广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10727号原告（反诉被告）：陈祥诚，男，1996年4月19日出生，汉族，住广东省徐闻县，原告：苏迪青，女，1996年1月21日出生，汉族，住广东省徐闻县，上述两原告共同委托诉讼代理人：林长湛，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：郭敬坡，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市世博房地产实业发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区魁奇路南侧世博嘉园售楼部一楼，统一社会信用代码9144060069054176XF。法定代表人：高祺允。委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：招瑞敏，广东金信方正律师事务所实习律师。原告陈祥诚、苏迪青诉被告佛山市世博房地产实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。被告佛山市世博房地产实业发展有限公司在答辩期内提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2019年6月19日公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告陈祥诚、苏迪青及其共同委托诉讼代理人林长湛、郭敬坡、被告的委托诉讼代理人黄曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告返还原告已支付购房款181625元；3、被告支付原告律师费支出10000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2018年11月9日在被告销售人员黎迅驰（现已离职）的推荐下，与被告签订《世博广场（商铺）认购书》，认购书中第二条约定了付款方式为银行按揭，该协议也具备商品房买卖合同主要条款。同时，根据黎迅驰与原告的微信聊天记录以及通话录音也可以印证原告要求以银行按揭的方式购房，被告也确认原告可以通过银行按揭的方式付款的双方意思表示。2019年1月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》以及补充协议。《商品房买卖合同》第八条付款方式约定含糊不清，被告销售人员认为是分期付款，原告认为是按揭贷款，因此发生争执。被告开始说因为银行金融政策调整导致原告无法按揭贷款，随后又说因为《商品房买卖合同》约定分期付款导致银行无法对原告按揭贷款申请收件而无法按揭贷款。经原告与被告工作人员多次交涉，被告工作人员说让原告经法院途径，诉请撤销商品房合同，进而注销备案合同，重新签订合同并明确以按揭贷款形式购房。原告二人在被告合同规定含糊不清、公司职员的工作失误以及诱导下，签订《世博广场（商铺）认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议，已经支付了首付款181625元。尾款18万元无法按揭贷款，原告也无力支付，这都是由于被告的过错导致。综上，被告诱使原告签订不规范合同，并且通过商品房买卖合同以及附属经营合同欺诈原告，诱使原告作出错误意思表示的，损害了原告的合法正当权益，故依据相关法律规定申请撤销《商品房买卖合同》及补充协议，返还原告支付的购房款及支付律师费。请求法院查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、原告苏迪青并非适合主体，被告与其不存在房屋买卖合同关系，其非诉争权益的承受主体。被告并不清楚两原告之间的债权债务关系，相关款项是由原告苏迪青代付的，苏迪青可另行向原告陈祥诚主张债权债务。二、《商品房买卖合同（现售）》及相关文件合法有效，对签订双方均具有约束力，应当予以遵守。三、由于原告经济能力变差，无力按分期付款方式付清房款，曾多次要求以按揭方式付款，但基于目前政府部门要求，只能通过诉讼解决。被告同意在继续履行的基础下变更合同付款方式，但原告欲借此解除合同，谋取不当利益，有违诚实信用原则，应当予以驳回。四、基于原告的违约，其无权要求被告支付律师费，也无合同约定及法律法规定由被告承担律师费。综上，两原告要求撤销合同及补充协议没有事实和法律依据，被告有权依照合同要求两原告继续履行合同并承担逾期付款的违约责任，请求法院驳回两原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、原告陈祥诚向被告支付房价款18万元以及相应违约金（违约金以18万元为本金，按每日万分之六的标准自2019年5月9日起计算至实际支付完毕之日止，暂计至2019年6月10日为3456元）；2、原告陈祥诚支付被告律师费支出6000元；3、反诉及本诉的诉讼费用由原告陈祥诚承担。原告陈祥诚就被告的反诉辩称：1、不同意被告的反诉请求，纠纷是由于被告的欺诈引起；2、两原告在与被告签订合同时，被告一直承诺是按按揭付款的方式而不是分期付款，两原告也没有能力承受分期付款的方式；3、在与被告协商后，被告要求通过法律途径进行解决，故两原告按照被告方的要求起诉被告，合情合理不存在谋取不正当利益的目的。诉讼中，两原告就本反诉一并举证如下：1、商品房认购书。证明1、具备商品房买卖合同主要条款；2、约定了按揭付款。2、商品房买卖合同、补充协议。证明1、第八条/第九条/附件五的支付方式约定为按揭付款；2、附件五格式条款未尽合理提示及说明义务承担举证责任，采用足以因为对方注意的文字、符号、字体等特别标识。3、南海农商银行政策。