江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0621民初3603号原告：徐富元，男，1955年8月26日生，住海安市。委托诉讼代理人：周玉和，海安市海安法律服务所法律工作者。被告：南通嘉中置业有限公司，住所地海安市城东镇长江路2号。法定代表人：徐旻，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙满文，该公司职员。委托诉讼代理人：陈军，该公司职员。原告徐富元与被告南通嘉中置业有限公司（以下简称嘉中公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理并于2016年12月8日作出（2016）苏0621民初5876号民事判决，驳回原告徐富元的诉讼请求。判决后，徐富元不服，向江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）提起上诉。南通中院于2018年5月14日作出（2017）苏06民终408号民事裁定书，裁定撤销本院判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐富元及其委托诉讼代理人周玉和，被告嘉中公司的委托诉讼代理人陈军到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告徐富元向本院提出诉讼请求，1.请求判令原、被告解除编号为20110300424的商品房买卖合同；2.被告返还原告购房款792945元，并从2011年9月5日起，按照中国建设银行商业贷款年利率7.05%的三倍计算利息损失至2019年6月5日，本息合计4419106.8元；3.被告赔偿原告原审律师费用51342.5元，并从2016年8月19日（汇款之日）起按照前述利率标准计算利息损失至2018年8月18日，本息合计80222元；4.被告给付原告已经支付的各项费用40851.9元（其中2014年1月21日缴纳契税23788.35元、网信费400元、维修基金8009.55元、装修押金1000元、垃圾处理费356元、2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业费7298元），并从2014年2月20日起，按照前述利率标准计算利息损失至2018年2月20日，本息合计124,668元；5.被告给付原告2015年、2016年、2017年上半年物业费7962元（3203元+3204元+1555元），并从2016年2月20日起按照前述利率标准计算利息损失至2018年2月20日，本息合计12440元；6.被告赔偿原告原审诉讼费11165元，并从2016年11月29日起按照前述利率标准计算利息损失至2018年11月29日，本息合计17445元；7.被告赔偿原告二审及重审律师费40000元;8.被告赔偿原告多年来耗费的人工及车费损失合计47576元（以房款792945元×6%计算）；9.被告赔偿原告鉴定费30000元；10.被告赔偿原告房屋差价632825.24元（8009元/平方米-4455元/平方米×178.06平方米）。事实与理由：2011年4月8日，原、被告签订商品房买卖合同。2012年4月，被告向原告提出交房，在房屋的交付及验收环节，原告发现房屋存在严重质量问题，被告也认可原告提出的问题，表示将对房屋进行维修。经原告多次要求，被告多次维修，自2012年至2016年房屋的质量问题始终未能修缮完成，未能向原告交付一个合格的房屋。被告嘉中公司辩称：被告不同意原告的诉请。被告与原告签订购房合同后已将验收合格的房屋交付原告，原告已取得被告交付的钥匙，且办理了产权证，被告交付的房屋并不存在原告所说的房屋不能居住和正常使用，原告也没有提交充分的证据证明被告交付的房屋主体结构质量不合格而影响原告的正常居住和使用，被告最终交付给原告的房屋是经过海安县住建局竣工验收合格后交付的。请求驳回原告的诉讼请求。原审查明：2011年4月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的七星国际城62幢1-1802号商品房1套，合同价款793257元；被告于2012年8月28日前验收合格并交付原告使用；交房时，原告应缴纳契税、房屋综合服务费、公共维修基金、物业费、装修保证金、装修垃圾处理费、有线电视开户费等费用；原告未在入住通知确定的期限及地点办理交付手续，自出卖通知期限届满之日视为已交付；在保修范围和保修期间内发生的质量问题，被告履行保修义务；因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；合同履行过程中所产生违约金不超过合同总价5%。该合同的补充条款约定，原告应在2011年1月30日支付购房款20000元，在2011年2月3日支付313257元，在2011年2月7日前配合被告办理完成商业贷款460000元的手续。