广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初14707号原告（反诉被告）广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、楼部分及7、8全层，统一社会信用代码91440101729922587D。负责人：高军，总经理。委托代理人：刘超韦，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：莫子萱，该司职员。被告（反诉原告）石钰，男，1983年10月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）黄玉娥，女，1981年4月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两被告（反诉原告）共同委托代理人：曾庆娟，广东蕴德律师事务所律师。原告（反诉被告）广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（以下简称链家广州分公司）与被告（反诉原告）石钰、被告（反诉原告）黄玉娥居间合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）链家广州分公司的委托代理人莫子萱，两被告（反诉原告）共同委托代理人曾庆娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）链家广州分公司诉称：2017年3月27日，被告与原告签订《居间代理服务合同》，约定：被告委托原告向买方出售位于广州市天河区水荫直街西六巷47号401房的房产，原告为双方提供居间服务；原告促成买卖双方签署了《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，被告应向原告支付代理费25000元，逾期支付的，须从签订合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。2017年3月26日，被告与买方订立《存量房买卖合同（链家满堂红版）》。合同签订后，涉案交易物业现已过户至买方名下，但经原告多次催促，被告至今未向原告支付代理费25000元，已构成严重违约。请求法院判令：1、被告向原告支付代理费25000元及违约金（违约金以所欠代理费25000元为本金，自2017年3月26日起计至付清欠款之日止，按每日千分之五计算，违约金以代理费25000元为限）；2、被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）石钰、黄玉娥辩称：一、不同意原告的全部诉讼请求。1、原告提交的《居间代理服务合同》的签署日期是2017年3月27日，所以原告的违约金计算起算时间错误。2、原告的《居间代理服务合同》是一份可撤销的合同，因为该合同是原告以不签署《居间代理服务合同》就不促成涉案房屋的买卖为由强迫被告签署的。而合同真实的签订时间是2017年3月26日，原告刻意把签署时间往后推迟一天，其目的是掩盖逼迫被告签署《居间代理服务合同》的事实。本案中原告抓住被告急需资金周转的紧迫需要，迫使被告在已经签署了《房屋出售委托协议》第六条约定无需支付任何代理费的情况下又再签署需要支付2.5万元的代理费。这是明显不公平且违背被告真实意思表示的合同，所以该合同属于可撤销的合同。二、原告在提供中介服务的过程中出现重大失误导致被告卖房价款损失5万元和损失价值10万元左右的家私家电，原告应当向被告承担赔偿损失的责任。1、2017年3月18日，原告与被告签订《房屋出售委托协议》，约定涉案房产出售总价款不低于380万元，且该协议第六条约定被告无需向原告支付任何居间服务费或者代理费。2017年3月26日，被告与买方陈霞签订《存量房买卖合同》约定涉案房产交易总价为375万元。原告已经令被告损失了5万的出售差价。2、原告没有进行涉案房屋家私家电清点并制作《存量房买卖合同》第一条第9款约定的《家私家电清单》。这导致交楼当天被告无法搬出属于自己的全新书柜、酒柜、婚床。3、2017年3月27日买卖合同签署第二天，原告以买家贷款计算失误为由改变合同尾款付款条件，逼迫被告同买家签署《补充协议》。综上，原告乘人之危让被告签署《居间代理服务合同》、不遵守《房屋出售委托协议》第六条的约定，不守诚信的多次向被告索要中介服务费，原告无事实和法律依据来支撑其主张。被告（反诉原告）石钰、黄玉娥反诉称：2017年3月18日，原告与被告签订《房屋出售委托协议》，约定：被告告委托原告出售位于广州市天河区水荫直街西六巷47号401房（以下简称涉案房产），出售总价款不低于380万元，且该协议第六条约定被告无需向原告支付任何居间服务费或者代理费。2017年3月26日，被告与买方陈霞签订《存量房买卖合同》约定涉案房产交易总价为375万元。这低于前述原告的出售承诺价。当日原告多次向被告索要中介服务费，最后被告妥协同意支付l万元的中介服务费。但在签定买卖合同时原告又以不签《居间代理服务合同》就不给签买卖合同为由逼迫被告签署《居间代理服务合同》。