广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初379号原告：阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区。法定代表人：吴维厚，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯正铭，该公司员工。被告：彭长春，男，1973年2月14日出生，瑶族，住广东省阳江市江城区。原告阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司(以下简称华科管理公司)诉被告彭长春土地租赁合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华科管理公司的委托诉讼代理人冯正铭，被告彭长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华科管理公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告与被告于2014年6月20日签订的《花木盆景市场租赁合同》、《物业服务协议》于2017年5月22日解除；二、请求判决被告支付拖欠的阳江市阳东区XX镇XX路XX号XX花木盆景市场20卡地块租金21350元及延期支付的违约金5628.61元、物业管理费1049元及延期支付的违约金98.78元、水电费375.97元，共计28502.36元（暂计至2017年5月22日止，租金及经营管理费以及物业管理费按合同约定计算至合同解除之日止，延期支付的违约金按月利率2%计算至付清款之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：阳江市阳东区XX家居生活广场是由阳江市华科市场投资有限公司投资开发建设的。该项目建设完成后，阳江市华科市场投资有限公司将其委托原告进行经营管理。2014年6月20日，被告与原告签订《花木盆景市场租赁合同》，约定被告承租XX花木盆景市场20卡地块，用于经营盆景，租赁期限共5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止；每月租金总计为864元；原告给予被告3个月的免租优惠期；被告签订租赁合同并交足租赁费用，且在场地达到交付条件，原告通知乙方进场装修后的7天内进场装修，并在2014年7月1日前开门营业，可额外享受6个月的免租期；如被告未按期缴纳的，则自应缴之日起每日按所拖欠金额的5‰向原告支付滞纳金等。同时，原、被告双方于2014年6月20日签订了《物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告向原告支付108元/月的物业管理服务费，如被告未按期缴纳的，则自应缴之日起每日按所拖欠金额的5‰向原告支付滞纳金。上述租赁合同和物业服务协议签订后，原告依约向被告交付上述地块使用，但被告接收上述地块后，却没有按合同约定交付相关费用（详见《欠费情况统计表》)。原告多次催促被告支付，被告均置之不理，被告的行为己对原告造成巨大的商业损失。被告的上述行为已构成根本性违约，根据《花木盆景市场租赁合同》第一条、第五条和《物业服务协议》第十四条的约定，原告有权解除合同。因此，原告于2017年5月19日向被告发送解除合同通知函，并以短信告知，依照《合同法》的相关规定，原告解除合同的意思表示已经送达，至此合同被依法解除。原告认为，原、被告双方签订的《花卉盆景市场租赁合同》和《物业服务协议》是合法有效的，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告依约向被告交付了约定地块并提供了物业管理和水电供应，被告就应当按约定支付租金、物业管理费和水电费用，但被告没有依约向原告支付上述费用，构成违约，严重损害了原告的合法权益。被告彭长春辩称：一、被告在租用原告土地经营期间，由于原告的管理不当，导致被告被盗窃造成直接经济损失50000元，被告提供一份报警回执作为证据。被盗窃之后，原告没有采取任何措施，也不关心被告的情况。被告与原告就此事多次交涉，原告不予理睬。二、对于原、被告签订的《花木盆景市场租赁合同》、《物业服务协议》，是于2017年5月22日解除。三、对于原告诉请的租金、物业管理费、水电费及相关违约金等的数额无异议，但是在被告当时退场的时候，原告称所有商户都可以按六折来计算上述费用，上述金额按6折来算是10000多块钱，但是由于被告被盗了花卉，被告就与原告商量此事，但是原告不理睬。本来被告不想离场的，因为被告被盗是由于原告的管理不善，被告还想跟华科进行交涉，但是原告有一位经理跟被告说，被告离场可以放行，原告也不一定会起诉我这10000多块的租金。经审理查明，位于阳江市阳东区××路××路××（××）、××（××）号的临时花卉市场，由阳江市华科市场投资有限公司投资建设。市场建成后，阳江市华科市场投资有限公司委托原告进行统一经营管理，并提供物业管理服务。2014年6月20日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订一份《××花木盆景市场租赁合同》，约定由原告将××花木盆景市场20卡地块（面积108平方米）租赁给被告经营盆景，租赁期限为5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止。对于租金及经营管理费，双方约定每月租金为864元，若乙方未按期缴纳租金，则自应缴日起，甲方每日按所拖欠金额的5‰向乙方收取滞纳金。