四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初2467号 原告（反诉被告）：毛凯，男，1956年1月13日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市新都区保利投资有限公司，住所地成都市新都区三河街道办三河大道23号。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所律师。 毛凯与成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，保利公司提起反诉，本院受理后，将本、反诉纠纷合并审理，公开开庭进行审理。毛凯及其委托诉讼代理人唐中志，保利公司的委托诉讼代理人毛欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛凯向本院提出诉讼请求：1.保利公司支付因房屋交付错误造成的损失〔包括：解除租赁合同所支付的赔偿款42500元，房屋租金损失（从2018年3月14日起，按照每月4000元的标准，计算至房屋实际交付之日止），维权产生的误工费、交通费等费用10000元〕；2.保利公司将预售许可证2186号项下第21幢1层31号房屋交付给毛凯；3.保利公司拆除预售许可证2186号项下第21幢1层31号房屋装修、恢复原状；4.保利公司支付逾期交房违约金13946元。事实与理由：2017年11月29日，毛凯与保利公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定毛凯购买预售许可证2186号项下第21幢1层31号商业用房（以下简称31号房屋），总价款为783491元。合同签订后，毛凯履行了全部付款义务。2018年3月14日，保利公司将房屋内置门牌号××的房屋交付给毛凯，毛凯按照门牌确认与购买时保利公司销售人员带领下选购的房屋一致。交房同时，向保利公司支付了办理产权的相关费用。同日，毛凯与案外人签订了《房屋租赁合同》，约定将房屋出租给案外人进行经营，月租金为4000元，租赁期限为三年。租赁合同签订后，承租人按照《物业服务合同》的约定在物业管理处缴纳了相关费用并办理了装修手续，经物业管理人员现场核对后，承租人开始装修。2018年4月4日，保利公园198三期物业服务中心向毛凯及承租人发出《停工告知书》，告知其施工装修的30、31号商铺与购买的商铺不一致。毛凯收到通知书后立即通知承租人停止装修，后经毛凯与保利公司进行核对，确认由于保利公司工作人员张贴的房号与房屋平面图的实际房号不一致，销售人员在销售房屋时按照现场张贴房号进行销售，从而导致毛凯按照现场所标号牌进行选择的房屋与房屋平面图不一致，造成房屋交付错误。承租人停止装修后，毛凯与保利公司、承租人就交付错误的后续事项进行协商，但保利公司迟迟不予处理，毛凯多方寻求解决途径，未果。2018年9月21日，毛凯向成都市新都区人民法院提起诉讼，经法院多次组织协调，毛凯与案外人达成调解协议。2018年11月2日，毛凯根据上述协议的约定，向承租人支付了装修损失等赔偿款共计42500元。毛凯认为，保利公司系专业的房地产开发公司，其工作人员在张贴门牌号时发生错误，之后又按照错误的门牌号进行销售和交付，应承担毛凯的所有损失，包括向承租人支付的所有款项。毛凯作为普通购房者，对房屋交付错误没有任何责任，且已尽最大努力减少损失，不应再承担任何责任。另外，按照合同约定，保利公司应向毛凯交房的时间为2017年12月14日，但实际交房时间为2018年3月14日，保利公司应按照合同第十八条的约定向毛凯支付每日总房款万分之二的违约金，共计13946元。 保利公司辩称，1.房屋交付错误毛凯负有有重大责任，其在收房时明确知晓房屋交付错误，仍然接收该房屋，其接收行为具有主观恶意，应承担房屋交付错误的责任；2.毛凯主张的损失无事实和法律依据，与第三方租赁合同纠纷的损失赔偿款系双方调解后达成一致，第三方主张的费用并无依据，毛凯单方同意该损失存在主观扩大损失的行为，对该部分损失保利公司不应该承担；3.根据毛凯与第三方签订的房屋租赁合同，约定的房屋租赁期限为自2018年7月1日起至2021年6月30日之日止，如果保利公司应该承担损失，承担起始时间也为2018年7月1日，非毛凯主张的2018年3月14日；4.其购买的31号房屋自2018年4月4日起由毛凯实际控制，应视为已实际交付给毛凯；5.毛凯主张的因维权产生的误工费、交通费等10000元的诉讼请求无事实依据和法律依据，不予认可。6.关于毛凯主张的迟延交房的违约金，毛凯同时提出违约损失，同一行为不能主张两次损失。 保利公司向本院提出反诉请求：1.毛凯拆除预售许可证2186号项下第21幢1层32号房屋的装修、恢复原状并承担相关费用；2.毛凯腾退预售许可证2186号项下第21幢1层32号房屋给保利公司；3.