济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2380号原告：山东鲁粮投资控股有限公司，住所地济南市历下区泺源大街5号。法定代表人：朱序华，经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕思虎，山东豪才律师事务所律师。被告：山东税联软件科技有限公司，住所地济南市高新区新宇路西侧世纪财富中心AB座712-15室。法定代表人：孙丽君。委托诉讼代理人：司立双，山东宇瀚律师事务所律师。原告山东鲁粮投资控股有限公司（以下简称：鲁粮公司）与被告山东税联软件科技有限公司（以下简称：税联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁粮公司的委托诉讼代理人李荣荣、毕思虎，被告税联公司的委托诉讼代理人司立双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鲁粮公司向本院提出诉讼请求：1、判令税联公司支付房屋租金152797元、逾期支付房租违约金30559元；2、判令税联公司腾空房屋并返还鲁粮公司；3、判令税联公司自2019年4月20日起向鲁粮公司支付房屋占有使用费（以原合同约定的标准计算至税联公司实际腾空房屋交付给鲁粮公司之日止），暂计至2019年5月28日，计11932元；4、判令税联公司将工商注册地从租赁房屋地址迁出；5、判令本案诉讼费、保全费、律师费由税联公司承担。事实与理由：2017年4月7日，鲁粮公司与税联公司签订《房屋租赁合同》，约定由税联公司承租鲁粮公司位于济南市××新区新宇路西侧世纪财富中心AB座712-15号房屋用于办公，租赁期限自2017年4月7日至2018年4月6日，年租金为41500元，租金支付方式为先交清租金后使用房屋，租金半年支付一次。但税联公司自2017年10月7日起未向鲁粮公司支付租金。2017年7月15日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由税联公司承租鲁粮公司位于济南市××新区新宇路西侧世纪财富中心AB座712-18号房屋用于办公，租赁期限自2017年7月15日至2018年7月14日，年租金为71500元，租金支付方式为先交清租金后使用房屋，租金半年支付一次。但税联公司自2018年1月15日起未向鲁粮公司支付租金。在鲁粮公司多次向税联公司催要房屋租金及违约金无果的情况下，鲁粮公司于2019年4月19日向税联公司发出《律师函》，解除双方之间签订的两份《房屋租赁合同》，并要求税联公司向鲁粮公司支付欠付的租金及违约金。税联公司的行为已经违反合同约定，鲁粮公司为维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。税联公司书面辩称，一、就房租拖欠问题，双方均存在过失。税联公司与鲁粮公司签订的《房屋租赁合同》约定租金使用方式为先交清租金后使用房屋，租金半年支付一次。2017年底，税联公司提出想多租200平米的房子，但因为涉及税务发票问题，与鲁粮公司处的张经理协商，同意租金均为年底后支付。鲁粮公司向税联公司出具发票，税联公司也为办公场所扩大事宜增添新的办公家具。但后期涉及案涉88平方米的房屋需要提前中止合同，因就新家具问题以及后续房屋租赁问题和重新租赁房屋事宜一直在协商，才造成租金的延迟支付，双方对此均存有过错。且双方在洽谈过程中，鲁粮公司在本案主张的房租逾期支付违约金不应予以支持。二、鲁粮公司主张的房租152797元不应予以支持。本案中，鲁粮公司与税联公司在房租协商的过程中，鲁粮公司处的张经理曾经许诺，因新办公家具赔偿损失问题，鲁粮公司免除88平方米的未交房租，直至税联公司搬迁。且因搬迁问题，税联公司的确存在因购置新家具造成的损失，如鲁粮公司在本案中坚持主张88平方米的房屋租金，其将提起反诉，向鲁粮公司主张因新家具问题所造成的经济损失。三、鲁粮公司主张2018年4月26日之后的房屋占用费不应予以支持。2018年4月26日，鲁粮公司在税联公司未得到任何提前通知的情况下私自断电，把税联公司的办公人员全部赶出涉案房屋，并将涉案房屋封存，税联公司并未继续在占用该房屋，鲁粮公司主张2018年4月26日之后的占用费用不应予以支持。四、鲁粮公司擅自断电，应赔偿由此造成的经济损失。因鲁粮公司擅自断电，致使税联公司的审计项目数据丢失，项目无法进行，税联公司未按期完成审计，被迫将审计项目的部分工作寻求外部配合，造成经济损失20余万元，鲁粮公司对此负有过错应承担相应赔偿责任。且目前财务资料尚被封在涉案房屋内，部分项目至今无法继续进行，损失正在进一步扩大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对鲁粮公司提交的《签收单》、《律师函》，鲁粮公司主张律师函送至税联公司处，经于建坤在该律师函附件件中签字，并写明“原件已收，结合税联公司庭审中陈述，其认可于建坤系其公司工作人员，并主张其收到律师函后，与鲁粮公司进行协商房租及新办公场所的租赁问题，本院确认税联公司实际收到该《律师函》。