河南省平顶山市卫东区人民法院行 政 判 决 书(2019)豫0403行初21号原告：张慧丽，女，1971年12月3日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：查聪雷，河南长顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁生伟，河南国俊律师事务所律师。被告：平顶山市自然资源和规划局，住所地平顶山市新城区祥云路。统一社会信用代码：11410400MB1891343T。法定代表人：陈光明，局长。委托诉讼代理人：刘海斌，平顶山市自然资源和规划局工作人员。委托诉讼代理人：刘旭，河南金豫律师事务所律师。第三人：牛江红，女，1973年8月5日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区叶刘村1号院。身份证号码：410403197308053520。委托诉讼代理人：贺峰，河南容克律师事务所律师。第三人：李现坡，男，1972年3月5日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：牛江红，女，1973年8月5日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区，系李现坡之妻。第三人：张丽平，女，1969年1月15日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。第三人：平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心，住所地平顶山市建设路中段。负责人：李大军，主任。委托诉讼代理人：杨保松，平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心工作人员。原告张慧丽诉被告平顶山市自然资源和规划局、第三人李现坡、牛江红、张丽平、平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心不服房屋行政登记一案，原告于2019年3月1日提起诉讼。本院受理后，于2019年4月29日向被告送达了起诉书副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月24日、7月24日两次公开开庭进行了审理。原告张慧丽及其委托代理人查聪雷、梁生伟，被告平顶山市自然资源和规划局委托代理人刘海斌、刘旭，第三人牛江红及其委托代理人贺峰、第三人张丽平、平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心委托代理人杨保松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被诉行政行为：2016年10月19日，平顶山市房产管理局向第三人牛江红颁发平房权证卫东字第××号房屋所有权证，将坐落于建设路安培中心2号楼一处房屋的所有权人登记为牛江红、李现坡共同共有。原告张慧丽诉称，2001年11月13日，原告与张丽平签订《售房协议》，张丽平将卫东区建设路安培中心房区第12号楼2单元30号房屋出售给原告。约定房款52400元,原告先付42400元，剩余10000元待房屋产权证书交付后再支付。当日，原告将42400元房款交付张丽平后，就一直在该房屋居住使用至今。期间，原告多次找张丽平要求办理房屋产权证，但张丽平一直以房屋无法办证为由推拖。直到2018年，原告突然接到平顶山市卫东区人民法院的传票，第三人牛江红起诉要求原告返还该房屋。原告才知道该房屋已于2016年10月19日由被告办理登记在第三人牛江红名下。原告认为，被告为第三人办理平房权证卫东字第××号房屋所有权证的行为，严重侵犯了原告的合法权益。且在第三人诉原告返还房屋的案件中，法院已查明，原告与张丽平的《售房协议》合法有效，原告有权占有该房屋。第三人与张丽平恶意串通，虚构事实，违背诚信原则，第三人办理房产权存在瑕疵。法院已驳回第三人要求原告返还房屋的诉讼请求。请求撤销被告给第三人颁发的平房权证卫东字第××号房屋所有权证。为支持其主张，原告提交了如下证据：1.平房权证卫东字第××号房屋所有权证；2.平顶山市卫东区人民法院（2018）豫0403民初3591号民事判决书、平顶山市中级人民法院（2019）豫04民终721号民事判决书。证明被诉房屋登记行政行为侵犯了原告张慧丽的合法权利，原告张慧丽具有诉讼资格。被告平顶山市自然资源和规划局辩称:一、原告不具备行政诉讼原告主体资格。《最高人民法院关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第12条规定,与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼。在原告资格上使用了“法律上利害关系”的概念。据原告诉状所述，本案所涉房产系其与第三人张丽平2001年签订《售房协议》购买。