文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初22077号原告：邝志和，男，1975年8月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：李书，男，1970年2月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告邝志和与被告李书租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。因双方当事人均申请适用普通程序审理本案，本院口头裁定本案转为普通程序。本院于2018年10月10日和2019年8月1日先后两次公开开庭审理本案。原告邝志和、被告李书均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝志和向本院提出诉讼请求：1.被告在扣除原告应支付给被告的水、电、煤气费625.43元后向原告返还房屋租赁押金9374.57元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年8月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：被告将其广州市天河区陶育路72号（暨南花园1栋）2704房（以下简称案涉房屋）租赁给原告居住；租期从2016年8月15日至2017年8月14日；租金为5000元/月，押金为10000元。中介方为广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司），中介方经纪人员为裕丰公司陶育路分行的任某。签订合同时，原告已向被告及经纪人员指出案涉房屋浴室门外的木地板以及与浴室连接处的客厅木地板均存在发黑现象，这表示浴室的防渗存在缺陷。2016年9月27日至10月1日期间，原告及家人因故在外地，案涉房屋无人居住。期间，被告打电话告诉原告称暨南花园小区管理处通知被告称案涉房屋楼下单元（即2604房）的住户反映案涉房屋有水渗漏到楼下单元的天花板。原告即告知被告称原告及家人正在外地，待返回后处理。2016年10月2日晚上，原告一回到案涉房屋即联系暨南花园管理处工作人员共同查看案涉房屋的状况，证明原告在离开案涉房屋时已将所有水龙头关紧，案涉房屋中的水管和水龙头亦无破裂。2016年10月3日上午，原告与暨南花园管理处主任刘某共同查找案涉房屋漏水到楼下单元的原因，发现是由于案涉房屋浴室的去水管堵塞，楼上（即28楼）单元的浴室污水反灌进案涉房屋的浴室，并通过地板渗漏到楼下单元。原告把该情况电话告知被告，被告同意由原告及暨南花园管理处找人通渠并表示愿意支付相关费用。当天上午，刘某联系了一位经常在小区疏通水渠的师傅进行通渠。通渠师傅接驳了2根每根长4米的通渠弹簧才钻通堵塞处（刘某可以证实），这说明堵塞的位置是位于案涉房屋之外的公共去水管中，因为案涉房屋的浴室排水口距离公共去水管大约只有2米长。原告当时用手机拍摄视频录像记录了水渠疏通后通渠师傅收回弹簧的过程以及原告与通渠师傅的对话。通渠师傅明确指出，堵塞是长时间使用所积累的头发等污垢导致，并非短期内一件物品导致，且无法判断污垢来源是案涉房屋还是楼上单元（最高楼层为28楼）。此次楼上单元浴室的污水反灌造成案涉房屋浴室门外木地板短时间浸泡，此后，案涉房屋浴室门外木地板发黑现象有所加剧。被告通过经纪人员任某转告原告称被告认为原告对此次木地板被浸泡应承担维修责任，原告表示不同意。双方未见面协商。2017年2月下旬，原告发现案涉房屋浴室墙上的水管接口存在轻微漏水的情况，遂联系小区管理处工程部的董先生上门查看。原告以手机对此过程进行视频录像。原告于2017年2月27日发送手机短信，将浴室冷水管漏水的情况告知被告，并同时发送短信给经纪人员任某。但被告对此没有作出任何回应。由于该水管接口处的轻微漏水以及前文所述的浴室防渗缺陷，案涉房屋浴室门外木地板的发黑现象在此后进一步加剧。