广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0605民初13695号 原告：佛山市燕琪投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇XXX房，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：冯彩霞。 委托诉讼代理人：黄绍仁，广东龙浩律师事务所律师，委托期限至2019年7月11日止。 委托诉讼代理人：谭振恩，广东龙浩律师事务所律师，委托期限至2019年7月11日止。 委托诉讼代理人：梁慧中，广东金纳律师事务所律师，委托期限自2019年7月12日起。 委托诉讼代理人：吴周锋，广东金纳律师事务所律师助理，委托期限自2019年7月12日起。 被告：郭植和，男，1963年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区西樵镇XXX号，公民身份号码XXX。 被告：马少宏，男，1976年9月20日出生，汉族，住广东省普宁市XXX号，公民身份号码XXX。 被告：叶永南，男，1971年4月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区XXX号，公民身份号码XXX。 被告：王桥辉，男，1967年3月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区XXX号，公民身份号码XXX。 被告：王伟松，男，1969年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区XXX号，公民身份号码XXX 被告：李力嘉，男，1988年8月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区XXX房，公民身份号码XXX。 被告：佛山市歌朝俱乐部有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐XXX层，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：穆利明。 七被告共同委托诉讼代理人：黄蓉，广东都汇律师事务所律师。 七被告共同委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。 原告佛山市燕琪投资有限公司诉被告郭植和、马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉、佛山市歌朝俱乐部有限公司（下简称“歌朝公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月30日立案后，被告歌朝公司提起了反诉，本院决定受理并合并审理。被告马少宏在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后作出（2018）粤0605民初13695号之二民事裁定，驳回被告马少宏管辖权异议。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院依法适用普通程序，于2019年7月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人梁慧中、吴周锋，七被告的共同委托诉讼代理人黄蓉、郭家贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出本诉请求：1.解除原告与七被告间的租赁合同；2.七被告连带支付自2017年12月1日至2018年7月31日的租金按每月155000元合计1240000元及利息19019.11元（以每月所欠租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率从每月11日起计至实际清偿之日止）；3.七被告连带支付拖欠的2017年11-12月水电费40300元及利息1064.27元（以每月所欠水电费为本金，按同期银行贷款利率从次月11日起计至实际清偿之日止，暂计至2018年7月31日为1064.27元）；4.七被告立即腾还涉讼房屋（佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路黄岐路段133号二层、三层），并按每月155000元标准支付至实际腾还之日止的使用费；5.本案诉讼费由七被告承担。 事实和理由：2011年4月29日，原告与案外人陈小飞经营的佛山市南海区大沥岐信物业管理服务部（下简称“岐信服务部”）签订《房屋租赁合同》，约定原告将佛山市南海区大沥镇XXX层出租给岐信服务部，租期从2011年2月1日至2030年5月31日。合同签订后，原告按约定将租赁物交付使用，岐信服务部将租赁物分租，其中二层、三层被用于经营被告歌朝公司的KTV。 2015年10月15日，因岐信服务部拖欠租金，原告将陈小飞起诉至佛山市南海区人民法院，请求解除《房屋租赁合同》、支付租金等。