上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初24339号原告：冯丽伟，女，1963年3月26日生，汉族，住上海市。原告：赵弘毅，女，1989年5月26日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：赵铁树，男，1959年1月20日生，汉族，住上海市。被告：昶盛房地产经纪(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：戴德，执行董事。委托诉讼代理人：胡光辉，上海正地律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁峰，上海正地律师事务所律师。第三人：上海世茂新体验置业有限公司，住所地上海市松江区佘山镇陶干路XXX号。法定代表人：刘赛飞，执行董事。委托诉讼代理人：李金怀。原告冯丽伟、赵弘毅与被告昶盛房地产经纪(上海)有限公司(以下简称昶盛公司)、第三人上海世茂新体验置业有限公司(以下简称世茂公司)居间合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯丽伟、赵弘毅的委托诉讼代理人赵铁树，被告昶盛公司的委托诉讼代理人胡光辉，第三人世茂公司的委托诉讼代理人李金怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯丽伟、赵弘毅向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还服务费693,600元。事实和理由：2014年3月16日，冯丽伟、赵弘毅与昶盛公司签订了《世茂纳米魔幻城房屋认购书》，认购松江区佘山镇辰花路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，约定房屋合同总价为2,106,400元，每平方米单价为20,000元，服务费为693,600元，同日，冯丽伟、赵弘毅向昶盛公司支付了服务费693,600元。2014年3月28日，冯丽伟、赵弘毅与世茂公司签订《上海市商品房预售合同》，约定房价为2,106,400元。在签署上述合同时，冯丽伟等人一直认为冯丽伟、赵弘毅与昶盛公司之间为居间关系，直到2018年，冯丽伟等人才从(2018)沪0117民初931号民事判决书中得知，2014年1月，世茂公司与昶盛公司签订过《世茂纳米魔幻城物业整体收购合同》，双方应为包销关系，故冯丽伟等人认为其与昶盛公司之间实为买卖关系，昶盛公司无权收取服务费。另一方面昶盛公司隐瞒相关事实，存在欺诈，也应当将服务费全部退回，故原告提出诉请如上。被告昶盛公司辩称，不同意原告诉请，冯丽伟等人与昶盛公司之间是居间关系，昶盛公司与世贸公司之间是委托代理关系。房屋认购单及预算表中都明确约定了服务费693,600元，系双方真实意思表示，对双方均有约束力。系争房屋为住宅，服务费金额的约定也不违反法律规定。服务费于2014年3月28日已实际支付完毕，冯丽伟等人现在主张退还服务费已经超过诉讼时效。若冯丽伟等人依据撤销权提起诉讼，本案也已过除斥期间。第三人世茂公司述称，不同意原告诉请，昶盛公司与世贸公司之间是包销合作关系，针对本案系争房屋，系昶盛公司在双方包销合作期内推介、指定原告作为系争房屋的购买方，由世茂公司与冯丽伟等人签订《上海市商品房预售合同》。昶盛公司与冯丽伟等人之间应为居间关系，冯丽伟等人与世贸公司之间应为房屋买卖关系。本案服务费系昶盛公司收取，与第三人无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年3月16日，冯丽伟、赵弘毅与昶盛公司签订了《世茂纳米魔幻城房屋认购书》，约定原告认购涉案房屋，房价为2,106,400元，服务费为693,600元，认购总价为280万元，认购书第一款约定：买方在认购本物业前，已对所需定购之物业各项实际情况及销售合同文本了解并确认(买方知晓并确认内容包括但不限于物业的产权性质，年限，户型面积同样板房区别，生活费用标准等)。同日，昶盛公司另向冯丽伟、赵弘毅出具了《购买房地产费用预算表》，写明服务费(代理、策划、招商、设计、咨询等)693,600元，冯丽伟、赵弘毅签字确认。2014年3月28日，冯丽伟、赵弘毅向昶盛公司支付了服务费693,600元，昶盛公司向冯丽伟、赵弘毅出具了相应付款收据。2014年3月28日，冯丽伟、赵弘毅与世茂公司签订《商品房预售合同》，合同第三条及补充协议第一条第7款等约定，原告所购房屋单价为20,000元/平方米，房屋总价为2,106,400元，合同签订后，原告向被告支付2,106,400元。2018年，冯丽伟、赵弘毅以商品房预售合同纠纷为由在松江区人民法院起诉世茂公司，要求世茂公司立即退还冯丽伟、赵弘毅超过法律规定的服务费693,600元，案号为(2018)沪0117民初931号。该案审理认为，从认购书及认购须知的约定看，房屋合同总价与服务费已经分别予以确定，世茂公司并非服务费的收取主体，遂判决驳回冯丽伟、赵弘毅的诉讼请求，该案判决现已生效。2018年，冯丽伟、赵弘毅另以商品房预售合同纠纷为由在松江区人民法院起诉世茂公司，要求被告履行买房赠送车位的广告承诺，立即交付车位，案号为(2018)沪0117民初20384号。