广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1103民初200号 原告：吴敏山，男，1953年5月19日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告：李燕平，女，1959年5月4日出生，瑶族，住贺州市八步区。 原告：吴惠灏，男，1985年11月29日出生，瑶族，住贺州市八步区。 原告：刘桂珍，女，1929年2月9日出生，汉族，住广西岑溪市。 原告：黄莉，女，1958年1月1日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告：卢勇，男，1983年7月31日出生，汉族，住贺州市八步区。 六原告共同委托诉讼代理人：覃华刚，广西覃华刚律师事务所律师。 六原告共同委托诉讼代理人：覃华桂，广西覃华刚律师事务所律师。 被告：陈诗坤，男，1978年1月20日出生，汉族，住贺州市八步区。 第三人：陈立赞，男，1975年3月3日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，八步区法律事务中心法律工作者。 原告吴敏山、卢勇、刘桂珍、黄莉与被告陈诗坤租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，李燕平、吴惠灏申请作为原告参加诉讼，陈立赞申请作为第三人参加诉讼，本院均予以准许。本院依法组成合议庭于2019年3月18日、2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告吴敏山、卢勇及其委托诉讼代理人覃华刚、第三人委托诉讼代理人杨桦、杨强到庭参加诉讼。被告陈诗坤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告2014年6月4日签订的《土地租赁协议》自2018年11月12日起解除；2、判决被告30天内腾退所占土地并移除地面上设施；3、判决被告支付租金51000元；4、判决被告支付违约金157050元；5、判决被告自2018年11月12日起支付土地占用费（以土地所在区域同等租金计算，直至腾退土地并移除设施完毕之日为止）；6、本案一切诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2014年6月4日签订《土地租赁协议》，约定原告将位于贺州市平桂区贺州学院二期工程的贺州国用（2001）第026、第027号土地使用权租赁给被告使用，租赁地块面积为约1680平方米，租住期限为20年，从2014年6月5日至2034年6月4日；第一年至第五年租金18万元，租金按季度支付，被告应于每年各1,4,7,10月10日前支付一次性付本季度的租金；被告应按时交租，逾期2个月除补交租金外需按季度租金支付迟延违约金，逾期4个月，则原告有权解除合同，并要求补交租金和支付一次性违约金。合同签订后，原告按约交付了土地，但被告除了2014年7月准时缴纳租金外，其余的时间均没有按时交付，每一期都要原告催缴。到了2018年7月，本来应在7月10日前交付，但一直到11月10日还是无法交付，至今拖欠原告租金51000元，往期租金迟延违约金130050元，一次性违约金27000元。原告按照合同约定，在2018年11月12日送达了依法终止执行协议的通知，但至今，被告仍在原告的土地上继续经营。为此，原告诉至法院。 原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有： 1、户口本、亲属证明、户口注销单，证明原告刘桂珍、黄莉、卢勇分别是卢宁的母亲、妻子、儿子，卢宁于2018年2月16日病逝。 2、国有土地使用证，证明出租的土地使用权属于原告所有。 3、土地出租协议，证明原被告于2014年6月4日签订了《土地租赁协议》，租赁地块面积约为1680平方米，租住期限为20年。第一年至第五年租金18万元，租金按季度支付，被告应于每年各1，4,7,10月10日前一次性支付本季度的租金。合同约定：被告应按时交租，逾期2个月除补交租金外需按季度租金支付迟延违约金；逾期4个月，则原告有权解除合同，并要求补交租金和支付一次性违约金。 4、网上银行电子回单复印件，证明被告支付租金的基本情况，不按时缴纳租金，严重违约。 5、通知、相片复印件，证明原告于2018年11月12日通知被告《土地租赁协议》终止。 6、相片8张，证明被告另承租的场地处于无法经营的情况。 