云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0629民初813号原告：万永江，男，1973年1月13日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。委托诉讼代理人：李洪毅，云南滇东北（威信）律师事务所律师，特别授权。被告：张廷秀，女，1949年5月15日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。被告：徐廷焕，男，1942年11月2日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。委托诉讼代理人：陈梅，云南红云律师事务所律师，特别授权，系被告张廷秀、徐廷焕共同委托。被告：徐大才，男，1968年4月8日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。被告：王邦会，女，1973年6月4日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。原告万永江与被告张廷秀、徐廷焕、徐大才、王邦会买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万永江的委托诉讼代理人李洪毅到庭参加诉讼，被告张廷秀、徐廷焕及其共同委托的诉讼代理人陈梅到庭参加诉讼，被告徐大才、王邦会经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。依法缺席审理，本案现已审理终结。原告万永江向本院提出诉讼请求：一、判决依法确认原、被告双方签订的地基转让协议有效并确认B-（25）-4的土地使用权归原告；二、判决四被告共同支付原告违约金30万元。事实和理由：2010年6月3日，原告与被告徐大才、王帮会签订《土地及老房屋转让协议》，约定转让的房产及房产占地面积是264.77平方米，按照平方计算转让金额为84.726万元，因被告张廷秀、徐廷焕提出异议，故原告又支付给其二人17.6万元补偿费。2014年2月5日，原告与被告张廷秀、徐廷焕、徐大才、王邦会签订《地基转让协议》，约定了转让的房产、地基及四至界限，协商确定转让金额为115.2万元。原告按照约定付清转让款后，被告向原告出具收条，四被告将房屋交付给原告使用。同年，原告将购买的房屋拆除。2019年，原告找被告协助办理修建房屋手续，被告提出再支付20万元的条件才协助办理修建房屋手续。被告不配合原告办理房屋转让手续之行为，违反了第二次转让协议第六条的约定，被告应承担30万元违约金。原、被告双方对争议协商未果，特向人民法院提起诉讼，请求原告的合法权益。被告张廷秀、徐廷焕辩称：我们是夫妻关系，被告徐大才、王邦会是我们的儿子和儿媳。20世纪70年代起，我们在威信县保健街北侧相继修建了房屋，建成了水泥平房和瓦房，建房时，经过当时的区政府办理了土地使用手续。所修建的房屋南邻杨之栋、杨富全房屋、东邻威信县交通局房屋、北邻牟家房屋、西面是巷道。被告徐大才、王帮会将我们修建的南面房屋及土地转让给原告时我们未在转让协议上签名，也不知道款项的支付情况。南面的房屋转让后，原告与我们及被告徐大才、王邦会协商购买北面的房屋，即从已经转让给原告的房屋再往北延伸8米宽的范围，其余拐角有20平方米的范围不方便建房，就没有计算在转让范围。我们协商的是按平方米计算，每平方米8,000元，实际丈量总面积为166.8平方米，但转让时原告只按144平方米计算，转让款为115.2万元（已支付）,未按约定作实际丈量向被告支付款项，而是按照四至界线支付款项，我们签订的协议属重大误解。之后，原告逼着我们将原告购买的房屋进行拆除，拆除后的空地，一直由原告管理使用。关于本案房屋和宅基地的转让，我们未签字也未收到转让款，是被告徐大才、王邦会与原告发生的转让关系，而被告徐大才、王邦会不享有该土地的使用权，也没有得到我们的授权，该协议无效。我们不存在违约情形，不应承担违约金。综合原、被告的诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、原告与被告徐大才、王邦会设立的买卖合同是否有效；2、原告的诉讼请求是否应得到支持。