上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初19613号原告：潘长晓，男，1950年2月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷婷，上海环绮律师事务所律师。被告：史奕，男，1978年11月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王赪，上海达隆律师事务所律师。被告：上海鑫藩实业有限公司,住所地上海市闵行区鲁汇镇东方私营经营城。法定代表人：秦景苓。原告潘长晓与被告史奕所有权确认纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。诉讼中，根据原告的申请，本院追加被告上海鑫藩实业有限公司(以下简称鑫藩公司)参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晓，被告史奕及其委托诉讼代理人唐艳、王赪到庭参加诉讼。被告鑫藩公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告所有；2、要求被告史奕协助原告办理房屋产权变更登记手续，将产权登记至原告名下。事实和理由：原告曾以个人名义承包经营红康房地产总公司上海博大经营部，被告史奕的母亲秦景苓担任该经营部出纳员，因此与原告相识。自1997年起，原告因经营所需，以自己以及母亲潘某某名义出资入股当时由秦景苓任法定代表人的鑫藩公司，原告与潘某某持有鑫藩公司80%股份，秦景苓持有20%股份。鑫藩公司由原告负责经营，秦景苓担任出纳及公司的法定代表人。1998年9月左右，鑫藩公司因经营需要，出资购买了上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。由于当时鑫藩公司资金不足，又不便以公司名义向银行申请贷款，经由原告与秦景苓协商决定，以公司法定代表人秦景苓的个人名义购买涉案房屋并申请贷款，但房屋的首付款、交易税费、贷款的归还均由鑫藩公司承担。鑫藩公司在1999年工商年检审计时，审计单位提出鑫潘公司实际购买涉案房屋，则应将涉案房屋列下公司的固定资产内，产权登记于秦景苓名下不符合审计要求。为此，2005年、2006年，鑫藩公司的股东会决议决定由原告个人出资向鑫藩公司购买涉案房屋。此后，原告于2006年向鑫藩公司支付了涉案房屋的购房款，并于2008年实际入住涉案房屋至今。2018年2月，秦景苓病故。为避免涉案房屋的权属发生争议，原告曾与秦景苓的法定继承人史奕进行协商。史奕也曾表示根据谁出资谁享有的原则处理此房产。然而，原告此后却收到法院送达的应诉材料，史奕向法院起诉要求原告搬离涉案房屋。由此，原告发现被告史奕已将涉案房屋产权以继承的方式变更登记至其本人名下。被告史奕的行为已严重侵害了原告的合法权益，故现向法院提起诉讼。诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求被告史奕、被告鑫藩公司协助原告将上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告名下。原告另表示：鑫藩公司以秦景苓名义购买，鑫藩公司实际出资688,126元，所有的付款凭证、发票、还贷款项均归入鑫藩公司的财务账册，且做账人也是秦景苓，记账凭证均由秦景苓制单并签名。因此，鑫藩公司是借用秦景苓的名义购买涉案房屋，房屋属鑫藩公司所有。根据鑫藩公司股东会决议，鑫藩公司将涉案房屋转让给了原告。被告史奕辩称：鑫藩公司是由被告母亲秦景苓于1995年设立，持有80%股份并担任法定代表人。1998年9月，秦景苓因自身需要而购买了涉案房屋。