被告陈诗坤辩称，被告不同意解除合同，原告解除合同前并未告知被告，还把交付租金的账户取消，租金交不进去。之前原告催被告支付租金，被告让其缓一下，原告都是同意的。 被告对其答辩未向法院提交证据。 第三人陈立赞答辩并向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认第三人与被告陈诗坤于2019年1月28日签订的《土地承租权转让协议书》、《临建房屋及地上附着物转让协议》合法有效；2、判令第三人自判决确定《土地承租权转让协议书》生效之日起由第三人享有继续履行原告与被告陈诗坤原签订《土地租赁协议》的权利义务。事实和理由：原告请求解除《土地租赁协议》缺乏事实和法律依据，损害第三人合法权益，不应得到法院支持。本案原告所主张解除与陈诗坤签订的《土地租赁协议》和腾退地上建筑设施的请求所涉及的土地承租权和地表建筑物，已由被告陈诗坤以转租和抵偿方式由第三人受让取得，并实际接管，依据原、被告双方签订的《土地租赁协议》第6条第（5）款约定，被告因经营原因将该场地承租权转租给第三人并连同该场上的地表建筑物（价值近三百多万元）以抵偿债务形式一并出让给第三人，第三人享有该场地上建筑物的物权、使用权，故本案原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，第三人的受让行为及权利应获得法院确认并给予保护。 原告向被告发出解除涉案土地租赁协议的通知行为，有违法律规定，程序存在严重瑕疵：第一，解除通知无法有效送达被告，通知发出时该车行的经营者及承租人陈诗坤已爆发债务危机，处于无人接收状态；第二，原告在熟知第三人受让后，双方为就涉案场地及地表建筑物的受让对该场地的适用及未付租金事宜进行磋商，由于原告提出过高要求，双方未能达成一致意见；第三，被告转让前所拖欠的租金5万多元的行为未构成根本违约，不符合解除合同的法定条件或合同约定解除条件，第三人受让后为就代偿该场地转让前未付租金和确认其受让使用场地事宜向原告提出受让意见，并未损害原告利益，不存在恶意违约的情形；第四，原告主张违约金计算没有事实和法律依据，存在诉讼时效和合同请求权行使消灭问题，应依法审查，如被告转让前因拖欠租金行为所产生的违约金有效部分与第三人受让行为无关；第五，对于本案实体处理意见，由于第三人客观上已通过受让被告转让涉案租赁土地的合同权，承受了涉案《土地租赁协议书》的权利，从而享有对涉案承租土地的使用管理权，同时取得租赁土地上价值数百万元的建筑物及设施的所有权，如果原告诉讼主张得到支持势必对地表上数百万元的临建房屋及设施财产损毁，直接损害第三人的利益，同时亦违背法律规定，显失公平；再者，第三人继续履行原租赁协议并未损害原告的权益，相反，第三人资信良好并有更好履行合同的能力，对于双方利益是更好的选择和保障。 第三人陈立赞向本院提交的证据有： 1、《土地出租协议》，证明被告与原告订立土地出租协议建立长期承租关系，承租原告等人位于贺州市平桂区黄田镇国道207交汇处与贺州学院第二期工程旁的土地，并享有对承租场地的使用权；双方在订立长期租赁关系时已预见因经营原因可能存在中途转租的情形，在协议第6条第（5）进行了约定，如中途转租乙方保证本合同执行并通知甲方，承租场地可以转租。 2、《土地承租权转让协议书》，证明被告与第三人通过订立协议方式将其与原告等人签订的《土地出租协议》承租权转租给申请人。 3、《临时房屋及地上附着物转让协议》，证明被告与第三人通过订立协议方式将承租地上建筑物出让给第三人，该场地上地表建筑物价值三百多万元。 4、《借条》，证明第三人对被告享有320万元债权，该债权作为购买被告出让的建筑物进行对价方式抵偿。 5、转让协议，证明被告对第三人负有债务，因此以抵偿债务形式将承租高贞安的土地使用权及自建地上附属物转让给第三人的事实，第三人不存在虚构债务。 6、委托书，证明被告与第三人签订上述转让协议后第三人受让被告收租的权利，被告于2018年11月1日出具书面委托书确认第三人负责收取租金的事实。 7、银行交易记录，证明第三人依照上述协议约定通过手机银行转账方式向被告支付租金的事实。 8、询问笔录（陈立赞）、询问笔录（陈诗坤），证明协议形成原因及过程，第三人不存在虚构债务的事实；被告与第三人签订的协议后于2019年1月擅自将该协议约定的土地使用权转回给土地权属人高贞安且将转让款私自挪用清空的事实；被告擅自将上述土地使用权转让后于2019年1月28日将向原告承租的涉案土地使用权、承租后自建地上附着物一并出让给第三人并签订协议，以此抵偿债务的事实。 