浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初9207号 原告：宁波惠房帮网络科技有限公司（统一社会信用代码为91330212316893693Q）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：林诚，该公司经理。 委托代理人：沙唐波，浙江正甬律师事务所律师。 被告：杨剑飞，男，1957年12月17日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 被告暨被告杨剑飞委托代理人：杨甬（系被告杨剑飞之子），男，1982年11月23日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 被告：胡平芳，女，1979年10月23日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托代理人：董亚红，浙江正清和律师事务所律师。 原告宁波惠房帮网络科技有限公司（以下简称惠房帮公司）为与被告杨剑飞、杨甬、胡平芳居间合同纠纷一案，于2018年7月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘志刚适用简易程序审理，后因案情复杂，于2019年1月28日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2018年9月12日、2019年7月16日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审，原告惠房帮公司的委托代理人沙唐波、被告暨被告杨剑飞委托代理人杨甬、被告胡平芳到庭参加诉讼；第二次庭审，原告惠房帮公司的委托代理人沙唐波、被告暨被告杨剑飞委托代理人杨甬、被告胡平芳的委托代理人董亚红到庭参加诉讼。本案审理中，当事人要求庭外和解45天，本院予以准许，但和解未果。在简易审法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告惠房帮公司起诉称：位于宁波市鄞州区邱隘镇浅水湾小区43幢248号502室的房屋的房东杨甬、杨剑飞将其房屋出售信息登记在惠房帮公司处，并将房屋钥匙交给惠房帮公司。之后，惠房帮公司在公司网站上发布了房源信息。2018年5月14日，胡平芳打电话给惠房帮公司业务员，说在网上看到了上述房源信息，询问是否真实，被告知是真实的，胡平芳要求看房。惠房帮公司业务员就在当天陪胡平芳去看了两次房，胡平芳表示要购房，让惠房帮公司联系房东。接着惠房帮公司联系了房东杨甬，于第二天在惠房帮公司进行了三方协商（惠房帮公司在自己住所明显处张贴了收费标准），最后买卖双方简单签署了一份《房屋转让协议》，确定了合同主要内容，并确认中介方为惠房帮公司，同时胡平芳交付了购房定金2000元，并约定三天内到惠房帮公司签订完整的房屋买卖中介合同。之后，胡平芳带着全家又一次让惠房帮公司派人陪其再次看房，看房后胡平芳还要求惠房帮公司提供房东的信息，被惠房帮公司拒绝。之后，惠房帮公司多次联系，胡平芳在三天的最后一天下午表示不买了。接下来，其他客户有购买该房的意向，惠房帮公司联系杨甬，杨甬就有点推脱。最后，杨甬从惠房帮公司拿走了钥匙，并告知该房已出售。后来，惠房帮公司了解到该房就是出售给了胡平芳。惠房帮公司认为，其为胡平芳达成购房意向提供了中介服务（发布房源、接受咨询、基本调查、陪同看房、居中联系、协商确认），最主要的是为杨剑飞、杨甬与胡平芳达成房屋成交事项提供了买卖机会，并且帮助他们达成了买卖事项，同时杨剑飞、杨甬、胡平芳也确认了惠房帮公司为中介方，那么就应该按照诚实信用原则，为惠房帮公司的居间服务支付对价。