海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）琼9003民初3597号 原告：儋州市保障性住房建设管理服务中心，住所地海南省儋州市北部湾大道怡心花园一期B13栋铺面。 法定代表人：陈志忠，该中心主任。 委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符美玲，海南林源律师事务所律师。 被告：黄东新，男，1972年4月5日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市，公民身份证号码：×××。 被告：陈曙光，男，1964年2月20日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市，公民身份证号码：×××。 原告儋州市保障性住房建设管理服务中心（以下简称保障住房中心）与被告黄东新、陈曙光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人梁如秀，被告黄东新、陈曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保障住房中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈曙光停止对位于儋州市××镇铺面的侵占行为，将商铺退回原告；2、被告黄东新和被告陈曙光连带向原告支付所欠租金30360元（自2014年1月1日计至2019年5月31日止，按每月460元计算）；3、被告黄东新和被告陈曙光连带向原告支付自2014年1月1日至2018年12月31日累计欠缴的物业费1656元；4、本案的诉讼费由两被告承担。 事实和理由：原告保障住房中心于2011年1月授权儋州民馨物业管理有限公司（以下简称民馨公司）对儋州民乐花园小区铺面进行租赁及管理。2011年4月15日，民馨公司以其名义与被告黄东新签订《儋州民乐花园小区铺面租赁合同》，约定将民乐花园小区C栋14号铺面出租给被告黄东新用于经营副食品、肉菜专卖。铺面面积46㎡，租金每月每平米10元，每月租金合计460元。租期36个月，自2011年4月15日至2014年4月14日止。付款方式为签订合同之日起，被告按每年一付缴纳每年铺面租金，第二年租金提前15天续交，逾期5天交租金视为自动终止合同。合同签订之日，被告黄东新向民馨公司交1000元铺面押金，用于损坏房屋维修用款，水电押金500元。合同期满后，若被告无损坏房屋设施及无拖延其他费用，民馨公司将足额退还押金给被告。被告黄东新应按时交纳自行负担的费用及房屋租赁税。租赁期满，民馨公司有权收回出租房屋，被告必须如期交还。如被告黄东新要求续租，则必须在租赁期满2个月前通知民馨公司，经同意后重新签订租赁合同。合同签订后，原告向被告黄东新交付涉案商铺，被告亦使用铺面进行经营并按合同约定向原告交付租金。合同期限届满后，被告黄东新并未撤离涉案商铺，而是继续经营商铺，也未按约定向原告支付租金。原告多次要求被告黄东新撤离涉案商铺，其置之不理。自2014年1月1日起至今，被告黄东新尚欠原告逾期租金。同时，被告黄东新未能按时向原告支付物业费。被告的行为已经构成对涉案商铺的侵占，严重损害原告合法权益，导致原告合法权利受到重大损失。 被告黄东新称涉案租赁房屋现由陈曙光使用，但什么时候由被告陈曙光使用，我方目前不知道，所以我方主张被告黄东新与被告陈曙光承担连带支付租金和物业费的责任。我方认为涉案的商铺由两被告在使用，对于他们内部如何转租是两被告的问题。本案主债务人是被告黄东新，我方主要出租给被告黄东新使用，被告黄东新自行转租给被告陈曙光没有经过我方同意，所以我方主张被告陈曙光承担连带付款责任。 被告黄东新辩称，1、本案原告的部分债权已超过诉讼时效，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。2、根据合同相对性原则，被告黄东新并非本案适格被告。被告黄东新自2013年1月1日起便没有实际经营涉案门面，由陈曙光实际经营至今，黄东新与出租方的租赁合同关系于2013年1月1日终止。此情况黄东新告知过出租方，出租方知道。2014年4月14日合同期满后，出租方没有要求被告续签合同，在起诉前的长达五年时间内，出租方也从未联系过被告。原告没有证据证明出租方与黄东新在合同期满后形成新的合同关系。3、被告陈曙光与出租方已形成事实上的租赁法律关系，门面租金及物业管理费是陈曙光所欠，与黄东新无关。虽陈曙光与出租方之间并未签订书面租赁协议，但陈曙光以自己名义向出租方缴纳过房租和物业管理费，出租方接受。二者已以实际行动履行合同义务，形成事实租赁法律关系。对于所欠费用，陈曙光也作出承诺自行负责。