福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初4477号 原告：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市溪美街道成功街372号，统一社会信用代码91350583856303885A。 负责人:黄晓峰，支行行长。 委托诉讼代理人：林碧芳，女，支行员工。 委托诉讼代理人：陈春翔，男，支行员工。 被告:王永来，男，汉族，1983年6月6日出生，户籍地住址福建省南安市。 被告:王惠勤，女，汉族，1987年11月13日出生，户籍地住址福建省南安市。 被告:南安成功房地产拓展有限公司，住所地福建省南安市石井镇后店村，统一社会信用代码913505836115492116。 法定代表人:蔡崇发，公司总经理。 原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农业银行南安支行”）与被告王永来、王惠勤、南安成功房地产拓展有限公司（以下简称“成功房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告农业银行南安支行的委托诉讼代理人林碧芳到庭参加诉讼，被告王永来、王惠勤、成功房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行南安支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除《个人购房担保借款合同》；2.王永来、王惠勤立即归还农业银行南安支行贷款本金331271.98元及相应未还的利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利自2019年2月21日起至2019年4月4日为人民币2034.37元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；3.农业银行南安支行有权对王永来、王惠勤提供的借款抵押物（南安市）拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.判令成功房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5.判令王永来、王惠勤、成功房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王永来和王惠勤为夫妻关系。2015年8月7日王永来、王惠勤、成功房地产公司与农业银行南安支行签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定王永来向农业银行南安支行借款400000元，期限180个月，借款利率为中国人民银行同期基准利率，采用按月等额本息还款的还款方式。该借款用途:购买位于南安市的商品房，并以该套房产设定抵押担保，农业银行南安支行和王永来、王惠勤依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款同时由成功房地产公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该笔借款同时由借款人的配偶王惠勤承若承担共同还款责任，农业银行安支行依约于2015年8月14日向借款人王永来发放贷款400000元，期间借款人王永来屡次逾期，成功房地产公司于2018年10月23日、2018年11月30日代为清偿本金利息共6296.73元。自2019年2月25日起，王永来未按约归还任何本息，截至2019年4月4日，尚欠贷款本金331271.98元及相应未还的利息、罚息、复利。王永来已严重违约，而王惠勤未承担共同还款责任，成功房地产公司也未履行连带保证担保责任。 王永来、王惠勤、成功房地产公司均未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见，未提交任何证据材料。 本院经审理认定如下事实：成功房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发等业务的有限责任公司。王永来勤向成功房地产公司购买址在南安市的商品房。之后，王永来向农业银行南安支行贷款400000元用于支付其所购买的涉案商品房房款。2015年8月7日，王永来（借款人）、王惠勤（抵押人）、成功房地产公司（保证人）与农业银行南安支行（贷款人）签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号为35020120150043519），其中，该合同第一部分通用条款约定的主要内容为：“保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；保证期间为借款到期日起二年；发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任：（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。”该合同第二部分特别条款约定的主要内容为：“借款金额40万元；借款用途为购买房产；借款期限180个月（之后确定自2015年8月14日起至2030年8月6日止）；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账户账号为62×××76;借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式；抵押房产为南安市的商品房；借款人、抵押人的违约行为，按借款本金数额的20%收取违约金；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等”。 王永来与王惠勤于2008年12月8日办理结婚登记手续，系合法夫妻关系，王惠勤于2015年8月7日向农业银行南安支行出具《共同还款承诺书》，承诺与王永来对《个人购房担保借款合同》项下所有贷款承担共同还款责任。 成功房地产公司于2015年7月27日向农业银行南安支行出具《承诺书》，承诺在王永来对所购房屋所有权证等相关手续办理完整前，对王永来在本案中的贷款承担阶段保证担保，若王永来未能按期偿还，愿承担贷款偿还连带责任。 2015年8月13日，农业银行南安支行与王永来就位于南安市的商品房到南安市房地产管理处办理了抵押权预告登记［预告登记证号:南房预（商）押字第××号］。 合同签订后，农业银行南安支行依约于2015年8月14日将400000元的借款款项划入王永来指定的银行账户内。 王永来、王惠勤自2018年10月起开始未能按时支付借款本息，成功房地产公司于2018年10月23日、于2018年11月30日代为清偿本金利息6296.73元，截至2019年4月4日止，王永来尚欠贷款本金331271.98元及相应未还的利息、罚息、复利2034.37元。 上述事实有营业执照、企业信用信息表、身份证明复印件、结婚证复印件、《人个购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》、《承诺书》、抵押权预告登记材料、贷款放款凭证、还款凭证、贷款余额清单、还款明细及当事人在庭审中的陈述为证，足以认定。 本院认为，农业银行南安支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权，与王永来、王惠勤、成功房地产公司签订的《人个购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当全面履行各自的义务。《人个购房担保借款合同》签订后，农业银行南安支行依约向王永来发放了贷款。王永来自2018年10月起至今，未能依约按期足额偿还农业银行南安支行借款本息，经催讨后，仍未能偿还借款，王永来的行为已构成违约，且王惠勤承诺对上述款项承担共同还款责任，故农业银行南安支行要求解除本案借款合同，并要求王永来、王惠勤支付尚欠借款本金331271.98元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。因农业银行南安支行与成功房地产公司对上述债务约定保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金及利息、罚息、复利等，保证期间为借款到期日起二年，成功房地产公司依法应对上述债务承担连带保证责任，故农业银行南安支行请求判令成功房地产公司对上述债务承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，应予支持，成功房地产公司在承担保证责任后，有权向王永来、王惠勤追偿。 农业银行南安支行与王永来、王惠勤就位于南安市的商品房设立的抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生特权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农业银行南安支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，农业银行南安支行要求在上述房屋的拍卖、变卖时享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。王永来、王惠勤、成功房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除中国农业银行股份有限公司南安市支行与王永来、王惠勤、南安成功房地产拓展有限公司于2015年8月7日签订的、合同编号为35020120150043519的《个人购房担保借款合同》； 王永来、王惠勤应于本判决生效之日起十日内偿还给中国农业银行股份有限公司南安市支行贷款本金331271.98元及截止至2019年4月4日止的利息、罚息、复利2034.37元，及自2019年4月5日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行有关规定计算）； 南安成功房地产拓展有限公司对上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向王永来、王惠勤追偿； 驳回中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6299.5元，适用简易程序审结，减半收取为3149.75元，由王永来、王惠勤、南安成功房地产拓展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄振东 二〇一九年八月十二日 书记员  施金龙 附：判决所依据的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。