上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初9950号原告：上海香篆餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郭学东，总经理。委托诉讼代理人：赵毅，上海宝申理律师事务所律师。被告：王宾，男，1983年10月9日出生，汉族，户籍地山东省日照市。委托诉讼代理人：张志强，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告上海香篆餐饮管理有限公司(以下简称香篆公司)诉被告王宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈稷独任审判，公开开庭进行了审理。原告香篆公司的委托诉讼代理人赵毅，被告王宾的委托诉讼代理人张志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告香篆公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除；2、被告按每月95,000元的标准支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金；3、被告根据合同第5条第2款约定支付违约金34.2万元；4、被告承担原告支出的合理律师费40,000元。事实和理由：2018年9月26日，香篆公司、王宾与案外人乔某签订了《店铺转让协议》，三方约定由王宾从乔某处受让上海市杨浦区国权路XXX号地下室1层(以下简称系争房屋)600平方米的店铺，成为新的承租人。当日，香篆公司与王宾签订《租赁合同》，并对双方的权利义务进行了约定，每月租金95,000元，每两年递增6%，付款方式：租金以先付后用的原则，三个月一付，首期付款为：押金285,000元与前三个月租金285,000元，共计570,000元。2017年12月31日，乔某曾与香篆公司签署过代持协议，因其公司正在注册中，先借用原告公司名义与小商户签署了租赁合同，所有权利义务均由乔某承担，不存在一房二租的情况，王宾在与我方签订租赁合同时对系争房屋内的租赁情况是知晓并认可的，并收取小商户的租金到2019年4月。2018年10月24日，王宾与乔某名下公司即上海致誉餐饮有限公司的股权变更手续也已经完成，并取得更新后的营业执照。截止2019年2月28日，王宾已欠付租金长达2个月，经香篆公司反复催讨，王宾仍置若罔闻。根据租赁合同第五条第2款的规定，承租方未按合同约定时间支付租金超过7日，出租方有权在任何时间停水停电，提前终止本合同，并通知承租方在3日内搬离所有设备，出租方收回该物业，并要求王宾按照实际情况支付租金、管理费、水电费、网络费等，不再退还押金，并有权要求王宾赔偿损失，金额为年租金的30%。因此香篆公司于2019年3月1日向被告发出解除租赁合同的通知书，并要求王宾在3日内将系争房屋内所有设备全部拆除。另外，根据合同约定所有的消防环评等材料都是王宾自行办理，如果王宾要求香篆公司提供，而香篆公司未提供的话，至少要有催讨材料，但王宾并没有证据证明向香篆公司催讨过相关材料。综上，原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼作如上诉请。被告王宾辩称，同意双方合同解除，但解除日期应为2019年1月1日，因为王宾曾于2018年12月发函给原告要求解除合同。不同意支付租金、违约金与律师费。首先，香篆公司将系争房屋分割为16间出租给王宾，王宾于11月发现其中5间由香篆公司另租给他人，5间由乔某另租给他人。之后王宾一直与香篆公司工作人员沟通，未果。香篆公司让王宾跟小租客收取租金，但小租客不认可王宾，也不理王宾。王宾认为香篆公司的行为有一女二嫁之嫌，不然就应该为十户小商户按照合同的约定支付给付义务提供保证；其次，王宾实际只收到香篆公司给的六间房屋，当时双方说好系争房屋用于餐饮，王宾多次要求香篆公司提供消防批文、环评批文、大房东产证、同意转租授权书，但香篆公司一直没有提供，没有这些材料，没有租户愿意承租，故王宾于2018年12月底发函给香篆公司，通知解除合同，但快递拒收，退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月21日，香篆公司(甲方)与乔某(乙方)、授权人徐某某签订《租赁合同》，约定，鉴于甲方拥有上海市杨浦区国权路XXX号B1的租赁权，基于国家相关法律法规及甲方与业主方的合同内容，现甲方将该物业部分面积出租给乙方，双方达成以下协议：租赁面积：600平方米，租赁期限2017年12月21日至2023年12月21日，每月租金95,000元，每两年递增6%，租金以先付后用为原则，叁个月一付，首期付款金额为押金285,000元以及前三个月租金285,000元，共计570,000元，此后到期前的一周支付下一期租金，乙方须以现金、支票、转账方式支付；乙方自行负责租赁区域区的环评、消防、证照等系列相关部门要求合法经营的所有手续，并承担租赁区域内发生的所有责任；甲方承诺拥有该房屋合法经营权，且该房屋具备设立餐饮服务营业手续的基本条件，甲方应予配合及提供乙方办理营业手续所需的一切资质文件。