广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38431号原告（反诉被告）：广州市越秀区莱克酒店，住所地广州市越秀区环市东路322、324、326号一楼大堂、第11-13楼。经营者：邓志祥。委托诉讼代理人：蒋继元、祝志成，广东创杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东粤财服务部，住所地广州市越秀区环市东路326号。法定代表人：古志东，职务主任。委托诉讼代理人：高均科，广东金桥百信律师事务所律师。原告（反诉被告、以下简称原告）广州市越秀区莱克酒店诉被告（反诉原告、以下简称被告）广东粤财服务部租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋继元、祝志成，被告的委托诉讼代理人高均科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告赔偿损失1306353.5元（2010年5月-9月广东财兴公司未按时搬离，影响莱克酒店的装修进度，该项损失为534096.5元；2012年3月-5月大楼更换电梯造成的营业损失150606元；2014年2月-10月，14-15楼的装修造成原告损失200303元；2016年3月-8月大楼隔音玻璃的安装造成损失421348元。以上费用均由我方自行估算）。事实与理由：广州振盛酒店管理有限公司（以下简称振盛酒店）与广东省财政厅机关服务中心于2010年4月15日签订《广州市房屋租赁合同》，约定由该酒店向广东省财政厅机关服务中心承租位于越秀区环市××、××、××楼公用大堂、11、12、13楼的房屋用于经营“广州市越秀区莱克酒店”，即原告自2010年4月15日即已实际承租使用涉案物业。2015年11月6日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定由原告承继振盛酒店的全部合同权利义务，被告承继原出租人的全部合同权利义务。涉案物业中的12楼在2010年4月15日前一直由被告关联单位广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称财兴公司）占有使用，振盛酒店承租后，财兴公司未及时搬出，一直在该物业使用至2010年9月，该期间原告无法装修、使用物业。2012年3月至5月即当年的广交会期间，被告更换整栋物业唯一电梯，原告租用的第11、12、13楼用于酒店经营，无法使用电梯导致原告经营损失惨重。2014年2月至10月，被告在该物业第14、15楼装修，装修期间占用唯一电梯搬运装修材料及装修所产生的噪音严重影响原告的经营。2014年3月18日，被告在该物业第14楼装修期间，因操作不当导致水管爆裂致使原告承租的第13楼整层漏水，原告装修的房间发生霉变，不得已暂停营业并更换所有墙纸，造成原告严重损失。2016年3月至8月间，被告整栋物业更换隔音窗，物业大楼全部搭建脚手架并屏蔽酒店广告牌，当时也正值广交会酒店经营旺季，导致原告损失惨重。租赁期间，原告多次向被告反应上述问题给原告造成的损失，被告声称因其属于机关单位，不便直接赔偿，待双方租赁届满续租时会在续租租金方面减免以做补偿，基于双方多年合作关系及对被告的信任，原告一直未就上述违约赔偿问题诉诸法院。至2017年11月，原、被告租赁合同即将届满，被告违反自身承诺，突然通知原告将收回涉案物业自用，并拒绝向原告作出任何赔偿。原告与被告数次沟通无果，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告答辩并反诉称：一、原告要求被告赔偿其2010年4月至9月因财兴公司未及时搬离涉案场地而造成的损失无法律依据，不应予以支持。原告成立于2011年5月10日，根据《房屋租赁合同》的约定，原告于该日起承接振盛酒店在《广州房屋租赁合同》中的全部权利义务，原告无权向被告主张2010年4月至9月因财兴公司未搬离涉案场地而造成的损失的赔偿。二、原告要求被告赔偿其2012年3月至5月期间因被告更换电梯导致其经营损失没有法律依据，不应予以支持。被告作为涉案场地的所有人，更换电梯是为保障物业公共安全的合法、合理的常规行为。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告应当理解并接受被告更换电梯的物业管理行为以及因此对其营业产生的影响。三、原告要求被告赔偿其2014年2月至10月期间因所在物业第14、15楼装修使用电梯影响其经营损失没有法律依据，不应予以支持。被告于2014年2月至10月对涉案场地的14、15楼进行装修是合法行为，使用所在物业公共电梯也是合法合理的行为，且原告未曾存在排斥、阻止原告使用该电梯的行为。原告在此期间经营不善与被告的装修行为不存在必然的因果关系。