广东省广州市花都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0114执异279号 异议人（案外人）：罗治成，男，1965年2月10日出生，汉族，住广州市花都区。 委托诉讼代理人：许解富，广东万解律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶嘉嘉，广东万解律师事务所实习律师。 申请执行人：徐颖婷，女，1982年11月24日出生，汉族，住广州市花都区。 委托诉讼代理人：罗毅，广东天一星际律师事务所律师。 被执行人：英德市珠江创展房地产开发有限公司，住所地英德市英城教育路与和平北路交汇处首层，统一社会信用代码91441881665036980C。 法定代表人：林凯生。 被执行人：李基民，男，1963年4月11日出生，汉族，住湖南省临澧县。 被执行人：英德市大地房地产开发有限公司，住所地英德市桥头镇府前路15号原政府办公大楼，统一社会信用代码91441881696444194C。 法定代表人：黄道举。 被执行人：黄道举，男，1943年8月3日出生，汉族，住湖南省临澧县。 本院在申请执行人徐颖婷与被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司、黄道举借款合同纠纷四案中，依法对位于英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦A幢首层1至10号、A幢第二层及A幢第三层的房屋进行查封，案外人罗治成提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人罗治成称：解除对英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦A幢首层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号及第二层、第三层的房屋的查封。执案案件案号：(2018)粤0114执5181号。事实与理由：2012年1月17日，异议人与珠江创展公司签订了《商品房买卖合同》，购买兴发大厦A幢1-3层，当天即支付了全部购房款。2018年7月20日，清远市中级人民法院作出(2018)粤18民终137号民事判决，判令珠江创展公司交付涉案房屋并协助办理房屋产权登记。该民事判决于2018年8月9日发生法律效力。判决生效后，异议人己向英德人民法院申请执行，英德人民法院作出了(2019)粤1881执481号执行裁定书、协助执行通知书，并向英德市国土资源局（不动产登记中心）送达，通知该单位配合办理兴发大厦A幢一至三层房屋过户登记手续。但由于贵院的查封，至今未果。综上，兴发大厦A幢首层、二、三层是异议人早在2012年就己购买的房屋，且已经生效判決确认归属于异议人罗治成所有。珠江创展公司与徐颖婷之间的权利义务，与异议人没有任何关系。贵院对兴发大厦A幢首层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号、第二层、第三层的房屋的查封行为，损害异议人合法权利的实现，应予解除。为此，特提出此执行异议，请依法处理。 申请执行人徐颖婷辩称，一、清远中院生效判决仅确认了异议人享有房屋买卖合同项下的合同权利，其并不享有涉案房屋的所有权。而且在该合同项下的涉案房屋因被另案法院查封，合同继续履行（即交付和过户）存在阻却事由的情况下，清远中院判决继续履行合同是错误的。清远中院(2018)粤18民终137号民事判决认定异议人与英德市珠江创展房地产开发有限公司（简称珠江创展公司）就涉案房屋形成了房屋买卖合同关系。根据物权法的相关规定，涉案房屋在未办理过户手续前，珠江创展公司仍享有其所有权，异议人不享有其所有权。异议人根据合同法的相关规定只享有房屋买卖合同项下的合同权利，在珠江创展公司未交付和过户的情况下，异议人有权要求珠江创展公司继续履行合同（即交付和过户）。现清远中院137号民事判决珠江创展公司需承担涉案房屋交付和过户义务。该判决只是确认了异议人的合同权利，并未确认异议人的所有权。在房屋未交付和过户至异议人名下之前，珠江创展公司仍享有房屋的所有权。清远中院137号案中，涉案房屋己被花都法院查封。花都法院的查封直接阻却了珠江创展公司履行交付和过户的义务，构成合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”中规定的“法律上或者事实上不能履行”情形。作为买受人的异议人要求继续履行合同的，本不应得到法院支持，其权益只有通过解除合同，要求赔偿损失途径予以救济。现清远中院生效判决在合同已经不能继续履行的情况下仍判决继续履行，明显是错误的。二、涉案房屋尚未登记在异议人名下，也没有被异议人实际占有。异议人对涉案房屋的合同权利不能对抗和排除花都法院的查封，其执行异议没有事实和法律依据。执行异议中，法院判断是否该解除查封的依据是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定的可解除查封的核心要求就是“已付全款、实际占有房屋和主观上无过错”。