河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0305民初4573号原告：朱书献，男，1971年8月3日出生，汉族，初中文化程度，河南省孟津县人，农民，住河南省孟津县。委托代理人：吕富平，河南润合律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：王惠，女，1971年7月21日出生，汉族，中专文化程度，山东省潍坊市人，中国移动通信公司河南有限公司洛阳长春路营业厅职工，住洛阳市涧西区。委托代理人：刘德强，男，1945年8月26日出生，汉族，中专文化程度，湖南省长沙市人，中国一拖集团公司退休职工，住洛阳市涧西区。代理权限：特别授权。被告：河南恒聚置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区南昌路九号街坊杜康大厦2-1102室。法定代表人：高会民。原告朱书献诉被告王惠、河南恒聚置业有限公司为执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱书献及其委托代理人吕富平和被告王惠及其委托代理人刘德强到庭参加了诉讼。被告河南恒聚置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告朱书献诉称，2012年洛阳市隆都建设工程有限公司与被告河南恒聚置业有限公司就孟津县聚福苑小区签订了《建设工程合同》。朱书献作为朱书献、史建国等七人代表，作为实际施工人与该洛阳市隆都建设工程有限公司聚福苑小区项目部签订《工程承包合同》两份，其中2012年9月14日合同约定施工范围为该小区1号至3号楼《工程承包合同》，2012年11月1日合同约定施工范围为该小区4号至5号楼。原告等人作为实际施工人将聚福苑小区1号楼至5号楼施工完毕后，被告河南恒聚置业有限公司无力支付施工款，经原告等人上访，经孟津县、会盟镇两级政府协调，2015年6月26日，原告等7名实际施工人与被告河南恒聚置业有限公司签订《抵账协议》一份，其中抵偿给原告的房屋为孟津县聚福苑小区2-1-201号、5-3-502房产及4-2-101号、4-1-104号车库。同日，该河南恒聚置业有限公司和原告就上述房屋及车库签订《买卖合同》，出具房款收据，并将所涉房屋、车库钥匙交付原告。期间，洛阳市西工区法院对该聚福苑小区的97套房屋进行了查封，在原告提出异议后，西工区法院解除了对以房抵工程款的8套房屋（包含原告本案所诉房屋）的查封措施。洛阳市涧西区法院在办理王惠与河南恒聚置业有限公司一案【案号（2016）豫0305执1530】中作出（2018）豫0305执异137号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告与被告河南恒聚置业有限公司所签订的《抵账协议》及《买卖合同》，就此性质而言，属于以工程协议折价形式行使工程款优先受偿权。案涉房屋已经实际交付，虽未办理相关登记，但因其性质不同于一般消费者与房屋开发商之间的商品房买卖。因此，基于《合同法》286条、《民事诉讼法司法解释》第311条、第312条第1款第1项的规定该聚福苑小区2-1-201号、5-3-502房产及4-2-101号、4-1-104号车库应归原告所有，停止对该房屋的执行，并解除司法查封措施。诉讼请求：1、判决立即停止对孟津县聚福苑小区2-1-201号、5-3-502房产的强制执行，并解除对上述房产的司法查封。2、判决确认孟津县聚福苑小区2-1-201号、5-3-502房产归原告所有。3、本案的案件受理费用由被告承担。被告王惠辩称，一、原告依法不享有孟津县聚福苑小区2－1－201、5－3－502号房产及4-2-101、4-1-104号车库的物权。《中华人民共和国物权法》第六条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。"该法第七条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。"我国物权法规定的这一物权法定原则规定了未经物权登记在其名下的当事人，不得主张享有该不动产的物权。原告起诉称其对涉案房产享有物权，不符合物权法的规定条件，不能享有该物权，故其该诉讼请求之理由违反法律规定，依法不能成立，人民法院依法不应采纳。