广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1424民初1507号原告（反诉被告）：曾波，男，汉族，1987年8月11日出生，住五华县。原告（反诉被告）：李花，女，汉族，1985年7月23日出生，住五华县。原告委托诉讼代理人：刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：张威军，湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：梅州市鸿云房地产开发有限公司，住所：五华县水寨镇环城路27小区。统一社会信用代码91441424765731120U。法定代表人：李福权，该公司总经理。委托诉讼代理人：张展源，广东从信律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫集德，广东从信律师事务所律师。原告曾波、李花诉被告梅州市鸿云房地产开发有限公司（以下简称鸿云公司）商品房销售合同纠纷一案，本院在2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾波、李花的委托诉讼代理人刘道元、张威军，被告鸿云公司的委托诉讼代理人巫集德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾波、李花向本院提起诉讼请求：一、判令被告将位于五华县水××镇环城路××小区××花园××楼××房屋交付于两原告；二、判令被告支付两原告违约金283452元（以已付购房款771300为基数，按日利率万分之三从2016年1月1日起算，计至被告将房屋交付至两原告为止，暂计至起诉之日为283452元）；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告与被告于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定将位于五华县水××镇环城路××小区××花园××楼××房出卖于两原告。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条之约定，被告应当在2015年12月30日前，将经验收合格的案涉房屋交付于两原告使用并书面通知买受人办理交付手续，否则出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。两原告已将购房款771300元支付于被告，被告却一直未将房屋交付于两原告使用。后两原告多次要求被告交付房屋，但被告都采取回避的态度置之不理。被告怠于履行合同的行为严重损害两原告的合法权益。现诉至法院，以维护社会公平正义和经济秩序。原告提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明原、被告存在房屋买卖合同关系；2、收据4张，证明原告已履行合同义务；3、律师函、复函，证明被告违约；4、结婚证，证明原告夫妻关系。5、鸿云花园车位买卖合同书；6、鸿云花园认购协议书；7、个人购房担保借款合同及借款凭证，证明贷款670000元已放贷。被告鸿云公司辩称，一、双方在2015年7月5日签订了《鸿云花园认购协议书》，约定将鸿云花园鸿枝轩F栋1101房屋以及一个车位卖给原告，合同总价961300元。减去优惠60000元，送装修30000元，实际价格871300元，其中房屋价格771300元，车位100000元。该协议书约定原告先支付定金2万元，在2015年8月4日前付清首期款、办证款、电梯费531300元（其中首期款491300元，办证费35000元、电梯维修基金5000元），余款45万元办理银行按揭（注：扣减相应的优惠6万元和送装修价款3万元后，需按揭贷款金额36万元）。二、原告没有按《鸿云花园认购协议书》的约定支付购房款，付款严重逾期，原告严重违约在先，答辩人依法享有先履行抗辩权。按认购协议书的约定，原告应于协议签订当天2015年7月5日付定金2万元，2015年8月4日前付首款531300元，剩余款项办理银行按揭。但原告仅在2015年11月5日支付了4万元（其中2万元系认购协议书约定的金额），2016年2月4日支付了161300元，另外，在2016年1月4日，原告通过银行按揭贷款支付670000元购房款。三、双方于2015年11月25日签订的《商品房买卖合同》涉及的房屋系鸿枝轩F栋1101房，该房也是双方《认购协议书》中约定的房屋（不含车位），买卖合同和协议书存在一致性。原告没有按照认购协议书约定期限付款，付款严重逾期，同时，依据商品房买卖合同第七条规定，原告应就逾期支付的购房款按日万分之三的标准向答辩人支付违约金。四、答辩人早已将涉案房屋交付原告，涉案的房产已经由原告掌控，车位也早已交给原告管理和使用。早在2016年5月，原告就因使用购买的车位办理了出入卡，进一步佐证涉案的房产早已交给了原告。