上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初9695号原告：国家会展中心(上海)有限责任公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙成海，董事长。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣晓英，天津张盈律师事务所律师。被告：苏州羲和北斗电子科技有限公司，住所地江苏省苏州市。法定代表人：郑缙，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张学诚，江苏新苏律师事务所律师。原告国家会展中心(上海)有限责任公司诉被告苏州羲和北斗电子科技有限公司(以下简称羲和北斗公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年7月29日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告国家会展中心(上海)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金人民币315,348.46元、物业管理费77,836.14元、电费5,216.40元，已付但逾期支付产生的晚付违约金15,799.68元(详见计算表)；2.判令被告支付应付而未付的租金、物业管理费产生的违约金，从应付之日起按照每日应付款的千分之一计算至实际给付之日止(暂计算至2019年4月20日，违约金为42,869.13元，详见计算表)；3.判令被告支付解约违约金277,071.02元(三个月租金+三个月物业管理费+一个月装修免租期租金)；4.判令被告支付自2019年4月13日至实际返还房屋之日止的占用费及物业管理费(暂计算至2019年4月20日为34,593.84元)(占用费是租金的双倍，物业管理费与正常租金一样)；5.判令被告支付原告由此产生的律师代理费基础费用16,629元及风险代理费用76,873元。以上五项费用合计862,236.67元。事实与理由：2016年9月21日原告与案外人苏州羲和导航技术有限公司(以下简称羲和导航公司)签署《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》，羲和导航公司向原告租赁坐落于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋。2016年9月29日双方签署补充协议，变更承租房屋为上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋(建筑面积约为428.85平方米)，并对租金、物业管理费等费用重新予以约定。2016年10月17日，双方签署房屋使用交接书，原告向羲和导航公司交付房屋，并重新约定租赁期限为2016年10月17日至2019年10月16日。后羲和导航公司申请变更承租人为被告，经三方共同确认，由被告承接合同项下全部权利和义务并作为实际承租人履行合同。2016年10月28日原告与案外人上海羲和位寻网络有限公司(以下简称羲和位寻公司)签署《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》，羲和位寻公司向原告租赁坐落于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋(建筑面积约为51.62平方米)。2016年10月31日，双方签署房屋使用交接书，原告向羲和位寻公司交付房屋，并约定租赁期自2016年10月31日起至2019年10月30日止。后羲和位寻公司申请变更承租人为被告，经三方共同确认，由被告承接合同项下全部权利和义务并作为实际承租人履行合同。合同及相关文件签署后，原告依约履行了合同义务，但被告未如约按期足额支付租金、物业管理费等款项，原告曾多次以电话、信函方式催告被告尽快付款，但被告始终未能如约履行付款义务。根据合同规定，被告的欠款行为已构成根本性违约，故原告于2019年4月3日书面通知被告自2019年4月12日起解除双方签署的租赁合同。综上，原告认为，被告拒不履行合同义务的行为，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所诉。庭审中，原告表示：1.原告处尚有被告缴纳的履约保证金218,613.84元、公共事业费押金9,609.40元，要求在本案中一并处理。2.本案起诉后产生了2019年5月、6月的电费，要求在本案中一并处理。被告羲和北斗公司承认原告在本案中所主张的事实，对已付款、欠付款情况均无异议，认为原告提出的前三项诉请中主张的违约金过高，超过了原告的实际损失，应当调低。第四项诉请无异议。第五项诉请中同意承担基础律师费，风险代理费不同意承担。同意在本案中一并处理被告在原告处的履约保证金218,613.84元、公共事业费押金9,609.40元以及实际产生的2019年5月、6月的电费，相关电费凭证由法院依法审核。经开庭审理查明，2016年9月21日原告与案外人苏州羲和导航技术有限公司(以下简称羲和导航公司)签署《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》，羲和导航公司向原告租赁坐落于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋，租期三年，装修免租期1个月。2016年9月29日双方签署补充协议，变更承租房屋为上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋(建筑面积约为428.85平方米)，并对租金、物业管理费等费用重新予以约定。其中，租金单价每平方米每日为4元，物业管理费每月每平方米30元，公用事业费按实际发生的费用缴纳。2016年10月17日，双方签署房屋使用交接书，原告向羲和导航公司交付房屋，并重新约定租赁期限为2016年10月17日至2019年10月16日。装修期为1个月，起租起始日为2016年11月17日。后羲和导航公司申请变更承租人为被告，经三方共同确认，由被告承接合同项下全部权利和义务并作为实际承租人履行合同。2016年10月28日原告与案外人上海羲和位寻网络有限公司(以下简称羲和位寻公司)签署《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》，羲和位寻公司向原告租赁坐落于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋(建筑面积约为51.62平方米)。