中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初16221号原告：林洪（英文名：LEONHONGLIN），男，1957年10月6日出生，住中山市东区，美国公民，委托诉讼代理人：何瑞兰，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳，广东邦杰律师事务所律师。被告：欧阳锦燕，女，1976年6月20日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告：关健豪，男，1966年1月2日出生，住广东省中山市西区，美国公民，被告：林日辉，男，1963年5月16日出生，汉族，住广东省中山市西区，上列三被告的共同委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。上列三被告的共同委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。被告：许丽华，女，1944年11月26日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：陈玉莲，女，1934年10月23日出生，汉族，住广西藤县，第三人：林珍妮（JennyPeiLin），女，1963年12月22日出生，美国公民，住美国，委托诉讼代理人：刘通，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：董良启，广东盈进律师事务所律师。原告林洪诉被告欧阳锦燕、关健豪、林日辉、许丽华、陈玉莲确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，林珍妮申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林洪的委托诉讼代理人何瑞兰、赵艳，被告欧阳锦燕、关健豪、林日辉的共同委托诉讼代理人梁开健，第三人林珍妮的委托诉讼代理人刘通到庭参加诉讼。被告许丽华、陈玉莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林洪向本院提起诉讼请求如下：1.请求判决确认下列不动产的房地产权归原告所有，中山市××／××层商铺（现权属坐落：西区下闸路××层办公）；2.判令被告协助原告办理涉案不动产的房屋权属证书。事实与理由：原告于2003年3月11日向中山市信安房产开发有限公司（以下简称信安房产公司，该公司已于2014年2月11日注销）购买了位于中山市××／××层商铺（现权属坐落：西区下闸路××层办公）的房地产（以下简称案涉房产），双方签订了商品房买卖合同并办理了公证，公证书编号（2003）中证字第506号。涉案房地产于2003年3月17日登记备案到原告名下，原告也向信安房产公司支付了房地产转让款共计2006520元，新安公司于同年将涉案房地产交付原告使用。2008年4月1日，原告将涉案房地产租赁给张锦兴作为康体娱乐中心使用，并按时收取租金。2009年9月，为了将原告的配偶林珍妮增加为该房地产的共同买受人，原告听从了公证处及信安房产公司的意见，即采取了由原告先与信安房产公司签订《终止合同协议书》，将双方签订的上述商品房买卖合同予以解除并撤销该房地产登记备案；然后再由原告和林珍妮作为共同买受人与信安房产公司另行签署《商品房买卖合同》，信安房产公司再依据新签署的《商品房买卖合同》将涉案房地产登记备案到原告和第三人林珍妮的名下，从而最终是想让原告和林珍妮成为涉案房地产的共同所有权人。据此，2009年9月3日，原告与信安房产公司签订了《终止合同协议书》，终止了双方于2003年3月11日签订的《商品房买卖合同》，该《终止合同协议书》由中山市石岐公证处于2009年9月11日予以公证，公证书编号（2009）中证房字第××号。2009年9月8日，原告和林珍妮与信安房产公司签署了《中山市商品房买卖合同》，该合同由中山市石岐公证处于2009年9月11日予以公证，公证书编号（2009）中证房字第××号。后原告一直占有、使用涉案房产。