上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初7413号原告(反诉被告)上海骐骥室内装潢有限公司，住所地上海市。法定代表人沈兴华。委托代理人孙升阳，浙江永大律师事务所律师。委托代理人张则贵。被告(反诉原告)上海车绅活贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人江典光。委托代理人杨嘉新、郭军，上海公鼎律师事务所律师。第三人王刚，男，1978年2月8日出生，汉族，住江苏省镇江市。第三人王瑜，男，1988年6月27日出生，汉族，住上海市。原告上海骐骥室内装潢有限公司(下称“骐骥公司”)与被告上海车绅活贸易有限公司(下称“车绅活公司”)、第三人王刚、王瑜及反诉原告车绅活公司与反诉被告骐骥公司、第三人王刚、王瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)骐骥公司的委托代理人孙升阳、张则贵，被告(反诉原告)车绅活公司的委托代理人杨嘉新，第三人王刚、王瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海骐骥室内装潢有限公司诉称，2013年1月6日，骐骥公司与车绅活公司签订了《房屋租赁合同》，将本方经营管理的系争房屋即本市真北路XXX号一、二层向该公司出租，租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止，首年租金75万并按每年3万元递增，每六个月支付一次租金，先付后用。之后，车绅活公司将系争房屋一层中约400平方米的区域向第三人转租获益，剩余的一层区域及二层则由其自用，但未向骐骥公司支付租金，虽然第三人自2016年3月起不定期、不定额地向骐骥公司陆续支付了140万左右的钱款，但该支付行为系因其占有使用了系争房屋而非代车绅活公司付租。2017年11月7日，法院就骐骥公司与车绅活公司之间的租赁合同纠纷作出(2015)普民四(民)初字第2068号民事判决，判令车绅活公司向骐骥公司给付2016年12月31日前的租金共计91万余元，但该公司至今未履行付款义务并自2017年1月1日起继续拖欠租金，直至2018年1月10日前仍未按约支付2018年的租金。此外，根据他案中法院出具的执行裁定书，该公司已因名下无财产而丧失了履约能力。因此，尽管部分租赁区域的实际使用人为第三人，但骐骥公司有权根据租赁合同约定解除租赁关系，并按合同的相对性原则要求车绅活公司就全部租赁区域承担腾退场地且支付租金、使用费的义务。现提起诉讼，请求判令：一、骐骥公司与车绅活公司之间签订的《房屋租赁合同》自2018年1月1日起解除；二、车绅活公司腾退系争房屋；三、车绅活公司按合同约定的标准支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止拖欠的租金；四、车绅活公司自2018年1月1日起按2018年年租金90万元的双倍支付房屋使用费，直至其实际腾退房屋之日止，该费用可由法院酌定；五、本案受理费由车绅活公司负担。被告车绅活公司辩称，一、车绅活公司将系争房屋的一层部分区域向第三人转租，第三人除向本公司支付了保证金50万元及第一年的租金87万元后未再按要求支付租金而将此费用直接付与了骐骥公司；二、车绅活公司承租房屋用于商业经营，租赁合同也约定了骐骥公司必须保障房屋的正常使用，但自2015年12月开始，该公司对房屋采取了停水停电措施至今未恢复，部分区域还有浸水现象，除属于第三人的区域保持经营状态外，属于车绅活公司的区域自2015年起一层被封闭、二层处于闲置状态，车绅活公司留置了物品但未使用房屋。2016年1月4日、1月26日，车绅活公司发函要求骐骥公司恢复水电供应无果，在此情形下，因房屋无法投入营运造成了车绅活公司的经济损失，该事实在前案判决中已被认定，前案判决生效后，骐骥公司仍未恢复水电供应，亦未在案件执行过程中按和解方案接受车绅活公司给付的钱款，本公司的负责人还在租赁场地内无故遭人殴打至今纠纷未决，为此车绅活公司只得自邻近小区临时取电——否则骐骥公司应提供租赁现场有水电费发生的证据；三、合同未对房屋使用费逐年递增作出约定，故至多只能按最初的租金标准即每年75万收取，其次，骐骥公司要求按双倍租金计算使用费的标准过高，法院应根据案情酌定；四、不认可骐骥公司关于车绅活公司丧失履约能力的主张。