文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初4682号原告：冉令峰，男，1987年6月9日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：王建国，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：刘艳，重庆新盟律师事务所律师（实习）。原告：冉光举，男，1964年12月23日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：王建国，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：刘艳，重庆新盟律师事务所律师（实习）。被告：申佳实业(集团)有限公司，住所地重庆市两江新区星光大道土星A2栋20楼，统一社会信用代码91500000287620222A。法定代表人：肖家运，董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：邱兴宇，男，1969年12月5日出生，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工。原告冉令峰、冉光举与被告申佳实业(集团)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告冉令峰、冉光举及其共同委托诉讼代理人王建国、刘艳，被告申佳实业（集团）有限公司的委托诉讼代理人邱兴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉令峰、冉光举向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告为原告办理房屋产权登记证并向原告支付从2012年2月15日起至办证之日止的逾期办证违约金；2.由被告承担案件受理费。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：撤回对办理产权登记证的要求，只要求被告支付办证违约金从2012年2月15日起至2019年6月18日止的逾期办证违约金(从2012年2月15日起，以479200元为基数，按照年利率6%计算)。事实及理由：原、被告于2011年5月16日签订《商品房买卖合同》，购买位于重庆市开县（现开州区）XX片区XX中路5幢C4-2商业门面房一套，房价总额为479200元。合同第六条约定于2011年12月15日前交房，合同第十五条第二款约定在商品房交付使用后60日内应办理《房地产证》。但时至今日，被告一直未能为原告办理产权证书，其行为已经构成违约。原告的妻子病重多次找到被告方要求其为原告办理房产证，由原告申请贷款用于支付妻子的治疗费用，当时公司承诺为其尽快办理房产证书，但是也没有兑现，导致原告的妻子因为缺乏治疗费用因病死亡，这是因被告的违约行为给原告造成的最重大的损失。由于被告的持续不断的违约行为以及持续的承诺导致本案不发生诉讼时效豁免的情形。原来开州区法院作出的判决书中均引用最高法相关司法解释作出相应的判法，支持了原告方的逾期办证违约金的请求，并且在该判决中对被告方的诉讼时效责任豁免的请求未予支持。为维护原告的合法权利，故诉至法院，请求法院判令所请。被告申佳实业(集团)有限公司辩称，原告的诉求部分超过诉讼时效，不应得到支持。原告主张被告承担违约责任的时间应当从2017年6月18日到2019年6月17日。原告计算违约金的标准有误，原告计算的标准是年利率6%，本案的违约金标准应当按照年利率4.75%计算。被告对于本案中逾期办证这一违约事实从来没有否认也从来没有否认依法承担违约责任，虽然原告方一再陈述被告存在违约行为及违约原因，我们认为无论被告是因为什么原因违约不能成为诉讼时效中止、中断、延长的法定事由。原告方以开州区法院作出的类似案件的判决作为诉讼时效责任承担的一个理由，我们认为不能成立，在前几起诉讼案件中，被告没有提出诉讼时效的抗辩理由，法院也没有就诉讼时效进行认定和审查，所以我们认为原法院的判决与本案不具有关联性。原告举示的证据并不存在诉讼时效中止中断的法定事由。请求法庭根据事实和理由就本案是否超过诉讼时效依法认定并作出公正判决。经审理认定事实如下：2011年5月16日，原告冉光举、冉令峰(乙方)与重庆市申佳实业（集团）有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市开州区XX片区XX中路XX滨湖明珠5幢C4-2号门市出售于乙方，该门市为预售商品房，商业用途，总价款为479200元，签订合同时首付450000元整，余款在交房之前一次性付清。原告在2012年4月11日付清全部房款。合同约定甲方应在2011年12月15日前将房屋交付乙方，被告按期交付了房屋。合同约定自本合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，但时至2019年6月18日，被告才取得重庆市开州区国土资源和房屋管理局不动产登记受理通知单。另查明，原告在购买该门市后，被告将原告所购房屋用于抵押贷款。2014年7月21日，重庆市申佳实业(集团)有限公司变更登记为申佳实业（集团）有限公司。上述事实，有当事人的陈述以及原告的身份信息、被告的企业信用信息、重庆市商品房买卖合同、收据、房屋现状的照片、判决书等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告于2011年5月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方基于平等协商，公平自愿达成的，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，不属于需登记备案才能生效的合同，该合同自双方签订时便发生法律效力，对原、被告双方具有法律约束力。按照《重庆市商品房买卖合同》中的约定，原告购买门市的办证时间为交付房屋后的60日内，但被告至2019年6月18日才取得重庆市开州区国土资源和房屋管理局不动产登记受理通知单，且被告将已售房屋进行抵押贷款，应属被告恶意违约，被告应当承担相应的违约责任。按合同约定，办理产权证时间应为2012年2月13日之前，故此，被告的逾期办证违约金起算日应为2012年2月14日，计算至原告主张的2019年6月18日止。但是，被告辩称违约金已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案逾期办证违约金的诉讼时效并没有法律特殊规定，应按照三年诉讼时效进行处理。故本院依法从原告起诉之日起倒计三年，即2016年5月28日起的违约金请求权尚在三年诉讼时效期内，本院依法予以支持。但在2016年5月28日之前的违约金，因原告并未提供证据证明存在诉讼时效的中止、中断情况，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定原告应当承担举证不能的法律后果。故此，本院对原告诉请的逾期办证违约金起止时间确定为2016年5月28日起至2019年6月18日止。对于逾期办证违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告在合同中没有约定逾期办证违约金的计算方式，原告也未举证证明其损失数额，本院可参照中国人民银行计收逾期贷款利息的计算标准计算违约金，但是原告现主张按照年利率6%计算，低于中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准，是其对自身民事权利的处分，本院依法予以准许。故本院对原告诉请的逾期办证违约金的计算标准确定为以已付购房总款479200元为基数按年利率6%计算。经计算，被告应支付原告的逾期办证违约金为87933.20元（479200元×6%×3年+479200元×6%÷12月÷30天×21天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告申佳实业(集团)有限公司在本判决生效后十日内支付原告冉光举、冉令峰逾期办证违约金87933.20元；二、驳回原告冉光举、冉令峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4426.78元，减半收取2213.39元，由被告申佳实业(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 雷洪二〇一九年八月七日法官助理 沈建书 记 员 唐琳