广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初20690号原告（反诉被告）：霍焕华，女，1957年2月26日出生，系香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：王世理，广东京兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：温美容，广东京兆律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏美玲，女，1978年6月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。被告：霍葱，女，1952年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。原告霍焕华诉被告苏美玲、霍葱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。诉讼中，被告苏美玲向原告霍焕华提起反诉，本院经审查后予以接纳，与本诉合并审理。原告霍焕华申请对案涉房屋的装修残值进行评估，被告苏美玲申请对案涉房屋的占有使用费进行评估，本院予以准许并委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司进行评估。本案分别于2018年9月25日、2019年7月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告霍焕华及其委托诉讼代理人王世理、被告苏美玲、霍葱及其共同委托诉讼代理人王梓豪均到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告霍焕华及其委托诉讼代理人王世理、温美容，被告霍葱及两被告的共同委托诉讼代理人王梓豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍焕华向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2012年订立的房屋买卖合同；2.判令两被告一次性向原告返还购房款人民币270000元，并支付利息24300元（按中国人民银行同期贷款利率6%计算,自2017年1月1日起计算到实际支付之日止）；3.判令两被告向原告赔偿装修损失费人民币190000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。第二次开庭时，原告增加一项诉讼请求为：两被告向原告返还装修剩余款79000元。事实与理由：原告霍焕华与被告霍葱是姐妹关系，两被告是母女关系。原、被告双方曾于2012年口头约定被告把其从村里购买的、位于广东省佛山市禅城区石湾镇雾岗路80号1座402的房屋卖给原告，房屋面积为148㎡，购房款总价为人民币790000元。由于当时原告经济困难，被告承诺可以等原告将祖屋卖出收到房款后再支付购房款。双方达成协议后，被告于2013年告知原告可以对房屋进行装修入住并将涉案房屋的钥匙交给了原告。原告为装修148㎡的房子，支出装修费用人民币190000元。被告在履行协议期间反悔，要求原告每年支付100000元，直至付清购房款,原告并没有同意。目前，原告已陆续支付了部分购房款共270000元。被告又单方违约，没有经原告同意就私自将涉案房屋的门锁换掉并要求原告搬出涉案房屋，被告并已经断水断电，拆了水表电表。原告多次与被告协商无果。被告的行为已构成严重违约。鉴于目前情况，原告也不想要这个房子了。综上，为维护社会主义市场经济的正常秩序,维护原告的合法权益,原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定诉至法院。第二次开庭时，原告补充事实与理由如下：被告霍葱签名确认2014年装修剩余款项79000元，未退还给原告。庭审中经本院询问，原告补充陈述：原、被告没有签订书面协议，2017年年底原告要求被告签订书面协议，但被告拒绝签订，并在向原告出具的收据中拒绝写是转让款，说明被告拒绝转让构成违约。两被告共同答辩：原告违反了双方合同约定，没有按约定支付房款，原告无权要求解除合同，应由被告主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，因原告明确表示不履行债务，导致本案合同解除，原告的利息请求无事实及法律依据，原告主张的装修损失也没有事实依据，无法证明是原告对涉案房屋进行装修以及装修的残值。