上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初72387号原告：蒋根平，男，1957年7月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沙辰凯(系原告蒋根平的女婿)，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：金荣，上海钧正律师事务所律师。被告：金根宝，女，1933年7月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张伟强(系被告金根宝的外孙)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张鹿，德恒上海律师事务所律师。被告：刘静静，女，1987年3月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：喻清舟(系被告刘静静的丈夫)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张峥嵘，万商天勤(上海)律师事务所律师。原告蒋根平与被告金根宝、刘静静确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋根平及其委托诉讼代理人，被告金根宝及其委托诉讼代理人、被告刘静静及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋根平向本院提出诉讼请求：判决两被告于2016年7月9日就上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：2011年3月16日，原告父亲蒋德义与相关单位签订拆迁补偿安置协议，安置了包括系争房屋在内的4套房屋。2011年4月4日，原告与蒋德义和原告母亲即被告金根宝签订了房屋预售协议，约定将系争房屋预售给原告，总价为85.57万元(不含在签订协议时原告已经支付的46,313元)，双方约定在可以上市交易后办理产权过户，并委托蒋敏(原告弟弟蒋正鹏的儿子、被告金根宝的孙子)办理买卖、过户等事宜。协议签订后，原告即取得该房屋钥匙，并按约于2013年3月1日付清了全部房款。蒋德义、被告金根宝夫妻考虑到年龄较大，为确保房屋预售协议的履行，两人于2011年4月4日同时订立遗嘱，载明，如果立遗嘱人其中任何一方去世，以上房产的一半由原告蒋根平继承。蒋德义于2011年11月去世。2015年年底，当原告得知该房屋可以办理房产证后，曾多次要求蒋敏协助办理过户，但其始终推诿、拖延。2016年5月19日，原告发现有人上门询问房屋情况，并声称是受害者，但原告未让对方进门，并告知该房屋已由原告买下。对方走后，原告立即向被告金根宝询问情况，被告金根宝告知原告其未将系争房屋出售，系争房屋的产证办理事宜均由蒋敏经手，被告金根宝不是很清楚。后原告多次与蒋敏交涉，蒋敏向原告承诺，系争房屋没有出售，只是因为借款需要，将产证押在中介处，无法给原告办理过户。事后原告得知，被告金根宝与被告刘静静、被告刘静静配偶喻清舟以及蒋敏签订了一份协议书，约定因蒋敏借款，故将该房屋作为借款抵押。2016年5月19日上门了解情况的应是喻清舟。但是，在喻清舟上门发现原告已购买系争房屋并实际入住的情况下，被告刘静静于2016年7月9日与被告金根宝签订了关于系争房屋的上海市房地产买卖合同，以290万元的价格再次将系争房屋进行交易，并约定交房日期为2017年9月1日。2017年9月2日，被告刘静静上门向原告主张该房屋权利，声称其已于2016年8月取得产证，并于2017年9月28日起诉要求原告排除妨害。对此，原告认为，1.原告已经向父母付清购房款并已经长期居住、使用系争房屋，系争房屋应当归原告所有。2.在被告刘静静与被告金根宝签订上海市房地产买卖合同时，被告金根宝已达83岁高龄，对买卖房屋已不具备相应的民事行为能力。被告金根宝多次向原告承诺其不知道房屋出售的情况，结合蒋敏参与签订的协议书，可以看出系争房屋二次买卖的主导者是蒋敏，实际购房款也是由蒋敏支配使用。因此，与被告刘静静签订买卖合同不是被告金根宝的真实意思表示。3.即便被告金根宝知道房屋买卖情况，但系争房屋的权利人之一蒋德义已经去世，该房屋应当归其继承人即原告所有，因此，被告金根宝擅自处分原告财产的行为严重损害原告的合法权益，原告有权追回。