江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初1269号 原告：金雪良，男，1968年7月17日生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：姚永元，男，1948年6月16日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：张建良，江苏言子律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴聪聪。 原告金雪良与被告姚永元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法由审判员唐海山适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金雪良、被告姚永元的委托诉讼代理人张建良、戴聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金雪良向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房屋使用费人民币45000元（按当前市场价计算至2019年1月15日）及至实际腾让之日止的使用费；2、判令被告立即腾让非法占用的抵债租赁房屋即颜巷村尤泾头门面房楼上3间；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年12月1日，被告姚永元委托其儿媳王晓华与原告签订房屋租赁合同1份，约定被告姚永元将其所有的颜巷村尤泾头门面房3间（三上三下）出租给原告。以抵偿其儿子姚志馨欠原告借款债务中的70万元。该抵债金额在（2018）苏0581民初6498号民事判决书中予以了确认并扣除。原被告之间的租赁合同约定年租金为35000元，租期自2017年12月1日至2037年11月30日；原告取得该房屋租赁权后可转租。但是合同签订后，被告姚永元一直占用上述房屋中楼上3间，也不向原告支付租金，还对原告出租楼下房屋进行干扰。原告向被告催收使用费及要求被告腾让房屋未果，故原告提起诉讼。 被告姚永元辩称：原告所说不是事实。第一，本案所称的房屋并不存在，原告所称的颜巷村尤泾头事实上只有四间平房，并不存在三上三下的门面房。第二，被告从未委托王晓华出租所谓的涉案房屋。故要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：“2017年12月1日”，案外人王晓华、案外人姚志馨以“姚永元”代理人身份与原告金雪良签订《租赁合同》1份，约定由姚永元将位于常熟市尚湖镇练塘颜巷村尤泾头门面房3间（三上三下）出租给金雪良，面积为144平方米；租期自2017年12月1日至2037年11月30日止，租金每年35000元，20年共计70万元；租金支付方式为从姚永元儿子姚志馨结欠金雪良借款150万元本金中折抵。“2017年12月1日”，案外人王晓华以“姚永元”代理人身份与原告金雪良签订《租赁合同》1份，约定由姚永元将位于常熟市尚湖镇练塘颜巷村尤泾头门面房3间（三上三下）出租给金雪良用于经营，面积为144平方米，允许金雪良自用、转租收取租金，以抵偿姚志馨借款债务；租期自2017年12月1日至2037年11月30日止，租金每年35000元，20年共计70万元；租金支付方式为从姚永元儿子姚志馨结欠金雪良借款150万元本金中折抵。王晓华曾向金雪良出示了《委托书》1份。《委托书》载明委托人为“姚永元”，受托人为“王晓华”，时间为2015年5月18日，内容为“今由我姚永元委托我儿媳妇王晓华办理位于间门面的出租事宜。出租范围：楼上楼下，由王晓华签订的租赁合同本人均认可确认。特此委托！” 2018年5月28日，原告金雪良曾向本院提起诉讼，要求姚志馨、苏州百川汇丰不锈钢制品制造有限公司归还借款150万元及利息。相关案件案号为（2018）苏0581民初6498号。在该案审理过程中，金雪良曾向本院提交了上述《委托书》及由王晓华签字的租赁合同，以证明被告姚永元委托王晓华与金雪良签订租赁合同，将其位于常熟市尚湖镇颜巷村的房屋出租给原告，租金算作70万元，用于与姚志馨结欠金雪良的150万元借款相抵。相抵后，姚志馨只需归还借款本金80万元。后本院依法作出（2018）苏0581民初6498号判决。在（2018）苏0581民初6498号判决中，本院认为姚志馨确认结欠金雪良借款为150万元，但金雪良自认其已与姚志馨的父亲进行了协商，约定以租金抵扣70万元借款，故本院认定姚志馨尚结欠金雪良借款本金为80万元。故金雪良只能要求姚志馨归还借款80万元。故本院最终判决姚志馨支付借款本金80万元及利息。判决作出之后，双方当事人均未提起上诉。 案外人王晓华与姚志馨已于2018年5月8日登记离婚。 庭审中，原告金雪良表示被告姚永元已委托王晓华将涉案房屋出租给了原告，原告也进行了转租。但是钥匙没有给原告。2018年6月，被告搬进该房屋，占用了相应房屋，应当腾让并支付租金。被告姚永元则表示，其没有委托王晓华将房屋出租给原告，委托书上的签名也非被告姚永元所签，且原告提交的租赁合同上的地址上也没有原告所称的房屋。