河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫96民终873号上诉人（原审原告）：杨廷中，男，1969年6月24日出生，汉族，住济源市。上诉人（原审原告）：张红喜，男，1966年1月1日出生，汉族，住河南省孟津县。二上诉人的委托诉讼代理人：孔剑锋，河南愚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田银合，男，1967年6月13日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审第三人）：济源市轵城镇西轵城村民委员会，住所地：济源市西轵城村。法定代表人：史建立，该村委主任。委托诉讼代理人：党俊卿，河南俊卿律师事务所律师。委托诉讼代理人：任文刚，河南俊卿律师事务所律师。上诉人杨廷中、张红喜因与被上诉人田银合、济源市轵城镇西轵城村民委员会（以下简称西轵城村委）租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初6658号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨廷中、张红喜上诉请求：1．依法撤销济源市人民法院（2017)豫9001民初6658号民事判决，改判田银合继续履行与杨廷中、张红喜签订的租赁合同及向杨廷中、张红喜赔偿因停业造成的2017年10月5日至2017年10月23日土地租金损失13320元；2．一、二审诉讼费由田银合承担。事实及理由：一、田银合应当继续履行与杨廷中、张红喜签订的租赁合同；首先，杨廷中、张红喜与田银合签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应当依约履行。合同签订后至2017年9月30日，杨廷中、张红喜按照约定向田银合履行了1355298.5元（包括垫付的水电费）的付款义务，在知晓田银合拖欠西轵城村委土地租金的情况下无奈选择中止支付相应款项，多次与田银合及西轵城村委沟通协调，期待田银合与西轵城村委尽快解决拖欠租金事宜。2017年9月25日，田银合向杨廷中、张红喜发出解除合同通知，杨廷中、张红喜2017年10月23日以向法院提起诉讼的形式对田银合的解除合同通知提出异议。其次，合同签订至今杨廷中、张红喜采取招商及自筹的形式对承租场地济源市古轵生态游乐园进行大量设备更新、基础设施建设，其中招商30余户，投资共计2000余万元。再次，西轵城村委对田银合将涉案土地转租给杨廷中、张红喜的行为明知，且并未在法律规定的期限内提出异议，故田银合与杨廷中、张红喜之间的转租合同有效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，杨廷中、张红喜作为次承租人有代为交纳租金的权利，而一审法院在审理西轵城村委与田银合租赁合同纠纷的案件中却未依法通知杨廷中、张红喜参与。最后，一审法院依据（2018)豫9001民初1544号民事判决认定的事实，认定本案田银合与杨廷中、张红喜之间的转租合同无法履行，而该判决却未生效，故不应以该判决作为认定事实的依据。二、田银合应当向杨廷中、张红喜赔偿因2017年10月5日至2017年10月23日停业造成的土地租金损失共计13320元；一审中，杨廷中、张红喜提交的证人证言结合公安机关出具的出警记录均可以证明，在杨廷中、张红喜与田银合之间的租赁合同尚未依法解除的情况下，田银合采取非法的手段导致杨廷中、张红喜无法正常经营，给杨廷中、张红喜造成的损失包括但不限于土地租金13320元。一审法院查清了事实却未予支持。综上，一审法院认定事实错误适用法律错误，望二审法院依法撤销一审判决，改判支持杨廷中、张红喜的上诉请求。田银合辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1、一审判决已经认定了田银合于2017年9月25日由于上诉人拖欠租金给上诉人下达了解除合同通知书，杨廷中、张红喜于2017年9月25日收到了解除合同通知书，况且杨廷中、张红喜从收到通知书之日起至今没有对田银合下达的通知书提出异议，田银合也没有收到人民法院或仲裁机构对解除合同通知书无效的法律文书，根据合同法第九十六条规定，田银合解除与杨廷中、张红喜的租赁合同已经成立，具备法律效力，杨廷中、张红喜已经不具有继续履行合同的权利和义务，故田银合认为一审法院判决正确。2、由于合同解除成立，田银合没有给杨廷中、张红喜造成任何租金损失，也不需要承担所谓的租金损失和诉讼费。3、田银合与西轵城村委是一个法律关系，田银合与杨廷中、张红喜又是一个法律关系，是否允许杨廷中、张红喜继续履行合同，与西轵城村委没有关系，与田银合和西轵城村委合同纠纷的判决更没有关系。田银合与西轵城村委的合同纠纷判决根本不是杨廷中、张红喜是否继续履行合同的依据，更何况田银合解除合同在前，西轵城村委给田银合下达的解除合同通知书在后。4、田银合与西轵城村委的合同视为母合同，与杨廷中、张红喜的合同视为子合同，在母合同解除的情况下，子合同相应作废，不具备继续履行合同的条件。