中华人民共和国北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初10242号原告：鲁峥，男，1972年1月9日出生，汉族，北京润泽瑞丰科技有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘超，北京市两高律师事务所律师。被告：林济国（JIGUOLIN），男，澳大利亚籍，1937年9月9日出生，中国食品集团公司退休工人AveRiverwoodN．S．W2210。委托诉讼代理人：李玉姣，黑龙江于仁海律师事务所律师。被告：林小蒙（DAVIDLIN），男，澳大利亚籍，1968年8月24日出生，无业AveCroydonParkN．S．W2133。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：余卓，1995年4月6日出生，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。鲁峥与林济国（JIGUOLIN）、北京链家房地产经纪有限公司、林小蒙（DAVIDLIN）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2017年6月16日依法作出（2013）西民初字第19520号民事判决书。鲁峥不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年10月30日依法作出（2018）京02民终10487号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院﹙2013﹚西民初字第19520号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。鲁峥及其委托诉讼代理人刘超，被告林济国之委托代理人李玉姣，被告林小蒙、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁峥向本院提出诉讼请求：1．判决原告鲁峥向被告林济国、林小蒙支付购房款3420000元，被告林济国、林小蒙协助原告鲁峥将位于北京市西城区冠英园西区XX室房屋产权办至原告鲁峥名下，并将上述房屋交付原告鲁峥。2．判决被告林济国、林小蒙以每月5200元租金标准，向原告鲁峥支付逾期交房造成的原告租金损失，自2013年9月1日起至实际交付房屋之日止。3．判决被告承担公告送达费260元、传票等翻译费182元、涉外送达费381．88元（换汇65澳元）。4．本案诉讼费、保全费由被告林济国、林小蒙承担。事实和理由：原告与林济国在2013年4月30日签订合同之前，链家公司一直跟林小蒙联系，链家公司称在签订合同时与林小蒙进行沟通，林小蒙口头表示同意林济国出售房屋。2013年4月30日，通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间中介，原告与被告林济国签订《北京市存量房屋买卖合同》。在该合同中，户主为李颜华，李颜华与被告林济国系夫妻关系，林济国作为李颜华的代理人与原告签订了上述合同。该合同约定：房产位于西城区冠英园西区XX室，建筑面积63．1平方米；房屋及家具家电等配套设施总成交价为3420000元，90天内办理完成房屋过户手续。签订合同当天原告支付林济国10万元定金，并支付链家公司中介费92340元。合同签订后，原告即将唯一的一处房屋低价出售，准备支付房款，等待林济国履行合同。2013年5月16日，链家公司经纪人电话通知原告，称卖家有一些情况，约原告第二天去中介公司店里详谈。2013年5月17日，在中介公司店内，林济国与其儿子即林小蒙一起见到原告，被告称其受中介欺骗，其对涉诉房产是否符合政策“唯一”条件无法保证，要求取消涉诉合同，让原告重新与其儿子签约。此时，原告才知道房主李颜华已去世，房屋由林济国及其儿子继承，林济国名下还有一套住房。鉴于林济国岁数比较大，所争议的矛盾金额不大，原告愿意作出让步：出卖不是唯一房屋所产生的1%所得税费由原告、林济国及中介三方共同承担，若产生20%个人所得税，合同自动取消。林济国同意这种方案，但是不同意就此事项签订补充协议，一定要取消原合同重新签订，当天商谈没有结果。此后，林小蒙与原告联系，称因被告年事已高，不方便来回奔波，他们将涉诉房屋办理继承手续，等新房产证办理下来后，公证委托林小蒙来卖房即可。