文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初10190号原告：重庆好管家物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪南路19号，统一社会信用代码：9150010870938518XN。法定代表人：张大明，董事长。委托代理人：罗自强（特别授权），北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人：杨丹（特别授权），北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：李先群，女，1955年10月8日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告重庆好管家物业管理有限公司（下称好管家物业公司）诉被告李先群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周敏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告好管家物业公司的委托代理人杨丹，被告李先群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好管家物业公司诉称：原告与重庆市南岸区南源居业主委员会、重庆衡德物业管理有限公司于2012年8月18日签订《南源居物业服务企业交接协议》，约定原告为南源居小区提供物业服务。合同约定小区的收费标准按《前期物业服务合同》执行。被告系南源居小区的业主，房屋建筑面积91.6平方米，按约定应当向原告交纳2010年11月1日至2018年12月31日（合计98个月）的物业服务费8976.8元、公摊水电费980元。因被告存在违约行为，现要求被告以欠付的物业费总额为基数，自原告起诉之日起按照同期同类银行贷款利率向原告支付违约金至物业费付清之日止。合同履行至今，原告按约为被告所在小区提供了物业服务，但被告却拒不履行交纳费用，原告多次催收未果，现请求人民法院依法判决：1、被告支付物业服务费8921.9元、公摊费980元；2、被告支付违约金（以欠付物业费为基数，自2019年4月17日起按照银行同期贷款利率计算至付清为止）；3、被告承担诉讼费用。被告李先群辩称：因原告在清洁、安保方面不作为，不愿意交费，不同意原告的诉讼请求，而且请求已过诉讼时效。同时合同没有约定违约金，原告起诉不合理。经审理查明：被告系重庆市南岸区南坪街道江南大道43号房屋的业主，建筑面积为91.04平方米。2006年6月27日，重庆鼎昌房地产开发有限公司（甲方）与重庆瀚海物业管理有限公司（乙方）签订了《“龙腾新居”小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对龙腾新居实施前期物业管理服务的事宜，本物业管理区域物业服务收费选择包干式，住宅（建筑面积）为1.30元/月/平方米，物业服务费用按季交纳，业主或使用人应在季末15日前履行交纳义务。合同期限为两年，自2006年6月30日至2008年6月29日止。2012年8月18日，南源居业主委员会（甲方）、重庆衡德物业管理有限公司（乙方）与重庆好管家物业管理有限公司（丙方）签订了《南源居物业服务企业交接协议》，约定：南源居小区2012年8月1日前，应由乙方承担的债权、债务，仍由乙方负责，与丙方无关。乙方出具委托书给丙方，由丙方代为追收2012年8月1日之前业主的欠费。丙方在南源居服务三个月后，甲方应与丙方签订《南源居物业服务合同》，物业服务费标准按《前期物业服务合同》的收费标准执行，其他条款以示范标准文本协商议定。2012年8月18日，重庆市衡德物业管理有限公司出具了委托书，载明重庆市衡德物业管理有限责任公司在南源居小区2012年7月31日之前，欠收的物业管理费、公摊费，全权委托重庆好管家物业管理有限公司追收。追收的欠费用于清偿重庆好管家物业管理公司垫支的衡德员工工资、预收物管费、水电保证金、装修保证金；剩余部分移交给业主委员会，清偿业主委员会垫支费用及开发公司垫支费用。2019年3月14日，原告的委托代理人罗自强向被告邮寄送达了物业费催收函，向被告催收2011年11月至2018年12月的物业服务费和公摊费。关于被告辩称部分诉讼请求已过诉讼时效的问题，原告诉称物业服务是持续性行为，不应存在诉讼时效，前期物业服务合同约定按季交纳。另，原告称物业费收费标准实际是按照1元/月/平方米收取的，公摊费没有约定，实际是按照每月10元的标准履行。违约金以前期物业服务合同的约定是日万分之三，原告自愿按照银行贷款利率主张。上述事实，有《南源居物业服务企业交接协议》、委托书、前期物业服务合同、产权信息查询证明、律师函及邮寄单、电梯维护保养合同、施工协议、管网清淘合同、垃圾清运合同、巡检表、电梯保养工作记录、防水施工合同、原、被告陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原告与南源居业主委员会、重庆衡德物业管理有限公司签订的《南源居物业服务企业交接协议》，是三方根据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律的强制性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”自合同签订至今一直由原告为南源居小区提供物业服务，故被告李先群作为南源居小区的业主，应受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。被告辩称原告未实际履行物业服务，小区环境脏乱差、安保得不到保障等，对此原告举示的照片不足以证明其辩称意见，对此本院不予采纳。关于被告辩称原告部分请求已过诉讼时效的问题。原被告之间是物业服务合同纠纷应适用诉讼时效的规定。原告仅有证据证明曾于2019年3月14日向被告发函要求被告交纳物业费和公摊费。那么，2016年3月15日之前的诉讼请求已过时效，原告已丧失胜诉权。根据原告举示的南源居物业服务交接协议以及去房管部门调取的前期物业服务合同，原告依据前期物业服务合同约定的物业费收费标准来收费，原告自愿降低收费标准是其对自己权利的处分。关于原告主张的公摊费，合同虽未明确公摊费用的收费标准，但小区在管理过程中必然会产生公共区域的水电费用，原告主张按10元每月符合一般的公摊收费水平，该标准也得到了其他业主的认可。因此，被告应向原告支付2016年3月15日至2018年12月31日的物业服务费约为3049.84元（91.04平方米×1元/月/平方米×33.5个月），公摊费335元（33.5个月×10元/月）。对原告提出的要求被告支付违约金的请求，三方协议约定收费标准按前期物业服务协议执行，其他按照标准文本协定，至此，对于违约金并未明确约定。违约金是当事人对一方不履行合同或履行合同义务不符合约定而提前设定的违约责任承担方式，可以约定一定数额的违约金也可以约定违约金的计算方式。本案中，原告举示的证据不足以证明对此有明确具体的约定，因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的原告未尽职尽责提供服务，原告不作为等方面内容，原告提供的物业服务是长期、持续性，且原告并未怠于履行物业服务职能，被告虽然辩解物业服务不达标，但被告未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故本院对该辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李先群于本判决生效之日起十日内支付原告重庆好管家物业管理有限公司从2016年3月15日至2017年10月16日期间的物业服务费3049.84元、公摊费335元；二、驳回原告重庆好管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25告李先群负担（已由原告垫付，被告支付上述款项时一并交给原告）。本判决为一审终审判决。（此页无正文）审 判 员  周 敏法官助理  陆希娟二〇一九年八月十日书 记 员  蒲 月