重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初8139号 原告：朱波，男，1984年8月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：周宜健，重庆汇聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦涛，重庆汇聚律师事务所实习律师。 被告：赵建生，男，1984年9月4日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 原告朱波与被告赵建生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、彭钦洪组成合议庭，适用普通程序于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告朱波及其委托诉讼代理人周宜健到庭参加诉讼。被告赵建生经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱波向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还购房款320000元；2.被告向原告支付因被告过错而导致合同解除的违约金172000元；3.被告向原告支付延期退还购房款的违约金，该违约金计算方式为：从起诉之日即2019年3月29日起计算144天，每日违约金为已付房款870000元×0.005=4350元，共计626400元。事实及理由：2018年1月25日，原告通过重庆恩居房地产经纪有限公司与被告签订了房屋买卖合同，购买被告名下的重庆市北部新区XX路X号XX幢X单元X-X号房屋，约定房屋总价1720000元，还约定了支付购房款的方式。合同签订当日原告按约向被告支付了购房定金50000元。被告于2018年2月9日支付了剩余定金290000元和首付款260000元。在被告向其贷款银行申请结按当日即2018年6月15日，原告向被告支付了减去贷款银行最后核定贷款额850000元后的首付款270000元。原告履行了付款义务后，被告却将本应用于其还款解押的资金挪作他用，导致无法结按、解押，无法办理过户登记。2018年11月，被告才表示可以先让原告购买他人的另一套房屋，原告不需要重新支付首付款，由被告解决该套房屋的首付款。原告无奈只能同意解除与被告的购房合同，转而购买其他房屋。但另行购买房屋的首付款为550000元，不足以抵偿被告本应退还原告已付的购房款金额。之后原告多次向被告催要，但无果。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告赵建生未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：朱波（买方）、赵建生（卖方）和案外人重庆恩居房地产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：卖方房屋坐落在重庆市北部新区XX路X号XX幢X单元X-X，建筑面积114平方米，所有权人赵建生，目前有按揭；该房屋按套转让，成交价为1720000元；4、付款方式，1）定金交付，在本合同签订当日，买方向卖方交付定金340000元，定金托管按下列第②方式执行，定金可抵扣房款，②买方同意卖方不托管物业交割之保证金于经纪方，且因此而产生的损失及风险责任由买方自行承担，与经纪方无关，托管定金50000元在赵建生追加签字确认后3个工作日内经纪方转付给卖方，2）房款支付（除定金之外的购房款）由买卖双方自行交接房款，按下列B方式执行，B、按揭贷款方式支付房款，过户递件完成后当日内，买方将首付款560000元支付给卖方，剩余房款820000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额；6、买方委托经纪方代办银行按揭贷款（贷款金额约870000元，期限约30年，类型为商业贷款，实际贷款额和年限以放贷银行最终批准的为准），买卖双方应按经纪方通知（电话、书面或短信通知）在10日内向经纪方提交其贷款所需的相关手续，并协助经纪方向贷款银行提交按揭贷款申请；8、若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2018年3月20日之前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通知为准）；17、卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金；24、附加约定，1）以下信息为合同履行过程中经纪方向买（卖）方支付费用、结算退款之用，②卖方（出售方）指定收款账户信息，收款人银行卡帐户名孙策，开户银行中国工商银行，银行卡622208310000680XXXX。合同还约定了其他内容。合同落款卖方处有签名“赵建生孙策（代）”，孙策签名上有捺印，还有另一签名“赵建生”，上面有捺印。 合同后附《收据》一份，载明：收到朱波按本合同规定交来定金50000元。该收据卖方签收处有签名“赵建生孙策（代）”，孙策签名上有捺印。 