广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第816号原告（反诉被告）：广州市金御物业管理有限公司，住所地广州市番禺区大龙街傍江西村清河路段1**号。法定代表人：劳成佳，职务执行董事。委托诉讼代理人：刘军，北京市金杜（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩淼，北京市金杜（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯永佳，男，1980年12月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）：冯锡荣，男，1955年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区。两被告共同委托诉讼代理人：陈志敏，广东金本色律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：曾喜燕，广东金本色律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市金御物业管理有限公司（以下简称金御公司）与被告（反诉原告）冯锡荣、冯永佳租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金御公司的委托诉讼代理人刘军、张浩淼四次开庭均到庭参加诉讼；冯锡荣、冯永佳的原共同委托诉讼代理人黄贵勇到庭参加了第一、二次庭审，原共同委托诉讼代理人陈广兵、王雪平及被告冯锡荣到庭参加了第三次庭审，共同委托诉讼代理人陈志敏、曾喜燕及被告冯锡荣到庭参加了第四次庭审。本案现已审理终结。金御公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2007年6月16日签订的《金**商业城租赁合同》及于2010年1月20日签订的《金**商业城租赁合同》补充协议已于2015年7月20日解除；2、判令被告向原告立即支付拖欠的租金人民币5275845元（自2014年11月起暂计至2015年7月31日，之后按实际拖欠金额为准，按照《金**商业城租赁合同》补充协议约定的租金标准计至被告交还涉讼物业之日止）；3、判令被告向原告支付违约金人民币8019284.4元（每月租金的违约金从当月６日起，按每日1%的标准计至款项清偿之日止，暂计至2015年7月31日止为8019284.4元，之后按实际发生金额为准）；4、判令被告立即迁离租赁物，将租赁物按现状与原告办理交接手续；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、租赁合同签订情况：原告金御公司与被告冯永佳、冯锡荣分别于2007年6月16日及2010年1月20日签订了《金**商业城租赁合同》及补充协议（下统称“《租赁合同》”），主要约定：1、原告将位于番禺区石基镇××路南侧，占地面积26257平方米，总建筑面积24168.47平方米的金**商业城（下称“租赁物”）租赁给被告，租赁期为15年，即从2007年6月16日至2022年6月15日。2、被告已对该租赁物及其周围环境的现状进行了详细的考察，并对租赁物的所有配套设施、设备有了充分的了解，同意按现状接受。双方确认，2007年6月16日，原告已将该租赁物按现状移交给被告。3、每月租金具体计算金额及支付时间如下：1）自2010年1月1日起至2010年6月15日止每月租金为531706元；2）自2010年6月16日起至2013年6月15日止每月租金为558291元；3）自2013年6月16日起至2016年6月15日止每月租金为586205元；4）自2016年6月16日起至2019年6月15日止每月租金为615515元；5）自2019年6月16日起至2022年6月15日止每月租金为646291元；6）被告必须于每月5日前向原告支付当月租金。4、被告的违约责任。《租赁合同》第十一条第1项约定，被告不能损坏房屋主体结构，如有损坏，须在甲方规定的时间内修复并承担因此造成的一切损失。《租赁合同》第十一条第2项约定，被告未按照合同规定时间和金额缴纳租金、水电费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向原告支付违约金；逾期30天，视作被告单方面违约，原告除追偿租金及费用外，有权收回场地和建筑物并解除合同；场地和建筑物内所有装修无偿归原告所有，押金不予退还。第十一条第4项约定，被告单方毁约及因被告的原因致合同解除的，原告有权不予退还乙方交纳的履约押金，场地和建筑物内所有固定装修无偿归原告所有。二、租赁合同履行情况。《租赁合同》签订日期为2007年6月16日，同日，原告金御公司已将租赁物按当时状况交付给被告使用，且被告同意按交付租赁物的现状承租。对此，双方在租赁合同第六条第1项进行了确认。因此原告已依约履行了合同义务。但是，被告并未严格按照合同履行，自2014年11月至今，被告拒不缴纳任何租金及应付费用。为追讨被告拖欠款项，原告分别于2014年12月18日向其发出《催缴租金通知书》，于2015年1月6日向其发出《催缴租金履约通知书》，于2015年1月21日向其发出《律师函》，于2015年2月7日向其发出《促请尽快交纳租金函》，于2015年3月5日向其发出《催缴款项通知书》。在此期间，也多次通过电话及派员上门催缴的方式要求被告依约支付所拖欠的费用，给予了被告充足的履行期限。但是，被告毫无继续依约履行合同的意愿，拒不补交所拖欠费用，也拒不缴纳后续发生的租金，其行为已根本违约，严重侵害了原告的合法权益，致使合同目的已无法实现。为维护合法权益，原告依法依约行使合同解除权，于2015年7月20日向被告发出编号为的《解除合同通知书》，通知其自即日起解除双方间的《租赁合同》。综上，被告拖欠租赁费用长达9个月多月的时间，已构成根本违约，其行为符合上述约定的解除合同的情形。为了维护合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，恳请贵院在查明案件事实的基础上，依法判如所请。冯锡荣、冯永佳辩称，一、答辩人与被答辩人产生矛盾的原因是在于被答辩人没有履行合同义务造成的，主要原因在于两方面：1、案涉的租赁物房屋框架结构下沉造成主体严重裂缝导致周边出现土地下沉约1米的巨大安全隐患，致使答辩人不能按合同约定的标准使用该租赁物，并导致答辩人经营因此造成了巨大的经济损失。2、被答辩人所提供的租赁物没取得房地产权证，导致答辩人在办理工商、消防手续上一直存在困难，部分物业难以实现经营，现今除超市为了清货退出继续勉强营业外，其他酒店、KTV、水疗等大型业务被迫停业，造成答辩人巨大的经济损失。二、答辩人租赁案涉物业后，对该物业进行了全面的装修并增加了大量的建筑物，投入资金将近亿元。如果被答辩人就此要求解除合同必然造成答辩人巨大的经济损失。三、答辩人未缴交租金的行为属于合同法中规定不安抗辩权，是法律赋予答辩人的权利，不属于违约行为。答辩人不缴交租金是因为案涉的租赁物房屋框架结构下沉造成主体严重裂缝导致周边出现土地下沉约1米的巨大的安全隐患，致使答辩人不能按合同约定的标准使用该租赁物，并导致答辩人经营因此造成了巨大的经济损失。由于被答辩人一直没有履行合同义务对土地下沉进行维修加固，答辩人是基于不安抗辩权才不缴租金的。四、在本案中，被答辩人才是先行违约方，且案涉租赁物未获得房管部门确认的房地产权证，所签订的租赁合同应属无效。因此被答辩人应全面对答辩人所造成的经济损失承担赔偿责任。答辩人的损失主要反映在一方面是答辩人在案涉物业的装修与增加建设的建筑的投入；第二方面在案涉租赁物房屋框架结构下沉造成主体严重裂缝导致周边土地下沉约1米的巨大安全隐患，导致答辩人在经营方面的损失。综上所述，为了维护答辩人的合法权益，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。补充如下：一、案涉物业土地下沉导致房屋与地面破裂，是属于原告合同约定的责任，由于原告未按合同约定，未对主体结构破裂进行维修加固，属于根本违约，因此物业出现严重破裂的情况，原告是没有权利要求租金及违约金或者解除合同的。二、从房产证及其查册表可知，涉案物业A、B、C物业的房产证被注销，因此该面积范围内应当属于无效合同，D、E的土地是属于划拨性质的土地，产权属于国家所有，未经相关部门批准的情况下不允许出租或者转让，因此虽其有房产证，但因其特殊的土地性质，该部分应为无效，原告无权要求租金或者违约金，退一步来说，原告要求的违约金过高，违反法律规定。对于转租权的问题，原告与傍江签订的合同中，原告是没有转租权的，经济合作社到底是否同意原告转租至今也没有明确的回复。另外，房产证注销后，双方争议的是由于房产下沉影响安全性，因此我方才主张合同有否有效的问题，请法院审查合同的有效性。对原告要求解除合同或确认合同已经解除的诉讼请求，我方也同意并要求解除合同，但合同解除的理由是，原告无法保证租赁房屋符合约定用途，且租赁房屋存在权利瑕疵，被告对租赁房屋无法正常使用、收益，合同目的无法实现。原告所称解除合同通知，被告并没有收到，且因租赁房屋地基下沉、权利瑕疵原因，被告有权拒付或少付租金，原告不得以被告未按时支付租金为由解除合同。就算被告收到了解除合同的通知，该份通知也不发生解除合同的效力，同理，原告也不得要求被告支付逾期支付租金的违约金，被告有权拒付租金，也就不存在逾期支付租金的情形。就算存在逾期支付租金的违约，合同约定的每天1%的违约金利率也是远远超过原告实际损失的，请求法院按照银行同期贷款利率调整违约金的利率。综上，原告关于请求法院确认合同已经解除及租金违约金诉讼请求均没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。补充意见：一、关于合同的效力问题。涉案的租赁合同是部分无效。即对A、B、C座物业，因房产证已被国土房管部门于2012年7月11日依法注销，故该部分的租赁合同关系无效，对于未被注销的D、E座物为项下的租赁合同关系有效。1、依据（2009）行初字第362号《行政裁定书》，广州市番禺区展能电脑科技有限公司（以下简称展能公司）已于2009年9月4日向番禺区法院提起行政诉讼，要求傍××村将涉案物业（ABC三座）占地范围内面积约5233平方米的土地交付，并支付场地占用费。本院认为，2001年区政府已向展能公司就5233平方米工业用地颁发《国有土地使用证》，确认该地块的权属人为展能公司。2003年12月，区国土房管局作出批复，同意将涉案物业地块用途作自用商业建设用地，2007年10月17日对涉案三座物业颁发了傍××村名义的房地产权证【证号：粤房地证字第××号】。经区国土房管局查核，61号的《国土证》与该2××6号房地产权证项下的土地使用权重叠，故于2012年7月11日注销该2××6号房地产权证。即涉案的ABC座为无证物业。2、关于原告认为，涉案物业房产证被注销，但已取得建设工程规划许可证，按照司法解释的规定，应认定为有效合同的问题。如上所述，由于ABC三座物业占地范围内的土地使用权存在权属争议，原告至今没有提交已解决该争议，涉案地块全部权属于傍××村的证据，基于展能公司持有合法的土地证，涉案物业地块中有5233平方米的工业用地属于展能公司，即该地块报建的用途、规划等必然发生变化，一是不可能全部是商业物业，二是不可能全部上盖建筑物权属傍西村，三是原来的建设工程规划许可证基于房产证被强制注销而归于无效。也就是说，该三座物业也没有取得建设工程规划许可证。基于上述2点理由，上述三座物业由于没有合法的报建手续，也没有取得权属凭证，故其项下的租赁关系应认定为无效合同。补充：三座物业的建筑面积18966.91平方米，占总承租面积78%。DE座建筑面积5204.83m2（占比22%），总建筑面积24171.74m2。二、关于涉案物业地面下陷的维修义务承担问题。1、由于涉案物业是原告承租傍**村土块兴建的，依据原告提供与傍西村的土地租赁合同以及村出具的证明显示，原告在租赁期内对涉案物业拥有经营权，依据《合同法》第216条规定，出租人应保持租赁物符合约定用途，即原告应确保涉案物业符合被告用于商业经营的正常使用标准；因地面下沉修复义务在于原告。2、租赁合同第八条，承租人承担非主体结构的维修责任。3、2017年3月1日《开庭笔录》第12页，原告代理人明确“即便按目前的下沉状况计算，维修费用最多不过十几万，维修简单，考虑冯实际使用房屋，为方便维修，双方约定下由冯负责对地面下陷问题进行维修，而原告作为业主，则同过调减房租的方式对冯对地面下陷进行维修作出补偿。”；3月1日《开庭笔录》第20页补充提交证据《双方往来函件》第（3）原告在补充协议签订前已进行部分维修工作。即原告履行对地面下沉的修复义务，原告自认该修复义务在于原告。4、双方于2010年1月20日签订补充协议前，被告已于2008、2009年多次对涉案物业地面下沉进行修复，依据被告补充提交的修复费用支付凭证显示，在签订协议前就地面下沉已支出的修复费用达30多万元。被告先代原告修复，然后再一并考虑到亚运项目建设对被告经营影响、车位减少、2008年经济大环境的影响，签订该补充协议，将租金由25元减至22元，即被告代原告修复在前，签补充协议补偿在后。