广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初9353号原告（反诉被告）：吴国兵，男，1974年5月5日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县，委托诉讼代理人：龙开茂，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏美怡，广东裕信律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆肖芬，女，1960年11月11日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：徐国棠，广东富颂达律师事务所律师。被告：邓无量，男，1949年8月12日出生，汉族，住广州市花都区，原告（反诉被告，以下统称原告）吴国兵与被告（反诉原告，以下统称被告）陆肖芬、被告邓无量房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，被告陆肖芬提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭适用普通程序分别于2018年11月15日、2019年5月23日公开开庭进行了审理，原告吴国兵及其委托诉讼代理人龙开茂，被告陆肖芬的委托诉讼代理人徐国棠两次庭审均到庭参加诉讼，原告吴国兵的委托诉讼代理人苏美怡、被告邓无量到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告吴国兵向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2017年4月10日签订的租赁合同已经于2018年8月22日解除。2.被告陆肖芬退还原告租房押金47000元。3.金联一米教育机构的所有资产（包括装饰装修残值，院内设施、设备、儿童玩具、办公用品等，具体见各项资产清单）归两被告，两被告补偿上述资产价格暂定825219元（具体以三方共同确认或委托评估的结论书为准）给原告。4.两被告支付等同于上述资产价格一倍的违约金暂定825219元给原告。4.诉讼费由两被告负担。事实与理由：2017年4月10日，原告与两被告签订了一份《租赁合同》，合同约定：由被告陆肖芬将其从被告邓无量处购买的尚未过户的位于广州市花都区商业大道90号土地及地上建筑物（原金联幼儿园所占用空地及楼层）租赁给原告用作教育机构，其中建筑面积1500平方米，空地面积400平方米，租赁期限16年，从2017年5月1日至2033年4月30日止，押金47000元，租金每四年递增一次，出租方必须及时提供租赁方经营所需该场地的各种相关证件资料。出租方必须保证租赁方能按合同约定的用途正常使用租赁物，在违约责任方面双方约定：“甲方必须保证该场地没有任何纠纷，如有使用权或其它纠纷问题导致乙方不能及时使用或正常经营，则甲方与丙方要承担所有责任，乙方对该场地的所有投资款全部由甲方承担，另甲方必须按照幼儿园评估价的三倍补偿给乙方”，合同还约定了其他内容。在三方洽谈合同时，两被告明确告知原告租赁物的房产证正在房屋管理部门办理中，并将此事实写进了合同中。上述合同签订后，在得到两被告的同意下，原告对租赁物进行了重新装修，出于相信房产证会很快办好的事实，在装修完毕后一段时间，原告开始招收学生，招聘老师和工作人员，但被告一直未将房产证交付给原告，致使原告无法办理消防设计审核、验收手续，也因此无法到教育行政部门办理教育机构的审批手续。为避免损失扩大，原告只能选择先经营再办证。2018年6月初，在一次公安消防例行检查中，检查人员发现原告开办的教育机构没有办理消防验收，责令原告暂停办学活动，原告被迫于2018年6月8日终止办学活动，并办妥了学生、老师的安置事宜。后原告多次以电话、信息、微信聊天的方式与两被告协商，要求尽快办理租赁物的不动产权证，以便原告能尽早办理租赁场地消防验收，在此基础上，原告再去申请教育培训许可证，但两被告一直相互推卸，至今未向原告提供正在办理租赁物不动产权证的任何材料，为此，原告于2018年8月22日向被告陆肖芬发出解除合同通知书。原告认为，两被告在签订合同时，虚构涉案房屋正在办理房产证的事实，导致原告与其签订了长达16年的租赁合同，并投入巨资用于房屋的装修，购置了举办教育培训的相关设施设备、儿童游乐玩具、办公用品，在原告举办的教育机构被责令停业后，在原告的一再要求下，两被告仍懈怠办理房产证，致使原告签订合同的目的无法实现，两被告的行为已明显构成重大违约，应当依照三方合同约定承担违约责任，并支付原告因此投入的全部款项。