广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终6806号上诉人（原审被告）：深圳市联合美华实业有限公司，住所地深圳市龙华区。法定代表人：陈晔。上诉人（原审被告）：陈晔，男，1974年4月18日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。两上诉人共同委托诉讼代理人：张丽丽，广东鹏商律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：戴国豪，广东鹏商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雪斌，男，1982年7月12日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：李晓斌，广东深超律师事务所律师。上诉人陈晔、深圳市联合美华实业有限公司（以下简称联合美华公司）因与被上诉人张雪斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初7844号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人联合美华公司、陈晔上诉请求：1、依法发回重审或撤销原判，依法驳回被上诉人的所有诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审送达程序错误。一审诉讼程序存在错误，原审法院是在没有查询及穷尽直接送达手段，即直接公告送达，违反适用公告送达程序的法定条件，其缺席审判违反法定程序，未合法送达传票，明显剥夺了上诉人辩论应诉的权利。首先，上诉人地址及联系电话为：在一审证据中《房屋租赁合同》编号：LHMH-2018-08-08第一页明确显示为：“甲方（出租人）深圳市联合美华实业有限公司，通讯地址：深圳市××街道××社区××村××号，电子邮箱：188×××＠ＱＱ.ｃｏｍ，联系电话：136××××9458、137××××4488”。其次，本案的一审判决书通过邮寄的方式送达到被告，邮寄的地址是：深圳市××街道××社区××村××号，与租赁合同上的地址一致。证明上述地址是上诉人的有效地址，可以送达。并且上诉人一直在使用上述两联系电话，至今未暂停使用。深圳市宝安区人民法院未依法采取优先的送达方式，以及电话联系上诉人，而公告送达，这充分证明了一审法院严重违反法定程序，没有依法采用规定的送达方式向已明知的地址送达诉讼文书，致使上诉人权利严重受限，导致上诉人无法在一审法庭正常答辩。送达规定，依据《民事诉讼法》第125条规定：人民法院应自受理后5日内向被告送达起诉状；第136条规定，人民法院应当在开庭3日前通知当事人；第92条公告送达：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。依据《民事诉讼法》第170条二审裁判（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。二、一审法院事实认定错误。1、法院一审判决书认定事实错误多处：原审人民法院对事实认定错误，原一审判决第4页下属第3行：“原告与被告签订的《写字楼租赁协议》约定的租赁房屋未能取得相应的建设工程规划许可证或相应的产权证明，违反了法律的强制性规定，为无效合同。”经过与被告核实并确认，原告与被告没有签订《写字楼租赁协议》，本案双方签订的合同的名称叫《房屋租赁合同》编号：LHMH-2018-08-08，法院认定的《写字楼租赁协议》依据判决书上显示，并没有该份证据，人民法院对该事实认定错误。2、原审判决第5页，第三自然段：“原告与被告签订的合同书虽然无效，但被告实际使用了涉案房产，应向原告支付实际使用期间的房屋占用费。根据庭审查明事实，被告从2018年7月起没有支付房屋占用费，房屋占用费可参照合同约定的租金9600元/月标准计算，依据上述标准从2018年7月1日起计至被告返还涉案租赁房屋给原告之日。”对事实的认定完全颠倒且错误。在此段原审判决对占用费有如此阐述，但在“判决如下：”又没有对占用费进行裁判。3、在第6页错将定金人民币20000元写成2000元。一审判决书存在多处错误，不仅认定事实错误，而且存在多处笔误以及错误，即一审判决认定的事实不清，依法应当发回重审。三、一审法院适用法律错误。一审法院基于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。但依据《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条“普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。违法建筑建设当事人或者管理人需要临时使用的，应当向有关部门申请工程质量和消防安全检验；经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可以按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续。