广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6699号原告：广州市德才房地产代理有限公司。法定代表人：宋炽平，职务总经理。委托代理人：刘付梅燕，为原告公司职员，联系地址同原告。被告：林贞兰。委托代理人：张丙鹏（被告丈夫），联系地址同被告。原告广州市德才房地产代理有限公司诉被告林贞兰居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘付梅燕及被告的委托代理人张丙鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。2016年3月23日，在原告的协助下，被告林贞兰（买方）成功与案外人周敏、郑澄宇（卖方）签订了《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市海珠区新港西路顺景街12号903房（下称涉案房屋）建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋价款为210万元。签订合同时，原告已告知被告涉案房屋权属情况、查封抵押情况、房屋交易买卖的政策等信息，已尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》确认原告已促成其与买方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付中介费10000元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述房屋买卖合同签署后，被告还有5000元中介服务费未支付，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务，故起诉请求判令：1、被告支付中介服务费5000元及其违约金（自签订合同次日起即从2016年3月24日计至实际付清之日止，以5000元为基数，按每日万分之五的标准，以本金为限）；2、本案诉讼费用由被告承担。回应被告的答辩意见：对于被告所称的房屋实际出售价格为2090000元，其中10000元差价作为中介费，我方自始至终没有收到上述款项，如果我方收到中介费会出具收据给被告；我方提供的中介服务仅是促成被告和业主方签订买卖合同及办理网签手续，之后办理按揭流程的手续是被告自行选择是否由我方协助，最终是被告拒绝我方为其办理按揭流程手续；房屋交付时买卖双方均拒绝我方参与该流程的。基于以上事实，我方有理由怀疑买卖双方故意撇开我方。被告辩称：第一、关于《中介服务费确认书》，因买房需求，2016年3月23日，经原告向被告介绍，顺景雅苑12号903房的出售适宜自己的需求，被告提出210万元价格可以接受成交，如果原告协商卖方同意210万元价格以下产生的差价答应给中介经纪人。虽房屋买卖合同出售价格为210万元成交，但实际交易价格为209万元，其中1万元归原告（中介）。被告为调动买卖方以及原告（中介）公司办理配合积极性，1万元差额由卖方给原告公司，但加在总额里面以210万元落地，约定至完成所有房产办理，期间产生的房租归卖方所有，中介协助完成全部房屋手续，被告付1万元整服务费。被告签订《中介服务费确认书》，答应在原告协助办完全部手续后结清款项并领取钥匙。当晚，签订房屋买卖合同协议时，被告向经纪人了解到公积金组合贷款时间跨度大，房价增长势头足，国家政策没实质性限制，为缩短办理时间，决定选用商业贷款。按照规定，被告首套房可以公积金贷款，按公积金贷款50万元、25年为例，利息多支付7.45万元。被告签订协议后支付了5000元佣金给中介，其实到目前为止，原告已收被告1.5万元中介服务费（其中1万元由卖方转给原告），是被告对经纪人的信任默契，先后预约看房近两个月，经纪人均比较积极主动联系，故余款双方协议在原告协助完成房屋过户手续后给予。被告在2016年3月27日交齐贷款、过户材料的全部资料，4月初经纪人约定双方办理网签，被告以及业主相约房管局办理手续，到场后因中介未提前预约而取消办理。之后，原告拖延办理贷款，直到4月下旬，办理手续仍毫无进展。由于婚后买房，被告当时没有工作。鉴于（卖方）郑澄宇先生在平安银行工作，贷款事宜通过其介绍同事全权办理，直到6月21日在完成全部手续递交钥匙，中介未参与协助。整个交易过程近3个月完成，依据正常情况下办理按揭、过户等手续最多45天左右，超出正常办理时间40天左右，被告损失了房租和公积金贷款机会。第二、原告（中介公司）没有在签订购房合同之前告知被告查询表信息，明确产权人和房屋的具体情况，被告只有知悉才会考虑购买不购买的事。签订购房合同时只是中介口头的描述，是被告对其的信任默契。被告事后许久才知道房子的实际情况，房屋所在楼房消防设施损坏多年，至今没得到修缮。众所周知顺景雅苑商品房以及周围均为布匹生意，易燃物品，原告若告知被告这些根本不会考虑购买，置业是大事，对于查册表信息查询为签订合同后3月24日才做的弥补工作。按照原告证据，原告提出的签订购房合同只有告知被告查册信息、实际情况等合同交易才算合法有效，原告并未全面履行居间人的义务，被告对合同合法有效提出异议。第三、对原告的催告函、快递单提出异议。关于剩余5000元佣金，中介自始至终没有联系被告。在被告完成全部过户的一段时间，经纪人曾调查过房子已经交易成功，微信截图查册给被告，但并未提及佣金余款，被告也未收到过邮局的信息、电话等。综上所述，关于中介服务费确认书中所称的10000元佣金，是中介经纪人（原告）答应协助被告促成处理完网签、贷款、过户等手续后全额支付，但后续不作为就是违约，况且被告事先预付5000元中介费是对中介经纪人的信任，因为当时是月底经纪人说是为了冲自己的业绩，但最后经纪人拒不履行其应当承担的义务，故请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年3月23日，被告（乙方、买方）与周敏、郑澄宇（甲方、卖方）、原告(中介方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经原告提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区新港西路顺景街12号903房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积为81.05平方米，现状为出租，租期至2017年3月21日；成交价为210万元；乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式支付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续；按揭付款：⑴乙方应在签署本合同后7天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；⑵首期楼价款（含定金）630000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；⑶1470000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；等。