2017年7月30日，被告到案涉房屋与原告商量租约到期后的相关事宜。被告提出浴室门外木地板变黑需由原告负责维修费用，原告不同意。原、被告遂找来经纪人员任某及小区管理处刘某一起商讨，但未能解决分歧。2017年7月30日至2017年8月14日期间，原、被告以及任某、刘某等人就案涉房屋木地板发黑的责任承担和租期届满后案涉房屋的交接时间等问题多次以短信等方式进行沟通协商，最终未达成一致意见。2017年8月14日傍晚，小区管理处刘某打电话给原告称被告打电话给刘某让其联系原告在半个小时后进行案涉房屋的交接。原告让刘某转告被告，因原告的律师需要时间前来参与交接，因此半个小时后无法进行交接，需要另约其他时间。原、被告没有进行案涉房屋的交接。2017年8月16日早上，原告发现被告已经单方面开锁进入案涉房屋且已更换门锁。此后，原、被告相互没有联系，被告至今没有与原告清算水、电、煤气费，也没有向原告返还租赁押金。原告在2017年8月14、15日对案涉房屋的水、电、煤气表读数进行拍照；其中，2017年8月14日17时30分煤气表读数为2031.4立方米，2017年8月15日7时29分水表读数为377立方米，同日7时33分电表读数为787.88千瓦时。原告还于2017年9、10月向水、电、煤气供应机构查询案涉房屋的有关抄表读数和账单，其结果可以相互印证并作为计算依据。据此，原告搬离后需支付给被告的水费及污水费、电费、煤气费应按以下方法计算：水费及污水费：2016年9月应交水费及污水费合计22.32元，2016年11月应交水费及污水费合计41.85元，2017年1月应交水费及污水费合计11.16元，2017年3月应交水费及污水费合计27.9元，2017年5月应交水费及污水费合计39.06元，2017年7月应交水费及污水费合计39.34元，2017年9月应交水费及污水费合计23.44元，以上应交水费及污水费合计205.07元。电费：原告搬离前已经把从入住时至抄表日期2017年6月4日期间的电费随每月的房租支付给被告（被告每期收到电费账单的手机短信后均转发给原告），因此，原告尚需向被告支付2017年6月4日至8月15日期间的电费。原告于2017年9月30日向广州市供电局查询得知：计费时段为2017年6月4日（度数为402.4千瓦时）至8月3日（度数为740.61千瓦时）的电费为251.74元；计费时段为2017年8月3日（度数为740.61千瓦时）至10月1日（度数为874.38千瓦时）的电费为131.56元；其中，原告应支付2017年8月3日至8月15日（度数为787.88千瓦时）期间的电费，按度数比例计算应为46.49元。因此，原告应支付2017年6月4日至8月15日期间的电费合计298.23元。煤气费：原告入住时煤气表读数是1996立方米（见《家私家电清单》），原告搬离时煤气表读数是2031.4立方米，因此，原告居住期间的煤气用量为35.4立方米，按单价3.45元/立方米计算得出原告应支付的煤气费为122.13元。综上所述，原告搬离后需向被告支付水费及污水费205.07元、电费298.23元、煤气费122.13元，上述合计625.43元。被告应在原告的租赁押金10000元中扣除625.43元后向原告返还余款9374.57元。如被告对上述计算方法有异议，应提供相关依据并与原告共同清算。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。案涉房屋在原告入住前已经存在浴室周围木地板发黑的现象，说明浴室防渗存在缺陷。2016年9月底即原告入住仅一个多月时发生的屋外去水管堵塞导致楼上单元污水反灌进案涉房屋并浸泡木地板的事件，不是由于原告使用不当造成的，原告不需承担维修责任。理由是通渠操作过程以及通渠师傅的评论可证明堵塞位置位于案涉房屋之外的公共去水管中，堵塞是长时间使用所积累的头发等污垢导致，并非短期内一件物品导致，而且也无法判断污垢来源是案涉房屋还是楼上住户。