广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初5817号原告：卢霞，女，苗族，1980年6月26日出生，住珠海市斗门区，委托诉讼代理人：陈晓志，男，汉族，1960年12月12日出生，住珠海市香洲区，系原告所在社区推荐。被告：刘荣坤，男，汉族，1981年8月30日出生，住珠海市香洲区，被告：徐海红，女，汉族，1985年7月19日出生，住珠海市现香洲区，原告卢霞诉被告刘荣坤、徐海红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢霞的委托诉讼代理人陈晓志和被告刘荣坤、徐海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢霞向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告双倍返还购房定金人民币1432810元；2.判令两被告承担本案全部受理费、诉讼财产保全费。事实及理由：两被告系夫妻关系，两被告就共同出售被告刘荣坤名下位于珠海市××大道××号华发新城107栋302房，于2019年1月18日与原告签订了《珠海市房地产买卖合同》，双方就主要购房条款共同明确约定如下：一、原告以按揭方式购买被告刘荣坤名下位于珠海市××大道××号华发新城107栋302房，该房产建筑面积为134.43平方米，交易总金额为人民币355万元；二、原告须于双方合同签订后当天向两被告支付购房定金人民币716405元，然后以总房款扣除购房定金及银行房贷款项，余下房款原告须于双方办理房产过户登记手续后3日内支付给两被告；三、两被告曾向原告的丈夫赵响邓借款人民币916405元，其中716405元转为原告购房定金，至此两被告只欠赵响邓借款20万元，两被告只收取了原告购房定金716405元；四、自本合同签订之日起90天内，双方应携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续，不过原告须在本合同签订之日起90天内办妥珠海户口迁入手续，两被告须在上述时间内配合乙方办理按揭贷款手续；五、两被告须于2019年3月1日前将房产交付给原告使用；六、办理房产过户所需缴纳的税费由原、被告双方按规定各自负责；七、两被告保证该房产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖过户前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由两被告负责处理，并承担相应法律责任，由此给原告造成经济损失的，由两被告负责赔偿；八、两被告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房产时，作两被告中途悔约处理，本合同即告解除，两被告应在悔约之日起7日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔付原告人民币716405元；原告决定中途不卖及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作原告悔约处理，本合同即告解除，已付购房款两被告应在7日内退回原告，不过原告所交定金两被告则不予退还：九、双方合同在履行过程中如发生争议协商不成，可依法向人民法院起诉。上述合同签订后，原告首先于合同签订当天便约上赵响邓与两被告共同办理了716405元购房定金转移支付确认手续，两被告则向赵响邓收回作废了之前916405元借款凭证，重新向赵响邓出具了一份20万元的《借据》，并确认了上述情况，随后便开始着手准备材料办理户口迁移手续，并于2019年3月8日正式将户口从老家迁入珠海，并领取了珠海户口本及身份证，以符合珠海购房政策。但是两被告在此期间却屡屡违约：1、两被告拖至今日也未按合同约定的2019年3月1日前这一时间将房产交付给原告使用；2、两被告拖至今日也无法按合同约定配合原告办理银行按揭贷款手续；3、两被告房产因经济纠纷案件己被法院查封致使买卖权利受到限制，已无法办理更名过户手续……显然两被告构成了根本违约，以致双方合同无法继续履行。鉴于此，原告在与两被告协商无果的情况下，只好将两被告诉至法院，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条之规定，依法选择定金条款，请求法院予以支持。原告卢霞为其诉称向本院提交如下证据：1.买卖合同；2.原告身份证、结婚证；3.借据；4.个人活期明细信息；5.不动产登记情况查询结果；6.原告及原告丈夫赵响邓户口本；7.原告丈夫赵响邓与被告刘荣坤微信通信通话记录。被告刘荣坤、徐海红辩称，同意原告的主张，没有意见。两被告未向本院提交证据。经审理查明，2019年1月18日，被告刘荣坤、徐海红作为卖方（甲方），原告卢霞作为买方（乙方）就交易案涉登记在刘荣坤名下位于珠海市××大道××号华发新城107栋302房签订了《珠海市房地产买卖合同》，主要约定如下：第一条买卖房地产情况甲方拟将位于珠海市××大道××号华发新城107栋302房的房地产转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。