文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初11595号原告：广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社，住所地广东省广州市海珠区鹭江西街43号之2。负责人：车志广，该社社长。委托诉讼代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师。被告：邓克华，男，1966年8月19日出生，汉族，住江西省丰城市，被告：陈金全，男，1969年8月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：李世良，广东格林律师事务所律师。原告广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社诉被告邓克华、陈金全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭大成、被告邓克华及被告陈金全的委托诉讼代理人李世良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告邓克华向原告交还广州市海珠区凤阳街鹭江西街德胜五巷2、4、6号二楼商场及德胜五巷2、4、6号1梯302号、402号宿舍的使用权；2、被告邓克华向原告支付上述房屋的占用费（按每月44500元×90%的标准即40050元的标准计算，自2018年9月1日起至实际交还之日止）及水电等费用；3、被告陈金全对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任；4、本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告是广州市海珠区凤阳街鹭江西街德胜五巷2、4、6号物业（以下简称“涉案物业”）的业主及出租方。2018年1月11日、2017年12月29日、2018年1月11日，原告分别与被告陈金全签订了三份《租赁合同》，将涉案物业出租给被告陈金全经营，租赁期限均自2018年3月1日起至2018年6月30日止。同时原告也就涉案物业向政府申请危房改造，政府书面作了同意改造的复函。2018年5月3日，原告向两被告出具了书面告知书，明确提出在《租赁合同》到期后，原告将不再续租，要求收回涉案物业，要求两被告返还涉案房屋。但两被告在原告不知情的情况下签订的分租协议约定的租赁期限超出了原告与被告陈金全签订的《租赁合同》约定的租赁期限，被告邓克华作为涉案物业的分租租户及实际占有使用人拒绝交还涉案物业，也拒绝向原告支付无理占用物业的占用费。被告陈金全作为涉案物业的承租方对原告也具有交还涉案物业的义务，故被告陈金全对被告邓克华交还涉案租赁物业及支付占用费依法应承担连带责任。被告邓克华辩称：第一，本案前，被告邓克华已因为提前终止租赁合同而达成的赔偿没有履行对原告及被告陈金泉提起了诉讼。第二，涉案房屋是由被告邓克华向被告陈金全转租过来，相关的转租合同，被告陈金泉及原告都是知情并认可的。合同均没有到期，虽然达成了相关的提前终止及赔偿协议，但是并没有兑现，所以在另外的案件没有审结前，无法确定合同是否已经解除，更加不能因此而要求返还涉案房屋。第三，合同的直接主体是两被告，而非被告邓克华与原告，本案中原告将被告邓克华列为返还责任人，实际上是主体不适格。被告陈金全辩称：第一，被告陈金全向原告承租涉案物业十几年，一直处于正常续约中，租期也是长短不一，最近的租约分别是2017年12月29日及2018年1月11日续签。当时原告知道被告陈金全于2016年8月投入300多万元对涉案物业的商铺进行了重新装修，原告当时强调基于该原因也会续约。第二，被告陈金全整体承租涉案物业后，一直是用于转租、分租，赚取差价，原告对此是知情及默许的；对被告陈金全与众多租户的租期不一且租赁合同超期的事实，原告也是知情的。第三，2018年5月3日，原告突然向众多租户张贴告知书，虚构有关部门对涉案物业已审批同意拆除重建，提出2018年6月30日不再续租给被告陈金全、承诺承担最终的支付责任的方式，促成被告邓克华与被告陈金全签订拆迁补偿协议，事后原告又予以否认，造成被告邓克华等众多租户经营混乱，并开始拖欠水电费及租金。在2018年5月31日的协调会上，原告又明确表示可以直接与被告邓克华等众多租户直接签订租约，且租金标准不变，但是不同意和被告陈金全续约。原告恶意损害了合同约定的被告陈金全的优先承租权，造成被告陈金全巨大的装修损失，应当承担损害赔偿责任。因原告的恶意行为造成众多租户拖欠租金和水电费的后果，被告陈金全与原告也已经不存在租赁合同关系，且租赁场地并非由被告陈金全占有、使用，被告陈金全对此不应当承担连带责任。第四，被告陈金全在与被告邓克华签约之前，明确告知原告租赁期限的问题，重申了十几年租约都是按照惯例续签，被告邓克华对此负有审查责任，被告陈金全在签约过程中没有任何过错。