河南省淮滨县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1527民初2346号原告祝孟信，男，1968年7月14日生，汉族，住河南省淮滨县。原告任萍，女，1975年10月2日生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人王涛，男，1972年9月15日生，汉族，住河南省淮滨县。代理权限为特别授权。原告杨红，女，1963年7月15日生，汉族，住河南省淮滨县。三原告委托诉讼代理人陈新宇，系河南正声律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告耿卉，女，1968年7月15日生，汉族，住河南省淮滨县。被告刘建英，男，1972年9月17日生，汉族，住河南省淮滨县。被告淮滨县卡萨商务酒店有限公司。统一社会信用代码：9141152759913918XJ（1-1）。法定代表人张金涛，系该公司经理。地址：淮滨县乌龙大道北段西侧。委托诉讼代理人张玲，女，1969年7月28日生，汉族，住河南省淮滨县。系淮滨县卡萨商务酒店有限公司财务。代理权限为特别授权。原告祝孟信、任萍、杨红诉被告耿卉、刘建英、淮滨县卡萨商务酒店有限公司（以下简称为“淮滨卡萨酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年6月19日起诉来院，本院受理后，依法由审判员王开锋适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理，原告祝孟信、杨红、任萍的委托代理人王涛、三原告委托诉讼代理人陈新宇到庭参加诉讼，被告耿卉、刘建英及淮滨卡萨酒店的委托诉讼代理人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝孟信、任萍、杨红诉称，三原告拥有位于淮滨县××大道北段西侧××层房屋，2010年10月31日，原告方与被告耿卉签订房屋租赁合同（以下简称为“房屋租赁合同”），将该处房屋整体出租，租期为十年，从2011年7月1日至2021年7月1日止。前五年租金为每年400000元，后五年租金为450000元，后被告耿卉、刘建英等成立淮滨卡萨酒店，期间淮滨卡萨酒店股权多次变更，被告方从2017年至今两年租金未付，经原告多次催要未果，被告的行为已经构成了根本违约，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求：1、依法解除原、被告的租赁合同；2、判令被告支付原告房屋租赁费900000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告耿卉辩称，答辩人是以股东的身份与祝孟信等人签订房屋租赁合同，合同中明确约定了承租人在经营期间如因其他原因不能继续经营，可转租房屋，2013年答辩人因经营问题，将经营权及房屋转租给本案被告刘建英，此事原告是知情的，且从2013年以后的租赁费都是由刘建英支付的，说明原告已经认可答辩人的转让行为，并从受让人刘建英处直接接受租金，原告诉求答辩人交付房租缺乏事实和法律依据，请求依法查明，驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告刘建英辩称，我经营期间和原告不存在经济纠纷和民事纠纷，我现在不是淮滨卡萨酒店的法人，现在的债务跟我没有关系。被告淮滨卡萨酒店辩称，1、淮滨卡萨酒店于2017年将房屋租赁费450000元转交给刘建英，2018年我在淮滨卡萨酒店担任财务，将2018年房屋租赁费300000元转交给刘建英。原告祝孟信、任萍、杨红为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、原告祝孟信、任萍、杨红身份证复印件各一份；2、淮房权证城关镇20××29号房屋产权证复印件一份（房屋所有权人：祝孟信；共有权人：杨红、任萍）；3、祝孟信、王涛、盛超杰与耿卉于2010年10月31日签订的房屋租赁合同复印件一份；4、淮滨卡萨酒店私营企业基本信息查询单复印件一份及卡萨酒店内部股权转让协议书复印件三份（耿卉与刘建英于2013年3月6日签订；简杰华与刘建英于2013年3月6日签订；王涛与刘建英于2013年3月6日签订）；5、耿卉丈夫赵玉海代表淮滨卡萨酒店与祝孟信签订的房租付款方式一份；6、刘建英于2017年7月14日出具的收条复印件一份；7、淮滨卡萨酒店税务登记证复印件一份（2012年7月12日）；8、任萍与王涛、杨红与盛超杰结婚证复印件各一份；9、卡萨酒店转让协议书复印件二份（刘建英与张玲所签、张玲与刘金涛于2018年5月1日所签）。