广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5035号原告：广州市同家房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路31号（丽晶豪苑）之109号。法定代表人：赵毅康。被告：陈金兰，女，1985年4月24日出生，汉族，住广东省龙门县。被告：张剑云，男，1985年7月23日出生，汉族，住广东省龙门县。上述两被告共同委托代理人：陈路遥、邝李楠，广东宏力律师事务所律师。原告广州市同家房地产代理有限公司（以下简称：同家公司）诉被告陈金兰、张剑云居间合同纠纷一案，本院受理后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告同家公司的法定代表人赵毅康，被告陈金兰、张剑云的共同委托代理人陈路遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同家公司向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告偿付咨询及中介服务费28000元；二、两被告支付违约金28000元（按约定支付日1%违约金，因已经逾期超过100天，所以按照100%计算违约金）；三、两被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2017年7月2日，经原告居间介绍，两被告和案外人黎妙华签订了编号为0000017的《房屋买卖合同》。但两被告拒绝履行合同不办理房屋买卖的相关手续，构成违约。以上事实经（2018）粤01民终12214号案件确认。2017年7月2日，因促成两被告和案外人签订房屋买卖合同，两被告和原告签署了《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，确认两被告应当向原告提供的居间服务支付28000元，支付时间为签署之日，如逾期支付，按照1%天支付违约金。但两被告未履行上述约定。因房屋买卖合同不能履行并非原告的原因，而是两被告违约造成，两被告仍然应当向原告支付咨询及中介服务费及逾期违约金。被告陈金兰、张剑云辩称：一、被告已向原告支付了2000元的中介费，即使法院认为被告仍应向原告支付中介费，也应以26000元为限。二、原告的房屋居间服务存在严重的瑕疵，所以原告应收取的中介费应减少至2000元。根据《广州市存量房网上交易规则》第十九条规定，原告至少存在上述第七款所规定的“无合法依据为当事人进行系统操作”、第十二款所规定的“其他违法违规行为”的属严重的居间服务瑕疵行为。具体如下：（一）关于“无合法依据为当事人进行系统操作”。根据（2018）粤0118民初722号《民事判决书》第3页第6-14页所载的买家黎妙华的所述“原告与被告签订《合同》后，即向被告方支付了50000元定金，并于2017年8月9日向广州市腾尊投资管理有限公司交付了银行按揭贷款申请资料。而被告没有依约协助原告办理按揭有关手续。为尽快达成这桩买卖合同，原告于2017年9月18日向被告方发出了《履约催告函》，催促要求被告方在2017年9月21日前协助原告办理按揭手续，而被告方拒不履行合同，……”可证明，至少在2017年8月9日买家黎妙华就与被告就涉案房屋发生了房屋买卖合同纠纷，但原告却在2017年9月21日对涉案房屋以买家黎妙华及被告的名义办理了网签，网签合同编号为“17090302932”。而且原告制作该网签合同并没有得到被告的授权。原告的上述行为违反了《广州市存量房网上交易规则》第十九条第（十）款关于中介人员不得“无合法依据为当事人进行系统操作”的规定。另外，原告还在网签合同中将《房屋买卖合同》第六条中载明的由买家黎妙华承担税费的约定改成由买卖双方各付各税。原告的该改动并未获得被告的同意且被告亦不知情，该改动直接增加了被告的经济负担，原告的上述行为是进一步的严重侵权。(二)关于原告的“其他违法违规行为”。原告提供给被告的买家黎妙华是以炒房获利为目的的职业中介，原告的目的是与买家黎妙华恶意串谋一同侵占被告的金钱，具体如下：首先，买家黎妙华是广州市保值房地产代理有限公司的执业中介，黎妙华的执业资格证号为“2017207002”。广州市保值房地产代理有限公司的地址是广州市增城区荔城街荔乡路53号。而原告的地址系广州市增城区荔城街荔乡路31号之109号，两家公司的地址仅相差11个门牌号。因此买家黎妙华与原告已认识在先，并已就如何与买家黎妙华恶意串谋一同侵占被告的金钱进行商议。然后，买家黎妙华没有正常地支付涉案房屋的中介费，反而是作为卖家的被告承担全部的中介费，这与“买家承担全部的中介费”或“买、卖双方各承担一半的中介费”的交易习惯严重不符，进一步证明了买家黎妙华与原告恶意串谋的事实。基于原告存在上述严重的房屋居间服务瑕疵，故原告应收取的中介费应减少至2000元。三、鉴于原告的房屋居间服务存在严重瑕疵，因此原告主张的28000元违约金不应得到支持。