上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初1063号原告(反诉被告)：邓红根，男，汉族，住江苏省扬州市。原告(反诉被告)：王海燕，女，汉族，住江苏省扬州市。两原告共同委托诉讼代理人：文艳，上海言知律师事务所律师。被告(反诉原告)：郁维，男，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：吕晴，女，汉族，住湖北省。两被告共同委托诉讼代理人：陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：奚旦，上海市华典律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司上海虹口支行，住所地上海市虹口区吴淞路XXX号XXX-XXX层。负责人：华钢，行长。委托诉讼代理人：毛莹玉。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：徐盛。委托诉讼代理人：章一灵。原告邓红根、王海燕与被告郁维、吕晴以及反诉原告(以下统称“被告”)郁维、吕晴诉反诉被告(以下统称“原告”)邓红根、王海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院追加了中国农业银行股份有限公司上海虹口支行和上海市住房置业担保有限公司作为第三人参与诉讼。原告邓红根及两原告共同委托诉讼代理人文艳、被告吕晴及两被告共同委托诉讼代理人陈浩楚到庭参加诉讼。第三人均未到庭。本案现已审理终结。两原告(以下简称原告)向本院提出诉讼请求：1、判令两被告(以下简称被告)继续履行《上海市房地产买卖合同》，将位于上海市嘉定区成泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；2、判令被告支付原告逾期交房违约金(以100万元为基数，按照日万分之五的计算标准，自2018年11月1日计算至实际交付之日止)。事实和理由：2018年7月20日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋以248万元的总价出售给原告。原告已经支付了100万元，尚余148万元尾款，其中74万元贷款已经审批。2018年9月21日，三方按约前往被告贷款银行清偿系争房屋上被告的抵押贷款，原告备齐了应付款74万元，但因被告未能带齐贷款的差额部分，银行无法办理还款结清手续，导致原告无法按约履行第三期付款义务。其后，原告多次联系被告和中介进行沟通，并按照约定提前商量前往银行的时间，但原告多次联系被告无果，被告电话一直处于关机状态。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告辩称，不同意原告诉请。系原告违约，合同已经解除。原告应当按照合同约定于2018年9月30日之前将74万元汇至被告郁维的银行卡上，被告在7天内还清系争房屋的按揭贷款，原告有先履行的义务，并不是被告不接受房款，被告多次要求原告进行付款，原告拒绝付款。因被告做生意的时候存在负债，急需出卖系争房屋，希望原告按照合同约定提前付款，原告一直没有配合，造成被告很大经济利益的损失。被告有权根据合同第九条解除合同并追究原告的违约责任。且被告已于2018年10月24日向原告送达了解约通知。故被告向本院提出反诉，要求：1、确认原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》已于2018年10月24日解除；2、判令原告支付被告逾期付款违约金7,400元(以74万元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年10月1日计算至2018年10月20日)；3、判令原告支付被告解除合同赔偿金496,000元(2,480,000*20%)；针对被告的反诉请求，原告辩称，不同意被告反诉请求。至双方约定的还贷时间，原告无法联系被告，导致无法正常支付第三期房款。原告从未作出不履行合同的意思表示，并未违约，故不同意支付违约金，违约金标准亦不合理。第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行书面辩称，被告郁维于2014年12月与其签订了《个人购房担保抵押合同》，贷款54万元，以系争房屋作为抵押。截至2019年7月19日，该笔贷款本金余额为507,650.23元，已逾期九期，逾期本金7,545.10元，利息17,140.45元。请法院保护抵押权人的合法权益，在贷款未结清之前，不同意产权变动。第三人上海市住房置业担保有限公司书面辩称，被告郁维于2015年申请了公积金贷款30万元，其公司提供了保证担保，郁维以系争房屋作为反担保并办理了抵押登记。截至2018年12月，公积金贷款部分逾期期数已达3期。根据银行提供的还款情况，截至2019年7月，公积金贷款部分尚余285,000元(具体以结清当日银行出具的个人贷款还款对账单为准)。请求法院依法保护抵押权人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年7月20日，邓红根、王海燕(乙方)与郁维、吕晴(甲方)就系争房屋买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，总价248万元，建筑面积87.72平方米。