安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4903号上诉人（原审被告）：袁松柏，男，1962年10月11日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：于长光，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊武，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合肥市庐阳区金马溜冰场，住所地合肥市阜南路40号。经营者：袁松柏，男，1962年10月11日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：于长光，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊武，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥市城南影剧院，住所地安琥四横合肥市青年路三公里。法定代表人：方义传，单位副书记。委托诉讼代理人：牛和勇，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志宇，安徽徽商律师事务所实习律师。上诉人袁松柏、合肥市庐阳区金马溜冰场（以下简称金马溜冰场）因与被上诉人合肥市城南影剧院（以下简称城南影剧院）租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院作出的（2016）皖0111民初9306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁松柏、金马溜冰场上诉请求：1、依法撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9306号民事判决，改判驳回城南影剧院全部诉请（不服一审判决金额270833元）；2、本案的全部诉讼费用由城南影剧院承担。事实和理由：1、造成房屋租赁合同无法履行的责任在于城南影剧院。金马溜冰场对房屋的装修改造行为是在经过城南影剧院同意的情况下进行，并非自行私自装修改造。袁松柏、金马溜冰场与城南影剧院签订合同后，城南影剧院单方书面通知金马溜冰场停工，待后处理。涉案房屋目前仍处于停工状态，导致合同无法履行的责任全部在于城南影剧院，袁松柏、金马溜冰场在合同履行中并无过错。2、根据法律法规规定，对房屋进行装修改造的报批手续义务人属于城南影剧院，而并非金马溜冰场。通知袁金马溜冰场停工行为属于城南影剧院根据其上级单位的通知共同做出，并非相关主管部门的行政行为。3、城南影剧院在书面通知金马溜冰场停工，待后处理之后，没有给金马溜冰场任何处理意见，金马溜冰场在此过程中并无过错。不应支付2015年11月15日至2016年11月15日房租10万元租金。4、原审法院判决金马溜冰场支付房屋占用期间占有使用费，无法律依据。金马溜冰场在根据城南影剧院通知停工后，并未对涉案房屋进行任何使用，相反金马溜冰场还要聘用人员对现场进行看护，造成损失进一步扩大，城南影剧院通知解除合同后也没有与金马溜冰场办理涉案房屋交接手续。金马溜冰场停工后聘用人员在现场看守，是金马溜冰场等候城南影剧院的待后处理意见和城南影剧院并未与金马溜冰场交接房屋原因导致。5、金马溜冰场指派人员看守现场的行为不能认定为对出租房屋的占有使用行为。金马溜冰场根据城南影剧院指示停工后，城南影剧院随后即指派人员将出租房屋的院落作为停车场使用并收取费用，如按原审法院的理解，城南影剧院应属于实际占用出租房屋的使用人。城南影剧院辩称，一审认定事实、适用法律正确，袁松柏、金马溜冰场的上诉请求均不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。本案造成房屋租赁合同不能履行的根本原因是金马溜冰场没有向建设主管部门申请行政许可，在未办理施工许可证的情况下擅自开工建设，金马溜冰场的过错和责任是明确的。关于报批手续的办理主体，由于金马溜冰场是承租人且是进行房屋装修改造的主体，施工许可证的承办应由金马溜冰场自行办理。