福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初1021号 原告：杨芳，女，1988年6月23日出生，汉族，户籍地南平市建阳区，现住南平市建阳区。 被告：建阳高佳房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区书院东路169号21层。统一社会信用代码913507840561042630。 法定代表人：徐金銮，总经理。 委托诉讼代理人：孙运函，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告杨芳与被告建阳高佳房地产开发有限公司（以下简称：高佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，2018年10月19日,本院作出（2018）闽0703民初1891号民事判决。原告杨芳、被告高佳公司不服该判决并提起上诉。2019年3月29日，南平市中级人民法院作出（2019）闽07民终62号民事裁定，撤销本院上述判决，发回本院重新审理。本院于2019年4月11日重新立案后，依法适用普通程序，分别于2019年6月4日、2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告杨芳、被告高佳公司的委托诉讼代理人孙运函均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨芳向本院提出诉讼请求：高佳公司承担延期交房责任，支付杨芳延期交房违约金21461元。事实与理由：杨芳系高佳公司开发建设的高佳西城国际二区3号楼11505房的购房人，2018年3月3日，杨芳到前述小区查验房屋时，发现3号楼屋顶天台全层存在严重的违法加盖的事实，并于2018年3月6日发函催告高佳公司，要求其限期整改并恢复原状及声明因此造成的延期交房责任由高佳公司承担。2018年5月26日，杨芳再次到小区查验房屋，发现高佳公司不但没有对3号楼屋顶天台的严重违法加盖进行整改和恢复原状，而且顶楼上的违法加盖现场还进一步发生了更为严重的违法加盖后果，即3号楼屋顶楼板水泥灌注已完成，为此，杨芳于2018年6月5日将此违法加盖情况再次发函催告高佳公司，严正要求限期整改并恢复原状及声明因此造成延期交房的责任由高佳公司承担。3号楼同意备案的时间为2018年4月27日，高佳公司提前于2018年1月20日将不符合交付条件的涉诉房屋通知交房，应认定为非法无效。由于高佳西城国际小区3号楼公共部位的天台存在严重违法加盖，不符合规划设计要求，高佳公司通知交付的涉讼商品房不具备交付条件，因此造成杨芳至2018年8月1日接收房屋，高佳公司应承担延期交房的违约责任。杨芳已付房屋总价款606263元，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定“自房屋交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之三的违约金”，自合同约定的交房期限2018年3月31日至2018年8月1日，高佳公司已逾期交房达118天，产生逾期交房违约金为21461元（606263元×0.0003/天×118天）。基于以上事实，请求法院支持杨芳诉讼请求。 高佳公司辩称，1.双方当事人签订的商品房买卖合同（预售）及其补充协议是双方真实意思表示，约定未违反法律的强制性规定，公平合理，且杨芳已详尽阅读了条款，理应对双方具有约束力；2.高佳公司通知杨芳交房已取得综合竣工验收，符合交付条件。违章搭盖系第三人的行为，与本案无关，杨芳以存在违章搭盖为由不同意收房，不属于合同约定的拒绝收房的理由；3.南平市建阳区2016年1月至2017年12月期间，出现补充协议第四条第2点第（5）小点可以延期交房情形共39天，高佳公司可以延期交房的天数大于杨芳主张的延期交房违约天数，杨芳诉请延期交房不能成立。综上，请求依法驳回杨芳的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将结合争议焦点予以分析认定。 本院经审理查明事实如下：2016年5月12日，杨芳与高佳公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补偿协议》（附件十一）各一份。合同约定：杨芳向高佳公司购买坐落于3号楼11505号房，建筑面积117.44平方米，总价款606263元。合同第四章对商品房交付条件及交付手续作出约定：第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条第（一）款“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”；第十一条第（二）款“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。