海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初1913号原告：范怡蓉，女，1970年6月8日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：李朝荣，男，1946年10月15日出生，汉族，现住文昌市。被告：文昌中南房地产开发有限公司，住所地：文昌市清澜开发区高隆湾沿海地段（旅游大道西侧）。法定代表人：陈锦石，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈伟彬，男，1992年10月3日出生，公司法务。委托诉讼代理人：王丹，女，1988年11月5日出生，公司法务。原告范怡蓉与被告文昌中南房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李朝荣、被告委托诉讼代理人陈伟彬、王丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范怡蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金128814.78元（2017年1月8日至2019年5月18日，共计850天，乘以757734元房款乘以每天万分之二违约金=128814.78元）；2.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2013年5月26日购买了被告在海南文昌市清澜开发区的森海湾小区中南海景花园F21-402房。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条的约定：出卖人应当自房屋交付之日（2015年1月8日）起730日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。本案原告于2013年5月26日即与被告签订了《文昌市商品房买卖合同》，并于当年5月5日前缴清全部房款757734元。当时被告向原告出具了收款收据（后换成购房发票）。被告把房屋交给原告使用（被告向原告交付了房屋钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书等），原告缴纳了物业管理费及房屋的公共维修基金等。原告缴清了相关税费，并把办理房产证的所有资料都交给了被告。按合同约定，被告应于2017年1月8日前为原告办好房地产证，依合同约定已逾期850天，按每天房价款万分之二计算，被告已应向原告支付违约金128814.28元。原告保留从诉讼之日起到收到房地产证期间产生被告违约金的追索权。被告文昌中南房地产开发有限公司发表如下答辩意见：一、涉案房屋的产权证办理遭受延期系政府原因导致涉案地块的土地证号为“文国用[2012]第W0302341号”,涉案房屋为F区房屋，原涉案地块获取时政府并未设定容积率，被告根据已批准的清澜控规指标的容积率合法合规进行建设，后因如下事实导致涉案地块超容建设:1.应市政需要，修建的高隆湾大道从被告用地范围内穿过，影响项目整体布局，导致项目各地块失去平衡，其中因修路刚好占用部分净地面积，其他净地可用面积减少；2.原政府同意帮被告解决新加坡地块土地权属，为此被告将该地块也已纳入修规中，但该问题至今也没有给被告解决，导致其他净地可用面积减少；3.“中南森海湾滨海休闲G区酒店”原规划涉及面积为1.5万平米，当初市政府为配套航天发射基地城市匹配要求，鼓励被告扩大酒店建设量，前后比较涉及容面积增加2万余平方米，导致其他净地面积及可建设面积减少，从而间接导致涉案地块整体超容。综上可知，被告已按原土地面积和已批准的清澜控规指标容积率计算得出的计容面积开发建设，而以上因素造成了净地可用面积减少，导致如今涉案地块“被超容”。为此，被告于2014年就积极和市政府协商要求解决超容问题并补缴增容费。但市政府迟迟未形成统一意见和最终核算方案，直到2018年12月市政府才同意确定被告的增加容积率补缴地价款。被告也于2019年1月马上补缴了增容费。因此，被告之所以至今未办理产权证，其关键在于政府市政道路修建占有项目土地等原因，导致项目规划指标平衡被打破，而市政府又迟迟未给出最新规划指标、是否增容及需要缴纳的增容费数额的确定。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，如遇不可抗力或政府原因，出卖人可据实予以延期。因此，被告为原告办理产证时间应当顺延，并不构成逾期办证；二、原告主张的被告办证义务之起算日及期限存在错误1.原告所主张的被告办证义务之起算日存在错误。