云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2823民初824号 原告（反诉被告）：杨建辉，男，1959年10月24日出生，哈尼族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住云南省勐腊县。 委托诉讼代理人：杨文忠，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：周涛，男，1966年12月11日出生，汉族，湖北省汉川市人，身份证登记住址湖北省汉川市，现住该址。 委托诉讼代理人：王金莲，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。 原告杨建辉与被告周涛土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案，被告周涛在提交答辩状期间，对管辖权提出异议。本院于2018年8月22日作出（2018）云2823民初824号民事裁定书，驳回被告周涛对本案管辖权提出的异议。被告周涛不服，向西双版纳傣族自治州中级人民法院上诉，西双版纳傣族自治州中级人民法院于2019年2月15日作出（2019）云28民辖终6号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。裁定生效后，本院另行给予双方举证期限。被告周涛于2019年3月21日向本院提出反诉。本院依法适用普通程序将本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）杨建辉及其委托诉讼代理人杨文忠，被告（反诉原告）周涛委托诉讼代理人王金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2014年10月20日签订的《林木及土地转让合同》；2.要求被告返还全部346.5亩土地及地上附着物。事实与理由：2014年10月20日，原被告签订了一份《林木及土地转让合同》，约定由原告将位于勐腊县的346.5亩橡胶树（林权证编号：腊林证字XXXX第XXXXXXXXX号）及土地使用权、地上房屋等一并转让予被告，流转期限至2044年12月31日，转让价款为550万元。合同约定被告应于2014年10月20日前支付300万元转让款，余款250万元应于2017年5月1日前付清，并约定若乙方违约，则乙方已付款归甲方。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告即向被告交付了流转土地。被告接受交付后，将该土地上种植已达13年的橡胶树全部砍伐，并将土地转租予第三方种植香蕉至今，已陆续收取2015年-2019年5月的土地租金共计320万元。合同中约定的首付款300万元，被告于2014年8月12日支付了定金20万元，并于合同签订当日支付280万元，已按约支付完毕。但应于2017年5月1日前付清的尾款250万元被告仅于2017年4月支付了25万元，余款225万元经原告反复催收，被告以资金紧张为由，至今未予支付。综上所述，原被告签订的《林木及土地转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，原被告均应按合同的约定全面履行义务，原告履行交付土地的义务后，被告应当按合同约定的期限向原告支付相应的合同价款。现被告无正当理由拒绝履行付款义务，属根本性违约行为，致使原告不能实现合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除双方签订的《林木及土地转让合同》并要求返还土地。 被告周涛答辩称：①原告先违反合同第三条第五条的约定，将已设置抵押的林权证欺骗被告签订合同；②至今原告未将林权证依照合同约定抵押给被告，双方发生争执，被告系不安抗辩；③原告人为阻挠承租人向被告支付租金，现已达280万元；④本案不存在解除合同的条件；⑤原告已经违约，应承担违约责任。 反诉原告周涛向本院提出反诉请求：判决反诉被告支付反诉原告违约金975000元。事实与理由：2014年10月20日，周涛、杨建辉签订《林木及土地转让合同》，合同第三条约定“甲方应于本合同签订之日将本合同项下的林木、土地及土地上房屋交付给乙方使用。甲方应保证该林地产权无瑕疵，无权属争议，未设定抵押他人，否则视为违约”。合同第五条约定“甲方愿意将林地作为抵押物，即甲方应于乙方付清首付款300万元之日起5日内办理该林权证抵押登记，抵押权人为乙方，作为甲方履行本合同义务的担保。”。反诉原告于2014年10月20日前履行了300万元首付转让款义务，但反诉被告至今未履行抵押登记义务。经反诉原告到勐腊县林业局查询，双方签订合同前反诉被告就已经将该林权证进行抵押贷款。