山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1091民初1386号原告：宋乳峰，男，1993年2月12日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王晓倩（系原告之妻），女，1988年12月28日出生，汉族，住威海市环翠区。被告：于洪蕾，女，1983年5月31日出生，汉族，住威海市。委托诉讼代理人：马晓君，山东华田律师事务所律师。委托诉讼代理人：于凌波，山东华田律师事务所律师。第三人：孙丽丽，女，1973年3月8日出生，汉族，住威海市环翠区。原告宋乳峰与被告于洪蕾及第三人威海市商业银行股份有限公司公园支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，原告撤回对威海市商业银行股份有限公司公园支行的起诉，又申请追加孙丽丽为第三人参加诉讼，本院依法予以追加。原告宋乳峰之委托诉讼代理人王晓倩、被告于洪蕾之委托诉讼代理人马晓君、第三人孙丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋乳峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还威海市商业银行股份有限公司公园支行剩余银行贷款，如被告怠于履行该义务，原告可以代被告偿还银行贷款，解除房屋抵押，将威海市环翠区房屋从抵押银行赎出，所产生的费用抵作原告应向支付的房款，威海市商业银行股份有限公司公园支行协助原告办理解押手续；2.请求判决被告继续履行于2018年5月18日签订的《房产买卖（转让）定房合同书》，在房屋解除抵押后，协助原告办理房屋过户登记手续，将位于威海市环翠区房屋过户给原告所有；3.判令被告于办理过户手续之日起三日内将前述房产交付给原告。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.解除原、被告于2018年5月18日签订的《房屋买卖（转让）定房合同书》；2.判令被告双倍返还原告购房定金18万元；3.判令被告赔偿原告评估费3000元、公证费700元、担保费600元、律师费13800元；4.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年5月5日，被告委托威海市联邦房地产营销策划有限公司代理销售位于威海市环翠区房屋，2018年5月18日原、被告通过受托方签订《房屋买卖（转让）定房合同书》，约定被告将前述房屋出售给原告，于2018年6月28日办理过户手续。合同签订后，被告按合同约定支付了购房定金，但被告拒绝履行合同义务，原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告多次与被告协商未果，故成讼。于洪蕾辩称，不同意原告的诉请，因原告起诉所依据的房屋买卖合同书并非是被告签订，且被告自始至终对于该份合同书的存在并不知情，故不应承担合同上的法律后果。合同第三条约定定金2万元，而又补充约定房屋过户之前补交定金16万元，定金是为了保证合同的履行，房屋都要过户了，为什么还要补交定金16万元，与常理不符。被告对18万定金不知情，且第三人在签订合同一个多月后才将一份空白合同发给被告看，如果被告知道定金交了18万元，不可能只为涨价几万元而不卖房子，第三人何时退的18万元被告也不知情。孙丽丽述称，签合同当天，第三人打电话与被告沟通，问被告要是同意40天第三人就替被告把合同签了，并且还问了被告关于银行解押的事情，被告说要用买房人的首付款解押，因为被告跟第三人讲交2万定金不行，第三人告诉原告两三万订不住房子，要多交些定金，第三人告诉原告还要补交，原告问可不可以多交一点，第三人告诉可以多交点，所以原告一共交了18万元定金。本院经审理认定事实如下：第三人为威海市联邦房地产营销策划有限公司（以下简称“联邦公司”）负责人。2018年5月5日，被告与联邦公司签定房产销售委托书，被告自愿将其拥有的位于滨海明珠-4号-502室房屋（以下称“案涉房产”）委托联邦公司代理销售，委托价格净收90万元，委托期限自2018年5月5日至2018年7月5日，被告收取联邦公司2000元独家委托费，被告与孙丽丽签名。委托书约定，被告委托联邦房产寻找适合购买该房产的购买方，并按政策办理相关过户手续；联邦房产可代为被告收取购买该房产的买方定金；超出委托销售价格部分作为佣金。