广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终743号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西南宁神佑商务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。 法定代表人：徐立萍，执行董事。 委托代理人：徐新民，广西中司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆仕成，男，1986年11月14日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 上诉人广西南宁神佑商务有限公司（以下简称南宁神佑公司）因与被上诉人陆仕成房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人神佑公司的上诉请求：1、请求法院依法撤销（2018）桂0502民3359号民事判决书中第二判决项即“被告广西南宁神佑商务有限公司返还原告陆仕成商铺押金9000元”，并改判为：驳回被上诉人诉请退还商铺押金的诉讼请求。2、请求法院依法撤销（2018）桂0502民初3359号民事判决书第三判决项即“被告广西神佑商务有限公司向原告陆仕成赔偿损失费22495.92元、支付违约金4500元，共计26995.925元”，并改判为：驳回被上诉人诉请广西南宁神佑商务有限公司向其支付该项全部诉讼请求。3、请求法院依法撤销（2018）桂0502民初3359号民事判决书第四判决项即“反诉被告陆仕成向反诉原告广西南宁神佑商务有限公司支付商铺租金17557.74元”，并改判为：判令反诉被告陆仕成向反诉原告广西南宁神佑商务有限公司支付自2018年2月1日暂计至2018年10月31日期间的租金暂计27540.00元（直计至被上诉人将房屋依约退还给上诉人之日止所欠月份租金）。4、请求法院依法撤销（2018）桂0502民初3359号民事判决书第六判决项即“驳回反诉原告广西南宁神佑商务有限公司的其他诉讼请求。”，并改判为：（1）判令被上诉人向上诉人支付逾期交纳租金的违约金暂计55080元（自2018年2月1日起算，按每日租金的2倍向反诉原告支付违约金，暂计至2018年10月31日，直计至偿清欠付租金之日止）；（2）判令被上诉人按日租金2倍向上诉人支付逾期交还房屋期间的违约金（注：逾期期间自2018年9月1日起算，直计至反诉被告将涉诉商铺依约交还上诉人之日止）；5、请求法院判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。 事实与理由：一、本诉部分。1.一审法院未查明北海市中级人民法院未对另案（2018）桂0502民初140号作出生效判决，该案与本案有直接牵连关系，一审法院以被上诉人单方举证的“通知函”直接认定上诉人对被上诉人构成违约，缺乏事实根据与法律依据，通知函法律效力不应高于二审生效判决；2.一审法院未查明群霖公司2018年1月9日才向法院提起诉讼，请求收回租赁房屋，上诉人与案外人群霖公司的租赁纠纷于法院审理期间，并未对被上诉人实际使用商铺构成实质性的影响，一审法院将2018年9月1日作为计算违约损失赔偿日起始日，与客观事实不符；3.被上诉人无法正常使用商铺的真正原因，系因为其依据《通知函》将商铺主动归还群霖公司，主动放弃的了讼争商铺的经营使用权利，借此将经营不善的亏损转嫁由上诉人违约赔偿承担，因此在我司与案外人群霖公司解除合同、清退商铺之前，被上诉人对无法继续使用讼争店铺进行经营的损失主要应由其自身承担；4.我司与被上诉人陆仕成所签租赁合同系双务合同，其在不使用租赁商铺之后，应将商铺交还我司，但其直接将涉案商铺交给案外人群霖公司，这构成对我司的违约，应承担违约责任；5.合同约定，被上诉人有按时交纳相关费用的义务，被上诉人未按时交纳相关费用，对我方违约，一审也予以认可，但却判令我方退还押金9000元，无事实与法律依据。二、反诉部分。1.被上诉人将租赁商铺直接还给案外人群霖公司的行为，违反了双方签订的《店铺租赁合同》的约定，系违约行为，其未在约定时间向我司交纳租金亦构成违约，一审法院驳回我方要求被上诉人支付违约金的请求，却支持了被上诉人要求我方支付违约金的请求，有失公平。2.案外人群霖公司主张我司欠付其第一、二季度租金并非事实，在其未与我司解除合同之前，以任何侵权的方式干扰被上诉人正常使用商铺，被上诉人可向其主张权利，而不应将其侵权行为转化为我司违约责任，且被上诉人亦无证据证明案外人群霖公司干扰其正常使用店铺的主张，一审法院仅凭一张《通知函》就认定我司对群霖公司违约，对被上诉人违约，应承担违约责任，与事实不符。