广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3280号上诉人（原审被告）：中山市龙基物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路30号五楼西座，统一社会信用代码91442000765732211R。法定代表人：孔文旭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文骏，广东维纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李素云，女，1975年12月3日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区。委托诉讼代理人：朱婉飘，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁君静，广东香山律师事务所律师。原审被告(反诉原告)：中山市基信物业管理有限公司东区分公司，住所地广东省中山市东区博爱六路28号远洋广场2幢办公楼1401号，统一社会信用代码91442000MA4WKC902Y。法定代表人：李萍，该公司助理总经理。上诉人中山市龙基物业服务有限公司（以下简称龙基物业公司）因与被上诉人李素云以及原审被告(反诉原告)中山市基信物业管理有限公司东区分公司（以下简称基信物业东区分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。龙基物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李素云的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误，李素云无证据证明本案两张停车卡是龙基物业公司与其达成赔偿协议后，龙基物业公司交给李素云使用的。原小区的管理人员已离职，对当时的工作人员是否因李素云家中被盗一事而向其发放两张停车卡已无法查证，且即使存在个别工作人员允许李素云车辆进场的情形，也不能认定为龙基物业公司的行为，公司层面从未与李素云达成任何协议。故不能仅凭李素云的陈述和提交的两张停车卡来认定龙基物业公司与李素云有赔偿协议，并就三年免费使用停车卡达成任何协议。二、一审适用法律错误，本案案由为物业服务合同纠纷，按物业服务合同关系，李素云没有任何依据要求龙基物业公司赔偿停车费用。龙基物业公司与李素云的物业服务合同关系，不存在单独无偿提供停车的服务，一审中李素云坚持本案的法律基础是物业服务合同关系，基于该法律关系，本案没有赔偿的法律依据。三、一审未对李素云家中被盗一事进行详细审理，李素云也未对此举证，不应依据所谓被盗的事实作出判决。李素云在一审时只举证了一份报警回执，但如果构成刑事案件必须有立案受理通知书，且李素云对被盗事件中究竟损失多少均未举证，被盗损失的具体事实并未查清。且在司法实践中，物业服务公司对住房被盗的案子，即使有判物业服务企业赔偿的，其比例也是非常低的。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当，请求法院依法查清事实，支持龙基物业公司的上诉请求。李素云辩称：一、李素云处于弱势地位，在一审举证了被盗相关事实，当时有报案回执，公安局的笔录也没有交付到李素云，但是以停车卡三年无偿使用作为李素云被盗损失是龙基物业公司的真实意思表示。本案基信物业东区分公司在接收龙基物业公司朗晴轩小区物业管理时，给李素云核发了剩余使用期限的两张无偿使用停车卡，就是龙基物业公司原始核发本案讼争停车卡的最好证据。且李素云与基信物业东区分公司的李经理协商该事件时，李经理也承认停车卡的原始核发及续卡的内容。龙基物业公司现以工作人员已离职，不能核对相关情况，应承担举证不能的法律责任。二、本案一审判决依据是龙基物业公司没有依照物业服务合同履行相关物管责任，且双方已经对龙基物业公司没有履行物业服务合同达成赔偿协议。本案基于物业服务合同的纠纷，一审判决认定事实清楚。三、关于被盗损失的问题。因为本案并非李素云被盗后直接起诉物业管理公司，而是双方已达成赔偿协议，对赔偿协议的未履行部分的诉求，所以不存在龙基物业公司所称的李素云需要举证被盗事件的损失，及因为被盗损失与物业管理之间的赔偿办理问题。基信物业东区分公司未出庭，也未向本院提交书面意见。李素云于2019年1月2日向一审法院提出诉讼请求：基信物业东区分公司、龙基物业公司允许李素云无偿使用中山市东区朗晴轩小区两小汽车停车位408天。