山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初4360号原告：姚忠安，男，1953年5月14日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：吕以强，威海文登小观法律服务所法律工作者。被告：侯建岁，男，1958年2月15日出生，汉族，住威海市文登区。被告：侯洪丽，女，1965年3月12日出生，汉族，住威海市文登区。被告：侯洪芬，女，1955年7月31日出生，汉族，住威海市文登区。被告：侯洪花，女，1947年12月12日出生，汉族，住威海市文登区。被告：侯洪波，女，1961年3月3日出生，汉族，住威海市文登区。被告：侯洪秀，女，1953年10月4日出生，汉族，住威海市文登区。六被告之委托诉讼代理人：杨建波，文登大水泊法律服务所法律工作者。原告姚忠安与被告侯建岁、侯洪丽、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚忠安及其委托诉讼代理人吕以强，被告侯建岁、侯洪丽、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀之委托诉讼代理人杨建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚忠安向本院提起诉讼请求：依法确认房屋买卖合同有效，被告协助原告办理房屋过户手续。事实与理由：侯绍仁与邵桂兰系夫妻，共生有子女六人，即侯建岁、侯洪丽、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀。侯绍仁、邵桂兰于1992年去世。1996年被告侯建岁将登记在侯绍仁名下房屋四间以200元价格出卖给原告。房屋买卖后原告一直管理使用该房屋至今，现原告要求被告协助办理过户手续，被告不予配合，故诉至法院，请求判如所请。被告侯建岁辩称，被告不同意原告的诉讼请求。诉争的房产是登记在其父亲侯绍仁的名下，被告的父母亲分别在1996年先后因病去世，1997年被告的叔父侯少江找被告侯建岁协商，父母闲置的房子没有人住，破损快，原告托被告叔父与侯建岁协商借给原告的母亲居住，被告侯建岁没有同其他姊妹协商即表示同意，在2000年左右，被告的叔父侯少江转给被告侯建岁200元，并称是原告的母亲借住闲置房屋不过意，给房租也不要，200元权当房租，被告侯建岁收下，事后并向其他姐妹进行了通报，均表示理解，在2012年，原告的母亲去世，涉案房产闲置，自此开始由被告侯建岁管理使用至今。在2018年春，因涉案房产屋顶破损，被告侯建岁与姐妹协商进行了加固，不存在原告诉称涉案房产已出卖给原告的事实。被告侯洪丽、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀辩称，均同意被告侯建岁的答辩意见，五被告只知道是父母亲去世后闲置的房屋出借给原告的母亲居住，从来没有听说过其中的任何一人出卖父母遗产祖屋的事实。故请求人民法院查明事实，驳回原告对六被告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：侯绍仁与邵桂兰系夫妻，二人育有子女六人，即侯建岁、侯洪丽（曾用名侯建清）、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀。侯绍仁、邵桂兰于1992年去世，二人去世时其父母均已去世。侯绍仁在威海市文登区间，房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：泽库集用（91）字第230080193号。对有争议的证据，本院认定如下：原告为证实诉争房屋已经出卖给原告，提交村委会证明两份，泽库镇辛立庄村村民委员会出具第一份证明称，原侯建清房卖给姚忠安，原房西墙属于姚忠安，后因侯建行盖平房，双方协商原墙由侯建行拆除，由建行自砌砖墙，但建墙砌在西头中间，双方协商通过村调解为伙墙，以后出现任何情况，都按此证件为准。在证明后有时任村委主任于会通的签字，侯建行、姚忠安的签字，并加盖了辛立庄村村委会公章，落款时间为1997年11月28日。第二份证明称，兹有侯绍仁夫妻房屋肆间，该房屋由他们儿子侯建岁于1996年以200元价格卖给本村村民姚忠安，后来姚忠安母亲居住该房屋中，姚忠安母亲去世后，房屋由姚忠安管理使用至今。在证明后有村支部书记王庆祝，村会计王桂山的签字，并加盖了辛立庄村村委会公章。被告对第一份证明提出异议称，该证据如何形成被告不清楚，涉案房产在产权未转移的前提下，无论村委还是任何人对涉案房产的隶属现状无权予以改变；侯建行与被告系叔伯兄弟，侯建行建平房时需要拆除两家的界墙，侯建行同侯建岁进行了协商，并取得侯建岁的同意，因此侯建行才在原址建设了平房，至于侯建行是否与他人签署证明，被告不知情。被告对第二份证明提出异议称，村委会没有权利义务证实村民之间的买卖行为是否存在，且该证明未签署时间，20多年前的事情现在书写证明有悖事物规律。本院认为，第一份村委会证明形成于1997年11月28日，在该证明中明确载明了原被告侯洪丽房屋出卖给姚忠安，被告的叔伯兄弟侯建行作为邻居要拆除两家之间的界墙重新立砖墙来盖平房，为防止姚忠安与侯建行产生争议，请村委主任居中调解，把重新立的砖墙认定为两家共有的伙墙，该证明内容明确具体，有村委主任签字、村委会公章、侯建行、姚忠安签字，故本院对其真实性予以认定。第二份村委会证明虽然落款日期未明确，但是有村支部书记王庆祝、村会计王桂山的签字，加盖了村委会公章，与庭审中被告陈述的收到200元相印证，故本院对其真实性亦予以认定。庭审中，原告称购买房屋时系草房，后原告改造成瓦房。被告提出异议称，瓦确实是原告换的，因为房子是原告母亲在其中居住，换旧瓦比修缮草房便宜。被告称2018年被告对屋顶进行了加固，原告称因2018年要办房产证，被告将原告的门锁砸了，把原告母亲的东西都收拾出去了，后来又找了一个大铁链将原告的房门锁死。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年被告侯建岁将诉争房屋四间以200元的价格出卖给原告姚忠安，后由原告母亲居住管理，1997年邻居侯建行因要盖平房，与原告姚忠安协商重建了两家之间的界墙，并在村委会的调解下将该界墙认定为伙墙。原告将原四间草房更换为瓦房。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，出卖人应当履行向买受人交付标的物并移转标的物所有权的义务。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，诉争房屋系侯绍仁与邵桂兰的遗产，在遗产未分割前由六被告共同共有，被告侯建岁作为共有人之一将诉争房屋出卖给原告，原告支付了合理对价，将草房更换为瓦房，并与邻居侯建行协商了伙墙的归属，诉争房屋也原告及其母亲管理使用，故原告姚忠安与被告侯建岁之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但形成了事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同合法有效，原告要求确认房屋买卖合同有效并要求被告协助办理产权变更登记手续，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告系租用诉争房屋，但未提交证据证实其主张，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告姚忠安与被告侯建岁达成的位于威海市文登区间[房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：泽库集用（91）字第230080193号]的房屋买卖合同有效；二、被告侯建岁、侯洪丽、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀于本判决生效后十日内协助原告姚忠安办理上述房屋的产权变更登记手续。案件受理费2450元，由被告侯建岁、侯洪丽、侯洪芬、侯洪花、侯洪波、侯洪秀负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  汪渤清二〇一九年八月二十日书记员  丛龙涵