文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初2379号原告：重庆渝良食品有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路9号附2号22楼，注册号50000018042981-1-1。法定代表人：乔根远，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹先勇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡君，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆乾亿众商贸有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路9号附2号14-11#，统一社会信用代码915001035656048646。法定代表人：林丽文。原告重庆渝良食品有限公司（以下简称“渝良公司”）与被告重庆乾亿众商贸有限公司（以下简称“乾亿众公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告渝良公司的委托诉讼代理人邹先勇、胡君到庭参加诉讼。被告乾亿众公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告渝良公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告乾亿众公司立即支付原告渝良公司2014年3月1日至2018年12月5日期间的房屋租金15626390.53元；2.依法判令被告乾亿众公司立即支付原告渝良公司违约金，自2014年3月1日起按欠付租金年利率24%计算至付清之日止，截止起诉之日违约金暂计为9561474.57元；3.依法判令被告乾亿众公司返还原告渝良公司位于渝中区陕西路9号“基良广场”建筑面积为5657.86平方米的租赁房屋(第一层4391.1平方米，第二层1266.76平方米);4.依法判令被告乾亿众公司支付原告渝良公司房屋占有使用费至实际腾退租赁房屋之日止（房屋占有使用费自2018年12月10日起按《房屋租赁合同》约定的第七年日租金标准10041.75元的两倍计算，至实际腾退租赁房屋之日，并按《房屋租赁合同》的年租金标准逐年递增进行调整）;5.本案诉讼费、保全费由被告乾亿众公司全部承担。事实与理由:2011年12月30日，原被告双方在重庆市渝中区人民政府办公室会议纪要【渝中府办函(2011)140号】的基础上，经过自愿、充分的协商签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其所有的位于渝中区陕西路9号“基良广场”建筑面积为5657.86平方米的房屋出租给被告使用；租赁期为10年，从2012年1月起至202l年12月31日止，原告免收2012年1月1日至2012年9月30日的租金，租金从2012年10月1日起算；租金标准为第一层4391.1平方米每月45元/平方米，第二层1266.76平方米每月35元/平方米计算，前三年租金不变，从第四年起租金标准在上一年度的基础上每年递增6%，租金支付时间为提前10天支付下半年租金，每半年支付一次；被告逾期缴纳租金，承担按欠交租金额日千分之一的违约金；欠付租金逾期超过20日，原告有权解除合同；租赁期满，被告迟延返还租赁物业，应赔偿原告由此所受到的一切损失，同时每日租金按原来的两倍收取等。《房屋租赁合同》签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告使用。但被告从2014年3月1日便开始拖欠原告的租金，经原告多次书面催收，被告收到书面催告后仍未支付房屋租金。因被告长期拖欠原告房屋租金，严重违反了合同约定，其行为已构成根本违约，原告依法行使了合同解除权，并于2018年12月3日向被告送达了《房屋租赁合同》解除通知书，要求被告限期支付所拖欠的全部租金及违约金，并配合办理租赁房屋的移交手续，腾退租赁房屋。但被告于2018年12月5日收到上述通知书后，既不向原告支付拖欠的租金和违约金，也不腾退并交付租赁房屋。综上所述，原告认为，《房屋租赁合同》合法有效，合同双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告拒不支付原告房屋租金的行为已严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。鉴于《房屋租赁合同》第十一条约定了被告逾期缴纳租金，承担按欠交租金额日千分之一的违约金，现原告考虑到被告违约成本的承受能力，自愿将违约金由“按欠交租金额日千分之一”调整为“按欠交租金额年利率24%”。