江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初1698号原告：南京台亚百货市场管理有限公司，住所地在南京市玄武区北京东路1号。法定代表人：华子涵，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷云，江苏法德东衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少华，江苏法德东衡律师事务所律师。被告：南京答案文化艺术中心，住所地在江苏省南京市鼓楼区上海路150号。法定代表人：刘晨曦。委托诉讼代理人：王某，女，1978年6月27日生，南京答案文化艺术中心员工。原告南京台亚百货市场管理有限公司（以下简称台亚公司）诉被告南京答案文化艺术中心（以下简称文化艺术中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告台亚公司委托诉讼代理人雷云、张少华到庭参加了诉讼，被告文化艺术中心经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告台亚公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年1月10日解除。2、判令被告迁出涉案房屋，并将房屋恢复原状。3、判令被告向原告支付租金和管理费173804.4元（2018年11月30日至2019年1月10日，以及装修期15日）、垃圾费4200元（2018年11月30日至2019年1月10日）。4、判令被告以租金、管理费和垃圾费之和基数，按每日千分之一标准，自2018年11月10日起支付滞纳金至实际支付之日。5、判令被告支付违约金556479元。事实和理由：2017年9月29日，原、被告签订《租赁协议书》，约定由被告承租原告位于南京市玄武区XXX路X号XXXXX广场的商铺用于经营品牌日料。协议约定租赁期间5年，自2017年11月30日至2022年11月29日；第一年租金、管理费为1059960元，此后逐年递增，每三个月为一个缴费周期，垃圾费每月3000元，与房租一起缴纳，被告应在每租赁周期结束前20天向原告支付下一周期租金、管理费等费用，迟延支付的逾期部分按每日千分之一支付滞纳金；未经原告书面同意，被告擅自中断、停止营业时间连续达三天以上或30天内累计五次不营业的，视为严重违约；协议履行期间，被告如有违反协议约定的行为，原告有权提前终止协议，收回物业并要求被告支付违约金（三个月租金、管理费之和的两倍）；被告应在租赁期间结束前自行将商铺恢复至毛坯状态或原告认可的状态；双方之间通知通过邮寄方式的，自投邮当日起2日后视为送达等。原、被告还签订了《关于双方合作事项的补充协议》，约定2017年10月1日至11月29日为装修期共60天，被告无需支付租金，如因被告违约导致原告解除合同，则装修期设置为45天，另15日的租金仍需支付。协议签订后，原告如约履行，但被告拖延开业、支付租金。2018年11月30日至2019年2月27日的租金和管理费278239.5元、垃圾费9000元，被告本应于2018年11月10日前支付，但被告至今未付，且被告自2018年11月30日起擅自停止营业至今，2019年1月7日，被告向原告发出解约通知。综上，被告已构成根本违约，要求法院支持原告诉请。被告文化艺术中心辩称：原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告承租房屋后花费182万元进行了装修，并于2018年2月开始经营，至同年11月被告经营一直亏损，被告遂向原告书面申请要求降低租金，原告不同意降低租金，并于11月30日向被告发出了函告，催促被告交纳租金，双方通过微信进行了沟通，被告于12月3日向原告交了申请，但原告只说按法律程序办，至今未给予确定回复。2018年12月27日，被告与原告方人员微信信息可以证明，被告主动提出将商铺钥匙交还原告，但原告仍坚持“按合同执行”，故商铺钥匙一直在被告处。2019年3月11日的微信记录可以证明被告要求解除与原告的仓库租赁合同，原告于14日才回复被告，证明被告积极主动与原告沟通。原告起诉所称的函告及解约通知被告都没有收到。