广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异647号 异议人（被执行人）深圳市新龙达南深企业有限公司，住所地深圳市罗湖区红岗北路一号大院，统一社会信用代码91440300192179518Q。 法定代表人张璐。 委托诉讼代理人胡幼民，广东深天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘婷慧，广东深天成律师事务所律师。 申请执行人孙景阳，男，1963年2月2日出生，住所地杭州市江干区。 委托诉讼代理人周国辉，广东鹏讯律师事务所律师。 委托诉讼代理人王珊，广东鹏讯律师事务所律师。 被执行人深圳市大世界实业有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦北路洪湖一街23号，统一社会信用代码91440300192180033M。 法定代表人徐金贵。 被执行人徐金贵，男，1963年6月3日出生，住所地深圳市罗湖区。 被执行人周颖，女，1974年6月12日出生，住所地深圳市罗湖区。 被执行人深圳市正盛投资有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗街道文锦北路洪湖一街23号，统一社会信用代码914403000807967222。 法定代表人徐金贵。 被执行人深圳市生元农机有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦北路5号大院4栋301，统一社会信用代码91440300192483253G。 法定代表人徐金贵。 被执行人深圳市大世界石材有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦北路洪湖一街5号大院四栋二层之四，统一社会信用代码9144030058270965X8。 法定代表人徐金贵。 被执行人深圳市大世界集团有限公司，住所地深圳市罗湖区太宁路百仕达东郡广场二期百仕达大厦31层，统一社会信用代码914403002795221123。 法定代表人徐金贵。 被执行人深圳市大世界家居有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道红岭中路2061号园岭花园裙楼1-3层，统一社会信用代码91440300078015464K。 法定代表人徐金贵。 被执行人启华之星企业发展（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区清水河街道红岗北路一号大院，统一社会信用代码91440300MA5EX2A40G。 法定代表人白杨。 本院在执行孙景阳申请执行深圳市大世界实业有限公司、徐金贵、周颖、深圳市正盛投资有限公司、深圳市生元农机有限公司、深圳市大世界石材有限公司、深圳市新龙达南深企业有限公司（以下简称“新龙达公司”）、深圳市大世界集团有限公司、深圳市大世界家居有限公司、启华之星企业发展（深圳）有限公司一案过程中，裁定拍卖被执行人新龙达公司名下位于广东省深圳市罗湖区××1栋整栋房产（房产证号：20××51）、广东省深圳市罗湖区××2栋整栋房产（房产证号：20××94）、广东省深圳市罗湖区××3栋整栋房产（房产证号：20××54）、广东省深圳市罗湖区××4栋整栋房产（房产证号：20××97）、广东省深圳市罗湖区××5栋整栋房产（房产证号：20××13）、广东省深圳市罗湖区××6栋整栋房产（房产证号：20××89）、广东省深圳市罗湖区××2号大院1栋全栋房产（房产证号：20××20）、广东省深圳市罗湖区××2号大院2栋全栋房产（房产证号：20××17），(以下简称“涉案房产”)。异议人新龙达公司对此不服，向本院提出异议。本院已受理，并另行组成合议庭进行审查。本案现已审查完毕。 被执行人新龙达公司异议请求：一、撤销（2019）粤03执恢66号之一执行裁定书；二、停止对异议人名下涉案房产的拍卖。事实和理由如下：一、法院未将涉案房产的评估报告送达异议人。异议人住所地为深圳市××××号大院，在执行过程中，异议人曾在该地址收到法院送达的相关执行法律文书及（2019）粤03执恢66号网拍告知书，但从未收到涉案房产的评估报告。据悉，评估报告是以公告方式送达，异议人认为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。二、评估报告对涉案房产的评估价值远低于实际价值。三、涉案房产所在宗地上还建有其他建筑，尚未办理产权登记，如仅拍卖已有产权登记的房产，将会对未办理产权的房产价值造成负面影响，侵害了异议人的合法权益。四、本案执行依据认定的异议人债务为人民币6500万元，而涉案房产评估值为人民币2.52亿元，起拍价为1.768亿元。涉案房产的价值远高于本案债务，拍卖涉案房产将会对异议人造成损失。