北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初32927号原告：田继平，男，1980年4月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：张泽，北京护宪律师事务所律师。被告：北京启明恒业经贸有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王铁溥，董事长。委托诉讼代理人：韩冰，北京市京都律师事务所律师。原告田继平与被告北京名商物业管理有限公司（以下简称名商公司）、北京启明恒业经贸有限责任公司（以下简称启明公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田继平与被告名商公司之委托诉讼代理人张泽、启明公司之委托诉讼代理人韩冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田继平向本院提出诉讼请求：1、判令名商公司继续履行合同；2、判令启明公司中止对北京市海淀区恩济庄×号×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）的执行；3、本案诉讼费由名商公司、启明公司承担。事实与理由：名商公司于2007年9月在报纸上刊登出售海淀区恩济庄×号×号楼房产的广告。我看到后于2007年11月18日与名商公司签订了廉租住宅租赁合同，承租了涉案房屋，并支付了租金168000元。合同约定租期自2007年11月18日至2027年8月14日。2018年8月28日，名商公司突然张贴通知，要求我于五日内搬离，后经了解我得知名商公司与启明公司签订房屋租赁合同，约定承租北京市海淀区恩济庄82号3号楼，租期为十年，时间为自2007年8月15日至2017年8月14日。名商公司将该涉案房屋转租给我，租期改为二十年。在名商公司与启明公司租赁合同到期后，启明公司将名商公司诉至法院，要求其腾房。现法院已经判决名商公司败诉，启明公司又申请执行腾房。由于名商公司以二十年的租赁期与我签订合同，其实际承租的房屋合同期仅为十年，在其与启明公司合同到期后，又要求我腾房，导致我目前无法居住涉案房屋，无家可归，侵害了我的合法权益，故诉至法院。名商公司辩称，关于田继平的第一项诉讼请求，在不违反法律规定的前提下，在启明公司同意继续与我公司签订租赁合同的情况下，我公司愿意与田继平继续履行租赁合同。田继平第二项诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。第一，我公司与启明公司签订的租赁合同约定的租赁期限为十年，但是合同中也明确约定合同到期后如果没有国家政策强制的情况等不能实际履行的情况，我公司续租十年。基于我公司与启明公司存在的续租意向，我公司与田继平签订了二十年的租赁合同，我公司与启明公司在合同履行期间，因启明公司要对房屋进行整体规划，我公司与启明公司协商先收回一部分房屋，但就收回房屋的面积与继续租赁的面积存在争议，导致租赁合同履行不顺畅，因此双方诉至法院，启明公司要求解除租赁合同。第二，自2017年北京地方对于公寓等群租房政策收紧，原来符合居住条件的房屋之前是允许打包成公寓进行出租的，2017年后政策对此不再允许，这也是我公司与田继平履行租赁合同的政策障碍，对此我公司愿意退还田继平租金，并由田继平腾房。我公司认为公寓租赁形式受到国家不可抗力影响，导致我公司无法继续与田继平履行合同，属于不可抗力。我公司承租了启明公司房屋后，将房屋打造成公寓进行出租，在装修时我公司已经将这一情况明确告知了启明公司，在我公司与启明公司之前的案件中法官也对次承租人的情况进行了调查核实。启明公司辩称，田继平的诉讼请求没有事实法律依据，应当依法驳回。一、田继平对其主张的房屋并不享有合法的承租权。2007年8月14日，我公司与名商公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市海淀区恩济庄×号的房屋出租给名商公司使用，租赁期限为十年，即自2007年8月15日起至2017年8月14日止。因名商公司长期拖欠租金，我公司将其诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》并要求名商公司腾空并交还上述房屋以及支付拖欠的租金与相关款项。该案诉讼期间，上述房屋租赁期限届满，最终法院支持了我公司的诉讼请求，判决名商公司将上述房屋腾空交还我司并支付拖欠的租金、房屋占有使用费以及违约金等款项。田继平诉称，其与名商公司于2007年11月18日签订了《北京市廉租住宅租赁合同》，承租了涉案房屋，房屋租赁期限为2007年11月18日至2027年8月14日，因该合同合法有效且在履行期限内，因此要求法院中止对该房屋的执行，要求名商公司继续履行该合同。我公司认为，田继平的主张没有任何事实与法律依据。我公司与名商公司就涉案房屋签订的租赁合同约定的租赁期限仅为十年，而名商公司将房屋转租给田继平的期限却为二十年，远超过名商公司与我公司约定的租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。因此，因名商公司的租赁期限已届满，田继平对其主张的房屋并不享有合法的承租权。二、田继平应当向名商公司主张其他相关权利而非就涉案房屋主张承租权。如前所述，名商公司在其租赁期限仅为十年的情况下，却与田继平签订转租合同，并约定远超过租赁期限的转租期限，导致田继平对其主张的房屋不享有合法的承租权。而且名商公司承租涉案房屋后，自2009年开始长期拖欠我公司租金，租赁期限届满后也未能将涉案房屋交还我公司，我公司已遭受了巨大的损失。因此，根据合同相对性的原则，田继平应当依据其与名商公司签订的房屋租赁合同向名商公司主张其他相关权利，而非要求法院中止对涉案房屋的执行，要求继续承租涉案房屋。