广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初32191号原告：江敏，女，1978年11月27日出生，汉族，住广州市。原告：赖富才，男，1974年4月20日出生，汉族，住广州市。两原告共同委托诉讼代理人：杨文彪，广东启源律师事务所律师。被告：余延举，男，1977年10月23日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。负责人：高军。委托诉讼代理人：罗凯波、周掌珠，公司员工，通讯地址同该公司原告江敏、赖富才与被告余延举，第三人广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖富才及两原告的共同委托诉讼代理人杨文彪，被告余延举，第三人链家公司的委托诉讼代理人罗凯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江敏、赖富才共同向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告就买卖广州市越秀区水荫路61号2202房而签订的《广州市存量房买卖合同》及补充协议；2、被告返还原告全部款项2700000元及利息（以2700000元为基数，按照每日0.2%的利率，自每笔款项付款之日起计算至实际返还之日止）；3、被告赔偿涉案房屋在2019年4月19日的市场价格1372.36万元与买卖合同约定的8200000元差价损失552.36万元。事实和理由：2016年9月起，原告为改善居住，决定出售自有小户型房屋一套，并购入一套大户型房屋以自住。2016年9月11日，在第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的居间下，原告把自有的位于广州市天河区先烈东横路36号大院7号楼东梯602房（建筑面积87.282平方米）以总价1770000元出售给案外人吴英丽，并签署相应《广州市存量房买卖合同》，期后该交易顺利完成，且该房屋己在2016年12月4日移交给吴英丽，当天双方签署《买卖物业交接确认书》。2016年10月7日,在第三人的居间下，原告（买方）与被告（卖方）就买卖广州市越秀区水荫路61号2202房签订《广州市存量房买卖合同》，该合同约定：其中第一条“房地产权属情况”约定，涉案房屋建筑为170.06000平方米；该房产存在抵押等他项权利情况，交易方式为：涂销抵押后按揭付款；被告（甲方）应在2017年6月30日迁出户口；第二条“计价和价款”约定该房地产按整套出售并计价，总金额为捌佰贰拾万元整。《存量房买卖合同附件》约定定金人民币伍拾万元整，原告（乙方）须在2016年10月7日支付给被告（甲方）;定金余款伍拾万元整，乙方须在2016年10月15日前支付给被告（甲方）；甲方应在签订本合同后10天内向原第一银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续。甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）。首期楼款(不含定金）人民币肆佰贰拾万元整（小写4200000元），乙方于递件成功当天付甲方（甲方出资赎契适用）。楼价余款：乙方按揭付款……。甲方双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之质量及支付各自承担之公证、交易费用……等等。签署上述合同的当天，原告依约向被告支付了定金5万元整，以及委托广州亿达按揭服务有限公司办理银行按揭过户手续，并支付该公司6800元按揭手续费。同日，原告支付了1000元代理费，并签署《买卖代理费支付承诺书》给第三人，同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付第三人买卖代理费共123000元。期后，原告依约办理并取得了相关银行的同贷书及办理相关的按揭贷款手续，完全履行了合同义务。2016年11月16日，被告见原告比较诚实本分、好沟通、资金较为宽裕，进而以其资金紧张，为了尽快办理房屋交易过户登记，需要优先处理对涉案房屋解除查封（查封案号：(2016）粤0106民初5352号)，进而要求原告提高定金金额，并以之偿还该笔涉及查封的债务150万元。原告为了尽快办妥该房产交易过户登记，被迫同意了被告上述无理要求。当日，被告余延举（甲方）、原告赖富才（乙方）、中国民生银行股份有限公司广州分行（授权经办行：天河支行）（丙方）及广东省中保小额贷款股份有限公司（丁方）签订《存量房交易资金托管协议》（客户非现场划转-四方〉，原告因此向广东省中保小额贷款股份有限公司支付了房屋交易资金150万元。2017年1月14日，双方为涉案房屋的交易办理网签手续及签署《广州市存量房买卖合同》等相关文件，该合同约定的房价款支付方式根据上述款项交收情况相应修改为定金210万元，定金伍万元乙方须在2016年1月14日支付给甲方，定金余款人民币贰佰零伍万元整乙方须在2017年1月30日前支付给甲方，首期楼款（不含定金）410万元整乙方于递件成功当天付甲方。2017年1月16日，原告再向被告支付60万元整。2017年3月3日，原告申请并取得中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行出具的《个人二手房贷款初审结果通知书》，该行同意就本次房屋买卖发放贷款200万元，同时原告获得广州住房公积金管理中心的贷款同意，并办妥两处贷款相关的贷款手续。原告依约告知被告该事实，并不断催促其尽快涂销抵押，以完成交易。