江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初3328号原告：孙萍，女，1987年4月10日生，汉族，住常州市武进区。原告：梁海棠，男，1986年10月19日生，汉族，住常州市武进区。以上二原告共同委托诉讼代理人：陈峰，江苏张林芳律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：颜春东，江苏张林芳律师事务所律师。被告：范建伟，男，1982年11月30日生，汉族，住常州市天宁区。被告：孔文亚，男，1983年5月15日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：周凯，江苏扬翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱润男，江苏扬翰律师事务所律师。被告：常州市乐购房产咨询代理有限公司，住所地为常州市武进高新技术产业开发区定安中路25号，统一社会信用代码:91320412764193041T。法定代表人：张志良，该公司总经理。委托诉讼代理人：高某，该公司员工。委托诉讼代理人：管一华，江苏名友律师事务所律师。原告孙萍、梁海棠诉被告范建伟、孔文亚、常州市乐购房产咨询代理有限公司（以下简称乐购公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月9日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人陈峰、颜春东以及原告梁海棠、被告范建伟、被告孔文亚的委托诉讼代理人周凯、被告乐购公司的委托诉讼代理人高某、管一华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙萍、梁海棠共同向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告孙萍、梁海棠与被告孔文亚、范建伟、乐购公司在2018年12月3日签订的《房地产买卖居间合同》无效；2、判决被告范建伟向二原告返还购房定金50000元；3、判决被告范建伟、孔文亚赔偿二原告损失385600元（按合同约定房价20%违约金的比例确定）；4、判决被告乐购公司向二原告返还佣金10000元；5、判决被告孔文亚、范建伟向二原告支付律师费20000元；6、判决被告乐购公司对上述第3项、第5项诉讼请求承担连带赔偿责任；7、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年12月3日，在被告乐购公司的居间服务下，原告孙萍、梁海棠与被告范建伟就被告孔文亚的房屋(施工编号为常州市武进区)签订《房地产买卖居间合同》，合同约定被告范建伟作为被告孔文亚的代理人将该房屋以1928000元的价格出卖给原告孙萍、梁海棠。合同签订时，被告范建伟一再保证，其作为被告孔文亚的代理人可以全权处理该房屋买卖事宜。当天，被告范建伟收取了二原告的购房定金50000元。同时，二原告也向被告乐购公司支付了10000元居间费用。为了筹集房款，二原告将自己居住的低价转让给了他人。但是在2019年4月22日，被告范建伟至被告乐购公司员工高某处明确告知被告孔文亚不配合过户，约二原告晚上商谈违约事宜。晚上商谈时，二原告提出要房屋，询问被告范建伟是否还有成交可能性，被告范建伟说给他一天时间确认下。2019年4月24日，被告范建伟明确表态自己已经违约，房屋不可能卖给二原告了，但自己会承担二原告的损失。二原告认为，被告范建伟无权代理被告孔文亚出卖房屋，三方签订的《房地产买卖居间合同》无效，被告范建伟、孔文亚的行为已经构成违约，应当按照合同约定房价20%违约金的比例向二原告赔偿损失。被告乐购公司提供的居间服务不到位，不应收取居间费用，其提供居间服务时存在严重过错,应当对二原告的损失承担连带责任。因此二原告起诉来院，要求判如所请。被告范建伟辩称，签订房屋买卖合同是被告孔文亚授权被告范建伟与二原告签订的，被告范建伟认为合同是无效的，购房定金50000元是直接支付到被告乐购公司账户的，被告范建伟只是出具了收条，但是并没有取得该购房定金50000元，被告范建伟承认自己有过错但认为二原告主张385600元的损失过高，损失最多为50000元，被告范建伟认为合同无效因此不需要承担律师费。被告孔文亚辩称，1、对于二原告主张的第1项诉讼请求，被告孔文亚予以认可。