贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初3006号 原告（反诉被告）：贵州众享时代商业管理有限责任公司，住所贵州省都匀市。 法定代表人：李建元,系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆连军，系贵州贵正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**，女，布依族，1990年8月20日出生，住址贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：胡中宁，系贵州良华律师事务所律师。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司诉被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州众享时代商业管理有限责任公司委托诉讼代理人陆连军，被告**委托诉讼代理人胡中宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》；2.判令被告支付原告从2018年10月19日起至2019年4月19日止的商铺使用费66000元；3.判令被告支付原告从2018年10月19日起至2019年4月19日止的商铺管理费66000元；4.判令被告以132000元为基数，按照每日0.3‰的标准支付原告从2018年10月19日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金(暂计算至起诉之日止的违约金为2376元)；（上述金额合计:134376元）5.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。 事实和理由：2018年10月，被告与原告签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》(以下简称“使用合同”)及《新都汇国际购物广场商铺管理合同》(以下简称“管理合同”)。合同约定原告将位于都匀市新都汇国际购物广场2013、2014、2015、2017号商铺，面积合计133平方米出租给被告经营“马路边边火锅店”使用，并对使用期限、使用费用、管理费用的支付、违约责任及合同的解除等有明确的约定。费用按季度支付，遵循先付费后使用的原则。截止2019年4月，被告尚欠商铺使用费、管理费132000元。被告在整个经营过程中，未向原告支付过使用费及管理费，且被告在2019年4月11日，在未提前通知被告的情况下，给原告下达解除合同通知书，擅自撤离店铺。被告未按照合同约定支付费用及提前解除合同的行为已经构成违约。根据商铺使用合同第5.8.4条、第19.12条、第19.4条乙方违约的，不享受使用费、管理费的优惠及不享受免费装修期的约定。截止目前为止，被告拖欠公司商铺使用费及管理费长达六月有余。经原告多次催缴，但被告一直以经营不善为由拒绝支付上述费用。原告认为，原、被告双方签订的商铺使用合同及管理合同系双方的真实意思表示，各方应诚信履行，原告已经依约将商铺交付被告使用，被告应按照约定支付使用费、管理费等费用。被告拖欠使用费及管理费的行为属于违约行为，并给原告造成损失。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至法院，提出如前诉请，望判如所请。 被告**辩称：对于原告的第一项诉请，被告无异议。在2019年4月1日，我们也告知了原告。关于诉请第二、三项无事实依据，我们已经向其交纳了足额的租金及管理费，诉请第五项中，原告申请保全无事实依据，我们要求解封其保全的部分，因此带来的损失我们将要求原告赔偿。 在审理过程中，反诉原告**向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人退还4个月的租金22000元（5500元×4个月）以及不支付商铺管理费；2.判决被反诉人返还反诉人缴纳的店铺履约保证金33000元、燃气开户费15000元、物业管理费3325元（6650元÷2）、物业管理费押金665元、消防探测器押金3000元、装修保证金5000元、水电押金1000元，以上共计60990元；3.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年10月，反诉人与被反诉人经过协商，签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》以及《新都汇国际购物广场商铺管理合同》，约定被反诉人将位于都匀市新都汇国际购物广场2013、2014、2015、2016、2017号商铺出租给反诉人使用，合同签订后，反诉人应被反诉人要求支付水电押金、装修保证金、消防探测器押金、店铺履约保证金、物业管理费押金以及燃气开户费等费用，反诉人完全按照被反诉人的要求予以缴纳，并及时缴纳了商铺租金。合同签订后，反诉人完全按照合同约定积极履行合同义务，但是被反诉人从开始就没有按照合同约定履行合同义务，也没有尽到管理义务，造成反诉人的店铺在商场内没有引流标识、店铺人流量少等问题，导致反诉人店铺每月都处于亏损状态，且被反诉人一直违反合同约定，不得已反诉人才提出解除合同，故被反诉人应当退还反诉人押金以及部分租金费，且被反诉人没有尽到管理义务，构成违约，管理费应当不予支付。2018年10月23日，反诉人已经向被反诉人缴纳了一年的物管费，现双方解除合同，故被反诉人除退还上述费用外，还应当退还6个月的物业管理费。