文书内容江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初395号原告（反诉被告）：江苏剑强物业服务有限公司，统一社会信用代码91320811680502951J，住所地在淮安市清江浦区。法定代表人：刘树祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶贵军，该公司员工。委托诉讼代理人：赵海松，江苏安淮律师事务所律师。被告（反诉原告）：盐城朗地置业有限公司，统一社会信用代码913209026668365256，住所地在盐城市亭湖区。法定代表人：黄春明，该公司董事长。委托诉讼代理人：占德金，系公司营销经理。原告江苏剑强物业服务有限公司（以下简称剑强物业公司）与被告盐城朗地置业有限公司（以下简称朗地置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴飞独任审判，并于同年2月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序由审判员邵伟担任审判长，于同年6月14日公开开庭进行了审理。原告剑强物业公司的委托诉讼代理人叶贵军、赵海松，被告朗地置业公司的委托诉讼代理人占德金均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告剑强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付空置房物业服务费53780.56元及从2018年8月15日起至实际支付之日止，按照每日千分之一标准计算的滞纳金；2、判令被告向原告支付电费12541元；3、被告向原告支付空置房物业服务费滞纳金暂定3124元。事实和理由：2015年8月5日，原、被告签订《盐城市前期物业服务合同》一份，委托原告对朗地英郡小区实施前期物业管理服务。合同第十三条约定：多层住宅0.6元/平方米/月，代收代支能耗费0.02元/平方米/月；高层住宅1.30元/平方米/月，代收代支能耗费0.32元/平方米/月，按年收取；第十条约定：已竣工但未出售或未能按时交给买受人的物业，其物业服务费、代收代支能耗费被告全额交纳；第二十六条约定：逾期未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交金额的千分之一支付滞纳金。被告向原告提供空置房，从2017年1月1日始，截止2018年8月15日，被告尚未同意与原告终止前期物业服务合同为止，已欠空置房物业费(减半收取)72653元。原告于2018年8月15日向被告书面催促交纳上述物业服务费、代收代支能耗费，但被告至今未交纳该费用，被告应当承担滞纳金。该小区23号楼二、三层一直由被告居住，产生的电费一直由原告代交，期间共使用电费22873度×0.5483元/度=12541元。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告朗地置业公司辩称，1、物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交物业服务费用。原告要求被告支付空置房物业费期间，大部分人员已撤场，从人员配备上与合同要求相背离，基本管理服务处于空白。原告不按照合同要求导致小区违规装修严重，私自搭建、破坏绿化及车位等公共设施，导致小区智能化系统、消防设施、路灯、水泵、绿化等设施损坏严重。原告也未对小区未销售的商品房及车需采取有效的管理措施，在未经被告同意的情况下，私自将24#1406室违规交房，对12#101、37#506室被违法占用，未能采取措施制止，给被告造成了较大的损失；2、该小区23号楼一到三层为业主社区活动用房，该部分电费按其实际发生的运行成本由全体物业使用人以及业主均摊向剑强物业缴纳，不应由答辩人单独承担；3、因原告未能按照合同履行义务及要求，故被告不应承担违约责任。综上，故请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告朗地置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告恢复24#1406室商品房交房前原状，并赔偿反诉原告无法销售该套商品房的银行同期贷款利率（从2016年4月21日起至恢复原状之日止，按照年利率3%标准计算）及负面影响损失计3.23万元；2、要求反诉被告退还反诉原告2016年郎郡苑西区多余支付的空置房费用计6655元。事实和理由：2016年4月21日，反诉原告开发的郎郡苑小区24#1406室尚未销售，反诉被告违规将该套商品房进行交房，并与彭大刚签订物业管理协议，收取物业服务费及装修保证金，导致反诉原告无法销售该套商品房。另根据《前期物业代管服务协议》第三条中约定，西区空置房费用包含在一次性补助费用之内，故反诉原告不存在再次交纳西区空置房费用的义务，请求法院判决反诉被告退还该笔费用6655元。