四、原告要求被告赔偿因2014年3月18日在第14楼装修操作不当导致其承租的第13楼整层漏水、发霉而需暂停营业更换墙纸的严重损失，证据不足且已过诉讼时效，不应予以支持。原告并无证据证明其更换墙纸是因墙体漏水、发霉，也无证据证明水管爆裂是由于被告的行为造成的。而且，原告宣称该事件发生于2014年3月18日，但原告直至2018年10月11日才向被告发出《商榷函》要求被告赔偿其损失。其中间隔长达4年7个月且不存在诉讼时效中止或中断的法定事由，已经超过法律规定的向人民法院请求保护民事权利的3年诉讼时效期间。五、原告要求被告赔偿其2016年3月至8月期间因被告更换整栋物业隔音窗户使用脚手架遮蔽其广告牌造成的经营损失没有法律依据且不合情理，不应予以支持。更换隔音窗是被告作为涉案场地所有人对物业进行管理的合理合法行为，且2016年5月25日，广东省财政厅综合楼管理部与原告签订《更换隔音窗工程协议书》，告知其物业需更换隔音窗户并且其在施工期间应当提供必要相关工作配合。而且原告错失客源与被告更换隔音窗没有必然关系。事实上，原、被告于2015年11月6日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期至2018年10月7日届满。被告已于2017年11月15日及2018年9月19日书面通知原告不再续约，并多次要求原告于2018年10月31日12时前搬离租赁场地。根据双方合同的约定，租赁合同期满，双方合同即终止。被告亦多次书面告知原告租赁到期不再续租，但原告至今仍拒不履行其归还租赁场地的义务，继续占用被告所有的场地进行经营活动。原告的行为不仅违反了双方合同约定，也违反了《合同法》的规定。据此，被告提起反诉，请求法院判令：1.被反诉人立即搬离广州市越秀区环市东路322、324、326号一楼大堂，第11-13楼；2.被反诉人向反诉人支付占用费至实际搬离之日止（以每月118951.21元的两倍标准计算）；3.被反诉人将租赁场地恢复原状。原告对被告的反诉答辩称：1.被告并非涉案物业的产权人，无权要求原告搬离及支付占用费。2.被告与原告的合同已经到期，被告未提供证据证明其有权提起反诉，因此被告的诉请并无权力来源，缺乏法律依据。3.涉案物业即广东省财政厅已经向法院提起诉讼，要求支付占用费，基于同一事实，两个主体，提出两个相同的诉请，要求双重给付，于法不当。且财政厅的起诉表明财政厅并不认可被告的债权请求，根据一物一权以及物权优先债权的原则，表明被告并无权力来源。经审理查明：坐落在本市××××1-3，10-16楼的房屋，权属人为广东省财政厅，总建筑面积为11263.40㎡。2015年11月6日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：鉴于：1.振盛酒店与广东省政厅机关服务中心于2010年4月15日签订了一份《广州市房屋租赁合同》；2.振盛公司租赁相关场所用于经营“广州市越秀区莱克酒店”；3.莱克酒店成立后，原租赁合同的所有权利义务全部由莱克酒店承接，振盛公司不再履行原租赁合同；4.原服务中心因广东省财政厅所属事业单位改革被依法撤销，其托管广东省财政厅物业的职能归广东粤财服务部承接。第一条、租赁概况：2.甲方将其托管的广东省财政厅位于广州市越秀区环市东路建设街322、324、326号1楼公用大堂、11楼、12楼、13楼的场所，使用面积共计3026平方米，租赁给乙方使用。第二条、租赁期限及用途：1.租赁期限自2015年11月6日起至2018年10月7日止；2.乙方租赁该场所仅作旅店用途，用于经营住宿生意。第三条、租金、物业管理费、押金的计算及支付：1.本合同租赁期间，每月的租金为72111元，每月的物业管理费为45390元，每月租金和物业管理费合计为117501元；2.租金及物业管理费由乙方在每月10号前按月足额向甲方支付，按先付租金及物业管理费再使用的原则执行；3.自本合同签订之日起，原振盛公司向服务中心支付的租赁押金213638.60元自动转为本租赁合同的押金，该押金同时作为乙方的履约保证金。第五条、其他费用的承担：1.经商定，租赁期间乙方每月应分摊的日常设备运行费及政策性收费等合计1450.21元，该费用随租金等费用一并支付（先付后用）。第六条、装修与修缮：1.租赁期间，在不改变租赁场所基础结构及框架结构，并不影响租赁场所及相关建筑物安全使用的前提下，乙方可根据经营需要对租赁场所进行装修，但装修方案须经甲方审核同意；5.合同解除或终止时，除可移动的物品外，其它装修不得拆除或破坏，否则，按乙方违约处理。第七条、甲方的权利义务：2.甲方按时将租赁场所交付乙方使用，除本合同另有约定外，本合同签订之日即甲方已将租赁场所交付乙方使用；3.租赁期间，甲方有权对租赁场所的使用及经营情况进行必要的监督，在不影响乙方正常经营的前提下，甲方有权在合理的时间进入乙方经营的租赁场所进行检查，乙方应给予必要的配合；6.租赁期限届满合同终止时、非因乙方违约的原因合同解除或提前终止时，甲方在合同解除或终止后1个月内无息退还押金。第八条、乙方的权利义务：2.