广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初1889号原告：尹祝珠，女，汉族，1979年4月6日出生，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：何紫妍，广东金硕律师事务所律师。被告：尹光才，男，汉族，1977年6月22日出生，住四川省泸县。被告：郑文锋，男，汉族，1982年4月11日出生，住广东省连平县。委托诉讼代理人：石坚，湖南濂溪律师事务所律师。原告尹祝珠与被告尹光才、郑文锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尹祝珠的委托诉讼代理人何紫妍、被告尹光才、被告郑文锋及其委托诉讼代理人石坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹祝珠向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、两被告签订的《合作经营农庄协议》、《合作经营农庄设备费支付协议》并返还涉案农庄及设备；2、请求判令两被告支付租金48000元、设备使用费24000元（自2018年10月计算至2019年5月）及违约金24000元；3、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年11月5日原告与两被告签订《合作经营农庄协议》及《合作经营农庄设备费支付协议》，约定从2017年11月1日至2022年7月31日期间对位于鹤山市鹤城镇新联村委会休闲农庄进行合作经营，同时约定两被告需按月将租金6000元、设备使用费3000元交给原告。合同签订后至今，原告将涉案农庄及设备交由两被告实际经营管理。自2018年8月起两被告以各种理由拒绝向原告支付租金及设备使用费，依据《合作经营农庄协议》第三条及《合作经营农庄设备费支付协议》第二条约定，若乙方拖欠租金、设备使用费超过一个月，视为违约，甲方可单方终止合作，并收回农庄。原告认为，两被告至今拖欠租金及设备使用费未付的行为已构成违约行为，原告可单方终止合作，两被告应支付所欠租金、设备使用费及违约金给原告，并将涉案农庄、设备返还原告。经与两被告多次协商不成，原告现提起诉讼，请求法院判如所请。尹光才答辩称，1、本人于2017年11月5日，在尹祝珠的老公何某波口头承诺帮忙办营业执照等证件的情况下，与尹祝珠签订农庄协议；2、本着合同上双方合作经营，尹祝珠的老公何某波口头承诺，有几家公司是其长期客人，可签订合同使其长期消费，但后期尹祝珠又拒不出资，又不拉近客人，不诚信；3、到2018年4月至6月长期叫尹祝珠协助办理营业执照，卫生许可证等相关证件，但尹祝珠以各种理由长期没有给相关的有效证件，使本人在经营过程中心身疲惫，无心经营；4、经营过程中，大房东以不准转租的理由，经常威胁本人要封农庄的出口路等，有时当面叫我们不准经营，使本人心灰意冷，无心再经营。5、2018年10月，后来经营者李某红以喝酒的理由，叫本人过农庄，造成严重冲突，本人已告知尹祝珠无心经营，要求尹祝珠处理，本人已告知员工退出经营农庄，之后再没有涉足农庄。本人在2018年10月之后，就再没去过农庄一次，没有农庄的任何消息。6、2018年10月的房租本人已支付给李某红的经理，但李某红拒交，本人多次要求尹祝珠采取措施，按合同办事，半个月后收回农庄。7、之后没有收到尹祝珠没有收到房租的任何消息，直到2019年6月收到法院传票。因为我方多次联系原告处理农庄的情况，但原告没有处理，所以我方不同意支付违约金，如果法院认为需要支付违约金，我方认为违约金过高，需要调整。郑文锋答辩称，1、双方于2017年11月5日签订的《合作经营农庄协议》及《合作经营农庄设备费支付协议》名为合作经营协议，实质双方形成的租赁关系。并且涉案标的物系非法建筑，没有取得相关的房屋产权证及建设规划许可证，双方签订的上述协议系无效的。2、对于涉案的农庄，原告从一手房东那里承租过来再进行转租给被告。如前所述，实际上原告跟一手房东签订的租赁合同也是无效合同，那么基于合同无效，原告自己都是无权占有人，因此，其无权要求被告返还涉案农庄及设备。3、如前所述，既然双方签订的合同无效，那么违约责任条款自然无效，因此原告方第2项诉讼请求中的违约金24000元没有法律依据。4、答辩人从2018年7月31日之后，已经将农庄的50%股份转让给了案外人李某红，农庄由李某红一直经营，因此从2018年8月份之后的租金应当由李某红支付原告，与答辩人无关。况且2018年8月份和9月份的租金及设备使用费李某红和尹光才合作期间也已经支付给了原告。5、答辩人郑文锋也早己通过微信的方式，告知原告方，其将涉案农庄的股份己经转让给了案外人李某红，原告方也没有提出任何的异议。并且从双方的微信聊天记录中，也可以看出原告方向李某红及尹光才催要租金。因此，原告这种事实行为也应当视为同意答辩人郑文锋从租赁关系中退出。