广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初659号原告：雷德恩，男，1990年5月9日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，委托诉讼代理人：罗壮志，广东集大成律师事务所律师。被告：珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司，注册登记地：珠海横琴宝华路6号105室-24052（集中办公区）。法定代表人：张鹏程，董事。委托诉讼代理人：王涵，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹嘉斐，北京大成（珠海）律师事务所律师。第三人：珠海市金顺物业管理有限公司，住所地：金湾区金海岸金海山庄第九栋。法定代表人：凌娟，总经理。委托诉讼代理人：涂中会，男，该公司员工。原告雷德恩与被告珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司（以下简称“铂力公司”）、第三人珠海市金顺物业管理有限公司（以下简称“金顺公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理,原告雷德恩及委托诉讼代理人罗壮志，被告珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司委托诉讼代理人王涵,第三人珠海市金顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人涂中会到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年6月25日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，并于2019年7月25日公开开庭进行了审理，原告雷德恩及委托诉讼代理人罗壮志，被告珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司委托诉讼代理人王涵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雷德恩向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告赔偿损失人民币30,000元；二、判令被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月24日，原告与被告签订《购房优惠卡售卡协议》，协议约定被告为原告在珠海的投资置业提供居间服务，原告向被告支付人民币80，000元认购优惠卡，并凭借该优惠卡以总价人民币802，765元认购发展商珠海市恒威投资有限公司（以下简称“恒威公司”）开发的“香水鸿门”（珠海市斗门白蕉镇城东白蕉路3019号香水鸿门9栋1单元1308房）房产。双方同时约定，前述优惠卡认购人民币80，000元系原告就被告提供的上述居间服务支付的居间报酬，原告已支付。期间，通过被告的联系，原告与恒威公司分别于2017年2月18日及2017年2月24日签订《“香水鸿门”购房认购单》及《“香水鸿门”商品房认购书》，并按照约定向恒威公司支付购房定金人民币30，000元，首期款人民币135，765元，合计人民币165，765元。2017年7月，被告通知原告，受珠海市人民政府办公室于2017年4月8日下达的《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》影响，原告不具备购买“香水鸿门”房产资格。之后原告多次与被告协商退还购房款事宜，但被告均以“因为发展商恒威公司在整个购房过程中没有违反认购书中的条约，房款不能退还”为由拒绝向原告退款。双方久持不下，被告又向原告提出可以换购“中珠金座”的商住用地单位，已支付的“香水鸿门”房款虽不能退款，但可经恒威公司与“中珠金座”发展商之间的协调直接转账以抵扣“中珠金座”房款。起初基于价格及位置等问题，原告并未同意，但考虑到若先前的人民币165,765元购房款直接被没收又心有不甘，思量之下同意了换购的建议。并于2017年8月份与金顺公司签订《认购单》，同时支付预购房款人民币50，000元（含定金人民币30,000元）。2017年9月，被告向原告要求提供银行卡账户，并向原告退还“香水鸿门”购房款及定金合计人民币165,765元。此时原告也了解到，并不存在被告所述“香水鸿门”购房款无法退还，只能换购“中珠金座”以抵扣房款的事实。自此，原告多次与被告协商退还“中珠金座”认购款人民币50，000元事宜，但被告均以各种借口推脱。2018年7月5日，原告因本案纠纷向珠海市香洲区工商行政管理局投诉，经工商行政管理局组织调解，双方仍无法达成一致意见。2018年12月20日，因原告未向金顺公司实际购买“中珠金座”房产，金顺公司没收了原告定金人民币30,000元。原告认为，原被告之间达成居间合同关系系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行义务。在合同关系存续期间，作为居间人的被告应当履行忠实义务，就与订立合同有关的情况或商业信息如实告知原告，不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗原告进行交易。本案中，被告明知原告在限购政策条件下无法购买“香水鸿门”房产时，仅有取回房款之意，却以房款无法退回为由诱骗原告认购“中珠金座”房产，并因此造成原告损失认购房产定金人民币30,000元。