江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1030民初628号 原告：广昌县宏伟物业管理有限公司，住所地：广昌县旴江镇河东新区（光耀现代城），统一社会信用代码：91361030067456678。 法定代表人：毛鹏飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许小梅，女，该公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，特别授权代理。 被告：余国发，男，1976年5月14日出生，汉族，现住江西省广昌县。 原告广昌县宏伟物业管理有限公司（以下简称宏伟物业公司）与被告余国发物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏伟物业公司委托诉讼代理人吕文娟，被告余国发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏伟物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付光耀现代城小区12-303室的物业管理费3153.6元，路灯费100元，违约金946.08元，共计4099.68元；2.被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：余国发系光耀小区12栋303的业主，原告和光耀现代城小区业主委员会分别于2013年6月25日,2015年5月30日,2016年5月30日签订了物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，三份合同分别约定楼梯房物业管理费单价为每月每平方米0.45元,0.37元,0.39元，被告的住房建筑面积为124.13平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2013年6月1日起停止缴纳物业管理费，截止2018年5月31日，欠费为60个月。2013年6月1日至2015年5月30日每月物业管理费为55.86元，2015年5月30日至2016年5月30日，每月物业管理费为45.93元，2016年5月30日至今每月物业管理费为48.41元，被告欠缴物业管理费共计3153.6元。合同约定路灯费每年20元，合计100元。同时，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金946.08元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，原告诉至法院。 余国发辩称，1.原告物业合同的第二条第3项、第4项服务不到位，第三条第二款第8项服务不到位，第三条第3款第2项、第3项、第4项、第5项，第4款第1项，第2项，第3项，第4项，第5项，第五款第1项，第2项，第3项，第4项，第6项服务不到位，第7条第3项没有公布企业的收支情况。要求原告以后加强环境卫生，之前服务没有到位，原告只能收取被告一半的物业费，违约金不能收取。门铃、大门坏掉，下水道井盖坏掉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提交的物业服务合同真实性无异议，提出原告没有按合同内容约定的义务服务到位。本院对该证据三性予以认定，能够证明原、被告双方存在物业服务合同关系；2.被告对原告提交的书面催缴记录质证意见是发送信息的手机号是其本人的，但其未仔细看信息内容，本院对该证据予以认定，对被告质证意见不予采信；3.被告对原告提交的欠费统计表质证意见为欠费其未仔细核算，但欠款时段无误，本院将在查明事实部分对被告欠费金额进行核算；4.被告对原告提交的不动产产权情况质证意见为不动产产权登记的面积为123.55平方米，原告诉求提出的面积是124.53平方米，有误差。经查，被告房产建筑面积是123.55平方米，对被告质证意见予以采信；5.被告对原告提交的《关于门铃报修的通知》有异议，提出原告没有到维修过门铃。上述通知是宏伟物业公司与广昌县光耀现代城业主委员会共同发布的，是通知业主门铃需要维修的向宏伟物业公司报修，逾期未报修的默认门铃完好，被告提出其家门铃坏了，宏伟物业公司未维修，但未提供证据证明其是否按通知内容到报修，故对其质证意见不予采信；6.原告对被告提交的小区卫生照片真实性有异议，提出照片没有显示地址，无法证实是该小区，照片只是一时性的，只能证明当时的某一状态，物业服务是持续性的服务，不能因为小区的某一状态而拒绝交物业费，照片显示门铃坏了，原告的证据已佐证，被告没有证据证明其向原告反映过该情况，因此默认门铃是好的。经审查，本院对该组证据三性予以认定，能够证明原告物业管理服务存在瑕疵。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 被告余国发系光耀现代城12栋303室的业主，房屋（住房）建筑面积123.55平方米,属步梯房。2013年6月25日，原告与广昌县光耀现代城业主委员会签订《光耀现代城物业服务合同》一份，合同约定住宅（含多层，小高层，高层，车库，杂物间）每月每平米0.45元，多层房楼道路灯费每户每年20元，本合同自2013年6月1日至2015年5月31日。2015年5月30日，原告与广昌县光耀现代城业主委员会签订《光耀现代城物业服务合同》一份，合同约定住宅每月每平米0.42元（步梯房比电梯房每月每平方少0.05元），多层房楼道路灯费每户每年20元，本合同期限为一年。2016年5月30日，原告与广昌县光耀现代城业主委员会签订《光耀现代城物业服务合同》一份，合同约定住宅每月每平方米0.44元（步梯房比电梯房每月每平方少0.05元），多层房楼道路灯费每户每年20元，本合同期限为二年。被告的欠费时段为2013年6月1日至2018年5月31日。根据合同约定，2013年6月1日至2015年5月31日，被告应按房屋（住房）建筑面积123.55平方米每月每平方米0.45元交纳物业管理费1334.34元（0.45元／平方米×123.55平方米×24个月）。2015年6月1日至2016年5月30日，被告应按房屋（住房）建筑面积123.55平方米每月每平方米0.37元交纳物业管理费548.56元（0.37元／平方米×123.55平方米×12个月）。2016年6月1日至2018年5月31日，被告应按房屋（住房）建筑面积123.55平方米每月每平方米0.39元交纳物业管理费1156.43元（0.39元／平方米×123.55平方米×24个月），5年路灯费100元。被告以原告未按双方签订的《光耀现代城物业服务合同》约定尽到物业管理服务者的义务为由，从2013年6月1日起拒绝缴纳物业管理费，宏伟物业公司诉至本院。 本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依照合同约定为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。2013年6月25日、2015年5月30日、2016年5月30日，原告分别与广昌县光耀现代城业主委员会签订的《光耀现代城物业服务合同》合法有效，且未违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。因原告向被告提供了物业管理服务且履行了催缴义务，被告作为业主，应按约定全面履行支付物业管理费的义务。被告应向原告支付自2013年6月1日起至2018年5月31日止的物业管理费3039.33元、路灯费100元。关于被告辩称中所反映小区环境卫生管理不到位，要求只交一半物业管理费，然而，原告存在的上述物业管理瑕疵尚不足以构成被告要求减少物业管理费的理由。同时，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同期盼，本院希望宏伟物业公司能在合同明确约定的权利义务基础上，尽可能地提高物业管理水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。因迟延缴纳物业管理费并非余国发单方原因造成，宏伟物业公司在管理过程中亦有一定过错，且物业服务合同中双方对违约金未作约定，故对违约金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、余国发于本判决生效之日起十日内支付广昌县宏伟物业管理有限公司2013年6月1日至2018年5月31日期间物业管理费3039.33元、路灯费100元。 二、驳回广昌县宏伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由余国发负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  曾恒兴 二〇一九年八月二十三日 法官助理程慕蓉 书记员谢丽莉