广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5872号原告：曾金兰，女，1970年11月26日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。被告：郭建军，女，1955年8月1日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：邓丹花，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱宏润，广东广之洲律师事务所律师。第三人：广州市花都区新华标准五金水电商店，住所地广州市花都区新华街建设北路102号好景楼，统一社会信用代码92440101L31866942T。经营者：曾联辉。委托诉讼代理人：江耀祖，系该公司员工。第三人：广州三才体育发展有限公司，住所地广州市花都区新华街商业大道东田美石场边华士楼之二第二层，统一社会信用代码91440101MA59EU2R63。法定代表人：郭建军,系该公司经理。委托诉讼代理人：邓丹花，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱宏润，广东广之洲律师事务所律师。原告曾金兰与被告郭建军、第三人广州市花都区新华标准五金水电商店（以下简称新华五金商店）、第三人广州三才体育发展有限公司（以下简称三才体育）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾金兰的委托诉讼代理人柯漫，被告郭建军及第三人三才体育的共同委托诉讼代理人邱宏润、邓丹花，第三人新华五金商店的委托诉讼代理人江耀祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾金兰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋占有使用费655000元（暂计至2019年5月9日）；2.被告向原告交还租赁物，并且按照每月3万元的标准计算房屋占有使用费，自2019年5月9日计至实际交还租赁物为止；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告及第三人三才体育向原告交还租赁物，并且按照每月27000元的标准计算房屋占有使用费，自2019年5月9日计算至实际交还租赁物为止；2.诉讼费由被告及第三人三才体育承担。事实和理由：原告与被告于2016年10月12日签订《租赁合同》，原告向被告出租，位于花都××××商业大道东华士楼之二第二层（含一楼部分地面以及楼梯间），商铺二楼面积700平方米，阳台400平方米，一楼地面以及楼梯间地面100平方米，合计出租面积1200平方米。租期自2016年8月10日至2019年11月9日，前三个月为免租期。2016年11月10日至2018年11月9日，每月租金为25000元；2018年11月10日至2019年11月9日，每月租金为27000元。租金按期支付，当期30日前支付。合同十三条约定履约保证金为50000元。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用。被告支付了保证金50000元，以及2016年11月、12月、2017年1月共三个月的租金75000元。被告拖欠租金至今，经过原告多次催告未能清偿。虽然合同约定的租赁物没有办理规划报建手续，但没有影响被告的实际使用。原告根据相关的法律规定，向被告主张房屋占有使用费。原告主张具体计算方式为：2017年2月10日至2018年11月9日的房屋占有使用费，按照每月25000元的标准，共21各月，此阶段合计525000元；2018年11月10日至2019年5月9日，按照每月30000元的标准，共6个月，此阶段合计180000元；两阶段的占有使用费暂合计705000元。原告相应扣减保证金50000元，被告应对支付房屋占有使用费655000元，被告至今仍在使用租赁物，应该继续支付房屋占有使用费至实际交还之日止。被告郭建军及第三人三才体育辩称，第三人新华五金商店是实际出租方，原告只是名义上的出租方，原被告双方在2016年10月12日签订了租赁合同一份，随后郭建军以租赁场所成立了广州三才体育发展有限公司，其后双方将合同主体变更为广州市花都区新华标准五金水电商店和广州三才体育发展有限公司，并签订了一份《租赁合同》。至今为止，租赁的保证金和租金均是向广州市花都区新华标准五金水电商店缴纳，该商店也出具了相关的收据。我方没有欠付原告租金。被告在2016年11月成立三才体育经营至今。2017年2月起租金交付给标准五金，原告起初是新华五金商店的经理，但是之后没有担任，曾金兰、曾丽琴均是新华五金商店的股东，虽然涉案房屋所在的土地是原告与田美经济社签订，但是之后的建筑设计、建筑出资均是新华五金商店建筑，权利自然也是由标准五金行使，我方向新华五金商店交租并无不妥，我方基于原告的要求向标准五金交付5万押金，2016年11月10日-2017年1月9日3个月的租金是交付给原告，后面因为原告不是新华五金商店的经理，为了明确权利义务，新华五金商店与三才体育2017年重新签订租赁合同，确认租金之后向新华五金商店交付。