上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初30844号原告(反诉被告)：上海龙盛商业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：阮某某，董事长。委托诉讼代理人：白莹，女。被告(反诉原告)：彼客(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：薛某某，执行董事。委托诉讼代理人：陈山，男。委托诉讼代理人：张晓骅，上海市凌云永然律师事务所律师。原告上海龙盛商业发展有限公司(以下简称龙盛公司)与被告彼客(上海)餐饮管理有限公司(以下简称彼客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理。本案诉讼期间，彼客公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，先适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)龙盛公司的委托诉讼代理人白莹，被告(反诉原告)彼客公司的委托诉讼代理人陈山、张晓骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认龙盛公司与彼客公司签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年5月11日解除；2.彼客公司向龙盛公司支付合同解除违约金人民币(币种下同)163,590元；3.彼客公司向龙盛公司支付自2018年5月1日起至2018年5月11日止的租金15,591元、物业管理费3,759元，合计19,350元；4.彼客公司向龙盛公司支付以欠付款项为本金，按日千分之三的标准计算的自欠付之日起至实际履行之日止的逾期付款利息；5.彼客公司向龙盛公司支付装修期间的租金及物业管理费68,346元；6.彼客公司向龙盛公司支付自2018年5月16日起至2018年6月7日止，按5,277元/天的标准计算的房屋使用费121,371元；7.彼客公司向龙盛公司支付房屋恢复原状费用93,444元；8.彼客公司向龙盛公司支付自2018年4月26日起算至2018年5月11日止，按4,252元/天的标准计算的停止营业违约金68,032元。诉讼过程中，龙盛公司确认彼客公司已缴纳免租期的装修期管理费，故变更上述第5项诉讼请求为彼客公司向龙盛公司支付装修期间及免租期(90天)的租金102,519元；变更上述第7项诉讼请求为彼客公司向龙盛公司支付房屋恢复原状费用45,978元。事实和理由：2015年4月1日龙盛公司与彼客公司签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，彼客公司向龙盛公司承租闵行区都市路XXX号龙盛国际商业广场112室房屋，建筑面积160.50平方米。根据租赁合同附表一约定，龙盛公司应在2015年4月1日将房屋交付彼客公司，装修期为60天，开张日为2015年6月1日，自开张日起计租金，租赁期限自交付日起5年，租赁期限内第一、二年每月租金34,173元，第三年每月租金43,937元。2015年6月5日龙盛公司将房屋交付彼客公司，彼客公司于2015年11月28日正式开张营业。根据租赁合同补充条款第12-4条第(2)款的约定，彼客公司应在2018年4月25日前预先缴付2018年5月的租金及物业管理费共54,530元，但彼客公司未按合同约定支付并于2018年4月26日擅自停止营业。经龙盛公司多次催告，彼客公司仍未履行合同义务。根据租赁合同补充条款第12-13条的约定，彼客公司未按合同约定支付租金、物业管理费等费用累计达到30天或以上的，或1年内连续5日或以上未营业的，龙盛公司有权提前终止合同并收回房屋。2018年5月10日龙盛公司依据合同约定向彼客公司发出《上海市房屋租赁/商品房预租合同)解除通知书》要求解除租赁合同，合同解除通知于2018年5月11日送达彼客公司。因此双方签订的租赁合同已于2018年5月11日解除。根据租赁合同补充条款第12-13条第(1)款的约定，龙盛公司提前终止合同后，彼客公司应按合同提前终止日所在年度一个月的租金和物业管理费之和的3倍(即163,590元)向龙盛公司支付违约金。截止合同解除之日，彼客公司共欠龙盛公司租金15,591元，物业管理费3,759元，合计19,350元。