上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初91309号原告(反诉被告)：张某，男，xxxx年xx月xx日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：葛冬平，上海禹众律师事务所律师。被告(反诉原告)：蒋某某，男，xxxx年xx月xx日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈某某，上海元竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某某，上海元竹律师事务所律师。原告(反诉被告)张某诉被告(反诉原告)蒋某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张某以及委托诉讼代理人葛冬平、被告(反诉原告)蒋某某的委托诉讼代理人陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告返还原告购房款200万元。事实与理由：2017年6月4日，原、被告在上海太平洋房屋服务有限公司的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下的上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价710万元(房屋合同总价450万元及装潢等补偿款260万元)，过户时间为2018年12月31日。合同签订后，原告按约支付被告定金5万元及首付款195万元。2018年8月28日，原告前往银行办理贷款时，被告知系争房屋类型为公寓，土地使用权的使用年限与普通住宅不同。原告方才知晓系争房屋土地使用权的使用年限为35年，自2008年4月3日至2043年1月26日止。在此之前，居间方及被告从未将该信息告知原告。原告认为，系争房屋的土地使用权年限系购买房屋时应告知原告的重要信息，系争房屋从外表上看，与普通住宅一致，常人无法判断房屋类型。在居间过程中及与被告购买房屋的过程中，居间方及被告从未这一重要信息告知原告，甚至没有任何提示，存在欺诈行为，从而导致原告贷款卖未果，合同无法履行。故原告认为，原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》应当解除，被告应返还实际收取的购买款200万元。原、被告之间就解除房屋买卖合同事宜未能达成一致意见，特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告蒋某某辩称，不同意原告的诉讼请求，此为房价大跌，原告恶意违约。反诉原告蒋某某向本院提出反诉请求：1.请求判决确认解除反诉原告与反诉被告于2017年6月4日就上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》；2.请求判决反诉被告立即支付反诉原告违约金142万元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年6月4日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》。反诉被告在支付了反诉原告房款200万元后，没有按照约定向反诉原告支付剩余房款。反诉被告于2018年10月22日向法院起诉反诉原告，要求解除合同，明确表示不履行合同，已经构成违约，应当按照合同约定支付反诉原告违约金142万元，请求支持反诉原告的诉讼请求。针对反诉，反诉被告张某辩称，同意解除合同，但是不同意诉讼请求2，过错方在反诉原告。本院经审理认定事实如下：2008年5月29日，系争房屋权利人登记为被告(反诉原告)蒋某某。房地产权证显示，土地用途为商住综合用地，土地使用期限为2008年4月3日至2043年1月26日止。2017年6月4日，被告(反诉原告)蒋某某将该房地产权证交付上海太平洋房屋服务有限公司，经办人为何小龙。2017年6月4日，在上海太平洋房屋服务有限公司居间下，原告(反诉被告)张某(乙方、承购方)与被告(反诉原告)蒋某某(甲方、出售方)签订一份《房地产买卖(含居间)协议》。在该协议中，甲乙双方本着自愿、公平、诚实信用原则，就系争房屋签订协议如下：第二条约定，买卖房地产的基本情况(若本条描述的该房地产与实际情况不符或不详尽，则以该房地产权属证明或相关法律文书的记载内容为准)：1.1类型：住宅。第三条第1款约定，房地产权证号：有，沪某某。第四条约定，房地产出售总价为710万元(此价为房东到手价)。