山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0982民初4140号 原告：莱芜鲁冶钢铁销售有限公司。 住所地：莱芜市钢城区艾山街道办事处寨子村。 组织机构代码:57165558-8。 法定代表人:张占峰，董事长。 委托代理人梁光彬、冯镇，山东盈和盈律师事务所律师。 被告:山东振宇重工机械有限公司。 住所地：新泰市羊流镇工业园区。 统一社会信用代码：91370982793919278U。 法定代表人：高洪芳，总经理。 委托代理人：何敬伟，山东华林律师事务所律师。 委托代理人：徐勤章，男，该公司经理。 第三人：山东泰龙玻璃纤维有限公司。 住所地：泰安市中天大厦6楼。 法定代表人：李洪东，经理。 原告莱芜鲁冶钢铁销售有限公司与被告山东振宇重工机械有限公司土地租赁合同纠纷一案，发回重审立案后，本院依法追加山东泰龙玻璃纤维有限公司作为第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的法定代表人张占峰及其委托诉讼代理人梁光彬、冯镇，被告的委托诉讼代理人何敬伟、徐勤章到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告的委托诉讼代理人梁光彬，被告的委托诉讼代理人何敬伟、徐勤章到庭参加诉讼。两次庭审，第三人山东泰龙玻璃纤维有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已终结审理。 原告莱芜鲁冶钢铁销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告之间的《土地租赁合同》已于2016年9月23日解除。2、判令被告立即腾退租赁的土地，拆除设备、设施，撤离人员。3、判令被告立即支付拖欠租金19.3万元（金额为暂计，应计算至被告实际腾退之日），并支付违约金24000元。事实和理由：2009年3月30日山东泰龙玻璃纤维有限公司与被告签订《土地租赁合同》一份，约定由被告租赁山东泰龙玻璃纤维有限公司的土地，租期为2009年6月1日至2024年5月31日，租金为8万元/年。合同同时约定，租金交纳采取“按年先付后用”的方式，于每年5月31日前交纳下一年租金，如逾期超过30日的，出租方有权解除合同，并且出租方应当支付年租金百分之三十的违约金。租赁合同还约定了双方其它权利义务。2012年11月28日，原告与山东泰龙玻璃纤维有限公司签订土地转让《协议书》，受让了山东泰龙玻璃纤维有限公司关于该土地的全部权利义务。被告承租场地后经营使用至今，被告与山东泰龙玻璃纤维有限公司租金结算截止2014年1月12日时，被告扔拖欠山东泰龙玻璃纤维有限公司租金75630.14元。原告受让该场地后，多次向被告催要租金，被告支付了4万元后便对原告的催要拒不理会。原告无奈于2016年9月13日向被告送达书面通知，要求被告付清租金以及纠正其他违法行为，但被告以种种理由推拖，导致原告至今不能实现合同目的。被告拒不支付租金等违约行为已构成根本性违约，同时合同约定的解除条件成就，原告于2016年9月20日向被告发出书面通知书，解除双方签订的租赁合同，并要求被告付清租金、腾退土地、撤离设备人员，被告已于2016年9月23日收到，按照法律规定，原、被告之间的租赁合同已于2016年9月23日解除。因被告拒绝支付租金、腾退土地，原告无奈现诉至贵院，望其判如所诉，以维护原告的合法权益。 被告山东振宇重工机械有限公司辩称，先撤回原一审期间的反诉。被答辩人诉请的事实和理由不能成立。答辩人自2009年3月30日与山东泰龙玻璃纤维有限公司签订《土地租赁合同》以来，一直都是按照合同的约定履行义务，无任何不当之处。即便泰龙公司于2013年初向泰安仲裁委员会申请仲裁，要求解除合同，也是由于泰龙公司不顾客观事实，没有考虑双方履行合同义务的情况下提起的。所以，（2013）泰仲裁字第11号裁决书并未支持泰龙公司的仲裁请求，经过计算对账，答辩人并不构成违约，不符合合同解除的情形。而且认定双方合同的履行实际上变更了租金的支付方式，除直接支付租金外，还通过借款、抵账方式缴纳租金。也认定了答辩人所缴纳的土地使用税抵顶土地租金的事实。2016年2月16日，被答辩人告知答辩人其已经从泰龙公司受让了《土地租赁合同》的权利和义务，要求答辩人按照他们提供的账号把租金转入鲁冶公司账户。自此，答辩人就按照要求支付租金并按期缴纳城镇土地使用税。从（2013）泰仲裁字第11号裁决书认定缴费时间点2013年1月29日截止今天开庭，答辩人缴纳租金、土地使用税、代为其垫付2012年8月28至2013年5月期间的电费、代为购置用电设施、修建院墙等的费用共计751488.99元，而答辩人在此期间应当支付的租金为430465.7元，超付321023.29元，无论从哪个方面而言，答辩人都不存在违反合同义务的情形。