广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9249号原告：广州市天河区泽晖苑小区业主委员会，住所地广东省广州市天河区中山大道华景新城泽晖苑小区。负责人：刘起河，主任。委托代理人：刘起河。被告：广州粤安物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区龙口东路354号305房（部位：自编E单元），统一社会信用代码914401067083869490。法定代表人：林琛，经理。委托代理人：徐飞、孔戈，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：林琛，男，1986年3月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会（下简称泽晖苑业委会）诉被告广州粤安物业管理有限公司（下简称粤安物管公司）、林琛物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泽晖苑业委会的委托代理人刘起河，被告粤安物管公司的委托代理人徐飞到庭参加了诉讼；被告林琛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽晖苑业委会诉称：一、泽晖苑小区*号东边首层门厅归小区全体业主共有，被告应向原告返还。泽晖苑小区*号东边首层门厅位于该栋大楼东边的大门入口处，是小区业主进出该楼的必经之地，面积约为40平方米，属于泽晖苑小区的公共物业，应归小区全体业主共有。2014年7月，被告将速递易快递柜从小区72号架空层移至*号东边首层门厅，2016年6月24日被告就该快递柜续签了三年合同，被告退出了泽晖苑小区物业管理，2016年8月31日但至今拒绝向原告移交该物业的出租合同、拒绝向原告返还其收益。期间，原告多次派人联系被告，要求其将收益返还给小区全体业主，并将该快递柜搬离门厅或是将该快递柜所签合同移交给原告，但均遭到被告无理拒绝。二、被告退出泽晖苑小区物业管理之后，盗用泽晖苑编号*-*号的物业地址，欺骗速递易公司与其签订了为期3年的合作协议（从2017年1月25日至2020年1月24日），该收入应向原告返还，被告还需赔偿原告的经济损失。实际上，该快递柜的安装地点并不在泽晖苑小区范围之内，快递柜的用电也不是泽晖苑小区的电源，可见被告的行为在主观上具有明显的非法性和欺骗性。被告的上述非法行为，严重侵害了泽晖苑小区全体业主的权益，原告要求被告返还其全部侵权非法所得，并赔偿原告因合同所造成的经济损失。三、泽晖苑小区*-*号C栋天面及*号负一层的全部（该层为小区供水设备设施用房）的物权及收益归小区全体业主共有，被告应向原告返还。依据《广州市物业管理暂行办法》第八十五条关于“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有”的规定，上述两处物业的租赁收益应该归小区全体业主所有。被告在退出泽晖苑小区物业管理时，虽将上述*-*号C栋天面和*号负一层指定位置的两份出租合同移交给了原告，但在2016年8月之前的该两份合同的租赁收益，被告至今不愿返还，其行为违反了上述法规的规定。四、被告在管理泽晖苑小区期间，曾在小区自编号J、K栋架空支柱层内加建了六间房屋作为被告公司员工生活用房。但自2016年8月31日被告退出泽晖苑小区物业管理后，其至今拒绝将该六间房屋移交给原告，除小部分继续留作公司员工宿舍外，被告将大部分房屋提供给了他人使用。上述架空支柱层的规划为小区垃圾压缩站和自行车库，是小区配套公建项目，全部场地归小区业主共有。六间加建房屋占地面积过300平方米，内含150平方米垃圾压缩站的全部面积，再加上相当于K栋二楼3套住房宽的自行车库面积(K栋二楼每套住房面积都在60平方米以上）。泽晖苑小区成立业主委员会后，对小区物业实行自管，要求被告支付房屋使用费、物业管理费，以及垃圾处理费和水电公摊费，从被告退出泽晖苑小区物业管理的下月即2016年9月起算至2018年6月止，共22个月，超过2018年6月的另计。房屋使用费计算标准，参照泽晖苑小区出租房屋收费10%左右计算，每月每平方房屋使用费5元，每月1500元，22个月的房屋使用费共计33000元。物业管理费按业主大会通过的自管方案收费标准，每月每平方1.60元，22个月共计10560元。垃圾处理费计费单位为6个单元，每月每单元5元，6个单位每月30元，22个月共计660元。占用期内，绿化清洁用水和路灯用电公摊费为228元。上述各项费用合计44448元。