上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初24131号原告(反诉被告)：周震宇，男，1989年12月12日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：何雨心，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禕辰，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：王巍，男，1962年5月31日生，汉族，住上海市闵行区。第三人：上海丰柏企业发展有限公司，住所地上海市松江区泖港镇中兴路XXX号。法定代表人：周琴。原告周震宇与被告王巍房屋租赁合同纠纷一案，上海市闵行区人民法院于2018年8月8日受理后，经报上海市第一中级人民法院出具裁定指定移送本院管辖，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序于2018年12月10日、2019年1月3日两次公开开庭进行了审理。期间，经双方当事人同意延长简易程序适用时间，同时被告提起反诉，本院受理后将本诉和反诉合并审理并依法转为适用普通程序，组成合议庭进行审理，嗣后本院依职权追加上海丰柏企业发展有限公司为第三人。2019年7月29日本案第三次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周震宇的委托诉讼代理人张禕辰、被告(反诉原告)王巍到庭参加诉讼。第三人上海丰柏企业发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告周震宇向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》；被告返还原告房屋租金158,360元和押金108,040元，计266,400元；被告偿付原告补充合同约定的解除合同违约金108,040元；被告赔偿原告装修损失336,000元。事实和理由：2018年3月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告向被告承租坐落于上海市闵行区龙茗路XXX号XXX单元的房屋用于经营餐饮，双方对租赁期限、租金、押金等进行了约定。2018年4月24日双方又签订《补充协议一》，明确了违约责任。此后，原告支付租金158,360元和押金108,040元并对租赁场所进行了装修。装修即将完工期间，原告欲办理营业执照申请时，发现被告全资持股的上海巍府餐饮管理有限公司已注册在涉案地址上，造成原告无法进行工商注册经营餐饮，曾要求被告予以配合，但遭被告拒绝。2018年6月6日，被告对租赁场所进行停水停电，致原告无法正常使用，之后被告又将租赁场所出租给案外人，侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告王巍辩称，双方签订《房屋租赁合同》、《补充协议一》和《补充协议二》是事实，被告确曾收取房屋租金158,360元和押金108,040元。原告于2018年3月5日进场装修，4月20日起正式营业至2018年6月4日，此后不辞而别。2018年6月21日，原告将租赁场所的钥匙交付被告并委托被告将房屋出租，约定超过三个月未出租由被告承担相关损失。2018年9月20日，被告将租赁场所另行出租，但未告知原告，原告遗留在租赁场所内的桌椅、餐具等物品已处理。不存在原告无法办理营业执照和被告停水停电的情况，实则是原告违约未付款，同意解除《房屋租赁合同》和《补充协议一》，不同意其它诉请。同时由于原告违约，故被告(反诉原告)提出反诉请求：没收反诉被告(原告)的已付押金108,040元；反诉被告支付反诉原告租金和押金差价3,700元；反诉被告支付反诉原告从2018年7月1日起至2018年9月20日止的空置租金损失144,053.33元；反诉被告偿付反诉原告逾期支付租金违约金31,439.64元；反诉被告赔偿反诉原告门头恢复费15,040元；反诉被告支付反诉原告欠费40,253.66元(含物业费20,256元、垃圾费10,950元、水电费9,047.66元)。反诉被告周震宇针对反诉请求辩称，在合同履行过程中，违约方系反诉原告，反诉被告无法办理营业执照，行使不安抗辩权而未支付后续租金。不同意全部反诉请求。第三人上海丰柏企业发展有限公司提供书面意见述称，其将涉案房屋出租给被告是事实，同意被告转租给原告。原、被告双方的争议与其无关。本院经审理认定事实如下：2015年，第三人与被告签订《商铺租赁合同》，约定第三人将上述房屋出租给被告。