上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初13574号原告：闵悦，女，1991年6月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙剑明，上海博和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙岱泓，上海博和律师事务所律师。被告：沈卓君，男，1987年10月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱祺，上海东凰律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司上海虹口支行,住所地上海市虹口区四川北路XXX号。负责人：顾庆，行长。委托诉讼代理人：唐杰，公司员工。原告闵悦与被告沈卓君所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法通知兴业银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称兴业银行虹口支行)为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闵悦的委托诉讼代理人孙剑明、孙岱泓，被告沈卓君及其委托诉讼代理人朱祺，第三人兴业银行虹口支行的委托诉讼代理人唐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闵悦向本院提出诉讼请求：1、确认闵悦对上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)享有50%产权；2、沈卓君支付闵悦系争房屋租金收益，按照每月9,000元的50%的标准，自2017年6月15日起计算至实际支付之日止。事实和理由：闵悦与沈卓君原系恋爱关系，2015年10月份为筹备结婚欲购置婚房。2016年2月看中系争房屋，2016年2月28日，闵悦母亲王霞支付中介意向金5,000元。2016年2月29日，王霞作为代理人与出售方签订《房地产买卖居间协议》，并于当日支付出售方7万元。后在交易过程中，因了解到闵悦已与父母共有一套产权房，无法享受首套购房契税优惠政策，故与沈卓君及其父母商议，决定将系争房屋产权登记至沈卓君名下，双方签订《协议书》，约定系争房屋产权实为闵悦、沈卓君共有，双方各享有50%产权份额。系争房屋房价605万元，其中首付355万元，贷款250万元，闵悦父母代闵悦付款175万元，沈卓君方支付180万元，后续贷款由闵悦、沈卓君每月各承担50%。后因闵悦、沈卓君感情破裂，2016年9月14日，双方正式分手，并讨论将系争房屋挂牌出售，但沈卓君一直拖延且擅自将系争房屋对外出租，收取租金。2019年1月起因得知沈卓君擅自将房屋对外出租未与闵悦共享租金收益，闵悦停止向沈卓君转账支付房贷。现依据《协议书》要求确认闵悦对系争房屋享有50%产权，并要求沈卓君支付相应的租金收益，愿意补足2019年1月之后的房贷，并同意继续与沈卓君按照约定的产权比例共同偿还房贷。沈卓君辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋系沈卓君单独购买，沈卓君与兴业银行虹口支行签订贷款合同。根据法律规定，物权变动需办理物权登记，双方的《协议书》仅能产生对内的债务效力不能产生对外的物权变动效力。截至目前，闵悦支付首付款148万元，支付房贷54.60万元，系争房屋房价605万元，另有税费28万多元、中介费7万元，闵悦所付金额仅占所有购房款项的30%左右，远未达50%，另沈卓君还支付了15万元装修款对系争房屋进行装修，闵悦现依据《协议书》主张其对系争房屋享有50%产权无法律依据，闵悦对系争房屋不应享有产权，双方之间系债务纠纷。闵悦另要求沈卓君支付租金收益，与本案无关，闵悦对系争房屋是否享有产权尚未得到法院确认。兴业银行虹口支行述称，要求法院保护抵押权人的合法权益，在贷款合同履行期间若要重新确认产权，应先还清贷款注销抵押登记后再行办理变更手续。目前沈卓君还在正常还款，未有逾期情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：闵悦与沈卓君于2015年确立恋爱关系。2016年2月28日，王霞转账支付德佑房地产经纪有限公司5,000元。2016年2月29日,在德佑房地产经纪有限公司居间下，闵悦的母亲王霞作为买受方就系争房屋与案外人华某某、陈某(出售方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，房价款605万元，意向金5,000元，签订协议后3日内补足定金至50万元，签订示范文本当日支付首付款300万元(含已支付定金)，另303万元通过贷款形式支付，尾款2万元。同日，王霞转账支付华某某5万元。2016年3月1日，王霞转账支付华某某15万元。2016年3月25日，王霞转账支付沈卓君128万元。2016年3月27日，沈卓君(甲方)与闵悦(乙方)签订《协议书》，载明：“就甲、乙双方一致对甲方购买周家嘴路XXX弄XXX号XXX室的约定：因为在购房过程中，乙方在限购政策出来之前与父母已共有一套产权房，为了享受首套购房契税的优惠，故乙方未上产证，但是实际上此房甲、乙双方共持有所有产权的各50%份额。本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，签字确认后生效”。《协议书》落款处，由沈卓君、闵悦本人签字。