重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初3451号原告：重庆铜梁宏福房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路95号负一层14号，统一社会信用代码91500224736556570M。法定代表人：刘志福，董事长。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。被告：张凤，女，1993年3月14日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住西藏自治区。委托诉讼代理人：邓贻钊，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：蔡红志，国浩律师（重庆）事务所律师。第三人：汪义国，男，1965年11月17日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：邓贻钊，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：蔡红志，国浩律师（重庆）事务所律师。原告重庆铜梁宏福房地产开发有限公司（以下简称“宏福房地产公司”）与被告张凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，宏福房地产公司的委托诉讼代理人谭定阳，张凤的委托诉讼代理人邓贻钊、蔡红志，汪义国的委托诉讼代理人邓贻钊、蔡红志到庭参加诉讼。本案审理过程中，张凤在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议申请，请求将本案移送重庆市渝北区人民法院管辖，本院于2019年6月17日作出（2019）渝0151民初3451号民事裁定书，裁定驳回了张凤对本案管辖权提出的异议。本案继续审理，为了查明案件事实，根据张凤的申请，本院通知汪义国作为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。宏福房地产公司向本院提出诉讼请求：１．判令张凤支付购房款251505元，从2017年4月12日起按月利率2%支付欠款利息至付清欠款之日止；２．本案诉讼费、财产保全费由张凤承担。事实和理由：2017年2月27日宏福房地产公司与张凤签订《商品房买卖合同》，宏福房地产公司将位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX大道XXX号XX幢X-X-X号住房一套出售给张凤。该房屋建筑面积75.8平方米，建筑面积单价3318.01元/平方米，购房总款为251505元（不包括代收费），付款方式为全款一次性支付。合同签订后宏福房地产公司直接按约为张凤办理了房屋的不动产权证，但张凤至今未交购房款。宏福房地产公司多次通知张凤前来交纳购房款，张凤置之不理。为维护宏福房地产公司的合法权益，特诉至法院，望依法支持其诉讼请求。张凤辩称，购买宏福房地产公司位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX大道XXX号XX幢X-X-X号住房一套属实，房款已全部付清，该房款系由汪义国用工程款抵交，宏福房地产公司已为其办理了房产证，若未交清房款，不会办理产权证，请求法院驳回宏福房地产公司的全部诉讼请求。汪义国述称，同意张凤的答辩意见，张凤的购房款系汪义国用工程款抵交，因之前汪义国欠张凤母亲借款未偿还，所以用三套房屋冲抵借款，张凤不欠宏福房地产公司购房款。本院经审理认定事实如下：宏福房地产公司系成立于2001年4月28日的有限责任公司，经营范围为房地产开发销售（叁级）；销售：木材、钢材、五金交电、电器机械、汽车零部件；房屋租赁。2017年2月13日，宏福房地产公司（甲方）和重庆市双全建筑安装有限公司（乙方，以下简称“双全建筑公司”）签订《龙城御景二期合同书》一份，约定：“......一、工程概况1、工程名称：龙城御景二期6号住宅楼。2、工程地点：重庆铜梁巴川镇白龙大道。3、结构形式：钢混结构。4、基础类型：独立柱基或挖孔桩。5、承包面积：承包面积约8500m2(以区国土房屋管理局测绘所测绘面积为准)......”该合同尾部甲方落款处有宏福房地产公司加盖的公司印章及委托代理人王理政的签名、股东代表蒋萍的签名，乙方落款处有双全建筑公司加盖的公司印章及汪义国的签名。另查明，汪义国于2016月1月22日向案外人李方秀借款，到期后未按时偿还借款本息。