贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0525民初1988号 原告：郭某某，男，穿青人，某年某月某日出生，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：郭某（郭某某之子），男，穿青人，某年某月某日出生，住贵州省贵阳市南明区。 被告：勾某某，男，彝族，某年某月某日出生，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人(特别授权)：吴迪，贵州省纳雍县龙场法律服务所法律工作者。 被告：张某某，男，穿青人，某年某月某日出生，住贵州省织金县。 原告郭某某与被告勾某某、张某某确认合同有效纠纷一案，本院2019年5月16日受理后，依法适用简易程序于同年6月18日公开开庭进行了审理。原告郭某某及其委托诉讼代理人郭某，被告勾某某及其委托诉讼代理人吴迪，被告张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭某某向本院提出诉讼请求：1、判决确认我与被告张某某于1977年口头达成的我购买张某某位于纳雍县雍××镇黄××茶××脚组张维路砖木结构房屋一栋的协议有效；2、判决被告勾某某依法赔偿我自2002年以来位于纳雍县雍××镇黄××茶××脚组张维路砖木结构房屋一栋18年的租金损失504000元；3、判决被告勾某某承担赔偿该房屋18年租金损失504000元的案件受理费，被告张某某承担购房资金17800元的案件受理费。庭审结束后，原告向本院申请放弃了第二项诉讼请求。事实与理由：1993年1月18日，被告勾某某（签订协议时使用姓名为“苟某某”）将其1975年修建的位于纳雍县雍熙镇张维路（原雍熙镇茶林脚）砖木结构房产一栋卖给被告张某某，双方协议价格14800元，勾某某与张某某现场签订了《立卖宅基文契》，张某某一次性付清购房款后，勾某某将房产交给张某某管理。1997年被告张某某以17800元的价格将该房产转卖给我，我第一次支付购房款15800元时，张某某将其与勾某某签订的《立卖宅基文契》原件和房屋交给我，几个月后我将购房尾款2000元交付给了张某某。我购买该房屋至今，被告张某某未将该房屋的产权过户给我，被告勾某某及家人多次非法阻碍我行驶房产所有人的权益，给我造成重大经济损失。为维护我的合法权益，请求判决支持我的诉讼请求。 被告勾某某辩称，原告与被告张某某之间的协议为无效协议，双方之间不存在订立房屋买卖协议的行为，庭审中，原告无证据显示双方达成房屋买卖协议，无协议存在，无所谓协议有效无效，不排除原告与被告张某某通过虚假诉讼恶意损害我的合法权益。我与张某某之间的契约为附生效条件的约定，除书面契约外，双方还约定以下条款：1、被告张某某在一个月内对案涉房屋拆除重建，拆下的房梁、楼枕、瓦片等残值归我所有；2、张某某承诺包教会我的儿子勾某靖电机修理技术；3、如果张某某将房屋出卖时，我有优先购买权。但张某某一直未履行上述约定的义务，因此我与张某某之间的契约因条件未成就而未生效。我的户籍为农业家庭户口，为纳雍县雍熙镇黄包包村茶林脚组村民，系该村集体经济组织的成员，而张某某的身份信息证明其不是该村集体经济组织的成员，案涉房屋建房用地的性质为集体土地，故我将宅基地转让给本集体经济组织以外的个人，行为无效，我与张某某之间签订的契约违反了法律法规及政策强制性规定，系无效契约。原告请求我赔偿其租金损失504000元的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。 被告张某某辩称，1993年1月18日，我与被告勾某某签订协议，勾某某将其所有的位于纳雍县雍熙镇茶林路砖木结构房屋及宅基地以14800元转让给我。1997年，我将该房屋转卖给原告，并将我与勾某某签订的《立卖宅基文契》、该房屋及房屋的土地使用证交付给原告。