浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初2001号 原告：方红，女，1967年10月12日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。 委托诉讼代理人：洪华芬，浙江洪坤律师事务所律师。 被告：余树仙，女，1970年10月20日出生，汉族，住浙江省建德市。 被告：肖雪奎，男，1963年10月9日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：郎萃龙，浙江杭星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张素娟，浙江杭星律师事务所律师。 被告：章建平，男，1957年11月2日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：邵鸣，浙江贤哲律师事务所律师。 原告方红与被告余树仙、肖雪奎、章建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日、2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告方红及其委托诉讼代理人洪华芬，被告肖雪奎及其与被告余树仙的共同委托诉讼代理人郎萃龙，被告章建平两次到庭参加诉讼，被告章建平的委托诉讼代理人邵鸣到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告方红向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与三被告签订的商品房买卖合同合法有效。2.请求判令三被告协助原告办理坐落于建德市房屋房产的变更过户登记手续。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过买卖方式购买了涉案房产，且支付了案涉房屋的房款及其他费用。原告有权通过买卖关系取得案涉房产的使用权和所有权。原告父亲出生在建德市，成年后在外地当兵学习且后一直在宁海工作及生活，其主要亲戚仍在。被告章建平系原告表哥，平时有来往，被告余树仙原在章建平开办的公司担任出纳。2009年7月，原告到建德参加培训时，看望姨妈一家，听章建平说自己抵债来有10套房子都在新安江边上，环境很好，现分别挂名在亲戚、朋友及同事名下，房子都付了首付且办了按揭，现需要回笼资金想转让出去，价格便宜很合算，询问原告是否要买。原告决定购买后，因案涉房产挂名在余树仙名下，所以由余树仙作为出让人（甲方），章建平作为保证人（丙方），与原告（乙方）签订了商品房转让合同。该合同约定，甲方愿意将坐落于江风苑6幢1-101室房产权转让给乙方，乙方愿意购买该房产权，并签订本合同供三方遵守：一、该房产面积134.23㎡，价格为每平方米2952元，总成交金额为396247元。二、甲方已付首款金额126247元，由乙方支付给丙方。三、甲方按揭总借款金额人民币27万元，按揭贷款本息按银行规定，每月由乙方负责支付人民币2754元至本息还清，按揭款账号62×××92。四、保证人责任：负责甲乙双方该房产权变更过户登记手续，并办妥房产证、出让土地使用证、契税证交给乙方，税费由乙方承担。 合同签订后，原告与章建平按价进行了结算，由原告将首付款、前期的按揭款及其他费用共计143272元汇给章建平，以后按约由原告汇按揭款给章建平。银行按揭款每月2754元，后因利率调整每月为2831元。原告同时委托章建平办理相关包括支付物业费等手续。当时三方约定等按揭款全部支付后再办理相应房产过户手续。章建平将余树仙、肖雪奎与出卖人杭州硕原置业有限公司（以下简称硕原公司）于2008年12月30日签订的《商品房买卖合同》原件和余树仙、肖雪奎与中国工商银行股份有限公司建德支行于2009年1月20日签订的《个人房屋担保借款合同》即办理按揭的合同原件都交给原告，并将钥匙交给原告以示该房屋归原告所有，原告接受了章建平交付的房屋。