贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0121民初901号原告：杨仕刚，男，1975年9月28日生，汉族，住贵州省开阳县。委托代理人：唐紫玉，贵州创丰律师事务所律师。被告：康长敏，女，1975年9月4日生，汉族，住贵州省开阳县。被告：王刚，男，1971年5月14日生，汉族，住贵州省开阳县。被告：程正刚，男，1969年3月4日生，汉族，住贵州省开阳县。第三人：李纯军，男，1971年4月18日生，汉族，住贵州省开阳县。第三人：封浪，男，1980年8月9日生，汉族，住贵州省开阳县。第三人：封艺，男，1973年9月18日生，汉族，住贵州省开阳县。第三人：王光灵，男，1964年3月11日生，汉族，住贵州省。原告杨仕刚与被告康长敏、王刚、程正刚及第三人李纯军、封浪、封艺、王光灵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨仕刚及其诉讼代理人唐紫玉、被告王刚、第三人封艺、李纯军、王光灵到庭参加了诉讼，被告康长敏、程正刚、第三人封浪经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告杨仕刚诉称：2018年2月8日，原告与被告签订了一份房屋买卖合同，约定将被告位于贵州省××××土坎村民组的私有楼房住宅一套出售给原告，房屋总价款为100288元，原告先行支付90288元的定金后，剩余款项在水电修通后再一次性支付。同时合同的第四条约定，被告应当保证出售的房屋不属下列情形之一：2、有产权争议的房屋，否则被告应当承担违约责任，支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定，支付了90028元的房屋定金，被告也将房屋交付给原告，但是在原告装修的过程中，受到第三人封艺的阻挠，且提出该房屋的所有权应当属于第三人封艺。而实际该房屋是经被告程正刚将土地转让给李纯军，由李纯军和封浪共同修建后出售给第三人王光灵，再由王光灵出售给被告王刚、康长敏。现原告因装修已经实际产生了12437元的费用，并且房屋至今轩产权争议问题无法正常居住使用，后原告向被告请求解除合同，并要求其承担损失和违约金，但被告均拒绝支付，至今均未果。综上所述，依法成立的合同受法律保护，原告在签订合同之后，按照合同约定已履行了支付房屋定金的义务，但房屋交付后，该房屋涉及产权争议问题，使原告遭受了经济损失且不能正常居住使用，现因被告的违约行为，该房屋已不能正常使用，致使原告购买房屋的目的不能实现，原告有权解除合同并按照合同约定要求被告承担违约责任返还定金、赔偿损失并支付违约金，为此，为维护原告的合法权益，特依法诉至人民法院，请求：1、依法解除原告与被告于2018年2月8日签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告立即返还原告已支付的房屋定金90288元，并立即支付原告因违反合同约定给原告造成的实际损失12437元及违约金20057.6元；本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、请求依法确认原告与被告王刚、康长敏于2018年2月8日签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告立即返还原告已支付的购房款90288元，并立即支付原告造成的经济损失12437元；3、本案诉讼费由被告承担。被告王刚辩称：对于损失赔偿我概不负责，我与原告签订的合同是双方达成共识，是双方的真实意思表示，并且合同签订后我积极配合他，在装修过程中我也没有干预过，所以这些损失我不可能进行赔偿。原告要求返还购房款9万多元，但我实际才收到6万多元。合同是我们双方达成共识后签订的，双方买卖涉及的是民房，这样的买卖在开阳好多小区都有，所以在法律上合同是有效的。被告康长敏未提出答辩意见。被告程正刚未提出答辩意见。第三人李纯军述称：这个房屋是我与封艺、封浪、封雪春一起修的，这个房屋的土地是从程正刚手里转出来的，当时修房子还向政府写了申请，政府是同意了的，但相关手续我们手里没有。原告买房子时我不知道，原告与被告发生纠纷是派出所的来了我才知道，发生纠纷后，原告方问我这个房子的事，当时我给他们说是我与封浪、封艺、封雪春一起合伙修的，封浪的的确有，但不是原告买的这一套，这一套是封艺的，封浪的在楼下。第三人王光灵述称：这个房子是我在2013年1月11日与封浪签订协议买的，当时也没有给我说与其他人有争执，所以我才安装防盗门，防盗门安装了1-2年也没有任何人来干涉。李纯军把房子分给封浪，封艺他们由封浪来分，而且他们分家协议是在我买房子之后，这个房子归我是没有问题的，这个房子不应该是封艺的，我与封艺没有关系。买了这个房子后我又转卖给王刚，王刚买过去一年多，也没有其他人来主张和争执，王刚把房子卖给原告时给我讲过，原告也向我打听过，我把这些依据拿给原告看了后，他们就买卖成功了。但王刚还没有得到全部的钱，是因为封浪还差程正刚的钱。原被告发生纠纷与我没有直接的因果关系，我也不承担任何责任，我唯一的义务就是把这些证据向法庭出示。另外，本案处理的前提是要确认房屋的归属。第三人封艺述称：杨仕刚装修的时候是我去阻拦的，他们的买卖是不合法的，因为那套房子是我的，没有经过我的认可。封浪没有经过我知道就把房子抵给王光灵，王光灵又怎么转给王刚的我不清楚，后来原告去装修的时候我才知道他从王刚处把本属于我的房子买了。因我去阻拦产生纠纷当时还经过公安机关（指派出所和经侦部门）处理，公安机关告知杨仕刚起诉王刚，并且喊我协助杨仕刚。