广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2217号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司（以下简称“星河湾物业公司”），住所地广东省广州市番禺区迎宾路星河湾畅心园4栋1座103，统一社会信用代码：91440113728229334A。法定代表人：吴惠珍，职务：副董事长。委托诉讼代理人：真萍，系星河湾物业公司员工。委托诉讼代理人：王晓彤，系星河湾物业公司员工。被告：方继宏，男，1969年2月11日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市皇姑区，物业地址广东省广州市番禺区，原告星河湾物业公司与被告方继宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星河湾物业公司的委托诉讼代理人王晓彤到庭参加诉讼，被告方继宏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河湾物业公司诉称：被告于2010年3月31日购得广州宏富房地产有限公司开发（以下简称宏富公司）的位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾赏心园12栋1座901房，建筑面积为133.18平方米，并于2010年3月31日与宏富公司签署了《星河湾前期物业管理服务协议》，该协议约定：由宏富公司委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理服务及收取物业管理费等相关费用；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每2.5元计收，当月交清物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。宏富公司委托原告进行前期物业管理服务，并与原告签订了《广州星河湾物业管理服务合同》。被告于2016年6月前正常缴纳相应物业费等。现被告自2016年6月份开始，未再交纳物业管理费、水费、车位费等。经原告多次发出缴费通知单催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告与宏富公司签订的《星河湾前期物业管理服务协议》，原告与宏富公司签订的《广州星河湾物业管理服务合同》合法有效，对各方均具有法律约束力。被告实际行使业主权利，且原告经宏富公司依法选聘提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。为此，依据《广东省物业管理条例》、《民事诉讼法》的有关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判令如下：1、被告向原告支付拖欠的从2016年6月1日起至2018年12月31日止的物业管理费10323元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2018年12月10日实际索赔为4507.82元，两项合计14830.82元；2、被告向原告支付拖欠的从2016年6月1日起至2018年9月30日止的水费509.8元、排污费9.4元、排污费差价0.30元、车位费1360元、车位管理费240元、以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期车位费违约金不高于本金1600元计算；第1、2项诉讼请求合计18550.32元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告方继宏无答辩。经审理查明：原告星河湾物业公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理等。广州市番禺区大石街迎宾路星河湾赏心园12栋1座901（以下简称涉案物业）的产权人为被告方继宏，系方继宏向涉案物业开发商宏富公司购买涉案物业。方继宏于2010年4月7日取得涉案物业的产权证书。该涉案物业的建筑面积为133.18平方米。2010年3月31日，被告方继宏与物业开发商签订《星河湾前期物业管理服务协议》一份，该协议约定由物业开发商委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理服务，且本协议中的权利义务可转让给其委托的物业管理公司；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每2.5元计收；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。2014年12月1日，原告星河湾物业公司与宏富公司签订《广州星河湾前期物业服务合同》一份，约定由宏富公司委托原告星河湾物业公司对涉案小区进行前期物业管理服务，委托管理期限为六年，自2015年1月1日至2020年12月31日止。2016年5月13日，原、被告双方签订《广州星河湾室内停车场车位租赁合约》一份，约定由原告以车位费及车位管理费共计为400元/月的标准，将室内停车场车位（车位编号为：5c-507）租赁给被告使用，租赁期自2015年1月1日起至2016年12月31日止，逾期交费的，从逾期之日的次月1日起每日按应交费用的1‰缴交滞纳金等。另外，该合约还约定，合约终止之日起停放于车位内的车辆，原告有权按临时车辆收取费用。上述《星河湾前期物业管理服务协议》、《广州星河湾前期物业服务合同》及《广州星河湾室内停车场车位租赁合约》还对其他相关事项进行了约定。原告星河湾物业公司称被告方继宏曾向原告缴纳物业管理服务费至2016年5月，从2016年6月1日起未缴纳物业管理服务费，且被告尚拖欠原告2016年11月至2017年2月的车位费、车位管理费未付。原告经催讨未果，遂于2019年1月25日将被告诉至本院，要求被告支付2016年6月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费10323元及逾期付款违约金、水费509.8元、排污费9.4元、排污费差价0.3元、车位费1360元、车位管理费240元及逾期付款违约金等。原告星河湾物业公司在本案中提供了《星河湾前期物业管理服务协议》及《广州星河湾前期物业服务合同》、《广州市不动产登记查册表》、《房屋转名登记表》、《星河湾承诺书》、《催费单》、费用计算明细表、《番禺区自来水及污水处理费收费标准》、《我区将于9月起调整污水处理收费标准》、《9月1日起全区统一供水价格》、《广州星河湾室内停车场车位租赁合约》等证据。