山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初337号原告：韩军，男，1971年1月25日出生，汉族，住威海市南海新区。委托诉讼代理人：郭静，山东联志律师事务所律师。被告：于居龙，男，1969年5月24日出生，汉族，住威海市南海新区。委托诉讼代理人：马廷德，北京市伟石律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾蕾，北京市伟石律师事务所律师。被告：薛进香，女，汉族，1962年2月16日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩华南，男，1986年3月20日出生，汉族，住威海市文登区。原告韩军诉被告于居龙、薛进香确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩军委托诉讼代理人郭静，被告于居龙委托诉讼代理人马廷德、顾蕾，被告薛进香委托诉讼代理人韩华南到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。韩军向本院提出诉讼请求：请求依法确认小观海韵蔚蓝水岸安澜苑9号楼1单元414、207、203、403、205、306、301、305、302、307、201206、208、402、510、304、512、405、204、303、406、404、209、310（上述房屋价值约720万元）房屋买卖合同无效；依法确认原告为其所有权人。事实与理由：上述房屋由原告购买，被告于居龙没有对上述房屋做出任何出资，只是暂时登记在于居龙名下，于居龙在没有取得原告同意的情况下，将上述房屋过户给被告薛进香，二被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉请请贵院依法公断。于居龙答辩称，不同意原告的全部诉请，1、原告诉状中所列24套房产是于居龙向原房屋所有权人依法购买，并实际支付了合同约定的所有房款，依法缴纳相关税费，办理了过户登记，最终取得了24套房屋的所有权，有权出售24套房产。2、薛进香向于居龙购买房产时，同样签订了房地产买卖合同，支付相应的对价，缴纳了税费及过户登记，双方签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，也未违反任何强制性规定，没有损害他人利益，不存在合同无效事由，所以24套房屋所有权依法归薛进香所有。薛进香答辩称，向于居龙购买房产，签订买卖合同及相关协议，与不动产登记中心签订协议，各方依据合同支付了相关费用、税费、办理了过户登记，双方签订合同属于有效合同且实际履行，不存在任何的无效情形，现在房屋应该归薛进香所有，不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据予以采信并存卷佐证。根据上述有效证据，本院查明事实如下：2013年12月25日，韩军、葛志波与山东天阳南海房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定韩军、葛志波购买该公司位于产，房屋总价款1898.235万元。2016年8月28日韩军与葛志波签订协议，约定11套房屋归韩军(登记在郝华林名下)所有、55套房产归葛志波所有。2017年10月10日该55套房产中25套房产登记在于居龙名下，该25套房产系出卖人时燕霞等25人委托王占领与于居龙签订房地产买卖合同，总房款为512万元。2018年9月27日于居龙名下的24套房产出卖给薛进香，总房款为480万元。2018年4月2日韩军向本院提起（2018）鲁1003民初1411案件诉讼，诉请依法确认登记在郝华林名下位于威海市南海新区，合计11套房屋产权归韩军所有，郝华林协助韩军办理产权过户手续。该案审理中，韩军于2018年7月10日到威海市公安局文登分局南海新区派出所报案，自述：2014年我与葛志波在南海新区投资了瑞龙酒店（即海琴酒店），2017年4月我在北京龙家中，韩道龙让我出资500万元买下葛志波名下的55套房产，我同意后通过银行把钱打到韩道龙的干儿子王占领帐上，韩道龙拿到钱后把葛志波的房产全部买下，过户到鄢来芳、于居龙名下，我找韩道龙他说让我把他投资的370万元给她，他就把房产给我，我觉得受骗了就来报警。