不存在原告所主张的签订补充协议后，应由被告修复，由于被告不履行修复义务，导致加重了涉案物业地面下陷的损害程度。如签该补充协议时，被告不是已履行修复义务，一是无法确定应下调的租金比例（因无法确定修复费）；二是不可能明确此前下沉由我方修复，而无约定，此后下沉修复义务由哪一方负责。故该补充协议明确两个内容：一是此前被告代修复的费用，以减租的方式补偿；二是修复义务在于原告。5、原告于2009年10月14日《关于家家福食品商场几点报告回应》明确(1)我方已进行2次的罐水泥沙修补；（2）室内下沉，我方已补7万元给乙方作钢筋加固，未砌好的围墙由我方出资完成；（3）机房下沉，我方亦正安排人手进行维修。证实原告为修复义务的承担者。三、原告未履行法定的修复义务，我方有权行使不安抗辩权拒绝交租，此并不构成我方的违约行为。1、《合同法》第220条的规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”2、《合同法》第221条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”3、是出租人不履行修缮义务，致使承租人不能享受租赁物使用、收益，导致承租人的合同目的无法实现。如果此时不允许承租人享有履行抗辩权，则出租人可以拖延剩余期次的租金给付而不修缮租赁物，以此谋取全部租金，显然有失公平。因此，在分期交付租金的租赁合同中，租赁物存在重大瑕疵时，承租人有权就出租人的修缮义务与自己支付租金的义务主张抗辩权。4、《合同法》第228条第一款规定，因租赁物权利瑕疵，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；第231条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失【5233平方米地块及上盖建筑物】，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。四、关于装修、扩建赔偿问题。1、我方对涉案物业进行扩建加建是经过原告认可。在双方签订的《金**商业城租赁合同》约定被告方提供一间办公室无偿给原告方使用，原告对于我方加建行为清楚，并予以确认，在双方未发生本案纠纷前，从未对此提出任何异议。2、双方于2010年1月20日签订的补充协议时，加建、扩建物业已完工，原告不但没有提出异议，而且在该补充协议约定合同到期后加建物业的归属问题。3、司法解释第十一条第（一）款规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应成本会计以支付。第十四条第（二）款，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按过错分担。基于原告同意扩建，且本案由于原告过错解除，故原告应按评估报告认定数额向被告赔偿装修、扩建及设备费用损失。五、关于租金标准的问题。1、依据我方提交的证据显示，被告已于2014年12月关停涉案物业4台电梯，除现时一楼的中*商场约3000平方米的经营面积外，其他物业面积均无法使用，此属于原告的原因导致的，故除现时中*商场的租金外，其他租赁面积的租金应计至2014年12月止；2、虽被告接收涉案物业经营，但确实由于地面下沉原因导致被告不能顺利使用涉案租赁物业，双方自2015年3月起已开始本案的诉讼，由于原告未履行作为出租方的修复义务，导致涉案物业无法达到被告签订租赁合同时的使用目的，原告自行关停涉案物业电梯，也导致被告无法使用除现时中*商场外的其他租赁场地，被告也没有使用其他场地面积获得任何收益，故应从公平合理出发，酌情减免租金。六、关于原告主张的违约金问题。1、如上所述，基于原告未履行作为出租方的修复义务，被告履行不安抗辩权拒绝向原告交付租金，并不构成我方的违约行为，原告无权以此主张我方的违约责任；2、基于ABC三座的租赁合同关系无效，原告应按比例返还该部分的押金约101万元；3、就余下29万元的押金（DE座），基于原告未履行修复义务，导致本租赁合同的解除，原告应向被告双倍返还该部分的押金。【如退一万步认定我方没交租导致合同解除，则应按约22%的比例承担违约金，违约金约定过高】七、其他答辩意见【以上述关于诉讼请求的主张依据为准】1、按照《租赁合同》以及《补充协议》的相关约定，在不影响主体结构及原告方知情的情况下，被告方是可以对租赁物和建筑物进行装修、加建。（1）依据《租赁合同》第八条第（4）款的乙方责任的约定：“不影响主体结构的情况下，可对租赁场地和建筑物进行装修。”第十一条第1款乙方违约责任约定：“乙方不能损坏房屋主体结构，如有损坏的，须在甲方规定的时间内修复并承担因此造成的一切损失。”在合正公司出具的复函以及《房屋损害纠纷鉴定报告》均已说明房屋主体结构并未受到影响，因此对于乙方对租赁物进行装修加建的行为均未对房屋主体结构有任何影响，乙方不构成违约行为，对此也不承担任何违约责任。（2）《补充协议》第七条与第八条的条款中三次提到：“……该租赁物业内所有固定装修及添加的建筑物，无偿归甲方所有……”从上述内容中可以推出，金御公司对我司加建构筑物（添加建筑物）的行为是知道而且是允许的，否则不可能在上述条款出现“添加的建筑物”这样的字眼。因此，金御公司在庭审中一直坚称不知道贵司加建构筑物也没有同意我司加建构筑物的行为是与签订合同时其真实本意是相违背的。（3）依据2007年6月16日签订的《租赁合同》第十条第2款约定“属甲方义务及责任未尽到而影响乙方的正常营业，属甲方违约，给乙方造成的损失由甲方双倍赔偿”。2、被告方关闭KTV、水疗及分租给第三人的租赁物业是为了避免扩大损失。1、依据2007年6月16日签订的《租赁合同》第十条第2款约定“属甲方义务及责任未尽到而影响乙方的正常营业，属甲方违约，给乙方造成的损失由甲方双倍赔偿”。因地面下沉原因导致经营场所存在巨大的安全质量问题，被告履行减损义务，停止使用除中*购物广场外的其他物业。2、合正公司出具的复函及《房屋损害纠纷鉴定报告》虽指出房屋主体结构未见明显倾斜以及主体结构未受影响，即使如此，租赁物业确实因地面下沉出现了墙体严重裂缝并导致周边土地下沉约1米，作为普通消者而言存在重大的安全隐患，不敢进场消费，被告无法达到被告使用租赁物业获得预期利益的目的。八、关于涉案物业地面下沉鉴定结论。1、鉴定报告适用2002年验收规范并不无不妥，因涉案物业竣工的时间为2007年，依据“法不溯及既往”的原则，不应适用2015年验收规范。2、依据【2017】059号《复函》显示，水池不会对地面下沉造成明显影响；3、排除员工宿舍对地面下沉造成的影响；4、排除电梯延长对地面下沉造成的影响；5、中庭扩建没有导致地面出现明显下沉。冯锡荣、冯永佳向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人返还按金130万元；2、判令被反诉人向反诉人赔偿装修、增建费用约2100万元（具体以评估鉴定为准）；3、判令本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实理由如下：反诉人与被反诉人于2007年6月16日签订的《金**商业城租赁合同》并于2010年1月20日签订《金**商业城租赁合》补充协议，约定由被反诉人向反诉人出租涉案物业，反诉人向被反诉人缴交押金130万元，并对租金、物业维修等等进行了约定。后反诉人依约履行了合同义务并对该物业进行装修并增加了建设建筑物约共投资7000万元。现因案涉物业房屋框架结构下沉造成主体严重裂缝导致周边出现土地下沉约1米的巨大安全隐患，现今除超市为了清货退出继续勉强营业外，其他酒店、KTV、水疗等大型业务被迫停业，造成了反诉人巨大的经济损失。综上所述，为了维护反诉人合法权益，恳请人民法院判决支持反诉人的全部诉讼请求。诉讼中，冯锡荣、冯永佳变更反诉请求为：1、请求判令被反诉人向反诉人返还押金130万元；2、请求判令被反诉人向反诉人赔偿扩建造价费、剩余租赁期内的装修装饰值约9755186元（具体金额以评估鉴定意见为准）；3、请求判令被反诉人向反诉人赔偿因番禺区××镇××路××村××（××、××、××）房屋权利瑕疵（房产证被注销、地基下沉、合同解除）给反诉人造成的部分转租租金利润损失与预期租金利润损失3244814元；4、请求判令被反诉人向反诉人赔偿因地基下沉导致的2013年1月1日至今营业损失约8000000元（具体金额以审计意见为准）；5、请求判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。上述款项合计：22300000元。诉讼中，冯锡荣、冯永佳明确第2项诉讼请求要求赔偿的金额为17520747.12元。事实与理由：一、合同解除。（一）合同签订情况。反诉人与被反诉人分别于2007年6月16日、2010年1月20日签订了《金**商业城租赁合同》与《补充协议》，合同约定反诉人承租被反诉人位于番禺区××镇××路南侧的房屋，用作商业用途，租赁期限为十五年，从2007年6月16日起至2022年6月15日止。该租赁房屋于2007年10月16日取得两份房产证，所有权性质为集体，房屋坐落分别为番禺区××镇××路××村××（××、××、××）与番禺区××镇××路傍××村段1**号（D、E座），建筑面积分别为18966.91平方米与5204.83平方米。（二）租赁房屋地面下沉对合同解除的影响。但是在上述合同履行过程中，从2012年底至今，租赁房屋持续出现严重的地面下沉、墙面裂缝等租赁房屋损坏现象，严重影响租赁房屋使用，且危及反诉人、反诉人员工及反诉人客户的人身安全，给反诉人的生产经营造成了重大损失。经鉴定，租赁房屋地面下沉的主要原因是由于地下水位的波动、流失、且土质原本比较松散、脱空、空洞和不密实，与反诉人无关。根据《合同法》第二百一十六条的规定，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的基本义务，被反诉人作为出租人没有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，构成违约。地面下沉的主要原因是土质问题，而且经鉴定，租赁场地尽管已经下沉了很多，填充了很多空洞，但是土质根本问题并没有解决，还会持续下沉，也就是难以通过维修解决地面下沉问题，且在将来持续下沉的过程中很有可能严重危害房屋主体结构，这就直接导致合同目的无法实现，反诉人有权解除合同。另外，再根据《合同法》第二百三十三条的规定，出租人应当对租赁房屋承担瑕疵担保责任，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人有权解除合同；《合同法》第二百三十一条规定，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。现租赁房屋已经危及到了房屋使用人员的人身安全、地面平整度大于《混凝土结构工程施工质量验收规范》所允许的偏差、且存在大面积毁损现象，不符合房屋使用条件的强制性规定，反诉人也可据此解除合同。（三）租赁房屋房产证注销对合同解除的影响。同时，反诉人承租的位于番禺区××镇××路××村××（××、××、××）房屋，从2012年7月11日起，因权利瑕疵问题，房产证己被注销，导致反诉人承租、转租的部分场地均无法办理相关的营业执照、消防等经营必须证照，严重影响了承租人的租赁收益，给承租人造成了重大利益损失，包括预期利益损失。2012年7月11日至今长达5年的时间，番禺区××镇××路××村××（××、××、××）房屋产权证，还是处于注销状态，反诉人完全有理由认为，被反诉人无法履行合同义务，尽快办理好房产手续给承租人、次承租人办理经营证照手续之用，合同目的已无法实现，反诉人有权解除合同。另根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第（二）款的规定，租赁房屋权属有争议导致租赁房屋无法使用的，承租人有权解除合同，即本案反诉人亦可以此解除合同。（四）被反诉人违约且反诉人有权不支付租金，被反诉人无权解除合同。一、被反诉人虽然在本案中亦提出了解除合同的诉讼请求，但是毫无法律与事实依据。如前所述，被反诉人并没有履行合同基本义务，保证反诉人在租赁期间能够正常使用租赁房屋。被反诉人才是真正的合同违约方，其并无权解除合同。因此，反诉人在本案中以被反诉人没有按期支付租金为由解除合同，并没有法律依据，因为反诉人在本案中有拒绝支付租金的法定事由。《合同法》第二百二十八条第一款规定，因租赁物权利瑕疵，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因此，在本案中反诉人可依法以房产证注销、租赁房屋大面积毁损等事由不支付租金，反诉人不支付租金有其合法事由，并不构成违约。二、装修装饰、扩建赔偿。在合同履行过程中，反诉人经被反诉人同意后，对租赁房屋进行了相应的装修装饰与扩建。如前所述，现因被反诉人违约导致合同目的无法实现，合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，反诉人可要求被反诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款的规定，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担，现扩建部分未办理合法建设手续过错完全在于被反诉人，反诉人有权要求被反诉人赔偿扩建造价费用。