毛凯向保利公司支付占用预售许可证2186号项下第21幢1层32号房屋造成的损失（按照每月4000元的标准，从2018年4月4日起计算至实际退还房屋之日止）。事实与理由：2017年11月29日，保利公司与毛凯签订《商品买卖合同》及其附件，约定毛凯购买预售许可证2186号项下第21幢1层31号商业用房。房屋交付时，因案外第三人原因导致实际交付房屋为预售许可证2186号项下1层32号房屋（以下简称××号）。2018年4月4日，保利公司发现交付错误，即要求毛凯暂停装修并协商退还商铺事宜，但毛凯至今未将32号房屋腾退给保利公司。综上所述，保利公司认为毛凯在明知该房屋面积与其购买房屋面积不一致的情况下，仍接收房屋，在保利公司要求腾退房屋时，侵占32号商铺至今，其行为已经严重侵犯了保利公司的利益，给保利公司造成了巨大的经济损失。 毛凯反诉辩称，交房错误的责任应由保利公司承担，保利公司提出的反诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。 经审理查明，2017年11月29日，毛凯与保利公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定毛凯（买受人）购买保利公司（出卖人）开发的成都市新都区三河街道二台子社区、五龙社区保利·拉斐二期5，6，7号地块，预售许可证2186号项下第21幢1层31号商业用房，预测建筑面积33.25平方米，其中套内建筑面积29.18平方米，分摊的共有建筑面积4.07平方米。按照套内建筑面积计算，单价为26850.27元，总价款为783491元，买受人在2017年11月29日前支付。合同第四条第一款尾部载明：“关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。”合同第十五条第一款载明：“该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。”合同第十八条载明：“（一）出卖人在2017年12月14日前向买受人交付该商品房。……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。（四）交接程序：买卖双方同意按下列流程办理该商品房的交接手续：…。2.查验房屋状况。买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不以交纳相关税费或者签署物业服务契约作为买受人查验和办理交接手续的前提条件。买受人自行或者委托第三方查验该商品房时，出卖人予以配合，并与买受人或其委托的第三方对房屋查验情况予以书面记录。3.确认房屋建筑面积及相关费用结算。出卖人与买受人依据本合同第十四条的约定确认房屋建筑面积，并结算实测面积差异产生的费用。4.办理房屋占有、使用的交接手续。出卖人与买受人办理完前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成该商品房的交接手续。”合同附件一保利·拉斐云邸项目21号楼一层平面图标注了商铺的具体位置，毛凯在31号房屋处签名，保利公司在此加盖房屋销售合同专用章，该图显示30号的宽度是3.7米，31号的宽度是4.3米，32号的宽度是5.4米。 合同签订后，毛凯于2017年11月29日支付全部购房款783491元。 2018年3月14日，保利公司和毛凯进行房屋交接，交付时保利公司将商品房买卖合同附件一中标注的32号房屋交付给毛凯，毛凯予以接受。接收上述房屋当日，毛凯、宋喜珍（甲方）与张贤之（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于保利云邸住宅小区外的商业街第31号铺面出租给乙方，每月租金4000元，全年合计48000元。租赁时间为2018年7月1日至2021年6月30日，每半年支付一次，下次缴纳租金的时间须提前30天，乙方需向甲方支付押金4000元。合同第六条载明：“甲、乙双方必须忠实履行合同，若任意方单方违约，须赔偿对方一个月租金损失。”房屋租赁合同签订当日，毛凯将房屋交给承租人，承租人开始对32号商铺进行装修。 2018年4月4日，保利·公园198三期物业服务中心向毛凯和承租人发出《停工告知书》，载明：“经198三期物业服务中心在日常装修巡查时，发现您正在施工装修的该商铺面积与您商铺买卖合同上的面积存在差异，经核查，您所施工装修的30、31号商铺号与您购买的商铺号不一致。为避免造成更大的经济损失，现告知您暂时停止该商铺的装修施工，待进一步商议处理。”之后，承租方停止装修，毛凯就后续问题的处理与保利公司进行协商，但一直未达成一致意见。毛凯也未与承租人就租赁合同后续事宜的处理达成一致意见。毛凯于2018年6月21日将承租人支付的半年房屋租金和押金共计28000元退还给张贤之。 