浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0782执异131号 异议人（被执行人）吴建校，男，1978年2月21日出生，汉族，住义乌市。 申请执行人王江英，女，1977年11月24日出生，汉族，住义乌市。 委托代理人王红标、骆剑岚，浙江商苑律师事务所律师。 被执行人黄以宝，男，1986年1月23日出生，汉族，住义乌市。 在本院执行申请执行人王江英与被执行人黄以宝、吴建校民间借贷纠纷一案过程中，异议人吴建校对拍卖义乌市宾王路508号2幢2310室房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人吴建校称，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。1、司法拍卖所依据的评估报告的面积有误，导致涉案房产价值被低估，损害了被执行人的合法权益。网络司法拍卖中对兰溪市大成房地产估价事务所有限公司出具的司法鉴定估价报告进行公示，载明涉案房屋实际使用面积约499平方米，违章面积价值为109万元，确定该房产的估价为441万元。司法拍卖页面同时载明房屋户型为7室2厅1厨2卫1露台。事实上，涉案房屋经实际测量，面积为615平方米，且户内设有四个卫生间、一个露台、四个阳台、三个厅，这与司法拍卖公示的内容有较大区别，评估面积减少了116平方米，两个卫生间也没有载明，涉案房产的评估结果明显低估了该房屋的实际价值。二、网络司法拍卖程序严重违法，应予以撤销。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条：“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公示；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。”本案网络司法拍卖信息的公告时间为2019年2月28日，网拍开始时间为2019年3月19日，网拍公告时间仅十九日，已经严重违反了上述法律规定的程序。现请求撤销对异议人吴建校名下位于义乌市××室房产的司法拍卖。 本院查明，2016年4月13日，本院受理原告王江英诉被告黄以宝、吴建校民间借贷纠纷一案。2016年4月21日，本院作出（2016）浙0782民初5884号民事裁定，查封了被告吴建校与他人共有的坐落于义乌市××室的房产，权证号码：义乌房权证江东字第c00187276号、义乌房权证江东字第c00187277号。本案在审理过程中，原、被告自愿达成和解协议：一、被告黄以宝归还原告王江英借款本金250万元及利息，分期支付：于2016年5月20日前返还本金50万元；于2016年9月30日前返还本金50万元；于2016年12月30日前返还本金50万元；于2017年3月30日前返还本金100万元；于2017年4月30日前支付利息（从2014年9月30日起按月利率1%计付至实际履行之日止，扣除已付3万元）。二、如有一期逾期未履行，则视为全部欠款已到期，且利息按月利率2%计付。三、被告吴建校对上述债务及被告黄以宝应承担的诉讼费用承担连带清偿责任。四、案件受理费17000元，保全费5000元，由被告黄以宝承担。2016年5月5日，本院作出（2016）浙0782民初5884号民事调解书对上述协议进行了确认。调解书生效后各被告未按约履行，原告于2016年11月28日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年1月10日，本院作出（2016）浙0782执11439号之一执行裁定，拍卖被执行人吴建校、吴英共有的坐落于义乌市××××室房地产。同日，本院作出（2016）浙0782执11439号公告，责令吴建校、吴英及相关人员于2017年1月25日前自行腾空上述房地产。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。 2017年2月21日，本院委托兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司对义乌市××××室房地产进行评估。2017年3月31日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司作出兰大成房估字（2017）第04096号房地产估价报告，确定义乌市××××室房地产在价值时点2017年2月21日的市场价值为人民币388万元。2017年11月2日，本院通过EMS将（2016）浙0782执11439号之一执行裁定及兰大成房估字（2017）第04096号房地产估价报告邮寄给被执行人吴建校及案外人吴英。因兰大成房估字（2017）第04096号房地产估价报告过了应用有效期，本院于2018年4月23日再次委托兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司对义乌市××××室房地产进行评估。2018年4月30日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司作出兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告，确定义乌市××××室房地产在价值时点2018年4月23日的市场价值为人民币441万元。该房地产估价报告中特别提示：房屋确权面积为67.45㎡，实际使用面积约499㎡，不确权面积达431.55㎡。由于该房屋层高约5.6米，可一隔二，故不确权面积内有67.45㎡为有效面积，其余364.1㎡为违章搭建面积。经核算有效面积价值为332万元（其中固定装修价值为40万元），违章面积价值为109万元（违章面积不含土地使用权价值，仅测算改造及固定装修价值）。评估报告显示涉案房产的户型为7室2厅1厨2卫1露台。2018年10月15日，本院作出（2016）浙0782执11439号网络司法拍卖决定书，决定对被执行人吴建校坐落于义乌市××室房地产进行网络司法拍卖。同日，本院向被执行人吴建校邮寄兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告及《关于网络拍告的知书》。2018年11月20日，本院向案外人吴英送达《关于网络拍告的知书》和兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告。后本院对涉案房产进行网络司法拍卖。第一次网络司法拍卖因无人报名而流拍。2019年2月28日，本院发布拍卖公告，决定于2019年3月19日10：00至3月20日10：00止（延时的除外）在淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房产进行网络司法拍卖。拍卖公告中标的物介绍中载明“户型7室2厅1厨2卫，建筑面积67.45m2，未登记面积431.55m2”。