浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙民申1462号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：任妤，女，1980年9月19日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋长兴，男，1952年2月4日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 两位再审申请人的共同委托诉讼代理人：钱晓翀，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：傅吾根，男，1955年10月3日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：钱春燕，浙江协鼎律师事务所律师。 一审第三人：王闯，男，1966年10月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 一审第三人：贾燕燕，女，1967年10月28日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 一审第三人：浙江腾虎建设工程有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道南环路2952号1幢A座15层1501室。 法定代表人：韩虎根。 一审第三人：杭州联庄实业投资有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区创业路298号。 法定代表人：王闯。 一审第三人：杭州盈达实业投资有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道江南大道4264号601室。 法定代表人：王关德。 一审第三人：韩虎根，男，1962年12月14日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 再审申请人任妤、宋长兴因与被申请人傅吾根、一审第三人王闯、贾燕燕、浙江腾虎建设工程有限公司、杭州联庄实业投资有限公司（以下简称联庄公司）、杭州盈达实业投资有限公司、韩虎根申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终6953号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 任妤、宋长兴申请再审称，二审判决错误认定任妤、宋长兴合同目的无法实现，错误认定任妤、宋长兴在签订合同时应当预测物权不能实现的风险，导致法律适用错误，错误判定任妤、宋长兴应享有的权益不符合物权期待权的构成。本案按层实现房屋所有权并不存在障碍，任妤、宋长兴购买房屋是整层购买，任妤、宋长兴同日共同购买了知本大厦A3幢的一、二、三层，合同目的就是按层实现房屋所有权，而不是要按间、或者套实现房屋所有权，任妤、宋长兴与联庄公司签订的按间转让合同只是在任妤、宋长兴内部明确一层的各自使用部分，合同目的仍是共有知本大厦A3幢的一、二、三层。《房屋转让合同》明确约定按层来办理房屋所有权证的，显然任妤、宋长兴按层取得房屋所有权的合同目的可以实现，难以预测到按层办理共有产权证会有风险。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个条件，案涉房屋并非因任妤、宋长兴自身原因未办理过户登记。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求再审本案。 被申请人傅吾根提交书面意见称，1、案涉房屋两申请人名为按份所有，实为单独所有，合同的相关条款均未体现共有特征。从《按份共有协议》第一条约定以及附图可知两申请人面积各自独立分割。第二条约定按份共有人对该物业享有独立的所有权，对共有财产产生的各自债权债务不享有连带债权、不承担连带债务。第三条约定两申请人对其与联庄公司签订房屋转让合同部分可以单独转让给第三人。第四条约定按份共有人各自所有的房屋因债务原因受处置时，仅对其份额进行处置，而另一方不得干扰，且另一方放弃优先购买权；2、案涉房屋买卖合同无效，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，案涉房屋只允许按幢或者按层分割，不得分割转让。案涉《房屋转让合同》附件八约定分割转让违反法律强制性规定；3、根据合同相对性原则，联庄公司分别与两申请人签订《房屋转让合同》，合同主体、内容责任均具有相对性，本质上是房屋的分割转让；4、案涉《房屋转让合同》分割转让的合同目的不能实现，不动产交易中心不可能办理房屋过户手续；5、两申请人应预测其受让的房屋具有不能按间或按套分割办证的风险，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的物权期待权范畴，不能排除执行。请求驳回任妤、宋长兴的再审申请。 本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二审法院查明的事实已经确认申请执行的执行依据系金钱债权，任妤、宋长兴符合该规定的前三项条件，因此，本案争议焦点为案涉房产是否非因买受人任妤、宋长兴自身原因未办理过户登记。 根据原审查明的事实，2010年3月7日，任妤、宋长兴与联庄公司签订《房屋转让合同》六份，分别购买知本大厦Ａ3幢101室Ａ3幢101室、201室、301室和知本大厦Ａ3幢102室、202室、302室房屋，并签订《按份共有协议》。2015年1月28日，案涉房屋办理了房屋所有权证初始登记，并设定有抵押登记，附记中均记载：规划批建为商业、办公，土地用途为商服、综合（办公）用地，不得按间或套转让、分割登记。2015年2月5日，案涉房屋办理了国有土地使用证，记事中载明：不得按间或套转让，不得办理分割登记。从《房屋转让合同》《按份共有协议》的相关约定内容以及附图看，任妤与宋长兴分别就其购买部分行使占有、使用、处分、收益的权利，这与《中华人民共和国物权法》第九十四条规定的“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”的特征不符，难以认定任妤、宋长兴有共同按层购买房屋的意思表示。任妤、宋长兴申请再审时亦认可与联庄公司签订是按间转让合同、案涉房屋只能按层办理产权过户手续。故原审认定买受人在签订合同时应当预测物权不能实现之风险，并无不当；同时，在前述《房屋转让合同》履行过程中，联庄公司在案涉房屋被查封前曾发函就办理过户手续的具体要求通知各购房人。根据前述产权过户的受限事实以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，联庄公司发函内容除其中的税费承担问题并无法律依据外，其余要求均有相应的法律依据。此时，任妤、宋长兴要办理过户登记需经抵押权人同意或者清偿债务消灭抵押权，并与出卖人联庄公司另行协商确定共同按层购买的方案。任妤、宋长兴不同意提前清偿债务，提供的证据也不足以认定已经抵押权人同意办理过户手续并与联庄公司达成共同按层购买的合意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案应认定因买受人任妤、宋长兴自身原因未办理过户登记。故原审认定任妤、宋长兴对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，并无明显不当。任妤、宋长兴提交的杭州市规划和自然资源局滨江分局于2019年3月29日作出的《信访事项答复意见书》，只能证明案涉房屋允许按层转让，但不足以推翻案涉房屋未能办理过户登记的原因认定。 综上，任妤、宋长兴的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回任妤、宋长兴的再审申请。 （此页无正文） 审判长  刘国华 审判员  沈 伟 审判员  赵恩勰 二〇一九年八月三十日 书记员  何夏琴