上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初2118号原告：上海四新钢结构工程股份有限公司，住所地上海市宝山区。诉讼代表人：上海四新钢结构工程股份有限公司管理人。负责人：华烨。委托诉讼代理人：吴潇，上海中城世纪律师事务所律师。被告：中通远大环境能源科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘维端，总经理。委托诉讼代理人：余学金，上海金显律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈康夫，上海金显律师事务所律师。第三人：上海亿朋供应链有限公司，住所地上海市宝山区月罗路XXX号XXX幢XXX室，实际经营地上海市宝山区石洞口路XXX号。法定代表人：陈涛，总经理。委托诉讼代理人：滕震。原告上海四新钢结构工程股份有限公司(以下简称四新公司)诉被告中通远大环境能源科技有限公司(以下简称中通公司)对外追收债权纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四新公司的委托诉讼代理人吴潇、被告中通公司的委托诉讼代理人余学金、第三人上海亿朋供应链有限公司(以下简称亿朋公司)的委托诉讼代理人滕震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中通公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2016年10月1日签订的《厂房(包含场地)租赁合同》自2018年1月1日解除；2、判令被告及第三人从上海市宝山区石洞口路XXX号的场地和厂房(以下简称系争厂房及场地)迁出；3、判令被告按每年218万元，自2019年1月1日起每年228万元，并自2019年1月1日起每二年递增10万元的标准向原告支付自2018年1月1日起至被告及第三人从系争房屋迁出之日止的系争房屋占有使用费。事实与理由：原告将上海市宝山区月浦工业园区内(石洞口100号)的场地及厂房(以下简称系争场地及厂房)出租给被告，双方就租赁事宜于2016年10月1日签订《厂房(包含场地)租赁合同》。2017年9月，上海市宝山区人民法院裁定受理原告破产清算申请，原告认为以上租赁合同自2018年1月1日起不再履行。但被告及第三人仍占用系争场地及厂房并欠付租金，故原告向本院提出上述诉请。被告中通公司辩称，不同意原告的诉请。双方签订的租赁合同，经法院判决是真实有效的，合同目前还在履行中，原告如果要解除合同，是单方解除，是否解除由法院依法判决；对于诉请2，原告没有事实和法律依据，原告对被告将系争场地及厂房转租给第三人是认可的，对第三人的装修、投资都是认可的，原告在没有赔偿相应损失的情况下是无权要求被告及第三人迁出的；对于诉请3，确认是从2018年1月1日起没有支付过租金，但2018年有三个月免租期，2019年起的租金无异议。第三人亿朋公司述称，不同意迁出，2017年9月24日，其和被告签订过补充协议，被告认可其在里面投资；原告诉讼代表人也曾经找过其，要求其支付2018年6月1日起的占有使用费，其认为是可以继续使用系争场地及厂房的，之后其又有新的添附物，合同解除的话，其有损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：中通公司就系争场地及厂房租赁事宜诉四新公司、季妙兴租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日作出(2018)沪0113民初7336号判决，该案经审理认定事实如下：2016年9月13日，四新公司向季妙兴出具委托书，委托季妙兴办理以下相关事项：一、代为出租公司名下不动产；二、代为至人民法院对公司债务纠纷进行谈判；三、代为代表公司参加公司重组谈判。委托期限自委托书签署之日起至2017年9月12日止。受托人在其权限范围内所签署的有关合同、文件委托人均予以认可。