被告金根宝在未经蒋德义继承人同意的情况下取得系争房屋的产权证，该产证系登记错误，应予撤销。4.蒋敏参与签订的协议书等材料，明确表明签订房屋买卖合同的实际目的是为了实现蒋敏的借款抵押，并非真实的房屋买卖。同时，协议各方在明知系争房屋有实际居住人(及买受人)的情况下，无视实际居住人及买受人，属恶意串通，严重损害原告的合法权益，故相关的协议无效。5.被告刘静静在签订房屋买卖合同时存在诸多不合理之处：在签订买卖合同前未上门看房，在2016年5月19日喻清舟上门时发现系争房屋已有人买下并实际居住，在此情况下，被告刘静静仍于2016年7月9日与被告金根宝签订买卖合同，明确有别于正常的房屋买受人；合同约定的交易价格290万元明显低于当时的市场价格；合同约定的交房时间长达一年多，明显违背正常的房屋交易习惯。上述情况反映被告刘静静并非正常的房屋买受人，其购买行为绝非善意。综上，原告认为，各被告的前述行为违反相关法律规定，已严重损害原告的合法权益，故原告特向法院起诉，请求判如所请。被告金根宝辩称，原告所述属实，请求法院依法裁判。被告金根宝不清楚房屋交易的情况，不记得在房屋买卖合同上摁过手印。被告不确认将房屋卖给被告刘静静，确认将房屋卖给原告。被告金根宝的孙子蒋敏带着一对夫妻在蒋敏家中和被告金根宝碰面，男的说被告金根宝和他母亲很像，有个遗产要继承，让被告金根宝伪装他的亲人在材料上摁手印。被告金根宝因为是孙子的朋友就摁了手印，对于摁手印的材料内容不清楚，摁手印的时候蒋敏不在旁边。后来是原告蒋根平来吵才知道真相。关于房产证，蒋敏说大伯的房产证下来了，被告金根宝问为什么不带过来，蒋敏说房产证上写了被告金根宝的名字，叫被告金根宝去拿，后来被告金根宝就去了房地产交易中心，蒋敏说摁了手印才能拿，被告金根宝就摁了手印，蒋敏说拿房地产证没有这么快，其他事情是蒋敏办理的，被告金根宝不清楚。系争房屋是被告金根宝夫妻卖给原告的，不可能卖给其他人。被告刘静静辩称，不承认原告的诉讼请求。两被告之间的房屋买卖合同合法有效，在交易中心办理了产权转移手续，被告刘静静按照约定支付了房款。原告在2017年9月起诉要求原告搬离时不知道原告和被告金根宝的关系，被告刘静静是善意买受人。不认可被告金根宝的陈述，在交易中心是被告金根宝本人签名的，交易中心的人多次询问被告金根宝是否将房屋卖给被告刘静静，确认后才办理过户。2017年12月28日在浦东法院外高桥法庭，原告起诉要求确认合同无效，原告律师对房屋买卖都是认可。房屋买卖是蒋敏全程陪同的，所以被告金根宝是认可的，现在蒋敏父子过世了，原告不是被告金根宝的亲生儿子，所以被告金根宝现在改变说法。房屋买卖和过户都是产权人的真实意思表示。两被告的买卖合同起源于2015年12月8日被告刘静静和蒋敏签订的一套动迁安置房的买卖合同，因为蒋敏说这套房屋不能卖给被告刘静静了，但是被告金根宝有套房屋，可以按照被告刘静静当时买房的价格去购买被告金根宝的房屋，多次沟通后被告刘静静同意了，所以不追究蒋敏的违约责任。被告刘静静购买蒋敏房屋的价格是280万元，83.66平方米带装修，被告金根宝的房屋没有装修，扣掉20万元，蒋敏房屋单价相当于3.1万元，被告金根宝房屋是94平方米，计算下来是280万元，考虑到被告金根宝房屋是高层，所以又加了10万元，是290万元。经审理，本院确认如下事实：原告蒋根平是已故的蒋德义、被告金根宝夫妻之子。2011年3月16日，原告的弟弟蒋正鹏代表被拆迁人(房屋承租人为蒋德义、被安置人为蒋德义、金根宝、张伟强、蒋正鹏、蒋敏、陆婉娣等人)与拆迁人上海市浦东新区土地资源储备中心及其代理人上海浦东城市建设动拆迁有限公司就浦东新区塘桥新村XXX号XXX室的公有住房动迁事宜签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(旧改征询制)》，共安置了包括系争房屋在内的4套房屋。在配套商品供应单中，系争房屋的购房人确定为蒋德义和金根宝。该《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(旧改征询制)》复印件系2013年9月14日蒋正鹏提供原告蒋根平，同时该复印件与拆迁人上海市浦东新区土地资源储备中心在另案诉讼中提供的以及其代理人上海浦东城市建设动拆迁有限公司档案中的原件相一致。此外，在拆迁人上海市浦东新区土地资源储备中心在另案诉讼中提供的以及其代理人上海浦东城市建设动拆迁有限公司档案中的配套商品房供应单均显示，系争房屋的购房人为蒋德义、被告金根宝。