合同后附《声明》一份，载明：本人赵建生作为坐落于重庆市北部新区XX路X号XX幢X单元X-X号房屋的合法产权人，本人保证对该房屋享有完整的所有权或已得到该房屋所有权人的授权……如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。落款声明人处有签名“赵建生孙策”，赵建生签名上有捺印，还有另一签名“赵建生”，上面有捺印。 2018年1月25日，朱波（买方）、孙策作为赵建生（卖方）委托代理人和案外人重庆恩居房地产经纪有限公司还签订了一份《关于合同（编号：MM0001197）的补充协议》，主要约定：1.该房屋为赵建生单独所有，于2017年5月出售给孙策，今由其委托代理人孙策到场签订此合同，孙策承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款且以短信或其他书面形式与经纪方确认孙策的代理权，若因此产生任何风险，由孙策承担，并保证其委托人赵建生于买方银行面签当日到场签字追认；2.就原合同约定买方支付给卖方定金340000元，签订买卖合同当日买方先支付定金50000元给卖方，剩余定金290000元于2018年2月15日前支付给卖方；3.买卖双方协商一致约定，买方同意银行贷款未审核通过在2018年2月15日前支付首付款260000元给卖方；4.买方同意在银行贷款审批通过且卖方结按前三日内（以卖方预约结按时间为准）将剩余首付款300000元支付给卖方的银行还款账户用于卖方办理银行结按，卖方不得将首付款用于其它用途，否则给买方造成经济损失的，由卖方承担全部赔偿责任，剩余房屋尾款820000元由买方所贷款银行直接支付给卖方相应银行账户；5.买方支付首付款后，若因非买方原因造成不能取得注销了抵押登记的房产证或因法院查封等原因致使该房屋买卖交易无法进行时，则卖方应立即退还买方已支付的房款，每延迟还款一天，卖方应支付买方已支付房款总额5‰的赔偿金。该协议落款卖方处有签名“赵建生孙策（代）”，孙策签名上有捺印，还有另一签名“赵建生”。 2018年2月9日，朱波向合同约定的孙策的银行账户一次性转账支付了定金290000元和首付款260000元，合计金额550000元。2018年6月15日，朱波向合同约定的孙策的银行账户分六次共计转账支付了首付款270000元。 朱波举示了落款时间为2018年1月8日的《委托书》复印件，主要载明：委托人赵建生，受托人孙策；我拥有住房壹套，坐落在重庆市北部新区祥康路1号1幢2单元11-2，建面114平方米；现特委托以上受托人为我的合法代理人，并以我的名字全权办理上述房屋相关的如下事宜：一、代为签订出售上述房屋的买卖合同（协议、含网签），二、代为收取定金；本委托书有效期至2018年8月31日止；受托人无权转委托权。落款委托人处有签名“赵建生”和捺印。 朱波举示了落款时间为2018年6月11日的《招商银行个人贷款提前还款申请书》照片打印件，主要载明：本人现申请于2018年6月18日（即约定扣款日）按以下第2种方式提前归还8160126000026合同项下剩余贷款本息；贰、提前还清贷款本息。落款借款人/申请人处有签名“赵建生”，还有手写内容“6月15日前存入金额为778900”。 2018年11月9日，以赵建生（孙策代）为甲方，朱波、樵灿芝为乙方，双方签订了一份《补充协议》，主要约定：甲乙双方于2018年1月25日在恩居房产签订了《房屋买卖合同》，编号0001197；乙方已经支付房款870000元给甲方，由于现在甲方原因，合同不能继续履行，甲乙双方达成以下约定：1.乙方不再要求甲方将位于重庆市北部新区XX路X号XX幢X单元X-X的房屋过户给自己；2.乙方同意甲方将上述房屋另行出售，在甲方收到全部房款三日内退还乙方房款430000元；3.甲方同意乙方将剩下已支付房款450000元转为另一套房屋的首付款，此房屋具体地址为重庆市渝北区XX街道XX街X号XX小区XX幢X单元X-X号房屋,卖合同另行签订。落款甲方处有签名“赵建生孙策（代）”，孙策签名上有捺印，乙方处只有樵灿芝的签名和捺印。 同日，以案外人廖清勇为出卖人（甲方），朱波、樵灿芝为购买人（乙方），双方签订了一份《重庆市房屋买卖合同》，主要约定：甲方所售房屋坐落为渝北区XX街道XX街X号XX小区XX幢X单元X-X号，建筑面积80.75平方米；总成交价金额1350000元；上证人为朱波；乙方首付款为450000元，乙方向银行按揭贷款为900000元。落款甲方委托代理人处有签名“孙策”和捺印，乙方处有签名“樵灿芝”和捺印。 另查明，案涉房屋现有抵押、有本院的司法查封、彭水苗族土家族自治县人民法院的查封，最早的查封时间为2019年4月17日，被保全人为赵建生。 庭审中，朱波称，其先与孙策签订过房屋买卖合同，但该合同并未实际履行，之后孙策作为中间人介绍朱波向赵建生购买案涉房屋；最开始签订合同时赵建生不在场，是由孙策代签，当时孙策向朱波提供了《委托书》复印件，以表明孙策有权代签合同；2018年1月27日，孙策和中介公司的工作人员一起到彭水找到赵建生，赵建生在《房屋买卖合同》及后附的《声明》、《关于合同（编号：MM0001197）的补充协议》上补签名；朱波没有见过赵建生，朱波的配偶到彭水8次与赵建生协商过购房事宜；《招商银行个人贷款提前还款申请书》照片打印件系孙策向朱波提供，但赵建生在收到房款后并未办理提前还款解押手续，因此导致合同不能继续履行，朱波才不得已同意于2018年11月9日解除合同，朱波才另行购买的渝北区XX街道XX街X号XX小区XX幢X单元X-X号房屋，该房屋的首付款550000元确实由赵建生代为支付了；后案涉房屋无法出售，赵建生未退还已付购房款320000元；朱波不申请对解除合同的损失进行鉴定。