浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3656号上诉人（原审被告）：苍南县芝芝瓷砖经营部，住所地：苍南县钱库镇文鑫路175-179号，统一社会信用代码92330327MA29873Q3Y。经营者：郑少芝，女，1975年6月24日出生，汉族，现住苍南县。委托诉讼代理人：陈妮妮，浙江豪江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林加扇，男，1963年11月28日出生，汉族，现住苍南县。委托诉讼代理人：王作靠，浙江桓公律师事务所律师。上诉人苍南县芝芝瓷砖经营部（以下简称芝芝瓷砖经营部）因与被上诉人林加扇排除妨害纠纷一案，不服苍南县人民法院作出的（2019）浙0327民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人芝芝瓷砖经营部上诉请求：撤销原判，依法予以改判。事实和理由：一、物权法第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。林加扇并未提供证据证明其系涉案店面的所有权人，故缺乏提起本案排除妨害之诉的基础权利，原告主体不适格。二、即使林加扇是适格主体，双方在原合同到期之前，已经达成续租协议。1.因三间店面已全部打通，所以不可能单间出租，另外两位房东至今认可与上诉人的租赁行为，且上诉人已经支付三位房东共7万元租金，由此可以推断各方就续租问题已经达成一致意思表示，并就款项支付方式进行了约定，林加扇同意剩余租金于2018年农历年底付清。2.虽然原合同已到期，但双方已经口头达成新的租赁合同，对于租赁物、租赁价格、租赁时间等租赁合同必备要素均已明确约定，该租赁合同成立并生效。3.一审既认定上诉人支付的2万元系租金，又否定双方之间已建立租赁关系，存在矛盾。若根据林加扇的陈述，其收取该2万元时同意出租但就支付方式双方未协商一致，则该2万元属于定金性质，林加扇反悔不租应当双倍返还。三、基于合同成立且生效的情况下，林加扇于2018年12月13日更换门锁的行为应视为其解除合同，但其该解除合同行为缺乏法定或约定的依据，上诉人有权继续占有使用涉案店面。四、林加扇在一审庭审中多次作虚假陈述，明显违背诚实信用原则，损害了上诉人的权益。林加扇辩称，一、林加扇系涉案房屋的所有权人，虽然尚未办理产权登记，但村委会已经出具证明予以证实。二、双方租赁协议并未成立。由于在原租赁期内，上诉人从未按约及时支付租金，因此，在租赁期届满前一个月，林加扇已明确告知上诉人若未一次性付清租金则不再续租。之后上诉人多次与林加扇妻子进行沟通，林加扇一方答应给予半个月的合理期限，但上诉人在该期限内仍未付清，故林加扇不同意继续将涉案店面出租给上诉人，双方租赁合同未成立。林加扇向一审法院起诉请求：判令苍南县芝芝瓷砖经营部立即停止侵害，腾空并返还林加扇所有的位于苍南县间店铺。一审法院认定事实：林加扇系苍南县间一楼店面（苍南县店面）所有人。2015年11月21日，案外人林上枢、陈绍解及林加扇与案外人赵成聘等人签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：林加扇等人将苍南县钱库镇文鑫路华鑫花苑的三间店面出租给赵成聘等人使用；租赁期限自2015年11月20日起至2018年11月20日止；第一年租金为74000元，后以每年10%递增，租金先付后用，一年一付，承租人须在每年11月20日前一次性付清当年租金；……。2016年期间，郑少芝从案外人赵成聘等人处转租得上述店面以经营芝芝瓷砖经营部，并按原租赁协议向林加扇等人支付租金。原租赁协议期满后，郑少芝欲继续承租林加扇所有的苍南县店面，并于2018年11月25日向林加扇预付款项20000元，之后，双方未能就剩余款项的支付协商一致。2018年12月13日，林加扇更换了案涉店面门锁，并于2019年1月7日向郑少芝寄送律师函要求腾空房屋。现案涉店面由芝芝瓷砖经营部占用至今。另查明：双方曾于2019年1月11日、1月18日、2月3日多次因租房问题发生纠纷并报警处理。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害所有权或者可能妨害所有权的，权利人可以请求排除妨害。本案争议的焦点为原租赁合同到期后，双方之间是否形成新的租赁合同关系。根据合同法第十三条的规定，当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。要约是希望与他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立。