云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0724民初128号原告：**，男，汉族，公司经理，1980年5月10日出生，现住贵州省遵义市汇川区。委托代理人：朱云智，云南义合律师事务所，特别授权。委托代理人：子世菊，云南义合律师事务所，特别授权。被告：杨永生，男，普米族，小学文化，农民，1975年9月19日生，现住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。委托代理人：杨仲秋，宁蒗县战河法律服务所工作人员。原告**诉被告杨永生租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日受理后,依法适用普通程序，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱云智、子世菊，被告杨永生及其委托代理人杨仲秋，到庭参加了诉讼。在审理过程中，原、被告多次申请庭外和解及法院调解，本院予以准许。双方多次协商并经本院多次主持调解，均未能达成一致意见，本案现已审理终结。原告**诉称：2014年5月16日，原告与被告签订《泸沽湖土地租用协议》。协议约定“甲方(被告)将位于云南省宁蒗县永宁乡蒗放村民小组泸沽湖边的宅基地，长70米，靠湖宽37.85米，后宽34.17米租给乙方(原告)使用(从甲方现居住的老房子所在地前一直到泸沽湖水边)，固定房屋可修建的地面平方数为甲方已获得的《建筑用地批准书》规定面积减去甲方自用房使用面积”；“由乙方负责给甲方修建两层共6间标间的框架主体房(每间房屋面积含走廊在内共约为30平方，合计约l80平方)。交房标准为钢结构框架……”；“……在建筑过程中，对出现的邻里关系、当地政府等相关关系的协调应全部由甲方负责处理”。协议同时对租赁期限、租金及支付方式、违约责任等双方的权利及义务进行明确约定，并在测量现场的基础上绘制“附件1拆迁重建结构图”及“附件2公布图”由双方签字确认。协议签订后原告通过银行及支付宝转帐的方式将前三年租金48万元转入被告个人银行帐户，另支付道路出租费1万元，切实履行合同义务。在原告施工负责任人准备进场施工过程中，被告未按协议约定及时搬迁老屋，并强烈要求变更协议约定由原告建设的主体房结构等。为了尽快进场施工，原告授权张雷与被告在宁蒗彝族自治县永宁乡法律服务所工作人员见证下签订《租地补充协议》，补充协议约定“原双方口头约定的乙方在甲方租地上自主建设钢结构房屋，现乙方同意根据甲方的要求改为框架结构房屋……”，进一步约定“乙方依据政府批文所标注的离湖距离结合泸沽湖现状根据甲方指定的位置进行建房，在建房过程中若出现被政府限制或邻里纠纷的情况，则由甲方负责协调处理解决”；同时约定原协议第十五条失效，原告的建设期将根据实际情况进行。2015年1月初，原告进场施工，修建从环湖公路至原告宅基地的路面并帮被告拆除祖母房，同时按被告指定位置开挖基础进行施工。同年1月26日，泸沽湖两违整治项目推进工作领导小组办公室(以下简称两违整治办)发文〔景执字(2015)第07号〕给被告，以临湖一侧建筑部分已超出《建设用地批准书》中批准的用地红线范围为由，责令接到通知之日起进行整改。为了尽快完成建房工程，按旅管委工作人员的要求并经被告同意，原告将原先已经完成的地基恢复，按要求在原地基位置退后数十米重新开挖基础。2015年4月中旬，在施工过程中，宁蒗县政府相关领导到泸沽湖调研视查，巡视至被告施工现场时，建议所修建房屋上方不要超出建房范围，被告以种种理由与县政府领导争执，将本已整改，听从建议即可顺利施工的情况完全逆转，政府要求调查处理，导致建设工程被迫第二次停工。2015年5月31日，原告及授权律师分别发函给被告，要求被告继续履行合同，与政府协商解决，取得复工许可。2015年11月10日，两违整治办印发《关于泸沽湖景区停止一切建设行为的通告》，决定从通告之日起，泸沽湖景区停止一切建设行为，所有建设行为接受两违整治办的入户调查，未经许可，不得私自建设，不听劝阻继续建设的，将依法拆除。