2017年2月27日，汪义国和李方秀签订《说明》一份，约定：“汪义国于2016年1月22日借到李方秀现金860000元整（捌拾陆万元整），现汪义国用承包的龙城御景二期工程工程款抵扣，抵扣龙城御景一期房屋3套，3套房现金为754548元整（柒拾伍万肆仟伍佰肆拾捌元整），抵扣后剩105452元整（拾万零伍仟肆佰伍拾贰元整），此款在借款人资金能周转的情况下归还。”说明尾部的借款人落款处有汪义国的签名捺印，被借款人落款处有李方秀的签名捺印。2017年2月27日，龙城御景二期承包商与龙城御景二期宏福房地产公司达成《龙城御景一期房源抵扣支付龙城御景二期工程款确认书》（以下简称“工程款确认书”）一份，载明：“张凤（身份证号码：50022519930314XXXX）于2017年2月27日在铜梁区XX街道办事处XX大道XX号龙城御景定购房屋一套并签订了《重庆市商品房买卖合同》，该套房屋为XX-X-X-X，建筑面积75.8平方米，建面单价3318.00元/平方米，总房款251505元（大写：贰拾伍万壹仟伍佰零伍元整）。该笔款由重庆双全建筑有限公司承包的龙城御景二期项目工程6号楼和10楼的责任人汪义国用6、10号楼的工程款予以抵扣，该套房屋自签订《重庆市商品房买卖合同》时开始计息，月息0.02元/月计算，每月利息5030整（大写：伍仟零叁拾元整），利息到还款之日止，该笔借款结算时如未满整月，利息按整月计算。此款应在全部归还清原抵扣巫传富和张继红的房款以及王翊的借款后，另归还的款项才为此笔款项。”汪义国、王理政分别代表各方在该工程款确认书尾部签名。2017年2月27日，宏福房地产公司（甲方，卖方）与张凤（乙方，买方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：“......第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（1）项：1、现房。《房地产权证》号：209房地证2015字第25XXX号......第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市铜梁区XX街道办事处XX大道XXX号XX幢X-X-X......(四)本商品房建筑面积：75.80平方米，其中，套内建筑面积：65.52平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：10.28平方米......第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为251505元整（大写：贰拾伍万元壹仟伍佰零伍元整），建筑面积单价3318.01元/平方米，套内建筑面积单价3838.60元/平方米......第五款付款方式及期限（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额251505元整（大写：贰拾伍万壹仟伍佰零伍元整）......”合同尾部甲方落款处有宏福房地产公司加盖的公司印章，乙方落款处有张凤的签名捺印。2017年3月1日，宏福房地产公司（甲方）与张凤（乙方）签订《重庆铜梁宏福房地产开发有限公司合同补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，约定：“……第二条：乙方在签订《重庆市商品房买卖合同》时应交清一次性付款、按揭购房的所有付款，甲方按现行标准向乙方代收契税和物业管理专项基金，按办件当时相关规定缴纳后，多退少补。否则，甲方中止与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，由甲方对乙方认购房屋另行处置，且乙方无权要求甲方返还定金……”《补充协议》尾部甲方落款处有宏福房地产公司加盖的公司印章，乙方落款处有张凤的签名捺印。同日，张凤填写了不动产登记申请表，申请对铜梁区XX街道办事处XX大道XXX号XX幢X-X-1号房屋进行房屋所有权的转移登记，并向宏福房地产公司交纳了11421元契税、印花税、大修基金等款项，宏福房地产公司向张凤出具收款收据和重庆增值税普通发票各一张，重庆市铜梁区地方税务局于2017年4月6日开具税收完税证明，登记后的房屋产权证号为渝（2017）铜梁区不动产权第000294XXX号。2017年9月13日，汪义国向宏福房地产公司提交《申请》一份，载明：“......要么清账退出，要么继续做劳务，规避钢材涨价风险，你司直接将我司已做的工程部分的钢材、商品混凝土、基础挖孔桩、小型辅料、临工等直接支付完清。为此，我司承包责任人汪义国申请做劳务大承包。”汪义国在该申请尾部签名。