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：一、两被告向原告返还出租泽晖苑小区*号东边（自编E栋）首层门厅给成都我来啦网络信息技术有限公司使用的全部收入（自2014年7月1日起计至判决生效之日止，按照每年6500元的标准计算）；二、两被告向原告返还被告盗用“泽晖苑华景路*-*号”地址与成都我来啦网络信息技术有限公司签订《速递易合作协议》的非法所得（自2017年1月25日起计至判决生效之日止，按照每年6500元的标准计算）；三、两被告向原告返还自2015年12月至2016年8月期间出租泽晖苑小区*-*号C栋天面与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司所签《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》的全部收益共73875元（按照每年98500元的标准计算）；四、两被告向原告返还自2015年12月至2016年8月期间出租泽晖苑小区*号负一层指定位置（即地下抽水房）与中国联合网络通信有限公司广州市分公司所签《华景新城通信基站站址租赁合同》的全部收益共57750元（按照每年77000元的标准计算）；五、两被告赔偿原告因被告盗用华景路*-*号泽晖苑小区内的地址编号，骗取速递易与其签订《速递易合作协议》而给原告造成合同经济损失共19500元（自2016年1月25日起计至2020年1月24日止）；六、两被告向原告支付在退出泽晖苑小区物业管理之后，继续占用泽晖苑小区自编号J、K栋架空支柱层内加建的六间房屋的费用（自2016年9月1日起计至2018年6月30日止的使用费33000元、物业管理费10560元、垃圾处理费660元、水电公摊费228元，合计44448元）；七、两被告向原告返还和支付上述全部款项的利息（按照2018年中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2016年9月1日起计至被告全部返还支付之日止）；八、本案诉讼费由两被告承担。被告粤安物管公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。一、泽晖苑小区*号整栋楼是属于同一个业主，故*号首层大堂是由该业主分摊，原告对此无权主张权利。二、虽然被告与速递易公司签订了速递易合作协议，但速递易公司安装的快递柜是在泽晖苑小区外部，不在泽晖苑小区内，因此，原告也无权主张权利。三、关于C栋天面被告与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司所签订的合同，并非租赁合同，被告向该公司收取的费用主要为物业管理费，这是被告的合法收益，原告无权主张。四、关于*号负一层指定位置被告与中国联合网络通信有限公司广州分公司所签订的合同并非租赁合同，被告向该公司收取的费用主要为物业管理费，原告无权主张。且*号整栋楼是属于同一业主，所以负一层也是属于该业主，原告无权对此进行主张。五、虽然被告与速递易公司签订了速递易合作协议，但速递易公司的快递柜是安装在泽晖苑小区外部，不在泽晖苑小区内，没有损害原告的利益，因此，原告无权主张经济损失。六、J、K栋架空支柱层中的6间房屋并非被告加建的，而是在开发商交给被告进行物业管理时已存在。如果按照原告的诉请，该架空层的6间房屋属于违法建筑，且已被城管强制拆除，并非被告自行拆除损毁的，所以这些建筑物不具备合法性，不存在给被告带来合法利润。七、原告主张利息没有任何法律依据，请求法院驳回该项诉讼请求。被告林琛未答辩。经审理查明：泽晖苑业委会主张粤安物管公司与多个案外人签订了合同，将应属于泽晖苑小区全体业主所有的物业出租给案外人并取得收益。为予证明，泽晖苑业委会提交了多份合同作为证据。一、粤安物管公司与成都我来啦网格信息技术有限公司（下简称我来啦公司）于2016年6月24日签订的《速递易合作协议》（复印件，下简称《2016年合作协议》）以及现场照片（打印件）。其中，《2016年合作协议》约定粤安物管公司允许我来啦公司在华景路*-*号泽晖苑安装、运行速递易系统，自2016年3月24日起至2018年3月23日止，我来啦公司每年向粤安物管公司支付综合管理费6500元/网点，该费用包括速递易系统的场地占用费、粤安物管公司的管理费、用电管理费（含电费）等全部费用。二、粤安物管公司与我来啦公司签订的编号为TZ-*********的《速递易合作协议》（复印件，下简称《2017年合作协议》）以及现场照片（打印件）。其中，《2017年合作协议》约定粤安物管公司允许我来啦公司在华景路*-*号泽晖苑大门安装、运行速递易系统，自2017年1月25日起至2020年1月24日止，我来啦公司每年向粤安物管公司支付综合管理费6500元/网点，该费用包括速递易系统的场地占用费、粤安物管公司的管理费、用电管理费（含电费）、税费等全部费用。三、粤安物管公司与中国联合网络通信有限公司广州市分公司（下简称中国联通广州市分公司）于2015年6月17日签订的《华景新城通信基站站址租赁合同》（复印件），约定粤安物管公司同意将广州市天河区华景路*号泽晖苑E栋负一层指定位置建筑面积33平方米房屋出租给中国联通广州市分公司作为移动电话项目基站用房，管理费（含楼顶天面使用费，管理费等杂费）为每年77000元，租赁期限从2015年4月15日起至2018年4月14日止。