广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9303号原告（反诉被告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工，通讯地址。委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈颖斌，女，1952年2月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吕绍东，男，1950年12月26日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：顾斐，广东增法律师事务所律师。原告广州迪佳物业管理有限公司（以下简称“迪佳公司”）诉被告陈颖斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴彬、彭长虹，被告委托诉讼代理人吕绍东、顾斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4158.81元（其中2017年11月1日至2017年12月31日每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。事实和理由：被告是广州市东风西路132号三楼3122号商铺的业主。原告作为物业管理服务方为被告名下商铺及其所在商场提供物业管理服务，但被告一直未缴纳物业管理费。原告曾因物业服务合同纠纷起诉被告，（2018）粤0104民初5391号民事判决书判决被告应向原告支付截至2017年10月30日的物业管理费，判决后被告继续拒绝交纳自2017年11月1日起的物业管理费，故原告提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告全部诉请，理由如下：一、原告根本没有履行物业服务义务，无权收取物业服务费。根据（2019）粤广南粤第8134号《公证书》、（2019）粤广南粤第10495号《公证书》及（2019）粤广南粤第10496号《公证书》显示，手扶梯入口处封闭，人员无法进出，四楼手扶梯边的玻璃整块破损、公共通道堆放杂物及天花照明等严重掉位，且个别铺面玻璃大面积严重破裂，无人修理也无人清扫，案涉商铺处于长期空置状态，根本未对外经营，商场无电灯照明，手扶电梯全部处于关闭状态，证明原告完全未履行物管义务；二、原告按16元/平方米的标准收取物管费，已严重违反物价部门的指导价标准。根据《广东省物业管理服务收费政府指导价通知》中关于物业管理费指导价的收费标准，商铺分为五个收费级别，“一级：按优质优价的原则确定，二级：每平方米14元；三级：每平方米9元；四级：每平方米4元；五级：每平方米2元……”每个收费级别均有相对应的服务要求标准，但即使是最低级别的服务标准（2元/平方米），亦要求商场内水电能正常使用，每天保持清洁。而显然原告的服务连最低服务级别也未能达到，因此其要求按16元/平方米收取物管费已经是严重违反政府指导价，违反质价相当的原则；三、现原告未经合法程序，以“入不敷出”为由擅自要求升价，更是缺乏法律以及事实依据。第一，在《金利壹号前期物业服务协议》第4条第1款第5项规定，“物业服务收费标准如需调整，需按照政府有关部门的程序进行。”《广州市康创名品酒汇物业服务合同》第五条约定，“本物业管理区域物业服务收费采取包干方式……此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修养护费用……盈余或亏损由乙方享有或承担。”证明原告擅自升价没有合同依据。第二，广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委《关于规范城市住宅物业服务管理的通知》第八条，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当按照《物权法》、《广州市物业管理暂行办法》等有关规定执行，根据物业服务实际情况，由物业服务企业与业主协调确定。《广州市物业管理暂行办法》第69条明确规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循法定程序。原告完全违反政府有关部门规定的标准及程序单方擅自提价，缺乏法律依据。第三，根据《合同法》第七十七条，“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第七十八条，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案实为原告未经协商及未经行政部门批准、登记，单方无故变更合同，严重违反合同法关于合同变更的相关规定。第四。原告自称入不敷出，缺乏事实依据。从收入方面看，除了涉案商场1-4层商铺达11000平方米，按每平方米16元计，每月可收入17600元，每年可收入211.2万元以外，原告还在案涉商场经营的地下停车场设有车位有45个，路面停车场设有车位30个，收入相关可观。从支出方面，由于商场长期空置关闭，原告又未提供物管服务，因此不可能产生大额费用。另外，整个商场（含停车场）自2016年至今所有水电费、污水处理费均是案外人康创公司代原告支付，原告根本未实际支出过上述费用，证明原告根本不存在所谓“入不敷出”的事实依据，被告向本院申请对原告的财务情况进行审计。第五、涉案3122商铺的玻璃大面积损坏，有公证书可以证明，破碎的玻璃还在地上没有清理，如果原告有24小时巡查应当发现，但原告从未通知过被告玻璃损坏的情况，没有提供物业服务。被告向本院提出反诉请求：被告对涉案商铺受损玻璃进行修复，在修复前免收原告物业管理费。事实和理由：一、原告长期违法占用公共停车位收费，严重侵犯业主的合法权益。二、原告擅自提高物业管理费违反合同又违反法律规定。三、原告没有履行物业服务义务，无权收取物业服务费。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。根据物业管理协议的约定，原告对除公共部位之外的设施设备没有保养义务，根据公证书显示涉案商铺受损玻璃是铺内的部位，不属于公共部位。即便涉案商铺玻璃受损，也不能证明原告没有履行物业管理的义务，不能因此豁免被告支付物业管理费的义务。经审理查明：2011年3月17日，被告（买受人）与朱国庆、钟欢达（出卖人）、广州康创投资有限公司（出卖人的委托代理人）（以下简称“康创公司”）签订了《商铺买卖合同》，其中约定被告向康创公司购买位于广州市东风西路132号三层3122号铺，商铺合同约定建筑面积9.8015平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人应当以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等。