被答辩人以于2016年9月20日向答辩人发出书面通知为由，认为合同自2016年9月23日解除，这种认识完全脱离事实与法律。是被答辩人单方面认为答辩人违约，答辩人履行合同义务的行为一直没有停止过，更不存在拒不理会的情形，“根本性违约”的事实根本就不存在。即便按照被答辩人的逻辑，按照原一审判决认定截止至2016年9月16日计算，答辩人也只欠付1465.7元，当然这还不包括答辩人为被答辩人垫付的款项，况且这个时间前后，答辩人一直按期缴纳土地使用税。因此，被答辩人据以要求解除合同的理由根本不能成立。综上，驳回原告的诉讼请求。 第三人山东泰龙玻璃纤维有限公司未作陈述。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和举证质证。对本案的证据和事实本院认定如下：1、关于被告与第三人之间的土地租赁事实。原告提交证据1土地规划许可证一份，2006年10月11日，新泰市建设局向第三人泰龙公司下发编号村镇***建设用地规划许可证，内容为，用地单位：山东泰龙玻璃纤维有限公司；用地项目名称：厂房；面积：27405平方米；证明原告租赁给被告的土地已经经过行政部门规划许可。原告提交证据2土地承包使用合同、协议书一份。2004年9月28日，新泰市羊流镇官路村村民委员会（甲方）与李洪东（乙方）签订土地承包使用合同，约定甲方将位于羊流镇工业园区南北长209.60米/155.80米东西宽150米合计40.43亩的土地租赁给乙方，租金为每年每亩850元。租金由甲乙双方直接用现金结算，付款采取年顶年依次贯彻的方式，乙方在签订合同之日先行付清一年的承包款，以后每年的承包款依次类推，交款时间按合同签字时间为准，直接与村委结账。租赁土地使用期为30年，自2004年10月1日起至2034年9月30日止，使用期内，土地所有权归甲方，使用权归乙方。2012年11月，新泰市羊流镇官路村委（甲方）与李洪东、山东泰龙玻璃纤维有限公司（乙方）及郭德党、张占峰（丙方）签订协议书一份，该协议书载明：甲乙双方于2004年9月28日签订了《土地承包使用合同》，见证号为***号共计五张，乙方将该合同的权利义务，一并转让于丙方，就此事，经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1.甲方同意乙方将土地租赁合同项下的权利义务一并转让于丙方，并按原合同执行；2.本协议签订后，土地租赁合同由甲方、丙方履行，甲丙双方在履行过程中的问题，甲丙双方自行解决，与乙方无关；3.本协议项下的地上物转移之前，土地租金乙方负责，转移之后，丙方负责。本协议与土地租赁合同具有同等法律效力。4.本协议一式三份，甲乙丙三份各执一份，本协议自甲乙丙三方签字盖章后生效。原告提交证据3土地租赁合同一份，2009年3月30日，山东泰龙玻璃纤维有限公司（甲方）与山东振宇重工机械有限公司（乙方）签订土地租赁合同。该合同载明：“一、甲方将位于新泰市羊流工业园济临路205省道道旁山东泰龙玻璃纤维有限公司内土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。三、乙方不得擅自转租本宗的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电的提供方的有关事宜，所使用电费，按电表计量数字计算，价格以供电部门收取每度的价格为准，如甲方（人为）不能保证水电正常供应给乙方生产造成损失，损失费由甲方承担。五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用由乙方承担，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。六、乙方租用期间，有关市容环境国家行政收费，按有关规定由甲、乙双方各自负担。七、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。八、合同约定的租赁期限届满后，如乙方继续租赁在土地使用费不变的情况下，按时价双方协商。乙方继续租赁甲方土地的使用权，如土地使用税或甲方的租地费上涨，按上涨数额给予上加。双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。注：（所建厂房到期按房产折旧或协商）。九、租赁期限为15年，从2009年6月1日至2024年5月31日。十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式。使用面积为4000平方（50米×80米每平方20元），年租金为80000元，由乙方于每年5月31日交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交租金外还应向甲方支付年租金日万分之五的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金百分之三十的违约金。