湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初7120号原告：湖北中南国际汇物业投资发展有限公司，住湖北省黄石市花湖街道办事处花湖路68号。法定代表人：胡成玉，执行董事。委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊，湖北和开胜律师事务所律师。被告:朱成超、男，1971年7月7日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：陈望贵，湖北正奉律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖希，湖北正奉律师事务所律师。被告：朱怀俊，男，1993年4月28日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：陈望贵，湖北正奉律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖希，湖北正奉律师事务所律师。原告湖北中南国际汇物业投资发展有限公司（以下简称中南国际汇公司）诉被告朱成超、朱怀俊合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于同年6月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曹磊、被告朱成超、朱怀俊的委托诉讼代理人陈望贵、肖希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出的诉讼请求为1、判令被告恢复13-C12物业原状；2、判令解除原、被告之间的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》，被告向原告返还13-C12号物业；3、判令被告向原告支付违约金12155.3元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年6月20日签订《中南国际汇物业使用收益权投资协议》（以下简称协议），被告投资原告经营的13-C12号物业，并由被告经营使用。但被告在实际使用中擅自改变房屋结构、将入户门改为2门、封阳台，其行为违法物业管理条例及协议约定。物业公司曾通知被告停止违法违规行为、恢复物业原状，但是被告至今未停止违规行为、恢复物业原状。根据原、被告双方协议的约定，被告未经原告书面同意，擅自改变物业的主体结构、承重结构、阳台外立面，且造成无法修复或修复后不能正常使用的，原告有权通知被告解除合同，被告无权要求退还所支付款项，并应当向原告支付物业收益使用权投资总额2%的违约金。被告辩称，一、原告项目规划用途为综合写字楼，却以住宅性质与答辩人签订投资协议。原告提供给答辩人物业不适宜居住，且原告自有物业封闭阳台。二、中南国际汇物业属于违建物业，原告诉求不应受法律保护。三、答辩人拥有阳台的自由使用权。四、答辩人装修是经过丽岛物业同意并验收合格的，未擅自改变该物业。五、答辩人认为自己并未改变阳台外立面，即使要求恢复原状，也有权在四十年使用收益权届满后再恢复原状。六、原告提交证据不足以证明“擅自改变物业的主体结构、承重结构、阳台外立面，且造成无法修复或修复后不能正常使用”。请求驳回原告的诉讼请求。原告向法庭提交的证据有1、《中南国际汇物业使用收益权投资协议》。证明原被告之间的合同关系，合同约定被告不得擅自改变阳台外立面和用途、并约定了违约责任。2、现场图片，证明被告擅自改变入户门、阳台外立面和用途的事实。3、违规行为责任书，证明物业公司于2018年9月20日通知被告停止违规行为，恢复物业原状，但是被告未予停止违规并恢复物业原状。被告向法庭提交的证据有1、《广州军区中南花园招待所丁字桥地块土地使用权租赁招标文件》、施工许可证（证书编号：【2014】广军建许字第00003号）、合作开发合同、证明、销售宣传单。证明原告的项目原用途是商用写字楼，并非是住宅。2、中南国际汇13C12装饰施工图，证明与被告户型一样的13楼住户经物业公司经理同意可以开两个门。3、丽岛物业收款收据。证明被告装修经过原告物业同意。上述证据经当庭质证，被告对原告所提交的证据1、2真实性无异议；对证据3认为没有收到，但认为签字的朱成斌是朱成超的兄弟，签字的内容是钢结构，不是阳台和门的问题；一楼把玻璃全封闭了，二楼是跟一楼平齐了。原告对被告所提交的证据1、3无异议，对证据2认为是复印件，无法核实，关联性和证明目的不予认可。本院对原告提交的证据1、2、3及被告提交的证据1、3的真实性予以确认。