贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0425民初724号原告：紫云晟昊投资有限公司。地址：贵州省安顺市紫云苗族布依族自治县松山镇蔡家桥（白云工业园区内），统一社会信用代码：91520425061036023R。法定代表人：王方恒，系公司负责人。委托诉讼代理人：陈汝昌，男，系贵州袭明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：伍天鹏，男，系贵州袭明律师事务所实习律师。代理期限：一般授权代理。被告：陆欧，男，1991年11月19日出生，苗族，住贵州省紫云苗族布依族自治县，原告紫云晟昊投资有限公司与被告陆鸥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员田中志担任审判长，与人民陪审员王兴琼、陈艳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告紫云晟昊投资有限公司委托诉讼代理人陈汝昌到庭参加诉讼，被告陆鸥经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告紫云晟昊投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2017年6月10日签订的《商业用房租赁合同》；2.判决被告支付保证金40000元；3.判决被告按双方签订的《商业用房租赁合同》第三条规定向原告支付房屋租金，至起诉时为140400元，并以判决确定的金额为基数，从2017年11月10日起按每月2%向原告支付利息至付清为止，至起诉时为39312元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月10日，原、被告签订了《商业用房租赁合同》，约定如下：由原告将其位于紫云自治县祥龙华府1栋1层1-10至1-15号商铺共7个门面以及2层部分商铺出租给被告，作为汽车经营，租期为2017年8月1日至2022年7月31日，共五年。合同第三条对租金的支付时间及金额作出了明确约定，即第一年租金均为129726元，2017年8月1日前支付65000元，2018年3月1日前支付64727元。第二年的租金也为129726元，2018年8月1日前支付65000元，2019年3月1日前支付64727元，第三年租金为139968元，2019年8月1日前支付70000元，2020年3月1日前支付69969元。第四年、第五年的租金作出了约定，为保证合同的正确履行，还约定了在签订合同当日向原告一次性支付保证金50000元。另外，合同还对违约情形及违约责任作出了明确约定，若被告拖欠租金达15天或未经原告书面同意连续停业达15天，原告有权解除合同，收回房屋，保证金作为违约金不予退还，并有权要求被告赔偿经济损失。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告进行装修使用，但被告除支付保证金10000元、第一年租金55000元外，并未能在规定时间内支付房屋租金及保证金。原告多次催促被告缴纳，被告多次向原告请求延期缴纳作出承诺，但始终未按自己的承诺履行缴纳租金的义务。2018年7月10日被告向原告作出最后承诺，承诺于2018年7月31日前支付房屋租金64727元，于2018年12月31日前支付租金65000元，若逾期未缴纳，按租金2%每月向原告支付利息。现被告承诺的付款期限已过，但被告仍未足额支付房屋租金。其违背诚实信用的行为已损害了原告的合法权益，故原告依法诉至本院，诉请如前。被告陆鸥未出庭，亦未提出答辩意见。原告紫云晟昊投资有限公司围绕其诉讼主张依法提交了如下证据：1.企业信息、被告身份证，证明原告诉讼资格及被告身份信息；2.商业用房租赁合同、房屋平面图，证明原、被告共同签订了《商业用房租赁合同》，并约定由原告将其位于紫云自治县迎宾大道与白云大道交汇处的祥龙华府1栋1层1-10至1-15号商铺共7个门面以及2层部分商铺出租给被告，作为汽车经营，租期为5年。前两年房屋租金均为129726元，租金分别于2017年8月1日前支付65000元，2018年3月1日前支付64727元，同年8月1日前支付65000元，2019年3月1日前支付64727元。第六条约定保证金的支付方式，同时在合同签订当日被告向原告一次性支付保证金50000元。