福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初569号 原告（反诉被告）：陈焕琪，男，1975年5月20日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：曾志烈，福建仁胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林新雄，男，1974年11月13日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：蔡秀清，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡惠婷，福建南州律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）陈焕琪与被告（反诉原告）林新雄租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈焕琪的委托诉讼代理人曾志烈，被告（反诉原告）林新雄及其委托诉讼代理人蔡秀清、蔡惠婷到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序后，再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈焕琪的委托诉讼代理人曾志烈，被告（反诉原告）林新雄及其委托诉讼代理人蔡秀清、蔡惠婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈焕琪向本院提出诉讼请求：判令解除合同；判令林新雄赔偿陈焕琪装修融都新界3栋2508室损失28750元、装修叫人买材料工钱5000元、搬家费用3000元，共计36750元。诉讼过程中，陈焕琪变更诉讼请求为：1、判决解除双方于2017年7月12日签订的《房屋租赁合同》；2、判决林新雄赔偿给陈焕琪房屋装修损失11501元、误工费损失5000元、律师费损失2500元。3、本案诉讼费、鉴定费由林新雄承担。事实和理由：陈焕琪、林新雄于2017年7月12日签订《房屋租赁合同》，林新雄将坐落在福建省漳州市龙文区水仙大街“融都·新界”三幢25层2508室的房屋出租给陈焕琪，租赁期限从2017年9月1日至2022年8月31日。后，陈焕琪对房屋进行装修，装修共花去约28750元。房屋装修后，陈焕琪大约于2017年9月30日搬进该房屋。陈焕琪入住该房屋大约5天左右，接到龙文区人民法院的通知，该房屋并不是林新雄所有，且该房屋早在2015年7月27日就已经被龙文区人民法院冻结和查封，所以，不能将该房屋的租金交给林新雄。此时，陈焕琪才知晓林新雄在签订《房屋租赁合同》时，隐瞒了其并不是该房屋的所有人以及该房屋已经被人民法院冻结和查封的重要事实。后，法院通知陈焕琪因该房屋已被查封，不能擅自使用和居住，必须搬离。同时，因林新雄不断对陈焕琪进行干扰，三番五次对该房屋进行断水断电，导致陈焕琪无法继续居住。于是，陈焕琪于2018年2月26日搬离了该房屋。陈焕琪认为，林新雄隐瞒与签订合同有关的重大信息，且该房屋进行断水断电，导致该合同在客观上无法履行，使得陈焕琪签订合同的目的不能实现。因此，为维护合法权益，特起诉。经鉴定机构鉴定，陈焕琪的装修费用损失为11501元，因此，林新雄应承担陈焕琪的该损失。 林新雄辩称，请求驳回陈焕琪的诉讼请求。1、陈焕琪租房时已经知道出租房屋被查封的事实，当时查封是属于活封状态，房门没有封死，陈焕琪在2015年9月份的时候就已经在融都新界3栋的9号店面开了便利店，当时相隔两间店面的12号店面前已经贴着裁定书和封条。2017年7月6日，陈焕琪明知该店面已经被查封，仍然要求林新雄低价出租该店面，开店以后又跟林新雄提出要求，称自己老婆孩子没地方住，能不能楼上的已被查封的2508号商品房腾出一间低价租给他，于是林新雄就将楼上2508号商品房低价出租给陈焕琪。2、林新雄有权要求解除合同，陈焕琪应支付租金并赔偿林新雄的经济损失。