重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)渝0231民再8号 原审原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行，住所地重庆市垫江县桂溪镇西门广场北侧（新时代大厦），统一社会信用代码9150023167101231X7。 法定代表人：杨斌，该支行行长。 委托诉讼代理人：李成兵，该支行职工。 委托诉讼代理人：张德金，重庆山语律师事务所律师。 原审被告：瞿明灯，男，1976年8月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原审原告中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行（以下简称邮储银行垫江支行）与原审被告瞿明灯借款合同纠纷一案，本院（2015）垫法民初字第02948号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年7月25日作出（2016）渝0231民监7号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告邮储银行垫江支行的委托诉讼代理人、原审被告瞿明灯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告邮储银行垫江支行称，原审判决正确，应依法予以维持。事实和理由：邮储银行垫江支行按合同约定发放了贷款，瞿明灯未按约定返还借款、支付利息，构成违约，应当承担返还借款并支付利息、罚息、复利的违约责任。双方签订的《中国邮政储蓄银行个人最高额担保合同》（以下简称担保合同）合法、有效，办理了抵押登记，邮储银行垫江支行对抵押房屋依法享有优先受偿权。 原审被告瞿明灯辩称，借款属实，担保属实，所欠邮储银行垫江支行借款愿意用抵押财产折价返还。请求人民法院依法判决。 2015年7月24日，原审原告邮储银行垫江支行向本院起诉请求：1.请求判令瞿明灯立即偿还邮储银行垫江支行借款本金395758.86元及利息（含罚息、复利，从2015年2月25日起按合同约定计算至付清时为止）；2.判令邮储银行垫江支行有权对坐落于垫江县XX镇XX小区自建安置房X区X栋2-7X号（房地证305字第2014XXXX5号）和垫江县XX镇XX小区自建安置房X区2-3X号（房地证305字第2014XXXX8号）的房屋优先受偿；3.判令瞿明灯承担诉讼费用。本院原审认定案件事实：2014年11月11日，邮储银行垫江支行与瞿明灯签订《个人额度借款合同》。合同约定：1.邮储银行垫江支行向瞿明灯提供400000元的授信额度，额度存续期最长为13年，自2014年11月11日至2027年11月11日，额度支用期为额度存续期第1个月至第36个月；2.单笔借款的金额、期限、用途、利率、还款方式等按该合同及《借款支用单》中约定内容确定；单笔借款发生逾期的，罚息利率为贷款执行利率的1.5倍，借款人不能按期支付的利息，在借款期限内按合同约定的贷款利率计收复利，贷款逾期后按合同约定的罚息利率计收复利；3.未按《个人额度借款合同》规定按时偿还借款本息即构成违约，邮储银行垫江支行有权宣布全部贷款提前到期并要求瞿明灯立即清偿全部贷款本息。2014年11月11日，邮储银行垫江支行与瞿明灯签订了担保合同。合同约定：1.瞿明灯用位于垫江县XX镇XX小区自建安置房X区X栋2-7X号（房地证305字第2014XXXX5号）和垫江县XX镇XX小区自建安置房X区2-3X号（房地证305字第2014XXXX8号）的房屋为额度存续期内发生的借款抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和邮储银行垫江支行实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；2.2014年11月11日，双方向抵押登记机关办理了抵押登记，抵押登记证号为[房地证(押)305字第2014XXXX5号]。合同履行中，瞿明灯除返还本金1241.14元和二个月的利息外，余下借款395758.86元及利息逾期未返还。本院原审认为，借款合同是借款人向贷款人借款、到期返还借款并支付利息的合同。