广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初913号 原告：何海柯，男，汉族，1991年9月23日出生，住广西柳州市柳北区。 委托代理人：何敏，柳州市恒益法律服务所法律工作者。 被告：向兴梅，女，汉族，1974年6月19日出生，住江苏省镇江市，现住广西灵川县。 被告：灵川县兄弟商品信息咨询服务部，住所地：灵川县八里街三一O大队小区北面310-20号。 经营者：朱建军。 第三人：桂林市报业房地产开发有限公司，住所地：广西灵川八里街工业园15-1#A10地。统一社会信用代码：914503235547019091。 法定代表人：赵小菊，董事长。 委托代理人：赵正喜，男，汉族，1979年3月9日出生，住湖南省邵东县，现住广西灵川县。公司员工。 委托代理人：李陈安，男，汉族，1993年12月16日出生，住广西龙胜各族自治县，现住广西灵川县。公司营销部员工。 原告何海柯诉被告向兴梅、灵川县兄弟商品信息咨询服务部（以下简称兄弟房产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法由审判员赵桂华适用简易程序于2019年5月31日公开开庭进行了第一次审理。书记员毛玲担任法庭记录。2019年6月18日，被告兄弟房产申请追加桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称报业公司）为本案第三人，本院依法予以准许，并依法组成由审判员赵桂华担任审判长、人民陪审员李艳梅、张莉娟参加的合议庭进行审理，2019年7月15日，本院依法公开第二次开庭审理了本案。书记员毛玲担任法庭记录。原告何海柯的委托代理人何敏，被告向兴梅，被告兄弟房产的的经营者朱建军，第三人报业公司的委托代理人赵正喜、李陈安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告向兴梅、被告服务部三方于2018年8月21日，共同签订了一份《买卖（转让）协议书》。三方协议书约定：原告将自己于2016年10月21日，向桂林市报业房地产开发有限公司购买位于桂林市（以下简称：涉案房屋），建筑面积为120.06平方米，由被告服务部代为转让原告房屋到被告向兴梅的名下，房屋总售价为人民币360000元；签订本协议后被告向兴梅支付购房定金人民币50000元，暂由被告服务部保管；原告与被告向兴梅委托被告服务部代为办理房屋变更（转让）手续，在政策不调整的情况下30个工作日内，办理好房屋变更（转让)手续，由被告服务部收取被告向兴梅信息费8000元。原告与被告向兴梅任何一方违约，违约方向对方支付违约金人民币50000元等有关协议的条款。原、被告三方签订本协议后，原告将与桂林市报业房地产开发有限公司于2016年10月21日，并已向灵川县房产管理局备案登记的《商品房买卖合同书》，编号：GF-2000-0171号、契税完税发票、商品房交易财政补贴申请书、广西增值税普通发票等原件材料交给了被告服务部。该涉案的房屋二被告于2018年9月28日己到报业公司将原告原购房合同办理了变更商品房屋买卖合同购房人为被告向兴梅的名下，并且又到灵川县房产局办理房屋备案的有关手续完毕。根据原告与被告向兴梅、被告服务部三方的协议约定，被告服务部在30个工作日办理好被告向兴梅购买合同名下后，按约定30个工作日计算的时间，二被告应当于2018年9月31日前，应当立即将全额的房价款360000元交付给原告的。但是，被告向兴梅逾期以后原告从2018年10月1日起多次催收房款均未果，且被告服务部一样也不予退还被告向兴梅己支付定金50000元，故被告向兴梅及被告服务部违约的行为已为成事实。被告服务部作为本案的居间人没有依照协议约定履行督促被告向兴梅支付房价款给原告的义务。由此证明其二人是有明显地故意欺诈原告的行为，故原告特向法院提起诉讼，请求：一、判令认定原告与被告向兴梅、被告服务部于2018年8月21日共同签订的房屋《买卖（转让）协议》书有效；二、判令被告向兴梅付清尚欠原告涉案的房屋价款360000元，并支付该总房款的利息损失14400元，即从2018年8月22日起至2019年4月21日止共8个月的利息按年利息6%计算，之后以360000元为基数的利息计算至结清本金之日止；三、判令被告向兴梅承担支付违约金给原告50000元；以上三项总合计424400元；四、本案诉讼费由二被告承担。 