一审庭审中，李素云请求变更诉讼请求为：基信物业东区分公司、龙基物业公司共同赔偿李素云停车费损失5684元（停车费损失计算方式：按7元/天，406天×7元/天×2）。基信物业东区分公司提出反诉请求：判令李素云向基信物业东区分公司支付2017年6月1日至2018年10月31日期间拖欠的汽车停车费7140元及滞纳金（滞纳金以7140元为基数，按每日千分之一的标准计算，从2018年11月1日起计至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：李素云、许月桂系广东省中山市东区朗晴轩20幢3座903房的业主，许月桂出具放弃权利声明，声明放弃本案所涉全部权利，统一由李素云处理。2012年12月8日，李素云因家中被盗向中山市公安局东区分局报案，中山市公安局东区分局向李素云出具回执号为J442053530000201612000130的报警回执，但案件未告破，未追缴回被盗损失。之后，当时负责该小区物业管理的龙基物业公司工作人员向李素云发放了两张编号分别为NO：12560及NO：12561的免费停车卡，并告知李素云可持两卡自2017年1月始免费使用地面临停车位三年。2017年6月1日，龙基物业公司退出朗晴轩小区物业管理，基信物业东区分公司正式接管该小区的物业服务，并于2017年7月对小区内所有业主的停车卡重新登记授权。李素云持有的上述两张卡亦办理了授权登记，其中编号为NO：12560的停车卡上手写添加了车牌信息“粤Ｔ×××××，2017-7-30”，编号为NO：12561的停车卡上手写添加车牌信息“QW189，2017-7-30”。此后，李素云及家人持该卡进出小区及停车，基信物业东区分公司亦未按时向李素云收取车位停车管理费。2018年11月18日，李素云家人持编号NO：12561的停车卡刷卡时，小区车辆门禁管理系统显示此卡可用日期剩余408天,但自2018年11月20日起，李素云及家人无法再持两卡开车出入朗晴轩小区。李素云遂与基信物业东区分公司的李小芳经理通过电话沟通免费使用停车卡问题，李小芳确认虽于2017年7月对李素云持有的停车卡作续卡处理，但表示当时仅对卡的真实性进行审核，并未对卡的内容进行审查，后鉴于原物业公司发放的门禁卡多且乱，故重新进行核实清理，现发现李素云持有的两张停车卡系其与原物业公司间的个人协议，不是现物业管理公司对李素云作出的承诺补偿，且李素云使用的两个车位属地上临停车位，停车费收益属全体业主，归业主委员会收取，物业管理公司无权代业主委员会处分，即无法继续授权李素云免费使用临停车位，故取消了对两卡的授权。李素云与基信物业东区分公司协商继续使用案涉免费停车卡未果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，龙基物业公司向一审法院辩称：李素云没有书面证据证明双方曾达成赔偿协议，不能因停车卡可以使用，就认定当时的物业管理公司需承担赔偿责任；李素云家中被盗一案中，龙基物业公司不是主要责任主体，不应承担过高的赔偿比例，且李素云已无偿使用案涉两张停车卡一年多，取得了相应补偿；作为原管理的物业公司在退出朗晴轩小区时，已与基信物业东区分公司进行了交接，基信物业东区分公司在明知李素云持有案涉两张停车卡的情况下，仍为其办理续卡手续，应视为基信物业东区分公司与李素云已就停车卡的使用期限问题达成了一致合意，与龙基物业公司无关。另查，粤Ｔ×××××的行驶证登记车主为黄和顺，其系广东省中山市东区朗晴轩8幢1座1003房的业主，与李素云系亲属关系；粤Ｔ×××××行使证登记车主为梁南明，其与李素云为夫妻关系。李素云自认前述两停车卡分别交给上述两车主使用。一审庭审中，双方确认在龙基物业公司和基信物业东区分公司分别管理朗晴轩小区期间，地面无产权临停车位过夜停放每日收费7元。基信物业东区分公司反诉李素云支付停车费，但未提交物业服务合同原件及李素云使用两车位且经其催收但不交纳停车费的证据，李素云对基信物业东区分公司的诉求及主张均不确认。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。为朗晴轩小区提供物业服务的物业公司先后为龙基物业公司、基信物业东区分公司。龙基物业公司在管理小区期间向李素云发放了案涉两张免费停车卡，李素云于2017年1月开始持卡出入小区，编号为NO：12561的停车卡刷卡视频显示截至2018年11月18日卡可用日期408天，自2018年11月20日起，李素云无法持卡驾车出入小区。李素云认为案涉两张免费使用三年的停车卡系因龙基物业公司未提供全面安保服务导致其家中被盗后对其作出的赔偿，基信物业东区分公司承接了龙基物业公司的物业服务，理应继续履行其与龙基物业公司间的赔偿协议，现基信物业东区分公司不能继续提供免费停车服务，应与龙基物业公司共同赔偿其停车费损失。