被告之行为已违反居间人的忠实义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，被告理应就其过错向原告承担损害赔偿责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院查清事实，判如所请。被告铂力公司答辩称：被告提供的居间服务的范围仅限于香水鸿门的1308号房，根据被告提供的说明书，原告于2018年2月7日现金收到退还的居间报酬8万元，双方就“香水鸿门”1308号房的居间服务合同已经终止；原告提出赔偿损失，是原告自愿放弃认购单认购的“中珠金座”120号房导致，是原告对其个人权利的处分，由此产生的法律后果应由其自行承担，原被告未就“中珠金座”120号房达成任何协议或交付任何费用，双方不存在任何的法律关系，原告主张的赔偿没有任何法律依据，依法应予以驳回。第一次庭审中第三人珠海市金顺物业管理有限公司答辩称：第三人与原告签订了认购单，并收取原告人民币50,000元（其中30,000元为定金）。2018年10月20日，原告向第三人出具一份《放弃认购申请》，说明原告自愿放弃对“中珠金座”120号房的认购权利，并承诺因原告逾期未缴纳相应款项及办理签约等相关手续，根据认购单第3条约定，原告认可第三人没收原告定金30，000元。原告在《放弃认购申请》上签字并按手印。因此第三人对原告并不负担返还30,000元定金的法律责任。原告雷德恩为支持其诉讼请求，第一次庭审时向本院提交了证据《购房优惠卡售卡协议》及银联POS签购单、《“香水鸿门”购房认购单》、《“香水鸿门”商品房认购书》、“香水鸿门”购房收据、中国银行“跨行人民币汇款凭证”、《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》、“中珠金座”《认购单》及收据、“香水鸿门”《退房申请》、“香水鸿门”退款通知单、建设银行转账电子回执、《行政投诉拟办表》、《消费纠纷建议书》、“中珠金座”退款通知单、《声明书》、电话录音说明（2017年8月13日、2017年8月19日）；被告提交了证据《说明书》；第三人提交了证据《放弃认购申请》、银行单。第一次庭审结束后，原告雷德恩向本院补充提交了证据被告微信公众号及官网截图、“林建平”名片、电话录音说明（2018年5月6日）。本院经过庭审调查，组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据《购房优惠卡售卡协议》及银联POS签购单、《“香水鸿门”购房认购单》、《“香水鸿门”商品房认购书》、“香水鸿门”购房收据、中国银行“跨行人民币汇款凭证”、《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》、“中珠金座”《认购单》及收据、“香水鸿门”《退房申请》、“香水鸿门”退款通知单、建设银行转账电子回执、《行政投诉拟办表》、《消费纠纷建议书》、“中珠金座”退款通知单，被告和第三人对以上证据的合法性和真实性均予以认可，对关联性或证明内容不予认可。对于被告提交的证据《说明书》、第三人提交的证据《放弃认购申请》和银行单，原告对以上证据的合法性和真实性均予以认可，对关联性或证明内容不予认可。本院采纳上述证据作为认定本案事实的依据。至于以上证据是否能达到原告、被告及第三人的证明目的，则由本院结合在案其他证据和事实综合评判。对于其他双方有争议的证据，本院分别评析如下：一、对原告提交的两份录音，被告的质证意见为对通话录音的真实性、合法性与关联性均不予认可。首先两份录音无法证明是否经过剪辑、在何地发生；两份录音没有显示录制时间，未证明被录音的对方当事人的身份；未证明录音前是否有取得对方的同意；对于证据合法性的问题，由于原告是澳门居民，根据证据规则，两份录音若要作为证据，需要有权机构进行认证；对于证据关联性问题，录音内容是原告一方的主张，被告未就此进行确认或承认，被告也从没有表示存在隐瞒事实的情况；且录音证据不能作为单独的定案依据。经审查，原告雷德恩提供的录音不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定，且录音内容未证明被录音的对方当事人及所讨论的事项和“中珠金座”房产及原告所主张遭受的损失有关。故被告的质证意见成立，本院不予采纳上述证据作为本案认定事实的依据。二、对原告提交的证据《声明书》，被告的质证意见是对合法性不予认可。经审查，该《声明书》系案外人出具,属于证人证言,但证人并未出庭接受质询,故被告的质证意见成立，本院不予采纳上述证据作为本案认定事实的依据。三、对原告提交的证据《行政投诉拟办表》、《消费纠纷建议书》，被告的质证意见是对证明内容不予认可。原告在《行政投诉拟办表》中称，原告与被告存在争议的款项50，000元，是原告交给被告作为“香水鸿门”房产的定金，后原告发现被告未将该笔定金转为“中珠金座”的定金，因此投诉被告。经审查，除80,000元居间费用外，原告未交予被告其他款项，涉案两座房产的相关款项，都由原告与房产公司直接资金往来。《行政投诉拟办表》中所陈述内容，无论在时间、地点、标的金额、款项性质等方面，均与其他证据内容存在明显矛盾，无法相互印证。故被告的质证意见成立，本院不予采纳上述证据作为本案认定事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月18日，原告雷德恩与珠海市恒威投资有限公司签订《“香水鸿门”购房认购单》，约定雷德恩认购“香水鸿门”9栋1单元1308号房，自双方签署完认购书或商品房买卖合同之日，此文件自动作废。2017年2月24日，原告雷德恩作为乙方与被告铂力公司作为甲方签订了《购房优惠卡售卡协议》，协议约定：乙方选定珠海市恒威投资有限公司开发的香水鸿门9栋1单元1308号房，总价为人民币1，032，571元。