2018年8月14日，毛凯、宋喜珍以张贤之作为被告，保利公司作为第三人向本院提起诉讼，请求判令：1.解除毛凯、宋喜珍与张贤之于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》；2.张贤之拆除装修并恢复原状；3.张贤之承担因自身行为导致的扩大损失，损失按月租金4000元，从起诉之日计算至实际退还房屋之日止。该案审理过程中，毛凯、宋喜珍撤回对第三人保利公司的起诉，本院予以准许。2018年11月2日，毛凯、宋喜珍与张贤之在本院的主持下，达成以下协调协议：1.解除毛凯与张贤之于2018年3月14日就位于保利云邸住宅小区外的商业街31号商业用房签订的《房屋租赁合同》；2.毛凯、宋喜珍一次性赔偿张贤之因解除合同造成的装修损失及其他违约责任合计42500元，此款于2018年11月4日前付清；3.合同解除后，由此造成的拆除装修等恢复房屋原状的费用全部由毛凯、宋喜珍承担；4.双方确认毛凯、宋喜珍已向张贤之收取的从2018年7月1日至2018年12月31日的租金24000元及押金4000元，合计28000元，毛凯、宋喜珍已于2018年6月21日退还张贤之。本院作出（2018）川0114民初8140号民事调解书，对上述协议内容进行确认。 2018年11月2日，毛凯将上述调解协议确定的赔偿金42500元支付给张贤之，张贤之向其出具了《收条》。张贤之将32号房屋返还给毛凯。之后，毛凯与保利公司就房屋交付错误的后续事宜处理未达成一致意见。本院受理本案后，于2019年4月18日组织双方对房屋现场进行查看，32号房屋上方搭建有钢结构，毛凯未当场向保利公司接收其购买的31号房屋，也未将32号房屋返还给保利公司。 2019年4月17日，保利公司向毛凯邮寄了要求接收31号房屋的通知书，毛凯于2019年4月19日签收了该通知书。 另查明，一、2017年6月22日，案涉房屋所在的21#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，并取得了竣工验收报告。 二、2017年6月19日出具的案涉房屋所在的21#楼《面积实测报告》显示：21-1-30号的建筑面积合计为31.5平方米，21-1-31号的建筑面积合计为33.25平方米，21-1-32号的建筑面积合计为61.83平方米。 三、毛维系毛凯之女。2017年11月29日，毛维与保利公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定毛凯购买案涉房屋相邻的30号商业用房，预测建筑面积31.5平方米，其中套内建筑面积27.64平方米，分摊的共有建筑面积3.86平方米。按照套内建筑面积计算，单价为26910.71元，总价款为743812元。合同附件一保利·拉斐云邸项目21号楼一层平面图标注了房屋的具体位置，毛维在30号房屋处签名，保利公司在此加盖房屋销售合同专用章。 四、毛凯及其女儿一起与保利公司办理了商业用房的交接手续，毛维接收的房屋为与30号相邻的31号。收房当天，毛维（甲方）与张贤之（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于保利云邸住宅小区外的商业街第30号铺面出租给乙方，每月租金3000元，全年合计36000元。租赁时间为2018年7月1日至2021年6月30日，每半年支付一次，下次缴纳租金的时间须提前30天，乙方需向甲方支付押金3000元。”该租赁合同签订后，毛维将从保利公司接收的31号房屋交给张贤之。张贤之将31号房屋和32号房屋中间的墙拆除，统一在两房屋上空搭建了钢构平台。 以上事实有《商品房买卖合同》及其附件、收款收据、《房屋租赁合同》、停工告知书、（2018）川0114民初8140号民事调解书、收条、邮寄单回执、《竣工验收报告》、《面积实测报告》等证据及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，毛凯与保利公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。毛凯与保利公司签订买卖合同，约定由毛凯购买31号房屋。合同签订后，毛凯依约支付了该房屋的全部购房款。2018年3月14日，保利公司误将与之相邻的32号房屋交付给毛凯。保利公司认为，毛凯对于房屋交付错误负有有重大责任，其在收房时明确知晓房屋交付错误，仍然接收该房屋，其接收行为具有主观恶意，应承担房屋交付错误的责任。对于该项抗辩主张，本院认为毛凯对房屋的交付错误存在一定过错，原因如下：毛凯购买的房屋预测面积和实测面积均为33.25平方米，但其从保利处接收的32号房屋的实测面积为61.83平方米，凭日常生活经验，并尽合理注意义务，毛凯知道或应当知道保利公司交付的房屋存在错误。但是，毛凯并未充分合理注意该问题，也并未向保利公司提出该问题，而是与第三人签订了房屋租赁合同，将房屋交付给承租人进行经营，导致了诸多损失的产生。 