反诉被告在双方签订合同时就已经违约。不能履行办理抵押义务的行为亦构成违约。根据合同第六条违约责任“若甲方违约，则甲方无条件按乙方已付款的十倍向乙方支付违约金”。反诉原告支付了300万元，反诉被告就应当按照3000万元的约定支付违约金，但反诉人考虑到违约金确实过高，依照法律规定调整违约金为本金的30%。2017年4月24日，反诉原告又交付给反诉被告25万元，合计325万元，违约金30%，合计为975000元。以上事实，有双方签订的《林木及土地转让合同》、收款《收条》、勐腊县林业局《证明》为凭。《林木及土地转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同的约定全面履行义务，反诉被告隐瞒已经向银行贷款，设定抵押的事实，构成了违约；未按规定在5日内办理抵押登记亦构成违约。反诉原告现提起反诉，请人民法院依法支持反诉原告请求。 反诉被告杨建辉答辩称：1.反诉被告在与反诉原告签订《林木及土地转让合同》前将相应林木及土地向银行设定抵押是事实，但反诉被告在合同签订前已将该事实告知反诉原告，反诉原告已明确知晓该事实并予以接受。《林木及土地转让合同》条款由反诉原告拟定，反诉被告当时未仔细审查便签字同意，但反诉被告需要强调的是合同签订后四日即2014年10月24日，双方又签订了一份《土地转让担保书》。该担保书正是在反诉原告知晓土地已向银行设定抵押的情况下，约定了如果银行主张权利时，为避免土地被银行拍卖，由反诉原告代为偿还银行150万元贷款的事项，而反诉被告通过本次抵押向银行借贷的本金正是150万元。据此，虽然主合同约定土地未设定抵押的内容，但双方签订的《土地转让担保书》已充分证实反诉原告知晓土地已设定抵押的事实，且对抵押如何处理做出了不同的约定，该担保书内容，应视为合同法第77条规定的双方协商一致的变更。很显然，关于抵押内容变更后不应当再适用主合同第三条、第五条有关抵押的约定来认定双方的权利义务，即主合同第三条、第五条关于抵押的约定对双方不再具有法律约束力，反诉原告据此主张反诉被告违约无事实依据。2.双方约定的250万元合同余款付款期限届满后，反诉被告反复多次向反诉原告催收款项，但反诉原告均以无力支付为由拖延。从2014年10月20日合同签订至2019年3月反诉被告收到反诉状，自始至终，反诉原告从未以任何方式在任何时候向反诉被告主张办理抵押登记或者要求反诉被告承担隐瞒抵押事实的违约责任，也从未以反诉被告隐瞒抵押事实为由阻却其付款义务。3.反诉被告享有本案争议土地及林木完全的使用权、所有权，之前向银行设定的抵押在反诉被告清偿全部借款后已于2017年4月20日解除。反诉原告自合同签订至今正常使用土地并且出租收益，如反诉原告按约付清余款，土地完全可以按照双方的约定变更登记至反诉原告名下。从这一角度来说，反诉被告之前虽向银行设定了土地抵押，但不论反诉原告是否知晓，这一事实完全不影响反诉原告正常使用土地及使用权证书的变更登记，反诉原告的权益未遭受任何损害。4.反诉原告未按合同约定的期限付清转让价款是不争的事实，而其提出的抗辩理由及反诉无事实依据，不应当予以支持。反诉原告在这几年的使用过程中，通过砍伐橡胶树出售木材及出租土地等方式已收取若干木材费及320万元土地租金，已超过其实际向反诉被告支付的转让款，如人民法院判决支持反诉被告本诉请求，反诉原告并无实际损失。综上所述，反诉原告的反诉混淆视听，歪曲事实，反诉被告已提供充分的证据予以反驳，请法庭充分考虑反诉被告的答辩意见，驳回其反诉请求。 综合双方的诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1.原被告双方于2014年10月20日签订的合同是否应当解除？2.如应解除，被告应否返还土地及地上附着物？3.反诉原告主张的违约责任是否成立？若成立反诉被告应支付多少违约金？ 原告杨建辉为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.腊林证字XXXX第XXXXXXXXXX号《林权证》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告对位于勐腊县的346.5亩林地享有使用权，并对该土地上林木享有所有权及使用权，期限至2044年12月31日的事实。 2.《林木及土地转让合同》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明：①原被告于2014年10月20日签订该合同；②原告将位于勐腊县的346.5亩橡胶树（腊林证字XXXX第XXXXXXXXXX号）及土地使用权、地上房屋等一并转让予被告，流转期限至2044年12月31日，转让价款为550万元；③双方约定被告应于2014年10月20日前支付300万元转让款，余款250万元应于2017年5月1日前付清；④双方约定若乙方违约，则乙方已付款归甲方。 