文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初7642号原告：刘伟，男，1990年9月20日出生，汉族，住湖南省。原告：广州君弘投资有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010。法定代表人：刘伟，系该司执行董事。两原告的共同委托诉讼代理人：刘宏、梁方锋，分别系北京市炜衡（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州美年实业有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010。法定代表人：林明祯。委托诉讼代理人：陈晓玲、曾琼，均系广东连越律师事务所律师。原告刘伟、广州君弘投资有限公司（以下简称“君弘公司”）诉被告广州美年实业有限公司（以下简称“美年公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟及君弘公司的共同委托诉讼代理人刘宏、梁方锋，被告美年公司的委托诉讼代理人曾琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟、君弘公司诉称：2017年11月22日，刘伟作为君弘公司的法定代表人与美年公司先后签订了《房屋租赁协议》和《广州市房屋租赁合同》，由君弘公司承租天河区华穗路406号之一17层自编1708单元的房产，租赁期限为2017年12月1日至2019年11月30日。承租期间，君弘公司按约定履行义务，自2018年7月，君弘公司多次收到美年公司要求暂停支付租金的通知，并明确要求君弘公司在收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，亦收到了美年公司声称有不法分子私刻公章进行违法犯罪活动并提醒君弘公司以原租赁合同原件印鉴公章为准的相关通知。自2018年10月中旬起，美年公司擅自对君弘公司承租的租赁物进行持续性的停电并强制锁门驱赶等，导致君弘公司无法正常经营，美年公司的行为无合同及法律依据，后又以诉讼形式提出解除租赁合同等请求，美年公司的一系列行为属于严重违约，且给君弘公司造成严重损失。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告双倍向原告返还租赁保证金427956元；2、被告向原告返还水电费保证金9250元；3、被告赔偿原告损失199651.54元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告美年公司答辩称：一、刘伟、君弘公司因违反协议约定拒不缴纳租金等费用，美年公司有权解除双方协议，并没收刘伟、君弘公司的租赁保证金和水电周转金不予返还。美年公司与刘伟、君弘公司于2017年11月22日签订《房屋租赁协议》，其中第四条规定：“租金按月支付，每月25日前（含当天），乙方应按下表约定将次月租金支付至甲方指定账号……乙方拖欠租金达3日或其他费用累计达7133元整，甲方有权委托物业管理公司对本物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款。若拖欠租金或其他费用达到7天或其他费用累计达16643元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金、物业保证金以及要求乙方赔偿免租期租金和中介佣金。甲方解除本合同以书面邮寄或登报的方式通知乙方，自邮件寄出日起三日或报纸公告刊登之日视为送达。通知送达后，甲方有权单方强制收回房屋和处置变卖房屋里所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），有权对房屋进行强制清理及采取其他处置措施。并且，甲方有权单方面解除本合同并注销合同登记，并重新出租物业，且要求乙方赔偿甲方未履行合同的所有租金总额。”刘伟、君弘公司自2018年8月份开始拒绝向美年公司缴纳租金、物业管理费、电费等协议约定费用，经美年公司多次催促，通过发放《缴款通知单》、《催收函》、《通知》以及上门等方式通知，至今仍未缴纳9、10月份的租金等费用，已经构成根本违约，甲方有权根据协议约定，没收其租赁保证金、水电周转金等费用不予返还。二、刘伟、君弘公司要求美年公司赔偿各项损失没有任何事实和法律依据。