广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4584号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：张志铭，曾用名:张静欢,男，1981年4月17日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：陈美荷，女，1982年4月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张志铭，系陈美荷的丈夫，本案被告之一。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与被告张志铭、陈美荷物业服务合同纠纷一案，本院立案后，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人梁火琼、被告张志铭（兼被告陈美荷的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2017年12月至2019年2月的物业服务费7059.47元及违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为1586.6元）；2、请求判令被告立即支付给原告2018年3月至2019年2月的各项公共电公摊费人民币468.76元；3、请求判令被告立即支付给原告2018年2月至2019年2月的住宅水费人民币733.86元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告万科物业公司将诉请一变更为2017年12月至2019年4月物业服务费为8036.45元；诉请二变更为2018年3月至2019年4月各项公共电公摊费为537.3元，诉请三变更为2018年2月至2019年4月的住宅水费为852.93元。事实与理由：被告购买了广州市番禺区洛浦街沙溪大道381号珊瑚道25号701房。原告与涉案房屋所在的小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，并对涉案房屋的物业服务费的标准，逾期交物业服务费的违约责任，公共水电费分摊办法等均有约定。原告依约提供了物业服务，但自2017年12月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共电公摊费等，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费等义务，侵犯了原告及其他按时足额交纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》之规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同的约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，判如所请。被告张志铭、陈美荷共同辩称，不同意原告的诉讼请求。2017年9月15日至2017年10月30日，珊瑚湾畔第一届业主委员会组织召开的第七次业主大会选聘了原告为小区2017年至2020年度物业服务企业。2017年9月18日，珊瑚湾畔第一届业主委员会发出通知，仅邀请业主代表列席业委会与候选公司洽谈、签署物业管理合同等。2017年12月5日，在物业服务内容、标准以及物业服务收费方案等未公布、未经小区业主大会审议、表决的情况下，珊瑚湾畔第一届业主委员会与原告签订《珊瑚湾畔物业服务合同》，并于2017年12月6日发出关于与万科物业签订《珊瑚湾畔物业服务合同》的公告。广州市番禺区住房和建设局及广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处于2017年12月10日向珊瑚湾畔第一届业主委员会发出《关于珊瑚湾畔第一届业主委员会选聘物业服务企业相关问题的指导意见》，指出业主委员会在选聘物业服务企业过程中存在的问题。并指出业主委员会应当将物业服务内容、标准以及物业服务收费方案等内容充分公示并征询业主意见、交由业主大会表决，由广大业主共同决定。然而业主委员会未组织召开业主大会合法表决通过即与原告签订《物业服务合同》，该决定违反法律程序，损害被告作为业主的合法权利，应予撤销。我方不认可原告进驻管理涉案小区的行为，我方不同意缴纳涉案物业管理费。经审理查明：2017年12月5日，珊瑚湾畔第一届业主委员会（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《珊瑚湾畔物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对珊瑚湾畔提供物业服务事宜；本合同有效期为三年，自2017年12月5日至2020年12月5日止，若乙方正式进驻项目的时间晚于2017年12月5日，则本合同自乙方正式进驻之日起生效，合同到期时同事具备以下两个条件，本合同继续履行：A.乙方同意继续履行根本合同；B.甲方未能选聘新的物业服务企业。本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，在业主共有物业经营收益按以下第二十三条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准预先交纳物业服务资金：小高层住宅2.8元/月.平方米（含税）；高层住宅2.8元/月.平方米（含税）；别墅3.5元/月.平方米（含税）；别墅花园0.5元/月.平方米（含税）；商业用房5元/月.平方米（含税）。物业服务资金应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一个季度的物业服务资金，此后物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳下期的物业服务资金，在次月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向乙方支付违约金。