广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1168号原告(反诉被告，以下称原告)：张枝基，男，汉族，1973年12月30日出生，户籍住址：广东省阳西县，原告(反诉被告，以下称原告)：陈雪葵，女，汉族，1978年3月8日出生，户籍住址：广东省中山市火炬开发区，两原告共同委托诉讼代理人：林积昌，广东漠西律师事务所律师。被告（反诉原告，以下称被告）：阳西县泰景房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县工业园中阳大道泰景花园3幢C2座123号房。法定代表人：吴宗保，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈佩芳，广东工匠律师事务所律师。原告张枝基、陈雪葵诉被告阳西县泰景房地产开发有限公司（以下简称：泰景公司）以及被告泰景公司反诉原告张枝基、陈雪葵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张枝基及其与原告陈雪葵的共同委托诉讼代理人林积昌、被告泰景公司的委托诉讼代理人陈佩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张枝基、陈雪葵向本院提出本诉请求：1、判令被告向两原告退还购房款共8892.76元及利息损失：按年利率6%计算，从2014年3月24日起暂计至2019年2月19日止为2657.45元，最终数额计至被告付清款项时止；2、判令被告向两原告退还办证费共7947.88元及利息损失：按年利率6%计算，从2014年2月7日起暂汁至2019年2月19日止为2434.7元，最终数额计至被告付清款项时止；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2014年3月24日与原告张枝基、陈雪葵签订了《商品房买卖合同》，约定原告将泰景花园1幢A座305房出售给两原告，该商品房属预售，按套出售，套内建筑面积计算，该商品房单位为人民币每平方米3109.36元，总金额为贰拾玖万贰仟玖佰零贰元整，合同约定的套内面积为94.2平方米。但是，但原告入住后领取的不动产权证书载明上述商品房专有建筑（套内）面积为91.34平方，与购房合同约定的94.2的套内面积相差2.86平方。因此，两原告认为被告应按购房合同的约定退还购房款共8892.76元（3109.36元×2.86平方）及利息损失：8892.76元为本金，按年利率6%计算，从2014年3月24日起暂计至2019年2月19日止为2657.45元，最终数额计至被告付清款项时止。被告于2014年2月7日向两原告收取了办证费共14979元，但是被告仅是代两原告支付了住宅专项维修基金2637.6元和契税4393.52元，剩余7947.88元，两原告认为被告应退还上述剩余款项及利息损失：以7947.88元为本金，按年利率6%计算，从2014年2月7日起暂计至2019年2月19日止为2434.7元，最终数额计至被告付清款项时止。两原告已经多次找被告协商要求退还上述8892.76元购房款、办证费7947.88元以及利息损失，被拒绝。为此，两原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告泰景公司对本案本诉辩称，一、被答辩人无权要求答辩人退还购房款8892.76元及赔偿利息损失。被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋按套出售，房屋总价为292902元。该《商品房买卖合同》约定当事人选择按套计价，不适用面积确认及面积差异处理的规定。被答辩人于2018年2月23日委托答辩人代为办理不动产登记并签订《委托办理不动产登记确认表》，双方共同确认所购买的商品房属于按套计价出售，若合同约定面积与最终产权登记面积不一致，面积多出部分被答辩人无需向答辩人补差价，面积少的部分被答辩人自愿按照合同约定执行。被答辩人签署《委托办理不动产登记确认表》后，双方有关涉案房屋面积差异问题的权利义务终止。被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》、《委托办理不动产登记确认表》系双方真实意思表示，被答辩人自愿选择按套出售的方式购买涉案房屋，且双方共同确认互不主张涉案房屋有关面积差异的权利。被答辩人现又起诉要求答辩人退还差价部分房款没有任何依据，应予驳回。另外，被答辩人主张的利息没有法律依据。退一步讲，即使涉案房屋存在面积差异，但是相关条款约定仅是当买受人因为面积差异超过±3%选择退房时可主张利息，并未约定买受人选择多退少补差价时可以主张利息的问题。被答辩人无权要求答辩人赔偿差价的利息损失。二、被答辩人要求答辩人退还办证费7947.88元及赔偿利息损失没有事实和法律依据。被答辩人诉称答辩人仅代其缴纳了住宅专项维修资金和契税两项办证费用并不完全属实。