广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初7844号原告（反诉被告）：彭寄明，男，1979年7月17日出生，汉族，身份证住址湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：罗云，男，1973年3月8日出生，汉族，身份证住址湖南省隆回县。被告（反诉原告）：王德聪，男，1977年11月20日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。委托诉讼代理人：吴红波，广东道隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂玲，广东道隆律师事务所律师。原告（反诉被告）彭寄明与被告（反诉原告）王德聪租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，于2018年10月17日公开开庭进行了审理，彭寄明、王德聪的委托诉讼代理人黄桂玲到庭参加诉讼。因发现有不适宜适用简易程序审理的情形，本案裁定转为普通程序，于2019年4月4日公开开庭进行了审理，彭寄明及其委托诉讼代理人罗云，王德聪的委托诉讼代理人黄桂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭寄明向本院提出诉讼请求：一、被告王德聪需支付原告4个月违约金171200元（42800元×4=171200元）；二、被告需支付原告8月份租金和7月份水电费共59912元。事实与理由：2018年1月17日，原告将广州市番禺区石碁镇租给被告开设工厂，经营至今，由于工厂由环保不能通过的原因，偷偷搬走没有和原告交接清楚，致使原告损失。工厂主要经营的是做胶袋，有油墨使用。之前使用的公司名称为广州市XX有限公司。所以原告要求被告赔偿损失，被告属于恶意逃跑，因此原告要求被告赔偿4个月租金作为违约金即金额为171200元，同时需要结清2018年8月份租金和7月份水电费，附上收款通知即59912元。因此被告需支付原告共计231112元。被告王德聪辩称：1、涉案厂房没有办理报建手续，消防也没有通过，是不能对外出租的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定涉案租赁合同是无效的；2、涉案厂房离居民区近，根本不能办理环评，所以在2018年6月21日被政府部门责令立刻停止经营，并查封了涉案厂房，原告明知道我方承租厂房的用途是经营广州市XX有限公司，但还将无法办理环评的厂房租给我方，因此原告的过错导致租赁合同无效，且厂房也不能办理环评，我方不存在任何的过错，更谈不上违约，所以原告以涉案租赁合同第10条违约责任第3条规定向我方主张4个月租金作为违约金是没有法律依据的；3、根据我方提供的证据，涉案厂房在2018年6月21日被政府查封，搬迁公司2018年7月出具的收据，就证明了我方在7月份已经搬迁并腾出厂房，我方当时就已经结清了7月的租金，因厂房在6月21日被查封，所以我方7月就没有使用厂房，被广州市番禺区石碁镇查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室查封了，所以原告主张我方支付8月租金及7月的水电费是无依据的，综上请求法院驳回原告全部诉请。王德聪向本院提出反诉请求：判令被反诉人支付搬迁费用暂计50000元；5、判令本案的诉讼费用由被反诉人承担。以上合计158150元。事实和理由：与答辩意见一致。彭寄明针对王德聪的反诉辩称：1、被告之前说厂房位置不知道，我在合同中现状出租给被告，说明被告已经清楚位置。2、双方没有解除合同之前我方有权利收取水电费的；3、被告陈述租赁合同无效，在整个广东当时有很多厂房是历史遗留下来的，第一点是违反法律法规，第二个是隐瞒事实不允许出租。但是本案并不涉及上述两种情况。所以涉案厂房属于历史遗留的村里建设的是可以出租的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年1月17日，彭寄明（出租房、甲方）与王德聪（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将涉案厂房广州市番禺区石基镇出租给乙方使用，功能为厂房，按现状出租，租期约7年，从2018年2月1日至2024年9月30日，厂房月租金共计人民币42800元。生活垃圾清理费150元/月、管理费150元/月，以上费用共计300元/月，签订合同开始计收。在签订合同时，乙方需向甲方一次性支付三个月的厂房、宿舍租金及其他费用作为保证金共计108050元及第一个月租金和其他费用42800元给甲方。2018年1月17日，王德聪向彭寄明支付租赁保证金108050元。