对租金减半调整的行为，违背了不告不理原则与意思自治原则，一审判决处理不当，望二审法院予以改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人陆仕成答辩称：因上诉人未按时向房屋出租人（即案外人群霖公司）缴纳租金，群霖公司要求解除合同并收回房屋，对租赁标的物实行了断水断电，导致被上诉人无法正常使用租赁商铺，合同目的不能实现，其构成根本违约，应承担违约责任，至于其余案外人群霖公司之间的纠纷如何解决与本案无关。双方合同约定为按季度交纳租金，但未约定季度初或者季度末交纳，只要我方在季度结束前交纳租金，就不算拖欠租金，我方无违约行为。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人陆仕成向一审法院诉讼请求：1、解除陆仕成与广西南宁神佑商务有限公司于2017年6月25日签订的《山海居生鲜菜市场商铺租赁合同》；2、广西南宁神佑商务有限公司向陆仕成返还押金9000元以及赔偿损失48011元；3、广西南宁神佑商务有限公司向陆仕成支付违约金4500元以及律师费4000元；4、广西南宁神佑商务有限公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：，南宁神佑公司（乙方）与广西群霖投资有限公司（甲方）签订《商业店铺租赁协议》一份，约定甲方将位于北海市占地面积的商铺出租给乙方用于餐饮、商业类型业务经营。租期自零时起至止。租金按季度收取，乙方必须按照约定向甲方在前一次租金到期7日前交清下三个月的租金。 2017年6月25日，陆仕成（承租方、乙方）与南宁神佑公司（出租方、甲方）签订《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》一份，约定如下内容：1、南宁神佑公司将其在广西群霖投资有限公司处承租的，位于北海市海城区山海居生鲜菜市1号商铺出租给原告用于经营保健品店；建筑面积38.74平方米；租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，共计三年。2、交付：该司于2017年6月20日将该房屋交付给陆仕成使用，该司应保证租赁房屋本身及其附属设施、设备处于能够正常使用状态。3、租金及押金：每月租金3000元，租金按照季度支付，从2018年8月1日起每年按6%递增；陆仕成须于签订合同当日交付3个月租金9000元给南宁神佑公司，该司收到后须开等额押金收据。为了确保陆仕成正确合理使用该商铺所有设备及按时交纳相关费用，约定向该司支付三个月的租金9000元作为押金，押金以现金方式一次性支付，该司收到后须开等额押金收据。4、违约责任：该司出租的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，陆仕成有权解除合同，并可要求返还未履行期间相对应的租金；该司不依法解除合同提前收回房屋的，应按合同季度租金的50%向陆仕成支付违约金，未履行期间相对应的租金也应返还陆仕成。若陆仕成不依法解除合同提前退租的，陆仕成应按合同季度租金的50%向南宁神佑公司支付违约金；陆仕成逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的2倍支付违约金。合同当事方存在违约侵权行为时，相对方为此提起诉讼或被牵连进违约侵权方与第三人的诉讼活动中来，相对方因此发生的必要费用（包括但不仅限于律师代理费用），均由违约侵权方承担。双方签订《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》后，南宁神佑公司依约将案涉商铺交付给陆仕成使用，陆仕成于2017年6月25日向该司交纳押金9000元，并分别于2017年7月2日、7月11日向该司支付租金共计9000元。 陆仕成为经营案涉商铺，因装修及购买物品产生以下费用：1、吊顶2303元；华润腻子粉2包，50元；华润净味、内墙漆2桶，790元；液筒2个，20元；分色纸1条，18元；2、门头招牌3780元；背景墙广告600元；室内广告牌1650元；3、半包装饰工程，26000元；4、地毯（含人工、辅料），2160元；5、60×60灯2个，260元；6、卷帘2个，900元；7、电脑台1张，280元；办公台1张，700元；8、海尔2P挂机空调1台（含外墙切割理石安装支架200元），2700元；9、将军茶台1套，5800元。共计产生费用48011元，其中1-3项属于装修改造费用，共计35211元，其余为购买屋内物品的费用共计12800元。 