浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终810号 上诉人（原审被告）：乐菲，女，1961年5月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被上诉人（原审原告）：叶世健，男，1947年5月27日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：方洪彩，浙江法和律师事务所律师。 原审被告：乐秀稚，男，1935年11月6日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原审被告：雷慧玲，女，1936年9月17日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原审被告：乐忆，女，1989年4月14日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人乐菲因与被上诉人叶世健、原审被告乐秀稚、雷慧玲、乐忆债权人撤销权纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初7725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 乐菲上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审，或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人办理房产过户的价格是政府指导价。出卖人系上诉人的父母，双方办理房产交易过程中，按政府指导的价格签订交易二手房买卖合同并无过错。如果为了转移财产，完全可以以较高价格登记交易，所以不存在恶意低价转让房产之情形。二、原审认定乐秀稚系以明显不合理低价转让房产缺乏依据。原审判决以被告系明显不合理低价转让房产为由，撤销上诉人的交易。那正常的交易价应为多少，如果上诉人的交易低了，又低了多少。三、原审越权裁判。被上诉人主张撤销的理由是乐秀稚将房产分给自己的子女，不是真实的房屋买卖，是恶意转移财产，所以要求撤销。但原审没有从被上诉人主张的角度审理和裁判，而是以明显低价交易的角度裁判，明显超越了被上诉人主张的依据，属于越权裁判。四、原审程序错误。退一步讲，原审认定上诉人的交易是明显低价，那应当提供明显低价的依据。最直接的依据就是价值鉴定，但原审在未进行鉴定的情况下，凭主观认定明显低价，显属程序错误。五、被上诉人不是适格主体。被上诉人的债权系通过乐秀稚出借给均煌置业，其在均煌置业领取了多年利息，目前收到的款项已经超过借款本金。乐秀稚不是被上诉人的真正债务人。综上，本案无论是实体还是程序都存在重大瑕疵，故依法上诉，请公正判处。 叶世健辩称：一、关于“上诉人办理房产过户的价格是政府指导价”问题。为了调控房价，政府对于新建的商品房销售价格，确有出台指导价的做法。但是对于二手房的买卖，完全是市场行为，政府没有出台过指导价的文件。二、关于“原审认定乐秀稚系明显不合理低价转让房产缺乏证据”及“原审程序错误”问题。本案所涉房屋2014年的销售价是每平方米14748元，现在该地段的房价都已经达到每平方米2万元以上，而用120万元购买129.34平方米的房屋，每平方米单价只有9277.87元，相当于购买价的62.91%。这种不合理低价是显而易见的，是稍有生活常识的人一看便知，无需委托鉴定的。而且一审时，被答辩人没有申请法院对涉案房屋的价值委托鉴定，一审法院没有委托鉴定符合程序。三、关于“原审越权裁判”问题。答辩人在《民事起诉状》中明确载明“乐秀稚得知该消息后，即与妻子雷慧玲一起将坐落在丽水市莲都区XX室的房屋以超低价出售给女儿乐菲及孙女乐忆”，引用的法律是合同法第74条。但上诉人对起诉中这些内容避而不谈，而是断章取义的截取了“是乐秀稚将房产分给了自己的子女，不是真实的房屋买卖”、“是恶意转移财产”这些字眼，依法依理不能成立。四、关于“被上诉人不是适格主体”问题。被答辩人称“乐秀稚不是被上诉人的真正债务人”，而莲都区人民法院（2017）浙1102民初7324号民事判决判令“乐秀稚归还答辩人借款人民币100万元及利息”就是明证。五、一审法院以“被告属于以明显不合理的低价转让财产”为由，判决撤销本案所涉房产的买卖是在照顾被答辩人的面子。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法予以驳回。 乐秀稚、雷慧玲、乐忆未作书面陈述。 叶世健向一审法院起诉请求：一、依法撤销被告乐秀稚、雷慧玲与被告乐菲、乐忆就丽水市莲都区的房屋买卖合同；二、本案诉讼费用（含财产保全及保证费用）由被告承担。 一审法院认定事实：被告乐秀稚、雷慧玲系夫妻关系，被告乐菲系其女儿，被告乐忆系其孙女。案外人乐观系被告乐菲儿子，祝洁云系被告乐秀稚的朋友。2016年11月20日，被告乐秀稚、雷慧玲与被告乐菲、乐忆签订《二手房买卖合同》一份，约定：被告乐秀稚、雷慧玲自愿将位于丽水市莲都区的房屋出卖给被告乐菲、乐忆所有；该房屋的建筑面积为129.34平方米，转让成交价为2000000元人民币；被告乐菲、乐忆自合同签订起15日支付首期款人民币700000元；于收到购房全款10日内办理产权过户手续。《二手房买卖合同》签订后，被告乐菲通过其儿子乐观分别于2016年11月28日、11月30日、12月1日转账250000元、250000元、250000元至被告乐秀稚账户（备注“购房款”），合计700000元。2017年12月9日，被告乐菲通过银行转账650000元至乐秀稚账户（备注“湖滨名苑购房款”），同月10日被告乐忆通过银行转账650000元至乐秀稚账户（备注“湖滨名苑购房款”）。