安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3844号上诉人（原审原告）：安徽省安福置业有限公司，住所地安徽省合肥市金寨南路817号。法定代表人：汪勇，董事长。委托诉讼代理人：查献成，安徽金华安律师事务所律师。委托诉讼代理人：余亚鹏，安徽金华安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽齐久商贸有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区临泉路与敬亭山路交口万豪花园2幢602室。法定代表人：宋辉，总经理。委托诉讼代理人：詹洁，安徽万舟律师事务所律师。上诉人安徽省安福置业有限公司（以下简称安福公司）与安徽齐久商贸有限责任公司（以下简称齐久公司）房屋租赁合同纠纷一案，因均不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安福公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对齐久公司欠付电费总金额认定错误。齐久公司用电量为499.9度，电费总额应为19796.04元（499.9度×30倍×1.32元/度）。一审错误认定用电量为28.6度（499.9度-471.3度），据此计算电费1132.56元错误，且齐久公司也未证明其向合肥市安粮国贸商业管理有限公司转账的1417.68元系支付安福公司的电费。2.一审法院未支持安福公司主张的违约金错误。双方签订的《商铺租赁合同》明确约定承租方必须向出租方支付附件六所列明的租金、物管费、水电费等，其中附件六明确约定租金、物业管理费及电费的计付标准，合同同时约定拖欠租金、物业管理费及电费的违约责任。齐久公司未按约支付上述费用，安福公司一审起诉主张的逾期付款利息也远低于双方合同约定的违约责任，一审未予支持错误。3.双方合同约定安福公司支付给齐久公司的50万元为装修补贴款。合同签订后，安福公司按约支付了50万装修款，但齐久公司并未将该笔款项用于装修，也未按约每月如实申报营业额，且拒缴各类应付款项，并于2016年8月停止营业。齐久公司的行为已构成违约，应返还装修补贴款。一审仅凭齐久公司的抗辩即认定安福公司主张齐久公司返还50万元装修补贴款无合同及法律依据，并驳回安福公司的该项请求属认定事实错误。齐久公司辩称，1.关于拖欠电费总金额。2015年4月9日双方签订《商铺租赁合同》后，齐久公司于2016年8月8日即搬离房屋，期间齐久公司分别向安福公司转账支付1417.68元，搬离时亦现金结清剩余水电费，故齐久公司不存在拖欠水电费。2.关于违约金。双方签订《商铺租赁合同》时安福公司承诺安粮国贸购物中心之城市奥莱开业率达70%，但齐久公司对涉案店铺进行装修后，商场开业率并未达到70%，安福公司为了商场人气让齐久公司先行开业，并承诺免除齐久公司一年的租金和物业费，故2015年5月15日至2016年5月15日期间的租金数额应为0元。2016年8月8日齐久公司撤铺，安福公司也将涉案店铺关门上锁，对于齐久公司2016年5月15日至2016年8月8日期间的营业额，安福公司也未提供证据予以证明，故该期间的租金数额也应为0元。齐久公司撤铺后，未再占用使用案涉店铺，不应支付租金。另双方对于物业费、电费的缴纳时间约定不明，安福公司也未提供证据证明其已履行了催缴义务，且2016年8月8日双方租赁合同解除、齐久公司撤铺时，电费已完成结算。物业费扣除安福公司承诺的免除期（2015年5月15日至2016年5月14日），剩余期间（2016年5月15日至2016年8月8日）按照双方约定的标准，物业管理费为8075元（2850元/月÷30天×85天），齐久公司已付押金足以抵扣。综上，齐久公司不存在违约行为，无需支付违约金。3.关于装修补贴。双方《商铺租赁合同》附件六第八条及《装修补贴费用协议》仅就装修补贴款的支付数额、支付方式、支付时间进行了约定，并未约定返还装修补贴款的条件。齐久公司已将该笔款项实际全部用于装修，并按期完成所有的装修工作。且齐久公司撤铺时，所有装修包括电脑、货架等均应安福公司要求未搬走，现均属安福公司所有。故安福公司主张齐久公司未将该50万元用于装修并主张返还无合同及法律依据。齐久公司上诉请求：撤销原判，改判驳回安福公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定2018年5月14日双方租赁合同终止与事实不符。