中华人民共和国云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1号原告：李肯，男，汉族，1963年6月15日出生，身份证住址辽宁省鞍山市铁东区。被告：李维莲，女，汉族，1963年11月14日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州陇川县。被告：陆忠芳，男，汉族，1950年3月4日出生，身份证住址云南省保山市腾冲县。被告：杨容，男，汉族，1951年1月15日出生，身份证住址云南省保山隆阳区。被告：定乃（又名吴定乃、陈修远、陈修彭、陈修桐〉，男，汉族，1963年8月9日出生，缅甸联邦共和国公民，缅甸国民身份证号13/TKN（E）001331，原住缅甸。被告：赛三诺（又名吴赛三诺、岩三、冯德成），男，傣族，1957年4月10日出生，缅甸联邦共和国公民，缅甸国民身份证号12/SKN(E)056661，原住缅甸桑乔镇兴佐布区碧路237号，现住缅甸。被告：云南瑞丽江投资开发有限公司，地址：云南省德宏州瑞丽市姐岗南路183-S16,统一社会信用代码：9153310266262420XN。法定代表人：李美芹，该公司执行董事。原告李肯与被告李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺、云南瑞丽江投资开发有限公司（以下简称为瑞丽江公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告李肯到庭参加了诉讼。被告李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺、瑞丽江公司经本院依法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李肯向本院提出诉讼请求：1、撤销瑞丽市人民法院云3102执异76号《执行裁定书》；2、解除对东南亚商住城24号楼3单元302号房屋的查封；3、依法确认原告对东南亚商住城24号楼3单元302号房屋的所有权；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2011年8月5日与被告云南瑞丽江投资开发有限公司签订《房号保留服务协议》，于2012年12月17日签订《东南亚商住城商住楼认购协议》，并依约定，按照被告要求的时间分五次给付购房款，于2013年11月2日将全部购房款给付完毕。双方协议约定成交单价为3168元/平方米，图测建筑面积130.93平方米，原告在2013年11月2日最后一次交款时，售楼人员告知原告房屋实际测量为125.97平方米，因此要求原告最后一次交款174638元即全部房款399073元交齐，并告知原告等待办理房屋产权证通知。此后，原告领取房屋钥匙并使用房屋。后因瑞丽江公司长时间不给原告办理房屋产权证，原告去售楼处了解到该房屋因被告陆忠芳、李维莲、杨容、定乃、赛三诺诉瑞丽江公司股东纠纷一案，己被瑞丽市人民法院以(2015)瑞民二初字第496号之二民事裁定书裁定查封。为此，原告于2018年12月21日向瑞丽市人民法院提出书面异议，要求立即解除对该套房产及房产范围内土地使用权的查封。瑞丽市人民法院于2018年12月24日做出《执行裁定书》驳回了原告的异议请求。原告认为瑞丽市人民法院的《执行裁定书》错误，应依法撤销。理由如下：一、执行裁定书认定事实不清，瑞丽市人民法院没对原告是否支付全部价款事实进行认定，却在本院查明中列举了双方协议中写明的房屋总价款414786元，和原告分次付款的数额（累计为399073），不知是否指原告没有付清全款。原告认为，在2013年11月2日最后一次付款时，售楼处工作人员告知原告该房屋实际测量面积为125.97平方米，比图测面积小了4.96平方米，全部价款为399073元。原告最后一次付款174638元即为全部付款完毕。其次，原告已经领取该房屋的钥匙，并己经使用该房屋。第三，原告对房屋没有办理房屋产权证没有任何过错。购买开发商商品房与二手房交易不同，办理产权证书不是购房人自己能完成的，房屋验收，税费缴纳等等问题都需要等开发商办理后才能进行，购房人只能听凭开发商指挥，等待通知。原告在此不仅没有任何过错，而且是被告不履行办证义务的受害人。二、适用法律不当。瑞丽市人民法院驳回原告提出的执行异议，法律依据主要有两点，一是《中华人民共和国物权法》第九条第一款，瑞丽市法院据此认为原告没有登记，因此该房屋所有权没有转移。但该院未注意但书内容，但书效力要优于一般规定，特殊规定为《中华人民共和国物权法》第十五条，即合同生效，房屋的所有权就己经转移。本案中原告和被告签订了合同，并设定交款后生效，不交款终止等内容。因此，原告与被告签订的合同已实际履行，完全符合物权法第十五条的规定，即物权法第九条但书的内容。瑞丽市人民法院断章取义，认定原告与瑞丽江公司未签订《商品房购销合同》，并据此认为双方没有发生商品房买卖效力不妥。