安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3651号上诉人（原审被告、反诉原告）：恽志强，男，1993年9月12日出生，汉族，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：王剑，江苏正新律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥万达城投资有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区烟墩路高速时代广场C8写字楼7、9楼。法定代表人：李文军，执行董事。委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。上诉人恽志强与被上诉人合肥万达城投资有限公司（以下简称万达城公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院于2016年4月14日作出的（2016）皖0111民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院以事实不清裁定发回重审后，一审法院于2018年11月29日作出（2016）皖0111民初9637号民事判决。恽志强不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恽志强上诉请求:撤销（2016）皖0111民初9637号民事判决，依法改判万达城公司立即向恽志强交付合肥万达文旅新城二期16幢2302室房屋。事实和理由：一、一审判决认定“2014年8月27日，恽志强在场的情况下，其母亲胡彩云以恽志强的名义与万达城公司签订案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》、《商铺商品房买卖合同》”，与事实严重不符。1、一审已查明案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》的形成时间为2014年8月28日，《商品房买卖合同》虽然落款时间为8月27日，但该合同文本上显示的电脑生成时间为8月28日。在恽志强对该证据质证后，万达城公司又改口认可《商品房买卖合同》的形成时间为8月28日。2、恽志强于2014年8月27日确实到售楼处现场缴纳了购房首付款，但8月28日并未去售楼处。万达城公司开始一直坚持案涉《商品房买卖合同》的形成时间为8月27日，其故意作出不实陈述，试图让法院作出“恽志强在场”这一与事实不符的认定。3、一审认定案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》系胡彩云以恽志强的名义与万达城公司签订，无任何事实依据。二、一审判决认定恽志强拒不提供笔迹鉴定的协助义务就要承担不利后果，无任何法律依据，就该事实部分的认定，一审法院举证责任分配错误。1、本案第一次审理时，万达城公司陈述案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》中“恽志强”的签名字样系恽志强本人所签，重审时又改称不是恽志强所签，而是胡彩云所签。既然万达城公司认为是胡彩云所签，当然举证责任在万达城公司，如鉴定不能，应当由万达城公司承担不利后果。且万达城公司对同一事实作出相反的陈述，更应承担不利后果。2、恽志强于2015年10月27日按万达城公司售楼处工作人员的要求，指示胡彩云以电汇的方式支付涉案房款23万元，该事实已经本案第一次二审时由二审法院认定。一审判决对此款认定不当。3、一审判决错误地认定了恽志强在场的情况下，胡彩云以恽志强的名义与万达城公司签订了案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》，进而认定恽志强对胡彩云代签的行为知情且未作否认表示，应视为同意。该不当认定直接导致了错误的判决结果。4、案涉《认购协议》虽不是正式商品房买卖合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，恽志强据此提出要求履行合同、交付案涉房屋的反诉请求，符合法律规定。三、一审判决程序不当。1、一审法院随意更换合议庭成员，特别是向恽志强送达合议庭组成人员通知书后，实际参加开庭审理的合议庭成员却发生了变化，违反民诉法司法解释第三百二十五条规定，审判组织的组成不合法，严重违反法定程序。2、本案审理周期长达两年之久，严重违反法定程序。万达城公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、恽志强于2014年7月14日与万达城公司签订《认购协议》，系恽志强母亲胡彩云刷卡支付的2万元定金。2014年8月27日，也是胡彩云代恽志强向万达城公司刷卡支付的首付款299395元，当时恽志强在场亦予以认可，网签合同是2014年8月27日支付首付款后生成的。2014年8月28日恽志强还购买了万达城公司的商铺，也是胡彩云签的合同、付的首付款，商铺合同已经履行完毕，产证也办下来了，商铺合同与住宅合同的条款基本相同。恽志强明知合同义务却一直不履行付款义务，万达城公司有权解除合同。2、2014年恽志强购买案涉住宅及商铺时尚未满20岁，不具有购买能力。