贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初6675号 原告：马永生，男，汉族，1980年11月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：张海莎，女，汉族，1986年5月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205200510182191。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。 原告张海莎、马永生与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张海莎、马永生，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张海莎、马永生向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理位于毕节市七星关区商品房的不动产权证书；二、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以原告购房款715933.00元为基数，按日万分之二从2017年1月29日起计算至被告为原告办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告之日止（暂计算至2019年6月11日共123427.00元，计算天数862天）；三、判令被告支付原告逾期建设完成配套设施的违约金，该违约金的计算方式为：幼儿园和会所以每个5元每日的标准从2017年7月15日起计算至建设完成之日止，购物中心以5元每日的标准从2016年7月15日起计算至实际建设完成之日止（以上暂计算至2019年6月11日共计12640.00元，幼儿园和会所计算天数共计721天，购物中心计算天数共计1086天）；四、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由:2015年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司开发建设的位于节市七星关区，该商品房总价款为715933.00元。合同签订后，原告已通过首付和向银行按揭贷款的方式付清全部房款，但被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项的约定为原告办理涉案商品房的不动产权证书，亦未按照《商品房买卖合同》第四章第十二条第（三）项约定的时间建设完成幼儿园、会所和购物中心。 原告认为:原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务，现被告迟延履行合同义务的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告碧桂园房开公司辩称：对于原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉请，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定了被告逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任是按日万分之二计算，但是在签订商品房买卖合同之后，原、被告双方又签订了《委托办理权属登记协议书》，该协议书约定被告若未在规定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，至逾期之日起由被告按每天50元支付违约金，该协议没有标注签订日期，但从情理和常理上判断，是在双方签订商品房买卖合同之后签订的，是双方的真实意思表示，是对原商品房买卖合同中关于逾期办证违约责任的变更，对双方具有约束力，若被告违约，不能按约定办理商品房权属证书的，应当以此为标准承担违约责任，原告主张的违约责任计算方式没有法律和事实依据。对原告提出的被告逾期完成配套设施违约金的请求没有法律依据，双方签订的合同中约定了逾期交付配套设施的违约责任分别为每天5元，但是该约定对于被告承担违约责任的时间为交付时间之日起开始计算，双方签订的合同没有约定配套设施的交付日期，只约定了竣工日期，竣工不等于交付，且配套设施没有如期竣工不是被告的原因，加之配套设施是对所有业主的建设，不是针对单个业主，被告即使承担违约责任也是对所有业主而非单个业主，因此该诉求依法不能成立。 本院经审理查明：2015年5月27日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；该商品房建筑面积145.43平方米，该商品房总价款为715933.00元,买受人以贷款方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款215933.00元，余款500000.00元以银行按揭支付；商业配设施有幼儿园、会所、购物中心，幼儿园、会所于2017年7月15日前竣工；购物中心于2016年7月15日前竣工；以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理，（3）出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾一天，出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了715933.00元的购房款。被告已将涉案商品房交付给原告，但商业配套设施（幼儿园、会所、购物中心）至今未建设完成，被告亦未按照合同的约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。 另查明，被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金;本协议书自出卖人签名盖章，买受人签名（盖章）之日起生效”原告在该协议书上签名捺印，被告未在该协议上签名及加盖公司印章。 被告开发建设的涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据1张、发票1张，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、《商品房买卖合同》、《委托办理权属登记协议书》。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应在2016年7月15日前及2017年7月15日前建设完成购物中心、幼儿园及会所，并于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期建设完成商业配套设施的违约金及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。 对于逾期建设完成商业配套设施的违约金，按合同约定，被告应于2016年7月15日前建设完成购物中心；应于2017年7月15日前建设完成幼儿园及会所，但被告未在约定的时间履行上述义务。《商品房买卖合同》约定：“以上设施如果在约定期限内未竣工，……出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾一天，出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。”但被告逾期后未与原告约定上述商业配套设施的交付日，且上述商业配套设施至今未建设完成。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”原告于2019年6月11日提起诉讼，要求被告支付逾期建设完成商业配套设施的违约金，距合同约定的购物中心竣工时间已近三年，距合同约定的幼儿园及会所的竣工时间已近两年，应当视为原告已给被告必要的准备时间。故对逾期建设完成商业配套设施的违约金，应从原告主张之日即2019年6月11日开始计算，因合同中约定的商业配套设施有三项，每一项每逾期一天，被告应向原告支付5.00元的违约金，则违约金的计算标准为每日15.00元，截止时间为被告建设完成上述商业配套设施之日止。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告合同中仅约定了约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任，被告超过180日以后未交付办理商品房转移登记的有关文书的，原被告双方未约定违约金的计算标准。而至今被告尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，根据上述法律的规定，违约金的计算方式可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从约定日期之次日即2017年1月30日起计算。关于违约金的截止时间，因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，且该《委托办理权属登记协议书》中明确约定“本协议书自出卖人签名盖章，买受人签名（盖章）之日起生效”，被告并未在该协议书上签名盖章，该协议未生效，不能约束原、被告，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马永生、张海莎支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款715,933.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马永生、张海莎支付逾期建设完成商业配套设施的违约金（违约金按每日15元的标准，从2019年6月11日计算至商业配套设施建设完成之日止）； 三、驳回原告马永生、张海莎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,511.00元（已减半收取），由原告马永生、张海莎负担252.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1,259.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年八月二十七日 书记员  葛红霞