根据租赁合同补充条款第12-4条第(5)款的约定，彼客公司拖欠支付本合同规定的任何款项，每逾期一天，应按所欠金额的3‰支付逾期付款利息，因此彼客公司除支付欠付租金及物业管理费外，还应按此标准向龙盛公司支付逾期付款利息。根据租赁合同补充条款第12-3条第(3)、(6)款的约定，装修期内无需缴纳租金、物业管理费，但合同因彼客公司原因提前终止，视为彼客公司自始不享有装修期，彼客公司应补缴装修期内的所有租金和物业管理费，因此彼客公司应向龙盛公司缴纳装修期间的租金合计68,346元。根据租赁合同补充条款第12-9条的约定，彼客公司应在租赁期提前结束后5日内将房屋按合同规定，在与原状一致或龙盛公司书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下交还龙盛公司，彼客公司未按约定时间将房屋返还的，每逾期一日，应按合同解除日前一天的租金及物业管理费之和的3倍向龙盛公司支付房屋占用使用费。合同解除后彼客公司未按约定返还房屋，龙盛公司不得不依据租赁合同补充条款第12-19条第(4)款约定于2018年6月7日自行收回房屋，因此彼客公司应向龙盛公司支付2017年5月16日至2018年6月7日期间的房屋占用使用费121,371元。同时合同解除后，彼客公司未按合同约定将房屋恢复原状后返还，应承担恢复原状费用93,444元。根据租赁合同补充条款第12-19条第(1)款的约定，彼客公司在租赁期内停止营业，除应按合同约定支付租金、物业管理费等费用外，还应自停止营业之日起算，每日向龙盛公司缴纳金额为当年度每日基本租金3倍的违约金，因此彼客公司应自2018年4月26日停止营业之日起至租赁合同解除之日止，按上述约定支付违约金，共计68,032元。综上，为维护龙盛公司的合法权益，故龙盛公司提起诉讼。彼客公司辩称，并非彼客公司违约，而是龙盛公司违约，彼客公司与龙盛公司的总经理谈过、发函、电话均商量过，彼客公司系2015年11、12月月28日开业，第一批进入。双方签订合同中，有个竞业条款，在彼客公司承租期间，龙盛公司不得引进新石器之类的烤肉品牌。彼客公司开业一两月一直处于盈利状态，直到欧尚开业，发现楼下有个新石器，彼客公司持续亏损，彼客公司遂与龙盛公司联系，沟通过多次。彼客公司关店之前，也还和龙盛公司联系，龙盛公司的总经理同意让彼客公司与营运交接。后，彼客公司就去营运部，然营运说让彼客公司打申请。商场从开业到目前为止，有目共睹，不是彼客公司服务不好。涉案商铺是被龙盛公司拉闸拉电强制关掉的。彼客公司最后求着龙盛公司的总经理，其才打电话同意彼客公司拿走了收银机。彼客公司办公电脑都被龙盛公司拿走了，还有值钱的食材、设施设备，并将房门上锁。同时，彼客公司向本院提出反诉请求：1.判令龙盛公司返还彼客公司2018年1月至12月租金527,244元；2.判令龙盛公司赔偿彼客公司装修损失500,000元；3.判令龙盛公司赔偿彼客公司主要人员2018年5月至12月工资144,000元(店长8,000元/月，总监10,000元/月，共计8个月)；4.判令龙盛公司返还彼客公司租赁保证金89,532元及商品质量保证金50,000元，共计139,532元。反诉事实与理由：龙盛公司与彼客公司签署房屋租赁合同，合同第12条第29款约定龙盛公司不得在彼客公司承租期间引进新石器品牌餐饮，该餐饮品牌与彼客公司属于同类型竞争餐饮。龙盛公司不但违约引入新石器品牌造成彼客公司经营收入受到极大冲击，而且还将彼客公司花费100多万元的装修严重毁损，彼客公司被迫停止经营，同时还需继续支付高级管理人员工资，彼客公司承受极大损失。彼客公司对于2015年至2017年租金保留权利不放弃。其他临时员工工资另案主张。为维护自己的合法权益，彼客公司提起反诉，要求判如诉请。针对彼客公司的反诉请求，龙盛公司辩称，第一，彼客公司实际仅支付租金至2018年4月，故彼客公司的第1项反诉主张无依据，龙盛公司不同意返还2018年1月至4月的租金。第二，根据合同第12条第20款第4项约定，合同提前终止，龙盛公司有权收回房屋，彼客公司留下的装饰装修视为彼客公司放弃，龙盛公司有权处理，故彼客公司的第2项反诉请求无依据。第三，对彼客公司的第3项反诉请求不予认可，且彼客公司是否实际支付无法确定。第四，龙盛公司没有收到彼客公司所称的商品质量保证金50,000元，彼客公司没有支付该笔费用；对彼客公司缴纳的租赁保证金金额无异议，但应先行抵扣彼客公司应支付的费用。本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，龙盛公司(作为预出租方，签约甲方)与彼客公司(作为预承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》一份，合同约定：一、出租或预租房屋情况，1-1甲方预租给乙方的房屋坐落在本市闵行区xx路XXX号xxx室，预租建筑面积为160.50平方米。