文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15076号原告（反诉被告）：中山市东富房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区升华路15号世家花园3栋首层7卡铺位，统一社会信用代码9144200006145054XM。法定代表人：周希智，总经理。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：宋艳霞，女，1980年6月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家麟，广东翔宇律师事务所律师。原告中山市东富房地产开发有限公司（以下简称为东富房地产公司）与被告宋艳霞确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，被告宋艳霞对原告东富房地产公司提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东富房地产公司委托诉讼代理人侯文黔，被告（反诉原告）宋艳霞委托诉讼代理人林少杰到庭参加诉讼。对于反诉部分，本院经审理后于2019年8月14日另行作出（2019）粤2071民初15076号民事裁定。本案现已审理终结。原告东富房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告东富房地产公司与被告宋艳霞签订的3份《中山市商品房买卖合同》无效；2.被告宋艳霞立即协助原告东富房地产公司办理注销该3套房产的商品房销售合同备案登记。事实和理由：2016年12月21日，原告东富房地产公司曾向被告宋艳霞借款2956250元，以商品房买卖合同的形式签订3份《中山市商品房买卖合同》，并办理了相关的商品房销售登记备案。原告东富房地产公司在借款后一直有支付借款利息。2018年由于原告东富房地产公司资金链断裂，所开发楼盘成为问题楼盘，受到市政府的高度关注并进行督办。另外由于中山市近来的房价涨幅较大，原告东富房地产公司的资产足以覆盖全部债务及后继工程款。为此原告东富房地产公司曾多次要求被告宋艳霞协助共同处理备案于被告宋艳霞名下的房产，用于归还原告东富房地产公司的借款及后续工程款，但皆被拒，造成原告东富房地产公司重大的经济损失及利息不断的增长，也给社会稳定带来极大的不安因素。因此，中山市政法委牵头问题楼盘小组和西区维稳办要求原告东富房地产公司立即用法律的手段维护其自身及广大购房者的合法利益。原告东富房地产公司认为，所谓“商品房买卖”以及备案的行为，属于典型的“名为买卖，实为借贷”的行为，被告宋艳霞显然不能拥有上述商品房的合同权利以及之后的相应物权，更不能以实为流质的方式占有上述房产，而应依法处理双方之间的借贷关系。为此，原告东富房地产公司提起本案诉讼。被告宋艳霞辩称，2016年11月，原告东富房地产公司法定代表人周希智以公司急需回笼资金完善后续工程为由，以一次性付款、团购优惠价将3个毛坯的房屋和商铺（分别系中山市××××号万汇美居4幢301房、401房及综合商业楼2层5卡商铺）出售给被告宋艳霞。因被告宋艳霞担心房地产市场会跌价，又担心原告东富房地产公司会烂尾不能办理不动产登记，经双方多次协商，在2016年12月21日双方签订3份《中山市商品房买卖合同》，2016年12月20日签订1份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称为补充协议）。2016年12月22日，原告东富房地产公司为被告宋艳霞办理了3处房地产的商品房销售登记备案手续。同年12月23日，被告宋艳霞分3次共支付了3处房地产的购房价款2956250元给原告东富房地产公司指定的银行账户。当日，原告东富房地产公司提出变更3份《中山市商品房买卖合同》及补充协议改为民间借贷关系，原告东富房地产公司每月支付利息3%给被告宋艳霞，涉案3处房地产作抵押担保，由原告东富房地产公司分期分批赎回，不赎回的部分按照买卖合同、补充协议执行。从2016年12月23日至2017年9月4日原告东富房地产公司陆续向被告宋艳霞退回4幢401房的购房款本金及利息，合计798187.50元（本金665170元+利息133017元）。2018年8月2日，双方签订关于4幢301房的《解除商品房买卖合同协议》。2018年7月7日至8月6日，原告东富房地产公司向被告宋艳霞退回4幢301房的购房款665170元；8月28日至8月29日，支付4幢301房利息158199元。2019年1月，被告宋艳霞听闻原告东富房地产公司法定代表人周希智涉嫌有事失联。被告宋艳霞认为，涉案合同未违反国家强制性、禁止性规定，是真实的商品房买卖交易，合同合法有效。只不过在签订合同后，原告东富房地产公司提出不卖了，双方同意变更其中2个住房的商品房买卖合同为民间借贷合同，并非一开始就是民间借贷关系。原告东富房地产公司已支付4幢301房、401房的本金、利息，相应的商品房买卖合同已经解除，被告宋艳霞同意配合办理注销该两处房地产的销售合同备案登记手续。