广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10247号原告:广东信业地产集团有限公司,住广州市番禺区大龙街石岗东村美心翠拥华庭美景中心3A。法定代表人：张锦锡。委托诉讼代理人：彭楚，女，系该公司员工。被告:石棣兴,男,1969年7月15日出生,汉族,住广东省中山市。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。原告广东信业地产集团有限公司（以下简称信业地产公司）与被告石棣兴合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信业地产公司的委托诉讼代理人彭楚到庭参加了诉讼，被告石棣兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信业地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告300万元；2.被告向原告支付违约金300万元；3.本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：2018年5月22日，原、被告签订《中山市三角镇××大道××号项目收购框架协议》（以下简称“框架协议”），双方就转让中山市三角镇××大道××号地块（以下简称“目标地块”）达成初步合作意向，被告承诺将目标地块土地性质由工业性质转变商住性质，容积率不低于2.5。2018年5月23日，原告根据框架协议约定向被告支付了履约保证金3000000元。合作过程中，被告迟迟未能将目标地块土地性质完成转性，被告承诺的交易条件无法落实，导致双方合作目的无法得以实现。鉴于此种情况，原告根据框架协议第三条第2款“……或者目标地块存在重大缺陷、纠纷等其他影响交易情况的，双方另行协商。若协商不一致，乙方有权放弃本次交易，甲方收到乙方发出的不予收购通知后，本协议则终止，且3日内甲方一次退还履约保证金”、第3款“甲方承诺，目标地块转为商住性质后，容积率不低于2.5。甲方对前述容积率承担兜底责任，如容积率不足2.5，双方另行协商。若协商不一致，乙方有权放弃本次交易，甲方收到乙方发出的不予收购通知后，本协议则终止，且3日内甲方一次退还履约保证金”的约定，原告于2018年8月1日向被告送达了《关于放弃交易及返还履约保证金的通知》，明确要求被告在收到通知3日内退还履约金保证金300万元。但被告却罔顾合同约定，未在规定期限内退还履约保证金。其后，原告多次催告，被告仍未履行退还履约保证金的义务，其行为已经构成严重违约。根据框架协议第五条第2款的约定，被告违约的，被告除退还原告已交的履约保证金外，还应向原告支付300万元违约金。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起如上诉请，望判准所请。被告石棣兴未到庭应诉答辩，亦未在举证期限内举证。但在庭审结束后向本院提交一份书面答辩状，答辩意见如下：一、原告要求退还保证金300万元没有事实和法律依据，原告违约在先，没有按约定进行尽职调查，在签订合同后两个月就立即要求终止交易，已经违反合同约定。我方与原告于2018年5月22日签订《中山市三角镇××大道××号项目收购框架协议》（以下简称“框架协议”）后，根据协议的要求，原告对于收购事项应进行尽职调查，并在调查后出具尽职调查报告，交易标的及我方的具体情况以双方确认的尽职调查报告为准。若尽职调查报告显示交易标的存在重大缺陷、纠纷等其他影响交易情况的，双方另外协商，协商不成的，原告才有权放弃交易。但原告在没有出具尽职调查报告，经双方确认的情况下，于2018年7月30日出具《关于放弃交易及返还履约保证金的通知》给我方，要求终止双方签订的框架协议。原告的理由是认为我方在2018年7月30日仍然未落实土地性质转为商住用地，影响继续交易。但根据双方签订的框架协议的约定，交易的标的转为商住性质没有约定转性质的具体时间，我方虽然已经向相关部门申请将士地使用的性质转为商住，但政府部门审批也不是一两个月的事，土地使用性质转换，需要经过多方程序要求，需要专家认证，政府重新做详细规划，并且需要公示。这些程序走完最少需要半年。但原告在没有等到我方将土地性质转换成功，又没有给予我方合理的时间来履行义务的情况下，立即通知我方终止合同，要求退还保证金，已经构成违约。我方可按原告违约处理，不退保证金给原告。二、原告要求支付300万元违约金没有事实和法律依据，原告自行放弃交易，无权要求我方承担违约责任。根据框架协议第五条违约责任第2点的约定，若我方违约的情况下，原告有权选择继续本次交易或终止本协议。若我方单方选择终止协议的，我方退还原告已交的履约保证金外，还应向原告支付违约金300万元。现原告违约，并要求终止框架协议，我方作为守约方，并没有单方要求终止框架协议，原告却要求退还保证金并要求支付违约金300万元。