申请临时使用的办理程序、使用期限等具体规定，由市政府另行制定。”《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》是经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2009年5月21日通过，自公布之日起施行，属于地方性法规。在地方性法规以及规范性文件冲突的情况下，应当优先使用地方性法规。租赁合同项下的租赁物已办理消防验收以及历史遗留申报，在深圳市房管中心依法可办理租赁备案登记的房屋。一审法院适用法律错误，应当适用《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》依法认定租赁合同有效。综上所述，一审人民法院违反法定程序，严重影响上诉人权利的，且认定事实不清，适用法律错误依法应当发回重审或依法撤销一审判决，并依法改判。上诉人在二审调查时补充上诉理由如下：如果本案不发回重审，上诉人主张由于被上诉人违约承担损失赔偿责任，要求被上诉人向上诉人支付相当于租金的租金损失，以及违约金。张雪斌辩称，一、关于程序送达问题，在一审审理期间，一审法院关于送达多次与被上诉人进行沟通并尽可能多提供地址，同时要求张雪斌去实地看公司是否还在经营，后给法院进行了回复，法院多次送达未果，一审法院进行公告是穷尽了送达方式。二、关于事实认定错误，一审法院在2018年12月28日出了民事裁定，裁定写字楼租赁协议更正为房屋租赁协议，同时把第5页第3自然段的那句话进行删除，定金2000元修改为2万元，笔误已经进行裁定更正了。三、关于法律适用问题，由于上诉人未提供相应的证据，应承担举证不能的责任。同时，因为上诉人一审缺席，需承担应诉的相应权利。上诉人提到的《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的法规，市政府在一年之后有出相关的实施细则，同时要求如果违法建筑作为临时使用，是需要办理相应的流程，并由政府部门颁布相应的文件。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。张雪斌向一审法院起诉请求：1、确认张雪斌与联合美华公司、陈晔之间签订的编号为：LHMH-2018-08-08《房屋租赁合同书》无效；2、联合美华公司、陈晔退还押金156000元、定金20000元、5月租金32000元，并支付逾期利息（以同期银行贷款利率标准，自2017年10月30日计至付清止）；3、联合美华公司、陈晔赔偿张雪斌损失10000元；4、联合美华公司、陈晔承担全部诉讼费用。一审法院认定事实，2017年10月29日，张雪斌与陈晔签订《定金协议》一份，约定张雪斌欲对深圳市××路××号、××号五楼，六楼租赁所有权，陈晔有权对该房屋租赁所有权转让，若因陈晔原因导致无法转让则陈晔双倍赔偿张雪斌定金，双方签订租赁期限不低于10年，租金55000元/月，保证房屋建筑属历史遗留问题，产权清晰，证件齐全，租赁合同可备案，可办理租赁凭证，可办理消防许可证。2017年11月10日，张雪斌和联合美华公司、陈晔签订编号为LHMH-2018-08-08《房屋租赁合同书》一份，约定：1、联合美华公司、陈晔将位于××路综合楼的五楼、六楼，六楼楼顶层半层面积及3个停车位，一楼大堂一半归张雪斌所有，联合美华公司、陈晔将上述房屋、停车位和附属物出租给张雪斌做综合经营用途，租赁期限从2017年11月1日起至2029年11月1日止，免租期为5个月，即租金最迟从2018年4月1日开始计算收取；2、租金每月52000元，水费按6元/立方米，电费按1.29元/度，自2017年11月1日，每两年月租标准递增幅度10%，每月10日前支付当月租金，租金支付至陈晔账户；3、合同签订之日，张雪斌应向联合美华公司、陈晔缴纳三个月押金156000元；4、联合美华公司、陈晔需为该租赁物的合法持有者，保证在出租该房屋没有产权纠纷、有关按揭、抵押债务、税项及租金、整体消防、合法出租必备文件，联合美华公司、陈晔均在出租该房屋前办妥，出租后如有上述未清、未办理事项，由联合美华公司、陈晔承担全部责任，由此给张雪斌造成的经济损失，由联合美华公司、陈晔赔偿，联合美华公司、陈晔保证该房屋符合公寓经营及申报条件，租赁期间因房屋产权、房屋性质导致张雪斌无法正常经营，造成经济损失，由联合美华公司、陈晔按张雪斌投入的装修改造费及配套设备费按市场评估价赔偿张雪斌。2017年10月29日张雪斌支付联合美华公司、陈晔定金20000元，2017年11月6日，张雪斌支付联合美华公司、陈晔押金156000元，2017年11月25日，张雪斌转账支付联合美华公司、陈晔32000元，银行电子回单备注处注明“2018年5月租金”。上述租赁合同乙方为张雪斌，合同抬头和落款甲方处均有陈晔签名和深圳市联合美华实业有限公司印章。张雪斌主张案涉房屋是违章建筑，联合美华公司、陈晔没有到庭，也没有提供房屋产权证明。