我认为原告起诉的诉请由陈曙光来承担责任，与我无关。 被告陈曙光辩称，我方不认可原告的诉请。2013年1月1日，被告黄东新经营不下铺面，我就与被告黄东新到物业公司处更改铺面承租人，物业公司也同意我们变更14号铺面为我承租。2014年我就要求物业公司与我签订合同，但是他们一直拖延不与我签订合同。原告陈述多次叫我退回铺面，但原告从来没有叫我搬东西出来，也没有下文通知我。原告主张我缴纳租金，前提是原告要与我签订合同，给我续租，按照原来租金标准续租给我，我可以分期支付租金给原告。但这么多年来，我一直在使用铺面，原告没有与我签订合同，也不告知我要退出铺面，也没有跟我说要缴纳租金和物业费。现在原告突然说要我缴纳租金和物业费，我一下子没有那么多钱来缴纳租金和物业费。我同意退出铺面，但不同意缴纳租金， 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的《儋州市发展和改革委员会关于民乐花园小区物业服务收费的批复》与本案无关，本院不予确认。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提供的《照片》，用以证明原告向被告追缴租金。被告黄东新质证主张照片不是其本人，其不清楚；经被告陈曙光质证，对证明内容有异议，主张不能证明原告向其催缴租金。本院经审查认为，照片显示原告的工作人员于2019年4月12日到涉案铺面通知铺面使用人缴纳租金，可证实原告于2019年4月12日向被告陈曙光追缴租金。 原告提供的《证明》，用以证明民馨公司受儋州住房和城乡建设局委托，管理民乐小区，因民馨公司已被工商行政管理局注销，民乐小区的管理职能移交给原告。被告黄东新、陈曙光主张对证据的真实性和证明内容不清楚。本院经审查认为，该份证据的证明内容与原告提供的其他证据可相互佐证民乐小区管理职能已移交给原告保障住房中心。 原告提供的《通知》，用以证明原告已在民乐小区公告栏作出通知，追缴各个租户缴纳租金和物业费。被告黄东新主张其不住在涉案小区，其不知情；被告陈曙光质证主张其没有见过这个通知和公告，其不清楚。本院经审查认为该份《通知》不能显示粘贴在民乐小区的公告栏内，对该份证据不予确认。 被告黄东新提供的《陈曙光缴纳租金物业登记记录》，用以证明涉案商铺变更由陈曙光使用后，陈曙光从2013年1月1日至2013年12月缴纳租金的事实。经原告质证，对证据的真实性和证明内容有异议，且认为与本案无关。本院经审查认为该份证据没有原件核对，也不能反映被告陈曙光缴纳了租金，不予确认。 根据当事人陈述、上述本院确认的证据，查明以下事实：民馨公司（甲方）与被告黄东新（乙方）于2011年签订《儋州民乐花园小区铺面租赁合同》，约定甲方出租乙方位于儋州市××园铺面，用于经营副食品、肉菜专卖。出租铺面面积46平方米，每月每平米租金为10元，每月租金合计460元，一年租金共计5520元。租赁期为36个月，自2011年4月15日起至2014年4月14日止。付款方式为签订合同之日起，承租户按每年一付缴交每年铺面租金，第二年后租金必按在上年租金用完前，提前15天缴交下一年度租金，每满一年，按上年租金递增5%收缴，逾期5天缴交租金的视为自动终止合同。在签订合同之日乙方交1000元给甲方作为铺面押金用于损坏房屋维修用款；水电押金500元，合同期满后乙方如无损坏甲方房屋设施及无拖欠甲方的其它费用，甲方将足额退回房屋押金给乙方。合同第十二条约定“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方必须如期交还，如果乙方要求续租，则必须在租赁期满2个月前通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁。合同期满在同等条件下，乙方有优先承租权”。 合同签订后，被告黄东新即开始使用涉案铺面，并交纳租金。至2013年1月1日，被告黄东新将铺面转交给被告陈曙光使用至今。被告黄东新与陈曙光约定自2013年1月1日起，涉案铺面的房租、水电费由陈曙光支付。租期届满，被告黄东新未与原告办理退租手续，出租方也未向被告黄东新要求退出涉案铺面。被告陈曙光未与原告重新签订铺面租赁合同。涉案铺面已缴纳租金至2013年12月31日，此后未再缴纳租金。被告陈曙光主张其已缴纳至2016年的物业费，但未能提供证据证实。 儋州市那大民乐花园小区是经儋州市发展和改革局批复同意建设的2009年廉租住房，属于保障性住房，由儋州市住房和城乡建设局进行建设管理。民馨公司受儋州市住房和城乡建设局委托与承租人黄东新签订上述租赁合同。2012年3月5日，涉案民乐花园小区廉租房的项目法人由儋州市住房和城乡建设局变更为原告保障住房中心，由保障住房中心进行管理。