广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初6072号原告：广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司，住所地广州市番禺区沙头街廷根村。法定代表人：黄志辉，职务经理。委托诉讼代理人：袁建军，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊筠如，广东华誉品智律师事务所律师。被告：苏奋图，男，1967年4月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：余沛生，男，1982年2月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。第三人：广州市番禺永盛塑胶厂（普通合伙），住所地广州市番禺区沙头街汀根大板工业区13号。负责人：余健生（执行事务合伙人），职务厂长。两被告及第三人共同委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。两被告及第三人共同委托诉讼代理人：郭展鸿，广东百健律师事务所律师助理。原告广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司（以下简称汀根公司）诉被告苏奋图、余沛生及第三人广州市番禺永盛塑胶厂（以下简称永盛塑胶厂）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告汀根公司的委托诉讼代理人袁建军，被告苏奋图、余沛生及第三人永盛塑胶厂的共同委托诉讼代理人曾盛昌、郭展鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汀根公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告汀根公司与被告苏奋图及余沛生于2000年2月23日签订的、关于汀根村大板工业区1722平方米土地的《合同补充协议》中超过20年的租赁期限部分（即2020年5月16日至2030年6月15日）无效；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告汀根公司（原名为番禺市市桥镇汀根经济发展公司）是广州市番禺区沙头街汀根村的村办集体企业。2000年2月22日，原告与两被告签订了《租用土地合同》（合同号：2003）。合同约定：原告同意将位于本村大板工业区内自有用地中的1722平方米的土地（下称案涉土地）租给被告建厂房之用。租期共20年，即从2000年6月16日起至2020年5月15日止。每月租金为每平方米2元，另每月缴纳200元的公共管理费。合同第四条第5款约定，租期届满，被告方在租地上的建筑物、水电设施，入墙入地的装修归原告所有。合同一式三份，除原被告双方签字盖章外，还加盖了当时的合同管理部门（番禺市市桥镇农村承包合同管理办公室）的印章。合同签订后次日（即2000年2月23日），原告当时的代表人未经集体同意，自行与被告签订了《合同补充协议》并加盖公章。《合同补充协议》约定，对案涉土地，在原租赁期20年的基础上续租10年，即从2000年6月15日至2030年6月15日，续租期间原合同的内容除时间改变外，其余不变，该协议还约定了续租期间的租金、管理费等合同条款。该补充协议并未加盖当时的合同管理部门（番禺市市桥镇农村承包合同管理办公室）的印章。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”原、被告于2000年2月23日签订的《合同补充协议》，在租赁期开始前即约定了30年的租赁期，违反了法律上述效力强制性规范。根据法律规定，超过部分（即2020年5月16日至2030年6月15日）的期限约定为无效的合同约定，该约定自始无效。原、被告之间的权利和义务，仅限于《租用土地合同》的约定，即租赁期限至2020年5月15日终止。此外，被告租赁了案涉土地后，被告苏奋图作为合伙人与他人合伙成立了广州市番禺永盛塑胶厂（普通合伙）（即本案第三人），注册经营地址为案涉土地地址，即广州市番禺区沙头街汀根大板工业区13号。因该第三人与本案有利害关系，应当追加作为第三人参与诉讼。由于案涉土地属于广州市番禺区沙头街汀根村的土地，根据《村民委员会组织法》规定以及有关规定，以租赁的方式处分集体财产，须经村民会议依法通过公开的程序才能实施。为维护集体财产的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持。被告苏奋图、余沛生及第三人永盛塑胶厂共同辩称，原告立案时提交的民事起诉状中盖章的是广州市番禺区沙头街汀根经济发展合作社，请求法院审查立案的主体是否适格。我方不同意原告的全部诉讼请求，我方认为涉案的租用土地合同、合同补充协议是经过双方当事人的签字盖章，是双方的真实意思表示，没有违反法律以及行政法规强制性的规定，合同是合法有效的，合同期限至2030年6月15日结束，针对原告提出的事实理由部分，作以下答辩：1、关于案涉合同的性质问题，我方认为该合同的性质是土地租赁合同，根据广东省集体建设用地使用权流转管理办法第12条第2款的规定“集体建设用地使用权出租是指集体土地所有者……”，本案涉案土地属于集体用地性质，原告将土地出租给两被告，两被告在涉案土地上建设厂房，在合同书首页也显示租地建厂的项目内容，两被告以及第三人租用该场地建厂使用至今，因此我方认为土地出租性质是土地租用合同。