本院经审理认定如下事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2007年8月14日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；建筑面积约3500平方米；租赁期限十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止；前五年租金为每年120万元，后五年租金为每年135万元，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月开始时的7日内支付甲方……。合同签订后，启明公司将涉案房屋交付给名商公司使用。2014年6月25日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、乙方承租甲方位于海淀区恩济庄82号商住楼的租金截止至2014年7月14日止，共计拖欠甲方租金116.85万元。二、乙方承诺拖欠甲方的租金于2014年7月31日前付清。三、乙方如不能按照上述承诺在规定期限内付清所欠租金，将按照所欠租金金额以每日万分之六点六计算支付甲方违约金。但该期限不超过100天，如逾期，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。四、乙方保证自2014年7月15日起按期支付租金，不再拖欠，如有拖欠租金现象，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。五、甲乙双方必须严格执行此补充协议，补充协议与原协议具有同等法律效力。”2016年9月20日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》,约定：“……鉴于乙方上述欠租和安全管理问题，甲方提出合同到期后终止合同的意见，经多次与乙方协商，甲乙双方一致同意终止双方2007年8月所签房屋租赁合同，合同到期后不再续约。有关事宜协议如下：……二、乙方负责清退现有租户，并于2017年8月14日前将该处所有房屋交回甲方。三、本协议签订后，乙方负责清退租户并将房屋交回甲方，自完成房屋接交之日起甲方不再收取已交回房屋的租金……。”2017年，启明公司起诉名商公司房屋租赁合同纠纷，本院于2018年2月1日作出（2017）京0108民初19853号民事判决书，判决：一、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区恩济庄×号房屋腾空并交还北京启明恒业经贸有限责任公司；二、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付租金三百三十二万八千三百三十五元九角四分；三、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内以每日二千五百一十元二角八分为标准，向北京启明恒业经贸有限责任公司支付自二Ο一七年八月十五日至北京市海淀区恩济庄×号房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费；四、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付违约金五十七万元；五、驳回北京启明恒业经贸有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决书经（2018）京01民终4008号判决书维持原判。另查，田继平与名商公司于2008年签订了《北京市廉租住宅租赁合同》，约定由田继平承租位于海淀区恩济庄×号×单元×号房屋，租期自2007年11月18日至2027年8月14日，月租金379.7元。后田继平称其一次性交齐20年租金，并一直自用涉案房屋至今。在（2017）京0108民初19853号民事判决书的执行程序中，田继平对海淀区恩济庄82号房屋提出书面异议，请求中止对该房屋的腾空执行。本院于2019年2月15日作出（2019）京0108执异23号执行裁定书，认为田继平主张的实体权利，与生效法律文书确定的内容相悖。故裁定如下：驳回田继平提出的案外人异议。诉讼中，田继平主张其直到腾房才知道名商公司与启明公司的租赁关系情况，对启明公司主张系房屋产权人一事表示不清楚。名商公司主张启明公司知晓其与田继平签有20年租期的租赁合同，但未能向法庭举证，启明公司亦不予认可，表示其仅知道涉案房屋进行了转租，但是具体的转租情况、租户、期限均不知晓。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，田继平与名商公司存在房屋租赁合同关系，其作为承租人在承租房屋之初应清楚所租房屋的来源及时限。名商公司不能就启明公司知晓并同意名商公司与田继平之间存在20年租期合同进行举证，故本院对名商公司的主张不予采信。综上，现名商公司将涉案房屋进行转租，租期超过与启明公司约定的租期，故在此情形下田继平对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的强制执行无相应依据，本院不予支持。综上所述，本院对田继平要求停止对海淀区恩济庄×号×单元×号房屋的执行等全部诉讼请求均不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下:驳回田继平诉讼请求。案件受理费70元，由田继平负担，其中35元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  冀国红人民陪审员  石亚华二〇一九年八月二十九日书 记 员  白 玥