北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初57422号原告：王凯英，女，1950年2月4日出生，汉族，住北京市朝阳区东大桥。委托诉讼代理人：童云洪，北京市华卫律师事务所律师。被告：樊丽莉，女，1956年11月18日出生，汉族，住北京市朝阳区柳芳北里。委托诉讼代理人：康健，男，1984年4月1日出生，汉族，基层法律服务工作者，住北京市丰台区西局玉园南区。被告：樊利峰，男，1962年10月26日出生，满族，住北京市朝阳区东大桥东里。被告：樊黎勇，男，1967年12月26日出生，满族，住北京市朝阳区呼家楼北街。委托诉讼代理人：樊利峰，男，1962年10月26日出生，满族，住北京市朝阳区东大桥东里。被告：王泽韬，男，1977年6月10日出生，汉族，住北京市朝阳区东大桥。原告王凯英（以下简称姓名）与被告樊丽莉、樊利峰、樊黎勇、王泽韬（以下简称姓名）确认合同无效纠纷及所有权确认纠纷一案，本院受理后，于2018年1月2日作出（2016）京0105民初第20119号民事判决书，樊丽莉不服该判决上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2018年5月16日裁定撤销本院（2016）京0105民初第20119号民事判决书，将本案发回本院重审。本案发回重审后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。王凯英及其委托代理人童云洪、樊丽莉及其委托代理人康健、樊利峰、樊黎勇、王泽韬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王凯英向本院提出诉讼请求：判令确认北京市朝阳区柳芳北里x号楼xx号房屋（以下简称xx号房屋）归王凯英与樊某的第一顺序法定继承人樊丽莉、樊利峰、樊黎勇、王泽韬共同共有。后在诉讼中变更为：一、判令樊丽莉与樊某于2010年10月11日签订的《存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）无效；二、判令樊丽莉将位于北京市朝阳区柳芳北里23号楼7层xx号房屋协助过户至王凯英与樊某的其他第一顺位法定继承人樊丽莉、樊利峰、樊黎勇、王泽韬名下共同所有并返还交付，相关费用由樊丽莉承担。事实与理由：王凯英与樊某于1991年7月31日登记结婚，婚前樊某与其前妻共生育三个子女，分别为樊丽莉、樊利峰、樊黎勇，均已成年，王凯英与前夫育有一子王泽韬，未成年。婚后双方未生育子女，夫妻关系和睦，2013年4月12日樊某因病去世。在双方夫妻关系存续期间，于2000年单位公房房改时，樊某与王凯英购买并取得xx号房产，登记在樊某名下。樊某去世后分割遗产时，王凯英发现樊某在瞒着王凯英的情况下于2010年10月11日私自与樊丽莉签订了《房屋买卖合同》，单方将xx号房屋无偿转让并过户到其女儿樊丽莉名下，王凯英认为该买卖合同侵害了王凯英的权益，应属无效，故因此产生的房屋过户行为没有基础，房屋应确认归樊某的继承人共有。樊丽莉辩称，不同意王凯英诉讼请求，请求驳回其诉讼请求。本案事实是：1988年樊某所在单位分配住房，将北京市朝阳区留柳芳北里xx号楼1004房屋承租给樊某，该房屋一直由樊丽莉一家居住使用；1991年樊某与王凯英登记再婚；1996年樊某为避免将来出现房产纠纷，特别书面写明房屋归樊丽莉所有；1996年xx号房屋原分配人找到樊丽莉提出换房，双方互换房屋；1998年樊某所在单位对704房屋进行住房房价评定，并通知樊丽莉交购房款，缴款方式需要区工商银行以樊某名义开专款专用的账号，将购房款存进去，再将存折交给单位，后樊丽莉开立户名为樊某的账户并存入购房款；2000年房产证下发，2001年11月10日樊某与王凯英一同到樊丽莉在家将二人写好的“立据为证”送到樊丽莉手中；2010年樊某与樊丽莉商量房屋过户事宜，王凯英知道此事，表示“你跟你爸办了就行了，我就不去了”，后樊黎勇、樊某与樊丽莉一同去房产登记大厅过户。