广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初20463号原告：黄仁利，男，1974年5月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：黄某1，女，2010年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。法定代理人：黄仁利。原告：黄某2，男，2010年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，。法定代理人：黄仁利。原告：周奇生，男，1943年9月25日出生，汉族，住广东省信宜市。原告：宁学英，女，1950年11月11日出生，汉族，住广东省信宜市。上述原告共同委托诉讼代理人：徐飞、李蕾，均系广东本务律师事务所律师。被告：黄俊雄，男，1973年9月18日出生，汉族，住广州市天河区。被告：谢芳，女，1977年3月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市湘潭县。第三人：刘洪培，男，1954年3月26日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：闫阳、余海亮，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告黄仁利、黄某1、黄某2、周奇生、宁学英与被告黄俊雄、谢芳、第三人刘洪培债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄仁利、黄某1、黄某2、周奇生、宁学英的共同委托诉讼代理人徐飞，第三人刘洪培的委托诉讼代理人闫阳、余海亮到庭参加诉讼，被告黄俊雄、谢芳经公告传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄仁利、黄某1、黄某2、周奇生、宁学英向本院提出诉讼请求：1.撤销两被告位于广州市白云区XX路XX号1005房的房产[现不动产权证书号：粤（2017）广州市不动产权第0400XXXX号]转让给第三人刘洪培的行为，将上述房产从第三人刘洪培名下登记回两被告名下；2.两被告承担原告因本案支出的律师费20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，周妙清对两被告共享有四笔债权，分别为：（1）两被告于2014年3月因购房所需向原告借款120万元，周妙清因两被告未按时归还借款而起诉，佛山市禅城区人民法院（下称“禅城区法院”）经审理作出(2016)粤0604民初1377号《民事判决书》，判决两被告向周妙清偿还借款本金120万元及利息，该判决已生效；（2）两被告向周妙清借款307万元，周妙清因两被告未按时归还借款而起诉，禅城区法院经审理作出(2016)粤0604民初7580号《民事调解书》，调解两被告向周妙清分四年偿还借款本金307万元及己确定的利息207万元，该调解书已生效；(3)被告黄俊雄于2016年3月29日因向余群洪借款135万元无力归还，周妙清作为保证人代归还借款，后周妙清因被告黄俊雄未按时偿还周妙清代其归还的借款本息而起诉，禅城区法院经审理作出(2016)粤0604民初6316号《民事判决书》，判决被告黄俊雄向周妙清支付代偿款1400400元及利息，该判决已生效；(4)被告黄俊雄于2016年6月29日因向谭结芬借款561万元无力归还，周妙清作为保证人代归还借款，后周妙清因被告黄俊雄未按时偿还周妙清代其归还的借款本息而起诉，禅城区法院经审理作出(2016)粤0604民初12796号《民事判决书》，判决被告黄俊雄向原告支付代偿款608160元及利息，该判决己生效。由于两被告未按生效的法律文书履行义务，周妙清已就上述四案向禅城区法院申请强制执行，执行案号分别为：(2017)粤0604执744号、(2018)粤0604执179号、(2017)粤0604执743号、(2018)粤0604执183号。因两被告没有可供执行的财产，该四案均己被法院裁定终结本次执行。2018年5月，禅城区法院查询得知，两被告曾于2017年1月22日在与周妙清存在未了结诉讼的情况下，将其二人于2014年3月13日自高碧云处以186万元的价格受让的位于广州市白云区XX路XX号1005房的涉案房产（套内建筑面积147.6281平方米），私自以213万元的低价转让给了第三人刘洪培，两被告所得房款并未用于归还所欠原告的借款本息，两被告亦无其他财产可供执行。