2011年8月29日，康创公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称为金利壹号；座落位置为东风西路132号首层至四层；建筑面积为约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金。第二十三条，乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于合同期限已届满，双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2018年2月5日，原告曾向本院起诉被告要求被告支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费5966元，并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，本院于2018年8月21日作出（2018）粤0104民初5391号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了原告对涉案商铺提供物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……根据被告与原告、康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》可知，被告已办理了涉案商铺的收楼手续并移交给原告，并确定了自2011年8月31日起至2014年8月30日期间，本应由被告缴交的综合管理费由使用人康创公司向原告支付。从该约定来看，康创公司与被告仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、被告是原告的同一相对方。被告是涉案商铺的产权人，且2014年8月31日起，被告与康创公司并无达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年8月31日起，原告作为涉案商铺的物业管理方要求作为产权人的被告支付物业管理费并无不妥等……故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，被告陈颖斌向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费3925元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费3925元的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费之日止等。原告为证明其已书面通知被告上调物业费至每月30元每平方米，向本院提交证据如下：1、2017年12月20日，原告发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为原告，收件人为被告，邮寄地址为广州市天河区中山大道华港花园南街12号606房，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收”。对上述证据被告称没有收到，均不予认可。被告为证明原告未履行物业管理服务职责，向本院提交证据如下：1、广州市南粤公证处于2019年4月29日出具的（2019）粤广南粤第8134号公证书，公证内容为对广州市越秀区东风西路132号3楼3122商铺的现场状况拍摄的照片24张；2、广州市房地产查丈原图；3、停车场收费牌、收费员登记表、停车费缴费截图、停车费发票，证明原告经营地下停车场45个车位，露天停车场30个车位；4、康创商品交易中心清洁服务合同、水电费、污水处理费发票，证明原告每月的水电费、污水处理费等费用均是康创公司代为支付，两家公司存在财产混同等。原告对证据1真实性无异议，但认为不能作为被告不交物管费的依据，也不能证明原告无提供物业服务，对证据2-4真实性无异议，与本案无关。本院认为：针对此前包括原告与被告在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了原告对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，被告未依约缴纳物业管理费，原告主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，本院予以支持。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，原告是康创公司委托的前期物业服务企业，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康创公司委托原告进行前期物业管理的合同，对被告具有约束力。双方签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》第二十三条约定，迪佳公司违反合同约定擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。原告未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告。综上，本院对原告主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，被告应继续按照16元/平方米的标准向原告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。根据被告提供的公证书，涉案商铺玻璃受损，原告作为物业管理方，应按照合同约定负责商场的卫生保洁及安全管理工作，其没有就涉案商铺玻璃受损一事及时通知被告，没有清理商铺门口地面玻璃碎屑，提供的物业服务存在瑕疵，故原告要求被告支付逾期支付物业管理费的违约金，本院不予支持。现无证据证明是原告损坏了涉案商铺玻璃，被告反诉要求原告修复商铺玻璃没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈颖斌向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积9.8015平方米，每月每平方米16元标准计）；二、驳回原告广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告陈颖斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元，由原告广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由被告陈颖斌负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  黄旭俐人民陪审员  邓晓红二〇一九年八月十六日书 记 员  唐嘉仪