中国联通广州市分公司与中国铁塔股份有限公司广州市分公司（下简称中国铁塔广州市分公司）于2015年11月1日共同向粤安物管公司发出的《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》（复印件），表示自2015年11月1日起将中国联通广州市分公司在《华景新城通信基站站址租赁合同》的权利义务转让给中国铁塔广州市分公司，粤安物管公司盖章同意上述权利义务的转让。四、粤安物管公司与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司（下简称中国移动广州分公司）于2015年11月25日签订的《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》（复印件），约定粤安物管公司同意中国移动广州分公司继续在广州市天河区华景路*-*号泽晖苑C栋天面约10.50平方米的房间提供给中国移动广州分公司用于设立移动电话基地站机房，楼顶天面用于架放安置移动电话支撑杆，自2015年12月1日至2016年10月31日止，设备放置费（含一切管理费、天面使用费等）按每年98500元标准收取，中国移动广州分公司一次性补缴2015年11月1日至2015年11月30日1个月费用共8208元给粤安物管公司。中国移动广州分公司与中国铁塔广州市分公司共同向粤安物管公司发出的《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》（复印件），表示自2015年11月1日起将中国移动广州分公司在《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》的权利义务转让给中国铁塔广州市分公司，粤安物管公司盖章同意上述权利义务的转让。粤安物管公司确认上述证据的真实性，并确认上述证据一、证据三、证据四的合同期内全部的费用由其收取；另，粤安物管公司主张《2016年合作协议》在2018年3月23日到期后，其与我来啦公司未续约，该速递易快递柜也未使用；《2017年合作协议》至今仍在履行，其收取了自2017年1月25日起的费用。粤安物管公司主张J、K栋的架空支柱层加建的6间房已被城管部门定性为违法建筑，且已被城管部门拆除。为予证明，粤安物管公司提交了《责令限期改正通知书》作为证据。《责令限期改正通知书》显示由行政主管机关于2018年12月5日向粤安物管公司发出，内容为广州市天河区华景路*号泽晖苑K栋架空层加建围墙违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，要求粤安物管公司于2018年12月7日12:00前自行整改。泽晖苑业委会确认上述证据的真实性，但认为其不知道上述6间房是谁拆除的，当时其也没有到场。泽晖苑业委会认为上述6间房是开发商在早期建的。粤安物管公司确认上述6间房是自1999年开发商交给其管理时即开始使用，至2018年12月5日其搬离不再使用。泽晖苑业委会确认《2017年合作协议》中约定的快递柜是放置在泽晖苑小区以外的地方，但其认为粤安物管公司利用了泽晖苑小区的地址而签订上述合同。泽晖苑业委会主张粤安物管公司是林琛为股东的一人有限责任公司，要求林琛与粤安物管公司共同承担责任。为予证明，泽晖苑业委会提交了《股东会决议》《股东转让出资合同书》《准予变更登记（备案）通知书》（均为复印件）作为证据。粤安物管公司确认上述证据的真实性。另，泽晖苑业委会及粤安物管公司均确认粤安物管公司于2016年8月31日撤离泽晖苑小区，不再为泽晖苑小区提供物业管理服务。泽晖苑业委会主张业主大会表决同意授权其代表全体业主以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼，并提交了《泽晖苑第二次业主大会表决结果》。粤安物管公司对该证据的真实性予以确认，但认为该证据没有明确就本案的诉讼授权业主委员会进行诉讼，且对业主委员会的授权范围、代理权限未予明确，亦未明确授权诉讼的对象，即未明确是否可以向粤安物管公司提起诉讼。粤安物管公司主张J、K栋的架空支柱层加建的6间房已被城管部门定性为违法建筑，且已被城管部门拆除。为予证明，粤安物管公司提交了《责令限期改正通知书》作为证据。《责令限期改正通知书》显示由行政主管机关于2018年12月5日向粤安物管公司发出，内容为广州市天河区华景路*号泽晖苑K栋架空层加建围墙违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，要求粤安物管公司于2018年12月7日12:00前自行整改。泽晖苑业委会确认上述证据的真实性，但认为其不知道上述6间房是谁拆除的，当时其也没有到场。泽晖苑业委会认为上述6间房是开发商在早期建的。粤安物管公司确认上述6间房是自1999年开发商交给其管理时即开始使用，至2018年12月5日其搬离不再使用。