贵州省赫章县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0527民初1057号 原告（反诉被告）：龚荣，男，1989年4月6日出生，汉族，住贵州省赫章县， 委托诉讼代理人：陈欢（特别授权）、王卫，贵州威迪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐本德，男，1958年2月28日出生，汉族，住贵州省赫章县， 委托诉讼代理人（特别授权）：赵江湖，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐义勇，被告（反诉原告）之子。 原告龚荣与被告徐本德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，被告徐本德提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚荣及其委托诉讼代理人陈欢，被告（反诉原告）徐本德及其委托诉讼代理人赵江湖、徐义勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除徐超、龚荣与被告签订的门面租赁合同；2.判令被告赔偿原告房屋租金损失6,767.00元（2018年11月8日至2019年2月19日共计101天，每天按照67.00元计算），违约金101,000.00元（按照每天1,000.00元计算101天），共计107,767.00元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告龚荣增加诉讼请求：请求判令被告返还原告相关生产经营设备，举升机两台、四轮定位1台、空压机1台、千斤顶两台、货柜6个、洗车机两台、修理工具等；基于被告的行为损坏了原告的广告牌，原告将第二项诉讼请求的金额变更为121,197.00元；后原告放弃请求判令被告返还相关生产经营设备的诉讼请求。 事实与理由：2015年1月5日，贵州千里发名车汇销售服务有限公司（以下简称“千里发公司”）前法定代表人徐超以个人名义与被告签订门面租赁合同，承租被告位于赫章县城关镇黄泥村小和平组的门面房两间用于公司生产经营，租期五年，每年租金20,000.00元，从第二年起每年递增百分之七的租金。2016年，公司股东龚荣（现公司法定代表人）在继承租赁合同权利义务的基础上，又以个人名义与被告签订了补充协议。原告在生产经营过程中因漏水等问题给被告造成了相应的损失，经协商，原告一次性补偿被告4,400.00元的损失，并采取相应的补救措施，解决了漏水等问题。2018年11月，被告以公司前法定代表人徐超之父将其自家门前水管堵塞，使被告不能正常饮水为由，利用大量的货物将原告的经营场所封堵，将原告公司的广告牌损坏，并强行扣押了原告数万元的生产经营设备。原告认为，被告的行为已构成根本违约，严重侵犯了原告的财产权利，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告徐本德辩称：第一、涉案合同于2018年11月15日解除，系由被告于2018年11月8日向原告发出书面通知，原告没有法定或约定的解除权；第二、原告的第二项诉讼请求没有请求权的基础，原告已经使用了该房屋，并且对该房屋造成严重损坏，其无权要求被告进行赔偿，而且被告在本案中没有违约行为，也不用承担违约责任，反而是原告违反合同约定，给被告房屋造成损害，应当对被告进行赔偿；第三、涉案门面在签订合同时约定的用途为汽车销售，并未明确是用于汽车的维修、洗车等服务；第四、关于补偿4,400.00元的损失，系对双方签订补充协议之前即2016年3月21日之前所造成损害的补偿，但双方签订补充协议后明确要求原告对造成损害的地方进行修复，并保证不再漏水、渗水，但是补充协议签订后，这个损害的现状仍然持续至今，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 反诉原告徐本德向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告赔偿反诉原告房屋受损所遭受的损失30,000.00元，并赔偿反诉原告房屋受损期间的租金损失46,000.00元；2.请求判令被告将饮水池清洗干净，支付自《门面出租合同》签订之日起自合同终止之日止的水费500.00元，并赔偿因饮用水池被污染期间的误工损失10,000.00元；3.案件受理费全部由反诉被告负担。诉讼中，反诉原告将第一项诉讼请求的房屋损失数额变更为6,000.00元。 事实和理由：2015年1月5日，千里发公司前法定代表人徐超以个人名义与反诉原告签订《门面出租合同》，由其承租反诉原告位于赫章县城关镇黄泥村小和平组的门面房两间（约156平方米）用于公司生产经营，租期五年，每年租金20,000.00元，从第二年起每年递增百分之七的租金；乙方违反本合同导致甲方损失的，乙方赔偿甲方一年的租金。