第三人封浪未提出陈述意见。经审理查明：2018年2月8日，原告杨仕刚与被告王刚、康长敏签订房屋买卖合同。合同约定，被告将坐落于开阳县城关镇东山村黄土坎村民组私有楼房住宅一套出售给原告，房屋价款为100288元，原告先支付房款90288元，余款10000元待水电修通后再支付；2018年2月8日，原告向被告王刚、康长敏交付房屋定金90288元作为房款，从合同签订之日起，被告王刚、康长敏向原告交付房屋钥匙，把房屋交付原告使用、管理、收益。双方还对违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，原告于合同签订当日将购房款90288元支付给被告王刚，王刚将其中30000元当即交给被告程正刚，王刚与程正刚分别出具金额为60288元和30000元的收条交原告收执。前述购房款支付后，当日王刚便将房屋钥匙交给原告。2018年10月，原告对所购房屋进行装修，在装修过程中，受到第三人封艺的阻挠，理由为该房系封艺所有。进行了部分装修施工后，因封艺阻挠，原告未继续装修，也未入住该房，为此原告和第三人封艺发生纠纷，该纠纷经当地村委会及有关部门解决未果，原告便诉来本院，提出如前诉讼请求。同时查明：原告购买房屋后，因办理水户、电户共支出2500元。又查明：案涉房屋所占土地是被告程正刚户的承包责任地，系耕地，属于开阳县城关镇东山村集体土地。该土地于2012年由程正刚转让给李纯军和封浪后，李纯军和封浪等便在该土地上建房，但至今未经有关部门办理任何报批报建手续。房屋建成后，第三人封浪于2013年将其中一套（注：封浪与李纯军分割后，封浪一方所分得的房屋一楼两套、二楼两套、还有地下室，该套房屋面积约150平方，系二楼两套中面积较大的一套）出售给第三人王光灵，2016年王光灵又将该套房屋出售给被告王刚和康长敏，2018年2月8日王刚和康长敏又将该套房屋出售给原告杨仕刚。能够证明上述事实的证据有：房屋买卖合同三份、王刚出具的收条一张、程正刚出具的收条一张、封浪出具的收条一张、办理水户收款收据一张、办理电户发票一张、合作建房产权分配协议、土地转让协议、谈话笔录、调查笔录、各方当事人在庭审中的陈述。以上证据来源合法，能够相互印证，经庭审质证，可以作为定案的依据。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条明确规定，国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，案涉房屋的占地系耕地，属村集体土地，该房屋建设未通过国家有关部门进行报批报建，该房屋的建设及销售违背了土地利用总体规划，擅自改变土地用途，损害国家利益、集体利益及社会公共利益，故原告与被告王刚、康长敏之间签订的房屋买卖合同无效。原告主张该合同无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告王刚、康长敏作为出卖人，收到原告交付的购房款依法应当返还。关于返还的金额以及被告程正刚是否应当承担向原告返还其所收30000元的责任问题。首先，房屋买卖合同当事人是原告杨仕刚和王刚、康长敏，程正刚并非该买卖合同当事人，因该合同产生的法律后果应仅涉于合同当事人；其次，程正刚虽然收到购房款30000元并出具收条给原告，但在庭审中，被告王刚认可系原告将购房款90288元向其交付后再由其将其中30000元交给被告程正刚，该30000元的收条也是在王刚的授意下由程正刚打给原告，同时，原告也不知晓程正刚收取该30000元的缘由。为此，案涉购房款90288元原告已履行了向被告王刚、康长敏的支付义务，原告与程正刚之间并无债权债务关系，故案涉购房款90288元应由王刚、康长敏返还，被告程正刚对原告不承担返还责任。至于被告王刚、康长敏与被告程正刚之间如因该30000元产生纠纷，可依法另行解决。被告王刚、康长敏明知案涉房屋未取得国家有关部门任何手续而将该房向原告出售，故该二被告对合同无效具有过错；原告在购买房屋时应当审查房屋的基本情况，而在出卖人未向其提供国家有关部门任何手续的情况下仍然签订房屋买卖合同，故原告对该合同无效也具有一定过错。综合原被告双方在买卖合同订立过程中的过错程度，结合本案实际，对原告因该买卖合同无效导致的损失，应由被告王刚、康长敏承担60%的责任，由原告自己承担40%的责任。关于损失的认定，本案在审理过程中，针对购买装修材料及水电安装人工工资共9937元的损失，原告提出不要求在本案中处理，对此，本院从其自愿；故本案中，原告因合同无效造成的损失本院只认定办理水户及电户原告实际支出的费用共2500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨仕刚与被告王刚、康长敏于2018年2月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告王刚、康长敏于本判决生效之日起十日内返还原告杨仕刚购房款90288元；三、被告王刚、康长敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨仕刚损失1500元；四、驳回原告杨仕刚的其他诉讼请求。案件受理费2756元（缓交），公告费260元，合计3016元，由原告杨仕刚负担744元，由被告王刚、康长敏共同负担2272元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  李肇固人民陪审员  吴 玲人民陪审员  罗 淳二〇一九年八月二十六日书 记 员  林 欣