安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终2848号上诉人（原审被告）：杨魁，男，1979年10月8日出生，回族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：杨庭明，男，系杨魁父亲。委托诉讼代理人：杨军，男，系杨魁哥哥。上诉人（原审被告）：朱庆祥，男，1969年9月10日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：尹奇，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳杨，安徽汉合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙颖，女，1971年5月20日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：刘欢，安徽天禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王林，男，1974年12月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上诉人杨魁、上诉人朱庆祥因与被上诉人孙颖、被上诉人王林确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。上诉人杨魁的委托代理人杨庭明、杨军，上诉人朱庆祥及其委托诉讼代理人靳杨，被上诉人孙颖及其委托代理人刘欢到庭参加了诉讼。被上诉人王林经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。杨魁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙颖的全部诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋在杨魁处分前已经由工商银行向一审法院起诉王林和孙颖，案由为金融借款合同纠纷，案号为（2013）瑶民二初字第01796号。可见，王林和孙颖客观上已经不再继续归还所欠工商银行借款本息，主观上已经同意由工商银行进行依法处分；2.杨魁与王林、孙颖存在经济纠纷。2011年王林和孙颖在婚姻关系存续期间共同委托杨魁就涉案房屋的出售进行委托公证，可见在2011年王林和孙颖就已经有处置涉案房屋的意思表示。孙颖在诉状中陈述“受胁迫出具涉案委托书”，不仅无证据证明，且至今没有提出撤销公证委托书的诉讼。3.杨魁得知工商银行准备处分涉案房屋时，与工商银行及房屋中介机构进行沟通和协商，在朱庆祥愿意购买的情况下，要求朱庆祥代王林、孙颖还清所欠工商银行的本息，从而让工商银行向一审法院申请解除对涉案房屋的查封。在涉案房屋被解除查封后，杨魁与房屋中介机构、朱庆祥签订《存量房买卖合同》系合法有效。4.朱庆祥是按照房屋市场价进行给付，不存在孙颖在诉状中所陈述的“不合理”的价格。杨魁虽手持公证书，但办理房屋过户手续均按照法律规定进行，一审法院查明的事实也反映朱庆祥代王林、孙颖向银行代还了本息等。《存量房买卖合同》约定涉案房屋价格为50万元，和合肥市地方税务局瑶海分局对涉案房屋的评估价为502600元基本一致，可见交易价格就是市场价格，不存在不合理的价格一说。后朱庆祥将20万元汇入合肥市存量房资金托管瑶海分中心账户，才顺利进行了过户。可见，杨魁的代理行为是合法的。综上，杨魁有权代表王林、孙颖进行合法的房屋处置。一审法院判决确认杨魁与朱庆祥就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》无效是错误的。请求二审法院依法改判。孙颖辩称，一、杨魁与朱庆祥确系恶意串通，损害了孙颖的合法权益，一审判决确认合同无效正确。1.涉案《委托书》系杨魁通过胁迫方式取得，并违法办理了公证手续。2.