苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初8481号原告：陆根元。原告：陆龙妹。上列两原告共同委托诉讼代理人：董斌，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。被告：吴中区木渎振业汽配经营部，住所地苏州市吴中区木渎镇长江路3号1幢56、57号。经营者：郑波。委托诉讼代理人：刘英平，江苏法凯律师事务所律师。被告：苏州江南汽配市场有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇长江路。法定代表人：周宋环，总经理。被告：苏州江南物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇长江路3号。法定代表人：刘玉勤，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐军、沈成，江苏日易律师事务所律师。原告陆根元、陆龙妹与被告吴中区木渎振业汽配经营部（以下简称振业汽配）、苏州江南汽配市场有限公司（以下简称江南汽配）、苏州江南物业管理有限公司（以下简称江南物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理，后裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆根元、陆龙妹共同委托诉讼代理人董斌，被告振业汽配经营者郑波及其委托诉讼代理人刘英平，被告江南汽配、江南物业共同委托诉讼代理人徐军、沈成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆根元、陆龙妹向本院提出诉讼请求：1.判令振业汽配赔偿两原告房屋维修费242488.48元；2.被告江南汽配、江南物业承担共同赔偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，陆根元与郑波签订了租赁合同，将位于苏州市房屋出租给郑波经营使用，租期自2018年2月1日至2021年2月1日。2018年6月14日，因振业汽配承租的168号房屋起火，致使出租房屋受到损失，振业汽配作为承租人负有不可推卸的责任。火灾事故发生前，江南汽配市场因消防不合格，被消防部门责令整改，但未得到改善，火灾发生时消防栓处于无水状态，商户无法自救，错过最佳灭火时机，造成火灾损失扩大。江南汽配作为开发商和管理者、江南物业作为物业管理者，未尽到职责，消防设施不到位，使火灾蔓延损失扩大。现为维护原告合法权益，故诉至法院。被告振业汽配辩称：1.火灾事故认定书并未查明起火原因，火灾事故认定书不能理解为事实上就是振业汽配引发的火灾。2、事故发生当天消防栓无水，无法正常施救，管理方江南汽配、物业方江南物业对事故具有不可推卸的责任。3.涉案房屋未按规定安装好完善的消防喷淋、烟感装置，导致出现火情无法及时扑灭，造成损失扩大，产权人也应承担责任。4.房屋损失鉴定报告夸大维修标准，应按规定标准进行修复而非加固，超出了实际损失。被告江南汽配辩称：1.火灾的直接责任人是振业汽配，其不是涉案房屋的所有权人和管理人，也不是公用设施的所有权人和负有管理、维修义务的人。2.火灾发生时，涉案房屋所有权已经发生转移，房屋交付前已经通过了竣工和消防验收，所有权和管理责任一并发生了转移。3.鉴定报告评估价值高于市场价值，其不予认可。综上，其不存在过错和违法行为，与起火原因及原告财产损失之间没有因果关系。被告江南物业辩称：1.火灾的直接责任人是振业汽配，其不存在过错行为。其在消防整顿时尽到了向全体业主告知的义务，消防管道无法维修是因为没有达到三分之二以上业主同意无法启动维修基金，在消防整顿前其协助全体业主配备了消防设施（灭火器），在火灾发生时尽力帮助灭火并报警。2.另外，其还做了如下工作：第一，邀请城管部门对商户门前占道堆放进行了清理；第二，面对消防瘫痪的现状征求了业主意见，意图启动维修基金来修复消防设施；第三，因未能获得三分之二业主同意情况下，向政府有关部门反映并获准动用维修基金修复消防设施。