内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初3532号原告：石某，男，汉族，赤峰鼎好职业技术学校校长，住赤峰市。委托诉讼代理人：周某，内蒙古源生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，内蒙古源生律师事务所实习律师。被告：赤峰宪俊塑钢门窗有限责任公司，住所地赤峰市红山区 。法定代表人：郝某，总经理。委托诉讼代理人：仲某，内蒙古红城律师事务所律师。第三人：胡某，男，其他自然情况不详。原告石某与被告赤峰宪俊塑钢门窗有限责任公司（以下简称宪俊公司）、第三人胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石某及其委托诉讼代理人周某、王某，被告宪俊公司的委托诉讼代理人仲某到庭参加诉讼，第三人胡某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石某向本院提出诉讼请求：1.被告立即将租赁给原告场区内的建筑物等物品清出，并将擅自出租给赤峰亿翁策划广告有限公司的房屋返还给原告，履行合同义务；2.被告将出租给原告的位于食堂南侧库房的门口，按照合同约定改造成朝向北面方向；3.被告向原告返还自2016年7月1日起至起诉时，因原告无法正常使用相应场区和房屋，多向被告交付的租金319957元，并自原告起诉时至被告将建筑物等物品清理完毕之日止按使用面积的比例扣减相应租金；4.被告将已经租赁给原告的房屋擅自出租给赤峰亿翁策划广告有限公司所得租金150000元返还给原告；5.被告承担因违约给原告造成的广告费用等损失120000元；6.判令被告继续履行合同。庭审中，原告自愿撤回第1项诉讼请求中“并将擅自出租给赤峰亿翁策划广告有限公司的房屋返还给原告，履行合同义务”部分的诉请。事实与理由：2016年4月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于赤峰市××区号的院落及房屋（除进门左手边第一个库房及食堂地下室和放置设备的车间以外），以年租金220000元出租给原告用于办学，租赁期限为2016年7月1日至2026年6月29日，并约定了其他事项（详见房屋租赁合同）。合同签订后，原告按约交纳了当年租金，并将开办的赤峰鼎好职业技术学校迁址到该租赁场地。由于被告没有将场区内的水泥预制板等建筑物清理，严重影响原告正常办学，后经与被告多次协商并积极配合，被告才将宿舍楼和教学楼南侧及通往院落的水泥路上的上述物品清除，但教学楼后院（原计划用于操场的场地）及院内左侧第二个库房内的物品至今未予清理，大大减少了原告的使用面积，为此原告历年数次与被告沟通交涉均未果。不仅如此，被告还在未经原告同意的情况下，擅自将其中已经租赁给原告的房屋，即教学楼西侧的库房出租给赤峰亿翁策划广告有限公司使用，并按每年50000元收取租金，至今已经三年时间，严重违反合同的约定，直接造成原告因场地不足而导致招生规模的下降。原告每年为扩大招生规模在电视台等媒体发布招生广告，为此支出大量费用，均因被告的上述违约行为所致。截止目前，原告在三年时间里实际使用面积仅占合同约定面积的48.67%，但原告已经向被告全额交纳了三年的租金660000元，按实际使用比例被告理应向原告返还因无法正常使用相应场地和房屋的租金每年112926元，三年合计319957元。鉴于该场地中的教学楼后院（原计划用于操场的场地）及院内左侧第二个库房内的物品至今仍未清除，如果截止2019年6月29日原告交纳下年度租金时，被告仍未将其中的水泥预制板等建筑物清理，势必继续导致原告实际使用面积的不足，交纳的租金也应当相应降低，同时直接造成原告学校的生源下降，办学规模无法扩大，投入的广告费等浪费和损失。原告认为，双方所签订的房屋租赁合同合法有效，应当受到法律的保护，被告没有按约全面履行义务，已经构成违约，对此应当承担违约责任并继续履行合同，故原告诉至法院，请求法院支持原告的各项诉讼请求。被告宪俊公司辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，事实上被告没有违约。当时双方谈好就是现状出租，将现状房屋出租给原告办学使用，现出租给亿翁公司的房屋在案涉合同签订之时正是放置设备的车间，该部分房屋属于合同约定范围之外的部分，被告如何处置与原告无关。当时交付给原告的房屋就有预制板等堆砌在仓库及后院，虽然合同没有明确约定，但双方约定是被告何时出售何时清理，没有约定具体的清理时间，因此原告的相关诉讼请求依法不能成立。关于原告的第2项诉讼请求，虽然有合同约定，但没有约定具体的改造时间，并不能视为被告违约。原告的第3项诉讼请求与第4项诉讼请求重合吸收，其要求扣减的租金范围包括被告出租给亿翁公司的面积。原告的第5项诉讼请求与本案没有因果关系，也不是案涉合同的范围，即便原告有此损失，也不应由被告承担。因双方对后续合同继续履行分歧较大，被告不同意继续履行案涉合同。第三人胡某未陈述意见亦未举证。