广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38269号原告：广州叁玖贰物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道西392号二楼228室（仅限办公用途）。法定代表人：莫活雄。委托代理人：彭周，广东红棉律师事务所律师。被告：广州市建筑材料供销公司，住所地广州市越秀区大南路169、171号。法定代表人：邹钺。委托代理人：樊玉霞，沈赓，广东易恒律师事务所律师。原告广州叁玖贰物业管理有限公司诉被告广州市建筑材料供销公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭周,被告的委托诉讼代理人樊玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告装修损失430000元。事实与理由：2016年9月9日，原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》，约定由被告将坐落在广州市越秀区大南路171号2-6层的物业出租给原告使用，租赁期限为2016年10月1日至2021年9月30日。原告承租房屋后经被告同意，委托装修公司对涉案房屋进行了装修施工，但被告却于2017年4月11日向原告发送了一封《关于暂停大南路171号2-6层装修施工的函》，此后被告多次阻碍原告正常施工及日常经营，不配合原告办理相关证照手续，并起诉到法院要求解除合同。原告为装修已付出大量时间及金钱成本，被告擅自违约终止履行合同的行为造成了原告的重大损失。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告辩称：1.原告未经我方同意擅自装修严重违反了双方签订的租赁合同和补充协议的约定。因原告擅自将租赁物装修成公寓分租给第三方经营使用，且自2017年4月开始未向我方支付任何租金，已经构成严重违约。被告已依法起诉原告要求解除租赁合同收回租赁物，原告拒绝返还租赁物。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律的解释的规定，原告应该自行承担装修费用的损失。2.退一步讲，原告仅仅提供装修合同和收据，没有任何履行过程中的结算、付款材料，不足以证明原告实际支付费用，无权要求我方赔偿损失，且我方申请法院对广州市芳房建筑工程有限公司（以下简称芳房公司）核实该收据的真实性。综上，原告起诉没有事实法律依据，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2016年9月9日，被告（出租人、甲方）与原告(承租人、乙方)签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区大南路171号2-6层出租给乙方作办公用途使用，建筑面积860.89平方米；租赁期限自2016年10月1日至2021年9月30日，其中2016年10月1日至2016年11月30日期间的月租金额为0元，2016年12月1日至2019年9月30日期间的月租金额为26687元，2019年10月1日至2020年9月30日期间的月租金额为28021元，2020年10月1日至2021年9月30日期间的月租金额为29422元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳26687元租赁诚意金（一个月月租金数额），向甲方交纳53374元租赁保证金（二个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将上述租赁诚意金及保证金退回乙方；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，应负的修缮责任为混凝土框架结构，发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金壹个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，乙方应负的修缮责任为乙方负责房屋除框架以外的所有修缮责任，乙方另需装修或增设固定设施、设备的，应事先征得甲方书面同意，并按规定向有关部门报批后，方可进行，乙方装修，增设设施设备的，必须保证房屋的安全，房屋的结构不受影响等。前述租赁双方另签订《补充协议》一份，约定：1.2乙方已知悉租赁物使用性质，并同意按主合同约定的使用性质租赁，并自愿承担租赁风险，不得擅自改变租赁物使用用途。2.4合同期满或终止合同的，乙方不按期向甲方交还场地，甲方有权没收租赁保证金且按最后一期日租金双倍金额计收乙方占用场地费，直到乙方交还场地为止。3.3甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同及协议的时候（不影响甲方对该等违反、不遵守、不履行可行使的任何其他权利或补救方法），抵扣乙方的租赁保证金，以补偿甲方的损失（包括但不限于租金损失）。在这种情况发生时，在甲方给予乙方书面通知五日内，乙方必须把被甲方扣除部分的保证金重新补足，本合同方能继续有效。否则甲方有权单方解除合同，没收保证金。3.4在非乙方原因的合同解除或合同终止的情况下，乙方如期交付租赁物并结清所有费用后五天内，凭租赁保证金收据或发票要求甲方退还租赁保证金。如租赁保证金不足以抵扣的，甲方有权向乙方追讨。3.7本租赁设租赁诚意金26687元（相当于一个月租金），其收退方式参照租赁保证金条款。