上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初6304号原告(反诉被告)：张融，男，1995年11月17日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：曹玲华，1970年12月30日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：余光友，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈勇，男，1979年8月25日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：陈建功，女，1979年2月18日生，汉族，住上海市宝山区。上列两被告共同委托诉讼代理人：张立，上海管博律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：陈兆祥。原告(反诉被告)张融诉被告(反诉原告)陈勇、陈建功房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张融的委托诉讼代理人曹玲华、余光友；被告(反诉原告)陈勇、陈建功的委托诉讼代理人张立；第三人德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张融向本院提出诉讼请求：1、判令解除张融与陈勇、陈建功就上海市宝山区海笛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)于2018年7月28日签订的房地产买卖合同、协议书及2018年8月8日签订的补充协议；2、判令陈勇、陈建功将系争房屋交还给张融；3、判令陈勇、陈建功向张融支付违约赔偿金63.8万元。事实与理由：2018年7月28日，张融、陈勇等就系争房屋签订房地产买卖合同及协议书，约定房价款为267万元，装修补偿款为52万元，共计319万元。陈勇等应按合同于2018年8月30日前支付张融首期房款121万元，但陈勇等至今只支付了59万元，已构成违约，双方多次协商无果，故张融向本院提出诉请如上。被告(反诉原告)陈勇、陈建功辩称：不同意张融的诉请。延期支付房款是事实，但是因为房屋质量问题才延期支付房款的。系争房屋存在漏水，双方一直在交涉房屋维修事宜，陈勇等也未使用过房屋。如果法院判决解除合同的话，交还房屋没有问题，不同意支付违约金，如法院判决被告违约，违约金标准过高，应当按照实际损失来确认违约金。张融没有理由单方解除合同，且其认为在签订合同时存在重大误解，系争房屋根本不存在52万元的装修，故其向本院提出反诉请求：1、要求撤销张融与陈勇、陈建功就上海市宝山区海笛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)于2018年7月28日签订的房地产买卖合同、协议书及2018年8月8日签订的补充协议；2、判令张融返还陈勇、陈建功购房款59万元。原告(反诉被告)张融针对反诉辩称：不同意陈勇等的反诉请求，不存在重大误解，在买房的时候陈勇等看过房的；张融不存在违约，房屋渗水瑕疵是陈勇等在购房时就认可的，其在付款前也是知晓渗水问题的，但在履行合同时其以渗水问题拒付房款。第三人德佑公司述称：尊重法院判决，系争房屋是第三人居间带看后双方直接签订了网签合同，买卖合同约定房屋价款267万元，系原被告协商的结果；后双方签订协议书约定房东净到手价格319万元，双方另行签订补充协议约定装修补偿款52万元，原告支付了房款59万元。8月份双方交房并签订房屋交接书，当天因为张融有事就先走了，陈勇等提出房屋渗水，张融表示愿意配合修复，第三人一直在协调，后陈勇等提出按照267万元价格成交，但张融不同意，因此交易至今未继续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年7月28日，张融(卖售人、甲方)与陈勇、陈建功(买受人、乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房地产转让价款共计267万元。第六条约定，甲乙双方确认，在2019年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第8条违约责任约定，(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未于签署本合同后伍个工作日内办理还款申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续的；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的额款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。附件三付款协议约定，一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款130万元。1.乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金9万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2.乙方应于2018年8月30日前直接支付甲方部分首期房价款121万元。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款70万元，乙方应于签订本合同后60日内向贷款银行等申请贷款。