吉林省伊通满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0323民初481号 原告赵东超，男，1987年6月28日生，汉族，现住伊通满族自治县。 原告赵某1，女，2012年11月29日生，满族，现住伊通满族自治县。 委托诉讼代理人夏洪辉，吉林春乾律师事务所律师，诉讼代理。 委托诉讼代理人赵某2，男，1963年2月3日生，汉族，现住伊通满族自治县，系原告赵东超、赵某1父亲，特别授权。 被告伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司。 法定代表人宋海平，经理。 委托诉讼代理人田雪东，吉林崇明律师事务所律师，诉讼代理。 被告伊通满族自治县公正房屋拆迁有限公司。 法定代表人温德忠，经理。 委托诉讼代理人杜佳双，该公司职员，诉讼代理。 原告赵东超、赵某1诉被告伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司（以下简称大洋房地产，下同）、伊通满族自治县公正房屋拆迁有限公司（以下简称公正拆迁公司，下同）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，由原告于2019年3月18日告诉来院，本院受理后依法组成合议庭，于2019年4月9日、8月26日二次公开开庭进行了审理。原告赵东超及其委托代理人夏洪辉、赵某2，被告大洋房地产的委托诉讼代理人田雪东，被告公正拆迁公司的委托诉讼代理人杜佳双到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2015年2月10日，二被告将属于二原告的坐落在正阳街一角街西侧的老房，面积为335.21平方米、447.60平方米进行拆除，地段为八旗茗苑二期。被告承诺回迁给原告18号楼东1号1-2层，面积为780㎡。并于2016年12月30日前将上述回迁房屋交付给二原告。上述内容在双方签订的回迁安置营业房协议书中进行了约定。二被告如约对原告的房屋进行了拆迁，但时至今日二被告没有将回迁房屋按照约定时间交付给二原告，由于二被告未能建成约定交付的房屋，也未能按照同等价值交付其他房屋，给原告造成巨大损失，为维护原告合法权益，诉请法院判令二被告赔偿原告房屋价款7，800,000元；支付违约金189,455.76元（暂计算至2019年2月28日），此后违约金计算至实际支付之日止；支付给原告临时安置补助费162,240元（暂计算至2019年2月28日），此后计算至实际给付之日止；支付营业损失200,000元（暂计算至2017年12月），此后计算至实际支付之日止，以上损失合计8351,695.5元。诉讼费用由被告承担。 为证实自己的主张，原告向本院提交了下列证据： 1、回迁安置营业房协议书一份。证明原告与被告于2015年2月10日签订了回迁安置协议，约定原告将自有的坐落于中华西路《房屋所有权证》20×××××74号房屋交由被告拆迁，面积335.21㎡及447.6㎡，房屋用途为商服。被告回迁安置新楼为18号楼1-2层门市，建筑面积780㎡，回迁交付房屋日期为2016年12月30日。如拆迁人未在约定的时间内将回迁楼房交给原告，从逾期之日起至实际交付房屋之日止，每日按回迁户型楼的建筑工程质量安全成本价总金额3‱计算违约金。并从逾期之日起支付临时安置补助费8元/㎡，六个月结清一次。双方还约定了其他相关事项。被告公正拆迁公司受被告大洋房地产委托实际拆迁。 2、被拆迁房屋照片四张。 3、营业执照及房屋租赁合同。证明相邻门市房屋237.19㎡租金每年为50,000元。 4、2015年吉林省建筑工程质量安全成本价指标。 被告大洋房地产辩称：原告赵某12012年出生仅三岁，其并非拆迁房屋的所有人，不具备回迁主体资格，回迁合同未成立。被告不具备拆迁主体资格，不享有拆迁的权利，双方签订的回迁安置协议无效；被告未能交付房屋是因为政府相关部门未履行拆迁职责，导致工程楼房没有建设，属于不可抗力，被告不应承担违约责任。被告向原告早已说明无法原址回迁，原告坚持原址回迁不同意调换房源，致使损失扩大责任在原告。原告委托四平恒通房地产评估有限公司作出的估价报告价格过高，明显高出当地相同地块房屋价格，应按7，900元/㎡计算较为合理，有法院生效判决佐证。另外，双方协议是回迁房屋，原告无权请求货币折价补偿。请求人民法院驳回原告的无理诉讼请求。 大洋房地产为证实自己的反驳主张，向本院提交了下列证据： 第一，房屋拆迁许可证。证明被告在2010年5月25日至6月25日期间具有拆迁资质，2015年原被告签订回迁协议时被告不具备拆迁资质，拆迁合同无效。 第二，赵某2名下房屋所有权证和土地使用证，证明二原告并非被拆迁主体，合同未成立。 