而且被告也不对王晓华或者姚志馨与原告签订租赁合同的行为予以追认。 为了证明被告姚永元系相关房屋的权利人，原告向法庭提交了《常熟市练塘镇生产性（棚、亭）临时用地申请审批表》、《临时用地许可证》。上述材料载明：被告姚永元因经营业需要曾向有关部门申请临时用地，建设临时用房占地72平方米。后有关部门批准了姚永元的申请，土地使用期限自1995年5月25日至1997年5月24日。 为了查明案件事实，法庭向王晓华和常熟市尚湖镇颜巷村村民委员会进行了调查。王晓华向法庭陈述：2018年4月份左右，因厂里欠金雪良150万元钱，后来就商量用贷款还给金雪良。但是后来贷款没有下来。再后来，大家就商量用房租抵一部分欠款，剩余的用卖厂的钱还。后来卖厂也没成功，就剩下房租了。然后其和姚志馨与金雪良签订了租赁合同。但是由于姚志馨还答应用房租抵给其他人，所以后来金雪良又让其单独重新与金雪良签一份租赁合同。其单独签字的租赁合同姚志馨是不知道的。这两份合同的落款时间都是写的2017年12月1日，但实际签合同时间是2018年4月份左右。后来金雪良的律师说没有委托书，租赁合同没有说服力，让其去补一份委托书。当时姚永元在加拿大温哥华，没有电话，和三女儿在一起。所以其打电话给姚永元三女儿，以“三合一整治”的理由说需要一份委托书来处理房子的事情，但其没有告诉他们其当时已经和姚志馨离婚了，也没有告诉他们用房租抵欠款的事情。其当时告诉他们委托书的时间需要提前。过了一段时间，姚永元三女儿的一个朋友让其去那个人厂里去拿的委托书。其拿到委托书时，落款处“姚永元”三个字已经有了，日期“2015年5月18日”有没有其记不清了。后来其在落款处签了其名字后就把委托书原件给了金雪良。所以这份委托书上的“姚永元”三个字是不是姚永元本人签字的其也不知道。其拿到这份委托书之前，租赁合同已经签好了。这个事情确实是其做得不对，其当时没有对姚永元说实话。其拿委托书时肯定与姚志馨离婚了，金雪良当时也知道当时其与姚志馨离婚了。另外，租赁合同上的房子的具体地址肯定与实际准备抵款的房子的地址不一样，因为当时签合同时，大家没有搞懂房子的详细地址，只知道大致的地址。与金雪良签合同后，其带金雪良与租户去签合同了。当时其与那些租户沟通的。其实姚永元老两口都不知道房子租金抵欠款的事情，都是姚志馨欺骗金雪良说征得父母亲的同意了。所以后来才有吵架的事情，再后来金雪良就来起诉姚永元了。常熟市尚湖镇颜巷村村民委员会工作人员向法庭反映：姚永元在尤泾头没有门面，只是在菜市场旁边有门面房。尤泾头是姚永元的宅基地。但是门面房这块地是姚永元与别人调换的。这是临时用地，使用期限只有2年，超过2年要拆的，暂时还没有拆，但最终要拆的。临时用地上的房子也无法办理产权登记。 针对本院调查的材料，原告金雪良对王晓华的陈述表示没有异议，对常熟市尚湖镇颜巷村村民委员会工作人员的陈述表示只要房子还在出租使用，就应该由原告来支配；被告姚永元对王晓华的陈述表示没有异议，对常熟市尚湖镇颜巷村村民委员会工作人员的陈述表示真实性没有异议。另外被告姚永元还表示涉案房屋是建设在临时用地上，超过临时使用期限后的房屋租赁是无效的。同时原被告一致确认涉案房屋准确地址是在菜场旁，非尤泾头。 审理中，原告金雪良表示，即使正如被告所认为的租赁合同无效，原告还是坚持自己的诉讼请求，除非相应房屋被拆除。 以上事实，有租赁合同、委托书、临时用地申请审批表、临时用地许可证、调查笔录及本案庭审笔录等材料在卷予以佐证。 本院认为，本案中原被告的争议主要是王晓华是否有权代表被告姚永元与原告金雪良签订涉案租赁合同。虽然原告向法庭提交了《委托书》，并以此认为王晓华有权代表被告姚永元与原告金雪良签订《租赁合同》。但根据本院对王晓华的调查，王晓华在要求被告姚永元出具委托书时故意隐瞒了要求出具委托书的真实目的，且姚永元夫妇并不知道用租金抵姚志馨欠款的事宜。同时，该委托书是王晓华与原告金雪良签订《租赁合同》后应原告金雪良的要求才由王晓华向被告姚永元索取。因此，即使《委托书》上被告的签名系被告所书写也不能体现被告姚永元的真实意思表示，且《租赁合同》在《委托书》之前早已形成也可以表明姚永元并未授权王晓华签订涉案《租赁合同》。现被告姚永元也明确表示不对王晓华或者姚志馨与原告签订租赁合同的行为予以追认。故即使《委托书》上签名系被告姚永元所书写，也不能证明王晓华与原告金雪良签订《租赁合同》时已经获得了相应的代理权限，故而不能使得王晓华与原告金雪良之间签订的《租赁合同》对被告姚永元产生约束力。再退一步讲，即使王晓华有权代表被告姚永元与原告金雪良签订《租赁合同》，但合同中涉及的租赁物为临时用地上建造的房屋，且临时用地的使用期限已经届满，相关房屋也未有权属登记。故就上述临时用地上的房屋签订的租赁合同因违反法律规定也应当认定为无效。综上，本案中原告金雪良基于《租赁合同》要求被告姚永元支付房屋使用费，腾让房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款之规定，判决如下： 驳回原告金雪良的诉讼请求。 案件受理费收取925元，由原告金雪良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐海山 人民陪审员  周月珍 人民陪审员  罗正明 二〇一九年八月十五日 书 记 员  王堰平