福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民再322号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：詹建辉，男，1968年5月19日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：林梅金，女，1970年10月9日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 上述二再审申请人共同委托诉讼代理人：詹津津，女，1992年9月11日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区，系詹建辉、林梅金之女。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面。 法定代表人：詹开兴，董事长。 委托诉讼代理人：杨丽英，福建倍拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑凯泉，福建倍拓律师事务所律师。 再审申请人詹建辉、林梅金因与被申请人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2017）闽03民终1968号民事判决，向本院申请再审。本院以（2018）闽民申3707号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人詹建辉、林梅金的委托诉讼代理人詹津津，被申请人亿豪公司的委托诉讼代理人郑凯泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹建辉、林梅金再审请求：1.撤销二审判决，维持一审判决；2.被申请人亿豪公司承担一、二审诉讼费用。理由：1.二审法院认定亿豪公司在2016年7月1日起至2017年4月6日期间无办理房屋权属登记证书义务，免除其该期间的违约责任，该认定错误。2.二审法院计算亿豪公司应承担违约责任的违约期间错误。根据仙游县房管局出具的证据显示，亿豪公司办理讼争房屋的初始登记时间为2016年7月12日，并非亿豪公司主张的2016年6月30日，二审法院房屋初始登记的违约期间计算至2016年6月30日止是错误的。且二审法院认定亿豪公司在2016年6月30日前只应承担逾期办理初始登记的责任，但却没有按照合同约定的使用后60日内来计算违约期间的起算点，明显错误。亿豪公司迟迟不履行讼争房屋的初始预登记义务，履行后既未及时通知申请人，也未将办理权属登记所需的材料交给申请人，没有全面履行义务，因此二审法院认定“完成初始预登记后通知业务是亿豪公司负有的附随义务，不能根据该附随义务完成的时间来计算亿豪公司承担逾期办证的违约责任”属认定事实错误。 亿豪公司辩称，1.二审法院认定亿豪公司在2016年7月1日至2017年4月6日期间不承担逾期办证的违约责任正确。根据《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，亿豪公司既要办理房屋所有权初始登记，也要将权属登记至买受人名下。亿豪公司承担逾期办证的违约责任需要满足三个条件，包括业主缴纳办证费用、书面委托即办证期满而亿豪公司未履行义务。詹建辉、林梅金未按合同约定向亿豪公司提供委托手续，双方未形成委托办证关系。按照莆田市商品房交易习惯及亿豪公司收取业主代办证费用的习惯，业主自交房时即缴纳办证费用，但詹建辉、林梅金直至2017年3月7日才向亿豪公司缴纳办证费用，此期间系因买受人原因造成办证逾期的，亿豪公司不承担逾期办证责任。按照《商品房买卖合同》第十四条约定，亿豪公司逾期办证违约时间应从2017年4月7日起计算。2.詹建辉、林梅金怠于向亿豪公司缴纳办证费用，应自行承担迟延办证的后果。詹建辉、林梅金对业主交房时即向开发商缴纳办证费用非常清楚，却怠于向开发商缴纳办证费用。涉案《商品房买卖合同》并无亿豪公司办理初始登记后需要通知业主的规定。3.詹建辉、林梅金向法院诉求自2015年1月22日起计算逾期办证违约，系其对自身权利的处分，现在主张自2014年12月22日起计算逾期办证违约金不能成立。综上。二审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回詹建辉、林梅金的再审请求。 詹建辉、林梅金一审起诉请求：判令亿豪公司向詹建辉、林梅金支付逾期办理商品房权属证书违约金，以购房款1216793元为基数，按日万分之一点五，自2015年1月22日起计至涉案商品房权属登记在詹建辉、林梅金名下之日止。 