贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5348号原告：贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会，住所地贵阳市花溪区浦江路235号。负责人：王兰，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：吴永阁，贵州阁福律师事务所律师。被告：贵州新港房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区浦江路229号。法定代表人：胡文娟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王国庆，贵州泽才文律师事务所律师。原告贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会（以下简称阳光嘉园业委会）与被告贵州新港房地产开发有限公司（以下简称新港房开公司）业主共有权纠纷一案，本院于2019年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告阳光嘉园业委会负责人王兰及其委托诉讼代理人吴永阁与被告新港房开公司委托诉讼代理人王国庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光嘉园业委会向本院提出诉讼请求：1.确认位于贵阳市花溪区浦江路235号阳光嘉园4栋建筑面积为1663.21平方米地下室的所有权为原告所有。2.判决被告停止侵权、排除妨碍，将位于贵阳市花溪区浦江路235号阳光嘉园4栋建筑面积为1663.21平方米地下室移交给原告。3.判决被告向原告赔偿损失500000元。4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一、第二项诉讼请求为：1.确认位于贵阳市花溪区浦江路235号阳光嘉园4栋建筑面积为1663.21平方米地下室的所有权为阳光嘉园小区4栋全体业主所有。2.判决被告停止侵权、排除妨碍，将位于贵阳市花溪区浦江路235号阳光嘉园4栋建筑面积为1663.21平方米的地下室移交给阳光嘉园小区4栋全体业主。事实和理由：2005年以来，原告所属的阳光嘉园小区业主分别与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第三条及合同附件二明确约定本案所涉地下室为业主的公用建筑面积，且《物业管理条例》第27条也规定业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，被告未经业主同意，擅自将地下室变为停车场，对外出租车位牟利，该行为严重侵犯了全体业主的合法权益。原告曾于2017年7月13日提起诉讼，后因原告未经业主大会获得经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意被告法院驳回起诉，现原告经过业主大会并取得专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，故诉至法院。被告新港房开公司辩称：1.原告的身份是代表阳光嘉园全体业主，但原告在本案中只代表阳光嘉园小区4栋业主起诉，属于主体不合法。2.原告依据2005年的合同起诉，至今已超过诉讼时效期间。3.原告的诉讼请求没有事实依据，该部分地下室属于被告自留用地，并经过测量部门和产权部门依法进行登记，依法取得物权证书，被告并未将地下室该部分面积按照公摊出售给4栋业主。《商品房买卖合同》附件二中约定的“地下室”并非房屋所有权证中的面积1663.21平方米的地下室，而仅指为4栋业主提供公共服务的配电房、水泵房、水池和电梯井属于全体业主共有，并计算在公摊面积中，其余闲置用于停车使用的部分属于被告所有。4.由于地下室是被告依法获得，所以被告不存在侵权行为，无需将该地下室移交给原告。该栋楼业主在地下室停车，物业管理单位收取管理费用并不是停车所获的收益，被告不应承担赔偿责任。本院经审理认定的事实如下：被告新港房开公司系位于贵阳经济技术开发区××路××号阳光嘉园住宅小区的开发建设方，该小区只有第4栋房屋下有地下室一层，原告系该小区的业主委员会，成立于2016年7月27日，于2017年2月20日经贵阳经济技术开发区建设管理局进行备案登记，主任为王兰，该小区住宅面积为30737.39平方米，共5栋17个单元349户。被告新港房开公司对外销售阳光嘉园住宅小区房屋时，与王兰、张晴川、黎远祥等4栋的三户业主签订的《商品房买卖合同》第三条约定：该商品房的用途为商住，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上16层，地下1层；该商品房合同约定建筑面积分别为130.66平方米（王兰）、131.98平方米（张晴川）、130.66平方米（黎远祥），公共部分与公用房屋分摊建筑面积分别为23.07平方米（王兰）、23.3平方米（张晴川）、23.07平方米（黎远祥），有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，该《商品房买卖合同》附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”的内容载明，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。上述4栋房屋地下1层现被被告规划作为地下停车场使用，并由该小区的物业管理公司贵州新港物业管理有限公司向停车业主收取停车费。2006年5月17日，被告新港房开公司取得了该地下停车场的所有权证，产权证号为筑房权证小河字第××号，该房屋所有权证书载明房屋所有权人为贵州新港房地产开发有限公司，房屋坐落为小河区浦江路××阳光××地下室，房屋结构为混合，房屋总层数16层，所在层数为-1层，建筑面积为1663.21平方米，设计用途为其他，房屋所有权证附记部分内容为：1、申请人为贵州新港房地产开发有限公司；2、2003年竣工（自留用房），该房屋所有权证后附贵阳华盛数码测绘有限公司测绘制作的房地产平面图，图内标注有水池、配电房、水泵房、电梯井，平面图右下角标注内容为：开发单位贵州新港房地产开发有限公司，层次地下室，套内建筑面积1603.46平方米，共有建筑面积59.75平方米，分摊系数0.037263。贵阳华盛数码测绘有限公司对该栋房屋的测绘报告载明，全栋房屋地下室建筑面积1663.21平方米，商场建筑面积2936.9平方米，住宅房建筑面积11162.27平方米，地下室由全栋使用、全分摊的面积为117.6356平方米。2019年4月28日，原告在阳光嘉园小区4栋235号楼下大厅召开4栋业主大会，会议参会人员有盘江居委会、该小区业主委员会、该小区4栋83户业主中的64户业主，会议主要内容是讨论关于小区4栋地下室的归属问题和业主是否同意阳光嘉园业委会代表业主起诉被告主张权利，会议决议为：确认小区4栋的地下室属于4栋全体业主（共83户）共有，参会64户业主同意由原告代表业主起诉被告，主张案涉权利。参会的64户业主在“确认阳光嘉园小区4栋地下室归全体业主所有的业主同意签字表”上签字，签字业主房屋建筑面积共8225.72平方米。