上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初16324号原告：朱国梁，男，1963年9月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告：周秀蓉，女，1973年9月15日出生，汉族，户籍地成都市。上述两原告共同委托诉讼代理人：蒋梦军，上海市汇业律师事务所律师。被告：姚书媛，女，1962年6月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：张学忠，男，1961年12月24日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘战尧，北京盈科(上海)律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈佳圆，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告朱国梁、周秀蓉与被告姚书媛、张学忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月14日公开开庭审理了本案，两原告的共同委托诉讼代理人蒋梦军、两被告的共同委托诉讼代理人刘战尧到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案于2019年7月23日第二次公开开庭进行了审理，原告周秀蓉及两原告的共同委托诉讼代理人蒋梦军、被告张学忠及两被告的共同委托诉讼代理人陈佳圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告就上海市静安区武定路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)建立的房屋买卖关系于2019年3月21日解除；2.两被告退还定金20万元，并支付违约金20万元。审理中，两原告将第二项诉讼请求变更为要求两被告双倍返还定金40万元。事实与理由：2018年7月19日，原告(买方)、被告(卖方)通过上海汇渤房地产经纪有限公司(以下简称汇渤公司)居间介就系争房屋签订了《委托购买居间合同》(以下简称三方协议)，约定原告以700万元购买系争房屋并在2019年2月1日之前至中介处签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)。当日，原告支付定金20万元。三方协议约定在此期间原告有权另找客户购买该房屋，被告应积极配合原告寻找的客户看房。之后，原告多次联系被告，要求签订网签合同或者配合原告寻找的客户看房，但被告却说2019年1月下旬要回新疆过年，要过了元宵节才能回上海，期间既不签订网签合同也不配合原告寻找的客户看房。2019年3月19日，被告给原告一份催告函，要求原告于次日下午3点之前至中介处签订网签合同。次日，原告至中介处等被告，被告直至下午5点多才赶到中介处。被告来了之后拒绝与原告沟通并给原告一份解约通知函，要求解约，并要求没收原告的20万元定金。原告认为，被告无理不履行合同的行为已经构成根本违约，损害了原告的合法权益，故提起诉讼，要求判如所请。两被告共同辩称，同意解除双方之间的房屋买卖关系，但解除时间应为2019年3月20日(被告向原告送达解约通知函的日期)；不同意双倍返还定金，因为直到解约之日原告还是没有购房资格，合同根本无法履行；而且原告没有支付购房款的能力，原告是违约方，故定金应当予以没收；被告无违约行为。本院经审理查明以下事实：两原告系夫妻关系。两被告系夫妻关系。至2018年7月19日，系争房屋产权人为被告姚书媛，房屋设有案外人中航信托股份有限公司的抵押(债权金额550万元)；两原告在本市名下有两套商品房，其中一套为昌平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称昌平路房屋)；原告周秀蓉为案外人汇渤公司的营业主任，与汇渤公司的法定代表人周某某系姐妹关系。