海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初1973号海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初1973号原告：李主高，男，1979年3月30日出生，汉族，广东省茂名市人，现住广东省茂名市。委托诉讼代理人：杨则会，海南邦威律师事务所律师。被告：简开卷，男，1982年12月11日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。委托诉讼代理人：关少凰，海南同玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓宁，海南同玺律师事务所律师。第三人：东方共生置业有限公司，住所地：海南省东方市八所镇市委路。法定代表人：赵国荣。第三人：陈光荣，男，1971年5月7日出生，汉族，广东省茂名市人，现住海南省东方市。第三人：何炳，男，1982年1月7日出生，汉族，福建省福州市人，现住海南省东方市。原告李主高与被告简开卷买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告李主高的委托诉讼代理人杨则会，被告简开卷及其委托诉讼代理人黄晓宁，第三人陈光荣、何炳到庭参加诉讼。第三人东方共生置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李主高向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告的购房款230808元及利息（利息以230808元为基数，自2017年1月20日起按年利率6%计算至债务付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月18日，东方共生置业有限公司将其开发的东方锦绣蓝湾小区C1栋1902房作价290808元出卖给原告，用于抵消拖欠原告的工程款尾款。之后，原告将涉案房屋出卖给被告，价格同样为290808元。原、被告协商好由原告配合被告将涉案房屋办理更名至被告名下，并由被告和东方共生置业有限公司签订商品房买卖合同等手续。被告向原告支付了60000元购房款后，剩余的款项一直未支付。被告简开卷辩称：第一，李主高并非本案适格的原告。涉案房屋是东方共生置业有限公司抵给陈光荣的，李主高与东方共生置业有限公司不存在任何建设工程事宜的往来。基于李主高与陈光荣是亲戚关系，陈光荣极有可能将涉案房屋挂名在李主高名下。第二，从陈光荣与简开卷的谈话录音来看，当时是因为陈光荣欠简开卷160000元欠款一直未还。2017年1月，简开卷与陈光荣协商一致，确认涉案房屋总价款220000元，除去陈光荣所欠的160000元，简开卷还向陈光荣支付60000元。2017年1月25日，简开卷向陈光荣银行转账支付45000元，现金支付15000元。至此，简开卷与陈光荣之间的债权债务已经两清，不存在原告将房屋抵给被告的事实，原告与被告之间没有法律上的利害关系。第三，即使本案存在拖欠购房款的情形，也不是由原告主张。与被告签订认购书的是东方共生置业有限公司，签订商品房买卖合同的也是东方共生置业有限公司，与被告建立商品房买卖合同关系的是东方共生置业有限公司，原、被告之间不存在任何房屋买卖合同关系。第三人陈光荣述称：涉案房屋是东方共生置业有限公司抵押给李主高的。李主高是我的小舅子，锦绣蓝湾小区名义上是我承包的，但实际承包是李主高，都是他负责。我与简开卷有民间借贷关系，我向简开卷借了110000元，借条金额是160000，里面有利息计入的。我陆续偿还了80000元，还剩下80000元没有还。所以借条的原件简开卷还没有还给我。我没有跟被告协商一致要以160000元的债务来抵房款，涉案房屋是李主高卖给简开卷的。第三人何炳述称：陈光荣将锦绣蓝湾小区的劳务工程分包给我。关于涉案房屋的买卖和抵债情况，我不清楚。只是听说陈光荣与简开卷之间有经济关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的《客户定购确认书》，被告质证认为出卖方为“海南深健轻工有限公司”，并非东方共生置业有限公司，该证据与本案无关，本院认为，结合原告提交的《更名申请单》、两份《收据》以及被告提供的录音材料中“大广”的陈述等证据，相互印证，涉案房屋系东方共生置业有限公司以工程抵款名义给李主高的；原告提交《更名申请单》、身份证，证明李主高申请将涉案房屋更名为简开卷；原告提交的《锦绣蓝湾房屋定购协议书》、《东方市商品房买卖合同》、发票，证明简开卷与东方共生置业有限公司就涉案房屋签订定购协议和商品房买卖合同；原告提供的两份《收据》上注明“更名、换票，原名：李主高（抵账房）”，与原告提交的其他证据相互印证，证明涉案房屋系李主高更名为简开卷的。被告提供的《施工合同》与本案无关，对其关联性不予确认；《借据》两张，第三人陈光荣对该两份证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但第三人否认以涉案房屋抵偿上述债务，被告也没有提供其他证据佐证存在以房抵债的约定，该证据作为孤证，只能证明陈光荣与简开卷之间存在债权债务关系；短信聊天记录、光盘，该三份证据中的当事人均未陈述以涉案房屋抵偿陈光荣欠简开卷的债务，且简开卷与大广的对话中，大广多次提到涉案房屋抵给李主高；转账凭证，原告和第三人陈光荣对该证据无异议，本院予以确认，证明被告支付了涉案房屋的房款60000元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月18日，东方共生置业有限公司将锦绣蓝湾项目C栋1单元1902号房以工程抵款的方式抵偿给李主高，房款总价290808元。后李主高将涉案房屋出售给简开卷。