广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异637号 案外人：李泽飞，男，1991年9月20出生，汉族，住广州市海珠区。 案外人：黄彩桂，女，1967年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区。 上述案外人的共同委托代理人：刘勇、何圣，均系广东道里律师事务所律师。 申请执行人：广东中兰德融资担保有限公司，住所地广州市天河区华夏路16号4410号自编号01。 法定代表人：林文乐。 委托代理人：吴田雅，系广东墨林律师事务所律师。 被执行人：丘汉坤，男，1968年12月11日出生，汉族，住广东省连平县。 被执行人：罗继明（LAW，KAIMING），男，1971年9月19日出生，香港特别行政区居民。 被执行人：罗麦俊，男，1979年1月27日出生，汉族，住广东省广州市开发区。 被执行人：罗苏光，男，1944年9月4号出生，汉族，住广东省广州市东山区。 被执行人：吴咏仪(NG，WINGYI)，女，1972年6月17日出生，香港特别行政区居民。 被执行人：吴展雄，男，1946年6月24日出生，汉族，住广州市越秀区。 被执行人：广东合力汽车贸易有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路1630号1037单元。 法定代表人：罗继明。 被执行人：广东广悦汽车贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃石路街41号自编12号。 法定代表人：吴广波。 被执行人：广州市风亚汽车贸易有限公司，住所地广东省广州市白云区黄石路江夏村8队陈田路东侧内。 法定代表人：吴展雄。 本院在执行申请执行人广东中兰德融资担保有限公司（以下称中兰德公司）申请执行邱汉坤、罗继明、罗麦俊、罗苏光、吴咏仪、吴展雄、广东合力汽车贸易有限公司（以下简称合力公司）、广东广悦汽车贸易有限公司（以下简称广悦公司）、广州市风亚汽车贸易有限公司（以下简称风亚公司）担保追偿权纠纷一案中，案外人李泽飞、黄彩桂提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李泽飞、黄彩桂共同述称：请求终止对广州开发区黄陂新村东二街16号403房（以下简称涉案房屋）的拍卖程序，终止本案的执行程序。 事实和理由： 根据贵院张贴的(2017)粤0106执7570号《公告》，案外人得知贵院拟将涉案房屋进行拍卖。案外人认为，涉案房屋虽然仍登记在被执行人罗麦俊名下，但该房产已于2010年12月由两案外人出租购买，应归两案外人所有，与罗麦俊无关，不应作为罗麦俊的财产拍卖清偿其名下债务。现依法提出执行异议如下： 一、案外人黄彩桂及李泽飞是母子关系。2010年12月10日，罗麦俊作为卖方、李泽飞作为买方、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）作为中介方签订了一份《房地产买卖合同》，罗麦俊将涉案房屋出售给李泽飞，房价50万元整。签订合同当天，黄彩桂向满堂红公司付清了1万元代理费。 二、两案外人于2010年12月27日已经付清全额房款。 2010年12月14日，黄彩桂向罗麦俊支付首期款30万元；2010年12月27日，黄彩桂向罗麦俊付清了二期房款20万元，全部房款已经付清。涉案房屋应归李泽飞、黄彩桂所有，与罗麦俊无关。 三、涉案房屋在2010年12月交由李泽飞及黄彩桂管业并居住使用至今。 涉案房屋虽然登记在罗麦俊名下，但因房屋的土地是属于集体所有土地，该屋是俗称的“小产权房”，无法办理产权过户登记手续，即无法过户至李泽飞或黄彩桂名下。鉴于此，为了李泽飞、黄彩桂买房后实际管业。2010年12月14日罗麦俊向黄彩桂出具了《委托书》，以授权委托的形式将涉案房屋交由黄彩桂管业使用。广州市公证处2010年12月16日对该份《委托书》出具了公证书【(2010)粤穗广证内字第32472号】。交齐房款后，罗麦俊在2010年12月27日即将涉案房屋交由李泽飞、黄彩桂进行管业居住使用至今。 四、涉案房屋无法办理过户登记是因为属“小产权房”性质并非是由于案外人自身原因。 涉案房屋经核发《广州市集体土地房产证》【证号：穗集地证字第0118742】，该证记载的“土地权属性质”为“集体所有”，涉案房屋属于俗称得“小产权房”，属于集体土地的性质的房屋依法不得上市流通交易，所以两案外人购入后无法办理过户登记，并非是案外人自身原因导致。 而且，集体土地上的房屋是不能进入市场流通的，故亦不应作为拍卖对象，以免通过司法拍卖的方式导致该房屋进入流通领域进行交易。 五、涉案房屋是案外人的唯一住房不应进行拍卖或抵债。 涉案的债务是罗麦俊等人的债务，不是李泽飞或黄彩桂的债务，与两案外人无关。