广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初5952号原告：张嘉杰，男，1988年12月18日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：吴骏，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张高英，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被告：陈仕伟（曾用名黄仕伟），男，1957年9月15日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：吴序新，男，1968年12月12日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：牛现勇，男，1984年3月12日出生，汉族，身份证地址河南省鄢陵县。被告：宋韬，男，1981年8月21日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州盛森房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区大沙头绿荫路2号盛贤大沙头旧货市场四楼E35-1号铺。法定代表人：曹国荣。上列五被告共同委托诉讼代理人：黄岩、陈龙，广东尚之信律师事务所律师。被告：广州盛贤大沙头旧货市场有限公司，住所地广州市越秀区绿荫路4号4楼E39铺。法定代表人：廖小军。委托诉讼代理人：史果乐，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告张嘉杰与被告陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬、广州盛森房地产发展有限公司（以下简称盛森公司）、广州盛贤大沙头旧货市场有限公司（以下简称盛贤公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴骏，被告陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬、盛森公司共同委托诉讼代理人黄岩，被告盛贤公司委托诉讼代理人史果乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告自2015年1月1日起至2015年11月15日止商铺收益的损失共计4804.8元；2、被告向原告支付从2015年11月15日起至实际清偿收益损失之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2011年11月23日，原告与被告陈仕伟、吴序新、牛现勇的代理方被告盛森公司签订《认购书》，认购广州市越秀区绿荫路2号负一层B1170号铺物业，总价184966元，并约定2014年12月31日前交付商铺使用。2011年11月29日，原告与盛森公司签订《商铺买卖合同》。合同签订后，原告付清了全部房款，并在2012年7月17日取得了涉讼商铺产权证。根据合同约定，原告可于2015年1月1日收回涉讼商铺，但当时包括原告商铺在内整个大沙头盛贤旧货市场负一层因装修封锁，原告不能进出及使用商铺。事后得知被告陈仕伟、吴序新、牛现勇在出售商铺后，未经同意将整个大沙头盛贤旧货市场负一层交给了被告盛森公司、宋韬，六被告共同侵占商铺私自进行装修。且负一层因消防问题无法正常使用。故为维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。被告吴序新、牛现勇、陈仕伟、宋韬共同辩称：四被告均不存在侵权行为，无需承担赔偿责任。被告吴序新、牛现勇、陈仕伟与原告签订的买卖合同约定涉讼商铺产权证办妥即视为交铺，涉讼商铺产权证已经办妥，卖方已履行了交铺义务。2014年12月31日前，被告宋韬根据被告盛森公司的委托对整个负一层商场进行装修，该装修是按照买卖合同约定的装修标准进行。但被告盛森公司没有提供入场装修的必要材料包括全层分户图、消防审核许可证、入场装修许可证等，导致被告宋韬安排的装修公司进场后无法装修，在2014年12月退场，将商场交还给被告盛森公司。2015年1月1日，被告盛森公司、商场业主代表、街道办、司法所、公安部门等组织召开了协调会，要求被告宋韬委托装修公司尽快入场装修，在此情况下，装修公司于2015年4月1日进场装修，于4月21日装修完毕将场地交付给被告盛森公司。另，被告申请调取白云街司法所2015年1月至8月期间召开协调会议的材料。被告盛森公司辩称：我方不存在侵权行为，原告如果有损失也是其自己的过错所致。当时是因为原告无法提供进场装修所需必要材料令装修公司无法入场装修。被告盛贤公司在2014年9月28日已经将负一层商场交付给我方，我方因为要按照买卖合同约定装修标准交铺，故委托被告宋韬聘请装修公司对场地进行装修，由于装修条件不足，被告宋韬在2014年12月将场地交还给我方。我方不存在私自装修的行为，正是在接受了政府部门的指示才安排装修。被告盛贤公司辩称：不同意原告的诉讼请求。在2014年9月28日前确实是由我方对涉讼负一层商场进行管理，但在此之后，我方根据被告吴序新、牛现勇、陈仕伟的要求已将场地交付给被告盛森公司。本案是物权保护纠纷，我方在2015年1月1日之后没有使用、管理涉讼商铺，不存在侵权行为，无需向原告承担赔偿责任。