三、转租利润损失。根据合同约定，反诉人不得将租赁房屋整体对外分租、转租，但可在经营过程中部分对外转租、分租。位于番禺区××镇××路××村××（××、××、××）的租赁房屋于2012年7月11日房产注销后，被反诉人并没有及时告知反诉人。反诉人与相关次承租人签订相关转租赁协议后，在次承租人去办理相关营业执照、消防证的过程中才发现A、B、C座房产证已经注销，无法办理相关营业证照，导致相关转租赁协议无法履行。根据《合同法》的相关规定，违约方的违约行为给守约方造成损失的，守约方可要求违约方赔偿损失，包括预期利益损失。现因被反诉人的违约行为，造成了反诉人的转租利润（转租利润=转租租金-本租租金）损失，也造成了反诉人未能完成租赁期限内的预期转租利润损失，反诉人可依法向被反诉人主张赔偿。四、营业损失。反诉人承租租赁房屋后，其中A、B、C座用于经营超市与水疗沐足、KTV，其中D、E座用于经营酒店与提供员工宿舍。但是由于租赁房屋的整体地面下沉，不仅导致地面瓷砖毁损、墙面裂缝、供电设施毁损等连锁反应，还进一步严重影响了反诉人商业经营活动，给反诉人造成了巨大的经营损失，反诉人有权依法向被反诉人主张赔偿。综上，敬请贵院接受反诉人的变更反诉请求申请，并依法查明事实，支持反诉人全部反诉请求。金御公司对反诉辩称，1、涉案物业不存在主体结构质量问题，部分下沉属于正常现象，涉案物业经过合法报建及审批验收，依法取得房产证，相反，反诉原告在涉案物业上进行违法加建，面积超过一万平方米，未经过原告同意，并对涉案物业造成严重质量危害；2、在涉案合同以及补充协议签订时，涉案物业是依法具有产权证的，但其后并非原告的原因，ABC栋的产权证被注销，原告并非该产权证的登记人，该产权证登记在傍××村，原告从村委处租赁该土地并建设相关楼宇，该产权证注销后，我方积极与村委沟通，到现在为止，该租赁物产权及土地使用权均为村委所有，不影响我方与被告履行合同，更不影响被告办理消防手续，其不能办理消防手续是因为其自身原因导致的；3、依据涉案合同第八条第一款约定，即便涉案物业存在一定的下沉以及道路开裂情况，该种情况属于被告在合同项下应当承担的范畴，被告所述地面下沉约1米，事实上属于被告故意人为破坏所致，原告曾多次要求被告尽快修缮路面破损，但均被被告拒绝，为此原告曾自行安排人员进行修缮但遭被告阻挠，原告为此曾报警处理。4、被告所谓的其经济损失完全因其自身经营不善导致，与原告及涉案物业无任何关系，被告不缴纳租金的行为已构成根本违约，原告有权没收押金、收回涉案物业以及现有装修，同时有权解除涉案合同。5、本案租赁合同是双方经过平等磋商签订的，是真实意思表示，履行过程中均没有提出异议，本案反诉原告主张合同无效是其之前从未提起过的，本案并没有任何导致合同无效的情形，本案被告主张涉案合同涉及标的物ABC房产证注销导致合同无效的说法不成立，房屋产权证并非房屋租赁合同生效要件，最高院相关司法解释也没有要求租赁合同以出租人取得房产证为生效要件，其只是对房屋建设工程规划许可证有要求，本案的租赁物已经取得了相关建设工程规划许可证，因此本案涉案合同合法有效。6、涉案租赁物存在一定的下沉所造成的房屋出现裂缝等问题，根据涉案租赁合同第六条第一点，明确约定了承租人和出租人对租赁物现状予以认可，承租人同意按现状租用商业城，第八条约定了承租人承担非主体结构的维修责任，补充协议第五条约定，对于地基下沉造成的大理石地板破裂等问题维修责任归承租人。亚运城扩建、维修路面期间对租赁物造成影响及商业城的下沉，就这些问题的解决方式，双方也签署了补充协议，约定下降租金，详见协议第二条，故被告因地基下沉问题要求返还押金等诉讼请求是不成立的，被告的反诉请求均没有事实与法律依据，请求驳回。补充答辩意见：1、被告所谓原告不享有转租权的问题，根据我方的证据4已经明确表明了傍××村经济合作社称在承租期间内，不仅对该地块享有使用权，更对房屋享有绝对使用权，因此我方是享有转租权的。2、对于房产证撤销的问题，房产证撤销并非因为原告的原因所导致，虽然2012年56号房产证已经被撤销，但不对被告使用涉案物业有任何障碍，因此被告的陈述没有任何事实和法律依据。3、被告称下沉导致房屋安全性的主张，我方认为是没有任何事实依据的，目前房屋安全存在问题假设成立，被告理应退出租赁物，但被告以其自身行为已经表明了涉案房屋的安全性是没有问题的，并且以此为借口不缴纳租金，因此被告提出安全性问题是为了混淆审理，并为其不缴纳租金找借口。4、原告的补充证据及反诉答辩证据足以证明租赁物的主体结构及梁柱、基础、外墙、承重墙等均没有质量问题，该房屋已经经过合法报建及审批，工程质量不存在任何瑕疵。被告在原告未同意的情况下，对房屋进行了加建，该加建部分存在质量问题，与原告无关，并且该加建对原告房屋质量构成威胁的，也应由被告承担相应的责任，因此被告答辩及反诉的主张是为了拖延审理，并且为了不缴纳租金非法使用原告的租赁物业申请时间上的延长，为其非法牟利的行为。金御公司对变更后的反诉请求辩称，一、冯锡荣、冯永佳严重违反合同，不履行合同约定的维修义务，超期拒不缴纳租金，已构成根本违约，本案中系金御公司享有合同解除权，冯锡荣、冯永佳无权要求解除合同。2007年6月16日，答辩人金御公司与被答辩人冯锡荣、冯永佳签订《租赁合同》；2009年因被答辩人提出房屋存在部分下沉导致地面开裂等问题，双方又于2010年1月20日签订了《补充协议》，答辩人为冯锡荣、冯永佳调减了租金，由原每月每平米25元减至每月每平米22元，合同总租金调减1044余万元。至今为止，已实际减租约650万元。作为减租对价，《补充协议》第五条明确约定由冯锡荣、冯永佳对地面下沉导致的各种问题进行维修，相关损失也均由冯锡荣、冯永佳承担。实际上，就地面的下沉，即便按目前的下沉状况计算，维修费用最多不过十几万，且维修简单、一劳永逸。考虑到冯锡荣、冯永佳实际使用房屋，为方便维修，双方约定由使用人冯锡荣、冯永佳负责对地面下沉问题进行维修，而答辩人作为房屋业主，则通过调减房租的方式，为冯锡荣、冯永佳对地面下沉进行维修作出了补偿；且，从金额上看，调减房租的金额远远大于维修所需费用。由此可见，金御公司为了双方的继续合作做出了巨大的让步。但是，被答辩人冯锡荣、冯永佳在享受租金大幅调减的优惠时，却未能依照《补充协议》的约定，对地面下沉等问题进行维修，而是任由下沉状况继续至今，其严重违反《补充协议》的有关约定，由此导致的一切后果按照补充协议约定，应由其自行独自承担。更为严重的是，冯锡荣、冯永佳在未经业主金御公司同意的情况下，于2007年至2012年间私自对涉案物业进行了大规模违法加建，其违法加建行为更导致地面下沉加剧并扩大下沉范围，相关后果理应由其自行承担。此外，虽经金御公司多次催讨，但被答辩人冯锡荣、冯永佳自2014年11月至今，拒不缴纳任何租金，并始终非法霸占涉案物业，严重违反合同约定，构成根本违约，其根本无权要求解除，更无权要求任何经济赔偿。答辩人认为，涉案合同应予解除，但解除权在答辩人金御公司，而非违约方冯锡荣、冯永佳。二、涉案物业没有质量安全问题，合正鉴定报告也证实房屋主体结构及原围墙均不存在任何损坏，房屋主体结构没有下沉。地面现存在的下沉现象，除自然合理沉降外，主要是由于被告违反合同义务，擅自改变物业用途、违法加建所导致。而存在的墙面开裂也均出现于被告非法加建部分，原告交付使用的涉案物业墙面未出现任何开裂，一切后果应由其自行承担。首先，合正鉴定报告证实，租赁房屋主体结构没有质量安全问题，主体结构上原墙面没有开裂现象。因此，根本不存在被答辩人所谓的租赁房屋严重损坏，危及其人身安全的情况。此外，合正鉴定报告也明确，主体结构不存在下沉，而仅仅是部分地面存在下沉现象。实际上，在房屋建造时，答辩人已将租赁物业主体地基打桩至岩石层上，根本不可能出现被答辩人所称的将来继续下沉将严重损害房屋主体结构，这一点与报告也是相互印证的。因此，被答辩人所主张的《合同法》第二百三十一条、第二百三十三条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三款等有关租赁物危及人身安全以及租赁物可能损毁、灭失的条款根本不存在适用本案的前提。其次，合正鉴定报告可以看出，房屋主体结构没有下沉，如上文述，原因系主体结构地基打桩至岩石层，故不受土质的影响。但一楼地面位于土层之上，土质的自然合理沉降会导致地面部分出现下沉，但通过《补充协议》，地面下沉的维修责任已由被答辩人承担，且答辩人已通过调减租金的方式，对被答辩人进行了补偿。需要说明的是，在2010年签署《补充协议》时，出现协议约定的地面下沉导致的大理石、地板破裂、水管折断等问题，更多是被答辩人擅自改变物业用途、违法加建所导致，而地面自然下沉在合理范围，并未导致上述问题出现。而恰恰因为，被答辩人未依约维修地面部分出现的下沉，并放任其扩大，才导致所谓的对首层地面部分的使用构成影响。如果被答辩人依约履行了维修责任，则问题可以得到彻底解决，不会再出现目前的状况。而且，从岩土及建筑工程角度讲，就土质处理及下沉维修并非难事，不然，被答辩人也不可能在《补充协议》中同意承担相关维修责任。只是其始终怠于履行合同义务，才在反诉中强词夺理称土质问题导致难以维修。此外，被答辩人对租赁物业进行了大规模的违约、违法加建，其该等加建未征得答辩人同意，未进行合法的建筑报建手续，也没有委托正规有资质的设计、监理及施工单位，故其违法施工与地面下沉密不可分，相关后果应由其自行承担。再次，目前出现开裂的墙面也均为被答辩人私自加建部分，该等违约、违法加建不应受到法律保护。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。显然，加建部分的墙面开裂属于未正当使用租赁物的责任，其一切后果应由被答辩人承担。该等开裂墙面的形成与答辩人毫无关系，被答辩人还应依法承担由其非法加建对答辩人租赁物业所造成的一切经济损失。三、租赁房屋房产证被撤销，并不对涉案房屋产权造成影响，对涉案租赁合同的履行更是没有任何实质影响。涉案租赁物所在土地属于傍××村集体土地，涉案房屋产权不存在任何争议，更不存在因权属争议导致房屋无法使用的情况。故，被答辩人所主张的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定根本不适用。此外，虽然粤房地证字第××号房产证因其上土地存在置换情况，置换相对人展能公司因其自身原因未能取得土地使用权证，故就此提出异议，导致该房产证被注销，但涉案土地、房产相关权利仍登记在傍××村名下，涉案物业使用并不存在任何权利障碍。此外，粤房地证字第××号房产证虽暂被注销，但并不影响被答辩人实际使用租赁物业。而且，房产证也不是申请营业执照、消防证照的必须要件，根本不存在被答辩人所谓的导致其无法办理相关证照的可能。答辩人也依据合同约定履行了协助被答辩人提供相关材料的义务。故，被答辩人所称的导致其无法办证的情况系子虚乌有，所谓的致使其合同目的无法实现也毫无事实依据。四、答辩人从未同意被答辩人进行加建，其加建行为违约，且未经合法报建手续，属于违法施工、违章建筑，该等非法加建部分不应受法律保护。本案中，无论本诉还是反诉，被答辩人根本拿不出任何答辩人同意其进行加建的书面证据；且，涉案合同也从未约定被答辩人可就租赁物进行加建。事实上，答辩人也从未同意过被答辩人进行任何形式的加建、扩建，被答辩人无权要求答辩人就其加建、扩建部分进行任何赔偿。而且，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及《合同法》第二百一十九条的规定，被答辩人还需对其私自加建、扩建向答辩人承担法律责任。就装修部分，涉案《租赁合同》第十一条第2项明确约定，（乙方）未按合同规定的时间和金额缴纳租金、水电费及其它应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向己方支付违约金；逾期30天，视作乙方单方面违约，甲方除追偿租金及费用外，有权回收场地和建筑物并解除合同；场地和建筑物内所有装修无偿归甲方所有，押金不予退还；第4项也约定，乙方单方毁约及因乙方的原因至合同解除的，甲方有权不予退还乙方交纳的履约押金，场地和建筑物内所有的固定装修无偿归甲方所有。因被答辩人自2014年11月至今拒不缴纳任何租金，其已根本违约，按合同约定，答辩人有权解除合同，且答辩人也已于2015年7月20日发函解除合同，故相关装修归属答辩人所有，答辩人无需对被答辩人进行任何赔偿。五、被答辩人无权私自转租，根本不存在转租利润一说。涉案《补充协议》第七条明确约定，在租赁期内，乙方自行经营使用该租赁物业，不可整体转租，如需整体转租或分租给合作伙伴，必须征得甲方书面同意，且必须将相应合同给一份甲方备案。依据该约定，被答辩人无权私自转租涉案物业，无论整体转租或分租，都必须经答辩人书面同意。实际上，在此反诉提出前，被答辩人从未就其私自转租向答辩人进行报备，更从未征得答辩人的书面同意。即便被告提交了转租合同，也违反了合同约定，应当追究其违约责任，因此本案不存在转租利润的说法，被答辩人的相关转租行为严重违反合同约定，该等违约行为不应受到法律保护，其根本无权私自转让，根本不能存在转租利润一说。