贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5734号原告：夏友喜，男，汉族，1976年1月6日出生，住贵州省毕节市，原告：张美，女，汉族，1976年2月17日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：王妍，系贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭，系贵州锐驰律师事务所律师。被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告夏友喜、张美与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日登记立案后，依法适用简易程序由审判员简泽智独任审理。2019年7月15日，本院公开开庭进行了审理，原告夏友喜、张美委托诉讼代理人王妍、刘力铭，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏友喜、张美向本院提出诉讼请求：1.判决被告在60日内向原告交付东城印象1-2103号商品房的不动产权证书；2.判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，暂计10000.00元（实际金额已原告已付总房款237937.00元为基数，按日0.01%的标准从2014年12月31日计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年11月5日签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的东城印象房号为1-2103的商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第八章第三条约定：“（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款的约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”，据此，被告应于2014年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因双方已在合同中明确约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故可认定被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到房屋登记机关并通知原告，可以视为被告向原告以简易交付的方式完成交付办理商品房转移登记的有关文书，待相关办证部门办理完毕涉案商品房的不动产权证书后，再由被告将涉案商品房的不动产权证书交付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了237937.00元购房款，但被告至今仍未取得涉案商品房的所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已构成违约，应当按照合同约定及相关法律规定承担违约责任，向原告支付违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有法律约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向法院提起诉讼。被告龙鑫家业辩称：因被答辩人诉答辩人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，答辩人依据本案事实和法律依据，现答辩如下：一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”，答辩人承担违约责任的时间不应从2015年2月28日起计算，而应从被答辩人起诉书之日起倒推三年，具体起算时间应根据法院的受案通知书上记载的受案时间予以确认。超过三年的部分，应当不予支持；二、答辩人与被答辩人早在双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定由被答辩人委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时答辩人便无向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，直接由答辩人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时答辩人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被答辩人可以交付相关文书。本案涉案房屋早已符合办证条件，答辩人亦早于2018年5月5日便通知被答辩人提交资料代为办证，此通知被答辩人提交资料办证的日期可视为答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，答辩人告知被答辩人可以交付相关文书时即为答辩人的违约责任截止日期。贵院（2019）黔0502民初898号民事判决书中认定的事实为答辩人向该案原告的披露义务履行时间为2018年5月15日，鉴于该案的涉案房屋与本案房屋属同一期，答辩人在向各业主履行披露义务时应当为同时履行，因此，依据常理分析，答辩人之于本案的披露义务履行时间亦为2018年5月15日较为合理、公平。所以，即使答辩人构成违约，支付被答辩人因交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金的截止日期也应为2018年5月15日，而非被答辩人所诉的截止日期。综上所述，恳请人民法院判决驳回被答辩人的不合理部分的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、《借款合同》、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件、收据、贷款支付凭证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、被告提交的毕市国用（2011）第1408号国有土地使用证、毕节市房权证七星关区字第××号房屋所有权证。拟证明被告开发的涉案房屋地块在2011年便通过出让方式获得使用权证，涉案房屋于2014年12月11日便已取得不动产权证的初始登记，被告从2014年12月11日便已具备向原告交付办理房屋产权转移登记相关文书的条件。原告的质证意见为对该组证据真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，被告具备办证条件但未将办理不动产权证的相关文书交付给原告或提交给办证部门并通知原告，其未履行完毕办证义务，应该承担违约责任。经本院审查认为，该证据能证明被告已取得初始登记的事实，本院予以确认。二、被告提交的（2019）黔0502民初898号民事判决书，拟证明与原告房屋同属一期、同属一栋的其他业主的房屋，被告已于2018年5月15日通知业主提交相关资料给被告以方便被告代为办理房屋产权证书，依据常理分析，被告已于2018年5月15日便已通知原告提交相关资料予以办证。原告的质证意见为对真实性和合法性无异议，但与本案无关，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，对该证据的真实性、合法性予以确认，但与本案无关，不能证明被告在2018年5月15日通知了原告提交相关资料，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第1幢21层3号商品房一套，房价款为237937.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在签订合同时选填买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于合同签订之日交付首期房款71937.00元，后以银行按揭的方式向被告支付完毕剩余购房款166000.00元。另查明，涉案房屋所在楼幢已取得初始登记，具备办证资格。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告请求交付不动产权属证书是否支持；三、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年5月22日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年5月22日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。受让人请求出卖人交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。因此，受让人请求出卖人交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。关于焦点二，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担，故协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理并交付商品房不动产权属证书。关于焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年5月22日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日（2019年7月15日）视为被告履行了披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以已付购房款237937.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年5月22日起计算至2019年7月15日止。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司应于原告夏友喜缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内向原告夏友喜、张美交付“东城印象”第1幢21层3号商品房不动产权属转移登记证书。二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告夏友喜、张美支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款237937.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年5月22日起计算至2019年7月15日止。三、驳回原告夏友喜、张美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年八月九日书记员  彭 双