甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2019）甘0982民初1026号   原告（反诉被告）：王某，住敦煌市。   被告（反诉原告）：敦煌市永发商贸有限责任公司，统一社会信用代码9162098206724124K。   法定代表人：马某。   委托诉讼代理人：秦某，甘肃鸣沙律师事务所律师。   原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）敦煌市永发商贸有限责任公司（以下简称永发公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王某、永发公司的委托诉讼代理人秦某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   王某向本院提起诉讼请求：1、判令永发公司履行购房合同义务，立即办理房产证登记手续；2、判令永发公司承担未完全履行合同义务的违约金38220元；3、判令永发公司承担因所售房屋不能正常采暖造成的经济损失30000元；以上共计68220元。事实和理由：2009年7月8日，王某与永发公司协商一致后签订了预购房协议，确定购买永发公司开发建设的位于敦煌市××路，面积为78平方米，总价为764400元的商铺一套，并按合同约定，先后分两期交纳了95%的购房款共计720000元。由于永发公司未按照合同约定按期交付房屋，不仅延迟3个月交付房屋，提供的房屋更是不符合合同约定，无法提供采暖，因此剩余5%的购房款王某未予缴纳，双方就此事多次协商未果，无奈王某只能自己加装空调进行营业至今，空调供暖产生的费用远远高于暖气供暖费用。综上所述，永发公司迟延交付不符合合同约定的房屋已构成违约，所售房屋不能正常采暖造成经济损失理应由永发公司承担，永发公司不予履行购房合同约定的办理房产登记手续义务更是严重损害王某利益。   永发公司反诉辩称，沙州豪庭的建设项目由具有开发资质的敦煌市长城房地产开发有限责任公司（以下简称长城公司）开发，房屋的销售及相关证件必须是以长城公司来办理，永发公司无法办理，双方签订的预购房协议属无效合同，王某第一项诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。永发公司不存在任何违约行为，永发公司已在2009年交付了本案涉案房屋，王某未按合同约定交清5%的房款。合同只约定了采暖方式但并未约定供暖方式，王某可自行选择供暖方式。王某的第二、三项诉讼请求应当予以驳回。王某的违约行为给永发公司造成经济损失，反诉请求：1、判令王某给付永发公司拖欠房款51750元；2、判令王某给付永发公司垫付材料款12706元；3、判令王某给付永发公司迟延付款违约金38587.5元（771750元*5%）；4、判令王某给付永发公司因迟延履行所造成的资金占用损失和利息39613.58元，以上共计142711.08元；5、判令王某承担本案全部诉讼费用及鉴定费用。   王某就永发公司反诉答辩称，一、永发公司陈述没有任何法律依据和事实依据。1、永发公司陈述合同签订后如约交付房屋与事实不符。王某在2009年7月8日签订预购房协议，基于信任，超额缴纳450000元购房款，相信能如期交房。同年8月30日合同约定的交房时间到了，永发公司却以房屋未竣工为由迟迟不交房，不按照约定交房。王某购买商铺的目的是销售乐器，2009年中国经济处于上升阶段，乐器行业在敦煌市场走势较好，市场需求量大，得知王某准备开乐器店，周围好多人已经联系好要购买乐器，王某也联系好厂家发货，延迟交房导致大量客户源流失，发货厂家因王某在约定的供货时间要求延期发货也意见很大，认为其违约，不是诚心的生意人，给王某造成的负面影响很大。永发公司不如期交房违约在先，为保障自己的权益，王某才与永发公司口头对缴纳二期房款的时间进行重新约定，视为对原合同的变更。现永发公司要求王某承担迟延履行的违约责任有失公允。2、关于剩余5%的购房款。在永发公司延期交付房屋3个月的情况下，王某已缴纳95%的购房款，又因永发公司提供的房屋不符合合同约定，无法提供采暖。在就供暖问题多次协商未果的情况下，才不予缴纳5%的购房款，王某明确告知永发公司，地暖安装后愿意付清剩余5%的房款，并不是拖欠房款不付。二、永发公司依据不足，依法不予支持。1、办理房产证是合同附随义务，是双方合同约定义务，也是作为开发商的责任，王某已付清95%的购房款，永发公司以未付5%的购房款为由拒绝办理房产证于法不符。2、关于违约金，王某认为不应由自己承担，是永发公司违约在先。3、对于永发公司请求的违约期间资金占用损失及利息王某不承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：   1、王某提交的2009年10月26日涉案房屋照片1张，用以证实2009年10月26日该房屋还未完工、未交付的事实。永发公司对照片的形成时间的真实性不予认可。合同约定剩余5%购房款需在交房前结清，该证据不能证实永发公司存在迟延交付房屋的违约行为。对该证据，本院予以采信，对于证明目的及质证意见，结合其他证据综合认定。   2、王某提交的预购房协议复印件1份，用以证实该房屋的采暖问题和永发公司需办理房产证登记手续，永发公司对真实性没有异议，但是认为不能证实王某的证明目的，理由是合同中只是约定采暖方式，对供热方式没有明确约定；协议中已对交房时间进行了约定；相关水、电、天然气入户费用均是王某自理；房产证的各种税费由王某承担。