江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初10241号原告(反诉被告)：昆山金皓瑞纺织品科技有限公司，住所地江苏省昆山市开发区蓬朗徐家村东路18号，统一社会信用代码913205830632970086。法定代表人：曲建朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：马庆国，江苏颂朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银凤，江苏颂朗律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：昆山鼎峰置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇南大街10号，统一社会信用代码91320583678976293U。法定代表人：吴志浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：江和军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋丽，女，该公司员工。原告昆山金皓瑞纺织品科技有限公司（以下简称金皓瑞公司）与被告昆山鼎峰置业发展有限公司（以下简称鼎峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。审理中，被告鼎峰公司提起反诉，本院依法对本诉及反诉进行了合并审理，于2019年6月25日对本案公开开庭进行了审理。原告金皓瑞公司的委托诉讼该代理人马庆国、刘银凤、被告鼎峰公司的委托诉讼代理人江和军、宋丽参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金皓瑞公司向本院出诉讼请求：1.请求确认原被告双方于2019年1月10日签订的《智汇新城厂房租赁定单》解除；2.请求判令被告退还原告定金100000元；3.请求判令被告赔偿原告损失100000元；4.请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实及理由：2019年1月10日，原被告双方签订《智汇新城厂房租赁定单》，约定被告将智汇新城生态工业园20号厂房第二、三层出租给原告，定单对租赁厂房的基本情况、付款方式及正式合同的签订等事宜做出约定。定单签订后，原告按约支付定金100000元并积极履行己方义务，但被告并未按照双方约定建好上料平台及签订正式合同，且借故拖延，利用发函形式否认其违约事实，致使租赁合同至今无法签订。被告的行为已构成根本违约。为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，恳请法院依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）鼎峰公司辩称：首先，原被告双方于2019年1月10日签订了《智汇新城》厂房租赁定单，约定原告应当在2019年2月25日前至售楼处签订正式的《租赁合同》及支付首期租金。被告按照定单约定的内容已将电梯安装到位，并向原告提供了环保局的《建设顼目环境影响报告表的审批意见》及房产证复印件，但原告一直以所谓的上料平台为由拒绝签署正式的租赁合同。该上料平台并非双方约定之内容，也非被告义务。在被告多次催促后，原告竟然选择直接解除合同，毫无诚信可言，应当承担违约责任。其次，本案的定金是订约定金，而非违约定金。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第115条之规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。原告拒绝订立正式的租赁合同且直接解约，无权要求返还定金。故请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。审理中，被告鼎峰公司提起反诉请求：1.请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失108404元；2.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告于2019年1月10签订《智汇新城》厂房租赁定单，约定反诉被告应当在2019年2月25日前至售楼处签订正式的《租赁合同》及支付首期租金。但反诉被告在反诉原告多次催促后直接选择解除租赁定单，导致反诉原告在此期间产生重大损失。为维护自身合法权益，故提起反诉，请求法院依法判决。原告（反诉被告）金皓瑞公司辩称：反诉原被告之间并未建立租赁关系，不存在租金损失。反诉被告提出解除租赁定单，是由于反诉原告拖延签订正式合同，且不按约定建好上料平台，阻止签约等违约行为造成的。