四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9221号 原告：杨晨雨，男，1988年4月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘懿萱，四川元众律师事务所律师。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，公司董事长。 委托诉讼代理人：龙丹，女，1991年7月6日出生，汉族。系该公司员工。 委托诉讼代理人：张灿，女，1993年11月13日出生，汉族。系该公司员工。 原告杨晨雨与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院收到原告起诉状后，虽经原告同意先行调解，但调解未果，于2019年7月11日立案，依法适用简易程序，由本院审判员周航独任审判，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘懿萱，被告的委托诉讼代理人龙丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年4月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于成都高新区中德英伦世邦K区3幢1单元33层3307号房屋，总价款2053735元，合同约定被告应当于2016年2月29日交付房屋，交付条件应当符合：(1)商品房已取得规划验收合格证，(2)有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告，若被告未按约定的期限和条件交付房屋的，被告应承担逾期交房违约金。原告按约支付了全部房款，被告于2016年9月7日才取得建设工程规划合格证，于2016年7月28日才取得面积实测报告，方才满足合同约定交房条件。另，合同约定被告应当于2017年2月28日前取得房屋所在楼栋的权属证明，若逾期应支付逾期取得初始产权登记的违约金，后被告于2018年4月25日才取得房屋所在楼栋初始产权登记。诉至法院，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金102686.75元(以已付房款2053735元为基数，按每日万分之三自2016年3月1日计算至满足合同约定交付条件之日止，但不超过已付房款的5%)；二、被告支付逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明的违约金86462.24元(以已付房款2053735元为基数，按每日万分之一从2017年3月1日是计算至实际取得房屋所在楼栋初始登记之日止)；三、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，原告主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效。被告主张的逾期办理楼栋初始产权的违约金过高，请法庭予以调低。 围绕原告的诉讼请求，本案查明事实要素如下： 一、2015年4月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的中德英伦世邦Ｋ区房屋，房屋总价款为2053735元。 二、双方于《商品房买卖合同》第十条“交付条件”中约定：出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条“逾期交房责任”中约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列方式处理：……。逾期超过60日后，买受人有权退房。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。双方于签订的《商品房补充协议》第五条“对合同第十二条的补充约定”中约定：该商品房买卖合同第十二条约定的由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 三、双方于《商品房买卖合同》第十九条“产权登记”中约定：出卖人应当在2017年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内限得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得初始产权登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 四、原告向被告支付了全部房款。被告于2016年3月20日向原告实际交付了诉涉商品房，但被告交付该商品房时，未取得该商品房的《规划验收合格证》和该商品房的《面积实测报告书》。被告于2016年9月7日取得该商品房的《规划验收合格证》。被告于2016年7月28日取得该商品房的《面积实测报告书》。 五、2018年4月25日，被告中德红谷公司取得诉涉商品房所在楼栋的初始权属证明。 六、原告杨晨雨于2019年5月16日向本院提出诉讼，本院经先行调解后，因调解不成进入开庭审理。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房补充协议》、《民事判决书》，被告提交的《房屋所有权首次登记单》、《面积实测报告》等证据及当事人陈述在案为证。 结合双方的诉辩主张及查明的事实，本院对双方的争议焦点及原告的诉讼主张评判如下： 关于原告要求被告支付逾期交房违约金102686.75元的主张。本院认为，诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。具体到本案中，中德红谷公司未在约定期限2016年2月29日满足相关条件前交房，原告于次日即2016年3月1日即知道其权利受到损害，故应从该日起算诉讼时效期间，即使按民法总则所规定的三年诉讼时效计算，原告于2019年5月16日提起诉讼主张的逾期交房违约金的已超过诉讼时效。由于被告也提出了诉讼时效抗辩，故本院对原告的该项主张不予支持。对于原告还提出，双方签订的商品房买卖合同中约定了“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的条款，故其主张诉讼时效期间从案涉房屋实际交付之日起10日起算。本院认为，双方签订的合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行使权利，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当按原告知道或应当知道之日起算。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定，诉讼时效期间应从2016年3月1日起算至2019年3月1日届满，且逾期交房违约金系整体合同权利，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张且被告提出了诉讼时效抗辩的情况下，应不予支持。同时，根据同案同判的要求，经本院进行案例比对，成都市中级人民法院于2019年6月5日作出的（2019）川01民终8566号民事判决书与前述理由一致。 关于原告要求被告支付逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明违约金86462.24元的主张。本院认为，被告确实存在逾期办理初始权属登记的违约情形，故其应当从约定办理初始权属登记次日至实际取得之日承担逾期违约金。关于该违约金标准是否应当调整的问题，双方当事人约定该逾期违约金按照已付购房款每日万分之一的标准计算，该约定年利率仅有3.65%左右，相较于初始权属登记对于买房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当进行调整。故本院对原告要求被告支付逾期办理初始权属违约金86256.87元(2053735元×0.0001×420天)的主张予以支持。 另，本案纠纷系中德红谷公司违约产生，故诉讼费用由中德红谷全部负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨晨雨逾期办理初始权属违约金86256.87元； 二、驳回原告杨晨雨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2041元，由被告成都中德红谷投资有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 航 二〇一九年八月五日 书记员 王朝静