合同签订后，原告支付被告购房款792945元，缴纳契税23788.35元，并向物业公司缴纳物业费共计13705元、公共维修基金8009.55元、装修保证金1000元、装修垃圾处理费356元。同时，原告向海安县广播电视信息网络有限公司缴纳初装费400元。2011年12月26日，案涉小区办理竣工验收备案手续。2012年8月，被告通知原告当月28日前交房。原告因在外地未前往办理交房手续。2014年2月20日，原告徐富元（从事建筑行业）到物业公司办理交房手续，领取钥匙、签收了《业主使用手册》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《装修须知》。住宅质量保证书约定，案涉房屋地基基础和主体结构、外墙外保温系统（界面、保温、加强层等）保修期为该工程合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期间为5年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修期1年，地面装饰面空鼓、开裂保修期1年，门窗翘裂、五金件损坏保修期1年，装修工程保修期2年。同时，原告在收房时向物业公司提出以下问题：厨房烟道顶部漏水、裂缝；楼梯平台西墙漏水、楼梯与卫生间墙交界处有一个洞；餐厅顶部有陈旧水迹；室内墙体颜色不一样；空调洞和插座太低。物业公司将上述问题反映给被告，并由施工方前往维修。2015年4月13日，原告再次向物业公司反映如下问题：厨房烟道顶部四周渗水；南北阳台角防水布起层，需要重新处理；南阳台栏杆漆起层，两侧重粉刷。原告称，由于1801号房间（原告儿子徐斌的房子）出现的质量问题，1802号房屋也有，故相关问题未列明反映单上。被告嘉中公司称，原告仅反映单据上所列问题，且将1801与1802号房屋问题进行了分别罗列，不存在交叉一说；被告接到上述反映后，委托施工方进行了维修。2016年3月1日，原告第三次向物业公司反映如下问题：客厅西墙角不平；楼梯上方北墙裂缝；楼上客厅南移门上方顶不平；楼上移门外墙裂缝、南栏杆下方挡水裂缝；栏杆柱子钢筋锈蚀，楼上西墙裂缝，墙体下脚不平；烟道裂缝，天花顶裂缝，有洞。被告嘉中公司称，原告并未反应渗漏水问题，渗漏水问题已经解决；原告所称裂缝、锈蚀内容皆已超出保修期。庭审中，原告徐元富称由于无法找到被告（仅有一会计在案涉小区），同时，考虑到原告需长期去外地工作，相关问题反映给物业，并将钥匙托付物业后，原告即离开海安；案涉房屋经多次维修，仍存在严重质量问题。目前，案涉房屋仍存在渗漏、开裂、锈蚀等多方面问题，上述问题已构成根本违约，达到解除合同的条件。为证明其主张，原告申请对案涉房屋进行质量鉴定。被告嘉中公司称，原告并无证据证明存在上述问题，原告反映给物业的问题属于一般质量问题，部分问题可能因原告长期未入住，欠缺必要的维护造成；部分内容已超保修期；对于存在的问题，被告同意修复，但不同意解除合同。为核实案件事实，开庭当天，本院会同双方当事人一并前往案涉现场勘验并拍照留存。经勘验：案涉房屋厨房的烟囱顶部有修复痕迹，但未见渗水现象；二楼阁楼阳台外柱子存在裂缝、护栏有锈迹；部分内墙有少量水印及修复痕迹；房屋内移门处下方有少许洇湿痕迹；移门边墙体有一道从上而下的裂缝。重审中另查明：鉴于原告徐富元在原审中向本院递交鉴定申请，案件审理过程中，经本院释明，本院根据原告徐富元的申请，依法委托江苏科永和工程质量检测鉴定中心有限公司司法鉴定所（以下简称科永和司鉴所）对案涉房屋的质量问题进行鉴定。鉴定程序启动之后，被告嘉中公司因不能提供案涉楼栋的图纸，本院要求鉴定机构按照国家现行规范标准进行鉴定。2018年12月1日,科永和司鉴所[2018]微鉴字第31号司法鉴定意见，认为，楼梯间北侧墙体、18层主卧、餐厅顶板渗水主因是该房屋十九层阳台泛水处防水措施存在施工质量瑕疵，防水功能失效，造成遇水渗漏；厨房顶板渗水主因是18层厨房烟道出屋面处（19层）防水措施存在施工质量瑕疵，防水功能失效，造成遇水渗漏；18层北次卧窗下渗水主因是窗下框与窗台外侧结合处密封胶开裂，造成缝隙，窗户密封性能不良，造成遇水渗漏；19层南阳台门下渗水，主因是室外侧防水卷材起鼓，脱落、门框下砂浆填充不密实，防水功能失效，造成遇水渗漏；19层主卧南阳台护栏预埋件锈蚀严重，导致混凝土及抹灰砂浆胀裂，影响使用安全，质量现状不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018的技术要求；烟道与墙体连接处开裂是烟道与两边墙体无增强材料搭接造成，施工做法不符合国家建筑标准设计图集《住宅排气道（一）》16J916-1的技术要求；18层、19层南阳台门正、侧面垂直度偏差不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018的技术要求（18层南阳台门正面垂直度最大偏东6.0mm，侧面垂直度最大偏北9.0mm，19层南阳台门正面垂直度最大偏东10.0mm，侧面垂直度最大偏北9.0mm，均大于验收标准的允许偏差）。