2017年12月20日，南宁神佑公司与广西群霖投资有限公司因《商业店铺租赁协议》的履行问题产生纠纷，广西群霖投资有限公司向山海居临街商铺各租户发出通知函，要求收回了其出租给被告南宁神佑公司的铺面，陆仕成承租的案涉商铺也在其中，导致陆仕成无法正常经营。为此，陆仕成于2018年9月搬离案涉商铺，并且为了减少损失，陆仕成将其因案涉经营所购买的物品折价变卖，获得变卖款5500多元。 一审法院认为，陆仕成与南宁神佑公司于的签订《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同的约定按时、全面履行义务。 一、本诉部分，陆仕成主张因南宁神佑公司与广西群霖投资有限公司产生纠纷，其承租的商铺已被广西群霖投资有限公司收回，导致原告无法继续经营，有通知函予以证实，该院予以确认。现因南宁神佑公司的原因，导致其交付给陆仕成的商铺达不到使用的条件，致使陆仕成的合同目的无法实现，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陆仕成请求解除双方于的签订《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》，合法有据，该院予以支持。对于押金，陆仕成于向南宁神佑公司交纳押金9000元，有收据予以证实，该司亦予以认可，该院予以确认。现双方签订的《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》已经解除，南宁神佑公司应将其收取的陆仕成的押金予以退还，故陆仕成请求被告退还押金9000元，合理有据，该院予以支持。对于违约金，根据合同约定，南宁神佑公司不依法解除合同提前收回房屋的，应按合同季度租金的50%向陆仕成支付违约金。虽然案涉商铺并非该司亲自收回的，但在本案中是该司的原因造成的，其构成违约，应按照合同的约定向陆仕成支付违约金，故陆仕成请求其支付违约金4500元，合理有据，该院予以支持。对于装修改造的损失，陆仕成因经营需要，对案涉商铺进行装修改造，共产生费用35211元，有相应的收费票据、业务凭证及预算单等证据证实，该院予以确认。因该司的违约行为，导致陆仕成的经营无法正常获得相应的报酬，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，南宁神佑公司应赔偿陆仕成的损失。陆仕成主张于2018年7月份彻底搬离案涉商铺，但其未能提供相应的证据予以证实，且南宁神佑公司主张陆仕成是于2018年9月份才交出商铺给广西群霖投资有限公司的，该院对于其主张予以采信，确认案涉商铺于2018年9月腾退。双方合同约定租赁期限为3年，现陆仕成已使用商铺13个月，根据陆仕成在合同约定的租赁期间的平均价值计算，损失费应为22495.92元（35211元－35211元÷36个月×13个月≈22495.92元）。对于屋内物品的损失，该院认为，即使在陆仕成无法正常经营案涉商铺后，其仍可将购买的物品搬移商铺继续使用，现其将物品变卖获得了一定的收益，并且南宁神佑公司因其违约行为也将赔偿了相应的违约金，故陆仕成请求被告赔偿其购买屋内物品的费用，该院不予支持。对于律师费，根据双方签订的合同约定，如合同一方因违约行为导致对方提起诉讼的，应承担由此产生的费用，其中包括律师代理费。但陆仕成自2017年11月份开始，不再向南宁神佑公司交纳商铺租金，其逾期交纳租金的行为亦构成违约。陆仕成主张其不交纳租金是因为该司的违约行为造成的，但并没有因此搬离商铺，而是一直占有使用案涉商铺，理应向该司交纳商铺租金。因此，双方均具有过错，故陆仕成请求被告南宁神佑公司支付律师费4000元，该院不予以支持。 二、反诉部分，根据该院对上述本诉部分的认定，南宁神佑公司请求继续履行双方于签订的《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》及请求陆仕成向其支付提前解除《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》的违约金，该院不予支持。对于商铺租金，陆仕成向反诉南宁神佑公司支付了至，共计3个月的租金，有收据予以证实，其亦予以认可，该院予以确认。但自2017年11月份起，陆仕成不再向该司支付商铺租金，并一直占有使用商铺至2018年9月，其行为已构成违约。陆仕成主张其商铺的经营自2017年9月份左右，因该司无法正常发放其员工工资而受到影响，该院认为，该司发放员工工资与否和陆仕成的经营无必然联系，该司自此前已将符合使用条件的商铺交付给陆仕成，履行了合同的义务，对于陆仕成的该主张，该院不予采信。