上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初16191号原告(反诉被告)王海军，男，1966年12月25日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托代理人戴璐蓉、贺艳玲，上海久光律师事务所律师。被告(反诉原告)上海中君贸易发展有限公司，住所地上海市。法定代表人胡国兵。委托代理人谢立恒。委托代理人彭继南，上海彬钏律师事务所律师。原告王海军与被告上海中君贸易发展有限公司及反诉原告上海中君贸易发展有限公司与反诉被告王海军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)王海军的委托代理人戴璐蓉、贺艳玲，被告(反诉原告)上海中君贸易发展有限公司(以下简称中君公司)的委托代理人谢立恒、彭继南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海军诉称，2015年11月3日,双方签订了《租赁合同》,约定王海军承租中君公司位于上海市金鼎路XXX号房屋(以下简称系争房屋),租期为15年,自2016年2月30日起至2031年2月29日止,租赁用途为旅馆。前五年租金每天每平方米人民币2元(以下币种均为人民币),按年支付,交一年房租,押金为一个月的房租。若中君公司违约解除租赁合同,需向王海军赔偿剩余年租金的总和。合同签订后,王海军按约支付租金及押金50000元,并入住使用。然因系争房屋存在消防隐患,导致王海军无法使用案涉房屋经营旅馆。多次要求中君公司解决,提供消防验收材料,遭推诿。2018年6月8日,却收到中君公司《关于要求支付租金并搬离房屋的函告》,中君公司以王海军已拖欠租金超过3个月为由要求解除租赁合同。因租赁合同中未明确约定租金具体支付时间，而王海军于年中支付租金,并未违反合同的约定,中君公司解约理由毫无法律依据，况且收函后的当日就支付了租金。现中君公司竟然在6月9日纠结人员强制将王海军赶出系争房屋,采取停水停电,并将房屋收回后加锁,导致王海军在室内的物品无法取回。现为维护自身的合法权益,特提起诉讼,请求依法判令：1、中君公司退还2018年6月9日至2019年2月28日期间的租金311780元及占用期间的利息损失(以311780元为基数,自2018年6月9日起计算至实际退还日止,按银行同期贷款利率计算)；2、中君公司退还押金50000元；3、中君公司支付解除租赁合同的违约金240万元；4、中君公司赔偿解除租赁合同致王海军的各项经济损失XXXXXXX元；5、本案的诉讼费由中君公司承担。被告中君公司辩称，因王海军先行违约，而中君公司不存在违约，其相应的损失及房租应由王海军自行承担。王海军不但迟延交付租金超过三个月，且未经中君公司同意对系争房屋进行改建，因改建装修被消防部门认定不合格并于2018年2月查封。中君公司以王海军的上述违约行为，提出解除合同，合理合法。合同中虽未约定租金支付的具体时间，但根据惯例应是先付后用，况且前两期租金均按照先付后用原则于每年2月28日之前履行，现王海军未于2018年2月28日之前支付下一年租金，中君公司催缴无果并于三个月后发函要求解除合同。由于王海军在系争房屋的楼顶进行违章搭建，相关部门也下达了整改通知书，王海军的租赁目的不能实现，责任在其自身，故不同意王海军的诉请。同时就王海军的违约行为，提出反诉。反诉原告中君公司诉称，根据合同约定，自2016年2月30日起开始计算租金。按年支付，年租金为428400元。租赁期间，王海军做好消防工作，否则由此产生的一切责任及损失由其承担。若欠缴租金超过一个月，中君公司书面通知缴纳之日起五日内，仍未交付租金，中君公司有权停止王海军使用租赁物的有关设施，造成的损失由王海军承担。若欠付租金超过3个月，中君公司有权提前解除合同，并按合同约定执行。在中君公司以传真或信函书面通知王海军之日起，本合同自动终止。由于王海军在租赁期间擅自违章改建、搭建，未能遵守消防安全法规，被相关执法部门封房。又因未按约定支付租金，2018年4月13日，中君公司发函催缴，无果。2018年6月6日，中君公司再次发函要求支付租金、解除合同并搬离房屋。因王海军的违约行为破坏了系争房屋原状，并造成中君公司经济损失，特提起反诉，要求判令：1、王海军赔偿中君公司拆除违章改建、搭建等的经济损失20万元；2、没收押金5万元；3、王海军向中君公司支付逾期付款滞纳金(按照拖欠天数，以欠租总额的0.03%的标准计算)。反诉被告王海军辩称，违章搭建由系争房屋的原承租人(案外人)经营桑拿时所为，且有关部门已将违章建筑拆除。中君公司没收押金既不符合约定，也缺乏依据。王海军不但未拖欠租金，且积极履行合同，在双方沟通后，王海军及时支付了当年的租金，同时也投入大额资金装修、装饰筹备经营。现中君公司主张滞纳金，但合同中无约定，综上，不同意中君公司的反诉请求。经审理查明，2015年11月3日，中君公司(甲方)与王海军(乙方)签订了《租赁合同》，该合同约定甲方将上海市金鼎路XXX号房屋(除地下室外)全部出租给乙方使用,租赁用途(划去“超市、公寓、餐饮”)后，另书写“旅馆”后(盖有中君公司印章)。本租赁物出租给乙方使用的功能为商业用途。如乙方需转变使用功能须经甲方书面同意,因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报,因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。租赁期限为15年,自2016年2月(底)30日起至2031年2月29日止。