新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0109民初4688号原告：范燕清，男，1990年1月1日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：唐亚萍，新疆安隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾蓉，新疆安隆律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市水磨沟区迪邦装饰材料部，住所地：乌鲁木齐市水磨沟区华凌市场贸易城负一层C-8号。经营者：谢照海，男，1969年8月22日，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：汤国华，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田文化，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人：吴少雄，男，1984年10月10日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：文永明，新疆鼎泽凯律师事务所律师。原告范燕清与被告乌鲁木齐市水磨沟区迪邦装饰材料部（以下简称迪邦材料部）、第三人吴少雄买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告范燕清的委托诉讼代理人唐亚萍、曾蓉，被告迪邦材料部的经营者谢照海及其委托诉讼代理人汤国华，第三人吴少雄的委托诉讼代理人文永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范燕清向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《协议书》。2、判令被告返还原告土地转让费250万元及利息2287500元（2013年5月4日至2018年6月4日，共计61个月，月利息百分之1.5）。3、判令被告向原告赔偿投资经济损失3750000元。合计8537500元。4、本案的诉讼费用、邮寄费用由被告承担。后在法院释明合同无效后，原告当庭撤回第一项诉讼请求，即撤回判令解除原被告双方签订的《协议书》的诉讼请求。事实与理由：原告是经营厨具加工生产销售的老板，被告称自己在米东区块土地，土地性质为荒地，可以修建厨具加工生产厂房和库房，2013年5月4日原告与被告就米东区长山子镇碱梁村东山梁建材市场规划以西20亩荒地的土地使用权签订了一份《协议书》，被告在签协议时向原告承诺该处荒地可用于厂房的投资建设，协议签订后，原告将250万元土地转让费按被告的要求转账给第三人吴少雄，后原告开始在该地上投资修建两栋厂房（面积为7000平方米，共计花费450万元），厂房修建完毕后，长山子镇人民政府向原告做出了责令其限期拆除违法建筑物的告知书和决定书，限期拆除的理由是原告建房的土地性质为耕地，并不是被告在合同中称的荒地，不能修建厂房，为此原告认为被告明明知道该块土地根本不能修建厂房欺诈原告租赁该土地，同时被告故意向原告隐瞒了该土地的性质，造成原告投资新建两栋厂房被拆除，造成原告巨大的经济损失，为此，原告诉至法院，请求解除原被告之间的土地租赁合同退还原告250万元租赁费同时赔偿原告所有经济损失。被告迪邦材料部辩称：2013年4月10日，我方将20亩土地转让给吴少雄，合同载明转让费76万元，实际吴少雄向我方支付190万元。之后，吴少雄将20亩土地转让给范燕清，因短时间内多次转让，吴少雄提出直接由我方和范燕清签订一份《协议书》，以我方的名义将20亩土地转让给范燕清，协议书签订后范燕清向吴少雄支付转让费250万元，我方为从范燕清处取得土地转让费。根据我方和范燕清的约定，能够明确范燕清可以在所转租的土地上修建房屋，我方提供必要的协议，未约定范燕清可以直接在转租土地上建设厂房。范燕清不经政府机关批准，擅自改变土地用途，是导致厂房拆除的直接原因。范燕清向米东区各级政府递交的《申请报告》，是将转租荒地用于农业养殖设施项目，实际上范燕清在没有向相关部门申请变更土地用途的情况下，擅自修建了7000平方米的厂房，直接导致厂房被认定为违法建筑，此结果是由于范燕清不了解相关法律、法规、政策造成的，我方不应对原告的过程承担赔偿责任。