2013年1月，章建平因公司经营需要向原告借钱，当时借款25万元，双方约定月利率为1.5分，后来章建平又借过几次，总计48万元。此事，章建平应支付给原告的月利息已有2700元，所以原告与章建平约定章建平每月应支付原告的利息部分抵按揭款，此后按揭款由章建平全部付清为止，总账双方再结算。至此，原告已向房屋的实际所有人章建平付清了所有的房款其他涉案费用。根据查明的事实，出让涉案房屋的实际所有人是章建平，余树仙、肖雪奎仅仅是章建平挂名的房屋所有人。出卖案涉房屋是该房屋的实际所有人章建平的真实意思表示，且房屋转让款都由章建平收取，故章建平作为该转让合同的出让人应承担出让人的义务，即交付案涉房屋并协助办理案涉房屋产权变更登记手续。现章建平只履行了房屋的交付义务，被告章建平与被告余树仙、肖雪奎应作为共同房屋买卖出让人并共同履行协助原告办理房屋产权变更过户登记手续。由于被告的原因，原告迟迟不能办理案涉房屋产权变更登记手续，故诉至法院。 被告余树仙、肖雪奎辩称，原告诉称案涉房屋系被告余树仙、肖雪奎挂名与事实不符。该房屋系余树仙、肖雪奎通过硕原公司购买所得，余树仙、肖雪奎与章建平从未签订过任何挂名协议。其次，余树仙、肖雪奎从未与原告、章建平签订过商品房转让合同，原告提交的副本中的商品房转让合同中“余树仙”三个字并非其本人所写，也没有本人捺印。原告的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。 被告章建平辩称，原告所述与事实相符，同意原告的诉讼请求，被告余树仙、肖雪奎的辩称与事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告方红为证明其主张，提供了如下证据： 1.证明［原件在（2018）浙0182民初2405号案卷中］、签约房号清单复印件、各材料款凭证复印件各一份，证明案涉房产是章建平抵债得来，章建平是房屋实际所有人，余树仙是其中的借名人。 2.商品房转让合同照片打印件一份，证明三方通过协议的方式将案涉房产卖给原告，余树仙系借名人，所以原告按约将收付款支付给章建平，原告系房屋所有权利人。 3.商品房转让合同复印件一份，证明证据2中的商品房转让合同系章建平提供的格式合同样本，章建平以同样的方式出售了其他九套房产。 4.商品房买卖合同一份、个人房屋担保借款合同一份，证明原告将首付款支付给章建平后，章建平将案涉房屋的两份合同原件交给原告，以证明案涉房产已转卖给原告的事实。 5.中国银行活期存折一份、流水清单复印件一份［原件在（2018）浙0182民初2405号案卷中］、存款回单复印件一份，证明原告按合同约定向房屋实际所有人章建平支付购房首付款及前期按揭款和其他费用，履行了转让合同的支付义务，案涉房屋归原告所有。 6.宁海县合作银行回单六份、证明原告每月向章建平支付按揭款，再由章建平将按揭款付给银行的事实，其中2009年至2011年按照合同约定每月支付2754元，2012年至2014年因银行利率调整每月支付2831元。 7.宁海县农村信用合作联社跃龙信用社存折一份、流水复印件三份、银行回单四份，证明2013年原告按月向章建平支付按揭款及借款48万元给章建平的事实。 8.宁海县合作银行回单复印件三份［原件在（2018）浙0182民初2405号案卷中］，证明原告借给章建平48万元，约定月息1.5%，每月利息2700元。2014年后双方约定利息部分用来支付按揭款及其他费用，故2014年后章建平用原告的利息支付剩余按揭款。 9.工行业务凭证六份，证明原告通过章建平按约支付按揭款，且反映了因银行利率变化，原告支付的按揭款也多交的事实。 10.收据、发票五份［其中2014年11月12日及2018年6月29日的发票为原件，其余为复印件，原件在（2018）浙0182民初2405号案卷中］，证明原告支付了房屋办理三证的费用及物业费用。 11.租房合同、收据各一份，证明原告将案涉房屋出租给案外人唐纪庆收取租金，行使处分权及收益权。 