杨剑飞、杨甬、胡平芳在惠房帮公司提供有效居间服务后，为了不付中介费而恶意撇开惠房帮公司，私下交易房屋并已过户，违反了诚实信用原则，损害了惠房帮公司应得的服务收益。现诉至法院，请求判令：一、杨甬、杨剑飞支付惠房帮公司中介服务费27700元；二、胡平芳支付惠房帮公司中介服务费44320元；三、杨甬、杨剑飞与胡平芳互负连带责任。 被告杨剑飞、杨甬共同答辩称：一、杨剑飞、杨甬从未到惠房帮公司登记过涉案房屋出售信息，且房屋钥匙也是因杨甬在58同城网上发布了房屋出售信息，惠房帮公司业务员胡设芬看到后主动与杨甬联系，提出要房屋钥匙并由胡设芬来取。杨甬第一次去惠房帮公司是在2018年5月15日即签订涉案《房屋转让协议》当天。杨剑飞更是从未与惠房帮公司有过任何的联系或接触，根本不存在到惠房帮公司登记房屋出售信息的情况。二、在与买家协商交易的过程中，杨甬从原本的报价286万元降到280万元，但当时此价格达不成交易，胡设芬遂提出让杨甬再降价3万元即成交价277万元，并明确告诉杨甬此价格是不承担中介费、税费等费用的净到手价格，此时杨甬才同意按277万元的价格成交。因此，杨甬、杨剑飞没有必要为了不付中介费而恶意撇开惠房帮公司，也根本不存在为了不付中介费而恶意撇开惠房帮公司的情况。三、惠房帮公司称在自己住所明显处张贴了收费标准，杨甬于2018年5月15日到惠房帮公司并未看到所谓的中介服务收费标准，惠房帮公司从未就中介费收取事宜与杨甬进行协商，杨甬与惠房帮公司从未就中介服务达成过任何协议或合同，也从未就中介费收取事宜进行过明确。因此，惠房帮公司提出要求杨甬、杨剑飞支付中介费的诉求，没有任何法定依据。四、惠房帮公司业务员胡设芬在看到涉案房屋房产证时，就应该知道涉案房屋是杨甬与杨剑飞共有的，但在居间行为中从未征求过房屋共有人杨剑飞的意见，也从未要求杨甬提供杨剑飞的委托书。在2018年5月15日签订涉案《房屋转让协议》时，出卖方仅有杨甬签名，没有房屋共有人杨剑飞签名，也没有杨剑飞的书面意见、委托书等材料，惠房帮公司业务员胡设芬当时也没有提出索要杨剑飞身份证原件，更没有给杨剑飞打电话确认，惠房帮公司的居间行为存在重大瑕疵。《城市房地产转让管理规定》第六条第四项和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”杨甬与胡平芳签订的涉案《房屋转让协议》违反了上述规定，应属无效，惠房帮公司不能依据无效协议来要求支付中介费。五、杨甬与胡平芳签订的涉案《房屋转让协议》无论从合同形式上还是从合同内容上看，该合同性质都属于买卖意向合同，并不是交易合同，该合同确认了杨甬与胡平芳的买卖意向。后因胡平芳更换中介公司，基于涉案《房屋转让协议》的后续买卖行为即刻终止。杨甬与胡平芳最终签订购房正式合同，并非基于涉案《房屋转让协议》（如前所述，该协议在法律上也是无效的），而是基于其他中介公司提供的居间服务。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。惠房帮公司未促成房屋买卖合同的成立，依法不能收取中介费。六、如前所述，惠房帮公司在前期居间行为中，已明确房屋出售价格277万元为杨甬净到手价格，即视同双方已明确中介费支付方式，即不管中介费多少，都由购房人来承担。现因胡平芳更换中介公司导致惠房帮公司无法收取中介费，这一纠纷应由惠房帮公司与胡平芳自行协商解决。综上所述，惠房帮公司违背诚实信用原则，诉求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其对杨甬、杨剑飞提出的诉讼请求。 被告胡平芳答辩称：一、惠房帮公司的主体不适格。惠房帮公司提供的证据并不能证明其为胡平芳提供过房屋买卖居间服务，胡平芳确实有联系过付志猛带看涉案房屋，但惠房帮公司仍需进一步举证证明付志猛的带看行为系履行职务行为。