被答辩人于2014年2月7日委托答辩人于《商品房买卖合同》签订后代被答辩人缴纳涉案房屋的相关办证费用，同时向答辩人预支付了14979元，双方同时约定相关费用多退少补。事后，答辩人代彼答辩人缴纳了共计15391.12元的办证费用其中，测绘费、白蚁防治费、交易手续费共7560元、住宅专项维修资金2637.6元、契税4393.52元、不动产测量费800元。答辩人已超额支出了412.12元（15391.12元-14979元=412.12元），被答辩人无权要求答辩人退还办证费及赔偿利息损失。相反，被答辩人应当向答辩人支付代为垫付的412.12元。被答辩人要求答辩人退还办证费7947.88元及赔偿利息损失没有事实和法律依据。综上，被答辩人无权要求答辩人退还购房款及赔偿利息损失，被答辩人诉请答辩人退还办证费差价及赔偿利息损失没有事实和法律依据。答辩人恳请法院依法查明本案事实，维护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告泰景公司向本院提出反诉请求：1、判令原告立即向被告支付办证费412.12元及利息（自提起反诉之日起至清偿日的利息按年利率6%计算）；2、判令原告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2014年3月24日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告泰景花园1幢A座305号房的物业，物业按套出售，总金额为292902元。原告在2014年2月7日口头委托被告在《商品房买卖合同》签订后代原告缴纳涉案房屋的相关办证费用，同时向被告预支付了14979元，双方约定相关费用多退少补。被告在2014年3月26日代原告缴纳了测绘费、白蚁防治费、交易手续费共7560元，2014年4月15日代原告缴纳了住宅专项维修资金2637.6元，2018年3月15日代原告缴纳了契税4393.52元，2018年11月7日代原告缴纳了不动产测量费800元，上述办证费合计为15391.12元。被告已代原告缴纳15391.12元的办证费，被告有权要求原告补交超额支出的办证费用412.12元（15391.12元-14979元=412.12元）。综上，为维护被告的合法权益，被告现依法向法院提起诉讼，望法院支持被告的全部诉讼请求。原告张枝基、陈雪葵对本案反诉辩称，对于被告的反诉，原告认为是没有事实及法律依据的。1、被告为原告代交的契税发票已证明了办证费用并没有其所述的15391.12元。被告所说的代原告交纳的费用与本案是没有关联的，白蚁费等发票也不是涉案房屋这栋楼的。被告所说的白蚁费，在原告购买房屋的时候，没有作说明，而办证费一览表，白蚁费仅仅是322元，而测绘费也只是112元，利用档案费为50元。经审理查明：2014年3月24日，原告张枝基、陈雪葵与被告泰景公司签订《广东省商品房买卖合同》，向泰景公司购买位于阳西县工业园中阳大道泰景花园1幢A座305号房，合同约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房合同约定建筑面积共107.25平方米，其中，套内建筑面积94.20平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.05平方米；第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3109.36元，金额人民币贰拾玖万贰仟玖佰零贰元整；第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价，不适用本条约定）：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%”等内容。上述合同签订后,原告张枝基、陈雪葵依约向被告泰景公司支付购房款292902元以及办证费14979元。原告张枝基、陈雪葵在2018年4月28日领取涉案房屋的不动产权证书，该证书载明涉案房屋专有建筑面积：91.34平方米，分摊建筑面积：15.82平方米。为此，原告张枝基、陈雪葵认为涉案房屋专有建筑面积比合同约定套内面积少2.86平方米，构成违约，诉至本院。另查明，原、被告在2018年2月23日签署《委托办理不动产登记确认表》，确认两原告委托被告办理不动产证，该确认表备注：“根据委托人与开发商签署的《广东省商品房买卖合同》约定，委托人所购买的商品房属于按套计价出售，若合同约定面积与最终产权登记面积不一致，面积多出部分委托人无需向开发商补差价，面积少的部分委托人自愿按照合同约定执行不再主张面积异议的权利。本确认表签署后，双方有关商品房面积差异问题权利义务终止，互不向对方主张任何权利”。在查明，被告办理涉案房屋不动产权证时代两原告支付了契税4393.52元、专项维修资金2637.6元、测量费800元。诉讼中，被告泰景公司认为其在2014年3月26日代两原告缴纳支付涉案房屋办证费用（测绘费、白蚁防治费、交易手续费合计7560元），请求本院向阳西县住房和城乡规划建设局调查取证。为此,本院依法向阳西县住房和城乡规划建设局发函,该局对此作出复函:贵院《广东省阳西县人民法院》（（2019）粤1721民初1168号）收悉。