2018年7月19日，两原告(购买方，乙方)、两被告(出售方、甲方)及案外人汇渤公司(丙方，居间方)就系争房屋签订三方协议，约定：就乙方委托丙方购买系争房屋提供居间服务，促成甲方订立有关该房地产交易的《上海市房地产买卖合同》，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同；物业情况：建筑面积100.78平方米，有抵押(有550万元抵押)；乙方愿意依下列条件购买以上物业：总房款700万元；乙方于2019年2月1日前签订买卖合同当日向甲方支付房款245万元(含定金20万元)；乙方于2019年3月15日前且乙方办妥贷款手续后，甲乙双方去交易中心过户当日以贷款方式支付453万元；交付房屋当日支付2万元；房价包含煤气初装费、维修基金等原有设施、费用，收到贷款后三日内以空屋交屋，甲方于过户前清空房屋内所有户口，房屋为满5年甲方在上海唯一一套住房，价格为甲方到手价，交易税费由乙方承担，甲方承诺在2018年8月份之前5年内没有用过一师附小学区名额；甲乙双方于2019年2月1日前，依丙方之安排至丙方签约处，签订网签合同，同时协助甲乙双方办理后续的产权转移、交房等相关手续；乙方于甲方同意出售后，有反悔不买或不按约签订买卖合同其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金归甲方所有；如甲方不愿依约履行时，则甲方应双倍返还已收定金给乙方，以解除双方承诺之交易；补充条款：1.由于乙方现在限购，乙方也积极出售名下的房屋，为了尽快交易，则甲方同意乙方另外找客户购买该房屋，并积极配合乙方找的客户看房。无论乙方找的客户实际成交价格是多少，甲方都积极配合乙方与新客户签订买卖合同、配合新客户办理贷款手续及办理该房屋的过户手续等。2.无论乙方找的客户实际成交价格是多少，甲方实际到手价为700万元，成交价格多于700万元，多的部分由甲方在签订买卖合同当日退给乙方朱国梁卡里；成交价格少于700万元，少的部分由乙方朱国梁在签买卖合同当日补给甲方。同日，原告向被告支付定金20万元。2019年2月12日，案外人汇渤公司的业务员刘某某联系被告张学忠，询问其何时回上海。张学忠回复要过了正月15才能回上海。同年2月16日，案外人刘某某联系被告姚书媛，告知姚书媛女儿已将房屋钥匙取回，询问客户如何看房。被告姚书媛答复“我们这边情况有点变化，想把这个房子缓一缓，到时回去再看看吧，现在情况有点改变，你的客户啥意思？”。刘某某回复：有个客户(首付七成，有五百多万在手里)问姚书媛夫妻何时回上海，其告知该客户姚书媛不在上海，要过几天才回来，该房子已经卖给周秀蓉，要通过周秀蓉及姚书媛才行。刘某某询问姚书媛能否给该客户看房。姚书媛回复“我们回去了再说吧”。刘某某遂说“等你们回来再说吧！我说什么事情都好商量”，姚书媛回复“好的，好的。”同年2月17日，刘某某发短信给被告姚书媛，询问其几号回上海。被告姚书媛回复“还没确定，可能要到下周末了”。同年2月20日，刘某某发短信给被告姚书媛，询问其几号回上海。被告姚书媛回复“还没有”，随后刘某某回复“年前那个客户一直急着订你房子，小周也急了。”同年3月17日，被告张学忠联系刘某某，要求与原告周秀蓉签一个解约协议、汇渤公司将网签撤回。刘某某回复“好的”。被告张学忠告诉刘某某，其要与买家签大定协议了。双方遂约定第二天至中介处签解约协议。同年3月18日，因原、被告就解约事项未能达成一致，双方未能签订解约协议。同年3月19日晚9时许，两被告至案外人汇渤公司处碰到原告周秀蓉，当面向原告送达了一份《催告函》，载明：致朱国梁先生、周秀蓉女士：……贵方应于我方接受该合同所述买卖条件并在2019年2月1日之前与我方签订网签合同或类似合同。然而贵方在该合同约定期限内并未与我方签约，致使该房地产买卖交易无法正常进行。为此我方郑重催告贵方，务必于2019年3月20日15：00前迁往居间方(地址：武定路XXX号上海汇渤房地产经纪有限公司佑家房屋武定店)与我方按照合同约定的买卖条件签订网签合同或类似合同。我方给予贵方上述宽限，并不代表我方放弃解除该合同并追究贵方违约责任的权利，而仅仅是我方给予贵方的履约机会，若贵方仍不配合，则该催告函期限届满日视为我方将该合同解除之日，我方届时将没收贵方已交付我方的定金20万元，并追究贵方其他的法律责任，且我方将另行处置该房产。同日，张学忠发微信给刘某某，告知“和小周的合同我再给他一次机会，约到明天下午三点前到你们店里签约”，刘某某回复“我和小周三点在店里等你”。同年3月20日，两原告及刘某某于下午3点之前已在中介处等候两被告。因两被告未能于下午3点赶到中介处，原告朱国梁因有其他事遂离开。当日17点30分左右，两被告赶至中介处。