龙基物业公司辩称李素云没有书面依据证明案涉两张停车卡是其方向李素云作出的赔偿，且其方工作人员已离职，无法核实停车卡的授权经过；基信物业东区分公司则认为免费停车卡系李素云与龙基物业公司间的个人协议，与其方无关，故不同意李素云继续免费使用两个停车位，并要求李素云支付自其方接管朗晴轩小区物业（即2017年6月1日）以来的停车费。结合双方当事人的诉辩主张，一审法院归纳本案争议焦点为：1.基信物业东区分公司、龙基物业公司应否赔偿李素云停车费损失；2.李素云应否向基信物业东区分公司交纳停车费。关于焦点一。龙基物业公司的责任承担问题。李素云虽无书面证据证明案涉两张停车卡系龙基物业公司与其达成的赔偿协议，但结合案涉两张停车卡的开始使用时间及剩余可用时间，可形成证据链证明停车卡的总使用期限与李素云陈述相一致。李素云对案涉两张停车卡的来由作出了合理解释，且基信物业东区分公司在接管该小区物业管理时对两张卡的真实性进行了登记授权，故可确定李素云取得两卡的真实性。龙基物业公司虽不确认李素云的主张，但未就其方向李素云发放两张免费停车卡的原因作出解释，或举证证明两卡系李素云伪造或非法取得，故一审法院对龙基物业公司的抗辩不予采信。龙基物业公司向李素云发放案涉两张停车卡，双方已就李素云三年内免费使用两个停车位达成一致协议，现龙基物业公司因退出所涉小区的物业管理，无法继续履行上述承诺已构成违约，应承担相应的违约责任。李素云主张自案涉两张停车卡无法使用之日（即2018年11月20日）起，按其之后需支出的临时停车费标准，要求赔偿剩余406天的停车费损失合理有据，一审法院予以支持。一审法院参照案涉小区地面露天车位临停收费7天每天计，核定龙基物业公司应向李素云支付停车费损失为5684元（7元/天×406天×2）。基信物业东区分公司的责任承担问题。虽然基信物业东区分公司接替龙基物业公司为朗晴轩小区提供物业管理服务，但该承接应是对朗晴轩小区整体物业服务事项的接管，而一审法院已于上述中认定李素云持有的两张免费使用三年的停车卡系龙基物业公司与李素云间的个性化协议，该个性化协议不属于通常的物业接管范畴；又，龙基物业公司未提供证据证明在其与基信物业东区分公司进行小区物业交接手续时，曾一并对李素云的个性协议进行交接；再，基信物业东区分公司于接管朗晴轩小区物业服务的次月即为小区业主的停车卡进行授权登记，从通常的物业交接手续来看，接管物业服务初期事项繁多，对停车卡仅作真实性审查是确保业主不因物业交接手续迟滞导致不能继续使用停车卡出入小区的正常处理方式，基信物业东区分公司在之后的物业管理活动中，发现原业主停车卡存在问题，故进行集中清理并升级车辆识别系统后，对案涉两张停车卡作停止使用亦与常理相符。综上，李素云要求基信物业东区分公司对其停车费损失承担共同清偿责任缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于焦点二。基信物业东区分公司以物业服务合同复印件为依据请求李素云补交停车费，未提供物业服务合同原件或车位租赁使用合同及李素云在该期间未经授权许可使用了停车位，经其催收拒不交纳停车费的证据，且李素云对其主张不予确认。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件……”的规定，基信物业东区分公司的反诉请求缺乏法律及事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、龙基物业公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向李素云支付停车费损失5684元；二、驳回李素云的其他诉讼请求。三、驳回基信物业东区分公司的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取为25元（李素云已预交），由龙基物业公司负担并于一审判决生效之日起七日内迳付李素云；反诉案件受理费50元，减半收取为25元(基信物业东区分公司已预交)，由基信物业东区分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明：龙基物业公司除对一审查明事实中的“2012年12月8日，李素云因家中被盗向中山市公安局东区分局报案，中山市公安局东区分局向李素云出具回执号为J442053530000201612000130的报警回执，但案件未告破，未追缴回被盗损失。之后，当时负责该小区物业管理的龙基物业公司工作人员向李素云发放了两张编号分别为NO：12560及NO：12561的免费停车卡，并告知李素云可持两卡自2017年1月始免费使用地面临停车位三年”有异议外，当事人对一审查明的其他事实无异议，本院对一审查明的其他事实予以确认。