一审中，双方均认可齐久公司实际于2016年8月即搬离涉案商铺，且安福公司于同期对该商铺采取上锁等限制齐久公司经营使用的措施，房屋租赁合同已于2016年8月实际终止履行。根据双方《商铺租赁合同》附件六第七条，安福公司承诺安粮国贸购物中心之城市奥莱整体开业率达70%，否则齐久公司有权顺延开业时间直至达到约定之开业率为止，而商场始终未达到约定的开业率，安福公司未按合同约定提供符合开业条件的房屋，一审认定至合同期满为双方租赁合同终止之日违反合同约定，与事实不符。2.一审认定齐久公司应支付安福公司租金12364.85元无事实和法律依据。齐久公司并未认可2015年5月至2016年5月30日的营业额为118407元及2016年5月至2016年8月的营业额为4765元的事实，由于营业额数据在安福公司，安福公司未提供证据予以证明，一审对比作出认定错误。且安福公司于2018年10月11日主张2015年5月至2016年8月的租金已过诉讼时效，应不予支持。3.一审认定齐久公司应支付安福公司物业费103831.72元无事实和法律依据。2016年5月8日双方已解除《商铺租赁合同》，且齐久公司已经搬出涉案房屋，故此后的物业管理费已不存在支付的事实基础，对作为物业费计算基数的营业额齐久公司亦不认可。4.一审认定齐久公司应支付安福公司POS机使用费10800元无事实和法律依据。2016年8月齐久公司搬离时已交还POS机。一审中安福公司仅主张POS机使用费4200元，即14个月的使用费用，一审超越当事人处分权判决错误。而2016年8月双方租赁合同终止履行后，齐久公司也不可能再使用POS机。安福公司辩称，1.安福公司已经按照合同约定交付房屋，齐久公司应当履行合同义务。2016年8月齐久公司未与安福公司协商，擅自闭店，违反合同约定，双方并未协商解除合同，安福公司也未单方解除合同，更未采取上锁等限制行为，涉案店铺实际由齐久公司一直占用至今。现安福公司为及时止损，诉讼要求解除合同，双方房屋租赁合同未于2016年8月终止履行。另齐久公司主张安福公司承诺开业率达70%无事实和法律依据。2.齐久公司应当支付租金。涉案租赁合同附件六对房屋租金计算方式及租金缴纳方式均有明确约定，齐久公司须于每月的5日前向安福公司提供该商铺单元上个月份真实的营业收入报表。一审中，齐久公司对安福公司提交的POS机使用查询记录予以核实后未提出异议。齐久公司未支付租金等费用，也未按期提供月报表，违反合同约定，致使安福公司不能实现合同根本目的，损害安福公司的合法权益。双方合同并未解除，安福公司有权向齐久公司主张合同租金并依据每月抄录电表指数催要欠费。3.双方合同并未解除，安福公司为店铺公共区域提供服务，支付巨额物业费，齐久公司应当按照合同约定支付物业费。4.齐久公司应当支付POS机使用费。2016年8月齐久公司未与安福公司协商，擅自闭店，也未与安福公司进行交接及交还POS机，齐久公司一直占用至今，应当按照合同约定支付费用。该POS机费用安福公司实际主张计算到齐久公司返还之日。综上，齐久公司至今未支付租金、物业费等费用，违反合同约定，应当承担违约责任。双方对违约责任有明确的约定，安福公司主张违约金有事实和法律依据，应予以支持。安福公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》（安粮国贸购物中心F1层124-1号商铺）；2.齐久公司立即支付安福公司商铺租金12364.85元（暂计算至2018年9月15日，以后计算至齐久公司搬出该商铺时止），并支付逾期付款违约金2473元（暂计算至2018年9月15日，以后计算至款清时止）；3.齐久公司立即支付安福公司物业管理费109531元（暂计算至2018年8月8日，以后计算至齐久公司实际搬出该商铺时止），并支付逾期付款利息21906元（暂计算至2018年8月8日,以后计算至款清时止）；4.齐久公司立即支付安福公司垫付的电费19796.04元（暂计算至2018年9月15日，以后计算至齐久公司搬出该房屋时止），并支付利息3959元（暂计算至起诉时，以后计算至款清时止）；5、齐久公司向安福公司支付POS机使用费4200元；6.齐久公司返还安福公司装修补贴50万元；7.本案全部诉讼费由齐久公司承担。