经查实，2014年我局根据县物价局部门的收费批文（粤费西价证字72号、粤费Qd5005号、粤费Qd5007号、粤费Qd5008号、粤费Qd5009号）向购房者收取办理房产证相关费用。当时阳西县泰景房地产开发有限公司为了及时给购房户办妥房产手续,将收集到的该小区购房户的办证费统一存到我局的账户,用于缴纳房户办理房产证的有关费用。我局根据该公司的要求，直接将应收的登记费、咨询费、买卖代理费、白蚁防治费、交易手续费和测绘费共6项收费在发票上只填写白蚁防治费、交易手续费和测绘费这3项收费。发票显示的收费总额与实际上经物价部门许可的应收费总额一致，我局在该公司为购房户办理房产手续过程中没有多收费。A单元305房购房者张枝基费用清单如下：登记费80元，咨询费1000元，交易手续费107㎡*3元/㎡=320元，白蚁防治费107㎡*2元/㎡=210元，测绘费110元，买卖代理费292000元*2%=5840元，合计7560元。所收费用使用县财政统一税费发票，所收费用全额上缴县财政，实行收支两条线管理。我局已经督促该公司向购房户作出了解释。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、两原告以涉案房屋专有（套内）建筑面积少于合同约定套内建筑面积少2.86平方米为由，要求被告退还购房款8892.76元，理据是否充分；二、两原告在办理涉案房屋不动产权证中应支付的税费金额是多少。关于本案第一个争议焦点。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方当事人均应受该合同约束，履行相应的义务。本案中，虽涉案房屋不动产权证书载明涉案房屋的专有建筑面积为91.34平方米，比合同约定的套内建筑面积（94.20平方米）少2.86平方米，但本案合同第四条约定涉案商品房按套出售，且合同第五条约定当事人选择按套计价的，不适用第五条关于面积确认及面积差异处理的约定。另外，原、被告签署《委托办理不动产登记确认表》约定涉案房屋属于按套计价出售，若合同约定面积与最终产权登记面积不一致，面积多出部分委托人无需向开发商补差价，面积少的部分委托人自愿按照合同约定执行不再主张面积异议的权利。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，本案合同约定按套出售，并不违反法律法规的规定，应属有效。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，商品房买卖中存在面积差异问题,合同有约定的,按照约定处理,本案合同约定对于涉案房屋面积差异问题的处理是买卖方互不主张权利,现两原告以涉案房屋专有（套内）建筑面积少于合同约定套内建筑面积少2.86平方米为由，要求被告退还购房款，缺乏理据，本院不予支持。关于本案第二个争议焦点。根据阳西县住房和城乡建设局作出的复函以及原、被告提交的票据，被告为两原告办理涉案房屋不动产权证书代为支付了登记费80元、咨询费1000元、交易手续费320元、白蚁防治费210元、测绘费110元、买卖代理费5840元、契税4393.52元、专项维修资金2637.6元、测量费800元，合计15391.12元，而两原告实际支付给原告的办证费为14979元，被告为两原告已多支付了412.12元（15391.12元-14979元）。由于双方在合同没有约定办证税费的事项，应根据房产交易市场办证费多退少补的交易习惯处理，现被告已为两原告多支付税费412.12元，两原告应支付给被告。因此，被告反诉请求两原告支付办证税费412.12元，合法合理，本院予以支持；两原告请求被告退还办证费7947.88元，缺乏事实依据，本院不予支持。两原告没有支付上述办证费给被告，确给被告造成一定的利息损失，本院酌定利息损失按年利率6%计算。被告主张利息损失从提起反诉之日（2019年5月16日）起计算，并无不当，本院予以支持。综上所述，两原告请求被告退还购房款8892.76元、办证费7947.88元及相应利息损失，均缺乏理据，本院不予支持；两原告应支付办证税费412.12元及利息损失给被告，其中利息损失按年利率6%，从2019年5月16日起计算至付清款项之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第十八条的规定，判决如下：一、原告张枝基、陈雪葵在本判决生效之日起十日内支付办证税费412.12元及利息损失给被告阳西县泰景房地产开发有限公司，其中利息损失按年利率6%，从2019年5月16日起计算至付清款项之日止；二、驳回原告张枝基、陈雪葵的诉讼请求。如果未按本判决指定的还款期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费174元以及反诉受理费25元，合计199元，由原告张枝基、陈雪葵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  许文华二〇一九年八月一日法官助理罗璐瑶书记员叶文斌