被告在原告依法行使合同解除权后也未腾退租赁房屋，根据《房屋租赁合同》第10.3条约定，应按日租金的两倍向原告支付房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止。被告乾亿众公司未答辩。经审理查明，2011年12月30日，渝良公司（甲方，出租人）与乾亿众公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于重庆市渝中区陕西路9号“基良广场”建筑面积5657.86㎡的房屋（第一层建筑面积4391.1㎡，第二层建筑面积1266.76㎡）出租给乙方用于开办市（商）场；租赁期限为10年，即2012年1月1日起至2021年12月31日止；免租期为9个月。鉴于乙方需对基良广场未完成工程进行施工、设备安装、调试、商场装修施工和招商推广等项工作，甲方免收乙方2012年1月1日至2012年9月30日的租金。租金的计算从2012年10月1日起至2021年12月31日止；第一层4391.1㎡每月按建筑面积45元/㎡计算租金，第二层1266.76㎡每月按建筑面积35元/㎡计算租金；为了市场稳定，前三年租金标准不变，从第四年起租金标准在上一年度的基础上每年递增6%；首次租金于免租期届满之日前10日乙方支付2012年10月1日至2012年12月31日的租金；以后租金每半年支付一次，每次提前10天支付下半年租金，以此类推。甲方凭发票向乙方收取租金；在合同签订当日，乙方应向甲方支付48万元作为履约保证金，合同到期后乙方退还租赁物业及结清全部应付费用后3日内，甲方应将保证金无息退还乙方；本合同签订后1个工作日内，甲方将上述物业按现状全部移交给乙方，双方办理移交手续；租赁期满，乙方迟延返还租赁物业，应赔偿甲方由此所受到的一切损失，同时每日租金按原来的两倍收取；乙方逾期缴纳租金，承担按欠交租金额日千分之一的违约金；乙方违反本合同，欠缴租金逾期20日，甲方可以行使合同解除权，解除本合同。乙方缴纳的履约保证金不予返还；本合同自双方盖章之日起成立、生效。合同并对双方的其他权利及义务进行了约定。2014年，渝良公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉乾亿众公司至重庆市渝中区人民法院。重庆市渝中区人民法院于2014年6月11日作出（2014）中区法民初字第02775号《民事调解书》：一、截止2014年2月28日，被告重庆乾亿众商贸有限公司拖欠原告重庆渝良食品有限公司房屋租金3737105元，此款于2014年12月31日之前支付1000000元，剩余2737105元于2015年5月31日之前支付；二、本案受理费23123元，由被告重庆乾亿众商贸有限公司负担，此款于2014年6月31日之前支付给原告重庆渝良食品有限公司；三、截止2014年2月28日，被告重庆乾亿众商贸有限公司拖欠原告重庆渝良食品有限公司的违约金为1216199元，如被告重庆乾亿众商贸有限公司按上述第一、二条按时履行了支付义务，则违约金1216199元不再支付，如被告重庆乾亿众商贸有限公司未按上述第一、二条履行支付义务，则违约金1216199元在2015年5月31日之前支付给原告重庆渝良食品有限公司。2017年1月16日，渝良公司向乾亿众公司发出《催款函》，内容为：重庆乾亿众商贸有限公司：2011年12月30日贵单位与我单位签订了《房屋租赁合同》，租赁我单位基良广场第一层4391.1㎡、第二层1266.76㎡的商场。根据《房屋租赁合同》约定条款，贵单位应每半年支付我单位房屋租金，但截至2016年12月31日贵单位仍未履行《房屋租赁合同》约定条款，共计拖欠我单位房屋租金共计12495921.8元（其中：2012年10月1日至2012年12月31日的租金还差350000元未付款；2013年1月1日至2013年12月31日的租金2903233.2元；2014年1月1日至2014年12月31日的租金2903233.2元；2015年1月1日至2015年12月31日的租金3077427.2元；2016年1月1日至2016年12月31日的租金3262028.2元）。完税发票（金额2177424.9元，已付我单位375808.3元）已交贵单位，号码：10060296、10060297、12985978。根据《房屋租赁合同》约定条款第十一条第一款“乙方逾期缴纳租金，承担按欠交租金额日千分之一的违约金”。我单位保留通过法律程序解决拖欠租金及违约金权利。对此造成的一切经济损失和不稳定因素（我单位属重庆市市级特困企业），贵单位应承担全部责任。该《催款函》“收函人”处加盖有乾亿众公司的公章。2018年12月3日，渝良公司通过EMS（快递单号：10946603207030）向乾亿众公司寄送了《解除通知书》，主要内容：重庆乾亿众商贸有限责任公司：贵司与我司于2011年12月30日签订《房屋租赁合同》，约定贵司租赁我司位于重庆市渝中区陕西路9号基良广场建筑面积为5657.86㎡（其中：第一层建筑面积4391.1㎡，第二层建筑面积1266.76㎡）的房屋。