青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初2501号原告：贾妍华，女，1976年4月9日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：马存宝，青海佳一律师事务所律师。被告：青海万方实业有限公司，统一社会信用代码9163000078142397X2，住所地西宁市城西区胜利路25号。法定代表人：陈安稳，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。第三人：西宁万方城商业运营有限公司，统一社会信用代码91630100310894310T，住所地西宁市城西区胜利路25号1号楼27层12708室。法定代表人：陈树稳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。原告贾妍华与被告青海万方实业有限公司（以下简称万方公司）及第三人西宁万方城商业运营有限公司（以下简称万方城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告贾妍华及其委托诉讼代理人马存宝，被告万方公司及第三人万方城公司共同委托诉讼代理人郑绍辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾妍华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告万方公司于2017年6月5日签订的《万方城商铺定购协议书》；2、判令解除原告与被告万方城公司于2017年6月5日签订的《委托经营管理合同》；3、判令被告万方公司立即双倍返还原告定金2万元；4、判令被告万方公司退还原告购房款258181元（不含定金），并按己付购房款的一倍赔偿损失258181元；5、判令被告万方公司赔偿给原告造成的经济损失，损失按年租金39729.84元为标准计算至全部购房款付清时止（暂计算至起诉日为75868元）；6、本案诉讼费由被告万方公司负担。诉讼过程中，原告将万方城公司的诉讼地位由被告变更为第三人，同时将全部诉讼请求变更如下：1、请求确认原告与被告于2017年6月5日签订的《万方城商铺订购协议书》无效；2、请求判令被告立即双倍返还原告定金2万元；3、请求判令被告退还原告购房款258181元（不含定金），并按已付购房款的一倍赔偿损失258181元（不含定金）；4、请求判令被告赔偿给原告造成的经济损失，损失自2017年6月6日起按年租金39729.84元为标准计算至全部购房款付清时止（暂计算至起诉日为75868元）；5、请求判令被告继续履行原告与第三人之间于2017年6月5日签订的《委托经营管理合同》至2022年6月5日合格期限届满；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月5日，原告根据被告广告宣传，前去被告处洽谈商铺购买事宜，被告销售人员介绍，目前销售的商铺己统一委托第三人经营管理，购买商铺后即可以租金代付部分购房款，定购后在2017年10月1日前即可签订《商品房预售合同》。听了被告销售人员的介绍后，原告决定购买被告位于西宁市××路商铺。根据被告销售人员介绍，该商铺面积为22.54平方米，单价为22032.96元每平方米，总价为496623元，前五年的租金每年8%为39729.84元，五年共收租金198649元，扣减五年租金后,应付购房款为297974元,如一次性付款可给予9折优惠，最终实际应付款为268175元。原告于当天交纳定金1万元，并按被告要求签订了《万方城商铺定购协议书》和《委托经营管理合同》，但在被告提供的《万方城商铺订购协议》中写的单价为：原单价13220元，折后单价11898元，总价268181元，付款方式为定金1万元，首期购房款须在定购协议签订后7日内付清（包含定金）。原告要求被告按介绍时的含租金代付部分的价格写合同价款，被告以租金代付部分不是原告实际交纳的为由没有同意，称所有商铺都是这么写的，这也是行业通行的做法。故原告按被告要求与其签订了《万方城商铺定购协议书》，与第三人签订了《委托经营管理合同》，并一次性支付了剩余全部购房款258181元。但被告未按签订协议时承诺的在2017年10月1日前与原告签订商品房预售合同，导致原告签订合同目的无法实现。故诉至法院，请求判如所请。万方公司辩称，本案中的商铺订购协议书不能等同于商品房预售合同，原告是在知悉被告未取得商品房预售许可证的情况下同意签订订购协议的，订购协议是有效的。未能办理预售许可证的原因是该项目前期办理土地使用证时用地性质为住宅用地，项目规划报建时规划批复项目性质为商住综合体，要办理预售许可证需先变更土地性质，但政府暂未制定变更土地性质需要补缴的差价标准，导致无法变更土地性质，也就无法办理预售许可证。如果原告要求解除合同，我方同意解除并退还购房款。本案不适用定金条款，原告主张双倍返还定金于法无据。本案是订购协议，原告依据商品房买卖合同中的相关条款主张购房款双倍赔偿，适用法律不当。因为是订购协议并未签订正式合同，原告并不存在经济损失的问题。原告的第五项诉求涉及第三人的合同权利，在本案中一并审理是不合适的。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。万方城公司述称，第三人在本案中只是为了证明案件相关法律事实，原告不应对第三人提出诉求。在确定本案订购协议的效力后，才能解决原告与第三人签订的经营委托合同中的权利义务关系。本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，原、被告双方签订一份《万方城商铺定购协议书》，约定：定购方在签定本协议前已经审阅同意《委托经营管理合同》条款，已同意将所定购商铺共同委托出售方委托的西宁万方城商业运营有限公司统一经营管理，并根据定购方式签订对应合约；定购物业为青海省西宁市××路万方城西域品一期裙楼商业4层983号商铺；原单价13220元／㎡，折扣9折，折后单价11898元／㎡，折后总价268181元；付款方式为定金1万元，签署本定购协议书后如定购方反悔，定金不予退还，购房款268181元必须于2017年6月5日前付清；定购方自签订本协议起一年内不得以任何理由申请退房等。