乙方不得擅自改变租赁场所的用途；6.租赁期间，乙方遵从并协助甲方对整体物业的相应管理；10.乙方必须按时足额支付租金、物业管理费、水电等各项约定的费用。第九条、合同的变更、解除与终止：2.租赁期限届满，本合同终止；3.本合同不管何种方式解除或终止时，乙方应按时交还租赁场所。否则，乙方每月应按各项费用（包括租金、物业管理费及各项分摊费用）总额标准的两倍计付占用费，且按乙方违约处理。第十条、特别约定：3.本合同约定的租赁期限起算前双方按原租赁合同以及双方原有交易习惯执行，自本合同约定期限起算之日起原租赁合同自动解除。第十二条、其他约定：3.合同附件及补充条款等视为本合同的组成部分，具同等法律效力；4.因本合同产生争议，双方应友好协商解决，协商不成提起诉讼的，由甲方所在地人民法院管辖；5.为联络和送达方便，各自确认的送达地址为甲方广州市越秀区北京路376号，乙方广州市越秀区环市东路建设街322、324、326号，按上述地址通过邮寄等方式送达均视为合法有效的送达，任何一方地址变更的，应在变更后五日内书面通知对方，否则，对方依上述地址的送达仍为合法有效的送达。等等。2016年5月25日，原告（乙方）与广东省财政厅机关服务中心综合大楼管理部（甲方）签订《更换隔音窗工程协议书》，约定：根据广州市发展委员会的文件要求，主城区高架桥隔音设施工程（财政厅综合楼），由广东世纪达装饰工程有限公司承建，综合楼租户莱克酒店配合改建窗户共三层（11-13），施工过程中可能对莱克酒店造成一定影响，现同意做出以下协议：1.三层楼施工日期不超过20天，所有隔音窗安装完成；2.为保证改建工程质量，所改建工程两年内玻璃不爆裂，窗户四周墙体不出现漏水、浸水现象，如出现我管理部负责督促施工方修复；3.损坏到内面装修墙纸、天花板、窗帘盒、窗台大理石等，我管理部负责修复；4.隔音窗安装施工时间由5月27日至6月15日共20天；5.施工期间，乙方提供必要相关工作配合。2017年11月15日，被告向原告发了《关于租赁场地到期不再出租的通知》，称前述原告承租的场地租期将于2018年10月7日届满，现通知原告该租赁场地到期后不再作出租安排，并要求原告提前做好经营安排并按时、妥善地将租赁场地交还被告。同日，原告的工作人员在写有“我方已确认收到上述通知并充分知悉、理解上述通知内容。我方也承诺将全部租赁场地按时、妥善地交还贵部”字样的签收栏中签名收取该通知。2018年6月30日，原告向被告发出《申请延长经营期的报告》，其中称原告在合同期间严格遵守合同约定，按时足额交纳租金，但因以下原因导致经营困难：1.在2010年5月至9月期间，12楼财兴公司未搬离，影响了整体装修进度，导致其装修成本大增。2.2012年3月至5月期间大楼更换新电梯，影响其经营。3.2014年2月至10月，14、15楼装修，装修期间搬运材料、装修噪音影响其经营。4.2014年3月18日14楼装修期间水管爆裂导致13楼整层漏水，新装修的房间发霉，原告全部更换墙纸。5.2016年3月至8月期间，整栋大楼更换隔音窗户搭建脚手架遮挡了广告牌，造成其损失。因此，申请合同到期后延长四年经营期。同年9月19日，被告向原告发出《关于莱克酒店合同届满做好所租赁场地归还交接事宜的通知》，称就原告申请延长经营期的事宜，函复原告合同届满不再续租，并要求原告在2018年10月31日12：00前缴清租金、物业管理费、水电费，将租赁场所返还被告。宽限期（10月8日至10月31日）不计租金，水电和物业管理费须按规定缴付等。同年10月11日，原告再向被告发出《商榷函》，称被告前述延迟搬迁、内部装修维修及安装隔音玻璃等行为已构成违约，因被告的违约行为造成原告的损失已超过130万元，因此要求被告在收到函件三日内与原告协商赔偿损失问题等。该函件附《营业损失费用汇总表》、《2010年5-9月装修期内广东财兴评估公司未按时搬离》、《2012年与2011年对比表（2012年3-5月期间大楼更换电梯）》、《2014年与2013年对比表（2014年14-15楼装修）》、《2016年与2015年对比表（隔音玻璃安装）》五份表格。同月16日，被告即向原告发出《关于莱克酒店合同届满做好所租赁场地归还交接事宜的第三次通知》，称原告申请被告赔偿的事宜没有任何事实和法律依据，被告没有任何责任和义务去赔偿，故不同意赔偿。并通知原告于2018年10月31日12：00前缴清租金、物业管理费、水电费，将租赁场地交还被告等。另查明：原告为个体工商户，经营者为邓志祥，注册日期为2011年5月10日，经营场所为广州市越秀区环市东路322、324、326号一楼大堂、第11-13楼。广东省财政厅作为原告以本案原告为被告另案向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0104民初38809号]，诉请要求被告：立即搬离其非法侵占的广州市越秀区环市东路322、324、326号一楼大堂，第11-13楼；2.赔偿原告经济损失（暂以每月117501元计算，计至被告实际搬离之日止）；3.