河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书(2019）豫0403民初2603号原告：王新建,男,1962年3月17日出生,汉族,住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：高晓星,河南仟问律师事务所律师。被告平顶山市安佳房地产开发有限公司，住所地平顶山市东环路东安佳1号楼。统一社会信用代码:91410400706573396H。法定代表人:魏宏，董事长。委托诉讼代理人:陈君锋,河南炳东律师事务所律师。被告平顶山市海鹰汽车有限公司，住所地平顶山市卫东区诚朴路与湛北路交汇处。统一社会信用代码:91410403171810112U。法定代表人:王建亭，董事长。委托诉讼代理人:高克雷,河南金豫律师事务所律师。原告王新建诉被告平顶山市安佳房地产开发有限公司（以下简称安佳公司）、平顶山市海鹰汽车有限公司（以下简称海鹰公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王新建及其委托诉讼代理人高晓星、被告安佳公司的法定代表人魏宏及委托诉讼代理人陈君锋、被告海鹰公司的委托诉讼代理人高克雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新建向本院提出诉讼请求：1、二被告连带配合给我办理安佳花园高层壹层门面房(约1100平方米)的房屋产权证，房屋价值600万元；2、二被告为我开具安佳花园高层壹层门面房的商品房销售发票；3、二被告支付逾期办证的违约金239250元(按照已付房款总额200万元从2017年1月1日起算暂计到2018年10月31日，实际支付至二被告向我交付产权证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算)；4、二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2007年12月20日，我与被告安佳公司签订一-份《购房合同》，合同约定安佳公司将座落在平顶山市卫东区诚朴路与湛北路交汇处东北角的安佳花园高层壹层门面房约1100平方米出售给我，成交价200万元;交房期限至2010年3月30日，安佳公司保证房产产权清楚，若有产权纠纷安佳公司负责并承担民事责任。合同签订后，我于2007年12月20日、24日、27日、2008年1月7日分四次向安佳公司支付购房款10万元、30万元、80万元、80万元，共计200万元，安佳公司为我开具收据。2014年,我取得了安佳花园壹层门面房(约1100平方米)。安佳花园系被告安佳公司与被告海鹰公司联合开发的房地产项目，该项目已经办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等合法手续，并且房屋已经全部竣工，也部分交付给业主入住，因海鹰公司与安佳公司产生纠纷，没有及时将该宗联合开发的土地过户到被告安佳公司的名下，加之被告安佳公司拒绝向我履行合同义务，为此，安佳公司、海鹰公司与我因房屋纠纷产生多年诉讼，以致造成我至今无法取得房产产权证书，故提起诉讼。被告安佳公司辩称，原告与我公司签订的《购房合同》名为买卖合同实为民间借贷。我公司作为专业房地产开发企业，签订的房屋买卖合同均为机打格式合同，而案涉合同系用公司稿纸手写，太过简单。且合同对房屋位置约定不明确，价格表述也不专业且明显过低。从《购房合同》中双方关于为期半年的任意解除权及行使该解除权后，我公司按月息3%支付给王新建利息的约定以及担保人邓辉对于“确保乙方（王新建）资金安全”的担保，可以看出购房合同更符合民间借贷的特征，结合（2015）卫民初字第734号民事判决书中邓辉的陈述足以认定双方之间基础法律关系是民间借贷，因此原告要求开具发票和支付违约金的诉讼请求无法律依据，对于200万元的借款，应当与原告侵占我公司房屋产生的损失相互抵消。综上，原告应当变更诉讼请求，若不变更，请求裁定驳回起诉。被告海鹰公司辩称，1、我公司不是本案民间借贷合同的当事人，没有义务履行该合同中的任何义务。