济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2442号原告：山东煜盛信息科技有限公司，住所地济南高新区新泺大街1299号鑫盛大厦1号楼3层A区。法定代表人：吕娜，董事长。委托诉讼代理人：张昆，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋秀青，山东辰静律师事务所实习律师。被告：山东沃克控制阀有限公司，住所地宁阳县磁窑镇蒙馆路以北（京福路东）。法定代表人：王秀，总经理。委托诉讼代理人：刘斌，山东隆谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘展鹏，山东隆谋律师事务所实习律师。原告山东煜盛信息科技有限公司（以下简称：煜盛公司）与被告山东沃克控制阀有限公司（以下简称：沃克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告煜盛公司的委托诉讼代理人张昆，被告沃克公司的委托诉讼代理人刘斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。煜盛公司向本院提出诉讼请求：1.沃克公司支付未付房租129612元；2.沃克公司支付逾期付款房租的违约金6350.988元；3.沃克公司支付未付物业费5958.48元；4.沃克公司支付逾期支付物业费的违约金292元；5.沃克公司支付单方解除违约金95877.36元。诉讼过程中，煜盛公司放弃第四项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：沃克公司支付逾期付款房租的违约金50169.72元。事实与理由：2018年7月20日，煜盛公司与沃克公司签订《房屋租赁合同》，沃克公司承租煜盛公司产权下的济南市高新区新泺大街1299号鑫盛大厦1号楼16层C区域，租期为2018年7月20日至2021年7月19日。2018年8月24日，双方签订《补充协议三》，因沃克公司资金问题无法在签订合同三日内付款，煜盛公司同意沃克公司延迟30天支付第一个缴费期租金及物业费，沃克公司应于2018年10月1日前向煜盛公司支付相应款项。沃克公司到期未付，2018年11月9日经煜盛公司催告，2018年11月12日沃克公司向煜盛公司提出《房屋退租申请》，租期截止至2018年11月19日。然而，租期内产生的相关费用沃克公司均未支付。为维护合法权益，煜盛公司诉至法院，请求判如所请。沃克公司辩称，1、煜盛公司主张未付房租129612元与事实不符。煜盛公司于2018年11月15日，将房屋自行封锁，租赁期间应计算至2018年11月15日，费用为12.57万元。2、煜盛公司主张未付物业费5958.48元与事实不符。物业费应计算至煜盛公司封锁房屋之日2018年11月15日，费用为5859.17元。3、其曾于2018年11月09日和2018年11月15日主动要求交付房租及物业费，煜盛公司无正当理由拒绝受领，煜盛公司主张逾期付款房租的违约金6350.988元以及逾期支付物业费违约金292元于法无据，不应得到支持。4、其曾三次主动交付房租、物业费遭到拒绝，无奈之下于2018年11月12日向煜盛公司提交“房屋退租申请”，想通过协议解除的方式与煜盛公司协商解除房屋租赁合同，然煜盛公司却未予回复，且煜盛公司亦未行使合同第九条约定的单方解除权。因此，该合同尚未解除，双方应继续履行。煜盛公司主张支付单方解除违约金95877.36元没有法律依据。5、房屋租赁合同尚未解除，双方应继续履行,本案诉讼费应全部由煜盛公司承担。若煜盛公司提出解除合同，则应赔偿其因房屋装修支出的6.6万元，因扣押其办公家具给其造成的损失6.3万元，退还其交付的定金30206.2元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：沃克公司提交的房屋租赁合同一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对煜盛公司提交的房屋租赁合同一份、补充协议（三）一份、房屋退租申请，沃克公司对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。2、对沃克公司提交的证人证言一份，相关证人并未出庭作证，且涉案合同中写明了收款账户，沃克公司仅提交该证据不能证实其证明目的，且煜盛公司不予认可，本院对此不予采信。3、对沃克公司提交的租赁房屋被封锁的现场照片九张及扣押物品清单一份，照片九张未提交原始载体，扣押物品清单系沃克公司单方制作，不足以证实沃克公司的证明目的，且煜盛公司不予认可，本院对此不予采信。4、对沃克公司提交的房屋退租申请一份，煜盛公司对真实性无异议，本院对真实性予以认定。5、对沃克公司提交的鑫盛大厦定金协议一份，收款收据一份，煜盛公司虽认为与本案没有关联性，但该定金协议与涉案租赁合同系针对同一租赁物签订的，在内容上具有连续性，收款收据能够证实煜盛公司已收取沃克公司房屋定金30206.20元，本院对此予以采信。6、对沃克公司提交的装修施工合同一份，沃克公司仅提交该证据不能证实其证明目的，且煜盛公司不予认可，本院对此不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月20日，煜盛公司（甲方）与沃克公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条出租房屋座落于济南市××新区××大街××大厦××楼××区域，产权方为煜盛公司，租赁面积451.4平方米，用途为办公使用。第二条租期自2018年7月20日起至2021年7月19日共计3年，甲方于2018年7月20日前将出租房屋交付乙方。第三条租赁单元租金自2018年7月20日起至2020年7月19日止的租赁期内，租赁单元每天每平方租金人民币2.36元。租金计算方式为租金=租赁面积*租赁期限*租赁单价。截止到2021年7月19日的租金总额：1194517.25元。租金每半年为一个缴费期，乙方应于上个缴费期届满之前15日预先主动缴清下一个缴费期的租金。支付方式：现金、转账或支票方式支付。乙方承租房产，应在签定本合同同时与资产管理服务处签定管理协议，物业费3.3元/平方米/月，并根据该合同每半年向资产管理服务处缴纳物业管理费。第四条双方签订合同时，乙方应缴纳一个月租金为保证金，共计34737.11元。上述保证金待合同期满或合同提前解除双方交接后，验证乙方无违约和欠费的情况下，由甲方如数无息退还给乙方。