2016年9月18日，上海市宝山公证处出具《公证书》，证明四新公司的法定代表人王燕芳于2016年9月13日在公证处公证员面前，在上述《委托书》上签名并加盖公章，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2016年10月1日，出租方四新公司(甲方)与承租方中通公司(乙方)签订《厂房(包含场地)租赁合同》，约定甲方将石洞口100号场地、厂房出租给乙方，场地面积约7亩，厂房面积8,522.5平方米；租赁期共10年，自2017年1月1日至2026年12月30日；年租金218元，每两年租金递增10万元，押金10万元。双方另约定，甲方出租给乙方的厂房及场地均合法有效，如因厂房及场地出现的问题给乙方造成的损失全部由甲方承担；本合同签订时预付定金10万元，合同生效后定金转为合法押金；本合同签订后甲方给乙方办理的再生资源无害化处理项目的所有可正常运营的手续及该厂房和土地移交给乙方后，乙方3个工作日内向甲方支付厂房租金50万元，租金付三押一，先付后用；双方约定租赁期内每年12月30日作为年度租金付款日，先付后用；甲方收款账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、开户行建设银行闵行区支行、户名季妙兴；甲方保证租赁场地在交付乙方时万一发生有关租赁场地的诉讼、仲裁情况，由甲方解决，保证在乙方租赁期的生产不受影响，乙方承租后，若非乙方自身原因而使租赁场地内的财产遭受损失，甲方有义务向有责任的任何第三方追究相关责任及经济赔偿，如给乙方造成损失甲方承担全部责任及经济赔偿；等。该份合同上，甲方落款处加盖了四新公司的公章，并由季妙兴签字确认。同日，季妙兴以四新公司的名义出具了收据一份，载明今收到中通公司石洞口路XXX号房租押金10万元，并加盖了四新公司的公章。2017年1月16日，四新公司与中通公司签订补充协议一份，约定，租金始算日为2017年3月31日起算，租赁期限顺延自2017年3月31日起至2027年3月30日止；如乙方建筑垃圾处理项目审批成功的，一次性补偿60万元给甲方，如果不成功，就无需支付，如建筑垃圾处理项目审批不成功，租赁场地及厂房乙方将做仓储使用或其他使用或转租，如转租引发的所有后果由乙方全部承担；等。该份补充协议上，甲方落款处加盖了四新公司的公章，并由季妙兴签字确认。同年3月3日，四新公司与中通公司共同出具情况说明一份，主要内容为中通公司已支付四新公司2017年房屋租金109万元、押金10万元。该份情况说明落款处加盖了四新公司的公章，并由季妙兴签字确认。同年9月30日，四新公司与中通公司签订补充协议一份，主要内容为四新公司承诺中通公司在2018年全年的租金给予三个月的免租期，即2018年全年租金中扣除三个月租金，从第二季度起每个季度免交一个月房租，从第二季度起每季度付两个月房租。该份补充协议上，甲方落款处加盖了四新公司的公章，并由季妙兴签字确认。再查明，四新公司系石洞口路XXX号厂房产权人。根据不动产登记簿信息，该房地产于2015年7月15日，被四川省自贡市大安区人民法院司法查封；于2016年12月12日，被上海市普陀区人民法院司法查封；于2017年4月19日，被上海市宝山区人民法院司法查封。2017年9月26日，本院作出(2017)沪0113破3-1号民事裁定书，裁定受理四新公司的破产清算申请。2017年10月25日，本院指定上海华鸿清算事务有限公司担任原告的管理人，华烨为管理人负责人。该案认为，季妙兴持公证委托书作为四新公司的委托代理人与中通公司签订的《厂房(包含场地)租赁合同》，对四新公司具有约束力。故，《厂房(包含场地)租赁合同》合法有效，四新公司、中通公司均应恪守。根据相关规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。涉案租赁合同约定的租期至2026年12月30日届满，在该合同的履行期间，即2017年9月26日本院受理了四新公司的破产清算申请。故根据上述规定，四新公司有权决定是否继续履行与中通公司的租赁合同。审理中，四新公司明确表示不同意继续履行涉案租赁合同，故中通公司要求继续履行涉案租赁合同的诉请，本院不予准许。据此在2018年9月17日作出一审判决驳回原告中通远大环境能源科技有限公司要求继续履行租赁合同等的全部诉讼请求。该案现已生效。