二、租赁用途，2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用。同时在租赁合同补充条款中约定，12-2本合同第1-3条的补充：于本合同附表一第一部分所定义的交付日，甲方在该房屋已符合附件(三)第一款所列甲方提供标准的基础上将该房屋交付乙方。12-3对本合同第3-1条作如下补充：……(3)该房屋的装修期已列于附表一第一部分。除本条第(6)款另有规定外，装修期内，乙方无需向甲方支付租金，同时乙方仍需承担该房屋的其他费用(定义见附表二第二部分)。若乙方在装修期内开业，则乙方应从其实际开业日开始，按照合同约定承担支付租金、物业管理费和其他费用等的义务。(6)如本合同由于乙方的原因(包括但不限于乙方提前解除合同、因乙方原因甲方提前解除合同等)提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期(如有)及免租期(如有)，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金和物业管理费等。12-4对本合同第4-1条作如下补充：(1)甲、乙双方约定该房屋租金已列于附表一第二部分。在租赁期内，乙方向甲方支付租金，除本合同另有约定外。12-5对本合同第4-2条及第5-3条作如下补充：(1)除本合同另有规定外，在整个租赁期内，自起租日起，除开张日(定义见附表一第一部分)开始的第一个历月外，乙方须于每个历月的第一(1)日前向甲方预先缴付当月的全额基本租金、物业管理费、推广宣传费以及其他费用。若某个历月(含开张日的第一个历月)的营业租金高于该历月的基本租金，则乙方亦须于再下一个历月第五(5)日前向甲方全额缴清超出金额。基本租金及营业租金详见附表一第二部分。(2)除本合同另有规定外，乙方须于开张日或之前向甲方支付当月尚余天数的基本租金、物业管理费、推广宣传费以及其他费用,款额为按每月的基本租金、物业管理费、推广宣传费以及其他费用分别乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额;乙方最后一次支付基本租金、物业管理费、推广宣传费以及其他费用的付款额为按每月基本租金、物业管理费、推广宣传费以及其他费用分别乘以租赁期在最后一个月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。(4)倘乙方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、推广宣传费、其他费用等各项费用的，每逾期一天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，乙方应按所欠金额的千分之三支付逾期付款利息。逾期付款利息的计算期自上述各项费用应付之日起，开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、逾期付款利息和其他相关的费用。12-6租赁保证金：(i)于签署本合同后l5日内，乙方须按本合同附表二第四部分规定的金额存放租赁保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在整个租赁期内乙方支付租赁保证金不计利息。若此前乙方已经与甲方签署“租赁意向协议”或其它类似文件，并按照该文件中的要求向甲方支付了意向金、押金、定金或其它类似款项的，则在本合同签署之时上述意向金、押金、定金或其它类似款项转变为本合同项下之租赁保证金的一部分，若上述金额不足支付租赁保证金的，则乙方应向甲方补足差额部分。若乙方未按期支付全部租赁保证金，甲方有权顺延该房屋交付日而本合同项下其它期限维持不变。(ii)租赁期内，租金或物业管理费数额依据本合同约定或者经双方协商一致后调整的，租赁保证金数额也随之调整。(iii)出现下列情形之一，乙方收到甲方或甲方指定管理单位的书面通知后五日内仍未付款的，甲方有权从租赁保证金中扣除其相应金额的，如租赁保证金不足以支付乙方应付款项或弥补损失，甲方有权向乙方追偿，并且不影响甲方同时采取任何其他补救措施：龙盛公司.乙方拖欠甲方租金以及其他应付费用的(如物业管理费用);彼客公司.按本合同约定乙方应向甲方支付违约金、逾期付款利息等而乙方未支付的;c.