2002年，秦景苓归还了全部购房贷款。2008年前，涉案房屋一直空置。2008年后，由于秦景苓在澳大利亚购房而向原告借款，因此自2008年起，涉案房屋交由原告居住以抵充借款利息。秦景苓于2018年2月去世后,被告曾与原告进行协商，愿意以500万元将房屋转让给原告，但原告认为价格过高而拒绝。被告史奕通过继承方式取得涉案房屋产权，确已向法院提起诉讼要求原告搬离涉案房屋。涉案房屋由被告母亲秦景苓购买，至今已20年，原告从未主张过所有权，现原告提起本案诉讼主张权利，已超过了诉讼时效。如果涉案房屋属鑫藩公司，则鑫藩公司应当与秦景苓签订合同以确认房屋的真实权属。然而，原告并未提供相应的合同，而仅提供了鑫藩公司的记账凭证，记账凭证的内容与事实不符。不同意原告的诉讼请求。被告鑫藩公司未作答辩。经审理查明，被告鑫藩公司于1995年12月注册成立，法定代表人为被告史奕母亲秦景苓，秦景苓持有80%股份，案外人闻人建持有20%股份。1997年，闻人建将其所持有的鑫藩公司20%的股权转让给了案外人潘某某。2000年，秦景苓将所持的鑫藩公司60%股份转让给了原告潘长晓。潘某某将所持的鑫藩公司2%股份转让给了潘长晓。同年7月，鑫藩公司召开股东会并形成决议，确认股东潘长晓占62%股份，秦景苓占20%股份，潘某某占18%股份；秦景苓任公司执行董事，潘长晓任公司监事。另，秦景苓兼公司财务人员。1998年9月8日，鑫藩公司开具一张2万元的银行支票，收款人为上海东苑房地产经营公司(以下简称东苑房产公司)，支付用途为“购房定金”。同日，东苑房产公司开具了2万元定金的发票，发票记载的房屋地址为绿世界9号102室，购买单位为秦景苓。该发票归入了鑫藩公司固定资产的记帐凭证内。记账制单人为秦景苓。1998年9月18日，秦景苓作为乙方(买方)与东苑房产公司(甲方、出售方)签订《上海市内销商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买沪闵路6918弄“东苑绿世界”9号102、202室的涉案房屋，房屋暂测建筑面积180.26平方米，总房价款暂定为741,229元；甲方定于2000年3月31日前将房屋交付乙方。合同对其他事项亦作了约定。当日，鑫藩公司开具了金额为129,000元的银行支票，收款人为东苑房产公司，支票用途为“购房款”。东苑房产公司于同日开具了相应发票，注明房屋为“绿世界5号楼9号102、202室(复式)房款”，购买单位为秦景苓。该支票存根及发票均归入鑫藩公司固定资产的记帐凭证，记账制单人为秦景苓。1999年7月15日，秦景苓与上海银行漕河泾支行签订一份《个人住房商业性借款合同》，秦景苓向该银行借款51万元用于购买涉案房屋，借款期限为15年。双方另签订一份《个人住房抵押合同》，秦景苓以涉案房屋作为借款抵押担保。同日，东苑公司与该银行签订一份《个人借款保证合同》，该公司为秦景苓的贷款提供保证，保证期限为自贷款发放之日起至秦景苓取得涉案房屋产权证交银行执管后的六个月为止。1999年9月15日，东苑房产公司收到银行发放的51万元贷款后，开具了相应金额的涉案房屋之房款发票。该发票记入鑫藩公司的财务帐册内。2000年12月11日，东苑房产公司与秦景苓签订一份《房屋交接书》，双方确认实测房屋建筑面积为179.52平方米，房屋总价款为688,186元。该公司按合同约定交付了涉案房屋。2001年1月12月，秦景苓以现金方式向东苑房产公司支付涉案房屋购房款29,186元，该笔资金亦由秦景苓记入鑫藩公司的固定资产记帐凭证(现金)内，记帐摘要为“预付房款(绿世界)”。鑫藩公司另开具了两张金额分别为55,860元、15万元的银行支票用于支付东苑房产公司的“绿世界”房款。该两笔资金出账均由秦景苓制单记入鑫藩公司的记帐凭证。