鉴于两被告在诉讼及执行期间低价转移财产，该行为严重损害了原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》第七十四条及相关法律规定，特诉至法院。后由于在诉讼过程中，周妙清因病于2019年4月25日死亡，故五原告作为周妙清第一顺位继承人。被告黄俊雄、谢芳未答辩，亦未提交任何证据。第三人刘洪培述称：1.原告的诉讼请求第一项所涉及的不动产登记行为是房管部门的具体行政行为，在本案中不具有可诉讼性，第三人不是行政案件的适格主体且原告的起诉已过撤销权行使期间；2.第三人与两被告的房屋买卖合同合法有效，第三人已实际支付全部的购房款，且已经办理房屋产权变更手续。第三人已在涉案房屋生活2年多；3.第三人在满堂红中介公司（现更名为链家公司）网上查看到涉案房屋的出售信息，通过该中介公司购买了涉案房屋并实际支付了中介费。第三人与本案被告不存在恶意串通的可能；4.第三人并未低价购买涉案房屋，涉案房屋成交价格与同期同地段的房屋出售价格的相当，且涉案房屋的开发商利海集团于2016年8月深陷倒闭风波，小区物业公司陷入瘫痪，小区内学校因产权管理长期处于诉讼中，周边也无其他学校，交通不便，至今没有配套的生活购物广场；5.涉案房屋当时不存在抵押、查封的权利瑕疵，且第三人基于对中介公司和权利无瑕疵房屋的信任购买涉案房屋，不存在低价购买的事实；6.原告请求支付律师费2万元没有任何法律依据。综上，第三人购买涉案房屋并实际支付全部房款且支付中介费，涉案房屋于同期同地段房屋价值相当，本案被告对涉案房屋具有完全的处分权，不存在权利瑕疵，恳请法院驳回原告起诉或诉讼请求，维护市场交易安全和秩序。经审理查明：原告周奇生、宁学英分别系周妙清父母，原告黄仁利与周妙清系夫妻，二人育有一子一女，即本案原告黄某2、黄某1。周妙清于2018年7月25日向本院提起本案诉讼，于2019年4月25日死亡，本院依法变更本案原告为黄仁利、黄某1、黄某2、周奇生、宁学英。2016年3月15日，广东省佛山市禅城区人民法院作出（2016）粤0604民初1377号民事判决，判令：黄俊雄、谢芳于判决发生法律效力之日起五日内向周妙清偿还借款本金120万元及利息（利息自2016年2月18日起至实际清偿之日按年利率6%计算）。2016年7月21日，该院作出（2016）粤0604民初6316号民事判决，判令：黄俊雄自判决发生法律效力之日起十日内向周妙清支付代偿款1400400元及利息（以135万元为本金从2016年5月25日起按月利率2%、以27000元为本金从2016年4月30日期按月利率2%、以23400元为本金从2016年5月25日起按月利率2%，均计至实际清偿日止）。2016年8月16日，在该院主持下，周妙清与黄俊雄、谢芳就（2016）粤0604民初7580号民间借贷纠纷一案达成如下调解协议：一、周妙清与黄俊雄、谢芳确认，黄俊雄、谢芳尚欠借款本金3070000元及截止至2016年8月1日的利息2070000元，黄俊雄、谢芳承诺于四年内按以下方案还清上述借款本息：1.就借款本金3070000元每半年还款383750元，四年内还清；2.就已确定的利息2070000元（该部分利息不能再计算利息），每半年还款258750元，四年内还清；3.2016年8月1日之后的利息以3070000元为本金按每月2%继续计息，每月月底支付当月利息直至债务清偿之日止；二、若被告黄俊雄、谢芳有任何一期借款本息逾期还款，周妙清可就剩余借款本息向人民法院申请强制执行并按月利率2%计收利息至实际清偿之日止等。2017年2月22日，广东省佛山市禅城区人民法院作出（2016）粤0604民初12796号民事判决，判令黄俊雄于判决生效之日起五日内向周妙清归还代偿款本金608160元及利息（自2016年10月31日起按月利率2%计算至实际清偿日止）。上述民事判决书及民事调解书均已生效。原告主张因被告未履行上述生效法律文书确定的义务，其已向法院申请强制执行，并提交执行裁定书予以证明。2017年4月28日，广东省佛山市禅城区人民法院作出（2017）粤0604执744号之一执行裁定，查明被执行人黄俊雄、谢芳名下暂无其他可供执行的财产，故裁定本院（2017）粤0604执744号案终结本次执行。原告提交（2017）粤0604执743号之一执行裁定书（复印件）载明：因被执行人黄俊雄名下暂无其他可供执行的财产，2017年4月18日，广东省佛山市禅城区人民法院裁定（2017）粤0604执743号案终结本次执行。原告提交（2018）粤0604执179号之一执行裁定书（复印件）载明：因被执行人黄俊雄、谢芳名下暂无其他可供执行的财产，2018年4月26日，广东省佛山市禅城区人民法院裁定（2018）粤0604执179号案终结本次执行。