原告与新华五金商店关系特殊，押金和租金均是交给原告，只是收据由新华五金商店出具，印证了原告是新华五金商店的经理，代表了新华五金商店在行使权利。关于租金，从2016年11月10日-2018年11月9日，每月租金是25000元，从2018年11月10日-2019年11月9日，每月租金27000元，所以不是原告主张的自2019年5月9日每月3万元。原告只是挂名者，没有实际权利，实际权利由新华五金商店行使，故原告的诉请应该全部驳回。第三人新华五金商店辩称，一直以来涉案租赁物的权利义务均是我方承担和行使的，我方庭后5个工作日内提交向田美经济社缴纳土地租金的凭证。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都××××商业大道东华士楼之二第二层（含一楼部分地面及楼梯间），本院致函广州市规划和自然资源局花都区分局调查涉案标的物是否办理建设工程规划许可证或者经相关部门批准建设，广州市规划和自然资源局花都区分局复函本院称未查询到涉案地块办理建设工程规划许可证的记录。2009年3月26日，广州市花都区新华田美村经济发展公司（甲方）与曾金兰（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将商业大道东田美石场边1900平方米的自留地出租给乙方使用，租期从2009年3月1日起至2029年2月28日止；租金及土地补偿管理费在每季度5号前缴交，甲方只开具收据给乙方，如乙方需要或国家规定开具正式发票时，税费由乙方负责；乙方自筹资金负责该地设计、报建、建筑等费用；双方还约定其他内容。广州市花都区新华田美村经济发展公司于2019年6月20日向曾金兰出具了费用为2108.72元的收据，该收据记载：“交来2019年4月至6月企业所得税和房产税”内容。该公司并于2019年6月24日出具了《情况说明》，内容如下：“兹证明曾金兰与本公司于2009年3月26日签订《土地租赁合同》，本公司出租位于商业大道东田美石场边，面积1900平方米自留地给曾金兰，期限自2009年3月1日至2029年2月28日。曾金兰在上述土地上建有建筑物，曾金兰有权就地上建筑物以及土地对外转租。特此情况说明。”2016年10月12日，曾金兰（甲方、出租方）与郭建军（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租给乙方使用，租期从2016年8月10日至2019年11月9日；前三个月为免租期，2016年11月10日至2018年11月9日租金为300000元/年，2018年11月10日至2019年11月9日租金为324000元/年；本合同签订之日，乙方向甲方交付履约保证金50000元；双方还约定了其他事项。2016年8月12日，郭建军的女儿陈明静向曾金兰支付涉案租赁物保证金50000元，曾金兰以新华五金商店的名义向郭建军出具收据。2017年5月，新华五金商店（甲方、出租方）与三才体育（乙方、承租方）就涉案租赁物签订《租赁合同》，该合同关于租赁期限、租金标准与曾金兰、郭建军签订的《租赁合同》一致。其中，租赁合同第十八条补充条款注明了以下事项：（一）本合同根据2017年3月22日广州市花都区田美村经济发展公司开具的证明而签订，该证明证明广州市花都区新华标准五金水电商店对花都××××商业大道东华士楼之二第二（含一楼部分地面及楼梯间）有出租权。（二）曾金兰代表人江永泽于2016年8月9日与陈明静签订的关于花都××××商业大道东华士楼之二第二层（含一楼部分地面及楼梯间）的出租合同，以及2016年10月l2日曾金兰与郭建军签订的关于花都××××商业大道东华士楼之二第二层（含一楼部分地面及楼梯间）的租赁合同，以上两份合同均为相同租赁标的，相同租赁时间，根据2017年1月l8日花都区新华街标准五金水电商店告知声明，原广州市花都区新华街标准五金水电商店总经理曾金兰已于2016年3月31日离职，因此以上两份合同在本新合同签署之日起作废失效，并请广州市花都区新华标准五金水电商店负责告知原物业出租人曾金兰和江永泽本合同相关权利与义务。（三）本合同签署后，广州三才体育发展有限公司法人郭建军将每月场地租金转账至广州市花都区新华标准五金水电商店负责人曾丽琴以下账户。（四）自本合同签订之日起，广州三才体育发展有限公司只与广州市花都区标准五金水电商店执行对花都××××商业大道东华士楼之二第二层（含一楼部分地面及楼梯间）地址物业的租赁合同，如曾金兰、江永泽对该物业的租赁权提出异议，由广州市花都区标准五金水电商店及其负责人曾丽琴出面协调；由此产生的全部法律责任和对广州三才体育发展有限公司产生的全部损失，由广州市花都区标准五金水电商店全权承担。