广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0605执异416号 异议人（案外人）：吴铭谊，男，1979年9月13日，汉族，住广东省佛山市南海区。 异议人（案外人）：陈应意，女，1979年3月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 上列异议人的共同委托代理人：喻晨曦，广东道正律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路12号（一至四层、七至九层），统一社会信用代码91440600778334079C。 负责人：杨法德。 委托代理人：田铸钢，广东瀛双律师事务所律师。 委托代理人：吴玉禅，广东瀛双律师事务所律师。 被执行人：佛山市南海弘源化工有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇小塘虹岭一路230号，统一社会信用代码91440605769348399G。 法定代表人：杨子坚。 被执行人：广东雅邦硅胶股份有限公司，住所地广东省佛山市南海区松岗山南工业区北区二路，统一社会信用代码91440605792956317M。 法定代表人：叶立明。 被执行人：佛山市南海区金叶硅胶有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇小塘虹岭一路230号（包装车间一），统一社会信用代码9144060574800196XR。 法定代表人：叶立明。 被执行人：叶立明，男，1972年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：孔爱玲，女，1973年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：叶绍明，男，1976年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被执行人：甘淑英，女，1948年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被执行人：叶照光，男，1946年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 本院受理的（2018）粤0605执2152号案，即申请执行人招商银行股份有限公司佛山分行（以下简称招行佛山分行）与被执行人佛山市南海弘源化工有限公司（以下简称弘源公司）、广东雅邦硅胶股份有限公司（以下简称雅邦公司）、佛山市南海区金叶硅胶有限公司（以下简称金叶公司）、叶立明、孔爱玲、叶绍明、 甘淑英、叶照光金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院作出公告拟不带租约拍卖或变卖属被执行人叶立明所有位于佛山市南海区狮山镇松岗山南工业区金叶硅胶有限公司（宿舍）、金叶硅胶有限公司（饭堂）【房产权证号：41××66、41××67，土地证号：国用（2003）特10××31号】，案外人吴铭谊、陈应意对此提出书面异议。本院于2019年8月12日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人吴铭谊、陈应意称，请求法院带租拍卖[案号：（2018）粤0605执2152号]被执行人位于佛山市南海区松岗镇山南岐阳“白石根前”的南海区狮山镇松岗山南工业区金叶硅胶有限公司（饭堂）、南海区狮山镇松岗山南工业区金叶硅胶有限公司（宿舍），房屋受让人继续履行异议人与被执行人叶立明于2014年2月26日签订的《宿舍，饭堂租赁合同》。事实和理由：异议人吴铭谊及其妻子陈应意共同经营的佛山市南海区弘禾木制品工艺厂（全称“佛山市南海区松岗弘禾木制品工艺厂”）与被执行人叶立明于2014年2月26日签定《宿舍，饭堂租赁合同》，约定叶立明将其位于佛山市南海区松岗镇山南岐阳“白石根前”的南海区狮山镇松岗山南工业区金叶硅胶有限公司（饭堂）、南海区狮山镇松岗山南工业区金叶硅胶有限公司（宿舍）租赁给异议人经营使用，租赁期限自2014年3月1日至2024年3月31日止。租赁合同签定后，被执行人叶立明向异议人交付了租赁的房屋，异议人接收租赁物后投入大量租金进行改造并投入生产经营使用，异议人按期每月向被执行人支付租金。现申请执行人申请执行被执行人叶立明所有的位于佛山市南海区松岗镇山南岐阳“白石根前”的建筑物，严重影响异议人的正常经营，导致异议人不能依租赁合同约定使用房屋，如不带租拍卖，将严重损害到异议人的合法权益，也不利于租赁物的保值，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定（即买卖不破租赁）的规定，租赁合同成立在前，申请执行人申请法院拍卖行为在后，房屋所有权的交易及变动不影响租赁合同的效力。综上，恳请法院带租拍卖被执行人位于佛山市南海区松岗镇山南岐阳“白石根前”的建筑物，并确认拍卖成交后，房屋受让人继续履行异议人与被执行人叶立明于2014年2月26日签定的《宿舍，饭堂租赁合同》，依法维护异议人的合法权益。 