海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初3974号 原告：李正军，男，1982年9月29日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。 被告：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市椰海大道。 法定代表人：赵洪福，总经理。 委托诉讼代理人：张璞，男，该司职员。 委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。 原告李正军与被告海南盛世开泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴宇、被告委托诉讼代理人张璞和李传申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还土地增值税19903.45元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年10月28日，被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），将海口市椰海大道椰海雅苑F栋一单元XXX房（以下简称“房屋”）出售给原告，价款为398069元。合同签订后，原告已依约付清房屋价款及相关税费。被告于2015年1月1日交付涉案房屋。依据合同第十五条之约定，被告应当自房屋交付之日起750日内，即2017年1月19日前为原告办理房屋权属证书，但被告一直拖着不予办理。2018年5月7日，原告找被告理论，要求其尽快办理涉案房屋的不动产权证书，但被告却以团购房面积改变为由，要求原告先缴纳涉案房屋的土地增值税（金额为涉案房屋房款总额的5%，即19903.45元）才予以办理。因急于办理涉案房屋的不动产权证书，原告在无奈之下，只好按照被告的要求向其缴纳了19903.45元。2012年10月28日，被告与原告签订合同时，合同约定涉案房屋的面积为149.65平方米，直至2015年1月1日被告向原告交付涉案房屋，面积从未改变过。并且，根据合同第十六条“土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由买受人承担”之约定，只有在税务机关认为房屋售价偏低，并按市场价格征收土地增值税时，购房人才承担超出合同售价部分产生的税费。但经原告了解，税务机关是按房屋售价而不是按市场价征收土地增值税。因此，原告认为缴纳土地增值税是被告的法定义务，被告在没有法律依据和合同约定的情况下，收取原告19903.45元，应予以返还。为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请依法判决。 被告辩称，第一、诉争房屋属于检察院一分院干警团购房,约定检察院承担办证责任。2009年4月6日，海南省人民检察院海南分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司）签署《房地产合作开发协议书》。协议约定合作开发椰海雅苑项目。2009年5月11日，签署《补充协议书》，约定：拟成立海南盛世开泰房地产开发公司。2010年12月12日，检察院为甲方与鸿福公司为乙方签署《股权转让协议书》。2009年9月30日检察院与被告签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定：“3、甲方团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.5710万平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、110平方米119套。除甲方所得2.5710万平方米外，本小区的其余面积由乙方自行销售和处置，盈利和亏损与甲方无关。”2010年12月12日被告与检察院签署《商品房团购协议书》。2011年10月17日被告与检察院签订《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的原告团购部分房屋的配套费170元/平方米，由乙方承担。二、太阳能热水系统建设费由乙方承担。”检察院提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》名单中有164户与检察院干警名单不符。依据检察院提供的名单、指明的价格，分别于2012年10月至12月份，检察院的原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，其中有164户购房人不属于检察院的干警。团购房每套变更为超过144平方米非普通住宅的大户型。检察院强行被告将单套普通住宅110平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，团购房的总面积从开始约定的2.4万平方米，最终团购意向面积增加到41670平方米。超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占被告土地8.65亩，造成被告巨大亏损。按照检察院所有的10.74亩土地，按照3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米。而检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，总用地面积20.4亩，远远超过10.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，折合土地面积为8.65亩土地，也就是检察院强行侵占被告8.65亩土地。政府认定涉案房屋属于“公房”。依据海南省政府的相关规定，本案检察院干警所购的房屋属于团购的房屋，属于利用10亩土地建设的房屋，已经认定为“公房”，原告否认公房的认定。综上，原告起诉的房屋属于团购房，并且享受团购房的优惠价，因团购房面积变大，原告无偿侵占被告8.65亩土地，并且检察院负责办理证件，逾期办证的责任应该由检察院承担。 第二、非普通住宅土地增值税问题（原告起诉返还代收费部分），（一）非普通住宅土地增值税的来源，房屋面积增加，产生非普通住宅土地增值税，增加被告房屋开发的巨额成本，1、房屋面积增加原告侵占被告的土地8.65亩，检察院强制要求原告将团购房每套变更为超过144平方米非普通住宅的大户型，由单套普通住宅100平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米。