福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2332号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂，住所地福建省厦门市思明区大厝山路72号之二。 负责人：辜飞阳，该厂总经理。 委托诉讼代理人：张东山，福建厦洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪应钦，福建厦洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门汇炎贸易有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五通村泥金社527号。 法定代表人：叶春长，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。 上诉人厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂（以下简称新信通公司汽修厂）因与被上诉人厦门汇炎贸易有限公司（以下简称汇炎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初15125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新信通公司汽修厂上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，讼争厂房自2016年1月起无法正常使用。因遇到政府拆迁政策，厦门市人防办要求上诉人搬出讼争厂房，汇炎公司在起诉状中自认该事实。上诉人不得不暂时停业并开始搬迁部分设备。其次，基于人防办通知上诉人搬迁、上诉人开始搬迁、上诉人提出减免租金的事实且汇炎公司并未提出异议等因素，足以认定汇炎公司同意免除2016年1月至9月租金的事实。根据双方的微信记示，上诉人明确向汇炎公司提出免除部分租金的要求，上诉人提出“租金不要交了吗”，汇炎公司未提出异议。直到2016年11月，汇炎公司得知讼争厂房拆迁搁置并通知上诉人开始支付2016年10月租金。上诉人按汇炎公司要求支付租金后，汇炎公司回复收到租金。一审片面截取当事人中间协商过程的对话，认定汇炎公司不同意免除部分租金，明显与事实不符。根据司法解释规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。上诉人因租赁的房屋无法正常使用，主张免除部分租金也符合法律规定和交易习惯。 二、一审判决关于诉讼时效适用法律错误。一审认为汇炎公司主张的款项性质为租赁合同无效后的厂房占用费并非租金性质，是错误的。本案属于房屋租赁合同纠纷，房屋占有使用费的性质与租金性质并无不同，均属于使用租赁房屋的对价，应适用租金纠纷一年诉讼时效的规定。汇炎公司请求支付租金的诉讼时效期间至2017年6月，根据相关司法解释，汇炎公司于2018年8月请求支付租金已经超过诉讼时效。 三、应当支付的租金是2015年10月，虽然汇炎公司与人防办的租赁期限到期，上诉人依然将租金支付给汇炎公司，与其关于免除租金的约定已经达成一致。 汇炎公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。应当维持。本案中，汇炎公司与新信通公司汽修厂在微信聊天中并没有明确表示同意给予免除2016年1月至9月的租金，上诉人并未提交双方协商明确表示免除租金的有效证据。一审法院在庭审过程中已经释明，双方的租赁合同属于无效合同，因此本案2016年1月至9月的租金是占用费，而非租金性质，不应当适用租金诉讼时效的规定，汇炎公司的主张没有超过诉讼时效，请求驳回上诉。 汇炎公司向一审法院起诉请求：1.判令新信通公司汽修厂将座落于厦门市思明区大厝山路72号厂房腾空返还给汇炎公司进行拆除；2.判令新信通公司汽修厂支付2016年1月至2016年9月占用费每月36000元共计324000元；3.判令新信通公司汽修厂支付2018年5月、6月、7月占用费每月36000元共计108000元。实际厂房占用费计算至新信通公司汽修厂实际返还厂房之日止，占用费仍按36000元/月标准计算。 新信通公司汽修厂向一审法院反诉请求：1.判令汇炎公司退还2018年1月份至2018年4月份厂房占用费144000元；2.判令汇炎公司退还保证金100000元。 一审法院认定事实：2012年10月8日，在厦门中居房地产营销策划有限公司的居间下，汇炎公司（出租方，甲方）与新信通公司汽修厂（承租方，乙方）签订一份《厂房租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将坐落在思明区大厝山路68号对面钢构厂房（以下简称讼争厂房）及防空洞整体使用权出租给乙方，租赁建筑面积为主体1600平方米及防空洞整体使用面积；厂房装修日期自2012年10月8日起至2012年10月20日起，装修期间免收租费；厂房租赁期自2012年10月21日起至2017年4月30日止；租赁期内每月租金40000元；签订合同后乙方应向甲方支付租赁保证金100000元，租金应预付三个月；租赁期间发生的水电电话等费用由乙方承担；防空洞交付时间：甲方确认于签订合同之日半年内交付使用，同时在未交付前乙方承租月租金为36000元，交付后恢复至合同所签金额；等等。