申请执行人招行佛山分行辩称，异议人提交的《宿舍、饭堂租赁合同》，是佛山市南海区宏禾木制品工艺厂与被执行人叶立明于2014年2月26日签订的，约定将佛山市南海区松岗山南工业区的宿舍、饭堂租赁给佛山市南海区宏禾木制品工艺厂，租金为每月30000元，租赁期限至2024年3月31日止;佛山市南海区宏禾木制品工艺厂为个体工商户，异议人吴铭谊是其经营者。2013年5月27日，申请执行人与叶立明签订《最高额抵押合同》，合同编号为2013年佛字第070013200110-01号，约定被执行人叶立明为被执行人佛山市南海弘源化工有限公司（以下简称“弘源公司”）在2013年5月27日至2018年5月26日期间在申请执行人处获得的贷款等授信项下债务的履行提供抵押担保，抵押担保的范围为原告在上述期间内向弘源公司提供的所有贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为人民币4252000元），以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用、手续费、保险费和实现抵押权的其他相关费用，抵押物为位于南海区狮山镇松岗山南工业区金叶硅胶有限公司的房产及土地使用权，他项权证号为粤房地他项权证佛字第02××34号。申请执行人的抵押权设立在异议人所主张的租赁之前。异议人承租的涉案房屋，是被执行人叶立明在抵押设立之后出租的。根据《物权法》的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗巳登记的抵押权。本案中，申请执行人的抵押权设立在异议人所主张的租赁之前，因此异议人提出的租赁关系并不能对抗申请执行人的抵押权，本案不能适用“买卖不破租赁”的原则，因此，异议人的主张不能够阻止法院执行涉案房屋。且异议人的租赁权继续存在于拍卖涉案房屋上，对申请执行人在先抵押权的实现有影响，所以，涉案房屋不应附带租赁合同拍卖。综上所述，异议人提出的租赁关系并不能对抗申请执行人的抵押权，且带租约拍卖对申请执行人在先抵押权的实现有影响，请求法院驳回异议人的异议，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人弘源公司、雅邦公司、金叶公司、叶立明、孔爱玲、叶绍明、甘淑英、叶照光均没有答辩。 本院查明，本院于2016年12月7日立案受理原告招行佛山分行与被告弘源公司、雅邦公司、金叶公司、叶立明、孔爱玲、叶绍明、甘淑英、叶照光金融借款合同纠纷一案，案号为（2016）粤0605民初19792号。在审理过程中，本院根据原告的财产保全申请，于2016年12月12日作出（2016）粤0605民初19792号民事裁定书，裁定冻结被申请人弘源公司、雅邦公司、金叶公司、叶立明、孔爱玲、叶绍明、甘淑英、叶照光的银行存款人民币25132766.03元或查封、扣押其相应价值的财产。本院以（2016）粤0605执保2035号案执行上述（2016）粤0605民初19792号民事裁定书。2016年12月27日，本院轮候查封被告叶立明名下位于佛山市南海区狮山镇松岗山南工业区金叶硅胶有限公司（宿舍）（房产权证号：41××66）、金叶硅胶有限公司（饭堂）（房产权证号：41××67）】。2017年1月9日，本院轮候查封被告叶立明名下位于佛山市南海区狮山镇松岗山南工业区金叶硅胶有限公司【产权证号：国用（2003）特10××31】的土地使用权。2017年3月2日，本院作出（2016）粤0605民初19792号民事判决书，判令：一、被告佛山市南海弘源化工有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还2013年佛字第1013200196号借款合同项下借款本金2104837.8元、计算至2016年9月8日的罚息33710.29元，并从2016年9月9日起以上述借款本金按年利率6.15%上浮25%再上浮50%的标准计算利息予原告招商银行股份有限公司佛山分行；二、被告佛山市南海弘源化工有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还编号为2013年佛字第1013200210号借款合同项下借款本金1950000元、计算至2016年9月8日的罚息31230.47元，并从2016年9月9日起以上述借款本金按年利率6.15%上浮25%再上浮50%的标准计算利息予原告招商银行股份有限公司佛山分行；三、被告佛山市南海弘源化工有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还编号为2013年佛字第1013200252号借款合同项下借款本金1852500元、计算至2016年9月8日罚息30855.7元，并从2016年9月9日起以上述借款本金按年利率6.15%上浮25%再上浮50%的标准计算利息予原告招商银行股份有限公司佛山分行；四、被告佛山市南海弘源化工有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还编号为2015年佛字第1015200109号借款合同项下借款本金2500000元、计算至2016年9月8日罚息28320.31元，并从2016年9月9日起以上述借款本金按年利率4.35%上浮25%再上浮50%的标准计算利息予原告招商银行股份有限公司佛山分行；五、被告佛山市南海弘源化工有