泽晖苑业委会确认《2017年合作协议》中约定的快递柜是放置在泽晖苑小区以外的地方，但其认为粤安物管公司利用了泽晖苑小区的地址而签订上述合同。泽晖苑业委会主张粤安物管公司是林琛为股东的一人有限责任公司，要求林琛与粤安物管公司共同承担责任。为予证明，泽晖苑业委会提交了《股东会决议》《股东转让出资合同书》《准予变更登记（备案）通知书》（均为复印件）作为证据。粤安物管公司确认上述证据的真实性。另，泽晖苑业委会及粤安物管公司均确认粤安物管公司于2016年8月31日撤离泽晖苑小区，不再为泽晖苑小区提供物业管理服务。泽晖苑业委会主张业主大会表决同意授权其代表全体业主以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼，并提交了《泽晖苑第二次业主大会表决结果》。粤安物管公司对该证据的真实性予以确认，但认为该证据没有明确就本案的诉讼授权业主委员会进行诉讼，且对业主委员会的授权范围、代理权限未予明确，亦未明确授权诉讼的对象，即未明确是否可以向粤安物管公司提起诉讼。本院认为：《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”本案中，泽晖苑小区业主大会已表决同意授权泽晖苑业委会代表全体业主以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼，因此，现泽晖苑业委会作为原告提起本案诉讼符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第五十四条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”据上规定，粤安物管公司未经泽晖苑小区业主大会同意，自行与我来啦公司等案外人签订合同，将泽晖苑小区的共有部分出租给案外人使用并收益，现泽晖苑业委会要求粤安物管公司返还相关收益的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于粤安物管公司应予返还的收益金额问题：一、《2016年合作协议》显示每年收益为6500元、合作期限为2016年3月24日起至2018年3月23日止，上述期间的收益共计13000元（6500元/年×2年），粤安物管公司应予返还。粤安物管公司主张该合同期满终止后，其并未与我来啦公司续签合同，泽晖苑业委会未提供证据证明除了上述合同收益外粤安物管公司对于泽晖苑小区*号东边（自编E栋）首层门厅还有其他收益，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对于其要求粤安物管公司返还超过上述收益13000元范围外的诉讼请求部分不予支持。二、对于《2017年合作协议》的收益，双方当事人均确认上述协议约定的快递柜并未放置在泽晖苑小区内，泽晖苑业委会要求粤安物管公司返还该协议的收益及利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。泽晖苑业委会又要求粤安物管公司赔偿其经济损失及利息，但其并未提供证据证明泽晖苑小区业主因此而存在经济损失，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故该项诉讼请求同样缺乏依据，本院不予支持。三、《华景新城通信基站站址租赁合同》显示每年收益为77000元，租赁期限从2015年4月15日起至2018年4月14日止，现泽晖苑业委会要求粤安物管公司返还2015年12月至2016年8月期间的收益57750元（77000元/年×9/12年），该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。四、《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》显示每年的收益为98500元，自2015年12月1日至2016年10月31日止，泽晖苑业委会要求粤安物管公司返还2015年12月至2016年8月期间的收益共73875元（98500元/年×9/12年），该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。五、对于上述各项款项的利息问题，泽晖苑业委会要求粤安物管公司支付基于《华景新城通信基站站址租赁合同》《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》而取得的2015年12月至2016年8月期间的收益的利息，该利息以上述期间的收益为本金、自2016年9月1日起计至清偿之日止，上述诉讼请求合法有据，本院予以支持，但上述利息应按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算。