首先，刘伟、君弘公司所主张的损失赔偿项目并没有充分证据证明有实际产生或与本案有关。具体如下：1、误工费并没有证明有实际产生以及其计算依据；2、租赁押金、保证金等并不能作为损失费用计算，其只是作为一项担保费用在之后会予以返回；其次，以上资金请款单、收款收据、转账记录均为刘伟、君弘公司单方提供，其与第三方产生的交易均无法得到核实；最后，即使刘伟、君弘公司能够证明其因搬迁办公室产生了以上实际费用，但刘伟、君弘公司系因自身违约，且自行租赁办公室导致产生费用，刘伟、君弘公司要求美年公司对此进行赔偿明显不合理，也没有任何法律依据。三、美年公司并未存在违反协议约定，导致协议无法履行的情形。美年公司于2018年7月底发生内部股东矛盾，之后已在短短数日做出及时处理，包括向有关部门申请使用新的印章，启用新的管理人员等，并向各租户告知。在此期间，并未影响各租户的正常使用情况。刘伟、君弘公司声称于2018年7月31日收到美年公司发出的暂停支付租金的通知，该两份通知是在美年公司的公司印章丢失期间所作出，其通知内容亦非美年公司的真实意思表示。对此，美年公司已经立即向刘伟、君弘公司做出了说明，并通过书面通知的形式，告知刘伟、君弘公司继续履行合同义务。在刘伟、君弘公司持续不予缴纳租金的情况下，美年公司依据《房屋租赁协议》的有关约定对其租赁物业采取停水停电的措施，系合情合理的。综上，美年公司并未存在任何违反协议约定情形，而刘伟、君弘公司拒不缴纳租金的行为已构成违约，根据协议约定，美年公司有权没收其租赁保证金、水电周转金不予返还。刘伟、君弘公司要求美年公司为此双倍赔偿租赁保证金及各项损失没有事实和法律依据，故恳请法院依法驳回刘伟、君弘公司的全部诉讼请求。经审理查明：美年公司成立于2016年8月22日，注册资本10000万元，股东为深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）和深圳中赫实业投资管理有限公司（以下简称中赫公司）。2017年11月22日，美年公司（出租方，甲方）、刘伟（承租方，乙方）双方签订《房屋租赁协议》【编号：（2017）美A字第1117-4号，以下简称《租赁协议》】，约定甲方将广州市天河区华穗路406号之一1708单元（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用；租赁期限自2017年12月1日至2019年11月30日止，租金按月支付，每月25日前（含当天），乙方应将次月租金支付至甲方指定账号，该租金为含租赁税及含固定物业管理费；2017年12月1日至2018年11月30日期间月租金额71326元，2018年12月1日至2019年11月30日期间月租金额为76203元；若乙方拖欠租金达3日或其他费用累计达7133元整，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款；若拖欠租金或其他费用达到7日或其他费用累计达16643元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金以及要求乙方赔偿免租期租金和中介佣金；甲方解除本合同的通知以书面邮寄或登报的方式送达乙方，自邮件寄出日起三日或报纸公告刊登之日视为送达，通知送达后，甲方有权单方强制收回房屋和处置、变卖房屋里所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），有权对房产进行强制清理及采取其他处置措施；乙方须于2017年11月18日前支付甲方首月租金71326元、租赁保证金213978元、水电费周转金9250元；租赁期满，乙方未拖欠甲方本协议第四条约定之租金，并未欠缴任何该租赁房地产租赁期间物业费用的，甲方应乙方撤场后7个工作日内全额退还上述租赁保证金及水电费押金给乙方（不计利息）；若甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿；双方签订本协议后应到合同备案登记备案管理机关登记备案，登记备案的合同仅作为乙方办理工商注册登记使用，如与本协议有不一致的地方，均以本协议为准等。本案中刘伟及君弘公司持有该份《租赁协议》原件，合同首部显示出租方/甲方、承租方/乙方名称，合同末尾甲方签章处为空白，乙方签章处显示刘伟签名及日期。