由于原告在本案中存在严重的服务瑕疵，因此被告并非恶意拒付中介费用，所以原告主张的28000元违约金不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2017年7月2日，被告陈金兰、张剑云（甲方、卖方）与黎妙华（乙方、买方）、原告（丙方、经纪方）签订编号为0000017《房屋买卖合同》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，合同三方在本着诚信原则、平等自愿、友好协商的基础上，一致达成如下协议条款：第一条房地产权属情况1、房地产地址：增城区荔城街荔星大道北2号6幢802房（下称该房地产）。……3、建筑面积142.7平方米……第二条计价、价款……该房地产按整套出售并计价，交易币种为人民币。总成交价为2580000元，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用。……第三条付款……2、按揭付款⑴签订本合同时支付人民币50000元作为定金。⑵首期楼款（含定金）人民币770000元应在取得房地产交易中心受理回执当天内付清。银行同意贷款申请后30个工作天内，双方应共同到房管部门办理交税、过户手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。⑶人民币1810000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后30个工作天内办理按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款之间差额由乙方取得房地产交易中心受理回执时支付给甲方。……第五条产权转移登记1、乙方可变更其他人办理产权转移登记，其他办理人须按合同有关规定执行。……第六条税费缴交1、甲乙双方按以下第（3）方式缴付税费：……（3）乙方承担全部税费。……第八条交易不成的违约责任1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%。3、某方违约，导致守约方为追讨违约方违约责任，而产生的包括但不限于误工费、律师费等费用由违约方支付。……”。2017年7月2日，被告陈金兰、张剑云出具《咨询及中介服务费确认书（买卖）》给原告，载明：“本人陈金兰……是增城区荔城街荔星大道北2号6幢802房单位的《房屋买卖合同》当事人/委托代理人，现确认经贵司独家提供咨询及中介服务，成功签订《房屋买卖合同》。为此，本人同意支付人民币28000元予贵司作为咨询及中介服务费。同时，本人同意贵司可自转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费。本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署之日付清上述咨询及中介服务费。逾期支付，将按1%天支付违约金。如本人与贵司就咨询及中服务费的支付事宜产生争议的，应向上述物业所在地法院提起诉讼。”2017年7月3日，原告出具《收款收据》给被告陈金兰，证明收到陈金兰出售增城区荔城街荔星大道北2号6幢802房之咨询费及中介服务费2000元。2017年9月21日，原告通过存量房网上交易系统制作了合同编号17090302932《存量房买卖合同》，该合同载明甲方卖方为陈金兰、乙方买方为黎妙华、丙方房地产中介服务机构为同家公司，合同条款记载：“甲、乙、丙三方当事人，本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：第一条房地产权属情况1、房地产地址：增城区荔城街荔星大道北2号6幢802房……6、房屋共有情况：无。7、该房地产不存在抵押其他项权利情况。……第二条计价和价款1、该房地产按整套出售并计价，总金额人民币2580000元整。……第三条付款甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。……签订本合同时，乙方向甲方支付50000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款。……按揭方式付款：首期款：乙方应取得受理回执当天内向甲方支付房款770000元整。剩余房款：除前述房款外，剩余房款1810000元整，由乙方于2017年9月21日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料以保证按揭手续顺利办理。……第四条交楼时间和交接手续1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。……第六条税费缴交1、甲乙双方按政府规定各付各税方式缴付税费。……第七条中介服务费及其他费用的给付1、丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2017年7月2日前向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费28000元整。（2）乙方应向丙方支付中介服务费0元整。2、甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。