就原告提出的诉讼请求，樊丽莉认为：一、xx号房屋系樊丽莉于1989年将其自有房屋上交后，取得樊某的补贴后取得的，如果只有樊某的工龄，没有樊丽莉自有房屋的情况下，无法取得xx号房屋；二、1999年房改时，虽然通过王凯英与樊某的工龄优惠取得xx号房屋，但工龄优惠只是一个政策，且xx号房屋的购房款、物业费等全部费用均由樊丽莉支付，xx号房屋在王凯英与樊某再婚前已经给樊丽莉居住使用，王凯英与樊某是否再婚不影响樊丽莉对xx号房屋取得所有权；三、樊某于1996年、2010年的证明，可以证明王凯英与樊某均认可将xx号房屋所有权归樊丽莉所有，是王凯英与樊某将xx号房屋的权益共同赠与给樊丽莉，过户行为是在樊某与王凯英共同赠与意思基础上进行的；之所以通过买卖过户，是因为根据当时政策，买卖过户费用比较低，且购房款樊丽莉已在1998年交纳，即使是房屋买卖也符合合同法的规定。樊利峰辩称，xx号房屋是樊丽莉交换了光华路的一套房屋后，从樊某单位分得的房屋，后xx号房屋由樊丽莉装修居住，再后王凯英与樊某结婚，房子可以买卖后，考虑到供暖费可以由樊某单位交纳，所以一直没有过户，而且当时王凯英也是同意房屋的所有权归樊丽莉的，故同意樊丽莉的意见。樊黎勇辩称，同意樊丽莉的意见，xx号房屋是樊丽莉母亲病危时，樊某单位领导看望的时候，母亲遗愿中表达要调换一套房屋之后，由樊丽莉上交一套房屋调换而来的，该房屋过户是樊黎勇带着樊某去的，王凯英对此知情。是因为在朝阳法院的其他诉讼，才引发了本案的诉讼。王泽韬辩称，同意王凯英的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王凯英、樊某二人于1991年7月31日登记结婚，双方均系再婚。再婚前，王凯英育有一子王泽韬，再婚时王泽韬未成年。樊某育有三个子女，分别为樊丽莉、樊利峰、樊黎勇，再婚时三人均已成年。樊某于2013年4月12日去世。1996年3月，樊某书写“以此为据”，内容为：樊丽莉是我亲生女儿，我在位时中信公司分我住房时，要我将现住房东大桥东里6-xx-301调整一齐。我与单位说明，因我女儿没有住房，我现住房不动。在朝阳区柳芳北里23号楼xx号房屋2间，归我女儿住用。单位同意这样分配。我在世时，写留此据，柳芳北里23号楼分给我的房，我依此为据，居住权，将来房改后的产权都归她所有，他人，特别是家里人不得干预。以此为据，主要是为将来在法律上麻烦，所以我在世时留此据为证。下为樊某签名、日期，备注樊丽莉的父亲，于东大桥。1999年11月5日，中国国际xx投资公司作为卖方（甲方）、樊某作为买方（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将xx号房屋按照成本价出售给乙方，甲方根据相关文件规定，同意乙方享有以下折扣，其中包括：工龄折扣（含夫妻双方）1363元×0.9%×平方米，按照房改售房规定售价共计28085.83元。樊丽莉提交1998年12月14日樊某交纳购房款收据，显示：金额为26530元，交款人为钱某。2001年11月10日，樊某与王凯英共同签名书写“立据为证”，写明：我们名下柳芳北里23号楼xx号两居室房屋一套，现由樊丽莉居住。现立此据将此房屋所有权归樊丽莉所有。立据人签名有效。对于王凯英共同签字行为，王凯英称其当时同意将房屋赠与樊丽莉，但是根据赠与合同法律规定，办理过户前王凯英有权随时撤销赠与，此前樊丽莉多次要求原告过户，原告均拒不同意配合过户，应视为王凯英以积极不配合的方式撤销赠与。2010年10月8日，樊某在“住房分配情况说明”上签字，内容为：1988年7月，我前妻病故前，我单位老领导苏总、张总等人到医院探望，当时问我前妻有什么要求，我前妻提出：“没什么要求，就是我女儿无住房，如果单位在分配住房时希望能帮助解决一下”。