江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初3698号原告：苏州耀蓝环保科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇东桥长平路90号。法定代表人：叶必俊，总经理。委托诉讼代理人：李文渊、江南来，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被告：苏州市天冠钟表有限公司，住所地江苏省苏州市相城区东桥开发区。法定代表人：刘麟虎。委托诉讼代理人：陈励焱，该公司员工。委托诉讼代理人：范荣，江苏渟泓律师事务所律师。原告苏州耀蓝环保科技有限公司（以下简称耀蓝环保科技公司）诉被告苏州市天冠钟表有限公司（以下简称天冠钟表公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理，依法适用简易程序由审判员宁璐独任审判。本案于2019年8月5日公开开庭进行了审理，原告耀蓝环保科技公司的法定代表人叶必俊及原告的委托诉讼代理人江南来，被告天冠钟表公司的委托诉讼代理人陈励焱、范荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告耀蓝环保科技公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告停产停业损失480000元、搬迁费和装修及附着物损失182052元、房租差价及装修损失166000元、支付违约金20000元、退还保证金10000元，上述费用暂共计：858052元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告租赁被告房屋从事环保企业经营，双方于2018年5月7日签订了《租赁合同》，约定：租赁期限自2018年2月9日至2021年2月8日，租金87791元/年，合同第8条第3项约定：“若甲方干扰乙方的正常经营给乙方造成损失的，乙方有权向甲方提出索赔。”第8条第4项约定：“甲方亦不得无故中止合同，否则须按保证金的二倍作为违约金赔偿乙方，并赔偿乙方因此而造成的损失。”由于被告出租的厂房不符合政府关于消防、安检的要求，2019年3月9日被告书面通知原告搬迁，强制解除租赁合同，为此原告被迫搬迁造成停产停业、设备搬迁、租金差价、装修及附着物等损失。其中，设备搬迁至新厂房，安装调试需60天，原告每日生产经营额为8000元，停业停产损失计480000元；设备搬迁至新厂房安装调试等费用经评估为152052元，原厂房装修附着物损失暂计30000元，计182052元；新租赁厂房租金与原租金差价每月为3000元，距租赁合同终止日为22个月，租金差价损失计66000元，新厂房装修、环氧地坪、电缆铺设等费用暂计100000元，租赁新厂房房租差价及装修损失计166000元；依据租赁协议原告违约应支付违约金20000元，退还保证金10000元。根据《合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，被告明知房屋不符合消防、安检规定不能出租，并也未告知原告，违法租赁，现被告解除与原告的租赁关系，造成原告损失，被告应承担违约责任赔偿原告损失。因与被告协商未果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告天冠钟表公司辩称，其不应承担原告主张的相关损失的赔偿责任，理由为：1.被告不构成违法解除合同，在2018年5月份，政府开展“331”整治工程后，对相城区辖区内相关生产经营企业、存在火灾等安全隐患的企业，政府要求停业整改。在2019年初，黄埭镇人民政府对被告企业进行正式约谈，明确要求被告及被告厂房内的各承租户停业整改，如不履行，若发生安全事故，将承担安全生产的刑事责任。在此情况下，被告迫于无奈，将此情况通知各承租户，要求各承租户在合理期间内搬离，由被告公司就其厂房统一整改，被告就此也承担了很大的经济损失。被告通知原告要求解除合同的通知系政府要求所致；2.就本案而言，根据原、被告的租赁合同第五条的约定，在租赁期间内，耀蓝环保科技公司如要从事经营性行业的，必须办理营业执照等相关手续，无证经营视为非法经营，天冠钟表公司有权立即终止合同，现原告的生产经营并没有获得环保相关批复，属于未办理完成相关经营手续范围，被告要求解除合同具有合同依据。经审理查明，2018年5月7日，天冠钟表公司作为甲方（出租方）、耀蓝环保科技公司作为乙方（承租方），双方签订《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》一份，约定：乙方同意租赁甲方位于苏州市相城区长平路天冠厂房90号，面积406.44㎡；租赁期限自2018年2月9日至2021年2月8日；每月租金为7315.92元，一次性付清一年租金87791元。其中，该合同第五条约定：“乙方根据经营需要进行房屋装饰时，以不改变租赁建筑结构为前提，并须在装饰施工前10天向甲方提供有关书面资料或说明，经甲方认可后方可进行。”