江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初157号原告：朱新英，女，1981年2月17日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：戴建慧，江苏庆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘靖勤，江苏庆源律师事务所律师。原告：李凡，男，1974年4月15日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：戴建慧，江苏庆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘靖勤，江苏庆源律师事务所律师。被告：施寿英，女，1946年1月28日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告朱新英、李凡与被告施寿英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱新英、李凡的共同委托诉讼代理人戴建慧，被告施寿英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱新英、李凡向本院提出诉讼请求：1.判令施寿英立即配合朱新英、李凡办理无锡市五星家园747号902室房屋的过户手续；2.判令施寿英赔偿朱新英、李凡土地出让金损失25501元；3.诉讼费用及保函费由施寿英承担。事实和理由：2007年8月29日，朱新英、李凡与施寿英签订《协议书》，约定施寿英将无锡市五星家园5号902室计130平方米房屋以45.5万元出卖给朱新英、李凡。实际交房时双方确认所售房屋系五星家园747号902室，实际面积为139.35平方米，确认价款及其他费用总额为507160元。朱新英、李凡按约履行了付款义务，施寿英亦如期将房屋交于朱新英、李凡使用，但2018年朱新英、李凡要求办理房产证时，施寿英断然拒绝，为此，朱新英、李凡多次向施寿英发函沟通，并告知土地出让金于2019年1月1日上涨的事实，要求尽快办理过户手续，但施寿英仍不履行过户义务，为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。施寿英辩称，1.虽然收据上写明500000元售房款，但实际朱新英、李凡仅支付了400000元，剩余100000元没有支付；2.施寿英的大儿子谢明虎没有在合同上签字，由于涉案房屋是施寿英与丈夫的共有财产，谢明虎对涉案房屋也有份额，因此朱新英、李凡需另行支付100000元给谢明虎；3.由于朱新英、李凡没有按时支付100000元，因此根据合同应当支付违约金，按照市场价11000元每平方米的比例进行计算。满足上述条件，施寿英则同意配合办理房屋过户手续。本院经审理认定事实如下：谢耀民（已去世）、施寿英系夫妻关系，谢明虎、谢明松系谢耀民、施寿英之子。无锡市五星家园747号902室房屋现登记在施寿英名下，建筑面积139.35平方米，征地拆迁安置房转移登记日期为2018年11月1日。五星村拆迁（过渡）协议书、五星村拆迁安置决算书载明：五星村为配合城市规划建设，根据《五星村房屋拆迁过渡安置补偿办法》，现由五星村村民委员会（甲方）与被拆迁户（乙方）订立如下协议：乙方根据办法，将原有旧房（户主谢耀明、施寿英，座落谢巷、门牌号××出让给甲方）。以便拆除后重新建造，拆迁面积70.2平方米，折合面积59.67平方米。乙方保证在2004年12月25日前搬出旧房。甲方根据规定给乙方安置公寓式新房，座落于五星家园749号201室，面积89.66平方米。五星村拆迁（过渡）协议书、五星村拆迁安置决算书载明：五星村为配合城市规划建设，根据《五星村房屋拆迁过渡安置补偿办法》，现由五星村村民委员会（甲方）与被拆迁户（乙方）订立如下协议：乙方根据办法，将原有旧房（户主谢耀明、施寿英，座落谢巷、门牌号××出让给甲方）。以便拆除后重新建造，拆迁面积178.46平方米，折合面积169.54平方米，旧房24平方米，折合面积12.96平方米，合计182.5平方米。乙方保证在2004年12月12日前搬出旧房。甲方根据规定给乙方安置公寓式新房，座落于五星家园747号902室，面积139.35平方米、五星家园761号502室，面积92.91平方米。