根据原被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）之第十六条规定，买受人应在房屋交付日前向出卖人缴纳该房产买受人应承担的相关税款，并委托出卖人代缴，若因买受人原因逾期缴纳税款而导致出卖人未按合同第十五条约定期限办理房屋权属证书和土地使用权证书的，出卖人不受合同第十五条约束。而在该涉案房屋契税是业主自行缴纳的，原告于2016年12月1日才完成契税缴纳。由于契税缴纳是办理不动产权证的必要前提，也是合同约定的关于逾期办证的例外因素。本案中，被告的办证时间实际应当从原告向被告提交契税完税证明之日起开始起算，而非从交付之日起计算；2.原告所主张的被告办证义务之期限存在错误。虽原被告签订《商品房买卖合同》约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在取得房屋权属证书后，被告应当在180日向土地登记机关申请，为原告办理房屋土地使用权证。但根据《文昌市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》规定，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》、《林权证》、《海域使用权证》等证书；自2016年9月26日起由市不动产登记中心统一受理不动产登记业务。自2016年9月26日起，在本市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证，即将原来使用的“土地使用证”和“房屋所有权证”合二为一证（即：不动产登记证）。为此，自2016年9月就开始实行双证合一，导致原单独进行的房产证办理及土地证办理程序二合一，其办理期限也包含两阶段的办理时间，即为原告办理产权证期限应为910天（730天+180天）。3.原告的利益目前未遭受任何损失，请法院将违约金比例降低至日万分之零点五。原告购买房屋后，现已入住且未遭受任何权益损失，被告亦未能从中获得任何利益，法院可根据该楼盘所处地段、周边配套设施等相关情况，根据公平责任酌定将违约金标准降低。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，并进行了庭审举证：1.文昌市商品房买卖合同，证明（1）6页第四条总价款和支付时间；证明（2）7页第八条交付房日期；证明（3）10页、11页，第十五条关于办理产权证的约定；证明（4）29页，原被告签约日期；2.文昌中南房地产开发有限公司收房款发票，证明原告按合同要求付款给被告先开的收据。2015年4月28日开出正式发票，并收回收据；3.中华人民共和国税收完税证明，证明原告按合同要求先交给被告代缴税款，后按被告通知去文昌市地方税务局退税时开出的税票；4.文昌市住房和城市建设局文建信访复字（2019）42号答复意见书，证明市住建局2019年4月8日答复中南森海湾F19-32栋至今未组织施工验收，竣工验收手续是办产权证的前置条件之一（办证前置条件不具备，被告方应负全责）；5.中南集团海南城市公司接待会议纪要，证明被告方郝书文2019年2月20日予以答复关于房屋不动产权证书力争2019年6月办理完成，现仍在办理过程中；6.文昌市人民政府关于实施不动产统一登记的通告（2016年9月9日），证明政府机构业务调整用三天时间，具有连续性和可操作性，双证合一更为便捷，且仍在被告730天办证期内。后180天不应扣除违约天数，根本原因系被告不具备办证前置条件；7.中南物业公司从2015年1月起收取原告两年物业费的收据，证明被告交房日期与物业费是同时的。被告对于原告所提交的证据，发表如下质证意见：1.对证据1的三性予以认可，但对其证明目的不予认可，《商品房买卖合同》第15条关于办理产权证的约定，恰好证明了合同约定如遭遇不可抗力或政府原因，售卖者可以据实予以延期；2.对证据2三性均予以认可；3.对证据3三性予以认可（未看到原件），但对其证明目的不予认可，原告应当将开出的发票及时交给被告以便被告为原告办证使用，同时也证明了税费是由原告自行缴纳，而缴税是办证的前提；4.对证据4三性予以认可（未看到原件），但实际上被告项目已经过五方验收且验收合格；5.对证据5因未看到原件，对于三性不予认可；6.对证据6三性予以认可，但对其证明目的不予认可，180天不应当扣除，因被告逾期办证系政府原因且不应以现有的情况去推断被告之前的不具备办证条件，时间上存在本末倒置；7、对证据7关联性不予认可。被告为证明其辩称，依法向本院提交如下证据：1.《文昌市国土环境资源局关于征询“中南森海湾”项目12宗土地初始出让指标有关问题的复函（文土环资函[2014]449号）》，证明涉案地块原出让时没有设定容积率，被告按照原清澜区控规指标的容积率合法合规进行建设并未超容，后因其他非被告原因导致项目被增容；2.