如被告拖欠租金达15天或未经原告书面同意连续停业达15天，原告有权解除合同，收回房屋，保证金作为违约金不予退还，并有权要求被告赔偿损失。3.承诺书、关于催缴租金欠款的通知、文件签收单，证明2017年8月22日被告作出承诺，说明被告同意解除合同，并且原告可以收回房屋，同意1万元的保证金作为违约金不退还；2017年9月15日、11月10日作出与上一份完全相同的承诺；被告未在规定时间内足额支付房屋租金以及保证金，经原告多次进行催缴，被告也未在承诺的期限内履行义务。2018年7月10日被告向原告作出最后承诺，承诺于2018年7月31日前支付租金64727元，同年12月31日前支付租金6500元，若逾期未交纳，按租金月2%向原告支付利息，被告迟延履行主要债务，经催告后至今未履行，原告可解除合同，同时被告应支付所欠房屋租金，并按租金月2%向原告支付利息。4.交款统计表、收据，证明被告至今仅交纳10000元定金及55000元房屋租金，至起诉时有140400元房屋租金未支付。被告延迟履行职务致使不能实现合同目的，原告有权解除合同，同时被告应足额支付所欠房屋租金。被告陆鸥未出庭，视为放弃质证权利。上述证据来源合法，客观、真实，与本案有关联性，本院予以确认，作为定案依据。根据当事人陈述，结合经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月10日，原告紫云晟昊投资有限公司与被告陆鸥签订《商业用房租赁合同》，合同约定：1.甲方（原告）将其位于紫云自治县迎宾大道与白云大道交汇处祥龙华府1栋1层1-10至1-15号商铺共7个门面以及2层部分商铺，共计568.98㎡出租给乙方（被告）作为汽车经营,租期五年，自2017年8月1日至2022年7月31日止；2.租金的支付时间及金额，第一、二、三年租金均有免租期各6个月，第一、二年租金为38元/㎡每月，第一年租期2017年8月1日至2018年7月31日，租金为38×568.98×6=129727元，2017年8月1日前支付65000元，2018年3月1日前支付64727元。第二年的租金也为129727元，2018年8月1日前支付65000元，2019年3月1日前支付64727元。第三年租金为139969元，2019年8月1日前支付70000元，2020年3月1日前支付69969元；3.对第四年、第五年的租金作出了约定；4.租赁保证金，甲、乙双方商定房屋租赁保证金50000元，在签订合同当日乙方向甲方一次性支付，保证金甲方可以用于抵偿乙方的欠款和乙方对租赁房屋、公共区域、公共设施损坏的赔付。合同终止后，乙方履行所有义务，甲方将保证金无息退给乙方；5.违约情形及违约责任，乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天须按乙方当期应付租金总额的1%支付滞纳金给甲方。乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋，保证金作为违约金不予退还，并有权要求乙方赔偿经济损失：一、拖欠房屋租金达15天，二、未经甲方书面同意，连续停业达15天；……。6.合同还约定其他权利义务。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告进行装修使用，被告于2017年5月28日支付租赁房屋定金10000元。被告陆鸥未按照合同约定于2017年8月1日支付第一年租金65000元，后于2017年8月22日出具承诺书，承诺在2017年8月30日前交纳铺面租金65000元，在2017年9月30日交纳保证金50000元。被告陆鸥未依照第一份承诺书承诺履行后，于2017年9月15日出具第二份承诺书，承诺2017年9月18日前交纳商铺租金10000元，2017年10月15日前交纳商铺剩余租金45000元，2017年10月30日前交纳商铺保证金50000元。被告陆鸥于2017年9月19日支付门面租金10000元，2017年11月10日支付租金45000元。此后，被告未再支付任何租金。原告多次催促被告缴纳，被告多次向原告请求延期缴纳作出承诺，但始终未按自己的承诺履行缴纳租金的义务。2017年11月10日，被告陆鸥作出第三份承诺书，经原告同意后，约定2018年5月1日前被告一次性付清商铺租赁保证金50000元。被告陆鸥仍未依照第三次承诺书支付保证金。