湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民初105号原告：李小玲，女，1963年1月17日出生，住址湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘伟，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜东旭，湖南金州律师事务所律师。被告:湖南娄底市剑成置业有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区涟滨东街64号。法定代表人:黄弢，该公司董事长。被告:娄底市湘华工贸有限公司，住所湖南省娄底市娄星区钢城路(振兴大厦五楼)。法定代表人:黄剑成二被告的破产管理人：湖南人和人（娄底）律师事务所、湖南通程律师事务所。二被告的委托诉讼代理人：杨玮玮，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。原告李小玲因与被告湖南娄底市剑成置业有限公司(以下简称“剑成公司”)、娄底市湘华工贸有限公司(以下简称“湘华工贸”)破产债权确认纠纷一案，原告李小玲向本院提起诉讼。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告李小玲的委托诉讼代理人姜东旭，被告剑成公司、湘华工贸的委托诉讼代理人杨玮玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小玲向本院提出诉讼请求：1、确认原告对湘华首脑0001栋701房、702房、703房、704房、705房、706房、107房、807房、1001房、1002房、1003房、1004房、1005房、1006房、1007房(上述房屋面积合计为1921.66平方米)15套房屋处分所得享有优先受偿权;2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:首先，原告与剑成公司签订房屋标的为湘华首脑0001栋701房、702房、703房、704房、705房、706房、707房、807房、1001房、1002房、1003房、1004房、1005房、1006房、1007房的《商品房买卖合同》。上述买卖房屋的行为并不属于《合同法》规定的合同无效之情形，也未违反任何强制性法律规定。而且《商品房买卖合同》的双方当事人在作出买卖房屋的意思表示后也按照法律规定办理了商品房买卖预告登记即实际履行了《商品房买卖合同》。如果仅仅以意思表示不真实就认定法律行为无效，无疑会对当事人意思自治和交易自由构成过度干预，亦会导致法律行为效力规范及评价体系的紊乱。现实中绝大多数民商事法律行为都有可能沦为“名为xx实为借贷”、“名为xx实为以物抵债”。因此管理人无权将上述《商品房买卖合同》认定为无效。其次，根据《民法总则》第146条第二款规定“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”破产管理人一方面依据《民法总则》第146条第一款之规定以意思表示不真实为由认定《商品房买卖合同》无效。另一方面却并未按照《民法总则》第146条第二款对“隐藏的民事法律行为(借款担保)的效力”进行处理。本案中，破产管理人认定原告与剑成公司签订的《商品房买卖合同》系用于担保湘华工贸向原告的借款。而根据最高人民法院2017年出台的《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第三条规定:“依法认定新类型担保的法律效力，拓宽中小微企业的融资担保方式。丰富和拓展中小微企业的融资担保方式，除符合合同法第五十二条规定的合同无效情形外，应当依法认定新类型担保合同有效，符合物权法有关担保物权的规定的，还应当依法认定其物权效力，以增强中小微企业融资能力，有效缓解中小微企业融资难、融资贵问题。”如果破产管理人将原告与剑成公司签订《商品房买卖合同》的真实意思认定为借款担保，且此种担保又根据物权法有关规定履行了预告登记程序(公示程序)，避免了担保人在担保设立后将担保物再行出售或在担保物上设置其他权利，因此也应取得相应担保物权效力。根据物权法第一百七十条规定:担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。由此原告对《商品房买卖合同》涉及的担保物应当享有优先受偿权。被告剑成公司、湘华工贸辩称，一、剑成公司与李小玲签订《商品房买卖合同》的真实意思表示并非为买卖房屋，而是为了给湘华工贸向李小玲的借款500万元提供担保，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，该《商品房买卖合同》应属无效。