反诉被告剑强物业公司辩称，1、反诉原告的诉讼请求与本案并非同一法律关系，不符合提起反诉的条件；2、要求返还西区空置房费用6655元，在代管协议中约定的一次性补助不包含西区空置房的物业服务费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：2016年剑强物业公司与朗地置业公司签订《盐城市前期物业服务合同》一份，载明：“甲方：朗地置业公司，乙方：剑强物业公司。甲方通过邀请招标方式将郎郡苑委托乙方实行前期物业服务。本项目于2010年1月开工建设，整个建设项目计划于2015年12月全部建成并交付使用。至目前，小区36幢住宅都已建成，西区现有住宅都已建成交付，已有510户业主入住，东区已有650户业主入住。第十条：纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业公共服务费和设施设备运行费由甲方全额交纳。第十三条：物业服务收费采取包干制方式，物业服务费（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准与业主在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主收取，最多可预收一年。物业费为服务费，不包括人身财产的保管，保险及赔偿义务。多层住宅：0.60元/平方米/月，其中代收、代支能耗费0.02元/平方米/月;高层住宅：1.3元/平方米/月，其中代收、代支能耗费0.32元/平方米/月;商业用房：1.35元/平方米/月。第二十二条：乙方的服务达不到本合同第六条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正；给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。第二十六条：业主违反本合同约定，未能按期足额交纳物业服务费的，应按每日应交金额的1‰向乙方支付违约金。”2015年8月5日，双方又签订《前期物业代管服务协议补充协议》一份，载明：“明确原协议第六条收费物业服务收费标准为：按原物业收费标准执行，即多层住宅：0.60元/平方米/月，其中代收、代支能耗费0.02元/平方米/月;高层住宅：1.3元/平方米/月，其中代收、代支能耗费0.32元/平方米/月;商业用房：1.35元/平方米/月。”庭审中，朗地置业公司对剑强物业公司最后提交的一份“空置房源及房屋面积统计表”所记载内容无异议，称基本反映了目前空置房屋的状况。该笔主要内容为：东区2017年空置房费用合计为52025.56元，西区2017年空置房费用合计为23740.55元；东区2018年空置房费用合计21225.2元，西区2018年空置房费用合计10569.81元，以上费用合计107561.11元*50%=53780.56元。本案审理中，双方对于下列内容存在分歧，分别进行陈述、举证：1、关于界定空置房的标准剑强物业公司陈述：我公司认为空置房即为双方移交时被告制作的郎郡苑未交房物品移交清单中的房源为空置房，该部分房屋的物业费用应由被告承担。剑强物业公司针对该主张的事实，向本院提交了下列证据：（1）2018年8月15日，剑强物业公司发给朗地置业公司的函件一份，主要内容有：截止于2018年8月15日，贵公司未同意与我司终止前期物业服务合同为止，共拖欠我司空置房物业服务费人民币：62048元（即124096元*50%），经我司工作人员多次催收未果。现我司依据《盐城市前期物业服务合同》的相关规定，贵司在收到我司书面催告后3日内仍不支付物业服务空置房费的，应按日欠费金额千分之一向我司支付违约金…另外，23号楼二、三层一直由贵司工作人员居住，共产生电费22873度（22873度*0.5483元/度），拖欠我司电费人民币：12541元。（2）2017年郎郡苑空置房物业费用核算明细一份及2018年1月-6月30日郎郡苑空置房物业费用核算明细一份，主要内容有：剑强物业公司起诉时主张物业费用金额为72653元，本案审理过程中变更该项请求为53780.56元。（3）郎郡苑小区未交房物品移交清单一份，主要内容有：2号楼103室，合同交付时间为16.5.30；2号楼506室，备注为未办朗地手续，合同交付时间为13.8.30；3号楼401室，合同交付时间为16.12.30；4号楼601室，备注为未售；4号楼301室，合同交付时间为12.12.31；5号楼1003室，合同交付时间为13.3.31；5号楼702室，合同交付时间为13.8.30；5号楼501室，备注为未办朗地手续，已拿房；5号楼601室，备注为未办朗地手续，合同交付时间为13.3.31；…37号楼506室，备注为未售，被交房，合同交付时间为已拿房。朗地置业公司陈述：对剑强物业公司提出的空置房的界定有异议，我公司均已按照合同约定向业主发送了交房通知书，并告知了业主不按期拿房均则视为已按照约定日期进行了房屋移交及由业主承担房屋空置费用、房屋毁损的风险。