河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1422民初3876号原告：河南亮达皇都房地产开发有限公司，住所地河南省睢县城关镇世纪大道西侧皇都花园综合楼。法定代表人：刘展源，该公司经理。被告：张勤生，男，1963年7月15日出生，汉族，住所地河南省睢县。委托诉讼代理人：李险峰，河南世金律师事务所律师。原告河南亮达皇都房地产开发有限公司与被告张勤生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南亮达皇都房地产开发有限公司的法定代表人刘展源，被告张勤生及其委托诉讼代理人李险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南亮达皇都房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、按照《商品房买卖合同》第七条第一款第二项和《补充协议1》的约定，判令解除原、被告双方于2015年7月6日签订的《商品房买卖合同》；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2015年7月6日，原、被告签订了睢县皇都花园3号楼3号商铺的商品房买卖合同，合同约定被告一次性付清74.5133万元购房款，但被告违约，至今未付购房款。原告多次催要无果，提起诉讼。被告张勤生辩称，原告所述与事实不符，被告已经按照合同约定足额给付购房款。原告所述既无事实依据也无法律依据，且程序违法，请求依法驳回原告的诉讼请求，确认双方签订的商品房买卖合同合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的部分，本院分析认定如下：原告向本院提供的证据材料有：第一组、屠建文给张宏宇书写并按指印的100万元借款借据和收款收据证明各一份；赵慧勇给张勤生书写并按指印的400万元借款借据、收款收据证明各一份。证明目的为案外人屠建文、赵慧勇与被告有借贷关系，数额共计500万元。借期3个月，月利息千分之十五。第二组、原、被告于2015年元月1日签订的皇都花园3号楼2号和3号商铺认购协议书一份；原被告双方于2015年7月6日签订的皇都花园3号楼2、3号商铺商品房买卖合同各一份。证明目的为2号商铺签订在被告张勤生之子张宏宇名下，3号商铺签订在被告张勤生名下，被告用其出借给屠建文、赵慧勇的合计500万元债权作为担保与原告签订了商品房认购协议书和商品房买卖合同。由于两份商品房买卖合同的价款至今被告没有支付，被告用以担保的500万元债权原告也无法变现，被告又长期使用两套房产，原告为了保护自己的合法权益，依法起诉。经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据有异议，认为自己将500万元交给了商丘市明宇投资信息咨询有限公司，至于该公司又将这500万元借给谁使用自己并不清楚。原、被告双方是采取以物抵债方式订立的商品房买卖合同及给付购房款，原告所谓被告在签订购房合同时用这500万元借款借据作为担保之事并不存在。被告对于原告提供第二组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为被告在签订合同时已经给付购房款，而且原告给被告出具了收据，被告并不存在违约行为，该组证据不能证明被告未付款的事实。本院认为，原告提供的第一组证据因被告有异议，且系案外人屠建文、赵慧勇二人单方出具的借款借据和收款收据，没有被告张勤生和张宏宇一方的签字认可，无法证明其真实性。原告所称被告用案外人屠建文、赵慧勇出具的500万元债权凭证作为抵押担保用于购买商品房既不合法也不合乎情理，既没有提供专门的担保协议，也无法在其提交的两组书证中显示有担保内容。况且原告作为房地产开发商，在未收到购房款的情况下，不可能仅凭被告提供几份借款借据和收款收据作为抵押担保就与其签订购房合同并将房屋交付给其管理使用至今。因此，对于原告提供的第一组证据依法不作为审理本案的有效证据使用；对于原告提供的第二组证据，由于被告对该组证据的真实性无异议，本院依法作为本案认定案件事实的依据。被告向本院提供的证据材料有：第一组、原、被告双方于2015年1月1日所签“皇都花园商品房认购协议书”及原告河南亮达皇都房地产开发有限公司给被告张勤生一方出具的收据各1份。该组证据证明原、被告双方在2015年1月1日达成商品房认购协议，约定原告将其开发的皇都花园3号楼2号和3号商铺出卖给被告张勤生及其儿子张宏宇一方，被告方向原告交付定金500万元。