江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初1254号 原告:沈志刚， 委托诉讼代理人:缪海萍，江苏楚乾律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王年醒，江苏楚乾律师事务所实习律师。 被告:金钰康， 被告:无锡鑫雅商贸市场管理有限公司，统一社会信用代码91320206570368878M，住所地无锡市惠山区洛社镇雅西社区。 法定代表人:金钰康。 委托诉讼代理人:凌玉（受金钰康、该公司共同特别授权委托），该公司职工。 被告：常州市好邻里商业管理有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320206MA1N2H4L45，住所地无锡市惠山区洛社镇雅西社区。 负责人：陈玉。 委托诉讼代理人：李红灯，该公司股东。 原告沈志刚与被告金钰康、无锡鑫雅商贸市场管理有限公司（以下简称鑫雅公司）、常州市好邻里商业管理有限公司无锡分公司（以下简称好邻里无锡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2019年4月9日公开开庭进行了审理，原告沈志刚及其委托代理人缪海萍，被告金钰康、鑫雅公司的共同委托代理人凌玉，被告好邻里无锡公司的委托代理人李红灯到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2019年8月19日公开开庭进行了审理，原告沈志刚及其委托代理人缪海萍，被告金钰康、鑫雅公司的共同委托代理人凌玉，被告好邻里无锡公司的委托代理人李红灯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告沈志刚提出诉讼请求：要求解除与金钰康、鑫雅公司签订的“房屋租赁协议”；要金钰康、好邻里无锡公司退还租金209020.83元，并支付违约金6万元；要鑫雅公司、好邻里无锡公司退还保证金2万元。事实和理由：沈志刚与金钰康、鑫雅公司签订“房屋租赁协议”，约定沈志刚租赁无锡鑫雅商贸市场（以下简称鑫雅市场）一层西01商铺，租期10年。2013年6月，金钰康、鑫雅公司对鑫雅市场进行改造，在原告租赁的商铺门口建设电梯，围挡施工，严重影响原告经营，原告暂停支付了2013年8月31日前应支付的最后一期10万元租金，该工程至2016年6月停建。2016年6月底，鑫雅公司管理人员以好邻里无锡公司接管市场为由与原告协商退租，原告不同意。2017年4月5日，鑫雅市场管理方断水断电，原告到场后，好邻里无锡公司人员称其公司己接管鑫雅市场，强制要求原告退租，经口头协商，答应先支付原告8.5万元让原告解决与实际承租人之间的合同，并答应在2017年12月再支付原告12万元解决全部事宜。原告于2017年4月5日解决了实际承租人的问题，搬离租赁场所后，被告之间互相推诿，不同意向原告赔偿，故诉至法院，要求被告承担违约责任。 被告金钰康、鑫雅公司辩称：原告所称在2013年6月进行改造施工无事实依据，其未在2013年8月31日前支付10万元租金构成违约；2015年对鑫雅市场进行改造并未对原告正常使用商铺造成影响；金钰康、鑫雅公司与好邻里无锡公司及其关联公司之间签订的鑫雅市场租赁合同及补充协议，并未影响原告的正常经营，由于好邻里无锡公司希望统一管理，鑫雅公司的管理人员才与原告协商退租，原告不同意，金钰康、鑫雅公司并未有任何造成与原告的合同无法履行的行为；金钰康、鑫雅公司与好邻里无锡公司签订协议后，双方之间对己收租金也及时结算清楚，鑫雅市场管理事务己移交给对方，金钰康、鑫雅公司仅派员协助与预收租金租户之间的关系，好邻里无锡公司采取断水断电行为也未通知金钰康、鑫雅公司，因此，要求驳回原告对金钰康、鑫雅公司的诉讼请求。 被告好邻里无锡公司辩称：好邻里无锡公司从未与原告签订租赁协议，也没有收到原告的租金，原告不能向好邻里无锡公司主张权利；好邻里无锡公司及关联公司与金钰康、鑫雅公司之间关于鑫雅市场经营权的转移合同与原告无关，更不是原告向好邻里无锡公司主张权利的合同依据。请求驳回原告对好邻里无锡公司的诉请。 