福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初9552号 原告：樊山，男，汉族，1982年11月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：江承继，福建航嘉律师事务所律师 被告：福州和胜房地产有限责任公司，住所地:福州市鼓楼区。 法定代表人：刘加勤，职务：总经理。 委托代理人：詹建荣，公司职员。 原告樊山与被告福州和胜房地产有限责任公司（以下简称“和胜房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊山的委托诉讼代理人江承继，被告和胜房产公司的委托诉讼代理人詹建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊山向本院提出诉讼请求：1.判令和胜房产公司向樊山支付逾期交房违约金32137元；2.依法判令和胜房产公司向樊山支付未符合交房条件的违约金1000元；3.判令和胜房产公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月18日，樊山和胜房产公司签署了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1610ＸＪ053587）（以下简称“合同”）。合同约定：和胜房产公司将位于鼓楼区以总金额1938888元人民币出售给樊山；第八条约定，和胜房产公司应当在2018年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合消防、绿化基本设施等标准的商品房交付给樊山使用；第九条约定，和胜房产公司如未按合同约定时间交房，逾期超过60日，合同若继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，和胜房产公司按日向樊山支付已付款万分之零点五的违约金。合同签署后，樊山依约向和胜房产公司支付了全部购房款，和胜房产公司却未在约定时间交付房屋。后虽于2019年2月28日向樊山交付了房屋，但该商品房所在小区道路、绿化、室外照明、消防等公共配套建筑、基础设施仍未完成。樊山认为，樊山和胜房产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利及义务。现樊山已按约交付了购房款，和胜房产公司却未如期交付房屋且所交付的房屋并不符合合同约定的交房条件，和胜房产公司的上述行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。 和胜房产公司辩称，1.樊山诉称2019年2月28日交付房屋时还不符合交房条件完全不是事实，事实上：（1）、樊山购买的和胜房产公司开发的“元庚公寓”项目商品房于2017年9月30日已通过五方竣工验收，竣工报告已明确已按要求完成设计项目，2018年11月9日通过规划核实验收即对合同8.3中约定的公共配套建筑、基础设施等完成情况的进行验收，并通过验收。2019年1月28日通过消防竣工验收，并取得合格证，符合法律规定交房的强制条件，以上事实已表明和胜房产公司出售的商品房已满足《商品房买卖合同》（以下简称合同）第八条交付条件中8.1、8.2、8.3的约定的交付条件及符合相关法律规定。（2）、公共部分的装修标准在双方合同中未另行约定，经查阅图审的设计图，其公共大厅走道墙面按设计图纸为水泥砂浆墙面装修标准，竣工验收报告项目审查情况明确已按要求完成设计项目，樊山在证据中提交的拍摄到的公共部分装修的场景是和胜房产公司在商品房符合合同约定的交房条件后进行的二次装修，更何况樊山也无他证据证明和胜房产公司在道路、绿化、室外照明等公共配套建筑、基础设施未完成的证据。综上，和胜房产公司在2019年2月28日发出书面的交房通知书是在商品房符合合同交房条件下的，樊山并于3月6日收房，樊山主张支付1000元的违约金，不符合同第八条第四小点第二款约定支付1000元违约金的约定。2、樊山诉求的违约金金额应予以相应调整。（1）、买卖双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，依据合同第八的约定因政府部门行为或政策变化及因大雨、暴雨、台风导致工期延期的出卖人可据实予以延期，大雨、暴雨、台风属不可抗力因素，依法免责。（2）、根据《建筑施工高处作业安全技术规程》中规定:遇有六级以上强风，不得进行高处作业。国家标准GB/T3608-2008《高处作业分级》规定:“凡在坠落高度基准面2m以上(含2m)有可能坠落的高处进行作业，都称为高处作业。因此依据福建省气象服务中心出具的气象分析资料（合同签订日2016年10月18日-合同交付日2018年3月31日期间）大雨（14天）、暴雨（7天）、大风天气（66天），合计87天，从福建省气象服务中心补充说明可知观测点位于鼓楼区乌山观测场，该观测场与樊山购买的商品房同属一个区域，因此该气象分析资料真实反映和胜房产公司开发的项目的有关天气情况，逾期时间依据合同约定应扣除大雨、暴雨、大风天气造成工期延误的时间。（2）根据图审的设计图樊山购买的商品房所在项目的消防登高操作场地位于东侧规划路上，由于在合同约定的2018年3月31前东侧规划路未启动建设的政府行为导致消防无法验收而延期交房，这从12345便民服务平台业主投诉印象西湖安置房为什么消防未验收鼓楼建设局的反馈意见5月份才完成便道修建是事实。樊山购买的商品房与印象西湖安置房同在一小区内，东侧规划路修建同样也影响商品房消防验收，延期时间应据实扣除政府行为造成影响的1个月时间。