江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初428号 原告：郁某某，男，1985年1月11日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 被告：连云港澳洋置业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区花果山北路26号，统一社会信用代码91320700089337004A。 法定代表人：姚建国，执行董事。 委托诉讼代理人：卢源，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。 原告郁某某与被告连云港澳洋置业有限公司（以下简称澳洋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法由简易程序转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郁某某、被告澳洋公司的委托诉讼代理人卢源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郁某某提出诉讼请求：1.请求依法判决被告交付房屋，并支付延期交房违约金共计96345元（按日万分之五计算，每日526.47元，从约定交房日2018年8月30日起计算至实际交房日止）；2.请求依法判决被告支付延期办理房地产权证的损失，按合同约定即1052946元×0.1%=1053元；3.判令被告赔偿按合同约定的交房期2018年8月30日至合格交房期间的租房费用，按市场价评估每月2000元，共计12000元；4.判令被告赔偿违约期间的看房车马费、误工费、交通费等4000元；5.判令被告赔偿原告精神损失费5000元；6.判令被告赔偿延期交房期间装修价格上涨给原告带来的损失20000元；7.判令被告承担延期交房期间的物业费用；8.判令被告承担本案诉讼费用。事由与理由：被告与原告于2018年1月15日签订了商品房买卖合同，合同约定2018年8月31日交房，被告负责办理贷款、不动产权证等事宜。在原告多次催促之后，被告延迟五个月，直至2018年6月14日才通知原告办理贷款手续，至2018年12月才具备交房条件，被告承担主要责任。经过原告多次交流，被告拒绝承担延期交房责任，要求原告承担实际交房期之前的物业费，并不开具发票，不出示相关收费依据。同时，被告言语嚣张，恐吓原告等同期交房的业主，违法行径相当恶劣。原告没有缴纳相关费用，被告的违法行为造成买卖合同所述的房产进一步延期交房。因原告多次与被告沟通未果，为维护原告合法权益，现依据法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告澳洋公司辩称，1、被告不存在延期交房情形，房屋相关贷款办理以及支付购房款均是原告的义务，双方签署商品房买卖合同，约定原告应当在合同签订之日起30日内办理完毕银行按揭申请手续，确保银行贷款到账，若买受人贷款不能到账，买受人需在合同签订期一个月内付清全部余款，否则视同买受人违约。该合同补充协议同时约定买受人在合同约定交房之日前贷款金额未到账，或余款未付清，交房期限顺延。因此由于买受人贷款未到账，且未付清全部购房款，出卖人有权延期交房。事实上出卖人在2018年7月18日向原告发出了港城一品商品房交付通知书，请原告在2018年8月1日前来办理交房手续，此时，案涉房屋已经取得竣工验收备案，具备交付条件，原告未付清购房款，且原告没有按照通知的时间前来办理交房手续，责任在原告。根据商品房买卖合同第11条约定，由于买受人原因未能按期交付，自商品房买卖合同约定交房日期之日起视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并视同出卖人已经实际交付该房屋，因此原告请求延期交房违约金没有事实和法律依据，同时被告保留按照合同约定向原告主张延期付款违约责任的相关权利。2、被告于2018年8月14日向不动产登记中心提交办理权属登记需由出卖人提供的资料，并取得了不动产登记机关备案，不存在由于被告原因导致无法办理产权证的情形。原告要求支付延期办理权属证书的损失，没有相关依据。3、由于被告不存在延期交房行为，原告诉请的第三至八项诉讼请求，均无事实和法律依据。原告陈述的与物业公司的相关纠纷，与被告无关，被告并未以未交物业费拒绝交房。 本院经审理查明，2018年1月15日,原告郁某某与被告澳洋公司签订一份《商品房买卖合同》,合同约定：澳洋公司向郁某某出售位于连云港市高新区房屋，房屋建筑面积100.09平方米，总价1052946元。第六条：付款方式为按揭付款，合同签订之日支付首付款322946元，余款730000元须在合同签订之日起30日内办理完毕银行按揭申请手续，并确保银行贷款到账，如若买受人贷款不能到账，买受人须在本合同签订起一个月内付清全部余款，否则视同买受人违约。第八条：商品房交付期限为2018年8月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定引起的延期交付；3、政府部门对市政配套安装延误或验收延期的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并视同出卖人已实际交付该房屋。第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议约定：买受人在合同约定交房之日之前，买受人贷款金额未到账或余款未付清的，交房期限顺延。合同还对其他事项进行了约定。 原告郁某某于2018年1月8日向被告支付定金10000元，1月14日支付312896元，共计交纳首付款322896元。 在办理银行按揭贷款过程中，因首付款中有170236元系用原告亲属郁刘芳银行卡支付，没有通过银行贷款审批。被告于2018年5月24日将该款退回付款人郁刘芳账户，原告郁某某随即以本人名义重新支付该款，后继续申请贷款。2018年7月23日，江苏银行通过贷款审批，与原告签订个人借款合同，于2018年11月6日、15日向被告澳洋公司发放贷款合计73万元。 