四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初103号 原告（反诉被告）:成都容益房地产营销代理有限公司，住所地：四川省成都市金牛区黄苑街8号1幢1楼63号。 法定代表人：牟莉，职务：总经理。 委托诉讼代理人：龚涛，四川蜀诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）:四川御锦旅游投资有限公司，住所地：四川省宜宾市南溪区罗龙工业园区食品产业园。 法定代表人：李星星，职务：总经理。 委托诉讼代理人：肖伟，四川瑞信杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈熙，四川瑞信杰律师事务所律师。 原告成都容益房地产营销代理有限公司（以下简称：容益公司）与被告四川御锦旅游投资有限公司（以下简称：御锦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案。诉讼中，被告御锦公司书面向本院提出反诉申请，针对本诉和反诉本院依法适用普通程序公开开庭合并审理。原告（反诉被告）容益公司的委托诉讼代理人龚涛，被告（反诉原告）御锦公司的委托诉讼代理人肖伟、陈熙到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告容益公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年7月6日签订的《南溪区四通环保研发中心全程营销总代理委托合同》；2.判令被告支付原告佣金和溢价款4092898元及违约金409289.8元，共计4502187.8元；3.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年7月6日，原、被告签订《南溪区四通环保研发中心全程营销总代理委托合同》，被告委托原告销售南溪区四通环保研发中心部分房屋，双方就服务内容、合同期限、价格及佣金等进行了约定。合同签订后，原告积极履行了义务，为被告销售了大量房屋，回笼资金两千五百余万。但被告在合同履行过程中，拒不支付原告应得佣金及溢价款，不办理房屋按揭相关手续且中途要求原告不能以按揭方式销售房屋，未按期确认天然气开通、工程收尾、电梯安装。被告的上述行为已构成根本违约，为维护原告合法权益，特依法诉讼。 被告御锦公司辩称：1、原告解除合同无法定依据，合同中无原告可单方解除合同的约定；2、原告违反合同约定，没有安排十名销售人员，未对样板房改造装修、没有完成销售任务。在被告提出整改后，没有进行整改。被告根据合同有关解除权的约定有权单方解除合同。3、原告的销售时间已超过三个月，但未达到销售任务，不应收取任何费用，已收取的费用应该返还。 反诉原告御锦公司向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告于2018年7月6日签订的《南溪区四通环保研发中心全程营销总代理委托合同》于2019年1月18日解除；2.判令反诉被告立即向反诉被告退还全部已收取的款项139万元；3.判令反诉被告支付反诉原告代垫渠道费用115917元；4.判令反诉被告向反诉原告支付违约金25万元；5.判令反诉被告承担本、反诉的全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年7月6日签订的《南溪区四通环保研发中心全程营销总代理委托合同》，反诉原告将14743.84平方米的项目交由反诉被告全程营销。根据合同约定：反诉被告应在2018年7月1日至2018年8月31日前完成样板房装修等工作并制定详细方案。并且反诉被告应在2018年9月1日至2018年12月31日前组织销售现场不少于10名销售人员完成总体销售量的50%，若在此期限内未达到50%的预售量，甲方有权单方解除合同，乙方收取的任何费用无条件全部退还。合同签订后，反诉被告未按合同约定履行其主要义务，至今销售量未达到50%，样板房装修改造工作也未完成、反诉被告销售过程中也不按合同约定进行销售，其种种违约行为已表明其不再履行合同义务，合同目的已无法实现。