上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16329号原告(反诉被告)：邓波，男，1976年3月11日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：张学俊，宁国市法律援助中心律师。被告(反诉原告)：李嘉栋，男，1991年10月19日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李冠之，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：上海恒骋房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：万洁，总经理。委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。原告邓波与被告李嘉栋、上海恒骋房地产经纪有限公司(以下简称恒骋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理，被告李嘉栋提起反诉，本院作合并处理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。邓波及其委托诉讼代理人张学俊，李嘉栋及其委托诉讼代理人李冠之，恒骋公司的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓波向本院提出诉讼请求：1.解除邓波、李嘉栋于2018年8月11日签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》；2.判令李嘉栋、恒骋公司立即支付邓波33,047.30元(其中返还邓波租金82,008元、押金54,672元、中介佣金9,112元,赔偿邓波经济损失184,355.30元)。损失清单：1、租金：82,008元;2、押金：54,672元;3、中介费：9,112元;4、装修费：31,000元;5、物业管理费：20,465.30元;6、水电费：3,750元;7、餐饮设备、餐具费用：84,140元;8、聘用人员房租、押金、中介费：25,000元;9、培训期间工人工资：20,000元,以上合计：330,147.30元。事实和理由：2018年8月11日,邓波通过恒聘公司与李嘉栋签订“龙湖虹桥天街房屋租赁合同”一份。合同约定李嘉栋将坐落在上海市虹桥商务区申滨南路XXX号116/117室出租给邓波,租赁期限为5年,自2018年10月11日起至2023年10月10日止。用途为经营餐饮业商铺,月租金为27,336元,每月物业费为3,370.20元。合同签订当日,邓波支付李嘉栋三个月租金82,008元、押金54,672元,李嘉栋将租赁商铺交给邓波,并向邓波出具“装修授权委托书”一份,授权邓波对商铺进行装修。邓波接收租赁商铺后,即聘请专业人员进行设计和装修,购买餐饮设备和餐具,雇请工人进行培训,申请办理营业执照和餐饮经营许可证等。邓波在办理营业执照过程中,经登记机关检索发现,邓波租赁的上海市虹桥商务区申滨南路XXX号116/117室已经分别作为了两家经营单位的注册经营场所,并被告知,不得以上述房屋另行注册经营单位,导致邓波营业执照和餐饮经营许可无法办理,无法开展经营活动。嗣后,李嘉栋承诺尽快解决邓波注册经营问题,但终未能解决,致使邓波不能实现租赁目的,且给邓波造成巨大经济损失。邓波认为：李嘉栋作为房屋产权人明知上海市虹桥商务区申滨南路XXX号116/117室已经分别作为了两家经营单位的注册经营场所,仍然将上述商铺租赁给邓波经营餐饮业,除骗取了邓波租金、押金136,680元外,还给邓波造成巨大经济损失;恒骋公司作为房屋租赁中介机构,收取邓波中介佣金9,112元,却怠于对所介绍的商铺是否能够注册经营进行必要的调查和审查,造成邓波巨大经济损失。为此,特具状法院,望依法判令所请。李嘉栋辩称：不同意解除双方租赁合同，邓波没有解除权限，不符合法定和约定解除的条件。邓波陈述都不是事实，2018年8月11日签订合同时，邓波是以自然人名义签订的合同，当时上海正在办进博会，所以当时因为政策，整个虹桥商务区是办不出营业执照，因为李嘉栋的上家有营业执照，邓波提出是否能向上家借用一下营业执照，所以李嘉栋找到上家上海禾优餐饮管理有限公司，经三方协商后，禾优公司同意将营业执照借给邓波用于经营，所以邓波之后就进行了装修，事实上邓波是因为经营不下去了，才起诉了本案。