其中免租期为三个月,即从2015年11月(底)30日起至2016年02月(底)30日止。2016年02月(底)30日起开始计算租金。在租赁合同生效当日,甲方将按照双方约定事宜将租赁物交付乙方。租赁费用：前五年按每平方米按2元/天计算,年租金计428400元。从第六年开始房屋租金每天每平方递增0.1元。支付方式：按年支付,交一年房租，押金为一个月的房租。乙方逾期支付租金,应向甲方支付滞纳金,滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.03%。租赁期限内,若甲方违约,将租赁物对外出售或出租,需提前两个月通知乙方;乙方应在甲方书面通知的到期日前搬离出租房屋。但甲方必须先赔偿乙方剩余年租金的总合(每年赔偿约40万元以上)。在租赁期限内,若遇乙方欠交租金超过1个月,甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内,乙方仍未交付租金,甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施,由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠租金超过3个月,甲方有权提前解除本合同,并按合同约定的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起,本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日后,方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。如乙方违约,乙方须提前解约,须提前一个月书面通知甲方,且履行完毕以下手续,方可提前解约：⑴、向甲方交回租赁物;⑵、乙方支付甲方(乙方违约行为发生当年的)剩余年租金的总合。合同签订之日起7天内第一年的租金必须全部打款给甲方，否则合同无效，定金不退。合同签订后，双方即按约履行，王海军为筹备经营旅馆所需，对房屋的内部结构进行了改建。对合同中租赁用途被更改后“中君公司”加盖印章一节，中君公司予以否认，并称“中君公司”印章与合同落款处“中君公司”印章明显不一致。同时提供了其持有的该份合同，合同中租赁用途处并未划去“超市、公寓、餐饮”。2016年4月15日，王海军以系争房屋为注册地，个人投资设立“上海海飞旅馆”并经核准取得了营业执照。由于系争房屋的改建、装修、装饰未经消防部门审核通过，且涉及到违章搭建，有关部门要求清退租客予以整改。2018年2月12日，上海市普陀区公安消防支队在客房大门上张贴封条。2018年4月中君公司书面通知王海军缴纳租金，无果。2018年6月6日，中君公司向王海军邮寄《关于要求支付租金并搬离房屋的函告》，并于当日将户外进出的大铁门上锁，但人员还可以由小门进出。2018年6月7日，王海军收到中君公司于2018年6月6日的《关于要求支付租金并搬离房屋的函告》，其主要内容：根据合同规定的付款方式及时间,王海军应于2018年2月28日预交下一年房租,截止今日,仍未履行上述义务。依《租赁合同》规定：“若遇王海军欠租金超过3个月,中君公司有权提前解除本合同”,现作出如下声明：1、中君公司宣布解除与贵方签订的《租赁合同》;2、要求王海军在收到本函告之日起三日内支付逾期未交的3个月租金,金额合计为107100元,并将物品清出租赁房屋,逾期未清理的,中君公司对上述物品不负任何保管责任；3、王海军未在规定期限内交清租金并清出物品、返还房屋,中君公司将通过各种法律途径积极维护权利,并保留追究法律责任。2018年6月8日，中君公司收到王海军支付的2018年3月1日至2019年2月28日的租金428400元。2018年7月，王海军诉至法院，请求判决支持如其诉请。中君公司则提起反诉。诉讼期间，因双方对系争房屋主体结构、承重墙以及屋顶是否遭受破坏和影响存有争议，本院根据中君公司申请，依法委托上海房屋质量检测站进行鉴定。根据上海房屋质量检测站于2018年12月5日作出沪房司鉴第2018-77号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、经现场检测分析，被鉴定系争房屋装修改造过程中，存在拆除部分剪力墙体(竖向承重结构构件)，局部楼板开洞，新增部分墙体、梁及楼板等改造情况属实；2、被鉴定房屋上述改造中，拆除部分剪力墙(竖向承重结构构件)改造严重削弱了构件的承载力，存在严重安全隐患；屋面板开洞、楼板洞口封堵等改造对房屋楼板受力分布、竖向承载力有一定影响；各层7/D轴西南侧扩建以及轻质隔墙分隔等行为对房屋主体结构没有明显破坏和影响。鉴定费30000元，已由中君公司预交。对于上述鉴定意见，王海军称，系争房屋曾出租给他人用于桑拿洗浴经营，王海军承租后，鉴定单位认定的结构状况已存在，王海军为经营所需仅在原结构的基础上进行墙体隔断设立客房。但中君公司称，对鉴定意见书不持异议。系争房屋原为空架结构，经由王海军改扩建装修，在鉴定中王海军到场对报告中的图片也进行了比对，予以确认。本院根据王海军的申请，依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋装修工程造价进行鉴定。根据万隆建设工程咨询集团有限公司于2019年2月28日作出沪万价鉴字(2019)第3075号《司法鉴定意见书》，系争房屋的装修工程造价为XXXXXXX元。鉴定费37500元，已由王海军预交。