2017年2月，原告发现案涉房屋浴室墙上冷水管接口因老化存在轻微漏水情况后已联系小区管理处人员上门查看，并以短信方式详细告知被告，请被告处理；即原告已经履行法律法规规定的和《合同》约定的告知义务，原告对由于该处漏水和浴室防渗缺陷共同作用所导致的浴室周围木地板发黑损坏问题不需承担维修责任。原告向被告告知漏水情况，被告没有做出任何回应或处理，违反《中华人民共和国合同法》关于“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，被告应对案涉房屋木地板发黑损坏承担全部责任。被告在未与原告就案涉房屋清点交接时间协商一致的情况下，单方面开锁进入案涉房屋，且在此后一直没有与原告清算水、电、煤气费，也没有向原告返还租赁押金，严重违反国家法律法规的规定以及《合同》的约定，侵害了原告的合法权益。被告李书辩称：一、案涉房屋在2016年9月27日至10月1日期间发生泡水事件，原告陈述其在此事件中是无辜的，但原告没有提及之前发生的事情。在签订合同且入住案涉房屋一个半月后，原告已知悉卫生间地漏堵塞且有水反灌，但原告没有做有效处理，也没有通知管理处及被告就出差去了，导致案涉房屋木地板在原告出差期间泡水，卫生间门口和走廊的木地板基本都被水浸泡。楼下单元的业主发现其房屋天花板漏水，打电话给被告及管理处通知漏水事件，被告因此打电话询问原告，之后才发生原告上述陈述的事件，因此，被告认为造成被告损失的责任在于原告。二、原告找管理处疏通管道后，从一开始就推卸责任、不配合被告，被告找管理处分析漏水起因，管理处的答复是原告使用案涉房屋不当导致水管堵塞。原告没有提及管理处的廖经理（现已调离案涉房屋的管理处；被告不清楚廖经理的具体名字），法院可向廖经理了解情况。三、原告在租期结束将案涉房屋交还给被告时不配合办理交房手续，导致被告报警处理，但公安机关认为不属于其管辖范围。2017年8月15、16日左右，被告自行找开锁师傅打开案涉房屋的门锁并收回案涉房屋。四、被告认为原告应承担案涉房屋被水泡的木地板修复费用。卧室的木地板需要更换的面积目测为5平方米左右，卫生间门口走廊的木地板需要更换的面积目测为2平方米左右；按照市场价500元/平方米计算，修复费用大概为3500元。被告认为，租赁押金在扣除上述修复费用3500元及原告未付的水、电、煤气费（被告尚未计算该金额）以及被告为收回案涉房屋而更换门锁的费用500元（开门费100元/门，锁芯150元/个，进出口共2个门），余款同意退还给原告。经审理查明：本院于2018年9月28日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：案涉房屋的建筑面积为95.37平方米，规划用途为住宅，登记时间为2010年4月19日，产权人为李书等内容。2016年8月6日，作为出租方的李书、作为承租方的邝志和与作为中介方的裕丰公司签订《合同》，约定：第一条出租方同意将案涉房屋出租给承租方；……若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订《家私家电清单》；第二条租赁条件：1.租期：自2016年8月15日起至2017年8月14日止，共1年；免租期自2016年8月6日起至2016年8月15日止；……出租方交付案涉房屋予承租方使用之日期为2016年8月15日；2.押金：10000元；合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；3.租金：每月5000元；4.其他费用：物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付；……第四条出租方义务：……3.出租方承担案涉房屋主体结构及承重结构之维修责任；……第五条承租方义务：1.合理妥善使用案涉房屋内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外；2.