合同约定付款方式如下：乙方应于签约当日支付70万元；2018年7月23日前支付30万元；并于2018年9月10日至30日之间支付第三期房款74万元，此笔款项打入甲方郁维的按揭还款账户，甲方收到乙方第三期房价款后7日内自筹资金至抵押权人处，还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证交居间方；甲方同意乙方通过向贷款银行申请74万元贷款的形式支付第四期房款；另约定了过户时间和交房时间均为2018年10月31日前；合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%；合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。上述合同签订后，邓红根一方分别于2018年7月20日和同年7月23日向郁维一方支付第一、二笔房款70万元和30万元，并由郁维出具了收条。后邓红根、郁维和中介方约好于2018年9月21日一起前往银行还款并办理结清证明。当日，三方均到场，银行告知应还款79万多，邓红根准备了第三笔房款74万元，郁维准备了3万元。后双方未能共同办理贷款清偿及结清手续，后双方口头协商此后再一起到银行办理。2018年10月17日，邓红根发短信给郁维，询问18日或19日还款的安排。郁维直至19日回复“好”。其后，双方仍未办理贷款还款手续。2018年10月23日，郁维、吕晴向邓红根、王海燕发出《解约通知书》，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。该解约通知书于10月24日送达邓红根、王海燕。对上述事实，当事人双方并无争议，本院予以确认。但对违约责任的归属及违约责任如何承担，双方意见不一。邓红根、王海燕为证明其主张，向本院提交如下证据：1、邓红根与郁维的微信记录共5页，证明郁维存在资金链断裂的情况，银行卡均由高利贷持有，并非自己控制，2018年7月28日，郁维曾试图向邓红根借款2万元，7月25日又试图向邓红根借款10万元。2、与中介的三方微信群聊记录9页，证明由于郁维有资金断裂的情况，然后双方协商变更了第三期房款的付款方式，约定双方共同前往银行办理还贷清偿手续。三方实际亦于2018年9月21日共同前往银行还款，当天邓红根、郁维以及中介三方都到场了，除了其同意支付的74万元，银行告知贷款部分还缺4万多，郁维当天只带了3万，剩余的钱没有到账，一直过了银行可以拿出结清证明的时间，导致当日未能正常还款，后双方口头约好下个月还款，郁维提出有增加的利息，邓红根表示可以承担一半；亦证明在合同期内邓红根积极的与郁维沟通付款事宜。3、2018年9月29日邓红根给郁维打电话的通话详单，证明其因在外地出差，故双方协商于10月18日或19日再次去银行还款，随后其将该安排告知了中介方。4、邓红根与郁维的短信记录3页，2018年10月17日的微信记录显示其询问10月18、19到银行还款安排，郁维回复好，表明双方已协商一致变更了履行时间。5、邓红根与中介郭胜的微信记录，证明双方关于10月18或19日去银行还款的约定中介是知晓的，且从10月17日开始，邓红根与中介均无法联系到郁维，亦证明邓红根在合同期限内一直积极有效沟通，并无拒绝履行合同的意思表示。6、中介郭胜与郁维的短信记录，是中介截屏发给邓红根的，证明直至10月19日还款期限之前，中介与邓红根均无法与郁维取得有效联系，直至郁维发出解约通知书后，才与中介开始联系，证明郁维存在恶意导致其无法按照约定履行第三期付款义务。7、邓红根与农行贷款经理的短信往来，证明其为履行合同积极与银行协调办理还贷手续的时间。8、10月23日邓红根与吕晴的短信记录，证明在无法与郁维取得联系的情况下，其积极与吕晴联系，但吕晴并未能回复。9、中介郭胜与吕晴的微信记录，证明就10月18或19日还款，吕晴并无异议，且称其与郁维亦无法取得联系，该合同是由郁维全权处理。10、2018年9月21、22日以及2019年4月8日的农行短信记录及证券账户信息截屏，证明其在约定的还贷时间已经备齐74万元，至开庭时仍准备好随时付款。郁维、吕晴对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但对证明对象和内容有异议，由于其资金紧张，所以提出预付房款，但不能说明其存在恶意违约。对证据2，查看原件后，对真实性和证明对象不予认可，9月21日当天，郁维虽只准备了3万元，但剩余的钱郁维可向其朋友借，银行经理给了公共账户，只要把钱打进去，中秋节以后可以统一还款，邓红根拒绝付款。对证据3，真实性无异议，证明内容不认可。对证据4，真实性无异议，不认可证明内容，并不能说明对合同进行了变更，只能说明实际的操作方式。对证据5，认可是邓红根与中介的聊天记录，里面提到的联系不上郁维不是事实，18或19日去银行共同还款是中介的要求，并不是双方当事人的约定。对证据6、7，真实性有异议。对证据8，真实性无异议，当天其已经发出了解除函。对证据9，真实性无异议，但不完整，且吕晴向中介明确表明让邓红根一方尽快履行合同。对证据10，不认可证明目的。郁维、吕晴为证明其主张，向本院提交证据如下：1、判决书以及催款函和催款通知书，证明因为邓红根一方不按约履行付款义务，导致其遭受了经济损失。2、转账详情，证明其于2018年9月21日将3万元打至农行还贷账户。3、解约通知书及送达凭证，证明双方合同已于2018年10月24日解除。4、中介工作人员及郁维朋友的情况说明，证明2018年9月21日双方相约共同去农行清偿贷款，其已在银行卡中备足3万元，并向朋友借款2万多，朋友要求邓红根先打款后再同意借款，但邓红根拒绝打款。后双方另行约定9月27-28日左右再次去银行共同清偿贷款。5、吕晴与中介郭胜的聊天记录，证明内容同证据4。邓红根、王海燕对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，与本案无关，证据亦显示郁维信用卡透支在其应履行付款义务之前就产生了。