江苏省盐城市盐都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0903执异140号 异议人(案外人）：李从才，男，1973年3月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市经济开发区。 申请执行人：盐城市东方资产管理有限公司，住所地在江苏省盐城市经济开发区。 法定代表人：张振国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋艺，江苏一正律师事务所律师。 被执行人：江苏微磁科技有限公司，住所地在江苏省盐城市经济开发区。 法定代表人：李建峰，该公司董事长。 被执行人：江苏华派新材料科技有限公司，住所地在江苏省。 法定代表人：张银华，该公司董事长。 被执行人：张银华，男，1962年4月20日生，汉族，江苏华派新材料科技有限公司法定代表人，住江苏省盐城市亭湖区。 在本院执行盐城市东方资产管理有限公司（以下简称东方公司）与江苏微磁科技有限公司（以下简称微磁公司）、江苏华派新材料科技有限公司（以下简称华派公司）、张银华金融借款合同纠纷一案中，异议人李从才对本院作出的（2014）都执字第858号执行裁定书及公告不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人李从才在提出执行异议时称：1、请求法院确认我方有权对被执行人微磁公司位于盐城市××湖区新区南××社区××组的房产及土地使用权在我方租赁期内不予交付；2、将我方承租期间对房屋装黄装修价值单独评估并在整体资产拍卖价款中予以返还。事实与理由：2010年11月13日，我与微磁公司签订了《租赁合同》，约定将微磁公司位于盐城××湖经济开发区××路××办公楼及厂房租赁给我使用，约定办公楼年租金为72万元，厂房年租金110.16万元，租赁期间20年，自合同生效之日起开始计算租期，租金支付按先交租后使用的原则，并且约定本合同生效后3个工作日内，我应当一次性向微磁公司支付保证金50万元整。合同还约定了我可以对房屋进行转租。后双方依法将上述租赁合同在房管部门进行了备案，合同签订后，我方在承租过程中已就租赁期间租金缴纳方式予以变更并完成缴纳义务。后因防水工程等需要维修施工,产生费用约900万元（具体以评估为准），该部分装璜维修的价值并非属于微磁公司，理应在房产处置后对我予以返还。江苏常熟农村商业银行股份有限公司亭湖支行（以下简称常熟农商行）分别于2010年11月25日、2011年11月10日与被执行人微磁公司签订了《最高额抵押合同》，约定以微磁公司的厂房及土地使用权作为抵押物承担担保责任，并办理了他项权证登记。案涉房产于2012年5月23日被盐都区人民法院予以首封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。我与微磁公司签订的书面租赁合同合法有效，并经房管部门备案，合同生效及履行均在常熟农商行与微磁公司办理抵押登记之前，即使常熟农商行作为抵押权人行使其权利，也不应当阻碍我方在先成立的租赁关系，故请求法院依法确认我方在租期内不予交付案涉房屋，并在资产处置后将属于我方对上述房产的装修维修费用予以返还。 申请执行人东方公司在异议答辩时称：1、李从才对租赁合同项下租赁物的占有使用明显是在申请执行人设立抵押权之后，该租赁依法不能阻却执行拍卖程序，亦不应带租拍卖。 2、李从才与微磁公司签署的抵债式承租，依法不适用合同法规定的“买卖不破租赁”之情形。请求法院依法裁定驳回案外人的执行异议，依法裁定涤除租赁关系后拍卖该不动产。 被执行人微磁公司、华派公司、张银华未作答辩，亦未提交相关证据。 本院经审查查明：本院执行东方公司与微磁公司、华派公司、张银华金融借款合同纠纷一案中，本院于2019年5月10日作出（2014）都执字第00858号公告，公告载明：因被执行人微磁公司未履行盐城市中级人民法院作出的（2013）盐商初字第0355号民事判决书所确定的义务，本院决定依法拍卖、变卖被执行人微磁公司所属位于盐城市××湖区新区南××社区××组所有房产及土地使用权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人微磁公司（及其他非法占有人）在2019年7月10日前迁出位于盐城市××湖区新区南××社区××组所有房产及土地，本院依法处置该房产及土地使用权。到期仍不履行，本院将依法强制执行。异议人李从才认为被执行人微磁公司于2010年11月13日与其签订了一份《租赁合同》，将位于盐城亭湖开发区富康路1号微磁公司的办公楼及厂房租赁给其使用，该租赁面积为办公楼10000平方米，办公楼周围所有场地，厂房（所有的六间）：30600平方米，厂房周围所有场地。案涉租赁物租赁期限为20年，从本租赁合同生效日开始计算租期。李从才以其享有合法租赁权遂向本院提出执行异议，要求本院终止其对案涉租赁房屋的执行交付。 另查明，1、2010年11月25日，微磁公司与常熟农商行签订最高额抵押合同（编号为常商银亭湖高抵字2010第004号）一份，约定：微磁公司（抵押人）自愿为本公司自2010年11月25日起至2012年11月25日止，在常熟农商行（抵押权人）处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币1350万元提供担保；在本合同约定的期间和最高余额内，微磁公司可申请循环使用上述银行信用，每笔业务的起始日、到期日、利率及金额以主合同的借款凭证或相关债权凭证为准；在本合同约定的期间和最高余额内，常熟农商行发放本合同约定的贷款和提供其他银行信用时无须逐笔办理担保手续；抵押担保的范围包括微磁公司依据主合同与常熟农商行发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、常熟农商行依据主合同约定提前收贷产生的可得利益损失、损害赔偿金以及常熟农商行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。