2017年6月4日，在上海太平洋房屋服务有限公司居间下，原告(反诉被告)张某(乙方、买受人)与被告(反诉原告)蒋某某(甲方、卖售人)签订一份《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：浦XXXXXXXXXX。(二)房屋类型：公寓。第二条约定，上述房地产转让价款共计450万元。第三条约定，甲方转让房地产时，土地使用权按下列第(一)款办理。(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从2008年4月3日起至2043年1月26日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。第六条约定，在2018年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。补充条款(一)第9条约定，乙方于2018年9月30日之前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方到房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。附件三付款协议约定，1、乙方于2017年6月30日前，支付甲方房款200万元(含已付定金5万元，定金转房款)。2、乙方于甲乙双方办理该房屋过户手续前支付甲方房款400,000元。3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款200万元，该款项由贷款银行转入甲方账户。4、乙方于甲乙双方办妥该房屋交接手续当日支付甲方房款10万元。第十四条约定，本合同一式7份，甲乙双方各执1份，财政、税务和浦东新区房地产交易中心各执一份。在补偿协议中，约定该房屋成交总价为710万元，买卖合同约定的成交价为450万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现，乙方就房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方260万元，并于甲乙双方办理该房屋过户手续前支付甲方。2017年6月4日，原告(反诉被告)张某向被告(反诉原告)蒋某某支付定金5万元以及购房款195万元，共计200万元。之后，原告(反诉被告)张某未再向被告(反诉原告)蒋某某支付房价款。2018年2月7日，被告(反诉原告)蒋某某通过微信向原告(反诉被告)张某问道：“现在资金方式准备的还顺利吗？”原告(反诉被告)张某回答：“房子在卖，我已经降价在卖了。”2018年5月8日，被告(反诉原告)蒋某某通过微信向原告(反诉被告)张某问道：“你的房产首付资金可否在6月份到账？”原告(反诉被告)张某回答：“为什么这么急”、“我房子还没卖掉”……2018年8月22日，原告(反诉被告)张某通过微信向被告(反诉原告)蒋某某说道：“请您和您太太说一声，尽快把材料弄出来给小龙，我好申请贷款。”被告(反诉原告)蒋某某回复：“材料已经准备好了，您这边钱汇出来吗？”对此，原告(反诉被告)张某回答：“就这两天，明天或者后天。”2018年8月30日，被告(反诉原告)蒋某某通过微信向原告(反诉被告)张某说道：“我在开会，现在不方便通话。没事，小何和我联系过了，OK的。我原本户口有迁进迁出过，所以这房子落户没问题。另一方面是因为这房子在建造和销售之初并没有预判到现在的产权时间问题，你新做产证会根据新的规定来的，放心好了。”原告(反诉被告)张某回复：“因为当时您没有跟我们说过这个房子的土地状况是商住综合用地。”被告(反诉原告)蒋某某接着回复：“我也是才知道的。因为我买房那会儿大家并不在意这个”……原告(反诉被告)张某说道：“我也是前天银行说的，我贷不了款，何小龙也没告诉我。”被告(反诉原告)蒋某某接着说：“这个我觉得要和小何沟通一下，他毕竟是内行对吧。”原告(反诉被告)张某说：“感觉小龙也不知道，当时他也没提房子的土地状况。”……原告(反诉被告)张某说道：“我原来准备贷款30年的，现在只有20年。”被告(反诉原告)蒋某某回复：“这个我不知道呀，是政策改了吗？我那时可以贷30年的。”原告(反诉被告)张某回复：“因为土地只有24年了”……原告(反诉被告)张某说道：“我看到的也是这个”、“我爸妈现在担心到时候万一是社会公益性质收房呢，还有缴纳土地转让金、这个钱要多少谁也不知道、他们觉得花20到30万元买个放心比较值，律师说最多赔45万元。”被告(反诉原告)蒋某某回复：“不会的。房子的产权永远是你的。土地转让金一般只会很小一部”……被告(反诉原告)蒋某某说道：“不过如果你贷款下来了，办理过户后，我还是尽快地搬离，因为你也需要住处的对吧。”