对逾期缴费的业主，乙方每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一次催缴）的缴费时间交纳物业费。物业费催缴通知书一经送达即视为业主签收同意，该通知书作为本合同的一部分，为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同样的法律效力。物业共用部分及共用设施设备水电公摊费用全体业主根据《附件八：公共水电费分摊办法》进行分摊。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位缴纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用，乙方接受业主的委托代为缴纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，业主须与乙方另行签订代缴协议并支付相当于2个月费用的预付款。合同签订后，原告于2017年12月18日进驻并实际接管了珊瑚湾畔小区的物业管理工作。2018年3月23日，广州市番禺区住房和建设局向原告发出番物合备[2018]第4号《物业服务合同备案回执》，确认原告提交物业服务企业合同备案资料已收齐，备案内容如下：一、承接项目名称：珊瑚湾畔；二、选聘单位：珊瑚湾畔第一届业主委员会；三、资质等级：一级；四、项目负责人及联系方式：……；五、物业服务合同期限：2017年12月5日至2020年12月5日。2018年6月1日，广州市番禺区住房和建设局向原告发出番物区备[2018]第09号《备案回执》，内容为原告单位提交的珊瑚湾畔项目区域备案资料收悉，经审查，符合备案要求，同意备案。备案内容：一、物业类型：住宅。二、区域范围详见：……用地面积449668平方米，总建筑面积699467平方米。2018年9月12日，广东合拓律师事务所吴小庆律师受原告万科物业公司的委托向被告张志铭发出《律师函》，内容为：阁下名下产权房屋（珊瑚湾畔小区珊瑚道25栋701房），自2017年12月至2018年8月已欠缴万科物业公司物业服务费、公共水电分摊费等本金共计人民币5385.7元。请阁下务必在2018年9月20日前缴清上述款项。否则，万科物业公司将按有关法律法规的规定及物业服务合同的约定，依法向人民法院提起诉讼。原告通过快递方式于2018年9月13日送达给被告。根据广州市番禺区国土资源和规划局出具的《产权情况表》，被告张志铭、陈美荷系广州番禺区洛浦街沙溪大道381号珊瑚道25号701房屋的业主。涉案房产证登记时间为2017年3月22日，该房屋建筑面积174.4613平方米。原告万科物业公司已经交纳了案涉物业小区自2018年3月至2019年4月的水费、电费，代交了张志铭、陈美荷所有物业2018年2月至2019年4月的住宅水费，并在诉讼中提供相应的水电费发票、分摊明细表、住宅水费抄表记录等予以证明。2017年12月至2019年4月，原告共计拖欠物业服务费8036.45元；2018年3月至2019年4月，原告共计拖欠电梯电费分摊210.51元、拖欠走廊楼梯灯电费分摊212.5元、拖欠生活水泵电费分摊0.1元、拖欠小区园林照明电费分摊48元、拖欠消防控制中心用电分摊56.19元、拖欠住宅用水852.93元。庭审中，原告万科物业公司还向法庭提交了《关于召开珊瑚湾畔小区第七次业主大会的通知》的公示照片、选聘物业管理公司报名条件的公告、选聘物业管理公司报名情况公示照片、公告监票人签名表、珊瑚湾畔小区业主表决票统计专项报告、第七次业主大会投票结果公示照片、关于聘请广州市万科物业服务有限公司为珊瑚湾畔物业服务企业的决定通知、关于要求履行合同并协助移交的函、移交明细、客服资料交接、物业服务合同公示照片、广州市物业服务收费标价牌公示照片、珊瑚湾畔入住物品签领登记表等证据，拟证明案涉小区召开业主大会公开选聘物业公司程序合法，表决过程和表决结果合法且已进行公示，原告被聘选为案涉小区的物业服务企业，并对物业服务合同、管理规约、物业费标准等进行了公示。此外，原告还向法庭提交了珊瑚湾畔第一届业主委员会出具的《说明》、《服务方案文件》，邀请函、公告、关于业主代表列席业委会于中选物管公司洽谈、签署物管合同全过程的通知、业主名单、关于与万科物业签订《珊瑚湾畔物业服务合同》的公告等证据，拟证明业委会已经公示了物业服务方案文件，业主表决时是清楚原告包括物业费标准、物业服务内容在内的物业服务方案的，业委会与原告洽谈、签署物业服务合同的全过程是公开、透明的，且有业主代表参与、见证。被告张志铭、陈美荷向法庭提交了关于报名《业主代表列席业委会于中选物管公司洽谈、签署物管合同》的业主名单、广州市番禺区住建局、番禺区人民政府洛浦街道办事处《关于政府信息公开申请的答复》及《关于珊瑚湾畔第一届业主委员会选聘物业服务企业相关问题的指导意见》，该指导意见告知珊瑚湾畔第一届业主委员会应当将物业服务内容、标准以及物业服务收费费方案等内容充分公示并征询业主意见，让广大业主享有知情权和参与权。并将物业服务内容、标准以及物业服务收费方案等内容交由业主大会表决，由广大业主共同决定。2018年12月10日，广州市番禺区住房和建设局出具番住建函[2018]4206号《投诉事项处理意见书》，其中关于案外人李远红投诉珊瑚湾畔第一届业主委员会非法操控选举、非法引入万科物业、非法签订物业服务合同问题，住建局答复认为：经查，2017年，业委会通过公开招标的方式选聘物业公司，并组织召开珊瑚湾畔第七次业主大会，其中一个表决议题为：选聘珊瑚湾畔小区2017年-2020年物业服务企业，以及授权业主委员会与万科物业公司签订物业管理服务合同。该议题是经业委会召开业主大会表决，有多数业主投票同意的。2017年12月5日，业委会与万科物业公司签订了《珊瑚湾畔物业服务合同》，万科物业公司于2017年12月18日正式接管小区物业管理服务。因此，不存在业委会非法操控选举，非法引入万科物业、非法签订物业服务合同的情况。住建局同时答复认为根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》的有关规定，我局负有指导业委会工作的职责。2017年12月10日，我局发出《关于珊瑚湾畔第一届业主委员会选聘物业服务企业相关问题的指导意见》，是对业委会的工作进行指导，是一份指导性文件。