贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0203民初1605号原告：贵州天欣雨项目管理有限公司，住所地贵州省六盘水市六枝特区平寨镇南环路（东方龙城小区），统一社会信用代码91520203069941685E。法定代表人：刘永林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张祥，男，该公司员工。委托诉讼代理人：白晶，六枝特区落别法律服务所法律服务工作者，执业证号32409011100722。被告：江远红，男，1980年9月13日生，汉族，住六枝特区，原告贵州天欣雨项目管理有限公司（以下简称“天欣雨公司”）与被告江远红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天欣雨公司的委托诉讼代理人张祥、白晶，被告江远红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天欣雨公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2017年1月1日至2019年4月30日的物业管理服务费1409元；2、判决被告承担原告委托诉讼代理人产生的代理费2000元。事实和理由：被告系六枝特区健康路正兴苑小区业主。经协商，银壶街道兴隆居委会正兴苑小区业主大会选聘原告作为该小区物业服务企业，原告与银壶街道兴隆居委会正兴苑小区业主委员会（以下简称“正兴苑业委会”）于2017年6月1日签订《物业承包服务合同》，约定，电梯楼每月每平方米建筑面积1.1元，步梯楼每月每平方米建筑面积0.5元，商铺每月每平方米建筑面积1.5元，停车位按当地实际市场行情收取且不低于每车位200元。如有业主不按时或拒缴物业费，正兴苑业委会须进行追缴直至进入原告账户。双方并对管理范围、事项、服务内容及标准等进行约定。被告自原告接管小区物业后未按合同约定履行支付物业管理服务费的义务，截止2019年4月30日，被告拖欠原告物业管理服务费1409元。被告江远红辩称，原、被告双方未签订任何协议，不存在任何法律关系。被告房屋系步梯楼，原告计算物业费的时间不明确，存在乱收费行为。被告车辆在小区停车线内被划伤，原告无法提供监控录像，安保存在隐患。原告未尽职履行义务，小区内脏乱差现象显而易见。对原告计算物业管理服务费的标准及时间不予认可。综上，原、被告之间不存在合同关系，且原告未尽职履行物业管理义务，给业主造成人身安全和财产安全的隐患，被告不同意支付物业管理服务费，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告天欣雨公司向本院提交了以下证据：证据一、《营业执照》1份、《法定代表人身份证明》1份，证明原告的诉讼主体资格。证据二、《正兴苑小区业主大会议事规则（征求意见稿）》1份，证明2015年7月，经正兴苑小区业主选举，依法成立银壶街道兴隆居委会正兴苑小区业主委员会，职责代表业主权利和义务。被告质证对上述证据无异议。证据三、《物业承包服务合同》1份，证明正兴苑小区物业收费标准为，电梯楼每月1.1元/㎡，步梯楼每月0.5元/㎡，商铺每月1.5元/㎡；业主委员会有向业主追缴物业费的义务，但业主委员会未尽义务。被告质证对该证据有异议，认为系原告与业主委员会之间签订的合同，且该合同不完整。证据四、2018年4月27日《通知》1份，证明原告在小区各个楼层及公示栏张贴通知，催缴物业管理服务费的事实，对主动交费的给予优惠。被告质证未看到原告张贴的通知。证据五、业主委员会2018年6月12日《通知》1份、《公示》1份，证明原告与业主委员会签订的合同到期后，业主委员会通知原告撤离正兴园小区，停止履行物业管理服务的事实。被告质证对该组证据无异议。证据六、2018年6月20日《告知书》1份，证明因业主委员会及业主意见不一致，未决定原告是否继续提供物业管理服务，且业主委员会未与原告办理移交手续，原告决定于2018年6月21日停止对正兴苑小区的物业管理服务。被告质证对该证据不予认可，认为签收人不能代表正兴苑小区业主委员会及全体业主。证据七、2018年6月28日《会议记录》1份，证明经相关管理部门组织原、被告及业主委员会进行协调，决定由原告继续履行正兴苑小区的物业管理服务。被告质证对该证据无异议。证据八、2018年12月3日《通知》1份，证明原告再次张贴通知，催缴物业管理服务费的事实，对主动交费的给予优惠。被告质证对该证据不予认可，认为未看到原告张贴的通知。证据九、《名单》1份，证明被告未交纳物业管理服务费的金额及计算方式。被告质证对该证据不予认可。证据十、《贵州增值税普通发票》1份，证明因诉讼原告产生代理费，该费用由被告承担。被告质证对该证据无异议。被告江远红在举证期内未提交证据。对原告提交的证据一、二、五、七、十，经庭审质证，被告不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据三《物业承包服务合同》1份，被告质证认为，该合同系原告与业主委员会所签,不是本人所签。