广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18400号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，总经理。委托代理人：牛洪星，该公司职员。被告：广州市珠江国际机电有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南1276号2楼202室。法定代表人：刘嘉华。委托代理人：杨春涛，系公司员工。被告：苏杏芳，女，1949年2月20日出生，汉族，住广州市番禺区,第三人：李耀宗，男，1980年4月2日出生，汉族，住广州市海珠区,原告广州市德才房地产代理有限公司诉被告广州市珠江国际机电有限公司（以下简称“珠江公司”）、苏杏芳，第三人李耀宗居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人牛洪星，被告珠江公司的委托代理人杨春涛到庭参加了诉讼。被告苏杏芳及第三人李耀宗经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案，本案现已审理终结。原告诉称：原告作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。2016年9月28日，在原告的协助下，被告珠江公司、苏杏芳成功与案外人陈菲就广州市海珠区海联路144号602房签订了《房屋买卖合同》，建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋价款为100万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息。被告通过《房屋买卖合同》,《中介服务费确认书》确认原告已促成其与买方签订买卖合同,同意于合同签订当天向原告支付中介费15000元,否则计算违约金。上述房屋买卖合同签署后，被告至今未支付中介服务费。经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。故起诉要求判令：1、被告向原告支付中介服务费15000元及违约金（该款自签订合同次日即2016年9月29日至实际付清之日为止按每日万分之五计付违约金）；2、被告承担本案诉讼费用。被告珠江公司辩称：不同意原告的所有诉请，原告所述的拖欠中介费的事实是不存在的，被告不应当支付任何中介费用，理由如下：1、原被告双方以及买受人陈菲所签订的房屋买卖合同，第五条仅仅约定了买方和卖方向原告支付中介费用，并未约定具体支付中介费的收费标准，金额，所以被告不应当支付中介费；2、原告所提交的中介服务费确认书，是伪造的，首先，可以清楚看出中介服务费上面全是空白的，填写的内容的笔迹以及所用的签字笔的粗细，和房屋买卖合同并不是同一人签订填写，被告认为中介服务费确认书是原告之后在空白的服务书上填写伪造，而根据确认书的形式来看，如果说2016年9月28日，被告签字盖章，那么原告在之后空白的确认书上再填写内容的话，必须要有被告再次确认才能形成合议，但是并没有被告的再次确认。所以不能按照该确认书来支付中介费。其次，中介服务费确认书的内容上，写的是原告促成了苏杏芳与李耀宗签订了602房的买卖合同，但是原告所依据的这个房屋买卖合同的卖方和买方是被告和陈菲，而服务费确认书显示的是苏杏芳和李耀宗，从形式上来说，这是两个独立的文件，并不是一一对应的。另外，被告提交被告与李耀宗签订的房屋买卖合同，合同中第七条将中介费约定为0，不需要支付中介费，而且该买卖合同的形成时间在该确认书之后，所以被告有理由相信被告在之后的交易是不需要交中介费的。3、按照房屋买卖中介的交易惯例，一般来说都是房屋买方承担中介费，而卖方不需要承担中介费，所以原告向被告要求中介费不符合惯例。而且原告所认为的2016年9月29日就应当支付中介费，一直到2018年12月原告向法庭提起诉讼，原告并未通过任何形式要求被告支付中介费。没有这样的行为，也没有证据证明其主张过中介费。原告和被告之间，除了该602房的交易，还成功促成了被告601房的买卖合同，在2017年7月27日促成601房合同。在601房提供服务的过程中，原告也没有向被告要求过中介费，而且该房的中介费是由房屋的买方支付。被告苏杏芳辩称：其只是被告珠江公司的法定代表人，即非被告珠江公司的股东，更无须对中介服务费承担连带责任。根据司法实务以及中介市场惯例，房屋买卖中介服务费都是由买方承担，原告诉请与事实和市场管理完全不符。涉案《房屋买卖合同》中并未明确，中介服务费由被告承担。合同第五条仅仅写明甲乙双方同意支付中介服务费，详见附件，并未明确费用由被告支付。《中介服务费确认书》并非合同的附件，一方面合同当中既没有明确该确认书为合同附件，更重要的是连合同与确认书编码完全不相同，也无法明确是合同中确定中介费由何方该付的确认文件。确认书与合同中，除了当事人签名外的手写字迹笔记完全不相同。原告也自认，被告与原告存在多年业务合作，被告有理由怀疑，该确认书是原告后期基于其他项目的空白文件伪造的证据。第三人述称：陈菲是其太太，当时忙工作，所有没有在涉案《房屋买卖合同》上签名，后来网签合同是其去签的。签订合同时被告苏杏芳本人到场，苏杏芳称涉案房屋是公司的。当时苏杏芳知道陈菲是其太太，网签变更名字也是知道的。