法院所指的《商品房购销合同》是指办理房屋产权证时提供的格式合同，但那是建设部门统一要求的格式文本，并非除此之外的合同都无效。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条第一款之规定，原告己经取得该房屋的所有权，应予保护。原告和被告瑞丽江投资开发有限公司签订的协议，详细约定了双方的权利义务关系，并有双方签字盖章，完全符合《中华人民共和国合同法》的规定，且原告的义务己完全履行完毕。剩下的只是等待被告瑞丽江公司通知办理房证，因双方合同中约定瑞丽江公司房产验收合格后书面通知乙方办理房证。此后，原告不仅没接到任何通知，经询问售楼处得知因其股东诉讼房产证无法办理。二是执行裁定书第二个法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，但瑞丽市法院没指出原告为何不符合此条的规定，原告提出执行异议依据也系该司法解释。原告只能从《执行裁定书》中的本院查明书写的内容猜测是瑞丽市法院看交款数399073和414786不符，得出了没有支付全部价款的错误结论，忽略房屋实测面积和图测面积的变化，也没询问原告或者被告以查明事实。此外，原告找不到不符合司法解释其他原因。三、瑞丽市法院《执行裁定书》违反了民法的公平原则，没能做到公平公正的保护双方当事人的利益。原告依照合同交了全部房款，没有任何违约之处。被告因为自身原因没有按期办理房屋产权证的义务，应负有赔偿责任。而依被告之行为将原告已购买多年的房屋予以查封，假如上述被告恶意串通，侵害第三人的合法权益，进行不正当诉讼，把卖出五年后的房屋说成买卖无效，无法理依据。被告李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺、云南瑞丽江投资开发有限公司经本院依法传票传唤后未到庭参加诉讼，开庭后提交书面陈述意见：五被告已收到关于本案的传票。关于原告的诉请，从其提供的资料来看其已于2011年至2013年分五次向瑞丽江公司交清购房款，而五被告提出的保全申请在2016年。期间瑞丽江公司为何不进行备案、办证五被告不清楚，五被告申请保全时明确意见为保全时已备案、付清房款并且销售价格符合市场的可以解封办证，没有付清房款的符合市场价格必须将余款付至共管账户才可以办理。但瑞丽江公司与五被告在法庭上同意开设共管账户，但之后该公司法定代表人至今不配合开立共管账户。被告云南瑞丽江投资开发有限公司经本院依法传票传唤后未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状原告围绕其诉讼请求提交以下证据：一、原告身份证复印件一份。欲证实原告的身份信息，主体适格。二、《房号保留服务协议》原件一份。欲证实原告与被告瑞丽江公司房屋买卖合同关系成立。三、《东南亚商住城商住楼认购协议》原件一份。欲证实原告与被告瑞丽江公司房屋买卖合同关系成立。四、购买房屋交款收据五份。欲证实原告已交了房屋买卖全款。五、东南亚商住城售楼部出具的证明一份。欲证实原告已交纳全款，房屋买卖合同成立。六、东南亚商住城Z4-3-302号房门钥匙照片一份。欲证实原告已实际取得房屋使用权并实际居住。七、证人张某陈述。证人陈述2013年，由其带原告去购买了涉案房屋；房屋交付完成后，领取了房屋钥匙，但后来因瑞丽江公司内部有官司，一直没办法办证。本院认为，上述证据来源合法，符合证据法定形式，内容与本案具有关联性，对证据真实性、关联性、合法性予以认可，可证实双方签订商品房买卖合同及款项支付情况，房屋交付情况及未能办理不动产权登记的情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月5日，原告李肯作为乙方与被告瑞丽江公司作为甲方签订《房号保留服务协议》，约定甲方为乙方保留东南亚商住城Z4号楼3单元302号（参考建筑面积130.93平方米）的优先购买权至正式开盘销售日，单价恒定为3168元/平方米，乙方因此支付甲方房号保留金124435元等内容。2012年12月17日，双方签订《东南亚商住城商住楼认购协议》，约定乙方认购甲方开发的东南亚商住城Z4-3-302号住宅，成交单价为3168元/平方米，图测建筑面积130.93平方米，总价414786元；乙方于2011年7月29日前交付124435元、于2012年12月17日交付10万元、于甲方公告交房前再交付190351元；甲方在房产验收合格后以书面方式通知乙方接房，乙方在接到通知之日起20日内与甲方签订《商品房购销合同》，并提供办理房产证、土地证的相关资料及交纳相关税费等内容。原告在2013年11月2日交款时，被告瑞丽江公司售楼工作人员告知因房屋实测面积少于图测面积，因此只需再交纳174638元，至该时原告共分五次向被告瑞丽江公司交付了购房款399073元，原告领取了房屋钥匙。案涉东南亚商住城Z4-3-302号不动产在本院审理被告李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺与被告瑞丽江公司（2015）瑞民二初字第496号公司解散纠纷一案中，经李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺申请，本院以（2015）瑞民二初字第496号之二民事裁定书予以查封。