一审法院认定事实：2015年4月9日，安福公司（出租方）与齐久公司（承租方）签订一份《安粮国购购物中心租赁合同》及合同附件，合同约定：出租方同意将坐落于安徽省合肥市金寨南路817号安粮国贸中心1层F124-1号商铺（面积190平米，简称案涉商铺）出租给承租方；在租赁期限内，承租方必须向出租方支付附件六所列明的租金、物业管理费、履约保证金、水电费等本合同约定应缴费用，承租方应根据附件六的规定于租赁期内按出租方发出的付款通知书支付所有应付费用，除租金须支付予出租方外，承租方在此同意其他费用按出租方之要求支付予出租方或出租方授权其他收款方；承租方必须支付实际发生的水、电、煤气等费用；承租方拖欠的水电费、煤气费等其他费用及任何应付的款项，每迟付一天，滞纳金为所欠金额的6‰，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算。承租方拖欠的租金及物业管理费，每拖欠一天，应付滞纳金为拖欠金额的100%，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算；承租方必须依附件六规定向出租方提供履约保证金，在承租方按本合同约定准时开业后，该履约保证金自动转为租赁押金。整个租赁期内，如承租方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、推广费及其他费用，出租方有权以租赁押金抵付任何欠款或因承租方违约而应承担的任何款项；在租赁期结束后承租方按合同约定返还该商铺单元予出租方并完成4.5.3条规定的变更手续后的45日内，该租赁押金在扣除本合同3.2条规定之款项后，将由出租方无息退还承租方；如本合同因承租方违约提前终止，则租赁押金不予退回，出租方还有权追索因承租方的该等行为导致出租方所遭受的一切损失等内容。合同附件四约定：租赁期暂定自2015年5月15日至2018年5月14日止（实际租赁期以实际开业为准起算）除本合同另有约定外，承租方在租赁期限届满前不可提前终止合同。免租装修期：由2015年4月30日始至2015年5月14日止。交付日：该商铺暂定于2015年4月30日交付。承租方应于接到出租方的书面通知后三个工作日内对场地进行验收。承租方未能按期对场地进行验收，则视为场地已经在承租方接到出租方的书面通知后的第四个工作日进行了交接。起租日：承租方按本合同约定开始向出租方缴纳租金的日子。开始营业日：承租方应于2015年5月15日对外开始营业。附件五约定：该商铺单元只限用作经营服装服饰之用途，承租方须以HURST之商业名称经营前述业务。合同附件六约定：承租方须于以下约定日期支付首期租金、物业管理费、推广费及其他费用。一、租金（以下用于纯提成租金）：2015年5月15日—2016年5月14日，按月营业额之10%计算。2016年5月15日至2017年5月14日，按月营业额之11%计算。2017年5月15日至2018年5月14日，按月营业额之12%计算；月营业额指该月承租方于该商铺单元内开展经营活动过程中取得的一切税前营业总收入（包括所有现金或非现金形式的营业所得）；整个租赁期间，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都须于每月10日前支付上月提成租金，租金每月缴纳一次。二、面积：出租方与承租方在此确认该商铺单元出租面积为130平方米。三、物业管理费:a）、承租方应支付物业管理费每月2850元＋月营业的1％抽成；b）、出租方或出租方指定的物业管理公司有权根据市场行情调整物业管理费，但必须遵循合理的原则；c）、物业管理费支付方式及明细详见物业管理合同。五、履约保证金：承租方应根据本合同第三章提供履约保证金人民币15000元。该保证金在开始营业之日自动转为租赁押金。六、POS机系统收费（适用于承租方用购物中心POS机）：（1）承租方必须支付POS机押金5000元/每台。承租方不得以交纳押金为由拒绝交纳其在本协议项下的任何应付款项。租期届满之日或租赁合同提前终止时，承租方交还该商铺内的POS机专用收银系统，经出租人验收合格后30个工作日内将押金无息退还给承租方。⑵每台POS机的使用费为300元/台/月，承租方应于租赁合同约定的每个缴费期将POS机使用费与租金、物业管理费一同支付给出租方。承租方逾期支付使用费，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5％向出租方支付滞纳金。七、安粮国购购物中心之城市奥莱计划于2015年5月15日正式试营业，安粮国购购物中心保证购物中心之城市奥莱整体开业率（按面积计算）达70％以上（含HURST品牌），否则承租方有权顺延开业时间直达约定开业率为止。八、装修补贴，基于双方友好合作，出租方承诺给予承租方品牌承租店铺的开业装修进行补贴，共计50万元。签约后5个工作日内支付20％，进场装修后5个工作日内支付30％，装修完毕后5个工作日内支付30％，店铺铺货后3个工作日内支付20％。