广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初1313号原告：广州星宏物业有限公司，住所地广东省广州市黄埔区永和街井泉一路7号501房，统一社会信用代码914401016876984081。法定代表人：温景华，该司总经理。委托诉讼代理人：邹耀明，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁义勇，广东环宇京茂律师事务所律师。被告：广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社。负责人：欧阳锦其，该社社长。被告：广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社。负责人：欧阳进方，该社社长。被告：广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社。负责人：欧阳锐垣，该社社长。上述三被告共同委托诉讼代理人：薛彦哲，广东经纶律师事务所律师。原告广州星宏物业有限公司（以下简称“星宏公司”）诉被告广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社（以下简称“井一合作社”）、广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社（以下简称“井二合作社”）、广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社（以下简称“井三合作社”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年5月22日公开开庭进行了审理。星宏公司的法定代表人温景华及其委托诉讼代理人邹耀明、梁义勇，井一合作社的负责人欧阳锦其、井三合作社的负责人欧阳锐垣，以及井一合作社、井二合作社、井三合作社的共同委托诉讼代理人薛彦哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星宏公司向本院提出诉讼请求：1．井一合作社、井二合作社、井三合作社向星宏公司返还《井头联社留用地租赁合同》解除后涉案土地上盖建筑物及附着设施的投资款暂计2500万元（最终以评估为准）；2．井一合作社、井二合作社、井三合作社承担本案诉讼费。事实和理由：星宏公司与井一合作社、井二合作社、井三合作社于2009年7月8日签订《井头联社留用地租赁合同》。合同签订后，星宏公司投入资金建设，2012年间，涉案建筑物及附着设施已达到竣工验收阶段。因租用面积与实际面积差距、租金起算点时间以及井一合作社、井二合作社、井三合作社没有按合同约定盖章办理竣工验收过程中最后一道手续（防雷验收图纸确认书）等发生争议，井一合作社、井二合作社、井三合作社于2015年5月起诉，请求：解除合同，交还土地及地上建筑物以及附着设施、支付拖欠租金、违约金和诉讼费。法院作出（2015）穗萝法民三初字第247号判决，判决解除合同、星宏公司向井一合作社、井二合作社、井三合作社支付拖欠租金及违约金、星宏公司腾空上盖建筑物，并保留上盖建筑物及建筑物的附着设施，至于星宏公司对土地上盖建筑物及附着设施的投入问题，由于星宏公司未在该案中提出，法院不予调处，星宏公司可以另寻其他途径解决。另外，若星宏公司认为井一合作社、井二合作社、井三合作社怠于履行法定或约定的义务给其造成损失，星宏公司可另行起诉。广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终3490号判决维持一审判决。星宏公司在涉案建筑物及附着设施建设过程中，投入勘查费、设计费、审图费、监理费、代理招标费、土建、水电安装费、环保费、土地测量费、内墙装修费、电梯安装费、消防设施费、绿化迁移费、三通一平等项目开发费用共约2500万元（最终以评估为准）。井一合作社、井二合作社、井三合作社答辩称，一、井一合作社、井二合作社、井三合作社在履行合同的过程中无拒绝盖章、拒绝组织验收等过错行为。星宏公司在本案及（2015）穗萝法民三初字第247号案件、（2016）粤01民终3490号案件审理过程中多次强调，没有履行配合盖章、组织竣工验收等义务，并以此为由，向广东省高级人民法院申请再审（2016粤民申6586号）。广东省高级人民法院在庭询过程中查明：“案涉项目已于2013年4月10日组织竣工验收，评定为合格。2013年10月星宏公司以井一、井二、井三合作社未履行盖章、组织竣工验收等协助义务为由拒绝支付租金，没有事实与法律依据”。由此可见，井一合作社、井二合作社、井三合作社在履行租赁合同的过程中并无拒绝盖章、拒绝组织验收等过错行为。