同日，被告签订了《中介服务费确认书》，其中载明：被告确认原告提供了中介服务，成功促成与周敏、郑澄宇签订关于海珠区新港西路顺景街12号903房物业的买卖合同。为此，同意支付10000元予原告作为中介服务费。确认书自被告签署之日起生效；等。同日，被告并支付了5000元中介服务费给原告。签约时间为2016年3月26日，原告（丙方、房地产中介服务机构）、被告、张丙鹏（乙方、买方）和周敏、郑澄宇（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为海珠区新港西路顺景街12号903房；本次交易转移面积为81.0548平方米，该房地产存在抵押等他项权利情况；需要说明的其他情况：本次交易递件与涂销一并办理、本次交易递件与抵押登记一并办理；甲乙双方约定该房地产价款为210万元；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款；首期款：乙方应于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款630000元；剩余房款1470000元由乙方于2016年4月30日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭付款方式付款，按揭的方式为商业贷款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于在甲方完成提前偿还银行贷款等相关手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；中介服务费及其他费用的给付由甲方、乙方与丙方另行协商；等。（纸质签约时间为2016年4月19日）原告就其主张还提交了以下证据：1、原告于2016年12月1日按被告户籍地址邮寄的《关于房屋买卖合同履行事宜的函》，要求被告支付未付的5000元，该邮件因“收件人不在”被退回；2、涉案房屋查册时间为2016年3月24日的《广州市不动产登记查册表》。被告质证表示：没有收到证据1的函件，签合同时为了方便联系，留下的都是广州的地址，也没有收到过原告的催缴电话；对证据2的真实性、合法性和关联性有异议，买卖双方于3月23日签订的买卖合同，之后在买卖双方的催促下原告才去查册，被告在签订合同之前没有看过该材料。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、签署日为2016年4月21日，被告及张丙鹏（甲方、借款人）与平安银行股份有限公司广州分行（乙方、贷款人及抵押权人）签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，约定：贷款金额为1470000元，贷款用途为买房，合同项下的抵押房地产为海珠区新港西路顺景街12号903房；2、权属人为张丙鹏、被告的《不动产权证》复印件。原告质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。原告于2019年2月13日提起本案诉讼。诉讼中，原告自述：在本次交易中没有收到过卖方的中介服务费；其联系了买卖双方，但买卖双方拒绝与原告交流，也无需原告协助办理事宜。被告表示：其签订合同时间比较仓促，而且基于对中介方的信任，没有与卖方签订关于中介费的书面协议；原告要求被告垫资赎契，但被告拒绝了，之后原告与卖方有无找人垫资被告不清楚；被告签订合同后，原告也推荐了几家银行的按揭业务给被告，但之后没有后续答复，2016年3月23日，为了快速办理房产事宜被告就放弃了公积金贷款；被告经过对比后认为卖方联系的平安银行的利率较优惠就选择了平安银行；在房管局办理递件手续后，卖方于2016年6月21日将涉案房屋的钥匙交付给被告，被告与新租户在2016年6月22日签订了新的租赁合同；交付过程中，原告并无在场，在2016年4月底之后被告并没有与原告有过联系。认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因被告向原告出具《中介服务费确认书》，确认原告成功促成其与卖方签订关于涉案房屋的买卖合同，其同意向原告支付10000元作为中介服务费等，即原告已为被告提供了中介服务，促成了被告与卖方签订买卖合同，故被告应支付中介服务费10000元给原告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告尚欠5000元的中介服务费未支付，被告虽抗辩签约当时其提议将10000元中介服务费作为房款，由卖方收取后再支付给原告，但被告没有举证证明存在上述约定，原告对此也予以否认，故对被告的该抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。另被告抗辩原告存在未履行居间人义务的行为，本院分析如下：其一，关于原告提供的查册表时间晚于签订合同时间的问题，原告于2016年3月24日才向房管部门查册，确实晚于被告于2016年3月23日签订《房屋买卖合同》，但被告与卖方是在查册时间后于2016年3月26日才办理网签手续，即被告是在知悉查册情况后再决定网签的，且现涉案房屋也顺利过户至被告名下，故原告的该瑕疵行为并不构成违约。其二、关于贷款问题，选择何种贷款方式由购买者针对自身的情况和当时的意愿决定，被告在答辩状及诉讼中陈述，其已知悉公积金贷款比商业贷款的申请流程长，其为了缩短办理时间自行选择商业贷款；被告自认原告也向其推荐过银行按揭服务，是其自行比较后选择卖方提供的银行办理按揭，而其所抗辩的原告不作为，证据不足，本院也不予采纳。其三、合同约定：被告是实地查看及了解过涉案房屋才购买的，且被告自述交易中也是其提议将房价差额作为给予原告的中介费，由此可见，被告是清楚知晓涉案房屋的现状且乐于购买的，故被告抗辩不清楚涉案房屋所在楼宇情况，原告没有清楚告知的意见，依据不足，本院也不予采纳。综上，被告辩称原告在居间服务中存在违约的行为，理据不足，本院不予采信。现原告要求被告支付剩余的中介服务费5000元及违约金合理有据，本院予以支持。原告自行调整违约金标准为每日万分之五，低于合同约定，是其行使处分权，本院也予以准许。综综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告林贞兰在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费5000元及违约金（从2016年3月24日起计至被告实际清付上述中介服务费之日止，每日按5000元的万分之五的标准计算，总额以5000元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一九年八月××日书 记 员  招佐文冯琬晴