同日，美年公司（出租人/甲方）与刘伟（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，该合同同时对租赁期限及保证金金额进行了约定，其中其他约定载明如本合同与双方于2017年11月17日签订的《房屋租赁协议》编号（2017）美A字第1117-4号有不一致的，均以《房屋租赁协议》编号（2017）美A字第1117-4号为准等。本案中刘伟及君弘公司持有该份《广州市房屋租赁合同》原件，合同末尾甲方签章处显示美年公司签名，乙方签章处显示刘伟签名及捺印。经核对原件，该公章未显示有印章编码，美年公司对刘伟及君弘公司出示的《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》的真实性予以确认。2017年11月17日，刘伟向美年公司支付租赁保证金213978元及水电周转金9250元，美年公司就此开具相应收据，其后刘伟及君弘公司支付涉案房屋的租金至2018年8月。本案中，刘伟、君弘公司提交如下证据：1、《关于暂停支付租金的通知》，其上载明，由于美年公司的股东中赫公司公然抢夺章证照等公司重要文件，现公司内部管理出现问题，公司账号管理失控中，为保障贵方合法权益，接到本通知后，暂停支付涉案房屋之租金，待贵方收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，落款为美年公司名称及美年公司公章，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日；2、《致各租户告知函》，告知租户一切以与美年公司签订租赁合同原件印鉴公章为准，并附公章图示，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日，刘伟及君弘公司表示其于2018年7月31日收到上述通知及函件，美年公司要求刘伟及君弘公司暂停支付租金，刘伟及君弘公司并未违反双方合同约定，在此情况下美年公司擅自停电构成严重违约。经质证，美年公司对上述证据的真实性不予确认，辩称上述两份证据为美年公司印章丢失期间所出具，并非美年公司的真实意思表示。本案中，美年公司为证明其向刘伟及君弘公司发出缴款通知要求其按时支付租金，因刘伟及君弘公司经其多次催促拒不支付租金构成违约，美年公司有权依照约定解除合同及没收相应的保证金和水电周转金，向本院提交如下证据：1、《缴费通知单》（其上未有美年公司盖章）；2、《关于1708单元催缴租金及违约通告函》、《场地移交并追缴所欠租金通告函》、《1708单元解除合同及清场通知书》及相应的EMS全球邮政特快专递快递单。经质证，刘伟及君弘公司对证据1的真实性不予确认，认为被告并未在通知单上签名，通知单上并未记载股东双方要求恢复租金支付的相关证明；对证据2表示其并未收到相关邮件，根据美年公司提供的单号经查询显示为他人收，并非刘伟及君弘公司本人收，且函件并未加盖符合条件的公章，所加盖的公章并不是刘伟及君弘公司与美年公司签订《租赁协议》及美年公司发出暂停支付租金的文件上加盖的原公章。关于涉案房屋的使用情况，刘伟及君弘公司表示美年公司于2018年10月14日对涉案房屋进行持续性的停电处理，美年公司工作人员于2018年10月16日驱赶其离开涉案房屋，其已搬走大部分私人物品，部分遗留，但没有在本案中作为损失提出。美年公司确认因刘伟及君弘公司未按时支付租金，美年公司于2018年10月15日、16日左右存在停电的行为，但其并未驱赶刘伟及君弘公司撤离涉案房屋，而是刘伟及君弘公司自行撬开门锁进入涉案房屋搬走部分物品并强行离场，确认涉案房屋内还遗留有刘伟及君弘公司的大件办公家具物品。关于刘伟及君弘公司要求美年公司赔偿损失199651.54元的问题，刘伟及君弘公司明确该损失包含误工费（半个月）29739.54元、装修款35730元、物业费4832元、新租办公室租金106050元、买新办公室办公设备22450元、窗帘人工费250元、窗帘安装600元，上述金额合计199651.54元，其中所列装修款、物业费、租金、购买办公设备、窗帘安装人工费均为另行租赁场地的支出，当时搬离时是非常匆忙的，搬离后没有找到租赁场地，公司无法正常营业，即使找到租赁场地也要进行装修及办公家具的购置，美年公司在2018年10月14日开始停水停电没有办法办公，所以其酌情列出了部分误工费，实际上的误工费更高。刘伟及君弘公司就其上述损失，向本院提交如下证据：资金请款单、招商银行转账汇款电子回单、显示由君弘公司与案外人签订的《广州市房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《装修合同书》等。