而所涉房产系平顶山煤矿职工大学房改出售给第三人所有，相关产权登记资料并不显示与第三人张丽平有关。所诉登记行为与原告不具有法律上的利害关系。二、所诉行政行为事实清楚、合法有效。原告起诉要求撤销的给第三人颁发的平房权证卫东字第××号房屋所有权证，系平顶山煤矿职工大学房改出售给第三人牛江红所有。第三人申请办证时提供有平顶山市公有住房出售审核一览表、身份证明、专用收据等相关材料，证明所涉房产由原产权单位平顶山煤矿职工大学房改出售给第三人所有，事实清楚，合法有效。三、本案相关当事人如有纠纷，可通过其他途径解决。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。”本案原告如不认可第三人作为房屋登记行为基础的相关民事法律关系,应当先通过民事诉讼解决争议确认相关权利,而不应对被告提起行政诉讼。请求驳回原告的起诉。被告平顶山市自然资源和规划局在法定期限内提交了作出行政行为的证据。其提供的证据有：1.房屋不动产产权情况表；2.平顶山市公有住房出售审核一览表；3.房屋所有权证存根；4.房屋登记审核表；5.房屋登记申请书（转移登记）；6.第三人身份证、户口本及结婚证复印件；7.涉案房屋所在单位出售收据；8.房地产分层分户平面图。第三人牛江红、李现坡述称，一、原告不具备行政诉讼原告主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织，有权提起诉讼。行政诉讼起诉的原告，应当是与具体行政行为有直接利害关系的公民、法人或其他组织。根据原告诉状所述，本案所涉房产系其与案外人张丽平于2001年签订《售房协议》购买。而所涉房产原系平顶山煤矿职工大学房改出售给第三人所有，相关产权登记资料并不显示与案外人张丽平有关，故所诉登记行为与原告不具有法律上的利害关系。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记，经过登记的不动产物权具有公示公信力。第三人在购买涉案房屋时，对该房屋的状况并不知情，且已按市价支付了全款，又办理了不动产登记，属于善意第三人。为维护交易秩序的目的，法律对此应当保护。二、被诉行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，办证程序合法、适当，应当依法维持。第三人在申请办理房产证时，提供有平顶山市公有住房出售审核一览表、身份证明、专用收据等相关证明材料。证明所涉房屋由原产权单位平顶山煤矿职工大学房改出售给第三人所有，以上事实都有相关证据为证。为维护交易安全，保护第三人的合法权益，维护不动产物权的公示公信力，请求驳回原告的诉讼请求。第三人张丽平述称，一、原告张慧丽所述“恶意串通”系对第三人不负责任的恶意中伤和毫无根据的指责，原告起诉状所称“原告多次找张丽平要求办理房屋产证书，但张丽平一直以房屋无法办证为由推拖”，也是不实之词。二、同意被告平顶山市自然资源和规划局的答辩意见。另对有关情况作如下说明：1、涉案的房屋是本人在平煤集团工作期间的福利分房。2001年房屋建成交付使用之后，包括涉案房在内的所有平煤集团的福利房一直都不进行房改。直到2011年才通知本人可以办理房产证了。得到通知之后，本人虽多次申请办理房产证，但因不符合分房政策和条件而办不下来房产证。后来平煤集团把原来的集资款退还本人。本人将张慧丽已付的购房预付款退还张慧丽，但张慧丽不愿意退房。2、第三人与原告张慧丽的房屋买卖协议虽然成立，但该房屋买卖协议尚没有生效。（1）该房屋买卖协议的标的物是原告和被告双方无权买卖的，因而不是合法的买卖协议。（2）该协议所附生效的条件由于国家房屋政策的变动已无法具备。根据《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”鉴于该房屋买卖协议所附条件不能具备，因而该购房协议今后也无法在法律上生效。3、没有生效的合同，只能对合同当事人双方有约束力而不能对抗合同之外任何其他人。所以，原告张慧丽请求撤销“平房权证卫东字第××号房屋所有权证”的主张，没有事实根据和法律依据。三、本第三人对案涉房屋拥有处置的权利和相应的权益。该房屋买卖协议只是处于部分履行之中（从法律上讲，原来张慧丽给付4.2万元属于预付款）。根据现行的政策和法律，因不可抗力（即后来国家房改政策的变化）该房屋买卖协议无法继续履行了。不能履行的协议就应该恢复到协议之前的状态：原告张慧丽返还张丽平涉案房屋，第三人返还其预付款。四、为尽快解决纠纷，第三人愿意在自己的权限和能力限度内做一些协助工作。五、如果有关当事人就涉案房屋的处置愿意协商解决，第三人愿意在通往妥善处置道路上，与相应的各方协调解决。认为被告给给第三人牛江红办理的房产证是合法的，请求驳回原告的起诉。第三人平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心述称，案涉房屋是以福利分给张丽平的，原告和张丽平是私下达成的协议，事后张丽平曾要求办证，但张丽平不符合办证条件。平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心并不知道张丽平和原告签订了协议，如果知道张丽平和原告签有协议，是不会给第三人牛江红办理房产证的。