上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初9018号原告：上海湘源房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：张涛，董事长。委托诉讼代理人：徐卓尔，上海海朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海娇，上海海朋律师事务所律师。被告：上海星暖实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高星。被告：高星，男，1987年11月30日生，土家族，户籍地上海市松江区。原告上海湘源房地产发展有限公司(以下简称湘源公司)与被告上海星暖实业有限公司(以下简称星暖公司)、高星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湘源公司的委托诉讼代理人徐卓尔到庭参加诉讼。被告星暖公司、高星经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告湘源公司向本院提出诉讼请求：1、确认湘源公司与星暖公司就上海市宝山区郁江巷路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年10月19日解除；2、星暖公司腾空并向湘源公司返还系争房屋；3、星暖公司向湘源公司支付2018年9月12日至2018年10月19日期间的房屋租金人民币8,055.52元(以下币种均为人民币)，高星承担连带责任；4、星暖公司向湘源公司支付自2018年10月20日至2019年5月12日期间的房屋占有使用费100,772.50元，高星承担连带责任；5、星暖公司返还湘源公司代其垫付的2018年8、9月账期的水费28.36元、2018年6月-9月账期的电费2,836.28元，高星承担连带责任；6、星暖公司赔偿湘源公司代其垫付的系争房屋2018年4月1日至2018年10月31日期间的物业管理费5,406.80元，高星承担连带责任；7、星暖公司向湘源公司支付违约金12,756元，高星承担连带责任。事实和理由：系争房屋权利人系湘源公司。2016年5月10日，湘源公司(甲方)与高星(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于开设东芝空调专卖店，租赁期限自2016年5月12日起至2019年5月11日止，自2016年5月12日起至2018年5月11日止月租金为5,670元，自2018年5月12日起至2019年5月11日止月租金为6,378元，使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理等以及其他有关费用均由乙方承担，乙方应根据相关单位出具的收费凭证在规定的时间内及时支付该房屋项下的上述费用，逾期造成的一切损失由乙方自行承担，如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；逾期不支付租金或物业管理费或水费、电费、煤气费、通讯费等费用超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应按解除合同前一个月的月租金的2倍向甲方支付违约金；乙方逾期返还房屋的，每逾期一日应按建筑面积5元/平方米的标准向甲方支付房屋占有使用费。合同生效后，湘源公司依约于2016年5月12日向被告高星交付了系争房屋。2016年9月19日，湘源公司与星暖公司、高星就租赁合同的主体变更签订《房屋租赁合同主体变更之补充协议》，约定租赁合同的承租人由高星变更为星暖公司，星暖公司承继高星在租赁合同中的所有权利和义务，星暖公司基于履行租赁合同对湘源公司所负的一切责任和义务，由高星承担连带担保责任。星暖公司自2018年9月12日起拖欠湘源公司租金。湘源公司于2018年10月18日向星暖公司、高星寄送了书面解除函，并要求其承担违约责任。该书面解除函于2018年10月19日为星暖公司、高星签收。湘源公司为维护其合法权益，故诉至本院。被告星暖公司、高星未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人系湘源公司。2016年5月10日，湘源公司(甲方)与高星(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积116.5平方米)出租给乙方作为东芝空调专卖店使用，租赁期限自2016年5月12日起至2019年5月11日止，自2016年5月12日起至2018年5月11日止月租金为5,670元，自2018年5月12日起至2019年5月11日止月租金为6,378元。合同第5.1条约定，甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金12,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第5.2条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理、停车费等费用由乙方承担，其他有关费用均由乙方承担。合同第7.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费。合同第9.2.6条约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金。2016年9月19日，湘源公司(甲方)与高星(乙方)、星暖公司(丙方)签订《房屋租赁合同主体变更之补充协议》，约定原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，丙方承继乙方在原租赁合同中的所有权利和义务，丙方基于履行原租赁合同对甲方所负的一切责任和义务，由乙方承担连带担保责任。湘源公司收到租金保证金12,000元。自2018年9月12日起星暖公司未再支付租金。另，星暖公司拖欠系争房屋2018年8月、9月的水费28.36元，2018年6月、7月、8月、9月电费2,836.28元，并拖欠2018年4月至10月期间物业管理费5,406.80元。上述钱款已由湘源公司支付。湘源公司于2018年10月18日向星暖公司、高星寄送解除函。该解除函于2018年10月19日签收。2019年5月12日，湘源公司自行收回系争房屋。本院认为，湘源公司与星暖公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，星暖公司自2018年9月12日起欠付租金，构成根本违约，湘源公司有权解除双方之间的租赁合同。湘源公司的《解除函》已于2018年10月19日签收，故湘源公司主张双方之间的租赁合同于2019年10月19日解除，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。湘源公司主张星暖公司支付2018年9月12日至2018年10月19日期间的租金8,055.52元符合法律规定，本院予以支持。关于星暖公司2018年10月20日至2019年5月12日占有期间的占有使用费，湘源公司依据合同第7.1条约定，然该约定适用前提为租期届满逾期返还房屋之情形，本案中星暖公司因欠付租金湘源公司已在租期届满前行使合同解除权，且系争房屋在租期届满时已收回，故该期间占有使用费不适用上述约定情形。该期间的房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准计算。关于水费、电费及物业管理费，湘源公司主张符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，湘源公司主张符合合同第9.2.6条约定，本院予以支持。湘源公司要求高星对星暖公司欠付的相关费用及违约金承担连带责任符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海湘源房地产发展有限公司与被告上海星暖实业有限公司之间就上海市宝山区郁江巷路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年10月19日解除；二、被告上海星暖实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海湘源房地产发展有限公司自2018年9月12日至2018年10月19日期间的租金8,055.52元；三、被告上海星暖实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海湘源房地产发展有限公司自2018年10月20日至2019年5月12日期间的租金43,090.87元(租赁保证金12,000元予以抵扣上述费用)；四、被告上海星暖实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海湘源房地产发展有限公司水费28.36元、电费2,836.28元、物业管理费5,406.80元；五、被告上海星暖实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海湘源房地产发展有限公司违约金12,756元；六、被告高星对本判决主文第二、三、四、五项承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,897元，由原告上海湘源房地产发展有限公司负担1,293元，被告上海星暖实业有限公司、高星负担1,604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  武恩强人民陪审员  苏坤明二〇一九年八月十九日书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。