文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15073号原告：中山市东富房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区升华路15号世家花园3栋首层7卡铺位，统一社会信用代码9144200006145054XM。法定代表人：周希智，总经理。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。被告：林伟汉，男，1969年12月14日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，原告中山市东富房地产开发有限公司（以下简称为东富房地产公司）与被告林伟汉确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东富房地产公司委托诉讼代理人侯文黔到庭参加诉讼，被告林伟汉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东富房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告东富房地产公司与被告林伟汉签订的11份《中山市商品房买卖合同》无效；2.被告林伟汉立即协助原告东富房地产公司办理注销该11套房产的商品房销售合同备案登记。事实和理由：2014年7月25日，原告东富房地产公司曾向被告林伟汉借款5360000元，以商品房买卖合同的形式签订11份《中山市商品房买卖合同》，并办理了相关的商品房销售登记备案。原告东富房地产公司在借款后一直有支付借款利息。2018年由于原告东富房地产公司资金链断裂，所开发楼盘成为问题楼盘，受到市政府的高度关注并进行督办。另外由于中山市近来的房价涨幅较大，原告东富房地产公司的资产足以覆盖全部债务及后继工程款。为此原告东富房地产公司曾多次要求被告林伟汉协助共同处理备案于被告林伟汉名下的房产，用于归还原告东富房地产公司的借款及后续工程款，但皆被拒，造成原告东富房地产公司重大的经济损失及利息不断的增长，也给社会稳定带来极大的不安因素。因此，中山市政法委牵头问题楼盘小组和西区维稳办要求原告东富房地产公司立即用法律的手段维护其自身及广大购房者的合法利益。原告东富房地产公司认为，所谓“商品房买卖”以及备案的行为，属于典型的“名为买卖，实为借贷”的行为，被告林伟汉显然不能拥有上述商品房的合同权利以及之后的相应物权，更不能以实为流质的方式占有上述房产，而应依法处理双方之间的借贷关系。为此，原告东富房地产公司提起本案诉讼。被告林伟汉未作答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年7月25日，东富房地产公司与林伟汉签订11份《中山市商品房买卖合同》，由林伟汉向东富房地产公司购买其开发的中山市西区江湾路11号万汇美居楼盘的预售商品房，总价款合计5360000元，约定购房款以现金方式于2015年4月24日前支付，商品房交付期限为2016年12月31日前。2014年7月28日，双方就该11处房地产办理了商品房销售登记备案手续。11份合同具体情况如下表：            商品房买卖      合同编号              座落              价款      (元)              建筑面积      (平方米)              销售登记备案      编号                  1401043666              4幢1301房              398000              120.80              HTN2014043838                  1401043669              4幢1502房              398000              120.80              HTN2014043841                  1401043642              4幢302房              398000              120.80              HTN2014043814                  1401043643              4幢501房              398000              120.80              HTN2014043815                  1401043657              4幢801房              398000              120.80              HTN2014043829                  1401043659              4幢901房              398000              120.80              HTN2014043831                  1401043678              5幢302房              398000              120.94              HTN2014043850                  1401043708              综合商业楼2层1卡              625000              189.40              HTN2014043880                  1401043710              综合商业楼2层2卡              491000              148.94              HTN2014043882                  1401043711              综合商业楼2层3卡              975000              295.62              HTN2014043883                  1401043714              综合商业楼2层4卡              483000              146.53              HTN2014043886      2019年6月5日，东富房地产公司诉至本院，主张上述11份《中山市商品房买卖合同》无效。庭审中，东富房地产公司明确合同无效的理由是：1.林伟汉从未支付过购房款，涉案房地产系东富房地产公司向林伟汉的借款所用作担保的房屋，“名为买卖，实为借贷”，根据民间借贷司法解释第二十四条的规定应认定为无效合同，因买卖合同形成的合同备案也是无效的；2.东富房地产公司与林伟汉恶意串通，以不符合市场规律的单价，损害国家税收利益；3.双方约定了高利息，通过以合法的形式掩盖非法目的，达到对非法借贷的保护。诉讼中，东富房地产公司提交了浦发银行个人跨行汇款汇出回单、交通银行网上转账电子回执，拟证实其与林伟汉之间存在借贷关系，其在签订《中山市商品房买卖合同》后向林伟汉支付了利息。据以上转账凭证显示，案外人周华东分别于2014年8月11日、2015年4月29日向林伟汉转账683333.33元、2528000元，其中2015年4月29日的转账附言为“还款”；2015年9月30日至2017年12月29日期间，东富房地产公司的法定代表人周希智先后向林伟汉转账共500000元，转账附言为“还款”、“利息”、“代付东富抵押房借款利息”等；周希智又分别于2017年12月31日、2018年2月9日向案外人叶芷转账共130000元，转账附言为“代收林伟汉东富利息费用（抵押借款利息）”。庭审中经本院询问，东富房地产公司表示：周华东系东富房地产公司实际控制人，叶芷系林伟汉所在公司的同事；因东富房地产公司要向林伟汉借款，当时约定统一按照每平方米3290元左右的单价，有多少房就借多少款，不分商铺和住宅；确认收到林伟汉出借款项5360000元，利息按月3%计算，双方没有明确约定借款期限，只是说还完一套房的款就注销一套房的备案登记；双方曾签订一份单边借款合同，但合同由林伟汉持有。另外，东富房地产公司表示涉案11处房地产尚未交付，因为是烂尾楼，也未办理不动产权属登记。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。关于东富房地产公司以“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效。从东富房地产公司提交的11份《中山市商品房买卖合同》来看，约定的房地产交易价格过分低于市场交易价格，属于明显不合理低价。东富房地产公司主张涉案房地产系以签订商品房买卖合同的形式作为借款的担保，由于其未提交其他书面协议以佐证双方签订合同的真意，单凭银行转账凭证上附言“利息”、“代付东富抵押房借款利息”等，虽不排除有“名为买卖，实为借贷”的可能性，但亦不足以证实其主张。退一步讲，即使双方签订《中山市商品房买卖合同》的真实意思是为借贷合同设定担保，能否据此认定涉案11份合同无效？首先，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”该规定并未否定买卖合同的效力。其次，当事人之间达成借款协议之前或者之后，为保证该协议的履行而签订了包括商品房在内的买卖合同，约定当借款人不能清偿债务时，需将担保标的物的所有权转让给出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，该买卖合同实质为让与担保合同。根据“法无禁止即可为”的私法解释规则，只要是当事人的真实意思，且未违反法律、行政法规的强制性规定，让与担保本身就是合法的，应予保护。至于让与担保合同是否构成虚伪意思表示而无效？根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，隐藏的行为即让与担保行为要根据合同法的相关规定认定其效力。东富房地产公司并未举证其与林伟汉之间的借贷行为存在合同法第五十二条以及民间借贷司法解释第十四条规定的法定情形，应承担举证不能的不利后果。综上，东富房地产公司主张涉案的11份《中山市商品房买卖合同》无效，并要求林伟汉协助其办理商品房销售合同备案登记手续的诉求，理据不足，本院予以驳回。东富房地产公司可依据民间借贷法律关系，另行向林伟汉主张房屋价值与借款本息之间的差额。林伟汉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告中山市东富房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费49320元，减半收取24660元（原告中山市东富房地产开发有限公司已预交），由原告中山市东富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李静敏二〇一九年八月十四日书记员  李泳瑜书记员  林雪莲