广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初21591号原告：广州市可视智能技术有限公司，住所地广州市天河区棠东横岭三路9号二楼之一。法定代表人：李沅，总经理。委托诉讼代理人：黄时旭、胡言勇，均系广东竟澜律师事务所律师。被告：广州伟良装饰工程有限公司，住所地广州市天河区车陂路70号南220房。法定代表人：梁自平。委托诉讼代理人：管海霞，该司职员。第三人：谭国诚，男，1985年10月17日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：董炳伟，广东连越律师事务所律师。第三人：广州市天河区悦盛发展有限公司，住所地广州市天河区东圃车陂路70号。法定代表人：王炳达，董事长。委托诉讼代理人：许世平，广东颐和律师事务所律师。原告广州市可视智能技术有限公司（以下简称可视公司）与被告广州伟良装饰工程有限公司（以下简称伟良公司）、第三人谭国诚、广州市天河区悦盛发展有限公司（以下简称悦盛公司）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告可视公司的委托诉讼诉讼代理人黄时旭、胡言勇，被告伟良公司的委托诉讼代理人管海霞，第三人谭国诚的委托诉讼代理人董炳伟、第三人悦盛公司的委托诉讼代理人许世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告可视公司向本院提出诉讼请求：1.被告和两第三人将广州市天河区东圃XX路XX号二层南220房腾空并交还给原告，并向原告支付自2017年3月1日起计至实际交还该房屋之日止的房屋占用费；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月6日，第三人广州市天河区悦盛发展有限公司将广州市天河区东圃XX路XX号二层物业抵押给案外人南昌银行股份有限公司广州分行（以下称南昌银行），并办理了抵押登记手续，抵押登记时间为2014年1月6日。2014年10月23日，广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法金民初字第1054-6，-1号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉物业，查封时效自2014年10月23日至2016年10月22日；2016年9月13，广州市越秀区人民法院以（2015）穗越法执字第10109号协助执行通知书及执行裁定书续封案涉物业，查封时效为2016年6月23日至2019年10月22日。因南昌银行与悦盛发展公司存在金融借款合同纠纷，广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法金民初字第1054号民事判决书，判决生效后，悦盛发展公司拒不履行生效法律文书所确定的义务，广州市越秀区人民法院在2016年8月19日联合拍卖悦盛发展公司名下的广州市天河区东圃XX路XX号二层物业以清偿南昌银行的债务。2016年12月23日，广州市越秀区人民法院依法发出以第三次公开拍卖保留价15484288元，第二次变卖上述物业的公告。2017年2月14日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法执字第10109号之三《执行裁定书》，裁定悦盛发展公司名下的广州市天河区东圃XX路XX号二层的所有权及相应的其他权利归原告所有、原告可持本裁定书到广州市国土资源和房屋管理局办理相关产权过户登记手续。另根据工商登记资料显示，2015年1月1日，第三人悦盛发展公司与第三人谭国诚签订《广州市房屋租赁合同》，约定悦盛公司将位于广州市天河区东圃XX路XX号一楼至九楼物业出租给第三人谭国诚，租赁期限自2015年1月1日至2025年12月31日，每月租金为89696元。案外人广州俊森物业管理有限公司将广州市天河区东圃XX路XX号二层220房出租给被告，被告以此办理了工商登记。被告在未取得原告同意的情况下自2017年2月14日至今一直占用原告所有的广州市天河区东圃XX路XX号二层220房经营办公，原告多次催促被告返还该物业，但被告一直拒不返还，被告在占用案涉物业期间也没有向原告支付过任何费用。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，第三人悦盛发展公司与第三人谭国诚签订《广州市房屋租赁合同》以及第三人谭国诚将案涉物业出租给被告前，案涉物业已设立抵押权且被法院查封…因此上述《广州市房屋租赁合同》对原告没有法律约束力。