广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2395号原告：黄美蓉，女，1961年1月26日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：蔡杜生，广东众大律师事务所律师。原告黄美蓉诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月20日公开开庭审理。黄美蓉的委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵，澳美公司的委托诉讼代理人蔡杜生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄美蓉向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向黄美蓉支付1999年7月8日起至2000年7月18日止（377天）的迟延交楼违约金，违约金以已付购房款总额181307元为基数，按每日万分之五标准计算，为34176元；2.澳美公司立即向黄美蓉支付自2000年10月17日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额181307元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，计至2019年3月18日为200461元，故应付181307元；3.澳美公司立即偿还黄美蓉代其垫付的利息及诉讼费20508元；4.本案的诉讼费由澳美公司承担。事实与理由：1997年7月7日，黄美蓉与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D16-402号房地产出售给黄美蓉，总房价款为198461元，付款方式为十八年免息分期付款。首期款于1997年7月7日支付，于发出楼宇封顶通知书十六天内缴付总楼价的15%（29769元），于发出入伙通知书十六天内缴付总楼价的10%（19846元），剩余款项十八年免息分期付款，每月月供款为513元。合同约定澳美公司于1999年7月7日将上述房屋正式交付给黄美蓉，该房地产在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调黄美蓉办理房地产登记手续。为解决澳美公司资金周转困难，双方于1998年11月6日签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将原十八年免息分期付款改为十五年银行按揭付款，在按揭中由此产生的利息全部由澳美公司负担，黄美蓉月供款不变，即每月应付592元，应缴银行的月供款额与黄美蓉供款额之差额则由澳美公司承担。黄美蓉于楼宇封顶通知发出十二天内缴付总楼价的15%，于入伙通知书发出十二天内付总楼价的0%。1999年1月25日，银行将按揭款10万元支付给了澳美公司。黄美蓉按合同约定支付了全部购房款，全部履行完合同义务。但澳美公司却不能按合同约定于1999年7月7日交楼，直至2000年7月18日黄美蓉才得以收楼。另，由于澳美公司不能按约定给银行支付按揭利息，导致银行起诉要求黄美蓉解除合同，提前还本付息。黄美蓉代澳美公司偿还了利息及诉讼费用。2006年7月30日，黄美蓉与澳美公司签订《关于业主暂垫付按揭利息的协议》，约定由黄美蓉代澳美公司支付的20508元利息及诉讼费，待澳美公司资金到位时再偿还黄美蓉。且澳美公司至今未能给黄美蓉办理产权证。黄美蓉多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金和代垫的利息罚息等，均无果。鉴此，黄美蓉特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。澳美公司辩称，一、本案纠纷发生有其特殊的历史背景和历史遗留原因，涉案房产已封顶并具备交楼和办证条件，作为《房地产买卖契约》一方的澳美公司实际上已履行了全部合同义务，涉案房产系因政府行政规划调整，将原属于增城市的澳洲山庄划入萝岗区，之后申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，所以澳洲山庄楼盘才会被广州市政府定性为“烂尾楼”，并非澳美公司故意违约，很明显属于“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平”的情形，依据《合同法》第九十四条的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，应允许变更合同内容或者解除合同，双方不负违约责任。二、黄美蓉已在2000年7月18日收楼，之后一直占有使用该房产，在2013年广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》下发之后，实际上已发生了“情势变更”而致的不可抗力，澳美公司没有必要继续履行原合同，相关的违约责任也已终结，相反是黄美蓉至今仍非法占有该房产，应承担相应的占用费用。三、黄美蓉的三项诉讼请求均已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，依据《民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。其中第一项诉讼请求，黄美蓉实际上在2000年7月18日收楼之日就知道或应当知道其权利受损，也即其第一项诉讼请求的诉讼时效为2002年7月18日前，黄美蓉直到2019年3月27日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效，人民法院应依法予以驳回。第二项诉讼请求，依据双方《房地产买卖契约》2-4关于“该房产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续”的约定可知，澳美公司对办理房地产登记手续承担的仅是协助义务，办理房地产登记手续与办妥产权登记证书是两个不同概念，黄美蓉与澳美公司双方签订的合同约定的是交付使用后九十天内协调办理房地产登记手续而不是办妥产权登记证书，双方不可能也没有资格规定房产登记机关在什么时候办妥产权登记证书。另黄美蓉诉请澳美公司支付迟延办证的违约金是基于合同约定之债所享有的债权请求权，故应适用《民法通则》关于诉讼时效二年的规定。在本案中，从黄美蓉认为澳美公司的行为违约之日起（即2000年10月17日），黄美蓉就应当知道其权利受到侵害，也即其第二项诉讼请求的诉讼时效为2002年10月17日前，黄美蓉直到2019年3月27日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效，且黄美蓉主张6%年利率标准计算违约金也缺乏事实与法律依据，人民法院应依法驳回其诉讼请求。本案不适用广东省高级人民法院2017年10月11日施行的指导意见。第三项诉讼请求，依据广东省广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第1165号《民事判决书》的判决和《关于业主暂垫付按揭利息的协议》可知，双方在2006年7月30日就应当知道其权利受到侵害，也即其第三项诉讼请求的诉讼时效为2008年7月30日前，原告直到2019年3月27日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效，人民法院应依法驳回其诉讼请求。综上，请求人民法院依法查明本案事实，结合特殊的历史背景和历史遗留原因，依法判决驳回黄美蓉的全部诉讼请求。经审理查明，1997年7月7日，黄美蓉（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D16-402号房地产（以下简称案涉房屋）出售给黄美蓉，房屋建筑面积为58.35平方米，合同总价款为198461元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在1999年7月7日将房屋交付给乙方。