江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初20996号原告：张秀丽，女，1976年3月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。被告：江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322667616153A，住所地沭阳县沭城街道珠江南路（花都锦城售楼中心）。法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。原告张秀丽与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告张秀丽及其委托诉讼代理人李兵、被告委托诉讼代理人高中新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期交房违约金（自2017年6月1日起计算至实际交付之日止）；2.判令被告支付逾期办证违约金（自2017年9月2日起计算至房屋产权登记手续办妥之日止）。事实和理由：2015年10月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于沭阳县房屋，总价款625000元。合同第八条约定被告应于2017年5月30日前，将具备“该商品房经验收合格，买受人付清全部房款及应交相关费用”的商品房交付原告使用。首页反面约定安设房屋必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》，上述约定不一致，涉案房屋应当通过综合验收，方能交付原告，被告违法违约交付涉案房屋，应承担违约责任。第九条第1款第2项约定如逾期交房，原告有权要求被告按日向原告支付已付房价款万分之1.5的违约金。第十一约定交接案涉房屋时被告未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及竣工验收备案等证明文件。第十五条约定因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属登记证书，被告按超出日期5元/天支付违约金。合同签订后，被告未按合同约定时间交付涉案房屋，未按合同约定时间办理房产证，被告已构成违约。特提起诉讼。被告宏亨公司未作答辩。原告张秀丽为证明自己主张，向本院提交一下证据：1.《商品房买卖合同》一份，证明合同中关于交付条件约定不一致，应作出有利于原告的解释。2.房款收据，证明原告按约定支付了购房款。3.维修基金发票、不动产销售发票、契税发票、物业费收据，证明涉案房屋没有通过验收，不能交付。4.不动产权证，证明被告违约。被告宏亨公司质证称，上述证据真实性无异议。涉案商品房已交付，当事人均有接收单、承诺书，原告实际接收了房屋，该承诺书明确约定交房条件是单体验收合格，付清全部房款和相关费用，因此原告称有利于原告的解释，应当以双方协商一致的内容为准，真实意思表示的内容就是单体验收合格，付清房款和税费，原告的诉求需要重新计算。被告宏亨公司为证明自己主张，向本院提交以下证据：1.单位工程质量竣工验收表，证明涉案工程单体验收时间为2017年1月21日。2.竣工验收备案表，证明2018年9月3日已经备案。3.告知单，证明2018年10月11日可以办理产权登记。4.承诺书及房屋接管验收表，证明原告已经接收房屋，同时交付条件是单体验收，并在上房时交清相关费用，并承诺不追究被告任何法律责任。原告张秀丽质证称，上述证据真实性无异议。对告知单补充一点，充分证明被告逾期办证。房屋接管表内容有异议，按合同是综合验收，不符合交房条件，涉案房屋在2017年9月18日通知原告办理上房不符合规定。承诺书不是原告真实意思，是被告提供的制式条款，违反合同法公平原则，系合同补充条款，该承诺的内容系被告打印好的内容，欺骗原告在承诺书上签名，并口头要求原告不签就不交房和钥匙。本院经审理查明事实如下：原告张秀丽与被告宏亨公司签订《商品房买卖合同》，约定原告张秀丽购买被告宏亨公司预售的花都锦城小区8号楼1单元1403室房屋，总价款625000元。合同第八条约定“出卖人（被告）应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经过验收合格，买受人付清全部房款及应交的相关费用’条件，并符合合同约定的商品房交付买受人适用。”合同第九条第1款第（2）项约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按超过日期5元/天支付违约金。”原告张秀丽按照约定付清购房款及维修基金、契税、物业费等相关费用。被告宏亨公司于2018年3月14日将涉案房屋交付原告张秀丽使用，原告张秀丽于当日接收了房屋并签署了《房屋接管验收表》。同时，原告张秀丽于2017年9月15日向被告宏亨公司出具《承诺书》一份，载明“我购买贵公司开发的花都锦城小区8号楼附属楼1单元1403室，……目前已符合合同约定的交房条件，由于我家租住的房屋到期，请求贵公司将我购买的房屋交付给我，……我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任。”涉案房屋于2018年10月11日完成首次登记。原告张秀丽于2018年11月8日办理了不动产权证。本案争议焦点为：涉案承诺书是否属于格式条款，效力应如何认定。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。虽然结合本院受理的被告为宏亨公司的包括本案在内的五件商品房销售合同纠纷案件，涉案承诺书非手写部分均系被告宏亨公司提供，且内容完全一致，特别是请求交房理由均是“由于我家租住的房屋到期”，可以推定该承诺书应当属于被告宏亨公司提供的制式条款，但格式条款规则的适用范围限于合同领域，而合同是指当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，本案中的承诺书是原告张秀丽就某一事项向被告宏亨房地产所作出的单方允诺行为，不属于合同，不能适用合同法关于格式条款的规则。因此，对原告张秀丽关于该承诺书系格式条款的主张，本院不予采纳。关于该承诺书中“我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任”（以下简称交房责任条款）效力。本院认为，该交房责任条款的主要内容系针对被告宏亨公司违规交房问题作出的承诺，该承诺主要涉及是否向沭阳县政府及房管部门投诉问题，其他内容并不明确，不能得出原告已经免除被告宏亨公司逾期交房和逾期办证违约责任的结论。因此，被告宏亨公司逾期交房和逾期办证违约责任不能免除，该公司应根据涉案商品房买卖合同的约定向原告张秀丽支付逾期交房和逾期办证违约金。关于逾期交房违约金金额。原、被告双方约定出卖人逾期交房的，应当自约定的最后交付期限的第二天即2017年6月1日起实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。原告张秀丽主张逾期交房违约期间为2017年6月1日起至实际交付之日止，涉案房屋实际交付时间为2018年3月14日，逾期时间287天。因此，逾期交房违约金为26906元（625000元×0.15‰/天×287天）。被告宏亨公司辩称原告签署承诺书时间是2017年9月15日，证明被告于此时已经通知原告接收房屋，其迟延接收房屋的后果应当由其自行承担。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》首页第2条约定“商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙……”与合同正文第八条约定不一致，应当按照更严格的首页第2条约定的条件履行。被告未提供证据证明涉案房屋于2017年9月15日已经符合合同约定的交房条件并取得《工程竣工验收备案表》，原告张秀丽有权拒绝接收房屋。因此，对被告宏亨公司该项辩解，本院不予采纳。关于逾期办证违约金金额。原、被告双方约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，被告按超出日期5元/日支付违约金。被告宏亨公司于2018年3月14日向原告张秀丽交付房屋，在2018年10月11日才完成首次登记。被告宏亨房地产自2018年6月13日起至2018年10月11日止，按5元/日向原告张秀丽支付逾期办证违约金，逾期时间121天，违约金共计605元。原告张秀丽要求自2017年9月2日起计算至房屋产权登记手续办妥之日止，不符合合同约定和法律相关规定，对超出部分，本院不予支持。综上所述，从依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张秀丽支付逾期交房违约金26906元；二、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张秀丽支付逾期办证违约金605元；二、驳回原告张秀丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247.5元(原告预交25元)，由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审判员  徐品二〇一九年八月二十七日书记员  仲震附录法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。