福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初3382号 原告：林炼炼，女，1990年4月11日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈永生，福建天岩律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：涂萍萍，福建天岩律师事务所执业律师。 被告：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码：91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘贤松，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。 原告林炼炼与被告漳州招商房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林炼炼的委托诉讼代理人陈永生、被告漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人刘贤松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林炼炼向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2018年5月20日签订的《楼宇认购书》（编号：0002908）；2、判令被告立即返还原告已支付的购房款及购房定金总计人民币265219元。事实和理由：2018年5月20日，原告与被告签订《楼宇认购书》（编号：0002908），约定：由原告认购被告开发建设的漳州兰溪谷-北区一期54幢105室商品房，面积85.54平方米，标准售价为1460000元，付款方式为按揭付款，定金50000元。备注“本房源可于2018年5月31日前提出申请换房至招商兰溪谷北区，换房成功后，需当日付清首付款或者全款，并签署《商品房买卖合同》”等内容。2018年5月20日，原告向被告申请换房，并填写“《楼房买卖确认书》修改申请单”，申请换房至招商兰溪谷96幢1004室，并于同日向被告支付购房定金50000元。事后，原被告双方约定：该商品房单价为每平方米12620.85元、总价款为1315219元，原告应当支付首期房价款人民币265219元，占全部房价款的20.17%，余款1050000元向本项目的按揭合作银行（贷款机构）申请贷款支付。2018年6月13日，原告依约向被告支付了首期房价款215219元，但被告以政府调控首期房价需占全部房价款的30%为由，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。后就该问题双方多次交涉未果。现因政府调控等不可归责于双方的事由导致原被告签订的《楼宇认购书》之合同目的无法实现。请求判如所请。 漳州招商房地产有限公司辩称，林炼炼无权要求解除《楼宇认购书》并要求招商地产返还款项。1、《楼宇认购书》约定，换房成功后，需当日付清首付款或者全款，并签署《商品房买卖合同》。该约定并未约定首付款比例，且约定付全款的付款方式，足以表明林炼炼预期存在需付全款的付款方式。林炼炼辩称因首付款比例提高，导致其无法实现合同目的的理由不成立。另外，林炼炼在《商品房买卖合同》项下的合同目的是购买案涉房产，并非付款方式，即首付款比例的多少，并不影响林炼炼的合同目的的实现。2、《楼房买卖确认书》修改申请单并未明确约定首付比例。3、虽然《商品房买卖合同》第七条约定了首付款比例为20.17%，但附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式即期限的具体约定》第3条第（2）项明确约定“若非因出卖人原因（……或因政策变化的原因等致使需要提高首付比例……等），致使出卖人未能在前述期间内收到买受人全部房屋价款的，即视为买受人逾期履行付款义务。……同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”根据该约定，林炼炼应当预见到因政策变化导致首付比例提高的可能性。综上，按揭贷款首付比例提高是林炼炼应当预见的情形，不属于不可归责于双方的事由，且林炼炼于《商品房买卖合同》项下合同目的不存在不能实现的根本性障碍，根据约定，其完全应当且可以通过补足首付款差额，或支付全款的方式继续履行合同。因此，林炼炼在自身违约在先的情形下无权主张解除合同并要求返还已付购房款，其诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，原告林炼炼与被告漳州招商房地产有限公司签订一份编号为0002908的《楼宇认购书》，约定：林炼炼认购漳州招商房地产有限公司所开发建设的漳州兰溪谷-北区一期54幢105室商品房，面积85.54平方米，套内建筑面积67.35平方米；标准售价为1460000元，付款方式为按揭付款，定金50000元。《楼宇认购书》备注中约定“本房源可于2018年5月31日前提出申请换房至招商兰溪谷北区，换房成功后，需当日付清首付款或者全款，并签署《商品房买卖合同》”。同日，原告林炼炼向被告漳州招商房地产有限公司申请换房，并填写“《楼房买卖确认书》修改申请单”，申请换房至招商兰溪谷96幢1004室（面积104.21平方米，标准售价为1683000元，优惠后合同总价1355478.3元,付款方式为按揭付款）。同日，原告向被告支付购房定金50000元。2018年5月27日，被告向原告出具收取“购房定金”的收款收据。2018年6月13日，原告林炼炼根据原被告双方约定，在由被告委托代理销售案争房屋（招商兰溪谷96幢1004室）等房产的中介机构打印内容的《商品房买卖合同（预售）》的买受人处签名按指印后将上述《商品房买卖合同（预售）》交中介机构转交被告（出卖人）签章。该《商品房买卖合同（预售）》约定：讼争房屋（招商兰溪谷96幢1004室）单价为每平方米12620.85元、总价款为1315219元，付款方式为“买受人应当于2018年6月2日前支付首期房价款265219元，占全部房价款的20.17%，余款1050000元向本项目的按揭合作银行（贷款机构）申请贷款支付”。同日（2018年6月13日），原告向被告支付了首期房价款215219元。对原告逾期至2018年6月13日支付首期房价款，被告未提出异议并于2018年6月19日向原告出具收取“购房款”的收款收据。之后，被告拒绝在上述《商品房买卖合同（预售）》签章，要求原告根据政策要求把首付款比例提到30%才与原告签订商品房买卖合同，但原告不同意被告要求。双方就该问题多次交涉未果后，原告于2019年7月2日诉至本院。 上述事实，有原告林炼炼庭审中提供的《楼宇认购书》、《楼房买卖确认书》修改申请单、《银行转账交易流水凭证》、《招商地产收款收据》、《商品房买卖合同（预售）》，以及原、被告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，涉案《楼宇认购书》是出卖人漳州招商房地产有限公司与买受人林炼炼在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《楼宇认购书》中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。《楼宇认购书》备注中约定“本房源可于2018年5月31日前提出申请换房至招商兰溪谷北区，换房成功后，需当日付清首付款或者全款，并签署《商品房买卖合同》”。因此，可以确认原、被告双方约定的签署《商品房买卖合同》期日为买受人付清首付款或者全款之日。原告林炼炼虽未按约定于2018年6月2日前支付首期房价款，但其2018年6月13日向被告支付首期房价款后，被告漳州招商房地产有限公司并未提出异议，可视为被告同意该日为双方约定的被告付清首付款期日即双方约定的签署《商品房买卖合同》期日。原告根据约定在由被告指定的委托代理销售商提供的《商品房买卖合同（预售）》文本上签名按指印并当日支付房价首付款，说明原告已按《楼宇认购书》约定履行义务，而被告收取房价首付款并于2018年6月19日向原告出具收取“购房款”的收款收据后，并未依约于原告支付首付款后当日与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，且至今拒绝签订该《商品房买卖合同（预售）》，构成违约。虽然被告未与原告签订上述《商品房买卖合同（预售）》，存在因政府调控提高首期房价支付比例因素，不可归责于双方，但被告要求将房价款首付比例提高到30%，已经超出原、被告双方当初约定，应由双方另行协商一致后签订。故原告林炼炼请求解除与被告漳州招商房地产有限公司于2018年5月20日所签订的编号为0002908的《楼宇认购书》，并由被告漳州招商房地产有限公司返还原告已支付的购房款及购房定金总计265219元，合法有据，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除原告林炼炼与被告漳州招商房地产有限公司于2018年5月20日签订的《楼宇认购书》（编号：0002908）； 二、被告漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林炼炼购房款及购房定金共计265219元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5278.2元，减半收取计2639.1元，由被告漳州招商房地产有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  洪河根 二〇一九年八月二十六日 书记员  李昊蓝 速录员  黄文娟 -2-