而且，被答辩人反诉提交的有关转租合同均是签订于2013年之后，按其反诉状的说法，其主张2012年后房屋出现下沉等所谓危及房屋使用安全的情况，2012年有一本房产证被注销对其申领其它证照造成影响。可其竟然在发现该等情况后，仍大量违约签订转租合同，显然，自相矛盾。恰恰证明其所谓的下沉、房产证注销等并不会导致涉案租赁合同无法履行。六、被答辩人要求的所谓营业损失荒谬至极，毫无事实及法律依据。如上文所述，被答辩人违约转租的行为已证明其主张的所谓导致租赁物无法正常使用的情况根本不能存在。实际上，被答辩人在租赁物业中所经营的超市至今为止仍正常营业，而其所谓水疗会所、KTV的营业损失主要是因其自身经营不善，与答辩人以及涉案物业没有任何关系。首先，关于水疗会所，其该种使用方式就不符合租赁物的出租要求，答辩人提供的租赁物是做商场之用，而被答辩人非法改建水疗会所，擅自变更用途，并修建了3个共计超200立方米的水池，严重加大了地面荷载，造成地面下沉，其该种使用完全不符合租赁物的建设设计要求，系违反租赁物业用途的严重违约行为，答辩人不但不应承担任何责任，相反，被答辩人应为其违约行为所造成的答辩人物业损害承担赔偿责任。其次，被答辩人经营的KTV在2012年、2013年先后发生的两起命案及其经营不善是导致KTV亏损的主要原因，与答辩人毫无关系。而且，即便依据合正鉴定报告，房屋主体及原围墙均无质量问题，仅部分一楼地面存在下沉，而KTV并非位于一楼，根本不受地面下沉任何影响。而且，《补充协议》也约定地面下沉由被答辩人维修，KTV即便受影响，也系被答辩人未依约维修所导致。再次，D、E座一楼原为自行车架空停车层，系被答辩人擅自违规加建围墙，改造成酒店房间，其严重改变租赁物使用用途，一切后果应由其承担。按原设计图纸一楼作为自行车架空停车层，即便出现部分下沉，也对停车不会造成实质不良影响。而D、E座二层以上楼层根本不存在问题，合正鉴定报告已证实原墙面没有任何损坏，酒店停业进一步证明与涉案物业质量无关，而是被答辩人自身经营不善所致。至于被答辩人违法加建墙面的损害，则与答辩人无关。最后，D、E座南侧一排平房全部系被答辩人违法加建做员工宿舍，其进一步加剧该部分地面下沉，所导致的任何后果均与答辩人无关。综上所述，被答辩人的反诉请求没有任何事实基础和法律依据，请贵院依法驳回其全部反诉请求。另外，本案双方对于合同的解除是没有任何争议的，现涉案物业存在大量闲置的情况，既然双方对于合同解除没有争议，双方就应当对涉案物业进行交接，避免损失继续扩大，更好地发挥涉案物业价值，且交接涉案物业不影响本案的审理。按照涉案合同的约定，被告逾期30天不缴纳租金原告可以收回物业，被告拒缴租金至今已经长达2年，被告提起装修残值的鉴定，是严重影响我方的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：2007年6月15日，冯永佳向金御公司支付金**商业城租赁押金130万元，金御公司开具收据予以确认。2007年6月16日，金御公司作为出租方（甲方），冯永佳作为承租方（乙方），签订《金**商业城租赁合同》，约定甲方将座落于番禺区石基镇××路南侧（以下简称涉讼物业）出租给乙方，占地面积26257平方米，总建筑面积24168.47平方米，具体面积以房管部门核发的产权证为准；在租赁期内，乙方自行经营使用该商业城，不可整体出租，如需整体出租，必须征得甲方同意方可转租，若乙方确需分租部分给合作伙伴，需要甲方提供资料办理营业执照的，必须将分租合同给一份甲方备案；租赁期限为十五年，从2007年6月16日起至2022年6月15日止；租赁按总建筑面积计算，起点单价为每月每平方米25元，每三年递增一次，幅度为5%，自2007年6月16日起至2007年11月30日止为免租期；乙方须向甲方支付押金130万元，押金于合同期满乙方交清各项款项，并移交场地给甲方后，无息退回给乙方；甲方必须尽快办理好房产手续给乙方办理有关执照手续之用，否则因甲方房产手续未办好而影响乙方的正常营业其损失费用由甲方负责赔偿给乙方，直到办好房产手续为止；甲方责任包括：保证出租物合法拥有使用权，负责该商业城的主体结构由于自身工程质量而造成的修缮费用和安全鉴定费用，协助乙方办理工商、税务手续，并无偿提供所需要的房屋资料，办理好房产手续和出租房屋证供乙方办营业执照用，为保证经营安全，如因甲方房屋主体结构工程而造成事故的一切法律后果和赔偿责任由甲方负责，并负责赔偿乙方因此所遭受的损失；乙方的责任包括：正当使用场地和建筑物，合理使用、积极维护场地和建筑物及设备设施，承担非主体结构的维修责任，对商业城及其设备使用、管理不善而造成事故的一切法律后果和赔偿责任，合法自主经营，自负盈亏，不影响主体结构的情况下，可对租赁场地和建筑物进行装修，合同期满或因其他原因终止租赁时，乙方必须在五日内退场，并将租赁的场地和建筑物交还给甲方，否则，甲方有权加倍向乙方收取租金，且甲方有权自行将租赁的场地和建筑物收回，并将乙方没有搬出的物品视为乙方放弃，乙方在其租用的该商业城中，无偿划出D座二楼的一间26平方米的房间给甲方作办公室使用，装修由甲方负责；甲方如无故单方提前解除本合同，属甲方违约，应双倍返还履约押金给乙方，并双倍赔偿乙方所投资的有关损失（损失额以法定中介评估机构评估价格为准）评估费用由甲方负责，属甲方义务及责任未尽到而影响乙方的正常营业，属甲方违约，给乙方造成的损失由甲方双倍赔偿给乙方；乙方不能损坏房屋主体结构，如有损坏的，须在甲方规定的时间内修复并承担因此造成的一切损失；未按合同规定时间和金额缴纳租金、水电费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，拖欠款项总额的1%向甲方支付违约金，逾期30天，视作乙方单方面违约，甲方除追偿租金及费用外，有权收回场地和建筑物并解除合同，场地和建筑物内所有装修无偿归甲方所有，押金不予退还；乙方单方毁约及因乙方的原因致合同解除的，甲方有权不予退还乙方交纳的履约押金，场地和建筑物内所有固定装修无偿归甲方所有；如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，造成本合同不能履行或造成损失的，双方均不作违约，甲方应无息退还押金给乙方，有关损失各自承担；本合同自双方签字盖章并收到乙方的押金之日起生效。当日，金御公司将涉讼物业交付给冯锡荣、冯永佳使用。冯锡荣、冯永佳接收后在物业上进行了装修以及改建、加建，未办理报建手续。2010年1月20日，金御公司作为甲方，冯锡荣、冯永佳作为乙方，签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定《金**商业城租赁合同》的乙方由二人组成，冯永佳和冯锡荣是共同乙方；考虑亚运会清河东路整修扩建对该租赁物业的影响及乙方的实际情况和商业城的现状，应乙方的强烈要求，甲方同意，自2010年1月开始，乙方租赁该物业的租金按建筑面积计算，起点单价为每月每平方米22元，2010年6月16日租金递增5%，此后，租金每三年递增一次，幅度为5%；乙方必须于每月5日前向甲方支付当月租金；2009年12月及以前乙方所拖欠甲方的租金，乙方按原合同约定标准于合同签订后三日内向甲方缴纳；到2010年1月20日之前该商业城地基下沉所造成的大理石、地板破裂、下水管折断以及电房和发电机房地面下沉等所造成的损失和维修责任由乙方承担；自2010年1月20日起因市政道路改建、扩建等甲方不能抗拒的因素占用部分场地但没有占用房屋的，乙方不得以此为由要求降低租金，但甲方应按交给傍××村的租地价进行补给乙方少地面积金额，以及配合乙方向征地单位要求经营损失补偿；在租赁期内，乙方自行经营，不可整体转租，如需转租或分租给合作伙伴，必须征得甲方同意；租赁期未满，乙方由于经营等原因，不再想承租该场地和建筑物，须提前6个月书面通知甲方，方可办理退租手续，所做固定装修及添加的建筑物无偿归甲方所有。该协议落款乙方处仅有冯锡荣签名。冯永佳确认该协议书的真实性，但认为该协议书对冯永佳不产生效力，其中减轻冯永佳义务的条款，冯永佳有权利选择同意履行，其余条款对冯永佳无效。2015年7月20日，金御公司向冯锡荣、冯永佳邮寄《解除合同通知书》，主要内容为因冯锡荣、冯永佳自2014年11月起拒不缴纳任何租金、水电费及其他应付费用，金御公司多次催缴，并给予足够履行期限，冯锡荣、冯永佳仍拒不缴纳，其行为已根本违约，致使合同目的无法实现，金御公司通知冯锡荣、冯永佳解除双方签订的《金**商业城租赁合同》及《补充协议》，并限冯锡荣、冯永佳于收到通知之日起十日内搬离并交还租赁物。该通知书分别邮寄至广州市番禺区石基镇××路傍××村段1**号、广州市南沙区金洲中围下街2号及广州市番禺区南沙开发区中围下街2号，收件人载明为冯锡荣、冯永佳，联系电话138××××2918。冯锡荣、冯永佳确认广州市番禺区南沙开发区中围下街2号为其身份证地址，并确认邮寄单中的联系电话是其电话，但称其并未收到上述通知书。另查明，冯锡荣与冯永佳为父子关系。涉讼物业中，广州市番禺区石基镇××路傍××村段1**号（D、E座）权属人为广州市番禺区石基傍××村经济合作社（以下简称傍××村经济社），层数5层，建筑面积5204.8平方米，房产证号粤房地证字第××号。广州市番禺区石基镇××路傍××村段1**号（A、B、C座）原权属人为傍××村经济社，层数4层，建筑面积18966.9平方米，房产证号粤房地证字第××号，该房产证于2012年7月11日办理注销登记。诉讼中，双方当事人均确认，冯锡荣、冯永佳自2014年11月起未再向金御公司支付过租金，此前的租金已付清。金御公司提起本案诉讼后，多次向冯锡荣、冯永佳要求交还涉讼物业，冯锡荣、冯永佳均以物业中装修、扩建及设施设备投入如何处理未能协商一致为由不同意办理交接手续；此后，冯锡荣、冯永佳向本院申请对涉讼物业装饰装修残值、扩建部分造价、原有房屋及扩建部分中的设施设备残值进行评估，评估过程中其未向金御公司交付涉讼物业；评估结论出具后，本院再次组织双方当事人交接场地，冯锡荣、冯永佳未予同意；第四次庭审中，本院询问冯锡荣、冯永佳不向金御公司交还涉讼物业的原因以及现是否同意交还，冯锡荣、冯永佳表示此前是需要配合鉴定机构进场需要故未交场，现是否同意交还物业须庭后考虑；庭后本院询问冯锡荣、冯永佳，其表示在金御公司赔偿其损失前，其不同意交接。诉讼中，本院于2017年8月7日向原广州市番禺区国土资源和规划局发函调查A、B、C座房屋房产证被撤销的原因以及该房屋是否取得建设工程规划许可证。广州市规划和自然资源局番禺区分局于2019年4月10日向本院作出穗规划资源番函[2019]560号复函，载明该局依据广州市人民政府作出的《行政复议决定书》依法撤销广州市番禺区石基镇××路傍××村段1**号（A、B、C座）的登记事项，目前《房地产权证》（粤房地证字第××号）已公告作废；此外，2005年9月23日原广州市规划局番禺分局对涉案房屋核发了《建设工程规划许可证》。该复函后附《行政复议决定书》及《建设工程规划许可证》。《行政复议决定书》载明申请人为广州市番禺区展能电脑科技有限公司（以下简称展能公司），被申请人为广州市国土资源和房屋管理局，第三人为傍××村经济社；查明：广州市番禺区人民政府于2001年1月9日向申请人颁发了《国有土地使用证》，载明位于番禺××××村清河东路南侧的工业用地使用者为申请人，地号，批准使用期限至2045年11月9日，用地面积3600.9平方米；第三人于2007年8月24日向被申请人办理广州市番禺区大龙街（原石基镇）清河东路傍××村段1**号A、B、C座的房地产权登记，同时提交了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》《建设用地批准书》等资料，被申请人经地籍调查认为土地来源合法，四至清楚，面积准确，无争议，经审核后，被申请人于同年10月向第三人核发了粤房地证字第××号《房地产权证》；2009年9月申请人向广州市番禺区人民法院起诉被申请人要求撤销粤房地证字第××号《房地产权证》，番禺区法院于2009年11月25日作出（2009）番法行初字第363号《行政裁定书》，认定经广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局查核，国有土地使用证登记的土地使用权与粤房地证字第××号《房地产权证》项下的土地使用权重叠，但根据相关法律规定对土地所有权及使用权发生争议，应由有权处理机关先行处理，故裁定驳回原告的起诉，该案二审维持原裁定；广州市人民政府认为，被申请人依第三人申请受理涉案农村房地产权登记申请后，进行地籍调查时未能查明第三人的申请与国有土地使用证登记的土地使用权重叠的事实，导致错误认定了土地来源合法，四至清楚，面积准确，无争议，并错误向第三人核发粤房地证字第××号《房地产权证》，属于房地产行政主管部门工作疏忽导致核准登记不当，应予纠正；另外，被申请人未能提供证据证明其在办理涉案农村房地产权登记时已将审核结果发布公告，其核发粤房地证字第××号《房地产权证》违反了法定程序；决定：撤销被申请人于2007年10月核发的粤房地证字第××号《房地产权证》的全部登记事项。双方当事人对于以下证据和事实存在争议。1、冯锡荣、冯永佳在涉讼物业上装修及加建、改建是否经过金御公司同意。