广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2426号原告：聂伟雄，男，1970年1月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：刘来娣，女，1935年8月13日出生，汉族，住广州市增城区。原告：聂杵兰，女，1958年7月4日出生，汉族，住广东省龙门县。原告：聂森兰，女，1971年8月5日出生，汉族，住广州市增城区。原告：聂金兰，女，1961年11月26日出生，汉族，住广东省龙门县。上述五名原告的共同委托诉讼代理人：蒋海行,广东绿儒律师事务所律师。被告：广州市增城区水电物资供应站，住所地：广州市增城区荔城街光明路20号。法定代表人：黎海棠。委托诉讼代理人：张晓莉，广东百越律师事务所律师。原告聂伟雄、刘来娣、聂杵兰、聂森兰、聂金兰与被告广州市增城区水电物资供应站房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂伟雄、刘来娣、聂杵兰、聂森兰、聂金兰的共同委托诉讼代理人蒋海行、被告广州市增城区水电物资供应站的委托诉讼代理人张晓莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂伟雄、刘来娣、聂杵兰、聂森兰、聂金兰向本院提出诉讼请求：1.判令聂锦进与被告间转让光明路20号前幢401房(现登记号：增城区荔城街光明路20号1幢401房)行为合法有效，转让协议项下聂锦进的权利义务由原告继受；2.判令被告协助原告履行增城区荔城街光明路20号1幢401房的房屋权属转移登记变更至原告聂伟雄名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：刘来娣与聂锦进系夫妻，共生育子女四人，分别是聂杵兰、聂金兰、聂伟雄及聂森兰。l993年10月23日，被告经研究决定，同时经上级部门同意，将涉案房屋以成本造价l9554元转让给聂锦进，聂锦进付清转让费后，被告将涉案房屋及房屋所有权证一并交付聂锦进，随后原告居住涉案房屋至今，且户口也落户至涉案房屋所登记地址。至起诉日，涉案房屋仍登记在被告名下，并没有协助原告履行房产变更登记手续，其行为己严重损害原告合法权益。另，聂锦进于l996年3月29日因死亡己注销户口，生前其未立遗嘱，现女儿聂杵兰、聂金兰及聂森兰出具《声明书》，三人明确自愿放弃对被继承人聂锦进购买位于光明路20号前幢401房(现登记号：增城区荔城街光明路20号1幢401房)的继承份额。因此，原告依法享有该房产的全部份额及相关权利、义务。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望依法判如所请。审理中，原告明确诉讼请求中的原告均指聂伟雄。被告广州市增城区水电物资供应站辩称：一、原告主体不适格，不符合起诉的条件，应依法裁定驳回起诉。根据原告提供的证据可以知晓聂锦进已于1996年3月29日因死亡注销户口，生前无遗嘱，也无遗赠抚养协议。由此其遗产应该按照法定继承处理，根据《继承法》第十条，继承人范围及继承顺序，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。但原告在本次诉讼当中并无提供聂锦进父母的任何身份资料。因此原告主体不适格，不符合起诉的条件，应依法裁定驳回起诉。二、原告并无证据可以证明已支付建房款，且被告并没有收到交纳的集资建房款。三、本案明显已过诉讼时效，依法应当判决驳回原告的所有诉讼请求。原告以合同纠纷主张相关的债权，依法应当适用一般债权的诉讼时效即3年的诉讼时效。同时根据原告提供的相关证据显示，原告诉称本案发生在1993年，但是直到2019年原告才提起民事诉讼。而且原告并未提供诉讼时效中止、中断的相关证据。依法，原告已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，依法应当判决驳回其所有的诉讼请求。四、本案属于集资房买卖合同纠纷并不是平等主体的民事法律关系，依法不属于人民法院民事案件受理范围，应驳回原告的起诉。本案系集资房所有权取得的纠纷，属于不平等民事主体之间的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应交由当地房改部门处理。综上，原告在主体不适格的情况下，未支付建房款，在超过诉讼时效的情况下，提出本次诉讼，于法无据。被告为了维护自身的合法权益，特提出以上答辩意见。本院经审理认定事实如下：1990年7月9日，原增城县人民政府为位于原××城镇××房核发粤房字第1002511号《房屋所有权证》，载明所有权人为县水电局物资供应站；建筑结构及层数为框架四层。1993年10月23日，原增城县水电局物资供应站出具《房屋转让确认资料》载明“经站研究，上级部门同意，现将光明路20号前幢401房，转让给聂锦进同志，成本造价19554元。付：房屋所有权证-粤房字第1002511”。2017年8月1日，广州市公安局增城区分局荔城派出所出具《已建建筑物门牌确认通知书》载明原房地产权证地址增城县荔城镇光明路20号401房现地址为增城区荔城街光明路20号1幢401房。2018年1月3日，荔城派出所出具《证明》记载：经查，摘录荔城派出所80年代户籍档案，兹有原我辖区居民聂锦进，男，身份证号码，户籍地址三街六组××号前座401房，于96年3月29日因死亡办理注销户口手续。