广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1550号本诉原告（反诉被告）：谭咏，女，1976年5月6日出生，汉族，住四会市。本诉被告（反诉原告）：四会市裕丰发展有限公司，住所地：四会市城中街道汇源路堤园1号之三1018号（首层）。统一社会信用代码：914412841955238712。法定代表人：陈泽楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。原告谭咏诉被告四会市裕丰发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，被告四会市裕丰发展有限公司（以下简称裕丰公司）在法定期限内提出反诉，本院依法受理后，适用简易程序公开开庭，将本诉与反诉进行了合并审理。为方便称谓，以下统一称本诉原告（反诉被告）为原告，称本诉被告（反诉原告）为被告。原告谭咏、被告裕丰公司的委托诉讼代理人罗敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、责令被告四会市裕丰发展有限公司双倍返还多收房价款28739.95元即57497.9元给原告谭咏；二、要求被告四会市裕丰发展有限公司支付合同违约金134911.46元给原告谭咏；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月31日，原告谭咏与被告四会市裕丰发展有限公司签订《商铺买卖合同》，该合同约定由原告购买被告位于××市××路堤××层××号商铺（建筑面积为9.07平方米、套内面积为4.53平方米）,房价款共162740元（房价款的计价方式按照套内面积计算，计价面积有差异的以房地产权证登记的面积为准）。另外，合同还约定在合同生效后的220个工作日内，由被告到四会市房地产交易登记中心办理交易过户手续，逾期超过15日的，被告需按照原告已付房价款每日1‰的标准计算违约金给原告。合同签订后，原告按照合同的约定支付了162740元给被告，后由被告于2013年12月23日到四会市地方税务局开具了正式发票给原告。2016年2月23日，被告超期办理了该商铺的四国用（2016）第××号土地使用权证给原告，而根据该证登记显示，商铺的使用权面积只有3.73平方米,比合同约定的面积少了0.8平方米。2016年10月5日，原告接收该商铺使用。上述事实反映出，被告的买卖行为存在两点违约事实：1.商铺的面积比合同规定的面积少，被告多收房价款28739.95元；2.被告办理商铺的交易过户手续期限超出829天，应向原告支付违约金134911.46元（162740元×1‰×829天）。为此，原告等业主就此事多次向四会市信访局等有关部门反映并要求处理。被告则于2016年12月14日书面答复全体业主，对其过错作出推搪。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。原告于庭审中撤回诉讼请求一。原告为支持其诉求，提交以下证据：1.原告身份证，证明原告身份资格；2.商铺买卖合同，证明原告购买商铺事实；3.房地产权证，证明房产实际过户时间；4.发票，证明原告已付清房款并交税；5.收铺证明，证明原告收铺时间；6.裕丰公司答复函，证明业主多次要求裕丰公司解决相关问题。被告辩称：一、原告的诉讼请求已过诉讼时效，法院应驳回原告的全部诉讼请求。《中华人民共和国民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算（2017年10月1日开始实施），最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持（2018年7月23日施行）。根据以上法律法规的规定，本案只能适用之前《民法通则》两年诉讼时效的规定，原告与被告约定办证期限截止为2013年11月19日，即办证期限截止之日起，原告就已知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效开始计算。按之前两年诉讼时效时间计算，2015年11月18日就过了诉讼时效，2016年12月5日，新港城多名业主集体到四会市综治信访维稳中心进行信访活动，这是在诉讼时效以外的时间进行的，并不会导致诉讼时效中断，况且原告本人没有去维稳中心，也没有委托他人进行信访活动，其他业主的信访行为并不适用于原告。原告2019年5月28日向法院起诉已超过法律规定的三年诉讼时效。即使从被告最后交付国有土地使用权证的日期2016年2月23日起算，原告的起诉也已超过法律规定的三年诉讼时效。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。二、根据《商铺买卖合同》“产权变更登记手续的办理”条款的约定，被告对逾期办证的事实行为予以确认。但原告主张被告支付逾期办证违约金，其截止时间、违约期间计算错误。1.根据《商铺买卖合同》可知，本合同签订时间为2012年12月31日，约定被告办证时间220个工作日，被告应在2013年11月19日完成商铺的过户手续。被告未在规定期间内完成过户手续，故应承担违约责任，其起始时间应从2013年11月20日计算。2.根据《商铺买卖合同》约定，被告应积极完成商铺的产权过户登记。在2014年2月12日被告已办理完成房产过户，原告为该商铺的所有权人，此时，应视为被告履行了申办过户手续的义务。故，被告逾期办证的违约期间应为2013年11月20日至2014年2月12日，共84天。三、被告认为约定的违约金计付标准过高，请求法院依法调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”同时，被告自签订本合同之日起，一直积极履行办证义务，从未中断，因办证各相关部门办理进度不一，各种客观原因导致被告逾期完成办证。结合被告的过错程度，根据公平原则，可将合同约定的每日按已付房价款1‰计付违约金降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍【即：一至三年（含三年）同期贷款基准利率为4.75%】计付违约金给原告。四、原告主张被告双倍返还因购房商铺的实际建筑面积与合同建筑面积两者之间差异的购房款，与事实不符，请求法院依法驳回。根据《商铺买卖合同》第三条第2款：“根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。”该商铺合同套内面积为4.53平方米，房地产权证登记套内面积为4.54平方米，房地产权证上登记的面积大于合同面积。