金御公司主张，冯锡荣、冯永佳可以按照合同约定对物业进行装修，但是对于加建和改建，金御公司不清楚也没有书面同意，冯锡荣、冯永佳一直是以装修的名义进行加建、改建，其自行加建、改建导致墙体开裂并向金御公司追究责任时，金御公司才知道冯锡荣、冯永佳在物业上进行了加建、改建，所以双方在《补充协议》中对此有所约定；冯锡荣、冯永佳将涉讼场地装修好后，留了一间办公室给金御公司，但其施工时金御公司并不在现场，其装修及加建、改建施工完毕之后金御公司才到涉讼物业中办公。冯锡荣、冯永佳主张，其装修和加建、改建是经过金御公司同意的；其为金御公司的财产添附了价值，金御公司不可能不同意；且加建的部分在室外，金御公司在涉讼物业中办公，其对于冯锡荣、冯永佳的加建必然是清楚的；双方签订的《补充协议》的约定也可以体现金御公司对于加建改建是同意的。2、冯锡荣、冯永佳能否正常使用涉讼物业。冯锡荣、冯永佳主张，涉讼物业存在以下问题导致无法正常经营使用：①A、B、C座房产证被注销，导致该部分房屋无法办理消防验收及营业执照，冯锡荣、冯永佳无法正常经营使用该部分房屋，亦无法分租或转租获取收益。②金御公司与傍××村经济社签订的合同中未约定金御公司有转租权，其无权转租的行为可能导致租赁合同目的无法实现，虽目前其无权转租并未对冯锡荣、冯永佳实际使用场地造成影响，但可能存在业主不同意转租致使冯锡荣、冯永佳无法正常使用涉讼物业的情况。③2010年因亚运工程施工导致房屋损坏，冯锡荣、冯永佳进行了修复，2012年2月又因房屋质量问题出现土地下沉、墙体开裂的问题，加之无法办理营业证照等问题，冯锡荣、冯永佳原本在涉讼物业中经营的酒店、KTV、水疗会等被迫停业，仅超市为了清货继续勉强营业。冯锡荣、冯永佳在2016年4月18日第二次庭审中称仍能使用的面积仅4000多平方米；在2017年3月1日第三次庭审中陈述涉讼物业只有A、B、C座1、2层中*购物广场超市部分由冯锡荣、冯永佳自营，另有6间商铺分租给他人使用，以前分租的剩余9间商铺的租赁合同均已解除，全部已用面积约3000平方米，其余部分均空置，D、E座原用于经营酒店，现已停业；在2019年3月25日第四次庭审中陈述，涉讼物业仅中*商场约3500平方米的范围仍在使用，其余部分未使用；庭后，冯锡荣、冯永佳陈述，自第一次庭审至今其自营部分均为中*购物广场中的超市，面积约3180平方米，此外还有部分商铺分租给他人使用，但分租户均逐渐离场，故其实际使用面积由4000平方米逐渐减少为3500平方米；2019年8月6日，冯锡荣、冯永佳向本院提交情况说明，称次承租人已全部撤场。④金御公司于2014年12月申请停用了涉讼物业中的4台电梯，导致冯锡荣、冯永佳不可能再继续经营使用相关物业。为此，冯锡荣、冯永佳提交了以下证据予以证实：①分租户函件及租赁合同原件以及照片，其中一份函件为广州市番禺区大龙国忻泰药店、负责人张文飞于2016年2月向中*购物广场出具，载明该店于2013年签订租赁合同，因房产证未能提供以致办证、进场均推迟到了近期完成，望重新签订租铺合同；租赁合同为广州市番禺区石基中*购物广场与张文飞于2013年3月9日签订，约定张文飞承租中*购物广场一层003、005号铺位；另一份函件为吴海泳于2014年2月18日向中*购物广场出具，载明其于2013年5月租赁合同因房产证未能提供以致未能办证，选择退场。②三份公证书原件及现场照片。公证书的内容为2019年1月9日在涉讼物业现场拍摄的照片。③《广州市特种设备停用、注销、过户、迁移登记表》两份，原使用单位均载明为金御公司，2014年12月3日经广州市质量技术监督局盖章确认同意停用电梯设备4台、2015年12月10日经广州市质量技术监督局盖章确认同意停用电梯设备5台；《电梯停用告知书》，为金御公司于2015年12月10日向冯锡荣、冯永佳发出，主要内容为电梯已过年检期，为维护公共安全利益，金御公司已向广州市质量技术监督局申报停用金**商业城内正在使用的5台电梯，因此电梯从2015年12月10日开始停用；《告知》，为金御公司于2015年12月23日向冯锡荣、冯永佳发出，主要内容为金御公司已向技监局申请将电梯封存并得到批复，在未年审的情况下，禁止使用已停用的电梯，如继续使用产生不安全的后果，由冯锡荣、冯永佳负责。金御公司对于上述证据①不予认可，认为其不是合同相对方，该证据与其无关，且中*购物广场没有明确的地址指向，不能证明是涉讼物业；对证据②中公证书的真实性确认，但认为不能证明是金御公司原因导致地面下沉及停业，对照片不予确认，认为不能显示拍摄时间也无法确认有无经过修改；对证据③真实性确认，但认为由于冯锡荣、冯永佳未办理电梯年检，金御公司出于安全考虑才向政府部门申请停用的。金御公司主张，其交付给冯锡荣、冯永佳的涉讼物业是可以合法正常使用的，金御公司的转租行为是经过傍××村经济社同意的；A、B、C座房产证被注销并不影响相关营业证照的办理，中*购物广场内有商铺已申领相关证照；地面下沉及墙体开裂是由于冯锡荣、冯永佳自行非法加建，金御公司原来提供的房屋是经过合法报建、审批和验收的，不存在房屋质量问题，2010年已经出现地面下沉问题，双方签订了《补充协议》约定维修义务在冯锡荣、冯永佳，但冯锡荣、冯永佳并未及时维修，导致问题加剧；如冯锡荣、冯永佳确认为涉讼物业无法正常使用，应向金御公司交还物业，但其一直继续占用，却拒绝交租。为证明其交付的涉讼物业可以正常使用，金御公司提交了以下证据予以证实：①《土地租赁合同》原件，载明出租方为傍××村经济社，承租方为金御公司，约定傍××村经济社将位于石基镇傍××村清河路南侧的26257平方米土地租给金御公司使用，其中市政道路占地3929平方米，租期自2005年1月1日起至2029年12月31日止，租金第一年每月3元/平方米（其中市政道路用地租金按50%计算），从2005年10月1日起计租，每三年递增10%。②傍××村经济社于2013年3月11日出具的《证明》原件，载明该经济社于2005年1月1日起将《土地租赁合同》约定的土地租赁给金御公司使用，2005年12月由金御公司出资于2006年10月在此地块上建成一幢楼高四层（局部二、三层）A、B、C座商业综合大楼和一幢建筑楼高五层的D、E座宿舍楼一幢，因此在租赁期内金御公司不仅拥有该地块的使用权，同时对地块上由其自资建成的两幢建筑物也拥有绝对的使用权。③傍××村经济社于2016年3月10日出具的《证明》原件，载明傍××村于2007年10月16日获得《土地租赁合同》中商业用地的房地产权证；展能公司由傍××村购置一块位于清河××××西段“土名三兜树”处的土地，证号为，展能公司与傍××村于2003年3月5日签订置换协议书，将该“土名三兜树”处地块调整至上述商业用地地块右侧处，该置换协议于2006年10月10日获得广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局的批复；之后，由于展能公司自身原因，未能及时办理相关手续，导致上述置换后地块未能获得相关土地使用权证，展能公司因此向广州市有有关部门提起行政复议；由于该等行政复议，上述商业用地的房产证登记手续暂缓办理，并于2012年7月11日办理注销登记。④展能公司的建设用地规划许可证、《用地申请》、《协议书》、广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局《关于土地使用权调整问题的复函》、广州市城市管理综合执法局番禺分局《关于投诉广州市金御物业管理有限公司非法占用土地的回复》复印件。⑤申领营业执照材料清单网页打印件、广州市番禺区大龙国忻泰药店营业执照及药品经营许可证照片、中*购物广场照片，其中国忻泰药店营业执照载明为广州市番禺区工商行政管理局于2016年12月27日登记，经营场所为广州市番禺区大龙街清河东路傍××村段号之十，中*购物广场照片显示广场上有较多车辆及人流，并显示有2017年2月的购物小票。冯锡荣、冯永佳对上述证据①真实性不清楚，认为该合同没有约定金御公司有转租权，故转租合同无效；对证据②不予确认，该土地为划拨性质，未经有关部门同意，出租转让行为无效，；对证据③不予确认，产权注销情况不应由村委出具证明，应当由房管部门出具，且该证据证明了A、B、C座房屋没有房产证；对于证据④由于没有原件，不予质证；对于证据⑤，冯锡荣、冯永佳未在本院指定的期限内发表质证意见。3、涉讼物业地面下沉的原因及责任。为查明涉讼物业地面下沉的原因，本院依冯锡荣、冯永佳的申请，摇珠选定了广东合正建筑物鉴定检测有限公司（以下简称合正公司）对涉讼物业出现地面下沉、墙体裂缝的形成时间、形成原因以及该房屋是否可以正常使用进行鉴定，冯锡荣、冯永佳为此预付了34万元鉴定费用。2016年12月1日，合正公司作出《房屋损害纠纷鉴定报告》，其中分析原因：（一）地面下沉原因分析：检测结果表明该A、B、C座和D、E座房屋室外地面与主体交接处有明显下沉分离现象，室内首层地面局部出现下沉现象以及室外场地均有明显下沉现象；对其原因分析如下：1、场地工程地质原为耕地和鱼塘，现地面往下土层为素填土、淤泥，就是地面下近十米的深度内都是不结实的软土层，而地下水水量较大，地质有明显的松散、脱空、空洞和不密实的情况，因此，地质土层易受外界影响而发生变动；该区域场地呈现西高东低状态，鉴于东侧有新建的在建房屋，在坑基施工过程中不可避免可能会有导致土质的地下潜水流失现象；该房屋的西侧为河涌，2012年出现河涌决堤现象，造成河涌水大量涌入河涌西侧的低洼场地，造成水位下降，目前西侧河涌的水位是比较低的，尽管该场地现在已经下沉了很多，填充了很多空洞，但是目前土质局部还是存在脱空、空洞现象；2、该房屋中庭I区地面目前呈中部低、四周高现象，II区地面目前整体西南高、东北低状态，局部地面有中部低、四周高现象，该损坏主要原因由于场地在使用过程中，在荷载作用下（包括行人、堆放货物荷载、车辆行驶），以及地下水流失造成地质上的沉降（有明显的松散、脱空、空洞和不密实的情况）、松软地基土的自然固结压实和地面的使用共同作用导致地面的下沉；2007年至2012年期间，被告有陆续加扩建现象，大部分加建构筑物放置在原房屋的主体结构上面，对主体结构造成一定的附加荷载，附加的荷载也是通过主体结构传至基础底下，如果荷载够大，会导致主体结构的地基承载力不足，从而产生不均匀沉降，那么在主体结构上会表现出倾斜或者开裂现象，但是通过对该房屋主体结构进行检测查看，该房屋主体结构未发现有明显倾斜，也未发现主体结构和承重构件有明显有沉降引起的裂缝，因此，分析判断加扩建的构筑物对该房屋的主体结构产生影响，尚未导致该房屋主体结构产生沉降（注：主体结构包括框架柱、梁、板）；综上所述，A、B、C座和D、E座房屋出现的地面下沉的主要原因是由于地下水位的波动、流失，且土质原本比较松散、脱空、空洞和不密实，与使用荷载共同作用造成，与房屋的加建加层没有直接的关系；（二）墙体裂缝的形成原因，A、B、C座房屋原主体结构未发现有明显的损坏现象，以及原有房屋的维护构件未发现有明显损坏，后期加建的部分墙体局部出现了斜向裂缝，附属房墙体交接处的竖向贯穿的裂缝，是由于地基基础不均匀沉降，导致了该房屋后来加建的墙体出现了相对位移而产生拉裂损坏；（三）房屋正常使用情况：现室内外地面均出现明显沉降，破坏了首层室内地面的平整度，部分区域地面沉陷，现地面的平整度大于《混凝土结构工程施工质量验收规范》所允许的8mm的偏差，沉降也造成了外台阶的下沉变形、电房室内地面的塌陷，影响了该房屋地面部分的正常使用。合正公司于2016年12月26日向本院出具《关于清河东路傍××村段号房屋裂缝事宜的意见》，就上述鉴定报告中的裂缝补充意见：该房屋现有的裂缝，从现场检查情况来看，裂缝所在位置主要是在后期加建的部分墙体局部出现，并非新近出现，目前基于技术手段的原因，无法具体对裂缝的出现时间作出鉴定。金御公司对上述鉴定报告提出以下异议：1、鉴定报告认为加建部分与地面下沉无关系自相矛盾，鉴定结论称地面下沉为地下水流失、土质原因及房屋荷载共同作用所致，同时也确认大部分加建构筑物放置在原房屋的主体结构上面，对主体结构造成一定的附加荷载，但却又认为加建与地面下沉无关，自相矛盾；2、鉴定报告未对地面下沉形成时间给予答复；3、鉴定报告未具体分析加建部分与地面下沉的原因，①电梯扩建（A、B、C座），出租方原有电梯的基础是埋在地梁上的，其荷载直接传到桩上，承租方把电梯基础放在素填土上，使得室内地面的荷载比原设计荷载大，造成室内地面形成锅状沉降，②水立方水疗中心（A、B、C座），承租方改变原有的使用功能，加高原地面标高，并建了注满水时可达约200吨的水池，超过原设计荷载，使得室外地面向建筑物内沉降，造成建筑物外围交界处有压裂或空洞，③中庭扩建（A、B、C座），承租方在中庭扩建打桩时，会造成地面隆起，地下水压力增加及开挖承台等，扰动素填土和淤泥，造成室外地面不均匀沉降、空洞，④酒店（D、E座）一楼，原设计功能是临时停放车辆（主要是自行车），承租方改变为客房，地面荷载由临时的动荷载变成长期荷载，对地面形成不均匀沉降，对地坪面上的地砖形成破坏，⑤员工宿舍，承租方在酒店后即场地南端违建了一排一层的员工宿舍，由于地基未采用桩基础，而直接埋设在素填土上，由于应力扩散，对附近地面形成不均匀沉降，另由于基础可能埋设不深，基础向南部的临空面滑移，最终造成酒店南部地坪面严重向南下沉、拉裂与酒店的连接；5、鉴定报告所依据的验收规范已被废止，其鉴定结论缺乏规范性文件支持，不应被法院采纳；6、该鉴定报告完全忽视原设计图纸中关于“未经技术鉴定或结构设计人员许可，不得改变结构的用途和使用环境；在装修和使用的过程中，确保结构不超荷载”的记载，错误地认定地面下沉与加建无关；7、原设计图纸的“中庭”范围的地面本就比“商铺”地面低150mm，鉴定报告认定原设计上已有的低于地面150mm标高为地面下沉，系严重错误；8、租用方从早期开始就一直无视补充协议的维修要求，不进行维修，而当地雨季多、雨水量大，大量雨水长时间多次从损坏处涌入地下，导致地面的拉脱、空洞加剧，对此鉴定报告只字不提；9、2010年至今，傍××村内从未出现河堤决堤，鉴定报告却称2012年河堤决堤导致地面下沉，完全子虚乌有。