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、编号为B-25-4宗地图一张，证明本案被告转让给原告的房产占地四至界限和位置；2、《土地及老房屋转让协议》、收条、四至界线图，证明2010年被告徐大才、王邦会将宗地编号为B-25-4中的264.77平方米宗地和房产转让给原告，原告已经按照协议约定付清全部转让款的事实；3、《地基转让协议》、收条，证明2014年四被告将宗地编号B-25-4的剩余房产和所占用的土地转让给原告，原告按照协议约定付清全部房产转让款的事实；4、户口证明一份，证明宗地编号为B-25-4的宗地登记权利人的户籍地址为扎西镇桂花办事处河边村民小组的事实；5、扎西镇桂花社区居民委员会出具的证明一份，证明被告将房产转让给原告时河边村民小组的组长李某知情并同意转让的事实，以及桂花社区居民委员会于2019年6月11日知道房产转让一事且未提出异议的事实；6、不动产权证，证明原告获得被告徐大才转让的土地后，依法将其中的38.2平方米土地办理土地使用证的事实；7、收条，证明在第一次房产转让协议签订后，原告于2013年2月3日对被告徐大才、王邦会转让的264.77平方米房产又补偿了17.6万元的事实。经质证，被告张廷秀、徐廷焕对证据1的三性无异议，认为，宗地图上显示的使用人是张廷秀，同时该图可以看出第二个协议上有一个三角形，也印证了被告徐廷焕、张廷秀在答辩时提到的有一个拐角不便建房的事实；对证据2认为与本案无关联，理由是被告张廷秀、徐廷焕未在本协议和收条上签字、按手印，被告徐大才不享有该宗土地的使用权，同时该证据印证了购买房屋的宅基地是以平方计算价款的先例；对证据3认为合同价款应按照平方计算，实际上却未按照平方米计算，存在重大误解，该宗土地一直由原告使用，被告张廷秀、徐廷焕不存在违约情形；对证据4的三性无异议；对证据5认为与本案无关，理由是村民小组长李某无权同意转让事宜；对证据6认为，该证据印证了被告徐大才只享有38.2平方米的土地使用权；对证据7认为，收条上未明确属于第一份协议的地基补偿费，17.6万元属于大额费用，原告未提供其他证据证明，无法证实被告收到了该笔款项。被告张廷秀、徐廷焕、徐大才、王邦会未向本院提交证据。为查清案件事实，本院依职权调取了以下证据：威信县不动产中心的证明，载明了登记在徐大才、王邦会名下位于威信县扎西镇保健街北侧的宗地于2018年9月4日已转移给万永江及周海燕；宗地编号B-（25）-4的宗地登记在张廷秀名下，位于扎西镇保健街（麒麟社区九龙路215号）北侧，不动产中心只能查到地籍调查表，无不动产（房、地）登记手续；不动产中心档案无徐廷焕、张廷秀不动产（房、地）登记信息。证人李某的证言，证实了他至今已担任威信县扎西镇桂花社区居委会（原桂花办事处）河边小组的小组长10余年。原、被告均属河边小组村民。被告徐廷焕、张成秀、徐大才、王帮会拥有位于威信县扎西镇保健街北侧即威信县交通局西面的住房修建在河边小组的土地上。不清楚原告与被告转让房屋和宅基地的情况，是原、被告转让后才知道此事，对原、被告之间的转让行为予以认可。因原告转让的房屋占地较早，故村民小组不再收回宅基地，确定由原告使用。经质证，原告及被告徐廷焕、张廷秀无异议。被告徐大才、王邦会表示不清楚。根据原告的举证和被告张廷秀、徐廷焕的质证情况，本院认为，原告提交的证据1、4，被告张廷秀、徐廷焕无异议，予以采信；证据2，与其他证据相互佐证后，能证明被告徐大才、王邦会与原告签订《房屋及宅基地转让协议》，约定原告以84.726万元款转让被告徐大才、王帮会264.77平方米土地及老房屋并支付了转让款的事实，予以采信；证据3，与其他证据佐证后，能证明原告与被告徐廷焕、张廷秀、徐大才、王邦会签订房屋及地基转让协议，将被告徐大才、王邦会已转让给原告的房屋及宅基地北面的房屋及宅基地以115.2万元的价款转让给原告及原告已支付了转让款的事实，予以采信；证据5，被告对其真实性无异议，只对证据的关联性有异议，本院对该证据载明桂花社区居民委员会河边小组长就原、被告设立房屋买卖合同的事实无异议的内容予以采信，其余证实内容，不予采信。证据6，来源合法、内容证实，能证明原告欲证明的事实，予以采信。证据7，被告张廷秀、徐廷焕对其真实性无异议，并认可收到原告支付的17.6万元宅基地补偿款，但认为，该款属原告支付另一宗土地的补偿费，就其主张，未提供相反证据证明其与原告存在其他土地交易，故被告徐廷焕、张廷秀的异议理由不成立，对原告欲证明的事实予以确认。本院调取的证据1，能证明原告取得徐大才、王邦会38.2平方米土地及与该土地相邻的其余土地除地籍调查时以被告张廷秀的名义登记但未办理不动产登记手续的事实，予以采信。证据2，与其向本院出具的证明能相互佐证，予以采信。根据庭审举证、质证情况，本院确认如下法律事实：原告万永江与被告徐廷焕、张廷秀、徐大才、王邦会同属威信县扎西镇桂花社区居民委员会(原桂花办事处)河边小组村民。被告徐廷焕、张廷秀属夫妻关系，系被告徐大才的父、母、被告王帮会的公、婆。被告徐廷焕、张廷秀有一处住房位于威信县扎西镇九龙路（原称保健街）北侧，该房南邻杨之栋、杨富全房屋、东邻威信县交通局房屋、北邻牟家房屋、西邻巷道。