上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初12861号原告：黄骏，男，1981年5月18日生，汉族，住上海市崇明区。被告：郑华玉，女，1979年4月15日生，汉族，户籍地江苏省宜兴市，现住上海市宝山区。原告黄骏诉被告郑华玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄骏、被告郑华玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄骏向本院提出诉讼请求：1、确认原被告就上海市阳曲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同于2019年5月14日解除；2、判令被告立即将系争房屋恢复原状后归还原告(以交付钥匙为准)；3、判令被告支付2019年3月15日至2019年5月14日的租金10,800元及被告未支付的水费120.8元、电费72.7元、燃气费264元；4、判令被告支付房屋使用费自2019年5月15日计算至实际返还房屋之日止(按日租金标准二倍，即每天360元)；5、判令被告支付违约金5,200元。事实与理由：2017年9月11日，原被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租期为2017年9月15日至2020年9月14日。租赁后，被告未经原告同意，擅自对房屋进行装修、添附，并将该房屋客厅、被房间进行隔断并设置床位，非法用于群租，严重违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》等相关法律及租赁合同约定，且被告自2019年3月15日起开始拖欠租金。原告于2019年4月4日及5月14日以微信方式通知被告解除租赁合同，但被告仍继续使用房屋，故原告向本院提出诉请如上。审理中，原告表示撤回恢复原状的诉请。被告郑华玉辩称：不同意解除合同，其需要继续租赁房屋。原告在签订租赁合同时就知道其对房屋的用途，原告也同意其转租；未支付租金是因为2019年2月14日开始卫生间漏水，关于维修事宜双方产生争议；2019年4月4日起原告就开始来赶人，直到5月20日原告将电表销户，至今其未进过房屋。对于租金和占有使用费，其认为2019年2月14日至卫生间维修好期间的租金不予支付；水费、电费、燃气费，同意承担；违约金5,200元，不认可，因为其不存在违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年9月11日，黄骏(甲方、出租方)、郑华玉(乙方、承租方)就系争房屋签订房屋租赁合同。合同约定，租期自2017年9月15日至2020年9月14日。合同第三条约定，每月租金5,200元，支付方式：租金按3个月为一期支付，第一期租金于2017年9月15日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第八条承担违约责任。合同第四条约定，租赁保证金5,200元，除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。合同6.1条约定，甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。合同6.6条约定，乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租金保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除合同，并依据本合同第八条追究乙方违约责任。7.2条约定，除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，一方须按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第八条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定各相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为首月租金的1倍。……若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。10.3条约定，居间方郑重告知双方，根据上海市有关规定下述情形视为“群租”而不应进行；将一间房屋租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租居住面积低于5平方米；将厨房(若有)卫生间(若有)及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租。10.6条手写条款，第二年涨200元/月；第三年起之后每年涨100元/月。合同6.7条，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，该条予以横线划去，双方签字。合同签订后，郑华玉向黄骏支付了押金5,200元，租金支付至2019年3月14日止，之后租金再未支付过。2019年4月4日，黄骏向郑华玉发送微信，内容为，“鉴于从2019年3月15日至4月4日，一直未收到房租，根据合同，视为你自动放弃租约，我们的合同终止了。请尽快安排房客搬离，物品搬迁。可以再给你一个礼拜时间。逾期我将安排工程队直接清场整理，谢谢配合。”2019年5月11日，黄骏向郑华玉发送微信，主要内容为，1、至2019年5月15日零点，双方租赁合同因你累计2个月未交房租，现单方解除；2、请立即完全、彻底搬离系争房屋；3、立即支付3月15日至5月14日的房租10,800元及违约金5,200元并付清水费、电费、燃气费。若逾期未搬离(以现场腾清、交付钥匙为标准)，将按合同折算日租金的2倍收取占用费。另查明，系争房屋的权利人为黄骏，建筑面积92.28平方米。审理中，黄骏表示，郑华玉将系争房屋用板隔了好几间，还装了分户电表对外群租，其交付的房屋是两室两厅，两厅是通的，郑华玉将客厅隔成了一个房间，小厅作为公共部位，其中一个北房间也隔成了两个房间对外出租。