广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5966号原告：江静仪，女，1990年2月20日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：姜顺玲，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所实习律师。被告：叶宝志，男，1984年10月13日出生，汉族，住广州市花都区。被告：广州鸿诚置业有限公司，住所地广州市花都区新华街新华路85号4号商铺，统一社会信用代码：91440101MA5AP18C3T。法定代表人：黄智杰，该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：骆国栋，广东诺标律师事务所律师。第三人：刘嘉杭，男，1989年2月5日出生，汉族，住广州市花都区。原告江静仪与被告叶宝志、广州鸿诚置业有限公司（鸿诚公司）及第三人刘嘉杭居间合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江静仪的委托诉讼代理人姜顺玲、梁春霞，被告叶宝志、鸿诚公司的共同委托诉讼代理人骆国栋到庭参加诉讼，第三人刘嘉杭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江静仪向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告中介费5675元；2.被告对第三人刘嘉杭承担的255000元债务承担补充赔偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2018年8月23日通过被告叶宝志、鸿诚公司签订《房屋买卖合同》，由原告购买第三人位于广州市花都区宝华大道25号惠侨A座x房，购房款合计750000元，原告当日支付了中介费5000元及购房首付款等。后因第三人无法如期过户，原告方知涉案房屋是查封房屋，不能买卖，被告隐瞒事实与第三人串通，欺骗原告。后原告起诉第三人，要求退回购房款及支付违约金，故原告当时未起诉两被告。原告与第三人在法院达成调解后，原告再次向被告支付中介费675元，但第三人至今未偿还任何款项，两被告也未履行承诺监督第三人还款。综上，两被告在合同签订中恶意隐瞒房屋被查封事实，未履行中介的审查、核实义务，造成原告损失，应对第三人的债务承担补充赔偿责任，故原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告叶宝志辩称，我并非鸿诚公司的员工，只是按揭公司的员工，为原告办理按揭手续，故原告将我方列为被告没有依据，请求法院驳回原告的全部诉请。被告鸿诚公司辩称：原告的诉求缺乏事实及法律依据。2019年1月2日签订存量房买卖合同承诺书，该承诺书约定了因第三人原因导致合同解除，同时因合同解除产生的法律责任由第三人承担，我方不是责任主体，原告请求鸿诚公司承担法律责任没有依据。第三人刘嘉杭未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区宝华大道25号惠侨A座x房，原所有权人为刘嘉杭。2018年8月23日，刘嘉杭（卖方、甲方）与江静仪（买方、乙方）、鸿诚公司（房地产中介服务机构、丙方）签订存量房买卖合同，约定甲方将涉案房屋以750000元的价格出售给乙方。丙方义务和责任：1.丙方有审查买卖当事人委托关系、不动产资料真伪的义务。2.丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规履行职责。3.非经甲乙双方当事人书面同意，不动产中介服务机构不得泄漏买卖双方的信息资料等。4.因丙方过错造成当事人的损失，丙方应当承担赔偿责任。其他约定：甲方债务问题由甲方自行解决，与乙方无关。合同中未对中介服务费的金额进行约定，江静仪与鸿诚公司通过口头协商，约定中介服务费为10000元。上述合同签订当天，江静仪向叶宝志支付了中介服务费5000元。合同履行过程中，江静仪共向刘嘉杭支付购房款170000元。