贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5979号原告：李孝敏，女，1984年10月8日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：周方权，男，1984年10月4日出生汉族，住贵州省毕节市二原告委托诉讼代理人：刘士界（特别授权），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利,该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权）、顾志东（一般授权），均系贵州创驰律师事务所律师。原告李孝敏、周方权与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告周方权及二原告的委托诉讼代理人刘士界，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李孝敏、周方权向本院提出诉讼请求：一、判令被告定期为原告办理所购买住房的不动产权属证书；二、判令被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金54,511.00元（违约金以365,851.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年6月30日起暂时计算至2019年7月30日），请求判决将违约金计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付给原告之日止；三、判决被告退回不应该承担却已经缴纳的液化气入户费2,500.00元、电表入户费520.00元、闭路电视入户费265.00元，合计3,285.00元。事实及理由:原告与被告于2013年8月16日签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发建设的位于毕节××××路碧阳国际城第25幢1单元29层2号房，房屋建筑面积112.56平方米，原告以交付首付和公积金贷款的方式，交付了全部房款365,851.00元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用，被告约定在2015年6月30日前交付房后，如果有违约情况出现，30日内通知原告并作出处理意见，并承诺在原告交齐办证资料及相关税费的360日内提供产权过户的相关手续给原告。但是，原告提交了办理产权证所需资料及缴纳了相关税费，至今，被告却未能给原告办理相关的不动产权属证书，构成违约，应该承担违约责任，故原告依法提起诉讼，请求支持其诉讼请求。被告碧阳置业公司辩称，1、被答辩人房屋的交付时间为2016年3月21日，根据《商品房买卖合同》补充协议第八条第2款的约定:“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代为费每户200元”，第3款:“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续”。该约定表明答辩人为被答辩人办理房屋所有权证的条件，是被答辩人完成法定的契税交纳义务，并向答辩人提供完税凭证及其他相关资。与答辩人之间建立委托代办关系，答辩人即在360日内提供产权转移登记的手续。被答辩人也可自行办理。据此。双方已明确约定了对于产权登记是以双方补充协议约定的程序办理。只要答辩人在补充协议约定的为被答辩人代办时限内为其办理产权登记转移手续，即不承担违约责任。据此办理产权转移登记并不是答辩人单方可完成的，并不是答辩人的完全单方义务。被答辩人负有提交办理转移登记的相关资料及完成纳税义务并提供完税依据的义务，将办理产权转移登记视为答辩人的完全义务显然错误。涉案房屋所在的25号楼，于2016年10月24完成商品房备案工作，可以办理产权转移登记，但被答辩人一直没有按合同约定提交办证资料，为此答辩人于2018年1月15起就在被答辩人所在小区单元张贴办证通知，于2018年3月16日在毕节日报上刊登不动产权证催办通知，于2019年3月8日通过短信群发方式向李孝敏139××××1885手机号码发送短信要求提交资料办理产权证。但被答辩人至今未向答辩人提供办证资料，亦是被答辩人的不作为。不应当由答辩人承担。对于购房业主的权利应当于以保护。但不是一味的保护，而无视房开商的利益，让企业陷入困境。在被答辩人未与答辩人建立代办关系之前，答辩人按照补充协议的约定的360日内办理并提供产权文书的条件未具备，答辩人以及登记部门也不可能在被答辩人未完成契税交纳的法定义务前提下能为其办理转移登记，因房开商承担的协助办证义务而不直接办证义务。据此，被答辩人要求承担逾期办证损失的请求不能成立，请法庭予以驳回。2、关于所谓三费问题，电、燃气及闭路开户费是代供电、燃气及贵州广电公司收取，并转交给相关公司，并非答辩人收取，答辩人并未实际收取该费用。双方合同并未约定被答辩人所购房屋直接具备上述设施开户状态，开户费由答辩人承担。而是约定由答辩人代收取上述开户费用。被答辩人也实际使用了上述设施。该开户费不是建设上述设备进行的管道等基础设施产生，答辩人并未收取管道设施的基础建设费用，而是代收具有物价部门定价的开户费，因此被答辩人主张的该费用的退还要求不能成立。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节××××大道碧阳国际城第25幢1单元29层2号房，房屋建筑面积112.56平方米，套内建筑面积94.95平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3,853.09元，总价款365,851.00元；买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款109,851.00元，余款256,000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。《补充协议》并约定，双方的联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后一周内以书面形式通知对方，若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。2013年8月16日，原告向被告支付了首期购房款109,851.00元，同时被告代收各项开户费、交易费及房屋维修基金。2016年3月21日，被告将涉案房屋交付原告使用，2016年10月24日，被告取得涉案房屋的备案登记，涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件。2019年3月8日，被告以原告预留在合同上的电话以短信方式通知原告提交办证资料。原告于2019年3月21日到被告处开具涉案房屋的正式购房发票。另查明，《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2016年3月21日，根据约定应视为2016年3月21日后的360日内，即2017年3月16日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。原告按照合同约定支付了被告房屋总价款，被告至今未履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金及为原告办理不动产登记证，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在《补充协议》中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告要求被告以其已支付购房款总额人民币365,851.00元为基数，按日万分之一计算违约金的请求于法有据，本院予以支持。对于违约金的起止时间。根据原、被告双方合同中约定，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。本案中，被告2019年3月8日按原告预留在合同上的电话以短信方式通知原告提交办证资料，视为被告已履行了通知义务。被告所在小区单元张贴办证通知，在毕节日报上刊登产权证催办通知不是原、被告双方约定的通知方式，故违约金的起止时间为2017年3月16日起至2019年3月8日止。被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为365，851元×0.01%×722天=26,414.44元。对于原告诉请的办理位于位于毕节××××大道碧阳国际城第25幢1单元29层2号房商品房产权证的问题。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代为费每户200元”，且被告已代收各项开户费、交易费及房屋维修基金，涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起到买受人接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取电视入户费、燃气入户费、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司应于原告李孝敏、周方权缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起3个月内为原告李孝敏、周方权办理位于毕节××××大道碧阳国际城第25幢1单元29层2号商品房不动产权属证书；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李孝敏、周方权位于毕节××××大道碧阳国际城第25幢1单元29层2号逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金26,414.44元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李孝敏、周方权电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3,285.00元；四、驳回原告李孝敏、周方权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费622.00元，由原告承担300.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担322.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇一九年八月二十二日书记员  袁 月