将《交房通知书》寄送买受人即视为出卖人已履行了通知交房义务，买受人未按照《交房通知书》指定的时间办理交房手续，指定的交房日期即视为出卖人已履行房屋交付义务。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；第十一条第（三）款第2项“买受人查验的该商品房存在下列除地基和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准字查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏：（4）登记、电器等电器设备不能正常使用”；第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比例应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照银行同期利率计（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。合同第十章对其他事项作出约定：第二十八条“对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同还就付款方式、设施设备交付条件、面积差异处理、规划设计变更及房屋质量及保修责任、房屋备案与登记等方面作出约定。补充协议第四条约定“买受人、出卖人双方同意对主合同第九条、第十条补充如下：1.若房屋提前完成建设。买受人同意并接受出卖人提前交付房屋，买受人接受房屋后即视为该房屋符合合同约定的交付条件；2.如在商品房建设过程中遇到以下任何一情形的，出卖人可据实对交房时间予以延期；……（5）施工期间遇到自然灾害按国家规定标准执行，包括但不限于：施工期间出现夜降雨量超过50ｍｍ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气或地震等（以相关部门证明文件为准）”。合同签订后，杨芳依约履行了付款义务。2017年11月7日，南平市建阳区同济测绘有限公司对高佳·西城国际二期（Ａ区）1、2、3、5幢、配电房及地下室进行测绘，并出具《房屋面积测绘计算报告》。2017年10月20日，高佳公司填写高佳·西城国际二期3＃号楼竣工验收报告，该号楼开工日期为2016年4月8日，竣工日期为2017年10月20日，该报告经建设单位、勘验单位、设计单位、监理单位、施工单位法定代表人或委托代理人签字，并加单位公章，竣工验收结论为本工程质量等级为合格，同意交付使用。同日，高佳公司向南平市建阳区规划建设和旅游局申请备案。2018年1月12日，南平市建阳区规划建设和旅游局出具《关于“高佳·西城国际二期（Ａ区）1-3、5＃楼及地下室”工程竣工综合验收会议纪要》（潭建（2018）综字4号），同意高佳·西城国际二期（Ａ区）1-3、5＃楼及地下室工程竣工综合验收。后高佳公司向杨芳送达《西城国际交房通知书》，要求杨芳在2018年1月20日到西城国际二区南侧店面办理交房手续。杨芳查验涉讼房屋后，发现高佳·西城国际二区3号楼存在部分业主在顶层屋面搭盖的行为。2018年3月6日，杨芳向高佳公司邮寄一份《催告函》，要求高佳公司立即制止高佳·西城国际二区3号楼天台上的违章搭盖，责令高佳公司在《商品房买卖合同》中规定的交付最迟期限内（2018年3月31日之前）整改到位并恢复原状后按期交房，若不能制止和恢复原状，由此造成无法按期交房，产生的逾期交房违约责任由高佳公司承担。2018年3月6日、2018年3月7日，杨芳分别向南平市建阳区城市管理行政执法局、南平市建阳区打击违法违章建筑办公室邮寄一份《举报状》，举报高佳·西城国际二区3号楼天台上存在严重违章搭盖。2018年4月27日，南平市建阳区规划建设和旅游局同意对高佳·西城国际二区3号楼备案。2018年8月1日，杨芳办理了高佳·西城国际二区3号楼11505号房的交接手续。 另查明，2019年3月3日，福建省南平市气象局出具南平市建阳区2016年1月至2017年12月天气状况表一份，记载：2016年1月至2017年12月，日降雨量大于50mm天气日数共12天；2016年1月至2017年12月，极大风速6级（包括6级）以上天气日数共30天（其中2016年4月共1天；2016年5月至2017年9月共28天；2017年10月共1天）；2016年1月至2017年12月，日雨量大于50mm及极大风速6级（包括6级）以上天气日数共3天。 