其中，该合同第六条约定：“乙方于签订合同日应一次性支付按年租金10%金额作为保证金，在合同履约到期并结清费用后，甲方予以无息返还。”合同第八条“违约责任”第一项约定：“在执行本合同第三条款时，若乙方延滞逾一个月未支付租金时，甲方有权单方面解除合同，并对乙方财产行使留置权，由此造成一切损失由乙方负责。”合同第八条“违约责任”第三项约定：“若甲方干扰乙方的正常经营给乙方造成损失的，乙方有权向甲方提出索赔。”第八条“违约责任”第4项约定：“乙方在承租期间，经营风险自负，若乙方在租赁期间中途退租，则作违约处理，剩余房租及保证金作为违约金，不予返还。甲方亦不得无故中止合同，否则须按保证金的二倍作为违约金赔偿乙方，并赔偿乙方因此而造成的损失。”第八条“违约责任”第五项约定：“租赁期间，乙方如要从事经营性行业，必须自行办理营业执照等相关手续，无证经营视同非法经营，甲方有权立即终止合同并不做任何赔偿。”双方在该合同中还作了其他约定，该合同尾部由合同双方分别盖章予以确认。以上事实，由当事人提供的营业执照、企业信用信息、《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。原告耀蓝环保科技公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1.天冠钟表公司于2019年3月9日向其发出的《通知》一份[其中载明：“耀蓝环保（玻璃水）公司（厂）接上级消防、安检部门的通知，要求苏州市天冠钟表有限公司所属厂房、宿舍整体停产、停电整改。必须通过消防、安检后才能恢复。所有出租厂房、自用厂房全部要求搬迁。请现所有承租户以最快速度作好搬迁准备，以免影响生产经营。”]，其拟证明其于2019年3月9日收到该《通知》，是天冠钟表公司强制解除合同，通知其搬迁。另，其表示，其认为案涉合同于2019年3月9日当天解除，但消防、安检等问题是天冠钟表公司作为出租人的责任，该责任不在于其，政府要求整改是因为天冠钟表公司的原因，天冠钟表公司现通知其合同解除，是天冠钟表公司违约。2.2019年2月-4月生产记录表一组、耀蓝环保科技公司2019年1-3月产品价格明细一组，其拟证明其每日生产车用尿素5吨左右及每桶尿素的销售价格。其表示，其每日平均的销售额约8000元，上述明细已经扣除了生产成本，该8000元是纯利润。现停产停业损失的计算方式为：8000元/天×60天，其中60天为其搬迁至新厂房的合理时间，时间为2019年4月16日计算至2019年6月15日，天冠钟表公司是在2019年4月15日停了案涉厂房的水、电，而且是没有提前通知就停掉了。另，租金支付至2019年2月8日（含当日），其公司至今未搬离，里面还有其公司机器设备，厂房还未返还给天冠钟表公司，是因目前还未找到合适的新的租赁厂房，因此该项损失的时间远远不止60天，本案中暂先主张60天。3.苏州威立特环保科技有限公司报价单一份，其拟证明其企业设备搬迁产生的费用支出为152052.8元。苏州威立特环保科技有限公司之前是负责其公司生产线的维护，所以请该公司来进行搬迁，上述报价单是根据实际的情况来进行的预估，因为尚未搬迁，该费用目前还没有实际支付。4.《建设项目环境现状影响评估报告》、《关于企业自查评估报告的公示（第12批）》各一份，其拟证明其公司的做过环评的，且已经通过了苏州市相城区环保局的环境评估，并非天冠钟表公司所述的没有经过环境评估，不能进行生产。另，耀蓝环保科技公司表示，其找到新的厂房后，还要装修，大约100000元，因新的厂房还未找到，所以暂时该损失还未产生，同时，还有新厂房的租金差价损失，每月要多3000元，以3000元/月，自2019年4月16日起计算到2021年2月8日共计22个月，租金差价损失为66000元。对于案涉厂房内其投入的装修及附属物，无证据材料提供，因其装修的物品已经毁损了，对此要求天冠钟表公司赔偿30000元。经质证，被告天冠钟表公司认为，对证据1，无异议，该《通知》确实是其于2019年3月9日向耀蓝环保科技公司发送的，耀蓝环保科技公司也是当天收到的，但搬迁也是宽限期的，其让耀蓝环保科技公司搬离是给予一定时间的，实际上双方解除合同时间是2019年4月15日，至2019年4月15日，其就按照政府的要求，将案涉厂房的水电全部停掉，其要求将租金算到2019年4月15日，但实际上耀蓝环保科技公司只支付到了2019年2月8日（含当日），且2018年8月9日-2019年2月8日期间共计6个月的应付租金为43895元，耀蓝环保科技公司支付了33895元，还少付了其10000元，且到目前为止，耀蓝环保科技公司还未将厂房返还给其。对于证据2，真实性均不予认可，该两组证据均系耀蓝环保科技公司单方制作，且没有其他证据相佐证，无法证明耀蓝环保科技公司的停产停业损失，且，由于耀蓝环保科技公司没有通过环评，所以耀蓝环保科技公司本身就不应当生产经营，不存在停业损失。另，鉴于其是在2019年3月9日通知耀蓝环保科技公司搬迁，是给予一个多月的过渡期（即2019年3月9日至2019年4月15日），耀蓝环保科技公司主张的60天的停业期间应当扣除该过渡期。对证据3，不予认可，因为该价格其公司不能确定是否公允，是否是市场价格。