江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0926民初519号原告：陈思宇，男，1990年6月14日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县。委托诉讼代理人：余爱民，铜鼓县永宁法律服务所法律工作者。被告：江西大顺房地产开发有限公司，住所地：南昌市青云谱区江南路东丝网塘地段象湖威尼斯花苑10栋。统一社会信用代码：91360100672426813H。法定代表人：程南平。委托诉讼代理人：罗来章，江西剑石律师事务所律师。原告陈思宇（以下简称原告）与被告江西大顺房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余爱民、被告委托诉讼代理人罗来章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令被告向原告支付违约金97233元（逾期交房违约金，2015年7月30日至2017年7月期间：597000元×5.25%×2=62685元、2016年3月22日至2017年7月期间：547000×4.85%×15÷12=33161元；水表安装费用：1377元。两项合计97223元。）；2.判令被告返还原告多付购房款7000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月12日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于铜鼓县定江西路儒风苑东侧一幢房号1-11号的商业用途商品房，建筑面积为38.94平方米，单价29198.76元，总价为1137000元；房屋交付时间为2015年7月30日，如被告逾期交付，则由被告按原告交付的价款总金额每日万分之一计算违约金；出卖人承诺水、电入户，一户一表。合同签订后，原告依被告通知分别于2014年4月1日、4月12日、9月1日三次向被告支付购房款共计597000元。2015年初被告开发的华茂中央工程停止施工一年，2016年恢复施工，原告在接到被告交款通知后，于2016年3月22日，向被告交纳购房剩余款547000元，原告向被告交付的房款共计1144000元，但合同约定购房款为1137000元，故原告多交付了7000元。被告于2017年6月29日向原告交付商用房屋，房屋内没有安装自来水表，为此原告自行到供水公司办理自来水开户手续，并支付费用1377元。原告认为，被告逾期交房、未履行办理水、电入户，一户一表的义务，其行为构成违约，应承担违约责任。双方签订的购房合同中虽约定逾期交房违约金为日万分之一，但与原告的实际损失相比明显偏少，因此原告主张按银行同期贷款利率支付违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所诉。被告辩称：原告起诉已经超过诉讼时效，双方约定交付时间为2015年7月30日，2017年已经有很多房主起诉我公司，并由法院判决，但原告没有找到我们主张权利，现在已经是2019年5月份，时间已有四年，所以不符合起诉的条件；我公司没有违约，原告没有交清房款，但合同约定是一次性付清房款的，所以原告没有交清全部房款前我公司不存在交付房屋的义务，也就是我公司不存在2015年7月30日有交房义务，之前合同约定的交房时间无效，另外我公司没有按期交房主要也是因为我们的承建商南昌市第一建筑工程有限公司施工到一半时人力、财力跑掉了，这样耽误了一段时间。2017年3月底我们已经通知了所有小区户主交房，现在大部分户主已经在装修了，相关验收手续都在办理中。双方所签订的购房合同系双方自愿签订，约定的逾期交房违约金为日万分之一，故应按合同约定履行。而且合同约定在签订合同当天也就是2014年4月12日原告必须一次性交清全部房款，但是原告没有按照合同履行自己的交款义务，原告自身也违约，我公司将另行起诉追究原告的违约责任。我们也没有多收原告的购房款7000元，经被告庭后与公司核实，该7000元在2016年5月14日已经退回原告母亲邹晓英的账户。经审理查明：2014年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于铜鼓华茂中央小区1幢1-11号商用店铺一个，建筑面积38.94平方米，单价29198.76元，总价款1137000元，付款方式按一次性付款，付款期限：无。2014年4月1日，合同签订前，原告向被告交付定金20000元，合同签订后原告分别于2014年4月12日交付购房款227000元，2014年9月1日交付购房款170000元，2016年3月22日交付购房款547000元，合计为1144000元。2016年5月14日被告退还原告购房款7000元。合同中关于买受人逾期付款的违约责任的约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行……”。合同中关于出卖人逾期交房的违约责任中约定，房屋交付时间是2015年7月30日前，被告逾期交付超过30日的，如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房价款的每日万分之一计算违约金。2017年6月26日，原告交纳涉案商铺水表安装费1377元。2017年6月29日原告与华茂小区物业公司铜鼓县协和物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》。本院认为，本案的争议焦点主要有以下四个。一、本案是否超过诉讼时效？