这显明不符合框架协议的约定，也不符合法律的规守。根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但本案中，原告选择终止本次交易，并没有充分的理由。框架协议中并没有约定土地功能不能转换成商住的情况下的处理方式，也没有约定何时转换成功，也没有法定的可以终止交易的理由，原告就单方终止交易，已经构成违约。我方对于原告选择终止交易的违约行为，不承担任何责任。综上诉述，请法院依法驳回原告全部诉讼请求，维护我方合法权益。原告信业地产公司围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下：位于中山市三角镇××大道××房产（以下简称涉讼房产）的权属人为被告石棣兴，建筑面积17234.52平方米，土地使用面积35069平方米，土地用途为工业。2018年5月22日，信业地产公司（受让方、乙方）与石棣兴（转让方、甲方）签订一份《中山市三角镇××大道××号项目收购框架协议》，约定：2.甲方名下拥有位于中山市三角镇××大道××号地块，地块基本信息：…规划情况：面积为51.1亩，性质目前为工业用地，现正办理工业转商住手续（甲方承诺转为商住性质后，容积率不低于2.5）；3.乙方拟通过购买资产方式，购买目标土地及房屋100%权属；基于上述事由，经甲乙双方协商一致，就目标土地资产转让事宜达成以下内容：一、履约保证金。1.为充分表达乙方对此次交易的诚意及确保本协议的顺利履行，本协议签订后5日内，乙方向甲方支付履约保证金300万元。二、尽职调查。1.尽职调查期限：2018年5月23日起至2018年6月7日，共计15天。2.尽职调查内容：（1）乙方在尽职调查期限内完成对土地权属人及目标地块情况的尽职调查，调查内容包括但不限于：①土地作为借款人抵押物，其所担保的债务的所有合同、票据、资金转款凭证等情况；②目标地块相关的全部合同、文件资料（包括但不限于合同、政府批文、证件、工程图纸、签证、结算资料等）；③目标地块土地现状、转性、规划、报建等情况；④甲方的损失、仲裁、行政处罚情况等；⑤甲方的征信情况。3.尽职调查报告出具时间。本协议尽职调查期限届满前，乙方向甲方出具本次尽职调查报告，甲方在收到尽职调查报告后2天内与乙方确认相关内容，目标地块及甲方的具体情况以双方确认的尽职调查报告为准。三、合作意向的确认。1.尽职调查报告出具后，乙方有权收购目标地块100%权属，交易价格以目标地块面积计价，按甲方负责土地性质由工业转为商住的费用，交易总价为3亿元。资产过户的一切税费由乙方负责，双方协商确认具体交易方案后另行签订资产转让合同。同时，乙方已经支付的履约保证金转为资产转让合同的定金。2.若双方无法一致确认乙方出具的尽调报告，或者目标地块存在重大缺陷、纠纷等其他影响交易情况的，双方另行协商。若协商不一致，乙方有权放弃本次交易，甲方收到乙方发出的不予收购通知后，本协议则终止，且3日内甲方一次退还履约保证金。3.甲方承诺，目标地块转为商住性质后，容积率不低于2.5.甲方对前述容积率承担兜底责任，如容积率不足2.5，双方另行协商。若协商不一致，乙方有权放弃本次交易，甲方收到乙方发出的不予收购通知后，本协议则终止，且3日内甲方一次退还履约保证金。五、违约责任。1.乙方违反本协议之约定，甲方有权没收乙方支付的履约保证金，并终止协议。2.甲方违反本协议的约定，乙方有权选择继续本次交易或终止本协议。甲方选择终止协议，甲方除退还乙方已交的履约保证金外，还应向乙方支付违约金300万元。六、解决争议。七、通知方式及效力。1.本协议项下的通知书应以书面形式通过方面递交或快递的方式送达。当面递交的，已收件人签收视为送达；快递送达的，一块地件到达本协议所留联系地址视为送达（无论是否签收）。上述收购框架协议签订后，原告信业地产公司于2018年5月23日向被告石棣兴转账支付300万元。2018年8月1日，原告通过员工的微信向被告石棣兴发出一份《关于放弃交易及返还履约保证金的通知》，该通知内容如下：由于贵方名下所有的中山市三角镇××大道××号地块（下称目标地块）至今仍未能落实土地性质转为商住用地，严重影响双方继续交易。根据贵我双方签订的《中山市三角镇××大道××号项目收购框架协议》约定，我司有权放弃本次交易且贵方在收到我方放弃交易通知后3日返还我司所交履约保证金。为维护我司合法权益，现郑重致函贵方知会以下事宜：一、自贵方收到本函之日起，《中山市三角镇××大道××号项目收购框架协议》终止履行。二、自贵方收到本函之日起3日内，贵方一次性将履约保证金300万元返还至我司指定收款账户。如逾期未返还的，我司将采取法律途径追究贵方违约责任，由此所产生的一切责任由贵方自行承担。被告石棣兴在微信中回复称“收到，今周内回复。”2018年8月15日，原告再次通过员工微信向被告石棣兴发出一份《关于退还履约保证金的催告函》，要求被告石棣兴于2018年8月20日前一次性退还履约保证金300万元，逾期退还的，原告可依据框架协议第五条第2款约定追究被告违约责任（即除了退还履约保证金外，还应支付违约金300万元）。