云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初759号原告：王华伟，男，1978年2月26日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。原告：李梅，女，1982年12月3日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。被告：云南怡道置业有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道江通路。统一社会信用代码：91530421MA6K75T7XU。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告王华伟、李梅与被告云南怡道置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理，原告王华伟、李梅、被告云南怡道置业有限公司委托诉讼代理人周朝栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华伟、李梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿逾期交房违约金：2019年1月1日至2019年4月1日计算为90天×10元/天=900元；2019年4月2日至顺利交房前一日的违约金按照该房屋总价款的0.02%乘以逾期天数，即1971860×0.02%×实际违约天数计算支付；二、判令被告全面履行合同：将D7-03号房屋单层玻璃铝合金窗更换双层中空玻璃铝合金窗窗子；将楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆；将车库侧进户门由普通金属门更换为品牌防盗门；三、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2016年取得位于玉溪市江川区地块的建设用地使用权，开发“云福山居”楼盘，在取得预售许可后，原告与被告协商购买该楼盘一期D7-03号房屋。双方于2018年1月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：20182110028。并于2018年2月11日办理商品房买卖合同备案登记手续。合同约定交房时间为2018年12月31日前。但是到交付期限时，被告未能按照《商品房买卖合同（预售）》第九条约定取得建设工程竣工验收备案证，而且该商品房未达到《商品房买卖合同（预售）》附件六约定的标准，即：楼梯间顶板、墙面未以双飞粉施工；楼梯金属栏杆未安装；擅自将双层中空玻璃铝合金门窗更换为单层玻璃窗铝合金门窗；将车库一侧入户门由品牌防盗门更换为普通金属门，导致该房屋未能按期交付原告。原告多次找被告协商，要求被告全面履行合同或进行经济赔偿，但被告敷衍塞责或者不予理会。综上，被告没有按照合同约定全面履行合同义务已构成违约，应当承担违约责任并继续履行合同。被告云南怡道置业有限公司辩称，一、涉案商品房于2018年12月28日竣工验收合格，符合法律规定的交付条件，其公司于2018年12月28日通过电视媒体、电话等方式通知原告接房，但原告没有接房。原告没有接房则并非涉案商品房的所有人，仅对涉案商品房享有期待权。原告主张逾期交房违约责任，要求更换双层中空玻璃铝合金窗窗子，将商品房楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆，将车库侧进户门由普通金属门更换为品牌防盗门的权利尚未形成，不能主张上述权利。二、其公司不存在逾期交房的违约行为，不应当承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国商品房销售管理办法》第四十条：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”依据上述法律规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。本案诉争商品房于2018年12月28日竣工验收合，巳符合法定交付条件。且其公司巳按《商品房买卖合同（预售）》第九条约定进行了房屋测绘，并配备了《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》，并在合同约定的交付时间前通知原告交接诉争商品房，巳履行商品房的交付义务，不存在违约行为。虽然《商品房买卖合同（预售）》第九条约定诉争商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件为交付条件，但这属于云南省住房和城乡建设厅和云南省工商行政管理局制定的通用示范文本，此条内容无法改动，该条约定并不是其真实意思表示，且加重了其义务，即将政府部门办理竣工验收备案的职责强加于被告，而被告对竣工验收合格后办理竣工备案不可控制、不可预见，故对被告实为不公，且超越了法定条件，理应不予执行。而且本案中，办理竣工验收备案需提交环保部门的认可文件，而因云福山居一期尚未办理交房入住，客观上不具备环评的条件，而无环评报告又无法办理竣工验收备案。若严格按合同约定取得竣工验收备案证明文件后方可办理商品房交付手续，将导致诉争商品房永远无法交付给业主。故在云福山居一期通过规划验收及竣工验收，符合法定交付条件后，住建部门便同意被告将云福山居一期商品房交付给业主，并与环保部门协调解决了政策冲突的问题，于2019年3月20日将《建设工程竣工验收备案证》颁发给了被告，切实保障了被告及云福山居一期全体业主的合法权益。