连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0706执异182号案外人：朱晓霞，女，汉族，1977年9月7日出生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：冯祥盛，男，汉族，1976年6月9日出生，住南京市鼓楼区。申请执行人：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：曾志红。委托代理人：孙笑笑，上海市友林律师事务所律师。委托代理人：倪波，上海文盛资产管理股份有限公司职员。被执行人：连云港宇冠新型建材有限公司，住所地连云港市赣榆区。法定代表人：桑有志，该公司经理。被执行人：连云港百货采购供应站有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：桑有志，该公司经理。被执行人：桑有志，男，1964年4月12日生，汉族，住连云港市海州区。被执行人：安春玲，女，1964年7月12日生，汉族，住址同上。本院在执行申请执行人上海文某1资产管理股份有限公司（以下简称文某1公司）和被执行人连云港宇冠新型建材有限公司（以下简称宇冠公司）、连云港百货采购供应站有限公司（以下简称百货公司）、桑有志、安春玲金融借款合同纠纷一案中，案外人朱晓霞向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人朱晓霞称，请求停止对案外人承租并占有使用的百货公司房屋的清退。事实与理由：一、案外人与百货公司签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，案外人按约履行并投资了800余万元经营快捷酒店。2014年7月3日双方又签订了《补充协议》，协议签订的当日，案外人即将租期内全部租金付清。而经查询得知，被执行人百货公司于2013年11月19日向申请执行人提供涉案租赁房屋作为抵押担保，但并未通知案外人；二、关于贵院调取的工商局租赁合同，是后期因连云港乐泰酒店管理有限公司涉诉，而原股东又不解决，账户被法院查封无法正常经营，才做了份假合同将房租改少点，经营地址稍作变动，但日期仍然是原日期，成立的新公司用于领取发票并交税，我方每月缴纳的水电费也能证明我们持续在此房产经营，连云港乐泰酒店管理有限公司和新成立的连云港怡莱酒店管理有限公司在交税上的连续性也能证明案外人持续占有此房产，后又成立连云港千古酒店有限公司是因为此201房邮储银行也在拍卖，准备用此公司购买房产，和邮储银行一直没谈好所以此公司一直未运行，千古公司的租赁合同也是我们为成立公司而改动的；三、江苏银行称有我方签字，纯属于造假行为；四、案外人是2013年2月27日接手目前酒店的，接着和现房东签了合同，前手合同是2012年，前股东经营了一年，所以房东只跟案外人签了11年。原连云港乐泰酒店管理有限公司因欠工程款，案外人接手后债权人还起诉了该公司，后经协商撤诉，可以看出2013年3月8日签订合同的真实性。还有（2014）海商初字第01280号判决书也能证明当时实际租赁人是案外人。从2013年3月1日起案外人就占有并使用此房产，案外人作为承租人有权利要求继续履行租赁合同，故提出上述异议。本院查明，原告江苏银行股份有限公司连云港新浦支行与被告宇冠公司、百货公司、桑有志、安春玲金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月25日作出（2015）海商初02735号民事判决，认定：2013年11月19日，原告与被告宇冠建材公司签订一份流动资金借款合同。合同约定，被告向原告借款560万元，期限自2013年11月19日起至2014年11月18日止，借款利息按年利率8.40%计算。同日，原告与被告百货公司签订抵押担保合同和土地使用权抵押合同。约定，被告百货公司以其所有的位于新浦区解放××号301号房屋（面积2597.31平方米）和土地（面积771.50平方米）、位于新浦区解放××号401号房屋（面积823.47平方米）和土地（面积244.60平方米）提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。原告与被告桑有志、安春玲签订了个人连带责任保证书为借款提供连带责任保证。上述合同签订后，原告按约向被告宇冠公司发放了贷款。贷款到期后，被告宇冠公司没有足额归还借款本息，经原告多次催要，被告归还了部分借款本息，剩余借款本息，一直拖欠未还。截止2015年10月20日，尚欠借款本金5599985.75元，利息、罚息、复利781064.95元。为此，判决如下：一、被告宇冠公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏银行股份有限公司连云港新浦支行支付借款本金5599985.75元及利息、罚息、复利；二、被告宇冠公司不履行上述债务时，原告江苏银行股份有限公司连云港新浦支行有权以被告百货公司提供抵押担保的位于新浦区解放××号301号房屋（面积2597.31平方米）和土地（面积771.50平方米）、位于新浦区解放××号401号房屋（面积823.47平方米）和土地（面积244.60平方米）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；三、被告桑有志、安春玲对上述债务承担连带偿还责任。上述判决生效后，江苏银行股份有限公司将上述债权转让给中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司），申请执行人华融公司向本院申请强制执行，本院于2018年4月3日立案执行，执行案号为（2018）苏0706执1459号。2018年4月26日本院作出(2018)苏0706执1459号执行裁定：一、对被执行人百货公司所有的位于新浦区解放××号301号不动产予以查封；二、对被执行人百货公司所有的位于新浦区解放××号401号不动产予以查封。