《文昌中南房地产开发有限公司关于总体开发量问题的请示【2014】第0001号》、《关于文昌中南房地产开发有限公司重新进行修规调整的申请【2014第009】号》、《关于文昌中南森海湾项目增容问题的请示【2015】第003号》、《文昌市人民政府关于中南森海湾酒店项目容积率调整的批复（文府函943号）》，证明被告从2014年就开始积极就道路建设占用地块面积调整、新加坡土地及建设G区酒店导致整个增容问题和涉案地块超容，向市政府申请容积率调整和解决增容问题，被告并不存在增容主观过错；3.《文昌市住房和城乡规划建设局关于尽快办理“中南森海湾”项目改变土地用途及缴交增容费手续的函（文规[2016]729号）》、《文昌市人民政府关于同意修正H-33-1、H-45地块规划指标等内容的批复》、《文昌市国土局资源局关于重新核定中南森海湾项目改变土地用途及增加容积率有关问题的函（文土资函1057号）》，证明政府于2016年就调整了项目指标，但2016年12月底市政府对之前刚确定新的规划指标又进行重新核定，导致增容问题迟迟得不到解决，进而导致无法为原告办理产权证；4.证明书及业主房产证资料收取证明书领用登记表，证明原告实际向被告提交完税证明等相关办证资料的时间；5.《文昌市人民政府关于实施不动产统一登记的通告（2016年9月9日）》，证明原有的单独进行的房产证办理程序及土地证办理程序合二为一；6.《文昌市住房和城乡规划局关于尽快办理“中南森海湾”项目改变土地用途及缴纳增容费手续的函》、《文昌市人民政府关于同意确定改变土地用途及增加容积率补缴地价款的批复》，证明市政府原于2016年11月同意被告补缴增容费，但后因领导班子换届否认原方案，后直至2018年12月才又批准被告补缴该增容费，因政府原因导致该涉案房屋的产权证办理遭受延期；7.《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案均已通过工程竣工验收，符合合同约定的交付标准。原告对被告所提交证据，发表如下质证意见：1.对证据1三性予以认可，但这个证据只能证明被告和政府相关机构在开发建设当中关系密切，但本案的诉求与房产证的办理没有法律上的关系，根据合同法121条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担责任，第三人泛指政府部门和主管部门，被告与第三方的交往和责任应另案处理；2.对证据2三性予以认可；3.对证据3的三性没有异议；4.对证据4的真实性没有异议，但只能说明被告在材料办理当中的工作流程，不能代表房屋使用的起始时间，一般90天内就能完成这些工作；5.对证据5的三性没有异议，但对证明目的有异议，180天不应当扣除；6.对证据6的真实性没有异议，但与本案无关。经审核，原、被告提交的全部证据真实、合法，与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据。根据本院确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年5月26日，原告范怡蓉与被告文昌中南房地产开发有限公司签订《文昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于文昌市××区商品房，房屋建筑面积56.76平方米，每平方米13349.79元，总价款为757734元。其中合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。逾期30日以上的，买受人有权单方解除合同……1.如买受人未在双方约定时间收房的，则相应顺延办理房产证等证书的时间。2.如遭遇不可抗力或政府原因，出卖人可据实予以延期。”被告于2015年1月8日将房屋交付原告使用。原告于2013年5月5日向被告支付全部购房款757734元。另查明，涉案“中南森海湾”项目用地土地证号为文国用（2012）第W0302341号，面积为39175.29平方米，土地出让用途为综合用地，属被告从海南东环实业有限责任公司转让取得，该地为文府函[2002]85号文批准等价置换方式给海南东环实业有限责任公司用地，初始出让未设定容积率。涉案房屋取得《建设工程规划许可证》，证号：文建规管字2009AE第351号，《建筑工程施工许可证》，证号：460022200907270202。被告在房屋建设过程中，就市政道路建设导致被告净地可用面积减少、新加坡土地及被告建设的“中南森海湾滨海休闲G区酒店”所导致整个增容问题，包括涉案地块超容问题，向文昌市人民政府申请容积率调整和协调解决。2014年1月21日，被告就总体开发量不足问题向文昌市人民政府进行请示。2014年5月20日，文昌市国土资源局（以下简称国土局）对文昌市住房和城乡规划建设局（以下简称住建局）作出《关于征询“中南森海湾”项目12宗土地初始出让指标有关问题的复函》（文土环资函[2014]449号），载明涉案土地的具体情况，要求住建局核准该项目用地是否涉及增加容积率或改变土地用途，如涉及增容或改变土地用途，应及时函告国土局依法办理增容或改变土地用途补缴地价款相关手续。