同日原告河南亮达皇都房地产开发有限公司给被告张勤生一方出具了收到睢县皇都花园3号楼2号商铺和3号商铺的定金500万元整的收据，被告张勤生及张宏宇一方已经履行了给付购房款的义务。第二组、原告河南亮达皇都房地产开发有限公司和商丘市明宇投资信息咨询有限公司于2014年12月11日签订的债权债务转让“协议书”、原告河南亮达皇都房地产开发有限公司和郑学芳等人于2014年12月18日签订的债权债务转让“协议书”、商丘市明宇投资信息咨询有限公司睢县分公司出具的“借款统计（一）”、“商丘明宇投资公司睢县分公司郑学芳理财2012万元”人员名单及存款数额统计表、“明宇抵顶房产明细表”、睢县人民法院于2016年11月17日作出的（2015）睢民初字第2240号民事判决书、商丘市中级人民法院于2017年8月10日作出的（2017）豫14民终292号民事判决书各一份。证明2014年12月份，原告河南亮达皇都房地产开发有限公司分别和商丘市明宇投资信息咨询有限公司以及郑学芳等人签订了债权债务转让“协议书”，约定商丘市明宇投资信息咨询有限公司原欠郑学芳等人2000余万元的债务转移给本案原告河南亮达皇都房地产开发有限公司，而原告河南亮达皇都房地产开发有限公司则以其开发的皇都花园商品房按市场价优惠2%抵偿郑学芳等人的2000万元债务。在郑学芳等人的这2000万元债权中，其中就包含着被告张勤生父子的500万元（包括2014年8月11日存入的100万元和2014年10月17日存入的400万元）。2015年1月1日，原、被告双方达成商品房认购协议，约定原告将其开发的皇都花园3号楼2号和3号商铺出卖给被告张勤生一方，被告方向原告交付定金500万元。同日原告河南亮达皇都房地产开发有限公司给被告张勤生一方出具了收到睢县皇都花园3号楼2号商铺和3号商铺的定金500万元整的收据，被告张勤生及张宏宇一方已经履行了给付购房款的义务。与此同时原告河南亮达皇都房地产开发有限公司也将其皇都花园3号楼的2号及3号商铺交付给张勤生管理使用。张勤生父子随即对该2号和3号商铺进行了装修施工，然后用此商铺经营自己的睢县凤飞种畜禽有限公司业务。2015年7月6日，原、被告双方共同办理了商品房买卖的网签登记手续，也就是原告提供被告认可的《商品房买卖合同》。就在被告张勤生一方等待下一步继续办理正式过户手续时，原告却突然反悔，于2015年11月20日向睢县人民法院提起确认合同效力纠纷一案，要求撤销其与商丘市明宇投资信息咨询有限公司和郑学芳等人分别签订的债权债务转让协议，经睢县人民法院审理之后，依法驳回其诉讼请求。原告不服提起上诉，经商丘市中级人民法院审理之后，又驳回其上诉，维持原判。经过睢县人民法院以及商丘市中级人民法院的审理判决，确认了原告与商丘市明宇投资信息咨询有限公司和郑学芳等人分别所签的债权债务转让合同的法律效力。原告与被告张勤生等人形成并存在着法律上的债权债务关系，即原告共欠张勤生一方500万元。在此情况下，原告采取以房抵债的方式来偿还所欠张勤生一方的款项并不违反法律规定。张勤生和张宏宇一方不仅不存在未交购房款的行为，而且相比2015年7月6日所签合同的购房款数额还多付了310万元。第三组、被告张勤生、张宏宇一方几年来所交的相关物业管理费用票据3份。该组证据与前两组证据相印证，证明被告张勤生、张宏宇一方已接受案涉房屋并实际入住管理将近五年之久。进一步说明本案原、被告双方均已认可2015年7月6日所签的《商品房买卖合同》为合法有效，而且双方均已实际履行，如果被告没有实际给付购房款的话，原告不可能容忍至今才要求解除合同。经质证，原告对被告提供的第一组证据真实性无异议，但称原告是根据被告提供的付给屠建文和赵慧勇合计500万元的担保借款借据收款收据给被告开出的500万元收据，原告并未实际收到500万元现金，该收据不能作为被告交付购房款的真实款项。对于被告提供的第二组证据有异议，称1、原告与明宇公司2013年和2014年8月30日之前确实存在借贷关系，但8月30日之后原告和明宇公司再没有借贷往来，原告根本不可能收到在终止原告与明宇公司借贷关系之后几个月的400万元款项；2、被告所称的交付500万元购房款系来自明宇公司的债权转让错误；3、关于原告与案外人明宇公司及郑学芳撤销之诉的案件问题，2013年11月20日至2014年8月30日期间，原告与明宇公司存在借贷关系，在原告尚欠明宇公司部分款项时的2014年12月5日，明宇公司涉嫌吸收公共存款犯罪，被商丘市公安局立案。在明宇公司被公安机关侦查一周后的12月11日，明宇公司的法定代表人将原告约到商丘服务区骗取原告签订了违法无效的债务转移协议书，后来原告在睢县法院提起了撤销之诉，但法院判决错误。