为购买涉案房屋而产生的领证手续费851元、交易手续费551元、登记费100元、抵押登记费200元、房屋买卖契税10,322.79元、按揭贷款费4,312元，均由秦景苓制单记入鑫藩公司的固定资产记帐凭证。自1999年12月起，由秦景苓制单记帐的鑫藩公司记帐凭证(现金)中，涉案房屋的按揭贷款每月还款4,312元均记入固定资产科目中，直至2005年3月。2002年1月22日，秦景苓作为鑫藩公司财务主管开具一张收据，收据显示交款单位为“中和置业发展有限公司”，金额为235,584.10元，收款事由为“还款”。2002年2月，秦景苓向上海银行漕河泾支行提前归还剩余贷款余额计451,882.87元。该银行出具的提前还款单据，单据中将客户姓名秦景苓误打印为“李景苓”。2005年12月16日，秦景苓、潘长晓、潘某某召开鑫潘公司董事会并形成决议：根据审计部门就2005年度公司的经营情况进行了总结，对公司的盈利表示满意，资金合理运转情况下，将未分配利润36万元冲抵职工购房借款应收款。提取4万元人民币作为2005年度年终奖。2006年2月16日，秦景苓、潘长晓、潘某某召开鑫潘公司董事会并形成决议：决定在保证今年经营资金合理运转的情况下，提取40万元人民币按照股东出资比例分配，作为2005的度股东分红。公司代付职工购房款应及时收回。2006年2月18日，鑫藩公司出具两张收据，分别载明：收到潘某某64,800元，收款事由为“还绿世界应收款”；收到潘长晓223,200元，收款事由为“还绿世界应收款”。2006年4月5日，东方证券公司上海长江西营业部向建设银行上海市分行申请开具一张金额为35万元银行本票，收款人为潘长晓。该银行本票由潘长晓背书转付至鑫潘公司。秦景苓为此制单记入鑫潘公司记帐凭证，凭证摘要注明“潘长晓本票，还房款.东方建行帐户出票”。自2008年起，原告居住至涉案房屋内并由原告支付相应的物业管理费，一直至今。秦景苓曾于2013年12月、2016年4月两次致信潘长晓，其中提到史奕为在澳大利亚购房而向鑫藩公司借款140万元，目前无力归还，愿意按银行同期利率支付利息并为史奕提供担保。2018年2月，秦景苓因病死亡。2018年3月7日，上海市徐汇公证处出具编号为(2018)沪徐证字第835号公证书，公证的内容为：登记在秦景苓名下的坐落在上海市沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋是秦景苓个人合法遗产，由史奕继承。据此，史奕以继承的方式办理了涉案房屋产权转移登记手续，涉案房屋产权于2018年3月14日登记至史奕名下。2018年5月，史奕向本院提起诉讼，要求潘长晓及其同住人搬离涉案房屋。在本案的审理过程中，史奕先行撤回了该案的起诉。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实，由原告提供的鑫藩公司的工商档案、股东会决议、秦景苓与东苑房产公司签订的《上海市内销商品房预售合同》、鑫藩公司的支票存根及东苑房产公司开具的房款发票、契税完税证、秦景苓制单的鑫藩公司记账凭证、申请人为东方证券公司上海长江西营业部的银行本票及鑫藩公司银行进账单、收据、产权人为史奕的涉案房屋不动产权证、秦景苓的信件、涉案房屋装修的相关费用票据、物业管理费发票、绿世界居委会的情况说明等，被告史奕提供的秦景苓与东苑房产公司签订的《上海市内销商品房预售合同》、房屋交接书、个人住房商业性借款合同、个人借款保证合同、提前还款单据、公证书等，以及双方当事人陈述所证实。本案认为，本案的争议焦点在于：1、鑫藩公司与秦景苓之间是否存在涉案房屋产权代持关系。2、原告与鑫藩公司之间是否存在涉案房屋买卖关系。关于第一个争议焦点，本院认为，秦景苓与鑫藩公司之间就涉案房屋存在代持关系。