长山子镇人民政府向范燕清下发长山子镇人民政府责令限期拆除违法建筑物、构筑物决定书中，明确载明原告可以向米东区人民政府申请听证、复议、诉讼的权利，原告自愿放弃救济途径，应自行承担损失。本案《协议书》为农村土地承包合同，如原告欲将荒地转为建设用地，应当依法经过政府相关部门审批，范燕清的厂房能否顺利开工，应属于政府机关能否准许的范畴，是我方无法控制的，将范燕清不经政府批准擅自建厂房导致拆除归责于我方的过错，并要求我方承担全部损失赔偿责任，于法无据。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人吴少雄述称：第三人不是合同相对人的相对方，不受合同的约束，不应当承担原告起诉的法律责任，原告也未要求第三人承担本案的相关责任。被告的答辩我方认为与事实不符，原被告之间签订合同，第三人是介绍人的身份，转让的款项被告已经全部取得，合同签订的是75万但是实际的金额是250万，合同签订被告也向原告交付了，合同得以履行。因此第三人在本案中不应当承担任何法律责任。原、被告及第三人对以下证据无异议：原告范燕清出示的2013年5月14日签订的协议书、（2013）米证字第018746号公证书、告知书、决定书、催告书、收据，被告迪邦材料部出示的（2013）米证字第011280号公证书附土地使用权转让协议书、土地使用权转让协议书、土地转包协议书、申请报告、打款记录，原告及第三人对土地使用权转让协议书、土地转包协议书、申请报告、打款记录。第三人吴少雄出示的两份收条。对双方有争议的证据本院认定如下：1、对原告提供的（2018）新乌法诺证民字第9760号公证书、照片、购销合同、发货单、结算单、收据、施工合同等，拟证实原告投资建房共花费375万元，被告及第三人对该组证据认为原告确实出资修建厂房，但这些费用应由原告自行承担。因以上证据均是原告无建设手续而建造的违法建筑，与本案双方争议的土地转让协议的履行无直接关系，故对此组证据的关联性不予确认。2、对原告出示的行政机关出具的告知书、决定书、催告书，被告及第三人认为与本案无关联性。因行政机关出具的以上行政文书均对涉案土地性质进行了认定，与乌鲁木齐市国土资源勘测规划院出具的土地利用总体规划图，规划图相互印证，故对该组证据的关联性予以确认。3、对被告出具的米政函（2004）4号文件、长政发（2012）36号文件复印件，原告及第三人不认可，因以上米政函（2004）4号文件是将碱梁村辖区内的150亩荒地交由王勃开发，而涉案土地是农业用地，涉案土地不属于此文件范围。长政发（2012）36号是对东碱梁荒山现存的问题及建议，其不能作为土地权属及用途的依据。故本院对以上两份证据关联性及有效性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月10日，案外人王勃作为甲方与原告范燕清作为乙方签订了土地转包协议书，约定：“甲方将其米东区长山子镇碱梁村东山梁建材市场规划路以西玉米地28亩土地承包给乙方，以甲方确定的界桩为准。一、该土地双方商定以每亩3.8万元，共计106.4万元人民币。二、本协议甲乙签字村委会盖章生效后，乙方向甲方一次性缴纳全部转包费。三、甲方确保乙方开工顺利进行，不受任何干扰应向，如受影响，造成乙方损失，甲方承担全部责任，并赔偿乙方全部损失。……五、乙方土地使用用途，农业设施及配套设施。建筑物需办理产权手续时，甲方协助办理手续，费用乙方支付。”案外人王勃与原告范燕清分别在合同甲方、乙方处签名，且米东区长山子镇碱梁村村民委员会在甲方处加盖公章。2013年5月4日，被告迪邦材料部作为甲方与作为乙方的原告范燕清签订协议书，约定：“甲方将其米东区长山子镇碱梁村东山梁建材市场规划以西王勃转租给谢照海荒地20亩土地使用权转租给乙方，以甲方确定的界桩为准，做现场证据保全（由公证处来做保全）。一、该土地双方协商以每亩3.8万元，共计76万元人民币。二、本协议甲乙签字，乙方向甲方交纳全部转让费76万元，一次性全部付清。三、甲方确保乙方开工顺利进行，不受任何干扰影响，如受影响，造成乙方损失，甲方承担全部责任，并赔偿乙方全部损失。四、经甲乙双方协商土地交由乙方使用后，乙方在合同期内拥有该土地的所有权益，其中包括：1、使用权；2、在土地合同范围内建筑房屋；3、国家或集体征用土地后的赔偿款；4、继承、再次转让及与他人置换的权利。乙方自主经营，甲方不予干涉，本土地自本协议签订生效之日使用权为四十年，从2013年4月10日至2053年4月10日止；5、厂房等地上建筑物需办产权手续时，甲方协助办理手续，费用由乙方支付；6、本协议经甲乙双方签字盖章后生效，具有同等法律效力，任何一方违约，均应承担经济民事责任和违约责任。”