江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初3971号原告:招商银行股份有限公司新沂支行，住所地新沂市公园路200-2号。法定代表人：王勇，该行行长。委托诉讼代理人:李静静、金琼，江苏达谕律师事务所律师。被告：王峥，男，1987年7月24日出生，汉族，住新沂市。被告：蒋梦馨，女，1989年12月6日出生，汉族，住新沂市。被告：江苏辰华房地产开发有限公司，住所地新沂市钟吾南路19号。法定代表人：沈建国，该公司经理。委托诉讼代理人：周庭芳、陈施萍，江苏摩天律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司新沂支行(以下简称招商行新沂支行)与被告王峥、蒋梦馨、江苏辰华房地产开发有限公司(以下简称辰华房地产公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告招商行新沂支行的委托诉讼代理人金琼、辰华房地产公司的委托诉讼代理人周庭芳到庭参加诉讼；被告王峥、蒋梦馨经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年4月22日，本院依据原告招商行新沂支行的申请，查封了被告王峥所有的位于新沂市新安街道辰华丽都房产(保全价值为34万元),招商行新沂支行为此支出保全费2220元。本案现已审理终结。招商行新沂支行向本院提出诉讼请求:1.判令王峥、蒋梦馨偿还贷款本金245977.43元、利息6579.96元，罚息159.02元、复息123.3元（该利息、罚息、复息暂计算至2018年11月9日，以后发生的利息、罚息、复息按照合同约定的计息方式计算至实际偿还完毕之日，以银行数据为准），本息暂计算为252839.71元；2.本案中为实现债权而产生的律师费21700元及诉讼费、保全费由王峥、蒋梦馨承担；3.招商行新沂支行对上述债务承担连带担保责任；4.招商行新沂支行对登记在王峥名下位于新沂市抵押房产在上述债权范围内优先受偿。事实和理由：2015年8月2日，王峥、蒋梦馨与招商行新沂支行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定王峥、蒋梦馨为购买位于新沂市的房产向招商行新沂支行申请个人购房贷款28万元，贷款期限为180个月，自2015年8月31日起至2030年8月31日止，王峥、蒋梦馨以上述房产作为抵押担保，与招商行新沂支行签订《徐州市房地产抵押合同》，并办理了抵押物登记手续，辰华房地产公司为上述贷款行为提供连带保证责任。2015年9月1日，招商行新沂支行将28万元贷款发放给王峥、蒋梦馨，两被告为共同借款人且系夫妻关系，该笔债务发生在夫妻关系存续期间，两被告应当承担共同还款责任。王峥、蒋梦馨未答辩、未举证。辰华房地产公司辩称，1.王峥、蒋梦馨为购买房屋向招商银行申请按揭贷款，我公司为其提供阶段性担保，担保日起至办妥抵押登记之日。2016年8月25日，该房屋已具备办证条件，我公司多次通知王峥、蒋梦馨前来办理，虽然王峥本人已经于2017年6月9日从我公司领取了该房屋的不动产权证明，却怠于办理不动产登记及抵押登记，我公司不存在任何过错，不应该再承担担保责任；若法院认定我公司确需承担保证责任，应先处置抵押物偿还贷款，不足部分再由我公司承担连带责任。2、关于结欠借款本金及利息问题，公司并非合同当事人，请求依法审查后认定王峥、蒋梦馨欠本金及利息金额，招商银行主张的罚息及复息部分无法律依据，不予支持。3、关于招商银行主张的律师损失费，我公司认为，不归还借款、未办理抵押登记的过错并非由我公司造成，故律师费不应该由我公司承担。如果法院确认需要我公司承担相应律师费，我公司认为：招商银行主张的律师费截止至本案起诉之日并未实际发生，不应作为损失主张赔偿；律师费计算标准过高，不应得到支持。综上，请求法院驳回对我公司的诉讼请求。招商行新沂支行为支持其诉讼请求，向本院提交了个人购房贷款及担保合同一份、个人贷款借款借据一份、徐州市房地产抵押合同一份、个人贷款支付明细一份、委托代理合作协议和诉讼委托代理协议各一份等作为证据。王峥、蒋梦馨在答辩期内未提出答辩，在举证时限内也未提出相反的证据，其无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，招商行新沂支行提供的证据客观真实、内容合法，与本案均具有关联性，应依法认定作为定案依据。