四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初1996号 原告：李召华，男，汉族，1949年12月10日出生，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：宋春容，四川法瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰金华，四川法锐（凉山）律师事务所律师。 被告：陈光忠，男，汉族，1965年11月12日出生，住四川省自贡市自流井区。 原告李召华诉被告陈光忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告李召华及其特别授权委托代理人宋春容、被告陈光忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李召华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《酒楼经营权租赁合同》，被告腾退、交还原告房屋；2.判令被告支付租金至房屋腾退交还之日(暂计算至2019年4月的租金为45000元)；3.判令被告支付违约金30000元；4.判令被告支付物管费至房屋腾退交还之日(暂计算至2019年4月的为17463元)；5.判令被告支付天然气费906元、水费216元（截止2019年3月），房屋腾退交还之日新增加的费用另行计算；6.判令被告赔偿原告因重新修复涉诉房屋而导致的租金损失30000元（按照2个月的租金损失计算）。在审理过程中，原告明确诉讼请求第二项尚欠租金为60000元；诉讼请求第四项物管费金额变更为18918元；诉讼请求第五项明确为天然气费1421.06元，水费291元；诉讼费、律师费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月24日签订了《酒楼经营权租赁合同》，原告将位于奥城花园5栋2-4、3-4、4-4，共三层出租给乙方，约定的租赁期限是自2018年8月1日至2022年7月31日止，合同对租赁费及计算方式、房屋内附属设施的归属、违约责任等都进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定将涉诉房屋交付给被告。被告支付租金至2019年1月。2019年2月被告打电话给原告表示不租了，但又称房屋内还存放有物品，因此并未腾退房屋交还钥匙。2019年3月底，原告从被告处取得钥匙后查看涉诉房屋，发现房屋内属于原告所有的附属物房屋吊顶、中央空调、灯具等遭被告严重破坏，原告向当地派出所报案，但被告知属于合同纠纷未予立案受理，后被告称房内还有没搬完的物品等，将钥匙取走，至今未交付涉诉房屋的钥匙，也没有交还房屋。原告为维护合法权益诉来本院。 被告陈光忠答辩称，被告在2019年1月就打电话告知原告不再租房，原告表示同意。到2019年2月，被告给原告确认。当时房屋内的东西都是被告购买，原告让留着，用来租给别人，租得出去就抵给原告。在经过原告确认房屋内设施后被告将钥匙交给原告。但原告让被告留着钥匙，有人来租房请被告帮忙开门。水费一直是被告在缴纳。双方的合同上也明确约定只有中央空调、水、电、气户头、门窗、灯具属于原告，其余的东西都是被告购买，有证人证明。原告应当在保证金抵扣费用后将剩余的钱退还。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合其他证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告陈光忠系易家菜餐厅的经营者，其原本经营场所位于奥城花园南区。为扩大经营，被告向原告提出租房请求。原、被告于2018年4月24日签订了《酒楼经营权租赁合同》，原告将位于奥城花园5栋1单元2-4（346.51㎡）、3-4（346.51㎡）、4-4（346.51㎡），共三层出租给乙方，约定租赁期限自2018年8月1日至2022年7月31日止，第一年租金180000元，还应支付水、电、气费及物管费等费用。合同还约定：“……本酒楼设施设备（含中央空调，水、电、气户头，门窗、灯具）均属房屋附属物；乙方只在租赁期间拥有使用权，其所有权永远属于甲方……2018年12月20日以前付下年一季度租金4.5万元……逾期未支付房屋租赁费，视为乙方违约，甲方有权提前终止该合同，并向乙方追偿违约金……为了保证甲方财产不受损失，签订本合同时，乙方应向甲方交纳履约保证金叁万元。此款用途为……任何一方违反本合同之约定，都应当承担违约责任，违约方向守约方支付违约金叁万元整，赔偿对方的一切损失……”。原、被告签订合同后，案涉房屋上一任承租人遂将房屋内物品出售给案外人凡清双，在凡清双拆搬物品前，被告与之达成协议，将物品直接转售给被告。被告在接收房屋和购买凡清双物品后，自2018年8月开始按约定支付房屋租金至2019年1月。2019年2月，被告电话通知原告表示不再承租，原告表示同意。 2019年3月，被告陈光忠即通知案外人凡清双到案涉房屋内，将案涉房屋内的物品出售给凡清双，并由凡清双拆搬。拆搬期间，原告曾到现场查看拆搬情况。拆搬后，被告将钥匙交给原告，原告曾进入案涉房屋张贴出租广告。后原告将钥匙存放在被告处。2019年3月29日，原告李召华向遂宁市公安局河东分局慈音寺派出所报警，称其位于遂宁市船山区门面房被人严重破坏。原、被告双方均到派出所作了笔录。被告陈光忠在笔录中称其拆除物品系个人购买，虽然原告将钥匙暂放被告处，但案涉房屋仍旧可以通过其他途径进入，并陈述其向原告缴纳了20000元的保证金。