福建省福安市人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0981执异69号 案外人：李禄寿，男，1973年10月19日生，汉族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码91330000075327358A。 法定代表人：孙建华，总经理。 被执行人：王玉梅，女，1978年9月29日生，汉族，福建省福安市人，住福州市台江区。 被执行人：姚广亮，男，1970年3月31日生，汉族，福建省柘荣县人，户籍地福州市台江区，住福安市。 本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司与被执行人福建牛鑫工贸有限公司、王玉梅、王建光、姚广亮、蔡玲莉、福安市昊翔工贸有限公司、姚广慧、王建仁、福安市泰达工贸有限公司、杨晓标、郑细妹等金融借款合同纠纷一案中，案外人李禄寿于2019年8月26日对本院执行坐落于福安市××小区××楼××号店面［房屋所有权证号：福安市房权证城区城北字第××号，国有土地使用权证号安政国用（2006）第2093号］、福安市城北棠兴路棠旺街103号凯兴小区8号楼72号店面［房屋所有权证号：福安市房权证城区城北字第××号，国有土地使用权证号安政国用（2006）第2116号］、福安市城北棠兴路棠旺街105号凯兴小区9号楼73号店面［房屋所有权证号：福安市房权证城区城北字第××号，国有土地使用权证号安政国用（2006）第2117号］、福安市城北棠兴路棠旺街107号凯兴小区9号楼74号店面［房屋所有权证号：福安市房权证城区城北字第××号，国有土地使用权证号安政国用（2006）第2108号］提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李禄寿称，申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司与福建省牛鑫工贸有限公司、王玉梅、姚广亮等人金融借款合同强制执行一案，贵院作出（2019）闽0981执820号执行裁定书拍卖被执行人王玉梅、姚广亮坐落王玉梅、姚广亮坐落于福安市××小区××楼××店面、××于福安市××小区××楼××店面、福安市××小区××楼××店面、福安市××小区××楼××号店面。案外人认为，贵院在拍卖过程中未确认案外人应享有的租赁权及优先购买权，不符合法律规定。一、案外人与被执行人之间的租赁合同依法有效，应受法律保护。1、2011年7月13日，案外人因经营需要租赁本案拍卖坐落王玉梅、姚广亮坐落于福安市××小区××楼××号店面房屋，租赁期限为2011年7月13日至2031年7月12日，总租金100000元。合同签订后，案外人依约取得租赁房屋并支付租金，并进行了装修使用至今。案外人与王玉梅签订的租赁合同不违反法律规定，且已经实际履行，依法有效，案外人依法享有租赁权，应受法律保护。2、2014年6月19日，案外人因经营需要租赁本案拍卖坐落于福安市××小区××楼××店面、福安市××小区××楼××店面、福安市××小区××楼××号店面，租赁期限为2014年6月19日至2022年6月18日，总租金173000元，合同签汀后，案外人依约取得租赁房屋并支付租金，并进行了装修使用至今。案外人与王玉梅签订的租赁合同不违反法律规定，且已经实际履行，依法有效，案外人依法享有租赁权，应受法律保护。二、“买卖不破租赁”，案外人依法享有租赁权。1、《合同法》第二百二十九条明确规定“租赁物在租赁期间发生听有权变动的，不影响租赁合同的效力。”那么，贵院组织对租赁房屋拍卖，应当依法保护申请入的租赁权。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”3、从以上规定可见，案外人对贵院强制执行的被执行人房产依法享有租赁权，贵院应当依法保护案外人合法的租赁权。三、贵院在本次强制执行过程中未依法尽到通知义务，不仅违反程序，且侵害案外人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条明确规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和己知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”贵院在本次执行过程中，未尽通知义务，剥夺了案外人的租赁权及优先权。根据以上法律规定，贵院应当依法通知案外人，因此贵院明显程序违法。为此，请求：1、撤销（2019）闽0981执820号执行裁定书，在拍卖被执行人王玉梅、姚广亮坐落于福安市××小区××楼××号店面的房产时，应负担案外人所享有的租赁权进行拍卖。2、撤销（2019）闽0981执820号执行裁定书，在拍卖被执行人王玉梅、姚广亮坐落于福安市××街道××小区××楼××店面、福安市××小区××楼××店面、福安市××小区××楼××号店面的房产时，应负担案外人所享有的租赁权进行拍卖。 本院查明，2019年2月13日，本院以（2019）闽0981执820号立案执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司与被执行人福建牛鑫工贸有限公司、王玉梅、王建光、姚广亮、蔡玲莉、福安市昊翔工贸有限公司、姚广慧、王建仁、福安市泰达工贸有限公司、杨晓标、郑细妹等金融借款合同纠纷一案。2019年3月25日，本院以（2019）闽0981执820号执行裁定书，裁定查封、拍卖登记于被执行人王玉梅名下的坐落于坐落于福安市××小区××楼××号店面［房屋所有权证号：福安市房权证城区城北字第××号，国有土地使用权证号安政国用（2006）第2093号］、福安市城北棠兴路棠旺街103号凯兴小区8号楼72号店面［房屋所有权证号：福安市房权证城区城北字第××号，国有土地使用权证号安政国用（2006）第2116号］、福安市城北棠兴路棠旺街105号凯兴小区9号楼73号店面［房屋所有权证号：福安市房权证城区城北字第××号，国有土地使用权证号安政国用（2006）第2117号］、福安市城北棠兴路棠旺街107号凯兴小区9号楼74号店面［房屋所有权证号：福安市房权证城区城北字第××号，国有土地使用权证号安政国用（2006）第2108号］。案外人李禄寿于2019年8月26日向本院提起执行异议。 本院认为，一、案外人李禄寿既未提交其支付承租房产的水、电费税务发票，也未提交其支付承租房产租金的相关银行转账凭证，仅提交一份《租赁合同》、一份《房屋租赁合同》、两张《收条》，并不足以证明其已实际承租并管理、使用案涉房产。二、被执行人王玉梅已于2014年5月8日为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记,设置抵押权，中国工商银行股份有限公司福安支行已经依法取得抵押权。现申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司根据生效的福安市人民法院（2015）安民初字第4885号民事判决书申请强制执行，法院有权查封拍卖案涉房产。因此，案外人李禄寿的异议理由不能成立，其异议请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人李禄寿的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日向人民法院提起诉讼。 审判长  王梓安 审判员  王庆源 审判员  王建军 二〇一九年八月二十六日                            本件与原本核对无异                法官助理黄才嘉 书记员张燕彬 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。