原告现有证据不能证明被告违约，要求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月29日，原、被告签订租赁协议书一份，约定：甲方（出租方，原告）将南京市玄武区XXX路X号负X层D-XX号商铺（以下简称D-XX商铺，建筑面积363平方米）出租给乙方（承租方，被告），租赁期限自2017年11月30日至2022年11月29日；乙方在协议签订后3个工作日内向甲方交付租赁保证金264990元，以确保乙方在租赁期间合法、正常地开展经营，租赁期满甲方在乙方按约定完成交接、结清各项费用后，如数（不计利息）退还乙方；2017年11月30日至2018年11月29日租金和管理费1059960元，此后每年递增5%，2018年11月30日至2019年11月29日租金和管理费为1112958元，每三个月为一个交费周期；乙方须在正式营业后向甲方支付营业垃圾清理托运费每月3000元，每三个月为一个交费周期；在协议有效期内，按先付后用的原则，乙方须于每租赁周期结束前20天向甲方支付下一租赁周期的租金、管理费等费用，如乙方未按约定时间支付款项（包括租金、管理费、公用事业费及其它费用等），逾期部分按每日千分之一向甲方支付逾期付款滞纳金；乙方在经过双方协商，接到甲方书面通知后逾期十五日仍不支付本协议中约定的任何一项费用的，或未经甲方书面同意，擅自连续三日不营业或30天内累计五次不营业的，甲方有权终止协议，且乙方须向甲方支付违约金，违约金金额为当年三个月租金及管理费之和的两倍；乙方可根据自己的特色进行专业装修，按每平方米100元的标准向甲方交纳装修押金，如乙方在施工过程中没有违反装修手册内的相关要求，亦无因过错而造成甲方或其他客户损失的，并且提供了相关备案合同的，甲方在乙方装修完毕一年后退还押金，如乙方在装修过程中违反合同的装修管理规定，甲方有权在乙方缴纳的装修押金中扣除；乙方应当在租赁期结束前自行将物业连同其所有的附属物、附加物、设施、装置恢复至毛坯状态或甲方认可的状态，并于租赁期届满或本协议提前解除之日将物业交还甲方，如逾期交还，甲方有权按照本协议中约定的日租金、管理费及其他费用的1.5倍标准，向乙方收取自租赁期届满之日或本协议提前解除之日起至乙方实际交还之日止的使用费，并有权从乙方交付的租赁保证金或管理费押金中扣除，逾期五天以上不交还的，甲方有权强制收回物业，如乙方未将商铺恢复至甲方交付时的状态，甲方将委托第三人进行该项工作，由此产生的费用由乙方承担等。协议还约定：任何与本协议有关的双方之间的通知或其他通讯往来，应当采用中文书面形式（包括亲自送达、邮寄和传真），按照下述通讯地址或通讯号码，并注明联系人的姓名方构成一个有效的通知，任何一方的通讯地址等信息发生变化时，应当在变更之日起7天内通知对方，否则对方对于其原通讯方式的通知视为有效通知，通过邮寄方式的，挂号信寄出或者快递投邮当日起2日后或当事人一方的签收视为送达，但在该条约定内容之下乙方的通讯地址、邮编、电话、传真等栏均未填写内容。同日，原、被告签订《关于双方合作事项的补充协议》（以下简称补充协议），约定：装修期自2017年10月1日至2017年11月29日，共60天，乙方（被告）应于装修期结束（2017年11月30日）正式对外营业；本合同所述租金计算起始日之前的装修期是甲方（原告）给予乙方优惠条件，如乙方未满三年租期即提前提解除租赁合同或因乙方违约导致甲方解除本租赁合同的，则租金计算起始日之前的装修期设为45天，该装修期以外所产生的房租则须按协议约定的租金及管理费缴付；在装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但应承担因装修而发生的物业管理费每天每平方米1.5元；甲方按约定的时间2017年10月1日现状毛坯交付商铺时，商铺基础物业条件应符合租赁协议主合同中附件二双方约定的物业交付条件，甲方在约定时间无法向乙方交付符合约定条件的商铺的，装修期及承租期按甲方迟延交付的期间相应顺延。租赁合同附件二主要内容为：甲方租赁给乙方商铺建筑面积363平方米，商铺现状交付，甲方提供满足乙方经营需求的供水、供电、供气、排烟、排水的接驳点，乙方知晓并确认。合同签订后，原告于2017年10月1日将D-XX商铺交由被告使用，被告对商铺进行了装修。同年9月30日和10月13日，被告分两次共交付给原告租赁保证金264990元；11月8日，被告向原告交纳装修押金36300元、装修期间管理费32670元。租赁期间，被告向原告交纳了2017年11月30日至2018年11月29日的租金和管理费共计1059960元，并支付了该期间的垃圾费。2018年11月28日，原告与被告方工作人员王某通过微信联系，要求被告支付房租等，但被告未付。12月1日，原告以微信形式向王某发送“函告”的图片，函告的主要内容为告知被告已逾付款期，要求被告及时按合同约定付款。12月3日，被告向原告提出书面申请，提出因被告经营困难，提议以协商方式解除合同，同时承诺：被告自愿放弃前期所缴纳的保证金等费用，将店铺恢复毛坯状态后返还并按原告要求设置围挡，希望原告不再追究违约责任。12月13日，原告要求被告交还商铺，被告未做明确表示。审理中，原告主张其于2019年1月向被告邮寄送达了解约通知，因被告逾期交付租金、垃圾费，以及自2018年11月30日起擅自停业，违反了合同约定，故通知被告自被告收到解约通知之日起双方的租赁协议书解除。原告提供2019年1月7日的解约通知以及运单信息证明。运单信息记载，2019年1月8日“顺风速运”取件后多次派送均不成功，直至1月16日快件被退回。被告对原告提供的上述证据的真实性有异议，称其从未收到过原告邮寄的解约通知。