2015年11月18日，原告委托律师依法向宁蒗县人民法院提起诉讼，请求被告继续履行合同并赔偿损失。2016年9月21日代理律师在未告知原告的情况下擅自撤回起诉。原告后经了解，方知是代理律师以“建房政策变化，又可以修建“为由撤回起诉。之后，原告多次催促被告履行合同义务，及时与政府相关部门协调，尽早取得复工许可，均无果。2017年7月30日，丽江泸沽湖省级旅游区管理委员会下发泸沽湖景区“两违”整治停建户复工通告，要求包括被告在内的24户停建户，重新报批相关建房手续，经审查合格方可复工。后经原告了解得知自2015年11月10日两违整治办印发停建通告起，泸沽湖景区内所有建设原则上均不得超过离湖80米的距离，在现有地基上进行复工建设，客观上已经不可能取得相关行政审批手续。综上，因被告的违约行为导致原告不能履行协议进行施工，后又遇政府政策调整，原告被迫停止施工至今。原告包括租金已经投入90多万元资金，合同目的仍然不能实现。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告继续履行2014年5月16日签订的《泸沽湖土地租用协议》及2014年12月24日签订的《租地补充协议》；2、判令被告按相关行政部门要求提交材料，履行建房审批手续；3、判令被告赔偿56万元(包括建房款40万元及租金16万元)给原告；4、依法变更《泸沽湖土地租用协议》第二条约定的租赁期限，原告被迫停止施工至复工的期间从20年内予以扣减〔扣减时间包括：(1)、自2015年11月10日起至被告重新取得建房审批手续，原告进场施工之日止；(2)、免租建设期6个月〕；5、依法变更《泸沽湖土地租用协议》第三条约定的租金及支付时间；对租金进行调整〔调整标准以被告重新取得建审批手续，以批准建房的建筑面积、被告自住房的建筑面积，参照《泸沽湖土地租用协议》约定的建筑面积比例进行调整〕，租金支付时间在扣减停工时间后顺延；6、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。被告杨永生辩称：被告同意继续履行合同，而且要求立即履行。双方在签订合同时，对所租用的土地可以建房的位置及面积是十分明确的，被告将整片土地出租给原告使用，但对固定房屋可修建的面积必须依据《建筑用地批准书》规定的面积修建。原告在建房时，擅自超出了规定的面积，被停工整治，过错完全在于原告，损失是原告的行为造成的，应当由原告承担。被告按照双方签订的协议，已将老房拆除，原告依合同第13条及补充协议的约定，应当在被告拆除老房之时，立即建造2层共6间标间共计180平米的框架结构的住房给被告居住，原告至今也未进行任何的修建，是原告严重违约。建房只能依据政府批文所标注的距离、位置来修建，甲方(被告)指定的位置就是政府批文所标注的位置。原告擅自超范围修建引起的后果，只能由原告承担，不能强加给被告。政府依法限制的事项，双方均无权干涉，原告依此认定和追究被告的违约责任，系明显错误。对于政府限制违法或不当的行为，可依法提起申诉、复议、行政诉讼等程序处理，也可以通过协调来处理，被告并未违约。被告与县政府争吵导致第二次被迫停工，不是事实，被告一直在协调和请求复工。2015年11月13日，原告以请求继续履行合同并赔偿损失为由起诉被告，在审理过程中，原告以“建房政策变化，又可以修建”为由撤回起诉，法院予以撤诉，原告否认撤诉的事实，不能回避本案合同及补充协议合法有效、被告一直依约履行的事实。原告2018年3月22日起诉至今，被告都没有违约，出现问题后，被告积极协调和处理相关事项。签订补充协议不是被告的原因，补充协议的内容极大的限制了被告的权利，规避了原告的义务。乙方不能按原定时间进行建设原因在乙方，而不是甲方。**违背原合同的约定，超范围建设受到制止，从而影响了工期。许可证明确规定建设的房屋是框架结构，**却偏偏要建成钢架结构。