综上，其公司已按商品房买卖合同约定通知原告接房，无逾期交付的违约行为，不应承担违约责任。三、逾期交房违约金的计算。如上所述，其公司不存在逾期交房的行为，不应承担违约责任。即便法院认为应严格按商品房买卖合同约定该商品房取得竣工验收备案证方迖到交付条件，被告巳构成逾期交房，被告也只应按商品房买卖合同第十二条的约定承担违约责任。虽然原告诉求提高违约金标准，但原告既然要求严格按合同约定执行，那违约金也应按合同约定执行，且根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但原告并未举证证明合同约定的违约金标准低于给其造成的损失，应承担不利后果，且被告一直在催促原告接房，但原告均拒绝接房，其应自行承担怠于履行接房义务而造成的扩大部分的损失。加之，其公司已于2019年3月20日取得诉争商品房的竣工验收备案证，也不应承担自2019年3月31日后的逾期交房责任。四、现有的单层玻璃铝合金门窗更换为双层中空玻璃铝合金门窗。虽然《商品房买卖合同（预售）》附件六第七条约定：“窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，但其真实意思并非是诉争商品房内所有的窗都采用双层中空玻璃，因为根据建筑设计规范，单层普通玻璃巳经能达到良好的隔音、隔热、节能等功能，故昆明中森华创建筑设计有限公司根据现行有效的设计规范等制作的建筑专业施工图中，“怡道.云福山居（一期）”都采用单层普通玻璃设计，且该施工图巳通过专业的云南省安泰建设工程施工图设计文件审查中心的审核，施工完成后又通过玉溪市规划局江川分局的规划验收及江川区住房和城乡建设局的竣工验收。后考虑到提升小区品质，其公司将别墅临街一侧的窗提升为双层中空玻璃。原告以合同中约定窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空坡璃），便认为诉争商品房的全部窗玻璃都采用双层中空玻璃为重大误解，原告的真实意思是别墅临街面的门窗玻璃采用双层中空玻璃，且已进行安装，其余为单层玻璃铝合金门窗，也已安装，而诉争商品房位于小区内部，无临街面，且单层玻璃铝合金门窗已符合设计、施工、质量要求，故被告无需将诉争商品房的单层玻璃铝合金窗更换为双层中空玻璃门窗。五、诉争商品房楼梯间的墙、顶板以双飞粉工艺施工及安装金属楼梯栏杆。根据《商品房买卖合同（预售）》附件六第2条约定：“起居部分：地面：混凝土结构面。墙面：水泥砂浆抹灰。顶棚：混凝土结构面。”附件六第5条约定：“楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪；顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆。”诉争商品房墙面为水泥砂浆抹灰，顶棚为混凝土结构面，并未约定为双飞粉，虽然合同附件第5条约定楼梯顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆，但这是针对高层住宅的公共楼梯间，并不是诉争商品房（别墅）的交付标准。诉争商品房的楼梯与起居室连接在一起，并非独立的空间，常理上顶板、墙面不可能存在两种不同的交付标准；而楼梯栏杆也是为保障高层住宅的公众安全需要，但诉争商品房却有所不同，空间相对独立，且楼梯也属于私有部分，即便安装简易金属栏杆，也属于被装修改造部分，故在工程设计上也无此部份施工内容，被告无需承担将诉争商品房的墙、顶板以双飞粉工艺施工，及安装金属楼梯栏杆的责任。六、被告是否应将诉争商品房车库侧进户门更换为品牌防盗门的责任。虽然《商品房买卖合同（预售）》附件六第14条约定：“入户门：品牌防盗门。”但本案中，诉争商品房的入户门并非车库侧进户门，而原告也认可入户门为步阳品牌的防盗门，虽然原告认为思达品牌的进户门不是品牌防盗门，但合同并未约定车库进出门的交付标准也为品牌防盗门，且被告巳举证证明车库进户门为思达品牌的防盗门，原告仅以其主观判断认为车库进户门不是防盗门无事实及法律依据，其公司无需将诉争商品房车库进户门更换为品牌防盗门。综上所述，原告的诉讼请求无充分的事实依据及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.二原告身份证复印件，欲证明原告诉讼主体适格。2.《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，欲证明双方约定交房是以取得竣工验收备案证为前提，因被告2018年12月28日通知接房时没有取得竣工验收备案证，且楼梯顶板、墙面未以双飞粉施工；楼梯未安装金属栏杆；擅自将双层中空玻璃铝合金门窗更换为单层玻璃铝合金门窗；将车库一侧入户门由品牌防盗门更换为普通金属门。3.照片一组，欲证明房屋现状，车库一侧入户门安装的不是防盗门。4.催告函一份，欲证明被告取得《建设工程竣工验收备案证》后到2019年7月3日才收到接房通知。被告云南怡道置业有限公司的质证意见为：对原告提供证据的真实性、合法性无异议，对原告的证明目的有异议，认为其不构成违约。针对争议，被告云南怡道置业有限公司提交了如下证据：1.《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》、《建设工程竣工验收申报书》、《建设工程竣工验收备案证》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《怡道·云福山居建筑面积表》，欲证明诉争房屋2018年12月28日已经通过竣工验收，符合交付条件，在约定的交房时间之前已经通过竣工验收，符合交房的法定条件，但由于政府相关行政部门的政策冲突，导致无法办理备案证。