安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初2742号原告（反诉被告）：长丰县水湖镇人民政府，住所地安徽省长丰县水湖镇长丰路中段，统一社会信用代码34012100300471X5。法定代表人：夏军，该镇镇长。委托诉讼代理人：李世改，长丰县水湖镇人民政府副镇长。委托诉讼代理人：黄祥，安徽进行时律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽荣锦城乡建设有限公司，住所地安徽省合肥市长丰县水湖镇长丰路工商银行三楼，经营地安徽省长丰县水湖镇长淮路圆梦苑小区S8#3楼，统一社会信用代码91340121578543642H。法定代表人：邱学甫，该公司总经理。委托诉讼代理人：李毅刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞盼，北京中银（合肥）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）长丰县水湖镇人民政府（以下简称水湖镇政府）诉被告（反诉原告）安徽荣锦城乡建设有限公司（以下简称荣锦公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2018年10月24日作出（2018）皖0121民初1872号民事判决书，宣判后，荣锦公司不服，向安徽省合肥市中级人民法院提起上诉。安徽省合肥市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）皖01民终1153号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，裁定撤销本院原一审判决，发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）水湖镇政府的委托诉讼代理人李世改、黄祥，被告（反诉原告）荣锦公司的法定代表人邱学甫、委托诉讼代理人李毅刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水湖镇政府向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告政府房屋出卖款合计壹仟伍佰贰拾玖万壹仟壹佰贰拾伍元整（￥：15291125元）（被告施工的建设工程款已扣除），并从2016年4月25日始按中国人民银行发布的同期银行贷款利率支付利息，直至款项付清为止（至起诉之日本息合计16743782元）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年7月及2013年8月，原、被告双方签订协议及补充协议，约定:为进一步加快新老城区统一规划建设步伐，改善县城居住环境，解决历史遗留问题，经双方协商，就长淮路与长新路交口处地块原告委托被告进行拆迁安置并委托进行代建。甲方（即原告，下同）负责谈妥拆迁安置补偿条件，负责落实行政性收费及税收等减免工作，及成本测算、土地收储，以及落实调节好中央花园4套房和锦湖家园8套房、协调相关事宜等工作；乙方（即被告，下同）承担征收补偿费用，承担委托代建区建设任务，按时完成并交付使用；对拆迁安置户安置完毕后，剩余房产由甲方委托乙方公司销售，销售款作为乙方拆迁安置成本及投资回报。2016年3月，项目建成后，为解决安置房之外房屋销售问题，经报县政府会议研究并经双方充分协商，双方再次达成《补充协议书》约定，经房产部门测绘，乙方已建成的建筑面积合计19908.9平方米（不含物业等用房面积），用于回迁安置房建筑面积6948.25平方米；甲方政府已补交土地出让金后，可对外销售面积为12960.65平方米。甲方政府补交土地出让金可对外销售面积，按国有资产处置程序规定，公开对外拍卖，所得拍卖款优先支付乙方公司建筑工程款；乙方公司积极参与上述国有资产竞买活动。2015年8月及10月，原告支付土地使用权出让金10277517.9元，后补交277.55元，共支付土地使用权出让金10277795.45元；缴纳税金411389.37元，并取得长丰县国用（2015）第16859号土地使用权证。2016年4月，经公开竞标，被告以32238579元，竞买购得荣锦1#12960.65平方米房屋所有权。2015年3月，经安徽忠实工程造价有限公司《关于对荣锦1#拆迁恢复楼工程结算审核验证报告》审计，被告承建的荣锦1#拆迁恢复楼工程总造价为33102628.24元。2015年6月，应被告要求，原告支付被告工程款2000000元，2016年4月，支付被告工程款6450000元；2016年3月支付被告回迁安置工程借款2600000元，合计已支付被告工程款11050000元。被告于2016年6月6日支付原告购房保证金款6447716元。依据上述事实，经结算，被告尚欠原告购房款32238579元-6447716元=25790863元；为减少诉累，依据合同约定，扣除原告应支付被告的建设工程款21549738元，已支付11050000元，尚欠工程款10499738元。则被告应支付原告房屋拍卖款为15291125元，被告应从竞买之日即2016年4月25日始应按中国人民银行发布的同期银行贷款利率支付利息，直至款项付清为止。现经双方协商未能达成一致意见，故特此诉讼，请求依法判决。荣锦公司辩称：1.