另查明，2018年7月18日，澳洋公司向原告送达港城一品商品房交付通知书，通知原告郁某某其购买的12-1-902室商品房已全面竣工并顺利通过验收，已符合交付使用条件，建议于2018年8月1日到港城一品售楼中心办理交付手续。澳洋公司在交付前又告知原告，贷款未办理完毕前不予交房。按揭贷款放款后，原告于2018年12月15日再次到被告处办理交付手续，双方因物业费缴纳问题产生纠纷，涉案房屋未办理交付。 本案审理过程中，被告澳洋公司于2019年5月1日再次向原告发出交房通知，告知原告于2019年5月6日到售楼中心办理交付手续，原告仍未受领房屋。庭审中，被告澳洋公司表示随时能交房。 再查明，被告澳洋公司于2017年12月29日取得港城一品12号楼商品房预（销）售许可证，有效期至2019年12月28日。2018年8月10日重新换证，有效期至2019年8月9日。被告澳洋公司在2018年8月14日向连云港市不动产登记中心递交港城一品12号楼办证申请材料，原告已于2019年7月21日领取不动产权登记证书。 上述事实，有商品房买卖合同、银联商务签购单、缴款凭证、发票、交房通知书、个人借款合同、及补充协议、通知书、付款记录、商品房预（销）售许可证、证人王某的证言、双方当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应履行合同约定的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案争议焦点之一，被告是否应当承担逾期交房的违约责任。原、被告双方合同约定交房日为2018年8月31日前，因银行按揭贷款未在交房日前到账，原告也未自筹资金付清余款，根据合同第八条及附件四补充协议约定，在合同约定交房之日前，买受人贷款金额未到账或余款未付清的，出卖人交房期限顺延。该合同约定也是遵循《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定,出卖人行使的先履行抗辩权。因此，在原告履行缴齐全部购房款的先义务之前，被告有权延期交房，不构成违约。原告辩称贷款迟延办理的主要原因系被告未取得房屋预售资质导致，经查，被告澳洋公司与原告签订商品房销售合同时已取得涉案楼号的商品房预（销）售许可证，原告的辩解无事实依据，本院不予采纳。 2018年11月15日，银行按揭贷款已向被告发放到位，原告已履行缴清购房款义务，并于2018年12月15日到售楼中心办理交房手续。过程中，被告以交纳物业费作为交房的附加条件，并要求从合同约定交房日2018年8月31日起算物业费，双方产生争议，导致房屋未实际交付。本院认为，原告缴清购房款，主合同义务已经履行完毕，被告应当履行交付房屋的义务，物业费是基于物业服务合同关系产生，与商品房买卖合同属于不同的法律关系，未交纳物业费，不能成为不交付房屋的理由。被告作为房屋出卖人，应当承担此日以后逾期交房的违约责任。 2019年5月1日，被告澳洋公司再次向原告发出交房通知，告知原告于2019年5月6日到售楼中心办理交付手续，且未设置附加条件，原告仍然拒绝受领房屋。本院认为，原告无正当理由拒绝受领房屋，自2019年5月6日以后房屋未交付的责任不应再由被告承担。根据合同约定，逾期交房违约金按照已付房款的日万分之一计算，该违约金标准约定合理，不明显偏低，原告主张该格式条款显失公平，应按照日万分之五比例调高违约金支付标准的理由不能成立。被告逾期交房时间从2018年12月16日计算至2019年5月5日，共计141天，违约金为1052946元×141天×0.1‰=14846.54元。 本案争议焦点之二、被告应否承担逾期办证违约责任。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。经查，被告澳洋公司已在2018年8月14日向连云港市不动产登记中心递交办证申请材料，且原告亦认可已于2019年7月21日领取不动产登记证书。被告未违反“在商品房交付使用后90日内”提供办证备案资料的合同义务，不构成违约。对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 本案争议焦点之三、原告主张因逾期交房造成的租房损失、精神损失、交通费、误工费、装修损失、物业费等损失赔偿金能否支持。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告应承担的逾期交房违约金足以弥补原告因延期交房产生的租金损失，原告另行主张的租金损失依据不足，不予支持。关于精神损失及交通费、误工费、装修损失，无事实及法律依据；物业费是基于物业合同产生，与原、被告之间的商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系。故对原告提出的该几项诉讼请求，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告连云港澳洋置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告郁某某逾期交房违约金14846.54元。 二、驳回原告郁某某其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3068元，保全费1520元，合计4588元，原告郁某某已预交，由原告负担4096元，被告负担492元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  戴培培 审 判 员  梁承君 人民陪审员  杜建新 二〇一九年八月三十日 书 记 员  胡砚艳 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 [二]《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 预交上诉费收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账10×××9494 开户行：连云港市农业银行苍梧支行