经庭审质证，耿卉发表以下意见：1、我是以公司股东的身份签订房屋租赁合同；2、原合同没说房屋不准转让，欠的房租是我转让之后产生的，我已经转让七年了，案件与我没有关系。经庭审质证，被告刘建英发表以下意见：1、2013年我经营期间跟房东（原告）之间没有任何债权债务关系，我转交经营权时没有纠纷，之后的纠纷与我没有关系；2、淮滨卡萨酒店2018年转交给我的是转让费，第一次通过我转交的450000元2017年租金我已经转交给祝孟信。经庭审质证，被告淮滨卡萨酒店对原告提交的证据没有异议。被告耿卉未举证。被告刘建英未举证。被告淮滨卡萨酒店为支持其诉讼主张，向法庭提交如下证据：1、张金涛、张玲身份证复印件各一份；2、淮滨卡萨酒店营业执照复印件一份；3、淮滨卡萨酒店出具的证明一份，证明张玲自2018年5月份在其公司担任财务至今；4、张玲卡号：62×××53的借记卡账户历史明细清单一组，用以证明其在担任淮滨卡萨酒店财务期间于2018年8月份向刘建英转交房屋租赁费300000元；5、淮滨卡萨酒店出具的在张玲与刘建英的往来账目，用以证明2018年8月份转给刘建英的300000元系转交2018年的房租；6、刘建英与张玲签订的补充协议原件一份。经庭审质证，原告祝孟信、任萍、杨红发表以下意见：对身份证和营业执照没有异议；2、收条的真实性无法判断，即便是真实的，与原告也没有关系；3、张玲卡号为62×××53的借记卡账户历史明细清单跟原告也没有关系。经庭审质证，被告耿卉未发表意见。经庭审质证，被告刘建英发表以下意见：1500000元是淮滨卡萨给我的经营权转让费，其他的没什么说的。根据原、被告双方的举证、质证，本案存在两个争议焦点：1、原告对祝孟信、王涛、盛超杰（甲方）与耿卉（乙方）于2010年10月31日签订的房屋租赁合同是否享有解除合同的权利问题；2、张玲名下卡号为62×××53的借记卡账户历史明细清单中2018年8月28日分三笔共转给刘建英300000元的性质问题。一、原告对祝孟信、王涛、盛超杰（甲方）与耿卉（乙方）于2010年10月31日签订的房屋租赁合同是否享有解除合同的权利问题。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。虽然双方签订的房屋租赁合同约定“乙方在经营期间如因其他原因不能继续经营，有对外转租和承包经营的权利……，在不影响甲方租赁费的情况下，甲方无权干涉。”，但该约定违反了法律的禁止性规定，且原告祝孟信等人至今未得到2018年6月1日至今的房屋租赁费，被告耿卉、刘建英存在违约行为；刘建英主张其不是现在淮滨卡萨酒店的实际经营者，但刘建英与张玲签订卡萨商务酒店转让协议书不仅是转让了酒店的经营权，还转让涉案房屋的使用权，这一点，从张玲经营酒店期间将房屋租赁费交给刘建英而不是祝孟信可以看出，刘建英作为承租人应当对双方签订的房屋租赁合同承担责任，刘建英在没有征得原告祝孟信等人的同意将涉案房屋的承租权转让给张玲，存在违约；2、淮滨卡萨酒店原始股份为简杰华4股、刘建英2股、王涛2股、耿卉2股，耿卉与祝孟信等与于2010年10月31日签订的房屋租赁合同，2013年3月6日，简杰华、王涛、耿卉与刘建英签订卡萨酒店内部股权转让协议书，将各自名下股权转让给刘建英，退出酒店经营。因房屋租赁费之前双方是预交，即在2018年6月1日左右要预交下一年（2018年6月1日至2019年6月1日）的房租，截止起诉之日，原告祝孟信、任萍、杨红仍未收到房屋租赁费，与合同中“在不影响甲方租赁费的情况下，甲方无权干涉”相违背；3、刘建英（甲方）与张玲（乙方）、张玲（甲方）与张金涛（乙方）签订的卡萨酒店转让协议书中除甲、乙双方外，还有房东（丙方）、见证人，但该两份转让协议中房东（丙方）、见证人均为空白，并无出租人签字、按印，其行为侵犯了原告的合法权益。