租金单价每平方米每日为4元，物业管理费每月每平方米30元，公用事业费按实际发生的费用缴纳。2016年10月31日，双方签署房屋使用交接书，原告向羲和位寻公司交付房屋，并约定租赁期自2016年10月31日起至2019年10月30日止。该房屋无装修期，起租期即为2016年10月31日。后羲和位寻公司申请变更承租人为被告，经三方共同确认，由被告承接合同项下全部权利和义务并作为实际承租人履行合同。上述合同约定，承租人存在逾期支付应付任何款项连续达到15日或累计达30日以上等情形的，出租人有权书面通知承租人终止合同，且承租人须支付实际使用商铺期间合同约定的款项，并支付违约金(3个月租金+3个月物业管理费)；逾期付款的，按照每日逾期金额的千分之一计算违约金等。合同及相关文件签署后，原告依约履行了合同义务，被告亦缴纳了履约保证金218,613.84元、公共事业费押金9,609.40元，但被告未如约按期足额支付租金、物业管理费等款项，原告曾多次以电话、信函方式催告被告尽快付款，但被告始终未能如约履行付款义务，原告遂于2019年4月3日书面通知被告自2019年4月12日起解除租赁合同。另查明，本案诉讼前，原告与天津张盈律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告因与被告房屋租赁合同纠纷一案，聘请该律所的律师作为委托代理人，支付代理费方法为基本代理费16,629元加风险代理费即本案原告实际获款(不含诉讼费部分)的百分之十。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约向天津张盈律师事务所转账支付基本代理费16,629元。在提起本案诉讼的同时，原告另行提出解除合同返还房屋之诉，被告对此并无异议，同意解除合同返还房屋。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，双方均应恪守各自义务。在原告已按约履行合同义务的情况下，被告未按约足额履行付款义务，显属违约，应立即付款并承担相应的违约责任。关于原告的诉讼请求：第一项，租金315,348.46元、物业管理费77,836.14元、截止2019年6月底的电费6,670.80元，原告已提供相应凭证，被告对此并无异议，本院予以确认。已付但逾期支付租金产生的违约金15,799.68元，被告抗辩每日千分之一的计算标准过高，要求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、被告的过错等因素，酌情调整为8,000元。第二项，应付而未付的租金、物业管理费产生的违约金，从应付之日起按照每日应付款的千分之一计算至实际给付之日止(暂计算至2019年4月20日，违约金为42,869.13元)，被告认为约定的违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、被告的过错等因素，酌情调整为：截止2019年4月20日为21,000元；2019年4月21日起，以393,184.60元为基数，按照每日万分之五计算至实际履行之日止。第三项，解约违约金277,071.02元(三个月租金+三个月物业管理费+一个月免租期租金)，被告认为该违约金过高要求调整。对此本院认为，鉴于被告承租的两套房屋中，原告并未给予625室一个月的装修免租期，故本院综合合同履行情况、原告的损失、被告的过错等因素，酌情调整该项金额为15万元。第四项，2019年4月13日起至实际返还房屋之日止的占用费及物业管理费(暂计算至2019年4月20日为34,593.84元)，被告对此并无异议，本院予以确认。据此，合同解除后至房屋实际返还前，每日房屋占用费为3,843.76元=480.47平方米(428.85平方米+51.62平方米)×每平方米4元×2倍；每月物业管理费为14,414.10元=480.47平方米×每平方米30元。第五项，律师代理费基础费用16,629元及风险代理费用76,873元。被告对基础费用无异议，不同意风险代理费用。对此，本院认为，对于基础费用，未违反法律规定，本院予以支持。对于风险代理费，鉴于该费用尚未实际产生，故本案中不予处理。鉴于原、被告共同确认履约保证金218,613.84元、公共事业费押金9,609.40元(合计228,223.24元)在上述应付款项中一并处理，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告苏州羲和北斗电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司租金315,348.46元、物业管理费77,836.14元、截止2019年6月底的电费6,670.80元，以及已付但逾期支付租金产生的违约金8,000元；二、被告苏州羲和北斗电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期付款违约金(分两部分：1.截止2019年4月20日21,000元；2.自2019年4月21日起，以393,184.60元为基数，按照每日万分之五，计算至实际履行之日止)；三、被告苏州羲和北斗电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司解约违约金15万元；四、被告苏州羲和北斗电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司房屋占用费、物业管理费(分两部分：1.截止2019年4月20日34,593.84元；2.自2019年4月21日起，房屋占用费按每日3,843.76元、物业管理费按每月14,414.10元，均计算至实际返还之日止)；五、被告苏州羲和北斗电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司律师费16,629元。(被告苏州羲和北斗电子科技有限公司在支付上述第一至五项费用时，可扣除原告国家会展中心(上海)有限责任公司已占有的228,223.24元)。六、驳回原告国家会展中心(上海)有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,422.37元，减半收取计6,211.18元，由原告负担1,000元，被告负担5,211.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 强二〇一九年八月八日书记员 罗林梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。