恒骋公司辩称：邓波没有法定和约定的解除权，本案是租赁纠纷，第二项损失是基于租赁合同产生的损失，恒骋公司不是租赁合同当事人，不应该对租赁产生的损失承担责任，合同约定才有连带责任，恒骋公司没有在任何法律文件中看到有连带责任，不应该承担赔偿责任。如果基于侵权责任，邓波应该主张侵权四要件，邓波没有主张李嘉栋有侵权行为。邓波称其与恒骋公司之间有居间关系，但从邓波的证据4可以看到邓波的居间人是第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司，邓波的中介费9,112元也是交给该公司，并没有支付给恒骋公司，恒骋公司与李嘉栋有居间关系，与邓波没有居间关系，综上不同意邓波所有诉讼请求。李嘉栋向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判令解除邓波与李嘉栋签订的房屋租赁合同,并依法向李嘉栋交还租赁房屋;2、依法判令邓波支付拖欠的租金123,012元,物业费15,165.9元、违约金92,118.60元,合计230,296.50元。事实和理由：2018年8月11日，李嘉栋与邓波签订《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》，协议约定：李嘉栋将座落于虹桥商务区申滨南路XXX号“龙湖天街E栋”商铺1层116-117室出租于邓波用于经营，出租面积为112.34平方米，租赁期为五年两个月，自2018年8月12日至2023年8月10日，其中免租期为两个月(自2018年8月12日至2018年10月11日)。双方商定每月租金为27,336元，每年合计328,032元；物业费每月为3,370.20元，每年合计为40,442.40元；租金和押金的支付方式为押贰付叁，水、电、煤气、通讯、网络宽带均由邓波自行负责缴纳，李嘉栋在合同签署后于2018年8月11日将房屋经邓波验收正常后交付于邓波使用。邓波于2018年8月13日向李嘉栋支付了两个月的押金及三个月的租金，合计136,680元。但2019年1月6日开始以种种理由拒付租金及物业费，经李嘉栋多次催讨，邓波仍然没有支付任何租金及物业费。截至2019年5月6日，邓波拖欠李嘉栋租金109,344元，物业费13,480.80元。李嘉栋认为，李嘉栋已按照约定向邓波交付租赁房用于正常经营，邓波应按照合同约定支付租金和物业费，但邓波以各种原因为由多次拖欠租金和物业费，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条、226条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；承租人应当按照约定的期限支付租金。同时，根据签署的《房屋租赁合同终止协议书》第十四条之约定：乙方逾期支付租金或者其他应付费用超过15日的，违约方应向守约方按照月租金及物业管理费之和的三倍支付违约金。鉴于邓波的违约造成李嘉栋重大经济损失，为此李嘉栋请求法院判决邓波支付租金、物业费、违约金，并承担由此造成的其他经济损失。经审理查明：李嘉栋系上海市申滨南路XXX号116和117室房屋的权利人，上海市申滨南路XXX号116和117室房屋的土地用途为商业、办公楼、其他商服用地/房屋用途：店铺，建筑面积分别为72.19平方米、40.15平方米。2018年8月11日，李嘉栋与恒骋公司签订物业租售委托书，委托恒骋公司寻找上述店铺的承租人，佣金为27,336元。2018年8月11日，李嘉栋(产权人、甲方)、邓波(承租人、乙方)、恒骋公司(居间服务方、丙方)签订《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》一份，约定：1-1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市虹桥商务区申滨南路XXX号116/117室(下称“该房屋”)，该房屋的建筑面积72.19+40.15平方米;2-1乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为商铺使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定;3-1甲方最迟应于2018年8月12日前将该房屋交付给乙方。该日期下称“交付日”。甲乙双方应于交付日前往物业公司办理该房屋的交接手续,结清相关费用。3-2若甲方未能在第3-1条款所列的交付日前向乙方交付该房屋,乙方同意给予甲方30日的宽限期。