福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初6148号 原告：泉州天来源物业有限责任公司，住所地福建省南安市水头镇海联创业园澳磊大厦1501室，统一社会信用代码9135058331570669X3。 法定代表人：王信义，公司经理。 委托诉讼代理人：庄国灿，男，公司员工。 委托诉讼代理人：吴辉燕，女，公司员工。 被告：高水发，男，1980年2月13日出生，汉族，户籍地住址福建省南安市，现住址福建省南安市。 原告泉州天来源物业有限责任公司（以下简称天来源物业公司）诉被告高水发物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。天来源物业公司的委托诉讼代理人庄国灿，被告高水发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天来源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令高水发即时向天来源物业公司支付拖欠的物业费5796.45元，并支付自2017年1月1日起至付清款项之日止按每日3‰计算的违约金(暂计至2019年6月30日为8086.05元)；2.本案诉讼费由高水发负担。事实和理由:天来源物业公司于2016年1月1日与福建力志投资有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，并开始对力志·世丰的物业提供物业服务工作。《福建省前期物业服务合同》签订后，天来源物业公司遵守合同和《福建省物业管理条例》依约对该小区提供了物业服务，但高水发未按照《福建省前期物业服务合同》的约定如期交纳物业管理服务费，自2017年1月1日起至2019年6月30日止共计拖欠物业管理费5796.45元，违约金8086.05元，总合计金额13882.5元。天来源物业公司多次催促高水发履行合同，但高水发无理拒不缴纳。 高水发答辩称：1.天来源物业公司未能履行交付《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建新建商品住宅质量保证书》的义务；2.居住2号楼803室客厅玻璃自2017年9月5日破裂至今未处理、多家业主的窗户存在漏水的情形；3.天来源物业公司提供的物业服务不到位，存在服务态度不好、将绿化面积私自改成走道、私自出租业主的公共用地、私自乱围消防通道，影响业主通行、公摊费用明细未能向业主公开等情形；4.天来源物业公司违约在先，无需支付物业管理费及违约金。 本院经审理认定事实如下：福建力志投资有限公司将其开发的位于南安市水头镇海联开发区力志·世丰的前期物业服务发包给天来源物业公司管理，双方2016年1月1日签订《福建省前期物业服务合同》，约定：限期为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；合同期满后，天来源物业公司仍提供不低于本合同约定的内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同；住宅物业管理服务费收费标准为1.5元/㎡/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；业主应于每月15日前支付物业服务费；业主未能按时足额支付物业服务费，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日的3‰标准支付违约金，等等。 力志·世丰至今未成立业主委员会。高水发向福建力志投资有限公司购买“力志·世丰”2号楼803室房屋。 2014年10月9日，高水发与天来源物业公司办理了房屋交接。交房后，高水发自2017年1月1日起开始未能支付物业服务费，截至2019年6月30日止累计拖欠物业管理费5796.45元。 2018年4月26日，天来源物业公司向高水发发出律师函催收欠缴的物业管理费，但高水发未能缴纳物业服务费。为此，天来源物业公司遂起诉至本院要求解决，高水发于2019年7月11日由到本院邮寄送达的民事起诉状等材料。 上述事实，有天来源物业公司营业执照、高水发的居民身份证复印件、房屋验收确认书、承诺书、《福建省前期物业服务合同》、欠费明细单、欠费催缴国内挂号信函、物业管理费催缴通知书及当事人在庭审中的陈述等为证。 本院认为，天来源物业公司与福建力志投资有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》，合同主体适格，内容真实，应确认为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，高水发作为“力志·世丰”2号楼803室的业主，该合同对高水发具有约束力，天来源物业公司、高水发均应按合同的约定履行自己的义务。天来源物业公司已为高水发提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定及上述合同的约定，高水发应按时缴纳物业服务费，但其未能按时缴纳，且经天来源物业公司发函催讨后也未能缴纳，已构成违约。现天来源物业公司要求高水发支付截至2019年6月30日止累计拖欠物业管理费5796.45元，合理合法，本院予以支持。 庭审时，高水发主张房屋存在玻璃破裂、渗水及未能履行交付《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建新建商品住宅质量保证书》的义务等问题，在天来源物业公司更换玻璃、将房屋维修后，其愿意缴纳拖欠的物业服务费。对此，本院认为，首先，高水发当庭提供的相片、拒交物业费理由书不足以证明其主张；其次，若高水发的房屋存在质量问题且在保修期内，则房屋的维修责任及交付《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建新建商品住宅质量保证书》的义务在于开发商福建力志投资有限公司，根据《福建省前期物业服务合同》的约定，天来源物业公司的物业服务内容并不包含业主专有部分的维修养护等，其责任仅限于向开发商告知、沟通协调问题，高水发的上述主张于法无据，本院不予采纳。高水发认为天来源物业公司违反物业服务合同约定，未尽到物业服务义务、侵害业主的权利，其完全可依据相关规定及合同约定向天来源物业公司主张违约之诉，其以不交纳物业费作为抗辩，事实上侵害的是其他正常交纳物业费业主的权益，抗辩理由明显不能成立，本院不予采纳。 又，合同中约定若业主未能按时足额交纳物业费，经书面催讨仍未能缴交的，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准支付违约金，现高水发未能依照合同约定按时交纳物业费，损害了天来源物业公司的合法权益，应当按照合同约定交纳物业费并承担违约责任，天来源物业公司同时主张按日千分之三计算违约金，综合考虑天来源物业公司的实际损失、预期利益、高水发的过错程度等因素，天来源物业公司主张的违约金明显过高，本院酌情确定高水发应支付给天来源物业公司自书面催讨之次起至实际还款之日止，按月利率1%计付的违约金。天来源物业公司于2018年4月26日发函催讨，根据《欠费明细单》体现，高水发当时应缴交的物业费为于2898.23元，故高水发应支付以2898.23元为计算基数，自2018年4月27日起至实际付款之日止，按月利率1%计付的违约金。天来源物业公司之后又于2019年7月1日提起本案诉讼，高水发于2019年7月11日收到法院邮寄送达的民事起诉状等诉讼材料，故高水发应支付以2898.22元为计算基数，自2018年7月12日起至实际付款之日止，按月利率1%计付的违约金。天来源物业公司合理的诉讼请求予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十一条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、高水发应于本判决生效后的10日内支付泉州天来源物业有限责任公司截止至2019年6月30日的物业管理费5796.45元及违约金（第一笔违约金以2898.23元为计算基数，自2018年4月27日起至实际付款之日止，按月利率1%计付；第二笔违约金以2898.22元为计算基数，自2018年7月12日起至实际付款之日止，按月利率1%计付）； 二、驳回泉州天来源物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费147元，适用简易程序审结，减半收取为73.5元，由高水发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄振东 二〇一九年八月二十三日 书记员  施金龙 附：引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管一企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -3-