济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2256号原告：闫光明，男，1982年8月21日出生，汉族，无业，住济南市高新区。委托诉讼代理人：邢腾，山东润银律师事务所律师。被告：济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市历城区花园路80-1号5号楼101室。法定代表人:刘进华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩同超，男，该公司员工。原告闫光明与被告济南齐华物业管理有限公司（以下简齐华物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫光明的委托诉讼代理人邢腾，被告齐华物业公司的委托诉讼代理人韩同超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。向本院提出诉讼请求：1.请求法院判定齐华物业公司承担赔偿损失的违约责任，赔偿闫光明的损失共计22640元，包括维修费4640元、过渡房屋租金18000元;2.请求法院判令齐华物业公司限期履行合同义务，为闫光明房屋楼顶的4处漏水部位进行原因查明与维修;3.请求法院判令齐华物业公司公开在小区共用部位和共同设施所设广告位收入，并将应分摊至原告名下的广告费折抵应缴纳费用;4.本案因诉讼产生的诉讼费用，由齐华物业公司承担。庭审中，原告撤销了第3项诉讼请求，将第四项诉讼请求明确为本案因诉讼产生的受理费366元由齐华物业公司承担。事实与理由：一、齐华物业公司于2016年5月22日签订《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》后进驻茗筑美嘉小区。闫光明将屋顶漏水的情况进行了紧急报修，齐华物业工作人员做了登记、现场核实后，在长达近一年半的时间内均未履行合同义务，未进行任何修理工作，致使房屋渗漏情况愈加严重，室内部分吊顶和墙面陆续出现起鼓、脱落、发霉变黑的情况，已经不能正常居住。闫光明被迫于2016年7月外出租房临时过渡等待维修。在外租房过渡期间，闫光明多次联系齐华物业公司催问维修进展，齐华物业公司却没有进行任何维修工作，致使房屋渗漏情况更加严重。直至闫光明于2017年11月自费委托了河南省垄诚建设工程有限公司山东分公司在未改变和破坏原有建筑构造的基础上,在屋顶铺设防水卷材，才暂时终止了房屋渗漏现象。据施工人员介绍和行业常识可知，类似处理方法并不耐久，仪能解燃眉之急，渗漏部分仍需彻底维修。《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》（简称《物业合同》）中明确约定了齐华物业公司提供的物业服务包括如下内容:“1.物业共用部位的维护和管理;8.物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务;。因此，齐华物业公司未实施合同中约定的维修、维护和管理工作，构成违约。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若问题的解释》第三条中规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应支持。”因此，闫光明要求齐华物业公司承担继续履行、赔偿损失的违约责任。二、齐华物业公司在小区共用部位、共用设施设备上私自设置厂告位，收取广告费，却并未公开应属于业主共有的广告费收入及使用情况。对该部分广告费，闫光明作为业主的一份子，具有应得份额，且愿意用于折抵应缴纳的物业服务费用。日前该部分费用被齐华物业公司非法占有日金额未知，致使闫光明不能确定折抵后的应缴纳费用金额。基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请法院依法公正判决，以维护原告闫光明的合法权益。当事人当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：闫光明提交1.物业服务合同及附件各一份，证明闫光明与齐华物业公司合同关系的存在及合同约定的服务内容。齐华物业公司对上述证据的真实性没有异议，但对于证明内容有异议，该合同第二张服务内容与质量第一条、第八条，该两条表明物业公司仅是对于公共部位维修的管理与维护，所以闫光明楼顶漏水属于大修范围，所以物业公司通过使用维修基金已经履行了自己的合同义务。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。2.渗漏情况照片四张，证明闫光明屋顶渗漏现象客观存在。齐华物业公司对上述证据的真实性无异议，对于闫光明漏水的事实无异议，但是照片无时间及地点，不能证明闫光明家里漏水的情况。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信，闫光明与齐华物业公司均认可闫光明漏水的事实，本院予以确认。3.水电费账单三张，证明闫光明因屋顶渗漏而不能居住的事实。齐华物业公司称上述证据与本案无关。经审查，上述证据无法看出闫光明屋顶渗漏漏水的事实，故本院对上述证据不予采纳。4.维修费收据一张，证明闫光明因齐华物业公司违约而造成的损失之一。齐华物业公司称维修费是业主自愿的，自己找的施工队伍，应该找相关业主分摊，不应找物业公司要钱。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。5.租房合同及租金收据一份，证明闫光明因齐华物业公司违约而造成的损失之二。齐华物业公司称闫光明租房是其自由，与本案无关。经审查，上述证据与本案无关，故本院对上述证据不予采纳。6.施工项目负责人证明材料一份，证明闫光明因为齐华物业公司违约所造成的损失的真实性。齐华物业公司称是闫光明与供货方的问题，与本案无关。