上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初8693号原告：孙连霞，女，1970年11月13日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：梁国栋，上海申伦律师事务所律师。被告：杨真金，男，1963年11月17日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：赵航，上海申浩律师事务所律师。原告孙连霞与被告杨真金房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，分别于2019年4月8日、2019年6月14日公开开庭进行了审理。孙连霞及其委托诉讼代理人梁国栋、杨真金及其委托诉讼代理人赵航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙连霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除孙连霞与杨真金的租赁合同；2.判令杨真金赔偿孙连霞房屋装修损失9,830元、退回押金29,000元、违约金43,500元。事实和理由：2018年7月15日，杨真金与孙连霞签订房屋租赁合同，租赁期自2018年7月20日至2020年7月20日，第一、二年月租金14,500元，付三押二，杨真金将坐落于上海市徐汇区日晖六村XXX-XXX号XXX幢XXX室的房屋出租给孙连霞用于经营，双方为办理营业执照另外签订一份租赁合同，租赁期限是2018年7月15日到2022年7月15日。2019年1月2日，孙连霞被上海欣绿实业有限公司通知搬离，并停水停电，导致孙连霞无法继续经营。故诉至法院。杨真金辩称，不同意孙连霞诉请，双方没有书面租赁合同，口头合同履行完毕，2018年12月底到期，不应该解除；孙连霞没有提供证据证明其装修损失。杨真金没有收到押金。双方没有书面约定违约金，杨真金没有任何违约行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月13日，孙连霞支付杨真金租金43,500元，押金29,000元。2018年7月23日，上海市徐汇区兴福缘小吃店经核准注册，经营者孙连霞，经营场所上海市徐汇区日晖六村XXX-XXX号XXX幢XXX室。2018年9月29日，孙连霞支付案外人姜某某29,000元；2018年12月5日，孙连霞支付姜某某43,000元。2018年11月1日，姜某某通过微信转账支付杨真金20,000元；同年11月2日，姜某某通过微信转账支付杨真金7,500元；同年11月30日，姜某某通过微信转账支付杨真金13,000元。同年12月5日，姜某某通过微信转账支付杨真金14,000元。审理中，杨真金确认收到的上述微信转账金额中29,000元系孙连霞两个月的房租，其余款项均系姜某某自己应付的房租。审理中，孙连霞、杨真金确认本案租赁标的物为小木桥路XXX号(以下简称系争房屋)。孙连霞表示上海市徐汇区日晖六村XXX-XXX号XXX幢XXX室对应的就是小木桥路XXX号房屋。审理中，孙连霞为证明双方租赁关系，提交两份落款日期均为2018年7月15日的《房屋租赁合同》，均记载：出租方(甲方)：杨真金，承租方(乙方)：孙连霞，甲方将坐落上海市徐汇区日晖六村XXX-XXX号XXX幢XXX室出租给乙方使用，建筑面积43平方米。房屋用途：商业。落款均有杨真金、孙连霞签名字样。但两份《房屋租赁合同》约定的租赁期限、租金、保证金均不相同。其中一份《房屋租赁合同》(以下简称4年租赁合同)记载：甲方于2018年7月15日向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自2018年7月15日起至2022年7月15日止，共4年。第一、二年的年租金108,000元，押贰付叁。保证金18,000元。甲方联系地址收件人处有杨真金签名字样。孙连霞表示该4年租赁合同的收件人、尾部签名均是杨真金本人签字，该4年租赁合同用于办理营业执照使用。其中一份《房屋租赁合同》(以下简称2年租赁合同)记载：甲方于2018年7月20日向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2018年7月20日起至2020年7月20日止，共2年。第一、二年的年租金为174,000元。押贰付叁。保证金29,000元。孙连霞表示该2年租赁合同签字是姜某某签署，实际履行的是2年租赁合同。杨真金对上述两份《房屋租赁合同》均不认可，认为未签署过上述两份《房屋租赁合同》。审理中，本院根据孙连霞的申请，委托司法鉴定科学研究院(以下简称鉴定机构)对4年租赁合同收件人、甲方两处的“杨真金”签名是否为杨真金本人签署进行鉴定。