原告对第三人的诉讼请求答辩如下：请求法庭驳回第三人的诉讼请求，本案存在被告与第三人恶意串通达到自己非法的目的，原告在2018年11月12日当面向被告送到解除土地租赁合同通知书，至今，被告没有对该合同提出异议，通知已经生效；原告在2018年12月向法院起诉，2019年1月法院予以立案，且向原被告双方送达立案通知，被告与第三人在知道立案后签订合同，所以被告与第三人签订的合同无效。土地附属物按政府规定属于违章建筑。 被告陈诗坤对第三人的诉讼请求答辩如下：同意第三人的诉讼请求。 经开庭质证，被告对原告提交的证据通知有异议，原告解除合同前并未告知被告，被告不同意解除合同。第三人对原告证据1、2、3三性没有意见；对证据3，合同实际履行，客观上对合同约定已经发生改变，合同履行期间，被告没有存在根本性违约；证据4，并不能证实被告存在根本性违约，不存在合同解除的条件或法定解除的条件；证据5通知三性不认可，程序上并未合法送达给被告，解除的内容以及依据不成立；证据6，三性不认可，相片内容可以印证，被告所经营的车行产生债务危机停业，原告向被告发出通知无法合法送达，同时对于发出解除通知行为，合同未对送达解除通知进行约定。 原告对第三人证据1三性没有意见；证据2，是被告与第三人恶意串通的证据，出具时间是2019年元月18日，我方向法院立案时间是2019年元月23日，通知原被告的时间是2019年元月25日，被告是在收到应诉通知后，有意将土地转让出去；证据3，三性有异议；证据4，真实性有意见，不符合事实，300万大标的不应只有借条，应有其他证据相互印证；证据5、6与本案没有关联性；证据7，没有原件不予认可；证据8、9，陈立赞询问时间是2月12日，陈诗坤询问时间是2月22日，笔录均是在法院立案后陈述，询问笔录不是公安局立案的依据，不排除被告与第三人在做笔录时有意作假，被告在收到应诉通知后在笔录中只字未提。被告对第三人证据无异议。 本院对证据的分析认定：原告、第三人提交的证据符合法律规定的证据三性，本院予以认定。 结合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2014年3月14日，高贞安（甲方）与被告陈诗坤（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于贺州市（木材市场旁）2670.3平方米土地出租给乙方使用，目前地面建筑为混凝土结构厂房式临时建筑；租赁期限二十年，从2014年11月15日至2034年11月14日。 2014年6月4日，吴敏山、卢宁（甲方）与陈诗坤（乙方）签订《土地出租协议》，约定甲方将位于贺州市贺州学院二期工程中间，面积约1680平方米的土地出租给乙方使用；租期20年，从2014年6月5日到2034年6月4日；第一年至第五年的年租金为18万元，第六年至第十年的年租金为24万元，第十一年至第十五年的年租金为29万元，第十六年至第二十年的年租金为35万元；租金按季度支付，每年各1、4、7、10月10日前一次性付本季度租金到甲方指定账户。第五条约定甲方责任：…（8）本合同期满不再延续的，甲方有权收回该土地使用权，乙方在租赁土地上的建筑物，其中混凝土部分归甲方，可拆的钢结构部分归乙方。第六条约定乙方义务：…（2）按时交租，逾期两个月未缴足则从第二个月算起应按每天向甲方支付季度租金千分之五的违约金，并应补交所欠租金，逾期4个月，甲方有权终止协议，乙方应向甲方支付年租金百分之十五的违约金，并应补交所欠租金；…（5）乙方不得将租赁的土地使用权进行转让、抵押，如中途转租乙方应保证本合同执行并通知甲方；…。签订协议后，原告将土地交付被告使用。被告在涉案土地上搭建厂房，经营贺州市恒威汽车销售有限公司。 卢宁、黄莉、卢勇是座落于贺州市之间面积1000平方米的土地使用权人，土地使用权证：贺国用（2001）字第026号。卢宁于2018年2月16日死亡，原告刘桂珍系卢宁母亲，黄莉系卢宁妻子，卢勇系卢宁儿子。吴敏山、李燕平、吴惠灏是座落于贺州市之间面积1000平方米的土地使用权人，土地使用权证：贺国用（2001）字第027号。 2018年5月1日，陈诗坤向第三人陈立赞出具《借条》一张，载明“今借到陈立赞322.57万元，2018年底还清（12月31日）”。 2018年6月25日，陈诗坤（甲方、出租人）与广西贺州康正华腾汽车销售股份有限公司签订《厂房出租合同》，约定甲方将其合法拥有的位于贺州市木材市场旁（原浮山果品厂，贺州市八步区三加村三加片13号）面积为2670.3平方米的厂房租赁给乙方使用；租期9年，从2017年8月29日至2026年8月28日；租金：前三年为85万元/年（第一年租金已付），中间三年租金为93万元/年，后三年租金为102万元/年。 