一审法院认定事实：詹建辉、林梅金与亿豪公司于2011年8月27日签订商品房买卖合同，约定詹建辉、林梅金向亿豪公司购买位于仙游县东侧亿豪名城第6幢1001、跃层1101号房，购房价1216793元，詹建辉、林梅金已付清购房款，并向亿豪公司缴纳办证所需税费。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。 一审法院认为：亿豪公司已收取詹建辉、林梅金缴纳的办证所需税费，双方事实上形成委托办证关系，亿豪公司有义务办理涉诉房屋权属证书，亿豪公司亦未提供证据证明其已提供给詹建辉、林梅金办理商品房权属证书所需资料或已将涉诉商品房权属办理在詹建辉、林梅金名下，也未提供证据证明其有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。双方确认涉诉商品房已于2014年10月23日交付，商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，亿豪公司应承担支付逾期办证违约金的责任，詹建辉、林梅金请求自2015年1月22日起计算逾期办证违约金符合合同约定逾期办证违约金起算点。詹建辉、林梅金未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，如按双方约定以购房款的日万分之一点五计算逾期办证违约金将远超过因逾期办证给詹建辉、林梅金造成的实际损失，双方约定的违约金计算方法明显过高，亿豪公司已办理亿豪名城部分商品房权属证书，说明其已正在积极办理办证所需的前期手续，但因不动产权属登记政策变化必然对权属登记时间造成影响，延迟办证有部分原因不能归责于亿豪公司，且按合同第十四条约定亿豪公司在完成办理房屋所有权初始登记之后办证行为属于代办证行为，也应减轻亿豪公司逾期办证责任，逾期办证违约金应予以调低；亿豪公司主张按涉诉房屋同地段房屋租金标准计算违约金，但逾期办证违约金的损失不能等同于房屋租金损失，亿豪公司该主张没有依据，不予采纳。综上所述，依法酌情将本案逾期办证违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。詹建辉、林梅金未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，损失难以确定，因此违约金应不超过购房款的30%。综上所述，詹建辉、林梅金与亿豪公司自愿签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，亿豪公司应承担相应的违约责任。詹建辉、林梅金与亿豪公司约定逾期办证违约金过高，依法予以调整。詹建辉、林梅金不合理的诉讼请求予以驳回。据此，判决：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给詹建辉、林梅金逾期办理商品房权属证书的违约金。违约金计算方法为：自2015年1月22日起计至仙游县东侧亿豪名城第6幢1001、跃层1101号商品房权属登记在詹建辉、林梅金名下之日止，按购房款1216793元的日万分之一计算;上述逾期办理商品房权属证书的违约金以购房款1216793元的30%为限；二、驳回詹建辉、林梅金的其他诉讼请求。案件受理费2859元，由莆田亿豪房地产有限公司负担。 亿豪公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回詹建辉、林梅金的其他诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由詹建辉、林梅金负担。 二审法院查明，亿豪公司与詹建辉、林梅金对一审认定的事实均无异议，该院对一审认定的事实予以确认。 二审法院认为，亿豪公司与詹建辉、林梅金签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。詹建辉、林梅金在交房时没有向亿豪公司交纳代办证的契税及办证费用，双方之间也没有签订书面委托办证协议，其时双方之间没有形成委托办证关系。但亿豪公司于2014年10月23日交房后，在2016年6月30日才完成讼争房屋所有权初始登记，仍构成违约。亿豪公司完成讼争房屋所有权的初始登记后，在双方没有形成委托办证的情形下，应视为亿豪公司完成了初始登记的义务。完成初始登记后通知业主仅是亿豪公司负有的附随义务，不能根据该附随义务完成的时间来计算亿豪公司承担逾期办证的违约责任。因詹建辉、林梅金主张自2015年1月22日开始计算逾期违约金，故违约金应自2015年1月22日开始计算。故本院认为亿豪公司逾期办理初始登记的违约期间应为2015年1月22日起至2016年6月30日止。亿豪公司自认在2017年3月7日收取了詹建辉、林梅金代办证的契税及办证费用，此后，双方形成了委托办证关系，故亿豪公司仍应承担2017年4月7日起至亿豪公司将讼争商品房房屋权属证书登记至詹建辉、林梅金名下之日止的逾期办证违约金。