二、井一合作社、井二合作社、井三合作社解除与星宏公司的租赁合同符合合同的约定及法律的规定，有生效判决的确认，井一合作社、井二合作社、井三合作社对于合同的解除亦没有任何过错。2015年5月，由于星宏公司拖欠井一合作社、井二合作社、井三合作社租金近两年的时间，井一合作社、井二合作社、井三合作社根据合同约定起诉至法院要求解除租赁合同、收回租赁土地并要求支付租金及违约金等。两审法院均确认星宏公司拖欠租金的事实，并判决解除合同，交还案涉地块及上盖物。由此可以看出，井一合作社、井二合作社、井三合作社解除合同系根据合同的约定及法律的规定，行使自己的合法权益，对于合同的解除并无任何的过错，而星宏公司拖欠租金的过错行为才是导致租赁合同解除的根本原因和直接原因。违约方要求依法依约解除合同的守约方赔偿损失没有事实和法律依据。三、星宏公司未能证明其是受损失的主体，亦未证明其实际损失。星宏公司主张返还“投资款”2500万元却仅仅提交了一系列合同，未证明其所称的勘察费、设计费、监理费等费用，已由星宏公司足额支付。据井一合作社、井二合作社、井三合作社所知，星宏公司至今尚未向工程的施工人支付相应的工程款项，也拖欠人防等部门的相关款项，因此，根据星宏公司提交的证据根本不能确认其系受损失的主体，更无法确认其“实际损失”的数额。同时，井一合作社、井二合作社、井三合作社认为，本案并非建设工程合同或房屋买卖合同纠纷，因此不能以工程造价的结果或者厂房的价值来作为其损失的依据。四、即使认定井一合作社、井二合作社、井三合作社应向星宏公司支付相应款项，星宏公司的全部损失也不应由井一合作社、井二合作社、井三合作社全部承担。星宏公司于2009年进场施工，2013年工程验收合格，截至2018年5月，占用案涉土地长达9年，占用上盖建筑物已达5年，距离合同期满不足11年。而且星宏公司拖欠租金的违约行为是导致合同被解除的根本原因和直接原因，因此，即使认定井一合作社、井二合作社、井三合作社应向星宏公司支付相应款项，星宏公司能够证明的全部的投入损失也不应由井一合作社、井二合作社、井三合作社全部承担，星宏公司本身也应对投入款项的损失承担大部分责任。综上所述，井一合作社、井二合作社、井三合作社在租赁合同的履行阶段无任何过错，对于合同的解除也无任何过错，星宏公司也并无证据证明自己的实际损失，要求井一合作社、井二合作社、井三合作社返还投入或赔偿损失，无事实和法律依据，恳请法院驳回星宏公司的全部诉讼请求。经审理查明，井一合作社、井二合作社、井三合作社原名分别为广州市萝岗区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井三经济合作社，后变更为现名。星宏公司原名广州南呈投资管理有限公司，后变更为现名。2009年7月8日，井一合作社、井二合作社、井三合作社（甲方）与星宏公司（乙方）签订了《井头联社留用地租赁合同》，约定：一、地块位置及面积：甲方的留用地和五边地位于广州市经济开发区永和经济区井泉一路，甲方将该地块面积为6482平方米，其中地块自留地面积5852平方米和五边用地630平方米出租给乙方，其中该地块自留地面积5852平方米作乙方商业农贸综合用地使用。二、使用权出租年限为三十年分两阶段进行：第一阶段为二十年，从2009年8月8日至2029年8月8日止（七个月基建期）；第二阶段为十年，从2029年8月8日至2039年8月8日止（即从2010年3月9日开始正式计租金）。期满后，该地块的建筑物及水电设施及其附着物的一切归甲方所有。三、租金数额交纳方式和期限：1.月租金为3.88元/平方米，租金每十年递增一次，递增幅度为10%；2.每年租金分两期支付，首期在每年元月一日前付清当年租金50%，余下50%租金当年6月30日前付清；3.甲方协助乙方办理报建手续给乙方，乙方动工兴建物业甲方给予七个月时间作建筑工期（建筑工期为免租期），建筑期从甲方协助乙方完成立项，取得相关部门同意开工或者乙方收到甲方通知开工单后开始计算。五、乙方权利义务，3.乙方必须按时交租金，如逾期十天内未付租金，未付部分每月按2%计付滞（纳）金给甲方，如乙方拖欠租金超过30日，甲方有权解除本合同并收回乙方所租赁的留用地，该留用地的全部建筑物及附着设施归甲方所有。井一合作社、井二合作社、井三合作社于2015年5月22日起诉星宏公司，要求：确认双方签订的《井头联社用地租赁合同》解除；立即将位于广州市萝岗区永和街井泉一路的6482平方米土地及上盖建筑腾空交还；支付欠付租金及迟延交租违约金；支付自2015年9月10日起至实际腾空交还场地之日止的场地使用费。本院于2015年12月17日作出（2015）穗萝法民三初字第247号《民事判决书》，查明：广州开发区永和街井泉一路以南、井泉三路以西5852平方米自留用地的使用权人是井一合作社、井二合作社、井三合作社，该土地属集体所有，可以按程序办理出租手续，规划可部分设置商业配套设施。