乙方未按国家、地方政府相关主管部门的规定支付有关税费，导致该费用由甲方支付的；e.乙方在经营过程中发生包括但不限于侵占客户预存消费款、拖欠员工工资、供货商货款、及产品质量等问题时，如不能及时、合理、合法的进行解决，导致甲乙双方之外的第三方进行法律诉讼或投诉，致使甲方先行赔付或遭受损失时；f.其他按本合同约定乙方应支付的任何款项、费用及应赔偿、补偿的损失而未支付的;g.因乙方违法经营导致甲方受到相应管理机关处罚的;h.其他按本合同约定可扣除或没收乙方租赁保证金的情形。Iv.当租赁保证金未按本合同约定足额支付或按合同约定被扣除后或因租金、物业管理费发生变动而进行相应调整时，在甲方给予乙方书面通知后5天内，乙方必须向甲方重新交付租赁保证金或补足差额部分。倘乙方未能在前述期限内补交租赁保证金的，则甲方有权立即提前收回该房屋及单方面终止本合同。V.双方确认，甲方有权选择是否将租赁保证金用以抵充合同约定应由乙方承担但尚未支付的费用。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须于本合同终止或提前终止后乙方按本合同规定完成12-19条第(7)款义务及将该房屋返还予甲方且结清本合同项下的所有款项后的三十天内，把剩余的租赁保证金无息退还给乙方。12-10对本合同第7-1条及第7-2条作如下补充：(1)于租赁期届满，甲方有权收回该房屋。乙方须在租赁期结束当日或提前结束后的10日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物,按本合同规定,在与原状一致(以“房屋交接验收表”为验收标准)或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方(租赁期内该等设施的自然损耗除外)；此时甲方无须给予乙方任何装修补偿。同时,须将通向该大厦各部分的锁匙(如有)交还甲方。(2)若乙方未按本条第(1)款约定的时间将该房屋返还予甲方,则每逾期一日,乙方应按合同终止(或解除)日前一天租金的3倍向甲方支付该房屋占用使用费，同时乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。甲方并有权行使本合同第12-20条的规定的相应权利。(3)若乙方未按本条第(1)款约定的状态将该房屋返还予甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨。12-13本合同第9-1条第(三)款的补充：(2)在不影响任何一方对另一方就任何在本合同终止前的索赔或违反本合同项下之条款的权利继续有效的前提下，及在不影响甲方向乙方要求支付本合同终止前应付的租金、物业管理费、推广宣传费及其他费用的权利的前提下，本合同将于甲方或乙方任何一方在收到对方按照本条规定发予的书面通知之日起终止。12-14对本合同第9-2条作如下补充：(1)在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应向甲方支付相当于以本合同提前终止前一个月的租金和物业管理费之和为基数的3倍金额的违约金，且甲方已收取的租赁保证金不予返还；如果届时乙方尚未向甲方支付全额的保证金，乙方应向甲方补足保证金的差额；若违约金、保证金仍不足以补偿甲方由此遭受的损失的，甲方有权就不足部分继续向乙方追偿，其中甲方损失包括但不限于因向乙方追索而产生的律师费用、诉讼费用及其他法律费用以及该房屋空置期间甲方依据本合同本可收取的租金等：(i)乙方未能按照本合同规定支付租金、物业管理费、推广宣传费、租赁保证金及其他费用之任何一项累计达到30天或以上的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)或一年内逾期支付前述任何费用累计达3次或以上的；(xiv)未经甲方书面同意，乙方自本合同附表一第一部分所列的开张日之日起达15天及以上仍未正式对外营业(即指公众人士能正常光顾乙方所经营的业务)，或者乙方一年内连续5日或累计达到10日或以上未营业的，或者乙方一年内违反营业时间约定累计达20次的或以上的。12-15对本合同第10-4、10-6条的补充：(1)除按照法律规定或合同约定外，在租赁期内，甲方擅自解除合同的，应向乙方支付相当于乙方已支付甲方的租赁保证金金额的违约金，但本合同自甲方发出书面合同解除通知之日终止。