内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3428号上诉人（原审被告）：姜某1，男，1963年9月19日出生，身份号码：×××，居民，住址内蒙古赤峰市宁城县，现住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：姜某2、马某，内蒙古全兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张某，男，1976年1月1日出生，身份号码：×××，居民，住内蒙古赤峰市宁城县。被上诉人（原审原告）：孙某，女，1964年4月16日出生，身份号码：×××，居民，住内蒙古赤峰市宁城县。委托诉讼代理人：高某，内蒙古天来律师事务所律师。上诉人姜某1、张某因与被上诉人孙某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁城县人民法院（2019）内0429民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜某1上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人与一审被告签订的商厅租赁合同有效。事实与理由：一、上诉人向一审被告出租商厅系合法行使所有权。上诉人与被上诉人在2012年8月1日经人民法院调解离婚，在调解书中明确共有财产双方平均分割，各占50%的份额，通过调解书可看出上诉人和被上诉人在调解书是送达后已经是按份共有，被上诉人至今占有大厅两个，上诉人仅出租一个，所以上诉人出租商厅取得收益，是正常的行使权力。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《物权法》第九十六条、《合同法》第五十一条的规定作出确认合同无效的判决系法律适用错误。（一）《物权法》第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”该规定是指共有人对于共有物的管理可以进行内部约定，在没有约定或者约定不明的情况下，各共有人都有管理的权利和义务，此处所指约定仅限财产共有人之间的内部约定，该约定不及于共有物之外的人。被上诉人若认为上诉人违反调解书约定，其应向上诉人主张违约责任，而不应主张确认租赁合同无效。（二）《合同法》第五十一条规定“无权处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该法条强调的是无处分权人处分他人财产的情形，而涉案商厅系上诉人与被上诉人共有的财产，上诉人处分的不属于他人财产，因此本案不适用该法条。另外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。该规定是指夫妻一方出售共同共有的房屋，在第三人构成善意取得的情况下买卖合同有效，第三人取得房屋所有权。上诉人与一审被告签订租赁合同后，对方支付55万元租金符合当地行情，且一审被告作为承租人已占有该商厅，按照举重以明轻的法学理论，一审被告已善意取得商厅的租赁权。上诉人张某上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人与一审被告签订的商厅租赁合同有效。事实和理由：一、一审判决已查明的事实证明姜某1有权出租商厅。就涉案商厅，上诉人与一审被告姜某1和被上诉人孙某共计签订过四次租赁合同，分别为：2010年3月28日与姜某1签订期限至2013年3月28日的租赁合同；2013年3月28日与孙某签订期限至2016年3月27日的租赁合同、2016年3月28日与孙某签订期限至2019年3月27日的租赁合同、2019年3月27日与姜某1签订期限至2022年3月28日的租赁合同。案涉商厅的第一份租赁合同就是上诉人与姜某1签订的，结合到案的房产证，姜某1作为房屋所有权人有权向上诉人出租商厅。一审被告在与上诉人签订租赁合同之前的2019年3月17日，就在商厅的玻璃门上张贴“大厅出租138XXXXXXXX（姜某1的手机号码）”的招租广告，至签订合同的2019年3月28日达11天之久，被上诉人在隔壁商厅经营娇姿化妆品商城，不可能看不到该招租广告，但未提出任何反对意见，上诉人有理由相信是被上诉人对一审被告招租行为的认可。但一审判决遗漏了一审被告张贴广告招租的事实认定。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《物权法》第九十六条、《合同法》第五十一条的规定作出确认合同无效的判决系法律适用错误。（一）《物权法》第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”该规定是指共有人对于共有物的管理可以进行内部约定，在没有约定或者约定不明的情况下，各共有人都有管理的权利和义务，此处所指约定仅限财产共有人之间的内部约定，该约定不及于共有物之外的人。被上诉人若认为上诉人违反调解书约定，其应向上诉人主张违约责任，而不应主张确认租赁合同无效。（二）《合同法》第五十一条规定“无权处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该法条强调的是无处分权人处分他人财产的情形，而涉案商厅系上诉人与被上诉人共有的财产，上诉人处分的不属于他人财产，因此本案不适用该法条。另外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。