原告提交（2018）粤0604执183号之一执行裁定书（复印件）载明：因被执行人黄俊雄名下暂无其他可供执行的财产，2018年4月26日，广东省佛山市禅城区人民法院裁定（2018）粤0604执179号案终结本次执行。第三人述称上述为复印件的裁定书的真实性由法庭查明，上述证据与其无关，其购房时不知道判决涉及的诉讼。原告提交广州市不动产登记查册表（复印件）、房地产档案资料（复印件）拟证明两被告在与原告存在未了结诉讼的情况下将案涉房产以低价转让给第三人。原告提交民事委托代理合同、律师费发票拟证明其因本案支出的律师费。广州市不动产登记查册表载明：位于广州市白云区XX路XX号1005房原权属人为黄俊雄、谢芳，二人为共同共有，建筑面积171.1464平方米，2017年1月22日，权属人变更为刘洪培，所有权取得方式为购买。房地产档案资料中《广州市存量房买卖合同》载明：黄俊雄、谢芳（甲方/卖方）将坐落在广州市白云区XX路XX号1005房出售给刘洪培（乙方/买方），建筑面积171.1464平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额2130000元整，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元整作为购房定金，并按照分期付款方式付款。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年12月7日之前交楼给乙方。乙方应向满堂红（中国）置业有限公司（丙方/房地产中介服务机构）支付中介服务费26700元等。落款时间为2016年12月3日。第三人对民事委托代理合同、律师费发票真实性无异议，关联性不予认可，并主张其余证据真实性由法庭查明，其对原告想要证明的内容有异议。第三人提交《广州市存量房买卖合同》（以下简称合同一）、收款证明、银行流水、托管协议、付款凭证、买卖代理费支付承诺书、收据等证据拟证明其实际支付了267万元购房款并按照成交价的1%支付了中介费26700元。第三人提交《广州市存量房买卖合同》（车位）（以下简称合同二）、收据、买卖代理费、支付承诺书、计税核定通知书等证据拟证明其购买了案涉房屋的车位，车位尾款与房屋定金一并支付。第三人提交《广州市存量房买卖合同》（编号穗存量房合字××号）（以下简称合同三）拟证明其在购买案涉房屋前已将原居住房屋出售。第三人提交同期同区域房屋成交截图等证据拟证明案涉房屋成交价格与同期同区域成交价格相当。合同一载明：甲方（黄俊雄、谢芳）同意将坐落于广东省广州市白云区XX路XX号1005房出售给乙方（刘洪培），建筑面积171.15000平方米，总金额2670000元，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年12月7日前交楼给乙方；乙方承担全部税费；等。乙方落款时间为2016年11月24日。合同一附件载明：首期楼款为750000元，乙方应于原贷款银行通知还贷之日起2天内由乙方付至甲方供款账号内，楼价余款1870000元，乙方递件成功当天直接支付甲方；等。落款时间为2016年11月24日。合同一及附件落款处均有“黄俊雄”、“谢芳”、“刘洪培”字样签名及指模。合同二载明：甲方（谢芳）同意将坐落于广东省广州市白云区XX路XX号地下一层148号车位房出售给乙方（刘月玲），建筑面积12平方米，总金额160000元，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款当天；乙方承担全部税费；等。合同二附件载明：定金为5000元，乙方须在2016年12月3日支付给甲方。首期楼款150000元，楼价余款5000元，乙方递件成功当天直接支付给甲方；等。合同二及附件落款处均有“谢芳”“刘洪培”“刘月玲”字样签名及指模，日期为2016年12月3日。合同三载明：甲方（刘洪培）同意将坐落于钟村镇汉溪路XX402房出售给乙方（陈荣贵），建筑面积118.5平方米，总金额2500000元等。落款时间为2016年9月29日。收款证明（2016年11月24日）载明：本人黄俊雄、谢芳是位于广州市白云区XX路XX号1005房之合法业权人，现收到客户刘洪培交来承购该物业之定金5万元整。证明收据（2016年12月6日）载明：本人黄俊雄、谢芳是位于广州市白云区XX路XX号1005房之合法业权人，现收到客户刘洪培交来承购该物业之首期款项750000元（以银行到账为准）。