2、该楼盘由我公司承建，并且取得了建房施工的证照，原告无权向我公司主张该楼盘的任何权益，鉴于此，请求驳回原告对我公司的诉讼请求，诉讼费由债务人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的《购房合同》一份、收据四份，拟证明原告与被告安佳公司之间房屋买卖事实及原告已支付购房款的事实。二被告质证认为真实性无异议，但该合同名为买卖合同实为民间借贷合同。被告海鹰公司认为收据模糊不清。经审查，该证据符合法律规定的证据规则，其真实性本院予以确认。2、原告提供的联合建房合同书一份、国有土地使用证一份、建设用地规划许可证一份、建设工程规划许可证一份、建筑工程施工许可证一份，拟证明安佳花园系二被告联合开发的房地产项目，并以被告海鹰公司名义取得了四证。被告安佳公司质证认为真实性无异议，但不能证明本案属于房屋买卖合同。被告海鹰公司质证认为联合建房合同的真实性无异议，但该合同已于2010年9月2日解除。而四证的权利人是海鹰公司，故本案诉争的权益归海鹰公司。经审查，该证据符合法律规定的证据规则，其真实性本院予以确认。3、原告提供的（2014）卫民初字第572号民事判决书、（2015）平民三终字第459号民事判决书、（2015）卫民初字第1309号民事判决书、（2016）豫04民终3721号民事判决书、（2015）卫民初字第734号民事判决书、（2016）豫04民终3067号民事判决书、（2018）豫民再606号民事判决书，拟证明二被告达成的（2011）卫民初字第530号民事调解书因侵害原告民事权益被撤销。被告安佳公司自认上述调解书被撤销是因为侵犯第三人利益。涉案楼盘已全部竣工，且已有客户入住，因被告海鹰公司没有按约定及时将该宗联合开发的土地过户到被告安佳公司名下，以致被告安佳公司至今不能合法对外销售。因涉案房屋纠纷，原被告三方曾多次诉讼，经三级法院审理，均认定购房合同。被告安佳公司质证认为，该公司在之间的诉讼中的陈述不能构成自认。上述判决均未对本案基础法律关系进行定性，不影响本案基础法律关系系民间借贷关系的认定。被告海鹰公司质证，对文书的真实性无异议，但不能证明本案原告的主张，原告与安佳公司签订的合同属于民间借贷合同，不能以此判决书就认为该合同是房屋买卖合同。经审查，该证据符合法律规定的证据规则，其真实性本院予以确认。4、被告安佳公司提供的选房意向书、购房确认书及（2015）卫民初字第734号民事判决书一份，拟证明案涉购房合同实为民间借贷合同。原告质证认为案涉购房合同签订的时间早，且涉底商而不是住宅用房，房款为一次性付清，价格是安佳公司给予的优惠，有别于选房意向书与购房确认书。判决书中邓辉所述为其个人理解，不是案件查明事实。经审查，（2015）卫民初字第734号民事判决书符合法律规定的证据规则，其真实性本院予以确认。但选房意向书、购房确认书与本案不具关联性，本院不予采纳。5、被告安佳公司提交的平顶山估价咨询预评估报告，拟证明案涉底商房屋每一次价值1507万元事实。原告质证认为真实性无异议，但评估时间为2018年3月22日，与原告购买房屋时间相去甚远，不能证明购买价格是低价。经审查，该证据真实性本院予以确认，但不能证明被告安佳公司关于案涉购房合同实为民间借贷的主张。6、被告安佳公司提交的联合建房合同书，拟证明安佳公司开发建设涉案房屋的事实。被告海鹰公司质证认为真实性无异议，但是该合同已于2010年9月2日解除。经审查，该证据符合法律规定的证据规则，其真实性本院予以确认。7、被告安佳公司提供的接处警登记表、平顶山市房屋租赁市场租金价格报告，拟证明原告在2014年4月17日前侵占安佳公司涉案房屋，并导致第二层无法出租，应当支付损失1165.6元。原告质证认为真实性无异议，证明目的有异议，能够证明原告在2014年已经取得涉案房屋，但出警结果显示属于民事纠纷，据此不能证明原告侵占了安佳公司的房产，也不能说明二层房屋无法出租是原告造成的。租金价格报告不能证实出租价格，也不能证明原告给被告造成的租金损失。经审查，以上证据的真实性本院予以确认，但不能证明被告安佳公司对于原告非法侵占其房产并产生相关损失的主张。8、被告海鹰公司提交的解除联合建房合同书的通知书、2009年3月30日平顶山市人民政府会议纪要、四份权益证书，拟证明二被告联合建房合同书已于2010年9月2日解除，该合同已不具备合同效力。安佳公司亦不具备开发该楼盘的条件，本案诉争的权益归海鹰公司所有。