贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初761号原告：中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行。住所地：贵州省凯里市北京西路2号。负责人：吴述胜，系该支行行长。委托诉讼代理人(特别授权)：潘松柏，男，苗族，1978年2月17日出生，住贵州省凯里市。系中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行职工。被告：文玉生，男，苗族，1981年10月22日出生，住贵州省凯里市，被告：杨萍，女，侗族，1983年3月3日出生，住贵州省凯里市，被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市尖山大道59号开怀片区一中西侧，统一社会信用代码：915226005650106016。法定代表人：郑红。委托诉讼代理人(特别授权):顾汉业,男,汉族,1975年8月28日出生,住贵州省凯里市。系黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司职工。原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行（以下简称农业银行金泉支行）诉被告文玉生、杨萍、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称华诚伟业房地产公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行金泉支行的委托诉讼代理人潘松柏、被告华诚伟业房地产公司的委托诉讼代理人顾汉业到庭参加了诉讼。被告文玉生、杨萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告农业银行金泉支行向本院提出诉讼请求：一、解除与被告于2016年1月22日签订的合同编号为52020120160004247的《个人购房担保借款合同》；2、被告文玉生、杨萍归还贷款本金391533.20元及计算至2019年1月22日的利息8647.53元，后产生的利息以原合同约定计算至实际清偿之日；3、原告对借款抵押房产享有优先受偿权，并处置抵押物优先偿还原告借款本息；4、被告华诚伟业房地产公司对文玉生所欠的贷款承担连带担保责任；5、被告负担诉讼费及其他有关费用。事实与理由：被告文玉生为购买华诚伟业房地产公司开发的“华诚.东方领域”住房向我行申请住房贷款44.5万元。双方就贷款事宜签订《个人购房担保借款合同》一份，合同中对借款期限、还款方式、抵押物均作了约定，并就抵押房屋办理了抵押登记，取得了抵押权预告登记证，同时明确被告华诚伟业房地产公司对被告文玉生的贷款提供阶段性担保。贷款发放后，被告文玉生、杨萍未按时还款，经我行多次催收，被告拒不履行合同约定的还款义务，为维护我行的合法权益，特向贵院提起诉讼。原告农业银行金泉支行为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、营业执照、负责人身份证明，拟证明原告主体资格适格。2、文玉生贷款利息计算说明，拟证明利息计算的方式。3、被告身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件各一份，拟证明二被告的身份信息及婚姻关系。4、商品房预售合同登记备案表复印件一份，拟证明购房是真实有效的。5、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录，拟证明被告申请的借款事实和申请借款的经过。6、中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同、业务凭证，拟证明双方已经达成借款事实。7、个贷凭证基础信息一份、一手房贷款还款明细复印件一份，拟证明贷款事实和还款过程。8、凯房他证凯里市字第××号房屋他项权证复印件一份，拟证明抵押物已经进行抵押登记的事实。9、短信截图复印件、递查询单复印件、贷款还款总汇试算表、借款凭证，拟证明催款情况和文玉生、杨萍在截止日期的还款情况。被告华诚伟业房地产公司辩称，请求法院依法判决。被告文玉生、杨萍未向本院递交答辩状及提交证据。本院经审理认定本案事实如下：2016年1月22日，被告文玉生就位于凯里市金山大道××东方领域××单元××号房屋的住房贷款事宜与原告签订合同编号为52020120160004247的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》一份。合同主要约定：被告文玉生、杨萍向原告申请购房贷款44.5万元，借款期限180个月，借款利率为浮动利率。以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，还款方式为等额本息还款。保证方式为阶段性保证+抵押，保证人为华诚伟业房地产公司，保证期限为借款到期日起两年，抵押物为位于凯里市金山大道××东方领域××单元××号房屋。逾期借款利息从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息计收复利，复利利率按合同约定执行的利率计算。文玉生在借款人处签字，杨萍在抵押人处签字，华诚伟业房地产公司在保证人处签章。合同签订之后，原告于2016年1月28日按约向被告文玉生发放贷款44.5万元。借款合同履行期间，被告文玉生按照约定还款一段时间之后出现逾期还款。原告工作人员于2018年8月22日向文玉生发送催收短信，后又于2018年9月12日向被告文玉生邮寄送达《债务逾期催收通知书》，但被告文玉生仍未履行还款义务，原告在多次催收未果后向本院提起诉讼。截止至2019年1月22日，被告文玉生尚欠原告借款本金391533.2元，利息为8647.53元，本息合计400180.73元。2016年1月25日，位于凯里市金山大道××东方领域××单元××号房屋办理抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农业银行金泉支行。庭审中，因被告文玉生、杨萍未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明，文玉生与杨萍于2006年7月4日登记结婚。杨萍在《个人信贷业务申请表》中申请人配偶、抵押人（共有人）处签字，在《个人购房贷款面谈笔录》共同债务人处签字，文玉生与杨萍系凯里市金山大道××东方领域××单元××号房屋共同的买受人。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告农业银行金泉支行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与文玉生签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》不仅系双方当事人的真实意思表示，而且内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性与合法性，本院予以确认。借款人文玉生借款后未按时偿还贷款本息，其行为不仅违反了借款合同的约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应当承担还本付息的民事责任。《中国人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”本案中，被告文玉生未能按照合同约定按时还本付息是事实，故原告主张解除合同于法于约有据，本院予以支持。涉案借款发生在文玉生、杨萍夫妻关系存续期间，借款用途为双方共同购买房屋，杨萍亦未提交证据证明存在免责情形，故认定诉争借款为文玉生、杨萍的夫妻共同债务，应由文玉生、杨萍共同偿还。根据约定优于法定和当事人意思自治原则，被告支付双方约定的借款利息（含罚息）后，不再加倍承担迟延履行期间的债务利息。被告华诚伟业房地产公司作为担保人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任。担保人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告所有的位于凯里市金山大道××东方领域××单元××号房屋虽已经办理了抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条规定，预告登记并不等同于抵押登记，其只是保障将来实现抵押权的一种临时性登记措施。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，原告农业银行金泉支行的抵押权并未设立，其要求以案涉商品房拍卖、变卖款优先受偿的理由不成立，本院不予支持。被告文玉生、杨萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行与被告文玉生、杨萍、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于2016年1月22日签订的合同编号为52020120160004247的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》；二、被告文玉生、杨萍在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行借款本金391533.2元，计至2019年1月22日止的利息（含罚息、复利）8647.53元及支付至借款本息清偿之日止的利息（利息按上述《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》载明的标准计算）；三、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司对被告文玉生、杨萍上述应偿还的贷款本息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行的其余诉讼请求。案件受理费7302元，公告费400元，共计7702元，由被告文玉生、杨萍、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  杨凯鹏人民陪审员  杨正华人民陪审员  杨河鑫二〇一九年八月二日法官助理张健婕书记员张健婕（代）