广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6436号原告：温毅敏，女，1984年7月11日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：曹雄，广东骏道律师事务所律师。被告：广州市东建实业集团有限公司，住所地广州市越秀区人民北路668号十楼。法定代表人：张国宇，董事长。委托代理人：李东璧、周礼仙，均是广东华瑞兴律师事务所律师。原告温毅敏诉被告广州市东建实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹雄，被告的委托代理人李东璧、周礼仙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将房出售给原告，成交价2699393元，被告应于2017年12月31日前将本合同标的物的房屋交付原告使用。合同签订后，原告已依约向被告支付全部房款，但被告一直未通知原告收楼，原告于2018年4月17日自行办理了收楼手续。现起诉要求:1、判决被告向原告支付延期交房违约金144417.52元（从2018年1月1日起至2018年4月17日原告收楼之日止，每日按总房款2699393元的0.05%计算，共计107日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告依照合同的约定无需承担从2018年1月1日起计至通知原告到现场办理收楼手续之日止的违约金。根据合同附件七补充协议第五条第11点的约定，发生不可抗力或者发生恶劣的天气下，作为卖方的被告有权顺延房屋交付时间，另外根据上述附件七的第十六条约定，“不可抗力”的原因包括为遵守、配合政府的法规、政策的变化或政府部门有关机构的行为而引致的开发企业不能按照《买卖合同》的规定履行义务；因政府机关或者政府授权部门的原因，导致建设工程延误。从被告向法院提交的证据可见，由于政府部门原因以及受到刮台风等恶劣天气的影响，该涉案工程项目在去年停工时间已经超过100天，经过被告的努力，只比主合同约定的交楼时间延迟了不到一个月就通知原告来收楼，依照上述合同条款的约定，被告不应承担这段时间的任何违约责任。被告通知原告收楼的时候，交付的房屋已经符合基本的使用功能，根据合同附件七补充协议第五条“商品房的交付”第2点的约定，房屋的交付条件修改为商品房取得竣工验收报告、供水供电达到使用要求、电梯可正常使用这三项即为房屋交付的条件。而根据被告提交的证据可见，涉案房屋所在的项目，在原告根据收楼通知书所确定的办理收楼手续的日期之前，已经取得建设工程竣工验收报告、供水电达到使用要求、电梯可正常使用的证明文件，原告无权拒绝收楼，但是原告无视合同约定拒绝收楼，迟延交付的责任不应由被告承担。经审理查明：被告是位于广州市海珠区商品房的开发商。2014年12月19日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，主要内容：（第四条）乙方所购商品房为房，房屋地址海珠区房，建筑面积97.5493平方米；（第七条）该商品房总金额2699393元；（第十二条）交房条件是该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年12月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力；等。该合同附件七《本合同补充协议》第五条“商品房的交付”第2点约定，双方同意本《商品房预售合同》第十二条约定的房屋交付条件修改为：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可交付；若乙方要求交付条件按《买卖合同》第十二条约定执行的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第3点约定，双方同意本《商品房预售合同》第十五条约定的房屋交付时，甲方应向乙方提供的文件修改如下：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设部门出具的《建设工程质量监督报告》；（3）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（4）《房地产（住宅）质量保证书》；（5）《房地产（住宅）使用说明书》；（6）《临时管理规约》或《管理规约》；如乙方坚持甲方应按本《商品房预售合同》第十五条约定提供全部文件的才予收楼的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第4点约定，关于永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若当地公共服务水平未能达到永久使用标准，甲方有权以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为限，乙方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼；第11点约定，在下列情况下，甲方可以顺延房屋交付时间：（1）发生不可抗力且甲方已在不可抗力排除之日起30日内通知乙方；（2）由于政府行为导致甲方延迟获得验收文件或因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的；（3）发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；第十六条约定，《买卖合同》所致的“不可抗力等原因”包括：不可预见、不可避免、不可抗拒的自然灾害、战争或其他事故；为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的开发企业不能按照《买卖合同》的规定履行义务；因政府机关或政府机关授权部门的原因，导致建设工程延误；等。合同签订后，原告在收楼前向被告付清了合同约定的全部购房款。2018年4月17日原告办理了收楼手续。原、被告双方确认，被告曾于2017年12月28日向原告发出收楼通知，通知原告于2018年1月25日至1月31日期间收楼，因原告认为被告未具备收楼条件而拒绝收楼。2018年1月23日被告取得涉案房屋所在楼宇的《建设工程竣工验收报告》，同年3月20日取得《建设工程规划验收合格证》，同年3月21日取得《建设工程质量监督报告》,同年5月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》。另查，合同履行期间，被告没有证据证明其已将导致迟延交付房屋的不可抗力原因通知原告。