反诉原告特提起反诉，请求法院依法判决。 反诉被告容益公司辩称：1、同意解除合同，但解除事由是对方违约，解除时间由法院认定。2、反诉原告要求返还139万元款项不能成立，对方主张反诉被告容益公司方存在违约行为不能成立，是因为反诉原告未完成消防验收导致我方样板房装修剩余20%未完成，我方聘请的销售人员也超过了10人。反诉原告认为反诉被告未达到销售量的50%，但合同约定反诉被告销售房屋需经过反诉原告批准，应以反诉原告批准销售量的50%作为考核认定销售任务是否履行完毕的依据，而不应当以整个楼盘面积来计算50%的销售量。因此反诉被告并未违约，反诉原告要求反诉被告退还139万元佣金并承担违约金25万元的反诉请求，依法不应得到支持。3、对方主张的垫付渠道费与本案无关，反诉被告不予认同，该费用属于另案关系，不应当在本案中解决。4、反诉被告不存在违约事由，不用承担违约责任。 当事人围绕其本诉请求及反诉请求向本院提交了若干证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方提交的证据依法核实确认后在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告容益公司系具有房地产销售代理、房地产经纪、房地产咨询资质的机构。2018年7月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《南溪区四通环保研发中心全程营销总代理委托合同》（以下简称：营销代理合同），合同期限为2018年7月1日-2019年6月30日。合同约定甲方将其开发的宜宾南溪区四通环保研发中心项目公寓（约14743.84㎡）交由乙方进行营销，内容包括营销策划服务、销售代理、广告代理、房屋升级装修改造等，乙方享有对本案营销广告宣传投资与收益权。案涉项目公寓销售底价：销售均价为3500元/平米，甲方提供750平米作为特价房，价格为3000元/平米，根据销售进度分配给乙方销售。代理佣金的收取方式为：按购房者与甲方签订购房合同金额6%提取（单月销售总额超过1000万按7%通提，以自然月作为一个单月）；乙方应及时向甲方提交《佣金结算表》，甲方审核同意后于乙方提供发票后两个工作日内支付佣金给乙方。同时乙方负责市场上不限于中介公司等的渠道推广费。溢价分成：超出销售平均价部分的合同金额称为溢价，乙方按合同进度按时完成销售量有权收取溢价。若乙方未按约定完成销售任务，甲方有权在佣金中扣除乙方收取的溢价中除成本外剩余部分。合同进度：在2018年7月1日-2018年8月31日为乙方进行前期准备时间，包括但不限于人员配备培训、样板房装修、售楼部整改、物料准备等。2018年9月1日-2018年12月31日期间乙方组织物业销售现场不少于10名销售人员完成总体销售量的50%（以公寓销售面积计量）；若在此期限内未达到50%的预售量，甲方有权单方解除合同，乙方收取的任何费用无条件全款退还。截止2019年2月4日，乙方须完成整个销售进度的90%，若在此期限乙方未完成销售任务，溢价提成部分扣除双方认可实际发生费用（渠道费和装修优惠券）以外全部归甲方所有。甲方责任：甲方负责申办相关批文，负责天然气入户到位及费用。甲方分批次、分楼层提供可销售房屋予乙方，且经甲方审定乙方提交的项目销售方案后并同意后，乙方方可执行。当该批次销售进入达到80%后，经甲方审定后可开放下一批次楼层给乙方。办理按揭贷款的周期最长不超过6个月，因甲方或银行原因导致超过6个月后，甲方按照上述条款正常向乙方结算佣金。违约责任：甲乙双方任何一方未履行本合同条款导致另一方解除合同的，违约方应向另一方支付实付代理费总额的10%作为违约金。甲方需在两个月准备期内，确认燃气公司能够开气，按揭贷款工程收尾及电梯相关工作，如甲方相关工作未完成，考核时间顺延，乙方不负相关责任。 对于样板房的装修，原、被告双方在附件中具体约定为：根据项目定位将对现有样板间整层全部进行重新布局、装修、风格更换等，面积100㎡左右，同时完成在二层或三层重新装修两套作样板房装修进行展示。 