上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初8647号原告：陈立杰，男，1984年4月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：解卫忠，上海市六角城律师事务所律师。被告：韩宏女，女，1952年10月30日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。第三人：上海杰尚房地产经纪有限公司，住所地：上海市浦东新区航头路XXX号XXX-XXX层。法定代表人：胡芹。原告陈立杰与被告韩宏女房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，根据案情需要，本院依法追加上海杰尚房地产经纪有限公司(以下简称杰尚公司)为第三人，共同参与诉讼，公开开庭进行了审理。原告陈立杰及其委托诉讼代理人解卫忠、被告韩宏女的委托诉讼代理人蒋中清到庭参加了诉讼。第三人杰尚公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陈立杰向本院提出诉讼请求：1、要求解除陈立杰、韩宏女于2018年5月14日签订的上海市申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售转让合同；2、韩宏女退还陈立杰已付的系争房屋购房款1,718,000元；3、韩宏女赔偿陈立杰已付的系争房屋自2018年12月至2019年12月期间的物业管理费2,654.60元；4、韩宏女退还陈立杰已付的系争房屋燃气安装费160元、燃气配套安装费1,048.90元、东方有线网络安装费420元、非居民生活垃圾清运费468.9元；5、韩宏女支付自2018年9月1日起至合同解除之日的违约金，以2,668,000元为本金，按年利率24%计算。事实和理由：2018年4月，杰尚公司对外挂牌韩宏女的系争房屋，该公司新场店店长老顾(顾华军)介绍该房屋系韩宏女动迁安置的商品房，杰尚公司已办理好几次该商品房交易，由杰尚公司老板亲自办理手续。为了孩子能取得就近上较好学校的资格，几次交谈后，陈立杰到杰尚公司办理相关购房手续。2018年5月14日，陈立杰与韩宏女的代理人朱军签订了系争房屋《出售转让合同》，约定房价含所有过户费、税金、中介费合计2,668,000元，韩宏女承诺在三个月内办理系争房屋的房地产权证。陈立杰陈述签订出售转让合同时只知道系争房屋是动迁商品房，不是动迁安置房，没有小产证，不清楚有无大产证，也没有看过相关材料，但告知自己3个月可以办出产证。后陈立杰按照杰尚公司的要求陆续向韩宏女支付了购房款，共计1,718,000元。杰尚公司老顾、朱军、总经理孙小宁在微信、书面或口头承诺三个月交付房屋和房屋权证，但都未按约履行交付义务。经口头和书面交涉，2018年11月24日，老顾通知陈立杰交房，陈立杰接房，朱军再次重申一个月可以交付权证。但韩宏女一直未办出系争房屋的产权证，为此，陈立杰于2019年2月18日诉至上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)，要求韩宏女协助办理系争房屋权利人为陈立杰的不动产证书及承担逾期办理系争房屋为陈立杰的不动产证书的违约责任。该案在诉前调解中，韩宏女出示了上海杨浦置地有限公司于2019年3月13日出具的情况说明，可确认登记在韩宏女名下的房屋权证至今未办出，陈立杰当即撤诉，并获浦东法院准许。陈立杰认为，韩宏女未按出售转让合同第5条的约定于签订合同后3个月内办出系争房屋的产证，属于违约，故要求解除该合同，并返还陈立杰已付的房款1,718,000元，并赔偿陈立杰已付的系争房屋自2018年12月至2019年12月期间的物业管理费2,654.60元、燃气安装费160元、燃气配套安装费1,048.90元、东方有线网络安装费420元、非居民生活垃圾清运费468.9元。韩宏女辩称，不同意陈立杰的所有诉请。系争房屋是动迁安置房，陈立杰签订转让合同时是明知的。依据转让合同第五条的约定，韩宏女在相关机构通知的3个月内办理产证，而不是在签订该合同后的三个月内办理产证。系因系争房屋大产证一直未办出，致使韩宏女实际无法办理小产证。现系争房屋的大产证已办出，韩宏女已与开发商签订了出售合同，缴纳了相关的维修基金，待韩宏女办出小产证后，同意继续履行合同，与陈立杰签订正式版买卖合同，并将系争房屋过户给陈立杰，故韩宏女没有违约行为，现坚决不同意解除该转让合同。因为韩宏女没有违约，不同意解除合同，所以不同意返还房款，且韩宏女收到的房款为170万元，合同约定原告支付的2,668,000元包括房款、税费、中介费，故陈立杰所称的另18,000元可能是其向中介公司支付的中介费。因韩宏女不同意解除该合同，故不同意陈立杰的其余诉请。杰尚公司未到庭应诉，未作述称。本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，韩宏女作为委托人出具《授权委托书》，内容为：“本人韩宏女有位于上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室处房屋一套，现全权委托朱军，具体委托事项如下：1、代为签订房屋买卖合同；2、代为收取购房款；3、见证房屋买卖合同的真实性；4、不限于以上委托事项。特别授权。”2018年5月14日，韩宏女作为出售方(甲方)、陈立杰作为购买方(乙方)签订《上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》，约定，鉴于甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》已取得系争房屋动迁配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积88.78平米(具体面积以产证为准)，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》。甲方持有该房屋的动迁协议。甲、乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为2,668,000元，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费。若在甲、乙双方签订本协议之日之前，甲方尚未办理进户手续，进户费用则由乙方承担，包含甲方办理产证百分之一契税则由乙方代为甲方支付。合同第二条房屋价款的付款约定，乙方将上述该房屋价款分期支付给甲方，于2018年5月14日之前向甲方支付定金至20万元，于2018年5月24日之前向甲方支付首付至170万元(内含定金20万元)。