浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终4870号 上诉人（原审原告）：杭州睿树文化创意有限公司。住所地：杭州市西湖区玉古路138号杭州玉泉饭店690室。统一社会信用代码：91330106079313893B。 法定代表人：陈宇舟，董事长。 委托诉讼代理人：丁健、咸越，浙江楷立律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州石琥酒店管理有限公司。住所地：杭州市西湖区灵隐街道石虎山18号101室。统一社会信用代码：91330106311318825J。 法定代表人：徐金芳。 原审被告：李希，男，1974年4月4日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人杭州睿树文化创意有限公司（以下简称睿树公司）、杭州石琥酒店管理有限公司（以下简称石琥酒店）因与原审被告李希房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初9004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年9月21日，睿树公司作为出租方、石琥酒店作为承租方、李希作为担保人签订《浙报理想·青芝坞七树文创园租赁协议》，约定睿树公司向石琥酒店出租位于浙报理想·青芝坞七树文创园内建筑面积1085.14平方米的场地，租金1.88元/平方米/天，具体位置为杭州市青芝坞石虎山18号，具体编号为D1-1、D1-2、D2-1至D2-5、D3-1至D3-4、D3-6至D3-8室的房屋，租赁期限自2016年12月1日起至2027年6月18日止，租赁期内从第二年的第一天开始，年度租金按每年3%递增；租金每半年支付一次，每半年到期日7日前支付下一个半年的租金，逾期15日滞交租金，睿树公司有权收回场地的使用权，并暂停该场地水电；如有滞交租金的，石琥酒店应每天按年度总租金的1%支付睿树公司违约金；担保人自愿为石琥酒店的租金缴纳义务承担连带担保责任。2017年6月27日，杭州睿凯文化创意有限公司作为甲方、睿树公司作为乙方、浙江普丽擎装饰设计工程有限公司作为丙方、石琥酒店作为丁方签订《欠款清理协议》，鉴于甲方、乙方分别为浙江浙报理想文化发展有限公司全资子公司和绝对控股子公司，丙方、丁方为同受李希实际控制的关联公司，四方为理清交叉欠款，签订上述协议，四方约定调整后石琥酒店应向睿树公司偿付剩余债务89555.59元，其中房租费27673.67元（2016年12月1日至2017年11月30日），房屋押金61881.92元，偿付期限为2017年8月10日前，丙方与乙方抵消互负债务等。在四方后续履行过程中，因浙江普丽擎装饰设计工程有限公司另欠睿树公司41628.16元租金，故债务调整后，石琥酒店仍欠睿树公司房屋租金及押金共计131183.75元。后续，石琥酒店于2018年3月30日陆续付清了截至2018年5月31日前产生的租金及押金。2018年4月2日，石琥酒店向睿树公司转账3792.32元，睿树公司就该笔款项向石琥酒店开具收据，载明该笔款项为违约金。2018年5月25日，石琥酒店股东赵传忠向睿树公司转账115573.92元；6月11日，石琥酒店支付房租134170元。李希于2018年3月27日向睿树公司转账40949.44元，交易附言为普丽擎房费。2018年7月10日，睿树公司在石琥酒店承租的涉案场地外张贴《停水停电通知》，载明石琥酒店未在2018年6月1日前支付2018年6月1日至11月30日期间租金，尚欠251076.4元等；若石琥酒店在3日内仍未支付租金及违约金的，睿树公司将对租赁房屋采取停水、停电、中断物业服务及收回房屋等措施。7月12日，石琥酒店回函称实际欠付租金数额应为135502元，要求睿树公司核对数据；要求睿树公司向石琥酒店提交已缴纳房屋的等额发票，石琥酒店在收到发票后付清欠款等。7月17日，睿树公司员工与涉案房屋物业公司杭州怀瑾物业管理有限公司员工共同将《解除租赁合同通知函》张贴在石琥酒店租赁房屋门口，以石琥酒店欠付租金为由提出解除涉案《租赁合同》。7月30日至7月31日，李希向睿树公司转账135502元，8月2日，睿树公司将该笔款项退还给李希。