江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初5328号 原告：何国林，男，1969年6月18日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 原告：陈成钗，女，1971年3月14日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：何国林，男，1969年6月18日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。系原告陈成钗丈夫。 原告：陈约瀚，男，1973年1月22日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 原告：陈小秋，女，1972年9月27日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：陈约瀚，男，1973年1月22日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。系原告陈小秋丈夫。 被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。 法定代表人：吴绍祥，总经理。 被告：禧徕乐投资发展有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。 法定代表人：冯义忠，总经理。 委托诉讼代理人：时文杰（代理上述两被告），江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚晓春（代理上述两被告），江苏少平律师事务所律师。 原告何国林、陈成钗、陈约瀚、陈小秋与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称“禧徕乐家居生活广场”）、禧徕乐投资发展有限公司（以下简称“禧徕乐投资公司”）合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告何国林、陈约瀚、被告禧徕乐家居生活广场、禧徕乐投资公司的委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何国林、陈成钗、陈约瀚、陈小秋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年10月1日至2016年9月30日的四期租金148096元并支付利息(按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，以37024元为本金自2015年5月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2015年10月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2016年5月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2016年10月16日至实际履行日止的四部分组成的利息)。2、判令被告因不付租金及租金利息而产生的违约责任，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率1.3倍计算违约金(以37024元为本金自2015年5月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2015年10月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2016年5月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2016年10月16日至实际履行日止的四部分组成的违约金)。3、判令解除原、被告签订的《统一经营管理合同》，将该商铺腾让交还原告。4、判令禧徕乐投资发展有限公司同时承担该案民事责任。5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订了《统一经营管理合同》，约定被告支付原告租金，禧徕乐家居生活广场未按期履行付款义务，原告要求被告支付租金以及未履行合同的违约金。两被告同时对本案谈判的会议纪要联合盖章，故原告要求法院判令被告禧徕乐投资公司同时承担该案连带清偿责任。为此，原告诉至法院，希望支持原告的诉讼请求。 被告禧徕乐家居生活广场辩称：被告一拖欠租金是事实，但是计算租金的截止期限应当计算至2016年5月31日，因为在2016年5月，被告一已经与包括原告在内的二期业主签订了解除经营管理合同的协议以及办理了交接手续，租金计算的标准参照统一经营管理合同上关于租金计算的规定进行计算。关于原告提到的利息和违约金事项，请求法院依法处理，如果过高，请法院依法调低。统一经营管理合同实际已经解除并且办理了交接，所以本案无需判令解除合同及腾房。 被告禧徕乐投资公司辩称，被告一是独立的法人主体，因此原告与被告一发生的合同关系不应该由被告二承担相关的民事责任。 本院经审理查明认定事实如下：“禧徕乐家居生活广场二期”由禧徕乐投资公司将常熟市富春江路58号整体的商业建筑物开发并分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而由禧徕乐家居生活广场负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报。 2010年1月23日，原告何国林、陈约瀚（甲方，业主方）与被告禧徕乐家居生活广场（乙方，统一经营管理方）签订了《统一经营管理合同》（以下简称“该合同”）约定甲方将其购得的坐落在常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”一层A1022号商铺（以下简称“该商铺”）交由乙方统一经营管理。