河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初6402号原告户玉山，男，1968年10月16日出生，汉族，住河南省商丘市。被告王留勤，女，1965年2月28日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。被告王利利，女，1986年7月26日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托代理人王留勤。与王利利系母女关系。被告王彪，男，1994年8月2日出生，汉族，家住郑州市经济技术开发区。委托代理人王留勤。与王彪系母子关系。原告户玉山与被告王留勤、王利利、王彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法适用简易程序由审判员赵军峰独任审判，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告户玉山，被告王留勤，被告王利利、王彪委托代理人王留勤到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告户玉山诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告王留勤签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》；二、判令被告王留勤、王利利、王彪返还原告户玉山购房款50万元、支付违约金20万元；三、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年9月份，被告王留勤称其将在郑州市经开第二十二大街《瑞秀小区》分得90平方米的安置房一套，因其急需用钱以50万元的价格对外出售。2017年9月12日，原告户玉山与王留勤签订《房屋买卖合同》，双方约定：王留勤将尚待安置的《瑞秀小区》90平方米的拆迁安置房，以50万元的价格（5500元/平方米）转让给户玉山。王留勤必须在分房后第一时间通知原告，并配合原告办理一切房屋所有权手续，如王留勤不能交付户玉山所购房屋，需全额退还户玉山所有购房款，并赔偿户玉山20万元的违约金。王留勤的女儿王利利、儿子王彪为担保人。合同签订后，原告按照约定将购房款50万元转给了王留勤。2018年12月份，王留勤称其在《瑞秀小区》没有分得90平方米的安置房，而是分得了一套60平方米的安置房，经协商双方于2018年12月19日又签订了一份《房屋买卖补充合同》，约定将原合同约定90平方米的房屋更换成60平方米的房屋，房屋的具体位置是《瑞秀小区》4号楼1单元15层西户1503房间。房屋总价为33万元，原告之前所交款项剩余17万元，王留勤于2019年1月30日前还清，如未还请，未还清部分按月利率1.5%计算。房屋交付后，王留勤称其经营家装，可以免费送价值4万元的装修，房屋装修好后再添置房屋4万元的家具，户玉山仅需付4万元家具款。2019年5月份，房屋完成装修，但被告王留勤的父亲搬入居住，并称是其应分得的房屋，王留勤无权买卖。后原告找到王留勤，王留勤于2019年6月4日向原告出具《保证》书，保证将《瑞秀小区》4号楼1单元15层西户1503房屋于2019年6月10日交给原告户玉山。逾期后，王留勤的父亲拒不搬出该房，王留勤未能于约定的日期将房交给户玉山。因被告王留勤多次违约，不能实现合同的目的，故依法提起诉讼。被告王留勤、王利利、王彪辩称：双方签订房屋买卖合同书及补充协议，应按房屋买卖合同继续履行，原告不接收房屋，被告没有违约，原告要求解除合同无事实依据，应依法驳回原告的诉请。违约金20万元过高，被告不予认可。原告不接收房屋属于违约，应返还原告购房款30万元。经本院审理查明：2017年9月12日，原告户玉山与被告王留勤签订《房屋买卖合同》，双方约定：王留勤将尚待分配安置的位于州市经济技术开发区合并村项目《瑞秀小区》90平方米的拆迁安置房，以50万元的价格（5500元/平方米）转让给户玉山。分房后，被告王留勤应第一时间通知原告户玉山并配合原告办理一切房屋所有权手续。如被告王留勤不能交付原告所购房屋，需全额返还户玉山所有购房款，并赔偿户玉山20万元的违约金，王留勤的女儿王利利、儿子王彪为履约担保人。合同签订后，原告于2017年9月12日、9月19日通过中国银行转账分别向被告王留勤支付购房款35万元和15万元。2018年12月份，王留勤未能向原告交付90平方米的安置房，经协商双方于2018年12月19日又签订了一份《房屋买卖补充合同》，该合同约定：将原《房屋买卖合同》约定的90平方的房屋更换为60平方米的房屋，房屋坐落位置为《瑞秀小区》4号楼1单元15层西户1503房间。房屋总价为33万元，原告之前所交款项剩余17万元，王留勤于2019年1月30日前还清。如未还请，未还清部分按照月利率1.5%计息。如被告再次违约，被告支付房屋违约金20万元。拆迁安置部门将涉案房屋交付后，被告王留勤对该房进行了装修，2019年5月份，房屋完成装修后，被告王留勤的父亲搬入居住。后原告户玉山与被告王留勤交涉，王留勤于2019年6月4日向原告出具《保证》书：“我王留勤保证把我卖给户玉山的房子，位于郑州××开发区合并村项目《瑞秀小区》4号楼1单元15层西户1503房间60㎡的房子，2019年6月10号交给户玉山，并保证该房屋产权归户玉山所有，并保证我欠户玉山的款项壹拾柒万元还清。如上述房子问题未能兑现，我愿承担一切法律责任”。逾期后，王留勤的父亲未搬出该房，王留勤未按约定的日期将房交给户玉山。2019年6月17日，原告户玉山以被告王留勤违约、不能实现合同目的为由于诉至本院。期间，原告与被告就涉案房屋交付问题，于2019年7月26日达成协议，该《协议书》约定：“一、甲方将2018年12月19日签订的《房屋买卖补充合同》约定的房屋，于2019年8月5日前将室内所有物品清理完毕交付乙方钥匙，并保证乙方对该房正常使用，剩余购房款双方再协商返还。如甲方不能做到上述约定，则按2017年9月12日签订的《房屋买卖合同》履行，由甲方返还购房款50万元及赔偿20万元的利息损失。二、该协议可以作为（2019）豫1402民初6402号案件的审判依据。三、于2019年8月7日10时房屋地点会面。甲方：王留勤、王利利、王彪。乙方：户玉山”。逾期后，原告按约定到达房屋会面地点，被告未按《协议书》约定向原告交付房屋。以上事实由原、被告提供的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》、《保证》、《协议书》、通话录音、视频、《医嘱》等证据材料及庭审笔录在案予以佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定，予以支持”。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。根据本案查明的事实，被告没有履行房屋交付义务，屡次违反其向原告作出的履行承诺，构成违约，依据上述法律规定，原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”。在双方的协议及被告向原告的承诺中，双方对违约金约定明确，根据原告交付房款的时间、付款数额及违约情况，原、被告双方约定的违约金20万元，并未超出民间借贷中年利率24%计算出的数额，不属于约定的违约金过高的情形，本院对原告要求被告支付违约金20万元的请求，本院予以支持。被告辩称，原告不接收房屋，被告没有违约，因被告未提供相关证据予以证明，对该抗辩理由本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。被告王利利、王彪签字为买卖合同提供担保，依法应承担连带保证责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：解除原告户玉山与被告王留勤签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》。二、被告王留勤返还原告户玉山购房款50万元，并支付原告户玉山违约金20万元。于本判决生效之日起十日内履行完毕。被告王利利、王彪对上述购房款及违约金承担连带清偿责任。四、驳回原告户玉山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5400元，保全费4020元，共计9420元，由被告王留勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  赵军峰二〇一九年八月二十九日书记员  时丕存