上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初11540号原告：沈某1，男，1955年2月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘红力。委托诉讼代理人：钱平。被告：上某某，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陆松桥，董事长。委托诉讼代理人：施帮友。委托诉讼代理人：张华。被告：沈某2，女，1963年9月3日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：吴毅宏，上海渲双律师事务所律师。原告沈某1诉被告上某某、沈某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈某1及其委托代理人刘红力、钱平、被告上某某之委托代理人施帮友、张华、被告沈某2及其委托代理人吴毅宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求确认二被告建立的上海市杨浦区杨树浦路XXX号房屋(以下简称系争房屋)租赁关系无效。事实和理由：原告与父亲沈某某居住在系争房屋，1999年2月3日原告因被逮捕注销户口，2000年2月刑满释放后一直居住在系争房屋内，但因各种原因户口未迁回。原告之父沈某某于2002年1月29日去世，原告不知道房屋租赁卡在何处，直至2019年房屋动迁才知道租赁人已改为原告堂妹即被告沈某2。原告认为，被告沈某2在原告不知情的情况下，到物业处隐瞒原告居住在系争房屋的事实，是物业误认为户口簿上只有被告沈某2同其女儿牛某某两人，才将被告沈某2改为租赁人。被告上某某(以下简称大桥物业)辩称，虽然2013年被告沈某2申请办理租赁人变更手续符合上海市租赁条例规定，但收到原告诉状后，被告才了解真实情况，认为沈某2刻意隐瞒事实的真相：据大桥街道辖区居委会反映，原告从2000年2月刑满后一直居住在系争房屋内，说明沈某2非该公房实际居住人，仅为空挂户口；据向大桥派出所了解，原告刑满后未及时报入户口是因释放证遗失；沈某2在2013年11月申请变更时提供的单位和邻居情况说明，并非相关规定要求必须提交的材料，提交目的只有沈某2自己清楚；沈某2申请时，出具承诺书写明如实陈述，否则不良后果自行承担，如果当时原告户籍在册，指定租赁人应该是原告。综上，被告认为沈某2刻意隐瞒事实，才导致指定租赁人为沈某2，所以被告同意原告诉请。被告沈某2辩称，2000年3月，被告为有助于女儿升学扩大选择范围，征得户主沈某某同意后，与其女牛某某户口迁入系争房屋。2000年至2015年，被告一直催促原告落实户口问题，但原告表示无所谓，2013年办理变更租赁人手续时，原告户籍并不在系争房屋内，故原告不符合承租人资格。因被告在旅游等情况时需要户口簿，而原告一直不配合提供，被告才决定自行申办新户口簿。在变更租赁人时，被告曾与原告沟通，具体沟通内容被告记不清了，但已征得原告同意，且原告一直居住在房屋内，其应当知晓租赁人变更，现已过诉讼时效。被告不存在隐瞒事实的情况，大桥物业经办人没有问询原告实际居住人的情况，故被告也不知道要告知。关于更户时所提交的案外人施陈忠证明，被告沈某2表示不认识施陈忠，也未提交过该份证明。本院经审理认定事实如下：系争房屋原承租人为沈某某。原告沈某1是沈某某之子，被告沈某2是沈某某侄女。系争房屋一直由原告沈某某父子居住。2000年3月21日被告沈某2及其女牛某某户籍由上海市南汇芦潮港农场新村XXX号东102室迁入系争房屋，户籍迁入后被告母女未曾入住系争房屋。2002年1月29日沈某某报死亡。原告沈某1户籍于1999年2月3日因逮捕注销，2000年刑满释放，因释放证遗失未能及时迁回户籍，直至2015年5月经信访解决，户籍才迁回系争房屋。2013年10月，被告沈某2申请办理新户口簿(NO.XXXXXXXXX)，成为系争房屋户主，该册户口簿内在册人员仅被告沈某2母女二人。2013年11月，被告沈某2一次性缴付系争房屋欠付的1997年11月至2013年12月的租金4517.60元，向被告大桥物业申请公房住户申请过户、更改户名，并以房卡簿遗失为由，申请新房卡簿，在提交的申请材料中，被告沈某2提交上述新办户口簿、沈某2所属单位出具的其未享受过单位分房的证明、以及居住在长阳路XXX弄XXX号的案外人施陈忠签字的证明，证明“施陈忠家住长阳路XXX弄XXX号，是沈某某的邻居，沈某2曾在上海卢湾区读书，长期与大伯居住”。2014年8月，系争房屋租赁户名更改为被告沈某2。2019年初，系争房屋所在区域将被动迁，原告因房屋承租人一事不忿，扬言杀人，于2019年3月1日被依法行政拘留。另查，根据上海市公安局杨浦分局向居民所做的询问笔录内容，居住在上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号的沈金国陈述，系争房屋原由沈某1父亲租赁，其父去世后，一直是沈某1居住。居住在上海市杨浦区杨树浦路XXX号的张雨生陈述，因为88街坊要动迁了，沈某1发现其所住的房屋承租人改成堂妹沈某2，因为担心动迁没他的份，才写了上访信并扬言杀人，该房屋一直是沈某1居住，据说当年是为了方便其堂妹女儿读书，经沈某某、沈某1同意，才把沈某2母女户口迁入的。居住在上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号的陈永宝陈述，系争房屋原是沈某某承租的，以前他们父子居住，沈某某去世后，一直是沈某1一个人居住。本院认为，公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。系争房屋性质属公有居住房屋，承租人为原告之父沈某某，从居住的历史状况而言，也一直是原告及其家庭成员居住；原告户籍原在系争房屋内，期间虽因原告受刑而迁出，但根据规定，在刑满释放后，凭监狱或劳动教养管理单位签发的有关证明，即可向原户口所在地的户口登记机关申请恢复户口。故原告在获释后户口已可依规迁回，虽因客观原因而未能及时迁回户口，但原告事实上户口仍在羁押场所，实际上也住回系争房屋，故原告在本市无其他住房，符合系争房屋同住人资格。反之，被告沈某2自认其母女户籍迁入是因方便其女就读选校方便，其母女的户口迁入系争房屋属原承租人及同住人对其母女的帮助性质。户籍迁入后，被告母女未实际入住系争房屋，而其原户籍地为其他处住房，故不应认定被告是系争房屋同住人。综上，系争房屋原承租人沈某某死亡后，该房屋重新确定承租人时，理应根据租赁房的来源、居住及户籍的历史演变状况、家庭成员亲属关系、他处房屋情况等综合因素，全面审查家庭成员或亲属是否是系争房屋同住人，现被告大桥物业仅凭被告沈某2户籍在内，及被告沈某2母女协商由沈某2作为承租人，就径行认定其为沈某某生前共同居住人，并确定沈某2为新的承租人，直接损害了原告沈某1的合法权益，原告诉请依法可以支持，应确认大桥物业确定沈某2为系争房屋承租人的决定无效。据此依照《上海市房屋租赁条例》第四十一条、《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施的意见》(二)第十二条之规定，判决如下：撤销被告上某某将上海市杨浦区杨树浦路XXX号房屋的承租人变更为被告沈某2的决定，恢复该房屋原租赁户名。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告沈某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 朱 萍二〇一九年八月三十日书记员 方倩竹附：相关法律条文一、《上海市房屋租赁条例》第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。二、上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）十二、公有居住房屋承租户名的变更《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。