广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10676号原告：东莞市金色物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇黄金洲高科大厦G座西8号铺，统一社会信用代码为91441900560812189K。法定代表人：黄建华，该公司经理。被告：张玉霞，女，1977年1月9日出生，汉族，住河南省光山县。原告东莞市金色物业管理有限公司与被告张玉霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法由审判员陈波适用小额诉讼程序进行审理，于2019年6月11日公开开庭进行了审理，原告法定代表人黄建华、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市金色物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费4146.48元、水费364.99元，合计4511.47元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买的金色家园金日阁C602房，面积为132.9平方米，按照原告与开发商于2011年3月15日签订的《物业管理委托合同》、2016年3月23日签订的《前期物业服务合同》及相关的法律规定，原告由2011年4月1日至2018年3月1日止，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告拖欠2017年2月至2018年2月物业管理费4146.48元，拖欠2017年3月至2018年2月水费364.99元，合计4511.47元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告收到通知后却至今未履行交费义务。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告张玉霞辩称：一、关于被起诉欠物业管理费的问题。原《前期物业服务合同》已于2016年3月31日到期，原告已不属于金色家园小区合法的前期物业服务企业。东莞市虎门金色家园临时业主大会（下简称“临时业主大会”）于2017年2月24日至2017年3月18日召开，通过征求全体业主意见，已经决定不再续聘原告继续为金色家园小区提供物业服务，东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会执行业主大会的决定已经通知原告于2017年5月30日前办妥移交并退出金色家园小区，同时原告也有确认收到通知。（2017）粤1972民初5784号民事判决书判决原告退出金色家园小区物业服务区域，意思就是说临时业主大会的召开与会议内同是完全合法而且有效的。根据相关法律规定，原告无权收取被告从物业服务合同权利义务终止之后的物业管理费。二、原告无权以金色物业名义要求水费。被告与原告不存在供水合同关系，就水费主张权利只能以供水公司的名义提起诉讼，而无权以自己的名义起诉，更何况从2016年3月31日起原告在金色家园小区已经没有正当性与合法性，其交水费行为完全是出于自愿的，故不存在欠费之说。另外，原告所提供的水费明细也非常怪异，甚至非常离谱的用量。2017年2月开始到7月份，房子没有人居住，结果间隔月份出现用水，更离谱的是在2018年2月份的春节前后，租客回老家，房子没人居住，竟然出现比平常多的用量，2018年3月份又恢复正常了。被告好几次与原告法定代表人黄建华微信沟通，但总得不到回应。综上所述，在2016年3月31日之后，原告提供物业服务是完全没有任何合同及法律上的依据的，主张的物业管理费与水费也是没有任何依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是金色家园金日阁C602房业主，原告是金色家园小区的前期物业服务企业。原告作为受托方、案外人东莞市虎门房地产开发有限公司作为委托方于2011年3月15日签订《物业管理委托合同》，该合同第十四条约定，受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、代收水费；第十八条约定委托管理期限为5年，自2011年4月1日至2016年3月31日。2016年3月23日，原告作为乙方与案外人东莞市虎门房地产开发总公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金色家园实施前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括代收水费、电费、家居清洁服务；本合同期限自2016年4月1日起至2020年3月31日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。原、被告一致确认，被告尚未缴纳2017年2月至2018年2月物业管理费4146.48元，但被告认为原告已不是金色家园物业管理企业，无须向原告缴纳上述费用。为此，被告提交了以下证据：《东莞市虎门镇金色家园临时业主大会会议书面征求意见结果公告》（以下简称《公告》）、《东莞市虎门镇金色家园业主委员会通知函》（以下简称《通知函》）。其中《公告》显示东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会于2017年3月18日表决，结果显示“不同意由前期物业服务企业-东莞市金色物业管理有限公司继续提供物业服务，得到416张业主票权票、代表面积票权数为56660.4平方米，通过率分别为97.88%、97.59%”。《通知函》显示由金色家园首届业主委员会于2017年4月13日向东莞市金色物业管理有限公司发出，主要内容“东莞市金色物业管理有限公司：因2017年3月18日金色家园临时业主大会在依法征求业主意见后表决通过不再续聘前期物业服务企业-东莞市金色物业管理有限公司。