福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初3895号 原告:李天保，男，1960年1月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨志谦，北京惠诚（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：洪静，北京惠诚（厦门）律师事务所执业律师。 被告：庄芳鹰，男，1963年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林奕增，福建明嘉律师事务所执业律师。 第三人：厦门市思明区人民政府中华街道办事处，住所地福建省厦门市思明区镇海路26号。 负责人：陈泽昭，主任。 委托诉讼代理人：陈秀红，福建均融律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴玮莲，福建均融律师事务所执业律师。 原告李天保与被告庄芳鹰合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法由审判员王友平适用简易程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告李天保的委托诉讼代理人杨志谦，被告庄芳鹰及其委托诉讼代理人林奕增到庭参加诉讼。因厦门市思明区人民政府中华街道办事处（以下简称中华街道办）与本案的审理结果有利害关系，本院依法追加中华街道办为本案第三人参加诉讼。因案情繁杂转为普通程序，于2019年8月16日再次开庭进行审理，原告李天保的委托诉讼代理人杨志谦、洪静，被告庄芳鹰及其委托诉讼代理人林奕增，第三人中华街道办的委托诉讼代理人陈秀红、吴玮莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李天保向本院提出诉讼请求：1.确认李天保与庄芳鹰签订的《协议书》无效；2.判令庄芳鹰立即将厦门市碧湖嘉园1号楼2号梯806室（即××801室）房产腾空并交还李天保；3.由庄芳鹰承担本案诉讼费用。事实和理由：李天保所居住的讲古脚6号房屋因“和平里酒店二期”建设需要应拆除。在2006年11月28日，李天保与拆迁人厦门市文安旧城改造有限公司（以下简称文安旧改公司）签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁协议》），约定将厦门市碧湖嘉园1号楼2号梯806室（后门牌号变更为××801室，以下简称案涉房屋）公房安置给李天保使用，建筑面积为91.06平方米，李天保支付超面积的安置分配费61541.8元。该公房安置后，李天保一直与中华街道办签订《住宅租赁合同》并支付租金，租赁合同明确擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效。2008年3月19日，李天保与庄芳鹰签订《协议书》，约定李天保将案涉房屋公房使用权长期转让给庄芳鹰，庄芳鹰应支付李天保住宅使用权交换补偿金291392元。协议书签订后，李天保将案涉房屋公房交付给庄芳鹰占有、使用。 综上，李天保与庄芳鹰签订的《协议书》系无效合同，庄芳鹰应将案涉房屋公房腾空并交还李天保。为维护李天保的合法权益，请求判如所请。 庄芳鹰辩称，一、庄芳鹰与李天保签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律法规的强制性、禁止性规定，属于有效合同。首先，公有住房使用权是一种他项物权，属用益物权，是公有住房使用权人对其承租的公有住房享有占有、使用、收益和有限处分的权利。李天保基于其原居住房屋被拆迁而取得讼争房屋使用权，再基于其意思自治将该房屋移交给庄芳鹰使用，其对诉争房产使用权的处分，真实合法有效；其次，李天保将讼争房产使用权移交给庄芳鹰后，并未改变房屋所有权的归属，也未对产权人的产权造成任何侵害，不存在损害公共利益；再次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而截止目前，并未有全国人大及常委制定的法律或和国务院制定的行政法规将公有住房使用权移交给他人使用的合同列为无效合同，可见双方协议书不违反法律法规的强制性、禁止性规定，故庄芳鹰与李天保的协议书属有效合同。