贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初1192号 原告（反诉被告）：贵州大地永乐置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市龙山大道1号贵侯苑商务酒店一楼，统一社会信用代码：91522701322007053C。 法定代表人：程载，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陆连军，系贵州贵正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：俞国忠，男，1975年12月7日生，汉族，住浙江省新昌县。 委托诉讼代理人：谢晓飞，系贵州京贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁恋，系贵州京贵律师事务所律师。 原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司与被告（反诉原告）俞国忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，2019年5月15日，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司委托诉讼代理人陆连军，被告（反诉原告）俞国忠委托诉讼代理人谢晓飞、袁恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告俞国忠签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》；2、判令被告支付原告从2017年12月18日起至2018年8月17日的商铺使用费为30400元；3、判令被告支付原告从2017年12月18日起至2018年8月17日的管理费合计39520元；4、判令被告以69920元为基数，按照每日0.3‰的标准支付原告从2018年12月18日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金；5、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由:2016年3月30日，原告与被告签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》及《新都汇国际购物广场商铺管理合同》。合同约定原告将位于都匀市商铺，租赁面积合计76平方米出租给被告经营“阿尔贝驰”使用，并对使用期限、使用费用、管理费用的支付、违约责任及合同的解除等有明确的约定。根据使用合同及管理合同的约定，被告每月应缴商铺使用费、管理费合计8740元，费用按季度支付，遵循先付费后使用的原则。截止2018年8月17日，被告尚欠商铺使用费、管理费69920元，物业费垃圾清运费3714.2元。根据商铺使用合同第19.4条的约定，乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除合同并收回商铺。截至目前为止，被告拖欠公司商铺使用费及管理费长达八月有余。经原告多次催缴，但被告一直以经营不善为由拒绝支付上述费用。为维护原告合法权益特向人民法院提起诉讼并提出如上诉请。 被告（反诉原告）俞国忠辩称，1、双方在2018年8月17日已经协商解除合同关系；2、对第二项诉请，因为原告交付的店铺不符合双方的约定条件，少20多平方米，租赁费用应该按照实际面积计算，原告延期交房房屋11个月，原告招商公司承诺被告半年以上的免租期被告才入住；3、管理合同属于实践性合同，原告应该提供证据证明，才能请求被告能够支付相应的服务费；4、鉴于原告在交付时间与商铺的面积上存在过错，与双方合同约定不符，其本身存在违约行为，所以原告应当向被告承担违约责任，另外违约金标准明显过高，请求人民法院降低标准按照同期银行贷款利率进行计算。 被告（反诉原告）俞国忠向本院提出反诉请求:1、判令反诉被告退还反诉原告履约保证金18170元、装修押金3000元、水电押金1000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失50000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由:反诉原告与反诉被告于2016年3月30日签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》，约定反诉被告将其开发的位于都匀市商铺出租给反诉原告用于服装经营。双方合同约定反诉被告应当于2016年10月31日向反诉原告交付商铺，伹反诉被告逾期交付达11个月之久，直接导致反诉原告较大的经济损失。另外，反诉被告交付的商铺并不符合双方合同约定，以致双方发生争议，2018年8月17日，反诉原告在告知反诉被告后撤出该商铺。反诉原告认为，反诉被告未依约交付商铺，且交付的商铺不符合双方合同约定，已经构成违约。为此，特提起前述反诉，望法院支持其反诉请求。 原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司针对被告（反诉原告）俞国忠的反诉请求答辩称，1、反诉原告缴纳的保证金不予退还，根据使用合同第19条第3项及管理合同第9条第3条的约定，因为原告中途擅自退铺的保证金不予退还，尚在合同期限内；2、对于反诉原告诉请的装修押金、水电押金，反诉被告并未收取上述费用反诉被告不应对反诉原告的装修押金、水电押金不应承担责任；3、原、被告双方在合同中约定交付时间，但在履行过程当中反诉原告并未对反诉被告实际交付的时间提出异议，而且在2017年9月8日的时候接收了该商铺并进行装修经营直至2018年8月份，因此反诉被告不存在导致反诉原告产生经济损失的任何违约行为，而且反诉原告并未提供任何证据证明损失，因此反诉被告不应向反诉原告承担任何损失。 本院经审理认定事实如下:2016年3月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》，合同约定原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司为合同甲方，被告（反诉原告）俞国忠为合同乙方，乙方承租甲方开发的位于都匀市商铺，面积为76平方米，用于服装项目经营（阿尔贝驰），《新都汇国际购物广场商铺使用合同》第2.4条约定：面积误差若在±2%以内，甲乙双方对使用费以及推广费误差部分互不计价，超出±2%部分的面积依使用单价增减相关使用费以及推广费；合同第2.5条约定：若甲乙双方就上述使用面积发生异议，以测绘部门确认的面积为准；合同第3.1条约定：使用期限为2年，即2016年11月18日起至2018年11月17日止；合同第5.2.2条约定：履约保证金为7600元，由乙方于签署本合同之日起3日内向甲方交纳；合同第6.1条约定：该商铺的交付日期为2016年10月31日之前，甲方应当于该日前交付该商铺，而乙方应当于该日期前接受交付。具体交付时间由甲方另行通知；合同第7.1条约定：乙方有30天的免费装修期，自该商铺交付之次日起起算；合同第19.1条约定：在使用期限内，乙方逾期交付使用费或管理费或推广费或其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，第逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金；合同第19.3条约定：使用期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退铺的，履约保证金作为违约金赔偿给甲方；合同附件三约定：第一年使用费50元／㎡／月，扣点18%，两者取高；第二年使用费55元／㎡／月，扣点19%，两者取高。《新都汇国际购物广场商铺管理合同》第3.1.2条约定：履约保证金为10570元，由乙方于签署本合同之日起3日内向甲方交纳；合同第3.2.1条约定：乙方应交纳的管理费为每月每平方米10元；合同第3.3.2条约定：乙方应交纳的推广费按该商铺建筑面积计算每月每平方米5元；合同第9.3条约定：经营期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退出经营的，履约保证金作为违约金赔偿给甲方。