2017年12月14日，被告乐秀稚、雷慧玲、乐菲、乐忆在丽水市不动产登记中心签订《丽水市存量房转让合同》一份，载明莲都区XX室的房屋的转让总价为1200000元人民币，款项为合同签订之日起10日内一次性付清。2017年12月15日，上述房屋产权转移至被告乐菲、乐忆名下。 另，本案相关款项的流转如下：1.2016年11月28日，案外人祝洁云转账25万元至案外人乐观账户，乐观转账25万元至被告乐秀稚账户，被告乐秀稚于同日16时07分许在中国工商银行诸暨支行将上述款项取出，祝洁云在同日16时11分许在同一网点存入25万元；2.2016年11月30日，祝洁云转账25万元至乐观账户，乐观转账25万元至乐秀稚账户，乐秀稚于同日10时33分许在中国工商银行诸暨新世纪支行将上述款项取出，祝洁云同日10时35分许在同一网点存入25万元；3.2016年12月1日，祝洁云转账20万元至乐观账户，乐观转账20万元至乐秀稚账户，乐秀稚同日12时30分许在中国工商银行诸暨新世纪支行将上述款项取出，祝洁云于同日12时32分许在同一网点存入25万元。4.2017年12月9日，乐菲转账65万元至乐秀稚账户，2017年12月10日，乐秀稚将上述65万元取出，同日，祝洁云转账65万元至乐忆账户，乐忆随后将该65万元转至乐秀稚账户，乐秀稚同日将其取出。 一审法院认为，被告乐秀稚、雷慧玲与乐菲、乐忆签订转让总价120万元的《丽水市存量房转让合同》，并以此合同在丽水市不动产登记中心办理了房屋产权过户手续。现被告抗辩其实际交易额为200万元，不存在低价转让，结合各被告之间的特殊关系及被告陈述的购房款的支付、银行转账、交易的不正常性，对被告抗辩实际交易金额200万元的意见不予采信。被告属于以明显不合理的低价转让财产，原告作为债权人有权对被告的转让房产行为予以撤销。原告诉请合理合法，予以支持。被告乐忆经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：撤销被告乐秀稚、雷慧玲与被告乐菲、乐忆签订的关于丽水市莲都区房产的买卖合同。案件受理费80元，由被告乐秀稚、雷慧玲、乐菲、乐忆负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审经审理，除查明一审认定的事实外，本院另查明：案涉房产系乐秀稚、雷慧玲于2014年以总价1907506元向丽水市欣荣房地产开发有限公司购得。业已生效的丽水市莲都区人民法院（2017）浙1102民初7324号民事判决认定，乐秀稚应对2007年5月至2008年期间，叶世健向其及朱新民交付的100万元借款承担还款责任，并判令乐秀稚于判决生效后十五日内归还叶世健借款本金人民币100万元及利息（利息自2012年1月1日起按月利率2%计算至款项清偿之日止）。现，该案尚未执行完毕。 本院认为，本案争议焦点为案涉房产买卖行为是否应予撤销。在本案中，原审被告乐秀稚等人与上诉人乐菲、原审被告乐忆签署的《丽水市存量房转让合同》经相关职能部门登记备案，对外具有较强的公示效力。而该存量房转让合同所约定的120万元案涉房产转让款，明显远低于190万余元该房产初始购买价；同时，众所周知的是，近年来丽水市区范围内房价未曾发生暴跌现象，故原判认定原审被告乐秀稚等人以明显不合理的低价处分案涉房产，有其依据。退一步而言，即便如上诉人乐菲的主张，交易双方是按照案涉《二手房买卖合同》约定的200万元转让价款实施交易的。但依据在案证据显示，上诉人乐菲所主张的购房款中有数笔总计130万元的款项，其交付过程体现出连续数天由祝洁云将款项转账至乐观（乐忆）的账号，乐观（乐忆）再转账给乐秀稚，随后乐秀稚又将款项取出，且祝洁云在乐秀稚取款后不久又有数次相同数额款项存入账户的情形。此种特定款项在特定关系人之间流转的情形，明显具有人为制造资金走账流水，进而形成款项交付凭证的高度存疑之处。故在现有证据下，上诉人乐菲主张案涉房产实际交易金额为200万元，尚属依据不足，本院不予支持。同理，上诉人乐菲主张原判未经价值鉴定即径行认定当事人低价处分案涉房产，系属程序违法，理由不能成立，本院不予支持。另，上诉人乐菲系原审被告乐秀稚、雷慧玲之女，且其在案涉房产交易过程中曾作为原审被告乐秀稚一方的委托诉讼代理人，参与了被上诉人叶世健与原审被告乐秀稚等人之间的民间借贷案件诉讼，故可认定上诉人乐菲应当知晓原审被告乐秀稚对外负有巨额债务、案涉房产低价处分行为将有害于债权人的合法权益。因此，原判基于前述被上诉人叶世健业经生效民事判决所确定的债权未能实现，原审被告乐秀稚等人处分案涉房产的行为已实际导致其责任财产不当减少等事实，而认定原审被告乐秀稚等人处分案涉房产的行为应予撤销，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，本院予以确认。上诉人乐菲主张案涉房产交易双方按照政府指导价签订二手房买卖合同并无过错以及原审被告乐秀稚并非是被上诉人叶世健的真正债务人，缺乏相应的事实及法律依据，本院均不予支持。在本案中，上诉人乐菲虽然还主张被上诉人叶世健以乐秀稚将房产分给子女、恶意转移财产为由请求撤销，而原判以明显低价交易进行裁判系属越权裁判。但经查，被上诉人叶世健在起诉时已明确主张了原审被告乐秀稚将案涉房产“以超低价出售给女儿乐菲及孙女乐忆”的撤销事由，故原判对本案的处理并未超出当事人的诉请范围。上诉人乐菲的前述上诉主张，理由不能成立，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人乐菲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱永红 审 判 员 程允平 审 判 员 吴黄影 二〇一九年八月二十六日 代书记员 邹剑珍