江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初141号本诉原告（反诉被告）：中南镇江房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区禹山路中南御锦城办公场所，统一社会信用代码913211007910971510。法定代表人：陈锦石，该公司董事长委托诉讼代理人：谷青旺，男，该公司职员。本诉被告（反诉原告）：林海军，男，汉族。委托诉讼代理人：李正云，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：付杰，江苏汇典律师事务所律师。原告（反诉被告）中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南镇江公司）与被告（反诉原告）林海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中南镇江公司的委托诉讼代理人谷青旺、被告（反诉原告）林海军的委托诉讼代理人李正云、付杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南镇江公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告林海军将镇江某处120、121、122、123、124号、125号商铺恢复原装并以清洁状态返还原告；2.判令被告林海军向原告支付租金27723元及违约金45687.5元（截止2019年1月3日，之后按照55.4元每日计算至租金付清之日止）；3.判令被告林海军向原告支付欠付水费177.38元及违约金223.87元（截止2019年1月3日，之后按照0.35元每日计算至电费付清之日止）；4.判令被告林海军向原告支付镇江某处120、1212、122、123、124号商铺占用费85800元（自2017年11月1日起暂计算至2019年1月3日，之后按照200元每日计算至被告向原告返还房屋之日止）；5.判令被告林海军向原告支付镇江某处125号商铺占用费35650.84元（自2015年11月1日其暂计算至2019年1月3日，之后按照30.76元每日支付至被告向原告返还125号商铺之日止）；6.判令被告林海军赔偿原告损失467141元（自2018年4月28日起暂计算至2019年1月3日，之后按照1861.12元每日计算至被告向原告返还房屋之日止）；7.本案诉讼费用由被告林海军承担。事实和理由：2015年7月17日，原告中南镇江公司与被告林海军签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，被告林海军租赁原告中南镇江公司位于镇江某处120-124室的房屋，租赁期限自2015年11月1日至2017年10月31日。合同约定，被告应于2016年10月1日向原告支付租金27723元，2016年4月21日、2016年6月23日、2016年8月16日、2016年12月28日、2017年6月22日、2017年9月14日被告应向原告支付水费11元、11.1元、14.44元、28.93元、43.42元、68.59元。被告逾期支付租金、物业费及其他费用，每逾期一日，按欠缴总额的2‰向原告支付违约金；逾期交还房屋，每逾期一日，应按最后租赁年度平均日租金的二倍或200元/日两者中较高者向原告支付逾期占用费，并承担逾期占用期间发生的其他费用；且被告有任何违约行为，原告有权不予退还履约保证金；合同期满或任何原因终止后，被告应在终止或期满后七日内将租赁房屋恢复原状并以清洁状态返还原告，否则承担相应违约责任。原告按约提供房屋及相关服务，被告未依约支付租金、水费等款项，且被告租赁到期后未按时向原告返还房屋。另被告在承租4号楼120-124室的房屋的同时，擅自占用125号商铺，未支付任何费用。因被告到期拒不返还房屋，原告向房屋买受人逾期交付房屋，需支付逾期交付的违约金。原告为维护合法权益，诉至法院。被告林海军辩称：1.原告中南镇江公司要求被告恢复原状返还商铺的请求，无事实和法律依据；2.原告中南镇江公司无权主张租金，交付的房屋存在质量问题，渗漏水严重，造成被告经营及财产损失；3.原告中南镇江公司主张的租金已经超过诉讼时效，主张的违约金，被告不予认可，原告中南镇江公司违约在先，且违约金明显偏高，请求扣减；4.原告中南镇江公司主张的水费，被告已全部支付；5.合同到期后，因房屋漏水造成被告损失，原告中南镇江公司一直未赔偿被告损失，被告不应承担房屋占用费；6.被告使用4号楼125号商铺系原告中南镇江公司同意的，被告不存在擅自占用125号商铺的问题，且原告中南镇江公司未制止被告使用125号商铺。反诉原告林海军向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告中南镇江公司赔偿各项损失251600元；2.判令反诉被告中南镇江公司开具已付27723元的租金发票；3.