为维护原告的合法权益，现具状向贵院提起诉讼，请依法作出判决！诉讼中，原告吴国兵申请撤回第三项诉讼请求中的：确认金联一米教育机构的所有资产（包括装饰装修残值，院内设施、设备、儿童玩具、办公用品等，具体见各项资产清单）归两被告所有。被告陆肖芬辩称：原告诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求，具体答辩意见如下：第一、被告陆肖芬并未违反《租赁合同》，原告诉求缺乏事实与法律依据。（1）原告与被告陆肖芬、邓无量签订《租赁合同》时已知道案涉商铺的权属情况，被告陆肖芬、邓无量更在合同中注明案涉商铺产权证照“办理中”，原告在知悉上述情况后承租案涉商铺，2017年5月1日始被告陆肖芬、邓无量按照约定交付涉案商铺给原告使用，履行了合同义务，但原告获取案涉商铺使用权后违反《中华人民共和国民办教育促进法》《广州市幼儿园托儿所审批注册办法》的规定，未向广州市教育局申请开办幼儿园托儿所许可的情况下，擅自组织招聘人员并在2017年9月1日开展幼儿招生及托管工作，2018年6月8日因违法经营被取缔。（2）被告陆肖芬已通知被告邓无量及时提供被告陆肖芬所需的证明凭证，被告邓无量已经在2017年5月8日将《消防合格证》等相关证照交付给原告，双方也签订了《广州市花都区金联幼儿园交接手续》以兹证明。（3）原告清楚被告邓无量与被告陆肖芬在2016年签订《商铺买卖协议》，被告陆肖芬支付了《商铺买卖协议》约定购房款，但由于政策原因导致案涉商铺房产证尚在办理阶段，被告邓无量是案涉商铺的所有权人，办理房产证件及办理房产过户手续是被告邓无量应履行的义务。《租赁协议》中被告陆肖芬仅需履行催促被告邓无量尽快办理案涉商铺房产证及协助原告的义务，而根据被告陆肖芬与被告邓无量的聊天记录及2017年2月28日《交楼协议书》《银行转帐流水凭证》等均证明被告陆肖芬积极履行了该义务，并无原告主张的违约行为。第二、原告无权要求被告陆肖芬退回保证金及行使合同解除权。根据《租赁合同》中违约责任及解除条款的约定及根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告陆肖芬并未违约，原告无权行使约定解除权或法定解除权，相反因原告逾期三个月未支付租金，被告陆肖芬有权收取未付租金并没收原告的保证金同时行使约定解除权。第三、因原告过错产生的损失应由原告自己承担责任。（1）原告以开办幼儿园为目的而承租案涉商铺，原告具有提前向广州市教育局了解申请办学所需条件的义务，原告未尽谨慎义务导致的损失应当由其个人承担；（2）原告在进行大型装修时应当根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条、第三条的规定向广州市国土资源与规划局申请施工许可证，否则原告不得开展工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程施工。但原告违规施工致使案涉商铺原来的建筑发生变化，更直接导致案涉商铺重新申报消防审批，其负有全部责任。（3）案涉商铺存在历史遗留问题，案涉商铺的所有人登记为花都市金联幼儿园（即广州市花都区金联幼儿园），并在1999年时向中国工商银行广州市分行办理抵押借款业务，根据《中国工商银行广州市分行购房抵押借款合同》第三条，贷款期限为20年（即2019年3月29日）届满，被告邓无量应当清偿所有贷款后才能办理房产证并过户至被告陆肖芬名下，因此案涉商铺一直处于尚未完成办理房产证的状态；（4）案涉商铺一直由被告邓无量合法经营金联幼儿园教育事业至2017年5月止，由于原告未根据《中华人民共和国消防法》《建设工程消防监督管理规定》的规定，原告在2017年8月15日案涉商铺装修完毕后一直未向消防部门提出消防审批，便对外开展幼儿招生工作，原告在被消防部门抽查及教育部门取缔前均未向被告陆肖芬、邓无量提出要求“建设工程规划许可证明文件”作为办理消防审批，为此原告应当承担由此产生一切过错责任。现原告以被告陆肖芬、邓无量虚构事实而行使合同撤销权或主张合同无效，并要求被告陆肖芬对原告在违法办学时所投入的资金承担赔偿责任于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定合同出现无效或撤销的情况下，原告应承担因此过错而产生的损失，被告陆肖芬无需为此承责。