广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终742号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西南宁神佑商务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。 法定代表人：徐立萍，执行董事。 委托代理人：徐新民，广西中司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何美燕，女，1979年7月5日出生汉族，住广西壮族自治区浦北县。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 上诉人广西南宁神佑商务有限公司（以下简称南宁神佑公司）因与被上诉人何美燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人神佑公司的上诉请求：1、请求法院依法撤销（2018）桂0502民初3035号民事判决书中第二判决项即“被告广西南宁神佑商务有限公司返还原告何美燕商铺租金32032.26元”，并改判为：驳回被上诉人诉请退回商铺租金的诉讼请求。2、请求法院依法撤销（2018）桂0502民初3035号民事判决书第三判决项即“被告广西神佑商务有限公司向原告何美燕赔偿损失费27969.35元、支付违约金5250元、律师费4000元，共计37219.35元”，并改判为：驳回被上诉人诉请广西南宁神佑商务有限公司向其支付该项全部诉讼请求。3、请求法院依法撤销（2018）桂0502民初3035号民事判决书第四判决项即“驳回反诉原告广西南宁神佑商务有限公司的全部诉讼请求。”，并改判为：（1）判令被上诉人向上诉人支付第二周年第一季度即2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金11130.00元；（2）判令被上诉人向上诉人支付逾期交纳租金的违约金暂计7420.00元（自2018年8月1日起算，按每日租金的2倍向反诉原告支付违约金，暂计至2018年8月30日，直计至偿清欠付租金之日止）；（3）判令被上诉人向上诉人支付提前退租违约金5250元；（4）判令被上诉人按日租金2倍向上诉人支付逾期交还房屋期间的违约金（注：逾期期间自2018年8月8日起算，直计至反诉被告将涉诉商铺依约交还上诉人之日止）；4、请求法院判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。 事实与理由：一、本诉部分。1.一审法院未查明北海市中级人民法院未对另案（2018）桂0502民初140号作出生效判决，该案与本案有直接牵连关系，一审法院以被上诉人单方举证的“通知函”直接认定上诉人对被上诉人构成违约，缺乏事实根据与法律依据，通知函法律效力不应高于二审生效判决；2.一审法院未查明群霖公司2018年1月9日才向法院提起诉讼，请求收回租赁房屋，亦未查清群霖公司何时收回房屋，将2017年12月20日作为计算违约损失赔偿日起始日，与客观事实不符；3.一审未查明上诉人并对群霖公司构成违约，群霖公司在合同未解除前无权收回租赁房屋。而上诉人何美燕将涉案商铺交还群霖公司的行为，系其主动放弃继续经营使用涉案房屋，所受损失不应由我司承担。且依据《通知函》的内容，若被上诉人按群霖公司通知要求办理相关手续或者缴纳讼争店铺租金与水电，仍可以正常经营使用，不存在因我司对群霖公司违约而致使被上诉人不能正常使用涉案商铺的情形；4.依据《租赁合同》的约定，上诉人与被上诉人之间才有交付、退还租赁商铺的义务，但被上诉人未经上诉人同意将讼争商铺退还群霖公司，该行为为违约行为。二、反诉部分。因为上诉双方签订的《店铺租赁合同》系双务合同，在另案未作出我司与群霖公司之间租赁合同是否解除，是否须清退租赁店铺及群霖公司单方解除合同通知是否具有法律效力的生效民事判决之前，上诉人未从被上诉人处收回租赁商铺，不构成违约。而被上诉人直接将涉案商铺退还给群霖公司的行为，构成对我司违约，故我司提起被上诉人承担违约责任的反诉请求，具有法律依据与事实根据，理应得到支持。 被上诉人何美燕答辩称：因上诉人未按时向房屋出租人（即案外人群霖公司）缴纳租金，群霖公司要求解除合同并收回房屋，对租赁标的物实行了断水断电，导致被上诉人无法正常使用租赁商铺，合同目的不能实现，其构成根本违约，应承担违约责任，至于其余案外人群霖公司之间的纠纷如何解决与本案无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人何美燕向一审法院诉讼请求：1、解除何美燕与广西南宁神佑商务有限公司于2017年7月8日签订的《山海居生鲜菜市场商铺租赁合同》；2、广西南宁神佑商务有限公司向原告何美燕返还租金23032.26元；3、广西南宁神佑商务有限公司向原告何美燕赔偿损失58126元；4、广西南宁神佑商务有限公司向何美燕支付违约金5250元、律师费4000元；5、本案诉讼费由广西南宁神佑商务有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月1日，南宁神佑公司（乙方）与广西群霖投资有限公司（甲方）签订《商业店铺租赁协议》一份，约定甲方将位于北海市占地面积1481.69平方米的商铺出租给乙方用于餐饮、商业类型业务经营。