原告主张的3.73平方米是土地使用权面积，与合同约定的按套内建筑面积计算不是同一个概念。故原告主张被告返还因购房商铺的实际建筑面积小于合同建筑面积两者之间差异对应的购房款，违背事实情况，应依法驳回。相反，原告应向被告补齐面积差对应的购房款，即359元。综上所述，原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，应驳回全部诉讼请求，其次，被告逾期违约办证时间共84天，每天84.7元，总计违约金7116元。故被告请求法院在查明案件真实情况的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告在本诉中没有提交证据。被告裕丰公司向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付因购买房产面积误差所对应的剩余购房款359元；2.判令本案的反诉费用由原告承担。事实与理由：被告与原告在双方自愿、协商一致的情况下签订了《商铺买卖合同》，合同约定由原告购买被告的商铺，商铺建筑面积：9.07平方米，套内建筑面积：4.53平方米，总价162740元。并约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异，若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%（含6%）以内的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比超过6%的房价款由出卖人承担。现经双方实际测算，原告购买的商铺，实际面积大于合同签订的面积，超过面积为0.01平方米，总额为359元。其误差比在绝对值6%以内，因此，根据合同约定原告应支付被告实际超过面积所对应的剩余购房款。被告在反诉中没有提交证据。对被告的反诉，原告辩称：针对被告反诉状中要求我方支付误差面积359元，我不同意支付误差面积359元，因为合同里面写明面积误差6%以内是卖受方负责的，现在的面积误差是2%，没有超出合同约定的范围。原告在反诉中没有提交证据。经审理查明：2012年12月31日，原告谭咏（买受人）与被告裕丰公司（出卖人）、案外人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买出卖人享有产权的位于广东省××市××路堤××层××号商铺（自编）（以下称“案涉商铺”），计价方式与价款：该商铺属现房，建筑面积共9.07平方米，套内建筑面积4.53平方米，房价款总金额为162740元；根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称为“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准；房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：（1）若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（2）若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人双倍返还给买受人。面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；产权变更登记手续的办理：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间涂销抵押、申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1.逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同同时约定合同自三方盖章或签字生效。原告已向被告交付了案涉商铺的全部房款162740元，并领取了案涉商铺的房地产权证[证号：粤房地权证四字第××号，登记时间为2014年2月12日]及国有土地使用证[证号：四国用（2016）第××号]，该土地证的落款时间为2016年2月23日。被告亦已于2016年10月5日将案涉商铺交付原告使用。房地产权证上记载房屋的建筑面积为7.76㎡，套内建筑面积为4.54㎡。根据本院于2019年4月26日作出的（2019）粤1284民初362号生效民事判决查明的事实可知：2016年12月5日，新港城（即案涉商铺对外宣传的名称）多名业主集体到四会市综治信访维稳中心反映开发商裕丰公司超期办理证照、商铺消防不合格、实际面积与合同面积不符等系列问题，要求裕丰公司给出答复和具体的解决方案并要求与裕丰公司的最高负责人进行直接对话。市综治信访维稳中心组织市消防大队、市住建局及裕丰公司代表召开现场协调会，对信访业主反映的上述问题作出解释说明并提出处理意见，要求业主代表撰写诉求书递交给裕丰公司，裕丰公司应当在收到诉求书后10天内对业主所提诉求逐一答复，并以书面形式回复业主。同月14日，裕丰公司作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，其中关于产权超期办理证照的赔偿方式，裕丰公司答复：《商铺买卖合同》有约定，但可根据实际存在的情况参照有关法律法规进行协商、调解。原告于2019年5月23日向本院提起本案诉讼。原告诉称全体业主在起诉前有向被告提过逾期办证违约金的问题，被告在上述《关于新港城全体业主诉求的答复》中也有提及，是因为调解不成才来法院起诉的，原告认为其没有超过诉讼时效。以上事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证实，本院予以确认。本院认为，被告裕丰公司不具有房地产开发企业资质，其出售的商铺不符合我国法律法规关于商品房的特殊定义，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，立案所定案由商品房销售合同纠纷不当，现予以纠正。原告与被告签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告逾期办证违约金计算的起止时间；二、合同约定的违约金计算标准应否调整；三、原告逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效；四、案涉商铺的面积差异如何处理。