对于该鉴定意见书，原告方没有异议；被告方对该报告的真实性、合法性没有异议，但是对其关联性有异议，认为鉴定报告仅仅代表目前的现象，不能说明交房时以及质保期内房屋的现状，原告购买房屋后长期无人居住，年久失修，造成房屋漏水进一步扩大；该鉴定意见也不符合买受人解除商品房买卖合同的情形。2019年4月28日，经原告申请，本院依法委托江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司（以下简称跃龙公司）对案涉房屋市场价值进行评估。2019年6月26日，跃龙公司作出评估意见，认为案涉房屋评估时点（2019年6月14日）市场单价为8009元/平方米，评估额为1426100元。上述估价结果未考虑估价对象房屋质量瑕疵的影响，设定估价对象房屋为新建完好的状态对该评估意见。针对该估价报告，原告徐富元没有异议，被告嘉中公司不同意对案涉房屋进行价格评估，认为与本案没有关联。此外，价格评估程序启动后，被告嘉中公司于2019年6月15日向本院提出鉴定申请，要求对于案涉房屋墙体渗水、阳台栏杆预埋件锈蚀等问题的修复方案及修复费用进行鉴定。本院接到该申请后，没有同意其鉴定申请。另查明：合同签订后，原告支付被告购房款792945元，被告公司于2014年1月21日开具正式发票，缴纳契税23788.35元；原告向物业公司缴纳物业费20113元（其中浙江嘉杭物业管理有限公司海安分公司于2014年2月20日开具2012年5月1日至2014年12月31日的物业费物业服务费7298元收款收据，2015年4月13日上述物业公司开具2015年度的物业服务费3203元，2016年3月1日连同徐斌住房开具2016年度的物业服务费总计6408元，2017年3月6日与徐斌的住房合并开具2017年上半年物业费3204元），公共维修基金8009.55元（2012年2月24日由海安县城市管理局开具发票）、装修保证金1000元（2014年2月20日由浙江嘉杭物业管理有限公司海安分公司开具收据）、装修垃圾处理费356元（由被告嘉中公司于2012年4月19日开具收据）。同时，原告向海安县广播电视信息网络有限公司缴纳初装费400元（开票时间为2012年2月18日）。2011年8月5日，向徐富元发放贷款的中国建设银行股份有限公司海安支行（以下简称建行海安支行）按约支付贷款46万元，贷款合同采用等额本息的还款方式。按照建行海安支行出具的还款明细，还款时间为每月5日，徐富元还款未逾期；自2011年9月5日至2012年9月5日，徐富元每月支付本息6282.96元；2012年9月18日，徐富元支付剩余本息412825.72元，贷款合同因提前还款而终止。截止还清贷款本息之日，徐富元共向建行海安支行偿付利息34504.2元。此外，原告因本案于2016年8月19日向北京市大成律师事务所支付律师费10万元；2016年8月26日、2017年4月18日分别向海安市海安法律服务所支付法律服务费1万元、2万元。对于因案涉房屋交涉造成的差旅费等损失，原告徐富元未向本院提供证据。上述事实，有当事人陈述在卷佐证，同时与原告徐富元提供的房屋买卖合同、质量问题明细及照片、本院（2018）苏0621民初5876号民事判决书、科永和公司的鉴定意见、价格评估意见、购房发票、契税凭证、网信开户费收据、维修基金收据、装修押金收据、垃圾处理费收费收据、物业费票据、海安市海安法律服务所收费收据、律师费汇费单据等在卷佐证。本院认为：原、被告就案涉房屋签订的买卖合同，因不违反法律行政法规禁止性规定，应当认定合法有效。双方应当严格按照合同约定履行，违反约定应当承担约定或法定的违约责任。原告未于合同约定的交付期限前办理交房手续，依据合同约定，自双方约定的交付日期，即2012年8月28日视为已交付。案涉房屋的保修期自2012年8月28日起算。对于商品房的买受人，合同赋予解除权原因并非单一的原因。具体到本案中，房屋存在主体或基础等严重质量缺陷固然可以援引作为合同解除的原因，但并非是唯一解除原因；房屋其他严重质量问题严重影响正常居住使用的，也可以由当事人援引并据此主张解除合同。按照我国现行法律规定，商品房的防渗防漏质量保证期限为5年，而且该质量保证期限的5年并非不变期间。本案中，从案涉房屋视为交付之日时起，在5年防渗防漏保修期间内，原告徐富元几次向被告主张渗漏缺陷，被告也几次维修。原审判决作出之后，渗漏质量缺陷再次出现，且自原审判决之后两年多时间内，被告并未实际采取维修且维修满足居住要求，原告依法可以请求解除合同和赔偿损失。据此，对于原告解除合同之请求，本院准许。依照法律规定，合同解除的后果有二，一是返还因合同占有的对方的财产，二是赔偿因缔结或履行合同而造成的损失。本案中，被告嘉中公司需要返还的是购房款及直接收取的垃圾处理费；对于原告徐富元因履行合同而支出的契税、维修基金、物业费、交易落空后重置房屋的差价等费用，均属于损失范围。对于网络开户费、装修押金，应当由原告徐富元与收费主体交涉并主张返还，不能返还部分方可作为原告徐富元的损失向被告主张。现原告尚未向相关收费主体主张返还，其对被告的该项请求权尚未成立，对于原告的该项请求本院不予支持。