浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3744号上诉人（原审被告）：刘玲华，男，1960年10月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告）：陈晖，男，1970年4月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：浙江大管家物业管理服务有限公司，住所地：温州市飞霞路锦绣路交叉口西南侧置信中心1幢1313室、1314室。法定代理人：李一文，董事长。委托诉讼代理人：马静，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐荣毅，系公司法务。上诉人刘玲华、陈晖因与被上诉人浙江大管家物业管理服务有限公司（以下简称大管家公司）物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院作出的（2019）浙0302民初4882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案经评议，现已审理终结。上诉人刘玲华、陈晖上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.原判认定被上诉人与置信房地产开发有限公司（以下简称置信公司）签订的前期物业服务合同真实有效，存在混淆概念。《商品房买卖合同》第19条第6款明确，买受人应与出卖人委托的物业服务公司签订《前期物业服务合同》，被上诉人未与上诉人签订任何形式的物业服务合同并约定服务项目及收费标准。上诉人无处知晓物业服务内容及价格，仅仅依据被上诉人提供的其与置信公司签订的物业合同，而置信公司也没有在《商品房买卖合同》中与买受人签署任何前期物业合同及服务内容细则。因此上诉人与被上诉人没有任何合同约定，依据《物业管理条例》有关规定，可以拒付物业费，直至被上诉人整改完善后按约支付物业费。2.上诉人对被上诉人提供的水电明细的合法性持有异议。被上诉人从未与上诉人核对户内电表，上诉人搬离时也未与上诉人确认电表读数和金额。被上诉人未按《物业管理条例》实施管理，公摊水、电、户内电费等，每月、每季、每年都要公示、公开预决算，但被上诉人均未公示。因物业电表未及时与房开交接过户、管理混乱，导致水电费公摊等计价方式不清晰，转而乱摊派各用户。3.被上诉人对公共部位出租收入未公示，收入盈余理应属于全体业主和承租户，可以冲抵部分物业费。被上诉人未按照约定公示，违约在先，且未经业主授权擅自将公共设施出租进行商业活动，侵犯业主权利，私下截留收入。4.置信大楼每层楼应配备智能商务间、会议室、公共接待区。被上诉人将各楼层商务间挪作他用，未完善硬件设置，未提供应有的服务，存在减少服务，理应减免部分物业费。5.根据《物业管理条例》、《物权法》，不论业委会是否成立，物业公司应提供房开交付的整栋大楼的安全报告、设施报告，包括至关重要的火灾避难场所等，致业主于一个安全有保障的办公大楼。6.被上诉人就涉案纠纷在2018年提起过一次诉讼，该案经三次庭审，被上诉人最终撤诉，足以说明问题。综上，请求法庭驳回被上诉人的一审诉请。被上诉人大管家公司辩称：1.根据司法解释相关规定，被上诉人与置信公司签订的前期物业服务合同对上诉人具有约束力，上诉人作为房屋承租人，与业主签订的租赁合同约定了产生的物业费用由承租人负担，上诉人应支付物业费。2.被上诉人已经提供足够证据举证证明公摊费用，被上诉人要求上诉人承担的公摊费用符合法律规定和租赁合同的约定。3.上诉人主张被上诉人擅自出租公共设施，与本案没有关联，且上诉人并未就其主张提供证据。一审期间，被上诉人已经向法院提交了六层接待室经业主表决通过同意出租的证明，被上诉人的出租行为是经过该层业主同意的。上诉人主张的硬件设施问题，同样没有证据予以证明。请求二审驳回上诉，维持原判。大管家公司一审诉讼请求：1.请求刘玲华、陈晖立即支付置信中心1幢603室办公房2016年10月1日起至2018年4月30日止的物业服务费66388.7元及违约金（从逾期之日起计算至实际履行义务完毕之日止，按补充协议约定1‰计付；暂算至2019年4月15日违约金为33285.2元）；2.请求刘玲华、陈晖立即支付置信中心1幢603室办公房2016年4月10日起至2018年4月30日止的公摊水费449.7元、户内用电费9738.54元、公摊电费13531.66元，共计23719.9元。一审法院认定事实如下：2009年3月18日，大管家公司与置信公司签订了《【置信广场】办公、商场项目前期物业服务合同》一份，约定对坐落于西南首的置信广场提供前期物业服务管理。