广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初479号原告：韶关市金福园物业服务有限公司，住所：韶关市武江区沿江路68号金凤翔棕榈湾金领楼-1层30号商铺。法定代表人：郑应丰，经理。委托诉讼代理人：朱小玲，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丹燕，广东众同信律师事务所律师。被告：王婧灵（曾用名：王艳），女，1977年8月2日出生，汉族，住韶关市武江区。原告韶关市金福园物业服务有限公司（以下简称“金福园公司”）与被告王婧灵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，原适用小额诉讼程序后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告金福园公司的委托诉讼代理人朱小玲、林丹燕，被告王婧灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金福园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2016年1月至2018年5月期间的物业服务费1579.05元并支付滞纳金1911.21元（暂计算至2018年5月），之后滞纳金按合同约定计算至还清之日止；2、判令被告立即返还原告垫付2015年10月至2018年3月期间的水费1235.73元、判令被告立即返还原告垫付2015年9月至2018年3月期间的电费79.6元。以上1-2项款项合计4805.59元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告为韶关市武江区沙洲路27号金泽园小区A1幢金好楼602房（该房屋建筑面积90.75平方米）的业主。2004年11月2日，韶关市金福园置业有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议第四条约定物业服务费按住宅面积每月每平方米0.6元计算，被告应于每月1-10日支付物业服务费，水、电费实行代收代缴，被告拖欠费用的应从逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。协议签订后，原告在该小区从事物业管理服务，被告也按约定支付物业管理费。但被告自2016年1月开始拖欠物业管理费等费用，经原告多次催收，被告均拒绝支付。原告认为，原告作为物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务。被告拖欠物业服务费等费用的行为已构成违约，理应承担违约责任。为此，原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告王婧灵答辩称：一、原告主张物业费依据的《前期物业服务合同》已失效，原告不是合法的收费主体。金泽园小区成立业主委员会并依法备案后，2016年1月25日经业主大会决议，作出解聘原告决定，已解除与原告的物业服务合同关系。金泽园业委会于2016年2月25日向原告发出《关于金泽园小区物业服务交接的函》，原告置之不理。2016年4月21日，业委会向全体业主发出通告，要求全体业主自2016年5月1日起，停止向原告缴纳物业管理费。2016年5月24日又向原告发出《告知函》，告知终止原告为金泽园小区提供物业服务的前期物业合同关系，敦促原告办理物业管理交接手续，撤出金泽园小区，原告拒不办理物业管理交接手续。金泽园业委会作出解聘原告决定合法性，已经韶关市中级人民法院（2018）粤02民终318号民事判决书认定，原告自2016年5月1日后，无权收取金泽园小区物业管理费。二、原告向答辩人催收物业管理费、计收滞纳金、水电费没有法律依据。1、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”之规定，答辩人无需向原告支付2016年5月1日后的物业管理费。2、自2016年5月1日，答辩人与原告已解除物业服务合同关系，水电费原告已无权代缴、代付，原告未经答辩人认可，自行垫付，与答辩人无关。答辩人如何支付水电费也与原告无关。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，恳请人民法院依法予以驳回。本院经审理查明：被告王婧灵系韶关市武江区芙蓉新城金泽园金好楼A1幢602房的业主，该房屋建筑面积为90.75㎡。原告金福园公司于2004年7月30日起接受金泽园小区开发商韶关市金福园置业有限公司的委托为小区提供物业管理服务。2004年11月2日，王婧灵（乙方）与韶关市金福园置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定每月1-10日交纳物业管理服务费，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.6元计算；甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2015年12月10日，金泽园小区选举成立了韶关市武江区金泽园业主委员会（以下简称“金泽园业委会”）并按照法定程序在相关部门进行了备案。2016年1月15日，金泽园业委会在金泽园住宅小区张贴公告，告示：“关于金泽园小区更换前期物业服务公司（韶关市金福园物业服务有限公司）事宜，经本小区双过半业主表决同意更换。现金泽园业委会决定，委托广东盛远招标有限公司对本小区的物业服务进行公开招标，招标时间定于2016年1月25日下午15时。为选聘专业的物业服务公司，欢迎广大业主积极推荐有资质、有实力、服务好的物业服务公司参与。”之后，金泽园业委会委托广东盛远招标有限公司就金泽园住宅小区招聘物业服务企业事宜面向社会公开招标。最后，韶关市博奥源物业服务有限公司中标。2016年2月12日，金泽园业委会与韶关市博奥源物业服务有限公司签订了《金泽园小区物业管理服务合同》。2016年2月16日，金泽园业委会向韶关市金福园置业有限公司发出《关于金泽园小区物业服务交接的函》，函件中表示拟通知韶关市博奥源物业服务有限公司于2016年2月17日与该公司委托的前期物业服务公司办理金泽园小区的物业服务交接事宜。2016年4月21日，金泽园业委会向小区全体业主发出《通告》，号召全体业主从2016年5月1日起停止向金福园公司缴纳物业服务费和其他相关费用。