上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15200号原告(反诉被告)：上海睿沁环保科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：唐敏，总经理。被告(反诉原告)：徐元菊，女，1962年12月16日出生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：曹轶凡，女，1991年1月5日出生，汉族，住上海市宝山区。两被告共同委托诉讼代理人：侯兵，上海莫高律师事务所律师。原告(反诉被告)上海睿沁环保科技有限公司与被告(反诉原告)徐元菊、曹轶凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，被告徐元菊、曹轶凡于2019年6月14日向本院提起反诉，本院分别于2019年7月10日、8月7日公开开庭进行了审理。原告上海睿沁环保科技有限公司法定代表人唐敏、被告徐元菊及曹轶凡委托诉讼代理人侯兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海睿沁环保科技有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令徐元菊、曹轶凡退还房屋押金12,000元；2.判令徐元菊、曹轶凡向上海睿沁环保科技有限公司支付违约金12,000元；3.判令徐元菊、曹轶凡赔偿上海睿沁环保科技有限公司因其违约造成的经济损失(微波炉、试剂以及误工费)20,000元。审理中，原告增加诉讼请求：要求法院判令上海睿沁环保科技有限公司与曹轶凡、徐元菊签订的租赁合同于2019年2月28日解除(只解除原被告间的租赁关系)；要求曹轶凡、徐元菊支付逾期返还押金造成的利息损失(以12,000元为本金，自2019年3月2日起计算至返还押金之日，按银行同期贷款利率的4倍计算)。事实和理由：2017年12月13日,上海睿沁环保科技有限公司(以下简称睿沁公司)通过中介与徐元菊、曹轶凡签订就上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)《房屋租赁合同》。2019年1月25日，睿沁公司向徐元菊提出提前退租的意向，且于当天付清了截止到2月底的房屋租金。徐元菊当时未提出任何异议，表示理解公司的状况。为避免给两被告造成经济上的损失，睿沁公司表示可以将系争房屋转租或者与其他租客合租。徐元菊当时同意以转租的方式解决，但并不建议合租的方式。1月31日，原被告对提前退租一事达成共识，徐元菊将系争房屋至中介处挂牌寻租，并微信通知睿沁公司法人，希望公司法人帮助其将系争房屋挂牌至其他中介寻租。2月份，徐元菊开始带租客至系争房屋处看房。2月21日，新租客确定要承租系争房屋。徐元菊委托新租客与睿沁公司直接办理房屋交接，并表示新租客需要房屋急用，希望睿沁公司尽快搬出。2月28日，睿沁公司将房屋钥匙交给新租客。因该天系工作日，小区保安不同意搬运卡车在上班期间进入办公楼，故与保安协商于3月2日上午进行搬运，徐元菊亦表示同意。3月2日，徐元菊配偶曹某某到系争房屋监督交接事宜。曹某某当时答应将系争房屋押金退还给睿沁公司并且同意睿沁公司将拆下的空调带走。原告搬走后，两被告因原告提前退租且拆走空调为由拒绝退还押金，故提出如上诉请。徐元菊、曹轶凡辩称，不同意睿沁公司的全部诉讼请求。原被告并没有达成租赁合同于2019年2月28日解除的意向。2019年2月28日，原告私自将房屋钥匙转给下一个租客，在3月份的时候，又将其引进的下一个租客赶走。睿沁公司提前要求解除合同并迟延支付租金，系其违约在先，违约金应由睿沁公司支付给徐元菊和曹轶凡，不存在退还押金以及支付押金利息的情况。原被告双方并未完成房屋交接，系争房屋仍在睿沁公司的控制范围内，双方的租赁合同仍处于继续履行状态，其没有理由要求两被告支付损失，睿沁公司主张的损失并不存在。审理中，徐元菊、曹轶凡向本院提起反诉诉讼请求：1.解除上海睿沁环保科技有限公司与徐元菊、曹轶凡签订的《房屋租赁合同》，睿沁公司将租赁房屋及房屋内的美的空调(型号KFR35)返还给徐元菊、曹轶凡；2.上海睿沁环保科技有限公司支付2019年3月1日至2019年5月31日的房屋租金36,000元及违约金12,000元；3.反诉费用由上海睿沁环保科技有限公司负担。审理中，徐元菊、曹轶凡变更反诉诉请1为：解除反诉原被告间的房屋租赁合同(只解除原被告间的租赁关系)，睿沁公司将房屋返还给徐元菊、曹轶凡，同时赔偿徐元菊、曹轶凡空调损失1500元。事实与理由：2017年底,睿沁公司与徐元菊、曹轶凡就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为三年(2018年1月1日至2020年12月31日)，月租金12,000元，押一付三。2019年初，徐元菊、曹轶凡仅收到第一期两个月房租。睿沁公司以生意不好为名拖欠房屋租金，故提出如上反诉诉讼请求。上海睿沁环保科技有限公司辩称，不同意徐元菊、曹轶凡的反诉诉讼请求。