黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1003民初515号原告：张淑洁，女，1959年5月22日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：綦振东，黑龙江宇通律师事务所律师。被告：牡丹江市阳明住宅建设开发公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区东四条路北小照庆街，组织机构代码13038336-1号。法定代表人：张国华，董事长。委托诉讼代理人：张红伟，男，1970年3月13日出生，汉族，牡丹江市阳明住宅建设开发公司经理，住黑龙江省牡丹江市东安区。被告：华长奎，男，1971年7月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：陈志国,黑龙江盛世律师事务所律师。原告张淑洁诉被告牡丹江市阳明住宅建设开发公司（以下简称阳明开发公司）、华长奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日作出（2018）黑1003民初811号民事判决，被告华长奎不服该判决提出上诉，牡丹江市中级人民法院作出（2019）黑10民终169号民事裁定撤销原判，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年6月17日进行了公开开庭审理，原告张淑洁的委托诉讼代理人綦振东，被告阳明开发公司委托诉讼代理人张红伟，被告华长奎及其委托诉讼代理人陈志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑洁向本院提出诉讼请求:1.判令被告阳明开发公司继续履行与原告在2004年3月29日签订的《商品房购销合同》；2.被告阳明开发公司按商品房现有使用条件向原告交付牡丹江市阳明区安康小区1号楼0113号门市房；3.被告华长奎从占有的牡丹江市阳明区安康小区1号楼0113号门市房搬出，将该房屋归还原告；4.被告负担诉讼费用。事实和理由：2004年3月原告与被告阳明开发公司签订了《商品房购销合同》，用银行贷款方式购买了包括诉争房屋在内的0112和0113号两个门市房。原告在银行办理了抵押登记手续，抵押权人为工商银行牡丹江分行安居支行。至2013年7月原告还清了贷款，取得了牡丹江市房地产产权管理处发放的《抵押权预告登记证注销通知》。当得知房屋可以交付使用时，原告曾多次找阳明开发公司要求进户，后发现0113号房屋被被告华长奎占用，故诉至法院。被告阳明开发公司辩称，答辩人和原告签订了购房合同。被告华长奎提供的购房合同和收据不是本公司出具的，是梁茂文的个人行为，梁茂文是物业公司经理，并不是答辩人的员工。原告主张权利的房屋，现在被华长奎占有，导致合同无法兑现。被告华长奎辩称，2011年1月10日华长奎与阳明开发公司签订商品房买卖合同，以211650.00元的价格购买位于安康小区6号楼的0113号车库，出卖方承办人是阳明开发公司法定代表人张国华授权的代理人梁茂文，该授权已有原审法院调取的证据证实。合同签订时答辩人将购房款交给阳明开发公司，经手人是梁茂文，该公司将0113号车库交给答辩人使用至今。双方签订的买卖合同合法有效，该合同上的合同专用章及交款凭证上的财务专用章，无论是否与阳明开发公司备案章相一致，均不影响0113号房屋买卖合同的效力，答辩人对0113号车库的使用、占有是善意、合法的有权占有。二审法院已经认定原告与被告阳明开发公司签订的包括0113号在内的买卖合同并没有办理预告登记，原告的买卖合同对华长奎的买卖合同没有对抗效力，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。为证明自己的诉讼主张，各方当事人向本院提交了证据，本院依法组织了庭审质证。对各方当事人均无异议的：原告张淑洁提交的证据一2004年3月29日《商品房购销合同》、证据二《黑龙江省单位往来资金结算票据》两张、证据三《抵押权预告登记注销通知》、证据四《牡丹江市房地产产权市场管理处复函》，被告阳明开发公司、被告华长奎共同提交的《关于牡丹江市阳明住宅建设开发公司财务专用章使用情况函》，本院予以采信并在卷佐证。对被告华长奎提交的、其他当事人有异议的以下证据，本院分析认定如下：证据一、《商品房买卖合同》，欲证明华长奎与阳明开发公司之间存在0113号房屋的合法合同关系及合同签订的时间，交付的房屋价款。原告对该合同的真实性有异议，主张2011年阳明开发公司的法定代表人张国华已经被拘捕，处于限制自由期间不能从事房屋销售，也没有授权给梁茂文让其从事房屋销售工作，这个时间阳明开发公司的公章、财务章都由阳明区政府保管，阳明区政府没有在这份合同上使用公章的备案登记，所以这份合同并不是阳明开发公司出具的。被告阳明开发公司对该合同形式要件及证明主张均有异议。主张2010年7月份公司法定代表人张国华被羁押，公司所有的相关公章及材料被阳明住宅开发公司案件专案组收走，并保管至今，故该合同不是本公司出具的。本院认为，结合当事人陈述，能够认定案外人梁茂文以阳明开发公司的名义与被告签订了0113号房屋的《商品房买卖合同》。证据二、2011年1月10日收据，证明华长奎已按买卖合同约定向阳明开发公司支付了购房款211650.00元，接收人是该公司的梁茂文。原告及被告阳明开发公司对该证据及证明主张均有异议，主张该是白条收据，不符合财务制度，2010年7月份公司法定代表人张国华被羁押，公司所有的相关公章及材料均被阳明开发公司专案组收走并保管至今，故该合同不是阳明开发公司出具的。本院认为，结合庭审核对内容，可以认定案外人梁茂文经办并收取了华长奎购房款。