广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0113执异125号 异议人（案外人）：郑喜宾，男，汉族，1959年7月10日出生，住广州市白云区。 申请执行人：欧治华，男，1964年5月12日出生，汉族，住广州市番禺区。 委托诉讼代理人:麦征，广东青晖律师事务所律师。 被执行人：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编），统一社会信用代码：9144018456790705X3。 法定代表人：方晓涛。 被执行人：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，住广州市白云区。 被执行人：广东珍奇味集团有限公司，住所地广州市从化经济开发区福从路15号，组织机构代码72196779-9。 法定代表人：方晓涛。 上述三被执行人的委托诉讼代理人:方泽鸿，广州市君涛房地产发展有限公司经理。 本院在执行申请执行人欧治华与被执行人广州市君涛房地产发展有限公司(以下简称“君涛房地产公司”)、方晓涛、广东珍奇味集团有限公司(以下简称“珍奇味公司”)民间借贷纠纷执行一案[（2018）粤0113执2007号案]过程中，异议人郑喜宾于2019年2月15日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人郑喜宾称，1、请求番禺区人民法院终止（2016）粤0113民初4572号案对位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号(上雅君庭)3栋601房（以下简称“涉案房屋”）执行；2、请求番禺区人民法院解除（2016）粤0113民初4572号案对涉案房屋查封；3、请求番禺区人民法院判决确认涉案房屋归原告所有；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于君涛房地产公司于2014年11月28日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买君涛公司的涉案房屋，面积为56.37，价格为338633元，原告于2014年12月31日向君涛房地产公司支付了购房款338633元，君涛房地产公司为原告办理了网签手续，但在为原告办理房屋备案前，原告购买的房屋被告于2016年7月4日查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所以的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因申请人已经履行了付款义务并无过错，法院查封申请人已经认购的房屋侵害了申请人的合法权益。房屋现在已经被申请番禺法院强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。申请执行人的查封及执行房屋侵犯了异议人的对于合法物权的期待，违反了法律的规定，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，恳请依法判决。 郑喜宾向法院提交以下证据：证据1.《广州市商品房屋买卖合同(预售)》；证据2.《上雅君庭楼宇认购书》；证据3.《产权情况表》；证据4.《银行流水》；证据5.《交款收据》；证据6.《发票》；证据7.《收款收据三份》；证据8.《公证书》；证据9.《（2016）粤0184执4072号民事判决书》；证据10.《（2017）粤01民终3887号民事判决书》；证据11.《个人名下房地产登记情况登记查询证明》。 被执行人君涛房地产公司、珍奇味公司辩称，异议人郑喜宾申请书的内容均为真实有效，符合客观事实，对于异议人郑喜宾的异议请求，我司无异议。请求法院依法裁定。 申请执行人欧治华、被执行人方晓涛无答辩意见。 经本院审查查明，原告欧治华诉被告广州市君涛房地产发展有限公司、方晓涛、广东珍奇味集团有限公司、林碧娥民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月15日作出（2016）粤0113民初4572号民事判决:一、被告君涛房地产公司应在本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告欧治华清偿借款本金1200万元及利息（利息的计算方法为：以1200万元为本金，按月利率2%的标准从2014年12月24日起计算至款项清偿之日止）；二、被告方晓涛、珍奇味公司对被告君涛房地产公司应承担的上述第一项债务承担连带清偿责任。由于被告君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司不履行判决确定的义务，欧治华于2018年3月13日向本院申请执行。在本案诉讼中，欧治华于2016年6月12日向本院申请财产保全，请求对君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司名下价值1200万元的财产采取财产保全措施，并提供了相应的担保。本院于2016年6月12日作出（2016）粤0113民初4572号民事裁定，对君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司、林碧娥名下的相关财产进行查封，于2016年7月19日查封了涉案房屋。 另查明，君涛房地产公司是有限责任公司(自然人投资或控股)，经营范围是房地产业。 2015年4月7日，郑喜宾与君涛房地产公司签订《广州市商品房屋买卖合同(预售)》，约定郑喜宾向君涛房地产公司认购涉案房屋，总金额338633元，定于2015年7月30日前支付全部房价款338633元，君涛房地产公司应于2015年12月31日前向郑喜宾交付涉案房屋等，合同签订后，君涛房地产公司于2016年6月14日出具发票收取郑喜宾338633元房款。君涛房地产公司未依约交付房屋给郑喜宾，郑喜宾于2016年9月向广州市从化市人民法院起诉请求君涛房地产公司支付逾期交房违约金。广州市从化市人民法院于2016年12月15日作出(2016)粤0184民初4072号民事判决，判决认为《广州市商品房屋买卖合同(预售)》合法有效，君涛房地产公司以338633元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算向郑喜宾支付逾期交房违约金。郑喜宾不服判决提起上诉，二审维持原判。2017年8月11日，郑喜宾与君涛房地产公司签订《关于迟延交房责任的协议》，君涛房地产公司承若最迟在2018年3月31日前交付房屋。涉案房屋至今尚未交付郑喜宾使用。 据广州市从化区城市建设档案局查询的产权情况表记载，涉案房屋未确权，未过户，未抵押。涉案房屋的权利人为君涛房地产公司。《个人名下房地产登记情况登记查询证明》证明郑喜宾有以下房产:1.涉案房屋登记证号20150412418X；2.位于广州市从化区街口逸泉山庒绿泉三径5号，登记字号2017登记12004337号。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”君涛房地产公司作为被执行人逾期没有履行法律文书确定的义务，本院查封其财产，符合法律规定。最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，郑喜宾与君涛房地产公司自愿订立《广州市商品房屋买卖合同(预售)》，该合同没有违反国家法律法规强制性规定，合同合法有效。订立合同时间在本院作出查封涉案房屋之前，郑喜宾已按合同约定付清全部房款。虽然郑喜宾在广州市行政区或内有一间房屋，但其购买涉案房屋目的是自己居住，根据《个人名下房地产登记情况登记查询证明》显示涉案房屋已在2015年办理登记，郑喜宾对涉案房屋享有物权效力，即具有排他效力。涉案房屋至今没有办理过户手续及移交郑喜宾使用的责任在君涛房地产公司。因此，郑喜宾的异议理由成立，本院予以支持。郑喜宾请求法院依法判决确认涉案房屋归其所有，属实体性审查范畴，本执行异议不作认定和处理，郑喜宾可通过诉讼程序或其他法律途径解决。综上所述，依照《物权法》第二十第第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、解除位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭3栋601房的房屋的查封； 二、中止对被执行人广州市君涛房地产发展有限公司名下位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号(上雅君庭)3栋601房屋的执行。 三、驳回异议人郑喜宾其余异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  张继辉 审判员  黄健珊 审判员  叶雪梅 二〇一九年八月五日 书记员  周 楠