云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2524民初1224号原告（反诉被告）：张亚龙，男，1985年12月11日生，彝族，农民，住云南省建水县。原告（反诉被告）：羊菊，女，1990年4月16日生，汉族，农民，住云南省建水县。二原告的委托诉讼代理人：胡俊，云南天外天（蒙自）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李明春，男，1960年12月13日生，汉族，居民，住云南省建水县。被告（反诉原告）：喻美，女，1966年4月6日生，汉族，居民，住云南省建水县。二被告的委托诉讼代理人：陈勋，云南华垣律师事务所律师。原告张亚龙、羊菊与被告李明春、喻美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理，诉讼过程中，被告李明春、喻美于2019年5月17日向本院提起反诉，本院于2019年5月20日立案受理，并依法适用简易程序对本诉反诉公开开庭进行了审理。原告张亚龙、羊菊及二原告的委托诉讼代理人胡俊，被告李明春、喻美及二被告的委托诉讼代理人陈勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚龙、羊菊向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即向原告交付裕顺奥城8幢2单元103号房屋；2、从2019年4月11日起按每日100元向原告支付房屋使用费至房屋交付之日；3、从2019年4月11日起至房屋交付之日的物业费、水费、电费由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告经建水县宏博二手房信息咨询服务部介绍认识，于2018年12月14日就被告位于建水县（裕顺奥城）8幢2单元103号房屋（不动产权第××号）达成房屋买卖协议。原告以先首付100800元，后用房屋抵押贷款490000元的方式向被告购买该房屋，双方合同第三条约定“甲方（被告）收到全部房款后10日内交房。”原告房屋贷款490000元于2019年4月1日发放到被告李明春工商银行62×××48账户，但被告迟迟不履行房屋的交付义务，原告多方交涉无果，故起诉至法院，要求支持原告的诉讼请求。被告李明春、喻美辩称：2018年12月19日，原被告双方签订了《房地产买卖契约》，约定裕顺奥城1区8幢2单元103号房屋的成交价为70万元人民币，购房款于2019年4月30日前付清，同日交付房屋。合同签订当日，双方以该合同在建水县房地产管理处登记备案，被告配合原告办理了该房的过户手续，原告也是按照70万元的成交价办理贷款，并缴纳了相关税费，但原告在支付了购房款590800元后就未支付剩余的购房款109200元，被告为保护自己的合法权益，完全有权利继续占有该房屋，并视原告的履行情况决定何时交付房屋。综上，被告按照双方的约定已将该房屋过户给了原告，但原告违约没有支付剩余的购房款，现只要原告将剩余的购房款109000元支付给被告，被告就将房屋交付给原告。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李明春、喻美向本院提出反诉诉讼请求：1、请求人民法院依法确认反诉原告与反诉被告于2018年12月19日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、判令反诉被告立即支付反诉原告109200元购房款；3、由反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年12月初，反诉原告通过建水县宏博二手房信息咨询服务部认识了反诉被告，双方商定反诉原告将自己享有的坐落于建水县裕顺奥城1区8幢2单元103号房屋出售给反诉被告，成交价为70万元人民币。因中介服务费是以成交价的2%收取中介佣金，反诉被告就提出双方在中介签订一份虚假的《房屋买卖居间合同》，由此反诉被告可以少支付中介佣金，也可以少缴纳点税费，故双方于2018年12月14日由反诉原告李明春与反诉被告张亚龙签订了一份虚假的《房屋买卖居间合同》，该合同上房屋成交价为590800元。为保护反诉原告的合法权益，2018年12月19日双方又签订了真实的《房地产买卖契约》，约定交易房屋成交价为70万元人民币，合同签订后，双方以该《房地产买卖契约》在建水县房地产管理处备案登记，并将该房屋过户给了反诉被告，反诉被告也是按照70万元的成交价办理贷款并缴纳了相关税费，但反诉被告只支付了590800元购房款，剩余购房款109200元至今未付。