自第三年起，实际租金价格涨幅按照1元/平方米/2年递增，第六年起租金价格由甲方按照市场行情进行调整。同时，上述合同第一条第7点约定“免租期限：甲方给予乙方3个月的免租优惠期；乙方签订租赁合同并交足租赁费用，且在场地达到交付条件，甲方通知乙方进场装修后的7天内进场装修，并在2014年7月1日前正常开门营业，可额外享受6个月的免租优惠期，总计免租优惠期为9个月。免租优惠期从2014年7月1日起计。如乙方未按规定的时间完成装修开业，甲方有取消给予乙方额外的免租优惠期并终止合同的权利。”第一条第8点约定“1、在签订合同之日起支付两个月租金作为履约保证金。2、免租期到期后的费用支付方式：免租期结束后，乙方须按第一条第5点规定的标准，每次支付一个月的租金，支付日期为免租期到期或租金到期当月的前5日。在合同期内，如最后一期不足1个月的，则以合同截止剩余月份的租金一次性付清。”第一条第9点约定“补助政策：如乙方按照第一条第7点的规定进场装修完毕，货物摆齐，到达开业条件并正常开门营业后15个工作日内，甲方将补助乙方5000元/卡地块。如果乙方自开门营业起营业少于2年，则乙方须赔偿甲方已支付的补助费用。”上述合同还约定了其他内容。上述合同签订当日，原、被告还签订了《××物业服务协议》一份，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费按租赁合同中注明的面积以1元/月/平方米的标准计算，被告承租的涉案土地的物业管理服务费为108元/月，物业管理服务费从被告办理开业之日起计算，物业管理服务费及其它由物业公司定期收取或代收代缴的费用原则上采用银行自动划账方式交纳给物业公司，也可以每月5日前到物业公司交清当月的应交应缴费用。同时协议还约定被告须按本协议约定缴纳物业管理服务费及水电费，每延期一天，每日按拖欠金额千分之五支付滞纳金，对于超过十天以上不交物业管理服务费的，甲方可对乙方停水停电，并有权解除合同，收回商铺，有权按合同约定要求乙方承担违约责任，且保证金不予退还，同时向人民法院起诉要求限期交纳。上述土地租赁合同及物业服务协议签订后，原告于2014年6月25日将上述土地交付给被告使用,并按合同的约定于2014年10月15日支付了5000元装修开业补贴给被告。此后，被告自2015年4月1日起，被告未按照双方的约定如期支付租金及经营管理费、物业管理费和水电费。2017年5月19日，原告向被告发出了一份《解除合同通知函》和一份《限期搬离通知函》，上述通知书函显示的主要内容为：被告于2014年6月20日与原告签订承租××花木盆景市场第20卡地块的租赁合同，被告自2015年4月1日起开始拖欠租金、物业管理服务费、水电费等费用，上述合同将于2017年5月22日解除，彭长春应于2017年6月1日前向原告缴清所欠的费用、办理退铺手续及将地块剩余物品清理完毕等。此后，原告将上述通知函邮寄给被告。诉讼中，被告确认其于2017年5月22日从涉案土地搬离，且确认上述土地租赁合同及物业服务协议解除的时间为2017年5月22日。诉讼中原告提交了一份其制作的《彭长春欠费情况统计表》，显示被告于2015年4月1日至2017年5月22日期间拖欠的租金及经营管理费为21350元，延期支付的违约金为5628.61元；拖欠的物业管理服务费为1049元，延期支付的违约金为98.78元；拖欠的水电费为375.97元。被告对该表统计的欠费时段和金额均无异议。被告主张在其承租涉案土地经营期间于2017年1月1日因原告的管理不当导致花卉被盗，造成其经济损失约50000多元。对此，被告提供一份报警回执拟证明其主张，但被告称其报案后公安机关没有处理结果，被告亦未提供其他证据证明其花卉被盗。此外，被告还主张其曾就其应当支付的租金、物业管理服务费、水电费等费用的问题与原告进行过协商，原告同意按其所欠费用的60%收取，但被告对此未举证证实。在本案的诉讼过程中，原告（作为申请人）于2019年2月28日向本院提出财产保全申请，要求查封被告（作为被申请人）所有的位于阳江市××××房（产权证号：××××、××××，共有人彭永春），并提供担保人阳江市阳东区华科市场投资有限公司所有的位于阳江市阳东区××商铺（粤房地权证阳东字第××号）作担保。本院经审查后于2019年2月28日作出（2019）粤1704民初379号民事裁定书，裁定如下：“一、查封被申请人彭长春所有的位于阳江市××××房（产权证号：××××、××××，共有人彭永春），查封价值以28502.36元为限，在查封期间，该房地产由被申请人彭长春负责看管使用，但不得转让、出租、抵押等；二、查封担保人阳江市阳东区华科市场投资有限公司所有的位于阳江市阳东区××商铺（粤房地权证阳东字第××号），查封价值以28502.36元为限，在查封期间，该房地产由担保人阳江市阳东区华科市场投资有限公司负责看管使用，但不得转让、出租、抵押等；三、上述房地产的查封期限为三年。”原告的名称原为“阳东县华科市场经营管理有限公司”，现已变更为“阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司”，该公司的经营范围包括物业服务、房屋租赁、市场经营管理。以上事实，有原告提供的营业执照、身份证、花木盆景市场租赁合同、物业服务协议、物业交付查验确认书、解除合同通知函、限期搬离通知函、快递单、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、证明、银行回单等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同、物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《××花木盆景市场租赁合同》及《××物业服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同的约定支付租金及经营管理费、物业管理费、水电费等费用，根据上述合同的约定，原告有权解除双方签订的土地租赁合同和物业服务协议。