该案审理查明，2019年1月9日，冯丽伟、赵弘毅与世茂公司签订《车位使用权协议书》一份，载明世茂公司交付冯丽伟、赵弘毅的车位系上海世茂天马假日城地下车库的889号车位；乙方已对使用性质完全了解，并认可该车位性质所具备的规划用途及政府批文等全部说明，乙方根据该协议享有该车位使用权，且已知晓该车位不能办理权属登记；该协议项下车位使用权年限为该房屋土地所有权年限的剩余期限；该协议期间内，若乙方拖欠车位管理费用超过6个月的，则甲方有权终止该协议，并无条件无偿收回该车位。签订上述协议后，世茂公司已将上述协议书中约定的车位交付给冯丽伟、赵弘毅。另查明，2014年1月，世茂公司(甲方)与昶盛公司(乙方)签订《世茂纳米魔幻城物业整体收购合同》。该协议第一部分“合作销售模式”中约定：物业名称为上海世茂纳米魔幻城项目房屋30套，地址为松江区辰花路5088弄。甲方作为上述项目的开发单位，同意将本合同所涉标的物业的销售权独家委托给乙方，由乙方全权负责销售工作，并有转委托权，甲方不予干预。甲乙双方确认，乙方有权自行确定销售单价及销售方式，因此实际销售总额高于目标销售总额的，超过部分的价款，归乙方所有，税费由乙方承担，低于目标销售总额的，则差额部分，由乙方向甲方补足。该协议第二部分“销售目标及付款方式”中约定：甲乙双方约定，乙方应按下列付款节点，完成销售目标，通过房屋购买方向甲方支付房款，若乙方未能在下列节点售出房屋，使房屋购买方支付房款的，则乙方应自行向甲方支付该节点约定的房款。2014年10月31日前，双方仍按本合同第一条合作模式，继续销售该等房屋，将房屋产权登记于乙方指定单位或人员。逾期乙方确认购买并收房，甲方不负责配合销售。2014年1月30日，世茂公司出具授权委托书，授权委托昶盛公司销售上海市松江区辰花路5088弄世茂天马假日城项目。审理中，冯丽伟、赵弘毅表示昶盛公司未按约定履行其服务，主要隐瞒了以下相关事实：1、世贸公司与昶盛公司之间签订的是整体收购合同，双方应为买卖合同关系；2、系争房屋土地规划用途是“旅游”，但《上海市商品房预售合同》中约定的土地用途是“商服用地”；3、系争房屋竣工图显示的套内面积、公摊面积与《上海市商品房预售合同》中标明的面积不一致；4、系争房屋套内楼梯实际仅供内部使用，且不符合消防标准；5、系争房屋的上叠梁和中叠梁都已被破坏；6、车位应当赠送，但世贸公司并未主动赠送。冯丽伟、赵弘毅为证明上述主张，另向本院提供了以下证据：1、世茂公司与昶盛公司签订《世茂纳米魔幻城物业整体收购合同》；2、地块公告、建设用地规划许可证；3、总平面图、竣工图；4、(2016)沪03行终557号行政判决书，该判决书提到楼梯为内部楼梯；5、房屋上叠梁和中叠梁照片、房屋质量检测报告；6、销售广告。对此，昶盛公司发表了以下质证意见：1、整体收购合同真实性无异议，合作模式中写明“独家委托销售”；2、地块公告、建设用地规划许可证真实性无法确认，但用地性质肯定是合法的，否则无法通过审批进行销售；3、总平面图、竣工平面图真实性无法确认，且与本案无关，房屋面积应以预售合同为准；4、行政判决书真实性认可，但与本案无关；5、照片真实性不予认可，质量检测报告系冯丽伟等人自行委托，不予认可；6、销售广告真实性不予认可，且冯丽伟等人已经实际取得了车位。对此，世贸公司发表了以下质证意见：1、整体收购合同真实性无异议；2、地块公告、建设用地规划许可证真实性待核实，但用地性质肯定是合法的；3、总平面图、竣工平面图真实性认可，目前系争房屋已经可以办理小产证，实测面积应以产证面积为准，世贸公司会根据产证面积补差；4、行政判决书真实性需核实，且与本案无关；5、照片真实性不予认可，质量检测报告系冯丽伟等人自行委托，不予认可；6、销售广告真实性无法确认，且双方已经签订了《车位使用权协议书》，冯丽伟等人已实际取得了车位。本院认为，本案的争议焦点在于冯丽伟等人与昶盛公司之间是何种法律关系。从相关合同文件、各方当事人的陈述及他案查明的事实来看，本院认为冯丽伟等人与昶盛公司之间确系居间关系。庭审中各方当事人一致确认双方系居间关系，尽管冯丽伟等人称事后才发现双方实际上是买卖关系，但在签订本案系争合同时，其对于双方的居间关系性质是明知的。至于本案系争的服务费，在居间关系成立之初，冯丽伟等人与昶盛公司通过签订《世茂纳米魔幻城房屋认购书》以及《购买房地产费用预算表》的形式对服务费693,600元进行了确认，冯丽伟等人在庭审中也表示当时是认可服务内容及金额，认为可以支付遂按约向昶盛公司支付了相应服务费，后昶盛公司也向冯丽伟等人出具了收据，确认收到服务费693,600元。根据《购买房地产费用预算表》，服务费的内容包括代理、策划、招商、设计、咨询等，系概括抽象性之约定，并未明确具体之服务事项，现冯丽伟等人以某些具体事项来论证昶盛公司未提供承诺之服务，要求退还服务费，没有充分的合同依据，且未能提供相应证据予以佐证。本案系争房屋买卖已经完成，车位等相关事宜也已处理完毕，应认定昶盛公司已经完成了居间服务，居间目的已经实现，故冯丽伟等人要求返还已支付的全部服务费用，缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，判决如下：驳回原告冯丽伟、赵弘毅的全部诉讼请求。案件受理费10,736元，公告费260元，由原告冯丽伟、赵弘毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  郑霄含人民陪审员  许 毅二〇一九年八月二十三日书 记 员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。