事发时是正在维修时，其在公共部位张贴了管道无水的告示，尽到了相应的告知义务。综上，其不存在违法行为，与起火原因及原告财产损失之间没有因果关系，对原告损害结果的发生没有过错。本院经审理认定事实如下：江南汽配系江南汽配市场商铺楼的建设单位，该商铺楼于2006年6月30日通过竣工验收；同年通过消防验收。2006年6月16日，江南汽配与陆根元签订了苏州市吴中区木渎镇长江路*号4幢168、169号房屋（以下简称4幢168、169号房屋）的交接确认书；同日，江南汽配、江南物业与陆根元签订了《苏州江南汽配市场管理公约》（以下简称《管理公约》），《管理公约》包含《苏州江南汽配市场物业管理合同》（以下简称《物业管理合同》）、《苏州江南汽配市场物业管理公约》（以下简称《物业管理公约》）、《苏州江南汽配市场商户经营管理公约》（以下简称《经营管理公约》）、《消防安全及社会治安综合治理责任书》（以下简称《消防责任书》）4个附件。《物业管理合同》第二条第1款明确江南物业的管理内容为市场内共用部位、共用设施设备的维护和管理，并严格按照建设部标准保养、维护设备，保障各类设备正常运行；其中共用设施设备指共用的消防设施等；第三条第11款明确江南物业负有“对市场内共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理”的义务；第八条第3款明确：“物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，由物业公司向苏州市房管局提出申请同意后方能使用；专项维修基金专款专用，不得挪作他用。”《物业管理公约》明确了江南物业在消防等方面的职责。《经营管理公约》主要载明江南汽配为市场管理者负有规范市场经营、维护市场秩序，预防、制止、协助查处违规行为等义务。《消防责任书》明确了江南物业与各业主（经销商）在消防安全与社会治安综合治理方面的权利和义务。2007年3月5日，4幢168、169号商铺登记在陆根元、陆龙妹名下，土地用途为商业用地。2018年1月31日，陆根元与郑波签订了租房合同一份，陆根元将上述房屋出租给郑波使用，租期3年，自2018年2月1日至2021年2月1日。后郑波按约取得了涉案房屋的使用权并由振业汽配经营使用。期间，江南汽配市场多次因存在“场内经营、存储、住宿为一体的‘商业三合一’现象严重，市场内消防设施瘫痪，主功能丧失”“通道堵塞、电动车停放不规范、占道经营、楼上住人、消防设备不到位”等问题被政府部门通报并责令整改。2018年6月14日19时56分，江南汽配商铺发生火灾，此次火灾造成3栋、4栋部分商铺建筑受损、苏州市福清福耀汽车玻璃有限公司、吴中区木渎振业汽配经营部、苏州龙狮汽车配件有限公司、苏州市佳佳轮胎商行、苏州市佳轮物资有限公司、苏州新宝胜汽配有限公司、苏州市远征汽车商行的货物、设备及其他财产烧损，无人员伤亡。2018年8月7日，苏州市公安消防支队吴中区大队（以下简称苏州消防吴中大队）出具编号为苏吴公消火认字[2018]第0019号火灾事故认定书，对起火原因认定如下：该火灾起火部位位于振业汽配内一层南侧第一排货架东南侧区域，起火原因可以排除外来火源和电气线路故障引发火灾所致，不能排除遗留火种引燃周边可燃物所致。后郑波向苏州市公安消防局提出书面复核申请，该局于2018年10月14日作出苏公消火复字[2018]第0019号火灾事故认定复核决定书，认为吴中消防大队作出的火灾事故认定书认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法、起火原因认定正确，遂复核决定维持。审理过程中，经陆根元、陆龙妹申请及双方当事人摇号选取，本院依法分别委托东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南公司）、苏州市科正工程管理咨询有限公司（以下简称科正公司）对4幢168、169号房屋火灾受损及修复方案、修复工程造价进行鉴定。陆根元、陆龙妹为此分别支付鉴定费25000元、10000元。