……房屋建筑面积为134.43平方米……该房地产甲方于2016年10月9日向珠海市不动产登记中心申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为0090189。第二条买卖房地产价格、付款方式房地产按总价交易355万元整，乙方在合同签订后当天向甲方支付定金人民币716405元。第三条登记过户手续办理本合同签订之日起九十日内，甲、乙双方应携带有限材料到珠海市不动产登记中心办理过户手续。第四条房地产交接手续办理双方同意于2019年3月1日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。第五条权利保证约定甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务或其他权利限制，若发生买卖前即存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第六条违约责任甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方716405元整的违约金。乙方决定中途不卖及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方。甲方可获得如下违约赔偿：乙方所交定金，甲方不予退回。第七条税务承担办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责（双方另有约定的除外）。第八条合同争议的解决方法本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。……第十条甲乙双方特别约定如下事宜：1.甲方向赵响邓借款人民币916405元，其中716405元转化为乙方（赵响邓妻子）购房定金，至此甲方只欠赵响邓借款20万元，只收取乙方购房定金716405元；2.乙方以银行按揭贷款形式购房，总房款扣除乙方购房定金及银行放贷款项，余下房款乙方须于双方办理房产过户登记手续后3日内支付给甲方；3.乙方须在本合同签订之日起九十天内办妥珠海户口迁入手续，甲方须在上述时间内配合乙方办理按揭贷款手续。同日，被告刘荣坤、徐海红作为借款人出具《借据》，主要内容为本人因家庭生意资金周转需要，曾于2019年1月15日前多次向赵响邓借款，截止2019年1月18日尚欠赵响邓借款本金人民币916405元，约定月息为3%，约定还款日期为2019年2月15日。现本人将位于珠海市××大道××号华发新城107栋302房以人民币355万元价格出售给赵响邓的妻子卢霞，并签订《房地产买卖合同》，经赵响邓同意，在上述借款中提取716405转为卢霞支付给本人的上述购房定金款，余下20万元仍为借款，并以本人宝马牌汽车作抵押。如果双方出现经济纠纷，任何一方均可持本借款凭证（注：之前借款凭证作废）通过珠海市香洲区人民法院诉讼解决，特此立据。原告卢霞在庭审中出具了赵响邓名下开立在建设银行的账户流水，该流水显示赵响邓与被告刘荣坤有较多笔资金往来。庭审中，原告卢霞提交卢霞的身份证和户口本、赵响邓户口本、卢霞与赵响邓结婚证等资料，原告卢霞户口本显示原告卢霞于2019年3月8日将户籍由河南省迁来珠海市，赵响邓户口本显示其户籍仍在河南省。原告主张在案涉合同签约时原告与赵响邓户籍不在珠海，根据珠海市房屋限购政策，均不具有购买案涉房产资格，原告为了购买案涉房产，在案涉合同约定的期限内，赶在办理过户手续之前，于2019年3月8日将户口从河南邓州迁至珠海。原告卢霞另提交案涉房产的于2019年4月16日的不动产登记情况查询结果，显示案涉房产全部登记在被告刘荣坤名下，登记时间为2016年10月9日，案涉房产分别于2016年10月13日抵押给中国建设银行股份有限公司珠海市分行，担保主债权金额为2550000元，债务履行期限为2016年10月13日至2046年10月13日；于2017年12月15日抵押给案外人张琼，担保主债权金额为750000元，债务履行期限为2017年12月15日至2022年12月15日。该查询结果另显示案涉房屋分别于2019年1月9日在本院（2019）粤0402财保2号案件中被查封（申请人陈永飞）、于2019年3月8日在本院（2019）粤0402民初3013号案件中被查封（申请人李国强）、于2019年4月2日在本院（2019）粤0402民初4038号案件中被查封（申请人王香丽）、于2019年4月15日在本院（2019）粤0402民初5109号案件中被查封（申请人陈瑛）。经查，本院受理的（2019）粤0402民初3013号李国强诉刘荣坤、徐海红民间借贷纠纷、（2019）粤0402民初4038号王香丽、朱青萍诉刘荣坤合同纠纷三案件正在审理中，本院受理（2019）粤0402民初5109号陈瑛诉刘荣坤、徐海红民间借贷纠纷案件已经审结。另外，本院受理的（2019）粤0402民初6698号中国建设银行股份有限公司珠海市分行诉刘荣坤金融借款合同纠纷一案正在审理中。庭审中，本院询问关于双方案涉房屋的交易过程。原告表示首先是两被告向原告丈夫赵响邓借款，听说两被告拟出售包括案涉房产在内的三套房产，因此原告与两被告协商选择购买案涉房产。对于在签订房屋买卖合同的时候，案涉房产存在查封情况，原告表示签订合同时不清楚查封情况。