海南省文昌市人民法院   执行裁定书   （2019）琼9005执异39号   异议人：林师勇，男，1974年1月5日出生，汉族，现住海南省文昌市。   申请执行人：陈伟，男，1972年9月5日出生，汉族，现住海南省文昌市。   被执行人：莫文鸥，男，1978年12月28日出生，汉族，原住海南省文昌市，现下落不明。   在本院恢复执行申请执行人陈伟与被执行人莫文鸥其他合同纠纷执行一案中，林师勇对本院作出的（2019）琼9005执恢98号执行裁定书，裁定拍卖被执行人莫文鸥名下位于海南省文昌市××镇南侧建设发改住宅区第2幢502房（房产证号：文房证字第XXXX号）的房产不服，向本院提出书面异议。本院于2019年7月29日立案受理，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。   异议人称，涉案房屋的所有权依法应归异议人所有，法院对涉案房屋采取拍卖措施明显错误，应当中止对涉案房屋采取拍卖措施，理由如下：一、异议人与被执行人于2011年5月31日签订的《房地产转让合同》系合法有效的，异议人享有的合同权益应当受到法律保护。被执行人将位于文昌市××镇南侧建设发改住宅区第2幢502房(证号：文房证字第XXXX号)及其占用范围内的土地使用权转让给案外人钟某1。案外人钟某1当时已将涉案房屋转让价款支付给被执行人，且被执行人将涉案房屋交付给案外人钟某1使用。双方还到海南省文昌市公证处办理了涉案房屋的交易公证。2011年5月31日，经异议人、被执行人及案外人钟某1三方协商一致，钟某1将涉案房屋作价60万元再行转让给异议人，并由异议人与被执行人签订《房地产转让合同》。异议人将涉案房屋转让价款60万元支付给案外人钟某1，钟某1将涉案房屋正式交付给异议人使用。异议人对涉案房屋进行装修装饰后一直正常居住使用至今。因当时限价商品房的相关政策规定，涉案房屋无法正常办理过户登记手续。为了更加保障异议人的合法财产权益，三方于2011年7月22日共同到海南省文昌市公证处办理涉案房屋交易的相关公证手续。先由被执行人与钟某1撤销关于其二人对涉案房屋交易的公证后，再由被执行人与异议人对双方签订的《房地产转让合同》进行公证。因此，自2011年5月31日起至今，异议人已经实际占有、使用及管理涉案房屋。案外人钟某1已将涉案房屋的转让价款支付给被执行人，异议人也已将涉案房屋的转让价款支付给案外人钟某1，且异议人与被执行人对涉案房屋的交易依法进行了公证。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”及第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，异议人与被执行人于2011年5月31日签订的《房屋转让合同》是合法有效的，其享有的合同权益应当受到法律保护。二、涉案房屋的所有权依法应当归异议人所有，现应当中止对涉案房屋采取拍卖措施。首先，异议人所购的涉案房屋属于住宅而非商业性质的商铺。在被执行人与申请执行人发生纠纷并诉至法院之前，异议人已经合法占用、使用及管理涉案房屋，并足额支付涉案房屋转让价款。只因政府政策等客观原因未能将涉案房屋过户登记至异议人名下。其次，异议人已通过合理价格购买涉案房屋，且异议人及其家庭成员已经实际占有、使用及管理涉案房屋。被执行人与申请执行人发生民事纠纷是在被执行人莫文鸥转让涉案房屋给异议人之后，异议人与被执行人之间的交易是真实的。涉案房屋交易是通过案外人钟某12向被执行人购得涉案房屋并支付相应转让价款，再由异议人向案外人钟某1购得涉案房屋并支付相应转让价款，并由异议人与被执行人最终签订涉案房屋转让合同。这种交易方式并未违反法律法规的强制性规定，是被法律法规所允许的。异议人与被执行人之间不存在串通虚构合同，逃避执行的情形。且异议人及其家庭从2011年5月31日起居住至今已有8年之久，从未出现被执行人及其家庭成员向异议人主张恶意占有涉案房屋的情形。事实证明异议人是通过合理的市场价格购买涉案房屋，异议人与被执行人之间的房屋交易是真实的，异议人系属善意的占有人。再次，涉案房屋系“政策性住房”，根据《海南省限价住房管理办法(试行)》第ニ十一条之规定，涉案房屋购买满5年，方可上市转让。但涉案房屋是被执行人于2007年4月27日依法购得并取得房产权证，依照上述规定可以正常上市转让交易及办理过户登记的时间应在2012年4月27日之后。而本案中被执行人转让涉案房屋给异议人时是在2011年5月31日，当时并不具备上市转让条件，也无法正常办理过户登记手续。且在2012年4月27日之后，因被执行人故意逃避他人对其债务的追偿而不知所踪，异议人多次向被执行人家人索要被执行人的联系方式，但均被委婉拒绝，从而导致涉案房屋一直因无法找到被执行人而被耽搁办理过户登记手续。异议人原本打算通过诉讼方式解决案房屋过户登记问题，但涉案房屋于2013年12月23日被文昌市人民法院裁定查封而无法办理涉案房屋的过户登记手续。由此可见，涉案房屋未能及时过户登记至异议人名下的确系因客观原因而非异议人自身的过错造成的。