2010年6月3日，被告徐大才、王邦会与原告签订《土地及老房屋转让协议》，约定：被告徐大才、王邦会将保健街路口及老国税局路口的土地及老房屋转让给原告，该宗土地以每平方米3,200元计算，实际面积为264.77平方米，折合款项84.726万元，自双方签字时一次性支付。转让后，被告徐大才、王邦会协助原告办理过户手续，费用由原告承担，若哪方违约，由违约方向守约方赔偿50万元。同时约定，原告建房前必须将被告徐大才、王帮会原有建筑物拆除并运走废渣，费用由原告承担。另外，原告与被告徐大才、王邦会共同作出转让部分界线平面图，载明转让部分东至交通局、南至杨芝栋、杨富全、西邻老国税局路口、北邻被告徐大才预留部分。2013年2月3日，被告徐大才、王邦会向原告出具收条，载明收到原告支付地基款84.726万元，同日，被告张廷秀、徐廷焕向原告出具收条，载明收到原告地基补偿费17.6万元。2014年2月5日，原告与被告张廷秀、徐廷焕、徐大才、王邦会签订《地基转让协议》，协议内容又表述为房屋转让，约定：被告张廷秀、徐廷焕、徐大才、王邦会将东至交通局围墙、南至原告住房，西至巷道路边，北至牟家住房的宅基地以115.2万元的款项转让给原告，并约定，哪方违约，应支付守约方违约金50万元。2014年4月5日，被告张廷秀、徐廷焕、徐大才、王邦会向原告出具收条，载明收到原告支付地基款115.2万元。之后，四被告将两次转让给原告的房屋予以拆除，拆除后的空地一直由原告管理使用。另查明，位于威信县扎西镇保健街北侧有38.2平方米的土地使用权原登记在被告徐大才、王邦会的户头上，已于2018年9月4日登记在原告及周海燕的户头上，该处另外宗地编号为B-25-4的土地经国土部门作地籍调查时以被告张廷秀的名义登记，未作权属登记。本院认为，依法成立且生效的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。原告万永江于2010年6月3日与被告徐大才、王邦会签订的《土地及老房屋转让协议》，系原、被告的真实意思表示，该协议内容未违反我国法律、行政法规之规定，被告徐廷焕、张廷秀虽未在协议上签名，但根据本案其他证据和被告徐廷焕、张廷秀的行为和意思表示，可确认其已对被告徐大才、王邦会的处分行为作了追认，确认原告万永江于2010年6月3日与被告徐大才、王邦会签订的《土地及老房屋转让协议》合法有效。关于原告万永江与被告张廷秀、徐廷焕、徐大才、王邦会于2014年2月5日签订的《地基转让协议》，其内容实际为房屋和宅基地的转让，属原、被告的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规之规定。被告徐廷焕、张廷秀虽反驳称，签订协议时存在重大误解，因双方口头约定按平方计算价款，而交易时按四至界线范围计算价款，针对二被告的反驳主张，其未提供相关证据予以证明，故结合本案相关证据及转让关系发生后被告的行为和意思表示，确认原、被告于2014年2月5日签订的《地基转让协议》合法有效。对原告主张的要求确认原、被告签订的地基转让协议有效之诉求，证据充分，理由成立，本院予以支持。鉴于双方发生转让的房屋和宅基地除38.2平方米有土地使用权属登记外，其余房屋及宅基地均无权属登记，且其转让的房屋已拆除，不能确认该房屋和宅基地的实际价值，本院根据本案实际和当地交易习惯，确定由原告酌情向四被告补偿房屋、宅基地转让费24万元。原告与被告徐大才、王邦会签订房屋、宅基地转让协议和其与四被告签订房屋、宅基地转让协议后，原告已取得38.2平方米的土地使用权，其余土地属宗地编号为B-25-4范围的土地，未办理权属登记，原告要求将该土地使用权确认归原告之诉求，因人民法院不属土地确权主体，原告若需办理房屋拆除重建手续和其他用地手续，可依法申请行政机关办理，办理时，需要原告履行协助义务的，可另行主张权利，故对原告要求将该土地使用权确认归原告之诉求，本院不作评判。原告主张的因被告存在违约行为，要求被告赔偿30万元违约金的诉讼请求，其未提供充分证据证明被告存在违约行为，其诉求理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告万永江于2010年6月3日与被告徐大才、王邦会签订的《土地及老房屋转让协议》和原告于2014年2月5日与被告徐廷焕、张廷秀、徐大才、王邦会签订的《地基转让协议》有效。二、由原告万永江在本判决生效后60日内向被告徐廷焕、张廷秀、徐大才、王邦会支付房屋、宅基地的转让补偿费共24万元。三、驳回原告万永江的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,200元，减半收取4,600元，由原告万永江承担3,000元，被告张廷秀、徐廷焕、徐大才、王邦会共同承担1,600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  马太华二〇一九年八月九日书记员  罗 艳