福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初3420号 原告（反诉被告）：林顺征，男，汉族，1976年3月29日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴增鸣、陈晓宇，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：郑勇乐，男，汉族，1969年9月20日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：林昌样，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告：福建省福州东方物业管理有限公司，住所地:福建省福州市鼓楼区五四北路159号世界金龙大厦21层A北。 法定代表人：胡珮华，公司董事长。 被告：胡珮华，女，1990年7月14日出生，香港居民。 以上二被告共同委托诉讼代理人：陈业业、陈江彬，福建世好律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）林顺征与被告（反诉原告）郑勇乐、福建省福州东方物业管理有限公司（以下简称“东方公司”）、胡珮华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林顺征的委托诉讼代理人陈晓宇、被告郑勇乐的委托诉讼代理人林昌样、被告东方公司和胡珮华的委托诉讼代理人陈业业、陈江彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林顺征向本院提出诉讼请求：1.确认林顺征、郑勇乐签订的《场所承包协议》无效；2.判令郑勇乐立即向林顺征双倍返还保证金、返还押金及租金合计36万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判令郑勇乐立即向林顺征赔偿损失403900元；4.判令东方公司、胡珮华对第2、3项诉请承担连带责任。本案诉讼费由郑勇乐承担。事实和理由：2018年8月，郑勇乐将坐落于福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦东北角双层房屋出租给林顺征作茶馆经营之用并签订《场所承包协议》约定：租赁期限自2018年9月1日至2021年9月31日止，月租金2万元，每月5日前支付，押金4万元，保证金15万元，如林顺征提前退出经营则按比例从保证金扣除以承担违约责任。合同签订后，林顺征向郑勇乐支付了15万元保证金、4万元押金及首月租金2万元，合计21万元。林顺征于2018年8月10日进场装修，装修至2018年9月12日，遭世界金龙大厦物业管理服务单位即东方公司停电。经向东方公司了解得知其系根据业主指示停电，因郑勇乐与该业主另有纠纷。林顺征向郑勇乐交涉恢复供电未果，租赁房屋至今未恢复供电，装修被迫停工。林顺征为装修该租赁房屋及营业准备投入资金合计403900元。林顺征于2018年9月30日委托律师向郑勇乐发函要求恢复供电、免除恢复供电前的租金支付义务及赔偿损失，但遭到回函拒绝。东方公司于2018年11月7日在未通知林顺征的情况下进入租赁房屋将房屋腾空并上锁收回。经交涉，东方公司表示其法定代表人胡珮华与郑勇乐签订的《租赁协议》约定的租赁期限已于2015年9月即已到期，胡珮华要求马上收回租赁房屋。根据其双方签订的《租赁协议》，租赁房屋属违章建筑，由东方公司管理。郑勇乐隐瞒其与胡珮华租赁协议到期、其并无转租权利及租赁房屋系违章建筑的事实，在合同根本无法履行的情况下欺诈林顺征签订合同并收取费用，导致林顺征投入大量营业准备资金，严重侵犯了林顺征的合法权益；东方公司、胡珮华对租赁房屋停水停电、上锁、腾空物品，与郑勇乐共同侵犯了林顺征的合法权益。 郑勇乐辩称，租赁房屋是福建金龙有限公司的产权，东方公司租赁后已经用于茶艺经营多年，虽然租赁合同时间已过，但双方没有对解除租赁事宜达成协议，金龙公司从未提出解除租赁合同，林顺征诉请的赔偿损失没有事实依据，双方是承包合同，不是租赁协议，其已经将经营场所交给林顺征使用，但是林顺征并未与郑勇乐办理移交手续，并未经郑勇乐同意私自进行强制装修，并破坏相关的主体结构，造成业主及管理方向双方发出相应的终止装修的通知，导致房屋被原业主收回，所产生的损失应当由林顺征承担，并赔偿其相应的损失。