被告许丽华、陈玉莲伪造信安房产公司的印章及营业执照等资料，其与信安房产公司的商品房买卖合同应属无效。被告许丽华、陈玉莲与信安房产公司的交易过程存在重大疑点，双方恶意串通，其行为严重损害了原告的合法权益，也属于无效合同。原告与信安房产公司签署的经公证的商品房买卖合同真实合法有效，并已支付全部购房款，且原告自2003年其一直占有、使用涉案房屋。故信安房产公司应当继续履行合同，协助原告办理房屋的不动产权属登记。因信安房产公司已注销，被告欧阳锦燕作为信安房产公司的投资人、被告关健豪及林日辉作为信安房产公司的投资人中山市信安经济发展有限公司（以下简称信安经济公司）的投资人，应当承担协助原告办理涉案不动产的所有权登记手续。诉讼中，原告林洪撤回第二项诉讼请求，并确定本案诉讼请求为：确认信安房产公司就中山市××／××层商铺（现权属坐落：西区下闸路××层办公）与许丽华、陈玉莲签署的《中山市商品房买卖合同》为无效合同。被告欧阳锦燕、关健豪、林日辉共同辩称，一、与本案有关联的事实。1.信安房产公司股东为信安经济公司及欧阳锦燕，信安经济公司股东为关健豪、林日辉，其中欧阳锦燕、关健豪、林日辉均为亲戚关系，信安房产公司于2014年2月11日注销。2.第三人林珍妮（原名关佩姬）是关健豪的姐姐，林珍妮与林洪于2001年8月28日结婚，后在美国定居；2007年底开始，林珍妮与林洪夫妻感情破裂并开始分居，双方在美国提起离婚诉讼，2018年6月6日美国法院作出离婚判决。3.2002年底信安房产公司经营的信安楼房地产项目销售已经到尾声，仅有少量商铺与商品房未售，关健豪及股东打算对信安房产公司进行清算注销；考虑到关健豪与林珍妮是姐弟关系，信安房产公司将涉案房地产借用林洪的名义进行登记，双方于2003年3月11日签订房屋买卖合同及办理公证，同时办理了房产备案登记手续。2007年底，林珍妮与林洪夫妻之间矛盾加深，夫妻感情出现破裂。关健豪考虑到借用林洪名字登记存在风险，便要求增加林珍妮作为房屋买卖合同的受让方；2009年9月11日信安房产公司与林洪签订《终止房地产买卖协议书》，以林珍妮、林洪为受让方签订《房屋买卖合同》。但在办理房地产备案登记过程中，因担心林珍妮与林洪之间可能会导致婚姻解除，因此并未对房产进行备案登记。2009年10月20日，关健豪将该涉案房地产备案至孙颖君（林珍妮女儿）名下。涉案房产备案登记至孙颖君名下的事实，当时林珍妮与林洪均知悉且无异议。二、原告作为确认合同无效的主体不适格，请法院驳回原告的起诉。三、本案原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效，且原告已经自行处理了自己的权利。四、原告与信安房产公司签署《商品房买卖合同》，表面上是房产买卖关系，实际上是因借名登记；即使原告否认借名登记事实，但因原告并未支付购房款，无权要求继续履行合同。五、信安房产公司已经合法注销，原告无权要求股东承担任何责任。六、被告因借用原告名字登记、双方是姐弟关系、原告没有固定工作及稳定收入等原因，允许过原告在一段时间收取租金弥补家用，原告虽然曾有商铺使用权，但并没有所有权。第三人林珍妮陈述：1.被告因公司需要注销，所以将部分房产登记在他人名下，确实没有支付相应的房款。登记在原告及第三人名下的房产，由原告、第三人出租、收租，但第三人一直在美国，因原告会回中山，所以由原告跟进，后来被告将涉案的房产登记到孙颖君名下，房产登记到孙颖君名下之后，将房产出售给谭林，我方认为孙颖君将房产出售给谭林之后的事情与原告无关。我方认为原告没有权利申请合同无效，其陈述的恶意串通、损害他的权利也没有事实依据，所以原告的诉讼请求不能成立，应驳回原告的诉讼请求。因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的方式送达法律文书给被告许丽华、陈玉莲，以及被告许丽华、陈玉莲下落不明，本院依法向被告许丽华、陈玉莲公告送达诉状副本和开庭传票。公告期届满后，被告许丽华、陈玉莲仍未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。经审理，本院查明事实如下：根据中山市不动产登记资料查询结果显示，案涉房产坐落于中山市西区下闸路××层办公，建筑面积1082.18平方米。