广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23819号原告：黄银珍，女，1964年4月23日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市顺德区。原告：饶高南，男，1967年9月25日出生，汉族，身份证登记住址广东省大埔县。原告：欧带娇，女，1935年10月10日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：王海森，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州东湖广场物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东湖路112-118号102铺自编之一。法定代表人：杨瑾，职务总经理。委托诉讼代理人：李杰、李星叶，广东五羊律师事务所律师。原告黄银珍、饶高南、欧带娇与被告广州东湖广场物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王海森，被告委托诉讼代理人李杰、李星叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令自2018年1月1日起按政府指导价（穗发改规字[2016]4号文）的规定，将广州市越秀区东湖豪苑小区前期《物业管理委托合同》中关于小区车位物业服务收费标准从每个车位180元-200元调整为150元以下；2.要求被告向政府主管部门申请核定其服务等级，再按等级在政府指导价范围内确定其收费标准；3.判令被告按穗发改规字[2016]4号文的要求，向区政府价格主管部门提出单独核定前期物业服务收费的标准，并将该小区的住宅物业管理费调整至政府指导价2.8元/平方米以下，并与其物业服务等级相符。事实和理由：三原告是广州市越秀区东湖xx号地段东湖豪苑小区地下车库A、B区部分车位的业主。2019年4月12日，被告持其于2011年3月1日与开发商签订的一份前期《物业管理委托合同》向原告收取小区车位的物业管理费。该合同约定由被告对东湖豪苑小区提供物业管理服务，已出售的车位按180元-200元/台/月收取物业管理费，住宅用途按每平方米2.5-3.5元/月收取物业管理费。上述约定违反了政府指导价，属于违规收费，应当依法予以调整。一、经营者无权超越政府指导价的最高标准定价，超过部分属于违法违规，因违反价格法的强制性规定，损害社会公共利益而无效。根据《中华人民共和国价格法》第十二条、第十九条的规定，对于违反价格法授权的有关部门根据中央定价目录或地方定价目录制定的政府指导价的行为，损害了国家对部分特殊服务的价格监管制度，扰乱了价格法确立的经济秩序，损害了消费者权益，违反了社会公共利息，应视为违反了《价格法》的强制性禁止性规定的行为。广东省人民政府办公厅依《价格法》第十九条之规定印发的《广东省定价目录（2018年版）》的通知，将“普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费”列入广东省政府指导价目录范围。《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字[2016]4号）第一条规定“新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月”；第十七条规定“住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定”。故本案中被告与开发商签订的《物业管理委托合同》约定的物业服务价格超过了政府指导价的规定。其次，被告与开发商签订的《物业管理委托合同》没有经过招投标程序，定价也明显超过政府指导价，串通损害业主权益。再次，前期物业服务收费标准涉及小区人数广，属涉及社会公共利益。二、物业公司违规收费属人民法院依法调整的职权范围。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，故违规收费属于人民法院调整的范围。其次，本案纠纷的本质是原被告关于《物业管理委托合同》中权利义务的纠纷，判处合同是否有效、无效、或应对有效的部分依法变更调整，属于法院处理的范围。因此，原告起诉提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，应当驳回原告起诉。第一，关于物业服务费价格问题，按照《价格法》第五条、第三十三条的规定，应当由行政主管部门处理，不属于民事诉讼范围。第二，根据民事诉讼法的规定，诉讼当事人应当是民事权利或义务的主体。本案原告只是涉案小区车位的业主，不是住宅的业主，原告不是适合的主体，应当驳回原告起诉。第三，根据国家发改委在2014年作出的《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）的规定，住宅小区停车服务收费属于要求放开的范围，不受所谓价格的限制。被告是按照与开发商签订的前期《物业管理委托合同》的约定来收取物业管理费的，原告所称的《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字[2016]4号）等规定均是在上述合同签订后才颁布，效力不能及于之前签订的合同的约定。被告收取小区车位物业管理费不是单方定价行为，不应受到国家价格管理。因涉案小区没有成立业主大会，前期《物业管理委托合同》是开发商与被告签订，被告因此有权依据该合同收取物业管理费。经审理查明，广州东湖豪苑房产开发有限公司（以下简称东湖豪苑公司）是涉案停车场的开发商。根据广州市越秀区第四土地房屋管理所于2008年8月5日出具的《广州市物业服务项目备案回执》记载内容：物业服务企业名称为被告，资质等级为三级，承接项目名称为东湖豪苑，选聘单位为东湖豪苑公司，物业服务合同期限为2006年3月1日至2011年2月29日。2011年3月1日，被告（受托方、乙方）与东湖豪苑公司（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业类型为综合商住楼，名称为东湖豪苑；续签委托物业服务期限为180个月，自2011年3月1日至2026年2月29日止，此期限内业主委员会在行政管理部门的指导下成立的，本合同自动终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行服务管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同；甲方未出售的地下室停车场车位按停车场租赁协议的规定执行；续签合同后东湖豪苑物业管理服务费住宅用途按每平方米2.5元-3.5元/月收取，非住宅用途按每平方米10元-20元/月收取，已出售的车位按180元-200元/台/月收取服务管理费，月保车位按550元-800元/台/月收取月保费，临时停车按5元-9元/小时收取临保费，以上收费标准按物价上涨指数调整，调整价格标准可依照物价部门的批准或根据有关规定与业主协商的标准进行收取等。2012年6月21日，广州市越秀区第四土地房屋管理所出具《越秀区物业服务合同备案回执》，写明收到被告提交的东湖豪苑小区物业服务合同备案资料并已备案。三原告目前是上述东湖豪苑小区内部分车位登记的所有权人，因与本案被告存在物业服务合同纠纷，被告已向本院提起诉讼，要求本案三原告向其支付2018年1月1日以后的车位物业服务费等。该批案件审理过程中，本案三原告提出被告按照每个车位200元/月的标准收取物业服务费超过政府指导价的规定，应予调整等答辩意见。此外，三原告称其仅有涉案小区车位的所有权，不是该小区住宅的业主。本院认为，关于原告的第一项诉讼请求。无论涉案小区物业服务收费是否应当适用政府指导价，由于物业服务费是物业服务企业因提供物业管理服务而应取得的报酬，应当由双方在物业服务合同中约定，是双方行为，而非单方行为。且小区的物业服务费标准是涉及小区全体业主共有和共同管理权利的重大事项，三原告作为涉案小区部分车位的所有权人，未经业主大会授权及与物业服务合同相对方磋商，直接要求调整车位物业服务收费标准于法无据，本院不予支持。至于三原告诉称根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，故违规收费属于人民法院调整范围的意见，三原告已在被告诉其支付物业服务费的关联案件中作出了相应答辩，是否采纳应由该案审查决定。此外，三原告并非涉案东湖豪苑小区住宅业主，对于住宅部分的物业服务费收费不具有直接利害关系，而向行政主管部门申请核定服务等级及确定收费标准则不属于民事诉讼的范围，因此三原告的第二及第三项诉讼请求明显不具备《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告黄银珍、饶高南、欧带娇的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  刘碧君人民陪审员  陈桂容二〇一九年八月三十日书 记 员  梁 涛郑君灏