上述《催费单》中注明费用扣费日为每月15日、停车费扣费日为每季度第一个月5日，逾期缴费则住宅用户需每日按0.1%、车位租户需每日按0.5%加收滞纳金。本院立案受理本案后，曾向被告的户籍地及物业地址拟寄送原告起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等司法文书，但均被退回。为此，本院另向被告发出开庭公告，公告期满，仍未见被告到庭应诉。另查明：原告确认，涉案物业的每月物业管理费应为133.18平方米×2.5元/平方米/月=332.95元/月。被告方继宏拖欠2016年6月1日至2018年12月31日期间共31个月物业服务费应当为332.95元/月×31月=10321.45元。本院认为：被告方继宏与物业开发商签订的《星河湾前期物业管理服务协议》、原告星河湾物业公司与物业开发商签订的《广州星河湾前期物业服务合同》均合法有效，原告据此对涉案物业小区进行物业管理，原、被告之间形成事实的物业服务合同关系，被告作为涉案物业小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，故应当支付相应的物业管理服务费给原告。被告之前也曾向原告缴纳过物业管理费，系被告对原告物业管理服务的认可。涉案房屋建筑面积133.18平方米，被告每月应缴纳物业管理服务费为332.95元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。因被告方继宏自2016年6月起无故拒不缴纳物业管理费，故被告方继宏应向原告星河湾物业公司缴纳2016年6月1日至2018年12月31日的物业管理费10321.45元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告方继宏享受原告提供的物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应支付违约金给原告。原告主张从欠费次月1日起按每日1‰的标准计算逾期付款违约金，该违约金计算标准明显畸高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院酌情将逾期付款违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，综上，逾期付款违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，各月逾期付款违约金应以当月应缴物业管理服务费332.95元为限。对原告主张逾期付款违约金的超出部分，本院则不予支持。原告星河湾公司主张被告方继宏支付2016年11月至2017年2月的车位费及车位管理费，并支付逾期车位费违约金。本院认为，原、被告双方签订的《广州星河湾室内停车场车位租赁合约》合法有效，被告方继宏承租了原告的室内停车场的车位，理应向原告支付车位费及车位管理费，故被告方继宏应按合同约定的车位费及车位管理费共计400元/月的标准向原告支付2016年11月至2017年2月的车位费及车位管理费共计1600元（400元/月×4个月），对原告的该主张，本院予以支持。被告方继宏承租车位后，未按合同约定缴纳车位费及车位管理费，已构成违约，除清偿拖欠的车位费及车位管理费外，还应支付违约金给原告。原告主张按每日1‰的标准计算逾期付款违约金，该违约金计算标准明显畸高，且原告未举证证明被告逾期支付车位费及车位管理费给其造成的实际损失，故本院酌情将逾期支付车位费及车位管理费违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，综上，逾期付车位费及车位管理费违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从每月6日起计至实际清偿之日止，各月逾期付款违约金应以当月应缴的车位费及车位管理费400元为限。对原告主张逾期支付车位费及车位管理费违约金的超出部分，本院则不予支持。原告星河湾公司主张被告拖欠的2016年6月1日至2018年9月30日期间的水费509.8元、排污费9.4元、排污费差价0.3元在合理的范围内，本院亦应予以支持。被告方继宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告方继宏应于本判决生效之日起七日内支付2016年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费10321.45元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月交纳物业服务费用332.95元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清还所欠物业管理费用服务费之日止，每月应交纳费用的逾期付款违约金分期计算，上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月应交的物业管理费332.95元）给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；二、被告方继宏应于本判决生效之日起七日内支付2016年11月至2017年2月期间的车位费及车位管理费1600元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月交纳车位费及车位管理费400元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的6日起计至实际清还所欠车位费及车位管理费之日止，每月应交纳费用的逾期付款违约金分期计算，上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月应交的车位费及车位管理费400元）给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；三、被告方继宏应于本判决生效之日起七日内支付2016年6月1日至2018年9月30日期间的水费509.8元、排污费9.4元、排污费差价0.3元给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；四、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，由被告方继宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  王薇薇人民陪审员  王沛坚人民陪审员  黄家杰二〇一九年八月十二日书 记 员  陈 瀚