2016年3月21日，该公司股东龚荣（现公司法定代表人）在继受原《门面出租合同》权利义务的基础上，与反诉原告签订补充协议，反诉被告在经营过程中因经营配套设施处理不当，导致反诉原告的房屋过道天花板开裂漏水，造成过道、墙面不同程度受损，饮水池被污染、饮水管道被堵塞，经协商，反诉原告要求反诉被告采取相应的措施解决上述问题，并保证不再因反诉被告的经营行为对反诉原告造成损失，且要求其一次性补偿反诉原告4,400.00元，反诉被告支付了4,400.00元补偿金后，其他问题并未得到有效解决。经多次协商未果，无奈之下，反诉原告于2018年11月8日向反诉被告正式下达《解除合同通知书》，要求其与反诉原告解除合同，反诉被告并未对此作出处理。反诉原告认为，反诉被告违反约定，应当根据协议约定承担赔偿责任。为此，特向贵院提起反诉，请求法院依法裁判。 反诉被告龚荣辩称：反诉原告提出的房屋损失，双方于2016年3月21日进行协商时，反诉被告已经赔偿了反诉原告。反诉原告对损失的数额、损失的大小、成因均没有经具有资质的相关鉴定机构出具鉴定意见，故该损失不能得到支持。针对反诉原告请求赔偿房屋受损期间的租金损失46,000.00元的主张，该项请求没有事实和法律依据，即便反诉原告认为反诉被告在租赁合同中构成违约，根据合同第六条约定，那么反诉原告也负有举证证明反诉被告构成根本违约的责任，若反诉原告不能证明反诉被告构成根本违约，那么该46,000.00元就没有任何依据。反诉原告的第二项诉讼请求，其中误工损失10,000.00元没有任何法律依据，应予以驳回；针对500.00元的水费，应以相关的票据为准，届时反诉被告据实支付。关于反诉原告在事实和理由中提到的2018年11月18日正式下达解除合同通知书给反诉被告，那么反诉被告从未知悉也并未收到该通知书，至于反诉原告提出的该通知书是其主张解除合同的权利，反诉被告认为反诉被告是否违约，违约程度是否达到解除合同的条件等问题，都需反诉原告举证证明，因此反诉原告依据通知书解除合同的请求是不成立的。 本院经审理认定以下法律事实： 2015年1月5日，徐本德（甲方）与徐超（乙方）签订《门面出租合同》，约定：甲方将位于赫章县城关镇黄泥村小和平组一楼两间门面156平方米出租给乙方经营；租期为五年，自农历2015年1月15日至2020年1月16日止；租金每年20,000.00元，两年之后每年递增百分之七；乙方在承租期内妥善保管好甲方的各种设施，如有损坏照价赔偿；甲方违反本合同导致乙方损失的，甲方赔偿乙方包括但不限于乙方经营的商品存货（据实计算）、对客户的债权（据实计算）、租金（据实计算）、门面寻租期间的停业损失（每天1,000.00元），乙方违反本合同导致甲方损失的，乙方赔偿甲方一年的租金。2016年3月21日，因合同履行过程中对徐本德房屋造成损害，经协商，龚荣补偿徐本德损失4,400.00元。同日，徐本德（甲方）与龚荣（乙方）签订《门面出租合同》，约定：“甲方将位于赫章县城关镇黄泥村和平组一楼两间门面156平方米出租给乙方经营，在现有协议的基础上，补充以下条款：1.乙方在甲方门面做好防水设施，保证油污不再流入甲方饮用水井。2.乙方保证水不再流入甲方过道，淹没甲方的楼梯。3.乙方保证水不再渗透，淹没甲方的过道墙壁。4.乙方要保证甲方的门面现有的房屋结构。5.乙方房租一年一付，租金提前三天支付给甲方。6.乙方不续租门面不能随意转租甲方的门面。7.乙方不再续租，必须在一周内恢复甲方的房屋结构及装潢。8.以上补充乙方如有违反导致甲方出租房屋的安全性受损，甲方有权终止合同，并且乙方作出相应赔偿。除此之外，甲方不得终止合同，否则一切责任由甲方赔偿。9.以上补充协议一式两份，自签字之日起生效，若有未尽事宜，双方协商解决”。合同履行期间，2015年3月5日（合同约定的农历2015年1月15日）至2018年3月4日的租金已经结清。2018年5月1日，龚荣向徐本德支付2018年3月5日至2019年3月4日的租金21,400.00元。徐本德与龚荣签订《门面出租合同》后，徐本德的房屋仍然出现渗水到过道内以及油污流入徐本德饮用水井的现象。2018年11月19日，徐本德将钢材等材料堆放在涉案门面外，阻止龚荣正常经营。截止2019年8月8日，涉案门面的钥匙由龚荣保管，龚荣已将门面内经营设备搬出。诉讼中，经本院组织双方协商，双方确认徐本德的门面修复费用为6,000.00元，包含地面恢复、清理水池、楼梯过道和门面内刮瓷粉、修复一楼过道天花板、恢复门面内清水管和污水管的费用。 另查明：千里发公司成立于2015年1月14日，原法定代表人为徐超，2018年9月14日，法定代表人变更为龚荣。