二、不动产在没有依法登记的情况下，人民法院不能判决确认其享有物权。1、《中华人民共和国物权法》第10条规定："不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产实行统一登记制度"。该法第17条规定："不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。"根据上述规定，取得不动产物权权属须有不动产登记部门不动产证书，而且该程序的行政许可登记的范围，不是来自于人民法院的职能。人民法院应当根据登记部门的产权证书认定权利人是否享有物权，司法审判中，没有产权证书人民法院不能进行物权确认。所以，原告本末倒置要求人民法院确认未经登记的物权权属，属于法外诉求，人民法院不应支持。2、根据物权法的规定，在原告没有权属证书的情况下，人民法院不能判决房屋权利的归属，根据最高人民法院关于查封冻结的规定，房屋在查封期间人民法院不得变动房屋的权属，当事人要求确认和变动的，人民法院应依法予以驳回。三、原告请求涧西区人民法院解除对争议房屋的查封，理由不能成立。1、原告称：2012年案外人洛阳市隆都建设工程有限公司（简称隆都公司）与第三人河南恒聚置业有限公司（简称恒聚公司）就孟津县聚福苑小区签订了《建设工程合同》。其作为七人代表和实际施工人身份与该隆都公司聚福苑小区项目部签订《工程承包合同》，参与对该小区1号至2、3、4、5号楼施工，后恒聚公司无力支付施工款，经上访，经孟津县两级政府协调，2015年6月26日其与恒聚公司签订《抵账协议》受让涉案房屋，其以此主张房屋权属实属理由不当。因为：其一，依照规定，原告是否具有实际施工人身份应当另案确定，本案不宜直接认定。其二，原告提出其已经签订《房屋买卖合同》，但此仅为合同关系，但合同约定并非一定能够取得产权。取得产权须以符合法律规定为条件，未经登记虽合同有效但原有权属不改变。其三，原告签订合同后能够备案登记却没有进行备案登记，完全是由于自己的过错，无证据证明是由于开发商的原因。其房屋买卖合同未经备案登记不能对抗司法查封效力，况且原告的合同关系值得怀疑。其四，本案由于出卖人不能完善转移登记，其所购房屋不能取得权属证书导致合同目的不能实现，应由出卖人向其承担解约、退款等违约责任，而不是让法律变通、由司法退让。2、原告称，洛阳市西工区法院对该聚福苑小区的97套房屋进行了查封，在其提出异议后解除了8套房屋（包含本案房屋）的査封措施，其以此为例由本案参照不能成立。因为：一是地方法院的判决不构成判例，没有参照的效力，何况是执行措施的改变不具有判决的效力。二是西工区法院查封被执行人房产标的远远大于执行债权，当然可以选择部分解除查封，但这绝不意味着涧西区法院的保全查封错误。从法律的角度衡量查封的对错才是正当的理由。3、根据司法的通例，裁判执行异议案件着重审查的是异议人的实体权利是否有法律上的依据。如果异议人有无可争议的不动产权属证书，则可以行使正当的阻止执行查封不动产的权利，否则，没有法律依据，权利不成立，异议必将被驳回。四、应当依法维持涧西区法院查封房屋的效力，不确认原告对争议房屋的权属，驳回原告的请求。根据上述事实理由，涧西区法院对至今仍在恒聚公司名下的涉案房屋，于2015年12月10日就采取了合法的查封措施，孟津县主管部门根据当时登记台账办理了受理协助执行手续，所以查封具有"公示"效力，具有对抗一切权利异议的效力。由于该查封合法有效，原告因为自己的原因没有备案登记属于失权，其提出异议不能达到推翻该司法查封的效力，所以，涧西区人民法院裁定驳回原告的执行异议是正确的，现原告寻求诉讼救济，其理由也同样不能成立，人民法院对其请求依法应当驳回。综上所述，被告王惠请求人民法院查明并认定上述事实，确认被告王惠的答辩理由合法、成立，判决驳回原告的诉讼请求。被告河南恒聚置业有限公司未出庭，亦未提交答辩意见。经审理查明，2012年9月14日，朱书献与洛阳市隆都建设工程有限公司就孟津县聚福苑小区1号楼、2号楼、3号楼施工项目签订了《工程承包合同》一份，2012年11月1日朱书献与洛阳市隆都建设工程有限公司就孟津县聚福苑小区4号楼、5号楼施工项目又签订了《工程承包合同》一份。该工程施工完毕后，2015年1月15日，史建国等五人因聚福苑小区项目拖欠工程款事由向孟津县人民政府信访局信访。