原告周秀蓉对被告表示，其仍希望购买系争房屋，希望被告对其购房给予宽限期，对此被告未予同意，双方未能于该日签订网签合同。原告周秀蓉在中介处当面向被告送达了《回函》，并以接孩子放学为由先行离开。被告遂将《解约通知函》留在刘某某处。前述《回函》的落款日期为2019年3月20日，载明：自签订三方协议后，我方第一时间向阁下支付20万元定金，后我方及通过中介公司多次联系阁下，要求签订网签合同或配合我方寻找的客户进行看房，但阁下总以不在上海、回新疆过年为由，既不来签订网签合同，也不配合我方寻找的客户看房，阁下的这种行为已经严重违约，损害我方合法权益。……鉴于阁下之前已经违约，现在却又要求这么短时间签订合同，根本毫无诚信，我方根本无法安排出时间，加上筹款也需要一定时间，如阁下真有诚意继续交易，我方愿在30天之内甚至15天之内与阁下签订房屋买卖合同，如果阁下再以各种理由拒绝，我方将通过诉讼追究阁下的违约行为。前述《解约通知函》的落款日期为2019年3月20日，载明：……依照合同约定，贵方应于我方接受该合同所述买卖条件并在2019年2月1日之前与我方签订《上海市房屋买卖合同》或类似合同，然而贵方在该合同约定的期限内并未与我方签约，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行。现我方通知贵方：一、该合同自本通知函发出之日其解除。二、我方已收取的定金20万元不再返还，我方同时保留追究贵方其他法律责任的权利。……同年3月21日，原告向被告姚书媛寄送了一份《通知》，载明：由于阁下严重违约，我方解除与贵方之间签订的《委托购买居间合同》，贵方请于3日内退还我方支付的20万元定金，并根据居间合同赔偿我方20万元的违约金，否则，我方将通过诉讼追究贵方赔偿我方其他所有损失。同日，刘某某将该《通知》发送给被告张学忠。被告于次日收到原告寄送的《通知》。后双方就退还定金一事无法达成一致，致成讼；本院于2019年4月8日向两被告送达了诉状副本，两被告向本院表示同意解除双方之间的买卖合同关系，解除日期应为2019年3月20日。另查明：原告朱国梁与案外人于2019年3月24日签订《房地产买卖居间协议》、并于2019年4月30日签订《上海市房地产买卖合同》，将昌平路房屋出售。审理中，原告称，截止2019年2月1日，原告名下两套商品房尚未售出；2019年2月1日之前，被告一直在新疆，2月28日才回到上海；当时其曾通过刘某某联系被告签订网签合同，无法提供当时的证据；原告周秀蓉在汇渤公司仅仅是为了交社保，不负责具体事务，不负责对业务员进行管理；被告从未在2019年2月1日前联系原告签订网签合同；2019年3月20日被告将解约通知函留在中介处，其是次日才收到的解约通知函。被告称，原告属于限购对象，导致三方协议无法履行，故原告属于违约；两被告于2019年1月28日去新疆，2月25日回到上海；原告没有明确要求被告回沪签订网签合同；原告未经其同意在系争房屋上设定了网签合同，其是通过到交易中心投诉才将网签合同撤销的；其是2019年3月20日当着中介的面向原告送达了解约通知函，无相关证据；被告通过电话、短信等形式催促原告于2019年2月1日前签订网签合同，但无法提供相关证据；至2019年2月1日，两原告不具备购房资质和能力，网签合同无法签订；其已通过链家中介将系争房屋卖出并已完成过户，成交价为715万元。以上事实，由原告提供的委托购买居间合同、借记卡明细、催告函、回函、解约通知函、通知及EMS邮寄记录、录音、微信、短信聊天截图、被告提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、原、被告的陈述等证据予以证实。审理中，被告为证明其主张，向本院提交落款日期为2018年8月9日，甲方为姚书媛、乙方为朱国梁、中介公司为上海侨泰房地产经纪有限公司(以下简称侨泰公司)的《上海市房地产买卖合同》，用以证明2018年8月9日原告将网签合同打印出来，被告拒绝签订该网签合同，并称因汇渤公司没有登录交易中心网站的秘钥，所以借用侨泰公司的秘钥打印；当时是中介联系被告签合同；因为当时被告要求先支付550万才签合同，所以原告也没签合同。经质证，被告对该证据真实性不认可，认为该合同无原、被告签字，中介与三方协议的中介不一致，此合同应为原告后补。根据双方意见，本院认为，该合同载明的中介公司与三方协议的中介公司名称不一致，原告对此并未给出合理解释，且原告并未能提供证据证实2018年8月份曾通知过被告至中介处签订该份合同，故本院对该证据不予采用。