上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18174号原告：上海莘吴实业有限公司。法定代表人：褚某甲，执行董事。委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：文帅鹏，上海祺道律师事务所律师。被告：上海晋秩实业有限公司。法定代表人：王明，执行董事。被告：王明。上列两被告的共同委托诉讼代理人：侯青峰，上海顺辉律师事务所律师。原告上海莘吴实业有限公司与被告上海晋秩实业有限公司(以下分别简称莘吴公司、晋秩公司)、被告王明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理。依法适用简易程序于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告莘吴公司的委托诉讼代理人程晨、文帅鹏，被告晋秩公司、被告王明的共同委托诉讼代理人侯青峰到庭参加诉讼。审理中，各方当事人一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告莘吴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告晋秩公司支付自2016年4月15日至2017年3月10日欠付的租金人民币(币种下同)165,080.66元；2.判令被告晋秩公司支付自2016年5月6日起至2017年3月10日止，按每日千分之一标准计算的违约金38,141.34元，以及自2017年3月13日起至实际付清租金之日止,以165,080.66元为基数,按每日千分之一标准计算的违约金；3.判令被告晋秩公司支付逾期付款违约金60,000元；4.判令被告晋秩公司支付擅自退租违约金116,144.83元；5.判令被告王明对被告晋秩公司的上述付款义务承担连带清偿责任。诉讼中，原告莘吴公司将上述第2项诉请变更为：判令被告晋秩公司支付自2016年5月6日起至2017年3月10日止,按每日万分之六的标准计算的违约金22,884.80元,以及以165,080.66元为基数，自2017年3月13日起至实际付清租金之日止，按每日万分之六的标准计算的违约金；同时放弃上述第3项诉请。事实和理由：2016年，原告与被告晋秩公司就晋秩公司承租原告位于本市闵行区XX路XXX号XXX楼房屋事宜签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年4月15日至2019年4月14日；租赁面积为553.40平方米；租金标准为每天每平方米2.30元，年租金为464,579.30元，物业管理费为每月每平方米8元，年管理费为53,126.40元。租金形式为付三押一，即每季度租金为116,144.83元，自第3年起，租金基数上递增10%;被告晋秩公司应提前十天向原告支付下季度应付租金；如被告晋秩公司逾期支付租金，应按逾期付款金额的日千分之一向原告偿付违约金；租赁房屋交付前，被告晋秩公司应向原告支付保证金38,714.94元；租赁期间，因使用租赁房屋所产生的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等一切费用均由被告晋秩公司承担；如被告晋秩公司逾期支付任何一期租金或水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等费用的全部或部分累计超过60天的，被告晋秩公司应向原告支付违约金6万元；租赁期间，非本合同规定的情况，被告晋秩公司擅自中途退租的，被告晋秩公司应向原告支付三个月房租作为违约金。嗣后，原告与被告晋秩公司再次就房屋租赁事宜签署《补充协议》,约定原告给予被告晋秩公司一个月的免租期，即2016年4月15日至2016年5月14日。合同签署后，原告于2016年4月5日向被告晋秩公司交付租赁房屋并按约履行了《房屋租赁合同》项下的全部义务。被告晋秩公司于2016年5月10日向原告支付租房押金38,714.94元以及自2016年5月15日至2016年8月14日的租金、物业管理费129,426.42元。2016年12月27日，被告晋秩公司又向原告支付部分租金79,426.42元。嗣后,经原告多次催讨，被告晋秩公司均以种种理由拒绝向原告履行付款义务。2017年3月10日，被告晋秩公司称其发展遭遇困难，要求提前退租，故与原告签署《终止合同》，约定由被告晋秩公司于2017年3月10日将租赁房屋归还原告，自2016年至2017年3月10日，被告晋秩公司共欠原告房租、物业管理费及水电费共计218,795.60元(不包含违约金)，减去押金38,714.94元，仍欠原告180,080.66元；原告先暂扣被告晋秩公司办公家具(预作价15,000元)，待被告晋秩公司付清全部款项后再归还于被告晋秩公司，家具以清单为准；被告晋秩公司必须于2017年3月12日之前结清房屋租赁款项。