019年7月2日至交付转移登记相关文书之日止的违约金亦按前述标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告唐艳自2019年1月1日至2019年7月1日的违约金677.13元；2019年7月2日至实际交付商品房转移登记相关文书之日止的违约金，按已付购房款374,107元为基数，按日以十万分之一标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取110元，由原告唐艳负担85元，被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘献明二〇一九年八月二十一日书记员  吴镕美