6、案外人李某红和尹光才从2018年10月份开始没有交租金的话，答辩人也告知其已经退出租赁关系，原告方作为一名理性的人，应及时通过法律途径来解决，直到2019年5月底才诉讼至法院，因此对扩大部分的租金损失应当由原告自行承担。综上，因此答辩人郑文锋无须向原告支付2018年9月-2019年4月的租金及违约金。如果法院认为需要支付违约金，我方认为违约金过高，需要调整。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告尹祝珠从案外人处承租涉案的农庄及相关设备设施。2017年11月5日，原告与被告尹光才、郑文锋签订《合作经营农庄协议》，原告为合同甲方，两被告共同为合同乙方，主要内容有：“第一条合作期限，合作期限从2017年11月1日起至2022年7月31日止。……第三条租金与费用，一、农庄租金为￥6000元/月，（大写：人民币陆仟元整）。二、租金按月支付，乙方在每月15日前将当月租金交给甲方支付房东。三、乙方拖欠租金超过10日，除支付租金外，乙方还按每日100元向甲方赔偿损失。乙方拖欠支付甲方租金超过一个月，视为乙方违约，甲方可单方终止合作，并收回农庄。……”。该协议还约定了其他内容。同日，原告与两被告还签订了《合作经营农庄设备费支付协议》，原告为合同甲方，两被告共同为合同乙方，主要内容有：“二、从2017年12月1日起至2022年7月31日止，按月乙方支付甲方的设备使用费3000元/月（人民币叁仟元整）。并在每月15号前和当月应交房东租金￥6000元/月（人民币陆仟元整）一并支付给甲方。……”，该协议还约定了其他事项。2017年11月6日，原告分别与两被告签订《合作经营农庄协议补充条款》，约定：合作期内实行按原告订餐或带客或介绍客人到农庄消费或记账消费的消费金额支付利润提成；原告现场消费的，结账之时即支付提成，不在现场或消费记账的，则确认金额后，每月与房租费用一起结账支付；鼓励原告大力宣传，如原告订餐或带客到农庄消费，消费每次600元内的，给予打折或免单，并给予每月相应的免费额等内容。另查明：上述协议签订后，原、被告开始履行合同，原告将涉案农庄及相关设备交付两被告使用，双方于2017年11月25日签订《农庄设备清单》对交付的设备明细予以确认，该清单载：“一、客房三间：1、分体空调3台；2、热水器3台。二、大厅、房：厅1、柜式空调2台；328球台1张，房1、柜式空调2台;2台椅一套；3、石茶台1张。三、餐房三间：1、柜式空调2台；2、台椅二套。四、二楼房：1、柜式空调2台；2、投影机1台；3、音箱4个；4、消毒柜1台；5、台椅、转盘一套；6、长沙发4件；7、石茶台3张。五、厨房：1、长地冰柜机1台；2、煤气炒炉一台；六、河边厅：1、炉台12张；2、风扇14把。七、河边房：1、柜式空调（风机）2台；2、台椅三套。农庄一切设备设施等，确认人不得随意搬离农庄，如因确认人管理导致损坏或遗失，确认人负责维修或按价赔偿。”。两被告按约定的标准向原告支付租金及设备使用费至2018年9月份。现原告认为两被告自2018年10月份开始未付租金及设备使用费，经催收未果，故诉至本院，形成本诉。本院认为，结合原告尹祝珠与被告尹光才、郑文锋签订的《合作经营农庄协议》、《合作经营农庄设备费支付协议》及《合作经营农庄协议补充条款》的内容，原、被告对农庄经营的主体、费用的承担与支付、利润提成分配、消费宣传等事项进行了明确约定，双方均对农庄经营既享有各自的权利又承担相应的义务，可见原、被告是采用共同合作的方式经营涉案农庄，且庭审中原、被告均再此确认双方具有合作的意图，故本案为合作协议纠纷。上述协议是当事人真实意思表示，未违反强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，被告辩称上述合同为无效合同并不符合上述情形，故本院不予采信。至于被告郑文锋辩称其已将农庄50%的股份转让给了案外人李某红，已退出合作关系。因被告郑文锋亦未能提供充分证据证明其将农庄的权益转让给第三人李某红已取得原告的同意，且原告对该辩称的内容不予认可，被告应承担举证不能的不利后果。故被告郑文锋的上述转让行为对原告不产生法律效力，被告郑文锋仍应与被告尹光才共同向原告履行上述合同约定的义务。至于被告郑文锋与案外人李某红的关系属另一个法律关系，本案不作处理。关于原告请求解除签订的《合作经营农庄协议》、《合作经营农庄设备费支付协议》及返还农庄、设备的问题。根据《合作经营农庄协议》约定，被告拖欠支付租金超过一个月，原告可单方终止合作。原告诉称两被告支付合同约定的租金至2018年9月，自2018年10月份开始未支付租金，两被告未能提供证据证明已支付2018年9月份以后的租金，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的诉称予以采信，认定两被告自2018年10月起未支付租金。因截至本案庭审辩论终结，两被告未支付租金已超过一个月，原告可依上述合同约定单方终止合作，故原告现请求解除上述合同理据充分，本院予以支持。且双方确认在原告起诉后，两被告向原告寄出署名时间为2019年7月31日的《解除〈合作经营农庄协议〉通知书》，要求解除合同，原告在庭审中表示确认合同解除，具体时间由法院确定。