四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初1692号 原告：方珂，男，1986年8月12日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：张成，男，1983年6月14日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告委托诉讼代理人：李志容，四川理创律师事务所律师。 被告：吴世明,男,1956年5月18日出生,汉族,四川省简阳市号, 被告：方志,男,1976年11月6日出生,汉族,住四川省简阳市, 二被告委托诉讼代理人：严应兵，四川瑞能律师事务所律师。 被告：四川省都江堰龙泉山灌区管理处建筑工程公司,住所地四川省简阳市简城街道五友路一段10号,统一社会信用代码：91512081206861404M。 法定代表人：余斌，总经理。 被告：简阳市虹都房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市十里坝街道（新市工业园区），统一社会信用代码：91512081206861404M。 法定代表人：樊增和，董事长。 原告方珂、张成诉被告吴世明、方志、四川省都江堰龙泉山灌区管理处建筑工程公司（以下简称灌区建筑公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年5月17日，本院根据原告的申请，追加简阳市虹都房地产开发有限公司（以下简称虹都开发公司）作为本案被告参加诉讼。本院于2019年7月12日依法公开开庭进行了审理，原告方珂、张成及其委托诉讼代理人李志容，被告方志及吴世明、方志共同委托诉讼代理人严应兵到庭参加了诉讼。被告灌区建筑公司和虹都开发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。休庭后，原告方珂、张成与被告吴世明、方志共同请求给予庭外和解一个月，但未达成协议。本案现已审理终结。 原告方珂、张成向本院提出以下诉讼请求：1、由被告连带支付拖欠原告的佣金1,952,027元；2、由被告连带支付原告违约金862,784元（从2018年2月13日至2019年4月30日止，共计442天×1,952元/天（1,952,027元×0.1%）；3、由被告支付原告2019年5月1日至付清所有款项之日的占用资金利息（按照月息2分计算）。事实及理由：2014年2月8日，方珂、张成与吴世明、方志签订《全程营销代理委托合同书》，约定：将虹都开发公司开发的“映山岭秀”商住楼项目委托给方珂、张成销售，吴世明、方志承担包干广告费200万元，方珂、张成的代理销售佣金为总销售额的0.5%。在履行该《全程营销代理委托合同书》过程中，吴世明、方志实际支付广告费1,050,000元。后因市场变化，为加大销售力度，双方于2015年12月26日签订《补充协议》一份，约定：2015年12月1日以后成交到账的佣金为1.2%，二期2016年1月31日前成交到账的佣金为1.3%，2016年2月1日后成交到账的佣金为1.3%-1.6%。根据方珂、张成完成的销售金额，吴世明、方志应支付“映山岭秀”一期佣金1,173,867元，已支付942,973元，按约提扣20%，即230,894元；应支付二期佣金6,164,822元，已支付4,443,869元，尚未支付1,721,133元；共计尚未支付佣金共计1,952,027元。双方对账后，吴世明、方志一直拒绝支付，其行为已构成违约，按照合同约定应承担违约责任。 被告吴世明、方志辩称，签订《全程营销代理委托合同书》及《补充协议》属实。已经支付6,412,877元。余下款项尚不符合支付条件，即：合同约定在开盘后两年内住房清盘，三年内商铺清盘，从2016年6月14日最后一次房屋预售许可证取得，到现在大部分商铺未销售；销售过程中收集的办证所需资料未移交；未开具收取6,412,877元的发票。 被告灌区建筑公司和虹都开发公司未作答辩。 