原、被告分别于2018年9月24日、2018年10月8日、2018年11月1日就佣金及溢价款进行了部分结算，结算的基础是按照原告以售出房屋的实际回款计算。2018年9月27日，被告向原告转账支付佣金及溢价款60万元，2018年10月17日，被告向原告转账支付支付佣金及溢价款79万元，以上合计139万元。2019年1月，为案涉项目进行推广并成功出售房屋的天天房产、新居房产等房产中介公司，向被告御锦公司申请支付渠道费，被告御锦公司分别向上述公司支付了共计115917元渠道费。 2018年12月10日，被告御锦公司向原告容益公司发出《工作联系函》，载明“从即日起，四通环保研发中心项目不接受按揭销售，购房者若不能及时支付购房款的，可分期付款。”针对被告的上述工作联系函，原告容益公司于2018年12月11日向被告发出复函，原告在复函中表示：收到《工作联系函》后我方已于2018.12.10日晚上对项目所有内场销售人员、渠道公司、中介公司、相关合作售楼部及自由经纪人传阅与培训，要求严格执行新政策：从即日起，项目不接受按揭，不能全款的可分期最迟期限为交付日。同日，原告容益公司还向被告发出了一份书面的补充建议，原告容益公司在补充建议中对改造及装修事宜表示：“我方对项目进行改窗、隔墙、安装水、电等工程的变更涉及的咨询服务工作负责，提出相关建议供贵方参考；改造及装修款项的支付来源为销售溢价款，金额以双方确认的金额为准”。 原告容益公司在宜宾市南溪区房地产管理局调取的案涉项目备案资料显示，原告销售的四通环保研发中心项目2、3栋楼建筑面积共计4722.25㎡，销售合同总金额为20822047元。被告御锦公司向房管局调取的案涉楼盘备案总面积为14744.18㎡。 另查明，案涉楼盘的电梯于2015年12月1日向宜宾市特种设备监督检验所办理复检申请，2015年12月28日经宜宾市特种设备监督检验所复检合格。之后，案涉楼楼盘的电梯又于2018年9月29日再次办理复检申请，并于2018年11月5日经宜宾市特种设备监督检验所复检合格。案涉楼盘的消防设施于2018年11月6日验收完毕。原告完成了1套样板房的装修，未按照合同约定完成2套样板房的装修任务。案涉楼盘的主体工程于2018年5月14日竣工验收，但工程的综合验收并未完成，相应的附属设施工程（如绿化、燃气管道安装等）尚在修建过程中。此外，被告御锦公司于2018年9月3日，与案外人宜宾市南溪区天然气有限公司签订《天然气安装工程合同》，约定由宜宾市南溪区天然气有限公司为案涉楼盘安装民用天然气管道及设施。 原告于2018年12月13日单方停止为被告销售房屋。其后，被告御锦公司向原告邮寄送达了解除合同通知书，原告于2019年1月22日签收了通知书。 本院认为，原、被告签订的营销代理合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方签订合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。现合同履行期限虽未届满，但原、被告双方对解除合同均无异议，本院依法予以认定。在原告停止销售代理服务后，被告亦向原告发出解除合同通知，原告认可于2019年1月22日签收了被告发出的解除合同通知，合同解除的条件已成就，因此原、被告双方的营销代理合同已经于2019年1月22日解除。 本案争议的焦点为：一、原告已经履行的销售任务量是否达到了双方合同约定的销售比例；二、原告能否继续向被告收取佣金及溢价款，原告起诉被告支付违约金的诉讼请求是否能得到支持；三、被告反诉要求原告向其退还已支付的佣金及溢价款139万元并支付违约金25万元的反诉请求的诉讼请求，是否应当得到支持；四、被告反诉原告要求给付渠道费115917元的反诉请求是否应当得到支持。 针对上述争议焦点，本院认为： 一、原告已经履行的销售任务量是否达到了双方合同约定的销售比例 合同中，双方约定“2018年9月1日-2018年12月31日期间乙方组织物业销售现场不少于10名销售人员完成总体销售量的50%（以公寓销售面积计量）；若在此期限内未达到50%的预售量，甲方有权单方解除合同，乙方收取的任何费用无条件退还”。