原告的装修余款79000元已经包含在被告收到原告支付的购房款270000元内。庭审中经本院询问，两被告补充陈述：原、被告没有签订书面合同，但双方口头约定了案涉房屋的转让价格为790000元，且从2012年开始原告每年支付100000元的房款，在原告获得其深圳房屋的拆迁补偿款后再向被告支付剩余房款；原告在再次出售案涉房屋时，被告有权以原价购买案涉房屋。但原告没有按照约定每年支付100000元房款，5年以来仅支付了270000元。原告在2017年时已经取得房屋拆迁补偿款，但一直不向被告支付剩余房款。被告霍葱要求原告向其支付剩余房款，并希望向原告借款3万元，原告要求被告出具金额为550000元的借据，被告不同意出具借据，而是向原告出具了收据，原告却没有向被告支付剩余房款。被告霍葱于2018年7月30日到供电局申请停用案涉房屋的电表，案涉房屋未恢复用电。因原告怀疑被告偷了其放在案涉房屋内的安宫牛黄丸，被告为表清白在2018年5月将自己持有钥匙的门锁砸烂，原告自行换了门锁。此后被告没有更换过房屋门锁。被告苏美玲提出如下反诉请求：1.判令反诉被告霍焕华向反诉原告苏美玲返还佛山市禅城区雾岗路80号1座402房屋；2.判令反诉被告霍焕华支付佛山市禅城区雾岗路80号1座402的房屋占用费228000元（按房屋占用费3000元/月的标准，自2012年5月起暂计至2018年9月，暂计为76个月，实计至实际返还房屋之日止）；3.判令反诉被告霍焕华支付佛山市禅城区雾岗路80号1座402的2018年物业管理2143元、车位费360元；4.请求判令反诉被告承担本案诉讼费。第一次庭审时，被告苏美玲增加一项反诉诉讼请求：判令解除案涉房屋买卖合同。第二次庭审时，被告苏美玲增加一项反诉诉讼请求：要求反诉被告霍焕华向其支付2019年的物业管理费2143元、车位费360元。事实与理由：2011年12月，反诉原告苏美玲向佛山市禅城区石湾街道河宕村河西股份经济合作社购得案涉位于佛山市禅城区雾岗路80号1座402的房屋。反诉被告霍焕华是霍葱的亲妹妹，为方便反诉被告日后在佛山养老生活，经反诉被告与霍葱协商，反诉原告苏美玲同意将涉案房屋以人民币790000元的价格转让给反诉被告。又因反诉被告当时在香港工作生活，申领综援，经济压力较大，双方遂口头约定：反诉被告每年向反诉原告支付房款人民币100000元，直至反诉被告取得其深圳房屋拆迁补偿款将涉案房屋的余款结清；如日后反诉被告有意向将涉案房屋转让、出售的，反诉原告或霍葱有权优先以790000元的价格购买。2012年5月，反诉原告将案涉房屋的钥匙经霍葱转交给反诉被告，反诉被告开始对涉案房屋进行占有和使用。但反诉被告一直未按其承诺履行支付房款的义务，后来经反诉原告及霍葱的多次提醒，反诉被告才于2014年向反诉原告支付房款79000元，于2015年支付房款100000元，于2016年支付房款71000元，于2017年支付房款20000元，合计支付房款270000元。反诉被告已严重违反双方的付款约定。2017年11月，反诉被告已收到其深圳房屋的拆迁补偿款200多万元，但反诉被告仍没有主动向反诉原告结清剩余房款的意思。2017年12月，反诉原告及霍葱再次催促反诉被告结清剩余房款520000元，同时霍葱希望反诉被告能另外出借30000元。但反诉被告竟要求霍葱出具一张550000元的借据给反诉被告，霍葱拒绝。同时，反诉原告要求反诉被告立即结清剩余房款520000元，反诉被告要求签订书面的房屋买卖合同，遂当场委托案外人梁耀江（系反诉被告及霍葱的妹夫）起草了一份《双方协议书》。但该协议书的备注中约定：“如有房屋再次转让，按照市场同等价格，苏美玲有权可以优先购买此房屋。”反诉原告认为该项约定与当初双方的约定不符，亦非常不合理，双方协商不成后各自离开。因该份协议书最终未能签署，反诉被告便一直拒绝支付剩余房款并占用案涉房屋至今。反诉原告认为，反诉原告已按约定将涉案房屋交予反诉被告占有使用，反诉被告一直未能按约定支付房款，直至最终拒绝继续履行义务，反诉被告的行为已构成严重违约。反诉被告假意购买涉案房屋，后又拒绝结清剩余房款，其目的只为多年无偿占有使用涉案房屋。显然反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权益，依法应当向反诉原告支付案涉房屋的的房屋占有使用费228000元（按房屋占用费3000元/月的标准，自2012年5月起暂计至2018年9月，暂计为76个月，实计至实际返还房屋之日止）以及2018年、2019年的物业管理和车位费。第二次庭审时，反诉原告补充事实与理由如下：反诉被告一直占用案涉房屋至2019年7月15日。