原告（反诉被告）于2017年9月8日向被告（反诉原告）交付该商铺，被告（反诉原告）于2018年8月17日退出该商铺。2016年4月6日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳履约保证金18170元。 以上事实，有原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司提交的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份信息、《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》、《都匀市房屋建筑测绘报告》，被告（反诉原告）俞国忠提交的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》、收款收据及当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司与被告（反诉原告）俞国忠于2016年3月30日签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》，系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告（反诉原告）应当按照合同约定支付租金，而被告（反诉原告）未及时、足额支付租金及中途擅自退出经营，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告（反诉被告）提出判决解除《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》的诉讼请求，因被告（反诉原告）无异议，对该项诉讼请求，本院予以支持，被告（反诉原告）主张上述合同已于2018年8月17日双方协商解除，原告（反诉被告）不予认可，被告（反诉原告）未能提供证据证明其事实主张，对此本院不予采纳；原告（反诉被告）提出支付从2017年12月18日起至2018年8月17日的商铺使用费为30400元、支付从2017年12月18日起至2018年8月17日的管理费39520元、按合同约定标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，因双方对原告（反诉被告）2017年9月8日交付该商铺及被告（反诉原告）2018年8月17日退出该商铺时间无异议，《新都汇国际购物广场商铺使用合同》第7.1条约定：乙方有30天的免费装修期，自该商铺交付之次日起起算，而原告（反诉被告）诉请从2017年12月18日起计算至2018年8月17日止的使用费、管理费，不违反双方签订合同约定的条款，对原告（反诉被告）主张商铺使用费的计算标准和时间，本院予以支持，但对其主张的建筑面积76平方米，不予采纳，《新都汇国际购物广场商铺使用合同》第2.5条约定：若甲乙双方就上述使用面积发生异议，以测绘部门确认的面积为准，而原告（反诉被告）提交的《都匀市房屋建筑测绘报告》显示被告（反诉原告）租赁的1-172和1-173号商铺均为26.46平方米，共计52.92平方米，其商铺使用费应为50元/㎡/月X8个月X52.92平方米=21168元，对原告（反诉被告）主张商铺管理费的计算时间，本院予以支持，但对其主张的计算标准和建筑面积，不予采纳，《新都汇国际购物广场商铺管理合同》3.2.1条约定：乙方应交纳的管理费为每月每平方米10元；合同第3.3.2条约定：乙方应交纳的推广费按该商铺建筑面积计算每月每平方米5元，其商铺管理费应为15元/㎡/月X8个月X52.92平方米=6350.4元，对原告（反诉被告）主张按合同约定标准支付逾期付款违约金的计算方式，不予采纳，其逾期付款违约金应为以27518.4元为基数，按照每日0.3‰的标准从2018年12月18日起计算至上述款项支付完毕之日止，被告（反诉原告）提出违约金标准明显过高，请求人民法院降低标准按照同期银行贷款利率进行计算，被告（反诉原告）此项要求无事实依据，依照双方约定的违约标准计算每日为8.25元，约定的违约标准并非明显过高，本院不予采纳。被告（反诉原告）俞国忠提出退还履约保证金18170元、装修押金3000元、水电押金1000元的反诉请求，本院不予支持，被告（反诉原告）未及时、足额支付租金及中途擅自退出经营，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，《新都汇国际购物广场商铺使用合同》第19.3条约定：使用期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退铺的，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，《新都汇国际购物广场商铺管理合同》第9.3条约定：经营期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退出经营的，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，且被告（反诉原告）未能提供证据证明双方于2018年8月17日协商解除合同，故被告（反诉原告）无权要求退还履约保证金18170元，另装修押金3000元、水电押金1000元并非原告（反诉被告）收取，故对该反诉请求，本院不予支持；被告（反诉原告）提出赔偿经济损失50000元的反诉请求，因该50000元系被告（反诉原告）装修商铺的费用，不管原告（反诉被告）是否违约，被告（反诉原告）都必然产生该费用，且被告（反诉原告）接受该商铺时未提出异议并进行装修，故该费用不属于被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）违约而造成其直接经济损失的范围，对该反诉请求，本院不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司的诉讼请求，对符合法律规定的部分，本院予以支持。被告（反诉原告）俞国忠的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、解除原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司与被告（反诉原告）俞国忠于2016年3月30日签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》； 二、被告（反诉原告）俞国忠于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司支付从2017年12月18日起至2018年8月17日的商铺使用费21168元； 三、被告（反诉原告）俞国忠于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司支付从2017年12月18日起至2018年8月17日的商铺管理费6350.4元； 四、被告（反诉原告）俞国忠于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司支付逾期付款违约金（以27518.4元为基数，按照每日0.3‰的标准从2018年12月18日起计算至上述款项支付完毕之日止）； 五、驳回原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）俞国忠的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1774元，反诉案件受理费1604元，由被告（反诉原告）俞国忠负担2604元，由原告（反诉被告）贵州大地永乐置业有限公司负担774元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 于    黎 人民陪审员 吴  桂  华 人民陪审员 王  华  川 二〇一九年八月二十五日 书 记 员 吴政杭（代）