同时，原告系负责承揽鸿云花园小区全部房屋智能化管理系统的承包人，具有进出小区的便利条件，加上自己又是涉案房屋的购买人，对于自己购买的涉案房屋更加名正言顺的可以管理和掌控，答辩人无论如何也不可能不交付房屋，更不可能占有涉案的房屋。综上所述，答辩人已经履行房屋交付义务，无需承担任何违约责任。原告的诉讼请求依法应予驳回。被告鸿云公司向本院提出反诉请求：1、判决曾波、李花向反诉人支付逾期付款违约金26624.76元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2015年7月5日，反诉人与被反诉人签订了《鸿云花园认购协议书》，约定反诉人将鸿云花园鸿枝轩F栋1101房屋以及一个车位卖给被反诉人，合同总价款961300元，减去优惠60000元，送装修30000元，实际购房价格871300元，其中房屋价格771300元，车位100000元。该协议书约定原告先支付定金20000元，在2015年8月4日前付清首期款、办证费、电梯费531300元（其中首期款491300元，办证费35000元、电梯维修基金5000元），余款450000元办理银行按揭（注：扣减相应的优惠60000元和送装修价款30000元后，需按揭贷款金额360000元）。但被反诉人付款严重逾期，严重违约在先。每次均未按协议书约定期限付款。2015年11月5日交40000元，2016年1月4日通过银行按揭付款670000元，2016年2月4日付款161300元。由于被反诉人严重违约在先，反诉人依法享有先履行抗辩权；同时，被反诉人应向反诉人支付违约金。违约金金额如下：1、定金20000元，应在2015年7月5日签订协议当天支付但逾期至2015年11月5日才支付，逾期123天，按合同约定每天万分之三计算，20000元×0.03%×123天=738元。2、2015年8月4日前应付首款531300元，但逾期至2016年2月4日付款161300元，另外370000元在2016年1月4日通过银行按揭贷款才支付，按合同约定每天万分之三计算，（370000元×0.03%×153天）+（161300元×0.03%×184天）=25886.76元。以上两项合计违约金26624.76元。被告鸿云公司提交证据有：1、鸿云花园认购协议书，证明原告违约在先，被告行使抗辩权；2、鸿云花园车位买卖合同书，证明原被告签订车位价格100000元；3、2016年5月19日原告缴交车位卡和车位物业费的收据，证明原告早已接收管控房屋和车位；4、鸿云花园小区智能化管理系统工程承包合同，证明原告承包了此系统工程，可以自由出入小区，对房屋可管理和掌控。5、2016年1月4日收据，证明被告依法享有抗辩权，原告总共付款871300元。6、2015年11月5日收据40000元，证明被告依法享有抗辩权，原告总共付款871300元。7、2016年2月4日收据161300元，证明被告依法享有抗辩权，原告总共付款871300元。反诉被告曾波、李花辩称，一、被告反诉请求已过诉讼时效。被告所主张的违约金最迟分别应在2018年11月4日和2019年2月3日主张，被告却在上述期间未向原告提出任何主张，直至2019年7月23日才提出反诉请求。被告于2018年11月9日的复函只是对原告要求支付违约金的抗辩，而非对原告主张违约金。二、被告所提交的《鸿云花园认购协议书》是为订立《商品房买卖合同》而签订的预合同，付款方式应以原、被告在后签订的本约《商品房买卖合同》和实际履行为准。三、被告提供的《鸿云花园车位买卖合同》与本案《商品房销售合同》纠纷无关，不具有任何关联性。四、被告提交的车位卡费收据与本案无关，以及2016年6月份-12月份的物业费用实则为车位管理的物业费用，同样与本案无关。实际上被告未把车位交付给原告，且原告未收到任何物业交接的资料。五、被告提供的两份《鸿云花园小区智能化管理系统工程承包合同》（以下简称《工程承包合同》）与本案无关。首先，两份《工程承包合同》的签订方分别是被告和五华县东方电脑科技、被告和梅州百信源实业有限公司，均为公司企业主体，与本案纠纷的法律关系无关。其次，被告是将房屋销售给原告，而不是销售给公司，公司的行为不能代表原告本人。六、不存在先履行抗辩权的行使问题。原告已经将所有房款都支付给了被告，已经履行合同约定的付款义务，被告收受了所有房款后没有提出任何异议并开具了收据，被告就应该按照合同约定按时将房屋交付给原告，被告却未按时交付，故不存在先履行抗辩权的问题。七、被告所提及亲戚关系。被告的法定代表人与原告有亲戚关系，更加证明被告故意违约的恶意。即使不存在亲戚关系，被告也应按照合同约定将房屋交付给原告。本院经审理认定如下事实：原告曾波、李花为夫妻关系。2015年7月5日，原告李花（乙方）与被告鸿云公司（甲方）签订《鸿云花园认购协议书》（编号0002649，下称认购协议），乙方自愿认购被告开发的位于五华县水寨镇环城路27小区鸿云花园鸿枝轩F幢1101房。