河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初23825号原告崔丽芬，女，汉族，1971年5月9日出生，住郑州市金水区。被告郑州航宇房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区黄河路125号24层C户。法定代表人李航。委托代理人刘陆海、胡斌，系公司员工。原告崔丽芬诉被告郑州航宇房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔丽芬、被告郑州航宇房地产营销策划有限公司委托代理人刘陆海、胡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2017年6月12日和被告签订房屋托管合同，当时约定，若原告需要用房须提前两个月通知被告。原告因需要用房，与2019年3月中旬通知李航，但是电话打通李航一直不接；后又打电话给胡斌，胡斌说这个事他得给李航说一下。原告于2019年3月份下旬再次给李航打电话，李航依然不接电话，原告又给胡斌打电话，胡斌还是说他得给李航说。之后，原告又给被告李航联系，但李航还是不接电话也不回电话。5月中旬，原告联系胡斌，胡斌说他给李航说过这个事，可能是李航太忙还没顾得上回复原告，后原告又多次联系李航胡斌，多次联系无果的情况下，原告告知胡斌6.11号本次房租到期之时，原告收回2003号房屋，让被告公司提前做好协调租客和打扫好卫生的事宜。进入6月份，原告联系胡斌了解有没有安置好2003号房间租客的事宜，胡斌每次都是说，租客说房子不到期不搬。原告问胡斌要租客联系方式，想试着跟租客沟通，但胡斌拒绝了。眼看快要到了被告用房的日期房屋还没有着落，原告在6.8号晚上在2003号房间贴条留言并留下电话联系方式，告知2003号房租客原告要在6.12号用房，租客看到留言请给原告电话联系。原告贴完留言下楼在路口坐着凉快，证号碰到李航，原告给李航做了沟通。原告告知李航，在6月房租打款日2715和2002房屋按原合同打款，打款时把物业费一并打过来，2715和2002的房屋还按原合同执行，2003做另外清算。李航同意其它两套房按原合同打款，2003做另外清算。但是李航说2003租客房租不到期不愿意搬，被告公司一直也还没有跟2003租客协商好。因6.8号是端午节假期，租客在6.9号晚上回来看到留言，于第二天上午（6.10)租客给原告回电话，原告才知道，李航和胡斌及被告公司没有任何人通知2003的租客原告要用房子，需要租客搬家，租客是看到留言才知道这个事的。之后，在原告和胡斌一再沟通下，胡斌同意给房客协调其他房间并说6.15号一定解决。到了15号，胡斌说给房客协调的房子房客看不上，说和现在的房子有差距，胡斌让原告再等等。6.20号上午原告再次跟胡斌核实2003何时可以腾出来，胡斌还是说暂时没有空房让租客搬家，最快也得8-9天公司才可以有空房给2003租客住。挂了电话，原告去查房租打款账户得知，2002和2715号房屋已经过了打款日期好几天了还没有打款。原告给胡斌联系，胡斌说现在就去给原告2002和2715房屋打款，但是上午拖到中午，中午拖到晚上，晚上又说第二天再打款。在被告多次不讲信用后，原告打算晚上去收回房屋才得知2002的房客合同是6.23到期正在准备搬家，2715的合同是6.25号到期房客已经提前搬走了，原告在当晚把2002和2715的门锁换掉并报警，警察出警看过合同告知胡斌：“2002和2715的房子从即刻起正式收回，被告公司的任何人不得私自换锁和进入，否则就不是现在的报警性质，并且2003要尽快妥善安排”。原告告知胡斌及2003房客让他们第二天搬家，原告第二天晚上过来收房。6.21号傍晚，原告去收回2003房，结果胡斌又是阻挠，无奈原告再次报警并要被告赔偿合同违约金，胡斌看到原告又报警了，可能自知理亏吧，胡斌转脸就给原告认错道歉，态度之诚恳前所未见，并承诺第二天一定让2003房客搬走，让原告过去拿钥匙，见面后，胡斌再次说不要解除合同，原告有什么要求尽管提。原告看胡斌态度诚恳，但又介意胡斌的不端行为，于是跟胡斌说：若要继续合作，从第三个年度起（今年6月份起就是第三个年度）每年没有空闲期，本年度月租金1800元，明年月租金1900元，后年月租金2000元，大后年也就是合同的最后一年月租金是2100元，物业费随同房租一起打款，并让胡斌不要当时答复，让胡斌跟李航商量过以后再给我答复（原告给李航打电话他从来不接也不回复，短信也不回，原告有事只能给胡斌沟通）。后胡斌正式答复原告说，以后的合同就按原告上面说的定，并于6.23号给原告转账8000元，说剩余部分过去了再算。7.3号，原告给胡斌微信发了被告公司这季度应该付给原告的费用清单，并和被告胡斌约定见李航和更改合同时间。7.7号，原告、胡斌、李航在被告公司见面，被告胡斌离开办公室做回避，李航跟原告谈。李航诉说，今年是第三个年度，所有托管的房子都上调了5%的租金，他公司现在做的非常吃力，如果按现在商量的租金签合同，他们公司会赔钱。