收款证明（2017年1月18日）载明：本人黄俊雄、谢芳是位于广州市白云区XX路XX号1005房之合法业权人，现收到客户刘洪培交来承购该物业之楼款款项1870000元。收款证明（2016年12月3日）载明：本人谢芳是位于广州市白云区XX路XX号地下一层148号车位之合法业权人，现收到客户刘月玲交来承购该物业之定金款项5000元。收款证明（2017年1月18日）载明：本人谢芳是位于广州市白云区XX路XX号地下一层148号车位之合法业权人，现收到客户刘洪培交来承购该物业之楼款款项155000元。银行流水显示：2016年12月5日，刘洪培向黄俊雄转账750000元。中国工商银行安心账户（个人客户交易资金）托管协议载明：甲方（刘洪培）、乙方（谢芳）一致同意将2016年12月2日签订《广州市存量房买卖合同》项下的交易款项2025000元作为托管资金委托丙方（中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行）托管，甲乙双方指定丙方“刘洪培谢芳”为交易资金托管账户（账号尾数为0504），甲方应于2016年12月26日前将托管金额以现金形式/转账形式存入托管账户。银行支付凭证显示：2016年12月22日，刘洪培将2025000元转入刘洪培、谢芳名下尾数为0504的银行账户。满堂红（中国）置业有限公司广州分公司收据（2017年1月18日NO.0276122）载明：刘洪培就案涉房屋缴纳代理费26700元。满堂红（中国）置业有限公司广州分公司收据（2017年1月18日NO.0276123）载明：刘洪培就案涉房屋车位缴纳代理费3000元。原告对中国工商银行托管资金支付凭证的真实性予以认可，对其他证据不予认可，并主张被告与第三人存在制作阴阳合同转移财产的可能。经本院询问，原告主张其于2018年5月知道案涉房产存在转移行为，2018年5月15日佛山市禅城区法院查册显示两被告于2017年5月已将案涉房屋转让。原告无证据证明两被告以低价向第三人出售案涉房屋，但根据网上查询的结果，案涉房屋所在地段的其他房屋成交单价在2万元多至3万元。刘洪培述称刘月玲系其女儿，房地产现实成交情况存在网签合同与实际成交合同不一致的情况，其基于对中介的信任及案涉房产无查封的瑕疵才购买，5万元定金以现金支付，通过银行转账支付了购房款75万元，车位余款15.5万元及房屋余款187万元合计202.5万元支付至托管账户。本院认为：被告黄俊雄、谢芳经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。本案争议焦点为黄俊雄、谢芳转让案涉房产的行为是否合法有效，本院在此作如下分析：首先，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。根据上述规定，行使债权人撤销权需符合以下条件：第一，债权人的债权已确定；第二，债务人存在以明显不合理的低价转让财产的行为且对债权人造成损害；第三，受让人知情。本案中，生效法律文书虽已确定原告对两被告享有债权且债权未实现，但第三人刘洪培提交的收款收据、银行流水、托管协议、付款凭证等证据与其提交的合同一、合同二相互印证，足以证明其实际向两被告支付了案涉房屋房款267万元及车位价款16万元。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”本案中，原告所举证据仅为其自行自互联网上打印的白云区房屋均价情况，无法反映案涉房屋在转让时的指导价或者市场交易价，不足以证明案涉房屋转让价格为明显不合理低价，其应承担举证不能之责。而第三人提交了同期同区域房屋成交截图等证据拟证明案涉房屋成交价格与同期同区域成交价格相当，故原告该项主张缺乏理据，本院不予采纳。再次，未有证据可以证明第三人购买案涉房屋时已知悉被告未履行生效法律文书确定的义务。综上，原告所举证据不足以证明被告向第三人转让案涉房屋符合上述法律规定的情形，其主张撤销该转让行为理据不足，本院依法予以驳回。被告黄俊雄、谢芳经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干为题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黄仁利、黄某1、黄某2、周奇生、宁学英的诉讼请求。本案受理费28320元，由原告黄仁利、黄某1、黄某2、周奇生、宁学英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  何曙明人民陪审员  关东英二〇一九年八月十九日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