2007年8月29日，甲方（卖方）施寿英，共有人谢明松与乙方（买方）朱新英、李凡、见证人谢某签订《协议书》，约定：甲方尚欠乙方45.5万元整，因甲方无能为力归还，决定用自己拥有的坐落于无锡市五星家园5号902室房屋计130平方米以人民币45.5万元抵偿给乙方所有（原拆迁地点南长区扬名镇五星村谢巷××），现预付定金100000元整，余355000元整，等乙方拿到钥匙一次付清余款；甲乙双方在协议签订后，甲方将无锡市五星家园5号902室房屋的钥匙等一并交给乙方，由乙方搬入居住使用，楼层差价、进户费由乙方支付；如该房产权可直接登记在乙方名下，甲方应无条件配合乙方办好该房产的产权登记手续，保证该房产的产权在登记时直接更名登记到乙方户下，登记产权所需政策性费用由乙方承担；在能办理房屋产权证时，甲方应及时办理好此房屋的产权证，如办该房产权证时，需交土地出让金费用则由乙方承担，甲方只负担领证的工本费用。同乙方一起领此证的产权并将此证交给乙方。在此房屋能上市交易时，甲方应及时办理好交易前的此房屋的土地证及相关证件及手续，并将此房屋的土地证件无偿交给乙方，乙方负担相关的政策性费用，有关手续齐全后，双方及时到产权部门办理产权转移登记手续，有关该房屋买卖的税金及手续费用，均由乙方承担（乙方只负责一次土地出让金费用）；鉴于此房的交易日期和此房屋的产权转移日期时间间隔较长，故等以后甲乙双方进行产权转移手续时，甲方不得已任何理由将此房的总售价提高或索要其他费用，乙方也不得以任何理由将此房的总售价降低或索要其他费用；甲方保证上述房屋权属清楚，在上述房屋办理产权转移过程中，如发生产权等纠纷问题，甲方应向乙方支付违约金900000元；在此房在能上市交易时，甲方不得以任何理由拖延时间不予办理，甲方如果不积极配合领证和过户手续视为违约。该协议落款处有施寿英、谢明松、朱新英、李凡、谢某的签名及捺印。协议书抬头共有人一栏处除打印有谢明松的名字，还打印有谢明虎的名字。2007年8月29日、2008年2月1日，李凡通过案外人张勤伟向施寿英支付75000元、432160元。2008年2月24日，施寿英出具《收据》1份，载明：交款单位：朱新英、李凡，交款方式：现金，人民币：507160元整，收款事由：五星家园747号902室购房款。2018年12月10日，朱新英、李凡委托江苏庆源律师事务所向施寿英发送《律师函》1份，要求施寿英收函后三个工作日内配合办理五星家园747号902室房屋的产权转移登记手续。无锡市住房和城乡建设局、无锡市财政局、无锡市国土资源局、无锡市物价局联合发布的《关于公布2017年度无锡市区拆迁安置住房、经济适用房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》：五星家园土地收益等费用1965元/平方米。该标准于2018年1月1日起施行。无锡市住房和城乡建设局、无锡市财政局、无锡市国土资源局、无锡市物价局联合发布的《关于公布2018年度无锡市区拆迁安置住房、经济适用房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》：五星家园土地收益等费用2148元/平方米。该标准于2019年1月1日起施行。朱新英、李凡因本案申请诉讼保全向中国平安财产保险股份有限公司无锡分公司购买诉讼保全责任保险，保险费为2000元。审理中，朱新英、李凡陈述：此前涉案房屋并不是卖给朱新英、李凡的，而是卖给张勤伟的。后来张勤伟付不出购房款，正好朱新英、李凡也需要一套房屋，因此三方就确定由朱新英、李凡与施寿英重新签订买卖合同，将涉案房屋卖给朱新英、李凡。张勤伟前期也付过一笔定金给施寿英，所以三方约定由朱新英、李凡向张勤伟先支付125000元，其中包含房屋定金75000万元及张勤伟索要的50000元转让费，这125000元是在签协议的当天即2007年8月29日付清的。《协议书》上涉案房屋的门牌号与现在不同是因为签协议时，房屋门牌号尚未确定，但实际是同一套房屋。协议书总价是455000元是以130平方米计算的，后因房屋实际面积是139.35平方米，所以又把多出来的9.53平方米的购房款补给施寿英，因此总购房款为507160元。2008年2月1日，因为确认了房屋总面积多出了9.35个平方，经计算还需要向施寿英支付房屋价款432160元，故朱新英、李凡在中国银行取现453000元，该笔费用包含中介费等其他费用，一次性向施寿英支付房屋价款432160元，后由施寿英向朱新英、李凡出具了收据。审理中，施寿英陈述：谢巷××房屋是施寿英与丈夫谢耀明的，谢耀明于1991年过世。