被告公正拆迁公司辩称：我公司是受大洋房地产公司的委托对原告的房屋进行的拆迁，后果应由委托人承担，我公司不应承担合同责任。 被告公正拆迁公司未向本院提交证据。 经审理查明：2015年2月10日，二被告将赵某2名下的坐落在正阳街一角街西侧的老房，面积为335.21平方米、447.60平方米进行了拆除，地段为八旗茗苑二期。二被告承诺回迁给原告新建告18号楼东1号1-2层，面积为780㎡。并于2016年12月30日前将上述回迁房屋交付给原告。上述内容在双方签订的回迁安置营业房协议书中进行了约定。二被告如约对原告的房屋进行了拆迁。因拆迁原因被告大洋房地产公司对回迁的18#楼至今未能建设，双方就回迁安置未达成一致意见，致使原告告诉来院。 围绕被告是否应赔偿原告房屋损失及相关违约责任、支付安置费、营业损失等焦点问题，原被告进行了举证和质证，现综合全案证据本院予以认定评判如下： 一、关于是否应给予货币补偿及房屋价格问题。 现行合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中被告逾期后长时期迟延履行合同的主要债务，且到目前为止根本无法履行，致使原告的合同目的不能实现，据此原告有权解除合同。该法第九十七条规定了合同解除的后果，原告有权请求赔偿损失。依据原告的申请，本院委托四平恒通房地产评估有限公司对涉案相邻地段相同结构的房屋进行了价格评估，原告回迁的房屋可能实现的市场价值为7800,000元，即每平方米10,000元。在被告未建成房屋的情况下，应赔偿原告回迁房屋损失7800,000元。 二、关于原告诉讼主体资格及合同效力问题。 涉案拆迁的房屋所有权人为赵某2，原告赵东超、赵某1系赵某2子女，钱礼为原告赵某1的法定代理人，即赵某1的母亲，在回迁协议上有赵东超和钱礼的签名，证明赵某2有权利依据处分原则将自己的财产处分给自己的子女，故原被告合同成立。房屋拆迁许可是一种政府授权行为，被告签订回迁协议时并不能证明其不具备拆迁资质，如被告不具备拆迁资质而进行拆迁仅违反行政性管理规定，且原被告是在协商一致的基础上签订的回迁协议，因此回迁安置合同有效。 三、关于赔偿范围问题。 按照回迁安置协议的约定，至2016年12月30日应交付回迁房，逾期应依约定支付违约金，即按2015年签订合同当年的回迁户型楼的建筑工程质量安全成本价总额的3‱计算违约金，本院依法保护至判决生效时止，2015年伊通县回迁户型楼的建筑质量安全成本价为1,038元/㎡，计算至2019年2月28日为780天，期间的违约金为189,455.76元（1,038元*780天*780㎡*3‱）；同时按合同约定，上述期间的临时安置补助费为162,240元（8元/月*26个月*780㎡），本院依法保护至判决生效时止。原告诉请的营业性损失，因原告未能提交证据证明被拆迁的房屋在拆迁前处于营业状态。无法证实事实上造成营业性损失，该损失已通过违约金的形式获得了补偿，故原告的该项请求本院不予保护。 本院认为，原被告签订的回迁安置协议成立并生效。因被告的原因无法交付给原告房屋，已构成根本性违约，故双方签订的回迁安置协议应予解除。原告诉请的赔偿房屋损失及支付违约金和临时安置补助费的请求本院予以支持。经营性损失不予保护。被告大洋房地产公司的辩解理由不成立，本院不予采信。本院为保护合同双方当事人的合法权益，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司赔偿原告赵东超、赵某1回迁房屋价款7800,000元。 二、被告伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司支付给原告赵东超、赵某1违约金至判决生效时止，计算方式为1,038元/㎡*780㎡*日3‱*天数，自2017年1月1日开始计算。 三、被告伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司支付给原告赵东超、赵某1临时安置补助费，自2017年1月1日至本判决生效时止，按照8元/㎡*780㎡*月数计算。 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费70,262元及估价费用66,800元由被告伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司承担。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长  计 奎 人民陪审员  鲍铁山 人民陪审员  王新锐 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  吕煜圻