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：穗海新字第012895号、第012894号、第012893号农村（墟镇）宅基地使用证记载：坐落广州市海珠区凤和乡路江村西街德胜五巷2号（建筑面积1311.75平方米，框架结构5.5层）、4号（建筑面积1311.75平方米，框架结构5.5层）、6号（建筑面积2318.80平方米，框架结构5.5层）宅基地，使用人均为路江第五经济合作社。原告（甲方、出租方）与被告陈金全（乙方、承租方）曾签订三份《租赁合同》，分别约定：甲方同意将鹭江德胜五巷2、4、6号整栋物业租赁给乙方作厂房经营使用。具体签约时间及约定的位置、面积、金额等如下：            签约时间              位置              面积              金额                  2018年1月11日              2号              1410平方米              每月每平方米40元，合计每月应交款为56400元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金28200元、管理费16920元、服务费11280元                  2017年12月29日              4号              1410平方米              每月每平方米28元，合计每月应交款为39480元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金19740元、管理费11844元、服务费7896元                  2018年1月11日              6号              2550平方米              每月每平方米33.3元，合计每月应交款为84915元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金42458元、管理费25474元、服务费16983元      上述合同均约定：租赁合同期限自2018年3月1日起至2018年6月30日止；合同期满后，甲方收回该租赁物；如乙方需继续经营而又无违约行为，在同等条件下，乙方有优先承租权；如遇甲方经政府职能部门批准进行旧房改造，乙方将无条件退场，立即迁出，交回租赁物，甲方将履约保证金（合同押金）无息退回给乙方；乙方未经甲方书面同意不得转租或分租租赁物，否则，甲方有权免责单方面解除合同，乙方所交的履约保证金不予退回并赔偿甲方相当于租赁物同期两个月租金、管理费和服务费数额的场地空置费；等。2017年1月6日，被告邓克华与被告陈金全签订《场地租赁合同》，约定被告陈金全将广州市海珠区新港西路鹭江德胜新村五巷2号至6号楼的第二层出租给被告邓克华（陈金全要在第二层留约70平方米的面积自用，即现在的美容档过去4条柱）；期限从2017年4月1日至2020年3月30日，每月租金70000元；等。2017年4月1日，邓江涛代邓克华与被告陈金全签订《房屋租赁协议》，约定被告陈金全将广州市海珠区新港西路鹭江德胜新村五巷二号四号六号楼二楼宿舍的1梯302房出租给被告邓克华；期限从2017年4月1日至2018年3月30日，每月租金1600元；等。2018年3月8日，邓江涛代邓克华与被告陈金全签订《场地租赁合同》，约定被告陈金全将广州市海珠区新港西路鹭江德胜新村五巷6号楼的1梯402房出租给被告邓克华；期限从2018年3月1日至2019年2月28日，每月租金1700元；等。2018年5月3日，原告发出《告知书》，主要内容是：陈金全及德胜五巷2、4、6号全体租户：一、我社于2017年初对上述租赁物业已向政府相关职能部门递交拆除重建改造申请，并于2018年4月25日得到审核批复同意拆除重建；按照合同约定，我社现书面通知贵方在合同期满即2018年6月30日起不再对该物业续租；贵方应在接到本告知书之日起，通知上述租赁物业的全部租户必须于2018年7月10日前自行搬迁，并无条件将鹭江德胜五巷2、4、6号物业交还给本社；二、如贵方或次承租人不能按期搬清，我社将停水、停电；如因贵方分租给其他次承租人引起的合同纠纷及一切损失赔偿由贵方负责，与我社无关；因搬迁拖延而使我社改造工程延误造成的经济损失由贵方负责。2018年5月7日,被告邓克华与被告陈金全就德胜五巷2、4、6号二楼商场及302、402宿舍拆迁改造赔偿问题签订了《协议书》。另,原告就广州市海珠区新港西路鹭江德胜新村五巷2号至6号楼的第二层中的201号厂房、202号厂房、203号商铺分别另案起诉胡振鹏、陈代超、蔡学文及邓克华、陈金全，原告表示邓克华将上述第二层中的201号厂房、202号厂房、203号商铺分别转租给了胡振鹏、陈代超、蔡学文。原告于2018年8月7日提起本案诉讼。诉讼中，当事人均确认涉案房屋由被告邓克华使用，本案中邓克华使用的部位完全位于涉案德胜五巷2号至6号楼范围之内。原告及被告陈金全均确认涉案1梯302号、402号宿舍一直由被告邓克华交纳租金,实际承租主体为被告邓克华,邓江涛是邓克华的哥哥,代邓克华签订租赁合同。原告表示：原告知道被告陈金全将涉案房屋转租，但是不知道转租给谁、转租期限及转租合同的内容；同意按现状收回涉案房屋；被告邓克华按照40050元/月的标准向原告支付了2018年7月、8月的占用费。