文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初10192号原告：重庆好管家物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪南路19号，统一社会信用代码：9150010870938518XN。法定代表人：张大明，董事长。委托代理人：罗自强（特别授权），北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人：杨丹（特别授权），北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：李云，女，1980年12月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆好管家物业管理有限公司（下称好管家物业公司）诉被告李云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周敏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告好管家物业公司的委托代理人罗自强，被告李云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好管家物业公司诉称：原告与重庆市南岸区南源居业主委员会、重庆衡德物业管理有限公司于2012年8月18日签订《南源居物业服务企业交接协议》，约定原告为南源居小区提供物业服务。合同约定小区的收费标准按《前期物业服务合同》执行。被告系南源居小区的业主，房屋建筑面积75.3平方米，按约定应当向原告交纳2011年9月至2017年12月31日（合计76个月）的物业服务费5722.8元、公摊水电费760元。因被告存在违约行为，现要求被告以欠付的物业费总额为基数，自原告起诉之日起按照同期同类银行贷款利率向原告支付违约金至物业费付清之日止。合同履行至今，原告按约为被告所在小区提供了物业服务，但被告却拒不履行交纳费用，原告多次催收未果，现请求人民法院依法判决：1、被告支付物业服务费5572.2元（75.3平方米×1元/月/平方米×74个月）、公摊费740元（10元×74个月）；2、被告支付违约金（以欠费总数为基数，自2019年4月17日起按照银行同期贷款利率计算至付清为止）；3、被告承担诉讼费用。被告李云辩称：诉讼请求超过诉讼时效。被告拒交物业费的理由是因为物业不作为，服务质量差。2011年的时候房屋漏水，衡德物业公司未进行维修管理、服务不到位违约在先，被告拒绝缴纳物业费；之后原告进场服务也未向被告催收。物业费捆绑门禁卡，不交物业费门禁卡就失效，电梯频繁出现安全问题，有人打扫卫生但是没有达到标准。被告对于物业费（1元/月/平方米）和公摊费（每月10元）的收费标准无异议。经审理查明：被告系重庆市南岸区南坪街道江南大道43号房屋的业主，建筑面积为75.33平方米。2006年6月27日，重庆鼎昌房地产开发有限公司（甲方）与重庆瀚海物业管理有限公司（乙方）签订了《“龙腾新居”小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对龙腾新居实施前期物业管理服务的事宜，本物业管理区域物业服务收费选择包干式，住宅（建筑面积）为1.30元/月/平方米，物业服务费用按季交纳，业主或使用人应在季末15日前履行交纳义务。合同期限为两年，自2006年6月30日至2008年6月29日止。2012年8月18日，南源居业主委员会（甲方）、重庆衡德物业管理有限公司（乙方）与重庆好管家物业管理有限公司（丙方）签订了《南源居物业服务企业交接协议》，约定：南源居小区2012年8月1日前，应由乙方承担的债权、债务，仍由乙方负责，与丙方无关。乙方出具委托书给丙方，由丙方代为追收2012年8月1日之前业主的欠费。丙方在南源居服务三个月后，甲方应与丙方签订《南源居物业服务合同》，物业服务费标准按《前期物业服务合同》的收费标准执行，其他条款以示范标准文本协商议定。2012年8月18日，重庆市衡德物业管理有限公司出具了委托书，载明重庆市衡德物业管理有限责任公司在南源居小区2012年7月31日之前，欠收的物业管理费、公摊费，全权委托重庆好管家物业管理有限公司追收。追收的欠费用于清偿重庆好管家物业管理公司垫支的衡德员工工资、预收物管费、水电保证金、装修保证金；剩余部分移交给业主委员会，清偿业主委员会垫支费用及开发公司垫支费用。2019年3月，原告的委托代理人罗自强向被告邮寄送达了物业费催收函，向被告催收2011年9月至2017年12月的物业服务费和公摊费。原告称物业费收费标准是按照1元/月/平方米收取的，公摊费是按照每月10元的标准收取。对此，被告予以认可。关于被告辩称部分诉讼请求已过诉讼时效的问题，原告诉称2019年3月14日发律师函之前是以电话或者上门的形式催收，没有书面证据提交；而且物业服务费是阶段性履行的分期债务，不应计算诉讼时效。另查明，涉案房屋已于2017年10月17日出售。上述事实，有《南源居物业服务企业交接协议》、委托书、前期物业服务合同、产权信息查询证明、律师函及邮寄单、电梯维护保养合同、施工协议、管网清淘合同、垃圾清运合同、巡检表、电梯保养工作记录、防水施工合同、原、被告陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原告与南源居业主委员会、重庆衡德物业管理有限公司签订的《南源居物业服务企业交接协议》，是三方根据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律的强制性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”自合同签订至今一直由原告为南源居小区提供物业服务，故被告李云作为南源居小区的业主，应受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。关于被告辩称原告部分请求已过诉讼时效的问题。原被告之间是物业服务合同纠纷应适用诉讼时效的规定。原告仅有证据证明曾于2019年3月14日向被告发函要求被告交纳物业费和公摊费。那么，2016年3月15日之前的诉讼请求已过时效，原告已丧失胜诉权。被告对收费标准无异议，故被告应向原告支付2016年3月15日至2017年10月16日的物业服务费约为1430.7元（75.3平方米×1元/月/平方米×19个月），公摊费190元（19个月×10元/月）。对原告提出的要求被告支付违约金的请求，三方协议约定收费标准按前期物业服务协议执行，其他按照标准文本协定，至此，对于违约金并未明确约定。违约金是当事人对一方不履行合同或履行合同义务不符合约定而提前设定的违约责任承担方式，可以约定一定数额的违约金也可以约定违约金的计算方式。本案中，原告举示的证据不足以证明对此有明确具体的约定，因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称的房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，不是拒交物业费的正当事由，本院不予支持。对于被告辩称原告提供服务不达标，被告举示证据不足以证明其辩称理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李云于本判决生效之日起十日内支付原告重庆好管家物业管理有限公司从2016年3月15日至2017年10月16日期间的物业服务费1430.7元、公摊费190元；二、驳回原告重庆好管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25告李云负担（已由原告垫付，被告支付上述款项时一并交给原告）。本判决为一审终审判决。审 判 员  周 敏法官助理  陆希娟二〇一九年八月二十日书 记 员  蒲 月