山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1091民初711号原告：威海卓一地产顾问有限公司，住所地山东省威海市火炬高技术产业开发区火炬路-196号410室，统一社会信用代码91371000MA3D7L5F47。法定代表人：宋广杰，执行董事。委托诉讼代理人：刘玳源，山东英良泰业律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹燕娜，山东英良泰业律师事务所律师。被告：赵玉芬，女，1961年5月26日出生，汉族，住址山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王振路，山东天平恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴桦平，威海经济正洪法律服务所法律工作者。第三人：沈藕叶，女，1949年5月1日出生，汉族，住址山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：樊宇麟，山西德辩律师事务所律师。原告威海卓一地产顾问有限公司与被告赵玉芬、第三人沈藕叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海卓一地产顾问有限公司之委托诉讼代理人刘玳源、邹燕娜、被告赵玉芬之委托诉讼代理人吴桦平、王振路、第三人沈藕叶之委托诉讼代理人樊宇麟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。威海卓一地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的自2018年3月22日至2019年6月4日的部分房屋租赁合同无效；2、被告向原告退还租金、转让费共计37333元、押金4000元；3、被告赔偿原告装修损失40268元；4、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月6日,原告依据被告赵玉芬出示的白银来、沈藕叶出具的委托书与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告承租白银来名下的新浪屿3-5号门市，租期两年零两个月，即自2017年4月5日起至2019年6月4日止，每年租金陆万元整。合同签订后，原告向被告支付了租金、转让费、押金共计99000元。后原告按照合同约定对涉案房屋进行了装修，一直占有使用涉案房屋。但2018年3月1日，陈秋萍以涉案房屋受让人的身份向原告发出《关于新浪屿3-5号商铺租赁合同到期的通知》，通知原告涉案房屋的租赁期截至到2018年3月21日，要求原告租赁期满时立刻撤离、搬走物品，腾空房屋。后经原告核实，被告从白银来处承租了涉案房屋，租期自2013年3月22日至2018年3月21日，年租金为41000元，白银来多年前已经过世，沈藕叶也并未向被告出具委托书，委托被告对外出租涉案房屋。现涉案房屋已被陈秋萍收回，对原告造成了重大损失。故原告诉至本院，请求处理。赵玉芬辩称，本案原告诉被告主体错误，被告只是本案诉争的租赁合同的出租方的代理人，代理人所产生的行为应当由被代理人即出租方白银来承担，所以请求法院依法驳回起诉。另外，原告与被告签订的房屋租赁合同实际上是房屋转租合同，转租时间应当为2018年3月21日止，原告在明知合同到期时间的情况下，合同约定租期到2019年5月1日，责任不在于被告。原告与被告签订合同的时间为2017年4月5日，涉案委托书的时间为2017年4月6日，签合同与委托书没有任何关系，且委托书没有原件核对不能作为定案的证据。原告租房的双方当事人是被告不是陈秋萍，原告的腾房行为是自己自愿与被告无关，腾房的后果应由原告承担。沈藕叶述称，被告不是第三人沈藕叶的代理人，双方并不是代理关系，被告与沈藕叶为租赁关系。涉案委托书不是沈藕叶出具的，委托书日期与房屋租赁合同订立的时间不一致，不符合逻辑。涉案房屋的原所有权人白银来于2013年5月去世，委托书的签名显然为虚假签名，第三人不可能不知道白银来已经去世，且还在委托书上签字，更不可能以白银来的名义出具委托书并签名。涉案委托书写明委托被告在租房期间办理一切有关租房事宜，而在原租赁合同第八条规定，在租赁期间被告不得将租赁房屋转租给第三人，相互矛盾，是一份虚假的委托书。本院经审理认定以下事实：2017年4月5日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，出租方（甲方）：白银来、代理人：赵玉芬，承租方（乙方）：威海卓一房产顾问有限公司、代理人：范侨。合同约定乙方承租甲方位于高区新浪屿花园3-5号门市（以下简称涉案房屋），面积为118.12平方米、用途为办公，租赁期限为两年零两个月，自2017年4月5日至2019年6月4日。乙方支付甲方年租金6万元。乙方支付4000元押金。因乙方承担所有的装修费用，即租赁期满，乙方有权优先转让该房屋的租赁权。合同有效期内甲方不能租给乙方，应承担所有装修费及退还剩余房租。年租金六万元整，第一次支付14个月房租，第二次支付12个月房租。每年度房屋租金按合同时间提前一个月一次性交纳给甲方。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。租赁期间内，乙方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。合同签订后，原告向被告支付了房屋租金7万元（14个月）、转让费25000元、押金4000元，被告向原告交付了房屋，原告进行了装修并使用。2018年3月1日，案外人陈秋萍向原告发出“关于新浪屿3-5号商铺租赁合同到期的通知”，主要内容为原告租赁使用的涉案房屋，与原房主签订的租赁合同期限为2013年3月22日至2018年3月21日。