涉案房屋面积为127.25平方米（含34平米阁楼），在涉案合同签订时的市价为7000多元，涉案房屋转让价款应至少为90万元，而合同中确认价款仅为50万元，明显低于市场价格。杨魁在出售涉案房屋前未征求孙颖和王林以何价格出售房屋，直接以严重低于市场价的价格将房屋出售，故涉案房屋交易极不合理，实为杨魁与朱庆祥间的恶意串通行为。3.朱庆祥至今未能提供其支付全部购房款的证据，其在一审中仅提供部分代为偿还银行贷款凭证，累计金额为371940.3元，但其一直未能提供剩余20万元的付款凭证。4.假设朱庆祥全部支付上述57万元款项，那么该款项金额与合同约定的50万元购房款相差7万多元，不符合正常交易情形。5.假设朱庆祥确系支付了剩余20万元购房款，杨魁亦未能将剩余购房款交付给孙颖。二、本案涉嫌套路贷刑事犯罪，若二审法院认为本案案件事实尚不足以作出二审判决，请求二审法院将本案移送公安机关处理。综上，请求二审法院驳回杨魁的上诉请求。朱庆祥辩称，朱庆祥与杨魁签订的《存量房买卖合同》是合法有效的，其对购买的房屋支付了合理价款，共支付617976.73元，且在房产部门也办理了过户手续，并已入住涉案房屋。同意杨魁的上诉意见。王林未作书面答辩。朱庆祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙颖的诉讼请求。事实与理由：1.朱庆祥为王林支付的个人房屋抵押贷款以及个人消费贷款的本息已达到372976.73元，而一审法院仅认定了295893.6元，与事实不符。除了朱庆祥为王林偿还的贷款本息外，双方还就剩余部分房款办理了资金托管业务，随后朱庆祥将20万元房款支付至资金托管账户。在办理涉案房屋过户时，因王林涉及债务纠纷，涉案房屋被肥东县人民法院查封，朱庆祥又另行支付了45000元费用，使得涉案房屋得以解封，从而办理了过户手续。故朱庆祥为购买涉案房屋，除去过户的税费外，实际支付的购房款已达617976.73元，一审法院对涉案房款的支付情况并未查清。2.2011年4月30日，孙颖、王林与杨魁签订《委托书》，并经肥东县公证处公证。该《委托书》载明了杨魁全权代理出售涉案房屋，不仅明确了前5项代理事项，在第6项中说明了其他一切与此房买卖有关的所有事项，均由杨魁全权代理。这也就是说，杨魁有权利代理孙颖、王林办理买卖房屋的一切手续，包括约定价格、收取购房款等。孙颖系完全民事行为能力人，完全能够辩别出具涉案《委托书》的法律后果，其辩称杨魁对其有胁迫行为，并未提供相应的证据证实，且在出具《委托书》后至今的六、七年里，也从未对《委托书》提出过任何异议。因此，杨魁依据该《委托书》，有权代理与涉案房屋买卖的一切事项。3.因《委托书》系合法有效的委托手续，朱庆祥据此与杨魁签订《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，系合法有效之合同。且涉案房屋已过户至朱庆祥名下，朱庆祥也支付了合理的对价，理应取得涉案房屋所有权。综上，孙颖、王林向杨魁出具《委托书》，委托杨魁全权代理与涉案房屋买卖有关的一切事项，其有权利代理孙颖、王林与朱庆祥签订《存量房买卖合同》，且朱庆祥已支付了合理对价，取得了涉案房屋的所有权。请求二审法院判如所请。孙颖辩称，同对杨魁上诉的答辩意见。杨魁辩称，孙颖、王林与杨魁关系很好，所以才委托杨魁作为代理人，《委托书》是合法有效的。没有任何人胁迫，孙颖、王林都是自愿按手印并签名的。同意朱庆祥的上诉意见。王林未作书面答辩。孙颖向一审法院起诉请求：1.确认2015年5月就合肥市瑶海区铜陵路科研小区2幢502室房屋（权证号：房地权瑶字第××号）签订的《存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用和保全费用由王林、杨魁、朱庆祥共同承担。一审法院认定事实：2011年4月30日，孙颖、王林(委托人)与杨魁(受托人)签订一份《委托书》，现委托人夫妻委托受托人为我们的代理人，全权办理位于合肥市肥东路科研小区2幢502室混合结构成套房屋一套(其中建筑面积92.84平方米，权证字号：房地权瑶字第××号)的出售事宜。其代理人的全权代理事项如下：1.