附件二第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-3约定，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取该房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用；2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5约定，甲方应于1999年7月7日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害；2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-3约定，选择最高十八年免息分期付款之乙方，（共216期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期（含订金）38038元于1997年7月7日支付，分期付款每月应缴513元。1998年11月6日，黄美蓉和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定原付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，黄美蓉月供款不变，即每月592元。黄美蓉缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的15%。1998年11月6日，澳美公司收到黄美蓉交来房款50945元、第一个月月供款593元，并分别出具等额的收款收据二张。1999年1月25日，涉案房屋的按揭贷款100000元汇入澳美公司账户。1999年8月19日澳美公司收到黄美蓉缴纳的封顶期房款29769元并出具等额的收款收据。澳美公司确认黄美蓉付清了全部购房款181307元。2000年7月18日黄美蓉收楼。审理过程中，本院调取了本院审理的同一楼盘其他购买人起诉澳美公司（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》以及该案上诉后广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，二审查明的事实与一审查明的事实相同，判决维持原判。二审判决于2019年6月27日发生法律效力。（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》查明如下事实：一、广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。二、广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。三、增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。四、案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。五、案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。庭审中，因黄美蓉的诉讼请求涉及三个法律关系，即黄美蓉与澳美公司之间的房屋买卖合同关系、黄美蓉与澳美公司之间的垫付利息的借款关系以及黄美蓉与按揭银行的借款合同关系，本院依法释明后，黄美蓉请求在本案中处理房屋买卖合同关系，但坚持原诉讼请求不变。另查明案涉房屋没有办理大确权。截止至庭审之日，案涉房屋尚未办理房产证至黄美蓉名下。以上事实，有黄美蓉提交的《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》、敬告（1998年8月23日）、澳洲山庄旧业主转按揭具体办法、购房抵押借款合同、转账贷款凭证、收款收据、收楼回执、《广州市不动产登记查册表》，澳美公司提交的广州市城乡建设委员会穗建开【2013】491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》，本院调取的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》、（2019）粤01民终9892号《民事判决书》以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，澳美公司与黄美蓉签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。由于黄美蓉在本案中主张了多个不同的法律关系，经本院释明，其在本案中选择处理其与澳美公司之间的房屋买卖合同关系，但其不变更诉讼请求，故在本案中，本院仅处理黄美蓉与澳美公司之间的房屋买卖合同关系，其他法律关系在本案中不予调处，黄美蓉可另寻法律途径解决。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。根据买卖契约的约定，澳美公司应当在1999年7月7日前将案涉房屋交付给黄美蓉使用，但案涉房屋至开庭之日尚未经综合验收合格，不满足合同附件二第二条2-2约定的“必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收”的交付要求，澳美公司应承担逾期交房违约责任。2000年7月18日黄美蓉收楼，根据买卖契约第六条第2款约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算……”，本案中，根据双方当事人提交的证据，黄美蓉至1999年7月8日实际已付房款总额为151538元，至1999年8月19日实际已付的房价总额为181307元，故违约金应分段计算。黄美蓉将违约金标准调整为每日万分之五，系对自身权利的处分，本院予以支持。综上，澳美公司应向黄美蓉支付逾期交房违约金33461元（151538元×0.05%/日×42日+181307元×0.05%/日×334日）。关于案涉房屋逾期办证违约金的问题。双方在买卖契约附件二第二条房屋交付状况2-4中明确约定，案涉房屋在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调办理房地产登记手续。澳美公司于2000年7月18日将房屋交付给黄美蓉，按照买卖契约约定，澳美公司应于2000年10月16日前协助黄美蓉办理房地产权证，但至庭审日，案涉房屋权属证书仍未办理至黄美蓉名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助黄美蓉办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。双方对于逾期办证违约金没有约定，黄美蓉主张按照年利率6%标准计算，在法律规定的合理范围内，本院予以采纳。澳美公司应当按照黄美蓉已付购房款181307元的6%/年的标准向黄美蓉支付从2000年10月17日起至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金。上述逾期交房违约金和逾期办证违约金均属于同一房屋买卖合同中约定的违约金，且根据合同法对违约金的补偿性的相关规定，逾期交楼违约金和逾期办证违约金的总金额应以已付购房款总金额181307元为限。关于逾期交房、逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就黄美蓉主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄美蓉支付逾期交房违约金33461元；二、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄美蓉支付逾期办证违约金，违约金以181307元为本金，按年利率6%的标准，自2000年10月17日起计至办理产权登记证之日止；三、上述第一项、第二项的违约金总和以不超过原告黄美蓉已付房款总额181307元为限；四、驳回原告黄美蓉的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4840元，由原告黄美蓉负担435元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担4405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  龚家芳人民陪审员  朱亚娣二〇一九年八月十四日书 记 员  林碧婷孙晓华