甲方在宽限期内向乙方交付该房屋的不视为违约,但甲方须按照实际延期天数的2倍给予乙方额外免租期优惠,且免租装修期(如有)及租赁期按甲方延期交房天数相应顺延;若甲方逾期向乙方交付该房屋超过30日,则乙方有权选择终止合同或继续履行合同。如乙方选择终止合同的,甲方应自收到乙方书面通知之日起三十日内将乙方已支付的租赁保证金(不计利息)退还给乙方,同时按租赁押金的壹倍向乙方支付违约金。4-1免租期为60天,自交付日起开始计算,即免租期自2018年8月12日起至2018年10月10日止。免租期满后的首日为起租日,租赁期自起租日起5年,即租赁期为2018年10月11日(起租日)起至2023年10月10日止。免租期内,乙方无须支付该房屋的租金,但仍需支付该房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用。5-1租赁期内,乙方以公历月为计算单位缴付该房屋每月的租金,具体金额如下：租金按建筑面积计算,每天每平方米为8元,月租金为27,336元。(计算公式：每天每平方米租金*建筑面积365天/12月)。此租赁金额不包物业管理,不含租赁发票,若乙方需要,甲方可配合,税费由乙方承担。房屋物业管理费为30元/平/月,每月物业费共计3370.2元,乙方自行支付给龙湖物业公司。租金递增方式：第1-2年,月租金不变,第三年递增5%,第5年递增5%,即：2018年10月11日至2020年10月10日期间,月租金27,336元;2020年10月11日至2022年10月10日期间,月租金28,703元;2022年10月11日至2023年10月10日期间,月租金30,138元;乙方应于本合同签署之日起当日内(最晚不迟于2个工作日内)向甲方支付押金及首期租金。5-2除上述约定外,自起租日起,乙方应于每期房租到期前5日向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的10%支付违约金给甲方。5-3租金和押金的支付方式为：押贰付叁,签订本合同当天,乙方支付相当于贰个月租金的押金及首期叁个月的租金,而后每叁个月按时支付租金。6-1甲乙双方约定,乙方应向甲方支付相等于(贰)个月的租金作为押金,即押金金额为54,672元。乙方根据承租意向书支付至丙方(收款单位为上海恒骋房地产经纪有限公司)代保管的诚意金直接转为定金(若有),该笔定金将于本合同签署之日自动转为租赁押金中同等数额的部分。乙方需向甲方补足租赁押金的余额。在整个租赁期内租赁押金由甲方保管,甲方无须向乙方支付租赁押金的利息。6-2本合同履行期间,除非征得甲方事先书面同意,乙方无权自行以租赁押金抵付其在本合同项下的任何应付款项。第九条乙方须自行负责使用该房屋所产生的费用(如水、电、燃气、宽带等)。第十条乙方装修期间,乙方所进行的任何装修活动应遵守国家法律法规以及上海市地方相关规定,此外还应遵守《龙湖虹桥天街一用户手册》以及《龙湖虹桥天街一一装修手册》的相关规定,并服从物业公司的管理。乙方进行动工前需将完整施工图纸交由物业公司客户服务中心,由其进行审核通过并书面确认,由其开具施工许可证后,方能进场施工。10-3本合同附件(二)外,乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意,按规定向有关部门审批的,则还由甲方委托乙方报有关部门批准后,方可进行。乙方增设的附属设施和设备的维修和养护责任由乙方承担。15-2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,守约一方可书面通知违约一方解除本合同,违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金;给守约方造成损失的,如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的,违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付租金或其他应付费用超过15日的;……16-3在租赁期间,非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,应提前2个月通知乙方,且按月租金的贰倍向乙方支付违约金。对乙方造成的其他损失,甲方还应另行赔偿。16-5在租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,应提前2个月告知甲方,且按月租金的贰倍向甲方支付违约金。