广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初7485号原告：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市吉大景山路19号工商银行大厦。统一社会信用代码9144040070799343XL。负责人：潘强。委托诉讼代理人：林耀华，系原告员工。委托诉讼代理人：周鹏程，系原告员工。被告：龙奕，女，苗族，1988年7月27日出生，住湖南省绥宁县。被告：珠海市锦荣房地产开发有限公司，住所珠海市斗门区湖心路以东白藤九路北侧时代香海花园S4店铺382号，统一社会信用代码91440400090107601G。法定代表人：陈伟。委托诉讼代理人：常俊俊，系被告员工。委托诉讼代理人：张楚宁，系被告员工。原告中国工商银行股份有限公司珠海分行与被告龙奕、珠海市锦荣房地产开发有限公司（以下简称“锦荣公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周鹏程、林耀华、被告锦荣公司的委托诉讼代理人常俊俊、张楚宁到庭参加诉讼。被告龙奕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告龙奕立即归还贷款本金1353192.1元及相应利息11206.08元（其中，正常利息11150.81元，罚息17.19元，复利38.08元），本息合计人民币1364398.18元（利息暂计至2019年3月24日，其后利息应按照合同约定计至本息清偿之日止）。2、判令被告龙奕向原告支付自2019年3月25日起至借款本息全部清偿之日止的罚息及复利〔逾期罚息以尚欠借款本金1353192.1元为基数，按合同约定的罚息利率计算；复利以欠付的利息（包括正常利息、罚息、复利）为基数，按合同约定的罚息利率按月计算〕；3、判令被告龙奕以其名下位于珠海市××区白藤××路××房对所欠贷款本息承担抵押担保责任；原告就该房产依法处分所得价款享有优先受偿权。4、判令被告锦荣公司承担保证担保责任，连带清偿被告龙奕拖欠原告的贷款本息。5、判令两被告承担本案诉讼费、保全费、公告费。事实和理由：为购房，被告龙奕向原告申请贷款，且被告龙奕与原告签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A:【时代香海】字【珠海】行【吉大】支行【2017】年【2122】号）（以下简称借款合同）。2017年2月20日，原告向被告龙奕发放了贷款人民币140万元。上述贷款期限为30年，还款方式为按月等额本息还款法。上述贷款以被告龙奕位于珠海市××区白藤××路××房的房产做抵押担保，抵押房产已办妥了抵押权预告登记手续；并由被告锦荣公司提供保证担保。贷款发放后，被告龙奕多次未能按时供款。截至2019年3月24日，已连续逾期3期,累计逾期期数11期。被告龙奕的行为，已构成违约,严重损害了我行的合法权益。为此，原告已按照合同约定向被告龙奕、被告锦荣公司发出了《提前还款函》，宣布借款合同项下贷款提前到期，要求被告龙奕限期归还借款合同项下剩余的全部贷款本息。但两被告至今未履行相应的还款义务。基于以上事实，为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》、《合同法》等有关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告锦荣公司答辩认为，答辩人与被答辩人签订的《个人购房借款/担保合同》本意不是为被答辩人实现债权提供双重担保，而是附条件的阶段性保证担保。自办理抵押登记始被答辩人已取得对涉案房屋的抵押权，且涉案房屋已竣工验收并己确权，解除答辩人阶段性保证担保的条件己成就，答辩人在本案的保证责任已终止。1、答辩人提供的是附条件的阶段性保证担保——当被答辩人不具备实现抵押权的条件时，由答辩人承担保证担保；当被答辩人具备实现抵押权的条件时，答辩人的保证责任即免除。双方的本意不是为被答辩人实现债权提供双重担保。按照答辩人与被答辩人签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，双方的本意并不是要为被答辩人实现债权提供双重担保——既有借款人提供的抵押担保，又有答辩人提供的保证担保；双方的本意是：当被答辩人不具备实现抵押权的条件时，由答辩人承担保证担保；当被答辩人具备实现抵押权的条件时，答辩人的保证责任免除。由于人们通常认为办妥房屋的《商品房产权权属证明书》是实现抵押权的必要条件，于是双方便在《个人购房借款/担保合同》第五十四条中将答辩人提供附期限的阶段性保证担保的阶段界定为“自贷款资金划入答辩人银行账户之日起至涉案房屋的正式抵押手续办理完毕且被答辩人收到他项权证书之日止。”很显然，如果双方的本意是要为被答辩人实现债权提供双重担保，就不可能约定答辩人提供附条件的阶段性保证担保了。2、被答辩人实现抵押权的条件已经具备，答辩人的保证担保责任应当免除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条明确规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。在本案中，涉案房产已在珠海市房地产登记中心办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为被答辩人、义务人为买受人龙奕，龙奕已通过银行贷款的方式向答辩人支付房款。因此，按照上述司法解释的规定，被答辩人已取得涉案房屋的抵押权，被答辩人请求处分涉案抵押房屋并优先受偿并无任何事实上和法律上的障碍，被答辩人实现抵押权的条件已经完全具备。按照答辩人与被答辩人签订的“提供附条件的阶段性保证担保”的本意，答辩人的保证担保责任应当免除。3、免除答辩人的保证责任符合《合同法》的有关规定。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，双方在《个人购房借款/担保合同》约定的附条件的阶段性保证担保，实际就是附解除条件的保证担保合同。在解除条件（被答辩人实现抵押权的条件）未成就时，若出现保证人应承担保证责任的情形，答辩人应承担保证责任；在解除条件（被答辩人实现抵押权的条件）成就时，答辩人的保证担保责任失效，无需承担保证担保责任。在本案中，涉案房屋已办妥抵押登记，涉案房屋亦已于2017年8月28日前经竣工验收合格，至此，被答辩人实现抵押权获得优先受偿的条件已经完全具备。