广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4203号原告：邓榜桃，男，1963年5月19日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。被告：广东粤海房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区八旗二马路48号内自编1号广东航运大厦14楼1401、1403房。法定代表人：萧泽光。委托诉讼代理人：向兰金，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告邓榜桃诉被告广东粤海房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组织合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴春婉，被告的委托诉讼代理人向兰金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告履行《广州市城市拆迁补偿协议书》约定的义务及其承诺，将位于广州市越秀区珠光路49号XX房交付给原告并协助原告办理将广州市越秀区珠光路49号XX房的产权过户登记至原告名下的登记手续；2.被告从2016年7月1日起每日按80元的标准向原告支付逾期交付产权调换房屋的违约金至广州市越秀区珠光路49号XX房屋实际交付原告时止（违约金暂计到2019年1月10日为73840元）；3.原告仅需向被告支付产权调换房屋面积差价84227.2元。事实与理由：原告是位于广州市越秀区珠光路同乐坊30号房屋的产权人，该房屋原为两层自建房，建筑面积47.2346平方米。2013年8月7日，被告作为拆迁方与原告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定由被告拆除原告原有房屋，被告承诺在2016年6月30日前将产权调换的房屋交付给原告，逾期每天赔偿80元作为违约金。回迁房为回迁大楼的第十三层至第十八层之间，东南向，每房都有窗户，回迁房的套内面积为47.2346平方米，超出约定的回迁面积在10平方米以内的按5500元/平方米购买，10平方米至20平方米内按8000元/平方米购买，再超出面积按当时的公开发售价购买等。原告已依约交付房屋给被告拆除。2016年6月17日，被告通知原告至其处选回迁房，被告的工作人员表示回迁房的实用率接近八成并带原告现场察看房屋。最后在被告的工作人员的建议下原告选择了珠光路49号X房。被告为此提供了《珠光路产权调换房位置确认协议书》格式范本，确认XX房的总建筑面积为107.4644平方米，其中套内建筑面积为83.4850平方米，公摊面积23.9794平方米。原告选定的回迁房面积大于原协议约定的回迁房面积46.6626平方米并确定了面积差价额。被告工作人员表示原告先签名后，再提交公司盖章。从签订拆迁补偿协议到选房，被告的工作人员多次承诺回迁房套内面积与被拆迁前房屋面积一致的情况下，不需要补差价，只有回迁房套内面积超出了约定的面积数后再按约定补差价。然而在该通知及实际选房后，被告迟迟不通知原告交付产权调换房的时间。2018年5月21日，被告单方表示拟安排珠光路49号XX房（建筑面积74.4552平方米，套内建筑面积56.8992平方米）作为回迁房。但是被告认为只需提供总建筑面积47.2346平方米的回迁房即为符合回迁约定，超出27.2252平方米需原告按照10×5500元/㎡+10×8000元/㎡+7.2252×公开发售价进行价格补差。2018年11月16日，被告虽向原告发出收楼通知书，但却要求原告必须于2018年12月28日前支付面积差价款725528.23元后才会交付XX房给原告。对此，原告认为：一、被告应履行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的义务及其承诺，将广州市越秀区珠光路49号XX房交付给原告并协助原告办理产权过户登记手续至原告名下。二、被告应向原告支付逾期交付回迁房的违约金。三、原告仅需向被告支付产权调换房屋的面积差价款84227.20元。首先，从回迁房的选择来看，XX房是被告单方安排给原告回迁的，并非原告要求被告提供超出补偿协议约定的套内面积47.2346平方米的回迁房。其次，被告提供的回迁房的套内面积对应的公摊面积不应计算价格。最后，被告提出的以“2018年年底的市场售价81731元/平方米”为标准计算补差价也是不合法、不公平且不符合事实的。按照协议约定，被告应当在2016年6月30日前将回迁房交付给原告，也就是说即使存在需要以市场售价作为计算部分超出面积的房价款，也应当以2016年6月30日以前的售价为标准。综上所述，被告超出约定交付回迁房时间且单方确定提供的回迁房面积情况下，要求原告支付明显不公平、不合理的面积差价款后才交付回迁房是严重侵害原告的合法权益。