广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1602民初1185号原告：曾洁明，男，住广东省深圳市龙岗区。委托代理人：毛丹，广东卓献律师事务所律师。委托代理人：王碧娟，广东卓献律师事务所律师。被告:曾伯和，男，住河源市源城区。被告:黄惠惠，女，住河源市源城区，系被告曾伯和之妻。被告:河源市四季名菜餐饮有限公司。地址河源市源城区华达街东边永福路北边嘉福花园D栋第一、二层202号、203号。法定代表人：曾伯和。共同委托代理人：邱燕静，广东守和律师事务所律师。共同委托代理人：诸瑜琳，广东守和律师事务所律师。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾洁明委托代理人毛丹、王碧娟、被告曾伯和、黄惠惠、河源市四季名菜餐饮有限公司及其共同委托代理人邱燕静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即向原告支付所拖欠的租金1691066.1元（详见附件《暂截至2019年4月15日被告所拖欠款项明细清单》）以及违约金（从应支付时起每月按拖欠金额的2%计算至实际清偿之日止）；2、判令三被告立即将其物品搬离所承租房屋,立即将河源市四季名菜餐饮有限公司地址迁出河源市源城区华达街东边永福路北边嘉福花园D栋第一、二层202号、203号，并支付自2019年4月15日合同解除之日起至实际搬离租赁房屋之日止的占用费（占用费参照双方签订的合同约定的当年度租金标准计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年4月8日，原告与被告曾伯和签订《租赁契约》和《补充协议》，约定原告将其坐落于河源市永福西路99号嘉福花园商铺29卡、30卡、202卡、203卡的房屋出租给被告曾伯和使用，房屋的建筑面积为3599平方米，双方约定房屋月租金按照补充协议约定支付，租期自2014年5月1日起至2024年4月30日止共计120个月；合同约定了租赁期内双方的责任以及逾期交付租金的违约责任;双方还在《补充协议》约定了相关税费的缴纳方式、优先续租权以及第一年至第三年、第四年至第六年、第七年至第九年、第十年、第十一年的月租金计算方式等事宜。在《租赁契约》和《补充协议》签订后，原告依约将该房屋交付给被告曾伯和,被告曾伯和也已经进场施工装修，并在该房屋成立和经营河源市四季名菜餐饮有限公司。按照双方的约定，被告曾伯和从2014年8月1日开始应按月支付租赁费用给原告,但被告曾伯和并未按约支付租金，原告多次催讨，并分别于2016年12月6日、2017年7月3日委托律师向被告曾伯和、被告河源市四季名菜餐饮有限公司发送催收款项的律师函。2017年9月4日，被告曾伯和、被告河源市四季名菜餐饮有限公司与原告签订了《补充协议二》，对被告的减租请求、被告所拖欠款项总额确认、减租期间、减租后的租金以及拖欠款项的支付方式等内容进行了约定。自原告与被告曾伯和、被告河源市四季名菜餐饮有限公司签订《补充协议二》后，被告陆续向原告支付部分费用，经原告核算，被告实际从2018年4月开始，即未付当月租赁费用以及之前所拖欠费用。被告河源市四季名菜餐饮有限公司在2019年1月已经关门停业，但三被告仍占有使用位于河源市源城区华达街东边永福路北边嘉福花园D栋第一、二层202号、203号的租赁房屋不肯搬离。根据《租赁契约》第七条“违约责任：1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之一收取违约金，逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）”的约定，原告分别在2019年4月12日和4月15日口头、微信等方式通知到被告解除合同并要求被告支付所拖欠的租金和违约金及搬离租赁房屋等。被告收到解除通知后未按时缴费和搬离。根据《婚姻法》及有关司法解释的规定，被告曾伯和与被告黄惠惠为夫妻关系且被告曾伯和租赁原告房屋用于经营是发生在两被告夫妻关系存续期间，故被告曾伯和所拖欠的租赁费用应为两被告的夫妻共同债务，被告黄惠惠应对此承担连带清偿责任。被告曾伯和租赁原告房屋用于经营被告河源市四季名菜餐饮有限公司,且被告河源市四季名菜餐饮有限公司在《补充协议二》中予以盖章确认，因此被告河源市四季名菜餐饮有限公司也应对此承担连带清偿责任。综上所述，现为维护原告的合法权益，原告依法特向法院提起诉讼，原告的诉讼请求理由确实充分，符合合同约定及法律规定，望法院依法判如所请。原告为其陈述事实提供的证据有：1、原告身份证复印件；2、被告曾伯和身份证复印件、企业信用信息公示报告；3、租赁契约；4、补充协议；5、两份广东卓献律师事务所律师律师函、两份EMS快递单、EMS快递查询信息；6、补充协议二；7、解除合同的微信通知截图。