上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初2659号原告：上海保侠建筑安装工程有限公司，住所地上海市奉贤区目华北路388号第一幢1634室。法定代表人：程龙保，总经理。委托诉讼代理人：范向东，上海佳通律师事务所律师。委托诉讼代理人：文博，上海佳通律师事务所律师。被告：上海桀殷实业有限公司，住所地上海市金山区张堰镇新建路94号4幢251室。法定代表人：季明爱，负责人。委托诉讼代理人：殷新华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李云华，上海焦伟云律师事务所律师。原告上海保侠建筑安装工程有限公司与被告上海桀殷实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日受理后，以（2018）沪0116民初6318号案号立案。2018年8月31日，本院作出（2018）沪0116民初6318号民事判决书，被告上海桀殷实业有限公司不服本院作出的判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。2019年2月11日，上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01民终12949号民事裁定书，以原审法院认定事实不清，适用法律不当为由裁定发回重审。本院于2019年2月20日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人文博、范向东、被告委托诉讼代理人殷新华、李云华到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告上海保侠建筑安装工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年8月27日签订的《厂房租赁合同》、2015年11月4日签订的《租赁合同》及2015年11月19日签订的《补充协议》均于2018年5月22日解除；2.判令被告返还上述合同约定的租赁物；3、被告支付拖欠的租金418,887.78元（暂计至2018年5月18日，实际支付至被告实际返还租赁物之日止）及利息（以418,887.78元为基数，自2018年5月18日计算至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2015年8月27日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定租赁厂房位于金山区朱泾镇万安街18号2号库，年租金87,600元，租赁期限自2015年9月8日起至2020年4月5日。2015年11月4日，双方签订《租赁合同》，约定租赁标的物位于金山区朱泾镇万安街18-20院内，合同中关于租金及租期约定为“年租金1,300,000元，付款方式为付三押一，每次被告向原告支付租金325,000元，租期自2015年12月6日至2020年4月5日止，被告在到期前十五天一次性支付”。2015年11月19日，双方就《租赁合同》签订《补充协议》，明确了相关租赁土地及建筑面积。上述租赁合同签订以后，原告交付了租赁场地及建筑，但是被告一直没有按约付款，截止到2018年5月18日，被告一共拖欠租金418,887.78元。原告在数次催讨无果后，遂于2018年5月18日向被告发出解除合同通知书，该通知书于2018年5月22日确认送达，此后，被告仍未支付拖欠的租金。原告又于2018年5月29日再次发出《解除租赁合同通知书》，要求被告支付租金、搬离租赁物，但是被告仍未履行。被告辩称，由于原告发出解除通知书等行为，给被告的经营造成了影响，合同已经无法再履行，因此同意原告的第一项诉讼请求，同意解除合同。但是由于原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》中，约定的厂房、土地面积与实际交付的严重不符，其中场地面积缺少4415平方、仓库面积减少2115平方、简易仓库面积减少312平方。被告发现情况后，多次与原告方协商，要求解决减少面积的问题，但是未果。因此导致合同解除的责任在于原告，被告不同意原告的除第一项诉请之外的全部诉讼请求，并且还会另案起诉原告要求支付被告投入的资金。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.原、被告之间于2015年8月27日签订的《厂房租赁合同》、2015年11月4日签订的《租赁合同》以及2015年11月19日签订的《补充协议》，证明原、被告之间的租赁合同关系。被告对真实性无异议，但是指出签订合同时，被告没有对租赁面积进行实地测量，因此直到签订合同后才发现面积减少。2.原告与上海新金山储运贸易有限公司签订的《租赁协议》、两份补充协议、营业执照、上海市房地产权证，证明原告享有合法的出租权。被告认为原告与被告间订立的合同租赁面积就是照抄了原告与上海新金山储运贸易有限公司签订的合同面积，但是该面积与实际面积有很大出入。