反诉原告认为，2018年12月19日签订的《房地产买卖契约》才是交易房屋的真实合同，且该合同已在建水县房地产管理处办理了备案登记手续，是双方的真实意思表示，反诉被告未按合同约定将剩余购房款支付给反诉原告的行为侵害了反诉原告的合法权益，故李明春、喻美反诉至法院，要求支持反诉原告的全部诉讼请求。原告张亚龙、羊菊就反诉辩称：双方于2018年12月19日签订的《房地产买卖契约》仅是为了办理房屋过户及贷款使用，该契约约定的价格不是真实意思表示，反诉被告已经履行了购买房屋的足额支付义务，不存在还欠反诉原告109200元购房款的事实。该房屋的税收全部是反诉被告缴纳，从税收的税率来看，个人所得税要缴纳1%，契税要缴纳3%，而中介费通过讲价后是按1.5%来收取，相比较来说，税收交的钱要比中介费还高，故反诉原告称张亚龙、羊菊是为了减少中介费而与其签订虚假的《房屋买卖居间合同》的说法不符合常理，且双方在签合同前也没有私下接触过，对反诉原告所称的双方私下约定为减少佣金签订虚假的《房屋买卖居间合同》的说法不成立，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：原告张亚龙与原告羊菊系夫妻关系；被告李明春与被告喻美系夫妻关系。2018年8月，被告李明春、喻美欲出售其享有的位于建水县（裕顺奥城）8幢2单元103号房屋。被告李明春于2018年8月12日就到建水县宏博二手房信息咨询服务部（奥城店）将该房屋进行预售登记，房屋底价登记为596000元；2018年10月，二被告将该房屋底价上调至60万元。2018年12月13日，原告张亚龙联系建水县宏博二手房信息咨询服务部的工作人员吴梅花，后与其妻子羊菊、服务部工作人员吴梅花等人到被告的该房屋查看房屋情况。2018年12月14日，原告张亚龙及其朋友、服务部工作人员吴梅花再次到二被告的该房屋查看房屋情况并进行议价，双方谈成该房屋的成交价格为590800元，双方商谈价格时二被告均在场。双方谈成该房屋的交易价格后，当天张亚龙向李明春支付了定金20800元，并由张亚龙代表原告方、李明春代表被告方到建水县宏博二手房信息咨询服务部（奥城店）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：“成交房屋坐落于建水县（裕顺奥城）8幢2单元103号，产权证号为建水县（不动产权第××号），建筑面积为301.99平方米；过户时间为2018年12月20日之前，成交价为人民币伍拾玖万零捌佰元整（￥：590800.00元），此成交价含该房屋所属土地使用权一并转让给乙方（买方张亚龙）；付款方式,签订本合同当日乙方向甲方（卖方李明春）支付定金人民币贰万零捌佰元整（￥：20800.00元），此款由甲方带走，过户当日乙方向甲方支付首付款人民币壹拾万零捌佰元整（￥：100800.00元）含定金贰万零捌佰元（￥：20800.00元），剩余尾款人民币肆拾玖万元（￥：490000.00元）于乙方取得该房屋产权后的90个工作日内付清；交接房时间及税费承担方式，甲方收到全部房款后10日内交房。交房前甲方结清所欠水电费及物管费，交房后的费用由乙方自行承担。办理该房屋产权变更时产生的契税费个人所得税、工本费由乙方完全承担。”原告张亚龙、被告李明春均在该居间合同上签字捺印，建水县宏博二手房信息咨询服务部的经办人吴梅花也在该合同上签字，并加盖了该服务部的公章。经双方协商，决定于2018年12月18日到建水县房地产管理处办理房屋变更登记手续，当天由张亚龙通过云南建水农村商业银行股份有限公司向李明春转账80000元，由李明春出具80000元的收据交由原告方收执。后原告方为了向银行贷款49万元支付给李明春、喻美，经原被告双方与中介建水县宏博二手房信息咨询服务部协商，决定按房价70万元来办理贷款，为凑够已支付首付款30%即21万元的记录，又由李明春通过中国农业银行股份有限公司建水县支行转账100000元给张亚龙，张亚龙又通过该行转账100000元给李明春。张亚龙将已支付李明春180000元的银行交易明细交给建水县宏博二手房信息咨询服务部的工作人员吴梅花，该服务部为帮原告方办理贷款，又由该服务部的工作人员书写了李明春收到张亚龙购房定金人民币叁万元整（小写30000.00元）的收据，后由吴梅花将张亚龙提交的银行交易明细、该服务部工作人员代写的收据一并交到中国工商银行股份有限公司建水支行为原告方办理贷款49万元。