针对反诉，原告霍焕华辩称：一、被告苏美玲的反诉没有事实和法律依据。1.双方关于房屋买卖没有约定每年支付房款100000元，但确实约定了在原告把其所有的深圳房屋拆迁后向被告支付尾款；2.书面协议拟写的时间为2017年10月25日，被告出具收据的时间为2017年12月14日，梁耀江起草了协议后，被告霍葱称要拿回去给被告苏美玲看，之后就没有再签订了；3.关于55万元的收据问题，被告称是原告要求被告写收据，原告仅要求被告写“55万元转让款”的字样，但被告拒绝。二、反诉诉讼请求第二点没有事实及法律依据，原、被告双方均确认是买卖合同关系，即使原告没有把尾款支付完毕，被告也把房屋钥匙交付给原告，不应支付房屋占用费；三、反诉诉讼请求第三点没有事实及法律依据。2018年的物业管理费是由原告缴纳，原告实际使用房屋至2018年5月25日、26日左右，且由于被告在2017年严重违约，把房屋的锁弄坏了，因此应由被告承担；四、被告于2018年8月更换了房屋的门锁。原、被告围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原、被告双方均提交了一份《双方协议书》，原告提交的协议中正文备注2部分多了一句“在未过户前，原屋主需要协助办理过户手续及买方办理有关手续费用支付，所有财政支出由购买方负责。如有违约，一切后果由原屋主负责”，其他内容与被告提交的协议一致，但由于该协议未经原、被告双方签章确认，原、被告双方在诉讼中均陈述因被告回购案涉房屋的价格双方存在争议而未能达成一致签订该协议，故本院仅对协议中原、被告达成买卖案涉房屋的合意以及对案涉房屋的买卖价格约定予以确认。对于编号为佛景鉴评字【2019】JB06001、【2019】JB06002的两份评估报告书，两被告质证无异议，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该鉴定机构具有相应的鉴定资质，鉴定程序合法，本院对评估报告书的真实性、合法性予以确认；原告认为佛景鉴评字【2019】JB06001评估报告书中的“重置价值99566元”偏离市场价值，但原告没有提交证据以反驳鉴定结论，原告提出重新鉴定申请，依据是其支出房屋装修费用190000元，但原告未提交任何证据以证明其主张，故本院认为原告的重新鉴定申请缺乏依据，对其不予支持，对该评估报告书的关联性予以确认。对佛景鉴评字【2019】JB06002评估报告书的关联性将在下文中予以分析。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：被告苏美玲于2011年12月购买位于广东省佛山市禅城区石湾镇雾岗路80号1座402的房屋（建筑面积142.44平方米）及一个车位，房屋总价775595元。2012年，原告霍焕华与被告苏美玲、霍葱口头约定：被告苏美玲将其购买的前述房屋及车位以人民币790000元的价格转让给原告霍焕华。原告从2012年5月起开始占有使用案涉房屋及配套车位。原告霍焕华与被告霍葱共同确认并记录：2014年装收（修）用净（剩余）款79000元，2014年汇100000元，2016年71000元，一共250000元。霍葱2017年1月10日收款20000元。原告在本案第一次庭审时申请证人出庭作证，其陈述的证明内容为:“原告已经支付270000元购房款，由于被告在原告准备支付520000元余款时不愿意在收据上书写‘转让款’，也不愿意签订书面的房屋买卖协议，原告行使不安抗辩权而没有向被告支付余款。”原告申请出庭作证的证人梁某陈述：“我系原告霍焕华以及被告霍葱的妹夫。2012年因原告霍焕华资金不足，原、被告口头协议由原告霍焕华分期付款给被告霍葱，待原告霍焕华卖了深圳的房子后一次性付清余款。原告霍焕华已支付了270000元给被告霍葱。2017年10月25日，原、被告经梁耀光起草了一份房屋买卖协议，但双方因房屋再次转让时被告享有优先购买权的回购价格产生分歧，故未签订该协议。被告霍葱于2017年12月14日向原告出具了550000元的收据，原告没有向两被告支付余款。”原告申请出庭作证的证人陈某陈述：“我系原告霍焕华的朋友。原告霍焕华陆续支付了270000元购房款给被告霍葱。后来被告要求原告支付购房款的余款，我要求被告霍葱与原告签订双方协议，不签就不付款。2017年12月，被告提出需要钱购买同一栋楼的9楼单元，要求原告支付购房款520000元并借款30000元，我要求被告先出具借据再收购房款。2018年9月1日、2018年9月5日、2018年9月13日我均有进入案涉房屋，原告委托我看管房屋，故我有房屋钥匙。”