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，望判如所请。 反诉被告贵州众享时代商业管理有限责任公司对反诉原告**的反诉辩称：诉请1中退还租金无事实依据，双方当事人签订合同后，反诉原告尚欠使用费管理费88000元，因此,不存在反诉原告诉称的多支付租金的事实，反诉原告的该项诉请无事实和法律依据。2.根据使用合同19.3、19.6条及管理合同9.3条约定，乙方中途退铺的，履约保证金不予退还。反诉原告在退铺申请中说明是因为自己资金不足特提出退铺，反诉原告提前退铺的行为构成违约，所以根据合同约定，履约保证金不予退还。3.关于燃气开户费15000元，实则是因为反诉原告在经营过程中需要燃气的供应，其安装需要反诉原告自行承担，因此2018年11月5日，反诉原告与贵州大地永乐置业公司签订的天然气安装合同，该费用收取方也为贵州大地永乐置业公司，而并非反诉被告。因此，要求反诉被告退还该费用无事实依据。4.物业管理费押金等问题，反诉原告与智慧宜家物业管理有限公司在2018年10月19日签订了物业合同，因此物业管理费及押金是由智慧宜家物业管理有限公司收取，反诉被告只是代收，该费用与反诉被告无关，且与本案并非同一法律关系，不应在同案中予以处理。5.装修保证金、水电押金、消防探测器押金等，可以在反诉原告尚欠反诉被告的费用中予以扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下： 原告与被告**于2018年10月19日签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》（以下简称“使用合同”）及《新都汇国际购物广场商业管理合同》（以下简称“管理合同”），约定甲方（原告）将新都汇国际购物广场2013、2014、2015、2017号商铺给乙方（**）作成都串串品牌马路边上经营之用，使用面积133平方米，甲方对此进行管理，使用期限为2年，即2018年10月19日至2020年10月18日；使用费为5500元/月；管理费为5500元/月。以上费用均按季度结算。同时约定乙方有60天免费装修期，自该商铺交付之次日起起算，即2018年10月19日至2018年12月18日止，商铺交付日期为2018年10月19日之前；使用费起算日为免费装修期结束之次日，管理费的起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日）。 使用合同第5.8.4条约定“未发生合同的约定的其他违约情况。甲方承诺给乙方所有费用按5折（即合同定价款的50%）执行，如乙方未按合同的约定条款执行，发生上述情况或者有其他违约行为的，整个合同期内的使用费按照全额执行，乙方不享有五折的优惠条件，乙方应按照合同的约定补交自进场到合同终结之日止的使用费，详见合同附件五（合同附件五为使用费支付明细表，载明2018年10月19日至2018年12月18日为免费装修期，自2018年12月19日起，每个季度应支付的金额为33000元，最后4个月的金额为44000元。而合同附件四为使用费优惠支付明细表，载明上述期间所交费用是上述费用的一半）。”；第19.1条约定“在使用期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。”；第19.4.6条约定“乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，履约保证金不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。”；第19.5条约定“甲方依据本合同第19.4条单方解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺；履约保证金作为违约金赔偿给甲方；若因此给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。”；第19.12条约定“因乙方原因，在合同约定的商铺使用期期限届满前，中途提出退铺的，如甲方同意退铺后，可以终止该合同，但乙方不能享受合同约定的免费装修期及免费使用期。除了本合同约定的乙方提前解除合同应承担的违约责任外，乙方应向甲方缴纳自商铺交付之日起至解除合同之日止所有的租金、商业管理费、物业管理费、水电费、垃圾转运费等各项费用。费用缴清后，合同解除。因乙方提前解除合同造成甲方的损失，由乙方承担。”。管理合同第3.9.4条约定“未发生合同的约定的其他违约情况。甲方承诺给乙方所有费用按5折（即合同定价款的50%）执行，如乙方未按合同的约定条款执行，发生上述情况或者有其他违约行为的，整个合同期内的管理费按照全额执行，乙方不享有五折的优惠条件，乙方应按照合同的约定补交自进场到合同终结之日止的管理费。”（合同附件三为管理费支付明细表，载明2018年10月19日至2018年12月18日为免费装修期，自2018年12月19日起，每个季度应支付的金额为33000元，最后4个月的金额为44000元。而合同附件二为管理费优惠支付明细表，载明上述期间所交费用是上述费用的一半）。”；第9.1条约定“在经营期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。”。合同签订后，被告于当日接收该商铺，同时与贵州智慧宜佳物业管理有限公司签订了《新都汇国际购物广场商铺物业服务合同》。