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还编号为2015年佛字第1015200110号借款合同项下借款本金5000000元、计算至2016年9月8日的罚息56640.63元，并从2016年9月9日起以上述借款本金按年利率4.35%上浮25%再上浮50%的标准计算利息予原告招商银行股份有限公司佛山分行；六、被告佛山市南海弘源化工有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还编号为2015年佛字第1015200130号借款合同项下借款本金5000000元、计算至2016年9月8日的罚息56640.63元，并从2016年9月9日起以上述借款本金按年利率4.35%上浮25%再上浮50%的标准计算利息予原告招商银行股份有限公司佛山分行；七、被告佛山市南海弘源化工有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还编号为2015年佛字第1015200131号的借款合同项下借款本金6000000元、计算至2016年9月8日的罚息67968.75元，并从2016年9月9日起以上述借款本金按年利率4.35%上浮25%再上浮50%的标准计算利息予原告招商银行股份有限公司佛山分行；八、如被告佛山市南海弘源化工有限公司未能履行上述第一至七项义务，原告有权以被告叶立明所有的位于佛山市南海区狮山镇松岗山南工业区金叶硅胶有限公司的房产及土地使用权（他项权证号粤房地他项权证佛字第02××34号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权本金余额4252000元及所产生的利息、罚息及本案诉讼费范围内优先受偿；九、如被告佛山市南海弘源化工有限公司未能履行上述第一至七项义务，原告有权以被告叶立明、孔爱玲所有的位于佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府御祥阁××房（他项权证号粤房地他项权证佛字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权本金余额3076000元及所产生的利息、罚息及本案诉讼费范围内优先受偿；十、如被告佛山市南海弘源化工有限公司未能履行上述第一至七项义务，原告有权以被告甘淑英、叶绍明所有的位于佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府御祥阁××房（他项权证号粤房地他项权证佛字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权本金余额2917000元及所产生的利息、罚息及本案诉讼费范围内优先受偿；十一、如被告佛山市南海弘源化工有限公司未能履行上述第四至七项义务，原告有权以被告广东雅邦硅胶股份有限公司所有的存放于佛山市南海区小塘有色金属园区佛山市南海弘源化工有限公司内的存货和设备一批（动产抵押登记书编号为0757南海42××52）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权本金余额21000000元及所产生的利息、罚息及本案诉讼费范围内优先受偿；十二、如被告佛山市南海弘源化工有限公司未能履行上述第四至七项义务，原告有权以被告佛山市南海区金叶硅胶有限公司所有的存放于佛山市南海区小塘有色金属园区佛山市南海弘源化工有限公司内的存货和设备一批（动产抵押登记书编号为0757南海42××54）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权本金余额21000000元及所产生的利息、罚息及本案诉讼费范围内优先受偿；十三、如被告佛山市南海弘源化工有限公司未能履行上述第四至七项义务，原告有权以被告佛山市南海区金叶硅胶有限公司所有的存放于佛山市南海区小塘有色金属园区佛山市南海弘源化工有限公司内设备一批（动产抵押登记书编号为0757南海42××56）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权本金余额21000000元及所产生的利息、罚息及本案诉讼费范围内优先受偿；十四、如被告佛山市南海弘源化工有限公司未能履行上述第四至七项义务，原告有权以被告佛山市南海弘源化工有限公司所有的存放于佛山市南海区小塘有色金属园区佛山市南海弘源化工有限公司内存货和设备一批（动产抵押登记书编号为0757南海42××53）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权本金余额21000000元及所产生的利息、罚息及本案诉讼费范围内优先受偿；十五、如被告佛山市南海弘源化工有限公司未能履行上述第四至七项义务，原告有权以被告佛山市南海区金叶硅胶有限公司所有的存放于佛山市南海区小塘有色金属园区佛山市南海弘源化工有限公司内中性透明密封胶生产线及酸性透明密封胶全自动生产线（动产抵押登记书编号为0757南海42××55）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权本金余额21000000元及所产生的利息、罚息及本案诉讼费范围内优先受偿；十六、被告广东雅邦硅胶股份有限公司、佛山市南海区金叶硅胶有限公司、叶立明、孔爱玲、叶照光对被告佛山市南海弘源化工有限公司的上述第一至七项债务承担连带清偿责任；十七、驳回原告超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告弘源公司不服上述判决上诉至佛山市中级人民法院。