剑成公司与李小玲签订《商品房买卖合同》是基于《补充协议》以及《补充协议二》，而根据《物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，《补充协议》担保条款第2条及《补充协议二》第4、5条明显违反了上述法律的强制性规定，属于无效条款，基于该无效条款签订的《商品房买卖合同》也应当无效。二、案涉《商品房买卖合同》不属于新类型担保合同，而只是借款担保的一种手段，两份《补充协议》中虽对借款担保进行了约定，但该约定因违反了法律强制性规定，应属无效:其次，《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条规定符合物权法有关担保物权规定的才认定其物权效力，而物权法所规定的担保物权只有抵押、质押和留置，房屋属于不动产，抵押权自办理抵押登记时设立，本案显然不适用《物权法》第170条的规定，李小玲不享有法定优先受偿权。此外，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第2款之规定与无担保债权的实现程序并无区别，即先通过诉讼获得胜诉判决，债务人不能如期履行判决时，通过申请强制执行债务人的责任财产获得实现。因此，《解释》第24条并未创设一种新的担保，相反，其恰恰是通过第2款来否定了此类合同的担保效力，使出借人的债权只能通过普通的强制执行程序得到实现。原告李小玲为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：证据1债权认定通知书、补充协议、证据2房屋预告登记证书、证据3《商品房买卖合同》，拟证明李小玲借款500万元本金给湘华工贸，湘华工贸没有按期还本付息，李小玲与湘华工贸签订《补充协议》、《补充协议二》，约定由剑成公司与李小玲签订15套房屋的商品房买卖合同来提供担保，剑成公司与李小玲签订了案涉15套房屋的《商品房买卖合同》，并办理了预告登记。湘华工贸、剑成公司进入破产重整后，破产管理人对李小玲的债权申报认定《商品房买卖合同》因项目设计用途将面临重大变更，合同已无法实际履行，认定了债权本金及利息金额。剑成公司质证认为，对证据1的债权认定通知书的三性没有异议，对补充协议的真实性和关联性没有异议，但是对补充协议的担保条款第2、4、5条的合法性有异议，其违反了法律的强制性规定，属于无效条款；对证据2的三性无异议，但不能达到证明目的，不享有优先受偿权。对证据3的真实性没有异议，但是房屋买卖合同的真实意思不是买卖房屋，而是提供担保，房屋买卖合同无效。剑成公司为支持其主张，向本院提交的证据有：证据①营业执照副本复印件,拟证明两被告的诉讼主体资格。证据②民事裁定书、民事决定书复印件，拟证明两被告已进入破产重整程序，由湖南人和人(娄底)律师事务所与湖南通程律师事务所联合担任两被告的破产管理人。证据③湖南方达物资贸易有限公司债权申报登记表、债权申报文件清单、借款合同复印件，拟证明湖南方达物资贸易有限公司于2018年7月13日向被告的破产管理人提交申报材料;证据④李小玲债权申报登记表、债权申报文件清单复印件，拟证明原告李小玲于2018年9月19日向被告的破产管理人提交申报材料。证据⑤《补充协议》、《补充协议二》复印件，拟证明原告与被告湖南娄底市剑成置业有限公司签订《商品房买卖合同》并办理网签及预告登记的真实意思表示并不是购买房屋，而是为被告娄底市湘华工贸有限公司向原告李小玲的借款提供担保。李小玲质证认为，对证据①②③④⑤的三性没有异议，但是证据③⑤的证明目的有异议，借款合同和补充协议不存在流质条款。经审查后认为，原告李小玲提交的3个证据以及被告剑成公司提交的5个证据的真实性均予以认可，本院对其证明目的将结合案情综合认定。根据原、被告所提交的相关证据，本院认定本案的基本事实：2014年3月11日湘华工贸(甲方)与湖南方达物资贸易有限公司(乙方)签订《借款合同》约定甲方向乙方借款人民币五百万元以及利息、期限等。2014年5月9日，湘华工贸(甲方)与湖南方达物资贸易有限公司(乙方)和李小玲(丙方)签订《补充协议》，协议中约定：“鉴于原甲方向丙方请求借款500万元整，丙方考虑考虑借款的支付安全，故委托乙方与甲方签订借款协议并支付上述款项。2014年3月11日，甲乙双方签订了500万元的借款协议，同日，乙方向甲方支付人民币500万元整，甲方向乙方出具收据，因甲方未按原借款协议第三条约定的借款期限如期还款，甲乙双方经过友好协商，达成以下补充协议：一、因甲方到期未归还乙方借款，从2014年3月11日起至2014年5月9日止，应归还的本金为500万元，利息为人民币29.5万元（500万元×59天×1‰）整，本息合计529.5万元整。