安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初7515号原告：张磊，男，1983年12月29日出生，汉族，住阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：嵇德武，安徽弘大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹，安徽弘大律师事务所律师。被告：王娟，女，1980年4月5日出生，汉族，住阜阳市颍东区。被告：阜阳市颍州区博鑫小额贷款有限公司，住所地阜阳市颍州区一道河与阜王路交叉口A座601室，统一社会信用代码：91341200567510642G（1-1）。法定代表人：李银峰，董事长。委托诉讼代理人：许群，安徽元祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。原告张磊诉被告王娟、被告阜阳市颍州区博鑫小额贷款有限公司(以下简称博鑫小贷公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月6日作出（2016）皖1202民初5643号民事判决书，原告张磊不服一审判决，提起上诉。阜阳市中级人民法院作出（2018）皖12民终2499号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托诉讼代理人嵇德武、刘丹、被告博鑫小贷公司委托诉讼代理人许群到庭参加诉讼，被告王娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已经审理终结。原告张磊向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对位于阜阳市颍州区紫金城16号楼1901室房屋的查封拍卖；2、诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年9月14日原告收到颍州区法院（2016）皖1202执异20号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议，原告认为该份裁定缺乏事实与法律依据。具体理由如下：1、原告已经实际占有涉案房屋，且系被告王娟的过错至今未能办理房屋过户手续。原告与被告王娟2014年12月30日签订房屋买卖合同，约定王娟将其所有的本案争议房屋以887971元的价格转让给原告，合同签订3日后原告便将首付款和押金300000元支付给王娟，余款在房屋过户到原告名下时一次性付清。之后王娟将该房屋交付原告使用，且原告对该房屋进行了重新装修，但王娟未按约定履行过户手续。原告于2015年4月16日起诉要求王娟履行办理过户手续，法院判决确认原告与王娟签订的房屋买卖合同合法有效。因此原告至今未能与王娟办理房屋过户手续系王娟的过错导致。2、被告博鑫小贷公司提出的强制执行申请已侵犯到原告的合法权益，依法应当中止执行。原告作为两被告民间借贷纠纷的案外人，却是其执行房屋的实际占有人，且原告针对涉案房屋的占有、使用均符合法定程序，并愿意将购房余款打入执行账户。因此被告博鑫小贷公司提出的强制执行申请，如果继续执行必将损害到原告的合法权益。为此原告诉讼至本院。被告王娟未提交书面答辩状，亦未在举证期限内向本院递交证据。被告博鑫小贷公司辩称，被告王娟没有交付涉案房屋，原告的诉称没依据。原告也没有合法占有房屋，目前涉案房屋的钥匙应在王娟的父母处。原告与被告王娟之间实质上是借贷关系，王娟以887971元购买了涉案房屋，在时隔一年多的时间以同样的价格出让给原告，并且是装修完毕的房屋，显然是不符合常识的，房屋在这一年多中要增值的，并且装修需要支付装修费用，原告与王娟的转让合同竟能约定到与原合同一毛不差，不符合正常的交易习惯。原告诉称房屋重新装修与事实不符，因为王娟在接收房屋后即进行了装修，截止到2015年2月7日装修完毕，因此原告的诉请显然没有事实依据。博鑫小贷公司在诉讼过程中依法申请法院查封，在查封时原告与王娟的民事判决书尚未生效，且王娟也未到庭参加诉讼。根据民事诉讼法的规定，原告提起的该起民事诉讼应当中止审理，由执行法院统一处理确权。本院经审理认定事实如下：2013年6月13日，被告王娟与阜阳三环明源房地产开发有限责任公司签订阜阳市商品房买卖合同一份，约定王娟购买三环明源开发的位于颍州区颍西办事处人民西路777号紫金城小区16#商住楼1901室商品房一套，总价款887971元。三环明源公司于2014年11月7日将房屋交付给王娟，房屋尚未过户，登记在开发商阜阳三环明源房地产开发有限责任公司名下。2014年12月30日，原告张磊与被告王娟签订了一份房屋买卖合同，约定王娟将其所有的位于阜阳市颍州区紫金城16号楼1901室房屋，以887971元的价格转让给张磊，在合同签订后三日内，张磊将首付款和押金30万元支付给王娟，余款在房屋过户到张磊名下时一次性付清。张磊于2015年4月17日以王娟和开发商阜阳三环明源房地产开发有限责任公司为被告向本院提起诉讼，要求确认张磊与王娟签订的房屋买卖合同有效，被告王娟协助原告办理过户手续。阜阳三环明源房地产开发有限责任公司辩解其已经将房屋出售给王娟且已交付。2016年1月11日本院作出（2015）州民一初字第01346号民事判决认定，张磊于合同签订当日通过工商银行向王娟账户转款6次，共计30万元。该判决同时判令并确认张磊与王娟的房屋买卖合同有效。2015年3月30日，被告博鑫小贷公司与王娟民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）州民一初字第01141号民事裁定书，对该房屋采取了诉讼保全措施予以查封。2015年5月20日本院作出（2015）州民一初字第01141号民事调解书。博鑫小贷公司在履行期限届满后向本院申请强制执行，在执行过程中，原告张磊向本院提出执行异议被驳回，原告向本院提起案外人执行异议之诉。2017年3月2日，本院到涉案房屋实地勘察，原告张磊及家人已实际居住在该房屋。阜阳七度物业管理有限公司证实，张磊系从2015年1月6日起开始就涉案房屋予以装修、居住。2017年7月，张磊向本院提交《情况说明》，表示愿意将购房余款打入颍州区人民法院账户，希望本院能够协助办理房屋所有权过户等。另查明，涉案房屋现在开发商阜阳三环明源房地产开发有限责任公司名下。上述事实，有房屋买卖合同、民事判决书、承诺书、民事裁定书、情况说明及当事人陈述等予以证明。本院认为，被告王娟与阜阳三环明源房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效，房屋已经交付，虽房屋登记在开发商名下，未过户，但王娟为房屋的实际所有人。王娟与原告张磊签订房屋买卖合同，双方签订的商品房买卖合同经颍州区法院（2015）州民一初字第01346号民事判决确认张磊与王娟的房屋买卖合同有效。该买卖合同签订于涉案房屋被查封前，且原告已占有该不动产。原告在涉案房屋被查封前已支付部分价款，且愿意将剩余价款交付法院。涉案房屋一直未办理过户非原告过错，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。被告王娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己诉讼权利的处分，由此产生的不利后果，应当自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于阜阳市颍州区紫金城16号楼1901室房屋。案件受理费80元，由被告王娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  马卫东审 判 员  闫 静人民陪审员  兰 艳二〇一九年八月九日书 记 员  刘严云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。