云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7576号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所昆明市西山区日新路广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波。委托代理人：倪炳超，男，1988年11月23日生，汉族。公司员工，特别授权代理。被告：李龙良，男，1980年11月9日生，彝族，住云南省昆明市西山区。委托代理人：王影，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。第三人：张双敏，女，1986年10月20日生，汉族，住云南省昆明市。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称原告尊园房地产公司）诉被告李龙良、第三人张双敏居间合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法由审判员苏燕适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人倪炳超，被告李龙良及其委托代理人王影、第三人张双敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年10月19日，第三人张双敏与案外人云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司签署了《商品房认购协议书》，认购昆明市山海湾1栋1单元4层02号房屋。2018年8月10日，经原告居间撮合，第三人张双敏（出售方、甲方）、被告李龙良（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》。约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为235万元；定金5万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币47000元，佣金支付时间为2018年8月17日前。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，被告取得涉案房屋产权，实现合同目的，却不依照合同约定向原告支付佣金47000元，仅愿意支付原告佣金5000元，已对原告构成违约。原告认为原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了被告和案外人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金47000元的权利。被告实现合同目的却拒绝向原告支付佣金，应向原告支付佣金47000元。被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。现提起诉讼，诉讼请求：判令被告支付原告佣金47000元，并支付自2018年8月18日起至款项付清之日止按每日千分之一计算的违约金。被告辩称：签订的《房屋买卖暨居间合同》无效，原告无权要求被告支付佣金。被告基于对原告的信任，在原告撮合下签订《房屋买卖暨居间合同》。合同签订后被告按照原告的指示办理房屋手续时，发现所购房屋实际为云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司所有，并未登记在第三人名下，且第三人也未与开发商签订买卖合同或委托销售合同，第三人对涉案房屋无处分权。经被告了解，开发商对原告居间出售涉案房屋并不知情，并当场明确拒绝按照原告撮合签订的《房屋买卖暨居间合同》所约定的内容向被告出售房屋。被告认为，本案第三人对所售房屋无所有权和处分权，原告居间撮合将第三人无处分权的房屋出售给被告而签订合同，房屋开发商明确表示拒绝，根据法律规定，《房屋买卖暨居间合同》应为无效合同。原告在第三人未向其提供任何房屋权属证书的情况下，违法接受委托并向被告推介，故意向被告隐瞒出售人对房屋无权处分的重要事实，原告不但不应要求支付报酬，还应承担损害赔偿责任。被告于2018年11月向云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司购买诉争房屋并签订购房合同，并非原告居间撮合，与原告无关，原告不得依据该房屋现登记于被告名下而要求被告支付报酬。请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称：第三人向云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司交了5万元认筹款，涉案房屋暂时挂在第三人名下，第三人可以买卖交易，就把房屋挂在原告处出售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于经质证当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的商品房认购协议书复印件，形成于第三人与案外人之间，经质证第三人对真实性予以认可，且该认购协议能与原、被告的陈述相印证，本院予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2017年10月19日，第三人张双敏（乙方）与案外人云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，认购“昆明滇池国际会展中心·山海湾”1栋1单元4层02号房屋，房屋总价为1852881元。《商品房认购协议书》中还约定：“乙方应在签订本协议之日起5个日历日内携带本协议、定金收据并同时备妥购房所需资料，到甲方售楼部按照本协议所约定的房屋价格办理购房手续……乙方在本协议约定的期限内不能按要求办理购房手续的，应提前取得甲方的同意，否则视为乙方放弃认购权利……甲方有权另行处置本协议约定的房屋，无需告知乙方。”2018年8月10日，第三人张双敏（出售方、甲方）、被告李龙良（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲、乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市山海湾1栋1单元4层02号房屋，房屋建筑面积为203.09平方米，成交价为235万元；甲、乙双方约定于2018年8月17日前办理房屋权属登记手续；签订合同时乙方支付购房定金5万元给丙方托管，在房屋权属转移登记和房屋手续全部办理完毕后，定金支付于甲方；于公证机关签订二手房买卖合同时支付首付款97万元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方向银行贷款支付甲方；甲、乙双方确认，双方委托丙方提供居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供服务，乙方同意向尊园房地产公司支付佣金47000元，佣金支付时间为2018年8月17日前，逾期支付的以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同第十四条其他事项载明“如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准，经甲乙双方协商一致约定：1、购房合同上的成交价、首付、交房时间都以开发商给出的信息为准；2、乙方与开发商签订购销合同之后付首付款；3、甲方承诺该房屋可办理更名手续。”2018年11月5日，被告及案外人周晓卫以共同买受人身份与案外人云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人以2467544元的价款购买位于昆明市官渡区六甲街道办事处滇池国际会展中心（9号地块）1幢4层402号房屋，其中首付款为507544元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”本院认为，原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖暨居间合同》系三方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，关于被告是否应向原告支付居间报酬，本院认为，从第三人与房屋开发商签订的《商品房认购协议书》约定来看，第三人应在签订协议起5日内与开发商签订商品房购销合同，不能签订商品房购销合同应提前告知房屋开发商，否则房屋开发商有权另行处置房屋。而原告及第三人在本案中均未提供证据证明第三人已告知房屋开发商不能在《商品房认购协议书》约定期限内签订商品房购销合同。后原、被告及第三人签订《房屋买卖暨居间合同》，约定第三人将涉案房屋出售给被告，后被告及共同买受人与开发商签订了涉案房屋的购销合同。原告及第三人虽认为系第三人转让购买涉案房屋的购房名额给被告后被告与开发商签订购房合同，但原告及第三人对此并未提供相应证据予以证明，且被告与开发商签订购房合同时已超过《商品房认购协议书》约定的合同签订期限。综上，本院认为，根据本案查明的事实，并不能确定被告与开发商签订房屋购销合同系基于原告的居间服务，而原告以签订《房屋买卖暨居间合同》而要求被告支付居间费的依据不足，故本院对原告要求被告支付居间费的请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1075元，减半收取537.5元，余额537.5元退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审判员 苏 燕二〇一九年八月三十日书记员 何婧琳