广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初6064号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人:何月群、梁秀莹，系广州利合物业管理有限公司员工。被告（反诉原告）：李再凯，男，1977年9月30日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：王凤，女，1979年12月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）与被告（反诉原告）李再凯、王凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）利合物业公司的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹及被告（反诉原告）李再凯、王凤到庭参加诉讼。现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业服务费13,408.47元及违约金（物业服务费从2016年10月1日起计至2019年3月31日止，按每月452.17元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令两被告向原告支付拖欠的公摊水费2.37元及经济损失（公摊水费从2016年7月9日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令两被告向原告支付拖欠的公摊电费1,756.43元及经济损失（公摊电费从2016年7月9日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。两被告为天誉6座单元的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年8月31日前。两被告与原告于2016年7月8日签署《前期物业服务协议》，约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算（不包含公摊费用）”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2016年7月9日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由拖欠服务费、公摊水电费及电费。虽然原告多次书面发函催被告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告李再凯、王凤共同答辩称，反对原告提出的起诉，因为原告没有按照合同约定完整、持续提供物业服务，所以被告暂停交纳物业费。反诉原告李再凯、王凤向本院提出反诉诉讼请求：1.判定反诉被告违反和反诉原告签订的物业服务合同，主观上不投入相应人力，客观上提供的服务长期大规模出现问题，未提供2.8元/平方米/月的物业管理服务，构成合同违约；2.判定反诉被告违约在先，并驳回反诉被告所提出的一切违约金要求；3.判令反诉被告严格履行合同，按照穗发改[2016]992号《广州市住宅物业服务收费参考标准》，提供2.8元/平方米/月的服务；4.判定反诉被告在未能依照合同提供服务期间，物业服务费按照五级标准1.08元/平方米/月计算；5.判令反诉被告明确并公开物业服务的管理制度、作业标准及人员设施配置情况；6.判令反诉被告每月向业主公示公摊水电计费依据、票据，含历史计费依据、票据；7.判令反诉被告每月向业主公示小区商业经营情况，并公示证明小区商业经营收入按照合同约定用于小区设施维护，含小区以往商业经营收入、使用情况。事实和理由：一、本人于2016年7月8日与利合物业公司签署《前期物业服务协议》，并于同一日缴齐了2016年7月8日至2016年9月31日的物业费。该协议约定的物业服务费为2.8元/平方米/月。通过与其他小区对比，根据穗发改[2016]992号《广州市住宅物业服务收费参考标准》（以下称《参考标准》），本人确认利合物业公司未能提供2.8元/平方米/月（一级标准）的服务，构成违约。2018年2月25日的物业经理接待日，本人虽未能亲自到现场，但同样让去的邻居向利合物业公司明确提出物业服务未达标准，并留下记录。2018年5月25日，邻居到利合物业公司经理办公室沟通物业服务问题，表达了业主愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。2018年12月28日，利合物业公司经理上邻居家催收物业服务费，邻居继续发出业主们的声音，表达了愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。综上所述，利合物业公司不但违约在先，无视业主的意见和提议，也不愿就服务水平质价不符的问题与业主沟通，导致很多业主无法按实际服务水平支付服务费，故包括本人在内的众多业主未能够支付物业服务费的责任完全在于利合物业公司。二、利合物业公司服务未能达到《参考标准》的一级收费标准的事实。根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第3点：每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；第4点：每周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器。根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器。根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器。根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器。根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器。根据《参考标准》（四）保洁服务第1点：每栋每层设置1个垃圾收集点。根据《参考标准》（四）保洁服务第3点：垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。根据《参考标准》（四）保洁服务第3点：楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于3次。根据《参考标准》（四）保洁服务第4点。电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于3次；电梯门壁打蜡上光每月不少于1次，表面光亮、无污迹。三、协议约所记载每日千分之五的违约金率，过分高于逾期交纳物业服务费造成的损失，也过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，该违约金率应由双方重新协定。四、天誉小区的部分原始设计，利合物业公司在未经全体业主同意的情况下，也未作任何公示就改变原有设计，必须恢复。五、利合物业公司必须停止以收滞纳金的方式阻挠业主缴交物业费的行为，以此所造成的后果全由利合物业公司负责。在本人入住天誉小区以来，由于利合物业公司责任导致反诉原告无法按时缴物业费，且利合物业公司的服务明显不符合《参考标准》关于一级收费标准的规定，其人力投入明显低于邻近区域同行业公司，在主观和客观上都存在违反物业服务合同的情况，其投入资源、服务水平与收费水平不匹配，特提起反诉，请人民法院查明情况，判如所请。针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告利合物业公司答辩称：不同意反诉原告的全部诉讼请求。2.8元的物业费收费标准是反诉原告在签订《商品房买卖合同》已经明确，在《前期物业管理协议》也有明确，也有政府的收费标准明确。反诉被告根据《前期物业管理协议》提供服务，反诉原告没有任何理由拒交2.8元/平方米/月的物业费，且业主逾期缴纳物业费的需缴纳违约金。反诉被告已经根据协议及政府文件标准提供了达标的物业服务，反诉原告的相关主张理由不成立。根据约定，反诉被告有权对园区的物业公共部位经营收入，扣除成本后用于小区的运行，这些都是有公示的。综上，反诉原告的全部反诉请求没有任何的事实和法律依据，请法院依法驳回。