2011年4月4日，原告蒋根平与蒋德义、被告金根宝签订一份《房屋预售协议》，约定将系争房屋预售给原告蒋根平，总价为85.57万元(注：应原告蒋根平要求，由蒋德义、被告金根宝与动迁组协商换房产生的差价46,313元已由原告蒋根平直接支付给动迁组)，原告蒋根平在收到房屋钥匙、动迁协议及其他相关手续后于2011年4月14日支付33万元，同年6月24日支付22万元，剩余的30.57万元在5年内付清。协议约定，在可以上市交易后办理产权过户，蒋德义、被告金根宝委托蒋敏(原告的弟弟蒋正鹏的儿子、被告金根宝的孙子)办理买卖、过户等事宜。蒋德义授权被告金根宝签署了该份协议。在上述协议签订的同时，蒋德义、被告金根宝考虑到年龄较大，为确保房屋预售协议的履行，两人于2011年4月4日同时订立代书遗嘱，载明：如果立遗嘱人其中任何一方去世，以上房产的一半由原告蒋根平继承，并到公证处办理部分遗产继承公证，在世一方与原告蒋根平签订的房屋预售协议将继续履行；若立遗嘱人均过世时，尚有部分房屋售房余款没有收到，则余款由蒋敏继承，由原告蒋根平直接支付给蒋敏；若立遗嘱人均过世，由原告蒋根平直接继承系争房屋，办理继承公证，但须按预售协议将余款支付给蒋敏。上述协议及遗嘱在蒋正鹏、蒋敏、和另4位案外人在某的情况下签署，对签订过程进行了录像。上述协议和遗嘱签订后，原告即取得该房屋钥匙，并按约于2013年3月1日付清了全部房款，其中55,700元由蒋正鹏出具收条，其余由蒋敏出具收条。蒋德义于2011年11月去世。2015年12月8日，蒋敏(甲方、出售方)与被告刘静静、喻清舟(乙方、买受方)、见证方上海鑫皋房地产经纪有限公司签订一份《动迁房预售购房合同(房屋买卖合同补充协议)》。在该合同中，第一条约定，由乙方购买甲方拆迁安置房屋莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，面积83.66平方米。第三条约定，乙方应付甲方购房款280万元。第九条约定，甲方承诺于2017年12月30日前将本房屋交于乙方使用。补充协议条款约定，如上述物业2016年1月30日前甲方未办出产权证，则第二笔房款顺延，在产权证出来后三日内签订《上海市房屋买卖合同》，签订合同当日乙方支付第二笔房款。同日，蒋敏(甲方)与被告刘静静、喻清舟(乙方)、见证方上海鑫皋房地产经纪有限公司签订一份《协议书》，第一条约定，乙方先支付112万元给甲方，其中84万元为乙方购买上述物业三成购房首付款，另28万元是乙方借给甲方用于购买其他物业，待乙方所购上述物业交易完成，甲方收到乙方银行贷款后三日内归还所借乙方28万元，每逾期一日按千分之三收取违约金。第二条约定，乙方购买上述物业过户完成后乙方同意甲方继续在上述物业内居住到2017年12月30日，期间不收取任何租金，但甲方同意支付给乙方14万元作为推后交房押金。待双方交房完成后，乙方三日内归还甲方押金14万，每逾期一日按千分之三收取违约金。2015年12月8日，喻清舟通过银行转账向蒋敏支付房价款60万元。2016年1月左右，在被拆迁人于办理系争房屋小产证时提交上海市浦东新区不动产登记中心的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(旧改征询制)》和配套商品房供应单中，前者中蒋德义名字被划掉，后者购买人仅是被告金根宝、没有了蒋德义。2016年2月28日，被告金根宝(甲方、卖方)、被告刘静静和喻清舟(乙方、买方)、蒋敏(丙方、担保方)签订一份《协议书》。乙方原购买丙方浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的物业，随后，丙方提议出售甲方(丙方奶奶)名下的系争房屋给乙方作为替代方案。甲乙丙三方协商达成以下协议：1.根据两套物业价值对比，甲方要求增加10万元，乙方同意，系争房屋总价为290万元。2.丙方在征求甲方同意后，出售系争房屋。4.系争房屋买卖合同，由于甲方原因违约，莱阳路XXX弄XXX号XXX室买卖合同继续履行。5.系争房屋买卖合同履行完毕，莱阳路XXX弄XXX号XXX室买卖合同自动解除。6.甲方承诺，如果交易期间离世，由丙方继承其房产。丙方承担继承相关的一切税费。继承完成以后，乙方要求与丙方继续履行合同。7.租客放弃优先购买权的条款(居住到2017年9月1日，乙方不收取租金)。在该协议书上，被告金根宝没有签字，仅留有指印，后经鉴定，未能鉴定出是被告金根宝指印。同日，被告金根宝(甲方)、被告刘静静和喻清舟(乙方)、蒋敏(丙方)签订一份《补充协议》。