租赁合同已经在双方协商一致下解除，徐元菊、曹轶凡已经将系争房屋收回并出租给案外人，睿沁公司无需向其返还房屋。2019年3月2日，在徐元菊配偶曹某某的现场监督下，睿沁公司已经将物品搬走，系争房屋不在睿沁公司的控制下，故不同意支付租金，睿沁公司也不存在违约情形，故也不同意支付违约金。至于空调，睿沁公司搬走的空调是系争房屋上一个租客留给睿沁公司的，因为有空调所以当时公司没有将自己的空调搬入系争房屋内，故睿沁公司搬走空调无需向徐元菊、曹轶凡赔偿。本院经审理认定事实如下：徐元菊、曹轶凡系上海市虹桥路XXX号XXX室房屋产权人。2017年12月13日，徐元菊、曹轶凡(出租方、甲方)与睿沁公司(承租方、乙方)、德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方于2017年12月25日之前向乙方交付系争。房屋租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。房屋月租金为12,000元。租金以三个月为一期支付。乙方每期租金提前5日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的20%支付逾期违约金。租赁保证金为壹个月的租金12,000元。如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付日租金的20%作为逾期违约金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于壹个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…….(3)乙方逾期不支付租金累计超过5日的;(4)乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同。合同签订后，2019年12月22日，被告将系争房屋交付给原告，双方签署合同附件二《房屋交接书》，但对于合同附件一《家具家电清单》双方虽签字盖章但未约定内容。后睿沁公司向徐元菊、曹轶凡支付了租赁保证金12,000元以及至2019年2月28日止的房屋租金。2019年1月25日，睿沁公司员工向徐元菊发微信称：“公司当初跟你签订的协议是一年，也到期了。再加上公司业务也不是很好，所以我们这次支付的房租是2个月24000元。同时也麻烦你找中介挂一下牌出租，我们这边也会配合你，尽量早日出租出去。谢谢！财务已经录入了，今天晚上会授权，晚上会到账。麻烦记得查收。”2019年1月28日，睿沁公司法人向徐元菊发微信称：“房东你方便配合把房子挂一下中介吧？我们去年业务做得不好得换小房子，要么办公室租出去一间要么全租出去我们到外面再租间小的。”徐元菊在微信中回复称：“可以挂中介，分割不可能的。”2019年1月31日，徐元菊向睿沁公司法人发微信称：“我已经在网上挂牌了，你可以先到中介去挂着，当初租房时有房产证复印件给你的，先给中介看一下。”2019年2月，徐元菊多次带新租客至系争房屋看房，并在微信中通知睿沁公司法人到场。2019年2月28日，睿沁公司法人向徐元菊发微信称：“房东搬东西的卡车司机说周六(3月2日)搬比较好，一个小区进的来可以停车，第二呢路上也好走，因为大卡车是上不了高架的，所以我周六搬走好不？东西都理出来了。”徐元菊回复称：“没问题。”当天，下一个租客进入系争房屋并开始使用系争房屋。2019年3月1日，睿沁公司法人发微信给徐元菊称：“她急我已经给她钥匙了给她一个房间了，我所有东西都在呀，我跟她协调，您看一下我们因为全部打包好了。”徐元菊回复称：“好，谢谢你。”2019年3月2日，睿沁公司叫搬家公司上门将房内物品搬离系争房屋，并将系争房屋内的空调搬走。被告徐元菊配偶曹某某当天亦至系争房屋处，但双方并未签署退房交接书。睿沁公司搬走后被告大约在3月4日左右更换了系争房屋门锁。另查明，自2019年3月1日起，睿沁公司法人多次在微信上要求徐元菊退还押金。2019年3月11日，徐元菊在微信中回复睿沁公司法人称：“唐小姐你好，有关我们之间的争执，有二点显而易见，再次说明：1、我们之间的租房合同，为期3年，你房租只付到今年2月底，而且是延期支付(尚未计算滞纳金)，已经违约。2、在房东已经提醒的情况下，依然拆除房东的空调，这是房东的私有财产(有发票、有前房客做证)，更是不应该。考虑到经营的不易，如果仅是第一点，会退还押金，而第二点，如果不退赔、不说明，则意味着出租房内的其余空调都是你的了，于情于理都不通。”后徐元菊、曹轶凡未退还押金。2019年3月12日，睿沁公司法人上门将系争房屋门锁损坏。徐元菊为此报警。审理中，徐元菊、曹轶凡提供购买空调的发票(开具时间为2017年2月20日)及上海瑞富利反光制品有限公司营业执照，显示空调为美的空调，型号为KFR-35GW/BP2DN1Y-DA400(B3)，金额为8397元(3套)，购买方为上海瑞富利反光制品有限公司，曹某某为上海瑞富利反光制品有限公司的法人。睿沁公司表示对上述证据不清楚，并提供其搬走空调的照片和型号，显示美的空调型号为KFR-35GW/BP2DN1Y-DA400(B3)E，并称其搬走的空调系新款，与徐元菊、曹轶凡提供的发票上显示的型号并不完全相同。