合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民初589号原告（反诉被告）：安徽国仓管桩集团有限公司，住安徽省合肥市新站区三十头乡三元产业园瓦岗村村镜内，统一社会信用代码91340100MA2MXYUL6W。诉讼代表人：黄胜春，安徽国仓管桩集团有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：郑云，安徽润天律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽尊柜家具有限公司，住安徽省合肥市新站区九顶山路安徽国仓管桩集团有限公司厂房，统一社会信用代码91340122066501502H。法定代表人：龚丽萍，总经理。委托诉讼代理人：周志芳，北京市炜衡为（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑜，北京市炜衡为（合肥）律师事务所实习律师。被告：龚丽萍，女，1986年8月20日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：周志芳，北京市炜衡为（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑜，北京市炜衡为（合肥）律师事务所实习律师。被告：周海波，男，1982年9月4日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：周志芳，北京市炜衡为（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑜，北京市炜衡为（合肥）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）安徽国仓管桩集团有限公司（以下简称国仓公司）与被告（反诉原告）安徽尊柜家具有限公司（以下简称尊柜公司）、被告龚丽萍、被告周海波对外追收债权纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国仓公司委托诉讼代理人郑云、被告周海波及被告（反诉原告）尊柜公司、被告龚丽萍、被告周海波共同委托诉讼代理人周志芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国仓公司向本院提出诉讼请求：1.尊柜公司支付占用费484350元（厂房占用费340494元、办公室占用费13856元，计算至尊柜公司实际交还案涉房屋时止，暂计算至2019年2月20日）；2.周海波、龚丽萍在其认缴出资而未缴的限额内承担连带责任；3.本案诉讼费用由尊柜公司、周海波、龚丽萍承担。事实与理由：2017年12月6日，国仓公司因不能清偿到期债务且明显缺乏偿还债务能力被合肥市中级人民法院裁定受理进行破产清算。2017年12月18日，安徽润天律师事务所被指定担任国仓公司的破产管理人，管理人在履行管理职务过程中发现国仓公司因多起债务案件被起诉，其法定代表人吴国仓因企业负债而外出避债，下落不明，致使企业停产。国仓公司的部分债权人遂成立了包括姚国军、王辉等人在内的债权人小组来管理国仓公司的资产，此债权人小组未通过法定程序成立，其未经国仓公司全体债权人同意认可。2017年5月9日，国仓公司的债权人小组成员姚国军与尊柜公司签订了《厂房租赁合同》，随后又签订了《补充协议》。《厂房租赁合同》与《补充协议》约定，由尊柜公司承租国仓公司的厂房及办公室，厂房租金为11元每月每平方米，办公室租金为15元每月每平方米，厂房面积为5159平方米（实际厂房面积为5359.5平方米。），办公室面积为532.8平方米。基于上述情况，管理人与尊柜公司多次谈话沟通，告知尊柜公司如果尊柜公司愿继续使用案涉厂房及办公室，须向管理人支付案涉厂房及办公室的占用费，占用费支付标准比照原厂房租赁合同的价格条款，尊柜公司对此没有异议。事实上，尊柜公司置管理人的告知于不顾，仍然于2018年2月6日向姚国军支付厂房租金21万元。后经管理人多次督促催收，尊柜公司于2018年8月12日向管理人支付170247元厂房占用费，后续占用费一直未予支付。尊柜公司从未支付办公室占用费，管理人调查发现，2017年5月，尊柜公司的注册资本金由10万元变更为1000万元，由周海波认缴500万元，由龚丽萍认缴500万元，但该1000万元注册资本金并未实缴。