理由一，虽然秦景苓与鑫藩公司之间未签订正式的房产代持协议，但是在鑫藩公司的财务账册中，由秦景苓本人制作的记账单显示，购买涉案房屋的前期购房款支出、契税等费用，每月的银行还贷均由鑫藩公司支付，而且这些费用基本列入鑫藩公司固定资产账册内。原告提供的鑫藩公司财务资料证明购房资金来源于鑫藩公司。如果这部分购房资金作为秦景苓向鑫藩公司的借款，则秦景苓在制作财务帐册时应当将这些出账列入公司的应收款而非固定资产科目。虽然涉案房屋由秦景苓与东苑房产公司签订买卖合同并将产权登记于秦景苓名下，但上述财务凭证可以证明秦景苓在制单记账时认可涉案房屋为鑫藩公司的固定资产。理由二，秦景苓是鑫藩公司股东、法定代表人并负责财务管理，鑫藩公司在向潘某某、潘长晓开具的收据的收款事由中明确注明“还绿世界应收款”，秦景苓制作的相关记账凭证中也注明是潘长晓还房款。因此，如果秦景苓是涉案房屋权利人，则鑫藩公司不可能收取潘长晓以及潘某某支付的涉案房屋的房款，且秦景苓作为法定代表人和财务管理人员从未就此提出异议。对此唯一的解释是秦景苓认同涉案房屋的实际权利人为鑫藩公司。理由三，涉案房屋自2000年由东苑房产公司交付后，秦景苓及其家人从未实际居住。而自2008年起，则由原告潘长晓及其家人居住至今。如果涉案房屋的权利人是秦景苓，则不可能由潘长晓及其家人无偿居住使用十余年。虽然按被告史奕所述，因其向潘长晓借款未归还，故以借款利息抵偿房屋使用费。但根据秦景苓在给潘长晓的信件内容证明，史奕并非向潘长晓个人借款而是向鑫藩公司借款。且秦景苓表示愿意支付“同期银行利息”，而从未提及以房屋使用费抵偿借款利息。因此，被告史奕的此节陈述缺乏证据证明，本院不予采信。上述三点理由，本院相信秦景苓代鑫藩公司持有涉案房屋产权，鑫藩公司是涉案房屋的实际权利人。关于第二个争议焦点，本院认为，鑫藩公司与潘长晓之间存在涉案房屋买卖关系。理由一，潘长晓及潘某某向鑫潘公司支付了涉案房屋的房款，鑫藩公司也出具了收据，确认收到涉案房屋购房款，在记账凭证中也确认收到房屋还款。理由二，原告自2008年起至2018年秦景苓去世的十年间，被告史奕及其母亲秦景苓从未要求原告搬离或支付房屋租金或使用费。理由三，涉案房屋在先期空置外，自2008年起一直由原告及其家人居住至今，即证明涉案房屋已交付给了原告。房款的支付和房屋的交付，应当可以证明原告与鑫藩公司之间存在买卖合同关系。原告现要求被告史奕、被告鑫藩公司协助原告将涉案房屋产权直接过户至原告名下，但基于鑫藩公司与秦景苓之间存在涉案房屋的代持关系，鑫藩公司履行与原告的买卖合同的前提是首先需要将涉案房屋产权登记至鑫藩公司名下。由于秦景苓已死亡，史奕是秦景苓唯一的第一顺序法定继承人，在鑫藩公司要求将涉案房屋产权过户至鑫藩公司名下时，有义务替代秦景苓履行代持协议中关于恢复产权登记至真实权利人名下的相关手续。然而，鑫藩公司并未主张此项权利，因此，在鑫藩公司未实际取得涉案房屋产权登记的情况下，缺乏协助原告办理涉案房屋过户的基础，无法直接履行过户手续。而就涉案房屋而言，原告潘长晓与秦景苓或史奕之间并不存在直接的法律关系，原告无权直接要求史奕协助办理涉案房屋产权过户登记手续。基于原告的诉讼请求不符合《合同法》第一百零七条之规定，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告潘长晓的诉讼请求。案件受理费人民币81,800元，财产保全费5,000元，合计868,000元，由原告潘长晓负担43,400元，被告上海鑫藩实业有限公司负担43,400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  钱 洁人民陪审员  石定伟二〇一九年八月十二日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。