原告(反诉被告)张某回复：“办不下来啊，年限少了将近1／3，我月供不够，然后还有土地的问题，父母的意思是不想要”、“我在犹豫，一方面确实20-30也不是一笔小钱，一方面土地的性质确实如鲠在喉，不舒服，一方面打官司太累了。”2018年10月22日，原告张某向本院提交起诉状，要求解除合同。2019年3月4日，被告(反诉原告)蒋某某向本院提出对系争房屋(包括装修家具)在2018年11月12日的市场价值进行司法评估。2019年3月29日，上海百盛房地产估价有限责任公司接受上某某的委托，对系争房屋作出估价报告，系争房屋在2018年11月12日的价格为658万元。对此，被告(反诉原告)蒋某某缴纳了评估服务费17,055元。上某某接受上某某的委托，于2019年6月25日对系争房屋内的家具出具了鉴定报告书，系争房屋内家具在2018年11月12日的市场价值为3,820元。评估时遗漏一套桌椅，双方一致确认价格为500元。对此，被告(反诉原告)蒋某某缴纳了资产评估费3,000元。综上，系争房屋(包括家具)在2018年11月12日的市场总价值为658.432万元。庭审中，关于系争房屋的土地性质和使用年限，原告(反诉被告)张某陈述，在2017年6月4日签约时，中介工作人员何小龙将房地产权证拿在手中，给其扫了一眼就收起来了，而且双方签订的合同在中介工作人员何小龙手中，他读了一下，没给原告(反诉被告)张某细看，签订后的合同也没有给原告(反诉被告)张某，直至办理贷款时去中介取得的合同。对此，被告(反诉原告)蒋某某陈述，其没有告知原告(反诉被告)张某系争房屋的土地性质和使用年限，但是被告(反诉原告)蒋某某向原告(反诉被告)张某出示过房地产权证，原告(反诉被告)张某是知道该情况的。关于被告(反诉原告)蒋某某的实际损失，原告(反诉被告)张某抗辩，其一，原告(反诉被告)张某也有损失，原告(反诉被告)张某于2017年7月向被告(反诉原告)蒋某某支付房价款200万元，被告(反诉原告)蒋某某已经占有二年，按照最高人民法院关于民间借贷的司法解释规定的年利率6%计算，也达到了24万元损失。其二，被告(反诉原告)蒋某某有过错，因被告(反诉原告)蒋某某没有提示原告(反诉被告)张某房屋使用年限，刻意隐瞒，导致原告(反诉被告)张某无法正常贷款，实际被被告(反诉原告)蒋某某在房屋买卖过程中存在过错，即使被告(反诉原告)蒋某某有损失，不能所有损失都由原告(反诉被告)张某承担。另查，2008年4月3日，案外人徐某某与被告(反诉原告)蒋某某签订一份《上海市房地产买卖合同》，前者以房屋总价98万元将系争房屋出售后者。此外，被告(反诉原告)蒋某某于2019年7月29日从上海市浦东新区不动产登记中心调取的上海市不动产登记簿显示，被告(反诉原告)蒋某某与蒋志明、刘曼同时拥有上海市浦东新区浦东大道2406弄2号402室房屋，所以，系争房屋满五年但不唯一。以上事实，由原告(反诉被告)张某提供的《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、收据、建设银行客户回单、微信聊天记录，被告(反诉原告)蒋某某提供了《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、收据、银行回单、房地产权证复印件、估价报告、鉴定报告书、《上海市房地产买卖合同》、上海市不动产登记簿、以及原告(反诉被告)、被告(反诉原告)陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点问题有二：第一，系争房屋(包括家具)在2018年11月12日的市场总价值为658.432万元，如何折算为被告(反诉原告)蒋某某到手价？第二，原告(反诉被告)张某是否具备解除合同的条件？关于第一个焦点争议问题，系争房屋(包括家具)在2018年11月12日的市场总价值为658.432万元，该价值为税费各付前提下的价格。如果要换算成此市场总价值下的被告(反诉原告)蒋某某到手价，则需要将市场总价值为658.432万元减去被告(反诉原告)蒋某某应当承担的税费即可。作为出售方，被告(反诉原告)蒋某某应当承担增值税和个人所得税，又应系争房屋属于非普通住宅，故增值税＝(核定计税价格－买入价)÷1.05×5%＝(658.432万元－98万元)÷1.05×5%＝26.6872万元，个人所得税＝(核定计税价格－增值税)×2%＝(658.432万元－26.6872万元)×2%＝12.6349万元，增值税和个人所得税合计39.3221万元，进而系争房屋市场总价值658.432万元换算成的被告(反诉原告)蒋某某到手价为619.1099万元，与合同约定的被告(反诉原告)蒋某某到手价710万元相比，相差90.8901万元。