徐超、龚荣分别与徐本德签订的《门面出租合同》系代表千里发公司签订，涉案门面一直由千里发公司经营使用。千里发公司将与徐本德的合同权利义务全部转让给龚荣，由龚荣行使权利并承担义务，徐本德予以认可。 上述事实，有原告（反诉被告）龚荣的陈述、答辩，被告（反诉原告）徐本德的陈述、答辩，《门面出租合同》、收款单、照片、纳税证明、发票、承诺书、证人郭某和龚某的证言、广告牌照片、制作清单、证明、视听资料、缴纳水费的凭据和活期明细清单等证据在卷佐证。 本院认为：徐超、龚荣分别以其个人名义代表千里发公司与徐本德签订的两份《门面出租合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于龚荣的主体资格问题，涉案门面的承租人系千里发公司，该公司将合同的权利义务转让给龚荣，由龚荣行使权利并承担义务，徐本德予以认可，龚荣的主体资格适格。关于解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，龚荣主张解除合同，庭审中徐本德同意解除合同，故对龚荣请求解除徐超、龚荣与徐本德签订的《门面出租合同》的主张，本院予以支持。对于徐本德称曾向龚荣送达过解除合同通知书，涉案合同已于2018年11月15日解除的意见，根据徐本德与龚荣签订的《门面出租合同》第8条：“以上补充乙方如有违反导致甲方出租房屋的安全性受损，甲方有权终止合同”的约定，徐本德有权解除合同的前提是龚荣存在违约行为，并且导致房屋的安全性受损，因徐本德提供的证据不能证明房屋安全性受损的事实，故其无权解除合同，对徐本德的该辩解意见，本院不予采纳。 关于双方是否违约以及违约责任的问题。根据合同约定，2018年3月5日至2019年3月4日期间的租金为22,898.00元，租金应于2018年3月1日前支付，龚荣于2018年5月1日支付徐本德2018年3月5日至2019年3月4日的租金21,400.00元，未按照合同约定足额支付租金；徐本德与龚荣签订的《门面出租合同》约定：“乙方在甲方门面做好防水设施，保证油污不再流入甲方饮用水井；乙方保证水不再渗透，淹没甲方的过道墙壁”，但在签订该合同后，徐本德的房屋仍然出现渗水到过道内以及油污流入徐本德饮用水井的现象，因此，龚荣履行合同义务不符合合同约定，已构成违约。2018年11月19日，徐本德将钢材等材料堆放在涉案门面外，阻止龚荣正常经营，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，徐本德应当赔偿龚荣2018年11月19日至2019年3月4日期间的部分租金损失和营业损失，龚荣应当赔偿徐本德水费损失、合同约定赔偿的租金损失以及2019年3月5日之后占用房屋造成的租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方均未按照合同约定履行自己的义务，因龚荣违约在先，未按时足额支付租金，经徐本德书面通知后仍未解决涉案房屋过道渗水以及油污流入饮用水井的问题，且涉案门面的钥匙一直由龚荣保管，龚荣提供的证据也不能证明徐本德在2018年11月19日至2019年3月4日期间一直持续阻止其经营的事实，故龚荣应自行承担部分损失；综合双方的违约责任及损失，本院酌定龚荣的部分租金损失和营业损失与徐本德的水费损失、合同约定赔偿的租金损失以及2019年3月5日之后占用房屋造成的租金损失相互抵销，由龚荣赔偿徐本德门面修复费用6,000.00元。对于龚荣主张的广告牌损失，与本案不属于同一法律关系，可另行主张。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除被告（反诉原告）徐本德与徐超于2015年1月5日签订的《门面出租合同》以及被告（反诉原告）徐本德与原告（反诉被告）龚荣于2016年3月21日签订的《门面出租合同》； 二、由反诉被告龚荣于本判决生效后十日内赔偿反诉原告徐本德门面修复费用6,000.00元； 三、驳回原告龚荣的诉讼请求； 四、驳回反诉原告徐本德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,228.00元（已减半收取），反诉案件受理费975.00元（已减半收取），合计2,203.00元，由原告（反诉被告）龚荣负担1,253.00元，被告（反诉原告）徐本德负担950.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，权利人可以在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  周 松 人民陪审员  夏祖明 人民陪审员  游明学 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  姚 欣