湖南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘民终676号 上诉人（一审原告、执行案外人）：朱志鑫，男，汉族，1986年12月6日出生，住湖南省武冈市。 委托诉讼代理人：王征红，湖南云山律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区翠竹路19号。 法定代表人：陈海荣，该公司董事长。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：陈海荣，男，汉族，1967年5月7日出生，住湖南省东安县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：段小强，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：罗茂林，男，汉族，1967年2月14日出生，住湖南省东安县。 上诉人朱志鑫因与被上诉人罗茂林、永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）、陈海荣案外人执行异议之诉一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱志鑫上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判立即停止对武冈市都市豪庭项目1栋2410号商品房的执行并解除查封措施；3、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。一审判决仅以涉案买卖合同的条款不完善否定合同效力，于法无据；2、一审判决以上诉人仅仅提供收据，无转账凭证或取款记录佐证已经支付购房款，明显有悖常理，于法无据，上诉人二审提供的证据以及另案的相关证据均能证明恒润公司以房抵债的事实，本案应当认定已付清购房款；3、上诉人对涉案房产享有足以排除强制执行的实体权益。上诉人签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部购房款，未过户是因为恒润公司违规建设未能竣工验收，并非上诉人过错。上诉人二审新证据也能证明涉案房产是朱志鑫在当地所购唯一住房。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（五）项。第二十九条的规定，本案应当判令停止执行涉案房产。 罗茂林辩称：上诉人没有提供支付购房款的付款凭证，也没有完税证明等来佐证房屋买卖交易的真实性，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 恒润公司和陈海荣辩称：朱志鑫与恒润公司没有直接的法律关系，涉案所谓房屋买卖是为了债权担保，实际上他们没有向恒润公司付款，也没有债务往来，双方不存在真实的房屋买卖合同关系。二人虽持有收款收据，但实际没有付款，收据上也明确载明是抵陈海荣的款，实际上是处理凌伟庄的债务问题。本案上诉人对涉案房产不享有排除强制制执行的民事权益。 朱志鑫向一审法院起诉请求：1、撤销（2017）湘11执29号及（2018）湘11执异16号执行裁定；2、立即停止对武冈市都市豪庭项目1栋2410#商品房的执行并解除查封。 一审法院查明：一审法院在执行申请执行人罗茂林与被执行人恒润公司、陈海荣股权转让纠纷一案中，于2017年5月11日作出（2019）湘11执29号执行裁定，查封恒润公司、陈海荣位于湖南省武冈市都市豪庭项目的一层外铺门面，门面号分别为104＃、105社、106＃、107＃、136＃、137＃，一层内铺、二层铺面以及房号分别为616＃、1402＃、1406＃、1802＃、1803＃、1902＃、1903＃、2003＃、2102＃、2103＃、2202＃、2402＃、2403＃、2408社、2410＃、2607＃、2608＃、2610＃、2602＃、2603＃、2605＃、2802＃、2803＃、2805＃、2806＃、2807＃、2808＃、2810＃、2811＃、2815＃套房共30套，查封期限为三年。2017年5月16日，一审法院向武冈市不动产登记中心送达上述裁定和（2017）湘11执29号协助执行通知书，2017年9月19日，武冈市不动产登记中心出具协助执行告知函，“贵院需预查封的武冈市都市豪庭项目一层外铺门面，门面号分别为104、105、106、107、136、137，一层内铺142至199号户室；二层铺面201至299号户室；616、1402、1406、1802、1803、1902、1903、2003、2102、2103、2202、2402、2403、2408、2410、2607、2608、2610、2602、2603、2605、2802、2803、2805、2806、2807、2808、2810、2811、2815户室均已办理预查封登记业务。” 2015年5月26日，朱志鑫与恒润公司签订编号为201500272410号的《武冈市商品房买卖合同》，合同第三条约定朱志鑫购买恒润公司都市豪庭项目中的第1幢24层2410号房，该房建筑面积共139.75平方米；第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,026元，总金额562,634元；第六条约定，首付款562,634元买受人于本合同签订之日一次性支付；该合同第七条买受人逾期付款的违约责任、第八条面积确认及面积差异处理、第九条房屋室内层高及差异处理方式、第十条交付期限及条件、第十一条房屋交接及违约责任等内容均填写不完整。该份合同通过武冈市房产局办理了网上签约，网签合同编号为201500272410。2016年5月30日，恒润公司向朱志鑫出具两张收据，金额分别为420,000元、142,634元，收据收款人处均填写有“抵陈总款”字样。一审法院对涉案房屋采取查封措施后，朱志鑫以都市豪庭项目被查封的1栋2410#商品房系其所有为由，提出执行异议。