四川省青神县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1425民初623号 原告：李绍荣，男，1945年5月29日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：詹代成，仁寿县禄加法律服务所法律工作者。 被告：李志琦，男，1972年8月21日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：唐勇，男，1972年6月9日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 二被告共同委托诉讼代理人：舒弋，四川瀛领禾石律师事务所律师。 原告李绍荣与被告眉山市得亿房地产开发有限公司、被告李志琦及被告唐勇合同纠纷一案，四川省眉山市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）川14民辖9号民事裁定书，指定由本院审理。本院于2019年6月12日立案后，查明眉山市得亿房地产开发有限公司于本院立案日之前，即已被四川省仁寿县工商行政管理和质量技术监督局注销了公司登记，该公司已终止，不具备诉讼主体资格，不是本案适格的被告，遂于2019年6月20日作出（2019）川1425民初623号民事裁定书，驳回了原告李绍荣对被告眉山市得亿房地产开发有限公司的起诉，而原告李绍荣与被告李志琦、唐勇合同纠纷一案继续审理。据此，本院依法适用简易程序，对原告李绍荣与被告李志琦、唐勇合同纠纷一案，公开开庭进行了审理。原告李绍荣及其委托诉讼代理人詹代成、二被告的共同委托诉讼代理人舒弋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李绍荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告享有的两套住房交给原告，并完成与房屋配套的“五通”（即：水、电、气、电话、电视等“五通”），交付相应的“五通”手续及不动产登记证书给原告；2.判令被告支付给原告过渡费11000元、租房租金5000元、律师费65000元，共计81000元（该过渡费和租金暂时计算至2019年5月30日，超过此时另外计算至被告履行完毕时止）；3.判令被告支付给原告房屋面积补差款318676元；4.判令被告支付给原告违约金每套房屋300000元，两套房屋共计600000元；以上各项已确定的诉讼请求金额合计999676元，并由被告承担本案诉讼费用。本案庭审中，原告变更其第2项诉讼请求为：判令被告支付给原告律师费65000元、过渡费14400元（该过渡费系按每套房屋每年2400元的标准，计算至2019年7月31日止的金额；从2019年8月1日起，按每套房屋每年2400元的标准，继续计算至被告实际交付房屋时止），而租房租金5000元原告自愿放弃；原告变更其第3项诉讼请求为：判令被告支付给原告房屋面积补差款97812元（计算方式为：28.6㎡×3800元/㎡×90%）；另：原告增加了要求被告支付其财产保全申请费5000元的诉讼请求；其余诉讼请求未变更的均坚持原请求金额。综上，原告的诉讼请求变更及增加后，各项已确定的诉讼请求的金额合计782212元（777212元+5000元），并要求被告承担本案案件受理费6898元。事实和理由：2015年7月30日，原告与原眉山市得亿房地产开发有限公司（以下简称：得亿公司）签订了两份拆迁旧房置换新房的《建房协议》。协议签订后，原告按约履行了义务，被告本应在案涉工程众所周知的开工之日（即：2015年8月5日）起18个月之内，按约交付给原告置换房，但得亿公司仅支付了原告两套房屋的搬迁费计4000元及两年的过渡费计12000元，至今未交付置换房给原告，已构成违约，应赔偿原告的上述各项经济损失。因得亿公司现已被注销了工商登记，故二被告作为原得亿公司的股东，依法应承担相应的法律和经济责任。现原告起诉来院，请求判如所请。 被告李志琦及被告唐勇均辩称，原告的诉讼请求均不成立，理由如下：1、被告没有违反合同项下的任何约定。