广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初19407号原告：王盼盼，女，1983年3月24日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区，委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所实习律师。被告：中山市香珠房地产开发有限公司，住广东省中山市三乡镇文昌西路13号首层3卡，统一社会信用代码91442000MA4WKA0W17。法定代表人：甘晓杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。原告王盼盼诉被告中山市香珠房地产开发有限公司（以下简称香珠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序于2018年11月16日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年5月13日再次公开开庭审理了本案。原告王盼盼委托诉讼代理人苏秋云、被告香珠公司委托诉讼代理人谢万雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王盼盼向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》，被告立即返还原告购房款214194元（含定金40000元，合同服务费1200元、其他税费2994元、装修优惠金30000元、装修合同款102550元），并自2017年10月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；二、判令被告向原告支付诉讼保全保险费1000元。后被告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告双方于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》无效，被告立即双倍返还申请人购房款合计428388元。第二次庭审过程中，原告明确诉讼请求为：1.请求法院解除原、被告于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》；2.要求被告退还购房款214194元（包括定金、合同服务费、其他税金、装修优惠金、装修合同款）；3.要求被告赔偿原告的损失214194元；4.要求被告承担本案的诉讼保全保险费1200元。事实与理由：原告于2017年国庆节期间前去被告位于中山市××乡镇××号的售楼部看楼，被告的销售人员向原告介绍，现在参加装修优惠团购，购买带装修酒店式公寓，被告包返租十年，每年均有收益。原告于2017年10月8日与被告签订《明珠公馆认购书》、《房地产买卖合同》、《装修工程合同》、《委托经营管理合同》，购买被告位于中山××乡镇××房酒店式公寓，并于当天向被告支付40000元定金、30000元装修优惠金和1200元合同服务费，后于2017年10月9日继续向被告支付剩余的购房款37450元，其他税费2994元，装修合同款102550元，以上费用合计214194元。被告销售上述公寓过程中存在欺诈等违约违法行为，理由如下：第一，被告作为房地产开发公司，公开向不特定的人销售房屋，涉案的房屋项目没有进行相关的备案批准。第二，原告在第一次庭审后，才发现涉案房产原来是二手房，原告在认购及签订合同时并不知道该房屋是二手房，有认购书、项目名称，原告一直以为项目是被告开发的。被告在签订合同时，未明确告知原告房产是二手房的性质，存在欺诈。第三，被告代理人在第一次庭审时陈述，涉案房产登记在案外人名下，原告在签订合同时并不知情，综上，原告认为由于被告销售上述公寓过程中存在欺诈等违约违法行为，侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，向法院起诉，请法院依法判决。原告王盼盼就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.明珠公馆认购书、《房地产买卖合同》；2.收据；3.中山市住房和城乡建设局复函；4.财产保全保单和保险费发票。被告香珠公司辩称，对于原告的诉求，被告方不同意。被告已按合同履行，并且被告也在2018年10月25日催促原告办理房屋的过户手续。被告按照合同履行义务，没有违约行为也没有解除合同的事由。因此被告不同意解除合同。被告认为本案的案由不是商品房预售合同，应为房屋买卖合同纠纷。第一，涉案房产属于二手房买卖，被告认为案由不属于商品房预售合同纠纷，也并不存在原告声称的备案的问题。第二，对涉案的房产系二手房买卖，实际的产权人是汪细军的事实，原告在购买涉案房产时已知晓，并非原告声称的不知情，认为被告存在欺诈的行为。涉案房产在相关的国土部门可以查询获得相应的信息。第三，涉案房产可以进行办证过户手续，但经多次向原告催促，原告并不前来办理相关的过户手续。因此被告不同意解除双方的房地产买卖合同，被告请求继续履行合同。被告香珠公司为其辩解和主张提交了下列证据：1.公证书；2.房屋不动产权证以及国土局、房屋产权证；3.关于办理产权证的催告函；4.不动产权证。本院经审理认定事实如下：2017年10月8日，原告（认购方）与被告（出售方）签订了《明珠公馆认购书》，该认购书载有：认购方自愿认购位于中山市××××号，成交价180000元。签署本认购书的同时支付定金20000元作为签订《房地产买卖合同》、《委托经营管理合同》的担保，于2017年10月15日前付清该房地产所有购房款。签署《房地产买卖合同》及《委托经营管理合同》时支付律师服务费1200元。认购条款：出售方已向认购方公示《房地产买卖合同》（包括其补充协议和附件）、《委托经营管理合同》等全部签约范本及法律规定的相关权属证明。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该房地产的产权情况、土地用途、房屋用途及土地使用权年限情况等；并到现场查看，对该房地产现状、周边环境及交易条件已有充分了解，并无异议，承诺按约定签署上述文本。