老领导都点头同意，苏总也说：“你安心养病吧，以后我们会考虑的”。1989年中旬，单位分配住房时根据我的住房面积可以分房，而且领导还提到了我前妻在医院时和领导说的话。于是和我商量想让我把在东大桥的住房交出，然后统一调整到一块儿，当时我觉得这样不合适没同意这样调整，因为我考虑到女儿没有住房，而且她母亲临终前也留下遗嘱，所以，分我的住房我就是要给女儿了，和单位说明情况后单位也同意这样调整。因此就分配到了朝阳区柳芳北里23号楼xx号（原1004号）两居室一套。自1989年分配此房至今，一直是我女儿居住，购房款也全部由她付出，一切都是由她管理，我根本就不过问此房的事情。此住房就是她的，当时我已承诺房产权永久归我女儿所有，虽然是暂落在我名下，她随时可以办理过户手续。我是1992年再婚的，这处住房是我再婚前的财产。以上是柳芳北里23号楼xx号（原1004号）住房分配时的具体情况说明。以上情况在分房占我的指标范围内给我的女儿樊丽莉所有。下为说明人樊某签名和日期。另下方写明：以上所述情况属实，烦请公司主管部门协助办理。下为苏北林的签字和日期。对于上述樊某签字行为，王凯英认为系赠与，且樊丽莉在原审一审中认为是赠与行为；本案庭审中，樊丽莉认为“住房分配情况说明”系确认樊丽莉是房屋出资人及房屋归属人，房屋款项已由樊丽莉交纳，故此前主张的赠与与给付意思相同。2010年10月11日，樊某作为出卖人、樊丽莉作为买受人签订《房屋买卖合同》，约定樊某将704房屋出卖给樊丽莉，成交价格为470927元。双方提交《房屋所有权转移登记申请书》，将xx号房屋过户给樊丽莉。王凯英认为此合同是樊某与樊丽莉相互串通损害王凯英合法权益，应属无效；樊丽莉认为系樊某与樊丽莉以买卖形式转让房屋是为了履行过户行为，双方均为善意，应属合法有效。关于涉案房屋原所有权。王凯英提交《在京中央和国家机关职工住房情况调查表》、房屋委托管理合同和2012年物业费明细通知单、中信房地产股份有限公司证明文件，其中调查表登记填表人及配偶信息，物业费明细写明房屋地址、姓名及费用金额，证明文件写明：1993年12月，我公司原领导樊某同志与其妻王凯英同志按照合计工龄76年（工龄分别为46年、30年），从我公司购得位于朝阳区柳芳北里23楼xx室成本房一套，并按合同缴纳了物业费。特此证明。王凯英认为xx号房屋是折算了王凯英和樊某的工龄后所购买的房屋，而且物业费一直由王凯英和樊某交纳，涉案房屋系二人的夫妻共同财产。樊丽莉称内容有误，樊某1993年购买的房屋是1004号，并非xx号，704房屋是1004后期更换而来，物业费亦非樊某和王凯英交纳。王凯英提交樊丽莉与钱某离婚案件（2003）朝民初字第13792号调解书，其中写明双方无共同住房，王凯英认为xx号房屋不是樊丽莉与钱某的夫妻共同财产，所以在离婚时未予处理。樊丽莉称，其与钱某离婚是为了让钱某再有一个孩子，对债权债务、财产未予分割，且当时房子还不是樊丽莉的名字。本院认为：本案诉求核心在于樊丽莉与樊某签订的《房屋买卖合同》的效力以及xx号房屋所有权的确认，其中涉及的主要问题及须解决的焦点包括：1、樊某以及与王凯英共同签字的各次涉及房屋居住和所有权内容的文件系对樊丽莉的赠与还是对樊丽莉房屋所有权的确认？2、樊某与樊丽莉签订《房屋买卖合同》并将房屋过户给樊丽莉是否为真实的买卖行为？该《房屋买卖合同》是否有效？3、如房屋买卖及过户行为实为赠与，樊某赠与的部分是否生效？樊某去世后，王凯英可否主张撤销？如可撤销，其撤销的效力是否及于房屋全部？关于焦点一。首先，xx号房屋系樊某与其所在单位签订房屋买卖合同并过户自樊某名下，樊丽莉所提交的房款收据仅能证明当时交款人，不足以证明系樊丽莉出资购买；其次，xx房屋的购买系基于樊某的工作关系及资历，且同时包含王凯英的工龄折扣，故该房屋的购买并非仅仅是用了樊某的名义，故即使是樊丽莉出资或者即使有樊丽莉上交一套自有住房为前提，也不足以证明樊丽莉为实际购房人。