被告邓无量辩称：原告没有取得办学许可的情况下便开展办学活动，才造成了现在的局面。如果原告非法办学不但不承担责任，还可得到业主投资额的双倍赔偿，那利润比正常办幼儿园十年还要多。原告的诉讼请求不合理不合法，我方不同意原告的全部诉讼请求。被告陆肖芬向本院提出反诉请求：1.原告支付2018年5月至原告交还商铺之日止的租金，暂计算至2018年10月8日的租金为140000元；2.被告陆肖芬没收原告租赁合同的保证金47000元；3.解除被告陆肖芬与原告的租赁合同关系；4.原告返还涉案商铺给被告陆肖芬；5.本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年4月10日，被告陆肖芬与原告及被告邓无量签订《租赁合同》，原告自2018年5月至被告陆肖芬提起反诉之日止已拖欠六个月租金。根据《租赁合同》第六条第3款的约定，被告陆肖芬有权收取原告拖欠的租金并没收其提交的保证金，同时被告陆肖芬享有行使《租赁合同》的解除权。另原告在本诉中已经通过提起诉讼的方式表明其不再继续履行《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告陆肖芬也享有对《租赁合同》的法定解除权。综上所述，原告逾期3个月支付租金已经构成了违约。请求贵院查清事实，支持被告陆肖芬的反诉请求，以维护被告陆肖芬的合法权益。针对被告陆肖芬的反诉请求，原告吴国兵辩称：对反诉请求第1项，双方在合同中约定按季度缴纳租金，按照双方的交易习惯，原告在收到被告陆肖芬的催收后承诺会尽快缴纳，一般情况下原告延期1-2个月，被告都没有追究原告的责任。正常情况下，对于2018年5月至7月的租金，原告将在6月中旬缴纳，后因在6月8日被相关部门责令整改才未缴纳。被告作为涉案房屋的出租者应保证其所出租的商铺能正常使用且符合约定的经营用途，原告才需缴纳租金。本案中，2018年6月8日起涉案商铺已经不能正常使用，原告的合同目的无法实现，故原告以先履行作为抗辩，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。不同意第2项反诉请求，即使原告在没有取得消防及办学许可便进行办学存在一定的过错，但从6月8日至今5个月原告一直在催促两被告办理房产证，两被告至今都没有向原告提供任何证据证明其正在办理房产证，本案中并不存在阻却邓无量办理房产证的事宜，两被告是违约方。被告陆肖芬陈述还有贷款未清偿所以导致不能办理房产证，这完全是谬论，真实的目的是被告邓无量不愿意办理房产证，试图达到其他违法目的。如果两被告履行该义务，本案的合同仍然可以继续履行。关于第3项反诉请求，原告已经在2018年8月23日向被告陆肖芬送达了解除合同通知书，在此之前我方已经要求其在1个月内履行办证义务，但其仍然没有履行，所以合同已经于2018年8月22日解除。对第四项诉讼请求，如果合同确实无法继续履行，原告同意交还涉案商铺，事实上我方从2018年6月8日已经没有使用涉案商铺了。综上被告陆肖芬的上述反诉请求均没有事实及法律依据，应依法予以驳回。被告邓无量表示同意被告陆肖芬的反诉请求。经审理查明：涉案场地为位于广州市花都区商业大道90号之四的土地及地上房屋，该房屋取得了建设工程规划许可证，未办理产权证。邓无量称上述房屋由其向花都市房地产综合开发总公司购买，由其与花都市金联幼儿园作为借款人、抵押人向银行申请按揭贷款，但是花都市房地产综合开发总公司开具的购房发票登记的购房人为花都区金联幼儿园，邓无量系花都市金联幼儿园的法定代表人。2016年2月1日，邓无量（甲方）与李建光（乙方）签订购房协议，约定甲方将金联幼儿园房产室内面积1181.4平方：首层面积178.2平方米、二层面积375.7平方米、三层面积627.5平方米、室外面积约500平方米，合计1680平方米整体转让给乙方，转让价450万元。甲方房产现租给邝金娣女士开办金联幼儿园，租期至2017年2月底。双方签订协议后，乙方先支付100万元定金予甲方结清银行贷款，并在春节后到房管局办理房产证。结清贷款及办理房产证的费用全部由甲方负责。三月中待不动产登记证办理好后，双方到公证处办理公证时，乙方一次性把余款划拨给甲方。以后乙方要办理过户手续，有关费用全部由乙方负责。甲方应积极协助乙方办理。公证手续办好后，幼儿园每月租金由乙方收取，幼儿园升级的投资及续租手续由乙方和邝园长协商办理。陆肖芬称其与李建光系夫妻关系。