3、基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……第十条交易不成的违约责任1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。2018年1月3日，广州市房屋交易监管中心出具《关于查询网签情况的复函》给被告陈金兰，载明：2018年1月3日，你向我中心申请查询增城区荔城街荔星大道北2号6幢802房的网签记录。经核查，现将有关情况函复如下：2017年9月21日，广州市同家房地产代理有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：17090302932）。2018年4月13日，广东省广州市增城区人民法院出具（2018）粤0118民初722号《民事判决书》，认定《房屋买卖合同》中已约定了涉案房屋的交易价格，陈金兰、张剑云以此为由拒绝履行合同义务，故认定陈金兰、张剑云存在违约行为。为此，判决：解除黎妙华与陈金兰、张剑云于2017年7月2日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；陈金兰、张剑云赔偿违约金25万元给黎妙华；陈金兰、张剑云返还定金5000元给黎妙华；陈金兰、张剑云赔偿律师费5万元给黎妙华；驳回黎妙华的其他诉讼请求。判后，陈金兰、张剑云不服上诉。2018年8月21日，广东省广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终12214号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。本案庭审期间，原告明确其诉讼请求为：一、两被告向原告支付26000元中介费；二、两被告向原告支付违约金26000元。本案审理期间，原告陈述：1、我方一直有帮被告办理按揭手续，被告中途把涉案房屋出售给其他人，所以让我方帮他协商解除合同，把定金退回给黎妙华，不是我方服务有瑕疵，而是被告不出售房屋。2、黎妙华不是我方工作人员，与我司没有关系。3、我方不清楚在向房管部门提交网签合同前有无经过被告的同意，但合同有约定我方要做网签合同。4、我方应履行的中介服务不包括按揭服务，由黎妙华自己找按揭公司。评估价格高于合同价格是被告与黎妙华之间的约定，贷款额以评估为准，这是评估公司的事情，与我方无关。被告陈金兰、张剑云陈述：1、我方与黎妙华产生纠纷是因为涉案房屋贷款评估结果出来后黎妙华不同意给首期款，我方不同意继续履行合同。我方与黎妙华产生纠纷与原告的居间服务行为无直接关系，但有间接关系。因为我方认为原告与黎妙华是认识的，评估公司是原告找的，黎妙华想找评估公司把价格做高，评估价格是350万元的话，银行放款就有245万元，即黎妙华只需要给十几万元的首期款就能购买涉案房屋，造成我方有共同骗取银行贷款的风险。2、二手房居间服务包括促成买卖双方签订买卖合同、配合办理按揭、网签、过户、房屋交付等工作，而原告只做了促成买卖双方签订房屋买卖合同这一项，根本没有做后续的配合办理网签、过户、房屋交付等工作。本院认为：原告与被告陈金兰、张剑云以及黎妙华于2017年7月2日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。”也就是说，原告作为房地产经纪机构应对房屋买卖交易过程中涉及的按揭贷款（包括房屋评估）等专业性问题应书面告知买卖双方或对此详细说明相关政策、规定及交易风险。现两被告与黎妙华因涉案房屋评估价格、按揭贷款金额、首付款金额等产生纠纷，而原告未能提交合法有效证据证明其已履行上述规定的告知或说明义务，因此，对于两被告请求酌减居间服务费，理据充分，本院综合考虑各方当事人在合同履行过程中的过错程度、原告居间服务义务的履行情况等因素，酌定两被告应向原告支付居间服务费14000元，扣减两被告已经支付的2000元，即两被告仍应向原告支付居间服务费12000元。由于两被告逾期支付居间服务费，故仍需计付违约金，违约金应以12000元为本金，从2017年7月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。至于原告请求过高的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈金兰、张剑云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市同家房地产代理有限公司支付居间服务费12000元及违约金（违约金以12000元为本金，从2017年7月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。二、驳回原告广州市同家房地产代理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由原告广州市同家房地产代理有限公司负担550元，由被告陈金兰、张剑云负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年八月十三日书记员  阮柳静