12.庭审笔录一份，证明在（2018）浙0182民初2405号案件审理过程中，肖雪奎本人曾在2018年1月29日庭审中承认签订案涉房屋的商品房买卖合同是因为借名的需要，而不是购买案涉房屋。 被告余树仙、肖雪奎为支持自己的辩解，提供了如下证据： 1.房产证复印件一份（提供原件核对），证明案涉房屋产权登记在被告余树仙、肖雪奎名下，是被告余树仙、肖雪奎依法所有，不存在挂名买房。 2.借条五份，证明余树仙的款项不是集资款是借款，双方对款项没有结清，当时约定从这款项里抵房款。 被告章建平为支持自己的辩解，提供了如下证据： 1.商品房转让合同一份，证明当时抵债的十套房子转让时均使用了统一的格式合同。 2.清单一份，证明华东物资公司尚欠余树仙集资款16万元的事实。 3.利息清单一份，证明至2013年11月30日华东物资公司尚欠余树仙本金16万元，利息14000元。 4.财务明细账一份，证明华东物资公司还尚欠余树仙工资18000元。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提供的证据，被告章建平对三性均无异议。原告提供的证据1，被告余树仙、肖雪奎对真实性没有异议，对房屋来源予以认可，故予以认定。被告余树仙、肖雪奎对证据2的真实性、合法性均有异议，本院认为，该份证据系照片打印件，原告未能提交原件以供核对，不符合证据的形式要件，且被告余树仙、肖雪奎对其真实性提出了异议，故不予认定。被告余树仙、肖雪奎对证据3的真实性无法确认，对证明对象有异议。本院认为，虽然章建平提供了该份证据的原件，但该份证据所涉商品房转让合同系章建平与案外人所签，本院在未经该合同相对方质证确认的情况下亦无法确认其真实性，故不予认定。被告余树仙、肖雪奎对证据4的三性没有异议，对证明对象有异议，本院予以认定。被告余树仙、肖雪奎对证据6、7、8、9的真实性无法确认，本院认为，原告提交了上述证据的原件，符合证据的形式要件，来源合法，内容客观真实，本院予以认定。至于能否达到原告的证明目的，将综合全案进行分析。被告余树仙、肖雪奎对证据10的真实性无异议，但对收据、发票中所载的“代方红付”的书写时间有异议，本院认为，被告余树仙、肖雪奎对收据、发票中所载的书写时间的异议，没有提供相反证据予以佐证，故本院对证据10的真实性予以确认。被告余树仙、肖雪奎对证据11的形式真实性没有异议，但认为系事后伪造，存在虚假诉讼的嫌疑。本院认为，被告余树仙、肖雪奎对其所提的异议，没有提供相反证据予以佐证，异议不成立，对证据11的真实性予以认定。被告余树仙、肖雪奎对证据12的真实性没有异议，但对挂名的事实不予认可。本院认为，该份证据系本院另案形成的庭审笔录，经过到庭的各方当事人及代理人的签字确认，符合证据的形式要件，内容与本案相关联，本院予以认定。 被告余树仙、肖雪奎提供的证据1，原告对真实性没有异议，对证明对象有异议，被告章建平对该证据的三性均无异议。本院确认其真实性。被告余树仙、肖雪奎提供的证据2，原告及被告章建平认为其中两份出具给余树莲的借条与本案没有关联，对另三份借条的真实性没有异议。本院认为，原告及被告章建平所提异议成立，对被告余树仙、肖雪奎提供的证据中两份出具给余树莲的借条不予认定，对另三份借条的真实性予以确认。 被告章建平提供的证据，原告对真实性均无异议。被告章建平提供的证据1即是原告提供的证据4的原件，本院在上文中已对该证据进行分析认证，不再赘述。被告章建平提供的证据2、3、4，被告余树仙、肖雪奎对真实性没有异议，对关联性和证明对象有异议，本院确认其真实性。 根据本院认定的有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2008年12月30日，被告余树仙与硕原公司签订商品房买卖合同一份，约定余树仙向硕原公司购买一江春水江风苑6幢1单元101室房产，总价款为396247元，其中首期房款126247元于2009年1月12日前支付，余款270000元通过商业银行个人贷款按揭方式支付。