经审理查明：2011年6月28日，沈志刚（乙方，承租方）与金钰康（甲方，出租方）、鑫雅公司（丙方，管理方）签订“房屋租赁协议”，约定乙方租赁鑫雅市场一层商铺西01，甲方委托丙方管理；租赁期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止，自协议签订之日至租赁期始为装修准备期，不计租金；租金共计40.75万元，合同签订当日支付20.75万元（含定金3万元），甲方同意乙方分期付款（总额20万元），不收取分期付款的利息，在2012年8月31日前支付10万元，在2013年8月31日前再支付10万元；乙方在签订合同前预付的定金可以冲抵租金，不计利息，乙方若逾期未付款，甲方有权解除合同，并罚没乙方定金；乙方如办理分期付款的，应按约履行还款义务，如累积超过6个月未及时还款，甲方有权解除合同，按实结算租金，乙方应向甲方支付剩余租期租金总额的20%作为违约金；如遇拆迁、征用或甲方提出等情形，双方同意提前解除合同，甲方退还乙方剩余租金，并补偿乙方剩余租期租金总额的20%；乙方如需转租，需经甲方审核同意并备案；乙方需向丙方交纳履约保证金2万元，在双方租赁关系结束时由甲方对房屋进行验收，若有损坏则此保证金不再退还，如不能弥补甲方损失，由乙方负责赔偿，若无损坏或乙方的经营行为未给甲、丙、他方造成损失，则由丙方退还乙方；合同还详细约定了其他一些权利义务。合同签订当日，沈志刚向鑫雅公司交纳租金20.75万元和保证金2万元，2012年8月，又交纳租金10万元，金钰康、鑫雅公司也将约定商铺交沈志刚使用。2016年5月29日，鑫雅公司与镇江邻里之家投资管理有限公司（以下简称镇江邻里公司）签订“无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同”，将鑫雅市场整体租赁给镇江邻里公司经营，租期自2016年11月1日至2026年10月31日止共计10年；之后又与有关各方签订两份补充协议，使鑫雅市场的管理经营权转由好邻里无锡公司行使。2016年12月6日，金钰康、鑫雅公司向沈志刚发律师函，称沈志刚未按合同约定在2013年8月31日前支付10万元租金，该行为己构成严重违约，并提出要求：1、在沈志刚收到本通知之日立即解除2011年6月28日签订的“房屋租赁协议”；2、沈志刚在收到本函之日起30日内，立即将租赁房屋按约归还金钰康、鑫雅公司；3、在收到函后如有异议则可联系金钰康、鑫雅公司的联系人高坚南或发函律师，共同协商解决相关问题；4、如沈志刚在收到本函后30日内仍没有完成上述第2项义务，则沈志刚应承担违约所造成的一切后果（包括返还房屋、承担违约金及赔偿全部损失，损失包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）。2017年4月5日，好邻里无锡公司对涉案商铺断水断电，双方发生纠纷，并报警处理，警察到场了解情况后，通知双方继续协商或通过诉讼途径解决，沈志刚协调其转租的承租人于当日搬离涉案商铺。2017年4月7日，好邻里无锡公司支付给沈志刚8.5万元。后沈志刚认为被告方未支付答应再支付的12万元款项，多次到鑫雅市场管理部协商未果，于2019年3月1日诉至本院。 审理中，沈志刚称其未在2013年8月31日前支付10万元租金的原因，是2013年6月鑫雅市场改造施工，在其租赁的商铺门口建设电梯，围挡施工，严重影响其经营；沈志刚曾与鑫雅公司管理人员高总协商过此事，高总当时答应以后再处理；2016年12月，沈志刚接律师函后，又与高总协商，后因好邻里无锡公司己接管鑫雅市场管理，故高总通知其与好邻里无锡公司协商。对于上述沈志刚称与高总协商的内容，沈志刚未提交证据。金钰康、鑫雅公司解释称，2013年并未建设电梯，是在2015年建设电梯，且当时围挡距离沈志刚租赁的商铺五六米远，对其经营没有影响。沈志刚申请本院调查：1、到惠山区调查鑫雅市场内部改造违规建设电梯的起止时间等情况；2、到公安局洛社派出所调查2017年4月5日至2019年2月间其与被告方发生纠纷多次报警情况。本院到洛社城管中队调查，该中队负责人告知无原告所说的关于当时去往现场的记录，且如果没有建设备案报批手续，该中队是没有相关记录的，该中队相关人员调动，故该中队不清楚所要调查的事实。本院到洛社派出所调取2017年4月5日、2017年4月7日、2017年12月5日、2018年12月12日四次出警记录，证明2017年4月5日在涉案商铺现场发生纠纷、其后三次在鑫雅市场管理处办公室为涉案商铺解约后的赔偿问题发生纠纷的情况。双方质证均无异议。沈志刚又举证：1、证据披露申请，要求金钰康、鑫雅公司提供鑫雅市场改造电梯建设时与施工方签署的合同、图纸、电梯购买合同、发票等资料，以证明电梯建设的时间及当时围挡是否会影响原告使用商铺；2、现场照片两张，证明改造后，涉案商铺只剩余西面一个门面，原计划建设在市场内部的电梯改建在市场外面；3、（2015）锡民初字第0011号民事裁定书，证明当时因政府不同意内部改建电梯，鑫雅公司曾于2015年1月起诉过洛社镇政府，要求解除合同，证明改建时间肯定是在2015年之前。