在该补充协议中，第一条约定，乙方购买甲方的系争房屋后，甲方需要购买其他物业，乙方先支付112万元给甲方，其中87万元为乙方购买上述物业的购房首付款，另25万元是乙方借给丙方用于丙方购买其他物业，待乙方购买上述物业交易完成，甲方收到乙方银行贷款后三日内丙方归还所借乙方25万元，每逾期一日按千分之三收取违约金，乙方承诺借给丙方的钱不收取任何利息。第二条约定，乙方购买上述物业过户完成后同意甲方里面租客居住到2017年8月31日，期间产生的租金归甲方所有，但甲方同意支付给乙方14万元作为推后交房押金。待双方交房完成后，乙方三日内归还甲方押金14万元，每逾期一日按千分之三收取违约金。在该补充协议上，被告金根宝没有签字，仅留有指印，经鉴定，确实其指印。同日，被告金根宝(甲方、卖售人)与被告刘静静、喻清舟(乙方、买受人)签订一份《上海市房地产买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方的系争房屋，90.49平方米。第二条约定，上述房地产转让价款共计290万元。第四条约定，甲方于2017年9月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2016年7月15日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定，1.乙方在2016年3月5日前，支付首期房价款87万元。2.甲乙双方于2016年7月15日前共同向浦东房地产中心办理房地产权利转移。3.甲方同意乙方通过贷款银行申请203万元贷款的形式支付第二期房价款。附件五约定，租赁情况：有，租客放弃优先购买权。该合同上，被告金根宝未签字，仅留有手印。2016年2月28日晚上21：18分，蒋敏通过微信告诉喻清舟：“你们身份证复印件没有带着。”喻清舟回复：“没关系，明天带上就好了。另外，那张空白收据忘记给你了。”蒋敏接着说：“要么我晚点过来拿一下，这样明天也可以给你。”喻清舟回复：“好的，要么我让宋宇送过来一下，中国银行外高桥保税区支行，明天我的时间自由，如果方便，早上9点在中国银行碰头。”2016年2月29日早上9：32时，蒋敏通过微信跟喻清舟说道：“我这里都好了，估计10点到中国银行。”喻清舟回复：“我已经到了。”蒋敏接着说：“那我尽快赶过去。”2016年2月29日，被告刘静静的丈夫喻清舟先转入被告金根宝的上海银行账户52万元(被告刘静静提供一张由被告金根宝按手印的52万元收款收据复印件)。之后于2016年2月29日10：35：05，蒋敏从金根宝的上海银行账户中取走现金40万元、并向被告刘静静偿还现金35万元后，被告刘静静的丈夫喻清舟存现35万元又向被告金根宝的上海银行账户转账35万元(被告刘静静提供一张由被告金根宝按手印的52万元收款收据复印件)。2016年3月1日，蒋敏把被告金根宝的上海银行账户中的45万元转账至其中国建设银行账户。2016年3月5日、3月12日、3月17日，被告刘静静通过微信要求蒋敏安排看房。2016年5月，中介工作人员宋宇和喻清舟一起去系争房屋看房被原告蒋根平家人拒绝，喻清舟下楼后通过对讲机向系争房屋内的人说话。2016年7月9日，被告刘静静(乙方、买受人)与被告金根宝(甲方、卖售人)签订了关于系争房屋的网签版《上海市房地产买卖合同》，在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方的系争房屋。第二条约定，上述房地产转让价款290万元。第四条约定，甲方于2017年9月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2016年9月9日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三约定，乙方在2016年7月15日前支付首期房价款计87万元，甲方若有贷款，此款先确保付清现有贷款。甲乙双方于2016年9月9日前共同向浦东房地产中心办理房地产权利转移。甲方同意乙方通过贷款银行申请203万元贷款的形式支付第二期房价款。附件五约定租赁关系为无，已购公房参加房改购房时的同住成年人意见为同意出售上述房屋，但未见签章。在该《上海市房地产买卖合同》用于办理过户手续备案，其上金根宝未签名，仅留有指印。经鉴定，该手印不是金根宝的指印所留。2016年7月11日，被告刘静静向被告金根宝银行账户转账8.7万元。被告刘静静陈述此款为蒋敏解决租客装修款。