原告在诉讼过程中表示，被告石棣兴于2018年8月25日向原告出具一份《回复函》，该回复函手书内容如下：“兹收贵司发来的《放弃交易及返还履约保证金的通知》，我承诺于2018年8月31日前退还，恳请贵司谅解！回复人：石棣兴。2018.8.25”上述石棣兴的签名上按有指纹。被告石棣兴于庭审结束后提交一份书面质证意见认为上述回复函的签字和框架协议的签字明显不一样，回复函并非石棣兴出具。但被告石棣兴并未到庭应诉答辩及举证，亦无申请笔迹鉴定。另查明，中山市三角镇××大道××房产有以下查封记录：1.2018年1月16日被（2018）粤2071民初9号案查封，于2018年6月8日解封。2.2018年3月16日被（2018）粤2071民初4688号案查封，于2018年6月8日解封。3.2018年3月30日被（2018）粤2072民初2159号案查封，于2018年6月8日解封。4.2018年8月14日被（2018）粤0307民初10370号案查封，该查封至原告于2018年10月18日起诉时尚未解封，且该查封之后有9宗轮候查封。关于涉讼房产的土地性质转为商住性质的问题，原告表示在尽职调查时了解到中山市对土地性质转变的相关政策进行了调整，转变难度加大了，且了解到被告向国土部门递交的几次土地转性申请均被退件，无法确定何时能成功办结土地转性手续，成功几率很低，且了解到被告有其他诉讼被起诉，可能会对涉案房产进行查封，故提出终止交易。以上事实有原告信业地产公司提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为，原告信业地产公司和被告石棣兴签订的《中山市三角镇××大道××号项目收购框架协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均由约束力。上述框架协议签订后，原告信业地产公司已依约向被告石棣兴支付履约保证金。从协议的相关内容及协议第三条第二款“若双方无法一致确认乙方出具的尽调报告，或者目标地块存在重大缺陷、纠纷等其他影响交易情况的，双方另行协商。若协商不一致，乙方有权放弃本次交易，甲方收到乙方发出的不予收购通知后，本协议则终止，且3日内甲方一次退还履约保证金”的约定来看，上述协议为原告信业地产公司向石棣兴收购涉案房产的意向，对原告信业地产公司选择是否继续本次交易作了相对宽松的约定，如出现“目标地块存在重大缺陷、纠纷等其他影响交易情况的”的情形，原告信业地产公司与被告石棣兴未能协商一致即有权放弃本次交易。而涉案房产的土地性质能否由工业转为商业性质、涉案房产是否被司法查封等均为影响交易的关键因素，现原告信业地产公司经调查后认为现有政策条件不利于完成土地性质转变成商业性质且被告石棣兴因负债涉诉风险大，与涉案房产截至2018年10月18日的查封登记情况及土地转性工作的推进情况相吻合，其于2018年8月1日向被告石棣兴发出《关于放弃交易及返还履约保证金的通知》，而被告石棣兴收到后表示会回复，但原告信业地产公司于2018年8月15日继续向被告石棣兴发出《关于退还履约保证金的催告函》，由此可见双方就影响交易的情况无法协商一致，根据协议第三条第二款的约定，原告信业地产公司有权放弃本次交易，被告石棣兴收到原告信业地产公司发出的不予收购通知后，上述框架协议终止履行，被告石棣兴应退还原告信业地产公司履约保证金300万元。故原告诉请被告退还300万元，符合合同约定，合法合理，本院予以支持。对于原告根据协议第五条第2款的规定主张被告支付违约金300万元的诉讼请求，该条款约定的内容是“甲方违反本协议的约定，…甲方选择终止协议的，甲方除退还乙方已交的履约保证金外，还应向乙方支付违约金300万元。”本案是原告选择放弃交易而终止协议，并非被告违约并选择终止协议，原告主张被告支付违约金300万元理据不足，本院不予支持。被告石棣兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃有关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告石棣兴于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告广东信业地产集团有限公司履约保证金300万元；二、驳回原告广东信业地产集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53800元、财产保全费5000元（原告广东信业地产集团有限公司均已预交），由原告广东信业地产集团有限公司负担案件受理费26900元，由被告石棣兴负担案件受理费26900元、财产保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长     审 判 长  李剑宁人民陪审员  邓映岚人民陪审员  梁润富二〇一九年八月二十日书 记 员  张 晴