贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初5680号原告：覃明，男，1979年4月25日出生，土家族，住贵州省德江县，委托诉讼代理人：刘家义，男，1957年6月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：曾杰，女，1986年12月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区，代理权限：一般代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区同心路11号同心大厦302室，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，该公司总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系贵阳合纵置业有限公司员工，代理权限：特别代理。原告覃明诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃明的委托诉讼代理人刘家义、曾杰，被告合纵置业公司的委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃明向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告购买贵阳市白云区米兰春天二期25栋1楼1号商品房登记转移的有关文书并交付给原告。二、判令被告向原告支付延期办理米兰春天二期25栋1楼1号商品房登记转移有关文书的违约金暂计40047.84元（以购房款439121元为基数，按每日0.01%的标准计算，从2016年12月30日暂计至2019年6月30日）；违约金计算至被告实际交付该号住房办理转移登记的有关文书给原告之日止。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市××××路米兰春天房屋。双方在合同第二十二条明确约定被告在2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；并约定如逾期办理，被告按日向原告支付已付购房款的0.01%的违约金。合同签订后，原告已经向被告付清全部购房款，但被告截止目前一直未向原告办理房屋转移登记手续，经原告多次催促仍未履行合同义务，故原告诉至法院，诉请如前。被告合纵置业公司辩称，是否与被告方签订商品房买卖合同，请法庭核实，并核实约定的办证时间以及房价金额，办证的时间从实际交房开始计算2４个月内。根据补充协议第11条约定，原告至今未交付相关税费以及资料，起算点未开启，补充协议对原被告双方均有约束，同时对违约金上限有约定，违约责任对等，双方应当受合同的约束；商品房买卖合同和补充协议是相关部门监制，合同已经公示提醒，不存在格式条款的情形；即便法院不支持我方上述答辩意见，根据双方签订的合同协议约定，逾期办证的违约金是按日计算，每天单独适用诉讼时效，原告的主张部分超过诉讼时效，超过部分我方不予认可。本院经审理查明事实如下：原告覃明与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天25栋1层1号商品房，房屋总价439121元。买卖合同第二十二条第三项“转移登记”中约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另外，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。协议签订后，原告按约向被告支付购房款，被告将房屋交付给原告使用，但案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《银行贷款合同》、《收据》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告辩称根据补充协议约定办证时间和条件不成就不应支付违约，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，已经构成违约应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2016年12月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。本案双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间是2016年12月30日，原告起诉时并未超过3年的诉讼时效。综上，截止2019年6月30日，被告已逾期912天，应支付的违约金为：439121元×0.01%/天×912天＝40047.84元。对于原告主张被告立即交付商品房转移登记文书的诉请，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，本院认为应当由被告在取得商品房所有权初始登记后向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告覃明支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（截止2019年6月30日为40047.84元，2019年7月1日起按每日43.912元计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告覃明交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记后向原告覃明交付办理商品房转移登记的有关文书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  葛传文二〇一九年八月十四日书记员  潘 曌