二、李天保以其与原出租人《住房租赁合同》约定“擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，甲方有权解除租赁合同”为由解除与庄芳鹰的协议没有事实和法律依据。首先，庄芳鹰与李天保签订的《协议书》并非使用权转让、转租协议，该协议书明确标明“以装修换使用”形式，庄芳鹰替李天保支付包括超面积安置分配费在内的使用权交换补偿金291392元，李天保将诉争房产移交给庄芳鹰使用，双方是基于互利目的交换使用签订而非转让，转租；其次，假设李天保认为其与庄芳鹰之间的协议书属于其擅自转让或转租而导致协议书无效，其理由也不能成立。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。通过该条文可以得知在正常以所有权交易的买卖合同中，一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院都不予支持。举重明轻，故在以使用权为标的的协议中，李天保的该理由更不能成立；最后，讼争房产协议书已实际履行十多年，李天保将讼争房屋交付至庄芳鹰占有使用至今也有十多年，李天保及其配偶也授权庄芳鹰办理讼争房产的年检，所有因使用房屋所产生物业费、水电费都由庄芳鹰缴交，租金也一直由庄芳鹰以李天保的名义每年向出租人中华街道办缴交，中华街道办也予以收取，可见原承租人实际上是默认同意讼争房屋由庄芳鹰在使用的现状。参照《上海高院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》“三、当事人签订公房使用权转让合同后，以未经出租人同意为由诉请确认转让合同无效的，应如何处理答：公房使用权转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。依《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。实践中，基于下列情形之一即可表明出租人已事后认可公房使用权之转让，公房使用权转让合同可确认为有效，当事人诉请确认无效的，不予支持：2、原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但受让人已实际入住，并以承租人的意思缴付租金，出租人也予以收取的，应依据诚实信用原则，推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为。”的规定，因此可以推定房屋产权单位在事实上认可了该转让行为，故李天保该主张不成立。虽然上海高院的规定不能作为本案判决的依据，但是，依据诚实信用原则结合双方已经履行完毕协议书，庄芳鹰已实际占用使用讼争房屋十几年的现状，建议法庭以上海高院的规定作为参考意见，驳回李天保的该主张。三、李天保现提出诉讼确认合同无效，目的是将讼争房屋使有权收回后再高价转让给其他人，其行为涉嫌刑事犯罪。讼争房屋自2008年自今都由庄芳鹰占有、使用，所有因使用房屋所产生的租金、物业费、水电费都由庄芳鹰缴交，双方间的使用权协议已实际履行十多年，期间双方并无异议。在本案未提交法院起诉前，李天保几次找庄芳鹰协商，欲毁约拿回使用权，经庄芳鹰了解得知讼争房产所处的小区相同性质相同面积的公住房使用权转让价格目前在200万元/套，因有意向买家找到李天保，准备以该价格买下讼争房产使用权，故李天保想无偿收回讼争房产使用权，但因庄芳鹰不同意其做法，故李天保向法院提起诉讼，李天保的该行为不仅有违诚信原则，更是涉嫌刑事犯罪。综上，李天保的诉求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回李天保的诉讼请求。 中华街道办陈述称，一、中华街道办与李天保签订《住宅租赁合同》合法有效，李天保应严格依约履行，李天保擅自转让、转租的行为无效。1、中华街道办与李天保所签订的《住宅租赁合同》是依法成立并合法有效的。2、《住宅租赁合同》第四条约定“乙方（李天保）如擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，没收违法所得，并可处以违法所得一至五倍的罚款。”3、李天保擅自与庄芳鹰签订《协议书》，无论其行为是转让、转租的性质，李天保的行为均严重违反《住宅租赁合同》的约定，中华街道办均不予认可。李天保的行为根据合同约定属于无效行为。中华街道办保留解除与李天保之间的租赁合同并收回房屋的权利，必要时将诉诸法院。