鉴此，答辩人的保证责任也应免除。退一步说，即使答辩人仍需对被答辩人承担担保责任，依据《担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。因此，被答辩人应现就龙奕抵押的涉案房产实现债权，不足部分再由答辩人承担担保责任。二、依据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。因此，如果法院不接受答辩人免除保证责任的答辩意见，而判令答辩人承担保证责任，答辩人请求明确答辩人对被告龙奕的追偿权。以免答辩人对被告龙奕另行提起诉讼。三、原告要求的罚息没有法律依据；原告要求对应付未付的利息、罚息计收复利同样没有法律依据。本案的利息计算方式应遵循民诉法的有关规定。综上所述，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告锦荣公司补充意见，根据物权法一百七十六条的内容，应该先拍卖房产，再履行担保责任。原告提供的个人购房借款担保合同，第30.3款约定的债权同时存在债权人物的担保及保证责任的，担保人同意自行选择担保物的顺序。在该条款是在原告格式合同通用条款中约定的，并且原告在签约的时候未向被告说明，也未做明显的提示。根据合同法第40条规定，提供格式条款免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。被告龙奕并无提交答辩意见及证据。原告提交下列证据：1、借款借据；2、个人购房借款/担保合同；3、不动产预告登记证明；4、7450科目利息明细表；5、自营历史明细列表；6、提前还款函；7、函件邮寄回执、快递情况查询表；8、借款人身份证、户口登记卡、未婚声明、离婚证，保证人身份资料。被告锦荣公司提交下列证据：1、时代香海花园四期建设工程施工许可证（NO：440403201501260101）；2、时代香海花园四期竣工验收备案表（NO：2017-47）。本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年12月21日，原告作为贷款人，被告龙奕作为借款人、抵押人，被告锦荣公司作为保证人，各方签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定，被告龙奕向原告借款140万元，借款用于购置住房，借款期限为360个月，贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，按月等额本息还款，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率基础上加收40%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对借款人的债务免除保证责任。被告龙奕提供珠海市××区白藤××路××房（以下简称“涉案房产”）作为抵押物。2016年12月22日，被告龙奕对涉案房产进行了预购商品房预告登记。2017年11月7日，原、被告对涉案房产进行了预购商品房抵押权预告登记。本院认为，原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定发放贷款，被告龙奕在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，已构成违约。原告宣告所有未偿还的贷款本金到期，并要求被告偿还相应借款本息，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张涉案房产的优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》规定，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记发生法律效力。根据上述法律规定，在抵押权登记前合同双方仅可依合同主张债权。本案中，原、被告双方虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但并不产生债务人不履行债务时债权人可以从处分商品房的价款中优先受偿的法律后果；另外，原、被告约定了在涉案房屋下设定抵押，但抵押权并未登记到不动产登记簿，因此抵押权未发生法律效力。基于此，原告请求确认就抵押物享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告锦荣公司作为被告龙奕的保证人，在合同约定的证书抵押登记手续已办理完毕且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书以前，对上述欠款本息承担连带清偿责任。现涉案房产并无证据证明已实际办理正式抵押登记，故被告锦荣公司应按约对被告龙奕的上述欠款本息承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告龙奕于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行偿还借款本金1353192.1元以及计至2019年3月24日的利息11150.81元，罚息17.19元，复利38.08元；二、被告龙奕于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行支付自2019年3月25日起至本息实际清偿日止的罚息、复利（罚息以1353192.1元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率基准利率下浮15%基础上加收40%计算；复利以利息11150.81元为基数，按罚息利率计算）；三、被告珠海市锦荣房地产开发有限公司对被告龙奕的上述第一、第二判项债务承担连带清偿责任，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司承担清偿义务后，有权向被告龙奕追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司珠海分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17080元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张 驰人民陪审员  孙泳明人民陪审员  陈娟贞二〇一九年八月三十日书 记 员  刘香菊