广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初1611号 原告：梁志国，男，1988年10月30日出生，汉族，身份证住址河南省新野县， 被告：林玉莺，女，1968年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省江门市江海区， 原告梁志国诉被告林玉莺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁志国、被告林玉莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告于2018年3月11日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令被告退回定金10000元；三、要求被告赔偿原告10000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月11日，祥盛物业房屋中介人林玉莺将位于江门市江海区××室介绍给我，双方约定房屋价格34万人民币，若成交全额费用38.8万。在林玉莺的介绍下，我有购买的想法。林玉莺要求缴纳1万元的中介定金，我使用手机银行，从我的农行账户转账到林玉莺的邮政账户1万元，林玉莺开收据给我，为补充收据的效力，双方在祥盛物业办公处签订了房屋买卖合同，合同签名中甲方是林玉莺代房屋业主何咏欣签署，何咏欣当时不在场，我也没有见过业主，合同不能够代表我和业主的协议。签订的合同非正式的，由中介林玉莺草拟，简单约束双方。因房屋存在与被告林玉莺承诺严重不一致的情况，故缴纳定金后没有继续交易。被告林玉莺身为中介，没有理由占据定金不归还给我。我是购买首套住房，没有购房经验，听信中介人员的说辞，被告林玉莺严重损害我的利益。另合同不是何咏欣与原告签订的，被告代签无效，合同不是正规的合同，没有落款时间也没有手印，合同经多次涂改，无法分辨真假，不能真实代表甲乙双方的权利。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、涉案房屋坐落于江海区江海一路146号之二702室的产权所有人是我，我在2012年一次性付款购买，当时与买方说好，该房屋登记在我女儿何咏欣名下，当时我与女儿何咏欣签订了一份《过户协议书》，因此房屋虽登记在我女儿何咏欣名下，但实际产权人是我，《过户协议书》约定我拥有该房屋的买卖权、居住权、出租权等，任何人不得有异议，待我百年归老之后该房屋的产权归我女儿何咏欣所有；二、2018年3月份我女儿何咏欣写了一份委托书授权我出售该房屋，授权书内容包括我有权定出售房屋的价格、签订房屋的买卖合同、收取售房款等相关手续，何咏欣也备注了涉案房屋的实际购买人是我，只是挂名登记在何咏欣名下，实际是属于我所有；三、原告在签订合同一周后反悔不买，理由是没有江海区华兴小学的学位，我到江海教育局确认房屋有江海区华兴小学的学位后，原告又以贷款利率高为由再次反悔不买，我提出若原告不购买房屋所支付的10000元定金不予退还，原告考虑后才到银行办理房屋按揭，银行审批后，我带原告到江门市行政总汇办理了除过户、交税外的其他购房手续。按合同约定，原告需要交付房屋首付款给我，交付首期购房款后，双方就可以办理过户登记，但原告提出要求我将赠送的8楼楼梯房到公证处办理公证后，才支付首付购房款，我到公证处咨询了解，因8楼楼梯房只有开发商的买卖合同，没有房产证，不能办理公证，我与原告签订的合同约定的购买房屋不是8楼楼梯房。原告就此事一直拖延146天都不支付房屋首付及配合原告办理过户登记。因双方已办理房屋网签，导致我无法再次销售该房屋，该行为是原告违约。原告在诉讼中陈述的不是事实，房屋不是我带原告去看，而是通过中介带原告来看房，原告为了不支付中介费，待中介离开后直接找我交易；四、我与原告签订房屋买卖合同时有告知原告该房屋虽登记在何咏欣名下，实际所有权是我，也有告知原告8楼楼梯房没有房产证，该8楼楼梯房赠送给原告在合同上已作备注。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月11日，原告通过银行转账支付10000元定金给被告，被告收款后开具“今收到梁志国买何咏欣江海一路146号之二702买房定金”的收据给原告。