广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终978号上诉人（原审被告）：潘锦花，女，汉族，1985年9月19日出生，居民身份证住址：广东省茂名市电白区***********，现住广东省茂名市电白区********。委托诉讼代理人：邵如榜，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵金生，男，汉族，1958年4月8日出生，住广东省茂名市电白区***********。委托诉讼代理人：易景荣，男，汉族，1959年12月18日出生，住广东省茂名市电白区**********。原审第三人：杨天儒，男，汉族，1985年6月19日出生，住广东省电白县***********。委托诉讼代理人：邵如榜，广东润科律师事务所律师原审第三人：黄絮英，女，汉族，1962年3月11日出生，住广东省茂名市电白区***********。委托诉讼代理人：易景荣，男，汉族，1959年12月18日出生，住广东省茂名市电白区**********。上诉人潘锦花因与被上诉人邵金生及原审第三人杨天儒、黄絮英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘锦花上诉请求：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初3241号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销。一、上诉人与被上诉人的解除合同条件未成就，一审法院公然破坏市场鼓励交易规则。1.本案《房屋租赁协议书》能否继续履行?从上诉人支付房屋租金的情况上看，一审庭审过程中，上诉人已依约支付房屋租金至2019年9月30日，被上诉人收取租金亦没有提出任何异议，双方均认可租赁协议仍在继续履行。而房屋租赁是一个持续性的履约过程，且不谈上诉人为何不支付3万元租金给被上诉人的原因，一审法院应当针对本案房屋租赁行为能否继续履行进行评价，在可以补救履行的情形下，不宜作出极端判决，即解除协议，扩大当事人损失及诉累。2.上诉人未及时支付租金30000元是否构成根本违约?且不谈上诉人未支付租金30000元的原因，违约，可分为根本违约、一般违约，上诉人仅未及时支付租金30000元，能够给被上诉人造成多大影响?为何上诉人就差租金30000元不支付给被上诉人，其余租金均能如约支付呢?一审法院应当全面综合考虑因素，区分上诉人未及时支付租金30000元是一般违约还是根本违约。综合本案可见，上诉人未及时支付租金30000元只是履约的小瑕疵，可以采取补救措施，承担继续履行义务，法院不宜判令解除协议。3.被上诉人是否履行合法催促上诉人支付租金的义务?且不谈上诉人未支付租金30000元的原因，在上诉人支付2017年10月1日至2018年3月31日的租金时，上诉人早已将为何扣除租金30000元的事由告知被上诉人，被上诉人长达一年均无异议，亦从未向上诉人主张过收取租金30000元的权利，然而时隔一年，直接提起诉讼，并没有履行合法催促义务。一审法院忽略被上诉人的应当履行的义务，属于严重偏袒被上诉人。4.一审法院应当考虑现实履行因素，《房屋租赁协议书》亦不宜解除。综上已阐述，本案《房屋租赁协议书》仍处于继续履行状态，上诉人未及时支付租金30000元的行为不构成根本违约。一审法院亦应当考虑现实因素，上诉人承租被上诉人的房屋，是用于开设幼儿园，现开设的幼儿园已为200名幼儿提供托管、教育服务，一审法院应当综合考虑解除房屋租赁协议，对幼儿的托管、教育问题是否能够妥善安置，法院应当是解决纠纷的机构，而不是制造纠纷，扩大纠纷，给社会增添不安稳因素。二、一审法院审理程序有重大瑕疵，应当予以撤销。本案被上诉人的委托程序错误。本案被上诉人一审的代理人既不是律师或基层法律服务工作者，亦不是被上诉人的近亲属，更不是被上诉人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民，不符合《民事诉讼法》第58条之规定，恳请二审法院纠正。三、一审法院适用法律错误。本案中从未出现《合同法》第94条规定事由，反而：1.上诉人要求继续履行合同；2.上诉人没有迟延履行主要债务，仅是未及时支付租金30000元(合同履行总标的高达2035200元，未及时租金30000元仅占比1.474%)，且被上诉人从未履行过催告义务；3.本案的租金已支付到2019年9月30日，不存在不能实现合同目的的事由。4.《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，明显可以看出，合同法是主张保护商业行为的正常交易，能够可以继续履行、采取补救措施的合同，不宜轻易解除。5.《合同法》第227条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，明显可以看出，解除合同，首先考虑的是承租人是否有正当理由未支付，其次考虑出租人在合理期限内催告，在两者均满足的条件下，出租人主张解除合同的诉求才会得到支持，而本案一审法院没有考虑上诉人的正当理由，亦忽略被上诉人的合理催告期限，直接判令解除房屋租赁协议，属于适用法律错误。