原告对其主张提交了如下证据：证据一、买卖（转让）协议书，证明2018年8月21日原告与被告向兴梅、被告服务部三方共同签订了《买卖（转让）协议书》，协议约定原告将位于桂林市房屋由被告服务部代为转让到被告向兴梅名下，房屋建筑面积为120.06平方米，房屋总价为36万元，签订协议时被告向兴梅应支付5万元，暂由服务部保管；被告服务部收取被告向兴梅信息费8000元，原告与被告向兴梅任何一方违约，违约方向对方支付违约金人民币50000元。证据二、收条，证明被告服务部收到涉案房屋商品房买卖合同两份、契税费发票一张、增值税发票一张、商品房交易财政补贴申请书一份。证据三、商品房买卖合同2份，证明2016年10月21日原告向桂林市报业房地产开发有限公司购买了涉案房屋，签订了商品房买卖合同，该房屋原告于2016年10月21日向灵川县房产局备案，另一份商品房买卖合同是原告于2018年8月20日将涉案房屋转让给向兴梅，其于2018年9月28日与桂林市报业房地产开发有限公司重新签订的商品房买卖合同，涉案房屋于2018年10月22日向灵川县房产局备案。证据四、增值税发票复印件，证明原告已向桂林市报业房地产开发有限公司支付了购房款417809元。证据五、漓江明珠业主卡复印件，证明涉案房屋物业发给原告出进该小区的业主卡。证据六、被告向兴梅身份证复印件，证明该身份证复印件是原被告三方签订协议时向兴梅提供给原告的。证据七、电话录音，证明原告父亲何大志向被告兄弟咨询服务部及向兴梅催款，朱建军承认在代办过户中存在过错，并且把房款推脱给第三人，没有把向兴梅的房款退回给向兴梅，所以造成欠款的事实。证据八、灵川县商品房买卖合同撤销备案申请表，证明原告与报业公司到灵川县房产局撤销房屋备案申请。证据九、商品房买卖合同登记备案证明，证明涉案房屋已经备案。证据十、农行银行交易明细、灵川县财政局证明复印件，证明2019年4月3日原告收到灵川县财政局退税补贴5968.7元。证据十一、转款记录，证明原告多次向服务部和向兴梅催款后，被告兄弟服务部的负责人朱建军于2019年4月25日通过微信转账8000元给原告父亲何大志，作为诉讼费起诉向兴梅。证据十二、户口本复印件，证明原告与何大志为父子关系。 被告兄弟房产及向兴梅辩称，一、原告何海柯与答辩人向兴梅之间不存在买卖合同关系，也无任何违约责任。虽然原告与两位答辩人签有三方协议，也有关于房屋买卖的条款，但原告当时并未取得涉案房屋的产权证书，不享有处分该房屋的物权。而且原告与两位答辩人达成口头约定，由原告与报业公司解除合同将房屋退至报业公司，再由报业公司与答辩人向兴梅签订合同。因此原告与向兴梅之间始终没有产生买卖合同的关系。二、原告诉讼主体不适格，要求答辩人向兴梅支付房款于法无据。原告与报业公司解除房屋买卖合同后，报业公司于2018年9月28日将该套房屋出售给答辩人向兴梅，并到房产主管部门办理了备案，向兴梅已按照合同向报业公司付清了总房款42.02万元,至于报业公司在原告退房后，报业公司未能将房款返还给原告，应当向报业公司要求返还，与向兴梅无任何关系，也无需向原告支付房款。三、原告应当向答辩人向兴梅支付房屋的差额6万元。按照三方签订的协议，答辩人向兴梅同意支付36万，购买涉案房屋，但实际上支付了房款42.02万元。按照三方的口头约定，原告应当在退房成功后，向答辩人支付房款的差额6万元。综上所述，原告在起诉书上所述，并不符合事实，要求答辩人支付房款无法律依据，请求法院查明事实。 被告兄弟房产及向兴梅为其辩称提交了如下证据： 一、商品房买卖合同、增值税发票2张、刷卡单、个人借款凭证，证明向兴梅与桂林市报业房地产开发有限公司重新签订了合同，已向报业公司付清了总房款42.02万元，该合同已进行了备案登记。 第三人报业公司辩称，原告购买的我公司11栋1单元28-4号房屋，我公司已经将涉案房屋备案并开具了发票，但我公司至今没收到原告购房款，原告本人于2018年9月19日以前把房屋退回给我公司进行正常销售，之后将涉案房屋以42.02万元出售给了向兴梅，我公司已收到向兴梅的房款，并将房屋做了备案登记，现在可以交房。 