原告已于2017年5月19日书面通知被告将于2017年5月22日解除双方签订的土地租赁合同和物业服务协议，被告在诉讼中确认其已于2017年5月22日从承租的涉案土地处搬离，亦确认上述土地租赁合同和物业服务协议的解除时间为2017年5月22日，因此，原告请求其与被告于2014年6月20日签订的《花木盆景市场租赁合同》和《物业服务协议》于2017年5月22日解除，本院予以支持。关于原告请求的租金及经营管理费以及违约金的问题。根据原、被告于2014年6月20日签订的《××花木盆景市场租赁合同》的约定，被告若符合双方合同约定的条件进行经营营业的享有9个月的免租期（从2014年7月1日起至2015年3月31日止），从原告向被告支付装修补贴的行为可知，被告符合上述合同约定的享有免租期的条件，即其应自2015年4月1日起支付租金及经营管理费给原告。因该份合同已于2017年5月22日解除，且被告亦于合同解除当日从涉案土地搬离，因此，原告请求该租金及经营管理费计至2017年5月22日，依法有据，应予支持。被告拖欠租金及经营管理费，其行为构成违约，根据双方签订的合同的约定，被告延期支付的应按每日所拖欠金额的5‰支付违约金。因该合同约定的违约金过高，原告自愿请求按月利率2%计算延期支付租金及经营管理费的违约金，是原告对自身权利的处分，亦没有超出法律规定，本院予以支持。原告主张上述期间被告所欠的租金及经营管理费总额为21350元，延期支付的违约金为5628.61元，被告对此亦无异议，本院对此予以确认。综上，被告应当向原告支付的租金及经营管理费为21350元，计至2017年5月22日的延期支付违约金为5628.61元，自2017年5月23日起延期支付租金及经营管理费的违约金应以21350元为基数按月利率2%计算。关于原告请求的物业服务管理费以及违约金的问题。被告没有按照双方签订的《××物业服务协议》的约定支付物业管理服务费，其行为构成违约。根据双方签订的合同的约定，被告延期支付物业管理费的应按所欠金额每日加收5‰的滞纳金。因该合同约定的滞纳金过高，原告自愿请求按月利率2%计付延期支付物业管理的违约金，没有超出法律规定，本院予以支持。原告主张被告在经营期间拖欠的物业管理费为1049元（欠费期间为2016年8月1日至2017年5月22日），延期支付的违约金为98.78元，被告对此亦无异议，本院予以确认。综上，被告应当向原告支付的物业管理费为1049元，计至2017年5月22日的延期支付违约金为98.78元，自2017年5月23日起的延期支付物业管理费的违约金应以1049为基数按月利率2%计算。关于原告请求的水电费问题。原告主张截至合同解除之日，被告拖欠的水电费为375.97元，被告对此没有异议，因此，对原告请求的被告支付的水电费，本院予以支持。关于被告主张因原告管理不当造成其经济损失的问题。本案中，被告主张其在经营期间花木被盗窃，仅提供了一份报警回执为证，公安机关对此未作出调查结果，被告亦未能提供其他证据证实其花木是否被盗及其具体损害，对此，本院在本案中无法作出认定。若被告认为其在经营期间花木被盗窃造成损失，可另循途径进行处理。此外，被告主张曾与原告协商按六折计算相关费用，但并未举证证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司与被告彭长春于2014年6月20日签订的《华科国际花木盆景市场租赁合同》和《华科国际物业服务协议》于2017年5月22日解除；二、被告彭长春于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠阳江市阳东区东城镇广雅东路268号华科国际花木盆景市场20卡地的租金及经营管理费21350元以及相应的违约金（截至2017年5月22日的违约金为5628.61元，从2017年5月23日起的违约金以21350元为基数，按月利率2%计算至被告彭长春付清该租金及经营管理费时止）给原告阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司；三、被告彭长春于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠阳江市阳东区东城镇广雅东路268号华科国际花木盆景市场20卡地的物业管理服务费1049元以及相应的违约金（截至2017年5月22日的违约金为98.78元，从2017年5月23日起的违约金以1049元为基数，按月利率2%计算至被告彭长春付清该物业管理服务费时止）给原告阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司；四、被告彭长春于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠阳江市阳东区东城镇广雅东路268号华科国际花木盆景市场20卡地的水电费375.97元给原告阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费513元，案件保全费305元，合共818元，由被告彭长春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  冯荣晶审判员  周国汉审判员  柳华想二〇一九年八月三十日书记员  吴春慧