案涉房产备案登记权利人经过几次变更：1.2003年3月11日，信安房产公司与林洪就案涉房产签订《商品房买卖合同》，合同约定信安房产公司以2006520元的价格将案涉房产转让给林洪，2003年3月17日案涉房产备案登记在林洪名下，登记的房地坐落为中山市西区下闸路××层商铺。2.2009年9月3日，信安房产公司与林洪就案涉房产签订《终止合同协议书》，约定：双方解除于2003年3月11日签订的《商品房买卖合同》；信安房产公司将林洪已支付的购房款2006520元于签订该协议书之日起七天内退回给林洪；林洪自动放弃该房地产的拥有权，信安房产公司拥有上述房地产的处分权。3.2009年9月8日，信安房产公司与林洪、林珍妮就案涉房产签订《商品房买卖合同》，合同约定信安房产公司以1200000元的价格将案涉房产转让给林洪、林珍妮。4.2009年10月16日，信安房产公司与孙颖君就案涉房产签订《商品房买卖合同》，合同约定信安房产公司以500000元的价格将案涉房产转让给孙颖君，2009年10月26日案涉房产备案登记在孙颖君名下，登记的房地坐落为中山市西区下闸路××层商铺。5.2011年3月6日，信安房产公司与谭霖、敖卓韵就案涉房产签订《商品房买卖合同》，合同约定信安房产公司以1000000元的价格将案涉房产转让给谭霖、敖卓韵，2011年3月15日案涉房产备案登记在谭霖、敖卓韵名下，登记的房地坐落为中山市西区下闸路××层商铺；6.2012年4月13日，信安房产公司与许丽华、陈玉莲就案涉房产签订《商品房买卖合同》，合同约定信安房产公司以1000000元的价格将案涉房产转让给许丽华、陈玉莲。2013年4月15日，许丽华、陈玉莲办理了案涉房产不动产权属登记[房产证号：02××750213026276;土地证号：国（2013）易2001880]，许丽华、陈玉莲各占有1/2份额，登记的房地坐落为中山市西区下闸路××层办公。林洪提起本案诉讼，要求确认许丽华、陈玉莲与信安房产公司于2012年4月13日就案涉房产签订的《商品房买卖合同》为无效合同。林洪于2017年9月1日向本院申请财产保全，请求查封许丽华、陈玉莲的房地产价值相当于2006520元的产权份额，本院裁定查封许丽华、陈玉莲名下的位于中山市西区下闸路××层办公的房地产[房产证号：02××750213026276;土地证号：国（2013）易2001880]价值相当于2006520元的产权份额。本院认为：本案为确认合同无效纠纷。被告许丽华、陈玉莲经本院合法传唤未到庭应诉，故本院视其同意适用我国大陆法律审理本案纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案确认合同无效纠纷应适用我国大陆法律作为准据法进行裁决。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，林洪称许丽华、陈玉莲伪造信安房产公司的印章及营业执照等资料，并称许丽华、陈玉莲与信安房产公司恶意串通，但林洪未提交证据予以证明。虽然信安房产公司作为出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，但至于林洪、林珍妮与信安房产公司于2009年9月8日就案涉房产签订《商品房买卖合同》后有无支付购房款，林洪并未举证证明，且双方在签订合同后未办理备案登记手续也未办理房屋过户手续。林洪主张许丽华、陈玉莲与信安房产公司于2012年4月13日就案涉房产签订的《商品房买卖合同》为无效合同，理据不足，本院对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告林洪的诉讼请求。案件受理费22800元，保全费5000元，合计27800元（原告林洪已预交），由原告林洪负担。如不服本判决，原告林洪、被告关健豪、第三人林珍妮可在判决书送达之日起三十日内，被告欧阳锦燕、林日辉、许丽华、陈玉莲可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  刘爱诗人民陪审员  曹彩红二〇一九年八月二十六日书 记 员  陶亚端冯冰冰