证明1、看不出金融政策调整；2、被告只提供这一家银行申请按揭。4、营销特殊事项申请表。证明1、经办人黎迅驰诱使原告修改了付款方式，被告项目营销组负责人签字。5、被告收款以及出具发票。证明被告收取购房款181625元。6、原告账户购房资金流水。证明原告苏迪青向原告陈祥诚汇款是共同购房的意思表示，作为原告适格。7、与被告销售黎迅驰微信记录。证明被告销售黎迅驰提供虚假允诺，签订商品房买卖合同后离职，并且无法联系。8、录音光盘及文字节抄。证明1、被告工作人员与原告对分期付款与按揭付款争执；2、被告工作人员告知原告通过法院途径注销合同。9、委托律师代理民事案件合同书、付款凭证、发票。证明原告委托了律师代理此案，并支付了律师费。根据《补充协议》第五条，由被告承担原告支出的律师费。诉讼中，被告就本反诉一并举证如下：1、认购书。证明双方当时签约时的付款方式是按揭的，但由于原告的原因无法办理按揭手续，所以双方在签订正式合同时变更了付款方式。2、营销特殊事项申请表。证明基于原告不能办理相关的按揭手续，经协商及原告的申请，被告同意将付款方式变为分期付款，双方签订了正式的买卖合同。3、催款函及寄送凭证记录。证明由于原告没有按照案涉买卖合同约定的期限支付剩余的购房款，所以被告向原告发出了催款通知函要求原告尽快付清剩余的购房款。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、4、5以及被告的证据1、2、3，原、被告双方对对方证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据3仅为南海农商银行政策，于案件事实并无证明力，本院不予采纳。原告的证据6有原件核对，被告对该证据真实性不持异议，本院对真实性予以确认。原告的证据7，原告能提供手机载体核对，且与证据4能相互印证黎迅驰为被告经办人员，根据证据显示，仅能证明在签订《商品房买卖合同》之前有过协商付款方式的情况，故原告的证明内容不能成立。证据8，因未能反映谈话对象和录音时间，被告有异议，本院不予采纳。证据9，原告能提供原件核对，被告有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年11月9日，原、被告签订《世博广场（商铺）商品房认购书》，确认由原告认购被告位于佛山市禅城区汾江南路38号地下一层418号，其中约定付款方式：按揭贷款。1、定金50000元，客户已付30000元，剩余20000元于2018年11月11日前补齐；2、首期131625元需于2018年11月16日前付清，并签署《广东省商品房买卖合同》及相关协议，选择按揭付款方式的客户还须同时办理余下房价款180000元的银行按揭手续……13.签署《广东省商品房买卖合同》之后，本认购书终止。如本认购书与《广东省商品房买卖合同》存在不一致的，以《广东省商品房买卖合同》为准。2019年1月1日，原告陈祥诚填写《营销特殊事项申请表》，申请变更付款方式，具体如下：1、2018年11月9日付定金50000元，2019年1月1日付首付131625元并网签，尾款180000元于2019年5月9日付清。2019年1月1日，原告陈祥诚（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》，主要内容为：“出卖人：佛山市世博房地产实业发展有限公司，通讯地址：佛山市禅城区汾江南路38号世博广场7楼。买受人：陈祥诚，通讯地址佛山市禅城区唐园东一街简村大厦1-11档川点……第三条、商品房基本情况。该商品房的规划用途为商业。该商品房为第一条规定项目中的禅城区汾江南路38号地下一层418号。该商品房的房产测绘机构为佛山市禅城区房产测绘和交易中心，其实测建筑面积共16.68平方米，其中套内建筑面积7.2平方米，分摊共有建筑面积9.48平方米……第七条、计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米50225.69元，总价款为361625元……第八条、付款方式及期限。买受人采取下列第2种方式付款：分期付款。（1）第一期：自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日）支付全部房价款的50%，金额181625元。（2）第二期：在2019年5月9日前支付全部房价款的50%，金额180000元……第九条、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。（2）逾期超过30日【该期限应当与本条第（1）项中的期限相同】后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六【该比率不低于第（1）项中的比率】的违约金。第四章、商品房交付条件与交付手续。第十条、商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、由于政府主管部门审批有关事项发生迟延，或者由于市政配套设施的施工、安装验收或批准手续发生迟延，或者非出卖人所能控制或抗拒的其他事件，或者买受人未按期付清应付款等原因之一的，出卖人有权顺延交楼时间且无须承担迟延交付商品房之违约责任……第十二条、交付时间和手续。出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。原告陈祥诚分别于2018年11月9日、2018年11月16日、2019年1月1日向被告支付购买涉案房屋的购房款30000元、20000元、131625元，合计支付购房款181625元，被告就上述付款分别开具发票。2018年12月11日，被告出具收据，内容为“今收到陈祥诚交来世博广场地下一层418单位统一经营管理费50000元”；同日，被告出具收据，内容为“今收到陈祥诚交来世博广场地下一层418单位公共装修费40000元”。