江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初1637号 原告:孙玉良， 原告：周玉桂， 委托诉讼代理人：董传模（受二原告共同特别授权委托），江苏锡一律师事务所律师。 被告：无锡亿丰置业有限公司，统一社会信用代码91320206583736254E，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。 法定代表人：顾国华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丽，该公司职工。 委托诉讼代理人：杨磊，该公司职工。 第三人：福建地矿建设集团公司，统一社会信用代码913500001581589248，住所地福州市鼓楼区杨桥西路145号。 法定代表人：陈耀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王科，江苏君金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈薇，江苏君金律师事务所律师。 原告孙玉良、周玉桂与被告无锡亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、第三人福建地矿建设集团公司（以下简称地矿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2019年5月27日公开开庭进行了审理，原告孙玉良、周玉桂的共同委托代理人董传模，被告亿丰公司的委托代理人杨磊、王丽，第三人地矿公司的委托代理人王科到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2019年8月5日公开开庭进行了审理，原告孙玉良、周玉桂的共同委托代理人董传模，被告亿丰公司的委托代理人杨磊，第三人地矿公司的委托代理人沈薇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告孙玉良、周玉桂提出诉讼请求：要求亿丰公司支付逾期交房违约金（以1730505元为基数，自2018年10月1日起至实际交房之日止，按每日万分之四计算）；要亿丰公司协助办理三套住宅的不动产登记手续。事实和理由：孙玉良、周玉桂与亿丰公司、地矿公司于2014年7月30日签订“工程款抵房款三方协议”，约定亿丰公司将其开发的四套商铺作价1648100元抵工程款给原告，后原告与亿丰公司又于2016年2月24日签订“关于‘工程款抵房款三方协议’协商协议”，约定将抵工程款的四套商铺更换为B6东幢9单元2603号、B6西幢10单元3204号、B6西幢10单元2404号三套住宅，房屋价款调整为1730505元，差价部分由亿丰公司应付的迟延交房违约金冲抵。同日，原告与亿丰公司签订三份“商品房买卖合同”并于当日备案，备案号分别为201602240136、201602240128、201602240133。上述三份合同约定亿丰公司应当于2017年6月30日将约定房屋交付给原告，逾期交付按己付房款的每日万分之四的标准支付违约金，由于亿丰公司未能按期交房，其己按约定标准支付截至2018年9月30日的逾期交房违约金，之后的违约金未付，故诉至法院。 被告亿丰公司辩称：亿丰公司不存在违约行为，原告至今未履行完毕其付款义务。根据三方协议，地矿公司应向亿丰公司开具工程款发票，但地矿公司至今未开发票，故亿丰公司并未违约。目前期限未到，原告方还无权要求亿丰公司协助办理不动产登记手续。要求驳回原告诉讼请求。如果法院认定亿丰公司违约，则合同约定的违约金远高于原告方的损失，则请求法院予以调整。 第三人地矿公司述称：本案属于原被告之间的商品房买卖合同纠纷，三方协议对第三人己无效，因为第三人与亿丰公司及案外人刘志超曾有诉讼，经无锡市中级人民法院（2015）锡民初字第0064号民事判决，认定地矿公司与亿丰公司签订的桩基施工合同无效，工程款由案外人刘志超作为实际施工人予以收取，故地矿公司未收取工程款，也就无需向亿丰公司开具工程款发票。 经审理查明：2014年7月30日，亿丰公司（甲方）、地矿公司（乙方）与周玉桂（丙方）签订“工程款抵房款三方协议”，约定：甲乙双方于2014年2月18日签署《无锡亿丰时代广场B2商业、B3住宅桩基工程施工合同》，甲乙丙三方同意，甲方用于折抵乙方合同项下部分工程款或材料款，并由乙方转折抵丙方工程款或材料款的房屋为：甲方开发建设的位于无锡市惠山区，总房款为人民币1648100元（简称甲方房屋）；三方同意，甲方用甲方房屋折抵乙方部分工程款或材料款，及乙方用甲方房屋折抵丙方工程款或材料款应同时发生，自本协议生效之日起，即视为甲方己向乙方支付工程款或材料款1648100元，因房屋面积差异导致的总房价款退补应依照本协议第三条所述的商品房预售合同或商品房买卖合同的约定处理，乙方应按施工合同的要求向甲方开具并提供全额工程款正式发票。对于上述甲方房屋，甲方在乙方按施工合同要求向甲方提供全额工程款正式发票后，应乙方及丙方的共同要求，将直接办理至丙方（或丙方另行书面指定的其他方）的名下，甲方应与丙方于办理甲方房屋过户给丙方的相关手续前按本协议所述房屋单价签署相关商品房预售合同或商品房买卖合同，并且甲方应履行房屋出卖方的义务，甲方与丙方之间就房屋买卖的权利义务应受相应的商品房预售合同或商品房买卖合同约束。该协议还作了一些其他约定。2016年2月24日，亿丰公司（甲方）与周玉桂（乙方）签订“关于‘工程款抵房款三方协议’协商协议”，称2014年2月18日三方协议己生效完成，乙方以甲方商铺延期交付为由要求甲方把之前所抵付的商铺更换成住宅，双方协商约定：甲方按照原三方协议总金额1648100元，再支付5%延迟交付违约金，共计人民币1730505元，给予更换住宅，房号为B6-10-3204、B6-10-2404、B6-9-2603，总计价款1730505元，一次性抵扣完成。此协议一经签订，即视为甲方己向乙方支付人民币1730505元，上述抵扣金额为确定不变的金额，因房屋面积差异导致的总房价款退补应依照商品房预售合同或商品房买卖合同的约定处理。对于上述用于折抵款项的甲方房屋，应乙方要求，将直接办理至乙方（或乙方另行书面指定的其他方）的名下，甲方应与乙方于办理甲方房屋过户给乙方的相关手续前按本协议所述房屋单价签署相关商品房预售合同或商品房买卖合同，并且甲方应履行房屋出卖方的义务，甲方与乙方之间就房屋买卖的权利义务应受相应的商品房预售合同或商品房买卖合同约束。