退一步讲，即使该带看行为系履行职务行为，惠房帮公司仍需提供相应证据证明惠房帮公司具备进行房屋居间行为的资质及付志猛具备房屋居间经纪人的资质。二、付志猛带看涉案房屋后签订的涉案《房屋转让协议》无另一出售人杨剑飞的签名，之后胡平芳于2018年6月5日签订的《存量房屋买卖合同》中杨剑飞有签名确认，可看出杨剑飞并未就房屋买卖事宜委托杨甬处理，事后亦未对杨甬的无效代理行为予以追认，故该协议应属无效。居间方并未实现有效的居间结果，根据法律规定，惠房帮公司无权要求胡平芳支付报酬。三、胡平芳就涉案房屋的买卖事宜确实是通过宁波鄞州舒博房产经纪有限公司（以下简称舒博公司）居间后达成买卖合意的，惠房帮公司提供的证据并不能证明该房屋买卖事宜系惠房帮公司的行为才促使该次交易完成的，胡平芳不存在惠房帮公司所谓的不诚信行为。四、惠房帮公司与胡平芳未就中介服务费用问题达成一致意见，惠房帮公司主张的中介费用没有事实和法律依据，亦没有证据支持，惠房帮公司理应承担举证不能的法律后果。五、中介方收取中介服务费用，理应提供的服务包括但不限于带看、联系买卖双方、对出售标的真实性进行核实、对产权情况进行核实、对出售标的物的瑕疵进行告知、促成交易、细节谈判、提供合同、签订正式合同、办理过户手续、办理房产按揭等，但惠房帮公司在居间服务过程中仅有带看、联系买卖双方的行为，无提供其他服务。综上，惠房帮公司对胡平芳提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定以下事实： 位于宁波市鄞州区邱隘镇浅水湾小区43幢248号502室的房屋于2004年登记在杨剑飞、杨甬（两人系父子关系）名下，后作为婚房由杨甬居住使用。2018年年初，杨甬拟出售上述房屋并将出售信息发布到网上及登记在中介机构。惠房帮公司业务员付志猛得知后将该出售信息发布在“房天下”网站上，发布的出售报价为268万元，胡平芳看到后与付志猛取得联系，付志猛于2018年5月14日带胡平芳看了房，当天又带胡平芳丈夫看了一次房，并约好房东杨甬次日到惠房帮公司商谈价格等事宜，惠房帮公司称此时已告知胡平芳，房东出售报价已升为286万元。2018年5月15日，杨甬、胡平芳均来到惠房帮公司。杨甬称其报价为286万元，心理价位为280万元，最后经惠房帮公司业务员斡旋又降了3万元，并明确杨甬不用承担任何中介费、税费等费用。当日，杨甬与胡平芳在惠房帮公司签订了《房屋转让协议》一份，约定杨甬愿意将其位于宁波市鄞州区邱隘镇浅水湾小区43幢248号502室的房屋（建筑面积为141.95平方米，车棚面积为3.66平方米）转让给胡平芳，转让总价款为277万元，胡平芳立即支付购房定金2000元给杨甬，此定金可在正式办理房屋过户手续时冲抵房款，正式合同在2018年5月18日前办理。胡平芳当即向杨甬支付了购房定金2000元。后胡平芳一家四口人又在惠房帮公司业务员付志猛的带领下看了一次房。 2018年5月18日，胡平芳（作为乙方、买方）与杨甬、杨剑飞（作为卖方、甲方）及案外人舒博公司（作为中介方、丙方，该公司属宁波市甬旺房产经纪有限公司加盟店之一，位于宁波市鄞州区百丈东路991-1号（1-60）太古城小区南门口，是谓“甬旺房产·太古城加盟店”）签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，约定杨甬、杨剑飞将其名下的位于宁波市鄞州区邱隘镇浅水湾小区43幢248号502室的房屋出售给胡平芳，房屋固定装修不动，挂式空调3台、电视机1台、餐桌1套、椅子6把归胡平芳，房屋成交总价为277万元，胡平芳在合同签订之日支付购房定金5万元，在2018年6月5日前支付购房款106万元，余款166万元胡平芳委托舒博公司办理贷款期限为25年的商业贷款，在放贷和交房后当天支付给杨甬、杨剑飞；双方商定款清交房同步，在未经胡平芳、舒博公司同意和未办理交房手续的情况