云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初905号原告（反诉被告）：胡楚汶，男，1994年12月21日生，傣族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：柴长军，云南安正律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：云南师迪高商贸有限公司，住所地：云南省玉溪市高新区高新电子商务双创产业园（凤凰路136号）3幢2楼204号办公室。统一社会信用代码：91530402MA6K6M1PXR。法定代表人：方娟，总经理。委托诉讼代理人：高煜杰，系云南师迪高商贸有限公司执行总经理，代理期限：特别授权代理。委托诉讼代理人：普云梅，云南精恒律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）胡楚汶与被告（反诉原告）云南师迪高商贸有限公司合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）胡楚汶的委托诉讼代理人柴长军、被告（反诉原告）云南师迪高商贸有限公司（以下简称师迪高公司）的委托诉讼代理人高煜杰、普云梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡楚汶向本院提出诉讼请求：1．解除NO潮品A2创意潮品商城合作经营合同；2.由被告赔偿NO潮品A2铺装修、装饰款50,440元；3.由被告退回租金、押金59,000元；4.诉讼费（包括案件受理费1,303元，鉴定费5,000元）由被告承担。事实和理由：2018年8月前，被告以公告形式向社会推荐，招商位于红塔区师院对面印刷厂的OTO创意潮品商城，公告内容为：“OTO创意潮品商城是被告作为投资主体，该商城由众多铺位、众多业态组成，经营餐饮小吃、饮品水果、服装鞋帽、文具百货、网红店、潮品店等”。原告是2018年毕业的学生，受招商吸引、指引，遂与被告于2018年8月3日签订《NO潮品A2OTO创意潮品商城合作经营合同》，被告承诺商城于2018年8月1日前整体试营业，2018年9月1日前正式营业。要求原告于2018年8月31日前完成装修等开业前一切准备工作。合作期限：2018年9月1日起至2021年8月31日止。合同还规定年租金为36,000元及押金、保证金等，合同签订后，原告申请了大学生创业贷款，向父母寻求帮助，筹借资金用于经营。期间，原告为开商城内奶茶店共投入装修、装饰费用50,440元，设备投资38,240元，交被告房租、押金、保证金59,000元，交奶茶店特许加盟费10万元，其他费用3,500元，共计251,180元。原告受被告引领，信心满满，打算走出自己就业、创业之路，创办了“阿嫫约奶茶店”，但事与愿违，被告承诺的试营业，开业并未实现，所谓众多业主、众多业态也并未兑现，而是将除原告所属区域外，原拟招商商场800余平方米整体出租给一业主，拟开新家园生活超市。原告发现初始招商广告宣传与合作经营合同相悖后，找被告数次协商，提出如果按现在的改变，原告根本不可能营业，只能将铺面还给原告，由被告赔偿装修费，并返还租金、押金等，被告不承认违约，只同意再给原告半年免租期，多次谈判，始终无果。原告认为OTO创意商品潮城取消，原定的商城性质和状况消失，现在的业态只是由生活超市单独体开始营业至今，由于被告改变招商承诺，原告的经营根本不可能实现。被告营业从未实施现已终止。综上，被告未尽到合作一方的义务，鉴于对方违约，要求原告履行租赁义务显失公平，现原告只有在承担部分损失的情况下，诉请解除合同，并由被告承担不能履约的责任，请求判如所请。被告（反诉原告）辩称，第一，对于原告方提出的要求解除原、被告之间签订的创意潮品商城合作经营合同我们没有异议，但是需要说明一点，解除该合同的原因是由于原告方的违约行为所导致。被告方改变商业类型并未违反相关法律与合同的约定，并且已经在改变商业类型之前提前与原告方进行协商，而原告方自行选择的一个经营风险，该风险所造成的损失不应当由被告方承担。本案当中原告方存在违约行为，应当承担相应的责任。