在发放交房通知书时，剑强物业公司也向业主发送了物业费、垃圾清运费等收费明细及标准。对于事实上存在迟于交房通知书时间前来交房的业主，剑强物业公司也收取了空置房屋的物业服务费用。2、关于23#社区用房的电费剑强物业公司陈述：23#社区用房朗地置业公司一直作为宿舍使用，故产生的电费应由朗地置业公司承担，我公司已实际支出电费12541元。剑强物业公司针对该主张的事实，向本院提交了下列证据：（1）2016年9月28日，剑强物业公司发给朗地置业公司的工作联系函一份，载明：主题为朗地英郡23号楼电费事宜，内容为东区23号楼一楼东电费365度，一楼西电费1090度，二楼东电费1303度，三楼东电费482度，二楼西和三楼西电表读数是零。以上已产生的电费物业已全部缴纳了，其中二楼东和三楼东电费合计1785度由你司承担。（2）电表读数照片三份及江苏省电力公司盐城供电公司通用机打发票52分，载明：一层西电表读数为1090.8度，二层东电表读数为13235.2度，三层东电表读数为9638度。单价为0.5483元。朗地置业公司陈述：23号楼原本是社区用房、目前社区一直未进驻，之前我司临时有住宿。该社区用房的电费应由全部业主负担。朗地置业公司针对该主张的事实，向本院提交了下列证据：郎郡苑东区23#住宅楼的许可证一份，载明：郎郡苑东区23#住宅楼一至三层平面扣除6-11轴与G-N轴为社区用房，总建筑面积为828平方米。3、关于西区空置房物业服务费朗地置业公司陈述：西区空置房物业费用双方已约定包含在一次性补助中，我司不应再承担，我司要求剑强物业公司退还2016年已支付的西区空置房物业费用6655元。朗地置业公司针对该主张的事实，向本院提交了下列证据：（1）2015年7月1日，原、被告签订的《前期物业代管服务协议》一份，载明：甲方：朗地置业公司，乙方：剑强物业公司，甲方就西区物业服务（西区整改费用另计）一次性补助乙方壹拾伍万圆整，支付时间为协议签订后三日内。自2015年7月1日后，乙方向西区业主收取物业管理费，具体执行时间由物业自行决定。西区空置房费用包含在一次性补助费用之内；甲方应在2015年12月31日前将东区一期空置房物业费一次性支付给乙方，东区二期按交房顺序分批次支付。东区空置房物业费按实际面积计算，收费标准按50%执行。（2）2016年12月10日，剑强物业公司发给朗地置业公司的空置房物管费申请一份，载明：根据我司与贵公司签订的物业服务协议，郎郡苑2016年的空置房物业管理费计107880.25元，请贵公司予以支付，具体清单附后。请贵公司予以审核。（3）2016年郎郡苑空置房物业费用核算明细一份，载明：东区2016年空置房费用合计为101225.19元，西区2016年空置房费用合计为6655.06元。剑强物业公司陈述：西区空置房物业费并不包含在西区空置房费用中，朗地置业公司实际已支付了2016年西区空置房物业费6655元。4、24#1406室是否应由原告恢复至毛坯状态及损失承担的问题朗地置业公司陈述：24号楼1406室业主彭大刚向我司缴纳1万元定金后，以分包单位欠其工程款为由拒绝向我司缴纳购房款，剑强物业公司与其履行了交房手续，要求剑强物业公司恢复至毛坯的原状并承担由此造成的负面影响损失。朗地置业公司针对该主张的事实，向本院提交了下列证据：2016年4月21日，业主姓名为彭大刚的前期物业服务费用收据一份、淮安市剑强物业服务有限公司物业收费专用收据一份、郎郡苑东区业主入户承诺书一份、郎郡苑东区业主信息登记表一份，郎郡苑24幢2单元1406室交房验收单一份，载明：24幢2单元1406室，服务费为1986元、装修垃圾清运费403元，合计2389元；24#1406彭大刚，装修保证金为现金1000元；24#业主姓名为彭大刚，住房面积为118.45㎡。剑强物业公司陈述：该小区的交房流程为业主凭朗地置业公司出具的缴费清单、入户通知书到物业办理交房手续，只有三户是自己把门换了，未在我公司领取钥匙，三户称与朗地置业公司有利益关系，系朗地置业公司抵充工程款，并非剑强物业公司的责任。24#1406室业主与朗地置业公司之间存在利益关系，称用工程款抵的上述房屋，该户物业费我公司的确已收取。剑强物业公司针对该主张的事实，向本院提交了下列证据：情况说明三份，主要内容有：37号楼506室我已交叁拾壹万元整，因网贷一直未办合同手续，张荣建；24号楼1406室，我已交定金壹万元，房产公司扣款贰拾肆万元整，网签贷款一直未办，彭大刚；关于12#101室房屋问题说明：开发商堵加宏同意将郎地英郡西区12#101室作为本小区绿化承包商周国荣的工程款抵押给陆万仁（首付款已交全，甲方购房手续暂未交接），陆万仁。本案调解，因双方分歧较大，调解未果。本院认为，合同是双方当事人约定权利义务的协议，依法成立的合同受法律保护。本案中，剑强物业公司与朗地置业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》及前期物业代管服务协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效。