按照检察院所有的10.74亩土地，3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米。而检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，占地20.4亩，远远超过10.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，折合8.65亩土地。也就是超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占被告土地8.65亩，被告不但承担10.74亩土地的全部建筑成本，还另外无偿被检察院强行侵占8.65亩土地，造成被告巨额亏损。2、额外增加非普通住宅土地增值税和成本，房屋面积由单套普通住宅100平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，导致需要缴纳非普通住宅土地增值税。依据《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要缴纳土地增值税，按购房款的5﹪征收。如果，不修改户型，此部分税费，根本不需要缴纳。因检察院单方面变更户型原因，也造成我公司承担了本不该有的土地增值税1000万元，非普通住宅土地增值税依法应该由享受优惠待遇的原告承担。3、配套费增加，因检察院原因，导致配套费由每平方米70元，增加到240元，每平方米多交170元。40747.7平方米×170元=6927109元。4、电梯和太阳能修改，因检察院要求，修改电梯，增加太阳能，因此增加费用共计680多万元。5、增加设计费，因检察院修改房屋面积，导致重新设计，设计费增加共计20万。以上总计为3000万元价1000万元加692.7109万元加680万元加20万元等于5492.7109万元。这些成本按照合同第十六条的约定，均应由原告承担。被告保留起诉原告的权利。（二）、检察院决定非普通住宅土地增值税由原告承担。检察院一直承诺解决非普通住宅土地增值税问题，房屋建设完工之后，检察院专门派人去税务部门交涉、谈判，均没有解决减免非普通住宅土地增值税问题，被告为了合作愉快，为了办理房屋产权证，万般无奈，于2013年1月4日，缴纳非普通住宅土地增值税问题1000万元。2017年2月12日，被告就非普通住宅土地增值税问题专门发函给检察院，检察院2017年5月5日《关于椰海雅苑干警团购房情况的说明》的复函，被告于2017年5月28日《关于椰海雅苑干警团购房情况的说明》的复函》提出非普通住宅土地增值税问题。2017年6月，由检察院的领导等相关人员召开会议，会议中检察院领导提出，干警团购房面积由普通住宅增加面积变为非普通住宅，检察院是否还能协调减免土地增值税，检察院相关人员回复已与税务部门协调沟通无法减免，检察院领导与其他参会院领导沟通后再次明确：干警住了大房子，土地增值税无法减免的话，谁购房，谁受益，土地增值税应该由购房者承担。最后检察院决定非普通住宅土地增值税问题本着谁受益谁承担的原则，由购房干警自行承担非普通住宅土地增值税。（三）非普通住宅土地增值税合同约定原告的购房人承担，依照检察院的决定，双方在合同中明确约定因房屋面积增加到144平方米以上才产生的土地增值税由购房干警承担。因此《商品房买卖合同》第十六条约定，“关于税款缴纳3，买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超过合同售价部分产生的各种税金由乙方承担。”合同明确约定相关税费由原告承担，依据《中华人民共和国合同法》“第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，《商品房买卖合同》第十六条关于约定相关税费由购房的原告承担的约定完全符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》“第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告应该承担增加的非普通住宅土地增值税。”（四）合同约定非普通住宅土地增值税属于购房干警承担的价格原因非普通住宅土地增值税是因为检察院团购房价格每平方米2500元低于建筑成本价格，土地没有任何增值，在房屋销售时，房屋价格偏低，被告没有在销售房屋时取得任何利益，赚取任何利润，恰恰相反，被告将8.6亩土地赔给检察院干警，并且开发中的配套费用造成房屋开发成本价为每平方米4500元，被告作为开发商，已经在开发中承担巨额损失，这部分的非普通住宅土地增值税属于购房干警得利，因此，约定由原告承担。（五）非普通住宅土地增值税已经全额缴纳给税务局，原告应该起诉税务机关退还，被告并没有占有该税款，2016年10月31日经海口市地方税务局第一税务分局核定，非普通住宅土地增值税已经全额缴纳给税务局，全部税款已经缴纳国库，被告没有占有税款，原告起诉让被告退还非普通住宅土地增值税没有事实依据，该税款系原告房屋面积超过144平方米才产生的，原告系购房户，是房屋面积的受益人，双方在签订合同同时明确约定该非普通住宅土地增值税由原告承担，被告也没有接到税务机关退还非普通住宅土地增值税任何通知，原告要求退还没有法律依据。如果检察院干警认为自己可以不缴纳非普通住宅土地增值税，可以请求检察院继续协调税务机关免除非普通住宅土地增值税。 第三、检察院用于合作的10亩土地。检察院以自己所有的10.74亩土地合作开发商品房，将10.74亩土地的价值变现为房屋价值上面，直接分配给检察院干警，干警无偿享受土地价值，属于国家机关工作人员直接享受福利，原告能以低于成本价购得涉案房屋是因为合作开发，原告不承认合作开发与事实严重不符。 第四、原告主张的实际交房时间错误。依据《海口商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2013年12月30日前交付。”第十五条“房屋交付之日不受本合同第八条交付期限的限制，以买受人按本合同履行义务达到的约定交房条件为准”的规定，被告有证据证明椰海雅苑小区唯一道路---《关于山高横路A段开竣工情况的说明》，项目于2015年12月8日完成工程总验，属于”按本合同履行义务达到的约定交房条件为准”的约定，因此实际交房时间应该为2015年12月8日。原告主张以缴纳物业费为实际交房费时间错误，因房屋小区道路和水电配套设施未完成，检察院要求提前装修，才提前拿到钥匙，但这不是实际交房时间。 第五、根据合同约定的内容，原告提交的证据不能证明其主张。1、交付期限为2013年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：为配合政府的法规、规章、通知或市政规划、基础设施变更而引起的施工延误，如因中考、高考等不能施工等情形。