山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初774号原告：李建生，男，1952年1月17日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。委托诉讼代理人：江文军，山东畅海律师事务所律师。被告：冯凯迪，男，1990年9月13日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。委托诉讼代理人：江世强，青岛李沧联兴法律服务所法律工作者。第三人：青岛盛泰源不动产经纪有限公司，住所地青岛市李沧区西山一路6号106户，统一社会信用代码：91370213321504269D。法定代表人：宿艳丽，职务：负责人。委托诉讼代理人：李长先，男，青岛盛泰源不动产经纪有限公司员工。原告李建生与被告冯凯迪、第三人青岛盛泰源不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告李建生的委托诉讼代理人江文军、被告冯凯迪及其委托诉讼代理人江世强、第三人青岛盛泰源不动产经纪有限公司的委托诉讼代理人李长先到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年3月11日至2018年7月19日期间，合同违约金55675元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年1月9日签订房产买卖合同，第三人为居间方，约定原告将位于青岛市李沧区户房屋出售给被告，成交价为130万元，付款方式为按揭贷款，约定合同签订之日起60日内付清全部房款，但被告迟延履行，直至2018年7月20日才将尾款85万元付清，严重违约，故诉至法院，望判如所请。被告冯凯迪辩称，原告所诉不属实，被告未违约，是原告原因导致各方面工作停滞，原告不按合同约定交房，给被告造成损失，被告保留向原告追究责任的权利。原告故意曲解合同内容，各方并没有约定被告需在合同签订之日起60日内付清全部房款，合同签订后系因涉案房屋房产证与实际面积不符，需要重新测绘并换发新的产权证书才能过户，为此耽误了近一个月时间，被告及第三人积极配合，在2018年3月16日进行了房屋过户并办妥银行抵押登记手续，请求驳回原告诉请。第三人述称，原告所述与事实不符，被告并没有违约，一直在积极履行合同义务，相反原告迟延交房近4个月，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人有争议的证据和事实为：原告称，2018年1月9日，原、被告在第三人的居间服务下，就青岛市李沧区户房屋（以下简称“涉案房屋”）签订买卖合同，后被告未按照合同约定的在2018年1月25日前办理银行贷款手续，也未按照合同约定于签订合同之日起60日内全额支付原告房款，原告系在2018年7月20日才收到购房尾款，故被告迟延支付原告购房款，按照合同约定，应按照每逾期一日向原告支付未支付款项（含贷款）万分之五的违约责任向原告支付违约金，原告提交青岛区域房产买卖合同1份、中国银行交易流水明细1份以证实其主张。被告对上述青岛区域房产买卖合同及中国银行交易流水明细的真实性均无异议，但称合同约定的是被告向银行贷款，以银行成功办妥房屋抵押登记作为银行同意放款的意思表示，放款具体时间由银行负责与被告无关，整个交易过程中，被告积极履行合同乃至超出合同义务，无任何违约行为，但原告迟延履行交房义务，被告保留向原告追究责任的权利，另外，合同约定的甲、乙双方准备材料向银行申请贷款的时间不是2017年1月25日前，系在书写合同中出现了笔误，该时间应为2018年1月25日前，被告并提交青岛区域房产买卖合同1份。原告对被告提交的青岛区域房产买卖合同的真实性无异议，但不认可被告的主张。第三人对原告提交的上述两份证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，称被告一直在履行合同义务，系原告不按照合同约定履行义务，对被告提交的青岛区域房产买卖合同无异议。被告称，在签订买卖合同后，被告积极履行合同义务，向原告支付了定金3万元，并在早于合同约定的时间向原告支付了房屋首付款42万元，被告在交纳房屋维修基金的过程中得知，原告提供的涉案房屋房地产权证中载明的房屋面积与实际面积存在误差，故原告向房产交易部门申请换发新证，更换后的房产证于2018年1月30日下发，被告于1月31日交纳房屋维修基金，交纳完毕维修基金后，根据第三人的安排，原、被告及第三人于2018年2月2日前往中国银行办理贷款审批手续并提交相应材料，后经第三人通知，三方于2018年3月16日将涉案房屋产权变更登记至被告名下，同日，被告与银行办妥抵押手续，2018年7月20日银行将贷款85万元转入原告账户，故系由于原告提供的涉案房屋的产权证登记错误导致被告无法交纳维修基金，换发新证的过程导致了银行贷款审批手续的延误，故相应的不利后果应由原告承担。被告提交定金收条1份、山东省住宅专项维修资金专用票据1份、中国银行人民币转款汇款业务回单1份及涉案房屋存放于青岛市不动产登记中心的房产档案材料1宗以证实其主张。原告对上述证据的真实性均予以认可，但称定金收条仅能证明被告支付了定金，不能证明被告全面履行了合同条款，也不能证明系由于涉案房屋房地产权证登记错误导致被告贷款延误，原告并不知晓涉案房屋房产证中的登记面积与实际面积不符，对登记错误不应承担法律责任，且登记错误与被告未办妥抵押登记不存在因果关系，更正后的房产证于2019年1月29日已经下发，但被告直至2018年3月16日才办理房屋贷款抵押手续，被告应承担违约责任，不认可被告主张的原、被告及第三人于2018年2月2日去银行申请贷款的陈述。