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋产权证书、停车费用票据、业主委员会备案申请表、筑房权证小河字第××号房屋所有权证书、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、业主委员会会议纪要、确认阳光嘉园小区4栋地下室归全体业主所有的业主同意签字表等与本案有关联的证据在卷佐证，并已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据原被告诉辩意见和本院查明事实，本案的争议焦点为：1、原告的诉讼主体是否适格；2、原告的起诉是否超过诉讼时效；3、案涉地下室房屋的产权归属如何认定。争议焦点一，关于原告的诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，房屋的所有权人为业主，物业管理区域的全体业主组成业主大会，业主委员会则是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定或授权的事项。2005年8月15日最高人民法院（2005）民立他字第8号《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》答复“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担”，据此复函，业主委员会具有原告主体资格的前提是经业主大会的授权。根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加。本案原告是代表阳光嘉园4栋房屋的全体业主起诉被告确认物权、排除妨碍并赔偿损失，该纠纷涉及该栋房屋全体业主的共同权益，属于业主共有和共同管理的重大事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项及第二款的规定，对涉及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告已经提交了“贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会会议纪要”和“确认阳光嘉园小区4栋地下室归全体业主所有的业主同意签字表”，原告的本次起诉经阳光嘉园小区4栋83户业主（总建筑面积11162.27平方米）中的66位业主（总建筑面积8225.72平方米）的签字同意，已经得到该栋房屋半数业主且占专有建筑面积过半数的业主的授权，故原告的诉讼主体资格适格。争议焦点二，关于诉讼时效问题，原告的诉讼请求是在物权请求权基础上而提出的物权确权、排除妨害、赔偿损失，均属于物权保护的方式，并不受诉讼时效限制。而且原告认为业主权利受被告侵害，现侵害行为仍然处于持续状态，不应起算诉讼时效。故原告提起的本案诉讼并未超过诉讼时效期间，对被告辩称已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。争议焦点三：关于阳光嘉园4栋地下室（建筑面积1663.21平方米）的所有权归属问题。原告主张该地下室为4栋全体业主共同共有，理由为根据商品房买卖合同附件二的约定，该约定载明地地下室属于公用建筑面积的一部分。被告辩称地下室中计算在业主分摊范围内的配电房、水泵房、水池、用电梯井属于业主公有，其余建筑面积为1663.21平方米部分并未分摊给业主，被告依法取得了该部分建筑的房屋产权证，应属于被告所有。对此，本院认为：首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”之规定，因小区地下停车场并未占用业主共有的道路或其他共有的场地，其归属问题应当以当事人的约定为准，且该约定应当是清楚明了的，应与商品房买卖关系相互独立，二者之间并不存在必然的牵连关系，即买房人购买房屋并不必然取得地下停车位的所有权，而是需要与出卖人另行约定通过出售、附赠或出租等方式处理，如房地产市场中常见的买房人从房开公司单独购买停车位、房开公司与购房人约定买房送停车位、买房人与房开公司签订停车位长期使用权租赁合同等，即属于上述小区地下停车位归属问题由房开公司与买房人另行约定的情形。本案中，《房屋买卖合同》及其附件二系由被告提供，与所有买房人均使用同样约定且反复使用的格式条款，主要内容虽约定地下室建筑面积属于公用建筑面积，但该约定与房屋买卖关系并未相互独立，而是密切依附于房屋买卖关系而存在，继而导致双方在“地下室”的理解上存在重大分歧。对此分歧，本院根据合同附件二中所列举的与“地下室”并列存在的“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室”及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的性质和功能，对“地下室”进行整体解释和目的解释。电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道从性质上看不可分割，从功能上看是为整栋建筑提供服务，故此处的“地下室”应当与“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道”的性质一样属不可分割，功能一样属服务整栋建筑，即地下室中为整栋建筑提供服务的水泵房、配电房、水池、电梯井和步梯水平投影部分，其余作为地下停车场使用的部分性质上可予以分割区分，功能上亦不服务整栋建筑，不属于此处“地下室”的范围。即，本院认为此处的“地下室”仅指地下室中为整栋建筑提供服务的部分，不含闲置用于停车使用的部分。因原告并无证据证明被告在与买房人签订房屋买卖合同时，同时已将涉案停车使用的地下室通过出售、附赠、出租的方式处理给小区业主，原告应自行承担举证不能的法律后果。其次，根据被告方提交案涉地下室的测绘报告和产权登记证，已经证明该地下室权属归被告所有，属于被告的自留用地，地下室内除水池、配电房、水泵房、电梯井之外的其他区域的面积，并未计算在业主购房的公摊面积之中，业主并未就地下停车场另行支付费用。而且，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，原告在本案中提交的证据并不能达到证明不动产登记簿记载的权利人与真实权利人状态不符的目的。第三，被告就案涉地下停车场规划为业主停车使用，由物业管理公司收取停车费，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”的规定，原告并未提交证据证明被告存在其他损害小区业主优先使用地下停车场的情况。综上所述，对原告提出的请求确认物权归属、被告停止侵权、排除妨害、赔偿损失的全部诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《物业管理条例》第十二条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费4400元（已减半收取），由原告贵阳市花溪区阳光嘉园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年八月二十七日书记员  李 蓉