甲方可以直接从乙方的押金中扣除,若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。合同对其他事项也作了相应约定。当日，邓波向第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司签署佣金确认书一份，邓波同意支付第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司佣金9,112元。合同签订后，邓波给付李嘉栋押金54,672元、租金82,008元，李嘉栋出具押金收据和租金收据各一张。押金收据载明：出租方李嘉栋于2018年8月11日收到承租方邓波租赁龙湖天街E栋116-117室;(该物业坐落于：闵行区申滨南路998.号116/117室)所支付的租赁押金(贰个月租金)共计54,672元。租金收据载明出租方李嘉栋于2018年8月11日收到承租方邓波租赁龙湖天街E栋116/117室(该物业坐落于：闵行区申滨南路XXX号116/117室)所支付的房屋租金(时间为2018年10月15日一2019年1月14日,计叁个月租金)共计82,008元整。邓波与李嘉栋签订《房屋租赁接书》一份，双方确认，房屋已验收交付，邓波已按《租赁合同》规定的时间及金额支付了约定租金给李嘉栋。房屋交接后，邓波对租赁店铺进行了简单装修。邓波在租赁店铺上申请办理营业执照，发现上述租赁店铺已注册有经营单位，不能再行注册经营单位。2018年8月28日，邓波、李嘉栋的母亲代李嘉栋与案外人张某某签订《营业执照借用说明》一份，约定：张某某名下上海禾优餐饮管理有限公司虹桥分公司(地址：龙湖虹桥天街E栋116/117室)所属营业执照相关证照及公章，从2018年9月1日起借给邓波使用至2018年11月15日，从2018年11月16日起张某某开始进行注销至2018年12月31日。在上述如未完成注销，2019年1.1至完成注销期间业主李嘉栋同意即为免租期。营业执照使用期间，邓波支付5,000元押金给业主李嘉栋代为保管，注销完成后，由业主李嘉栋无息返还给邓波。嗣后，邓波开始经营。2018年8月至11月，邓波陆续支付自2018年7月至12月的物业管理费17,095.10元、装修管理费1,123.40元、装修垃圾清运费2,246.80元。2018年8月至11月，邓波陆续支付自2018年7月至12月的水电费3,750元。2018年12月2日，邓波向李嘉栋户籍所在地发送解除租赁合同通知一份，要求李嘉栋在2018年12月10日前消除租赁房屋上的其他经营性公司注册地址，将免租期延长至其办理营业执照完毕时止，不能满足上述要求的，解除租赁合同。2018年12月15日，物业管理部门向李嘉栋催交2019年1、2、3月的物业管理费。2019年3月8日，上海市闵行区市场监督管理局准予上海禾优餐饮管理有限公司虹桥分公司注销。2019年3月20日，李嘉栋要求邓波支付租金。嗣后，邓波以诉称理由起诉。本案审理过程中，邓波、李嘉栋一致同意租房装修损失按1万元计(不考虑其他因素)。2019年8月9日，邓波将租赁房屋钥匙交还李嘉栋，方便李嘉栋处理，对租赁房屋内装饰损失和设备搬迁问题，由法院判决决定。李嘉栋确认收到房屋钥匙，对租赁房屋内的物品设备，表示没有明确用途。上述事实，由邓波提供的房屋租赁合同、不动产权证、佣金确认书、房屋交接书、押金收据、租金收据、物业管理费及垃圾清运费收款收据、水电费收款收据、营业执照借用说明，李嘉栋提供的准予注销通知书、房屋租赁交接书、押金及租金支付凭证、缴费通知单及欠费记录，恒骋公司提供的房源登记详情、物业租售委托书、佣金确认单、龙湖物业服务集团有限公司上海分公司上海虹桥天街专用收据，证人证言以及各方当事人的陈述等证据证实。本院认为：邓波、李嘉栋签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。李嘉栋作为出租人，交付租赁物并使之符合合同约定用途系其主要义务。李嘉栋与邓波签订了房屋交接书，将房屋交付给邓波，履行了交付房屋的义务。邓波租赁房屋的目的是开店经营，需要办理营业执照，因李嘉栋交付的涉案房屋上已开设有餐饮公司，办理营业执照，致邓波不能注册营业执照，此责任在李嘉栋。李嘉栋为解决邓波营业执照一事，经与案外人张某某协商，借用张某某的营业执照，邓波对此亦表示同意，为此，三方签订协议。