芝芝瓷砖经营部主张与林加扇订立了新的租赁合同，应当证明其与林加扇分别作出要约和承诺，符合合同成立要件。原租期届满后，芝芝瓷砖经营部向林加扇支付款项20000元，该数额与林加扇预期的年租金37000元相去甚远，芝芝瓷砖经营部所述的双方约定2018年农历年底之前付清剩余租金与林加扇陈述不相一致。分期支付房屋租金与当地民间房屋租赁交易习惯不符，亦与原房屋租赁协议中约定的“租金先付后用，一年一付”有悖，结合双方多次因租房纠纷报警处理的事实，可以推定林加扇在接受20000元款项后，双方仍处于合同磋商过程，关于租金的支付等合同主要条款未协商达成一致，林加扇尚未作出承诺。综上，在双方未订立书面租赁合同的情况下，芝芝瓷砖经营部未充分举证证明林加扇已作出承诺，对其关于双方已订立口头合同的抗辩意见，不予采信。芝芝瓷砖经营部在原租期届满后，未与林加扇订立新的租赁合同并取得租赁权，已无权占有、使用案涉店面，其将自己的物品堆放于店面之内，对林加扇的所有权构成妨害，现林加扇要求芝芝瓷砖经营部腾空店面，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条的规定，判决：芝芝瓷砖经营部于本判决生效后十日内腾空苍南县间店面（即苍南县钱库镇文鑫路177号店面）。本案受理费80元，减半收取计40元，由郑少芝负担。本院二审期间，上诉人提供林加扇妻子李爱玉在苍南县公安局所作的询问笔录，证明林加扇妻子同意将涉案店面续租给上诉人，租赁关系成立。林加扇对真实性予以认可，但认为该份证据不属于二审新证据，且林加扇妻子李爱玉只是提及上诉人有续租涉案店面的意愿，但双方并未达成租赁合意，且明确租金不按时支付则不同意续租。本院认为，上诉人提供的询问笔录虽为复印件，但本院经核实与原件一致，故对真实性予以确认。二审经审查当事人提供的证据并结合当事人陈述，对原审判决认定的事实依法予以确认。本院认为，关于林加扇原告主体资格问题，林加扇一审已经提供村委会证明以证明涉案店面系其所有，且上诉人明确知晓系从林加扇处承租涉案店面并向其支付租金，应视为上诉人对林加扇系涉案店面的合法权利人并无异议，现其以林加扇并非涉案店面所有人为由主张其主体不适格，缺乏依据，本院不予支持。关于上诉人是否有权继续占有使用涉案店面的问题。根据林加扇在一、二审庭审陈述称“郑少芝给了2万元，我们要求一次性付清，后来说再给半个月时间”、“郑少芝在支付部分租金后，我们让她在半个月内支付剩余租金”等内容，以及林加扇妻子李爱玉在公安机关陈述称“我看郑少芝跟我说了很多好话，我就继续租给她，她说今年租金一定不会拖拉着，于是先付了2万元房租给我，说剩下的1.7万元房租等半个月后一次性付给我”的内容；另结合原合同租赁期届满后，林加扇一方要求涨租金，上诉人予以同意，双方协商一致后确定租金金额为3.7万元，以及上诉人向林加扇支付了2万元，林加扇已经予以收取，且在此期间上诉人仍然继续占有使用涉案店面，林加扇并未提出异议等事实，可以相互印证在原租赁合同期届满后，双方就续租已形成合意并已实际开始履行，故应视为双方之间已形成新的租赁合同关系。一审认定林加扇在接受2万元款项后双方仍处于合同磋商过程并据此认定双方并未形成新的租赁合同关系，依据不足，本院予以纠正。由于双方并未订立书面的租赁合同，在新的租赁合同履行过程中，双方因租金支付期限产生争议并各执一词，但均仅系单方陈述且均未提供证据予以证明。在双方关于租金支付期限约定不明确的情况下，根据合同法第六十一条的规定，可按照双方原租赁合同的约定即“租金先付后用，一年一付，须在11月20日前一次性付清当年租金”的方式确定。根据现有查明的事实，上诉人并未一次性付清租金，且在林加扇催告后的合理期限内仍然未予以支付，之后林加扇于2019年1月发函通知上诉人要求其腾空涉案店面，根据合同法第二百二十七条的规定，应视为林加扇已以上诉人未按约支付房租为由解除双方的租赁合同。此与林加扇在一审庭审中陈述的“在2019年1月份的时候发函通知郑少芝房屋不租给她了”的意思表示亦相符。在双方租赁合同解除的情况下，上诉人已无权继续占有和使用涉案店面。故林加扇诉请上诉人腾空涉案店面，于法有据。综上所述，芝芝瓷砖经营部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由苍南县芝芝瓷砖经营部负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 蕾审 判 员  白海玲审 判 员  黄百隆二〇一九年八月二十七日代书记员  郑守练?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。