该合同还约定了双方其他权利义务。2017年12月21日，被告香篆公司(甲方)与案外人徐某某(乙方)签订《代持协议》，约定：乙方租赁甲方地址为杨浦区国权路地下负一楼69号1-11号，因乙方公司营业执照及相关证件正向杨浦区工商部门进行办理，需向甲方公司同意批准，暂时借用(甲方公章)及甲方公司名义下属单位商户签约餐饮档口租赁合同之用，其费用由乙方进行收取，商户与甲方签约合同没有租金往来。签约商户期限之间因乙方公司所导致的原因与商户之间发生的合同纠纷、及法律问题，由乙方承担责任，使用期限为本公司营业执照下来，此协议所签署的档口租赁合同应立即处理变更租赁合同为乙方公司名下，否则乙方与商户签约租赁合同当以合同无效处置。2018年9月26日，转让方(甲方)乔某、顶让方(乙方)王宾与房东(丙方)香篆公司签订《店铺转让协议书》，协议书约定，甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、丙方同意甲方将自己位于上海市杨浦区国权路XXX号店铺(原为：国权路XXX号地下B1层01-11室)转让给乙方使用，建筑面积为600平米(以实际租赁面积为准)，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。……二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2025年8月17日止，年租金为1,140,000元，租金为每年交付一次，并于每年8月18日交至丙方合同附属银行账户。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并于本合同签订后三日内换立租约，并且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。……五、乙方在2018年10月1日前一次性向甲方指定付款账号支付转让费共计1,120,000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、证照、设备及其他相关所有费用，除此之外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、甲方需协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，但如因甲方未能提供相关材料导致乙方未能及时办理工商营业执照，卫生许可证等相关证件过户手续，视为甲方违约，并按照本合同第七条规定进行处罚。七、乙方接手之日前该店铺一切经营行为及产生的所有的水费、电费以及其他一切债权、债务均由甲方负责，接手之日后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。八、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期超过30日历日的(含30日)，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如甲方逾期交付店铺，由甲方承担违约责任，并且甲方每日向乙方支付转让费的千分之一作为违约金。如果由于甲方逾期30日历日(含30日)未能交付店铺，或因其他任何原因(可抗及不可抗力原因)导致转让中止，甲方同样承担违约责任，除需退还全部转让费外，还需向乙方支付转让费的10%作为违约金。如甲方未能及时协助乙方完成办理工商营业执照，卫生许可证等相关证件的过户手续(相关证件有效期前30日未能完成过户手续视为甲方未能及时协助乙方办成办理过户手续)，甲方同意承担违约责任，除需退还全部转让费外，还需向乙方支付转让费的10%作为违约金。……。当日，(甲方)上海香篆公司与(乙方)王宾签订《租赁合同》，约定：鉴于甲方拥有上海市杨浦区国权路XXX号B1的租赁权，基于国家相关法律法规及甲方与业主方的合同内容，现甲方将该物业部分面积出租给乙方，双方达成以下协议：……，第二条租赁期限：1、租赁期限2018年10月1日至2023年9月30日，……；第三条租金及付款方式：1、每月租金95,000元，每两年递增6%。