湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再368号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胡希武，男，1941年8月21日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：王智军，男，汉族，住长沙市开福区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：湖南友谊阿波罗控股股份有限公司，住所地长沙市八一路1号。法定代表人：胡子敬，系该公司董事长。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：长沙机床有限责任公司，住所地长沙高新开发区岳麓西大道1689号。法定代表人：胡子敬，系该公司董事长。以上两被申请人委托诉讼代理人：繆先进，湖南金顺达律师事务所律师。再审申请人胡武希因与被申请人湖南友谊阿波罗控股股份有限公司（以下简称友阿公司）、长沙机床有限责任公司（以下简称长机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市中级人民法院于2017年12月27日作出的（2017）湘01民终8631号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月29日作出（2018）湘民申763号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年8月21日开庭审理了本案。再审申请人胡武希及其委托诉讼代理人王智军、被申请人友阿公司和长机公司的委托诉讼代理人缪先进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原一、二审判决一致认定事实：长沙市新市街1号1区7栋2号房系长沙机床厂的单位自管房（长房权南自字第××号），胡希武从1987年开始即租住该房至今，该厂每月通过银行代扣其房租30元及清扫费、水电费，但双方一直未签订书面租赁协议。2006年6月23日，长沙市人民政府国有资产监督管理委员会发出长国资改革（2006）154号《关于同意长沙机床厂由湖南友谊阿波罗股份有限公司承债式兼并的批复》文件，同意湖南友谊阿波罗股份有限公司对长沙机床厂进行承债式兼并。2007年2月14日，湖南友谊阿波罗股份有限公司以24618万元竞得长沙市土地市场挂牌交易编号为（2007）挂1号的天心区新开铺宗地（含红线范围内房屋残值），涉案房屋的所有权亦转移至该公司名下。2007年6月5日，长沙机床厂名称变更为长沙机床有限责任公司，公司投资人变更为湖南友谊阿波罗股份有限公司，占股比例为100%。2010年5月5日，湖南友谊阿波罗股份有限公司名称变更为湖南友谊阿波罗控股股份有限公司。2015年8月20日，因棚户区改造需要，长沙市天心区人民政府作出天政征（2015）第5号《房屋征收决定》，新市街1号1区7栋2号房屋在征收范围内，被依法征收。长机公司与友阿公司于2017年3月22日向胡希武发出“房屋止租公告”，告知胡希武于即日起终止租赁关系。友阿公司、长机公司起诉请求：一、判令解除胡希武与友阿公司、长机公司之间的房屋租赁关系，并由胡希武立即将房屋腾空交付给友阿公司、长机公司。二、判令胡希武承担本案的诉讼费用。原一审判决认为：胡希武通过银行按月扣缴的方式向长机公司交纳房租，与该公司形成了事实上的租赁关系。友阿公司与长机公司存在股权交易关系，对长机公司的财产享有权益，但具体到本案，长机公司现仍具备独立法人资格，具有对本案租赁关系处置的权利。因诉争的房屋位于长沙市重点工程建设项目、长沙机床厂及周边零星地块棚户区改造范围内，因建设需要，该房屋已被征收，双方租赁合同关系的目的已不可能实现。且双方未签订书面租赁协议，应视为不定期租赁，在长机公司与友阿公司已书面通知止租并给予合理期限后，要求解除租赁关系并腾退房屋于法有据。综上所述，本案诉争房屋已因棚户区改造而被征收，双方的租赁关系的目的已不可能实现，对长机公司要求解除租赁关系的诉讼请求，依法予以支持。租赁关系解除后租赁协议不再履行，因而胡希武亦应立即腾退所租赁的房屋。据此判决：一、解除长机公司与胡希武之间的房屋租赁关系；二、限胡希武于判决生效后五日内腾退所租住的长沙市新市街1号1区7栋2号房屋，并交付友阿公司、长机公司。