2016年3月7日，佛山市南海区人民法院作出（2015）佛南法民三初字第1464号民事判决，判决解除原告与岐信服务部于2011年4月29日签订的《房屋租赁合同》，陈小飞应支付至2015年12月31日的租金3933673.62元予原告等，该判决已生效并进入执行程序。 由此，从2016年1月份开始，涉案房屋的租金、水电费由原告收取，其中租金为155000元/月，大部分的租金、水电费由被告郭植和支付，但未与原告重新签订租赁合同。被告郭植和自2017年11月开始拖欠租金及水电费，经原告多次催收一直拖延支付，至今已拖欠租金及水电费共计1280300元。同时，因被告歌朝公司拖欠工人工资，佛山市南海区人力资源和社会保障局要求原告配合调查，原告方知涉案房屋由被告郭植和、马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉用来经营歌朝公司的KTV项目。 原告认为，被告郭植和、马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉作为涉案房屋的实际承租人及租金、水电费的支付人，应承担合同义务，歌朝公司作为承租房屋的使用人，应与被告郭植和、马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 七被告对本诉辩称，第一，被告郭植和、马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉并非适格的主体。首先，歌朝公司在工商部门注册登记的有限责任公司，是合法主体，歌朝公司是案涉物业的承租主体，以及实际使用人，用于经营KTV俱乐部，应当以其现有资产为限去偿还应付的债务。其次，被告郭植和、马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉，与本案无关，并非适格被告。因此无需承担责任。 第二，原告向被告主张要求支付2018年7月前的租金1240000元以及19019.11元没有事实与法律依据。首先，根据被告与岐信服务部签订的《房屋租赁合同》，第六条第2点约定，“如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意”，原告至今仍未举证证明已取得案涉物业的产权方同意其转租的证据，所以，原告无权将案涉的物业出租给被告。其次，原告于2017年11月11日、2017年12月23日两次擅自断水断电，自2017年12月23日之后，未再送水送电，导致歌朝公司无法正常营业，员工因此而解散，歌朝公司被迫关门倒闭。因此，原告的行为造成被告无法正常使用案涉物业，即原告交付的不是完整使用权的物业，无法实现租赁合同的目的，所以原告提出解除合同但无权要求被告缴纳2017年12月23日之后的租金。再次，退一步说，即使歌朝公司要缴纳场地占用费，但原告自2018年2月开始已经将一楼大堂以及被告购买的2台电梯以及四楼出租给经营做悠轩尊娱乐会所，所以，即使被告要缴纳场地占用费，也应扣除一楼大堂所分摊303.94平方米的租金，以及以2台电梯的折旧费使用冲减场地占用费。并且根据（2015）佛南法民三初字第1464号的民事判决书生效日期为2016年6月27日，该判决书第10页第二判项是被告陈小飞应于本判决书发生法律效力之日起十日内返还上述租赁合同项下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐XXX层予原告佛山市燕琪投资有限公司。即2018年7月7日之后，本案案涉的物业才由原告接管，从而与被告正式确认事实租赁关系，租金也应当从2018年7月7日之后才开始起算，被告多交了的2016年6月的租金，应当冲减场地占用费。此外，歌朝公司于2016年3月8日、3月14日、3月21日、3月22日分别向岐信服务部交付20万元、10万元、12万元、9.66万元合计租金516600元，缴纳租期是2016年9月至2017年2月合计6个月的租金，歌朝公司缴纳租金时，原告与岐信服务部的租赁合同并未解除，所以2016年9月至2017年2月该时间段不应当再另向原告缴纳租金。并且，被告交纳的5166000元租金应在被告需交纳租金范围内扣减，若按原告主张的155000元/月计算，被告已交至2018年2月的租金，所以不存在拖欠租金的情形。综上，原告向被告主张要求支付2018年7月的租金1240000元以及19019.11元没有事实与法律依据。 第三，原告向被告主张要求支付水电费40300元以及违约金1064.27元，没有事实与法律依据。歌朝公司已交清所有水电费，并且自原告2017年12月23日断水断电之后未再开门经营，所以没有产生水电费，也没有拖欠水电费，违约金更没有法律依据。 综上，原告要求支付租金或场地占用费、安保费、水电费等逾期付款利息的诉求缺乏事实和法律依据，恳请法院查明本案事实，依法予以驳回。 补充：原告在2017年12月23日断水断电，原告以其行为解除了双方的租赁合同。因房屋内有装修，且有消防、中央空调、电梯无法拆除，若腾退，被告要求原告作相应补偿。七被告要求原告先赔偿后腾退。 