经质证，美年公司对上述租赁合同、物业合同、装修合同的真实性无法确认，对其余支付凭证的真实性予以确认。庭审中，美年公司确认美百年公司及中赫公司仍为其司股东。另，双方亦就合同相对方的问题发表如下意见：刘伟及君弘公司表示刘伟于《房屋租赁协议》、《广州市房屋租赁合同》后以涉案商铺为住所地成立君弘公司，刘伟任法定代表人，君弘公司确认及追认刘伟以个人名义签订上述《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》的行为为其作为法定代表人的职务行为，相关合同项下承租人的权利和义务均由君弘公司承担，与刘伟无关。美年公司则表示相关协议由刘伟签订，后实际承租人为君弘公司，故合同相对方应为刘伟及君弘公司。另查，美百年公司作为原告于2018年9月25日向广州铁路运输第一法院提起起诉，广州市公安局天河区分局（以下简称公安局天河分局）作为被告，美年公司、中赫公司作为第三人参加诉讼，案号为（2018）粤7101行初5544号。该案中，美百年公司诉称：其司在2016年招商引资股东中赫公司，合资成立了美年公司，但中赫公司于2018年7月31日非法闯入办公经营场地，强行抢走共管的美年公司的营业证照原件等重要文件资料，并未经美年公司股东会决议表决通过在没有登报声明的情况下违法刻制美年公司公章并备案，美年公司的公章一直由美百年公司保管，并未遗失，诉请要求撤销公安局天河分局对美年公司行政新刻印章的备案行为（包含法定名称章、财务专用章、合同专用章、发票专用章）。美年公司述称：2018年7月31日，美百年公司及陶伟等人未经许可，将公司公章私自带走，同时将法定代表人的签章、财务专用章等四枚及其他资料也一并带走，美年公司于2018年8月2日先登报声明遗失，后向公安局天河分局申请重新刻制公章并备案。在该案庭审中，美年公司表示因美百年公司擅自带走印章，并向美年公司正在经营中的租户发函，要求租户停止缴纳租金，侵占美年公司的物业。该案经审理查明：美百年公司与中赫公司共同出资成立美年公司，法定代表人为林明祯，因美年公司股东之间就公章保管使用存在纠纷，林明祯于2018年8月2日以“遗失公章、财务专用章各一枚”为由填写《印章遗失（被抢、被盗）补刻登记表》，申请刻制法定名称章、财务专用章、发票专用章、合同专用章印章共4枚，同日，广州市协意印章有限公司分别刻制合同专用章（印章编码440106）、法定名称章（印章编码440106）、发票专用章（印章编码44010）、财务专用章（印章编码440106000），新刻制公章交付美年公司同时在公章治安管理信息系统予以备案，美百年公司不服该备案行为，诉至本院。经审理，广州铁路运输第一法院认为，美年公司在明知公司股东之间存在内部纠纷的情况下虚构公章遗失的事实申请重新刻制公章并通过备案，美年公司提交的申请重新刻制公章材料虽然在形式上符合规定，但其以公章遗失为由重新申请与实际事实不符，公安局天河分局依据美年公司虚假申请材料作出备案行为缺乏事实依据，应当予以撤销。判令撤销被告公安局天河分局于2018年8月2日对第三人美年公司申请重新刻制的合同专用章（印章编码44010）、法定名称章（印章编码4401060）、发票专用章（印章编码44010）、财务专用章（印章编码440106）的备案行为。该判决作出后，美年公司提出上诉，现仍在二审中。美年公司另以租赁合同纠纷向本院另案提起诉讼，诉请要求刘伟及君弘公司支付欠付租金及电费等，案号为（2018）粤0106民初28175号。该案中美年公司确认因刘伟及君弘公司存在拖欠费用的情况，美年公司于2018年10月15日、16日左右存在停电及锁门的行为。美年公司表示《租赁协议》中所使用公章于2018年8月2日登报遗失，从2018年7月31日开始停用，并向公安机关报警、登报和重新备案新的印章，新的印章于2018年8月3日启用，后经广州铁路运输第一法院（2018）粤7101行初5544号判决判令撤销。另，该案中美年公司提交《广东省农村集体经济组织证明书》、《广州市天河区人民政府天河南街道办事处证明》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑功能指标规划验收明细表》、《授权书》、《同意分租证明》、《天河区村改制公司资产资源交易写字楼（含地下停车位）租赁合同书》证明涉案房屋权属人为广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，该社将涉案房屋授权广州天河区杨箕经济发展公司经营和出租，该司同意美年公司将包括涉案房屋在内的物业进行分租、转租。