对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。   3、王某提交的收款收据复印件4张，用以证实其向永发公司交付房款的情况。永发公司对证据真实性予以认可。按合同约定，在8月30日前须交付720000元，王某交款迟于约定的时间，可以证实王某存在违约行为。对该证据，本院予以采信。   4、永发公司提交的预购房协议复印件1份，用以证实：签约方为王某和永发公司；房屋价款以房产部门验收核定的价款为准；对采暖方式进行了约定为地热采暖，对供热方式没有约定；约定的交房时间为王某交清房款之日；协议约定第二期付款时间为8月30日，王某付款时间远远迟于约定时间，明显违约；铝合金门等差价由王某承担或补齐；相关费用包括办理房产证的各种税费由王某承担；对违约责任进行了明确约定，不但约定了违约金还约定违约人承担违约损失。王某对真实性无异议，但不认可永发公司的证明目的。对该证据本院予以采信，对证明目的和质证意见，本院结合其他证据综合认定。   5、永发公司提交的营业执照复印件1份，用以证实永发公司不具有房地产开发资质及销售资质。长城公司与联通公司房屋购置合同复印件1份，证实具有房地产开发资质的是长城公司。王某认为该证据与本案没有关系，合同系王某与永发公司签订的，按照约定永发公司应当办理产权证。王某认为该证据与本案没有关系。对该证据的真实性，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。   6、永发公司提交的敦价鉴字（2012）13号价格鉴定结论书复印件1份，证据来源于敦煌市人民法院（2010）敦民初字第743号卷宗中，用以证实合同约定第三条第三项王某应给付永发公司的相关费用为12706元。王某对该证据无异议。对该证据，本院予以采信。   根据上述有效证据及当事人陈述的内容,本院确认以下案件事实：   敦煌市沙州南路的沙州豪庭住宅小区由长城公司与永发公司合作开发建设。2009年7月8日，王某与永发公司签订预购房协议，王某购买位于敦煌市××镇商铺一间，面积为78平方米，每平米售价9800元，合计售价764400元，房屋最终面积以房产部门核定的面积为准。协议约定房屋结构为全框架结构，装饰标准为水泥毛墙、毛地、铝合金门窗、地热采暖、白炽灯照明。交房时间为2009年8月30日，房屋产权证由永发公司出具发票，办证所需费用由王某承担，王某分三期付清房款，首期预交400000元，第二期于2009年8月30日付到房屋总价款的95%，于交付房屋时付清剩余5%房款。合同签订后，王某于当日缴纳房款100000元，2009年8月14日，王某缴纳房款350000元，2009年10月10日缴纳房款150000元，2009年10月30日缴纳房款120000元。之后，永发公司向王某交付了房屋。王某因涉案房屋无法使用普通天然气壁挂炉采暖而拒绝支付剩余房屋价款，双方协商未果，2010年8月18日永发公司向本院提起诉讼，后永发公司向本院提出撤诉，案件以撤诉结案。2019年4月17日王某向本院提起本诉，同年5月8日永发公司向本院提出反诉。   本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中永发公司与王某签订的预购房协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，永发公司、王某均应按照约定履行自己的义务。王某要求永发公司为其办理房产证登记手续，双方在协议第二条约定：“房屋产权证由甲方（永发公司）出具发票，办证所需费用由乙方（王某）承担。”第三条约定“房屋产权证除政府政策减免以外的各种税费由乙方（王某）承担。”作为房屋的销售方，出具发票是永发公司应尽的法定义务，永发公司应为王某出具办理房屋产权证所需的正规发票。永发公司辩称其不具备开发资质，无法开具发票的辩解理由与合同约定相悖，本院不予采纳。协议同时约定王某有按期给付购房款、门差价、铺设瓷砖的砖款及工、料等费用的义务。王某对此亦无异议，永发公司反诉请求王某给付拖欠房款51750元、垫付材料款12706元符合法律规定，本院予以支持。王某主张的不能正常采暖造成的经济损失，因无证据证实事实已经发生，且其主张不具有法律依据，故本院不予支持。双方在履行合同期间均存在违约行为，故双方相互主张的违约金、资金占用损失和利息本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、王某给付敦煌市永发商贸有限责任公司剩余购房款51750元、垫付材料款12706元，限于本判决生效之日起三十日内给付；   二、限敦煌市永发商贸有限责任公司在王某履行第一项判决内容确定的给付义务后三十日内开具房屋销售发票并协助王某办理敦煌市沙州南路13号沙州豪庭1号楼4号商铺的产权登记手续，办理不动产登记的税费由王某负担；   三、驳回王某、敦煌市永发商贸有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1506元（王某已预交），由王某负担1406元，敦煌市永发商贸有限责任公司负担100元。反诉案件受理费3154元（敦煌市永发商贸有限责任公司已预交），由王某负担1411元，敦煌市永发商贸有限责任公司负担1743元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审 判 长 伏 鸿   人民陪审员 胡鸣珍   人民陪审员 沈兴军     二〇一九年八月八日   法官 助理 望佳敏   书 记 员 马 杰