被告就其抗辩主张向本院提交了如下证据：1、2017年7月22日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》（复印件），主要内容：关于吸取海珠“7.22”事故教训开展全市建设施工安全生产专项检查，全市所有在建项目立即停工，等；2、在监工程复工核查表（复印件），内容：2017年8月10日广州市海珠区建设工程质量安全监督站作出同意商住楼项目复工决定；3、2017年9月19日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》（复印件），内容：针对“9.17”事故，全市内在建房屋市政工程全面停工检查，“9.17”事故所涉项目施工总承包单位为广州市住宅建设发展有限公司；4、复工申请（复印件），内容2017年9月27日广州市海珠区建设工程质量安全监督站同意佳滨苑商住楼项目复工；5、2017年8月18日微信通知（复印件），内容：节假日、周六日禁止危险性较大分部分项工程施工，等；6、2017年9月26日《海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》（复印件），内容：节假日期间，所有危险性较大的分部分项工程一律不得施工作业，等；7、2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》（复印件），内容从即日起至10月24日，海珠区有危险性较大的分部分项工程停止施工，等；8、2017年11月29日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》（复印件），内容：针对2017广州《财富》全球论坛召开，为进一步做好安全文明施工管理工作，从2017年12月1日至12月11日暂停夜间施工作业，12月3日至12月9日对存在较大施工安全风险的工地暂时停工，等；9、2017年12月2日微信停工通知（复印件），内容：海珠区从12月3日至11日全面执行停工要求；10、2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》（复印件），内容：市内全面暂停所有在建工地建设，等；11、2017年8月20日广东省防汛防旱防风总指挥部粤防〔2017〕96号《广东省防汛防旱防风总指挥部关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件）；12、2017年8月21日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1761号《广州市住房和城乡建设委员会转发关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件），证据11-12的内容均是关于做好13号台风“天鸽”防御工作；13、微信停工通知（复印件），内容：2017年8月22日晚，所有工地马上停工，8月27日所有工地全面停工，9月2日下午工地全面停工；14、广州市气候与农业气象中心证明，内容：2014年1月1日至2018年3月31日，共有13个台风影响广州市，累计影响日数49天，其中2016年7月30日至2017年10月16日间共有9个台风影响广州市，累计影响日数34天，等；15、《建筑工程竣工验收报告》，验收日期为2018年1月23日；16、2018年1月25日由广州市自来水公司南区供水分公司出具的《安装市政管道工程完工证明书》、2018年1月11日的《表后给水系统验收记录表》；《客户受电工程竣工检验意见书》，验收日期为2017年7月19日；17、《特种设备使用登记证》及电梯《检验标志》；18、《建设工程质量监督报告》、《建设工程规划验收合格证》，验收日期分别为2018年3月21日、3月20日；19、《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，验收日期为2018年5月14日。上述证据1-14，拟证明受政府停工通知及恶劣天气影响，涉案项目停工时间长达119天，其中证据1-2，停工时间20天（2017年7月22日至8月10日）；证据3-4，停工时间9天（2017年9月19日至9月27日）；证据5-6，停工时间18天（2017年8月18日至10月14日节假日、周末）；证据7，停工时间8天（2017年10月17日至10月24日）；证据8-9，停工时间9天（2017年12月3日至12月11日）；证据10，停工时间6天（2017年12月26日至12月31日）；证据11-14，停工时间49天。原告对1-4、6-8、10-12、14-19的真实性没有意见，但对被告其余不可抗力的证据有意见。原告认为上述证据不能证明被告可以延迟交楼，且发生不可抗力因素后被告从未通知过原告。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。按照合同约定，被告应当于2017年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，同时合同还约定发生不可抗力且被告在不可抗力排除之日起30日内通知原告或发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件等原因，被告可顺延房屋交付时间。被告为证明因政府及恶劣天气原因导致涉案工程停工时间长达119天的事实，提交了相关证据。经本院审查和调查，对被告提交相关证据的真实性予以确认。本院认为，在合同履行期间被告虽然没有将不可抗力的原因通知原告，但客观上确实发生了因政府相关部门发文要求停止施工或因台风天气影响造成停工的实际情形，上述情形符合合同中关于不可抗力等原因的解释。根据公平原则，结合本案现有的证据及具体情况，本院酌情顺延被告交楼时间为42天，具体如下：1、关于2017年7月22日穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》文件，停工时间19天；2、2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》文件，停工时间1天；3、2017年11月29日穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》文件停工时间7天；4、2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》文件停工时间6天；5、受台风天气影响，停工时间9天。另外因广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》文件规定，被告确实发生停工8天的情况，鉴于该文件通报的“9.17”事故所涉工地的施工总承包单位和本案房屋所涉楼宇承建单位为同一单位—广州市住宅建设发展有限公司，属于被告自身原因造成，故因该文件规定而停工整顿的时间，不能作为本案顺延交楼的原因。综上，合同约定的交楼时间为2017年12月31日，顺延42天，即被告的交楼时间应为2018年2月11日。另外，依照合同约定，原告收楼时被告应当向原告提供规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设部门出具的《建设工程质量监督报告》及建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》等文件，上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼。本案中，虽然被告没有证据证明原告在办理收楼手续时其向原告交付了《建设工程竣工验收报告》的文件或出示了该份文件，且《建设工程规划验收合格证》及《建设工程质量监督报告》也是在原告收楼后被告才取得，但原告于2018年4月17日自愿办理了收楼手续，是其对自身权利的处分，故延期交房违约金应计算至2018年4月17日止。综上，被告应向原告支付从2018年2月12日起至2018年4月17日止的延期交房违约金，对原告超出该时间段的违约金请求，本院予以驳回，其余请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市东建实业集团有限公司于本判决生效之日起三日内，向原告温毅敏支付延期交房违约金（从2018年2月12日起至2018年4月17日止，每日按总房款2699393元的0.05%计算）；二、驳回原告其余的诉讼请求。本案受理费3188元，由原告负担1251元，被告负担1937元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒲少霞人民陪审员  邓丽红人民陪审员  钟永华二〇一九年八月二十七日书 记 员  颜 姣