山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）晋0802民初3612号 原告：运城市盐湖区金玉物业管理有限公司。 委托诉讼代理人：段海波，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杜瑞琴，山西河东律师事务所律师。 被告：吕军良，男。 委托诉讼代理人：谢虎钢，山西众志诚律师事务所律师。 原告运城市盐湖区金玉物业管理有限公司（以下简称金玉物业公司）与被告吕军良占有保护纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金玉物业公司委托诉讼代理人段海波、杜瑞琴，被告吕军良的委托诉讼代理人谢虎钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金玉物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告停止对运城市圣惠路西军营路金玉佳苑小区××4、××6号房屋侵权；2、依法判令被告对损害房屋恢复原状；3、依法判令被告赔偿原告防盗门、门锁等财产损失共计1万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月2日，原告运城市盐湖区金玉物业管理有限公司与运城市华元房地产开发有限公司（以下简称华元房产)签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对华元房产开发的金玉佳苑小区实行物业管理服务。合同约定：华元房产将金玉佳苑小区所有房屋交给原告进行管理，由原告按照华元房产的《入住通知单》为业主办理相关的入住手续；原告对于华元房产交给原告管理的小区房屋及相关设施具有占有、管理权，原告在移交给业主之前的专有部分房屋及共有部分的房屋、设施等财产在遭受侵害时，由原告承担修复责任。原告有权制止侵权行为，并有权要求侵害人对被损害房屋、设施等财产进行修复、恢复原状、赔偿损失。2019年三月份至四月份期间，被告在未办理入住手续并签订物业服务合同的情况下，擅自对金玉佳苑小区××4、××6号房屋防盗门、门锁等财产进行毁坏并进行水电暖改造、装修。 原告金玉物业公司为支持其主张，向本院提交如下证据： 第一组证据：2018年10月15日，运城市住房保障管理中心向市综合执法大队出具的情况说明，拟证明涉案圣惠路金玉佳苑小区由华元房产开发建设。 第二组证据：2018年11月2日，华元房产与原告签订的《物业管理服务合同》。拟证明：1、华元房产择定原告对金玉佳苑小区实行物业管理服务，双方于2018年11月2日签订了《物业管理服务合同》。2、双方约定由原告按照华元房产的《入住通知单》为业主办理入住手续，本案被告吕军良在未持有华元公司《入住通知单》去物业公司办理交房、入住手续的情况下，对涉案房屋门、锁、房屋等进行了毁坏、擅自进行水电暖装修改造。3、原告对于涉案房屋具有占有、管理权，对于小区房屋、设施遭受侵害时，有权制止侵权行为，并有权要求侵害人对被损害房屋、设施等财产进行修复、恢复原状、赔偿损失。 第三组证据：金玉佳苑小区××4、××6号房屋防盗门被损坏、门锁被损坏更换的照片及房屋内部被被告私自破坏的视频，拟证明本案侵权事实的存在。 第四组证据：运城市盐湖区××铁门加工厂（以下简称××铁门加工厂）出具的《证明》、营业执照及××门业造价书各一份，证明金玉佳苑小区四号楼的房屋防盗门、锁均是××铁门加工厂供应的，每套门锁价格合计是2300元。因被告对金玉佳苑小区××4、××6号房屋防盗门、锁进行损坏后，需要对防盗门、锁等进行拆除并更换。因此原告主张门锁损失为10000元。 被告吕军良辩称：1、原告不是涉案房屋的占有人，因此原告不具有适格的诉讼主体资格。2、根据《山西省物业管理条例》被告不具有物业管理服务的行为能力，不得经营物业管理服务。3、被告是本案所涉房屋的合法所有人，被告在不侵害他人权益的情况下，有权占有、使用、处分涉案房屋及其相关配套设施设备。 被告吕军良为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、运城市盐湖区交通花苑旧房拆迁改造合同一份及其补充协议书一份。