广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初8046号原告：李燕青。委托诉讼代理人：吴玲，广东五菱律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏淑玲，广东五菱律师事务所律师。被告：李少谦。委托诉讼代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。第三人：东莞市厚街镇新围社区居民委员会。住所地:广东省东莞市厚街镇厚虎路1号。统一社会信用代码：55441990K30817375H。法定代表人：陈冰，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：赖辉华，广东名成律师事务所律师。原告李燕青与被告李少谦合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案，依法适用简易程序审理，后转为适用普通程序，并依原告李燕青的申请追加东莞市厚街镇新围社区居民委员会（以下简称新围居委会）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告李燕青的委托诉讼代理人苏淑玲，被告李少谦的委托诉讼代理人叶建斌，第三人新围居委会的委托诉讼代理人赖辉华到庭参加两次庭审，原告李燕青的委托诉讼代理人吴玲到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告李燕青向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《土地转让协议书》无效；2.被告返还原告已支付的土地转让款625000元；3.被告支付土地转让款占用期间的利息（按照银行同期贷款利率年4.35%，从2017年11月24日起计算至实际清偿之日止）；4.被告支付原告地上房屋的损失650000元；5.被告支付原告国土局对于非法占用土地的罚款4464元；6.被告承担本案的诉讼费用、保全费用。庭审过程中，原告变更第4项诉讼请求为要求被告支付地上房屋损失641775元，并撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2017年11月23日，原告分别与李少谦、梁某签订了《土地转让协议书》，约定李少谦、梁某将位于厚街镇新围村山咀头村委一处宅基地转让给原告，占地面积共204平方米，有厚街镇新围社区居民委员会出具的证明可证明该宅基地权属人为李少谦、梁某，协议约定两块土地的转让价格均为540000元，合计1080000元。后李少谦、梁某口头与原告说要增加转让价格至1250000元，原告与李少谦、梁某达成口头协议确认转让价格共计1250000元。原告于2017年11月20日委托案外人房某向李少谦指定账号转账土地转让款1250000元。2018年5月10日，东莞市国土资源局公告了一份行政处罚（听证）告知书（厚国土资（执法）告字[2018]15号），内容为原告未经批准非法占地，要对原告进行处罚，要求原告限期退还土地给东莞市厚街镇新围股份经济联合社并拆除地上的建筑物和其他设施。据此，案涉土地为不可转让的土地，《土地转让协议书》应当为无效协议。故被告应当返还原告已支付的土地转让款并支付利息。原告在取得案涉土地后便开始在地上建房屋，现已有五层楼高的架构，被告应当赔偿建设房屋的费用。被告李少谦辩称：1.被告向原告转让的宅基地是因第三人拆迁被告另一处宅基地进行道路建设置换而来，该宅基地已经过村委会规划建设，被告不应当承担过错赔偿责任。2.原告所主张的案涉房屋大部分是建设在梁某转让的宅基地上，而非被告向原告转让的土地。3.原告在没有依法报建的前提下施工建设，其扩大的房屋建造成本损失以及国土局罚款应由原告自行承担。4.原告主张的转让款占用期间的利息，因合同效力可能涉及无效，由法院依法认定，此期间原告占用该宅基地用于盖房，也产生了场地占用费，两项权利应当相互抵销。第三人新围居委会述称：1.本案为合同纠纷，根据合同相对性原则，第三人不应承担责任。2.原、被告双方对于合同因违反法律强制性规定而无效均无异议，双方对于合同无效均存在过错，相应的后果及损失应由其自行承担。3.第三人虽然向被告出具了证明，但当时并不清楚被告要向原告转让土地和房屋，且证明内容也不涉及土地权属事宜，故第三人的行为与原、被告的损失并无因果关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述以及和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月23日，原告与被告签订《土地转让协议书》，主要约定如下：1.被告将其拥有的坐落于东莞市××街××村山咀头村委一处宅基地转让给原告；该土地占地面积102平方米，东至马路空地，南至李少谦，西至梁某，北至卢某，土地权利证件为2017年8月8日新围居委会出具的证明。2.该土地占用范围内的（包括但不限于地上房屋）的相关权益随该土地一并转让，出让土地前的47平方米原权属被告，现为原、被告双方共有，共同收益。3.被告不得隐瞒与转让土地相关的重要事实，必须保证其对转让土地拥有完全的所有权，保证上述土地没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该土地不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由被告负责处理，并承担相应法律责任，由此给原告造成经济损失的，由被告负责赔偿。同日，原告与案外人梁某（被告李少谦的前妻）亦签订了另一份《土地转让协议书》，两份协议书合同内容基本一致。梁某向原告转让的土地面积亦为102平方米，四至情况为东至李少谦、南至李少谦、西至李少谦，北至卢某。原告与被告及梁某在两份协议书中约定的购地款均为540000元，后又协商一致增加为625000元，原告已委托案外人房某向被告及梁某支付购地款共计1250000元。两份协议书所附的新围居委会出具的证明形成时间分别为2016年3月11日和2017年8月8日，内容如下：1.位于东莞市××街××村山咀头排中的房屋权属人为李少谦，该房屋为平房，占地面积120平方米，无产权争议；2.位于东莞市××街镇新××社区山××小组村尾（东至李少谦、南至李少谦、西至李少谦，北至卢某）的房屋权属人为梁某，楼高一层，占地面积120平方米，无产权争议。原、被告双方及第三人均确认，李少谦所转让的案涉土地来源情况如下：因1996年李少谦的屋地被错挖需货币补偿，当时新围村山咀头小组经济困难一直不能兑现，经小组党员、群众代表同意，最终在2007年12月7日决定在位于山咀头小组土名“排中”地段划出120平方米地块代替货币补偿。