江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3364号上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住所地江苏省沭阳县常州路西侧、苏州路南侧。法定代表人：何金生，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：陶新龙，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张民政，江苏铭云律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：华展，男，1972年10月26日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：沈金梅，女，1970年6月1日出生，住江苏省沭阳县。上诉人江苏万某职业有限公司（以下简称万某公司）因与被上诉人华展、沈金梅商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2018）苏1322民初17717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万某公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审案件受理费由华展、沈金梅负担。事实与理由：1.万某公司多次通知华展、沈金梅接收房屋，但其一直无故拖延，万某公司不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约责任；2.合同约定逾期交房违约金按日计算，部分违约金已超过诉讼时效，超过诉讼时效部分的逾期交房违约金不应支持；3.涉案房屋不存在面积差，之所以存在面积差是因为测绘时遗漏了部分公摊面积，万某公司不应退还面积差价款；4.逾期交房违约金过高，应予调整；5.一审法院判决万某公司退还房屋面积差价款19284.58元，华展、沈金梅实际支付的购房款则并非合同约定的351170元，逾期交房违约金的计算基数应当扣除房屋面积差价款。被上诉人华展、沈金梅二审辩称，1.万某公司虽然通知交付房屋，但万某公司通知交房时，涉案房屋不符合合同约定的交付条件；2.万某公司的违约行为一直在持续，不存在逾期交房违约金超过诉讼时效的情形；3.逾期交房违约金的计算方法系双方合同约定，符合法律规定，不应调整；4.涉案房屋的合同约定面积与实际测绘面积存在误差，万某公司应当返还面积差价款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华展、沈金梅向一审法院起诉请求：判令万某公司支付逾期交房违约金76926.01元（以351170元为基数，按日万分之一，自2013年1月1日起计算至2019年1月1日止），支付房屋面积差价款19284.58元。一审法院认定事实：双方当事人于2012年签订《商品房买卖合同》，约定由华展、沈金梅购买万某公司开发的沭阳县万某帝景某3幢1单元302室房屋，合同约定房屋建筑面积144.04平方米，单价2438元/平方米，房屋总价款351170元。合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按沭阳县房产测绘队实测面积为准，多退少补。合同第八条约定，万某公司应在2012年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用。合同第九条约定若万某公司未按照约定期限交付房屋，逾期超过60日后，购房人有权解除合同。购房人要求继续履行合同的，合同继续履行，万某公司应自约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向购房人支付已付房款万分之一的违约金。华展、沈金梅依约支付万某公司购房款351170元。经沭阳县房产测绘队测量，涉案房屋实测建筑面积为136.13平方米。现涉案房屋已经验收合格。2019年1月1日，华展、沈金梅收到万某公司发出的交房通知。一审法院认为，双方当事人之间订立的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应自觉履行合同义务。现万某公司未按合同约定期限交付房屋，构成违约，应依约承担违约责任。华展、沈金梅主张的逾期交房违约金数额，符合双方约定，予以支持。万某公司辩称双方约定的逾期交房违约金过高，未提供证据证明，不予采纳。因房屋实测建筑面积小于合同约定的建筑面积，华展、沈金梅主张按照合同约定的房屋单价返还房屋面积差价款19284.58元，有事实和法律依据，予以支持。万某公司辩称该部分面积误差系测绘部门漏测部分公摊面积所致，未提供证据证明，不予采纳。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：万某公司于判决发生法律效力之日起十日内支付华展、沈金梅逾期交房违约金76926.01元、房屋面积差价款19284.58元，以上共计96210.59元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2205元，由万某公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.万某公司是否应当承担逾期交房违约责任，逾期交房违约金的计算基数应当如何确定；2.华展、沈金梅主张的逾期交房违约金是否存在超出诉讼时效的部分，该部分是否应当支持；3.万某公司是否应当退还房屋面积差价款；4.合同约定的逾期交房违约金是否过高，是否应予调整。关于争议焦点1。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当遵守合同约定，全面、适当履行合同义务。本案中，双方签订《商品房买卖合同》，对房屋的交付条件、交付时间、逾期交付的违约责任等均进行了约定，该约定合法有效，双方当事人均应当遵照履行。合同约定，房屋交付条件为“商品房经验收合格”，同时约定房屋交付时万某公司应当提供房屋经验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如手续不全，买受人有权拒绝交接。万某公司主张多次通知华展、沈金梅交付房屋，但并未提供证据证明其履行该通知义务，尽管华展在本案二审中认可其在2013年1月17日收到过房屋交付通知，但万某公司无证据证明在通知时房屋已经经过验收合格，且能够同时提供相关房屋交接手续。万某公司未能在合同约定的期限内交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，出卖人逾期交房，逾期交房违约金的计算方式为“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，违约金的计算基数为“已交付房价款”。华展、沈金梅按照合同约定以交付的房屋价款金额为351170元，故逾期交房违约金应当以此为基数计算。万某公司上诉称如判令其公司退还房屋面积差价款，则应当按照退还后的购房款金额计算逾期交付违约金的主张，不符合双方当事人的合同约定，本院不予支持。关于争议焦点2。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。万某公司在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审中提出该抗辩，且该抗辩并非基于新的证据提出，故本院不予支持。关于争议焦点3。本院认为，双方合同约定，涉案房屋产权登记面积与合同约定面积存在差异的，同意按照“按沭阳县房产测绘队实测面积为准，多退少补”。涉案房屋经沭阳县房产测绘队实际测绘，房屋实际面积为136.13㎡，与合同约定的房屋面积144.04㎡存在误差，万某公司应当按照合同约定退还面积差价款。关于争议焦点4。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金是否过分高于违约所造成的损失，应由违约方举证证明。万某公司主张合同约定的逾期交房违约金标准过高，但并未举证证明过分高于损失。该违约金的计算标准系双方在合同中一致确认，系双方当事人的真实意思表示，在合同签订时，万某公司作为合同条款的提供方，应对违约的后果有明确预期。违约金的功能并非仅限于弥补损失，还具有一定的惩罚性功能，是否对违约金调整，还应当考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素。万某公司关于调整违约金的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人万某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2205元，由上诉人江苏万顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年八月二十六日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。