被告报业公司对其辩称在举证期限内未提供证据。 经过开庭质证，各方当事人的质证意见及本院认证意见如下： 1对原告提供的证据质证、认证 被告兄弟房产及向兴梅的质证意见：对证据一、二、三、四、六、八、九、十、十二无异议；对证据四无异议，但原告是否将购房款417809元支付给了桂林市报业房地产开发有限公司不清楚；对证据五没有收到，不清楚；对证据七的真实性无异议，但当时我不知道原告没有向报业公司支付房款，所以我答应配合原告向报业公司退回房款给原告；对证据十一的真实性无异议，但我付款给原告是用来起诉报业公司的。 第三人报业公司的质证意见：对证据一、二、五、六、七、十一不知情；对证据三、八、九、十、十二无异议；对证据四的发票确实是开了，但并未收到原告的购房款。 本院的认证意见：对原告提供的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二的真实性予以采信，对其证明效力本院将结合案情综合认定。 二、对被告兄弟房产及向兴梅提供的证据质证、认证 原告的质证意见：对证据一的商品房买卖合同真实性无异议，对增值税发票2张、刷卡单、个人借款凭证的真实性无异议，但不认可其证明目的，被告向兴梅向房开公司支付房款的事由与原告主张涉案转让的房款无关。 第三人报业公司的质证意见：对证据一无异议。 法院的认证意见：对被告兄弟房产及向兴梅提供的证据一的真实性予以采信，对其证明效力本院将结合案情综合认定。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年8月11日，原告何海柯与第三人报业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1601012204），合同约定何海柯购买报业公司位于灵川县八里街工业园区XX房一套（以下简称涉案房屋），房屋总价款417809元，报业公司于2016年10月21日向何海柯出具金额为417809元的广西增值税普通发票发票联一张，双方并至灵川县房产管理局对涉案房屋进行了备案。但原告在本案审理过程中未提供证据证明已将购房款支付给第三人。之后，原告何海柯的父亲何大志委托兄弟房产出售涉案房屋。兄弟房产遂将涉案房屋信息挂出，被告向兴梅经实地查看涉案房屋后，决定购买涉案房屋。 2018年8月21日，何海柯（甲方/卖方）与向兴梅（乙方/买方）、兄弟房产（丙方）共同签订《买卖（转让）协议》，协议约定（节录）：第一条本协议所买卖的房产的基本情况：房产类别：私有房产；权属性质：商品房；位于桂林八里街开发区“桂林；房屋所有权证登记的建筑面积120.06㎡。甲方自愿出售该房产，并对该房产的真实性、合法性负责，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责清理并承担相关责任，因此给乙、丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第二条该房产附属部分总售价为360000元。第三条签订本协议时，乙方支付购房定金50000元，定金暂由丙方保管。第四条1、由于甲方未办理产权手续甲乙双方委托丙方代为办理房屋变更、转让手续，在政策不调整的情况下在30个工作日内办理好乙方购买合同；2、办理转让购买合同的费用由乙方承担；3、此房转让的信息费由乙方承担，信息费为8000元整。第五条甲乙双方任何一方违约，违约金为50000元整。第六条甲乙双方在积极配合丙方办理此房的转让合同变更手续，任何一方不得故意拖延，故意拖延视为违约处理。 《买卖（转让）协议》签订后，何海柯以银行贷款不通过为由，经与报业公司协商一致，双方同意并解除了原告何海柯与第三人报业公司于2016年8月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号：1601012204），原告与第三人于2018年9月19日向灵川县房屋管理局申请撤销了《商品房买卖合同》备案。 之后，第三人将涉案房屋销售给被告向兴梅，第三人报业公司提出：因原告没有支付涉案房屋分文购房款，现被告向兴梅购买涉案房屋时需向第三人交纳全额购房款。