上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10710号原告：上海颐景园物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张金良，总经理。委托诉讼代理人：徐松婷，上海徐松婷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏华，上海徐松婷律师事务所律师。被告：邵珉，女，1955年7月21日生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。原告上海颐景园物业管理有限公司(以下简称“颐景园公司”)诉被告邵珉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用简易程序审理，并于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告颐景园公司的委托代理人陈敏华、被告邵珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐景园公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2015年4月至2018年6月的物业管理费29,686.80元。事实及理由：原告与案外人上海市松江区颐景园业主大会(以下简称“颐景园业主大会”)签订《物业服务合同》，该合同约定业主大会将位于上海市松江区泗泾三盛颐景园小区委托给原告管理。被告所有的位于松江区泗陈公路XXX弄XXX号房屋(建筑面积为271.85平方米，单价为2.8元/·平方米)(以下简称“系争房屋”)在原告管理范围内。原告按约对被告物业进行了管理，但被告自2015年4月至2018年6月期间一直无故拒缴物业管理费，经原告多次催讨未果，故原告诉至法院，要求判如所请。被告邵珉辩称，1、2017年6月之前的物业费已超过诉讼时效；2、已有法院的生效判决确定系争房屋的外墙需要原告维修，并且系争房屋的屋顶也应由原告进行维修，但原告一直不作为，超过屋顶保温层的质保期，后经居委会协调，原告仍然没有给任何答复；3、经法院协调，原告于2019年6月28日派人到房屋现场，给其看了之前原告赔给被告的涂料，但来人表示回去请示物业经理，大约十天会给回复，但至今没有任何回复；4、被告已现金缴纳2015年4月至2018年7月期间的物业费，但具体缴纳的时间段，记不清楚，并且因原告存在不作为，要求减免物业费。本院经审理查明事实如下，2013年11月23日，原告与案外人颐景园业主大会签订《物业服务合同》一份，约定原告就松江泗泾颐景园提供物业管理服务，合同期限自2013年7月9日起至2015年11月23日止(其中2013年7月9日至2013年11月22日为有条件续聘顺延期)；物业服务费：一期地上建筑面积按2.80元/月·平方米，二期独栋以销售合同约定建筑面积按2.80元/月·平方米……；物业服务费按月缴纳，应在每月20日前履行缴纳当月物业管理费的义务。该合同另对双方权利义务等事项作出了约定。2019年7月31日，原告与案外人颐景园业主大会签订《物业服务合同》一份，约定原告就松江泗泾颐景园提供物业管理服务，合同期限自2019年8月1日起至2022年7月30日止。该合同另物业服务费等事项作出了约定。另查明，被告邵珉于2006年10月17日经核准登记为系争房屋的权利人之一，系争房屋的建筑面积为271.85平方米。2015年6月29日，颐景园公司作为原告诉至本院，请求判令邵珉支付2009年3月至2014年12月的物业管理费53,282.60元、滞纳金8,433.08元。本院于2015年9月28日作出(2015)松民一(民)初字第5531号民事判决，认为就邵珉提出的颐景园公司未给系争房屋外墙进行修复的意见，从邵珉提供的短信记录看，双方确实就邵珉家房屋外墙问题在进行协商，因颐景园公司未及时修复，才导致邵珉未缴纳物业管理费，颐景园公司在服务过程中存在一定的过错，应在物业费用中作相应的抵扣，本院酌情按物业费的9折予以计算，判决被告邵珉支付原告自2012年2月至2014年12月的物业管理费23,977.17元。后该判决已生效。庭审中，原、被告一致确认，原告自2003年管理系争小区至今，系争房屋的物业费标准为2.80元/月·平方米。就上述生效判决书确定的外墙修复问题,原告认为与被告未能达成一致的维修方案，故仍未进行维修，现愿意用国产涂料就损坏的外墙进行修复；对此，被告表示原告从未出具维修方案，现要求外墙维修后整个房屋看起来是一体的，原告应列明国产涂料的品牌及保证维修好后房屋不漏水。以上事实，有物业服务合同、上海市不动产登记簿、(2015)松民一(民)初字第5531号民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告作为小区业主大会选聘的物业管理企业，依据合同为小区业主提供了包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿物业服务，原告有权收取相应的物业服务费，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业服务费的义务。关于被告提出的诉讼时效问题，原告主张的是2015年4月至2018年6月期间的物业服务费，但原告未提供充分证据证明其在本次诉请前，已向被告主张相关权利，被告对此亦否认收到原告的催款通知。而民法总则规定的诉讼时效为三年，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。现原告于2019年6月17日递交诉状至本院，故原告主张的2015年4月至2016年5月期间的物业服务费，已过诉讼时效，本院不予支持。另，被告辩称其已现金缴纳原告其所主张的部分物业费，未提供相应证据予以证明，本院难以采信。综上，原告要求被告支付自2016年6月1日至2018年6月30日的物业服务费19,029.50元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告所提出的房屋外墙及屋顶维修问题，根据被告陈述，原告确已至系争房屋现场查看，现因原、被告双方就维修主体、维修方案均未达成一致意见，被告可就该问题另寻他径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邵珉于本判决生效后十日内支付原告上海颐景园物业管理有限公司自2016年6月1日至2018年6月30日的物业服务费19,029.50元；二、驳回原告上海颐景园物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，减半收取计271元，由原告上海颐景园物业管理有限公司负担133元(已付)，被告邵珉负担138元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 娜二〇一九年八月二十七日书记员 诸金辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。