被告歌朝公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告歌朝公司赔偿位于佛山市南海区大沥镇XXX层佛山市歌朝俱乐部有限公司内的装修投入400万元（具体详见被告歌朝公司当庭提交的《明确反诉请求第1项》，其中第9项其他装修费均是涉讼房屋的基础部分装修、不包括家私、设备类）；2.佛山市歌朝俱乐部有限公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：歌朝公司与岐信服务部存在租赁合同关系，歌朝公司与岐信服务部签订一份《房屋租赁合同》，约定岐信服务部将坐落在佛山市南海区大沥镇XXX层出租给歌朝公司作俱乐部使用，租期为2011年11月9日起至2030年5月31日止。签订合同后，歌朝公司按时足额地向岐信服务部缴清租金。因岐信服务部未缴纳租金给原告，原告起诉岐信物业服务部解除租赁合同，该案已于2016年6月27日判决正式生效，随即当天岐信服务部与歌朝公司之间的租赁合同才正式解除。为此，原告与歌朝公司的租赁关系自2016年6月28日起算。截至2017年11月，歌朝公司已经全部缴清租金以及水电费。 2017年11月11日，原告在未告知且未经歌朝公司同意的前提下，擅自切断歌朝公司经营场所的水、电，造成歌朝公司停产停业。同时，原告并没有在合理的时间内向歌朝公司催告进行腾房，反而是对歌朝公司所承租的二、三楼场地进行锁门阻碍歌朝公司正常经营，构成根本违约。案涉房屋KTV音响、灯光、中央空调、电视机、触碰屏、功放、投影仪、冰柜、洗衣机、保险柜等设备设施均被原告锁在案涉房屋内，导致歌朝公司无法搬移和使用。可见，歌朝公司已完全丧失对案涉房屋的占有、使用、收益权利。原告已占有以及使用案涉房屋。因此，根据最高院关于租赁合同的司法解释以及公平合理原则，原告须向歌朝公司赔偿案涉房屋内设备设施及装修成本损失暂计人民币4000000元（具体金额以评估为准）。 综上，歌朝公司认为，原告在未告知且未经歌朝公司同意的前提下，将切断案涉房屋的经营水电，将大门上锁，导致歌朝公司无法正常经营使用案涉房屋，且原告侵占歌朝公司存放于租赁场地内的前述设备以及装饰装潢。原告的上述行为严重侵害了歌朝公司的合法权益，特向法院提出反诉，恳请法院支持歌朝公司的反诉请求。 补充：原告在2017年11月11日、2017年12月23日两次断电断水，此后未再通水电。 原告对歌朝公司的反诉辩称，一、郭植和、歌朝公司等已实际占用涉案房屋。歌朝公司因拖欠31名劳动者2017年10月至12月份的工资，被佛山市南海区人力资源和社会保障局责令足额支付工资[南人社监理字（2018）7-26-25号]。2017年期间，歌朝公司因员工遇害，公安机关曾对其进行封场侦查多月，后经广州市中级人民法院判决，歌朝公司需承担补充赔偿责任[（2018）粤01民终2399号]。这说明，郭植和、歌朝公司等在这段时间里仍在营业，却因其自身经营不善，最终导致停产停业。因此，郭植和、歌朝公司等声称原告于2017年11月11日切断其经营场所水电，造成其停产停业，纯属虚构。 二、郭植和、歌朝公司等未依约足额支付租金、水电费。岐信服务部以“佛山市岐信物业管理有限公司”的名义与歌朝公司签订的《房屋租赁合同》第三条第一款约定：“租金按月以人民币结算，乙方（即歌朝公司，下同）应在每月十日前以现金或银行转账方式缴付当月租金给甲方（即岐信公司，下同）。”此外，原告与陈小飞一案，南海法院早于2015年12月31日在涉案房屋处张贴《通告》，告知各分租户参与涉讼，并公布主办法官、书记员及内勤的联系电话及地址。后南海法院于2016年3月7日作出了该案判决。郭植和、歌朝公司等在明知岐信服务部与原告解除合同关系的情况下，仍于2016年3月向岐信服务部支付2016年9月至2017年2月半年的租金。这明显不符合常理。即使真实，也仅是歌朝公司与岐信服务部两者间的法律关系问题，与本案并非同一法律关系，不应在本案中抵扣租金。 三、郭植和、歌朝公司等应立即腾还涉案房屋。原告与岐信服务部的租赁关系解除后，郭植和、歌朝公司等仍继续在原址经营，但未与原告重新签订合同，构成不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同。原告于2018年7月30日提起诉讼，要求郭植和、歌朝公司等腾还涉案房屋及解除合同等。自立案至今，有一年之久，原告已给予郭植和、歌朝公司等充足时间。 郭植和、歌朝公司等占用涉案房屋，自2017年11月起拖欠租金及水电费，构成严重违约，应立即从涉案房屋迁出、腾空，并将涉案房屋返还给答辩人。 四、原告无需赔偿设备损失。佛山市南海区人力资源和社会保障局（下称人社局）与歌朝公司行政非诉执行一案[（2018）粤0605执保750号、（2018）粤0605执16629号]中，歌朝公司所有的放置于涉案房屋的设备一批，具体包括空调5台、中央空调1台、音响134台、公放40套、投影仪15台、台式电视机30台、触碰屏35台、通道下单机4台、冰柜1台、微波炉1台、保险柜1台、洗衣机1台，自2018年4月2日起已被南海法院依法查封。本案中，原告向南海法院申请财产保全[（2018）粤0605执保4040号]，法院依法轮候查封上述设备。