2009年1月20日，被告余树仙与中国工商银行股份有限公司建德支行签订个人房屋担保借款合同一份，约定余树仙向该行贷款270000元，贷款期限120个月，自2009年1月20日至2019年1月29日，还款账户户名为余树仙，账号为62×××92；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动比例-30%，月实际执行利率为3.465000‰，每期归还本息之和为2753.94元；余树仙将案涉房屋作为该笔借款的抵押财产，被告肖雪奎作为共有权人也在个人房屋担保借款合同上签字确认。 2011年12月16日，案涉房屋产权登记至余树仙、肖雪奎名下。被告余树仙、肖雪奎自认并未支付首期房款，案涉房屋的商品房买卖合同原件、个人房屋担保借款合同原件以及房屋交付后的钥匙由章建平持有，案涉房屋的按揭贷款、物业费也由章建平代为支付。2017年9月，被告余树仙、肖雪奎提前归还了按揭余款45000余元，涂消了抵押权后将房屋所有权证取回。 另查明，余树仙系章建平所在的华东物资公司的出纳。华东物资公司曾于2011年6月14日、2012年8月29日向余树仙出具三份借条，借款金额合计160000元，约定月利率为1.5%。华东物资公司、章建平在落款处盖章签字。上述借款至今未归还。 还查明，方红与章建平系亲戚。2009年7月23日，方红向章建平支付143272元。根据方红提供的票据，2009年9月23日至2014年2月28日期间，方红共向章建平支付51727元。2013年1月11日、2013年6月10日、2013年8月20日，方红还曾向章建平支付三笔大额款项，分别为250000元、200000元、30000元。方红与章建平均表示上述三笔款项合计480000元系章建平向方红所借。 2018年6月25日，广元公司出具证明一份，载明：硕原公司开发了位于建德市“一江春水”住宅小区，该住宅小区二、三工程由我公司承建的。由于2008年硕原公司开发小区销售情况不佳无力支付我公司工程款，经协商硕原公司同意用商品房抵工程款，其中华东物资公司章建平系工程钢材供应商，因此抵给华东物资公司章建平10套商品房（位于江风苑6幢1单元），当时因限购政策，该10套商品房无法登记在章建平名下，故同意华东物资公司章建平指定了10位被借名人到硕原公司签订购房合同（见签约房号清单）。签约房号清单上共记载江风苑6幢1单元10套房产的房号、购买人、面积、单价、首付、按揭款、总房价等信息，其中6幢1单元101室购买人为余树仙。 案涉房屋现由案外人唐纪庆一家居住，其持有一份与方红签订的租房合同。余树仙、肖雪奎因房屋腾退与案外人唐纪庆一家发生纠纷诉至法院，方红、章建平作为该案的第三人参加诉讼。该案审理中，方红曾提出对2009年7月23日的商品房转让合同照片进行司法鉴定，鉴定内容为“照片系对合同原件所拍摄”，本院依法委托给鉴定机构后，鉴定机构以没有原件为由予以退回。本案的审理中，原告方红又申请对2009年7月23日的商品房转让合同照片的真实性及合同中余树仙的签名及指印的真实性进行司法鉴定。本院向有关鉴定机构联系咨询后被告知若没有原件无法就照片的真实性及签名、指印的真实性作出明确的鉴定意见，仅能提供倾向性意见，因原告明确无法提供原件，故本院对于原告的鉴定申请未予准许。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告起诉主张确认2009年7月23日签订的商品房转让合同合法有效，应当提供商品房转让合同原件等直接证据来证明合同订立和生效的事实。但原告未能提供商品房转让合同的原件，仅提供了照片打印件，余树仙、肖雪奎对该份照片的真实性不予认可，否认曾转让过房屋，要求原告提供原件核对，原告明确表示原件遗失无法提供。因原告提供的商品房转让合同照片系间接证据，原告在被告余树仙、肖雪奎否认照片所示合同真实性的情况下，未能进一步举证证明照片的拍摄时间、地点和被拍摄合同系原件的证据，又无法通过鉴定确定商品房转让合同中余树仙签名、捺印的真实性，该份商品房转让合同照片打印件无法证明原告与余树仙、章建平就案涉房屋转让订立合同并生效的事实。 