3.租金账目汇总表，证明被告拖欠租金的事实。被告对真实性无异议，认可已支付的和拖欠的租金的数额，但是认为拖欠原因不在被告。4.解除合同通知书、短信送达记录、解除租赁合同通知书，证明由于原告催讨租金无果，于2018年5月18日向被告发出解除合同通知书，该通知于2018年5月22日到达被告处，原告于2018年5月29日再次发出通知书要求被告履行支付租金的义务。被告对真实性无异议，但是认为正是由于原告的该行为，导致被告实际丧失了对市场的控制权。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1．被告制作的实际交付的房屋面积测量表，证明交付的厂房面积有2434平方米的误差。原告对真实性有异议，认为这是原告自己的测量，并不一定准确。且原告当时是现状出租、交付，被告当时也是认可的。2．照片三张，证明原告没有实际交付被告部分房屋，且由于河道整治，实际面积也有减少。原告不予认可，认为上海新金山储运贸易有限公司并未出租给原告上述照片上的房屋和地块，且在出租时也和被告讲明这些房屋和地块不在出租范围内。本院认为，原告提供的证据，能证明本案事实，具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据1，系被告单方制作，并无相关依据支撑，鉴于原告不予认可，本院无法认定该测量表数据的真实性，不予采信。被告提交的证据2，系被告拍摄的照片，认为其中的部分厂房未交付，考虑到本案中原、被告对租赁标的物的交付系现状交付，被告也无其他证据证明这些厂房是租赁合同标的物，因此不予采信。根据上述采纳的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：坐落于上海市金山区朱泾镇万安街18号房地产的权利人为上海新金山储运贸易有限公司。2015年3月9日，原告与上海新金山储运贸易有限公司签订《租赁协议》，约定上海新金山储运贸易有限公司将产权房建筑面积4915平方米及简易房仓库建筑面积7000平方米租赁给原告使用。当日，原告与上海新金山储运贸易有限公司签订《补充协议》，约定上海新金山储运贸易有限公司同意将土地面积29269.3平方米，建筑面积4915平方米及简易仓库面积7000平方米租赁给原告使用。2015年9月1日，原告与上海新金山储运贸易有限公司再次签订《补充协议》，约定上海新金山储运贸易有限公司同意原告转租。2015年8月27日，原告与案外人王勇签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于金山区朱泾镇万安街18号2号库的厂房及场地租给王勇做仓储使用。厂房面积600平方米，单价0.4元，年租金合计87,600元。租赁期为5年，租赁期限从2015年9月8日至2020年4月5日。付款方式为付三押一，每次支付租金21,900元，在到期前的十五天内一次性支付。之后，上述合同中的承租人由王勇变更为被告。2015年11月4日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将金山区朱泾镇万安街18-20院内的厂房及场地租给被告做仓储、建材销售使用，年租金1,300,000元，租金每三年上浮5％。租赁期为五年，租赁期限从2015年12月6日起至2020年4月5日止。付款方式为付三押一。每次支付租金325,000元，在到期前的十五天内一次性支付。2015年11月19日，原、被告签订《补充协议》，约定原告同意将土地面积共计29269.3平方米，其中包括建筑面积4915平方米、简易仓库建筑面积7000平方米（除圆通快递、王勇、修理厂除外）租赁给被告使用。2018年4月20日，被告就金山区朱泾镇万安街18-20院内的厂房向原告发送告知函，提出租赁面积存在短缺、污水管道不符合经营要求、厂房与简易仓库年久失修，无法正常使用的问题，要求原告减免租金并进行修缮。2018年5月18日，原告向被告发送《解除合同通知书》，告知被告截止2018年5月18日尚欠418,887.78元租金未支付，要求被告在接到通知后3日内向原告支付拖欠的租金。被告于2018年5月22日收到《解除合同通知书》。2018年5月29日，原告再次向被告发出《解除租赁合同通知书》，明确合同已于5月22日解除；6月2日前腾退房屋；支付拖欠的租金。在庭审过程中，被告确认截止2018年5月18日，其尚欠原告租金418,887.78元。另查明，原告已于2019年3月1日接管出租标的物。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》的《补充协议》明确了被告承租的土地面积为29269.3平方米，建筑面积为4915平方米、仓库面积为7000平方米，但是该7000平方米的仓库并未取得建设规划许可证、房地产权证等合法建造手续，该部分的租赁合同违反法律的强制性规定，故原、被告租赁合同关系中涉及仓库部分的应属无效。虽然仓库部分租赁合同无效，但被告实际已占有、使用、收益，因此被告应支付房屋使用费，支付标准可参照合同约定的租金。