2017年3月6曰，被告再次以资金紧张为由，要求原告再行支付部分楼款50万元整，用于该房产的抵押借贷和涂销事宜，原告迫于无奈，被迫答应，为此，双方签署《补充协议》，并明确被告（甲方）承诺该款项作为该房屋提前还贷的资金，并承诺在2017年4月15日前解决该房产的抵押借贷和涂销事宜，并与原告（乙方）过户。签署该补充协议与天，原告按照上述补充协议的约定支付50万元给被告。但期后被告面对原告的不断催告，迟迟不解决该房产的抵押借贷和涂销，且随着该涉案房屋价值大为升值，被告不但不主动履行合同义务，还要求原告再行提前支付部分房价款用于涂销抵押和解除法院查封，以及大为提高成交价格。2017年10月30日，被告又以资金紧张为由，要求原告在合同约定外支付10万元，用于支付银行贷款利息，以尽快办妥解封和涂销抵押，原告为了尽快办妥房屋交易，被迫同意当天支付被告10万元整。同时，原告为了尽快完成本次房屋交易，也被迫不断的寻求各种解决办法，但均无果。2018年1月23日，因被告与案外人王永宁的民间借贷纠纷，涉案房屋被广州天河区人民法院出具的（2018）粤0106民初282号协助执行通知书及民事裁定书所查封，查封时效：2018年1月23日到2021年1月22日。2018年6月5日，涉案房屋又被广州天河区人民法院出具的（2018）粤0106民初12593号协助执行通知书及民事裁定书所查封,轮候查封期限自转为正式查封之日起三年。鉴于被告不断提出资金要求，涉案房屋遭到连续司法查封，原告被迫于2018年6月11日聘请律师发出律师函对被告进行催告，催促被告在律师函发出7日内、解决上述房屋的司法查封，并办理房屋涂销抵押手续，全面履行房屋买卖合同义务，否则解除相关合同，依法追究其违约责任、赔偿全部损失。2018年7月1日，原被告双方签订《补充协议》（二）被告在该协议中承诺在2018年7月30日前解决房产的抵押涂销事宜，如未能解决，甲方（被告）需于2018年8月1日前退还该笔款项给乙方（原告），否则视为甲方（被告）违约，应当承担给乙方（原告）带来的所有损失，并按0.2%的日利息从支付当天计算利息。2018年7月16日，第三人名称由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司变更为广东链家房地产经纪有限公司广州分公司。因被告严重违约，导致房屋交易至今无法完成，而现在房屋市场价格暴涨，现用同等价格在同地段已不可能买到同类型房屋，直接导致另购它房成本极大的上升，且原告也因此把名下的房产卖出，因本次房屋买卖，还导致丧失了购买其他房产的机会，被告的违约行为给原告带来了极大的经济损失，涉案房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差额损失是原告因合同无法履行遭受的实际损失，属于被告应当预见到的因违反合同可能造成的损失，被告应予全部赔偿。原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，我是通过第三人出售房屋给原告，由于我个人的债权债务所以需要出售，同时也涉及几件诉讼案件。基于这种情况，房屋被查封，一直不能过户。涉讼房屋从网签至今已经1年多，我是非常希望把房屋过户给原告，但由于个人原因实在不能过户。确认收到原告支付的房款270万元，至今没有退还给原告。我认为合同可以继续履行，希望原告在总购房款增加至1000万元，原本房款总价是820万元，这样我才能解决另外的债务，然后解封房屋。现在我是没有办法支付其他案件的债务。如果解除合同，我现在是没有能力退还原告此前支付的购房款的。且我暂时也没有办法找到有能力够买涉讼房屋的买家。我希望可以继续履行合同，如果原告坚持要求解除合同，则我方认为该案可由法院审查。第三人述称，由于本案所涉及诉请与我司无关，我方对原告诉请无意见。对本案涉讼合同履行，我方认为由于涉讼房屋涉及多个抵押债权债务，被告无法结清以涂销抵押，且涉讼房屋涉及多个诉讼产生的查封，相关交易障碍无法排除，故我方认为交易不具备履行条件。经审理查明：据查册时间为2019年2月26日的《不动产登记查册表》显示，广州市越秀区水荫路61号2202房登记在被告名下，该屋建筑面积为170.0566平方米，规划用途为住宅，使用性质为居住用房，登记时间为2012年10月19日。该表的来函摘要显示：房屋于2016年4月13日被广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初5352号协助执行通知书及民事裁定书查封并于2017年1月9日解封；于2018年1月23日被广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初282号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封期限从2018年1月23日至2021年1月22日；于2018年6月5日被广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初12593号协助执行通知书及民事裁定书查封；于2018年8月13日被广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初20422号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封；于2018年8月24日被广州市越秀区人民法院以（2018）粤0104民初32191号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封。