2017年2月28日，邓无量与李建光签订交楼协议书，约定2017年3月3日李建光转500000元到邓无量账户，以现状交付给李建光。3月份内楼房的房产证办到邓无量名下，办证所需费用由邓无量负责。房产证办妥之后，双方到公证处办理公证手续，顺利完成交楼协议后乙方付余款3300000元到邓无量账户。2017年4月10日，陆肖芬（甲方、出租方）、吴国兵（乙方、承租方）与邓无量（丙方）签订租赁合同，约定：位于花都区商业大道××之一土地及地上的建筑物、构筑物，房产证号（办理中），由丙方（原归属丙方所有）卖给甲方，现甲方将该场地一至三层合计约1500平方米及户外空地约400平方米租给乙方。在租赁期间内甲方保证对所出租的土地及地上建筑物拥有土地使用权及地上建筑物所有权，有权出租给乙方。租赁期限自2017年5月1日至2033年4月30日止，2017年5月1日至2017年7月31日为装修期，装修期免租金。2017年8月1日至2021年7月31日的租金为280000元/年。……按季交纳租金，按照先支付后使用的约定，乙方应在每季的5号前向甲方支付当月的租金。乙方在合同签订之日起向甲方交付47000元押金，租赁期满后退回给乙方。三、甲方的权利和义务：1.甲方于2017年5月1日前将场地及地上附着物交付给乙方使用。3、在使用期内，甲方必须保证乙方对租赁物拥有完全的使用权，甲方不得干涉乙方对租赁物的合理使用和正常生产。4.甲方（或丙方）必须及时提供乙方所需该场地的各种相关证件资料。四、乙方的权利与义务：1.乙方应按合同约定及时向甲方缴纳租金。2.乙方若在租用的土地上兴建、扩建建筑物，应取得甲方同意。如要立项申请报建等手续及费用乙方自行负责，甲方负责提供土地使用证和建筑消防合格证给乙方，并可尽力协助乙方办理或提供其他有关甲方的资料。六、违约责任：2.甲方必须保证该场地没有任何纠纷，如有使用权或其他纠纷问题导致乙方不能及时使用或正常经营，则甲方与丙方要承担所有责任，乙方对该场地的所有投资款全部由甲方承担，另甲方必须按照幼儿园评估价的三倍补偿给乙方。3.乙方不按时交纳租金，逾期超过三个月甲方有权提出解除本合同，保证金不予退回。七、其他约定事项：1.鉴于乙方在租赁场地上进行大量投入，甲方必须对该场地拥有使用权，并应保证乙方对场地及所有附着物拥有的使用权。2017年5月8日，邓无量将广州市花都区金联幼儿园的经营管理权转让给吴国兵，同时将《办学许可证》《民办非企业登记证》《金联幼儿园保健证》《金联幼儿园消防合格证》、《食品安全等级公示牌》交付给吴国兵。同日，吴国兵向陆肖芬支付了押金47000元。2017年9月7日、2017年12月19日、2018年3月13日，吴国兵分别向陆肖芬支付了租金70000元，即吴国兵向陆肖芬支付租金至2018年4月30日，自2018年5月1日开始欠缴租金。对于欠缴租金的原因，吴国兵称由于2018年6月8日涉案场地被消防部门责令停业，其无法使用涉案房屋，故未缴纳租金。陆肖芬、邓无量对吴国兵的上述意见不予认可，认为合同已经约定先交租金后使用，租金并不以催缴为前提，吴国兵在未取得办学许可及消防合格证书的情况下即开展办学活动，对于吴国兵所造成的损失应由其自身承担。吴国兵承租上述场地后，于2017年4月20日与案外人吴银河签订装修合同，对涉案场地进行装修，并购买了经营幼儿园的相关设施设备。2017年9月1日，吴国兵开办的金联一米幼儿园正式开学。2018年6月8日，公安消防在对涉案场地进行例行检查时，以涉案房屋没有办理二次消防为由，责令吴国兵停止办学活动。吴国兵于2018年6月8日停止办学。2018年7月21日，吴国兵向陆肖芬发送中止履行合同通知书，明确从当日起不再支付租金，双方的合同暂时中止履行。要求陆肖芬在收到本通知后一个月内办妥租赁标的房屋不动产权证，如届时仍未办妥，吴国兵将提前解除双方签订的合同。时间届满，陆肖芬仍未能提供涉案房屋的不动产权证，2018年8月22日向陆肖芬发出解除合同通知书，要求解除双方签订的租赁合同。2018年9月12日，本院将吴国兵的起诉材料送达给邓无量。吴国兵认为租赁合同于2018年8月22日解除。对此，陆肖芬认为其合同义务仅为催促邓无量提交资料协助吴国兵办理消防验收，其已经履行该义务，并不存在违约，吴国兵并没有合同解除权，双方的合同解除时间为2018年10月8日。2019年2月26日，吴国兵将涉案场地腾空交还给陆肖芬。诉讼中，吴国兵申请对涉案场地的装饰装修残值进行评估，本院依法委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估。