黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终4314号上诉人(原审被告)：高长春，男，1968年11月28日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：罗彦国，黑龙江千水律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张西平，女，1975年10月10日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：张春霞，黑龙江鹏龙律师事务所律师。上诉人高长春因与被上诉人张西平房屋买卖纠纷一案，不服黑龙江省延寿县人民法院（2019）黑0129民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高长春及委托诉讼代理人罗彦国，被上诉人张西平的委托诉讼代理人张春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高长春上诉请求：撤销一审判决，驳回张西平一审诉讼请。事实和理由：一审判决事实认定错误，导致错判。张西平与飞宇公司所签定的关于本案争议房屋的商品房买卖合同不是真实的买卖关系,而是借款抵押的一种方式,是履行双方所签订的《借款协议》的行为，此点在《借款协议》中有明确的约定。在《借款协议》中约定，飞宇公司同时用包含本案争议房屋在内的延寿镇胜利街G2号1单元202室、302室、402室作为抵押，共价值770,933元人民币，与张西平签订商品房买卖合同。一审法院错误地将履行《借款协议》的行为认定为不能归还借款后的抵账行为，既无事实依据又违反常识性认知。首先，飞宇公司与张西平签订商品房屋买卖合同时借款尚未到期，不存在到期归还不上用房抵账的可能性;其次，飞宇公司与张西平于同一天签订的202、302及402室房屋的商品房买卖合同，价值共770,933元，如果是抵账，金额也不对;最后，如果是抵账，应有一个以房抵账的协议。如果将履行《借款协议》而签订的商品房买卖合同认定为不能还款而进行的抵账协议,那么履行《借款协议》而签订的商品房买卖合同在哪里。另外，按照张西平的主张，其2014年1月8日就购买了本案争议房屋，可在高长春已购买并已装修入住几年后张西平才知道该房屋已被高长春使用，这明显是不符合常理的。飞宇公司与高长春签订的《东风国际认购书》合法有效，没有任何无效情形,一审法院在没有任何证据和法律依据的情况下只因为就同一套房屋张西平的认购书签订时间在后就认定其无效是明显错误的。退一步讲，即使飞宇公司与张西平是真实的房屋买卖关系，在同时存在两个买卖合同且未办理房产登记的情况下，飞宇公司已将房屋交付高长春装修使用几年,也应认定是飞宇公司与高长春履行了合同,张西平只能向飞宇公司主张权利而无权向高长春直接主张迁出争议房屋。综上，请求支持高长春的上诉请求。张西平辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。高长春的上诉理由与事实不符，不能得到法律支持。张西平与飞宇公司签订的商品房买卖协议，是基于双方原有的借贷关系，在飞宇公司不能偿还借款时，双方协商以抵押的房屋卖给高长春，双方签订了商品房买卖合同，是双方平等协商的真实意思表示，借贷关系已转化为买卖关系。所以，高长春的上诉请求不能得到支持。张西平是因为与飞宇公司有借款在先，且张西平也想购买此房产，所以在2014年1月8日与飞宇公司购买了涉案房产，并用之前的借款抵顶房款。所以双方形成的是买卖关系，不受借款是否到期的约束。高长春与飞宇公司签订的《东风国际认购书的日期为2014年4月3日，而与张西平签订的商品房买卖协议是2014年1月8日。《认购书》在《商品房买卖协议》之后签署，飞宇公司主观存在虚假，该认购书无效。综上，请求维持一审法院判决。张西平向一审法院起诉请求：判令高长春从延寿县延寿镇胜利街7委G2号1单元2层202号房屋迁出。