安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初2516号原告:安徽裕泰物业管理有限责任公司,住所地安徽省马鞍山市雨山区印山西路656号，统一社会信用代码91340500777366319T(1-2)。法定代表人：秦锦华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶福义，安徽浩谦律师事务所律师。被告：王启华，男，1970年7月27日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区，马钢仓配公司工人。原告安徽裕泰物业管理有限责任公司（简称裕泰物业公司）与被告王启华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日、2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告裕泰物业公司的委托诉讼代理人陶福义、被告王启华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令王启华支付物业管理费4056元和水费594元及逾期利息，共计4650元。2、由王启华承担本案诉讼费用。事实和理由：裕泰物业公司（原名为马钢集团康泰物业管理有限责任公司）与王启华于2015年11月2日签订了一份《康泰小区前期物业管理服务协议》，合同期限自双方签字时生效至新的《物业管理合同》生效时止。在合同有效期限内，裕泰物业公司为王启华提供了物业管理服务。王启华住宅面积为117.36平方米，按0.96元每月每平方米收取物业费，王启华拖欠自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费4056元、拖欠自2017年8月1日起至2018年9月1日的水费594元未付。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，裕泰物业公司增加诉讼请求，要求王启华支付2016年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费4732元。王启华在庭审中口头辩称：我们不交物业费原因很多，因为物业服务没有达到收费标准，按0.96元物业费的标准收取高了，楼梯卫生不是天天打扫；保安值班睡觉；我家门禁坏了，物业来看看说搞不好，然后就没有反馈，过了三个月后物业才跟我说维修需要费用，九个月后门禁没有维修突然又好了；门禁卡到现在不给我们开通，以要挟我们交物业费，很多业主还打了110。因此，物业公司服务不规范，没有达到0.96元的收费标准，提供的物业服务只值0.6元或0.7元，如果交卫生费我们可以马上交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对裕泰物业公司提交的证据1至证据4，王启华无异议，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，可以作为本案的定案依据。对王启华举证的照片，裕泰物业公司有争议的部分不予认定，对能够证明小区存在装潢垃圾长期存放、非机动车乱停乱放的情况的照片的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据庭审中当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月2日，马鞍山裕泰物业管理有限责任公司与王启华签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由马鞍山裕泰物业公司为盛泰名邸住宅小区提供前期物业管理服务，服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；物业服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、绿化维护、房屋装饰装修管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为多层住宅每月每平方米0.6元、高层住宅每月每平方米0.96元；业主不按约定交纳物业服务费的，从逾期之日起按日5‰交纳违约金等。马鞍山裕泰物业管理有限责任公司依约为该小区提供物业服务。王启华系盛泰名邸住宅小区2栋1401室的业主，房屋面积为117.36平方米，房屋类型为高层住宅。王启华自2016年1月1日至2019年6月30日共欠物业费4732元（0.96元/月/平方米×117.36平方米×42月），经催要未付，以致成讼。庭审中，裕泰物业公司放弃对水费594元的诉讼请求。另查明，马鞍山裕泰物业管理有限责任公司于2016年经核准企业名称变更为安徽裕泰物业管理有限责任公司。本院认为：1、马鞍山裕泰物业管理有限责任公司与王启华签订的《前期物业管理服务协议》，符合现行法律、法规的规定，依法成立并生效，对包括王启华在内的小区全体业主均具有法律约束力。马鞍山裕泰物业管理有限责任公司经马鞍山市工商局核准企业名称变更为裕泰物业公司，该合同产生的权利义务即由裕泰物业公司享有和承担。2、裕泰物业公司提供了物业管理服务，王启华作为业主理应按照上述合同约定的标准及时履行支付物业费义务。王启华欠费未付的行为显属不当，现裕泰物业公司要求王启华支付物业服务费之诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。诉讼中，裕泰物业公司明确表示放弃逾期利息及水费594元的诉讼请求，系其行使自身权利的行为，于法不悖，本院予以准许。3、裕泰物业公司作为物业服务企业，应及时了解、解决业主反映的问题，不断改善管理措施，提高服务质量，以利于与业主形成良好的管理服务关系。经本院实地调查，目前裕泰物业公司为盛泰名邸住宅小区提供的物业服务正常，物业服务中存在的瑕疵不能成为业主拒交物业服务费的理由。遵循遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费。结合本案的实际情况，王启华按拖欠物业费4732元的95%计算即4495元向裕泰物业公司交纳为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王启华自本判决生效之日起十日内一次性向原告安徽裕泰物业管理有限责任公司支付所欠物业管理费4495元（自2016年1月1日起至2019年6月30日止）。二、驳回原告安徽裕泰物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王启华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年八月二十日书记员  江 滢附1：本案证据目录一、裕泰物业公司提交的证据和证明目的如下：1、营业执照、法定代表人身份证明一份，证明裕泰物业公司的主体适格。2、身份证复印件一份，证明王启华的主体适格。3、《前期物业管理服务协议》一份，证明裕泰物业公司与王启华之间存在物业服务关系，证明王启华的涉案房屋为高层住宅及建筑面积，约定的物业费为每月每平方米0.96元。4、催缴通知单一份，证明裕泰物业公司一直在向王启华催缴物业费。二、王启华提交的证据及证明目的如下：照片打印件28张，其中证明垃圾桶脏乱的照片5张、负一层物业私自出租的照片5张、电动车放在大厅乱停乱放的照片10张、汽车停在电动车位置的照片2张、负二层堆放易燃易爆物品的照片2张、楼梯洞堆放杂物的照片1张、绿化存在问题的照片3张。附2：法律条文：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。