山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0802民初6437号 原告：运城市经济开发区壹加壹房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：董晨，男，系该公司员工。 被告：宋长福，男。 第三人：中国光大银行股份有限公司太原分行。 委托诉讼代理人：王丽军，男，系该公司员工。 原告运城市经济开发区壹加壹房地产开发有限公司（以下简称“壹加壹公司”）与被告宋长福、第三人中国光大银行股份有限公司太原分行（以下简称“光大银行太原分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告壹加壹公司委托诉讼代理人董晨及第三人光大银行太原分行委托诉讼代理人王丽军到庭参加诉讼。被告宋长福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告壹加壹公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告宋长福立即将运城恒大名都××号房屋返还给原告壹加壹公司；3、判令被告宋长福配合原告壹加壹公司办理注销备案、网签手续及预告登记、预抵押手续；4、判令被告宋长福支付原告壹加壹公司占有该房屋期间的占有使用费（按2500元/月，暂计算至2018年8月1日计110000元，请求法院判决至实际返还房屋之日）；5、判令被告宋长福支付原告壹加壹公司向第三人光大银行太原分行代付款的利息、罚息、复利共计45274.74元；6、判令被告宋长福支付原告壹加壹公司的全部房款347231元不予退还；7、案件受理费由被告宋长福承担。事实与理由：2014年10月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告宋长福购买原告壹加壹公司开发建设的运城恒大名都××号房屋，房屋总价款867231元，并约定采取按揭付款方式支付房款。被告宋长福支付了首期房款后，原告壹加壹公司、被告宋长福、第三人光大银行太原分行签订了《个人贷款合同》，银行按揭房款520000元，原告壹加壹公司为保证人，承担阶段性担保责任，现《商品房买卖合同》已在房管局办理了网签、备案手续及预告登记、预抵押手续。原告壹加壹公司已于2015年1月1日将该房屋交付被告宋长福。但被告宋长福未足额按期支付按揭贷款，光大银行太原分行从原告壹加壹公司账户上扣划了其所欠的按揭款本金69802.4元，利息28448.05元，合计98250.45元。现已全部结清。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第一款第5项约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有以下权利：1、有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”。被告宋长福因逾期偿还银行贷款，银行要求原告壹加壹公司承担担保责任，现已全部结清。原告壹加壹公司向被告宋长福送达了《还款催告函》，要求被告宋长福履行还款义务，但被告宋长福拒不履行，原告壹加壹公司又向被告宋长福送达了《因逾期还贷解除合同通知书》，解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者摊销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。光大银行太原分行作为担保权人，与本案存在直接的利害关系，应作为第三人参加本案的审理。 被告宋长福未到庭，未提交答辩状，亦未在举证期限内提交证据。 第三人光大银行太原分行述称：原告壹加壹公司代被告宋长福向第三人光大银行太原分行全部归还了贷款，预抵押证书已交付给原告壹加壹公司，自愿配合原告壹加壹公司办理过户手续，但第三人光大银行太原分行已完全履行自己的义务，不应支付诉讼费。 经审理查明：2014年10月16日，原告壹加壹公司与被告宋长福签订了一份合同编号为YC14007140的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为运城恒大名都××号房屋，建筑面积为163.9平方米，其中套内建筑面积128.43平方米，分摊共有面积35.47平方米，该商品房单价为每平方米5291.22元，总价款为867230元。付款方式为银行按揭，首付款为347231元，于2014年10月16日前付清，余款520000元办理银行按揭，并在2014年10月31日前办理完毕银行按揭借款申请手续。合同的附件四约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。同日，被告宋长福向原告壹加壹公司支付购房首付款347231元。 