江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初3162号原告：抚州辉达置业有限公司，住所地：抚州市高新区亿景苑2号楼1-13室。法定代表人：张金一，公司总经理。委托诉讼代理人：何广琴，女，该公司工作人员。被告：林碧娥，女，1986年3月4日出生，汉族，住所：抚州市高新区。被告：熊建飞，男，1979年7月5日出生，汉族，住所：抚州市临川区。第三人：抚州农商银行伍塘支行。主要负责人：邹莉，该支行行长。原告抚州辉达置业有限公司（以下简称辉达公司）与被告林碧娥、熊建飞，第三人抚州农商银行伍塘支行（以下简称农商行）买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告抚州辉达置业有限公司的委托代理人何广琴、第三人抚州农商银行伍塘支行行长邹莉到庭参加诉讼，被告林碧娥、熊建飞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚州辉达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除抚州辉达置业有限公司与被告林碧娥、熊建飞签订的关于抚州市凤凰世纪花城小区32#108室、32#108商铺的合同；2.判决没收林碧娥、熊建飞交纳的购房款。事实与理由：2016年8月，我公司与林碧娥、熊建飞签订一份合同，约定林碧娥、熊建飞向我公司购买抚州市凤凰世纪花城小区32#108室、32#108商铺及地下室，合同价款合计1，563，511元。当时熊建飞、林碧娥承诺支付首期购房款94，511元，但林碧娥支付了30,511元购房款后，尚欠64，000元未实际支付。因林碧娥、熊建飞当时没有钱，其向我公司出具639,000元的欠条一份，作为购房合同附件，约定于2016年10月31日之前付清购房首付款，如逾期二个月，则我公司有权解除购房合同，并没收二被告已经交纳的购房款。之后经我公司多次追问，林碧娥、熊建飞一直未支付购房首付款。为维护我公司合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持我公司的诉讼请求。林碧娥、熊建飞未应诉答辩。抚州农商银行伍塘支行辩称，我方要求保证贷款的安全。辉达公司围绕诉讼请求依法提交了证据。因熊建飞、林碧娥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利。对辉达公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：辉达公司是抚州市凤凰世纪花城小区的开发商。2016年8月，熊建飞、林碧娥与辉达公司约定：熊建飞、林碧娥向辉达公司购买抚州市凤凰世纪花城小区32#108室、商铺及地下室（商铺是一楼，室是二、三楼）。之后，熊建飞与辉达公司签订一份合同（合同备案号：G20162078），约定熊建飞向辉达公司购买的是32#108室，合同价款727，966元，首付款227，966元，银行按揭款500，000元，林碧娥与辉达公司签订一份合同（合同备案号：G20162077），约定林碧娥购买32#108商铺，合同价款666,615元，首付款336，615元，银行按揭款330，000元，另地下室未签订合同，作价168，930元，计入总房款中，以上合计价款1，563，511元。林碧娥支付了30,511元购房款后，于2016年8月8日，向辉达公司出具了欠条一份，注明：今欠到抚州辉达置业有限公司32#108室购房款639,000元，本人承诺于2016年10月31日之前付清，若有逾期则按月息2分计算利息，若逾期二个月抚州辉达置业有限公司有权没收本人已交购房款，并有权将此房源另售。2016年8月30日，农商行与熊建飞、林碧娥、辉达公司签订担保贷款合同，约定熊建飞、林碧娥用涉案房产向农商行办理抵押担保贷款。之后农商行依约向熊建飞发放了抵押贷款500，000元，林碧娥330，000元，该贷款已经汇至辉达公司。截止2019年8月29日，熊建飞尚欠农商行贷款本金473,056.83元，林碧娥尚欠农商行贷款本金248,877.86元。2019年4月4日，熊建飞向辉达公司出具欠条一份，注明：今熊建飞借到辉达公司400,000元，本人承诺于2019年4月16日之前还清借款，如逾期不还，辉达公司将向借款人收取按月息2分计算的利息，如逾期半个月，则辉达公司有权将此房解除合同，并有权将此房另售。