因两份《建房协议》均约定新房置换时间为满足“项目相关手续办理完善”和“正式开工”两个条件之日起的十八个月之内，且该建设项目的《建筑工程施工许可证》等相关手续办理完善的时间是2018年12月3日，因此合同约定的置换新房的最终期限应为2020年6月4日，现该期限尚未届至，且被告能够在此期限届满前置换新房给原告，故原告称被告违约，并要求立即交付置换房的请求不符合合同约定，且没有任何证据；2、原告系在可以选择该建设项目1号楼房屋进行置换的情况下，自愿选择了该建设项目尚在建设中的2号楼的两套房屋进行置换，其产生的后果应由原告自行负担；3、原告主张的房屋面积补差款不符合合同的约定及实际情况。现原告要求按28.6㎡的面积进行置换房面积补差，但该28.6㎡仍然不是房屋面积的实差，该面积差只能在房管部门对置换房屋进行测量并办理相关产权证书后才能确定，原、被告双方也只能在此之后结合合同约定进行补差，故现结算条件并不具备；4、被告在房屋置换过程中，已最大化的保障了置换户的利益，将原产权证书记载面积仅为83.01㎡/套的原告两套旧房，按照测量面积106.5㎡/套约定了置换新房面积127.8㎡/套，并将原告旧房的土地性质从划拨土地变更为了出让土地。综上，被告没有任何违约行为，原告的诉讼请求既不符合合同约定，也不符合法律规定和建设项目的实际情况，故二被告请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。因位于仁寿县的一批旧房（其中包括原告自有的一套旧房及原告向案外人赵华章所购买的一套旧房，原告共计有两套旧房，其原房权证上所记载的房屋建筑面积均为83.01㎡／套）存在安全隐患，故龙马镇人民政府遂同意对该批涉及98户住户的旧房进行排危改造，即：将该处旧房全部拆除后，在原址新建房屋对该98户住户进行置换安置。该建设项目被命名为“御河佳苑”项目，分为1号楼和2号楼，其中1号楼首先用于置换安置原住户，2号楼为商品房；相关旧房于2013年至2015年期间均陆续被拆除。经对原告李绍荣需置换的两套房屋的面积进行现场测量后，原告与原得亿公司于2015年7月30日签订了两份《建房协议》，针对原告的每套旧房，均约定了：“……一、乙方（即：原告李绍荣，下同）将现状住房交由甲方（即：原得亿公司，下同）拆除重建，该住房如发生出租、抵押、地界、债权、债务等纠纷，由乙方自行处理，如发生损失由乙方自负。二、乙方按现有住房面积106.5㎡（以协议或房产证记载为准），按1.2比例，以抓阄确定楼层、房号的方式向甲方置换新建清水住房127.8㎡。如甲方所建面积大于乙方置换面积，其所超出面积由乙方以市场价按每平方下浮10%计算支付甲方，反之由甲方按同等条件支付乙方。三、从签订协议之日起15日内，乙方必须无条件将现状住房交归甲方拆迁，拆迁物归甲方所有，否则造成损失由乙方负责。四、甲方一次性支付乙方搬迁费2000元后拆迁乙方住房，在该项目相关手续办理完善后正式开工之日起18个月内以新建住房与乙方置换，否则，按每年2400元计算支付乙方“过渡费”，有一个月算一个月。五、甲方按乙方提供的原产权面积为其办理出让性质的“房、地”两证，五通（水、电、气、电话、电视等）安装到户。六、本协议签订之时，甲方收回乙方住房协议书或“房、地”两证（包括与住房有关的其它手续）。七、本协议一经签订，双方共同遵守，如有违约，违约方除赔偿守约方30万元人民币外，另行承担违约所带来的全部损失。八、其它未尽事宜，甲乙双方另行签订补充协议。九、本协议一式二份，甲乙双方各持一份，所住区域住户均签字后生效……”等内容。其后，案外人四川仟佰顺房地产有限公司（以下简称：仟佰顺公司）于2016年6月29日通过竞拍方式取得了“御河佳苑”项目所用土地的国有建设用地使用权，该地块总面积为7095.17㎡，性质为出让。2017年6月18日，“御河佳苑”项目1号楼工程开工建设，部分需置换新房的安置户在1号楼工程主体结构分部工程质量经验收合格后，即已进行了选房，且现已装修入住，该工程已于2018年6月18日经综合竣工验收合格。“御河佳苑”项目2号楼工程约于2017年6-11月期间开工建设，现该工程仅主体结构分部工程质量于2018年8月18日经验收合格，综合竣工验收工作尚在进行之中，其相关不动产权属证书亦不能办理。前述“御河佳苑”项目1号楼及2号楼工程开工建设时，均未取得相应的不动产权属证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证等相关手续。