4.3甲方同意乙方可根据自身需要对该物业进行装修，并可以改变间隔，但需办理相关装修申请手续并取得甲方同意，工程不能对房屋主体结构造成影响。4.10甲方接受乙方的租金或其它费用，并不视为甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方必须遵守及履行的任何规定而须负之责任的权利，除非甲方书面同意豁免或弃权。5.2租赁物业内严禁作任何形式住人之用，禁止明火煮食，禁止设立仓库，如有发现违反规定两次的，乙方必须自行退还租赁物。5.3乙方在租赁物业前已经明确甲方物业的性质、用途、现状，乙方承租的物业经营范围必须于合约签订前征得甲方同意批准，经营期间不得擅自变更经营范围，需变更的，必须以书面形式提交报告给甲方。双方可对变更事项另行书面协议。6.1经甲方同意，乙方可分租、部分转租租赁物。7.2以下属于乙方违约责任：（2）未经甲方同意，分租户、转租户进行二次分租、转租，甲方不退还租赁诚意金；（7）拖欠应缴费用超过一个月，造成甲方经济损失的。若乙方作出以上行为而造成甲方或其它租户经济损失的，乙方负责赔偿，同时，甲方有权提前解除合同，切断水电，收回场地，租赁保证金不予退还。11.1本协议构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同所载的各事项先前的所有口头及书面协议。对本合同的任何条款包括但不限于双方各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均予以充分关注，甲乙双方同意以签署本合同的方式确认本条所述内容。11.4对本协议所在的任何修订、补充、删减或变更，均应采取书面形式并签署加盖各自的公章后才生效。等等。2017年4月10日，被告向原告发出《关于暂停大南路171号2-6层装修施工的函》，称原告在未经被告审核同意的情况下，提前进场施工，违反了合同第七条的约定。而且在被告及其上级部门联合检查中发现原告存在擅自改变该物业使用用途的情况。因此，通知原告暂停施工、提供完整的资料并重申物业用途为办公，原告不得改变使用用途等。次日，原告即就被告函件作出《回复函》，称其承租时即已说明承租涉案物业作写字楼及改造成有老广州特色的公寓出租，不存在改变用途的问题。原告在装修前已按被告要求办理及提供所有资料，也是由于被告审核部门的原因影响了原告开始装修的时间，最后（11月8日左右）在金羊大厦办公室决定为不影响装修进度允许原告先进行装修后补交资料，期间被告的工作人员多次到现场检查，而且装修期间被告也派人协同办理街道城管装修申报问题，不存在未经允许私自装修的问题。等等。另查明：因案涉租赁合同纠纷，被告在本院另案提起诉讼[案号为（2018）粤0104民初3704号]，诉请要求解除其与原告签订的租赁合同及补充协议，并由原告腾空交还涉案场地，清付欠付租金等。该案经本院审理，本院已于2019年4月23日作出判决，判决：一、自本判决发生法律效力之日起解除广州市建筑材料供销公司与广州叁玖贰物业管理有限公司于2016年9月9日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》。二、广州叁玖贰物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区大南路171号2-6层房屋腾空交还给广州市建筑材料供销公司。第三人孟宝华、谭长亚负有协助腾空、交还的义务。三、广州叁玖贰物业管理有限公司已向广州市建筑材料供销公司支付的租赁诚意金26687元、租赁保证金53374元归广州市建筑材料供销公司所有，不予退还。四、广州叁玖贰物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市建筑材料供销公司支付自2017年4月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（其中自2017年4月1日起至2019年9月30日期间按每月租金26687元计算；自2019年10月1日起至2020年9月30日期间按每月租金28021元计算；自2020年10月1日起至2021年9月30日期间按每月租金29422元计算）以及自2017年4月11日起至实际清付租金之日止的逾期付款违约金（以每月应付租金为基数，按每日千分之一的标准计付），其中逾期付款违约金总额以不超过应付租金总额为限。五、广州叁玖贰物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还前述场地之日止逐月向广州市建筑材料供销公司支付场地占用费用（按本判决实际发生法律效力当月的日租金的双倍计算）。六、驳回广州市建筑材料供销公司的其他诉讼请求。此外，原告为证明被告同意其实施装修并曾派人到场地监督向本院提交了其与被告工作人员“罗玉才”的微信聊天记录到庭。其中2016年11月底的“报告”内容称由于被告装修图纸审核时间过长，至10月28日才正式批准允许施工，因此申请延长装修期一个月。聊天记录中另有现场施工照片数份。对此，被告认为罗玉才不能代表被告，原告清楚知道罗玉才不是被告负责人，被告从未同意原告装修房屋，且按照原告明确的其在2017年3月30日双方才沟通了解施工单位名称，可见原告所主张的与芳房公司签订装修合同且在2017年2月18日已经支付装修款的说法不符合事实。原告为证明其实际实施了装修工程并支付了工程款，向本院提交了如下证据：1.原告于2016年9月30日与芳房公司签订的《装修合同》，其中记载施工地址为涉案房屋，施工范围为对4-6层重新装修，工程预算总价43万元等。