该合同第5-1条约定：开业第一年为商场培育期，自2010年10月01日起计算，甲方同意开业第一年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部商场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。5-3条约定：在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，按￥37024元合计一年租金￥74048元，第一次租金支付日期为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。5-4条约定：商场开业后第七年开始时，甲方继续委托乙方经营管理，由乙方统一对外招租、统一经营管理商场，乙方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。9-1条约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。 另查明：常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”一层A1022号商铺为原告所有，产权证建筑面积为58.48平方米，购房款为851552元。原告购置后交被告禧徕乐家居生活广场统一经营管理,原告收取租金，自2014年10月起被告禧徕乐家居生活广场未再向原告支付租金。 还查明：被告禧徕乐家居生活广场于2015年起出现经营困难，自始未形成二期统一整体四层商场的出租经营，其于2016年1月23日发布《告业主经营情况书》，内容为经营不善，无力偿还二期所欠租金及今后包租期内的租金，同意放弃经营权。后由部分业主推选成立临时业主委员会（以下简称“临委会”）。2016年5月27日“临委会”单独与被告禧徕乐家居生活广场签订交接协议并接收了禧徕乐二期商场整体经营权，并明确两个月为过渡期，被告禧徕乐家居生活广场只承担满足商场运转的水电保安保洁及设备维修费用等。2016年6月1日，禧徕乐投资公司向“临委会”发出告知函，说明“临委会”接受了二期商场经营权，选定新的经营管理公司对二期商场统一经营管理，并表示将其名下自有的14113.20平方米物业同意接受新的经营管理公司统一经营并同意将自持物业收益用于归还移交经营权之前所欠业主的租金。2016年9月28日，“临委会”又以常熟市喜盛企业管理有限公司为合同主体在常熟市虞山镇东部市场管理中心协调与见证下与常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称“赛格橙果公司”）签订《委托经营管理合同》，双方还对各自权利义务作出约定，见证方常熟市虞山镇东部市场管理中心人民调解委员会加盖公章。据此，赛格橙果公司自此实际行使禧徕乐二期项目的经营管理权，并更名为赛格橙果生活广场，统一对外招商客户进行承租营业，并根据其业态规则对整个物业进行装修改造，但至今消防整体未取得验收合格。赛格橙果公司已将其收益的部分租金自行按业主留给禧徕乐家居生活广场的租金银行账户直接打给相关业主。 本院认为：产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形,故案涉商铺性质为产权式商铺。 原告与被告之间的统一经营管理合同合法有效，禧徕乐家居生活广场应按合同约定给付原告相应的租金。关于原告主张被告禧徕乐家居生活广场长期拖欠租金而提出要求解除统一经营管理合同，事实上被告禧徕乐家居生活广场（二期）至此始终未能形成整体四层统一商场的经营管理，其提出二期经营困难并认为早于2016年5月统一解除了所有合同，被告禧徕乐家居生活广场作为违约方虽无权要求解除合同，但赛格橙果公司进驻后，原被告之间的统一经营合同已不再履行并产生了合同实际终止的法律事实，包括原告在内的产权式商铺此后事实上由赛格橙果公司统一经营管理。本院释明后原告现仍坚持要求被告禧徕乐家居生活广场解除合同并返还商铺，该主张缺乏事实依据，本院碍难支持。被告禧徕乐家居生活广场作为违约方造成合同终止应赔偿原告损失，故其承担的租金期间应延续计算到2016年9月30日止。原告要求被告禧徕乐家居生活广场应支付自2014年10月1日至2016年9月30日的租金148096元的诉讼请求本院予以支持。后段原告如有其他损失，可提交证据后依法再行主张权利。关于违约金，原告对其损失并未能举证充分，而合同约定的违约金兼有补偿性和惩罚性功能，只有其不足以弥补损失时，再适用赔偿金。被告辩称违约金过高要求调整，综合本案实际情况，本院支持违约金以37024元为基数，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自2015年5月16日、2015年10月16日、2016年5月16日、10月16日起计算至付清之日止的四部分利息损失。被告禧徕乐家居生活广场和被告禧徕乐投资公司均是依法成立的独立法人组织，具有不同经营范围，被告禧徕乐家居生活广场为《统一经营管理合同》的相对方，对该合同引起的法律后果独立承担相应的民事责任。原告认为两公司混为管理，应一并承担责任的主张，依据不足，本院不予认定。原告诉请合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告何国林、陈成钗、陈约瀚、陈小秋租金148096元及违约金（以37024元为基准，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自到期后的2015年5月16日、10月16日，2016年5月16日、10月16日起计算至付清之日止的利息损失）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1631元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担并于本判决生效之日起十日内直接支付至本院，原告预交的诉讼费用由本院退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  谢蓉蓉 二〇一九年八月十九日 书记员  万根华