双方约定，拖欠租金超过十天，答辩人林新雄有权解除合同，陈焕琪应承担因此产生的诉讼、差旅、误工、律师费用等所有损失和支出。3、陈焕琪主张赔偿缺乏事实和法律依据，陈焕琪拒付租金的行为导致合同解除，陈焕琪应赔偿林新雄经济损失，而非林新雄赔偿陈焕琪损失。4、鉴定结论是针对装修费进行鉴定，而不是针对残值进行鉴定，依法不能作为定案依据。 林新雄向本院提出反诉请求：1、判令解除林新雄与陈焕琪签订的《房屋租赁合同》；2、判令陈焕琪向林新雄支付租金5100元、律师费4000元；3、本案诉讼费由陈焕琪承担。诉讼过程中，林新雄变更反诉请求为：1、判令解除林新雄与陈焕琪签订的《房屋租赁合同》；2、判令陈焕琪立即腾空搬迁出林新雄管理的融都新界3幢2508号房屋，将该房屋移交给林新雄掌管；3、判令陈焕琪立即支付所拖欠的截止2018年4月30日的租金计5400元，并自反诉之日起至还清租金之日止按人民银行规定的逾期贷款利率标准支付逾期付款违约金；4、判令陈焕琪从2018年5月1日起至实际移交房屋之日止，按每日20元的标准向林新雄支付占用费；5、判令陈焕琪赔偿林新雄因解除租赁合同而导致的律师费4000元、误工费600元、差旅费1500元，计6100元；6、本案诉讼费由陈焕琪承担。反诉的事实和理由：2017年7月12日，林新雄与陈焕琪签订一份《房屋租赁合同》，约定林新雄将其管理、使用的“融都·新界”三幢25层2508室房屋以每月600元出租给陈焕琪，租期为2017年9月1日至2022年8月31日，租金为六个月一付，于每期的首月5号前支付半年租金3600元，若拖欠租金超过十天，林新雄有权收回房屋并解除合同，陈焕琪应赔偿因此产生的诉讼、差旅、误工、律师费用等所有损失和支出。合同签订后，林新雄依约将该房屋交付给陈焕琪使用，但陈焕琪却拒不缴纳房租。 陈焕琪对林新雄的反诉辩称，请求驳回林新雄的第二项至第六项的反诉请求。1、在签订合同之前以及过程中，林新雄并没有告知陈焕琪该房屋只是由其代管、使用，在双方签订的《房屋租赁合同》中，也没有约定该房屋是林新雄代为管理和使用的房屋，更没有提示该房屋的所有权并非林新雄所有。2、陈焕琪同意解除合同，因为是林新雄违约，才导致合同的目的不能实现，从而使合同无法继续履行。双方在签订《房屋租赁合同》时，林新雄故意隐瞒了其并不是该房屋的所有权人以及该房屋已经被人民法院冻结和查封的重要事实，导致该合同无法履行，使得陈焕琪签订合同的目的不能实现，法院也通知陈焕琪不能擅自使用和居住该房屋，必须搬离。因此，该合同无法履行，陈焕琪同意解除合同，但林新雄必须赔偿陈焕琪的损失。3、该房屋并非林新雄所有，其并没有管理权和使用权，但因该房屋是由林新雄交付给陈焕琪，陈焕琪也早已于2018年2月26日就搬离了该房屋，所以，陈焕琪于2018年7月15日将该房屋的钥匙交还给了林新雄，该房屋现在已经在反诉人的掌管之中。4、陈焕琪不同意也无需向林新雄支付租金5400元以及违约金和占用费。（1）该房屋并非林新雄所有，其也不是该房屋的管理人，而是该房屋的非法占有人，该房屋是已经被法院查封的房屋，任何人都无权使用、管理该房屋，更无权收取该房屋产生的收益，所以，林新雄无权向陈焕琪主张房屋租金。相反，林新雄还应赔偿其给陈焕琪造成的损失。（2）因该房屋已经被法院查封和冻结，房屋上的相关权利（如收取房租）属于其他申请查封和冻结的申请人，陈焕琪若要交房租，也是交给该申请人或法院，而非林新雄。此外，法院当时有通知陈焕琪，不能将房租交给林新雄，等以后法院处理该房屋时，若有需要，法院会通知交给法院或申请查封和冻结的申请人，到时按法院的要求处理即可。因此，林新雄无权向陈焕琪主张房租，陈焕琪更无需支付所谓的违约金和占用费，更何况，陈焕琪早已经于2018年2月26日就搬离了该房屋，并没有占用该房屋。搬离后，陈焕琪也通知了法院，所以该房屋后来又被龙文区人民法院重新查封。5、如前所述，因为是林新雄违约，所以其无权主张律师费、误工费和差旅费；且林新雄并未举证证明其误工费、差旅费的具体损失。相反，出于公平、对等原则，林新雄应该承担陈焕琪因本案而支出的律师费、诉讼费、鉴定费、误工费等。 