广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8285号原告：冯雪梅，女，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。被告：梁光林，男，汉族，身份证住址广东省徐闻县。委托代理人：伍家宁，广东佰仕杰律师事务所律师。原告冯雪梅与被告梁光林租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄海勇及被告的委托代理人伍家宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯雪梅诉称：2017年10月22日，原告与被告签订合同，约定原告将位于广州市白云区××路×号三楼厂房（其中厂房面积771平方米，宿舍面积250平方米）及空地200平方米出租给被告使用；租赁期限为三年，从2017年11月5日起至2020年10月4日；第一年租金为12030元/月（实际收取12000元/月），第二年、第三年租金为13052元/月；被告向原告交纳保证金25000元。被告租赁厂房期间，因与他人共用厂房大门、门卫、清洁服务等，产生每月约1000元的分摊费。合同签订后，原告将涉案场地交付给被告使用，但被告自2017年12月5日开始不再按照合同约定按时支付租金，截至2018年7月5日，被告共拖欠原告租金52977元。经原告多次催讨，被告仍未支付，故原告于2018年8月21日通过书面形式向被告送达《关于解除合同及催收款项的通知》，但被告接到通知后仍占用涉案场地进行经营。期间，被告配偶王某通过微信及银行转账方式向原告支付部分租金共55000元。综上，被告的违约行为造成合同无法继续履行，并造成原告租金损失。为维护原告的合法权益，请求判令：一、确认原、被告双方2017年10月22日签订的《合同》于2018年8月21日解除；二、被告按照每月12000元的标准向原告支付截至2019年4月21日的房屋占用费，并自原告起诉之日起至被告支付之日止按照年利率24%的标准计算利息；三、被告向原告支付2018年8月22日至2019年4月21日期间的分摊费9909元；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告梁光林辩称：第一，我方确认双方于2017年10月22日签订的合同经原告发函后已于2018年8月21日解除，双方的租赁关系因此解除；第二，被告已通过其配偶或客户超额支付了欠据上所列明的租金给原告；第三，自原告发函通知被告解除合同后，被告已多次告知原告其无法偿还欠据上的款项，原告可以自行处理工厂的物品以及保证金以抵扣租金和垃圾清理费用等；第四，被告不应该再向原告支付房屋占用费和分摊费。首先，原告已于2018年8月21日明确告知被告已解除合同，双方签订的合同并未约定被告须清空场地给原告。其次，即使法院认为应当腾空场地交还原告，被告也仅应承担至2018年12月前的租金。因为被告已于2018年11月19日通过电话以及多次电话明确其无法偿还欠据上的钱，明确为减少因违约责任扩大损失，原告可以自行处理工厂的物品。根据《中华人民共和国合同法》第119条关于减损规则的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于分摊费，因为合同内并未约定分摊费的计算方式以及标准，是属于原告制作的数据，所以当合同解除后，被告未再使用涉案场地，不应收取被告分摊费。最后，即使法院认定被告应当支付原告房屋占用费，也不应该按照每月12000元的标准计算。因为双方所签订的合同中明确说明厂房的面积为771平方米，原告完全可以将宿舍、空地等对外出租。综上，我方恳请法院确认双方签订的合同已于2018年8月21日解除，驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：2017年10月22日，原告与被告签订租赁合同，合同约定，甲方（即原告，下同）将坐落于广州市白云区钟落潭镇××路×号厂房第三层、宿舍及部分空地出租给乙方（即被告，下同）使用，第一年租金12030元/月，第二年、第三年租金13052元/月，租赁期限为三年，从2017年11月5日至2020年10月4日；乙方向甲方交纳保证金25000元，租赁期满，甲方应将保证金退回给乙方。上述合同签订后，原告将涉案场地交付给被告使用，被告向原告交纳了保证金25000元。原告实际按12000元/月的标准向被告收取租金。2018年7月21日，被告向原告出具欠据，确认尚欠原告租金52977元。2018年8月21日，因被告未按时交纳租金，原告通过微信以及快递向被告发出通知，表示于2018年8月21日解除双方签订的合同并要求被告接到通知后五日内腾空并退还涉案场地给原告，立即支付拖欠的租金、土地使用税、垃圾费等。被告于同日通过微信接到通知后仍继续占用涉案场地。2018年11月19日，被告向原告配偶发出短信，表示经济困难，并要求原告自己处理厂里东西，加上押金，以抵扣所欠租金。2019年4月22日，原告收回涉案场地，但被告大量机器设备仍遗留在原处。2019年6月28日，被告将遗留在原告处的机器设备搬走。另查，出具欠据后，被告一共向原告支付了86000元。诉讼中，双方均同意保证金25000元在本案中一并处理。双方还确认2018年8月22日至2019年4月21日期间的分摊费合计9909元，但被告认为2018年8月21日合同解除后其不应支付分摊费。以上事实，有合同、欠据、通知、微信聊天记录、照片、支付凭证、短信、通话录音和当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告未举证证实涉案厂房取得建设工程规划许可证，其与被告签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除合同于法无据，本院不予支持。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告在涉案合同签订后一直占有使用涉案厂房直至2019年4月21日，其应支付上述期间的厂房使用费。被告认为仅应承担截至2018年12月前的厂房使用费，但其在收到原告解除合同及腾空返还场地的通知后既未提出异议，也未履行腾空交接义务，仍将大量机器设备遗留在涉案场地，涉案厂房实质上仍由被告占有使用，被告应支付原告收回涉案厂房前的使用费，故本院对被告的主张不予采纳。截至2018年7月21日的厂房使用费，双方均确认为52977元，本院予以采信。对于2018年7月22日至2019年4月21日的厂房使用费，本院按实际的租金标准12000元/月计算，为108000元（12000元/月×9个月）。综上，截至2019年4月21日，被告应支付原告厂房使用费160977元（52977元＋108000元）。扣减被告出具欠据后支付的86000元及保证金25000元，被告还应支付厂房使用费49977元（160977元－86000元－25000元）。至于利息，涉案租赁合同无效，双方关于逾期付款的违约条款亦属无效，考虑到被告未按时支付厂房使用费的确会给原告造成利息损失，本院按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日即2019年4月6日起计息至清偿之日止。关于分摊费，原告于2019年4月22日收回涉案厂房，被告应支付涉案厂房收回前的分摊费用。现原告要求被告支付2018年8月22日至2019年4月21日期间的分摊费9909元合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告梁光林支付原告冯雪梅49977元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年4月6日起计至清偿之日止）。二、于本判决生效之日起七日内，被告梁光林支付原告冯雪梅分摊费9909元。三、驳回原告冯雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2658元，由原告冯雪梅负担1308元，被告梁光林负担1350元（原告冯雪梅、被告梁光林所负担的受理费于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  萧燕红人民陪审员  刘 吉二〇一九年八月二十八日书 记 员  麦逸纯