文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初13514号原告：上海纵和物业管理有限公司,住所地上海市松江区石湖荡镇张庄村799弄10号-217室,统一社会信用代码91310117563117835A。法定代表人：严珊，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘全胜，男，该公司员工。被告：明杨，男，1991年2月6日生，汉族，住湖北省阳新县。原告上海纵和物业管理有限公司与被告明杨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法由审判员孙学谦适用简易程序独任审理，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告上海纵和物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘全胜到庭参加诉讼。被告明杨经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海纵和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告明杨支付在昆山市经营饭店时欠2018年8-9月份所欠的水电费12246.40元；2、要求被告明杨支付在昆山市经营饭店时欠2017年11月到2019年1月，共计14个月的物业管理费，合计为99927.52元；两项合计为112173.92元。事实与理由：被告自开始经营昆山市饭店时，就未按时交纳过物业管理费和水电费，数次口头承诺和书面承诺，均未兑现。在2019元月份，因经营不善关门，私下和房东达成退房协议后撤离。我司后来得知，又数次联系明杨，要求其过来结算物业的相关费用，他每次都答应，但是实际就是不来，故将其诉至法院。被告明杨未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年6月13日，原、被告签订《物业合同》一份，约定由原告为被告承租的昆山市花桥镇XX号永泰大厦1楼（建筑面积为892.21平方米）提供物业管理服务。合同第五条“相关费用的收费标准”约定：1、物业管理费由承租方承担，自合同签订之日起开始收取管理费，(6-19楼，暂定为5元/㎡/月；1-5楼商业，暂定为8元/㎡/月；以后每年递增加10%，还可根据实际运营情况进行增加）。承租方按12个月支付一次的预付方式向物业交纳管理费，首期管理费自2015年5月10日至2016年5月9日。下次应该在已经交付物业费的最后日期前15个工作日内交付。承租方应支付管理费后方可入住或进场进行装修，进场装修前应该交纳管理费金额为58885.9元。2、其它：首年优惠价：5.5元/㎡/月，第二年恢复合同价。3、电费：物业按1.10元/度向承租方收取(可根据电力公司的价格浮动做相应的浮动)，先用后付。根据电表进行计算。4、水费：按3.50元/吨向承租方收取(可根据自来水公司的价格浮动做相应的浮动)，先用后付。根据水表进行计算。原告陈述被告自开始经营饭店时就未按时交纳过物业管理费和水电费，数次口头承诺和书面承诺均未兑现。为此，原告提交由被告出具的两份付款说明。其中，落款日期为2017年1月4日的付款说明载明：“第一年欠物业管理费23000元，2015年5月10日到2016年5月9日；第二年欠物业管理费58885.9元，2016年5月10日到2017年5月9日止。在2017年2月10日前付清第一年所欠的物业管理费23000元，在2017年3月10日前再付第二年所欠管理费的一半计30000元，在2017年4月10日前付清第二年所欠的物业管理费余款28885.9元。水电费按时支付，如有一期未能按时支付，物业可以停水电，一切后果由我承担。”落款日期为2017年8月7日的付款说明载明：“乐膳坊4月份水电费5455.7元，5月份水电费2240.2元，6月份水电费5920.5元，已付9000元，尚欠4616.4元；7月份水电费12972.5元，合计17588.9元，承诺在8月10日前付清水电费。2017年5月8号之前物业管理费尚欠30000元，此款承诺8月30日前付清。2017年5月至9月份物业管理费于9月30日前付清。9月以后按月支付物业管理费。”原告陈述被告与房东郑树良于2019年1月30日解除房屋租赁合同，签完解除协议后被告就搬走了。为此，原告提交被告与案外人郑树良于2019年1月30日签订的《合同解除协议书》一份，载明：“根据《中华人民共和国协议法》的相关规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平的诚实信用的基础上，经协商一致，就解除双方签署的房屋租赁合同提前解除事宜协商一致，订立本协议。一、甲、乙双方签署的永泰大厦一层房屋（乙方用于经营饭店）租赁合同解除。