一审法院认定事实：2013年10月29日，张西平与飞宇公司签订借款合同，双方在借款协议中约定，飞宇公司向张西平借款350,000元，约定月利率2.5％并每月结算一次利息。借款方以座落在延寿县××镇××楼××单元××、××室、××室作为抵押，并签订商品房买卖合同，借款期限为3个月，到期后借款方未还款，可展期2个月，若2个月后仍不能还款，抵押房屋全部归出借方所有，出借方不给借款方房屋差价款。至2014年1月8日，飞宇公司未能还清借款，飞宇公司以抵押的延寿县延寿镇胜利街G2号1单元2层202室房屋一处，核款253,714元顶抵给张西平，当日双方签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》以确定双方的买卖关系，后在当地房产管理部门进行网签备案。高长春与飞宇公司存在劳务雇佣关系，高长春为飞宇公司雇佣干水暖工程，经双方结算于2014年4月3日，飞宇公司以自己开发建设的延寿县延寿镇胜利街G2号楼房1单元202室，作价253,704元顶抵给高长春，并签订了该房屋的东风国际认购书。2014年8月21日，飞宇公司给高长春出具收据一份，主要内容为收到三期G2-1-202购房款抵二期工程款（转账）。后高长春装修入住了该房屋，并缴纳了2017、2018年度的热费等费用。一审法院认为，张西平诉请高长春迁出争议房屋，应以自己持有的合法依据为凭证。本案中，张西平与高长春双方均持有同一开发商签订的同一房屋的商品房买卖合同和认购协议书。对于高长春持有的认购协议书，经审查，其具备了商品房买卖合同必备的要件，其效力应视为商品房买卖合同的效力。高长春持有认购书占有了争议房屋，是否符合法律规定，张西平的诉请应否支持，这是本案双方争议的焦点。张西平与飞宇公司签订商品房买卖合同是基于双方原有借贷关系，在飞宇公司到期不能偿还借款时，双方协商飞宇公司以抵押的争议房屋卖予张西平，双方的借贷关系转化为买卖关系。高长春主张张西平与开发商系高利贷关系，买卖关系应为无效。本案张西平与飞宇公司签订买卖合同，双方是基于平等协商后达成的真实意思表示，飞宇公司顶抵的房屋价款仅是借款本金中的一部分，其中并没有高息成份，并且买卖合同的签订不损害他人合法利益，应是合法有效的买卖合同。高长春与飞宇公司签订的认购协议是在张西平与飞宇公司签订买卖合同之后，飞宇公司用以抵给所欠高长春工程款的房屋，是之前飞宇公司卖与张西平的同一个房屋，飞宇公司在主观上存在虚假的故意，并不是飞宇公司真实的意思表示，飞宇公司实施的与高长春签订认购书这一民事法律行为应属无效，进而导致该认购协议应为无效协议。高长春以此为依据占有争议房屋，取得不当利益，不具有合法性，张西平的诉讼请求应予支持。高长春因此而遭受的利益损失可另行向相关行为人依法追索。判决：被告高长春应在本判决生效后三十日内迁出座落于黑龙江省延寿县××镇××楼××单元××室。案件受理费100元，减半收取50元，由被告高长春承担。本院二审期间，高长春围绕上诉请求依法提交了两份证据。证据A1：(2015)延商初字第501号生效判决书；证据A2.网签登记表一份。拟证明：涉案房屋是哈尔滨市飞宇房地产开发公司与张西平在2014年1月8日进行网签房屋买卖登记的，当时名为买卖、实为抵押，是属于民法理论中的让与担保，属于双方基于200万的债权债务关系事实、形成的网签买卖房屋合同形式的抵押担保，在该判决书的第2页证据B1中已经明确了，当时的抵押总面积是954.13米，总价4,018,202元，当时抵押的正是延寿县延寿镇胜利街东风国际二期小区的房产，涉案房屋就在其中，与一审提供的张西平与哈尔滨市飞宇房地产开发公司在2013年10月29日签订的借款协议没有关联性，一审延寿人民法院认定的事实不正确。证据A3：黑龙江省飞宇房地产开发有限公司与张西平在2017年5月23日签订的协议书一份；拟证明：黑龙江省飞宇房地产开发有限公司与张西平的债权债务关系已经在2017年5月23日互不相欠了，并且在该协议书上第二页第五条已经有明确约定，乙方张西平需要无条件配合甲方飞宇公司解除乙方名下其它房屋的网签手续，涉案房屋属于乙方名下的其它房屋的网签手续，不在以物抵债的范围内，乙方张西平不但不按协议解除涉案房屋的网签手续，又在2017年5月23日以后，故意的向延寿县人民法院提起索要涉案房屋的诉讼，依法涉嫌虚假诉讼罪，请求二审法院依法移送公安机关。