(2)若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项和相当于以本合同提前终止前一个月的月租金和物业管理费之和为基数的3倍金额的违约金，且甲方已收取的保证金不予返还，如果届时乙方尚未向甲方支付全额的保证金，乙方应向甲方补足保证金的差额；若违约金、保证金仍不足以赔偿甲方因此遭受的一切损失，甲方有权就不足部分继续向乙方追偿，甲方损失包括但不限于装修期的租金、物业管理费及律师费用、诉讼费用及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金。12-20对乙方违约行为的处理。在不影响本合同项下甲方其他权利(包括上述提前收回该房屋并终止合同的权利)的前提下，在租赁期内：(1)若乙方未能在开张日正式对外营业，或若在租赁期内乙方中断、停止其营业(本合同另有约定的情形除外)，乙方除应按本合同的规定按时支付本合同项下的租金、物业管理费、推广宣传费及其他费用外，还应自开张日或者中断、停止其营业之日起算,每日向甲方缴纳金额为每日基本租金3倍的违约金，直至乙方正式对外营业或恢复正常营业之日止。如乙方未能按时正式对外营业系因不可抗力事件或政府原因且在该等事件发生之日起3日内即向甲方提供令甲方满意的由政府相关部门出具的证明，则乙方可以免除依照本条应付的违约金。(2)若乙方违反本合同项下任何付款责任或乙方违反第12-10条的规定拒绝返还房屋，甲方经事先12小时通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，在前述切断水、电供应或其他服务期间乙方仍须按照本合同附表的规定支付租金、物业管理费等全部费用，乙方并应承担因此而产生的一切其他后果及所有因此而引起的费用(包括重新接驳水电供应的费用)。(3)若乙方违反本合同项下乙方须履行的任何规定，甲方有权在必要时以在该房屋上加贴封条或任何其它形式制止乙方以及任何其它人进入该房屋、并有权制止乙方将该房屋内届时任何物品搬离该房屋直至乙方纠正其违约行为并征得甲方同意为止。在应按照本合同约定返还该房屋时，乙方仍存在拖欠任何款项的，则乙方应按照甲方书面通知的时间至该房屋,在物业公司的见证下，与甲方共同办理房屋内财物的清点工作，对于清点完成的财物，由甲方转移至甲方自行确认的场地存放，且乙方应根据本合同终止(或解除)日前一天的每平米租金标准的2倍及场地占用面积计算所得的数额向甲方支付场地占用费，若乙方对该等财物有特殊存放要求的，应向甲方提出书面要求，并支付该等存放要求所需费用后，由甲方负责按乙方特殊要求存放;且双方确认：甲方对该等财物不存在保管义务，即甲方对该等财物不承担毁损、灭失的风险。若乙方未按照甲方书面通知的时间与甲方清点财物的，则视为乙方同意按照本条下述第(4)项约定执行。(4)若本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求向甲方返还该房屋，则甲、乙双方同意，甲方有权行使收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，且无须对乙方因此而遭致的损失、损害承担赔偿责任。如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿;同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品(若有)所产生的所有费用。12-29其他：一、甲乙双方经协商，在乙方承租期间，甲方物业内不引进以下品牌：权味、友丽、新石器、韩林。合同附表一列明：交付日暂定为2015年4月1日，具体日期以甲方向乙方发出的交付通知书上载明的日期为准(如有)。装修期自交付日起计60天。开张日2015年6月1日，但最终日期以甲方向乙方发出的开张通知书上载明的日期为准(如有)。免租日：自开张日30天为免租日，免租日内乙方无需支付该合同约定之租金，但仍需支付包括但不仅于物业管理费、电费、水费等费用。租赁期：5年，自交付日起至2020年3月30日止。租金：于本租赁期内，乙方应自开张日起按月向甲方支付该房屋的租金。租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。第一年为自该房屋交付之日起算365天或366天(包含2月29日的年度)，依此类推。基本租金：第一年至第二年每月34,173元，单价按7元/平方米/天计;第三年每月43,937元，单价按9元/平方米/天计;第四年每月46,378元，单价按9.50元/平方米/天计;第五年每月48,819元，单价按10元/平方米/天计。合同附表二列明：物业管理费每月10,593元。用途：该房屋只限于用作经营彼客品牌餐饮业态用途。