合同签订后，汇炎公司将讼争厂房交付新信通公司汽修厂使用，新信通公司汽修厂向汇炎公司支付100000元租赁保证金并每月支付36000元至2015年12月。2016年1月新信通公司汽修厂停止支付款项。2016年5月9日，新信通公司汽修厂相关人员通过微信向汇炎公司相关人员提出免除费用的要求，汇炎公司称：“这样好像不对吧。”“好事都让你占了，我的房子也让你自用（白用）吗？这不合理吧。”新信通公司汽修厂最后称：“谢谢，租金不用交了吗？”汇炎公司对此未再回复。2016年10月起，新信通公司汽修厂恢复向汇炎公司每月支付36000元至2018年4月止。 另查明，2012年4月28日，厦门市人民防空办公室（甲方，以下简称厦门市人防办）与汇炎公司（乙方）签订一份《成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块委托管理协议书》，约定：甲方将成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块（红线面积4268平方米）委托乙方管理，并要求乙方维护管理好地块内的施工便道（人防工程），在口部建设一座管理楼，期满后作价补偿；乙方每年支付使用费30000元；委托管理期限自2012年5月1日至2017年4月30日止；若委托其他方管理，乙方所形成的资产由其他方与乙方商议解决；等等。该合同项下租赁地块即讼争厂房所在地块，汇炎公司在该地块搭建厂房后出租给新信通公司汽修厂，新信通公司汽修厂出资对讼争房产进行了二次装修。 因土地租赁合同履行发生纠纷，厦门市人防办于2017年9月19日起诉汇炎公司要求支付拖欠租金30000元和占用费10000元。在本院主持调解下双方达成协议：一、汇炎公司于2017年12月22日之前支付租金及占用费52500元给厦门市人防办；二、汇炎公司于2018年1月7日之前返还成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块给厦门市人防办，恢复该地块原状。本院2017年12月7日作出（2017）闽0203民初14912号民事调解书确认上述协议。汇炎公司主动履行了调解书项下付款义务，因讼争厂房由新信通公司汽修厂占用，厦门市人防办申请对腾退土地强制执行。制作时间为2018年7月2日的《执行笔录》显示，新信通公司汽修厂负责人辜飞阳表示：“我公司知道了法院依据生效法律文书强制执行汇炎公司应将成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块归还给厦门市人防办，我公司与汇炎公司之间的租赁合同因此已期满解除。我现在将成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块归还给厦门市人防办，之后该地块的使用由我和厦门市人防办协议处理，我公司保证在临时使用期间按照人防办要求配合恢复地块原状。”厦门市人防办表示：“我方与被执行人（汇炎公司）之间地块租赁合同已期满解除。我方已与案外人（新信通公司汽修厂）达成一致意见，我方已收回成功大道隧道人防工程口部（大厝山）地块，此后会交由案外人（新信通公司汽修厂）临时使用，案外人（新信通公司汽修厂）保证此后按照我方要求配合恢复原状。据此，我方现向法院申请撤回执行申请。”此后，新信通公司汽修厂继续占用讼争厂房，并于2018年10月12日向厦门市人防办支付“人防工程使用费”100000元。 一审法院认为，讼争厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，应认定汇炎公司与新信通公司汽修厂就讼争房屋签订的《厂房租赁合同》无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后当事人因合同取得的财产应当予以返还或折价补偿。 根据（2017）闽0203民初14912号民事调解书，汇炎公司负有向厦门市人防办返还讼争厂房所在土地的义务，在该案强制执行过程中因与实际占用人新信通公司汽修厂达成和解，厦门市人防办确认已收回土地，汇炎公司的返还土地义务则相应视为履行完毕。根据房地一体原则，应视讼争厂房随其所在土地已由汇炎公司于2018年7月2日收回并返还厦门市人防办，新信通公司汽修厂已无再向汇炎公司返还讼争厂房的必要，故对汇炎公司的第一项诉讼请求不予支持。 2016年1月至2016年9月新信通公司汽修厂停止支付占用讼争厂房的对价，新信通公司汽修厂对此主要提出两点抗辩意见：一是汇炎公司默示同意新信通公司汽修厂免交该期间费用，二是汇炎公司针对该期间占用费的诉讼请求超过诉讼时效。对此一审法院认为，新信通公司汽修厂的举证无法证明汇炎公司曾经做出明确表示免除该期间费用的意思表示。针对新信通公司汽修厂相关人员微信中提出的免除费用要求汇炎公司相关人员没有予以回应，并且称“好事都让你占了，我的房子也让你自用（白用）吗？这不合理吧。”不同意免除费用的意思表示明确。至于诉讼时效问题，汇炎公司主张的款项性质为租赁合同无效后的厂房占用费，请求权基础系《合同法》第五十八条，并非租金性质，《民法总则》施行前应当适用《民法通则》规定的2年普通诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，《民法总则》施行之日汇炎公司上述诉求的诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定的两年，应适用《民法总则》关于三年诉讼时效期间规定。