原被告围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：2019年1月10日，原告金皓瑞公司（乙方）与被告鼎峰公司（甲方）签订《智汇新城厂房租赁定单》一份，约定：一、租赁厂房基本情况：1.甲方租给乙方《智汇新城生态工业园》20号厂房，总层数3，所租赁层数2.3层。租赁楼层单价22元/每平米每月，建筑面积约2141.8平方米。二、付款方式：本协议所有款项均以人民币计算。1.租期为伍年，租金递增方式1-3年不变，第4-5年在上一年度租金的基础上每年递增5%，内含免租期两个月，租期第一年免租期一个月，第二年免租期一个月，供乙方装修使用。具体的承租起始日期以双方正式签订的智汇新城厂房《租赁合同》的相关约定为准。2.支付方式：该厂房的租金为每半年支付一次，首次支付时间为双方签订《租赁合同》的当日，并同时支付按第一年月租金计算的二个月租金作为履约保证金(暂按预测面积计算，待实测面积确定时多退少补)。3.变压器收费标准：200KVA/年,350KVA*200KVA/年=70000元/年。4.定金：签订本定单时乙方即向甲方支付定金100000元。三、其他约定事项：1.在定单有效期间，甲方不得将此厂房另租予他人(本定单另有约定除外)，不然，甲方将双倍返还甲方定金。乙方违反本定单约定，甲方有权没收定金。2.乙方应按甲方通知的期限2019年2月25日前至售楼处签订正式《租赁合同》及支付首期租金，定金自动转为租金。逾期未按约定签订正式《租赁合同》或支付首期租金，视为乙方放弃，本定单自动解除，且甲方有权将该厂房另租他人且无需告知乙方，且甲方不予退还乙方已缴定金。3.除非事先得到甲方书面同意，乙方不得将本定单权利义务转让给任何第三方，违约责任按第三条第2小条处理。4.甲方对本合同项下的厂房及土地的现状、权属、产证分割办理、《租赁合同》内容等已进行了充分告知，不再单独列明。乙方放弃承租房屋所涉及的优先权。5.乙方在本定购书中提供的联系地址应准确详尽，是甲方寄发、送达邮件的依据。乙方如联系信息发生改变，应自变更之日起书面形式告知甲方，不然产生的责任由乙方承担。若按乙方提供的信息寄发邮件被退回、拒收等视为送达。四、本定单在双方签署后并经乙方支付定金后生效。五、其他约定事项手写内容为：1.甲方房产证下来及电梯安装到位，环评材料提供给乙方后，签正式租赁合同，逾期签约，定金不退。2.此价格为23元每月每平米包含物业费，但不包含变电器费用，若此价格未能申请下来，定金全退。3.3月31号前甲方房产证未办理下来，乙方有权要求甲方退还定金。上述合同签订当日，原告支付被告定金100000元。2019年3月18日被告鼎峰公司向原告金皓瑞公司发送《关于签订正式租赁合同及支付租金的联系函》一份，载明“双方于2019年1月10日签订了《智汇新城厂房租赁订单》，贵司承租了我司开发建设的20号厂房(二、三层)，双方约定贵司应于2019年2月25日前至售楼处签订正式《租赁合同》付首期租金等事宜。但时至今日，经我司多次催促，贵司仍置之不理。现正式函告贵司：一、请贵司于2019年3月22日前至售楼处签订正式《租赁合同》及支付首期租金等事宜。逾期，我司将按约定执行。本次致函，不代表我司放弃任何权利，望贵司慎重待之。附：1.20#(C2)厂房电梯安装到位图片。2.关于对昆山鼎峰置业发展有限公司建造智汇新城生态产业园建设项目环境影响报告表的审批意见复印件。3.智汇新城生态产业园房产证复印件。对该份《联系函》，原告陈述，其收到联系函后按时到达约定地方，但是被告却没有人去签署租赁合同，被告没有签订合同的诚意，已构成违约。原告就此提供提供录音一段（2019年3月18日在售楼处现场用手机录的，参与人员有金皓瑞公司杨俊红、杨红立、库房之家房产中介袁志光、鼎峰公司销售王经理及销售人员于金宽）及视频两段（是2019年3月22日在售楼处用手机录的，参与人员有金皓瑞公司杨俊红、杨红立、库房之家房产中介袁志光、鼎峰置公司销售人员于金宽），用以证实原告按照被告发函要求前往被告售楼处签约，但被告未安排人在。被告质证后，对2019年3月18日的录音真实性认可，录音中的王经理是被告公司销售经理，于金宽并非被告公司的销售人员，但对录音的合法性及证明内容不认可；从录音中可以看出上料平台并非双方约定的内容，也非被告义务，也可以看出原告和相关施工单位沟通不了上料平台的费用，被告在帮忙原告和施工单位进行沟通，在整个过程中被告没有任何阻止原告签约的行为，上料平台的费用即使按原告所说也才几万元，被告不可能为了几万元放着租金不挣，去阻止原告签约，这是不符合常理的；从录音中还可以看出原告已经明确提出解除定单，是原告违约在先。对于视频，被告质证后认为，因没有看到原始载体故对真实性不认可，且两段视频是不完整的，没有反映整个过程，当时原告来到售楼处以后，被告单位的销售人员跟原告明确提出，如果签订合同，今天就把合同签掉并把钱付掉，如果只是过来解除的，那只能走法律程序。后原告金皓瑞公司于2019年3月23日向被告鼎峰公司寄送《回函》一份，载明“贵司来函收悉。