文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初4556号原告：曾令轩，男，1967年11月10日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：王建国，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：刘艳，重庆新盟律师事务所律师（实习）。被告：申佳实业(集团)有限公司，注册地重庆市大渡口区四达路13号附7号7-5，住所地重庆市两江新区星光大道土星A2栋20楼，统一社会信用代码91500000287620222A。法定代表人：肖家运，董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：邱兴宇，男，1969年12月5日出生，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工。原告曾令轩与被告申佳实业(集团)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了第一次审理。原告曾令轩及其委托诉讼代理人王建国、刘艳，被告申佳实业（集团）有限公司的委托诉讼代理人邱兴宇到庭参加诉讼。2019年7月2日适用简易程序公开开庭进行了第二次审理，原告曾令轩及其委托诉讼代理人王建国、刘艳，被告申佳实业（集团）有限公司的委托诉讼代理人邱兴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾令轩向本院提出诉讼请求：1、要求被告为原告办理房屋产权证；2、请求被告向原告支付从2007年8月25日起至办证之日止的逾期办证违约金；3、要求被告补偿原告因为逾期办证多支出的税费11498.59元；4、被告承担本案诉讼费。2019年7月2日原告申请撤回了要求被告办理房屋产权证的诉讼请求。事实和理由：2006年10月26日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市开县xx片区xx中路xx滨湖明珠高层C栋临街C1商业用门面房一套，房价总额为703000元。合同第八条约定于2007年5月30日前交房，合同第十五条约定在商品房交付使用后60个工作日内，由出卖方报产权登记机关备案。本案起诉后被告称已经办理房产证，同时由原告按照现在办证时的地区地块的房屋综合评估价格是5700多元单价交纳各项税费，原被告双方在合同约定的税费按照2007年的标准是3000元每平米的单价计算，导致现在原告多承担11498.59元的税费，该部分损失应由被告向原告补偿。被告未能按照合同约定的时间为原告办理产权证，其行为已经构成违约。根据相关法律规定，为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告申佳实业(集团)有限公司辩称，涉案房屋办理产权登记的相关问题，在原告向法院提起诉讼后，被告已经于2019年6月18日取得开州区国土局不动产登记受理通知单，已经就涉案房屋取得产权登记，履行了相关义务，法庭调查中将予以举证说明；原告所主张的违约金，被告认为原告所主张的违约金部分已经超过诉讼时效，不应得到支持，依照双方签订的合同，被告最迟应当于2007年9月11日前为原告办理涉案房屋的产权证，自原告起诉之日时间已经长达12年，依照最高院2016年12月11日印发的第八次全国法院民商事审判工作会议民事部分纪要第18条第1款之规定，具体到本案，原告最迟应当于2009年9月10日前向法院主张逾期办证违约金，而原告却在时隔12年后才向法院起诉，实际上在原被告双方签订的涉案房屋合同中并未约定逾期办证违约金，仅仅只是约定了逾期办证的权利处理方式，因此原被告双方所签合同中所涉及的逾期办证违约行为应当不视为一种持续性债权，原告的诉权应当按照民法通则的规定，适用两年的诉讼时效期间；原告提到的逾期办证多支出的税费，被告认为在合同中已经约定了逾期办证的违约责任，该违约责任除了惩罚性外还有补偿性原则，原告所能获得的违约金已经足以弥补其办理产权证多支付的契税，故原告要求被告额外承担逾期办证多支出的税费于法无据，不应得到支持；即使原告的违约金诉请能得到支持，被告认为也明显过高，在本案中，被告在房屋出售后按照合同约定向原告交付了涉案房屋，故原告没有实际损失，原告的诉请计算可知，原告在诉讼中主张的逾期办证违约金的金额比例已经占据了总房款的69.5%，因此被告认为原告在无实际损失下主张的逾期办证违约金明显过高，不应予以支持。经审理查明：2006年10月26日，原告曾令轩(乙方)与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市开州区xx片区xx中路xx滨湖明珠高层C栋临街C1号门市出售于乙方，该门市为预售商品房，商业用途，总价款为703000元，签订合同时付200000元整，2016年10月28日前付300000元，2007年2月30日付清余款203000元。原告现已付清全部房款。合同约定甲方应在2007年5月30日前将房屋交付乙方，被告在2007年7月30日交付了房屋。合同约定自本合同签订之日起30日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案，在商品房交付使用后60个工作日内，应办理《房地产权证》，但时至2019年6月18日，被告才取得重庆市开州区国土资源和房屋管理局不动产登记受理通知单。原告当庭陈述，可将逾期办证违约金的请求截止时间确定为2019年6月18日。另查明，原告在购买该门市后，被告将原告所购房屋用于抵押贷款。2014年7月21日，重庆市申佳实业(集团)有限公司变更登记为申佳实业（集团）有限公司。上述事实，有当事人的陈述以及原告的身份信息、被告的企业信用信息、重庆市商品房买卖合同、收据、房屋现状的照片、判决书等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告于2006年10月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方基于平等协商，公平自愿达成的，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，不属于需登记备案才能生效的合同，该合同自双方签订时便发生法律效力，对原、被告双方具有法律约束力。按照《重庆市商品房买卖合同》中的约定，原告购买门市的办证时间为交付房屋后的60日内，但被告至2019年6月18日才取得重庆市开州区国土资源和房屋管理局不动产登记受理通知单，且被告将已售房屋进行抵押贷款，应属被告恶意违约，被告应当承担相应的违约责任。按合同约定，办理产权证时间应为2007年9月28日之前，故此，被告的逾期办证违约金起算日应为2007年9月28日，计算至原告主张的2019年6月18日止。但是，被告辨称违约金已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，逾期办证违约金的诉讼时效并没有法律特殊规定，应按照三年诉讼时效进行处理。故本院依法从原告起诉之日起倒计三年，即2016年5月22日起的违约金请求权尚在三年诉讼时效期内，本院依法予以支持。但在2016年5月22日之前的违约金，因原告并未提供证据证明存在诉讼时效的中止、中断情况，其证人证言也没有明确期间原告是否向被告主张过逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定原告应当承担举证不能的法律后果。故此，本院对原告诉请的逾期办证违约金起止时间确定为2016年5月22日起至2019年6月18日止。对于逾期办证违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告在合同中没有约定逾期办证违约金的计算方式，原告也未举证证明其损失数额，本院可参照中国人民银行计收逾期贷款利息的计算标准计算违约金，但是原告现主张按照年利率6%计算，低于中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准，是其对自身民事权利的处分，本院依法予以准许。故本院对原告诉请的逾期办证违约金的计算标准确定为以已付购房总款703000元为基数按年利率6%计算。对于原告主张的要求被告补偿原告因为逾期办证多支出的税费11498.59元的诉讼请求，本院认为逾期办证违约金兼具补偿性和惩罚性，在违约金中应包含了原告的实际损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，根据本院确定的违约金支付期间及计算标准，被告应当向原告支付违约金共计129820.68元(703000元×6%×3年+703000元×6%÷12月÷30天×28天)。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告申佳实业(集团)有限公司在本判决生效后十日内支付原告曾令轩逾期办证违约金129820.68元；二、驳回原告曾令轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8680元，减半收取4340元，由被告申佳实业(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 向祥二〇一九年八月二十日法官助理 沈建书 记 员 周欢