现异议人虽在清远中院137号案中认定为己付房款，其至今都没有实际占有涉案房屋，也没有办理产权过户登记手续。而且从2012年房屋买卖合同签订之本案发生时隔近7年都未向珠江创展公司主张权利，明显主观上存在过错。因此，异议人对涉案房屋的合同权利不能对抗和排除花都法院的查封，其执行异议没有事实和法律依据。综上所述，异议人的异议请求没有事实和法律依据，请驳回异议人的异议请求。 本院查明，罗治成因与英德市珠江创展房地产开发有限公司发生商品房买卖合同纠纷，于2013年4月1日向广东省英德市人民法院提起民事诉讼，请求珠江创展公司办理涉案房屋的产权变更登记手续，后变更诉讼请求为请求珠江创展公司偿还欠款25771200元。英德市法院作出(2013)清英法民二初字第113号民事判决书，判决驳回罗治成的诉讼请求。罗治成提出上诉后，清远市中级人民法院撤销英德市法院(2013)清英法民二初字第113号民事判决书，将案件发回重审。重审当中，罗治成再次变更诉讼请求为请求判令珠江创展公司办理房屋的产权变更登记手续并支付逾期交付房屋、逾期办理房产证违约金。英德市法院重审后作出(2013)清英法民二初字第113-1号民事判决书，判决驳回罗治成的诉讼请求。罗治成再次上诉，清远市中级人民法院作出(2015)清中法民二终字第492号民事判决书。撤销英德市法院（2013）清英法民二初字第113-1号民事判决，判令珠江创展公司将涉案房屋交付给罗治成并协助罗治成办理房屋产权登记手续。2016年7月25日，广东省高级人民法院作出(2016)粤民申127号民事裁定书，指令清远市中级人民法院再审本案。清远市中级人民法院2017年6月30日作出(2017)粤18民再2号民事裁定书，撤销清远市中级人民法院(2015)清中法民终字第492号民事判决，将本案发回英德市法院重审。该院于2017年11月6日作出判决，判决驳回罗治成的诉讼请求。罗治成不服，提起上诉，清远市中级人民法院于2018年10月20日作出（2018）粤18民终137号民事判决，该判决认定李基民以英德市珠江创展房地产开发有限公司的名义与罗治成在2013年2月20日签订的《欠款确认及房屋抵债协议》是对双方的借款进行了结算，并重新约定罗治成购买涉案房屋的主要合同条款，认定双方通过签订协议的方式，确定双方选择按照商品房买卖合同关系履行，罗治成在2012年将涉案房屋到英德市住房和城乡建设局办理了规划手续并支付相关费用，并认定罗治成已按《欠款确认及房屋协议》约定在2012年实际支付了1500万元购房款。判决：一、撤销英德市人民法院(2017)粤1881民初2454号民事判决。二、英德市珠江创展房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内交付英德市教育路与和平路交汇处兴发大厦A幢1-3层房屋给罗治成。并在交付之日起120日内协助办理涉案房屋产权登记至罗治成名下。三、英德市珠江创展房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（从2013年2月24日起以25771200元为本金按每日万分之—，支付违约金至交房之日止）给罗治成。五、驳回罗治成的其他诉讼请求。该判决于2018年7月30日发生法律效力。依据该生效判决，2019年1月30日及2019年2月15日，广东省英德市人民法院分别出具协助执行通知书，要求英德市不动产登记中心将上述房产过户给罗治成。 另查明，本院在审理徐颖婷与英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，徐颖婷向本院提出财产保全申请，请求查封英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司价值5917200元的财产。本院于2016年6月20日作出（2016）粤0114民初4371-1号民事裁定，裁定冻结英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司的银行存款5917200元或查封等值的其他财产。 本院在审理徐颖婷与英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，徐颖婷向本院提出财产保全申请，请求查封英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司价值6667800元的财产。本院于2016年6月20日作出（2016）粤0114民初4372-1号民事裁定，裁定冻结英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司的银行存款6667800元或查封等值的其他财产。 本院在审理徐颖婷与英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，徐颖婷向本院提出财产保全申请，请求查封英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司价值6514545元的财产。