江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初1203号 原告：王姝慧，女，1980年11月3日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王志杰（系王姝慧父亲），男，1953年6月5日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告：王志杰，男，1953年6月5日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：韩松，男，1977年11月28日生，汉族，江苏福泽餐饮管理有限公司法定代表人，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：许桂兰，江苏清正苑律师事务所律师。 原告王姝慧、王志杰与被告韩松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王志杰暨原告王姝慧的委托诉讼代理人，被告韩松及其委托诉讼代理人许桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王姝慧、王志杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房余款45万元，并赔偿因延期支付房款给原告造成的经济损失（按年利率24%，自2018年11月13日房屋过户之日计算至实际付清之日）；2、判令被告支付中介费1万元；3、本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2018年5月12日，原、被告签订房地产买卖合同一份，原告以505万元的价格将南湖花园x-x房屋出售给被告。后被告分两次支付定金共15万元，并取走原告的四幅名人字画作为对定金的抵押。2018年9月27日，原被告又签订补充协议一份，约定了房款交付时间。2018年10月30日，原告连续两天请搬家公司搬家将房屋腾空；11月3日，被告查看了房屋情况，取走了前后门钥匙并确定了过户时间。2018年11月13日，双方在徐州市交易登记中心完成了交易，被告取得涉案房屋的产权。第四日，被告支付了45万元房款。但剩余房款，被告却迟迟不愿意支付，双方协商未果，遂诉至法院。 被告韩松辩称，原告的诉请不能成立。被告已支付了大部分房款，但原告没有按照合同约定将物业费结清，因此，涉案房屋不具备交付条件，原告的行为已构成违约，被告在原告交付房屋之前未支付剩余的房款，并不违约。同时，原告主张的中介费无事实和法律依据。由于原告违约在先，导致被告无法享有涉案房屋的使用权，无法接收房屋以及合同中约定的院落和实物，原告存在重大违约，给被告造成了经济损失，因此，原告要求被告承担诉讼费和律师费亦没有事实及法律依据。 根据双方当事人举证质证及庭审陈述，本院查明以下事实： 2018年5月3日，原被告双方签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告购买原告所有的徐州市房屋，双方约定了价款、定金、交付房屋产权过户等内容。 原告（甲方卖方）与被告（乙方买方）另行于2018年5月12日签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方自愿将其坐落在徐州市泉山区南湖花园x-x-x的房产出售给乙方，房屋类型为住宅、建筑面积为223.5平方米，房产交易价格为人民币505万元（含院内现状实物）。第三条“付款时间与办法”约定：乙方保证在2018年5月12日向甲方支付10万元定金，该定金由乙方支付给甲方，首付房款180万元由乙方按照产权部门的要求打入监管账户，其他余款由乙方按揭贷款支付。定金待甲乙双方在办理房产变更手续时，由甲方直接汇入房产部门的监管账户作为支付给甲方的首付房款；甲方保证于乙方在本协议签订后60日内配合乙方将上述房产所有权人变更至乙方指定人的名下。第四条“房屋交付”约定：甲方保证乙方取得产权证后三十日内与乙方办理房屋交接手续。甲方应保证房屋附属设施正常使用，保证院内现状不得改变。房屋交付前甲方应将所有的费用结清（如水、电、燃气、物管等费用），房屋交付后所产生的各项使用费全部由乙方承担。第五条“税费负担及权属变更”约定：甲方保证按乙方的要求配合乙方将上述交易房产的所有权人、土地使用权人办为乙方指定人名下，因变更所有权人所产生的税、费全部由乙方承担，该房如出现遗、赠、析产税由甲方承担。房产过户后，如房证所载明面积增加，本合同所确定的房款不再增加。第七条“违约责任”约定：甲方未按本合同约定时间将房屋交付乙方，每逾期一日，按照乙方已付房款的万分之五支付违约金，逾期达二十日的，乙方有权解除合同。协议签订后，甲方不得反悔，否则应按合同总房款的20%向乙方支付违约金；第八条“其他约定”：甲、乙双方依据徐州市产权交易规定在产权部分签订的格式合同与本合同不一致的以本合同为准。本合同签订前甲乙双方所签合同如与本合同发生冲突的以本合同为准；本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 2018年9月27日，原告（甲方卖方）与被告（乙方买方）签订《补充协议书》一份，约定：一、原合同第三条“付款时间与办法”内容修改为：鉴于甲方急需资金，乙方分别向甲方共计支付15万元作为购房定金（乙方全面履行本合同后，该定金转为购房款）。因甲方拖欠徐州汉诺企业有限公司借款本息400万元，乙方已按照甲方的指令将400万元房款直接支付给该公司。剩余90万房款乙方过户第二日付45万元，第五日交付房屋，房款全部给清。为保证乙方的权利实现，甲乙双方与徐州汉诺企业管理有限公司商定，采取债权转让的方式，即由徐州汉诺企业管理有限公司将其对甲方王姝慧享有的债权及本合同所涉坐落在徐州市房屋抵押权全部转让给乙方。二、原合同第四条“房屋交付”内容修改为：甲方保证房屋附属设施正常使用。房屋交付前甲方应将所有的费用结清（如水、电、燃气、物管等费用），房屋交付后所产生的各项使用费全部由乙方承担。