根据《房屋租赁合同》约定条款，贵司应每半年支付我司房屋租金，但截至2018年12月1日贵司仍未按照《房屋租赁合同》约定履行租金支付义务，共计拖欠我司房屋租金19313286.38元。因贵司长期拖欠我司房屋租金，已构成根本违约，且对我司已造成了严重经济损失。对此，我司决定按《房屋租赁合同》第十二条的约定行使合同解除权，现通知如下：1.自本通知书发出之日起，即行解除你司与我司于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》。2.自本通知书发出之日起5日内，你司应向我司支付所拖欠的全部租金及违约金，并配合我司办理租赁房屋的移交手续，腾退租赁房屋。逾期不腾退，我司将按《房屋租赁合同》原租赁标准的两倍收取相应的房屋占有使用费直至贵司实际腾退之日止，同时我司保留一切法律诉讼权利。上述邮单于2018年12月5日由单位收发章签收。经渝良公司申请，重庆市渝中公证处于2018年12月5日出具（2018）渝中证字第5379号《公证书》对渝良公司邮寄的前述文件的内容及过程进行保全。上述事实，有《房屋租赁合同》、（2014）中区法民初字第02775号《民事调解书》《催款函》《解除通知书》、邮单、公证书等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第三款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告渝良公司与被告乾亿众公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。合同签订后，渝良公司将涉案房屋交付给乾亿众公司使用，乾亿众公司未按合同约定按时足额支付租金已构成违约，渝良公司依据《房屋租赁合同》第12.1条之约定享有合同解除权。渝良公司于2018年12月3日向乾亿众公司邮寄了《解除通知书》，该通知书于2018年12月5日被签收。故本院确认原被告于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月5日解除。关于欠付租金及违约金。涉案房屋截止2014年2月28日的租金，渝良公司与乾亿众公司已在（2014）中区法民初字02775号案件中达成了调解协议进行了处理。现原告诉请的2014年3月1日至2018年12月5日的租金15626390.53元及自2014年3月1日计付的违约金符合《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。违约金应从2014年3月1日起以应付而未付租金为基数按照年利率24%分段计算至欠付租金实际付清之日止。关于租赁房屋的返还及房屋占有使用费的计算支付问题。《房屋租赁合同》解除后，原告渝良公司有权要求乾亿众公司返还租赁房屋。关于房屋占有使用费，因《房屋租赁合同》第10.3条系对租赁期满，乾亿众公司迟延返还租赁房屋情形下乾亿众公司应承担责任的约定，同时鉴于乾亿众公司应付原告的违约金已足以弥补原告方因解除合同而遭受的经济损失，因此，本院依法确认被告乾亿众公司于《房屋租赁合同》解除后应当参照月租金305436.52元的标准自2018年12月10日起计算支付原告房屋占有使用费至租赁房屋实际返还之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆渝良食品有限公司与被告重庆乾亿众商贸有限公司于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月5日解除。二、被告重庆乾亿众商贸有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆渝良食品有限公司截止2018年12月5日的房屋租金15626390.53元；被告重庆乾亿众商贸有限公司并从2014年3月1日起以应付而未付租金为基数按照年利率24%分段计算支付原告重庆渝良食品有限公司违约金至全部租金付清之日止。三、被告重庆乾亿众商贸有限公司于本判决生效后立即将重庆市渝中区陕西路9号“基良广场”第一层建筑面积4391.1㎡房屋、第二层建筑面积1266.76㎡房屋腾空交还原告重庆渝良食品有限公司；被告重庆乾亿众商贸有限公司从2018年12月10日起按照每月305436.52元的标准向原告重庆渝良食品有限公司计算支付房屋占有使用费至前述房屋实际返还之日止。四、驳回原告重庆渝良食品有限公司的其他诉讼请求。本案受理费167739元由被告重庆乾亿众商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  颜莉丽人民陪审员  韩 旭人民陪审员  龙先碧二〇一九年八月十七日法官 助理  蒋雪琴书 记 员  余 峥