亿豪公司主张因政府原因及政策因素等不可归结于亿豪公司的原因导致不能办证，但其提供的证据不能证实该主张，应承担举证不能的不利后果。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。一审法院已经综合考虑办证的各种因素，将亿豪公司应承担的逾期办证违约金计算标准调低为每日按已付购房款的万分之一计算，亿豪公司主张应再调低违约金计算标准没有依据，不予支持。据此，判决：一、撤销福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初1220号民事判决；二、上诉人莆田亿豪房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人詹建辉、林梅金自2015年1月22日起至2016年6月30日止及自2017年4月7日起至仙游县东侧亿豪名城第6幢1001、跃层1101号商品房权属登记在詹建辉、林梅金名下之日止每日按购房款1216793元的万分之一计算的逾期办证违约金；三、驳回被上诉人詹建辉、林梅金的一审其他诉讼请求；四、驳回上诉人莆田亿豪房地产有限公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费2859元，由詹建辉、林梅金负担1400元，由莆田亿豪房地产有限公司负担1459元；本案二审案件受理费2859元，由詹建辉、林梅金负担1400元，由莆田亿豪房地产有限公司负担1459元。 再审开庭中，詹建辉、林梅金提供两组证据：仙游县不动产登记中心出具的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记材料，证明涉案房屋初始登记时间为2016年7月12日。詹建辉、林梅金不动产登记信息证明、不动产权证，证明2017年9月1日涉案房屋已登记至詹建辉、林梅金名下。 亿豪公司质证认为，詹建辉、林梅金提供证据真实，涉案房屋初始登记时间是2016年7月12日，办理权属转移登记时间是2017年9月1日。 鉴于双方当事人对上述两组证据的真实性无异议，本院予以确认；本院审理查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：亿豪公司是否应承担2016年7月12日至2017年4月6日逾期办证违约责任？案涉《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。从审查查明看，讼争的合同并未有附件六，委托办证具体事项并未约定，第二款因意思表示不完整、合同双方当事人有争议导致不能适用，本案应适用讼争合同第十四条第一款。在本案答辩和再审开庭中，亿豪公司主张按照合同约定和实践做法，开发商既要办理房屋所有权初始登记，也要办理房屋权属登记至买受人名下，即本案房屋办证责任均在开发商。本院认为，根据讼争合同第十四条第一款约定和再审查明情况，亿豪公司既要办理房屋初始登记，也要代办房屋产权证，办证义务在在亿豪公司，且该义务应在房屋交付90日内履行完毕。如果因亿豪公司原因导致詹建辉、林梅金不能在该期间取得权属证书，则亿豪公司应承担违约责任，直至詹建辉、林梅金取得权属证书为止。亿豪公司对其承担办证义务并无异议，亿豪公司认为，其应当免除2016年7月12日-2017年4月6日期间违约责任，原因是詹建辉、林梅金并未缴纳办证费用。从再审查明情况看，亿豪公司并未提供证据证明其在交房后或房屋办理初始登记后通知詹建辉、林梅金缴纳办证费用，且亿豪公司原审亦主张由于政府的原因导致迟延办证，故涉案房屋未能办证原因并不在詹建辉、林梅金，亿豪公司主张免除2016年7月12日-2017年4月6日期间违约责任不能成立，不予采纳。同时，一审法院综合各方面因素，也已对亿豪公司应承担的违约金计算标准予以调低，减轻了亿豪公司的违约责任。一审法院认定事实清楚、法律适用正确。二审法院认定双方当事人在房屋初始登记后未形成委托办证关系，免除亿豪公司2016年7月12日-2017年4月6日期间违约责任，系认定事实错误，应予纠正。 综上，詹建辉、林梅金再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销莆田市中级人民法院(2017)闽03民终1968号民事判决； 二、维持莆田市仙游县人民法院（2017）闽0322民初1220号民事判决； 一、二审案件受理费合计5718元，由詹建辉、林梅金负担1994元，由莆田市亿豪房地产有限公司负担3774元。 本判决为终审判决。 审判长  谢志洪 审判员  沈瑞敏 审判员  陈顺利 二〇一九年八月二十六日 法官助理郑义定 书记员陈思 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。