山东省邹城市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁0883民初4295号 原告：邹城万达公寓家属院业主委员会。 负责人：赵锋安，主任委员。 委托诉讼代理人：陈孝国，男，居民。 委托诉讼代理人：刘磊，江苏禾嘉律师事务所律师。 被告：张宪国，男，住邹城市。 委托诉讼代理人：刘骞，山东文思达律师事务所律师。 被告：邹城市万达煤机装备集团有限公司，住所地：邹城市峄山镇驻地。 法定代表人：赵丰平，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李福民，男，该公司经理。 原告邹城万达公寓家属院业主委员会与被告张宪国、邹城市万达煤机装备集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月19日、8月23日公开开庭进行了审理。原告邹城万达公寓家属院业主委员会负责人赵锋安及其委托诉讼代理人陈孝国、刘磊、被告张宪国及其委托诉讼代理刘骞、被告邹城市万达煤机装备集团有限公司的委托诉讼代理人李福民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹城万达公寓家属院业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除张宪国申请的南坛街万达家属院门旁西侧19间、门旁东侧11间门头房及院内两座二层楼房的查封冻结；2、依法判决撤销张宪国申请的（2019）鲁0883执917号执行裁定书；3、依法判决停止南坛街万达家属院门旁西侧19间、门旁东侧11间门头房及院内两座二层楼房的执行。事实与理由：邹城万达公寓家属院是邹城市人民政府最后一批享有职工集资建房优惠政策的合法建筑物，土地经招拍挂依法取得土地使用权，其土地使用权、房屋所有权归全体集资购房者（职工）所有，而且，全部资产没有任何一处和邹城市万达煤机装备集团法人财产混同，此全部建筑物干干净净，明明白白，是职工们靠自己双手劳动所得、所居，其合法权益神圣不可侵犯，面对被告的恶意执行，已严重侵犯了万达业主们的合法权益，请求人民法院依法判决，切实维护业主们的合法权益。 被告张宪国辩称，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的权利，依法应当驳回其起诉。一、本案原告主体资格违法，不是本案适格原告。《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主，业主选举产生业主委员会。第十六条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。本案中，居住在万达家属院的职工并不是所有权人，不是法律上的业主，也没有证据证明其对家属院拥有所有权。既然不是业主，就无权成立万达公寓家属院业主委员会，不能登记备案。即使备案，也不合法。二、万达公寓家属院门旁两侧30间门头房和两座楼房不属于业主共有，业主委员会无权代表业主提起本案诉讼。如果居住在万达公寓家属院内的职工算是业主的话，其成立的业主委员会也只能针对物业管理区域内业主共有的建筑物主张权利。《物权法》第三十条规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（2019）鲁0883执917号裁定书内容是“将被执行人邹城市万达煤机装备集团有限公司名下坐落于邹城市南开发区市场南北路西侧(原万达煤机公司院内)的两座楼房(含车库)及30间沿街门头房(邹城市南坛街万达煤机装备集团有限公司家属院门旁西侧的门头房19套、邹城市南坛街万达煤机装备有限公司家属院门旁东侧的门头房11套)予以拍卖。”其针对的标的物明显不属于公共场所、公用设施和物业服务用房，并没有损害到业主的公共利益，因此，业主委员会无权提起本案诉讼。三、万达公寓家属院门旁两侧30间门头房和两座楼房并非是职工集资建房，其所有权归属于邹城市万达煤机装备集团有限公司。根据《物权法》第九条、第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。邹城市不动产登记中心出具的证明载明房屋土地权证登记在邹城市万达煤炭机械制造有限责任公司也就是邹城市万达煤机装备集团有限公司名下，因此，所有权属于邹城市万达煤机装备集团有限公司。四、原告的异议理由不符合法律规定，应当驳回其起诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中，在涉案房屋未办理不动产登记的情形下，依据邹城市不动产登记中心出具的证明载明房屋土地权证登记在邹城市万达煤炭机械制造有限责任公司也就是邹城市万达煤机装备集团有限公司名下，业委会不是涉案房屋的权利人。因此，原告提出的异议，不符合上述司法解释的规定，不享有足以排除对涉案房屋强制执行的权益，其异议理由不能成立，应当驳回其起诉。 被告邹城市万达煤机装备集团有限公司辩称，1、答辩人共计收职工集资建房款6127万元，全部出让地17.7亩，土地使用权上的建筑物皆不属于答辩人的法人资产，收取的集资建房款和公司法人财产也没混同；2、我公司曾临时使用职工建房集资款多次，2011年交纳峄山土地出让金，邹国用（2012）第082519412，用集资款垫交1470万元。3、至于欠万达家属院业主委员会的资金，答辩人应想法设法去解决。4、对于答辩人所欠各项债务，将倾力解决，并配合和服从政府职能部门，解决所欠工资，占用的集资款项，争取多方和解结案。 本院经审查认为，原、被告争议的焦点问题首先是原告邹城万达公寓家属院业主委员会是否是本案适格的诉讼主体。围绕该焦点问题，原告提交邹城市万达煤炭机械制造有限责任公司会议纪要（2013年6月3日）予以证明，被告质证意见为对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，从会议纪要的内容来看，其组织者为邹城市万达煤炭机械制造有限责任公司，并不是法律上规定的业主大会，其成立业主委员会的程序并非法定程序，并且会议纪要也没有参会人员的签字以及整个表决过程的记录，会议纪要当中除了宣布成立业主委员会这一内容之外，还包括公司管理上的内容，因此这次会议不是业主大会成立业主委员会的会议，根据业主大会和业主委员会指导规则的规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，并且要在30日之内到乡政府进行备案，因此原告提交的这份证据不足以证明原告具有本案的诉讼主体资格。在庭审时原告负责人自认成立业主委员会时实到代表101人，实际住户216户，业主委员会在成立后没有到行政管理部门备案，在诉讼前没有召开业主大会，没有形成决议和对业主委员会的授权，委员会成员五人仅两人知情。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。国务院《物业管理条例》第六条、第八条、第十条、第十二条、第十六条、第十九条对房屋所有权人成立业主大会、选举业主委员会及相应职权、程序均作出了规定。本案中，首先，原告提交的会议纪要记载为集团公司宣布成立万达公寓业主委员会，仅有集团公司公章，没有参会人员签字，既没有体现出全体业主的选举，也没有到相关行政部门的备案，不能证明是全体业主选举产生的业主委员会；其次，业主委员会是业主大会的执行机构，对于涉及全体业主利益的诉讼，也需要召开业主大会，形成决议并授权，而本次诉讼仅业主委员会两名委员同意提起，不能代表全体业主。故本院采信被告的质证意见，认定原告邹城万达公寓家属院业主委员会不是本案适格的诉讼主体。 综上，当事人提起执行异议之诉，必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，而本案原告既不是主张其自身对诉讼标的享有足以阻却执行的权利，也不是依法成立经业主大会授权代表业主参加诉讼，故其不是本案适格的诉讼主体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，裁定如下： 驳回原告邹城万达公寓家属院业主委员会的起诉。 案件受理费100元，免予收取，退予原告。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  张亚光 审 判 员  张苗苗 人民陪审员  房祥伟 二〇一九年八月二十九日 法官 助理  李兴兰 书 记 员  孙萌灿