为佐证上述其对鉴定报告提出的意见，金御公司申请了专家证人梁某[肇庆华粤工程检测有限公司建设工程安全检测员、注册土木工程师（岩土）]、邬建明（广州市番禺区第二建筑工程公司二级建造师、中级建筑工程师）出庭作证，梁某、邬建明陈述：1、根据出租方提供的《广州市番禺区金御坊商业街岩土工程勘察报告》（2005年5月12日），影响本场地地面沉降及开裂的地质条件自上而下为素填土和淤泥；2、出租方在主体建筑建设施工时，按图纸要求施工（图纸是通过审图机构审核的），考虑到当时设计地面所需荷载（原来的使用功能为商铺与餐厅厨房），且素填土厚度较大，对素填土土层进行了碾压处理（场地的违建的基础建在素填土上，而违建建筑物未整体破坏，说明出租方是进行了该处理的），并对室内地坪的上部填土进行了淋水夯实、碎石垫层处理，该做法是在施工时有监理单位监理并经过建设有关管理部门验收合格的（商场内大部分地坪面都未破坏，说明出租方是进行了该处理的）；3、关于西侧河涌决堤对地面沉降及开裂的影响，由于西侧河堤决堤的位置及其修复好的时间均不知，其对地面沉降及开裂的影响较难说明，如决堤很快修建好的话，地下水很块会升回原位，地下水渗流很快终止，大面积的不均匀沉降不可能形成，至多在填土中形成一些空洞，另外，从南部外的菜地及菜地上的建筑物未见有不均匀沉降的形迹，是否存在河堤决堤存疑；4、承租方使用及违建对地面沉降及开裂的影响与上述金御公司的意见基本一致；5、关于未及时维修对地面开裂的影响，与金御公司意见基本一致；6、其他意见，除与金御公司意见一致外，增加：承租方超原设计范围的地面扩建施工期间，由于重型车辆不断行走施压，以及大型打桩机械打桩对原场地土的强烈震动，扩建施工作业和成型后的扩建建筑物有个影响范围，所以出现了地面拉脱倾斜和沉降不均（相对于扩建施工作业影响范围外的地面）。金御公司在鉴定过程中提交了《岩土工程勘察报告》、《施工图设计文件审查报告》、《竣工验收备案表》以及施工图纸等证据，以证明原有建筑物的建设已经过地质勘察，相关手续符合国家规定，房屋不存在质量问题。冯锡荣、冯永佳对鉴定报告提出以下异议：1、鉴定意见表明，东侧新建房屋与西侧河涌决堤事故是造成案涉场地地面下沉的主要原因，与冯锡荣、冯永佳无关，但是对地面下沉金御公司是否存在过错，鉴定报告并没有明确。2、鉴定报告对地面下沉的开始时间没有明确是2012年哪一个月，也没有明确地面下沉导致房屋地面部分无法正常使用的开始时间以及地基下沉的过错，冯锡荣、冯永佳对此提出补充鉴定申请。3、尽管地面已经下沉了很多，但是目前土质局部还是存在脱空、空洞现象，由此可见，涉讼物业地面还会持续下沉，至于什么时候可以停止下沉、会下沉到什么程度、什么时候可以开始维修因地面下沉造成的墙面、地面、设备损坏，后期地面下沉是否可能造成房屋主体结构严重损害等等关键事实并不明确。4、鉴定意见表明，被告的加扩建的构筑物，尚未导致该房屋有主体结构沉降，证明被告的加扩建并未对房屋主体结构造成损害，但是上述鉴定意见关于房屋主体结构倾斜、沉降原因，十分武断、毫无依据地归结于被告的加扩建行为，不能采信；一方面，案涉房屋出现了严重地基下沉，且地基下沉并不均匀，必然是导致房屋主体结构倾斜的主要原因，鉴定报告却对地基下沉对房屋主体结构的影响只字未提；另一方面，如前所述，案涉房屋在未来还会出现持续的地基下沉，对房屋主体机构的影响是无法预测的，鉴定报告不宜直接认定加扩建的构筑物对该房屋的主体结构产生影响；再一方面，鉴定报告已经认定房屋地面下沉与房屋的加建加层无关，那么现在或将来因地基下沉造成的房屋主体机构倾斜、沉降、毁损，应均与被告加扩建行为无关。5、鉴定报告对涉讼房屋主体结构是否存在毁损及其原因并没有明确，只说明A、B、C座房屋原主体结构未发现有明显的损坏现象，且没有检测依据，鉴定报告关于主体结构毁损情况的表述不可采信。合正公司于2017年3月16日对于双方当事人对鉴定报告提出的异议向本院作出复函。对金御公司的异议，回复如下：一、关于加建部分的荷载也是导致地面下沉原因的荷载部分回复。地面与地基是完全不同的概念，地面指的是不承载主体结构荷载的土层，而地基指的是承受基础重量的土层或岩层；目前该房屋出现的下沉主要是地面下沉；鉴定报告所述的加建是指被告在房屋主体上加建加层的构筑物，加建加层的荷载并非是加在地面上，加在主体结构上的荷载与地面上的使用荷载，所产生的作用和作用点不同，根据现场检查所得结果，鉴定结论没有自相矛盾。二、关于地面下沉的时间回复。据《补充协议》显示：到2010年1月20日之前该商业城地基下沉所造成的大理石、地板破裂、下水管折断及电房和发电机房地面下沉，故商业城地面的下沉早在2010年1月20日之前已经出现，但鉴于目前技术手段原因，无法确定地面下沉开始时间。三、关于加建部分与地面下沉的关系回复。1、（A、B、C座）电梯扩建的基础是否设在地梁上，有待调查核实；2、（A、B、C座）水立方的水池的问题，现场查看时水池与地面交接处没有发现有明显的开裂或者分离现象、明显的开裂损坏，因此没有出现明显影响地面的总体沉降特征；3、中庭扩建（A、B、C座）打桩，有可能造成地面隆起（而现场检测表明未见地面造成隆起现象），但难以引起室外地面的不均匀沉降，以及空洞的形成；4、酒店（D、E座）一楼。首先明确，旅馆现有的可移动的设备均属于活荷载，车辆荷载也属于活荷载，根据荷载规范，旅馆的设计荷载仅为2.0KN/㎡，而停车库的最低活荷载要求为2.5KN/㎡，停车库的荷载其实要大于作旅馆的活荷载，另一方面，对于地面来说，2.0KN/㎡的荷载不可能对地面形成不均匀沉降，停车库改为客房，会增加隔墙，但隔墙是有基础，也不至于压沉整个地面；5、员工宿舍。如果员工宿舍由于荷载导致了地面下沉，那么首当其冲的应该是在员工宿舍墙体与地面交接处出现严重分离以及开裂现象，而这在现场并未有发现；宿舍与酒店距离约7m-8m，以宿舍一层楼房的荷载与酒店距离约7m-8m距离来看，不会造成酒店地坪的沉降而拉裂与酒店的连接。四、《混凝土结构工程施工质量验收规范》是对规范实施后的建筑物进行验收的标准，（GB50204-2015）版本规范的实施时间是15年9月，而鉴定房屋建成于2006年，所以用2010年版的规范是合适的。五、设计图纸要求防范房屋因不当使用造成房屋损坏，现作鉴定，就是因为出现了损坏而寻找原因，针对被告的使用行为进行调查、分析、鉴定。六、不排除雨季多，雨水量大，大量雨水长时间多次从上述交接处涌入地下，会对水土流失稍有影响，但这种影响只能对开裂处的局部影响，不可能对大范围影响。七、2012年河堤决堤是被告陈述，被告负责其真实性，另根据现场观察河堤的现象。对冯锡荣、冯永佳的异议，回复如下：一、关于地基下沉开始时间及造成地基下沉的过错。1、同上述关于下沉形成时间的意见。2、鉴定结论中明确说明了房屋地面下沉的主要原因，并说明与被告加建构筑物没有直接关系，补充说明：此构筑物是指被告在房屋主体上加建加层的构筑物。二、关于对房屋主体结构的倾斜、沉降、毁损情况与原因。1、鉴定报告里已表明房屋主体结构未发现有明显倾斜，也未发现主体结构和承重构件有明显有沉降引起的裂缝，因此，地面下沉对房屋主体结构并未产生明显影响；2、该房屋至鉴定时间为止，房屋出现的问题是地面的局部下沉、后期加建的部分墙体局部出现了斜向裂缝，附属房墙体交接处的竖向贯穿的裂缝，出现的问题原因报告已有表述；3、关于以后继续下沉问题，地面下沉是地基土下沉，而房屋的主体结构是建于桩基础而不是天然地基，因此，若外界没有发生严重的地质灾害，不会对该房屋主体结构产生明显影响，另一方面，若没有出现使用荷载的大量增加，地面也不会出现新的明显下沉；4、我司鉴定的房屋主要指房屋目前现状出现的损坏情况以及原因分析，如果该房屋将来主体结构出现倾斜、沉降、毁损，该损坏的原因并不能现在确定。2017年6月27日，本院发函要求合正公司对除A、B、C座主体结构上的加建加层以外的其余加建及改建部分对地面下沉、墙体裂缝是否造成影响出具补充鉴定意见。该公司于2017年8月5日向本院复函：一、A、B、C座水立方水池，水池满水的荷载远小于地基承载力，不足于导致地面出现下沉，而主体结构未发现有损坏现象，与地面交接处未发现有明显相对沉降现象，A、B、C座水立方水池未对地面下沉造成明显影响；二、A、B、C座中庭地面标高，根据设计图纸可知，A座一层中庭大厅地面标高为-0.15m，现场检查发现该处的地面高度并没有-0.15m，与其它处地面持平，如按图施工，则在-0.15m处应有一层混凝土结构地层，检查结果未发现建筑图纸上表述的-0.15m处的混凝土结构地板层；三、D、E座南端加建员工宿舍，宿舍主体结构与地面交接处未发现有明显相对沉降现象，如果员工宿舍有造成地面沉降，那么与交接处的地面会有明显的相对沉降，此外，从员工宿舍的结构重量与D、E座房屋距离达5.5m-8.9m来分析，是不至于对D、E座房屋地层造成影响，因此可以排除D、E座南端员工宿舍对地面下沉造成的影响；四、D、E座一楼车库改客房，停车库本身设计要求的荷载要大于客房使用的荷载，因此作客房使用，实际上是减轻地面的荷载，且根据现场检查结果表明：该房屋室内地面填土与地板存在脱空现象，很明显是填土存在下沉，导致地板破损现象，因此可以排除D、E座一楼作客房使用对地面下沉造成的影响；五、A、B、C座中庭电梯延长，现场检查结果表明，根据设计图纸和现场查对情况，电梯存在延长现象，地下起点是靠2-W轴边，二楼与2-S轴线连接，即上部支座朝南延长的距离约8m，且电梯延长中部加了两根柱子支撑，支撑处地面相对于中庭中部地面，未见有明显下沉现象，该扶梯地面与周边地面相比较，并未出现明显下沉现象，梯位处地面的标高甚至大于中庭中部地面的标高，如果由于延长段荷载压重导致地面下沉，那么在延长段该处地面应会出现明显的与周围地台沉降分离的现象，因此可以排除电梯延长对地面下沉造成的影响；六、A、B、C座中庭扩建，中庭扩建打桩，从打桩的工艺上来讲，有可能造成地面隆起，但难以引起地面的不均匀沉降，以及空洞的形成；综上所述，上述后期加建改建工程，并没有导致地面出现明显下沉。关于造成地面下沉的责任。金御公司主张，其向冯锡荣、冯永佳交付的原有房屋是合法报建、审批及验收的，合正公司的鉴定报告也显示房屋主体结构未出现损坏，说明原有房屋是没有质量问题的。地面现存在的下沉现象，除自然合理沉降外，主要是由于冯锡荣、冯永佳违反合同义务，擅自改变物业用途、违法加建所导致，而存在的墙面开裂也均出现于冯锡荣、冯永佳非法加建部分，金御公司交付使用的涉讼物业墙面未出现任何开裂，一切后果应由冯锡荣、冯永佳自行承担。双方于2010年1月20日签订的《补充协议》约定由冯锡荣、冯永佳负责对地面下沉问题进行维修，而金御公司作为房屋业主，则通过调减房租的方式，为冯锡荣、冯永佳对地面下沉进行维修作出了补偿,从金额上看，调减房租的金额远远大于维修所需费用；但是，冯锡荣、冯永佳在享受租金大幅调减的优惠时，却未能依照《补充协议》的约定，对地面下沉等问题进行维修，而是任由下沉状况继续至今，其严重违反《补充协议》的有关约定，由此导致的一切后果按照补充协议约定，应由其自行独自承担。冯锡荣、冯永佳则主张，根据《岩土工程勘验报告》以及合正公司的鉴定报告，涉讼物业在建设初始就存在地质松散、脱空、空洞和不密实的情况，如拟建房屋，应当按照相关建筑规范进行地基建设，并对地基进行加固处理；但因涉讼物业建设时没有作出加固处理，导致房屋建成不到五年就出现了严重的地基下沉，影响房屋正常使用。因地质处理不当导致的地基下沉，房屋无法正常使用，并非房屋主体结构维修范畴，也不是房屋非主体结构的维修范畴，冯锡荣、冯永佳作为该房屋承租人，对涉讼物业地基处理是否得当并不知情，无论合同如何约定，该地基建设与地质处理问题，冯锡荣、冯永佳并不负维修等任何责任。而金御公司作为出租方，根据《合同法》第二百一十六条的规定，应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，不管是何原因导致，只要不是冯锡荣、冯永佳使用不当所致，金御公司作为出租人没有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，就构成违约，应当承担违约责任。根据《合同法》第二百三十三条的规定，出租人应当对租赁房屋承担瑕疵担保责任。鉴定报告载明“由于地基基础不均匀沉降，导致了该房屋后来加建的墙体出现了相对位移而产生拉裂损坏”，可见房屋墙体的拉裂损坏是由于地基基础不均匀下沉引起的，与冯锡荣、冯永佳无关，不属于冯锡荣、冯永佳的维修范围的；地面下沉的主要原因是土质问题，而且经鉴定，租赁场地尽管已经下沉了很多，填充了很多空洞，但是土质根本问题并没有解决，还会持续下沉，也就是难以通过维修解决地面下沉问题，且在将来持续下沉的过程中很有可能严重危害房屋主体结构，这就直接导致合同目的无法实现。