协议书后甲方代表人谢照海签名并加盖迪邦材料部公章，原告范燕清在乙方代表人处签名。2013年5月10日，案外人王勃作为甲方与作为乙方的被告迪邦材料部的经营者谢照海签订了土地使用权转让协议书，约定：“甲方将其米东区亩土地使用权转让给乙方，以甲方确定的界桩为准。一、该土地双方商定以每亩3.8万元，共计76万元人民币。二、本协议甲乙签字村委会盖章生效后，乙方向甲方交纳全部转让费76万元，在乙方接收土地后，一次性全部付清。三、甲方确保乙方开工顺利进行，不受任何干扰应向，如受影响，造成乙方损失，甲方承担全部责任，并赔偿乙方全部损失。……”案外人王勃与被告迪邦材料部负责人谢照海分别在合同甲方、乙方处签名，米东区长山子镇碱梁村村民委员会在甲方处加盖公章。2013年5月14日，乌鲁木齐市米东区公证处（2013）米证字第011280号公证书证实王勃与谢照海在合同上的签名、印章均真实。此外被告迪邦材料部（协议中的甲方）与第三人吴少雄（协议中的乙方）也签订了两份土地使用权转让协议书，主要内容有：甲方将其米东区长山子镇碱梁村东山梁建材市场规划以西荒地靠北边10亩土地使用权转让给乙方，以甲方确定的桩界为准。该土地双方协商以每亩3.8万元，共计38万元人民币。本协议甲乙双方签字村委会盖章生效后，乙方向甲方交纳全部转让费38万元，一次性全部付清。乙方在合同期内拥有该土地的所有权益，乙方自主经营，本土地自本协议签订生效日使用权为四十年，从2013年4月10日至2053年4月10日。该协议后没有标注落款日期。两份土地使用权转让协议书的内容完全一致，均无落款日期。村委会盖章处无盖章。合同签订后，被告向原告提供了场地。2013年7月3日，原告向公证机关申请对场地实际面积进行公证，2013年9月18日，乌鲁木齐市米东区公证处作出的（2013）米证字第018746号公证书证实，原告与谢照海共同指认了场地，并对场地进行了测量，测量西边长129米，南边长121米，北边邻路处长88米，东边原斜边处取走为直角直边凸出一块，从北向南的长边长105米，短边长31.2米。2013年5月13日、2013年5月25日、2013年6月1日，第三人吴少雄向分三次向谢照海支付了50万元、40万元、60万元。2013年5月25日，谢照海向吴少雄出具收到条，内容为：今收到吴少雄交来乌鲁木齐市米东区长山子镇碱梁子村20亩土地转让费120万元正，转让费已全付清。谢照海在经手人处签名，2013年6月1日，谢照海又向吴少雄的委派的崔清锋出具“收到条”，内容为：今收到崔清锋交来长山子镇碱梁子村规划路以西10亩土地转让费70万元，此块土地转让费已全部付清。谢照海在经手人处签名。2014年1月15日第三人吴少雄向原告范燕清的父亲范国平出具收据，内容为今收到范国平交来米东长山子镇二十亩土地转让费250万元，吴少雄在经手人处签名。原告在土地使用过程中，修建了两栋厂房。2018年4月22日，乌鲁木齐市米东区长山子镇人民政府向范燕清发出了责令限期拆除违法建筑物、构筑物决定书，于2018年4月23日发出了强制执行事先催告书，认定原告范燕清所建厂房为违法建筑物，要求其自行拆除，否则强制拆除。原告于2018年4月将厂房自行拆除。本案在审理过程中，原告申请到乌鲁木齐市国土资源勘测规划院调查土地性质，本院发出调查令后，2019年3月20日，乌鲁木齐市国土资源勘测规划院到现场进行勘测，本院通知原、被告及第三人一起到现场进行勘测，第三人未到场。2019年4月，乌鲁木齐市国土资源勘测规划院出具了土地利用总体规划图，规划图显示原告实际使用土地中一部分为水浇地，一部分为其它草地。土地权属为国有土地。乌鲁木齐市国土资源勘测规划院收取原告1000元勘测费用。本院认为：一、对原、被告2013年5月4日协议书的性质，即原、被告之间的法律关系。原告起诉书的事实与理由中写道“原告与被告就米东区长山子镇碱梁村东山梁建材市场规划以西20亩荒地的土地使用权签订一份协议书”，被告在答辩过程中对双方存在土地转让事实予以认可，双方对实质转让土地使用权并无分歧。而且根据双方协议第四条对土地权利转让中也明确写为“1、使用权；2、在土地合同范围内建筑房屋；3、国家或集体征用土地后的赔偿款；4、继承、再次转让及与他人置换的权利”，这与协议书序言中“土地使用权转租给乙方”的约定明显不符，如果双方是转租关系，则承租人不可能取得对租赁物“再次转让他人及与他人置换”权利。