二、自2014年5月10日起至实际还款之日止，甲方应按未还款本息合计529.5万元的每日千分之一向乙方支付利息。三、甲方于2014年5月31日前将全部借款本息归还乙方或丙方。《补充协议》担保条款2、娄底市剑成置业有限公司以其自有商业房产对原借款合同及本协议的履行提供担保，如甲方未按承诺期限还款，担保人应于2014年6月3日将位于湖南省娄底市吉星路与月坛街交汇处的湘华首脑B栋写字楼701房、702房、703房、704房、705房、706房、707房、801房、802房、803房、804房、805房、806房、807房，上述合计面积为1821.68平方米的房屋与乙方签订房屋买卖合同，并网签过户至乙方名下，网签费用由湘华工贸承担。房屋网签过户至乙方名下后，乙方有权处分该房产。乙方将该房产转让给第三方时，甲方有义务协助乙方办理产权网签过户更名手续。”2014年6月4日，湘华工贸（甲方）与李小玲（乙方）签订《补充协议二》约定:“鉴于甲方与湖南方达物资贸易有限公司于2014年3月11日签订《借款合同》以及甲方、湖南方达物资贸易有限公司、乙方于2014年5月9日签订《补充协议》，湖南方达物资贸易有限公司将上述协议中的权利归于乙方。现甲方到期仍未归还乙方借款，甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、因甲方到期未归还乙方借款，从2014年3月11日起至2014年6月4日止，应归还的本金为500万元，利息为人民币42.7375万元整，本息合计人民币542.7375万元整。二、自2014年6月5日起至实际还款之日止，甲方应按未还款本息合计542.7375万元的每日千分之一向乙方支付利息。三、乙方同意甲方延迟于2014年7月30日前归还本息。四、甲方按照2014年5月9日签订的《补充协议》担保条款第2条的约定，于本协议签订之日，将协议约定的房屋网签过户给乙方。同时，甲方补充将湖南省娄底市吉星路与月塘街交汇处的湘华首脑B栋写字楼10层，1007号房，面积计99.98平方米，网签过户到乙方名下，网签费用由甲方承担。五、上述房屋网签过户至乙方名下之后，甲方承诺还款期限内，经乙方授权后有权处分该房产，处分所得应打入乙方指定账户。乙方处分上述房产的，处分价格应经甲方同意。甲方在承诺还款期限内仍未归还借款的，乙方有权处分上述房产，无需经甲方同意。”2014年6月4日，剑成公司与李小玲签订了案涉15套房屋的《商品房买卖合同》，并于2014年6月12日办理了预告登记。2018年5月15日，因相关债权人申请,本院查明剑成公司已不能清偿到期债务，作出（2018）湘13破申18号裁定书裁定受理剑成公司的破产重整申请，并指定湖南人和人（娄底）律师事务所与湖南通程律师事务所联合担任剑成公司的破产管理人。2018年6月20日，因湘华工贸申请破产重整，本院查明湘华工贸不能清偿到期债务并呈连续状态，明显缺乏清偿能力，同时湘华工贸与剑成公司在资产、财务和人员上存在高度混同和关联，作出（2018）湘13破申36号裁定受理湘华工贸的破产重整申请，并指定湖南人和人（娄底）律师事务所与湖南通程律师事务所联合担任湘华工贸的破产管理人。原告李小玲于2018年9月19日向管理人提交申报材料。被告破产管理人审查后向李小玲发出了债权认定通知书，内容为：“剑成公司于2014年6月4日与李小玲签订了房屋标的为湘华首脑0001幢807、701、702、703、704、705、706、707、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007号房的《商品房买卖合同》(合同编号:201406040036、201406040037、201406040038、20140605001，20140605003、20140605005、20140605007、20140605008、201406050010、201406050013、201406050015、201406050017、201406050021、201406050023、201406050025)。2014年5月9日李小玲与湘华工贸、湖南方达物资贸易有限公司签订的《补充办议》，以及2014年6月4日李小玲与湘华工贸签订的《补充协议二》，李小玲和剑成公司签订的上述《商品房买卖合同》系用于担保湘华工贸向李小玲的借款，双方的真实意思表示并非为买卖房屋，该《商品房买卖合同》无效;同时鉴于湘华雅阁大酒店项目历经多年未完工，现该项目在设计、用途上将面临重大变更，合同已实际无法履行。故此管理人认为李小玲与剑成公司之间不成立《商品房买卖合同》关系，管理人审查后认定李小玲的债权金额为10013333.33元，其中本金为5000000元，利息(或其他)为5013333.33元。”原告认为被告的破产管理人的行为侵害了原告的合法权益，故起诉至本院。