证据三、13张电费、供热费交费票据，证明被告华长奎于2010年12月底实际合法占有0113号房屋。原告对证据的形式要件无异议，但主张这些票据与本案不具有关联性，最早的电费票据是2010年12月份的，而被告华长奎与梁茂文是在2011年1月份签订房屋买卖合同，即在签订合同前华长奎就已经占有了0113号房屋，其占有行为是非法侵入占有。被告阳明开发公司主张原审庭审时华长奎在辩论时提到的取暖费票据是10月份的，现主张的是12月份的票据。2011年0113号房屋产权属于银行抵押期间，故华长奎是非法占有。本院认为，结合当事人的庭审陈述，该组证据能够证实自2010年12月华长奎开始占有使用诉争的0113号房屋。对被告阳明开发公司提交的证据二、原告张淑洁无异议，被告华长奎有异议的，本院分析认定如下：证据二、2011年5月16日在阳明法院见证下张国华给梁茂文出具了授权委托书，证明对梁茂文的授权范围是办理房照。被告华长奎主张该证据的内容能够证明梁茂文是阳明住宅公司销售科科长，有权对外进行房屋销售，华长奎与梁茂文签订的0113号房屋买卖合同合法有效；授权委托书中的授权范围不能排除梁茂文的职务身份和职务行为，两者不能等同。本院认为，该证据能够证实2011年5月16日张国华对梁茂文进行了办理房照的委托授权。根据以上对证据的采信，结合当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2004年3月29日原告张淑洁与被告阳明开发公司签订了《商品房购销合同》，协商购买阳明开发公司开发的位于牡丹江市安康小区综合楼、房图号395-500-1／1-6-000112、建筑面积为143.80平方米的房屋。2004年3月30日张淑洁交纳了首付款253000.00元，5月21日张淑洁通过银行抵押贷款的方式支付了剩余购房款250000.00元，合计交付购房款503000.00元。至2013年7月22日牡丹江房地产产权市场管理处给张淑洁出具了抵押权预告登记注销通知。经牡丹江市房地产产权市场管理处认定，房图号为395-500-1／1-6-000112的房屋，包括了张淑洁与阳明开发公司签订《商品房购销合同》中的0112、0113号两处房屋，总建筑面积为143.80平方米，系合并办理不动产登记的房产图号。阳明开发公司至今未向张淑洁交付0113号房屋。2011年1月10日案外人梁茂文以被告阳明开发公司委托代理人的名义与被告华长奎签订了《商品房买卖合同》，以211650.00元价格买卖6栋1层0113号房屋，2010年12月7日被告华长奎实际占使用该房屋至今。张淑洁与阳明开发公司签订的《《商品房购销合同》》中体现的1号楼，即为被告华长奎的《商品房买卖合同》中体现的6号楼，现双方诉争的即房图号为395-500-1／1-6-000112中的0113号房屋。2011年5月16日阳明开发公司法定代表人张国华为梁茂文出具《授权委托书》，授权其“全权处理阳明安居小区、安康一期、1529片、0921片、2308片，所有房屋办照事宜”。本案的争议焦点为：诉争的0113号商服房买卖合同效力问题；原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据。本院认为，被告阳明开发公司与原告张淑洁签订了《商品房购销合同》，购买房图号为395-500-1／1-6-000112中的0113号房屋，该合同符合法律规定，具有法律效力。原告张淑洁通过抵押贷款完成了购房款的全额支付，被告阳明开发公司至今未交付房屋，构成了违约，现原告申请继续履行合同，被告阳明住宅公司应予履行。在该案涉房屋被原告张淑洁依法抵押期间，被告华长于奎2010年12月7日实际占使用该案涉房屋，2011年1月10日案外人梁茂文以被告阳明开发公司的名义与被告华长奎签订了《商品房买卖合同》，华长奎于合同签订之日向梁茂文交付了购房款，华长奎占有使用该诉争房屋至今。经庭审质证，各方当事人均认可被告华长奎签订的《商品房买卖合同》及获得的房款收据与原告张淑洁签订的《商品房购销合同》及获得的房款收据中的阳明开发公司的合同章、财务专用章均不一致，被告阳明开发公司对华长奎所举证据中体现的阳明开发公司合同章和财务章的真实性不予认可，故被告华长奎与被告阳明开发公司之间不具有直接的房屋买卖合同关系。2011年5月16日阳明开发公司法定代表人张国华才为梁茂文出具《授权委托书》，但被告华长奎2010年12月7日即占有使用该诉争房屋，2011年1月10日就已与梁茂文签订《商品房买卖合同》，故华长奎关于梁茂文买卖房屋构成表见代理的抗辩主张不能成立。当事人对自己的诉讼主张负有举证义务，被告华长奎未能举证证明其与被告阳明开发公司之间形成了具有法律效力的商品房买卖合同关系，故其不具有占有该诉争房屋的合法性，应将房屋退还给被告阳明开发公司，阳明开发公司应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定向原告张淑洁交付房屋。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告华长奎于本判决生效之日起三十日内从其占有的房产图号为395-500-1／1-6-000112、位于牡丹江市阳明区安康小区1号楼的0113号房屋中迁出；二、被告牡丹江市阳明住宅建设开发公司于被告华长奎履行上述搬迁义务后十日内按照商品房现有使用条件向原告张淑洁交付牡丹江市阳明区安康小区1号楼0113号房屋；三、驳回原告张淑洁的其他诉讼请求。案件受理费5050.00元，由被告华长奎负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江牡丹江市中级人民法院。审 判 长  范晓丹审 判 员  许春娟人民陪审员  张长红二〇一九年八月二日书 记 员  马龙君