2、付款方式：租金以先付后用为原则，叁个月一付，首期付款金额为押金285,000元以及前三个月租金285,000元，共计570,000元，此后到期前的一周支付下一期租金，乙方须以现金、支票、转账方式支付，甲方在收到全额款项后5日内开具收据给乙方……；第四条乙方责任：1、乙方自行负责租赁区域内的环评、消防、证照等系列相关部门要求合法经营的所有手续，并承担租赁区域内发生的所有责任，2、甲方承诺拥有该房屋合法经营权，且该房屋具备设立餐饮服务营业手续的基本手续，甲方应予配合及提供乙方办理营业手续所需的一切资质文件。……第五条合同终止：1、在本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可提前终止本合同。2、若发生下列情况之一，按照乙方违约处理，甲方有权在发生后的任何时间停水、停电，提前终止本合同，并通知乙方在3日内搬离所有设备，甲方收回该物业，并要求乙方按照实际情况支付租金、管理费、水电费、网络费等。不再退还乙方的押金，并有权要求乙方赔偿损失金额为年租金的30%。2.1乙方未能按本合同约定时间支付租金超过7日，2.2乙方破产或进入清算程序的，3、甲方违约导致乙方无法实现合同目的的，乙方有权解除本合同，并要求甲方支付一个月的租金作为违约金，造成乙方损失的，甲方应赔偿损失；……第七条争议的解决：1、如若双方产生纠纷应当协商解决，协商不成的，任何一方应当向租赁场地所在地法院提出诉讼，由此产生的任何费用包括但不限于律师费、诉讼费等由过错方承担；……。审理中，双方确认被告支付押金285,000元及两个月的租金190,000元，免租期一个月。2018年12月30日，王宾通过快递等方式向乔某、徐某某、香篆公司寄送《合同解除通知》，主要内容：2018年9月26日，贵方与本人签订了《店铺转让协议书》及《租赁合同》各一份。协议签订后，本人按照协议约定向贵方支付了转让费并接受了所涉店铺(乔某向本人移交了十家店铺的租赁合同及管理权，徐某某向本人转移了上海致誉餐饮有限公司的股权)的管理权。但在本人向贵方所交付的十家店铺收取相关管理费用时，遭到了所有店铺的拒绝。经本人了解，贵方在与上述店铺签订租赁合同后，已全部违约，其中承租人周仲兴已于2018年11月1日向杨浦区人民法院对香篆公司提起了诉讼，要求解除合同。本人认为，贵方在本次店铺转让过程中存有明显的欺诈，明知贵方对已招租各店铺存在违约而没有告知本人，诱使本人在不知情的情况下签订了上述《店铺转让协议》《租赁合同》，现在已给本人造成了巨大的经济损失。在协议签订后，本人多次与贵方进行联系，要求贵方提供消防批文、环保批文等相关证件，贵方迟迟不予提供，直接使本人不能进行后续招商，使本人的合同目的落空，本人已正式通知香篆公司不再支付任何费用。鉴于上述情况，本人正式通知贵方：1、自2019年1月1日起，解除本人与贵方所签订的《店铺转让协议》及《租赁合同》；2、本合同解除之日，请乔某将本人所支付的转让费795,000元返还给本人，请香篆公司退还已支付的租金190,000元、押金285,000元。3、本合同解除之日起5日内，请乔某、香篆公司与本人办理合同所涉及房屋及商铺的交接工作，请徐某某与本人办理上海致誉餐饮有限公司的股权转回事宜，否则一切损失由贵方承担；4、本合同解除之日起5日内，请贵方与本人协商处理合同履行期间给本人所称的损失承担事宜，否则本人将通过司法程序解决。香篆公司当庭表示收到过该份解除通知，但王宾无权解除合同。2019年2月28日，香篆公司通过快递向王宾寄送《解除租赁合同通知书》，主要内容为：“鉴于你方拖欠租金已超过两个月(2019年1月1日至2019年2月28日)，现通知你方：一、我司基于你方拖欠租金已超过7日而解除双方于2018年9月26日签订的《租赁合同》，依据为《租赁合同》第五条第2款；二、你方需将2019年1月1日至2019年2月28日的租金支付完毕；三、你方需在本解除合同送达之日起3日内将系争房屋内的所有设备和商户清除；四、你方需立即将系争房屋内的工商登记予以注销，否则相关的房屋占用费用将由你方继续承担；五、你方需立即支付违约金支付完毕，标准为年租金的30%。”王宾当庭表示收到过该份解除通知。另查明，2018年12月20日，上海致誉餐饮有限公司出具收据一张，交款单位：津津有味，人民币30,000元，收款事由12.15至2019年4月15日，到期日期2019年4月20日。王宾于2018年12月20日收到30,000元。王宾于2019年12月10日向扬州排骨租户催收租金与管理费22,500元，并开具22,500元收据。