2017年10月20日，龙城御景二期项目部（甲方）和双全建筑公司承包责任人汪义国（乙方）签订《龙城御景二期6号楼、10号楼及部分车库总承包人汪义国退场结算书》（以下简称“退场结算书”）一份，约定：“......经甲乙双方2017年10月20日最后磋商确定，汪义国总垫资783844元（大写：柒拾捌万叁仟捌佰肆拾肆元整），甲乙双方确定无误。具体见乙方提供的附件，附件中全部款项由汪义国支付清楚。甲乙双方认定的783844元作为汪义国收取吴开伦等50万保证金的归还款和冲抵兰洪英在龙城御景一期抵扣的白龙大道179号门面的部分房款（具体另清账）。附件共18份（25页），签字认可有效。”退场结算书尾部甲方落款处有王理政的签名捺印，乙方落款处有汪义国的签名捺印。庭审中，宏福房地产公司和张凤均确认张凤系李方秀的子女。本案审理过程中，宏福房地产公司向本院提出财产保全申请，并支付了保全费1770元。上述事实，有双方当事人和第三人的陈述，以及宏福房地产公司举示的《重庆市商品房买卖合同》、渝（2017）铜梁区不动产权第000294XXX号房产证复印件、保全的民事裁定书和执行裁定书、申请、退场结算书、工程款确认书，张凤举示的《重庆市商品房买卖合同》《补充协议》、说明、收款收据、税收完税证明2张、重庆增值税普通发票、不动产登记申请表，汪义国举示的《龙城御景二期合同书》、退场结算书等证据在案，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，足以形成证据锁链，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，宏福房地产公司与张凤签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵守。张凤向宏福房地产公司购买商品房理应支付购房款，张凤辩称购房款虽未直接用现金给付宏福房地产公司，但该款系宏福房地产公司用“以房抵债”的形式抵偿汪义国作为工程预付款，汪义国又将该房抵偿给李方秀，用于归还其所欠借款，李方秀指定其女张凤作为房屋实际买受人，张凤无需再支付购房款。审理中宏福房地产公司认为，汪义国未实际承包修建龙城御景二期工程，无工程款可抵扣，张凤仍应支付购房款。故本案争议的焦点为，宏福房地产公司“以房抵债”是否成立。从双方举示的证据看，汪义国系龙城御景二期工程的实际施工人，宏福房地产公司与汪义国达成用龙城御景一期房源抵扣支付龙城御景二期工程款协议，双方签订了“工程款确认书”，约定宏福房地产公司用龙城御景一期房屋3套，3套房折价为754548元，抵偿给汪义国作为二期建设工程款，同时约定，在二期工程结算扣抵前，该款由汪义国向宏福房地产公司支付利息。由于汪义国又欠李方秀借款86万元未归还，汪义国又将宏福房地产公司抵偿给他的三套房屋又抵偿给李方秀，作为归还李方秀的借款，汪义国向李方秀出具了“说明”，该“说明”约定，汪义国借到李方秀现金860000元，用承包的龙城御景二期工程工程款抵扣的龙城御景一期房屋3套，3套房折价为754548元，用于归还其借款，扣除后剩余105452元，在汪义国资金能周转的情况下归还。李方秀在“说明”上签字认可。经审查，“工程确认书”和“说明”的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且汪义国、李方秀、宏福房地产公司均按“工程确认书”和“说明”的内容履行了相应的义务，在张凤未另行支付房款的情况下，宏福房地产公司已为张凤办理了房屋产权证书。由此可见，张凤的购房款确属宏福房地产公司用该房屋抵偿了汪义国的二期工程款（预付），汪义国又用该房屋抵偿了其所欠李方秀的借款，其以房抵债行为成立，可认定张凤已经支付了购房款。现宏福房地产公司以汪义国未实际承包修建龙城御景二期工程，无工程款可抵扣为由，要求张凤再支付购房款，于法无据，故宏福房地产公司现请求张凤支付购房款251505元及从2017年4月12日起按月利率2%支付欠款利息至付清欠款之日止，本院不予支持。至于汪义国与宏福房地产公司之间的关系，本院在此不作评判，可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回重庆铜梁宏福房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5073元，减半收取2536.5元，保全费1770元，合计4306.5元，由重庆铜梁宏福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  罗光模二〇一九年八月十七日书记员  颜海燕