上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18026号原告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司。法定代表人：许健康。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：上海忆昔年投资管理有限公司。法定代表人：周木雄。委托诉讼代理人：许洁锦，上海申浩律师事务所律师。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告上海忆昔年投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程然、被告上海忆昔年投资管理有限公司的委托诉讼代理人许洁锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)及补充协议于2018年7月17日解除；2.判令被告将标的商铺恢复原状(毛坯状态)并交还原告；3.判令被告向原告支付租金人民币(币种下同)764,960元(自2017年8月1日起至2018年7月16日)；4.判令被告向原告支付逾期付款(租金)违约金155,923.04元(按日0.05%暂计至2019年1月20日。以104,160元为基数，自2017年6月26日开始计算；以208,320元为基数，自2017年9月26日开始计算；以208,320元为基数，自2017年12月26日开始计算；以208,320元为基数，自2018年3月26日开始计算；以35,840元为基数，自2018年6月26日开始计算；以上均按日0.05%的标准计算至租金实际付清之日止)；5.判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金156,800元；6.被告立即注销以租赁场所为工商注册地的营业执照，并支付逾期注销的违约金358,773.85元(按一倍租金69,440元每月计算，自2018年8月18日起至实际办理完毕之日，暂计至2019年1月20日)，自2019年1月21日起按每天2,314.67元(69,440元÷30天)的标准计算至被告实际办理完毕注销经营登记之日；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年,原、被告双方签订了《租赁合同》并于后续签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议一》(以下简称《补充协议》)，约定被告承租原告名下位于上海市七宝宝龙城市广场漕宝路XXX弄XXX号编号为4001b/4002a/4002b-1的商铺3间(以下简称涉案房屋)，租赁面积为560平方米，租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告按照约定向被告交付了涉案房屋。2016年9月10日，七宝宝龙广场与涉案房屋同时开业。被告经营期间，于2017年8月1日开始拖欠租金。期间，原告多次催要，但被告置之不理。2018年7月16日，原告致函被告，双方之间签订的租赁合同于2018年7月17日解除，要求被告支付租金、物业费、合同解除违约金等。原告认为，原告已按照合同约定向被告交付了涉案房屋，被告拒不支付租金等行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告上海忆昔年投资管理有限公司辩称，第一，认可《租赁合同》及《补充协议》于2018年7月17日解除，认可将涉案房屋恢复原状，合同解除时已将涉案房屋交还原告。第二，被告自2017年8月起未支付租金，《解约函》上载明的未付租金金额为349,514.67元，原告曾发过通知付三免三，并且在被告2017年12月欲解除合同时，商场承诺2018年1月至6月的租金免交，故抵扣履约保证金等款项后，原告不拖欠被告租金。第三，合同系双方协商解除，只是以原告发解约函的形式。第四，原告商场的入驻率很低，人流量很少，导致被告生意每况愈下，是情势变更导致合同解除，而非被告违约导致合同解除。第五，被告已注销以涉案房屋为工商注册地的营业执照。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本案证据的举证、质证及认证过程如下：一、原告为证明其诉讼主张，提交了下列证据：1.《租赁合同》及《补充协议》，证明双方之间的租赁关系及相关约定；2．《解约函》及快递信息，证明被告拖欠租金，原告发函要求解除合同；3.《催款函》及快递信息，证明被告拖欠租金，原告发函催讨租金。被告对上述证据的质证意见为：证据1，真实性认可；证据2，真实性认可，但《解约函》中的欠付租金金额与诉请金额冲突，按照双方2017年6月的约定，对于2017年8月至12月期间的租金减半，2018年1月至6月的租金免付；证据3，真实性认可，《催款函》中没有提到2018年1月至6月的租金，因为该期间的租金是免付的。上述证据均真实，合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。二、被告为反驳原告主张，提交了下列证据：1.商场关店照片，证明商场大量店铺关店，空置率高，人流量少，原告管理不善，与正常商场的入驻率不符，本案属于情势变更；2.微信聊天图片，证明由于商场客流稀少，双方达成协议，租金与物业费付三免三，且免除2018年1月至6月的租金；3.被告营业额和利润统计表，证明被告亏损严重，无理继续经营的状况。原告对上述证据的质证意见为：证据1，与本案无关；证据2，三性不予认可，被告未提供相应的原件，双方身份无法确认，内容无从指向被告，且无法体现租金、物业费的协商；证据3，不予认可，系被告自行制作，即使有亏损，也应由被告自行承担，与原告无关。对于证据1，本院对真实性予以认定，对关联性将结合证明内容及本案其他证据予以综合评判；证据2，微信聊天记录中的人员身份无法核实，故本院对该证据的证明效力不予认定；证据3，系被告自行制作，本院对该证据的证明效力不予认定。庭审结束后，原告向本院补充提交了上海轩禹餐饮有限公司的企业工商信息，证明被告登记在涉案房屋地址的企业名称为“上海轩禹餐饮有限公司”的营业执照已于2019年3月25日注销；被告向本院补充提交了《准予注销登记通知书》，证明被告以涉案房屋为工商注册地的公司已注销登记。本院将补充提交的证据寄双方书面质证，双方均未提交质证意见。上述两份补充提交的证据，证明内容相互印证，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第S4b层的编号为S4b-4F-001b、S4b-4F-002a、S4b-4F-002b-1的商铺(共3间)出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积暂计为560平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积(以下简称计租面积)为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。