广州市萝岗区永和街永岗社区居民委员会于2015年5月5日出具《证明》，载明：位于广州市经济开发区永和经济区井泉一路面积为6482平方米的土地，其中5852平方米系该居委自留用地，630平方米系该居委五边用地，上述土地的使用人为井一合作社、井二合作社、井三合作社，井一合作社、井二合作社、井三合作社有权就上述土地与第三人签订土地租赁合同。上述“630平方米五边用地”经向广州市开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局查询，由于该土地无四至坐标，无法查询到该土地的权属情况及用地性质。星宏公司确认位于广州市经济开发区永和经济区井泉一路面积为6482平方米的土地的使用权人是井一合作社、井二合作社、井三合作社。星宏公司承租涉案土地后，投资在涉案土地上兴建了物业，涉案土地及上盖物业一直由星宏公司使用。上盖物业取得了建设工程规划许可证，该证上载明的建设单位是永和街永岗社区居民委员会；上盖物业还于2010年7月12日取得了建设工程施工许可证，该证上载明的建设单位是井一合作社。井一合作社、井二合作社、井三合作社主张该物业实际于2009年9月开始动工，但未提交证据证明。星宏公司实际从2010年3月9日开始向井一合作社、井二合作社、井三合作社缴纳租金，每半年交租150900.96元，至2013年9月9日共缴纳租金1056306.73元。此外，星宏公司还支付迟延缴纳租金的罚款8827元。井一合作社、井二合作社、井三合作社于2015年5月向星宏公司邮寄《关于解除〈井头联社留用地租赁合同〉的通知》，该邮件被退回。该案中，经法院释明，星宏公司仅要求在井一合作社、井二合作社、井三合作社的诉讼请求范围内处理合同解除后的法律后果。该案中，本院认为井一合作社、井二合作社、井三合作社是广州开发区永和街井泉一路以南、井泉三路以西5852平方米自留用地的使用权人，其有权出租该土地。对于无法查询到权属情况的涉案630平方米土地，由于广州市萝岗区永和街永岗社区居民委员会出具了《证明》证实该土地的使用人为井一合作社、井二合作社、井三合作社，且星宏公司也确认井一合作社、井二合作社、井三合作社是该土地的使用权人，鉴于该土地位于广州市萝岗区永和街永岗社区，该社区对土地的权属进行了确认，同时也没有案外人对权属提出异议，根据现有的证据，本院确认井一合作社、井二合作社、井三合作社有权出租该片土地。《井头联社留用地租赁合同》是井一合作社、井二合作社、井三合作社、星宏公司双方真实的意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年，因此，《井头联社留用地租赁合同》租赁期限在二十年内的部分有效，超出部分无效。星宏公司从2010年3月9日开始向井一合作社、井二合作社、井三合作社缴纳租金，每半年交租150900.96元，至2013年9月9日共缴纳租金1056306.73元。星宏公司现对租赁的土地面积以及起租的时间均提出异议，该案中，本院认为，双方在合同中对土地的面积有明确约定，同时双方计算租金的标准是按照面积进行计算，根据常理，双方在签订租赁合同前应对土地的面积进行过测量，并且双方在实际履行过程中均是按照约定的面积每半年缴纳一次租金，现星宏公司对租赁的土地面积提出异议无理，不予采信。关于起算租金的时间，即使合同中约定的条款对何时开始起算租金有冲突，但双方在实际履行过程中已经实际从2010年3月9日开始计算租金，且井一合作社、井二合作社、井三合作社向星宏公司开具了收据，收据中明确载明了租金的缴费期限，星宏公司对此并未提出异议，本院认为双方已经以实际履行的情况变更了合同约定的条款，起租时间应从2010年3月9日开始计算。至于星宏公司向井一合作社、井二合作社、井三合作社支付的迟延缴纳租金的罚款8827元，由于收据中已明确注明该款项的性质为迟延缴租的罚金，不应计入租金的范围。双方在《井头联社留用地租赁合同》明确约定，如星宏公司拖欠租金超过30日，井一合作社、井二合作社、井三合作社有权解除本合同并收回星宏公司所租赁的留用地，该留用地的全部建筑物及附着设施归井一合作社、井二合作社、井三合作社所有，双方应恪守履行。现星宏公司只缴纳了2013年9月9日前的租金，拖欠租金已达两年，属严重违约，井一合作社、井二合作社、井三合作社有权要求解除合同并要求星宏公司承担违约责任。井一合作社、井二合作社、井三合作社主张《井头联社留用地租赁合同》于2015年9月9日解除，由于井一合作社、井二合作社、井三合作社要求解除合同的主张已于2015年9月9日庭审当天通知到星宏公司，因此，本院确认《井头联社留用地租赁合同》于2015年9月9日解除。