广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9250号原告：广州市天河区泽晖苑小区业主委员会，住所地广东省广州市天河区中山大道华景新城泽晖苑小区。负责人：刘起河，主任。委托代理人：刘起河。被告：广州粤安物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区），统一社会信用代码。法定代表人：林琛，经理。委托代理人：徐飞、孔戈，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：林琛，男，1986年3月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会（下简称泽晖苑业委会）诉被告广州粤安物业管理有限公司（下简称粤安物管公司）、林琛物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泽晖苑业委会的委托代理人刘起河，被告粤安物管公司的委托代理人徐飞到庭参加了诉讼；被告林琛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽晖苑业委会诉称：一、泽晖苑小区70号东边首层门厅归小区全体业主共有，被告无权占有，应将该物业无条件交还给小区全体业主。泽晖苑小区70号东边首层门厅位于该栋大楼东边的大门入口处，面积约为40平方米，门厅内的右侧为该栋大楼的上下楼步行楼梯，门厅内的左侧为小区的配电房和安全监控值班室，此处物业是小区业主进出该楼的必经之地，在小区建设工程规划验收合格平面图上，该门厅标明为“居委会活动中心门厅”，属于泽晖苑小区的公共物业，归全体业主所有。2016年8月31日，被告退出了泽晖苑小区物业管理，并与原告和小区新聘用的物业管理公司办理了物业管理移交手续，但至今拒绝移交上述物业，并将上述物业出租给成都我来啦网格信息技术有限公司，在上述物业的对面贴墙处安放了一个有几米宽的速递易快递柜，年租金6500元。在被告退出小区物业管理后的一年多里，原告多次派人联系被告，要求其将70号东边首层门厅的物业无条件归还给小区全体业主，移交与速递易公司所签订的租赁合同或将其快递柜搬离，但均遭到被告无理拒绝。二、1999年泽晖苑小区K、J栋建设工程规划验收图中显示，架空支柱层内标注为垃圾压缩站和自行车库，属于泽晖苑小区业主的共有物业。但被告在管理泽晖苑小区期间，将小区垃圾压缩站以及紧邻垃圾压缩站的西南面、K栋门厅南墙以北的自行车库改建成了六间房间，用作公司员工宿舍，面积约为300平方米。2016年8月底，被告退出了泽晖苑小区物业管理，但其拒绝交还上述六间房屋，除小部分继续留作公司员工宿舍外，被告将大部分房屋提供给了他人使用。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：一、被告将泽晖苑小区70号东边（自编E栋）首层门厅物业所有权无条件交还给泽晖苑小区全体业主；二、被告停止侵权行为，将速递易快递柜搬离泽晖苑小区70号东边（自编E栋）首层门厅；三、被告将泽晖苑自编号K、J栋架空支柱层内的全部用房（大小6间），恢复原状并无条件交还给泽晖苑小区全体业主；四、被告承担本案的诉讼费。被告粤安物管公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。一、泽晖苑小区70号整栋楼是属于一个业主，故70号首层大堂是由该业主分摊，原告对此无权主张权利。而且被告没有占有该物业的所有权，原告的诉请没有依据。二、速递易快递柜的所有权不属于被告，如果原告认为速递易快递柜侵犯了其权益，原告应该向快递柜的所有权人主张。三、J、K栋架空支柱层中的6间房屋并非被告加建的，而是在开发商交给被告进行物业管理时已存在。如果按照原告的诉请，上述房屋应属于违法建筑，且实际上已被城管部门依法拆除，所以这些建筑物不具备合法性，不会给被告带来合法利润，被告也无法将这些建筑物交还给原告。被告林琛未答辩。经审理查明：泽晖苑业委会主张粤安物管公司与案外人成都我来啦网格信息技术有限公司（下简称我来啦公司）签订合同，将应属于泽晖苑小区全体业主所有的泽晖苑70号东边（自编E栋）首层门厅出租给我来啦公司并取得收益。为予证明，泽晖苑业委会提交了《速递易合作协议》（复印件）以及现场照片（打印件）等证据。其中，《速递易合作协议》显示由粤安物管公司与我来啦公司于2016年6月24日签订，约定粤安物管公司允许我来啦公司在华景路62-78号泽晖苑安装、运行速递易系统，自2016年3月24日起至2018年3月23日止，我来啦公司每年向粤安物管公司支付综合管理费6500元/网点，该费用包括速递易系统的场地占用费、粤安物管公司的管理费、用电管理费（含电费）等全部费用。粤安物管公司确认上述证据的真实性，并确认上述合同中约定的费用全部由其收取；另，粤安物管公司主张《速递易合作协议》在2018年3月23日到期后，其与我来啦公司未续约，该速递易柜也未使用。粤安物管公司主张泽晖苑小区自编号J、K栋的架空支柱层加建的6间房已被城管部门定性为违法建筑，且已被城管部门拆除。为予证明，粤安物管公司提交了《责令限期改正通知书》作为证据。