徐元菊、曹轶凡对照片及型号并无异议，称照片上的空调系被告购买三个空调中的一个。审理中，睿沁公司提供搬家时搬家人员及在场人员的证人证言以及睿沁公司法人与曹某某的录音资料，拟证明曹某某同意退还押金，并同意其搬走一台空调。徐元菊、曹轶凡对上述证据内容不予认可，称曹某某作为房东指派接收房屋的人，当时并未同意睿沁公司搬走空调，也未同意退还押金，徐元菊、曹轶凡作为房东始终未同意返还押金，曹某某更无权同意，徐元菊、曹轶凡虽同意睿沁公司解除合同，但是对于违约责任，双方并未达成一致意见。审理中，睿沁公司称公司的一个微波炉和几瓶试剂仍在系争房屋内，本想后面去取，因3月3日后系争房屋门锁被更换，原告无法进入，故上述物品无法取出，现原告已经在诉请中主张了上述物品的损失，房屋内的物品被告可以自行处置。被告确认原告称的微波炉和几瓶试剂仍在系争房屋内。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。原告作为承租方提前向被告提出终止租赁关系并停止支付自3月份之后的租金，被告对此并未提出异议且积极对外招租，可以认定双方对租赁关系于2019年2月28日终止已达成合意，原告虽推迟至2019年3月2日搬离，亦提前征得被告同意，并非租赁关系的延续，故本院认定原被告的租赁关系于2019年2月28日解除。现被告反诉主张2019年3月1日至5月31日期间的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，原告已于3月2日搬离系争房屋，被告在原告搬离之后亦更换了门锁，系争房屋已由被告收回，虽原告之后破坏被告房屋门锁导致被告无法正常进入系争房屋，但该行为不产生系争房屋仍在原告控制下的法律效果，被告因原告破坏门锁导致的损失可以另案主张，故被告现反诉要求原告返还房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持至于违约金，现原告迟延支付租金且提前提出终止租赁关系，系原告违约在先，应承担相应的违约责任，原告认为其已与被告达成口头解约协议，双方系协商一致解除合同，被告违反口头解约协议系被告违约，应由被告承担违约责任，没有事实和法律依据，被告虽同意原告解除租赁合同，但未表示放弃追究原告的违约责任，故对原告向被告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持，被告要求原告支付违约金的反诉诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，合同终止后被告收取的押金除扣除合同约定应由原告承担的费用后应无息返还给原告，被告抗辩称因原告违约，押金应予以没收，没有合同依据，本院不予采信，故对原告返还押金的诉讼请求，本院予以支持，原告主张的逾期返还押金的利息，缺少合同依据，本院不予支持。至于原告主张的经济损失，原告未提供相关证据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告反诉主张的空调损失，现原告自认搬走房屋内空调，原告称空调系上一个租客留给原告，但未提供证据予以证明，现原告提供的空调型号亦基本与被告提供发票上载明的空调型号吻合，可以认定空调系被告所购，原告无权擅自搬走房屋内空调，原告现主张空调损失，有事实和法律依据，本院予以支持，至于损失金额，本院根据空调的使用年限以及原始价格，酌情予以判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条规定，判决如下：一、上海睿沁环保科技有限公司与徐元菊、曹轶凡于2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》所确立的租赁关系于2019年2月28日解除；二、上海睿沁环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐元菊、曹轶凡违约金12,000元；三、徐元菊、曹轶凡于本判决生效之日起十日内返还上海睿沁环保科技有限公司房屋押金12,000元；四、上海睿沁环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐元菊、曹轶凡空调损失1000元；五、驳回上海睿沁环保科技有限公司其余诉讼请求;六、驳回徐元菊、曹轶凡其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计450元，由上海睿沁环保科技有限公司负担327元，由徐元菊、曹轶凡负担123元；反诉案件受理费减半收取计518.5元,由上海睿沁环保科技有限公司负担382.5元,由徐元菊、曹轶凡负担136元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕二〇一九年八月十三日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。