该商铺已由原房主出售给陈秋萍。该房屋到期后将收回自用，请原告提前做好安排，到期准时搬迁，交回房屋。2019年3月22日，原告搬离涉案房屋。涉案房屋的原房主为白银来，2013年5月28日因病去世。涉案房屋系白银来与沈藕叶的共同财产。2017年11月28日经山东省威海市威海卫公证处公证，涉案房屋归沈藕叶一人继承，并办理产权变更手续。2017年12月8日，沈藕叶与陈秋萍订立买卖合同，将涉案房屋卖与陈秋萍，陈秋萍取得了涉案房屋的所有权。2013年3月22日，被告与白银来的代理人就涉案房屋签订了一份房屋租赁合同，约定被告租赁涉案房屋的租赁期间为2013年3月22日至2018年3月21日，房屋的年租金为41000元。白银来在被告租赁期间，不能擅自将房屋出租，且在被告租赁期限内，房价不得擅自上涨。在租赁期间，被告有权支配房屋的使用权，并可将未使用部分租赁给第三者使用。合同签订后，双方履行了合同。2017年4月5日，被告将涉案房屋出租给原告。2017年4月21日，被告向沈藕叶交纳房租41000元。庭审中，被告主张将房屋出租给原告，是经过沈藕叶授权的。被告就此提交委托书传真件及白银来、沈藕叶传真件的复印件各一份，并称在签订合同时，原告也留存了该复印件。原告质证后认为，在签订合同时，白银来早已去世，不可能向被告出具委托书，涉案委托书不真实，被告系无权代理。本院为查明事实，追加沈藕叶为本案的第三人参加诉讼，第三人否认给被告出具委托书，并认为第三人与被告之间只存在租赁关系。被告称，委托书传真件是沈藕叶儿媳发送的，时间为2017年4月6日，发送号码不清楚。根据上述情况，本院给予被告七日的时间就委托书的真实性，确系沈藕叶或其亲属发送的，进一步补充证据，但被告未能提交证据。原告就其装修损失40.268元的诉讼请求，向本院提交了威海普信资产评估有限公司出具的资产评估报告。被告对该评估报告不予认可，认为原告装修购买材料时都有发票，不需要评估，房屋是被告转让给原告不是毛坯房，不需要重新装修，这个报告是虚假报告。原告就此认为，双方合同约定被告认可原告承担涉案房屋装修费用，不存在被告所称不需要装修的情况，原告委托威海印象装饰工程公司装修，有装修清单。被告对装修清单的真实性不予认可。对于原告要求退还转让费25000元的诉讼请求。被告认为转让费是指电脑等设备的转让，东西都买了，现在要求退回，没有道理。原告认为，转让费不是被告所述设备款，租赁合同并未约定被告提供设备一事。转让费是被告向原告收取的保证原告租期内能正常使用的费用，实际上就是被告转租额外收取的好处费。双方对于转让费的主张，均未提交相应的证据。上述事实，有当事人陈述、书证等证据在案佐证。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告提交委托书传真件中的委托人也是房屋所有权人白银来在2013年就已经去世，另一委托人沈藕叶亦否认委托被告出租涉案房屋，且该委托书的出具时间与合同订立时间、委托内容与白银来与被告2013年3月订立合同的内容均存在矛盾之处，本院要求被告就该委托书的真实性进一步补充证据，但被告未能提交，故本院对该委托书的真实性不予确认。另外，如果原、被告之间的房屋租赁合同是房屋所有权人委托被告与原告签订的，那么被告在收取原告租金、转让费、押金后，应将上述款项交给房屋所有权人，但被告仅转给沈藕叶41000元，这也与被告的主张矛盾。故原、被告之间的房屋租赁合同，是在被告没有代理权的情况下签订的，对涉案房屋的所有权人不发生效力，由被告承担责任。被告与第三人因涉案房屋如存在纠纷，双方可另行处理。关于原告的诉讼请求，1、被告将涉案房屋转租给原告未经房屋所有权人（出租人）同意，故原告以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，要求确认涉案房屋租赁合同超过被告剩余租赁期限部分无效，于法无据，本院不予支持；2、涉案房屋的原所有权人白银来将涉案房屋出租给被告，租赁期限为2013年3月22日至2018年3月21日，白银来去世后，第三人继承取得涉案房屋所有权，后将该房屋卖与案外人陈秋萍，陈秋萍取得涉案房屋所有权后，通知原告在2018年3月21日前搬离，原告搬离并无不当。原告要求被告按合同约定的租金标准退还2018年3月22日-2018年6月4日的租金，理由正当，本院予以支持，经计算被告应退还的租金额为12329元（60000元÷365天×75天），同时被告还应将所收押金4000元退还原告；3、庭审中，双方对转让费的内容各执一词，均未能提交证据。在此情况下，本院根据公平原则，确定被告应退还转让费的数额为13906元（25000元÷791天×440天）；4、原告提交的装修损失为40268元的鉴定报告，系原告单方面委托，被告不予认可，原告又未能提供充分的证据证实装修损失的具体数额，因涉案房屋已经重新装修，原告装修的具体情况已无法查证，故本院对原告的该请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、驳回原告威海卓一地产顾问有限公司要求确认原、被告签订的自2018年3月22日至2019年6月4日的部分房屋租赁合同无效的诉讼请求；二、被告赵玉芬于本判决生效后十日内向原告威海卓一地产顾问有限公司退还租金12329元、押金4000元；三、被告赵玉芬于本判决生效后十日内向原告威海卓一地产顾问有限公司退还转让费13906元；四、驳回原告威海卓一地产顾问有限公司要求被告赵玉芬赔偿装修损失40268元的诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，还应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，原告负担843元、被告负担347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  魏亦斌二〇一九年八月十四日书记员  陈 翱