原告提起诉讼不符合合同约定，未能充分尊重双方之间的房地产开发合作经营合同的法律关系，仅以要求被告支付购房款为由提起诉讼，本身是对双方之间合同约定的违约行为，在双方2016年签订的补充协议书第三条明确约定，原告在没有与被告之间进行结算的前提之下，单方提起本案诉讼，是以其行为明确对合同的违约；2.原告的诉请中，关于购房款的计算方式错误，鉴于被告已经提起了反诉请求，对于原告已经认可冲抵的建设工程款数额不在被告的反诉范围之内，该部分既然原告已经认可冲抵，所以不再主张，根据2016年补充协议书第二条约定，原告在计算应付乙方工程款的数额上是错误的；3.原、被告双方之间系房地产开发经营合同法律关系，双方之间的主合同签订于2012年，该合同是原、被告双方之间权利义务享有和负担的合同依据，关于本案的裁判应当遵循合同的相关约定并据此认定合同的违约方，本案中原告严重违反双方之间的合同约定，并没有按照合同约定将该土地收储并上市交易，由乙方参与并摘牌，致使被告的合同目的无法实现。原告本应该在结算过程中积极与被告友好协商，主动返还被告的投资款项，主动承担违约责任，但是原告在没有进行任何结算的情况下，反而主动提起诉讼，严重侵犯了被告的合法权益。原告在诉状中称，双方未能达成一致，未能按照合同进行结算，同理，原告要求给付利息不符合合同约定。荣锦公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令水湖镇政府返还荣锦公司项目投资款15207732.32元，并赔偿荣锦公司投资款利息损失12848190.75元及预期收益损失5146045.85元，以上合计33201968.92元；2.本案的全部诉讼费用由水湖镇政府承担。事实与理由：2012年，水湖镇政府为解决1997年以来改造长丰县水湖镇长淮路部分搬迁房的安置遗留问题等，找到荣锦公司进行商谈，并提议由荣锦公司出面帮助其解决上述历史遗留问题。水湖镇政府根据2012年7月6日长丰县第五次规划委员会要求，明确了长新路与长淮路交口西南角，占地面积约6亩，在该块地块上建设拆迁恢复楼项目，由水湖镇政府负责项目的规划设计和实施，并妥善化解拆迁安置中的群众纠纷和矛盾。2012年7月11日，双方签订《项目投资协议》一份，约定：由水湖镇政府委托荣锦公司对位于长淮路与长新路交口处东南角地块进行拆迁安置委托代建工作，并对双方的权利义务都作了具体明确规定。双方约定由水湖镇政府委托荣锦公司代建拆迁恢复楼工作，并自行承担拆迁补偿、安置和小区内相关工程的全部费用。水湖镇政府负责小区占地面积内土地的上市和变性工作，把土地变性到荣锦公司名下，水湖镇政府全部投资款项在对拆迁户安置完毕后，对多余出来的房产由荣锦公司对外销售，销售所得款项作为荣锦公司对本项目的投资成本的回收及投资回报。双方对土地变更也作了明确约定，由水湖镇政府负责该安置委托代建区征收安置成本测算和土地收储、上市工作并承担相应费用，且要确保安置委托代建区规划设计方案得以通过。水湖镇政府如不能把拆迁恢复楼土地使用权及时上市变性在荣锦公司名下，因办理延误所造成后果均由水湖镇政府承担。《项目投资协议》签订后，荣锦公司先对需要拆迁户、土地承包户、地上建筑物构筑物所有户及相关经营户进行摸查和沟通，于当年8月初与各相关户主达成了拆迁补偿协议，并赔偿了相关拆迁和补偿费用。后又把地上建筑物和构筑物进行了拆除，同时又对原先地上堆放如山的垃圾清理掉，最后又完成了对整个地块作了三通一平工作。水湖镇政府于2012年10月9日完成了拆迁恢复楼规划方案，并报长丰县规划局审批通过。荣锦公司于2012年10月18日向承建荣锦1号拆迁恢复楼相关工程的安徽大树建筑工程有限公司（下称大树公司）下达了开工令。水湖镇政府在2013年1月4日前与荣锦公司进行了荣锦1号拆迁恢复楼的图纸会审工作，并最终确定了小区内相关工程方案的设计，由水湖镇政府上报到长丰县规划局审批通过。荣锦公司为此投入大量的人力、物力和财力来对荣锦1号的拆迁恢复楼进行建设。在2013年5月份，除拆迁安置房外，其他多余房屋就均已符合销售条件，但水湖镇政府一直没有依据协议的约定，把荣锦1号拆迁恢复楼所占的约6亩土地变更到荣锦公司名下，导致房产部门不能办理房屋销售许可，造成了多余房产不能及时销售，致使荣锦公司投入的大量资金无法及时收回，蒙受巨大经济损失。水湖镇政府自此已经构成了对双方合同的根本违约，致使荣锦公司的合同目的完全落空。2013年7月15日，经长丰县人民政府常务会议纪要第21号文的规定，荣锦1号拆迁恢复楼地块的土地全部以划拨的方式供应给水湖镇政府，水湖镇政府也在2013年11月取得该地块的土地使用权，其为了能让荣锦公司把小区工程建设完毕，一直对荣锦公司承诺讲很快土地就可以再进行变更到荣锦公司名下。直到2014年11月份整个小区工程全部竣工验收合格交付使用，水湖镇政府也没能依协议约定把土地变更到荣锦公司名下，致使荣锦公司无法对外销售。后经安徽忠实工程造价有限公司在2015年3月出具的审计报告确定，荣锦1号拆迁恢复楼工程总造价为33102628.24元，该工程款并不包括荣锦公司前期投入的拆迁费用、补偿费用等费用，而荣锦公司为了对外销售，租地建设售楼部产生的费用，宣传广告费用，前期物业费用，临时租地费用，及相关行政人员和销售人员的工资费用等，均未计入在工程造价款中，荣锦公司为此蒙受巨大经济损失。2013年9月11日以及2016年3月6日，荣锦公司与水湖镇政府相继签订两份补充协议，尤其是2016年3月6日《补充协议书》的内容，已经完全证实水湖镇政府已经不可能履行双方之间签订的《项目投资协议》，将案涉项目用地变性至荣锦公司名下，荣锦公司的合同目的完全落空，水湖镇政府的违约事实客观存在。