江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3038号上诉人（原审被告）：沭阳华希南岸房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹永明，泗阳县开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吕金龙，男，1953年4月17日出生，住沭阳县沭城镇糖坊村张南组32号，现住沭阳县。上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）因与被上诉人吕金龙商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初16089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年7月22日组织双方当事人公开进行听证。上诉人华希南岸公司的委托诉讼代理人曹永明，被上诉人吕金龙参加了听证。本案现已审理终结。华希南岸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系属实，但上诉人不存在逾期交房的事实。在案涉房屋买卖之初，被上诉人已经与案外人沭阳县理想之家商业管理有限公司（以下简称理想之家公司）约定托管案涉房屋，并将前三年租金在购房款中冲抵。上诉人已经按约将案涉房屋及时交付给理想之家公司经营管理至今。被上诉人对该房屋的支配权、收益权等合法权利均已享有，事实上案涉房屋早已交付被上诉人。故上诉人不存在逾期交房的事实，亦无需承担逾期交房违约金。吕金龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。理由：上诉人与被上诉人签订了商铺认购书及商品房买卖合同，系双方真实意思表示。但被上诉人并未与理想之家公司签订商铺委托经营管理合同，上诉人应当按照合同约定向被上诉人交付经验收合格的房屋，否则应承担逾期交房违约责任。吕金龙向一审法院起诉请求判令：华希南岸公司向其交付位于沭阳县交汇处的华希·南岸丽景第1#、2#、3#号楼1051商铺，并支付逾期交房违约金自2015年1月1日起按每天43.2658元计算至房屋实际交付之日止。一审法院查明事实：华希南岸公司与吕金龙曾签订《华希.南岸丽景商铺认购书》，约定吕金龙认购位于沭阳县商铺。其中认购价约定：认购总价293447元；优惠折扣：9.7折；返租总价284644元；除三年返租租金后总价216329元。认购条款第2条约定：认购方在认购该商铺的同时，同意将该商铺委托给理想之家家具购物中心经营管理，并在签订《商品房买卖合同》时与理想之家家具购物中心签订《商铺委托经营管理合同》，签订本协议后认购方须于2013年4月16日前到华希.南岸丽景售楼处签订《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》，选择按揭贷款的客户同时办理银行按揭贷款手续。申请银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准。如认购方未能在接到通知后一周内签订《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》并办理完银行按揭贷款手续的，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的购房款，并有权将该商铺另行出售，无需知会认购方。2013年7月4日，华希南岸公司与吕金龙签订《商品房买卖合同》，约定吕金龙向华希南岸公司购买其开发的位于沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧的华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢1051铺号房，房款总计为216329元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。后吕金龙按照约定向华希南岸公司履行给付购房款义务。另查明，案涉房屋于2014年6月20日经单位（子单位）工程质量竣工验收合格，但至今未通过综合验收。一审法院认为：吕金龙与华希南岸公司之间签订的《华希.南岸丽景商铺认购书》及《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。华希南岸公司辩称其已经向案外人理想之家公司交付案涉商铺，吕金龙不予认可，华希南岸公司提交《华希.南岸丽景商铺认购书》，该认购书中仅约定“三年返租”及吕金龙在签订《商品房买卖合同》时应签订《商铺委托经营管理合同》，但吕金龙并未实际签订《商铺委托经营管理合同》，该合同中的相关约定对其不产生效力。华希南岸公司未提供其他证据证实吕金龙委托案外人理想之家公司办理房屋交接手续，应承担举证不能的法律后果，故对华希南岸公司上述辩解理由不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日前将通过验收合格的商品房交付买受人使用。案涉房屋于2014年6月20日经单位（子单位）工程质量竣工验收合格，虽已符合双方约定的交付条件。但华希南岸公司至今未按合同约定期限将符合条件的商品房交付吕金龙使用，构成违约。故吕金龙要求华希南岸公司交付案涉商铺的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。根据该合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。综上，吕金龙要求华希南岸公司支付自2015年1月1日起按每天43.2658元支付逾期交房违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，依法应予支持。但该违约金应截止至华希南岸公司向吕金龙发出书面交房通知之日止。一审法院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、华希南岸公司于判决发生法律效力之日起十日内向吕金龙交付位于沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧的华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢1051铺号房；二、华希南岸公司于判决发生法律效力之日起十日内向吕金龙支付逾期交房违约金（自2015年1月1日起至华希南岸公司向吕金龙发出书面交房通知之日止，按每天43.2658元计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2723元，由华希南岸公司负担。双方当事人二审均未提供新证据，且对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人华希南岸公司是否已将案涉房屋交给被上诉人，其是否应当承担逾期交房违约金。本院认为，上诉人并无证据证明其已将案涉房屋交付给被上诉人，其应承担逾期交房违约金。理由如下：第一，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，依照双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人未在合同约定的期限内按时向被上诉人交付房屋，应当承担相应的逾期交房违约责任。第二，对于上诉人主张的被上诉人与理想之家公司签订了《商铺委托经营管理合同》，将案涉房屋托管给理想之家公司经营管理，上诉人直接将案涉房屋交付给理想之家公司的观点。本院认为，因被上诉人并不认可上诉人的该主张，并主张其实际并未与理想之家公司签订《商铺委托经营管理合同》，而上诉人也未提供由被上诉人和理想之家公司均签字确认的《商铺委托经营管理合同》证明其观点，同时对于其主张的将案涉房屋交付给理想之家也无相应的房屋交接手续等证据予以证明，故上诉人应承担举证不能的不利法律后果。综上，上诉人应向被上诉人承担逾期交房违约金。第三，对于上诉人主张其既支付租金又赔偿违约金，被上诉人双重获益的观点。本院认为，根据审理查明的事实，上诉人与被上诉人在《认购书》中约定被上诉人认购的商铺价格是按照总价进行9.7折优惠后再减去三年返租租金后得出，同时约定被上诉人在认购商铺的同时，同意将商铺委托给理想之家家具购物中心经营管理，并要在签订《商品房买卖合同》时与理想之家家具购物中心签订《商铺委托经营管理合同》。但鉴于被上诉人并未实际与理想之家公司签订《商铺委托经营管理合同》，即并未将其认购的商铺委托理想之家经营管理，且主张按合同约定期限交房并就逾期交房违约金提起本案诉讼，应视为被上诉人不认可双方已实际履行商铺返租的约定，故被上诉人不应获得租金利益。而上诉人却实际将该部分租金以返利的形式从被上诉人的购房款中予以抵扣，故上诉人有权就该租金返利抵扣部分的房款向被上诉人另行主张返还。但并不影响本案中上诉人向被上诉人承担逾期交房违约金的责任。综上所述，上诉人华希南岸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5445元，由上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇一九年八月二日书记员  马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。