同日辉达公司与熊建飞签订协议书一份，约定：辉达公司借款给熊建飞，按照借条条约执行，双方自愿解除本案号G20162078的商品房买卖合同。依据辉达公司陈述，上述639,000元欠条的构成是林碧娥首付款336，615元+熊建飞首付款227，966元+32#108地下室房款168，930元-已经支付的30，511元-未支付的64，000元。上述400,000元欠条形成过程是熊建飞应支付的首付款227，966元，按照月息2分计算至2019年4月4日，本息合计即400,000元。本院认为，一、辉达公司与熊建飞、林碧娥签订的《商品房买卖合同》及熊建飞出具的欠条及协议书、林碧娥出具的欠条，是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护，欠条及协议书应视为《商品房买卖合同》的附件，该合同、欠条及协议书对双方具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。林碧娥的欠条约定，若逾期未付款，则辉达公司有权将此房另售，此处另售文字应理解为解除合同之后再另行出售，而熊建飞的欠条及协议书约定，若逾期未付款，则辉达公司有权将此房解除合同。故上述欠条、协议书的内容应视为解除合同的条件，现熊建飞、林碧娥至今未付款，应视为解除合同的条件已经成就，故辉达公司要求解除与熊建飞、林碧娥之间《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。二、因熊建飞、林碧娥用涉案房产在农商行办理了抵押担保贷款，该贷款已经由农商行转入了辉达公司，该抵押担保合同依附于商品房买卖合同，故熊建飞、林碧娥与辉达公司的合同是主合同，熊建飞、林碧娥与农商行的合同是从合同。现辉达公司与熊建飞、林碧娥的主合同依法予以解除，熊建飞、林碧娥与农商行的从合同也应予以解除。从合同解除后，辉达公司应将熊建飞、林碧娥尚拖欠农商行的借款本金予以返还农商行。三、熊建飞、林碧娥未按约定支付购房款，构成违约，应承担相应的违约责任。因熊建飞、林碧娥已经向辉达公司交纳了农商行按揭贷款830,000元，之后熊建飞、林碧娥向农商行所支付的按揭款中包含的银行利息部分应视为熊建飞、林碧娥违约所产生的违约金，由熊建飞、林碧娥承担，本金部分应视为熊建飞、林碧娥的个人财产，由熊建飞、林碧娥所享有，辉达公司应予以返还。截止2019年8月29日，熊建飞拖欠农商行本金473,056.83元，其已经支付的农商行本金部分是26，943.17元（500，000元-473,056.83元）。林碧娥拖欠农商行本金248,877.86元，其已经支付的农商行本金部分是81，122.14元（330，000元-248,877.86元）。四、因林碧娥欠条内容约定，其未按期支付购房款，则辉达公司有权没收本人已交购房款，该约定是双方真实的意思表示，应视为双方对违约金的约定，故辉达公司要求没收林碧娥已交购房款30，511元的诉讼请求，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除抚州辉达置业有限公司与熊建飞、林碧娥于2016年8月签订的《商品房买卖合同》（其中熊建飞合同备案号：G20162078，林碧娥合同备案号：G20162077）；二、解除熊建飞、林碧娥、抚州辉达置业有限公司与抚州农商银行伍塘支行于2016年8月30日签订的二份《个人购房借款、担保合同》，抚州辉达置业有限公司于本判决生效后三日内向抚州农商银行伍塘支行返还款项721，934.69元（其中熊建飞贷款本金473，056.83元，林碧娥贷款本金248，877.86元）；三、抚州辉达置业有限公司于本判决生效后三日内向熊建飞返还26，943.17元；四、抚州辉达置业有限公司于本判决生效后三日内向林碧娥返还81，122.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应按法律规定支付履行期间的债务利息。案件受理费15，420元，由熊建飞、林碧娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判长 刘    志    峰审判员 陈样春人民陪审员孔淑平二〇一九年八月二十九日书记员 艾    思    思