云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初1301号原告:徐江涛，男，1989年7月24日出生，汉族，临沧市临翔区人，农民，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：罗俊林，云南**律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告:罗恒伟，男，1980年8月2日出生，汉族，临沧市临翔区人，农民，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：单振宁，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：徐新明，男，1954年6月18日出生，汉族，临沧市临翔区人，农民，系原告徐江涛养父,住临沧市临翔区。原告徐江涛与被告罗恒伟,第三人徐新明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐江涛及其委托诉讼代理人罗俊林,被告罗恒伟及其委托诉讼代理人单振宁，第三人徐新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐江涛向本院提出诉讼请求:1.要求确认被告与第三人于2014年8月24日签订的《买房协议》无效;2.原告徐江涛自愿返还被告购房款85060元，被告将房屋及所属宅基地返还原告;3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年8月24日,原告父亲即本案第三人徐新明于原告外出在广东省打工时,将本户居住使用的坐落于临沧市临翔区忙畔街道办事处文伟社区小街组69号房地产（以下简称涉案房产）,以85060的价格出买给被告罗恒伟。二人于当日签订了《买房协议》。在《买房协议》形成后的2、3个月时，原告回到临沧直接找到被告罗恒伟，向其提出不同意卖房，并同意由原告将第三人徐新明收取的购房款项退还给被告，因原告与父亲系同一农业户，户口均在一起，都是临沧市临翔区忙畔街道办事处文伟社区小街组的村民，居住生活在一起，除此处居住的宅基地外无其它居住地点。但被告不同意退还房屋。此后，原告多次找当地村村小组、村委会及忙畔司法所调解解决，被告均不同意调解。原告认为，被告与第三人签订的《买房协议》既违反了农村宅基地不允许买卖的法律规定，又损害了原告的宅基地使用权，且农村居民一户只能拥有一处住宅，故《买房协议》应属于无效合同。为维护原告的合法权利，特提起诉讼。被告罗恒伟辩称，首先，原告徐江涛不是涉案房产的权利人，无权提起本案诉讼。2014年7月间，第三人徐新明在当地向外人公开表示，其养子（本案原告）已去找其亲生父母共同生活了，对其不履行赡养义务，故打算把涉案房产卖了另行建盖房屋居住生活，并将剩余的卖房款用于养老。罗恒伟知道消息后，表示愿意购买涉案房产，第三人也多次找到罗恒伟，双方多次进行了商谈。此期间，罗恒伟向第三人提出，要卖房子需第三人的家庭成员一起签订合同。第三人告知罗恒伟，其已经离婚，养子（即原告）外出失去联系，涉案房产是其个人财产，并向罗恒伟出示了（2013）临民初字第804号《民事调解》。该调解书第二条载明：夫妻共同财产房屋一间归徐新明所有。罗恒伟与第三人达成协议后，第三人的亲戚又提出，根据农村习惯，第三人的亲属对涉案房产有优先购买权。此后，第三人的有关亲戚告诉罗恒伟，没有人愿意购买涉案房产。为此，罗恒伟方与第三人于2014年8月24日在第三人的亲属等多人在场见证的情况下签订了《买房协议》。协议签订后，因第三人需另行建盖房屋，罗恒伟同意第三人继续居住使用房屋至2015年3月30日前。《买房协议》签订后一个月左右，原告以第三人可能是在酒醉的情况下（不是真实意思表达）签订协议为由，找到罗恒伟了解签订协议的情况，此后原告即表示放弃过问此事。2018年底时，忙畔司法所曾就本案争议问题组织双方进行过调解。根据上述事实，涉案房产是第三人的个人财产，这一点已经由生效法律文书确定为法律事实，故涉案房产的处分权由第三人一人行使，原告对该房屋没有任何权利，无权提起本案诉讼。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，《买房协议》是罗恒伟与第三人的真实意思表示，并有多名共同签署合同的见证人在场证实，具备有效合同的全部要件。罗恒伟与原告及第三人系同一行政村（文伟社区）集体经济组织成员，仅是罗恒伟的公民身份证是在外出在昆明市读书时办理的。《买房协议》签订至今，罗恒伟及家人已多年在涉案房产中居住生活，未改变涉案房产原用途。该事实在文伟村众所周知，当地有关组织对《买房协议》也从未提出过异议。协议签订后，第三人已另行建盖房屋居住生活，其生活并未受到影响。近年来，由于房屋价格持续上涨，原告提起诉讼，无非是想通过法律途径取回涉案房产另行高价处置，其行为违反了基本的诚信原则。土地管理法规定的“一户一宅”原则，非效力性强制规定，本案不属于合同法第五十二条认定合同无效的情形。综上所述，要求依法驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。第三人徐新明述称，原告起诉的卖房过程是事实，当时原告在外省打工无法与其联系。房屋出卖后约两三个月时间，原告知道情况并回家责怪徐新明也是事实。