根据原告提交的2018年4月17日的录音，被告霍葱曾表示愿意将案涉房屋的装修费用支付给原告，但要原告按照每月2000元的标准计算租金给被告，合计120000元。原、被告双方在诉讼过程中一致确认：原告尚欠被告购房款人民币520000元未支付。原、被告在订立案涉房屋买卖合同时约定，待原告取得其名下位于深圳市的房屋的拆迁补偿款后就向被告付清购房款。2017年10月，被告霍葱在原告霍焕华已经取得拆迁补偿款后，要求原告霍焕华向其支付购房余款520000元，并希望原告霍焕华出借30000元给被告，原告霍焕华提出双方需签订书面协议，但双方因被告日后回购房屋的价格产生争议而未签订书面协议。后原告要求被告霍葱出具收据，需载明550000元是借款或转让款，被告不同意550000元是借款或购房款，于2017年12月14日向原告霍焕华出具了一张收据，载明“霍葱收到霍焕华转账550000元”。原、被告又产生争议，原告至今未向被告苏美玲、霍葱支付购房余款520000元，也未向被告出借30000元。被告苏美玲持有2018年度及2019年度的物管费、车位费发票原件，上载：2018年7月13日交纳2018年1月至12月的物管费2143元、车位费360元；2019年7月10日交纳2019年1月至12月的物管费2143元、车位费360元。诉讼中，原告霍焕华申请对案涉房屋的装修残值进行评估，被告苏美玲、霍葱申请对案涉房屋的2012年5月2日至2018年9月30日的占有使用费进行评估。本院依法委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司进行上述事项的评估。该鉴定机构向本院出具了编号为佛景鉴评字【2019】JB06001、【2019】JB06002的评估报告书两份，其中：编号为【2019】JB06001的评估报告书载明案涉房屋的装修残值为人民币52272元，编号为【2019】JB06002的评估报告书载明案涉房屋自2012年5月2日至2018年9月30日的占有使用费为人民币163672元，其中2018年度的房屋使用费为2252元/月。原告霍焕华为此支出鉴定费2000元，被告苏美玲、霍葱为此支出鉴定费2000元。另查明一：被告霍葱于2018年7月30日办理案涉房屋的电表暂停业务，此后未恢复用电。被告苏美玲于2019年7月1日办理案涉房屋的水表暂停业务。另查明二：原告霍焕华于2019年7月15日庭审时陈述，除从案涉房屋内搬走一台冰箱外，原告所有的其他财产物品均仍在案涉房屋内没有搬走。本院认为：原告霍焕华与被告苏美玲虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方达成了买卖房屋的合意，且被告将案涉房屋交给原告装修并居住，原告也向被告支付了部分购房款，故原告霍焕华与被告苏美玲已成立房屋买卖合同关系，原告霍焕华是买受人，被告苏美玲是案涉房屋的所有人及出让人。本案系房屋买卖合同纠纷。原告霍焕华是香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件，应适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。原、被告未约定适用的法律,依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，因案涉买卖合同履行地在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律。案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。被告霍葱并非案涉房屋买卖合同的一方主体，其与原告沟通案涉房屋买卖合同事宜仅是代表被告苏美玲的行为，法律后果应由被告苏美玲承担，故原告要求被告霍葱承担法律责任缺乏依据，本院不予支持。本案中，原、被告双方对购房价格以及原告未支付购房余款520000元的事实无争议，本院予以确认。对于原告霍焕华的诉讼请求以及被告苏美玲的反诉请求，本院分述如下：一、关于原告霍焕华及被告苏美玲请求解除案涉房屋买卖合同的主张。原告霍焕华以两被告违约为由诉请解除案涉房屋买卖合同，被告苏美玲亦以原告违约为由提起反诉诉请解除案涉房屋买卖合同，故原、被告并非协商一致解除，而是以合同的法定解除事由为依据诉请解除合同。原告霍焕华主张被告违约的理由是：被告没有与之签订书面协议，被告向其出具的收款收据没有载明“转让款”或“借款”字样，并据此主张其拒不付款是行使不安抗辩权。本院认为，依据法律规定，合同的订立可以有书面、口头或其他形式，即使双方没有签订书面协议，亦不影响双方之间已经订立的房屋买卖合同关系。