租期自2017年5月1日零时起至2027年3月15日24时止。租金按季度收取，乙方必须按照约定向甲方在前一次租金到期7日前交清下三个月的租金。 2017年7月8日，何美燕（承租方、乙方）与南宁神佑公司（出租方、甲方）签订《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》一份，约定如下内容：1、南宁神佑公司将其在广西群霖投资有限公司处承租的，位于北海市海城区山海居生鲜菜市X号商铺出租给何美燕用于餐饮经营；建筑面积48.62平方米；租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，共计三年。2、交付：该司于2017年7月9日将该房屋交付给何美燕使用，该司应保证租赁房屋本身及其附属设施、设备处于能够正常使用状态。3、租金及押金：每月租金3500元，租金按照季度支付，从2018年8月1日起每年按6%递增；何美燕须于签订合同当日交付12个月租金42000元给南宁神佑公司，南宁神佑公司收到后须开等额押金收据。为了确保何美燕正确合理使用该商铺所有设备及按时交纳相关费用，约定2018年5月1日前向该司支付三个月的租金10500元作为押金，押金以现金方式一次性支付，收到后须开等额押金收据。4、违约责任：南宁神佑公司出租的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，何美燕有权解除合同，并可要求返还未履行期间相对应的租金；该司不依法解除合同提前收回房屋的，应按合同季度租金的50%向何美燕支付违约金，未履行期间相对应的租金也应返还何美燕。若何美燕不依法解除合同提前退租的，其应按合同季度租金的50%向该司支付违约金；何美燕逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的2倍支付违约金。合同当事方存在违约侵权行为时，相对方为此提起诉讼或被牵连进违约侵权方与第三人的诉讼活动中来，相对方因此发生的必要费用（包括但不仅限于律师代理费用），均由违约侵权方承担。双方签订《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》后，南宁神佑公司依约将案涉商铺交付给何美燕使用，其于2017年7月8日向南宁神佑公司支付了12个月的租金42000元，没有支付押金。 何美燕为经营案涉商铺，因装修及购买物品产生以下费用：1、广告牌制作费4100元；2、定做橱柜及大理石四方桌3500元（包含加工费及安装费在内）；3、烟罩一套3600元；4、铝合门和二楼玻璃4650元；5、刮腻子工程款970元；6、线管、灯座、灯管、电线、插座以及人工安装费共计965元；7、天花吊灯2850元；8、隔层工程款11500元；9、高压锅2个，220元；铅锅2个，130元；气炉双1个，250元，消毒筷子机1个，480元；单价为12元的快餐盆30个，360元；钢盆5个，200元；钢盆小的5个，100元；单价为16元的快餐盆10个，160元；微波炉1个，850元；钢勺15个，60元；电子秤1个，230元；共计3040元；10、单价为250元的餐桌6张，1500元；单价为500元的餐桌4张，2000元；消毒柜1个，800元；共计4300元；11、壁扇4台，480元；大胶碗60个，1080元，共计1560元；12、不锈钢汤盆50个，150元；菜碟（大）15个，225元；菜碟（小）40个，400元；菜板2块，100元；菜刀5把，200元；托盘9个，108元；共计1183元；13、电磁炉1台，168元；14、奥克斯空调1套，5250元；半球电饭煲1个，350元；三角牌冰箱1台，1500元，共计7100元；15、单炉带风机1台，1800元；水池1个，350元；工作台2张，450元；铁锅2个，80元；钢桶1个，130元；共计2810元；16、保温餐车1个，2700元；蒸面桶1个，800元；共计3500元；17、做纱网一套，1100元。合计产生费用56896元，其中1-8项属于装修改造费用，共计32135元，其余为购买屋内物品的费用共计24761元。 2017年12月20日，南宁神佑公司与广西群霖投资有限公司因《商业店铺租赁协议》的履行问题产生纠纷，广西群霖投资有限公司收回了其出租给南宁神佑公司的铺面，何美燕承租的案涉商铺也在其中，导致何美燕无法正常经营。为了减少损失，何美燕将其因案涉经营所购买的物品折价变卖，获得变卖款4200多元。 一审法院认为，何美燕与南宁神佑公司于2017年7月8日的签订《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同的约定按时、全面履行义务。 一、本诉部分，何美燕主张因南宁神佑公司与广西群霖投资有限公司产生纠纷，其承租的商铺于2017年12月20日已被广西群霖投资有限公司收回，导致其自此无法继续经营，有通知函予以证实，该院予以确认。