综合以上几点，三原告诉求解除祝孟信、王涛、盛超杰（甲方）与耿卉（乙方）于2010年10月31日签订的房屋租赁合同，于法有据，予以支持。二、张玲名下62×××53的借记卡账户历史明细清单中2018年8月28日分三笔共转给刘建英300000元的性质问题。关于张玲于2018年8月28日从其名下卡号为62×××53的借记卡转给刘建英的300000元，本院对被告淮滨卡萨酒店“淮滨卡萨酒店通过刘建英转交给祝孟信等的房屋租赁费”的答辩意见予以采纳，理由如下：1、2017年6月，刘建英（甲方）与张玲（乙方）签订卡萨酒店转让协议书，该份转让协议书双方虽然没有署名签协议书时间，但从协议书“二、租期还余2017年6月1日至2021年6月1日……。六、该协议签订时乙方首付款叁拾万元。付款时期为2017.7.14”条款中可以看出，协议书签订时间约为2017年6月份；因房屋租赁费采取的方式是预交，张玲与刘建英签订协议书的过程中，通过刘建英将2017年6月1日至2018年6月1日的房屋租赁费肆拾伍万元转交给祝孟信等，在预交房屋租赁费肆拾伍万元的同时，将双方转让协议书中约定的定金叁拾万元交给了刘建英，关于这一点，与刘建英2017年7月14日向张玲出具的收条内容“1、收条；今收到张玲房租肆拾伍万元整，定金叁拾万元整（2017年6月1日至2018年6月1日）；收款人：刘建英；2017年7月14日”相印证；2、刘建英于2017年6月份将淮滨卡萨酒店转让给张玲后，张玲于2017年7月14日、2017年9月2日先后支付给刘建英300000元、900000元，双方于2017年7月14日签订卡萨酒店转让补充协议（以下简称为“补充协议”），该“补充协议”约定双方权利义务，并明确约定“四、乙方二次付款时，双方在2017年7月14日前的事项结算清楚。五、乙方在2017年9月1日如未将款项全部结清，甲方收回店面经营权前，乙方所交款项归甲方所有”，张玲支付刘建英转让费的金额、时间上基本和双方签订卡萨酒店转让协议书内容相吻合，且张玲与刘建英签订的补充协议中约定还有“附件：1、信用卡、会员消费清单；2、水电2017年7月13日前查抄数；3、会员卡统计；4、库存清单”结合淮滨卡萨酒店（张玲）于2019年7月30日提交的补充证据“与刘建英之间的账目往来”证明其与刘建英不存在转让费纠纷，本院对张玲、刘建英之间不存在转让费纠纷的意见，予以采信，若刘建英认为其与张玲之间存在转让费纠纷，可另案主张；2、张玲于2018年5月1日将淮滨卡萨酒店转让给张金涛后，仍在酒店担任财务，负责酒店财务事项。房屋租赁费是采取预交模式，淮滨卡萨酒店直接将房屋租赁费交给原告祝孟信等人，因祝孟信、任萍、杨红与淮滨卡萨酒店没有合同关系，就没有接收房屋租赁费，淮滨卡萨酒店于2018年8月28日通过酒店财务张玲以银行卡转账的方式将房屋租赁费300000元转交给刘建英，张玲转款的行为是职务行为。经审理查明，原告任萍与王涛系夫妻关系，原告杨红与案外人盛超杰系夫妻关系。淮滨县卡萨酒店原始股东为简杰华（4股）、刘建英（2股）、耿卉（2股）、王涛（2股）。2010年10月31日，在淮滨卡萨酒店筹备期间，耿卉以股东身份与祝孟信、王涛、盛超杰（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定租期为十年，即房屋租赁期为2011年6月1日起至2021年6月1日止，并约定前五年租金为400000元，后五年租金为450000元。2013年3月6日，简杰华、王涛、耿卉与刘建英签订卡萨酒店内部股权转让协议书，将各自名下股权转让给刘建英，由刘建英负责将原股份制企业过户到其个人名下为独资企业，简杰华、王涛、耿卉退出酒店经营。2017年，刘建英将淮滨卡萨酒店转让给张玲，并签订卡萨酒店转让协议书，张玲在淮滨卡萨酒店经营期间将房屋租赁费450000元通过刘建英转交给原告祝孟信。另查明，2018年5月1日，张玲与张金涛签订卡萨酒店转让协议书，将淮滨卡萨酒店的经营权转让给张金涛，张玲仍在酒店担任财务，负责酒店财务事项。2018年8月28日，淮滨卡萨酒店财务张玲以银行转账的方式将2018年6月1日-2019年6月1日的房屋租赁费（部分）300000元转交给刘建英，刘建英在收到淮滨卡萨酒店的300000元房屋租赁费后并未转交给原告祝孟信、任萍、杨红。