十一、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付，在土地税及其他费用上涨时，双方另行协商（注：按土地使用税每平方6元为准）。十二、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任…”庭审中，被告对上述证据的真实性均无异议。 2、关于第三人向原告转让涉案土地使用权、建筑物、院落及附属设施的事实。原告提交证据4即2012年11月18日的“协议书”，主要内容为：（1）、2012年11月18日，原告鲁冶公司及郭德党、张占峰（乙方）与第三人泰龙公司、李洪东、徐丽（甲方）签订协议书。（2）、协议书约定了鲁冶公司购买泰龙公司的厂房、楼房车间、院落及附属设施包括土地使用权在内的全部资产。（3）、约定了资产标的物的价款320万元及支付方式。（4）、协议第7条约定：李洪东、徐丽个人及甲方公司共同声明，甲方公司院落内只租给了山东振宇重工机械有限公司使用，即已租车间4500平方，其余无外租和甲方公司全部所有使用。甲方乙方合同生效后，甲方将终止租赁给山东振宇重工机械有限公司合同，合同生效后山东振宇重工机械有限公司租用地归乙方所有。被告对该证据的真实性并无异议。 3、关于被告与第三人之间仲裁的事实及裁决的履行情况。2015年1月22日，泰安仲裁委员会作出【2013】泰仲裁字第11号裁决书，该裁决书载明：“本庭认为，泰龙公司与振宇公司在履行本案租赁合同中，振宇公司交纳租金除直接支付租金外，还通过借款、抵账等方式交纳租金，双方并未严格按照合同履行，可以认定本案双方当事人实际上变更了租金交纳方式。涉合同虽在第十条约定，振宇交付租金逾期超过30日，泰龙公司有权解除合同但是在双方当事人实际未按合同约定方式交纳租金的情况下，从诚实信用、鼓励交易的合同法原则考虑，合同当事人应尽到通知、催收的义务，根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人方可取得合同解释权。泰龙公司没有提交在申请仲裁前催要过租金的证据，鉴于本案合同履行的实际情况，虽经兑算，振宇公司实际仍欠交部分租金，但在此情况下本庭实难认定振宇公司的行为构成根本性违约，为此，对于泰龙公司解除合同的请求本庭不予支持。”另外，该裁决书还认定:“截至2014年1月12日，山东振宇重工机械有限公司应交合同租金282630.14元，山东振宇重工机械有限公司已付207000元，实欠租金75630.14元。”仲裁裁决生效后，被告已全部履行了裁决书确定的付款义务。2015年10月22日，被告为履行仲裁裁决向第三人付款75630.14元。 4、关于原、被告之间发生纠纷的情况。原告提交了证据6、2016.9.11通知书一份，拟证实：（1）、2016年9月11日原告鲁冶公司向被告振宇公司催收2014年1月13日至2016年5月31日租金，合计27.3万元租金；（2）、鲁冶公司要求振宇公司及其法定代表人在2016年9月16日前付清租金，逾期不支付承担违约责任；（3）、原告要求被告在3日内腾退土地及私占的办公区。证据7、2016年9月13日振宇公司答复一份，拟证实：（1）、振宇在2015年5月18日及6月2日与原告法定代表人张占峰商议租金支付事宜；（2）、振宇公司向鲁冶公尾号为9464的账号汇入的4万元为2015年租金，该款于2016年2月17日支付；根据振宇公司与泰龙公司签订的第十条的约定，以先付后付折方式2015年的租金应于2014年5月31日交8万元，2016的租金应于2015年5月31日交8万元，2017租金应于2016年5月31日交8万元，截止2016年9月20日，鲁冶公司解除通知书，到达被告振宇公司之时，振宇公司仅支付4万元，已构成根本违约。证据8、解除租赁合同通知书一份、EMS签收回执一份，拟证实：（1）、2016年9月20日鲁冶回复了振宇公司相关问题；（2）、明确了解除2009年3月30日土地租赁合同及解除之后相关事宜。被告对本宗证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。原告还提交了证据9、新泰市羊流镇官路村证明一份，拟证实2017年3月8日官路村村民委员会村委书记马俊明出具的证明一份，证实大约2013年1月份，官路村委在振宇公司徐勤章询问土地转让一事时，已明确告知该土地以转租给鲁冶公司的这一事实。证据10、泰龙公司证明一份，拟证实：（1）、第三人泰龙公司于2017年6月6日出具证明一份，被告振宇公司对原告鲁冶公司与第三人泰龙公司之间的土地出租权是明知的；（2）、鲁冶公司与泰龙公司之间已办理转让变更登记手续，泰龙公司已将合同约定场地、院落、厂房及附属物于2012年12月份已交付原告鲁冶公司。该证明来源于一审判决书第9页。被告对其真实性有异议，认为证据9证明内容不真实，公司徐勤章并没有向村委来询问质证，村委也没有告诉徐勤章土地协议转让的事宜。