第二，本案当中原告方未按照商城管理规定按约经营，合同解除后，应当要求被告赔偿其装饰装修款，没有事实和法律的依据，应当予以驳回。第三，在合同履行期间，原告方已经实际占有并使用了所租赁的商铺。被告依照合同的约定收取其租金符合相关法律的规定，相反原告方要求被告方退还租金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。第四，原告方无理违反被告方所经营商城的管理规定，依照双方的合同约定，被告方无需退还其所缴纳的履约保证金2万元。对原告方要求退还押金的诉讼请求，请予以驳回。第五，合同解除之后，本诉原告应当按照合同的约定及时拆除商铺内的装饰装修，若未按时拆除，应当支付相应的占有使用费。第六，原告方应当及时支付其占有期间的使用管理费。综上所述，本案是由于原告的未按约履行合同所导致的合同解除，其应当承担相应的违约责任，故请求法院查清本案事实，判令解除原、被告之间的合同，驳回原告方的其他诉讼请求。被告（反诉原告）师迪高公司答辩的同时向本院提出反诉请求：1.请求法院驳回被反诉人的诉讼请求；2.解除反诉人与被反诉人之间签订的《OTO创意潮品商城合作经营合同》，自合同解除之日起三日内自行拆除商铺内的所有装饰装修物，恢复原状后交还反诉人，如不能按时交还，则按合同日租金的300%支付占用费，直至交还时止；3.判令被反诉人支付2018年9月1日至2019年3月份拖欠的管理费1,800元；4.判令被反诉人承担违约责任，反诉人无须退还履约保证金20,000元；5.本案诉讼费用由被反诉人全部承担。事实与理由：2018年8月3日，反诉人与被反诉人签订了《OTO创意潮品商城合作经营合同》，约定将反诉人所经营管理的OTO创意潮品商城A类2号商铺出租给被反诉人经营小吃饮品，合同对租赁期限、租金、管理费、保证金、水电押金等内容作了具体约定。在签订合同时，反诉人已明确告知被反诉人经营风险，为了最大化实现各经营者的经营预期，反诉人需要根据项目总体运营情况对相对应的商业业态、种类及布局等方面进行调整，双方对此已作了充分协商沟通，被反诉人完全同意和认可，并在合同中进行了约定。同时合同还约定被反诉人拖延交纳管理费、租金、水电费或其他应缴纳款项等超过15日的，反诉人有权终止合同；被反诉人未经反诉人书面认可擅自停止经营等情形的，反诉人方不予退还履约保证金等。合同签订后，反诉人将房屋交付给被反诉人经营使用，并积极配合被反诉人的经营活动，为被反诉人提供经营指导、赠送租期等政策支持。而被反诉人由于市场经营经验不足、管理混乱、店面经营时间时常低于6小时等原因，导致项目经营无法走上正轨，不仅没有较好的经营收益，还发生拖欠反诉人管理费等情形。反诉人为此多次进行专业指导，但被反诉人仍然没有改进，时常发生间断性歇业等情形，以致经营状况每况愈下，最终违反合同约定擅自停业。反诉人为此向被反诉人提出整改要求，并愿意在租期等方面给予继续扶持政策，但被反诉人无视反诉人一番好意，无理将其项目经营不善倒闭的原因归责于反诉人，不仅拒绝交付拖欠的管理费，还提出种种极其无理的要求，在遭到的反诉人的拒绝后，竟然虚构事实无理进行诉讼。为维护自身的合法利益，反诉人被迫于2019年3月1日向被反诉人发出《费用催收通知》，要求被反诉人交付拖欠的管理费，但其仍然一直拖欠未付。无奈之下，反诉人于同年3月15日向被反诉人发出《合同解除通知》，欲解除双方签订的《OTO创意潮品商城合作经营合同》，并要求被反诉人于3月18日将商铺腾还给反诉人，希望通过双方协商的方式解决此事，但被反诉人仍然拒绝，坚持无理诉讼，迫使反诉人依法提出反诉。反诉人认为，《OTO创意潮品商城合作经营合同》是被反诉人在实地充分了解清楚之后与反诉人自愿签订的，反诉人已全面履行了合同义务。而被反诉人由于市场经验不足、管理混乱等因素，导致项目经营不善而倒闭，不仅违反合同约定拒绝支付拖欠的管理费，还无理将其个人的经营风险归责于反诉人，并提出种种无理诉求，是没有任何事实理由和法律依据的。原告（反诉被告）辩称，我方认为反诉状和请求没有任何事实依据。请求法院对反诉请求予以驳回。具体理由如下：第一，反诉人和被反诉人签订合作经营合同期间，并没有进行风险告知，在2018年8月份签合同的时候，招商时向我方宣传都是商城由众多业态众多铺面组成的，没有其他告知；第二，经营不下去是因为反诉人改变了经营业态，并不是被反诉人的行为；第三，本案在2019年2月份就起诉了，在此之前反诉原告并没有向我方发出解除合同和催缴费用的通知，反诉原告是为了掩饰自己的违约行为，事后补充的通知。