黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1224民初797号原告：庆安县工业信息科技局。法定代表人：李志远，职务局长。委托诉讼代理人：孙洪岩，系黑龙江千叶律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴洪双，男，1968年12月13日出生，汉族，系原告单位副局长，现住庆安县，被告：庆安县东城加油站。法定代表人：赵建颖，职务站长。委托诉讼代理人：赵建中，男，1960年7月15日出生，汉族，系被告单位职工，现住庆安县，原告庆安县工业信息科技局与被告庆安县东城加油站租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孙洪岩、柴洪双、被告的法定代表人赵建颖及其委托诉讼代理人赵建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庆安县工业信息科技局诉称，2002年7月18日，原庆安县啤酒原料有限责任公司与被告庆安县东城加油站签订了租赁合同，合同约定原庆安啤酒原料有限责任公司将租赁取得土地使用权的部分国有土地（西起厕所东围墙，东至助滤剂厂西墙，北起车库南墙，南至厂区南栅栏）出租给被告用于建设加油站，租期为18年，2002年8月1日起至2020年7月31日止。2009年12月16日，原庆安县经济局作为出租方，与被告签订租赁合同续签协议，将上述租赁合同中出租的土地租期延长20年，即从2020年7月31日至2040年7月31日。在上述两份协议签订之前，原庆安啤酒原料有限责任公司于2000年4月26日由庆安县人民法院裁定进入破产程序。因原庆安啤酒原料有限责任公司租赁使用国有土地，庆安县人民政府于2014年8月12日作出了由庆安县国土资源局与原庆安啤酒原料有限责任公司解除土地租赁关系并收回国有土地使用权的决定，庆安县国土资源局代表政府作出书面决定并通知了原庆安啤酒原料有限责任公司破产管理人。现原告认为，庆安县政府决定收回国有土地使用权，原庆安县经济局与被告签订的合同已不能履行，土地租赁合同因不能实现合同目的，故请求依照合同法第九十四条的规定，解除土地租赁合同。原告在本案开庭前将解除合同的诉讼请求变更为要求确认租赁合同续签协议无效，理由为原庆安啤酒原料有限责任公司虽为原庆安县经济局的下属企业，但原庆安啤酒原料有限责任公司系独立法人单位，其成立至被宣告破产前，享有独立的自主经营权。庆安县人民法院于2000年4月26日受理其破产申请，期间原庆安县经济局未经庆安县政府批准，也未经破产管理人同意，出租国有土地，不仅侵害了企业经营自主权，也违反了国有土地使用权转让的强制性规定，该续签协议应认定无效。故请求依法确认原庆安县经济局与被告庆安县东城加油站的土地租赁合同续签协议无效。原告为证明其主张成立，提供了如下证据：1、庆安县机构编制委员会文件及中共庆安县委文件，证实原庆安县经济局的职能由庆安县工业信息科技局行使；2、租赁合同及租赁合同续签协议，证明租赁土地的具体情况及续签协议执行年限；3、政府会议纪要及国土资源局收回土地的决定书，证实原庆安啤酒原料有限责任公司使用的土地系租赁使用，在公司破产后政府将土地使用权收回。被告庆安县东城加油站辩称，庆安县东城加油站是2002年庆安县欢胜乡人民政府招商引资项目。2002年7月18日原庆安啤酒原料有限责任公司与被告签订了土地租赁合同，约定原庆安啤酒原料有限责任公司将其使用的部分土地出租给承租人建设东城加油站，租期为2002年8月1日至2020年7月31日，租金分期付款。租赁合同签订后，被告相继办理了建设用地批准书、土地使用证、房屋产权证及营业执照。土地使用证注明，东城加油站土地使用年限按租赁合同执行。租赁合同履行过程中，东城加油站首先将租金交付给原庆安啤酒原料有限责任公司，公司破产后租金交给其主管部门庆安县经济局。由于庆安县经济局多次提前收取东城加油站租金，透支使用又无能力退还，故庆安县经济局与东城加油站充分协商后，于2009年12月16日签订了租赁合同续签协议，约定在原有租赁合同的基础上，延长租赁期限至2040年7月31日，庆安县经济局可提前使用每年1万元的租金，其它事项仍然执行原租赁合同条款。被告庆安县东城加油站与原庆安县经济局签订的租赁合同及租赁合同续签协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，也不具有合同法第52条规定的合同无效的情形，故租赁合同及租赁合同续签协议是有效的。被告东城加油站取得的土地使用证表明，使用年限与租赁合同一致，现续签协议至2040年7月31日，故东城加油站土地使用年限应为2040年7月31日。原庆安啤酒原料有限责任公司的主管部门原庆安县经济局系庆安县政府的下属职能部门，其行为代表政府，公司破产后其使用的土地虽被政府收回，但经济局代表政府将土地重新进行了租赁。原告要求认定租赁合同续签协议无效的目的在于将土地转让给中桂制药使用，不是用于公益事业，故此种收回土地使用权的作法让被告不能接受。2000年公司破产后，庆安县经济局作为公司的主管部门，全权处理公司的一切事物，2007年开始，庆安县经济局多次收取土地租金，其身份是多重的，既代表公司也是破产企业的监管人和管理人，同时也代表政府。庆安啤酒原料有限责任公司破产过程中，2014年处理财产时，政府将土地收回后转让给中桂制药使用，当时对被告使用的土地并未作出处理，原因是东城加油站使用的土地已合法办理土地使用证，已从公司使用的土地中拨离出来，政府收回的土地不包括东城加油站的土地。因此被告认为租赁合同续签协议无效的理由不能成立，租赁合同续签协议应继续履行。