此差额为合同解除后被告(反诉原告)蒋某某有关系争房屋的实际价格损失。第二个焦点争议问题，原告(反诉被告)张某主张其解除合同的理由为被告(反诉原告)蒋某某未能告知系争房屋性质，导致其不能申请30年期限的银行贷款，从而无法继续履行合同。本院认为，原告(反诉被告)张某获知系争房屋的性质以及具体使用年限的途径有四种：其一，被告(反诉原告)蒋某某告之；其二，中介工作人员告之；其三，被告(反诉原告)蒋某某或中介出示房地产权证、原告(反诉被告)张某查看；其四，原告(反诉被告)张某阅读《上海市房地产买卖合同》相应条款。在本案中，被告(反诉原告)蒋某某将房地产权证交付中介工作人员，中介工作人员曾向原告(反诉被告)张某出示过。同时，无论《房地产买卖(含居间)协议》还是《上海市房地产买卖合同》，均有房地产权证的编号，而且，前者第二条明确提醒若本条描述的该房地产与实际情况不符或不详尽，则以该房地产权属证明或相关法律文书的记载内容为准，后者第三条明确了该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从2008年4月3日起至2043年1月26日止，所以，无论原告(反诉被告)张某查看房地产权证，还是阅读《房地产买卖(含居间)协议》和《上海市房地产买卖合同》，均可获知系争房屋的性质和使用年限。此外，被告(反诉原告)蒋某某和原告(反诉被告)张某地位对等，均不是二手房买卖领域的专业人士，在被告(反诉原告)蒋某某已经提供房地产权证供原告(反诉被告)张某核实、合同约定明确的情形下，不能再赋予被告(反诉原告)蒋某某主动告之系争房屋性质和使用年限的额外义务。综上，在被告(反诉原告)蒋某某没有隐瞒、提供房地产权证供原告(反诉被告)张某核实的情形下，作为贷款申请人的被告(反诉原告)蒋某某应当更应关注系争房屋性质和使用年限，因其自身原因未能获知房屋性质和使用年限，过错在自己。此外，根据合同约定，贷款不足，原告(反诉被告)张某应以现金补足，故贷款申请不下来，也不是原告(反诉被告)张某不履行合同的正当条件。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因反诉被告张某是不继续履行合同的过错方，反诉原告蒋某某提出判决确认解除其与反诉被告张某于2017年6月4日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》的反诉请求，具备法律和事实依据，本院予以支持；关于反诉原告蒋某某提出的判决反诉被告张某立即支付其违约金142万元的反诉请求，但是，对于赔偿金金额，尽管反诉被告张某未就违约金过高直接请求予以酌情调整，但是在其具体的辩论意见已经体现了酌情调整的意见，进而本院以系争房屋实际价格损失90.8901万元为基础，兼顾合同的履行情况(反诉被告张某于2017年6月向反诉原告蒋某某支付房价款200万元，至今已有二年有余，故反诉原告蒋某某因合同解除而获取了相应利息收入)、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金金额由反诉原告蒋某某主张的142万元调整低至69万元。相印地，原告张某提出的解除双方就上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告张某提出的被告蒋某某返还其购房款200万元的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认解除反诉原告蒋某某与反诉被告张某于2017年6月4日就上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》；二、反诉被告张某于本判决生效之日起三十日内向反诉原告蒋某某支付违约金69万元；三、被告蒋某某于本判决生效之日起三十日内向原告张某归还房价款200万元；四、驳回原告张某的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,800元，减半收取计11,400元，由原告张某负担；反诉案件受理费8,790元，资产评估费3,000元，评估服务费17,055元，共计28,845元，由反诉被告张某承担14,016元，由反诉原告蒋某某负担14,829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一九年八月十二日书记员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。