原、被告在协议中约定该块土地是属于集体荒地进行转让，但实际此块土地权属和用途为国有农业用地，故双方合同为买卖合同纠纷，买卖的标的物为位于米东区亩的国有农业用地。二、原、被告协议书的效力。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。原、被告以协议书形式非法转让国有土地，原、被告签订的协议书为无效合同。三、原告实际取得土地使用权和被告取得转让款项是通过哪份合同取得。本案中原告主张其合同相对人为被告；被告认为第三人吴少雄与自己签订有转让协议，第三人实际收到了原告的转让款，自己只是应吴少雄的要求倒签了与原告的合同，合同相对人为原告和第三人，被告是依据与第三人的合同取得转让款；第三人认为自己是介绍人身份介入双方合同，代被告收到原告250万元款项后将190万元已返还给被告。本院认定原告取得土地使用权与被告取得转让款是通过原、被告之间协议书取得，之所以如此认定理由有三：首先，通过原、被告出示的协议书，原、被告在协议书上的原告签字和被告盖章及经营人谢照海本人的签名，均可证实原、被告为合同相对人。其次，通过（2013）米证字第018746号公证书证实，在指认双方交易土地四至时，是原告与被告经营人谢照海在场进行指认，因此原告取得土地使用权是依据被告的交付行为取得。第三，第三人虽与被告之间签订有两份土地使用权转让协议书，但此协议书后无落款时间，根据协议书内容中使用权自2013年4月10日起算推断被告与第三人的协议应在2013年4月10日前，而原、被告协议书在2013年5月14日签订，按被告与案外人王勃签订的土地使用权转让协议书约定的使用权起算时间自2013年5月10日开始分析,被告取得土地使用权时间为2013年5月10日，被告在未取得土地使用权之前将未取得的土地使用权转让给第三人，可能性不大，因此原告依照其与被告之间的合同取得土地使用权的可能性明显大于原告依被告与第三人之间的合同取得土地使用权的可能性，故本院认为原告取得土地使用权和被告取得转让款项均是依据2013年5月14日原、被告签订的协议书。第三人虽未取得被告相应的授权，但根据原、被告及第三人款项往来，本院认定原告是受被告指示向第三人支付款项，故被告应退还第三人代为收取原告的土地转让款。对第三人未向被告返还款项，因属于被告与第三人委托合同关系的履行内容，原告也未主张第三人承担责任，故对此部分款项本案不作处理。四、对于原告损失数额。对于原告主张的利息损失，因原告与被告签订协议后因被告履行协议从而取得了土地的使用权，并占有使用，原、被告之间的协议系双务合同，原告对涉案土地进行了占有使用，理论上应当支付被告使用费，该笔费用可与占有资金一方理论上应当支付的资金占用费相互抵销，故原告未明确表示向被告返还土地前，被告仅须退还本金，而无须支付利息。对于原告主张的因建厂房而造成的损失，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第五十三条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。从以上法律规定可知，国家对建造行为有严格的审批手续，原告在未办理任何审批手续就擅自进行建设，其产生的损失是因其违法建设行为造成，并不是因原、被告之间的协议而产生，故对原告因未办理任何建设手续建造厂房所造成的损失被告不应赔偿。综合以上分析，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐市水磨沟区迪邦装饰材料部于判决生效后十日内向原告范燕清返还土地转让费250万元；二、驳回原告范燕清要求被告乌鲁木齐市水磨沟区迪邦装饰材料部支付利息损失的诉讼请求；三、驳回原告范燕清要求乌鲁木齐市水磨沟区迪邦装饰材料部赔偿投资经济损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院支持原告主张的诉讼金额8537500元中的250万元，占争议金额的29.28%，案件受理费71562.50元，由被告负担29.28%，即20955.34元，原告负担70.72%，即50607.16元。勘测费1000元，由原、被告各负担500元。邮寄送达费120元，由原告负担60元，被告负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  纪洪刚人民陪审员  贾帮春人民陪审员  马晓红二〇一九年八月二十日书 记 员  范婷璇