连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0706执异181号异议人（申请执行人）：中国华融资产管理有限公司江苏省分公司，住所地南京市。法定代表人：闵捷，总经理。委托诉讼代理人：杨正（公司员工）。委托诉讼代理人：俞恺博（公司员工）被执行人：连云港市银农农业生产资料有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：陆玉林，该公司总经理。被执行人：陆玉林，男，1962年12月29日生，汉族，住连云港市海州区。被执行人：芦萍红，女，1964年7月26日生，汉族，住连云港市海州区。第三人：王斯军，男，汉族，1971年11月18日出生，住连云港市海州区。本院在执行申请执行人中国华某资产管理有限公司江苏省分公司（以下简称华某公司）和被执行人连云港市银农农业生产资料有限公司（以下简称银农公司）、陆玉林、芦萍红金融借款合同纠纷一案中，申请执行人华某公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人华某公司称，请求取消对异议人抵押物进行带租赁拍卖的决定，依法涤除抵押房产租赁后再行拍卖。事实与理由：异议人与银农公司等金融借款纠纷执行一案，在执行过程中，你院于2019年3月7日作出（2018）苏0706执3030号通知书，告知异议人在执行程序中对抵押人陆玉林所有的位于海州区××步行街××街××楼××、××层的房产进行拍卖。在执行过程中因案外人王斯军提出该房产存在租赁并提交相应的租赁合同，因此贵院决定将该抵押物带租拍卖。经异议人了解，该租赁合同虚假，原因如下：一是工行将该笔债权转让给异议人时曾向异议人提供两份租赁合同，承租异议人抵押物，租赁时间与承租人所提供的合同不一致；二、案外人王斯军曾于2014年10月29日向工行出具《抵押房产承租人承诺书》，该承诺书也载明具体的租赁时间，且其承诺如抵押权人在借款人不按约偿还所欠贷款而行使抵押权时，在接到抵押权人书面通知后其与抵押人签订的租赁协议将提前终止。故我公司提出上述异议请求。本院查明，原告瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与被告银农公司、陆玉林、芦萍红金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月21日作出（2016）苏0706民初5016号民事调解书，内容为：一、被告银农公司所欠原告瑞华公司借款本金7099870.41元及利息；二、被告陆玉林、芦萍红对上述债务承担连带偿还责任；三、如被告银农公司不履行债务时，原告有权以被告陆玉林所有的位于连云港市××海××街××楼××号房屋（丘号：01071002-29）和连云港市新浦区陇海步行西街女人街A楼3层A-403号房屋（丘号：01071002-33）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在抵押登记范围内优先受偿。上述调解书生效后，申请执行人瑞华公司向本院申请强制执行，本院于2018年7月27日立案执行，执行案号为（2018）苏0706执3030号。本案执行过程中，2018年12月7日本院向连云港市房屋产权管理处送达协助执行通知书，对被执行人陆玉林所有的位于海州区××海××街××楼××号、××海××街××楼××号予以查封，查封期限为三年。2019年3月7日本院作出（2018）苏0706执3030号通知书：“在执行过程中，案外人王斯军提出上述房产存在租赁，并提供租赁合同，载明租赁期间为2009年12月1日起至2023年11月30日，租金半年一付。由于上述房产存在租赁，本院决定将上述房屋带租赁进行拍卖”申请执行人华某公司不服上述执行通知书，向本院提出执行异议。另查明，案涉位于海州区陇海步行西街女人街A楼4层A-403号、A楼3层A-303号房屋登记在被执行人陆玉林名下，其中海州区陇海步行西街女人街A楼4层A-403号于2012年5月25日设立抵押权，抵押权人为中国工商银行股份公司连云港海州支行；海州区陇海步行西街女人街A楼4层A-303号，抵押权人为中国工商银行股份有限公司连云港海州支行。申请执行人华某公司向本院提交了承诺人为王斯军的《抵押房产承租人承诺书》一份，主要内容为：“本承租人与抵押人陆玉林于2009年5月15日签订了《租赁合同》，约定由本承租人承租位于新浦区××海步行女人街××层××号的房地产用于经营，租期截止2019年5月15日，现因抵押人将上述租赁房地产抵押给贵行，本承租人特承诺如下：一、本承租人同意抵押人将上述承租房地产抵押给贵行；二、在借款人不按约偿还你行贷款本息。你行依法实现抵押权时，在接到你行书面通知之日本承租人与抵押人签订的租赁协议即提前终止，租赁协议对抵押物受让不发生法律效力，但是你行或抵押物受让人同意的除外；三、在你行实现抵押权或抵押物受让人受让抵押房地产，抵押权人或抵押物受让人要求本承租人搬迁出上述租赁房地产时，本承租人在接到通知之日起十日内无条件予以搬迁，由此产生的损失本承租人向抵押人追索，与你行和抵押物受让无关。在你行处置抵押物过程中，本承租人自愿放弃一切抗辩权及对该房产的所有优先权；四、在抵押存续内，如租期届满，本承租人续租上述抵押房地产时必须事先经抵押权人同意”。第三人王斯军否认上述承诺书系其本人签字。又查明，第三人王斯军祥本院提交落款时间为2009年12月1日，落款人为陆玉林、王斯军的《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方（出租方）陆玉林自愿将座落在新浦区（现××区）××楼××、Ａ-403房屋出租给乙方（承租人）陆玉林使用；甲乙双方协定的上述房屋年租金为人民币30万元，租赁期限2009年12月1日至2023年11月30日止，租金按半年结算，从第六年开始2015年按3%递增、2016年按7%递增、2017年按8%递增、2018年按9%递增、2019年至2023年按10%递增。乙方2009年12月1日开始交付租金，租金每半年交付一次，每次交付租金乙方需提前10日内交付给甲方，付款方式：现金。第三人王斯军为证明对上述涉案两套房屋的占有、使用情况还向本院提交了连云港微客酒店管理有限公司章程及营业执照、海州区同和社区刘元柱酒店的营业执照、部分收条、收据等证据欲证明对上述涉案房屋的占有使用情况及支付房租等方面的证据。其中内容为收到房租的收条复印件7张，收款人为董某；2018年11月21日收银条复印件，显示交款单位为微客酒店，数额为五万元，收款单位为连云港市银农农业生产资料有限公司。本院认为，根据江苏省高级人民法院《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》第22条规定，需要保留租赁关系的，以裁定形式确定本次拍卖为保留租赁关系拍卖。本案执行机构仅通知“带租拍卖”，不符合上述规定，异议人华某公司据此提出执行异议申请也应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下:驳回中国华融资产管理有限公司江苏省分公司的申请。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。（此页无正文）审 判 长  陶士刚人民陪审员  韩继军人民陪审员  陈淑江法官 助理  王纪元二〇一九年八月五日书 记 员  朱庭苇附法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。