江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初2152号原告：谢红星，男，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人:周石静,江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐晓烨，江苏君桥律师事务所实习律师。被告：周宝兴，男，汉族，住张家港市。被告：谢红娟，女，汉族，住张家港市。两被告共同委托诉讼代理人：陈青青，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。两被告共同委托诉讼代理人：李德飞，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。原告谢红星与被告周宝兴、谢红娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告谢红星及其委托诉讼代理人周石静、徐晓烨、被告周宝兴及其委托诉讼代理人陈青青、李德飞两次均到庭参加了诉讼。被告谢红娟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第一次庭审，本院依法缺席进行了审理；后到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告谢红星向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告之间关于张家港市凤凰镇西张双龙花园3幢×××室，23#自行车库的房屋买卖关系有效，该房屋所有权归原告所有；二、要求两被告共同配合原告办理上述房屋的所有权转移手续，办理过户转移登记；三、本案的诉讼费用由两被告负担。事实与理由：被告谢红娟与原告系姐弟关系。2008年两被告因房屋拆迁分得张家港市凤凰镇西张双龙花园3幢206室及自行车库。同年原、被告之间达成合意，由原告以25万元的价格购买该套房屋及自行车库。原告支付25万元后即占有该房屋并进行了装修，使用至今。期间，原告多次催两被告协助办理该房屋的过户手续，但两被告久拖不办。2018年7月25日两被告取得了该房屋的所有权属证书，后于同年9月要求原告返还房屋并起诉至法院，后撤诉。原告认为该房屋系原告出资购买，两被告有义务配合原告办理该房屋的过户手续。被告周宝兴辩称，一、我从未将上述房屋卖给原告。我仅是让原告在该房屋暂时居住，等原告获得自己的拆迁安置房后即归还给我一套新的安置房或原房屋，为此原告将15万元先押给我，待还房时再进行结算。二、我仅收到原告15万元，原告陈述向我支付25万元与事实不符。故请求驳回原告的诉讼请求。被告谢红娟辩称，同被告周宝兴意见一致。本院经审理认定事实如下：张家港市凤凰镇西张双龙花园3幢206室，23#自行车库权证号为：苏（2018）张家港市不动产权第00×××97号，使用权人为周宝兴、谢红娟，共有方式为共同共有。登记日期为2018年7月25日。凤凰镇金谷村村民委员会于2019年8月1日出具证明一份，主要内容为：兹证明凤凰镇金谷村（五联）三组5号谢如玉与张芳保属夫妻关系，两人共育有三个子女，大女儿谢红娟，儿子谢红星，小女儿谢某。谢红星、吉丽芬系夫妻关系，双方于1991年12月25日登记结婚。周宝兴、谢红娟系夫妻关系，双方于1990年11月25日登记结婚。原告谢红星认为，其于2008年向两被告购买了案涉房屋并支付了购房款25万元，之后取得案涉房屋钥匙，其装修后于2009年1月2日入住。为证实其主张，其向本院提交了以下证据：1、水表、有线电视户主开户信息，证明案涉房屋水、有线电视等基础设施的开户人为原告；2、乔迁宴参加人员及随礼名单一份，证明根据本地风俗，原告在购买案涉房屋搬迁后宴请亲朋，举办乔迁宴；3、交房装修日程表一份，证明原告对案涉房屋进行了装修，其中“12月初七乔迁新厦”是由做法事的道士书写的；4、同小区房屋买卖合同两份，证明原告以25万元购买案涉房屋符合当时的市场行情；5、录音录像一份（其中周宝兴表示：25万元属于租金，如果你以后还我套新房子，我25万元是要还你的，如果不还我新房子，那租金是要继续算下去的；25万元我拿是拿的；我来算你听，你爸5万元给我扣掉，你妹妹5万元给我扣掉，加起来是15万元，到年你给我老婆谢红娟10万，这样就是25万），证明被告周宝兴承认以25万元的价格将案涉房屋卖给了原告。