被告认为证据10证明内容不属实，第三人在与原告签订转让合同之后，任何一方都没有向被告进行通知，刚才质证时已经陈述过；对于土地转让合同被告也只是在仲裁案件审理期间才知道的。 5、关于被告支付租金的情况。（1）、本院认为，关于被告与第三人之间支付租金情况，应以仲裁裁决书为准。（2）、关于仲裁裁决处理租金截止日之后的应付租金数额和实付租金数额，仲裁裁决书认定：“截止2013年1月29日本会受理本案请求之日振宇公司已支付租金207000元。”“截止该日（本会受理反请求之日2014年1月12日），振宇公司应交合同内282630.14元。”因此，本案处理的应交合同租金应自2014年1月13日起计算，实交租金应自2013年1月30日起计算。自2014年1月13日起至2019年6月18日止（庭审结束之日），共计1983天。依据合同计算租金为434630.14元（80000元/年÷365天×1983天）。 自2013年1月30日起，被告实交租金情况如下：A,租金名义的交款，共计314000元（2013年5月31日支付第三人泰龙公司53000元，2014年5月31日支付第三人泰龙公司53000元，2016年2月17日支付原告40000元，2016年10月10日支付原告40000元，2018年6月9日支付原告40000元，2017年5月31日支付原告40000元，2019年6月12日支付原告8000元，2019年6月12日支付原告40000元）；2015年10月22日，被告履行裁决书支付泰龙公司75630.14元。A部分事实由被告证据一予以证实。B、土地房产税名义的交款，共计231000元。被告交纳土地房产税情况如下：2013年被告交纳土地房产税20250元（2013年4月3日、2013年7月10日、2013年10月25日三次各交纳6750元）；2014年被告交纳土地房产税32130元（2014年1月15日交25196.96元含土地税6750元、房产税630元，2014年4月17日、2014年7月15日分别交土地税6750元，2014年10月22日交土地税11250元）；2015年被告交纳土地房产税41250元（2015年1月19日交11250元、2015年4月14日、7月14日、10月15日分别交10000元）；2016年被告交纳土地房产税40630元（2016年1月18日、4月20日、7月18日分别交土地税10000元，2016年10月19日交15476.83元含土地税10000元、房产税630元）；2017年被告交纳土地房产税42520元（2017年1月16日，交纳17028元含土地税10000元、房产税630元，2017年4月6日交15753.17元含土地税10000元、房产税630元，2017年7月14日交13366.26元含土地税10000元、房产税630元，2017年10月13日交17458.15元含土地税10000元、房产税630元）；2018年被告交纳土地房产税42520元（2018年1月16日交22718.62元含土地税10000元、房产税630元，2018年4月16日交14861.18元含土地税10000元、房产税630元，2018年7月10日交17621.97元含土地税10000元、房产税630元，2018年10月11日交16815.94元含土地税10000元、房产税630元）；2019年被告交纳土地房产税18630元（2019年1月7日被告交纳24649.88元含土地税10000元、房产税630元，2019年4月4日被告交纳土地税8000元）。 以上两项共计545000元（314000+231000），已超出应交租金434630.14元（545000-434630.14=110369.86元）。即便减去被告在2019年5月31日应交纳的2020年度的租赁费80000元，还剩三万余元。 6、关于原、被告是否违约的情况。本院认为，（1）、被告方面，据原告提交的证据，2016年9月11日原告方向被告发出的“通知书”，要求被告于2016年9月16日前付清所欠租金23.3万元。因此需认定自2014年1月13日起至2016年9月11日止（发出通知之日）依据租赁合同计算应交纳租金数额，和自2013年1月30日起至2016年9月16日止被告实际交纳的租金数额，据此判断是否存在违约情况。自2014年1月13日至2016年9月11日原告向被告发出催要租金通知书之日止，被告应向原告支出租金数额为270465.75元〔2014年1月13日至2014年5月31日租金为30465.7元（80000元/年÷365天/年×139天）；2014年5月31日应交2015年度租金80000元；2015年5月31日前应交2016年度租金80000元；2016年5月31日前应交2017年度租金80000元〕。