2018年3月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告承租坐落于上海市闵行区龙茗路XXX号XXX单元部分一楼的房屋(不包括通往二楼走廊过道)用于经营餐饮，面积为222平方米；租赁期限从2018年3月6日起至2021年3月5日止，装修免租期20日，起租日为2018年3月26日；第一年租金为8元每平方米每天，月租金为53,280元，第二年租金为8.5元每平方米每天，月租金为56,610元，第三年同第二年，租金付三押二，先付后用，每期提前15天支付；租赁期满后3日内，原告清场返还房屋，逾期清场的，每逾期一日支付当年年租金的0.05%为违约金；未按约定期限全额交付租金超过15日以上，被告有权解除合同，未经原告同意，擅自将房屋再次出租给第三方，原告有权解除合同，双方协商一致可解除合同；未如期支付租金及其它应付费用的，按当年年租金的每日0.05%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，应赔偿损失；租赁期限内，原告应向被告支付租金、物业费、垃圾费、水电费、煤气费等费用，物业费每月3,330元，垃圾费每月1,825元，其它费用按实际为准；如需提前终止合同，必须提前3个月通知对方，待双方同意后方可办理解除手续，如被告违约，除退还相应期限内的房租外，还需支付未到期限房租每日0.05%的违约金，如原告违约则无需返还已付租金和押金。2018年3月7日，被告确认收到原告支付的租金和押金计266,400元。2018年3月27日，第三人要求614、622单元租户支付外立面恢复保证金15,040元。2018年4月3日，被告通过其担任法定代表人的企业向上海丰柏物业管理有限公司支付押金10,000元。2018年4月24日，原、被告双方签订《补充协议一》，约定双方就2018年3月2日签订的《房屋租赁合同》进行补充变更，其中：装修免租期为26日，起租日为2018年4月1日；第一年租金为8元每平方米每天，月租金为54,020元，第二年租金为8.5元每平方米每天，月租金为57,396元，第三年同第二年；在原告无违约情况下，租赁期满或双方协议解除后10日内，被告将押金108,040元返还原告；物业费每月为3,376元；如需提前终止合同，必须提前3个月通知对方，待双方同意后方可办理解除手续，如被告违约，除退还已收房租外，还需赔偿原告两个月的租金即108,040元，如原告违约则无需返还已付租金和押金。同日，原、被告与王平英签订《补充协议二》，约定原告因经营所需借用被告和王平英的营业执照即上海巍府餐饮管理有限公司的营业执照，使用期限与租赁合同一致，原告向被告支付80,000元的风险保证金，租赁期满或提前协议解除租赁合同的，被告在10日内返还。上述叁方还就发票、记账费等进行了约定。2018年6月26日，原告将租赁场所的两把钥匙交付给被告，自己则留存一把。嗣后，被告将租赁场所另行出租给案外人，原告发现后提出异议，双方协商未果，以致涉讼。另查明，上海巍府餐饮管理有限公司于2011年6月7日成立，注册地址为上海市闵行区龙茗路XXX号XXX、XXX单元，法定代表人为王平英，股东为被告。2018年3月16日，原告与上海铸磐建筑装饰有限公司签订《装修合同》，约定由上海铸磐建筑装饰有限公司对涉案租赁房屋进行装修并对门头进行了修改，2018年4月16日装修完毕，实付装修款为336,000元，工程内容均为已形成附合的装修。再查明，被告于2019年1月3日庭审期间表示同意解除《房屋租赁合同》和《补充协议一》。原、被告及王平英就《补充协议二》另案进行诉讼，案号为(2019)沪0120民初2509号，原告要求确认《补充协议二》无效并返还风险保证金80,000元,同时确认曾依《补充协议二》的约定取得上海巍府餐饮管理有限公司的营业执照,此后已归还。原告与王平英、上海巍府餐饮管理有限公司就涉案租赁场所的《转让协议》另案进行诉讼，案号为(2019)沪0120民初12703号，原告要求解除与王平英签订的《转让协议》并返还转让款100,000元和设备费用22,900元，上海巍府餐饮管理有限公司则承担连带责任。在审理期间，原告确认：2018年3月16日进入租赁场所装修，2018年4月15日装修完成，实际经营两周，2018年6月开始办理注册时发现存在问题，无法开办餐厅，双方无法协商一致；2018年6月4日、5日、6日左右停业，2018年6月6日被停水停电，此后未恢复；2018年6月其回家办事，离开后租赁场所无人，确曾交钥匙给被告，但交钥匙并不意味解除合同，双方曾协商解除合同，但未达成一致意见，约定如营业执照办出即继续履行合同，无法办出则解除合同，不存在同意或要求被告转租或出租的事实，当时确曾协商过考虑如办不出营业执照将房屋出租，但未说以谁名义出租，也未谈到转让费，不存在委托被告找下家的事实；2018年7月10日原告曾去工商拿号办理注册事宜，2018年9月发现租赁场所被他人装修使用即房屋已出租给案外人，造成原告无法使用，相关装修和物品已被拆除处理；被告未经原告同意出租房屋给案外人，且无法办理营业执照，第三人也不同意转租，属被告违约，故要求解除合同；已付款项为租金158,360元和押金108,040元，计266,400元，其余款项未支付；门头恢复费系被告与物业的关系，与原告无关。被告确认：原告进入租赁场所后于2018年3月开始装修，装修后使用上海巍府餐饮管理有限公司的营业执照实际经营至2018年6月4日，此后离开租赁场所不辞而别；此前正常经营，不存在停水停电的事实，2018年6月21日，原告打电话与被告协商，要求交钥匙，双方说好将房屋尽快出租，超过3个月未出租由被告承担损失，谁出租谁拿转让费，具体金额与客户谈，但交钥匙并不意味解除合同，交付钥匙就是要求被告先将房屋出租以减少损失，交付钥匙就是原告要出租房屋而为看房方便，不管谁找下家最终须与被告签订合同，转让费则由原告取得，实际上不存在转让费，也未就转让费达成一致意见；不存在办不出营业执照而离开有事实，原告未向被告提出办理营业执照的事情，被告与案外人于2018年8月20日协商，2018年9月20日将房屋另行出租即由案外人入驻并收取租金，未告知原告，相关装修已被拆除，物品已被清理；2018年7月、8月、9月的租金等费用原告还是要付的，大门装修时更换门头，被告为原告垫付押金，经营结束恢复原状后应退还押金；原告未按约支付租金，属原告违约，故要求解除合同；已付款项为租金158,360元和押金108,040元，计266,400元，其余款项未支付；被告与第三人的合同期限从2015年8月16日至2021年8月15日，第三人同意转租。