2019年5月11日，被告向原告发出《通知函》，主要内容为：“……我司与阁下于2019年1月1日签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20190101000701），约定阁下购买位于佛山市禅城区汾江南路38号‘世博广场’地下一层418号，该商品房的总价款为361625元，付款方式为分期付款，并约定阁下第一期：自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日）支付全部房价款的50%，金额181625元；第二期：在2019年5月9日前支付全部房价款的50%，金额180000元”我司认为，阁下没有依照合同约定如期付清上述商品房款项的行为，既违反了《商品房买卖合同（现售）》的约定,又严重侵害了我司的合法权益，阁下的上述行为构成违约，应当依法承担违约责任。为此，我司现向阁下作出如下具有法律效力的通知：请阁下在收到本通知后7日内付清剩余的购房款。同时，因阁下未能按照合同约定日期支付该商品房余款180000元，我司将按照上述《商品房买卖合同（现售）》第九条逾期付款责任计收阁下逾期支付该商品房余款之违约金（违约金以180000元为本金，自2019年5月10日起每天按万分之六计算至阁下实际清偿购房余款之日止）”。该邮件邮寄至原告陈祥诚在案涉商品房买卖合同中填写的通讯地址，于2019年5月12日投递并签收。被告陈述，由于被告委托了销售代理公司销售世博广场项目，合作贷款的银行是南海农商银行，被告就本案已经跟银行和代理公司核实调查，原告陈祥诚在2018年签订认购书的时候，约定付款方式是按揭付款，被告初步审核是否可以走按揭手续，但银行反馈回来是原告流水不够，由于当时原告支付首期款的时候是刷了很多银行卡，存在很多银行卡数，银行觉得很难批到贷款，所以到了1月的时候才建议原告换成分期付款的支付方式。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《世博广场（商铺）商品房认购书》《广东省商品房买卖合同》显示，认购方、买受人均载明为原告陈祥诚。而原告陈祥诚认为其与原告苏迪青同为买受人，但仅提供转款记录，该证据仅能证明原告苏迪青曾向原告陈祥诚转款的事实，并不能证明两原告之间就购买涉案房屋存在委托代理关系。且两原告未有证据证明在签订合同时，被告知悉原告苏迪青同为房屋买受人，而被告在庭审中明确，不确认原告苏迪青为买受人，故本院确认涉案房屋的买受人为原告陈祥诚。原告苏迪青主张其为购房人向被告主张权利的依据不足，本院不予支持。关于涉案合同是否存在可撤销的情形。综合本院采信的证据及诉辩双方的陈述，分析如下：原、被告在签订《世博广场（商铺）商品房认购书》时，双方约定按揭贷款，但该认购书同时约定：“签署《广东省商品房买卖合同》之后，认购书终止，如本认购书与《广东省商品房买卖合同》存在不一致的，以《广东省商品房买卖合同》为准”。此后，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，对于付款方式变更为分期付款。即实际上原、被告就付款方式已作出变更。且依据采信的《营销特殊事项申请表》,原告陈祥诚是明确知悉付款方式的变更，原告陈祥诚未提供充分的证据证明被告以欺诈的手段诱导原告陈祥诚签订《广东省商品房买卖合同》，故原告陈祥诚要求撤销涉案《广东省商品房买卖合同》及补充协议的理由不能成立，原告诉请撤销涉案《广东省商品房买卖合同》及补充协议，以及被告返还购房以及赔偿支出的律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。原告陈祥诚与被告签订的《世博广场（商铺）商品房认购书》《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于被告诉请的支付购房余款以及相应违约金。涉案《商品房买卖合同》第八条约定：应在2019年5月9日前支付第二期购房款180000元。第九条约定：逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。原告陈祥诚未依约履行付款义务，已构成违约，被告诉请原告陈祥诚支付购房款180000元有合同依据，本院予以支持。按照上述合同约定，违约金应从2019年5月10日起按日万分之六的标准计算违约金计付，被告诉请超出部分，本院不予支持。关于律师费。因被告未举证证明其律师费用具体支出情况，故被告应承担举证不能的法律责任，对被告诉请律师费本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告陈祥诚于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市世博房地产实业发展有限公司支付佛山市禅城区汾江南路38号地下一层418号房屋的购房款180000元以及违约金（违约金以180000元为本金，从2019年5月10日起按日万分之六的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告陈祥诚、苏迪青的诉讼请求；三、驳回被告佛山市世博房地产实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，本诉受理费减半收取3437元，由原告陈祥诚、苏迪青负担，反诉受理费2045元，由原告陈祥诚负担1980元，被告佛山市世博房地产实业发展有限公司负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年八月六日书记员  冯裕雯附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。