《房地产买卖合同》签订后履约时，认购方同意该房地产过户至出售方名下后，再由出售方履行合同过户至认购方名下，合同的权利义务均由出售方和认购方自行承担。该认购书还载有其他事项，双方在该认购书上签字捺印/盖章。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产买卖合同》，该合同载有：乙方所购的房地产位于中山市××乡镇××房酒店式公寓。乙方确认在签订本合同时甲方已完整告知其该房地产权属来源、规划配套、周边环境、现状用途等所有重要信息。该房地产成交价77450元，2017年10月8日前支付首期款（含定金）20000元，2017年10月15日前支付第二期款57450元。办理该房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。乙方自愿授权第三方经营管理公司直接与甲方办理该房地产交接手续，甲方将在2017年12月31日前，将该房地产交付给第三方经营管理公司，由乙方签约的工程装修公司负责按附件《装修标准》或第三方经营管理公司的整体经营需要进行装修。该合同还载有其他事项，双方在该合同上签字捺印/盖章。原、被告双方均确认王盼盼于2017年10月8日，2017年10月9日支付了涉案房产装修优惠金30000元、涉案房产装房款37450元、涉案房产装装修合同款102550元、合同服务费1200元、涉案房产装定金40000元、涉案房产装代收其他税费2994元。另查明：2018年9月4日，中山市住房和城乡建设局出具《中山市住房和城乡建设局关于谭俊申请中山市香珠房地产开发有限公司开发的明珠公馆施工许可、预售许可及竣工验收备案信息公开的复函》（中建信息公开[2018]107号），载明：查无以“明珠公馆”工程名称或“中山市香珠房地产开发有限公司”为建设单位的施工许可、预售许可及竣工验收备案信息。被告主张其将销售的整个楼盘称为明珠公馆，但不是以该名义备案的，故没有批文，但销售的时候有房产证，产权人为汪细军，都是悬挂在销售处，相关的文件都在销售部。被告主张涉案房屋所有权为汪细军，由汪细军委托被告进行分户及对外销售。被告主张涉案房屋是按照酒店式公寓进行管理的，涉案房屋为商业性质，并称已将公证书和房产证悬挂在销售部进行公示。原告主张不知道购买的是汪细军的房屋，一直都认为是被告开发的楼盘，被告未明确告知原告房产是二手房的性质，存在欺诈行为。经查，2017年6月2日，汪细军出具《委托书》，将其拥有的位于中山市××乡镇××号的房产【房产权证号：粤房地权证中府字第××，土地使用权号：中府国有（2015）】委托中山市香珠房地产开发有限公司办理下列事项：1.代为到房产管理部门办理查询房屋的有关情况；2.代为到国土管理部门办理查询土地的有关情况；3.全权代为到中山市××国土资源委员或中山市不动产登记中心申请办理上述房产的分户房产证的相关手续及缴纳相关税费；4.代为对外分户销售上述房产（分成若干套公寓对外销售），并签署《房地产买卖合同》。该《委托书》还载有其他事项。广东省深圳市深圳公证处于2017年6月2日出具《公证书》，该公证书显示汪细军的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。又查明：涉案房屋办理了不动产权属证，原权利人为汪细军，产权登记日期为2018年1月12日；该房屋权利人目前为甘晓杰，产权登记日期为2018年10月25日。甘晓杰在接受本院调查询问时称，被告以其名义向汪细军买下涉案房产，虽登记在其名下，实际上该房产是被告的，甘晓杰明确表示同意协助配合办理涉案房产过户手续，过户不存在法律上和事实上的障碍，也不会增加原告税费负担。2018年10月25日，被告向原告王盼盼出具催告函，催告原告来处理办证事宜，并告知原告逾期办证的后果。再查明：本院于2019年8月14日立案受理原告香珠公司诉被告王盼盼房屋买卖合同纠纷。在该案中，香珠公司诉求判令王盼盼履行《房地产买卖合同》内容，协助原告办理位于中山市××××房的过户手续。本院认为，涉案房产已取得不动产权属证书，故本案应为商品房销售合同纠纷。原、被告双方于2017年10月8日签订《明珠公馆认购书》及《房地产买卖合同》。原告主张签订合同时不知道涉案房产权利人为汪细军，被告未明确告知原告房产是二手房的性质，存在欺诈行为。然而，双方签订的《明珠公馆认购书》及《房地产买卖合同》未明确约定有涉案房产应是被告开发的楼盘。原告提交的证据亦未证实双方签订合同时明确约定涉案房产应为被告开发的新楼盘。相反，双方签订的《明珠公馆认购书》明确约定，被告已向原告公示《房地产买卖合同》（包括其补充协议和附件）、《委托经营管理合同》等全部签约范本及法律规定的相关权属证明；原告已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该房地产的产权情况、土地用途、房屋用途及土地使用权年限情况等；并到现场查看，对该房地产现状、周边环境及交易条件已有充分了解，并无异议，承诺按约定签署上述文本。被告提交的公证书、不动产权证已证实其有权对涉案房产进行销售。因此，原告与被告签订的《明珠公馆认购书》及《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告主张被告在销售涉案房产时存在欺诈依据不足，本院不予支持。又，涉案房产目前虽登记在被告法定代表人甘晓杰名下，但甘晓杰明确该房产为被告所有，同意协助配合办理产权过户手续；而被告已另案起诉请求将涉案房产过户至原告名下，故原、被告双方签订的《明珠公馆认购书》及《房地产买卖合同》不存在因涉案房产登记在甘晓杰名下而导致无法继续履行的情形。原告购买涉案房产的合同目的并非无法实现。因此，原告主张解除原、被告签订的房地产买卖合同等诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王盼盼的全部诉讼请求。案件受理费4529元，诉讼保全费1596元（原告均已预交），均由原告王盼盼负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一九年八月三十日书 记 员  李可任冯莹