四、一审法院判定上诉人承担按年利率6%计付利息，没有法律依据。首先，被上诉人截止起诉之日，才向上诉人主张未及时支付的租金30000元，一审法院认定利息的计付起止时间为2017年10月1日，与事实不符，严重偏袒被上诉人。其次，本案并非民间借贷纠纷，不能简单参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第1款之规定，判定上诉人须按年利率6%计付利息，属适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审(2018)粤0904民初3241号民事判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人邵金生辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确、判决正确。1.本案上诉人已完全构成根本违约。被上诉人与上诉人于2016年7月16日所签订的房屋租赁合同第二条第二款约定“支付办法：秋季每年9月份支付给邵金生，春季每年3月份支付给邵金生。如果潘锦花超期不付租金，邵金生有权终止租赁协议。”本条款约定明确、严肃有效，是限制义务人严格遵守和界定违约责任的有效措施。本案中上诉人2017年9月应交的房屋租金尚欠的3万元租金拒不支付，丝毫不是疏忽或忘记，而是抗拒不交，导致被上诉人不能实现出租房屋收取租金的目的。2017年9月，当被上诉人向上诉人催收所欠3万元租金时，上诉人就开始狡辩，由于上诉人根本不管理涉案的幼儿园，很少在幼儿园工作，被上诉人通过幼儿园的财会人员包括打给电话给上诉人催收长达一年之久，上诉人谎称本案第三人黄絮英取走了租金3万元，并以不欠租金为由拒不交付，并对被上诉人恶言相向，无理取闹，直至被上诉人据此向一审法院起诉，于2018年11月9日及2019年1月29日分别二次开庭审理时，上诉人依然抵赖，恶意拖欠，拒不遵守合同的规定和拒不履行合同规定的义务。上诉人已完全构成根本性违约，怎能说被上诉人从不主张向上诉人收取拖欠的3万元租金呢?又怎能说被上诉人没有异议呢?而上诉人在上诉状中屡称“且不谈……且不谈未付租金30000元原因”，为什么不谈?本案上诉人拒不交付30000元租金是违约的焦点。被上诉人向上诉人催收长达一年之久无果才起诉是情；被上诉人根据合同第二条第二款规定主张解除租赁协议是理；人民法院依据事实依法作出正确判决是法。上诉人于情、于理、于法怎能自圆其说?上诉人不顾本案的事实和合同的严肃性，断章取义而上诉，纯属混淆视听，完全是哗众取宠，欲盖弥彰!2.被上诉人及原审第三人黄絮英与本案代理人易景荣是姑表兄嫂关系，且有当事人居委会的推荐书，符合《民事诉讼法》的相关规定。上诉人谎称本案被上诉人的委托程序错误是无稽之谈。3.一案判决上诉人向被上诉人付清拖欠的房屋租金30000元并按年利息6%计至付清为止合理合法。综上答辩属实，明确可见，上诉人不遵守合同规定，不按合同规定交付应交的租金，拒不履行合同义务，恶意拖欠，已构成根本性违约，应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，恳请茂名市中级人民法院厘清事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决，以维护被上诉人的合法权益。原审第三人杨天儒述称，和上诉人的上诉意见一致。原审第三人黄絮英述称，和被上诉人的答辩意见一致。原审原告邵金生向一审法院起诉请求：一、请求依法判决解除邵金生与潘锦花签订的房屋租赁协议；二、请求依法判决潘锦花支付房屋租金30000元(2017年9月尚欠租金3万元)，逾期支付房屋租金滞纳金5475元(从2017年10月1日始暂计至2018年10月1日止，按日万分之五计算)，合计35475元；三、请求法院判决潘锦花交付租金至返还租赁房屋之日止；四、本案费用由潘锦花承担。一审法院认定事实：2016年7月16日，邵金生与潘锦花签订《房屋租赁协议书》，约定邵金生将其位于茂名市电白区*******的房屋租赁给潘锦花开办幼儿园使用，租赁期限自2016年7月15日至2023年7月14日止，前两年(2016年8月至2018年7月)每月租金20000元，中间三年(2018年8月至2021年7月)每月租金24000元，后两年(2021年8月至2023年7月)每月租金28800元；支付租金的具体时间为：2016年9月支付租金12万元，2017年3月支付租金12万元，2017年9月支付租金12万元，2018年3月份支付租金12万元，2018年9月份支付租金14.4万元，2019年3月支付租金14.4万元，2019年9月份支付租金14.4万元，2020年3月份支付租金14.4万元，2020年9月份支付租金14.4万元，2021年3月份支付租金14.4万元，2021年9月份支付租金17.28万元，2022年3月份支付租金17.28万元，2022年9月份支付租金17.28万元，2023年3月份支付租金17.28万元。