出借营业执照的行为是违法行为，应当受到相应的处罚，但协议本身并不违反国家强制性法律规范，特别是关于免租期的约定，故《营业执照借用说明》的协议不能以无效论处，对邓波、李嘉栋具有法律约束力。邓波关于2018年12月2日的解除租赁合同通知，李嘉栋称未收到，邓波在该通知中要求变更免租期，系单方意思表示，对李嘉栋不产生法律效力。房屋租赁合同约定的免租期截止2018年10月10日，《营业执照借用说明》约定的免租期自2019年1月1日起至注销上海禾优餐饮管理有限公司虹桥分公司之日止，双方对不同情况下的免租期均进行了约定，权利义务明确，邓波单方变更免租期，并以此为由要求解除房屋租赁合同，缺乏合同依据和法律依据，本院难以支持。邓波其余诉讼请求，为解除租赁合同之后果处理，前提是其有权单方解除租赁合同，现因其无权单方解除租赁合同，故本院均不予以支持。邓波要求恒骋公司承担赔偿责任，缺乏依据，本院亦不予支持。上海禾优餐饮管理有限公司虹桥分公司的实际注销日期为2019年3月8日。李嘉栋于2019年3月20日通知邓波上海禾优餐饮管理有限公司虹桥分公司已被注销，要求邓波支付租金，符合双方约定，邓波拒不支付租金，构成违约，李嘉栋依照合同约定行使单方解除权，合法有据，本院予以支持。邓波是否起诉，均不能构成不支付租金的合法有效的抗辩理由。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，李嘉栋主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于，李嘉栋以反诉形式通知邓波，故反诉状送达邓波之日(2019年5月21日)为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李嘉栋要求邓波交还租赁房屋的诉讼请求，合法有据，鉴于邓波已将房屋交还李嘉栋，故李嘉栋该项诉请求，予以驳回。李嘉栋要求邓波支付至交还房屋之日止的租金、物业费的诉讼请求，本院予以支持，其中自2019年5月22日之后应为房屋使用费，数额可参照约定租金计算。邓波支付的租金，根据李嘉栋出具的收据为自2018年10月15日起至2019年1月14日，其中2019年1月1日起至1月14日期间，为免租期，邓波已付租金应顺延抵充2019年3月9日起至2019年3月22日期间的租金，故租金、房屋使用费应自2019年3月23日起算至邓波实际交还房屋即2019年8月9日止，按月租金27,336元的标准计算。李嘉栋要求邓波支付至交房之日止的物业费，本院予以支持。鉴于邓波的违约行为，李嘉栋向邓波主张违约赔偿金，符合双方约定。对于该赔偿金的金额，合同约定，“乙方逾期支付租金或其他应付费用超过15日的，甲、乙双方同意,甲方可书面通知违约乙方解除本合同,违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金”，本院认为，李嘉栋主张3倍月租金和物业费之和计算的违约金，符合上述约定，本院予以支持。合同解除后，邓波预付的押金，李嘉栋应予以返还。邓波在租赁房屋内添置的设施包括桌椅等，邓波可自行取走，关于房屋装修损失，若李嘉栋招租的商户可以利用的，李嘉栋应适当予以补偿给原告邓波(邓波可以在条件具备情况下向李嘉栋主张)，若不能利用的，该损失由邓波承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、确认邓波与李嘉栋签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；二、邓波于本判决生效之日起十日内支付李嘉栋房屋租金、房屋使用费合计125,820.80元、物业管理费24,602.46元;三、邓波于本判决生效之日起十日内偿付李嘉栋违约金92,118.60元;四、邓波于本判决生效之日起十日内搬离其在上海市虹桥商务区申滨南路XXX号116/117室内的餐饮设备、餐具;五、李嘉栋于本判决生效之日起十日内向邓波返还押金54,672元;六、驳回邓波的全部诉讼请求;七、驳回李嘉栋的其余诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,993.6元，由邓波负担;反诉案件受理费减半收取计2,377.23元，由邓波负担1,436.47元，由李嘉栋负担940.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马爱军二〇一九年八月十五日书记员  杨川川附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力