2016年3月6日的《补充协议书》签订后，荣锦公司仍希望根据该《补充协议书》的约定，与水湖镇政府之间通过平等协商的方式，就案涉项目进行最后结算，希望水湖镇政府能够主动与荣锦公司就案涉项目的投入、损失进行财务审计结算，主动返还、赔偿荣锦公司的投资款和经济损失。直至2018年5月9日，水湖镇政府竟然将荣锦公司起诉至法院，而当荣锦公司在原审诉讼过程中提起反诉，亦未能受到原审法院的准许和保护。针对水湖镇政府的违约行为，荣锦公司再次书面提起反诉，恳请贵院在查明案件事实的基础上，客观的认定合同违约方及违约事实，客观的认定投资款数额和损失数额，并据此公正裁判。水湖镇政府辩称：一、荣锦公司诉求的法律关系与其依据的事实理由相矛盾，其反诉请求与本案本诉诉求的法律关系及法律事实不同，依法不能在本案中一并审理，依法应驳回其起诉或诉讼请求：1.荣锦公司的诉讼请求是“返还投资款及赔偿损失”，诉求的法律关系是不当得利之债，或者是无效合同之债，因为只有不当得利或者是合同无效，才可能产生“返还”的法律后果，而其依据的事实与理由是合同有效前提下的“违约”，是有效合同下的合同之债，故其诉求的基础法律关系与其所依据的事实与理由相矛盾，依法不能成立；2.一审、二审均认定本诉诉求的法律关系是“房地产开发经营合同”纠纷，而荣锦公司反诉的法律关系是不当得利，依据的事实与理由是合同有效前提下的“合同违约”，因此，不符合反诉必须是基于相同的法律关系、相同法律事实等客观要件，不能在本案中一并审理，依法应驳回其反诉起诉或其诉讼请求。二、荣锦公司所依据的事实及理由依法不能成立：1.关于荣锦公司所称的“双方约定由水湖镇政府委托荣锦公司代建拆迁恢复楼工作，并自行承担拆迁补偿、安置和小区内相关工程的全部费用”，“水湖镇政府负责小区占地面积内土地的上市和变性工作，把土地变性到荣锦公司名下”，需进一步明确概念。首先，合同明确，拆迁安置补偿费用及回迁房工程建设费用是由荣锦公司承担。《项目投资协议》（下简称协议一）第四条1项，明确约定：“配合甲方开展征收补偿协议签订、房屋及附属物拆除等工作，负责做好被征收户的房屋搬迁工作并承担所产生的相应征收补偿费用”；2013年《补充协议》（下简称协议二）第一条约定“改造区建成后，对拆迁安置户安置完毕后，剩余房产由甲方委托乙方代为销售，销售款作为乙方拆迁安置成本及投资回报”，拆迁安置费用及建设成本，均由荣锦公司承担，该成本费用是从可对外销售房屋的销售款中得到回报，故此，拆迁安置补偿费用及回迁房工程建设费用的承担，合同约定是由荣锦公司承担。其次，关于“水湖镇政府负责小区占地面积内土地的上市和变性工作”，合同没有约定“土地变性”。协议一中第三条甲方责任2“负责该安置委托代建区征收安置成本测算和土地收储、上市工作并承担相应费用，确保安置委托代建区规划设计方案得以通过”。该条款明确的是“土地上市”，即政府对土地的招拍挂程序，确保“规划设计方案得以通过”，而非将土地使用权证书直接办归荣锦公司名下，即所谓的“土地变性”至荣锦公司名下；2.荣锦公司主要的诉讼理由是水湖镇政府违约，水湖镇政府没有违约行为，相反是诚信履行协议，依法合规解决履行协议过程中出现的问题，因此，经上报县政府经相关会议研究决定，才产生了协议三，即2016年3月6日《补充协议》，该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方理应诚信据实履行。为履行协议二“销售款作为乙方拆迁安置成本及投资回报”，安置房之外房屋向社会销售问题，由水湖镇政府缴纳土地出让金，委托荣锦公司代建的房屋由荣锦公司积极参与竞买，支付购房款，水湖镇政府再支付经法定审计部门审定的建设工程款，这样就能依法合规地解决了荣锦公司房屋对外销售问题。客观上，荣锦公司可对外销售的12960.65平方米的房产已按市场价格对外销售完毕，购房户的房产证正在积极办理中，故水湖镇政府不存在任何违约行为。三、荣锦公司诉求的投资款利息损失12840000余元、预期收益损失5140000余元，返还投资款15200000余元，依法均不能成立：1.荣锦公司的投资是其履行双方房地产合作开发经营合同的行为，其投资从房产的销售款中得到回报，双方合同没有约定及法律规定水湖镇政府需要承担其投资款的利息损失；2.关于预期利益，荣锦公司系一房地产开发经营企业，其预期收益是否能够得到，是由其对市场经营活动行为导致，由此带来的市场经营风险，只能由市场主体自行承担，双方无合同约定或法律规定水湖镇政府需保证其预期收益5000000余元一定能够实现，否则即要承担损害赔偿责任；3.根据安徽忠实工程造价有限公司的《荣景1号拆迁恢复楼工程结算审核验证报告》，相关配套及管理人员工资及拆迁补偿，工程报建费用及投资利息不计入工程建设成本，该审计报告系法定的有资质的机构作出，且经过了荣锦公司和水湖镇政府签字确认，故荣锦公司再行主张投资利息损失及预期收益损失，显无事实及法律依据，依法不应支持；4.