本院认为，本案争议的焦点问题有：1、《补充协议》、《补充协议二》是否有无效条款。被告剑成公司、湘华工贸认为李小玲与湘华工贸签订的《补充协议》、《补充协议二》违反了关于禁止流押的强制性规定，属于无效条款。经查，我国担保法规定了订立抵押（质押）合同时，抵押权人（质权人）和抵押人（出质人）在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人（质权人）未受清偿时，抵押物（质物）的所有权转移为债权人所有。流押流质条款的违法性在于排除清算程序，不考量抵押物质押物的价值，直接约定抵押物质押物归债权人所有，可能因为无法讨价还价而使抵押物质押物处于被低估的状态，对抵押人（出质人）不公平。本案李小玲与湘华工贸签订的《补充协议》以及《补充协议二》并没有直接约定在债务履行期届满时房产归李小玲所有，而是约定有权处分房产；而且本案是借款在先，债务到期没有按期还款才签订《补充协议》、《补充协议二》、《商品房买卖合同》。故不能认定本案《补充协议》、《补充协议二》有流押流质条款而无效。2、原、被告之间《商品房买卖合同》是否有效。原告李小玲认为《商品房买卖合同》合法有效，被告认为《商品房买卖合同》是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。案涉《商品房买卖合同》不属于新类型担保合同，而只是借款担保的一种手段，不具备物权效力，李小玲对案涉15套房屋处分所得不享有优先受偿权。经查，因为湘华工贸没有按期偿还借款，债权人两次延长还款期限，各方协商一致签订了《补充协议》、《补充协议二》，借贷双方做了前段本息结算，湘华工贸承诺由剑成公司与李小玲签订房屋买卖合同来作为担保。剑成公司与李小玲签订了房屋标的为湘华首脑0001幢807、701、702、703、704、705、706、707、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007号房的《商品房买卖合同》，并办理了预告登记。从本案三个合同签订的缘由和过程来看，《补充协议》、《补充协议二》、《商品房买卖合同》都是各方真实意思表示，不存在虚假意思表示，各方之间协商一致用签订商品房买卖合同来担保借款的履行。本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效情形。所以被告主张合同无效的意见不能成立，本院不予采纳。3、李小玲是否享有优先受偿权。原告李小玲主张《商品房买卖合同》是为借款提供担保，并按照物权法相关法律规定办理了预告登记，李小玲对涉案担保财产享有优先受偿权。被告认为《商品房买卖合同》不属于新类型担保合同，只是借款担保的一种手段，不具备物权效力，李小玲对案涉15套房屋处分所得不享有优先受偿权。经查，对于法律关系性质的认定，在不违反法律、行政法规有关效力的强制性规定的基础上，不应当受制于当事人之间签订合同的形式和名称，而应当根据当事人真实意思和合同实质内容来确定，以维护社会的诚信体系。本案李小玲与湘华工贸签订的《补充协议》、《补充协议二》明确约定担保人剑成公司以签订不动产买卖合同来担保民间借贷合同的履行；同时剑成公司与李小玲签订了案涉15套房屋的《商品房买卖合同》，并办理了预告登记。鉴于剑成公司和湘华工贸都进入破产重整，而且明确表示无法实际履行案涉《商品房买卖合同》，鉴于当事人签订案涉15套房屋的《商品房买卖合同》以及预告登记的真实意思是为保障债权实现设立担保；而且预告登记起到了公示效力，可以避免湘华工贸、剑成公司将案涉房屋再行出售或者设置其他权利，具有一定的排他效力，使得李小玲的优先受偿有了基础。故本院认定原告李小玲对《商品房买卖合同》所涉及的15套房产享有优先受偿权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：原告李小玲对湘华首脑0001栋701房、702房、703房、704房、705房、706房、107房、807房、1001房、1002房、1003房、1004房、1005房、1006房、1007房(上述房屋面积合计为1921.66平方米)15套房屋处分所得享有优先受偿权。案件受理费100元，由被告湖南娄底市剑成置业有限公司、娄底市湘华工贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省高级人民法院提出上诉，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  王芝芝审 判 员  谢建军审 判 员  李 琛二〇一九年八月十四日代理书记员  郭桃花附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。