被告辩称：一、原告租金计算错误，违约金请求不合法。（一）租金计算。根据原告与被告于2017年9月4日签订的《补充协议二》，原告与被告达成合意对租金进行打折扣减，对截至2017年9月4日所拖欠的租金计算为720000元，被告按照补充协议二自2017年9月6日起一直交纳租金。（二）违约金问题。根据我国民法规定，违约金应当以合同相对方的实际损失为准。原告既请求了违约金，又请求了原告未经营时期的资金占用费，对损失进行了重复计算，不符合法律的相关规定。且原告按日百分之一计算违约金，明显超过法律规定的强制性规定，依法应予以驳回。二、因为原告根本性违约，导致被告无法经营，应当承担赔偿损失的责任。(一)被告出租的房屋存在重大缺陷。因租赁房屋所在的嘉福花园小区未按市住建局审批的设计图纸施工、预留烟道，导致四季名菜因油烟未能高空排放，无法办理环保证，无奈之下只能停业关闭。被告承租原告的房屋后仅对房屋装修装饰就投入了八百多万元，但因原告的房屋存在对餐饮行业来说根本性缺陷，而且事前无告知被告，被告在经营过程中遭受业主联名投诉，导致餐饮环保证一直办不下来，被告花巨额款项的投资打了水漂。被告认为，原告明知被告是租来经营餐饮的，却对其房屋存在根本性缺陷不告知被告，造成被告巨额经济损失，己经构成根本性违约，原告承担相应的赔偿责任（将提起反诉或另案起诉)。（二）同时租赁房屋配套的停车场一直未完善，导致四季名菜在经营期间一直存在客人停车困难的问题，严重影响了被告的经营效益，也是导致被告无法继续经营的一个原因。综上所述，请求人民法院根据证据事实和法律规定，调整原告的诉讼请求。被告为其答辩事实提供的证据有：1、请愿书；2、委托书；3、转账截图。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合本案事实认定及有关争议问题加以阐述。经审理查明认定的事实如下：2014年4月8日，原告与被告曾伯和签订《租赁契约》和《补充协议》，约定原告将其坐落于河源市永福西路99号嘉福花园商铺房屋出租给被告曾伯和使用，房屋的建筑面积为3599平方米，双方约定房屋月租金按照补充协议约定支付，租期自2014年5月1日起至2024年4月30日止共计120个月；合同约定了租赁期内双方的责任以及逾期交付租金的违约责任;双方还在《补充协议》约定了相关税费的缴纳方式、优先续租权以及第一年至第三年、第四年至第六年、第七年至第九年、第十年、第十一年的月租金计算方式等事宜。在《租赁契约》和《补充协议》签订后，原告依约将该房屋交付给被告曾伯和,被告曾伯和也已经进场施工装修，并在该房屋成立和经营河源市四季名菜餐饮有限公司。被告曾伯和从2014年8月1日开始未按约支付租金，原告多次催讨未果。2017年9月4日，被告曾伯和、被告河源市四季名菜餐饮有限公司与原告签订了《补充协议二》，对被告的减租请求、被告所拖欠款项总额确认、减租期间、减租后的租金以及拖欠款项的支付方式等内容进行了约定。签订《补充协议二》后，被告陆续向原告支付部分费用，经原告核算，被告实际从2018年4月开始，即未付当月租赁费用以及之前所拖欠费用。但三被告仍占有使用租赁房屋不予搬离。原告分别在2019年4月12日和4月15日以口头、微信等方式通知到被告解除合同并要求被告支付所拖欠的租金和违约金及搬离租赁房屋等。被告收到解除通知后未按时缴费和搬离。原告于2019年4月22日向本院提起诉讼。另查明，被告河源市四季名菜餐饮有限公司在2019年1月已经关门停业。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的起诉以及答辩意见，本院归纳6项争议焦点：一、合同正式解除的时间是原告发出解除通知时还是被告停业时；二、合同解除的过错责任由谁承担；三、被告所拖欠的租金金额；四、原告请求的违约金是否过高；五、合同解除后租赁房屋的占用费如何计算；六、租赁房屋如何返还。一、关于原、被告双方之间租赁关系解除的时间问题。本案原、被告双方均要求解除于2014年4月8日签订的《租赁契约》、《补充协议》以及2017年9月4日签订的《补充协议二》，因双方对终止租赁关系无异议，对于原、被告均要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。对合同的解除日期，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告未按约向原告履行支付租金的义务，双方约定解除合同的条件己成就。原告于2019年4月15日向被告发出《解除〈租赁契约>二、关于合同解除的过错责任由谁承担的问题。按原、被告双方合同约定“租金按月结算，以转账形式支付给甲方（原告），由乙方（被告）在每月10日前缴付当月租金”，被告从2018年4月起至2019年4月份止未交租金，一直占用租赁房屋，存在根本违约，故原告要求被告承担违约金，理由充分，本院予以支持。