而自2013年1月30日起至2016年9月16日止，被告实际支付的租金和土地房产税为：2013年5月31日被告向第三人支付租金53000元，2014年5月31日被告向第三人支付租金53000元，2016年2月17日被告向原告支付租金40000元，被告于2013年1月30日之后交纳本年度土地房产税20250元，被告于2014年交纳土地房产税32130元，被告于2015年交纳土地房产税41250元，被告于2016年9月16日以前交纳的本年度土地房产税为30000元，以上共计269630元。与应交部分相差八百余元。（270465.75—269630=835.75元），因此，被告在该阶段不存在根本性违约。因此被告于2016年9月20日向原告发出“解除租赁合同通知书”不能生效。自2017年1月10日原审立案之日，双方进入诉讼中，边进行诉讼，边履行合同。（2）、关于原告方是否存在违约情况。在被告与第三人签订的《土地租赁合同》中，第十一条约定：“甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付，在土地税及其他费用上涨，双方另行协商。“在2016年9月20日原告向被告发出的《解除租赁合同通知书》中也明确表示：”交纳土地使用费是我方的义务，无需你代劳，我方会自行处理相关税费问题。“由此可见，对土地税、土地上的房产税，被告作为承租方并不负担。而应由出租方（第三人，原告）负担。但根据庭审中的证据，被告每年都交纳土地税、房产税，没有证据证明原告交纳过土地税、房产税，因此，原告也存在违约行为。 7、关于被告其他主张的问题。诉讼中，被告提供了证据三，主张其为出租方垫付了电费28858.58元，并提供了发票8张；被告还主张其在租赁地上添加的财产，提供了山东泰信电气有限公司收据一份，金额130000元（变压器等），西门、卫生间的施工费、材料费28000元，收据一份及相关照片。被告主张上述费用应抵顶租金。原告认为，上述添加财产未经出租房同意，不予认可。 本院认为，1、关于合同主体问题。在庭审中，对原告关于第三人已将《土地租赁合同》的权利义务概括转让给原告的主张，被告表示：“同意，也一直按照这个履行。”而且，被告也多次向原告支付租金，因此，原告成为《土地租赁合同》一方当事人。2、关于《土地租赁合同》效力问题，诉讼中，原告提交了涉案土地的《建设用地规划许可证》，证实该宗土地经过了规划许可。该宗土地位于新泰市羊流工业园区内，园区中厂家众多，已成规模，是政府部门鼓励发展的工业园区。虽然没有证据证明该宗土地用途的改变经过了政府土地部门的审批准许，但综合上述情况并考虑到当地发展的实际，若按无效合同处理，必然会损害社会公共利益，妨碍当地工业园区的规模化发展，这也与法的功能、价值相背离。因此，不宜按无效合同处理。3、关于合同权利义务概括转让后，新的合同主体，对其概括承受之前的合同权利义务是否承受的问题。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。第八十九条规定：“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。”第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”据上述规定，被告对第三人关于租金问题的抗辩，也可以向原告主张。换言之，被告向第三人支付或抵顶的租金数额，对原告亦发生债务履行的效力。因此，对于被告已支付或抵顶租金的数额，应在仲裁裁决书处理的基础上作出认定。4、关于被告与第三人的仲裁问题。第三人于2012年11月18日与原告签订了转让土地及附属设施的“协议书”后，又于2013年1月29日向泰安仲裁委申请仲裁，而仲裁书于2015年1月22日方作出。在此期间，使被告究竟应该向谁支付租金发生困难，仲裁裁决是生效法律文书，被告应依法履行；而原告作为新的合同主体，亦有权要求被告按照合同支付租金。因此对被告实际支付或抵顶的租金问题，根据以上实际情况亦应综合考虑。仲裁裁决认定的被告应付租金截止日期是2014年1月12日，实际租金截止日期是2013年1月29日，对于仲裁裁决已经处理过的应付和实付租金数额，本案不再重复处理。如果当事人认为对仲裁裁决有异议，可另寻途径救济。故本案处理的被告应付租金数额自2014年1月13日起，实付租金数额自2013年1月30日起。综上所述，原告主张被告根本性违约，证据不足，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十二条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告莱芜鲁冶钢铁销售有限公司的诉讼请求。 案件受理费4555元，保全费1520元，均由原告莱芜鲁冶钢铁销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  马永军 审 判 员  陈 默 人民陪审员  王宗平 二〇一九年八月十二日 书 记 员  刘 梅