被告自2012年5月起已将案涉房屋交由原告一直使用、居住，只待原告履行付款义务；在原告尚未向其支付购房余款520000元的情况下，被告已先向原告出具了相应的收款收据，本案中并不存在《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的后履行义务一方存在不履行或无履行能力之情形，故原告主张其行使不安抗辩权缺乏理据，本院不予采纳。被告苏美玲不存在违约行为，本院对原告的该项主张不予支持。被告苏美玲、霍葱主张原告霍焕华违约的理由是：1.被告曾与原告口头约定“原告需每年向被告支付100000元购房款”，而原告从2012年至2018年期间仅支付了270000元购房款，构成违约；2.原、被告在订立案涉合同时约定原告取得深圳房屋的拆迁补偿款后即应向被告付清购房款，但原告在取得了拆迁补偿款后经被告催告仍未履行付款义务。本院认为，被告未举证证明其与原告达成关于每年分期支付100000元购房款的约定，应自行承担不利的法律后果。原、被告在订立案涉合同时确已约定原告取得深圳房屋的拆迁补偿款后即应向被告付清购房款，这是对原告付款行为所附的条件，条件成就后原告即应履行付款义务。被告在付款条件成就后催告原告履行付款义务，支付购房余款520000元，但原告没有履行，在被告先向原告出具收款收据的情况下，原告仍没有向被告支付购房余款，应认定原告的行为构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的合同法定解除情形，故本院对被告苏美玲诉请解除案涉合同的主张予以支持。被告苏美玲于2018年9月25日当庭增加诉讼请求要求解除合同，其未提交证据证明在此前曾向原告霍焕华发出解除合同的通知，故本院认定被告苏美玲于2018年9月25日发出解除通知，且解除通知于当日送达原告霍焕华，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，案涉房屋买卖合同于2018年9月25日解除。二、原告霍焕华诉请返还购房款以及被告苏美玲反诉请求返还房屋的主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，原告霍焕华主张被告苏美玲向其返还购房款人民币270000元，以及被告苏美玲主张原告霍焕华向其返还案涉房屋，理据充分，本院予以支持。三、关于原告诉请被告向其支付购房款人民币270000元对应利息的主张。原告主张的利息实为资金占用费。被告苏美玲于2012年5月至合同解除日之前收取原告支付的购房款270000元，系依据其与原告订立的合法有效的房屋买卖合同，系被告行使其依法享有的合同权利，应当受法律保护，故原告主张被告支付该期间的资金占用费缺乏依据，本院不予支持。案涉房屋买卖合同于2018年9月25日解除，被告苏美玲自2018年9月25日起始负有向原告返还购房款的义务，原告主张自2017年1月1日起算缺乏依据，本院予以调整。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算并无不当，本院予以支持。四、关于被告苏美玲反诉请求原告向其支付自2012年5月起的房屋使用费的主张。原告霍焕华于2012年5月至合同解除日之前（2018年9月25日前）占有使用案涉房屋，系依据其与被告订立的合法有效的房屋买卖合同，系原告行使其依法享有的合同权利，应当受法律保护，故被告主张原告支付该期间的房屋占用费缺乏依据，本院不予支持。原告称被告于2018年8月更换了门锁致其无法进入，但从视频监控录像以及证人陈某的证言可知，原告委托陈某管理案涉房屋，陈某持有房屋的钥匙并于2018年9月期间多次出入案涉房屋，与原告的陈述相矛盾。原告在2019年7月15日庭审时确认仍未将其所有的的财产物品搬离案涉房屋，可以认定原告继续占用案涉房屋，造成被告客观上不能使用该房屋，亦不能将房屋出租以获取相应的收益。故被告主张原告支付合同解除之日起即2018年9月25日至原告实际搬离日止的房屋使用费，具有一定的合理性，本院予以支持。但考虑到被告已分别于2018年7月30日、2019年7月1日办理案涉房屋的电表、水表暂停业务，使案涉房屋的使用功能受限，故对被告主张的房屋使用费可酌情调整。因被告未申请对2019年度的房屋使用费进行评估，为避免增加当事人二次鉴定的成本，本院参照评估报告中2018年度的房屋使用费标准2252元/月，酌定原告以1500元/月的标准向被告计付2018年9月25日起至实际搬离日止的房屋使用费。