关于双方投资、购房款的结算，即应由荣锦公司支付购房款计15291125元，案涉楼房总建筑面积合计19908.9平方米（其中用于回迁安置房建筑面积6948.25平方米，水湖镇政府已补交土地出让金后，可对外销售面积为12960.65平方米），经安徽忠实工程造价有限公司《关于对荣锦1#拆迁恢复楼工程结算审核验证报告》审计，荣锦1#拆迁恢复楼工程总造价为33102628.24元，则建筑成本单价为1662.71元/平方米（33102628.24元÷19908.9平方米），经公开竞标，荣锦公司以32238579元竞买够得荣锦1#12960.65平方米可对外销售部分的房屋所有权，水湖镇政府应支付荣锦公司建设工程款21549738元（1662.71元/平方米×12960.65平方米），水湖镇政府已预支付荣锦公司工程款11050000元，荣锦公司已预支付水湖镇政府购房款6447716元,结算后,荣锦公司应支付水湖镇政府购房款15291125元﹝（32238579元-21549738元-6447716元）+11050000元﹞；5.关于荣锦公司的投资回报，协议约定从销售款中得到，从上述账目计算可知，荣锦公司从水湖镇政府处以32238579元购得12960.65平方米房产，均价为32238579元/12960.65平方米=2564.6元/平方米，2014年至今县城水湖镇商品房价格均在4000元/平方米以上，现已达到6000元每平方米以上的价格，可见荣锦公司已有巨额的投资回报。四、关于回迁安置房问题。水湖镇政府对此并未主张，荣锦公司对此也是含糊其词，未予明确，按荣锦公司陈述及举证，其支付了拆迁补偿款359120元，拆迁补偿户数为康家宽、尹华树、曹树珍三户，而本案中拆迁安置房共有6948.25平方米，大约有70套房产，水湖镇政府还为其提供了中央花园4套房、锦湖家园8套房共计12套房产用于荣景1号的拆迁安置用房，该80余套房产由荣锦公司控制使用。按双方协议约定，拆迁安置建设成本均应由荣锦公司承担，如按荣锦公司主张的拆迁安置房屋的建设工程款11000000余元由水湖镇政府承担，则其应退还水湖镇政府拆迁安置房产约82套。综上，请求人民法院依法支持本诉各项诉讼请求，驳回反诉的起诉或诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求和抗辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（水湖镇政府证据1、2、3、4、6，荣锦公司证据1-4），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对水湖镇政府提交的证据5、6的真实性、合法性、关联性予以认定。2.对荣锦公司提交的证据5结合双方提供的《项目投资协议》中约定的拆迁安置费由荣锦公司承担，故对证据5的真实性予以认定；对证据6-16，相关签订主体或收款人员未到庭接受询问，荣锦公司是否实际支付相关费用需承担进一步举证责任，故暂无法认定此类证据的真实性；对证据17、18系荣锦公司自行计算的相关利息损失表、预期收益表，系对其反诉请求计算方式的补充，本院将结合案件事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：水湖镇政府为解决1997年改造水湖镇长淮路部分搬迁户的安置遗留问题，与荣锦公司就水湖镇长淮路与长新路交口处东南角地块的拆迁安置委托代建相关事宜于2012年7月11日签订《项目投资协议》（水湖镇政府为甲方、荣锦公司为乙方，下同），由甲方负责谈妥拆迁安置补偿条件、落实建设行政性收费的减免工作、征收安置成本测算、土地收储、上市工作并承担相应的费用、调节好中央花园4套房和锦湖家园8套房及相关事宜协调工作等；由乙方进行统一安置委托建设，并负责被拆迁户的房屋搬迁工作承担相应的征收补偿费用，负责与安置户签订连建协议并承担委托代建区建设任务、按时完成安置房建设任务并及时交付使用，负责完成地质勘探、规划方案设计、单体施工图纸设计、审批、招投标等工作并承担相应的费用，负责承担安置房建设逾期发生的房租费等。其中，该《项目投资协议》第二条第2项约定：“甲乙双方根据项目关联地区摸查到的情况分别进行征收委托代建成本核算。甲方以确定认可的土地收储成本，作为乙方投资改造征收补偿安置成本。届时土地上市交易时，乙方参与并确保摘牌，超出双方确定收储价格以外的部分，奖励乙方用于改造区基础设施建设”；第四条乙方责任第1项约定：“配合甲方开展征收补偿安置协议签订、房屋及附属物拆除等工作，负责做好被征收户的房屋搬迁工作并承担所产生的相应征收补偿费用”。2013年9月11日，水湖镇政府与荣锦公司就上述协议签订了《补充协议》，双方约定对拆迁安置户安置完毕后，剩余房产由甲方委托乙方销售，销售款作为乙方拆迁安置成本及投资回报。长丰县土地管理委员会2014年第八次主任（扩大）会议于2014年12月29日召开，其中对水湖镇长淮路拆迁安置楼项目用地补办出让情况作出决定：该项目5.583亩（土地证号长丰县国用（2013）第2127号）采取划拨土地补办出让的方式，办理协议出让手续。该会议明确：补办出让的受让人为水湖镇政府；补办出让应补交土地出让金为安置房屋以外的房屋建筑面积乘以评估确认的楼面地价进行补缴；对于安置多出部分房屋由水湖镇政府委托荣锦公司进行房屋销售，房屋出售价格以房产局备案价格为准，房屋销售收入主要用于政府项目建设、安置成本的差价部分和补交土地出让金，县财政局会同水湖镇做好销售价款、税收的清算工作；由县房产局依据水湖镇政府委托荣锦公司进行房屋销售协议给予办理房产开发销售相关手续。水湖镇政府于2015年8月、10月支付土地使用权出让金10277517.9元、277.55元，合计10277795.45元，并依法取得该宗土地的土地使用权证[长丰县国用（2015）第16859号]。