8月1日，睿树公司收回了涉案D1-2、D2-4房屋。9月10日，睿树公司向石琥酒店、李希邮寄《房屋腾空返还通知函》，要求石琥酒店在接函后七日内腾空并向睿树公司返还原承租的全部房屋。因石琥酒店仍占有D1-1、D2-1至D2-3、D2-5、D3-1至D3-4、D3-6至D3-8室房屋（面积合计为667平方米），睿树公司于2018年9月28日起诉至原审法院，请求判令：1.确认睿树公司与石琥酒店于2016年9月21日签订的《浙报理想·青芝坞七树文创园租赁协议》于2018年7月17日解除；2.石琥酒店腾空并返还占有的位于杭州市青芝坞石虎山18号的房屋（房号为D1-1、D2-1至D2-3、D2-5、D3-1至D3-4、D3-6至D3-8室）；3.石琥酒店向睿树公司赔偿违约金损失192623.2元；4.石琥酒店向睿树公司赔偿睿树公司自合同解除之日起至实际腾空并返还之日起的房屋占用使用费248155.02元（房屋占用使用费自2018年7月17日起以1.94元/平方米/天的标准暂计算六个月（2019年1月16日），据实主张至石琥酒店实际腾退完毕之日止；其中，2018年7月17日至2018年7月31日，面积按照1085.14平方米计算，2018年8月1日起的面积按照667平方米计算）；5.李希就石琥酒店前述第三项、第四项债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用和保全费用由石琥酒店、李希承担。 原审另查明，石琥酒店股东赵传忠于2018年8月1日与睿树公司建立租赁关系。 原审法院认为：睿树公司、石琥酒店、李希之间形成的《浙报理想·青芝坞七树文创园租赁协议》均系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。根据合同约定，石琥酒店应在2018年5月25日前付清2018年6月1日至11月30日期间的租金385246.4元。现睿树公司、石琥酒店对石琥酒店、李希是否按约支付了截至2018年11月30日前的租金存在争议。根据《欠款清理协议》的约定以及后续上述协议签订四方的实际履行情况，睿树公司主张石琥酒店在2018年3月30日付清了截至2018年5月31日前的租金及押金，予以采信。睿树公司、石琥酒店、李希对石琥酒店于4月2日支付的3792.32元系违约金以及石琥酒店于6月11日支付租金134170元的事实均无异议。李希辩称其于2018年3月27日支付的40949.44元系用于支付本案合同项下租金，但李希在转账该笔款项时，添加交易附言普丽擎房费，故对李希的该项辩称不予采信。石琥酒店辩称其股东赵传忠于2018年5月25日转账的115573.92元系替石琥酒店支付本案项下欠付的租金，鉴于当时赵传忠与睿树公司之间尚未建立租赁关系，且该笔款项的支付时间与合同约定的付款时间能够相互对应，故对石琥酒店的该项辩称予以采信。因此，截至2018年7月17日石琥酒店共计支付2018年6月1日至11月30日期间租金249743.92元，睿树公司主张石琥酒店、李希未能按期足额支付租金，予以采信，睿树公司有权据此提出解除合同。睿树公司主张其采用上门张贴的方式向石琥酒店作出了解除合同的意思表示，有张贴照片以及相关物业工作人员的证言等为凭，故对石琥酒店辩称睿树公司的解除通知未到达石琥酒店的辩称不予采信，综上，睿树公司要求确认双方之间签订的《浙报理想·青芝坞七树文创园租赁协议》于2018年7月17日解除，合法有据，予以支持。合同解除后，承租人应当将承租的房屋归还给出租人，故对睿树公司要求石琥酒店自涉案房屋内腾退的诉讼请求予以支持。石琥酒店存在上述违约行为，应当承担相应的违约责任，结合本案实际情况对睿树公司主张的违约金酌情予以调整为11.5万元。合同解除后，石琥酒店未自涉案房屋内腾退，现睿树公司主张要求石琥酒店按照租金标准支付房屋占用使用费，予以支持。考虑到石琥酒店已在合同解除后返还了部分房屋以及石琥酒店已支付该期租金249743.92元的情况，故石琥酒店应向睿树公司支付截至2019年1月15日的房屋占用使用费96060.19元，此后至实际腾退之日止的房屋占用使用费按1.94元/平方米/天的标准另计。