被告据此约定认为：原告销售房屋的总面积为4722.25㎡，但房管局登记备案的楼盘总面积为14744.18㎡，因此原告并未达到总体销售量的50%，故原告应退还被告支付其的139万元。但原告认为根据合同约定“截止2019年2月4日，乙方须完成整个销售进度的90%……甲方分批次、分楼层提供可销售房屋予乙方，且经甲方同意乙方的销售方案后，乙方方可执行”，据此原告认为应当按照被告批准销售的房屋面积来计算50%的销售量。对上述争议本院认为，根据合同的约定“2018年9月1日-2018年12月31日期间乙方组织物业销售现场不少于10名销售人员完成总体销售量的50%（以公寓销售面积计量）；若在此期限内未达到50%的预售量，甲方有权单方解除合同，乙方收取的任何费用无条件全款退还”，从上述内容可以体现，原告完成的销售量是以总体销售量的面积计算，即案涉楼盘的销售总面积进行计算，而并非按照被告批准销售的每批次房屋面积来计算50%的销售量。被告御锦公司向房管局调取的案涉楼盘备案总面积为14744.18㎡,原告已经销售的房屋面积为4722.25㎡，原告容益公司完成的销售任务比例为4722.25㎡÷14744.18㎡=32%，因此原告容益公司已完成的销售任务未达到双方合同约定的销售比例，即总体销售量的50%。 二、原告能否继续向被告收取佣金及溢价款，原告起诉被告支付违约金的诉讼请求是否能得到支持 原、被告双方签订的《营销代理合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同中约定若原告容益公司未达到50%的预售量，被告御锦公司有权单方解除合同，原告收取的任何费用无条件退还。现原告容益公司已完成的销售任务未达到双方合同约定的销售比例，即总体销售量的50%。同时，根据原、被告签订的合同约定，原告负责房屋升级装修改造，结合原告向被告出具的书面补充建议的内容“我方对项目进行改窗、隔墙、安装水、电等工程的变更涉及的咨询服务工作负责，提出相关建议供贵方参考；改造及装修款项的支付来源为销售溢价款，金额以双方确认的金额为准”。充分说明，原告的升级改造工作并非仅仅针对样板房的装修改造，其应当负责对案涉楼盘项目的所有房屋进行改窗、隔墙、安装水、电等工程的改造升级工程，并且改造及装修款项的支付来源为销售溢价款，说明被告支付溢价款的前提，实质是被告需对房屋进行升级改造工作。但现在原告未完成案涉楼盘项目的房屋升级改造工作，也未完成合同约定的房屋销售比例，其要求支付溢价款的请求，从客观上也不符合双方的约定。因此，按照合同中约定的意思表示，原告在未完成销售任务及升级改造任务的情况下，不能继续向被告收取佣金及溢价款。关于原告要求被告支付违约金的问题，从合同的履行情况分析，首先原告作为销售代理方，没有按照合同约定完成销售任务比例，也未完成合同约定的2套样板房的装修工作以及整个楼盘项目房屋的升级改造工作。虽然原告在诉讼中陈述，因消防设施在2018年11月6日才验收合格，因此导致其样板房的装修无法正常开展，故样板房仅完成了一套装修的任务，但对此原告未提供证据予以证实，本院原告的上述抗辩理由依法不予支持。同时，原告在销售过程中，单方停止了代理销售行为，也属于违约行为的体现。针对原告提出的天然气安装问题，根据双方合同约定“甲方需在两个月准备期内，确认燃气公司能够开气”，在合同签订前后，案涉楼盘的主体工程竣工验收，但工程的综合验收并未完成，相应的附属设施工程（如绿化、燃气管道安装等）尚在修建过程中。原告对上述工程的情况在销售时也是知晓的。天然气的具体入户安装到位，需在工程相应附属设施竣工验收后，才能具体实施，而在燃气管道安装等附属工程都未竣工验收的情况下，要求将天然气安装入户到位并能开气，明显不符合常理。从上述情况体现，合同中约定的“确认燃气公司能够开气”真实意思表示，并非指被告需在2个月内完成天然气入户到位，能够开气的工作，应当为被告需确认案涉楼盘（商）具备能够开气的条件和功能，有利于销售。结合2018年9月3日被告御锦公司与宜宾市南溪区天然气有限公司签订的《天然气安装工程合同》，说明被告在2个月时间内，已经确认了案涉楼盘能够具备开气的条件和功能。因此原告主张被告在天燃气安装工作中存在违约行为的理由，不符合客观实际和合同的真实意思表示，本院依法不予支持。