二、中华街道办对庄芳鹰的主张不予认可，中华街道办也从未认可庄芳鹰作为案涉房屋的使用人。1、中华街道办从始至终只和李天保签订过房屋租赁合同，至今收取的房屋租金缴交单位均写明为李天保，对于讼争房屋的租金发票也是开具给李天保。2、本案中，法庭通知中华街道办到庭参加诉讼，中华街道办再次明确表示：中华街道办作为案涉公有住宅房屋的出租人，从未同意、亦不追认李天保的擅自转租、转让行为，也不认可庄芳鹰继续使用案涉公有住宅房屋的行为。三、本案李天保与庄芳鹰之间签订的《协议书》属于无权处分、损害国家利益的无效合同。1、案涉房屋是厦门市公有住宅房屋，是国有资产，产权归属国家。2、李天保系通过拆迁安置补偿取得案涉房屋的“承租权”，并非“所有权”，李天保仅是承租人身份，无权处分案涉房屋。3、《协议书》第一条“甲方同意交换上述住宅使用权归乙方长期使用至更换户名为乙方时止”的约定系对案涉房屋的所有权处分行为。李天保仅为案涉房屋的承租人，并非案涉房屋的权属人，无权对国有资产进行处分。庄芳鹰明知案涉房屋为国有资产，仍签署购买合同。李天保与庄芳鹰的行为属于《合同法》第五十二条第（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为”故该合同应认定为无效合同。综上，李天保与庄芳鹰的《协议书》为违反法律强制性规定的无效合同，中华街道办请求法院依法判决。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证（详见证据目录）。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下： 李天保、中华街道办对庄芳鹰提交的收租明细表的真实不予确认。本院认为，该证据没有原件，其真实性无法确认，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年3月19日，李天保（甲方）与庄芳鹰（乙方）签订《协议书》，约定的主要内容有：甲方住房即案涉房屋，属房管局公房，为方便双方家庭工作、子女上学，甲、乙双方在自愿平等的基础上，以“装修换使用”过户形式办理交换上述房屋事宜：1、甲方同意交换上述住房使用权归乙方长期使用至更换户名为乙方时止。乙方同意一次性补贴291392元作为住房使用权交换补偿金给以甲方实收，此款包括甲方的室内装修，水电有线电视申请交纳的费用（及以后甲方自行租赁房屋租金在内），另向政府有关部门交纳的公房超面积分配费61541.8元由甲方自行交纳；2、付款方式：双方签订协议时，乙方即第一次付清政府公房超面积分配费，甲方移交该房屋手续给乙方。余款于2008年5月底拿到该房钥匙时付清；3、目前厦门市公房使用权交换和产权买断手续，要政府政策通知重新受理此项业务时，则双方应及时配合到相关部门办理更名手续，或甲方经公证委托乙方直接办理更名手续。甲方保证该房能顺利过户到乙方名下等。 案涉房屋系李天保原居住的厦门市思明区讲古脚6号因“和平里酒店二期”建设需要被拆迁，且李天保在本市无其他房源，与拆迁人文安旧改公司签订《拆迁协议》，由文安旧改公司给予公房安置，建筑面积91.06平方米，二室二厅结构。2008年8月13日，案涉房屋以中华街道办的名义与李天保签订《住宅租赁合同》，约定租赁期限为2008年8月16日至2009年2月15日，计租面积为49.71平方米，月租金为281.9元，《住宅租赁合同》第四条约定“乙方（李天保）如擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，甲方（中华街道办）有权解除租赁合同，收回房屋，没收违法所得，并可处以违法所得一至五倍的罚款”。之后，中华街道办又与李天保就案涉房屋签订二份《中华街道公有住宅租赁合同》，租赁期限分别自2011年11月1日至2013年10月30日和2013年11月1日至2015年10月30日，上述二份合同的第四条第二款约定“租赁期限内，乙方不得将承租的房屋转租、转让、转借、空置、投资、或者通过其他方式将房屋交其他人使用，否则甲方有权解除合同”。案涉房屋自交付之后至今均由庄芳鹰在使用，庄芳鹰持有二份《中华街道公有住宅租赁合同》原件及由中华街道办出具的2013年7月16日至2014年6月30日（3241.9元）、2015年5月1日至2016年4月30日（4510.4元）《厦门市政府非税收入专用票据》原件，项目名称为房屋租金；庄芳鹰还持有向中华街道办缴交房租的现金解款单的原件，金额为3382.8元。