山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初81号原告：闫立宁，男，1978年11月30日生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：孔庆玺，男，1963年8月30日出生，汉族，居民，住威海市文登区，系威海市文登区天福街道办事处北宫社区居民委员会推荐。被告：文登文海置业有限公司，住所地威海市文登区龙山办昆嵛路19号903室。法定代表人：贾中红，经理。诉讼代表人：文登文海置业有限公司管理人，山东东方未来律师事务所。负责人：王传生。委托诉讼代理人：于晓军，山东东方未来律师事务所律师。原告闫立宁与被告文登文海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫立宁的委托诉讼代理人孔庆玺、被告文登文海置业有限公司的委托诉讼代理人于晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫立宁向本院提出诉讼请求：判令被告立即将位于文登区德红书香府邸小区6号楼2单元703室房屋交付给原告。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：依法确认原被告签订的商品房买卖合同有效；被告将合同约定的房屋交付原告。事实与理由：原、被告于2015年5月26日签订了商品房买卖合同，约定将其开发的位于环岛嘉苑6号楼2单元703室房屋卖给原告，该房产现更名为德红书香府邸6号楼2单元703室，合同约定交付期限为2015年12月31日。后被告破产重整，重整后由威海德红置业有限公司进行了工商变更登记并启动了项目的复工。现上述房屋已符合交付条件，被告已通知其他买受人领钥匙、交付房屋，但被告以种种理由拒不向原告发钥匙、交接房屋。文登文海置业有限公司辩称，原被告之间并非房屋买卖合同关系，而是借款合同关系，买卖合同是为借款合同提供担保而形成，原告仅凭收款收据不足以证明款项已经实际支付，还应提供银行凭证以证实款项已经实际支付给了被告。根据企业破产法第十八条的规定，管理人对破产受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人，因此请求法庭查明并向被告释明原告的购房款是否已经支付。若未支付，则原被告双方均未履行完毕，合同自动解除；若法庭查明被告款项已经实际支付，根据房屋买卖合同内容可以看出涉案房屋建筑面积为85.21平方米，阁楼面积为72.2平方米，附房面积为9.02平方米，总价款为20万元，除去附房面积，该房屋的单价仅为1270.57元，因此管理人将依据企业破产法第三十一条规定，向法院起诉撤销双方已经签订的房屋买卖合同，申请对本案中止审理。根据相关法律规定，被告已经进入破产重整程序，所以原告对被告的诉请只能为确认之诉，不能向被告提起给付之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的事实和证据，本院认定如下：1.关于原告是否已经按照合同约定的价款交清全部购房款？被告认为涉案房屋买卖合同实际系为借款合同提供担保，且原告不能提供银行流水证实其已经付清全部购房款，故不认可原告已经付清购房款的事实。原告为证实其已经付清购房款，提交了加盖被告公司印章的收据、原告代理人孔庆玺与龙山街道办事处崔姓工作人员的电话交谈录音予以佐证。同时，原告还提交了于清（原告称系其妻子）的中国农业银行取款记录，拟证实在2015年5月26日分两次取款8万元，用于交纳购房款，剩余款项系在合同签订前几日，原告支取了自己名下的存单以及刘德敏（原告称系其母亲）名下的存单凑齐，因存单在取款后被银行收回，因此无法提供原存单或交易记录明细。被告对原告提交的收据及录音的真实性均表示无法确认，且认为原告称系以现金方式交纳的房款，根据被告以往收款习惯，会在收据上备注“现金”字样，但原告提交的收据备注一栏中并未注明“现金”字样，不能证实款项已经交清；被告认为录音证据中所称的崔姓工作人员与本案无任何法律关系，即使录音真实，也无法通过录音内容证实原告的购房款已经交纳。被告对于原告提交的银行取款记录的真实性表示没有异议，但认为取款记录与本案无关，通过该证据不能证实于清、刘德敏与原告之间的关系，也不能证实原告已将款项交给了被告。本院认为，首先，即便按照被告所述原被告之间的真实法律关系为借贷关系，那么结合涉案房屋已经网签备案在原告名下的事实，也可以证实原告已经付清了案涉20万元款项。其次，原告提供的取款记录及录音等证据虽不能证实相应款项已经直接交付给了被告，但原告持有加盖被告公司印章的收款收据。被告虽对收据的真实性表示无法确认，但在没有证据能够推翻该证据真实性的情况下，应认定该证据为真实。第三，结合被告已向原告出具收款收据，且涉案房屋买卖合同已经网签备案在原告名下的事实，可以认定原告已经付清购房合同项下的20万元购房款。2.关于原被告之间是借贷关系还是买卖关系？原告能够提供双方签订的房屋买卖合同证实双方之间的法律关系。