关于10万元的租金，一审法院认定事实正确，一审已经考虑客观事实的情况作出前述判决，城南影剧院也未上诉。关于占用费，因为金马溜冰场一直没有办理交房手续，一直由其使用，其应支付相应的占用费用。停车场是政府投资管理的，看管人员确实是城南影剧院的工作人员，金马溜冰场工作人员晚上私自委托他人进行看管与金马溜冰场没有关系。案涉房屋仍在金马溜冰场处，未与城南影剧院办理交接手续，且一审对于占有使用费只计算至2018年7月，城南影剧院一直积极主张其交付房屋。城南影剧院向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2002年11月8日签订的《租赁合同》、2002年11月26日签订的《补充合同》、2007年1月25日签订的《补充协议》、2010年6月30日签订的《补充合同》；2.判令袁松柏、金马溜冰场返还城南影剧院前厅一、二层观众厅两层舞台（含舞台南北两个侧台）和北侧小院及平方（总面积约为1000㎡，价值约150万元）；3.判令袁松柏、金马溜冰场支付城南影剧院场地租金677261元（以年租金10万元为基数，自2011年1月7日计算至2014年11月7日，租金为383562元；以年租金16万元为基数，自2014年11月8日计算至2016年9月8日，租金为293699元，后续至房屋返还之日止）；水电费5521.10元（暂计算至2016年8月31日，后续至房屋返还之日止）；4.案件诉讼费用由袁松柏、金马溜冰场承担。当庭城南影剧院撤回水电费5521.10元的诉求。一审法院认定事实：2002年11月8日，城南影剧院（甲方）与袁松柏、金马溜冰场（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：一、甲方自2002年11月8日将城南影剧院前厅一、二层观众厅两层舞台（除北边侧台外）和北侧小院及平房全部租赁给乙方，租期12年（即2002年11月8日至2014年11月8日止），年租金10万元。二、甲乙双方考虑改造较大，乙方须预付10万元，如中途放弃，此款赔偿甲方损失，租赁成功后此款转为预付租金。甲方同意给乙方两个月的装修时间。三、甲方采取租金预付办法，乙方预付半年租金5万元，先付款后经营，不得拖欠。四、甲方为乙方提供水源、电源，保障道路和排水畅通。乙方按表、按月及时付足电费、水费，否则引起的处罚由乙方承担。……八、甲方的原建筑主体不得有丝毫变动，因乙方变动而造成损失，由乙方承担赔偿责任。九、甲方考虑到乙方前期投入资金过大，将前两年的租金定为每年8万元整，以后年租金按10万元收取。……十一、乙方在租赁期所改建的一切设施（不能移动的）在租赁期满后，应无偿交接给甲方，不得人为损坏，不得向甲方索要补偿。同年11月26日，双方签订了《补充合同》，约定：“一、乙方重新调整原设计方案，缩小服务功能区域，将影剧院舞台北侧附台扎开和南侧舞台二层让给甲方作退房陈旧货物用。二、原订2年后租金增至10万元，由于面积减少，现商定不予增加，租赁期内每年8万元租金不变……”。2007年1月25日，因金马溜冰场增加租赁面积，双方另行签订了《补充协议》，约定乙方租赁甲方舞台北侧、南侧一间货房及门前一块空场地（含售票房），自2007年2月1日起，终止日期与原协议日期相同，年租金2万元整，租金按月交纳；乙方不得在门前空场地上（含售票房）兴建任何建筑物。2010年初，金马溜冰场与北京海巢餐饮有限公司合作拟设立合肥海平面酒店管理有限公司，并在案涉房屋内进行餐饮经营。金马溜冰场就该事宜通知了城南影剧院，双方就延长租赁期限达成一致，并于2010年6月30日签订了《补充合同》，合同约定：一、甲方认可乙方报告中提出的申请，同意将原合同期限延续6年（即自2002年11月8日至2020年11月8日止）。二、乙方同意在增加的6年租期内租金实行每两年增加一次，即第一个两年增加6万元，第二个两年增加8万元，第三个两年增加10万元整，每次增加基数按原合同租金8万元计算。2010年7月21日，合肥海平面酒店管理有限公司取得合肥市环境保护局出具的环建审（包）[2010]065号《关于“海平面酒店建设项目环境影响评价报告表”的审批意见》，记载项目内容共两层，一至设吧台、接待厅、餐饮大厅及后堂，其中后堂位于一层西北侧；二层设21间餐饮包间，总建筑面积2327.4平方米。批复原则同意该项目建设实施。