本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，原告、第三人（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，主要约定：“甲方房屋院落坐落于赤峰市××区号（除进门左手边第一个库房及食堂地下室和放置设备的车间以外），整体院落以年租金220000元租赁给乙方。甲方承诺把食堂南侧库房的门口改到北面，交乙方使用。乙方租房用途为办学。租赁期限自2016年7月1日至2026年6月29日止。该房屋前三年租金为每年220000元，第四年及以后的租金，根据市场房屋租金变化情况调整，租金可上下浮动百分之五。每年都一次性交清一年的租金。当年租赁到期前一个月再交清第二年租金。”2016年4月22日、2017年8月11日、2018年11月23日，原告分别向被告交纳房屋租金220000元；2019年6月16日，原告向被告交纳房屋租金231000元。被告主张租赁时双方约定为现状出租，并向本院提举了录音光盘及整理笔录一份。关于涉及第三人胡耀文签订合同的问题，原告称其与第三人共同承租案涉房屋院落是希望合伙办学，后双方发生纠纷第三人退伙，由原告一人继续经营学校。庭审中，原告明确诉讼请求第1项所指范围为其所提交的院落分布图中：“第一库房北侧相邻房屋内的预制件，宿舍楼南侧与第一库房北侧空地中的预制件及教学楼北侧场地内的预制件。”被告认可相应范围内确实存放着预制件。本院认为，关于案涉合同是否应予继续履行的问题。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效且已实际履行，原告主张合同应继续履行，本院予以支持。关于被告是否应将租赁场地及房屋内存放的预制件清出的问题。案涉场地及房屋在双方签订租赁合同之时就存有预制件，原告接受了被告的现状交付说明其对场地及房屋当时的状态是认可的。被告明确双方约定预制件何时出售何时清理，且对录音资料中“尽快卖、尽快清”的内容予以认可，这也说明被告对预制件的清理并非无限期。但在合同已经实际履行多年的情况下，被告仍未能将预制件清理完毕说明其并没有及时清理的履约诚意，在此情况下，虽然原告当时接受了现状交付，但原告主张权利后被告仍不清理的行为会对原告行使租赁权造成一定影响，原告现提起了本案诉讼亦是解决被告长期不清理的有效途径，本院结合案件实际在给予被告一定清理期限的前提下，对原告的相应诉讼请求予以支持。关于被告是否应按合同约定将租赁场地内食堂南侧库房的门口改到北面的问题。该部分内容是双方在房屋租赁合同中明确约定的，虽然没有明确约定具体的时间，但按常理和交易习惯来说被告在租赁关系形成之时就应及时履行相应约定。被告未能及时履行相应约定，原告现要求被告履行，被告即应按约履行。据此，本院对原告的相应诉讼请求予以支持。关于租金是否应按实际使用面积予以减少的问题。原告已经实际接受被告对特定场地及房屋的现状交付，约定的租金标准亦为固定数额，原告在合理期间内并未主张权利且按约向被告交纳了租金，其现又以合同约定面积与实际使用面积不符为由主张减少租金，本院不予支持。关于被告已收取的房屋租金150000元应否支付给原告的问题。双方对该部分房屋是否在房屋租赁合同约定的租赁范围内各执一词，但双方对此问题的争议并不影响本院对原告相应诉讼请求的评判。从原告的当庭陈述及房屋租赁合同的履行情况来看，原告虽称其并不认可被告对该部分房屋的出租行为，但在相应状态下已经持续多年，其在合理期限内并未及时主张权利，亦是按约向被告支付了租金。据此，无论该部分房屋是否在租赁范围内，原告怠于主张的行为表明其对被告的行为并未持否定态度，其现要求被告将已收取的房屋租金150000元交还，依据不足，本院不予支持。而涉及该部分房屋后续应否履行等问题，原告亦是撤回了相应的诉请，本案不必作出认定，双方可协商处理或另行主张。关于原告主张的120000元损失问题。因相关费用的支出系原告经营所需，且与本案争议的事实之间并无直接的因果关系，再综合前述意见，本院对原告的相应诉讼请求不予支持。第三人胡某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对相关权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告赤峰宪俊塑钢门窗有限责任公司继续履行2016年4月22日的房屋租赁合同；二、被告赤峰宪俊塑钢门窗有限责任公司于本判决生效后20日内按约将案涉租赁场地内食堂南侧库房的门口改到北面；三、被告赤峰宪俊塑钢门窗有限责任公司于本判决生效后60日内将案涉租赁场地及房屋内存放的预制板清出；四、驳回原告石某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4850元（原告已预交），由原告石某负担4800元，被告赤峰宪俊塑钢门窗有限责任公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 刘伟 二Ｏ一九年八月一日书记员 董琦