郝华林（另案当事人）在南海新区派出所接受询问时称，2017年6月韩军找到我，要把登记在我名下的11套客房卖掉，还有葛志波名下的55套客房他也帮助卖掉，葛志波同意让韩军帮助卖，每卖一套提成15000元给韩军。韩军为了挣这个中介费，就联系了北京一个姓王的老板，在这个过程中韩军出了500万元，韩道龙出了370万，韩道龙的370万是韩军借韩道龙的，韩军让我出面借的，这样把葛志波的银行贷款都还上了。这870万是韩军通过王占领给葛志波的。后来韩军、韩道龙在一起商量，已经把葛志波的870万元银行贷款还上了，必须把葛志波的房产过户过来，因为是我出面替韩军借韩道龙370万元，所以韩军、韩道龙同意给我对象鄢来芳过户30套，于居龙是韩道龙从北京带过来的，于居龙垫付了137万的过户费用，为了安全也都同意把其中25套过户在于居龙名下，9月份葛志波和我、鄢来芳、于居龙商量剩下的钱怎么办？55套房产原来价值1600万，葛志波再让利170万，加上韩军交的50万定金，最后定价为1430万，已经给葛志波的银行贷款870万，再给葛志波510万就够了。鄢来芳、于居龙就分别用30套和25套客房做抵押，每人贷款300万，给了葛志波510万，剩下90万用于客房的运营和装修，鄢来芳、于居龙用名下房产贷款的事，韩军、韩道龙都知道。于居龙在接受南海派出所询问时称，我认识韩道龙，韩军是通过韩道龙认识的，我出资购买了南海新区瑞龙酒店的房产，现在有25套房产在我的名下，我出钱了。本来该酒店准备卖给别人，后来没有谈成功，我、韩军、韩道龙、郝华林、鄢来芳一起商量把瑞龙酒店买下来了。瑞龙酒店是韩军、葛志波等人一起经营的，但房权证上的名字是约40人，实际经营的只有韩军、葛志波等三个人，该酒店实际上由葛志波控制，其名下有55套客房，由于经营不善准备将酒店卖掉，韩军联系了北京姓王的老板，他想将该酒店从葛志波手里卖给北京这个姓王的老板，挣中间费，葛志波提出瑞龙酒店在银行有800万的贷款，要想卖掉酒店必须将这800万银行贷款还上，我听北京的房产中介王占领说韩军自己拿了500万元、韩道龙自己拿了300多万元，通过王占领把钱给了葛志波，还上了葛志波银行贷款。后来因为其他原因，北京姓王的老板没有买酒店，我、韩军、韩道龙、郝华林、鄢来芳在一起商量把葛志波的银行贷款给还上了，但是酒店的房产还登记在葛志波的名下，必须要想办法把房产过户到自己的名下，当时我们这几个人关系挺好的，韩军还葛志波的银行贷款，韩军直接和王占领打交道，他们之间如何付款我不清楚，当时房产总的要价是1600万元，里面包含800多万的银行贷款，韩军自己拿出500万元，韩道龙自己拿出300多万元，通过北京中介王占领还上了葛志波名下房产的银行贷款，这样就差600万元就够全款买酒店了，剩下的600万元韩军和葛志波商量，先将酒店客房过户到我和鄢来芳的名下，等到12月底再付清剩余的款项，葛志波同意，我名下过了25套客房，鄢来芳名下过了30套客房，当时是韩军和韩道龙商量了过户到我和鄢来芳的名下，郝华林是鄢来芳的男朋友，酒店还有11套房产以前就写在郝华林的名下，韩军和郝华林怎么商量的我也不知道。2017年12月份我名下的25套客房，我以装修酒店的名义在文登农商行抵押贷款300万元，文登农商行把这300万打到我北京大姐薛进香的账户里头，薛进香又将260万打到葛志波指定的别人的银行卡上，剩下的40万元又打到我的银行卡上，我用来装修，鄢来芳也用这30套房贷款了。我用25套购房贷款的事实，韩军、韩道龙都知道，我们一起商量的。韩道龙（另案当事人）接受南海派出所询问时称，在北京买韩军房子后认识了，没有让韩军投资500万购买葛志波55套房产的事，我通过韩军认识的葛志波，他在威海南海买了海琴酒店55套房子，这55套房子2017年的时候价值1600万，有25套转卖给于居龙，30套转卖给鄢来芳，他们购买的房产一共借了我507万，其中于居龙借了200万，鄢来芳借了307万元，他们买房的钱没有韩军的500万元，我听韩军说他将500万给葛志波还买房的银行贷款了，王占领是北京的一个房屋中介，我听韩军和王占领说韩军曾经转给王占领500万，让王占领用这500万元给葛志波还55套房产的银行贷款。