但上述《终止合同》签署后，被告晋秩公司未按约履行《终止合同》约定的付款义务。2017年5月5日，被告晋秩公司与被告王明(系被告晋秩公司的法定代表人)单方向原告出具《还款计划书》1份。承诺被告晋秩公司仍欠原告租金180,080.66元(不包含违约金)，被告晋秩公司将于2017年5月31日至2018年7月31日止分期向原告履行全部的租金付款义务；被告晋秩公司遗留于租赁场所的办公家具(除老板办公桌及茶几一张)折价15,000元归原告所有，在最后一期应付款中扣除；被告王明对于本债务承担无限连带责任。嗣后虽经原告多次催讨，两被告均无理拒付。现原告为维护其合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告晋秩公司、被告王明共同辩称，对于第1项诉请金额表示认可，但认为并非是欠付房屋租金，而是房屋占有使用费。因为双方的租赁合同并没有生效，被告支付的应该是占有使用费。对于第2项诉请违约金的起算点不予认可，认为应该按照还款计划的时间分五期还款，从还款计划到期的次日分别进行计算，且原告主张按照日万分之六计算的违约金标准过高。对于原告要求被告晋秩公司支付擅自退租违约金之诉请，认为没有合同和法律依据，因被告不存在擅自退租的事实。对于原告要求被告王明对被告晋秩公司的上述付款义务承担连带清偿责任之诉请，认为被告王明承担的是保证责任，没有约定保证期限的，保证期间为6个月，从原告主张日起计算。而双方还款计划书中约定2017年5月31日、2017年9月30日分别还款1万元，2018年3月31日、2018年5月31日分别还款5万元，上述款项已经超出被告王明的保证期间，被告王明不应承担还款责任。综上，两被告不同意原告的诉讼请求。原告莘吴公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.《房屋租赁合同》及《补充协议》各1份，旨在证明原告与被告晋秩公司就晋秩公司承租原告位于本市闵行区XX路XXX号XXX楼房屋事宜签订《房屋租赁合同》，双方就房屋租金、违约金、物业管理费等各项事宜达成协商一致。嗣后，双方还就房屋租赁免租期事宜达成《补充协议》。2.《单元入驻交接流转单》1份，旨在证明原告于2016年4月5日向被告晋秩公司交付了租赁房屋。3.《记账凭证》及《上海农商银行收款通知》各1份，旨在证明被告晋秩公司于2016年5月10日向原告交付了租房押金38,714.94元以及自2016年5月15日至2016年8月14日止的租金及物业管理费129,426.42元，于2016年12月27日又向原告支付部分租金79,426.42元。4.《终止合同》1份，旨在证明被告晋秩公司于2017年3月10日称其公司发展遭遇困难，要求提前退租，故与原告签署了《终止合同》。5.《还款计划书》1份，旨在证明《终止合同》签署后，被告晋秩公司并未按约履行付款义务。被告晋秩公司与被告王明于2017年5月5日单方出具了《还款计划书》。6.涉案房屋产权证1份。经庭审质证，两被告除对原告提供的证据3中《记账凭证》，认为是原告的内部文件，故对其真实性表示无法确认外，对原告提供其余证据的真实性均表示无异议。对证据4，认为系原、被告双方的一致意见。对证据5，认为系原告起草，要求被告签名，后交与原告，表面是被告作出的承诺，但事实是双方协议的结果。被告莘吴公司、被告王明未向本院提供证据。审理中，法院向本案当事人出示了见证方XX镇村级资产管理服务办公室工作人员朱方玮的谈话笔录1份。经庭审质证，原告对该份笔录的真实性表示无异议，但两被告认为无法确认其真实性，因第三方没有签署日期，无法排除是补签的。本院对原告提供的上述证据论证如下：对原告提供的证据3中的《记账凭证》虽系原告单方制作，但该《记账凭证》所记载的内容与本案其他证据相一致并互相印证，本院对原告对该证据的证明目的予以认可。上述其余证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告莘吴公司系位于上海市闵行区XX路XXX号全幢房屋的权利人。2016年，原告莘吴公司(作为出租方，签约甲方)与被告晋秩公司(作为承租方，签约乙方)订立《房屋租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋位于XX路XXX号XXX楼，租赁房屋建筑面积为553.40平方米。甲乙双方约定，甲方于2016年4月15日前向乙方交付租赁房屋。房屋租赁期限自2016年4月15日至2019年4月14日止。租金每平方米每天2.30元，租赁房屋年租金为464,579.30元，物业管理费为每月每平方米8元，租赁房屋年管理费为53,126.40元。租金形式为付三押一，即每季度房屋租金为116,144.83元。租赁房屋的年租金在2年内不变，自第3年起，在上年度基数上递增10%。租金实行先付后用的原则，由乙方按季支付租金，乙方应提前十天将下季度应付租金支付甲方。