该协议还作了一些其他约定。当日，亿丰公司就上述三套房屋与孙玉良、周玉桂签订了三份商品房买卖合同，备案号分别为：201602240128、201602240133、201602240136，三份合同中明确约定房屋交付时间为2017年6月30日，如逾期交付，则自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之四的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人有能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金。2017年6月28日，亿丰公司向所有业主书面函告不能按时交房，预计在2018年2月28日前交房。后亿丰公司仍未能按预计时间交房，经业主与亿丰公司交涉，亿丰公司按合同约定的违约金标准将违约金赔付至2018年9月30日。2019年1月22日，亿丰公司致函周玉桂，称B6栋定于2019年1月26日前统一向购房业主办理交付手续，根据三方协议及三方协议协商协议的约定，地矿公司应向亿丰公司开具1648100元的工程款发票，但至今未收到地矿公司的该发票，要求周玉桂协调地矿公司开具发票，亿丰公司在收到该发票前，有权不向周玉桂交房。后双方协商未果，孙玉良、周玉桂于2019年3月14日诉至本院。 另查明：孙玉良、周玉桂起诉时的诉讼请求为：要求亿丰公司交付商品房买卖合同约定的三套房屋并支付违约金（以1730505元为基数，自2018年10月1日起至实际交付之日止，按每日万分之四计算）；要亿丰公司开具全额商品房销售发票，并协助办理前述三套住宅的不动产登记手续。审理中，经本院协调，亿丰公司通知原告方于2019年6月10日来接收涉案房屋，原告方因有事延迟几天至2019年6月20日到亿丰公司接收了该三套房屋，并收到了亿丰公司开具的销售发票。故原告方放弃要求交付房屋及开具销售发票的诉讼请求。 本案在审理过程中，亿丰公司申请追加地矿公司为本案第三人，称地矿公司未履行三方协议约定的开具工程款发票的义务，对本案有重大影响。地矿公司到庭后举证江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2015）锡民初字第00064号民事判决，该案系地矿公司作为原告起诉被告亿丰公司及第三人刘志超，要求亿丰公司支付工程款8253259.7元及材料费2153302元。亿丰公司在该案中辩称，工程款及材料费的权利人应是实际施工人刘志超，刘志超与地矿公司是挂靠关系，要求驳回地矿公司的诉讼请求。第三人刘志超述称，其是涉案桩基工程的实际施工人，应由其主张工程款。该案经审理后认定刘志超为实际施工人，刘起超借用地矿公司资质与亿丰公司签订的桩基施工合同无效；2014年7月30日亿丰公司、地矿公司、周玉桂三方协议中约定的1648100元认定为亿丰公司支付了相应的工程款。因此无锡中院于2015年9月6日判决亿丰公司向刘超支付工程款1447891.18元及相应利息；驳回地矿公司的诉讼请求，该判决己生效。原告方质证无异议，并认为该判决中认定的事实不影响三方协议的效力。亿丰公司质证无异议，但认为刘志超与地矿公司之间借用资质挂靠，应对开票义务承担连带责任。 以上事实，有三方协议、三方协议协商协议、商品房买卖合同、延期交房告知函、特别提示函、（2015）锡民初字第00064号民事判决书以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：孙玉良、周玉桂与亿丰公司所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行。亿丰公司未按约定时间交房，孙玉良、周玉桂要求其按合同约定的标准支付逾期交房违约金，理由正当，应予支持。因亿丰公司通知原告方于2019年6月10日接收房屋，原告方因自己原因延迟，故违约金应计算到2019年6月10日止，原告方要求自2018年10月1日起算，按己付房款1730505元的每日万分之四计算，故违约金应为175127.11元。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现未到期限，亿丰公司抗辩原告方无权要求协助办理不动产登记，理由正当，故孙玉良、周玉桂的该诉讼请求不予支持。三方协议及三方协议协商协议明确约定亿丰公司将涉案的三套房产给原告方抵工程款，己生效的（2015）锡民初字第00064号民事判决也己认定了亿丰公司以房产抵款的方式支付了该笔工程款，现亿丰公司再称原告方未支付购房款，明显与事实不符，其以此为由称其未违约的主张，本院不予支持。亿丰公司己按合同约定的违约金标准向原告方支付了2018年9月30日前的违约金，在2019年1月26日统一向业主交房时，却故意不向原告方交房，其理由是要求原告方协调地矿公司按三方协议约定开具工程款发票，而此时其早己知晓无锡中院的生效判决结果，且工程款的开票与本案非同一法律关系，故亿丰公司在2019年1月26日不向原告方交房，属于故意违约，现其再提出约定违约金过高，要求本院调整，显然不符合法律规定的精神，故不予支持。地矿公司或刘志超是否开具工程款发票，与本案非同一法律关系，本案不予理涉。亿丰公司在审理中履行部分义务导致原告方放弃部分诉讼请求，该部分请求的诉讼费用应相应扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、无锡亿丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙玉良、周玉桂违约金175127.11元。 二、驳回孙玉良、周玉桂要无锡亿丰置业有限公司协助办理不动产登记手续的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12876元，由亿丰公司负担。（该款己由孙玉良、周玉桂预交，孙玉良、周玉桂同意直接由亿丰公司向其支付，无需本院退还。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王志斌 人民陪审员  陆俊杰 人民陪审员  徐兆杰 二〇一九年八月十九日 书 记 员  杨雪霞