甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初3899号原告王毓岗原告王毓智原告王毓功以上三原告共同委托诉讼代理人：宋明宙，兰州黄河律师事务所律师。被告张学安原告王毓岗、王毓智、王毓功与被告张学安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王毓智、王毓功及三原告的委托诉讼代理人宋明宙、被告张学安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王毓岗、王毓智、王毓功向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付厂房租金70833元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年10月15日，原、被告签订了《租房合同书》，约定：被告承租原告位于兰州市城关区开发区黄河边修建的、面积约800平方米的厂房，租期自2010年10月10日至2012年10月10日，年租金为55000元，分二次付清。合同到期后，被告继续使用涉案房屋，双方口头约定房屋租金调整为年租金75000元，被告实际使用租赁房屋至2019年1月20日，但租金只支付至2018年2月10日，欠付2018年2月10日至2019年1月20日租金70833元。2019年1月20日，被告出具欠条：“因2018年2月10日至2019年1月20日厂房租金未交，有争议未交，2019年1月20日搬走”。原告认为，原、被告签订的《租房合同书》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自义务。原、被告合同期满后，被告继续使用涉案房屋并交纳房租，该租赁合同已转为不定期租赁合同，被告应当按照约定支付租金。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告张学安辩称，1、王毓岗、王毓智、王毓功作为本案原告主体不适格。涉案厂房系原告从兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会处所租赁，后转租给被告使用。根据原告与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会于2002年8月签订的《租赁合同书》的约定，原告在租赁期满后，一切地面附着物所有权都归兰州市城关区高滩村民委员会所有。2017年8月20日，双方签订的《租赁合同书》约定的15年租赁期限届满，该《租赁合同书》已被兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初5299号民事判决书认定为合法有效。因此，涉案厂房已于2018年1月1日起归兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会所有，王毓岗、王毓智、王毓功作为原告主体资格不适格，故王毓岗、王毓智、王毓功无权向被告主张2018年以后的厂房租金。2、涉案厂房无法正常使用，被告有权拒绝支付租金。兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会接管涉案厂房后，作为出租方应尽到厂房修缮和保证厂房正常使用的义务，交付的厂房必须具备存储条件且能够正常进出货物，保持租赁物符合约定的用途。但在2018年2月以后厂房因为房顶漏雨、门口施工开挖、道路封闭不通无法正常进出货物等原因导致近一年时间无法使用，给被告造成巨大的经济损失，故被告有权拒绝向原告支付租金。3、2019年1月20日，被告被迫搬离厂房时被原告强迫写下了欠条，该欠条没有载明具体的欠款数额及债权人的姓名，该欠条明显是在被告受胁迫的状态下所写，而且欠条中明确写明未支付租金的原因是双方有争议。综上，原告无权向被告主张2018年2月10日至2019年1月20日的厂房租金，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提供的（2018）甘01民终3460号民事判决书、2010年10月15日的租房合同书、2019年1月20日的欠条，被告提供的2018年1月25日的通知、（2018）甘0102民初5299号民事判决书，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认。对于原告提供的收据，被告经质证对此不予认可，本院审查后认为，该收据仅有原告的签字，并无被告的支付凭证等证据予以佐证，故本院对此不予采信。对于原告提供的王某的证言，被告经质证对此不予认可，本院审查后认为，证人王某与原告之间存在利害关系，故本院对此不予采信。对于被告提供的损失证明及照片，原告经质证对此不予认可，本院审查后认为，该证据不足以证明因房屋漏水、道路不通给被告造成了损失的事实，故本院对此不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月15日，原告王毓岗、王毓智、王毓功委托王某（甲方）与被告张学安（乙方）签订了《租房合同书》，合同约定：甲方将在兰州市城关区开发区黄河边修建的、面积约110平方米的厂房出租给乙方使用；租期为二年，自2010年10月10日至2012年10月10日；年租金为55000元，分二次付清，半年付一次租费，即27500元；甲方每年对厂内的不动产进行维修处理，除乙方认为造成的损坏外，其他自然损坏的维修费用由甲方负责。双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约向被告交付了厂房，被告亦按约向原告支付了租期内的厂房租金。该合同到期后，双方再未签订书面的租赁合同，被告继续使用厂房，并向原告支付租金，被告一直将厂房租金支付至2018年2月10日。后因原告与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会之间产生纠纷，被告再未向原告支付厂房租金。2019年1月20日，被告搬离涉案厂房。同时，被告向原告出具说明一份，内容为：“因2018年2月10日-2019年1月20号厂房租金未交有争议未交。2019年1月20日搬走。”为此，原告将被告诉至本院。