《买房协议》形成后的第二天，罗恒伟并将全部购房款项支付给徐新明。该款项在原告购买车子时给了原告20000元，原告结婚时又给原告40000元，其余部分被徐新明使用了。2018年底原告申请忙畔司法所调解时，没有通知徐新明参加。针对原告的起诉，徐新明同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经过庭审和质证，双方当事人对以下事实存在争议：1.原、被告双方是否是同一集体经济组织成员的问题，原告徐江涛向本院提交了本户的户口簿复印件一份，用以证明原告与第三人徐新明系父子关系，共同属于文伟村委会（现改为文伟社区）小街组集体经济组织成员，登记居住地为临沧市临翔区文伟村委会小街组69号。经质证，被告罗恒伟对原告提交证据的真实性无异议，但认为，该证据不能证明文伟村委会小街组就是一级集体经济组织，且原告是否具有诉讼主体资格也不能从该证据中看出。被告罗恒伟也向本院提交了本户的户口簿复印件一份，用以证明本人及配偶、子女等均属于临沧市临翔区文伟村委会内邦组村民，与原告及第三人同属于一个村民委员会。经质证，原告对被告提交的证据无异议，但认为，原、被告双方仅同属文伟村民委员会，该村委会下面有多个集体经济组织，生产方面是独立的；2.涉案房产第三人徐新明是否具有处分权的问题，被告罗恒伟向本院提交了一份本院于2013年10月14日作出的（2013）临民初字第804号《民事调解书》（复印件），用以证明原告父母已于2013年10月14日离婚，涉案房产归第三人徐新明所有。经质证，原告徐江涛认为，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。第三人徐新明对上述原、被告提交证据的真实性均无异议。本院认为，原、被告双方提交的户口簿复印件，因该部分证据系有关职能部门依法作出的，且当事人双方彼此对其真实性亦无异议，故本院均予以采信。（2013）临民初字第804号《民事调解书》，此系本院已经发生法律效力的法律文书，无需双方当事人质证本院即可认定为有效证据。综上，本院认定本案事实为:原、被告双方共同属于临沧市临翔区忙畔街道办事处文伟村民委员会村民，原告徐江涛属该村委会下属小街组村民。被告罗恒伟属该村委会下属内邦组村民。小街组与内邦组属寨邻关系。2013年9月16日，原告徐江涛的养父母徐新明、高秀美向本院提起离婚诉讼，同年10月14日，本院作出的（2013）临民初字第804号《民事调解书》，内容为：“一、原告徐新明与被告高秀美自愿离婚，本院准予离婚；二、夫妻共同财产房屋一间归原告徐新明所有；三、徐新明的承包土地约0.6亩，原、被告双方一致同意归儿子徐江涛使用。”2014年8月24日,第三人徐新明在原告徐江涛外出打工期间,在未征得徐江涛同意的情况下，将涉案房产以85060元的价格出买给被告罗恒伟。二人于当日签订了《买房协议》。徐新明的亲属及邻居李文金、李志能、轩慧琳、陶志军、俸传新等五人也《买房协议》上签字作证，同时，第三人徐新明还将上述《民事调解书》复印件一份交给被告罗恒伟持有，用以证明本人对涉案房产具有处分权。《买房协议》形成后的次日，被告罗恒伟即将85060元价款全部支付给第三人徐新明。2014年10月间，第三人徐新明即将涉案房产交付给被告罗恒伟居住使用至今。此期间，涉案房产除进行过部分修缮外未进行过翻新或重新建盖。2014年10月间，原告知晓上述买卖房屋情况后即回家找到被告，对《买房协议》提出异议，要求被告罗恒伟退还房屋并由原告将购房款项退还给被告。因被告罗恒伟不同意退还房屋致使双方不能达成共识。2018年12月2日，原告就上述争议问题向临沧市临翔区忙畔法律服务所申请解决，后因被告罗恒伟不愿意调解而未果。另查明，含原、被告及第三人所在地等当地农村居民，有关部门对农村居民居住用房及所涉宅基地使用权均未进行权属登记。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。根据该条规定，农村宅基地使用权是农村居民享有的一项用益物权。本案中，首先,原告父母已于2013年10月14日在本院主持调解下达成协议,对涉案房产已由（2013）临民初字第804号《民事调解书》确认为夫妻共同财产并确定属本案第三人徐新明所有。根据该《民事调解书》认定，第三人徐新明即享有对涉案房产的处分权。如果原告认为第三人徐新明与被告罗恒伟签订的《买房协议》损害了原告的宅基地使用权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。综上，原告徐江涛认为《买房协议》损害了其宅基地使用权，应先提起第三人撤销之诉；其次，本案中的《买房协议》于2014年8月24日签订，原告徐江涛于2014年10月间即对《买房协议》提出异议，但原告徐江涛直至2018年12月间，在经过了4年多时间才向有关基层组织反映要求解决，并于2019年5月22日向本院提起诉讼，该过程有悖情理。综上所述，原告徐江涛的各项诉讼请求,与有关法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条规定，判决如下：驳回原告徐江涛的诉讼请求。案件受理费963元，由原告徐江涛承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  石兆钟二〇一九年八月二十一日书记员  杨海波