金钰康、鑫雅公司质证称，因为鑫雅市场二楼的超市提出要建电梯，金钰康、鑫雅公司只是协助，故沈志刚要求披露的资料不在金钰康、鑫雅公司处；对于照片，反映的是目前的情况，不能反映当时的情况，现在的电梯与原来的电梯使用目的不一样；对民事裁定书，该案起诉的内容不是原告所说的内容。好邻里无锡公司质证认为与其无关。 关于好邻里无锡公司于2017年4月7日支付给沈志刚的8.5万元，其解释称，由于沈志刚违约未按时支付10万元租金，金钰康、鑫雅公司己在2016年12月向其发律师函解除了合同，但其一直未搬离，故好邻里无锡公司要求其搬离，2017年4月5日发生纠纷当日己协商达成一致意见，按原告实际使用时间计算租金，多缴纳的租金8.5万元退还给原告，所以原告与实际使用人主动于当天搬离，好邻里无锡公司也按约定于2017年4月7日退还多缴纳的租金8.5万元，只是当时未签订书面协议。沈志刚称当时是经过协商后搬离的，但该8.5万元好邻里无锡公司支付给其用于解决与商铺实际使用人解除租赁关系的赔偿事宜，好邻里无锡公司承诺此后再支付沈志刚12万元解决全部事宜，但后来一直未支付，故沈志刚去交涉时多次报警。对于上述双方所述内容，双方均未提交证据。 以上事实，有房屋租赁协议、收据、转账凭证、接处警登记表、租赁合同、补充协议以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：沈志刚与金钰康、鑫雅公司签订的“房屋租赁协议”，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。沈志刚称金钰康、鑫雅公司于2013年6月在其租赁的商铺门口建设电梯，金钰康、鑫雅公司不认可该内容，称建设电梯时间为2015年，且未对沈志刚经营造成影响，沈志刚提交的证据也不能证明存在2013年6月建设电梯对其经营造成影响的事实，因此，对于沈志刚所说的这一事实，本院不予采信。故沈志刚未按约定在2013年8月31日前支付10万元租金，构成违约，且拖欠时间远超约定的六个月以上，故金钰康、鑫雅公司有权解除合同；金钰康、鑫雅公司于2016年12月6日向沈志刚发律师函解除了合同，沈志刚收函后未有明确表示，其称曾与鑫雅公司高总协商过此事也未提交证据，其后与鑫雅市场实际管理人好邻里无锡公司之间也未能达成一致意见，导致2017年4月5日发生纠纷，并报警处理，且当天搬离租赁场所，故应认定，双方之间的房屋租赁合同于2017年4月5日己实际解除。 好邻里无锡公司称支付给沈志刚8.5万元后双方结清，沈志刚称被告方答应在支付8.5万元解决涉案商铺实际使用人的解约事宜，之后再支付给沈志刚12万元解决全部事宜，双方均未提交证据，故对该各自的说法，本院均不予采信。双方在合同中约定10年总租金为40.75万元，因未约定每年租金是否不等，故应按平均数计算每年的租金，自2011年12月1日至2017年4月5日总计租金应为217817.12元，沈志刚己付租金总计307500元，故应退还租金89682.88元；因好邻里无锡公司及关联公司与鑫雅公司之间签订了租赁协议及补充协议，鑫雅市场的管理权己移交给好邻里无锡公司，且双方之间就租金结算有相关协议约定，故好邻里无锡公司己退还给沈志刚的8.5万元，应视为金钰康、鑫雅公司退还给沈志刚的租金，故还应退还的租金数额为4682.88元。因合同己解除，也未发生合同约定的租赁财产损失事宜，故沈志刚要求鑫雅公司退还保证金2万元，理由正当，应予支持。沈志刚系与金钰康、鑫雅公司之间签订的房屋租赁协议，其后虽金钰康、鑫雅公司将鑫雅市场管理权移交给好邻里无锡公司，但沈志刚与好邻里无锡公司之间并未形成新的租赁关系，故沈志刚要求好邻里无锡公司承担责任，无正当理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、金钰康、无锡鑫雅商贸市场管理公司自本判决生效之日起十日内退还沈志刚租金4682.88元。 二、无锡鑫雅商贸市场管理有限公司自本判决生效之日起十日内退还沈志刚保证金2万元。 三、驳回沈志刚要常州市好邻里商业管理有限公司无锡分公司承担责任的诉讼请求。 四、驳回沈志刚的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5636元，由沈志刚负担5155元，金钰康、鑫雅公司负担481元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王志斌 人民陪审员  沈 琦 人民陪审员  高红艳 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  杨雪霞