鉴于自，广西群霖投资有限公司开始对租户采取措施，要求收回商铺，的确会对陆仕成的经营产生一定的影响，根据该院对本诉部分的认定，该司对此具有过错，故该院对经营受到影响期间的租金进行减半调整，即对于2017年11月至2018年8月的租金，陆仕成的租金及至期间一半的租金。此后的租金，因南宁神佑公司违约，《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，陆仕成有权中止支付。根据合同约定，之前的每月租金为3000元，之后的每月租金为3180元，故陆仕成应向南宁神佑公司支付商铺租金17557.74元{3000元×（1个月+20天）+【3000元×（11天+7个月）+3180元×1个月】÷2}。对于逾期交纳租金的违约金问题，当事人双方并未约定租金的交纳期限，且双方均存在违约的行为，故南宁神佑公司请求陆仕成支付逾期交纳租金的违约金，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十六条，第九十四条，第一百零七条及第一百一十四条之规定，遂判决：一、解除陆仕成与广西南宁神佑商务有限公司于的签订《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》；二、广西南宁神佑商务有限公司退还陆仕成商铺押金9000元；三、广西南宁神佑商务有限公司向陆仕成赔偿损失费22495.92元及支付违约金4500元，共计26995.92元；四、陆仕成向广西南宁神佑商务有限公司支付商铺租金17557.74元；五、驳回陆仕成的其他诉讼请求；六、驳回广西南宁神佑商务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审审理期间，上诉人南宁神佑公司向本院提交以下新证据：当庭提交（2018）桂05民终1250号、（2018）桂05民终1251号民事判决书和北海市中级人民法院于2019年3月21日送达给上诉人的快递封面，证明一审上诉人的诉求确认群霖公司于2017年12月21日单方向神佑公司发出的通知函不具有法律效力，二审法院2019年3月21日送达生效判决，确认群霖公司发出的短信通知函不具有解除双方合同的法律效力，我司未对群霖公司违约，亦证明被上诉人在另案没有作出群霖公司解除通知是否生效之前，直接以该没有效力的通知函将商铺违法违约交还给群霖公司；被上诉人陆仕成向本院提交以下新证据：一份律师费收据，证明陆仕成因南宁神佑公司违约提起诉讼的律师费用支出。 被上诉人陆仕成质证称，对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，上诉人与被上诉人、案外人群霖公司两个不同的法律关系，提交与本案无关的判决来作为证据不恰当。 上诉人神佑公司质证称，对该份证据的真实性没有异议，但关联性有异议，是二审增加诉讼请求。不能作为本案审理范围，一审的诉讼请求没有包括二审的律师代理费，应当另行诉讼。 本院认证如下：对上诉人提交的民事判决书与快递封面，真实性、合法性、关联性予以认可，该组证据与本案有一定的关联性，可作为参考依据，对被上诉人提交的收据，真实性、合法性、关联性予以认可，可作为审理参考。 二审审理查明，在本院审理的另案（2018）桂05民终1251号民事判决中，已确认群霖公司于2018年2月2日与神佑公司解除合同，并于2018年2月2日已全部收回租赁商铺。 本院二审审理查明其他的事实与一审法院审理查明的事实相一致。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同成立且生效，双方当事人均应按合同约定，全面履行合同义务。 上诉人南宁神佑公司主张，被上诉人陆仕成存在违约行为，不应退还押金。本院认为押金系一种担保方式，保证合同义务人按时、按约定履行义务，在合同解除后，作为担保物的押金应予以退还。故，上诉人不退还押金的主张，本院不予支持。 关于违约金，根据上诉人的请求及双方签订租赁合同约定，违约金应分为两部分，一部分为预期交纳租金的违约金，一部分为提前退出合同关系的违约金。关于预期交纳的违约金，本院认为，被上诉人陆仕成与上诉人南宁神佑公司签订的合同约定为按季度交纳租金，被上诉人陆仕成已经交纳第一季度的租金，自2017年11月份起，上诉人与案外人群霖公司发生租赁合同纠纷，并影响到被上诉人对租赁商铺的经营，被上诉人陆仕成有不安抗辩权，在该纠纷未解决或者上诉人未给出合同能正常履行的保证前，被上诉人陆仕成有权延后支付租金，不构成违约。因此，上诉人主张逾期交纳租金的违约金，本院不予支持。