山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终4895号上诉人（原审原告）：王秀武，男，1969年6月6日出生，汉族，无业，住太原市。委托代理人：薛荣山，山西傲世律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：赵佃基，男，1980年7月25日出生，汉族，个体，住太原市。委托代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。上诉人王秀武因与被上诉人赵佃基房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初490号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王秀武及委托代理人薛荣山，被上诉人赵佃基及委托代理人赵凯东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀武上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）)被告明知涉案院落内的土地为农业用地，仍然与原告签订《库房及院子租赁协议》，并将涉案院落出租给原告修建仓库，原告修建过程中也未尽到善良提示义务，导致原告的仓库被拆，应当向原告承担缔约过失责任。(二)原告遭受的损失是实实在在存在的，被告对《库房及院子租赁协议》的无效主观上具有明显过错，被告应当对涉案院落的仓库被拆造成的损失承担赔偿责任。二、一审法院认定事实所依据的证据是错误的。(一)被告提供的《山西省“大棚房”问题专项清理整治行动整改工作的指导意见》无法作为证据使用。(二)迎新街街道办事处做出的《拆除通知书》不能作为本案证据。(三)一审法院认定原告“仅提供了施工合同及收据，未提供有效票据，无法证明其投资仓库的实际损失及其他损失”是错误的。三、一审判决适用法律不当。对于本案众多的争议焦点，一审判决仅适用了《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条,《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，该条款过于笼统，不利于查清案件事实，也不利于作出更符合本案实际情况的判决。上诉人认为，除一审判决书中引用的法律条文外，还应当适用《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条以查清案件事实，作出公平、公正的判决。综上，一审判决认定事实错误，认定证据错误，适用法律不当。请二审法院依法查明事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。赵佃基辩称，一、被上诉人不承担缔约过失责任。1、本案案由是房屋租赁合同纠纷，不是缔约过失责任纠纷；2、上诉人在一审时没有提出“要求被上诉人承担缔约过失责任的诉讼请求”，整个一审庭审环节也均未陈述该观点，二审不应以审理；3、事实上，被上诉人也无需承担缔约近失责任。二、上诉人要求被上诉人赔偿仓库投资费用613154元没有事实与法律依据。1、上诉人在该土地上进行彩钢房建设等是违法行为。虽然租赁协议第五条第2款约定“甲方保证租赁此库房及院子可以用于厂房、仓库、办公室等建设”，但是协议约定不能违反法律、行政法规的强制性规定。另外，租赁协议第五条第2款约定“乙方保证大该库房及院子上合法经营，不从事任何违法活动”，但上诉人在租赁土地上进行建设时，并未向政府相关部门办理任何批准文件，其行为属于私自违法建设行为。2、上诉人对仓库进行的装修，是上诉人违法建设的附属物，仍然是违法的。上诉人的违法建设及装修行为也是为了进行商业经营（仓储），其在农业性质土地上进行商业经营亦是违法行为；3、因被上诉人不在下兰村内居住，平时也不去村里。所以，被上诉人对上诉人私自违法建设行为并不知情，上诉人在违法建设后，又以高出其所交租金数倍的价格对外出租，牟取暴利达两年多之久。4、上诉人的违法建设是迎新街街道办事处通知拆除的，是政府强制性行为，不是被上诉人要强行拆除的，被上诉人没有过错，不应承担违章建筑被拆除的后果。三、上诉人要求被上诉人赔偿搬运费、装卸费、加油费、冷库租用费、购置器具费、中介费6387.49元没有事实与法律依据。上诉人因私自违法建设而被政府强制拆附除，其应当为自己的违法行为负责，包括拆除后产生的相应费用也应当由其负担。被上诉人没有任何赔偿义务。四、上诉人要求被上诉人赔偿临时租用仓库费7450元没有事实与法律依据。上诉人私自违法建设被政府强制拆除，其应当为自己的违法行为负责，包括拆除后产生的相应费用也应当由其负担。被上诉人没有任何赔偿义务。五、上诉人仅提供了施工合同及收据，未提供有效的票据，无法证明其投资仓库的实际损失。上诉人提交的合同均有问题，提供的收据不具备真实性、客观性，不能作为直接证据，其也没有提供正规、有效的票据，无法证明其投资仓库的实际损失。六、《拆除通知书》能够证明拆除上诉人的违法建设是政府强制性行为。七、原审法院判决中表述“上述事实有《房屋及院子租赁协议》、《拆除通知书》及原、被告当庭陈述等在案佐证”，并没有将《山西省“大棚房”问题专项清理整治行动整改工作的指导意见》作为定案依据。