同日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订一份《委托经营管理合同》，约定：甲方自愿将其订购的位于西宁市××区之房屋委托给乙方进行运营管理，甲方知悉乙方已与该房屋所在的项目开发商青海万方实业有限公司签订了商场的整体经营管理合同，甲方认可并同意将该房屋委托给乙方统一经营管理，由乙方负责对房屋进行装修和业务推广等工作，委托经营管理期间，乙方经营该房屋无论盈亏都与甲方无关，如甲方想自身参与经营，乙方承诺在同等条件下可优先将商铺重新租回给甲方；委托经营期限为5年，即2017年6月5日起至2022年6月5日止；委托经营管理期间，乙方负责对该房屋所在的商场项目进行统一规划、设计、装修、招商及策划运营等，承担经营所需的各项投入，甲方对此充分了解并同意，甲方认可乙方已经为甲方该房屋投入的费用分摊计算如下，规划设计费79957元、装修费45690元、推广费34268元、策划运营管理费68535元；乙方自行与开发商进行房屋交接手续，并进场装修经营等。原告称，被告在销售案涉商铺时打出“五年返租，每年8%高回报，即买即赚；品牌餐饮入住，带租约销售…”等内容的宣传广告，在定购商铺时被告销售人员介绍，销售的商铺己经统一委托第三人经营管理，购买商铺后即可以租金代付部分购房款，案涉商铺面积为22.54平方米，单价为22032.96元每平方米，总价为496623元，前五年的租金每年按总价的8%为39729.84元，五年共收租金198649元，扣减五年租金后,应付购房款为297974元,如一次性付款可给予9折优惠，最终实际应付款为268175元。但在签订订购协议时，被告以租金代付部分不是原告实际交纳为由不同意按496623元总价写入协议。协议签订后，原告于当天依约交纳定金1万元及剩余全部购房款258181元。原告陈述的以上事实，与原告提供的《订购协议书》及所附销售人员书写的商铺价款计算表和广告页、《委托经营管理合同》、收款收据能够相互佐证，本院予以确认。原告还称，被告在签订协议时承诺于2017年10月1日前与原告签订《商品房预售合同》，但被告至今未取得预售许可证，致原告签订合同目的无法实现。双方协商未果，致争议成诉。另查，原告在签订案涉定购协议当日向被告出具一份《万方城商铺定购承诺书》，载明：本人购买的物业已经完工并开始运营，现在暂未取得预售（销售）许可证的全部情况知悉，本人承诺自签订《万方城商铺定购协议书》一年内（含一年）不申请退房即提出任何索偿要求，否则本人将承担由此产生的法律责任及定购协议书约定的违约责任。再查，原告提供一份西宁市住房保障和房产管理局房产市场监管科于2019年5月22日出具的情况说明，上载：“经查询，截至目前万方城西域品一期裙楼商业4层房屋未在我局办理商品房预售许可业务。”以上事实有《万方城商铺定购协议书》及所附商铺价款计算表和广告页、《委托经营管理合同》、收款收据、情况说明、律师调查专用函、《万方城商铺定购承诺书》、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告双方签订的《万方城商铺定购协议书》应为商品房买卖合同，但被告至今未取得商品房预售许可证，故双方签订的合同应属无效。根据原告向被告出具的《万方城商铺定购承诺书》，原告在订立合同时虽知道被告没有取得预售许可证，对此负有一定的责任，但造成合同无效的根本原因是被告直至诉讼前都没有办理并取得预售许可证，无法使销售标的合法化，故被告应当承担合同无效的主要责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因本案合同无效，被告应当返还原告所付购房款。根据被告销售商铺时的广告宣传及《万方城商铺定购承诺书》的内容，原告购买商铺时已经完工并开始运营，被告已实际享有第三人委托经营获取租金的收益，虽然根据合同原告无法直接获得该部分收益，但这却是原告投资商铺收益的一部分，该损失是客观存在和实际发生的，法律不能让守信方因此受到损失，更不能让失信者因此获得利益。故对原告主张由被告赔偿自2017年6月6日起按年租金39729.84元为标准计算至起诉日即2019年5月5日的损失75868元，并以此标准计算至退还全部购房款时止的损失的诉求，本院根据双方的过错程度予以支持，由被告承担该部分损失70%的赔偿责任即53108元，原告关于按年租金39729.84元为标准计算自2019年5月6日至退还全部购房款时止的损失的诉求，于法无据，不予支持。关于原告主张双倍返还定金的诉讼请求，因本案合同无效，关于定金约定自始没有法律约束力，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张由被告按已付购房款的一倍赔偿损失258181元的诉求，被告并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，故原告的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告继续履行原告与第三人之间于2017年6月5日签订的《委托经营管理合同》至2022年6月5日合格期限届满的诉讼请求，本案审理的是原、被告之间的商品房买卖合同关系，原告的该项诉求既与本案非同一法律关系，在本案中一并处理也剥夺了第三人应当享有的诉讼权利，故对原告的该项诉求，本院不作处理。综上所述，原、被告双方签订的《万方城商铺定购协议书》本院依法确认无效，依据合同无效的法律后果，对因该合同取得的财产应当予以返还，对原告因此所受到的损失，被告应当承担相应的赔偿责任，原告的其他诉求无事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告贾妍华与被告青海万方实业有限公司于2017年6月5日签订的《万方城商铺定购协议书》无效；二、被告青海万方实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贾妍华购房款及定金268181元并赔偿损失53108元，合计321289元；三、驳回原告贾妍华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9922元，减半收取4961元，由被告青海万方实业有限公司负担2603元。原告贾妍华负担2358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  伊海龙二〇一九年八月七日书记员  张雨轩本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。