广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2396号原告：赖笃好，女，1964年9月28日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：蔡杜生，广东众大律师事务所律师。原告赖笃好诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月20日公开开庭审理。赖笃好的委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵，澳美公司的委托诉讼代理人蔡杜生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赖笃好向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向赖笃好支付自1998年9月23日起至2002年1月26日止（1222天）的迟延交楼违约金，违约金以已付购房款总额212683元为基数，按每日万分之五的标准，自1998年9月23日起至2002年1月26日为129949元；2.澳美公司立即向赖笃好支付自2002年4月27日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额212683元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，计至2019年3月18日为212683元；3.本案诉讼费由澳美公司承担。事实与理由：1996年9月22日，赖笃好与澳美公司签订一份《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A33-202号房地产出售给赖笃好，总房价款为212683元，付款方式为二十年免息分期付款，每月月供款为728元。合同约定，澳美公司应于1998年9月22日将该房地产建成并正式交付给赖笃好使用，并在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调赖笃好办理房地产登记手续。赖笃好按合同约定支付了全部购房款，全部履行完合同义务。但澳美公司却未能按合同约定于1998年9月22日将房屋交付赖笃好使用，直到2002年1月26日才交付，且澳美公司拖延至今未能给赖笃好办理产权证。赖笃好多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金，均无果。鉴此，赖笃好特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。澳美公司辩称，一、本案纠纷发生有其特殊的历史背景和历史遗留原因，涉案房产已封顶并具备交楼和办证条件，作为《房地产买卖契约》一方的澳美公司实际上已履行了全部合同义务，涉案房产系因政府行政规划调整，将原属于增城市的澳洲山庄划入萝岗区，之后申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，所以澳洲山庄楼盘才会被广州市政府定性为“烂尾楼”，并非澳美公司故意违约，很明显属于“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平”的情形，依据《合同法》第九十四条的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，应允许变更合同内容或者解除合同，双方不负违约责任。二、赖笃好已在2002年1月16日收楼，之后一直占有使用该房产，且自2009年12月之后就没有缴交过物业管理费，在2013年广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》下发之后，实际上已发生了“情势变更”而致的不可抗力，澳美公司没有必要继续履行原合同，相关的违约责任也已终结，相反是赖笃好至今仍非法占有该房产，应承担相应的占用费用。三、赖笃好的两项诉讼请求缺乏事实依据，且已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，依据《民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。其中第一项诉讼请求，赖笃好实际上在2000年1月26日收楼之日就知道或应当知道其权利受损，也即其第一项诉讼请求的诉讼时效为2002年1月26日前，赖笃好直到2019年3月27日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效，且赖笃好与澳美公司在2002年1月26日已签订《补充协议》，约定赖笃好同意放弃澳美公司延迟交楼的所有责任，也即赖笃好已放弃了该项实体权利，其第一项诉讼请求缺乏事实与法律依据，人民法院应依法予以驳回。第二项诉讼请求，依据双方《房地产预售契约》4-4关于“该房产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。乙方在未付清全部房价之前无权办理上述手续”的约定可知，澳美公司对办理房地产登记手续承担的仅是协助义务，办理房地产登记手续与办妥产权登记证书是两个不同概念，赖笃好与澳美公司双方签订的合同约定的是交付使用后九十天内协调办理房地产登记手续而不是办妥产权登记证书，双方不可能也没有资格规定房产登记机关在什么时候办妥产权登记证书；且本案赖笃好选择的是20年免息分期付款形式，其在2002年1月26日收楼时并未付清全部房款，本来就无权办理房屋过户手续，另赖笃好诉请澳美公司支付迟延办证的违约金是基于合同约定之债所享有的债权请求权，故应适用《民法通则》关于诉讼时效二年的规定。在本案中，从赖笃好认为澳美公司的行为违约之日起（即2002年4月27日），赖笃好就应当知道其权利受到侵害，也即其第二项诉讼请求的诉讼时效为2004年4月27日前，赖笃好直到2019年3月27日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效，且赖笃好主张6%年利率标准计算违约金也缺乏事实与法律依据，人民法院应依法驳回其诉讼请求。综上，请求人民法院依法查明本案事实，结合特殊的历史背景和历史遗留原因，依法判决驳回赖笃好的全部诉讼请求。经审理查明，1996年9月22日，赖笃好（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》（以下简称预售契约），约定赖笃好向澳美公司预购聚龙居A33座第2层202号房，建筑面积为65.32平方米，用途为住宅；合同总价款为212683元，付款方式为二十年免息分期付款。首期房款（含订金）38000元于1996年9月22日支付，剩余房款每期为一个月，每期应缴款为728元。