对于被告提供的第三组证据有异议，称被告向法庭提供的三份物业公司交付物业费的证据与涉案的购房款没有关联性，物业公司是负责管理经营皇都花园的公司，与原告并不是一个主体，该收据与本案无关。本院认为，原告对被告提供的第一组证据真实性无异议，依法作为定案的依据；被告提供的第二组证据虽是复印件，但系被告方向睢县人民法院依法调取所得，该组证据源自原告诉商丘市明宇投资信息咨询有限公司、郑学芳等确认合同无效纠纷一案的卷宗档案，其中的两审法院判决书系已发生法律效力的裁判文书，其余书证均系原告在该案诉讼过程中所提交，且与已生效的裁判文书内容相印证，依法作为认定本案事实的依据；被告提供的第三组证据，与前两组证据相印证，能够证明原告于2015年将案涉房屋交付给被告管理使用至今，双方均已实际履行商品房买卖合同的事实，依法作为本案认定案件事实的依据。根据上述有效证据及庭审情况，本院确认如下案件事实：被告张勤生、张宏宇父子于2014年8月11日和2014年10月17日分两笔向商丘市明宇投资信息咨询有限公司共存入现金500万元，而原告河南亮达皇都房地产开发有限公司也与商丘市明宇投资信息咨询有限公司之间存在债权债务关系。2014年12月11日和2014年12月18日，原告先后和商丘市明宇投资信息咨询有限公司及郑学芳等人签订债权债务转让“协议书”，约定商丘市明宇投资信息咨询有限公司原欠郑学芳等人2000万元的债务转移给本案原告河南亮达皇都房地产开发有限公司，原告以其开发的皇都花园商品房按市场价优惠2%抵偿郑学芳等人的2000万元债务，同时原告负责给郑学芳等债权人办理商品房买卖合同及相关手续。而在郑学芳等人的这2000万元债权中，其中包含着被告张勤生、张宏宇父子的500万元。2015年1月1日，原告和被告张勤生依据上述债权债务转移的约定，达成商品房认购协议，该协议约定原告将其开发的皇都花园3号楼2号和3号商铺出卖给被告张勤生，被告张勤生一方向原告交付定金500万元。同日原告给被告张勤生出具了收到睢县皇都花园3号楼2号商铺和3号商铺的定金500万元整的收据一份。同时原告将其开发的皇都花园3号楼的2号及3号商铺交付给被告张勤生父子管理使用。张勤生父子即对该房屋进行装修施工，利用此房经营睢县凤飞种畜禽有限公司业务至今。2015年7月6日，原告又分别与被告张勤生及其儿子张宏宇办理了商品房买卖的网签登记手续，签订了两份正式的商品房买卖合同。在网签商品房买卖合同时，被告张勤生将其中的2号商铺登记在其子张宏宇名下，3号商铺登记在自己名下。原告与被告张勤生所签合同约定，原告将其开发的睢县皇都花园3号楼3号商铺出卖给被告张勤生，该商品房建筑面积为182.13平方米，每平方米单价为4091.21元，该房屋总金额为745133元，付款方式为一次性缴纳全部购房款745133元。合同还约定，原告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后原告又以被告违约未支付购房款为由，向本院提起诉讼。本院认为，原告与商丘市明宇投资信息咨询有限公司和郑学芳等人分别签订的债权债务转让协议，经睢县人民法院和商丘市中级人民法院审理之后，已认定为合法有效，各方应当履行。在商丘市明宇投资信息咨询有限公司转移给原告的2000万元债务之中，包括所借被告张勤生、张宏宇父子的500万元，该500万元债务已经转移给本案原告继受。而原告与被告张勤生所签订的皇都花园商品房认购协议书，属于以物抵债协议，该协议并不违反法律规定。而且在该协议签订的同一天，原告给被告张勤生出具了收到购房款定金500万元的收据，收据上注明是3号楼2号商铺和3号商铺。之后原告将该两套房屋交付给被告管理使用至今，被告也没有再向原告主张过债权。说明原、被告均已认可双方之间以物抵债形式的购房协议，且均已实际履行。双方又于2015年7月6日办理了商品房买卖合同的网签登记手续并上传给房地产管理部门，进一步说明了双方的意思表示真实，合同内容合法有效，应受法律保护，双方当事人的权利义务均受法律约束。原告主张被告至今未交付购房款的违约事实并不存在，原告也没有提供证据证明其向被告催要过购房款。故原告要求解除购房合同的请求，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告河南亮达皇都房地产开发有限公司对被告张勤生的诉讼请求。案件受理费100元，由原告河南亮达皇都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  陈 洁审 判 员  刘素梅人民陪审员  王冬丽二〇一九年八月十二日书 记 员  吴 坤