广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初159号原告：阳江市丽晶投资发展有限公司。法定代表人：吴王许。委托代理人：陈佩芳，广东工匠律师事务所律师。委托代理人：付秀雯，广东工匠律师事务所律师助理。被告：阳江市江城区宜新洗衣中心。经营者：吕少春。被告：冯学喜，女，1982年9月3日出生，汉族，住阳江市阳东区。被告：吕志成，男，1975年12月6日出生，汉族，住阳江市江城区。被告：吕少春，男，1991年10月25日出生，汉族，住阳西县。原告阳江市丽晶投资发展有限公司诉被告阳江市江城区宜新洗衣中心（以下简称宜新洗衣中心）、冯学喜、吕志成、吕少春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈佩芳、付秀雯到庭参加诉讼，被告吕少春经本院传票传唤，被告宜新洗衣中心、冯学喜、吕志成经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳江市丽晶投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告宜新洗衣中心、冯学喜关于东风二路××号之二大楼首层商铺的租赁合同关系于2019年3月25日解除；2、判令被告宜新洗衣中心、冯学喜向原告支付2018年4月至2019年3月的租金72000元、2017年10月至2018年7月水电费7074元，以及拖欠租金水电费的违约金（暂计至2018年10月31日的违约金为2737.31元，2018年11月1日至实际清偿日的违约金以实际拖欠金额为本金按日千分之一计算）；3、判令原告没收被告宜新洗衣中心、冯学喜的承租押金5000元；4、判令被告宜新洗衣中心、冯学喜向原告支付律师费6000元；5、判令被告吕志成、吕少春对上述第一、三项诉讼请求承担连带责任；6、判令四被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年8月31日，被告宜新洗衣中心、冯学喜与原告签署一份《租赁合同》，约定承租原告位于东风二路××号之二大楼首层的商铺，每月租金为6000元，必须在10日前付清当月租金，租赁期限2012年9月1日至2013年8月31日止。《租赁合同》期满后，两被告与原告口头协商继续承租该商铺，条款均按原《租赁合同》约定不变。但是，2017年10月起，两被告开始拖欠原告水电费。至2018年1月开始出现拖欠租金的情况。原告多次催促，因考虑到双方多年合作的关系，原告本着友好协商的态度，同意两被告分期支付所欠的水电费及租金。2018年5月15日，两被告向原告出具一份《承诺函》，承诺不能按期付款则按照每天千分之五向原告支付违约金，并承担原告的所有经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等实现债权的费用），被告吕志成自愿作为两被告的保证人承担连带责任。其后，两被告向原告支付了2018年1月至3月的租金18000元。但之后再无支付过任何款项。2018年8月31日，两被告再次向原告出具一份《承诺函》，被告吕志成自愿作为两被告的保证人承担连带责任。但履行期限届满，上述三被告拒不支付任何款项。被告的行为已构成了根本违约，已侵害了原告的合法权益。原告起诉后，四被告一直拒收法院送达的起诉资料，导致本案迟迟未能开庭，为避免原告损失扩大，原告于2019年3月25日向被告发出《解除通知》，通知被告解除租赁合同关系。经了解，被告冯学喜是被告宜新洗衣中心的实际经营者，被告吕少春是被告宜新洗衣中心的工商登记经营者。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告宜新洗衣中心、冯学喜、吕志成、吕少春没有答辩，亦没有在举证期限内向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：位于阳江市江城区东风路二路9号之二房屋的权利人为原告阳江市丽晶投资发展有限公司全资成立的阳江海陆空火锅城大酒店有限公司。