对于原告陈述的被告未按合同期限完成按揭贷款工程收尾工作，没有证据予以印证，本院依法不予支持。从上述合同履行情况体现，原告在合同履行中存在较大违约行为，其要求被告支付违约金409289.8元的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。 三、被告反诉要求原告向其退还已支付的佣金及溢价款139万元并支付违约金25万元的反诉请求，是否应当得到支持 原、被告双方签订的《营销代理合同》中明确约定：“2018年9月1日-2018年12月31日期间乙方组织物业销售现场不少于10名销售人员完成总体销售量的50%（以公寓销售面积计量）；若在此期限内未达到50%的预售量，甲方有权单方解除合同，乙方收取的任何费用无条件退还”。现原告未按照合同约定完成总体销售量50%的任务，同时根据本院认定的合同履行情况，原告在销售代理过程中存在较大的违约行为，其应当承担违约责任。但鉴于原告容益公司实际为被告御锦公司销售了32%的房屋，销售合同总金额为20822047元。考虑到原告完成了一定的房屋销售比例，也完成了一套样板房的装修任务，原告在案涉房屋的销售代理过程中存在客观上的成本支出。并且，结合合同的履行情况，电梯作为特殊设备，被告御锦公司应当定期进行相应的检验工作。现被告于2018年11月5日才完成电梯的复检检验工作，超出了合同约定的期限，虽然不属于根本性违约，但被告在履行合同过程中仍然有一定瑕疵存在。同时，被告反诉主张的139万元佣金、溢价款以及25万元违约金，都是基于原告的违约行为而产生的违约责任，两者同时主张属于对违约金的重复诉讼，两者金额过高,并且反诉被告主张的违约金25万元，系其自行计算的金额，并没有相应的计算依据。因此，本院结合原告在销售代理中完成的相应任务，酌情认定反诉被告向反诉原告给付违约金14万元。 四、被告反诉原告要求给付渠道费115917元的反诉请求是否应当得到支持 对于被告反诉原告支付渠道费115917元的诉讼请求，本院认为在房屋销售过程中产生的渠道费属于案涉合同权利义务的一部分，该费用应当在本案中予以解决。营销代理合同中约定由原告容益公司负责渠道营销代理，因此被告御锦公司向案外人天天房产等中介公司垫付的115917元渠道费应由原告容益公司支付，对于被告反诉要求原告支付渠道费115917元的反诉请求，本院依法予以支持。 结合对以上争议焦点的认定，本院认为原告的本诉请求均不成立。原告在履行合同中存在根本违约行为，应当向被告承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告成都容益房地产营销代理有限公司的诉讼请求； 二、反诉被告成都容益房地产营销代理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告四川御锦旅游投资有限公司给付违约金14万元； 三、反诉被告成都容益房地产营销代理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告四川御锦旅游投资有限公司支付渠道费115917元； 四、驳回反诉原告四川御锦旅游投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费42818元，诉讼保全费5000元，合计47818元，由原告成都容益房地产营销代理有限公司负担；反诉受理费10301元，由反诉原告四川御锦旅游投资有限公司负担8756元，由反诉被告成都容益房地产营销代理有限公司负担1545元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （法律条文附后） 审 判 长  陈 希 人民陪审员  陈红英 人民陪审员  尹 华 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  李佳颖 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第二项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。