关于被告勾某某辩称我和勾某某之间的契约除书面契约外，还口头约定:“1、被告张某某在一个月内对案涉房屋拆除重建，拆下的房梁、楼枕、瓦片等残值归我所有；2、张某某承诺包教会我的儿子勾某靖电机修理技术；3、如果张某某将房屋出卖时，我有优先购买权”的主张，纯属勾某某及其代理人吴迪二人伪造，我与勾某某订立《立卖宅基地文契》时，将所有的约定列入条款之中，且在场人有八人，勾某某的该主张不是事实。 根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本案事实认定如下：1993年1月18日，被告勾某某、张某某签订《立卖宅基文契》，被告勾某某将其1975年修建的位于贵州省××县××林路勾某某的水泥平房左侧的砖木结构房屋一栋及宅基地作价14800元出卖给被告张某某，双方签订了《立卖宅基文契》，文契签订后，被告张某某向被告勾某某支付了购房款14800元，被告勾某某将房屋交付给被告张某某。1993年10月5日，被告勾某某、张某某共同到纳雍县自然资源局（原纳雍县国土资源局）办理了土地使用权变更登记。1997年，被告张某某将该房屋作价17800元转卖给原告郭某某，双方未签订书面买卖合同，原告郭某某向被告张某某交付了购房款，被告张某某将其与勾某某签订的《立卖宅基文契》原件、案涉房屋及房屋的土地使用证交付给原告郭某某。同年7月1日，原告郭某某向纳雍县会计核算中心（原纳雍县财政局）雍熙财政所缴纳了该房屋契税420元，并办理了房契证。该房屋从被告张某某交付给原告郭某某至今，一直由原告郭某某管理使用。 另查明，1989年4月13日，纳雍县房产事业局给被告勾某某及其妻子杨某某颁发了《房屋所有权证》，将被告勾某某及其妻子杨某某共有的砖混结构房屋建筑面积115.07平方米和本案涉诉砖木结构房屋建筑面积51.64平方米登记给被告勾某某及其妻杨某某共同共有。2015年12月29日，纳雍县房产事业局因验换证，将被告勾某某及其妻杨某某原持有的《房屋所有权证》更换为纳房权证雍熙办事处字第××号、纳房权证雍熙办事处字第××号《房屋所有权证》。 本院确认的上述事实，有双方当事人的陈述，原告提交的《立卖宅基文契》、《房屋契证》及税票、房屋图片、《纳雍县城乡地籍管理登记卡》及附图、《不动产查询回执》、视频资料及录音，被告勾某某提交的《房屋所有权证》、《土地承包合同书》、《农村承包土地基本情况登记》、《纳雍县黄包包村土地承包登记表》等证据在卷佐证，这些证据已通过庭审质证和本院审查，本院予以采信。 本案争议的焦点：二被告之间、原告与被告张某某之间的房屋买卖关系是否成立。 本院认为，被告勾某某与被告张某某签订的《立卖宅基文契》，被告勾某某将其自建的砖木结构房屋一栋转让给被告张某某，是双方的真实意思表示，虽然被告勾某某将该房屋及宅基地转让给被告张某某时，被告张某某与被告勾某某不是同一经济组织的成员，但该宅基地经二被告于1993年10月5日到土地管理机构办理了变更登记，纳雍县自然资源局已将该宅基地变更登记给被告张某某管理使用；1989年4月13日，被告勾某某取得了案涉房屋的《房屋所有权证》，案涉房屋可以进行转让。《立卖宅基文契》签订后，被告勾某某、张某某各自均完成了房屋、价款的交付义务并办理了宅基地变更登记手续，其买卖合同已经履行完毕。1997年，被告张某某将其通过购买取得的案涉房屋以口头协议的方式转让给原告郭某某，双方也完成了各自的交付义务，原告郭某某与被告张某某的行为构成事实房屋买卖关系，原告郭某某请求确认其与被告张某某的该房屋买卖协议有效，有事实依据和法律依据，本院予以确认。被告勾某某辩称其与被告张某某签订《立卖宅基文契》时，还约定了附生效条件，但被告张某某未履行附生效约定，因此，《立卖宅基文契》未生效的主张，无证据证明，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 原告郭某某与被告张某某于1997年达成的原告郭某某购买被告张某某向被告勾某某购买取得的位于纳雍县雍熙街道办事处××茶××脚组张维路砖木结构房屋一栋的口头协议有效。 案件受理费100元，适用简易程序审理收取50元，由被告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王雯 二〇一九年八月二日 法官助理周星星 书记员朱越阳