因为被告孔文亚没有委托被告范建伟与二原告签订房屋买卖居间合同，被告范建伟属于无权代理，被告孔文亚事后也未予追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2、对于二原告的第3项诉讼请求,被告孔文亚不予认可。理由为:首先，被告孔文亚与二原告素未谋面，被告孔文亚没有将其所有的位于常州市武进区的房屋出卖给二原告的意思表示；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。现二原告主张合同无效，又要按照合同约定的违约条款主张赔偿责任，这本身就是自相矛盾的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告范建伟在没有得到被告孔文亚授权的前提下，通过被告乐购公司与二原告签订合同,具有过错，被告乐购公司作为专业的房屋中介机构，在没有看到授权书的前提下提供居间服务，也具有过错，二原告作为完全民事行为能力人，应当知道在没有见到房主本人，在没有看到房主的授权委托书的前提下就签订合同，同样具有一定的过错，所以二原告只能要求被告范建伟和被告乐购公司承担缔约过失责任，并且二原告本身也有过错，也应当承担一定的责任。3、对于二原告的第5项诉讼请求,被告孔文亚不予认可，无需承担律师费，该律师费应当由被告范建伟、被告乐购公司和二原告按比例承担。综上，恳请法院依法驳回二原告对被告孔文亚的全部诉讼请求。被告乐购公司辩称，被告乐购公司没有过错，合同效力由法院进行认定，定金在被告乐购公司这边，是代收的，因为当时被告孔文亚没有提供房产证，待被告孔文亚提供了房产证之后被告乐购公司才能将该笔款项支付给被告孔文亚，被告乐购公司只是暂时保管，被告乐购公司也出具了暂存款收条给被告范建伟，二原告主张的损失与本案没有因果关系，因此二原告主张的损失没有法律依据。因为被告乐购公司没有过错所以不退还佣金。律师费与被告乐购公司没有关系，被告乐购公司不承担律师费。对于二原告主张的第6项诉讼请求被告乐购公司认为没有法律依据。被告乐购公司在被告范建伟和二原告都在场的前提下，被告范建伟提供了被告孔文亚当时签订的商品房买卖合同。被告乐购公司作为居间机构不存在过错，即使存在过错，二原告在本案中也有过错，假如存在损失，二原告也应对该损失承担相应的责任。本院经审理认定事实如下：2018年12月3日，被告范建伟以被告孔文亚委托代理人的名义（甲方、出售方）与二原告（乙方、承购方）、被告乐购公司（丙方、居间方）三方签订《房地产买卖居间合同》一份，合同第一条约定甲方自愿将坐落在常州市武进区常州玉兰广场E地块（小区）施工编号：XX室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积122.83㎡，产权人孔文亚，产权证号以产证为准……。第二条约定甲、乙双方议定上述房地产的成交价格为1928000元净，此价格已包含本合同第六条所列的房屋附属设施及装饰装修；乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金50000元，甲方同意乙方将购房定金其中50000元直接支付在丙方，由丙方代甲方收执用于房屋交接暂存款，购房定金在付清全款时冲抵购房款，甲方收取乙方定金时自愿将房产证、土地证（或不动产权证）原件留置于丙方代为保管，但甲方未将权证原件交予丙方，亦由甲方自行承担法律责任，产证送到中介方结走肆万元整；产证送到中介方7个工作日之内甲乙双方办理资金监管手续，乙方支付房款10000元到资金监管专用账户，甲乙双方办理资金监管手续时，乙方向选择的贷款银行申请商业贷款1200000元，贷款到资金监管专用账户；甲乙双方办理资金监管时，乙方支付668000元给甲方……。第五条约定甲乙方如存在中途毁约或其他根本违约情形的，由守约方按法律规定主张权利，由违约方承担法律责任。其中违约金不低于双方约定房款的20%，但同时应符合法律规定；甲方根本违约的情形有：……4)甲方作为房屋产权人的代理人（签约人），未取得代理权或房屋产权人不再同意出售该房屋或取消甲方代理权的……。第九条约定：（一）甲乙双方签订本合同，即视为丙方已完成居间义务（包括房屋搜集、信息发布、联系买卖双方、房屋情况登记或风险告知、看房验房、交易流程和涉税规费告知等其中任一项或多项），甲、乙双方应按照本合同约定支付居间佣金；（二）签订本合同当日，甲方、乙方向丙方支付房屋买卖居间佣金20000元（房屋成交价2%），此款由乙方承担;（三）甲乙双方必须严格履行本合同，按约定支付居间佣金否则构成违约，违约方按照每日千分之十标准向丙方支付违约金，甲乙双方或其中任何一方毁约、违约导致合同解除的、或发生任何纠纷的，不影响居间佣金额承担责任，仍按第九条第（二）款执行，甲乙方自行解决买卖合同违约损失的责任问题，且丙方有权利向甲乙方其中任何一方主张要求全额支付丙方佣金的权利……。