三、其他房价款：乙方应支付甲方第三期房价款67万元，于2019年2月28日前支付。五、交房时间：2018年8月30日前，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》。同日，张融(甲方)与陈勇、陈建功(乙方)签订协议书，约定1、在甲、乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款267万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款52万元，该笔款项乙方于2019年2月28日前直接支付给甲方，本协议第1条和第2条所述价格合计319万元为甲方出售该房地产净到手价格。3、……甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价267万元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税。多出的税费由乙方承担。7、本协议书与《上海市房地产买卖合同》不一致的以本协议书为准。2018年8月8日，张融(甲方)与陈勇、陈建功(乙方)签订补充协议，双方协商对《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议第一二三条作如下变更：一、首期房价款130万元，乙方在签订合同前支付甲方定金9万元；2、乙方应于2018年8月10日支付50万元；3、乙方应于2018年8月31日前支付51万元；4、乙方应于2018年12月31日前支付20万元。二、第二期房价款100万元，贷款支付。三、其他房价款37万元，于2019年2月28日前支付。其他事宜仍依《上海市房地产买卖合同》履行，其他任何文本与本协议书不一致的以本协议书为准。2018年7月28日，陈建功支付张融定金9万元；同年8月9日，陈勇支付张融50万元。2018年8月31日，张融(甲方)与陈勇(乙方)签署房屋交接书，确认双方根据约定，甲方已将该房地产及该合同附件所列之附属设施、设备交付乙方，经乙方验收后认为甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受。另查明，2018年9月，陈勇、陈建功就就系争房屋买卖事宜起诉张融，要求解除合同等，案号为(2018)沪0113民初21205号，后陈勇、陈建功撤诉。2018年12月21日，张融的委托余光友律师向陈勇、陈建功发送律师函，要求陈勇等支付剩余房款并承担违约责任。审理中，张融表示，违约金部分，张融存在实际损失，一是当时房价为319万元，现在已跌了40万元；二是张融当时想置换房屋的，因为陈勇等延期付款，导致张融向他人借款并支付利息；三是陈勇等占有系争房屋至今，租金在3万元左右。为证明己方主张，张融向法庭出示以下证据：证据一、商品房预售合同，显示，张融母亲曹玲华于2018年9月24日购买恒丰北路房屋，房屋总价款为7,694,902元，约定付款时间为2018年9月24日前支付2,694,902元，2018年10月28日前支付270万元，2018年11月22日前支付230万元(贷款)；证据二、流水账、借条、银行转账记录，显示2018年7月10日起有借款记录；证据三、陈建功与张融母亲曹玲华的微信聊天记录，显示2018年8月31日下午，陈建功说“今天我老公一直在招商那边处理外墙面渗水的事情，到宝山的交通银行晚了，没取到钱，因为金额比较大，银行要提前预约的，明天银行休息，我们周日给你们打款可以吗？”；证据四、照片，以证明渗水部分已修复。张融表示，购买恒丰北路房屋一共借款610万元，目前本金基本都没有归还，只支付了部分利息。7月初就开始借款是因为恒丰北路房屋是一手房，要先支付认筹金80万元，该房屋的付款时间是紧跟着系争房屋的付款时间，因陈勇等逾期支付后续房款，导致张融多借相应款项产生多支付的利息。张融对商品房预售合同的真实性无法确认，对流水账、借条的真实性不予确认，对银行转账记录、聊天记录的真实性予以认可，其表示张融购买其他房屋与本案无关，且该房屋合同签订时，陈勇等已向张融发送暂停支付的函，这个后果应由张融自行承担。张融购买后续房屋的价格远大于系争房屋的房款，存在巨大缺口，张融的说法显然不合理。关于照片，系争房屋是刷了涂料，但不能证明已经修复。德佑公司对证据的真实性均无法确认，但其表示向张融了解，物业在2018年底已经将渗水部分修复。审理中，陈勇等向法庭出示以下证据：证据一、2018年9月1日物业出具的渗水说明，主要内容为因291-1402(系争房屋)报修，经物业工程及地产客服现场查看，飘窗上方渗水，确认为291-1502空调排水管未放入指定落水管内，下水直接排放在百叶窗底板，导致底板长期渗水，水沿着墙体深入飘窗内。地产答应解决措施：1、291-1502业主请安装空调人员把空调下水管放入指定下水管内；2、空调外机架起，帮忙底板做防水；3、外墙立柱上有裂痕，地产答应帮忙维修，重新做防水；4、内墙起壳，脱落不属于地产维修范围；5、做完防水后，如还渗水，将按照房屋质量保证书执行。证据二、2018年9月2日，陈勇、陈建功向张融寄送的暂停支付购买房屋款项函及快递凭证，函的主要内容为，《房地产买卖合同》中未告知陈勇等渗水问题，隐瞒房屋实情，在交房当天发现房屋有严重质量问题，房屋外墙体有裂缝，内墙体严重渗水脱落，此质量问题无法接受，现书面告知暂停付款；证据三、房屋渗水照片；证据四、曹玲华于物业维修工小张的微信聊天记录，以证明张融认可墙体维修是合同义务，并支付了维修费；证据五、张融、曹玲华、陈勇、陈建功、中介工作人员张全娥的微信聊天记录，以证明其明确提出过渗水问题和按照267万元成交的事实；证据六、陈勇与中介张全娥的微信聊天记录，以证明陈勇等提出过存在渗水和要求267万元成交。