2019年01月10日，贵我双方签订《智汇新城厂房租赁定单》，贵司拟将《智汇新城生态工业园》XX号厂房(二、三层)租赁给我司，双方约定于2019年02月25日签订正式合同。但是由于贵司违反约定，至今没有将上料平台建好，我司多次催促贵司抓紧建好上料平台、签订正式合同，贵司均予以拖延。然贵司却来函声称“督促我司签订合同，我司置之不理”，贵司的说法没有任何依据，纯属恶意制造证据。现贵司在先行违约的情况下，欲以发函的形式否认其违约的事实，这种“恶人先告状”的做法只能使事情更加复杂，加剧矛盾。然，接到贵司的催告函后，我司按照贵司发函的时间地点去贵司签租赁合同。我司的人员到达贵司后，发现贵司根本没有人等待签约。我司人员马上通过电话、微信的方式催促贵司尽快派人过来签约，然而贵司一直没有人过来，无奈我司人员只好返回。贵司的行为导致租赁合同事实上已经无法签约履行，贵司的行为已经构成根本违约。现正式通知贵司，自本函收到之日起，双方的《智汇新城厂房租赁定单》解除。贵司立即退回定金10万元，并赔偿我司损失10万元。具体退款方式及后续事宜请联系我司。”2019年3月26日，被告鼎峰公司向原告寄送《关于回函的回复》一份，载明“我司于2019年3月25日收到贵司于2019年03月23日作出的《回函），鉴于贵司已单方擅自解除双方于2019年1月10日签订《智汇新城厂房定购单)，现针对贵司毫无商业诚信的行为，正式函告贵司：一、“上料平台”不在双方约定范围之内。另外，贵司收函后，派人来协商时，现场一直有相关工作人员在场，是贵司一直提出无理要求且拒不签署正式合同。对于贵司的不实陈述，我司均不认可。二、贵司单方解除定购单的行为，己根本毁约。我司经研究决定，对定金10万元子以全部没收。本次致函不代表我司放弃任何权利”。原告金皓瑞公司陈述，由于被告一直未能按约建立上料平台，导致原告提出解约，故应退还原告定金100000元。被告对此认为，被告按约不负有帮原告建立上料平台的义务，上料平台一直是原告和总包单位在沟通，故原告单方解除属于违约，被告理应没收定金。后原被告就合同解除后的定金返还事宜未能协商一致，故原告诉至本院。上述事实房屋产权证一份、定单一份、联系函一份、回函一份、回复一份、收据一份及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告金皓瑞公司与被告鼎峰公司签订定单，约定被告将厂房出租给原告使用，并约定了签订正式租赁合同及支付首期租金的时间，该定单系双方真实意思表示，合法有效。后原告依约支付定金100000元，但双方在其后的沟通中，因上料平台的建造事宜产生分歧且未能协商一致，原告据此提出解除定购单，被告对此并无异议，结合被告收到原告解除函的时间，本院依法确认原被告双方于2019年1月10日签订的《智汇新城厂房租赁定单》于2019年3月25日起解除。结合原被告双方的来往函复内容及原告提供的录音录像所载内容，可以认定合同解除的原因系因原被告双方在合同履行沟通的过程中，对上料平台的建造事宜产生纠纷且未能协商一致。因双方签订的定单中对此并无明确约定，本院认为，原告作为承租方，上料平台的建造使用系其承租厂房及对厂房进行正常使用的必备条件，故其对合同解除并无过错；被告作为出租方，因合同对此并未明确约定，其亦不负有搭建上料平台的合同义务，其对合同解除亦无过错。综上，本案并不适用定金罚则，故原告要求被告返还定金100000元的主张，本院依法予以支持。关于原告要求被告赔偿损失100000元的主张，缺乏充分依据，本院依法不予支持。关于被告鼎峰公司反诉要求原告赔偿租金损失108404元的主张，亦缺乏相应依据，本院依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、本诉原告昆山金皓瑞纺织品科技有限公司与本诉被告昆山鼎峰置业发展有限公司于2019年1月10日签订的《智汇新城厂房租赁定单》于2019年3月25日起解除。二、本诉被告昆山鼎峰置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还本诉原告昆山金皓瑞纺织品科技有限公司定金100000元。三、驳回本诉原告昆山金皓瑞纺织品科技有限公司其他诉讼请求。四、驳回反诉原告昆山鼎峰置业发展有限公司反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由本诉原告昆山金皓瑞纺织品科技有限公司负担1000元，由本诉被告昆山鼎峰置业发展有限公司负担1150元，本诉被告负担部分于履行上述判决给付义务时支付给本诉原告。反诉案件受理费1234元，由反诉原告昆山鼎峰置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××10-40017676。审判员  朱丽君二〇一九年八月八日书记员  陆敏强附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。