广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初710号原告：黄昭放，男，汉族，1975年6月15日出生，户籍住址：广东省阳西县，委托诉讼代理人：叶鹏，广东金桥百信律师事务所律师。被告：阳西县鑫茂房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县程村镇中兴街3号。法定代表人：叶植一，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄瑞维，该公司员工。委托诉讼代理人：周庆强，广东一粤（阳江）律师事务所律师。原告黄昭放与被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄昭放及其委托诉讼代理人叶鹏、被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄瑞维、周庆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄昭放向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金103,666.50元（以房屋总价945,000为本金，按每日万分之一，自2016年2月17日起暂计至2019年2月18日，并计算至被告实际交付原告房地产权证之日为止）；2、判令被告立即为原告办理涉案房产的房地产权证书并交付原告（以上金额小计：103,666.5元）；3、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年9月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：201201284）（以下简称“购房合同”）购买被告开发的位于阳西县××村镇××路××号××花园××小区××房，房屋总价为94.5万元，购房合同约定被告应于2012年12月31日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起360日之内为原告办妥房地产权证。购房合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后360天内仍无法办理房地产权权属证书的，出卖人均应按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金”。2012年12月31日，原告接受了涉案房屋，但截止至起诉之日，被告仍未将房地产权证办妥并交付给原告。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释[2018]12号）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法总则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效的期间规定的，人民法院应予支持”，暂计至2019年2月18日，被告逾期办证天数为1097天（起算日期为2016年2月17日），结合上述购房合同第十五条之约定，被告应当依约按前述逾期天数支付逾期违约金，并计付至房地产权证办妥并交付原告之日止。另，被告于2012年6月29日收取了原告30000元的代办房地产权证费用，可被告至今未为原告办理房地产权证。据此，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司辩称，一、被告在商品房交易中诚实守信，并且已履行了原告黄昭放诉称的《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，根本不存在违约的情形，原告起诉被告支付逾期办证违约金没有事实与法律依据，请依法驳回其诉求。根据双方于2012年9月20日签订的合同编号为201201284的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理……”的约定，出卖人已于2014年1月向产权机关提供办理权属登记需由出卖人提供的资料备案，至此，出卖人的合同义务已经履行完毕，不存在违约。二、本案的房产权证办理与否或者办理延后，是原告黄昭放本身的过错及其未支付完毕办证所需的费用所导致。2012年12年30日，原告黄昭放接收了涉案房屋后，立即对涉案房屋主体结构进行了违法改造，违反了双方《商品房买卖合同》第十八条的约定，导致了被告开发的整体房屋办证的延后，对此，被告保留另案起诉原告黄昭放违法改建涉案房屋影响整个楼盘安全等的权利。另外，被告代原告已支付了办证所需的买卖代理费23580元、咨询费1000元、交易手续费800元、登记费1820元，合共27200元；原告黄昭放对于办证所需的印花费、契税、测量费、证书工本费、住宅专项维修资金等费用分文未付。据此，原告不能将自身的过错起诉被告来承担责任，对于因黄昭放未交足办证所需的费用而未成就办证事项的结果，应由其承担责任。三、关于原告黄昭放是否存在损失的问题。违约金的承担基础是以实际损失为依据。涉案房屋属于按揭购房，按相关的规定或银行方面与原告之间的约定，房屋产权证办好后将由按揭银行保管，故房屋产权证的办理对原告黄昭放并无实际影响，没有造成实际损失。按前所述，被告及时履行了合同义务，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何经济损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告不应承担任何违约责任。另，原告黄昭放对其损失亦应承担举证不能的后果。四、本案明显超过诉讼时效。当事人向法院起诉寻求法律救济的时效起算是直达或应当知道之日起计，本案的交房时间为2012年12月30日，假设要起诉办证违约，诉讼时效就应在2013年12月25日起计，计至2015年12月24日就届满。因此，本案已经明显超过诉讼时效。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月20日，原告以945000元的价格向被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司购买阳西县金华花园商住小区C栋C11房，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后360天内仍无法办理房地产权权属证书的，出卖人均应按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告支付了所购的商品房的购房款945000元，并支付了商品房相关的办证费用30000元。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成违约，遂诉至本院，诉如所请。庭审中,原告主张被告于2012年12月31日将合同约定的商品房交付给原告使用，被告则主张交付时间为2012年12月30日，但均未提交证据予以证实。再查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2015年2月4日向阳西县鑫茂房地产开发有限公司颁发阳西县程村镇中兴路3-1号金华花园商住小区C栋号房的阳西县商品房权属证书。