云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初881号原告:李成斌，女，生于1972年11月5日，彝族，云南省宁洱县人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：罗勇，云南康辰律师事务所律师（代理权限：特别授权代理）。被告：普洱茶源广场商贸有限公司（统一社会信用代码：91530802772697274Q）。住所地：普洱市思茅区林源路（部队房管所）。法定代表人：周存莲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张航，云南八谦律师事务所律师（代理权限：特别授权代理）。原告李成斌与被告普洱茶源广场商贸有限公司（以下简称“茶源广场公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李成斌及其委托诉讼代理人罗勇、被告茶源广场公司的委托诉讼代理人张航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李成斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告偿还多支付的租赁款126781元、违约金10000元，合计136781元；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年11月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告租用被告拥有的位于思茅区.912平方米），租期自2010年2月1日起至2022年2月1日止，被告因资金不足，向原告预收12年的租金338084元（按每月每平米25元收取）作为建房款。原告依约分二次向被告交付了租金。2017年7月1日，被告对茶源广场的使用权被普洱市土地收购储备中心（以下简称“普洱土储中心”）移交给了普洱市锦嘉置业开发有限公司（以下简称“锦嘉置业公司”），被告遂向云南省高级人民法院提起诉讼，要求确认享有优先购买权，云南省高级人民法院判决被告败诉。被告不服向最高人民法院上诉，最高人民法院于2018年10月12日下达了终审判决，驳回上诉，维持原判。被告2017年6月30日后已丧失了对茶源广场的使用权，但原告已预付了被告至2022年2月1日的租金。锦嘉置业公司接手茶源广场后，要求原告继续签订租赁合同，并补交自2017年7月1日的房租。起初原告不愿补交，表示款项已交给了被告，并认为锦嘉置业公司应向被告索要租金，但该公司随即向法院起诉。原告考虑到其在该商铺已经营多年，实在不愿搬离，迫于无奈，只能与锦嘉置业公司签订了租赁合同，并补交了房租124458元。原告认为，根据原、被告签订的合同的约定，原告可使用该商铺至2022年2月1日，且原告已依约交付了被告租金，可由于被告已丧失了对茶源广场的使用权，由于被告的原因导致原告为同一商铺支付了二次租金，依照合同约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告违约应退还原告多支付的2017年7月1日至2022年2月1日的房租126781元，亦应支付原告违约金10000元，以上共计136781元。原告为维护其合法权益，遂向法院起诉，请求依法支持其全部诉讼请求。被告茶源广场公司辩称，1.原告请求由被告归还租金无事实和法律依据。原告并未全面履行足额支付租金的义务，被告仅收到原告200000元租金，其尚有138084元未支付。2.被告无需承担违约责任。根据租赁合同第十二条第二款约定，因不可抗力而造成的损失，双方互不承担赔偿责任，各方所发生的费用由各方自己承担。被告无法继续履行租赁合同，系由于政府建设用地需要，导致土地所有权人发生变更，该情形原、被告签订合同时无法预见，不能避免，不能克服，属不可抗力。3.被告未给原告造成任何损失。原、被告在签订租赁合同时，被告已明确告知原告，被告与案外人签订的《军队房地产租赁合同》中约定的租赁期限为12年，自2005年7月1日起至2017年6月30日止，租赁期满后，享有5年的续租权，实际租赁到期日为2022年6月30日。现租赁合同无法继续履行并非被告的原因导致，被告也曾通过合法途径积极尝试解决问题，争取租赁合同能得到继续履行。综上所述，原告的诉讼主张无事实及法律依据，不应得到支持。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。原、被告双方对真实性均无争议的证据即：原告提交的第1组证据《房屋租赁合同》1份；被告提交的第1组证据《军队房地产租赁合同》1份、《成滇字4651号坐落土地移交协议》1份、《证明》1份，第2组证据《通知》2份。以上证据本院予以确认并在卷佐证。针对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第2组证据《云南增值税电子普通发票》2份、《茶源广场租赁合同》1份、《民事裁定书》1份，证据之间能相互印证，具有客观性、合法性、关联性，能证明原告与锦嘉置业公司签订了《茶源广场租赁合同》，并支付租金，由于2017年7月1日之后的租金问题，锦嘉置业公司对李成斌提起诉讼，又撤回起诉的事实，本院予以确认。