福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初252号 原告：庄新华，男，1983年4月18日出生，汉族，住南平市建阳区。 被告：建阳高佳房地产开发有限公司，住南平市建阳区书院东路169号21层。统一社会信用代码913507840561042630。 法定代表人：徐金銮，总经理。 委托诉讼代理人：徐玉琴，女，建阳高佳房地产开发有限公司办公室主任，住南平市建阳区。 原告庄新华与被告建阳高佳房地产开发有限公司（以下简称：高佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月25日第一次公开开庭进行了审理。原告庄新华到庭参加诉讼，被告高佳公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，2019年4月2日，本院裁定转为普通程序进行审理，于2019年5月16日第二次公开开庭进行审理。原告庄新华，被告高佳公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄新华向本院提出诉讼请求：判令高佳公司支付庄新华延期交房违约金4766.38元。事实和理由：高佳西城国际二期3号楼10605房买受人庄新华，按高佳公司通知于2018年1月20日到西城国际销售中心交房，遭到销售中心要求买受人必须到物业公司交房的无理要求。而后，庄新华到物业公司交房，要求出示政府部门验收合格的文件时遭到拒绝。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因开发商无法出具验收备案文件，庄新华拒绝交房。2018年3月19日，庄新华因住房需求，到西城国际物业处办理交房手续。但在办理交房时，高佳公司仍然无法出示其房屋验收合格备案的文件。后经住建部门查询得知，高佳公司实际取得备案日期为2018年4月27日。综上，高佳公司在未达到约定交付条件时提前通知交付的行为不符合合同约定，该通知行为无效。高佳公司实际逾期交付房屋天数为27天，即2018年4月1日起至2018年4月27日至。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，高佳公司应以购房总款588442为基数按日万分之三的标准向庄新华支付逾期交房违约金4766.38元（588442元×0.0003/天×27天）。 高佳公司辩称，1.2017年10月20日，诉争楼盘3号楼就已经勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，可以交付使用且庄新华亦同意接收并提前居住使用。高佳公司未逾期交房，庄新华不存在逾期使用房屋的损失；2.双方签订的补偿协议是在平等自愿的情形下签订，对双方都具有约束力。补充协议（附件十一）第四条第一点明确约定：“若房屋提前完成建设，买受人同意并接受出卖人提前交付房屋的，买受人接收房屋后即视为该房屋符合合同约定的交付条件。”。庄新华同意接收高佳公司提前建设完成并经过竣工验收合格的房屋，即视为该房屋符合合同约定的交付条件；3.涉诉房屋施工期间出现补充协议（附件十一）约定的恶劣天气，可以相应的推迟交付时间。综上，请求法院驳回庄新华的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将结合争议焦点予以分析认定。 本院经审理查明事实如下：2016年5月30日，庄新华与高佳公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补偿协议》（附件十一）各一份。合同约定：庄新华向高佳公司购买坐落于3号楼10605号房，建筑面积117.44平方米，总价款588442元。合同第四章对商品房交付条件及交付手续作出约定：第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条第（一）款“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”；第十一条第（二）款“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。将《交房通知书》寄送买受人即视为出卖人已履行了通知交房义务，买受人未按照《交房通知书》指定的时间办理交房手续，指定的交房日期即视为出卖人已履行房屋交付义务。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；第十一条第（三）款第2项“买受人查验的该商品房存在下列除地基和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准字查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏：（4）登记、电器等电器设备不能正常使用”；第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比例应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照银行同期利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。合同第十章对其他事项作出约定：第二十八条“对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同还就付款方式、设施设备交付条件、面积差异处理、规划设计变更及房屋质量及保修责任、房屋备案与登记等方面作出约定。补充协议第四条约定“买受人、出卖人双方同意对主合同第九条、第十条补充如下：1.若房屋提前完成建设。买受人同意并接受出卖人提前交付房屋，买受人接受房屋后即视为该房屋符合合同约定的交付条件；2.如在商品房建设过程中遇到以下任何一情形的，出卖人可据实对交房时间予以延期；……（5）施工期间遇到自然灾害按国家规定标准执行，包括但不限于：施工期间出现夜降雨量超过50ｍｍ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气或地震等（以相关部门证明文件为准）”。