同时查明：2014年11月13日，第三人光大银行太原分行（贷款人）与被告宋长福（借款人）、原告壹加壹公司（保证人）签订了一份合同编号为75251416000156的《个人贷款合同》，合同约定：贷款人同意向借款人发放一手房贷款，贷款的用途为购房，贷款金额为人民币伍拾贰万元整，贷款期限为120个月，即自2014年11月13日起至2024年11月13日止；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%，借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证；保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费）和所有其他应付款项。合同签订后，第三人光大银行太原分行依约向被告宋长福发放了贷款，该款作为被告宋长福应向原告壹加壹公司交付的房款，直接转账给了原告壹加壹公司。此后，被告宋长福并未按借款合同约定偿还银行贷款。原告壹加壹公司因被告宋长福连续逾期不归还借款，被第三人光大银行太原分行连续扣还数期借款本息。原告壹加壹公司已代被告宋长福向第三人光大银行太原分行归还了剩余贷款本金，并支付贷款利息、罚息、复利共计45274.74元。 另查明：原告壹加壹公司于2017年7月26日向被告宋长福邮寄《还款催告函》，要求被告宋长福于2017年8月5日前向原告壹加壹公司归还其代为偿还的借款本息98250.45元，并按期足额归还后续银行贷款，否则原告壹加壹公司将按双方签订的《商品房买卖合同》及附件的相关约定单方面解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。被告宋长福仍未按该通知的期限还款。2018年6月15日，原告壹加壹公司向被告宋长福邮寄《因逾期还贷解除合同通知书》，告知被告宋长福：双方签订的《商品房买卖合同》将于2018年6月22日解除，并收回该商品房。 上述事实，有原告壹加壹公司提供的《商品房买卖合同》一份、《个人贷款合同》一份、预抵押预告登记证、《中国光大银行借记通知》9份、内部通行凭证、还款明细、还款催告函、解除合同通知书及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为:原告壹加壹公司与被告宋长福签订的《商品房买卖合同》以及原、被告与第三人光大银行太原分行签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约定履行上述合同。被告宋长福为购买原告壹加壹公司开发的恒大名都××号的房屋从第三人光大银行太原分行处贷款520000元，原告壹加壹公司作为担保人为被告宋长福的贷款提供担保，现因被告宋长福不归还按揭贷款本息的违约行为导致原告壹加壹公司承担了保证责任。根据《商品房买卖合同》约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。被告宋长福未按时向银行偿还按揭贷款，原告壹加壹公司为被告宋长福代偿了贷款本息，双方约定的解除合同的条件成就，现原告壹加壹公司请求依法判决解除案涉商品房买卖合同，有法理依据，本院予以支持；合同解除后，被告宋长福应向原告壹加壹公司返还房屋并协助原告壹加壹公司办理相关解除备案、网签及预抵押、预登记的手续；根据合同约定，原告壹加壹公司有权要求被告宋长福承担违约责任，即有权向被告宋长福追偿代为清偿的银行贷款利息、罚息、复利共计45274.74元，并要求被告宋长福支付违约金，原、被告约定的违约金为全部已支付的款项，该约定明显过高，本院认为按房屋总价款的10%，即86723.1元计算违约金为宜。被告宋长福已向原告壹加壹公司支付购房款347231元，扣除原告壹加壹公司代付的利息、罚息、复利45274.74元及违约金86723.1元，剩余购房款215233.16元应返还给被告宋长福。原告壹加壹公司要求被告宋长福支付房屋占用期间的利息，无法理依据，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告运城经济开发区壹加壹房地产开发有限公司与被告宋长福于2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告宋长福于本判决生效后十五日内将位于运城市新运临路东侧恒大名都××号的房屋返还给原告运城经济开发区壹加壹房地产开发有限公司； 三、被告宋长福于本判决生效之日起十五日内协助原告运城经济开发区壹加壹房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》的备案、网签手续及预告登记、预告抵押手续； 四、原告运城经济开发区壹加壹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告宋长福返还购房款215233.16元； 五、驳回原告运城经济开发区壹加壹房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8585元，由被告宋长福负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判长 杨跃华审判员畅清泉审判员张军 二〇一九年八月二十八日 书记员 刘              洪