关于被告提出称租赁物存在根本性违约，即原告所提供房屋存在预留烟道不通、配套停车场未完善的重大缺陷，被告所称的预留烟道不通并非原告原因造成，被告在合同履行过程中己经打通了该预留烟道且被告于庭审中也予以确认该事实。被告在整个合同履行过程中并未对此提出所租赁房屋无法使用的异议，且双方所签订的《补充协议》约定“承租方必须按商业消防标准装修该商铺并承担消防第一责任人。要按当地排污要求进行装修”，即安装水电排烟排污和消防等均由被告负责，原告并不存在违约；被告所称的停车场未完善，双方合同中并未约定原告应向被告提供相应配套的停车场，被告所提供的证据不足证实其抗辩理由，本院不予支持。三、关于被告所拖欠租金的计算问题。从原、被告所提供的证据可知，原、被告双方约定如被告存在未按期付款行为，则原告有权按照原合同约定租金向被告主张，现被告存在未按时按约支付租金的行为，被告提出应按《补充协议二》计算租金，原告也主张按照双方所签订《补充协议二》计算拖欠租金，本院予以认可。原、被告双方均确认被告支付租金至2018年4月，故被告应当向原告支付自2018年4月至2019年4月15日期间的月租金，原告诉请要求被告支付2018年4月至2019年4月的租金1691066.1元,理据充分，本院予以支持。四、关于违约金的计算问题。关于原告主张被告支付违约金的请求，因被告存在长期拖欠租金的违约行为，原告主张被告支付违约金的请求，符合双方签订《租赁契约》第七条第二款的规定，本院对此予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅的原则，其主要属性仍为补偿性。本案中，被告逾期交付租金，在原告无充分证据证明其实际损失的情况下，可以参考其租金等费用被拖延支付期间的利息损失，以及普通民间借贷中受法律保护的利息标准等加以确定。据此考量，本案原、被告双方在《租赁契约》第七条第二款所约定按每日拖欠租金1%方式计算的违约金过高，因原告起诉主张将违约金调整为以被告每月欠付金额自欠付之日起按月利率2%计算至合同租赁关系解除之日止，其中原告按此计算至2019年4月15日的违约金为201393.41元，至2019年4月16日至被告实际清偿之日止的违约金以1691066.1元为基数按月利率2%计算，原告该项主张属于合同当事人自己适当调整违约金计算方式，符合法律规定，本院予以支持。五、关于占用费的计算问题。合同解除后，被告理应将房屋返还给原告，被告在合同解除后继续占用租赁房屋，则应当向原告支付占用费，对原告要求被告支付占用费的诉求，本院予以支持。被告应支付实际使用租赁房屋期间的占用费，原告主张占用费参照双方《租赁契约》约定的租金标准，占用费按租金103654.84元/月计算，自2019年4月16日起至其实际搬离涉案房屋之日止，本院予以支持。关于租赁房屋返还问题。关于租赁房屋返还事宜，因被告对租赁房屋进行了装饰装修，而现原告要求被告返还房屋，经本院询问，原告不同意利用被告对承租房屋的装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，在原告不同意利用的情况下，被告装饰装修残值不应由原告承担。双方签订的《租赁契约》第九条明确约定，租赁期满后，被告不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给原告。因此，原告主张被告将承租房屋内未形成附和的物品搬走并将能够正常使用的承租房屋按现状返还，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及上述司法解释之规定，判决如下：被告曾伯和、黄惠惠、河源市四季名菜餐饮有限公司应在本判决生效后十日内向原告曾洁明支付截至2019年4月15日止的房屋租赁租金1691066.1元及违约金201393.41元（从2019年4月16日起租金的违约金以1691066.1元为基数按月利率2%计付至被告搬离租赁房屋之日止）。二、被告曾伯和、黄惠惠、河源市四季名菜餐饮有限公司应向原告曾洁明支付从2019年4月16日起至三被告实际搬离租赁房屋之日止的租金占用费（以每月103654.84元计算）。三、被告曾伯和、黄惠惠、河源市四季名菜餐饮有限公司应在本判决生效之日起十日内腾空并搬出位于河源市源城区华达街东边永福路北边嘉福花园D栋第一、二层202号、203号的租赁房屋并将上述租赁房屋交付予原告曾洁明。四、驳回原告曾洁明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费22800元，保全费5000元，合计27800元，由被告曾伯和、黄惠惠、河源市四季名菜餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  陈荣辉人民陪审员  吴海城人民陪审员  邓贵英二〇一九年八月三十日书 记 员  邱利奇