2017年10月13日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终9940号民事裁定书，裁定：本案按上诉人弘源公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该裁定书于2018年1月16日发生法律效力。 2018年2月5日，本院立案受理申请执行人招行佛山分行与被执行人弘源公司、雅邦公司、金叶公司、叶立明、孔爱玲、叶绍明、甘淑英、叶照光金融借款合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605执2152号，执行依据为本院（2016）粤0605民初19792号民事判决书和佛山市中级人民法院（2017）粤06民终9940号民事裁定书。在执行过程中，本院于2018年10月13日作出（2018）粤0605执2152号之一公告，内容为：本院在审理原告招行佛山分行与被告弘源公司、雅邦公司、金叶公司、叶立明、孔爱玲、叶绍明、甘淑英、叶照光金融借款合同纠纷一案中，于2016年9月13日另案查封了被执行人叶立明所有的位于佛山市南海区狮山镇松岗山南工业区金叶硅胶有限公司（宿舍）、（饭堂）的房产两间【房产证号：41××66、41××67，土地证号：国用（2013）特10××31，以下简称涉案两房产】。现佛山市中级人民法院作出的（2017）粤06民终9940号民事裁定书及本院作出的（2016）粤0605民初19792号民事判决书已经发生法律效力，并进入执行阶段，且被执行人不履行法定义务，故本院拟于近期对上述房地产采取评估、拍卖等处置措施。2019年8月1日，异议人吴铭谊、陈应意向本院申请带租约拍卖涉案两房产。同日，申请执行人招行佛山分行到本院做谈话笔录，明确不同意对涉案两房产带租约拍卖。2019年8月2日，本院通过谈话笔录告知吴铭谊、陈应意,本院不同意其提出的带租约拍卖涉案两房产的要求。异议人吴铭谊、陈应意为此提出本案异议。 另查明，涉案两房产均于2013年6月17日办理了抵押登记，抵押权人均为申请执行人招行佛山分行，抵押登记证明号均为02××84。 2019年8月20日，本院作出（2016）粤0605民初19792号之一民事裁定书，裁定：本院（2016）粤0605民初19792号民事判决书第二十页第十行至十一行、第三十四页第二行中的“粤房地他项权证佛字第02××34号”均应更正为“粤房地他项权证佛字第02××84号”。 本院认为，异议人吴铭谊、陈应意以其是涉案两房产的承租人为由请求带租约拍卖涉案两房产，并向本院提交了落款日期为2014年2月26日的《宿舍，饭堂租赁合同》、收据7份、陈应意名下中国农业银行账户流水明细、佛山市南海区松岗弘禾木制品工艺厂（以下简称弘禾厂）企业公司信息等证据材料。对此，分析如下：异议人向本院提交的证据材料均为复印件，且未在本院指定的期限内提供证据原件给本院核对，故不足以反映其提交证据材料的真实性；异议人提交的《宿舍，饭堂租赁合同》落款处的“甲方（出租方）法定代表人或代理人”栏签名为甘铭祥，而异议人提交的证据不能反映甘铭祥受叶立明的委托签订该租赁合同，且叶立明在本案中亦未确认其曾授权甘铭祥签订该租赁合同，故不能证明该租赁合同为涉案两房产权属人叶立明的真实意思表示。综上分析，本案现有的证据不足以证明异议人主张的其经营的弘禾厂与被执行人叶立明之间围绕涉案两房产存在租赁关系。二、退一步说，即使异议人主张的其经营的弘禾厂与被执行人叶立明之间围绕涉案两房产存在的租赁关系真实。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，涉案两房产的抵押登记时间均为2013年6月17日，登记的抵押权人均为申请执行人招行佛山分行，而异议人主张的其经营的弘禾厂向被执行人叶立明承租涉案两房产的签约时间为2014年2月26日，租赁起始时间为2014年3月1日，由此，即使异议人主张的其经营的弘禾厂与叶立明之间围绕涉案两房产的租赁关系真实，因涉案两房产抵押权的设立时间先于异议人主张的其经营的弘禾厂向叶立明承租涉案两房产的时间，且作为涉案两房产抵押权人的申请执行人招行佛山分行明确不同意带租约拍卖涉案两房产，故异议人主张的其经营的弘禾厂与被执行人叶立明之间围绕涉案两房产形成的租赁关系依法不得对抗已设立在先的抵押权人招行佛山分行对涉案两房产的抵押权。综上分析，异议人吴铭谊、陈应意以其是涉案两房产的承租人为由请求本院带租约拍卖涉案两房产，以及请求房屋受让人继续履行异议人与被执行人叶立明于2014年2月26日签订的《宿舍，饭堂租赁合同》，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定,裁定如下: 驳回异议人吴铭谊、陈应意的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  植少佳 审判员  王志钊 审判员  李 娟 二〇一九年八月二十三日 书记员  赖泽欣