2015年11月25日，安徽忠实工程造价有限公司出具《关于对荣锦1#拆迁恢复楼工程结算审核验证报告》（皖忠造字[2015]6030号），载明荣锦公司承建的荣锦1#拆迁恢复楼工程总造价为33102628.24元。荣锦1#拆迁恢复楼工程建成后，为解决安置房之外房屋销售问题，经报县政府会议研究并经水湖镇政府和荣锦公司充分协商，双方于2016年3月6日再次签订《补充协议书》，约定经房产部门测绘，乙方已建成的建筑面积合计19908.9平方米（不含物业、配电房建筑面积约400平方米），其中用于回迁安置房建筑面积6948.25平方米，甲方补交土地出让金后，可对外销售建筑面积为12960.65平方米；甲方补交土地出让金可对外销售面积，按国有资产处置程序规定，公开对外拍卖，所得拍卖款优先支付乙方建筑工程款；乙方积极参与上述国有资产竞买活动，若竞买成功，受让方在缴纳首批拍卖款时由甲方负责县国资办、土地局、房产局等部门办理相关过户手续（含相关部门的报建、证件办理等）乙方待可售房屋销售完成后，由甲乙双方按照审计部门审定的基础设施配套费用以及安置房的建筑成本进行最后结算；甲方委托乙方代建的回迁安置房，由甲方按照建筑成本先行支付乙方，扣除乙方从安置户已收取资金部分，下余款约3000000元（以最终结算为准），由甲方先以借款方式付给乙方2600000元，用于解决农民工工资，在最后结算时一并扣回等。经公开竞标，荣锦公司于2016年4月19日以32238579元(按照市价为2487.20元/平方米)价格竞买取得水湖镇长淮路拆迁安置恢复楼即荣锦1#楼12960.65平方米房屋所有权，2016年4月25日长丰县公共资源交易中心对荣锦公司竞得上述房产予以确认。水湖镇政府应荣锦公司要求，于2015年6月、2016年3月、2016年4月支付荣锦公司工程款2000000元、回迁安置工程借款2600000元、工程款6450000元，合计11050000元。荣锦公司于2016年6月6日支付水湖镇政府购房保证金款6447716元。荣锦公司竞得的涉案荣锦1#楼12960.65平方米的房产已全部过户办证到荣锦公司名下，相关房产荣锦公司也在2013年全部销售出去并交付业主使用。其中荣锦1#楼用于拆迁安置部分及水湖镇政府另行协调房屋也移交安置户使用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。水湖镇政府与荣锦公司签订的《项目投资协议》、《补充协议》、《补充协议书》均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照上述协议的约定履行义务。本案中，依据2012年7月11日签订的《项目投资协议书》的约定，由水湖镇政府负责谈妥拆迁安置补偿条件、落实建设行政性收费的减免工作、征收安置成本测算、土地收储、上市工作并承担相应的费用等、由荣锦公司负责涉案项目的代征代建及支付征收补偿费用等工作，荣锦公司也按照该《项目投资协议书》的约定完成了代征代建及支付征收补偿费等工作，荣锦公司代建的荣锦1#拆迁恢复楼中用于安置的6948.25平方米也已移交安置户使用，按照该《项目投资协议》的约定，水湖镇政府以确定认可的土地收储成本作为荣锦公司投资改造征收补偿安置成本，土地上市交易时，荣锦公司参与并确保摘牌，超出双方确定收储价格以外的部分，奖励荣锦公司用于改造区基础设施建设。但在该《项目投资协议》履行过程中，双方于2013年9月11日签订了《补充协议》一份，重新约定改造区建成后，对拆迁安置户安置完毕后，剩余房产由水湖镇政府委托荣锦公司销售，销售款作为荣锦公司拆迁安置成本和投资回报，也即双方以签订补充协议的方式重新将荣锦公司的拆迁安置成本和投资回报变更为安置户安置完毕后剩余房产销售出去的销售款。2016年3月6日，水湖镇政府和荣锦公司又签订《补充协议书》一份，双方对荣锦公司施工的用于安置房以外的房屋的销售及荣锦公司施工的涉案工程的工程款支付等进行了重新约定，即水湖镇政府补交土地出让金后，可对外销售12960.65平方米，该可对外销售面积按国有资产处置程序规定，公开对外拍卖，所得拍卖款优先支付荣锦公司工程款，荣锦公司应积极参与上述可对外销售面积的竞买活动，竞拍成功后，受让方缴纳首批拍卖款时，由水湖镇政府协调国资办、土地局等部门办理相关过户手续，荣锦公司待可售房屋销售完成后，双方按照审计部门审定的基础设施配套费用以及安置房的建筑成本等进行最后结算。荣锦公司也按照该《补充协议书》的约定参与涉案可对外销售房屋的竞买活动，并竞拍成功，且支付购房保证金6447716元，水湖镇政府也按照该《补充协议书》的约定将该可对外销售的12960.65平方米房产过户至荣锦公司名下，荣锦公司也于2013年将该12960.65平方米房屋全部销售出去。虽该《补充协议书》约定荣锦公司待可售房屋销售完成后，双方按照审计部门审定的基础设施配套费用以及安置房的建筑成本等进行最后结算，但并未约定具体的结算方式，结合双方签订的2013年9月11日《补充协议》的约定，故剩余房产的销售款也即12960.65平方米房屋的销售款为荣锦公司的拆迁安置成本和投资回报，荣锦公司已经将涉案剩余房产全部销售。按照2016年3月6日《补充协议书》的约定，荣锦公司竞买涉案剩余房产，支付竞买款系其公司履行合同义务，同时支付工程款也系水湖镇政府应履行的合同义务，经审计，荣锦公司代建的涉案房屋经双方确认审计工程价款为33102628.24元，荣锦公司应支付房屋竞买款为32238579元，经核查，荣锦公司已支付房屋购买款6447716元，水湖镇政府支付荣锦公司工程款11050000元（含荣锦公司工程借款2600000元）。