2016年7月27日，被告刘静静与交通银行股份有限公司上海新区支行签订个人房产抵押贷款合同，约定贷款金额153万元，贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至收款人为被告金根宝、收款人账号为中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。同日，被告刘静静与上海市公积金管理中心、交通银行股份有限公司上海新区支行签订一份住房公积金个人住房抵押借款合同，约定贷款50万元，资金划拔账户为收款人为被告金根宝、收款人账号为中国农业银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2016年8月1日，两被告去办理了过户登记手续。当时，被告刘静静拍摄了被告金根宝在交易中心窗口的照片，照片中还有蒋敏和中介人员姚某。2016年8月5日，被告刘静静通过微信要求蒋敏安排看房。2016年8月15日，系争房屋的权利人已变更为被告刘静静。2016年8月15日，被告刘静静、喻清舟、蒋敏到系争房屋现场察看。期间，蒋根平妻子陈雨英在某，但被告刘静静、喻清舟均未和其交流，被告刘静静、喻清舟仅仅与蒋敏低声说话。原告蒋根平在庭上陈述，蒋敏欺骗其妻子陈雨英说，带人来看装修。2016年8月20日，刘静静办理委托姚某领取房地产权证的委托书。2016年8月26日，被告金根宝的农业银行账户收到房价款203万元，当日即被取走5万元。2016年8月26日下午16：08时，喻清舟通过微信告诉蒋敏：“今天贷款已经打到你奶奶卡上，查收一下，两笔，一笔153万元，一笔50万元。”蒋敏回答：“我下班去查一下，然后我要退你多少。”喻清舟回复：“33.7万＋14万，一共44.7万，14万元是推后交房的押金，明年9月会还你，中国银行上海市浦东新区外高桥保税区支行的银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。”对于33.7万元的性质，被告刘静静陈述其有两部分组成，其中，25万元部分是被告刘静静之前支付蒋敏的首付款60万元，解除合同后，蒋敏退了35万元，还剩余25万元未退还，剩余8.7万元部分是2016年7月11日被告刘静静向蒋敏转账8.7万元给蒋敏，以便他解决租客装修款问题。2016年8月29日，蒋敏通过银行转账向喻清舟支付47.7万元。2017年6月9日，喻清舟通过银行向蒋敏转账2万元，2017年6月13日，喻清舟通过银行向被告金根宝转账5万元。对此蒋敏出具代被告金根宝收到刘静静夫妻购房款押金7万元的收据。2016年9月7日，被告刘静静办理了系争房屋的煤气过户手续，将原使用人蒋德义变更为被告刘静静。当日，被告刘静静还将其与子女的户籍迁入系争房屋。2017年8月15日，被告金根宝和蒋敏作为甲方，被告刘静静夫妻作为乙方，双方签订了交房协议书。该协议书的主要内容为，乙方购买被告金根宝的系争房屋，甲乙双方于2016年9月完成房屋交易登记，购房合同约定于2017年8月31日交房。乙方留有交房押金14万元。甲方将莱阳路XXX弄XXX号XXX室出租于丙方，租赁期限为2016年3月1日到2017年8月1日。甲乙双方于2017年6月6日达成提前交房协议，约定于2017年7月16日交房。乙方于6月9日支付交房押金7万元。2017年6月28日，甲方告知乙方无法于7月16日交房。经过乙方严正交涉，甲方确定最后交房时间为8月15日。2017年8月14日，甲方告知乙方无法于8月15日按时交房，需要于2017年8月31日交房。乙方表示不能接受。现在甲乙达成协议：1.乙方同意于2017年8月31日交房。2.甲方同意赔偿乙方7万元，从交房押金扣除。3.甲方负责从租客收回房屋钥匙，并交与乙方。该交房协议书上被告金根宝手印(未经鉴定真伪)、蒋敏的签字、蒋正鹏签字加手印(其他文件上只有蒋正鹏签字无手印)、蒋根平和陈雨英签字(与其他文件上蒋根平签字相比，初步判断相差较大)。被告刘静静自认该协议书是蒋敏拿过来的，没有亲眼看见原告蒋根平等人在上述签名。2017年9月2日，原告蒋根平及其女儿、女婿、亲戚、被告刘静静及其丈夫喻清舟、中介工作人员等人在莱阳路XXX弄XXX号门口进行沟通。原告蒋根平女儿问道：“你们来买这个房子之前看过这个房子吗？”，喻清舟回复：“看过的呀。”原告蒋根平亲戚问道：“是什么时候来看的。”喻清舟回道：“201，应该是在9月份签合同之前，我们来看过，我还有视频。