被告为证明其主张成立，提供了如下证据：1、欢胜乡政府关于招商引资建设东城加油站的报告，证实东城加油站系欢胜乡政府招商引资建设；2、租赁合同及租赁合同续签协议，证实原庆安啤酒原料有限责任公司与东城加油站、原庆安县经济局与东城加油站签订租赁合同及租赁合同续签协议；3、土地使用证、建设用地批准书、产权证，证实东城加油站使用土地的合法性；4、收取租金的收据，证明东城加油站按土地租赁合同约定足额缴纳租金，经济局提前收取租金；5、公安机关建设工程消防验收意见书、营业执照、成品油零售经营批准书、危险化学品经营许可证，证明东城加油站经营的合法性。本案在审理过程中，根据案件需要，调取了下列证据：1、原庆安啤酒原料有限责任公司及庆安县东城加油站的土地档案，该两份土地档案证实，东城加油站使用的土地在庆安啤酒原料有限责任公司土地使用范围之内；2、（2000）庆经破字第1号民事裁定、破产清算组会议记录、庆安啤酒原料有限责任公司破产一案的审理报告、庆安县人民法院更换原清算组成员成立破产管理人的决定。上述证据证明，原庆安啤酒原料有限责任公司于2000年4月26日被庆安县法院宣告进入破产程序，同时成立破产清算组，于2014年9月26日更换原清算组成员成立破产管理人，庆安啤酒原料有限责任公司使用的土地未列入破产财产。对于原告提供的证据，被告对其真实性均没有异议，予以确认并采信。对于被告提供的证据，原告对其真实性亦没有异议，予以确认并采信。对于法院调取的证据，原被告双方对其真实性均无异议，予以确认并采信。双方对于东城加油站的土地使用证的使用年限有不同的理解，原告认为，土地使用证载明的东城加油站土地使用年限按双方的租赁合同执行18年，至2020年7月31日。被告认为，因庆安县东城加油站与庆安县经济局签订了租赁合同续签协议，故土地使用年限应按续签协议执行至2040年7月31日。经审查，东城加油站系2002年11月11日办理土地使用证，租赁合同续签协议于2009年12月16日签订，因被告办理土地使用证时双方未签订租赁合同续签协议，故被告认为的土地使用年限应按租赁合同续签协议执行至2040年7月31日无事实根据，不予认定。经对以上证据的认定，本院确认案件事实如下：庆安县东城加油站系庆安县欢胜乡政府招商引资，于2002年在原庆安啤酒原料有限责任公司使用土地的范围内建设，原庆安啤酒原料有限责任公司与庆安县东城加油站签订了土地租赁合同，约定租赁期限为18年，至2020年7月31日止，合同同时约定了其它事项。庆安县东城加油站在租用土地后办理了土地使用证，在租赁土地建设了办公用房及加油站应有的固定设施并办理了产权证及相关手续。2009年12月16日，原庆安县经济局与庆安县东城加油站签订了租赁合同续签协议，在原租赁合同不变的情况下，租期自2020年7月31日至2040年7月31日。庆安县东城加油站第一份租赁合同租金已提前履行完毕，租赁合同续签协议的租金尚未履行。另查明，原庆安啤酒原料有限责任公司于2000年4月26日被庆安县人民法院宣告进入破产程序，同时成立破产清算组。2014年9月26日更换破产清算组成员并成立破产管理人。破产案件审理过程中，原庆安啤酒原料有限责任公司租赁使用的土地未纳入破产财产，庆安县国土资源局按照县长办公会的要求，于2014年8月12日作出书面决定，收回原庆安啤酒原料有限责任公司使用的土地。本院认为，原庆安啤酒原料有限责任公司以租赁方式取得土地使用权事实清楚，国土资源部《关于国有土地租赁若干意见》第六条规定，国有土地租赁，承租人取得土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地主管部门同意或根据合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。故原庆安啤酒原料有限责任公司在租赁期限内其将土地使用权转租给第三人不违反法律规定。原庆安啤酒原料有限责任公司于2000年4月26日被庆安县人民法院裁定宣告进入破产程序并成立清算组，原庆安啤酒原料有限责任公司的财产处分行为应以破产清算组的名义或于2014年9月26日成立破产管理人后以破产管理人的名义对外实施，原庆安县经济局与庆安县东城加油站订立土地租赁合同续签协议主体不适格，系无权处分，其租赁合同性质应按《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分的人订立合同后取得处分权，该合同有效，故应认定土地租赁合同续签协议为效力待定合同。在2014年8月12日国土资源局作出收回原庆安啤酒原料有限责任公司国有土地使用权之前，权利人为破产清算组，之后权利人为国土资源局。但在原告起诉前，权利人均未对原庆安县经济局处分土地使用权的行为进行追认，故案涉土地租赁合同续签协议因权利人未予追认对双方不产生约束力，故原告要求确认土地租赁合同续签协议无效有理予以支持。国土资源部《关于国有土地租赁若干意见》第五条规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。故被告庆安县东城加油站辩称的原庆安县经济局有权代表政府处分案涉土地使用权违背该条法律规定，不予确认。原庆安县经济局虽为破产管理人的主要成员，但其不能行使破产管理人的权利，故被告辩称原庆安县经济局系破产企业的管理人并监管破产企业可代表破产企业从事民事活动没有法律依据，该抗辩理由不能成立。综上，原告庆安县工业信息科技局作为原庆安县经济局的权利义务承受人，请求确认原庆安县经济局与被告庆安县东城加油站签订的租赁合同续签协议无效的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：原庆安县经济局与被告庆安县东城加油站于2009年12月16日签订的租赁合同续签协议无效。案件受理费4，300.00元由被告庆安县东城加油站承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  郝树长人民陪审员  赵裕坤人民陪审员  宫殿文二〇一九年八月七日书 记 员  闫 兵