广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异507号 案外人：陈健敏，男，1982年4月14日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。 委托代理人：但秋寒，系广东正大方略律师事务所律师。 委托代理人：卢惠玲，系广东正大方略律师事务所实习律师。 申请执行人：温加玲，女，1950年10月22日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托代理人：朱凤兰，系广东骏通律师事务所律师。 委托代理人：郑余青，系广东骏通律师事务所律师助理。 被执行人代：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广州市天河区体育东路39-45号127。 法定代表人：李卫华。 委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。 本院在执行申请执行人温加玲申请执行广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）房屋买卖合同纠纷一案，案外人陈健敏提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈健敏述称：1、请求贵院依法中止（2018）粤0106执7584号执行裁定书中对广州市天河区体育东路39-45号3254铺的拍卖；2、请求贵院依法解除对天河区体育东路39-45号3254铺的查封；3、判令被执行人将位于天河区体育东路39-45号3254铺房产产权过户至案外人名下。 事实与理由： 申请执行人温加玲与被执行人泽信公司房屋买卖合同纠纷一案，贵院作出的（2017）粤0106民初11279号民事判决书已发生法律效力，并以（2018）粤0106执7584号执行裁定书裁定拍卖被执行人名下位于广州市天河区体育东路39-45号3254铺（以下简称涉案商铺）的房产。案外人对贵院执行涉案商铺不服，提出异议，理由如下： 一、案外人在法院查封涉案商铺之前已同被执行人签订合法有效的书面买卖合同并按照合同约定支付购房款及相关费用。 2015年7月27日，案外人与被执行人签订《商铺买卖合同》，约定：案外人向被执行人购买涉案商铺，房价款总价额为人民币783154元，并应于2015年7月31日前支付首期房价款计人民币310000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入被执行人指定的银行账号。被执行人应于实际收到案外人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办理完毕交易过户手续，并约定办理上述交易过户事宜以案外人已按时足额支付合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提。案外人在收楼后交由被执行人指定的经营管理公司即广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流公司）受托经营管理十年，并另行签订《商铺委托经营管理协议》，交楼时间为2016年1月1日。 上述合同签订后，案外人于2015年7月31日前付清首期房价款（包含定金100000元）合共473154元，于2015年7月27日向广东宏安信律师事务所支付预售产权登记代理费及公证费2400元，由该律所进行买卖见证，于2015年7月31日向被执行人支付办理过户手续相关税费24712元，并于2015年8月4日支付按揭费用4560元。上述事实有证据为证。 二、案外人在法院查封之前已合法占有该涉案商铺。 双方签订的《商铺买卖合同》第七条第1款规定：被执行人应于2016年1月1日，以书面形式通知案外人办理该商铺使用权的交接手续。《商铺委托经营管理协议》第一款第3条约定委托经营期限自2016年1月1日开始计算。2015年12月25日，被执行人向案外人发出收铺告知函，告知其已和潮流公司完成商铺交付手续，潮流公司对涉案商铺的经营管理期自2016年1月1日起算。自此，案外人已合法占有该涉案商铺。 三、涉案商铺未办理过户登记非因案外人自身原因所致，系被执行人陷入债务危机导致案外人无法办结按揭贷款手续。 由于被执行人对外欠债众多，致使案外人无法成功向银行办理按揭贷款以支付余下房价款，交易过户手续迟迟未能完成，此非因案外人自身原因而未能办理过户登记。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28规定：案外人已在贵院查封之前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案商铺，且未能办理过户登记的责任不在于案外人，现案外人愿将剩余房价款按照法院要求交付执行，恳请贵院支持案外人的诉求，中止对涉案商铺的拍卖并解除对该商铺的查封。此外，根据买卖合同的约定，案外人所支付购房款已超过本合同总价款的60%，因被执行人原因致使案外人无法再办结按揭贷款，故案外人将剩余房价款交付法院执行，上述已具备过户登记的条件，特请求判令被执行人将涉案商铺产权过户至案外人名下，以维护案外人的合法权益。 申请执行人温加玲辩称：我方不同意案外人提出异议的第一项请求，理由如下：一、案外人无权请求法院中止（2018）粤0106执7584号执行裁定中对涉案商铺的拍卖。1.案外人未提交转账凭证证明实际付款并履行合同，仅有收款收据，不能证明其按合同约定时间金额履行付款义务。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28规定，本案中，案外人虽符合前述要件中（一）（二）的两个条件，但未支付全款，不符前述要件（三）之规定。案外人主张涉案商铺未能办理过户登记非因自身原因所至，系被执行人陷入债务危机导致案外人无法办结按揭贷款手续。