李天保持有《住宅租赁合同》的原件及由中华街道办出具的2016年5月1日至2018年12月31日（9020.8元）的《厦门市政府非税收入专用票据》原件。 另查明，文安旧改公司向本院出具一份《情况说明》，主要内容有：文安旧改公司向惠扬（厦门）房地产发展有限公司购买“碧湖嘉园”安置房用于“和平里酒店二期”的拆迁安置。根据《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（“和平里酒店二期”ＮＯ：Ｇ041号），对李天保实行公房安置，安置房地点为碧湖嘉园1号楼2号梯806室（现门牌号××801室）。文安旧改公司系该套房屋的所有权人。自2008年8月13日起由文安旧改公司的主管部门中华街道办与李天保签订住宅租赁合同。 本院认为，李天保因房屋被拆迁且无其他房源，由拆迁人文安旧改公司对其进行公房安置即案涉房屋。公房主要是满足有住房需求且无力自行购买商品房或其他房源的低收入人群，具有公益性。李天保与庄芳鹰以“装修换使用”的名义就案涉房屋签订《协议书》，其实质是李天保将获取的公房使用权让予庄芳鹰，庄芳鹰支付对价获得公房使用权，而李天保获得相应对价，其行为损害了社会公共利益和出租方中华街道办的权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，李天保与庄芳鹰签订的《协议书》应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。李天保主张确认与庄芳鹰签订《协议书》无效及庄芳鹰将案涉房屋腾空返还的诉讼请求，于法有据，本院应以支持。李天保与庄芳鹰对《协议书》无效的法律后果均有过错，本案案件受理费应由李天保与庄芳鹰共同承担。李天保的诉讼请求，本院予以部分支持。庄芳鹰的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、李天保与庄芳鹰于2008年3月19日签订的《协议书》无效； 二、庄芳鹰应于本判决生效之日起60日内将厦门市湖里区××801室的房屋腾空并交还李天保； 三、驳回李天保的其他诉讼请求。 案件受理费5671元，由李天保、庄芳鹰各负担2835.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王友平 审 判 员  刘惠斌 人民陪审员  庄鸿义 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  林玉萍 附页： 本案所适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 证据目录 李天保提供的证据有： 1、《拆迁协议》，证明李天保所居住的讲古脚6号房屋因“和平里酒店二期”建设需要应拆除，在2006年11月28日，拆迁人文安旧改公司与李天保签订协议书，约定将案涉房屋安置给李天保使用，建筑面积为91.06平方米，李天保支付超面积的安置分配费61541.8元等情况； 2、《住宅租赁合同》，证明李天保与中华街道办签订《住宅租赁合同》，约定承租公房坐落、租金、租赁期限以及合同明确擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效； 3、房屋租金发票，证明李天保与中华街道办签订《住宅租赁合同》后，持续缴纳房屋租金等情况； 4、《协议书》，证明李天保将案涉房屋使用权长期转让给庄芳鹰，至于庄芳鹰支付住宅使用权交换补偿金的情况需由庄芳鹰进一步举证，李天保记不清被告是否有支付该笔补偿金； 5、证明，证明厦门市碧湖嘉园1号楼2号梯806室房产门牌号变更为××801室，系同一套房屋等情况； 6、常住人口基本信息表，证明庄芳鹰的人口信息情况。 庄芳鹰提供的证据有： 1、《协议书》、《授权委托书》，证明李天保与庄芳鹰签订协议书，李天保以“装修换使用”方式将案涉房屋移交给庄芳鹰长期使用，李天保及其配偶杨丽勤授权委托庄芳鹰包括办理讼争房屋年检在内各项权限； 2、《住宅租赁合同》、房屋租金发票，证明案涉房屋至2008年交付庄芳鹰使用后至今，都由庄芳鹰办理合同签订和缴交房租，中华街道办事处并未提出异议； 3、收租明细表，证明在中华街道办公房管理处留的都是庄芳鹰的联系方式，可见中华街道办也默认讼争房产目前使用现状； 4、证人林丽珍的证词，证明李天保与庄芳鹰签订《协议书》是双方的真实意思表示。