**未做到原合同第十三条约定，应当依约定将已被其拆除杨永生的祖母房重建，但至今，仍然未按约定建设，真正违约的是**。依据原告的诉状，双方签订了《泸沽湖土地租用协议》后，在履行该协议的过程中，产生了争议，之后通过协商签订了《补充协议》，对之前的争议达成了合意，对在补充协议签订前发生的事，双方均不再追究责任的意思表示，之后因为原告的超范围修建，及拆除被告祖母房后未按约定建房等事由又产生了争议。原告要求被告赔偿56万元(包括建房款40万元及租金16万元)，被告为了履行合同，让原告拆除了被告居住的房屋，原告主张的40万元的建房款是否真实与被告无关，损失是因原告的过错、失误及迟延履行合同造成的，应当予以驳回。对于16万元的租金，是按合同约定应当支付的，不应当返还。被告同意按合同约定从合同签订起免建设期租金六个月，原告的原因耽误的期间的租金，不同意减免。被告不同意变更合同第三条及调整租金，需按原合同履行。本案的诉讼费、鉴定费，由原告自己承担。请求人民法院判决继续全面履行原合同，驳回原告的所有诉讼请求。根据双方诉辩主张，本案存在如下争议：1、原、被告2014年5月16日签订的《泸沽湖租地协议》和《补充协议》是否合法有效；2、原告主张的由被告赔偿56万元，是否应该得到支持；3、原告主张的变更租赁协议第二、三条，是否应当支持。原告**为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据:1、泸沽湖土地租用协议及附件1、2，以证实2014年5月16日原、被告双方签订《泸沽湖土地租用协议》，被告将位于云南省宁蒗县永宁乡蒗放村民小组泸沽湖边的宅基地（长70米，靠湖宽37.85米，后宽34.17米）出租给原告使用；由原告修建两层6间标间共180平方米的钢结构框架主体房给被告，协议对租赁期限、租金及租金支付方式、建设期等进行了明确约定。2、交通银行个人(个人汇兑入来)凭条、支付宝付款凭证，以证实协议签订后，原告通过银行及支付宝转入被告个人银行账户，履行合同义务的情况。3、租地补充协议，以证实原告依据协议准备进场施工的过程中，被告提出协议约定范围以外的各种要求；原告授权张雷与被告在永宁乡司法所见证下签订《租地补充协议》的情况；补充协议变更主体房结构为框架结构，原合同第十五条失效。明确约定原告根据被告指定的位置修建房屋；在建房过程中出现被政府限制问题，应由被告负责协调处理。4、泸沽湖景区“两违”专项整治行政执法组关于责令整改建设活动通知书(景执字〔2015〕地07号)，以证实2015年1月26日，原告依据被告指定位置开挖下地基施工过程中，泸沽湖两违整治项目推进工作领导小组办公室以临湖一侧建筑部分已超出宁蒗县国土局发放的《建设用地批准书》中批准的用地红线范围为由，责令接到通知之日起进行整改的情况。5、告知书、律师函，以证实原告按管委会要求及经被告同意，在恢复原地基并退后数十米进行施工过程中，被告与县政府领导争执而导致第二次停工的情况下，发函给被告要求继续履行合同的情况。6、泸沽湖“两违”整治和项目推进工作领导小组办公室关于泸沽湖景区停止一切建设行为的通知，以证实2015年11月10日，两违整治办发出通告，从通告之日起，泸沽湖景区停止一切建设行为，所有建设行为接受两违整治办入户调查，调查期间不得私自建设，不听劝阻继续建设的，将依法拆除。7、授权委托书、民事起诉书、民事撤诉申请书、民事裁定书，以证实2015年11月13日，原告第二次被迫停工后，与被告协商未果，委托律师向宁蒗县人民法院提起诉讼的情况。8、询问笔录两份，以证实在诉讼过程中，宁蒗县人民法院工作人员依职权对两违整治浪放片区负责人熊瑞华及被告进行调查询问的情况，证实经被告与两违整治办同意，原告按其要求第二次施工下地基。9、泸沽湖景区“两违”整治停建户复工通知，以证实2017年7月30日，丽江泸沽湖省级旅游区管理委员会发出通告，要求包括被告在内的24户停建户，重新报批相关建房手续，经审查合格方可复工。