2012年8月31日，原告（甲方，出租方）以阳江市丽晶投资有限公司的名义与被告宜新洗衣中心、冯学喜（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，合同主要约定：1、出租商铺位于东风二路××号之二大楼首层，建筑面积为103.68㎡（三跨）；2、租赁期限为1年，即2012年9月1日至2013年8月31日止；3、乙方一次性向甲方支付5000元承租押金，合同期满后，乙方没有违反合同而又不续租，甲方不计利息一次性将押金退还乙方；4、每月租金6000元，乙方必须在每月10号前付清当月租金给甲方，不得拖欠；5、甲方须于2012年9月1日起将商铺租给乙方经营洗衣中心使用；6、在合同期间，水电费、卫生费、治安费、租赁税等一切费用由乙方自行负责支付。水电费缴付方式为甲方每月代乙方缴付，乙方根据实际使用数量支付给甲方，相关费用在有关单位规定的时间内付清，如有拖欠，甲方有权终止合同并不作任何赔偿。原告在合同落款甲方处盖章，被告宜新洗衣中心、冯学喜在合同落款乙方处分别盖章、签名。合同签订后，原告将上述商铺交付被告宜新洗衣中心、冯学喜使用，两被告支付租赁押金5000元给原告，并在该商铺经营洗衣服务。合同期满后，双方没有续签租赁合同。原告主张双方口头约定两被告继续承租该商铺，条款按原《租赁合同》约定不变。2017年10月起，两被告开始拖欠租铺的水电费，2018年1月开始拖欠租金。2018年5月15日，被告冯学喜、吕志成向原告出具一份《承诺书》，《承诺书》主要载明：截至2018年5月15日，尚欠原告2018年1月至5月的租金共30000元及2017年10月至2018年4月的水电费共5628元；2018年5月15日前还款18000元，2018年6月30日前还款17628元；如未按时还款，则每天按逾期金额的千分之五支付违约金，原告有权即时没收押金收回商铺，被告承担赔偿原告的经济损失（包括但不限于利息、违约金、诉讼费、律师费等实现债权的费用）。被告冯学喜在《承诺书》落款“承诺人”处签名捺指模，被告吕志成在《承诺书》落款“保证人”处签名捺指模。被告出具《承诺书》后，偿还了部分款项给原告。2018年8月31日，被告吕志成又向原告出具一份《承诺书》，《承诺书》主要载明：截至2018年8月31日，尚欠原告2018年4月至8月的租金共30000元及2017年10月至2018年7月的水电费共7074元；2018年9月16日前还款19074元，2018年10月10日前还款18000元及9月份租金6000元共24000元；如未按时还款，则每天按逾期金额的千分之五支付违约金，原告有权即时没收押金收回商铺，被告承担赔偿原告的经济损失（包括但不限于利息、违约金、诉讼费、律师费等实现债权的费用）。被告吕志成在《承诺书》落款“保证人”处签名捺指模。2018年5月5日，原告向被告宜新洗衣中心、冯学喜发出催款函，催收租金以及水电费。2019年3月25日，原告向上述两被告发出《解除通知》，并张贴在租赁商铺的门口。因被告拖欠租金、水电费，原告经催缴无果，遂诉至本院，请求如诉称。另查明，被告宜新洗衣中心于2017年4月27日注册成立，类型为个体工商户，经营者为吕少春，组成形式为个人经营，经营范围为洗衣服务等。本院根据原告的申请，于2019年7月17日依法冻结吕志成在广发银行股份有限公司阳江阳东支行账户62×××83的存款103760.57元。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《承诺书》两份、拖欠水电费统计表、2017年10月-2018年7月水电费收费表、催款函、EMS快递单、诉讼委托代理合同、发票、解除《租赁合同》通知、EMS快递单、快递查询结果截图、短信截图、图片、土地使用权证、房屋产权证、建设用地规划许可证、营业执照、企业机读资料、情况说明等证据，结合本案当事人的陈述，经综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告宜新洗衣中心、冯学喜签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告主张2013年8月31日合同期满后双方口头约定继续承租，条款按原合同约定不变，虽无书面证据，但从被告履行原合同条款至2017年10月可以看出，被告确有与原告续约的意思表示，故本院对原告的主张予以认可，该口头约定继续承租的行为合法有效。对于两份《承诺书》的效力问题，虽然后一份《承诺书》无承租人被告宜新洗衣中心或被告冯学喜的盖章签名，但两份《承诺书》记载的债务内容连贯，且均由被告吕志成作为保证人签名捺指模。