成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初3517号 原告：中航物业管理有限公司成都分公司。住所地：成都市双流区牧马山开发区中航云岭高尔夫别墅。 负责人：张力，经理。 委托诉讼代理人：曾广红，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈念，四川元绪律师事务所律师。 被告：贾昊，曾用名贾一昊，男，汉族，1995年8月18日出生，住成都市锦江区。 被告：贾玲，女，汉族，1963年11月8日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：蔡丹泽，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寇翼，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告中航物业管理有限公司成都分公司（以下简称中航物业公司）与被告贾昊、贾玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中航物业公司的委托诉讼代理人曾广红，被告贾昊、贾玲的委托代理人寇翼、蔡丹泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中航物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令贾昊、贾玲立即向中航物业公司支付从2015年4月1日至2018年12月31日的物业服务费共计：72828元，以及逾期支付物业服务费而产生的违约金，按欠付物业费的30%计：21828.4元，总计：94696.4元整；2、本案诉讼费用、保全费用等由贾昊、贾玲承担。事实与理由：贾昊、贾玲与中航物业公司双方于2009年3月5日签订《前期物业管理服务协议》，约定由中航物业公司对余佳佳所购房产中航·云岭高尔夫别墅第122幢提供物业管理服务，并且明确约定了服务费的单价、计算标准、以及支付时间，即每月5日前交纳本月的物业管理服务费。未按协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，中航物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。协议签订后，中航物业公司根据合同约定提供了物业管理服务，但贾昊、贾玲自2015年4月1日未按约定向中航物业公司支付物业管理费，截止2018年12月31日，贾昊、贾玲已欠物业费共计72828元。贾昊、贾玲拖欠物业费的行为已经构成严重违约，其应当向中航物业公司承担补交义务并支付逾期违约金，根据法律规定，中航物业公司自愿将违约金按照贾昊、贾玲欠缴物管费的百分之三十主张逾期违约金。综上，贾昊、贾玲的违约行为严重损害了中航物业公司的合法权益，故中航物业公司提起诉讼。 贾昊辩称：是贾昊与中航物业公司签订前期物业管理服务协议合同；欠费是事实，但欠费的行为是行使抗辩权，因此贾昊未违约，本案中航物业公司未履行物业管理义务，协议第2条2款约定了物业服务的内容，本案公共区域2014年7月开始连续发生下水管爆水倒流至案涉房屋地下室的情况，水溢到案涉房屋中，贾昊向中航物业公司提出问题但中航物业公司一直未解决，中航物业公司未履行义务；前期物业管理服务协议第7条约定维修基金的使用由中航物业公司方提出基金使用，但中航物业公司未启动过维修基金的义务，所以是中航物业公司违约在先；本案欠付物管费是2015年开始计算，但是部分物管费超过诉讼时效；违约金的计算没有约定百分之三十的违约金；该前期物业管理服务协议及业主临时公约对贾昊没有约束力，中航物业公司没有提交违约金的计算明细，违约金以每日千分之三计算的约定明显过高，应予调整；本案因业主已起诉物业公司，请求法院暂停审理，待另案处理完毕后再对此案进行审理。 贾玲辩称：贾玲不是本案适格的主体，签订合同是贾昊，而不是贾玲，请求驳回中航物业公司对贾玲的起诉；其他意见同贾昊的意见一致。 本院经审理认定事实如下：贾昊与成都中航阳光地产有限公司于2008年6月27日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定贾昊购买该公司开发的位于双流县牧马山开发区“中航云岭高尔夫邻里”第122幢别墅，建筑面积为518.13平方米，其中地上面积为333.66平方米，地下面积为184.47平方米。其中《商品房买卖合同》上载明贾昊的地址为“成都市致民路23号雅典社区5291号”。 2008年3月5日，贾玲代贾昊与深圳市中航物业管理有限公司成都分公司（2011年2月16日更名为中航物业管理有限公司成都分公司，即本案原告）签订了一份《中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议》，约定中航物业公司对案涉房屋所在的小区提供前期物业管理服务，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维修和管理：共有设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵；物业管理服务费用由贾昊按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅的标准为：地上3.80元/月·平方米，地下室1.90元/月·平方米，贾昊在每月的5日前缴纳本月的物业管理服务费；贾昊不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中航物业公司有权要求贾昊补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。 2014年7月开始案涉小区公共区域连续发生下水管爆水倒流至案涉房屋地下室的情况，水溢到案涉房屋中，贾昊以中航物业公司一直未解决为由拒绝向中航物业公司缴纳物管费。中航物业公司通过邮寄律师函的方式分别于2015年3月、2017年5月、2018年4月向贾玲催收物管费。 上述事实，有当事人身份信息、准予变更登记通知书、中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议、商品房买卖合同及补充协议、业主临时公约、律师函、快递单、邮件查询以及当事人的陈述等在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，贾玲代贾昊与中航公司签订的《中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，该协议直接约束中航物业公司与贾昊。 关于中航物业公司主张贾昊向其支付2015年4月1日至2018年12月31日的物业服务费72828元，贾昊辩称部分物业服务费已经超过诉讼时效。本院认为，中航物业公司通过邮寄律师函的方式分别于2015年3月、2017年5月、2018年4月向贾昊的代理人贾玲催收物管费，故中航物业公司主张的上述时间段地物业服务费并未超过诉讼时效。贾昊辩称：案涉小区公共区域连续发生下水管爆水倒流至案涉房屋地下室的情况，水溢到案涉房屋，而中航物业公司未解决故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，贾昊如认为中航物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费，故对于贾昊的该项抗辩理由本院不予支持。贾昊辩称：本案中房屋排水系统纠纷另案正在法院审理中，本案应中止诉讼，待另案处理完毕再重新审理。本院认为，贾昊就案涉房屋涉及的排水系统以及损失赔偿问题另案提起诉讼，被告为开发商成都中航阳光地产有限公司，其依据的法律关系与本案物业服务合同关系并非同一法律关系，贾昊据此要求中止本案审理的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予支持。贾昊系案涉“中航云岭高尔夫邻里”第122幢别墅业主，中航物业公司向贾昊提供了物业服务，贾昊应当按照合同约定支付相应物业管理费用，即应当支付其欠付的2015年4月1日到2018年12月31日期间的物业管理费72828元=（地上333.66平方米×3.80元/月·平方米+地下184.47平方米×1.90元/月·平方米）×45个月。 关于中航物业公司要求贾昊按照欠付物业费的30%支付逾期违约金21828.4元。本院认为，贾昊逾期未缴纳物业管理费的行为违约，应按《中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议》第四条“贾昊交纳费用的时间：每月的5日前缴纳本月的物业管理服务费”和第十条“四、贾昊违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中航物业公司有权要求贾昊补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金”的约定承担违约责任，现中航物业公司要求贾昊按其欠缴物业管理费总额72828.05的30%=21848.4元支付违约金，低于双方在协议中对于违约金的约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用适用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贾昊于本判决生效之日起十日内支付原告中航物业管理有限公司成都分公司2015年4月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费72828元。 二、被告贾昊于本判决生效之日起十日内支付原告中航物业管理有限公司成都分公司违约金21848.4元。 三、驳回原告中航物业管理有限公司成都分公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1083元，由被告贾昊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年八月二日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