江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初6号原告：南京东部园林绿化建设发展有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道96号。法定代表人：毕功名，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏京胜，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔志培，江苏三法律师事务所律师。被告：南京亚美文化影视传播有限公司，住所地在南京市玄武区花园路22号2幢608室。法定代表人：单承怡。被告：戴希林，男，汉族，1965年7月6日生，住南京市栖霞区。被告：南京鴻鎮影视文化传媒有限公司，住所地在南京市玄武区板仓街99号。法定代表人：戴希林。原告南京东部园林绿化建设发展有限公司（以下简称东园公司）与被告南京亚美文化影视传播有限公司（以下简称亚美公司）、戴希林、南京鴻鎮影视文化传媒有限公司（以下简称鴻鎮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东园公司的委托诉讼代理人乔志培，被告亚美公司的法定代表人单承怡，被告戴希林暨被告鴻鎮公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东园公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告亚美公司于2012年6月28日签订的聚宝山公园租赁合同，要求被告亚美公司腾空返还位于南京市玄武区聚宝山公园A房屋；2、要求被告亚美公司给付房屋租金5590875元（自2015年1月1日暂计算至2018年11月30日，应计算至被告实际返还房屋之日）和逾期付款违约金881879.22元（按照每日万分之二标准，暂计算至2018年11月30日）；3、要求被告戴希林和鴻鎮公司对上述债务承担连带责任。事实和理由：2012年6月28日，原告与被告亚美公司签订一份聚宝山公园租赁合同，约定被告租赁使用原告位于聚宝山公园A房屋，面积约3000平方米，租期自2013年4月1日至2023年3月31日，租金每6个月为一个支付期，先支付后使用，若逾期支付租金，按每天万分之二支付违约金，超过30日经催告后仍未支付的，原告有权解除合同、收回房屋。合同签订后，因为被告亚美公司未能依约支付租金，2014年原告曾至法院起诉，在案件审理中，作为上述房屋的实际使用人，被告戴希林和鴻鎮公司为亚美公司的债务提供不可撤销的担保，在法院主持下双方达成和解，被告确认截至2014年12月31日应给付租金2395225元。但是，三被告仍然未能履行调解协议，也未支付此后租期对应的租金，多次催要均无结果以后，原告为此诉至法院。审理中，原告又增加和明确了其诉请：1、要求三被告共同腾空且返还涉案房屋；2、要求被告亚美公司给付房屋租金的数额为6471125元（自2015年1月1日至2019年6月30日）。被告亚美公司辩称：与原告签订涉案房屋的租赁合同属实。由于被告鸿镇公司没有签约资格，所以由被告在名义上代为签订租赁合同，但是实际使用人是被告鸿镇公司，所以应由被告鸿镇公司与戴希林负责返还涉案房屋以及支付所欠租金和违约金。被告戴希林和鴻鎮公司辩称：被告亚美公司的辩称意见属实。在租赁合同履行过程中，原告迟迟未能领取涉案房屋的不动产权属证书，原告因此无法及时申领经营场所的消防许可证书，导致迟迟无法开业正常经营，虽然就此问题曾向原告多次反映，但是原告始终未能得到解决。被告已经投入巨额资金装修涉案房屋，现在合同履行期间仅至一半，因此已给被告造成重大损失，现在被告同意与原告进行协商来尽量减少不必要的经济损失。经审理查明，2012年6月28日，原告（甲方、出租方）与被告亚美公司（乙方、承租方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：1、甲方同意将座落于南京市玄武区聚宝山公园A房屋出租给乙方，建筑面积约3000平方米，乙方承诺租赁该房屋仅作为办公及会所用途使用，最迟交付时间为2012年7月1日，2012年7月1日至2013年3月31日，甲方同意该段时间作为乙方装修时间，免除该段时间的租金，如果乙方提前终止合同或违约导致不能继续履行，则乙方已享受的甲方给予的装修期、扶持期需由乙方按照首年度租金承担租赁费用。租期自2013年4月1日至2023年3月31日；2、甲方没有取得房屋产权证之前，乙方按照3000平方米的面积支付甲方租金，在甲方取得产权证后则按产权面积计算，之前乙方多缴或者少缴金额，按照多退少补原则甲方收取乙方租金。第一年至第三年年租金均为1368700元，第四年和第五年年租金为1437000元，第六年和第七年年租金为1509000元，第八年和第九年年租金为1584500元，第十年年租金为1663700元。甲方取得产权证后的乙方租金计算公式，年租金等于1.25元/天/平方米乘以产权证面积乘以365天乘以递增比例（5%）。租金按每6个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为合同签订后7日内，金额为684350元，乙方必须在距上一支付期所对应房屋租赁期到期15天前全额付清下一支付期房租；3、为了确保房屋及附属设施完好及租赁期内相关费用如期结算，乙方同意在签订合同时支付甲方相当于第一年3个月租金金额即342000元作为保证金，在租赁期满且乙方腾空物品、付清费用、违约金和办理完毕手续后，30个工作日内甲方退还乙方。甲方在合同履行最初仅提供毛坯房，同意乙方在承租房屋内进行装修装潢、添置相关设备，但不能影响房屋结构安全。租赁期满或合同解除、终止后，乙方应在25天内将添置的可拆除的设备自行拆除（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），恢复原状并如期交还房屋，不能恢复原状的应经甲方验收认可。合同解除或提前终止后，已履行期间的租金不予返还；4、甲方确认有出租房屋的权利，否则造成乙方损失的，应支付相当于首年度月租金3倍金额作为违约金。