贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6076号原告：何川，男，汉族，1981年2月8日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：刘斌（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224200310326666。委托诉讼代理人：刘启军（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201310459116。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205200510182191。委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号;15224201710981350。原告何川与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何川的委托诉讼代理人刘斌、刘启军，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何川向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告办理位于毕节市××办事处六合村××楼××号房屋转移登记的有关文书，并交付给原告；2、判令被告立即向原告支付因迟延交付上述文书的违约金暂计人民币104,462.00元(以593,535.00元为基数，按日万分之二的比率从2017年1月29日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告之日止)；3、本案的案件受理费由被告承担。诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2015年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市××办事处六合村××楼××房，建筑面积124.04平方米，房屋总价款为593,535.00元，原告以贷款方式付款。合同签订后，原告按照约定支付了被告全部购房款，但在合同履行过程中，被告至今未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，更未按合同约定办理商品房转移登记。原告认为：《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人应当于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。若不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书，则约定日期起超过180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。根据合同法的相关规定，原告履行了合同的付款义务，被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书，不能及时办理商品房转移登记的行为已经构成违约，应当支付违约金。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及合同法的相关规定向贵院起诉，请求人民法院判如所诉！被告碧桂园房开公司辩称：首先，原告向被告购买房屋系事实，被告作为出卖人，双方约定被告为原告办理房屋转移登记的义务实质为，被告向办证部门交付办理房屋转移登记的有关文书并通知原告，原告要求被告为其办理转移登记，被告并不具备办证主体资格，属事实及法律尚均不能履行，因驳回该项诉请。其次，原、被告双方签订的房屋买卖合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人因向买受人支付50.00元的违约金，该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为至逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。本院经审理查明：2015年4月14日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××办事处六合村××楼××房（翡翠郡××）；该商品房建筑面积124.04平方米，套内建筑面积105.68平方米，该商品房总价款为593,535.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。之后，原、被告双方签订了《委托办理权属登记协议书》，该协议约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。上述合同及协议签订后，原告依合同约定向被告付清了593,535.00元的购房款，并向被告交纳了预告登记费。因被告未按照合同取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告开发建设的涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、首付款收据、《贷款合同》、放款回单、诚意金收据、预告登记费收据，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、《商品房买卖合同》、《委托办理权属登记协议书》。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额593,535.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额593,535.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2017年1月30日开始起算；同时，因原、被告双方约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款593,535.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2017年1月30日开始计算至被告被提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何川逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以593,535.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,195.00元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇一九年八月十二日书记员  袁 月