本案的争议焦点是合同约定的租赁物面积是否存在短缺，是否应当减免租金的问题。本院认为被告陈述没有事实与法律依据，不予采信，理由如下：首先，被告作为承租人，应当对租赁物进行实地考察了解，以确定租赁物是否满足其实际需求。其次，根据《租赁合同》，双方仅仅约定了年租金合计1,300,000元，合同中厂房面积、场地面积、单价等栏目均为空白，因此原、被告双方并非根据面积计算租金，而是针对涉案租赁标的，整体商定租赁价格。再次，原、被告之间在《租赁合同》的《补充协议》中约定的土地、建筑物及仓库面积与原告和上海新金山储运贸易有限公司签订的《租赁协议》的《补充协议》中约定一致，也可以印证原告是按租赁物的现状转租给被告的，原、被告在《补充协议》中约定的租赁物面积就是照抄了原告与产权人在《租赁协议》中约定的面积。最后，原、被告早在2015年11月份就已经签订了《租赁合同》及《补充协议》，但被告在2018年4月20日才正式向原告提出租赁物面积短缺问题，也可推定原告向被告交付租赁物的方式为现状交付，且被告对租赁物交付时的状态及租金也是认可的。因此，被告作为承租人，理应根据上述合同约定的时间、金额、方式支付租金。截止2018年5月18日，被告尚欠原告租金418,887.78元，至今未支付，显属违约。在租赁法律关系中，交付租金是被告的主要义务，被告迟延交付租金，经催告后在合理期限内仍未履行的，原告有权解除合同。鉴于被告在庭审中同意于2018年5月22日解除合同，故本院认定双方之间的《厂房租赁合同》、《租赁合同》及其《补充协议》已于2018年5月22日解除。合同解除以后，被告应当及时返还租赁物，并支付拖欠的租金及房屋占有使用费。因此本院综合考虑合同无效及合同解除的法律后果，认为原告要求被告支付租金及房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告已于2019年3月1日全面接管租赁合同标的物，再要求判决被告返还租赁物已无必要。由于合同未明确约定无效部分的简易仓库的租金，因此本院在判决租金及使用费的支付时进行整体的描述，不再区分该无效部分的具体使用费。由于原、被告双方之间的租赁关系已于2018年5月22日解除，故被告应当支付自2018年5月19日起至2018年5月22日止，按1,387,600元/年标准计算的房屋租金，及自2018年5月23日起至2018年12月5日止，按1,387,600元/年标准计算的房屋占有使用费，以及2018年12月6日起至2019年3月1日止，按1,456,980元/年标准计算的房屋占有使用费。因被告拖延支付租金造成原告损失的，应当予以赔偿，故原告要求被告赔偿利息损失（以418,887.78元为基数，自2018年5月18日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告上海保侠建筑安装工程有限公司与被告上海桀殷实业有限公司于2015年11月4日签订的《租赁合同》、2015年11月19日签订的《补充协议》中关于简易仓库7000平方米的租赁部分无效；二、原告上海保侠建筑安装工程有限公司与被告上海桀殷实业有限公司于2015年8月27日签订的《厂房租赁合同》、2015年11月4日签订的《租赁合同》、2015年11月19日签订的《补充协议》于2018年5月22日解除；三、被告上海桀殷实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保侠建筑安装工程有限公司截止2018年5月18日的租金418,887.78元；四、被告上海桀殷实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保侠建筑安装工程有限公司房屋租金及房屋占有使用费（自2018年5月19日起至2018年5月22日止，按1,387,600元/年标准计算的房屋租金、自2018年5月23日起至2018年12月5日止，按1,387,600元/年标准计算的房屋占有使用费、自2018年12月6日起至2019年3月1日止，按1,456,980元/年标准计算的房屋占有使用费）；五、被告上海桀殷实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海保侠建筑安装工程有限公司的利息损失（以418,887.78元为基数，自2018年5月18日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；六、驳回原告上海保侠建筑安装工程有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取3,791元，由被告上海桀殷实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 炜审 判 员  刘荷华人民陪审员  何昌炜二〇一九年八月七日书 记 员  胡 琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。