经各方当事人的举证质证，本院确认如下法律事实：2009年11月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告作为乙方，被告作为甲方，约定：1.乙方租用甲方拥有的位于思茅区.912平方米），用于经营早点店；2.租赁期间为2010年2月1日起至2022年2月1日止；3.租金总额为338084元，于合同签订之日支付，以甲方出具的凭证为准；4.甲方不按合同约定的日期向乙方交付房屋时，每逾期一日应向乙方支付租金总额的千分之五作为逾期交房滞纳金，乙方不按期支付租金时，每逾期一日，乙方应支付给甲方租金总额的千分之五作为逾期支付租金滞纳金，如乙方连续三个月不支付租金，则甲方有权无偿收回房屋，并追究乙方的违约责任；5.租期内，乙方可与他人联合经营，但不得有将房屋用于出售、入股、抵债等行为；6.租期届满后，乙方应将商铺完好交还甲方，乙方若欲续租，应于合同期满前两个月向甲方提出书面意见，同等条件下，乙方有优先承租权，并另行订立租赁合同；7.双方应恪守协议，若一方违约，应承担违约责任，向守约方支付违约金10000元，因违约给对方造成损失的，违约方还应承担赔偿责任。在此之后，被告按约定将商铺交给原告使用，由原告自主进行经营。庭审时，原告称，因保管不善，其交纳租金的票据已遗失；被告仅认可其至今收到原告交纳的租金200000元。另查明，2005年4月18日，成都军区房地产管理局思茅房地产管理处（现成都军区房地产管理局普洱房地产管理处，以下简称成都军区思茅房管处）作为甲方（出租人），思茅同昌商贸有限责任公司（现茶源广场公司）作为乙方（承租人），共同签订《军队房地产租赁合同》，约定：1.甲方将本案所涉房屋依附的土地租给乙方使用，租赁期限为自2005年7月1日起至2017年6月30日止；2.履行租赁合同期间，如甲方因军事等特殊原因，提前终止合同，甲方需按乙方实际投入给予补偿，如甲方无军事等特殊需要，由乙方续租5年。2016年5月26日，成都军区普洱房管处、普洱土储中心、茶源广场公司共同签订《成滇字4651号坐落土地移交协议》，约定：成都军区普洱房管处将其与茶源广场公司2005年4月18日签署的《军队房地产租赁合同》中成都军区普洱房管处享有的权利和应履行的义务全部转让、移交给普洱土储中心，从2014年8月1日起涉及原房地产租赁合同成都军区普洱房管处的责任义务均由普洱土储中心承担并实施管理。2017年6月30日，租期届满，普洱土储中心经研究决定不再续租，并向此前已通过作价入股方式取得土地使用权的锦嘉置业公司移交了涉案土地及地上建筑物。又查明，锦嘉置业公司于2019年2月向本院起诉，要求本案原告返还商铺并支付直至返还商铺之日止的经济损失。该案诉讼过程中，原告与锦嘉置业公司补签了《茶源广场租赁合同》，合同期限自2017年7月1日至2020年6月30日，三年租金分别为48526元、50952元、53499元。本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定；2.被告对原告无法继续向其承租房屋，是否构成违约。关于原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，被告与案外人成都军区普洱房管处的租期截止日为2017年6月30日，租期届满双方未续租，故原、被告签订的《房屋租赁合同》中关于2017年6月30日之后的租期事项约定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据原、被告在合同中约定的租金计算方式，总租金为338084元，租期按12年计，自2010年2月1日至2017年6月30日的租金计算为338084元÷12年÷12个月×89个月=208954.70元。诉讼过程中，原告并未提交向被告支付租金的证据，而被告仅认可原告支付租金200000元，为查清案件事实，本院要求原告于2019年5月30日前补充提交支付租金的证据，但其并未提交，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告应承担不利的后果。综上，因原告并不能证明其已向被告支付了2017年7月1日至2022年2月1日的租金，故原告主张由被告偿还多支付的租金126781元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否违约的问题。本案中，原告主要基于其认为2017年7月1日起被告未按《房屋租赁合同》约定继续履行出租义务，从而要求被告按《房屋租赁合同》约定支付违约金10000元。由于原、被告关于2017年7月1日至2022年2月1日租赁事项的约定无效，故该协议中关于不能继续履行该期间租赁协议的违约责任的约定亦无效，原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李成斌的诉讼请求。案件受理费3036元，由原告李成斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  姚红艳审 判 员  杨昌金人民陪审员  李 波二〇一九年八月九日法官助理查方艳书记员鲁晋宇