内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再166号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：焦建荣，男，汉族，1973年12月21日出生，个体工商户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：秦占民，内蒙古众杰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司。法定代表人：杨宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鲜，内蒙古三恒律师事务所律师。再审申请人焦建荣因与被申请人鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司（以下简称环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民终1277号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2018）内民申2097号裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人焦建荣及其委托诉讼代理人秦占明，被申请人环球公司的委托诉讼代理人刘鲜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦建荣申请再审称，一、二审法院认定事实不清，适用法律错误，本案应依法改判支持经济损失部分的诉讼请求。事实及理由：一、一、二审法院认定环球公司给白某抵顶债务的行为不属于“一房二卖”属于认定事实错误。环球公司给白某抵顶房屋不是法院强制执行的结果，而是在执行中，环球公司自愿与白某达成了执行和解协议，将已经出售给焦建荣的商业房又抵顶给债权人白某，并办理了网签手续。白某与环球公司的网签合同性质属于商品房买卖合同，环球公司在未与焦建荣解除商品房买卖合同的情况下，将焦建荣购买的商品房抵顶白某债务，明显属于“一房二卖”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“一房二卖”的惩罚性赔偿责任，目的是为了让出卖人诚实守信，实际履行商品房买卖合同，更好的保护买受人的权益。如果将已出售的房屋给他人抵顶债务的行为不认为是“一房二卖”，就会放纵出卖人恶意违约，不利于对买受人权利的保护。二、一、二审判决适用法律错误。一、二审法院应当对环球公司给白某抵顶已经出售给焦建荣的商业房的行为认定为“一房二卖”，并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决环球公司赔偿恶意违约给焦建荣造成的经济损失（不超过购房款一倍）。但一、二审法院未将环球公司的行为认定为“一房二卖”，也未适用惩罚性赔偿条款，属于适用法律明显错误。环球公司答辩称，一、案外人白某作为申请执行人，在强制执行环球公司过程中，执行法院查封了登记在环球公司名下的11套房产（包括涉案房产），并作出了拍卖裁定，且案涉房产已经进行了评估。无论环球公司最终是否与白某达成和解协议，都不影响案涉房产会被强制执行的法律结果。这与环球公司主动将案涉房产出卖给第三人有本质的区别，一、二审认定环球公司未对案涉房产“一房二卖”正确。二、案涉房屋签订认购协议时，环球公司已经取得了商品房预售许可证，并与中国农业银行签订了合作协议，完全具备了签订正式商品房买卖合同和办理按揭贷款的条件。未能签订正式商品房买卖合同、办理网签备案登记，并办理按揭贷款的原因不能归于环球公司，应归于案涉房产的认购人焦建荣。若其办理了商品房网签备案登记，则案涉房产不会被人民法院查封，也不会被强制执行。三、本案中的认购合同应认定为预约合同。因焦建荣未通过银行贷款审批，本案中真正的违约人应是焦建荣，应承担按认购协议约定不能按期付款的违约责任。即在此情形下，环球公司有权单方解除协议，将房屋另售他人，并要焦建荣承担已付房款5%的违约责任。且在司法实践中，签订预购合同后，出卖人又与第三人签订商品房买卖合同不构成一房二卖。四、案涉房产签订认购协议时为2010年，环球公司公告时间为2014年，两个时点房屋价格特别是商业价格落差大，焦建荣不想购买该商铺才是真正的原因。五、在焦建荣提供首付款打款凭证的前提下，环球公司愿意承担社会责任与白某沟通，退出案涉房产的网签备案手续，并将案涉房产网签至焦建荣名下。焦建荣一审诉讼请求：要求解除双方签订的《商品房认购协议书》；返还其已付的购房款301000元，并赔偿经济损失301000元，合计602000元；环球公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：焦建荣与环球公司于2010年12月30日签订了《商品房认购协议书》，焦建荣认购环球公司开发的的位××镇#-10#楼由南向北2#商铺一处，房屋总价款为620000元，并于协议签订之日支付购房首付款301000元。另查明，本案诉争房屋已被法院执行交付他人。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方之间是否存在房屋买卖合同关系？焦建荣是否向环球公司支付了301000元的购房款？2.双方签订的《商品房认购协议书》是否具备解除条件？3.环球公司是否应向焦建荣返还购房款301000元并双倍返还？依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房认购协议书》合法有效，可以确认双方之间存在合同关系，焦建荣提供的收据亦可以证明向环球公司交付了购房首付款301000元，环球公司并未向法庭提供相反的证据对上述事实予以反驳。本案诉争房屋已经法院执行交付他人，双方之间的房屋买卖合同已不具备继续履行的条件，合同目的已不能实现，该《商品房认购协议书》已具备解除条件，故焦建荣主张解除《商品房认购协议书》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故关于焦建荣主张环球公司返还购房款301000元的诉讼请求，予以支持。