2018年5月18日，孙丽丽代被告与原告签定房屋买卖（转让）定房合同书，约定房屋成交价93万元，原告交定金2万元由中介保管，房款交付时间为2018年6月28日前办理过户手续。合同第八条违约责任约定，若被告违约，双倍返还购房定金；因一方违约，违约方应承担对方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费以及其他实现债权的费用。合同第十条补充约定“房屋过户之前补交定金16万元”。原告于当日向第三人支付定金2万元。合同签订后，双方开始办理银行抵押贷款手续，2018年6月22日银行审批通过后，原告就案涉房产与中国农业银行股份有限公司签订威海市不动产登记申请书和个人购房担保借款合同，原告申请贷款50万元，借款用途为购买住房，原告又于当日向第三人支付定金16万元。庭审中，原告称，银行审批通过后，过户当天被告告知房屋不卖了，要加价10万元。被告认为中介不诚信，自始至终也不告诉被告房子是如何卖的，收了多少定金，然后双方沟通的不好，合同原约定的定金是2万元，而并非18万元，被告有理由相信补充约定是后签的。第三人称，还没签合同的时候，第三人就告知被告交2万元定金，包括过户时间，还要补交16万元定金，经过被告同意才签的合同，过户当天被告反悔，要加价10万元。庭审中，第三人提交录音资料，以证实是被告不卖才导致合同无法继续履行。经质证，被告认为，被告一直要求把房子涨价卖，在交谈中称即使诉讼，也就是赔几万元，远低于房屋涨价的幅度，而如果被告知道原告向第三人交了18万元的定金，是不可能做出这样的判断。关于原告主张的评估费、公证费、担保费和律师费，原告仅提交评估费单据2950元。2018年9月13日，第三人退给原告18万元。庭后，被告向法庭提交其与第三人的微信聊天记录，其中2018年6月23日，孙丽丽问“买房的首付款已经准备好了，银行也审批下来了，周一可以去银行解押，看看是当天是不能过户”，被告回复“等会儿手机屏坏了修手机，等会儿弄好了回复你”，6月26日，第三人向被告发送一份空白房屋买卖（转让）定房合同书，第三人接着问“于在吗？你看看我们就签的这份合同，今天6月28号了，合同最后一天，今天不过户你就违约了”，被告一直未回复，到2018年7月8日向第三人转账返还独家委托费2000元。经质证，原告称知晓此事，第三人发送空白合同是给被告看看违约条款，提示被告要承担违约责任。本院认为，被告与联邦房产签订的房产销售委托书，系双方真实意思表示，不违背法律以及行政法规的强制性规定，为有效协议，双方间形成委托合同关系。根据委托合同约定的内容，联邦房产有权销售案涉房产,联邦房产作为受托人代被告与原告签订的房屋买卖（转让）定房合同效力及于被告，被告抗辩并没有与原告签定房屋买卖合同的理由不成立，原、被告双方均应依约履行。定金是指合同当事人一方以保证债务履行为目的，于合同成立时或未履行前，预先给付对方的一定数额的金钱的担保方式。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。本案原告于签订合同当日支付定金2万元，于银行通过审批当日又交纳定金16万元，之后在原告和第三人要求办理过户手续时，被告不予配合、要求涨价。原告两次交纳定金的行为发生在被告要求涨价之前，不存在原告与第三人恶意串通的可能，原告交纳的18万元定金，不超过合同标的额的20%，本院予以确认。故导致房屋买卖合同不能履行的原因在被告，被告的行为构成违约，应承担违约责任，原告要求被告双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”原告主张的其他损失，该损失适用定金罚则已能够弥补，对其他损失本院不予支持。另，原告变更诉讼请求后，诉讼费亦应作相应调整综上，本院对原告诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、被告于洪蕾于本判决生效后十日内赔偿原告宋乳峰定金损失18万元；二、驳回原告宋乳峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2128元、申请费1520元，共计3648元，由原告负担328元，由被告负担3320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  高爱华二〇一九年八月二十六日书记员  张爱晓