山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民再198号   抗诉机关：山西省人民检察院。   申诉人（一审原告、二审被上诉人）：晋城市城区市场监督管理局（原山西省晋城市工商行政管理局城区分局）。   住所地：晋城市凤台东街920号。   负责人：王孟，该局局长。   委托诉讼代理人：冯健康，山西权康律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杜彩霞，山西权康律师事务所律师。   被申诉人(一审被告、二审上诉人)：孙建伟（山西越野者汽车俱乐部有限公司负责人），男，1968年4月4日出生，汉族，山西省晋城市泽州县人，现住晋城市城。   申诉人晋城市城区市场监督管理局（原山西省晋城市工商行政管理局城区分局）因与被申诉人孙建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市中级人民法院（2017）晋05民终213号民事判决，向检察机关申诉。山西省人民检察院作出晋检民（行）监[2019]14000000005号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）晋民抗33号民事裁定书，决定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。山西省人民检察院指派检察员郭航、常久悦出庭。申诉人晋城市城区市场监督管理局的委托诉讼代理人冯健康、杜彩霞，被申诉人孙建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   山西省人民检察院抗诉认为，山西省晋城市中级人民法院（2017）晋05民终213号民事判决，认定事实缺乏证据证明。理由如下：终审法院判决认定孙建伟于2015年5月11日交纳房屋租金应视为补交当年度欠付的房屋租金，缺乏证据证明。山西省晋城市工商行政管理局城区分局与孙建伟于2013年3月29日，签订的《租房协议书》合法有效。期间，因孙建伟未按期交纳房租导致诉讼。山西省晋城市工商行政管理局城区分局诉请法院判令孙建伟缴纳2015年、2016年房租。在法院审理中，山西省晋城市工商行政管理局城区分局向法院提交了山西省晋城市工商行政管理局城区分局分别于2015年4月14日、2015年6月29日、2016年1月15日向孙建伟发送了《关于催缴房屋租金的通知》，孙建伟在上述催缴通知上签字签收。从通知的内容看，均要求孙建伟交纳2015年的房租。孙建伟虽于2015年5月11日以银行转账方式交纳43.2万元租金，且认为该笔资金就是给付的2015年的房租。事实上，孙建伟尚欠2014年度房租未交，孙建伟虽陈述其未交纳2014年房租的原因是在租房期间因金属管道污损造成了损失20多万元，当时与山西省晋城市工商行政管理局城区分局就可用房租折抵损失达成一致意见，但对该事实孙建伟并未提交相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十条之规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债务人所负的数笔同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；……负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充……”据此，因孙建伟未举证证明其不支付2014年房租具有法定抗辩事由，故在2014年、2015年房租支付期限均已到期的情况下，其于2015年交纳的房租费用应当优先抵充已到期的2014年的房租费用，而非在交纳2015年的房租。   申诉人晋城市城区市场监督管理局再审请求：1.依法撤销山西省晋城市中级人民法院（2017）晋05民终213号民事判决书，对本案重新审理并改判；2.依法改判被申请人支付申请人租金86.4万元及2015年度水电暖费用52055.1元；3.本案一审案件受理费13210元及二审案件受理费7780元全部由被申请人承担。事实与理由：原终审判决认定的基本事实缺乏证据证明。