河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1481民初6216号原告：田芳，女，1974年3月19日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王辉，河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：洪烨，女，1991年3月19日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：刘嫚，河南华豫律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：商丘市恒达房地产开发有限公司，住所地：永城市西城区牌坊街北段牌坊街商贸城17＃楼，统一社会信用代码：914114007982400374。法定代表人：路文举，该公司经理。委托诉讼代理人：袁先福，该公司员工。代理权限：特别授权。原告田芳与被告洪烨、第三人商丘市恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田芳及其委托诉讼代理人王辉，被告洪烨的委托诉讼代理人刘嫚，第三人恒达公司的委托诉讼代理人袁先福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田芳向本院提出诉讼请求：立即停止对位于永城市西城区牌坊街10号楼111、112、120、121号房屋的强制执行；被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2013年11月22日，原告与第三人签订了购房合同，并支付了全款，原告已领取了房屋钥匙并合法占有了该房屋，由于第三人的原因至今未办理过户登记。被告洪烨、第三人及刘贵香债权转让合同纠纷一案，达成的调解书已生效，被告申请强制执行涉案房屋，原告提出执行异议，永城市人民法院作出（2019)豫1481执异157号裁定，驳回了原告的异议请求。在提出执行异议期间，法院没有给原告提供有关材料的时间和机会，便驳回了原告的异议。为了维护原告合法权利，特提起诉讼。被告洪烨辩称，本案原告的异议并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，应驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、永城市人民法院2016年7月6日作出(2016)豫1481民初3596号民事裁定，查封10号楼一楼门面房时，原告并没有合法有效的书面买卖合同。从裁定书中可以看出，原告提供的购房合同没有日期。二、法院查封10号楼一楼门面房时，该10号楼正在建设之中，并未竣工验收，一楼门面还未安装卷帘门。原告不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。三、恒达公司2014年9月28日才取得10号楼预售许可证，在此之前销售房产不合法。四、2018年12月3日，永城市人民法院委托河南宇达房地产评估有限公司对10号楼进行评估，从该公司对10号楼进行的现场拍照看，10-115、10-114、10-113四间门面房还没有安装卷帘门，谈不上交房。恒达公司给原告出具交房证明是为了诉讼补发的。五、永城市人民法院查封涉案房产时，恒达公司已签收查封裁定书，法院委托河南宇达房地产评估有限公司进行评估，恒达公司也是认可的，当时也未提出该房产已对外出售并交接。因此，被告申请永城市人民法院对10号楼进行查封、拍卖程序合法有效。第三人恒达公司述称，恒达公司欠被告钱是事实，把房子卖给客户也是事实，是委托陈思广的公司卖的，也是陈思广帮忙收钱。2015年年底之前都是陈思广卖的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2、3、6，来源合法，内容客观真实，可以作为证明案件事实的有效证据使用；证据1合同日期、证据4接房证明系原告的执行异议申请被驳回之后填写、出具，不能作为证明在查封涉案房产之前原告已经签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房产的有效证据使用。被告提交的第二组证据中的证据1,未提供有效证据来源、具体地点，不能作为证明案件事实的有效证据使用；被告提交的第二组证据中的证据2、3及第三组证据，来源合法，内容客观真实，能够相互印证以及与本院依职权调取的证据相印证，可以作为证明案件事实的有效证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：洪烨与恒达公司、刘贵香债权转让合同纠纷一案，诉讼中，洪烨申请财产保全，本院于2016年7月6日作出（2016）豫1481民初3956号民事裁定，查封了恒达公司开发的位于永城市西城区××街商贸城××楼××层门面房。2017年7月24日，商丘市中级人民法院作出（2017）豫14民终1304号民事调解书，内容为：一、三方一致认可本案涉及的2013年8月12日借款合同10000000元，由恒达公司(路文举）和刘贵香进行结算，履行后，该笔借款纠纷了结。二、本案涉及的2013年8月15日借款合同约定5000000元借款，经结算，扣除已支付利息，尚欠3000000元由恒达公司30日内支付洪烨3000000元，履行后，该笔借款纠纷了结，逾期按月息2分支付迟延履行期间的利息。三、本案涉及的其他债权债务关系，另行主张。因恒达公司未履行生效调解书确定的义务，洪烨申请强制执行，在执行过程中，案外人田芳提出执行异议，主张排除执行。本院经审查，作出（2019）豫1481执异157号执行裁定，驳回田芳的异议请求。田芳不服，提起诉讼。另查明，1、2011年9月15日，田芳与恒达公司签订四份“牌坊街商贸城”VIP贵宾认购协议书，田芳意向购买房源10-11、10-12、10-20、10-21号商铺，意向金均为10万元，当日，田芳向恒达公司法定代表人账户转账40万元。2013年11月22日，田芳分两次向案外人陈思广的账户存款共计28万元，2013年11月25日，田芳向恒达公司缴款14万元，恒达公司出具42万元收据一份。2、恒达公司于2014年9月28日取得西城区牌坊街10#（六层）楼商品房预（销）售许可证，许可证号为：（永房）商房预（销）售证第20140914号。3、在提出执行异议时，田芳与恒达公司签订的商品房买卖合同，没有购房日期。商品房买卖合同上的签订日期、接房证明系执行异议申请被驳回之后填写、出具。商品房买卖合同第四条约定的房款总金额为757765元。经本院核实，恒达公司作为房屋所有权人，以“在建工程抵押”方式，将永城市西城区中山街中段北侧牌坊街北段西侧“牌坊街改造工程”3、5、6、7、10、16、17号楼抵押，向夏邑县农村信用合作联社贷款800万元，并于2017年12月8日办理了房屋他项权证，证号为：永他字第2017-23887号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，田芳要求停止对涉案房屋的强制执行，但其与恒达公司签订的商品房买卖合同，购房日期系执行异议申请被驳回后填写，不能证明在法院查封前已签订合法有效的书面合同；2017年12月，恒达公司作为所有权人，将包含涉案房屋在内的10号楼“以在建工程抵押”方式抵押，向银行贷款并办理了他项权证，因而，在田芳的执行异议申请被驳回后出具的接房证明，不能证明田芳在查封之前已合法占有该不动产，综上所述，田芳就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对田芳的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告田芳的诉讼请求。案件受理费11378元，由原告田芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  黄建民审判员  王 莉审判员  包 丽二〇一九年八月二十六日书记员  洪亚春