综上，为维护国仓公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。尊柜公司辩称，1.本案应为房屋租赁合同纠纷，国仓公司与尊柜公司为房屋租赁合同的出租方和承租方，因此，应以双方签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》为依据，具体适用合同法中房屋租赁合同相关法律规定来解决双方的争议。2.在2017年8月20日至2019年1月20日尊柜公司使用国仓公司厂房以来，尊柜公司已支付680247元租金，且依据双方签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》，国仓公司承担厂房地坪重做的材料费和人工费，承担因厂房漏水渗水给尊柜公司造成的损失，因此，尊柜公司不仅未拖欠国仓公司房租，国仓公司还应当赔偿尊柜公司经济损失、返还尊柜公司垫付的相关费用并承担违反合同约定带来的相应违约责任。3.尊柜公司在承租厂房期间，因厂房漏水渗水问题多次要求出租方国仓公司解决，国仓公司均不予解决，致使尊柜公司持续遭受板材、家具、设备被水淹泡受损的直接经济损失和停工抢险、搬货等间接经济损失，且国仓公司作为出租方，所出租厂房无房产证无土地证更无厂房环评验收相应证明，致使承租方尊柜公司被合肥市环境保护局新站高新分局要求停止生产，尊柜公司因此还遭受停产的经济损失。因此，国仓公司是本案合同违约方，应当承担相应违约责任并赔偿合同履行过程中给承租方带来的全部经济损失，尊柜公司也已依法向人民法院提起对国仓公司的反诉，要求国仓公司承担上述赔偿责任。4.因本案是房屋租赁合同纠纷，基于合同的相对性原则，尊柜公司是合同承租方，尊柜公司的股东龚丽萍和周海波不是合同承租方，因此，龚丽萍和周海波不应当成为被告，不是本案适格的主体。龚丽萍、周海波辩称，1.周海波、龚丽萍不是本案适格的主体，不应当成为被告。合同相对性原则表明，国仓公司和尊柜公司之间的合同权利义务只约束国仓公司和尊柜公司，国仓公司无权要求周海波、龚丽萍承担合同责任。周海波、龚丽萍虽然是尊柜公司的自然人股东，但尊柜公司是独立法人，尊柜公司承租国仓公司厂房是尊柜公司的经营行为，其责任由尊柜公司自已承担，和周海波、龚丽萍无关。2、国仓公司要求周海波、龚丽萍连带承担尊柜公司欠缴租金的责任没有法律依据。合同法要求的连带责任只有当事人约定才能产生，尊柜公司的两自然人股东并未在厂房租赁合同上确认要对尊柜公司履约行为承担连带还款责任，因此，国仓公司无权要求周海波、龚丽萍承担连带还款责任。公司法及其司法解释明确规定，有限公司股东在有限公司财产不足以清偿对外债务时，仅以其未实际出资的部分对公司债务承担连带责任。本案中，尊柜公司未对国仓公司负有债务，即使负有债务，尊柜公司自身的财产也足以支付其债务，并不存在不能清偿债务的情形，另外，两自然人股东在尊柜公司的出资认缴期还未到，两自然人股东也不存在不实际出资的情形。因此国仓公司要求两自然人股东承担尊柜公司债务于法无据。尊柜公司未拖欠国仓公司租金，相反国仓公司应当承担违反厂房租赁合同的违约责任。尊柜公司提出反诉请求：1.国仓公司向尊柜公司赔偿承租厂房期间所产生的经济损失510373.22元；2.国仓公司赔偿尊柜公司厂房逾期交付违约金32500元；3.国仓公司返还尊柜公司垫付的费用175000元；4.国仓公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月9日。尊柜公司与国仓公司债权人代表姚国军签订《厂房租赁合同》，约定国仓公司保证在2017年6月15日前完成厂房水泥地坪即三面墙体的建设通水通电并交付尊柜公司，逾期交付，国仓公司每天赔偿尊柜公司500元，还约定因该厂房产权存在司法及债务纠纷，租期内出现无法履行合同的情况，尊柜公司所遭受的所有损失，由国仓公司承担等。2017年8月，尊柜公司搬入所承租厂房，2018年2月，尊柜公司与国仓公司债权人代表姚国军签订《补充协议》，约定尊柜公司所使用的厂房计租面积为5159平米，每平米11元每月，每月租金56749元，每季度租金为170247元。自2017年8月20日开始计算租金。并承诺承担因厂房漏水渗水所造成的所有损失，维修费用由尊柜公司垫付冲抵下季度房租，厂房地坪需要重做，由尊柜公司重做。相关材料费及人工费由国仓公司承担，先由尊柜公司垫付，冲抵2018年8月1日以后房租。