按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项……4.合同期满，承租方应即时迁出案涉房屋，否则，视为承租方放弃案涉房屋内物品的所有权，出租方可自行处置，且承租方还需按租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费；……第八条基于中介方促成租赁双方签订本合同，租赁双方均同意在本合同签订当日各向中介方支付相当于一个月租金的中介服务费等条款。2016年8月10日，作为甲方/出租方的李书与作为乙方/承租方的邝志和签署《家私家电清单》。同日，李书出具收到邝志和承租案涉房屋的押金10000元的《收据》。2016年9月29日，邝志和向李书发送内容为“李生请看上个短信。我们是27号上午外出的，这几天无人用水”的短信以及2张照片和内容为“如附件照片所示，出差前我特别用布把两个去水口堵住并用水桶水瓶压住，防止（不知哪来的）水流出来。请叫管理处把总开关关了看是不是还有，证明水不是我们单位出的。我们要10月2号才回到”的彩信。2016年10月2日，邝志和向李书发送内容为“未问到管理处具体情况，要下午才有人。你能否给我楼下住户的电话”的短信，李书回复内容为“通话记录比较多忘了是哪一个，你找管理处要吧”的短信。李书称从上述短信往来可知邝志和于2016年9月27日出差前已知道案涉房屋卫生间的地漏存在水反灌现象。2017年2月27日，邝志和向李书发送1张照片和内容为“李生你好，年前中介任生转达你认为去年9月因屋外去水管堵塞引起楼上污水反灌浸泡地板我需承担维修责任，我不同意。请你列一些方便的时间，约好我们双方及管理处及中介四方坐下来厘清事实协商解决；另外，洗手盆下墙上冷水管接口处（附照片）有轻微漏水（约半分钟一小滴，用桶能接住大部分）。已请管理处工程部（董先生）看过，董生认为可更换那段进水软管但担心墙上接口及水龙头接口有可能会因年久老化在更换时破裂则较麻烦。请知晓并看如何处理。更具体情况请向董生或刘主任了解。本短信同时发中介任生。邝”的彩信。邝志和称其于2017年2月发现案涉房屋卫生间水管接口轻微漏水后已找管理处工作人员检查，并以短信方式将上述情况告知李书、要求李书处理；李书作为业主对案涉房屋负有维修责任，李书拒绝维修已违反《中华人民共和国合同法》的相关规定。2017年8月5日，邝志和向李书发送内容为“李生，按照房子租约的结束日期，我将在8月14日把房子交还给你，请你与中介任先生于8月14日上午9点来到房子处与我进行清点和交接。是否可以请你短信回复。如没有收到你的回复则视为你已同意此安排。此短信同时发给中介任先生。租客邝先生2017年8月5日”的短信。2017年8月6日，李书向邝志和发送内容为“可以安排在12或13号交接，对大家都方便，记得我是提早5、6天把房子交给你我会找人评估木地板，或你找人评估，维修费用在押金扣除……”的短信。2017年8月7日，邝志和向李书发送内容为“李生，你放心，我会严格按照合同和国家法律法规，走法律道径解决纠纷。合同订明租约期至8月14日，合同虽有写明你提早几天给钥匙，但不影响合同订明的租约起始和结束日期，因此我不会早于14号交还。如你14号没时间过来可以书面授权委托他人代办。……（本短信也同时发给中介任先生和管理处刘主任）租客邝先生2017年8月7日”的短信。2017年8月9日，邝志和向李书发送内容为“各位：经中午与屋主李书电话协商，李书14号无法来接收房子，因此我昨天短信通知的时间取消。李书：你提出的12、13号我没空，也未到租约结束。请你看14号后哪天能安排，提早几天短信或电话联系我商定。但不要选周六和周日，因我周末没空，并且接收需要管理处和其他法律部门过来协助，所以请选择周一至周五工作日，我一般都可以。请你注意：我8月14日租约结束前会搬离，8月14日后不会住在或占用该房子；你无法在14号接收是你的原因，由此引起的交接延误（无论时间多长）我概不负任何责任。本申明将会在法庭上出示。本短信同时发给李书、中介任先生、管理处刘主任。