昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4431号原告中油阳光物业管理有限公司西南分公司营业场所：云南省昆明市西山区滇池路555号负责人：洪涌涛统一社会信用代码：91530112054653840K委托代理人何海江，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告遂宁方向石油化工有限公司住所：遂宁市船山区中国西部现代物流港物流大道488号1293室。法定代表人：方宝杰统一社会信用代码：91510903MA6264EL4C被告方向，男，1956年2月3日出生，汉族，河南省固始县人，户籍住址云南省昆明市西山区。原告中油阳光物业管理有限公司西南分公司诉被告遂宁方向石油化工有限公司（以下简称遂宁石油公司）、被告方向物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何海江到庭参加诉讼，被告遂宁石油公司、被告方向经本院依法送达民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务告知书及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席进行审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告遂宁石油公司立即支付所欠原告物业服务费、代缴水电费18962.42元，并按每日5‰计算，支付自逾期之日至实际付清款项之日止的违约金；二、被告方向对上述债务承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：原告与被告遂宁石油公司于2016年8月1日签订《物业服务合同》，约定由原告向被告遂宁石油公司承租的昆明市西山区滇池路555号中石油昆明大厦14层（新楼层19层）房屋提供物业服务，物业服务费为每月每平米36元，物业面积为368.69平方米，每月物业服务费为13272.84元。2017年5月18日，双方签订《物业服务合同补充协议》，约定因物业面积减少为254.9平方米，物业服务费相应调整为每月9176.4元。合同履行期间，被告遂宁石油公司以各种理由拖欠物业服务费。2018年1月8日，双方进行第一次会议商谈，经核实截止2017年12月31日被告遂宁石油公司共欠物业服务费115960.68元，水电费7284.04元，被告遂宁石油公司承诺于2018年4月30日前付清。2018年5月18日，经原、被告再次对账，被告遂宁石油公司共欠原告物业服务费50000元。同时被告方向个人承诺于2018年8月31日前将上述债务全部付清，逾期未付，由其本人承担相应责任。此后原告仍继续为被告提供物业服务。2018年11月30日，因被告遂宁石油公司拖欠租金，中国华油集团有限公司昆明分公司收回了房屋，原、被告签订的《物业服务合同》无法继续履行。至此，被告遂宁石油公司仍拖欠原告物业服务费18352.8元，水电费609.62元，共计18962.42元。根据合同及补充协议约定，被告遂宁石油公司应按逾期支付金额每日千分之五向原告支付违约金。现原告起诉至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告遂宁石油公司、被告方向经本院依法公告送达民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务告知书及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据材料。在法庭审理过程中，原告对其诉讼请求，向法院提交了如下证据材料：1、被告遂宁石油公司工商登记卡片、被告方向身份证复印件各一份，证明被告身份。2、物业服务合同复印件及补充协议复印件一份，证明原告为被告遂宁石油公司提供物业服务，及物业费、违约金的计算方式。3、承诺书复印件一份，证明被告方向向原告承诺由其向原告支付被告遂宁石油公司的拖欠款。4、被告遂宁石油公司物业及水电费支付情况表一份、银行回单、进账单19份，证明被告遂宁石油公司尚欠原告物业费、水电费数额，及被告遂宁石油公司已支付给原告物业费、水电费的数额。原告陈述：“2018年11月30日原告因被告与中国华油集团有限公司昆明分公司的房屋租赁关系解除，自此原告就没有为被告提供物业服务。原告要求法院一并解除其与被告遂宁石油公司签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》。对此原告向本院提交中国华油集团有限公司昆明分公司出具的《情况说明》，并提交了昆房权证20××52号房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议复印件各一份，证实原告所陈述的事实。