上述设备现已由法院依法拍卖，歌朝公司并不存在设备损失。因此，歌朝公司要求原告赔偿设备损失，毫无事实和法律依据，不应支持。 五、原告无需赔偿装修损失。1.未经原告同意，歌朝公司应自行承担装修费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”原告对于歌朝公司的装修行为并不知情，其装修行为未经答辩人同意。根据法律规定，歌朝公司应当自行负担装修费用，且原告有权要求歌朝公司恢复原状或赔偿损失。2.若认定歌朝公司的装修行为已经出租人同意，歌朝公司仍需自行承担装修费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”歌朝公司拖欠租金、水电费，已构成违约，原告有权解除合同，且歌朝公司未与原告就附合装修部分的处理作出约定。根据法律规定，歌朝公司应自行承担装修费用。3.根据公平原则，歌朝公司的装修费用不应由原告承担。原告与陈小飞一案中，原告与陈小飞确认从2016年1月份开始，各分租户租金由原告收取，分租户仍按原租赁合同继续履行。歌朝公司与岐信公司签订的《房屋租赁合同》第六条第三款约定：“自该物业甲方交付乙方使用之日起，属乙方之装修费、水电费、电话费、经营税费和其他一切与乙方有关经营的费用均由乙方负责承担。”第六条第七款约定：“......乙方需承担该物业室内装修及增设设备（设施）的一切费用。”第八条第三款约定：“该物业范围内的一切不动产（包括有乙方后加并嵌固于墙体的装置及装饰）均无偿归甲方所有，乙方一律不得拆走和损坏，如有损坏，乙方应予以赔偿给甲方。”因此，根据合同约定，歌朝公司的一切装修费用应由其自行承担。如果歌朝公司与答辩人之间不能适用前述合同约定，但歌朝公司的装修行为是基于前述合同而发生，即其基于应当承担所有装修费的前提下进行的装修，则若判由原告承担装修费用，明显不符常理，显失公平。4.歌朝公司不能确定装修范围及装修费用。歌朝公司已使用涉案房屋多年，装修价值应当有所折损，且歌朝公司提交的证据不能证明其对涉案房产进行了装修，亦不能证明其实际支出的装修费用，故对于歌朝公司主张装修损失的诉请，应予驳回。 六、郭植和、歌朝公司等应连带支付租金、水电费。郭植和等人是涉案房屋的实际承租人，与原告形成租赁合同关系，其租用涉案房屋用于经营歌朝公司。鉴于郭植和等人与歌朝公司存在关联关系，且在与原告租赁合同关系中权利、义务存在“混同”，应认定郭植和等人与歌朝公司对答辩人的债务清偿中应承担连带责任。综上，歌朝公司的反诉请求无事实法律依据。为维护原告的合法权益，恳请法院依法判决驳回歌朝公司反诉请求。 被告郭植和、马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉对歌朝公司的反诉辩称，对歌朝公司的反诉无意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。 原告举证如下： 1.原告营业执照、六被告人口信息打印件、歌朝公司工商信息打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。 2.房地产租赁契约复印件1份； 3.（2015）佛南法民三初字第1464号民事判决书复印件1份； 4.交通银行个人客户交易清单打印件3份（加盖交通银行佛山黄岐支行会计业务章），证明郭植和支付的部分租金、水电费银行流水； 5.（2018）粤06民辖终810号民事裁定书打印件1份； 证据2-5用以证明被告郭植和是涉讼房屋的实际承租人，并支付租金、水电费，被告歌朝公司是实际使用人，（2015）佛南法民三初字第1464号民事判决书提及陈小飞曾提交收据、送货单等证据证明投入装修400多万，法院认定该证据与其装修价值不能对应，对其装修申请不予准许。 6.水电表抄表记录原件3份，用以证明七被告拖欠的水电费。 7.劳动保障监察文书送达公告打印件1份； 8.查封（扣押、冻结）财产清单复印件1份； 9.（2018）粤0103执3302号执行裁定书打印件1份； 10.拍卖截图打印件1份。 证据7-10用以证明被告歌朝公司在2018年1月因员工被杀害及拖欠员工工资停业，涉讼房屋内的设备已被南海法院依法拍卖。 被告歌朝公司举证如下： 1.房屋租赁合同原件1份，用以证明被告歌朝公司与案外人佛山市岐信物业管理有限公司签订的合同，承租主体是被告七歌朝公司，实际使用人是被告歌朝公司，并非其它六被告，租赁期限为2011年11月9日至2030年5月31日止，至今未到期；被告歌朝公司承租的涉讼房屋建筑面积为3689.78平方米（被告六层电梯位连维修通道46平方米），原租金是32元起步以及大堂租金分摊面积303.945平方米，原租金为80元起步，即大堂的租金为二、三层租金的2.5倍。 2.收据（3904514）原件、广东省非税收入电子票据（CE06570894）原件、广东省地方税收通用发票发票联（2015年3月13日）原件、特种设备使用标志原件、特种设备使用登记证复印件各1份，用以证明涉讼房屋的两台电梯为被告歌朝公司所购买及安装，所有权属被告歌朝公司。 3.