宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2337号原告：中卫市康乐物业服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。统一社会信用代码：916405005748944885。法定代表人：乔迁，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔洪泉，男，该公司总经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：严晓彤，宁夏永东律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：汪华，男，生于1982年6月12日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，个体，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告中卫市康乐物业服务有限公司与被告汪华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人乔洪泉、严晓彤，被告汪华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年9月1日至2019年7月31日的物业费7495元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系中卫市沙坡头区应理新社区东区（尚东名邸）的物业服务者，被告系应理新社区东区（尚东名邸）2号楼1号、2号营业房的实际所有人，房屋面积分别为152.3㎡、173.56㎡。2017年至今，原告为被告提供了物业服务，根据物业委托服务合同的约定，营业房包括空置房的物业费收取标准为1元/㎡/月。而被告自2017年9月1日起至2019年7月31日共计拖欠物业费7495元。被告享受了原告的物业服务，不仅不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。原告认为，被告作为小区业主，入住后享受了原告的物业服务，应当依法支付物业费，但被告不予支付的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至人民法院。被告汪华辩称，被告不是《物业委托服务合同》的主体，且对原告和中卫应理新社区尚东名邸李刚开发项目部签订的合同不知情。原告没有为被告提供水、电的维护，营业房未安装电梯，也不存在二次加压、楼道照明、保安巡逻、清理垃圾及草坪维护等物业服务。2017年，被告交纳暖气费后，供暖公司让原告帮忙开暖，但原告不管，被告又花钱找人开暖。2018年，下雨后营业房的电缆坏了，营业房业主找原告维修，但原告不予维修。营业房业主找人维修，一共支付几千元维修费，每个营业房的业主分摊了几百元。被告没有见到原告催收物业费。原告主张的收费标准没有物价部门的批准，属于非法运营，存在强迫交易的嫌疑。国家提倡建设单位与物业管理相分离，建设单位应当通过招投标选聘物业服务企业，而原告没有招标相关文件，属于无照经营。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据,本院认证如下：原告提交的证据一《物业委托服务合同》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告与中卫应理新社区尚东名邸李刚开发项目部签订合同，约定由原告为应理新社区东区2#、3#营业房，6#、8#住宅楼（尚东名邸）提供物业服务，物业服务费自2017年9月1日起按照房屋面积收取，营业房包括空置房收费标准为1元/㎡/月，并约定服务内容与质量等的事实；证据二《物业服务合同》、应理新社区东区（尚东名邸）营业房业主档案，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，且与证据一相互印证，能够证明原、被告签订合同约定由原告为被告在内涉案小区业主提供物业服务，并约定营业房（包括空置房）收费标准为1元/㎡/月的事实，同时也能够证明被告所有的应理新社区东区（尚东名邸）2号楼2-1号营业房建筑面积为152.3㎡、2-2号营业房建筑面积为173.56㎡的事实；证据三物业费催缴通知书，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告向被告催收物业费的事实。被告汪华未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，被告因购买而成为应理新社区尚东名邸东区2号楼2号营业房（建筑面积为173.56㎡）的业主。2017年3月，被告因购买而成为应理新社区尚东名邸东区2号楼1号营业房（建筑面积为152.3㎡）的业主。2017年8月28日，原告与中卫应理新社区尚东名邸李刚开发项目部签订《物业委托服务合同》一份，约定原告为应理新社区东区2#、3#营业房，6#、8#住宅楼（尚东名邸）提供物业服务，物业服务费自2017年9月1日起按照房屋面积收取，营业房包括空置房收费标准为1元/㎡/月。合同签订后，原告开始为中卫市沙坡头区应理新社区东区（尚东名邸）提供物业服务。2018年3月15日，原告与被告签订《物业服务合同》一份，约定原告为应理新社区（东、西区）提供物业服务，营业房包括空置房物业费为1元/㎡/月。原告以自2017年9月1日至2019年7月31日期间为被告的2号楼2-1、2-2号营业房提供了物业管理服务为由，于2019年1月28日发出催收单通知要求被告支付物业服务费，被告以未享受到原告的服务为由拒绝支付。为此，原告诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明，应理新社区东区（尚东名邸）2号楼2-1、2-2号营业房与该小区住宅用户共用水、电等公共设施、设备，因涉案房屋面系街面营业房，并未享受保洁、安保、电梯等物业服务，由业主或使用者单独管理负责。本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告对应理新社区东区（尚东名邸）提供物业管理服务，被告系应理新社区“尚东名邸”2号楼1、2号营业房业主，且双方签订的《物业服务合同》对营业房收费标准进行了约定，双方形成了物业服务合同法律关系。因此，被告依法应当按照原告提供服务的范围、质量承担向原告交纳与其服务水平相适应的物业费的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，应由原告负有举证责任，但原告未提交其为被告提供全面、充分的物业服务的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，其证据不足以认定，应承担举证不利后果。但是，被告所有的应理新社区东区（尚东名邸）2号楼2-1、2-2营业房与应理新社区东区（尚东名邸）的住宅用户共用水、电等公共设施、设备，考虑原告提供相应部分公共设施的维修管理服务的事实，被告的房屋面积为325.86㎡（152.3㎡＋173.56㎡），2017年9月1日至2019年7月31日的物业费按照合同约定服务费的标准1元/㎡／月计算为7494.78元，被告按照相适应的服务水平负担30%即2248.43元较为适当，对该部分请求本院予以支持；对其余部分请求，由原告承担相应未服务部分的费用。对于被告辩解其没有享受到原告的物业服务的意见，本院部分采纳；但对被告辩解应驳回原告的诉讼请求的意见，其事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、被告汪华于本判决生效后十日内向原告中卫市康乐物业服务有限公司支付物业费2248.43元；二、驳回原告中卫市康乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告中卫市康乐物业服务有限公司负担18元，被告汪华负担7元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 王小勇 二○一九年八月五日书记员 徐玉梅本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国国务院物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。