鄢来芳（另案当事人）在南海派出所接受询问称，我名下的30套客房是韩军和韩道龙商量后指定过户到我名下的，2017年7月韩军打电话给我老公郝华林，让他帮忙购买南海新区瑞龙酒店66套房产，韩军说自己手里没有钱，希望郝华林跟韩道龙借钱，当时郝华林没有答应，后来我也不清楚是什么时候郝华林跟韩道龙借的钱，大概到了2017年8、9月份，韩军和韩道龙找到我和郝华林商量买酒店房产的事儿，韩军和韩道龙提出把酒店30套房产过到我名下，在他们需要的时候再从我手中过户到他们手里，韩军和韩道龙又提出用我名下30套房产贷款300万，我同意了。2017年10月份我去文登农商行申请贷款300万，到了2017年12月份贷款打到了我的账户上，我马上转给了韩道龙的老婆薛进香，他俩承诺贷款产生的利息每个月打给我。该案经过审理，本院作出（2018）鲁1003民初1411号民事判决，判决查明的主要事实为，根据协议书的内容及郝华林在公安机关的陈述可知，郝华林对涉诉房屋不享有合法所有权，韩军是涉诉房屋的实际所有权人，对韩军要求确认涉诉11套房屋归其所有的诉请予以支持。判决确认登记在郝华林名下的11套房屋所有权人为韩军，驳回韩军要求郝华林协助办理产权转移登记手续的诉讼请求。郝华林不服一审判决上诉，因未交纳上诉案件受理费，二审按其自动撤回上诉处理。书已经生效。本案庭审中，于居龙对韩军提交的上述判决书真实性无异议，但认为该判决确定的11套房产与本案无关；对韩军、葛志波与天阳房地产公司签订的商品房买卖合同真实性不认可，合同落款时间为2013年，与于居龙购买本案房产、薛进香购买于居龙房产时间相差远，无关联性；对公安局派出所笔录真实性认可，但认为待证目的与本案无关联，笔录中陈述中没有鄢来芳系代韩军持有房产的内容，且鄢来芳的30套房产与本案无关，500万元是韩军与王占领的事情，银行打款凭证上载明款项性质为“借款”，与于居龙无关；370万元已经被生效的民事调解书确认为韩道龙与案外人的民间借贷关系，与本案的争议的买卖合同关系属于不同的法律关系，与本案无关联；庭审笔录和法院对王占领调查笔录真实性认可，但对证明目的不认可，王占领在笔录中的陈述不真实。薛进香向于居龙购买房产依法签订房地产买卖合同并且实际支付了全部房款，合同得到实际履行，是真实有效的房地产买卖，依法应该收到保护。并提交反驳证据1、2017年10月11日于居龙与涉案24套房屋原所有权人时燕霞等签订的24份房屋买卖合同；2、2017年12月15日薛进香通过中信银行向彭秀梅账户打款260万元、2018年2月13日薛进香向彭秀梅账户打款252万元转账业务凭证两份，证明于居龙实际支付了24套房屋的购房款512万元；3、农业银行交易卡明细清单、税收完税证明一宗，证实2017年5月至7月于居龙向吴翠玲等人打款合计5万元左右，证实缴纳了税费及房产办理过户登记的费用。韩军对24份房产买卖合同复印件真实性不予认可；对中信银行转账凭证真实性认可，但收款人系彭秀梅且付款时间为2017年12月15日、2018年2月3日，该款项与本案无关，且合同签订时间2017年9月13日转款时间相距甚远；对农业银行流水明细真实性认可，但是所有钱款均转给了案外人，转款时间与签订买卖合同时间相距甚远；对税收证明真实性无异议，但不代表于居龙支付了所有的税款及取得房屋合法所有权的依据。庭审中，薛进香认为韩军提交的判决书、调解书与其无关；对公安局笔录真实性无异议，但对证明目的不认可，不能证实韩军对涉案房产有所有权。并提交反驳证据1、2018年9月10与于居龙签订的房地产买卖合同，合同总价款484万元；2、补充协议份，证实于居龙于2017年6月15日向薛进香借款100万元、8月17日借款30万、房产应交税费60万元，合计190万元冲抵购房款；3、2018年9月11日于居龙出具的收条一份，证实收到薛进香购房款281万元；4、税收证明一宗，证实缴纳了相关税费。经质证，韩军认为于居龙与薛进香签订的房产买卖合同，不代表于居龙对于其所持有的房产拥有合法所有权、处置权。