收据（0301283、0301326、0301327、030128）复印件、中国民生银行电子银行业务回单（付款）复印件1份、中国民生银行支付业务回单（付款）复印件3份、中国民生银行支付业务回单（付款）原件4份，用以证明被告歌朝公司于2016年3月8日、3月14日、3月21日、3月22日已向原告交纳2016年9月至2017年2月半年租金516600元给案外人岐信公司，被告歌朝公司在该时间段无需缴纳租金给原告，并应在被告歌朝公司应缴纳租金范围内予以扣减。所以，假设按照原告主张的租金标准155000元/月，被告歌朝公司也至少已向原告缴纳至2018年2月份的案涉房屋租金。 4.林鸿弟中国农业银行流水原件4页、林鸿弟中国农业银行流水原件13页（2019.6.25打印）、林鸿弟出具的证明原件1页、林鸿弟身份证复印件1页；中国农业银行支票存根原件3张（装修款26万），用以证明2011年8月-2012年4月，林鸿弟代被告歌朝公司向案外人支付装修工程款、购买及安装设备、电梯费用以及其他相关投入费用等，合计10460557.13元（款项明细详见银行流水备注标注）。 5.收款收据（2011.12.3编号0104993）原件、收款收据（2011.12.13编号0104994）原件、收款收据（2011.10.27编号0104992）原件、型号清单（2011.10.27）原件、收款收据（2011.12.3编号0104995）原件、收款收据（2011.12.3编号0104996）原件、送货明细（NQ241/11-1）原件、送货明细（NQ239/11-1）原件、收款收据（2011.12.13编号0104997）原件、送货明细（NQ246/11）原件、广东威珑音响有限公司收据（2012.7.21编号0001543）原件、广东威珑音响有限公司送货单原件、收据（2012.7.7编号02042205）原件、收据（2012.7.21编号1835082）原件、收据（2012.7.17编号10977802）原件、收据（2012.7.4编号1835701）原件、进仓单（2012.7.19编号0134330）原件、收据（2012.7.16编号1835733）原件、收款收据（2012.7.30编号04423492）原件、送货单（2012.5.11编号02921150）原件、送货单（2012.2.23编号03042098）原件、收据（2012.9.10编号4071176）原件、记账凭证（2012.9.30字第92号）原件、收据（2012.9.10编号4071175）原件、记账凭证（2012.9.30字第89号）原件、收据（2012.11.10编号014379）原件、收据（2012.11.10编号0623155）原件、收据（2012.11.10编号12436889）原件、收据（2012.11.10编号1605027）原件、记账凭证（2012.11.30字第15号）原件、收据（2012.11.13编号1251308）原件、歌朝夜总会对账单（2012.11.10）原件、收据（2012.11.26编号1010811）原件、记账凭证（字第50号）原件、收据（2012.12.10编号0026981）原件、收据（2012.12.10编号1251310）原件、收据（2012.12.10编号1508228）原件、收据（2012.12.10编号1508229）原件、收据（2012.12.10编号12436890）原件、记账凭证（2012.12.31字第44号）原件、收据（2013.1.10编号0220173）原件、收据（2013.1.10编号1508238）原件、收据（2013.1.10编号1251313）原件、收据（2013.1.11编号1808401）原件、收据（2013.1.11编号18466713）原件、收据（2013.1.11编号0819176）原件、收据（2013.2.4编号1789798）原件、收据（2013.3.24编号1508211）原件、记账凭证（2013.3.31字第41号）原件、收据（2013.4.8编号1508213）原件、收据（2013.4.11编号4133542）原件、收据（2013.4.19编号0026961）原件、收据（2013.6.5编号1251325）原件、收据（2013.4.24编号18326711）原件、收据（2013.4.24编号18326710）原件、收据（2013.4.24编号6039215）原件、记账凭证（2013.1.31字第11号）原件、记账凭证（2013.2.28字第17号）原件、记账凭证（2013.4.30字第46号）原件、记账凭证（2013.4.30字第47号）原件、记账凭证（2013.7.3133#12706.58）复印件、广东国家税务局通用机打发票发票联（2013.1.21）原件、记账凭证（2013.1.31字第12号）原件、记账凭证（2013.1.31字第13号）原件、广东增值税普通发票（2013.4.11）原件、广东南海农村商业银行股份有限公司电子转账凭证（2012.12.1）打印件、记账凭证（字第45号）原件、广东南海农村商业银行股份有限公司电子转账凭证（2013.3.29）打印件、记账凭证（字第4号）原件、记账凭证（字第49号）原件、记账