未经甲方书面同意乙方转租、转让承租房屋的，逾期支付租金或不足额逾期支付租金、保证金超过或累计超过30天，经催告后一周内仍未足额支付的，甲方有权解除合同、收回承租房屋，保证金充当违约金不予退还，保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应当赔偿。2014年9月10日，被告鴻鎮公司书面承诺：原告与被告亚美公司签订的房屋租赁合同，该房屋现在是由该单位来使用，被告自愿为亚美公司签订的合同承担不可撤销的担保责任。同日，被告戴希林书面承诺：原告与被告亚美公司签订的房屋租赁合同，该房屋现在是由戴希林本人来使用，戴希林本人自愿为亚美公司签订的合同承担不可撤销的担保责任。2014年10月15日，本院作出（2014）玄锁民初字第407号民事调解书，载明：经本院主持调解，原、被告双方达成和解，被告亚美公司尚欠原告东园公司房屋租金2395225元（截止2014年12月31日），在2014年12月31日前分期付清，否则承担违约金30万元；被告戴希林与鴻鎮公司对被告亚美公司的付款义务承担连带责任。2014年10月30日，南京市公安消防支队玄武大队书面通知被告亚美公司：该单位于2014年10月30日申报内部装修建设工程的消防设计备案，地点在南京市玄武区某地，且提供了建设工程规划许可证明文件或城乡规划主管部门批准的临时性建筑证明文件以及房屋的产权证书，经审查备案材料不符合规定，需要补正上述材料，所以应在5个工作日内补正并备案，逾期不备案的将予处罚且确定该工程消防设计为检查对象，如已施工应将工程停工。2018年6月20日，被告戴希林向原告作出一份书面承诺：（1）2013年4月1日至2014年12月31日拖欠房租2395225元，已归还1462400元、剩余932825元，2015年1月1日至2018年3月31日拖欠房租4584875元，累计欠款5517700元；（2）戴希林承诺，2018年9月底前结清2018年4月1日至9月30日半年剩余房租554500元，2018年12月底结清2018年10月1日至2019年3月31日半年房租754500元；（3）自2019年4月1日起严格依约支付房租，2018年3月31日前所欠5517700元分三年还清，第一年（2018.6.1-2019.5.31）支付不少于120万、每月不少于10万，第二年（2019.6.1-2020.5.31）支付不少于240万元、每月不少于20万，余款第三年全部还清；（4）被告担保租赁合同完全履行，若未按时履行承诺，被告自行承担一切后果，原告随时停止供应水电，原租赁合同自动终止，被告不再向原告主张任何权利及义务，装修改造投入也全部由被告承担，今后也不向原告主张任何权利，原告可以随时进行诉讼。2019年7月1日，原、被告双方签订房屋移交协议，约定：原告与被告亚美公司签订的租赁合同于同年6月30日解除，三被告将涉案房屋于同年7月1日腾空返还给原告。另查明：2015年2月5日颁发的一份建设工程规划许可证载明：建设单位为原告，项目名称为聚宝山公园一、二期配套服务设施，总计25栋建筑，规划用途为聚宝山公园配套服务用房，根据宁规处字（2014）第00065号南京市规划局行政处罚决定书，此次许可为处罚后按程序补办建设工程规划许可证。审理中，被告戴希林补充表示：（1）涉案房屋的内部装修将近一年，是于2013年时完成，具体月份记不清楚；由于没有消防许可证书无法经营，从2014年11月1日起一直停业至今，涉案房屋始终处于空置状态，消防主管部门也未曾处罚过；（2）在装修涉案房屋时委托多家施工单位，装修决算总价为21762865元；在出具还款承诺书以后，曾经给付原告租金几十万元。上述事实有租赁合同、承诺书、建设工程规划许可证、（2014）玄锁民初字第407号民事调解书、房屋移交协议、还款承诺书以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原告与被告亚美公司签订的租赁合同、与被告戴希林、鴻鎮公司签订的保证合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。被告亚美公司认为不是涉案房屋实际使用人、不应承担付款义务的辩称意见，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。2019年7月1日，原、被告双方已经签订书面协议，双方同意于同年6月30日解除涉案租赁合同，且三被告将涉案房屋于同年7月1日腾空返还给原告。因此，原告要求解除双方租赁合同且三被告腾空并返还涉案房屋的诉请，在事实上已经完全实现，故本院就此事实予以确认。在（2014）玄锁民初字第407号民事调解书中已经说明，被告亚美公司应给付原告东园公司房屋租金的时间是截止2014年12月31日，但是2015年1月1日起至2019年6月30日止的期间内涉案房屋的应缴纳租金，被告亚美公司也应依约及时付清。由于涉案租赁合同明确约定租金半年一付、先付后用，所以现在原告要求被告给付租金以及逾期付款违约金的主张，符合已查明的事实和双方约定，本院予以支持。被告戴希林认为曾经给付原告租金几十万元的辩称意见，由于原告并未认可且被告也未提供任何证据证实，故本院不予采信。被告戴希林与鴻鎮公司，自愿向原告提供书面承诺对被告亚美公司的签约行为向原告提供不可撤销的连带责任保证担保，所以现在原告要求被告戴希林和鴻鎮公司对被告亚美公司的债务承担连带责任的主张，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京亚美文化影视传播有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告南京东部园林绿化建设发展有限公司房屋租金人民币6471125元且支付逾期付款违约金（按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2015年1月1日起每半年租金数额作为一个计算基数，自半年租金应支付之日起计算至被告实际付清之日止）；二、被告戴希林和南京鴻鎮影视文化传媒有限公司对被告南京亚美文化影视传播有限公司的上述付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费57109元，保全费5000元，由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  陆雪萍人民陪审员  黄 光二〇一九年八月十五日书 记 员  罗安迪