下，杨甬、杨剑飞私自通过挂失、网银等方式将房屋尾款取走的，按杨甬、杨剑飞违约处理，守约方可选择解除或继续履行合同，同时还可要求杨甬、杨剑飞支付总房价10%的违约金给守约方（守约方为胡平芳、舒博公司，各得50%）；契税、个人所得税、土地增值税等税费由胡平芳承担，权证工本费80元由胡平芳承担；舒博公司代办不动产权证服务费550元、按揭贷款综合服务费3320元（166万元×2‰）、资料费50元，由胡平芳在产权过户当日付清，舒博公司于2018年6月5日前组织买卖双方到房产交易所办理产权过户手续；中介服务费2万元由胡平芳承担，于本合同签订当日付清；胡平芳须按时提供产权过户及按揭贷款所需资料，按时支付购房款及作抵押签字，不得逾期，每逾期1日应支付杨甬、杨剑飞违约金300元，逾期10日以上的，作违约处理，杨甬、杨剑飞有权单方解除合同，同时有权要求胡平芳承担违约金5万元，胡平芳并应按成交总价的2.6%向舒博公司支付中介服务费；杨甬、杨剑飞须按时提供产权过户所需资料，按时按约履行交付房产及附属设施等，不得逾期，每逾期1日应支付胡平芳违约金300元，逾期10日以上的，作违约处理，胡平芳有权单方解除合同，同时有权要求杨甬、杨剑飞承担违约金5万元，杨甬、杨剑飞并应按成交总价的2.6%向舒博公司支付中介服务费，等等。合同落款“甲方”处由杨甬签名，杨剑飞未签名，“乙方”处由胡平芳签名，“丙方”处由舒博公司盖具了“宁波鄞州舒博房产经纪有限公司甬旺房产·太古城加盟店居间合同章”印章印文。合同签订当日，胡平芳向杨甬支付了购房定金48000元（加上2018年5月15日支付的购房定金2000元，合计5万元）。 2018年6月5日，杨甬、杨剑飞、胡平芳等人在舒博公司有关中介人员的带领下在宁波市鄞州区房屋管理中心网签了《存量房屋买卖合同》，该合同载明：本合同约定的存量房为位于宁波市鄞州区邱隘镇浅水湾小区43幢248号502室的房屋，合同双方自行成交达成交易，房屋成交总价为277万元，胡平芳在2021年8月5日（此时间原合同如此，应有误――本院注）前向杨甬、杨剑飞支付购房定金5万元，在2018年6月5日前支付购房款106万元，余款166万元由胡平芳办理商业贷款手续，待正式放贷当天支付给杨甬、杨剑飞；在胡平芳不动产权属证书办妥且房款及其他所有费用付清后交房；因杨甬、杨剑飞原因导致合同违约的，杨甬、杨剑飞应承担违约责任，应向胡平芳支付违约金/元；因胡平芳原因导致合同违约的，胡平芳应承担违约责任，应向杨甬、杨剑飞支付违约金/元，等等。随后，上述房屋产权过户至胡平芳名下。2018年6月12日，胡平芳根据舒博公司的指示向舒博公司法定代表人陈博宇的银行账户汇付了中介服务费2万元。2018年6月25日，胡平芳又根据舒博公司的指示向舒博公司法定代表人陈博宇的银行账户汇付了人民币4000元用于支付代办不动产权证服务费550元、按揭贷款综合服务费3320元、资料费50元、权证工本费80元。 近年来，宁波住宅类房屋买卖居间服务的收费标准为：卖方按成交总额的1%支付，买方按成交总额的1.6%支付；中介代办权证的收费标准为：三证办理（含房产证、土地证、契证）收取手续费550元；中介代办房产按揭抵押贷款的收费标准为：贷款50万元以内收取1000元，贷款50万元以上按2‰收取。 以上事实，由原告惠房帮公司提交的《房屋转让协议》、房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、身份证件复印件、《存量房屋买卖合同》、《服务费收费标准》,被告杨剑飞、杨甬提交的房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件及被告胡平芳提交的“房天下”网页截屏（打印件）、《存量房屋买卖中介合同》、银行交易凭证、宁波增值税普通发票等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，惠房帮公司虽为胡平芳提供了房源信息，也带领胡平芳看房，并联系房东磋商议价，促成买卖双方达成了房屋买卖意向合同（胡平芳与杨甬于2018年5月15日签订的涉案《房屋转让协议》从内容上看属房屋买卖意向合同或预约合同，其在法律性质上不同于正式的房屋买卖合同。