浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初2976号 原告：宁波雅誉物业有限公司（统一社会信用代码为91330212713339952D）。住所地：宁波市海曙区石碶街道横涨村工业园区8号楼。 法定代表人：朱卫红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁伟，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：蔡振立，男，1960年3月18日出生汉族，户籍地为慈溪市，现住宁波市鄞州区。 被告：蔡奕云，男，1991年3月21日出生汉族，户籍地为慈溪市，现住宁波市鄞州区。 原告宁波雅誉物业服务有限公司诉被告蔡振立、蔡奕云物业服务合同纷一案，于2019年2月20日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审。后，因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭进行审理。审理中，被告蔡振立、蔡奕云向本院提出反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岑萍萍、袁伟，被告蔡振立暨被告蔡奕云的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告自2008年开始为锦绣东城小区提供物业管理服务。2015年2月，原告的前身宁波市雅戈尔物业服务有限公司于宁波市江东区锦绣东城业主委员会签订《锦绣东城物业管理服务合同》，合同约定：原告为被告所拥有的上述房产及其所在的锦绣东城小区提供物业管理服务；该小区的多层住宅综合服务费为0.8元/平方米/月，小高层住宅的综合服务费为1.6元/平方米/月，高层住宅的综合服务费为1.9元/平方米/月，商业用房的综合服务费为2.5元/平方米/月；物业管理费按业主拥有房屋的房屋的建筑面积计算；若业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。合同到期后，双方又续签合同一份，物业费单价跟之前相同。2018年3月31日，原告推出小区管理。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告是该小区21幢70号804室的业主，建筑面积为91.06平方米。被告未支付2012年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费。原告已多次通过上门催收、书面发函等方式要求被告支付，但被告至今拖欠未付。故原告诉至法院，请求判令：1、两被告支付原告综合服务费用10927.2元、电费382.4元，合计11309.6元；2、两被告支付原告因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金1180元（从2012年1月1日开始计算，暂计算至2018年5月31日，要求按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际支付之日）。审理中，原告将第一项诉讼请求降低为：两被告支付原告综合服务费用8741.76元（10927.2*80%）、电费3824元，合计9124.16元。 被告蔡振立、蔡奕云答辩称：对原告主张的物业服务费无异议，对电费有异议，对违约金有异议，原告根本没有催讨证据。两被告还认为，原告未履行物业合同第二章“物业服务事项”中约定的维修责任，其提供的物业服务质量亦未达到合同标准，故提起反诉称：两被告自2012年以来多次向原告反映其房屋漏水渗水情况，并于2012年7月10日书面告知原告漏水渗水情况并责令原告在一个月内落实确认房屋漏水渗水的解决方案，但直至原告离开涉案小区，原告均未解决两被告的上述问题，严重违反合同该约定。新的物业公司进驻后经实地考察确认涉案房屋漏水渗水严重，分别于2018年6月22日和7月25日发函至原告，要求协助解决问题，但至今原告还未答复解决方案。故提出反诉，请求判令：1、原告支付两被告租房费用122500元、精神损失费80000元，合计202500元；2、原告退回两被告垃圾运费差额2000元。 原告针对两被告的反诉答辩称：1、原告并未收到两被告要求解决房屋漏水渗水的意见；2、房屋渗水、漏水的责任主体应为宁波雅戈尔置业有限公司，并非原告，两被告提供的函件显示新的物业公司针对房屋质量问题的沟通对象也是宁波雅戈尔置业有限公司，原告对此无责任；3、虽原告未涉案小区提供物业服务期间两被告的房屋未装修入住，但这笔费用应于新的物业公司进行衔接和沟通，而不应由原告负担。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.