水湖镇政府在本案中系将售房款和工程款进行折抵后提出诉讼主张，故为减少当事人诉累，本案中也予以一并处理，经计算荣锦公司尚欠水湖镇政府购房款25790863元（32238579元-6447716元）、水湖镇政府尚欠荣锦公司工程款22052628.24元（33102628.24元-11050000元），折抵后荣锦公司应支付水湖镇政府购房款为3738234.76元（25790863元-22052628.24元）。因双方签订的三份协议中并未约定具体的款项支付时间，故对水湖镇政府要求自2016年4月25日计算利息的主张，因无证据证实，本院不予支持，可从水湖镇政府起诉之日计算逾期付款利息，即从2018年5月14日起计算，利息标准可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定按照年利率6%支付资金占用期间的利息。关于水湖镇政府诉请中将用于安置的6948.25平方米房屋工程款扣除一节，因用于安置的该6948.25平方米房屋系荣锦公司筹资建设，建设完工后也交付安置户使用，水湖镇政府并未提供证据证实该部分房屋及水湖镇政府另行协调的几套房屋仍然在荣锦公司处占有和处置即未交付于安置户，双方签订的协议中也未约定应扣除该部分工程款，故对水湖镇政府的该项诉讼主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于荣锦公司反诉的因涉案土地不能变性至其公司名下致使合同目的不能实现主张要求水湖镇政府返还投资款及支付利息损失和预期收益等反诉请求一节，因涉案三份协议均系荣锦公司和水湖镇政府签订，且荣锦公司在签订三份协议后，也在履行各协议中约定的义务，首先，本案双方签订的三份协议并未明确约定水湖镇政府需要将案涉土地直接登记在荣锦公司名下，其次，双方于2013年9月11日签订的补充协议已经将荣锦公司的拆迁安置成本和投资回报变更为剩余房产的销售款，且荣锦公司也将涉案除用于安置以外的剩余房产全部销售出去，至于其销售款是否全部收回是其公司和购买方的合同关系，非系本案审理范围，也非本案抗辩理由，故对荣锦公司主张合同目的不能实现一节，本院不予采信，对其主张返还的投资款、利息损失、预期收益等反诉请求因无事实和法律依据，本院不予支持。关于荣锦公司申请对项目投资款、利息损失、预期收益审计一节，因荣锦公司与水湖镇政府于2013年9月11日和2016年3月6日签订的补充协议中，已经对荣锦公司的投资回报等进行了变更约定，且双方实践中也按照该两份补充协议的约定进行履行合同，荣锦公司提出的要求对投资款、利息损失、预期收益的审计无事实、合同或法律依据，本院不予采纳。综上，荣锦公司应支付水湖镇政府购房款3738234.76元并承担从2018年5月14日起以3738234.76元为基数按照年利率6%计算至欠款付清之日止的利息。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）安徽荣锦城乡建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）长丰县水湖镇人民政府购房款3738234.76元及利息（利息以本金3738234.76元为基数，按照年利率6%计算，从2018年5月14日起计算至欠款付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）长丰县水湖镇人民政府的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）安徽荣锦城乡建设有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费122263元，由原告（反诉被告）长丰县水湖镇人民政府负担94966元，由被告（反诉原告）安徽荣锦城乡建设有限公司负担27297元；反诉案件受理费207809元，减半收取计103905元，由被告（反诉原告）安徽荣锦城乡建设有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  夏斌武审 判 员  杨 艳人民陪审员  林从开二〇一九年八月三十日书 记 员  汤 瑞附1本案证据目录：一、水湖镇政府所举证据及证明目的：证据一、原告组织机构代码证、被告企业信息。证实原、被告诉讼主体资格情况。证据二、协议三份、县土地管理委员会会议纪要一份。证实：1.为加快新老城区统一规划建设步伐，改善县城居住环境，就长淮路与长新路交口处地块原告委托被告进行拆迁安置并委托进行代建，相关费用由被告承担；2.为解决安置房之外房屋销售问题及拆迁安置房成本核算，由原告补交土地出让金，补交土地出让金可对外销售面积，按国有资产处置程序规定，公开对外拍卖，被告积极参与上述国有资产竞买活动等事实；3.案涉楼房总建筑面积19908.9平方米，回迁安置面积6948.25平方米，原告补交土地出让金，可对外销售部分面积12960.65平方米。证据三、房产转让项目成交公示、成交确认书。证实经公开拍卖，被告以32238579元，竞买够得荣锦1#楼12960.65平方米房屋所有权。证据四、安徽忠实工程造价有限公司《关于对荣锦1#拆迁恢复楼工程结算审核验证报告》。