据此，为保护原告的合法权益，遂诉至法院。被告辩称：1.被告行使同时履行抗辩权，在原告向被告退还原址房屋补偿价款及支付约定的面积差价款之前，被告有权拒绝向原告交付房屋。2.原告至今不向被告退还补偿价款，也不签订产权调换协议，拆迁补偿协议书已经解除。原告已丧失原址回迁的权利。3.逾期交房违约金应以实际发生的为限，而且原告主张约定的收楼日期即2018年12月28日之后的逾期交房违约金，于法无据。4.原告应当按拆迁补偿协议第13条第3点约定，向被告支付面积差价款725528.23元。经审理查明：座落在本市××××号的房屋，建筑面积为47.23平方米，原为原告所有。2013年8月7日，原告（乙方、被拆迁人）与被告（甲方、拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：甲方经批准征拆属于乙方所有的房屋。第一条、甲方拆除乙方的房屋为珠光路同乐坊30号房屋，建筑面积47.2346平方米。双方同意对原址房屋和补偿安置房屋的价格采取协商的方式确定。第二条、双方同意按本条第3项的方式办理原址房屋的补偿。3.原址产权调换补偿。（1）甲方应一次性向乙方支付原址房屋价款1133630.40元；（2）甲方同意将拆迁地块新建的房屋用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿；（3）甲方应当在自房地产行政主管部门核发新建房屋预售许可证之日起七日内告知乙方，乙方应当自收到甲方通知之日起十五日内与甲方就新建房屋签订产权调换协议；（4）乙方逾期不签订产权调换协议的，不保留原址产权调换的权利。第五条、甲方应在2016年6月30日前将产权调换的房屋交付给乙方。第七条、双方必须严格履行协议，甲方违反本协议第二条、第五条的，应按每逾期一天赔偿80元的标准向乙方承担违约责任。第十一条、甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续。办证所需费用，由甲方负责。第十三条、双方另行约定的其它款项。2.甲方给予乙方临时安置补偿等费金额为4251.12元。本协议约定全部补偿费用总计为1137881.52元（甲方已全部将此1137881.52元支付至越秀区人民法院，由乙方从越秀区法院领取，无需甲方重复支付）。3.乙方选择的回迁房为回迁楼第十三层至十八层之间，东南向，每房都有窗口。回迁房为套内面积47.2346平方米，乙方购买超出的建筑面积，计算标准以测绘回迁房建筑面积为准，超出原址房屋面积10平方米（含本数）内的建筑面积，按5500元/平方米购买，10平方米以上至20平方米（含本数）内按8000元/平方米购买，再超出部分建筑面积按当时公开发售价购买。4.本协议第二条第3项第（1）点约定的补偿款1133630.40元，乙方需在甲方发出回迁收楼通知十五日内一次性退还给甲方。如乙方放弃回迁，该补偿款即作为甲方支付给乙方的货币补偿款。等等。同日，广东省广州市南方公证处就原、被告双方签订的该补偿协议办理了公证手续，并出具编号为（2013）粤广南方第082390号的《公证书》。2018年5月21日，被告就原告的信访作出广东粤海[2018]3号《关于邓榜桃信访的回复函》，其中写明：“二、回迁选房情况。2016年6月17日我司发出通知，通知您于2016年7月3日到我司项目部协商珠光路回迁房屋选房落位事宜，经现场看房后，您签字确认了《珠光路产权调换房位置确认协议书》样本，明确您的选房意向为广州市越秀区珠光路49号（北区C1栋）XX房，建筑面积107.4644㎡，其中套内建筑面积83.4850㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积23.9794㎡，超出原址房屋建筑面积按回迁房建筑面积107.4644㎡减去60.8018㎡（套内面积47.2346㎡）的标准购买，乙方应将原址房屋价款（回迁保证金）1133630.40元按2013年所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定退还给甲方。三、信访回复。（二）您签字的《珠光路产权调换房位置确认协议书》样本的选房意向不符合《广州市城市房屋补偿协议书》的约定，珠光路49号XX房（建筑面积74.4552㎡，套内建筑面积56.8992㎡）已满足了协议约定的面积。所以我司拟安排珠光路49号XX房作为您的回迁房是符合我司与您签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定。（三）根据您签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，您的超出面积购买款是10㎡×5500元/㎡+10㎡×8000元/㎡+7.2252×公开发售价。”等等。同年11月16日，被告向原告发出《回迁收楼通知书（回迁户）》，要求原告于2018年12月28日15时办理收楼手续，并在此前一次性退还回迁保证金1133630.40元，并缴纳物业维修基金7818.50元。