金马溜冰场遂开始对案涉房屋进行装修改造。2010年8月2日，城南影剧院以金马溜冰场改变企业经营性质且没有取得相关手续为由要求其停止施工，金马溜冰场即停止了施工。2011年1月24日，城南影剧院出具《关于城南影剧院（溜冰场）改造停工的情况说明》一份，载明：“2010年6月份城南影剧院接到溜冰场的报告，经剧院研究同意承租方进行转行改造；党工委了解到剧院改变企业经营性质并且在没有取得相关手续的前提下场内进行施工改造；党工委在2010年8月3日立即宣布停止施工，待后处理”。合肥市包河区望湖街道办事处在该份说明上备注“情况属实”，并加盖公章。2015年6月25日，城南影剧院向金马溜冰场发出《关于催交租金的通知》，要求金马溜冰场于2015年7月24日前结清租金2011年元月至2014年11月8日期间未交租金383640元及2014年11月8日至2015年6月8日未交租金75880元，到期未付租金即解除合同，于2015年7月24日当日下午6:00前到影剧院办公室办理交接手续、搬离城南影剧院，如不搬离将采取停水停电等措施，由此造成损失由金马溜冰场自负。2016年9月12日，城南影剧院再次向金马溜冰场发出《限期付款及解除租赁合同的通知》，要求袁松柏2016年9月20日前付清房屋租金及水电费，逾期《租赁合同》及《补充合同》立即解除，于9月22日10时前办理房屋交接手续。9月22日，金马溜冰场向城南影剧院发出《关于回复》，该回复载明“从2010年8月3日接到你方要求立即停工、待后处理的口头通知之日至今，我们便无法在租赁房屋内进行任何形式的生产或经营活动，租赁合同实质上已无法履行。即便如此，在停工后的半年里，我方仍按时交纳租金等相关费用。直至在我方多次要求下，街道出具了停止施工、待后处理的书面通知，在2011年元月24日后才停交房租。至今也未收到关于要求停工的具体原因和相关处理意见的书面文件。停工后，我方多次向街道反映情况并向相关领导递交了数份报告，同时也向时任区委主要负责人提交了报告并作了汇报，但此事一直无果而终……”。一审审理中，因金马溜冰场交纳了水电费5521.10元，城南影剧院当庭撤回该项诉讼请求。2018年7月，撤回了影剧院留场值班的人员。一审法院认为：城南影剧院作为案涉租赁房屋的所有权人，与金马溜冰场业主袁松柏签订房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。双方在合同中未约定合同解除条件，城南影剧院于2015年6月25日发出催交合同通知，于同年9月20日发出限期付款及解除租赁合同通知，金马溜冰场在回复函中未明确表示同意解除合同，也未于收到解除合同通知之日起三个月异议期内向法院起诉要求确认能否解除合同。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主经解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，即视为袁松柏、金马溜冰场同意解除合同。因此双方的租赁合同己于2016年9月22日解除。合同解除后金马溜冰场应当向城南影剧院返还租赁物。双方争议的焦点是城南影剧院是否有权同意对房屋进行装修改造，城南影剧院要求金马溜冰场停止房屋改造工程是否构成违约，城南影剧院主张的部分租金是否超过诉讼时效。依照建设部《工程建设项目报建管理办法》规定，工程建设项目包含房屋建筑、土木工程、设备安装、管道线路敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建等建设项目；凡是工程建设项目，均须实行报建制度。因此建设单位必须在开工前向建设行政主管部门报建，取得施工许可，方可设计、施工。本案租赁合同期限内，金马溜冰场征得城南影剧院同意在案涉房屋内经营餐饮业，此行为改变了房屋使用性质，城南影剧院作为房屋所有权人也不能直接同意装修改造，而必须经报建取得施工许可才能施工，金马溜冰场仅取得酒店建设项目环评立项批复，便进行施工，导致城南影剧院的上级通知停工，造成租赁合同不能履行；并且此后停工的六年中，双方均未采取措施止损，对此，城南影剧院、金马溜冰场双方均有过错。根据《民法总则》关于从事民事活动，应当遵循自愿原则、公平原则的规定，本案金马溜冰场六年中未能实际使用租赁房屋，城南影剧院要求金马溜冰场按照《租赁合同》及其补充协议约定的各年度租金标准全额支付，对金马溜冰场明显不公，该项诉求不能成立。