如出租方未支付余款，承租方有权选择不开业等内容。上述合同签订后，齐久公司于2015年4月17日支付履行保证金15000元，安福公司依约将案涉商铺交由齐久公司，并陆续支付齐久公司装修补贴50万元。齐久公司装修案涉商铺后，于2015年5月15日正式对外经营，并支付POS机押金5000元。2016年8月，齐久公司搬离案涉商铺。齐久公司承租案涉商铺期间，租金、物业管理费分文未付。安福公司提交2016年7月商户用电抄录签字表，显示上月2016年6月17日指数为471.3，本月用量499.9，倍率30倍，并主张齐久公司用电量14997度（499.9×30），每度按1.32元计算。齐久公司对用电量不予认可，主张已实际支付了电费，并提交了一份流水清单，显示于2016年2月22日、5月18日、6月28日，向合肥市安粮国贸商业管理有限公司分别支付394.02元、491.04元、532.62元。诉讼中，安福公司陈述依据POS机系统查询结果，齐久公司自2015年5月至2016年5月30日营业额为118407元，自2016年5月至2016年8月营业额为4765元。齐久公司表示需庭后核实，后未给予回复。另查，安粮国贸中心系由安福公司开发并投入运营的商业综合体，合肥都好商业管理有限公司曾受该公司委托从事该综合体的招商、管理及相关费用的催收工作。一审法院认为，安福公司与齐久公司签订的《商铺租赁合同》及附件，不违反法律行政法规的禁止性规定，对各方具有法律约束力。合同附件四约定除本合同另有约定外，承租方在租赁期限届满前不可提前终止合同，齐久公司在合同租赁期届满前已经搬离案涉商铺，齐久公司主张其搬离案涉商铺时经双方协议一致，并办理交接手续，未能提供证据予以证明，不予采信，该院依据双方约定租赁期限，结合齐久公司实际于2016年8月搬离案涉商铺的事实，确定以租赁期限届满之日即2018年5月14日为双方租赁合同终止之日。安福公司主张齐久公司支付租赁期限届满之后的各项费用，并要求解除合同，与事实和法律相悖，不予支持。安福公司主张齐久公司自2015年5月至2016年5月30日营业额为118407元，自2016年5月至2016年8月营业额为4765元，齐久公司经该院询问后未予以反驳，予以采信。安福公司主张齐久公司支付租金12364.85元（118407元×10％＋4765元×11％），符合双方约定租金计算标准，予以支持。双方合同约定承租方应支付物业管理费每月2850元＋月营业的1％抽成，齐久公司租赁期限为36个月，尚欠付物业费为103831.72元[2850元×36个月＋（118407元＋4765元）×1％]，安福公司主张超过部分费用，不予支持。齐久公司提供的银行流水清单能够证明支付电费至2016年6月，根据安福公司提交商户用电抄录签字表载明的2016年7月及6月抄表确定的用电总量，齐久公司尚欠2016年7月电费为1132.56元[（499.9﹣471.3）度×30倍×1.32元]，安福公司主张齐久公司未支付全部电费，与事实不符，不予采信。双方约定POS机使用费每月每台300元，根据双方约定的租赁期限36个月，齐久公司应支付POS机使用费为10800元（300元×36个月）。双方合同书未约定返还装修补贴款，齐久公司实际对案涉商铺进行了装修，安福公司主张在合同履行期限内的合法权益，已予以支持，现安福公司主张返还装修补贴，无合同和法律依据，不予支持。综上，齐久公司应支付商铺租赁期间的租金、物业管理费、电费、POS使用费总计128129.13元（12364.85元+103831.72元+1132.56元+10800元），扣除齐久公司已缴纳的履约保证金15000元、POS机使用费押金5000元，齐久公司仍需支付安福公司上述各项费用共计108129.13元。双方虽对租金的缴纳时间做出约定，但经综合考量案涉商铺经营状况、履约过程中各方的行为，对于安福公司主张的租金违约金，不予支持。双方对于每期物业服务费、电费的缴纳时间约定不明，安福公司也未提交证据证明已依法履行物业服务费、电费的催缴义务，综合考量双方合同的履行状态，对于安福公司主张的物业服务费违约金及电费逾期付款滞纳金的诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第九十九条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽齐久商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内支付安徽省安福置业有限公司租金、物业管理费、电费、POS机使用费共计108129.13元；二、驳回安徽省安福置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10542元，减半收取计5271元，由安徽省安福置业有限公司负担4269元，由安徽齐久商贸有限责任公司负担1002元。