济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初1217号 原告：金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市。 负责人：董俭，董事长。 委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 委托诉讼代理人：周利民，男，1989年12月4日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 被告：王衍华，女，1974年2月10日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：董昌民，山东博翰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雨森，山东博翰源律师事务所实习律师。 原告金碧物业有限公司济南分公司与被告王衍华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2019年4月30日公开开庭审理了本案，原告金碧物业有限公司济南分公司的委托诉讼代理人薛江余、被告王衍华及其委托诉讼代理人董昌民、李雨森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金碧物业有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除本案房屋租赁合同；2.请求判令王衍华支付自2018年4月1日起至合同解除之日的租金及违约金；3.请求判令王衍华交纳的租赁保证金4022元不予退还；4.请求判令王衍华于合同解除后2日内迁出房屋，并将涉案房屋按原状交还金碧物业有限公司济南分公司。事实与理由：金碧物业有限公司济南分公司系本案商铺的出租代管方，王衍华系承租方，由金碧物业有限公司济南分公司向王衍华交付房屋，王衍华直接向金碧物业有限公司济南分公司支付租金。2017年9月1日，金碧物业有限公司济南分公司作为商铺代管方和商铺出租人与承租人王衍华签订了房屋租赁合同。根据合同约定，王衍华承租济南恒大翡翠华庭商业街8号楼1-105商铺，租期三年，自2017年9月1日至2020年6月30日。王衍华应在每季度最后一个月28日前向金碧物业有限公司济南分公司预付下一季度租金。根据合同约定，王衍华应于2018年2月28日前预交下一季度租金，但王衍华至今尚未支付。根据合同第三条第4款约定，逾期交付租金的，每逾期一日，须按未交金额的日千分之三支付违约金，逾期超过30天，金碧物业有限公司济南分公司有权解除合同，并且不退还租赁保证金。另外，出租方收取的租金由金碧物业有限公司济南分公司与出租方签订的委托代管服务合同另行约定，和本案没有关系。现根据协议约定及合同法相关规定诉至法院，望判如所请。 王衍华辩称，合同效力应当认定为无效。涉案商铺自承租之日起至金碧物业有限公司济南分公司起诉之日，尚未通过公安消防部门验收以及开发主管部门的综合验收，违反法律、行政法规的强制性规定。即使合同有效，金碧物业有限公司济南分公司也违反了合同订立时的承诺，答辩人有权行使先履行抗辩权。答辩人并非恶意拖欠租金，而是自发生道路封闭之时即与金碧物业有限公司济南分公司沟通，希望通过协商妥善解决。本案违约金数额过高，应当调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于三方签订的租赁合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，金碧物业有限公司济南分公司陈述租赁合同合法有效，提交《房屋租赁合同》、《济南市商品房买卖合同》佐证，王衍华辩称合同效力应当认定为无效，涉案商铺未通过公安消防部门验收以及开发主管部门的综合验收，违反法律、行政法规的强制性规定。金碧物业有限公司济南分公司后提交济南市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》一份，载明包括涉案房屋在内的该建设工程消防验收合格，且涉案房屋已交付购买者李勇良，王衍华对此无异议，本院予以确认，即王衍华的辩解意见不能成立。综上，该租赁合同系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同合法有效，本院予以确认。 2.关于租赁合同解除问题。金碧物业有限公司济南分公司主张本案房屋租赁合同于2019年3月20日解除，陈述其于2019年3月20日自王衍华处拿到了涉案房屋钥匙，王衍华则辩称，合同解除日应为2019年2月20日，提交通话录音佐证。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王衍华与金碧物业有限公司济南分公司工作人员刘杰通话过程中就退房事宜达成一致意见，即双方均同意解除租赁合同，金碧物业有限公司济南分公司对此均无异议，结合涉案房屋出租人李勇良承诺在代管期间不干扰金碧物业有限公司济南分公司招商、经营、管理等权利的约定，故三方签订的租赁合同于2019年2月20日合意解除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李勇良（委托人，甲方）与金碧物业有限公司济南分公司（受委托人，乙方）签订《委托代管服务合同》，约定甲方同意委托乙方就涉案房屋进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同，甲方承诺在代管期限内不干扰乙方招商、经营、管理等权利，代管期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。 2017年6月27日，金碧物业有限公司济南分公司作为商铺代管方和商铺出租人李勇良与承租人王衍华签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，王衍华承租济南恒大翡翠华庭商业街8号楼1-105商铺，租期2年零10个月，自2017年9月1日至2020年6月30日。王衍华应在每季度最后一个月28日前向金碧物业有限公司济南分公司预付下一季度租金。 根据合同约定，王衍华应于2018年3月28日前预交下一季度租金，但王衍华至今尚未支付。在房屋租赁合同存续期间，由于道路施工封闭围挡问题，经金碧物业有限公司济南分公司与王衍华协商将租赁合同起租日延期至2017年12月1日，金碧物业有限公司济南分公司据此提交《确认函》一份、王衍华出具的《承诺函》一份，王衍华对此无异议，对于该证据本院予以确认。 经查明，三方签订《房屋租赁合同》之前，道路施工封闭围挡已经设立，拆除时间为2018年8月底。 本院认为，《房屋租赁合同》合法有效，合同所涉当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。 金碧物业有限公司济南分公司请求判令解除本案房屋租赁合同，因该《房屋租赁合同》已于2019年2月20日被金碧物业有限公司济南分公司、王衍华合意解除，故金碧物业有限公司济南分公司的该项诉求于法无据，本院不予支持。 金碧物业有限公司济南分公司主张王衍华支付自2018年4月1日起至合同解除之日的租金及违约金，王衍华辩称对起算日期没有异议，但合同解除日应为2019年2月20日，违约金计算标准过高，请求予以调整。经审查，本院已确认合同解除日为2019年2月20日，自2018年4月1日至2019年1月20日的租金按照《房屋租赁合同》的约定应为21895元。 关于违约金计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，《房屋租赁合同约定》约定“乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用。否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向丙方支付违约金”，乙方为王衍华，丙方为金碧物业有限公司济南分公司，王衍华未按照合同约定支付租金，金碧物业有限公司济南分公司实际损失为租金损失，按照合同约定的日3‰计算违约金超过造成损失的百分之三十，应认定为过分高于造成的损失，结合合同履行情况及当事人的过错情况，本院酌定按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，得出违约金535.4元，王衍华应予赔偿。 金碧物业有限公司济南分公司请求判令王衍华交纳的租赁保证金4022元不予退还，王衍华不予认可。经审查，《房屋租赁合同》约定“因乙方违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还”，乙方为王衍华，王衍华确存在违约情形，但租赁合同提前解除是基于双方的合意，因此金碧物业有限公司济南分公司应将租赁保证金4022元退还王衍华，故对金碧物业有限公司济南分公司的该项诉求，本院不予支持。 金碧物业有限公司济南分公司在审理过程中陈述其已收回涉案房屋，放弃关于王衍华于合同解除后2日内迁出房屋，并将涉案房屋按原状交还的诉求，系对自身权利的处置行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告王衍华于本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司济南分公司支付租金21895元； 二、被告王衍华于本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司济南分公司支付违约金535.4元； 三、驳回原告金碧物业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2180元，减半收取1090元，原告金碧物业有限公司济南分公司负担114元，被告王衍华负担976元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  高 峰 二〇一九年八月二十八日 法官助理  刘 佳 书 记 员  张芳谦