2014年5月21日，被告向文昌市规划局提出重新进行修规调整的申请。2015年7月21日，被告就文昌中南森海湾项目增容问题向文昌市人民政府提出请示。2016年10月31日，文昌市人民政府作出《文昌市人民政府关于同意修正H-33-1、H-45地块规划指标等内容的批复》文府函[2016]944号、《文昌市人民政府关于中南森海湾酒店项目容积率调整的批复》文府函[2016]943号，分别对文昌市住房和城乡规划建设局《关于修正H-33-1、H-45地块规划指标等有关事宜的请示》（文规建[2016]283号）、《关于审批中南森海湾五星级酒店项目容积率调整的请示》（文规建[2016]284号）予以答复。其中，同意按照2009年批准实施的中南森海湾修建性详细规划指标核算结果，调整文国用（2012）第W0302342等13宗项目用地的土地出让条件，并修正《文昌市清澜片区控制性详细规划》H-33-1和H-45地块规划指标为容积率≦1.85，建筑密度≧35%，建筑限高≦25层。2016年11月14日，文昌市住房和城乡规划建设局向被告发文《文昌市住房和城乡规划建设局关于尽快办理“中南森海湾”项目改变土地用途及缴交增容费手续的函》，通知被告包括涉案土地的9个土地，共310610.57平方米用地性质分别为综合用地、二类居住用地、商住用地、旅游、住宅用地等，涉及土地变性及增容，被告应当按规定尽快到文昌市国土局办理改变土地用途及缴交增容费手续。2016年12月29日，文昌市国土资源局向文昌市住规建局发文《文昌市国土资源局关于重新核定中南森海湾项目改变土地用途及增加容积率有关问题的函》文土资函[2016]1057号，其中，恳请市住规建局进一步核定该项目的最终调整指标，重新出具《中南森海湾项目条件核算表》。2018年12月29日，文昌市人民政府作出《文昌市人民政府关于同意确定改变入地用途及增容积率补缴地价款的批复》文府函[2018]1569号，其中，同意确定涉案土地（土地证号为文国用（2012）第W0302341号），面积39175.29平方米的综合用地改变为城镇住宅用地，容积率由1.737增至1.847补缴地价款699.7894万元。另，2016年9月9日文昌市人民政府作出《文昌市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》、《林权证》、《海域使用权证》等证书；自2016年9月26日起由市不动产登记中心统一受理不动产登记业务。自2016年9月26日起，在本市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证。因改变容积率，涉案房屋尚未登记至原告名下。本院认为，本案的争议焦点是被告逾期办证是否有过错，是否应向原告支付违约金，原告主张的违约金标准是否过高。根据合同约定，被告将涉案房屋交付给原告，应于2017年1月8日、2017年7月8日前分别为原告办理房屋所有权证和土地使用权登记，但被告至今未办理上述证件，其行为已构成违约。但根据本案查明的事实，被告取得涉案商品房项目用地时，文昌市人民政府并未对该宗地设定容积率，对于项目用地增容问题，文昌市国土局、文昌市规划局多次往返发函，但一直没有确定解决，导致被告无法按程序顺利完成初始登记及房屋权属证书办理等工作。上述问题的解决涉及多个行政流程，且需行政部门的工作协调，其用时长短不在被告的控制范围内，且不以被告的主观意志为转移。现被告在收到政府部门通知补缴地价款后，立即补缴增容费，相关增容更正手续也在办理过程中。因此，并非被告有意懈怠不予办理房地产权属登记，而是涉案房屋在客观上存在短时间内办证不能的合理事由，该逾期办证的原因不应归咎于被告。根据双方合同第十五条“……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。逾期30日以上的，买受人有权单方解除合同。……2.如遭遇不可抗力或政府原因，出卖人可据实予以延期。”的约定，以及依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，只有因出卖人的责任导致逾期办证，出卖人才应承担违约责任。如前所述，本案房屋逾期办证并非因被告的责任所致，系因政府原因所致，被告的行为并未违反双方合同的约定和法律规定，故原告要求被告承担逾期办证的违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告范怡蓉的诉讼请求。案件受理费1438.15元，由原告范怡蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 于葆龄 二〇一九年八月十二日法官助理 张 博书 记 员 刘灿东附：适用本案的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。