文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15077号原告（反诉被告）：中山市东富房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区升华路15号世家花园3栋首层7卡铺位，统一社会信用代码9144200006145054XM。法定代表人：周希智，总经理。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：万茜，女，1989年12月30日出生，汉族，身份证住址江西省新余市分宜县，委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家麟，广东翔宇律师事务所律师。原告中山市东富房地产开发有限公司（以下简称为东富房地产公司）与被告万茜确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，被告万茜对原告东富房地产公司提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东富房地产公司委托诉讼代理人侯文黔，被告（反诉原告）万茜委托诉讼代理人林少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东富房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告东富房地产公司与被告万茜签订的4份《中山市商品房买卖合同》无效；2.被告万茜立即协助原告东富房地产公司办理注销该4套房产的商品房销售合同备案登记。事实和理由：2016年12月21日，原告东富房地产公司曾向被告万茜借款3190275元，以商品房买卖合同的形式签订4份《中山市商品房买卖合同》，并办理了相关的商品房销售登记备案。原告东富房地产公司在借款后一直有支付借款利息。2018年由于原告东富房地产公司资金链断裂，所开发楼盘成为问题楼盘，受到市政府的高度关注并进行督办。另外由于中山市近来的房价涨幅较大，原告东富房地产公司的资产足以覆盖全部债务及后继工程款。为此原告东富房地产公司曾多次要求被告万茜协助共同处理备案于被告万茜名下的房产，用于归还原告东富房地产公司的借款及后续工程款，但皆被拒，造成原告东富房地产公司重大的经济损失及利息不断的增长，也给社会稳定带来极大的不安因素。因此，中山市政法委牵头问题楼盘小组和西区维稳办要求原告东富房地产公司立即用法律的手段维护其自身及广大购房者的合法利益。原告东富房地产公司认为，所谓“商品房买卖”以及备案的行为，属于典型的“名为买卖，实为借贷”的行为，被告万茜显然不能拥有上述商品房的合同权利以及之后的相应物权，更不能以实为流质的方式占有上述房产，而应依法处理双方之间的借贷关系。为此，原告东富房地产公司提起本案诉讼。被告万茜辩称，2016年11月，原告东富房地产公司法定代表人周希智以公司急需回笼资金完善后续工程为由，以一次性付款、团购优惠价将4个毛坯房出售给被告万茜，双方在2016年12月21日签订4份《中山市商品房买卖合同》，2016年12月20日签订1份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称为补充协议）。2016年12月22日，原告东富房地产公司为被告万茜办理了4处房地产的商品房销售登记备案手续。同年12月23日，被告万茜分4次共支付了4处房地产的购房价款3190275元给原告东富房地产公司指定的银行账户。当日，原告东富房地产公司提出变更《中山市商品房买卖合同》及补充协议为按实际购房款3190275元作借款处理，涉案4处房地产作抵押担保。原告东富房地产公司每月定期向被告万茜支付按3190275元计算3%的利息，至2017年11月20日合计支付了利息765666元。2017年6月21日起，原告东富房地产公司开始拖欠利息15623.73元，2017年8月10日又再次拖欠利息76794.76元。2017年9月27日，被告万茜向原告东富房地产公司发出《关于是否继续履行商品房买卖合同的最后通知》，要求原告东富房地产公司在2017年10月11日前将已付购房款及有关利息全额退回给被告万茜，否则按4份《中山市商品房买卖合同》及补充协议继续执行处理。周希智签收了该通知书。被告万茜认为，涉案合同未违反国家强制性、禁止性规定，是真实的商品房买卖交易，合同合法有效。只不过在签订合同后，原告东富房地产公司提出不卖了，双方同意变更为民间借贷合同，《中山市商品房买卖合同》实质为民间借贷合同，涉案房地产是民间借贷债权的抵押担保物。反诉原告万茜向本院提出反诉请求：1.反诉被告东富房地产公司向反诉原告万茜归还借款本金3092555.17元及利息（从2017年8月18日起至2017年11月20日止利息为266442.61元；从2017年11月21日起至清偿之日止，以本金3092555.17元为基数，按月利率2%计算）；2.反诉原告万茜对拍卖、变卖本案抵押担保的万汇美居住宅小区商品房第5栋301、1701住房，综合商业楼2层6、7卡商铺所得价款享有优先受偿权，多余部分退回反诉被告东富房地产公司，不足部分有反诉被告东富房地产公司继续支付，按照每月2%利息计算至付清为止。诉讼中，反诉原告万茜以笔误为由，更正第2项诉讼请求中“第5栋301、1701住房”为“第5幢301住房、第4幢1701住房”。事实和理由：与答辩意见一致，另外《中山市商品房买卖合同》是否无效不影响债权债务清算，即使合同无效，也要解决合同无效的财产返还问题，反诉被告东富房地产公司仍应按照民间借贷司法解释，承担归还本金、支付利息的义务。反诉被告东富房地产公司辩称，其同意反诉原告万茜的全部诉讼请求，同意拍卖、变卖涉案房地产，至于反诉原告万茜是否享有优先受偿权由法院依法认定。