贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4020号上诉人（原审被告）：赵虎，男，1974年10月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：贵阳市白云区安康物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区庆云巷13号。法定代表人：龚高祥，该公司执行董事兼总经理。上诉人赵虎因与被上诉人贵阳市白云区安康物业管理有限公司（以下简称安康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初7507号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵虎上诉请求：1.撤销原判，依法改判《物业管理委托协议》无效。2.改判驳回被上诉人的诉讼请求。3.请求法院判令被上诉人将小区消防通道非法改建商铺门面出租所得退还给上诉人。4.请求法院判令被上诉人赔偿上诉人车辆维修费2000元。事实与理由：一、涉案小区并没有召开过业主大会，也没有征求业主的同意成立业委会，被上诉人没有提供业主大会的会议记录，其向一审法院出示的《白云区长山居委会情况说明》不能代表业委会的成立是大多数业主的意愿，业委会的成立违法，故业委会无权代表小区业主行使任何权利，白云区长山居委会指定个别业主以业委会名义在业主不知情的情况下与被上诉人签订《物业管理委托协议》，且被上诉人提供物业服务的行为违背市场经济社会应该遵循的双方公平自愿的原则，故该协议应该认定为无效；二、涉案小区并没有修建业主使用的停车场地，现在的停车场地是在2018年6月由政府出资将小区原公共面积和小区绿化面积改建而来，停车费应该属于小区全体业主，且小区业委会与被上诉人签订的《物业管理委托协议》并没有约定收取停车费，被上诉人并未对业主车辆进行过任何维护清洁，一审法院判决上诉人向被上诉人支付停车费和车辆卫生费错误。根据相关规定，被上诉人利用小区公共面积收取车辆停车费属于违法行为，小区业主车辆经常发生损坏，被上诉人并没有尽到看护业主车辆的责任；三、被上诉人在明知违法且没有征得大多数业主同意的情况下，擅自将小区消防通道改建成商铺出租获取租金，上诉人认为被上诉人应该将违法改建的商铺出租所得退还给上诉人应当的份额，其余租金也应该退还给相应的业主，且被上诉人应该将消防通道恢复原貌；四、被上诉人从2011年至今的种种行为已经严重侵害业主权益，即使按照《物业管理委托协议》，被上诉人也没有履行合同义务。安康物业公司没有到庭进行答辩。安康物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付物业管理服务费2802元；二、依法判决被告支付原告车辆管理费及车辆卫生费人民币4680元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告赵虎系贵州省贵阳市白云区建设南路4号1栋4单元6号房屋业主，房屋面积为81.84㎡。原告在购买房屋时，与贵州铝兴物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》。2011年3月，贵州铝兴物业管理有限公司因故撤离原告所在的小区。业主为保持小区的正常运行，在贵阳市白云区长山居民委员会组织于2011年3月12日成立了业主委员会。2011年4月1日，业主委员会（委托方，简称甲方）与原告安康物业公司（受委托方，简称乙方）签订《物业管理委托协议》，约定甲方将委托乙方实施物业管理，委托管理期限为七年，自2011年4月1日起至2018年4月1日止；住宅房屋按照建筑面积0.4元∕㎡.月的标准计算物管费；按照60元／辆.月计算停车费。同时，双方对合同的权利义务及违约责任等进行了约定。《物业管理委托协议》签订后，原告便开始对小区进行管理，提供了服务。被告赵虎截至2017年12月31日共计拖欠了81个月的物业管理服务费。截止到2017年12月31日其拖欠停车费应为3个月。在庭审中，赵虎提供小区相关图片十六张。同时查明，由于部分业主拒不交纳物管费，原告安康物业公司在小区内张贴过催交物管费的通知，并派工作人员上门进行催收。上述事实，有原、被告的陈述和原告提供的《物业管理委托协议》《白云区长山居民委员会情况说明》《业主委员会证明》《业主委员会成立时的备案资料》及证人王某的出庭证言和被告图片十六张、机动车销售统一发票、机动车行驶证等及证人张某、刘某的证言等证据在卷佐证，并经庭审佐证，一审法院予以采信，作为本案的定案依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案中，业主委员会与原告安康物业签订的《物业管理委托协议》，该协议内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效协议，应受法律保护。被告提出该协议系无效合同的辩解，一审法院不予采纳。被告作为案涉小区业主，应受《物业管理委托协议》的约束，且被告已实际接受了原告安康物业提供的物业服务，因此，被告应当按照协议的约定全面履行交纳物业管理服务费的义务。被告在原告催交物业管理费后，仍拒不向原告交纳物业管理费，其主观上具有过错，行为上已经构成违约，依法应承担相应的民事责任，故原告诉请判令被告支付物业管理服务费的主张，理由充分，一审法院予以支持。