而被告在未取得原告同意的情况下自2017年2月14日至今一直占用原告所有的广州市天河区东圃XX路XX号三层南301房经营办公，严重侵犯了原告的合法权益，虽经原告多次催促返还该物业，但被告一直不予理睬，被告在占用案涉物业期间也没有向原告支付过任何费用。被告应立即将案涉物业腾空返还给原告，并向原告支付占用案涉物业期间的费用。被告伟良公司辩称：我方已于2019年5月7日从案涉房屋搬走，钥匙交还给悦盛公司了，因为当时手机掉了，无法联系法院，也没想到要将钥匙交还法院，当时也没有办理交接手续，我方一直交租至2019年5月7日。第三人谭国诚述称：我方认为被告的租赁合同并非我方签署，并非我方出租给被告，租赁合同上谭国诚的签字并非谭国诚本人签名，谭国诚仅是在2014年底至2015年中期间代替本案第三人悦盛公司管理出租事宜，原告本案的诉讼请求与我方无关，我方不应承担相应的责任。第三人悦盛公司述称：悦盛公司以前欠了很多人钱，债权人推举了一个代表签署租赁合同收取租金归还给债权人，由于悦盛公司是私营企业，均是委托亲朋好友办理租赁事宜，当时也出具了授权委托书委托了谭国诚管理租赁事宜，最终租赁合同为何并非由谭国诚本人签名，我方现也不知道。如果法院认定应当由我方承担责任，我方是愿意承担。至于现是谁在收取租金，代理人不清楚。现涉案场地是否由两案被告正在使用，本代理人不清楚。经审理查明：2017年12月14日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法执字第10109号之三执行裁定，查明：申请执行人南昌银行股份有限公司广州分行与被执行人广州市天河区悦盛发展有限公司、广州市冠坤物业管理有限公司、广州市实强实业发展有限公司、王炳焰、王炳达、张罐坤、王洁玉金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2014）穗越法金民初字第1054号民事判决书已发生法律效力，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，2016年8月19日，本院依法委托广东南方拍卖行有限公司、广东绮云轩拍卖行有限公司联合拍卖被执行人广州市天河区悦盛发展公司名下的广州市天河区东圃XX路XX号二层以清偿债务……2017年1月11日，买受人广州市可视智能有限公司首先将足额变卖款交至本院指定账户……裁定如下：被执行人广州市天河区悦盛发展有限公司名下的广州市天河区东圃XX路XX号二层的所有权及相应的其他权利归买受人广州市可视智能技术有限公司所有……该裁定书于2017年2月23日送达房屋登记机关并于当日生效。广州不动产登记查册表显示：2014年1月6日，位于天河××××层设立抵押权，权利人为南昌银行股份有限公司广州分行，权利部位为全部。2014年10月23日，广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法金民初字第1054-6，-1号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉物业。2015年5月27日，广州市天河区人民法院以（2015）穗天法金民初字第2558号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封案涉物业，查封期限自转为正式查封之日起算3年。原告提交广州市房屋租赁合同（以下称合同一）、广州市房屋租赁合同（以下称合同二）等拟证明悦盛公司将案涉房屋出租给谭国诚时已设立抵押权且被法院查封。合同一载明：2013年3月15日，广州俊森物业管理有限公司（出租人/甲方）同意将坐落在天河区XX路XX号南220房号（以下简称220房）的房地产出租给伟良公司（承租人/乙方）作商业用途使用，建筑面积85.7平方米，2013年3月15日至2014年3月3日期间月租金为2442元，2014年4月1日至2015年3月31日月租金为2564元，2015年4月1日至2016年3月31日月租金为2693元。合同二载明：2015年1月1日，广州市天河区悦盛发展有限公司（出租人/甲方）同意将坐落在天河区东圃XX路XX号一楼至九楼房号的房地产出租给谭国诚（承租人/乙方）作商业、写字楼用途使用，租赁期限自2015年1月1日至2025年12月31日，月租金额为89696元，其他约定：同意转租给第三方，租金可用谭国诚对甲方的债权抵偿，双方另行确认等。谭国诚、悦盛公司对租赁合同、催款单不予认可，否认上述租赁合同由谭国诚签名，认为催款单无任何落款，无法证明是谭国诚出租案涉房产并收取租金。悦盛公司另主张，其确委托谭国诚管理了案涉房产一段时间，期间租金由谭国诚收取，但后来又委托了其他公司收取。被告伟良公司提交《广州市房屋租赁合同》（以下称合同三）、收款单（复印件），以证明其签订了租赁合同并依约支付租金。