拟证明：2013年1月16日案外人河津市园林古建有限责任公司（以下简称园林古建公司）与被告签订《运城市盐湖区交通花苑旧房拆迁改造合同》及《运城市盐湖区交通花苑旧房拆迁改造补充协议书》，园林古建公司将被告位于韩家营运城市交通征稽分局家属院房屋拆除，按照相应的标准，置换新的住宅房屋，置换新房面积为224.53平方米，在旧宅腾空后18个月内向被告交付置换的新房，否则，每逾期一日，承担全部房价款万分之五的违约金。 2、园林古建公司承诺书一份。拟证明：2013年3月9日，园林古建公司向被告等拆迁户承诺自2013年3月9日起20个月内向被告交付所置换的新房屋。 3、保证书一份。2015年4月5日，园林古建公司因长期拖欠被告等拆迁户回迁期间的房租款，其工作人员向被告等拆迁户出具保证，保证在2015年8月底前支付完毕。 4、协议一份。华元房产与被告签订协议，因园林古建公司及其关联公司华元房产一直拖欠被告回迁期间的房租款，华元房产与被告同意房租费每年12000元，计算时间自2016年7月16日至交钥匙时止，置换房屋单价为2600元/平方米，房租款可以抵顶同等价值房屋面积。 5、韩家营小区置换选房凭单两份。被告与本案所涉房屋的开发商华元房产共同签字确认将金玉佳园小区××4、××6号房屋置换给被告，被告是本案所涉两套房屋的业主，对该两套房屋具有占有、使用处分的权益，且向被告交付该两套房屋的义务人是华元房产，而不是本案的原告，华元房产与原告签订的《物业管理服务合同》中将房屋交付义务人变更为原告的约定对被告不产生法律效力。 6、判决书两份。案外人李德平和被告同样的拆迁事实和经过，运城市中级人民法院和山西省高级人民法院判决，判决认定拆迁安置协议虽然是园林古建公司与李德平签订，但华元房产负责项目的建设和销售，并以其名义交付房屋，李德平有理由相信二者之间具有关联性，园林古建公司与华元房产向李德平交付相应的置换房屋。这个案件的判决结果能够证实同样的拆迁事实和经过，华元房产应当向被告交付相应的置换房屋。 7、企业信用信息公示报告两份。拟证明：金运龙曾是华元房产和原告法定代表人，华元房产的前股东姚文岗现是原告的法定代表人，两个公司是关联公司，两个公司签订的《物业管理服务合同》是关联交易，该关联交易侵害了被告的合法权益。 本院经审查认为，2013年1月16日，园林古建公司与被告吕军良签订《运城市盐湖区交通花苑旧房拆迁改造合同》以及相应的《补充协议书》，约定将被告位于韩家营运城市交通征稽分局家属院住房拆除，并按约定置换。园林古建公司与华元房产的法定代表人均为张定中。2015年5月23日、2016年8月4日，华元房产又分别与被告签订了韩家营小区置换选房凭单，约定将金玉佳苑小区××4、××6号房屋置换给被告，双方签字并捺手印予以确认。××4、××6号房屋与金玉佳苑小区××4、××6号房屋实际上是对应的同一房屋，金玉佳苑现在能办理交房的只有1幢楼，共28层，当时被告与华元房产签订选房凭单时，约定的房号第一位数代表单元，后两位代表楼层，最后一位代表房号，之后金玉佳苑建成后，原告对房屋门牌号进行修改，取消了单元号。该选房凭单明确对被告置换房屋的具体房号进行了约定。被告吕军良取得了金玉佳苑小区××4、××6号房屋的占有、使用权。被告虽未办理相关的入住手续就进入该房，但被告是该房的实际所有人，其对该房进行装修并造成一定的损害，该责任应由被告自负。虽然原告与华元房产签订了《物业管理服务合同》，原告认可其是根据华元房产出具的选房单，履行向业主办理房屋交付的手续，原告对金玉佳苑小区的所有房屋只有物业服务管理权，没有证据表明原告对金玉佳苑小区××4、××6号房屋具有所有权，故原告不具有诉讼主体资格。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告运城市盐湖区金玉物业管理有限公司的起诉。 案件受理费50元，退还原告运城市盐湖区金玉物业管理有限公司。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  杨荣平 二〇一九年八月二十三日 书记员  王 蓉