广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9207号原告（执行案外人）：陈汝健，男，汉族，1974年9月25日出生，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。被告（申请执行人）：佛山农村商业银行股份有限公司，住所：佛山市禅城区华远东路5号，统一社会信用代码914406007993402916。法定代表人：李川。委托诉讼代理人：王凌凯、肖彩娥，广东盈安律师事务所律师。被告（被执行人）蒋慧玲，女，汉族，1972年9月5日出生，住广州市海珠区，原告陈汝健诉被告佛山农村商业银行股份有限公司、蒋慧玲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案受理。本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与人民陪审员熊家兵、郑婉佳组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭审理。原告及其委托代理人罗健章、被告佛山农商行委托代理人王凌凯、肖彩娥到庭参加诉讼。被告蒋慧玲经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告与蒋慧玲于2016年10月11日签订的《房产交易初步协议》合法有效，并确认位于广东省清远市清城区石角镇美林湖.国际社区天琴半岛花漾湾1-1幢9层07号房屋（下称涉案房产）归原告所有；2.判决被告蒋慧玲在涉案房产具备办证过户条件后立即将涉案房产过户登记至原告名下；3.判决解除对涉案房产的查封。事实和理由：佛山农商行与蒋慧玲、李洪飞等金融借款合同一案，案号：（2017）粤0604民初13146号，涉案房产在该案诉讼期间被查封。后于（2018）粤0604执1095号案执行过程中拟拍卖涉案房产，原告提出异议，但被法院作出（2019）粤0604执异42号执行裁定书驳回。原告不服该裁定，特起诉。2016年10月11日，原告与蒋慧玲签订《房产交易初步协议》，约定蒋慧玲将涉案房产以37万元价格转让给原告。因蒋慧玲购房时未领取购房合同、交契税及领取房产证，不能马上办理过户手续，且无法办理公证，涉案房产的交款收据、认购书原件全部交给原告收执。协议签订后，原告依约向蒋慧玲及其账户支付购房款36万元，因原告依约提前支付房款，蒋慧玲夫妇因此优惠少收原告1万元。蒋慧玲在收到售房方清远市广州后花园有限公司（下称后花园公司）收楼通知后，主动约原告在2016年12月31日及2017年1月4日到后花园公司办理收楼及相关移交手续，原告现场签署了收楼资料文件，并交付物业管理费。原告在向蒋慧玲支付首期购房款15万元之日，蒋慧玲已将涉案房产交给原告占有使用，原告入住后亦缴清了2017年1月至今的物业管理费及公摊水电费。原告与蒋慧玲签订的《房产交易初步协议》是双方真实意思表示，合法有效，原告依约履行了合同义务，付清全部房款并占有使用。因涉案房产未办理施工竣工验收备案，导致未能办理权属证书。后花园公司在原告办理交楼手续时，已认可原告为涉案房产的实际买受人，物业公司也接受原告缴清2017年1月至今的物管费及水电费，表明蒋慧玲已将《商品房买卖合同》的权利转让给原告，开发商后花园公司亦表示同意并接受，因此原告为涉案房产的实际权利人，拥有所有权。综上，望法院判如所请。被告佛山农商行辩称：蒋慧玲为购买涉案房产与后花园公司签订的《广东省商品房买卖合同》（编号2016095582）至今仅对该合同备案，涉案房产未进行权属登记，依据《物权法》及相关司法解释，蒋慧玲至今仍未对涉案房产享有所有权，不可出让涉案房产。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原告与蒋慧玲签订的《房产交易初步协议》违反了前述强制性规定，应确认无效。即使将《房产交易初步协议》视为蒋慧玲转让商品房买卖合同的买受人权利义务，但商品房买卖合同附件四约定买受人在合同备案后至办理房地产转移登记手续前不得变更买受人名，事实上开发商未同意合同权利义务转让，依据合同法相关规定，商品房买卖合同权利义务未发生转让效力。依据《房产交易初步协议》约定及涉案房产至今未办理产权过户的事实，原告显然对房屋权属变更登记持消极态度，存在转卖炒房的嫌疑，因此应认定其存在明显过错。综上，法院对涉案房产查封执行合法，请求驳回原告诉讼请求。被告蒋慧玲未到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。诉讼中，原告及被告佛山农商行围绕各自诉辩意见提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。