本案诉讼费用由反诉被告中南镇江公司承担。事实和理由：2015年7月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，林海军租赁中南镇江公司位于镇江某处120-124室的房屋，租赁期间，承租房屋存在严重质量问题（严重漏水），造成林海军经营的健身房无法正常经营，部分健身器械损坏，电器进水造成照明器材无法使用，因房屋存在安全隐患，部分顾客要求退费，健身房声誉受损，严重影响经营。林海军曾发函中南镇江公司要求赔偿损失，中南镇江公司不予理睬。林海军为维护合法权益，诉至法院。反诉被告中南镇江公司辩称:反诉原告林海军的反诉请求不能成立。本案中本诉审理的是合同纠纷，反诉原告第一项诉讼请求是侵权的财产损害赔偿纠纷，不属于同一法律关系，同时反诉原告也没有证据证明其主张的渗水事实发生，其主张的各项损失也没有合同和法律依据，反诉被告对于反诉原告主张的损失不存在过错，反诉原告主张的损失25万余元远远超过房屋租赁合同约定的租金金额，超出反诉原告的合理预期，不能成立。开具发票是属于行政管理机关的管理行为，不属于法院的审理范围，其该项诉请不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月17日，原告（反诉被告）中南镇江公司与被告（反诉原告）林海军签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，林海军租赁中南镇江公司位于镇江某处120-124室的房屋，房屋建筑面积约为316.47平方米；林海军保证该房屋仅作销售/经营棋牌、健身之用途（品牌）；租赁期限2年，自2015年11月1日起至2017年10月31日止；租金总额为55446元，租金支付按照先租后用的原则，合同签订当日被告支付第一笔租金27723元，第二笔于2016年10月1日支付租金27223元；水、电、燃气等公用事业费及其他被告经营过程中发生的费用由被告自行承担；林海军逾期支付租金、物业费及其他费用，每逾期一日，按欠缴总额的2‰向中南镇江公司支付违约金；林海军应当将租金、履约保证金，在本合同约定的时间内支付至中南镇江公司指定账户，（户名：南通中南商业发展有限公司，开户行：中国银行江苏省分行南通分行经济开发区支行中南世纪城支行，账号：47×××31）；合同签订当日，林海军向中南镇江公司支付合同履约保证金13840元；林海军拖欠中南镇江公司任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电燃气等公用事业费或其他费用等，中南镇江公司有权从林海军的履约保证金中扣除所欠款项及相应的违约金、赔偿款，若中南镇江公司从上述履约保证金中扣减、抵销任何不以应付而未付的费用、违约金、赔偿或其他费用致使林海军支付的履约保证金低于约定标准，林海军须在接到中南镇江公司通知后五日内补足，否则中南镇江公司有权以书面通知终止本合同；中南镇江公司负责该房屋建筑主体结构和公共设施的维修维护；林海军不得以维护维修为由拒绝或拖延支付、少付租金等费用；约定合同期满或任何原因终止后，林海军应在终止或期满后七日内将租赁房屋恢复原状并以清洁状态返还中南镇江公司，每逾期一日，林海军按最后租赁年度平均日租金的2倍或200元/日两者中较高者向中南镇江公司支付逾期占用费，并承担逾期占用期间所发生的其他费用；林海军放弃该房屋任何部分的优先购买权；并约定林海军逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，中南镇江公司有权解除合同等违约责任。2015年6月26日，林海军支付中南镇江公司款项41585元（其中履约保证金13840元、第一笔租金27723元、其他款项22元）。2015年7月17日，中南镇江公司将镇江某处120-124室房屋交付林海军租赁，自2016年10月1日起林海军未支付中南镇江公司房屋租金。2018年1月20日、2018年8月14日，中南镇江公司分别向林海军发函，要求林海军支付所欠租金、水费及违约金并返还房屋。截止2019年1月3日，林海军欠中南镇江公司租金27723元、水费177.38元。另查明，镇江某处120-124室房屋与125室房屋相邻，且120-124室与125室房屋内部之间未隔断，另镇江某处120-124室的配电房在125室房屋内。镇江某处120-124室房屋在林海军租赁前中南镇江公司已出售案外人，案外人与中南镇江公司签订委托租赁合同，委托中南镇江公司将上述房屋自行经营或对外租赁。案件审理过程中，林海军申请对租赁的镇江某处120-124室房屋装修装饰物、跑步机、电灯、电线、电脑等财物损失，以及经营利益损失进行市场价值评估，本院委托镇江明诚评估事务所进行评估，后林海军逾期未缴纳评估费用，评估机构予以退案处理。另中南镇江公司未提交其损失467141元已经实际发生的书面证据。本院认为，中南镇江公司与林海军签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反有关强制性、禁止性法律规定，合法有效。