该认购协议是被告提供的格式合同，房屋计价方式为按套计价，总价为961300元，付款方式在“按揭”栏打“√”。协议第三条“付款方式”打印内容为“乙方现同意交付给甲方购房定金贰万元，并承诺在30天内，即2015年8月4日前亲临鸿云花园销售中心付清甲乙双方协议规定的首期款伍拾叁万壹仟叁佰元（此金额为手写），并在付清首期款后的天内付清全部款项，同时签订《广东省商品房买卖合同》。或在付清首期款后，剩余房款肆拾伍万元，到银行办理按揭等有关手续”。该条款后有手写内容“先交定金贰万元，三十天内再付首期余款及办证费、电梯费共伍拾叁万壹仟叁佰元，余款肆拾伍万元办理银行按揭（含车位一个）”。协议第四条“违约责任”第2点约定“已付定金和首期款后，剩余房款乙方承诺又未按时交清或未提供材料到银行办理按揭手续的余额部分，逾期按月2%收取滞纳金”。协议第五条“其他费用”第（一）点约定：签订买卖合同前应收取费用：（1）办证费：151-200㎡35000元/户。（2）电梯维修基金3000元/户，安防系统安装费2000元/户。该认购协议备注有：同意优惠陆万元、按规定新春购房送装修叁万正（￥30000元）。原告于2015年11月5日交付给被告购房定金40000元（其中套房定金20000元和车位定金20000元）。2015年11月25日，原告曾波、李花与被告鸿云公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201540161），合同主要内容“第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中第7号楼F幢鸿枝轩1101。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4657.32元，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4100元，总金额（人民币）柒拾柒万壹仟叁佰元（771300）元整；第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式付款：交清首期款余款办理按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1、2种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015-12-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2015年12月23日，原告曾波、李花与中国农业银行股份有限公司五华县支行签订《个人购房担保借款合同》，向该行借款670000元，以案涉房产作抵押，被告鸿云公司为保证人，该行于2016年1月4日将借款转入借款人指定账户。2016年3月21日，原告曾波、李花与被告鸿云公司签订《鸿云花园车位买卖合同书》，主要内容有：一、乙方（原告李花）系鸿枝轩F幢1101房的业主，乙方自愿向甲方（被告鸿云公司）购买编号为F-87号的汽车车位，车位款壹拾万元（￥100000元），不包含汽车车位的物业管理服务费。二、甲方暂按小区物管收费标准向乙方收取车库位物管费，即每车位40元/月，凭缴费清单再另购壹张汽车位出入卡，取得使用权，如遇调整标准则按新标准收取。另查明，原告曾波代表五华县东方电脑科技、梅州百信源实业有限公司与被告鸿云公司分别于2014年11月3日、2015年7月23日签订鸿云花园小区智能化管理系统工程承包合同，上述两份合同的施工内容为鸿云花园内7、8、9号楼可视对讲系统和监控系统的安装。2016年1月4日，被告鸿云公司收到原告的银行贷款670000元后出具收据（编号为0047501）：“今收到鸿枝轩1101曾波购房款陆拾柒万元”给原告收执。2016年2月4日，原告曾波、李花向被告鸿云公司支付购房款161300元，出具收据：“今收到鸿枝轩1101曾波购房款壹拾陆万壹仟叁佰元”给原告。2016年3月21日，被告向原告转写2016年1月4日收据（编号为0047501），并出具收据两份（编号为0047521和0027580）给原告收执，内容分别为：“今收到鸿枝轩1101曾波交来购房款伍拾柒万元整（NO:0047501转单）”和“今收到F-1101李花交来购车位F-87号车位款壹拾万元整（NO:0047501转单）”。2016年5月19日，原告向被告鸿云公司支付车位卡费及2016年6-12月物业费共430元，并出具收据：“今收到车位F-87号曾波购车位卡费150元、2016年6-12月物业费40×7=280元”给原告。原告曾波、李花于2018年10月29日向被告鸿云公司发律师函，要求被告鸿云公司收到本律师函十日之内，将房屋交付于委托人，并与委托人到登记部门办理房产登记，按合同约定支付原告违约金。被告鸿云公司于2018年11月9日复函主张原告在履行合同过程中严重违约在先，被告方依法行使先履行抗辩权。