广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初8498号原告（反诉被告）：杨赞雄，男，1981年10月30日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托代理人：简军，系广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市居加居信息科技有限公司，住所地广东省广州市白云区云城街萧岗花园角2号之二，统一社会信用代码91440105MA59D96P2B。法定代表人：赵喆，总经理。委托代理人：李卓嵘、向春莲，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告（反诉被告）杨赞雄诉被告（反诉原告）广州市居加居信息科技有限公司（以下简称居加居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨赞雄的委托代理人简军，被告居加居公司的委托代理人向春莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨赞雄向本院提出诉讼请求：1.确认杨赞雄与居加居公司2018年1月1日签订的《租赁合同》于2018年3月6日已解除（依据合同第八条第一款）；2.居加居公司支付的押金211300元由杨赞雄全额没收，不作任何抵扣（依据合同第八条第一款）；3.居加居公司支付2018年1月1日至2018年3月6日的租金共152510元，并按照日万分之五支付滞纳金（依据合同第五条第二款）；4.居加居公司负担本案诉讼费（依据合同第八条第六款）。事实和理由：2018年1月1日，居加居公司与杨赞雄签订《租赁合同》，约定由居加居公司租赁由杨赞雄拥有出租、使用、管理权的五栋物业，包括：广州市天河区珠村西便新街二巷1号、南门西大街8、9、10、11号房屋的二至五层全部出租屋单元（以下分别简称案涉1号楼、案涉8号楼、案涉9号楼、案涉10号楼、案涉11号楼，并统称为案涉楼房），共计4400平方米。签订合同当日，已经将案涉楼房全部交付。合同当中约定：1.租赁期限：2018年1月1日-2023年12月31日。2.2018年1月1日-2018年2月28日，每月租金66031元；2018年3月1日-2018年12月31日，每月租金105650元；2019年1月1日-2023年12月31日，每年按前一年租金递增4%。3.本合同签订3日内，居加居公司应向杨赞雄支付两押一租款，押金为211300元，第一个月的租金为66031元；之后每个月的租金，居加居公司支付时间为每月1日，如不能如期向杨赞雄缴纳租金，按照欠付金额的万分之五每天的标准支付滞纳金。4.如果出现诉讼，所产生的律师费、诉讼费、保全费、执行费等费用，将由居加居公司即违约一方负担。合同签订后，居加居公司入场进行了装修，也支付了押金，合同已经进入履行阶段，杨赞雄也极力配合居加居公司进行租赁工作。令人费解的是，居加居公司在履行合同的前期就出现了违约行为，直到2018年2月27日，杨赞雄没有收到居加居公司一分钱租金。2月27日，杨赞雄通过微信与居加居公司法定代表人沟通，催交1月、2月两个月的租金，并于第二日发出书面的催款通知函件，居加居公司己经收到以上函件。5日过去，居加居公司没有支付欠款，反而将己经装修的设施设备拆除，以自己的行动传递出解除《租赁合同》的意思表示。杨赞雄认为，居加居公司没有诚意履行合同，也没有履行能力。经考虑后决定，并授权代理律师在3月5日签发《律师函》，通知：1.杨赞雄与居加居公司签订的上述《租赁合同》，于2018年3月6日解除，杨赞雄将另行寻找新的租客；2.居加居公司股东许杰欣代为支付的押金，按合同第八条第一款约定，由杨赞雄全额没收，不作任何抵扣；3.2018年1月1日-2018年3月6日的租金，请居加居公司在5日内支付。居加居公司工作人员许丽惠也己经签收。2018年3月6日是居加居公司收到该解除通知的时间。居加居公司于3月7日委托律师发来《律师函》，无端指责杨赞雄违约交付房屋，但没有支付租金的行为继续进行中，杨赞雄的利益受到严重损失，双方失去协商解决问题的基础。为此，杨赞雄根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特提起本诉讼，恳请法院依法审理，判如所请！居加居公司答辩并向本院提出反诉请求：1.杨赞雄返还押金211300元（依据合同第八条第一款）；2.杨赞雄赔偿两倍押金422600元（依据合同第八条第一款）；3.杨赞雄承担律师费65000元（依据合同第八条第六款）；4.杨赞雄承担本案诉讼费用。