关于焦建荣主张赔偿经济损失301000元（即双倍返还购房款）的诉讼请求，因本案诉争房屋系经生效判决被执行交付他人，并非环球公司一房二卖，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，且焦建荣未提供证据证明按揭贷款未能办理是因为环球公司的原因导致的，故焦建荣的该主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、自本判决生效之日立即解除焦建荣与鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司于2010年12月30日签订的《商品房认购协议书》；二、鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司于本判决生效之日一次性向焦建荣返还购房款301000元；三、驳回焦建荣的其他诉讼请求。案件受理费9820元，由焦建荣负担4005元，由环球公司负担5815元。二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。二审法院认为，本案争议的关键点为诉争房屋系经生效判决被执行交付他人，是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“一房二卖”之情形向买受人双倍返还购房款。该条款规定，商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，买受人可享有不超过已付购房款一倍的赔偿请求权。经审查，在本案中，由于环球公司与案外人白某存在债权债务关系，经过生效判决，在执行过程中，将案涉房屋抵顶于债权人白某，并办理了网签。环球公司的抵顶行为并非“一房二卖”，该行为不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之情形，故焦建荣关于环球公司应支付其双倍购房款的请求不能成立，不予支持。综上所述，焦建荣的上诉请求无事实根据及法律依据，不予支持，予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9820元，由焦建荣负担。本院查明的事实与二审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：焦建荣要求环球公司赔偿损失301000元的依据问题。双方当事人对于一、二审查明的事实并无异议，只是对环球公司将涉案房屋以执行和解的方式抵顶给案外人白某是否属于一房二卖存在争议。环球公司抗辩认为，其签订执行和解协议是因生效判决作出后，法院已经将涉案房产查封，即使达不成执行和解也终会被强制执行。且其在房屋被查封前，亦公告要求各债权人申报债权。因焦建荣并未申报债权，环球公司在不知道其购买房屋事实的情况下才与案外人签订执行和解协议，因此环球公司的行为不构成一房二卖，不应承担损失赔偿的责任。关于此问题，根据环球公司提供的其与中国农业银行签订的《一手房贷款业务银企合作协议》，证明环球公司在2010年11月10日已与中国农业银行达成合作协议，银行同意与环球公司合作，给涉案工程项目下的自然人购房提供贷款业务。同时，根据环球公司提供的贷款审核通过的名单，能够证明自2011年起就已经有被审核通过的贷款人进行了贷款。焦建荣在交纳购房首付款后，依据合同约定向银行申请贷款，未提供证据证明非因其自身原因未能通过银行的贷款审核，导致其未与环球公司签订《商品房买卖合同》并办理网签手续。另外，根据环球公司提供的报纸公告及给鄂托克旗广播电视事业发展中心交纳公告公示费的收据，能够证实环球公司在案外人张某失去联系接手涉案项目后要求相关债权人申报债权并进行了公告，其提供的债权人申报债权登记表证实已有债权人向其登记申报了债权。但焦建荣主张其并未看到公告及相应的公示，也在房屋被执行给案外人之前找过环球公司工作人杨斌要求解决，只是环球公司并未答复。对此，虽然环球公司作为被挂靠公司，理应尽到谨慎注意义务和监督管理职责，但在本案中，综合考虑到导致这一后果系双方共同的原因造成，且环球公司的执行和解行为并不完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之情形，鉴于焦建荣已交纳购房款多年，存在利息损失，环球公司的行为虽然不完全符合“一房二卖”的条件，但其作为房地产开发公司理应明知挂靠人可能会给不知其二者之间法律关系的购房人造成的法律后果，即应更严谨的约束挂靠人或对施工项目做相应的监督管理工作，因此，对于焦建荣的损失请求，可通过利息损失的方式给予赔偿。综上，二审法院认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，依法应予纠正。焦建荣的再审请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民终1277号民事判决；二、维持内蒙古自治区鄂托克旗人民法院（2016）内0624民初1710号民事判决第一、二项，即：“一、自本判决生效之日立即解除焦建荣与鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司于2010年12月30日签订的《商品房认购协议书》；二、鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司于本判决生效之日一次性向焦建荣返还购房款301000元”；三、撤销内蒙古自治区鄂托克旗人民法院（2016）内0624民初1710号民事判决第三项，即：“三、驳回焦建荣的其他诉讼请求”；四、鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司赔偿焦建荣已付购房款301000元的利息损失（以中国人民银行同期同类贷款利率自2010年12月30日交付首付款之日起计算至实际给付之日止）。一、二审案件受理费19640元，由焦建荣负担7856元，由鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司负担11784元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  王佐玲审判员  王 帅审判员  杜 娟二〇一九年八月五日书记员  王海瑞