广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5739号原告：广州万顷沙经济开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区万顷沙镇新垦繁荣路新垦市场南排铺位1-31号，统一社会信用代码91440115716322080G。法定代表人：陈英俊。委托诉讼代理人：李铭莹，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家琪，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。被告：广州市华鸿油品有限公司，住所地广东省广州市南沙区万顷沙镇福安村（万顷沙所），统一社会信用代码914401157082176351。法定代表人：陈志华。原告广州万顷沙经济开发有限公司（以下简称万顷沙开发公司）诉被告广州市华鸿油品有限公司（以下简称华鸿公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万顷沙开发公司的委托诉讼代理人李铭莹、陈家琪到庭参加诉讼。被告华鸿公司经本院合法传唤，无正当理由未依时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万顷沙开发公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2001年2月1日签订的《土地租赁合同》及于2014年1月1日签订的《补充协议》；2.被告向原告支付欠付的2014年10月1日至2016年3月31日、2017年3月1日至被告向原告完整交还涉案土地之日止的租金（每月租金及合同解除后场地占用费为45265.34元），逾期支付2014年10月至2016年3月、2017年3月至2019年8月止的租金（场地占用费）的违约金【违约金以每月欠付的租金（场地占用费）45265.34元为本金，均按每日万分之三为计算标准，分别从每月2日起计算至租金（场地占用费）清偿完毕之日止】；3.被告向原告返还2016年土地使用税人民币42000元及支付逾期付款利息（利息自2016年12月1日起计算至欠付的土地使用税清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）、2017年土地使用税人民币28000元及支付逾期付款利息（利息自2018年2月1日起计算至欠付的土地使用税清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）、2018年应缴土地使用税的一半即42000元及支付逾期付款利息（利息自2019年2月1日起计算至欠付的土地使用税清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期付款利息）；4.被告向原告支付损失赔偿费用200000元；5.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告就位于广州市南沙区沙××镇××村的土地租赁事宜于2001年2月1日签订《土地租赁合同》，该合同详细约定：被告承租××村共28000平方米土地，租赁期限自2001年2月1日起至2047年11月14日止，被告应于每月一日前支付当月租金，连续三个月不支付租金，原告有权每日按照欠款金额万分之三的标准计收滞纳金，连续半年不支付租金，原告有权解除合同。原、被告另就租金及土地使用税的数额及支付方式于2014年1月1日签订补充协议。目前，被告严重拖欠原告租金及应分摊的土地使用税，已构成根本违约。被告华鸿公司无答辩。经审理查明：2001年1月15日，广州市番禺区万顷沙镇人民政府出具《授权书》，载明：“现将万顷沙镇××村第××涌番禺区新华昌液化汽有限公司南侧共28000平方米之土地的使用权授权给番禺区万顷沙镇经济开发有限公司全权处理，并可进行出租和转让。”2001年2月1日，广州市番禺区万顷沙镇经济开发有限公司（出租方、甲方）与广州市番禺华鸿油品有限公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定：“1、租赁的土地：1.1甲方将位于广州市番禺区××村的土地共28000平方米出租给乙方。具体面积按实际测量为准，租金也按实际测量面积计算。1.2该块土地主要用作石油化工工业用途使用。2、租期约定：2.1该块土地租赁期从2001年2月1日起至2047年11月14日止。3、租金及有关费用的约定：3.1该块土地的单位租金为每月每平方米1.33元，共计每月37240元。每月租金应于每月一日前向甲方缴付。3.2该块土地的单位租金从2001年6月1日起递增5%，以后每三年在上一期的基础上递增5%，过若干年后，如果租金的递增幅度与物价指数递增幅度有出入，令承租方缴付的租金有较大压力，甲、乙双方可协商解决租金的递增幅度。3.3本合同一经签订，乙方向甲方交付50000元作定金，以后的租金可以在该定金中扣除，如果甲方不能按时办好营业执照的有关手续，该定金退回给乙方。4、双方的责任：4.1甲方责任：I在签约时，即向乙方提供万顷沙镇政府出文说明该地块属乙方使用。……4.2乙方责任：I按本合同第3条规定交纳租金。……6、违约责任……6.2乙方之违约责任：连续三个月不交付租金，按日万分之三向甲方计付未交租金额之滞纳金。