10、领款单(部分票据)、收款收据(部分票据)，以证实原告进行施工建设所支出的部分费用票据共计258998元。补充提交如下证据：11、平面布置图、立体设计图，以证实原告按被告要求，委托丽江市古城区古格装饰设计有限公司制做相关设计图纸交与被告的情况。12、录音光盘及录音书面整理稿(当庭播放录音)，以证实原告的委托人张雷和被告协商的情况。13、行政处罚听证告知书、行政处罚决定书、履行行政处罚决定催告书，证据来源于上次审理原告提交的。证实该建房已经是一个违章建筑，要求停工，并进行了行政处罚。经质证，被告对证据1、2、3、4、证据6、7、8、9的三性无异议，但对证明目的不认可；对证据5、证据10、11、12、13的三性提出异议，对证明目的不认可。认为：证据1中协议的三性无异议，但是对证明方向不认可，其中第一条明确约定写了建设面积，租用的土地有建设用地批准书，应该按照批准书的面积建设，但是原告擅自超建。对于附件1、2不认可，被告并未签字和按过手印，对其真实性、合法性、关联性均不认可。证据3的三性无异议，许可证明确了面积、房屋结构，但原告擅自改建超出了政府批准的面积，被告就是按规划许可证指定的位置，且没有邻里纠纷的问题。证据4是原告自己擅自超建造成的。证据5是原告单方行为，被告没有收到，真实性提出异议。证据6本身具有普遍约束力，是原告自己引起的；证据7曾经起诉过，但违约的是原告，不能就证明被告违约，撤诉申请中明确撤诉理由为可以建房。证据9建设方案平面布局不得超过用地批准书、红线范围，原来批文的面积照样可以建设，是原告不按照批文修建。证据10三性不予认可；证据11图纸是原告提出，但图纸并未写明寄件人，经旅管委审核不符合要求。证据12光盘不清楚谁录制，其形式不合法，需要有录音的原件载体，整理的稿子是双方在吵架，反应的事实不真实，不客观，三性不予认可。被告杨永生为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据:1、(2012)66号景区居民建设审核意见，证实杨永生申请建房，经主管部门批准。2、建房申请书，证实建房申请已经八个部门批准。3、建设用地批准书，证实地出租以后，原告一直没有修建，到目前为此仍然可以修建房屋；根据图纸，建房面积就是在红线范围内，但原告擅自超出红线范围建房。4、乡村建设规划许可证，证实建设规划许可证上载明房屋结构为砖混，但原告擅自变更为框架结构。5、租地协议，证实协议明确约定了建设面积，租用的土地有建设用地批准书，应该按照批准面积建设，但原告擅自超建。6、补充协议，证实同上。7、2016云0724民初109号民事裁定书，证实之前原告起诉后已撤诉。8、复工通知三份，证实手续齐全可以复工，但原告知道该情况后，仍不复工修建。2013年之前的另有规定，但现在新政策规定，建房不得超过红线范围，离湖80米外建设。9、丽泸联发(2018)1号通知，证实被告家符合修建条件，政府部门要求复工，但是原告一直不复工建设。经质证，原告对被告提供的证据的三性无异议。但认为：证据1、2中，申请是钢混结构，但政府审批没有明确房屋结构；证据3建设用地批准书仍未明确房屋的结构，被告原来的房子离湖80米范围以内；证据4中，2014年签订合同，但规划许可证是在签订协议之后取得，才明确房屋是砖混、面积、层数等内容，但原告**对规划许可内容不知情，补充协议是委托张雷签订的；证据8、9三份通知文件明确了复工，但是真正的内容是复批，明确规定离湖80米内不得建，层高8米；几个文件对房屋的面积不一致。经双方当事人举证、质证，本院认为：原告提交的证据证据1、2、3、4、证据6、7、8、9及被告提供的证据，形式合法，内容客观、真实，且与本案具有关联，本院予以采信。被告对原告提交的证据5、证据10、11、12、13的三性提出异议，经审查，这些证据形式不合法、内容无法核实，本院不予采信。经庭审和确认的证据，本院确认如下法律事实：2014年5月16日，原告**与被告杨永生签订《泸沽湖土地租用协议》。