甲方帮助乙方与发展商就价格进行磋商，发展商同意按以下方式打折优惠：乙方向甲方支付人民币80，000元认购优惠卡，乙方凭此优惠卡与发展商按照总价人民币802，765元签订《商品房销售合同》；关于上述居间服务，甲方提供的是信息及价格磋商服务，乙方与发展商签订《商品房销售合同》即视为甲方已经完全履行本合同，甲方对乙方与发展商之间的商品房交易不承担保证责任。同日，雷德恩与恒威公司签署“香水鸿门”商品房认购书，2017年2月18日、2月24日、5月24日，原告雷德恩分别向恒威公司支付30,000元、58,765元、77,000元，总计165,765元。2017年9月3日，雷德恩向珠海市恒威投资有限公司提出退房申请，并签署（香水鸿门）《付款（退款）通知单》。退房申请约定：“雷德恩……现因网签不能办理原因，本人自愿放弃对该套房产的认购权利，特向贵公司提出申请，若由此引起的一切法律责任及后果由本人承担，请贵公司予以办理相关手续。”2017年12月26日，恒威公司向雷德恩转账165,765元，电子回执标准用途为“退香水鸿门9-1-1308房款”。2018年2月27日，原告出具《说明书》，载明“本人雷德恩，于2018年2月27日收到铂力地产退还的关于香水鸿门9-1-1308的房款现金人民币80,000元。至此，本人关于此单位所交予铂力地产的全部款项已全额退回，今后本人与此项目开发商及代理商再无任何交易纠纷。特此说明。”另查明，2017年8月20日，雷德恩与金顺公司签订《认购单》，雷德恩向金顺公司交付50,000元（含30,000元定金），认购“中珠金座”120房。《认购单》第2条约定：“……并承诺自签署本认购单之日起7日内，即2017年8月27日前与卖方签署《房地产买卖合同》并交清应交款项。”2018年12月20日，雷德恩与金顺公司又签订《放弃认购申请》，约定“雷德恩……因中介销售不当原因，本人自愿放弃对该房地产的认购权利，特向贵公司提出放弃认购申请，若由此引起的一切法律责任及后果由本人承担，请贵公司予以办理相关手续。”2019年1月8日，金顺公司在扣除30,000元订金后，向雷德恩转账返还剩余20,000元。再查明，2017年4月8日，珠海市政府发布《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，根据该通知，原告不再具备购买“香水鸿门”房产的资格。本院认为，本案原告为澳门特别行政区居民，本案为涉澳居间合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案是居间合同纠纷，合同履行地在内地，内地与本案有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。对于本案的争议焦点，本院归纳分析如下：一、原告与被告是否存在以“中珠金座”房产为标的的居间合同关系。本案中，原告主张自己购买“中珠金座”房产，是基于与被告之间的居间合同法律关系，但《购房优惠卡售卡协议》明确约定该居间合同标的仅限于“香水鸿门”房产，且原告于2017年9月3日出具《退房申请》，明确放弃认购，2018年2月27日，原告再出具说明书，称“本人关于此单位所交予铂力地产的全部款项已全额退回，今后本人与此项目开发商及代理商再无任何交易纠纷。”被告将全部价款包括居间费用一并返还给了原告，居间合同关系已经解除，双方之间的权利义务关系已经终止，原告无证据证明其与被告之间就“中珠金座”房产存在居间合同法律关系。故对原告的该项请求不予支持。二、关于被告是否违反忠实义务的问题。民事法律关系，是基于民事法律事实并由民事法律规范调整形成的民事权利义务关系，民事权利义务关系的规范以民事法律关系为基础。本案中，原告主张其损失因被告违反居间合同法律关系中的忠实义务而产生，原告首先应举证证明其与被告之间存在居间合同法律关系，才能对被告应负有何种法律义务予以认定。但原告并未证明其与被告之间就“中珠金座”房产存在居间合同法律关系，原告所主张被告违反居间人忠实义务的主张，既无事实基础，也无法律依据，更无证据支撑。故对于原告提出被告违反居间人忠实义务的主张，本院不予支持。三、关于原告所主张遭受的损失应由谁来承担的问题。原告主张遭受的违约金损失30,000元，应由原告自行承担。首先，原告所主张遭受损失30,000元，为第三人金顺公司没收原告的退房违约金，而第三人没收原告30,000元违约金的行为，与被告无关，且为原告所认可。原告称在被告隐瞒事实、提供虚假信息的情况下，因受到被告诱骗而签订了“中珠金座”购房合同并因此遭受损失，但原告既未提供有关事实，也未提交相关证据，应承担举证不能的不利后果。其次，原告未能举证证明其与被告之间就“中珠金座”房产存在居间合同法律关系，基于合同的相对性原则，被告无需对原告退购第三人房产的行为承担法律责任。再次，原告作为完全行为能力人，应对自己的行为及由此产生的后果，具有认知和预判的能力。原告与金顺公司签订“中珠金座”购房合同后，又申请退购，作为理性人，原告应认识到该行为构成违约，并要承担违约责任及相应的损失，但原告仍坚持解除合同，其理应对自己的行为及相应后果负责。故原告因自己对第三人违约而发生的损失，与被告无关。综上所述，原告雷德恩主张被告珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司违反居间人忠实义务，应向原告承担损害赔偿责任的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告雷德恩的全部诉讼请求。案件受理费550元，由原告雷德恩负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  臧 喜审 判 员  葛阳辉人民陪审员  罗新昌二〇一九年八月二十一日法官助理吴亚钦书记员纪畅潼