若连续半年不交付租金，则甲方可以解除本合同并可通过法律途径解决纠纷。……8、本合同一经签订，甲、乙双方均需严格遵守，如由于一方违约导致另一方无法履行合同，违约方需赔偿守约方200000元违约金。9、其他事项：9.1本合同如未尽事宜，可经双方协商作出书面补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。9.2本合同如在履行中发生纠纷，应通过甲、乙双方协商解决，协商不成，可向当地法院提出诉讼解决。”2014年1月1日，万顷沙开发公司（甲方）与华鸿公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“因经营环境发生变化，对双方于2001年2月1日所签订的《土地租赁合同》中未尽事项，甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商一致达成共识，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议，供双方共同遵守。一、从2010年6月起，乙方缴纳的土地租金在目前缴纳的基数（41057元/月）上每三年递增5%，即从2010年6月起至2013年5月止，每月土地租金为43109.85元；从2013年6月起至2016年5月止，每月土地租金为45265.34元。如此类推。二、乙方须于本协议签订后10个工作日内向甲方缴纳从2010年6月至2013年12月止的土地租金差额合共103360.98元（73902.6+29458.38=103360.98）。具体如下:1、万顷沙开发公司通知2009年全年按36890元每月，2010年1月恢复41057元，即2009年6月至2010年5月差额不计算，从2010年6月至2013年5月止共36个月，每月租金差额为2052.85元（43109.85-41057=2052.85），合计73902.6元，（2052.85*36=73902.6元）；2、2013年6月至12月止共7个月，每月租金差额为4208.34元（45265.34-41057=4208.34），合计29458.38元，（4208.34*7=29458.38）。三、乙方承诺分摊从2011年起至2013年止的租赁地块的土地使用税及其滞纳金的50%，金额约150969元（实际金额由甲方缴纳的税单确定），2009年起至2010年止的土地使用税及其滞纳金277956元则由甲方自行缴纳。从2014年起，租赁地块应缴纳的‘土地使用税’由甲乙双方共同承担，各自分摊实际缴纳该税款的50%，并由甲方负责缴纳，乙方按其实际应承担金额支付给甲方。四、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。原合同与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。本协议未涉及事项按原合同执行。”广州市中级人民法院作出的（2006）穗中法民五初字第51号《民事判决书》于2010年8月7日发生法律效力，该《民事判决书》查明：“番禺市国土局于1998年12月13日发出《关于番禺市万顷沙镇人民政府申请补办工业及仓储用地的批复》(番国土地补字[1998]第1599号)，载明经市人民政府批准，同意补办征用万顷沙镇福安村位于十二涌围仔的其它土地27577平方米，同意把所征土地27577平方米出让给番禺市万顷沙镇人民政府作工业及仓储建设用地，所出让土地所有权属国家，使用权属番禺市万顷沙镇人民政府，在依期缴交完所有税费，领取《建设用地批准书》，才能使用土地。广州南沙开发区建设指挥部2006年4月24日的《会议纪要》，载明同意万顷沙镇人民政府补交位于××镇××涌27577平方米工业用地税费后给其办理《建设用地批准书》和《国有土地使用证》。”原告在2019年8月9日的庭审中陈述案涉合同约定的租赁土地系（2006）穗中法民五初字第51号《民事判决书》中查明的上述27577平方米土地；案涉土地性质为国有土地，用途是工业用地，权属人为广州市南沙区万顷沙镇人民政府，案涉土地至今未取得国有土地使用证；案涉土地是以空地的状态出租给被告，并于2001年2月份前已经交付给被告；案涉土地处于空置状态，被告未向原告交还案涉租赁物；被告欠付2014年10月1日至2016年3月31日、2017年3月1日至今的租金，根据《补充协议》第一条的约定，租金计付标准为45265.34元/月；原告主张其第四项诉讼请求的损失赔偿费用200000元系《土地租赁合同》第8条约定的违约方向守约方赔偿的违约金；广州市番禺区万顷沙镇经济开发有限公司名称变更为原告，广州市番禺华鸿油品有限公司名称变更为被告。经本院释明，原告坚持不在本案中主张返还案涉租赁物。原告于2016年11月11日缴纳2016年土地使用税84000元，于2018年1月份缴纳2017年土地使用税71043.88元，于2018年12月6日缴纳2018年土地使用税56000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，原被告签订的《土地租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，在租赁期限不超过20年的部分没有违反法律和行政法规的强制性规定而合法有效，超出部分无效。关于合同解除问题。