第四条房屋交付状况4-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；4-3约定，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取该房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用；4-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；4-5，甲方应于1998年9月22日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害;2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第八条合同终止与违约责任8-2约定，除本契约第四条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。2002年1月26日，澳美公司与赖笃好签订补充协议，澳美公司同意赠送赖笃好水电建设费10000元，赖笃好同意放弃澳美公司延迟交楼的所有责任。1996年9月22日至2002年1月2日，赖笃好共向澳美公司支付购房款83864元，澳美公司共向赖笃好出具金额不等的收据5张。赖笃好于2010年1月17日支付购房款69888元，赖笃好提交的2018年11月28日的统一收据证明其已支付2010年1月至2016年9月的供楼款58968元。澳美公司确认赖笃好于2016年9月已经付清了全部购房款212683元，但具体付款楼款的时间不记得。2002年1月26日赖笃好收楼。另查明，案涉房屋没有办理大确权。截止至庭审之日，案涉房屋尚未办理房产证至赖笃好名下。审理过程中，赖笃好撤回第一项关于要求澳美公司承担迟延交楼违约金的诉讼请求。审理过程中，本院调取了本院审理的同一楼盘其他购买人起诉澳美公司的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》以及该案上诉后广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，二审查明的事实与一审查明的事实相同，判决维持原判。二审判决于2019年6月27日发生法律效力。（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》查明如下事实：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有赖笃好提交的房地产预售契约、收款收据、收楼回执、广州市澳美物业管理有限公司统一收据、《广州市不动产登记查册表》、澳美公司提交的广州市城乡建设委员会穗建开【2013】491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》、遗留事项处理程序表、补充协议、本院调取的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》、（2019）粤01民终9892号《民事判决书》以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，澳美公司与赖笃好签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋逾期办证违约金的问题。1.澳美公司应承担逾期办证违约责任，双方在预售契约第四条房屋交付状况4-4中明确约定，案涉房屋在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调办理产权过户手续和房地产登记手续。澳美公司于2002年1月26日将房屋交付给赖笃好，按照预售契约约定，澳美公司应于2002年4月26日前协助赖笃好办理房地产权证，但至庭审日，案涉房屋权属证书仍未办理至赖笃好名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助赖笃好办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。2.逾期办证违约金的标准，双方对于逾期办证违约金没有约定，赖笃好主张按照年利率6%标准计算，在法律规定的合理范围内，本院予以采纳。3.逾期办证违约金分段计算，因赖笃好在合同约定的办理产权登记证之日即2002年4月26日止，未按照约定缴纳完毕全部购房款，故澳美公司的逾期办证违约金按照其实际缴纳的购房款计算；因双方当事人均未提交证据或者证据不足以证明赖笃好交清全部购房款的时间以及每笔购房款的缴纳时间，根据每期购房款应在每月10日前缴纳以及付款方式为二十年免息分期付款的约定，对于赖笃好2010年1月至9月缴纳的购房款58968元，本院认定其缴纳时间为2016年9月10日。4.逾期办证违约金的金额，2002年4月27日至2010年1月16日逾期办证违约金按照已付购房款83864元计算为38876元（83864元×6%/年×7年+83864元×6%/年÷365天/年×265天），2010年1月17日至2016年9月9日逾期办证违约金按照已付购房款153752元（83864元+69888元）计算为61341元（153752元×6%/年×6年+153752元×6%/年÷365天/年×237天），2016年9月10日至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金以已付购房款212683元为本金按照6%/年的标准计算；根据合同法对于违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期办证违约金的总金额应以已付购房款总金额212683元为限。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就赖笃好主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赖笃好支付逾期办证违约金，其中，2002年4月27日至2010年1月16日的逾期办证违约金为38876元，2010年1月17日至2016年9月9日的逾期办证违约金为61341元，2016年9月10日至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金以212683元为本金按照6%/年的标准计算，违约金的总金额应以已付购房款总额212683元为限;二、驳回原告赖笃好的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4490元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  龚家芳人民陪审员  朱亚娣二〇一九年八月十四日书 记 员  林碧婷孙晓华