本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，东富房地产公司（甲方、卖方）与宋艳霞（乙方、买方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：双方在2016年12月16日签订商品房买卖合同，乙方以团购方式向甲方买受座落中山市××××号万汇美居第4幢301房、401房，2F商铺5卡；甲方在2016年12月25日之前办妥商品房买卖合同备案登记表交付给乙方，乙方在收到对应的商品房买卖合同备案登记表之日2个工作日内，一次性全额支付价款2956250元给甲方指定的周华东名下银行账户，甲方凭付款银行转账记录出具收到购房款的收款收据给乙方；鉴于目前房地产市场不确定因素较多，双方同意乙方支付购房价款4个月（120天）内为犹豫期，任何一方均可以以发送电子邮件的方式，通知对方解除商品房买卖合同，互不追究违约责任；如果在犹豫期内甲方主张解除合同，甲方应当在发送电子邮件当天向乙方退还全部价款并按月利率千分之二十支付利息给乙方，双方解除合同；如果在犹豫期内乙方主张解除合同，甲方应当在乙方发送电子邮件之日起5天内向乙方退还全部价款并按月利率千分之二十支付利息给乙方，双方解除合同；甲方逾期退还全部价款可以有30天宽限期，但使用该30天宽限期应从收款之日起按月利率千分之二十五计付利息给乙方直至本金全额退还完毕为止；上述120天犹豫期之后的30天宽限期届满，甲方尚没有足额退还全部购房价款及利息给乙方，双方的合同解除权消灭，双方按照商品房买卖合同没有解除处理，商品房买卖合同继续履行。2016年12月21日，东富房地产公司与宋艳霞签订3份《中山市商品房买卖合同》，由宋艳霞向东富房地产公司购买其开发的中山市××××号万汇美居楼盘的预售商品房，总价款合计2956250元，约定购房款以现金方式于2016年12月21日前支付，商品房交付期限为2017年12月31日前。2016年12月22日，双方就该3处房地产办理了商品房销售登记备案手续。3份合同具体情况如下表：            商品房买卖      合同编号              座落              价款      (元)              建筑面积      (平方米)              销售登记备案      编号                  1601141605              4幢301房              665170              120.80              HTN2016141290                  1601141607              4幢401房              665170              120.80              HTN2016141292                  1601141596              综合商业楼2层5卡              1625910              295.62              HTN2016141281      2016年12月23日，东富房地产公司向宋艳霞出具3张收款收条，确认收到宋艳霞3处房地产的价款共2956250元。2018年8月2日，东富房地产公司（甲方）与宋艳霞（乙方）签订《解除商品房买卖合同协议书》，约定：甲方书面通知乙方解除万汇美居4幢301房的《中山市商品房买卖合同》，甲方在2018年9月5日一次性向乙方退还万汇美居4幢301房的购房款665170元，以及至付清购房款之日止按购房款金额计算的每月3%的利息；乙方收到购房款本金和利息后，配合甲方办理商品房买卖合同备案登记表的注销手续；如甲方不按期退还应付款项，则按《中山市商品房买卖合同》继续执行处理。2019年6月5日，东富房地产公司诉至本院，主张上述3份《中山市商品房买卖合同》无效。宋艳霞对东富房地产公司提起反诉【就反诉部分本院经审理后于2019年8月14日另行作出（2019）粤2071民初15076号民事裁定】。庭审中，东富房地产公司明确合同无效的理由是：1.宋艳霞从未支付过购房款，涉案房地产系东富房地产公司向宋艳霞的借款所用作担保的房屋，“名为买卖，实为借贷”，根据民间借贷司法解释第二十四条的规定应认定为无效合同，因买卖合同形成的合同备案也是无效的；2.东富房地产公司与宋艳霞恶意串通，以不符合市场规律的单价，损害国家税收利益；3.双方约定了高利息，通过以合法的形式掩盖非法目的，达到对非法借贷的保护。诉讼中，东富房地产公司提交了浦发银行个人跨行汇款汇出回单、中国建设银行网上转账汇款电子回单，拟证实其与宋艳霞之间存在借贷关系，其在签订《中山市商品房买卖合同》后向宋艳霞支付了利息。据以上转账凭证显示，案外人周华东于2017年2月24日向宋艳霞转账88687.50元；2017年6月28日至2017年11月20日期间，东富房地产公司的法定代表人周希智先后向宋艳霞转账共266062.50元，转账附言为“利息费用”。宋艳霞确认转账凭证的真实性，并提交了宋艳霞完整的账户交易流水。