凭证（字第47号）原件、歌朝修补工程项目复印件、施工班组协议书（2011.9.25）原件、施工班组协议书（2013.1.29）原件、工程量清单结算表（老彭）原件、石材报价协议原件、收款收据(5200626)原件、木工彭学民补立收据（2019.7.23）原件、彭学民身份证复印件、空调工程施工合同原件、收据（2011.8.22编号2068046）原件、收据（2011.9.6编号2068047）原件、收据（2011.9.26编号2068051）原件、收据（2011.9.30编号2068048）原件、收据（2011.10.8编号2068050）原件、收据（2011.11.22编号2068052）原件、收据（2012.1.19编号2068053）原件、施工班组协议书（2011.9.5）原件、收据（2011.10.14编号725298）、收据（2011.11.9编号725299）原件、收据（2011.11.10编号725300）原件、收据（2011.12.12编号725301）原件、收据（2011.12.12编号725302）原件、收据（2011.12.20编号725308）原件、收据（2011.12.20编号725303）原件、收据（2011.12.28编号725304）原件、收据（2012.1.8编号725305）原件、收据（2012.1.18编号725306）原件、收据（2012.3.26编号725307）原件、收据（2012.11.5编号725309）原件、乘客电梯采购安装合同原件、收款收据(2011.9.19编号00320140)复印件、收款收据(2011.11.10编号00320152)复印件、收款收据(2011.12.2编号00320158)复印件、收款收据(2013.9.16编号18326800)复印件各1份、兴盛木业送货单原件13页、中国农业银行支票存根原件3张(装修款26万)（与证据4支票存根一致）,用以证明涉讼租赁物由被告歌朝公司装修，被告歌朝公司支出瓷砖款177525.32元、支出装修石材费用415810元、支出木工装修人工及部分材料等费用890000元、支出中央空调工程施工及装修费用1017400元、支出2011年10月至2012年11月新兴县科艺彩色不锈钢有限公司不锈钢装修项目实际支出不锈钢装修费用1328963.78元、支出2011年8月至2013年4月案涉房屋大楼一至五层的电梯购买及安装费279000元、支出2011年10月至2012年3月木业装修费用133312元、支出水工装修费用260000元。还有，除上述装修支出外，被告歌朝公司还向案外人支付其他装修工程款合计489361元。 上述装修款合计4991372.1元，该款项各项费用明细与证据4中的农业银行流水费用明细可以相互对应。被告歌朝公司已将上述装修工程款计入公司每月会计财务账目中。 6.光盘1份，用以证明该视频内容为2019年6月16日被告所拍摄的案涉大楼一楼大门口、大堂及水电房情况。证明案涉房屋所在大楼一楼招牌已由“歌朝国际俱乐部”被更换为“悠轩尊娱乐会所”，以及一楼大堂和两台电梯被原告占用。还有，证明案涉房屋水电房被原告上锁。歌朝公司承租3689.78平方米，其中电梯井46平方米、一楼大堂被告承租303.945平方米。被告承租的是一楼大堂、二三楼。目前一楼大堂、歌朝公司购买的两台电梯已被原告的员工出租给“悠轩尊娱乐会所”使用。 7.案涉房屋二层、三层平面布置图原件3份、光盘（照片）1份，用以证明案涉房屋二层、三层布置和结构情况。光盘内容为2013年拍摄的案涉房屋每个房间房号及房内布置情况的照片，证明2013年被告歌朝公司开业装修完毕时，案涉房屋的装修及设备设施情况。 8.委托证明原件1份，用以证明案涉房屋承租人与实际使用人均为被告歌朝公司，郭植和向岐信公司及原告支付的款项，均系受被告歌朝公司的委托，代被告歌朝公司向岐信公司及原告支付的案涉房屋租金，郭植和不是案涉房屋承租人也不是实际使用人。 对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据5、8、9、10是法院作出的法律文书，本院经核实确认其真实性；2.原告提交的证据7为打印件，本院对其不予审查；3.歌朝公司提交的证据3中的三份收据、中国民生银行电子银行业务回单（付款）、中国民生银行支付业务回单（付款）均无原件核对，本院对其真实性不予确认；4.歌朝公司提交的证据4、5，本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定；5.歌朝公司提交的证据6及证据7中的照片，无法证明拍摄时间和地点，本院不予审查；6.歌朝公司提交的证据8系歌朝公司的陈述，本院将进行综合认定。 根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实： 中国电信股份有限公司佛山南海区分公司（下简称“电信公司”）系位于佛山市南海区大沥镇XXX号房屋（粤房地证字第XXX号）（下简称“涉案房屋”）的所有权人。2010年5月12日，电信公司与佛山市粤泰冷库物业投资有限公司（以下简称粤泰公司）签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给粤泰公司。