请求法庭支持我方的诉讼请求，驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）为了证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、合作经营合同。证明：原、被告合作租赁的事实。二、照片。证明：商城招商及现状。三、收款收据。证明：原告投入及被告收取部分款项。四、司法鉴定意见书、装修装饰合同。证明：原告对该铺面进行了装修，因被告不认可原告的装修费用，所以原告申请法院进行鉴定，装修费用现价值为50,440元。被告质证后认为：对证据一，合作经营合同。对该组证据的三性没有异议，但不能证明原告方所主张被告存在违约的事实。相反，被告方已经履行了相关的合同义务。针对第二组证据照片的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性。第三组证据四份收据是由被告方所出具的没有异议，其所交纳的租金是符合规定的，不存在返还的情况。至于对于保证金的问题，因我方不存在违约行为，违约金根据合同的约定无需退还。第四组证据，对该组证据的真实性合法性我方没有异议，但对其关联性有异议。该鉴定书所鉴定的内容是原告方装修所花费的费用。该装修是由原告方自主进行装修的，与我方没有关联性，并且本案当中被告方不存在违约的事实，也不应当赔偿相关的装饰装修费用，对装修装饰合同三性均不认可。被告（反诉原告）为了证明自己的答辩和反诉主张，向本院提交了如下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件。证明：反诉原告的诉讼主体资格。二、投资项目备案证、《OTO创意潮品商城合作经营合同》。证明：被告投资经营的双创园经合法审批备案，按《OTO创意潮品商城合作经营合同》的约定：原告拖延超过15日，缴纳管理费、租金、水电费或其他应缴款项等，被告有权终止合同，原告未经被告书面认可擅自停止营业的，被告方不予退还履约保证金等。三、费用催收通知书、合同解除通知书。证明：被告催告后，原告仍拒不缴付2018年9月1日至2019年3月的管理费，迫使被告按约定解除合同等事实。四、房屋租赁合同。证明：被告系玉溪市红塔区凤凰路127号2号楼1层房屋的合法使用主体，有权进行租赁。五、OTO潮品商场管理制度。证明：被告对OTO潮品商场制定了明确的管理制度，明确规定商户应当按照商城规定的时间，统一开门，统一关门，未按照要求的时间营业的，商城有权解除合同，并且不退换履约保证金等内容。六、OTO创意潮品商城合作经营合同（编号：C1、C2）、退款情况说明书、OTO创意潮品商城合作经营合同（编号：潮品A3）、铺面租赁合同（编号：3-4）潮品商城合作经营合同（编号：超市）、铺面租赁合同（编号：潮品C1、C2、A3）。证明：因商场的商业业态、种类及布局需进行调整，被告积极与商户进行沟通协商，并提出多种处理方案，其中：商户耿小丽选择解除合同，并由被告退还相应的款项；商户张梦飞则选择更换商铺位置，另行签订商铺租赁合同；而本案原告胡楚汶则选择了履行原合同，继续经营等事实，上述选择均是基于各商户自行决定作出，应自行承担相应的经营风险。原告质证后认为：对证据一的三性均无异议。对证据二的三性也无异议，刚好可以证明被告方的项目是按照投资备案的来进行的。对证据三，经营合同真实性无异议，恰好证明被告的违约。对费用催收通知三性不认可，我方没有见到过该通知，均没有送达给我方，被告方为了应付本案的事实编造了该通知。对证据四，三性无异议。对证据五，是被告方自己管理的制度，不能证明我方应该怎么做，与本案没有关联性。对证据六，我方进行装修时，整个商场内并没有任何一家进行装修，对有关耿小丽的这份合同，证明由于被告的招商政策是没有兑现的，所以商户退出，由于被告违约，现使整个商场的商户都退出。目前整个商场只有超市和我方在经营。为核实本案争议的相关事实，本院依职权对原告铺面旁边开“新家园生活超市”的经营者作了调查笔录，该经营者称超市于2018年9月6日与被告方签订合同，在签订合同时，原告的“阿嫫约奶茶店”已经装修了一半。