（五）自合同签订当月，广州三才体育发展有限公司将一次性支付给广州市花都区标准五金水电商店3个月的租金，其中含2017年3月-4月标准五金提出该物业发生出租权纠纷而暂支付租金的两个月租金，及2017年5月签订本新合同的当月租金，共计75000.00元。2017年1月18日，新华五金商店向三才体育发出《告知声明》，内容为：本公司总经理曾金兰已于2016年3月31日个人原因离职，我司郑重声明今后其在外的一切商业活动皆属于个人行为，所造成的任何经济损失及法律责任皆与我公司无关。现总经理一职由江睿祖负责，所有相关工作已经交接完毕；敬请知照！感谢贵公司一如既往的支持与信任，真诚合作，互利共赢！2017年3月8日，新华五金商店出具《关于租赁合同部分变更执行的确认书》，内容为：关于广州市花都××××商业大道东华士楼之二第二层物业出事宜，2016年8月9日，陈明静与江永泽签订《租赁合同》，2016年10月12日郭建军又与曾金兰签订《租赁合同》。作为该物业实际的权利人，广州市花都区新华标准五金水电商店现在确认如下：租赁合同内容参照郭建军与曾金兰签订的合同，但权利和义务承担主体变更为广州市花都区新华标准五金水电商店和广州三才体育发展有限公司，并重新签订广州三才体育发展有限公司与广州市花都区新华标准五金水电商店的场地租赁合同。如由此变更引起的全部纠纷和法律任由广州市花都区新华标准五金水电商店承担。郭建军提交《关于项目实际权益的确认书》以及广州市花都区新华田美村经济发展公司《证明》，拟证明涉案租赁物曾金兰只是代表，实际出租人为第三人新华五金商店。《关于项目实际权益的确认书》中并无明确涉案租赁物的内容。《证明》内容如下：我公司将商业大道东田美石场边华士楼之二（花都区大顺里一巷24号之二），面积1900平方米的自留用地出租给曾金兰（广州市花都区新华标准五金水电商店）使用，租赁期从2009年3月1日起至2034年2月28日止，共贰拾伍年期限。广州市花都区新华标准五金水电商店自筹资金负责该地设计、报建、建筑等费用，办理临建用水、用电等。并由广州市花都区新华标准五金水电商店经营管理。现该建筑物建成共两层半，首层1050平方米，二层700平方米，三层150平方米。合同期满后，一切建筑物归我公司所有。另查明，新华五金商店的经营者曾联辉与曾金兰为父女关系，郭建军为三才体育的法定代表人及股东。涉案租赁物2016年11月至2017年1月租金由郭建军向曾金兰缴交。2017年2月至2019年5月的租金由三才体育向新华标准五金缴交。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证，故曾金兰与郭建军签订的《租赁合同》以及新华五金商店与三才体育签订的《租赁合同》均无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”合同无效，原告曾金兰收取的被告的租赁保证金50000元应予以返还。本案中，被告郭建军及第三人三才体育一直按时缴交租金，并无拖欠。本案争议焦点为被告郭建军及第三人三才体育应当向原告还是新华五金商店返还租赁物及支付占用费用。本院认为，原告曾金兰提供其与案外人广州市花都区新华田美村经济发展公司《土地租赁合同》以及广州市花都区新华田美村经济发展公司于2019年6月24日的《情况说明》，证明原告曾金兰对涉案租赁物享有占有使用等相关权利。被告郭建军及第三人三才体育提交的证据不足以证明第三人新华五金商店对涉案租赁物享有出租等相关权利，且原告曾金兰对于被告及第三人三才体育提交的《确认书》、《证明》、《告知声明》、《变更执行的确认书》不予确认，上述证据也印证了原告曾金兰对涉案租赁物的相关权利。第三人新华五金商店主张涉案租赁物的权利和义务由其行使，但并未提交证据证明。综上，被告郭建军及第三人三才体育应向原告曾金兰返还租赁物并按照每月27000元（324000元÷12月）标准向原告支付2019年5月9日之后的占用费，直至交还租赁物为止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：一、被告郭建军及第三人广州三才体育发展有限公司自本判决发生法律效力之日起六十日内向原告曾金兰交还位于广州市花都区新华街商业大道东华士楼之二第二层（含一楼部分地面及楼梯间）的租赁物；二、被告郭建军及第三人广州三才体育发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾金兰支付上述租赁物的占用费（扣除50000元保证金后按照每月27000元标准自2019年5月9日起支付至实际交还之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1825元，由原告曾金兰负担912.5元，由被告郭建军及第三人广州三才体育发展有限公司负担912.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王大亮二〇一九年八月八日书记员  曾佩仪