一开始原告说要收中介费，看房后业主说房价升到100万，超出其预算，最后原告没有收取其的中介费。经审理查明：2016年9月28日，案外人陈菲（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）及原告（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区海联路144号602房的物业达成一致协议，物业建筑面积59.71平方米，成交价1000000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；等。2016年12月20日,被告珠江公司(甲方、卖方，委托代理人为被告苏杏芳)与第三人（乙方、买方）及原告（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该房地产存在抵押他项权利，本次交易递件与涂销抵押一并办理，本次交易与抵押登记一并办理；该房地产按整套出售并计价总金额1000000元；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于本合同签订之日向丙方支付中介服务费，其中甲方应向丙方支付中介费0元整，乙方应向丙方支付中介服务费0元；其他约定：中介服务费及其他费用的给付由甲方、乙方与丙方另行协商；等。原告为证明主张，提供了如下证据：1、2016年8月30日的被告珠江公司的营业执照，显示被告苏杏芳为被告珠江公司的法定代表人；2、2016年9月28日的《中介服务费确认书》，该确认人处有被告苏杏芳签名及被告珠江公司印章，内容为“本人/本公司苏杏芳现确认贵司提供了中介服务，成功促成与李耀宗签订关于海珠区海联路144号602房物业的买卖合同，为此，本人/本公司同意支付15000元予贵司作为中介服务费……”；3、涉案房屋的房产证及查册表复印件，显示涉案房屋原产权人为被告珠江公司，查册表上有陈菲李耀宗的签名；4、第三人名下的《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示涉案房屋现产权人为第三人。被告珠江公司的质证意见：证据1无异议，确认当时被告珠江公司的法定代表人为被告苏杏芳；证据2真实性、合法性、关联性不予确认。该确认书的抬头以及内容都是手写的，包括一万五千元中介服务费，该手写的内容笔迹和买卖合同不一致，系原告伪造。该中介费所写促成的买方是李耀宗，不是合同中的陈菲，网签合同签订时间是2016年12月20日，从确认书形成时间来看，也是伪造的，只有被告和李耀宗签订买卖合同后，才有可能形成确认书。即使被告在2016年9月28日出具了空白的确认书，再签订合同后，再来把中介服务费的标准填到确认书，也要被告盖章确认才能形成合议；证据3真实性、合法性无异议，但对签名不确认；证据4无异议。被告苏杏芳的质证意见：证据1无异议；证据2除当事人签名外的手写字迹完全不相同，原告也自认，与被告存在多年业务合作，被告有充足理由怀疑该确认书是原告后期基于其他项目的空白文件伪造的证据；证据3真实性无异议，不确认关联性和证明内容，不足以确认原告是否适格全面履行了居间人义务。被告珠江公司为证明其抗辩，提供了海联路144号601房的房屋买卖合同及中介费收据，证明原告除促成本案房屋外还促成了601房，601房的中介费由买方支付的，而不是卖方。且601房签订时间是2017年7月27日，若被告拖欠原告601房中介费，原告可以拒绝为被告提供中介服务。原告质证认为上述证据与本案无关。本院认为：原告向被告珠江公司提供订立合同的媒介服务，促成了涉案房屋卖家与买家之间签订《房屋买卖合同》，故原告与被告珠江公司之间的居间合同关系成立。被告苏杏芳在签订合同时为被告珠江公司的法定代表人，涉案房屋的原产权人为被告珠江公司，原告要求被告苏杏芳个人承担本案责任依据不足，本院不予支持。两被告并未否认《中介服务费确认书》上被告苏杏芳签名及被告珠江公司公章的真实性，可见2016年9月28日当日被告方在《中介服务费确认书》确认人处签章，可以认定被告珠江公司确有向原告支付中介服务费的意思表示。只是被告珠江公司抗辩9月28日当日《中介服务费确认书》的内容为空白，结合后续与第三人签订的网签合同版本上对中介费约定为0元，故被告方不应当支付中介费。本案房屋买卖已经顺利交易完成，作为中介公司促成了合同成立，并协助买卖双方完成了房屋交易过程中的递件、过户等工作，鉴于双方对于中介服务费的数额多少产生争议，结合本案的证据，本院酌情调整为被告珠江公司向原告支付7500元中介服务费即可。至于原告还向被告主张违约金，本院则不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市珠江国际机电有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费7500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费316.2元，由原告负担201.2元，被告广州市珠江国际机电有限公司负担115元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一九年八月二十三日书 记 员  郭世文吴越鸣