广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3417号原告：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地:广州市越秀区中山四路芳草街26号三楼。法定代表人：杨辉，职务：主任。委托诉讼代理人：陆智君，女，1979年6月30日出生，汉族，系原告的工作人员，联系地址。委托诉讼代理人：陈诗钰，女，1990年3月27日出生，汉族，系原告的工作人员，联系地址。被告：谭昌雄，男，1976年10月30日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：翁林霞、麦海波，均系广东高睿律师事务所律师。原告广州市城市更新项目建设管理办公室诉被告谭昌雄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由审判员方婷适用简易程序公开开庭审理。原告的委托代理人陆智君、陈诗钰；被告的委托代理人麦海波到庭参加诉讼。现已审理终结。广州市城市更新项目建设管理办公室诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告腾空交还广州市荔湾区德星路9号负一层B区29号商铺；2、请求判令被告向原告支付从起诉状副本送达之日起至实际交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金，违约金依据租赁合同条款，每月按租金标准10765元收取；3、请求判令被告承担本案所有诉讼费用；4、请求判令被告支付从2019年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，每月按租金标准10765元收取。事实和理由：广州市城市更新项目建设管理办公室前身为广州市危房改造建设管理所。2016年3月6日，经广州市机构编制委员会穗编字[2016]101号文件批准更名为现在的名称，即广州市城市更新项目建设管理办公室。根据批准，原告负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作。本案诉争房屋系原告管业。原被告双方就诉争物业的租赁事宜签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，根据合同约定，被告向原告承租了诉争物业用于商业用途，租赁期限从2013年7月1日起至2014年6月30日止，月租金额为10765元。租赁合同到期后，原告已经告知被告不再续签租约，并要求被告清退诉争物业，可被告一直占用诉争物业至今。原告多次发函进行催告，未果。根据租赁合同关于违约责任的约定“租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续定合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”原告依据职责对诉争物业在内的物业进行统一使用、管理。原被告双方租赁合同到期后，双方未续签租约的情况下，原告有权要求被告交还诉争物业。被告不顾原告多次催告、拒不交还场地的行为，严重侵犯原告合法权益。被告谭昌雄答辩称：1、被告同意退还商铺，但因被告找到的新商铺要9月7日才能接收，故被告也要在9月7日左右才能把案涉房屋交还给原告。2、被告不同意支付违约金，双方实际为不定期租赁合同关系，被告有足额缴纳租金。原告也有开具相应发票。原告实际上是同意被告继续租赁的，且参照2018年广州市房屋参考价的标准，涉案地段商铺的租金参考价仅有4000多元一个月。在被告已经足额按照10765元缴纳租金的情况下，原告并无其他的损失。因此，即便需要被告支付违约金，法院也应当对该违约金的标准予以调整。3、8月之前的租金，被告已经有足额交付，涉案商铺扣缴租金的时间一般为每月的17-19日左右，故被告还没有来得及支付8月的租金，被告同意支付8月到实际搬出之前的租金。经审理查明：据2016年3月6日广州市机构编制委员会穗编字[2016]101号《关于市危房改造建设管理所更名等问题的批复》，广州市危房改造建设管理所更名为广州市城市更新项目建设管理办公室，负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作。广州市荔湾区德星路9号负一层B区29号铺是广州市危房改造建设管理所所有的房屋。2013年6月25日，广州市危房改造建设管理所与谭昌雄签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定谭昌雄租赁广州市荔湾区德星路9号负一层GB29部位的房地产，作商铺用途，建筑面积39.96平方米，租赁期限从2013年7月1日至2014年6月30日，租金10765元/月；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而出租方要求收回房屋，承租方拒不交出承租房屋的，出租方除要求承租方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金，等等。上述合同签订后，案涉房屋由谭昌雄经营使用至今。在租赁期间及租赁期限届满后，原告按合同约定的10765元/月向被告收取房屋使用费至2019年7月。此外，原告表示曾在2016年12月、2018年4月、8月发函要求谭昌雄腾空交房，但没有提交函件签收情况。被告表示没有收到上述函件。另查：本案起诉状副本于2019年5月1日送达被告。本院认为：原告的前身广州市危房改造建设管理所与被告在2013年6月25日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方租赁合同在2014年6月30日期限届满后，被告继续使用租赁的房屋，原告也继续收取房屋使用费，依据上述法律规定，诉讼双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告称曾在2016年12月、2018年4月、8月发出收回房屋的函件，但没有举证证实到达对方，本院对此不予采信。原告诉请被告腾空交房，意即解除与被告的租赁关系，本院于2019年5月1日送达起诉状副本给被告，此房的房屋租赁合同于此日起解除。合同解除后，被告应尽快腾空，将案涉房屋交回原告，并支付房屋交还前实际占用期间的使用费，且根据合同约定，原告有权收取拒不交还房屋的违约金。关于违约金起算时间,被告承租案涉房屋用于经营，其腾空搬迁需要合理期限，本院酌定给予被告合同解除后一个月的搬迁期。至本案庭审（2019年8月15日）结束前，被告仍未履行归还房屋义务，已构成违约，应支付自2019年6月1日起至实际搬出并交还房屋之日止的违约金。关于违约金标准，合同对此已有明确约定，被告并未充分举证合同违约金标准具有调整的理由，故本院依合同约定的标准确定违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告谭昌雄（含房屋的共同使用人）腾空交还广州市荔湾区德星路9号负一层B区29号商铺给原告广州市城市更新项目建设管理办公室。二、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告谭昌雄按10765元/月的标准向原告广州市城市更新项目建设管理办公室支付自2019年6月1日起计至实际交回房屋之日止的逾期交房违约金。三、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告谭昌雄按10765元/月的标准向原告广州市城市更新项目建设管理办公室支付自2019年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。四、驳回原告广州市城市更新项目建设管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由广州市城市更新项目建设管理办公室负担134元，谭昌雄负担488元。如不服本判决，可以收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇一九年八月二十一日书记员 姚晓丹黄慧敏