双方在合同第二条第2款约定“支付办法：秋季每年9月份支付租金给邵金生，春季每年3月份支付租金给邵金生。如果潘锦花超期不付租金，邵金生有权终止租赁协议。”双方在合同中并没就延付租金需支付滞纳金进行约定。邵金生、潘锦花在《房屋租赁协议书》落款处签名点指确认。签订协议后，潘锦花在租赁房屋上开办了“茂名市滨海新区***********”，并于2017年3月22日支付邵金生租金12万元，2017年9月20日支付租金9万元，2018年3月12日支付租金12万元，2018年10月7日支付租金14.4万元，以上租金均支付到邵金生的妻子黄絮英及其授权人吴志鸿的账户，邵金生认可收到以上租金。邵金生主张潘锦花尚欠2017年9月份应支付的租金3万元未支付，为此诉至一审法院，要求办理。案在审理中，一审法院依法通知黄絮英、杨天儒作为本案第三人参加诉讼。潘锦花提供2017年6月6日由其转款3万元到“茂名市滨海新区***********”的转账凭证一份，主张已支付2017年9月应支付的3万元租金，邵金生不予认可，认为该款不是支付潘锦花所拖欠的3万元租金。另认定：“茂名市滨海新区***********”为第三人黄絮英与第三人杨天儒合作经营的。第三人黄絮英是邵金生的妻子，第三人杨天儒是潘锦花的丈夫。一审法院认为：邵金生与潘锦花签订《房屋租赁协议书》，约定潘锦花租赁邵金生位于茂名市电白区*******的房屋经营幼儿园，是邵金生、潘锦花双方的真实意义表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以认定。根据《房屋租赁协议书》，潘锦花须于2017年9月份支付房屋租金12万元给邵金生，而潘锦花只于2017年9月20日支付租金9万元，潘锦花主张2017年6月6日通过银行转款3万元到“茂名市滨海新区***********”账户为支付邵金生2017年9月应支付的3万元租金，而邵金生对此不予认可，潘锦花辩称邵金生的妻子黄絮英私自取走幼儿园3万元，邵金生妻子黄絮英承诺用房屋租金3万元予以抵扣，不存在尚欠租金3万元的事实，潘锦花没提供证据支持其主张，且潘锦花没将租金支付到邵金生或其指定的账户上，不符合双方的交易习惯，有违常理，故对潘锦花辩称已支付3万元租金的意见，一审法院不予采纳。根据《房屋租赁协议书》第二条第2款约定，如果潘锦花超期不支付租金，邵金生有权终止租赁协议，到本案开庭审理时止，潘锦花尚未支付拖欠邵金生的租金，导致邵金生不能实现出租房屋收取租金的目的，邵金生请求解除邵金生、潘锦花签订的房屋租赁协议，并要求潘锦花支付拖欠的房屋租金3万元的主张，合理合法，一审法院予以支持。潘锦花辩称已经按照协议书约定缴纳租金至2019年3月份，不存在逾期未缴租金，不符合解除合同的条件，请求驳回邵金生诉讼请求的意见，证据不足，一审法院不予采纳。邵金生、潘锦花在《房屋租赁协议书》中并没就延付租金需支付滞纳金进行约定，邵金生请求逾期支付房屋租金的滞纳金按每日万分之五计算，没有事实依据，一审法院不予支持。邵金生的房屋租金3万元被潘锦花占用，应按年利率6%计算资金占用期间的利息；双方约定所拖欠的租金于2017年9月份支付，潘锦花逾期支付，则租金3万元的利息应从2017年10月1日起计至付清租金之日止。对于邵金生的第三项诉讼请求“三、请求法院判决潘锦花交付租金至返还租赁房屋之日止；”，因邵金生所主张的该部分拖欠租金未实际产生，应待实际产生后，另行起诉解决，一审法院在此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、解除邵金生与潘锦花于2016年7月16日签订的房屋租赁协议；二、限潘锦花在本判决发生法律效力之日起十日内向邵金生付清拖欠的房屋租金30000元及其利息(按年利率6%计，从2017年10月1日起计至付清款之日止)；三、驳回邵金生的其他诉讼请求。如果潘锦花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686.87元(邵金生已预交)，由邵金生负担71.16元，潘锦花负担615.71元。本院二审期间，上诉人潘锦花提供如下证据：中国农业银行个人明细对账单。拟证明：在2019年3月27日交付的房屋租金缴纳至2019年9月30日，缴纳租金时一审尚未宣判。原审第三人黄絮英质证称：上诉人交付的是到2019年8月30日的租金并不是到2019年9月30日，2017年8月到2018年2月份应交的12万元，还欠租金3万元没有交。本院认证如下：以上证据证明潘锦花账户于2018年10月7日转支144000元、于2019年3月27日转支144000元到黄絮英账户。本院审理查明：确认一审法院认定的事实。另查明：潘锦花账户于2019年7月3日向黄絮英账户转账汇款30000元，“附言：2017年9月租金”。潘锦花委托诉讼代理人邵如榜在《代理词》中明确提出：“争议的3万元租金，潘锦花已在庭审结束后，缴纳给被上诉人。”邵金生承认潘锦花已于2019年7月19日支付本案争议的租金30000元。本院认为：本案是租赁合同纠纷。