2014年11月11日，邮储银行垫江支行与瞿明灯签订《个人额度借款合同》，同日签订了担保合同，均是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。瞿明灯未按约定返还借款，实属违约，应承担违约责任。关于邮储银行垫江支行主张由瞿明灯返还借款及利息的请求符合法律规定，本院予以支持。关于邮储银行垫江支行主张对抵押财产行使优先受偿权的请求，因抵押财产依法予以登记，抵押权自登记时设立，本院予以支持。本院原审判决：一、原审被告瞿明灯在本判决生效之日起10内返还原审原告中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行借款395758.86元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利，从2015年2月25日起至付清时止按中国人民银行同期同类货款的相关规定计算支付，利随本清）；二、原审原告中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行有权对原审被告瞿明灯用于抵押的财产垫江县XX镇XX小区自建安置房X区X栋2-7X号（房地证305字第2014XXXX5号）和垫江县XX镇XX小区自建安置房X区2-3X号（房地证305字第2014XXXX8号）的房屋优先受偿。案件受理费减半收取3705.50元，由原审被告瞿明灯负担。 根据当事人的陈述，结合原审中的证据、再审中当事人举示的证据和本院依职权调取的证据，本院对案件事实认定如下： 1999年4月7日，瞿明灯与邹元美在垫江县人民法院调解离婚。2004年5月29日至2014年6月28日，瞿明灯因XX罪、XX罪在监狱服刑。2004年3月，因垫江县XXX路综合设施工程建设征地实施房屋拆迁，瞿明灯与邹元美、瞿成杰（瞿明灯之子）三人为拆迁安置对象，选择了联合自建安置方式（相关协议系瞿明灯父母代签）。瞿明灯服刑期间，2004年10月22日，汤承俊、郑月琴、瞿明灯签订《土地使用权转让协议》，内容为“甲方：瞿明灯住址：垫江县XX镇XX村X社乙方：汤承俊郑月琴甲方拥有垫江县征地事务所旧城改造拆迁安置用地（占地面积45㎡）的土地使用权，其占地新建门市面积约45㎡，住房二套（每套面积为130㎡），此地块位于垫江县XXX路综合设施工程划地联合自建设置X区X栋X单元X号。甲、乙双方在本着平等、自愿基础上，经双方协商达成如下协议一、由乙方出资修建门市一个，住房两套。建成后，门市归甲方所有，住房归乙方所有。二、乙方为甲方门市安装天然气，并负责相关费用。电、水、闭路由甲方自行解决……五、甲方共为三人，户主瞿明灯、妻子邹元美已离婚（此人与本土地使用权无关，在旧房拆除之前已解除婚姻关系，其旧房产权为瞿明灯所有），男孩瞿成杰随父，由瞿学东监护……甲方：瞿明灯、瞿学东。乙方：汤承俊、郑月琴。见证人：瞿明、邓立高”。房屋建成后，汤承俊、郑月琴于2006年分别入住原垫江县XX镇XX小区自建安置房X区X栋2-7X号、X区X栋2-3X号房屋。该小区自建安置房屋在2009年4月统一办理了房产证，其中X区X栋2-7X号房屋的证号为房地证305字第2009XXXX4号、X区X栋2-3X号房屋的证号为房地证305字第2009XXXX0号，登记的所有权人均为瞿明灯，瞿明灯之父瞿学东于2009年10月将办理的房产证原件分别交付给汤承俊、郑月琴。 瞿明灯在2014年6月28日出狱后，于2014年9月18日在原垫江县国土和房屋管理局以原房产证遗失为由补办了X区X栋2-7X号和X区2-3X号房屋的房产证，X区X栋2-7X号房屋的证号为（305房地证2014字第XXXX5号）、X区2-3X号房屋的证号为（305房地证2014字第XXXX8号）。2014年10月23日，瞿明灯向邮储银行垫江支行申请贷款400000元用于房屋装修，并于2014年11月11日签订了《个人额度借款合同》、担保合同，以补办房产证的X区X栋2-7X号、X区2-3X号房屋作抵押。邮储银行垫江支行办理抵押贷款时，查验了补办的房产证、办理了抵押登记。合同履行中，瞿明灯向邮储银行垫江支行贷款后，除返还借款本金1241.14元和二个月的利息外，借款本金395758.86元未返还。2015年7月24日，邮储银行垫江支行诉至本院，请求支持其诉讼请求。 2015年6月2日，汤承俊、郑月琴起诉瞿明灯、邹元美、瞿成杰房屋买卖合同纠纷(2015)垫法民初字第02807号一案，请求：1.