关于25万元的构成及交付情况，原告谢红星作如下陈述：我父亲谢如玉向周宝兴代为支付了5万元；因周宝兴曾分别向我父亲谢如玉及我妹妹谢某各借款5万元，两人同意该款抵扣房款，后我归还了我妹妹的5万元；另10万元是我老婆于2008年年底以现金交付的方式给了谢红娟，给钱的时候周宝兴在场，在录像中周宝兴也承认收到25万元。被告周宝兴经质证后认为：1、对证据的真实性无异议，但水表和有线电视的开户人与是谁申请有关，相关部门不会审查房屋权属问题；2、原告举行宴请是原告自身的行为，不能依据原告举行的宴请就证明其购买了房屋；3、对装修日程表的真实性不予认可，书写人不明确，且其与本案没有关联性；4、无法确认两份合同的真实性，也无法说明合同的交易是否真实发生及交易是否真实，且个体性的买卖合同也不能够证明普遍性的市场价格；5、对录音录像的真实性予以认可，但我并没有认可房屋是出卖给原告的。且我在录音中也明确说明原告只支付了5万元，10万元是由谢如玉支付给我妻子的，且录音证据是在不知情的情况下原告有所准备而录制的，因此在录音中原告的陈述具有明显的诱导性以及对不利于自己事实的回避。被告周宝兴还作如下陈述：我是将案涉房子租赁给原告的，双方口头约定租赁至原告拿到拆迁房，具体每月租金多少没有讲。我于2007年问谢某借了5万元，同年又向岳父即原告父亲谢如玉借了5万元，这些钱我还没有还给他们。后2008年原告夫妻俩及其岳父母夫妻俩要向我买房子，我表示不卖，后来我岳父拿出5万元给我，我认为是作为押金的，因为原告的房子不知道什么时候拆迁。还有10万元是2008年底谢如玉付给我老婆谢红娟的，这个押金共计15万元，当时讲好的如果还新房子，押金要退给他们的，如果还旧房子，就作为租金。我是于2008年6月12日将钥匙交给原告的，但具体原告什么时候搬进去我不清楚，房子我没有装修，不清楚谢红星有没有装修。对于原告举办的乔迁宴，被告周宝兴在第一次庭审中表示其知道原告是举办乔迁宴并参加了。但其在第二次庭审中表示其不清楚举办宴席的性质但参加并随礼了。经原告谢红星申请，证人谢某、张某1、张某2、吉某出庭作证。证人谢某作如下陈述：周宝兴是我姐夫，谢红娟是我姐姐，谢红星是我哥哥。我姐夫曾于2007年向我借款5万元，后我哥哥问我姐夫家买房子，我就把我借给我姐夫的钱转给了我哥哥。2010年我哥哥分两次归还给了我。那时候我经常去我姐姐家，我姐夫被骗了钱，我姐姐讲给我听要将房子卖掉，我也是听我哥哥及我父母告诉我房子是卖给我哥哥的。只知道我哥哥花了25万元买了房子。当时我参加了乔迁宴，我姐夫家都参加了，都随礼了。证人张某1作如下陈述：原告谢红星是我表弟，是我姑妈家的儿子。被告周宝兴是我表妹夫，谢红娟是我表妹。2008年6月份谢红星在准备房子装修，他跟我讲买了房子，叫我去安装电器。我问过谢红星买房子要多少钱，他说25万元左右。后来办乔迁宴的时候听其他亲戚讲过。我记不清楚周宝兴是否说过他把房子卖给了谢红星。证人张某2作如下陈述：谢红星是我表弟，是我姑妈家的儿子。谢红娟是我表妹，周宝兴是我表妹夫。谢红星通知我喝喜酒我就知道谢红星买了房子。因为我家是开店的，他说他问姐夫买了房子，要办酒，要问我拿烟酒饮料。我问他花了多少钱，他说花了25万元，其他没讲。前几年在街上碰到周宝兴在卖鸡，他说这个房子卖便宜了。我还劝他，过去的事情就过去了。当时买菜的人很多，有无人听到我就不知道了。证人吉某作如下陈述：谢红星是我妹夫，吉利芬是我妹妹，周宝兴与谢红娟与我没什么关系。我妹妹说问周宝兴买了房子，我是娘家人，根据风俗，我买了东西送过去的。买房子的事情茶馆里听到有人在议论。对上述证人证言，原告谢红星经质证后认为，对上述证人证言的真实性均无异议。被告周宝兴经质证后认为，证人谢某的陈述不真实，这个房子我妹妹想问我买，我也没卖给她，我还借给我妹妹10万元向其他人购买房屋，我怎么会缺钱。我问他们借的10万元，但付的不是房款，问他们借的钱我是要还的。我从来没有讲过借谢某的钱及谢如玉的钱转给原告谢红星。证人张某1的陈述是真实的，但其陈述的房屋买卖及价款均是听原告陈述的，并非其亲自听见。对证人张某2陈述的真实性无异议，但其陈述的事实系从原告处听来，本质上仍为单方陈述。对证人张某1的陈述的真实认可，但关于房屋事实系从原告妻子处听来，本质上也系原告单方陈述。本院依法于2019年5月27日向谢如玉进行调查，其作如下陈述：当初因为周宝兴、谢红娟的老房子在马路边，想盖新房子，但政府不让盖，因此申请房屋预拆迁，后分得两套房子。