林顺征的诉请及证据材料无法证实存在相应的装修及管理人员损失，应予驳回。 东方公司、胡珮华共同辩称，1.东方公司、胡珮华与林顺征不存在租赁合同关系，并未收取林顺征缴纳的任何款项，根据合同相对性原则，林顺征与郑勇乐之间的租赁纠纷应由其双方自行处理与承担后果，与东方公司、胡珮华无关。其不应成为本案被告，林顺征对东方公司、胡珮华的诉讼请求应予驳回；2.胡珮华与郑勇乐签订的《租赁协议》租赁期限早已经于2015年9月30日届满。郑勇乐擅自将房屋转租给林顺征，且其装修施工方案拆除了主墙体与部分承重墙，严重违反了《租赁协议》的约定，故胡珮华有权解除《租赁协议》，收回房屋，由此产生的后果与责任应由郑勇乐自行承担，与胡珮华无关。 郑勇乐向本院提出反诉请求：1.判令林顺征赔偿郑勇乐装修损失15万元并归还场所内设备（大厅5匹柜式空调2台、楼上房间1.5匹空调挂机2台、阳光房鸡翅台板木1张、鸡翅木椅子5张、鸡翅木短矮椅1张、泡茶石茶盘1个、泡茶电壶1个、卫生间热水器1台、电压力锅1个、电磁灶1个、电饭煲1个、煤气瓶1个、电风扇1个、水净化器1个、电冰箱1台）；2.判令林顺征赔偿郑勇乐承包收入损失464000元。本案的本诉和反诉的诉讼费由林顺征承担。事实和理由：郑勇乐自2014年起即向福建金龙地产有限公司租赁位于世界金龙大厦东北角（即鼓楼区的场所用于经营，租赁后先后投入资金进行装修并购置了相关设施设备。2015年5月起，郑勇乐将该场所承包给他人并于2018年7月20日收回。2018年8月初，林顺征拟承包该场所，双方签订了《场所承担协议》，约定由林顺征承包诉争双层场所用于经营，每月承包金为2万元，承包期为3年，林顺征支付15万元作为装修等物品的保证金，合同还同时约定了装修、违约责任等条款。协议签订后，林顺征在支付装修保证金后，未与郑勇乐办理物品交接就私自强行进入承包场地进行装修，也未与物业部门办理物业交接、备案等手续，郑勇乐多次要求林顺征办理交接手续，其仍置之不理。在装修过程中，林顺征未经同意违约拆除主墙体和部分承重墙，严重破坏原装修物，造成安全隐患，经郑勇乐及业主方的管理公司、管理人员多次催告，仍未停止装修，致使该场所被业主方的管理公司停水、停电，至今无法经营，且有被收回的可能，造成郑勇乐的装修、设备以及承包经营收入等损失。 林顺征对郑勇乐的反诉辩称，1.林顺征对原有装饰装修进行符合合同约定目的的改造是经过郑勇乐的同意的，不存在对郑勇乐原有装饰装修侵权问题，郑勇乐主张林顺征赔偿其装修损失没有事实和法律依据；至于郑勇乐主张的设备，郑勇乐并未交付予林顺征，林顺征不存在返还的前提；2.郑勇乐提供的关于其原有装饰装修的证据系其单方面制作，不具有真实性，不能证明其原有装饰装修的实际价值；3.本案租赁物未经规划许可，属违章建筑，郑勇乐与胡珮华的租赁合同、郑勇乐与林顺征的租赁合同均为无效合同。根据合同取得的收入应当予以返还，郑勇乐主张承包收入没有法律依据；4.除了合同无效的本质原因，本案租赁物无法使用的其他原因，还包括郑勇乐与胡珮华合同已到期，二者另有纠纷，所谓拆除承重墙纯属子虚乌有。郑勇乐承租的房屋无法使用完全是其自身造成的，与林顺征无关；5.郑勇乐并无证据证明其收入损失。郑勇乐在合同无效、根本无法履行的前提下与林顺征签订租赁协议并非法收取大额押金、保证金、租金等费用，严重侵害林顺征的合法权益，恳请法庭驳回郑勇乐的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2012年，胡珮华与郑勇乐签订一份《租赁协议》，约定胡珮华将福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦东北角双层房屋（建筑面积约160平方米）出租给郑勇乐；郑勇乐已对房屋做了充分了解，该房屋系胡珮华利用大厦原有的临时设备用房改建而成，无土地、建设、规划、消防建设审批与竣工验收手续，系违章建筑，郑勇乐自愿承租该房屋，自愿承担所有法律责任与后果；郑勇乐租赁房屋用于办公写字楼等性质，不得用于娱乐、各种会馆、食品与餐饮业经营；租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日止；不得擅自转租、转让或转借。 