2017年3月27日买卖合同签署第二天，原告以买家贷款计算失误为由改变合同尾款付款条件，逼迫被告同买家签署《补充协议》。这导致部分首期款的尾款延期40多天支付。而且原告也没有尽到催款和协助收款义务，均是被告自己去追缴尾款。另，原告没有进行涉案房屋家私家电清点并制作《存量房买卖合同》第一条第9款约定的《家私家电清单》，导致买卖双方没有进行《买卖物业交接确认书》的签署，造成买卖双方对家私家电的归属起了纠纷。综上，被告依据《合同法》及民诉法的相关规定向法院提起反诉。请求法院判令：一、原告向被告支付位于广州市天河区水荫直街西六巷47号401房交易差价50000元；二、原告向被告支付家私（酒柜、书柜）损失80990元；3、原告承担本案全案诉讼费用（包括但不限于本诉案件受理费、反诉案件受理费等）。原告（反诉被告）对反诉答辩称：不同意被告反诉的全部诉讼请求。被告提出的反诉请求是基于买卖合同法律关系产生的，原告非买卖合同的相对方，被告应当向买卖合同的相对方主张权利，并非原告。原告提供的服务内容是促成被告与买方签订《存量房买卖合同》，原告提供的是居间服务，被告主张的损失只是其为了逃避支付中介费所捏造的理由，并无证据证明其就家私家电的问题与买方产生纠纷，并因此遭受损失，因此，被告的反诉请求无事实及法律依据。经审理查明：2018年7月17日，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司正式更名为广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（下简称链家广州分公司），具体经营项目为房地产中介服务、房地产咨询服务。广州市天河区水荫直街西六巷47号401房（以下简称案涉房屋）的原登记权属人为石钰、黄玉娥。2017年3月26日，原告促成被告石钰、黄玉娥（卖方/甲方）与陈霞（买方/乙方）签订了《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，合同约定：第一条第9款该房地产以现状售予乙方，带家私家电（以家私清单为准）；第二条计价和价款、交易方式：该房地产按整套出售并计，总金额为人民币375万元整，此价格已包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生的及已支付之一切费用（包括且不限于维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。总成交价中包含该房地产价款为295万元，以及家具、家电、物业设施、装修等其他费用为80万元。第三条物业交接：甲乙双方同意该房地产交付使用时间为：2017年6月25日前。乙方承担全部税费；签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由乙方承担等。2017年3月27日，买卖双方签订《补充协议》约定：甲乙双方就购买广州市天河区水荫直街西六巷47号401房达成以下协议：总房价为375万元整，首期款金额为人民币227.5万元整，按揭贷款金额为人民币147.5万元，其中人民币200万含定金于递件成功当天支付，余下首期款人民币27.5万元，乙方承诺于2017年5月26日前支付给甲方，否则视乙方违约。2017年3月27日，石钰、黄玉娥（委托方、甲方）与满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（现更名链家广州分公司）（受托方、乙方）签署了《居间代理服务合同》，内容为基于乙方为甲方提供的居间服务，并促成甲方与买方签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，甲方同意在本次交易办理网签手续前向乙方支付房地产咨询及买卖代理费。逾期支付的，须从签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。甲方应向乙方支付房地产咨询及买卖代理费为人民币25000元。原告为证明其主张，出示了如下证据：1、《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，证明原告成功居间被告与买方陈霞签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，被告应当向原告支付买卖代理费25000元，被告逾期支付买卖代理费的，应每天按买卖代理费总金额的千分之五向原告支付违约金；2、居间代理服务合同，证明内容同上。3、房产证，证明涉案房产为被告所有，其有权与买方陈霞签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》。4、广州市不动产登记查册表，证明涉案房产已过户至陈霞名下。经质证，被告对证据1、3、4的真实性、合法性、关联性均予以确认；对证据2的真实性予以确认、对其合法性不确认，据被告陈述，该合同是被迫签署的。