事实和理由：居加居公司与杨赞雄双方于2018年1月1日签订《租赁合同》，约定杨赞雄将案涉楼房（每栋第二层至第五层的全部出租单元）出租给居加居公司，合同第一条约定“物业交付的时间为2018年1月1日”。合同第六条第五款约定“甲方（杨赞雄）按照约定时间交付房屋之后，乙方（居加居公司）开始进场装修，进行形象和配套升级”。合同第六条第四款约定了居加居公司合同目的是“将本合同项下所有房屋进行出租屋形象和配套升级改造以提升出租屋的市场价值并提供物业管理服务(包括出租、管理、维护等)”。房屋交付的时间为2018年1月1日，但是杨赞雄至今未交付。为此，居加居公司多次与杨赞雄沟通交付物业事宜，且多次发函催告，杨赞雄非但没有履行合同，反而向居加居公司发函解除合同。杨赞雄不履行合同义务，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，无权要求居加居公司支付租金，无权追究居加居公司违约责任。退一万步讲，即便居加居公司违约，杨赞雄也无权没收押金，押金不同于定金，不能适用“定金罚则”。此外，杨赞雄不履行合同义务，无故单方解除合同，己经构成根本违约，居加居公司“承租案涉楼房、进行装修升级改造后再次出租营利”的合同目的彻底落空。根据《租赁合同》第八条第一款的约定，杨赞雄应向居加居公司退回押金、赔偿两倍押金、同时原价收购居加居公司在物业上的所有投资。杨赞雄的违约行为给居加居公司造成巨大损失，恳请法院判如所请，以维护居加居公司的合法权益。杨赞雄就反诉辩称：对居加居公司的反诉请求，均不予确认。杨赞雄已按照《租赁合同》第一条最后一段中的约定，将案涉楼房全部按当时的现状（有些房屋交吉、有些房屋不交吉）交付给居加居公司，居加居公司已对案涉楼房充分了解。杨赞雄已于2018年1月1日交付了案涉楼房给居加居公司，整个履行合同过程当中，杨赞雄不存在任何违约行为。居加居公司在承租案涉楼房之后，居加居公司除了按合同约定交纳押金211300元外，从未支付过合同租金。正是因为居加居公司存在该违约行为，杨赞雄于2018年2月28日对居加居公司进行催告，经杨赞雄催告后，居加居公司仍然没有把拖欠的租金交纳，居加居公司的法定代表人反而指责杨赞雄，所以杨赞雄决定在2018年3月5日委托律师向居加居公司发出律师函，表明解除双方租赁合同的意思表示，该律师函就是解除合同通知书。居加居公司关于杨赞雄无故不交付房屋、存在违约行为的陈述，根本不属实，所以不存在居加居公司依据租赁合同第八条相关条款要求杨赞雄承担违约责任，请求法庭依法驳回居加居公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于杨赞雄是否向居加居公司交付了案涉楼房问题。第一，关于《租赁合同》第一条约定的乙方（即居家居公司）“愿意按现状承租租赁物业”中“现状”所指内容，杨赞雄称“现状”具体指有些房屋是交吉状态，有些房屋是不交吉状态，不交吉状态是指当时还有租户，需由居家居公司自行清理，因为居家居公司是分步骤进行案涉房屋装修，所以有些未搬离的租户需居家居公司自行进行清理。居加居公司不确认杨赞雄的解释，称“现状”是对合同前面所写的内容的归纳，具体是对案涉房屋的位置、面积、用途、产权实际状况的归纳，合同并没有明确约定是按照租赁房屋还有租客的现状进行交付，若原告认为是按照租赁房屋存在租客的情况来交付，必须提供明确的证据予以证明，按原告理解的“现状”不符合法律规定（合同法第二百一十六条），也不符合商业习惯（将房屋清空了交付才是交付），《租赁合同》第六条第五款明确约定了原告按照约定时间（2018年1月1日）交付房屋，第六条第四款约定居加居公司租赁案涉房屋的目的，若原告不腾空案涉房屋交付给被告，被告是无法实现合同目的。本院认为，根据《租赁合同》第一条中居家居公司“愿意按现状承租租赁物业”约定的上下文义，结合日常交易习惯判断，居加居公司关于“现状”的解释更符合常理，本院对杨赞雄关于“现状”指部分案涉房屋清空、部分案涉房屋不清空（仍有租客居住）的陈述不予采信，对居加居公司关于“现状”指案涉房屋清空（无租客居住）的陈述予以采信。第二，关于案涉1号楼，居加居公司庭审中称杨赞雄于2018年1月25日将门牌编号为××的房屋（以下简称“××楼”）清空完毕并交付给其使用，且其实际已开始装修，但“××楼”是《租赁合同》约定之外的一栋房屋，并非案涉1号楼。杨赞雄则称其交付给居加居公司的案涉1号楼实际门牌号为××，案涉1号楼与“××楼”是同一栋楼，系村内建设导致村内各巷道及楼宇的自编门牌号会出现经常修改的情况。