超市于10月中旬装修完毕，2018年11月11日与原告的“阿嫫约奶茶店”一起开业，由于其经营时间较长，商场由超市代管，另外，停车场、厕所也由其代管，抵扣其应交管理费，保安、保洁及垃圾清运有人提供服务。经质证，对调查笔录原告认为：超市没有提供保安、保洁、垃圾清运服务。其他陈述无意见。被告对调查笔录的真实性、合性、及关联性无异议。上述证据，本院综合评判如下：对于原告提交的证据一，能够证明原被告合作租赁的事实，本院予以确认；对证据二、三，结合原被告当庭陈述，能够印证商城招商及现状以及原告投入被告收取部分款项，本院予以确认；对证据四，该鉴定程序合法，对鉴定意见中能反映出原告经营商铺进行装修的实际支出的情况，本院予以确认。对于被告提交的证据一、二、四，原告对真实性无异议，本院予以确认；对证据三，因缺少向被告送达的相关手续，且该解除通知是在原告向本院起诉后，对其证明目的，本院不予采信；对证据五，因在合作经营合同备注中有“乙方已全部阅读《OTO潮品商场管理制度》并承诺遵守”，因此，可视为合同附件，对其三性，本院予以确认；对于证据六，原告对真实性无异议，本院予以确认。对于被告的证明目的，因不能反映其在经营业态发生变化后与原告进行协商的过程，故本院不予采信。对本院依职权所作的调查笔录，原告提出异议但未提供证据佐证，对第三方针对涉及案件中事实的陈述，本院予以采信。结合原、被告双方的陈述和本院对证据的评判，本院综合认定本案事实如下：2018年4月20日，被告与玉溪印刷有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，玉溪印刷有限责任公司自2018年6月1日起将其位于玉溪市红塔区出租给被告用于办公和商业，租赁期限为十年，被告承租后，以公告形式向社会招商，公告内容为：将在上述租赁场地上创办“师院OTO创意潮品商城”，该商城是以被告作为投资主体，由众多铺位、众多业态组成，经营餐饮小吃、饮品水果、服装鞋帽、文具百货、网红店、潮品店等。原告看到其宣传后，于2018年8月3日与被告师迪高公司签订了《NO潮品A2OTO创意潮品商城合作经营合同》，合同约定：甲方（被告）负责提供商场内A类2号铺面的经营场地由乙方（原告）负责经营，经营项目为类小吃、饮品，甲方预计于2018年8月1日前整体试营业，2018年9月1日前正式营业。合作期限：2018年9月1日起至2021年8月31日止。铺面租金为36000元/年，管理费300元/月，水电押金为2,000元，履约保证金20,000元。原告签订合同后，于2018年8月14日向被告交纳了商城铺面租金、水电押金和履约保证金，并于2018年8月25日与玉溪双雄惠装饰工程有限公司签订《装饰装修施工合同》，将租赁铺面按其规划的要求装修后经营奶茶。取名为“阿嫫约奶茶店”。在此后因招商情况不理想，2018年9月6日，被告统一将其中约800M2铺面租赁给他人开超市（名称为“新家园生活超市”）。该超市于2018年11月11日正式开业，原告的奶茶店于同日与超市同时开业。因与招商时约定的众多铺位、众多业态等约定不符，原与被告签订了《合作经营合同》的耿小丽与被告协商后解除合同，被告于2019年1月2日退还其相应的保证金和铺面租金。开业后商场的管理被告交由超市代为管理，并提供了相应的保安、保洁及垃圾清运服务。后原告要求被告退还其已交租金和装修费用，双方协商未果，原告于2019年2月18日起诉至本院，在本院受理本案后，2019年4月4日，被告以原告进行无理诉讼并拖欠缴费为由反诉至本院，要求解除与原告的合作经营合同并于3月18日将商铺腾还给被告，本院受理其反诉一并进行审理，在庭审中，双方一致同意双方的《NO潮品A2OTO创意潮品商城合作经营合同》于2019年7月26日解除，原告已经实际从该铺面搬出。在本院受理本案后，因被告要求退还原告装修费而被告不同意赔偿且不认可原告主张因装修实际支出费用，经原告申请，本院于2019年5月7日指定云南玉溪通力司法鉴定所对玉溪市凤凰路127号2幢1－A2号铺面阿嫫约奶茶店的装修进行评估，至2019年7月8日鉴定机构向本院出具了鉴定评估意见：1－A2号铺面装饰装修鉴定评估净值总价为50,440元。