2019年4月9日本院作出（2019）苏0706执异110号执行裁定书，以2018年9月29日华融公司将涉案债权转让给文某1公司为由，裁定变更文某1公司为本案申请执行人。2019年3月20日本院作出（2018）苏0706执1459号之二执行裁定书，裁定：一、涤除案外人朱晓霞在新浦区解放××号301号（丘号166004-15）房产和位于新浦区解放××号401号（丘号166004-16）房产的租赁权；二、责令案外人朱晓霞收到本裁定书后三十日内腾退该房产，逾期不腾退的，本院强制执行。案外人朱晓霞不服上述执行行为向本院提出执行异议。另查明，案外人朱晓霞向本院提交了房屋租赁合同、补充协议、付款凭证、水电费收据、税收发票、工商登记资料、原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第3984号民事判决书、连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第01280号民事判决书、（2014）连民终字第0342号民事调解书以证明其主张，其中：落款时间为2013年3月8日《房屋租赁合同》约定：出租方（甲方）为百货公司、承租方（乙方）为朱晓霞；出租的房屋位于解放××号、面积共约5600多平方米，包括一楼门面房的中间陆米门面及旁边一间门面房，四楼楼梯东边都已交付乙方使用；该房屋租赁期限为2013年5月1日起至2024年4月30日止；租赁期间，甲方需提供独立的水、电交乙方使用费用由乙方承担；该房屋租金前五年为人民币80万元/年（每年捌拾万元整），后陆年为人民币83万元/年（每年捌拾叁万元整），租金每半年支付一次，于每半个租赁年度之日起十日内向甲方一次性付清。该合同还对其他事项作了约定。落款时间为2014年7月3日《补充协议》约定：百货公司（甲方）、朱晓霞（乙方）；2013年3月8日甲乙双方签订了房产租赁合同一份，由乙方承担了甲方的位于连云港××××号的房产，该租赁合同签订后，乙方如约将2014年10月31日之前的租金全部支付完毕，现甲方因资金困难要求乙方提前支付2014年10月31日至2024年4月30日之租赁期间的租金；鉴于乙方如仍按原约定金额提前支付上述期间的租金，势必给乙方造成损失，且有失公平，甲方充分考虑这一因素，基于公平原则，自愿将2014年10月31日至2024年4月30日期间的租金从原合同约定的858万元变更为320万元；上述320万元租金由乙方在2014年7月3日一次性向甲方支付完毕；甲乙双方一致确认，本协议履行后乙方在2024年4月30日前的应付租金已全部支付完毕。该补充协议还对其他事项作了约定。付款凭证中国工商银行个人业务凭证（填单）记载，20147月3日朱晓霞向百货公司汇款320万元；2013年10月14日、2013年10月30日、2014年4月11日收据记载，百货公司收取连云港乐泰酒店管理有限公司房租分别为50万元、15万元、20万元。落款时间为2013年2月27日《股权转让协议书》主要内容：甲方尚明光决定将其对连云港乐泰酒店管理有限公司持有的全部股权以470万元转让价格转让给乙方朱晓霞。水电费收据反映，百货公司收取尚客优快捷酒店、连云港乐泰酒店管理有限公司2013年2月至2014年11月水电费情况。（2013）新民初字第3984号民事判决系因原告朱晓霞与被告方某房屋租赁合同纠纷一案，判决解除原告朱晓霞与被告方某于2013年3月7日签订的转租新浦区解放××号二层西侧约500平方米房屋的租赁合同，被告方某于本判决生效后十日内将租赁房屋交付原告。因方某不服该判决提起上诉，经江苏省连云港市中级人民法院调解双方达成调解协议：一、上诉人于本协议生效后一日内给付被上诉人25万元房租；二、上诉人于2014年5月30日前交纳10万元保证金给被上诉人；三、上诉人保证每年按时交纳租金，如未按时交纳租金及保证金，则被上诉人可依据原审判决向法院申请强制执行，并没收10万元保证金；四、上诉人提供周文某2（居民身份证号码）对上述协议进行担保；五、一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，减半收取2525元，均由上诉人方某承担；六、本协议经双方当事人或其特别授权代理人签字确认后即发生法律效力。该院于2014年4月23日作出(2014)连民终字第0342号民事调解书，对上述协议予以确认。本院认为，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第一条第1项规定，承租人基于不动产被抵押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，并就是否停止执行作出裁定。本案案外人作为承租人，认为其在涉案不动产抵押、查封之前即签订租赁合同并占有使用，应根据《民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。根据上述《指南》第一条第3项，案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。首先，本案中就涉案房屋有多个租赁合同，且异议人自认，其为成立公司需要对租赁合同多次进行了变造和改动。其次，即使按照异议人所称朱晓霞与百货公司之间的租赁合同系真实，2014年10月31日至2024年4月30日期间的租金为320万元，涉案房屋位于市中心地段、面积为3400多平米且320万元租金系一次性支付，租金价格及支付方式均有违常理。综上，根据现有的证据不足以证明案外人与被执行人之间存在真实的租赁关系，对异议人的异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人朱晓霞的异议。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向连云港市海州区人民法院提起诉讼。审 判 长  陶士刚人民陪审员  陈淑江人民陪审员  韩继军法官 助理  王纪元二〇一九年八月二十三日书 记 员  朱庭苇附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。