原告受让上述土地后，遂将案涉土地上被告原建的瓦房拆除，于2017年12月动工建设一幢五层框架结构房屋。2018年1月22日，东莞市国土资源局向被告发出东国土资（执法）厚停字（2018）2004号责令停止土地违法行为通知书，内容为“你未经依法批准，在新围社区山嘴头小组‘排中’（土名）擅自动工建设的行为”涉嫌违法，要求停止违法行为，消除违法状态，恢复土地原状。同年3月1日，东莞市国土资源局向原告发出东国土资（执法）厚停字（2018）2010号责令停止土地违法行为通知书，内容与发给被告的通知书基本一致。后东莞市国土资源局经现场勘测、调查、组织听证等程序，于2018年6月29日作出厚国土资（执法）决字[2018]22号行政处罚决定书，认为原告未经依法批准，2017年12月起擅自在厚街镇新围村山咀头篮球场附近处建设村民住宅，经测量实际占用土地面积148.8平方米，地类为耕地，不符合土地利用总体规划，未办理相关用地手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条和六十二条的规定，已构成非法占用土地的违法事实，决定处罚如下：1.限期十五日内退还非法占用的148.8平方米土地给东莞市厚街镇新围股份经济联合社；2.拆除非法占用不符合土规的148.8平方米耕地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状。原告不服该处罚决定书，于2018年7月13日向东莞市第一人民法院提起行政诉讼，请求撤销该决定书，东莞市第一人民法院于2018年11月20日作出（2018）粤1971行初594号行政判决书，驳回原告的诉讼请求。原告主张其新建房屋大部分位于案涉被告向原告转让土地之上，少部分位于双方协议中约定的空地范围；被告则认为该房屋大部分位于梁某所转让土地上，仅有一小部分涉及李少谦转让的土地。本案审理过程中，本院调取了东莞市第一人民法院（2018）粤1971行初594号行政案件卷宗，根据相关案卷内容查明以下事实：1.经东莞市厚街测绘队现场勘测，原告所建设的案涉房屋非法占用土地情况：东边为空地、南边为房屋、西边为空地、北边为空地，占地面积为148.8平方米，东莞市国土局将该地块违法用地红线依次分别套合到2016年厚街镇土地利用现状数据库上，发现该地块的地类一直都属耕地，土地利用总体规划为一般农用地。2.东莞市国土局工作人员于2018年6月21日向厚街镇新围社区分管城建国土工作的委员卓某了解情况，卓某陈述原告建设案涉房屋所使用的地块系向李少谦和梁某转让而来，原貌为一间120平方米的简易瓦房和一个约40平方米的鱼塘。3.厚街镇人民政府2018年3月8日向市府办出具的厚府复函[2018]27号《关于对的回复》，载明李少谦现居住房屋（权属梁某所有）左侧的在建房屋（所属地块总面积为240平方米），地块面积约204平方米，权属为李燕青所有，其中102平方米由李少谦转让给李燕青所有，另102平方米由梁某转让给李燕青所有，有土地转让协议书两份。该地块未转让前原120平方米属李少谦，有小组党员、代表签名，转让后权属为李燕青所有的204平方米面积地块实际建筑面积为150平方米。另查，原告于2019年5月9日委托广东信成土地房地产资产评估有限公司对其在案涉土地上的在建房屋进行价值评估，该公司于2019年5月27日作出估价报告，认为该在建房屋的公开市场价值为641775元。诉讼中，本院根据原告的申请，依法裁定保全被告价值1900000元的财产，并已予以实施。本院认为，本案为合同纠纷。根据厚国土资（执法）决字[2018]22号行政处罚决定书，原告在东莞市××街××村山咀头篮球场附近处建设村民住宅所占用的面积148.8平方米的土地为耕地，属于东莞市厚街镇新围股份经济联合社集体所有。虽然原、被告双方对于被告向原告转让的102平方米土地是否全部包含在上述地块范围内存在争议，但可以确定的是案涉148.8平方米耕地中包括部分被告向原告转让的土地。被告将该土地作为宅基地转让给原告而签订的《土地转让协议书》，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，因合同无效，原、被告双方因案涉《土地转让协议书》取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告要求被告返还原告已支付的土地转让款625000元，合法有据，本院予以支持。原告同时要求被告按照银行同期贷款利率年4.35%，支付该土地从2017年11月24日起计算至实际清偿之日止的被占用期间的利息损失，属于该土地转让款的法定孳息，本院亦予支持。至于原告要求被告支付地上房屋的损失641775元。首先，被告在向原告转让案涉土地前已在该地块上建有房屋，并无证据显示其向原告转让房屋时明知该地块性质为耕地，本院认为被告并不存在刻意隐瞒土地性质和权属情况的事实，原告依据案涉协议中的违约条款主张由被告赔偿该损失缺乏依据。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条和第六十二条的规定，原告兴建农民住宅应当符合土地总体规划，并办理相关审批手续，经镇级人民政府审核、市级人民政府批准方可建设。现原告未经依法批准即兴建案涉房屋，属于原告因自身原因导致的扩大的损失，应由原告自行承担。原告要求被告赔偿其建造房屋的成本损失，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李燕青与被告李少谦于2017年11月23日签订的《土地转让协议书》无效；二、限被告李少谦于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李燕青返还土地转让款625000元并支付利息（以625000元为基数，按照年利率4.35%自2017年11月24日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告李燕青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16447元，保全费5000元，共计21447元（原告李燕青已预交27186元，退回5739元）。由原告李燕青负担11089元，由被告李少谦负担10358元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邹群英人民陪审员  陈炯棠人民陪审员  叶伟忠二〇一九年八月二十八日书 记 员  梁润霞附：相关的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。