一番诉说之后，原告体谅被告的难处，同意还按原合同执行，但是不能有原告合同约定的空闲期，可以把原合同11个月的总租金平均成12个月付就行了。但是胡斌说，李航给他交代了是签新合同，原告问胡斌，新合同和老合同有什么不同，胡斌说，老合同有一些条款对他们公司不利，新合同在相互的制约上更合理。原告当时打电话给李航，李航说必须签新合同。原告不同意。原告认为被告公司太不讲信用，回想起这么多天被告公司的所有行为，是在气愤。为保护自己的合法权益，现向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金6410元;2、判令被告支付房屋维修金2000元；3、判令诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求为：1、判令被告和原告在2017年6月12号签订的房屋《托管合同》作废；2、判令被告承担三套房的违约金6410元；3、判令被告补偿2017年9月份少付200元房租，2018年11月份少付的100元房租；4、判令被告补偿原告物业费4436元；5、判令被告承担2715号房：墙壁维修+粉刷费1700元、地板砖全屋翻新或2000元破损补偿。洗油烟机150元、打扫卫生168元、19.6.12-19.6.25十四天房租906元、换锁130元；6、判令被告承担2002号房：墙壁维修+粉刷费1700元、19.6.12-19.7.11一个月房租1942元、床750元、床垫100元、洗油烟机150元，卫生间瓷片脱落维修费200元；7.判令被告承担2003号房：墙壁维修+粉刷费1700元、换锁100元、因被告强行换锁对锁芯内部造成损坏需要更换锁内部费用150元、强行换锁导致防盗门外面锁周围门体变形200元、洗油烟机150元、打扫卫生168元、19.6.12-19.7.11一个月房租1942元；8、判令被告承担2003号房2019.7.12至被告把房屋完好交回业主手中日期止的房租和物业费，和补偿原告一个月空闲期2100元，作为对原告和魏梦肖签的2003号房屋合同作废所导致的经济损失：屋内设施及家具家电另有损坏的另行赔偿；9、判令被告赔偿原告误工费1000元；10、判令诉讼费由被告承担。被告辩称，签订的房屋租赁合同其中一套已经退还，这套房子违约金不承担，剩余这两套其中一套原告已经收回，违约金合同协商提前退还，但是并不是说违约金随时退。粉刷费不合理，是房屋本身原因，物业可以证明。空置期当时签合同每年有一个月空置期，当时约定11个月按照12个月来打钱，并不是说没有空置期，所以空置期是合理的。我们押金已经退还。还有租客被原告强行撵走，给我们公司也造成了损失。经审理查明：原、被告于2017年6月12日签订《托管合同》，主要约定原告将其所有的位于郑州市金水区金成时代广场8号楼2单元2002、2003、2715号房屋托管给被告，该房屋建筑面积56平方米，户型为一室一庭。原告从2017年6月12日起将房屋交付被告托管，至2023年6月12日收回。其中免租期每年一个月。房屋租金每月1850元，付款方式为季付，支付日期为租金到期前3天内。另付押金1850元，原告对房屋验收无误后，将押金退还被告，不计利息。被告拖欠租金达3天，原告有权终止合同并收回房屋。被告除了补交所欠租金外，应按应付额及实际拖欠天数向原告支付银行利息。第三年起，每年涨5%房租，第六年停止。如原告急需卖房，需提前2-3月通知被告，最多两套。若一方违约导致合同不能继续履行，守约方可以解除合同，违约方应按照合同约定年租金总额的10%支付违约金。2019年3月，原告通知被告要收回2003号房屋，但被告未告知租户，直至2019年6月20日，双方发生纠纷原告报警，原告于2019年6月20日收回了2002号房屋、2715号房屋，2003号房屋被告至今仍在使用。被告于2019年6月23日向原告支付了2002、2003号房屋2019年6月12日至9月12日的房租共计8000元。在此之前，原、被告达成口头协议，2002、2003号房屋的租金按照每月1800元计算。被告认可欠付原告2017年9月份房租200元、2018年11月份房租100元，认可一共支付了物业费3600元。原、被告均认可：2002、2003号房每月物业费109元，2715号房每月物业费105元。被告支付了押金5550元尚未退还。本院认为，原、被告于2017年6月12日签订的《托管合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。现原告主张解除合同，被告同意解除合同，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付违约金6410元，原告于2019年3月通知被告收回一套房屋，符合合同约定，但被告直至2019年6月仍未主动交回房屋，被告违约，导致原告于2019年6月20日报警并收回2002、2715号两套房屋，但原告此后收取了被告支付的2002、2003号房屋的后续房租，应视为双方就继续履行该两套房屋的合同达成一致，故被告的违约行为并未导致合同全部解除，被告应支付原告解除2715号房屋租赁合同的违约金，金额为一年租金总额的10%，即2035元（1850元/月×11个月×10%）。