另查，王毓岗、王毓智、王毓功与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会于2002年8月20日签订了《租赁合同书》，约定：兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会将雁滩312国道高滩境内以东原养殖场内路以东的集体土地租赁给王毓岗、王毓智、王毓功用于观光、旅游、种植及有关建筑设施；租赁期限为15年；租赁期满后，一切地上附着物所有权归兰州市城关区高滩村民委员会。2017年8月20日，该合同租赁期限届满。2018年1月25日，兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会向黄河边厂房（房屋）租用户发出通知，告知各租户：“因王毓岗、王毓智、王毓功与高滩村委会签订的《土地租赁合同》已于2018年1月1日期满终止，按合同规定你户租用的厂房（房屋）产权归高滩村集体所有。为此，请你户务必于2018年1月29日、30日两日内来高滩村委会办理备案登记，重新签订租赁协议等事项，逾期我村委会有权拒绝与你户签订租赁协议，并有权限期你户自2018年1月31日起一周之内自行搬迁完毕，由此引起的一切后果，责任由你户全部承担。”被告看到该通知后并未与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会签订租赁协议。因原告未在租赁期限届满后向兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会腾交土地、移交地上附着物，兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会便于2018年6月14日将王毓岗、王毓智、王毓功诉至本院，本院于2018年9月27日作出（2018）甘0102民初5299号民事判决书，判决：“一、王毓岗、王毓智、王毓功于判决生效后10日内向兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会给付土地占用费57963元（自2018年1月1日至2018年6月13日）；二、王毓岗、王毓智、王毓功于判决生效后30日内向兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会返还2002年8月20日《租赁合同书》中的租赁土地，同时移交租赁土地上的所有附着物，所有权归原告所有。”宣判后，王毓岗、王毓智、王毓功不服该判决，向兰州市中级人民法院提出上诉，兰州市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）甘01民终3460号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提。如果租赁合同终止,承租人对租赁房屋的使用权消灭,转租合同亦因丧失存在基础,无法继续履行而终止。本案中，在原告与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会的租赁合同期限届满后,原告已丧失了对诉争房屋占有、使用、收益的权利,其与被告的转租合同已丧失继续履行的基础,自然应当随之解除。因此，原告与被告之间的租赁关系随着原告与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会之间租赁关系的终止而解除,即转租合同于2017年8月20日同时解除。从合同解除之日起,被告仍继续占有使用涉案房屋,应当支付的即是房屋使用费,并非租金。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，有权收取占有使用费的是出租人,即兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会。但根据生效裁判文书可知，出租人兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会在租赁合同期限届满后向承租人王毓岗、王毓智、王毓功主张了2018年1月1日至2018年6月13日占用出租房屋期间的使用费,而且生效判决对此予以了支持，故王毓岗、王毓智、王毓功有权依据次租赁合同向被告追讨此期间的厂房使用费。对于2018年6月14日之后的占用费，由于兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会至今为止并未向原告主张,故原告向被告收取2018年6月14日之后的厂房使用费并无事实和法律依据。虽然原告主张双方口头约定房屋租金调整为每年75000元，但被告对此不予认可，而原告也未提供有效的证据予以证明，故本院对原告该主张不予采信。综上，被告应参照原租赁合同约定的年租金55000元的标准向原告支付2018年2月11日至2018年6月13日期间的厂房占用费18384元（55000元÷365天×122天≈18384元）。关于被告能否以房屋漏水、门口施工道路不通为由拒付占用费的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案被告未能提交有效的证据证明房屋漏水、门口施工道路不通情形以及该情形导致其根本无法使用租赁物的事实的存在，退一步讲，如果存在上述情形，根据上述法律规定，被告可以要求出租人在合理期限内维修或可以自行维修，维修费用由出租人承担，但被告不能以上述理由拒付占用费，因此，被告该理由不符合法律规定，本院对该项理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告张学安于本判决生效后十日内向原告王毓岗、王毓智、王毓功支付2018年2月11日至2018年6月13日期间的厂房占用费18384元；二、驳回原告王毓岗、王毓智、王毓功的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1571元，原告王毓岗、王毓智、王毓功承担1071元，被告张学安承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  王 冰人民陪审员  曹乃心二〇一九年八月十六日书 记 员  郭桂荣