本院认为，杨芳与高佳公司于2016年5月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补偿协议》（附件十一）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为真实有效，双方当事人均应按照合同约定及法律规定全面履行义务。本案争议焦点为：一、涉讼房屋符合交付条件的时间；二、涉诉房产能否延期交房及延期交房的时间；三、杨芳能否以高佳公司未对高佳·西城国际二区3号楼部分业主在顶层屋面搭盖行为进行整改并恢复原状为由拒绝接收房屋。 关于焦点一：涉讼房屋符合交付条件的时间。《商品房买卖合同》第九条约定，讼争房产应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。从查明的事实可知，涉诉房产分别于2017年11月7日和2018年4月27日取得《房屋测绘报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故讼争房产于2018年4月27日符合双方约定的交付条件。高佳公司关于涉诉房产已于2017年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收，符合交付条件的辩解意见，不符合合同约定，不予采纳。 关于焦点二：涉诉房屋能否延期交房及延期交房的时间。补充协议第四条约定，如在商品房建设过程中遇到自然灾害按国家规定标准执行，包括但不限于：施工期间出现夜降雨量超过50mm或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气或地震等（以相关部门证明文件为准），出卖人可据实对交房时间予以延期。本案中，高佳公司提供的《福建省南平市气象局天气状况表》，可以证实涉诉房屋在建设过程中存在补偿协议第四条约定的延期交房情形，故高佳公司可据实对涉诉房屋延期交房。本案涉诉房屋的开工日期为2016年4月8日，竣工日期为2017年10月20日。《福建省南平市气象局天气状况表》记载：2016年1月至2017年12月，日雨量大于50mm天气日数为12天，但补充协议第四条约定出现降雨量超过50mm为夜降雨量而非日降雨量，故该12天不符合可以延期交房的情形；《福建省南平市气象局天气状况表》记载：2016年1月至2017年12月，极大风速6级（包括6级）以上天气日数共30天，其中2016年4月和2017年10月各一天，但该两天天气是否在开工之后和竣工之前，《福建省南平市气象局天气状况表》无法看出且高佳公司亦未举证证明，故该2天不符合可以延期交房的情形，其中2016年5月至2017年9月共28天，该28天在开工之后和竣工之前且符合补充协议第四条约定可延期交房的情形，因此可据实延期交房；《福建省南平市气象局天气状况表》记载：2016年1月至2017年12月，日雨量大于50mm及极大风速6级（包括6级）以上天气日数共3天，因该3天数存在与《福建省南平市气象局天气状况表》表1、表2重复计算可能，故该3天不符合可以延期交房的情形。综上，涉诉房屋在建设过程中遇到自然灾害可延期交房的天数为28天。高佳公司辩解，出现可以延期交房情形共39天，本院予以部分采纳。因《商品房买卖合同》约定高佳公司应当在2018年3月31日前向杨芳交付涉诉房屋，故高佳公司可延期至2018年4月28日交付。 关于焦点三：杨芳能否以高佳公司未对高佳·西城国际二区3号楼部分业主在顶层屋面搭盖行为进行整改并恢复原状为由拒绝接收房屋。高佳·西城国际二区3号楼符合设计规范并经有关部门验收合格并予以备案登记的，部分业主在顶层屋面加盖的行为，并不属于合同约定或法律规定的拒绝交房的理由。况在竣工验收备案手续完备之前，涉讼房屋亦未因此发生合同约定或法律规定不能接收的情形。对于加盖的行为，相关权利人可报请有关行政机关依法作出处理。杨芳若认为其权利因加盖行为受到侵害的，可依法另案主张，但不得以此拒绝接收涉讼房屋。 综上，涉诉房屋在建设过程中遇到自然灾害可延期至2018年4月28日交付，此时，涉诉房屋已符合约定的交付条件，杨芳应在延期届满之日办理交付手续。杨芳以第三人侵权为由拒绝办理房屋交付手续至2018年8月1日，无依据，高佳公司不承担此期间的逾期交房违约责任。故高佳公司无逾期交房情形，杨芳的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 驳回杨芳的诉讼请求。 案件受理费337元，由杨芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  吴军福 人民陪审员  林 雁 人民陪审员  卢 丹 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  章铭雪 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。