五、关于原告诉请被告赔偿装修损失人民币190000元的主张。首先，原告未提交任何证据证明其用于案涉房屋的装修费用支出，故本院对其主张支出装修费用190000元不予确认。其次，原告自2012年5月起即居住使用案涉房屋，该房屋的装饰装修物经多年使用必然有损耗折旧，故原告主张被告向其赔偿装修费用缺乏合理性。即使被告需承担原告的装修损失，亦应以装修残值来确定其损失。由于原、被告对于案涉合同解除后房屋内的装饰装修物的处理没有约定，本院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，原告霍焕华作为违约方，本无依据主张被告向其赔偿装修残值，鉴于被告霍葱在与原告霍焕华的协商沟通过程中曾作出愿意补偿装修损失的意思表示，视为被告苏美玲同意利用原告的装饰装修物，故被告苏美玲应向原告霍焕华补偿案涉房屋的装修残值人民币52272元。六、关于原告请求被告向其返还装修款余款79000元的主张。原、被告以及两名证人均确认原告向被告支付了270000元购房款，同时根据原、被告双方共同签名确认的记账单记载，该270000元的构成已经包含了装修款余款79000元，如原告认为该270000元并不包含装修款余款79000元，则原告需提交相应的证据予以证明。但原告并未提交相应证据以推翻记账单的情况下，本院对原告的该项主张不予支持。七、关于2018年度及2019年度的物管费及车位费。被告苏美玲持有2018年度及2019年度的物管费及车位费发票原件，原告霍焕华未提交证据证明缴纳了上述费用，故本院认定被告苏美玲缴纳了2018年度及2019年度的物管费及车位费。案涉合同解除前，原告合法占有使用案涉房屋及其配套车位，案涉房屋所产生的物管费及车位费本应由原告承担，被告代其支付的物管费及车位费应由原告返还；案涉合同解除后，原告继续占用案涉房屋缺乏事实及法律依据，被告客观上不能使用案涉房屋却仍为原告支付物管费及车位费，被告有权主张原告赔偿其损失。根据物管费一年为2143元、车位费一年为360元的标准折算，原告应自2018年1月起按照每月208.58元的标准向被告支付物管费及车位费，至原告实际搬离案涉房屋之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）霍焕华与被告（反诉原告）苏美玲于2012年订立的关于佛山市禅城区雾岗路80号1座402房的房屋买卖合同于2018年9月25日解除；二、被告（反诉原告）苏美玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）霍焕华返还购房款人民币270000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年9月25日起至实际返还之日止的资金占用费；三、被告（反诉原告）苏美玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）霍焕华补偿装修残值人民币52272元；四、原告（反诉被告）霍焕华应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）苏美玲返还位于广东省佛山市禅城区雾岗路80号1座402的房屋，并按照每月1500元的标准，自2018年9月25日起向被告（反诉原告）苏美玲支付房屋使用费至实际搬离房屋之日止；五、原告（反诉被告）霍焕华应于本判决发生法律效力之日起十日内按照每月208.58元的标准向被告（反诉原告）苏美玲支付自2018年1月起至实际搬离房屋之日止的物管费及车位费；六、驳回原告（反诉被告）霍焕华的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）苏美玲的其他反诉请求。若原告（反诉被告）霍焕华及被告（反诉原告）苏美玲未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，本诉案件受理费为9433元，由原告霍焕华负担3454元，被告苏美玲负担5979元；反诉案件受理费为4758元，由被告苏美玲负担4076元，原告霍焕华负担682元。原、被告支出的鉴定费系其举证所产生的费用，由原、被告各自负担。如不服本判决，原告（反诉被告）霍焕华可在本判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）苏美玲、霍葱可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蔡 珊审 判 员  杨 莹人民陪审员  王新斌二〇一九年八月十九日书 记 员  何泳仪许晴