原告蒋根平亲戚问道：“就是这房子什么时间卖给你？”喻清舟回答：“201，第一次签合同的时候是2016年2月份”……原告蒋根平女婿说：“他(蒋敏)说房子会过户给我们，然后直到昨天他才突然说，有人要住进来了，有人要，要问我们要房子。”喻清舟回复：“其实我跟你们说，他(蒋敏)开始给我们出了一个方案，说是他给我们钱，让我再去，继续去买，但是这个事情是不可能的”……中介工作人员说：“去年，是今年年初，不是去年年底，我俩来过一回，敲门了，然后谁开了门，啪又关掉了，我俩就走掉了。”喻清舟接着说：“对，当时你们那有个铁门，然后我们拿咚咚咚敲了，敲了之后然后里面有个人他说，然后开始按门铃，我说这个房子金根宝老奶奶卖给我们了，他说什么呀，这个东西是我，我自己住的，住的，然后我们就觉得这事儿不对啊，然后我们就去找”……喻清舟说：“后来我们进来了呀”……中介工作人员说：“蒋敏还拿着钥匙带我们看的房子”……喻清舟说：“还有人在打扫卫生”……被告刘静静说：“不是老奶奶(金根宝)，是一个很年轻的女的”……原告蒋根平女婿说：“你们什么时候去咨询律师的。”喻清舟说：“因为我们在之前的时候，他不愿意卖给我们的的时候，就是就是，他大概当时说是你们那个说是。”蒋根平女婿接着问道：“什么时候大概是？”喻清舟回道：“应该是2016年的6月份。”蒋根平女婿又追问：“那个时候你们怎么知道一房二卖的？”喻清舟回复：“OK，当时我们知道一房二卖是因为我们遇到差不多的事情。”蒋根平女婿追问：“你们怎么知道这个房子一房二卖的？”喻清舟改口称：“今天我知道的，今天，刚才。”蒋根平女婿追问说：“不，刚才你说的是之前你已经知道这个房子是一房二卖。”喻清舟改口称：“我之前说的一房二卖是我们在2015年年底的时候我们买了一套房子，遇到一房二卖，所以说我们当时对这个事情就特别特别特别小心，所以我们是研究过的”……中介工作人员说道：“把所有原件都压在我们这里。”喻清舟说道：“对，就是当时我们11月份的时候，买的时候是不能过户的，也是说要等到5月份才能过户。”被告刘静静说道：“所以把那个他奶奶的那个什么身份证啊，户口本啊。”中介工作人员接着说道：“身份证、户口本啊，动迁协议原件全部压在我们这里，我们就防止他再去一房两卖”……喻清舟说道：“……我觉得当时290万是比较合理的一个数字，不是说那种，那个很低……中介工作人员说道：“办产证还都是我带着他去办的。”喻清舟说道：“对，办第一本产证，你们一共，一共办了四本产证还是几本产证出来的，不是四本还三本”、“我们找的黄牛跟他一起去办的，因为我们是，因为当时所有的材料都在我们手上，所有的材料都在我们手上，我们是没有给他的，然后去办产证的当天我们才给他的，然后办完之后，产证就在我们手上了。”2018年11月1日，被告金根宝向法院申请对2016年2月28日签订的《协议书》、2016年2月28日签订的《补充协议》、2份《收款收据》、2016年7月9日签订的《上海市房地产买卖合同》上的指纹是否这被告金根宝本人指印进行司法鉴定。2018年11月23日，本院委托司法鉴定科学研究院进行指印鉴定。2018年12月29日，司法鉴定科学研究院作出鉴定意见：《补充协议》上的需检指印是金根宝右手食指所留；《上海市房地产买卖合同》上的需检指印不是金根宝手指所留；无法判断《协议书》上的需检指印是否金根宝手指所留。对于2份《收款收据》，被告刘静静先是主张因办理贷款交至交通银行上海新区支行，庭后提供联系人和联系方式，后向本院反映2份《收款收据》原件不在相关银行，无法提供鉴定。另查，关于中介工作人员宋宇出庭作证称，在8月过户之前上门看过系争房屋，其开车接喻清舟父亲看房，蒋敏给我们的开的门，对此，被告刘静静陈述是在8月16日中午接近下午的时候，上门看过房，是其爸爸去的，当时蒋敏带着钥匙帮他们开门，家里没有其他人，两者陈述在时间上相左，故本院不予认定该情形。关于莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋未能继续交易问题，在第一次庭审中，被告刘静静陈述，蒋敏不能履行该合同，协商由被告金根宝名下的房屋出售给被告刘静静；在第三次庭审中，被告刘静静代理人喻清舟先陈述，一房二卖的就是2015年12月8日与蒋敏签订的买卖合同的房子，当时不是很确定，但是对方一直找事情拖着。我们仅是猜测，仅是发现蒋敏将该出售其后又挂牌出售；其后陈述，不能确定蒋敏将莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给谁，一房两卖他们不能确定。