被告刘荣坤表示签订房屋买卖合同时原告是知道房屋有查封的，被告找到原告购买案涉房产，让原告出首付解决陈永飞的查封，但是原告因为办理珠海市户口花了很多时间，后续李国强、王香丽、陈瑛都申请对案涉房产采取了查封措施，房子就卖不了了。关于按揭贷款情况。被告刘荣坤表示去渣打银行签字办理了卖方的按揭手续，原告因为户籍问题就没有区银行办理按揭手续。原告表示在办好户口之后案涉房产已经查封，无法办理按揭手续，但是曾与案外债权人协商如何解决解封及如何付款问题，也就是将原告的房款直接支付给债权人，由债权人解除对案涉房屋的查封，再办理过户。除了李国强无法调解意外，其他案外人都表示人可以和解解决，因此本案的处理需要等到李国强的案件结束后，根据判决先解决李国强的问题，然后再解决其他问题。原告提交的被告刘荣坤与原告丈夫赵响邓的微信通话记录显示，2019年1月30日被告刘荣坤将办理按揭贷款需要的材料清单发给赵响邓，2019年1月31日被告刘荣坤告知赵响邓“贷款只是银行同意，要过户，拿房产证区抵押，贷款才能生效”“先申请同贷书、然后迁户口，再过户就可以了，同贷书三个月有效期”。2019年3月20日赵响邓微信告知被告刘荣坤“我给你355，你也搞不定”，被告刘荣坤回复“现在我先解决三期、再解决二期、现在只能这样了”。赵响邓表示“三期的你做了抵押，也不说，价格我认识，你呢，作了抵押”，被告刘荣坤回复“当时我想尽快解决袁总，剩下过桥，当时可以马上还马上办抵押没有查封，怪我自己”。庭审中，被告刘荣坤表示与陈永飞的案件双方已经和解，和解约定债务的履行期到2019年12月31日，但是目前陈永飞申请的对案涉房屋的查封没有解除，与王香丽的案件还在和解中。关于原告的损失。原告主张因案涉房屋被查封，交易不能完成，原告的主要损失是借款本金无法正常收回、借款利息没有再行约定和无法购买案涉房屋的合理价位。关于目前案涉房产有无升值，原告表示有所升值，原告提起本案的本意就是督促两被告继续履行合同获得房屋，并与其他案外当事人进行沟通，目前主要障碍就是李国强案件没有结案，无法解决过户问题。本院认为，根据原、被告的陈述及原告提交的有关证据，原、被告双方经协商签订房屋买卖合同，并将部分借款转化为购买案涉房产的定金，原、被告之间形成房屋买卖合同关系。关于本案违约责任，分析如下：第一，原告主张案涉房屋未能在2019年3月1日前交付原告、被告无法按照约定配合原告办理按揭贷款手续及案涉房屋被查封无法办理过户手续，原告认为应按照房屋买卖合同第六条关于违约责任约定两被告双倍返还定金1432810元。本院认为，本案原、被告签订买卖合同时，案涉房产已被本院查封且在合同履行过程中又被其他债权人申请查封，案涉房屋存在多次查封，被告刘荣坤对案涉房产的权利受到限制是导致本案合同不能履行的主要原因。原、被告房屋买卖合同第六条约定被告承担违约责任的情形是被告中途不卖及逾期15天仍未交付房地产的。本案中双方合同约定的房地产交接时间是2019年3月1日前，但是截止至2019年3月1日原告卢霞尚未办理好珠海户口，原、被告在案涉房屋被查封的情况下，就如何解封及付款问题进行过协商，当时原、被告仍有意愿继续履行合同，并且原告也因案涉房产被查封而未办理买方的按揭贷款手续，故本案并非系两被告悔约导致交易无法履行，而是因被告对案涉房产权利受到限制，而无法完成交易。依据合同第五条权利保证条款的约定，被告应当承担违约责任，因案涉房产无法交易，原告诉请要求被告返还定金716405元，本院予以支持。第二，关于违约责任的承担。原告主张按照合同第六条违约责任的约定，两被告应双倍赔偿定金，两被告对于上述诉请要求答辩表示认可。本院认为，鉴于在本案审理的同时刘荣坤、徐海红在本院处理的其他多宗案件中也作为被告，其他债权人也要求两被告承担责任，双方在本案中关于定金罚则违约责任的约定超过法律规定的民间借贷利率标准，双倍定金的约定对其他债权人的利益产生影响。综合考虑在本案中原告支付的购房定金系由借款转化而来，综合定金支付情况、签订合同时案涉房产产权状况、合同履行、原告实际损失及被告过错等情况，本院支持两被告向原告支付以716405元为基数自2019年1月18日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止的利息作为违约责任的承担方式。对于两被告庭审答辩中认可同意的超过该标准的原告诉讼主张，原、被告之间可以自行履行，本院不在本判决中予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘荣坤、徐海红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢霞返还购房定金人民币716405元；二、被告刘荣坤、徐海红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢霞支付以716405元为基数自2019年1月18日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止的利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8848元，案件保全费用5000元，共计13848元,原告卢霞负担4482元，被告刘荣坤、徐海红负担9366元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘晓亮二〇一九年八月三十日书记员  张海安何倩