2017年6月份刘建英将淮滨卡萨酒店转让给张玲并签订卡萨酒店转让协议书，该转让协议书载明“……六、转让费共计壹佰伍拾万元整，付款方式如下：该协议签订时乙方首付款叁拾万元整。付款日期为2017.7.14.二次付款为壹佰贰拾万元整。付款时间为2017年9月1日……本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方签字之日起生效”，张玲于2017年7月14日支付给刘建英300000元定金、房屋租赁费450000元（已转交给祝孟信），并就协议未尽事宜签订“补充协议”，“补充协议”约定了双方权利义务，并明确约定“四、乙方二次付款时，双方在2017年7月14日前的事项结算清楚。五、乙方在2017年9月1日如未将款项全部结清，甲方收回店面经营权前，乙方所交款项归甲方所有……附件：1、信用卡、会员消费清单；2、水电2017年7月13日前查抄数；3、会员卡统计；4、库存清单”等。张玲于2017年9月2日支付给刘建英酒店转让费900000元。还查明，刘建英（甲方）与张玲（乙方）、张玲（甲方）与张金涛（乙方）签订的卡萨酒店转让协议书中除甲、乙双方外，还有房东（丙方）、见证人，但该两份转让协议中房东（丙方）、见证人均为空白，并无出租人签字、按印。原告祝孟信、任萍、杨红因房屋租赁纠纷于2018年10月17日诉被告淮滨县卡萨商务酒店有限公司，要求淮滨卡萨酒店有限公司返还所占用的房屋。以上查明事实有原、被告双方提交的证据和本案庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。被告耿卉以股东身份与祝孟信、王涛、盛超杰签订房屋租赁合同，其法律后果应当由原股东承担。2013年3月6日，简杰华、王涛、耿卉与刘建英签订卡萨酒店内部股权转让协议书，将各自名下股权转让给刘建英，刘建英负责将原股份制企业过户到其个人名下为独资企业，酒店原股东对刘建英的经营权无权干涉。刘建英经营酒店至2017年6月份左右，在未征得涉案房屋所有权人祝孟信、任萍、杨红的同意的情况下，将涉案房屋的使用权转让给张玲，存在违约行为；房屋租赁合同中约定“在不影响甲方的租赁费的情况下，甲方无权干涉”，但截止起诉之日，原告尚未收到2018年6月1日至今房屋租赁费，刘建英作为房屋租赁合同的承租人，存在违约，原告祝孟信、任萍、杨红诉求解除房屋租赁合同，于法有据，予以支持。三原告作为涉案房屋的使用权人，拥有占有、使用、受益和处分的权利。2018年5月1日张玲在未征得原告祝孟信、任萍、杨红同意的情况下，将淮滨卡萨酒店转让给张金涛，刘建英、张玲的转租合同均无原告方签字，刘建英、张玲、刘金涛的行为侵犯了原告的合法权益，应当承担相应的法律后果。淮滨卡萨酒店于2018年8月28日通过酒店财务张玲转账给被告刘建英的300000元系职务行为，该款项系淮滨卡萨酒店预交的2018年6月1日-2019年6月1日房屋租赁费（部分），刘建英没有将该300000元房屋租赁费（部分）转交给原告祝孟信、任萍、杨红，刘建英应当就该300000元租赁费的给付承担责任，淮滨卡萨酒店作为涉案房屋的实际使用人，应当就不足部分房屋租赁费承担责任。耿卉从2013年3月6日后，不参与酒店经营，且其签订房屋租赁合同的行为是职务行为，在其经营期间于原告没有房屋租赁费纠纷，不承担责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第二条之规定，判决如下：一、解除祝孟信、王涛、盛超杰（甲方）与被告耿卉（乙方）于2010年10月31日所签订房屋租赁合同；二、被告刘建英于本判决生效之日起十日内给付原告祝孟信、任萍、杨红房屋租赁费300000元，淮滨县卡萨商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告祝孟信、任萍、杨红房屋租赁费285000元（房屋租赁费截止2019年8月31日）；三、驳回原告祝孟信、任萍、杨红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6400元，由被告刘建英、淮滨县卡萨商务酒店有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  王开锋二〇一九年八月二十六日书记员  刘慧慧