二、乙方因欠甲方房租，持续一年多，现已无力偿还，经与甲方协商一致，用承租房屋内乙方经营饭店的装修及所有物品，来抵冲所欠甲方的房租。乙方承诺自本协议签署之日，将承租的XX楼的房屋退还甲方。三、甲、乙双方就该房屋租赁事宜已经全部处理完毕，无任何遗漏事项。四、本协议一式2份。甲、乙双方各执1份，由双方签字或盖章后生效。”庭审中，原告明确2017年5月前产生的物业费被告已经付清，其在本案中主张的物业费99927.52元对应的期间是2017年5月至2019年1月中间扣除6个月后剩余14月的物业费，扣除6个月物业费的原因是被告的合伙人在中间零散付过2018年2月-7月期间共6个月的物业费。原告陈述被告承租商铺所在的永泰大厦的水电费均由其统一代收代缴，整栋大楼只有一个开发商的水电户头，各个商户并无独立的户头，水电费正常是先用后付，每个月月底抄表，下个月月初收上个月的水电费，2018年8月之前产生的水电费被告已经付清,但被告2018年8-9月产生的水电费12246.4元（水费1466.4元+电费10780元）并未支付，其已将2018年8月-9月期间整栋楼的水电费向相关部门缴纳。为此，原告提交其缴纳2018年8月-9月水电费的银行账户交易明细、发票以及被告承租商铺2018年8月、9月的客户用电（水）清单。其中，银行账户交易明细及水费发票显示：2018年8月29日向国网江苏省电力有限公司苏州供电分公司支付60000元，2018年9月29日再次支付70000元；昆山市花桥供水有限公司开具了2018年8月、9月的两张增值税发票。被告承租商铺2018年8月、9月的客户用电（水）清单显示：2018年7月28日用水抄表数为6441吨，2018年8月28日用水抄表数为6695吨，用水量为254吨，按单价4.7元计算为1193.8元；2018年7月28日用电抄表数为4868，2018年8月28日用电抄表数为5060，用电量为7680度（200:5），按单价1.1元计算为8448元；2018年9月28日用水抄表数为6753吨，用水量为58吨，按单价4.7元计算为272.6元；2018年9月28日用电抄表数为5113，用电量为2120度（200:5），按单价1.1元计算为2332元。现因原告向被告催要物业费及水电费未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《物业合同》、付款说明、《合同解除协议书》、银行账户交易明细、水费发票以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《物业合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。原告为被告承租的商铺提供物业管理服务，被告理应及时支付物业费及水电费。原告提交的由被告出具的两份付款说明能够证实被告已将2017年5月之前的物业费支付给原告，截至付款说明出具时2017年5月之后产生物业费被告尚未支付。被告与出租人郑树良于2019年1月30日签订的《合同解除协议书》能够证实被告于当日将涉案商铺交还给出租人。故被告实际承租期间即2017年5月至2019年1月期间产生的物业费及水电费均应由其承担。原告自认被告的合伙人已支付中间6个月的物业费，故被告应当支付的为14个月的物业费99927.52元（8元/㎡/月*892.21平方米*14个月）。关于原告主张的2018年8月-9月期间被告承租商铺产生的水电费12246.4元（水费1466.4元+电费10780元），原告已举证证明其已向相关部门缴纳了包括被告承租商铺在内的整栋大厦的水电费，而被告未能举证证明其已将相应水电费支付给原告，举证不能的法律后果应当由被告承担。故本院对原告的该项主张亦予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的不利法律后果。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告明杨支付原告上海纵和物业管理有限公司物业费99927.52元、水电费12246.4元，两项合计112173.92元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526032000）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2544元，减半收取1272元，由被告明杨承担。此款原告上海纵和物业管理有限公司已预交，本院不再退还，由被告明杨在履行判决付款义务时一并支付给原告上海纵和物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇一九年八月二十七日书记员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。