经审查，上述证据结合闫光明提交的维修费收据可形成完整的证据链条，故本院对上述证据予以采纳。齐华物业公司提交1.维修项目信息一份，证明齐华物业公司为了维修闫光明十一号楼一单元2401屋面漏水问题，网上信息在高新区房管局维修资金管理中心网站上下载，证明齐华物业公司为了维修闫光明的房子，已提交了相关资料。闫光明对上述证据的真实性无法确认，该证据为打印件，无法确认来源。经审查，上述证据系打印件，不具有证据的唯一性和排他性，故本院对上述证据不予采纳。2.关于使用住宅专项维修资金的公示，证明闫光明提交维修手续后，在小区进行的公示。闫光明对上述证据的真实性有异议，该证据仅为打印件，既无法证明其真实来源，也无法证明其进行了公示。经审查，上述证据为打印件，既无落款日期，也无相关单位盖章或签字，无法核实其真实性，故对于上述证据本院不予采纳。3.预算书一份，证明由施工单位济南绿苒装饰工程有限公司做的预算书一份，维修楼顶费用32597.99元，证明齐华物业公司履行了相关义务。闫光明对上述证据形式上的真实性无异议，对于证明内容有异议，事实证明闫光明仅用了4640元就完成了维修，齐华物业公司提供的预算书金额高达32597.99元，这可能也说明了为什么业主普遍不同意。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。4.使用住宅专项维修资金业主征询意见书一套（34页），证明闫光明所住11号楼全体业主应分摊维修基金的费用清单及是否同意维修的意见征询表，证明同意维修的业主寥寥无几，在第十页上有四位业主同意，大部分业主拒绝签字表态，所以闫光明的楼顶维修没有通过业主大会批准，造成搁置，齐华物业公司已履行了自己的管理义务，所以不承担闫光明的维修费用和租房费用。闫光明对上述证据的真实性有异议，该证据仅为打印表格和人员签名，不能确认其为真实采集意见书，也不能证明齐华物业公司所称的证明目的，因为无法确认空白处是因为什么原因没有签字。经审查，结合齐华物业公司提交的预算书，可与上述证据形成完整的证据链条，故本院对上述证据的真实性予以采信，但该意见书系2017年5月19日作出，庭审中齐华物业公司也认可其正式申报启动维修基金的时间为2017年5月19日，该时间距闫光明报修时间时隔一年，齐华物业公司存在怠于履行职责的行为，且上述证据中的意见书除部分同意的业主之外，其与业主未签字，齐华物业公司也未提交证据证明未签字的原因，应承担举证不能的法律后果。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月份，闫光明房屋出现屋面漏水。2016年5月22日济南××新区区舜华街道新东方花园社区居民委员会（甲方，以下简称舜华街道居委会）与齐华物业公司（乙方）签订《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》，该合同约定物业管理区域名称为济南市高新区茗筑美嘉小区，乙方提供的物业服务包括1.物业共用部位的维护与管理……8.物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务，物业服务费主要用于以下开支：（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用……本合同的签订即视为乙方已经承接茗筑美嘉小区内拥有物业服务企业承接的全部物业，乙方应自本合同签订之日起对茗筑美嘉小区实施全面的物业管理与服务，物业服务标准为24小时受理业主或物业使用人报修，急修30分钟内到现场处理，一般修理2日内完成，每年检查1次屋面保温隔热层、防水层。齐华物业公司于2016年5月22日入驻闫光明居住济南××新区区茗筑美嘉小区，闫光明在齐华物业公司入驻后对其房屋漏水的情况进行了报修。齐华物业公司于2017年5月19日找施工单位做维修计划申报，同日申请启动了涉案小区的维修基金工作，至今未果。另查明，闫光明房屋屋面维修费为4640元，闫光明居住的房屋为顶楼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，舜华街道居委会（甲方）与齐华物业公司（乙方）签订《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。闫光明屋面出现漏水情况，其居住的顶楼出现漏水情况属于齐华物业公司应当启动小区维修基金维修的范围，自2016年5月份闫光明申请报修到2017年5月19日齐华物业公司申请启动涉案小区维修基金，时隔将近一年时间且至今未果，齐华物业公司存在怠于履行职责的行为，且这一行为使得闫光明承受了维修屋面漏雨的损失，齐华物业公司作为该小区物业管理服务单位，理应对其失职行为承担相应的责任，故对于闫光明主张齐华物业公司赔偿其损失维修费4640元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于闫光明主张齐华物业公司赔偿其过渡房屋租金18000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于闫光明主张齐华物业公司限期为其房屋楼顶4处漏水部位的进行原因查明与维修的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南齐华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫光明维修费4640元；二、驳回原告闫光明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，减半收取183元，由被告济南齐华物业管理有限公司负担25元，闫光明负担158元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曲劲松二〇一九年八月十二日书记员  聂旭红