2015年3月12日，河南恒聚置业有限公司、洛阳市隆都建设工程有限公司、朱书献三方就朱书献施工队承包的孟津县聚福苑小区1#-5#楼进行结算，确认结算价为17200000元。2015年6月26日，河南恒聚置业有限公司与朱书献签订《抵账协议》，以指定的房屋价值作为朱书献施工队的工程款，该协议抵账金额共计2889161元，涉及抵账的房屋共计12套、车库12个。其中原告朱书献选定的房屋房号为2-1-201号、5-3-502号，原告朱书献选定的车库为4-2-101号、4-1-104号，原告朱书献在该《抵账协议》所选定的房号后签名并按捺指印。同日，原告朱书献就其选定的房屋与河南恒聚置业有限公司签订两份《商品房买卖合同》，河南恒聚置业有限公司为原告朱书献出具收据四张，并将房屋钥匙交付给了原告朱书献。2015年6月20日，洛阳市西工区人民法院作出了（2015）西民三初字第828-1号民事裁定书，查封了河南恒聚置业有限公司名下位于孟津县会盟镇××小区××房产××套，包括上述原告朱书献选定的两套房屋。2016年4月18日，孟津县人民政府信访局就河南恒聚置业有限公司、洛阳市隆都建设工程有限公司以房抵拖欠工程款情况向洛阳市西工区法院出具《沟通函》。2016年4月25日，孟津县人民政府信访办公室出具《证明》一份，载明：“2015年1月，会盟镇聚福苑小区项目因开发商欠1-5号楼农民工工资造成上访案件。孟津县信访局将案件批转会盟镇。经会盟镇信访办与开发商、承建方、拖欠农民工工资人员协调，由该小区开发商支付部分工资后，对无力现金支付的欠薪部分以该小区部分楼房抵所欠工资。最终实现欠薪案件解决。”2017年1月17日，洛阳市西工区人民法院作出（2016）豫0303执52号之三执行裁定书，裁定解除河南恒聚置业有限公司名下位于孟津县会盟镇××小区××房产的查封，本案争议的两套房2-1-201号、5-3-502号系解除查封的八套房产中的两套。另查明，王惠与河南恒聚置业有限公司借款合同纠纷一案，王惠于2015年11月26日向本院提起诉讼及申请诉前财产保全，本院受理后，依据（2015）涧民保字第234号裁定书依法查封了河南恒聚置业有限公司位于孟津县聚福苑小区的房产，其中包括本案争议的两套房屋2-1-201号、5-3-502号。2016年8月2日，本院作出（2016）豫0305民初471号民事判决书，因河南恒聚置业有限公司未履行该判决书的付款义务，王慧向本院申请强制执行。在执行过程中，朱书献提出案外人执行异议，该异议被本院作出的（2018）豫0305执异137号执行裁定书驳回后，朱书献提出本案执行异议之诉。本院认为，结合原告朱书献提交的《工程承包合同》、《抵账协议》、《商品房买卖合同》、收据以及孟津县信访局出具的证明足以认定河南恒聚置业有限公司以房屋折抵工程欠款及工人工资的事实，本案争议的两套房屋2-1-201号、5-3-502号系河南恒聚置业有限公司折抵给原告朱书献用于抵销拖欠的工程款的事实，足以认定。虽然案涉的房屋买卖并未办理相关登记手续，但因其性质不同于一般消费者与房屋开发商之间的商品房买卖，未经登记并不影响朱书献基于《抵账协议》、《商品房买卖合同》享有对孟津县会盟镇××小区××号、××号两套房屋的所有权。而且就本案而言，原告朱书献依据《抵账协议》获得房屋所有权的时间早于本院基于被告王惠诉前保全申请查封河南恒聚置业有限公司名下位于孟津县会盟镇××小区××号、××号房屋的时间，故原告朱书献主张该房屋属其所有的意见，本院予以采信，原告朱书献主张停止对孟津县会盟镇××小区××号、××号两套房屋的强制执行，并解除该房屋的司法查封，本院予以支持。被告王惠就原告朱书献不享有排除强制执行的权利的辩解意见，本院不予采信。就现有证据而言本院无法确认涉案房屋是否具备办理产权证书的条件，径行确权，依据不足。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于孟津县会盟镇聚福苑小区2-1-201号、5-3-502号房产的执行，并解除对该房产的查封。驳回原告朱书献的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告王惠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  丁继军人民陪审员  李 娜人民陪审员  闫英杰二〇一九年八月十二日书 记 员  黄佳华