2019年1月17日，东南公司出具了《鉴定报告》，该报告根据现场检查、检测及分析评价结果，作出如下鉴定意见：火灾引起了混凝土结构烧损、钢结构烧损、墙体烧损、粉刷层熏黑和脱落、门窗烧毁等损伤，对房屋安全使用造成了显著影响，应采取措施进行修复（加固）；东南公司遂制定了相应的修复（加固）方案。经质证，陆根元、陆龙妹对《鉴定报告》无异议；振业汽配认为：1、房屋从建造交付使用至今已有15年左右，因此在计算损失费用时应根据其使用设计的年限予以折旧；2、在房屋主体结构未发生实质性改变的情况下，进行简易修复恢复其基本功能即可，没有必要进行加固。江南汽配、江南物业认为仅需要维修，无需进行加固，具体由法院依法认定。针对上述异议，东南公司进行了书面回函，回函内容主要载明：1、其出具的修复方案修复标准为不低于涉案房屋原建造标准，至于后继计算损失费用时是否考虑折旧由法院裁定；2、其在综合考虑安全性、经济性、实施性后，依据相关规范标准出具了修复方案。2019年3月28日，科正公司根据上述《鉴定报告》出具了《工程造价鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见》），认定4幢168、169号房屋工程造价为242488.48元。经质证，陆根元、陆龙妹对《鉴定意见》无异议；振业汽配、江南汽配、江南物业认为鉴定价格过高。针对上述异议，科正公司书面回复表示，其鉴定结论是依照《建设工程工程量清单计价规范》《江苏省建筑与装饰工程计价定额》等依据作出，得出的是标准造价。以上事实，由陆根元、陆龙妹提供的房产证、土地证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、租房合同、火灾事故认定书、火灾事故认定复核决定书、《管理公约》及附件、江苏消防网等网页关于江南汽配市场存在消防问题的内容，振业汽配提供的鉴定时所拍照片，江南汽配提供的竣工验收备案表、消防验收合格意见书、商铺交接确认书，鉴定部门出具的《鉴定报告》《鉴定意见》等证据证实。审理过程中，江南物业为证实其主张，还提供了以下4份证据：1、落款日期为2014年4月1日，由江南物业向业主发出《业主（商户）告知函》。该函主要载明自2013年起江南汽配市场消防设施已基本瘫痪，消防设备无法使用，江南物业数次开挖消防漏水点但无济于事，因为启动维修基金进行全面维修需要三分之二的业主签字，因此希望未签字的各业主前来签字以申请启动维修基金。2、2017年8月28日，长浜社区居民委员会、江南物业出具的《商品住宅专项维修基金使用公示证明》，证明主要载明对于江南汽配市场一期项目，对已经超过保修期的消防设施设备（共用部位、共用设施设备）实施维修和更新，现对消防设施设备应急维修更新方案、消防设施设备应急维修费用预算分摊清册采用张贴公告的方式进行公示。3、落款日期为2017年10月23日，由江南物业与苏州市金汇机电工程有限公司（以下简称金汇机电）签订《消防合同》，合同约定金汇机电对江南汽配市场消防进行改造（范围包括消防栓、喷淋、室外消防给水管道、报警系统），总工期为60天，开工时间以江南物业具体发令时间为准。4、落款日期为2018年6月5日，由江南物业向业主发出公告，公告主要载明市场消防改造工程新管道已基本铺好，消火栓、喷淋主管道全部铺设到位，2018年6月5日至2018年6月16日新管道与市政供水管道要对接试水、施压，需将消防老管接口剥离，新旧消防管道在此之间可能暂时无水，物业公司原有的消防应急预案中的应急供水增压组无法实施，望广大业主在此之间一定做好各项消防安全防范工作，其将采取为各户上门服务将所有应配灭火器进行检查统计，对没有或数量不足的帮助统一购置，过期的统一充粉，以备消防整改时无水应急备用，如遇突发情况请立即报告物业公司各岗亭保安，启动应急预案，望大家为了他人和自身的生命财产安全积极配合。江南物业表示，上述证据可以看出其已经履行了相应的管理职责，维修基金因为需要三分之二业主同意才能启动，未能维修是因为缺少资金；另外，因为案外人在消防改造时未尽到铺设临时水管的义务，其无能为力，不过其还是尽到了告知业主维修期间要做好防火准备。经质证，陆根元、陆龙妹、振业汽配表示证据1、4其未看到过，不予认可；证据2、3也没有看到过，江南物业并未尽到告知义务。