该公司经过现场勘查之后做出报告书，评估结果为涉案标的装修装饰（包括形成附合物与未形成附合物）在2018年8月31日的残值为825219元（装修工程的重置成本1053919元*综合成新率78.3%）。报告载明装修工程总价为1053919元，其中独立费（其他项目费）为359542.69元。吴国兵称独立费中的大部分项目为未形成附合物，其中招牌字、外墙美术字、电窑炉、KD板广告牌、滑滑梯一层2条滑道、安装电线、线槽工程及工作面修复属于附合物。独立费项目中的电子屏（1300元）、招牌字（600元）、外墙美术字（1920元）、铝合金豪华门（2720元）、电窑炉（2800元）、KD板广告牌（130元）、蹦床（5200元）、滑滑梯一层2条滑道（2700元）、安装电线、线槽工程及工作面修复（118140元）未搬走，其他均已搬离。陆肖芬认为电子屏可以搬走，招牌字、外墙美术字对其并无利用价值，电窑炉不知在何处，确认滑滑梯、电线、线槽工程及工作面修复属于附合物。吴国兵为此支付鉴定费31600元。诉讼中，吴国兵提交了一份视频资料，拟证明其在2019年7月份再次向消防部门的政务窗口询问办理二次消防所需资料的情况。现场工作人员回复其1998年9月1日前建成的房屋，需要房地产权证进行办理。诉讼中，本院向广州市消防支队花都区大队询问办理涉案房屋二次消防需要提供哪些资料才能办理？假如房屋系在1998年9月1日前投入使用，则房产证是否必须的材料之一？该大队回复称：未查询到涉案房屋有关消防审核、验收或备案情况。上述单位若需要办理二次装修消防相关意见书，截止2019年5月1日前，属于1998年9月1日前投入使用的建筑工程（场所），可提供房屋产权证明等建筑物合法证明材料。本院认为：吴国兵与陆肖芬、邓无量签订的租赁合同是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。房屋租赁合同中出租人的义务是交付符合约定用途的出租物，承租人的义务是交纳租金。本案中，吴国兵承租涉案场地的目的是用于开办幼儿园，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，建筑总面积大于一千平方米的幼儿园必须通过二次消防。而根据消防大队回复的意见，涉案房屋办理二次消防需要提供房产证才能办理，陆肖芬作为承租人应该提供办理二次消防的资料给吴国兵申办二次消防，但是陆肖芬在吴国兵通知的时间内未能提供办理二次消防所需资料，导致吴国兵的合同目的无法实现，陆肖芬的行为构成了违约。按照租赁合同约定，吴国兵应于2018年5月5日前交纳2018年5月至7月的租金，吴国兵未按时交纳租金，亦构成违约，但造成合同无法履行的根本原因仍在于陆肖芬不能提供办理二次消防所需的材料，因此吴国兵具备合同解除权。虽然吴国兵于2018年8月22日向陆肖芬发出解除合同通知书，该通知于当日到达陆肖芬处，但是由于邓无量亦作为租赁合同的丙方签订合同，而邓无量直到2018年9月12日收到本院起诉材料之日才得知吴国兵要求解除合同的通知，因此租赁合同于2018年9月12日解除。吴国兵要求确认涉案合同于2018年8月22日解除，以及陆肖芬反诉要求解除涉案租赁合同，本院均不予支持。吴国兵作为幼儿园的开办者，对于幼儿园开展办学前应该办理二次消防并取得经营许可证具有谨慎注意义务，但是其在未查询涉案房屋是否具备办学条件的情况下便贸然装修并开展办学活动，且存在逾期交纳租金的行为，吴国兵对于合同无法继续履行亦存在过错。综合本案案情及各自的过错程度，本院酌定吴国兵、陆肖芬对本案的损失各承担一半的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”因此，吴国兵应将未形成附合的装饰装修物拆除，自行利用。对于形成附合的装饰装修物残值损失则根据过错比例分担。本案中，吴国兵为证明其装饰装修损失向本院申请了评估，广东高迪评估咨询有限公司通过现场勘察之后依法做出价格评估结论书，该评估结论依照法定程序做出，本院予以采纳。由于独立费中大部分项目为未形成附合物，且已经被吴国兵腾空搬离，因此对于未形成附合物的成本应从成本总价中予以扣除。由于独立费中附合物的项目较少，为了方便计算未形成附合物的成本，可以先计算出独立费项目中的附合物成本价，再用独立费的总成本价减去附合物的成本价进行计算。首先，双方认为独立费中的滑滑梯、线槽工程及工作面修复均为形成附合物，本院予以确认。