另外该合同不完整，还有补充协议。本院认为，该《物业承包服务合同》虽然系业主委员会与原告所签，但对业主具有约束力，该合同之外是否有补充协议，需证据证实，由于被告不能提供证据佐证，故该证据符合证据“三性”，本院予以认定。证据四2018年4月27日《通知》1份，被告质证认为，没有看见。本院认为，该份通知是否张贴于公示栏或楼道，无其他证据予以证明。证据六2018年6月20日《告知书》1份，被告质证不认可，本院认为，该告知书有业主委员会成员王春梅、胡凤英签名，故符合证据“三性”，予以认定。证据八、2018年12月3日《通知》1份，被告质证认为，没有看见。本院认为，该份通知是否张贴于公示栏或楼道，无其他证据予以证明。证据九仅能体现被告房屋楼层号及面积，但不能达到被告所欠物业费金额的证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系六××特区健康路××小区××号住房（建筑面积100.66㎡）的业主。2015年7月，正兴苑小区通过业主大会，依法成立银壶街道兴隆居委会正兴苑小区业主委员会。2017年6月1日，原告与正兴苑业委会签订《物业承包服务合同》，正兴苑业委会委托原告为正兴苑小区提供物业管理服务，双方对委托管理的范围及事项、服务内容及标准等进行约定。合同期限为1年，自2017年6月1日至2018年6月1日止。管理服务费用为电梯楼每月每平方米建筑面积1.1元，步梯楼每月每平方米建筑面积0.5元，商铺每月每平方米建筑面积1.5元。合同签订后，部分业主认为原告提供的管理服务不到位，配套设施不完善，且小区安全无法保障，故不同意交纳物业管理服务费。2018年6月12日，正兴苑业委会向原告下发通知，因双方签订的《物业承包服务合同》到期，且原告在管理期间未按合同履行职责，根据业委会扩大会议，要求原告于2018年6月20日前办理相关移交手续后，撤离正兴苑小区。当日，正兴苑业委会向业主公示对原告的通知。同年6月20日，原告送达告知书，因业主委员会意见不统一，未决定原告去留，原告决定2018年6月21日停止物业管理服务，对已交纳费用的楼层服务至6月30日。2018年6月28日，经六枝特区住房管理部门、银壶社区兴隆居民委员会、四创办等相关部门组织原告、正兴苑业委会及业主代表召开会议，达成协调内容：1.原告继续开展正兴苑小区的各项工作，加大力度；2.原告加强对欠费业主的宣传工作，尽量上门服务，收取所欠物业管理卫生费；3.由住房管理所、银壶社区兴隆居民委员会组织加快业主委员会的换届工作；4.新一届业主委员会产生后，由原告与新一届业主委员会协商管理。后由于部分业主未缴纳物业管理费，原告遂起诉。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会……”，正兴苑业委会是经小区业主大会选举产生，在当地居委会及房屋管理部门备案。原告与正兴苑业委会签订的物业承包服务合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，对被告辩称原告收取物业费既无约定，也无收费标准和收费依据，原告的诉请不应当得到支持的主张，本院不予采纳。对原告主张的2017年1月1日至2019年4月30日被告拖欠物业管理服务费1409元之诉请，因原告系2017年6月1日签订合同，应从签订合同之日起计算，共计23个月，故被告应向原告交纳位于六××特区健康路××小区××号步梯房的物业管理服务费为100.66㎡×0.5元/㎡×23个月=1157.59元。本案中，被告辩称原告提供的物业服务不到位的意见，虽被告未提交证据证实其主张，但根据原告提供的2018年6月28日会议记录，原告管理存在一定的瑕疵，协调内容中有要求原告加大力度管理字样。但根据该会议记录，业主应缴纳所欠的物管费。同时，被告也没有证据证实2018年6月28日会议协调处理之后，原告没有加大力度进行管理。故被告以原告管理不到位，拒绝缴纳物管费的辩称不能成立。关于原告诉请由被告承担原告委托诉讼代理人产生的代理费2000元的事项，本院认为，败诉方是否应承担胜诉方已支付的诉讼代理人的代理费，法律并没有明确规定，根据司法实践，一般都不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江远红于本判决生效之日起十日内支付原告贵州天欣雨项目管理有限公司2017年6月1日至2019年4月30日期间物业管理服务费1157.59元。二、驳回原告贵州天欣雨项目管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），原告负担10元，被告江远红负担15元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内给付原告贵州天欣雨项目管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  曹江洪二〇一九年八月八日书记员  周程程