上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初26753号原告任建军。委托诉讼代理人：潘炜，上海申浩律师事务所律师。被告：王杰。原告任建军与被告王杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告任建军及其委托诉讼代理人潘炜，被告王杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任建军向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同关系于2019年6月4日解除；2.判令被告向原告返还诉争房屋；3.判令被告支付自2019年6月5日起至被告实际返还诉争房屋之日止,按每月人民币(币种下同)5,000元的标准计算的房屋使用费,暂算至起诉日为1,000元。诉讼中，原告将上述第1项诉请变更为要求判令解除原、被告关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁合同关系。同时将第3项诉请变更为要求判令被告支付自2019年8月25日起至被告实际返还房屋之日止，按照每月5,000元的标准计算的租金。事实和理由：原、被告于2008年11月1日通过名为上海强林房地产事务所的居间签订了房屋租赁合同,约定由原告将自有位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告居住使用,租赁期为2008年11月25日至2011年11月24日,租金为每月3,800元。租赁期满后,被告继续租住该房屋,但双方并未续签书面合同。2018年5月,双方经商讨后,将房屋租金调整为每月5,000元,其后也未再变更过。2019年4月,原告因故需收回该房屋,多次与被告商量解除租赁合同,但被告均予以拒绝或提出不合理的要求,甚至恶言相向。原告经多次交涉未果后,即委托律师于2019年6月4日向被告发送了律师函,告知被告租赁合同于当日解除,并要求其在一个月内搬离系争房屋。但被告收到律师函后仍坚持认为原告无权解除合同。现原告为维护自身合法权益,遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告王杰辩称，对于诉请1原告表示不同意，因双方在口头协议中，原告承诺过被告，可以继续租赁5年，现在仅履行了1年，还有4年，所以被告要求继续履行口头协议。对于诉请2，被告也不同意返还，因为被告要求继续履行合同。对于诉请3，只要被告居住在系争房屋内，被告住一天就会支付一天的租金，请原告予以放心。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。原告任建军为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.涉案房屋的《上海市房地产权证》1份，以此证明原告对系争房屋拥有所有权。2.原、被告于2008年11月签订的《租赁合同》1份，以此证明原、被告间曾存在租赁合同关系，该租赁合同的租赁期限至2011年11月24日已经结束。3.《律师函》及快递凭证各1份，以此证明原告在2019年6月4日书面告知被告解除租赁合同关系，被告在同年6月5日已签收了该函件。经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性均表示没有异议，但对证据3认为，收到过原告发送的该函件，被告在收到后就电话联系了原告。被告王杰为证明其抗辩主张，向本院提供了微信语音聊天记录(并当庭提供手机播放微信语音聊天)1份，以此证明原、被告已达成了继续居住5年的口头协议。经庭审质证，原告对被告提供微信语音聊天记录的真实性表示没有异议，但对于被告的证明目的不予认可。原告认为，微信语音中反映的是被告要求住5年，是被告有住5年的意愿，双方并未就此达成继续让被告租赁5年的意思表示。上述原告提供的证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。被告提供的证据亦具有真实性，但无法证明被告的证明目的。本院根据上述认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，认定如下事实：位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为原告任建军及其妻子黄某共同共有。2008年11月1日，原告任建军(作为出租方，签约甲方)与被告王杰(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定甲方将其合法拥有的座落在上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用。该房屋建筑面积共136.11平方米。乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为自住使用。该房屋租赁期为3年。自2008年11月25日起至2011年11月24日止。该房屋的月租金为3,800元整，租金以转账方式支付。双方议定首期付3月，另付3,800元押金以后按每3月结算一次,提前3天支付下次房租，押金不变。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施。并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期限内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了相关约定。上述合同订立后，原、被告已按约将上述租赁合同履行完毕。自上述合同期满后，被告继续使用该租赁房屋，但双方未能续签书面租赁合同。2018年5月，双方经协商后将每月租金标准调整为5,000元。2019年4月,原告因故需收回涉案房屋,多次与被告协商要求解除租赁合同,但均遭到被告的拒绝。2019年6月4日，原告即委托律师向被告发送了《律师函》,其主要内容为：贵方与委托人未签订续租房屋的书面合同，租赁期限应视为不定期，双方均有权随时解除合同。2019年4月以来，委托人多次告知贵方委托人需收回该房屋以作他用，请贵方搬离，但贵方均拒绝或提出不合理要求，甚至恶言相向。根据合同法及有关法律规定，本律师郑重函告如下：1.双方的租赁合同于即日起解除。2.贵方需于2019年7月3日前将该房屋交还给委托人，并按每月5,000元标准支付相应的房屋使用费。特此函告，若贵方仍然拒绝配合本函所载之事项，委托人将采取法律手段维护自身合法权益，请贵方慎思。但被告在接到上述律师函后仍不愿与原告解除租赁合同，原告遂以上述诉称事实理由诉诸法院。另查明,被告已向原告支付至2019年8月24日止的租金。本院认为，原告作为涉案房屋的产权人与被告签订的《租赁合同》，反映了签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据上述《租赁合同》约定，双方间的租赁期限为3年，即至2011年11月24日到期。本案中，原告对被告在上述租赁合同期限届满后继续使用租赁房屋长达近7年半没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。另根据合同法的相关规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已于2019年6月4日委托律师向被告发送了《律师函》,通知被告于即日起解除双方的租赁合同，同时要求被告于2019年7月3日前将租赁房屋交还给原告。已尽到了作为出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的义务。现原告要求解除原、被告间的租赁合同关系及由被告向原告返还诉争房屋之诉请，于法有据，本院予以支持。另被告至今仍在继续使用租赁房屋，理应向原告支付相应的房屋使用费。关于使用费的计算标准，原告要求参照双方已约定的每月5,000元的租金标准计算的房屋使用费，本院予以支持。被告对此所作之抗辩,理由不能成立，本院对此不予采信。此外，若被告在双方租赁合同关系解除后，需向原告要求返还租房押金，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告任建军与被告王杰间的租赁合同关系予以解除。二、被告王杰搬离承租的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋并返还原告任建军。三、被告王杰支付原告任建军自2019年8月25日起至被告王杰实际搬离之日止，参照每月5,000元标准计算的房屋使用费。上述第二、三条款的履行期限均为本判决生效之日起的三十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一九年八月二十九日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。