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于不得查封、扣押、冻结的规定，本案中异议人与被执行人签订房屋转让合同已经过公证，涉案房屋转让价款已经支付完毕。且异议人自2011年5月31日起已经实际占有、使用及管理涉案房屋至今。目前所涉房屋之所以尚未办理过户登记也并非异议人原因，涉案房屋的所有权依法应归异议人所有。因此，所涉房屋由异议人及其家庭成员居住已有八年之久，对异议人家庭而言这是至关重要的居所，且房屋受让取得也是真实合法的，若法院轻易对没有完全排除争议纠纷的涉案房屋采取拍卖措施，则有可能会造成执行回转难的局面，也将严重损害异议人的合法财产权益。为了还原案件的客观事实，积极维护自身合法权益，异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，请求法院中止对涉案房屋采取的拍卖措施。   异议人向本院提供了以下证据材料：1.公证书，2.海南省非税收入一般缴款书、海南省国家税务局通用机打发票，3.证明，4.证明书。   本院查明，申请执行人陈伟与被执行人莫文鸥借款合同纠纷一案，该案的执行依据为本院于2014年5月7日作出的（2014）文民初字第195号民事判决书。该判决判令莫文鸥偿还陈伟借款400,000元及利息，并于2014年8月8日发生法律效力。本院在陈伟与莫文鸥诉讼过程中作出（2014）文民保字第4-1号民事裁定书，裁定查封莫文鸥名下位于文昌市××镇南侧建设发改住宅区第2幢502房(证号：文房证字第XXXX号，建筑面积：147.76平方米)。因莫文鸥未履行该判决确定的义务，陈伟向本院申请执行该生效判决，本院以（2014）文执字第388号立案受理。执行过程中，林师勇以在2011年5月31日已购买莫文鸥名下的上述涉案房屋并取得该房屋的所有权为由向本院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。本院经审查后于2015年4月20日作出（2014）文执字第388-1号执行裁定书，驳回林师勇的异议。后因评估拍卖涉案房屋的条件暂未成就，本院于2015年8月19日作出（2014）文执字第388-2号执行裁定书，终结该案的本次执行程序。陈伟于2019年3月22日向本院申请恢复执行，本院以（2019）琼9005执恢98号立案受理，并向被执行人莫文鸥邮寄送达执行通知书、报告财产令，责令其履行（2014）文民初字第195号民事判决书确定的义务。因被执行人莫文鸥未主动履行，本院于2019年7月1日作出（2019）琼9005执恢98号执行裁定书，裁定拍卖莫文鸥名下的涉案房屋。林师勇对本院裁定拍卖涉案房产不服，向本院提出本案异议。   以上事实，有（2014）文民初字第195号民事判决书、（2014）文执字第388-1号执行裁定书、（2014）文执字第388-2号执行裁定书、（2019）琼9005执恢98号执行裁定书等予以佐证，足资认定。   本院认为，异议人林师勇以其在2011年5月31日已购买被执行人莫文鸥名下的涉案房屋并占有使用至今，该房屋的所有权应归属异议人为由，向本院提出执行异议，请求中止拍卖涉案房屋。但在本院2014年首次执行该案时，异议人即以同一事由提出执行异议，请求解除对该房产的查封，并被本院依法作出的（2014）文执字第388-1号执行裁定书驳回其执行异议。本院在恢复执行过程中裁定拍卖莫文鸥名下的涉案房屋，系针对已查封涉案房屋的执行变现行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”的规定，异议人林师勇提出的本案异议系异议被裁定驳回后，再次就同一执行标的提出执行异议，依法应不予受理。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。”的规定，本案属于立案后发现不符合受理条件的，应裁定驳回异议人的申请。   综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十五条的规定，裁定如下：   驳回异议人林师勇的申请。   如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向海南省第一中级人民法院申请复议。   审判长 刘玉龙   审判员 林鹤玲   审判员 王 俊     二〇一九年八月一日   书记员 陈 雪   附：本案适用的法律条文   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。   执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。   异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。   窗体顶端   第十五条当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。   案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。