租客邝先生2017年8月9日”的短信。邝志和称租约到期后其与李书没有进行正常清点交接是因为双方未能就交接时间协商一致，李书单方面开锁进入案涉房屋，邝志和对此不负责任。邝志和还提供以下证据：1.照片（共2张；未能出示拍摄设备，光碟中的文件显示照片的修改日期均为2016年8月13日。邝志和称其于2016年8月6日接收案涉房屋；照片显示的是客厅与卫生间的交接处，照片中的墙壁是客厅与卫生间的共墙。上述照片显示木地板与一面墙体交接处附近的木地板存在发黑现象），用于证明在邝志和入住前，案涉房屋卫生间防渗已存在缺陷，导致卫生间周围地板发黑。李书发表以下质证意见：对该证据的真实性没有异议；照片显示的位置是案涉房屋的饭厅、墙壁是饭厅与卫生间的共墙，案涉房屋在交付给邝志和使用时该位置已存在发黑现象，不要求邝志和赔偿修复费。2.视频（共2段；未能出示拍摄设备，光碟中的文件显示视频的修改日期均为2016年10月3日。上述视频均记录两名男子的对话；其中在卫生间的男子从洗手盆下方地面的下水口中抽出疏通金属软管并与另一名男子交谈，另一名男子只听见其声音但视频中未出现人像；双方的对话内容为讨论上述下水口堵塞的原因等问题，手持疏通金属软管的男子称堵塞一般不是短时间造成的），用于证明案涉房屋的木地板于2016年9月底被水浸泡是由于卫生间外面的公共去水管经长时间使用所积累的头发等常见污垢（并非短期内一件物品）堵塞引起楼上单元的卫生间污水反灌进案涉房屋造成的；发生水浸事件时邝志和不在案涉房屋中；水浸事件是由于自然损耗造成的，不是由于邝志和使用不当或者故意损坏造成的。李书没有对该证据的真实性提出异议。3.视频（1段；未能出示拍摄设备，光碟中的文件显示视频的修改日期为2017年2月23日。视频记录：两名男子的对话；其中在卫生间的男子正在检查洗手盆下方墙壁上的管道接口是否漏水及其漏水原因；双方的对话内容为上述管道接口漏水如何处理等。邝志和称该水管接口由于年久老化发生轻微漏水，这是导致木地板发黑的其中一个原因），用于证明邝志和于2017年2月发现案涉房屋卫生间的水管接口轻微漏水后已找管理处工程部人员详细检查，水管接口由于年久老化而发生轻微漏水。李书没有对该证据的真实性提出异议。4.照片（1张；未能出示拍摄设备，光碟中的文件显示照片修改日期为2017年8月14日。照片显示：房间内放置了一张床，靠近最右边墙壁的木地板存在发黑现象），用于证明邝志和于2017年8月14日搬离案涉房屋前拍摄的照片显示案涉房屋的次卧室与卫生间的共墙附近的木地板没有明显发黑现象；李书称次卧室的木地板发黑情况加重是由于李书一直不维修、处理案涉房屋卫生间的漏水及防渗问题，导致上述木地板在邝志和搬离后逐渐出现发黑现象并加剧，李书据此认为邝志和应负责维修没有依据。李书发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；照片显示的墙壁是案涉房屋的次卧室和卫生间的共墙，次卧室的木地板现在发黑的位置为床与该共墙中间的部位，建筑面积大约3平方米。5.短信截图（共5张；未能出示存储设备。邝志和称短信往来双方为其与任某。短信包括但不限于以下内容：2017年8月14日，对方于16时25分发送内容为“邝先生你好我这边接到案涉房屋业主来电说你现在租的房子于今天到期李先生这边没有空需要安排我这边过来与您交接，您这边几时可以过来我已在您房子外”的短信，但没有显示邝志和回复该短信；16时59分，邝志和发送内容为“李书：刚收到中介任先生短信说你委托他接收房子。经咨询我律师意见，任先生必须持有你签名的书面授权委托书才可与我进行交接。任先生：若你持有李书的书面授权委托书，请出示给我看，我们再约具体交接时间。因之前已经让李书提早几天约时间但其没提出。我也不是每天什么时候你们说交接我就随时可以来交接的。本短信同时发给李书、任某、管理处刘主任。