综上，鉴于骐骥公司违约在先且接受了第三人支付的租金，而本方又为房屋投入了巨额装修成本，故车绅活公司有理由基于合同抗辩权拒付租金及使用费，同时坚持要求继续履行合同而对骐骥公司的诉请不能同意。反诉原告车绅活公司诉称，骐骥公司与车绅活公司于2013年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定骐骥公司将系争房屋向车绅活公司出租，租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止，合同签订后，车绅活公司投入资金对房屋进行了装修，2014年9月将房屋一层的部分区域向第三人转租，租期截止至2020年3月23日。2015年11月始，骐骥公司要求解除合同并收回房屋，遭车绅活公司拒绝后提起了(2015)普民四(民)初字第2068号民事诉讼，后被法院驳回。诉讼期间，骐骥公司采取了停水停电、封门等手段妨碍车绅活公司租用房屋，经多次交涉无果。车绅活公司认为，涉案的合同关系受法律保护，骐骥公司作为出租方应保障房屋的正常使用，现其行为已严重损害车绅活公司的合法权益，故提起反诉，请求判令：一、骐骥公司恢复对系争房屋供水供电；二、骐骥公司应自2017年1月1日起至本案判决期间就其根本违约行为按同期年租金的标准向车绅活公司赔偿损失；三、本案受理费由骐骥公司承担。反诉被告骐骥公司辩称，一、系争房屋于2015年12月发生的停水停电事件系车绅活公司欠付高额水电费后相关公用事业单位采取的措施而非本方，该纠纷在前案中已得到解决而不应延续至本案；二、骐骥公司未收到车绅活公司关于恢复水电供应的要求，即使有切断水电的行为也是基于车绅活公司的违约而行使的合理抗辩，相反，车绅活公司拒付租金的行为无合同依据，不构成不安抗辩；三、目前车绅活公司仍在租赁场地内正常经营并通过私接场内其他电源的方式取电，第三人作为经营方也从不认为房屋的使用存在障碍；四、车绅活公司未就其赔偿请求提供事实与法律依据，如房屋不具备使用功能，其理应选择退房而不是占据房屋并通过向第三人转租的方式获益。综上，对反诉诉请不能同意。第三人王刚、王瑜述称，第三人与车绅活公司就系争房屋一层约300余平方米的区域签订了转租合同，租期自2015年3月起至2020年3月止。合同签订后，第三人向车绅活公司支付了137万元，其中包括定金50万元及首年租金87万元。之后，第三人对租赁区域进行了装修并自2015年3月起用于经营车辆的维修保养，系争房屋一层的剩余区域由车绅活公司经营直至2018年12月1日后停业，二层的经营状况不明，但有车绅活公司的值守人员常驻，故水电供应不可能断绝。转租期间，因车绅活公司的虚假转租授权行为导致第三人无法办理营业证照，骐骥公司与车绅活公司发生争议后也造成了第三人的非正常经营。2015年底，车绅活公司开始向第三人催讨租金，其员工还指使他人阻挠第三人营业，鉴于其与骐骥公司的争议未了且其未向骐骥公司付租，故第三人直接向骐骥公司付费，2016年3月至2019年3月共计向骐骥公司支付了约148万元，此付费行为不属于为车绅活公司垫付租金，交费的金额也视经营状况而定。第三人对原告的诉请无异议并望能在腾退房屋时妥善结算。经审理查明，2017年4月28日，本院就骐骥公司与车绅活公司、王刚、王瑜的房屋租赁合同纠纷作出(2015)普民四(民)初字第2068号民事判决，该案查明的主要事实有：骐骥公司与车绅活公司于2013年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定将骐骥公司经营管理的、建筑面积约1200平方米的系争房屋向车绅活公司出租，车绅活公司不得将单层房屋整体转租，租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止，起始年租金75万元，之后每年递增3万元，租金每六个月支付一次，先付后用，在半年到期前支付下一期，拖欠租金达十日以上的，骐骥公司有权终止合同。