原告质证认为对通知书、会议纪要、权益证书的真实性无异议，但是二被告联合建房产生的纠纷属于其内部纠纷与原告无关，权益证书能确定海鹰公司是联合开发安佳小区的开发商，应向原告履行合同义务。被告安佳公司质证认为，联合建房合同未被撤销，上述证据不在本案的审理范围之内。以上证据的真实性本院予以确认，但不能证明被告海鹰公司关于本案诉争权益归其公司的所有的主张。根据原告依法提交证据及庭审情况，本院确认以下案件事实：2007年12月20日，王新建与安佳公司签订一份购房合同，合同约定安佳公司将座落在平顶山市卫东区诚朴路与湛北路交汇处东北角，安佳公司开发的安佳花国高层壹层门面房约壹仟壹佰平方米出售给王新建，成交价贰佰万元:交房期限至2010年3月30日，安佳公司保证产权清楚，若有产权纠纷安佳公司负责并承担责任；双方在半年内如有任何一方认为该合同不妥，即可提出终止本合同并由安佳公司按月息3%(即3分)支付给王新建利息，否则房产权无条件归王新建所有，双方及担保人邓辉在合同上签字盖章。后安佳公司未履行此合同，也未将购房款退还给王新建。2007年11月8日，安佳公司与海鹰公司签订一份联建房合同，约定由海鹰公司提供土地由安佳公司在该土地上建房屋一幢。合同签订后，安佳公司由于出资不到位致使工程无法建设。2009年3月30日，平顶山市人民政府市长办形成会议纪要(2009)16号“关于市安佳房地产公司无证开发引发群众上访有关问题的会议纪要”，决定海鹰公司向发改部门申报后依法办理土地使用证，在完善各项建设手续后，海鹰公司方可开工建设，海鹰公司商住楼属自用房，安置此地拆迁职工外的剩余房屋不允许对外出售，海鹰公司如确需对外出售该栋楼剩余房屋，应按规定在完成总投资额25%以上投资后，依法向有资质的开发公司办理转让手续，由开发公司依法建设出售。安佳公司目前不具备开发建设海鹰公司商住楼主体资格，不准组织开发建设，不准向外出售该栋楼房屋，否则由市有关部门依法查处，文件下达后海鹰公司办理了商住楼建设计划，规划用地许可证土地使用权证，现楼已建成但未交工验收，无竣工验收报告。2010年9月2日，被告海鹰公司在两名律师的见证下给被告安佳公司送达一份解除联合建房合同书的通知书。2011年，安佳公司起诉海鹰公司要求确认双方的联建房合同有效，判令海鹰公司为安佳公司办理土地使用权过户手续，诉讼过程中经平顶山市卫东区法院主持调解，双方自愿达成调解协议，协议约定:一、海鹰公司2012年3月20日前向安佳公司提供办理水漾铭郡项目建筑工程施工许可证手续，由安佳公司负责办理该许可证，办完后，海鹰公司将该项目国有土地使用证、建筑工程用地许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等一切手续过户给安佳公司;二、安佳公司与海鹰公司2007年11月8日所签订的联合建房合同中约定的分成比例不变，现利润海鹰公司占40%，安佳公司占60%，安佳公司分成由马慧芳、马秀芳所得，并各占50%的产权;三、安佳公司与海鹰公司所共有的底商(安佳公司占60%)同意转让给海鹰公司，海鹰公司在接收该房时按市场价格给安佳公司进行补偿。四、原安佳公司与博特公司所售房屋资金，用于该项目的海鹰公司与安佳公司均予认可;五、原财务管理延续至工程结束为止，原海鹰公司职工三套房子调整为四楼一套，二十七层贰套。2012年3月13日，平顶山市卫东区人民法院向安佳公司、海鹰公司送达(2011)卫民初字第530号民事调解书，确认该调解协议的内容，该调解书生效。2013年7月23日，王新建向卫东区人民法院起诉安佳公司、邓辉买卖合同纠纷一案。2014年4月4日，王新建撤回对安佳公司、邓辉的诉讼。2014年5月13日，王新建以卫东区法院的(2011)卫民初字第530号民事调解书内容违法、错误、安佳公司和海鹰公司恶意串通损害其合法权益为由提起第三人撤销之诉，请求撤销卫东区人民法院(2011)卫民初字第530号民事调解书，双方形成纠纷。平顶山市卫东区人民法院立案受理并作出(2014)卫民初字第572号民事判决，撤销卫东区人民法院（2011）卫民初字第530号民事调解书调解协议中的第三项内容，即“市安佳公司与海鹰公司所共有的底商(安佳公司占60%)同意转让给市海鹰公司，海鹰公司在接收该房时按市场价格给市安佳公司进行补偿”。