上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初24617号原告：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张作理，董事长。委托诉讼代理人：李莹晖，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：许伊音，上海至合律师事务所律师。被告：夏一平，男，1957年2月2日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：王芹，女，1958年12月6日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：夏一平(系王芹丈夫)，住上海市虹口区。原告上海虹房(集团)有限公司(以下简称虹房公司)与被告夏一平占有物返还纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法追加王芹作为被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告虹房公司的委托诉讼代理人李莹晖、许伊音，被告夏一平，被告王芹的委托诉讼代理人夏一平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虹房公司向本院提出诉讼请求：1.夏一平、王芹清空并搬离上海市新市南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2.夏一平支付2000年12月20日起至2017年11月22日的逾期腾退房屋的违约金85,256.40元。事实和理由：夏一平原为系争房屋的承租人。在90年代本市广中四村小区加层改建期间，夏一平提出将其承租的系争房屋与本市广中四村XXX号XXX室房屋(以下简称广中四村18室房屋)对调，获得上海市虹口区房地产管理局自建工房办公室(以下简称虹口房地局建房办)的同意，为此，虹口房地局建房办于1996年8月14日与夏一平签订《调整住房协议书》，并于2000年将广中四村18室房屋调配给夏一平。两处房屋对调后，系争房屋租赁凭证由虹房公司收回。广中四村18室房屋于2000年12月由夏一平妻子王芹购为产权房，该房屋并交付给夏一平及其家人居住使用。但夏一平至今未将系争房屋交还虹房公司。根据《调整住房协议书》约定，夏一平逾期不交付系争房屋的，应按1元每日每平方米居住面积支付违约金。系争房屋使用面积13.80平方米，故夏一平应按每日13.80元支付逾期腾退房屋的违约金。2017年11月22日之后逾期腾退房屋的违约金，虹房公司不再主张。夏一平、王芹辩称，夏一平父亲夏永发原承租本市广中四村XXX号XXX室房屋(以下简称广中四村17室房屋)，该房屋在顶楼且房屋内搭有阁楼，当时，加层办公室承诺有阁楼的住户可以在广中四村小区内另行购买一套房屋且4平方米面积免费。当时，夏永发曾提出用夏一平承租的系争房屋与广中四村18室房屋对调，遭夏一平拒绝。之后，夏一平从夏永发处得知夏永发出资4万元现金购得广中四村18室房屋，当时未办理广中四村18室房屋租赁凭证。2000年10月、11月左右王芹取得广中四村18室房屋钥匙，之后由王芹购买取得广中四村18室房屋产权。2004年，广中四村17室、18室房屋一并对外出售。系争房屋原由夏一平、王芹及儿子夏文强一家三口居住，1997年4月夏一平到美国工作后，系争房屋对外出租，王芹及夏文强迁住广中四村17室房屋，2000年王芹及夏文强迁住广中四村18室房屋，2004年12月夏一平回国后，夏一平、王芹及夏文强住回系争房屋。目前系争房屋由夏一平、王芹两人居住。夏一平从未用系争房屋与广中四村18室房屋或者其他房屋对调，1996年8月14日《调整住房协议书》落款处“夏一平”的签名由夏一平本人签署，其余内容均非夏一平所写，系争房屋《退房单》也非夏一平本人或家人签字。自1994年2月起，虹口房地局建房办与广中四村每幢楼的三楼住户签订《调整住房协议书》，而本案所涉《调整住房协议书》于1996年8月签订，时间上存在较大差异。