如乙方逾期支付租金，应按逾期付款金额的日千分之一向甲方偿付违约金；累计逾期付款超过60天的(含60天)，甲方有权提前解除本合同。甲、乙双方约定，甲方交付租赁房屋前，乙方应向甲方支付房屋保证金，保证金为一个月的租金，即38,714.94元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方结清全部应付未付费用之日起10日内由甲方无息归还乙方。租赁期间，因使用租赁房屋所产生的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等一切费用均由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方交付违约金三个月房租；若违约金不足抵付甲方财产损失的，乙方还应负责赔偿甲方财产损失的不足部分。本合同经甲、乙双方签字或盖章，并经见证方通审核盖章后生效。本合同壹式叁份，合同双方、见证方各执壹份。嗣后，原告莘吴公司(作为出租方，签约甲方)与被告晋秩公司(作为承租方，签约乙方)又订立《补充协议》1份，约定在见证方的监管下，经协商一致，就乙方承租甲方的位于XX路XXX号XXX楼的房屋事宜订立补充协议。……因有乙方支付中介费，故甲方给予一个月的免租期，即2016年4月15日到2016年5月14日为免租期。2016年4月15日到2019年4月14日，办公楼日租金为2.30元/平方米/天，物业管理费为8元/平方米/月。上述合同签订后，原告于2016年4月5日将涉案租赁房屋交于被告晋秩公司租赁使用。2016年5月10日，被告晋秩公司向原告支付168,141.37元(其中含房屋租赁保证金38,714.94元、2016年5月-8月的租金及物业管理费)。同年12月27日，被告晋秩公司又支付原告租金79,426.42元。2017年3月10日，因被告晋秩公司发展遭遇困难，与原告签订《终止合同》1份。载明：莘吴公司将XX路XXX号(实为XX号)房屋出租给晋秩公司。因晋秩公司发展遭遇困难，于2017年3月10日归还莘吴公司，晋秩公司从2016年至2017年3月10日止共计欠房租218,795.60元，不包含违约金，减去押金38,714.94元，还需缴纳房租180,080.66元，莘吴公司先暂扣晋秩公司办公家具(预作价15,000元)，等全部结付清再还与晋秩公司，家具以清单为准。晋秩公司必须在2017年3月12日之前结清房租款，之后莘吴公司提交法院判决。期间，由于被告晋秩公司未能按照上述《终止合同》约定向原告支付相关拖欠款项，被告晋秩公司、被告王明于2017年5月5日向原告出具《还款计划书》1份。载明：我司由于经营不善，资金周转困难，所欠房租水电等费用一时难以筹措齐全，经我司筹措，现准备按以下方案偿还贵司房屋租金：一、还款计划1.欠款总额：自2016年起至2017年3月10日止，我司共欠贵司租金、水电费共218,795.60元，扣除押金38,714.94元，共计欠180,080.66元(不包含违约金)。2.还款计划：2017年5月31日前支付10,000元;2017年9月30日前支付10,000元；2018年1月31日前支付50,000元；2018年5月31日前支付50,000元；2018年7月31日前支付60,080.66元。3.我司遗留于租赁场所的办公家具的财务(除老板办公桌一张及茶几一张)折价15,000元归贵司所有，在最后一期应付款中抵扣。所有还款金额按约缴入贵司的原租金收取帐户(户名上海莘吴实业有限公司，开户行XX银行XX支行，帐号XXXX-XXXXXXXXXXX)。二、若我司有任何一期未及时偿还的，贵司可向闵行法院起诉要求我司一次性偿还所有剩余欠款及未及时偿还的分期欠款的利息。三、王明(身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)对本债务承担无限连带责任。该《还款计划书》尾部盖有被告晋秩公司的公章，被告王明在打印“无限连带责任人”字样处予以签名。2019年7月24日，本院为进一步查明原告莘吴公司与被告晋秩公司订立《房屋租赁合同》及《补充协议》的签约过程，向见证方XX镇村级资产管理服务办公室核实了相关情况，并制作了相关谈话笔录。XX镇村级资产管理服务办公室的工作人员朱某乙庭述称，《房屋租赁合同》及《补充协议》当时都是一式三份的，在其处留存的《房屋租赁合同》及《补充协议》都加盖有XX镇村级资产管理服务办公室印章的，原告与被告晋秩公司处的两份合同没有加盖XX镇村级资产管理服务办公室印章属于该单位工作上的失误。朱某乙此向法庭当场提交了在其处留存盖章的《房屋租赁合同》及《补充协议》。本院认为，当事人对自己主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。