租赁保证金：即89,532元，为2个月的首年月基本租金和2个月物业管理费之和。商品质量保证金：即50,000元，待乙方租赁期满后从租赁保证金内扣除(不足部分，乙方负责在退场之前补足)，在乙方退场后3个月内，乙方所经营的品牌、场所没有任何消费者投诉、政府查出的，甲方在期满后20个工作日无息退还。合同还对其他内容作了约定。2015年6月5日，龙盛公司将涉案房屋交付给彼客公司使用,彼客公司于2015年11月28日正式开张经营。然在租赁期内，彼客公司于2018年4月26日停止经营并拖欠自2018年5月1日起的租金等费用。XXXXXXX年5月10日，龙盛公司向彼客公司发出《上海市房屋租赁/商品房预租合同解除通知书》，通知双方租赁合同于XXXXXXX年5月10日提前终止。XXXXXXX年6月7日，龙盛公司自行收回了涉案房屋。庭审中，龙盛公司确认收到彼客公司支付的租赁保证金89,532元及商铺管理保证金5,000元，双方均同意在本案中一并处理，可以先抵扣彼客公司应支付的费用。以上事实，由龙盛公司提供的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《上海市房屋租赁/商品房预租合同解除通知书》等证据以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。本院认为，本案中所涉的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。一、针对龙盛公司主张的确认合同解除的诉请。本院认为，彼客公司拖欠自XXXXXXX年5月1日起的租金等费用并未支付且在未经龙盛公司同意下擅自停止经营，彼客公司的行为显然构成违约。龙盛公司作为守约方依据合同约定行使合同解除权符合合同约定。对于合同解除的时间，本院认为，龙盛公司于XXXXXXX年5月10日向彼客公司发出解除通知书函件，于2018年5月11日到达，故本院确认《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年5月11日解除。二、针对龙盛公司主张的合同解除违约金诉请、逾期付款利息诉请、停止营业的违约金诉请，本院认为，由于彼客公司的违约行为，龙盛公司有权依据合同约定主张相关违约责任，然而在双方签订的合同中除约定合同解除违约金外，亦约定了逾期付款利息、停止营业违约金等，本院注意到引起合同被解除的原因系由于彼客公司的逾期付款及停止营业的根本违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为，并非不同的违约行为，故本院认为龙盛公司主张多项违约责任显然不当，本院将酌情予以认定，结合彼客公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给龙盛公司所造成的实际损失，兼顾到双方在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为龙盛公司目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于上述多项违约金、利息的金额予以调整，酌定违约金以60,000元计(已包含利息损失)。三、针对龙盛公司主张的租金、物业管理费及房屋占用使用费的诉请。本院确定合同解除日期为2018年5月11日，故彼客公司应按合同约定支付XXXXXXX年5月1日至2018年5月11日止的租金及物业管理费，现龙盛公司主张上述费用以19,350元(实际应为43,937*12/365*11+10,593*12/365*11=19,720.43元)，系其对自身权利的处分，本院予以准许；现龙盛公司确认系于2018年6月7日收回房屋，故彼客公司应按约定向龙盛公司支付自2018年5月12日起至2018年6月7日止的房屋占用使用费，现龙盛公司主张从2018年5月16日起算的使用费，系其对自身权利的处分，本院予以准许，该期间使用费标准仍应按合同约定的租金标准进行计算，故彼客公司应向龙盛公司支付自2018年5月16日起至2018年6月7日止的房屋占用使用费33,223.59元(43,937*12/365*23)。四、关于龙盛公司主张的装修期间即免租期期间的租金损失诉请，根据合同约定，由于彼客公司的违约，其应当向龙盛公司补足上述免租期的租金作为其承担违约责任的方式之一，故龙盛公司诉请要求彼客公司承担装修期间的租金损失，本院予以支持。五、对于龙盛公司主张的恢复房屋原状的损失诉请。