根据回迁协议及房屋实测面积，原告需于此前支付面积差价款725528.23元等。因就前述回迁房屋差额面积的价格计算办法产生争议，包括原告在内的涉案地块上的部分拆迁户曾向广州市国有土地上房屋征收办公室进行信访，并于2018年12月28日下午在该办的组织下与被告进行协商并制作笔录。原告等信访人在笔录中明确表示不能接受被告的计价办法，并表示退还保证金的前提是双方签订补充协议书及产权调换协议。被告则建议信访人通过诉讼方式解决。2019年2月2日，被告向原告发出《取消回迁权利告知书》，称因原告至今未与其签订产权调换协议，亦未退还被告支付的原址房屋价款，因此原告已放弃原址产权调换的权利，并正式通知不保留原告的回迁权利，将另行处置回迁房屋。次日，原告即向被告发出《本人邓榜桃强烈不同意取消回迁权利的函》，称被告除于2016年7月出具《珠光路产权调换房位置确认协议书》的格式范本外，从未向其出具过任何置换协议的文本，故无权单方取消原告回迁的权利。而且原告已就回迁、补差价等问题向越秀区人民法院提起诉讼，在法院未对拆迁问题作出裁决前，被告无权取消原告回迁的权利等。同月12日，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室就邓伟红等人的信访事项作出穗房征群字[2019]7号《关于邓伟红等信访事项的复函》，其中建议信访人与被告双方继续协商或通过司法途径解决相关争议，并告知信访人涉案地块在办理房屋预售许可证时已预留足够回迁安置房屋并在阳光家缘系统内进行了锁定等。2019年4月4日，被告再向原告发出《通知》，称因原告至今拒不签订产权调换协议并退还回迁保证金，故再次通知原告《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已解除。另查明：根据广州市房地产档案馆于2019年1月15日出具的《广州市不动产登记查册表》的记载，坐落在本市××区××房，建筑面积为74.4619平方米，其中套内建筑面积为56.8992平方米，分摊建筑面积为17.5627平方米，房屋的性质为商品房，规划用途为住宅，登记时间为2018年9月4日，权属人为被告，占有部分为全部等。此外，原告为证明其诉求另向本院提交了如下证据：1.甲方为被告、乙方为原告的《珠光路产权调换房位置确认协议书》复印件一份，其中约定：“二、差价结算，甲乙双方同意按本条第1项的方式办理差价结算：（一）甲方已向乙方先支付原址房屋价款（回迁保证金），且回迁房面积大于原协议约定的面积，处理方式如下：乙方选定的回迁房屋建筑面积大于原协议约定的回迁房建筑面积46.6626平方米，按原协议约定，经计算双方确认乙方应向甲方支付1168415.71元（按建筑面积单价为25039.66元/平方米计算）作为面积差价款，该笔差价款项需在甲方发出收楼通知后15日内，乙方一次性支付给甲方”等。2.《广州市房屋建筑工程2015年参考造价的通知》，其中写明2015年的参考价中“住宅（7层及7层以上，总高度100米以下、电梯），单方造价为2121元/平方米；住宅（7层及7层以上，总高度100米以下、地下室、电梯），单方造价为2430元/平方米。”2016年的参考价中“住宅（7层及7层以上，总高度100米以下、电梯），单方造价为2186.67元/平方米；住宅（7层及7层以上，总高度100米以下、地下室、电梯），单方造价为2605.49元/平方米。”被告对于上述两份证据质证认为：前述协议书无原件，不确认其真实性。且即使有原件，根据该协议的约定，因被告未签字盖章，故该协议未生效。对于参考造价的通知的真实性无异议，但关联性不予确认，房价是由供需关系决定的，工程造价相对于地段、板块而言对房价影响较小。原告则称前述确认协议书中虽然被告未加盖公章，但从原告提交的信访回复函可见，被告承认曾于2016年6月17日发出过通知，经现场看房后签字确认了协议书样本。该协议书是由被告提供的，其中的内容也是由被告的工作员人所写，协议书的数据与内容的真实性均是由被告确认后向原告提供的，原告在签名后协议书的原件由被告收回。本院认为：原、被告双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。原、被告双方均应谨守诚信、切实履行各自负担的合同义务。根据该合同的约定，被告作为拆迁人拆除原告在涉案地块上所有的房屋，并同意在2016年6月30日前将拆迁地块新建的房屋用作拆迁原告原址房屋后的产权调换补偿。基于前述协议的约定，原、被告双方实质系通过拆迁补偿协议的方式进行物权交换。虽然合同中约定由被告向原告支付原址被拆除房屋的补偿价格，但该补偿价格仅在原告放弃产权交换补偿或拒不办理产权交换的情况下，对原址被拆除房屋作出的价格补偿。换言之，在原告要求产权交换补偿的情况下，该补偿价款实际系对被告依约完成开发建设并履行产权交换补偿的担保。