微磁公司同意以位于盐城市××开发区南××村民委员会××编号为602010的土地作为抵押物。合同还约定了违约责任等条款。次日，办理了抵押登记手续，证号为亭湖他项（2010）第600223号,抵押金额为1350万元。2011年11月10日，微磁公司与常熟农商行签订最高额抵押合同（编号为常商银亭湖高抵字2011第0056号）一份，约定：微磁公司（抵押人）为本公司自2011年11月10日起至2014年11月10日止，在常熟农商行（抵押权人）处办理约定的各类业务所实际形成的债务的最高本金折合人民币1300万元提供担保，在本合同约定的期间和最高余额内，微磁公司可申请循环使用上述银行信用，每笔业务的起始日、到期日、利率及金额以主合同的借款凭证或相关债权凭证为准；在本合同约定的期间和最高余额内，常熟农商行发放本合同约定的贷款和提供其他银行信用时无须逐笔办理担保手续；抵押担保的范围包括微磁公司依据主合同与常熟农商行发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、常熟农商行依据主合同约定提前收贷产生的可得利益损失、损害赔偿金以及常熟农商行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。微磁公司同意以位于盐城市××南××社区××幢微磁公司厂房作为抵押物。合同还约定了违约责任等其他条款。次日，办理了抵押登记手续，他项权证号为盐房他证市区字第0027623、0027624、0027625、0027626号，债权数额为1300万元。2、（2013）盐亭证经内字第3739号《公证书》表明，微磁公司与盐城市通盈物业有限公司签订租赁合同一份，盐城市通盈物业有限公司承租微磁公司厂区4幢厂房及厂房四周场地，并于2013年8月6日进场，盐城市通盈物业有限公司进驻租赁场所时，所有建筑物都是闲置状态，无任何单位与个人进驻。2017年11月10日盐城市通盈物业有限公司与李从才因租赁合同发生纠纷，盐城市公安局亭湖分局东城派出所曾出警处理。3、江苏尚德幕墙材料有限公司于2015年9月租赁微磁公司内东南侧车间1幢，年租金45万元，2015年度、2016年度租金均交付盐城市通盈物业有限公司(后为江苏通盈二手车经纪有限公司)。2017年8月起至今的租金缴纳给异议人李从才。4、2014年10月28日盐城市中级人民法院作出（2014）盐执字第395号执行裁定书，裁定：（2013）盐商初字第355号常熟农商行与微磁公司、华派公司、张银华金融借款合同纠纷一案，由盐城市盐都区人民法院执行。2014年11月11日，本院查封被执行人微磁公司所属位于盐城市××湖区新区南××社区××组所有房产及土地使用权。2016年11月8日，本院进行了续查封。常熟农商行将案涉债权转让给东方公司，本院于2019年5月6日作出（2014）都执字第00858号之二执行裁定书，裁定变更东方公司为本案的申请执行人。 本案的争议焦点是：李从才主张其于2010年11月13日对案涉房产享有租赁权，请求阻却执行是否有事实和法律依据？ 本院认为：一、首先，租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，因此，需要出租人和承租人建立真实的合同关系。其次，租赁权本质虽属债权，但具有物权的对抗效力，也即《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所规定的“买卖不破租赁”规则。租赁权要取得物权的对抗效力要公示。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的”的规定，就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人，据此，执行程序中是以占有作为认定租赁合同成立与否的标准。再次，对于已设定抵押或被法院查封的房屋，租赁权要取得对抗抵押权人和申请查封的债权人的效力，还要求租赁权必须设定在先。综上，对租赁权的审查标准应当满足三个要件，即：1、租赁合同真实。2、租赁人已依据租赁合同实际占有租赁房屋。3、租赁权的形成是在法院查封之前或者抵押设立之前。 二、李从才认为其于2010年11月13日租赁合同签订之日即享有租赁权，本院认为李从才据此阻却执行不能成立。本案中，李从才无证据证明在涉案房屋设立抵押日（2011年11月10日）或法院查封日（2014年11月11日）前其已经实际占有案涉房产。其理由：1、虽然李从才提交了其与微磁公司法定代表人李建峰签订的落款日期为2010年11月13日的租赁合同，但租赁合同的签订时间并不是租赁权形成的时间，租赁权形成的准据点应当以占有为标准。2、从该租赁合同当中明确约定的条款看，租赁合同双方签章后生效十日内租赁物应当依约定交付给李从才，但从2013年8月6日（2013）盐亭证经内字第3739号《公证书》表明案涉房屋的租赁方为盐城市通盈物业有限公司，微磁公司厂区内未有其他承租人。3、江苏尚德幕墙材料有限公司于2015年9月租赁微磁公司内东南侧车间1幢，2015年度、2016年度租金均交付盐城市通盈物业有限公司。2017年度李从才与盐城市通盈物业有限公司负责人应开林约定2017年8月相关承租户的租金由李从才收取。 鉴于李从才没有证据证明其在案涉房产抵押或法院查封前已合法占有案涉租赁房屋，故不能对抗申请执行人。因无证据证明李从才在本院查封之前对案涉租赁物进行了实际占有，故对其要求不予交付阻却执行的请求，本院不予支持。对异议人李从才主张从拍卖价款中返还装璜装修费用，因本院尚未对案涉房屋评估、拍卖，且该费用是否存在以及具体数额多少尚不确定，需进行实体审查，本执行异议对此仅进行形式审查，故该请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下: 驳回异议人李从才的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  王 华 审 判 员  辅绍贵 审 判 员  安 红 二〇一九年八月三十日 法官助理  朱 蕾 书 记 员  曹妮娜