被告主张原被告之间签订的房屋买卖合同实际系为借款合同提供担保，但未能提供证据证实。根据现有证据，对原告主张的双方之间成立房屋买卖合同关系的主张，本院予以采信。根据当事人的陈述以及经审查认定的证据，本院认定本案事实如下：2015年5月26日，原告闫立宁与被告文登文海置业有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定原告以20万元/套的价格购买位于环岛嘉苑（现更名为德红书香府邸）居民小区6号楼2单元703室的房屋（含6号楼2单元03阁楼一个），合同载明的该套房屋面积为85.21平米、阁楼72.2平米、附房面积9.02平米，房屋交付时间约定为2015年12月31日前。原告于合同签订当日以现金方式付清全部购房款，被告为原告办理了该房屋买卖合同网签、备案手续。2016年2月1日，根据债权人的申请，本院以（2015）威文破字第3-1号民事裁定书裁定债务人文登文海置业破产重整，并指定山东东方未来律师事务所担任管理人。2017年5月份管理人作出《重整计划草案》，并获得本院批准。重整计划认为“作为消费者的购房人是本次重整的首要保护的对象，重整方将按原约定的交房标准向购房人交付房屋，但对参加返利销售的购房者，需以放弃返利请求为前提，否则重整方不向其交付房屋。……对虽为消费者的购房人，但商品房预售合同未备案，且交易价格低于市场价格的，重整方有权要求其补足差价（环岛嘉苑小区按单价每平米3600元执行），拒绝补足差价的，重整方有权解除合同。”重整计划还根据房屋完工情况制定了交房的时间计划，在重整计划草案被法院批准前提下，涉案6号楼计划于2018年1月31日交付。现案涉房屋处于闲置状态，且已经具备交付使用条件。2018年12月17日，原告在得知涉案房屋可以交付的情况下自行到房管部门缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金。本院认为，原告闫立宁与被告文登文海置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效。闫立宁已经按照约定向被告支付购房款20万元，有被告出具加盖印章的收款收据等证据以及涉案房屋买卖合同已网签备案在原告名下的事实可以佐证，本院对此予以采信。被告仅以涉案房屋价格过低为由，主张涉案商品房买卖合同系为借款合同提供担保而为，证据不足。根据合同约定，涉案房屋系以“套”为单位，并非以房屋面积作为计算依据，因此被告管理人提出合同未对单价及附房单价进行约定与正常合同约定形式不符的主张，本院不予采纳。至本判决作出之日，被告管理人并未撤销涉案房屋买卖合同，故原告要求确认该房屋买卖合同有效，本院予以支持。关于原告要求交付房屋的问题。本院认为，首先，根据企业破产法第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。本案中，原告通过现金方式支付了全部购房款，已经履行完毕合同约定的付款义务，而被告作为合同相对方未能履行完毕合同约定义务，不属于企业破产法第十八条中债务人和对方当事人对合同均未履行完毕的情形，故对于案涉房屋买卖合同，被告公司管理人并无解除权。第二，被告管理人答辩中提出依据企业破产法的相关规定，以将提起撤销合同之诉为由申请中止审理本案。但自原告提起本案诉讼之日至本案判决作出之日，被告管理人并未就撤销涉案合同提起诉讼，本案并不存在应当中止审理的情形。第三，根据企业破产法及相关司法解释规定的精神，以及本案中被告管理人制定的重整计划，原告已经付清全部购房款且涉案商品房买卖合同已经办理了网签备案登记手续，被告应当按照合同约定和重整计划履行交付房屋的义务。因交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，具有特定性和优先性，被告作为房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付义务，该交付行为不属于企业破产法中规定的无效的个别清偿行为。第四、被告在双方已经签订合同并对该合同办理了网签备案手续情况下，再以原告未履行完付款义务和房屋价格低于市场价格为由不履行交付义务，既缺乏事实和法律依据，也有违诚实信用原则。最后，涉案书香府邸6号楼2单元703室现已具备交付条件，且不存在交付的障碍，原告要求被告按照合同约定履行交付房屋的义务，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告闫立宁与被告文登文海置业有限公司于2015年5月26日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告文登文海置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告闫立宁交付位于威海市文登区（含阁楼）的房屋。案件受理费4300元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周 力人民陪审员  朱安宁人民陪审员  刘宝荣二〇一九年八月一日书 记 员  于晓钰