上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初6079号原告：周雅珠，女，1960年2月6日出生，汉族，住上海市。被告：尤良君，男，1983年12月17日出生，汉族，住上海市。原告周雅珠诉被告尤良君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告周雅珠、被告尤良君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周雅珠向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年9月26日签订的关于上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》，被告立即腾退房屋并将房屋返还给原告；2、被告向原告支付租金及房屋使用费，租金按每月16000元计算，房屋使用费按每月24000元计算，计算至被告实际返还房屋之日止，被告结清实际搬离前的水、电、煤费用；3、被告向原告支付违约金16000元；4、被告向原告赔偿房屋的地板费用21267元，家具、卫生洁具、灯具遗失的损失费21719元；5、被告将房屋恢复原状；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月26日，经中介介绍，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告表示租赁房屋作个人居住使用，但签订合同后，被告进行转租，原告经查询得知被告是上海颜寓公寓管理公司的法定代表人，该公司专业从事二手房屋转租等业务。《房屋租赁合同》约定“配套房屋仅限于乙方及相关人员使用，不能转租、不能群租”。被告未征得原告同意，违反合同约定，在各类网站上发布合租信息并进行转租，构成违约，应当腾退房屋，并承担解除合同的违约责任。被告尤良君辩称，租赁合同期限4年，未到合同约定的期限，不同意解除合同。涉案房屋面积为200平方米左右，里面现有5-6个人居住，向被告支付一部分房租，分担被告压力。涉案房屋的防盗门内部有一间小房间，原告没有交给被告使用，所以被告自行搭了一间，房租应当有所减免，应为每月13000元。被告对涉案房屋进行了装修，若解除合同，原告应当补偿装修损失。同意结清水、电、煤费用。阳台没有改成厨房，只是搭了一个水池，可以搬走。拆除的隔断已经清理。本院经审理认定事实如下：上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人系原告周雅珠及案外人刘某某。2018年9月26日，原告周雅珠(出租方、甲方)、被告尤良君(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：“上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方用于居住，租赁期限自2018年10月8日至2022年10月8日，甲方于2018年10月10日前向乙方交付该房屋。租金为每月16000元，物业管理费由甲方承担。水、电、煤等费用自交房之日起由乙方承担。租金按3个月为1期支付，先付后住。保证金16000元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日内将租赁保证金全额无息退还给乙方。若逾期返还房屋的，乙方须按日租金1.5倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。租赁期限内，乙方提前退租的，甲方可书面通知解除合同，违约方应向守约方支付违约金，数额为16000元。若乙方违约，除需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。其他：此套房屋仅限于乙方相关人员使用，不能转租、不能群租……”《房屋租赁合同》签订后，尤良君支付租赁保证金16000元。2018年10月底，周雅珠向尤良君发送《告知书》，要求其对转租行为进行整改，未果。嗣后，周雅珠提起解除合同之诉，本院于2019年4月9日立案。尤良君于2019年5月24日收到传票、诉状、证据副本等诉讼材料。审理中，1、周雅珠撤回了要求尤良君赔偿房屋的地板费用21267元，家具、卫生洁具、灯具遗失的损失费21719元的诉讼请求。2、周雅珠为证明尤良君进行转租，提供尤良君与案外人签订的关于涉案房屋的租赁合同若干份。周雅珠并提供上海恒茂物业管理有限公司荣联小区物业管理处2019年7月3日出具的《违规建筑整治情况》，载明：“上海恒茂物业管理有限公司荣联小区物业管理处街道上海市西康路XXX弄XXX号XXX室业主周雅珠反映租赁户尤良君于2018年9月26日承租该房屋后相继将该房屋转租其他租客，并在客厅搭建两个房间再次群租的情况，经实地查勘情况属实。上海市普陀区城市综合治理办公室与小区物业核实后，上月下旬要求尤良君一周内进行整改。但是，尤良君拒绝在限期内整改。2019年7月3日由区综治办、区房管局、长寿路街道等采取联合行动，对该室违规搭建的两个房间进行拆除处理，荣联小区物业管理处相关人员在现场配合处理，尤良君本人传唤到场。为防止尤良君拆除后重建，小区物业将加强监督管理，并协助相关执法部门做好整治、善后工作，以维护市场秩序和当事人权益。”3、周雅珠表示恢复原状是指将大房间的阳台改造的厨房恢复至原来阳台的状态，并将客厅的隔断拆除，清理拆除后的垃圾。4、周雅珠表示在房屋及附属物品交割清楚，尤良君结清所有费用后，同意将租赁保证金无息退还。5、周雅珠表示2019年8月29日前的房屋使用费仍然按照每月16000元主张，2019年8月30日起，房屋使用费按照每月24000元主张。目前尤良君房屋使用费付至2019年7月8日。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，合同约定此套房屋不能转租，不能群租，而尤良君擅自搭建房间，进行转租，且拒不整改，周雅珠可依据法律规定解除与尤良君的租赁合同。解除日期应为尤良君收到诉状副本之日，即2019年5月24日。因尤良君违反合同约定转租，导致租赁合同解除，其提前退租，周雅珠有权要求尤良君支付违约金16000元。租赁合同解除后，尤良君应当腾退涉案房屋，逾期返还房屋的，应根据合同约定支付1.5倍日租金的房屋使用费。周雅珠自愿自2019年8月30日起按照1.5倍日租金的标准主张房屋使用费，并撤回第四项诉讼请求，系其对自身权益的处分，于法不悖，本院予以准许。综上，本院对周雅珠要求解除合同、支付违约金、腾退房屋、支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。租赁关系因尤良君违约导致解除，根据合同约定，尤良君对房屋的装修、添附无权要求赔偿。本院对尤良君要求装修补偿的辩称意见不予采纳。尤良君表示阳台搭建的水池可以搬离，隔断拆除后的垃圾已经清理，并同意结清水、电、煤费用，系其处分自己的民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。尤良君的其余辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告周雅珠与被告尤良君2018年9月26日签订的关于上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；二、被告尤良君应于本判决生效之日起十日内腾退上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋恢复原状(搬离阳台上的水池，清理拆除隔断的垃圾)，结清水、电、煤费用，将该房屋返还给原告周雅珠；三、被告尤良君应于本判决生效之日起十日内支付原告周雅珠自2019年7月9日起至被告尤良君实际返还房屋之日止的房屋使用费(2019年7月9日至2019年8月29日期间的按照每月人民币16000元计算，2019年8月30日之后的按照每月人民币24000元计算)；四、被告尤良君应于本判决生效之日起十日内支付原告周雅珠违约金人民币16000元；五、原告周雅珠应于被告尤良君履行完毕本判决第二、三、四项主文之日返还被告尤良君租赁保证金人民币16000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1000元，减半收取，计人民币500元，由被告尤良君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇一九年八月二十九日书记员 张玉倩附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。