一审法院没有必要对杨廷中、张红喜能否继续履行合同详细审查描述。5、杨廷中、张红喜在上诉状提出，田银合与西轵城村委合同纠纷一案审理时，应该依法通知杨廷中、张红喜，田银合认为，该不该通知杨廷中、张红喜是法院依法决定的问题。6、杨廷中、张红喜在承包古轵生态游乐园后，招来了三十多个投资商，每人给杨廷中、张红喜缴纳入场费2万元、保证金1万元，共计100多万元，杨廷中、张红喜把田银合原有的设备卖了100多万，杨廷中、张红喜经营了快两年，收入有100多万，前后杨廷中、张红喜共收入300多万元。签合同时，杨廷中、张红喜承诺投资2000多万元改造大门、铺装广场、栽植大量的名贵花草、投资大型游乐设备等，但是在经营的2年内，除了几根灯杆几个垃圾桶，在卫生间加个隔板，共投资几万元之外没有其他投入，其他基础设施花草树木都还是田银合原有的。上诉状提到，在古轵生态园投入大量的生态建设不属实。综上，一审判决正确，请求二审法院维持原判。西轵城村委辩称：一审判决正确，请求二审维持原判。1、一审法院已经确认田银合给杨廷中、张红喜发出了书面解除合同通知，法律规定杨廷中、张红喜如果对该通知不服的，应当在3个月之内向人民法院提出确认该通知无效的诉讼请求，截止目前杨廷中、张红喜并没有提出该确认之诉，所以解除合同通知已经发生法律效力。2、西轵城村委与田银合之间的合同，与田银合与杨廷中、张红喜之间的合同没有法律上的关联性，但西轵城村委与田银合之间合同的解除应当作为本案的事实由法院予以参考。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。杨廷中、张红喜向一审法院起诉请求：1.判令田银合继续履行双方签订的租赁合同；2.判令田银合赔偿2017年10月5日至2017年10月23日因停业造成的土地租金损失13320元。一审法院认定事实：2008年7月25日，西轵城村委（甲方）与田银合（乙方）签订《济源古轵生态游乐园项目土地租赁协议书》，约定：甲方在古轵生态苑内为乙方提供土地投资观光花园、生态餐饮、游乐场经营项目，租赁期为30年即自2009年元月1日至2039年12月31日；第一个五年每年每亩租金1500元、第二个五年每年每亩租金2000元、第三个五年每年每亩租金2500元、第四个五年每年每亩租金3000元、第五个五年每年每亩租金3500元、第六个五年每年每亩租金4000元，租金按年度缴纳，租金交纳时间为每年元月1日前，先交款后使用；逾期一年不交，甲方有权解除协议，同时追究乙方经济责任。2016年3月22日，田银合（甲方）与杨廷中、张红喜（乙方）签订《济源市古轵生态游乐园租赁合同》，合同约定甲方在古轵生态游乐设备及配套设施归乙方所有（除三味居酒店），整体面积为138.37亩，包括：园内的基础设施、变压器、游乐设备、办公室及办公用品等，租赁期限为20年即自2016年10月1日起至2036年9月30日止。付款方式为：签订合同之日起乙方向甲方支付30万元，两个月内再支付20万元，2016年9月份以前再支付50万元；2017年9月30日支付租赁费115万元（含当年场地费、租赁费）；2018年9月30日前支付租赁费105万元（含当年场地费、租赁费）；2019年9月30日前支付租赁费696000元（含当年场地费、租赁费）；从2020年10月1日至2036年9月30日，乙方每年9月30日前支付田银合与西轵城村委签订合同要支付的租赁费，并另外支付租赁费20万元；自签订合同起，园内所有自营游乐设备及配套设施归乙方所有，甲方在十五天内负责剩余项目的拆除与搬迁（旋转木马、海豹戏水、炮弹飞车）；甲方保留三味居酒店的所有权，三味居所要支付的场地费由乙方承担；转租后，游乐园的法人代表仍由田银合担任，帮忙处理外部的人际关系，协助游乐园的正常运作，场地的管理权及经营权全部由总经理张红喜负责；如乙方逾期一年不交租金的，甲方有权解除协议，同时追究乙方经济责任；乙方在所租用土地上投资的建筑物和配套设施，产权属乙方所有，租赁期满后乙方自投设备自行处理，其他地面附属物归甲方所有，如甲方愿意留用，双方可根据当时市场价值协商处理，如甲方继续出租，同等条件乙方优先。合同签订后，杨廷中、张红喜以转账或现金方式向田银合支付场地费、租赁费1291000元，其中291000元系2017年9月至2018年9月的租赁费。后田银合认为杨廷中、张红喜应在2017年9月30日前支付2017年9月至2018年9月的租金115万元，遂于2017年9月25日以杨廷中、张红喜拖欠租赁费为由要求解除双方之间的租赁合同，该解除合同通知书于同年9月26日送达杨廷中、张红喜。2017年11月28日，西轵城村委向田银合发出解除合同通知书，认为田银合自2015年以来已拖欠租赁费64.2648万元，根据双方协议约定及田银合出具的承诺书，双方之间的租赁合同应予解除。该解除合同通知书于2017年12月3日送达田银合。2018年3月1日，田银合起诉西轵城村委，要求确认解除合同通知无效并判令继续履行古轵生态游乐园项目土地租赁协议。