2017年2月16日，李主高申请将涉案房屋更名至简开卷名下。简开卷与东方共生置业有限公司签订《锦绣蓝湾房屋定购协议书》，约定由简开卷定购涉案房屋，建筑面积40.39㎡，房屋总价290808元。同日，东方陆阳房地产投资有限公司出具《收据》，称收到简开卷购锦绣蓝湾一期C-1-1902房款290808元。2017年6月10日，简开卷与东方共生置业有限公司就涉案房屋签订《东方市商品房买卖合同》，约定房款总价为290808元。2017年1月26日，简开卷通过银行转账45000元，现金支付15000元，共计向第三人陈光荣支付涉案房屋的房款60000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”本案中，从原告提供的客户定购确认书、更名申请单、收据和被告提供的录音资料可以证实，涉案房屋系东方共生置业有限公司以工程抵债的名义抵偿给了李主高，后李主高向东方共生置业有限公司申请将涉案房屋更名为简开卷，可见，李主高与简开卷之间就涉案房屋存在事实上的买卖关系，该买卖行为不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。涉案房屋已更名至被告名下，被告也与东方共生置业有限公司签订了正式的商品房买卖合同，原告已履行了出卖方的义务，而被告作为买受方未向李主高支付全部房款，属于违约，应承担继续履行的义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确认。”原、被告未书面约定涉案房屋的房屋总价，根据本案事实，涉案房屋以290808元作价抵偿给李主高，后被告与东方共生置业有限公司签订的合同约定的房屋总价也是290808元，原告以房款总价款为290808元主张权利，符合涉案房屋的实际成交价格和一般交易习惯。被告已支付了房款60000元，剩余230808元未付，应承担继续付款的义务。原告要求被告支付逾期付款利息，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，本院予以支持。因双方未约定付款期限，故被告逾期付款应从原告起诉之日起算，即2019年5月14日起计算。故原告主张的逾期利息计算为：以本金230808元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，从2019年5月14日起计算至债务付清之日止。关于被告辩称涉案房屋系第三人陈光荣抵债给其的，因陈光荣予以否认，被告不能提供其他证据佐证存在以房抵债的约定，被告应承担举证不能的后果。至于被告与陈光荣之间的债权债务，被告可另行主张。关于被告辩称李主高不是锦绣蓝湾小区的承包人，与东方共生置业有限公司没有工程往来，李主高不是本案适格原告。本院认为，李主高与东方共生置业有限公司是否有工程往来，李主高是否是锦绣蓝湾小区的承包人，均不影响李主高对涉案房屋享有的权利。即，东方共生置业有限公司将涉案房屋以工程抵款方式出售给李主高，李主高对涉案房屋就享有涉案房屋的处分权，系本案适格的原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告简开卷于本判决生效之日起十日内向原告李主高支付房款人民币230808元及利息（以本金230808元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，从2019年5月14日起计算至债务付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5212元（原告已预交2606元），由被告简开卷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交上诉状副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 王小娟人民陪审员 陈泰华人民陪审员 王富建 二○一九年八月七日书 记 员 洪榆勋附：本案所适用的法律条文内容《中华人民共和国合同法》窗体顶端第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一窗体顶端第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。窗体底端窗体底端第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条窗体顶端第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)第十条(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A63826&tiao=2“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)窗体底端《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》窗体顶端第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A16190&tiao=24“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)《最高人民法院关于适用的解释》窗体顶端第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A224149&tiao=90“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)窗体底端《中华人民共和国民事诉讼法》窗体顶端第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。