2014年9月24日，车绅活公司与王刚、王瑜签订《租赁合同》，将系争房屋一层中550平方米的区域向王刚、王瑜出租，租期自2014年9月24日起至2020年9月23日止。该合同签订后，王刚、王瑜向车绅活公司支付了保证金50万元及租金87万并在其承租的场地内开始经营。租赁期间，车绅活公司向骐骥公司支付了部分租金。随后，骐骥公司认为车绅活公司未经其同意擅自将部分房屋向王刚、王瑜转租，遂提起诉讼要求解除主租赁合同、收回房屋并追索拖欠的租金与水电费等，车绅活公司则以骐骥公司曾延迟交付一层房屋并切断能源供应、房屋存在渗水等质量瑕疵、转租有合同依据等理由加以抗辩。2015年12月间起，系争房屋出现停水停电的现象。根据查明的事实，本院认定骐骥公司与车绅活公司之间签订的租赁合同合法有效且未对房屋的部分转租加以限制，故对骐骥公司要求解约的诉请不予支持，同时认为系争房屋的一层虽有延期但已完成交付，故判令车绅活公司应履行2016年12月31日前的租金、2015年7月30日前的水电费的支付义务，其中应支付的租金数额由法院在公平合理的基础上，结合部分房屋交接时间的延迟、按合同条款推算的房屋各层的不同租金标准、已付费用的抵扣、租赁场地能源断供后对承租方造成的影响等各类因素予以酌定。2017年11月7日，上海市第二中级人民法院就该案作出(2017)沪02民终7777号终审判决，在肯定一审查明的事实及判决意见的同时，认为车绅活公司无充分证据证实其租用房屋过程中所受的重大影响完全系骐骥公司导致，故将车绅活公司应向骐骥公司支付的租金酌情上调。上述案件生效后，车绅活公司未支付2017年1月1日起的租金。2018年4月11日，骐骥公司提起本案诉讼，请求判决如其诉请，诉讼过程中，车绅活公司提起反诉，请求判决如其反诉诉请。另查明，一、骐骥公司与车绅活公司签订的《房屋租赁合同》还约定：1、租期届满或中途解约的，骐骥公司有权收回房屋及房屋内车绅活公司投入的不可移除的装潢与设备，车绅活公司交还房屋时应办理退租手续，逾期则视为其继续使用房屋而应按原租金的双倍计费；2、骐骥公司应在租期内保证经营场所的水电供应，车绅活公司应支付水电费，否则骐骥公司有权采取断水断电措施；二、除本案及(2015)普民四(民)初字第2068号案件的讼争之外，骐骥公司还于2014年就涉案租赁关系向本院提起诉讼，认为车绅活公司有欠租行为要求解除租赁合同并收回房屋，本院于2014年12月25日就该案作出(2014)普民四(民)初字第1615号民事判决，认定系争房屋的二层已在租赁合同签订后完成交付，但骐骥公司尚未完成全部租赁场地的交付义务而自身存在违约行为，故对车绅活公司的欠租事实无法确认，对骐骥公司的诉请不予支持；三、本案诉讼过程中，本院于2019年8月9日对租赁场地作了勘查取证，现状为：系争房屋共分上下两层，一层左侧区域处于经营状态，商号为“星领域汽车养护维修中心”；一层右侧区域门户闭锁无经营迹象，内有物品闲置；二层无经营迹象，多间房屋闲置，内有固定装潢与包括桌椅、沙发、摆设、空调、浴缸等物品。对此骐骥公司认为，除一层左侧区域由第三人经营外，其余区域均为车绅活公司承租，之前因该公司拒付租金，骐骥公司曾将其租赁区域内的供电装置切断，但此后该公司又自租赁场所内的其他供电装置处私接了电源，现场总水表也处于运转状态，故目前房屋水电供应正常；车绅活公司认为，除一层左侧区域由第三人经营外，其余区域确为车绅活公司承租，但该区域内的水电已停供，车绅活公司去年在一层区域内的经营活动仅持续了约一个月左右即停业；第三人认为，对该勘查取证的意见同骐骥公司。本院认为，骐骥公司、车绅活公司与第三人之间关于系争房屋形成的出租、转租关系及在本次诉讼前关于房屋交付、房屋使用、费用结算方面产生的诸多争议与相对应的事实已经前案生效判决认定，本案中无须赘述。