本案审理中，中通公司表示系争场地及厂房转租给了第三人亿朋公司，亿朋公司对场地进行了添附，产生大量的投资，亿朋公司的损失就是中通公司的损失，为此其向法庭出示了以下证据：证据一，中通公司与哲盛公司于2017年9月24日就石洞口路XXX号租赁事宜签订的房屋租赁合同，租期为2017年12月21日至2029年10月29日，2017年10月1日至2017年12月20日为免租期，仓库面积8,522.5平方米，年租金为2,799,600元，土地4亩，年租金16万元；证据二，四新公司(甲方1)、中通公司(甲方2)、哲盛公司(乙方)于2017年9月24日签订的补充协议，约定在租赁期内，该厂房占有范围内的土地使用权依法提前收回，该厂房因社会公共利益被依法征用的，该厂房因城市建设需要被依法列入房屋动迁许可范围的，双方应积极配合，甲方厂房的赔偿款属于甲方所得，乙方装修费，停工损失及搬迁费等赔偿款属于乙方所得。甲方同意乙方将厂房土地进行转租。该份补充协议上，甲方落款处加盖了四新公司的公章，并由季妙兴签字确认；证据三，中通公司与哲盛公司于2017年10月21日签订的补充协议，约定厂区的改造项目明细；证据四，中通公司(甲方)、哲盛公司(乙方)、亿朋公司(丙方)于2018年2月10日签订三方确认备忘录，约定甲、乙、丙三方均确认，因2017年丙方尚未设立，故2017年9月24日由乙方代尚未设立的丙方向甲方承租上海市宝山区石洞口路XXX号厂房作为过渡。现因丙方已设立并在租赁场地内实际经营，自本备忘录签订之日起，甲方应妥善向丙方履行出租人的权利义务，丙方承接乙方的各项权利义务，自租赁关系形成之日就租赁场地内可能产生的一切权利主张及争议现尚未处理者，甲方均应直接与丙方进行对接处理；证据五，亿朋公司在筹备中及筹备后的装饰装修合同。证据一至三，试图证明系争场地经四新公司认可已转租给哲盛公司，四新公司承诺如合同解除或搬迁造成损失获得赔偿款的，哲盛公司有权获得；证据四，试图证明2017年因亿朋公司尚未成立，暂时由哲盛公司代亿朋公司与中通公司签订合同作为过渡，亿朋公司2018年2月设立后，确认租赁合同承租人变更为亿朋公司；证据五，试图证明亿朋公司的投资损失。四新公司对以上证据的真实性均不认可，且认为与本案无关，亿朋公司的损失与本案无关；对于证据二，季妙兴在签订该补充协议时，已经没有代理权限了，且盖的章不是公司的章，2017年9月26日，法院已受理四新公司的破产清算申请，只有管理人可以签订协议。第三人对以上证据的真实性均无异议。另查明，亿朋公司于2018年2月7日成立。审理中，中通公司及亿朋公司确认，中通公司承租的系争场地及厂房全部转租给了亿朋公司，亿朋公司系系争场地及厂房的实际使用人，其用做物流。审理中，第三人亿朋公司向法庭出示了清算组的谈话记录和清场公告，试图证明清算组主动找其要求其支付租金，可显示清算组要求其继续履行合同，但后来又不继续履行，要求其清场。四新公司对于真实性无异议，该证据不能表明四新公司同意亿朋公司继续使用租赁物，主张占有使用费与能否继续履行合同是无关的。中通公司对该证据的真实性无异议。关于押金及租金支付情况，中通公司表示2017年租金已经全部支付完毕，2018年1月起未支付，押金支付10万元，四新公司可以抵扣2018年以后欠付的租金；四新公司表示押金系季妙兴收取，四新公司已在另案中向季妙兴主张，本案中押金10万元同意在未付租金中予以抵扣。关于2017年9月30日，季妙兴代表四新公司与中通公司签订的补充协议中关于2018年租金给予中通公司三个月免租期约定的效力，四新公司认为系季妙兴的个人行为，且季妙兴的委托期限已过，且在破产受理后处置财产，应属无效；中通公司表示，补充协议不仅基于季妙兴系委托代理人身份，协议落款是加盖了四新公司的公章，四新公司又不同意对公章鉴定，该公章应该是真实的，中通公司亦不知道当时四新公司已破产，故该协议是四新公司的真实意思表示；亿朋公司表示，减免三个月租金是因为另外两块场地的使用人利用系争场地通行造成了影响。再查明，在2017沪0113执1991号一案中，执行法官于2017年9月28日在四新公司法定代表人王燕芳处查扣了四新公司的公章一枚，后于2017年11月2日连同公司其他账簿、材料等一同交于四新公司管理人。本院认为，(2018)沪0113民初7336号一案已确认四新公司与中通公司签订的《厂房(包含场地)租赁合同》合法有效，四新公司、中通公司均应恪守。