2013年3月29日，申请人与被申请人签订《租房协议书》，约定申请人将1100平米房屋租与被申请人，租期为2013年4月1日至2018年3月31日，每年租金为43.2万元，并约定每年租金于当年3月29日前交清。被申请人在租房期间，房屋内的水、电、暖等设施的维护和修理由承租方负责。被申请人在签订合同后，交清了2013年度房租43.2万元，但是在2014年3月29日前被申请人未交纳当年的房租，申诉人根据合同约定于2014年4月21日向被申诉人送达《关于催缴房屋租金的通知》，催缴2014年4月21日至2015年3月31日的年度租金43.2万元，但是被申请人一直拖欠，当年未交。2015年4月14日，申请人再次向被申请人送达《关于催缴房屋租金的通知》，对2014年4月1日至2015年3月31日、2015年4月1日至2016年3月31日两个年度共86.4万元的欠交租金进行催缴，其后，被申请人于2015年2月9日和5月11日交纳2014年度的水暖费37332元和房租43.2万元。2015年7月2日，申请人向被申请人送达《关于催缴房屋租金的通知》，该通知已经不再对2014年4月1日至2015年3月31日的租金即2014年度租金进行催缴，而是只催缴2015年4月1日至2016年3月31日即2015年度欠交的43.2万元租金，被申请人本人在该通知上签字，足以证明被申请人对欠交2015年度即2015年4月1日至2016年3月31日的事实是完全认可的，也证明其认可2015年5月11日缴纳的43.2万元租金是补交的2014年度租金。2016年1月15日，申请人向被申请人送达《关于补缴房屋租金的通知》，再次对被申诉人2015年4月1日至2016年3月31日欠交的43.2万元租金进行催缴，以上催缴通知均由被申请人本人签字认可。对于上述证据，一审判决已经采纳认定，并存入卷宗，二审法院判决却说申请人没有提供证据。根据上述证据足以认定，被申请人于2015年5月11日交纳的43.2万元应认定为是补交的2014年度房租，该事实不仅有充分的证据证实，而且是其本人签字认可的。二审法院将被申请人于2015年5月11日交纳的43.2万元认定为2015年度的租金，是没有任何依据，违背客观事实的。申请人的租金年年及时进行催缴，被申请人欠交两年租金86.4万元的事实清楚，证据确实充分，二审法院判决只支持欠缴的2016年度租金43.2万元，另外欠交的一年租金43.2万元就此被抹掉，不仅如此，再审申请人还要为此承担一审、二审案件受理费共14385元，显失公平公正，应予纠正。   被申诉人孙建伟答辩称，（一）申请人承认《租房协议书》合法有效，根据《租房协议书》第一条规定，被申请人若逾期不缴纳租金，申请人有权解除合同。然而，申请人在2014年度的房租于2014年3月31日逾期收款后直至2015年3月31日前，长达一年的时间内未予解除合同，可视为申请人是将2014年度的租金与被申请人垫付的款项和损失相折抵。（二）申请人提出的顺序抵充，是指在债务人和债权人对付款时间约定不明的前提下适用的条款解释，被申请人提供的银行交易明细和申请人提供的发票并结合双方所签合同约定的交款日期都能充分证明被申请人在2015年5月11日交的是2015年的房租，更为重要的是，被申请人在开具的发票上也未写明是补交2014年度房租。另，被申请人如果存在欠交房租，申请人怎么会和被申请人于2018年5月11日再行签订续租房屋的《补充协议书》，这于理不符、于情不合、更于法无据。（三）被申请人对申请人提供的《关于催缴房屋租金的通知》的事情始终不予认可，并对其真实性和合法性存疑。假定2014年度租金拖欠，则被申请人于2015年5月11日缴纳房租后应收到2014年的租金发票或申请人在收款后的记账凭证上备注收到的是2014年度的租金，加之，申请人2013年度、2016年度、2017年度收取的租金明确开具的是2013年度、2016年度、2017年度的普通发票这一事实，可充分说明双方在实际交易过程中已约定俗成当年度的租金开具的是当年度的税票。综上所述，被申请人认为，本案抗诉所引用的法律规定存在断章取义的情形，被申请人已按约足额履行完毕2015年度的租金支付义务，且此案历经一审、二审、再审的审理也充分证明本案终审判决的事实清楚、证据确实充分、适用法律规定正确的前提，故申请人所提诉请无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回申请人的全部诉请。   