被告陈金全表示：被告邓克华已在涉案场地使用多年，涉案租赁合同是续签的。原告向本院申请撤回第2项诉请中的水电等费用的请求，被告邓克华对此没有发表意见，被告陈金全对此没有意见。经本院释明相关诉讼风险后，原告坚持其诉讼请求。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：广东保顺检测鉴定有限公司于2018年3月20日分别就涉案物业出具的保顺鉴字〔2018〕0164号、0165号、0166号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为涉案物业的等级应评定为C级，即该房屋为“局部危房”；处理建议（仅供参考）：应立即停止使用该房屋，并迅速采取排危措施……等。经质证，被告陈金全认为：危房是局部问题，可以局部维修继续使用。根据原告的申请，本院在（2018）粤0105民初11594、11595、11618-11620号案中共同委托广东建准检测技术有限公司对涉案物业二、三楼面积进行测绘。原告为此垫付18000元测绘费。广东建准检测技术有限公司于2019年6月26日作出《广州市海珠区凤阳街鹭江西街德胜五巷2、4、6号房屋二、三楼面积测绘报告》。本院认为：原告与被告陈金全就广州市海珠区凤和乡路江村西街德胜五巷2号、4号、6号宅基地上房屋签订三份《租赁合同》，原告将涉案物业交付给被告陈金全使用，陈金全向原告支付了租金，故双方就涉案物业的租赁合同关系成立。原告与被告陈金全签订的《租赁合同》于2018年6月30日租赁期间届满，双方未就续租事宜达成合意，且原告于2018年5月3日向全体租户发出《告知书》，明确租期届满后不再续租，要求被告陈金全及全部租户于2018年7月10日前将租赁物交还给原告，则被告陈金全理应在上述合同期限届满时及时将涉案房屋返还给原告。涉案房屋现由被告邓克华使用，因原告与被告陈金全之间的《租赁合同》约定的租赁期限仅至2018年6月30日，而被告邓克华和被告陈金全签订的《场地租赁合同》约定的租赁期限已超过前述租赁期限，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告邓克华和被告陈金全关于超过部分的租赁的约定无效，即在2018年6月30日之后，被告邓克华亦无权使用涉案房屋。而且，根据原告提交的《房屋安全鉴定报告》，涉案物业为局部危房，已不宜出租。故原告要求作为合同相对方的被告陈金全和作为房屋实际使用人的被告邓克华腾空涉案房屋并交还给原告的诉讼请求合法有理，本院予以支持。两被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。由于被告邓克华实际使用涉案房屋，故原告要求被告邓克华参照合同约定的月租金按每月44500元×90%即40050元的标准支付从2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费的请求，合法有理，本院予以支持。被告陈金全明知其与原告之间的《租赁合同》约定的租赁期限仅至2018年6月30日，仍与被告邓克华签订《场地租赁合同》约定租赁期限至2020年3月30日止，被告陈金全对上述转租期限超过部分的约定无效存在过错，且被告陈金全未尽其使被告邓克华退涉案房屋之义务，致使被告邓克华一直使用涉案房屋，被告邓克华至今继续占有使用涉案房屋，被告陈金全对此亦应承担相应责任。据上，原告要求被告陈金全对上述使用费承担连带责任，本院予以支持。诉讼中，原告向本院申请撤回第2项诉请中的水电等费用的请求，是其处分自身权利的表现，并无不妥，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈金全、邓克华在本判决生效之日起十日内腾空广州市海珠区凤阳街鹭江西街德胜五巷2、4、6号二楼商场及德胜五巷2、4、6号1梯302号、402号宿舍并交还给原告广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社；两被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、被告邓克华在本判决生效之日起十日内向原告支付上述房屋的占用费（从2018年9月1日起至实际交还之日止，按每月40050元的标准计算）；三、被告陈金全对本判决主文第二项确定的被告邓克华的债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费1632.5元，由两被告共同负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。测绘费3600元【本院（2018）粤0105民初11594、11595、11618-11620号案共同委托测绘，共计18000元，该费用在上述五案件中平均分配】，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文审 判 员  施海文人民陪审员  张烈明二〇一九年八月七日书 记 员  郭世文吴越鸣