证实经审计，被告承建的荣锦1#拆迁恢复楼工程总造价为33102628.24元；单价33102628.24元/19908.9平方米=1662.705元/平方米，原告购得的荣锦1#楼12960.65平方米房屋所有权，建筑成本价款为12960.65平方米x1662.705元/平方米=21549738元，该鉴定报告没有将反诉原告主张的售楼部建筑成本及投资利息、预期利益等列入审核验证范围，理由是双方没有合同约定或法律规定，该验证报告业经双方签字确认。证据五、长丰县人民政府长政地出（2015）28号《关于同意水湖镇政府以补办出让方式取得长淮路拆迁安置楼建设项目用地的批复》，土地使用权出让金及税金支付凭证、长丰县国用（2015）第16859号土地使用权证。证实经县政府批准，原告缴纳土地使用权出让金10277517.9元，后补交277.55元，共支付土地使用权出让金10277795.45元；缴纳税金411389.37元，并取得长丰县国用（2015）第16859号土地使用权证的事实。证据六、支付及收款凭证，2016-2017年中国人民银行发布的银行贷款利率。证实原告共支付被告工程款11050000元,尚欠工程款10499738元，从原告拍卖款32238579元中冲抵，再扣除被告已支付原告购房保证金6447716元，被告欠付原告购房款合计15291125元的事实及银行贷款利率。证据七、长丰县审计局审计报告。证实经对水湖镇原镇长离任审计，对案涉项目被告尚欠拍卖款25790863元，原告欠付被告工程款10499738元，冲抵后，被告欠付原告工程款15291125元，应严格按照协议规定进行结算的事实。二、荣锦公司所举证据及证明目的：第一组证据：证据一、《项目投资协议》一份，证明：1.2012年7月11日，反诉原告与反诉被告签订《项目投资协议》一份；2.在合同首段背景描述中明确陈述：“经双方充分协商，就长淮路与长新路交口处东南角地块的拆迁安置委托代建相关事宜，达成协议。”据此可见，本案中，反诉原告与反诉被告就案涉地块的拆迁安置和委托代建两项事宜达成了一揽子协议，并统称为《项目投资协议》。（注：根据最高人民法院冯小光法官在《回顾与展望—写在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布实施三周年之际》一文中，对于案涉委托代建合同关系的性质应当定性为房地产开发经营合同）；3.合同第二条“委托建设方式”第2项明确约定：反诉被告需要将案涉项目用地收储后上市交易，并由反诉原告参与并确保摘牌。同时，对于超过土地收储价格以外的部分，应当奖励给反诉原告用于改造区基础设计建设；4.合同第三条“甲方责任”第2项明确约定：反诉被告负责该安置委托代建区征收安置成本测算和土地收储、上市工作并承担相应的费用；5.合同第四条“乙方责任”第4项明确约定：房屋征收安置过渡期限为24个月，如因土地收储上市工作的办理延误所造成的后果均由反诉被告承担；6.反诉被告没有履行主合同约定的土地收储上市交易并由乙方摘牌的合同义务，已经构成了对主合同的根本违约，导致反诉原告的合同目的完全落空。且该违约行为在客观现实中已经无法补救，只能通过返还投资款项和赔偿经济损失的民事责任方式来维护反诉原告的合法权益。证据二、《补充协议》一份，证明：1.2013年9月11日，反诉原告与反诉被告针对《项目投资协议》又签订了补充协议一份；2.该补充协议约定：“原合同约定水湖镇长淮路与长新路交口改造区由乙方投资改造，委托建设，现双方约定：改造区建成后，对拆迁安置户安置完毕后，剩余房产由甲方委托乙方代为销售，销售款作为乙方拆迁安置成本及投资回报。”该补充协议，非常明确的约定剩余房产所得销售款全部归为反诉原告所有，作为反诉原告的拆迁安置成本及投资回报；3.该补充协议约定：“销售方式及证照办理依据相关法律法规规定办理”。但直到2014年11月份，案涉小区工程全部竣工验收合格交付使用，反诉被告也没能依协议约定，把土地变更到反诉原告名下，导致房产无法依法对外销售并办理产权证书，导致反诉原告的投资款无法从销售回款中收回，更无法实现投资回报。反诉被告的行为实质上已经构成了对合同的严重违约，导致反诉原告的合同目的无法实现，遭受严重经济损失；4.该补充协议约定：“本合同与2012年7月11日双方共同签署的《项目投资协议》具有同等法律效力”。据此，该补充协议是双方对原《项目投资协议》的补充约定，与《项目投资协议》具有同等法律效力。证据三、《补充协议书》一份，证明：1.案涉《项目投资协议》自2012年7月签订履行以来，至2016年，反诉被告严重违反合同规定，未能完成土地收储、上市交易并由反诉原告摘牌的合同义务，其行为已经构成对合同的根本违约。且案涉项目的土地使用权最终办理在反诉被告名下，已经不可逆转；2.在反诉被告严重违约的前提下，反诉原告为了减少损失的进一步扩大，为了早日收回投资款，2016年3月6日，反诉原告与反诉被告再次签订《补充协议书》一份；3.该补充协议书第二条约定：“反诉被告已补交土地出让金可对外销售建筑面积，按国有资产处置程序规定，公开对外拍卖，所得拍卖款优先支付反诉原告的建筑工程款”。该条款充分证明，反诉被告已经完全违反《项目投资协议》的约定，并将由反诉原告投资建设成的房产以自身名义对外出售；4.该补充协议书第三条约定：“反诉原告必须积极参与上述国有资产的竞买活动。若竞拍成功后，受让方在缴纳首批拍卖款时，由反诉被告负责县国资办、土地局、房产局等部门办理相关过户手续。反诉原告待可售房屋销售完成后，由双方按照审计部门审定的基础设施配套费用以及安置房的建筑成本进行最后结算。”