后，由于刘嘉杭未能解除涉案房屋的查封导致合同无法继续履行，三方遂于2019年1月2日签订存量房买卖合同承诺书，刘嘉杭承诺在2019年1月23日前退还江静仪首期加定金加赔偿金总额351950元。因刘嘉杭未能依约履行上述付款承诺，江静仪于2019年1月31日将刘嘉杭起诉至本院，要求刘嘉杭返还其购房款及定金170000元，并赔偿违约金等，案号为：（2019）粤0114民初2221号。在该案中，本院于2019年4月3日组织江静仪与刘嘉杭进行调解，双方达成如下调解协议：“一、确认原、被告于2018年8月23日签订的存量房买卖合同于2019年1月2日解除；二、被告刘嘉杭应返还原告江静仪购房款170000元及赔偿违约金85000元，共计255000元。上述款项分6期支付，每2个月为一个付款期限，前五期，每期付40000元，第六期支付55000元。其中2019年5月4日前支付第一期款项，2019年7月4日前支付第二期款项，以此类推。三、若被告刘嘉杭有一个付款期限未按时付款，原告江静仪可就剩余款项一并向法院申请强制执行。被告刘嘉杭向原告江静仪付清上述款项后，双方之间的权利义务了结，原告江静仪不再向被告刘嘉杭主张任何权利。四、案件受理费2690元，由原告江静仪负担。”在上述案件调解之后，江静仪又于2019年4月3日向鸿诚公司支付了675元，鸿诚公司出具了中介服务费5675元的收据，并注明已付清。江静仪称675元为资料费，鸿诚公司表示该费用为中介费，其公司对中介服务费进行了减免，所以总共仅收取5675元。由于刘嘉杭未履行上述民事调解书的法律义务，江静仪向本院申请了强制执行，本院于2019年6月19日做出（2019）粤0114执4377号执行裁定书，认为：经本院采取多方执行措施后，被执行人有位于广州市花都区宝华大道25号惠侨A座x房的房产，现已被广州市越秀区人民法院查封并拍卖，本院已发函至该院参与分配。申请执行人无法提供被执行人其他可供执行的财产线索，故裁定终结本次执行程序。另查明，涉案房屋在网上拍卖的评估价为1086264元，最终由江静仪以608000元的价格竞拍取得。再查明，涉案房屋在2014年已经被司法查封，在签订存量房买卖合同前鸿诚公司、叶宝志均未向江静仪出示涉案房屋的查册表。江静仪称在签订合同前有要求叶宝志出示查册表，但叶宝志称之前已经查过册，涉案房屋没有问题可以交易，而叶宝志又是江静仪姐姐的朋友，基于对其的信任，自己也没有去查册的情况下便签订了合同。其在2018年10月底因为房屋无法过户时，才得知涉案房屋存在查封无法交易。鸿诚公司、叶宝志均不认可江静仪的陈述，其称涉案房屋在签订合同时，刘嘉杭已经告知了江静仪涉案房屋存在查封的情况，所以才会以低于市场价的价格进行出售，合同中虽然没有明确约定该情况，但是合同其他约定：“甲方债务问题由甲方自行解决，与乙方无关”，足以说明江静仪是知晓该情况的。江静仪称该条款中所称的债务指的是涉案房屋按揭贷款债务。诉讼中，江静仪还提交了其与叶宝志的聊天记录，拟证明叶宝志亦是居间介绍人，叶宝志是其姐姐的朋友，整个交易过程均由叶宝志在跟进，由叶宝志促成买卖双方签订的合同。叶宝志、鸿诚公司称叶宝志仅提供按揭服务，并非居间介绍人，为此，叶宝志提供了广州市融畅房地产代理有限公司出具的工作证明、营业执照等予以证明。江静仪认为该证据不能证明叶宝志的身份。诉讼中，江静仪为证明签订合同时，叶宝志、鸿诚公司未告知其涉案房屋存在查封的情况，提交了叶宝志、鸿诚公司的法定代表人黄智杰与江静仪的姐姐江婉仪、江敏仪的聊天记录。江婉仪称：“你都说他（刘嘉杭）不是你朋友，那前期工作为什么不做好呢，你为什么要相信这个人呢，你相信他是因为你觉得他是你朋友，你觉得他信得过。”黄智杰：“当时不是因为我们信得过，因为签合同当晚真的查不了册。”江婉仪：“我都说我不追究你签合同当晚查不查册的问题，如果你第二天你查到跟我说江小姐这个房子有问题，3万元没得退，我一句话都不说。你有没有查过册，我妹妹同你去查册，你们同我妹讲查过册了，没有问题，你们有没有说过这句话。”黄智杰：“这个的确是我们疏忽。”江敏仪：“其他查过册无问题，你们都要查一下，要知道这个房子能不能交易，不可以交易我们都不买这个房子……你们负责本金的17万元，剩下的违约金她自己追。”叶宝志：“如果阿航不出来，我跟你（黄智杰）都有责任，但我都同江小姐讲我的责任，我该负多少责任我绝对还给她，但你不去找这个业主出来，难道我跟你，我们两个负责啊，要知道业主有多少钱，给到多少钱。