对此，本院于2019年3月19日组织双方当事人到上述交付房屋现场进行勘察，经观察和测量，可见该房屋现门牌号为珠村西便新街五巷一号，该房屋所占地块的形状为梯形，该地块的形状、方位与广州市房地产档案馆保存的（天）测字第C23528号《广州市房地产查丈原图》（记载房地产座落于天河区××西便××街××）基本一致，该地块经现场人工测量的四条边长依次为上底5.65米（上述房地产查丈原图中对应数字为5.63米）、下底12.55米（上述房地产查丈原图中对应数字为12.48米）、西腰16.8米（上述房地产查丈原图中对应数字为16.72米）、东腰18.1米（上述房地产查丈原图中对应数字为3.97+5.87+8.23=18.07米）。原、被告对本院上述勘察经过及结果均确认。居加居公司并称其在勘察现场尚无法当场确认该房屋是否案涉1号楼，其于勘察后三个工作日内核实该房屋是否为案涉1号楼并提供证据证明并非如此，逾期未交则视为其认可该房屋是案涉1号楼。居加居公司事后对此并无提供相应证据。本院认为，根据（天）测字第C23528号《广州市房地产查丈原图》的内容和本院现场勘察的情况，结合居加居公司在勘察后三个工作日内未提交证据的行为及原、被告上述陈述，可认定杨赞雄已经将案涉1号楼交付给居加居公司使用。关于案涉1号楼的交付时间，杨赞雄并未提供相应证据予以证实，而居加居公司在庭审中虽称杨赞雄于2018年1月25日交付案涉1号楼给其，但从居加居公司提供的证据短信及微信送达《催告履行通知书》截图反映的内容看，在2018年3月5日的微信聊天记录中，居加居公司在其发出的《催告履行合同通知书》中表述杨赞雄“直到2018年1月18日才向本公司交付了第一栋楼房（天河区珠村西便新街二巷1号第二至五层全部出租屋单元）”，居加居公司上述庭审陈述与己方上述证据互相矛盾，故根据公平原则，本院采信案涉1号楼交付时间为2018年1月18日的意见。第三，关于案涉8号楼、案涉9号楼、案涉10号楼、案涉11号楼，杨赞雄作为出租人负有举证证明将符合合同约定的租赁标的物交付给作为承租人的居加居公司的责任，由于居加居公司否认杨赞雄向其交付了上述房屋，结合居加居公司提供的证据“珠村工作组（9）”的微信聊天记录内容来看，杨赞雄所提供的证据“珠村工作组（9）”微信聊天记录、“聊天信息（19）”截图、居加居公司公众号文章截图并不足以证明其清空了上述房屋并交付给居加居公司，故杨赞雄应承担举证不能的不利后果，本院对居加居公司关于杨赞雄未向其交付案涉8号楼、案涉9号楼、案涉10号楼、案涉11号楼的陈述依法予以采信。本院认为：《租赁合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当依约切实履行。本案的争议焦点为导致《租赁合同》解除的责任归属问题。《租赁合同》约定案涉房屋交付时间为2018年1月1日（第一条），第一个月租金在合同签订之日起3日内（即2018年1月4日前）支付。根据上述约定来看，杨赞雄交付案涉房屋的义务先于居加居公司支付租金的义务。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在杨赞雄未履行交付案涉房屋义务的情况下，居加居公司就支付租金一节享有先履行抗辩权。如前所述，杨赞雄已经于2018年1月18日将案涉1号楼交付给居加居公司使用，但未交付案涉8号楼、案涉9号楼、案涉10号楼、案涉11号楼给居加居公司使用，而按照《租赁合同》第四条就租金构成作出的区分约定（单间每套650元/月、一房一厅每套950元/月、两房一厅每套1500元/月），可结合案涉房屋从物理角度作出的区分（原、被告均确认案涉1号楼有16套一房一厅、9套单间）独立计算出案涉1号楼的月租金金额为21050元（650元/月×9+950元/月×16）。因此，根据公平原则和上述法律规定、《租赁合同》第四条、第五条的约定，结合杨赞雄关于其于2018年3月7日收回案涉房屋的陈述和居加居公司关于杨赞雄于2018年3月7日收回案涉1号楼的陈述，应认定居加居公司应于2018年1月21日前向杨赞雄支付案涉1号楼的2018年1月18日至31日租金5941.53元（21050元/月×62.5%÷31日×14日）、于2018年2月1日向杨赞雄支付案涉1号楼的2018年2月租金13156.25元（21050元/月×62.5%）、于2018年3月1日向杨赞雄支付案涉1号楼自2018年3月1日至2018年3月7日租金4753.23元（21050元/月÷31日×7日）；但居加居公司无需向杨赞雄支付案涉8号楼、案涉9号楼、案涉10号楼、案涉11号楼租金。综上，杨赞雄存在逾期交付租赁标的物违约行为，居加居公司存在逾期支付租金违约行为，从双方违约性质和程度来看，双方均已构成根本违约。