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《关于合同（编号：MM0001197）的补充协议》、《委托书》复印件、招商银行户口历史交易明细表、个人存款账户交易明细、《招商银行个人贷款提前还款申请书》照片打印件、《补充协议》、《重庆市房屋买卖合同》、《重庆市渝北区人民法院保全结果和期限告知书》复印件以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。 本院认为：结合《房屋买卖合同》和《关于合同（编号：MM0001197）的补充协议》的签名情况、《委托书》复印件以及合同履行的情况，可以认定孙策有权代表赵建生就案涉房屋的出售签订合同、收取购房款，此外，赵建生本人也在《房屋买卖合同》、《关于合同（编号：MM0001197）的补充协议》补签名，故可以认定房屋买卖合同的当事人是朱波和赵建生。朱波与赵建生签订的《房屋买卖合同》及《关于合同（编号：MM0001197）的补充协议》中的房屋买卖部分是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 2018年11月9日双方签订了《补充协议》，明确由于赵建生原因导致合同不能继续履行，双方对解除房屋买卖合同关系达成一致意见，故双方的《房屋买卖合同》及《关于合同（编号：MM0001197）的补充协议》中的房屋买卖部分已于2018年11月9日解除。 关于返还购房款。合同解除后，赵建生应向朱波返还已付的购房款870000元。《补充协议》约定朱波同意赵建生将案涉房屋另行出售，在赵建生收到全部房款三日内退还乙方房款430000元，剩余购房款作为朱波购买其他房屋的首付款由赵建生代为支付。该约定属于附条件的民事法律行为。《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。赵建生应当积极解除案涉房屋的抵押，才能够出售案涉房屋以达到退还朱波购房款的条件。但是现案涉房屋上仍有抵押，还有法院的司法查封，致使案涉房屋无法出售，属于赵建生为自己的利益不正当地阻止条件成就，应当视为退还购房款的条件已经成就。朱波自认赵建生已代其支付了购买其他房屋首付款550000元，尚欠320000元未返还，故对朱波要求赵建生返还购房款320000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于解除合同的违约金。《房屋买卖合同》第17条约定，赵建生擅自解除合同或赵建生单方面违约致使合同解除的，须向朱波支付该房屋成交价10%的违约金。现因赵建生原因导致合同无法继续履行，合同被解除，赵建生应向朱波支付解除合同的违约金。结合合同履行情况，本院对朱波要求赵建生支付解除合同的违约金172000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期退还购房款的违约金。《关于合同（编号：MM0001197）的补充协议》第5条约定，赵建生逾期退还已付购房款的，每延迟一天，应向朱波支付已付款总额5‰的赔偿金。该赔偿金即是指逾期退还购房款的违约金。朱波在返还房款条件视为已成就时，可以立即要求赵建生返还已付款320000元。朱波无证据证明其之前要求过赵建生返还购房款，赵建生至迟应于收到本院向其送达的起诉状副本时向朱波返还购房款，本院公告送达之日为2019年6月28日。违约金的主要功能在于弥补损失。逾期退还款项给朱波造成的主要是资金利息损失，故本院酌情将违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。故赵建生应向朱波支付以320000元为基数从2019年6月29日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期退还购房款的违约金，该违约金以计算144天为限。 被告赵建生无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告赵建生于本判决生效后立即向原告朱波退还已付的购房款320000元； 二、被告赵建生于本判决生效后立即向原告朱波支付解除合同的违约金172000元； 三、被告赵建生于本判决生效后立即向原告朱波支付以320000元为基数从2019年6月29日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期退还购房款的违约金，以计算144天为限； 四、驳回原告朱波的其他诉讼请求。 如果被告赵建生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14865元，由原告朱波负担8325元，被告赵建生负担6540元，保全费5000元，由被告赵建生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  彭钦洪 二〇一九年八月十六日 法官 助理  陈 实 书 记 员  李 洁