为配合办理贷款手续及办理变更登记手续，原被告双方于2018年12月19日到建水县房地产管理处签订了《房地产买卖契约》，于2019年1月3日到国家税务总局建水县税务局缴纳了个人所得税7000元和契税10500元，缴纳的税收均由原告方缴纳。原告方分别于2019年1月3日、2019年4月2日共向建水县宏博二手房信息咨询服务部交纳服务费8000元。原告方于2019年2月13日取得交易房屋的《不动产权证书》，证号为云（2019）建水县不动产权第0001509号，并于2019年3月7日与中国工商银行股份有限公司建水支行签订了《个人购房借款/担保合同》，该行于2019年4月1日将49万元贷款发放到合同指定的李明春的银行账户（账号：62×××48）。另查明，与争议房屋同属一个小区的房屋即建水县（裕顺奥城）8幢2单元101号房屋在2019年1月13日出售时交易价格为396000元；建水县（裕顺奥城）8幢1单元102号房在2017年6月出售时交易价格为462600元；建水县（裕顺奥城）8幢1单元103号房在2017年10月11日出售时交易价格为460000元。上述认定事实，有原告提交的《房屋买卖居间合同》、不动产权证、收据、信用社结算业务申请书、工商银行借款凭证、短信截图、《个人购房借款/担保合同》、税收缴款书、中介费收款收据、《商品房购销合同》、通话记录、中国农业银行转账回执、录音、视频、58同城租房信息、律师调查笔录、证人证言；被告提交的房产证、《房地产买卖契约》、中国农业银行交易明细清单、契税的税收缴款书、借记卡账户历史明细清单；本院依原告的申请到建水县宏博二手房信息服务部调取的材料及所做的笔录；本院依被告的申请到中国工商银行股份有限公司建水支行调取的材料；原被告双方的陈述等在卷予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，由张亚龙代表原告方、李明春代表被告方于2018年12月14日在建水县宏博二手房信息咨询服务部（奥城店）签订的《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同合法有效，对原被告双方具有法律约束力，双方应按该合同的约定全面履行自己的义务。原告于2019年2月13日取得交易房屋的《不动产权证书》，并于2019年4月1日已向被告方付清房屋的全部购房款，按照双方的约定，被告应该在2019年4月11日前将交易房屋交付给原告方，现被告违约未将该房屋交付原告，应承担相应的违约责任，故对原告主张的由被告向原告支付房屋使用费及房屋使用期间物业费、水费、电费的主张本院予以支持，房屋使用费按照建水县房屋出租的市场价格确定为每日60元，从2019年4月12日起支付至房屋交付之日止。关于被告提出的反诉请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告主张双方在商谈房屋价格时被告喻美虽在现场但在领孩子不知道商谈的价格的辩解不符合常理，本院不予支持。双方在建水县房地产管理处签订的《房地产买卖契约》仅是为了帮原告方向银行贷款49万元后支付购房款给被告，该合同不是双方的真实意思表示，且被告提交的证据不足以证明其主张，故对被告提出的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告李明春、喻美于本判决生效后十日内向原告张亚龙、羊菊交付位于建水县（裕顺奥城）8幢2单元103号房屋。二、由被告李明春、喻美向原告张亚龙、羊菊支付从2019年4月12日起至上述房屋交付之日止的房屋使用费，房屋使用费按每日60元计算。三、上述房屋从2019年4月11日起至交付之日止产生的物业费、水费、电费由被告李明春、喻美负担。四、驳回被告李明春、喻美（反诉原告）的全部诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内给付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告张亚龙、羊菊预交的案件受理费9730元，减半收取4865元，由被告李明春、喻美负担；被告李明春、喻美（反诉原告）预交的案件受理费1265元，减半收取632.50元，由被告李明春、喻美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  付玲芳二〇一九年八月一日书记员  黄晓涛