广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初114号原告：阳西碧月房地产开发有限公司,住所地:阳西县沙扒镇月亮湾滨海旅游度假区。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，该公司职员。委托诉讼代理人：郑丽霞，该公司职员。被告：赵晓冰，男，1976年4月19日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区，原告阳西碧月房地产开发有限公司诉被告赵晓冰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳西碧月房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑丽霞到庭参加诉讼，被告赵晓冰经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳西碧月房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：2018053360）已经解除；2、被告支付违约金104605.4元；3、被告协助原告到房管部门办理解除合同相关手续；4、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年5月26日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定被告向原告购买位于阳西县沙××镇月亮××号碧桂园-山泉海项目10号楼1507房，房屋价款523027元。预售合同第七条第二款第二项约定被告应当于2018年5月26日前付清。同时，预售合同第八条约定若买受人未按照约定时间向出卖人付款的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，且被告须按照累计应付款项的20%向出卖人支付违约金。至起诉时，被告仅向原告支付购房款163996元，余款388179元未予支付，距合同约定的付款期限逾期超过90日，经我司多次致函催收，被告至今仍未予支付。赵晓冰不作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：原告提供的身份证复印件（被告）、《阳西县商品房预售许可证》、《广东省商品房买卖合同（预售）》、《碧桂园集团通用机打收据》、《逾期付款违约金明细》、《解除合同通知书》、挂号信函收据及信件跟踪信息内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阳西县沙扒镇滨海旅游度假区碧桂园月亮湾山泉海住宅小区项目由阳西碧月房地产开发有限公司开发，阳西碧月房地产开发有限公司于2017年12月21日取得该项目5-10号住宅楼预售许可。2018年5月26日，赵晓冰（买受人）与阳西碧月房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018053360）及《补充协议书》，约定赵晓冰以523027元的价格向阳西碧月房地产开发有限公司购买阳西县沙扒镇滨海旅游度假区碧桂园月亮湾山泉海住宅小区10号楼1507房。该合同第七条载明“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金壹万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第2种方式付款：2、分期付款。买受人应当在2018年6月26日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款156908元，应当于2018年5月26日前支付。买受人必须在2018年6月26日前，付该商品房总价款的70%给出卖人，即366119元”；第八条逾期付款责任“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不累加。（1）逾期90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之3的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；第十九条预售合同登记备案“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。《补充协议书》第四条“合同第八条第1种方式第（2）款中的“累计应付款”是指该商品房的总房价款，即合同第六条约定的商品房的总房价款”；第十七条“1、合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。3、买卖双方行使解除权的期限为一年”；第十八条“买卖双方相互送达与合同有关的通知书，须以挂号邮寄或者专差送达。买受人自愿同意：出卖人的通知在到达合同记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。买受人与出卖人双方确认同意双方通讯地址以以下为准，合同与本条款约定不一致的，以本条款约定为准。买受人通讯地址：陕西省铜川市耀州区永安南路杏花新村22巷5号，收件人：赵晓冰，邮编710000。”签订上述《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议后，赵晓冰即向原告补足交付购房款首期163996元（定金10000元自动转为购房款）及物业专项维修资金4135元，合计168131元。阳西碧月房地产开发有限公司依照合同的约定办理了案涉房产的合同网签手续。此后，赵晓冰未按照约定向原告支付余期购房款。原告遂于2018年12月28日向被告邮寄《解除合同通知书》，通知内容为“赵晓冰先生/女士：阁下于2018年5月26日与我司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件（下称：合同），合同约定阁下购买我司位于阳西县沙××镇滨海旅游度假区××月亮××海住宅小区××楼××房的商品房。阁下须于2018年11月26日前付清全部购房楼款，如未按合同约定时间付款逾期超过90日的，我司有权解除合同。合同签订后，阁下未能按照合同约定时间付款，经我司多次催告后至今仍欠388179元购房款尚未支付，且二期楼款逾期已超过90日。阁下的行为已严重违约，现我司根据合同第八条第2款的约定，从即日起解除贵我双方的合同。请阁下收到本通知书之日起3日内联系我司办理退楼手续，按合同约定总房款的20%向我司支付违约金，并自行承担有关部门所收取不可退还的款项（包括但不限于本次购房的全部税费、保险费等）。若阁下未如期联系我司处理相关事宜，我司将通过法律途径追究阁下的相关责任。特此通知！”该通知书通过赵晓冰在《商品房买卖合同（预售）》预留的地址邮寄，邮寄结果为2019年1月3日“本人签收”。此后，赵晓冰未与原告协商处理，原告遂诉至本院。庭审中，原告明确赵晓冰支付的首期房款在抵扣违约金后，余款（含已代缴的物业专项维修资金4135元）同意由法院判决原告予以退还。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议书）均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖行为合法有效。依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应按合同的约定全面履行。根据合同约定，被告作为买受人须在2018年6月26日前支付商品房总价款的70%即366119元给出卖人，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。因被告签约后未能按约定向原告交付余下的到期购房款，其行为已构成违约，原告有权按约定行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，行使合同解除权的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告通过双方在合同中指定的送达地址向被告发出《解除合同通知书》，并已于2019年1月3日由被告本人签收。现原告按照上述约定送达地址向被告发出通知书，相关行为及效力本院依法确认属合法有效。据此，原告请求本院判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，被告向原告支付了购房首期款163996元及物业专项维修资金4135元，合计168131元，原告亦依照合同的约定为案涉房产办理了合同网签手续。合同解除后，被告理应协助原告到房管部门办理相关的注销手续。现原告请求被告协助办理解除合同的相关手续，合理合法，本院予以支持。如前所述，赵晓冰拒不继续履行合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同的约定，作为违约方应向原告支付等额于商品房的总房价款20%的违约金，即计为523027元×20%=104605.4元。同时，原告于庭审中自愿退还抵扣违约金后尚余的款项，符合法律规定，本院一并予以支持。合同签订后，被告支付了购房首期款163996元及物业专项维修资金4135元，合计168131元，扣减应付的违约金104605.4元后，原告尚应向被告退还63525.6元。赵晓冰经本院合法传唤，没有出庭应诉也没有进行答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告阳西碧月房地产开发有限公司与被告赵晓冰签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018053360）及附件；二、被告赵晓冰支付违约金104605.4元给原告阳西碧月房地产开发有限公司（该款在已付的购房首期款中予以抵扣）；三、原告阳西碧月房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还购房款及物业专项维修资金共63525.6元给被告赵晓冰；四、限被告赵晓冰于本判决生效之日起十日内协助原告阳西碧月房地产开发有限公司到房管部门办理解除合同的相关手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2492元、公告费560元，合计3052元，由被告赵晓冰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  程美然人民陪审员  陈 飘人民陪审员  欧奕相二〇一九年八月二十二日法官助理施春丽书记员许慧中