2018年7月23日，陈诗坤（甲方）与陈立赞（乙方）签订《土地、临建房屋转租及地上附着物转让协议》，第一条约定甲方于2014年3月14日与高贞安签订租赁合同所租位于贺州市（木材市场旁）2670.3平方米的国有工业用地和地上临建房屋（原租赁期为20年）以及甲方租赁期间自行添置或自建附属设施，现甲方自愿将原向高贞安承租的土地和地上临建房屋转租给陈立赞使用16年（即转租期限自本合同正式履行之日起至2034年11月14日止），并将甲方在承租期间自行添置的前述资产作价转让给乙方。第二条约定对于甲方转租、转让的以上土地和临建房屋租金，甲方原已交付给原出租人高贞安的租金已由甲方负担，未交付的租金则由乙方按甲方与高贞安所签合同约定的交付方式和数额直接向高贞安交付至原租赁合同期满止。第四条约定甲方保证现已转租给广西贺州康正华腾汽车销售股份有限公司使用的临建房屋、场地设施等资产没有收取租赁期内的全部租金，如已提前收取了全部租金应将收取情况在本合同中予以说明，否则视为甲方违约，并应向乙方承担违约责任；对于甲方未向该公司收取的余下租金概由乙方享有并按甲方与该公司于2018年6月25日所签租赁合同约定的收租方式收取。第六条约定如乙方一次性付清甲方转租的上述土地和临建房屋的16年租金给甲方，则甲方应当交付给高贞安的余下租金由甲方负责按其与高贞安所签租赁合同约定交付，乙方无需再支付租金给高贞安。现甲乙双方确定乙方一次性付16年租金和甲方租赁期间自行添置或自建附属设施等资产折价共计300万元给甲方（抵扣甲方原欠乙方的借款220万元后，乙方实际应付给甲方16年转租租金为80万元整），此款由乙方在本合同签订之日起九十日内付至甲方银行账户，乙方的转账凭证即为甲方收到全部租金的凭据。 2018年10月10日，陈立赞向陈诗坤指定的账户转入80万元。 2018年11月1日，陈诗坤向陈立赞出具《委托书》，“兹有本人承租高贞安（木材市场）场地并出租于康正汽车公司事宜，全权委托陈立赞代收支租金及各项事宜”。 2018年11月12日，吴敏山、卢勇向陈诗坤发出通知，“你在我地设办的恒威车行，依据我们原签订的协议内容，今依法终止执行”。 2019年1月，因陈诗坤将高贞安场地回租给高贞安，陈诗坤与陈立赞签订的协议无法履行，陈诗坤（甲方）遂于2019年1月28日与陈立赞（乙方）签订《土地承租权转让协议书》，约定甲方依据与出租方吴敏山、卢宁签订《土地出租协议》第6条第（5）款约定，将其所取得位于贺州市贺州学院二期工程中间占地面积为1680平方米的土地承租权转让给乙方；土地地表有建筑物即汽车展厅，该展厅由承租人投资建设享有。第三条约定甲方应当保证乙方享有原《土地出租协议》合同权利义务。第五条约定转租期限自2014年6月5日至2034年6月4日；自双方签订该协议之日起，该土地的土地租赁使用权归乙方所有；在租赁期限内，除本合同另有规定外，甲方保证甲方及其土地使用权利人不得提前收回土地使用权。第六条约定：1.乙方自本协议签订之日起承受甲方原与出租方吴敏山、卢宁签订《土地出租协议》的权利义务，乙方应自2019年1月起按原《土地出租协议》约定承担支付租金的义务，租金支付可由乙方直接向原出租方缴纳租金或通过甲方代付租金。2.乙方应按原出租协议约定使用场地，不得违反原《土地出租协议》约定，不得拖欠租金，如因乙方违反原《土地出租协议》原因导致原出租人解除合同的法律后果由乙方自行承担。3.甲方应自本协议签订之日通知原出租人并保证本转租协议持续有效。 2019年1月28日，陈诗坤（甲方）与陈立赞（乙方）签订《临建房屋及地上附着物转让协议》，约定甲方将涉案土地上的临建房屋、场地设施等资产作价322万元转让给乙方，抵扣甲方原欠乙方的借款。 截止2018年11月12日，被告陈诗坤欠付原告租金51000元。 另查明，被告陈诗坤除租赁有原告土地外，还与贺州市平桂区黄田镇担石村45户农户签订租地合同，并在该45户农户和原告的土地上修建厂房，经营贺州市恒威汽车销售有限公司。 本院认为，原告与被告签订的《土地出租协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应依约履行合同的义务。被告欠付租金51000元，原告依据协议第六条“逾期4个月，甲方有权终止协议”要求解除合同。