根据公平原则和诚实守信原则，《租赁合同》第八条第一款赋予一方当事人约定解除权的前提应是这一方当事人自己并无根本违约行为而对方当事人存在根本违约行为，因此，杨赞雄在自身存在根本违约行为情况下于2018年3月5日以居加居公司逾期支付租金达到合同解约条件为由发函解除合同，并不发生解除合同的法律效力。而从本案查明的事实看，《租赁合同》已经实际于2018年3月7日解除，根据公平原则，本院综合本案案情酌情认定由杨赞雄和居加居公司对导致合同解除各承担50%的责任。杨赞雄的第一项诉讼请求与本院上述查明及认定的内容不符，本院依法不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于杨赞雄的第二项诉讼请求和居加居公司的第一项、第二项反诉请求，如前所述，《租赁合同》第八条第一款赋予一方当事人约定解除权的前提应是这一方当事人自己并无根本违约行为而对方当事人存在根本违约行为；而杨赞雄和居加居公司均存在根本违约行为且对导致合同解除各应承担50%的责任，因此，杨赞雄和居加居公司各自依据《租赁合同》第八条第一款分别要求没收对方押金211300元和要求对方支付两倍押金422600元，均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。居加居公司已付杨赞雄的押金211300元应退回居加居公司。关于杨赞雄的第三项诉讼请求，居加居公司确认其从未向杨赞雄支付过租金，结合本院前述关于居加居公司应付租金金额及时间的认定，根据《租赁合同》第五条的约定，居加居公司应向杨赞雄支付2018年1月18日至31日租金5941.53元及其逾期付款违约金（以5941.53元为本金，自2018年1月22日计至实际付清之日止）、2018年2月租金13156.25元及其逾期付款违约金（以13156.25元为本金，自2018年2月2日计至实际付清之日止）、2018年3月1日至7日租金4753.23元及其逾期付款违约金（以4753.23元为本金，自2018年3月2日计至实际付清之日止）。至于居加居公司提出杨赞雄主张的滞纳金过高而应调整计付标准的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，鉴于原、被告均未提供证据证明杨赞雄因此遭受的实际损失范围及金额，故本院综合本案案情，遵循公平合理原则，将上述逾期付款违约金标准酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，且上述违约金以不超过本金为限。关于居加居公司要求杨赞雄支付律师费的反诉请求，《租赁合同》第八条第六款应是适用于守约一方当事人向违约的相对方主张权利，如前所述，杨赞雄和居加居公司均存在根本违约行为且对导致合同解除各应承担50%的责任，因此，居加居公司要求对方承担己方律师费的请求，理据不充分，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广州市居加居信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向杨赞雄支付2018年1月18日至31日的租金5941.53元及其逾期付款违约金（以5941.53元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2018年1月22日计至实际付清之日止；违约金以不超过本金为限）、2018年2月的租金13156.25元及其逾期付款违约金（以13156.25元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2018年2月2日计至实际付清之日止；违约金以不超过本金为限）、2018年3月1日至7日的租金4753.23元及其逾期付款违约金（以4753.23元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2018年3月2日计至实际付清之日止；违约金以不超过本金为限）。二、杨赞雄于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市居加居信息科技有限公司返还押金211300元。三、驳回杨赞雄的其他诉讼请求。四、驳回广州市居加居信息科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费71610元，由杨赞雄负担40055元，广州市居加居信息科技有限公司负担31555元；反诉受理费5395元，由杨赞雄负担1631元，广州市居加居信息科技有限公司负担3764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  关东英二〇一九年八月八日书 记 员  余晓琳梁炎梅