经审理查明：2010年10月18日，被告吴序新、牛现勇、陈仕伟（乙方）与被告盛森公司（甲方）签订《房屋产权委托代持协议书》，写明本协议所指房产位于越秀区绿荫路2号负一层B101、B102铺，双方同意由甲方委托乙方代为持有上述房产的产权，双方确认房产证产权人为乙方，实际产权人为甲方，甲方享有上述全部商铺的全部产权，甲方以隐名代理的方式委托乙方代为持有等。2011年1129日，原告（认购方）与被告黄仕伟、吴序新、牛现勇（出售方）的代理人盛森公司签订《认购书》，约定：认购方自愿认购广州市越秀区绿荫路2号B102铺170号物业，建筑面积2.7255平方米，认购价为184966元等。原告（买受人）与被告黄仕伟、吴序新、牛现勇（出卖人）的代理人盛森公司签订《商铺买卖合同》，约定：所购商铺为广州市越秀区绿荫路2号B102号铺170号物业，建筑面积2.7255平方米；该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为184966元；买受人按分期付款方式按期付款；出卖人已将该商铺出租给承租人广州盛贤大沙头旧货市场有限公司进行经营使用，租赁期满出租人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给出租人，但当时的商铺装修、设备标准不应低于附件一之标准；买受人同意该商铺2014年12月31日前的租金或其他使用收益归属出卖人，出卖人以商铺房价款作折扣优惠，以补偿买受人2014年12月31日前的商铺收益损失，上述约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款；买受人应遵守出卖人与承租人签订的租赁合同，承诺不得以任何理由干涉承租人使用及经营该商铺，租赁期满买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜；鉴于该商铺存在租赁，合同双方确认，出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人；出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺承租人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人；该商铺应统一进行经营，买受人服从商场管理公司对商铺经营类别、项目的统一规划和管理；出卖人依法选聘的物业管理企业为广州盛贤大沙头旧货市场有限公司，物业管理期限为10年，自2005年8月24日起至2015年8月24日止，基于经营管理需要，买受人同意截止至2014年12月31日前不变更物业管理公司等。附件一装修标准写明地面高级抛光砖、供电独立电表、间隔轻钢龙骨硅钙板等。合同签订后，原告已依约付清全部购房款。2012年4月25日，被告宋韬（乙方）与被告陈仕伟、吴序新、牛现勇（甲方）、盛贤公司（丙方）、陈彬（丁方）及杨杰（戊方）签订《商铺买卖合同》，约定：一、交易商铺：甲方愿将自有坐落于广州市越秀区大沙头绿荫路2号负一层共199套商铺，总建筑面积为1252.308平方米转让给乙方。二、交易商铺现状：3.交易商铺均由甲方委托丙方进行租赁经营管理，并由丙方实际出租给承租人，丙方依据与承租人签订的《广州盛贤大沙头旧货交易市场租赁合同书》约定，已取得交易商铺截至2012年4月30日前的全部租金、管理费的收益权，并实际收取了交易商铺租赁押金及截止至2012年4月30日的租金、管理费。五、交易商铺的租金及相关权益、费用处置：2.各方确认，自交易商铺交付乙方或乙方指定的第三方之日起，该等交易商铺的租赁权、租金收益权、物业管理费、收益权归乙方全权所有，由乙方自行与乙方指定第三方协商确定；3.（1）本次交易商铺的物业管理权及收益权自乙方向甲方支付首期转让价款之日起归乙方，相关物业管理收益与租金一并按照本合同约定交付为乙方，丙方对此予以确认，并承诺配合办理相关交接手续，移交相关费用；（2）甲方、丙方同意将位于旧货市场负一层的其他已出售的商铺合计建筑面积1869.4118平方米的，自2012年5月1日起计至2014年12月31日的租赁权及租金收益权、物业管理权及收益权一次性转让给乙方，该等商铺自2012年5月1日起至2014年12月31日的租金总额合计777.67万元，乙方同意按照2012年5月1日起至2014年12月31日租金总额的25%计算转让价款194.41万元受让前述物业租赁权及收益权、物业管理权及收益权，并自行负责该等商铺交还业主时恢复交付标准的装修费用，甲方、丙方确认该等租赁权及收益权、物业管理权及收益权及对应之费用按原约定由丙方实际享有及收取等。2012年7月17日，广州市国土资源和房屋管理局向原告核发房地产权证，载明原告是越秀区绿荫路2号负一层B1170铺的权属人，建筑面积2.73平方米。2014年8月11日，被告盛森公司向被告宋韬出具《入场装修通知函》，写明鉴于绿荫路2号负一层已出售商铺原租约租期届满，原租户能在9月底全部搬离并腾空全部商铺场地，请收到本函件后立即入场进行商铺装修准备工作。2014年9月29日，被告盛森公司向被告盛贤公司出具《绿荫路2号负一层商铺交接确认函》，写明贵司已将负一层商铺及场地全部腾空并于2014年9月28日将所有商铺交接给我司等。2014年12月26日，被告宋韬向被告陈仕伟、吴序新、牛现勇、盛贤公司等发出《关于盛贤负一层物业管理事宜移交的紧急通知》，写明本人于2014年8月26日、2014年10月3日向贵方发送《关于退还租赁保证金并配合二次装修的告知函》、《关于“盛贤负一层”进场装修的紧急告知函》等文件，要求贵方提供进场装修条件及批复文件……贵方收函后，对本人的要求迟迟不予理会，无奈之下，本人于2014年11月19日组织施工队进场装修，施工过程中，因贵方未取得相关批文导致其组织的施工队被责令停工，目前施工队已退场，现《商铺买卖合同》约定本人对已售商铺的管理权至2014年12月31日止，2015年1月1日起，已售商铺及交易商铺的相关权益由贵方负责，其将按约定时间自行撤出管理等。