对于原告徐富元支出的原审律师费、诉讼费及本案代理费，因案件尚未形成既判力，原告之请求分担不符合法律规定，本院不予支持。对于本案中发生的鉴定费（科永和司鉴所、跃龙公司的鉴定费）应当计入诉讼费用中，由当事人分担。对于原告的差旅费等损失，由于其并未举证，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的违约损害赔偿系填补一方违约行为而给对方所造成的损失，对于已付房款利息问题，原告徐富元支付房款原系履行自己的合同义务，后因被告嘉中公司违约造成合同解除，但是被告嘉中公司赔偿的重置房屋差价已填补原告徐富元因合同目的落空而造成的利益减损的损失，其中购房款利息损失已经包含在重置房屋差价损失中，故原告徐富元要求被告嘉中公司赔偿已付房款的利息损失没有法律依据,本院对于原告该部分利息损失之请求不予支持。对于契税、公共维修基金、垃圾处理费，根据原告举证，其中契税23788.35元、维修基金8009.55元、垃圾处理费356元的实际发生时间均早于原告主张的利息起算时间2014年2月20日，原告构成对己不利处分，符合法律规定，该三项费用合计32153.9元，利息损失应当按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类商业贷款基准利率计算利息损失。原告徐富元有关按照年利率7.05%的三倍计算利息损失的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。按照上述利息标准计算至2018年2月20日的利息损失为6849.23元；对于2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业费7298元，该费用发生于2014年2月20日，应当自2014年2月21日起计息，按照上述利息标准计算利息1553.28元（原告主张计算至2018年2月20日）。对于原告徐富元主张的2015年物业费3203元，该费用发生于2015年4月13日，其主张自2016年2月20日至2018年2月20日期间计息，符合法律规定；本院认定利息为308.93元。对于2016年度物业费，原告徐富元与其子徐斌（与案涉房屋相邻1801室）该年度的物业费开具同一张发票，由于两者面积相同，故本院认定该年度物业费为3204元；由于该年度物业费实际发生的时间为2016年3月1日，故原告徐斌主张自2016年1月1日计息不符合法律规定，按照发生之次日计息及前述利息标准，该年度的物业费利息为304.38元（原告主张计算至2018年2月20日）。对于2017年上半年的物业费，徐富元与徐斌开具同一张票据（3204元），原告以1555元主张利息，系对其自身权利的不利处分，本院予以准许；原告主张自2016年1月1日起算利息，不符合事实及法律，本院认定自发生之日2017年3月6日之次日起算，按照前述标准计算利息为71.81元（原告主张计算至2018年2月20日）。对于房屋差价损失，原告主张按照合同约定面积178.06平方米计算房屋差价损失，本院准许；本院认定为632825.34元[（8009元/平方米-4455/平方米）×178.06平方米]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告徐富元与被告南通嘉中置业有限公司于2011年4月8日就海安市城东镇黄海大道（东）七星国际城62幢1-1802号商品房签订的房屋买卖合同。二、被告南通嘉中置业有限公司返还原告徐富元购房款792945元。三、被告南通嘉中置业有限公司赔偿原告徐富元已经支付的契税、维修基金、垃圾处理费、物业费（2014年之前）损失39451.9元，赔偿利息损失8402.51元。四、被告南通嘉中置业有限公司赔偿原告徐富元2015年至2017年上半年的物业费损失7962元，赔偿原告徐富元利息损失685.12元。五、被告南通嘉中置业有限公司赔偿原告徐富元房屋重置价格损失632825.24元。上述第二至五项合计1482271.77元，被告南通嘉中置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告南通嘉中置业有限公司不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告徐富元的其他诉讼请求。案件受理费52490元，由原告徐富元负担18140元，被告南通嘉中置业有限公司负担34350元，由被告负担部分，被告于本判决发生法律效力后10日内将诉讼费缴至本院（本院开户行：建行海安营业部，账号：32×××16）。鉴定费39086.35元，由被告南通嘉中置业有限公司负担，被告在履行上述付款义务时一并给付原告徐富元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费52490元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张小平人民陪审员  朱其林人民陪审员  吴达华二〇一九年八月十五日法官 助理  孙**书 记 员  丁婷婷