因两被告最晚于2019年6月7日收到本院送达的原告起诉状及应诉资料，故双方签订的《合作经营农庄协议》、《合作经营农庄设备费支付协议》应于2019年6月7日解除。因《合作经营农庄协议补充条款》是《合作经营农庄协议》的补充，原告亦于庭审中同意解除该《合作经营农庄协议补充条款》，故《合作经营农庄协议补充条款》亦应一并于同日解除，一并进行处理。上述合同解除后，原告因履行该等合同而交付两被告使用的农庄及设备，两被告应返还给原告，其中设备应按照双方确认的《农庄设备清单》所列的物品予以返还。至于被告认为农庄设备为原出租人所有，并非原告所有，无权要求返还的辩称。涉案农庄系由原告自案外人处承租，取得对农庄及相关设备的合法占有使用权，故原告作为合法占有使用人有权要求两被告返还其依涉案合同关系而交付的设备，故本院对被告的该辩称不予采信。关于原告请求两被告支付租金48000元、设备使用费24000元（自2018年10月计至2019年5月）及违约金24000元的问题。如前，两被告自2018年10月起未支付租金，涉案的《合作经营农庄协议》等合同自2019年6月7日解除，原告请求支付2018年10月至2019年5月的租金48000元（6000元/月×8个月）及设备使用费24000元（3000元/月×8个月），理据充分，本院予以支持。故两被告应向原告支付租金48000元及设备使用费24000元。两被告辩称因双方不属于租赁关系，原告要求支付租金无法律依据。如前，因支付上述租金和设备使用费是双方达成的一致约定，具有法律效力，对双方具有约束力，双方法律关系的性质不影响约定的支付义务的履行，故本院对两被告的上述辩称不予采信。至于原告请求的违约金24000元，从2017年10月计至2019年5月份，两被告辩称违约金过高，请求调整。《合作经营农庄协议》约定拖欠租金超过10日，应按每日100元向原告赔偿损失，该标准过高，本院予以适当调整，违约金应按月从每月应付租金及设备使用费之次日起计算，具体为以下之和：1、以9000元为本金，从2018年10月16日起计至2019年5月31日止；2、以9000元为本金，从2018年11月16日起计至2019年5月31日止；3、以9000元为本金，从2018年12月16日起计至2019年5月31日止；4、以9000元为本金，从2019年1月16日起计至2019年5月31日止；5、以9000元为本金，从2019年2月16日起计至2019年5月31日止；6、以9000元为本金，从2019年3月16日起计至2019年5月31日止；7、以9000元为本金，从2019年4月16日起计至2019年5月31日止；8、以9000元为本金，从2019年5月16日起计至2019年5月31日止；利率均按照中国人民银行同期同类贷款利率。其余过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告尹祝珠与被告尹光才、郑文锋签订的《合作经营农庄协议》、《合作经营农庄设备费支付协议》、《合作经营农庄协议补充条款》于2019年6月7日解除。二、被告尹光才、郑文锋应于本判决生效之日起十日内向原告尹祝珠返还农庄及2017年11月25日签订的《农庄设备清单》项下的设备（具体见前述所列）。三、被告尹光才、郑文锋应于本判决生效之日起十日内向原告尹祝珠支付租金48000元。四、被告尹光才、郑文锋应于本判决生效之日起十日内向原告尹祝珠支付设备使用费24000元。五、被告尹光才、郑文锋应于本判决生效之日起十日内向原告尹祝珠支付违约金（违约金为以下之和：1、以9000元为本金，从2018年10月16日起计至2019年5月31日止；2、以9000元为本金，从2018年11月16日起计至2019年5月31日止；3、以9000元为本金，从2018年12月16日起计至2019年5月31日止；4、以9000元为本金，从2019年1月16日起计至2019年5月31日止；5、以9000元为本金，从2019年2月16日起计至2019年5月31日止；6、以9000元为本金，从2019年3月16日起计至2019年5月31日止；7、以9000元为本金，从2019年4月16日起计至2019年5月31日止；8、以9000元为本金，从2019年5月16日起计至2019年5月31日止；利率均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。六、驳回原告尹祝珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7870元，保全费980元，合共8850元（原告已预交），由被告尹光才、郑文锋负担。原告预交的诉讼费8850元，由本院予以退回；被告尹光才、郑文锋应向本院补缴一审案件诉讼费8850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李国华人民陪审员  殷伟忠人民陪审员  林倩仪二〇一九年八月二十八日法官助理王青书记员李敏静