合同解除后，星宏公司仍应支付合同解除前即2013年9月10日至2015年9月9日期间的欠付租金及违约金。2013年9月10日至2015年9月9日期间的欠付租金为3.88元/平方米/月×6482平方米×24个月=603603元。井一合作社、井二合作社、井三合作社主张按照合同约定即未付租金部分的每月2%计付滞纳金实质上是主张违约金，星宏公司主张违约金标准过高应按每日万分之四的标准计算，由于井一合作社、井二合作社、井三合作社未提交证据证明其实际损失，本院依法将违约金调整为按照每日万分之五计算。根据合同约定，每年6月30日前的租金应在1月1日前付清，6月30日后的租金应在6月30日前付清。因此，2013年9月10日至2013年12月31日之间的租金93055.6元（3.88元/平方米/月×6482平方米×3.7个月）应从2013年7月1日开始计付违约金。2014年1月1日至2014年6月30日之间的租金150900.96元（3.88元/平方米/月×6482平方米×6个月）应从2014年1月1日开始计付违约金。2014年7月1日至2014年12月31日之间的租金150900.96元（3.88元/平方米/月×6482平方米×6个月）应从2014年7月1日开始计付违约金。2015年1月1日至2015年6月30日之间的租金150900.96元（3.88元/平方米/月×6482平方米×6个月）应从2015年1月1日开始计付违约金。2015年7月1日至2015年9月9日之间的租金57845.37元（3.88元/平方米/月×6482平方米×2.3个月）应从2015年7月1日开始计付违约金。关于星宏公司要求行使不安抗辩权的抗辩，本院认为，星宏公司的主张不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条规定的情形，星宏公司行使不安抗辩权没有法律依据，若星宏公司认为井一合作社、井二合作社、井三合作社怠于履行法定或约定的义务给其造成损失，星宏公司可另行起诉。合同解除的原因是由于星宏公司违约，因此，根据《井头联社留用地租赁合同》第五条的约定，合同解除后，井一合作社、井二合作社、井三合作社有权收回土地及上盖建筑物，并且上盖建筑物及附着设施归井一合作社、井二合作社、井三合作社所有。现井一合作社、井二合作社、井三合作社主张星宏公司立即将涉案土地上的上盖建筑物腾空交还给井一合作社、井二合作社、井三合作社，并在搬迁时，保留上盖建筑物及建筑物的附着设施，有合同依据，予以支持。至于星宏公司对上盖建筑物及附着设施的投入问题，由于星宏公司未在本案中提出，不予调处，星宏公司可以另寻其他途径解决。合同解除后，星宏公司仍然实际占用了涉案土地上的建筑物，仍需向井一合作社、井二合作社、井三合作社支付占用期间的场地使用费。由于合同中对场地使用费并没有明确约定，井一合作社、井二合作社、井三合作社主张按照约定的租金标准计算场地使用费合理，予以支持。星宏公司应按照每月25150.16元的标准（3.88元/平方米/月×6482平方米）向井一合作社、井二合作社、井三合作社支付2015年9月10日至实际腾空交还土地及上盖建筑物之日止的场地使用费。对于井一合作社、井二合作社、井三合作社的其他诉讼请求，依法予以驳回。该案中，本院判决：一、确认《井头联社留用地租赁合同》于2015年9月9日解除；二、星宏公司向井一合作社、井二合作社、井三合作社支付拖欠的租金603603元及违约金；三、星宏公司于交还位于广州经济开发区永和经济区井泉一路的6482平方米土地及腾空上盖建筑物，并保留上盖建筑物及建筑物的附着设施；四、星宏公司向井一合作社、井二合作社、井三合作社支付场地使用费；五、驳回井一合作社、井二合作社、井三合作社的其他诉讼请求。星宏公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年6月12日作出（2016）粤01民终3490号《民事判决书》，认为井一合作社、井二合作社、井三合作社与星宏公司为租赁合同关系，在井一合作社、井二合作社、井三合作社已经提供涉案土地给星宏公司使用的情况下，星宏公司理应依约支付租金。星宏公司虽认为井一合作社未协助星宏公司办理建筑物的有关手续，但并没有提交证据证明有向井一合作社催促履行，且即使井一合作社未及时履行上述义务，星宏公司亦应就此问题与井一合作社协商解决争议，如协商不成的应另寻途径予以解决。星宏公司认为其根据《中华人民共和国合同法》有关先履行抗辩权的规定可暂停支付租金依据不足。至于星宏公司对于建筑物的投入问题可另行主张。广州市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。另查明，本案中，星宏公司主张其一共投入建设了井泉生活综合楼A栋、B栋，并建设附属水电、变压器等，为证明其实际投入向本院提交了评估申请，申请评估永和井泉生活综合楼A栋、B栋及附属设施项目的工程造价。