经审理，本院认定本案事实如下： 2017年7月12日，林新雄（甲方）与陈焕琪（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋（场所）：坐落在福建省漳州市龙文区，面积66.38平方米。二、租赁期限：从2017年09年01日至2022年08月31日。……四、月租金为人民币陆佰元整，年租金为柒仟贰佰元整。押金人民币零元整，乙方每六个月付一次房租，乙方应于每期的首月五号前向甲方支付相应房租，即人民币叁仟陆佰元整。五、乙方负责支付出租房屋的水费、电费、电话费、网络费、卫生费、物业管理费，并承担延期支付费用、违规操作等造成的违约责任；……六、甲方提供给乙方的房屋为未装修毛坯状态，所有装修费用均由乙方负责，乙方装修过程中不可以改变和破坏房屋的主体结构。未配备电器、家具。七、乙方不可以将此房屋转借或转租给第三方，否则甲方有权收回房屋并解除合同。乙方拖欠租金超过十天，或有其他违法违约行为，甲方有权解除合同，并承担甲方因此产生的诉讼、差旅、误工、律师费用等所有损失或支出。……”合同签订后，林新雄将合同约定的房屋交付给陈焕琪，陈焕琪对房屋进行装修并居住。2018年7月15日，陈焕琪与林新雄就案涉房屋办理了交接，双方签订了《房屋交接协议》，确认：陈焕琪于2018年7月15日将融都新界小区3幢2508室的房屋交还给林新雄；陈焕琪于2018年7月15日将该房屋的锁匙两把全部移交给林新雄收执。陈焕琪至今未支付过租金。 另查明，案涉租赁房屋的所有权人为福建省融都置业有限公司。本院在审理原告陈峥与被告福建省融都置业有限公司民间借贷纠纷一案［案号：（2015）文民初字第1617号］过程中，于2015年7月15日作出（2015）文民初字第1617号财产保全的民事裁定书，并于2015年7月27日发函漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心，协助冻结包括案涉租赁房屋在内的房产、车位，查封期限三年。该案判决生效后，陈峥于2017年3月3日申请执行。在陈焕琪搬出案涉租赁房屋之后，本院于2018年3月2日对案涉租赁房屋进行查封，在该套房产的大门上贴上封条。 2018年3月14日，福建融都置业有限公司出具一份证明，载明其公司开发的“融都·新界”三号楼2508房屋由林新雄管理、使用。庭审中，福建省融都置业有限公司委托其办公室主任林吓义出庭作证，确认案涉租赁房屋系福建省融都置业有限公司交给林新雄管理、使用，福建省融都置业有限公司同意林新雄出租，租金归林新雄，由林新雄代收，当时福建省融都置业有限公司在漳州还有七名员工，该七名员工的生活费由林新雄管理。 诉讼过程中，陈焕琪申请对案涉租赁房屋的装修费进行鉴定。本院依法委托福建众亿工程项目管理有限公司进行鉴定。福建众亿工程项目管理有限公司作出闽众鉴[2018]101号鉴定意见书，鉴定结果意见为：本工程装修费价款造价为11501元。陈焕琪向福建众亿工程项目管理有限公司支付鉴定费3000元。林新雄申请鉴定人出庭，向福建众亿工程项目管理有限公司支付费用3000元。 因本案诉讼，陈焕琪与福建仁胜律师事务所签订委托代理合同书，聘请福建仁胜律师事务所的律师作为委托代理人，并支付律师费2500元。林新雄与福建南州律师事务所签订委托代理合同，聘请福建南州律师事务所的律师作为委托代理人，并支付律师代理费4000元。 上述事实有各方当事人的庭审陈述及提供的以下证据证实：陈焕琪提供的《房屋租赁合同》、房地产登记信息查询结果证明、委托代理合同书及律师费发票、房屋交接协议、鉴定费缴费通知及转账记录、鉴定意见书；以及林新雄提供的房地产登记信息查询结果及福建省融都置业有限公司出具的《证明》、微信聊天记录、《房屋租赁合同》、委托代理合同及律师费发票、出租屋的封条照片、证人福建省融都置业有限公司委托代理人林吓义的证言。以上证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源合法性予以确认。 本院认为，因福建省融都置业有限公司确认案涉租赁房屋系其交给林新雄管理、使用，其同意林新雄出租，故陈焕琪与林新雄签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”陈焕琪起诉要求解除其与林新雄于2017年7月12日签订的《房屋租赁合同》，林新雄提起反诉亦请求解除该《房屋租赁合同》，双方当事人均有解除合同的意愿，故本院认定该《房屋租赁合同》于林新雄提起反诉请求时解除。 