合同三载明：2018年4月1日，谭国诚（出租人/甲方）同意将坐落在天河区东圃XX路XX号二楼南220房号（以下简称220房）的房地产出租给伟良公司（承租人/乙方）作商业、写字楼用途使用，建筑面积85.7平方米，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日，月租金额为2898元，租金按月结算等。谭国诚对合同三的真实性不予确认，否认在该合同上签字。悦盛公司对合同三的真实性无异议，但确认合同三并非谭国诚签订第三人谭国诚提交银行流水、收据（杨建洲出具）、退房协议书、合作协议（王炳达与郝永钊签订）、电费发票等证据拟证明悦盛公司未经其同意使用其银行账户收取租金并使用上述款项用以清偿债务。谭国诚名下尾数为1868的银行账户（以下简称1868账户）流水显示有多笔款项支付给“杨建州”、“郝永钊”，每月中旬有多笔款项支付给广州供电局有限公司，摘要为“电费”，金额数百至数万元不等；2017年9月14日，广州伟良装饰工程有限公司向该账户转入5234.4元。电费发票载明的户名为“王炳达”、“广州市天河区悦盛发展有限公司”、“广州市潮轩物业管理有限公司”，部分发票显示的电费计费时段及金额与1868账户流水显示的电费金额及转账日期相互对应。原告对上述证据予以认可，但对其证明内容不予认可，并主张上述证据不能证明转账不是谭国诚所为，但能证明悦盛公司一直在向案涉物业二、三层的使用人收取租金。悦盛公司对上述证据予以认可，并确认上述银行账户由其控制，账户中的款项用于公司相关业务，包括支付债权人的款项。伟良公司述称租金通过支票支付，其将支票交至案涉场地四楼管理处的悦盛公司，收款人一栏为空白，由其自行填写。为查明事实，2019年3月7日，本院至广州市天河区东圃XX路XX号现场勘查并调取证据，现场发现伟良公司在220房内办公经营，悦盛公司在广州市天河区东圃XX路XX号北401房（以下简称401房）办公经营。经本院询问，王炳焰述称悦盛公司办公地址在401房，该公司由其管理，其非案涉物业的直接出租方，不清楚具体经办人，最开始的出租人为谭国诚，谭国诚已从悦盛公司离职三年多，没有参与悦盛公司的经营，悦盛公司未向实际承租人收取租金，不清楚401房是否系案涉物业的物业管理处。王炳达述称不清楚案涉物业是否由悦盛公司管理并出资，案涉租赁合同未经其手签字，租赁合同是以谭国诚的名义签订，不清楚租金及管理费，悦盛公司由王炳焰负责管理并出资，其仅负责签名。本院在现场查勘过程中自401房调取了收据，自910房调取了微信转账记录、悦盛公司向广州迈渤企业管理咨询有限公司（案外人，使用人之一，以下简称迈渤公司）出具的收款单。收款单显示的收费项目包含管理费、租金、电费、公用水电摊分，部分收款单上加盖有广州市天河区悦盛发展有限公司财务专用章，部分收款单上加盖“谭国诚”字样的印章。原告对上述证据予以认可，主张上述证据可以证明迈渤公司一直向悦盛公司支付租金、管理费，悦盛公司一直在实际控制案涉物业，向租户收取租金。谭国诚对上述证据予以认可，述称上述证据说明与其无关。悦盛公司对上述证据予以认可，并同意原告的质证意见。迈渤公司对上述证据予以认可。经本院询问，谭国诚述称其于2010年底入职悦盛公司，2015年离职，在职期间负责管理，处理租赁事宜，在职期间与悦盛公司签订过3年的租赁合同，离职后未与悦盛公司及其他租户签订合同。2012年底或2013年初悦盛公司开始以1868账户收取租金，其在职期间知晓上述事宜，离职后有告知悦盛公司不要用其账户收取租金。原告及两第三人均确认悦盛公司与谭国诚签订的租赁合同、谭国诚与承租人签订的租赁合同中“谭国诚”字样的签名均非谭国诚本人所签。原告及两第三人均确认案涉房屋占用费按同地段政府指导价49元/平方米的标准计算。悦盛公司确认伟良公司已于2019年5月7日搬离220房并将房屋钥匙交还悦盛公司，伟良公司租金缴纳至2019年5月7日。另查明，原告于2018年8月9日向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21590号]，请求判令广州市良帆信息科技有限公司、谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃XX路XX号二层南301房腾空、交还原告，并向原告支付自2017年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。该案正在审理过程中。2018年8月9日，案外人中鉴认证有限责任公司向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21592号]，请求判令迈渤公司、谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃XX路XX号九层北910房腾空、交还原告，并向原告支付自2017年11月22日起至裁定还房屋之日止的房屋占用费2000元。