福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初11566号 原告：陈川，男，1968年1月1日出生，汉族，住福建省福州 市晋安区鹤林新城21座107单元。 被告：朱清芬，女，1975年3月29日出生，汉族，住福建省 厦门市思明区厦禾路947号官邸大厦1014室。 委托诉讼代理人：马强，福建库弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王世平，福建库弘律师事务所律师。 原告陈川与被告朱清芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019 年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。 原告陈川、被告朱清芬的委托诉讼代理人马强到庭参加诉讼。本案 现已审理终结。 陈川向本院提出诉讼请求：朱清芬支付陈川所欠租金40100元。 事实和理由：2015年2月24日，朱清芬向陈川租赁址于厦门市思 明区厦禾路947号官邸大厦1014房屋，该房屋建筑面积45平方米， 租赁用途住宿，双方签订《房屋租赁合同书》，租赁期限为五年。但 从2015年开始，直至2019年4月，朱清芬常年多次拖欠房屋租金， 截至2019年4月拖欠租金总额为40100元。经多次催讨无果后， 陈川提出如上诉讼请求。 朱清芬辩称，首先，确认双方存在房屋租赁合同关系，但朱清 芬2016年已按2500元/月的标准足额支付了全部租金，陈川也按此 标准收取了租金，故朱清芬在2016年并不欠付1200元。其次，朱 清芬在2017年支付了四笔租金，分别为三笔7500元、一笔5000 元，陈川也均收取。因为生意不好做，这个租金价格做不了，和陈 川多次提出不做了想退房，陈川就说让朱清芬继续做。后来朱清芬 支付多少房租陈川就收多少房租，并未提出任何异议。朱清芬在 2018年支付陈川租金21000元，陈川也都收取了，且未向朱清芬提 出任何疑问也未因为租金问题让其退房，陈川的行为实质上是对租 金问题的默认，否则朱清芬早就搬家了。最后，陈川的部分诉讼请 求已超过一年的诉讼时效。陈川对租金标准已经默认许久，现在起 诉于理不通。朱清芬在2019年共计支付租金11000元，朱清芬没有 能力租住，要求退房给陈川。 陈川围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同书》、银行转账凭 证、聊天记录等证据，朱清芬围绕抗辩意见提交了《收款收据》及 银行转账凭证，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当 事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下： 2015年2月24日，陈川（出租方、甲方）与朱清芬（承租方、 乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：陈川出租坐落于厦门市思明 区厦禾路947号官邸大厦1014室房屋给朱清芬，租赁用途为住宿 使用，不得擅自另作别用；租赁期限自2014年12月26日至2019 年12月25日止，租金标准为第一年2500元/月、第二年2600元/ 月、第三年2700元/月、第四年3500元/月、第五年3500元/月；朱 清芬应每三个月向陈川按2500元-3500元/月的标准支付租金，每次 付款应提前租期5天付清。 前述租赁合同签订后，陈川交付讼争房屋，朱清芬开始支付租 金至陈川指定账户。租金具体支付情况如下：2015年4月16日转 账支付7500元、2015年8月7日转账支付7500元、2016年1月 18日转账支付7500元、2016年2月5日转账支付7500元、2016 年3月27日转账支付7500元、2016年6月26日转账支付7500元、 2016年9月21日转账支付7500元、2016年12月18日转账支付 7500元、2017年3月26日转账支付7500元、2017年9月4日转 账支付7500元、2017年12月23日转账支付7500元、2018年3 月13日现金支付5000元、2018年5月27日转账支付5000元、2018 年7月4日转账支付3000元、2018年8月22日转账支付3000元、 2018年11月26日转账支付5000元、2019年2月2日转账5000 元、2019年2月25日微信转账3000元、2019年4月18日微信转 账3000元，以上共计114500元。 朱清芬主张，其均是按2500元/月的标准向陈川支付租金，陈 川多年来对该租金标准未持异议且接收朱清芬按该标准支付的租 金，陈川在超过诉讼时效期间后提起本案诉讼不合情理。 陈川主张，其从未同意朱清芬按2500元/月的标准支付租金， 且就朱清芬欠付租金的情况一直有催收，并未超过诉讼时效，为此 提交了自2017年2月3日起双方的聊天记录。朱清芬对陈川提交 的聊天记录以及催收过房租的真实性均予以确认，但认为其在经陈 川在催讨时并未明确欠付租金的数额，且朱清芬在陈川催要后均足 额支付了租金，陈川对其租金支付的情况并不持异议。 本院认为，陈川与朱清芬自愿订立《房屋租赁合同书》，内容不 违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履 行。朱清芬作为承租人应按合同约定租金标准支付租金，其辩称陈 川同意其均按2500元/月的标准支付承租期间的租金，陈川对此否 认，且朱清芬未提交证据佐证，本院不予采信。对朱清芬欠付租金 的事实，本院予以确认。关于陈川的部分主张是否超过诉讼时效期 间。根据《关于适用诉讼时效制度若干 问题的解释》第二条规定，民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未 满民法通则规定的二年或者一年，应适用民法总则关于三年诉讼时 效期间的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条 规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。陈川主张朱清芬 自2016年起拖欠租金，诉讼时效期间应从陈川知道或者应当知道 权利被侵害时起计算。根据前述查明的朱清芬租金支付的具体情况， 本案诉讼时效期间应从2016年3月37日计算，陈川举证在2017 年2月3日进行了催讨，构成时效中断，从中断时起，诉讼时效期 间重新计算。民法总则自2017年10月1日起实施，故至实施之日， 诉讼时效期间尚未满一年，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间。 陈川于2019年5月5日向本院递交诉状，其诉讼请求未超过法律 规定的诉讼时效期间，对朱清芬关于诉讼时效的抗辩，本院不予采 纳。关于朱清芬尚欠租金的数额。陈川本案主张截至2019年4月 欠付的租金，经核算，截至2019年4月（25日）朱清芬应付租金 为149600元，已付租金为114500元，尚欠35100元，该尚欠款项 朱清芬理应向陈川支付。综上，对陈川的诉讼请求，本院予以部分 支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百 九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人 民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中 华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于 适用诉讼时效制度若干问题的解释》第 二条规定，判决如下： 一、被告朱清芬于本判决生效之日起十日内向原告陈川支付 欠付的租金35100元； 二、驳回原告陈川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履 行期间的债务利息。 本案案件受理费401元，由陈川负担50元、朱清芬负担351 元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内， 向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建 省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年八月八日 法官助理冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期 间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义 务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到 损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人 民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、 有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）（二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易 习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务 不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等 违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金 的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付 的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民 法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用诉讼时 效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规 定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期 间规定的，人民法院应予支持。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有 关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法 律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法 律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。