现因南宁神佑公司的原因，导致其交付给何美燕的商铺达不到使用的条件，致使何美燕的合同目的无法实现，该司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，何美燕请求解除其与南宁神佑公司于2017年7月8日的签订《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》，合法有据，该院予以支持。对于租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，何美燕有权自2017年12月21日起中止履行支付租金的义务。何美燕已向南宁神佑公司支付了2017年8月1日至2018年7月31日期间一年的租金42000元，现双方签订的租赁合同已经解除，应将其收取何美燕的2017年12月21日之后的租金予以退还。根据合同约定，每月租金3500元，何美燕自2017年8月1日至2017年12月20日租赁期间，共产生租金16258.06元（3500×4＋3500÷31×20≈16258.06），故何美燕请求南宁神佑公司退还商铺租金23032.26元，合理有据，该院予以支持。对于违约金，根据合同约定，南宁神佑公司不依法解除合同提前收回房屋的，应按合同季度租金的50%向何美燕支付违约金。虽然案涉商铺并非该司亲自收回的，但在本案中是该司的原因造成的，该司构成违约，应按照合同的约定向何美燕支付违约金，故何美燕请求南宁神佑公司支付违约金5250元，合理有据，该院予以支持。对于装修改造的损失，何美燕因经营需要，对案涉商铺进行装修改造，共产生费用32135元，有相应的收费票据证实，该院予以确认。因南宁神佑公司的违约行为，导致何美燕的经营无法正常获得相应的报酬，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，南宁神佑公司应赔偿何美燕的损失。双方合同约定租赁期限为3年，何美燕已使用商铺4个月余20天，根据其在合同约定的租赁期间的平均价值计算，损失费应为27969.35元[32135元－32135元÷36个月×（4个月＋20天）≈27969.35元]。对于屋内物品的损失，该院认为，即使在何美燕无法正常经营案涉商铺后，其仍可将购买的物品搬移商铺继续使用，现何美燕也将物品变卖获得了一定的收益，并且南宁神佑公司因其违约行为也将赔偿何美燕相应的违约金，故何美燕请求南宁神佑公司赔偿其购买屋内物品的费用，该院不予支持。对于律师费，根据双方签订的合同约定，如合同一方因违约行为导致对方提起诉讼的，应承担由此产生的费用，其中包括律师代理费，故何美燕请求南宁神佑公司支付律师费4000元，合理有据，该院予以支持。 二、反诉部分，根据该院对上述本诉部分的认定，是南宁神佑公司的违约行为导致何美燕的损失，何美燕有权自2017年12月21日中止向该司支付租金并解除合同，故该司请求何美燕支付违约金及2018年8月1日至2018年10月31日的租金，无事实及法律依据，该院不予支持。对于押金，根据合同约定，押金于2018年5月1日前支付，但该司于2017年12月21日起已经构成违约，导致何美燕无法使用案涉商铺，并且现在双方签订的租赁合同已经解除，该司请求何美燕支付押金10500元，无法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十六条，第九十四条，第一百零七条及第一百一十四条之规定，遂判决：一、解除何美燕与广西南宁神佑商务有限公司于2017年7月8日的签订《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》；二、广西南宁神佑商务有限公司返还何美燕商铺租金23032.26元；三、广西南宁神佑商务有限公司向原告何美燕赔偿损失费27969.35元、支付违约金5250元、律师费4000元，共计37219.35元；四、驳回反诉原告广西南宁神佑商务有限公司的全部诉讼请求。 本院二审审理期间，上诉人神佑公司向本院提交以下新证据：（2018）桂05民终1250号、（2018）桂05民终1251号民事判决书和北海市中级人民法院于2019年3月21日送达给上诉人的快递封面，证明上诉人二审法院2019年3月21日送达生效判决，确认群霖公司发出的短信通知函不具有解除双方合同的法律效力，我司未对群霖公司违约。被上诉人在另案没有作出群霖公司解除通知是否生效之前，直接以该没有效力的通知函将商铺违法违约交还给群霖公司。被上诉人何美燕提交一份证据发票，证明上诉人应承担被上诉人支付的代理费。 被上诉人何美燕质证称，对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，上诉人与被上诉人、案外人群霖公司两个不同的法律关系，提交与本案无关的判决来作为证据不恰当。 上诉人神佑公司质证称，对该份证据的真实性没有异议，但关联性有异议，是二审增加诉讼请求。不能作为本案审理范围，一审的诉讼请求没有包括二审的律师代理费，应当另行诉讼。 本院认证如下：对上诉人提交的民事判决书与快递封面，真实性、合法性、关联性予以认可，该组证据与本案有一定的关联性，可作为参考依据，对被上诉人提交的收据，真实性、合法性、关联性予以认可，可作为审理参考。 