该协议虽然房屋共有权人杨剑飞未签名，但杨剑飞系杨甬父亲，该房屋在杨甬结婚后作为杨甬婚房，由杨甬居住使用，杨甬庭审中称其可自行作主出售，成交价格也告知了其父亲杨剑飞，杨剑飞未反对。另外本院注意到，胡平芳与杨甬于2018年5月18日通过舒博公司签订的涉案《存量房屋买卖中介合同》，杨剑飞亦未签名，可见杨甬在涉案《房屋转让协议》上一人签名足以代表房屋共有权人的共同意思，该协议已然成立并生效），但最终未能促成胡平芳与杨甬、杨剑飞达成房屋买卖合同。惠房帮公司认为这正是买卖双方为了不付中介服务费而恶意撇开惠房帮公司私下交易即“跳单”违约造成的。本院认为，衡量买卖双方是否“跳单”违约的关键，是看买卖双方是否利用了该中介公司提供的房源信息或客源信息、机会等条件。如果买卖双方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息或客源信息，则买卖双方有权选择费用低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，根据原、被告陈述，涉案房源信息并非惠房帮公司独有，胡平芳通过惠房帮公司带领看房、磋商议价，确认欲购买涉案房屋，但惠房帮公司尚未促成胡平芳与卖方达成交易前，胡平芳通过其他中介公司即舒博公司（涉案《存量房屋买卖合同》内容较简单，也未约定违约责任，该合同显然只是为办理房屋产权变更登记而在不动产登记机构签订的格式化网签备案合同，真正约束各方的应是涉案《存量房屋买卖中介合同》，根据该合同及中介服务费支付凭证等，可确定胡平芳与杨甬、杨剑飞确实通过舒博公司完成交易，而非他们自行达成交易）了解到同一房源信息，并通过该中介公司促成了房屋买卖合同成立。惠房帮公司庭审中称其居间服务收费就是按标准来，即卖方按成交总额的1%支付，买方按成交总额的1.6%支付，这意味着卖方杨甬、杨剑飞需承担中介服务费27700元，买方胡平芳需承担中介服务费44320元，合计72020元，远高于舒博公司收取的中介服务费2万元，作为一个正常理性人，选择费用较低的中介公司成交，也属正常之理，也符合市场规则，这是购房人或售房人行使了其应有的选择权的结果，在交易过程中其当然有权选择更优惠、更公平的方式完成交易。况且惠房帮公司明知涉案房源信息或客源信息非其独家掌握，明知有同行业竞争的情况下，仍高标准收费，且未签订书面居间合同以约束各方，更未积极促成买卖双方直接达成交易，作为一家专业房产中介机构，完全应该清楚其居间业务有丧失的可能，这也是其自身应反思之处。总之，胡平芳并未委托惠房帮公司独家为其购房，杨甬、杨剑飞也未委托惠房帮公司独家卖房，胡平芳在其他房产中介公司获知涉案房源信息后，其他房产中介公司积极斡旋，促成交易，胡平芳也支付了相应的居间费用，整个交易过程中胡平芳与杨甬、杨剑飞并无规避支付惠房帮公司居间费用的恶意，只是对二手房地产市场上不同居间服务商的选择。在此情况下，胡平芳与杨甬、杨剑飞的行为不构成“跳单”违约。现惠房帮公司诉请要求胡平芳与杨甬、杨剑飞分别支付居间费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宁波惠房帮网络科技有限公司的诉讼请求。 案件受理费1601元，由原告宁波惠房帮网络科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  柯丹青 人民陪审员  王亚平 二〇一九年八月六日 书 记 员  邓晓敏