广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初3043号原告：蓝信威，男，汉族，1963年05月22日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：雷明杰，广东慧达律师事务所律师。被告一：陈利群，男，汉族，1969年03月05日出生，住址：广东省陆丰市。委托代理人：邱钰珍，广东增华律师事务所律师。被告二：张锦伟，男，汉族，1966年08月09日出生，住址：广东省惠州市惠城区。被告三：惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司，注册号：441302000011481，地址：惠州市下埔北路市二建公司大楼三楼。法定代表人：张锦伟。委托代理人：陈瑞伟，该公司职工。原告蓝信威与被告陈利群、张锦伟、惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人雷明杰、被告一委托代理人邱钰珍、被告三委托代理人陈瑞伟到庭参加诉讼，被告二张锦伟经法院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称：贵院于2018年9月15日作出（2018）粤1302执4781号之一执行裁定书，裁定查封被执行人惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司名下位于惠州市××青年路××田××商住楼××房[证号：粤（2017）惠州市不动产权第1055322号]的房地产权，查封期限为三年。原告依法向贵院提出执行标的异议申请，贵院于2018年12月31日作出（2018）粤1302执异324号《执行裁定书》，裁定驳回异议人蓝信威的执行异议请求。原告蓝信威（合同乙方）于1993年1月20日与被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司（合同甲方）签署《住宅（商品）房订购合同书》，以人民币297932元的价格受让位于惠州市下角××大厦商品房××底层商场房××之二房屋以及什间4、5、22、23#（甲方统一幢户1-102之二、什间4、5、22、23#）。合同还约定甲方计划于1993年10月31日将房屋交付给乙方使用，如遇特殊原因者，甲方的交付期可以顺延，但甲方必须备有当地有关部门的文件或证明为依据。原告已按照合同约定支付了购房款。原告支付购房款后，因国家宏观调控，涉案项目楼盘成为烂尾楼。因历史遗留问题，房管部门无法为业主分散办证。后经各部门协调，采取将项目首层商铺产权整体登记在被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司名下，再由该公司以开发商名义过户至业主名下，以彻底解决历史遗留问题。在此过程中，原告所有的上述房屋被法院查封。原告认为，原告系合法获得交易房产，依法享有该房屋的所有权，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院确认原告蓝信威拥有位于惠州市××青年路××田××商住楼××房产的房屋所有权，并排除对该执行标的的执行，解除对该房屋的查封，以维护公民的合法财产权利：1、请求确认原告蓝信威拥有位于惠州市××青年路××田××商住楼××房产的房屋所有权，并终止贵院对该房产的强制执行；2、本案诉讼费用由被告负担。原告蓝信威为其起诉提供的证据有：证据一、执行裁定书，证明法院裁定驳回原告的执行异议请求；证据二、送达回证，证明原告于2019年1月23日签收执行裁定书；证据三、不动产登记结果；证据四、执行裁定书，证明涉案房屋被法院查封；证据五、住宅（商品）房订购合同书，证明原告于1993年1月20日签订合同购买涉案房屋的事实；证据六、收据。被告一陈利群辩称：一、原告的执行异议没有合法的被异议对象，贵院受理原告提起的执行异议无事实及法律依据。且原告享有的合同权利不足以排除被告申请的执行，根据原告提供的《住宅（商品）房订购合同书》显示，原告是与惠州市二建公司工程开发部买卖房产，而本案中被告执行的涉案房产是惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司的房产，惠州市二建公司工程开发部与惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司属于不同的主体，原告诉争的是惠州市二建公司工程开发部所有的房屋，而非惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司所有的房屋，故其享有的合同权利不足有排除原告申请的执行，原告无权就执行标的提出异议。二、被告一诉惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司的债权已经被生效判决认定，被告一获得执行涉案房屋的依据。贵院于2018年2月12日作出（2019）粤1302民初4542号《民事判决书》，判决张锦伟应向被告一偿还122万元及利息，惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司对上述债务承担连带责任。后被告向贵院申请强制执行，执行案号为（2019）粤1302执4781号，贵院在执行该案过程中，依法查封了涉案房产。因此，贵院执行涉案房产，有生效的裁判文书为依据，程序合法。被告二张锦伟未作答辩和向法院提交证据。被告三惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司答辩称：一、贵院以（2018）粤1302执4781号之一执行裁定书及协助执行通知书查封的答辩人名下位于惠州市××青年路××田××商住楼××号【房地产证号：粤（2017）惠州市不动产权第1055322号】房产，虽登记在答辩人名下，但该房产实际所有权人为被答辩人蓝信威。