4、《金**商业城租赁合同》及其补充协议的效力及状态。金御公司主张，冯锡荣、冯永佳严重违反合同，不履行合同约定的维修义务，且自2014年11月起欠租，已构成根本违约，根据合同约定，金御公司有权解除合同，因此，《金**商业城租赁合同》及《补充协议》已于其向冯锡荣、冯永佳发出解除合同通知书之日2015年7月20日解除。冯锡荣、冯永佳则主张，因涉讼物业无法正常使用，难以实现经营目的，金御公司交付的物业存在瑕疵，造成冯锡荣、冯永佳经济损失，其基于不安抗辩权未继续交租，不属于违约行为；且根据《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因此，冯锡荣、冯永佳并未违约，金御公司不具备合同解除权；第二次庭审中，冯锡荣、冯永佳表示如金御公司满足其反诉请求，则其同意解除合同，否则其要求继续履行合同；第三次庭审中，冯锡荣、冯永佳表示其同意解除合同，但解除合同的理由是金御公司无法保证租赁房屋符合约定用途，且房屋存在权利瑕疵，导致无法正常使用、收益，合同目的无法实现；另，冯锡荣、冯永佳认为A、B、C座房产证因土地权属争议问题被撤销，相应的建设工程规划许可证也应归于无效，故A、B、C座的租赁合同关系应为无效。5、关于涉讼物业上装修及扩建部分损失赔偿的问题。冯锡荣、冯永佳主张，在合同履行过程中，冯锡荣、冯永佳经金御公司同意后，对涉讼物业进行了相应的装修装饰与扩建。如前所述，现因金御公司违约导致合同目的无法实现，合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，冯锡荣、冯永佳可要求金御公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款的规定，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担，现扩建部分未办理合法建设手续过错完全在于金御公司，冯锡荣、冯永佳有权要求金御公司赔偿扩建造价费用。金御公司不同意赔偿上述费用，其认为：就加建部分，其从未同意冯锡荣、冯永佳进行加建，加建行为违约，且未经合法报建手续，属于违法施工、违章建筑，该等非法加建部分不应受法律保护；冯锡荣、冯永佳未提交金御公司同意其进行加建的书面证据，涉案合同也从未约定冯锡荣、冯永佳可就租赁物进行加建；事实上，金御公司也从未同意过冯锡荣、冯永佳进行任何形式的加建、扩建，冯锡荣、冯永佳无权要求金御公司就其加建、扩建部分进行任何赔偿；而且，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及《合同法》第二百一十九条的规定，冯锡荣、冯永佳还需对其私自加建、扩建向金御公司承担法律责任。就装修部分，涉案《租赁合同》第十一条第2项明确约定，（乙方）未按合同规定的时间和金额缴纳租金、水电费及其它应付费用，逾期30天，视作乙方单方面违约，甲方有权回收场地和建筑物并解除合同，场地和建筑物内所有装修无偿归甲方所有；第4项也约定，乙方单方毁约及因乙方的原因至合同解除的，场地和建筑物内所有的固定装修无偿归甲方所有；现合同因冯锡荣、冯永佳违约解除，相关装修归属金御公司所有，金御公司无需对冯锡荣、冯永佳进行任何赔偿。本院依冯锡荣、冯永佳的申请，摇珠选定了广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）对涉讼A、B、C、D、E座房屋的装饰装修残值、扩建部分造价、原有房屋及扩建部分中的设施设备残值进行评估，冯锡荣、冯永佳为此预付了253000元评估费。德高公司于2019年2月18日作出《评估报告书》，评估结论为：A、B、C、D、E座房屋装饰装修的残值为6721374.51元，房屋扩建部分造价为9526787.61元，设备设施残值为1272585元。金御公司对于上述评估报告质证意见如下：评估报告书的结果是有失科学性和客观性的，我方对评估结果不认可，我方认为应该是对于残值的评估，应该是当年投入建设的成本经过折旧以后到评估的时间为止价值是多少，评估公司采取的是在评估基准日购买同样的物品，在该情况下在评估折旧，由于经济发展，物价也上升了，我方认为应该是从当年购买的价格上进行折旧，我方认为评估方式不科学，而且装修评估的基准日2017年8月22日，扩建部分的评估基准日是2011年2月1日，该日期不是被告扩建的时间也不是移送评估的时间，我方认为该两个时间存在问题；另外，关于扩建部分是如何得出结果的，没有任何依据，仅仅给了一个公式；装修残值表以及设备设施残值表中，均是重置单价，均是今天购买的单价，并不是2007年时被告进行装修花费的单价，墙纸的单价为42元，我方认为2007年的时候墙纸的单价不是这么高的，不是当年购买的时候的真实成交价；所以导致评估结论远远高于被告主张的装修扩建以及设备的费用，在证据18中在被告向原告发函中所称的费用列明了三项，装修费873万元，评估报告的装修成新率是50%左右，按照50%估算的话，装修残值应该是400万元左右，不可能是600多万元，扩建部分评估报告认为是900多万元，被告自己认为扩建部分用了568万元，包括设备中央空调等等，被告认为用了1700多万，评估报告中的成新率是30%-40%左右，按照40%计算也是600多万，评估报告估算的价值远远高于被告2009年陈述的价值，该函件的第8条第5项有每月折旧的价格，当时被告已经预算了每年折旧的价格，说明被告当时是认为设备设施、扩建的投入的使用年限为10年，所以到了2017年的残值应该为0，该评估报告认为残值到了2019年还有1700多万元，与被告当年的预估是不相符的，所以我方认为该评估报告的内容应该不予采纳；我方认为应该按照本案的事实考虑装修残值。冯锡荣、冯永佳对上述评估报告的真实性没有异议，对于报告里面的金额问题，认为本次评估未对设备设施以及扩建部分的费用进行全面评估，只涉及了大部件设备设施，还有很多其他设备设施并未在评估中列明，评估公司在采用市场法及成本法的时候更多的是按照市场平均价值来评估残值的，在一定程度上偏离了被告实际装修、扩建、购买设备设施的价值；本次评估折旧标准未能客观反映部分设施设备的实际情况，部分设施设备在重新装修之后仅使用了2-3年，有些只使用了1-2年，有些甚至因为房产证注销的问题报不了消防而未曾使用，评估人员未考虑上述实际情况，导致本次评估中部分设施设备折旧价格偏低；关于房屋扩建部分的造价评估价远低于当时的实际造价；对于金御公司的意见，因被告并非专业人士，对于部分项目的归属有异议，我方投入的金额与评估报告的价格差距是较大的，我方投入了三四千万元，我方认为评估报告的结论的金额是过低的。6、关于冯锡荣、冯永佳主张的其他损失。①无法分租、转租造成的损失。冯锡荣、冯永佳主张，根据合同约定，冯锡荣、冯永佳不得将租赁房屋整体对外分租、转租，但可在经营过程中部分对外转租、分租；A、B、C座房屋于2012年7月11日房产证注销后，金御公司没有及时告知冯锡荣、冯永佳，冯锡荣、冯永佳与次承租人签订相关转租赁协议后，在次承租人去办理相关营业执照、消防证的过程中才发现A、B、C座房产证已经注销，无法办理相关营业证照，导致转租协议无法履行；根据《合同法》的相关规定，违约方的违约行为给守约方造成损失的，守约方可要求违约方赔偿损失，包括预期利益损失；现因金御公司的违约行为，造成了冯锡荣、冯永佳的转租利润（转租利润=转租租金-本租租金）损失，也造成了冯锡荣、冯永佳未能完成租赁期限内的预期转租利润损失，冯锡荣、冯永佳可依法主张赔偿。为此，冯锡荣、冯永佳提交了其自制的转租收益损失计算表、14份分租合同原件及承租人身份证复印件、广州市番禺区石基中*购物广场及广州市南沙经济技术开发区中*贸易有限公司出具的情况说明原件予以证实。金御公司对上述证据均不予确认，其认为冯锡荣、冯永佳无权私自转租，不存在转租利润；《补充协议》第七条明确约定，在租赁期内，乙方自行经营使用该租赁物业，不可整体转租，如需整体转租或分租给合作伙伴，必须征得甲方书面同意，且必须将相应合同给一份甲方备案；实际上，在反诉提出前，冯锡荣、冯永佳从未就其私自转租向金御公司进行报备，更从未征得金御公司的书面同意；即便被告提交了转租合同，也违反了合同约定，应当追究其违约责任，因此本案不存在转租利润的说法；而且，冯锡荣、冯永佳反诉提交的有关转租合同均是签订于2013年之后，按其反诉状的说法，其主张2012年后房屋出现下沉等所谓危及房屋使用安全的情况，且2012年有一本房产证被注销对其申领其它营业证照造成影响，可其竟然在发现该等情况后，仍大量违约签订转租合同，显然自相矛盾，恰恰证明其所谓的下沉、房产证注销等并不会导致涉案租赁合同无法履行。②无法正常经营造成的营业损失。冯锡荣、冯永佳主张，其承租涉讼物业后，A、B、C座用于经营超市与水疗沐足、KTV，D、E座用于经营酒店与提供员工宿舍；但是由于租赁房屋的整体地面下沉，不仅导致地面瓷砖毁损、墙面裂缝、供电设施毁损等连锁反应，还进一步严重影响了冯锡荣、冯永佳商业经营活动，给冯锡荣、冯永佳造成了巨大的经营损失，冯锡荣、冯永佳有权依法主张赔偿。为此，冯锡荣、冯永佳向本院提交了审计申请书，要求对其在涉讼物业经营的超市、水疗沐足、KTV、酒店开业至今的财务状况、利润金额以及2013年1月1日至今因经营场所地面下沉造成的营业损失进行审计。金御公司则认为，冯锡荣、冯永佳主张营业损失没有事实及法律依据。如上文所述，冯锡荣、冯永佳违约转租的行为已证明其主张的所谓导致租赁物无法正常使用的情况根本不能存在；实际上，冯锡荣、冯永佳在租赁物业中所经营的超市至今为止仍正常营业，而其所谓水疗会所、KTV的营业损失主要是因其自身经营不善，与金御公司以及涉案物业没有任何关系。首先，关于水疗会所，其该种使用方式不符合租赁物的出租要求，金御公司提供的租赁物是做商场之用，而冯锡荣、冯永佳非法改建水疗会所，擅自变更用途，并修建了3个共计超200立方米的水池，严重加大了地面荷载，造成地面下沉，其该种使用完全不符合租赁物的建设设计要求，系违反租赁物业用途的严重违约行为，金御公司不但不应承担任何责任。其次，冯锡荣、冯永佳经营的KTV在2012年、2013年先后发生的两起命案及其经营不善是导致KTV亏损的主要原因，与金御公司毫无关系；即便依据合正鉴定报告，房屋主体及原围墙均无质量问题，仅部分一楼地面存在下沉，而KTV并非位于一楼，根本不受地面下沉任何影响；而且《补充协议》也约定地面下沉由冯锡荣、冯永佳维修，KTV即便受影响，也系冯锡荣、冯永佳未依约维修所导致。再次，D、E座一楼原为自行车架空停车层，系冯锡荣、冯永佳擅自违规加建围墙，改造成酒店房间，其严重改变租赁物使用用途，一切后果应由其承担；按原设计图纸一楼作为自行车架空停车层，即便出现部分下沉，也对停车不会造成实质不良影响，而D、E座二层以上楼层根本不存在问题。最后，D、E座南侧一排平房全部系冯锡荣、冯永佳违法加建做员工宿舍，其进一步加剧该部分地面下沉，所导致的任何后果均与金御公司无关。本院认为，金御公司与冯永佳签订《金**商业城租赁合同》后，冯锡荣与金御公司签订了《补充协议》约定冯永佳与冯锡荣为上述租赁合同的共同承租方，即对《金**商业城租赁合同》的承租方作出了变更，虽《补充协议》仅有冯锡荣一人签名，但协议抬头承租方载明为冯锡荣、冯永佳，考虑到冯锡荣与冯永佳为父子关系，且冯永佳对于冯锡荣成为共同承租方是清楚且认可的，协议签订后双方亦是按照新的租金标准履行原租赁合同的，故本院认定冯锡荣应为代理冯永佳签订该《补充协议》，《补充协议》的相对方应为金御公司与冯锡荣、冯永佳二人。关于合同效力问题。涉讼C、D座房屋已取得房地产权证，关于该两座房屋的租赁合同合法有效。虽涉讼A、B、C座房屋的房产证已被注销，但根据广州市规划和自然资源局番禺区分局于2019年4月10日向本院出具的号复函，A、B、C座房屋原已取得《建设工程规划许可证》，现并无证据证明该《建设工程规划许可证》亦被注销或作废，故关于A、B、C座房屋的租赁合同关系亦合法有效。现双方当事人均同意解除《金**商业城租赁合同》及《补充协议》，双方争议的焦点在于合同解除的原因和责任问题。冯锡荣、冯永佳主张，涉讼物业存在A、B、C座房产证被注销，金御公司是否具有转租权未确定，地面下沉、墙体开裂以及电梯停用等方面的问题，导致其无法正常使用涉讼物业，合同目的无法实现，导致合同解除；而其基于上述原因不予缴纳租金是行使先履行抗辩权，不构成违约。金御公司则认为，其提供的涉讼物业并无使用障碍，冯锡荣、冯永佳所主张的上述问题均应由其自行负责，其长期拒不交租已构成根本违约，双方之间的合同因金御公司行使合同解除权而解除。对此，本院认为：关于A、B、C座房产证被注销是否影响冯锡荣、冯永佳经营使用的问题。首先，房产证并不是办理营业执照及消防验收的必要证件，未取得房产证的临时建筑也可以取得营业执照，合法报建及通过了一次消防验收合格房屋即可以办理装修消防验收手续；其次，冯锡荣、冯永佳自认涉讼物业中有3500平方米的房屋经营使用至今，且其中国忻泰药店的营业执照系于2016年12月27日登记，可见，A、B、C座房产证被注销并未对涉讼物业的使用造成实际影响；再次，冯锡荣、冯永佳并未提交证据证明其曾向金御公司要求配合办理营业证照而金御公司不予配合，或因A、B、C座房产证被注销其办理证照的申请被相关政府部门不予批准。因此，冯锡荣、冯永佳主张A、B、C座房产证被注销影响其经营使用，缺乏依据。