工商变更登记情况一份，拟证明原告的主体资格； 2、《物业管理服务合同》两份、社区证明，拟证明原告自2008年开始开始未涉案小区提供物业服务、物业服务费收费标准、违约责任等事实； 3、计算清单一份，拟证明被告拖欠物业费的明细； 4、律师费、快递单、快递单跟踪信息各一份，拟证明原告向被告催讨物业服务费的事实； 5、不动产登记信息一份，拟证明两被告系涉案房屋的业主的事实。 两被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 1、《物业管理服务合同》两份，拟证明原告自2008年至2018年3月31日受托为两被告名下房屋所在小区提供物业服务的事实； 2、报告一份、邮件及邮件跟踪信息一份、挂号回执三份、函件三份、照片六张，拟证明涉案房屋漏水渗水、两被告自2012年以来要求原告解决问题但原告未予处理的事实； 3、证明两份、照片一张，拟证明两被告至今未未入住涉案房屋并在外租房的事实； 4、租房收据八份，拟证明两被告在房屋漏水渗水问题未解决的情况下在外租房支付租金的事实； 5、发票两份，拟证明两被告向原告支付垃圾装潢费136.6元但因涉案房屋渗水漏水并未装修、两被告在新物业公司入驻后又缴纳垃圾装潢费2000元的事实。 对原告提供证据，两被告质证意见及本院认证意见如下： 证据1、5及证据2中的两份合同，两被告对真实性无异议，本院予以确认。证据2中的社区证明，两被告认为证明中有错字，故对证明真实性不予认可。本院认为，证据系原件，两被告也对证明中载明的原告提供物业服务的时间、服务费标准均无异议，且证明中个别错字不影响证明下方公章的真实性，故本院对证明予以确认。证据3，两被告对物业服务费无异议，但对电费有异议，不同意承担公摊的电费。本院认为，计算清单系原告自制，不具有证明效力，但对两被告认可的物业服务费金额予以确认。证据4，两被告表示并未收到函件。本院认为，虽快递单系原件，可证明原告发函事实，但无证据显示该函件系两被告签收，且邮件的收件地址系两被告未入住的房屋，故本院对原告拟证明事实不予确认。但两被告并未入住涉案房屋，原告对此亦明知，快递跟踪信息也未显示本人签收，故该份证据不能证明原告已向被告催讨物业费的事实。 对两被告提供的证据，原告质证意见及本院认证意见如下： 证据1，原告无异议，本院予以确认。证据2，原告对报告的真实性不予认可，其从未收到两被告提交房屋渗水漏水的报告，对邮件及跟踪信息、挂号信的关联性有异议，对两份报告的真实性无异议，报告系涉案小区与雅戈尔置业公司之间的来往函，函件的形成时间也在原告退出涉案小区后，故对关联性有异议。本院认为，邮件的收件人及寄件人非常模糊，无法看出与本案的关联性，挂号信的收件人也非本案原告，挂号信的邮件时间均在原告退出涉案小区之后，原告并非函件来往双方，函件形成时间在原告退出涉案小区之后，故该组证据无法证明两被告在原告为涉案小区服务期间曾向原告反应其房屋渗水漏水问题的事实。证据3，原告对两份证明的真实性不予认可，对电费报表的真实性无异议。证据4，原告认为，两被告提供的收款收据时间重复、金额不同，令人存疑，且仅有收款收据不足以证明其在外租房的事实，两被告应补充提供租赁合同、转账凭证等予以佐证，故对收款收据的真实性不认可。证据5，对于2010年12月28日的发票，原告对真实性无异议，但认为，这张发票中的垃圾清运费是136.6元，并非两被告诉称的2000元，且136.6元的垃圾清运费应由原告与新的物业公司衔接，而不应由原告退还；2019年7月20日的收据关联性不认可，该份收据与原告无关。针对证据3-5，本院认为，宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司出具的证明所证明的内容为2018年4月1日即原告退出涉案小区物业服务之后的情况，与本案无关，故本院对该份证明的关联性不予认可；电表照片系复印件，对其真实性不予确认；2010年12月28日的发票系原件，原告无异议，本院予以确认；至于其他证据，因两被告未提供证据证明涉案房屋在原告为涉案小区提供物业服务期间存在渗水、漏水问题以及其曾向原告反应房屋问题但因原告过失造成无法维修入住等事实，故两被告提供的证明其因房屋无法维修入住导致的房屋损失、装修费差额损失等证据与原告无关，故本院不予进一步审查。 综上，本院确认本案事实如下： 现位于宁波市鄞州区福明街道锦绣东城小区21幢70号804室的房屋于2011年5月26日登记在被告名下，房屋的建筑面积为91.06平方米。 原告自1999年3月10日登记成立，原名为宁波建国物业管理有限公司。自2008年11月1日起，锦绣东城小区由原告提供物业管理服务。2008年11月10日，原告名称变更为宁波市雅戈尔物业服务有限公司。2015年2月，原告与宁波市江东区锦绣东城业主委员会（以下简称锦绣东城业委会）签订《锦绣东城物业管理服务合同》。