对证据2，真实性无异议，但还不足以偿还全部贷款差额。对证据3，已经于24日收到，但不认可内容，郁维一方未就付款进行多次催告。对证据4，对情况说明均不认可。对证据5，聊天记录不认可证明目的。另查明，1、系争房屋于2016年10月28日经核准登记至郁维、吕晴名下；2016年10月28日，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海虹口支行和上海市住房置业担保有限公司、债权数额为84万元的抵押权经核准登记至系争房屋之上(其中商业贷款54万元，公积金贷款30万元)。2、邓红根、王海燕就合同约定的第四笔房款即74万元贷款已获审批并签署了抵押借款合同。3、邓红根与王海燕系夫妻关系，二人均非本市户籍，根据邓红根提交的社保缴费凭证显示，截至2019年3月连续缴费88个月；同时，邓红根、王海燕承诺其在本市具有购房资格，若因其购房资格问题导致无法继续履行买卖合同，所产生的不利后果由其自行承担。4、邓红根、王海燕已将剩余所有房款148万元汇至法院代管款账户，并表示同意代为涤除系争房屋上的抵押。本院认为，邓红根、王海燕与郁维、吕晴于2018年7月20日签订《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。上述合同签订后，邓红根一方已支付第一、二笔房价款100万元，第四笔贷款部分74万元亦已获审批。关于第三笔房款74万元，合同约定邓红根一方应于2018年9月10日至30日之间打入郁维的按揭还款账户，郁维收到后7日内自筹资金还清其尚欠抵押权人的借款余额，但考虑到郁维的对外负债情况，双方协商一致于2018年9月21日与中介方一同前往银行办理贷款清偿和结清手续。表明双方已经协商一致变更了付款方式。2018年9月21日，银行告知还贷金额为78万多，邓红根按约准备了74万元，郁维仅准备了3万元，导致双方未能在当天完成贷款清偿和结清手续，故双方又约定此后再约时间一同前往。根据邓红根提交的其与郁维的短信记录、其与中介的微信记录以及中介与郁维的短信记录，在中介方的协调下双方约定于2018年10月18日或19日共同前往银行还贷，但此后邓红根与中介方多次联系郁维均无果，邓红根在10月17日向郁维发送短信提醒询问进展，但郁维一直不予回复，直至19日其才回复一个“好”字后又再无回应。邓红根亦微信联系了吕晴，吕晴亦表示系郁维负责合同和还贷事宜。郁维称其在解除合同前多次催告邓红根付款，但并未提交证据证明。以上表明，邓红根一方一直在积极要求履行合同，系郁维一方违约不予配合导致合同未能继续履行，故郁维一方单方提出解除合同缺乏依据，对其反诉要求确认合同已经解除并要求邓红根一方支付违约金和赔偿金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因系争房屋上存在第三人的抵押权，现邓红根一方同意代为清偿债务消灭抵押权，符合物权法相关规定，本院予以照准。邓红根一方代为清偿债务后，可在其应付郁维一方的房款中予以扣除。第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行和上海市住房置业担保有限公司应在贷款清偿后协助办理抵押登记的注销手续。抵押登记注销后，郁维、吕晴应配合将系争房屋过户至邓红根、王海燕名下。对邓红根一方主张的逾期交房违约金，因其并未向郁维一方付清房款，故对其该请求，本院不予支持。审理中，第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行和上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤未到庭，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、被告郁维、吕晴应于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行清偿上海市嘉定区成泽路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；二、若被告郁维、吕晴不履行上述还款义务，准许原告邓红根、王海燕代为清偿；三、被告郁维、吕晴及第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行、上海市住房置业担保有限公司应于上述第一项贷款清偿之日起十日内注销上述房屋之上第三人的抵押权登记；四、被告郁维、吕晴应于上述房屋抵押登记注销后十日内协助原告邓红根、王海燕办理过户登记手续，将该房屋的产权过户登记至原告邓红根、王海燕名下；五、原告邓红根、王海燕应于上述房屋过户完成之日起十日内支付被告郁维、吕晴剩余房款人民币1,480,000元(若原告履行了第二项代为清偿义务，代偿金额可予以扣除)；六、驳回原告邓红根、王海燕的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告郁维、吕晴的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费775元，减半收取计387.50元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,387.50元，由原告邓红根、王海燕负担387.50元，被告郁维、吕晴负担5,000元。反诉案件受理费4,417元，由被告郁维、吕晴负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年八月三十日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。