2018年12月21日，原告向本院提起执行异议，本院于2019年12月24日以（2018）云3102执异76号执行裁定书裁定驳回其异议请求，其遂于2018年12月27日提起本案诉讼。本院认为，被告定乃、赛三诺系缅甸联邦共和国公民，本案系涉外法律关系，根据《中华人民共和国民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”之规定，本案应适用中华人民共和国法律。本案系案外人认为其享有对被保全财产足以排除人民法院财产保全的民事权益而引起的案外人执行异议之诉。原告李肯要求撤销本院（2018）云3102执异76号执行裁定书，并解除对东南亚商住城Z4-3-302号不动产的查封，需确定原告对案涉不动产享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行。就本案的具体情况分析，李肯向房地产开发企业瑞丽江公司认购商品房，该商品房因瑞丽江公司自身纠纷已被本院保全查封。原告认为其在该不动产被法院查封前就已签订合法有效的书面买卖合同并实际占有该不动产，并按房地产开发公司即被告瑞丽江公司的要求支付了全部合同价款，未能办理产权登记的原因系开发商造成。本院认为，首先在本院以（2015）瑞民二初字第496号之二民事裁定书予以查封案涉不动产前，原告已于2011年8月5日与被告瑞丽江公司签订《房号保留服务协议》，于2012年12月17日再签订《东南亚商住城商住楼认购协议》。其次，原告李肯与瑞丽江公司签订的《东南亚商住城商住楼认购协议》虽未在行政机关备案，但该认购协议已经具备商品房买卖合同的要件，约定当事人的名称、商品房基本状况，并明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，且出卖人已按约定接收了购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应认定为合法有效的书面买卖合同。第三，李肯主张协议中系以图测面积计算总价，在付款过程中瑞丽江公司以房屋实测面积计价收款。基于六被告分别系房屋开发商及开发商股东身份，房屋实际面积的测量及据实收取购房款系开发商之义务，其怠于出庭应诉，漠视购房者的权益，同时未有证据证实房屋图测面积即实测面积，本院对李肯主张予以采纳，其已完成价款的支付义务。第四，案涉不动产系房地产开发企业销售的商品房，产权过户登记主要义务在于开发商，购房者不能单方面启动，非因购房者自身原因未办理产权过户登记；且原告已向开发商领取房门钥匙，实际占有使用房屋。因此，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，李肯与瑞丽江公司签订了房产认购协议并缴纳全部房款并占有使用房屋，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立，对案涉不动产享有排除法院财产保全的权利。我国不动产物权的设立、变更经依法登记发生效力，原告与被告瑞丽江公司虽签订房屋买卖合同并依约支付了购房款，但因未进行不动产产权登记，其尚只能享有房屋买卖合同债权，还未取得房屋所有权，其可依据与开发商签订的合同内容，催促开发商办理产权登记，但其要求确认对案涉不动产享有所有权无法律依据，不予支持。本案审理过程中，原告表明不在本案中处理其关于被告瑞丽江公司立即办理产权登记及六被告共同赔偿16万元实际损失的诉讼请求，将另案起诉系其对自身民事权利的处置，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、解除瑞丽市人民法院基于（2015）瑞民二初字第496号之二民事裁定书对东南亚商住城Z4-3-302号不动产的查封；瑞丽市人民法院（2018）云3102执异76号执行裁定书于本判决生效时自动失效。二、驳回原告李肯要求确认其享有东南亚商住城Z4-3-302号房屋所有权的诉讼请求。案件受理费7286元，被告李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺负担3643元，由被告云南瑞丽江投资开发有限公司负担3643元;公告费300元，由原告李肯负担。如不服本判决，被告定乃、赛三诺可在判决书送达之日起30日内，其他当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州傣族景颇族自治州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。审 判 长 雷 丹人民陪审员 李 英人民陪审员 高红旗二〇一九年八月十四日法官助理杨元霜书记员杨柳虎后附法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。