薛进香购买涉案购买房产的总价款为480万元，结合韩军提交的证据，可以证实涉案房产一共1275.68平方米，按照韩军2013年在开发商处购买单价为5500元每平米计算，薛进香购买的单价为每平米3762.699元，远远低于市场价的70%，且购买时间为2018年，即使不考虑市场价格，都不构成薛进香支付合理对价，善意取得；对于居龙出具的收到281万元房款收条真实性不予认可，系于居龙、薛进香之间恶意串通书写，且没有银行转账证据予以证实；薛进香提交的2018年9月10日的中信银行转账凭证可以看出于居龙向案外人韩爱芳支付的313万元用途为借款，并非购买房款，与本案无关联性，对农村商业银行的转账凭证真实性无异议，但是系案外人转给于居龙的款项，不能证实于居龙用此款购买房屋；对于居龙、薛进香之间签订的借款协议、收款收据的真实性、关联性不予认可；对中信银行转账凭证予以认可，但是该凭证是2017年6月15日，备注用于购房，而涉案房产买卖合同签订时间为2018年9月20日，与本案不具备关联性，且该份银行转账凭证与借款协议、收据款项用途不一致，无法确认与本案具备关联性及相关证据的真实性，对2017年8月17日的转账凭证真实性无异议，与本案无关。税收证明不能证实薛进香合法有效取得房屋所有权。本院认为，韩军在关联案件的审理中报案，案涉当事人均在南海派出所接受询问，本院做出的（2018）鲁1003民初1411号民事判决书中亦采信了郝华林、韩军在南海派出所形成的询问笔录内容，询问笔录记载的内容属当事人陈述，陈述内容可以作为认定本案事实的依据。上述笔录中，关于案涉房产的所有人及购房款的构成与交付方式，韩军、于居龙、郝华林、鄢来芳在笔录中陈述内容相同的部分为，向原房主葛志波购买55套房产的总价款为1430万元，其中500万元来源于韩军，370万元来源于韩道龙，均通过王占领偿还房产的抵押贷款，510万元来源于登记在于居龙、鄢来芳名下再次分别抵押贷款300万元，且打入薛进香账户，另有50万元系韩军交付的定金。上述房产登记所有权人于居龙、郝华林亦自认是王占领按照韩军的要求将房产登记在二人名下，王占领在本院对其调查时所做的陈述与于居龙、郝华林、鄢来芳的陈述基本吻合。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，虽然涉诉房屋在不动产登记部门登记的房屋现所有权人为被告薛进香，但是从涉案当事人在公安局询问笔录中陈述的的内容可知，韩军是涉案房产的利害关系人，当事人及案外人的陈述及房屋款项的交付，可以认定被告于居龙对涉诉房屋不享有合法的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案及关联案件中相关证据显示，王占领收到的偿还银行贷款的款项均通过薛进香的账户转入，此后的房贷于居龙、鄢来芳亦陈述转入薛进香账户，且薛进香与韩道龙系亲家关系，薛进香作为账户的提供者对涉案房产的初始交易情况应当知情，其在知道于居龙非涉案房产所有权人的情况下购买涉案房产，主观非善意。此外，薛进香2018年购买涉案房产的价格远低于市场价格，亦远低于2013年房产的交易价格，且其提供的房款交付形式、时间、接受人、金额均存在瑕疵，不足以证明按照约定支付房产价款。综上，韩军作为房产所有权人，有权追回涉案房产，其诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条之规定，判决如下：一、于居龙与薛进香于2018年9月10日日签订的24份房屋买卖合同确认无效；二、确认登记在薛进香名下的小观海韵蔚蓝水岸安澜苑9号楼1单元414室、207室、203室、403室、205室、306室、301室、305室、302室、307室、201室、206室、208室、402室、510室、304室、512室、405室、204室、303室、406室、404室、209室、310室，合计24套房产的所有权人为韩军。案件受理费62200元，由被告于居龙、薛进香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  曲培华人民陪审员  孙国友人民陪审员  邢秀云二〇一九年八月二十八日书 记 员  蔡方圆