对原告提供的证据1、2、4、6-9，及证据10中的业主档案、业主证真实性无异议，经审查，证据与本案存在关联，来源合法，本院予以采信；对原告提供的证据3，有原件核对，且与本院采信的相关证据相互印证，本院予以采信；对证据5，经核查微信原始载体，并结合本院采信的其他证据，本院予以采信；对证据10中的证明，原告未提供出具主体的工商登记信息，且该证明上无经办人签名，不符合单位出具证明要件，本院不予采信。对被告佛山农商行提供的证据，原告对证据真实性无异议，经审查，本院予以采信。对本院依职权调取的证据，来源合法，内容真实，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山农商行诉李洪飞、蒋慧玲、广州御风园林景观工程有限公司（下称御风公司）金融借款合同纠纷一案中，本院据（2017）粤0604民初13146号民事裁定书于2017年10月17日预查封涉案房产（合同编号2016095582）。2017年10月18日，本院作出（2017）粤0604民初13146号民事判决书，判令李洪飞在判决指定期限内向佛山农商行偿还贷款本金111.6万元及利息，并支付律师费4500元；蒋慧玲与御风公司对李洪飞的金钱给付义务承担连带清偿责任。后本院依农商行申请立案强制执行，案号（2018）粤0604执1095号。执行过程中，陈汝健作为案外人对涉案房产主张权利，本院经审查作出（2019）粤0604执异42号执行裁定书，驳回陈汝健异议请求。因不服该裁定，陈汝健在法定期限内提起本次诉讼。另查明：2015年6月27日蒋慧玲与后花园公司签订《中国美林湖认购书》，约定蒋慧玲预约认购涉案房产，认购金为384699元；首期楼款115410元于2015年7月3日前付清，剩余楼款269289元于2015年7月26日前付清。2016年9月22日，后花园公司向蒋慧玲出具关于涉案房产办证费、房款、定金的收款收据。其中后花园公司出具的关于涉案房产房款的收据载有“广州御风园林景观工程有限公司工程款抵扣”等字样。落款时间为2016年9月30日合同编号为2016095582的《广东省商品房买卖合同》由后花园公司（出卖人）与蒋慧玲（买受人）签订，主要约定买受人购买预售商品房涉案房产，建筑面积64.49平方米，套内建筑面积51.49平方米，售价384699元，买受人于2016年9月30日一次性付清；出卖人在2016年12月31日前将取得《工程竣工验收备案表》的涉案房产交付买受人使用。前述合同附件四《合同补充协议》第十条约定“买受人在《广东省商品房买卖合同》备案后至申请办理房地产转移登记手续前不得变更买受人名。”2016年10月11日，蒋慧玲（甲方）与陈汝健（乙方）签订《房产交易初步协议》，载甲方将涉案房产的持有权转让给乙方，转让价为37万元，因涉案房产2016年9月22日签约尚未领取购房合同、交契税和房产证，不能马上办理过户手续，且无法到公证处办理公证，双方作如下约定：甲方把交款收据、认购书交给乙方保管，领出购房合同后交给乙方并在一周内交税费，待交税日起2年后的15天内将房产的持有人转名给乙方或乙方指定的第三方（2年后发展商未发房产证，则待甲方收到房产证后，再办理过户）；乙方在签订本协议后向甲方支付首期房款15万元，余下房款第一笔21万元在签约日25天内支付，第二笔1万元在房产转名给乙方后即日支付。双方并在协议中对各自违约责任作出约定。签约当日，陈汝健按蒋慧玲及其丈夫李洪飞的指示，以刷卡及转账方式支付了首期房款15万元，李洪飞通过微信予以确认。后陈汝健应李洪飞要求在2016年10月22日两次转账合计支付20万元房款，李洪飞通过微信确认总房款调整为36万元，剩余1万元房款在涉案房产过户后支付。2016年12月21日，后花园公司向蒋慧玲出具《收楼通知书》。2017年1月4日，蒋慧玲与陈汝健一同办理涉案房产收楼手续，共同签署了商品房使用说明书、商品房质量保证书等文件，将前述《房产交易初步协议》作为业主档案材料之一留存在物业管理公司处备案，并由陈汝健签收了业主手册。当日，由陈汝健以刷卡方式预付涉案房产三个月物业管理费。陈汝健领取了其专属的业主证。此后涉案房产的物业管理费、电费及分摊电费由陈汝健刷卡支付。诉讼中，陈汝健向本院书面承诺，在法院判决停止执行涉案房产的情况下自愿将剩余房款1万元交付法院执行。本院认为：原告作为案外人对（2018）粤0604执1095号案执行标的主张权利，并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》（下称《民诉法解释》）第三百一十一条之规定，原告就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告在案中提出确权诉求，请求确认涉案房产所有权归其所有。依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。