文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初12388号原告：陈长江，男，汉族，1981年8月11日出生，住重庆市大渡口区。被告:新重庆小商品(重庆)菜园坝商业管理有限公司，统一社会信用代码915001030960089386，住所地重庆市渝中区菜袁路15号一至八层及负一、负二层。法定代表人:周斐，经理。委托诉讼代理人：王若竹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊伊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告陈长江与被告新重庆小商品(重庆)菜园坝商业管理有限公司（以下简称小商品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈长江，被告小商品公司的法定代表人周斐及其委托诉讼代理人王若竹、陈俊伊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈长江向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《租赁合同》；2、判决被告向原告偿还保证金20000元、设备设施维护费22000元以及2017年12月22日至2018年12月22日的店铺租金46932元，以上三项费用共计88932元；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2016年初通过报纸、网络了解到被告打造电商配送中心的事实,原告经多方了解后与被告签订了租赁合同,本想着被告这种正规公司,又有政府鼓励,或者政府补贴,又是响应国家号召,大力发展电子商务运营,对未来充满希望。被告官网上有“我们还在大江楼塔楼拿出3层楼作为电子商务运营中心,将帮助商户建立自己的线上平台,并开设配套完善的社区020体验服务站,让市民做到足不出户就能购买各种日用小商品。项目成功运营后将成为西南地区首家以电子商务、展示配送为一体的大型综合商场。”但是2016年8月开业后被告的电商配送中心至今仍未建立。被告欺骗了老百姓,欺骗了商户,甚至欺骗了政府,原告在经营一年多后向被告提出经营困难无法继续经营,望解除合约,原告也愿意承担法律允许范围的违约责任。被告却告知原告无法解除合同,必须经营满五年才能解除合同,因为被告与原告签署了一份(租金五年贷的合同),具体为被告以原告的个人名义向银行申请了五年的贷款用于缴纳五年店面租金共计194216元，让原告莫名其妙的背上了巨额债务，被告一次性将这笔贷款收入囊中。然后被告告知原告以月供3911元方式向银行还款。签署该合同时,被告告知原告签了这个合同租金要下浮20%，非常划算。原告本以为被告就是为商户为老百姓考虑周全,为商户节约成本，谁知道这是一个骗局,被告用租金五年贷将原告牢牢套住,又是恐吓,又是威胁,银行的贷款必须还，不经营也要还。原告只得继续苦苦经营,传统的经营模式已无法满足市场的需求,被告的电商配送中心又不建立,又无法与被告解约,导致原告亏损严重,倾家荡产。直至2018年12月22日后原告实在无力承担高昂租金,停止了向银行偿还贷款，每月3911元租金够一家老小的生活费了。在国家大力扶贫脱贫的政策下,被告不断的压榨商户,欺骗商户。原告已是负债累累,穷困潦倒,多次与被告商议退还保证金解除合同等相关事宜,被告不予理会。被告做的电商推广时间拖延，导致原告经营不善，要求解除与被告签订的租赁合同。综上请求判决支持原告的诉讼请求。被告小商品公司辩称，原被告于2016年3月10日签订的《商铺租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。被告于2016年6月28日将商铺交付给原告使用，被告履行了交付商铺的义务。原告称的“电子商务运营中心”非“电商配送中心”，“电商配送中心”为出租人经营的整个新重庆小商品菜园坝商贸中心的命名，该市场已于2016年8月11日公告开业，早已建立。原告称的“电子商务运营中心”是否建立并非租赁合同约定的出租方合同义务，媒体新闻报道并非租赁合同约定的义务，对出租人不具有约束力。2014年8月4日，“电子商务运营中心”取得了《国际顶级域名注册证书》并进行了备案登记，登录域名“xcqxsp.com”即可看到菜园坝小商品市场的网站信息，该网站上二维码可链接微信和APP下载，“电子商务运营中心”早已建立，被告对此进行了大量投入。被告自2015年开始至今不间断投放广告，履行了合同约定的市场推广义务。被告也履行了合同约定的设施设备维护义务，设施设备的维护包括电梯、中央空调、消防、电力、污水、新风等设施设备的改造和维护。原告陈述的借款合同系其与重庆银行股份有限公司小企业信贷中心签订的，被告并非该合同的相对人。