代理签订存量房买卖合同、办理产权过户及房屋交接手续；2、代理签订资金托管协议或到银行开取帐户及代理签字领取上述房屋的售房款；3.代理到税务部门办理纳税手续并代交税款或开取免税证明、或办理退税事宜；4.调阅上述房屋档案及户籍的情况并复印相关资料；5.代理水、电、天然气、有线（数字）电视、宽带网络、物业等交接、过户手续；6.其它一切与此房买卖有关的事项。受托人在办理上述事项中所签署的一切相关文件，我们均予承认，并承担由此产生的一切法律责任。……。王林、孙颖在该委托书上签名并捺手印。2015年5月，杨魁作为孙颖、王林的代理人,以王林(出卖人)名义与朱庆祥(买受人)签订一份《存量房买卖合同》，约定：出卖人出卖的存量房坐落于合肥市肥东路科研小区2幢502室混合结构成套住宅，建筑面积127.25平方米，权证字号：房地权瑶字第××号；存量房转让价款500000元；付款协议：出卖人同意买受人向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币贰拾万元；买受人替出卖人还贷款叁拾万元等。因孙颖、王林曾以涉案房屋作抵押向中国工商银行股份有限公司合肥和平路支行借款370000元，并在房产管理部门办理了抵押登记手续。2015年5月13日，朱庆祥替王林向上述银行偿还个人房屋抵押贷款229803.29元、利息1036.41元，计230839.70元。同日，朱庆祥替王林计向银行偿还个人消费贷款利息65053.90元，用于解除银行对涉案房屋的查封。2015年5月18日，朱庆祥到房产管理部门办理了该房屋的过户手续，并领取房屋屋所有权证(证号8120074679)。另查明，孙颖与王林原系夫妻关系，双方于2006年以按揭贷款的方式购买了位于合肥市瑶海区肥东路科研小区2幢502室房屋一套(其中建筑面积92.84平方米，另有阁楼建面：34.41平方米)，并领取该房地产权证(房地产权利人：王林，权证字号：房地权瑶字第××号)。孙颖与王林于2012年12月10日在合肥市瑶海区民政局办理了协议离婚手续,并领取《离婚证》，双方签订的《离婚协议书》中约定位于合肥市瑶海区肥东路科研小区2幢502室房屋一套产权归女方所有。杨魁主张其于2011年4月30日与孙颖、王林签订的《委托书》，经安徽省肥东县公证处公证，并提供该公证处于2011年5月3日作出的(2011)皖东公证字第1564号《公证书》一份；孙颖质证时提出异议，认为该《委托书》上其签名是其签的，但其未到公证处去签名，未能举证证实。孙颖主张杨魁通过胁迫方式取得涉案《委托书》，亦未能举证证实。朱庆祥已按合同约定支付给杨魁涉案房屋购房款500000元(其中代王林还欠银行以房抵押贷款、缴纳购房的税费、余款给杨魁)；杨魁庭审中予以认可,并主张用该余款偿还王林所欠杨魁及杨军的债务，未举证证实。庭审中孙颖主张杨魁将涉案房屋以不合理价格出售给朱庆祥，未将出售的价格告知孙颖，认为涉案房屋出售时市场价为7000元/每平方米左右；杨魁、朱庆祥主张当时市场价为5000元/每平方米，已将出售的价格告知王林,均未举证证实。一审法院认为，合同的有效成立，应基于双方当事人的真实意思表示。本案中，孙颖、王林虽然书面委托杨魁办理涉案房屋的出售，并进行了公证，但双方在委托书中并未就房屋的价格做明确的约定，因此杨魁作为代理人在实际出售房屋前应告知委托人孙颖、王林出售价格这一合同重大事项，并获得孙颖、王林许可，如因特殊情况事前未能获得许可，也应以合理的价格出售房屋，并在交易后及时向孙颖、王林披露出售价格并获得孙颖、王林追认，同时将房款支付给孙颖、王林。但从目前查明的事实来看，杨魁在出售房屋前以及出售房屋后，将存量房买卖合同上约定的价格未告知孙颖，购房人朱庆祥也未实际支付任何购房款给孙颖，因此，该售房过程无法体现委托人孙颖的真实意思表示，孙颖与朱庆祥之间并未存在真实的房屋买卖意思表示。朱庆祥辩称，其支付的购房款用于偿还孙颖、王林所欠银行及杨军的债务，未举证证实偿还杨军的债务系孙颖、王林意思表示，且孙颖对此不予认可，故该院对朱庆祥该主张，不予支持。