2018年，林顺征与郑勇乐签订一份《场所承包协议》，约定：郑勇乐将福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦东北角双层房屋承包给林顺征经营；林顺征已对房屋及周边现状做了充分了解，该房屋于90年代利用大厦原有的设备用房改建而成，总计二层面积约200平方米，二楼的阳光房系后来加盖的；房屋已装修完毕，设备器件齐全，作为茶会所使用，所有现状物品器械供林顺征使用，并由其签收；林顺征支付15万元作为装修等物品的保证金，合同期满无息退还，但合同期内如林顺征违约退出，则须按约定比例从中扣除补偿郑勇乐；承包期自2018年9月1日至2021年9月31日，每月承包金2万元，按月结算；林顺征缴纳4万元保证金，承包期满无违约则无息返还；林顺征如需对房屋进行装修、拆改或增扩设备，必须提供相应资料给郑勇乐，并征得书面同意，费用自理；林顺征拖欠承包金、水电费、使用不当或人为原因造成房屋和设备损坏，郑勇乐有权停水停电并终止协议，收回物业。2018年8月8日，郑勇乐出具收条，确认收到林顺征装修及物品保证金15万元；9月1日，郑勇乐出具收条，确认收到林顺征租赁押金4万元、租金2万元。 2018年8月8日，林顺征与林玉平、吴诚斌、胡玉昌签订一份《股东合作协议》，约定按同等份额出资共同投资经营福州五四路世界金龙大厦武夷纵苑茶会所。2018年8月10日，林顺征与南平市未来装饰工程有限公司签订一份《工程施工合同》，工程地点为“福州市金龙大厦旁边”，合同总价款199243元。2018年8月、9月，未来公司开具三张收款收据，交款单位均为“福州市鼓楼区五四路159号仕捷金龙大厦东北角茶会所”，项目均为装修款，金额总计15万元。2018年8月25日，武夷山山人说茶业有限公司与林顺征签订一份《定购合同》，约定林顺征向该公司购买茶叶包装礼盒和罐子及材料，预付款30000元，概不退还，如超出以实际金额结算；同日，双方签订一份《培训协议》，约定由该公司培训茶叶知识和茶艺知识，培训人员3名，时间15天，费用2万元，含吃住、车费，费用一次性支付，概不退还。2018年8月10日，该公司开具了茶艺师培训费2万元的收款收据，交款单位为“武夷枞苑”；8月24日、30日，该公司分别开具了茶叶包装费1万元、茶叶2万元的收款收据，交款单位均为“林丹”。2018年8月27日，由福州市鼓楼区华明麦田房产经纪服务部提供居间服务，林玉平与高董平签订一份《房屋租赁合同》，约定：林玉平向高董平租赁福州市鼓楼区蔚蓝国际天星座2#501单元房产，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，租赁押金16000元，月租金8000元，签订合同当日支付租赁押金和首月租金；林玉平承担的居间服务费为月租金金额的50%。 2018年8月23日，郑勇乐在租赁房屋门上张贴告示，称林顺征违反约定，未经同意拆除主墙体和承重墙，要求其立即停止装修；9月12日，林顺征向福州市公安局温泉派出所报警，报警回执记载报警事项为“装修水电被停”；9月30日，林顺征委托福建联合信实（福州）律师事务所陈晓宇律师，向郑勇乐发函，要求其解决租赁房屋供电中断问题，免除供电恢复前的租金及其他费用；10月13日，郑勇乐复函称林顺征未经其和业主胡珮华同意拆除主墙体和部分承重墙，造成安全隐患，且未办理大楼装修备案手续，经多次告知未停止施工，要求理顺在立即停止施工、恢复原装修状态、消除安全隐患；10月23日，胡珮华向郑勇乐发出收房通知书，称租赁期限已过，且郑勇乐未经其同意违规装修，要求其11月1日前交还租赁房屋；10月26日，郑勇乐回函要求胡珮华提供租赁房屋产权证明，否则拒绝交付租赁房屋并追偿有关费用；11月8日，胡珮华向郑勇乐发出已收房通知书，称因郑勇乐按其收房通知书的要求交还租赁房屋，已于11月6日收回房屋。 