上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初18818号原告庞寅，男，1998年3月18日出生，汉族，住上海市崇明区。委托代理人施伊琳、汪涛，北京大成(上海)律师事务所律师。被告上海骏泰房地产开发有限公司，住所地上海市大渡河路XXX号XXX区。法定代表人郑晓乐。委托代理人李树安、贾逸玮，上海正地律师事务所律师。原告庞寅与被告上海骏泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞寅的委托代理人施伊琳，被告上海骏泰房地产开发有限公司的委托代理人李树安、贾逸玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞寅诉称，2016年3月，原被告就原告向被告购买系争房屋，即位于本市万泉路122弄“中骏天誉家苑”小区的13号101室签订了《上海市商品房预售合同》，对交易价、房屋面积、合同价款、付款时间及交房时间等作了约定，合同的补充条款载明，原告作为底层房屋业主，享有与房屋所对应的底楼地面花园的使用权、花园采用绿化或其他方式进行分隔并以实际交付现状为准。签订合同前，被告向原告展示的样板房也体现出底层房屋外确有实心围墙、门禁所封闭的花园。合同签订后，原告付清了全部房款，被告向原告交付了与样板房一致的房屋。2018年5月，原告收到相关政府执法部门联合发送的《告知书》，认定上述围墙属占用小区公共部位的违规搭建并随之对围墙实施了强拆。原告认为，花园区域属于原告购置系争房屋的重要诱因，也是房屋核心价值的体现，花园围栏被拆除后导致的后果为：房屋价值产生贬损、房屋的现状无法达到交付标准、原告无法如期装修、使用房屋，故被告的行为已构成违约，应按上述后果承担合同约定的违约责任。考虑到选择退房可能将使原告的损失进一步扩大，现提起诉讼，请求判令：一、被告返还房款100万元(暂估价，以评估价为准)；二、被告支付违约金(按已付购房款的日万分之五，自约定的交房日即2017年6月30日起算至房屋恢复使用之日止)；三、本案受理费由被告承担。被告上海骏泰房地产开发有限公司辩称，一、系争房屋外围的花园区域属于小区配套的公共绿地，设计时以植物即“绿篱”拦隔，实际施工时由被告安装了实心墙围栏及门禁系统，并按时按质向原告交付了房屋，交付时房屋在竣工验收与交付使用许可方面具备合法条件，故被告不存在违约行为；二、对墙体进行强拆属于政府部门的行政行为，既与被告无关，亦非被告可抗拒，不应由被告承担责任；三、根据合同补充条款的内容表述，该条款赋予原告的是对花园区域的正常使用权而非专属使用权或所有权，亦未约定该区域必须以何种方式进行拦隔，还强调了原告对该区域的使用必须遵守小区管理规约且不得就此争议提出赔偿，此类条款并不违反法律规定，被告也不存在虚假宣传的行为；四、系争房屋的总价系按房产的建筑面积而定，与花园区域的面积无关，实心墙体被拆除后，被告经与小区业主协商将该花园区域的拦隔恢复为“绿篱”状态，符合小区楼盘展示模型中房屋周边所呈现的样貌，对房屋买卖合同的订立、房屋的装修与使用均不构成影响。综上所述，原告要求被告按差价退款并支付违约金的诉请没有法律依据，应予以驳回。经审理查明，被告为系争房屋的开发销售方并具备竣工验收备案及新建住宅交付使用许可资质。2017年，原被告签订《上海市商品房出售合同》一份，主要约定内容为：原告以XXXXXXXX元向被告购买系争房屋，合同的补充条款载明：如所购房屋属于底层的，则买受方享有与之对应的底楼地面花园使用权但无所有权，此花园采用“绿化或结合其他方式”进行分隔，并以实际交付现状为准；买受方必须遵守小区管理规定、不得阻止物业管理企业因小区的公共事务进入花园、不得改造花园内的公共设施、不得因花园的使用权向出售方主张补偿、不得对其他买受方的花园使用权持有异议且因此而解除或主张购房合同无效。合同还载明，被告未如期交房的，应按已付房款的日万分之五向原告支付违约金。上述合同签订后，原告付清房款，被告交付了房屋，交付时房屋外围由被告作了封闭式的实心墙拦隔并加装门禁设施，墙内即为补充条款约定的花园区域。2018年间，政府各部门以“私搭违建”、“占用公用部位”为由，对上述墙体及门禁进行了强拆，为此原被告发生争议，原告于2018年8月16日提起诉讼，请求判决如其诉请。另查明，一、原告自认系争房屋符合产权登记办理条件；二、诉讼过程中，原告就其诉请第一项提出估价申请，要求以房屋预售合同签订之日为时点，对“不包含地面花园专属使用权”状态下的同类型房屋的市场价值进行评估，以确定房屋在周边围栏状态变化后价值的贬损程度，上海大雄房地产估价有限公司根据本院委托接受该申请后，于2019年5月20日向本院出具“撤销委托申请”一份，认为在“买受人对花园享有使用权而无所有权这一前提下”，无法对围栏状态变化后的房地产市场价值进行评估。对此原告认为，对评估机构申请撤销委托无异议，但既然司法估价无法进行，原告的诉请第一项可由法院依法酌定。被告认为，评估机构的回复表明原告诉请第一项缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。本院认为，民事活动应合法守规。原告作为对法律政策及社会准则具备一般认知水准、具有完全民事行为能力的民事主体，被告作为房地产开发销售企业，对房产交易过程中就小区公共领域使用权私下进行约定的行为有违法律规定应为明知，在此情形下，双方仍将此约定列入书面合同并通过被告对该区域作封闭式改造后连同房屋向原告交付这一行为将该约定付诸于实施，则此类约定应为无效且此合同条款不具有法律约束力，签约双方均不得以条款约定为由主张免责，基于该条款发生的上述违法行为所导致的后果应由双方共同承担责任，一旦违法行为被纠正或制止后导致买受方产生经济损失的，应由双方按责予以分担。至于经济损失的具体衡量标准，本院认为，对房屋价值的认定应结合房屋的软硬件功能综合考量，无论其存在是否合法，附有门禁系统的封闭式围墙作为被告向原告交付房屋时的附属构件，起到了将房屋周边部分区域进行拦隔供原告单独使用的作用，使得系争房屋与不具备这一功能的同类型房屋相较显然更具有市场竞争力，构成原告买房的诱因，因此，即使无法对拆违前后的房屋价值贬损程度以量化的标准进行评估，但常识上可以认定拆违完成后的房屋在功用方面将低于原告购房时的预期，既然如此，在合同基本履行完毕，原告自愿接受房屋的前提下，可以通过由被告向原告适当返还部分购房款的方式以保障本次交易的公平合理、等价有偿，须返还购房款的具体数额由本院根据查明的案情及当事人的过错程度等各类因素予以酌定。基于原告自身的过错，对其追究违约责任的诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第七条之规定，判决如下：一、被告上海骏泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告庞寅购房款人民币21万元；二、对原告庞寅的其余诉请不予支持。本案受理费人民币22379元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  王璧瑛人民陪审员  周 嘉二〇一九年八月二十七日书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。