2013年6月初，林小蒙告诉原告已经取得新房产证，但是他们需要回澳大利亚处理一些事情，2013年6月底至7月初回北京与原告办理房屋过户手续。但时至今日，原告多次通过电话和邮件与林小蒙联系，催促他们继续履行合同，但始终没有结果。原告认为，林济国作为房屋的共有人及继承人，其与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，林济国怠于履行合同的行为已侵犯了原告的合法权益，也给原告造成巨大的经济损失，故原告提起本案诉讼。林济国辩称，不同意将房屋交付给原告，理由如下：一、原告没有将房屋的所有房款交付我方，截至目前庭审，原告没有将全部款项支付房款，我方不同意过户；二、我方对合同的效力存在异议，签订合同的时候涉案房屋即为林济国与林小蒙共同共有，林济国不是房屋的权利人，现在房屋无法过户，所以我方不同意原告的第一项诉讼请求；三、第二项诉讼请求我方也不同意，我方认为原告不存在租金损失，原被告签订合同时对我方无法完全履行合同内容是明知的，原告对损失是预见的，所以我方不同意承担这部分的损失；四、第三项及第四项的诉讼请求是原告引起的，应当由原告自行承担。五、补充协议中的有关涉案房屋“满五唯一”的条款，中介公司在我签字时并没有给我看，我并未承诺过涉案房屋“满五唯一”，由此产生的税费问题，买卖双方未能重新签订协议。林小蒙辩称，林济国与鲁峥签订合同的时候我不知情，签订买卖合同之前是林济国通过链家管理房屋的租赁事宜。2013年2月、3月期间，我跟链家的管家联系过，也是林济国给我的链家公司管家的联系方式。当时我们有卖房的意向，因为母亲李颜华去世需要办理死亡证明等事宜，林济国先行回国。签订合同后，林济国告知我被骗了，让我赶紧回国，我就回来了。我认为林济国与鲁峥所签订的合同无效，我没有签字确认。林济国与鲁峥签订合同后一两个星期内，我见到原告明确告知其不同意卖房，之后就进入诉讼了。对于原告主张的要求将涉案房屋过户及交付、支付租金损失等费用的诉讼请求，我方不同意支付；对于原告主张的公告费、翻译费及涉案送达费可以承担一半，其他费用不同意承担。对于原告主张的诉讼费用、保全费用，我不同意承担。链家公司述称，买卖合同签订之前，经纪人称与林小蒙电话沟通过卖房的事宜，签订当日记不清是否联系林小蒙。在房屋买卖合同有效的前提下，买卖双方均应该按照合同约定履行义务，其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：林济国与李颜华系夫妻关系，林小蒙系该二人之独子。李颜华于1998年12月7日死亡。经林济国、林小蒙申请，北京市国立公证处于2013年5月28日出具《公证书》，载明：李颜华生前遗有与被告夫妻共有楼房住宅壹处：坐落于北京市西城区冠英园西区XX号房屋（建筑面积63.1平方米）；林济国放弃被继承人李颜华的上述遗产；上述房产一半由林小蒙继承，另一半属于林济国所有。2013年5月29日，林济国与林小蒙申请办理上述房屋产权变更登记，由林济国与林小蒙按份共有上述房产，各占一半份额。2013年4月30日，林济国以李颜华的代理人身份作为甲方，鲁峥作为乙方，链家公司作为丙方，三方签订《买卖定金协议书》，约定由乙方购买甲方名下坐落于北京市西城区冠英园西区XX室，双方确认乙方以3420000元购买上述房屋。乙方签订该协议时向甲方支付购房定金100000元。当日，林济国以李颜华的代理人身份在定金收据上签字，确认收到购房定金100000元。2013年4月30日，林济国以李颜华委托代理人的身份与鲁峥签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人为李颜华，买受人为鲁峥；出售房屋为上述涉诉房产，房屋及配套设备等总价款3420000元；签订合同时，买受人支付出卖人定金100000元；出卖人在收齐全部房款后五个工作日内将涉诉房屋交付给买受人；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，林济国以李颜华委托代理人的身份作为甲方（出卖方）与乙方（买受方）鲁峥及丙方（居间方）链家公司共同签署《补充协议》，在上述补充协议的“其他约定”中载明：“1．房屋总价款叁佰肆拾贰万元，此价格由甲方承担租赁违约金；2．