协议约定“甲方(被告)将位于云南省宁蒗县永宁乡蒗放村民小组泸沽湖边的宅基地，长70米，靠湖宽37.85米，后宽34.17米租给乙方(原告)使用(从甲方现居住的老房子所在地前一直到泸沽湖水边)，固定房屋可修建的地面平方数为甲方已获得的《建筑用地批准书》规定面积减去甲方自用房使用面积”；“由乙方负责给甲方修建两层共6间标间的框架主体房(每间房屋面积含走廊在内共约为30平方，合计约l80平方)。交房标准为钢结构框架……”；“……在建筑过程中，对出现的邻里关系、当地政府等相关关系的协调应全部由甲方负责处理”。协议同时对租赁期限、租金及支付方式、违约责任等双方的权利及义务进行明确约定。协议签订后原告通过银行及支付宝转帐的方式将前三年租金48万元转入被告个人银行帐户，另支付道路出租费1万元。在协议履行过程中，双方因搬迁老屋、房屋主体结构等发生争议。2014年12月24日，原告授权张雷与被告在宁蒗彝族自治县永宁乡法律服务所工作人员见证下签订《租地补充协议》，补充协议约定“原双方口头约定的乙方在甲方租地上自主建设钢结构房屋，现乙方同意根据甲方的要求改为框架结构房屋……”，进一步约定“乙方依据政府批文所标注的离湖距离结合泸沽湖现状根据甲方指定的位置进行建房，在建房过程中若出现被政府限制或邻里纠纷的情况，则由甲方负责协调处理解决”；同时约定原协议第十五条失效，原告的建设期将根据实际情况进行。2015年1月26日，泸沽湖两违整治项目推进工作领导小组办公室发文〔景执字(2015)第07号〕给被告，以临湖一侧建筑部分已超出《建设用地批准书》中批准的用地红线范围为由，责令接到通知之日起进行整改。2015年4月中旬，在施工过程中，宁蒗县政府相关领导到泸沽湖调研视查，巡视至被告施工现场时，建议所修建房屋上方不要超出建房范围，建设工程第二次停工。2015年11月10日，两违整治办印发《关于泸沽湖景区停止一切建设行为的通告》，决定从通告之日起，泸沽湖景区停止一切建设行为，所有建设行为接受两违整治办的入户调查，未经许可，不得私自建设，不听劝阻继续建设的，将依法拆除。2017年7月30日，丽江泸沽湖省级旅游区管理委员会下发泸沽湖景区“两违”整治停建户复工通告，要求包括被告在内的24户停建户，重新报批相关建房手续，经审查合格方可复工。现被告杨永生已按照政府要求完善相关建房手续。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。2014年5月16日原告**与被告杨永生签订《泸沽湖土地租用协议》，2014年12月24日签订的《租地补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方在履行合同过程中，人民政府对泸沽湖景区内的建设行为进行整治，导致停工；现被告杨永生已按照政府要求完善相关建房手续，双方均愿意继续履行合同。因此，原告**关于继续履行2014年5月16日签订的《泸沽湖土地租用协议》及2014年12月24日签订的《租地补充协议》的诉讼主张，本院予以支持。原告**未提供有效证据证明其损失，因此其主张被告赔偿56万元的诉讼请求，本院不予支持；原告关于变更《泸沽湖土地租用协议》第二条约定的租赁期限及第三条约定的租金及支付时间的诉讼主张，在审理过程中，双方多次协商并经本院多次主持调解，均未能达成一致意见，该主张属于合同当事人自愿约定的内容，不属于法律规定的可变更合同的情形，因此该主张，本院不予支持。综上，本院为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告**与被告杨永生继续履行双方于2014年5月16日签订的《泸沽湖土地租用协议》及2014年12月24日签订的《租地补充协议》。二、驳回原告**的其他诉讼请求。案件受理费9400元，由原告**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判长  胡章贵审判员  徐元友审判员  王迪基二〇一九年八月二十六日书记员  李远竹