上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初19503号原告(反诉被告)：上海申利建筑构件制造有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐凯华，执行董事。委托诉讼代理人：常敏萍。原告(反诉被告)：游余林，男，1969年3月11日出生，汉族，户籍地江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：熊志平，上海千颂律师事务所律师。原告(反诉被告)上海申利建筑构件制造有限公司(以下称申利公司)与被告(反诉原告)游余林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，申利公司委托诉讼代理人常敏萍，游余林及其委托诉讼代理人熊志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申利公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除申利公司与游余林签订的《租赁合同》，游余林将租赁场地返还申利公司；2、判令游余林支付至2018年9月15日的场地使用费人民币(以下币种同)98,300元及利息。事实与理由：2017年5月20日，申利公司与游余林签订《租赁合同》，约定申利公司将位于嘉定区徐行镇曹新路XXX号的500平方米建筑物及场地(以下称系争房屋及场地)租赁给游余林使用，租金为每平方米每天0.7元。游余林向申利公司支付了首期62,500元租金及1万元保证金。截止2018年9月15日，游余林持续占用系争房屋及场地488天，应当支付场地使用费170,800元，扣除已付款72,500元，尚欠98,300元未付。按照双方签订的租赁合同，游余林逾期支付租金等费用超过15天的，申利公司有权解除合同，故申利公司涉诉。游余林辩称，不同意申利公司的诉讼请求。因系争房屋系违法建筑，双方签订的《租赁合同》应属无效。2017年9月26日，系争房屋电力中断，致使游余林无法正常使用房屋，此后游余林已搬离系争场地并另行租赁场地办公，申利公司亦收回场地并重新装修使用，故不同意支付使用费。事实上，申利公司在电力中断后向各承租人承诺若不能恢复供电，愿意退还押金、租金并赔偿装修损失，此后大部分承租人已得到补偿，但申利公司至今未退还游余林押金、租金并赔偿搬迁费及装修损失。据此，游余林提出反诉要求：1、判令申利公司支付因停电造成的损失费用共计24万元(含装修费12万元、搬迁费28,000元、经营损失92,000元)；2、判令申利公司退还已支付的租金、押金共计72,500元(含租金62,500元和押金10,000元)。针对游余林的反诉，申利公司辩称，不同意游余林的反诉请求。第一，虽然游余林称其已自行在他处重新生产经营，但始终未搬离系争场地，且持续占用至今。在游余林长期不付租金的情况下，申利公司多次要求其腾退房屋及场地，但游余林均予以拒绝，故其仍应当按照合同约定的租金标准支付占用费。第二，游余林未经申利公司书面同意进行添附改造，因此发生的费用与申利公司无关，申利公司保留追究其违约责任的权利。第三，游余林主张的搬迁费及经营损失依约、依法无据。游余林已在新址生产经营，亦未举证证明其主张的经营损失如何构成。申利公司是在游余林长期拖欠租金的情况下才起诉要求解约，申利公司不存在违约行为。即便存在短时间停电的情况，也是因地方政府行政监管所致，根据合同约定，这种情况下出租人应予免责。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月20日，申利公司(甲方)与游余林(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于嘉定区徐行镇的甲方生产车间以及空地即系争房屋及场地用作生产经营使用；乙方使用租赁场地开展经营活动应当自行接受政府有关部门的各种监管，不得发生违法、违规等行为；租赁期限为3年，自2017年5月15日起至2020年5月14日止；租金为每平方米每天0.7元，按照双方确定面积按实计算，每年租金125,000元，付款方式为先付后用，每半年支付一次租金，且乙方另需押一个月租金作为保证金，本合同签订之日，乙方应当支付首期(半年)租金及押金；乙方在合法、合规以及书面告知甲方(经甲方同意)的基础上可以对现有场地进行改造、添附；合同期内，乙方逾期支付租金、其他费用超过15天，甲方有权解除合同；在本合同解除或终止时，乙方应在十五日内交还租赁场地，如果超过该时间节点的，视为乙方放弃在租赁场地上的存放物或者添附物，甲方有权予以处置。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，申利公司将系争房屋及场地交付游余林使用，游余林支付了半年租金62,500元以及押金10,000元。