原告李召华认可其只收到被告10000元保证金。案涉租赁合同解除后，房屋即未再次出租。原告李召华在2019年4月缴纳案涉房屋水费291元，天然气费1420元。案涉房屋总面积为1039.53㎡，物管费计算标准为1.4元／㎡／月。后双方产生争议，原告李召华遂起诉来院。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否解除及解除时间；二、被告是否欠付租金及欠付金额；三、被告是否存在违约行为并应承担违约责任；四、被告是否欠付物管费、水费、天然气费及金额；五、被告是否给原告造成损失并承担赔偿责任；六、原告收到被告的履约保证金金额及品迭欠付费用后退还金额。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，原、被告双方均认可被告在2019年2月已电话告知原告租赁案涉房屋至2019年2月底，原告也表示同意。原、被告之间的租赁合同已基于双方的约定解除，即被告陈光忠承租案涉房屋至2019年2月底即不再续租，且原告庭审中自认被告已将案涉房屋腾退并将钥匙交付原告，原、被告之间的《酒楼经营权租赁合同》已解除，房屋已腾退交付。故对原告主张解除《酒楼经营权租赁合同》并腾退、交还房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，根据被告申请出庭的证人证明及原告在诉状及庭审中的陈述，被告陈光忠在2019年3月完成了搬迁和拆除，并有向原告交付钥匙的行为。原告在诉状中亦自述2019年3月底从被告处取得了钥匙。原、被告双方协商一致解除合同，被告腾退房屋并向原告交付了钥匙，且原告也自认在2019年3月即进入案涉房屋张贴租房广告。据此，可以认定被告在2019年3月已交付房屋给原告。虽原告后又将钥匙交给被告，但系其自行处置行为。被告陈光忠虽陈述自己在2019年2月即完成了房屋腾退交付，但未提供充分的证据予以证明，故不予采信。因此，对于被告实际交付房屋时间，本院认定为2019年3月。原、被告均认可房屋租金已支付至2019年1月份，故对于原告主张的被告欠付租金期间为2019年2月、3月，欠付金额为180000元÷12个月×2个月=30000元，本院予以支持。超过部分，理据不足，不予支持。 关于争议焦点三，原、被告双方在合同中明确约定“……2018年12月20日以前付下年一季度租金4.5万元……逾期未支付房屋租赁费，视为乙方违约，甲方有权提前终止该合同，并向乙方追偿违约金……任何一方违反本合同之约定，都应当承担违约责任，违约方向守约方支付违约金叁万元整，……”。原、被告虽系协商一致解除合同，但被告未按合同约定时间支付房屋租金，已经构成违约，且其要求提前解除合同势必会给原告带来租金损失，应当支付违约金。原告主张违约金金额应按双方合同约定计30000元，因违约责任的功能系损害填补功能，故违约金应以实际损失为基础，就本案而言，因被告陈光忠的违约行为给原告造成的损失主要体现为资金占用损失及实现权利产生的费用损失,结合当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对违约金酌情支持9000元为宜，超过部分不予支持。 关于争议焦点四，根据原、被告双方的租赁合同约定，被告应当缴纳房屋租赁期间的水、电、气费及物管费等。被告在庭审中陈述水、电、气已交至2019年2月份。原、被告均认可2019年3月其搬出后，涉案房屋未再出租，未产生新的水、气费用。根据原告出示的缴费票据，可以认定原告李召华在2019年4月缴纳的水费、天然气费系被告搬出时拖欠的费用，故对原告主张的被告欠付水费291元、天然气费1421元，本院予以支持。对于被告拖欠的物管费，根据原、被告双方合同约定，被告陈光忠租赁房屋的期间为2018年8月-2019年3月，其承担物管费的期间也应当是2018年8月-2019年3月，故对原告要求被告陈光忠承担物管费346.51㎡×3层×1.4元/㎡×8个月=11642.7元，本院予以支持。 关于争议焦点五，对原告主张的被告赔偿涉诉房屋因重新修复而导致的租金损失30000元的诉讼请求，原、被告已于2019年3月交接了房屋钥匙，合同中未约定租金损失且原告未提供充分的证据证明原告因重新修复造成了租金损失，故本院不予支持。 关于争议焦点六，原告认可收到被告履约保证金10000元，被告庭审中虽辩称交给原告履约保证金30000元，但未提供证据证明且原告不予认可。故对原告认可10000元，本院予以认定；超过部分，不予认定。原、被告均同意该保证金在被告应支付原告的相关费用中予以品迭，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告陈光忠应向原告李召华支付欠付的房屋租金30000元、违约金9000元、物管费11642.7元、水费291元、天然气费1421元，五项费用共计52354.7元，品迭被告陈光忠已经支付的履约保证金10000元后，被告陈光忠还应于本判决生效后五日内向原告李召华支付42354.7元； 二、驳回原告李召华的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1675元，保全费1000元，合计2675元，由原告李召华负担675元，被告陈光忠负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  刘树青 人民陪审员  杨 强 人民陪审员  韦 芬 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  徐千惠