1、1993年1月20日，答辩人与蓝信威签订《惠州市二建公司工程开发部住宅（商品）房订购合同书》，将下角菱湖大厦商品房第一幢底层统一自编号1-102之二45.83平方米以及储物室4、5、22、23号27.52平方米，共计73.35平方米的房屋以297932元的价格出售给蓝信威，蓝信威支付全部购房款后，由于国家宏观调控，该楼成为烂尾楼，无法按时交付。2、该商住楼成为问题楼盘后，造成住户多次到区、市、省政府部门上访，其中40户香港籍业主还多次在新华社香港分社举牌游行。经过区、市政府各级部门大力支持及协助下，近年来开始逐步办理房地产权证。2010年12月8日，涉案房屋正式交付给业主蓝信威。根据有关主管部门意见，由于该楼盘是问题楼盘，确权时对首层商场没有按规划设计进行间隔，导致每栋楼的首层商场部分只能办理成一户，即办理在答辩人名下，然后按照规划验收图纸对商场砌墙间隔成商场，办理至各实际业主名下。在此过程中，蓝信威的房屋被惠城区人民法院查封。二、由于惠城区人民法院的查封，答辩人现无法继续为蓝信威办理不动产权证，为维护购房者的合法权益，彻底解决历史遗留问题，维护社会和谐稳定，请贵院尽快解除对该房屋的查封，以便我司尽快确权给蓝信威。被告三惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司为其答辩提供的证据有：证据一、关于菱湖大厦烂尾楼问题的报告；证据二、关于办理菱湖大厦规划验收手续的函；证据三、买房18年未拿到房产证；证据四、关于办理下角青年路4号亚婆田1号、2号、3号商住楼21间商铺分户的情况说明。以上证据证明涉案楼盘属于区、市政府长期问题楼盘，无法办理房产证是历史原因造成的。证据五、房产面积测绘成果报告书；证据六、商品房屋权属登记证明书；证据七、房产面积测绘成果报告书。以上证据证明涉案楼盘是问题楼盘，确权时首层商场没有按策划设计进行间隔，导致每栋楼的首层商场部分只办理成一户，公司按照政府规划验收图纸对商场砌墙间隔称21间商场后，经测绘所重新测绘后才能按新的测绘成果办理不动产权证。证据八、平面图，证明蓝信威房屋的平面位置；证据九、收楼确认书，证明蓝信威于2010年12月8日收楼。本院查明的案件事实经审理查明，根据原告蓝信威提供的证据显示，原告蓝信威于1993年1月20日与被告三惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司签订《住宅（商品）房订购合同书》，由原告购买惠州市下角××大厦商品房××底层商场房××之二房屋以及什间4、5、22、23#，原告蓝信威并于当日向被告三惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司支付了全部购房款297932元。但该涉案房屋（建筑面积：46.62平米，产权证书号：粤（2017）惠州市不动产权第1055322号）由于历史原因，导致目前的权利人为惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司，尚未过户到原告蓝信威名下。根据被告三惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司提供的证据显示，原告蓝信威于2010年12月8日验收了该房屋，并签署了收楼确认书。原告声称房屋于2010年12月交付，之后原告委托被告三出租，收取的租金由被告三交给原告。另查，被告一陈利群因买卖合同纠纷将被告二张锦伟和被告三惠州市第二建筑工程公司诉至我院，我院于2018年2月12日作出（2017）粤1302民初4542号民事判决书，判决张锦伟向陈利群支付货款及利息，惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司承担连带清偿责任。被告一陈利群向我院申请执行，我院于2018年9月17日作出（2018）粤1302执4781号之一执行裁定书，裁定冻结被告二张锦伟、被告三惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司的银行存款及查封其他等值财产，本案涉案房屋遂被查封。原告蓝信威向本院提出执行异议，我院于2018年12月31日作出（2018）粤1302执异324号执行裁定书，裁定驳回原告蓝信威的执行异议请求，原告不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告蓝信威与被告三惠州市第二建筑工程公司签订合法有效的购房合同、支付全部价款及完成房屋验收均在被告一陈利群因买卖合同纠纷将被告二张锦伟和被告三惠州市第二建筑工程公司起诉至法院之前，原告蓝信威为该房屋的实际占有人，但因非自身原因导致未能办理过户登记，原告蓝信威就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。因此，对于原告蓝信威请求确认其拥有位于惠州市××青年路××田××商住楼××房产的房屋所有权，并终止法院对该房产强制执行的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告蓝信威对位于惠州市下角青年路4号亚婆田1号商住楼1层04号房产[证号：粤（2017）惠州市不动产权第1055322号]享有所有权。二、不得对位于惠州市下角青年路4号亚婆田1号商住楼1层04号[证号：粤（2017）惠州市不动产权第1055322号]房产进行执行。案件受理费5769元（原告已预交5769元），由被告陈利群、被告张锦伟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  徐秀群审 判 员  贺晔晖人民陪审员  张柏浓二〇一九年八月五日法官助理张燕书记员庄梦帆附法条：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。