虽然彼客公司对龙盛公司提供的相关证据不予认可，且本院依据现有的证据难以确认恒伟公司有无实际施工以及具体的施工成果如何，但考虑到根据合同约定彼客公司有将涉案房屋恢复原状的义务，且合同约定若彼客公司未按约定状态返还房屋的，龙盛公司有权自行修缮，并由彼客公司承担相关费用，鉴于彼客公司明确其未对涉案房屋进行恢复原状，而涉案房屋又实际存在恢复原状的费用，故本院根据实际情况，酌情确定恢复原状费用为24,000元。六、对于彼客公司主张的龙盛公司返还2018年1月至12月租金及赔偿装修损失和工资之诉讼请求，虽然彼客公司认为龙盛公司违反竞业条款，但双方合同中并未对该行为的违约责任作出明确具体的约定，且彼客公司未提供证据证明其曾就商场内存在新石器品牌餐饮向龙盛公司提出过异议，也未提供充分的证据证明其营业收入的冲击与龙盛公司存在直接必然的联系，故彼客公司提出的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。但对于彼客公司提出的该问题，本院在酌定龙盛公司主张的违约金时也已经予以充分考虑。七、对于彼客公司主张返还租赁保证金89,532元及商品质量保证金50,000元之诉讼请求，鉴于双方的合同已经解除，故龙盛公司理应返还彼客公司已付租赁保证金89,532元。关于商品质量保证金50,000元，因龙盛公司不认可曾收取过该笔款项，而彼客公司亦未提供证据证明其已向龙盛公司交付过该笔款项，故其要求返还上述商品质量保证金缺乏依据，本院不予支持。此外，由于龙盛公司在诉讼中确认收到过商铺管理保证金5,000元，并同意可以先抵扣彼客公司应支付的费用，故本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海龙盛商业发展有限公司与被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司就位于上海市闵行区都市路XXX号xxxx室房屋签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年5月11日解除；二、被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海龙盛商业发展有限公司自2018年5月1日起至2018年5月11日止的租金及物业管理费共计19,350元；三、被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海龙盛商业发展有限公司自2018年5月16日起至2018年6月7日止的房屋占用使用费33,223.59元；四、被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海龙盛商业发展有限公司装修及免租期间的租金102,519元；五、被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海龙盛商业发展有限公司违约金以60,000元计；六、被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海龙盛商业发展有限公司修复费用24,000元；七、原告(反诉被告)上海龙盛商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还给被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司租赁保证金89,532元、商铺管理保证金5,000元，合计94,532元，该金额可抵扣本判决第二项至第六项所确定的被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司应履行的费用；八、驳回原告(反诉被告)上海龙盛商业发展有限公司的其他本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,141.32元，由原告(反诉被告)上海龙盛商业发展有限公司负担4,707.13元，由被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司负担4,434.19元。反诉案件受理费减半收取计8,298.49元，由被告(反诉原告)彼客(上海)餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  吴佩华人民陪审员  尹 萍二〇一九年八月二十九日书 记 员  李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。