他项权利摘要载明：权利人：王永宁，权利部位：全部，债权数额：3300000元，他项案号：2015登记1563448；权利人：招商银行股份有限公司广州分行，权利部位：全部，债权数额：4945200元，他项案号：2013登记1316710。2016年10月7日，原告赖富才（为乙方）与被告（为甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区水荫路61号2202房，价款为8200000元，付款方式：2016年10月7日前支付定金500000元；定金余款500000元在2016年10月15日前支付；甲方在签订合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并承担还贷费用，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款4200000元乙方于递件成功当天支付；乙方应于2016年11月20日前根据按揭银行的要求签订购房贷款相关协议并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用等。同日，原告赖富才向链家公司支付代理费1000元及签订《买卖代理费支付承诺书》。2016年11月16日，原告赖富才与被告、中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行）、广东省中保小额贷款股份有限公司签订《存量房交易资金托管协议》，约定甲乙双方委托民生银行监管存量房相关交易资金1500000元。2017年1月14日，两原告（夫妻关系，均为乙方）与被告（为甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区水荫路61号2202房，建筑面积170.06平方米，价款为8200000元，付款方式：2016年1月14日前支付定金50000元；定金余款2050000元在2017年1月30日前支付；甲方在签订合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并承担还贷费用，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款4100000元乙方于递件成功当天支付；乙方按揭付款的，乙方应于2017年1月14日前根据按揭银行的要求签订购房贷款相关协议并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用等。交楼时间为甲方收齐楼款当天。交易不成的违约责任：甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。同日，双方签订网签买卖合同，约定交易价款为6500000元，并约定付款方式为：定金2100000元在签订合同时支付，首期款4500000元在递件成功当天支付，余款2000000元在2017年1月14日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续。2017年3月3日，两原告与中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行签订《个人购房借款/担保合同》。中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行于同日出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，明确两原告向其提出的2000000元贷款申请已初审通过。同日，两原告与广州住房公积金管理中心签订《住房公积金抵押借款合同》，约定两原告借款1000000元。2017年3月6日，原告赖富才（为乙方）与被告（为甲方）签订《补充协议》，约定：1、根据网签合同，乙方已在2017年3月前支付定金及首期楼款共2100000元给甲方，鉴于甲方资金紧张，经协商，乙方同意于2017年3月7日前再支付购买该房产的部分楼款500000元给甲方，用于甲方对该房产的涂销。2、甲方承诺用该款项作为该房屋提前还贷的资金，并承诺在2017年4月15日前解决该房产的抵押借贷和涂销事宜，并与乙方过户。3、如2017年5月15日前甲方未能涂销、赎契该房产，甲方需于2017年5月16日前退还该笔款项给乙方，如未能如期退还该款项视为甲方违约，并按0.2%的利息支付乙方。4、该补充协议和该房屋所签订的存量房买卖合同具有同等法律效力，如有冲突按照该补充协议为准。2017年3月7日，被告出具《收款证明》，载明收到原告赖富才的首期房款500000元。2018年7月1日，原告赖富才（为乙方）与被告（为甲方）签订《补充协议（二）》，约定：1、根据存量房买卖合同及补充协议，乙方已分几次支付甲方定金及首期楼款合计260万元给甲方，鉴于甲方资金紧张，经协商，乙方同意于2017年10月30日再给10万元，当作支付甲方的楼款，给甲方用于支付该房银行贷款利息。2、甲方承诺该款用于提前还贷，并承诺在2018年7月30日前解决该房产抵押涂销事宜，如未能解决，甲方需于2018年8月1日前退还该笔款项给乙方，否则视为甲方违约，应当承担给乙方带来的所有损失，并按0.2%的日利息从支付当天计算利息。3、该补充协议和该房屋所签订的存量房买卖合同具有同等法律效力，如有冲突按照该补充协议为准。两原告为证明其向被告支付了2700000元，提交了手机短信关于建设银行短信的截图、原告赖富才的建设银行个人账户支出交易明细、原告赖富才的民生银行个人账户对账单、建设银行的客户回单。被告确认至今共收取两原告支付的房款2700000元。