房屋租赁过程中，房租的支付是租赁关系得以持续的重要前提条件，而根据合同的相对性，在无确凿证据证实第三人有代车绅活公司付租的意思表示而骐骥公司也接受该代付的情形下，本案中的付租义务显然应由承租方即车绅活公司履行，第三人与骐骥公司之间的钱款往来与车绅活公司的租金支付并无必然联系，在付款时间、付款数额方面也无法对应，故可认定车绅活公司在2017年1月1日后完全未按租赁合同约定支付租金，此欠租行为显然属于根本性违约而无论出租方在履约过程中是否同样存在过错，骐骥公司据此自2018年起解除双方的租赁关系，并要求收回房屋及结算相应的租金与房屋占用费于法有据，本院予以支持，解约既然不可避免，则对车绅活公司坚持要求履行合同恢复水电供应的反诉诉请不予支持。关于解约后的权利义务结算问题，本院认为，一、尽管第三人是部分场地的实际占用方且有向骐骥公司付费的行为，但根据合同相对性原则，合同解除后的结算仅限于签约双方而与第三人无涉，系争房屋既经前案查明已完成交付，则租赁场地目前的控制与使用权应属于车绅活公司，骐骥公司有权要求该公司就全部租赁场地履行腾退及租金支付义务，如不能按时腾退的，则支付使用费以弥补出租方不能及时收回场地的损失；二、从前案查明的事实及本案当事人的自认分析，租赁现场自前案争议起即有能源断供现象发生，而租赁双方均认为车绅活公司有私接电源的行为恰恰表明目前租赁现场的供电仍处于不正常状态——无论被私接的电源源自场内或场外，再根据现场勘查的情况，可确认属于车绅活公司的租赁区域至少在能源供应方面存在一定缺陷，在房屋使用功能保障不利的情形下，骐骥公司作为出租方要求全额取得租金及双倍取得使用费的诉请欠妥。但应当指出的是，该缺陷的形成是租赁双方发生矛盾后缺乏契约与合作精神、互不信任、长期缠讼的结果，其中车绅活公司既然要求继续经营，理应通过付租行为表明其履约的善意，如其偿付能力有限或认为房屋已不具备经营条件的，则应及时解约以避免损失扩大，现其在明知欠租会导致出租方采取反制措施使经营难以为继的情形下，仍拒绝解约，由此产生的法律后果——尤其是解约后仍长期占用房屋导致资源闲置的损失应由其负主要责任。基于上述理由，对车绅活公司要求赔偿损失的反诉诉请不予支持，但该公司应支付的租金及使用费由本院酌定，酌定的因素包括公平合理的民事基本原则，租赁合同对租赁关系中止、房屋交接、租金与使用费计算标准的约定、纠纷产生过程中各方的过错程度、租赁场地的现状、当事人对费用计算的意见等。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海骐骥室内装潢有限公司与被告上海车绅活贸易有限公司于2013年1月6日签订的关于上海市真北路XXX号一层、二层房屋的《房屋租赁合同》于2018年1月1日解除；二、被告上海车绅活贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海骐骥室内装潢有限公司支付自2017年1月1日起至2018年1月1日止的上海市真北路XXX号一层、二层房屋的租金(按每年人民币70万元计)；三、被告上海车绅活贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海骐骥室内装潢有限公司腾退上海市真北路XXX号一层、二层房屋；四、被告上海车绅活贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海骐骥室内装潢有限公司支付自2018年1月2日起至本判决第三项履行完毕之日止的上海市真北路XXX号一层、二层房屋的使用费(按每年人民币100万元计)；五、对反诉原告上海车绅活贸易有限公司的反诉诉请不予支持。本案受理费人民币13980元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币6250元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬人民陪审员 成 建人民陪审员 刘 琦二〇一九年八月二十九日书 记 员 陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。