蒋慧玲向后花园公司购买的涉案房产仅作合同备案，未完成权属登记，依据前述物权法规定，蒋慧玲尚未取得涉案房产的所有权，在此情况下蒋慧玲将涉案房产签约转让予原告，原告自然未取得涉案房产所有权。因此，本院对原告提出的确权诉求不予支持。原告案中并提出要求蒋慧玲将涉案房产过户至其名下的诉求，但案外人执行异议之诉在于审查案外人对执行标的权益能否排除执行，至于案外人与被执行人的合同关系则不为执行异议之诉审理范围，故本案中对原告此项诉求不作处理。对于原告对涉案房产权益能否排除执行的问题，本院作如下评判：首先，原告与蒋慧玲签订的《房产交易初步协议》合同目的系为交易涉案房产，不为原告受让蒋慧玲买受涉案房产的权利义务。虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该项规定系管理性强制规定，不能作为否定合同效力依据，故本院对被告佛山农商行提出的关于合同效力的抗辩不予支持。综合本案证据，可确认为购买涉案房产所签订的《房产交易初步协议》系原告与蒋慧玲真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，且无损害他人权益，合法有效，应受法律保护。其次，《房产交易初步协议》签订在前，本院实施预查封在后。原告在2016年10月11日与蒋慧玲签署《房产交易初步协议》，而本院对涉案房产预查封措施实施于2017年10月17日。再者，原告已依约支付大部分房款。依据合同约定及蒋慧玲丈夫李洪飞作出的意思表示，原告已支付了35万元房款，仅余1万元房款未行支付，且不存在违约情形。第四，原告在法院实施预查封前已实际占有涉案房产。原告与蒋慧玲于2017年1月4日共同办理涉案房产的收楼手续，将《房产交易初步协议》交予物业管理方登记备案，以业主身份签署《业主手册》，领取了专属的业主证，此后并支付了涉案房产的物业管理费、电费及分摊电费等费用，可认定原告已实际占用涉案房产。第五，原告与被告佛山农商行的债权存在差异。虽同为债权，但原告基于《房产交易初步协议》的请求权明确指向涉案房产，有特定性；而被告佛山农商行的债权为金钱债权，无特定指向。最后，涉案房产未登记至原告名下非原告自身原因所致。《房产交易初步协议》约定房产过户时间为交税日起2年后15天内，若2年后开发商未发房产证，则待蒋慧玲收到房产证后再办理过户。依据合同自由原则，前述约定有效，加之涉案房产尚未办理至蒋慧玲名下，且本院已实施预查封措施，故不能将涉案房产未完成权属登记归咎于原告。综上，原告对涉案房产的权益产生在本院实施预查封之前，原告已依约支付房款并实际占用涉案房产，涉案房产未登记至其名下非其自身原因所致，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本院认为原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。因本院判令不得执行涉案房产，依据《民诉法解释》第三百一十四条规定，（2019）粤0604执异42号执行裁定书失效。另就本案诉讼费用问题。因佛山农商行非涉案《房产交易初步协议》当事人，其据备案的商品房买卖合同请求查封涉案房产并无过错；本案纠纷系蒋慧玲等被执行人未履行金钱给付义务所引发，故本院决定案件受理费由被告蒋慧玲负担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，缺席判决如下：一、不得执行广东省清远市清城区石角镇美林湖·国际社区天琴半岛花漾湾1-1幢9层07号房（合同编号：2016095582）；二、驳回原告陈汝健其他诉讼请求。本案适用普通程序审理，案件受理费7300元，由被告蒋慧玲负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超人民陪审员  熊家兵人民陪审员  郑婉佳二〇一九年八月二十六日书 记 员  卢俐桦附本案证据清单：原告提交如下证据：1、原告身份证。2、被告蒋慧玲身份证、佛山农商行公示信息资料。3、房产交易初步协议。4、银联卡、柜员机业务回执及短信记录。5、原告与李洪飞微信记录。6、中国美林湖认购书、商品房买卖合同、收款收据、代转物业维修基金通知书、通知书、办证费收款收据、购房款及定金收款收据、收楼通知书、住宅专项维修资金专用存折。7、物管费及电费收款收据、收款单及汇款回单。8、商品房使用说明书、质量保证书、业主服务手册。9、（2019）粤0604执异42号执行裁定书。10、业主档案、证明、业主证。被告佛山农商行提交如下证据：1、（2017）粤0604民初13146号民事裁定书。2、（2017）粤0604民初13146号案送达回证。3、涉案房产信息查询证明。本院依职权出示如下证据：（2017）粤0604民初13146号民事判决书、送达回证、蒋慧玲户口簿复印件