宣判后，安佳公司不服提起上诉。平顶山市中级人民法院经审理认为:2007年11月8日，海鹰公司作为甲方，安佳公司作为乙方签订了本案中的联合建房合同，该合同对联合建房事宜明确约定，海鹰公司的主要义务就是提供建房所需的土地一宗。同时，该合同第二条明确载明有“所售房款(因该合同乙方所收取的一切款项)应有甲乙双方共同管理。”据此说明，买受方王新建与作为实际建设方的安佳公司于2007年12月20日签订购房合同时，有理由相信安佳公司享有对外出售房屋的权利。(2011)卫民初字第530号民事调解书的内容处分了王新建基于购房合同应当取得的房产，因此，安佳公司认为购房合同无效，本案中应当驳回王新建的诉讼请求的理由不能成立，不予支持。作出(2015)平民三终字第459号民事判决:一、撤销平顶山市卫东区人民法院(2014)卫民初字第572号民事判决;二、撤销平顶山市卫东区人民法院(2011)卫民初字第530号民事调解书。2015年，海鹰公司向本院起诉，要求确认其与安佳公司于2007年11月8日签订的联合建房合同书解除。本院作出（2015）卫民初字第1309号民事判决书，判决驳回海鹰公司的诉讼请求。海鹰公司不服，提起上诉，平顶山市中级人民法院作出（2016）豫04民终3721号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同年，安佳公司诉至本院，要求确认案涉购房合同无效。本院作出（2015）卫民初字第734号民事判决书，判决驳回安佳公司的诉讼请求。安佳公司不服，提起上诉，平顶山市中级人民法院作出（2016）豫04民终3067号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。安佳公司申请对该案再审，河南省高级人民法院作出（2017）豫民申1876号民事裁定，提审该案，并作出（2018）豫民再606号民事判决书，判决维持平顶山市中级人民法院（2016）豫04民终3067号民事判决。据安佳公司委托代理人马学军陈述案涉诉争的工程于2008年10月份开工，大约2011年或者2012年主体工程完工。现部分业户已经入住。截止目前，争议的楼房未办理商品房预售证。王新建于2014年左右占有一层底商门面房约1100平方米。安佳公司认为王新建系非法占房并向公安机关报过警。本院认为，原告王新建与被告安佳公司签订的购房合同，已经（2015）卫民初字第734号民事判决书、（2016）豫04民终3067号民事判决书、（2018）豫民再606号民事判决书确认为有效合同。双方当事人应按照该合同约定全面履行各自义务。原告王新建已依约向被告安佳公司交付购房款，被告安佳公司应当协助原告王新建办理涉案房产的不动产权证。但因涉案房产的办证条件尚不具备，故被告安佳公司应在符合办证条件时协助原告王新建办理涉案房屋的不动产权证。因被告海鹰公司并非案涉购房合同的当事方，并无合同义务。故原告王新建要求被告海鹰公司协助其办理不动产权证的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。发票及税收管理是相关税务行政机关的行政权范畴，属于行政法律关系，开具发票的问题应受国家税收法律法规的调整，不属于法院职权调整范围。税务机关是发票的主管机关，对拒不开具发票的行为，权利遭受侵害的一方当事人可向税务部门投诉，由税务部门依照税收法律法规处理。由于双方在购房合同中未约定不动产权证办理的期限，且涉案房屋至今未正式交付原告王新建使用，故原告王新建要求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、待符合办理不动产权证条件时，被告平顶山市安佳房地产开发有限公司协助原告王新建办理位于平顶山市卫东区安佳花园高层壹层门面房(约1100平方米)的不动产权证。二、驳回原告王新建的其他诉讼请求。案件受理费55474元，由被告平顶山市安佳房地产开发有限公司负担53800元，由原告王新建负担1674元。保全费5000元，由原告王新建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  徐 奕审 判 员  李 超人民陪审员  陈晓林二〇一九年八月十三日书 记 员  魏延东