睿树公司要求李希对石琥酒店上述应承担的违约金及房屋占用使用费承担连带责任，缺乏合同依据，对睿树公司的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，于2019年4月1日判决：一、确认睿树公司与石琥酒店、李希于2016年9月21日签订的《浙报理想·青芝坞七树文创园租赁协议》于2018年7月17日解除；二、石琥酒店于判决生效之日起三十日内将位于杭州市青芝坞石虎山18号的房屋（房号为D1-1、D2-1至D2-3、D2-5、D3-1至D3-4、D3-6至D3-8室）腾空并返还给睿树公司；三、石琥酒店于判决生效之日起十日内支付睿树公司违约金115000元；四、石琥酒店于判决生效之日起十日内支付睿树公司房屋占用使用费96060.19元（自2018年7月18日起暂计至2019年1月15日止，此后的房屋占用使用费按1.94元/平方米/天标准另计至实际腾退房屋之日止）；五、驳回睿树公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3956元，由睿树公司负担1722元，石琥酒店负担2234元。睿树公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；石琥酒店于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，睿树公司、石琥酒店均不服，向本院提起上诉。 睿树公司上诉称：一、原审判决认定案外人赵传忠付款性质缺乏证据证明，并错误分配举证责任，以消极事实的证明标准认定赵传忠的付款行为，应当予以纠正。二、原审法院认定抵销侵害了睿树公司、石琥酒店、赵传忠的实体权利。综上，原审判决遗漏重要事实，错误分配举证责任，就案外人的实体权利于本案中进行评价显属不当。请求二审法院：一、撤销原判第四项，改判支持睿树公司原审第四项诉讼请求，即判令石琥酒店支付睿树公司房屋占有使用费248155.02元；二、本案一、二审诉讼费用、保全费用由石琥酒店承担。 上诉人睿树公司在二审中提交赵传忠出具的《情况说明》一份，证明赵传忠于2018年5月25日转账的115573.92元并非代替石琥公司支付的房租。 针对睿树公司的上诉，被上诉人石琥酒店未进行答辩。 石琥酒店上诉称：首先，本案的关键问题在于石琥酒店的行为是否构成根本性违约，导致睿树公司可行使合同解除权。纵观本案事实，石琥酒店虽在履行与睿树公司所签订的《房屋租赁合同》时存在一定的逾期支付房屋租金的行为，但石琥酒店事后均就应支付的房屋租金向睿树公司予以了支付，即石琥酒店截止2018年7月30日、31日已将应支付的全部房屋租金向睿树公司予以了支付，因此石琥酒店不存在故意不支付房屋租金的行为，故石琥酒店逾期支付房屋租金的行为并不能导致石琥酒店与睿树公司所签订的《房屋租赁合同》的合同目的无法实现，从而导致睿树公司可行使合同解除权。其次，本案所涉租赁房屋，根据石琥酒店与睿树公司所签订的《房屋租赁合同》以及涉案房屋的实际租赁情况来看，涉案房屋石琥酒店租赁后又转租给了其他第三人开展经营，若本案房屋租赁合同解除，势必导致其他第三人的权益遭受一定的损失，故本案在客观上并不具备解除的条件。最后，本案双方所签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，应该从双方签订合同的目的、延迟履行的程度及合同解除后的法律后果等进行综合判定，本案的《房屋租赁合同》若解除势必导致一定的不稳定因素的产生，故亦不宜解除。综上，请求二审法院：1、撤销原判；2、依法改判驳回睿树公司原审所有诉讼请求；3、本案一、二审所有诉讼费用由睿树公司承担。 上诉人石琥酒店未在本院指定举证期限内提交二审新证据。 针对石琥酒店的上诉，被上诉人睿树公司在二审中辩称：首先，睿树公司与石琥酒店及原审被告李希于2016年9月21日签订的《浙报理想.青芝坞七树文创园租赁协议》已被一审法院确认有效，故双方均应按上述协议履行。根据租赁协议第3.4条的约定，租金每半年支付一次，每半年到期日七日前支付下一个半年的租金，逾期15日滞交租金，睿树公司有权收回该场地的使用权，并暂停该场地水电，在暂停水电的十日内未腾空场地的视为腾空，遗留、存在场地内的货物设施等物品，均视为抛弃物，睿树文化有权处置。石琥酒店存在数次逾期交纳租金的情况下，睿树公司并未径直行使协议约定的合同解除权，而是对石琥酒店进行了多次的催告，在催告未果的情况下，睿树公司才向石琥酒店发出了《解除租赁合同解除函》，原审法院据此判决双方之间的租赁协议自2018年7月17日解除并无不当。