贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0303民初3662号原告：文斌，男，汉族，1970年10月6日出生，住贵州省遵义市汇川区。被告：北京华联综合超市股份有限公司，住所：北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号，统一社会信用代码：911100001011857375。法定代表人：阳烽，职务：董事长。被告：北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司，住所：贵州省遵义市汇川区澳门路1号，统一社会信用代码：91520301775340625J。负责人：智强，职务：总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。原告文斌诉被告北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“北京华联公司”）、北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司（以下简称“北京华联遵义分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文斌、被告北京华联公司及被告北京华联遵义分公司共同委托诉讼代理人杨虹建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文斌向本院提出诉讼请求：一、请求被告将贵州遵义港澳广场D285号商铺（面积16.66平方米）应付的每月每平方米30元租金直接支付给原告，并先将从2018年10月16日起至2019年10月15日，共计12个月租金5997.60元租金支付给原告（即16.66平方米乘以30元每平方米每月乘以12个月=5997.6元）；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年10月16日，原告与贵州金宇房地产开发有限责任公司（以下简称“金宇房开公司”）签订《贵州遵义港澳广场商铺委托租赁合同》（以下简称“委托租赁合同”），约定原告将其购买的港澳广场＋5.1层D285号，建筑面积16.66㎡的商铺出租给金宇房开公司。并同意转租给第三人进行商业经营。从2015年4月起，金宇房开公司未按照约定支付租金，因此原告诉至汇川区法院，请求解除原告与金宇房开公司的租赁合同，法院判决解除。原告要求北京华联公司将相关商铺的租金直接支付给原告，北京华联公司拒绝，并告知2017年1月18日签订有三方协议。由于协议约定将租金支付给丙方（业主委员会），被告告知原告在没有收到法院的通知或判决书时，被告不能违约将租金直接交付给原告。原告认为业主委员会签订的三方协议不能代表业主签署经济合同，三方协议无效。原告已经与金宇房开解除租赁合同，已依法终止了金宇房开公司的租赁权，三方协议对原告是无效的。综上所述，原告是北京华联公司的新出租人，请求被告从判决生效之日起将应付租金直接支付给原告，并未损害他人利益，也不应受之前的其他协议的约束，望判如所请。被告北京华联公司、北京华联遵义分公司辩称，一、2017年1月18日，金宇房开公司、北京华联公司及港澳广场商铺业主委员会签订协议书，该协议书根据汇川区人民政府维稳工作的要求，原告商铺所在的业主委员会在遵循本案历史背景、客观事实的情况下予以签订。签订的内容明确约定，包含原告在内1380户商铺的租金均由被告通过银行转账方式转入业主委员会账户上，我方认为业委会在签订三方协议时，通过法定程序遵循了原告及其他商铺业主的相关意见，最终以此种方式化解当时矛盾及接受委托代为原告等人行使权利，现原告提出要求要我方将租金直接支付其账户，违背了协议书约定的内容，不应得到支持；二、三方协议约定了我方缴纳的租金，30%是物管费，且之前的租金按合同约定是22.4元每平方米，不是30元每平方，现协议签订后，我方是按照每平方30元向业委会支付租金，如法院认为原告诉请应得到支持，则原告应履行租赁合同中的义务：1、开具租赁专用增值税发票给我方后，我方才能支付租金；2、我方一万多平米的相关物业管理应由原告及其他提出要求直接收取租金的业主承担；3、按合同约定，商铺的相关的附属实施等的维修义务在出租人，其该义务也应由原告承担；4、2018年的租金我方已全额支付业委会，对于2019年的租金，要以上面的义务为前提，且是先使用后支付租金的方式予以支付，在支付租金时，必须有相应发票。综上，请求法院依法按照三方协议的意思表示驳回原告的诉请。本院经查明认定事实如下：2005年3月，金宇房开公司与北京华联公司签订《租赁合同》，租赁标的物为贵州省遵义市澳门路1号的金宇公司拥有产权和合法出租权的“港澳广场”项目临澳门路的地上一层和地上二层的部分商业用房（包含涉案的商铺），租赁期限20年。租金按标的房屋最终实测租赁套内建筑面积计算，初始年租金标准为每月每平方米18.5元人民币，第二年租金标准为每月每平方米19.5元人民币，…第十二年至第十四年租金标准为每月每平方米22.40元人民币…。自计租日开始，每季支付一次，于每季首月月初10日内支付本季租金。承租人按照本合同约定的日期向出租人支付租金，出租人在每次收取租金前向承租人提供合法有效的收款收据。经出租人同意，承租人可以根据经营需要，将本合同项下的全部权利和义务概括地转让给承租人的控股公司、关联公司，包括由承租人或承租人的控股公司、关联公司组建的企业实体。