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。二审另查明，案涉合同履行期间齐久公司总用电量为499.9度。本院认为，本案中，双方签订的《商铺租赁合同》对租赁期限届满前终止合同作了禁止性约定，而齐久公司在涉案租赁合同约定的租赁期间内于2016年8月即擅自闭店，也未提供证据证明其于该时间节点已将涉案店铺交付安福公司，安福公司对此亦不予认可，故一审根据双方约定租赁期限，结合齐久公司实际于2016年8月搬离案涉商铺的事实，认定租赁期限届满之日即2018年5月14日为双方租赁合同终止之日并无不当，本院予以维持。一审法院依据合同终止时间结合双方约定，确认齐久公司应付拖欠租金12364.85元、物业管理费103831.72元，本院予以维持。齐久公司关于双方租赁合同于2016年8月实际终止履行，上述费用不予支付的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。另一审综合考量案涉商铺经营状况、履约过程中各方的行为，对于安福公司主张的租金违约金、物业服务费违约金及电费逾期付款滞纳金的诉请未予支持，并无明显不当，本院亦予以维持。关于电费。案涉合同履行期间齐久公司总用电量为499.9度，期间其向合肥市安粮国贸商业管理有限公司分别支付电费394.02元、491.04元、532.62元。安福公司对前述费用系支付电费予以否认，未提供证据予以证明，不予采信。依据双方合同约定的电费计付标准，齐久公司尚欠电费18378.36元[499.9度×30倍×1.32元/度-（394.02元+491.04元+532.62元）]。一审判决对齐久公司欠付安福公司的电费数额计算有误，本院予以纠正。关于POS机使用费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，安福公司一审起诉主张齐久公司支付POS机使用费4200元，系其对自身诉讼权利的处分，一审判决认定齐久公司应支付POS机使用费10800元，超过当事人的诉讼请求范围不当，本院予以纠正，故齐久公司应支付安福公司POS机使用费4200元。关于装修补贴款。涉案《商铺租赁合同》及《装修补贴费用协议》仅约定了装修补贴款的支付数额、支付方式、支付时间，未明确约定装修补贴款的返还条件。本案中，齐久公司按照双方合同约定实际装修了涉案店铺，安福公司亦实际按照《装修补贴费用协议》约定的付款进度于店铺装铺货完毕后完成了全部付款义务。现安福公司主张返还装修补贴，无合同和法律依据，不予支持。综上，扣除齐久公司已缴纳的履约保证金、POS机使用费押金，齐久公司还应支付安福公司商铺租赁期间的租金、物业管理费、电费、POS使用费总计118774.93元（12364.85元+103831.72元+18378.36元+4200元-15000元-5000元）。综上所述，安福公司、齐久公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8821号民事判决第二项；二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8821号民事判决第一项为：安徽齐久商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付安徽省安福置业有限公司租金、物业管理费、电费、POS机使用费共计118774.93元；三、驳回安徽省安福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10542元，减半收取计5271元，由安徽省安福置业有限公司负担4069元，由安徽齐久商贸有限责任公司负担1202元。二审案件受理费11720元，由安徽省安福置业有限公司负担9057元，由安徽齐久商贸有限责任公司负担2663元。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年八月六日法官助理吴丁蔷书记员陈晓妹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。