上述证据恰恰可以证实江南物业作为管理方、江南汽配作为委托方未尽到管理职责导致消防设施处于无水状态。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。就本起火灾起火原因及事故中各当事人的责任比例，本院具体分析如下。首先，关于本起火灾的起火原因。《中华人民共和国消防法》第五十一条规定，消防救援机构根据火灾现场勘验、调查情况和有关的检验、鉴定意见，及时制作火灾事故认定书，作为处理火灾事故的证据。本案中，苏州消防吴中大队作出的苏吴公消火认字[2018]第0019号火灾事故认定书以及苏州市公安消防局作出的苏公消火复字[2018]第0019号火灾事故认定复核决定书认定是消防机关依照法律授权，经调查对涉案火灾事故基本情况、起火原因等事实认定制作的专门文书，具有较强的证明力。根据火灾事故认定书和火灾事故认定复核决定书，可以认定本起火灾系由振业汽配引发。振业汽配提出虽然起火点在其处，但不能理解为事实上就是振业汽配引发的火灾的主张，证据不足，本院不予采信；陆根元、陆龙妹、江南汽配、江南物业据此认为振业汽配应承担责任的主张于法有据，本院予以支持。其次，关于各方当事人责任比例。本院认为，振业汽配作为承租人和实际使用人，未能尽到谨慎的注意义务和妥善的管理责任，导致遗留火种引燃周边可燃物引发火灾，是引发火灾的直接原因，因此应承担主要责任。根据本案的实际情况，本院酌定振业汽配承担60%的责任。江南物业作为物业方，未按照与业主签订的《物业管理合同》《消防责任书》等约定履行市场内共用消防设施设备的维护、管理以及按照标准保养、维护消防设施设备，保障消防设施设备正常运行的义务，导致汽配市场多次出现“市场内消防设施瘫痪，主功能丧失”“消防设备不到位”等问题并被政府部门通报责令整改，消防安全主体责任落实不到位，且事故发生时消防栓处于无水状态（即便消防设施维修改造期间江南物业公司亦负有采取有效火灾预防、应急措施的义务），因此即便江南物业后来采取了发《告知函》、委托第三方进行消防改造等措施，但亦不能免除其相应责任。结合本案实际情况，本院酌定其承担40%的责任。至于陆根元、陆龙妹提出江南汽配应当承担责任，振业汽配提出陆根元、陆龙妹、江南汽配应当承担责任的主张，无事实和法律依据，本院均不予采信。再次，关于涉案房屋修复价格。因本案鉴定机构均具有合法资质，评估程序合法，相关鉴定意见是鉴定机构在综合考虑安全性、经济性、实施性的情况下依据相应规范作出，且东南公司、科正公司针对振业汽配、江南汽配、江南物业提出的异议均予以书面回复，振业汽配、江南汽配、江南物业亦未提供证据证实其主张，故本院对《鉴定报告》《鉴定意见》均予以认定，并认定涉案房屋的修复价格为242488.48元。至于振业汽配提出应当进行折旧的主张，于法无据，本院不予支持。经计算，振业汽配应赔偿陆根元、陆龙妹145493.09元，江南物业应赔偿陆根元、陆龙妹96995.39元。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条，《中华人民共和国消防法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告吴中区木渎振业汽配经营部于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆根元、陆龙妹145493.09元。二、被告苏州江南物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆根元、陆龙妹96995.39元。三、驳回原告陆根元、陆龙妹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，鉴定费35000元，合计39300元，由被告吴中区木渎振业汽配经营部负担23580元，被告苏州江南物业管理有限公司负担15720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。审 判 长  徐 澄人民陪审员  沈筱君人民陪审员  田静文二〇一九年八月十二日书 记 员  张 琳