2019年2月24日，刘来娣，聂杵兰、聂森兰、聂金兰均出具《声明书》载明放弃对涉案房屋份额的继承。2019年2月19日，惠州市龙门县平陵街道晨光村民委员会出具《关于聂锦进家庭成员情况的证明》记载：兹有村民聂锦进，身份证号码，婚姻状况为已婚，共有子女４名。家庭成员（限指配偶、子女）情况如下：配偶刘来娣；子聂伟雄；女聂森兰；女聂杵兰；女聂金兰。2019年5月20日，惠州市龙门县平陵街道晨光村民委员会出具《证明》载明：经查询全部村民信息登记档案（自1995年3月1日至今），由于聂锦进（原身份证号）父母去世年代久远，所有村民信息登记资料中均没有聂锦进父亲及母亲的信息。2019年5月29日，本院致函给广州市规划和自然资源局增城区分局询问：位于广州市增城区荔城街光明路20号1幢401房（原增城县荔城镇光明路20号401，房屋所有权证为粤房字第××号）属何种性质房屋？是否已缴土地出让金？占用土地是何性质？该房屋及占用土地有无设定他项权利？有无抵押或者查封？是否能过户到聂伟雄（身份证号码：，户籍地址：广州市增城区荔城街光明路20号1幢401房）名下？2019年6月11日，广州市规划和自然资源局增城区分局的《复函》载明：经查房屋系统，上述不动产的权属人为县水电局物资供应站，《房屋所有权证》证号为粤房证字第××号，房屋性质为自建房。截至2019年6月5日，上述不动产无查封、无抵押情况。根据贵院提供的信息，聂伟雄符合《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函[2017]65号)的规定。另，该不动产只办理了《房屋所有权证》，至今未办理《国有土地使用权证》。因此，需按规定完善土地使用权转移登记及缴交土地出让金手续后方可办理该不动产的权属转移登记。根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应当由双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料(附件2)。因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。另查，《登记簿查册表》载明位于原荔城镇光明路20号的土地权利人属水利电力局，土地权属来源于划拨，土地证号1××8第0011077－01250105977号。本院认为，现根据五原告提出的诉讼请求，分析上述诉讼请求能否得到支持的问题，首先，针对聂锦进与被告转让光明路20号1幢401房的行为合法有效问题。从被告发出的《房屋转让确认资料》的内容可知，被告有将涉案房屋转让予聂锦进的意思表示，即向聂锦进发出订立房屋买卖合同的要约。而根据原告提供证据显示，聂锦进及原告入住涉案房屋。即聂锦进已用实际行为表明接受该要约。虽然双方并未订立正式的书面房屋买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，表明聂锦进与被告之间的房屋买卖关系成立。上述房屋买卖行为并不违背法律、行政法规效力性、强制性规定，应为合法有效。其次，针对五原告要求确认转让协议项下聂锦进的权利义务由聂伟雄继受的问题，五原告是聂锦进的法定继承人，转让协议项下聂锦进的权利义务承继是基于聂锦进的死亡，承继人应为聂锦进的全体继承人，在未经协议相对方同意的情况下，各原告主张将协议权利义务归于聂伟雄一人，剥夺了协议相对方的意思自治权利，故上述主张理据不足，本院不予支持。最后，如上文论述，因本院不支持聂锦进的权利义务由聂伟雄继受，故五原告主张将涉案房屋的权属变更登记至聂伟雄名下缺乏依据。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，转让建筑物，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让。虽然《房屋转让确认资料》仅转让涉案房屋，但是根据上述规定，应认定为双方转让的是涉案房屋所有权及建设用地使用权，而涉案房屋所占用土地的权属来源系行政划拨。根据《城市房地产管理办法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，而根据《复函》“该不动产只办理了《房屋所有权证》，且土地权利人属水利电力局，并不属被告，故被告至今未办理《国有土地使用权证》。因此，需按规定完善土地使用权转移登记及缴交土地出让金手续后方可办理该不动产的权属转移登记。”的记载，目前涉案房屋并不具备办理权属转移登记的条件。综上，五原告主张将涉案房屋的权属变更登记至聂伟雄名下，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认聂锦进与广州市增城区水电物资供应站转让广州市增城区荔城街光明路20号1幢401房的行为合法有效；二、驳回原告聂伟雄、刘来娣、聂杵兰、聂森兰、聂金兰的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由原告聂伟雄、刘来娣、聂杵兰、聂森兰、聂金兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年八月三十日书记员  陈雪冰附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。