原告一次性支付5年的租金，被告给予了八折优惠，同时为原告向重庆银行的借款提供了担保，加重了自身义务。2019年1月7日，原被告签订的《商铺委托代租协议》的性质是代租，并非退铺协议，且协议约定了代租成功前，应按照租赁合同继续履行。租赁合同第四条约定“合同期满乙方若不再续租，且无违规违约和拖欠费用行为，则甲方全额退还履约保证金”。综上，被告履行了合同约定的义务，原告违反约定未按时支付水费、电费、垃圾处置费、物管费，且未按照商场统一开关铺时间营业，原告构成违约，被告无违约行为，被告不同意解除合同。在租赁合同没有解除的情况下，原告要求退还保证金、设施设备费用、租金的诉讼请求不成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月4日，杨志琳、陈彦刚、王荣开、张勤从中国东方资产管理公司重庆办事处受让取得重庆市渝中区房产。2014年4月16日，小商品公司与杨志琳、陈彦刚、王荣开、张勤签订《房屋租赁合同》，约定由小商品公司承租位于重庆市渝中区房产（建筑面积共计29829.59㎡）。2016年3月10日，小商品公司（出租方，甲方）与陈长江（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租重庆市渝中区商铺用于塑料、劳保、地毯的销售经营，建筑面积为73.3平方米，套内面积为29.32平方米；承租期限为10年，自2016年5月1日起至2026年4月30日止，承租期含起始日及届满日，租金单价为138元/月/平方米；乙方以12个月为一个支付周期交付一次租金，于本合同签订时一次性向甲方交付第一期租金48554元；双方同意租金起算时间以甲方在商场内公告开业时间为准；乙方在签订本合同时，按承租商铺20000元/个的标准向甲方缴纳履约保证金，乙方共计应向甲方交纳履约保证金20000元，该保证金作为乙方完清应付甲方相关费用和租赁期内遵章守纪、诚信经营、物业完好及履行合同的保证，如乙方违规违约被扣减履约保证金，乙方应在收到书面通知七日内补足被扣减的履约保证金，合同期满乙方若不再续租，且无违规违约和拖欠费用行为，则甲方全额无息退还履约保证金。设备设施维护费：甲方只负责对设施设备进行首次改造维修，之后的设施设备维护及更换须由各承租人共同分担，为保证今后设施设备正常运行，签订本合同时，由甲方根据与维修维保单位签订的维保合同中委托代收条款的约定，按一次性向乙方代收设施设备维护费22000元，该维护费由甲方代为保管，并保证专款专用。市场推广费：因市场培育需要，乙方自愿承担部分市场推广费，用于如DM单等宣传资料的制作、发放，预计培育期为三年，自合同签署之日起的前三年，乙方同意按每个商铺2000元/年的标准向甲方交纳市场推广费，从第四年起乙方不再支付该费用。每年的推广费在乙方缴纳当期租金时一并缴纳，由甲方负责代收，专款专用。物业费用：物管费按商铺建筑面积10元/月/㎡计收（暂定）；电费按商铺电表实际发生额加公摊和正常电损耗据实缴纳；按商铺建筑面积据实分摊水费、空调使用电费、送新风电费；垃圾处置费和其它应由乙方承担的费用，由乙方按相关规定据实缴纳。违约责任：乙方若违反本合同第三条和第五条的约定，逾期缴纳物业管理费和租金等各项费用，每逾期一天，按欠费总额的3‰每日加收滞纳金；逾期缴纳水电费，每逾期一天，按欠费总额的1%每日加收滞纳金。以上费用逾期超过15天者，甲方有权单方解除合同，收回商铺。乙方应自收到甲方解约通知之日起三日内自行撤场，逾期除应向甲方双倍支付租金外，遗留物品将被视为乙方自动放弃其所有权，甲方可以自行处理并不承担任何责任，且不退还保证金。双方在合同中对其他权利义务进行了约定。同日，小商品公司（甲方）与陈长江（乙方）签订《补充协议》，约定：双方于2016年3月10日签订了重庆市渝中区商铺的《商铺租赁合同》。为缓解乙方租金缴纳压力，乙方向银行贷款支付甲方五年租金，由甲方担保，乙方向银行融资贷款，一次性向甲方缴纳所承租商铺五年的租金，乙方分60期按月向银行归还本息；乙方承租商铺的套内面积为29.32平方米，租赁单价为138元/平方米/月，年租金为48554元，鉴于乙方一次性贷款支付五年租金，甲方同意该五年的租金按原价8折计算，即优惠后年租金为38843元，五年租金合计为194216元。从第六年起，租金恢复原价并按主合同约定执行。乙方向银行融资贷款由银行直接支付给甲方。乙方授权委托甲方统一开立结算账户，并承诺每期按时向银行偿还本息，如有逾期还款，则参照主合同延迟支付租金的违约责任执行。本协议作为主合同的补充，与主合同具同等法律效力；未涉及事项均保持不变，仍按主合同约定执行。合同签订后，陈长江向小商品公司支付了20000元保证金、22000元设施设备维护费、2000元推广费。2016年6月28日，小商品公司将重庆市渝中区商铺交付给陈长江。并签订了《接铺确认书》，载明“重庆市渝中区商铺，《商铺租赁合同》约定套内面积为29.32㎡，建筑面积为73.3㎡，现经过现场测量，实际套内面积为30.19㎡，建筑面积为75.48㎡。