3、通知交房时间应为2018年1月29日，而不是和胜房产公司发出的交房通知书的交房时间2019年2月28日。补充协议第8点约定《商品房买卖合同》与《补充协议》约定不同的，以补充协议的内容为准。因此：（1）根据合同附件6：合同补充协议第5.2点“在出卖人具备合同约定的交房条件的情况下，出卖人可（但无义务）发出交付通知书”的约定，和胜房产公司可不发交付书面通知书。（2）、合同附件6合同补充协议第5.3也约定“出卖人发出入伙通知书的补充形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等，和胜房产公司在2019年2月14日在“印象西湖业主群”微信群通知交房。由于业主可以自行随时退出群，合同补充协议第11.1约定，在网络媒体上发布公告的方式寄出信函后3日即为送达，视为买受人已充分知晓该信函的内容，和胜房产公司已履行通知义务，因此樊山不能以现在不在群里作为抗辩理由。正因为双方合同中的这些约定，和胜房产公司直至2019年2月22日才发书面的交房通知函以免耽误业主，因此符合交房条件的时间应为2019年1月28日，樊山于2019年3月6日才来交房，是樊山自身原因造成的，和胜房产公司不承担2019年1月28日之后逾期交房违约金，即使要承担也只承担截止至2019年2月14日前的逾期交房违约金。综上所述，和胜房产公司交付商品房时已符合合同约定的交付条件，不应支付1000元违约金，逾期交房截止时间应以2019年1月28日为准，期间扣除天气影响87天，政府行为影响的30天，实际逾期时间为334-30（政府行为）-87（天气）=217天。 经审理查明，2016年10月18日，樊山（买受人）与和胜房产公司（出卖人）签订了编号为ＦＺ1610ＸＪ053587的《商品房买卖合同》，约定樊山以1929572元购买和胜房产公司位于鼓楼区，合同第八条约定，交付条件与期限中约定出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报邮箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.上述第2点中约定的电信、有线电视按设计施工到位，实际使用日期以当地相关单位批准开通使用日期为准。本约定与上述第2点中约定不符的，以本约定为准。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接受，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起书面告知买受人的2.因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误，包括但不限于：政府部门行为或政策变化导致延期的；因技术部门证明施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的，因大雨、暴雨、台风或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准）。凡因上述非出卖人所能控制的原因所导致的延期交付，买受人同意出卖人不另行书面或口头告知，但买受人有权查阅上述迟延交付原因的档案记录，对因上述愿意发生房屋交付延迟的，出卖人无需承担逾期交房责任。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1.按逾期时间，（1）逾期时间不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行……。 另查，樊山于2016年11月付清购房钱款。2019年2月22日，和胜房产公司向樊山发出《交房通知书》，其中载明，樊山购买的元庚公寓2#513单元已符合交房条件，现以书面形式通知樊山在2019年2月28日前来元庚公寓物业处办理交房手续。 本院认为，樊山与和胜房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方应按照合同履行其义务。合同约定，和胜房产公司应于2018年3月31日前交付商品房，实际上和胜房产公司于2019年2月22日才履行房屋交付义务，已构成违约，应当按照合同约定支付相应违约金。樊山提供的证据不足以证明该商品房所在小区道路、绿化、室外照明、消防等公共配套建筑、基础设施仍未完成，故其支付未符合交房条件的违约金1000元的主张本院不予认可。 关于和胜房产公司主张其施工过程中遇到天气原因与政府行政行为的影响而导致工期延误，仅提供气象部门出具的当日天气情况证明加以佐证，无法证明行政行为或是天气情况对施工延误是否造成了实际影响，故本院不予采信。和胜房产公司于2019年2月22日发布了交房通知书应当视其履行了房屋交付义务，故逾期违约金应当从2018年4月1日计算至2019年2月22日，和胜房产公司应当向樊山支付逾期违约金为31555.5元（327天×96.5元/天），综上所述根据《中华人民共和国合同法》第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下： 一、福州和胜房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向樊山支付逾期交付违约金31555.5元； 二、驳回樊山其他诉讼请求。 本案诉讼费628元，适用简易程序减半收取314元，由福州和胜房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  梁旭丹 二〇一九年八月二十日 书记员  叶 炜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。