2018年3月，仟佰顺公司办理了“御河佳苑”项目所用土地的川（2018）仁寿县不动产权第0010XXX号《不动产权属证书》，并于2018年6月14日取得了“御河佳苑”项目的《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》，最后于2018年12月3日取得“御河佳苑”项目的《建筑工程施工许可证》。后原、被告双方因履行合同发生纠纷，原告遂起诉来院。 另查明：1.被告李志琦、唐勇均系原得亿公司的股东。得亿公司清算时，未将该公司解散清算事宜书面通知原告这一已知债权人，导致原告未及时申报债权而未获清偿，且二被告在清算报告及相关股东会决议中均称“公司债权债务已清算完毕，无债权债务”，故得亿公司系未经依法清算即办理了注销登记。现原告起诉主张由原得亿公司股东，即被告李志琦和被告唐勇对原得亿公司的债务承担相应民事责任，符合相关法律规定，双方当事人亦均无异议。 2.案外人仟佰顺公司系自然人独资有限责任公司，被告唐勇既系原得亿公司法定代表人，亦系该仟佰顺公司法定代表人。在“御河佳苑”项目中，龙马镇人民政府只认可原得亿公司是拆迁安置人。 3.原告李绍荣的儿子李俊超代表原告与原得亿公司于2017年11月8日签订了两份《补充协议》，后原告李绍荣在该两份协议的乙方处均签名予以了追认。两份《补充协议》中分别载明：“双方就之前签定的‘建房协议’，现根据甲方（即：原得亿公司，下同）项目建设情况，为满足乙方（即：原告李绍荣，下同）需要，经甲、乙双方协商同意，并达成以下住房选择补充协议：……乙方现选择2号楼1单元3层5号约111㎡住房、2号楼1单元3层6号楼约116㎡住房作为安置住房，特此确认……其余条款按照双方签定的‘建房协议’执行……”等内容。故原告系在可以选择首先用于置换安置原住户的“御河佳苑”项目1号楼房屋进行新房置换的情况下未予选择，而是选择了作为商品房进行建设的“御河佳苑”项目2号楼的房屋进行置换。 4.因“御河佳苑”项目的建设工程规划许可证等相关手续未办好，致使该建设项目未能及时开工建设，并导致需置换房屋的住户多次到镇、县及省上上访。为此，政府部门多方协调后，同意仟佰顺公司在保证工程质量的前提下先进场施工。 5.申请人李绍荣于2019年5月21日申请诉前财产保全后，四川省仁寿县人民法院作出（2019）川1421财保14号民事裁定书，其中裁定查封了被申请人李志琦、唐勇的相应财产，同时该裁定书载明：案件申请费5000元，由申请人李绍荣负担。 6.本案诉讼中，原告未提供证据证明“御河佳苑”项目在进场施工后的建设过程中，建设单位存在拖延工期或拖延进行相关验收工作等过错情形。 7.原告主张其律师费为65000元，诉讼中未提供证据予以证明；且原告要求被告支付该律师费的请求，亦无合同约定。 8.现原告要求按28.6㎡的面积进行置换房面积补差，但该28.6㎡系根据合同约定计算的房屋面积差。案涉房屋面积之间的实差，需相关政府部门对置换房屋进行测量并办理相关产权证书后予以确定，故现房屋面积补差的结算条件尚未具备。 上述事实，有原、被告身份证复印件，得亿公司的工商登记信息、《建房协议》、《补充协议》、房地产权登记信息、收条、仟佰顺公司营业执照、仁寿县公共资源交易中心拍卖成交确认书、《房权证》、《国有土地使用证》、“御河佳苑”项目1号楼竣工验收报告及2号楼主体结构分部工程质量验收报告、照片、得亿公司股东会决议及清算报告、清税证明、准予简易注销登记通知书、《不动产权属证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、四川省仁寿县人民法院（2019）川1421财保14号民事裁定书、调查笔录及原、被告的陈述等证据可证，本院予以确认。 本院认为，原告与原得亿公司签订的两份《建房协议》及两份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，本院予以确认。原得亿公司未经依法清算而被注销登记后，现原告起诉要求由该公司股东，即被告李志琦和被告唐勇对原得亿公司的债务承担相应民事责任，符合相关法律规定，故原、被告主体均适格。两份《建房协议》中均约定了“在该项目相关手续办理完善后正式开工之日起18个月内以新建住房与乙方置换”（以下简称：置换条款）等内容，且两份《补充协议》中亦均约定了“其余条款（包括该置换条款）按照双方签定的‘建房协议’执行”等内容。