江苏省南通市港闸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0611民初1784号 反诉原告：南通致旌置业有限公司，住所地南通市港闸区城港路118号1幢102，统一社会信用代码91320600MA1UR5T44P。 法定代表人：张猛，董事长。 委托诉讼代理人：何维、董晓艳，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 反诉被告：杨新亚，女，1962年6月6日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：朱砺，江苏瑞慈律师事务所律师。 本诉原告杨新亚与本诉被告南通致旌置业有限公司（以下简称致旌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，致旌公司提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本诉原告杨新亚未依法交纳案件受理费，本院已裁定本诉按撤诉处理。反诉原告致旌公司的委托诉讼代理人何维、董晓艳，反诉被告杨新亚的委托诉讼代理人朱砺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 致旌公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告双方于2018年9月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金164000元；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2018年9月20日签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定反诉原告向反诉被告出售位于南通市港闸区房屋，总价2345118元；反诉被告应在2018年9月15日前支付首付款705118元，其余款项以按揭贷款的形式最迟于合同签订后30日内付至反诉原告账户；逾期付款超过90日的，反诉原告有权解除合同，且反诉被告应支付违约金。合同签订后，反诉被告仅支付了首付款，购房尾款1640000元经反诉原告多次催要至今未付，故成讼。 杨新亚辩称，同意解除合同，其已按约支付了购房首付款，购房尾款之所以未能如期支付系因反诉被告在购买房屋时属于低收入退休人员无法办理按揭贷款所致，不能归责于反诉被告；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，即便反诉原告享有合同解除权，其应将购房款及相应利息返还给反诉被告，反诉被告无需承担违约责任；况且，案涉房屋目前已经升值，合同解除并未给反诉原告造成损失，反诉原告主张的违约金明显不合理，请求依法调整。 双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。致旌公司提供了《商品房买卖合同（预售）》、绿城集团统一收款收据、《绿城房地产集团有限公司关于尽快办理按揭贷款手续的催告函》、《绿城房地产集团有限公司关于尽快办理按揭贷款手续的再次催告函》、EMS快递单；杨新亚提供了退休证。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下： 2018年9月8日、9月19日，反诉被告（买受人）杨新亚分别向反诉原告致旌公司（出卖人）支付了购房定金500000元及购房款205118元，双方于2018年9月20日补签了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定出卖人将位于南通市港闸区房屋（预测建筑面积116.21平方米）出售给买受人，总价2345118元；买受人在签订本合同前所支付的定金500000元在本合同签订时抵作商品房价款，买受人应于2018年9月15日前支付首期房价款705118元，其余款项1640000元以按揭贷款形式支付，买受人应在本合同签订后到贷款银行或南通市住房公积金中心办妥贷款手续，确保贷款部分款项最迟于本合同签订之日起30日内付至出卖人账户；买受人逾期付款在90日内的，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同签订后，因反诉被告未能在约定的时间内支付购房余款，反诉原告遂于2019年1月两次发函给反诉被告，函告反诉被告在接函后三日内办理贷款手续。此后，反诉被告仍未能支付购房余款。 本案双方的争议焦点为：反诉被告是否构成违约及应否支付违约金？ 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该法第九十三条还规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案反诉原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》签订后，反诉被告本应按约支付购房余款，但其却逾期超过90日未付款，反诉原告依约享有解除合同的权利，其要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉请于法有据，应予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，反诉被告未按约支付购房余款，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定应按累计应付款的10%向反诉原告支付违约金，即164000元。反诉被告抗辩称其未按期支付购房款系其属于低收入退休人员所致，不能归咎于其本人，根据相关司法解释的规定无需承担违约责任。经审查，反诉被告在购买房屋时，应对自身的购买、贷款能力有充分的认知和了解，并在此基础上对履行付款义务的能力进行权衡，因其自身原因导致贷款无法办理的，且不能归责于他人的情形下，应承担违约责任，故对该抗辩意见不予采纳。至于违约金应否调减，反诉被告未提供证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，违约金调减依据不足。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决如下： 一、解除南通致旌置业有限公司与杨新亚于2018年9月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、杨新亚于本判决生效之日起十日内向南通致旌置业有限公司支付违约金164000元。 反诉案件受理费26872元，减半收取计13436元，由杨新亚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费13436元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 员 张亚松 二〇一九年八月二十日 法官助理 邓述勇 书 记 员 许媛媛 拒不履行法律文书确定的义务风险提示 一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。 二、信用惩戒。 1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。 3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。 三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。