陈焕琪要求林新雄赔偿房屋装修损失11501元。因林新雄、陈焕琪在明知案涉租赁房屋系被法院查封的财产的情况下，仍签订该《房屋租赁合同》，对于合同的解除，双方均有过错。因此，对于陈焕琪剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由陈焕琪、林新雄各自承担50%，即林新雄应当对剩余租赁期内装饰装修残值损失承担50%的责任。陈焕琪装修的费用经评估为11501元，双方房屋租赁合同的期限为5年，双方提前52.5个月解除合同。据此，本院酌定陈焕琪的损失为10063.37元[11501元÷60个月×52.5个月]。林新雄对陈焕琪的房屋装修损失应承担50%的责任，即5031.69元。陈焕琪诉请的装修损失超过部分，不予支持。陈焕琪主张林新雄赔偿其误工费损失5000元、律师费损失2500元，缺乏依据，不予支持。关于陈焕琪、林新雄因鉴定支出的费用，因双方均有过错，由双方各自承担。 林新雄请求判令陈焕琪立即腾空搬迁出林新雄管理的融都新界3幢2508号房屋，将该房屋移交给林新雄掌管。因陈焕琪在2018年3月2日前已搬出案涉租赁房屋，且陈焕琪、林新雄在2018年7月15日办理了案涉租赁房屋的交接手续，故对林新雄这一诉求，本院不予支持。林新雄要求陈焕琪支付截止2018年4月30日的租金计5400元并自反诉之日起至还清租金之日止按人民银行规定的逾期贷款利率标准支付逾期付款违约金，要求陈焕琪赔偿林新雄因解除租赁合同而导致的律师费4000元、误工费600元、差旅费1500元。因案涉《房屋租赁合同》有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。陈焕琪作为承租人有义务依照合同约定向合同相对人履行支付房租的义务。陈焕琪应支付2017年9月1日至2018年4月17日的租金4540元（7个月×600元／月＋17日／30日×600元／月）。林新雄诉请租金超过部分，本院不予支持。由于案涉租赁房屋属于被法院查封的财产，陈焕琪亦承诺将租金交到法院。在此情形下，陈焕琪没有向林新雄支付租金，不应当认定为违约。故林新雄主张陈焕琪就未付租金按人民银行规定的逾期贷款利率标准支付逾期付款违约金，主张陈焕琪赔偿律师费、误工费、差旅费，缺乏依据，本院不予支持。林新雄主张陈焕琪应从2018年5月1日起至实际移交房屋之日止，按每日20元的标准向林新雄支付占用费。因《房屋租赁合同》解除之前，陈焕琪已搬出案涉租赁房屋，本院已在该套房产的大门上张贴了封条，故林新雄的这一主张，缺乏依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈焕琪与林新雄于2017年7月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除。 二、林新雄应于本判决生效之日起十日内赔偿陈焕琪装修残值损失5031.69元。 三、陈焕琪应于本判决生效之日起十日内向林新雄支付租金4540元。 四、驳回陈焕琪的其他诉讼请求。 五、驳回林新雄的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费375元，由陈焕琪负担225元，林新雄负担150元。反诉案件受理费93.75元（已减半收取），由林新雄负担18.75元，陈焕琪负担75元。鉴定费3000元，由陈焕琪负担。鉴定人出庭费用3000元，由林新雄负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  薛 萌 人民陪审员  **武 人民陪审员  吴群英 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  张吉如 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。