其同意郑华玉转租，但其不同意群租。卫生间渗水是2019年2月14日左右发生的，其要求郑华玉承担全部维修费用，双方协商很久，其表示一人一半，郑华玉不同意；其在2019年5月20日找电力公司申请销户，其也未扔郑华玉的东西。关于押金5,200元，其表示等郑华玉将相关费用结清后，同意返还。审理中，郑华玉表示，系争房屋原房型是两室两厅，北房间是长方形的，黄骏交付的时候就已经隔成两间，其将客厅隔成了一间房间。签订租赁合同时黄骏即知道其的房屋使用用途，黄骏也同意其转租。分户电表是其装的，一个房间租给二个人，另三个房间各租给一个人。2019年2月12日系争房屋楼下业主反映系争房屋卫生间漏水，黄骏委托其处理修理事宜。预估维修费5,000元，双方因维修费事宜产生争议。2019年3月15日是付租金的日期，黄骏要求其先付房租再维修，其则要求修好再支付租金。2019年4月4日黄骏上门赶人、断电，后其报修，恢复供电；4月20日黄骏又上门赶人、断电，其又报修；5月10日黄骏带人上门破坏房屋门锁，扔了房间的东西，不让其进入，故其报警；5月20日黄骏将系争房屋电表销户，其即搬走至今未进过系争房屋。7月2日第一次庭审后，郑华玉回到系争房屋查看，发现门锁已被更换；7月24日其发现系争房屋有他人居住，该人表示已经买下系争房屋，已居住二十多天了，其报警并用手机录下视频，其向法庭出示了视频及郑华玉与黄骏自2018年7月29日至2019年7月3日的微信聊天记录。黄骏对微信聊天记录及视频的真实性均无异议，其表示，2019年7月初，其将系争房屋给朋友住，没有租也没有卖，但其答应过会优先卖给该朋友，7月1日、2日，其告知其朋友只要楼下大门进得去，随便他怎么处置系争房屋；7月12日、13日其将系争房屋门锁更换。审理中，郑华玉表示，2019年5月10日，黄骏发微信表示2019年6月1日前搬走，可以免费多呆一个月。相关微信显示：2019年5月10日22：55，黄骏说：“中介打电话那天我在出差，确实没空处理你们的事。这样，你们再免费多呆一个月，水电煤自理。6月1日前搬走。是否要恢复原貌，看明天你的方案。”郑华玉说：“明天谈了再说！我的心态是积极的把事情处理好，该怎么样怎么样。”2019年5月11日12：29，黄骏向郑华玉发送民事起诉书，说“你先看一下，也请告知一下你的身份证号等信息。我周一去递诉状。”郑华玉说“你可以用法律武器维护你自身的权益！”黄骏表示，当时提出过这个方案，第二天上午十点多双方碰面谈的，但后来未谈妥，黄骏决定起诉，故该方案亦不存在了。本院认为，黄骏、郑华玉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案合同中明确告知禁止群租及群租的相应标准，且根据本案查明事实，郑华玉确实将客厅进行分割改为卧室，并安装分户电表对外出租，该行为已违反合同约定；另，郑华玉于2019年3月15日起未支付租金，虽然存在系争房屋卫生间漏水双方对修复费用产生争议之事实，但本院认为，该修复义务不能对抗郑华玉支付租金的义务，故郑华玉构成违约，黄骏要求解除租赁合同，具有事实及合同依据，本院予以准许。至于解除时间，黄骏于2019年5月14日向郑华玉发送解除通知的微信，并表示2019年5月15日合同解除，故本院确认双方租赁合同于2019年5月15日解除。因郑华玉构成违约，黄骏要求郑华玉支付违约金5,200元，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还系争房屋，并支付实际使用期间的租金及使用费。关于黄骏要求按照合同7.2条的约定计算占有使用费的标准，本院认为，该条款系租赁合同终止后，承租方逾期返还房屋的约定，并不当然适用于合同解除后的占有使用费计算，故应按原租金标准为基数计算使用费。2019年3月15日至黄骏将电表销户之日即2019年5月20日的租金及使用费，虽双方对卫生间漏水维修事宜产生争议，但从郑华玉与黄骏的微信聊天记录中可显示，该漏水仅对楼下造成影响，未对系争房屋的使用造成影响，故郑华玉应当按照租金标准5,400元，支付该期间的租金及使用费；2019年5月21日起的使用费，虽然郑华玉表示其已搬离，但其还留下相关物品，钥匙也未交付给黄骏，不能视为已返还房屋，故其理应继续支付使用费，但鉴于系争房屋已无法正常用电，本院酌情确认使用费标准为每月1，500元。至于计算结点，郑华玉表示，其于7月2日至系争房屋查看，发现门锁被更换，7月24日了解到系争房屋已被他人使用，该人已居住二十多天；黄骏自认，其于2019年7月12、13日将系争房屋门锁更换，7月1日2日左右其允诺朋友可自行开锁，故本院结合双方陈述，确认2019年7月1日黄骏已收回房屋。综上，郑华玉需支付黄骏租金、使用费为13,880元。关于郑华玉称当时黄骏答应让其免费住一个月的说法，本院认为，根据微信聊天记录显示，双方并未就该方案达成一致意见，故郑华玉的辩称本院不予采纳。关于黄骏主张的水费120.8元、电费72.7元、燃气费264元，郑华玉同意支付，本院予以确认。关于押金5,200元，黄骏表示同意返还，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告黄骏与被告郑华玉就上海市阳曲路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、被告郑华玉于本判决生效之日起十日内，支付原告黄骏自2019年3月15日至2019年6月30日止的租金及占有使用费13,880元，水费120.8元、电费72.7元、燃气费264元；三、被告郑华玉于本判决生效之日起十日内，支付原告黄骏违约金5,200元；四、原告黄骏于本判决生效之日起十日内，返还被告郑华玉押金5,200元。五、驳回原告黄骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取203元，由被告郑华玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇一九年八月二十七日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。