成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初2599号 原告：成都传媒文化投资有限公司，住所地成都市成华区建设南支路4号。 法定代表人：廖联清，职务执行董事。 委托诉讼代理人：刘里梅，上海市锦天城（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：舒展，上海市锦天城（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：张扬，男，汉族，1988年12月26日出生，住成都市成华区。 被告：张明福，男，汉族，1963年6月16日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：徐方元，四川品森律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：鲜鑫梅，四川品森律师事务所律师，一般授权。 被告：郑杰（曾用名史杰），男，汉族，1984年9月2日出生，住成都市成华区。 原告成都传媒文化投资有限公司与被告张扬、张明福、郑杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告成都传媒文化投资有限公司的委托诉讼代理人舒展、被告张明福的委托诉讼代理人徐方元到庭参加诉讼，被告张扬、郑杰经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告成都传媒文化投资有限公司向本院提出以下请求：1.请求判令被告张扬向原告支付欠付租金及商业运营管理费共计184101.5元；2.请求判令被告张扬向原告支付未履行《退铺协议》的违约金200000元；3、请求判令被告张扬向原告支付逾期支付租金及商业运营管理费的违约金共计2969347.6元；4.请求判令被告张明福对上述债务承担连带责任；5、请求判令被告郑杰以其持有的成都仙森餐饮管理有限公司10%股权及收益的范围内承担连带责任。事实与理由：原告与案外人王云磊于2011年8月6日签订了《成都东区音乐公园租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定王云磊承租原告位于成都东区音乐公园的成都舞台W3-1-1商铺，租赁面积为149平方米，租赁期限为2011年7月30日-2016年7月29日，共5年。2015年1月16日，原告、王云磊、被告张扬签订《合同主体变更协议》，协议约定由被告张扬承担《租赁合同》中约定的所有承租人的权利义务且“银石酒吧”自2011年开业至今的一切经营行为及产生的债权债务均由被告张扬承担。2016年8月8日，原告与被告张扬签订《退铺协议》，协议中约定：双方确认合同的解除日及租金、商管费计费终止日均为2016年1月31日，并确认被告张扬欠付租金共计433888元，商管费26075元，共计459963元以及相应的违约责任；被告张扬应于2016年12月20日前付清所有欠付费用；被告张明福、被告郑杰分别出具《债务担保书》对被告张扬履行《退铺协议》中约定的还款义务承担连带责任。至原告起诉之日，被告张扬未履行《退铺协议》中约定的付款义务，仍欠付租金及商管费共计184101.5元。 被告张明福辩称：原告主张的欠款金额不实，被告实际欠款179101.5元；原告主张的违约金，我方不予认可，违约金的主张过高，违反法律规定；原告主张张明福承担的保证责任已过保证期间，被告张明福不应承担保证责任。 被告张扬、被告郑杰未进行答辩。 经审理查明，2011年8月6日，原告成都传媒文化投资有限公司与案外人王云磊签订了《成都东区音乐公园租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定王云磊承租原告位于成都东区音乐公园的成都舞台W3-1-1商铺，租赁期限为2011年7月30日-2016年7月29日，共5年，合同中对租金、违约金等进行了约定。2015年1月16日，原告成都传媒文化投资有限公司、王云磊、被告张扬签订《合同主体变更协议》，协议约定由被告张扬完全履行和承担《租赁合同》中约定的所有案外人王云磊权利义务责任及其他合同内容，且“银石酒吧”自2011年开业至今的一切经营行为及产生的债权债务均由被告张扬承担。2016年8月8日，原告成都传媒文化投资有限公司(甲方)与被告张扬(乙方)签订了《退铺协议》，约定：1、双方确认租赁合同的解除日期及租金及商管费计费终止日均为2016年1月31日，截止该日期，乙方欠缴租金共计433888元，商业运营管理费26075元，共计459963元；2、甲乙双方协商一致，乙方分3期缴清欠费：2016年6月30日前向甲方缴纳欠费185760元，剩余274203元乙方分别于2016年10月1日前和2016年12月20日前缴付；3、甲乙双方任何一方不履行或者履行不符合协议约定的，视为违约，应承担继续履行责任并向守约方支付20万元作为违约金；若乙方履行本协议违约的，甲方不仅可以根据此协议追究乙方违约责任，还可以追究乙方履行《租赁合同》的违约责任。被告张明福与被告郑杰于2016年7月27日向原告成都传媒文化投资有限公司出具《债务担保书》，承诺对《退铺协议》中被告张扬的债务承担连带责任。2017年11月29日，被告张扬向原告成都传媒文化投资有限公司出具“银石酒吧”还款计划，载明前期欠款共计459963元,已偿还272861.5元，承诺于2018年11月30日前将剩余欠款187101.5元还清。 审理中，原告没有出示证据证明在《退铺协议》中被告张扬还款期限届满之日起6个月内向被告张明福、被告郑杰主张过保证责任。原告陈述被告张扬在还款计划制定之后，向原告支付3000元，实际仍欠款184101.5元。被告主张实际欠款179101.5元，没有提供证据证明。 上述事实有原被告身份信息、《租赁合同》、《合同主体变更协议》、《退铺协议》、《债务担保书》、《银石酒吧还款计划》以及当事人的称述等证据证明。 本院认为，原告成都传媒文化投资有限公司与被告张扬签订的《退铺协议》，是双方真实意思表示，应合法有效。被告张扬应按照协议约定向原告支付欠付的租金和商业运营管理费。根据被告出具的还款计划以及原告的陈述，对于被告张扬应向原告支付欠付的租金以及商业运营管理费共计184101.5元，本院予以确认。被告主张实际欠费金额为179101.5元无相关证据予以证明，本院不予支持。 关于本案违约金问题，由于被告张扬未按照《退铺协议》约定履行付款义务，应承担违约责任。根据《退铺协议》中约定，双方任何一方不履行或者履行不符合协议约定的，视为违约，应承担继续履行责任并向守约方支付20万元作为违约金；若被告履行此协议违约的，原告不仅可以根据此协议追究被告的违约责任，还可以追究被告履行《租赁合同》的违约责任。被告方认为该违约金约定过高，本院认为，原告的损失主要体现在资金占用利息损失，在《退铺协议》签订后，被告实际向原告履行了部分还款义务，原告现主张的违约金明显过高，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情调整为30000元。 关于被告张明福、被告郑杰是否应承担债务的保证责任问题，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，由于原告没有出示证据证明《退铺协议》中被告张扬还款期限届满即2016年12月20日后六个月内向被告张明福、被告郑杰主张过保证责任，保证期间已过，两被告应免除保证责任。被告张扬、被告郑杰经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张扬于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒文化投资有限公司支付租金以及商业运营管理费共计184101.5元； 二、被告张扬于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒文化投资有限公司支付违约金30000元； 三、驳回原告成都传媒文化投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33628元，由被告张扬承担4500元，由原告成都传媒文化投资有限公司承担29128元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 玲 人民陪审员  叶小蓉 人民陪审员  陈前德 二〇一九年八月十三日 书 记 员  赵冀平