我夫妻两人和谢红星夫妇在一起生活，当时谢红星的房子没有拆迁的迹象。周宝兴夫妇跟我说想卖一套房子，我老太婆说那就卖给我们吧，因此谢红星就买了这套房子。房款是25万元，分两次付清，具体是怎么付的，我倒不太清楚。因为周宝兴被人骗了28万，于是就问我借了5万，问我小女儿借了5万，这两个5万就相当于抵房款，之后谢红星就还给我小女儿5万元，我的钱就不用还了，因为我们还在一起住，没有分家；还有5万也是我给的，反正都付清了。我儿子和女婿之前是经常往来的，后来因为儿子拆了三套房子，卖了一套给我孙子结婚用，我女婿就不开心了，双方就发生了矛盾。本院依法于2019年7月24日向张家港市华网房产经纪有限公司进行调查核实，该司凤凰店工作人员侯一军作如下陈述：凤凰镇双龙花园属拆迁房，在2007年、2008年左右的市场价格为每平方米2000元左右，今年的单价能达到6500元。审理中，原告谢红星表示：如法院判决由两被告协助原告办理案涉房屋的所有权转移手续，办理过程中产生的所有税费均由我自行承担，不会找两被告追偿。案外人吉丽芬于2019年6月28日向本院出具声明一份，主要内容为：关于谢红星诉周宝兴、谢红娟房屋买卖合同纠纷一案，若原告诉讼请求得以支持，我同意放弃我对于张家港市凤凰镇西张双龙花园3幢×××室，23#自行车库中夫妻共同财产部分的份额，确认该房屋为谢红星所有。关于原、被告间是否存在房屋买卖合同关系，本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案原、被告之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据本案查明事实足以认定双方之间的房屋买卖合同已依法成立，且原告已履行交付购房款义务，理由如下：第一，原告对案涉房屋进行了装修、开通了水电等，并举办了乔迁宴，上述行为按照常理及当地风俗，应视为原告为占有房屋并入住进行的相应准备，被告周宝兴明知上述情形未表示反对并参加了乔迁宴且随礼，如仅为出租，明显不合常理。第二，对于被告周宝兴收取原告给付的款项金额，其在与原告的对话录音中认可25万元，后在本案审理过程中认为仅收到原告15万元，其余10万元系分别向案外人谢如玉、证人谢某的与本案无关的借款，但谢如玉、谢某认为上述借款均作为原告的购房款。且案涉房屋在2008年的交易市场价与原告当时给付的金额相差不大。第三，对于被告周宝兴收取原告给付的款项性质，其在与原告的对话录音中认为该款系房屋租金，后在庭审中又辩称系租房押金，但无论系租房押金或租金，均明显有违市场交易惯例。第四，案外人谢如玉、证人谢某作为双方当事人的共同亲属，对款项的性质、构成、买卖房屋过程的陈述可以相互印证，具有较高的可信度。故综合上述情形，本院依法认定原告给付被告周宝兴的25万元应系其支付的购房款。被告谢红娟作为被告周宝兴的配偶及原告谢红星的近亲属，对这一涉及家庭财产的重大变动长期未持异议，且被告周宝兴陈述其接收了案涉房屋的租金（押金），故应当认定出卖案涉房屋系两被告共同的意思表示。综上，本院认为，原、被告间的房屋买卖合同关系依法成立、合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。原告已履行支付购房款义务，现原告要求两被告协助办理案涉房屋的产权转移登记手续，于法有据，本院予以支持，案外人吉丽芬作为原告的配偶同意放弃案涉房屋的产权，属对自身权利的处分，本院亦予以支持。原告同意负担案涉房屋产权转移登记手续的相关税费，故房屋产权转移登记手续中的相关税费由原告承担。因案涉房屋权属并无争议，故对于原告请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条及相关法律的规定，判决如下：一、被告周宝兴、谢红娟应于本判决生效后10日内共同将坐落于张家港市凤凰镇西张双龙花园3幢×××室，23#自行车库的房屋产权办理转移登记至原告谢红星名下；二、驳回原告谢红星的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由两被告共同负担，于本判决生效后7日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  王 烈人民陪审员  吴力云人民陪审员  朱碧霞二〇一九年八月十二日书 记 员  陶晓洁