其次，石琥酒店自承租案涉房屋后多次延迟支付租金，其于2018年3月24日的《回复函》中再次向睿树公司承诺支付期限，并保证将严格按照合同约定按期支付租金，因此睿树公司才继续向石琥酒店出租房屋。5月25日，睿树公司还特发函提示，然6天后石琥酒店再次发生“习惯性”逾期。至此双方租赁关系的信任基础已经完全崩塌，睿树公司能够按期足额收到租金的合同目的可预见的将无法实现，此时解除合同亦是于法有据。再次，睿树公司通知解除合同后双方租赁法律关系已经消灭，不可逆转。石琥酒店在解除的付款行为不可能令已经“死亡”的法律关系“复活”。实际上睿树公司也在石琥酒店7月30日、31日支付款项后两日内全额退回，明确表示无意与石琥酒店再次建立租赁关系。最后，租赁协议并未约定石琥酒店就案涉房屋享有转租权，石琥酒店私自将案涉房屋转租给他人的行为应由其自身承担相应的不利后果。石琥酒店以案涉房屋由第三人使用致使案涉合同不具有解除条件没有法律依据。事实上，石琥酒店在租赁合同已经解除的情形下，仍以本案尚未结案为由向次承租人主张“租金”，一度导致园区秩序失控。综上，石琥酒店的上诉理由并无事实及法律依据，请求驳回睿树公司的全部上诉请求，作出公正判决。 针对睿树公司、石琥酒店的上诉，原审被告李希未发表意见，亦未在本院指定举证期限内提交二审新证据。 上诉人睿树公司在二审中提交的证据，经邮寄送达，石琥酒店、李希均未发表质证意见。本院认为，该证据的出具人赵传忠并未出庭，其真实性本院无法核实，故不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，睿树公司、石琥酒店及李希于2016年9月21日签订的《浙报理想.青芝坞七树文创园租赁协议》系各方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。合同约定，租赁场地租金每半年支付一次，每半年到期日7天前支付下一个半年的租金，如逾期15日滞交租金，睿树公司有权收回场地使用权，并暂停该场地水电等。但石琥酒店未在约定的时间交纳2018年6月1日至11月30日期间的租金，并逾期15日以上，睿树公司于2018年7月10日向石琥酒店催收后，石琥酒店仍未缴纳的情况下，于同年7月17日向石琥酒店发出《解除租赁合同通知函》符合双方合同约定。石琥酒店对租金逾期缴纳的事实无异议，唯认为其在2018年7月30日、31日已将应付租金支付给了睿树公司，不存在睿树公司合同目的无法实现的情形，睿树公司无权解除合同。本院认为，石琥酒店逾期支付租金的事实清楚，李希虽曾于2018年7月30日、31日支付了租金135502元，但此时租金支付已经逾期，且睿树公司也已将该款项退回李希，故石琥酒店的行为已构成违约，睿树公司享有合同解除权。在上述租赁协议中约定了石琥酒店不得将场地以租赁或其他方式交给第三方使用，否则睿树公司有权终止协议。石琥酒店以其已将租赁房屋进行了转租，解除合同将导致第三人受损为由，主张本案不具备解除条件缺乏依据，不予采纳。赵传忠在2018年5月25日向睿树公司支付115573.92元，该款项在支付时未备注款项用途，鉴于赵传忠的身份系石琥酒店股东，款项支付时间与石琥酒店和睿树公司租赁协议约定的支付时间相对应，而睿树公司与赵传忠之间的租赁关系是在2018年8月1日才建立，故原审认定赵传忠支付的该笔款项系代付石琥酒店租金并无不当。睿树公司、石琥酒店的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7808元，由杭州睿树文化创意有限公司负担3342元，由杭州石琥酒店管理有限公司负担4466元（杭州睿树文化创意有限公司已向本院预缴上诉案件受理费5022元，杭州睿树文化创意有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1680元；杭州石琥酒店管理有限公司已向本院预缴上诉案件受理费7912元，杭州石琥酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费3446元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一九年八月二十三日 书记员 袁其伟