发出指导意见后，业委会对该指导意见提出质疑，并提供了新的材料。经调查确认，珊瑚湾畔业委会通过小区公示栏提示，将招标文件放置在业委会办公室共业主查阅，以及在“我爱珊瑚湾”微信公众号上发布等方式供业主查阅招投标文件，招投标文件中已包含物业服务内容、标准和物业服务收费方案等内容，因此不存在没有公示的情况。此外，经业委会召开业主大会由全体业主表决，同意选聘万科物业公司作为珊瑚湾畔小区2017年至2020年物业服务企业，以及授权业委会与万科物业公司签订物业管理服务合同。因此，业主大会表决前，业主对物业服务内容、标准以及物业服务收费方案是知情的，其授权业委会与万科物业公司签订物业服务合同的表决结果是明确的。没有违反法规关于由业主共同决定物业服务内容、标准及物业收费方案的规定。2018年3月和2018年6月，我局对万科物业公司提出的物业服务合同备案申请及区域备案申请依法进行了审核，上述备案符合法规规定的备案条件。审核通过后，向万科物业公司发出了物业服务合同备案回执及区域备案回执。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告张志铭、陈美荷以物管费的收取标准等内容未经业主大会的表决为由拒交物业服务费。结合原告提交的证据，珊瑚湾畔第一届业委会通过公开招标的方式选聘万科物业公司作为小区新的物业管理公司是经业委会召开业主大会表决，有多数业主投票同意的。且在选聘过程中，珊瑚湾畔业委会通过小区公示栏提示，将招标文件放置在业委会办公室供业主查阅，以及在“我爱珊瑚湾”微信公众号上发布等方式供业主查阅招投标文件进行公示，招投标文件中已包含物业服务内容、标准和物业服务收费方案等内容。广州市番禺区住房和建设局经审核后，对《珊瑚湾畔物业服务合同》进行了备案。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告万科物业公司与珊瑚湾畔第一届业主委员会签订的《珊瑚湾畔物业服务合同》是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《珊瑚湾畔物业服务合同》约定业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务资金：高层住宅2.8元/月.平方米（含税）。原告万科物业公司根据物业服务合同的约定为珊瑚湾畔小区提供了物业管理服务，被告张志铭、陈美荷作为珊瑚湾畔小区物业的业主，应受《珊瑚湾畔物业服务合同》的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及逾期付款违约金的违约责任。原告万科物业公司主张的物业服务费标准已经《珊瑚湾畔物业服务合同》确认，该物业服务合同已经广州市番禺区住房和建设局备案，本院予以认定。物业服务费应从张志铭、陈美荷欠缴之日即2017年12月18日开始计收，被告每月应缴纳物业服务费488.49元（2.8元/平方米×174.4613平方米），张志铭、陈美荷尚未支付2017年12月18日至2019年4月30日期间的物业服务费，现万科物业公司请求张志铭、陈美荷支付上述物业服务费8036.45元，合法有据，本院予以支持。关于原告万科物业公司主张的违约金问题。张志铭、陈美荷不按时支付物业服务费，显属违约，但万科物业公司主张按每日千分之一的标准计算违约金明显偏高，万科物业公司亦未能举证证明因张志铭、陈美荷逾期交纳物业服务费导致其实际损失，故本院依法将违约金标准调整为按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计付，对万科物业公司主张的超出部分，本院不予支持。其中2017年12月的物业服务费违约金以220.61元为本金计算，其余每期物业服务费违约金以488.49元为本金分期计算，且以不超过当月物业服务费本金为限，自应交物业服务费之日的次月1日起计付至张志铭、陈美荷付清全部欠款之日止。关于原告万科物业公司诉请的水电费。万科物业公司在诉讼中提交了水电费发票证明其已代为缴纳了包括案涉房屋等物业在内的水费及公摊电费，本院对原告垫付水费的事实予以确认。对于垫付的住宅水费以及公共用电公摊费数额，原告提供了供电、供水统计表、缴费发票等载明被告欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，但结合原告关于按照被告每月实际使用情况计算水费以及公共用电公摊费数额的陈述，合乎常理，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，确认张志铭、陈美荷应向万科物业公司支付2018年3月至2019年4月的公共用电公摊费527.3元、支付2018年2月至2019年4月的住宅水费852.93元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告张志铭、陈美荷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年12月18日至2019年4月30日的物业服务费8036.45元及其违约金（其中2017年12月的物业服务费违约金以220.61元为本金，其余每期违约金以488.49为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准，分别自应交物业服务费之日的次月1日起计付至张志铭、陈美荷付清全部欠款之日止，每期物业服务费的违约金分期计算,且每期违约金总额应以不超过该期所欠物业服务费为限）；二、被告张志铭、陈美荷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年3月至2019年4月的公共用电公摊费527.3元；三、被告张志铭、陈美荷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年2月至2019年4月的住宅水费852.93元；四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告张志铭、陈美荷共同负担。本判决为终审判决。审判员  陈  审判员  陈 忠二〇一九年八月二日书记员  李颖瑶