甘肃省康县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1224民初642号 原告：张春红，女，1974年8月10日出生，康县寺台乡杨湾村张庄社人，现住康县。 委托诉讼代理人：张兴龙，陇南北辰律师事务所律师。 被告：张华（原告张春红丈夫），男，1972年9月9日出生，驾驶员，住康县。 被告：王永军，男，出生于1971年4月8日，驾驶员，住康县。 委托诉讼代理人：王杜强，甘肃陇一律师事务所律师。 原告张春红与被告张华、王永军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张春红及其委托诉讼代理人张兴龙，被告张华，被告王永军及其委托诉讼代理人王杜强出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张春红向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告于2018年8月12日签订的《购房协议》无效;2.依法判令被告王永军向原告返还位于××县粮管所旧址的房屋（王永军支付给张华的68万元购房款可由张华退还）。事实与理由：原告与被告张华于1995年10月23日在寺台乡人民政府登记结婚，婚后一直居住在寺台乡杨湾村张庄社。2008年二人贷款转让了位于××道的173.5平方米住宅用地及地上临街门面房三层，办理了房产证。2018年初，二人又将原来临街门面后的院落修建了三层房屋，将前后连在一起，总建筑500余平方米。修房过程中，所有的事情都要原告亲力亲为，非常操劳，加之因为举债压力等问题，原告与张华发生矛盾经常争吵。2018年8月初，房屋才全面完工。9月初，原告听说张华将修建好的房子卖了，原告根本不敢相信，再三逼问下张华才告诉了原告因为家里闹矛盾赌气将房子卖给被告王永军的事情。王永军家十多年来的住房就在原告家门面房旁边，王永军明知该房产系原告与张华的夫妻共同财产，却从未就买房一事征得原告同意。原告随即就找被告王永军说明情况，告知卖房系张华个人行为，原告不同意，要求返还房屋退还房款。但王永军及其妻子就对原告破口大骂，双方无法谈妥。回家后，原告与张华家庭矛盾更甚，导致原告两次住院，张华顾虑到卖房的家庭矛盾已危机到原告的生命安全了，承诺一定将房屋的事情解决，将房屋要回。张华多次找王永军协调，并愿承担部分违约金将协议撤销，王永军态度坚决，不愿返还房屋。因原告坚决反对，二被告虽然签订了购房协议，但房屋没有过户给王永军。原告已经向康县不动产管理局递交了该房屋系共同财产不得过户的声明，不动产管理局已受理。该房屋系原告与张华的夫妻共同财产，张华在原告不知情的情况下赌气私自与王永军达成买房协议将房出售；王永军明知涉案房产为原告与张华的夫妻共同财产，却未征求原告作为共有权人的意见购买房屋，侵犯了原告作为财产共有人的合法权益，故起诉至法院，希望支持原告之诉。 被告张华辩称,那时候，张春红经常和我吵架。一气之下，我就找王永军卖房，王永军出价68万元后不再加价。我告知对方别让我老婆张春红知道。后来张春红知道后，又和我吵架，并在医院住院，让我把房子要回来。但是王永军说他老婆不同意，最后也就没说好。 被告王永军没有提交答辩状，其委托诉讼代理人当庭辩称，张华具有独立的民事行为能力，其和王永军签订了购房协议，并向王永军交付了产权证书，王永军也已经交付购房款，双方意思表示真实，故张华和王永军签订的购房协议合法有效。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据:1.原告身份证复印件，用以证明原告身份适格；2.结婚证复印件，用以证明原告张春红与张华于1995年10月23日结婚，房屋系夫妻共同财产;3.土地征拨文件及房产证复印件，用以证明涉案房屋未过户，登记房屋所有权人仍然为张华;4.购房协议，用以证明张华未经过原告同意将属于夫妻共同财产的涉案房屋与王永军签订了房屋买卖协议;5.关于房产过户的异议声明，用以证明原告已经主张共有人权利，向不动产管理局提出不得过户的异议;6.证人张某1的证言（当庭出庭作证），用以证明原告事后才知道张华私自将房屋出卖，私自出卖房屋一事造成了原告家庭重大矛盾。 被告提交的证据有：证人谈某、李某的证言（当庭出庭作证），用以证明当时买卖房屋的情况。 