2018年9月27日，向兴梅向报业公司支付房地产预收款130210元。次日，向兴梅与报业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1801025245），合同约定：向兴梅购买报业公司位于灵川县八里街工业园区XX房，房屋首付款为130210元，余款为290000元。2018年10月22日，向兴梅与报业公司至灵川县房产管理局对涉案房屋办理了预（销）售商品房买卖合同登记备案。2018年11月22日，向兴梅通过向中国工商银行股份有限公司灵川县八里街支行贷款的方式向报业公司支付购房余款290000元。 因向兴梅未按《买卖（转让）协议》的约定支付原告房款360000元，原告何海柯认为被告向兴梅违约，遂向本院提起诉讼。 庭审过程中，原告何海柯认为第三人报业公司并非《买卖（转让）协议》的合同相对人，原告在本案不要求第三人报业公司承担责任。 本院认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。这里的“房地产转让”，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。根据上述规定可知，一般情况下，依法登记领取权属证书是房屋买卖的先决条件，否则将不准予出卖。以此来确保房地产交易的安全，防止权属不清的房地产进入市场交易或者非法进行房地产交易而损害被转让人和房地产真正所有人的合法权益。对此《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。本案中，原告何海柯虽与报业公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，但对涉案房屋尚未取得不动产权证即尚未取得所有权，何海柯在尚未取得涉案房屋不动产权证书的情况下即与被告向兴梅、兄弟房产签订《买卖（转让）协议》，但事实上何海柯对涉案房屋并无处分权，亦无法为向兴梅办理房屋过户等手续，兄弟房产也无法在何海柯未取得涉案房屋不动产权证的情况下代为办理房屋过户等手续，同时，何海柯该行为亦未能得到第三人报业公司的追认，故，本院认为，原告诉请与被告向兴梅、兄弟房产于2018年８月21日签订的《买卖（转让）协议》尚未发生法律效力，原告请求确认《买卖（转让）协议》合法有效的主张，本院不予支持。 因原告何海柯无法履行《买卖（转让）协议》中将涉案房屋变更登记到原告向兴梅名下的合同主要义务；且原告在《买卖（转让）协议》签订后，原告与第三人同意并解除了原告何海柯与第三人报业公司于2016年8月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号：1601012204），原告与第三人于2018年9月19日向灵川县房屋管理局申请撤销了《商品房买卖合同》备案。第三人对涉案房屋拥有所有权和处分权，第三人与被告向兴梅签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告向兴梅依约向第三人支付总房款42.02万元是履行合同义务，并无不当。原告何海柯诉请：二、被告向兴梅支付购房款360000元并支付利息损失的诉请；三、原告诉请被告向兴梅支付违约金50000元的主张，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》 的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告何海柯的诉讼请求。 案件受理费7766元，保全费2670元，合计10436元，由原告何海柯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7766元（户名：桂林市中级人民法院。账号：20×××16。开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  赵桂华 人民陪审员  李艳梅 人民陪审员  张莉娟 二〇一九年七月二十五日 法官 助理  夏 萍 书 记 员  毛 玲