……阿航的朋友说帮他搞笔装修贷，能不能拿到10万元出来，剩下几万元我跟你（黄智杰）负责了它，剩下的利息江小姐自己追业主……”鸿诚公司、叶宝志认为其并未作出承担责任的意思表示，只是强调找到刘嘉杭商谈。本院认为：江静仪、刘嘉杭与鸿诚公司签订的存量房买卖合同包含了买卖双方分别与鸿诚公司之间的居间合同关系及江静仪、刘嘉杭之间的房屋买卖合同关系。本案主要审查鸿诚公司与江静仪之间的居间合同关系。根据三方签订的存量房买卖合同，鸿诚公司与江静仪之间居间合同关系的合同条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。叶宝志虽然并未与江静仪签订居间合同，但是根据江静仪提交的微信聊天记录、叶宝志与江静仪姐姐的聊天记录、转账证明，可以证明叶宝志与江静仪之间存在居间合同关系，且根据叶宝志提交的工作证明，叶宝志并非鸿诚公司的员工，也就是说叶宝志的居间介绍行为并非履行职务行为而是其个人行为。根据江静仪提交的江敏仪、江婉仪与叶宝志、鸿诚公司的法定代表人黄智杰的聊天记录可知，签订存量房买卖合同时，鸿诚公司、叶宝志未告知其涉案易房屋在签订合同时存在查封的情况，鸿诚公司、叶宝志辩称其虽然没有进行查册，但是在签订合同时刘嘉杭告知了江静仪涉案房屋存在查封，鸿诚公司、叶宝志对其陈述并未举证证明，江静仪亦不予确认，故对鸿诚公司的该抗辩意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”鸿诚公司作为专业的房地产媒介居间商事主体，具有较强的专业知识、能力和风险意识，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务，并及时、如实告知委托方。房屋是否查封属于房屋交易中的重大事项，但是鸿诚公司、叶宝志在促成买卖双方签订合同时，并未对此情况进行核查，对于存量房买卖合同无法继续履行存在重大过失。因此，江静仪要求鸿诚公司、叶宝志返还其中介费5675元合理合法，本院予以支持。鸿诚公司、叶宝志应否赔偿江静仪损失的问题，如前所述鸿诚公司、叶宝志在缔约过程中存在重大过失，而江静仪作为房屋的买受人，对于房屋是否存在查封亦负有审慎注意义务，但其在未审查房屋权属情况下便签订合同，对存量房买卖合同无法继续履行亦存在一定过失。在本案房地产经纪活动中，鸿诚公司、叶宝志负有主要注意义务，江静仪负有次要注意义务。综合本案案情及双方当事人的过错程度，本院酌定鸿诚公司、叶宝志承担60%的赔偿责任，江静仪承担40%的赔偿责任。购房款系房地产经纪活动中直接产生的给付，当交易目的无法实现时，刘嘉航不能返还购房款属于此次经纪活动产生的直接损失，而违约金系对守约方的补偿，并非直接损失，因此鸿诚公司、叶宝志仅应对直接损失承担补充赔偿责任。经查，在（2019）粤0114民初2221号民事调解书中约定被告刘嘉杭应返还原告江静仪购房款170000元及赔偿违约金85000元，共计255000元。由于刘嘉杭未履行民事调解书确定义务，江静仪向本院申请了强制执行，该案因江静仪未能提供可供执行的财产线索，而终止本次执行。鸿诚公司、叶宝志也未提交证据证明江静仪执行到了款项。因此，鸿诚公司、叶宝志在刘嘉杭无法返还购房款170000元的情况下，应在其过错比例范围内，即102000元（170000*60%）承担补充赔偿责任，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告叶宝志、广州鸿诚置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江静仪返还中介服务费5675元；二、被告叶宝志、广州鸿诚置业有限公司在刘嘉杭未能返还原告江静仪购房款（170000元）部分以102000元为限额承担补充赔偿责任；三、驳回原告江静仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2605元，由原告江静仪负担1505元，被告叶宝志、广州鸿诚置业有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇一九年八月十二日书记员 刘雄燕