且广中四村其他住户签订的《调整住房协议书》都由住户盖章，并非签字，而夏一平未在1996年8月14日《调整住房协议书》上盖章。广中四村18室房屋《住房调配单》显示受配人为夏一平，应由夏一平购买该房屋产权，而实际却由王芹购买产权，故广中四村18室房屋《住房调配单》可能存在造假。另2000年10月-12月期间夏一平及家人向物业公司支付了系争房屋租金，2014年10月9日、2015年5月14日物业公司还书面向夏一平催缴租金、保安保洁费。2000年物业以更换租赁凭证为由将系争房屋租赁凭证收回，之后，夏一平一直为此上访。不同意虹房公司的全部诉请。如法院认定虹房公司与夏一平之间存在房屋调换，对于逾期腾退房屋违约金的计算标准和计算时间均无异议。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上海市新市南路XXX弄XXX号全幢房屋产权人是上海市房产管理局。自1996年6月1日起，包括系争房屋在内的坐落在虹口区范围内的建筑面积为4,409,021平方米的直管公房由虹房公司受托经营。系争房屋原承租人为夏一平，租赁部位为六层603室(使用面积13.80平方米)、六层灶间(使用面积4.70平方米)、六层阳台(使用面积3平方米)及六层小卫生间。1996年8月14日，虹口房地局建房办(甲方)与夏一平(乙方)签订《调整住房协议书》，约定，经市、区有关部门批准，进行大修结合加层和改善，乙方为了配合施工，需要调整住房，经双方商议，一致同意以下协议：一、乙方原住新市南路XXX弄XXX号XXX室，居住面积13.80平方米，方向朝南，工程竣工后，乙方同意甲方安排广中四村XXX号XXX室，居住面积14.90平方米，方向朝北；二、乙方拿到新配房钥匙后在30天内，将原住房交与甲方，如到期不交，则按居住面积每平方每天1元收取违约罚金；房屋及设施保持完好，如有损坏，乙方也保证负责按价赔偿；三、本协议一式四份，甲方执三份，乙方执一份；四、配房时凭本协议书办理。2000年9月，虹口房地局建房办开具广中四村18室房屋《住房调配单》，载明，配房人口为夏一平、王芹2人，租赁户名为夏一平，调配原因为“改建调整，原房收回，由我办使用”。2000年12月，王芹与虹房公司签订《上海市公有住房出售合同》，由王芹将广中四村18室房屋购为产权房。之后，广中四村18室房屋由王芹及家人使用。2001年8月，广中四村18室房屋产权经核准登记至王芹名下，房屋建筑面积31.59平方米。2004年，王芹将广中四村18室房屋对外出售。上述《调整住房协议书》签订后，夏一平未将系争房屋交付虹口房地局建房办。2000年11月，夏一平、王芹向上海江湾物业有限公司(以下简称江湾物业)支付系争房屋2000年10月-12月的租金92.10元。2004年夏一平填写、签署系争房屋的《房屋租赁治安管理申请表》、《房屋租赁治安责任书》及《房屋出租人计划生育管理责任书》。2014年5月、10月，江湾物业分别向系争房屋业主发放物业管理费和保洁保安催款(对账)通知单、催租对账通知单。目前，夏一平、王芹仍在系争房屋居住。另查明，广中四村18室房屋原承租人为案外人屈某某。1994年12月，虹口房地局建房办与屈某某签订《调整住房协议书》，约定，屈某某原住广中四村18室房屋，居住面积14.90平方米，方向朝北，工程竣工后，屈某某同意虹口房地局建房办安排水电路XXX弄XXX号XXX室，居住面积18平方米，方向朝南。当事人有争议的证据和事实：虹房公司在审理中提供一份《退房单》，该《退房单》左边一栏载明：承租人夏一平，房屋地址为新市南路XXX弄XXX号XXX室，部位403，退房原因套配，迁往广中四村XXX号XXX室，退房日期2000年9月22日，承租人签章一栏有“夏一平”的签名，日期为2000年9月22日。右边一栏载明：面积13.80平方米，房屋、设备及附属设施完好情况正常，出租人代表签章一栏有“林”的签名，日期为2000年9月22日。虹房公司称，该《退房单》上的房屋地址存在笔误，应为“新市南路XXX弄XXX号XXX室”。经质证，夏一平、王芹表示该《退房单》承租人签章一栏既非夏一平本人签字，也非夏一平家人代签。