3.照片4张（黑白机打件），欲证明争议土地及林木现状。 经质证，被告周涛对原告杨建辉提交的证据均无异议。 被告（反诉原告）周涛为证明其本诉答辩理由及反诉主张，向本院提交以下证据： 1.《林业及土地转让合同》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明双方约定内容合法，杨建辉先违约的事实。 2.《收条》3份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明周涛履行合同的情况。 3.回复函1份（复印件，与原件核对无异），欲证明杨建辉林权抵押的时间，杨建辉存在违约的事实。 4.《土地承包协议》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明周涛将土地以每年120万元的价格承包给叶某，吴某，每年3月30日收取承包费，现下欠280万承包费的事实。 5.《接处警登记表》1份（复印件，与原件核对无异），执法记录仪视频光盘1张，欲证明杨建辉人为干扰合同履行的事实，缺失基本诚信。 6.手机截屏2页（机打件），欲证明杨建辉人为干扰合同履行事实，缺失基本诚信。 经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）周涛提交的证据1、3三性无异议，但不认可举证内容。证据2无异议。证据4真实性无异议，在原告获取的协议下方有一行手写补充条款。证据5《接处警登记表》的真实性、合法性无异议，不认可关联性。对执法记录仪视频、音频资料的质证意见：①原告无法确认该视频是否执法记录仪拍摄以及由谁拍摄，从被告提交的证据来看，也无证据佐证系公安民警拍摄。②对于音视频证据资料，为让各方更便捷的质证、认证，一般应将相关内容书面化，但被告未予完善。③从该证据内容来看，与本案的本诉或者反诉争议焦点均无任何关联性。④鉴于该证据系被告当庭提交，如超过举证期，原告不同意质证。⑤被告现欲收取2019年5月至2020年5月的租金，鉴于被告可能因法院判决解除合同而丧失土地使用权，为避免纠纷进一步升级，原告要求土地承租方暂缓支付租金并无任何不妥。综上所述，以上证据与案件争议焦点无关联性，不应作为认定案件事实的依据。证据6缺乏证据的形式要求，不应当作为依据，如作为证据亦与本案无关联。 反诉被告为证明其答辩理由，向本院提交如下证据： 1.《土地转让担保书》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原被告双方签订合同后对土地抵押及过户、担保等事宜重新进行了协商并共同签订了本《土地转让担保书》，对合同第三条、第五条进行了变更的事实。担保书中的当事人签字系本人所签；与反诉原告称不知晓情况和反诉被告隐瞒事实的主张相悖。 2.《解除林权抵押通知书》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明争议林权已于2017年4月解除抵押登记的事实。 3.《土地承包协议》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告取得争议土地使用权后，将土地自2015年4月1日至2021年3月30日以每亩每年3200元的价格租予他人的事实。 经质证，反诉原告对反诉被告提交的证据1三性不认可，担保书上周涛的签字不是其本人所签。证据2三性认可，该组证据能够证明反诉被告违约的事实。证据3对该合同的主文内容认可，手写部分甲方没有签字，合同当事人涉及叶某，吴某，对手写部分三性不认可。 上述证据，本院评判认为，原告杨建辉提交的本诉证据，经被告质证认可，本院均予以采信。被告（反诉原告）提交的证据1、2、3经原告（反诉被告）质证认可，本院予以采信，证明观点以本院认定的为准。证据4、5、6与本案无关联性，本院不予采信。反诉被告杨建辉提交的证据1虽经反诉原告质证不认可，但结合转让合同第四条的约定及当事人陈述，可以确定该证据的真实性，本院予以采信。证据2与双方当事人陈述相一致，本院予以采信。证据3与本案无关联性，本院不予采信。 通过庭审和认证，本院确认以下法律事实： 2014年10月20日，杨建辉（甲方）与周涛（乙方）签订《林木及土地转让合同》1份。合同约定，①转让标的情况及转让价格。甲方将其享有产权的位于勐腊县的346.5亩橡胶树林木和土地使用权[腊林证字(XXXX)第XXXXXXXXX号，林地使用期50年，终止日期2044年12月31日]及土地上房屋一并转让给乙方，转让价共计550万元。该林木、土地及地上房屋交付给乙方时林木所有权、土地使用权及房屋所有权均归乙方享有。