福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3879号 上诉人（原审被告）：福建省泉南投资开发有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：曾水课，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱贻澍，福建麦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏建坡，福建麦博律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：尤红莲，女，1970年8月5日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。 上诉人福建省泉南投资开发有限公司（以下简称“泉南投资公司”）因与被上诉人尤红莲商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泉南投资公司上诉请求：撤销原判，改判驳回尤红莲一审的诉讼请求。事实和理由：诉争商品房所在小区基础设施完善，符合居住条件，与尤红莲同期的其余购房者在收到通知后，已办理了交房手续并入住至今，泉南投资公司缺乏不通知或不交付房屋的理由。尤红莲作为本地居民，长达八年多的时间内从未向泉南投资公司主张交房或返还购房款，与常理不符合。一审法院对泉南投资公司已依约通知尤红莲办理交房手续的证据不予认定，属认定事实错误。泉南投资公司不存在逾期交房的情形，尤红莲请求泉南投资公司支付逾期交房违约金缺乏依据，且已超过诉讼时效期间。 尤红莲辩称，泉南投资公司未按合同约定履行通知交房义务，且诉争商品房不符合合同约定及法律规定的交房条件，泉南投资公司在一审中亦陈述诉争商品房未办理竣工验收，尤红莲请求的逾期交房违约金未超过诉讼时效期间。请求驳回上诉，维持原判。 尤红莲向一审法院起诉请求：一、判令泉南投资公司将位于南安市国际新城XX号商品房交付给尤红莲；二、判令泉南投资公司支付尤红莲逾期交房违约金（自2016年1月3日起至实际交付之日止，每日按总房款289586元的万分之二计算）。 一审法院认定事实：泉南投资公司系依法注册成立、从事房地产开发及项目投资等的有限责任公司，取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2010年8月22日，尤红莲与泉南投资公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。该合同约定，尤红莲购买泉南投资公司开发的址在南安市创业园—生活区（尚城国际）XX房，建筑面积共131.63平方米，总价款289586元。第八条约定，出卖人应当在2011年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；中、大、暴雨及六级台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。其他可能出现的非出卖人所能控制的延误时间。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订当日，该商品房办理了合同备案及预告登记。合同签订后，尤红莲依约支付了首期购房款119586元，余款17万元向中国银行股份有限公司泉州分行办理按揭贷款支付。诉争商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收，双方至今未办理交付手续。 一审法院认为，泉南投资公司依法取得房地产开发资质和商品房预售许可证，尤红莲向泉南投资公司购买其开发的南安市创业园—生活区（尚城国际）XX号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，尤红莲与泉南投资公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《商品房买卖合同》第八条约定，泉南投资公司应当在2011年2月28日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付尤红莲，但泉南投资公司至今未能交付符合合同约定条件的商品房，已然违约，现尤红莲请求判令泉南投资公司交付址在南安市创业园—生活区（尚城国际）XX号房，合理合法，予以支持。案涉工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收，也未经消防验收，尚未具备交房条件，泉南投资公司已构成逾期交房的违约情形，应承担相应的违约责任。尤红莲于2019年1月3日提起本案诉讼，现尤红莲请求泉南投资公司支付自2016年1月3日起至实际交房之日止、以总房款289586元为基数、按每日万分之二计算的违约金，并未超过诉讼时效期间，予以支持。泉南投资公司辩称本案系因尤红莲自身原因逾期未接收诉争商品房，与事实不符，不予采纳。泉南投资公司主张本案超过诉讼时效，理由不能成立，不予采纳。泉南投资公司又主张本案违约金约定过高，但未提供相应的证据证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泉南投资公司应于判决生效后30日内将址在南安市创业园—生活区（尚城国际）XX号房交付尤红莲使用；二、泉南投资公司应于判决生效后30日内支付尤红莲相应逾期交房违约金（自2016年1月3日起至实际交房之日止，以总房款289586元为基数，按每日万分之二计算）。案件受理费1385元，减半收取计693元，由泉南投资公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，诉争商品房至今未经五方验收、消防验收，不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，且尤红莲亦未实际接收房屋，故泉南投资公司主张其不应承担逾期交房违约责任，依据不足，不予采纳。尤红莲于2019年1月3日向一审法院提起诉讼，其本案请求自2016年1月3日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，并未超过诉讼时效期间，泉南投资公司提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。 综上所述，泉南投资公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1385元，由福建省泉南投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年八月十九日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。