关于提前退出合同关系的违约金，本院认为，虽然上诉人南宁神佑公司作为承租人与出租人群霖公司发生纠纷，致使群霖公司采取一些措施干扰被上诉人陆仕成等租户正常经营使用商铺，造成该结果后，南宁神佑公司未积极解决问题，使得被上诉人无法正常经营涉案商铺，存在过错，属于未提供可正常使用的租赁物，系违约行为；但是被上诉人作为次承租人在双方合同未解除之前，将讼争商铺直接归还案外人群霖公司，亦违反合同约定，系违约行为，本案中存在双方违约的情形，对于合同不能继续履行，均有过错，均应承担部分过错责任，故，被上诉人陆仕成请求南宁神佑公司支付提前退出合同关系的违约金的主张，本院不予支持。 关于商铺租金问题，被上诉人陆仕成向南宁神佑公司支付了第一季度（2017年8月1日至2017年10月31日，共计三个月）的租金，有收据予以佐证，双方均认可，本院予以确认。自2017年11月起，被上诉人不再向上诉人支付商铺租金，并一直占有使用至2018年2月，对于拖欠租金的问题，因上诉人与案外人群霖公司的诉讼纠纷而影响其正常使用讼争商铺，其享有不安抗辩权，不属于违约行为，但在合同解除后，应将租金补齐，被上诉人应向上诉人支付商铺租金12000元【3000元×4个月（2017年11月至2018年2月，共计4个月）=12000元】。 关于装修改造的损失，被上诉人陆仕成因经营需要，对涉案商铺进行装修改造，共产生费用35211元，有相应的收据、业务凭证及预算单等证据予以佐证，本院予以认可，依据双方合同约定租赁期间的平均价值计算，损失费应为28364.42元（35211元-35211元÷36个月×7个月＝28364.42元）。对于损失费用的承担，如前文所述，双方均存在违约行为，对合同解除均有过错，对该装修损失双方均应承担责任，但究其根本原因，系由于上诉人与案外人群霖公司的纠纷而引起的，其应负主要责任。故，本院认为上诉人南宁神佑公司应承担80%，即22691.52元，被上诉人陆仕成承担20%，即5672.88元。对于屋内物品的损失，本院认为，即使被上诉人陆仕成退还涉案商铺后，其仍可将所购物品搬移商铺继续使用，现其将物品变卖后亦获得了一定的利益，故，本院对被上诉人请求上诉人赔偿其购买屋内物品的费用，本院不予支持。 对于律师费用的承担问题，依据双方签订的合同约定，如合同一方因违约行为导致对方提起诉讼的，应承担由此产生的费用，其中包括律师代理费。本案中，因纠纷产生的律师费，被上诉人一审、二审共计5500元，有相应收据予以佐证，本院予以认可。按约定被上诉人亦应对上诉人律师费用承担责任，但由于上诉人未请求，依据不告不理原则，本院不予认定。如前文所述，双方均存在违约行为，均有过错，均应承担相应的责任，但纠纷的产生主要系由上诉人南宁神佑公司引起的，其应承担主要责任，故，本院认为，本院认为上诉人南宁神佑公司应承担80%，即4400元，被上诉人陆仕成承担20%，即1100元。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。一审法院判决部分事实清楚，实体处理结果部分不得当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3359号民事判决第一项、第二项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3359号民事判决第三至六项； 三、上诉人广西南宁神佑商务有限公司向被上诉人赔偿损失费22691.52元； 四、上诉人广西南宁神佑商务有限公司向被上诉人陆仕成支付律师费4400元。 五、被上诉人陆仕成向上诉人广西南宁神佑商务有限公司支付商铺租金12000元； 六、驳回上诉人广西南宁神佑商务有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被上诉人陆仕成的其他诉讼请求。 本判决确定的给付义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行 本案一审本诉案件受理费1437.78元，反诉案件受理费718.89元；二审案件受理费2156.67元，共计4313.34元，由广西南宁神佑商务有限公司承担3450.672元，被上诉人陆仕成承担862.668元。(上诉人广西南宁神佑商务有限公司已预交一审反诉案件受理费718.89元，二审案件受理费2156.67元，共计2875.56元；被上诉人陆仕成已预交一审本诉案件受理费1437.78元，由上诉人向其支付575.112元。上述给付事项在上诉人履行判决中的给付义务时一并支付。) 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年八月十四日 法官助理 韦惠敏 书 记 员 庞 桦