根据合同约定，甲方将按此实际测量面积为乙方计算租金。鉴于乙方在签订合同后，已用银行贷款向甲方支付5年租金，为此经双方核算，本次甲方应收乙方1年差额租金共计1153元。若乙方系办理五年租金贷款的，双方约定，在五年贷款期限内，甲方于每年的7月16日一次性向乙方收1年差额租金”。同日，双方签订了《新重庆小商品菜园坝商贸中心使用人管理协议》，就甲乙双方在商场的管理及商户经营中的权利义务进行了约定。2016年7月27日，陈长江与重庆银行股份有限公司小企业信贷中心签订《借款合同》，约定由陈长江向重庆银行股份有限公司小企业信贷中心借款194216元用于支付租金，贷款期限为61个月，贷款年利率为7.6%；贷款人将贷款资金发放至借款人个人结算帐号后，借款人授权并委托贷款人将贷款资金从借款人个人结算账户直接支付给符合本合同约定用途的借款人交易对手。庭审中陈长江与小商品公司均陈述重庆银行股份有限公司小企业信贷中心于将194216元发放给陈长江后支付给了小商品公司。新重庆小商品菜园坝商贸中心商场于2016年8月18日开业。2019年1月7日，小商品公司（甲方）与陈长江（乙方）签订《商铺委托代租协议》，约定：甲乙双方于2016年3月10日签订了重庆市渝中区商铺，乙方因自身经营原因，将该商铺委托给甲方对外租赁。自本协议生效之日起，甲方有权将该商铺对外招租，如甲方将该商铺成功重新招租后，乙方不得以任何理由拒绝退还该商铺；乙方承诺在该商铺未成功重新租赁前，仍按时缴纳该商铺的所有费用，包括但不限于每月应还的租金贷款本息、水电费等，同时乙方承诺在未重新租赁前遵守商场相关规定，按时开、关门营业；甲方同意若将该商铺重新租赁并收到第三方相关租赁费用后，将乙方缴纳的保证金全额退还乙方，并将设施设备维护费扣除实际使用年限后据实退还乙方；在该商铺未重新租赁前，若乙方违反租赁合同及商场管理制度，甲方仍有权按租赁合同及相关规定对乙方进行违约处理。小商品公司在庭审中称，其在签订上述《商铺委托代租协议》后，未将商铺成功招租。2019年3月14日、3月15日、3月18日、3月21日、3月25日，小商品公司分别向陈长江发出违约通知，3月14日、3月15日、3月18日、3月25日的通知载明“陈长江在经营过程中，早退180分钟（时间10：30），为维护正常经营秩序，现根据签订的《使用人管理协议》内容之约定，我司将依约对您收取200元违约金。”3月21日的通知载明“陈长江在经营过程中，未开门600分钟（时间17：30），为维护正常经营秩序，现根据签订的《使用人管理协议》内容之约定，我司将依约对您收取200元违约金。”本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，小商品公司与陈长江签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。小商品公司于2016年6月28日将租赁房屋交付给陈长江使用，履行了合同义务，陈长江亦按合同约定支付了履约保证金20000元、设施设备维护费22000元、推广费2000元，并一次性支付了五年即自2016年8月18日起至2021年8月17日的租金194216元。关于原告认为被告没有履行建立电商配送中心的义务，构成违约，原告有权解除合同的意见。双方在《商铺租赁合同》、《补充协议》中均未对被告应履行建立电商配送中心的义务进行约定，故原告的该主张不能成立。原告未举示证据证明被告存在违约情形，本案不存在原告有法定解除合同权利的情形；原告亦未举示证据证明其已与被告就解除合同达成协议，被告在庭审中明确表示不愿意解除合同，也不存在合同约定的原告有解除合同权利的情形，且在原告已一次性支付租金至2021年8月的情况下，原告要求提前解除合同并要求被告退还保证金、设施设备费、推广费的诉讼请求均不成立。关于原告要求被告退还2017年12月22日至2018年12月22日的租金46932元的诉讼请求，因原告使用了租赁商铺，应按合同约定支付租赁期间的租金，故原告的该项诉讼请求不成立。应当指出，原被告于2019年1月7日签订的《商铺委托代租协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原告委托被告开展重庆市渝中区商铺的招租工作，在该协议未被解除的情况下，小商品公司应按照协议的约定尽力、勤勉帮助陈长江寻找该商铺新承租人，以帮助陈长江减少损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈长江的所有诉讼请求。本案受理费减半收取计1012元，由原告陈长江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  张 焱二〇一九年八月二十八日法官助理  艾志花书 记 员  周洪戬