3、一审时万达城公司申请对合同及补充协议上恽志强的签字及指纹鉴定，但恽志强拒不配合，故一审法院认定恽志强应承担不利后果，有法律依据。万达城公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判决恽志强协助万达城公司办理商品房网上备案注销手续；3.判决恽志强支付万达城公司违约金157879元。恽志强向一审法院提起反诉请求：判决万达城公司立即交付涉案房屋，并承担违约金。一审法院查明事实：2014年7月14日，万达城公司（甲方）与恽志强(（乙方）签订一份《商品房认购协议》，协议约定：乙方自愿认购位于合肥市滨湖区嘉陵江路与庐州大道交口的合肥万达文旅新城二期16幢2302室房屋，房屋建筑面积约为99.32平方米，购房款总价为789395元；乙方需于签订本认购协议后七日内即2014年7月22日前，持本认购协议、定金（发票）收据、签订合同资料（包括按照本地住房限购政策要求应由乙方提供的证明其具备购房资格的证明、书面承诺等文件资料）以及甲方要求的其他手续资料及全部购房款（如为按揭贷款，则为首期房款）到甲方展示中心，在向甲方缴纳全部购房款（如为按揭贷款，则为首期房款）及其他全部款项的同时，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。甲方如变更签订时间、地点，应按照本认购协议约定的方式书面通知乙方。如甲方未向乙方发出变更通知，则签约时间、地点按照本条执行，无需甲方再次通知乙方；如因乙方未带齐约定的资料或未缴纳全部购房款（如为按揭贷款，则为首期房款）或因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该房屋，且甲方有权没收乙方所付的定金，乙方无任何异议。2014年8月27日，恽志强在场的情况下，其母亲胡彩云以恽志强名义与万达城公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》、《商铺商品房买卖合同》，其中《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定“买受人于2014年8月27日前支付首付款计319395元，于2014年12月20日前支付第二笔房款计240000元，于2015年6月20日前支付第三笔房款计230000元”；《协议书》第四条第1款第（4）项约定“逾期超过30日的，甲方有权解除合同，甲方未行使合同解除权的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权”，第十三条第1款约定“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足以抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担签署违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需要办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。因购买该房屋致使乙方或任何第三人占用该房屋所在地的户口指标的，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，自行办理户口迁出手续，恢复该房屋的相应的户口指标”。一审法院另查明，2014年7月14日，万达城公司收到以恽志强名义支付的购房定金2万元。同年8月27日，万达城公司收到以恽志强名义支付的购房首期款299395元。该两笔款项的收据单上均有恽志强母亲胡彩云的签字，签字内容为“恽志强、胡彩云”。2015年10月27日，胡彩云以电汇的方式向万达城公司汇款23万元，万达城公司予以退回。本案审理过程中，恽志强陈述案涉《商品房买卖合同》上的签名并非其所签，万达城公司陈述系恽志强母亲胡彩云所签并提出笔迹鉴定，要求确认“恽志强”三字系胡彩云所签。恽志强认为该鉴定与本案无关且不提供协助义务。一审法院认为，本案争议焦点一是案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》是否为双方真实意思表示，是否对恽志强产生约束力。恽志强陈述案涉《商品房买卖合同》上的签名并非其所签，而万达城公司陈述系恽志强母亲胡彩云所签并申请笔迹鉴定，要求确认“恽志强”三字系胡彩云所签，恽志强认为该鉴定与本案无关且不提供协助义务。恽志强作为胡彩云之子，其完全可以提供胡彩云的签名用以鉴定，其不配合的行为应承担不利后果。结合胡彩云在购房现场并支付购房款的行为，一审法院认定《商品房买卖合同》及《补充协议》上“恽志强”三字系胡彩云所签。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，“本人知道他人以自己名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时恽志强曾在现场，其对母亲代签行为是知情的且未作否认表示，应视为其同意。故案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》对恽志强产生约束力。