3.1甲乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称租赁年度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称租赁月度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度(如2月15日-3月14日为一个租赁月度)。3.2租赁起始日按以下计算：自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。合同履行过程中租赁起始日有变动的，双方应书面确认变动后的租赁起始日。3.3甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年7月1日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或者延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件。3.4乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2016年9月9日。4.1.2第一个租赁年度的租金标准为93元/平方米/月，即月租金52,080元，年租金624,960元；第二个租赁年度的租金标准为124元/平方米/月，即月租金69,440元，年租金833,280元。4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金，如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。4.4.3甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起第3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为69,440元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为69,440元。自第3个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付138,880元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。4.7根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方支付229,600元作为履约保证金。5.2履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或者其他未付款项。5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.4为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同签订时向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。……本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退给乙方。13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状(因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状)并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置(因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿)。13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)。13.7自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。14.1除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，经甲方催告后，逾期超过30日仍未支付的；……14.2如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十二条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。14.5双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同还对其他事项进行了约定。后原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定：一、《租赁合同》第1.1条修改如下：甲方将位于上海市闵行区七宝宝龙城市广场漕宝路XXX弄XXX号4001b/4002a/4002b-1的商铺共3间出租给乙方。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付履约保证金229,600元，经营保证金10,000元。2018年6月25日，原告向被告发送《催款函》，载明：就承租七宝宝龙城市广场S4b-4F-001b、S4b-4F-002a、S4b-4F-002b-1的商铺(共3间)事宜，经我司及物业管理公司多次催告，贵方至今尚拖欠如下款项：1、2017年8月1日起至2017年12月31日期间之租金312,480元；2、2018年7月1日起至2018年9月30日期间之租金211,456元；3、2017年8月1日起至2018年3月31日期间之综合物业服务费158,461.67元；4、2018年7月1日起至2018年9月30日期间之综合物业服务费109,200元。请贵方于2018年6月27日前缴清所有拖欠我司及物业管理公司的所有款项。2018年7月16日，原告向被告发送《解约函》，载明：就承租七宝宝龙城市广场编号为S4b-4F-001b、S4b-4F-002a、S4b-4F-002b-1的商铺(共3间)事宜，经我司多次催告，截止目前贵方仍拖欠如下款项：(1)2017年8月1日至2018年7月16日期间之租金349,514.67元；(3)2017年8月1日至2018年7月16日期间之综合物业服务费177,248.77元；(4)2016年9月10日至2018年7月16日期间之餐厨垃圾费44,400元。贵方拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关规定，并给我司造成了严重损失。我司分别于2017年12月18日及2018年6月25日发函催告贵方尽快支付拖欠款项，但至今贵方仍未支付拖欠的款项。