认为被告的办证行为是正确的，请法院依法判决。第三人牛江红、李现坡、张丽平、平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心均未提供证据。经过庭审质证，结合双方当事人陈述，本院查明如下事实：本案争议房屋坐落于平顶山市卫东区建设路安培中心2号楼2单元7层西户，建筑面积68.01㎡。2016年10月19日，平顶山市房产管理局给第三人牛江红办理了房屋产权转移登记，并向牛江红颁发了平房权证卫东字第××号房屋所有权证，将案涉房屋的所有权人登记为牛江红、李现坡二人共同共有。平顶山市房产管理局为第三人牛江红办理的案涉房屋登记，有以下登记材料：1.不动产产权情况表；2.平顶山市公有住房出售审核一览表。该审核表载明售房单位为平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心，购房人为牛江红，购房人配偶为李现坡，集资价为35356.36元；并载明了房屋的坐落、楼号、楼层房号、建筑面积等有关情况；3.房屋登记申请书（转移登记），申请书中有平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心的公章和牛江红、李现坡的签名；4.房屋所有权证存根（安培中心2号楼，共64套房屋）；5.房屋登记审核表；6.第三人牛江红、李现坡的身份证、户口本及结婚证复印件；7.涉案房屋所在单位出售职工住宅收据；8.房地产分层分户平面图。另查明：2001年10月17日，第三人平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心将案涉房屋分配出售给第三人张丽平，张丽平支付了35356.36元购房款。2001年11月13日，张丽平与张慧丽签订售房协议，约定张丽平将案涉房屋出售给张慧丽，房屋售价52400元。当日，张慧丽向张丽平支付了42400元（协议约定房屋产权证书交付后支付余款10000元），张丽平将案涉房屋交付给张慧丽。张慧丽自2001年起在该房屋内居住使用至今。2018年，牛江红、李现坡以张慧丽为被告，以张丽平、平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心为第三人，向本院提起民事诉讼，要求张慧丽搬出案涉房屋，将该房屋交还给牛江红、李现坡。本院受理后，于2018年12月18日作出（2018）豫0403民初3591号民事判决书，认为张丽平与张慧丽签订的售房协议合法有效，张慧丽已支付了相应对价且在该房屋内居住使用至今，系有权占有；判决驳回原告牛江红、李现坡的诉讼请求。牛江红、李现坡不服一审判决，提起上诉。2019年4月12日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04民终721号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案经本院审判委员会讨论认为：一、原告张慧丽对案涉房屋购买后居住使用多年，并经人民法院判决确认其对案涉房屋的占有系有权占有，张慧丽与被告为第三人牛江红颁发平房权证卫东字第××号房屋所有权证的行政行为存在利害关系，张慧丽提起诉讼符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条。二、《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议的；……。本案中，平顶山市房产管理局为第三人牛江红办理房屋所有权转移登记时，案涉房屋已由原告张慧丽购买并实际居住多年，该房屋明显存在权属争议。故平顶山市房产管理局对第三人平顶山天安煤业股份有限公司安全技术培训中心与牛江红就案涉房屋提出的登记申请应当不予办理；其办理的房屋所有权转移登记依据不足。因平顶山市房产管理局的不动产登记职能现由平顶山市自然资源和规划局行使，平顶山市自然资源和规划局作为本案被告主体无误。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决如下：撤销平顶山市房产管理局于2016年10月19日向第三人牛江红颁发的平房权证卫东字第××号房屋所有权证。本案受理费50元，由被告平顶山市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  窦平安人民陪审员  许昭平人民陪审员  张魁英二〇一九年八月二十日书 记 员  仝晓丽附：本案适用的有关法律法规《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：(一)主要证据不足的；(二)适用法律、法规错误的；(三)违反法定程序的；(四)超越职权的；(五)滥用职权的；(六)明显不当的。《不动产登记暂行条例》第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。