第九条第2款如乙方拟提前解除本合同，应提前2个月书面向甲方提出，由双方按照本合同第十一条相关约定处理。第十一条第5款本合同履行期间，如一方提前解除合同，（除本合同第九条第一款除外），则应向对方支付提前解决违约金，该项违约金相当于本租赁合同约定的三个月的租金。如违约金不足以弥补对方损失的，则应当赔偿对方由此造成的实际损失。2018年8月24日，煜盛公司（甲方）与沃克公司（乙方）签订补充协议（三）一份，载明：甲乙双方于2018年7月20日签订房屋租赁合同，租金支付方式为每半年为一个缴费期，因乙方资金问题，第一个缴费期无法在签定合同3日内付款，经双方商议后，甲方同意乙方延迟30天支付第一个缴费期租金及物业费，共计203355.72元（人民币，大写：人民币贰拾叁万叁仟叁佰伍拾伍元柒角贰分），乙方于2018年10月01日前将203355.72元支付给甲方。如若乙方逾期支付款项，每逾期一日乙方应向甲方支付总租金的1‰的违约金（总租金数额见甲乙双方签订的房屋租赁合同）。2018年11月12日，沃克公司向煜盛公司提出房屋退租申请，载明：因我公司内部管理变动，济南办事处取消，故无法继续租赁贵方房屋。结算截止时间为2018年11月19日，故安排财务办理结算事宜。煜盛公司收到该退房申请后，未对沃克公司书面进行答复，自行封锁了涉案房屋。另查明，煜盛公司曾于2018年6月20日针对涉案租赁物签订《鑫盛大厦定金协议》一份，沃克公司于同日向煜盛公司支付了房屋定金30206.2元。诉讼过程中，煜盛公司主张其于2018年11月19日在沃克公司尚未搬离的情况下封锁了涉案房屋，现已将涉案房屋内物品自行清理，涉案房屋正在招商，要求沃克公司支付截至2018年11月19日的房租129612元、物业费5958.48元、逾期支付房租的违约金50169.72元（以房屋总租金1194517.25元为基数，自2018年10月1日起至2018年11月19日止，共计42天，按千分之一计算）。沃克公司不予认可，认为煜盛公司封锁涉案房屋的时间为2018年11月15日，其曾三次主动交付房租及物业费，煜盛公司拒绝收取，其同意支付截至2018年11月15日的租金125700元、物业费5859.17元，不同意支付逾期支付房租的违约金，且违约金约定过高，要求调整。煜盛公司主张沃克公司的退租申请明确不再继续承租涉案房屋，结算截止时间为2018年11月19日，沃克公司单方解除涉案合同，应支付煜盛公司相当于三个月租金的95877.36元作为违约金。沃克公司不予认可，认为其提出解除申请后煜盛公司并未回复，且煜盛公司亦未行使单方解除权，涉案合同并未解除。沃克公司主张若煜盛公司提出解除合同，应赔偿给其造成的房屋装修损失6.6万元及办公家具损失6.3万元，并退还已交付的定金30206.2元。本院认为，煜盛公司与沃克公司于2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》及于2018年8月24日签订的补充协议（三），均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。煜盛公司主张因沃克公司向其提出房屋退租申请，沃克公司单方违约造成涉案合同解除。沃克公司不予认可。本院认为，沃克公司向煜盛公司提出解除申请，并非解除通知，不能达到解除合同的效果，且煜盛公司并未对此回复，不能仅据此认定涉案合同系沃克公司单方解除。对煜盛公司要求沃克公司支付单方解除违约金95877.36元，没有事实及法律依据，本院不予支持。煜盛公司通过封锁涉案房屋的方式控制了涉案房屋，沃克公司此后不能继续占有使用涉案房屋，故应当认定双方的房屋租赁合同于封锁之日解除。关于封锁时间，沃克公司提交的证据不足以证实系2018年11月15日解除，本院认定封锁之日为煜盛公司自认的2018年11月19日。故对煜盛公司要求沃克公司支付2018年7月20日起至2018年11月19日期间的租金129612元、物业费5958.48元的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。沃克公司逾期支付租金，应承担相应的违约责任，但双方签订的补充协议（三）中约定按日千分之一计算违约金，明显过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，该违约金应予适当调整，结合双方合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，本院将煜盛公司主张的违约金调整为：以1194517.25元为基数，自2018年10月1日起至2018年11月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍进行计算。沃克公司针对涉案房屋已向煜盛公司支付房屋定金30206.2元，现涉案合同已经解除，为避免诉累，本院一并处理，煜盛公司应当予以返还该定金30206.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东沃克控制阀有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东煜盛信息科技有限公司租金129612元；二、被告山东沃克控制阀有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东煜盛信息科技有限公司物业费5958.48元；三、被告山东沃克控制阀有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东煜盛信息科技有限公司违约金（以1194517.25元为基数，自2018年10月1日起至2018年11月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍进行计算）；四、原告山东煜盛信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告山东沃克控制阀有限公司缴纳的定金30206.2元；五、驳回原告山东煜盛信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5767元，减半收取计2883.5元，由原告山东煜盛信息科技有限公司负担1160元，被告山东沃克控制阀有限公司负担1723.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年八月二十九日书记员 宿盼盼