本院认为，被告在租赁铺面时用公告方式发出招商广告，其行为本是要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示。但该要约邀请中承诺提供多业态的商铺，即应提供原告的理想经营环境。其内容符合要约的规定。足以影响原告是否订立合同，故招商广告中承诺的众多业态应视为双方合同中被告的义务，而在招商不理想的情况下，原告擅自改变了经营业态，目前只有一家超市替代了众多业态与被告在商业广告中宣传不符，这直接影响了原告订立合同时经营环境和所预期的经营效果，已经构成违约。被告称在此时已经通知原告可以选择退出，但未能提交相应证据予以证实。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）规定：“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为的，当事人可以解除合同”。故原告有权以被告违约解除合同。但鉴于原告的本诉和被告的反诉中都提出解除《OTO创意潮品商城合作经营合同》的诉讼请求，在审理过程中，双方协商一致同意合同于2019年7月26日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质来处理，因被告未能提供商业宣传的经营业态，在此后也未能及时通知原告，其违约在先，因此，对于原告向其交纳的保证金、水电押金理应予以返还。对于原告要求赔偿损失（返还装修费）的诉讼请求，本院予以支持。但由于原告方并未及时提出解除合同，在起诉后并未主动要求撤离该铺面，而是继续使用该铺面至2019年7月26日，其实际使用铺面的期间为2018年11月11日至2019年7月26日（共257天）。由于其未采取及时措施制止损失的扩大，对在起诉后仍使用该铺面的费用应根据使用情况承担相应的合同义务。对于原告主张的租金，应按照实际使用天数进行扣除后予以返还，即36,000元÷365天×（365－257）＝10,652元。对于被告的反诉部分，其要求自合同解除之日起三日内由原告自行拆除商铺内的所有装饰装修物，恢复原状后交还被告及不退还保证金的诉讼请求，由于本案系被告未履行合同的其他义务所致，故对其诉讼请求，本院不予支持。对于其要求支付拖欠的管理费1,800元；原告称商场无人管理被告未履行其义务，但从查明的事实来看，被告委托超市进行管理也应视为被告履行了其义务，且原告实际使用铺面的时间已经超出6个月。故对被告（反诉原告）的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十四条第（四）项、第九十七条、一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡楚汶与被告（反诉原告）云南师迪高商贸有限公司签订的《OTO创意潮品商城合作经营合同》，于2019年7月26日解除。二、由被告（反诉原告）云南师迪高商贸有限公司赔偿原告（反诉被告）胡楚汶NO潮品商城A2铺装修、装饰款50,440元；三、由被告（反诉原告）云南师迪高商贸有限公司返还原告（反诉被告）胡楚汶履约保证金20,000元、水电押金2,000元；四、由被告（反诉原告）云南师迪高商贸有限公司退还原告（反诉被告）胡楚汶租金10,652元。五、由原告（反诉被告）胡楚汶支付被告（反诉原告）云南师迪高商贸有限公司管理费1,800元。六、驳回原告（反诉被告）胡楚汶的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）云南师迪高商贸有限公司其他诉讼请求。上述给付义务，限于本判决生效之日起十日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2606元，减半收取1303元，原告（反诉被告）负担364元；被告（反诉原告）负担939元。反诉费346元，减半收取173元，原告（反诉被告）负担70元；被告（反诉原告）负担103元。鉴定费5000元,由被告（反诉原告）承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  张剑二〇一九年八月十四日书记员  罗华