上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5039号原告(案外人)：杜明辉，男，1997年9月17日生，汉族，住福建省建瓯市。被告(申请执行人)：李燕，女，1979年11月17日生，汉族，住上海市闵行区。第三人(被执行人)：黄巧凤，女，1985年10月11日生，汉族，住福建省霞浦县沙江镇沙江村黄厝下街XXX-XXX号。第三人：浙商银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区环城路XXX号。负责人：潘德安，行长。委托诉讼代理人：张臻欣，上海安硕律师事务所律师。原告杜名辉诉被告翁丽华、第三人黄巧凤、浙商银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称浙商银行嘉定支行)案外人执行异议之诉一案。因原告杜名辉不服本院(2019)沪0117执异36号执行裁定书，向本院提起诉讼。本院于2019年4月19日受理后，因原执行案件变更申请执行人，故本案的被告翁丽华相应变更为李燕，并依法适用普通程序进行审理，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告杜名辉、被告李燕、第三人浙商银行嘉定支行的委托诉讼代理人张臻欣均到庭参加诉讼。第三人黄巧凤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜名辉诉称：请求在拍卖过程中保障原告对上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的合法承租权(租期自2012年9月1日起至2027年8月31日止)。事实和理由：2012年8月30日，原告与第三人黄巧凤签订了房屋租赁合同一份，约定由原告承租上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX-XXX室面积20平方米，每月租金为500元，期限15年。现法院已经查封并将要拍卖该房屋，将会影响到原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告李燕辩称：不同意原告的诉讼请求。被告去年年底去过上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，但并没有发现有人居住，案件原申请执行人向被告转让债权时也表示，查封的房屋是空置的，故对原告的陈述不予认可。第三人浙商银行嘉定支行述称：不同意原告的诉讼请求。原告所称的租赁是虚假的，租赁合同也是伪造的，涉案房屋为第三人的抵押物，其所有人黄巧凤书面申明房屋并没有出租，且银行也派人到过现场核实，故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：本院2017年12月4日作出的(2017)沪0117民初20777号民事调解书已经生效，该调解书确认：“一、被告黄巧凤于2017年12月6日前归还原告翁丽华1,000,000元；二、双方无其它争议；三、案件受理费13,800元，按六分之一收取2,300元，由被告黄巧凤承担(原告已垫付，被告于2017年12月6日前给付原告)。”2018年1月3日，权利人翁丽华向本院申请强制执行，本院以(2018)沪0117执278号案件立案执行。在执行过程中，本院查封了黄巧凤名下位于本区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋，但因被执行人仍未能履行偿付义务，本院于2018年4月4日至涉案房屋现场张贴公告，告知涉案房屋涉案情况并要求案外人搬离涉案房屋配合法院拍卖。2018年6月12日，本院裁定评估、拍卖涉案房屋。2018年8月20日，翁丽华提交暂缓拍卖申请。2019年3月22日，本院出具(2019)沪0117执异67号执行裁定书，变更申请人李燕为(2018)沪0117执278号案件的申请执行人。2019年2月25日，本院再次至涉案房屋现场张贴公告，告知涉案房屋涉案情况并要求案外人搬离涉案房屋配合法院拍卖。原告杜名辉遂向本院提出执行异议。本院以(2019)沪0117执异36号执行裁定书驳回了原告的异议。原告遂提出了案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋登记的权利人为第三人黄巧凤，房屋建筑面积273.53平方米。第三人浙商银行嘉定支行于2013年8月9日在涉案房屋上设立最高债权数额为5,154,100元的抵押(上海市普陀区交通路4703弄6、9号507室房屋共同担保)，翁丽华于2017年11月7日在涉案房屋上设立债权数额为6,000,000元的抵押。关于浙商银行嘉定支行与第三人黄巧凤等之间金融借款合同纠纷经嘉定法院于2014年12月5日作出的(2014)嘉民二(商)初字第1538号民事判决确定，并已经进入强制执行，案号为(2015)嘉执字第3158号。该案执行过程中，嘉定法院来函商请移送处置权，本院以房产已启动强制拍卖程序为由拒绝。2013年8月14日，黄巧凤、何传书与浙商银行嘉定支行办理抵押事宜过程中，向该行书面声明：截至2013年8月14日，涉案房屋尚未出租。如做虚假声明给浙商银行嘉定支行造成损失，自愿承担全部赔偿责任。审理中，原告提供了房屋租赁合同一份以及第三人黄巧凤出具的收据7份，对上述证据的真实性被告李燕以及第三人浙商银行嘉定支行均不予认可。以上事实有(2017)沪0117民初20777号民事调解书、(2018)沪0117执278号公告、(2019)沪0117执异36号执行裁定书、(2019)沪0117执异67号执行裁定书、(2014)嘉民二(商)初字第1538号民事判决书、《最高额抵押合同》、上海市不动产登记簿、声明等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在案件的执行过程中，为了抵押权的实现，本院将对涉案房屋进行处置，故本案原告主张的租赁权是否可以在拍卖中得到保障，关键在于其租赁关系的成立在抵押之前还是抵押之后，即是否可以对抗抵押权？就本案原告所提供的证据来看，租赁合同的签订时间从落款日期来看为2012年8月30日即第三人浙商银行嘉定支行设定抵押之前，但原告当时未满18周岁为限制民事行为能力人，却独自签订了长达15年的租赁合同，有悖常理。从租金的支付收据来看，7份收据墨迹清晰、式样相同，具有高度的相似性，也没有任何取款凭证或者转账证据对资金的真实流转予以佐证。最后，从原告对房屋的使用和占有来看，原告自述很少在涉案房屋内居住，涉案房屋经常空置，其对房屋内的构造称述模糊，水电费的缴纳前后矛盾，也没有提供任何证据可以证明原告在抵押设定之前就占有、使用房屋。综上所述，原告主张的租赁关系的真实性，本院不予采信。原告要求本院在拍卖过程中保障其承租权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回原告杜名辉的诉讼请求。案件受理费11,800元,公告费560元，合计诉讼费12,360元，由原告杜名辉负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐晓枫审 判 员  张惠萍人民陪审员  张春龙二〇一九年八月十二日书 记 员  邵 毅附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。