本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，东富房地产公司（甲方、卖方）与万茜（乙方、买方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：双方在2016年12月16日签订商品房买卖合同，乙方以团购方式向甲方买受座落中山市××××号万汇美居第5幢301房、1701房，2F商铺6-7卡；甲方在2016年12月25日之前办妥商品房买卖合同备案登记表交付给乙方，乙方在收到对应的商品房买卖合同备案登记表之日2个工作日内，一次性全额支付价款3190275元给甲方指定的周华东名下银行账户，甲方凭付款银行转账记录出具收到购房款的收款收据给乙方；鉴于目前房地产市场不确定因素较多，双方同意乙方支付购房价款4个月（120天）内为犹豫期，任何一方均可以以发送电子邮件的方式，通知对方解除商品房买卖合同，互不追究违约责任；如果在犹豫期内甲方主张解除合同，甲方应当在发送电子邮件当天向乙方退还全部价款并按月利率千分之二十支付利息给乙方，双方解除合同；如果在犹豫期内乙方主张解除合同，甲方应当在乙方发送电子邮件之日起5天内向乙方退还全部价款并按月利率千分之二十支付利息给乙方，双方解除合同；甲方逾期退还全部价款可以有30天宽限期，但使用该30天宽限期应从收款之日起按月利率千分之二十五计付利息给乙方直至本金全额退还完毕为止；上述120天犹豫期之后的30天宽限期届满，甲方尚没有足额退还全部购房价款及利息给乙方，双方的合同解除权消灭，双方按照商品房买卖合同没有解除处理，商品房买卖合同继续履行。2016年12月21日，东富房地产公司与万茜签订4份《中山市商品房买卖合同》，由万茜向东富房地产公司购买其开发的中山市××××号万汇美居楼盘的预售商品房，总价款合计3190275元，约定购房款以现金方式于2016年12月21日前支付，商品房交付期限为2017年12月31日前。2016年12月22日，双方就该4处房地产办理了商品房销售登记备案手续。4份合同具体情况如下表：            商品房买卖      合同编号              座落              价款      (元)              建筑面积      (平方米)              销售登记备案      编号                  1601141609              4幢1701房              665170              120.80              HTN2016141294                  1601141615              5幢301房              665170              120.94              HTN2016141300                  1601141597              综合商业楼2层6卡              818235              148.77              HTN2016141282                  1601141599              综合商业楼2层7卡              1041700              189.40              HTN2016141284      2016年12月23日，东富房地产公司向万茜出具4张收款收条，确认收到万茜4处房地产的价款共3190275元。2019年6月5日，东富房地产公司诉至本院，主张上述4份《中山市商品房买卖合同》无效。庭审中，东富房地产公司明确合同无效的理由是：1.万茜从未支付过购房款，涉案房地产系东富房地产公司向万茜的借款所用作担保的房屋，“名为买卖，实为借贷”，根据民间借贷司法解释第二十四条的规定应认定为无效合同，因买卖合同形成的合同备案也是无效的；2.东富房地产公司与万茜恶意串通，以不符合市场规律的单价，损害国家税收利益；3.双方约定了高利息，通过以合法的形式掩盖非法目的，达到对非法借贷的保护。诉讼中，东富房地产公司提交了浦发银行个人跨行汇款汇出回单、中国建设银行网上转账汇款电子回单，拟证实其与万茜之间存在借贷关系，其在签订《中山市商品房买卖合同》后向万茜支付了利息。据以上转账凭证显示，案外人周华东于2017年2月24日向万茜转账95708.25元；2017年6月30日至2017年11月20日期间，东富房地产公司的法定代表人周希智先后向万茜转账共237124.75元，转账附言为“利息费用”。万茜确认转账凭证的真实性，并提交了万茜完整的账户交易流水。庭审中经本院询问，东富房地产公司表示：东富房地产公司最初的目的就是要向万茜借款，并以涉案房地产作为担保，并不存在从商品房买卖变更为民间借贷的过程；当时约定统一按照每平方米5500元，有多少房就借多少款，不分商铺和住宅。另外，东富房地产公司与万茜均确认补充协议中“5幢1701房”为笔误，应为“4幢1701房”，且确认双方未在2016年12月16日签订有其他的商品房买卖合同。东富房地产公司称2016年12月16日是签订单边借款合同的日期，但合同由万茜持有，东富房地产公司无法提交；万茜则表示“2016年12月16日”为笔误，双方除《中山市商品房买卖合同》（2016年12月21日签订）及补充协议以外未签订其他合同，包括借款合同。另查，据万茜提交的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案4处房地产尚未办理不动产权属登记，且均没有抵押、查封记录。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。针对双方当事人的诉辩意见，本院分析如下。