该案正在审理过程中。2018年8月9日，案外人中鉴认证有限责任公司向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21593号]，请求判令广东新耀信息科技有限公司、谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃XX路XX号七层710房腾空、交还原告，并向原告支付自2017年3月27日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费2000元。该案正在审理过程中。2019年1月29日，原告向本院提起诉讼[案号为（2019）粤0106民初2833、2836号]，请求判令谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃XX路XX号二层南201、213、217、222、223、226、228、251、255、256房（2833号案）、广州市天河区东圃XX路XX号三层北310、北301、南302、北304、南310、北311、北312房（2836号案）腾空、交还原告，并向原告支付房屋占用费，同时与原告结清水电费等。再查明，2017年12月，广州市房地产租赁管理所发布《2017年广州市房屋租金参考价》载明：悦华商业大厦商业用房租金为49元/平方米。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。广州市越秀区人民法院于2017年12月14日裁定220房的所有权及其他权利归原告所有并于2017年2月23日送达房屋登记机关，故原告于该日取得220房的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。关于腾退、交还220房的问题。首先，根据《最高人民法院》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案中，220房已于2014年1月6日设立抵押权，于2014年10月23日被依法查封，而案涉合同二、合同三的签订时间均晚于此时间，甚至签订于原告取得所有权之后，属无权处分，故根据上述法律规定，案涉合同二、合同三均对原告不产生约束力。伟良公司、悦盛公司确认伟良公司已于2019年5月7日搬离220房并将钥匙交还悦盛公司，且伟良公司已向悦盛公司支付租金至2019年5月7日，故本院对原告请求伟良公司腾退220房并支付占用费的诉讼请求不予支持。其次，被告持有的租赁合同虽载明出租人为谭国诚，但原告、悦盛公司以及谭国诚均确认该合同并非谭国诚所签订。且根据谭国诚提交银行流水、发票等证据，足以证实悦盛公司实际控制、支配其名下1868账户，而悦盛公司对此不持异议。因此，根据目前查明的事实，不能认定谭国诚实际控制案涉房产并获取收益，其无须对腾退案涉房屋以及支付占用费承担连带责任。再次，被告和其他关联案件中房产实际使用人的陈述及提交的证据，与本院现场查勘所获证据和情况相互印证，足以认定悦盛公司实际控制案涉房产并将其出租给伟良公司获取收益，故其应当对向原告腾退案涉房屋及支付占用费。关于占用费。原告于2017年2月23日取得案涉房屋的所有权，此后，悦盛公司出租案涉房屋并获取收益没有权利依据，应当向原告支付占用费。原告请求占用费起算时间为2017年3月1日属于其对自身权利的处分，本院在此予以确认，占用费应以广州市房地产租赁管理所公布的租金标准49/平方米计算，故220房每月占用费应为4199.3元（49×85.7）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人广州市天河区悦盛发展有限公司将广州市天河区东圃XX路XX号二层南220房（自编）腾空并交给原告广州市可视智能技术有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人广州市天河区悦盛发展有限公司向原告广州市可视智能技术有限公司支付上述房屋2017年3月1日至实际交还房屋之日止的占用费（占用费以4199.3元/月为标准计算）；三、驳回原告广州市可视智能技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2751元，由第三人广州市天河区悦盛发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  伍建红人民陪审员  崔 萍二〇一九年八月二十六日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