剩余的房款于乙方的银行贷款下来支付。乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方房屋尾款968,000元。合同第五条以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》办理约定：甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除。合同第六条签订《上海市房屋土地资源管理局》制定、《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》及房地产交易中心交易过户的约定，甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任。合同第十二条违约责任约定，如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。1：甲方违约责任：甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于5个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失；甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息。2、乙方违约责任：乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还。第十三条甲方的义务约定，甲方提供一切有关该房屋的材料、证明、合同文件给乙方包括但不限于：如预售合同办理出来当日交予乙方，过户所需动迁协议原件、房屋分配单等，不得以任何理由拖延交予一切有关该房屋的文件和事项等。合同第十四条乙方的义务约定，该房屋交接给乙方后，房屋的租赁以及产生的一切纠纷与甲方无关；乙方不得因为该房屋的市场价格下跌而向甲方主张解除合同等。合同补充条款约定：此房屋的总价为266.8万元，包括所有的该房屋的所有税费、中介费(全部打包的价格)。合同甲方处由朱军代韩宏女签名。当日，朱军作为韩宏女的代理人出具定金收据，内容为买受方陈立杰购买出售方韩宏女系争房屋，现支付出售方韩宏女定金20万元，出售方韩宏女确认已收到此款。韩宏女认可收到该笔款项。2018年5月20日，朱军作为韩宏女的代理人出具《房款收据》，内容为买受方陈立杰购买出售方韩宏女系争房屋，现支付出售方韩宏女房款150万元，出售方韩宏女确认已收到此款。韩宏女认可收到该笔款项。2018年11月24日，朱军作为韩宏女的代理人出具《房款收据》，内容为买受方陈立杰购买出售方韩宏女系争房屋，现支付出售方韩宏女房款18,000元，出售方韩宏女确认已收到此款。注：此款由陈立杰通过微信转账到娜娜账户。韩宏女称其未收到该笔款项。当日，韩宏女将系争房屋的钥匙交付给陈立杰。2019年2月，陈立杰向浦东法院起诉韩宏女，要求判令：1、韩宏女协助陈立杰办理系争房屋权利人为陈立杰的不动产证书；2、韩宏女承担逾期办理系争房屋权利人为陈立杰的不动产证书的违约责任，自2018年9月1日起至实际交付权证期间，以266.8万元为基数的年利率24%支付违约金。该案审理中，韩宏女提供了上海市杨浦置地有限公司于2019年3月13日出具的《情况说明》，内容为：“兹有居民韩宏女(身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)系本区动迁居民，于2016年2月29日订购申江南路XXX弄XXX号XXX室动迁房源一套。由于居民订房前，我司因本区旧改工作安排已与房屋开发商签订了动迁房源转让协议，待我司办理完过户手续，取得房屋产权证后，由我司与本区动迁居民签订房屋买卖合同，为居民办理过户手续。目前由于过户所需相关税费正在本区财政资金审批流程中，所以尚未完成过户手续，导致无法为居民办理产权证。待我司收到财政资金后会立即开始办理相关过户手续。特此说明”。2019年4月22日，陈立杰向浦东法院申请撤诉，当日，该院作出口头裁定：准许陈立杰撤回起诉。2019年4月28日，系争房屋的大产证登记至上海杨浦置地有限公司名下。2019年5月14日，上海杨浦置地有限公司作为卖售人(甲方)、韩宏女作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计916,209.60元，双方确认在2020年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。审理中，陈立杰陈述，其签订出售转让合同时只知道系争房屋是动迁商品房，不是动迁安置房，没有小产证，不清楚有无大产证，也没有看过相关材料，但告知自己3个月可以办出产证。本院认为，陈立杰与韩宏女于2018年5月14日签订的《上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。该合同第五条约定，韩宏女承诺在相关机构通知其可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予陈立杰保管，韩宏女不得以任何理由拖延。签订该出售转让合同时，陈立杰明知系争房屋为动迁安置的房屋，此时韩宏女尚未取得该房屋的小产证及钥匙，依据双方当事人的陈述及提供的证据，结合房地产交易的惯例，本院认定，韩宏女并未承诺在签订出售转让合同后三个月内办出系争房屋的产权证，故陈立杰现以韩宏女违约，未在签订合同后3个月内办出系争房屋的产证为由，要求解除该出售转让合同并要求韩宏女以266.8万元为本金按年率24%支付自2018年9月1日起至合同解除之日的违约金的请求，于法无据，本院难以支持。依据上述所述，陈立杰现要求韩宏女退还陈立杰已付的系争房屋购房款1,718,000元、燃气安装费160元、燃气配套安装费1,048.90元、东方有线网络安装费420元、非居民生活垃圾清运费468.9元及赔偿陈立杰已付的系争房屋自2018年12月至2019年12月期间的物业管理费2,654.60元的请求，本院亦难以支持。杰尚公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证质证抗辩等诉讼权利义务，由其承担不利的法律后果，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回陈立杰的全部诉讼请求。案件受理费23,852元，减半收取计11,926元，由原告陈立杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金玮二〇一九年八月九日书记员  饶馨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。