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鲁粮公司（出租方、甲方）与税联公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定税联公司租赁位于济南市××新区新宇路西侧世纪财富中心AB座712-15房屋用于办公，建筑面积88平方米，租赁期限自2017年4月7日起至2018年4月6日止；租金为每年41500元，先交清租金，后使用房屋，租金每半年交纳一次；交纳3000元作为押金，于合同签订三日内交清。合同对违约责任约定为乙方逾期（但逾期时间少于五天）交付租金或费用的，除仍应及时如数补交外，每迟交一天应另外支付的违约金为欠交租金的10%（国家法定节假日除外）；有下列情况之一有，乙方即构成根本违约，甲方有权单方面解除合同，并采取停水、停电、封门等一切必要的措施并追究因此给甲方造成的损失；解除合同后按本条第六款处理：……4、乙方拖欠租金或费用五天以上（含五天）的。合同签订后，鲁粮公司向税联公司交付房屋。在上述合同履行期间，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定税联公司租赁位于济南市××新区新宇路西侧世纪财富中心AB座712-18房屋用于办公，建筑面积140平方米，租赁期限自2017年7月15日起至2018年7月14日止；租金为每年71500元，先交清租金，后使用房屋，租金每半年交纳一次；交纳5000元作为押金，于合同签订三日内交清。合同对违约责任约定为乙方逾期（但逾期时间少于五天）交付租金或费用的，除仍应及时如数补交外，每迟交一天应另外支付的违约金为欠交租金的10%（国家法定节假日除外）；有下列情况之一有，乙方即构成根本违约，甲方有权单方面解除合同，并采取停水、停电、封门等一切必要的措施并追究因此给甲方造成的损失；解除合同后按本条第六款处理：……4、乙方拖欠租金或费用五天以上（含五天）的。合同签订后，鲁粮公司向税联公司交付房屋。鲁粮公司向税联公司送达《缴费通知书》载明“贵单位2018年1月15日至2019年3月14日租用世纪财富中心7层712-18室（140平方米）的房租费为83416.66元，贵单位2017年10月7日至2019年3月6日租用世纪财富中心7层712-15室（88平方米）的房租费为58791.66元，请接到通知核对后，三个工作日内将房租汇入我公司账户，谢谢合作”。税联公司工作人员于建坤于2019年3月7日在签收单中签字。2019年4月19日、4月23日，鲁粮公司通过山东豪才律师事务所向税联公司送达《律师函》，要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、税联公司向鲁粮公司支付租金、违约金；3、腾退房屋。鲁粮公司就本案纠纷，与山东豪才律师事务所签订《委托代理合同》，约定法律服务费10000元。2019年7月4日，山东豪才律师事务所向鲁粮公司出具相应数额发票。庭审过程中，鲁粮公司明确其租金计算方式为：712-15房屋租金欠付明细(租期：2017.4.7-2018.4.6)：1、逾期第1期间2017-10-7至2018-4-6：41500÷2=20750元（租金交纳时间应为2017年10月6日）；2、逾期第2期间2018-4-7至2018-10-6：41500/2=20750元（租金交纳时间应为2018年4月6日）；3、逾期第3期间2018-10-7至2019-4-6日：41500÷2=20750元（租金交纳时间应为2018年10月6日）；4、逾期第4期间2019-4-7至2019-4-19日：41500÷360×13=1498元（租金交纳时间应为2019年4月6日），欠付租金合计：63748元。712-18房屋租金欠付明细(租期：2017.7.15-2018.7.14)：1、逾期第1期间2018-1-15至2018-7-14：71500÷2=35750元（租金交纳时间应为2018年1月14日）；2、逾期第2期间2018-7-15至2019-1-14：71500÷2=35750元（租金交纳时间应为2018年7月14日）；3、逾期第3期间2019-1-15至2019-4-19：71500÷360×94=17549元（租金交纳时间应为2019年1月14日），欠付租金合计：89049元。以上租金相加可得152797元。税联公司对712-15房屋租金有异议，认为其与鲁粮公司协商过程中，鲁粮公司承诺新的办公家具的损失不予赔偿，但可免除712-15房屋的剩余房租，对房屋租金不予认可；对712-18房屋租金计算数额无异议，主张双方已就房租交纳事宜进行协商，不应视为违约。鲁粮公司对违约金主张为欠付租金数额的20%，即（63748元×20%+89049元×20%）=30559元。