张融等对以上证据的真实性均无异议，函收到了，但表示渗水是楼上空调排水引起，柱子裂痕是装修问题，只是小瑕疵，不影响居住，维修责任是物业和开发商承担的，支付维修费是为了尽快解决问题，后来这笔维修费是退还给张融的，张融表示以267万元购房，不是因为渗水问题，陈勇等不能把责任归咎于张融而拖延支付房款。德佑公司对于有中介公司员工参与的微信聊天记录的真实性予以确认，其他证据均无法确认真实性，其并表示德佑公司一直在协商，但无果。关于房屋总价款的金额及协议书的性质，陈勇等表示，本案系争房屋总价款为267万元，不存在原告所述的319万元，《上海市房地产买卖合同》签订后当天签订的协议书，写总房价为319万元，其中52万元是装修补偿款；后同年8月8日双方又签订了补充协议，写明其他事宜仍以《上海市房地产买卖合同》为准，故双方履行的应该是该份补充协议，而不是7月28日签订的协议书；其并表示在签订买卖合同之前未看过房，在8月8日签订补充协议时才看了房，双方签署交接书后当天陈勇等发现系争房屋前提整体起壳脱落，次日物业出具了渗水说明，之后双方协商如何修理渗水问题，张融等只是维修了内部，外墙防水没有做，所以付款延迟了。对于房屋交接书，其认为只是格式文本，经实地查看后发现没有所谓的装修，所以不存在装修不补偿款，故其认为签订合同时存在重大误解，应当予以撤销。张融则表示，系争房屋挂牌时330万元左右，经中介协商为319万元，装修补偿协议书是在陈勇等的要求下张融才同意签的，目的是为了做低房价规避税费，因为合同约定所有交易税费均由张融承担。德佑公司表示，签订买卖合同前，中介是带陈勇等看过房的，是否存在做低房价的事情德佑公司不清楚，德佑公司是按照买卖双方的要求制作相应的合同及协议书，双方商定的总价格就是319万元。审理中，上海中原物业顾问有限公司出具房地产价格咨询意见书，系争房屋在2019年5月的价格为320万元。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。张融与陈勇、陈建功签订的《上海市房地产买卖合同》约定了房屋成交价为267万元，并对系争房屋买卖事宜做了详细约定，签订买卖合同当日，双方另行签订协议书，约定陈勇等还需支付装修补偿款52万元，张融净到手价为319万元。对此，张融主张系争房屋总价为319万元，因陈勇等想规避税费而做低房价，故签订了相关协议；陈勇等主张其在签订合同时未看过房，当时约定房屋总价为267万元，协议书中的52万元就是对房屋装修款的约定，不存在做低房价，其认为房屋装修不值52万元，属重大误解，故应予以撤销。根据本院查明事实，综合原被告双方及德佑公司的陈述，结合协议书中的具体内容，本院认为张融的说法更具有可信度。张融与陈勇、陈建功就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、协议书、补充协议中，有关对系争房屋进行买卖交易的内容系双方当事人的真实意思表示，该房屋实际转让价款总额应为319万元。双方为做低房价、规避税费而约定的相关价格条款应属无效，但不导致该合同其余部分无效，陈勇等认为合同应撤销的辩称意见本院不予采纳。关于合同不能继续履行的原因，本院认为，陈勇等主张的房屋渗漏水问题，不能对抗其支付房款的义务，故张融认为陈勇等未在合同约定时间支付相应房款，构成违约而要求解除合同的主张，具有事实及合同依据，本院予以准许。合同解除后，张融要求陈勇等返还房屋，陈勇等要求返还已支付房款59万元，于法有据，本院予以支持。陈勇等构成违约，张融主张违约金，符合合同约定，本院予以准许。至于违约金数额，本院综合考虑合同履行程度、陈勇等的违约程度以及张融的损失大小，酌情确定为9万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)张融与被告(反诉原告)陈勇、陈建功就上海市宝山区海笛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《协议书》；二、被告(反诉原告)陈勇、陈建功于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区海笛路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告(反诉被告)张融；三、原告(反诉被告)张融于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)陈勇、陈建功房款59万元；四、被告(反诉原告)陈勇、陈建功于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张融违约金9万元；五、驳回原告(反诉被告)张融、被告(反诉原告)陈勇、陈建功的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5,090元，由被告(反诉原告)陈勇负担；反诉案件受理费减半收取4,850元，由原告(反诉被告)张融负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇一九年八月二十六日书记员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。