2015年1月6日，儋州市政府办公室试行公共租赁住房和廉租住房并轨管理，统一列入公共租赁住房管理。《儋州市人民政府办公室关于印发儋州市公共租赁住房和廉租住房并轨管理实施细则（试行）的通知》第七条规定，市政府投资建设公共租赁住房配套的商业服务设施不对外销售，由保障住房中心统一出租、统一管理。 民馨公司于2016年11月18日经儋州市市场监督管理局核准注销登记。2019年4月12日，原告保障住房中心向被告黄东新追缴铺面租金。儋州市住房和城乡建设局于2019年6月27日出具一份《证明》，载明“民馨公司与民乐小区商铺承租人签订的租赁合同是受儋州市住房和城乡建设局委托并管理其小区，由于物业公司被注销，民乐小区商铺管理职能移交保障住房中心”。 本院认为，涉案商铺系负责儋州市公共租赁住房建设管理的相关职能部门委托民馨公司进行管理并对外出租，民馨公司注销后，涉案租赁合同权利义务应由现负责儋州市投资公共租赁住房建设、分配和管理工作的原告承接。被告黄东新在涉案租赁合同期限届满后，未与原告签订续租合同。根据合同第十二条约定，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方必须如期交还，如果乙方要求续租，则必须在租赁期满2个月前通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁。原告与被告黄东新的租赁关系至合同期限届满之日2014年4月14日自动终止。原告有权收回涉案铺面。被告黄东新自行将涉案铺面交给陈曙光使用，未经原告保障住房中心同意。现原告基于其与被告黄东新的租赁关系终止，请求被告陈曙光停止使用商铺，将商铺交回原告，依法有据，被告陈曙光也同意退还铺面，本院予以支持。 如上所述，在涉案租赁合同期限届满前，原告与被告黄东新的租赁合同关系仍合法有效，2014年1月1日至2014年4月14日的租金应由被告黄东新依据合同向原告缴纳。合同期限届满后，原告与被告黄东新的租赁关系终止，双方也未形成新的租赁关系，应由使用铺面的被告陈曙光参照原先黄东新与原告的租赁合同约定，交付租金给原告。但根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于“延付和拒付租金的诉讼时效期间为一年”的规定。涉案商铺的租金一年一付,先缴后用。原告于2019年4月12日向被告黄东新追缴租金，又未能举证证明存在诉讼时效中断的情形。则合同期限内2014年1月1日至2014年4月14日的租金，已超过法定的一年诉讼时效期间。合同期限届满后，参照租赁合同约定，被告陈曙光应在每年度届满提前15天缴交下一年度租金。《民法总则》自2017年10月1日起施行，2014年4月15日至2017年4月14日的租金，被告陈曙光应在2014年3月31日、2015年3月31日、2016年3月31日缴纳租金。被告未缴纳。原告至2017年3月31日届满一年诉讼时效，仍未追缴上述期间的租金，原告现起诉超过法定一年诉讼时效期间。原告的上述两部分租金诉请，本院不予支持。2017年4月15日至2019年5月31日的租金，被告陈曙光未缴纳，原告未追偿，在《民法总则》施行之日，诉讼时效期间未满一年。根据上述司法解释第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，该期间的租金追偿应适用三年诉讼时效。故该期间的租金未满三年诉讼时效，原告的该部分诉请有事实根据和法律依据，本院予以支持。故被告陈曙光应支付原告租金11760.67元（460元×25个月+460元÷30天×17天）。 关于原告诉请的物业服务费，本院认为原告并非民乐花园小区的物业服务企业，其又未能提供证据证明其已代被告支付上述物业费给物业服务企业，故其要求被告支付物业费，本院不予支持。 综上所述，原告的诉请部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 1被告陈曙光应于本判决生效之日起三十日内将位于儋州市××园商铺返还原告儋州市保障性住房建设管理服务中心； 2被告陈曙光于本判决生效之日起三十日内支付原告儋州市保障性住房建设管理服务中心租金11760.67元； 3驳回原告儋州市保障性住房建设管理服务中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由被告陈曙光负担47元，余下253元由原告儋州市保障性住房建设管理服务中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  李润红 二〇一九年八月二十三日 书记员  朱朝春 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。