2、关于合同效力问题，合同以及补充协议合法有效，应该得到法律的保护以及约束当事人，首先，合同是双方当事人的真实意思表示，合同双方在2000年2月份签署了合同以及补充协议，合同与补充协议均有原被告的盖章确认，是当事人的真实意思表示，而且合同至今已经履行20年，现原告以合同无效以及显失公平为由，要求确认合同无效，明显违反诚实、信用原则；其次，我方认为涉案合同以及补充协议的租赁期限是有效的，根据前述的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第13条的规定“集体建设用地使用权可以依法办理流转，其出让、出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权的最高年限”，另根据中国人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条的规定，“规定了土地使用权最高年限按照下列用途确定：工业用地50年、综合或其他用地50年，因此涉案的合同以及补充协议约定的土地租赁期限为30年，并没有超过上述规定土地使用权出让的最高年限，因此，我方认为涉案的合同以及补充协议约定的租赁期限合法有效。3、根据双方在1999年洽谈的基础，尤其是被告考虑到使用案涉土地进行厂房基础建设和购买设备、设施等投入较大，故双方签补充协议，在原租期的基础上增加10年至2030年6月15日，合同签订至今，被告以及第三人一直信守承诺以及义务，做好安全生产以及防火工作、环保工作，按照约定缴纳租金、管理费、水电费等，未出现违约情况，现原告主张合同超过20年的租赁期限部分无效，有违诚实信用以及公平正义原则，严重损害了两被告的合法权益，也与合同法以及民法总则相关法律关于当事人从事民事行为应该遵循诚实信用以及公平正义原则等相违背，被告认为原告提起本案的诉讼，缺乏正当性，是非正义之诉，请求人民法院不支持原告的诉讼请求。4、原告在诉状中称当时原告的法人未经集体同意自行与被告签订合同补充协议并加盖公章，我方认为该说法没有事实依据，首先原告以及当时的法人在合同以及补充协议上加盖公章以及签名可以看出这是原告的真实意思表示，对此我方认为这是应该经过集体同意后才会才上述文件中加盖公章以及签名；其次，至于相关补充协议、合同是否有政府相关机构加盖公章，这不会影响补充协议的效力以及原告的真实意思表示；再次，原告是公司性质的企业，并非村民委员会或者经济合作社，所以我方认为原告提出违反了村民委员会组织法有关规定，是适用法律错误；最后，按照原告的诉状所述，租赁合同的20年租期是经过集体同意的，当时按照补充协议所述，双方的洽谈基础是按照30年租期来洽谈的，因此被告认为如果原告所属的村集体同意案涉地块的租赁合同，那么应当有相关的会议记录记载，我方感到疑惑的是，既然原告在诉状中自称是其所述的村提集体同意前20年的租期，而后10年是没有经过集体同意的，如果原告提供当年的会议纪要，这明显是有利于原告作证后10年没有经过集体同意的说法，但是原告并没有提交相关的会议记录，这有违常理，当然原告也有可能仅仅提供部分记录，而隐瞒其他记录，退一万步，即使原告提供当年的会议记录或者不提供相应的记录，我方认为不会影响合同以及补充协议的真实性、有效性，理由同上；此外，本合同自2000年签订至今，双方一直履行当中，原告自称不知情，未经过集体同意，这是严重违背客观事实的。5、关于原告在诉讼请求中陈述的租赁期限的问题，我方明确一下，土地租赁合同是双方约定的20年租期，从2000年6月16日起至2020年6月15日止，而在租赁合同里面第一条所表述的至2020年5月15日止是笔误，如果按照该时间是不到20年的，我方认为租赁合同里面的应该按照20年的租期，从2000年6月16日起至2020年6月15日止.综上所述，被告及第三人认为原告的诉讼请求没有事实以及法律依据，不应得到支持，租赁合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2000年2月22日，汀根公司作为甲方、出租方，苏奋图、余沛生作为乙方、承租方，签订合同号为2003的《租用土地合同》，约定甲方同意将位于本村大板工业区内自有用地中的1772平方米土地（以下简称涉讼土地）租给乙方作建厂房之用，租期共20年，即从2000年6月16日起止2020年5月15日止；甲方每月收取乙方每平方米2.00元的租金，租期内，乙方每月向甲方交纳200元公共管理费，租金及管理费实行每满3年在上一年的基础上递增15%，即在本合同租期内共递增6次；为确保合同有效性，在合同签订时，乙方向甲方交付6888元作租地保证金。合同落款处甲方有番禺市市桥镇汀根经济发展公司的公章及法定代表人签名，乙方处有苏奋图、余沛生的签名，鉴证部门处有番禺市市桥镇农村承包合同管理办公室盖章。庭审中，被告苏奋图、余沛生提出，合同记载租期“自2000年6月16日起至2020年5月15日止”是笔误，租期应该是从2000年6月16日起至2020年6月15日止，汀根公司主张由法院审核。2000年2月23日，汀根公司作为甲方，苏奋图、余沛生作为乙方，签订《合同补充协议》，约定，依据双方于九九年租地合同的洽谈基础，尤其是考虑乙方在厂房基础建设、用电设施以及机械设备等方面均投入比较大，当时按30年租期来洽谈的，现经双方协商，甲方同意，乙方租用甲方的1722方工业用地，在原租期20年的基础上续租10年，即从2000年6月15日至2030年6月15日止，续租期间原合同的内容除时间改变外，合同中的其余条款双方必须严格执行，即对续租10年间具同等法律效力。补充协议落款处甲方有番禺市市桥镇汀根经济发展公司的公章及法定代表人签名，乙方处有苏奋图、余沛生的签名及按捺指模。