2、合同第十五条，产权登记的约定：被告应当自房屋交付之日起750日内为原告办理房屋权属证书。被告应当在750日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。3、合同第十六条、税款缴纳的规定：根据《中华人民共合同国税收征收管理办法》的有关规定，双方同意按照以下方式缴纳税款：原告委托被告代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超出合同售价部分产生的各种税金由原告承担。4、契税缴纳时间未提供，金额为10942.07元。5、交房时间为2015年1月1日，交房时间证据未提供，物业费缴纳时间为2015年7月10日。 综上，原告起诉返还非普通住宅土地增值税违背客观事实，没有事实依据和法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.海口市商品房买卖合同；2.不动产权证书；3.销售不动产统一发票；4.物业费发票；5.银行支付凭证；6.收据。证明：原、被告双方自愿签订《海口市商品房买卖合同》，合同签订后，原告已按合同约定交付购房款、办证费用、住宅专项维修资金等费用，履行合同义务。被告向原告交付涉案房屋，但未按合同约定的时间交付，也未按合同约定履行办理和交付房屋产权证书义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。 被告提交如下证据：1.《房地产合作开发协议书》；2.《补充协议书》；3.《股权转让协议书》；4.《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》；5.2010年12月12日盛世开泰公司与检察院签署《商品房团购协议书》；6.2011年10月17日盛世开泰公司与检察院《商品房团购协议书补充协议》；7.检察院提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》。证据1-7证明：（1）2009年4月8日，海南省人民检察院海南分院机构后勤服务中心，房屋属于团购房；（2）团购房面积一开始为110、130、150平方米，后来检察院强令修改为150、180、200平方米；（3）团购房面积超过144平方米，属于非普通住宅；（4）团购房享受检察院内部工作人员的优惠价格；（5）170元城市基础设施配套费170元由检察院承担，太阳能热水系统费用，由检察院承担；（6）相关手续检察院办理。8.海口市不动产登记中心成立；9.海口市房产证办理材料；10.领取材料照片；11.实施不动产登记的公告。证据8-11证明：（1）2016年1月13日，海口市不动产登记中心成立，在此之前，暂停办理房屋所有权登记手续，需要两证合一；（2）办理需要购房人提供手续资料；（3）2016年1月13日至2016年7月22日，办理不动产证期间190天未办证。12.山高横路竣工情况说明。证明：小区唯一通道2015年12月8日完工，按照合同约定为实际的交房日期，实际交房。13.CDEF座不动产权证。证明：2016年11月14日，被告已办理完总证。14.《椰海雅苑项目土地增值税清算核定征收审核报告》；15.缴纳税金统计；16.干警缴纳税金。证据14-16证明：检察院团购房产生非普通住宅土地增值税6311665.22元，被告将非普通住宅土地增值税6311665.22元全部缴纳国库。17.商品房买卖合同。证明：合同约定非普通住宅土地增值税由购房人承担；18.缴纳契税时间。证明：缴纳契税延迟导致办证延迟，责任在政策变动和购房人。 根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2012年10月28日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××区房；建筑面积149.65平方米，每平方米2660元，总金额398069元；原告委托被告代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超出合同售价部分产生的各种税金由原告承担。合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款。2018年5月7日，原告为了办证并依据被告通知向被告缴纳了由于团购房面积改变而造成土增税代收代付费19903.45元。被告于2018年5月14日为原告办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。 另查明，2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局作出《椰海雅苑项目土地增值税清算核定征收审核报告》，载明：椰海雅苑项目按普通住宅和非普通住宅分别缴纳土地增值税，核定征收率均为5%。被告开发的椰海雅苑项目应缴土地增值税17876578.90元，已缴土地增值税10826382.27元，应补缴土地增值税7050196.63元。 本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方在《海口市商品房买卖合同》中约定：“原告委托被告代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由原告承担。”由于该条款未明确约定“相关税款”是否包含非普通住宅土地增值税，且被告未能提供证据证明其向原告收取的非普通住宅土地增值税系椰海雅苑项目调增价格超出合同售价部分产生的各种税金。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”故涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由被告缴纳。被告收取了原告非普通住宅土地增值税19903.45元没有事实和法律依据，原告主张被告返还该土地增值税19903.45元，本院应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告海南盛世开泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李正军返还土地增值税19903.45元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费298元，减半收取计149元，由被告海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  陈少燕 二〇一九年八月三十日 书记员  陈家芬