合同签订后，庄新华依约履行了付款义务。2017年10月20日，高佳公司填写高佳·西城国际二期3＃号楼竣工验收报告，该号楼开工日期为2016年4月8日，竣工日期为2017年10月20日，该报告经建设单位、勘验单位、设计单位、监理单位、施工单位法定代表人或委托代理人签字，并加单位公章，竣工验收结论为本工程质量等级为合格，同意交付使用。后高佳公司向庄新华送达《西城国际交房通知书》，要求庄新华在2018年1月20日至2018年3月30日办理交房手续。2018年3月19日，庄新华办理了高佳·西城国际二区3号楼10605号房的交接手续。 另查明，2017年11月7日，南平市建阳区同济测绘有限公司对高佳·西城国际二期（A区）1、2、3、5幢、配电房及地下室进行测绘，并出具《房屋面积测绘计算报告》。2019年3月3日，福建省南平市气象局出具南平市建阳区2016年1月至2017年12月天气状况表一份，记载：2016年1月至2017年12月，日降雨量大于50mm天气日数共12天；2016年1月至2017年12月，极大风速6级（包括6级）以上天气日数共30天（其中2016年4月共1天；2016年5月至2017年9月共28天；2017年10月共1天）；2016年1月至2017年12月，日雨量大于50mm及极大风速6级（包括6级）以上天气日数共3天。 本院认为，庄新华与高佳公司于2016年5月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补偿协议》（附件十一）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为真实有效，双方当事人均应按照合同约定及法律规定全面履行义务。本案争议焦点为：一、涉讼房屋符合交付条件的时间；二、庄新华接受涉诉房屋后能否视为涉诉房屋符合合同约定的交付条件；三、涉诉房屋能否延期交房及延期交房的时间。 关于焦点一：涉讼房屋符合交付条件的时间。《商品房买卖合同》第九条约定，讼争房产应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。从查明的事实可知，涉诉房产分别于2017年11月7日和2018年4月27日取得《房屋测绘报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故讼争房产于2018年4月27日符合双方约定的交付条件。高佳公司关于涉诉房产已于2017年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收，符合交付条件的辩解意见，不符合合同约定，不予采纳。 关于焦点二：庄新华接受房屋后能否视为涉诉房屋符合合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》第二十八条约定：对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补偿协议第四条关于“若房屋提前完成建设。买受人同意并接受出卖人提前交付房屋，买受人接受房屋后即视为该房屋符合合同约定的交付条件”的约定，不合理的减轻了出卖人交付符合交付条件房屋的责任，故涉诉房屋是否符合交付条件仍以《商品房买卖合同》的约定为准，庄新华接受房屋后不能否视为涉诉房屋符合合同约定的交付条件。 关于焦点三：涉诉房屋能否延期交房及延期交房的时间。补充协议第四条约定，如在商品房建设过程中遇到自然灾害按国家规定标准执行，包括但不限于：施工期间出现夜降雨量超过50mm或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气或地震等（以相关部门证明文件为准），出卖人可据实对交房时间予以延期。本案中，高佳公司提供的《福建省南平市气象局天气状况表》，可以证实涉诉房屋在建设过程中存在补偿协议第四条约定的延期交房情形，故高佳公司可据实对涉诉房屋延期交房。本案涉诉房屋的开工日期为2016年4月8日，竣工日期为2017年10月20日。《福建省南平市气象局天气状况表》记载：2016年1月至2017年12月，日雨量大于50mm天气日数为12天，但补充协议第四条约定出现降雨量超过50mm为夜降雨量而非日降雨量，故该12天不符合可以延期交房的情形；《福建省南平市气象局天气状况表》记载：2016年1月至2017年12月，极大风速6级（包括6级）以上天气日数共30天，其中2016年4月和2017年10月各一天，但该两天天气是否在开工之后和竣工之前，《福建省南平市气象局天气状况表》无法看出且高佳公司亦未举证证明，故该2天不符合可以延期交房的情形，其中2016年5月至2017年9月共28天，该28天在开工之后和竣工之前且符合补充协议第四条约定可延期交房的情形，因此可据实延期交房；《福建省南平市气象局天气状况表》记载：2016年1月至2017年12月，日雨量大于50mm及极大风速6级（包括6级）以上天气日数共3天，因该3天数存在与《福建省南平市气象局天气状况表》表1、表2重复计算可能，故该3天不符合可以延期交房的情形。综上，涉诉房屋在建设过程中遇到自然灾害可延期交房的天数为28天。因《商品房买卖合同》约定高佳公司应当在2018年3月31日前向庄新华交付涉诉房屋，故高佳公司可延期至2018年4月28日交付。 综上，涉诉房屋在建设过程中遇到自然灾害可延期至2018年4月28日交付，此时，涉诉房屋已符合约定的交付条件。本案中，庄新华已于2018年3月19日办理了涉诉房屋的交接手续，高佳公司无逾期交房情形，庄新华的诉讼请求，无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 驳回庄新华的诉讼请求。 案件受理费50元，由庄新华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  吴军福 人民陪审员  黄继云 人民陪审员  卢 丹 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  章铭雪 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。