查明：2013年9月21日，虹都开发公司取得了位于简阳市东城新区73-09798地块34727㎡国有土地的使用权证书，证号简国用（2013）第09793号。2013年9月10日，虹都开发公司（甲方）与灌区建筑公司（乙方）签订《建筑工程承包及商品房销售协议》，将利用简国用（2013）第09793号国有土地开发的“映山岭秀”商住楼项目建筑施工和商品房销售全部承包给灌区建筑公司完成。该协议加盖了双方公司和法定代表人印章，甲方委托代理人胡文韬、乙方委托代理人吴世明签字。2014年2月8日，吴世明、方志以虹都开发公司名义（甲方）与方珂、张成（乙方）签订《全程营销代理委托合同书》，将虹都开发公司开发的“映山岭秀”商住楼项目委托给方珂、张成销售。合同约定：代理期限为签订合同之日至取得《商品房预售许可证》后住宅两年内清盘，商铺三年内清盘；并要求分批次推出房源，约定了开盘后6个月内每个月需完成签约回款数额，如不能完成则只支付佣金的50%或70%，甚至终止合同；销售代理佣金为总销售额的0.5%，乙方承担销售期内产生的销售费用及乙方的税费，甲方承担包干使用贰佰万元广告费用，每月的5日前按照实际到账金额支付70%佣金，项目整体销售达到50%时退前期预留佣金的50%，项目整体销售达到90%时应支付佣金应达到佣金总金额的80%，项目整体交付给业主达到80%后十天内支付项目前期预留剩余佣金；乙方每月向甲方提供销售报表及销售总结，乙方在销售过程中应收齐今后办理权属证所需资料，收起资料后分批次交由甲方保存，在清盘后将资料交齐甲方才能支付全部预留金额；“违约责任：甲方逾期支付乙方销售代理佣金应支付费用，自逾期之日起，每日按应付款项的0.1%向乙方支付滞纳金。逾期支付达30日以上的，乙方有权解除合同，甲方应继续给付包括违约金在内的所欠费用”。该《全程营销代理委托合同书》由方珂、张成，吴世明、方志签字，虹都开发公司和灌区建筑公司均未签字盖章。 2015年12月26日吴世明、方志（甲方）与方珂、张成（乙方）签订《补充协议》一份，约定：一、调整映山岭秀项目佣金和广告费用支出方式，原一期调整前广告和佣金为0.8%；现为加大销售部的销售力度和广告宣传，映山岭秀项目二期佣金和广告费用调整为总销售金额的1.3%；二、映山岭秀项目二期开盘后每月销售任务为15套；三、销售佣金按当月完成任务套数上下浮动，销售佣金标准为：1.每月销售套数完成15套按总销售金额的1.3%计提；2、每月销售套数未完成15套，每少完成2套佣金降0.15%；成交10套以下，按销售金额的1%计提；3、每月销售套数超出15套，每多成交2套佣金升0.15%；成交20套以上，按销售金额的1.6%计提；……十、映山岭秀一期剩余房源销售从2015年12月1日起，每月销售任务为10套，剩余房源佣金和广告费用为销售金额的1.2%。 2014年4月11日，映山岭秀一期项目取得《建筑工程施工许可证》，载明：建设单位虹都开发公司，施工单位灌区建筑公司。2014年9月16日、1.月9日，虹都开发公司分别取得映山岭秀一期项目9号楼、8号楼共计368套房屋的《商品房预售许可证》。方珂、张成组织人员设立映山岭秀项目售楼部，销售映山岭秀项目在建商品房。于2015年11月30日前销售房屋270套，剩余房源98套于2017年7月30日前销售完毕。映山岭秀项目一期销售总金额155,778,305元，吴世明、方志与方珂、张成就2015年11月30日前销售房屋270套已到账金额6,759,034元，全部按照销售金额的0.6%结算佣金，即40,554元；2015年11月30日前成交，2015年12月1日以后到账金额110,212,824按0.6%结算佣金，2015年12月1日成交的98套房屋按《补充协议》约定支付佣金。270套房屋销售总金额155,778,305元（其中2015年11月30日前成交金额116,971,858元，均按0.6%结算佣金），双方结算，应支付佣金1,173,867元，已支付942,973元，尚有提扣230,894元未支付。