2018年6月11日，两原告委托广东启源律师事务所杨文彪律师向被告发出《律师函》，催促被告在函件发出之日起7天内解决涉案房屋的司法查封及办理涂销抵押手续，全面履行合同义务，若被告不予理会或逾期办理的，两原告将依法解除双方签订的买卖合同及追究违约责任和要求赔偿损失。被告确认收到该函。诉讼过程中，两原告向本院申请对涉案房屋于2018年8月14日的市场价格进行评估。本院经摇珠确定广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对上述申请进行评估。广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2019年4月22日作出《房地产估价报告》，载明：水荫路61号2202房于价值时点为2018年8月14日的评估单价为78690元/平方米，评估总值为1338.18万元；水荫路61号2202房于价值时点为2019年4月22日的评估单价为80700元/平方米，评估总值为1372.36万元。两原告预付了31032元评估费。两原告和被告及第三人对上述报告均无异议。庭审中，两原告表示：我方于2016年10月7日向被告转账支付50000元定金，但几天后已退回。2016年11月16日由民生银行托管方式支付1500000元；2017年1月16日在建设银行向被告转账600000元；2017年10月30日向被告转账100000元；2017年3月6日向被告转账500000元；合计2700000元。被告表示：确认两原告共向我支付2700000元，具体每一笔的支付情况我不记得了。另，双方确认至今未解除网签合同。另，两原告向本院提出了对被告价值7000000元的财产进行保全申请，本院依其申请发出了对被告价值7000000元的财产进行保全的裁定。原告交纳了保全费5000元。本院认为：两原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》和《补充协议（二）》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在双方签订合同及办理网签后，房屋被法院查封，导致房屋无法办理交易过户。由于房屋被查封是基于被告的自身债务问题，因此，双方的买卖合同无法继续履行的过错在被告。鉴于房屋交易过户已无法实现，两原告现要求解除双方的买卖关系合法有理，本院予以支持。根据合同约定，“甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。”两原告要求被告返还已付房款270万元并支付利息，合法有理，因两原告主张的利息标准按每日0.2%明显过高，本院调整至每日按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因被告的过错导致两原告未能实现房产转移登记，在房价上涨的情况下，两原告已无法用同样价格另购同地段同类房屋，两原告的损失是客观存在的，两原告要求被告赔偿房屋差价损失于理有据，本院予以支持。但由于两原告并未实际支付全部房款，若按现时市场价格与合同约定的总价之差作为损失赔偿额，显然有失公平，经综合考量及结合本案实际情况，本院参照原告付款比例确定被告应付的损失赔偿额。因广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司已根据两原告的申请对涉案房屋的价值作出了评估报告，该公司具备评估资质，且各方对其出具的评估报告没有异议，本院认可其效力。至于采用哪个评估价值时点，本院认为，因两原告提起本案诉讼之时是就其受侵害事实主张权利之时，采用起诉之日作为价值时点更为合理，该时点的评估单价为78690元/平方米，总值为13381800元，因此，该评估总值与合同约定的总价差价为5181800元，根据上述分析及比例计算，被告应向两原告支付1706202元赔偿款。因本案诉讼系因被告过错引致，故本案诉讼费、评估费及保全费均由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告赖富才、江敏与被告余延举之间关于广州市越秀区水荫路61号2202房的买卖关系于本判决发生法律效力之日解除；二、被告余延举应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告赖富才、江敏返还2700000元房款；三、被告余延举应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述房款的利息（其中1500000元的利息从2016年11月16日起计至返还之日止；600000元的利息从2017年1月16日起计至返还之日止；100000元的利息从2017年10月30日起计至返还之日止；500000元的利息从2017年3月6日起计至返还之日止，每日按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计）支付给原告赖富才、江敏；四、被告余延举应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赖富才、江敏支付损失赔偿款1706202元；五、驳回原告赖富才、江敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69200元，评估费31032元，保全费5000元，由被告余延举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  杨 旭人民陪审员  谢炜权二〇一九年八月二十日书 记 员  戚志滨