原告主张被告支付2017年9月份房租200元、2018年11月份房租100元，被告认可欠付该部分租金，本院对原告该项诉请予以支持。原告主张被告支付物业费4436元，原、被告均认可2002、2003号房每月物业费109元，2715号房每月物业费105元，原告于2019年6月20日收回2715号房，故2017年6月12日至2019年6月20日，2715号房应交物业费2551.5元（105元/月×24个月+105元/月÷30天×9天）；被告认可2002号房的物业费计算至2019年7月11日，故2002号房应交物业费2725元（109元/月×25个月）；被告认可2003号房的物业费暂计至2019年8月11日，故2003号房应交物业费2834元（109元/月×26个月），前述三套房屋的应交物业费共计8110.5元，被告实际已支付物业费3600元，欠付原告物业费4510.5元。原告主张被告支付4436元，本院予以支持。原告称房间墙壁有订钉子留下的坑以及地板有划痕等，主张被告支付全屋粉刷、地板砖全屋翻新费用，原告的主张明显超出实际损失程度，且原告并未实际支出相关费用，其主张无依据，且被告表示同意为原告修复房屋，故本院对原告该项诉请不予支持。原告主张被告支付洗油烟机、打扫卫生、床、床垫、瓷片脱落维修费、换锁费、门体变形费用等，均无相关证据证明其实际损失，本院不予支持。原告主张被告支付2003号房2019年7月12日至被告交回房屋期间的物业费和租金，本院予以支持，因双方《托管合同》已解除，原告主张的租金实际为房屋占用费，因双方均认可已达成口头协议，租金按照每月1800元计算，故被告应自2019年7月12日起，按照物业费109元/月、房屋占用费1800元/月的标准支付物业费、房屋占用费至实际交回房屋之日止，截止2019年8月31日，该金额为3245.3元（109元/月÷30天×51天+1800元/月÷30天×51天）。另，2003号房自2019年6月12日至2019年7月11日应交租金1800元；2002号房自2019年6月12日至2019年6月20日应交租金540元（1800元/月÷30天×9天）。因被告已支付原告2002、2003号房屋2019年6月12日至9月12日的房租共计8000元，其中2003号房自2019年6月12日至2019年7月11日应交租金1800元，2002号房自2019年6月12日至2019年6月20日应交租金540元，该期间被告实际使用房屋，相应房租共计2340元（1800元+540元）应从原告预交租金8000元中扣除，剩余5660元（8000元-2340元），其中包含有2003号房自2019年7月12日至实际交回房屋期间的房屋占用费，加上原告另支付有押金5550元，共计11210元，被告同意用该款抵扣欠付原告的费用，故对于被告应当支付原告的费用，应首先以该11210元抵扣。综上，对于被告应向原告支付的违约金2035元、拖欠房租300元、物业费4436元、2003号房自2019年7月12日至2019年8月31日期间的房屋占用费、物业费3245.3元，共计10016.3元，以该11210元抵扣后，被告预交房租、押金还剩余1193.7元（11210元-10016.3元），应用于抵扣2003号房自2019年9月1日至实际交回房屋之日的房屋占用费、物业费。对于已用被告预交房租、押金抵扣的违约金2035元、拖欠房租300元、物业费4436元、2003号房自2019年7月12日至2019年8月31日期间的房屋占用费、物业费3245.3元，共计10016.3元，应视为被告已履行了支付义务，本院不再就原告上述相关诉请判令被告另行支付。原告主张被告支付房屋一个月空闲期损失2100元无证据予以证明，本院不予支持。原告主张被告支付误工费1000元无依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告崔利芬与被告郑州航宇房地产营销策划有限公司于2017年6月12日签订的《托管合同》。二、被告郑州航宇房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告崔丽芬支付位于郑州市金水区金成时代广场8号楼2单元2003号房自2019年9月1日至向原告实际交回房屋之日的房屋占用费、物业费（房屋占用费按照1800元/月计算、物业费按照109元/月计算，前述房屋占用费、物业费应首先以被告预付的房租、押金1193.7元抵扣，不足部分由被告补齐，多余部分应由原告退回被告）。三、驳回原告崔利芬的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取129元，由原告崔利芬负担59元，被告郑州航宇房地产营销策划有限公司负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张艳二〇一九年八月三十一日书记员  沙飚