二审审理查明，在本院审理的另案（2018）桂05民终1251号民事判决中，已确认群霖公司于2018年2月2日与神佑公司解除合同，并于2018年2月2日已全部收回租赁商铺。 本院二审审理查明其他的事实与一审法院审理查明的事实相一致。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人何美燕与上诉人南宁神佑公司于2017年7月8日签订的《山海居生鲜菜市商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同成立且生效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。 关于退还租金的问题，本院认为，双方签订合同后，被上诉人何美燕向上诉人南宁神佑公司支付了一年（2017年8月1日至2018年8月2日，共计一年）的租金42000元，双方合同于2018年2月2日解除并清退，上诉人应将其收取自2018年2月2日之后的租金予以返还，根据合同约定，每月租金3500元，被上诉人何美燕自2017年8月1日至2018年2月2日共6个月，共计产生租金21000元，故，上诉人应退还被上诉人何美燕租金21000元（42000元-21000元=21000元）。 关于违约金，本院认为，双方签订的租赁合同为双务合同，各方均应遵守合同约定的义务。因上诉人与案外人群霖公司发生纠纷，从而影响到被上诉人何美燕对租赁商铺的正常经营，致使其合同目的不能实现，已构成违约。但是被上诉人何美燕将该商铺直接退还给案外人群霖公司而非上诉人南宁神佑公司，亦违反了合同约定，属违约行为。故，本案存在双方违约的情形，因此被上诉人何美燕违约金的请求，本院不予支持。 关于装修费损失，因经营需要，被上诉人何美燕对涉案商铺进行装修改造，共产生费用32135元，有相应的收费票据予以佐证，本院予以认可。依据双方签订的租赁合同租期内平均价值计算，损失为26779.17元[32135元-32135元÷36个月×6个月=26779.17元]。对于损失费用的承担，如前文所述，双方均存在违约行为，对合同解除均有过错，对该装修损失双方均应承担责任，但究其根本原因，系由于上诉人与案外人群霖公司的纠纷而引起的，其应负主要责任。故，本院认为上诉人南宁神佑公司应承担80%，即21423.34元，被上诉人何美燕应承担20%，即5355.83元。对于屋内物品的损失，本院认为，即使被上诉人何美燕退还涉案商铺后，其仍可将所购物品搬移商铺继续使用，现其将物品变卖后亦获得了一定的利益，故，本院对被上诉人请求上诉人赔偿其购买屋内物品的费用，本院不予支持。 对于律师费用的承担问题，依据双方签订的合同约定，如合同一方因违约行为导致对方提起诉讼的，应承担由此产生的费用，其中包括律师代理费。本案中，因纠纷产生的律师费，被上诉人一审、二审律师费共计6000元，有相应收据予以佐证，本院予以认可。按约定被上诉人亦应对上诉人所支出的律师费用承担责任，但由于上诉人未请求，依据不告不理原则，本院不予认定。如前文所述，双方均存在违约行为，均有过错，均应承担相应的责任，但纠纷的产生主要系上诉人南宁神佑公司引起的，其应承担主要责任，故，本院认为，本院认为上诉人南宁神佑公司应承担80%，即4800元，被上诉人何美燕承担20%，即1200元。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。一审法院判决部分事实不清，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3035号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3035号民事判决第二至四项； 三、上诉人广西南宁神佑商务有限公司退还被上诉人何美燕租金21000元； 四、上诉人广西南宁神佑商务有限公司向被上诉人何美燕支付律师费4800元； 五、上诉人广西南宁神佑商务有限公司向被上诉人何美燕支付装修损失费21423.34元； 六、驳回上诉人广西南宁神佑商务有限公司其他诉讼请求； 七、驳回被上诉人何美燕的其他诉讼请求。 本判决确认的给付义务，义务人广西南宁神佑商务有限公司应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案一审本诉案件受理费2060.2元，反诉案件受理费328.5元；二审案件受理费2388.7元，共计4777.4元，由上诉人广西南宁神佑商务有限公司承担3821.92元，由被上诉人何美燕承担955.48元。（上诉人已预交一审反诉案件受理费328.5元，二审案件受理费2388.7元，共计2717.2元；被上诉人何美燕已预交一审本诉案件受理费2060.2元，由上诉人广西南宁神佑公司支付给何美燕1104.72元。在上诉人履行判决的支付义务时，一并支付。） 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年八月十四日 法官助理 韦惠敏 书 记 员 庞 桦