一审庭审中张雪斌称，合同中约定了联合美华公司、陈晔需提供合法产权资料及合法出租文件，张雪斌才好去办理备案手续，因为联合美华公司、陈晔一直没有提供，所以张雪斌一直没有进厂，实际没有使用案涉房屋，只是承租房屋之前为了进厂装修做了很多必要支出，比如找人设计装修图等，张雪斌评估了所有的支出金额，故第三项诉讼请求要求联合美华公司、陈晔赔偿张雪斌损失10000元，没有提供证据证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。张雪斌与联合美华公司、陈晔签订的《房屋租赁合同》约定的租赁房屋未能取得相应的建设工程规划许可证或相应的产权证明，违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，张雪斌应将涉案房产返还给联合美华公司、陈晔，联合美华公司、陈晔应退还张雪斌租赁保证金156000元、定金20000元。因合同无效，张雪斌主张逾期付款利息、承租房屋之前为了进厂装修做了很多必要支出损失等没有依据，一审法院不予支持。关于2018年5月租金32000元，张雪斌称没有实际交房房屋使用，联合美华公司、陈晔未到庭应诉，举证其履行合同的事实，视为放弃举证、质证权利，故联合美华公司、陈晔履行合同的情况，一审法院根据张雪斌在诉讼中承认履行合同的事实予以确认。张雪斌没有实际使用案涉房屋，张雪斌无需返还案涉房屋给联合美华公司、陈晔，联合美华公司、陈晔取得张雪斌租金没有依据，理应返还张雪斌。关于陈晔的责任问题，房屋租赁合同上联合美华公司、陈晔是作为共同出租人身份，理应共同承担本案责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十二条之规定，一审判决：一、张雪斌与深圳市联合美华实业有限公司、陈晔于2017年11月10日签订的编号为LHMH-2018-08-08《房屋租赁合同书》为无效合同；二、深圳市联合美华实业有限公司、陈晔应于判决生效之日起五日内向张雪斌返还押金人民币156000元、定金人民币20000元、5月租金人民币32000元；三、驳回张雪斌的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币2316元，公告费500元，共计2816元，由张雪斌承担408元，联合美华公司、陈晔承担2408元。上述费用张雪斌已预交。本院经审理查明，一审法院于2018年12月20日出具民事裁定书，对判决中的笔误予以补正：另查，一审法院分别向陈晔的户籍地址江西省吉安市泰和县，联合美华公司住所地深圳市龙华区××街道××社区××村××号厂房栋一楼、二楼B区、三楼，以法院专递方式送达起诉状、举证通知书、开庭传票等，分别以“上门电联，不是本人”、“手机始终关机，该段并无公司”等理由退件。又查，联合美华公司、陈晔为证实涉案房产属历史遗留房产并进行了消防验收，能够办理营业执照，提交了合作兴建工业小区协议书及补充协议（复印件），历史遗留普查申报回执（复印件）、消防工程审批表（复印件）等。其中《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《消防整改工程（含二次装修）审批表》登记的建筑物地址均为宝安区××街道××社区××岭。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，当事人对自己主张的事实，有责任提供证据，无正当理由不提供证据的，应当自行承担不利后果。关于一审法院的送达问题，我国《最高人民法院关于适用的解释》第三条规定“公民的住所地是指公民的户籍所在地，法人或其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或其他组织的注册地或者登记地为住所地”。本案中，一审法院向陈晔的户籍地、联合美华公司的注册地均邮寄送达了起诉状、举证通知书、开庭传票等诉讼材料，结果均以“上门电联，不是本人”、“手机始终关机，该段并无公司”等理由被退件，应当视为已经穷尽送达方式未果，一审法院在此基础上向陈晔和联合美华公司公告送达诉讼材料并无不当，程序合法。关于判决书中的笔误问题，一审法院已经以民事裁定书的形式予以补正，本院予以确认。关于陈晔、联合美华公司主张涉案房屋已经办理历史遗留申报和消防审批的问题，本院认为，首先，陈晔、联合美华公司提交的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《消防整改工程（含二次装修）审批表》均为复印件，未提交原件，无法核实前述文件的真实性；其次，前述文件中登记的建筑物地址为宝安区××街道××社区××岭，而涉案建筑物的地址为××路××-××号一栋综合楼，二者地址并不一致。故无法确认涉案建筑物已经办理历史遗留申报和消防审批，亦无法确认前述文件中登记的建筑物是涉案房屋，陈晔、联合美华公司的该项主张，本院不予采信。综上所述，上诉人陈晔、深圳市联合美华实业有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院均不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人陈晔、深圳市联合美华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 李卫峰审判员 付璐奇二〇一九年八月二十日书记员 何明辉书记员 汪细亚