庭审中经本院询问，东富房地产公司表示：周华东系东富房地产公司的实际控制人；东富房地产公司最初的目的就是要向宋艳霞借款，并以涉案房地产作为担保，并不存在从商品房买卖变更为民间借贷的过程；当时约定统一按照每平方米5500元，有多少房就借多少款，不分商铺和住宅。另外，东富房地产公司与宋艳霞均确认双方未在2016年12月16日签订有其他的商品房买卖合同。东富房地产公司称2016年12月16日是签订单边借款合同的日期，但合同由宋艳霞持有，东富房地产公司无法提交；宋艳霞则表示补充协议中“2016年12月16日”为笔误，双方除《中山市商品房买卖合同》（2016年12月21日签订）及补充协议、《解除商品房买卖合同协议书》以外未签订其他合同，包括借款合同。另查，据宋艳霞提交的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案3处房地产尚未办理不动产权属登记，且均没有抵押、查封记录。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。针对双方当事人的诉辩意见，本院就本诉部分分析如下。东富房地产公司以“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效。首先，从东富房地产公司提交的3份《中山市商品房买卖合同》来看，约定的房地产交易价格过分低于市场交易价格，并不符合商品房买卖交易中开发商合理的让利幅度，反而与民间借贷用于担保的房地产作价通常低于市场出售价格的特点吻合；其次，双方在签订《中山市商品房买卖合同》前，通过补充协议的方式约定办妥商品房销售合同备案登记后2个工作日内支付全部价款，该操作不符合商品房买卖的交易习惯；再次，宋艳霞在2016年12月23日向东富房地产公司支付全款后，双方随即同意将购房款变更为借款，也是与常理相悖；最后，从双方在犹豫期已届满一年余后才签订的《解除商品房买卖合同协议书》可以看出，宋艳霞并未关心商品房是否能交易，而是欲通过商品房销售合同备案登记的方式保障自己债权的实现。综上，本院认定宋艳霞与东富房地产公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方真实的目的是以签订《中山市商品房买卖合同》作为借款的担保。那么在此情况下，能否据此认定涉案3份合同无效？首先，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称为民间借贷司法解释）第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”该规定并未否定买卖合同的效力。其次，当事人之间达成借款协议之前或者之后，为保证该协议的履行而签订了包括商品房在内的买卖合同，约定当借款人不能清偿债务时，需将担保标的物的所有权转让给出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，该买卖合同实质为让与担保合同。根据“法无禁止即可为”的私法解释规则，只要是当事人的真实意思，且未违反法律、行政法规的强制性规定，让与担保本身就是合法的，应予保护。至于让与担保合同是否构成虚伪意思表示而无效？根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，隐藏的行为即让与担保行为要根据合同法的相关规定认定其效力。东富房地产公司并未举证其与宋艳霞之间的借贷行为存在合同法第五十二条以及民间借贷司法解释第十四条规定的法定情形，应承担举证不能的不利后果。故东富房地产公司主张涉案3份《中山市商品房买卖合同》无效的诉求，理据不足，本院予以驳回。宋艳霞明确同意协助东富房地产公司办理注销万汇美居4幢301房、401房的商品房销售登记备案手续，本院予以支持，但东富房地产公司主张宋艳霞协助办理注销万汇美居综合商业楼2层5卡的商品房销售登记备案手续，理据不足，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条、第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋艳霞于本判决生效之日起七日内协助原告中山市东富房地产开发有限公司办理注销位于中山市西区江湾路11号万汇美居4幢301房、401房（销售登记备案编号：HTN2016141290、HTN2016141292）的商品房销售登记备案手续；二、驳回原告中山市东富房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30450元，减半收取15225元（原告中山市东富房地产开发有限公司已预交），由原告中山市东富房地产开发有限公司负担8374元，被告宋艳霞负担6851元并于本判决生效之日起七日内直接向原告中山市东富房地产开发有限公司返还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李静敏二〇一九年八月十四日书记员  李泳瑜书记员  林雪莲