租客邝先生2017年8月14日”的短信；对方于19时50分发送内容为“邝先生晚上好我这边已收到业主李先生的委托书请您这边尽快安排房屋交接手续”的短信，但没有显示邝志和回复该短信；对方于20时21分发送内容为“邝先生经业主这边通知您的租期到8月14止请你这边尽快安排交接房屋如超过交接时间视为您这边交房逾期按合同办事”的短信。2017年8月15日，邝志和发送内容为“任先生：发我清晰完整的业主委托授权书照片。无问题就约时间交接。邝”的短信；对方回复内容为“邝先生相片是不会发比你的要么现场亲自拿给你看”的短信；邝志和发送内容为“要发给我律师看过才行的”的短信；对方回复内容为“那是您的事业主委托我过来做房屋交接，没有交待我其它事情还需要你这边通过了才可以进行，需要看业主委托书到达现场自然是可以给你看的。至于拍照就没有不好意思”的短信；邝志和回复内容为“你无法证明你有书面授权你有什么资格跟我约时间呢？我们如果白跑—趟损失你能负责吗？”的短信；对方回复内容为“如果房屋交接时间逾期了一切后果是不是由你负责？房子已经到期了，这个后果是不是由你来承担，你的责任是昨天就应该交还钥匙给业主李先生”的短信），用于证明李书让中介方经纪人员任某与邝志和办理案涉房屋的交接手续，但任某没有李书的书面授权委托书，因此，邝志和没有与任某交接案涉房屋。李书发表以下质证意见：该证据是邝志和与中介方经纪人员的短信往来；李书当时确实委托任某接收案涉房屋且已出具委托书，李书不清楚任某是否向邝志和出示委托书，但任某已表示邝志和可以当场查看。6.通话录音[共4段；未能出示录音设备，光碟中的文件显示其中1段录音的修改日期为2017年8月9日（邝志和称该段录音的对话双方是其与李书）、另外3段录音的修改日期均为2017年8月14日（邝志和称该3段录音的对话双方均是其与管理处工作人员刘某）。其中2017年8月9日的录音记录双方就房屋于2017年8月14日或2017年8月12、13日进行交接的问题进行协商，但未能协商一致]，用于证明邝志和与李书就案涉房屋交接时间未协商一致。李书发表以下质证意见：对2017年8月9日的录音真实性无异议，对其他3段录音不清楚；李书没有委托刘某为其与邝志和办理案涉房屋的交接手续，只是委托任某与邝志和办理案涉房屋的交接手续且其当时已向任某出具授权委托书。李书提供以下证据：1.照片（共2张；已出示拍摄设备，显示拍摄时间均为2016年11月2日。照片均显示：卫生间门口的木地板存在发黑现象），用于证明在泡水事件发生一个月后案涉房屋卫生间门口的木地板全部发黑。邝志和发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；但案涉房屋卫生间门口木地板并不是泡水后一个月即可造成照片显示的发黑状态，而是长时间渗漏导致的。2.照片[共2张；已出示拍摄设备，显示拍摄时间均为2018年10月8日。第1张照片显示卫生间门口的木地板发黑程度比上述证据1加深且范围扩大；第2张照片显示木地板存在发黑现象（李书称该张照片显示的位置是与卫生间相邻的卧室）]，用于证明案涉房屋的木地板的发黑状态。邝志和发表以下质证意见：对第1张照片的真实性无异议；案涉房屋有两个卧室，无法确认第2张照片显示的是案涉房屋中的哪一个位置；该组证据是于2018年10月8日拍摄的，李书未及时修复案涉房屋导致木地板进一步发黑，责任应由李书自行承担。3.照片（共2张；已出示拍摄设备，显示拍摄时间均为2019年7月27日。照片均显示卫生间门口的木地板发黑程度比上述证据2有所加深），用于证明案涉房屋卫生间门口的木地板（建筑面积约2平方米）的发黑情况越来越严重。邝志和发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；确认照片显示的位置是案涉房屋卫生间门口；李书不及时维修导致木地板的发黑情况更加严重，与其无关。李书表示其找人对案涉房屋开锁、换锁产生费用的付款凭证已经丢失，无法提供。李书称邝志和一直没有交还案涉房屋的钥匙，可视为邝志和继续承租案涉房屋；邝志和解释称由于李书已更换案涉房屋的门锁，因此，其没有再交还钥匙。