如提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告晋秩公司辩称其与原告所签订的《房屋租赁合同》因见证方XX镇村级资产管理服务办公室未加盖印章，故涉案租赁合同没有生效。对此，根据见证方XX镇村级资产管理办公室向本院提交的留存在其处的《房屋租赁合同》(原件)显示，见证方在该租赁合同上盖有XX镇村级资产管理办公室的印章，虽原告与被告晋秩公司现所持合同上均未加盖见证方的印章，但嗣后见证方已经通过审核并盖章予以确认。退一步讲，即使见证方在《房屋租赁合同》上的盖章时间不能确定，但见证方在该租赁合同上盖有XX镇村级资产管理办公室印章的事实亦得到了见证方的追认。且原告与被告晋秩公司亦已实际履行了上述租赁合同，该租赁合同的签订亦系签约当事人的真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，故对被告晋秩公司对此所作之抗辩意见，本院不予采信。本案中，原告作为出租方已向被告晋秩公司提供了涉案房屋，履行了相应的合同义务。被告晋秩公司作为承租人，按约支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，被告晋秩公司因其自身发展遇到困难造成无法继续履行租赁合同，双方在自愿协商基础上已达成《终止合同》，该《终止合同》亦系双方当事人的真实意思表示，应予履行。现被告晋秩公司未按约履行，显属不当。现原告莘要求判令被告晋秩公司给付自2016年4月15日至2017年3月10日间欠付的租金165,080.66元(已抵扣被告晋秩公司支付的保证金38,714.94元、折抵被告晋秩公司的办公家具15,000元)之诉请，具有事实和法律依据，本院当予支持。关于原告要求被告晋秩公司支付逾期付款违约金之诉请。被告认为应当按照《还款计划》约定的还款时间节点来计算违约金。对此，本院认为，原告与被告晋秩公司间的租赁合同已解除，被告在双方合同解除后单方向原告作出的还款允诺行为，但被告根本没有按上述还款计划向原告支付过任何款项，原告有权要求被告晋秩公司按照实际所欠租金金额及迟延付款时间来支付违约金。至于违约金的计算标准，原告在双方所约定的违约金标准的基础上主动下浮进行调整，其计算方法合理，本院予以采纳。关于原告要求被告晋秩公司支付擅自退租违约金之诉请。根据上述租赁合同约定，乙方(即被告晋秩公司)中途擅自退租的，乙方应向甲方(即原告)支付三个月房租的违约金。现原告要求被告晋秩公司支付擅自退租违约金之诉请，具有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告王明对被告晋秩公司的上述还款义务承担连带责任之诉请。被告王明辩称其承担的是保证责任，而在《还款计划书》中未约定保证期限，故保证期间应为6个月。现根据《还款计划书》约定的分期还款期限，已经超出被告王明的保证期间，被告王明不应承担还款责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第6条的规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案中，被告王明在《还款计划书》尾部“无限连带责任人”处的签名行为，表明了被告王明需对被告晋秩公司的上述还款义务承担无限连带责任，不是被告王明所辩称的法律规定的6个月保证责任，故对被告王明对此所作之抗辩意见本院不予采信。现被告王明在上述《还款计划书》中已明确表示愿意承担无限连带责任，故原告要求被告王明对被告晋秩公司的上述还款义务承担连带清偿责任之诉请，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海晋秩实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘吴实业有限公司自2016年4月15日至2017年3月10日止的租金165,080.66元。二、被告上海晋秩实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘吴实业有限公司逾期付款违约金22,884.80元，并支付以165,080.66元为本金，自2017年3月13日起至被告上海晋秩实业有限公司实际付清之日止，按每日0.6‰计算的逾期付款违约金。三、被告上海晋秩实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘吴实业有限公司擅自退租违约金116,144.83元。四、被告王明对被告上海晋秩实业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,597.18元，由被告上海晋秩实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一九年八月二十七日书记员  王夙伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。