贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6003号原告：葛富江，男，汉族，1968年3月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：雷艳，女，汉族，1979年3月17日出生，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：盖玉红（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201211206168。二原告委托诉讼代理人：阮大双（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼。统一社会信用代码：91520500709666272G。法定代表人：王程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡春梅（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201911095319。委托诉讼代理人：邓维义（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224199810687252。原告葛富江、雷艳与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称：桂华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛富江及二原告委托诉讼代理人盖玉红、阮大双，被告桂华房开公司委托诉讼代理人胡春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛富江、雷艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理涉案房屋不动产权属证书；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金（以全额房款294,666.00元为基数，按日利率万分之五计算，从2016年12月31日起计付至被告向原告交付商品房转移登记文书之日止，暂定10,000.00元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，被告是一家以房地产开发与经营为主营业务的企业。2015年8月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于七星关区环城北××西田商住小区的商品房。《商品房买卖合同》就原告购买的房屋的坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了全额房款。但至今为止，被告仍未按合同约定为原告办理商品房转移登记。为维护自身合同法权益，原告特具状起诉，诉如所求，恳请依法判决支持。被告桂华房开公司答辩称:一、涉案房屋因施工方原因至今未办理竣工验收,尚不具备办证条件,原告的办证请求事实无法履行。涉案项目“玫瑰花园”系重庆天字实业集团有限公司承建,涉案房屋虽已交付使用，但尚未办理竣工验收,不具备办证条件。二、因不动产权属证书登记制度的实施,双方合同中关于房屋权属办理的约定因事实上无法履行而失效,继续适用原约定条款对出卖人明显不公正,依据合同法的规定,双方该部分权利义务关系终止。在合同约定的办证期限2016年12月30日届满之前,2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》,将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书,双方合同约定的办理房屋所有权证书由于法律的规定,事实上无法履行,只能变通改为履行不动产权属证书的办理,不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条及第一百一十一条的规定，由于房屋所有权证书已经不再办理,双方合同中关于房屋所有权证办理的违约责任自然不再适用,根据前述法律的规定,《商品房买卖合同》中第八章房屋登记内容不再有效(违反不动产暂行条例的强制规定而自然失效),原告依据失效的条款对答辩人主张违约金没有事实和法律根据。新建房屋的“土地落宗、立体测绘报告根本不可能在原房屋所有权证办理的90日内完成,由于不动产权属证书的办证程序根本颠覆了原房屋所有权证书的办证程序，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，双方《商品房买卖合同》中第八章房屋登记的内容也应当予以解除，不再适用。显然,《不动产暂行条例》的施行,是合同双方当事人无法预见的,属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书,事实已经不可能,对答辩人处以违约金,明显不公平。现实生活中,毕节市政府出具公告,自2016年9月30日起,毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理,并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理,事实上无法继续办理房屋所有权证书。三、双方合同约定的超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同,原告不解约的违约责任并没有约定。双方合同第二十二条三款(二)项明确约定:出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房移登记的有关文书的,双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期贷款利率支付利息。前述约定表明,超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同,现合同约定的解除条件成就,双方可依约解除合同。四、即便认定答辩人要承担逾期办证的违约金,也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间,减轻答辩人的违约责任。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第9条规定:“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料,导致办证迟延的,一般应当承担逾期办证的违约责任,但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形,人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施,导致办理不动产权属证书业务的迅速增加,而办证机关受理办证的前置条件是,该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗”,而至今,毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作,且办证工作人员即便24小时不间断工作,也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记,因此,按上述规定,不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌情减轻出卖人的违约责任,在毕节市范围内,应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算,在2021年9月30日前,均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。综上所述,原告的诉讼请求无事实和法律根据,请求法庭依法予以驳回。原告葛富江、雷艳向本院提供了如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、收据5张。经组织质证，被告对原告所举证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年8月28日，原告作为买受人与被告桂华房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于环城北××田××小区玫瑰花园××单元××房，房号为1-9-4；建筑面积115.51平方米，套内建筑面积92.29平方米；该商品房总价款为294,666.00元；付款方式为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款94,666.00，余款200,000.00元以银行按揭支付。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款及办证费、印花税、交易费、测绘费、房产证、土地使用证费用、维修基金、契税等。原告认为，被告在合同约定办证并移交权属证书期限届满后，拒不为原告办理房屋权属登记的行为已严重违约，遂以前述诉讼请求诉至本院。另查明，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的计算标准，而至今已超过180日，被告尚不能交付办理涉案商品房转移登记有关文书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额294,666.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年12月31日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额294,666.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年12月31日起计算；对于违约金的截止时间，因原、被告双方约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对原告主张被告立即为原告办理涉案商品房不动产权属证书的诉请，因被告尚不具备办理涉案商品房转移登记的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备履行条件后，再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告葛富江、雷艳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币294,666.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告葛富江、雷艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年八月九日书记员  包清琳