重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初6048号原告：陈昌菊，女，汉族，1966年10月31日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何秀兰，重庆世学律师事务所律师。被告：景秀云，女，汉族，1986年6月14日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆政郎律师事务所律师。原告陈昌菊与被告景秀云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，于2019年7月11日适用简易程序依法公开开庭进行了审理。原告陈昌菊及委托诉讼代理人何秀兰，被告景秀云的委托诉讼代理人刘传甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈昌菊向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的房屋买卖协议；2、被告双倍向原告返还定金8万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告陈昌菊与被告景秀云在2017年9月13日签订了《房屋买卖协议》一份，约定景秀云将自己因农转非获得的××苑地段三室一厅安置房出卖给陈昌菊。双方还约定，陈昌菊向景秀云支付14万元指标转让费，购房款由陈昌菊直接向××组团建设开发有限公司缴纳。陈昌菊按照合同约定，向景秀云支付了指标转让费4万元。但景秀云故意选择了××苑三室一厅房屋一套、××苑两室一厅房屋一套，导致双方合同约定的××苑三室一厅房屋不存在，拒绝履行双方签订的房屋买卖协议。故陈昌菊起诉来院，望法院判如所请。被告景秀云辩称：1、双方签订的购房协议只是约定了购房名额，未对房屋面积、价格、履行方式、期限等作出具体约定。不构成合同法上的要约、承诺，因此双方的合同未成立。不成立也就不涉及到双倍返还，只要退还定金即可；2、若贵院认定双方签订购房协议成立，该协议也属于无效合同。第一，景秀云不是拆迁户户主，出售房屋属于无权处分，且未得到权利人追认；第二、本案的《房屋买卖协议》因缺乏履行标的而属于无效。根据双方的协议约定，景秀云将位于××苑地段安置房三室一厅名额卖给原告。但是，景秀云以及家人并未取得××苑地段安置房三室一厅名额。综上，该合同属于无效合同；3、根据合同法，因无效合同取得的财产应该返还，有过错一方应当赔偿对方因此遭到的损失，双方均由过错的，应各自承担相应责任。本案中，陈昌菊明知拆迁房屋不是景秀云一人所有，还与景秀云签订房屋买卖协议，存在严重过错。根据合同无效的规则，景秀云只需要返还定金4万元即可。现在陈昌菊也没有损失，即使有损失也是因为自身过过错造成，景秀云不应该承担损失；4、本案不符合合同解除的条件，因双方签订的合同不成立，即使成立也属于无效合同，因此不存在解除合同的问题；5、本案不适用定金罚则，定金罚则的前提是双方有合法有效的合同存在为前提，双方之间无有效合同为前提，不存在双方返还定金问题。综上，双方之间的合同未成立，即使成立也属无效，景秀云在本案中不存在过错，陈昌菊存在重大过错，因此景秀云不应该双方被返还陈昌菊定金。庭审中，双方当事人进行了举证、质证，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2012年11月23日，案外人景跃林（景秀云父亲）（乙方、户主）与北碚区人民政府征地办公室（甲方）签订了《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》，协议约定为了实现北碚区城市规划项目建设，重庆市北碚区人民政府征地办公室征收了包括案外人景跃林（户主）房屋所在地的北碚区××镇××村××社全部（部分）集体土地。安置的人员包括：景跃林、陈万萍（景秀云母亲）、景秀云、张城瑞（景秀云丈夫）、张猛（景秀云之子）。2017年9月13日，陈昌菊（买方）与景秀云（卖方）签订了《房屋买卖协议》，约定：本人景秀云将位于××苑地段（一期）安置房三室一厅名额卖与陈昌菊，金额壹拾肆万元整（140000），今收到陈昌菊的首付卖名额定金肆万元整（40000）；如果卖方违约将在定金的基础上双倍赔偿买方，如果买方违约卖方将不予退还定金。