2016年5月24日，金泽园业委会以寄快递的形式向原告发出《告知函》，告知金泽园业委会依照法定程序终止了金福园公司为金泽园小区提供物业服务的前期物业合同关系，从2016年5月1日起金泽园小区全体业主将停止缴纳除水电费以外的一切费用，并希望金福园公司尽快与新的物业公司办理交接手续，撤出金泽园小区。针对金泽园业委会作出解聘金福园公司及选任韶关市博奥源物业服务有限公司的决定是否合法的问题。韶关市金福园置业有限公司作为金泽园小区的业主，于2016年8月23日向本院提起业主撤销权之诉，要求：“1、依法撤销金泽园业委会及业主大会作出的解聘韶关市金福园物业服务有限公司的决定；2、依法撤销金泽园业委会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；……”。本院受理后，在2017年4月27日作出（2016）粤0203民初1779号民事判决，判决：“一、撤销被告韶关市武江区金泽园业主委员会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；二、驳回原告韶关市金福园置业有限公司的其他诉讼请求。”韶关市金福园置业有限公司不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月9日作出（2017）粤02民终1069号民事判决，驳回了韶关市金福园置业有限公司的上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，因双方对撤场事宜未能协商一致，金泽园业委会遂将金福园公司诉至本院。本院受理后，于2017年11月27日作出（2016）粤0203民初1171号民事判决，判决：“一、被告韶关市金福园物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内撤离韶关市武江区沙洲路27号金泽园小区；……”。金福园公司不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，该院于2018年5月23日作出（2018）粤02民终318号民事判决，驳回了金福园公司的上诉，维持原判。该判决于2018年5月25日生效后，金福园公司并未撤离金泽园小区，而是继续提供物业服务，直至金泽园业委会申请法院强制执行后才于2018年9月撤离了该小区。自2016年1月起，被告未再向原告交纳物业服务费，且未向原告交纳原告垫付的2015年10月至2018年3月水费、2015年9月至2018年3月公摊电费。原告认为其为金泽园小区提供了物业服务，被告作为小区业主享受了物业服务，应当交纳2016年1月至2018年5月的物业服务费1579.05元及代交的水电费，被告则认为原告自2016年5月1日后无权收取物业服务费，双方争执未果，原告遂诉至本院要求解决。庭审中，被告明确对原告主张的2015年10月至2018年3月期间的水费1235.73元及垫付的2015年9月至2018年3月期间的电费79.6元共计1315.33元没有异议，并愿意缴纳。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见及庭审查明的事实，现本案争议的焦点是：被告是否应向原告缴纳2016年1月至2018年5月的物业服务费及滞纳金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告之间的物业服务关系何时确定终止决定了被告向原告缴纳物业服务费的最后时间节点。本案中，虽然金泽园业委会已于2016年5月24日以寄快递的形式向原告发出《告知函》，告知已依照法定程序终止了原告为金泽园小区提供物业服务的前期物业服务合同关系，但原告对业委会的成立及其作出的解聘原告的决定等问题提出异议，并由此引发了一系列诉讼，双方对于物业服务关系何时终止一直存在争议。而韶关市中级人民法院作出的（2018）粤02民终318号民事判决最终认定“金泽园业委会作出的解聘金福园公司的决定是合法有效的，且金泽园业委会据此向金福园公司发出了《告知函》，故而双方的物业服务关系予以解除”，该判决于2018年5月25日生效。在诉争期间，原告作为提供物业服务一方，其依然为金泽园小区提供物业服务，被告作为韶关市武江区金泽园小区A1幢金好楼602房的业主，亦享受了原告提供的物业服务，故被告应从2016年1月起向原告缴纳物业服务费至（2018）粤02民终318号民事判决生效之日止，即2018年5月25日。经计算，被告应向原告支付物业服务费1569.98元（90.75㎡×0.6元/㎡×28个月+90.75㎡×0.6元/㎡÷30天/月×25天）。至于原告主张的2015年10月至2018年3月期间的水费1235.73元及2015年9月至2018年3月期间的电费79.6元共计1315.33元，被告明确表示没有异议并愿意缴纳，该行为属其自行处分其民事权益，本院对此予以确认。至于原告主张的滞纳金的问题，原告与金泽园小区开发商韶关市金福园置业有限公司所签订的《前期物业管理服务协议》约定如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，须补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，但该约定过高，且被告并非恶意拖欠物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合协议约定的物业服务费缴纳时间，本院酌情调整为以实欠物业服务费从2016年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付滞纳金至还清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告王婧灵应于本判决生效之日起十日内支付2016年1月1日至2018年5月25日的物业服务费1569.98元及滞纳金（滞纳金计算方式：以实欠物业服务费从2016年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给原告韶关市金福园物业服务有限公司；二、被告王婧灵应于本判决生效之日起十日内支付2015年10月至2018年3月的水费1235.73元及2015年9月至2018年3月的电费79.6元共计1315.33元给原告韶关市金福园物业服务有限公司；三、驳回原告韶关市金福园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王婧灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  彭志光人民陪审员  刘文霞人民陪审员  袁 媛二〇一九年八月九日书 记 员  杜颖希