第十四条约定甲方为该房屋的产权人的委托代理人/签约人，甲方承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本合同，若签约人无代理权或承诺不当造成合同无法履行或无效的，甲方除赔偿乙方外，还应承担丙方全部损失（包括按房屋成交价的2%承担丙方的佣金损失等）。第十七条约定……违约方除承担本合同约定及法律规定的赔偿责任外，还应承担守约方因维权产生的必要合理损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全保险费、交通费、公证费、查档费等。被告范建伟以甲方委托代理人的身份在该合同上签字。合同签订当日，被告范建伟向原告孙萍出具收到定金50000元的收条，并将该50000元留存在被告乐购公司作为房屋保证金。被告乐购公司向原告孙萍出具收到佣金10000元的收款收据。后被告范建伟于2019年4月份告知二原告因被告孔文亚不配合过户，房屋买卖合同无法继续履行，现双方协商未果，二原告起诉来院，请求判如所请。又查明，二原告与江苏张林芳律师事务所律师签订委托代理合同一份，委托该所陈峰、颜春东律师代理二原告与被告范建伟等人在本院房屋买卖合同纠纷案件的诉讼，并根据《江苏省律师服务收费标准》支付代理费20000元。上述事实由原、被告的当庭陈述、《房地产买卖居间合同》、收条、收款收据、微信聊天记录打印件、录音材料、委托代理合同、发票、《常州市房屋转让协议》等证据予以证实。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告范建伟以被告孔文亚的名义与二原告、被告乐购公司签订《房地产买卖居间合同》，被告范建伟也未提交证据证明其代理被告孔文亚签订涉案合同的行为得到了被告孔文亚的授权，被告孔文亚事后也未对被告范建伟的代理行为进行追认，被告范建伟的行为属于无权代理，因二原告与被告范建伟签订涉案合同时，主观善意但存在过失，其未对被告范建伟的代理权进行审查，未尽到审慎注意义务，未要求被告范建伟提供被告孔文亚明确授权其代理签订涉案合同的书面授权委托书并予以留存，因此被告范建伟的行为不构成表见代理，涉案合同对被告孔文亚不发生法律效力，被告孔文亚无需根据涉案合同承担相关民事责任。对于二原告要求被告范建伟返还定金50000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于被告范建伟向被告乐购公司缴存的房屋保证金50000元，被告范建伟可另行向被告乐购公司主张返还。关于二原告主张的损失，因涉案合同第五条违约责任中根本违约情形包括无权代理的情形，该部分约定对二原告与被告范建伟有效，被告范建伟应当按照涉案合同中约定的违约责任条款承担违约责任。因房屋买卖属于个人重要资产的处置行为，买卖双方都应当采取更为审慎的态度，二原告明知房屋产权人为被告孔文亚，在无产权人明确充分授权的情况下与被告范建伟签订涉案合同，存在过错，据此，本院结合二原告支付的定金数额、涉案合同的履行情况、双方的过错程度等因素考量，酌定被告范建伟赔偿二原告损失231360元。因涉案合同第十七条约定违约方还需承担律师费等相关费用，因此对于二原告主张被告范建伟支付律师费20000元的诉讼请求，本院根据案件实际情况酌定支持10000元。因涉案合同第九条第（三）款约定“发生纠纷不影响居间佣金额承担责任，仍按第九条第（二）款执行，甲乙方自行解决买卖合同违约损失的责任问题”，因此二原告可另行向被告范建伟主张赔偿居间佣金费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告范建伟于本判决生效之日起十日内返还原告孙萍、梁海棠定金50000元；二、被告范建伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙萍、梁海棠损失231360元；三、被告范建伟于本判决生效之日起十日内支付原告孙萍、梁海棠律师费10000元；四、驳回原告孙萍、梁海棠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4142元，由原告孙萍、梁海棠共同负担1550元，由被告范建伟负担2592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  徐凌楠二〇一九年八月二十八日书记员  曹 璐