尊柜公司自2017年8月搬入厂房后发现厂房漏水，渗水严重，尤其大雨天气时，漏水现象更加严重，整个车间到处被淹，需要全厂停工抢险，尊柜公司多次要求国仓公司维修均未得到回复。因漏水问题一直未解决，尊柜公司在厂房内堆放的家具板材成品或半成品板材，多次遭受浸泡水淹，损失严重。一台价值6万元的吸塑机和一台价值4万元的雕刻机也遭受雨水浸泡再不能使用。不仅如此，尊柜公司出租的厂房无房产证土地证不能通过环评审批和环保验收，2018年10月30日，尊柜公司接到合肥市环境保护局新站高新区开发区分局作出的《责令改正违法行为决定书》，要求尊柜公司停止违法生产，尊柜公司不得不停工，另外寻找新的生产场地，直到2019年1月20日搬出国仓公司厂房。尊柜公司承租使用厂房期间投入大量资金，购买电缆等设备设施，修复厂棚地坪等，也未拖欠房屋租金。相反，国仓公司无视尊柜公司数次提出的屋顶维修请求，迟迟不予解决，屋顶漏水致使尊柜公司无法正常使用，所承租厂房遭受严重损失，同时国仓公司明知其厂房无产权证无土地证未通过环评审批和环保验收，还将其租赁给尊柜公司，致使尊柜公司遭受停工损失，尊柜公司特提出反诉请求。国仓公司辩称，1.根据合同的相对性，尊柜公司与姚国军签订的合同对国仓公司没有约束力。2.国仓公司从未对尊柜公司与姚国军签订的合同进行过追认。事实上，在国仓公司的管理人进场时，管理人就已经告知尊柜公司，姚国军的行为不符合法律规定。3.尊柜公司主张的经济损失、违约金与垫付费用无任何事实与法律依据。周海波、龚丽萍同意尊柜公司的反诉意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人举证、质证及庭审陈述，本院查明事实如下：2017年5月9日，姚国军作为国仓公司的债权人代表（甲方）与尊贵公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将厂房出租给乙方使用，厂房每月租金11元/平方米，办公室月租金15元/平方米，宿舍租金11元/间。甲方保证在6月15日前完成地坪及三面墙体的建设、通水通电并交付给乙方，逾期支付，甲方每天赔偿给乙方500元。租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；乙方也可代为维修，费用由甲方承担。后姚国军（甲方）与尊贵公司（乙方）签订《补充协议》，补充约定，一、经双方核实，甲方出租给乙方厂房计组面积未5159平方米，厂房租赁自2017年8月20日其计租；二、因厂房渗水漏水严重，现甲方承诺于2018年3月份请专业防水公司修好，若甲方未兑现承诺，甲方必须承担乙方因厂房漏水渗水所造成的所有损失。维修费用由乙方垫付，冲抵下个季度房租；三、厂房西门部分地坪需要重做，由乙方自行重做，相关材料费及人工费由甲方承担，乙方先行垫付，2018年8月1日以后费用冲抵房租。合同签订后，尊贵公司实际使用房屋。尊贵公司提供姚国军的收条证明其共向姚国军支付房屋租金51万元，支付租金至2018年5月20日。2017年12月6日，经姚国军申请，本院做出（2017）皖01破申22号裁定书，裁定受理对国仓公司的破产申请，并指定安徽润天律师事务所为国仓公司的管理人。管理人于2017年12月22日，12月27日、2018年8月2日、2019年1月22日就国仓公司从姚国军处承租厂房及租金的缴纳等事宜与尊贵公司的股东周海波进行沟通。管理人于2017年12月27日告知尊贵公司原出租人出租和处分国仓公司的财产行为不符合规定，要求尊柜公司停止向原出租人支付租金。2018年8月12日，尊贵公司向本院账户支付租金170247元。周海波于2019年1月22日认可截至2019年1月20日，还有5个月房租未缴。双方争议的事实和举证为：1.尊柜公司是否实际承租使用办公室。国仓公司依据合同中约定了办公室计租方式以及与周海波的谈话笔录中周海波认可办公室租金未付等主张尊柜公司实际使用办公室，并陈述国仓公司管理人与周海波的谈话均在办公室进行，且使用了办公室中的打印设备，诉请尊柜支付相应租金；尊柜公司主张办公室楼顶坍塌，办公室无法使用，不应支付租金。2.尊贵公司是否搬离厂房，交还房屋。尊贵公司主张其已经于2019年1月27日办理房屋，并提供搬离时的报警记录和搬迁付款凭证予以证明；国仓公司主张尊柜公司至今未交还房屋。3.尊柜公司是否存在房屋漏水物品损坏损失。