上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初13112号原告：陈建英，女，1965年3月4日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：祝国东。被告：上海易智机电五金市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李刚。被告：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨德凤。委托诉讼代理人：胡瑞。原告陈建英与被告上海易智机电五金市场经营管理有限公司(以下简称易智机电)、被告上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称国际机电)委托合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建英及其委托诉讼代理人祝国东、被告国际机电的委托诉讼代理人胡瑞到庭参加了诉讼。被告易智机电经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈建英向本院提出诉讼请求，要求法院判令：1.被告易智机电向原告陈建英支付保底租金人民币(以下币种均为人民币)579,913.56元(每年租金按总房价款的8%计算，自2014年10月31日至2019年3月30日)；2.被告易智机电向原告陈建英支付逾期支付租金的违约金426,818.61元；3.被告国际机电对易智机电的上述两项付款义务承担连带责任。事实与理由：2014年2月27日，原告向被告国际机电购买了上海国际机电五金城三期-精品广场(嘉定区方陆路XXX弄XXX号XXX层XXX室)房屋(以下简称系争房屋)。期间，原告根据购房时被告国际机电提出的条件，于2014年3月13日与被告易智机电签订《委托管理合同》，约定由原告全权委托被告易智机电代理系争房屋租赁和日常经营，由被告易智机电、国际机电统一引进上海新世界公司，打造新世界休闲娱乐、精品广场。委托出租年限为十年(2014年1月1日至2024年1月1日)，2014年10月31日至2017年10月30日前三年为市场培育期，三年租金394,168.35元(总房价款1,642,368.48元的8%)在原告购房时一次性抵扣房款；自第四年起，即从2017年10月31日起，每半年支付包租期内租金，租金为出租收入9：1比例分成，原告得9成，被告易智机电得1成。但被告易智机电至今未付任何租金收益。原告认为，其与被告易智机电签订的《委托管理合同》合法有效，且原告很大程度是基于被告易智机电保底包租的承诺才购买系争房屋，被告易智机电拖欠租金的行为侵犯了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，要求易智机电支付租金收益及违约金，并要求作为开发商的国际机电承担连带责任。被告易智机电未作答辩。被告国际机电辩称，不同意原告全部诉请。理由是：1.前三年(2014年10月31日至2017年10月30日)的租金收益已经按每年总房价款的8%在购房时一次性抵扣，即就系争房屋签订的预售合同上的房价款即是抵扣后的房价款，故前三年不需支付租金收益及违约金；2.第四年开始应按照租金收益的9：1比例分成，而非按照房价款的8%计算保底租金；3.第四年开始，原告就系争房屋办出产证并且国际机电需要支付租金的情况下才存在违约金。4.国际机电曾于2018年向原告陈建英支付过半年的租金收益，但因陈建英未就系争房屋办出产证，故停付了租金收益。经审理查明，原告陈建英以总房价款1,642,368.48元(其中包括暂定购房款1,638,573元以及面积补差款3,795.48元)的价格向被告国际机电购买了系争房屋。2014年3月13日，原告陈建英(甲方、委托方)与被告易智机电(乙方、受托方)签订《委托管理合同》，约定由甲方将系争房屋委托给乙方经营管理。合同第四条约定，甲方委托乙方对外出租该物业的起租日为2014年10月31日至2023年10月30日。其中2014年10月31日至2017年10月30日为市场培育期(此期间租金收益详见第六条第一款)，租赁期限为十年。合同第五条约定，包租期内甲乙双方租金收益9/1分成，甲方得九成，乙方得一成，该收益产生的税费甲乙双方按各自取得的收益各自承担；委托管理期限内该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由经营户承担。合同第六条约定，委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每半年收取一次，计租起始日期：2017年10月31日之日每届满六个月后的30日内将收到的该物业租金收益支付至甲方账户。(计租起始日：2014年10月31日)，前三年按每年8%，购房付款时一次性抵扣房款。合同第八条第四款约定，若发生某段时间内，该物业未能出租，乙方应当努力为该物业招租以避免出现长期的空置状态，在此期间甲方亦应当给予充分谅解，并对招租给予充分配合。合同第十条违约责任条款约定，1、甲乙双方承诺放弃合同法赋予的任意解除权，任何一方无故提前解约的，应向另一方支付违约金，违约金为租赁期当年的年租金。如果前述违约金不足弥补损失的，则违约方应当承担赔偿责任。2、甲方干涉乙方行使管理权导致乙方以及承租方产生损失的，甲方应当承担赔偿责任。3、乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期每日向甲方当年收益的万分之五支付违约金。合同另对其他权利义务内容进行了约定。2019年4月26日，系争房屋登记在原告陈建英及案外人祝驰皓两人名下。2019年5月，原告陈建英以被告易智机电未向其支付租金收益为由起诉来院。庭审中，原告陈建英提供了其拍摄的系争房屋的照片，以证明系争房屋被租赁使用过且目前仍在使用中，故要求被告易智机电支付租金收益。审理中，陈建英认为《上海市商品房预售合同》约定的房价款系将前三年租金收益(每年按房款的8%)扣除之前的金额，被告国际机电的销售公司要求其全额支付后再按每年总房价款的8%退还其3年共计总房价款的24%作为前三年的租金收益。国际机电则认为，《上海市商品房预售合同》约定的房价款系已经将前三年的租金收益扣除后的价款。针对双方争议，本院认为，原告陈建英在同被告易智机电签订的《委托管理合同》中已明确载明“前三年按每年8%，购房付款时一次性抵扣房款”，故通常来讲，若《上海市商品房预售合同》上的总房价款系抵扣之前的金额，那陈建英在购房付款时只需支付总房价款的76%即可，其全额支付总房价款的做法与双方约定不符，且其虽称国际机电的销售公司要求其全额支付后承诺给其返还24%总房价款，但并未对此举证，故对其意见本院难以认同。相较而言，被告国际机电的意见更为合理。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，负有举证责任的当事人不能提供证据证明自己主张的，应承担举证不能的不利后果。原告陈建英虽坚持称被告国际机电的销售公司要求其全额支付系争房屋的总房价款之后再按每年8%返还但并未返还，其与国际机电签订的《上海市商品房预售合同》上的房价款是未按每年8%抵扣的房价款以及易智机电承诺每年向其支付总房价款8%的保底租金收益，但均未举证且与本院查明的事实不符，本院对此均不予认同。原告陈建英提供的照片尚无法证明被告易智机电将系争房屋出租并收取租金，其要求被告易智机电支付租金收益不符合合同约定的前提条件，故对原告陈建英要求被告易智机电支付租金收益及违约金的诉请，本院不予支持。陈建英要求国际机电承担连带责任，无事实和法律依据，本院亦不予支持。被告易智机电经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃相关诉讼权利，依法可予缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈建英的全部诉讼请求。本案案件受理费13,860元，减半收取6,930元，由原告陈建英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一九年八月二十二日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。