汇炎公司于2018年8月23日提起诉讼，上述诉求诉讼时效尚未届满。此外，在案证据亦不足以证明讼争厂房在此期间系因汇炎公司的原因导致无法正常使用。综上，对新信通公司汽修厂的抗辩意见不予采纳，新信通公司汽修厂应参照合同约定租金标准向汇炎公司支付2016年1月至2016年9月的厂房占用费324000元。 根据（2017）闽0203民初14912号民事调解书，汇炎公司应于2018年1月7日之前向返还厦门市人防办讼争厂房所在土地，2018年1月8日之后汇炎公司已无权占有讼争厂房及所在土地，汇炎公司主张2018年5月至7月的讼争厂房占用费于法无据，对其相关诉讼请求不予支持。同理，汇炎公司应向新信通公司汽修厂返还2018年1月8日至4月底的已付款项135871元【（3+24÷31）×36000】。新信通公司汽修厂已付的100000元保证金，汇炎公司亦应返还。 综上所述，对汇炎公司的诉讼请求以及新信通公司汽修厂的反诉请求，一审法院部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂于判决生效之日起十日内向厦门汇炎贸易有限公司支付占用费324000元；二、厦门汇炎贸易有限公司于判决生效之日起十日内向厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂返还已付款项135871元、保证金100000元；三、驳回厦门汇炎贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3890元，汇炎公司负担880元，新信通公司汽修厂负担3010元。反诉案件受理费2480元，汇炎公司负担2390元，新信通公司汽修厂负担90元。 本案二审期间，双方当事人对一审判决查明的事实，除新信通公司汽修厂认为遗漏查明讼争厂房2016年1月无法正常使用的事实以外，对其它事实没有异议。本院对双方无异议的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案围绕新信通公司汽修厂的上诉请求进行审理。 首先，讼争厂房未取得建设工程规划许可证，一审认定汇炎公司与新信通公司汽修厂签订的《厂房租赁合同》无效，是正确的。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。新信通公司汽修厂主张讼争厂房自2016年1月起无法使用，其提交的《通告》等证据可以证明行政部门于2015年5月、2016年4月向市人防办、汇炎公司、新信通公司汽修厂发出通告，但不足以证实新信通公司汽修厂在此期间无法使用讼争厂房。新信通公司汽修厂主张汇炎公司同意免除2016年1月至9月的占有使用费，汇炎公司不予认可，从双方微信往来记录不足以证实汇炎公司同意免除讼争厂房2016年1月至9月的占有使用费。本院对新信通公司汽修厂该上诉理由不予采纳。再次，本案系房屋租赁合同纠纷，房屋占有使用费性质与租金性质并无不同，均属于使用租赁房屋的对价，本案纠纷发生于《中华人民共和国民法总则》施行之前，且已届满一年，故应适用租金纠纷一年诉讼时效的规定。双方当事人在合同中约定租金按季度支付，属于继续性债权，故请求支付占有使用费的诉讼时效期间应以合同约定支付每季度租金履行期间届满之次日分别起算，一审判决认定房屋占有使用费并非租金性质，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定不正确，应予纠正。根据查明事实，《厂房租赁合同》约定“租金应预付三个月，支付日期在支付月壹日前向甲方（汇炎公司）支付租金”。故新信通公司汽修厂应于2016年1月1日前向汇炎公司支付2016年1月至3月占有使用费，2016年4月1日前支付2016年4月至6月占有使用费，2016年7月1日前支付2016年7月至9月占有使用费。汇炎公司于2018年8月提起本案诉讼，新信通公司汽修厂于一审诉讼中抗辩该部分款项超过诉讼时效期间。汇炎公司未提供证据证明其于2017年7月之前曾向新信通公司汽修厂主张过讼争厂房2016年1月至9月占有使用费，故讼争厂房2016年1月至9月的占有使用费已超过诉讼时效期间，不应支持。新信通公司汽修厂关于诉讼时效的上诉理由成立，本院予以采纳。 综上所述，新信通公司汽修厂的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初15125号民事判决第二、四项； 二、撤销厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初15125号民事判决第一、三项； 三、驳回厦门汇炎贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉部分案件受理费7780元，减半收取计3890元，由厦门汇炎贸易有限公司负担；反诉部分受理费2480元，由厦门汇炎贸易有限公司负担2390元，厦门新信通工贸发展有限公司汽车修理厂负担90元。二审案件受理费6160元，由厦门汇炎贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  李向阳 审 判 员  柯艳雪 二〇一九年八月十四日 代书记员  韩沁娟 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。