安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3934号上诉人（原审被告）：丁梅，女，1981年7月22日出生，汉族，住河南省西峡县。上诉人（原审被告）：刘建军，男，1979年3月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：柯贤凡，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁增珍，女，1981年11月20日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：王自，安徽国恒律师事务所律师。上诉人丁梅、刘建军因与被上诉人丁增珍房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初6823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘建军、丁梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回丁增珍要求刘建军、丁梅返还购房定金20万元的诉请或将本案发回重审。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。一审认定《房地产若干意见》出台后双方协商解决方案的事实错误。一审法院并未查清丁增珍是否具有购房资格。本案房屋不属于新建商品房，丁增珍并未举证其不满足购房条件，一审法院亦未要求丁增珍举证证实。《房地产若干意见》出台后，双方并未解除合同，而是继续履行，双方协商的结果是丁增珍通过如下三种方式购买房屋：第一，丁增珍卖掉家庭名下两套房产，与家庭成员购买涉案房屋；第二，丁增珍缴纳一年社保，购买涉案房屋；第三，丁增珍寻找其他人，以其他人的名义为自己购买房屋。2016年10月18日丁增珍明确表示要出售家庭名下的一套房子，并把合同照片发给丁梅。一审中刘建军、丁梅提交的微信聊天记录可以证实。2016年10月2日《房地产若干意见》出台，双方均未提出解除合同，丁增珍请求给予时间缴纳社保购买房屋，刘建军与丁梅同意。一审中出庭的证人代某也证实缴纳社保和纳某。因此，在《房地产若干意见》出台后的两年时间里，刘建军、丁梅因对丁增珍承诺的信赖，从未提出解除合同。同时，丁增珍也提出由其寻找他人购房，刘建军、丁梅同意其行使更名权，通过他人来购买。一审中提交的微信记录可以证实。综上，双方未解除房屋买卖合同而是对合同进行了变更，丁增珍因不愿履行约定而解约，非因《房地产若干意见》出台而解除。一审法院未依据刘建军、丁梅的申请调查丁增珍的婚姻信息及其家庭名下房产信息，未查明基本事实。一审法院在收到丁增珍提供的《房产信息查询结果》《征信报告》后也未交刘建军、丁梅质证，存在程序违法。2.一审判决适用法律错误。双方已经对房屋买卖合同进行了变更，应当遵守履行。一审法院依据变更之前的合同判决，认定丁增珍解除合同的原因是没有购房资格，属于适用法律错误。丁增珍解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任。3.刘建军、丁梅因信赖丁增珍而在近两年时间未出租出售房屋，已遭受巨大损失，丁增珍无权索回房屋定金。综上，一审判决事实认定错误，法律适用错误。请求二审法院判如所请。丁增珍辩称，刘建军、丁梅的上诉请求和事实理由与客观事实不符，且未提供相应的证据加以支持，纯属主观臆断。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。丁增珍向一审法院起诉请求：1.解除丁增珍与刘建军、丁梅于2016年9月26日签订的《存量房买卖合同》；2.刘建军、丁梅立即连带返还丁增珍购房定金200000元；3.本案诉讼费用由刘建军、丁梅共同承担。一审法院认定事实：2016年9月26日，经安徽链嘉房地产销售代理有限公司居间服务，丁增珍与刘建军、丁梅签订《存量房买卖合同》1份，约定刘建军、丁梅将其所有的位于安徽省合肥市滨湖区云谷路中海滨湖公馆3幢505室房屋出售给丁增珍，转让价款为2548000元。其中附件三约定丁增珍支付刘建军、丁梅购房定金200000元；丁增珍于2016年10月31日前支付首期房价款790000元，并存入房产局指定的托管中心，同日办理房屋过户手续；丁增珍承诺此次购房为首次购房，且无不良征信记录，等等。该合同签订后，丁增珍于当日向刘建军、丁梅支付购房定金200000元。2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，丁增珍属于限购对象。上述意见出台后，中介公司与丁增珍及刘建军、丁梅联系涉案合同履行事宜，三方协商丁增珍可以找具有购房资格的案外人购房刘建军、丁梅涉案房屋。2016年10月27日，刘建军、丁梅办理了涉案房屋的不动产权登记证书。此后，丁增珍虽找到案外人购买涉案房屋，但因丁增珍与刘建军、丁梅未能协调一致，涉案房屋买卖合同未能实际履行。现双方因涉案房屋买卖合同的解除及定金返还事宜未能达成一致意见致丁增珍诉讼来一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。丁增珍与刘建军、丁梅于2016年9月26日就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。丁增珍与刘建军、丁梅在履行涉案房屋买卖合同过程中，因合肥市人民政府办公厅出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，对当事人购房资格进行限制，丁增珍属于该意见规定的不具有购买涉案房屋的资格。为此，双方与中介公司协商丁增珍可以找具有购房资格的案外人购房刘建军、丁梅涉案房屋，但因双方未能协商一致，案外人未能实际购买涉案房屋。此后，因丁增珍属于限购对象，其与刘建军、丁梅之间的房屋买卖合同仍然无法继续履行。