2018年11月5日，甲方（原告）、甲方委托方（贵州大地永乐置业有限公司）、乙方（被告）签订《新都汇管道燃气安装合同》，被告向原告缴纳了15000元的燃气开户费。2019年4月4日，被告向原告提出《退店申请书》，载明因个人原因，资金不足，导致一直处于亏损状态，特此提出退店，并希望原告退还33000元保证金、物业管理费、装修保证金。2019年4月11日，被告向原告发出《解除合同通知书》，载明开业至2019年4月4日处于严重亏损状态，导致资金周转困难，同时商场宣传力度不够，导致人流量较少，现无法运营。如原告在一个月内未主动联系被告协商解决退铺事宜，视为原告同意解除合同，被告将不再支付原告接到本通知之日起以后的租金。由于双方对支付使用费和管理费协商未果，原告遂向本院起诉，提出如前诉请。被告先后缴纳的费用包括店铺租金44000元、水电押金1000元、装修保证金5000元、消防探测器押金3000元、店铺履约保证金33000元、物业管理费押金665元、物业管理费6650元（2018年10月19日至2019年10月18日）、燃气开户费15000元，以上共计108315元。庭审中，被告表示同意解除合同，且双方对解除合同和租金截止时间为2019年4月19日无异议。原告将使用费和管理费的诉请金额分别变更为44000元，两项合计88000元，并对被告缴纳的装修保证金、水电押金、消防探测器押金等同意在被告尚欠的费用中予以扣减。 另查明，新都汇国际购物广场正式开业时间为2017年12月18日。为证实其对店铺作了推广，原、被告分别提供了网络推广的相关证据。同时，被告提供证据证实案涉店铺已重新出租给“辣么拽干锅鸭爪爪”饮食店，燃气设施已由该店铺使用。诉讼中，本院依原告申请，对被告名下银行存款采取保全措施，原告为此交纳财产保全申请费1192元。 本院认为：原、被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应合法有效。庭审中，原告要求解除上述合同，被告表示同意，故对原告该项诉请，本院予以支持。 一、关于本诉部分：被告因个人原因，导致经营不善，中途提出退铺，根据合同约定，被告不再享有五折优惠条件，使用费和管理费按照全额执行，即使用费为11000元/月，管理费为11000元/月。庭审中，原告将使用费和管理费的诉请金额分别变更为44000元，两项合计为88000元，该金额与2018年12月19日至2019年4月19日4个月的使用费及管理费合计金额88000元相吻合，被告尚欠原告使用费及管理费共计88000元，故对原告该项诉请，予以支持。关于逾期付款违约金，使用合同第19.1条约定为按每日0.3‰计算，而管理合同第9.1条约定为按每日2‰计算，原告选择按照较低标准每日0.3‰计算不违反法律规定，本院予以支持，故被告应自2019年6月11日起以尚欠款项为基数计算支付至款项付清之日止。 二、关于反诉部分：庭审中，原告对被告缴纳的装修保证金5000元、水电押金1000元、消防探测器押金3000元同意在被告尚欠的费用中予以扣减。被告共缴纳的店铺租金是44000元，但仅要求抵扣22000元，本院予以确认。物业管理费押金665元应予以抵扣。由于在合同履行期间，双方均存在违约行为，被告缴纳的履约保证金33000元，应当予以扣减。燃气开户费15000元系原告收取，且案涉店铺已重新出租给其他饮食店使用，燃气设施已实际由新的店铺使用，故燃气开户费15000元亦应予以扣减。以上抵扣的费用共计79665元。关于物业管理费6650元，被告缴纳的是2018年10月19日至2019年10月18日一年的费用，而2019年4月19日双方合同已经解除，故原告多收取的部分应予以退还，即应退还被告6个月（2019年4月19日至2019年10月18日）的物业管理费3325元（6650元÷2）。故原告应当返还给被告的费用合计82990元。 综上，对本诉原告及反诉原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。**尚欠贵州众享时代商业管理有限责任公司使用费及管理费共计88000元，贵州众享时代商业管理有限责任公司应当返还给**的各项费用共计82990元，抵扣后，被告**实际尚欠原告贵州众享时代商业管理有限责任公司使用费及管理费5010元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告**签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》； 二、被告**于本判决生效后五日内给付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司商铺使用费、管理费5010元； 三、被告**自2019年6月11日起以5010元为基数，按日0.3‰计算支付逾期付款违约金至本金付清之日止； 四、驳回原告贵州众享时代商业管理有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告**的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉受理费1494元，保全费1192元，合计2686元，由原告贵州众享时代商业管理有限责任公司负担60元，被告**负担2626元；反诉受理费663元，由反诉原告**负担63元，反诉被告贵州众享时代商业管理有限责任公司负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  赵华祥 二〇一九年八月三十日 法官助理陈鲁茜 书记员陈鲁茜（代）