争议焦点有：一、邵金生能否起诉要求解除合同？二、邵金生在一审程序中委托易景荣为诉讼代理人是否合法？三、一审判决适用法律是否错误？四、一审判决潘锦花按年利率6%支付利息有无法律依据？对争议焦点，评判如下：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，邵金生（作为甲方）与潘锦花（作为乙方）于2016年7月16日订立的《房屋租赁合同》约定：“支付办法：秋季每年9月份支付租金给甲方，春季每年3月份支付租金给甲方。如果乙方超期不付租金，甲方有权终止租赁协议。”按通常理解，上述“有权终止租赁协议”，应解释为“有权解除租赁合同”。潘锦花没有按约定于2017年9月支付邵金生租金3万元，属于合同约定的“超期不付租金”情形，邵金生解除合同的条件成就。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，也存在邵金生作为出租人依法解除合同情形。另一方面，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”双方当事人约定租赁期限自2016年7月15日起至2023年7月14日止长达7年，在合同履行过程中，邵金生是否行使解除权对潘锦花依据合同形成的合理预期有重大影响，邵金生行使解除权应在合理期限内进行。由于合同双方当事人约定了潘锦花分段支付租金的具体时间，2017年9月后下一支付租金的具体时间为2018年3月，邵金生行使解除权的合理期限应为2017年10月至2018年2月。即使在邵金生于2018年10月9日向一审法院起诉前，潘锦花仍没有支付其于2017年9月应付租金12万元中的3万元，但是，邵金生、潘锦花于2017年9月以后继续履行合同，潘锦花先后于2018年3月支付租金12万元、2018年9月支付租金14.4万元。在继续履行合同一年之后，邵金生又于2018年10月9日向一审法院起诉，在《民事起诉状》明确表明要求解除合同，破坏潘锦花依据合同双方当事人自2017年10月以来继续履行合同的客观事实形成的合理预期。邵金生要求解除合同，已逾合理期限，违反《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚实信用原则，本院不予支持。二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第二款第三项规定，当事人所在社区推荐的公民可以被委托为诉讼代理人。本案中，邵金生、黄絮英所在社区茂名市电白区电城镇北街社区*民委员会推荐的公民易景荣可以被邵金生、黄絮英委托为诉讼代理人。三、一审法院没有考虑本案合同当事人邵金生行使权利应当遵循诚实信用原则，没有依据合同双方当事人约定的具体内容、潘锦花迟延支付部分租金后双方当事人履行合同的客观事实来确定邵金生行使解除权的合理期限，也没有考虑邵金生行使解除权应在合理期限内进行，而径行适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条规定作出判决第一项，是适用法律错误。四、潘锦花最迟应于2017年9月30日支付邵金生租金30000元，潘锦花没有支付，造成邵金生的损失为邵金生应得租金的利息损失，潘锦花应自2017年10月1日起支付所欠租金30000元的利息给邵金生。一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定判令潘锦花按照年利率6%支付其拖欠租金30000元期间利息给邵金生，并无不当。此外，潘锦花已于2019年7月19日支付邵金生租金30000元，已经履行一审判决第二项确定的部分义务，该项主文应根据新的事实予以变更。综上所述，潘锦花的上诉请求部分成立，应予支持；其余部分不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，应予改判；且一审宣判后发生新的事实，部分判决主文应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初3241号民事判决。二、变更广东省茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初3241号民事判决第二项为：限上诉人潘锦花在本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人邵金生付清拖欠的房屋租金30000元的利息（按年利率6%计，从2017年10月1日起计至2019年7月19日止）。三、驳回被上诉人邵金生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费686.87元，由上诉人潘锦花负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 潘泽茂审 判 员 阮树本二〇一九年八月二十一日法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。