2014年12月31日，盛森公司向业主发出《公告》，写明由于装修工期延误导致未能按原定时间交铺，现我司将延期至2015年4月30日前交铺（因春节期间装修队返乡，工期延期一个月），而所延期交铺时段则按合同内容补偿等。2015年1月21日，顾伊琳（发包人）与东莞市晟鑫建筑工程有限公司（承包人）签订《建设工程合同》，工程名称盛贤国际数码负一层室内装饰整改工程，地点绿荫路2号，施工内容包括地面砖铺砌、轻钢龙骨硅钙板板隔墙、铝合金卷闸安装等，工期60个日历天，工程价款3670000元等。2015年3月5日，被告盛森公司向被告宋韬出具《入场装修通知函》，写明其司于2014年8月函知入场绿荫路2号负一层商铺进行装修准备工作，后因消防政策改变需重新进行消防报建后才能进行后续装修施工，现消防报建工作已基本完成，请收到本函件后立即入场进行装修施工等。2015年4月21日，盛贤国际数码城负一层装修工程竣工验收合格。2015年7月7日，被告盛森公司（发包单位）与广州市锋安消防工程有限公司（承包单位）签订《盛贤大沙头旧货市场负一层消防工程施工合同》，地址绿荫路2号，工程内容报建消防手续所有消防系统工程，期限30天，总造价730000元等。2015年8月25日，出售人代表杨杰、张丽金等、商铺小业主代表阮永洪、杨惠玲等、被告盛贤公司陈泽民、圣地公司黄思恩等在白云街司法所召开协调会并作出《大沙头盛贤旧货市场负一层商铺协调会会议纪要》，写明：1、关于延期交铺问题，由负一层任意一个商铺小业主提起法律诉讼，出售人统一按照法院裁决的延期交铺补偿标准和交铺时间期限，对负一层商铺全体小业主进行补偿……3、关于不能使用的商铺处置问题，由出售人与不能使用商铺的业主现行通过调解方式解决，调解不能达成一致意见的，通过司法途径解决，按照法院裁决结果执行等。2015年9月11日，广州市公安局越秀区分局向被告盛森公司出具《关于绿荫路2号负一层B101、B102铺商场内部装修建设工程消防验收合格的意见》，综合评定该工程消防验收合格。2015年11月4日，被告盛森公司向业主发出《公示函》，写明位于越秀区绿荫路2号负一层物业，因承租人不再续租，现通知各位业主收铺，敬请各位业主于2015年11月15日前，前来现场办理收铺手续等。本院认为：原告与被告吴序新、牛现勇、陈仕伟签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定房管部门出具权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将商铺交付买受人，涉讼商铺房产证早已办妥，即出卖人被告吴序新、牛现勇、陈仕伟已依约完成交铺义务，原告要求三被告在本案中承责缺乏依据。原告成为涉讼商铺产权人后，涉讼商铺一直由被告盛贤公司实际管理。根据被告盛贤公司与吴序新、牛现勇、陈仕伟、宋韬等签订的《商铺买卖合同》约定，被告盛贤公司明知涉讼商铺已出售给业主，在没有与原告协商的情况下，擅自于2014年9月28日将涉讼商铺交给被告盛森公司，没有交还给原告，造成原告损失。被告盛森公司接收商铺后，通知被告宋韬对商铺进行装修，并安排商场消防工程施工。根据被告盛贤公司与吴序新、牛现勇、陈仕伟、宋韬等签订的《商铺买卖合同》约定，被告宋韬只是负责商铺交还业主时恢复交付标准的装修费用，无需承担交铺义务。被告盛森公司没有与原告签订任何合同，其未经原告同意自行安排商铺装修、消防工程事宜，实际占用涉讼商铺，直至2015年11月4日才正式发函通知业主收铺，应向原告承担侵权责任，故原告要求被告盛贤公司及盛森公司赔偿涉讼商铺从2015年1月1日起的租金损失，本院予以支持。该租金损失应计至被告盛森公司通知的业主收铺之日即2015年11月15日止，此后的租金损失是原告没有按通知准时收铺所致，本院不予支持。至于租金损失的计算标准，原告主张按照买卖合同约定房价款折扣优惠计算，但该约定只能约束买卖双方，对被告盛贤公司、盛森公司没有约束力，故基于公平原则，本院酌情确定该租金损失参照房管部门公布的同时期同地段商铺租金参考价计算。此外，原告要求两被告按照银行同期贷款利率标准支付上述租金损失从2015年11月15日至实际付清之日止的利息合法，本院予以支持。被告向本院申请调查取证与本案的处理没有关联，本院不予接纳。因两被告造成原告的租金损失，故本案受理费由两被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告广州盛森房地产发展有限公司、广州盛贤大沙头旧货市场有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张嘉杰赔偿从2015年1月1日至2015年11月15日止的租金损失（参照房管部门公布的同时期同地段商铺租金参考价计算，以不超过每月436.8元为限）并支付上述租金损失总额的利息（从2015年11月15日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告张嘉杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告广州盛森房地产发展有限公司、广州盛贤大沙头旧货市场有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  莫翠云人民陪审员  钱小燕二〇一九年八月三十日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