关于毛凯主张的各项损失问题。毛凯要求保利公司按照每月4000元的标准，支付从2019年3月14日起至实际交房之日止的房租损失的诉讼请求。根据毛凯与承租人签订的房屋租赁合同的约定，租赁费为每月4000元，双方实际成交的系实测面积为61.83平方米的32号房屋，毛维与承租人实际成交的31号房屋的租金为3000元/月，该租金金额真实客观，符合市场行情，本院予以确认31号房屋的租金损失为3000元/月。关于租赁损失的起算时间，毛凯、宋喜珍与承租人签订的房屋租赁合同约定的租期为2018年7月1日起，租金的起算时间也从2018年7月1日起，故本院确定毛凯的租金损失的起算时间为2018年7月1日。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”2019年4月19日，毛凯收到保利公司发出的接收31号房屋的通知后，并未及时前往接收房屋，此时31号房屋已经符合合同约定的交付标准，致使房屋租金损失扩大，毛凯对扩大部分的房屋租金损失自行承担责任。考虑给予毛凯办理接房手续的合理期间，毛凯的房屋租金损失计算至2019年4月30日截止，2019年4月30日后的租金损失由毛凯自行承担。毛凯的租金损失的金额为30000元（3000元/月×10个月）。交付房屋系保利公司的主要合同义务，其对上述情形的发生存在明显过错，毛凯对错误交付后的损失也应承担一定责任，本院酌定该损失由保利公司承担15000元，其余部分由毛凯自行承担。2018年11月2日，本院（2018）川0114民初8140号民事调解书确定的毛凯、宋喜珍向承租人支付的42500元赔偿款应视为毛凯损失，本院酌定该损失由保利公司承担21250元。毛凯主张的维权产生的误工费、交通费等费用10000元，其并未向本院提供相应的证据加以证明，本院不予支持。综上，保利公司应向毛凯支付的损失金额为36250元（15000元+21250元）。 关于毛凯主张的保利公司拆除31号房屋装修、恢复原状的诉讼请求。由于该装修系由保利公司错误交付给毛维而产生的添附，应由保利公司进行拆除和恢复，对于该项诉讼请求，本院予以支持。关于毛凯主张的逾期交房的违约金，毛凯购买的房屋已于合同约定的交房时间满足交房条件，根据合同第十八条第二款第三项的约定，“买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点”，本案中，即使保利公司未向毛凯发出交接通知，毛凯也应该在约定的交付日期届满之日前去办理交接手续，毛凯以保利公司未通知收房造成迟延交房为由，要求支付逾期交房的违约金，本院不予支持。 关于保利公司要求毛凯腾退32号房屋给保利公司的诉讼请求，该房屋系保利公司错误交付给毛凯的，非毛凯实际购买的房屋，毛凯应当向保利公司腾退该房屋。关于保利公司要求毛凯对32号房屋拆除装修、恢复原状并承担相关费用的诉讼请求。毛凯应将拆除装修并已恢复原装的房屋退还给保利公司，但拆除装修及恢复原状的费用应视为毛凯的损失，相关费用也应该由保利公司承担或分担。本案中，结合损失造成的原因、纠纷的及时化解、减少诉累等因素综合考虑，本院确定由毛凯向保利公司返还房屋后由保利公司进行拆除和恢复。关于保利公司要求毛凯支付32号房屋的占用损失的诉讼请求。毛凯对32号的占有系保利公司的错误交付引起，综合考虑双方的过错程度，对保利公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都市新都区保利投资有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内将商品房预售许可证2186号下第21幢1层31号房屋的装修拆除并恢复原状； 二、成都市新都区保利投资有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内将商品房预售许可证2186号下第21幢1层31号房屋交付给毛凯； 三、毛凯在本判决发生法律效力之日起7日内将商品房预售许可证2186号下第21幢1层32号房屋退还给成都市新都区保利投资有限公司； 四、成都市新都区保利投资有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向毛凯赔偿损失36250元。 五、驳回毛凯的其他诉讼请求； 六、驳回成都市新都区保利投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1331元，由毛凯负担778元，成都市新都区保利投资有限公司负担553元。反诉案件受理费650元，由成都市新都区保利投资有限公司负担650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王瑜 二〇一九年八月一日 书记员  凌淼