根据该条款规定，反诉原告为了及早收回投资款，参与竞拍，并以32238579元的价格竞得了荣锦一号12960.65平方米的房屋所有权。待该条款约定的过户手续以及销售完成后，双方的结算工作，始终没有进行。而反诉被告已经单方提起诉讼，要求反诉原告支付购房款，本质上反诉被告的这一起诉行为再一次的违反了合同的规定，属于违约行为；5.该补充协议书第八条约定：“本补充协议与原项目投资协议具有同等法律效力。”据此，2016年3月6日的补充协议书作为项目投资协议的补充约定，并未否定和推翻原项目投资协议的法律效力，反而明确约定了该补充协议书与原项目投资协议具备同等法律效力。反诉原告签署本协议，并竞买房屋的行为，并不视为放弃自身在《项目投资协议》的权利，并不视为放弃追究反诉被告承担返还投资款、赔偿经济损失责任的权利。反诉被告违反双方签订的《项目投资协议》的行为客观存在，造成反诉原告经济损失的事实客观存在。第一组证据共同证明：在反诉原告与反诉被告签订的《项目投资协议》的履行中，反诉原告已经充分的履行了合同义务，投入人力、物力、财力，完成了项目用地的拆迁安置工作、完成案涉荣锦1号拆迁安置恢复楼的建设工作，而反诉被告属于合同的违约一方，其违约行为完全导致合同目的不能实现，致使反诉原告蒙受巨大经济损失，反诉被告在取得反诉原告投资建成的荣锦1号房产的合同成果的情形下，应当全额返还反诉被告的投资款，并赔偿原告因此产生的损失，包括直接损失和预期利益损失。第二组证据：证据四：《荣锦1号拆迁恢复楼工程结算审核报告》一份，证明：1.反诉原告投资建设案涉荣锦1号拆迁恢复楼的土建工程成本是33102628.24元；2.该审核报告中未将售楼部钢结构部分、售楼部装饰装修、租地合同、广告发布、售楼部布展合同、联谊会协议、楼盘模型制作、临时用电、相关配套及管理人员工资及拆迁补偿、投资利息计入；3.因反诉被告已经认可其中21549738.04元可以用于抵销购房款，故反诉原告仅要求反诉被告返还其中11552890.2元。证据五：《荣锦1号拆迁补偿明细表》一份，证明：反诉原告向案涉项目用地的拆迁安置户康家宽、尹华树、曹树珍支付拆迁安置补偿款合计359120元。证据六、《建筑垃圾清运协议书》一份及收款收据一份，证明：反诉原告因案涉项目建筑垃圾清运向安徽大树建筑工程有限公司支付款项339372.08元。证据七、《租地合同》一份及收条三份，证明：反诉原告因案涉项目售楼部用地需要向康传法支付租地费用108000元。证据八、《建设工程施工合同》一份及收据一份，证明：反诉原告因案涉项目售楼部钢结构制作安装向安徽大树建筑工程有限公司支付款项194400元。证据九、《建设工程施工合同》一份、工程造价结算表一份及收据一份，证明：反诉原告因案涉项目售楼部装饰装修及水电安装向安徽大树建筑工程有限公司支付款项590895.04元。证据十、《前期物业服务合同》一份，证明：反诉原告因案涉荣锦1号拆迁安置楼的前期物业服务向合肥鼎福百居物业管理有限公司支付款项150000元。证据十一、《楼盘模型合同书》一份，证明：反诉原告因案涉项目售楼部楼盘模型制作向合肥申浩模型有限公司支付款项26500元。证据十二、《协议》一份、《合同》一份、《广告发布业务合同》一份，证明：反诉原告因案涉房产销售需要举办客户联谊会，发布广告，并为此向长丰县行行行广告装饰有限公司支付款项307555元。证据十三、《电力建设安装施工合同》一份及发票一张，证明：反诉原告因案涉项目临时用电建设，向合肥志伟电力安装工程有限公司支付款项78000元。证据十四、《工资表》一份共41页，证明：反诉原告因履行《项目投资协议》需要支出人员工资合计1501000元。第二组证据共同证明：反诉原告因履行《项目投资协议》合计投入资金总额为36757470.36元，减去反诉被告认可的用于抵销购房款21549738.04元部分，反诉被告还应当返还反诉原告投资款本金15207732.32元。第三组证据：证据十五、委托借款合同一份、借款本息汇总表一份、银行凭证12张，证明：反诉原告因投资建设案涉荣锦1号需要，委托安徽大树建筑工程有限公司从安徽长丰科源村镇银行水湖支行贷款15000000元，用作建设施工工程款，并因此负担融资利息损失2854500元。证据十六、借款协议书八份、现金交款单8张，借款本息汇总表一份，证明：反诉原告因投资建设案涉荣锦1号需要，从颜凡波、马道春、闫爱全、杨乐、杨强、闫其辉、许浩、邱学甫八人处借款合计10000000元，月利率2%，融资利息损失18600000元。证据十七、《其他投资款占用期间的利息损失表》一份，证明：反诉原告因履行《项目投资协议》合计投入资金总额为36757470.36元，扣除委托安徽大树建筑工程有限公司从安徽长丰科源村镇银行水湖支行贷款15000000元以及向颜凡波、马道春、闫爱全、杨乐、杨强、闫其辉、许浩、邱学甫八人借款10000000元，尚有11757470.36元，按照同期银行贷款利率计算，反诉原告的利息损失为693690.75元。证据十八、预期收益计算表一份（按照投资总额的14%计算，低于房地产行业平均利润回报率），证明：反诉原告在按约履行《项目投资协议》的情形下，可以获取的收益为5146045.85元。第三组证据共同证明：反诉原告因为反诉被告的违约行为，导致投资款项至今未能收回，并为此承担投资款项的巨额财务成本，利息损失合计22148190.75元；同时，预期收益损失5146045.85元。附2相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。