三、原合同第五条“税费分担及权属变更”的内容修改为：甲方保证按乙方的要求在本协议签订后20日内配合乙方将上述交易房产的所有权人、土地使用权人办为乙方指定人名下，因变更所有权人所产生的税、费全部由乙方承担。房产过户后，如房证所载面积与合同所确定的面积发生差异，无论面积增减、房款均不发生变化。四、原合同第七条“违约责任”内容修改为：甲方保证将合同所涉房产的查封全部解除，并保证按期配合乙方办理房屋所有权人变更手续，否则视为甲方逾期交房；甲方未按合同约定时间将房屋交付乙方，每逾期一日，按照乙方已付房款的万分之七支付违约金，逾期达二十日的，乙方有权解除合同；协议签订后，甲乙任何一方反悔均应按合同总房款的20%向对方支付违约金，违约金不足以弥补对方损失的还要承担赔偿责任；如因甲方原因造成本协议不能履行的，甲方除承担本协议约定的违约责任外，乙方还有权依据与徐州汉诺企业管理有限公司签订的债权转让协议书受让的权利要求甲方履行给付义务。 2018年11月13日，原被告签订《存量房买卖合同》一份，约定被告以300万元的价格购买原告的涉案房屋，并于2018年11月15日前一次性付清房款，合同中还约定了其他权利义务。同日，被告向原告出具字据一份，载明“产权处网签合同300万（叁佰万元），双方协定按伍佰伍拾万总房款支付”。 在签订上述《存量房买卖合同》前，原告向被告交付了涉案房屋前后门钥匙各一把，而对于院内实物，在原告诉讼之前双方仍没有进行交接。 在审理过程中，本院组织双方当事人于2019年8月9日至涉案房屋共同对“院内实物”进行查看。经查看，原被告所指院子位于涉案房屋进户门东侧，原告在院子南北处各设置有一木栅门，并上锁。经清点，双方对于原告已搬走的一座海豚型雕塑、一座人型雕塑及原放置在院子亭内的石桌一张及石凳是否应交付给被告产生争议；同时，对于院内现仍放置的一卧型景观石、院子西南处一块石头、62个花盆、鱼池打氧泵、割草机是否应当交付给被告产生争议；对于院内仍然留有的全部草植、树木，亭子一座、石桥一座、鱼池一座、假山一座（鱼池边，被告称为景观石）、景观石两座、彩石六块、骆驼形石一块、院中石桌及石凳形石头（共计三块）、院内道路、踏路石及鱼池内九条锦鲤鱼、石槽，原告同意留给被告。 同时，原告书面列举的应当交付被告的实物清单中，同意将房屋后其自行安装的钢结构棚一个、遮雨棚一个留给被告。 庭审中，原告要求增加诉讼请求，请求判令被告偿还总价值31.5万的四幅名人字画，如字画损害则按实际鉴定价格赔偿，并承担诉讼费用、律师费用等。后就该部分诉讼请求，原告另案提起了诉讼。 本院认为，双方对于2018年5月3日《房屋买卖合同》并未履行无异议。双方于2018年5月12日签订的《房地产买卖合同》及于2018年9月27日签订《补充协议书》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，因此，应认定为合法有效。双方虽在同年11月13日签订了《存量房买卖合同》，但根据双方的约定，《存量房买卖合同》约定的内容与上述两份协议约定不一致的，应当以该两份协议约定为准，因此，双方的权利义务应当以上述《房地产买卖合同》及《补充协议书》约定为准。双方在《补充协议书》中约定，应当过户“第五日交付房屋，房款全部给清”，因此，在涉案房屋办理过户后，被告应当支付剩余的45万元房款，但原告同时也应当履行交付义务。本案中，双方约定的交易价格包含院内实物，因此，原告在房屋交付时应当将“院内实物”一并予以交付。双方虽未就院内实物在合同中予以列明，但根据被告在购买房屋时对院子所拍摄的录像可以看出，其是对院内景观进行的拍摄，同时，结合本院组织双方对于无争议实物的列举，双方所指院内实物应当为院子景观性、装饰性实物。因此，被告主张的割草机及未能在录像中体现的打氧泵不属于双方约定的院内实物；对于原告已搬走的雕塑、石桌及石凳应当交付给被告；对于仍在院内的卧型景观石、石头一座（院子西南角）及62个花盆应当交付给被告。对于无争议的草植、树木、亭子、石桥、鱼池、景观石、彩石、院内道路、踏路石及九条锦鲤鱼维持现状并予以交付。同时，对于原告自愿交付的钢结构棚、遮雨棚也应当一并予以交付。对于被告辩称原告应结清物业费的问题，因该费用并不影响房屋等的交付，双方可依据合同约定另行解决。 关于原告主张的未支付房款的经济损失。根据约定，被告交付房款时，原告亦应当交付房屋及相关院内实物，双方均具有同时履行抗辩权。而双方因院内实物的内容及交付产生争议，导致在合同履行过程中产生争议引发诉讼，被告由此未支付剩余购房款，不构成违约，原告主张延迟交付房款的经济损失，无事实依据，本院依法不予支持。 对于原告主张的中介费，其未提供证据证明应当由被告承担，因此，对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告韩松于本判决生效后十日内支付原告王姝慧、王志杰房款450000元； 二、原告王姝慧、王志杰于本判决生效后十日内向被告韩松交付剩余房屋钥匙；交付涉案房屋旁院子（双方共同确认的位置）的木栅门钥匙，交付院内原摆放的海豚形雕塑一座、人形雕塑一座、石桌一张及石凳，并交付该院子内现有全部草植、树木，亭子一座、石桥一座、鱼池一座、假山一座（鱼池边）、石槽一块、景观石两座、彩石六块、石头一座（位于院子西南角）、骆驼形石一块、院中石桌及石凳形石头（共计三块）、院内小径、踏路石、六十二个花盆、鱼池内九条锦鲤鱼及房屋后钢结构棚、遮雨棚各一个； 三、驳回原告王姝慧、王志杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8200元，由原告王姝慧、王志杰负担4100元，被告韩松负担4100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  赵艳鹏 人民陪审员  冷旭东 人民陪审员  陈瑞玲 二〇一九年八月十九日 书 记 员  陈 楠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合法律约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。