山西省晋城市工商行政管理局城区分局向一审法院起诉请求：判决孙建伟支付拖欠租金86.4万元，2015年度水电暖费52056元，以上共计916056元；并支付2015年度租金43.2万元的逾期利息24840元。一审法院认定事实：2013年3月29日，山西省晋城市工商行政管理局城区分局与孙建伟签订《租房协议书》，约定山西省晋城市工商行政管理局城区分局将1100平方米房屋租与孙建伟，租期2013年4月1日至2018年3月31日，每年租金为43.2万元，并约定每年房费于当年3月29日前交清。孙建伟在租房期间，房屋内的水、电、暖等设施的维护和修理由承租方负责。孙建伟在交清2013年度房租后，经山西省晋城市工商行政管理局城区分局多次下达催缴通知书，孙建伟于2015年2月9日和5月11日补交2014年度的水暖费37332和房租43.2万元；2015年度房租43.2万元，水电暖费52055.1元和2016年房租43.2万元至今未交。一审法院判决：一、孙建伟自判决生效后十日内一次性支付山西省晋城市工商行政管理局城区分局租金86.4万元及2015年度水电暖费用52055.1元；二、驳回原告山西省晋城市工商行政管理局城区分局的其他诉讼请求。   孙建伟不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，发还重审或依法驳回山西省晋城市工商行政管理局城区分局要求孙建伟缴纳2015年租金43.2万元的诉讼请求；2.对《关于催缴（补缴）房屋租金的通知》等四份通知上有关孙建伟的签字进行笔迹鉴定，以排除孙建伟签字的事实；3.本案的诉讼费用由被上诉人山西省晋城市工商行政管理局城区分局承担。二审法院认定事实：除对“被告于2015年2月9日和2015年5月11日补交2014年度的水电暖费37332元和房租43.2万元，2015年度房租43.2万元未交”之外，对原审查明的其他事实予以确认。二审法院认为，双方签订租房协议书时约定：“租期五年，从2013年4月1日至2018年3月31日止，每年租金43.2万元。租金按年度交纳，2013年房租于2013年3月29日前一次性交清，之后每年房费于3月31日之前交清，乙方（承租方）若逾期不缴纳租金，甲方（出租房）有权解除合同，乙方自行承担损失”。根据上述约定和双方的交易习惯，孙建伟2015年5月11日交纳的43.2万元应视为是交纳2015年度的租金。山西省晋城市工商行政管理局城区分局主张补交2014年度租金，应提供相应证据予以证明，否则应承担举证不能的相应后果。综上，原判认定事实错误，证据不足。二审法院判决：（一）撤销晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初975号民事判决第一项；（二）维持晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初975号民事判决第二项；（三）孙建伟自本判决生效后十日内一次性支付晋城市工商行政管理局城区分局2016年度租金43.2万元及2015年度水电暖费用52055.1元。   再审庭审中，双方当事人对二审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。   本院再审认为，《租房协议书》系双方自愿协商签订，合法有效，双方均应依约履行。《租房协议书》签订后，孙建伟依约交纳了2013年租金和水暖费，但2013年底时因案涉出租房屋下水排污问题，双方发生纠纷且协商未果，孙建伟未交2014年租金；2015年又因暖气漏水问题，双方又未能协商一致，孙建伟未交2015年租金，本案诉讼时2016年租金已届交纳时间。孙建伟于2015年5月11日给申诉人通过银行汇款方式汇款43.2万元，用途标明为“房租”但未标明是哪一年的房租。孙建伟称，未交租金系因申诉人房屋下水排污和暖气漏水问题致其损失未能解决所致。根据租赁合同的基本原理，承租方负有每年按时交纳租金的义务，出租方负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。对于2014年至2016年的租金，孙建伟均应依约支付晋城市城区市场监督管理局。