对证据4，需要庭后核实（其承诺于庭后7日内向法院提供书面质证意见，逾期自行承担不利的法律后果，但其至今未向本院提供对此证据的书面质证意见）。另，对于耀蓝环保科技公司主张的租赁新厂房的装修费和租金差价，主张租赁新厂房的装修损失无事实依据，要求其对此予以承担也没有法律依据，对于租赁新厂的租金差价，损失没有实际发生，不予认可。对于耀蓝环保科技公司主张的案涉厂房内的装修，并未经过其公司的认可，该装修不应当由其公司承担赔偿责任，对于耀蓝环保科技公司所主张的该项损失金额30000元，也无事实依据。审理中，天冠钟表公司表示，耀蓝环保科技公司租金是按6个月一付，在最后一期（即2018年8月9日-2019年2月8日期间）应付租金为43895元，而耀蓝环保科技公司实际支付的租金为33895元，根据双方合同的第八条第一款的约定，在耀蓝环保科技公司逾期支付租金的情况下，天冠钟表公司有权解除案涉租赁合同。另，耀蓝环保科技公司确实交付了10000元的保证金，现该10000元保证金愿意退还。对此，庭审后，耀蓝环保科技公司向本院表示，租金交至2019年3月9日，天冠钟表公司少收租金10000元，用于抵扣保证金10000元。审理中，对于违约金，耀蓝环保科技公司表示，根据合同约定，违约金为保证金的2倍，所以要求天冠钟表公司赔偿违约金20000元。对此，天冠钟表公司表示，其没有违约解除。如果最终法院认定其违约，其愿意支付该20000元违约金。审理中，天冠钟表公司表示，其厂房之前是没有通过消防验收及安检，现还在整改，尚未验收通过。审理中，本院向双方出示天冠钟表公司在本院他案中就案涉厂房所举证的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证。经质证，耀蓝环保科技公司、天冠钟表公司对以上证据均无异议。本院认为，本案中，耀蓝环保科技公司与天冠钟表公司就案涉厂房于2018年5月7日签订的《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按照合同的约定如实履行自身的合同义务。现天冠钟表公司于2019年3月9日以案涉厂房未通过消防、安检为由通知耀蓝环保科技公司尽快搬离，此时案涉合同因案涉厂房消防、案件未通过之原因，在事实上已不能履行，但案涉房屋消防、案件至今未通过之责任在于出租人即天冠钟表公司，天冠钟表公司应向耀蓝环保科技公司承担相应违约责任。对于耀蓝环保科技公司主张的违约金20000元，天冠钟表公司表示如法院认定其应承担违约责任，该违约金20000元愿意支付耀蓝环保科技公司，故本院认定天冠钟表公司应支付耀蓝环保科技公司违约金20000元。对于保证金10000元，耀蓝环保科技公司于审理中主张予以退还，而天冠钟表公司对此表示同意退还，故本院依法认定天冠钟表公司应退还耀蓝环保科技公司保证金10000元。对于耀蓝环保科技公司于庭审结束后再向本院表示该保证金10000元已抵扣租金10000元，此与天冠钟表公司所作意思表示不一致，本院对此不予认定。如耀蓝环保科技公司确拖欠天冠钟表公司租金，天冠钟表公司可另案予以主张。此外，对于耀蓝环保科技公司所主张的各项损失，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，耀蓝环保科技公司所提供的生产记录表、产品价格明细均系其自行制作，耀蓝环保科技公司对此不予认可，该两组证据不能证明其停产停业损失。其主张设备搬迁费为152052元，并提供报价单一份，但该价格是否合理暂且不论，其现实际尚未搬离，该损失还尚未实际发生。其主张其在案涉厂房的装修损失为30000元，但其并未其提供其进行装修的相关证据材料，也未能举证证明其装修系通过天冠钟表公司的准许。其主张在租赁新的厂房的租金差价损失为66000元，装修损失为100000元，对于该两张损失是否应支持暂且不论，但其实际还并未搬离案涉厂房，该两项损失还尚未产生。故综上，对于耀蓝环保科技公司主张的停产停业损失480000元、搬迁费和装修及附着物损失182052元、房租差价及装修损失166000元等，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告苏州市天冠钟表有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州耀蓝环保科技有限公司违约金20000元、保证金10000元，合计人民币30000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告苏州耀蓝环保科技有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币6190.5元，由原告苏州耀蓝环保科技有限公司负担5915.5元，被告苏州市天冠钟表有限公司负担275元（被告应负担的275元，原告已预交，由本院退还，上述被告应负担的诉讼费用，由被告于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32×××31）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇一九年八月三十日书记员 金仕明