审理中，被告提出房屋维修基金未征求业主的同意被擅自挪用，小区消防通道长期被非法改建为商铺出租以及原告的管理不到位等问题，被告可按规定向有关部门进行反映，并由有关部门进行处理，也可以按照法律的规定向人民法院起诉，以期得到解决，但不得以拒交物管费进行对抗。原告在对待业主反映的问题时，应当高度重视，并积极采取措施解决，提高并不断完善服务管理水平和质量，履行好为小区业主建设优美、安宁、舒适的生活环境的义务。决不能对业主反映的问题和小区存在的隐患采取充耳不闻、视而不见、敷衍塞责的态度。对于被告提出小区业主委员会的成立程序不合法，因其系另一法律关系，不在本案中予以解决。关于被告主张的诉讼时效的问题，因原告已举证证明导致诉讼时效中断情形的证据，且原告张贴催交物管费的通知也符合经营管理及日常生活常理，因此，被告以诉讼时效进行抗辩，理由不充分，一审法院不予支持。由于原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，可酌情减少被告应承担的物管费，一审法院根据本案实际，酌情对原告主张的物业管理费支持应付金额的80%，故一审法院对被告赵虎从2011年4月至2017年12月期间尚欠原告81个月的物业管理费计算为：81.84㎡×0.4元／㎡月×81个月×80%＝2121元。停车管理费及车辆卫生费计算为：60元／辆／月×3个月＝180元。综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵虎于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市白云区安康物业管理有限公司交纳物业管理费人民币2121元；二、被告赵虎于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市白云区安康物业管理有限公司交纳停车费及车辆卫生费人民币180元；三、驳回原告贵阳市白云区安康物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告赵虎承担。二审中，安康物业公司没有到庭参与诉讼亦没有提交新的证据，上诉人提交证据：第一组证据：吴长寿租房协议一份（复印件）、收据一张（复印件）、自制电费、水费等计算明细（复印件）。证明目的：证明小区消防通道被安康物业公司改造后进行出租。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.《物业管理委托协议》效力如何；2.上诉人是否应该向被上诉人缴纳拖欠的物业费以及车辆管理费及车辆卫生费？3.被上诉人将小区消防通道改造后出租所得的租金是否应该向上诉人退还以及被上诉人是否应向上诉人赔偿车辆维修费？关于焦点一，本案中，被上诉人一审提交《白云山长山居民委员会情况说明》、《业主委员会证明》、《业主委员会成立时的备案资料》等证据足以证明涉案小区已经于2011年3月12日成立业主委员会，涉案小区业委会于2011年4月1日与被上诉人签订《物业管理委托协议》，该协议不存在法律规定的无效情形，故该协议属于有效协议。至于业主委会成立是否合法属于行政管理的范畴，本案不予处理。关于焦点二，如前所述，《物业管理委托协议》属于有效协议，对涉案小区全体业主均有约束力，上诉人接受被上诉人提供的服务，应该依照协议向被上诉人支付物业服务费。被上诉人将消防通道非法改造后为商铺出租的问题，上诉人可以按照相关规定向有关部门反映，不能以此为由抗辩其应该缴纳物业服务费的义务，故对上诉人拒交物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于车辆管理费以及车辆卫生费问题，《物业管理委托协议》中并未对车辆管理费以及车辆卫生费的收费标准作出约定，上调露天车位管理费的通知只是将车位管理费的标准调整为60元一个月，但是没有其余证据证明涉案小区业委会与被上诉人之间签订的有车辆管理费以及车辆卫生费的协议，上诉人没有义务向被上诉人缴纳车辆管理费以及车辆卫生费，对被上诉人主张的车辆管理费及车辆卫生费，本院不予支持。故上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于焦点三，关于被上诉人将小区消防通道改造后出租所得的租金返还以及上诉人的车辆维修费问题。上诉人认为被上诉人擅自将消防通道改建后出租后所得的租金应该向上诉人予以返还以及其车辆停在小区内被损坏，被上诉人应该向其赔偿车辆维修费，租金返还以及赔偿车辆维修费等主张均属于另一法律关系，不在本案物业服务合同纠纷中处理。对于租金返还问题上诉人应另行向法院进行诉讼以保障自己的权益，车辆维修费赔偿问题上诉人应该另行提起诉讼以保障自己的合法权利。综上所述，上诉人的部分上诉请求与理由成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初7507号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初7507号民事判决第二项、第三项；三、驳回贵阳市白云区安康物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元（贵阳市白云区安康物业管理有限公司已预交），由赵虎承担。二审案件费50元，由贵阳市白云区安康物业管理有限公司承担10元，赵虎承担40元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年八月十九日书记员 赵 凤