约定取得建设工程竣工验收备案证才能交付房屋是由云南省住建厅制定的格式合同规定的，合同中无法进行修改。2.《〈怡道·云福山居D3栋、D7栋、D10栋、D13栋、D17栋建筑专业〉施工图》，欲证明诉争房屋的施工、验收都是通过有关部门的质检进行的，安装单层玻璃是合格的。3.厂家情况说明、合格证，欲证明由玉溪思达门业有限公司生产并安装的怡道云福山居项目E户型次入户门，规格型号为：900×2100钢质防盗门。原告的质证意见为：通过竣工验收不等于取得《建设工程竣工验收备案证》，仅通过竣工验收未取得《建设工程竣工验收备案证》不符合双方约定的交房条件。根据被告的陈述，环保部门对工程环评是不认可的。玻璃合格仅是单层玻璃合格，与双方约定的安装双层中空玻璃铝合金门窗约定不符。被告安装的车库一侧入户门为钢质复合门，仅有三个锁点，与国家标准《防盗安全门通用技术条件》规定的最低等级丁级防盗门要求有六个锁闭点数不符，不属于防盗门。本院认为，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对各方提供的上述证据，本院综合评判如下：原告提交的证据身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、现场照片、催告函及被告云南怡道置业有限公司提交的《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》、《建设工程竣工验收申报书》、《建设工程竣工验收备案证》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《怡道·云福山居建筑面积表》、《〈怡道·云福山居D3栋、D7栋、D10栋、D13栋、D17栋建筑专业〉施工图》，双方对其真实性、合法性、关联性无异议，仅是对证明目的有异议，对该证据的证明力，本院予以确认。被告提供的关于车库一侧入户门安装的情况说明、合格证，根据合格证记载，安装的车库一侧入户门标明为钢质复合门而非防盗门，且不符合国家标准《防盗安全门通用技术条件》规定的最低等级丁级防盗门要求有六个锁闭点数，不属于防盗门。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2016年以出让方式取得坐落玉溪市江川城区南地块的建设用地使用权，建设“怡道.云福山居（一期）”商品房。在取得预售许可后，原告与被告协商购买该楼盘一期D7-03号房屋，双方于2018年1月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：201802110028。并于2018年2月11日办理商品房买卖合同备案登记手续。《商品房买卖合同（预售）》第六条约定该商品房单价为每平方米6543.42元，总价款为1971860元。第七条约定的付款方式为公积金贷款支付首款591860元，余款1380000元向江川区农村信用合作联社营业部贷款支付。第八条约定买受人逾期付款的，逾期未超过90日的，买受人按每天人民币壹拾元向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向被告支付违约金，且出卖人有权选择继续履行合同或单方面解除合同。第九条约定：商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房达到约定的交付后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交付之日止，逾期90日以内的，出卖人按每天人民币壹拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，出卖人按每天人民币贰拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同（预售）》合同附件六（关于装饰装修及相关设备标准的约定）第5条约定：楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪；顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆。第7条约定：窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），第14条约定：入户门：品牌防盗门。合同签订后，原告向住房公积金贷款1000000元，月利率2.708333‰；向玉溪市江川区农村信用合作联社贷款380000元，利率为在基准利率水平上浮5%；其余款项原告自筹付清了房款。2018年12月28日，本案诉争房屋通过竣工验收合格，被告通知原告接房，因被告未取得建设工程竣工验收备案证，且该商品房未达到《商品房买卖合同（预售）》附件六约定的标准，即：楼梯间顶板、墙面未以双飞粉施工；楼梯金属栏杆未安装；将约定安装双层中空玻璃铝合金门窗更换为单层玻璃铝合金门窗(约22.18平方米)；入户门约定为品牌防盗门，但车库一侧E户型次入户门安装的是玉溪思达门业有限公司生产钢质复合门，原告拒绝接房。被告于2019年3月20日取得诉争商品房《建设工程竣工验收备案证》。2019年7月3日，原告收到被告的接房催告函。2019年7月30日，原告接收了本案诉争的云福山居D7-03号房屋。本院认为，《商品房销售管理办法》第三条第三款规定：“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，原、被告之间的买卖合同系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，合法有效，合同各方当事人应当全面履行合同约定义务。