一审法院于2018年9月7日作出（2018）湘11执异16号《执行裁定书》，驳回朱志鑫的异议请求。 另查明，2016年5月27日，恒润公司出具授权委托书，委托杨飞雄、凌伟庄为都市豪庭项目部的监督人员，监督人员的工作权限为：1、监督委托方对外销售恒润都市豪庭项目中签订给作为抵押的商铺、住宅的销售、租赁事宜；2、监督委托方收取销售资金、租赁费、银行发放的按揭贷款资金全部存入监管账户；3、监督委托方支付公司正常运转的必要费用、人员工资、必须的工程，做到专款专用。以上委托权限自受托方进驻恒润都市豪庭项目部开始行使，直到委托方还清刘秋云、肖斌、彭刚等人所有借款本金、利息及其他相关费用时终止。同年6月6日，陈海荣代表恒润公司（甲方）与施工单位湖南万寿建设有限公司（乙方），以及杨飞雄、凌伟庄代表的湖南壹加壹投资有限公司（丙方），三方签订《武冈市都市豪庭项目后期施工补充协议书》，约定：一、施工工期，本工程在农历八月十五前，完成各项施工任务，达到验收标准，供客户使用；二、工程款支付方式：丙方负责提供资金，监督甲方支付，……；三、本工程总造价约1.45亿元，已支付1.1亿元，剩余约3500万元除去以上第二条支付完后，所剩余工程款由丙方监督甲方支付，具体金额约1400万元，以甲乙双方结算单并签字后为准，……；四、丙方根据四方与丙方签订的借款合同，甲方保证提前提供足额抵押物时，在资金方面按工程进度替甲方支付工程款。 2015年12月10日，凌伟庄向恒润公司出具领据，领到人民币155,000元，领款用途注明是，11月5日至12月4日（50万）11月10日至12月9日（100万）11月8日至12月7日（200万）利息；2016年元月6日，凌伟庄又向恒润公司出具领据，领到人民币155,000元，领款用途注明是，2016年元月5日至2月4日（50万）2016年元月8日至2月7日（200万）2016年元月10日至2月9日（100万）利息。陈海荣当庭陈述，朱志鑫借款在凌伟庄名下，此为凌伟庄代朱志鑫领取借款利息的凭证，但两张领据没有朱志鑫签名。 一审法院认为：本案争议焦点是朱志鑫对涉案2410#房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证明，具有证据资格，朱志鑫提出执行异议之标的物是不动产房屋，确认所有权的重要依据是不动产权属证。涉案的都市豪庭项目第1幢2410#房屋登记在恒润公司名下，至今没有办理不动产物权变更登记，一审法院对涉案房屋采取查封措施，符合《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项，“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”之规定。现朱志鑫提出执行异议之诉，应当就自己对涉案2410#房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从本案现有证据来看，首先，朱志鑫虽然提供了与恒润公司签订的购房合同，但该购房合同内容不完整，如买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等关系到买卖双方切身利益的内容均不完整，这与房地产市场交易习惯明显不符，该份证据不能证实朱志鑫与恒润公司之间达成了房屋买卖的合意，故朱志鑫提出“双方买卖合同真实、合法、有效”的起诉理由，与客观事实不符，不予采信。其二，合同约定的购房款562,634元是否支付证据不足，朱志鑫仅仅提供了收款收据，没有银行转账凭证或取款记录相佐证，有悖常理，且朱志鑫对现有收款收据中载明“抵陈总款”内容无法作出合理解释。第三，朱志鑫没有提供已经合法占有该商品房，以及其名下无其他用于居住的房屋的证据。综上，本案没有同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故朱志鑫提出“都市豪庭项目1栋2410#商品房系原告所有”的起诉理由，与客观事实不符，不予采信。 买卖合同办理网签手续，目的是为了让房地产交易更加透明化，但网签并不产生物权预告登记的法律效力，更不会因此产生排除执行的法律后果。无论涉案房地产买卖合同是否办理网签手续，都不能达到朱志鑫排除执行的目的。关于陈海荣诉讼称谓问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。恒润公司、陈海荣同为执行案件的被执行人，且两方均反对朱志鑫提出的异议，应当列为共同被告，一审法院依原告当庭请求，并经陈海荣同意，将其诉讼称谓由第三人改为被告，既尊重当事人意志，又方便案件处理，且符合法律规定。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回朱志鑫的诉讼请求。案件受理费400元，由朱志鑫负担。 二审中，朱志鑫向本院提交了证据，本院组织各方质证并记录在卷。因朱志鑫提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院确认一审法院查明的事实。 本院认为，本案的争议焦点是朱志鑫对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”各方当事人对本案应适用该司法解释并无异议，只是对本案是否符合该规定的三个条件存在争议。根据本案证据和当事人的陈述，朱志鑫并不是以直接付款的方式支付购房款，而是通过以相关债权抵购房款的方式支付，作为普通债权人，朱志鑫的债权显然不优先于罗茂林通过法院判决所确认的债权，同时，其以债权抵购房款也不是上述司法解释所认可的付款，不能根据该规定排除执行。因此，朱志鑫主张其在本案中就涉案房产享有足以排除执行的权利没有法律依据，其上诉请求应予驳回。 综上，朱志鑫的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费400元，由上诉人朱志鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长  邹德辉 审判员  唐雨松 审判员  刘 杨 二〇一九年八月十六日 书记员  李昊城