经审理，本院认定本案事实如下：2016年6月20日，中南国际汇公司（甲方）与朱成超、朱怀俊（乙方）签订《中南国际汇物业使用收益权投资协议》，协议约定：乙方投资本协议所约定之物业的使用收益权；本协议所约定之物业位于武汉市武昌区丁字桥路中南国际汇地上第13层C12号物业；投资款总额为人民币607765元；甲乙双方签订本协议当日内乙方向甲方支付投资款总额的100%；。乙方在接收该物业后至2056年12月30日拥有对该物业的使用收益权，并拥有独立使用、出租该物业的权利，甲方不得干涉乙方正常使用租赁权；。乙方在使用该物业期间不得擅自改变该物业的建筑主体结构、承重结构、阳台外立面和用途；本协议另有约定的除外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享有与该物业有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务；。乙方如发生下列情况之一，甲方有权书面通知乙方后解除本合同，乙方无权要求退还所支付款项，并应当向甲方支付物业收益使用权投资总额2%的违约金；1、乙方在未经得甲方书面同意擅自改变该物业的主体结构、承重结构、阳台外立面，且造成无法修复或修复后不能正常使用的。上述协议签订后，朱成超、朱怀俊支付了全额投资款，中南国际汇公司向朱成超、朱怀俊交付了房屋。2011年11月22日，中南国际汇物业服务中心向13楼C单元12室业主发出《责任书》，指出LOFT现浇或钢结构超出部分及封闭阳台等存在安全隐患。朱成超的兄弟朱成斌在《责任书》上签收，并注明阳台搭钢结构、本人负责钢结构安全、出现问题本人负责。后朱成超、朱怀俊对所接收房屋进行了改造和装修。因该房屋为LOFT户型，朱成超、朱怀俊在房屋中加盖了楼板，将房屋隔为两层；对二层外窗用彩铝窗进行了封闭，并安装了不锈钢护栏；为节约室内利用空间，将楼梯入口移至内走廊，并与原入户门并列加装了防盗门；对一层阳台用彩铝窗进行了封闭。现中南国际汇公司以朱成超、朱怀俊擅自改变房屋结构、将入户门改为2门、封阳台为由，诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告中南国际汇公司与被告朱成超、朱怀俊签订的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据协议，原告享有涉案房屋经营和管理的权利，被告享有涉案房屋使用和收益的权利，双方当事人均应本着诚实信用原则全面履行协议约定的权利和义务。现原告认为被告封闭二楼阳台和改变入户门的行为违反协议约定，要求恢复原状并解除合同。本院认为，鉴于涉案房屋的LOFT户型的特殊性，被告在加盖楼板后使房屋成为两层建筑，为方便二楼房屋空间的使用和生活便利，对向外空间进行封闭符合情理；但二楼外所加装的不锈钢护栏影响了整栋大楼的外观和用途，故本院不认为被告封闭二楼向外空间的行为违约，但护栏应予整改。关于被告将房屋入户门由一扇改为两扇的问题。被告为节省房屋内部空间而将楼梯出口开在内走廊，并打掉房间与内走道隔墙加装防盗门。该行为虽对原房屋的结构进行了改变，但没有占用公共空间，没有改变房屋的主体结构和承重结构；而且在原告对同为LOFT户型的对外租赁中存在将房屋先行隔为两层，分别租赁并开两个入户门的情况。原告不应采取双重标准处理开两入户门问题。故本院不认为被告开两扇入户门的行为违约。关于被告将一楼阳台用彩铝窗封闭的问题。本院认为，被告封闭阳台的行为改变了房屋的外立面，违反双方合同约定，被告应承担违约责任。综上，本院对原告诉请判令被告恢复原状的诉讼请求部分予以支持。因被告朱成超、朱怀俊没有违反“未经甲方书面同意，擅自改变该物业的主体结构、承重结构、阳台外立面，且造成无法修复或修复后不能正常使用的”的协议约定，故原告中南国际汇诉请判令解除协议、返还物业、支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:一、被告朱成超、朱怀俊于本判决生效之日起10日内将武汉市武昌区丁字桥路中南国际汇地上第13层C12号房屋中一楼封闭阳台的彩铝窗予以拆除，恢复原状；二、被告朱成超、朱怀俊于本判决生效之日起10日内将武汉市武昌区丁字桥路中南国际汇地上第13层C12号房屋中二楼阳台的不锈钢护栏更换为棕色护栏；三、驳回原告湖北中南国际汇物业投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费104元，减半收取52元，由被告朱成超、朱怀俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  卢丹涛二〇一九年八月十二日书记员  华 帆