谢巷××拆迁后安置了五星家园747号902室及761号502室两套房屋，其中五星家园747号902室是卖给朱新英、李凡的，五星家园761号502室登记在谢明松与施寿英名下，现在是施寿英与谢明松在住。谢巷××房屋是施寿英婆婆的祖产，她生了七个子女，由于一直是施寿英一家在照顾，所以拆迁安置的时候其他六家都放弃，房子拆迁安置在五星家园749号201室，登记在施寿英与谢明虎的名下，现由谢明虎在居住。施寿英跟儿子们讲五星家园747号902室已经卖给朱新英、李凡，就登记在施寿英个人名下吧。当时之所以想卖房子是因为丈夫死了，生活条件差，施寿英又患有冠心病，卖了房子拿了钱可以看病。卖房时施寿英没跟谢明虎说，因为施寿英身体不好又没人管，当时施寿英住院21天无人探望，所以心情低落就直接卖房了。谢明虎是在把涉案房屋的钥匙（2007、2008年1月左右）交给朱新英、李凡时才知道卖房的事情。五星家园747号902室房屋原本约定的面积是130平方米，后来实际面积是139.35平方米，因此房屋价格由455000元变为507160元，施寿英实际只收到407160元，还有100000元没有收到。施寿英确实和张勤伟签过合同，张勤伟也给过100000元定金，100000元没有归还给张勤伟，因为张勤伟不买房子违约了，因此施寿英没收了该100000元。施寿英确实收到了律师函，但是没有看懂上面的字，因此没有与朱新英、李凡联系。本院认为，朱新英、李凡与施寿英、谢明松签订的协议书系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。本案中，虽然出售房屋时，施寿英无权处分涉案房屋中属于谢明虎的部分，但根据施寿英“跟儿子们讲五星家园747号902室已经卖给朱新英、李凡，就登记在施寿英个人名下吧”的陈述以及现涉案房屋已经登记在施寿英一人名下的事实，可以认定施寿英在协议签订后，已经取得涉案房屋全部处分权。施寿英提出因涉案房屋中有谢明虎的份额，要求朱新英、李凡支付100000元补偿款的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。朱新英、李凡与施寿英签订协议后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，根据朱新英、李凡提供的取款凭证、施寿英出具的《收条》及双方当事人的陈述可以认定朱新英、李凡已全额支付购房款，并且使用案涉房屋至今，施寿英未提出异议。施寿英提出朱新英、李凡未支付剩余购房款100000元及相应违约金的抗辩意见，与事实不符，本院亦不予采信。现涉案房屋已登记在施寿英一人名下，故朱新英、李凡提出施寿英协助办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因施寿英未及时配合朱新英、李凡办理房屋过户手续，导致朱新英、李凡需额外支付土地出让金25501元，该部分损失应由施寿英承担。本案系因施寿英违约而引起的诉讼，朱新英、李凡为此向保险公司缴纳的诉讼财产保全责任保险费系合理必要费用，属于朱新英、李凡的损失部分，施寿英应予赔偿，故本院对于朱新英、李凡要求施寿英承担诉讼财产保全责任保险费2000元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、施寿英应于本判决发生法律效力之日起十日内协助朱新英、李凡办理无锡市五星家园747号902室房屋产权转移登记至朱新英、李凡名下的手续。二、施寿英应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱新英、李凡支付诉讼财产保全责任保险费2000元、土地出让金损失25501元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元、保全申请费5000元，两项合计5440元（朱新英、李凡已预交），由施寿英负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向朱新英、李凡支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李琪霖人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇一九年八月二十四日书 记 员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。