尊柜公司提供销货清单、照片、收款收据、成品家具板材受损清单、送货单、2018年11月份工资表、费用报销单、付款记录及废品回收人肖店建出庭作证，证明尊柜公司所造成的损失和前期垫付的费用，国仓公司认为尊柜公司的证据的真实性均无法核实，证明目的有异议，无法证明尊柜公司实际遭受到经济损失。本院认为：案涉《厂房租赁合同》及《补充协议》由姚国军与尊柜公司签订，前期租金由姚国军收取，尊柜公司周海波在2019年1月22日的谈话笔录中陈述其认为合同上加盖的国仓公司的公章是假的，故《厂房租赁合同》及《补充协议》对国仓公司没有拘束力，尊柜公司向国仓公司反诉主张前述合同履行过程中逾期交房违约金及垫付的修复费用、损失赔偿没有依据，本院均不予支持。国仓公司管理人于2017年12月27日，告知尊柜公司不予认可姚国军的出租和财产处分行为，2018年8月2日，要求尊柜公司向管理人指定的账户支付租金，2018年8月12日，尊贵公司向本院账户支付租金170247元。尊柜公司周海波于2019年1月22日认可截至2019年1月20日，还有5个月房租未缴，故尊柜公司认可其租金支付至2018年8月20日。现国仓公司作为房屋权利人基于尊柜公司继续占有使用国仓公司厂房的事实诉请尊柜公司支付自2018年8月20日起的占有使用费具有事实和法律依据，本院予以支持。尊柜公司提供的报警记录和搬迁费用支付凭证可以证明尊柜公司已经于2019年1月27日搬离房屋，故占有使用费应计算至该日。关于办公室使用费问题，尊柜公司周海波在2017年12月22日的谈话中认可承租办公室一层，面积300多平方，故尊柜公司陈述未使用办公室，本院不予采信。姚国军与尊柜公司的租赁合同补充协议中仅约定了计租厂房面积，且履行过程中，姚国军仅收取了厂房租金，未计取办公室租金，现国仓公司参照姚国军与尊柜公司的租金计取方式主张占用费，故对于国仓公司主张办公室占用费本院不予支持，综上，尊柜公司应支付国仓公司厂房及办公室占用费296986.43元（5159平方米×（5+7/30）月×11元/平方米/月）。国仓公司主张龚丽萍、周海波未缴清认缴出资，诉请龚丽萍、周海波承担付款责任，本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，承租人为尊柜公司，至于龚丽萍、周海波作为股东是否对尊柜公司的对外债务承担付款责任与本案并非同一法律关系，本案不予处理。关于尊柜公司在向国仓公司支付占用费期间的房屋漏水物品损失问题，国仓公司一审期间申请证人出庭作证证明因房屋漏水问题导致成品和板材损坏，被废品处理，给国仓公司造成损失，但对于损失的数额并未明确的证据予以证明，且尊柜公司自2017年开始占有使用房屋，姚国军与尊柜公司已经约定由尊柜公司对房屋进行维修，尊柜公司怠于维修，对于损失的发生应承担主要责任，再结合办公室占用费已经给与优惠的情况，本院酌定对于尊柜公司的漏水损失支持40000元。尊柜公司主张因被环保部门要求“停止违法生产”导致的停产和搬迁损失，但尊柜公司提供的《责令改正违法行为决定书》中认定的违法行为为：尊柜公司未完成环评审批及环保“三同时”验收，现场未安装有效污染防治设施。未有证据反映前述违法行为与国仓公司提供的厂房具有关联性，故对于尊柜公司据此主张赔偿的费用，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、安徽尊柜家具有限公司于本判决生效之日起支付安徽国仓管桩集团有限公司厂房占用费296986.43元；二、安徽国仓管集团有限公司于本判决生效之日起赔偿安徽尊柜家具有限公司损失40000元；以上两项相抵后安徽尊柜家具有限公司于本判决生效之日起支付安徽国仓管桩集团有限公司256986.43元；三、驳回安徽国仓管桩集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回安徽尊柜家具有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8565元，由安徽尊柜家具有限公司负担5252元，安徽国仓管集团有限公司负担3313元；反诉案件受理费10978.73元，由安徽尊柜家具有限公司负担10194.73元，安徽国仓管集团有限公司负担784元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  张 怡审 判 员  余海兰人民审判员  王永清二〇一九年八月二十二日书 记 员  曹丽梅附相关的法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。