另外，从樊某个人或其与王凯英共同签字的文件内容看，均系樊某以房屋权利人的身份确认居住权和所有权归樊丽莉所有，因此更符合赠与的特征。从原房屋所有权看，xx号房屋虽系原1004房屋置换且一直由樊丽莉居住，但樊某与单位签订买卖合同并过户登记时间系在与王凯英结婚后，且购房折扣中包括王凯英工龄，故该房屋系樊某与王凯英的夫妻共同财产。王凯英在2001年与樊某共同签字书写以“将房屋所有权归樊丽莉所有”为主要内容的文件，应视为樊某和王凯英对樊丽莉的共同赠与。关于焦点二。樊某与樊丽莉签订《房屋买卖合同》，但并未实际交付价款，樊丽莉所称支付购房款系指樊某与所在单位签订《房屋买卖契约》之时的支付，并非对樊某与樊丽莉所签《房屋买卖合同》之履行，樊丽莉亦称双方以买卖形式转让房屋是为了履行过户行为，故樊某与樊丽莉房屋《房屋买卖合同》的签订以及后续的过户行为，实为樊某对赠与合同的履行。《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。据此，樊某与樊丽莉签订的《房屋买卖合同》应为无效，该合同及过户行为隐藏的赠与履行行为应按照赠与合同的相关规定处理。关于焦点三。根据前述分析，《房屋买卖合同》及以此为基础的房屋过户行为背后隐藏的实为赠与合同的履行行为。因樊丽莉无证据证明樊某通过房屋过户行为处分xx号房屋经过王凯英的同意，故樊某对704房屋中王凯英共有部分的处分应为无权处分，但樊某对其自身共有部分的赠与交付行为为其真实意思表示，应为有效，故应认定樊某对樊丽莉的赠与部分已经实际履行，该部分与王凯英及樊某的其他法定继承人无关。王凯英未直接参与房屋过户行为，樊丽莉不能证明王凯英对其共有部分房屋亦有履行赠与合同的意思表示，故王凯英共有部分房屋的赠与合同并未实际履行。《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。王凯英共有部分房屋的财产权利并未合法转移给樊丽莉，故王凯英对于其共有部分房屋的赠与享有撤销权，现王凯英不同意继续赠与，可行使撤销权。但其撤销的权利仅及于王凯英共有的房屋部分，该部分房屋所有权亦与樊利峰、樊黎勇、王泽韬无关。综上所述，本院确认樊丽莉与樊某于2010年10月11日签订的《存量房屋买卖合同》无效，xx号房屋应归王凯英与樊丽莉共同所有，与樊利峰、樊黎勇、王泽韬无关。王凯英关于协助过户的第二项诉请实际包含两部分，首先是对房屋所有权的确认，其次才是协助过户。通常情况下，判决确权后无须樊丽莉协助过户，但如实际房屋过户过程中需要樊丽莉协助，樊丽莉应予以协助。此外，房屋过户给王凯英共有并非樊丽莉之过错也非其请求，故王凯英关于过户费用由樊丽莉承担无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百九十三条之规定，判决如下：一、确认被告樊丽莉与樊某于2010年10月11日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、确认登记在被告樊丽莉名下位于北京市朝阳区柳芳北里23号楼7层xx号房屋归原告王凯英和被告樊丽莉共同共有；如过户需要樊丽莉协助办理，樊丽莉应予协助；三、驳回原告王凯英其他诉讼请求。案件受理费八千三百六十四元，由原告王凯英负担四千一百八十二元（已交纳），由被告樊丽莉负担四千一百八十二元（因原告王凯英已交纳，被告樊丽莉于本判决生效之日起十日内支付原告王凯英）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王丽英人民陪审员  杨文荣人民陪审员  宋 怡二〇一九年八月二十八日书 记 员  熊跃宇