2017年9月，系争场地发生电力中断。同年10月10日，申利公司负责人滕桂林与游余林以及另外两名租户就停电事宜进行协商。同年10月19日，游余林等三名租户再次与申利公司负责人滕桂林沟通未果。后因游余林未支付后续租金，申利公司起诉来院。另查，系争房屋未取得房地产权证，亦未办理建设工程规划许可证或取得相关审批手续。审理中，游余林为证明其已于2017年10月1日搬离系争房屋及场地，提交如下证据：1、照片一组及《房屋租赁协议》，证明游余林已于2017年11月1日与案外人签订租赁协议另行租赁场地用于生产；2、消防监督检查意见通知书，证明游余林经营的公司实际经营地址已经变更；3、嘉定工业区来沪人员综合管理服务站(三里村)出具的证明，证明游余林经营的公司于2017年11月1日迁入三里村；4、照片一组，证明当地政府于2017年9月对系争场地拉闸限电并张贴封条，目前系争场地已由申利公司另行出租给物流公司使用。经质证，申利公司对游余林提交的上述证据均不予认可，并认为目前系争房屋及场地内仍存放有游余林的物品，因系争房屋及场地所在厂区较大，照片中显示的物流公司及拉闸限电封条均与游余林经营场地无关。此外，游余林提交了商品混凝土送货单，证明其对系争房屋进行过装修施工，存在装修损失。经质证，申利公司认为游余林自愿搬离系争房屋及场地，其损失与申利公司无关。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，申利公司与游余林签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。游余林应当将系争房屋及场地返还申利公司，申利公司则应将收取的押金返还游余林。虽然合同无效，但申利公司已实际将系争房屋及场地交付游余林使用，游余林仍应当参照合同约定的租金标准向申利公司支付房屋及场地的占有使用费。游余林辩称其已于2017年10月1日搬离系争房屋及场地，并在庭审中就其已在他处生产经营进行举证，但其作为承租人，即便搬离租赁场地，亦负有向申利公司返还房屋及场地的义务，因游余林未能证明已将系争房屋及场地交还申利公司，亦未在搬离后通知申利公司收房或与申利公司办理交接手续，应当承担举证不利的后果。但考虑到系争房屋在游余林租赁期间曾发生电力中断，影响房屋的正常使用，且申利公司在游余林未支付后续租金的情况下，疏于对系争房屋及场地状况进行跟踪了解，未能及时收回房屋以防止损失扩大，亦存在过错，故本院酌情确定游余林需给付申利公司使用费73,000元，游余林要求申利公司返还已付租金的诉讼请求不予支持。本案中，对造成涉案租赁合同无效，申利公司与游余林均有过错，应各自承担由此造成的损失。关于游余林主张的装修损失，申利公司在签订合同时明知游余林将系争房屋用于生产经营，故游余林为此进行必要的装修亦属合理，申利公司辩称游余林擅自装修，故装修损失与其无关的意见，本院不予采信。现游余林提交了混凝土送货单以证明其装修损失，本院根据双方的过错程度，酌定申利公司赔偿游余林装修损失20,000元。至于游余林主张的搬迁费及经营损失，因缺乏事实和法律依据，本院对此均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海申利建筑构件制造有限公司与被告游余林签订的《租赁合同》无效；二、被告游余林应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于嘉定区徐行镇曹新路XXX号房屋及场地内迁出，并将该房屋及场地返还原告上海申利建筑构件制造有限公司；三、被告游余林应于本判决生效之日起十日内支付原告上海申利建筑构件制造有限公司房屋及场地占有使用费73,000元；四、原告上海申利建筑构件制造有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、原告上海申利建筑构件制造有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告游余林装修损失20,000元；六、原告上海申利建筑构件制造有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告游余林押金10,000元；七、被告游余林的其余反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,257.5元，减半收取1,128.75元，由原告上海申利建筑构件制造有限公司负担290元，由被告游余林负担838.75元，反诉受理费2,993.5元，由原告上海申利建筑构件制造有限公司负担287元，被告游余林负担2,706.5元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一九年八月二十六日书记员  陈伊菡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。