但根据案外人提供的证据材料显示，案外人并未提交向银行申请贷款及贷款审批文件，亦未提交因被执行人原因导致不能申请贷款的文件，案外人以被执行人对外欠债众多为借口，实际上是自行放弃向银行贷款，不愿支付房屋余款，案外人对未办理过户登记具有一定过错。 只有在上述四个条件全部满足的情况下买受人才能够排除法院执行，即使案外人支付了60%的房款，但非全部房款，亦没有按照合同约定支付部分价款而将剩余价款按照人民法院要求支付执行，且并非因案外人自身原因未办理过户登记。故案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回案外人的申请。 二、案外人无权请求法院解除对涉案商铺的查封。 1、根据《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》第十七条。 2、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十条。 案外人的诉讼请求确有理由或者提供充分、有效的担保请求停止执行的，可以裁定停止对执行标的进行处分。申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。 本案中，案外人虽主张支付部分价款并实际占有该财产，但实际尚未办理产权过户登记手续，亦未提供任何的担保，故无权要求法院对涉案房屋进行解封，法院依法应维护申请执行人的合法权益，驳回案外人的解封申请。 三、案外人无权请求法院判令被执行人将涉案商铺的产权过户至案外人名下。 在本案中，案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，理由已第一点阐明。案外人虽主张占有房屋，但实际尚未办理产权过户登记手续，其不是涉案商铺的所有权人，亦无权要求被执行人将涉案商铺过户至其名下。另，本案诉讼系案外人执行异议申请，旨在排除法院对执行标的的强制执行，而案外人的该项请求实质上是与被执行人的合同履行问题，并不在本案的审理范畴，法院亦无权执行异议申请中一并审理多重法律关系。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，案外人对执行标的提出的异议，经审查，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。故请求法院依法驳回案外人的请求。 被执行人泽信公司答辩：我方确认案件事实如下：1.2015年7月27日与案外人签订了《商铺买卖合同》，约定案外人向我方购买涉案商铺的房产。2.我方确认已收到案外人交给我方的首期房价款共计473154元，并已向案外人开具收据。3.我方确认已于2015年12月25日按照合同约定向案外人交付涉案商铺，以上事实我方予以确认，请求法院依法作出处理。 本院查明，温加玲申请执行泽信公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的（2017)粤0106民初11279号民事判决已发生法律效力。根据该判决，一、泽信公司应协助温加玲关于涉案商铺房产产权过户手续；二、泽信公司应向温加玲支付关于涉案商铺的逾期办理产权证违约金。本案受理费11290元，财产保全费4270元，均由泽信公司负担。因上述被执行人没有履行上述判决确定的义务，温加玲向本院申请执行。本院于2018年3月9日以（2018）粤0106执7584号案立案执行。 在本案诉讼期间，本院于2017年12月15日查封了登记在泽信公司名下的涉案商铺。2018年11月2日作出（2018）粤0106执7584号执行裁定拍卖涉案商铺，并在涉案商铺张贴公告，责令被执行人及其他使用人在2018年11月12日前迁出并腾空上述房屋。 另查，案外人与被执行人泽信公司于2015年7月27日签订《商铺买卖合同》，约定泽信公司将涉案商铺卖给案外人，房价款总金额为783154元，同年7月31日前支付473154元，剩余房款310000元向银行申请贷款。2015年7月27日，陈健敏（甲方）与潮流公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，约定：甲方将涉案商铺全权委托由乙方统一经营管理，委托经营期限为10年。2015年2月25日，泽信公司向案外人发出《收铺告知函》，告知其已和潮流公司完成商铺交付手续，潮流公司对涉案商铺的经营管理期自2016年1月1日起算。 另案外人提供泽信公司出具的收据：时间为2015年7月26日涉案商铺定金5000元、10000元；时间为2015年7月27日涉案商铺定金85000元和房款20000元；时间为2015年7月31日，涉案商铺房款353154元、涉案商铺税费款24712元。广州潮宏投资咨询有限公司出具的时间为2015年8月4日，涉案商铺按揭费用4560元的收据。2015年7月27日广东宏安信律师事务所出具的《通知书》，显示：收取案外人预售预告/产权登记代理费2000元，委托公证费400元，共计2400元。拟证明案外人已按照合同约定向被执行人支付了购房款以及其它须缴交的税费等。但案外人在举证期内无法提供支付房款的银行转账凭证，且案外人表示不同意将房款余款交付法院执行。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件必须同时具备买受人的权利才能排除执行。虽然案外人在本院查封之前向被执行人购买了涉案房屋且实际占有，但其只是按合同约定支付了部分房款，且案外人表示不同意将房款余款交付法院执行，故案外人的权利不能排除执行，其异议理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人陈健敏的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年八月十二日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