2018年6月21日，广州市番禺区环境保护局作出编号为013865的《调查情况告知书》，告知广州市XX有限公司经现场检查发现如下环境问题：1、未依法报批环境影响评价文件，擅自开工建设；3、需要配套建设的污染治理设施未建成或未经环保部门验收，擅自投入经营或生产。以上事实，有询问笔录、现场检查笔录等证据证实，要求你（单位）迅速采取以下措施：立即停止生产污染的有关生产或经营活动；采取其他避免环境污染的相关措施。被调查人为王德聪。当日，广州市番禺区石碁镇查处取缔无证无照经营工作联系会议办公室对上述厂房加贴封条。2018年7月13日，王德聪向彭寄明发出《告知函》,称因涉案厂房被查封停产23日，损失严重，要求彭寄明3天内与其协商解决被查封事宜。2018年7月27日，彭寄明微信告知王德聪“你先过来把水电结清卫生搞好”。2018年7月29日，彭寄明微信告知王德聪“请于今天来搞卫生和结清水电”。就涉案厂房，彭寄明仅提交了土地证复印件，土地使用者为“番禺市石碁镇前锋村经济发展公司”，地址为“番禺市石碁镇前锋村”，庭审中彭寄明称无法提供建设工程规划许可证，村委告知其厂房是没有建设工程规划许可证，厂房1996年建成，没有报建手续。就涉案厂房返还的问题，王德聪陈述“2018年7月27日搬完的，搬迁的时候彭寄明也在场，我也是27日晚上就将厂房交付给彭寄明”。彭寄明陈述“在7月30日-8月1日之间搬走的。彭寄明是8月30日才得到物业的控制权。”本院认为，关于租赁合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案厂房至今仍未取得建设工程规划许可证，故王德聪、彭寄明于2018年1月17日签订的《房屋租赁合同》因违反了法律的强制性规定，应属无效。关于彭寄明的诉讼请求。第一、违约金的请求，因合同归于无效，违约条款亦归于无效，彭寄明请求王德聪支付违约金无合同及法律依据，本院不予支持。第二、关于2018年8月的厂房占用费用。王德聪陈述其于2018年7月27日搬离涉案厂房，彭寄明称王德聪于7月30日-8月1日之间搬走，彭寄明8月30日才得到物业的控制权。但双方当事人均未就搬迁返还场地办理书面交接手续。结合彭寄明向王德聪发出的微信，分别于2018年7月27日、2018年7月29日告知王德聪搞卫生及结清水电费用；而2018年8月20日，彭寄明已向本院提交起诉状，诉状中称王德聪已搬走；故彭寄明称其8月30日才取得涉案厂房的实际控制权，明显不合理，本院不予采纳。彭寄明7月29日告知王德聪“请于今天来搞卫生和结清水电”，庭审中彭寄明亦称“7月29日，其过去厂房的时候只剩下一点点垃圾，所以要求王德聪搞卫生”。结合上述彭寄明的陈述，足以表示彭寄明已知悉王德聪7月29日已搬离涉案厂房的事实，彭寄明随时可取得涉案厂房的管理权，彭寄明再行请求2018年8月的厂房占用费，无证据证实2018年8月王德聪仍占有涉案厂房，本院不予支持。第三、关于2018年7月的水电费，首先，彭寄明未提交其已向用水用电部门代王德聪交纳水电费的证据。其次，涉案厂房已于2018年6月21日被查封，被责令停止经营，再行产生水电费不合理。最后，彭寄明诉讼中提交的水表、电表照片，为其单方形成，亦无其他证据证实上述照片形成的时间、地点，不足以证实彭寄明的主张。故该请求本院不予支持。关于王德聪的反诉请求。《中华人民共和合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故彭寄明作为出租方收取的保证金应当予以退回，王德聪反诉请求退回保证金108050元，于法有据，本院予以支持。涉案租赁合同归于无效，出租方及承租方在合同签订过程中，对于涉案厂房是否取得建设工程规划许可证均有合理的注意及审慎考察义务，故双方当事人对于合同无效的法律后果均有过错，基于合同无效而产生的损失，由各方当事人自行承担。王德聪请求装修损失及搬迁费用，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭寄明应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王德聪返还保证金108050元；二、驳回原告（反诉被告）彭寄明的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王德聪其余的反诉诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2383元（彭寄明已预缴），由彭寄明负担2383元；本案反诉受理费1732元（王德聪已预缴），由王德聪负担549元，彭寄明负担1183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇一九年八月二十一日书 记 员  叶嘉莹