被告主张，被告因经营困难自2018年11月起就与原告协商要求降低租金，之后又提出协商解除合同的方案，但原告始终未给明确回复，只强调按法律程序办理，12月被告提出要交还商铺钥匙，原告也称要按合同执行，致双方协商未果。证明被告方一直积极主动解决问题，是原告一直不同意解决。被告为证明其主张，提供原、被告双方工作人员的微信信息及被告的经营报表等。原告对被告提供的微信信息不持异议，认为信息内容可以证明被告擅自停业、原告已催告被告履行支付租金的义务。对被告提供的经营报表的真实性、关联性不予认可。本案认为：原、被告签订的租赁协议书及补充协议均合法有效。合同成立后，原告将租赁物交由被告使用，被告应当履行合同义务。但是，被告未按合同约定支付租金、管理费和垃圾费，经原告催告后仍未履行付款义务，已构成违约。根据原、被告租赁协议书的约定，被告逾期付款且经催告后仍未支付的，原告有权终止合同的履行。现原告要求确认双方订立的租赁协议书及补充协议于被告收到原告解除通知之日即2019年1月10日起解除，因原告提供的邮递凭证显示解约通知于2019年1月8日交邮，但该邮件最终被退回，未有效送达至被告，因此原、被告之间的租赁合同应自本院开庭审理之日（2019年7月16日）解除。根据租赁协议书约定，被告应按期足额支付租金、管理费。租赁合同履行期间，被告已付2017年11月30日至2018年11月29日的租金、管理费1059960元，此后租金、管理费未付，原告要求被告支付自2018年11月30日起至合同解除前的租金、管理费，符合合同约定，本院予以支持。合同约定2018年11月30日至2019年11月29日期间租金、管理费为每年1112958元，2018年11月30日至2019年7月15日租金、管理费为692168.4元。根据租赁协议书约定，被告在租赁终止时应将经其装修的商铺恢复至自原告交付时的状态交还原告，故被告虽于2019年8月2日将商铺清空，但未达交还标准，因此原告要求被告将商铺恢复原状，并要求被告自2019年7月16日起至被告交还商铺之日参照租金标准支付房屋使用费，本院予以支持。根据补充协议约定，实际租赁期限未满三年，因被告违约导致合同解除的，则租金计算起始日之前的装修期设为45天，故原告要求装修免租期按45天计算，要求被告支付15天的租金、管理费本院予以支持，但该15天的租金、管理费应以第一年度的租金、管理费标准计算，15天共计43560元。根据租赁协议书约定，被告逾期支付租金等相关费用经原告催告后仍未交纳的，应按当年三个月租金及管理费之和两倍的标准支付违约金，现原告要求被告按此约定支付违约金，本院予以支持。原告同时诉请要求被告支付逾期付款的滞纳金，因上述违约金已足以弥补因被告违约给原告造成的损失，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。根据租赁协议书约定，被告应在正式营业后向原告支付营业垃圾清理托运费每月3000元，被告自2018年11月30日起已停止经营，原告要求其给付基于经营而产生的垃圾费，证据不足，本院不予支持。根据租赁协议书约定，被告交纳的租赁保证金及装修押金应于合同终止履行，或装修完成一年后退还被告或抵作被告应负担的费用等，本案合同履行中被告实际向原告交纳租赁保证金264990元，及装修押金36300元，被告装修中未出现双方合同约定的应由被告承担相关责任的情形，故上述两笔款项应自被告承担的费用中扣除。被告辩称其因经营困难曾与原告协商，要求降低租金等，但双方未能就此达成协议变更原约定，故双方仍应按原协议履行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南京台亚百货市场管理有限公司与南京答案文化艺术中心签订的租赁协议书及补充协议于2019年7月16日解除；二、被告南京答案文化艺术中心应于本判决生效后十五日内将承租的南京市玄武区XXX路X号负X层D-XX号商铺恢复原状后交还原告南京台亚百货市管理有限公司；三、被告南京答案文化艺术中心应于本判决生效后十五日内给付原告南京台亚百货市场管理有限公司2018年11月30日至2019年7月15日，以及15天装修免租期的商铺租金、管理费共计735728.4元，并自2019年7月16日起按合同约定的年租金标准向原告支付房屋占用费至被告实际交还商铺之日；四、被告南京答案文化艺术中心应给付原告南京台亚百货市场管理有限公司违约金556479元，扣除被告已交纳的租赁保证金264990元，及原告应退还被告的装修押金36300元后，被告应于本判决生效后十五日内给付原告违约金255189元；五、驳回原告南京台亚百货市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费51813元，原告负担6813元，被告负担45000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  吴小晗人民陪审员  邵牙妹人民陪审员  吴碧莲二０一九年八月十六日法官 助理  赵 佳见习书记员  梁 晨