本院认为，原、被告就系争房屋签订的三方协议为原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。该协议对房屋的地址、价格、付款方式、交房等都做了明确约定，双方之间据此形成房屋买卖合同关系。现原、被告均同意解除双方之间的房屋买卖合同关系，本院予以准许。根据三方协议约定，原、被告双方应于2019年2月1日前依中介之安排至中介签约处签订网签合同；原告如有反悔不买或不按约签订买卖合同等等致无法签订合同之情形，则定金归被告所有；如被告不依约履行则被告双倍返还已收定金，以解除双方承诺之交易。从该约定看，原、被告均有义务在约定时间之前至中介处签订网签合同，原告所付定金应为双方在约定时间内至中介处签订网签合同之担保。而从二手房买卖的一般流程上分析，如果双方签订了网签合同，需将该合同送至交易中心审核。被告关于三方协议自始不能履行的意见，实际上是将签订网签合同与网签合同不能通过交易中心审核两个问题相混淆。因此，本案的争议焦点是网签合同没有签订的原因是在于原、被告哪一方，而非原告在签订网签合同之时是否具有购房资格及付款能力，故被告关于原告在签订网签合同之时没有购房资格、付款能力，并据此认为原告构成违约的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。对于未能签订网签合同的原因，本院做如下分析。首先，审理中，原、被告虽称曾于2019年2月1日前通知过对方至中介处签订网签合同，但均未向本院提供相应证据证明其一方已于该日期之前赶至中介处、因对方未按约到达中介致网签合同无法签订，故本院认为，双方对于未能于2019年2月1日签订网签合同均负有责任。其次，虽然被告对于刘某某代原告寻找客户的身份不认可，但从刘某某与被告的沟通记录看，刘某某在向被告介绍客户购房时提到了原告周秀蓉是作为买家，而被告要与原告签订解约协议时亦是告知刘某某，故本院认为，刘某某应是代表原告与被告就购房一事进行沟通。2019年2月，原告通过刘某某多次询问被告何时回沪，被告均回复“房子缓一缓”、“回去再看看”、“回去再说”，由此可见虽然三方协议约定的签订网签合同的时间已经超过，但双方均未明确表示终止房屋交易，此应视为双方就签订网签合同仍在进一步协商过程中。虽然双方曾于2019年3月17日、18日就签订解约协议一事进行协商，但此后被告又于3月19日向原告发函要求于2019年3月20日下午3点至中介处签订网签合同，原告未明确拒绝并同意于该日赶至中介处，此举意味着双方仍在就签订网签合同进行协商。最后，2019年3月20日，被告于当日17时30分左右才赶至中介处。被告发函要求原告于该日3点之前赶至中介处签订网签合同，而其自身却超过该时间赶至中介，本院认为，被告对于未能于该日签订网签合同负有责任。原告虽提前赶至中介处，但在与被告协商时仍在要求被告给予宽限并当面向被告送达《回函》要求宽限期，此举表明原告于该日赶至中介处的真实意思并不是签订网签合同，而是要求被告给予宽限，故本院认为，原告的行为有违诚实信用原则，其对该日未能签订网签合同负有同等责任。考虑到双方未能于该日签订网签合同，故原、被告之间的房屋买卖合同关系已于该日实际解除，原告该项诉请，本院不予支持，被告关于房屋买卖合同关系于该日解除的意见，本院予以采纳。同时，因原、被告对于未能签订网签合同均负有责任，本案不符合定金罚则的适用条件，故被告应向原告退还收取的定金，但无需另向原告支付20万元，原告相应诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告朱国梁、周秀蓉与被告姚书媛、张学忠就上海市静安区武定路XXX弄XXX号XXX室房屋建立的房屋买卖合同关系于2019年3月20日解除；二、被告姚书媛、张学忠应于判决生效之日起十日内退还原告朱国梁、周秀蓉定金200,000元；三、驳回原告朱国梁、周秀蓉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取计3,650元，由原告朱国梁、周秀蓉负担1,500元，由被告姚书媛、张学忠负担2,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇一九年八月十六日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。