至于孙颖、王林与银行及杨军之间的借款，系民间借贷法律关系，与该案审理的房屋买卖合同非同一法律关系，是否成立及具体数额等事项不予审理。综上所述，据此，该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：杨魁以孙颖、王林名义与朱庆祥于2015年5月就位于合肥市肥东路科研小区2幢502室房屋(权证字号：房地权瑶字第××号)签订的《存量房买卖合同》无效。案件受理费80元，保全费3020元，公告费800元，合计人民币3900元，由杨魁、朱庆祥负担。二审中，杨魁向本院提交四份证据。证据一，（2013）瑶民二初字第1796号民事判决书，证明王林、孙颖欠工商银行按揭贷款311890.81元、利息11000元、律师费14000元。证据二，（2013）肥东民一初字第642号民事判决书，证明王林欠杨军本金24万元及利息，合计34.5万元。证据三，房屋所有权登记转让审核表，证明王林、孙颖欠三案外人钱款的事实，三案外人起诉至肥东县人民法院，涉案房屋被肥东县人民法院查封。证据四，公证书，证明王林、孙颖全权授权杨魁出卖涉案房屋，代理权限符合法律规定，应为合法有效。孙颖质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但认为无法达到其证明目的。朱庆祥质证对上述证据的三性和证明目的均无异议。朱庆祥向本院提交三份证据。证据一，工商银行账户明细及凭证，证朱庆祥于2015年5月13日代王林偿还银行贷款本息合计372976.73元，一审法院认定为295893.6元，属认定事实错误。证据二，存量房资金托管协议、调查令（回执），证明朱庆祥购买涉案房屋时，向资金托管账户支付了20万元购房款，该款项已被支取。证据三，肥东县法院执行笔录，证明朱庆祥为解除涉案房屋法院查封措施，顺利办理过户，帮助王林偿还欠款45000元。孙颖质证认为，对证据一三性无异议，朱庆祥确实代王林偿还银行贷款本息372976.73元；对证据二、证据三的真实性均无异议，但认为不能达到其证明目的，且朱庆祥应当在一审中提供，但其未能提供。杨魁质证对上述证据的三性和证明目的均无异议。另，对一审查明而为双方当事人无争议的事实，本院予以确认。本院认为：王林、孙颖在夫妻关系存续期间向杨魁出具经过公证的《委托书》，委托杨魁作为其代理人，全权办理涉案房屋的出售事宜，具体包括代签存量房买卖合同、办理产权过户及房屋交接手续；代签资金托管协议或到银行开取账户及代理签字领取上述房屋的售房款等一切与此房买卖有关的事项。王林、孙颖在《委托书》上签名并捺手印。孙颖诉称《委托书》系受杨魁胁迫出具、经公证的《委托书》是违法办理取得，其对此并未提交相关证据予以证明。杨魁依据经过公证的《委托书》以王林、孙颖名义与朱庆祥就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，合同约定涉案房屋的交易价格与合肥市地方税务局瑶海分局对涉案房屋的评估价基本一致，朱庆祥二审中已提交证据证明其将20万元购房款汇入合肥市存量房资金托管瑶海分中心账户，并替王林偿还银行贷款372976.73元，且涉案房屋产权人已于2015年5月18日由王林变更登记至朱庆祥名下，朱庆祥已入住涉案房屋。孙颖诉称杨魁在其不知情的情况下与朱庆祥以明显不合理的价格买卖涉案房屋，系恶意串通损害其合法权益，依据不足。另，孙颖在二审中主张本案涉嫌套路贷刑事犯罪，其对此未提供予以证明。综上所述，杨魁、朱庆祥的上诉请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初1792号民事判决；二、驳回孙颖的诉讼请求。本案一审案件受理费80元，保全费3020元，公告费800元，合计3900元，由孙颖负担。本案二审案件受理费80元，公告费780元，合计860元，由孙颖负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一九年八月三十日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。