同年6月12日，粤泰公司将上述租赁合同项下其所有权利义务概括转让给原告；同年8月17日，电信公司书面同意上述转让行为。 2011年4月29日，原告（甲方，出租人）与岐信服务部（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋首层至十五层出租给乙方；租赁期间2011年2月1日至2030年5月31日；租金分段计算，2014年11月1日至2017年10月31日期间的租金为每月597931.90元；乙方在每月10日前以转账方式缴付下一结算周期的租金；乙方逾期缴交租金的，每延迟一日应支付未付租金0.3%的违约金；乙方逾期60日缴交租金的，视为重大违约，甲方有权解除合同，收缴乙方的定金，无偿收回该物业，并向乙方追讨欠交的租金及违约金；租赁期内，乙方在该物业内产生的水电费等费用，乙方应及时缴交等内容。 岐信服务部为个体工商户，经营者为被告陈小飞，已于2014年1月29日注销。佛山市岐信物业管理有限公司（下简称“岐信公司”）成立于2012年5月17日，法定代表人为陈小飞，股东为陈小飞、林连英，持股比例分别为90%、10%。 岐信公司（出租方、甲方）与歌朝公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋二至三层出租给乙方使用。租赁期限为2011年11月9日起至2030年5月31日止。租金按月结算，乙方应在每月十日前支付当月租金给甲方。乙方如拖欠租金达10天视作乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应承担一切后果。第一二年内租金为每月每平方米32元，合计每月租金118073元，以上租金含物业管理费；大堂租金分摊：大堂总面积1215.78平方米，按总面积25%计算，乙方分摊面积为303.945平方米，租金按租赁头两年内每月每平方米80元计算。租金和大堂分摊租金从第三年开始递增，每二年递增10%。从第16年起，每一年递增5%。在本合同签订之日，乙方向甲方交纳租赁保证金（按2个月租金）即284778元。乙方应付的水电费、物业管理费应参照本合同支付租金的规定一并支付给甲方。租赁期内，乙方须自行支付该物业使用过程中所产生相应的费用，内容包括但不限于…，上述费用由乙方直接交予有关收费单位或由甲方（或物业管理公司）代收代付。乙方未能按时交纳租金，每逾期一天，乙方须按所欠金额的3%向甲方交付滞纳金，逾期达10天，甲方有权解除合同并收回该租赁物业（含物业内一切不可移动的设备及装修），甲方拥有追讨乙方所欠的费用，并不退还乙方的租赁押金，乙方应在15天内迁出租赁物，而不须支付任何费用予乙方。甲方擅自中途毁约的，应全额退还租赁押金给乙方，并应赔偿乙方的装修损失。 本院于2015年12月31日在涉讼房屋张贴《通告》，要求各分租户在通告发出之日起七日内提供身份资料及联系方式参与涉讼，并公布主办法官、书记员及内勤的联系电话及地址。诉讼中，原被告双方确认自2016年6月起向原告支付租金。2016年6月起，郭植和通过其个人账户向原告支付租金；涉案房屋自2011年11月9日起一直由歌朝公司占有使用至今。 原告于2015年10月15日因岐信服务部拖欠租金起诉陈小飞、李嘉莉，本院于2016年3月7日作出（2015）佛南法民三初字第1464号民事判决，判令解除原告与岐信服务部于2011年4月29日签订的《房屋租赁合同》；陈小飞应于本判决发生法律效力之日起十日内返还涉案物业并支付至2015年12月31日的租金3933673.62元及利息予原告。 本院认为，原告与岐信服务部的租赁合同关系已经前案生效判决确认解除，自此，岐信服务部与歌朝公司的租赁合同已无存在基础，2016年6月起歌朝公司继续使用涉案房屋，郭植和向原告支付租金，双方未签订书面租赁协议，形成的是事实租赁、不定期租赁关系，事实租赁关系从2016年6月郭植和直接向原告支付租金起成立。郭植和作为租金支付人、歌朝公司作为涉案房屋的实际使用人，郭植和、歌朝公司应对本案债务承担责任。至于被告马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉，原告未有效举证证明该五被告与涉案租赁关系的关联，原告主张该五被告承担本案责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 涉案房屋的权属人电信公司已书面同意原告承租涉案房屋，且原告承租涉案房屋已多年，被告并未举证证明电信公司不同意原告转租或提出过异议，本院对被告辩称原告无权对外出租涉案房屋的意见不予采纳；关于被告辩称原告曾两次擅自断水断电，但未举证予以证明，应自行承担不利法律后果，本院不予采信。 原告主张按每月155000元的标准收取自2017年12月1日起至实际返还涉案房屋之日止的租金，被告辩称应从2018年7月7日起算租金，而原被告之间的租赁关系于2016年6月已成立，且事实上歌朝公司于2016年6月至2018年7月7日期间一直在占有使用涉案房屋，至于是否正常营业、物品是否被查封，均无证据显示系原告导致，故歌朝公司、郭植和应从2016年6月起至返还涉案房屋之日向原告按每月155000元标准交租。