《责令限期改正通知书》显示由行政主管机关于2018年12月5日向粤安物管公司发出，内容为广州市天河区华景路78号泽晖苑K栋架空层加建围墙违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，要求粤安物管公司于2018年12月7日12:00前自行整改。泽晖苑业委会确认上述证据的真实性，但认为其不知道上述6间房屋是谁拆除的，当时其也没有到场。泽晖苑业委会认为上述6间房是开发商在早期建的用房，不属违建；上述房屋被部分拆除，是由于粤安物管公司的原因所造成，泽晖苑业委会要求粤安物管公司将上述房屋修复并交还。泽晖苑业委会主张粤安物管公司是林琛为股东的一人有限责任公司，要求林琛与粤安物管公司共同承担责任。为予证明，泽晖苑业委会提交了《股东会决议》《股东转让出资合同书》《准予变更登记（备案）通知书》（均为复印件）作为证据。粤安物管公司确认上述证据的真实性。泽晖苑业委会、粤安物管公司均确认粤安物管公司于2016年8月31日撤离泽晖苑小区，不再为泽晖苑小区提供物业管理服务。泽晖苑业委会主张业主大会表决同意授权其代表全体业主以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼，并提交了《泽晖苑第二次业主大会表决结果》。粤安物管公司对该证据的真实性予以确认，但认为该证据没有明确就本案的诉讼授权业主委员会进行诉讼，且对业主委员会的授权范围、代理权限未予明确，亦未明确授权诉讼的对象，即未明确是否可以向粤安物管公司提起诉讼。另，泽晖苑业委会还向本院提起诉讼，要求粤安物管公司、林琛共同返还出租泽晖苑70号东边（自编E栋）首层门厅的收益，支付泽晖苑小区自编号J、K栋的架空支柱层加建的6间房的占用费等，本院已以（2018）粤0106民初9249号案件立案审理。本院认为：《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”本案中，泽晖苑小区业主大会已表决同意授权泽晖苑业委会代表全体业主以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼，因此，现泽晖苑业委会作为原告提起本案诉讼符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第五十四条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”据上规定，粤安物管公司未经泽晖苑小区业主大会同意，自行与我来啦公司签订合同，将泽晖苑小区的共有部分[泽晖苑小区70号东边（自编E栋）首层门厅]出租给案外人使用并收益，该行为侵害了泽晖苑小区业主的合法权利，泽晖苑业委会已另案起诉要求粤安物管公司返还相关收益，而本案中泽晖苑业委会则要求粤安物管公司交还上述物业的所有权并将快递柜搬离。对此，本院认为，首先，在《速递易合作协议》约定的期间内，粤安物管公司未经泽晖苑小区业主大会同意而允许我来啦公司在上述物业内设置快递柜，侵害了泽晖苑小区业主对上述物业的使用、收益的权利，但是，粤安物管公司并未对上述物业的所有权进行处分、亦未侵占上述物业的所有权，故泽晖苑业委会要求粤安物管公司返还上述物业的所有权的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。其次，根据《速递易合作协议》约定，快递柜是由我来啦公司安装运行，且合作期限为2016年3月24日起至2018年3月23日止。粤安物管公司主张该合同期满终止后，其并未与我来啦公司续签合同，而泽晖苑业委会亦未提供证据证明粤安物管公司在上述合同期满后继续允许我来啦公司使用上述物业，其依法应自行承担举证不能的法律责任。因此，泽晖苑业委会要求粤安物管公司将快递柜搬离上述物业的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于泽晖苑小区自编号J、K栋的架空支柱层内加建的6间房屋，根据粤安物管公司提交的《责令限期改正通知书》显示，相关行政主管部门已认定上述6间房屋的加建违反了《广州市城乡规划条例》的规定，并要求自行整改。现泽晖苑业委会要求粤安物管公司恢复上述6间房屋的原状并交还，该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。由于本院对于泽晖苑业委会的诉讼请求不予支持，故其要求林琛共同承担责任的诉讼请求亦缺乏依据，本院不予支持。林琛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席审理。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第十五条、第五十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费300元，由原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  王玉珊人民陪审员  刘桂梅二〇一九年八月二十七日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