在2015年12月26日签订《补充协议》之前，吴世明、方志向方珂、张成支付广告推广费用10笔，金额110万元，其中2015年3月26日支付一笔10万元属于借支，已经从2016年12月15日（实际付款时间2017年5月31日）应领取佣金309,286元中扣还。 2015年12月30日，虹都开发公司取得映山岭秀二期项目5、7号楼共计379套房屋的《商品房预售许可证》。在开盘前，5、7号楼已经销售成交38套。2016年6月14日，取得映山岭秀二期项目1、2、6号楼共计617套房屋的《商品房预售许可证》。在开盘前，1、2、6号楼已经销售成交54套。截止2017年2月28日，映山岭秀二期5、7号楼销售379套房屋，1、2、6号楼销售536套房屋。吴世明、方志与方珂、张成就2017年11月14日前到账销售金额进行了确认，对2017年2月28日前的应付佣金进行了结算，并实际支付二期佣金4,043,689元，对2017年2月28日前应付佣金提扣1,011,285元未支付。对2017年3月—2017年11月期间销售到账金额和应付佣金确认无误，但未支付应付佣金，该部分佣金为941,911元。对2017年11月14日以后到账金额双方有争议，但经2019年7月29日本院组织吴世明、张成到虹都开发公司财务现场确认，该金额为8,785,742元，按照1.6%计佣金为140,572元。2019年1月21日支付佣金400,000元。 2018年10月，虹都开发公司与灌区建筑公司因《建筑工程承包及商品房销售协议》履行发生纠纷，灌区建筑公司向成都市中级人民法院提起诉讼，并申请财产保全，成都市中级人民法院依法作出（2018）川01执保400号执行裁定书，查封了虹都开发公司名下映山岭秀项目的房屋。此后，方珂、张成未再销售该楼盘房屋。 本案中吴世明、方志与方珂、张成争议的焦点在于1、是否具备佣金余款支付条件；2、应当支付的佣金具体数额。该数额的确定具体分歧表现在：方珂、张成认为《全程营销代理委托合同书》中约定应当支付的广告费已经实际支付1,000,000元，该1,000,000元不应在佣金中抵扣；而吴世明、方志认为根据《补充协议》，已经将佣金和广告费按照提高的佣金标准一并计算，已经支付的100万元广告费应当视为佣金。针对争议焦点，原告向本院提交了以下证据：虹都开发公司持有的简国用（2013）第09793号《国有土地使用权证》和映山岭秀项目的《建设规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》，2013年9月10日虹都开发公司与灌区建筑公司签订的《建筑工程承包及商品房销售协议》，方珂、张成与吴世明、方志签订的《全程营销代理委托合同书》和《补充协议》。经庭审质证，吴世明、方志对以上证据无异议。本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于本案合同效力问题。本案中，虹都开发公司作为映山岭秀项目的开发商，属于该项目商品房的所有权人，其与灌区建筑公司签订的《建筑工程承包及商品房销售协议》涉及建筑工程承包和商品房销售两部分，对于建筑工程承包一块的合同效力与本案无关，本案中不作确认。涉及商品房销售部分，在吴世明、方志以虹都开发公司名义与方珂、张成签订的《全程营销代理委托合同书》以及该合同实际履行过程中，售楼收入全部进了虹都开发公司账户，虹都开发公司向吴世明、方志提供销售回款数据，可见虹都开发公司是认可方珂、张成销售房屋的，吴世明、方志（而非灌区建筑公司）以虹都开发公司受托人身份与方珂、张成签订销售代理合同，符合表见代理特征，其与方珂、张成签订的《全程营销代理委托合同书》和《补充协议》不违反法律禁止性规定，合法有效；二、本案的责任主体问题。方珂、张成签订《全程营销代理委托合同书》时即明知道虹都开发公司是委托人，合同履行中，也是向虹都开发公司交付销售房屋的成果（售楼款、商品房买卖合同及办证所需资料），根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，虹都开发公司应当承担向方珂、张成支付佣金的义务；至于灌区建筑公司和吴世明、方志应承担的责任，不属于本案审理范围，虹都开发公司可以根据《建筑工程承包及商品房销售协议》的约定，另案主张；二、关于佣金和广告费用应当支付的具体金额问题。