关于被告辩称自2018年2月起应扣除一楼大堂其他租户的分摊租金及被告购买的2台电梯的折旧费，歌朝公司承租的是第二、三层，其他楼层为其他分租户使用，按歌朝公司与岐信公司签订《房屋租赁合同》约定，歌朝公司应按大堂总面积25%分摊大堂租金，歌朝公司分摊的比例是固定的，与其他租户具体是谁无关，且歌朝公司并无权向其他租户收取租金，无权要求抵扣相应费用。关于原告主张的两台电梯的折旧费，原被告双方并未就电梯费用进行约定，电梯费用问题是各租户与电梯公司之间的关系，与原告无关，歌朝公司无权要求抵扣电梯折旧费。歌朝公司称于2016年3月分四笔共向岐信公司支付516600元，用于支付2016年9月至2017年2月共6个月的租金，原被告于2016年6月成立了事实租赁关系，且从此时已开始向原告交租，歌朝公司此后再向岐信公司支付租金，是其对自身权利的处分，是歌朝公司与岐信公司的内部关系，不能以此豁免其向原告交租的义务，本院对被告相应的扣除主张不予采纳。综上，原告主张按每月155000元的标准收取自2017年12月1日起至实际返还涉案房屋之日止的租金，理据充分，本院予以支持。原告同时主张计算2017年12月1日至2018年7月31日期间的逾期支付租金的利息，本院酌定被告歌朝公司与郭植和应以每月租金155000元为本金，自2017年12月至2018年7月期间每月的30日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告。 关于原告主张的2017年11月-12月期间水电费，承租方应按实支付占有使用涉案房屋期间产生的水电费，歌朝公司并未返还涉案房屋于原告，租赁期间产生水电费亦属合理，被告虽有异议但未举证予以反驳，本院对原告主张水电费40300元予以支持。同时本院酌定歌朝公司与郭植和应以40300元为本金，从2018年1月31日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息予原告。 如上所述，歌朝公司、郭植和逾期支付租金已构成根本违约，原告有权主张解除双方之间形成的租赁关系，本案应诉材料于2018年12月27日公告送达被告，涉案租赁关系于该日解除。租赁关系已解除，歌朝公司、郭植和占有使用涉案房屋已无依据，本院支持原告返还涉案房屋的主张。 关于歌朝公司主张的装修费，歌朝公司与岐信公司签订《房屋租赁合同》后，歌朝公司在该合同租期内进行的装修施工，根据合同相对性原则，歌朝公司应向岐信公司主张装修损失，而不应向原告主张。本院对歌朝公司的装修评估申请亦不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告佛山市燕琪投资有限公司与被告佛山市歌朝俱乐部有限公司、郭植和就位于佛山市南海区大沥镇XXX层形成的租赁关系于2018年12月27日解除； 二、被告佛山市歌朝俱乐部有限公司、郭植和应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上述第一项所涉房屋予原告佛山市燕琪投资有限公司； 三、被告佛山市歌朝俱乐部有限公司、郭植和应于本判决发生法律效力之日起十日内按155000元/月的标准支付2017年12月1日至实际腾退上述第一项所涉房屋之日止的租金予原告佛山市燕琪投资有限公司； 四、被告佛山市歌朝俱乐部有限公司、郭植和应于本判决发生法律效力之日起十日内以155000元为本金，从2017年12月至2018年7月期间每月的30日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告佛山市燕琪投资有限公司； 五、被告佛山市歌朝俱乐部有限公司、郭植和应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年11-12月期间的水电费40300元及以该款为本金，从2018年1月31日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告佛山市燕琪投资有限公司； 六、驳回原告佛山市燕琪投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用普通程序结案，本诉受理费16503.45元、财产保全费5000元，合共21503.45元（原告已预交），由被告佛山市歌朝俱乐部有限公司、郭植和负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的21503.45元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回；反诉受理费19400元（被告佛山市歌朝俱乐部有限公司已预交），由被告佛山市歌朝俱乐部有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 长  孙秀娟 人民陪审员  梁润芬 人民陪审员  黄艳滨 二〇一九年八月十五日 本件与原本核对无异 书 记 员  邓洁婷