原告按照约定向被告支付了房屋价款，被告应当按照约定向原告交付房屋。被告销售给原告的房屋虽然于2018年12月28日竣工验收合格，但竣工验收合格仅是房屋可以交付使用的前提，双方约定的交房条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件，而取得竣工验收备案证明文件在竣工验收合格的基础上，尚需向建设行政主管部门提交规划、公安消防、环保等部门出具或者准许使用的文件进行审核，备案机关在验证竣工验收备案文件齐全后，在竣工验收备案表上签署备案意见并签章，方可取得竣工验收备案证。因此，仅通过竣工验收合格，尚不符合原被告双方约定的房屋交付条件。被告认为未能及时取得建设工程竣工验收备案证明文件系政府不同部门之间的政策冲突所致，系不可归则于其方的原因。本院认为，原被告双方在约定房屋交付的条件和时间时，应当充分考虑到房屋竣工所需时间及办理竣工验收、审批规划、公安消防、环保等所需要的时间。被告于2019年3月20日取得竣工验收备案证的事实表明，被告通过积极的作为是可以取得竣工验收备案证的，被告未于约定的交房时间之前取得竣工验收备案证并非因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因所致，不能免除其延期交房的违约责任。综上，原告主张被告逾期交房构成违约应承担违约责任有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金，原告主张2019年1月1日至2019年4月1日的违约金按90天每天10元计算为900元未超过双方约定的违约金标准，双方均无异议，本院予以支持。2019年4月2日以后的违约金，原告认为逾期交房的约定按每天20元计算与逾期付房款的每天按照房屋总价款的0.02%计算差距20倍显失公平，且约定的违约金过份低于实际损失，主张提高违约金标准，按照逾期付款的违约金标准，即每天按照房屋总价款的0.02%计算违约金至交付房屋时止。本院认为，原告方的房款主要通过公积金、商业银行贷款及其他方式取得，按照房屋总价款1971860元计算，逾期交房每天20元的违约金折算成年利率为0.37%，远低于银行同期同类贷款利率；每天按照房屋总价款的0.02%计算逾期付款违约金折算成年利率为7.3%，与逾期交房的违约金差距甚大。双方约定逾期交房每天按20元的标准计算违约金低于造成的损失（借款利息），依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失请求增加违约金的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，原告主张提高违约金标准有事实与法律依据，本院予以支持。但其主张的违约金标准（按照房屋总价款的0.02%计算，折算为年利率为7.3%）过高，本院根据原告的损失情况，确定逾期交房的违约金以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。逾期交房时间，被告虽于2019年3月20日取得诉争商品房《建设工程竣工验收备案证》，符合双方约定的交房条件，但被告未提供证据证实其在取得《建设工程竣工验收备案证》后按照约定通知原告接房，逾期交房时间应计算至2019年7月3日原告收到被告的接房催告函时止。关于将单层玻璃铝合金门窗更换双层中空玻璃铝合金门窗，将商品房楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆及将车库侧进户门由普通金属门更换为品牌防盗门。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，双方就诉争问题已有明确约定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告主张的事实客观存在，被告对该事实无异议，被告未按照约定装饰装修施工及未按照约定安装相关设备已构成违约，原告对不符合约定部分选择更换、重作有事实与法律依据，本院予以支持。被告主张合同约定的装饰装修及相关设备的安装是针对小区其他房屋而非本案诉争房屋的无事实依据，且与常理不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告云南怡道置业有限公司于判决生效后15日内支付原告王华伟、李梅2019年1月1日至2019年4月1日的违约金900元；2019年4月2日至2019年7月3日的违约金，以房屋总价款1971860为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；二、被告云南怡道置业有限公司于判决生效后15日内按照国家标准（没有国家标准的按照行业标准）将原告王华伟、李梅购买的怡道.云福山居（一期）D7-03号房屋的单层玻璃铝合金窗子更换为双层中空玻璃铝合金窗窗子；将该商品房楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆；将该商品房车库侧次入户门更换为品牌防盗门；三、驳回原告王华伟、李梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告云南怡道置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  汪鸿泳二〇一九年八月二十六日书记员  张箐敏