甲方承诺此房为家庭名下唯一住房，如因非唯一住房而产生营业税及个税，甲方全部承担此营业税及个税；3．乙方承诺此次购房的首套房，本人的婚姻状态为利益状态，单身购房”。2013年4月30日，林济国在《配偶（共有权人）同意出售证明》、《代理人关于代理权的承诺书》、产权人李颜华《声明》等材料上签字，其中“承诺书”记载“本人林济国受李颜华的合法委托，代其出售……房产并签署相关合同文本。本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》……”。同日，林济国以李颜华委托代理人的身份与乙方鲁峥、丙方链家公司签订《居间服务合同》。2013年，鲁峥以房屋买卖合同纠纷为由，将林济国、链家房公司、林小蒙诉至北京市西城区人民法院，请求：1、判决确认原告、被告林济国（以下简称被告）于2013年4月30日签订的关于北京市西城区冠英园西区XX室的《北京市存量房屋买卖合同》有效；2、判决被告继续履行上述合同，为原告办理上述房屋产权过户手续；3、判决被告支付因延期交房导致原告租金损失，期间自2013年9月1日计算至实际交房之日止，每月按5200元租金标准；4、判决被告承担本案诉讼费。在该次诉讼中，林济国于2013年12月17日将购房定金100000元退还至鲁峥账户中。2014年2月，林济国申请对“《代理人关于代理权的承诺书》（落款为‘承诺人（签字）林济国、手印、2013年4月30日’）中落款处‘林济国’签字是否为被告本人书写、落款处两处指纹是否为被告林济国本人按捺”进行鉴定；北京市华夏司法鉴定中心于2014年4月2日出具《终止鉴定函》，载明：“……经我中心专家初检后认为，现有样本材料不足，且缺少案前样本，样本质量和数量均不满足我中心鉴定条件；指纹纹线不清晰，指纹特征点不足，不满足我中心鉴定条件，故本案予以终止鉴定”。北京市西城区人民法院于2017年6月16日依法作出（2013）西民初字第19520号民事判决书，判决驳回鲁峥的诉讼请求。鲁峥不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年10月30日依法作出（2018）京02民终10487号民事裁定书，载明：“……本院认为，本案中，买卖合同的标的物系李颜华生前与林济国共同共有，李颜华去世后至财产继承前，应为李颜华的继承人与林济国共同共有之财产。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：‘当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持’……在此情况下，林济国于本案中是否构成无权处分，均不能作为认定本案房屋买卖合同无效的理由……裁定如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第19520号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。”另查，一、庭审中，鲁峥提交其与林小蒙之间的往来电子邮件，证明鲁峥与林济国沟通后，林小蒙同意出售涉案房屋并同意办理相关的手续，但林济国后悔不想卖房，林小蒙未对涉案合同内容表示过异议；林济国称上述电子邮件真实性无法核实，证明目的不认可，不能证明林小蒙同意涉案房屋买卖合同内容。林小蒙认可上述邮件的真实性，但林小蒙称其并未仔细看合同，亦不知道成交价以及税率，即便同意出售房屋，也并非认可林济国与鲁峥签订的房屋买卖合同。链家公司对上述邮件真实性认可。同时，鲁峥提交其与林小蒙之间的微信聊天截图，证明对卖方情况知情且同意；林济国表示对上述微信聊天不知情；林小蒙表示对微信截图内容认可。链家公司认可上述微信截图真实性。鲁峥为进一步证明林小蒙对涉案合同未有异议，并听从原告的建议办理了遗产继承，办理公证就是为了规避税费，早日过户。林济国表示对此不知情；林小蒙对电话录音的真实性认可，但林小蒙并未表示同意过户以及成交的事宜。链家公司均表示对录音真实性认可。二、庭审中，鲁峥提交其与林济国之间的电话录音，证明双方多次沟通中，林济国从未对房屋买卖合同有异议，仅对所得税过高表示无法承担，在此情形下，商谈签署三方协议处理关于百分之二十的税费问题。林济国对上述电话录音真实性不认可；林小蒙表示不知情。链家公司对该份证据真实性认可。