对该《司法鉴定意见书》，王海军称，系争房屋四层未装修过，故该楼层的装修未申请评估，在楼上搭建的采光棚仅为晾晒衣服所需。中君公司则称，意见书中未涉及到四层的装修部分，因四层有两个卫生间和一个采光棚。评估单位经质询后明确了两部分虽不在申请鉴定中，但已在报告内容中反映，未作单例写明。对于本诉的诉请，王海军称，合同中约定付款方式为一年支付，而具体付款时间未作约定。2018年6月8日收到中君公司的解除合同函，虽不认可解除的理由，但为平息矛盾，即时支付了第三年的年租金428400元。现中君公司违约解除，有262天未使用，应以日租金1190元计付，退还租金。违约金依合同约定应为240万元。各项损失费用中装修损失XXXXXXX元、留置于屋内的物品损失376513元、消防改造费用10万元。中君公司则称，前两年的收款情况为2015年11月6日收到50000元；当月10日、11日各收到378400元和35700元。2017年2月28日收到228400元和150000元；同年3月1日收到50000元。至此，王海军交付的押金实为35700元。庭审中，王海军认为，合同中注明收到押金5万元。2018年6月8日，中君公司组织人员强行收回房屋后，王海军未再进入系争房屋，双方租赁合同已经于2018年6月9日解除，中君公司理应返还多付的租金及利息损失，并归还押金。根据合同约定，王海军可以在2018年届满前任意时间支付下一年度租金，中君公司以王海军逾期支付租金为由要求解除合同无依据，属违法解除，构成违约，应赔偿王海军的经济损失。王海军承租系争房屋后，经中君公司同意并协助下，注册登记“上海海飞旅馆”，为开设旅馆投入大量资金装修装饰及添加家电家具，因中君公司违法解除合同并强制封门，拒绝王海军将屋内可移动物品搬出，现屋内的物品已灭失，损失评估无法进行，造成王海军的物品损失，望法院根据现有的物品发票及凭证予以考虑。因王海军未进行违法搭建，中君公司的反诉请求既不合理，又无依据。中君公司认为，合同生效后，根据王海军已付款的惯例及相关函件沟通可以证明王海军已迟延支付房租，以银行流水账单记载，将押金变更为35700元，也符合合同约定。王海军的违章搭建、改建，对房屋造成安全隐患及损失，构成违约。王海军私自将租赁用途改变为旅馆，在装修装饰中未按消防相关规定，造成安全隐患，经营中被消防部门查封房屋，现客观上该合同也无法继续履行。由于拆除尚存的违建部分需要发生相应费用，造成了中君公司经济损失，恳请法庭酌情予以支持。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，涉案的《租赁合同》应是当事人的真实意思表示，双方应恪守履约。关于租赁合同中的租赁用途，双方各持有的合同约定虽有不一致，且“中君公司”印章与合同落款处的印章显然存在差异，但王海军申请注册的“上海海飞旅馆”在经营中，因房屋存在违章搭建及室内装潢装饰不符消防规定被相关部门整治及查封系不争之事实，本院应予认定。关于押金金额，现有证据足以证明，王海军向中君公司实缴押金金额为35700元，且亦符合合同约定。本诉中，王海军承租系争房屋后，为从事旅馆经营，对房屋进行改建、分割并装修装饰，经营中因室内的装修装饰不符消防规定被消防部门查封，致旅馆停业，现王海军以中君公司未提供申办消防资料、催租、强行收房构成违约为由，要求中君公司承担违约责任并赔偿相关损失费用，无事实和法律依据，本院难以支持。中君公司向王海军催付租金虽不符合同约定，但王海军客观上已不能完全履行合同，并于2018年6月8日搬离系争房屋之事实，双方的言行已表示同意解除租赁合同，故合同的解除日应认定为2018年6月8日。基于合同的解除，中君公司应将王海军已交付的剩余租期的租金及其法定孳息按实结算，并将押金退还王海军。关于反诉，理由同上，中君公司的反诉请求，也无事实和法律依据，本院也难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王海军与被告(反诉原告)上海中君贸易发展有限公司签订的《租赁合同》于2018年6月8日解除；二、被告上海中君贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王海军房屋租金(按每月人民币35700元的标准，自2018年6月9日起算至2019年2月28日止)；三、被告上海中君贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王海军退还租金金额之银行利息(自2018年6月9日起计算至实际退还日止,按银行同期存款利率计算)；四、被告上海中君贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王海军押金人民币35700元；五、对原告王海军的其余诉讼之请求不予支持；六、对反诉原告上海中君贸易发展有限公司的其余诉讼之请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币67500元，由原告王海军负担人民币37500元，由被告上海中君贸易发展有限公司负担人民币30000元本案本诉受理费人民币47232元，减半收取人民币23616元，由原告王海军负担人民币13616元，由被告上海中君贸易发展有限公司负担人民币10000元。本案反诉受理费人民币2525元，由反诉原告上海中君贸易发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇一九年八月二十二日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。