原告支付定金后，原告以其父亲梁上振的名字、被告以何咏欣的名字于同日签订一份《房屋买卖合同》，合同载明：卖方何咏欣（甲方）、买方梁上振（乙方），经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列的房屋买卖达成如下协议：1、甲方现将位于江门市江海区××702的房屋转让给乙方，乙方对甲方转让的房屋作了了解，并愿意购买该房屋……；2、甲乙双方议定房屋的交易价金额为甲方实收388000元；3、乙方应于合同签订后向甲方支付定金10000元，之后，甲方不能再就将该房屋卖与他人，否则，甲方要双倍赔偿给乙方20000元，如乙方向甲方落定金后，在中途退出或不买的，其定金归甲方所有等。原告在合同落款乙方处签上“梁志国、梁上振”的名字，被告在合同落款甲方处签上“何咏欣”的名字。 又查明：2018年3月27日，梁上振出具委托书并办理公证，委托赵伟霞办理涉案房屋的有关买卖事宜；其后，何咏欣与赵伟霞办理了涉案房屋买卖网签手续。 又查明：江门市江海区××室房屋的房地产权属人为何咏欣。 上述事实，有当事人提交的银行个人明细对账单、收据、房屋买卖合同、房地产权证、委托书、户口薄、调查笔录及法庭审理笔录等证实。 本院认为，本案涉及原告与被告的房屋买卖合同纠纷。 关于涉及合同是否有效的问题。 1、原告以其父亲梁上振的名字与被告以何咏欣的名字签订的房屋买卖合同，内容没有违反法律法规的规定。虽然合同是原告以其父亲梁上振的名字与被告以何咏欣的名字签订，但合同签订后，梁上振出具委托书，委托赵伟霞办理涉案房屋的买卖事宜，并办理了房屋交易网签，其出具委托书委托赵伟霞办理涉案房屋买卖事宜及办理房屋交易网签的行为表明梁上振追认原告代其签订的涉案房屋买卖合同。同样，涉案房屋的权属人虽为何咏欣，但被告以何咏欣的名字签订涉案房屋买卖合同后，何咏欣到相关部门办理了涉案房屋的交易网签手续，其到相关部门办理涉案房屋的交易网签的行为也表明何咏欣追认被告代其签订的涉案房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法总则》第七十一条第一款关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，合同双方当事人已追认原、被告代签的涉案房屋买卖合同，故合同对梁上振、何咏欣发生法律效力。 2、涉案合同虽有改动的地方，但改动的地方是否有效需进一步审查，假设改动的地方无效，也不影响合同的其他条款的效力。 综上，原告以合同不是何咏欣与原告签订的，被告代签无效，合同不是正规的合同，没有落款时间也没有手印，合同经多次涂改，无法分辨真假，不能真实代表甲乙双方的权利为由主张合同无效，理由不成立，本院不予支持。 二、关于被告是否应退还定金10000元及支付赔偿款10000元给原告的问题。 1、在签订涉案合同前，原告虽以自己名字向被告支付购买涉案房屋的定金10000元，但其后原告以其父亲梁上振的名字与被告以何咏欣的名字签订涉案房屋的买卖合同，且合同约定买方应于合同签订后向卖方支付定金10000元，买卖双方此后到房产部门办理了相关网签等交易手续。从合同双方及合同代签人的上述行为表明，被告已认可原告支付的购房定金为梁上振购买涉案房屋所支付的定金，梁上振也认可合同约定的定金原告已代其支付。原告在本案纠纷中以涉案合同无效请求被告退还定金的行为也表明其认可支付的定金已转化为涉案合同的定金。综上，原告向被告支付的10000元定金已转化为梁上振履行涉案合同支付的定金，原告无权向被告主张归还定金，故对原告诉请被告退还定金的请求，本院不予支持。 2、原告并非涉案合同的当事人，根据合同相对性原则，原告无权在本案纠纷中以被告违约为由要求被告赔偿其损失。原告要求被告赔偿损失10000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告梁志国的全部诉讼请求。 一审案件受理费7120元，减半收取3560元（原告梁志国已预交），由原告梁志国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 员 李均伟 二〇一九年八月十五日 法官助理 李慧青 书 记 员 陈国瑞