经审理查明：2016年5月18日，李再凯、王凤与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，双方约定：李再凯、王凤购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号6座（自编D区A-8栋）4901房（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积为159.856平方米（实测建筑面积为161.4886平方米），物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，自收楼之日起按月按时交纳，并不包含公摊的水电费，公摊的水电费按每月实际产生量计量分摊支付。广州利合房地产开发有限公司应当在2016年8月31日前将涉案房屋交付给李再凯、王凤使用。2016年7月8日李再凯、王凤收楼，并在《收楼签收一览表》中签字确认，李再凯、王凤收楼时预交了3个月的物业服务费。同日，利合物业公司与李再凯、王凤签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由利合物业公司为李再凯、王凤提供物业管理服务，李再凯、王凤应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业公司交纳物业服务费，当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳，逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电等费用，如有需要，有关单位可以委托利合物业公司代收代交，李再凯、王凤或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。2016年7月8日，李再凯、王凤在《业主承诺书》中亦签名确认愿意遵守广州亚运城天誉《临时管理规约》的约定。现利合物业公司以李再凯、王凤逾期未缴纳物业服务费、公摊水电费及违约金为由诉至本院。李再凯、王凤在答辩期间向利合物业公司提出反诉，要求判定利合物业公司违约，判定驳回利合物业公司的违约金要求，判定物业服务费按照住宅物业收费标准的五级计算，判令利合物业公司明确并公开物业服务的具体标准，判令利合物业公司公示公摊水电费计费依据、票据，判令利合物业公司公示小区商业经营情况、公示证明小区商业经营收入按照合同约定用于小区设施维护等。庭审时，利合物业公司提供了《商品房预售合同》、《收楼通知书》、《收楼签收一览表》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《业主承诺书》、《律师函》、《EMS快递回单》、《公摊水电费一览表》、《中标备案回执》、《一级资质证书》、《日常物业服务照片》、《欠费明细表》、《公摊水电费用公示照片》以证明其本案诉讼主张。对此，李再凯、王凤提供了《经理接待日活动接待事项记录表》、《物业小区雨天路面积水视频照片》、《消防设施长期未检查、检查日期造假视频照片》、《消防部门责令利合物业对破损消防门进行整改照片》、《楼层未设置垃圾收集点视频》、《楼道日常清洁情况视频》、《电梯失收、安保虚设视频照片》、《偷盗业主公共分摊用电、商业行为扰民照片》等证据以反驳利合物业公司并证明其反诉主张。本院认为，利合物业公司与李再凯、王凤之间的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于利合物业公司的物业服务质量。李再凯、王凤在办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，从该日起已享受物业管理服务。该协议约定有利合物业公司在不侵犯业主及其他物业使用人的合法权益前提下，可自主开展各项经营管理活动。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的、连续性、整体性的过程，李再凯、王凤在本案中提供的证据未能充分证明利合物业公司不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，且已享受了物业管理服务，应当按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费，李再凯、王凤在本案中不享有同时履行抗辩权，其以利合物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。利合物业公司在提供涉案物业管理时确实存在服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是李再凯、王凤未及时支付物业服务费的原因之一，同时李再凯、王凤作为小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。李再凯、王凤提出利合物业公司未完全履行管理服务义务而涉案物业服务费应按住宅物业收费标准五级计收及须明确并公开物业服务的具体标准的诉请，均缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关于李再凯、王凤拖欠的费用具体情况。双方均确认李再凯、王凤未支付2016年10月1日至2019年3月31日的物业服务费，本院对该事实予以认定。涉案房屋的实测建筑面积为161.4886平方米，按2.8元/平方米/月的标准计算，每月的物业服务费应为452.17元（161.4886平方米×2.8元/平方米/月），李再凯、王凤拖欠的物业服务费应为13,565.1元（452.17元/月×30月），利合物业公司仅主张13,408.47元物业服务费，属自由处分自己的诉讼权利，本院予以准许。利合物业公司在本案另主张李再凯、王凤应支付的公摊水、电费在利合物业公司的物业服务过程中已实际发生，且利合物业公司也提供相应的计算依据，故本院予以支持。关于被告李再凯、王凤提出要求利合物业公司公示公摊水电费依据、票据的诉请，因利合物业公司已在案件庭审过程中出示了有关票据并就相关计算依据作出了说明，故对李再凯、王凤的上述诉请，本院不予支持。关于李再凯、王凤提出要求利合物业公司公示小区商业经营情况等的诉请。根据双方的约定，利合物业公司有权对园区内的物业共用部位、共用设施设备进行经营，利合物业公司也已经按照要求对园区物业管理的收支情况进行每年公示，李再凯、王凤的该项诉请，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于违约金。李再凯、王凤的拖欠物业服务费及公摊水电费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但双方约定每日千分之五的违约金标准过高，利合物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的其他具体情况，酌定对利合物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李再凯、王凤应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年3月31日的物业服务费共计13,408.47元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以每月452.17元为本金，其中2016年10月以332.1元为本金、2016年11月至2017年6月以447.6元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告李再凯、王凤应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2016年7月9日至2019年1月31日止的公摊水费2.37元、公摊电费1,756.43元及经济损失（经济损失的计算方式为以公摊水费2.37元、公摊电费1,756.43元为本金从2019年2月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，公摊水电费的经济损失总额以公摊水电费本金为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告李再凯、王凤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费90元,由被告李再凯、王凤共同承担；反诉受理费225元，由反诉原告李再凯、王凤共同承担。本判决为终审判决。审判员  王宏平二〇一九年八月十日书记员  冯婉仪