但现原、被告双方实际系对该置换条款的理解有争议，即：原告认为应从其所主张的“御河佳苑”项目实际开工之日（即：2015年8月5日）起的18个月之内，由被告按约交付给原告置换房，而被告未按约交付已构成违约；被告则认为新房置换时间为满足“项目相关手续办理完善”和“正式开工”两个条件之日起的十八个月之内，故双方约定的置换新房的最终期限应为2020年6月4日，现该期限尚未届至，被告并未违约。因此，置换条款的真实意思为何，成为本案争议的焦点之一。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，本院结合已查明的涉案事实，按照置换条款所使用的词句及《建房协议》和《补充协议》中的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则，确定该置换条款中的“该项目相关手续”系指案涉工程的《不动产权属证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关手续，并据此确定该置换条款仅系约定了“御河佳苑”项目在相关证照手续齐备后，依法开工建设的情况下，置换新房的时间为“正式”开工之日起的十八个月内。但根据已查明的涉案事实，“御河佳苑”项目并未严格依据土地管理法、城乡规划法和建筑法的相关规定，在其《建设工程规划许可证》等相关手续办理好之后再依法开工建设，而是在该建设项目未能及时开工建设，并导致需置换新房的住户多次到镇、县及省上上访的情况下，相关政府部门多方协调后，无证照即先行进场进行了施工。《建房协议》和《补充协议》中，并未就违规开工情况下置换新房的时间作出约定，依法属于对此情况下的履行期限未作约定的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，因《建房协议》和《补充协议》的有关条款中，约定了“如甲方所建面积大于乙方置换面积，其所超出面积由乙方以市场价按每平方下浮10%计算支付甲方，反之由甲方按同等条件支付乙方”这一需要待相关房屋不动产权属证书具备后才能进行结算的内容；以及“甲方按乙方提供的原产权面积为其办理出让性质的‘房、地’两证，五通（水、电、气、电话、电视等）安装到户”这一需要待综合竣工验收合格的内容；并结合：1.现“御河佳苑”项目2号楼工程仅主体结构分部工程质量于2018年8月18日经验收合格，综合竣工验收工作尚在进行之中，其相关不动产权属证书亦不能办理等实际情况，2.原告系在可以选择首先用于置换安置原住户的“御河佳苑”项目1号楼房屋进行新房置换的情况下未予选择，而是选择了作为商品房进行建设的“御河佳苑”项目2号楼的房屋进行置换等事实，3.原告未提供证据证明“御河佳苑”项目在进场施工后的建设过程中，建设单位存在拖延工期或拖延进行相关验收工作等过错情形，4.部份置换新房的安置户在1号楼工程主体结构分部工程质量经验收合格后，即已进行了选房，且现已装修入住等因素，本院酌定：现被告应为原告置换新房的期限，应当为“御河佳苑”项目2号楼工程主体结构分部工程质量于2018年8月18日经验收合格之日起的十八个月内，即：被告为原告置换新建住房的期限应为2020年2月18日之前。现该期限尚未届至，故被告不构成违约。综上，现原告主张被告已违约，既无合同约定，亦不符合实际情况，故其要求二被告立即交付两套置换的新房，并完成与房屋配套的“五通”，交付相应的“五通”手续及不动产登记证书，支付律师费65000元、过渡费14400元（该过渡费系原告按每套房屋每年2400元的标准，计算至2019年7月31日止的金额；从2019年8月1日起，原告要求被告按每套房屋每年2400元的标准，继续计算至实际交付房屋时止）、房屋面积补差款97812元、违约金600000元及财产保全申请费5000元等诉讼请求所依据的事实，本院均不予确认。 综上所述，原告的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百二十五条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李绍荣的诉讼请求。 案件受理费6898元（已减半），由原告李绍荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 曾 楠 二〇一九年八月二十八日 书记员 范美灵