该合同约定：锦绣东城业委会委托原告锦绣东城小区的全体业主和使用人提供物业管理服务，委托管理期限为2年，自2005年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务事项包括房屋建筑共有部分的日常维修、养护和管理等；物业管理综合服务费按业主拥有的建筑面积（包括产权证有记载的阁楼面积计算）计算，多层0.80元/平方米/月、小高层1.60元/平方米/月、高层1.90元/平方米/月、商铺2.50元/平方米/月，按年缴纳，于每年的12月20日前支付；业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，在经物业公司催收后无正当理由仍不缴纳的，自逾期之日起按每天应缴管理费的万分之五缴纳违约金；小高层、高层住宅电梯运行费按实结算，由物业公司向业主或物业使用人收取，由物业提供付款依据，每年度按户平均分摊，公共楼道走廊、自行车棚、汽车车位、车库等房屋公共部位电费由物业公司代付代收，由业主、物业使用人每年度按户进行平均分摊；业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按年度缴纳，应于年度最后一个月20日前向物业公司缴纳下期的物业服务费。 2017年1月22日，宁波市江东区锦绣东城业主委员会又与宁波雅誉物业服务有限公司锦绣东城分公司签订《物业服务合同》一份，约定：由宁波雅戈尔物业服务有限公司锦绣东城分公司对锦绣东城小区提供综合物业服务，委托服务期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；私有车位管理费为30元/个/月；其他内容同上述《锦绣东城物业管理服务合同》。 2018年1月1日起至2018年3月31日止，锦绣东城小区继续由原告提供物业管理服务。综合服务费收费标准与之前约定相同。 2018年6月8日，原告委托律师向被告发送律师函，告知两被告在收到该函件之日起五日内缴请拖欠的各项物业服务费及违约金，该函件由他人收代收。 另查明，自涉案房屋交付期至原告从涉案小区退出止，涉案房屋未装修，两被告未入住。 本院认为：涉案合同系各方当事人真实意思表示之合致，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约全面实际履行。本案中，原、被告双方存在物业服务合同关系，直至2018年3月31日原告退出该小区的物业管理时终止。原告按照约定为被告提供物业服务，被告作为涉案房屋的业主应按约缴纳相应的物业服务费，现原告按照《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》将综合服务费的标准降低为合同约定标准的80%，要求两被告支付2012年1月1日至2018年3月31日期间的物业综合服务费8741.76元（1.60元/平方米/月×75个月×91.06平方米×80%），于法有据，本院予以支持。根据合同约定，电梯公摊电费系物业公司先行缴纳后，再向业主平均分摊的实际支出费用，被告应按约足额缴纳，但原告未提供证据证明电费实际发生以及实际数额，故原告主张的电费不予支持。原告还主张了逾期缴纳的违约金，但原告作为物业服务企业，应在物业服务中与业主做好沟通和协调，并采取积极有效的方式履行合同约定的催收义务，但原告未提供证据证明其在退出涉案小区义务管理服务之前的催讨证据，其于2018年6月8日邮寄《律师函》也并未由被告本人签收或知晓，故本院对原告主张的违约金不予支持。两被告以其房屋在原告提供物业物业服务期间存在渗水、漏水情况且原告在知晓两被告房屋存在上述问题后未予解决为由，要求原告赔偿房租费、精神损失费，但两被告并未提供充分证据证明其诉称事实，故本院对两被告主张的房租费、精神损失费不予支持。两被告还要求原告赔偿垃圾运费差额2000元，本院认为，两被告并未提供证据其未装修房屋系原告所致，故两被告主张的差价本院不予认可，但原告向两被告收取了装潢垃圾清运费但并未为两被告提供装潢垃圾清服务，故原告应向被告退还其收取的136.6元装潢垃圾清运费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告蔡振立、蔡奕云于本判决生效后十日内支付原告宁波雅誉物业有限公司物业服务费8741.76元； 二、原告宁波雅誉物业有限公司于本判决生效后十日内返还装潢垃圾清运费136.6元； 三、驳回原告宁波雅誉物业有限公司其他的诉讼请求； 四、驳回被告蔡振立、蔡奕云其他的诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确认的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间） 本诉案件受理费50元，由原告宁波雅誉物业有限公司负担2元，被告蔡振立、蔡奕云负担48元。反诉案件受理费2183.75元，由原告宁波雅誉物业有限公司负担1.53元，被告蔡振立、蔡奕云负担2182.22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  黄文娟 人民陪审员  郑世良 人民陪审员  杨美科 二〇一九年八月十九日 代书 记员  陈淑蕾