2019年5月29日，鉴定机构出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材《房屋租赁合同》上需检的两处“杨真金”签名不是杨真金所写。为该鉴定，孙连霞预付鉴定费3,000元、司法鉴定人员交通费221元。孙连霞、杨真金对该司法鉴定意见书均无异议。审理中，孙连霞、杨真金一致确认系争房屋现已被案外人收回。其中孙连霞表示案外人将系争房屋收某的时间是2019年4月份，现场都砸掉了。杨真金则表示不清楚现场状况。以上事实，除庭审笔录外，另有房屋租赁合同、转账凭证、证人证言、微信转账记录等证据证实，本院予以确认。审理中，本院根据孙连霞的申请，通知姜某某到庭作证。姜某某表示：2010年杨真金出租给姜某某小木桥路XXX号房屋一套，姜某某分割成四间。2010年开始双方签订租赁合同，后来熟悉就不签租赁合同了。因杨真金在厦门，故杨真金委托姜某某将系争房屋出租给孙连霞，租金、押金都是打给杨真金的。杨真金当时没有来签合同。两份《房屋租赁合同》是姜某某去杨真金家里拿的，当时上面已经签好字了。4年租赁合同是为了工商登记使用，2年租赁合同是真实的，实际履行的也是2年租赁合同。孙连霞给了姜某某租金后，姜某某转了三个月租金给杨真金，剩余29,000元于2019年1月10日退给孙连霞的丈夫。姜某某没有退过押金给孙连霞。另外上海市徐汇区日晖六村XXX-XXX号XXX幢XXX室就是系争房屋。孙连霞对系争房屋进行过装修。孙连霞对上述证人证言真实性的予以确认。杨真金对上述证人证言表示姜某某与本案存在直接利害关系，效力存在瑕疵。杨真金对于两份《房屋租赁合同》均不知情。审理中，孙连霞为证明装修损失提交加盖有上海歆泰建筑装饰工程有限公司公章的《小木桥路XXX号材料费用清单》以及金额为20,730元的收款收据。《小木桥路XXX号材料费用清单》记载：地砖66块，单价30，合计1,980元；墙砖80块，单价30，合计2,400元；吸顶灯2个，单价150元，合计300元；厨房间移门1项，1,000元；厨房间地砖88块，单价25，合计2,200元；厨房墙壁纸65块，单价30，合计1,950元。孙连霞明确只主张装修中的上述项目及金额共计9,830元，同时表示装修费系现金支付。杨真金则表示交房时系争房屋有一定装修，无法核实孙连霞是否装修。本院认为，根据查明事实，孙连霞提供的两份《房屋租赁合同》中的“杨真金”的签名并非杨真金本人签署。杨真金亦明确表示对两份《房屋租赁合同》并不知情，双方只有口头约定。故本院对该两份《房屋租赁合同》不予采信。根据相关法律规定，本院认定杨真金与孙连霞之间建立的租赁关系应为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。根据双方确认，系争房屋已被案外人收某，故双方租赁关系实际无法继续履行，结合姜某某于2019年1月10日将2个月房租29,000元退回孙连霞的事实，本院认为孙连霞主张解除双方租赁关系的请求，于法不悖，对此予以支持。关于孙连霞提出装修损失的诉请，在杨真金对装修事实不予认可的情况下，本院认为孙连霞提供的证据不足以证明存在装修损失，且根据《最高人民法院》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，即便孙连霞对系争房屋进行过装修且经杨真金同意，不定期租赁合同解除后，孙连霞提出装修损失的诉请，亦无法律依据，本院不予支持。关于孙连霞提出返还押金的诉请，根据查明事实，杨真金收取孙连霞29,000元押金，而杨真金并未提供充足证据证明其已返还该押金，故在租赁关系解除后，孙连霞主张返还押金，有事实及法律依据，本院予以支持。关于孙连霞提出的违约金诉请，如上所述，本案租赁关系系不定期租赁，双方并无书面租赁合同，故孙连霞主张违约金，并无事实及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院》第十二条的规定，判决如下：一、孙连霞与杨真金就上海市徐汇区日晖六村XXX-XXX号XXX幢XXX室建立的房屋租赁关系解除；二、杨真金于本判决生效之日起十日内返还孙连霞房屋押金29,000元；三、驳回孙连霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计929元，由杨真金负担263元、孙连霞负担666元；司法鉴定费3,000元、司法鉴定人员交通费221元，均由孙连霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一九年八月二十三日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。