首先，根据协议第三条，土地一至五年年租金为18万元，即月租金15000元，逾期四个月应为欠付租金60000元，现被告欠付租金数额并未达到双方约定的解除合同的条件，原告主张解除合同不符合约定解除的条件；其次，被告租赁原告及他人的土地，基于经营汽车销售的需要，在地上建有汽车展厅、维修厂房等建筑，投入较大，被告拖欠租金5万多元的行为应予以修正，诚信经营，但不符合解除合同的法定条件；第三，原告自行将交租的账号取消，致使被告无法交租，并非原告不交租；第四，陈诗坤搭建的厂房涉及的土地不只是原告的土地，还包括其他村民的土地，该土地和厂房已成一个整体，解除土地租赁协议拆除厂房会损害其他村民的利益。故，原告主张其与被告签订的《土地租赁协议》已解除的诉讼请求，本院不予支持。继而，原告要求被告30天内腾退土地并移除地面设施、支付自2018年11月12日起的土地占用费的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。 被告拖欠原告租金51000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告要求被告支付租金51000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 因双方在履约过程中出现迟延支付租金的瑕疵，原告要求被告支付违约金157050元，被告辩称原告催缴租金时原告同意其缓交。原告未提交证据证明其向被告催收过违约金，印证被告所称原告同意其缓交的观点，视为双方在实际履行合同的过程中对缴纳租金期限的变更。且被告陆陆续续均有支付租金，现欠付租金也是因原告将交付租金的银行账号取消，租金无法支付造成的。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。 《土地出租协议》第六条约定在保证合同执行并通知原告的情况下可以中途转租，被告依据该条将涉案场地转租给第三人，第三人受让后为代偿该场地转让前未付租金和确认其受让使用场地事宜向原告提出受让意见，保证了《土地出租协议》的履行，并未损害原告利益。原告辩称被告与第三人恶意串通签订《土地承租权转让协议书》，协议应无效。首先，被告与第三人于2018年7月23日签订《土地、临建房屋转租及地上附着物转让协议》，约定被告将高贞安场地转租给第三人，后因场地存在纠纷无法解决被告才将涉案场地转租给第三人，并非原告所述被告收到原告的诉状才临时起意与第三人签订协议；其次，原告并未提交证据证明被告与第三人恶意串通，协议并不存在合同无效的法定情形。因此，被告与第三人签订的《土地承租权转让协议书》、《临建房屋及地上附着物转让协议》，系双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，协议当属合法有效。第三人请求确认第三人与被告陈诗坤于2019年1月28日签订的《土地承租权转让协议书》、《临建房屋及地上附着物转让协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 被告与第三人在协议中约定原《土地出租协议》的权利义务归第三人享有，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，现原告并未同意，第三人主张其享有《土地租赁协议》的合同权利义务的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告陈诗坤应向原告吴敏山、卢勇、刘桂珍、黄莉、李燕平、吴惠灏支付租金51000元； 二、确认第三人陈立赞与被告陈诗坤于2019年1月28日签订的《土地承租权转让协议书》、《临建房屋及地上附着物转让协议》合法有效； 三、驳回原告吴敏山、卢勇、刘桂珍、黄莉、李燕平、吴惠灏的其他诉讼请求； 四、驳回第三人陈立赞的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在规定的期限内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4420元（原告已预交），由被告陈诗坤承担元1083元，由原告吴敏山、卢勇、刘桂珍、黄莉、李燕平、吴惠灏承担3337元；第三人参加诉讼案件受理费100元（第三人已预交），由被告陈诗坤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈新群 人民陪审员  尹 静 人民陪审员  黄秀莲 二〇一九年八月二十六日 法官 助理  张媛月 书 记 员  粟振凌