五、（2019）粤03执恢66号网拍告知书未确定保留价，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条之规定，法院拍卖应当确定保留价，并且人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十。而（2019）粤03执恢66号网拍告知书确定的起拍价却是评估总值的七成，因此有可能对异议人造成损失。 申请执行人孙景阳答辩称，一、网拍告知书载明本次拍卖将在京东网司法拍卖平台进行，而评估报告已经在该平台进行公示，新龙达公司明知道评估报告的内容，却声称未收到评估报告，明显是恶意阻扰执行程序进行。二、本次拍卖是由深圳市中级人民法院摇珠确定评估机构，并由评估机构出具评估报告，全部程序依法进行，新龙达公司质疑涉案房产估价无任何依据。三、本案涉案房产均已办理产权登记，申请人依法申请查封和处置涉案房产，符合法律规定。且涉案房产均已设立合法的抵押物权，依法处置、拍卖涉案房产也是抵押权人实现物权的法律途径。新龙达公司称拍卖房产的同一宗地上还建有其他建筑，尚未办理产权登记，但并未提供其对该建筑具有合法所有权的文件。即便上述情形属实，该建筑无法办理产权登记，仍属于违法建筑，违法建筑不应受到法律保护，不能影响本案涉案房产的处置，也不能影响抵押权人实现抵押物权。四、本案生效仲裁裁决确定被执行人应偿还孙景阳人民币6500万元及利息及其他费用等，截止2019年6月20日，本案未清偿债权总额已经达到人民币144133599.62元。且涉案房产已为他案债权设定抵押，截止2019年6月20日，抵押债权总额已经超过人民币7.42亿元，由于涉案房产拍卖所得款需先清偿抵押债权后才能清偿本案，因此涉案房产的价值不可能高于涉案债权。五、本案已依法设定拍卖保留价，起拍价即为拍卖保留价，新龙达公司称拍卖房产未确定保留价显然是错误的。六、法院按照评估价的百分之七十确定涉案房产的起拍价符合司法解释规定。综上，请求驳回新龙达公司的异议请求，恢复对涉案房产的拍卖。 本院查明，关于孙景阳与上述被执行人贷款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会于2016年11月3日作出（2016）深仲裁字第903号裁决书，裁决上述被执行人应偿还孙景阳人民币6500万元及利息及其他费用等。在执行过程中，本院作出（2019）粤03执恢66号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人新龙达公司名下涉案房产。本院依法委托鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产进行了评估，鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2019年3月20日作出鹏信房估字（2019）第027号《房地产估价报告书》，载明涉案房产评估总值为人民币252591390元，但本院未向新龙达公司送达上述评估报告。 2019年5月22日，本院作出（2019）粤03执恢66号网拍告知书，告知各被执行人，本院拟通过京东网司法拍卖平台，以评估总值的七成为起拍价，即人民币176813973元的价格对上述涉案房产进行拍卖。 本院认为，一、关于评估报告送达的问题，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”本院在执行过程中，未向异议人送达评估报告即安排拍卖，属程序不当，应予纠正。 二、关于异议人认为评估报告估价过低，属于对评估报告的异议，可向评估机构提出，由评估机构答复，不属执行异议的范畴。 三、涉案房产登记在被执行人新龙达公司名下，新龙达公司未履行生效法律文书确定之义务，本院拍卖涉案房产并无不当。至于涉案房产所在宗地上其他未办理产权登记的建筑，不影响本案的处置。 四、关于拍卖物价值远超申请执行标的物问题，因被执行人新龙达公司无其他财产可供执行，处置涉案财产为唯一选择，并未违反相关法律规定。另外，根据申请执行人计算，本案债权本息合计为人民币144133599.62元，且涉案房产上已设立抵押，故处置涉案房产不存在超标的拍卖情形。 五、关于网拍保留价。最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”根据上述法律规定，本案涉案房产保留价即为起拍价。异议人主张未确定拍卖保留价，与事实不符，本院不予支持。 综上，本院在执行过程中未向异议人送达评估报告，应予纠正。应待本院向异议人送达评估报告后，另行安排拍卖。异议人之其他请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项之规定，裁定如下： 一、撤销（2019）粤03执恢66号网拍告知书； 二、驳回异议人深圳市新龙达南深企业有限公司的其他异议请求。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇一九年八月二十一日 书记员 许 多