本案争议焦点二是解除合同的条件是否成就。双方约定第二笔的付款期限是2014年12月20日前支付240000元，逾期付款超过30日的，万达城公司有权随时解除合同。恽志强未在约定期限履行付款义务，万达城公司要求解除合同，符合法律规定及合同约定。故对万达城公司要求解除案涉合同并要求恽志强协助办理商品房网上备案注销手续的诉请，予以支持。万达城公司要求恽志强按照合同约定承担购房款20%的违约金157879元，但其未举证证明实际损失情况，结合本案实际情况，一审法院酌定按照购房款5%承担违约金39470元。关于恽志强反诉要求万达城公司立即交付涉案房屋并承担违约金的主张，因双方签订的《商品房认购协议》为签订商品房买卖合同的要约，在《商品房买卖合同》签订后，双方应按照该合同约定的内容履行。现恽志强要求按照《认购协议》履行不符合法律规定，故对其反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除万达城公司与恽志强于2014年8月27日签订的《商品房买卖合同》；二、恽志强于判决生效之日起十日支付万达城公司违约金39470元；三、恽志强于判决生效之日起十日内协助万达城公司办理万达文旅新城二期16幢2302室房屋网上备案注销手续；四、驳回万达城公司的其他诉讼请求；五、驳回恽志强的诉讼请求。案件受理费11694元，由恽志强承担。二审中，万达城公司提交证据：1、2014年7月14日的2万元定金刷卡单及收据，收据上有胡彩云签字，证明该定金是恽志强母亲胡彩云代交。2、2014年8月27日的首付款299395元刷卡单及收款确认单，有恽志强的签字，系胡彩云代签，与定金的交款卡号一致，证明该首付款是恽志强母亲胡彩云代交。恽志强质证认为，对证据的真实性无异议，但恽志强的字肯定不是恽志强签的。一审法院认定的为当事人无争议的事实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实即万达城公司与恽志强是否于2014年8月27日签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》，本院对一审法院的认定亦予以确认，理由如下：一、万达城公司提交的案涉房屋《商品房买卖合同》中载明合同落款时间为2014年8月27日，《合肥市商品房网上认购备案确认单》中也载明合同备案时间为2014年8月27日，恽志强一审庭审中亦确认2014年8月27日其在购房现场，并对当天向万达城公司支付首付款299395元的事实予以认可，且该数额与《商品房买卖合同》上约定的分期付款数额一致。恽志强虽陈述其支付该笔首付款系根据售楼部工作人员的要求，而非基于合同的签订，但恽志强对其陈述内容并未提交证据加以证明，且正常交易过程中，作为购买人若无合同依据或在已经认可合同约定内容的情况下，仅凭对方工作人员口头要求即支付大笔金额的购房款，与常理不符。二、万达城公司提交的定金及首付款支付凭证上均有恽志强母亲胡彩云的签字字样，恽志强亦陈述2014年8月27日其与胡彩云均在购房现场，且称事后又委托胡彩云代其向万达城公司支付购房款230000元，故从本案初步证据并结合当事人陈述来看，可以判断胡彩云对恽志强与万达城公司就案涉房屋达成的买卖交易是知晓的，且基于恽志强与胡彩云的母子关系之考量，故并不排除胡彩云代恽志强签订合同的可能性。万达城公司对其提交的案涉房屋《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》上的落款签字及指纹已明确系胡彩云代恽志强所签及所摁手印，恽云强在提出异议的情况下，万达城公司亦申请对笔迹及指纹进行鉴定，承担了其应当承担的举证责任，为查明此节事实，恽志强应予以配合且有能力配合。故一审法院基于恽志强不提供协助义务所应当承担的不利后果，认定万达城公司提供的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》对恽志强具有约束力，并无不当。本院认为，恽志强与万达城公司就案涉房屋形成了合法有效的商品房买卖合同关系，恽志强未按合同约定的期限履行付款义务，万达城公司主张合同解除权，符合双方协议约定及法律规定，一审法院支持万达城公司关于解除合同及要求支付违约金的相关诉请，有事实和法律依据，本院予以确认。恽志强关于万达城公司应继续履行合同、向其交付房屋的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于恽志强上诉提出的一审判决违反法定程序问题，一审法院对于更换的合议庭组成人员已于庭前向恽志强书面送达，庭审中亦告知恽志强申请回避权，恽志强并未提出异议，故其以审判组织的组成不合格认为一审判决违反法定程序的理由不能成立。关于一审判决的审理期限问题，并不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形。综上，恽志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11694元，由恽志强负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年八月十二日书记员 罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。