孙建伟于2015年5月11日支付了一年的租金，于2017年4月19日支付了2016年租金，孙建伟欠付晋城市城区市场监督管理局一年的租金43.2万元。2014年度的水暖费37332元孙建伟已支付晋城市城区市场监督管理局，双方没有异议，本院予以确认。在租赁期间，租赁房屋因下水和暖气漏水问题产生的维修和赔偿费用，晋城市城区市场监督管理局应当相应减少租金予以补偿。案涉出租房屋为晋城市城区市场监督管理局楼下负一层和一层，晋城市城区市场监督管理局应当知道孙建伟在承租期间存在转租行为，但没有证据显示其曾在六个月内提出异议，可视为其对孙建伟转租行为的认可。   对于2014年下水问题所造成的损失。再审庭审中，孙建伟提供如下证据：证据一、山西越野者汽车俱乐部有限公司与晋城市金属馨祥园物业管理有限公司签订的《协议书》一份和晋城市金属馨祥园物业管理有限公司收款收据一份，拟证明因双方就案涉房屋污水排放达成协议，山西越野者汽车俱乐部有限公司每年需向晋城市金属馨祥园物业管理有限公司交纳10000元清理排污总管网费用，5年合计50000元；证据二、孙建伟与转承租方因下水排污造成的损失达成的《补偿协议》及收款收据和晋城祥远会计师事务所《关于对山西越野者汽车俱乐部有限公司的报告》（晋城祥远鉴[2015]0001号），拟证明山西越野者汽车俱乐部有限公司承担转承租方损失共计182374元；证据三、证人卫高峰出庭作证，其公司晋城市中亿工程机械有限公司于2013年底，为晋城市城区市场监督管理局建化粪池和清理现场污水；证据四、晋城银行收款回单一份，拟证明山西省晋城市工商行政管理局城区分局向晋城市中亿工程机械有限公司支付维修费37800元。晋城市城区市场监督管理局质证认为，对于证据一、证据二不予认可，是孙建伟与他方自行达成的协议，未经晋城市城区市场监督管理局同意。对证据三卫高峰的证人证言，晋城市城区市场监督管理局未向证人发问，亦未发表意见。对于证据四予以认可。根据上述举证质证过程，对于孙建伟所主张的损失部分，孙建伟提供了相应证据予以证明，晋城市城区市场监督管理局对孙建伟的主张不予认可，但未能提供相应的证据，应当承担举证不利的后果，故对于孙建伟主张案涉出租房屋曾因下水排污的事实和因此造成的损失金额为232374元，本院予以确认。   对于2015年因暖气漏水问题所产生的损失。孙建伟提供《晋城市价格认证中心财产损失价格鉴定意见书》一份，拟证明，财产损失经鉴定为19564元。晋城市城区市场监督管理局质证认为，双方签订的《租房协议书》约定承租房屋内的水、电、暖等设施的维护和修理由孙建伟负责，故暖气漏水所产生的损失应由孙建伟负责。据《晋城市价格认证中心财产损失价格鉴定意见书》中记载，漏水系因“城区工商局暖气主管道破裂造成……”对于暖气主管道部分的维修管理责任应由出租方承担，因主管道破裂所造成的损失也应由出租方负担。   综合前述分析，孙建伟应付晋城市城区市场监督管理局一年租金43.2万元，但应扣除2013年底租赁物下水排污造成的损失232374元和2015年暖气漏水造成的损失19564元，故孙建伟应支付晋城市城区市场监督管理局租金180062元。对孙建伟应付的2015年度水电暖费用52055.1元双方均予认可，由孙建伟支付晋城市城区市场监督管理局。   综上所述，一、二审法院认定事实不清，判决结果欠妥，予以撤销。申诉人晋城市城区市场监督管理局申诉理由部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：   一、撤销山西省晋城市中级人民法院（2017）晋05民终213号民事判决和晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初975号民事判决；   二、孙建伟于本判决生效后十五日内支付晋城市城区市场监督管理局房屋租金180062元，2015年水电暖费用52055.1元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费13210元，由晋城市城区市场监督管理局负担3302.5元，孙建伟负担9907.5元；二审案件受理费7780元，由晋城市城区市场监督管理局负担1945元，孙建伟负担5835元。   本判决为终审判决。   审判长 魏世军   审判员 周 波   审判员 王 莉     二〇一九年八月十日   书记员 张 娟