在第三次庭审中，被告刘静静陈述，在12月份，其与蒋敏签订了那套动迁房预售购房合同，当时，他们支付了首付款60万元，到过完春节阳历2月份的时候，蒋敏说他那套房屋不能卖了，他说他刚结婚，他把房屋卖了搬到莘庄的话，他奶奶不同意，在他家他奶奶最大，他是他奶奶抚养长大的，这套房屋他就不能卖了。他们也不能确定这个事情，后来他们在链家网就发现他又挂牌出售，也在2月份，蒋敏提出换房。再查，关于系争房屋的市场价格问题，原告蒋根平主张，合同约定总价290万元才32,047元／平方米，明显低于当时的市场价格(5万余元／平方米)；被告刘静静抗辩，合同约定的290万元是以2015年12月8日的时间节点来计算的。对此，在2016年8月10日刘明、范文玉诉蒋敏房屋买卖合同纠纷一案［(2016)沪0115民初37569号］庭审中查明，蒋敏于2015年12月21日出售的莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(系向被告刘静静出售的房屋是同一套房子)的价格为338万元，之后房价一直在上涨。2016年3月，大概涨到360万元、370万元。以上事实，由原告提供的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、房屋预售协议及委托书、遗嘱及备忘录、常口历史库信息资料、收条、转账凭证、上海市房地产买卖合同、房屋预售协议签订及遗嘱订立视频及说明、拆迁人上海市浦东新区土地资源储备中心出具的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(旧改征询制)》和配套商品供应单、不动产登记出具《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(旧改征询制)》和配套商品供应单、2017年9月2日沟通录音及文字整理、(2018)沪0106民初29180号案件受理通知书以及档案材料、被告金根宝提供的银行卡交易明细、鉴定报告、被告刘静静提供的动迁房预售购房合同、收款收据、协议书、补充协议、上海市房地产买卖合同、个人房地产抵押贷款合同、住房公积金个人住房抵押借款合同、上海市房地产权证、收条、上海燃气浦东销售有限公司业务受理单、户口本、交房协议书、与蒋敏的微信聊天记录、视频及文字记录、照片、上海市房地产登记申请书、委托书、微信聊天记录、银行流水、转账凭证、收款收据、证人姚某证言、法院提供的刘明、范文玉诉蒋敏房屋买卖合同纠纷一案［(2016)沪0115民初37569号］庭审笔录以及原告、被告陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点问题有二：一、被告金根宝与被告刘静静有关系争房屋的买卖合同是否成立？二、被告金根宝和被告刘静静签订有关系争房屋的买卖合同是否无效？关于第一个争议焦点问题，单从2016年7月9日被告刘静静与被告金根宝签订了关于系争房屋的网签版《上海市房地产买卖合同》来看，因该合同上留有的指印非被告金根宝指印，即该合同的合意并非被告金根宝本人的意思表示，故该《上海市房地产买卖合同》不成立。但是，在2016年2月28日，被告金根宝与被告刘静静签订了《补充协议》。在2016年2月28日，被告金根宝曾与被告刘静静签订了关于系争房屋的网签版《上海市房地产买卖合同》，尽管该合同上的指印是否为被告金根宝指印，不得而知，但因原告蒋根平和被告金根宝均未提出鉴定，应视为被告金根宝留有的指印，则合同已经成立，而2016年7月9日签订的《上海市房地产买卖合同》仅提供备案。退一步说，2016年8月1日两被告去办理了过户登记手续且被告刘静静支付了所有房价款，根据《合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，综上，出售系争房屋是被告金根宝本人的真实意思表示，所以，被告金根宝与被告刘静静有关系争房屋的买卖合同成立，进而被告刘静静与被告金根宝于2016年7月9日签订关于系争房屋的网签版《上海市房地产买卖合同》则成立。关于第二个争议焦点问题，可以进一步分为二个小问题，其一，被告刘静静是否明知系争房屋属于一房二卖而交易？其二，被告刘静静是否与被告金根宝恶意串通，损害原告蒋根平的合法利益？其一，被告刘静静是否明知系争房屋属于一房二卖而交易？