同时，城南影剧院起诉之日一年以前产生的延付租金己超过诉讼时效，依法不予支持。2016年9月22日合同解除后，金马溜冰场没有及时腾让、返还房屋，应当支付占有使用费。综上，金马溜冰场系营业执照上登记的个体户字号，其应当作为诉讼主体并承担民事责任，即应向城南影剧院返还房屋，并按合同约定的租金标准支付租金及房屋占有使用费。以年租金10万元为基数，自2015年11月15日至2016年11月14日的租金、占有使用费为100000元；自2016年11月15日起至2018年7月31日的房屋占有使用费为170833元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用《中华人民共同国民事诉讼法》若干问题的解释》第五十九条第一款之规定，判决：一、确认城南影剧院、袁松柏签订的《租赁协议》及其补充协议于2016年9月22日解除；二、金马溜冰场于判决生效之日起十日内返还城南影剧院前厅一、二层观众厅、两层舞台（含舞台南北两个侧台）和北侧小院及平房（总面积约为1000㎡）；三、金马溜冰场于判决生效之日起十日内支付城南影剧院租金100000元及房屋占有使用费170833元，合计270833元；四、驳回城南影剧院的其他诉讼请求。一审案件受理费48690元，由城南影剧院负担28690元，袁松柏负担20000元。二审中，袁松柏、金马溜冰场申请证人叶某出庭作证，证明：2016年望江路修好后，城南影剧院将涉案房屋的院子改造为停车场进行收费管理，2017年8月城南影剧院聘用叶某对涉案房屋停车场进行管理，城南影剧院是涉案房屋的实际占有使用人。金马溜冰场在停工之后仅是聘用叶某看守材料现场，从未对涉案房屋进行使用，一审判决金马溜冰场承担占有使用费缺乏事实依据。城南影剧院的质证意见为：叶某陈述的事实与本案不具有关联性，涉案房屋一直由金马溜冰场占有使用，看守人员的变更并不影响合同的履行。对证人证言的真实性有异议，金马溜冰场没有聘用过叶某。城南影剧院申请证人朱某出庭作证，证明：叶某不是城南影剧院雇佣的，与城南影剧院没有关系。袁松柏、金马溜冰场质证意见为：朱某陈述与他人私自聘请叶某进行晚班管理，证明停车场由城南影剧院进行管理的事实，城南影剧院委托叶某看守，并由会计发放工资，叶某的聘用主体应为城南影剧院。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，案涉租赁合同履行期间，金马溜冰场拟在案涉房屋内进行餐饮经营并得到城南影剧院的同意，因此行为改变了房屋的使用性质，须向建设行政主管部门报建并取得施工许可才能施工。本案中，金马溜冰场未经报建取得施工许可即进行施工，导致城南影剧院的上级通知其停止施工。停工后，金马溜冰场未采取有效措施继续履行合同或采取其他措施止损，对此，金马溜冰场存在过错。金马溜冰场上诉称案涉租赁合同无法履行的责任全部在于城南影剧院，其在合同履行中并无过错，本院不予认可。在此后停工的六年中，金马溜冰场聘请人员看守现场，既未要求与城南影剧院解除案涉租赁合同，也未按案涉租赁合同约定向城南影剧院支付租金，2015年6月城南影剧院向其发出催交租金的通知后，金马溜冰场仍未缴纳租金，其拖欠租金的行为违反了双方租赁合同的约定。一审法院根据城南影剧院的诉请，综合考虑案涉房屋实际使用情况等因素，判令金马溜冰场支付城南影剧院2015年11月15日至2016年11月14日的租金100000元，城南影剧院并未提出异议，本院对此予以确认。双方租赁合同于2016年9月22日解除后，金马溜冰场未能及时向城南影剧院返还案涉房屋，直至2018年7月才撤回留场值班人员。一审法院以年租金10万元为基数，判令金马溜冰场支付上述期间的房屋占有使用费，有事实与法律依据。综上所述，金马溜冰场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5363元，由袁松柏、合肥市庐阳区金马溜冰场负担。本判决为终审判决。审判长  沈严审判员  沈静审判员  王莉二〇一九年八月二十日法官助理张明武书记员吴丁蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。