广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8560号原告：广州保利城物业管理有限公司，住所地广州市花都区风神大道10号C栋三楼，统一社会信用代码91440101671817476T。法定代表人：彭袆。委托诉讼代理人：王丽娟，该公司员工。委托诉讼代理人：李宁，该公司员工。被告：王仕旭，男，汉族，1983年4月25日出生，住广州市天河区，原告广州保利城物业管理有限公司（以下简称保利城公司）与被告王仕旭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利城公司的委托诉讼代理人王丽娟、李宁，被告王仕旭到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2015年4月至2019年7月的物业管理费17836元及滞纳金，滞纳金从2015年4月1日起，以每月物业管理费343元为基数，按照每日千分之三的标准计算至2019年6月30日为9250元；2.判令被告向原告支付2015年4月至2019年7月的垃圾清运费208元、电费1034.37元、公摊电费720.44元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的广州市花都区风神大道以南绿韵街3号403房业主，被告于2014年6月9日与开发商广州保利南方置业有限公司签订了《商品房预售合同》购得保利水晶花园二期物业一套，房号为3栋403房，建筑面积137.04平方米。根据双方《前期物业服务合同》的约定，被告应于2014年12月5日起按月缴交每月的物业管理费及公共水电分摊费用。原告一直积极履行合同约定的权利义务，依法依约对被告所购买的物业小区实行了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。从2015年4月起，被告经常无故拖欠物业管理费、公共水电分摊费用，至2019年7月含滞纳金共欠付29048.81元。原告曾以多种形式向被告催收物业管理费，但是其仍不支付。原告认为，按时支付物业管理费、公共水电分摊费是每个业主的基本义务，被告长期拖欠前述费用，构成严重的违约，损害了原告的合法权益和小区的整体利益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告王仕旭答辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意支付费用。被告所购入的涉案房屋系带装修，2014年12月5日由原告组织验收工作，被告收楼后，发现房屋阳台排水不畅，容易积水，书房的空调排水管脱落，不能正常使用空调，按照装修手册，原告应提供装修保修服务。被告投诉并经房管部门协调，原告承诺一个月之内帮被告维修好，但直至2019年8月4日才维修好。由于原告没有履行应尽的服务职能，致被告没有享受居住条件，故从2015年4月开始没有交物业管理费。滞纳金是行政机关对不按期缴费的义务人收取的一种费用，而民事合同是没有滞纳金概念的，故应该驳回原告的滞纳金请求。原告提出的垃圾清运费、电费、公摊电费亦无具体明细依据。原告主张的部分费用已超过诉讼时效。经审理查明：原告是具有壹级资质等级的物业服务公司。涉案房屋位于广州市花都区风神大道以南绿韵街3号403房，建筑面积为137.04平方米，权属于被告。2014年6月9日，被告作为买受人与广州保利南方置业有限公司签订一份《商品房预售合同》，向其购买涉案房屋，合同第五条约定由原告提供前期物业管理服务。2014年12月5日，原、被告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定原告为保利水晶花园提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积收取，每月10日前按月交纳当月物业管理费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业管理服务费的，每逾期一日原告按欠费总额的千分之三收取滞纳金，住宅为2.5元/月/平方米。物业管理服务费收费标准中均不包含楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的共用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额，公共水电分摊费用按政府规定另行分摊。被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告除有权按本协议约定收取滞纳金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，原告可采取将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布；停止提供物业管理特约服务；将欠费业主房号报本物业所在房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催缴措施。逾期三个月拒绝缴交的，原告可向人民法院提起诉讼。协议未就垃圾清运费进行约定。同日，被告签署了业主（住户）资料卡，《入住合约》、《收楼确认书》。被告收楼后缴交物业管理费至2015年3月31日，之后没有缴交物业管理费。原告称其曾多次通过短信、律师函、催费通知书的方式向被告催收物业管理费，其提供的时间显示为2017年3月23日、2018年9月14日的律师函、时间显示为2018年5月31日的催费通知书没有被告签名，时间显示为2016年10月17日的EMS单没有告知内容，被告对此予以否认，称其从未收到原告的任何催收通知，原告从立案之日起倒推二年时间所发生的费用已超过诉讼时效。原告主张被告支付垃圾清运费、电费、公摊电费，没有提供具体证据及计算方式。本院认为：原告对涉案小区提供物业管理服务，被告作为涉案房屋的权属人，在接受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业管理费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告自2015年4月1日起没有交纳物业管理费，根据《前期物业管理服务合同》的约定，物业管理费每月一交，交费时间为当月的10日前。原告应从当月10日知道被告没有交纳上述期间物业管理费，诉讼时效期间开始计算。原告虽称其通过短信、律师函、催费通知书向被告催收过上述物业管理费，但原告提供的律师函、催费通知书没有被告签名，时间显示为2016年10月17日的EMS单没有告知内容，也不能证明其向被告催收物业管理费。原告不能举证证明2015年4月1日至2016年7月30日期间曾向被告追讨物业管理费，应承担不利法律后果。根据民法总则的上述规定，原告于2019年7月22日向本院主张权利，故其主张的2015年4月1日至2016年7月30日的物业管理费及利息已超过三年诉讼时效，丧失胜诉权，本院不予支持。2016年8月1日至2019年7月30日的物业管理费及利息没有超过三年诉讼时效，应予支持。经核算，该期间的物业管理费计为12333.6元（137.04平方米×2.5元／平方米×36个月）。超出部分，本院不予支持。因被告未按时缴纳物业管理费，根据约定，每月10日前按月交纳当月物业管理费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业管理服务费的，每逾期一日被告按欠费总额的千分之三收取滞纳金。本院认为，被告逾期支付物业管理费对原告造成的损失主要是利息损失，合同约定的滞纳金标准过高，应酌情调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。因此原告主张被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，依据充分，本院予以支持，但滞纳金计算标准酌定为以欠付金额为基数，自欠费次月1日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，同时每月滞纳金以当月物业管理费342.6元为限，总金额以12333.6元为限。关于电费、公摊电费，原告不能提交其向供电部门缴纳费用明细凭证，因此原告要求被告支付电费1034.37元、公摊电费720.44元，依据不足，本院不予支持。关于垃圾清运费，因原告与被告之间并未就垃圾清运费的权利义务进行约定，双方亦未签订其他的书面协议，原告亦未提供其主张的垃圾清运费收费标准依据，因此原告要求被告支付垃圾清运费208元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告王仕旭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州保利城物业管理有限公司支付自2016年8月1日起至2019年7月30日止的物业管理费12333.6元；二、被告王仕旭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州保利城物业管理有限公司支付逾期交纳2016年8月1日至2019年7月30日的物业管理费的滞纳金，计算标准为：以每月物业管理费342.6元为基数，自欠费次月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计至实际缴清之日止，每月滞纳金以342.6元为限，总金额以12333.6元为限；三、驳回原告广州保利城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，由原告广州保利城物业管理有限公司负担100元，被告王仕旭负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张永枫二〇一九年八月二十日书记员  沈佩珊