被告提出原告起诉的时间从双方约定的交房期限2015年7月30日开始计算过了4年多，已明显超过诉讼时效，原告则认为应从实际交房时间即2017年6月29日开始计算诉讼时效，本院认为原告的说法较为合理，被告逾期交房的行为一直持续到2017年才实际交付房屋，从其持续性违约情形终止时起算诉讼时效，符合民法公平原则，故本院认定原告主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。二、被告是否存在逾期交房情形，如果存在，起止日期如何认定？原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定享受权利、履行义务。首先不管原告自身是否违约，被告应按照合同约定的交房期限及方式确保在2015年7月30日前能够将涉案商铺交付使用，然而实际上被告自称于2017年3月底涉案楼盘才统一交付使用，逾期交房行为确已存在。至于逾期交房计算的起止时间，原告主张自2017年7月30日按其已付房款开始计算违约金，被告辩称，原告未付清房款存在违约行为，故在原告交清房款前即合同约定的交付期限2015年7月30日前其不存在交房义务。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，除双方协商同意解除合同或变更合同外或遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，可予以延期。本案中，一方面，原告在2015年7月30日后仍继续交付房款，但被告从始至终未提出要解除合同，且原告交纳的所有房款均由被告收取并开具了收款收据，可以视为被告同意与原告继续履行合同；另一方面，合同中关于付款方式及期限的约定为一次性方式付款，期限约定为“无”，并未明确约定买方应在签订合同当天或一定期限内付清房款，而该合同系由被告提供的格式条款，应当理解为双方对于付款期限没有明确约定，原告可以随时履行付款义务，但根据商品房买卖合同的交易习惯，原告最迟也应在合同约定的交付房屋期限前付清房款，至于原告所述的均系得到被告通知后才交付相应款项，尾款也系被告停工一段时间后通知原告，原告才交付的，但双方签订合同中并无此约定，原告亦未举证证明被告停工的事实以及时长，故本院酌定原告最迟应在2015年7月30日前付清全部房款，但本案中原告在2016年3月22日才付清购房尾款，因此原告向被告主张逾期交房违约金应从付清全部房款时起算。因被告未提供证据证明已按合同约定方式通知原告收房，本院将按原告自认的知晓可以交房的时间即2017年6月26日确认实际交房时间。因此，本院认定被告逾期交房时间自2016年3月22日计算至2017年6月26日止。三、违约金标准应如何认定？原告认为双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准低于其实际损失，应按银行同期贷款利率计算违约金，并提交涉案店铺店面租赁合同、营业执照、店面照片予以佐证，被告认为应按双方自愿签订的合同来计算违约金，并对原告提交的相关证据三性均有异议，认为按照正常的市场行情，原告这个规模的店面租金可能就是2000元每月。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，因被告未提供充分证据佐证其辩称的真实性，且经本院核实，涉案店面租金确为57000元/年，故本院对原告提交的店面租赁合同、营业执照、店面照片真实性予以确认，依此足以证明原告因被告违约造成的实际损失高于约定的违约金，应当将违约金标准相应调高，原告主张按银行同期贷款利率计算违约金未超过其实际损失，本院予以支持。四、根据合同约定，涉案商铺总房价为1137000元，原告实际支付价款1144000元，双方未就原告多支付的7000元款项的用途作出书面约定，被告就多收的款项系何用途在本院当庭指定的合理限期内亦未作出任何说明，超过期限后五天，被告向本院提交其已退还7000元给原告母亲邹晓英账户的证据，经本院询问原告父母陈吉华、邹晓英，对退款事宜表示认可，故该7000元被告已经在2016年退还，原告在本案中主张再次退还7000元本院不予支持。另外，双方合同中还约定被告承诺房屋的使用条件达到水、电入户，一户一表，原告就此主张水表安装费由被告支付，被告辩称开发商仅负责将水、电装到原告门口，且合同并未明确约定水电入户费用由被告负担，本院认为被告的意见较为合理，上述约定确未明确说明水电入户费用应由被告负担，且生活中商品房买卖的惯例一般为入户、安装费用由买方负担，故原告要求被告支付其水表安装费1377元的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告提到的原告逾期付款的违约责任问题，因被告明确表示将另行起诉，故本院对该事项不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告江西大顺房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告陈思宇逾期交付商铺的违约金（违约金自2016年3月22日起至2017年6月26日止以1137000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；驳回原告陈思宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2384元，由原告陈思宇负担1000元，被告江西大顺房地产开发有限公司负担1384元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  李云芝二〇一九年八月十四日书记员  易慕函