本会作为金色家园业主大会的执行机构，现依法通知贵司：决定于2017年5月30日解除与贵司的《前期物业服务合同》；请贵司做好物业移交准备工作，在2017年5月30日前与业主委员会进行物业移交并于此期限前撤离金色家园物业管理小区；撤离前，贵司仍应做好物业服务工作”。原告确认收到了《通知函》，但认为业主委员会于2017年3月18日召开的临时业主大会没有遵守金色家园议事规则，政府部门人员并未参加会议。另外，2017年5月31日要求撤场的时候业主委员会也没有派人进行接管，且有两批业主对业主委员会提起诉讼，原告无法判断《通知函》合法性和有效性。另外，被告还提交了《关于业委会违法终止的申明》（以下简称《申明》）。该《申明》显示由原告金色家园管理处于2017年4月24日发出，部分内容为“《前期物业服务合同》有效期至2020年3月31日止，业委会无权提前终止”。原告对该《申明》的真实性予以确认。另查明，案外人东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会以物业服务合同纠纷对本案原告提起诉讼，本院立案号为（2017）粤1972民初5784号，该案查明案外人东莞市虎门房地产开发总公司作为甲方、本案原告作为乙方，双方于2016年3月22日签订《前期物业服务合同》，约定合同期限为2016年4月1日至2020年3月31日止，但该合同因违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定被认定为无效合同。（2017）粤1972民初5784号案件已于2018年3月15日发生法律效力。此外，原告主张的水费为2017年3月至2018年2月期间的费用，根据其提交的欠费明细表显示，上述期间各月的水费金额分别为3.23元、0元、0元、3.23元、0元、25.84元、41.99元、22.61元、41.99元、25.84元、35.53元、164.73元。被告对原告主张的2月份的水费金额不予确认，并主张该月份没有人居住，水费明显过高。原告提交了水费付款回单、水表记录表格，主张每月的水表均准确抄表，且原告已为小区住户垫付了2017年3月至2018年2月的水费。以上事实，有原告提交的欠费明细表、服务用房移交清单、物业管理委托合同、收费标准准备案的复函，被告提交的业主委员会通知函、公告、申明、通知、民事判决书、租赁合同、缴费通知书、收款收据、微信聊天记录、订票记录、短信以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本案是物业服务合同纠纷。被告确认尚未缴纳2017年2月至2018年2月物业管理费4146.48元，本院依法予以确认。本案争议焦点为：一、原告是否有权向被告收取2017年2月至2018年2月之间的物业管理费；二、原告是否有权收取水费，2018年2月的水费金额如何认定。本院分析如下：一、关于物业管理费问题。第一，原《物业管理委托合同》约定的委托管理期限截至2016年3月31日，其后的《前期物业服务合同》已被本院（2017）粤1972民初5784号生效判决书认定为无效，故原告自2016年4月1日起对涉案小区进行管理没有合同依据，但原告作为涉案小区的物业管理人，在未有组织对涉案小区的物业管理进行交接的情况下，原告应继续对涉案小区进行物业管理，直至有相应的组织接手；原告的物业管理职责才正式解除。金色家园首届业主委员会于2017年4月13日通过《通知函》的形式告知原告涉案小区业主大会决定不再聘请其为涉案小区提供物业服务，并于2017年5月30日解除《前期物业服务合同》，要求其做好交接工作，故原告的工作应于2017年5月30日结束对涉案小区的管理，并将案涉物业移交给业主委员会。综上，2016年4月1日至2017年5月30日期间，原告事实上为案涉小区提供了物业管理服务，被告亦未要求原告退出或移交物业，应视为被告对该期间原告事实管理物业的行为不持异议，故其理应参照此前约定的物业管理费标准，向原告支付2017年2月至5月的物业管理费1275.84元（132.9平方米×2.4元/月/平方米×4个月）合法有据，本院依法予以支持。第二，根据前述论述，虽然原告对涉案小区业主大会的决议及涉案小区首届业主委员会的合法性质疑，但在涉案小区首届业主委员会的备案未被相关行政部门撤销前，涉案小区首届业主委员会执行涉案小区业主大会决议具有合法性，原告不能以存在质疑为由拒绝退出小区及移交物业资料。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告要求被告支付2017年6月至2018年2月物业管理费2870.64元，缺乏依据，本院依法不予支持。二、关于水费问题。对于2017年3月至2018年1月期间的水费200.26元，各月的水费金额不高，亦与一般家庭用水情况相印证，本院予以认可。对于2018年2月的水费164.73元，虽然原告提交了水费付款回单、水表记录表格为凭，但上述单据均系原告单方制作，不能作为认定案件事实的主要依据，且相较于家庭用水而言，上述水费的金额数倍于此前的月份，显著过高，被告对此又予以否认，故本院参照2018年2月之前各个月份水费的平均数额酌定2018年2月的水费为18.2元，对于原告诉请中超过的部分，本院不予支持。由于此前双方一直采取由物业公司代缴水费的方式，且原告提交了每月水表抄表记录及水费付款回单，被告拖欠的上述水费亦未被供水企业催收，故原告主张已为被告垫付上述水费，本院予以采信，在合同无效的情况下，原告为被告垫付的上述水费构成无因管理，故本院对原告主张被告返还水费的请求予以支持，但被告向原告支付的水费应为218.46元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告张玉霞于本判决生效之日起三日内向原告东莞市金色物业管理有限公司支付物业管理费1275.84元及水费218.46元；二、驳回原告东莞市金色物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告张玉霞负担8元，原告东莞市金色物业管理有限公司负担17元。本判决为终审判决。审判员 陈 波二〇一九年八月十五日书记员 章碧煌附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。