经开庭审理，本院对原被告提供的证据分析认证如下：原告提交的证据1、2、3，被告无意见，本院予以确认;对证据4、5，被告对其真实性未提出异议，本院予以采信。对原被告各自申请出庭作证的证人证言，本院结合其他证据综合分析判断。 综合分析上述证据以及当事人陈述，本院认定事实如下：原告张春红与被告张华于1995年10月23日登记结婚，婚后居住在康县寺台乡杨湾村张庄社。2008年，张华与张春红夫妇购买了康县大堡镇街道原粮管所173.5平方米土地和地上房屋。2010年10月，所购土地上的房屋被登记在张华名下，房屋所有权证书编号“康县房权证城关私有字第XXXX号”，证书载明房屋总层数三层，建筑面积187.20平方米。2018年，张华和张春红夫妇又在所购房屋（门面房）后面院落内修建房屋三层，并将前后连在一起，期间，二人时有争吵。同年8月12日，张华未经张春红同意，与被告王永军签订《购房协议》，约定将上述房屋及所占土地以68万元价格转让（出卖）给王永军。后王永军向张华付清了房屋土地价款，张华向王永军交付了房屋。交付的房屋中,部分由王永军出租给他人使用,部分由王永军居住使用。张春红从张某1口中得知张华私下出卖房屋的消息后，向王永军索要房屋，未能如愿。2019年1月，张春红向康县不动产登记管理局提出了“关于房产过户的异议声明”，请求不予办理房产过户登记手续。 另查明，王永军在康县大堡镇街道的住址与张华、张春红夫妇所购门面房相邻近，对张华与张春红的婚姻及其二人购房、建房情况是知道的。 本院认为，本案当事人的争议焦点主要有两点，一是二被告签订的《购房协议》是否有效，二是被告王永军是否应当返还房屋。 关于被告张华与王永军签订的《购房协议》的效力问题。原告张春红主张，张华私自与王永军达成买房协议将房出售，王永军明知涉案房产为原告与张华的夫妻共同财产，却未征求原告的意见购买房屋，侵犯了其共有权，应当确认《购房协议》无效。被告王永军及其代理人主张买卖双方意思表示真实，协议有效。本院认为，张春红与张华系夫妻关系，案涉房屋土地系两人婚姻关系存续期间购买、修建，属共有财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。张华在未征得张春红同意的情况下出售房屋土地给王永军，侵害了张春红的共有权，在法律上系无权处分行为。但该无权处分行为并不导致张华与王永军之间签订的《购房协议》（或者说买卖合同）无效，因为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，张春红要求确认《购房协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告王永军是否应当返还房屋的问题。本院认为，在无权处分情形下，王永军是否应当返还房屋，取决于王永军是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此规定，不动产交易如要构成善意取得，必须符合受让人受让不动产时是善意、交易价格合理和不动产物权转让已经登记三个要件。本案中，王永军明知所购房屋土地属于张春红和张华的共有财产，却不征求张春红的意见予以购买，不符合善意要件。同时，案涉房屋土地作为不动产，尚未过户登记到王永军名下，也不符合不动产物权转让已经登记的要件。因此，王永军从张华处受让房屋土地，不构成善意取得，张春红要求返还房屋的请求应予支持。对于案涉《购房协议》有效，但却无法最终履行，从而给王永军造成的损失，王永军可依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，另行向张华主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告张春红要求确认被告张华与王永军于2018年8月12日签订的《购房协议》无效的诉讼请求； 二、限被告王永军于本判决生效后一月内将从张华处所购房屋交付给张春红和张华（交房方式：对王永军实际占用的房屋，由王永军搬出自家物品后交付；对王永军出租给他人占用的房屋，由王永军将出租房屋的返还请求权书面让与张春红夫妇并通知房屋承租人即可）。 案件受理费70元，因适用简易程序减半收取计35元，由原告负担5元，二被告各负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 审 判 员 李应伟 二〇一九年八月二十六日 法官助理 胡慧婷 书 记 员 瞿彩梅