该问题不属于事实认定的问题，而是当事人对合同条款的文义理解出现了分歧，从《补充协议》的文字表述看，是不应出现不同理解的：《补充协议》载明“一、调整映山岭秀项目佣金和广告费用支出方式，原一期调整前广告和佣金为0.8%；现为加大销售部的销售力度和广告宣传，映山岭秀项目二期佣金和广告费用调整为总销售金额的1.3%”。该表述明白无误的将“广告和佣金”的提成比例一并确定为调整前为0.8%；调整后（二期）为1.3%；《补充协议》第十条就映山岭秀一期剩余房源的销售提成表述为“剩余房源佣金和广告费用为销售金额的1.2%”，进一步表明广告费用含在佣金提成内了。方珂、张成认为在补充协议达成前已经支付的100万元广告费不应在佣金中抵扣，也是不符合一般情理的，《补充协议》将之前一期已经销售房屋的提成由《全程营销代理委托合同书》约定的0.5%提高至0.8%更加印证了《补充协议》关于佣金和广告费包含在提高后的佣金提成中。故整个映山岭秀项目销售中，方珂、张成应获得的佣金为：一期1,173,867元（双方已经无异议的确认，且补充协议前销售到账部分116,971,858元按0.6%计提）+233,944元（116,971,858元应按0.8%计提，少计部分）=1,407,811元；二期6,137,097元；计7,544,908元。已经领取的佣金：一期942,973元，二期4,443,689元，计5,386,662元；加上已领取广告费1,000,000元，实际已领取费用6,386,662元。还应支付1,158,246元。三、关于被告是否违约的问题。原告主张违约金是基于被告未按合同约定支付佣金，从查明的事实和以上对应付多少佣金（已支广告费1,000,000元应否抵扣佣金）的分析，被告拒绝按原告要求支付佣金有充分的理由，其拒付佣金的行为不构成违约。四、关于佣金余款是否符合付款条件的问题。从原告提交的销售台账看，2017年2月就完成了住房的销售，2018年10月房屋被查封，致商铺不能销售。吴世明、方志以此理由拒付佣金不成立；诉讼中，原告称映山岭秀项目购房户办证需要的资料，已全部移交虹都开发公司。本院已就此问题要求吴世明、方志明确尚未移交的资料是指欠缺哪些客户的资料，并指出虹都开发公司作为当事人，灌区建筑公司（吴世明、方志）代表虹都开发公司一方售楼，对欠缺哪些客户的资料是明知的，有能力提交客户名单、欠缺资料明细，以便原告完善、补充资料，顺利完成合同义务。但虹都开发公司和灌区建筑公司拒不到庭应诉，吴世明、方志也没有明确哪些客户的资料需要补充完善。故吴世明、方志以此理由拒付佣金也不成立；吴世明、方志要求方珂、张成开具收取佣金的发票是合理的，但开具发票不属于民事法律关系内容，而属于行政管理法律关系内容，方珂、张成不开具发票，吴世明、方志可以利害关系人身份要求行政管理部门处理，不能据此减轻或免除自己的民事责任。即，吴世明、方志主张的拒付佣金理由均不成立，不应支持。 综上所述，被告虹都开发公司应当支付原告佣金提成1,158,246元。原告主张赔偿违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条之规定，判决如下： 一、被告简阳市虹都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告方珂、张成佣金1,158,246元； 二、驳回原告方珂、张成的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14,659元，由方珂、张成负担8,629元，简阳市虹都房地产开发有限公司负担6,030元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  凌俊杰 二〇一九年八月二十七日 书记员  王 婷