李书确认邝志和交纳的租赁押金10000元尚未退还给邝志和，并表示同意按照邝志和计算的625.43元结算邝志和承租案涉房屋期间发生的水、电、煤气费。本院认为：《合同》中关于租赁双方当事人的权利、义务的约定合法有效。《合同》约定租赁期限于2017年8月14日届满，邝志和已在租赁期限届满前告知李书称其将于2017年8月14日前搬离案涉房屋并于2017年8月14日将案涉房屋的钥匙交还给李书，但双方对案涉房屋的交接时间未能协商一致，李书于2017年8月14日之后自行开锁收回案涉房屋。由上可知，《合同》已终止。《合同》第二条约定“……2.押金：10000元；合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除”，李书至今未与邝志和结算租赁押金违反上述约定。李书抗辩称同意在扣除邝志和未付的水、电、煤气费和木地板修复费用3500元及其为收回案涉房屋而更换门锁的费用500元后将租赁押金余款退还给邝志和，本院对此认定如下：1.邝志和应承担其承租案涉房屋期间发生的水、电、煤气费等费用。邝志和与李书均同意按625.43元结算邝志和承租案涉房屋期间发生的水、电、煤气费，并无不妥，本院予以准许。2.关于木地板的修复费用问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。……”，据此，作为出租人的李书应当承担案涉房屋的维修义务。李书称案涉房屋在交付给邝志和使用时，饭厅与卫生间的共墙附近的木地板已存在发黑现象，按照日常生活经验，案涉房屋在交付给邝志和使用前应已存在漏水问题或曾被水浸泡。至于双方所述案涉房屋于2016年9月底发生的水浸事件，从双方2016年9月29日的短信往来可知，邝志和在出差前已知悉案涉房屋卫生间的去水口存在溢水情况，但邝志和只是“用布把两个去水口堵住并用水桶水瓶压住，防止（不知道哪来的）水流出来”，由此可知，邝志和当时没有查找出现上述情况的原因并妥善处理或在出差前告知李书处理该情况，即邝志和没有尽到审慎管理义务，邝志和应承担相应的责任。结合现有证据并未显示邝志和不当使用案涉房屋导致水管堵塞的情况，本院酌情认定邝志和应向李书赔偿损失300元。至于李书在知悉案涉房屋卫生间存在溢水、渗水等情况后没有及时查找原因并进行维修导致的木地板发黑程度加重和范围扩大，应自行承担损失扩大的责任。3.关于李书称其为收回案涉房屋而更换门锁产生的费用500元应由邝志和承担的问题。邝志和要求于2017年8月14日交还案涉房屋符合《合同》约定，李书要求邝志和于2017年8月12、13日交还案涉房屋依据不足。从查明的事实可知，邝志和与李书于2017年8月5日至8月14日期间就案涉房屋的交接时间问题多次进行协商，但最终未达成一致意见。在其他人（李书和邝志和均称是任某）通知邝志和称李书已委托其收回案涉房屋的情况下，邝志和只需以短信方式或致电询问李书上述人员陈述是否属实即可解决问题，但双方由于彼此积怨和不信任而导致上述问题复杂化、解决成本增加，本院据此认定双方对此各负有50%的过错。考虑到双方均确认李书在2017年8月14日之后自行找人开门和换锁，而上述行为必然产生费用，本院酌情认定邝志和应就此向李书赔偿损失100元。综上，李书应将扣除上述三项费用后的租赁押金余款8974.57元退还给邝志和（即10000元-625.43元-300元-100元）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李书于本判决发生法律效力之日5日内，向原告邝志和返还租赁押金8974.57元。二、驳回原告邝志和的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告邝志和负担5元，被告李书负担45元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  谢 明二〇一九年八月九日法官助理罗小玲书记员李思婷梁炎梅蒲肖明            本判决书于2019年  月  日送达（33）