第三人对上述证据均无异议，称双方签订买卖合同后，发现房屋面积与房产证面积存在误差，导致无法交纳房屋维修基金，原告2018年1月30日领取了更换后的新房产证，其就与原、被告约定于2018年2月2日去银行办理贷款手续，因银行要审核借款人材料是否符合要求，期间又经历了春节放假，贷款于2018年3月12日审批通过，各方协商于2018年3月16日去办理房屋过户手续，原告当时没有提出任何异议。就涉案房屋抵押登记事宜，本院分别于2019年6月21日前往中国银行香港中路支行调查，银行工作人员答复本院，该银行于2018年3月12日审批通过了该笔贷款，于2018年3月22日取得了涉案房屋的抵押权证。本院于2019年7月5日前去青岛市不动产登记中心调查，涉案房屋登记信息载明涉案房屋的房地产权抵押于2018年3月22日核准。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原、被告提交青岛区域房产买卖合同，原、被告及第三人对该两份合同的真实性均无异议，对该合同的真实性，本院予以确认；被告提交定金收条、山东省住宅专项维修资金专用票据、中国银行人民币转款汇款业务回单、房产档案材料，原告及第三人对该证据的真实性均无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月9日，原、被告在第三人的居间服务下，就涉案房屋签订房产买卖合同，该买卖合同中载明：甲方（卖方）李建生，乙方（买方）冯凯迪，丙方（房产经纪公司）青岛盛泰源不动产经纪有限公司，甲方同意将涉案房屋出售给乙方，合同第四条约定：1、甲、乙双方商定的房产交易价格为130万元，付款方式为：2018年1月9日乙方付甲方购房定金人民币3万元整；甲、乙双方准备材料银行申请贷款（2017年1月25日前），贷款审批后，过户当日付首付款人民币40万元（含定金）；剩余房款人民币90万元，由乙方贷款银行按揭一次性付清。2、乙方逾期支付任一笔款项超过十日的，甲方有权选择解除本合同并要求按照第六条承担违约责任，乙方逾期期间，每逾期一日，向甲方支付未支付款项（含贷款）万分之五的违约金。3、如乙方向银行贷款，则以银行成功办妥房屋抵押登记作为银行同意房款的意思表示，放款具体时间由银行负责，与乙方无关；如银行拒绝贷款或自本合同签订之日起四十五日，非甲方原因，银行未能办妥房屋抵押登记手续，则由乙方自行筹款支付，如乙方不能在本合同签订之日起六十日内将本合同第四条第1项约定的全额房价款支付甲方，视为违约，甲方有权选择解除本合同并要求乙方按照第六条承担违约责任。2018年1月9日，被告向原告支付购房定金3万元。2018年1月10日，因涉案房屋房地产权证上建筑面积存在误差，原告申请更正登记，2018年1月30日，更正后的房地产权证下发。2018年1月31日，被告交纳涉案房屋专项维修资金。2018年3月12日，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行审批通过了被告就涉案房屋的抵押贷款申请，同日，原、被告就涉案房屋进行产权申请变更登记至被告名下。2018年3月13日，被告向原告支付购房首付款42万元。2018年3月22日，涉案房屋权利人变更登记至被告名下，同日，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行取得了涉案房屋的房地产权抵押。2018年7月20日，原告收到涉案房屋85万元贷款放款。本院认为，原、被告于2018年1月9日就涉案房屋签订的房产买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，该协议真实有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案的焦点问题为：被告在履行买卖合同的过程中，是否存在违约行为。首先，原告主张，被告未按照合同约定，于2018年1月25日前办理银行贷款手续，故被告构成违约。但根据庭审查明的事实，双方2018年1月9日签订合同后，因涉案房屋房地产权证上建筑面积存在误差，更正房地产权证延误了20天的合同履行期（2018年1月10日至1月30日），该期限的延误非因原、被告过错导致，故该期限应从合同履行期内予以扣除，合同履行期顺延。被告及第三人均认可三方于2018年2月2日前去银行申请贷款，即使原告对该日期不予认可，但该笔贷款于2018年3月12日通过审批，该审批通过日期距离合同签订日期仅有62天，综合考虑到银行审批材料周期及春节放假等因素，原告主张被告在办理银行贷款手续的过程中存在违约行为，本院不予支持。第二、原告主张，其于2018年7月20日收到85万元贷款放款，被告未按照合同约定，于签订合同之日起60日内全额支付原告房款，故构成违约。根据双方买卖合同的约定，如乙方向银行贷款，则以银行成功办妥房屋抵押登记作为银行同意放款的意思表示，放款具体时间由银行负责，与乙方无关；如银行拒绝贷款或自本合同签订之日起四十五日，非甲方原因，银行未能办妥房屋抵押登记手续，则由乙方自行筹款支付，如乙方不能在本合同签订之日起六十日内将本合同第四条第1项约定的全额房价款支付甲方，视为违约。本案符合该合同约定中的第一种情况，即如乙方向银行贷款，则以银行成功办妥房屋抵押登记作为银行同意房款的意思表示，放款具体时间由银行负责，与乙方无关。原告主张的于签订合同之日起60日内全额支付房款的约定，系合同约定的第二种情况，即银行拒绝贷款或签订合同之日起四十五日，银行未能办妥房屋抵押登记手续的情况，本案不适用该约定。故原告主张被告违约，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告李建生的诉讼请求。案件受理费1192元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  章建国人民陪审员  孙国晓二〇一九年八月一日法官助理王晓晓书记员王鑫