确认《土地使用权转让协议》有效并判决位于重庆市垫江县XX街道XX小区自建安置房X区X栋2－7X号房屋归汤承俊所有；位于重庆市垫江县XX街道XX小区自建安置房X区X栋2－3X号房屋归郑月琴所有；2.判令将上述两套房屋分别过户给汤承俊、郑月琴……该案审理过程中，邮储银行垫江支行申请作为第三人参加了诉讼。2017年12月29日，本院作出(2015)垫法民初字第02807号民事判决，判决：一、原告汤承俊、郑月琴与被告瞿明灯签订的《土地使用权转让协议》有效。二、位于重庆市垫江县XX街道XX小区自建安置房X区X栋2－7X号房屋归原告汤承俊所有；位于重庆市垫江县XX街道XX小区自建安置房X区X栋2－3X号房屋归原告郑月琴所有。三、被告瞿明灯在本判决生效后十五日内，协助原告汤承俊将重庆市垫江县XX街道XX小区自建安置房X区X栋2－7X号房屋过户登记至原告汤承俊名下；协助原告郑月琴将重庆市垫江县XX街道XX小区自建安置房X区X栋2－3X号房屋过户登记至原告郑月琴名下……瞿明灯、瞿成杰、邹元美、邮储银行垫江支行不服(2015)垫法民初字第02807号判决，上诉至重庆市第三中级人民法院。瞿明灯、瞿成杰、邹元美上诉请求撤销原判，并判决驳回汤承俊、郑月琴的诉讼请求。邮储银行垫江支行上诉请求撤销原判，改判邮储银行垫江支行对案涉房屋享有担保物权；上诉费由被告汤承俊、郑月琴承担。2019年7月29日，重庆市第三中级人民法院作出(2018)渝03民终949号终审民事判决。该判决中认定“虽然瞿明灯与汤承俊、郑月琴签订的合同约定的是将其取得的土地所有权转让给汤承俊、郑月琴，但事实上瞿明灯并未取得拆迁协议约定的土地使用权，其实际取得的是联合建房的权利，故，瞿明灯转让的是联合建房的权利，即其将联合建房的权利转让给汤承俊、郑月琴……案涉合同是双方当事人的真实意思表示，是有效合同，一审判决认定合同有效是正确的，本院予以维持”，“案涉房屋的性质是联合建房的权利的转让，汤承俊、郑月琴受让权利后，依法取得了联合建房的资格，二人取代瞿明灯成为了联建房屋的当事人，其依照瞿明灯与有关安置房建设单位的约定，交纳了建房款，即完成了建造行为，因此，依法应当认定其因建造行为取得了讼争房屋的所有权”，“汤承俊、郑月琴的诉讼请求是确认合同效力，并判决瞿明灯、瞿成杰、邹元美协助办理物权变更登记以及要求瞿明灯、瞿成杰、邹元美承担违约责任，并不涉及抵押权，故，抵押合同是否有效，抵押权是否成立，不属本案审理范围，本院对此不予审理，邮储银行垫江支行可依法另案主张”，故判决：驳回上诉，维持原判。 垫江县XX镇XX小区自建安置房X区X栋2-7X与垫江县XX街道XX小区自建安置房X区X栋2－7X号房屋系同一房屋，垫江县XX镇XX小区自建安置房X区2-3X房屋与垫江县XX街道XX小区自建安置房X区X栋2－3X号房屋系同一房屋。 本院再审查明的其他事实与原审查明的事实相同。 本院再审认为，本案的争议焦点是邮储银行垫江支行与瞿明灯签订的担保合同是否有效及邮储银行垫江支行是否对讼争房屋享有优先受偿权。 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2014年11月11日，邮储银行垫江支行与瞿明灯签订的《个人额度借款合同》是当事人的真实意思表示，合法、有效，受法律保护。借款后，瞿明灯未按约定返还借款、支付利息，应承担返还借款并按合同约定支付利息、罚息、复利的违约责任。故邮储银行垫江支行主张由瞿明灯返还借款395758.86元及利息（含罚息、复利，从2015年2月25日起至付清时止按中国人民银行同期同类货款的相关规定计算支付，利随本清）的请求，符合法律规定，本院予以支持。 针对争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权采取登记生效原则，登记是物权公示公信原则的必然要求。但是，在对物权权属有争议的当事人之间，登记的不动产物权权利人虽然在法律上“推定”为真正的权利人，但这种效力只是法律上的“推定”，如果有相反证据证明能够予以推翻的，应以实际查明的权利人为物权所有人，从而维护事实上的真正物权人的权利。重庆市第三中级人民法院作出的(2018)渝03民终949号终审民事判决中认定，汤承俊、郑月琴与瞿明灯签订协议后，依法取得了联合建房的资格，成为联建房屋的当事人，交纳了所有建房款等相关费用，完成了建造行为，汤承俊、郑月琴因建造行为取得了讼争房屋的所有权。