2019年6月4日，原告以被告未交房违约为由起诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。2019年7月23日被告鸿云公司提起反诉，请求：判决曾波、李花向反诉人支付逾期付款违约金26624.76元；本案诉讼费由被反诉人承担。庭审中，被告提交认购协议、工程承包合同和原告缴款收据拟证实其已于2015年12月将涉案房屋和车位交付给原告管理和使用,认为涉案房屋和车位是原告在2015年7月5日同时购买的、原告在2016年5月购买车位卡并使用车位的情况可佐证被告已将涉案房屋交给了原告，且原告曾波承揽了被告鸿云公司鸿云花园小区全部房屋的可视对讲系统和监控系统的安装工程，具有进出小区的便利，如果被告拒绝交付房屋，原告可通过换锁等方法占有房屋。原告对认购协议无异议，但认为其没有收房及收到物业交接资料、2016年6-12月的物业费是车位管理的物业费、被告提交的车位卡费收据和工程承包合同均与本案无关；被告主张原告先行违约逾期付款而反诉原告支付违约金，原告对被告的反诉提出已超过诉讼时效的主张。案经调解未果。以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《鸿云花园认购协议书》、《商品房买卖合同》、《鸿云花园车位买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。本案争议的焦点是：一、被告究竟有无交房给原告;二、双方有无违约，违约金是否支持;三、被告的反诉请求是否超过诉讼时效。本院根据原、被告的诉求、抗辩、举证及质证，作如下分析与认定：关于被告究竟有无交房给原告问题。首先，原告曾波承揽了被告鸿云公司含涉案房屋在内的7号楼、8号楼和9号楼的可视对讲系统和监控系统的安装工程的事实，可以认定原告具有进出鸿云花园小区的便利，同时也应该知道涉案房屋是否具备交付或有无交付的情形;其次，从被告提交的认购协议、收据和原告提交的收据、认购协议、贷款合同，以及原告2015年12月向银行申请贷款670000元购房款中有100000元为购车位款的事实，可以认定原告购买涉案房屋的同时一并认购了一个车位。原告于2016年5月19日购买车位卡并支付2016年6-12月的物业费，可以推定原告已于2016年5月19日前已接收管控涉案房屋和车位;再者，原告李花与被告公司的老板是亲叔侄关系，虽然被告鸿云公司未能提交交付房屋的收条，但原告缴纳购房的最后一期款已在2016年2月4日交清，至现在三年多的时间才声称没有收到涉案房屋，明显不符合常理和交易习惯。因此，原告曾波、李花要求被告鸿云公司交付房屋的诉讼请求，理由不足，依法不予支持。关于双方有无违约，违约金是否支持问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据《鸿云花园认购协议书》第三条付款方式，原告应于2015年7月5日付定金20000元和2015年8月4日前付清首期款531300给被告，但原告仅在2015年11月5日支付了40000元（其中包括车位定金20000元）、2016年1月4日贷款支付了670000元、2016年2月4日支付了161300元，因此，原告未能按协议约定的时间和金额付款，已经构成违约。纵然被告未在2015年12月30日前交付房屋，也因原告自身的违约原因（迟延交付房款）有理由拒绝先履行一方（原告）的履行要求，故，原告请求判决被告支付违约金283452元，本院不予支持。关于被告的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有……”。原、被告在认购协议中约定原告应于2015年7月5日付定金20000元和2015年8月4日前付清首期款531300给被告，但原告在2015年11月5日支付了4万元、2016年1月4日贷款支付了670000元、2016年2月4日支付了161300元，因此，该房屋的定金20000元和首期款531300存在迟延支付的情形，被告可分别在2018年11月4日、2019年1月3日和2019年2月3日前向法院主张权利，但被告仅在2019年7月23日才提起反诉主张权利，被告也未提交诉讼时效中止、中断情形的证据，而原告也明确提出被告的反诉请求已超过诉讼时效的抗辩意见，理由充足，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、驳回本诉原告曾波、李花的全部诉讼请求。二、驳回本诉被告梅州市鸿云房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费5550元，减半收取计2775元，由本诉原告曾波、李花负担；反诉受理费232.80元，由本诉被告梅州市鸿云房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  周思娟二〇一九年八月二十六日书记员  曾梦帆