另，被告提交广东省非税收入（电子）票据、发票，该两张票据载明的付款单位（人）均为阳西县鑫茂房地产开发有限公司，拟证明其代原告支付了办证所需的买卖代理费、咨询费、交易手续费、登记费合计27200元。诉讼中，本院向阳西县不动产登记中心发函查询：1、被告是否将为原告办理房地产权证书的全部资料报你单位备案？若已提交，是何时提交？若未全部提交，被告还要提交什么资料？2、现原告办理房地产权证书需要原、被告办理什么手续？阳西县不动产登记中心于2019年7月19日作出复函：一、坐落在阳西县××村镇××路××号××花园××小区××房，房地产权利人：黄昭放(身份证号码：)，预告登记义务人：阳西县鑫茂房地产开发有限公司。该房产于2012年9月28日由上述双方共同向阳西县原房管部门申请办理预购商品房预先登记（阳西预购D400007070），2012年11月08日已发出该证。二、登记系统显示，黄昭放(身份证号码：)将坐落在阳西县程村镇中兴路3-1号金华花园商住小区C栋C11房作抵押，在阳西县农村信用合作联社程村信用社贷款58.5万元，贷款起止时间2012年12月19日至2032年12月l9日止。2012年12月2日借贷双方共同向原房管部门申请办理预购商品房抵押权预先登记（阳西预押0400007853）。三、2015年2月4日阳西县程村镇中兴路3-1号金华花园商住小区C栋办理了国有建设用地使用权和房屋所有权确权登记。四、经查阅电脑档案资料，未见原、被告提交办理不动产转移登记手续资料。如需办理不动产权证需提交资料如下：(1)不动产权证书（房地产权证、权属证明书）；(2)商品房买卖合同；(3)不动产登记申请书；(4)询问记录；(5)广东增值税普通发票；(6)税收完税证明；(7)房主身份证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。本案双方当事人的争议焦点主要是：一、被告是否构成违约，原告请求计算逾期办证的违约金是否具有事实和法律依据，应否予以支持以及原告主张被告为原告办理涉案房产的房地产权证书应否予以支持；二、原告起诉请求违约金是否超过法律规定的诉讼时效期间。关于焦点一。因房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一。原告已按照合同约定全额支付了购房款和30000元办证费，被告应按约定于交房日后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为原告办理案涉房产的权属转移登记。根据阳西县不动产登记中心复函，涉案阳西县程村镇中兴路3-1号金华花园商住小区C栋C11号房已经于2015年2月4日办理了国有建设用地使用权和房屋所有权确权登记，但原、被告未提交办理不动产转移登记手续资料，被告在庭审中也承认其为涉案房屋办理房屋权属证书只进行到由阳西县住房和城乡规划建设局向阳西县鑫茂房地产开发有限公司颁发商品房权属证书的阶段。原告已经缴纳代办证费用30000元给被告，被告辩称已代原告缴纳办证所需的买卖代理费、咨询费、交易手续费、登记费合计27200元，但被告所提交票据无法证明其所缴纳费用为涉案房屋办证所需，本院不予采纳。被告称涉案房屋权属证书未办理是原告本身过错及其未支付完毕办证所需的费用所导致，但被告没有提交证据证明，本院不予采纳。被告未依约当在房屋交付之日后360天内向登记机关报送涉案房屋需由出卖人提供的转移登记资料，违反了双方合同约定。截至阳西县不动产登记中心作出复函之日（2019年7月19日），被告仍未按合同约定的期限为提交办理涉案房屋权属证书的全部资料到产权登记机关备案，已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。故原告请求按合同约定的违约金计算标准即按已付房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。如上所述，被告未按合同约定时间为原告办理涉案房屋权属转移手续，现原告请求被告履行协助办理房屋权属转移手续的义务，合法合理，本院予以支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，本案债权的诉讼时效为三年。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原、被告双方约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办理不动产权证书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增加，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，故违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，原告主张涉案房屋交付时间为2012年12月31日，被告主张为2012年12月30日，但双方均未提交证据予以证实。根据双方主张的交付时间，被告均已超过约定的期限未履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。虽然买受人于约定办证期限届满超过三年才起诉主张违约金，但由于出卖人逾期办证的违约行为处于持续状态，故对于起诉之日起倒推三年的违约金仍应当保护；自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效。原告于2019年2月27日提起本案诉讼，应以起诉日为节点认定原告主张的违约金是否超过诉讼时效。从2019年2月27日起倒推三年至2016年2月28日，对于该三年期间的逾期办证违约金，因未超过诉讼时效，应予保护；对于回溯超过三年部分，亦即2016年2月28日前的逾期办证违约金，至原告起诉时已超三年诉讼时效，不予保护。故原告请求从2016年2月17日起计算逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。至本案法庭辩论终结时(2019年8月9日)被告仍未为原告办理案涉房屋产权登记手续,又因本院无法确定在办证过程是否存在买受人原因或其他非出卖人原因致使房产权属证书延期办理的情形，故本院认为本案违约金应计至法庭辩论终结日止为宜。至于此后的违约金,原告可另行主张。据此，本案逾期办证违约金应以原告已付的购房款945000元为计算基数，按日万分之一从2016年2月28日计至法庭辩论终结日（2019年8月9日），共1258天，为945000元×0.01%×1258天=118881元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内履行为原告黄昭放协助办理金华花园商住小区C栋C11房权属转移登记手续的义务；二、限被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付违约金118881元给原告黄昭放；三、驳回原告黄昭放的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2373元,由被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  许文华人民陪审员  徐加佑人民陪审员  陈世永二〇一九年八月二十三日法官助理罗璐瑶书记员叶文斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。