承租人明确，承租人、或其控股公司、或其关联公司将依法在标的房屋所在地依法注册实体（子公司、分公司或其他法定组织形式的经营实体，以下称项目公司）经营该项目，自项目公司注册成立之日起，由本合同设定的承租人的权利、义务一并转让给项目公司。承租人对项目公司履行本合同承担连带义务责任。北京华联公司于2005年8月5日注册成立北京华联遵义分公司。北京华联公司向金宇房开公司承租的房屋由北京华联遵义分公司经营至今。又查明，签订上述租赁合同后，金宇房开公司将租赁房屋出卖给原告。现位于汇××区××路××广场××号商品房由原告文斌、案外人胡启建共同共有。2005年10月16日,文斌（甲方）与金宇房开公司（乙方）签订委托租赁合同。合同第一、二条约定甲方将其购买的港澳广场第+5.1层D285号商铺（建筑面积为16.66㎡）委托乙方出租给第三人进行商业经营。本院已有生效判决解除原告与金宇房开公司签订的《委托租赁合同》。2017年1月18日，金宇房开公司（甲方、出租人）、北京华联公司（乙方、承租人）、遵义市汇川港澳广场商铺业主委员会（丙方，产权人代表）共同签订《协议书》，协议内容如下：“一、遵照遵义市汇川区人民政府的协调,甲、乙、丙三方同意并确认，乙方将应付给甲方的从2015年10月至2016年12月计提留存的租金470.85万元直接转付到遵义市汇川区人民政府监管的丙方账户上，并视作乙方已按约向甲方支付了应付租金，甲方不得再要求乙方向其支付。丙方应在2017年2月28日前向乙方出具该租金的合法有效的房屋租赁及物业管理增值税专用发票。二、乙方同意，将原合同及补充协议约定的从2017年1月起至2025年3月租期结束止的租金标准，统一调整为每月每平方米30元人民币。三、甲、乙、丙三方同意并确认，从2017年1月起至2025年3月租期结束止，乙方将原合同及补充协议约定应支付给甲方的租金直接支付给丙方，不再支付给甲方，并视作乙方已按约定向甲方支付了租金。丙方在每次收取租金前应向乙方提供合法有效的房屋租赁及物业管理增值税专用发票，若丙方迟延提供发票的，乙方有权延迟支付相应租金。…”遵义市汇川港澳广场商铺业主委员会（以下简称“业委会”）已在遵义市汇川区住房和城乡建设局备案，业委会主任雷洪，副主任程竹、熊开元。业委会只能用于港澳广场商铺租金的收取管理，及维护商铺户主的正当权益。另查明，案外人胡启建同意涉案房屋关于本案的权益由原告文斌享有，胡启建不参加本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”金宇房开公司与北京华联公司签订租赁合同并与北京华联遵义分公司履行租赁合同后，将租赁房屋出卖给原告，并不影响他们之间租赁合同的效力及继续履行。原出租人金宇房开公司因租赁物所有权之转移而脱离与北京华联公司签订的租赁合同的出租人地位,原告取代金宇房开公司地位而成为该租赁合同的出租人。北京华联公司应当依照该租赁合同约定的租金标准、支付时间向原告履行合同义务。虽然原告又就同一房屋与金宇房开公司签订《委托租赁合同》而向金宇房开公司收取租金，但并不能消灭原告与北京华联公司之间的租赁关系，北京华联公司实际使用了房屋，就应向原告交纳租金。况且,现原告与金宇房开公司之间的《委托租赁合同》已解除，但原告与北京华联公司的租赁合同仍在履行，北京华联公司应向原告支付租金。对北京华联公司、金宇房开公司及业委会通过签订《协议书》，对北京华联公司的租金交纳方式进行约定，但原告与北京华联公司之间《租赁合同》仍在履行，该《协议书》中的租金实际是承租人即北京华联公司根据《租赁合同》使用原告房屋所交纳，应是《租赁合同》出租人即该房屋所有权人享有的租赁物收益，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，原告对自己所有的房屋享有收益的权利，业委会须经原告委托才有权收取租金并签订协议。否则，该协议对原告不具有约束力，原告有权行使收取租金的权利。退一步说，即使业委会受原告委托收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。…”，委托合同的当事人享有任意解除权，可任意解除合同。原告主张直接向北京华联公司收取租金的行为已表明解除委托合同，故有权自行收取租金。综上，无论是否属于委托关系，原告均有权要求北京华联支付租金。因北京华联公司已根据协议书约定的方式支付了2018年的租金，原告已收到业委会支付的相应租金，故北京华联公司没有义务再向原告支付2018年的租金。又根据租赁合同约定，租金每季支付一次，于每季首月月初10日内支付本季租金。故由被告北京华联公司支付原告2019年第一季度、第二季度的租金2239.10元（每平方米22.4元/月×16.66平方米×6个月），北京华联公司要求原告出具发票才支付租金，但因本案系租赁合同纠纷，租赁合同中的承租人支付租金的对价关系是出租人将租赁物交付。而发票是指在购买商品，提供或者接受服务或从事其他经营活动中开具，收取的收付款凭证。开具发票非租赁合同对价的主要给付义务。交付租赁物才是出租人的基本的主要义务，故承租人不能以出租人开具发票行使先履行抗辩权而拒绝支付租金。本院不予支持。据此，判决如下：一、被告北京华联综合超市股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告文斌租金2239.10元。二、驳回原告文斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（已依法减半收取），由被告北京华联综合超市股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员 陈 叠二〇一九年八月二十六日书记员 钱艳丽