本院认为：君弘公司确认及追认刘伟以个人名义签订《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》的行为为其作为法定代表人的职务行为，相关合同项下承租人的权利和义务均由君弘公司承担，与刘伟无关，美年公司亦确认涉案房屋的实际承租人为君弘公司，故《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》应直接约束君弘公司及美年公司，刘伟作为原告提起本案诉讼缺乏事实依据，本院应予驳回。上述《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。从君弘公司提交的《广州市房屋租赁合同》、《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》的原件情况，该三份文件上加盖的美年公司的公章并无印章编码，虽美年公司称该公章于2018年7月31日开始停用，但并未提交证据证明其已将停用公章的信息有效送达至刘伟及君弘公司，且从本案查明可见，美年公司亦是在2018年8月2日才登报声明公章遗失问题，且其此后重新刻制的印章亦由（2018）粤7101行初5544号案件被判令撤销备案行为。君弘公司作为涉案房屋的承租人，对于美年公司的公章真伪并无鉴别能力，亦无鉴别义务，其在2018年7月31日收到盖有与其签订的《广州市房屋租赁合同》上所盖公章形式上一致的《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》，并据上述函件上载明的内容暂停对涉案房屋租金的支付，并无不妥。美年公司确认现阶段其司股东仍为美百年公司及中赫公司，在美年公司未提交证据证明在2018年7月31日之后已实际具备《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》上所载明的恢复支付租金的条件的情况下，美年公司对涉案房屋进行停水停电及上锁处理明显属于违约，且其相关行为直接导致君弘公司无法正常使用涉案房屋并随即搬离涉案房屋。美年公司作为出租方的主要合同义务在于提供符合合同约定使用用途及使用条件的租赁标的物给君弘公司，现其不履行双方间《租赁协议》，君弘公司诉请要求其双倍返还租赁保证金427956元（213978元×2）并无不当，本院予以支持。同理，对于君弘公司诉请要求美年公司返还其已支付的水电费周转金9250元本院亦予以支持。至于君弘公司要求美年公司赔偿损失199651.54元的问题，君弘公司明确该损失包括误工费、装修款、物业费、新租办公室租金、买新办公室办公设备、窗帘人工费、窗帘安装的支出，就此本院认为其中的误工费为其自行估计，未提交相关证据予以证明，故对该项损失赔偿不予支持。对于装修款、物业费、租金、购买办公设备、窗帘安装人工费，君弘公司则确认均为另行租赁场地的支出，上述支出均属于其为经营支出的必要费用，其要求美年公司予以赔偿缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州美年实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州君弘投资有限公司双倍返还广州市天河区华穗路406号之一1708单元的租赁保证金427956元；二、被告广州美年实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州君弘投资有限公司返还上述房屋的水电费周转金9250元；三、驳回原告广州君弘投资有限公司的其它诉讼请求；四、驳回原告刘伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10170元，由原告刘伟、广州君弘投资有限公司负担3190元，被告广州美年实业有限公司负担6980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜审 判 员  符 慧人民陪审员  尹丽艳二〇一九年八月二十七日书 记 员  谢丽军陈玉娟            本判决书已于2019年 月  日送达