该规定是指夫妻一方出售共同共有的房屋，在第三人构成善意取得的情况下买卖合同有效，第三人取得房屋所有权。上诉人与房屋所有人姜某1签订租赁合同后，支付55万元租金且已占有该商厅，按照举重以明轻的法学理论，一审被告已善意取得商厅的租赁权。被上诉人孙某答辩服判。被上诉人孙某向一审法院起诉请求：1、要求判决二被告签订的租赁房屋合同无效；2、被告张某立即腾退所租赁房屋。一审法院认定事实，原告孙某、被告姜某1原系夫妻，2012年8月1日经一审法院调解离婚。原告孙某、被告姜某1在达成的调解协议中作出如下约定：“……三、原、被告共同财产及处理：1、位于××镇东室、4号楼楼下一楼西室、3号楼四单元楼下东室各一处;2、位于××镇、1004号及1005号）;3、位于天义镇高桥路志宏五交化楼下的娇姿化妆品商城一处（1003号及1004号）。上述财产原、被告双方平均分割，原、被告双方各占百分之五十的份额。四、原告（姜某1）财产部分的处理：1、原告（姜某1）的上述财产部分在六年内（至2018年12月31日止）由被告（孙某）及长子姜淇共同管理。收入的房租费及娇姿商城的经营收入所得用于偿还共同债务170万元。剩余部分支付长子姜淇的生活费、学费、等项费用。债务在六年内还清（包括利息）；2、被告（孙某）及长子姜淇在管理上述原告（姜某1）财产期间不得处分房产；3、2019年1月1日起由长子姜淇单独管理原告（姜某1）对房产的财产份额，被告（孙某）不得干预长子姜淇对原告（姜某1）财产的管理（包括收入）；……6、经原、被告协商一致后，方可处理共同财产；……。”上述内容在（2012）宁民初字第01889号民事调解书中予以确认。一审法院另查明，（2012）宁民初字第01889号民事调解书中及本案中所涉1005号商厅房屋所有权证书编号为赤峰×××，房权证载明该商厅北侧（志鸿五交化商业楼）1#1015号，所有权人登记为姜某1，孙某为共有人。被告张某就租赁本案所涉商厅事宜曾与姜某1、孙某签订4次租赁合同，分别为：2010年3月28日，与被告姜某1签订的期限至2013年3月28日的租赁合同；2013年3月28日，与原告孙某签订的期限至2016年3月27日的租赁合同；2016年3月28日，与原告孙某签订的期限至2019年3月28日的租赁合同；2019年3月28日与被告姜某1签订的房屋租赁合同期限至2022年3月27日。2018年12月，被告姜某1向被告张某表示2018年12月31日后涉案商厅由姜某1进行管理，要求张某腾退房屋，因合同未到期，被告张某拒绝搬出。涉案商厅租期到期前，被告张某向原告孙某要求续租，原告孙某向被告张某表示不同意续租。而后，被告张某与姜某1协商后签订了为期三年的房屋租赁合同，并支付全部租赁费55万元。一审法院认为，原告孙某、被告姜某1在离婚时已经达成对共同财产进行处分的调解协议，双方约定对夫妻共同财产平均分割，各占百分之五十的份额，但未就各方所占百分之五十的份额所对应的房产进行确定。根据庭审过程中被告姜某1提交的涉案商厅房权证记载，原告孙某仍为该房产的共有人，享有对共有财产的财产权利。原告孙某、被告姜某1在离婚纠纷中对共同财产的处分达成了“经原、被告协商一致后，方可处理共同财产”的意见。故涉案商厅的出租，应由原告孙某、被告姜某1取得一致意见后进行。在原告孙某与被告张某于2016年3月27日签订的租赁合同到期前，原告孙某向张某明确表示不再将涉案商厅出租给张某，被告张某在庭审中对此事实也予以认可。被告姜某1在前述情况下未与原告孙某达成合意而单独将商厅出租于被告张某，其将原告孙某在该商厅占有的百分之五十的份额一并出租行为系无权处分行为。姜某1出租商厅前未取得该商厅的完全处分权，也未征得原告孙某的同意，出租商厅后未取得孙某的追认，由此订立的合同因事后未经共有权人孙某的追认，当属无效。在租赁合同无效的前提下，被告张某可否取得本案所涉商厅承租权，应依据对商厅享有所有权的原告孙某、被告姜某1取得一致的意思表示。故对原告孙某的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告姜某1与被告张某之间签订的天义镇高桥路B段西侧中京街北侧志鸿五交化商业楼1#1015号商厅租赁合同无效；二、被告张某自本判决生效后三十日内腾退天义镇高桥路B段西侧中京街北侧志鸿五交化商业楼1#1015号商厅。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，在上诉人姜某1与被上诉人孙某离婚调解协议中，约定了双方对涉案的商厅各占百分之五十的份额，且在涉案商厅的房屋所有权登记中本案被上诉人孙某也是共有权人，因此，上诉人姜某1与被上诉人孙某对涉案的商厅共有，现在共有关系存续期间，上诉人姜某1擅自处分共有财产，应认定无效。上诉人张某所租赁的涉案商厅与被上诉人孙某的商厅相邻，上诉人张某自2010年即租赁涉案的商厅，且在2019年1月份涉案房屋未到期前就已明知上诉人姜某1与被上诉人孙某双方就涉案的商厅产生争议，在此情况下仍与姜某1签订租赁协议，构不成善意，因此一审法院确认姜某1与张某所签订的合同无效，判定由上诉人张某返还涉案商厅并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人姜某1、张某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人姜某1负担100元，上诉人张某负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 张欢欢审 判 员 黄树华审 判 员 王旭文 二○一九年八月十九日法官助理 冯 玲书 记 员 卢高昊