以上事实，由《商铺租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、付款凭证、照片、《装修合同》、商铺外立面恢复保证金缴款通知、钥匙收条、户籍工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据第三人的确认其同意转租，故被告有权将涉案租赁场所出租给原告。根据合同约定，原告应先行支付租金162,060元和押金108,040元，但原告仅支付租金158,360元和押金108,040元，尚有租金差额3,700元未支付，而2018年6月15日原告应支付2018年7月1日起至2018年9月30日止的租金，然原告亦未支付，原告显属违约。原告认为被告对租赁场所停水停电，被告对此不认可，在原告未提供充分有效证据佐证的情况下，对此不予认定。而原告认为因被告的原因无法办理营业执照造成原告无法经营，然根据《补充协议二》的内容及原告的确认，双方曾就营业执照问题达成协议即由原告借用上海巍府餐饮管理有限公司的营业执照，实际也进行了经营，原告无证据证明存在经营障碍，因此原告认为无法经营依据不足，不予采纳。由于协助办理营业执照属合同附随义务，即使存在无法办理营业执照的情况，也不能对抗合同主义务即支付租金，故对原告认为行使不安抗辩权而未付租金的意见不予采纳。关于合同是否解除、何时解除的问题。根据原、被告的确认，原告于2018年6月初将租赁场所关闭后离开，双方曾协商解除事宜，但未达成一致意见，2018年6月26日原告将租赁场所的两把钥匙交付给被告，自己则留存一把，在双方均不确认当时约定解除的情况下，被告陈述当时交付钥匙就是表示双方约定原告委托被告将租赁场所由被告出面另行出租以减少损失更具有合理性，原告认为被告擅自将租赁场所另行出租无依据。根据被告的确认至2018年9月20日，被告与案外人达成租赁协议并由案外人入驻并收取租金，被告未将此情况及时通知原告，原告发现后双方发生矛盾，直至2019年1月3日庭审期间双方达成解除《房屋租赁合同》和《补充协议一》的一致意见，即该日原、被告之间的租赁合同关系解除。由于系原告违约而解除，被告无需返还已付租金和押金，原告则应支付至2018年9月19日止的尚欠租金和物业费等。同样由于原告违约导致合同解除，原告要求被告偿付解除合同违约金和赔偿装修损失无依据，不予支持。针对被告要求原告偿付逾期支付租金违约金的问题，根据合同约定系按当年年租金的每日0.05%计算，该计算标准明显过高，应予酌情调整，调整至12,000元。同时根据合同约定，被告结欠原告物业费20,256元和垃圾费10,950元事实清楚，证据确凿，予以支持。被告要求原告支付水电费和门头恢复费依据不足，难以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百四十条的规定，判决如下：一、驳回原告周震宇的诉讼请求；二、确认原告(反诉被告)周震宇与被告(反诉原告)王巍签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》于2019年1月3日解除；三、反诉被告周震宇于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王巍从2018年4月1日起至2018年6月30日止的租金差额3,700元；四、反诉被告周震宇于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王巍从2018年7月1日起至2018年9月19日止的租金142,253元；五、反诉被告周震宇于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告王巍逾期支付租金违约金12,000元；六、反诉被告周震宇于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王巍物业费20,256元；七、反诉被告周震宇于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王巍垃圾费10,950元；八、驳回反诉原告王巍的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,904元，由原告负担。反诉案件受理费3,219元，由反诉原告负担340元，反诉被告负担2,879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  吴卫岗二〇一九年八月五日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。