本院依法委托广东至衡工程管理有限公司（以下简称“至衡公司”）对永和井泉生活综合楼A栋、B栋的工程造价进行评估。至衡公司于2019年7月26日作出《永和井泉生活综合楼A栋、B栋工程造价鉴定报告》，造价鉴定金额为17496938.34元。星宏公司质证称，场地迁移中存在树木迁移、对铺面进行了装修、永久用水设施等没有评估。庭审中，星宏公司主张其要求井一合作社、井二合作社、井三合作社返还投资款的依据是公平原则。双方均确认案涉地上建筑物及附属设施已于2018年返还给井一合作社、井二合作社、井三合作社。上述事实有《井头联社留用地租赁合同》、（2015）穗萝法民三初字第247号《民事判决书》、（2016）粤01民终3490号《民事判决书》《永和井泉生活综合楼A栋、B栋工程造价鉴定报告》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，至衡公司为本院依法委托的具有评估资质的评估机构，其作出《永和井泉生活综合楼A栋、B栋工程造价鉴定报告》的过程未违反法定程序，作出的评估报告亦未违反法律、法规的相关规定，本院对该评估报告予以采信，即案涉土地上盖及附属设施工程造价为17496938.34元。至于星宏公司所主张的迁移费、装修费、永久用水设施费等，因其未提交相关证据予以佐证，本院对星宏公司的主张不予支持。根据星宏公司提出的诉讼请求，本案所要解决的是《井头联社留用地租赁合同》解除后的法律后果，即案涉土地的上盖建筑物及附属设施被收回后的补偿问题。星宏公司主张依据公平原则，要求返还投资款。本院认为虽然生效判决已认定案涉《井头联社留用地租赁合同》解除的原因在于星宏公司欠租的违约行为，根据《井头联社留用地租赁合同》的约定，星宏公司必须按时交租金，拖欠租金超过30日，井一合作社、井二合作社、井三合作社有权解除该合同并收回星宏公司所租赁的留用地，该留用地的全部建筑物及附着设施归井一合作社、井二合作社、井三合作社所有，但根据至衡公司作出的《永和井泉生活综合楼A栋、B栋工程造价鉴定报告》，案涉土地上盖建筑物及附属设施工程造价高达17496938.34元，考虑生效判决已经确认星宏公司补交租金的同时支付欠付租金的违约金，上述欠交租金违约金已经在一定程度上可以弥补井一合作社、井二合作社、井三合作社的损失，且生效判决根据井一合作社、井二合作社、井三合作社的损失情况将《井头联社留用地租赁合同》约定的违约金标准调低至每日万分之五，本院认为参考井一合作社、井二合作社、井三合作社的实际损失情况，《井头联社留用地租赁合同》在约定支付欠付租金违约金的同时，约定由星宏公司投资建造的上盖建筑物及附属设施归井一合作社、井二合作社、井三合作社，如不对星宏公司出资进行相应的补偿，的确存在重大的利益失衡，根据《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务，第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失的规定，参考案涉地上建筑物的实际已使用年限、《井头联社留用地租赁合同》约定的合同期限及剩余合同期限，考虑井一合作社、井二合作社、井三合作社已将地上建筑物及附属设施收回后投入使用的事实，根据公平原则，从平衡双方利益考虑，本院酌情确认由井一合作社、井二合作社、井三合作社补偿星宏公司工程造价的65%，计11373010元。关于评估费144478.57元，因《井头联社留用地租赁合同》的解除责任在于星宏公司，同时星宏公司未能提交相关证据证明其投资支出，其提起的工程造价评估为履行其举证义务，故评估费应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州星宏物业有限公司支付位于广州经济开发区永和经济区井泉一路的6482平方米土地上盖建筑物及附属设施的补偿款11373010元；二、驳回原告广州星宏物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166800元，由原告广州星宏物业有限公司负担90919元，由被告广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社共同负担75881元，负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。评估费144478.57元，全部由原告广州星宏物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳审 判 员  李春辉人民陪审员  臧玉林二〇一九年八月二十八日法官助理钟陈书记员姚春华