本院于2016年6月20日作出（2016）粤0114民初4373-1号民事裁定，裁定冻结英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司的银行存款6514545元或查封等值的其他财产。 本院在审理徐颖婷与英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，徐颖婷向本院提出财产保全申请，请求查封英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司价值21828000元的财产。本院于2016年6月20日作出（2016）粤0114民初4374-1号民事裁定，裁定冻结英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司的银行存款21828000元或查封等值的其他财产。 本院在审理徐颖婷与英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、英德市大地房地产开发有限公司、英德市兴地房地产开发有限公司、黄道举借款合同纠纷四案中，徐颖婷向本院提出财产保全申请。2016年8月24日，本院在执行上述裁定过程中，向英德市不动产登记中心发出（2016）粤0114民初4371、4372、4373、4374号《协助执行通知书》，请该中心协助查封英德市珠江创展房地产开发有限公司名下多处房产，其中包括协助查封英德市珠江创展房地产开发有限公司名下坐落于英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦A幢首层1-10号、A幢第二层以及A幢第三层（以下简称涉案房屋）的房产。2016年8月25日，英德市不动产登记中心对上述房产进行了查封。后被执行人未履行该四案生效文书确定的义务，本院立案执行【案号：（2018）粤0114执5178、5179、5180、5181号】，该四案表示涉案房产首封法院为英德市人民法院，故将该四案于2018年9月15日移送英德市人民法院参与分配。后该案执行法官表示申请执行人不同意移送执行，故最终并未移送执行。徐颖婷表示其未作出过同意或者不同意将案件移送执行的意思表示，对于该四案终止执行亦未提出异议。 关于涉案房产的现状，罗治成表示原由英德市珠江创展房地产开发有限公司出租，在罗治成与英德市珠江创展房地产开发有限公司的诉讼案件过程中，清远市中级人民法院作出(2015)清中法民二终字第492号民事判决书之后，2016年至今涉案房产的租金均由租户交至英德市人民法院，再由法院退回罗治成，目前仍由租户租用涉案房产。 再查，根据英德市不动产登记中心的复函，涉案房产于2019年7月的最新产权情况，英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦A幢首层1号及9号房产于2014年2月28日被英德市人民法院以（2013）清英法民二初字第408号文书查封；涉案的首层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号及第二层、第三层的房屋（以下简称该批房产）于2014年4月1日被广州市番禺区人民法院查封（其中首层1号及9号是轮候查封），并于2016年3月14日及2019年2月28日进行了续封，英德市人民法院于2014年9月15日以（2014）清英法民二初字第575号文书轮候查封了该批房产，本院于2016年8月24日轮候查封该批房产。 罗治成表示除了向本院提起执行异议，亦向广州市番禺区人民法院提起执行异议，截至2019年7月31日，番禺区人民法院未举行听证亦未作出执行裁定书。 本院认为，首先，虽然清远市中级人民法院的（2018）粤18民终137号生效文书判决英德市珠江创展房地产开发有限公司协助将涉案1-3层房产过户至罗治成名下，但该判决并非对涉案房产进行确权，罗治成并未当然享有涉案房产的物权；其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，虽然上述判决认定罗治成已付清房款，但罗治成并未实际占有该房产，且罗治成与英德市珠江创展房地产开发有限公司之间的纠纷由借款协议转为房屋买卖合同，罗治成对于未办理过户登记手续并非完全没有过错；最后，本院对涉案房产的查封仅是轮候查封，在涉案房产现存其他有效查封的情形下，本院的轮候查封并不产生阻碍罗治成办理过户的效力。综上，罗治成要求解除涉案房产的查封，依据不足，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回异议人罗治成的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴海萍 人民陪审员  曾桂妹 人民陪审员  黄美好 二〇一九年八月十二日 书 记 员  邓国靖