张西平质证意见为，对证据证据A1、证据A2、证据A3的真实性有异议，不属于二审新证据，没有原件无法核对真伪，不能证明高长春的主张。在借款的35万元中已经体现用本案争议房屋进行抵押与原审查明的事实相符。200万元还款与本案没有关系。本院对高长春提交的证据认证意见，由于高长春提交的证据均为复印件无法与原件核实，故本院对高长春提交的证据真实性不予采信。本院另查明，2014年1月8日，飞宇公司与张西平签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定以253,704元的价格将延寿县延寿镇胜利街07委G2号1单元2层202室房屋（建筑面积81.84平发米、套内建筑面积67.29平方米）出售给张西平，后该合同在当地房产管理部门进行网签备案，房款系以借款抵账的形式支付。高长春与飞宇公司存在劳务雇佣关系，高长春为飞宇公司雇佣干水暖工程，经双方结算于2014年4月3日，飞宇公司以自己开发建设的延寿县延寿镇胜利街G2号楼房1单元202室（即本案争议房屋），作价253,704元顶抵给高长春，并签订了该房屋的东风国际认购书。2014年8月21日，飞宇公司给高长春出具收据一份，主要内容为收到三期G2-1-202购房款抵二期工程款（转账）。后高长春装修入住了该房屋，并缴纳了2017、2018年度的热费等费用。2019年7月15日，经本院委托查询，延寿县房产住宅局给本院出具证明，证明案涉房屋备案登记在张西平名下,诉争房屋在延寿县房产住宅局备案日期为2013年10月29日。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利。物上请求权成立的前提是请求人应是合法的所有权人或用益物权人。本案中，张西平诉请高长春迁出诉争房屋（房屋坐落于黑龙江省延寿县××镇××号××单元××室），应举证证实其是诉争房屋合法的所有权人或用益物权人。张西平提交了与飞宇公司（房屋出卖方）签订的诉争房屋《哈尔滨市商品房买卖合同书》及当地房管部门出具网签备案登记手续。高长春为飞宇公司承建水暖工程，经双方结算于2014年4月3日飞宇公司以诉争房屋，作价253,704元顶抵给高长春，并签订了诉争房屋的《东风国际认购书》，并实际占有了诉争房屋。张西平、高长春均未取得诉争房屋的物权凭证。飞宇公司与张西平签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》订立于2014年1月8日，诉争房屋在延寿县房产住宅局备案日期为2013年10月29日，与买卖合同时序相悖。备案登记并不具有准物权的效力，其为行政管理的范畴。张西平认为其是诉争房屋所有权人的依据不足，本院不予支持。张西平对诉争房屋房屋未取得直接支配和排他的权利，故张西平请求高长春迁出诉争房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。张西平与飞宇公司签订房屋买卖合同后，出卖方飞宇公司应向买受人张西平履行权利与实物的双重交付。张西平可向合同相对方要求履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。一审法院认定飞宇公司实施的与高长春签订认购书这一民事法律行为应属无效的认定违反《中华人民共和国合同法》规定，属适用法律有误。综上所述，高长春的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省延寿县人民法院（2019）黑0129民初194号民事判决；二、驳回原审原告张西平的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由张西平负担。本判决为终审判决。审判长 李庆军审判员贾延春审判员 金       玲二〇一九年八月四日法官助理崔馨予书记员孙英喆