被告三份承诺书均载明：本人未按约定时间支付，原告无偿收回商铺（含已装修部份）自行处理，已交纳的保证金及其他费用作为违约金不予退还，商铺内已进行装修施工损失由本人承担。第二份承诺书载明为“最终承诺”。2018年7月1日，原告紫云晟昊投资有限公司向被告陆鸥发出《关于催缴租金欠款的通知》载明：根据合同约定，1、截止至2018年6月30日止，被告陆鸥已拖欠公司租金114727元，从通知之日起（2018年7月1日）至2018年7月3日下午5点整后，仍未交清租金，公司不再提供水电；2、如在2018年7月10日之内再不交清租金，视为违约，根据双方签订的合同内容，原告有权收回房屋，转租他人。2018年7月10日被告陆鸥向原告作出承诺，承诺于2018年7月31日前支付房屋租金64727元，于2018年12月31日前支付2018年8月1日至2019年1月31日租金65000元，若逾期未缴纳，按租金每月2%向原告支付利息。被告陆鸥未按最后一次承诺书履行自己交纳租金的义务，原告诉至本院，诉请如前。本案争议焦点：1.是否解除合同；2.房屋租金及利息；3.是否支付保证金。本院认为，原、被告签订的《商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。1.关于是否解除合同，原告已按照合同约定向被告提供房屋等场地，陆鸥应当按照合同约定支付租金。被告陆鸥仅支付房屋定金10000元和租金55000元，根据双方签订的《商业用房租赁合同》第十六条的约定“拖欠租金达15天的”甲方（紫云晟昊投资有限公司）有权单方解除合同并收回房屋。故，原告请求解除合同符合双方约定，本院予以支持。3.租金金额及利息，原告请求支付至起诉之日止的租金140400元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，因被告陆鸥一直存在违约情形，先后共计四次出具承诺书，可推知被告陆鸥怠于履行合同，原告对此情形处于明知情形，应采取适当措施防止损失扩大。被告陆鸥在最后一次承诺未履行后，原告应及时行使解除权，解除合同，防止损失扩大，故原告诉请至起诉之日止的房租费用，本院不予支持。按照双方签订的《商业用房租赁合同》约定的违约责任，即逾期支付租金承担滞纳金和租赁保证金作为违约金不予退还的约定，被告陆鸥于2018年7月10日承诺逾期支付租金利息，对利息承诺视为支付违约金，因此，被告既约定定金，又约定违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，结合被告陆鸥多次承诺未支付定金的实际，本案适用利息支付违约金。被告已支付的房屋定金10000元折抵房屋租金，加上已支付房屋租金55000元，被告已支付房屋租金为65000元，2017年8月1日至2018年7月31日房屋租金为129727元，扣除已支付65000元，尚欠租金64727元。虽然双方签订的合同对第一年租金64727元约定支付时间为2018年3月1日，但结合第一年租期届满期和被告承诺支付利息的起止时间，租金64727元按月2%支付利息应自2018年8月1日起计算至付清之日止，原告请求从2017年11月10日起计算利息不予支持。2018年8月1日至本案起诉之日的房房租金，系原告不及时采取措施防止损失的扩大造成，原告对该部份的请求不予支持。3.是否支付保证金，根据原、被告签订的合同约定，保证金是被告陆鸥破坏设施、拖欠无业管理费及其他费用时予以赔偿的责任，现原告未举证证明被告陆鸥存在亟需赔偿情形，且本案已结合案件实际适用月利率2%计算违约金，故原告诉请支付40000元保证金的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告紫云晟昊投资有限公司与被告陆鸥于2017年6月10日签订的《商业用房租赁合同》。二、被告陆鸥于本判决生效之日起十日内支付原告紫云晟昊投资有限公司房屋租金64727元及违约金。违约金计算，以64727元为基数，自2018年8月1日起按照月利率2%计算至付清为止。三、驳回原告紫云晟昊投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4596元，公告费460元，共计5056元，由原告紫云晟昊投资有限公司负担3567元，由被告陆鸥负担1489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  田中志人民陪审员  王兴琼人民陪审员  陈 艳二〇一九年八月六日法官助理彭利权书 记 员  邵 云