王宾在2019年4月1日的调解笔录中表示：“2018年10月1日到今天，上海致誉餐饮有限公司发生的与小租户的所有行为，都是我授权确认的。”王宾在2019年4月9日的调解笔录中表示：王宾于2018年12月4日收取过黑研舍茶铺缴纳的2018年11月份的水电费2300元，另外，还收取了3户租客的房租，1户(今晚吃鸡)收到1月份，1户(扬州排骨)收到了3月，1户(津津有味)收到4月，这些是小业主在12月20日左右缴纳的。又查明，被告王宾在审理过程中提供了郭贞元与赵海军的部分微信聊天记录与中，赵海军说“郭总：现在我们有个品牌商户进场需要提供一些资料：消防批文、环评，产证，还有图纸需要标注下我们承包区域，以上资料复印件或照片就行，希望三日内给予提供，谢谢！”，郭贞元说“那我在跟你说这些材料，我已经提供过一次了，我不可能在无条件的提供，因为商场方也不会再提供给我，你懂吗，他不可能一直，再而三地提供给我，我再去给你提供。这些东西你们办证时要用的东西，我已经提供给我们只能提供我一次，我不可能在提供两次、三次、四次的是不是。”赵海军说“直接导致我方无法对外招商，使我方合同目的落款，现正式通知贵公司在解决上述问题前，我方不存在缴纳任何费用。”郭贞元说“那是你们公司和王宾的事情，你们的事情我不在过问了，12月份电费商场这俩天会出来具体金额、我们公司会告知你方和直接发给王宾目前王宾的2019年1月2月3月房租还未交到我们公司我已上报公司、公司直接让法务走司法机关依法处理了、以后你们的事情我不在过问。”“今天已经是2019年1月2日。”庭审中，王宾表示赵海军是被告方工作人员，郭贞元是香篆公司工作人员。审理中，香篆公司称已提供了材料给王宾，如果不提供相关材料，王宾是不可能跟香篆公司签订合同的，消防批文及环评根据合同约定应由王宾自己办理。本院认为，香篆公司与王宾签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。针对香篆公司要求解除合同之诉请，王宾表示同意解除，但双方对解除日期存在争议。从王宾提供给法院的《合同解除通知》可以看出，在接收房屋时王宾对系争房屋内所涉的租赁合同与出租状况是明知的，王宾称香篆公司在签订合同的过程中存在欺诈行为之抗辩意见，王宾未提供其他有力证据，本院不予采信。合同约定王宾自行负责租赁区域内的环评、消防、证照等所有手续，故王宾以香篆公司未提供相关材料为由认为香篆公司违约，本院难以采纳。王宾向部分小商户收取了2019年的部分租金，却未按合同约定的期间向香篆公司支付租金，显属违约。香篆公司根据合同约定要求《租赁合同》于2019年3月1日解除、并要求被告支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金、承担违约责任，于法有据，本院予以支持。关于违约责任，合同约定如王宾未能按照本合同约定的实际支付租金超过7日，香篆公司不再退还押金，并有权要求王宾赔偿损失，现王宾表示违约金约定过高要求法院调整，本院综合考虑双方的过错程度、本案的履行情况与实际情况，酌情调整为退还押金、支付违约金95,000元。香篆公司依照合同约定要求王宾支付律师费之诉请，有合同与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海香篆餐饮管理有限公司与被告王宾就上海市杨浦区国权路XXX号B1房屋签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除；二、被告王宾应于本判决生效之日起十日内向原告上海香篆餐饮管理有限公司支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金190,000元；三、原告上海香篆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告王宾押金285,000元；四、被告王宾应于本判决生效之日起十日内向原告上海香篆餐饮管理有限公司支付违约金95,000元；五、被告王宾应于本判决生效之日起十日内向原告上海香篆餐饮管理有限公司支付律师费40,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790元(已减半收取)，由原告上海香篆餐饮管理有限公司负担1790元，由被告王宾负担3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 稷二〇一九年八月八日书记员 王好义附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。