涉案的房屋是两案外人通过对价购买并居住使用多年，更是两案外人的唯一住房。该房屋依法不属于罗麦俊财产，不应进行拍卖。 现依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》及相关规定提出执行异议，请求贵院中止拍卖涉案房屋的程序及终结本案执行程序。 申请执行人中兰德公司辩称：根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体土地的使用权不能出让、出租，用于非农建设。根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据以上两条法律规定，我方认为农村宅基地的使用权的取得有着严格的身份限制，只有集体经济组织的成员，才可以依法取得并享有宅基地的使用权。因此我方认为案外人与罗麦俊签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第52条，因属无效合同。因此，涉案房产的所有权仍然属于罗麦俊。 被执行人邱汉坤、罗继明、罗麦俊、罗苏光、吴咏仪、吴展雄、合力公司、广悦公司、风亚公司均未答辩。 本院查明，中兰德公司申请执行邱汉坤、罗继明、罗麦俊、罗苏光、吴咏仪、吴展雄、合力公司、广悦公司、风亚公司担保追偿权纠纷一案，本院作出的(2015)穗天法民三初字第103号民事判决已发生法律效力。依据判决，一、邱汉坤向中兰德公司偿还代偿款711451.48元及利息、违约金；二、罗继明（LAW,KAIMING）、罗麦俊、罗苏光、吴咏仪(NG,WINGYI)、吴展雄、合力公司、广悦公司、风亚公司对邱汉坤的上述债务承担连带清偿责任，其承责后有权向邱汉坤追偿。案件受理费11050元，保全费4020元。合计15070元，由邱汉坤、罗继明、罗麦俊、罗苏光、吴咏仪、吴展雄、合力公司、广悦公司、风亚公司共同负担14940元。因上述被执行人没有履行判决确定的义务，中兰德公司向本院申请执行。本院于2017年7月7日以（2017）粤0106执7570号立案执行。 本案在执行过程中，本院依法向上述被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行生效判决确定的义务，但被执行人至今没有履行。2019年4月24日，本院作出（2017）粤0106执7570号执行裁定，拍卖涉案房屋。同年4月30日，本院在涉案房屋张贴公告，责令被执行人及其他使用人在本公告张贴之日起10日内迁出并腾空上述房屋，交本院处理。案外人因此提出书面异议。 另查，两案外人系母子关系。2010年12月10日，案外人李泽飞（买方）、罗麦俊（卖方）与满堂红中国置业有限公司广州分公司签订《房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购买涉案房屋，总价款50万元，一次性付款方式。备注：买卖双方知悉此交易是集体土地产权证，暂时不能上市。如果集体房产证可以上市交易，买方要求办理房产证，卖方必须在买方通知之日起三个月内协助办理手续。当天，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司出具收款数据，顾客为李泽飞，款项为代理费，金额为10000元。同年12月14日、12月27日罗麦俊出具了收条，收到黄彩桂购买涉案房屋购房款30万元和20万元。合同签订后，被执行人罗麦俊将涉案房屋交付案外人使用至今。 涉案房屋的权属人为罗麦俊，土地性质属于集体所有，两案外人不是涉案房屋所在宅基地所属集体经济组织成员。 本院认为：本案的争议焦点是案外人的权利能否排除执行。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体土地的使用权不能出让、出租，用于非农业建设。粤高法发[2001]42号《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”的规定，对于宅基地的流转，我国的法律和政策作的是禁止性规定，宅基地房屋的流转仅限于本集体经济组织成员之间才能有效，对于非本集体经济组织的成员或者城镇居民购买农民的宅基地房屋的行为，其本身违反了法律禁止性规定，是无效的行为。结合本案的情形，由于涉案房屋属于宅基地房屋，不能交易，案外人对此也是知情。故案外人的权利不能排除执行，故案外人的异议不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人李泽飞、黄彩桂的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年八月九日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