三、庭审中，林济国提交《居间服务合同》，证明该协议中显示需要办理继承公证，所以鲁峥对涉案房屋登记产权人李颜华在房屋出售时已经去世系明知，鲁峥应当自行承担一切损失。鲁峥认为其当时并未仔细看该合同，亦未关注居间服务合同中有关继承公证的字样，认为这些应当由中介负责，不能证明林济国的证明目的，如果链家告知李颜华去世，应当有告知笔录。林小蒙表示对此不知情。链家公司对该份证据真实性表示认可。四、庭审中，林济国提交于2013年6月5日办理的（2013）京国立内证字第6380号公证书，证明林济国为了卖房办理了公证，但并不是将涉案房屋卖给鲁峥。鲁峥对该份证据真实性认可，认为证明林济国与林小蒙之间有沟通，林小蒙同意且知道林济国售房事实，授权公证书办理期间是与鲁峥存在房屋买卖合同关系，林济国不存在与其他人的买卖合同关系。林小蒙认可上述公证书真实性，并称当时林济国希望由林小蒙处理涉案房屋，并非针对涉案合同办理委托公证。链家公司对该证据真实性认可。本院认为，买卖合同的标的物系李颜华生前与林济国共同共有，李颜华去世后至财产继承前，应为李颜华的继承人与林济国共同共有之财产。林济国作为涉案房屋共同共有人之一，林济国以李颜华的名义与鲁峥签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，涉案房屋在林济国在与鲁峥签订上述合同时属于林济国与林小蒙共同共有，依据现有证据不足以证明签订上述合同时其已取得林小蒙的委托授权或林小蒙对上述合同完全知晓的情况下，林济国出售房屋的行为属于无权处分。因林济国与鲁峥所签订合同为房屋买卖合同，故其上述无权处分的行为并不当然导致合同无效，林济国在未提交证据证明上述合同存在其他无效事由的情况下，本院认为双方之间的房屋买卖合同及补充协议有效。林济国主张其在签订《补充协议》时，链家公司工作人员未让其阅读有关“其他约定”中的相应条款，但林济国并未提交证据予以证明，本院对其该项意见不予采纳；林济国称因进行涉案房屋交易需要交纳20%的个人所得税，鲁峥曾表示过如房屋交易需要交纳20%的个人所得税双方之间的房屋买卖合同自动解除，但因涉案房屋并未进入交纳税费阶段，且林济国所提交证据不足以证明其上述主张，故本院对林济国上述抗辩意见不予采纳。鲁峥主张林小蒙对林济国的房屋买卖属于明知且同意履行，应当构成债务加入。鲁峥提交其与林小蒙之间的微信记录、电话录音及电子邮件记录，因微信记录内容有关原审案件送达及翻译事宜，与房屋买卖合同签订及履行无关，本院认为该份证据不足以证明鲁峥上述主张；鲁峥提交的其与林小蒙之间的电话录音中，林小蒙所做应答不足以证明其对林济国所签订合同内容同意继续履行；鲁峥提交的电子邮件亦未有林小蒙明确表示同意按照林济国与鲁峥所签订合同内容继续履行的意思表示；本院认为，结合双方提交的证据，亦不足以认定林小蒙对涉案房屋登记构成债务加入。庭审中，在林小蒙作为涉案房屋共有人明确表示不同意将涉案房屋过户给鲁峥的情况下，鲁峥经本院询问后，明确表示坚持要求继续履行合同支付房款，并要求林济国及林小蒙配合其办理涉案房屋的过户手续并将涉案房屋予以交付，故本院对鲁峥的该项诉讼请求不予支持。鲁峥要求林济国、林小蒙向其支付逾期交房造成的租金损失，因鲁峥与林济国所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无法继续履行，故鲁峥的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第九十条规定，判决如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》。驳回鲁峥的全部诉讼请求。案件受理费4810元，由鲁峥负担（已交纳）。公告费260元，由鲁峥承担130元（已交纳）；由林小蒙承担130元（于判决生效之日起七日内交纳）。翻译费182元，由鲁峥承担91元（已交纳）；由林小蒙承担91元（于判决生效之日起七日内交纳）。涉外送达费381．88元，由鲁峥承担190．94元（已交纳）；由林小蒙承担190．94元（于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，原告鲁峥可以在判决书送达之日起十五日内，被告林济国、林小蒙可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  徐澜涛审判员  刘 敏审判员  高 磊二〇一九年八月三十日书记员  姜 洁