本案审理过程中，经林顺征申请，本院委托福建华成房地产土地资产评估有限公司对福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦东北角双层房屋内林顺征投入的装饰装修价值进行评估，评估结论为上述装饰装修在2019年6月3日的市场价值为105348元。 本院认为，林顺征于2018年与郑勇乐签订的合同虽然名为《场所承包协议》，但具备租赁合同的基本要件，实为租赁合同。郑勇乐与胡珮华之间的租赁合同，早已于2015年9月30日终止，双方之间未续签合同，且合同还明确约定不得擅自转租，故上述《场所承包协议》应为无效。至于郑勇乐主张其系向房屋所有权人福建金龙地产有限公司租赁房屋且不存在不能续租的情况，其提供的合同及房屋所有权证的房屋坐落、面积、租金等，与郑勇乐和胡珮华、林顺征分别签订的合同均无法对应，且该合同的租赁期限也早已届满，不能证明其主张，本院不予采纳。 双方未就合同无效的责任进行约定，郑勇乐主张林顺征违规装修才导致房屋被业主收回，但提供的证据不足以证明林顺征存在违规拆除承重墙等问题，其明知与胡珮华的合同已经到期、无权转租，还于2018年与林顺征签订租赁合同，才是合同无效和合同无法继续履行的根本原因，其应对林顺征的损失予以赔偿。胡珮华、东方公司与林顺征不存在合同关系，故胡珮华、东方公司无需承担责任。 关于具体赔偿费用，本院分析如下：1.林顺征要求郑勇乐双倍返还保证金、返还押金及租金，本院支持返还其已支付的保证金15万元、押金4万元、租金2万元。至于双倍返还违约金和按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息的诉请，没有依据，本院不予支持；2.林顺征要求郑勇乐赔偿各项损失403900元。本院认为，林顺征为在租赁房屋经营投入的费用，除上述支付给郑勇乐的费用外，还有装修费用、培训费用和茶叶包装礼盒和罐子及材料费，对于装修费用，因装修尚未完成，应以评估价值105348元为准。 原告要求被告赔偿培训费用2万元和茶叶包装等费用3万元，及租赁蔚蓝国际房屋的费用，但其提供的培训费等收款收据中的交款人均非原告。林顺征未提供已经支付租金的凭据，并且该合同的承租人林玉平虽然确系林顺征经营茶会所的合伙人，但根据本案证据无法确认其租赁房屋是否用于经营茶会所，故上述费用本院不予支持。 至于郑勇乐主张林顺征应赔偿其装修损失15万元、承包收入损失464000元，本院认为，其提供的证据不足以证明其损失，装修已被拆除，无法进行评估，且租赁合同无效和无法继续履行的根本原因在郑勇乐一方，故其主张本院不予支持；关于归还场所内设备，本院认为，租赁房屋现被收回，从胡珮华和东方公司提交的收房时视频可见租赁房屋内有空调、冰箱、风扇、煤气瓶、水壶、桌椅等部分物品，即上述部分物品现并非由林顺征占有，虽然从该视频无法确认郑勇乐主张的物品全部仍在租赁房屋内，但郑勇乐亦无证据证明所列物品现由林顺征占有，且故其诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认林顺征、郑勇乐签订的《场地承包协议》无效； 二、郑勇乐于本判决生效之日起十日内返还林顺征保证金15万元、押金4万元、租金2万元； 三、郑勇乐于本判决生效之日起时日内赔偿林顺征装修损失105348元； 四、驳回林顺征的其他诉讼请求； 五、驳回郑勇乐的反诉诉讼请求。 如果郑勇乐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11439元，适用简易程序减半收取5719.5元，由林顺征负担2300元，郑勇乐负担3419.5元；反诉费9940元，减半收取4970元，由郑勇乐负担；评估费3327元，由郑勇乐负担。 如不服本判决，林顺征、郑勇乐、福建省福州东方物业管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，胡珮华可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴辉 二〇一九年八月二十八日 法官助理任晗婧 书记员陈琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。