关于本诉部分。东富房地产公司以“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效。首先，从东富房地产公司提交的4份《中山市商品房买卖合同》来看，约定的房地产交易价格过分低于市场交易价格，并不符合商品房买卖交易中开发商合理的让利幅度，反而与民间借贷用于担保的房地产作价通常低于市场出售价格的特点吻合；其次，双方在签订《中山市商品房买卖合同》前，通过补充协议的方式约定办妥商品房销售合同备案登记后2个工作日内支付全部价款，该操作不符合商品房买卖的交易习惯；再次，万茜在2016年12月23日向东富房地产公司支付全款后，双方随即同意将购房款变更为借款，也是与常理相悖。综上，本院认定万茜与东富房地产公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方真实的目的是以签订《中山市商品房买卖合同》作为借款的担保。那么在此情况下，能否据此认定涉案4份合同无效？首先，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称为民间借贷司法解释）第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”该规定并未否定买卖合同的效力。其次，当事人之间达成借款协议之前或者之后，为保证该协议的履行而签订了包括商品房在内的买卖合同，约定当借款人不能清偿债务时，需将担保标的物的所有权转让给出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，该买卖合同实质为让与担保合同。根据“法无禁止即可为”的私法解释规则，只要是当事人的真实意思，且未违反法律、行政法规的强制性规定，让与担保本身就是合法的，应予保护。至于让与担保合同是否构成虚伪意思表示而无效？根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，隐藏的行为即让与担保行为要根据合同法的相关规定认定其效力。东富房地产公司并未举证其与万茜之间的借贷行为存在合同法第五十二条以及民间借贷司法解释第十四条规定的法定情形，应承担举证不能的不利后果。故东富房地产公司主张涉案4份《中山市商品房买卖合同》无效，并以此要求万茜协助其办理商品房销售合同备案登记手续的诉求，理据不足，本院予以驳回。关于反诉部分。万茜主张东富房地产公司偿还借款本金、利息，以及拍卖涉案房地产并按照民间借贷司法解释第二十四条第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定处理拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，东富房地产公司对上述诉求明确表示同意，故本院予以支持。关于万茜对处理涉案房地产所得的价款是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，涉案的房地产办理的商品房销售合同备案登记属于预告登记。预告登记所登记的，并不是不动产物权，而是在于将来发生不动产物权变动的请求权。进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。因此，商品房销售合同备案登记并未使万茜对涉案房地产享有现实的抵押权，万茜主张对处置价款享有优先受偿权的反诉诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条、第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告中山市东富房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二、反诉被告中山市东富房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告万茜偿还借款本金3092555.17元及利息（从2017年8月18日起至2017年11月20日止利息为266442.61元；从2017年11月21日起至清偿之日止，以本金3092555.17元为基数，按月利率2%计算）。三、如反诉被告中山市东富房地产开发有限公司不履行本判决确定的金钱债务，反诉原告万茜可申请拍卖涉案4份《中山市商品房买卖合同》的标的物【即位于中山市西区江湾路11号万汇美居4幢1701房、5幢301房、综合商业楼2层6卡、综合商业楼2层7卡的4处不动产（商品房销售登记备案编号分别为HTN2016141294、HTN2016141300、HTN2016141282、HTN2016141284）】，并以所得的价款获偿。拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，超过部分应返还给反诉被告中山市东富房地产开发有限公司，不足部分由反诉被告中山市东富房地产开发有限公司予以补偿。四、驳回反诉原告万茜的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32322元，减半收取16161元（原告中山市东富房地产开发有限公司已预交），由原告中山市东富房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费33672元，减半收取16836元（反诉原告万茜已预交），由反诉被告中山市东富房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接向反诉原告万茜返还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李静敏二〇一九年八月十四日书记员  李泳瑜书记员  林雪莲