协议签订当日，陈昌菊支付了定金4万元。2019年5月，重庆市北碚区××街道、重庆市××组团（××工业园区）管委会发布了《定向回购房屋及完善购房手续等事宜告知书》，告知享有定向回购安置房资格的被拆迁户确定安置房房号以及完善购房手续的相关事宜。该告知书载明，一、抓阄确定房号时间：1、5月15日一室一厅09:00-9:30公证处人员制阄号，由人大代表、村社代表摇顺序号9:30开始抓阄确定房号……2、5月16日两室一厅09:00-9:30公证处人员制阄号，由人大代表、村社代表摇顺序号9:30开始抓阄确定房号……3、5月17日三室一厅一09:00-9:30公证处人员制阄号，由人大代表、村社代表摇顺序号9:30开始抓阄确定房号……。2019年5月11日，景秀云代案外人陈万萍签订《定向回购资格审查确认单》，确定回购××苑三室一厅房屋一套。2019年5月21日，案外人景跃林与重庆市××组团建设开发有限公司签订了《佳汇苑东苑定向回购房屋销售合同》，约定景跃林向重庆市××组团建设开发有限公司定向回购××苑东苑小区两室一厅房屋一套。2019年5月22日，陈万萍向重庆市××组团建设开发有限公司支付了××苑三室一厅购房款211761元。景跃林向重庆市××组团建设开发有限公司支付了××苑两室一厅购房款154169元。后因景秀云不能将××苑地段（一期）安置房三室一厅房屋卖给陈昌菊，双方发生争议，起诉来院。庭审中，陈昌菊申请了证人谭川出庭作证，拟证明佳××地段、××苑地段均有三室一厅的房屋可供选择，景秀云方是故意选择××苑三室一厅房屋一套、××苑两室一厅房屋一套，导致双方合同约定的××苑三室一厅房屋不存在，是景秀云方不愿意出卖房屋。景秀云认为证人陈述不属实，抓阄应由户主进行，而景秀云并非户主。户型根据人数来确定，三室、两室房屋地点是通过抓阄决定，不是景秀云方选择和确定的。庭审中，景秀云陈述因安置人员超过三人，景跃林户享有两套定向回购房安置房指标，现其中一套选择的是××苑三室，一套是×汇苑两室。本院认为，首先，双方在2017年9月13日签订《房屋买卖协议》是否成立问题。买卖合同的标的物可以是现实存在的物，也可以将来产生的物，只要在合同订立阶段对该标的的约定明确、具体、合法即可，并不强制要求在缔约阶段该标的必须现实存在。在本案中，双方约定买卖的为景秀云在佳汇苑地段（一期）安置房三室一厅一套，该约定明确、具体、合法。故对景秀云主张双方合同指示标的不存在，合同不成立的抗辩，本院不予采纳。其次，合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。”因此，即使景秀云在与陈昌菊签订合同时，不享有××苑地段（一期）安置房三室一厅房屋的处分权，也不影响双方签订的协议的效力。综上，陈昌菊与景秀云于2017年9月13日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。第三，景秀云是否违约的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现景秀云未取得××苑地段（一期）安置房三室一厅房屋，导致陈昌菊购买房屋的合同目的无法实现，属于景秀云根本违约。陈昌菊据此有权要求解除与景秀云的房屋买卖合同以及要求景秀云双倍返还购房定。最后，对于应返还定金金额问题。虽然涉案合同约定的是××苑地段（一期）三室一厅安置房指标的转让，但实际上是对房屋权属的转让，是房屋买卖合同。双方均认可，陈昌菊的购房总款为：指标转让费14万元+购房款。现无论是××苑三室一厅房屋还是××苑两室一厅房屋，所缴纳的购房款加上指标费，均远远高于20万元，双方对于定金4万元的约定，符合法律规定。故对陈昌菊要求双方返还定金8万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈昌菊与被告景秀云于2017年9月13日签订的《房屋买卖协议》；二、被告景秀云于本判决生效之日起10日内双倍返还原告陈昌菊购房定金8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3100元，减半收取1550元，由被告景秀云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 赵红媚二〇一九年八月二十八日法官助理 刘春莉书 记 员 邓 为