本案一审案件受理费4000元，减半收取2000元，由胡希武承担。原二审判决认为：胡希武现居住的新市街1号1区7栋2号房屋（栋产权证长房权南自字第××号），系长机公司（原长沙机床厂）自建房屋，属单位改制前的自管产，并无证据证明胡希武对涉案房屋享有所有权，胡希武与长机公司之间虽未签订书面房屋租赁协议，但胡希武通过银行扣缴的方式每月向长机公司交纳房屋租金，表明胡希武与长机公司存在不定期房屋租赁关系，2015年8月20日，湖南省长沙市天心区人民政府作出天政征（2015）5号《房屋征收决定》，涉案房屋在决定征收范围，不定期租赁关系目的已经无法继续存续，长机公司向胡希武发出止租公告，要求解除租赁关系并腾退房屋的诉讼请求，应予支持。长沙机床厂因通过承债式兼并后变更为长机公司，并成为友阿公司全资子公司，且涉案房屋土地已由友阿公司摘牌取得，相关征收补偿协议也是房屋征收部门与友阿公司签订，故友阿公司对长机公司的财产享有权益。一审判决胡希武向长机公司、友阿公司腾退房屋并无不当，予以维持。关于胡希武作为承租人的补偿安置问题，胡希武可以根据法律及相关政策另行主张。综上所述，上诉人胡希武的上诉请求不能成立，应予驳回。据此判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4000元，由胡希武负担。本判决为终审判决。胡希武申请再审称：一、原审判决认定事实错误。其一，涉案房屋不属于2006年6月23日长沙市国资委（2006）154号《关于同意长沙机床厂由湖南友谊阿波罗股份有限公司承债式兼并的批复》文件中涉及的财产。其二，友阿公司要取得涉案土地房屋残值必须对834户进行安置补偿。其三，涉案房屋属于胡希武的福利分房。二、原审判决适用法律错误。其一，原审采信租金支付凭证、交租表格和银行代扣回单认定租赁关系成立，违反证据法的规定。其二，原审认为友阿公司取得涉案房屋的土地使用权即当然取得涉案房屋所有权，违背我国房地产管理法规。其三，本案不存在房屋租赁关系，不适用租赁合同法。请求撤销原一、二审判决，驳回友阿公司、长机公司的诉讼请求。友阿公司、长机公司答辩称：一、原审判决对涉案房屋的产权认定正确。友阿公司、长机公司在一审提交了涉案房屋所在楼栋栋证，该权证记载长沙机床厂为房屋所有权人，该房屋没有办理分户产权证。友阿公司于2007年通过挂牌交易竞得涉案房屋土地，办理了土地使用权证，《挂牌须知》中载明了交易价格包括了红线范围内的房屋残值。即使涉案房屋是胡希武的福利分房，胡希武也不是产权人，只是自管公房的承租人不同于普通的承租人。根据长沙市政府的相关文件，需按政策补偿。友阿公司、长机公司充分考虑了胡希武等承租人的利益，制订的安置补偿方案标准远高于政府文件规定的补偿标准，与周边自有产权房的补偿价格相同。二、双方之间形成事实上的、不定期租赁关系，原审判决适用《合同法》的相关规定处理本案，适用法律正确。请求驳回再审申请，维持原审判决。本院再审确认原一、二审认定的案件事实。另查明：2010年9月6日，友阿公司领取了涉案土地的国有土地使用权证。本院再审认为：涉案房屋系长机公司的单位自管房，登记所有权人为长机公司。胡希武通过银行按月扣缴的方式向长机公司缴纳房租及清扫费、水电费，双方虽没有签订房屋租赁合同，但已形成事实上的不定期房屋租赁关系。现因建设需要，该房屋已被征收，双方房屋租赁合同的目的已无法实现，长机公司在向胡希武发出“房屋止租公告”后要求解除合同并要求胡希武腾退并交付房屋符合法律规定。长机公司与友阿公司通过签订《承债式兼并协议》，成为友阿公司的全资子公司，且友阿公司通过竞拍，取得涉案土地的使用权，成为该土地使用权人。《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。根据上述法律，我国实行“房地一体”原则，故友阿公司对涉案房屋享有相应的权益。原审判决胡希武向友阿公司腾退并交付房屋并无不当。至于胡希武认为其应按单位福利房对待作为计划经济时期国有企业投资兴建、自行管理的自管公房的承租人，其在拆迁安置时应享有的权益，可另行主张。综上，胡希武再审申请理由不能成立,应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持长沙市中级人民法院（2017）湘01民终8631号民事判决。本判决为终审判决。审判长  曾英煌审判员  吴建华审判员  禹爱民二〇一九年八月二十二日书记员  周 杰