第一，被告刘静静购买被告金根宝的系争房屋是在与蒋敏购买莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋未果的情形下发生的，在合同主体已经发生变化的情形下，系争房屋的价格应当以市场价为参考。根据莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋在2016年3月份市场价已经在360万元、370万元，那么就按被告刘静静主张系争房屋比莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋高10万元，则系争房屋在2016年2月底市场价最起码也达到360万元、370万元。此价格与被告金根宝和被告刘静静约定的290万元相差较大。在约定房价比市场价格相差较大的前提下，结合在2016年2月28日签订的协议书、补充协议上均已明确系争房屋有租客且蒋敏已经违约一次的情形下，被告刘静静仍然“熟视无睹”风险的存在，在不予核实该事实情节当日便与被告金根宝签订了《上海市房地产买卖合同》，明显存在重大过失。第二，在2016年5月上门看房被拒、知道系争房屋内有人告之是其自住的情形下，作为一个理性的购房人，被告刘静静理应会向蒋敏和被告金根宝进一步核实系争房屋内的“租客”具体情形。喻清舟在2017年9月2日也陈述了“然后我们就觉得这事儿不对啊，然后我们就去找”这句话也印证了被告刘静静和喻清舟确实找过蒋敏和被告金根宝核实系争房屋内的“租客”具体情形，那么，核实后，被告刘静静和喻清舟应当知道系争房屋属于一房二卖情形。对此，2017年9月2日喻清舟陈述“一房二卖是在2016年的6月份知道的”可以相互印证，所以，被告刘静静夫妻在2016年6月已经知道被告金根宝向其出售系争房屋属于一房二卖情形。尽管2017年9月2日喻清舟后来改口称一房二卖是指蒋敏2015年12月8日向其出售莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，但是，此改口陈述的内容与喻清舟和被告刘静静在庭审中陈述蒋敏不能继续向被告刘静静出售莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的原因并不一致，本院难以采信。此外，在2016年8月15日办好过户手续后，被告刘静静丈夫到系争房屋里察看，在之前上门被拒的情形下，作为产权人，理应向“租客”陈雨英详细核实租赁合同内容，然而真实情况却相反，与蒋敏低语看完房间、录好视频后便离开。这情形完全有违常理，除非被告刘静静夫妻在知道一房二卖情形后为了取证需要而已。在2016年6月被告刘静静夫妻获知了一房二卖的情形后，被告刘静静夫妻没有终止履行合同，而是继续在2016年7月、8月履行合同，办理了过户手续和支付了剩余房价款。其二，被告刘静静是否与被告金根宝恶意串通，损害原告蒋根平的合法利益？综观整个交易过程，在房价款支取上相互配合以及均知道一房二卖情形，被告刘静静、喻清舟和蒋敏恶意串通非常明显。对于被告金根宝是否存在恶意串通情形，从其参与交易活动较少、有的材料上留有的指印非其指印来看，似乎其不存在恶意串通情形。但是，恶意串通在主观上属于故意，既有直接故意，主动追求违法结果的发生，也有间接故意，放任违法结果的发生。作为出售方的被告金根宝，明知系争房屋已经出售原告蒋根平的情形下，再次配合蒋敏将系争房屋出售被告刘静静，则属于间接故意。综上，在明知系争房屋已出售的情形下，通过蒋敏的恶意操作，积极主动的被告刘静静与采取放任的态度的被告金根宝相互配合，恶意完成系争房屋的交易，损害了原告蒋根平的合法权益，故被告金根宝与被告刘静静之间有关系争房屋的买卖合同无效,则其中2016年7月9日就上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》当然无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认被告金根宝与被告刘静静于2016年7月9日就上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费30,000元，减半收取计15,000元，鉴定费3,600元，共计18,800元，由被告金根宝、被告刘静静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一九年八月十三日书记员  余晨曦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。