对于粤安物管公司基于《2016年合作协议》而取得的收益，由于该收益为2016年3月24日至2018年3月23日期间所产生的，泽晖苑业委会要求上述收益的利息自2016年9月1日起计算的主张缺乏依据，本院不予支持，本院综合本案案情及公平原则，酌情判令该利息自2017年7月1日起算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算。对于泽晖苑小区自编号J、K栋架空支柱层内加建的6间房屋，虽然粤安物管公司确认为泽晖苑小区开发商在将小区交给其管理时提供给其使用，但是，其于2016年8月31日撤离泽晖苑小区后已无权继续使用；另外，粤安物管公司确认其于2018年12月5日不再使用上述6间房屋。因此，现泽晖苑业委会要求粤安物管公司支付自2016年9月1日至2018年6月30日期间的占用费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于上述6间房屋的占用费标准问题，泽晖苑业委会主张上述6间房屋参照泽晖苑小区出租房屋收费标准的10%左右计算，要求粤安物管公司按照每月1500元的标准支付占用费，该主张并无不妥，本院予以采纳。综上，泽晖苑业委会要求粤安物管公司支付上述22个月期间的占用费33000元（1500元/月×22个月）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。另，泽晖苑业委会还要求粤安物管公司支付上述6间房屋的物业管理费、垃圾处理费、水电公摊费，以及支付上述费用及占用费的利息，上述诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。关于泽晖苑业委会要求林琛对粤安物管公司的债务承担责任的诉讼请求。根据泽晖苑业委会提供的证据显示，粤安物管公司是林琛作为股东的一人有限责任公司。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”林琛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提供证据证明粤安物管公司的财产独立于林琛自身的财产，其依法应自行承担举证不能的法律责任。因此，本院依法判令林琛对粤安物管公司的债务承担连带责任。林琛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席审理。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《物业管理条例》第十五条、第五十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州粤安物业管理有限公司向原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会返还其基于2016年6月24日签订的《速递易合作协议》而获得的收益13000元及利息（以13000元为本金，自2017年7月1日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州粤安物业管理有限公司向原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会返还其基于《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》而获得的收益73875元及利息（以73875元为本金，自2016年9月1日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州粤安物业管理有限公司向原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会返还其基于《华景新城通信基站站址租赁合同》而获得的收益57750元及利息（以57750元为本金，自2016年9月1日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州粤安物业管理有限公司向原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会支付占用泽晖苑小区自编号J、K栋架空支柱层内加建的六间房屋的费用33000元；五、被告林琛对上述一至四项判项中被告广州粤安物业管理有限公司应承担的义务承担连带责任；六、驳回原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4880元，由原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会负担2000元，被告广州粤安物业管理有限公司负担2880元、被告林琛承担连带责任。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  王玉珊人民陪审员  刘桂梅二〇一九年八月二十七日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