湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初3412号原告:冯宁嘉，女，汉族，1962年7月8日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：邓盛，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳遥，广东君言（长沙）律师事务所实习律师。被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住址湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇，统一社会信用代码：914300006850121184。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾（系原告公司员工），女，汉族，1993年1月24日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：孟超尘（系原告公司员工），男，汉族，1995年9月13日出生，住湖南省安乡县。原告冯宁嘉诉被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用简易程序，2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告冯宁嘉的委托诉讼代理人邓盛、吴佳遥，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的委托诉讼代理人侯蕾、孟超尘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯宁嘉向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金66080元（自2014年7月1日起至2015年4月6日止按合同约定以交付房价款每日万分之二计算），并按中国人民银行同期贷款利率计算迟延支付的利息13349元，共计79429元；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金9263元（自2017年4月6日起暂计算至2019年6月30日按照合同约定以交付房价款每日0.01‰计算），后续违约金计算至办妥登记之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月26日，原告与被告签订了长沙市望城区商品房买卖合同（合同编号：20110302104），合同约定：原告购买被告建设的裕田奥莱小镇第P047幢104号房屋，房屋建筑面积224.82㎡，房屋总价款为1180000元，原告应于合同签订之日向被告支付首付款480000元，剩余房款700000元，向中国工商银行股份有限公司望城支行申请贷款，约定交房期限为2014年6月30日前，交房条件为已竣工验收备案，相关设施、设备达到合同第九条约定的条件。合同签订后，原告按期支付了首付款，并成功办理了银行按揭贷款，已履行了合同约定的所有义务，但被告却没有按照合同约定履行相应义务。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条之规定的规定及双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2014年6月30日前向原告交付已经竣工验收备案、符合合同约定条件的房屋，同时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告应当在交付前的七日内书面通知原告办理交接手续，但原告直到2015年1月10日才收到被告的收房通知。原告于2015年1月14日按照被告通知要求前往验收房屋，经原告聘请的第三方专业验房公司验收，发现房屋存在多处漏水、渗水、积水的情况，原告当即要求被告对房屋质量问题尽快整改，并将长沙市芙蓉区小李飞刀工程项目管理有限公司出具的验房报告出示给被告，以供其整改。2015年4月6日原告再次前往查看房屋，未发现房屋质量问题便同意收房，同时对被告逾期交付房屋期间的违约金进行协调，被告工作人员称逾期交房违约金以抵扣物业费的形式进行支付，后原告多次找被告工作人员进行协商未果。《长沙市望城区商品房买卖合同》第二十条的约定，被告应当在商品房交付后730内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证（该两证现已合并为不动产权登记证），但截至起诉之日被告尚未办妥，被告应当按照合同第二十条第三款的约定承担违约责任。基于以上事实，湖南省裕田奥特莱斯置业有限公司的行为严重侵害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律的规定向法院提起诉讼。被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司辩称：1、原告要求被告支付逾期交房违约金的主张已过诉讼时效，支付逾期交房违约金的诉讼请求应予以驳回。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，根据双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条的约定，原告所购房屋应当在2014年6月30日前交付，被告未在约定期间内交付房屋已构成违约，2014年7月1日原告的合同权利受到侵害的事实就已经确定，原告应当知道自己的权利受到损害，本案诉讼时效应当从2014年7月1日起开始计算，且在实际办理交房手续时，原告也未对被告逾期交付的事实提出异议，原告于2015年4月6日收房，诉讼时效于2017年4月5日届满，原告在2019年7月1日起诉，诉讼时效已过，其请求应当予以驳回。2、被告逾期办证期间为85天，逾期办证违约金为1103元。根据商品房买卖合同第二十条第二款的约定：在商品房交付后730日内办妥买受人的房屋所有权证，730日内办妥买受人的土地使用权证。原告房屋于2015年4月6日完成交付，那么被告在2019年4月5日完成将原告房屋的不动产权证办理完毕都不构成违约，逾期办证违约金应当自2019年4月6日开始计算，计算至2019年6月30日共计85天，逾期办证违约金共计1103元。综上，请求法院原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，原、被告对证据的三性均未提出实质性异议，本院予以采信并在卷佐证。本院查明的事实如下：2013年9月26日，原、被告双方签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告以1180000元购买被告开发建设的位于长沙市望城区高塘岭镇的裕田奥莱小镇第P047幢104号房屋。合同约定：被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋；房屋交付条件为：已经竣工验收备案，水、电、气达到接通条件，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户。如未达到交付条件，原告有权拒绝接收房屋。出卖人逾期交房的，逾期不超过150日的，从逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人按日支付全部已付房款的万分之一的违约金；逾期超过150日的，从逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人按日支付全部已付房款的万分之二的违约金。被告在房屋交付后730日内办妥房屋权属证书，逾期办理的，从交房的次日起至实际登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.001%支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了购房首付款480000元，剩余房款700000元向银行申请贷款，贷款已于2015年2月入被告帐户。2014年5月30日涉案房屋通过勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收备案，被告于2015年1月7日向原告发出收房通知书，2015年1月14日原告委托长沙市芙蓉区小李飞刀工程项目管理有限公司对原告所购房屋进行质量检验，发现房屋存在多处质量问题，经双方协商整改后，原告于2015年4月6日收房，并与奥莱物管公司签订《前期物业管理服务合同》。本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告之间签订的商品房买卖合同合法有效。2015年4月6日原告收房后，涉案房屋转移给原告占有使用，应视为房屋的交付使用，房屋交付后不再产生逾期交房违约金。因此，被告应承担的逾期交房违约应从约定的最迟交房日（2014年6月30日）起至实际交房之日（2015年4月6日）止，逾期交房共计280天，逾期交房违约金为66080元（1180000×0.02%×280）。被告以逾期交房违约金已超过诉讼时效进行抗辩，认为主张逾期交房违约金的诉讼时效至2017年4月5日已界满，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告未提交诉讼时效中止、中断方面的证据，民法总则的施行日期为2017年10月1日起，故被告的抗辩理由成立，原告要求逾期交房违约金的请求本院不予支持。关于房屋权属证书的办理，被告自2015年4月6日交房后，应当在730日内办理房地产权属证书，也就是说应当在2017年4月5日前办理，被告逾期办理，每日应按已付房款1180000元的0.001%支付原告逾期办证违约金，截止起诉之日被告已逾期办证815天，逾期办证违约金为9617元，原告主张9263元的请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司在本判决生效之日起15日内向原告冯宁嘉支付逾期办证违约金9263元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告冯宁嘉的其他诉讼请求。案件受理费2017元，适用简易程序减半收取1009元，原告冯宁嘉负担752元，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭小斌二〇一九年八月十四日书记员  陈 田附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。