李素云在本案举证了两张业主卡，编号分别为NO：12560及NO：12561，两张卡片上均贴有2017年7月30日的日期字样，NO：12560的卡片上还贴有粤Ｔ×××××的字样，NO：12561的卡片上还贴有QW189的字样。李素云陈述，因家中在2012年12月8日被盗向中山市公安局东区分局报案，李素云为此举证了中山市公安局东区分局出具回执号为J442053530000201612000130的报警回执。李素云称因盗窃案与龙基物业管理不善有密切联系，其向龙基物业公司投诉管理不善，龙基物业公司为表歉意而允许其3年内无偿使用朗晴轩小区两个小汽车停车位，发放了两张有效期3年、无需缴纳停车位及管理费的停车卡。二审中，本院询问龙基物业公司在2017年1月至2017年6月1日退出朗晴轩小区期间，有无向李素云收取过粤Ｔ×××××和粤Ｔ×××××号牌两辆车的停车使用费。龙基物业公司陈述没有收取过，龙基物业公司对没有收取停车使用费的解释是，其对临停车辆不记入车牌号，在管理期间是人工识别的，不是机器识别，在管理上存在漏洞，且还存在复制卡的情况。本院认为，本案是李素云与物业公司因停车事宜而发生的纠纷，停车事宜是物业公司提供物业服务管理的一项业务，故一审法院认定本案为物业服务合同纠纷并无不当，本院对此予以支持。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。李素云对一审未判决基信物业东区分公司向其承担责任，以及基信物业东区分公司对一审判决未支持其反诉请求均未提出上诉，本院在二审中依法对此均不予审理。针对龙基物业公司的上诉，本案二审争议的焦点是龙基物业公司是否应向李素云支付停车费损失。在基信物业东区分公司进驻李素云所居住的朗晴轩小区提供物业管理服务前，龙基物业公司是朗晴轩小区的物业管理公司。李素云陈述在龙基物业公司提供物业管理服务期间，因龙基物业公司管理不善而致其家中被盗，当时龙基物业公司为此承诺允许其在3年内无偿使用朗晴轩小区两个小汽车停车位，李素云为此举证了2016年12月12日的报警回执等证据。龙基物业公司不认可李素云的陈述。关于双方的此分歧问题，本院对此分析认为，首先，李素云主张是粤Ｔ×××××和粤Ｔ×××××两辆车的停车使用费，该两辆车虽均非登记在李素云名下，但一辆车的登记车主是李素云的配偶，另一辆车的登记车主也是居住在朗晴轩小区的业主，且与李素云有亲属关系。从日常生活常理而言，该两辆车应当会经常出入朗晴轩小区，龙基物业公司陈述在2017年1月1日至其于2017年6月1日退出为朗晴轩提供物业管理服务前，并没有收取粤Ｔ×××××和粤Ｔ×××××两辆车的停车使用费，龙基物业公司对此称是因管理上存在漏洞导致，然而龙基物业公司在长达半年的时间内对小区业主的车辆不收取停车费显然非管理上的偶尔疏忽漏洞所致，龙基物业公司的陈述与常理不符。其次，业主在小区的生活具有延续性，基信物业东区分公司接管朗晴轩小区的物业管理服务后，对小区业主原持有的停车卡进行了重新登记授权，基信物业东区分公司是对业主原持有的停车卡所承载的权益进行了登记，李素云及家人在基信物业东区分公司对停车卡重新登记后，基信物业东区分公司对于上述车辆出入朗晴轩小区在2018年11月18日前也没有收取过停车使用费。再次，李素云在本案举证的小区车辆门禁管理系统显示停车卡还有剩余408天的可用日期，可用意味着李素云有权使用。而龙基物业公司也未举出相反的证据否定李素云所举证据的真实性，依民事诉讼证据的高度盖然性证明标准，本院依日常生活经验法则认定，不论是否因李素云家中被盗事由，本院对李素云陈述龙基物业公司曾向其发放了两张3年免费使用停车位的停车卡予以采信。龙基物业公司在为朗晴轩小区提供物业管理服务期间向李素云作出了此物业服务承诺，在龙基物业公司退出朗晴轩小区的物业管理服务不能使李素云享有此利益的情况下，龙基物业公司应向李素云承担赔偿其需支付停车费损失的违约责任。李素云自2018年11月20日起不能免费使用停车位，一审法院判令龙基物业公司支付李素云不能免费使用停车位的剩余天数的停车费损失并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人龙基物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市龙基物业服务有限公司已预交），由中山市龙基物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴碧英审判员  马燕清二〇一九年八月九日书记员  练慧琳