综上，双方之间的房屋买卖合同因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，现丁增珍要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，刘建军、丁梅也同意解除，该院予以支持。因限购政策导致合同解除，并非由于双方违约原因，故合同解除后，刘建军、丁梅应当返还丁增珍购房定金200000元。刘建军、丁梅辩称丁增珍通过中介公司与刘建军、丁梅签订房屋买卖合同应当知晓限购政策，但合肥市限购政策于2016年10月2日发布，而丁增珍与刘建军、丁梅于2016年9月26日就签订了涉案房屋买卖合同，客观上无从知晓；且双方签订的合同中并未对限购政策进行约定，也无其他证据证明丁增珍提前知晓限购政策；同时，双方均是通过中介公司购房，如丁增珍提前通过中介公司知晓限购政策，刘建军、丁梅也应知晓，双方就不会再签订涉案房屋买卖合同，故刘建军、丁梅该辩称，该院不予采信。刘建军、丁梅辩称合同无法履行是丁增珍购房前其家庭名下已经有两套房产、征信不合格以及丁增珍未在合理期限内补足社保记录及缴税记录导致的，从双方签订的房屋买卖合同附件三内容看，双方约定的首付款支付及过户时间为2016年10月31日前，刘建军、丁梅于2016年10月27日才办理了涉案房屋的不动产权证书，而截止上述时间，双方交易已受合肥市房地产市场限购政策影响，丁增珍属于限购对象，导致交易无法继续履行；同时，双方与中介公司在限购政策出台后，已知晓丁增珍属于限购对象，才协商丁增珍可以找其他具有购房资格的案外人购买涉案房屋，但因双方在实际操作中未能协调好，才导致最终未能实际履行，故并非刘建军、丁梅在本案审理过程中抗辩的丁增珍在购房前其家庭名下已经有两套房产、征信不合格等原因。此外，丁增珍是否能在合理期限内补足社保记录及缴税记录，并非丁增珍个人单方能够完成的行为，还涉及到社保部门和税务部门的相关法律、政策规定，且双方在限购政策出台后协商过程中并未提出该项措施，刘建军、丁梅在本案审理过程中再苛责上述问题，与事实不符。据此，刘建军、丁梅该辩称，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除丁增珍与刘建军、丁梅于2016年9月26日签订的《存量房买卖合同》；二、刘建军、丁梅于判决生效之日立即返还丁增珍购房定金200000元。案件受理费4300元，由刘建军、丁梅负担。二审中，刘建军、丁梅向本院提交三组证据。证据一，微信聊天记录，用以证明：1.政策出台并未影响双方交易，合同并未解除，双方已协商好由丁增珍卖掉自己一套房子，用家庭名义购买涉案房产，2016年10月29日丁增珍通过微信将房屋出售的合同拍照发给丁梅，2016年11月20日丁增珍仍在出售家庭房屋以便促成本次交易，因此合同无法履行的原因不是政策变动，而是丁增珍不遵守变更后的约定，单方解约；2.双方关系一直良好，2018年滨湖二手房房价下跌，2018年6月20日丁增珍一反常态，在发送措辞严厉的微信后提起本案诉讼。证据二，合肥滨湖新区住宅价格，用以证明刘建军、丁梅为履行合同遭受了房价下跌、租金、差旅费、律师费等损失，丁增珍的定金根本无法弥补其应承担的赔偿责任，故无权索回定金。证据三，邮寄单，用以证明刘建军、丁梅一审申请法院调查取证，一审开庭时法官明确要求丁增珍提供婚姻信息和家庭名下房产信息，否则由刘建军、丁梅补充，后一审法院收到丁增珍提交的《房产信息查询结果》《征信报告》，未交给刘建军、丁梅质证，侵害了刘建军、丁梅的权利，违反了法定程序。丁增珍对证据一真实性无异议，但认为一审中已经提交，不属于新证据，且2016年10月29日丁增珍将售房合同拍照发给丁梅的目的是表明其有购房实力，不能证明催促丁增珍缴纳首付款或补缴社保，刘建军先把丁增珍微信拉黑，丁增珍才发送了2018年6月20日的信息并决定起诉；对证据二真实性无异议，但与本案无关联；对证据三真实性有异议，丁增珍已按一审法院要求提供了丁增珍及配偶的征信情况和房产信息。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，丁增珍与刘建军、丁梅于2019年9月26日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。现丁增珍起诉要求解除涉案合同，刘建军、丁梅同意解除，本院予以确认。丁增珍在《存量房买卖合同》附件三中承诺本次购房为首次购房，依据一审查明的丁增珍个人不动产登记信息查询情况，丁增珍名下确实无其他房产，与其承诺相符。刘建军、丁梅认为此处应以丁增珍家庭名下房产数量为评价对象，而非丁增珍个人。本院认为，从双方订立的合同附件三中“乙方承诺此次购房为首次购房，且无其他不良征信记录”的文义上，无法得出“乙方”应扩大解释为乙方家庭户。且出卖人刘建军、丁梅在订立合同时也未就交易相对人丁增珍的婚姻状况及家庭房产情况予以审查，未尽合理注意义务。再者，从本案现有证据来看，刘建军、丁梅所称的丁增珍家庭户已有两套以上房产并无证据证实。更何况，在2016年10月2日合肥市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》出台之前，无论买受人丁增珍家庭名下有几套房产，均不影响在本市市区内再次购房。即便如刘建军、丁梅所主张，在新政出台后，丁增珍因家庭名下已有两套房产而被限购，也系因限购政策对住房及信贷政策的调整导致，属于不可归责于双方当事人的原因。2016年10月2日新政出台后，双方曾协商通过其他方式继续履行合同，应视为双方试图以变通的方式继续履行原合同，但双方实际未能协商一致。综上，本案基于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，刘建军、丁梅应当退还丁增珍收取的购房定金20万元。综上所述。刘建军、丁梅的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由刘建军、丁梅负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年八月十八日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。