本院认为，汤承俊、郑月琴系讼争房屋的实际所有权人，虽然未办理过户登记，但讼争房屋及房产证原件均交付长达十年之久，实物交付已完成。未办理过户登记是因为瞿明灯在监狱服刑客观上不能办理，瞿明灯出狱后以房产证遗失为由补办房产证并办理抵押贷款业务违反诚实信用原则不予协助过户，而非汤承俊、郑月琴自身原因，且汤承俊、郑月琴也积极通过诉讼方式明确了物权，可以弥补未予登记的瑕疵。汤承俊、郑月琴作为讼争房屋的实际所有权人，所享有的包括占有、使用等权利应当依法予以保护。根据《中华人民共和国物权法》第四十条、第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条及《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，当事人只能对自己有权处分的财产设定抵押权，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设定抵押，瞿明灯以他人的房屋设定抵押与邮储银行垫江支行签订担保合同，至今未得到实际权利人的同意或追认，担保合同应认定为无效。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”，商业银行应核实抵押物的质量、数量、现状是否符合抵押合同的约定，该规定旨在规范银行放贷流程，降低债权不能清偿的风险，该审查属于商业银行的法定义务。庭审中，邮储银行垫江支行称评估公司对抵押房屋即讼争房屋进行了现场勘验并拍照，照片中显示了讼争房屋室内室外的情况，邮储银行垫江支行已核实抵押物的情况；瞿明灯辩称告知了邮储银行垫江支行的工作人员讼争房屋系他人在居住，评估公司评估时因汤承俊、郑月琴不在，无法打开讼争房屋的门，系在同户型的其他房屋进行拍照。本院认为，邮储银行垫江支行未举示其他证据佐证评估报告中照片所显示的房屋系讼争房屋，故对邮储银行垫江支行的该陈述不予采信。邮储银行垫江支行作为专业金融机构，在从事贷款业务过程中，与普通人相比，其具有明显的优势地位包括完备的机制、防范风险的能力等，应依法核实抵押物的真实情况。邮储银行垫江支行明知讼争房屋的房产证系补办且讼争房屋被他人占有、使用，应当高度重视，应当对拟抵押房屋情况进行充分的现场调查，以查明拟抵押房屋是否存在其他真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。但邮储银行垫江支行未能提交充分证据证明其对讼争房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，存在过错，不属于善意第三人，不能适用善意取得，且汤承俊、郑月琴作为讼争房屋的实际所有权人，其权利亦足以排除邮储银行垫江支行行使抵押权，故邮储银行垫江支行主张对讼争房屋享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，因再审中出现新证据，而致原审认定事实有误，依法应当予以改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第四十条、第一百八十条、第一百八十四条，《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、维持本院（2015）垫法民初字第02948号民事判决书第一项，即由原审被告瞿明灯在本判决生效之日起10内返还原审原告中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行借款395758.86元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利，从2015年2月25日起至付清时止按中国人民银行同期同类货款的相关规定计算支付，利随本清）； 二、撤销本院（2015）垫法民初字第02948号民事判决书第二项； 三、驳回原审原告中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行的其他诉讼请求。 原审案件受理费3705.50元，由原审被告瞿明灯负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  谈 康 审 判 员  汪 波 人民陪审员  舒从芬 二〇一九年八月二日 书 记 员  刘冬梅