侵占原告3026平方米房产期间进行经营所取得的所有利润归原告所有。庭审中，广东省财政厅以及被告共同确认被告属于广东省财政厅政务中心下设的独立法人，涉案的物业由被告负责经营管理。因就涉案场地的租赁以及原告占用场地纠纷，广东省财政厅及本案被告分别提起侵权之诉及合同之诉，经本院释明后，广东省财政厅及本案被告均明确坚持其诉请，认为两案无冲突。本案原告于庭审中称被告曾口头承诺予以续租，但无证据证明。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。根据该合同的约定，原告承租涉案的场地有作开设酒店经营之用，租赁期限至2018年10月7日届满。被告早在合同履行期限届满前的2017年11月15日即向原告发出《关于租赁场地到期不再出租的通知》，明确告知原告不再续租。原告于收取该通知时既未提出异议，且表示同意按时、妥善交还场地。合同履行期限即将届满前，原告希冀延长四年的经营期限，但被告2018年9月19日的通知已明确不再续租。因此，前述《房屋租赁合同》的履行期限至2018年10月7日届满。原告作为承租人理应依约按时交还涉案场地予被告，但原告占用涉案场地至今，显属不当。根据前述合同关于合同解除或终止后的处理方式的约定，原告在合同履行期限届满后继续占用场地的，应按各项费用（包括租金、物业管理费及各项分摊费用）总额标准的两倍计付占用费。因此，被告反诉要求原告交还涉案场地并按118951.21元×2的标准计付场地占用费，理据得当，本院予以支持。至于该场地占用费的起算时间，因被告在合同届满前后通知原告宽限其搬迁期限至2018年10月31日12时前腾退场地，并予减免该期间的场地占用费。被告亦反诉要求原告支付自2018年10月31日12：00时之后的场地占用费。因而，该场地占用费应于该日起计付。由于被告于庭审过程中明确其反诉请求中关于要求原告恢复原状的诉求即系指要求原告立即交还涉案的场地，因而被告的该项反诉请求已然由其第一项诉求所涵盖，本院不再作出处理。至于原告关于被告并非涉案场地的所有权人，在合同期满后其已无权要求交还场地的抗辩意见。基于合同相对性的原则，被告作为涉案场地的出租人，其负担的合同义务即是交付适租场地予原告，并不要求被告享有涉案场地的所有权。合同期满后，原告作为承租人其负担的合同义务即为依约及时交还承租场地。况且，在本案诉讼过程中，广东省财政厅作为涉案场地的所有权人已经明确表示涉案场地由被告负责经营管理。因而，原告的该项抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于原告诉请要求被告赔偿的1306353.5元损失，原告既未提供其遭受实际损失的证据，亦未在其遭受损失的合理期限内向被告提出过赔偿主张。现有证据仅能显示原告在希冀获得延长经营期限未获被告同意的情况下，自行编制表格、罗列损失项目并于2018年10月11日向被告发出《商榷函》要求被告赔偿。换言之，即使原告所述损失的内容客观存在，那么其主张的2010年财兴公司未及时搬离、2012年大楼更换新电梯影响其经营、2014年大楼14、15楼装修以及同年3月18日14楼装修水管爆裂导致13楼漏水造成的损失，也均已超过法定的诉讼时效期间。因此，原告诉称被告致使其遭受损失的事实，本院均不予采信，原告的全部诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告广州市越秀区莱克酒店应于本判决发生法律效力之日起十日内立即腾空搬出广州市越秀区环市东路322、324、326号一楼大堂，第11-13楼的房屋并将该房屋交还给被告广东粤财服务部。二、原告广州市越秀区莱克酒店应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被告广东粤财服务部支付自2018年10月31日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费（每月按118951.21元×2的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至原告广州市越秀区莱克酒店实际交还前址房屋之日止的场地占用费由原告广州市越秀区莱克酒店逐月支付予被告广东粤财服务部（每月按118951.21元×2的标准计付）。三、驳回原告广州市越秀区莱克酒店的全部诉讼请求。四、驳回被告广东粤财服务部的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19883.60元（其中本诉案件受理费16557.20元、反诉案件受理费3326.40元）均由原告广州市越秀区莱克酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页以下无正文）审 判 员  程秀建人民陪审员  余丽涛人民陪审员  张雪琼二〇一九年八月十三日书 记 员  陈佳璇