根据原、被告于2012年12月31日签订的《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定，在合同生效（生效时间为三方在合同上盖章或签字之日）后的220个工作日内，即至迟到2013年11月19日，被告应向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，被告如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日且原告要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，被告每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金。交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的合同义务。房屋出卖人应按合同约定的时间和方式交付房屋。房屋的交付包括实物交付和证件交付。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。虽然原、被告双方未在《商铺买卖合同》中明确约定办理产权变更登记手续的时间是以办理房地产权证的时间为准，还是以办理国土使用证的时间为准，但在双方签订该合同时，房地产权证和国土使用证是需要分开办理的，一般的交易习惯是两证齐备才算完成产权变更手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，产权变更登记手续也应包括办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。只有两证齐全，买受人才完整地享有房屋的所有权，才能充分地行使对房屋的处分权，且《商铺买卖合同》为被告提供的格式合同，对其中同一条款有两种以上解释的，应当作出不利于被告的解释。故本院认定《商铺买卖合同》第七条的产权变更登记手续，包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告至2016年2月23日才完成案涉商铺的产权变更登记手续，逾期办证的违约时间应为2013年11月20日至2016年2月23日，共826天。被告辩称约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告逾期办理产权变更登记的违约行为，确实会对原告使用处分商铺的权能产生影响。在原告未能举证证明其具体损失的情况下，秉持公平、兼顾双方利益的原则，结合本案的实际情况、被告的过错程度，将违约金的计算标准由每日1‰调整为年利率24%为宜。关于逾期办证违约金诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》（自2017年10月1日起施行，以下简称“《民法总则》”）第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（自2018年7月23日起施行）第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案中，原告于2019年5月23日向本院提起诉讼，按照上述法律、司法解释的规定及指引，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效，按每一日的违约金债权分别计算诉讼时效期间，即原告主张的2016年2月23日的违约金的诉讼时效于2016年2月24日起算，于2019年2月23日届满，原告于2019年5月23日才起诉，已超过诉讼时效；以此类推，原告主张的2016年2月23日前的违约金，在不存在诉讼时效中止、中断或延长的情况下均已超过诉讼时效。《民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，因新港城业主代表于2016年12月5日向四会市综治信访维稳中心提出保护相应民事权利的请求，经该中心协调后，被告裕丰公司于同月14日作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，明确表示对于业主关于超期办理产权证照的赔偿要求按照《商铺买卖合同》约定并参照有关法律法规进行协商调解，该情况符合诉讼时效中断的法定情形，原告作为新港城商铺业主的一员，诉讼时效中断的效果同样及于原告。因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效于2016年12月5日重新起算，原告主张的2014年12月5日至2016年2月23日期间的逾期办证违约金因产生诉讼时效中断的后果而未超过诉讼时效，该期间违约金应予支持，经本院核定为48388.03元（162740元×24%÷360天×446天）。2013年11月20日至2014年12月4日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，被告对该期间违约金的时效抗辩意见本院予以采纳，对原告该期间的违约金请求，本院不予支持。关于商铺面积差异的问题。根据《商铺买卖合同》第三条“计价方式与价款”约定，计价方式以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。本案中，合同约定商铺套内建筑面积4.53㎡，而房地产权证上记载房屋的套内建筑面积为4.54㎡。因此，商铺的实际面积大于合同约定面积，面积误差比为0.22%【（4.54-4.53）÷4.53×100%】，故按合同约定，房价款应由原告按照该商铺单价补足，经本院核算为359元［162740元÷4.53㎡×（4.54-4.53）㎡］。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告四会市裕丰发展有限公司应向原告谭咏支付逾期办理产权变更登记手续违约金48388.03元；二、原告谭咏应向被告四会市裕丰发展有限公司支付因案涉商铺面积差异所对应的购房款359元。上述第一、第二判项相抵后，被告四会市裕丰发展有限公司尚应向原告谭咏支付48029.03元，该款项应于本判决生效之日起十日内支付。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1499元（原告已预交2074元），由原告谭咏负担962元，被告负担537元；反诉受理费25元（被告已预交），由原告谭咏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇一九年八月十六日书记员  李敏娟