上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初7157号原告：马兴伟，男，1969年2月18日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王国利，上海江三角律师事务所律师。委托诉讼代理人：何韵伶，上海江三角律师事务所律师。被告：穆新防，男，1979年8月22日生，汉族，户籍地山东省。原告马兴伟与被告穆新防房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马兴伟及其委托诉讼代理人王国利到庭参加诉讼，被告穆新防经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告马兴伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2016年6月20日签订的《物业租赁合同》于2019年2月18日解除；2、判令穆新防立即腾退上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；3、判令穆新防支付2019年1月11日起至2019年3月15日止的租金及使用费共计人民币(以下币种均为人民币)18,418.33元(按照每月9,000元计算，扣除马兴伟直接向次承租人收取的租金1,081.67元)；4、没收穆新防支付的押金8,200元；5、判令穆新防支付水费1,350.40元、电费1,669.98元(2,395.60元扣除次承租人已支付的725.62元)、煤气费582.50元。事实和理由：2016年6月20日，马兴伟与穆新防签订《物业租赁合同》，约定由穆新防承租系争房屋，租期自2016年7月10日至2021年7月9日，租金每3个月支付一次，先付后用，提前7天支付。合同签订后，马兴伟按约交付了房屋，但穆新防违法进行群租且拒不支付租金超过合同约定期限。2019年2月18日，马兴伟通知解除合同并要求穆新防交还房屋，但其置之不理，故现提出诉请如上。被告穆新防未做答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为马兴伟。2016年6月20日，马兴伟(甲方)与穆新防(乙方)签订《物业租赁合同》，约定，乙方承租甲方系争房屋，租赁期间自2016年7月10日起至2021年7月9日止；每月租金8,200元，每3个月支付一次，房租采取先付后租的形式，乙方应当提前7天支付下次租金给甲方；乙方应在本合同签订之日支付甲方租房保证金8,200元；乙方应当按时交付租金，如乙方拖欠租金超过15日的，视为严重违约，甲方有权解除双方间租赁关系并解除本合同；本合同签订后，未经甲方协商一致，乙方如要求提前解除本合同或存在其他严重违约行为致使与甲方的租赁关系无法继续履行的，乙方无权要求甲方返还保证金，如对甲方造成其他损失的，乙方负有赔偿责任。合同第十条约定，允许分割，不允许群租，不改变房屋结构，不允许商业用途；2018年7月10日至2019年7月9日，每月房租9,000元。合同签订后，马兴伟按约交付系争房屋。穆新防支付押金8,200元，租金付至2019年1月10日，并将系争房屋转租给多个次承租人。此后，马兴伟多次通过短信催告穆新防支付欠租。2019年2月11日，马兴伟短信通知穆新防，鉴于其多次违约不履行合同的情况，已严重违反合同，现正式通知其于2019年2月19日上午10点将系争房屋交还。2019年2月15日，马兴伟短信通知穆新防，鉴于其一直不回复，不履行支付义务，并且一再违反自己的承诺，早已单方面多次违约，早已构成终止合同的条件，要求其于2019年2月17日上午10点进行交接，将系争房屋交还，租约因穆新防违约提前终止，要求其将房屋恢复原状，水电气等费用交清。2019年2月17日，马兴伟短信告知穆新防，鉴于穆新防没来交房，现在再次重申，合同因穆新防严重违约而终止。2019年2月20日，马兴伟再次短信通知穆新防，双方协议已于2019年2月17日因穆新防违约而解除，但穆新防没有清退房屋，要求其于当日到场解决问题。马兴伟为证明己方主张，向本院提供了水费、燃气费缴费通知及付款凭证，电费发票及付款凭证，证明截止至2019年3月底，穆新防拖欠水、电、燃气费金额。关于电费，马兴伟表示2019年4月的电费发票对应的是3月份的电费金额，所以也应由穆新防支付。鉴于穆新防未到庭应诉，本院对马兴伟提供的证据予以确认并在卷佐证。庭审中，马兴伟表示，穆新防共计转租9人，目前已有2人搬离，剩余7名次承租人陆续自2019年2月27日、3月11日、3月14日、3月16日、3月17日、4月1日开始向马兴伟支付租金，本案中不要求处理次承租人的问题，仅要求穆新防腾退、搬离系争房屋，若因次承租人问题导致房屋存在清退、返还义务执行不能的风险，马兴伟将另行解决。关于租金，要求穆新防付清2019年1月11日至2019年3月15日的租金，此后的不再主张，前述租金中同意扣除直接向次承租人收取的截止至2019年3月15日的租金1,081.67元。此外，次承租人向马兴伟支付的725.62元电费，也同意在穆新防应付的电费金额中予以扣除。本院认为，马兴伟与穆新防就系争房屋签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。穆新防至今未支付2019年1月11日起的租金，马兴伟据此要求解除租赁合同，合法有据。根据马兴伟提供的短信聊天记录，其2019年2月15日通知穆新防于2019年2月17日返还系争房屋，双方租约提前终止，2019年2月20日的短信中，马兴伟再次表示双方租赁合同已于2019年2月17日解除，故本院确认双方租赁合同于2019年2月17日解除。合同解除后，穆新防应当搬离并返还系争房屋。穆新防未支付自2019年1月11日起的租金，且至今未将系争房屋返还，马兴伟现要求其按照合同约定的租金标准支付2019年1月11日起至2019年3月15日止的租金及使用费，并已扣除次承租人直接向其支付的租金部分，相关诉请合法有据，本院予以支持。穆新防承租期间拖欠水、电、燃气费，马兴伟仅要求其支付2019年3月底前拖欠的上述费用，本院亦予以支持。合同系因穆新防违约而解除，马兴伟要求没收押金8,200元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于次承租人问题，马兴伟庭审中明确表示，不要求在本案中处理，与法不悖，本院予以准许。穆新防经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马兴伟与被告穆新防就上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号房屋签订的《物业租赁合同》于2019年2月17日解除；二、被告穆新防于本判决生效之日起十日内，腾退并搬离上述房屋；三、被告穆新防于本判决生效之日起十日内，支付原告马兴伟租金及使用费共计18,418.33元；四、被告穆新防于本判决生效之日起十日内，支付原告马兴伟水费1,350.40元、电费1,669.98元、燃气费582.50元；五、押金8,200元由原告马兴伟没收，不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元、保全费520元、公告费560元，合计1,635元，均由被告穆新防负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 芳审 判 员  童翔燕人民陪审员  时金兰二〇一九年八月二十九日书 记 员  张紫嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。