2.2017年2月18日，芳房公司出具的《收据》，写明收取原告支付的涉案场地装修工程款430000元。3.案外人成全森出具的《情况说明》及原告法定代表人莫活雄的个人银行账户转账记录，其内容显示成全森以芳房公司的名义实施了装修工程，并由莫活雄向成全森转账支付了工程款。3.涉案房屋4-6层平面、电路、水路图纸以及施工前后的照片。对此，被告质证认为：对于《装修合同》及收据不予确认，原告未提供装修过程中任何的签证、验收、结算、付款等材料，且原告提供的工程明细清单是附表3，但未提供附表1、2，其提供的证据材料不完整。而且从工程结算的角度来看，合同预算工程价与最后收取的工程款不可能完全吻合，而且芳房公司的收据上并未加盖财务公章，收据上的经手人莫活雄是原告的法定代表人，这明显有悖于常理。对于成全森出具的《情况说明》及身份证复印件因无原件，无法确认其真实性。而莫活雄个人银行帐户转账记录显示其共计转账支付40万元，但一方面转账明细中没有对款项的用途作出说明，另一方面该款项的支付也与装修合同及收据内容不一致。对于涉案房屋的平面图纸及照片等的三性均不予确认，图纸中没有任何单位加盖公章，没有工程名称，无法显示与涉案物业有关，照片上没有形成时间，既不能证明与涉案物业有关，更不能证明由原告委托芳房公司实施装修。因就涉案房屋的实施的装修工程款无法达成一致，原告于本案诉讼过程中申请对装修工程价值进行评估，并预交了鉴定费用20000元。经本院摇珠确定由广州市安衡价格事务所有限公司对涉案装修工程价值进行评估。该司于2019年6月12日作出《关于广州市越秀区大南路171号2-6层的装修价格评估结论书》，载明价格评估结论为广州市越秀区大南路171号2-6层房屋在2019年3月21日的装修现值为334595元。原、被告双方对于该报告的真实性均无异议，原告认为其主张的赔偿是按照重置价格计算。被告则认为评估报告是按照考察时的现状进行评估，由于原告已将物业分租给第三人，对于现状是由第三人还是原告，或者是被告移交物业前即已经存在，原告未能举证。因而不能判定现状均由原告投资装修，而且评估报告显示重置单价的评估是包括人工费、材料费、税费等，原告未提供任何关于装修的税费的发票，重置价也不应包括税费。而且原告将涉案物做公寓装修及出租违反了双方约定的租赁用途。本院认为：原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。原、被告双方均应依约履行各自负担的合同义务。围绕本案纠纷，本案争议的焦点是原告是否在涉案房屋内实施装饰装修工程，以及被告是否应就该工程对原告进行赔偿。对此，本院作如下分析。首先，原告既有的证据并不能证明其在涉案房屋内实施了装修工程。根据原告提供的《装修合同》以及付款凭证等证据，虽然《装修合同》中约定由芳房公司对涉案房屋实施装饰装修工程，但原告又举证称工程实际由案外人成全森以芳房公司之名义施工，因而其应付工程款系由其法定代表人莫活雄支付予成全森。但原告提供的《收据》则显示装修款实际由芳房公司收取，且该司收取的装修款与莫活雄支付予成全森的款项金额并不一致。而且诚如被告质证意见，芳房公司收取原告支付的装修款收据中的经手人为原告的法定代表人莫活雄也与日常生活中的一般收付款规则相悖。对此，原告并未能提供合理且周延的解释。此外，据本院另案[案号为（2018）粤0104民初3704号]查明事实，原告承租涉案房屋后将其转租予第三人用作经营公寓之用。对于涉案房屋现存装饰、装修到底是由谁实际施工，以及既有装饰如何区分原告与实际使用人的施工内容，原告并未提供相应的证据证明。因而，原告关于其承租后对涉案房屋实施了装饰、装修并支付了装修费用430000元，证据不足，本院不予采信。其次，退一步说，即使如原告所述，原告承租后对涉案房屋实施了装饰、装修并支付了相应的工程款项。那么，原告亦无权向被告主张赔偿该部分的费用。据前案论述之理由，导致涉案的《租赁合同》及《补充协议》遭受解除是因原告违约所致，其主要原因包括有：1.原告擅自改变涉案房屋的用途。原告将涉案的房屋转租给案外人用于经营公寓之用，显已构成违约。2.原告自2017年4月起未再依约支付租金，显已构成违约。3.原告未经被告书面审核同意实施装修，构成违约。《补充合同》中虽约定了原告可根据自己的经营需要对涉案房屋实施装修，但前述合同及补充合同中均明确约定了如原告实施装修或增设固定设施、设备的，应事先征得甲方书面同意。现原告并无证据能够证明其实施装修取得了被告的书面同意，且从被告于2017年4月10日发出的《关于暂停大南路171号2-6层装修施工的函》亦可见，被告并不同意原告继续实施装饰、装修工程。综上所述，原告既无充分的证据证明其在涉案房屋内实施了装饰、装修工程并支付了装修款430000元。而且现有证据显示原告在承租涉案房屋后，既未依约取得被告的书面同意即擅自实施装修工程，又未依约按时足额支付租金，且在实际使用涉案房屋过程中擅自改变房屋用途，构成了根本性违约并招致被告行使合同解除权。因而，原告诉请要求被告赔偿其装修损失430000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回原告广州叁玖贰物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费7750元以及评估费20000元均由原告广州叁玖贰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  程秀建人民陪审员  温爱华人民陪审员  余丽涛二〇一九年八月二十日书 记 员  梁洁欣