本院经审查认定事实如下：2015年8月2日，招商行新沂支行与王峥、蒋梦馨、辰华房地产公司共同签订编号为********《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定：王峥、蒋梦馨向招商行新沂支行借款28万元用于购买位于新沂市的房屋，借款期限为180个月，自2015年8月31日起至2030年8月31日止，还款方式为按月等额本息还款；如借款人未按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金在本合同执行利率（年利率5.13%）水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕止，对不能按时支付的利息按罚息利率按日计收复息；同时约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除合同，宣布合同项下的借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及其他费用。该合同还约定，本合同项下的借款担保为抵押加阶段性保证，自合同生效之日至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人之日前，由辰华房地产公司提供连带责任保证。2015年9月11日，招商行新沂支行按约定将贷款28万元汇入王峥、蒋梦馨指定的辰华房地产公司账户。自2018年3月5日起，王峥、蒋梦馨未按约定偿还借款本息，截至2018年11月9日，王峥、蒋梦馨拖欠贷款本金245977.43元，利息6579.96元，罚息159.02元，复息123.3元。另查明，2015年9月8日，招商行新沂支行与王峥、蒋梦馨签订了《房地产抵押合同》一份，约定王峥、蒋梦馨以其购买的位于新沂市的房屋抵押给招商行新沂支行，抵押期限自2015年8月31日起至2030年8月31日止，该房屋在新沂市房产局办理了“预购商品房期权抵押登记”，同时载明“在抵押期间房屋竣工的，应重新办理房地产抵押登记”。后该房屋未重新办理正式的抵押登记。本院认为：招商行新沂支行与王峥、蒋梦馨、辰华房地产公司签订的个人购房借款及担保合同、徐州市房地产抵押合同，系各方真实意思的表示，各方均具有签订和履行该合同的主体资格，且合同的内容未违反有关法律规定，因而合法、有效，应受法律保护，各方均应按合同约定履行各自的义务。招商行新沂支行依照约定向王峥、蒋梦馨支付了借款28万元，招商行新沂支行履行了借款合同的贷款发放义务，王峥、蒋梦馨应按借款合同约定的等额本息还款方式偿还借款，但自2018年3月起，王峥、蒋梦馨已连续违约，招商行新沂支行根据合同约定解除合同，并要求王峥、蒋梦馨偿还全部借款本息，符合法律规定，本院予以支持。因王峥、蒋梦馨与招商行新沂支行签订的购房合同中明确约定借款人未按时足额偿还贷款应承担的违约责任，且招商行新沂支行主张的利息、罚息、复息的利率总合，未超出国家关于限制利率的规定范围(不超过年利率24%)，本院予以支持。招商行新沂支行主张对王峥、蒋梦馨购买的位于新沂市的房屋优先受偿，因该房产办理的只是抵押预告登记，至今尚未办理抵押登记，招商行新沂支行主张对该抵押房屋享有优先受偿权的条件并不具备，本院不予支持。因王峥、蒋梦馨至今未办理商品房现房的抵押登记手续，招商行新沂支行也未取得该抵押登记的房屋他项权证书，因此，辰华房地产公司作为保证人应按合同约定对王峥、蒋梦馨的债务承担连带保证责任。招商行新沂支行虽然提供了委托代理合作协议、诉讼委托代理协议，但未提供实际支出律师费的证据，故本院对招商行新沂支行要求三被告支付律师费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、王峥、蒋梦馨于本判决生效后十日内偿还招商银行股份有限公司新沂支行借款本金245977.43元，利息6579.96元，罚息159.02元、复息123.3元（计算至2018年11月9日，以后利息、罚息、复息按合同约定计算至实际给付之日）；二、江苏辰华房地产开发有限公司对王峥、蒋梦馨的上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向王峥、蒋梦馨追偿；三、驳回招商银行股份有限公司新沂支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5418元，保全费2220元，合计7638元，由王峥、蒋梦馨、江苏辰华房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  邵红梅人民陪审员  史广群人民陪审员  王 艳二〇一九年八月二十一日书 记 员  刘晶晶