就本案而言，根据被告向原告出具的信访复函可见，虽然被告曾于2016年6月17日通知原告前往涉案地块现场办理选房落位事宜，但双方并未就选定回迁房达成一致意见。此后，双方曾几经协商并变更补偿回迁的房屋为1801房，但因面积补差价款金额及计算办法未能达成一致的情况下，被告并未实际完成交付补偿房屋的义务。当此情况下，原告亦以书面函件及信访的方式向被告表达了要求继续履行补偿协议并提供补偿房屋的意思，被告仅以原告未在其指定的时间内完成签订补偿协议即单方解除合同并取消原告的回迁权利，显属不当。因此，原告诉请要求被告交付用于产权调换补偿的1801房并协助其向房地产管理部门申请办理该房屋的不动产权属移交登记手续，理据得当，本院予以支持。此外，根据前述合同的约定，被告逾期提供补偿房屋的，则每逾期一日按80元的标准计付违约金。由于被告至今仍未将补偿的房屋交付予原告回迁，显已构成违约。因此，原告诉请要求被告支付自2018年7月1日起逾期交付房屋的违约金，理据充分，本院予以支持。至于涉案房屋的面积差的计算标准及差价补偿金额问题。根据前述合同关于“乙方购买超出的建筑面积，计算标准以测绘回迁房建筑面积为准”的约定，双方约定的套内面积47.2346平方米不包括分摊面积。由于前述协议中仅约定了补偿房屋的套内面积以及超出面积部分的计价标准，未就具体面积分摊标准及计算办法作出具体的约定。根据原广州市国土局房地产管理局于2000年10月18日发出的编号为穗国房字[2000]249号《关于规范处理实测分摊面积超出协议所载分摊面积问题的通知》的要求，拆迁人与被拆迁人就购买超出协议分摊面积事宜“不能达成一致的，由拆迁人或被拆迁人向测绘所申请按协议分摊面积重新出具测绘图纸，超出的分摊面积由拆迁人负担，不再分摊，登记所按协议分摊面积办理回迁房屋确权手续。”按此通知的精神要求，原、被告双方就拆迁补偿过程中发生的分摊面积计算争议应本着协商解决的原则处理。协商不成的，则应以协议约定的分摊面积而非新建楼宇的实际分摊面积进行计算。考虑到本案中原、被告双方未就涉案房屋的分摊面积作出约定，涉案新建房屋为新建高层建筑客观上存在合理的分摊面积。对于该分摊面积的计算办法，虽然被告否认原告提交的《珠光路产权调换房位置确认协议书》，但从被告向原告作出的信访复函内容可见，该确认协议书是真实存在的。从原告提交的该协议记载的内容与被告信访复函的内容比对，该协议中记载的XX房的建筑面积、分摊面积以及计算原告补偿房屋的实际建筑面积的数据应属实。因此，虽然其中记载的补偿房屋与本案中争议的房屋并非同一房屋，但两套房屋系属同一栋楼宇，因而该协议中记载的分摊面积计算办法亦可适用于本案。根据该确认协议书的计算办法，即以该房屋测绘数据中的建筑面积与分摊面积比例计算出应予补偿的房屋的建筑面积为60.8018平方米。按此计算方式计算，XX房作为补偿房屋的情况下，根据该套房屋的面积分摊比例，那么应补偿予原告房屋的建筑面积为（47.2346×74.4619）/56.8992=61.8142平方米，即对于该部分的面积应予调换补偿予原告，超出的面积部分按双方约定价格标准进行计算。现原告主张被告应予补偿其房屋的建筑面积为60.8018平方米，该面积少于前述计算的面积结果，并未损害被告的权益，本院予以准许。因此，按被告应予补偿原告房屋的建筑面积为60.8018平方米。因此原告应付被告的超面积款项为5500元/㎡×10㎡+8000元/㎡×3.6601㎡=84280.80元。原告计算其应补差款为84227.20元为计算错误，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，判决如下：一、被告广东粤海房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区珠光路49号XX房交付给原告邓榜桃并协助原告邓榜桃前往房地产管理部门办理前址房屋不动产权属登记至原告邓榜桃名下的手续。二、原告邓榜桃应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告广东粤海房地产开发有限公司支付面积补差款84280.80元。三、被告广东粤海房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告支付自2016年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办理产权调换房屋的违约金（按每日80元的标准计付）；自判决发生法律效力之次日起至被告广东粤海房地产开发有限公司按前述标准逐月支付予原告邓榜桃。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费21500元（其中案件受理费16500元，保全费5000元），均由被告广东粤海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  程秀建人民陪审员  张雪琼人民陪审员  周跃新二〇一九年八月十六日书 记 员  梁洁欣