因此，本院对两份《承诺书》的效力予以确认。从两份《承诺书》的内容来看，本院认定被告宜新洗衣中心、冯学喜从2018年4月起欠租金未付，从2017年10月至2018年7月欠水电费共7074元。原告主张两被告尚欠2018年4月至2019年3月的租金72000元，2017年10月至2018年7月水电费7074元，理据充分，本院予以采纳。原告请求被告宜新洗衣中心、冯学喜支付尚欠的上述款项，本院予以支持。由于被告拖欠租金以及水电费已构成违约，依照《租赁合同》、《承诺书》的约定，原告有权终止合同收回租赁商铺并没收押金。原告已于2019年3月25日在租赁商铺的门口张贴《解除通知》，表示与被告解除租赁合同。因此，原告请求确认租赁合同自2019年3月25日解除，并没收承租押金5000元，理据充分，本院予以支持。对于原告请求的租金以及水电费违约金问题。双方在后一份《承诺书》中重新对偿还债务进行约定：2018年9月16日前还款19074元，2018年10月10日前还款18000元及9月份租金6000元共24000元；未按时付款，每天按逾期金额的千分之五支付违约金。同时，原告在诉讼中主张违约金按日千分之一计算。由于原告请求计算违约金的利率过高，本院依法调整违约金按年利率24%计算。其中，19074元的违约金从2018年9月17日起计算；24000元的违约金从2018年10月11日起计算；2018年10月至2019年3月的租金违约金，以各月的租金为本金，从各月的11日起计算。由于双方在《承诺书》中约定，被告逾期付款应赔偿原告的律师费损失。因此，原告请求被告宜新洗衣中心、冯学喜赔偿原告的律师费损失6000元，理据充分，本院予以支持。被告吕志成作为保证人向原告出具两份《承诺书》，根据法律规定，被告吕志成应对被告宜新洗衣中心、冯学喜尚欠原告的租金以及水电费承担保证责任。由于被告吕志成并非本案租赁合同关系的相对人，而原告请求被告吕志成对解除租赁合同关系以及没收承租押金承担连带责任，理据不足，本院不予支持。由于被告吕少春是被告宜新洗衣中心的经营者，被告宜新洗衣中心的组成形式为个人经营。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”规定，被告吕少春应对被告宜新洗衣中心的债务具有共同偿还的责任。故原告请求被告吕少春对解除租赁合同关系以及没收承租押金承担责任，合法合理，本院予以支持。四被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告阳江市丽晶投资发展有限公司与被告阳江市江城区宜新洗衣中心、冯学喜、吕少春关于阳江市江城区东风二路9号之二大楼首层商铺的租赁合同关系于2019年3月25日解除；二、限被告阳江市江城区宜新洗衣中心、冯学喜自本判决生效之日起十日内支付租金72000元、水电费7074元，共79074元给原告阳江市丽晶投资发展有限公司；三、限被告阳江市江城区宜新洗衣中心、冯学喜自本判决生效之日起十日内支付租金、水电费的违约金（违约金按年利率24%计算，其中19074元的违约金从2018年9月17日起计至付清该款时止；24000元的违约金从2018年10月11日起计至付清该款时止；2018年10月至2019年3月的租金违约金，以各月的租金为本金，从各月的11日起计至付清款时止）给原告阳江市丽晶投资发展有限公司；四、原告阳江市丽晶投资发展有限公司不需退还租赁押金5000元给被告阳江市江城区宜新洗衣中心、冯学喜、吕少春；五、限被告阳江市江城区宜新洗衣中心、冯学喜自本判决生效之日起十日内赔偿律师费损失6000元给原告阳江市丽晶投资发展有限公司；六、驳回原告阳江市丽晶投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1644元，公告费690元，保全费1038.8元，共3372.8元（原告已预交），由被告阳江市江城区宜新洗衣中心、冯学喜、吕少春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  谭万里人民陪审员  林振杰人民陪审员  关建威二〇一九年八月二日法官助理赖泳彤书记员陈蕴东附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。