税联公司对该违约金不予认可，认为鲁粮公司未能主张其实际损失，对其违约金不应予以支持。鲁粮公司主张自2019年4月20日之后的房屋占用费为按照合同约定的房屋租金，自2019年4月20日起计算至实际腾房之日止。税联公司认为鲁粮公司于2019年4月26日停水停电并对涉案房屋门进行封锁，致使其不能使用，不同意承担该期间的占用费用。诉讼过程中，本院于2019年7月15日组织鲁粮公司、税联公司至涉案地点腾房，当日税联公司未腾房完毕，故要求税联公司于腾房完毕之日联系本院。税联公司腾房后未联系本院。经联系鲁粮公司，鲁粮公司向本院提交《情况说明》，称税联公司于2019年7月31日将钥匙交回，其于2019年8月7日对房屋内状况进行查看并拍照，税联公司遗留物品已经清理完毕。本院认为，鲁粮公司与税联公司签订的位于济南市××新区新宇路西侧世纪财富中心AB座712-15、712-18房屋的《房屋租赁合同》两份，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认。合同约定，712-15房屋租赁期限自2017年4月7日至2018年4月6日止，712-18房屋租赁期限自2017年7月15日至2018年7月14日止，涉案房屋期限到期后，双方未再签订书面协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，鲁粮公司与税联公司在涉案房屋租赁期限届满后，未续签书面租赁合同，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。鲁粮公司于2019年4月19日向税联公司送达《律师函》，经税联公司工作人员签收，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，税联公司应将涉案房屋腾退鲁粮公司，并将工商注册地从租赁房屋地址中迁出。结合《缴费通知书》，税联公司自2017年10月6日起至2019年4月19日拖欠712-15房屋租金，自2018年1月15日起至2019年4月19日拖欠712-18房屋租金，故本院确认税联公司应支付租金为152797元。税联公司辩称鲁粮公司同意免除712-15房屋租金，鲁粮公司不予认可，且税联公司无证据证实其主张，本院对该抗辩理由不予采信。根据合同约定，712-15房屋约定租金为41500元/年，712-18房屋约定租金为71500元/年，鲁粮公司要求税联公司按照合同约定的租金继续支付至实际腾退之日止的房屋占用使用费，庭审中，税联公司实际腾空房屋，但未向本院提供具体腾退日期，故本院以鲁粮公司认可的2019年7月31日收到钥匙之日为腾退房屋之日。综上，本院确认税联公司向鲁粮公司支付截至2019年7月31日止的房屋占有使用费为[41500元÷365天×102天（2019年4月20日至2019年7月31日）+71500元÷365天×102天（2019年4月20日至2019年7月31日）]=31579.08元。关于鲁粮公司主张的违约金，税联公司辩称该违约金约定过高，不同意支付，鲁粮公司亦未提交证据证实其实际损失，故本院调整其违约金为以欠付租金152797元为基数，自2019年4月20日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于鲁粮公司主张的律师费，合同中对该费用并未约定，且无法律依据，对该费用本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东税联软件科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁粮投资控股有限公司房屋租金152797元；二、被告山东税联软件科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁粮投资控股有限公司违约金（以152797元为基数，自2019年4月20日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告山东税联软件科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁粮投资控股有限公司自2019年4月20日起至2019年7月31日止的房屋占有使用费31579.08元；四、被告山东税联软件科技有限公司于本判决生效之日起十日内将工商注册地从租赁房屋地址迁出；五、驳回原告山东鲁粮投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4206元，减半收取计2103元，案件申请费1622元，共计3725元，由被告山东税联软件科技有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年八月二十六日书记员 阮伟萍