根据《土地租赁合同》第6.2款的约定，被告连续欠付租金超过半年，达到合同解除条件，故原告诉请解除合法有效部分的《土地租赁合同》及《补充协议》，理据充分，本院予以支持。超过二十年部分无效，则无需解除。关于租金及违约金计算问题。因被告截至2019年8月9日的庭审仍未交还案涉租赁物，原告亦不诉请返还案涉租赁物，故租金应计算至庭审日即2019年8月9日，此后至返还租赁物产生的租金或占用费应由原告另行诉讼解决。根据《补充协议》第一条的约定租金标准，原告主张仅按照每月45265.34元的标准计算被告欠付租金，是其对自身权利的处分，本院予以照准。综上，被告应向原告支付2014年10月1日至2016年3月31日、2017年3月1日至2019年8月9日的租金总额为2140612.53元。关于欠付租金的违约金，根据《土地租赁合同》第3.1款及第6.2款的约定，每月租金应于每月1日前缴付，逾期按日万分之三支付未交租金额之滞纳金，被告逾期支付2014年10月1日至2016年3月31日、2017年3月1日至2019年8月9日的租金，已经构成违约，应当承担上述合同约定的违约责任，对原告主张的违约金标准，被告未出庭抗辩，本院予以准照。原告要求被告支付逾期支付2014年10月1日至2016年3月31日、2017年3月1日至2019年8月9日租金的违约金，违约金以每月欠付的租金45265.34元为本金，按照每日万分之三的标准，分别从每月2日起计算至租金清偿完毕之日止的诉请，符合合同约定，本院予以支持，但每月欠付租金违约金总额应以本金为限。关于土地使用税及利息问题。根据《补充协议》第三条的约定，自2014年起案涉地块的土地使用税由双方按50%比例分担，原告分别于2016年11月11日、2018年1月份、2018年12月6日交纳2016年土地使用税84000元、2017年土地使用税71043.88元、2018年土地使用税56000元，故被告应当向原告支付2016年土地使用税42000元、2017年土地使用税35521.94元、2018年土地使用税28000元。现原告主张被告向其支付2017年土地使用税为28000元，是其对自身权利的处分，本院予以照准。对原告主张2018年土地使用税超过28000元部分的诉请，依据不足，本院不予支持。关于被告迟延支付土地使用税的利息问题，被告未及时支付《补充协议》约定的土地使用税，对原告造成损失，原告主张被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算支付相应利息，理据充分，本院予以支持。但由于《补充协议》并未约定被告付款时间，且原告未提交证据证明其起诉前通知被告支付的证据，故2016年和2017年土地使用税利息应当以原告起诉之日即2018年10月9日作为利息计算起点，对于2018年土地使用税利息，原告主张以2019年2月1日作为利息计算起点合理，本院予以支持。对利息计算的本金，2016年和2017年土地使用税利息应以2016年和2017年土地使用税70000元为本金，2018年土地使用税利息应以2018年土地使用税28000元为本金。关于损失赔偿费用200000元。原告主张该损失赔偿费用系依据《土地租赁合同》第8条约定的200000元违约金，因被告的违约行为导致合同无法继续履行，原告作为守约方要求被告支付违约金200000元，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州万顷沙经济开发有限公司与被告广州市华鸿油品有限公司于2001年2月1日签订《土地租赁合同》和于2014年1月1日签订的《补充协议》；二、被告广州市华鸿油品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万顷沙经济开发有限公司支付2014年10月1日至2016年3月31日止、2017年3月1日至2019年8月9日止的租金2140612.53元及逾期支付2014年10月至2016年3月、2017年3月至2019年8月租金的违约金（以每月欠付租金45265.34元为本金，分别从每月2日起计算至清偿完毕之日止，均按照每日万分之三的标准计算，每月违约金总额以本金为限）；三、被告广州市华鸿油品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万顷沙经济开发有限公司支付2016年土地使用税42000元、2017年土地使用税28000元及利息（以70000元为本金，自2018年10月9日支付至实际付清之日止）、2018年土地使用税28000元及利息（以28000元为本金，自2019年2月1日起支付至实际付清之日止），均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；四、被告广州市华鸿油品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万顷沙经济开发有限公司支付损失赔偿200000元；五、驳回原告广州万顷沙经济开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25650元，由原告广州万顷沙经济开发有限公司负担146元，由被告广州市华鸿油品有限公司负担25504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  朱立群人民陪审员  陈润彰二〇一九年八月二十九日法官助理徐丽民书记员陈洁莹