本院认为，被告遂宁石油公司、被告方向经本院依法公告送达民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务告知书及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了质证权，本院对上述证据的真实性予以确认。综上，本院根据确认的上述证据及庭审查明的事实，确认本案如下法律事实：2016年8月1日，原告与被告遂宁石油公司签订《物业服务合同》，约定由原告对昆明市西山区滇池路555号中石油昆明大厦14层（新楼层19层）面积为368.69平方米的办公楼实行物业管理，合同期限自2016年8月1日至2019年7月31日，物业服务费单价为每月每平方米36元，每月共计13272.84元。合同生效后，被告遂宁石油公司按季度预支付物业服务费，合同签订7个工作日内，被告遂宁石油公司支付2016年8月至10月费用39818.52元。以后每3个月，被告遂宁石油公司于第一个月10日前支付下3个月的物业服务费。合同生效后，被告遂宁石油公司按一个月物业服务费向原告支付押金13272.84元。押金于合同到期后被告遂宁石油公司支付完应付原告所有款项后，一周内退还给被告遂宁石油公司。合同还约定，如被告遂宁石油公司未按合同约定及时支付物业服务费，逾期超过10天，迟付款每天按5‰的标准向原告支付违约金。合同履行过程中发生纠纷由双方协商解决。协商不成的，向昆明仲裁委员会申请仲裁解决。2017年5月18日，原告与被告遂宁石油公司又签订《物业服务合同补充协议》一份，约定双方在2016年8月1日签订的《物业服务合同》上补充签订如下协议：约定原告提供物业服务的面积自2016年8月1日开始至2017年5月19日止为368.69平方米；自2017年5月20日起原告提供物业服务的面积减少113.79平方米后，物业服务的面积为254.9平方米。物业服务费单价为每月每平方米36元，物业服务费每月为9176.4元。同日，被告方向向原告出具《承诺函》一份，《承诺函》载明：“被告遂宁石油公司欠原告物业费50000元，被告方向作为被告遂宁石油公司实际管理人与控制人，承诺于2018年8月31日向原告付清上述款项。逾期未付清上述款项，所有责任由其个人承担。”在上述协议签订后，两被告分别向原告支付自2016年8月1日至2018年9月30日物管费共计278185.32元，现尚欠原告2018年10月1日至2018年11月30日的物管费18352.8元，原告在为被告遂宁石油公司提供物业服务的过程中，代垫了水电费609.62元。在法庭审理过程中，原告陈述：“2018年11月30日原告因被告与中国华油集团有限公司昆明分公司的房屋租赁关系解除，自此原告就没有为被告提供物业服务。原告要求法院一并解除其与与被告遂宁石油公司签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》。中国华油集团有限公司昆明分公司向本院出具的《情况说明》载明：中国华油集团有限公司昆明分公司系中国华油集团有限公司于2014年9月12日设立的分支机构，昆明市西山区滇池路555号中石油昆明大厦系中国华油集团有限公司所有。2017年11月29日，中国华油集团公司因改制变更名称为中国华油集团有限公司，上述房屋的变更手续尚未办理完毕，房屋的所有权人登记的名称中国华油集团公司。2016年8月1日其与被告遂宁石油公司签订了房屋租赁协议，将昆明市西山区滇池路555号中石油昆明大厦14层租赁给被告遂宁石油公司使用，租赁期间自2016年8月1日至2019年7月31日。被告遂宁石油公司截止2018年11月30日前一直未与其办理退租房屋的手续，累计拖欠租金18万余元。根据双方签订的合同，其于2018年12月收回租赁房屋。本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第四条规定：“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”本案原告与被告遂宁石油公司在《物业服务合同》中约定：“双方在履行合同过程中发生的纠纷由双方协商解决。协商不成的，向昆明仲裁委员会申请仲裁解决。”在发生本案纠纷后，原告按照与被告遂宁石油公司的达成仲裁协议,向昆明仲裁委员会提出了仲裁申请，由于原告未与被告方向达成仲裁协议，昆明仲裁委员会作出不予受理的决定，符合上述法律规定。原告向本院提起诉讼，符合上述法律规定，本院将依法予以处理。对于原告要求被告遂宁石油公司支付物业费18962.42元的诉讼请求，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案原告与被告遂宁石油公司签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性、禁止性规定，应为有效合同，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务，原告已为被告遂宁石油公司提供了物业服务并代缴了水电费，被告遂宁石油公司接受了相应物业服务，依法应当按照约定向原告交纳物业费。