2015年12月1日大管家公司与置信公司签订了《〈置信广场办公、商场项目前期物业服务合同〉、〈置信广场住宅区项目前期物业服务合同〉的补充协议》一份，约定对置信广场收费标准进行调整：1、写字楼按12.8元/平方米/月标准收取；2、住宅按6.5元/平方米/月标准收取；3、商业按5.5元/平方米/月标准收取等事宜。2016年4月9日刘玲华代表悦翔捷达旅游有限公司与置信中心1幢603室办公房所有人张绍平签订了《房地产租赁合同》一份，约定：1幢603室办公房由悦翔捷达旅游有限公司承租，房屋建筑面积为269.57㎡（实测272.98㎡），租赁期限为三年，租赁期间水、电、物业等一切相关费用均由悦翔公司承担等事宜。2017年6月12日悦翔捷达旅游有限公司按简易程序未进行清算即注销工商登记，刘玲华、陈晖作为该公司投资人承诺承担公司债务。因悦翔捷达旅游有限公司未按期支付租赁费等，经法院判决刘玲华、陈晖于2018年4月30日腾空坐落置信中心1幢603室办公房。一审法院认为，大管家公司与置信公司签订的前期物业服务合同真实有效，予以确认。大管家公司对该小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向使用人或业主收取物业管理费。因刘玲华、陈晖与业主已约定物业服务费由刘玲华、陈晖交纳，故刘玲华、陈晖作为办公房使用人应及时缴纳物业服务费，现大管家公司要求刘玲华、陈晖告支付置信中心1幢603室办公房2016年10月1日起至2018年4月30日止的物业服务费66388.7元及违约金于法相符，予以支持，因大管家公司提供的证据不足以证明双方已约定违约金按每日1‰计算，故违约金应从起诉之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算为宜。因刘玲华、陈晖对尚欠公摊水费449.7元、户内用电费9738.54元、公摊电费13531.66元均无异议，故大管家公司要求刘玲华、陈晖予以支付的诉请，原判也予以支持。陈晖辩称大管家公司未与业主签订物业服务合同，故其不应交纳相关费用的辩解意见缺乏事实和法律依据，原判不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：一、刘玲华、陈晖于本判决生效之日起十日内支付大管家公司2016年10月1日起至2018年4月30日止的物业服务费66388.7元及违约金（从2019年5月5日起至债务履行完毕之日止，月利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）；二、刘玲华、陈晖于本判决生效之日起十日内支付大管家公司2016年4月10日起至2018年4月30日止的公摊水费449.7元、户内用电费9738.54元、公摊电费13531.66元；三、驳回大管家公司的其他诉讼请求。如果刘玲华、陈晖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2768元，减半收取1384元，由大管家公司负担358元，由刘玲华、陈晖负担1026元（刘玲华、陈晖须在本判决生效之日起七日内向该院交纳应负担的诉讼费，逾期该院将强制执行）。本院二审审理期间，双方均没有提供证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。尽管置信公司与房屋买受人签订的《房屋买卖合同》约定买受人另行与物业服务公司签订物业服务合同，但买受人尚未与物业服务公司另行签订物业服务合同前，不能阻却置信公司与大管家公司签订的前期物业服务合同对业主的约束力，因此，上诉人以《房屋买卖合同》的约定抗辩无需支付物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。一审期间，上诉人对被上诉人主张的公摊水费、公摊电费和户内电费并无异议，且被上诉人已经提供相应证据，一审予以确认正确，民事诉讼禁止反言，二审期间上诉人对上述费用提出异议，同时又未能提供任何反驳证据，本院不予采信。至于上诉人主张被上诉人对出租公共部位收入未公示、硬件设备应完善未完善等，均未能提供任何证据予以证明，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1798元，由上诉人刘玲华、陈晖负担。本判决为终审判决。审判长  黄百隆审判员  刘伟达审判员  柯丽梦二〇一九年八月十五日书记员  潘 曦?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。