②转让价款支付方式。乙方已经在2014年8月13日支付给甲方定金20万元，双方约定乙方于2014年10月20日前再支付甲方280万元，共计首付款为300万元，余款250万元乙方应于2017年5月1日前支付给甲方。③林地交付。甲方应于本合同签订之日将本合同项下的林木、土地及土地上房屋交付给乙方使用。甲方应保证该林地产权无瑕疵、无权属争议，未设定抵押给他人，否则视为违约。2015年以后30年地租每年15000元由乙方承担。④办理砍伐手续。由于乙方购买甲方林地准备种植香蕉，需要对现有橡胶林进行砍伐。因甲方林权证暂时不过户给乙方，甲方应当协助乙方办理林木砍伐许可证手续等一切需要办理的相关手续。⑤甲方愿意将该林地作为抵押物，即甲方应于乙方付清首付款300万元之日起5日内办理该林权证抵押登记，抵押权人为乙方，作为甲方履行本合同义务的担保。甲方应于乙方付清转让余款之日起15日内将林权证过户给乙方。⑥违约责任。若甲方违约，则甲方无条件按乙方已付款的十倍向乙方支付违约金。若乙方违约，则乙方已付款归甲方。合同末尾，手写备注“如乙方违约，则乙方照十倍支付违约金”。合同还约定了其他事项。 2014年10月20日，杨建辉向周涛出具了300万元的收据1份。2017年4月24日，杨建辉向周涛出具了25万元的收条1份，并在收条末注明“租用土地尽量在今年内处理”。 2014年10月24日，杨建辉（甲方）与周涛（乙方）签订一份《土地转让担保书》，约定若因甲方与银行抵押贷款发生纠纷，银行主张权利时，乙方可以帮助甲方偿还所欠银行贷款150万元，剩余部分按合同金额付给甲方；并由案外人进行担保。合同还约定了其他事项。 另查明，杨建辉腊林证字（XXXX）第XXXXXXXXX号林权证于2013年10月28日办理了林权抵押登记，抵押时间为2013年10月28日至2016年10月28日。解除抵押时间为2017年4月20日。 本院认为，本案系原被告之间在履行《林木及土地转让合同》过程中产生的纠纷，属于土地承包经营权转让合同纠纷。在本案中，原被告双方签订《林木及土地转让合同》后，原告已经按照合同约定向被告交付了土地，被告亦向原告支付了325万元的土地转让款，土地的转让行为已经履行。虽合同约定的剩余款项225万元被告未按照约定于2017年5月1日前向原告支付，但被告未按约支付尾款的行为并不会导致原告合同目的不能实现；虽原告在庭审中主张，其多次向被告催告，但未提交证据证明；庭审中，被告明确表示其不同意解除合同，故原告要求解除双方签订的《林木及土地转让合同》的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。在原告要求解除合同的诉请没有得到支持的情况下，原告要求被告返还全部土地及地上附着物缺乏法律依据，故本院亦不予支持。 对于反诉原告要求反诉被告支付违约金的问题。在本案中，反诉原被告在其签订的《林木及土地转让合同》中约定，甲方（杨建辉）应保证该林地产权未设定抵押；甲方应于乙方（周涛）付清首付款300万元之日起5日内办理该林权证抵押登记。在合同的履行过程中，反诉被告转让给反诉原告的橡胶地存在抵押，且在反诉原告付清首付款后5日内未为反诉原告办理抵押登记。庭审中，反诉被告提交了双方另行签订的《土地转让担保书》，用以证明至少至双方签订担保书时反诉原告对涉案橡胶地存在抵押属于明知，双方已经对《林木及土地转让合同》中的抵押条款进行了更改，实际上已经否定主合同中“保证该林地产权未设定抵押”和“付清首付款后5日内办理抵押登记”的约定。对于反诉被告的抗辩，反诉原告并不认可，其认为双方与案外人签订的担保书并未变更合同内容，亦未写明变更抵押的内容。本院认为，双方在《林木及土地转让合同》中约定抵押的目的，系为了保障合同的交易安全，在双方当事人对同一事项另行签订担保书的情况下，应当视为对原合同抵押条款的变更。在双方已经对合同抵押条款进行变更的情况下，应当按照重新约定的担保书的内容履行义务。而在重新约定的担保书中并无对林权证进行抵押的内容。反诉原告要求被告支付违约金所依据的事实与本院查明的事实不符，故本院对反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求亦不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、驳回本诉原告杨建辉的诉讼请求； 二、驳回反诉原告周涛的反诉请求。 本诉案件受理费22800元，由原告杨建辉承担；反诉案件受理费13550元，因反诉与本诉合并审理，减半收取6775元，由反诉原告周涛承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。 审 判 长  孙尉钧 审 判 员  玉金罕 人民陪审员  肖健超 二〇一九年八月十三日 书 记 员  陈 瑞