原告提交的证据证实被告遂宁石油公司尚欠原告2018年10月1日至2018年11月30日的物业管理费18962.42元，现无证据证实被告遂宁石油公司已对欠付费用进行支付，原告要求被告遂宁石油公司支付物业服务费18962.42元的诉讼请求，有事实依据，符合上述法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告遂宁石油公司支付代垫水电费609.62元的诉讼请求，本院认为原告作为提供物业服务的企业，在为签约业主提供服务的过程中代业主交纳水电费，符合交易惯例，现原告要求被告遂宁石油公司支付其已代垫的水电费，本院考虑为减少当事人诉累，提高审判效率，对原告的该部分请求一并处理予以支持。对于原告要求解除与被告遂宁石油公司签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因2017年12月中国华油集团有限公司昆明分公司已将租赁给被告遂宁石油公司的诉争房屋收回，自此被告遂宁石油公司不能再使用上述租赁房屋，原告也无法再按合同约定为被告遂宁石油公司提供物业服务，双方签订的合同已无法继续履行，致原告签订合同目的不能实现，现原告要求解除与被告遂宁石油公司签订《物业服务合同》及《补充协议》的诉讼请求，有事实依据，符合上述法律的规定，本院予以支持。对于原告要求被告遂宁石油公司按每日5‰计算，支付自逾期之日至实际付清款项之日止的违约金，本院认为双方当事人在《物业服务合同》中约定：“如被告遂宁石油公司逾期付款应按每日5‰计算违约金。”双方约定的违约金过高，本院酌情调整为被告遂宁石油公司按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，向原告支付自2018年12月1日至实际付清款项之日止的违约金。对于原告要求被告方向承担连带责任的诉讼请求，根据合同相对性的原则，被告方向不是诉争《物业服务合同》及《补充协议》的相对方。被告方向也未出具相应书面材料，承诺对被告遂宁石油公司欠原告2018年10月1日至2018年11月30日的物业管理费18962.42元承担连带责任。原告提交被告方向出具的《承诺函》，该《承诺函》记载的内容，仅能证实被告方向自愿为被告遂宁石油公司截止2017年12月31日欠原告的物业费50000元承担连带还款责任，上述《承诺函》记载的内容与本案物业费无关，原告要求被告方向在本案中承担连带责任的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告遂宁石油公司、被告方向经本院依法送达民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务告知书及开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了抗辩权，鉴于本案事实清楚，证据充分，本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国仲裁法》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中油阳光物业管理有限公司西南分公司与被告遂宁方向石油化工有限公司于2016年8月1日签订的《物业服务合同》及2017年5月18日签订的《物业服务合同补充协议》；二、由被告遂宁方向石油化工有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中油阳光物业管理有限公司西南分公司物业服务费18352.8元、代缴水电费609.62元，共计人民币18962.42元，并按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，支付18962.42元自2018年12月1日至实际付清款项之日止的违约金；三、驳回原告中油阳光物业管理有限公司西南分公司对被告方向的诉讼请求；四、驳回原告中油阳光物业管理有限公司西南分公司的其他诉讼请求。如果被告遂宁方向石油化工有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币444元，原告中油阳光物业管理有限公司西南分公司已预交，由被告遂宁方向石油化工有限公司承担，该款由被告遂宁方向石油化工有限公司在支付上述款项时一并支付给原告中油阳光物业管理有限公司西南分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨婉琳人民陪审员  张静梅人民陪审员  邹红坤二〇一九年八月六日书 记 员  陈 伟