河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初8261号原告：河南正商物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区康平路9号院综合楼，统一社会信用代码914101027440621321（3-3）。法定代表人：黄可飞，董事长。委托诉讼代理人：冯丹柠（系公司员工），住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：李萍（系公司员工），住河南省郑州市管城回族区。被告：高轩，男，1984年4月27日出生，汉族，住所地河南省永城市，现住河南省新郑市。原告河南正商物业管理有限公司（以下简称正商物业公司）与被告高轩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正商物业公司的委托诉讼代理人冯丹柠、李萍、被告高轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正商物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付物业服务费2946元，违约金酌情收取737元，合计3683元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：正商物业公司与被告就正商瑞钻小区7-1-2302签订一份前期物业服务协议，双方约定由原告为被告提供物业管理服务，被告必须及时支付物业费，逾期未支付的必须向原告每日支付应支付物业费总额1%的违约金。自2018年1月1日至今，被告未支付物业费，已累计拖欠物业费2946元（暂计算至2019年6月30日），违约金酌情收取737元（暂计算至2019年6月30日）。经原告向被告多次催要，被告至今拒不交纳物业服务费。故原告提起诉讼，以维护合法权益。庭审时正商物业公司述称，原告提供的物业服务是对小区公共区域、公共基础实施设备、公共环境、公共秩序的维护和管理，其中电梯半个月维护一次，生活垃圾每天定时清运，装修垃圾够一车就清运一次，并提供24小时服务热线、定时巡逻、24小时电子监控，涉案小区总共有60多个物业服务人员，其中保安15人，保洁31人；水费相关案件已经另案处理，相关案件宣判后上诉，目前在中院审理。高轩辩称，原告2013年进入涉案小区，当时签订的有前期物业服务协议；2016年10月30日交房后，开发商三年没有移交水电，现在用的还是临时水电，原告每吨加收1元水费，但原告无权代收水费；2017年10月份，未经业主同意更换电表，目前仍是原告代收电费，但其无权代收电费；原告对外称是一级资质并按一级资质标准收物业费，但实际并未达到相应标准；原告在计算欠费区间时没有抵扣装修押金982元；涉案房屋尚未办理产权证，但面积已在房管部门备案，计费面积应按房管局备案面积88.2㎡算，合同面积是88.47㎡，但实际没有这么多，2015年年底开发商因此退款不到1000元；他没有在涉案小区居住，没有收到催款通知；总之，只要原告把问题解决，他愿意承担相应物业费。另外，号码为185××××1394的手机号码是他在使用；水费相关案件宣判后，他已上诉，目前在中院审理。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：高轩系新郑市龙湖镇正商瑞钻小区7号楼1单元4层2302室的业主，正商物业公司系负责新郑市丽都花园小区的物业管理公司。2013年12月20日，正商物业公司（甲方）与高轩签订了《前期物业服务协议》，双方约定：“……坐落位置及面积：（1）7号楼1单元2302室，建筑面积：88.47平方米；……第四条物业服务费用（本物业服务费实行市场调节价，不包括房屋共用部位、公用设施设备维修、更新、改造的费用）一、乙方缴纳费用时间：1、乙方应自《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日或开发商另行书面通知的交付之日起计算并缴纳物业服务费。乙方未在前述时间内办理交付手续的，视为房屋已交付。（如实际交付时间早于《商品房买卖合同》约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费用）。2、交房后物业服务费实行预收原则，每6个月为一个周期，乙方每年1月31日前/7月31日前履行缴纳义务。二、乙方缴纳物业服务费用及其它费用标准：1、高层物业服务费用标准为：1.85元/平方米·月；2、电梯洋房物业服务费用标准为：1.85元/平方米·月；3、地下室物业服务费用标准为：0.7元/平方米·月；4、物业服务费用标准每两年调整一次，每两年在上年度收费标准的基础上，上浮10%-20%。5、地下停车的维护管理费按个收取，价格为：80元/月·个（适用于购买地下停车位的客户）；6、车位维护管理费及临时停车收费标准每年调整一次，每年在上年收费标准的基础上，上浮10%。物业服务费用的收费面积在无产权证时，以合同约定的建筑面积为准；有产权证是以产权证上的建筑面积为准，之前收取的物业服务费不予多退少补。……第十条违约责任……4、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按日向甲方支付应交费用总额的1%的违约金……”该合同甲方落款处加盖有正商物业公司印章，乙方落款处由高轩签名按指印。合同签订后，高轩于2016年6月30日收房，自2018年1月1日以来未交物业费。后正商物业公司于2019年5月15日向高轩发出《催缴通知书》，并于2019年5月16日向高轩发送通知交费短信，通知高轩在2019年5月19日前缴清物业费，但高轩仍不予缴纳拖欠的物业费。正商物业公司遂诉至法院，请求处理。另查明：1、涉案房屋尚未办理不动产权证书。2、高轩与新郑正商置业有限公司、正商物业公司物业服务合同纠纷一案，本院经审理作出（2019）豫0184民初5667民事判决书，关于水费等问题已作出认定，该案现上诉至河南省郑州市中级人民法院，正在审理中。本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。正商物业公司根据《前期物业服务协议》，为正商瑞钻小区提供物业管理服务，该合同合法有效。高轩作为该小区业主，接受了正商物业公司的物业管理服务，经正商物业公司的催要，应当按照约定及时支付相应的物业服务费用。正商物业公司要求高轩支付自2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费2946元，有事实和法律依据，本院予以支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。高轩辩称物业服务未达标准，其有权拒绝缴纳物业费，于法无据，本院不予采纳，高轩可另案主张相关权利；高轩辩称正商物业公司无权代收水电费，其有权拒绝缴纳物业费，于法无据，本院不予以采纳；高轩辩称应当按照商品房备案面积计算物业费，由于双方签订的《前期物业服务协议》明确约定“物业服务费用的收费面积在无产权证时，以合同约定的建筑面积为准；有产权证是以产权证上的建筑面积为准，之前收取的物业服务费不予多退少补”，而截止法庭辩论终结时涉室房屋仍未办理不动产权证书，故应按照约定标准计算物业服务费，因此对其该项辩解理由本院不予采纳；高轩辩称装修押金982元应予抵扣，由于其提交相关证据材料，对其该项辩解理由本院亦不予采纳。关于正商物业公司要求高轩支付截至2019年6月30日违约金737元（酌情收取）的诉讼请求，高轩未按照合同约定及时支付物业服务费已构成违约，应向正商物业公司支付违约金，但双方关于违约金的约定明显过分高于正商物业公司的实际损失，本院酌情调整为按年利率6%的标准计算，截止2019年6月30日违约金为162.03元。综上所述，对于正商物业公司的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告高轩应于本判决生效之日起十日内向原告河南正商物业管理有限公司交纳2018年1月1日至2019年6月30日的物业费2946元并支付违约金162.03元。二、驳回原告河南正商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高轩负担。本判决为终审判决。审 判 员  李晓莉二〇一九年八月二十一日代理书记员  师超凡