许利峰于2019年3月20日11时46分52秒通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价3828000元竞得该房地产。2019年3月28日，许利峰将拍卖成交价余款332.8万元（扣除保证金50万元后的余款）缴入本院指定账户。2019年4月9日，本院作出（2016）浙0782执11439号之二执行裁定：一、解除本院作出的（2016）浙0782民初5884号执行裁定书对被执行人吴建校与案外人吴英共有坐落于义乌市××××室【房产证号：义乌房权证江东字第c00187276号，义乌房权证江东字第c00187277号；土地证：义乌国用（2014）第002-08314号】房地产的查封。二、原被执行人吴建校与案外人吴英共有的坐落于义乌市××××室【房产证号：义乌房权证江东字第c00187276号，义乌房权证江东字第c00187277号；土地证：义乌国用（2014）第002-08314号】房地产所有权及相应的其他权利归买受人许利峰（身份证号码：3307251977××××××××）所有。原被执行人吴建校与案外人吴英共有的坐落于义乌市××××室【房产证号：义乌房权证江东字第c00187276号，义乌房权证江东字第c00187277号；土地证：义乌国用（2014）第002-08314号】房地产所有权自本裁定送达买受人许利峰时起转移。三、买受人许利峰（身份证号码：3307251977××××××××）可持本裁定书在三十日内到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，本院作出（2016）浙0782执11439号之二协助执行通知书，请义乌市国土资源局协助办理涉案房地产的解封及过户登记手续。 2019年6月10日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司就兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告向本院作出说明，表示其在该估价报告中的房屋户型描述上有误差（4卫描述成2卫），但估价报告是对房屋的整体性估价，房屋户型的描述差异对估价结果无明显影响。2019年7月18日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司就异议人提供的义乌市原野土地规划设计有限公司出具的房产分户平面图中载明建筑面积557.44平方米，与兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告中载明实际使用面积约499㎡不一致问题向本院作出说明，表示两者产生58.44平方米面积差异主要体现在二点。第一点是过道面积计算方式不同，测绘公司是按二层计算，估价公司是按一层计算（理由是过道为公共区域，原来就有墙体和屋顶，所以仅计算二楼过道面积，但一楼装修内容已评估）；第二点是墙体计算方式不同，测绘公司东、南、西三面墙体均计算面积，估价公司认为外墙体需要进行楼幢分摊，未计算面积。估价公司为非专业的测绘机构，在估价报告第7页（第四）项“依据不足假设”中已经进行假设说明。在以测绘公司出具的面积为准的前提下，估价公司对面积差异部分进行测算（扣除已评估的一楼过道装修所包含的面积，实际面积差异约30平方米），其评估价值约为10万元，约占原评估总价值的2%（误差值在估价允许范围内）。故估价公司出具的评估报告所涉及的房屋范围与测绘公司提供的房产分户平面图范围基本一致，涉案房屋已全部评估，面积差异导致的房屋损益对原估价结果无明显影响。买受人许利峰对异议人提供的加盖义乌市原野土地规划设计有限公司公章的房产分户平面图无异议，其也愿意支付因面积差异导致的涉案房屋损益价值约10万元。 异议人提供义乌市原野土地规划设计有限公司的房产分户平面图一份，证明涉案房屋实际测量建筑面积为557.44平方米，与评估报告载明面积不一致的事实；提供未计算到图纸面积清单一份，证明尚有楼梯上空5.8862平方米、露台48.3604平方米、阳台6.3525平方米等面积未计算至图纸，但可计算套内使用面积的事实。 本院认为，对兰大成房估字（2018）第05037号房地产估价报告中户型描述与实际不一致问题，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司认可估价报告中户型描述有误差，将4卫描述成2卫。但估价报告系对房屋整体性估价，房屋户型的描述差异对估价结果并无明显影响。对上述估价报告中载明的实际使用面积与异议人提供的义乌市原野土地规划设计有限公司的房产分户平面图中载明建筑面积不一致问题，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司对面积差异存在原因进行了分析，并表示其非专业测绘机构，对此已在估价报告中进行假设说明，在以测绘公司出具的面积为准的前提下，其评估价值约相差10万元，约占原评估总价值的2%，该误差值系在估价允许范围内，故涉案房屋已全部评估，面积差异导致的房屋损益对原评估结果无明显影响。虽然估价公司表示面积差异导致的房屋损益对原评估结果无明显影响，如确实因存在面积差异导致评估价值相差约10万元，对产生的差价仍需合理解决。因该差价占整体评估价值的比例极小并不能导致拍卖被撤销的后果，现买受人许利峰对异议人提供的加盖义乌市原野土地规划设计有限公司公章的房产分户平面图无异议，并表示愿意支付因面积差异导致的涉案房屋损益价值约10万元，故对异议人以此要求撤销拍卖，本院不予支持。异议人表示楼梯上空5.8862平方米、露台48.3604平方米、阳台6.3525平方米未计算到图纸面积，但可以计算套内使用面积，上述三部分面积在异议人提供的房产分户平面图中也并未列入建筑面积。兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司作出的估价报告系对涉案房屋的整体性估价，其在估价报告所附的照片中有露台的照片，其也向本院表示上述面积的价值已在估价报告中进行了评估。故对异议人以此为依据证明涉案房屋的面积及评估结果低于实际价值而要求撤销拍卖，本院不予支持。网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。涉案房产第一次拍卖因无人报名而流拍，本院于2019年2月28日发出公告，定于2019年3月19日10：00至3月20日10：00止（延时的除外）在进行网络司法拍卖，符合第二次拍卖应当在拍卖十五日前公告的规定，涉案房产的拍卖程序合法。综上，异议人的异议理由不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人吴建校的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省金华市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  邹欣荣 人民陪审员  陈明亮 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  王 蓓