为此，根据租赁合同之相关约定，现我司正式函告贵方如下：一、自2018年7月17日起，贵我双方签署的租赁合同解除；二、我司不退还贵方已付未用的履约保证金229,600元及经营保证金10,000元；三、贵方应于2018年8月17日前，向我司支付租金349,514.67元及逾期付款违约金102,229.57元，并按照租赁合同约定结清其他款项；四、贵方应于2018年8月17日前，向物业管理公司支付综合物业服务费177,248.77元、逾期付款之违约金51,514.33元；支付餐厨垃圾费44,400元，并按照租赁合同约定结清其他款项；五、贵方应于2018年8月17日前，一次性向我司支付合同解除违约金138,880元；六、贵方应于2018年7月24日或之前，按租赁合同相关约定将租赁场所交还我司，并应于2018年8月17日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还租赁场所及/或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的，则贵方应按租赁合同相关约定向我司支付占用费及/或违约金，届时我司有权自行收回租赁场所，并且我司有权自行处理租赁场所之装修及贵方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利(包括但不限于赔偿我司所有损失)。本函件的出具并不意味着我司放弃、豁免对贵方依法享有的任何合法权益。另查明，上海轩禹餐饮有限公司于2016年11月25日成立，并于2019年3月25日注销，住所为上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号4001b、4002a、4002b-1，法定代表人周木雄，经营范围为餐饮服务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告与被告就涉案房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按期支付租金，且经原告催缴后仍未支付，已构成违约，应承担相应的责任。被告关于合同系双方协商解除、原告承诺租金付三免三的抗辩，未提供充分的证据，故本院不予采信。被告关于合同解除系情势变更的辩称，本院认为，涉案房屋所在商场的入驻率低、人流量少及被告生意每况愈下系市场经济条件下的商业风险，不属情势变更，对该项辩称不予采信。据此，原告要求确认合同解除、被告支付欠缴的租金、被告承担逾期支付款项的违约金及合同解除损失赔偿金，具有相应的事实和法律依据，亦符合《租赁合同》及《补充协议》约定，本院予以支持。关于《租赁合同》及《补充协议》解除的时间，原告与被告在庭审中一致同意为2018年7月17日，于法不悖，本院予以确认。关于原告要求被告将涉案房屋恢复原状(毛坯状态)的主张，符合合同约定，本院予以支持。关于交还房屋的主张，因原告已于合同解除后自行收回，故不予支持。关于欠缴的租金金额，根据《催款函》及《解约函》载明的金额，原告未计算被告2018年1月至6月的租金，结合当事人的庭审陈述及全案其他证据，被告关于原告承诺免交2018年1月至6月租金的辩称，具有事实依据，本院予以采信，故被告应支付原告自2017年8月1日起至2017年12月31日止及2018年7月1日起至2018年7月16日止的租金，共计383,040元(69,440元/月×5个月+69,440元/月÷31天×16天)关于逾期付款违约金，原告主张以该期欠缴租金为基数，按照每日0.05%的标准计算，符合合同约定，亦属合理，本院予以支持，但本院根据欠缴租金的实际情况，对各期租金的基数予以调整：原告应于2017年6月25日或之前支付2017年7月1日至9月30日的租金，该期欠缴租金为138,880元(69,440元/月×2个月)；原告应于2017年9月25日或之前支付2017年10月1日至12月31日的租金208,320元；原告应于2018年6月25日或之前支付2018年7月1日至7月16日的租金35,840元(69,440元/月÷31天×16天)。关于合同解除损失赔偿金，本院认为，《租赁合同》及《补充协议》的解除原因系被告拖欠租金，故原告对于合同解除损失赔偿金的主张，符合合同约定，本院予以支持。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张的违约金过高，本院酌情调整为一个月租金，即78,400元。关于逾期注销以涉案房屋为工商注册地营业执照的违约金，本院认为，原告未就被告的逾期注销行为造成的损失进行举证，而双方约定的计算方式明显过高，结合被告逾期注销的期限，本院酌定为3,000元。关于履约保证金，本院认为，原告有权根据合同约定不予退还。关于经营保证金，根据合同约定，原告应退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告上海忆昔年投资管理有限公司签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》与《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议一》于2018年7月17日解除；二、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区七宝宝龙城市广场漕宝路XXX弄XXX号4001b/4002a/4002b-1的商铺3间恢复原状(毛坯状态)；三、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2017年8月1日起至2018年7月16日止的租金383,040元；四、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期付款违约金(分段计算：以138,880元为基数，按日利率0.05%标准，自2017年6月26日起计算至实际付清之日止；以208,320元为基数，按日利率0.05%标准，自2017年9月26日起计算至实际付清之日止；以35,840元为基数，按日利率0.05%标准，自2018年6月26日起计算至实际付清之日止)；五、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司合同解除损失赔偿金78,400元；六、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期注销违约金3,000元；七、原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海忆昔年投资管理有限公司经营保证金10,000元；八、被告上海忆昔年投资管理有限公司已支付的履约保证金229,600元，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司不予返还；九、驳回原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,864.06元，由原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担5,649.13元，由被告上海忆昔年投资管理有限公司负担3,214.93元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇一九年八月九日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。