合同签订后，中南镇江公司与林海军均应按约履行。房屋租赁期满后，林海军应将租赁的房屋返还中南镇江公司。中南镇江公司要求林海军返还镇江某处120-125号商铺的请求，符合双方约定，本院予以支持。中南镇江公司按约履行合同义务后，林海军应按约付款，逾期付款应承担违约责任。林海军未按约给付中南镇江公司房屋租金及水费，且经中南镇江公司催要后仍未履行，中南镇江公司要求林海军给付所欠租金及水费，符合双方约定，本院予以支持。林海军预交中南镇江公司履约保证金13840元，双方约定中南镇江公司有权从林海军的履约保证金中扣除所欠款项，林海军辩称水费已支付的理由，与事实不符，本院不予采纳。林海军欠水费177.38元，上述款项从保证金中扣减，尚余保证金13662.62元。林海军辩称所欠中南镇江公司租金已超过诉讼时效，林海军所欠原告租金付款时间为2016年10月1日，2018年1月中南镇江公司向林海军发函主张租金，未超过诉讼时效。林海军欠中南镇江公司租金27723元，扣减剩余保证金13662.62元及其他款项22元，林海军应给付中南镇江公司租金14038.38元。中南镇江公司主张每逾期一日按照欠缴总额的2‰支付违约金，因林海军自2016年10月1日起即不按时交纳租金，中南镇江公司2018年1月才发函主张权利，林海军违约，中南镇江公司应当采取措施防止损失扩大，中南镇江公司怠于行使相关权利，未采取措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，该违约金过分高于造成的损失，林海军辩称违约金明显偏高请求扣减的理由，本院予以采纳。综合考虑中南镇江公司实际损失、林海军违约状况，中南镇江公司主张的违约金偏高，本院酌定违约金自应付款之日起按年利率6%标准计算，截止2019年1月3日，林海军应给付中南镇江公司违约金1927.94元。中南镇江公司要求林海军支付镇江某处120-124号商铺占用费85800元（自2017年11月1日起计算至2019年1月3日，之后按200元每日计算至返还房屋之日止），该占用费计算标准偏高，综合考虑中南镇江公司实际损失、林海军违约状况，本院酌定占用费标准按27723元/年计算（自2017年11月1日起至返还房屋之日止）。中南镇江公司要求林海军支付镇江某处125号商铺占用费35650.84元，因镇江某处120-124室与125室房屋内部之间未隔断，且120-124室的配电房在125室房屋内，林海军系合理使用125室商铺，中南镇江公司该请求依据不足，本院不予支持。中南镇江公司要求林海军赔偿损失467141元，该损失未实际发生，中南镇江公司待该损失实际发生后，另行主张。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案，林海军要求中南镇江公司赔偿损失251600元，其应对损失251600元负有举证责任。案件审理过程中，林海军未缴纳评估费用，评估机构予以退案处理，该请求依据不足，本院不予支持。林海军要求中南镇江公司开具已付27723元的租金发票，该诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告林海军于本判决发生法律效力之日起三十日内将镇江某处120、121、122、123、124、125号房屋返还本诉原告中南镇江房地产开发有限公司。二、本诉被告林海军于本判决发生法律效力之日起十日内给付本诉原告中南镇江房地产开发有限公司租金14038.38元。三、本诉被告林海军于本判决发生法律效力之日起十日内给付本诉原告中南镇江房地产开发有限公司违约金1927.94元（截止2019年1月3日），逾期违约金（以14038.38元为基数，自2019年1月4日起至实际给付之日止，按年利率6%标准计算）。四、本诉被告林海军于本判决发生法律效力之日起十日内给付本诉原告中南镇江房地产开发有限公司镇江某处120-124号房屋占用费32344元（自2017年11月1日起至2019年1月1日），逾期占用费（自2019年1月2日起至实际返还房屋之日止，按27723元/年标准计算）。五、驳回本诉原告中南镇江房地产开发有限公司要求本诉被告林海军支付镇江某处125号房屋占用费35650.84元的诉讼请求。六、驳回反诉原告林海军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10648元，由原告中南镇江房地产开发有限公司负担9896元，被告林海军负担751元。反诉案件受理费2537元，由反诉原告林海军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  卞正鲁人民陪审员  侯慧明人民陪审员  陆坊琴二〇一九年八月十四日书 记 员  卜 瑾（附上诉须知）附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。