其次，原告提供了商品房买卖合同原件、个人房屋担保借款合同原件、一系列的银行凭证、物业费发票等间接证据，用来证明其与余树仙、章建平建立房屋转让合同关系且已按合同履行归还按揭款的事实。按照案涉商品房转让合同照片打印件的记载，按揭贷款本息每月由乙方即原告负责支付直至本息还清，并明确了按揭款账户。严格按照合同履行的话，原告应当将每月的按揭款直接转至合同上载明的按揭款账户。但原告陈述其在购买案涉房屋后是通过每月向章建平转账来履行合同支付按揭款的义务，并提供了其与章建平、章建平与余树仙之间的款项来往凭证。然根据其提供的银行凭证显示，原告在2009年至2014年期间多次向章建平的账户汇款，每次汇款的金额与案涉房屋每月需归还的按揭贷款数额大致相仿，但章建平为案涉房屋归还按揭款的款项却并非从与原告发生直接款项往来的银行账户支付，而是由章建平将现金存至余树仙的还款账户或者章建平通过其他账户向余树仙的还款账户转账的方式进行。原告向章建平汇款的行为，是履行2009年7月23日商品房转让合同的归还按揭款义务，抑或是在履行其与章建平之间达成的其他协议，从目前的证据尚无法得出明确的结论。原告提供的上述证据，并没有形成一条完整的证据链。 再者，原告方关于商品房转让合同的签订、履行的陈述存在多处不合常理之处。第一，从合同的订立来看，原告和章建平均陈述是由章建平将两份签好字的合同文本寄给原告签字确认，侧面说明该份商品房转让合同并不是原告与余树仙、章建平同时在场的情况下签订的。也就是说章建平向原告邮寄的两份合同文本上余树仙的签字是否为其本人所签，原告也无法确认。原告自述章建平与余树仙之间存在借名买房关系，一般而言，买受人在知晓房屋实际所有人与名义所有人不一致的情况下，为了保障自身权益会比正常的房地产交易更为谨慎，本案中原告既未确认章建平与余树仙之间是否签订了书面的借名买房协议，又未当面与余树仙、章建平签订商品房买卖合同，明显不符合保护自身交易安全的逻辑。第二，原告提交的该份商品房转让合同照片打印件第五条记载，本合同经三方签字之日起生效，合同一式三份，三方各执一份。原告声称其收到合同文本后签完字并未寄回给章建平，直至2017年12月份因为案外人唐纪庆与余树仙、肖雪奎发生纠纷需要该份合同，原告将合同文本带至办公室准备邮寄过程中遗失。按照原告庭审中陈述的其收到章建平寄来的两份合同文本的说法，即使需要商品房转让合同原件，原告也只需向章建平邮寄一份合同文本即可。原告在知晓案涉房屋可能存在权属争议的情况下，更应妥善保管好合同原件作为权利凭证，其关于合同原件遗失原因的解释，难以令人信服。第三，原告陈述其在2009年7月购买案涉房屋，支付了首付款及后续按揭款，但从2009年至今将近10年的时间，在不存在经济实力有限无法先行还清按揭款以涂消抵押权后办理过户登记的情形下，并且也不存在房屋限购政策等限制房屋过户的情形下，原告迟迟未与余树仙、章建平办理产权过户登记手续，也有悖于一般常理。虽然章建平对于签订商品房转让合同一事与原告陈述一致，但考虑到章建平与原告之间存在尚未结清的借款关系，且章建平与原告系亲戚，仅凭章建平与原告的口头陈述无法证明余树仙曾签订过该份商品房转让合同。 综上，原告提交的商品房转让合同的照片无法核对真实性，原告提交的其他证据也不足以形成完整的证据链以证明其所主张的事实，应承担举证不力的法律后果。对于原告要求确认合同有效并要求三被告基于该份合同协助其办理过户登记的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告方红的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计人民币6900元，由原告方红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  沈小明 二〇一九年八月五日 法官助理陈霞 书记员王晓羽