上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初10636号原告(反诉被告)：陈通明，男，1955年11月12日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：金宇，上海尚庭律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵倩倩，女，1990年10月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：丁洁，上海泽玖欣律师事务所律师。原告(反诉被告)陈通明与被告(反诉原告)赵倩倩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈通明的委托诉讼代理人金宇、被告赵倩倩的委托诉讼代理人丁洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈通明向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方之间的房屋租赁合同于2019年4月2日解除；2、判令赵倩倩支付2019年1月至3月房租人民币9万元(以下币种均为人民币)及2019年4月2日至实际清腾房屋之日止的使用费(按每月3万元标准计算)；3、判令赵倩倩返还上海市宝山区环镇南路XXX弄XXX号房屋及28把钥匙。事实和理由：赵倩倩于2017年12月通过中介承租了陈通明位于上海市宝山区环镇南路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积626.27平方米。后赵倩倩未按期支付租金，陈通明要求解除租赁关系，后经中介的调解双方签订补充协议，但赵倩倩仍不支付租金。故，陈通明提出上述诉请。赵倩倩反诉并辩称，不同意全部诉讼请求。陈通明将系争房屋租赁给赵倩倩用于居住，后赵倩倩在装修过程中发现该房屋无法满足居住要求，无法办理居住证，后发现系争房屋用途为厂房。陈通明将未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋出租，涉案租赁合同无效。赵倩倩自始未入住系争房屋，不同意支付租金。故，反诉请求：1、确认双方之间的房屋租赁合同无效；2、判令陈通明退还已收取的租金27万元及押金3万元，共计30万元。陈通明针对反诉辩称，对第一项反诉请求，陈通明是按现状出租，房屋性质是厂房。赵倩倩承诺将系争房屋作为居住使用，陈通明无法干涉。系争房屋是有产证的，被告在涉案租赁合同实际履行一年之后提出合同无效，期间存在三个支付租金时间节点，赵倩倩也支付了租金，可以反映赵倩倩对涉案租赁合同的有效性是认可的。对第二项反诉请求，不同意返还租金，押金同意在支付相应费用后予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括租赁合同、补充协议、房地产权证、律师函、快递回执等，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赵倩倩提供的其与案外人签订的房屋租赁合同，证明赵倩倩居住在他处，没有使用系争房屋。陈通明认为上述证据与本案无关，也无法证明赵倩倩陈述的事实。本院认为，该份证据与本案不具有关联性，也无法证明欲证事实，本院不做认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、陈通明是上海市宝山区环镇南路XXX弄XXX号房屋的权利人，建筑面积626.27平方米，建筑类型工厂，用途厂房，总层数3层。2、2017年12月18日，出租方(甲方)陈通明与承租方(乙方)赵倩倩签订《租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用；建筑面积626.27平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为居住使用；租赁期6年，自2018年4月1日起至2024年3月31日止；月租金3万元，押金3万元，按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，甲方将押金无息退还给乙方；甲乙双方如有特殊情况需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如违约，则向对方支付违约金3万元，如甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金；等。2018年8月1日，双方签订《补充协议》，主要约定，乙方应按租赁合同约定的时间节点向甲方支付租金，如乙方逾期履行上述付款义务的，本协议解除；等。上述合同签订后，陈通明向赵倩倩交付了28把钥匙。赵倩倩向陈通明支付了押金3万元及2018年4月1日至2018年12月31日租金27万元，2019年1月1日起未再支付租金。3、2019年3月29日，陈通明委托律师向赵倩倩发律师函，主要内容为你方至今未支付2019年1月至3月的租金，现致函要求解除房屋租赁合同关系，腾空房屋排除妨害、归还所有钥匙，并支付2019年1月至3月房租及至腾空房屋时止的使用费用。赵倩倩于2019年4月2日收悉上述函件。4、2019年8月6日，本院组织双方到庭办理房屋返还手续，赵倩倩未到庭。后双方的委托诉讼代理人表示将自行协商房屋交接事宜，但仍未果。审理中，赵倩倩表示，承租后进行装修，装修到一半后发现系争房屋的水电与普通居住用房不同，装修就搁置了，遂与陈通明协商，双方未达成一致意见，赵倩倩也无法办理居住证，故未再支付租金，系争房屋现空置中。陈通明则表示，赵倩倩从未向陈通明提出过装修、居住证办理的事情，其一直将系争房屋作仓库使用。审理中，陈通明增加诉讼请求：要求赵倩倩支付违约金3万元即已收押金3万元不予返还。赵倩倩认为不存在违约，不同意承担违约责任。审理中，双方均表示，无其他相关后果需在本案中处理。本院认为，陈通明与赵倩倩签订的租赁合同、补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。审理中，赵倩倩抗辩认为系争房屋未按照建设规划许可建设，但未提交证据证明，本院不予采信。故，对赵倩倩要求确认涉案租赁合同无效的反诉请求，本院不予准许。本案争议焦点主要在于赵倩倩逾期支付租金是否构成违约。本院认为，从涉案合同实际履行情况来看，赵倩倩自2018年4月起承租系争房屋后，向陈通明支付了截止至2018年12月底的9个月租金，双方还于同年8月就涉案合同的履行进一步签订了补充协议。现赵倩倩也未提交证据证明其就系争房屋的用途向陈通明提出过异议，且，期间也未以房屋用途不符合约定向陈通明主张过终止合同。故，赵倩倩现以房屋用途不符合约定为由拒付租金，理由不成立，赵倩倩逾期支付租金构成违约，陈通明据此具有解除权，本院确认涉案租赁合同于解除通知到达之日即2019年4月2日解除。合同解除后，赵倩倩理应将系争房屋清腾，并将28把钥匙返还给陈通明。关于租金。本院认为，系争房屋由赵倩倩控制中，理应向陈通明支付占有使用期间的租金及使用费。故，赵倩倩要求返还2018年4月至2018年12月期间租金27万元的反诉请求，本院不予准许。陈通明要求赵倩倩支付自2019年1月1日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费，本院予以准许。需指出的是，庭审中，赵倩倩一方面对系争房屋的用途提出异议，表示租赁是为了居住，而该房屋无法居住，另一方面又未及时向陈通明返还系争房屋及钥匙，显然有悖契约精神和诚实信用原则。且，本院组织双方协商房屋返还事宜多次均未果，由此产生的后果应由赵倩倩承担。关于违约金。陈通明明知系争房屋用途为工业，仍约定赵倩倩承租系争房屋仅作居住使用，亦存在一定过错，故对陈通明主张违约金即没收押金，本院不予准许。对赵倩倩的相应反诉请求，本院予以准许。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈通明与被告(反诉原告)赵倩倩就上海市宝山区环镇南路XXX弄XXX号房屋签订的《租赁合同》及补充协议于2019年4月2日解除；二、被告(反诉原告)赵倩倩于本判决生效之日起三日内，将上述房屋及28把钥匙返还给原告(反诉被告)陈通明；三、被告(反诉原告)赵倩倩于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)陈通明支付自2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金9万元；四、被告(反诉原告)赵倩倩于本判决生效之日起十日内，按每月3万元的标准向原告(反诉被告)陈通明支付2019年4月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；五、原告(反诉被告)陈通明于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)赵倩倩返还押金3万元；六、驳回原告(反诉被告)陈通明的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)赵倩倩的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为2,450元、反诉案件受理费为2,900元，合计5,350元，由原告(反诉被告)陈通明负担596元，由被告(反诉原告)赵倩倩负担4,754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一九年八月二十三日书记员 董程程附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。