2019年4月12日，该院作出（2018）豫9001民初1544号民事判决，认为田银合未履行交纳租金义务、违反双方合同约定，故其要求确认解除合同通知无效并继续履行合同的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持，遂判决驳回田银合的诉讼请求。另查明：1.杨廷中、张红喜称除以转账或现金方式向田银合支付1291000元外，另为田银合垫付水电费64298.5元；田银合认为水电费数额不属实，且杨廷中、张红喜还欠其餐饮费。2.杨廷中、张红喜认为根据租赁合同约定游乐园内的基础设施、变压器、游乐设备及配套设施、办公室等归其所有；田银合则认为杨廷中、张红喜仅在经营期间对上述物品享有使用权。一审法院认为，本案中，杨廷中、张红喜与田银合签订《济源市古轵生态游乐园租赁合同》的基础系田银合与西轵城村委签订的《济源古轵生态游乐园项目土地租赁协议书》，在合同履行期间由于田银合未向西轵城村委交纳租金，西轵城村委向其发出解除合同通知书，田银合对此持有异议并向法院起诉，要求确认解除合同通知无效并判令双方继续履行租赁协议，该院审理后认为该诉求无法律依据，判决驳回田银合上述诉讼请求。根据该判决结果，田银合与西轵城村委之间的租赁合同已经解除，那么本案杨廷中、张红喜与田银合之间的租赁合同就丧失了继续履行的条件，因此对杨廷中、张红喜要求继续履行与田银合之间租赁合同的诉讼请求，该院不予支持。杨廷中、张红喜另称由于田银合干扰游乐园正常经营，要求田银合赔偿2017年10月5日至2017年10月23日因停业造成的土地租金损失13320元。对此，该院认为杨廷中、张红喜与田银合之间的租赁合同解除后，双方可对合同履行期间的债权债务进行结算，在未统一结算前对杨廷中、张红喜该项诉讼请求本案不宜先行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回杨廷中、张红喜的诉讼请求。案件受理费233元，由杨廷中、张红喜负担。二审中，田银合向本院提供的证据有：1.三份录音，2017年9月7日上午12点、2017年9月7日下午3点田银合与杨廷中、张红喜的谈话录音，2017年9月14日田银合与张红喜的谈话录音，田银合明确表明不再缴纳租金。2.2017年11月13日杨廷中注册济源市开心欢乐园的信息资料，证明杨廷中为了长期霸占古轵生态园采取的措施。证明杨廷中、张红喜明确表明，不再给田银合缴纳租金，田银合多次催要，杨廷中、张红喜拒不缴纳，田银合有权利解除合同。杨廷中、张红喜质证后，认为：对证据1的真实性无异议，但不能证明待证事实。理由如下：1.在录音之前的2016年8月11日，田银合向西轵城村委出具限期交租承诺书，承诺“若未按约定结清租金，本人无条件同意西轵城村收回所租土地，其附属物由西轵城村无条件处理”。录音时，该承诺未履行。2.根据杨廷中、张红喜与田银合签订的租赁合同第九条第一款约定，解除合同的条件不成就，田银合无解除权。3.杨廷中、张红喜在田银合发出解除合同前，已经交纳了2017年9月至2018年9月的包括租赁费在内的30万余元（约定115万元），已经履行部分付款义务。故田银合有能力向西轵城村委交款，而拒不交纳，这是造成诉讼的唯一原因，杨廷中、张红喜暂未按约定支付相关款项的原因系田银合单方造成。涉案承租场地138.37亩，杨廷中、张红喜与田银合约定的租期为20年，承租后，招商30余户，杨廷中、张红喜及各商户投入大量资金，暂付款项属无奈之举，愿代田银合向西轵城村委交纳相关费用，以求合同继续履行。对证据2的真实性无异议，其注册该信息是为了开具发票、购买保险。西轵城村委质证后，认为：对证据的真实性无异议，同意田银合的意见。本院经审查，认为：杨廷中、张红喜与西轵城村委对田银合提供的证据真实性均无异议，本院予以认定。本院经审理查明：田银合诉西轵城村委合同纠纷一案，田银合起诉要求依法判决西轵城村委2017年12月3日给其下达的解除合同通知无效，西轵城村委继续履行与其于2008年7月25日签订的古轵生态游乐园项目土地租赁协议书。济源市人民法院作出（2018）豫9001民初1544号民事判决，驳回田银合的诉讼请求。田银合不服，提起上诉，本院于2019年7月23日作出（2019）豫96民终720号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，田银合诉西轵城村委合同纠纷一案，本院已作出生效判决，驳回田银合请求确认解除合同通知无效、要求继续履行协议的诉讼请求，故田银合与西轵城村委之间的租赁合同已经解除，本案杨廷中、张红喜与田银合之间的租赁合同就丧失了继续履行的条件，一审判决驳回杨廷中、张红喜请求继续履行合同的诉讼请求并无不当。关于合同解除后杨廷中、张红喜与田银合之间的债权债务关系，应一并结算，一审未对杨廷中、张红喜本案起诉的因停业造成的部分损失进行处理，并无不当。综上所述，杨廷中、张红喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费233元，由上诉人杨廷中、张红喜负担。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 陈莎莎二〇一九年八月二日书记员 李建桥