综上，请求二审法院维持原判。王秀武向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《库房及院子租赁协议》；2、被告向原告退还房租人民币5000元；3、被告赔偿原告仓库投资费用613154元；4、被告赔偿原告搬运费、装卸费、加油费、冷库租用费、购置器具费、中介费等6387.49元；五、被告赔偿原告临时租用仓库费7450元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院经审理查明，2016年5月18日，赵佃基（甲方）与王秀武（乙方）签订了《房屋及院子租赁协议》，约定：甲方将位于太原市尖草坪区迎新街下兰村朱七只的土地，由甲方开发的库房及院子共计1200平方米，租赁给乙方使用；租赁用途：乙方租赁上述库房及院子进行建设厂房、仓库、办公室、宿舍、餐厅等用途；租赁期间：2016年7月18日至2025年4月1日止；租金及租金支付方式：自2016年7月18日至2025年4月1日止期间租金不变，乙方每年在6月18日一次向甲方交纳租金六万元（不含税）；甲方同意并保证乙方在该库房及院子进行厂房、仓库、办公室等建设；甲方有义务提供所有相关资料，并积极配合乙方办理证照及其他建设项目；甲方确保乙方在租赁期间内不受任何干扰，如在租赁期间由甲方原因出现其它纠纷，由甲方负责解决处理好，让乙方正常使用该库房及院子；如遇国家征收此库房及院子，此库房及院子建筑及附着物是乙方投资建设的，政府补偿归乙方所有，若政府赔偿甲方，但乙方无法获得赔偿，则甲方退还乙方前期投资的所有费用；乙方保证在该库房及院子上合法经营，不从事任何违法活动；乙方应当依约向甲方缴纳租金；乙方在合同期间，甲方不得干涉乙方的使用和经营；如遇到政府征收，甲乙双方应按本协议的规定处理后，方可终止本协议。该协议签订后，被告赵佃基将租赁物交付原告使用。原告王秀武按照合同约定以每年60000元缴纳了2016年7月18日至2019年7月18日止的租金。租赁期间，原告在租赁场地内修建了一个彩钢库房，并进行了装修，添加了相应设备。2018年10月5日，太原市尖草坪区迎新街街道办事处向被告赵佃基下发了《拆除通知书》，要求被告将涉案院落内搭建的违法建设进行拆除，自接到《拆除通知书》之日起3日内自行拆除，逾期未按标准拆除到位的，将依法予以拆除。2018年10月，被告赵佃基带人将原告修建的彩钢库房拆除。彩钢房被拆除后，被告返还了原告4万元房租。还查明，涉案院落内的土地为农业用地，原告修建彩钢库房没有经过政府相关部门审批，属于违法建筑。一审法院认为，原、被告签订的《房屋及院子租赁协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律的禁止性规定，属于无效合同，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，原告诉请解除《房屋及院子租赁协议》，不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告诉请被告赔偿原告仓库投资费用613154元，搬运费、装卸费、加油费、冷库租用费、购置器具费、中介费等6387.49元，临时租用仓库费7450元，但仅提供了施工合同及收据，未能提供有效票据，无法证明其投资仓库的实际费用及其他损失，故对原告上述主张本院不予支持。关于房租，原告于2018年7月14日支付了2018年7月18日至2019年7月18日的租金60000元，原告修建的彩钢房于2018年10月被拆除，被告应退还原告九个月的租金45000元，被告已退还40000元，原告诉请退还房租5000元的请求合理合法，应予支持。判决：一、被告赵佃基退还原告王秀武租金5000元，于本判决生效后五日内付清；二、驳回原告王秀武的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人王秀武与被上诉人赵佃基签订的《房屋及院子租赁协议》违反《中华人民共和国土地管理法》等法律的禁止性规定，属无效合同。造成合同无效的责任区分，本院认为，被上诉人明知涉案院内的土地为农业用地，仍然与上诉人签订《库房及院子租赁协议》，并将涉案院落出租给上诉人修建仓库，修建过程中也未迟到善良提示义务，导致上诉人的仓库被拆，其应承担合同无效的主要责任。关于上诉人投资仓库等损失的计算，上诉人在租赁场地修建彩钢库房，并进行装修及添加相应设备须进行投资，该违建被拆除必然导致经济会受到损失。关于被上诉人的赔偿数额，根据上诉人提交的相关证据，结合被上诉人实际收取的租金，及合同无效上诉人应承担的责任，本院酌定赔偿数额为13.5万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初490号民事判决；二、被上诉人赵佃基于本判决生效后五日内赔偿上诉人王秀武经济损失13.5万元。一审案件受理费10120元，由赵佃基负担3000元、王秀武负担7120元；二审案件受理费10120元，由赵佃基负担3000元，王秀武负担7120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 刘补年审 判 员 王丰毅审 判 员 申延艳 二O一九年八月十九日法官助理 葛智飞书 记 员 田丽霞