1.关于空置房的界定。本院认为，根据庭审中双方陈述及理由，朗地置业公司依据其向业主发送了交房通知书等主张其已向业主交付房屋，认可其不应承担该部分空置房屋的物业服务费。但朗地置业公司未能提供证据证明其已将交房通知送达业主的情况告知剑强物业公司，且也未举证证明剑强物业公司已与业主办理房屋交接事宜，故本院对其辩称不予采信。朗地置业公司仍应就该部分房屋向剑强物业公司支付空置房物业服务费用。关于业主与朗地置业公司的协议不按期收房的违约责任应当由朗地置业公司向业主进行主张，朗地置业公司不能依此拒绝承担空置房物业费。2.关于西区空置房的物业服务费用问题。本案中，双方在前期物业代管服务协议中明确约定“朗地置业公司就西区物业服务一次性补助剑强物业公司15万元，西区空置房费用包含在一次性补助费用之内”。在该份前期物业代管服务协议中，双方明确约定因西区物业服务一次性补助15万元，西区空置房费用包含在一次性补助费用之内，庭审中，双方对该条文的含义分别进行了不同的解释，双方各执一词。现从合同该条款的语义分析，联系上下文，且结合当时郎郡苑小区实际西区空置房屋已基本交付的情况。本院认为，双方签订该份协议时的真实意思表示，应当是双方已约定西区空置房物业费用包含在一次性补助费用之内，故剑强物业公司已收取的2016年西区空置房物业服务费6655元，应予以返还。3.关于物业费数额问题。本案中，剑强物业公司与朗地置业公司签订的《前期物业代管服务协议》明确约定东区空置房物业费按实际面积计算，收费标准按50%执行。该约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。朗地置业公司对剑强物业公司最后提交的一份空置房屋核算明细并无异议，结合郎郡苑空置房屋建筑面积及拖欠时间，故本院确定被告朗地置业公司依约应向原告剑强物业公司交纳的物业费为36625.38元。朗地置业公司认为剑强物业公司未尽到管理的职能，未对空置房进行基本的服务，大部分水表、电表都有读数。本院认为，物业服务是物业公司为小区整体主要是小区公共区域按照协议的约定提供全方位服务，对空置房按50%收费是双方之间的约定，该约定已经考虑到空置房未实际居住这一客观因素减额收费。至于大部分水电表读数问题，朗地置业公司未能提供证据，即便客观存在该事实，也无法区分是否建筑物交付物业之前形成的读数，故该辩称本院不予采信。另双方并未对逾期支付服务费有明确约定，且剑强物业公司在物业管理服务过程中亦存在一些瑕疵，故剑强物业公司要求朗地置业公司支付滞纳金的请求，本院不予支持。4.关于23#的电费承担问题。23#1-3层规划为社区用房，但双方均称社区截止目前还未进驻，朗地置业公司之前作为宿舍使用。根据权利义务对等原则，朗地置业公司使用该社区用房产生的电费应由其自身承担，其辩称应由业主共同承担，无法律和事实依据，本院不予采信。结合电费使用的度数和电费支付的实际情况及原告自身的主张，被告应支付原告23#的电费12541元。5.关于被告要求原告恢复24#1406室至毛坯状态及承担损失的问题。因原告并非实际占用该房屋的侵权人，且被告亦陈述其与该房屋业主彭大刚存在其他经济纠纷问题，且该项诉讼请求法律关系基于侵权，亦与本案无法律关系，故在本案中不予处理，反诉人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告盐城朗地置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏剑强物业服务有限公司物业服务费计36625.38元。二、被告盐城朗地置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏剑强物业服务有限公司电费计12541元。三、反诉被告江苏剑强物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告盐城朗地置业有限公司2016年西区空置房物业服务费6655元。四、驳回原告江苏剑强物业服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告盐城朗地置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1460元，由原告剑强物业公司负担430元，被告朗地置业公司负担1030元。反诉费用984元，由反诉原告朗地置业公司负担959元，由反诉被告剑强物业公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  邵 伟审 判 员  吴 飞人民陪审员  郑建春二〇一九年八月六日书 记 员  戴媛媛附相关法律条文1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。