关于金御公司转租权的问题。根据傍××村经济社于2013年3月11日出具的《证明》，其确认金御公司对涉讼物业享有使用权；且冯锡荣、冯永佳自2007年6月16日接收使用涉讼场地至今已逾十年时间，可以推断原出租人傍××村经济社应当知道金御公司将场地转租给冯锡荣、冯永佳，但并无证据证明其曾对转租提出过异议；亦无证据证明展能公司因土地使用权纠纷曾对冯锡荣、冯永佳使用涉讼场地造成阻碍或其他影响，故冯锡荣、冯永佳以转租权问题作为其不能正常使用涉讼场地的抗辩，本院不予采纳。关于关停电梯的问题。冯锡荣、冯永佳向本院提出的设施设备残值评估申请包括电梯残值，可见电梯是由冯锡荣、冯永佳自行安装的，应由其负责年检及保障电梯安全正常使用。金御公司通知冯锡荣、冯永佳因电梯已过年检期故申请停用，但并无证据证明冯锡荣、冯永佳有补办年检手续或要求金御公司重新申请使用。而况，冯锡荣、冯永佳在前三次庭审中均陈述因房产证、转租权及地面下沉原因导致大面积停业，上述电梯有可能是在已停业的部分建筑中；结合冯锡荣、冯永佳陈述中*购物广场中的超市一直使用至今，可见上述电梯关停对于冯锡荣、冯永佳使用该超市并无影响。因此，电梯停用是否发生在停业之前、是否与停业存在必然的因果关系，缺乏依据予以证明，本院对冯锡荣、冯永佳称电梯停用导致其无法使用涉讼物业不予采信。关于涉讼物业地面下沉对使用的影响以及责任承担。根据合正公司的鉴定结论，1、涉讼物业目前出现的下沉主要是地面下沉，房屋原主体结构并未发现有明显倾斜，也未发现主体结构和承重构件有明显有沉降引起的裂缝，地面下沉对房屋主体结构并未产生明显影响；2、出现问题的建筑主要是后期加建部分墙体局部出现斜向裂缝、附属房墙体交接处出现竖向贯穿裂缝；3、涉讼物业室内外地面均出现明显沉降，破坏了首层室内地面的平整度，部分区域地面沉陷，现地面的平整度大于《混凝土结构工程施工质量验收规范》所允许的8mm的偏差，沉降也造成了外台阶的下沉变形、电房室内地面的塌陷，影响了该房屋地面部分的正常使用。由此可见，金御公司向冯锡荣、冯永佳出租的原有建筑物并未受到地面下沉的影响，受到地面下沉影响的主要是冯锡荣、冯永佳自行加建的建筑物以及首层室内外地面；而首层地面出现的沉降已致使地面平整度不符合相关验收规范的规定，故首层地面应已无法正常使用，而因首层室内外地面是进入涉讼物业的必经之路，即使原房屋主体结构未受损，地面下沉的情况亦对涉讼物业的整体使用造成不可避免的影响，而况加建部分房屋已出现裂缝，存在安全隐患，故本院认定，涉讼物业地面下沉的现象已导致物业整体不符合正常安全使用的条件。至于导致涉讼物业不能正常使用的责任。根据合正公司的鉴定结论，涉讼物业出现的地面下沉的主要原因是由于地下水位的波动、流失，且土质原本比较松散、脱空、空洞和不密实，与使用荷载共同作用造成；根据金御公司提交的岩土勘察报告和涉讼房屋设计文件，涉讼房屋在建设时已考虑了地质情况并作出相应的施工设计，涉讼房屋已取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证并经竣工验收合格、取得房地产权证，由此可以认定该房屋在建设时是符合相关施工要求的，鉴定报告中认定房屋主体结构及承重构件并无受损，亦可对此予以佐证；涉讼房屋建成之后出现的地下水位波动、流失是不可预见、不可避免、不可克服的自然现象，属于不可抗力，因水土流失造成的地面下沉不可归责于双方当事人；至于使用荷载的作用，合正公司称其所指的使用荷载主要包括行人、堆放货物荷载、车辆行驶，而冯锡荣、冯永佳的加建部分均对地面下沉不构成影响，因此，在无证据证明冯锡荣、冯永佳存在使用不当造成地面荷载过大的情况下，对于该部分导致地面下沉的原因，双方当事人亦不存在过错。综上，本院认定，导致涉讼物业地面下沉的原因不可归责于双方当事人。另外，对于加建部分，由于冯锡荣、冯永佳在建设时并未取得建设工程规划许可证，完工后也未办理规划验收手续，该部分建筑物的安全性应由冯锡荣、冯永佳自行负责，该部分出现损坏的责任不应由金御公司承担。现涉讼物业因不可归责于双方当事人的原因已无法正常使用，《金**商业城租赁合同》及《补充协议》目的无法实现，现双方均同意解除合同，本院对此予以确认。合同解除后，冯锡荣、冯永佳应向金御公司交还涉讼物业，金御公司应向冯锡荣、冯永佳退还租赁押金130万元。因涉讼物业不能正常使用，金御公司仍要求按照原租金金额计收租金并以此追究冯锡荣、冯永佳逾期交租的违约责任并行使合同解除权，本院不予支持。但是，即使在涉讼物业出现地面下沉的情况下，冯锡荣、冯永佳仍确认有三四千平方米的面积其经营使用至今，对于该部分物业，冯锡荣、冯永佳应当按照《补充协议》约定的租金标准向金御公司支付租金。至于剩余冯锡荣、冯永佳称其未使用的物业，首先，地面下沉是一个逐渐变化的过程，并非从下沉伊始房屋便丧失使用功能；其次，如前所述，除地面下沉之外，并无其他因素影响涉讼物业的正常使用，而况经营活动本就存在风险，冯锡荣、冯永佳未使用的物业部分是因地面下沉还是因为经营不善，无法考究；再次，在本案审理过程中，金御公司多次向本院提出先行交接场地的请求，本院多次询问冯锡荣、冯永佳意见，其均不同意办理交接手续，在本案的鉴定及评估程序均终结后，其仍不同意先行办理交接手续，对于本院提出就其并未使用的房屋部分先行交接的建议，其亦不予接纳，且在本案诉讼持续近四年的时间内，其甚至未与次承租人终止租赁合同关系，一直分租至今，并未对交付场地作出准备；因此，虽地面下沉对物业正常使用造成影响，且冯锡荣、冯永佳自述物业大部分并未使用，但其至今拒绝交付物业，属于自行扩大损失的行为，因此，对于其所称并未使用的部分，本院酌情判令其按照70%的比例向金御公司支付租金。综上，冯锡荣、冯永佳应向金御公司支付租金：1、实际使用部分租金。2017年3月1日之前按使用面积4000平方米计算，2014年11月1日至2017年2月28日的租金为2757793.5元[19.5个月×22元/平方米/月×（1+5%）2×4000平方米+8.5个月×22元/平方米/月×（1+5%）3×4000平方米]；2017年3月1日起按使用面积3500平方米计算，2017年3月1日至2019年6月15日的租金为2451270.94元[27.5个月×22元/平方米/月×（1+5%）3×3500平方米]；2019年6月16日起租金按照每月93593.98元[22元/平方米/月×（1+5%）4×3500平方米]计算。2、未使用部分租金。2014年11月1日至2017年2月28日的租金为9733557.05元{19.5个月×[586205元/月-22元/平方米/月×（1+5%）2×4000平方米]×70%+8.5个月×[615515元/月-22元/平方米/月×（1+5%）3×4000平方米]×70%}；2017年3月1日起按使用面积3500平方米计算，2017年3月1日至2019年6月15日的租金为10132774.09元{27.5个月×[615515元/月-22元/平方米/月×（1+5%）3×3500平方米]×70%}；2019年6月16日起租金按照每月386887.91元{[646291元/月-22元/平方米/月×（1+5%）4×3500平方米]×70%}计算。综上，截至2019年6月15日，冯锡荣、冯永佳应向金御公司支付租金合计25075395.58元（2757793.5元+2451270.94元+9733557.05元+10132774.09元）；2019年6月16日起租金按照每月480481.89元（93593.98元+386887.91元）计算。因涉讼物业地面下沉确已影响使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分毁损的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，虽双方于2010年1月20日签订《补充协议》约定减租，但约定的减租原因为亚运会清河东路整修扩建对租赁物业的影响、承租人的实际情况和商业城的现状，且协议约定由冯锡荣、冯永佳对地面下沉造成的破坏进行维修，可见当时地面下沉的程度尚不足以影响涉讼物业的整体使用，尚可维修，而在涉讼物业地面无法正常使用之后，双方对于租金标准未进行重新协商，应缴租金金额不明确，此种情况下，金御公司要求冯锡荣、冯永佳承担逾期缴纳租金的违约金，本院不予支持。关于装修及扩建费用的赔偿问题。因金御公司在涉讼物业内设有办公室，对于冯锡荣、冯永佳在现场所做的装修及扩建均应当知情，但并无证据证明其曾对此提出异议或禁止冯锡荣、冯永佳施工；且《补充协议》中约定，如冯锡荣、冯永佳提前解除合同，“所做固定装修及添加的建筑物、无偿归甲方所有”，可见金御公司对于冯锡荣、冯永佳的装修及扩建行为应当是清楚且认可的。1、装修部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因金御公司要求冯锡荣、冯永佳按现状交还涉讼物业，其将取得冯锡荣、冯永佳在物业上添附的装饰装修的残值，因此，根据公平原则，装饰装修残值6721374.51元应由金御公司向冯锡荣、冯永佳补偿。至于双方当事人对于该评估结论提出的异议，因其在评估报告初稿出具后已提出，德高公司均已给予合理回复，故本院对德高公司的评估结论予以采纳。2、扩建部分。根据前述司法解释第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”冯锡荣、冯永佳自行加建的建筑物部分，未办理合法建设手续，因并无证据证明冯锡荣、冯永佳曾要求金御公司配合办理报建手续而金御公司不予配合，且本院在诉讼中多次询问冯锡荣、冯永佳能否补办报建手续，其均未主动办理，因此，导致加建部分未办理合法建设手续的过错主要在冯锡荣、冯永佳。而且，根据合正公司的鉴定报告，加建房屋现已出现倾斜、裂缝等安全隐患，不具备房屋的正常使用价值，且后续有可能会被城管部门拆除。因此，冯锡荣、冯永佳要求金御公司承担扩建部分费用，本院不予支持。3、设施设备部分。因设施设备不属于已形成附和的装饰装修，冯锡荣、冯永佳可拆除自用，设施设备的价值不属于其损失，其要求金御公司赔偿该费用，本院不予支持。至于冯锡荣、冯永佳反诉主张的无法正常转租分租的损失以及经营损失。如前述，导致地面下沉、房屋无法正常使用的原因不可归责于双方当事人。而况，冯锡荣、冯永佳至今仍在自行使用部分物业以及对外分租，故未能经营及转租、分租是因地面下沉还是因为经营不善导致，无法确定。因此，冯锡荣、冯永佳要求金御公司承担上述损失，本院不予支持。对于冯锡荣、冯永佳要求对经营损失进行审计的申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百三十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（四）项、第十四条第（二）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除广州市金御物业管理有限公司与冯永佳于2007年6月16日签订的《金**商业城租赁合同》及与冯锡荣、冯永佳于2010年1月20日签订的《补充协议》；二、冯锡荣、冯永佳于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于番禺区石基镇清河东路南侧的金**商业城[房产证登记地址为广州市番禺区石基镇清河东路傍江西村段1**号（D、E座）(A、B、C座)]及其上已形成附合的装饰装修交还广州市金御物业管理有限公司管业；三、广州市金御物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向冯锡荣、冯永佳退还租赁押金130万元；四、冯锡荣、冯永佳应向广州市金御物业管理有限公司支付2014年11月1日起至上述第二判项履行完毕之日止的场地租金和占有使用费（2014年11月1日至2019年6月15日的租金25075395.58元应于本判决发生法律效力之日起五日内支付，2019年6月16日起至上述第二判项履行完毕之日止的租金和占有使用费按每月480481.89元的标准，于每月月底前支付）；五、广州市金御物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向冯锡荣、冯永佳赔偿装修残值6721374.51元；六、驳回广州市金御物业管理有限公司的其余诉讼请求；七、驳回冯锡荣、冯永佳的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费364846元，由冯锡荣、冯永佳负担；反诉受理费96064元，由广州市金御物业管理有限公司负担33975元，由冯锡荣、冯永佳负担62089元；财产保全费5000元，由冯锡荣、冯永佳负担。鉴定费340000元，由广州市金御物业管理有限公司负担170000元，由冯锡荣、冯永佳负担170000元。评估费253000元，由广州市金御物业管理有限公司负担97057元，由冯锡荣、冯永佳负担155943元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长审 判 长  张 祎人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年八月六日书 记 员  王韵曌