其次，铝合金豪华门嵌入墙体，拆除将损坏其使用价值，因此铝合金豪华门亦属于附合物；外墙美术字，用油漆制作，附于外墙面上亦属于附合物。最后，招牌字、电窑炉、KD板广告牌、蹦床，上述项目均为可拆除物品，陆肖芬亦不同意利用，因此上述六项为未附合物。综上，独立费中附合物的成本合价为125480元（1920+2720+2700+118140元），未形成附合物的合价为234062.69元（359542.69-125480），涉案场地形成附合物的装饰装修残值为641947.81元（1053919.41-234062.69）*78.3%。根据上述过错比例，陆肖芬应赔偿吴国兵装饰装修残值损失320973.91元（641947.81*50%），超出部分，本院不予支持。虽然邓无量在租赁合同中作为丙方签名，但是其义务仅为提供办证资料，而非出租人，与吴国兵并不存在租赁合同关系，因此吴国兵要求邓无量赔偿其装饰装修损失没有依据，本院不予支持。即使陆肖芬是因为邓无量未能提供办理二次消防的资料而需承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，陆肖芬亦不能免除其违约责任。吴国兵依据租赁合同第六条第2款的约定要求法院判决陆肖芬、邓无量承担资产价值一倍的违约金。本院认为由于租赁合同第六条第2款适用的是场地权属、使用权存在纠纷的情况下，陆肖芬、邓无量应该承担的违约责任，而本案中是因为能否提供证件办理二次消防而引发的纠纷，并不适用该条款，因此对于吴国兵要求陆肖芬、邓无量赔偿其违约金的诉讼请求不予支持。至于保证金，根据租赁合同第六条第3款的约定：“乙方不按时交纳租金，逾期超过三个月甲方有权提出解除本合同，保证金不予退回。”可见，本案中的保证金具有违约金性质。虽然截至目前吴国兵已经逾期交纳租金超过三个月，但是在2018年6月8日逾期时间尚不足三个月的情况下，涉案场地被消防部门责令停止办学，此后吴国兵拒绝交纳租金亦情有可原，但是吴国兵构成违约的事实仍客观存在。考虑到前述双方的过错责任，及根据公平原则，以没收吴国兵一半的保证金（23500元）为宜，剩余部分退还给吴国兵，故对吴国兵、陆肖芬各自诉请中23500元的部分予以支持，超出部分不予支持。由于吴国兵在2019年2月26日已经将涉案场地交还给陆肖芬，陆肖芬的此项诉讼请求已经没有事实依据，本院不予支持。关于租金，吴国兵占有使用了涉案商铺，理所应当交纳其拖欠租金之日（2018年5月1日）至交还场地之日（2019年2月26日）的租金（占有使用费）。由于涉案合同已于2018年9月12日解除，且考虑到涉案场地自从2018年6月8日开始不能正常使用，根据公平原则，本院认为合同解除之前的租金按照合同约定标准计算，合同解除之后的占有使用费则参照租金标准减半计算为宜。经核算，吴国兵应向陆肖芬支付2018年5月1日至2019年2月26日的租金166444.44元（280000元/12个月*4个月+280000元/12个月/30天*12天+280000元/12个月/2/30天*44天+280000元/12个月/2*4个月），对陆肖芬反诉请求中合理部分予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十七条的规定，判决如下：一、被告陆肖芬自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴国兵返还押金23500元；二、被告陆肖芬自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴国兵赔偿装饰装修残值损失320973.91元；三、没收原告吴国兵向被告陆肖芬缴纳的押金23500元；四、原告吴国兵自本判决发生法律效力之日起十日内，向被告陆肖芬支付2018年5月1日至2019年2月26的租金（占有使用费）166444.44元；五、驳回原告吴国兵的其他诉讼请求；六、驳回被告陆肖芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20077元，由原告负担16003元，被告陆肖芬负担4074元；反诉案件受理费2020元，由原告吴国兵负担；鉴定费31600元，由原告吴国兵负担19309元，被告陆肖芬负担12291元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  何 丹人民陪审员  李汉清人民陪审员  黄承裕二〇一九年八月十四日书 记 员  刘雄燕方琢华