石钰、黄玉娥主为证明其主张，提供了下列证据证明：1、《房屋出售委托协议》，证明被告与原告之间的权利义务关系，被告委托原告出售房屋的价格为380万元；2、《居间代理服务合同》，证明该合同签订的时间是在《存量房买卖合同》之前一个小时左右，并不是2017年3月27日；3、涉案房屋家私清单及现场照片，证明由于原告工作疏漏没有制作家私清单让买卖双方进行交接的签署确认，导致被告损失全新家私近10万元；4、《中国实木定制家居产品销售合同》，证明计算家私损失的依据；5、发票及签购单（宜家浴室壁柜），证明家私家电的购买价格（包括沙发、空调、灶具桌子、壁柜，合计金额7450元），由于原告工作疏忽给被告造成的家私家电损失。经质证，原告对上述证据1-2的真实性无异议，合同是双方真实意思表示，对证据3-5的真实性不予确认。被告确认：被告已全部收到买家的购房款375万元且已将涉案房屋过户给买家；被告也于2017年6月23日将涉案房屋交付给买家陈霞，房屋交接时，被告拿走了涉案房屋内的电视机、微波炉、电冰箱、洗衣机，但没有拿走被告结婚的婚床、酒柜、衣柜，在搬走家私家电时与买家产生了纠纷，当时有找过原告协调处理，但现在无法提供证据证明房屋交接时有纠纷找过原告。原告亦否认被告与买家在房屋交接时发生纠纷并找过原告的事实。对于合同约定的“家私清单”问题，原告称签订房屋买卖合同后一周内，原告已经协同买方一起亲自上门到涉案房屋处要求被告一起做家私清单的登记，当时被告以房屋还没有过户为由，拒绝配合原告与买方进行家私家电清点。在本院对原、被告做询问笔录过程中，原告当庭拨通买家陈霞的电话（号码为135××××0605）询问关于房屋交接的情况，买方陈霞确认：在签订合同不久，在房款还未交付完之前，买方与中介（原告）到涉案房屋清点家私家电，被告石钰当时坐在沙发上称房屋还是他的，不同意清点。搬家的时候只剩下了沙发、小茶几、书柜、酒柜、1.5米的床和镶在墙上的家私家具。原、被告要求法院给予30天调解时间，但双方没有达成调解协议。本院认为：居间合同是居间人促成委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在本案中，经原告中介服务，促成买卖双方签订了《存量房买卖合同（链家满堂红版）》。被告没有按《居间代理服务合同》约定向原告支付买卖代理费，显属违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付代理费25000元，合法有理，本院依法予以支持。关于违约金问题。由于原告没有在签订合同当天及时组织买卖双方一起制作“家私清单”，存在服务瑕疵，故原告要求被告支付逾期支付代理费违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽然在被告出售涉案房屋前向原告出具了《房屋出售委托协议》，被告委托原告出售房屋的价格为380万元，但是被告与买方在自愿、协商一致的基础上签订了《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，合同确认房屋交易价款为375万元，且被告已收取了该房款并已将房屋过户给买家，买方也已收取被告交付的房屋，已完成了全部交易。《房屋出售委托协议》中被告单方确认的价格已被《存量房买卖合同（链家满堂红版）》的价格取代，现被告又以涉案房屋的委托出售价与实际出售价相差5万元为由，要求原告补偿交易差价5万元，显属无理，本院不予支持。对于合同约定的“家私清单”问题，买卖双方在《存量房买卖合同（链家满堂红版）》中明确约定该房地产以现状售予买方，带家私家电（以家私清单为准），虽然双方签订房屋买卖合同当日原告没有制作家私清单，但是原告在买卖双方签订房屋买卖合同之后至买方还未交付完房款之前，原告已经协同买方亲自上门要求被告协助做家私清单的登记，被告以房屋还没有过户为由，拒绝配合原告与买方进行家私家电清点。上述事实有原告的陈述及本院对买家陈霞的电话（号码135××××0605）询问予以证实。同时买卖双方已于2017年6月23日自行办理了涉案房屋的交接手续，被告也确认交接当天其已拿走了涉案房屋内的电视机、微波炉、电冰箱、洗衣机，被告已将涉案房屋交付给买家陈霞，应视为买卖双方自行协商完成了房屋交接手续。被告称在搬走家私家电时与买家产生了纠纷，当时有找过原告协调处理，但被告无法提供证据证明买卖双方在房屋交接时产生纠纷找过原告，原告也否认被告有纠纷找过原告的事实。被告在涉案房屋交接手续完毕后，又以原告没有出具《家私清单》为由，要求原告支付家私（酒柜、书柜）损失80990元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）石钰、黄玉娥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广东链家房地产经纪有限公司广州分公司支付代理费25000元；二、驳回原告（反诉被告）广东链家房地产经纪有限公司广州分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）石钰、黄玉娥的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费530元、反诉受理费1460元合计1990元，由被告（反诉原告）石钰、黄玉娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄超兰二〇一九年八月九日书记员  曾桂莹