同日，沈卓君(买受人、乙方)与华某某、陈某(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房地产转让价款为449万元，乙方应支付甲方首期房价款144万元，乙方在签订本合同前直接支付甲方定金50万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同后当日直接支付甲方部分首期房价款94万元；第二期房价款250万元通过贷款支付；待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记的收件收据当日，乙方应直接支付甲方第三期房价款53万元；交接房屋之日支付尾款2万元。同日，沈卓君(买受方、乙方)与华某某、陈某(出售方、甲方)签订《协议书》，约定，甲、乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为449万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；现经甲、乙双方协商，乙方应在支付房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款156万元，该笔款项乙方签订买卖合同当日内直接支付给甲方；甲方配合承诺该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，房价605万元为甲方出售该房地产净到手价格。2016年5月4日，沈卓君作为主债务人、沈卓君父母沈永康、吴玲丽作为共同债务人与兴业银行虹口支行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定借款金额为200万元，借款期限自2016年5月4日至2043年5月4日。同日，沈卓君作为主债务人、沈卓君父母沈永康、吴玲丽作为共同债务人与兴业银行虹口支行签订《上海市住房公积金个人住房贴息贷款合同》，约定借款金额为50万元，借款期限自2016年5月4日至2033年5月4日。2016年5月15日，王霞转账支付沈卓君4万元。2016年6月15日，王霞转账支付沈卓君22,400元。2016年7月15日，王霞转账支付沈卓君22,400元。2016年8月15日，王霞转账支付沈卓君22,600元。2016年9月15日，王霞转账支付沈卓君22,600元。2016年10月15日，王霞转账支付沈卓君42,600元。2016年11月15日，王霞转账支付沈卓君42,600元。2017年1月27日，王霞转账支付沈卓君172,600元。2017年2月15日、3月15日、4月15日、5月15日、6月15日、7月15日、8月15日、9月15日、10月16日、11月15日、12月15日、2018年1月15日、2月15日、3月15日、4月15日、5月15日、6月16日、7月15日、8月15日、9月15日、10月15日、11月15日、12月15日，王霞分别转账支付沈卓君6,882元。截至2019年6月底，系争房屋尚欠兴业银行虹口支行公积金贷款430,553.55元、商业贷款1,876,283.24元未归还。另查明，2017年5月25日，沈卓君(出租方)与案外人刘某某(承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2017年6月15日起至2018年6月14日止，月租金9,000元。闵悦与父母闵思明、王霞名下共同共有上海市桂林东街XXX弄XXX号XXX室房屋。本院认为，闵悦与沈卓君签订的《协议书》系当事人真实意思的表示，于法无悖，本院予以确认。本院确认系争房屋虽登记在沈卓君一人名下，但应属闵悦、沈卓君共同共有，双方按照协议书的约定各享有50%产权份额。闵悦同意按照50%的产权比例与沈卓君共同偿还贷款，本院予以照准。根据抵押优先原则，当全额归还兴业银行虹口支行贷款本息，涤除抵押后，闵悦、沈卓君方可办理产权变更手续。鉴于本案处理的系所有权确认纠纷，房屋租金收益不属于本案的处理范围，闵悦可另案主张。闵悦另主张用租金收益抵扣其应承担的贷款，本院不予采纳，闵悦应按其产权比例承担2019年1月起的贷款。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九十四条之规定，判决如下：一、确认闵悦对上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋享有50％的产权份额；沈卓君对上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋享有50％的产权份额；二、自2019年1月起上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋贷款由闵悦、沈卓君按照银行账单各半承担；三、沈卓君应于涤除上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋银行抵押后十日内，配合闵悦办理上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，所涉相关税、费按照国家规定各自负担。案件受理费36,000元，减半收取计18,000元，由闵悦负担9,000元，沈卓君负担9,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇一九年八月二十八日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。