因2017年9月26日本院受理了四新公司的破产清算申请，且四新公司明确表示不同意继续履行涉案租赁合同，故该案对中通公司要求继续履行涉案租赁合同的诉请予以驳回。根据相关法律规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。故四新公司现要求确认合同解除，本院予以准许，至于解除的日期，应为2017年9月26日起二个月，即2017年11月26日合同视为解除。合同解除后，四新公司要求中通公司及次承租人亿朋公司返还系争场地及厂房，于法有据，本院予以支持。关于四新公司主张从2018年1月1日起的使用费，中通公司亦表示自2018年1月1日起未支付过租金，且对租金标准认可，本院予以确认。现双方争议焦点为2018年9月30日季妙兴代表四新公司与中通公司签订的补充协议中对于租金减免约定的效力，本院作如下评析：首先，四新公司向季妙兴出具委托书的委托代理期限至2017年9月12日止，季妙兴在代理权终止后与中通公司签订该协议，中通公司明确表示其是知晓该代理期限，而四新公司明确表示不认可该补充协议；其次，本院在2018年9月26日已受理四新公司的破产清算申请，根据相关法律规定，破产债务人的有关人员应妥善保管其占有和管理的财产、印章和账簿、文书等资料，即破产清算受理后，四新公司的公章已不可随意使用，应当等待人民法院指定管理人后由其接管，季妙兴在破产清算受理后使用公司公章，不能视为四新公司的真实意思表示；再次，四新公司管理人处的公章是从本院执行部门移交，故季妙兴所持公章真实性存疑；最后，该补充协议对中通公司减免部分租金而无正当合理理由，且该行为明显损害了全体债权人利益。综上，为保护普通债权人利益，确保破产财产的最大化和保护全体债权人平等受偿的权利，本院认为，对于该补充协议中，对中通公司减免租金的行为无效。中通公司应按照合同约定的租金标准，支付四新公司从2018年1月1日起至实际搬离之日止的占有使用费。关于押金10万元，四新公司与中通公司均表示用于抵扣相应租金，本院予以确认。至于第三人亿朋公司的损失，2017年9月24日中通公司、哲盛公司与季妙兴代四新公司签订的补充协议，只约定了系争土地或厂房如被动迁或征用后所获赔偿归属的约定，而不是对租赁合同解除后添附的处理，故关于第三人的损失应另行主张，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海四新钢结构工程股份有限公司与被告中通远大环境能源科技有限公司于2016年10月1日就石洞口100号签订《厂房(包含场地)租赁合同》于2017年11月26日解除；二、判令被告中通远大环境能源科技有限公司及第三人上海亿朋供应链有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市宝山区石洞口路XXX号的场地和厂房内迁出；三、判令被告中通远大环境能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海四新钢结构工程股份有限公司自2018年1月1日起至被告中通远大环境能源科技有限公司及第三人上海亿朋供应链有限公司实际迁出之日止的占有使用费(2018年1月1日起按每年218万元，2019年1月1日起每年228万元，并自2019年1月1日起每二年递增10万元的标准；10万元押金在结算时予以抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为12,120元，由被告中通远大环境能源科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇一九年八月二十八日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。……第二十五条管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；（八）提议召开债权人会议；（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。第三十三条涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。