四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初2167号 原告：金碧物业有限公司成都分公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路1号。 负责人：龚林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶义，男，1987年10月10日出生，汉族，住四川省简阳市，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡晓力，女，1986年7月28日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市元宝山区，该公司员工。 被告：吴倩，女，1984年11月19日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：付贤禹，四川法银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖小春，四川法银律师事务所律师。 被告：贾文兴，男，1967年12月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：付贤禹，四川法银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖小春，四川法银律师事务所律师。 原告金碧物业有限公司成都分公司与被告吴倩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，经被告吴倩申请，通知贾文兴作为被告参加诉讼，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司成都分公司的委托诉讼代理人叶义、胡晓力和被告吴倩、贾文兴共同的委托诉讼代理人付贤禹、廖小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金碧物业有限公司成都分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告吴倩向原告支付计算至2019年1月31日的物业费22721.8元；2.依法判令被告吴倩向原告支付计算至2019年1月31日的违约金84162元。事实和理由：根据原告、开发商签订的《前期物业管理服务合同》和与被告所在小区业委会于2016年1月6日签订的《物业服务协议》，物业费收费标准为每月每平方米1.6元，被告的房屋面积为144.12平方米，每月应交物业费230.6元。被告办理入住后，原告按照物业服务合同和法律规定履行了自己的义务，被告也享受了原告提供的服务。截止2019年1月31日，被告有2011年6月至2019年1月期间92个月合计22721.8元物业费未支付，原告多次上门催交和张贴书面催交通知书，但是被告仍然拒绝交纳。合同约定从逾期之日起，被告应当按每天欠费总额的千分之三支付违约金，根据协议约定及法律规定，被告应向原告支付物业费和违约金，望判如所请。 吴倩、贾文兴辩称，原告在庭审中只认可吴倩为本案的被告，因此贾文兴并非本案适格被告，不应向原告承担支付物业费的义务。吴倩与贾文兴已于2012年3月15日离婚，吴倩并非案涉房屋实际使用人也非权属人，不应承担物业费。因为开发商逾期交房、入住后房屋漏水等原因，被告与开发商、原告三方协商一致，原告同意免除被告从2010年1月开始十年的物业费，原告主张物业费与当初的约定不符。即使原告悔约而主张物业费，也应举证证明其全面履行了物业，相反，被告的证据证明原告的服务质量不符约定，被告有权要求原告减免物业费。物业服务合同约定的物业费缴纳期限很明确，原告提供的催收证据不具有真实性和关联性，无法证明对被告进行了有效送达，不能引起诉讼时效中断，2016年3月之前的物业费均已超过诉讼时效，不应受法律保护。即使被告应付物业费，原告主张的违约金明显过高，应当依法调低，可按照中国人民银行公布的同期存款利率标准计算的利息的30%计算。 本院经审理认定事实如下：成都恒大银河新城置业有限公司曾与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告于2007年11月1日至2010年10月31日对座落于成都市龙泉驿区银河大道118号的恒大绿洲提供前期物业管理服务，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米1.8元，业主应于开发商正式交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日之前履行交纳义务，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按本金每日3‰的标准向原告支付违约金，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。双方在《前期物业服务合同》正文及附件中还对服务内容和服务质量标准进行了约定，并约定原告的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，应按标准向业主支付违约金。成都市龙泉驿区大面街道恒大绿洲小区第一届业主委员会分别于2016年1月6日、2019年1月30日与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为恒大绿洲小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的产权面积缴纳，多层、高层住宅每月每平方米1.6元，业主按月足额缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为次月(后约定为当月)10日内，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交费责任，业主未能按时足额缴纳物业服务费，应当自逾期之日起每天按欠费总额的3‰向原告支付违约金，服务期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止。双方在《物业服务合同》正文及附件中还对物业服务内容和质量标准进行了约定，并约定原告未完成合同约定的物业服务内容和物业服务质量标准的，业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改或整改不符合质量标准的，业主委员会按次扣除原告履约保证金的5%，经业主大会依法表决通过，有权解除《物业服务合同》，但业主或物业使用人不得以原告违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费。吴倩于2008年7月1日与成都恒大银河新城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买了位于成都市龙泉驿区的住宅一套，建筑面积144.52平方米，双方约定出卖人应当在2009年3月31日前向买受人交付该商品房。2009年6月30日，吴倩接收了所购买的房屋，但又因该房屋需要修葺，而在当日将钥匙交予原告托管，以代其开启大门使修葺人员进入施工。吴倩与贾文兴于2012年3月15日办理离婚登记，双方约定案涉房屋归贾文兴所有，但待还清房贷后，由吴倩协助过户给儿子。 上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》《物业服务合同》《收楼物品确认书》《防火责任书》《商品房买卖合同》《钥匙托管承诺书》《离婚证》《离婚协议书》等证据在案证实。 本院认为，开发商依法与原告签订的《前期物业服务合同》和业主委员会依法与原告签订的《物业服务合同》对本案当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吴倩系购买案涉房屋的业主，在与贾文兴离婚后，虽然约定案涉房屋归贾文兴所有，但并没有证据证明房屋所有权已经转移给贾文兴，仍应认定吴倩系业主，而按照《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的约定，不论业主是否是实际使用人，都是交纳物业服务费的主体，对于物业服务费负有交纳责任，故原告要求由吴倩交纳物业服务费符合合同约定。即使开发商逾期交房，也应由开发商承担其应承担的责任，而不应由物业公司承担逾期交房的责任，被告辩称与开发商、原告三方协商一致免除被告十年的物业费，但提交的证据不能证明此事实，本院对此不予认定。对于被告辩称的原告提供服务存在多种不足应当减免物业服务费的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告若认为原告未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，但以此为由拒交或少交物业服务费没有法律依据。《前期物业服务合同》中约定原告的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，应按标准向业主支付违约金，并没有约定应当减免业主物业服务费，且该合同中没有约定有违约金标准，而在《物业服务合同》中明确约定业主或物业使用人不得以原告违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费，被告要求原告减免物业服务费既没有合同依据又没有法律依据，本院不予支持。对于被告提出原告主张的大部分物业服务费超过了诉讼时效的意见，本院认为，物业服务具有持续不间断性的特点，被告拖欠的物业服务费属于同类合同项下对一段期间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性。如果诉讼时效从每期物业服务费履行期限届满之日分别计算，将会割裂物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信，并且原告一直在为被告提供物业服务。因此，本案的诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算，原告要求被告支付案涉物业服务费并未超过诉讼时效。《前期物业服务合同》和《物业服务合同》中约定的违约金过高，按照约定标准计算应当支付的违约金已经超过了应交纳的物业服务费，现被告请求调减，本院综合考虑应给付物业服务费金额、违约可能造成的损失、合同约定计算方法及原告没有及时主张等因素，依据诚实信用原则确定逾期违约金按应交纳物业服务费总额的20%计算。原告在庭审中明确了2011年6月应交纳的物业服务费为176.8元，其余时间按照每月每平方米1.6元计算，据此2011年6月至2019年1月被告应交纳的物业服务费为21218.91元(176.8元＋1.6元/月·平方米×144.52平方米×91月)，违约金应为4243.78元(21218.91元×20%)。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告吴倩于本判决生效之日起十日内给付原告金碧物业有限公司成都分公司2011年6月至2019年1月期间的物业服务费21218.91元和相应的逾期违约金4243.78元； 二、驳回原告金碧物业有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2438元，减半收取计1219元，由原告金碧物业有限公司成都分公司负担31元，被告吴倩负担1188元(此款已由原告预交，吴倩在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇一九年八月十四日 书记员  左楠楠