庭审中，双方当事人确认，汀根公司原名为番禺市市桥镇汀根经济发展公司，涉讼土地属于村集体建设用地；合同签订后，苏奋图、余沛生按约定缴纳保证金，汀根公司交付了土地；其后，苏奋图与他人合伙成立了永盛塑胶厂，在涉讼土地上经营使用至今，租金、管理费仍在正常缴纳。双方当事人对于《合同补充协议》中超过20年的租赁期限部分是否有效存在争议：汀根公司主张，原、被告双方于2000年2月23日签订的租期为30年的《合同补充协议》，并无经过村集体同意，也无番禺市市桥镇农村承包合同管理办公室加盖公章，是汀根公司当时的法定代表人私下与苏奋强、余沛生签订的，目的是为规避最长20年的租赁期限以及政府部门对合同的管理。涉讼土地是广州市番禺区沙头街汀根村的土地，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的有关规定，以租赁方式处分集体财产，须经村民会议依法通过公开的程序才能实施，《合同补充协议》未经集体同意，将原《租用土地合同》延期10年的处置无效，而且租期30年的约定也违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限超过20年的部分（即2020年5月16日至2030年6月15日的期限）约定无效，因此，涉讼土地的租赁期限应至2020年5月15日止。此外，《租用土地合同》约定涉讼土地每月每平方米的初始租金为2元，2000年同类的土地租金为每月每平方米5元，至今合同履行了19年，租金只涨到每月每平方米5元，而同类的土地租金已经接近每月每平方米20元；且补充协议中对厂房基础事实投入大的陈述不是事实。苏奋图、余沛生、永盛塑胶厂主张，涉讼土地的《租用土地合同》及《合同补充协议》是经过双方当事人签字盖章，是双方的真实意思表示，没有违反法律以及行政强制性的规定，合同合法有效，合同期限至2030年6月15日结束。首先，合同及补充协议至今已履行20年，汀根公司以合同无效以及显失公平为由要求确认合同无效，明显违反诚实信用原则；其次，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第13条规定“集体建设用地使用权可以依法办理流转，其出让、出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权的最高年限”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”因此，补充协议约定土地租赁期限为30年并无超过上述规定土地使用权出让的最高年限，该约定合法有效；再次，《合同补充协议》将租赁期限延长至30年是考虑到苏奋图、余沛生使用涉讼土地进场厂房基础建设、购买设备设施等投入较大，汀根公司主张合同超过20年的租赁期限部分无效，严重损害当事人的合法权益；最后，汀根公司提出其当时法人并未经集体同意自行与苏奋图、余沛生签订《合同补充协议》，但汀根公司在本案中并无提供相关的集体会议记录，而且汀根公司是公司性质的企业，并非村民委员会或者经济合作社，不受《中华人民共和国村民委员会组织》的约束，是否加盖番禺市市桥镇农村承包合同管理办公室公章也不影响合同效力，因此，汀根公司的主张没有事实依据及法律依据。本院认为：汀根公司与苏奋图、余沛生签订《租用土地合同》约定租期为20年，“从2000年6月16日起至2020年5月16日止”。因该期间不足20年，且结合《合同补充协议》中约定续租10年，租期是“从2000年6月15日至2030年6月15日止”，可以认定《租用土地合同》中约定租期“从2000年6月16日起至2020年5月16日止”是如苏奋图、余沛生主张存在笔误，原《租用土地合同》租期应至2020年6月15日止。双方当事人在《租用土地合同》签订次日即签订了《合同补充协议》，将租期延长至30年，现双方争议的焦点在于租赁期限超过20年的部分是否有效。对此，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，本案中租赁期限超过20年部分（2020年6月16日至2030年6月15日）无效。对于苏奋图、余沛生主张租赁期限30年未违反《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，由于上述规定中是对土地出让和出租的最高年限作出限制，并不能排除《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的适用，故本院对苏奋图、余沛生上述抗辩意见不予采纳。至于苏奋图、余沛生主张租赁期限20年将损害其合法权益的意见，其可另行向汀根公司主张，不在本案的处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司与被告苏奋图、余沛生于2000年2月22日签订的《租用土地合同》及于2000年2月23日签订的《合同补充协议》中合同期限超过20年的部分（即2020年6月16日至2030年6月15日期间）无效；二、驳回原告广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司的其他诉讼请求。案件受理费8346元，由广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司负担25元，由被告苏奋图、余沛生负担8321元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 祎二〇一九年八月二日书记员 王韵曌