审理中，应夏一平申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院对落款时间为1996年8月14日的《调整住房协议书》落款处“夏一平”签名的真实性及落款时间为2000年9月22日的《退房单》承租人签章处“夏一平”签名的真实性进行鉴定。鉴定结论为：倾向认为《调整住房协议书》上需检的“夏一平”签名是夏一平本人所写，《退房单》上需检的“夏一平”签名不是夏一平本人所写。经质证，虹房公司及夏一平、王芹对鉴定报告均无异议。本院认为，本案的争议焦点为：虹口房地局建房办是否用广中四村18室房屋与夏一平承租的系争房屋对调。首先，1996年8月14日，夏一平与虹口房地局建房办签订《调整住房协议书》，根据该协议约定，在广中四村房屋加层工程完工后，虹口房地局建房办将广中四村18室房屋安排调配给夏一平，夏一平取得广中四村18室房屋钥匙后30日内，将系争房屋交付给虹口房地局建房办。夏一平用系争房屋与虹口房地局建房办对调广中四村18室房屋的意思表示明确。其次，2000年，虹口房地局建房办在广中四村18室房屋改建后已将该房屋调配给夏一平，同时，系争房屋租赁凭证由物业收回。之后，广中四村18室房屋由夏一平妻子王芹购买取得产权，该房屋并交付给夏一平及家人使用。夏一平、王芹辩称从夏永发处得知由夏永发出资4万元现金购得广中四村18室房屋的意见，因夏一平、王芹未举证证明夏永发出资购买广中四村18室房屋的事实，本院不予采纳。再次，系争房屋《退房单》的开具时间与广中四村18室房屋《住房调配单》的开具时间相吻合，根据夏一平陈述，其1997年4月至2004年12月期间不在国内，不排除系争房屋《退房单》由夏一平家人代签的可能。第四，2000年11月夏一平、王芹向江湾物业支付2000年10月-12月租金及2004年夏一平填写、签署系争房屋的《房屋租赁治安管理申请表》等材料的行为，并不能因此得出前述行为发生时系争房屋仍由夏一平承租的结论。2014年5月、10月，江湾物业发放的物业管理费和保洁保安费催款单是针对系争房屋业主发放，并未明确发放给夏一平。因此，本院认定，虹口房地局建房办确用广中四村18室房屋与夏一平承租的系争房屋对调。鉴于虹口房地局建房办与夏一平之间就对调房屋达成一致意见，且虹口房地局建房办已于2000年将广中四村18室房屋调配并交付给夏一平，夏一平理应按约将系争房屋交付给虹口房地局建房办。现夏一平、王芹仍居住系争房屋，虹房公司要求夏一平、王芹清空并搬离系争房屋，依法应予支持。关于虹房公司主张的逾期腾退房屋的违约金，根据1996年8月14日《调整住房协议书》约定，夏一平在取得广中四村18室房屋钥匙后30日内应将系争房屋交付给虹口房地局建房办，如到期不交，夏一平按1元每日每平方米居住面积支付违约金。现夏一平确认已于2000年10月、11月左右取得广中四村18室房屋钥匙，但其至今未将系争房屋交付虹房公司，应按约承担违约责任，且夏一平对于逾期腾退房屋违约金的计算标准和计算时间均无异议，故对虹房公司要求夏一平支付逾期腾退房屋违约金85,256.40元的请求，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条规定，判决如下：一、夏一平、王芹清空并搬离上海市新市南路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、夏一平支付上海虹房(集团)有限公司逾期腾退房屋的违约金85,256.40元。上述第一、二项，均自本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,931.41元，由夏一平负担；鉴定费4,000元(已由上海虹房(集团)有限公司预缴)，由夏一平负担；鉴定交通费121元(已由上海虹房(集团)有限公司预缴)，由夏一平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  赵琦颖人民陪审员  黄尧萍二〇一九年八月二十九日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。