上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初3810号原告：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：池振华，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海吾辈航空服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：石鸿，董事长。原告上海奉翊实业发展有限公司(以下简称“奉翊公司”)诉被告上海吾辈航空服务有限公司(以下简称“吾辈公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序进行审理。本案于2019年4月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王剑峰、池振华、被告法定代表人石鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奉翊公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签署的《绿地融信商业中心(出租合同)》(合同编号：ZL-2018-0012)于2018年9月28日解除；2、请求判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种均为人民币)14,254,435.88元。事实与理由：上海恺泰房地产开发有限公司(以下简称“恺泰公司”)系青浦区徐泾镇诸光路1588弄土地的使用权人及开发商。恺泰公司与上海中城联城投资有限公司(以下简称“中城联城公司”)签订了《框架协议》，约定中城联城公司受让青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号房屋。2017年6月29日，中城联城公司与原告签署了《虹桥世界中心委托经营管理协议》，原告因此取得了青浦区徐泾镇1588弄439号房屋的租赁权。2018年8月24日，原告与被告签署《绿地融信商业中心(出租合同)》，由原告向被告出租位于上海市青浦区诸光路1588弄430、432、438、440号和439号2-9层的房屋(以下简称“租赁房屋”)，合同还约定了租赁期限及租金等。合同签订后,为履行与被告的合同,原告做了大量的准备工作。根据合同的约定，被告应于《租赁合同》签署后的五个工作日内支付一个月的首期房屋租金及8,881,007.19元的租赁保证金，签署后的四十天内支付一个月的二期房屋租金。然而截止起诉之日，被告仅通过案外人胡某某支付了租金1,000,000元，虽经原告多次催款，被告仍未按约履行付款义务。2018年9月28日，原告依约向被告发送了《解除合同通知书》，已依法单方解除了《租赁合同》。根据《租赁合同》第17-3条的约定，被告应向原告支付违约金。被告拒不付款的行为，已经严重违反了合同的约定及法律法规的规定，故原告诉至法院作如上诉请。被告吾辈公司辩称：不同意原告的全部诉请。案涉出租合同应为无效，因为合同签订时原告已经将系争房屋另行出租给他人，合同签订后原告未交付系争房屋，被告也没有支付任何钱款给原告，合同没有实际履行且原告也已经解除了合同。原告是为了获取不当利益签订本合同。经开庭审理查明：2018年8月24日，奉翊公司(甲方)与吾辈公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房出租)》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市青浦区徐泾镇诸光路1588弄430、432、438、440、439号2-9层(部位)，该房屋租赁期自2019年5月15日至2021年5月14日止；免租装修期自甲方向乙方交付场地之日起计3个月即自2019年2月15日起至2019年5月14日止，免租装修期内免租金不免物业管理费和其他水电等公共事业费；合同第4-1条约定，该房屋预计交付日期为2019年2月15日；合同第4-2条约定，乙方应于4.1条约定之交付日前往该房屋进行交接，且乙方应在交付日前缴纳本合同约定的相关款项(详见附件五)；合同第5-1条约定，租赁期内，乙方须向甲方支付附件五所列明的租金；合同第6-1条约定，在本合同签署5个工作日内，乙方必须向甲方及物业管理公司支付附件五列明的保证金，以保证其履行本合同之条款；本合同项下之保证金包含租金保证金及向管理公司支付管理费保证金；合同第6-3条约定，本合同签署后，若乙方未按期支付保证金，甲方有权暂不交付该房屋而本合同项下其他期限维持不变；第17-3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何事件，根据本合同约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任(以下违约责任可同时适用)：(1)按本合同租金标准向甲方补缴相当于乙方已经享有的装修免租期、免租期(如有)期间之租金；(2)补足乙方已经享用的租赁期内的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日千分之二的标准向甲方支付逾期付款违约金；(4)按乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失；若不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿差额部分。本条所述的违约事件包括：乙方逾期超过15天或以上未支付租金或多次逾期且在租赁期内逾期天数累积达到30天或以上的；乙方逾期未支付、补足物业管理费、公共事业费、租赁保证金及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到60天或以上的或任一期连续逾期达15天的；第17-3-1条约定，乙方逾期超过15天或以上未支付租金或多次逾期且在租赁期内逾期天数累积大道30天或以上的；第17-3-2条约定乙方逾期未支付、补足物业管理费、公共事业费、租赁保证金及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到60天或以上的或任一期连续逾期达15天的。合同附件五约定租金按实际建筑面积计征，按日计算，具体标准如下：自2019年5月15日起至2021年5月14日止，租金为5元/平方米/天，月租金为2,542,405.98元；月租金为=每平方米租金*建筑面积*365天/12个月；免租期为2019年11月15日起至2019年12月14日止，2020年11月15日起至2020年12月14日止，2021年4月15日起至2021年5月14日止，共计3个月；免租期内免租金，不免物业管理费和其他水电等公共事业费；乙方应在签署租赁合同后的五个工作日内支付一个月的租金作为该房屋首期房屋租金；在签署租赁合同后的四十天内支付一个月的租金作为该房屋的二期房屋租金；甲乙双方约定，乙方应于本合同签署后五个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，但该房款必须在房屋交付日之前完成，租赁保证金为该房屋三个月租金和三个月物业管理费之和，即8,881,007.19元；甲方收取保证金后应向乙方开具收据；乙方根据租赁意向书已向甲方支付的定金(如有)，应用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分。合同另对其他内容作了约定。2018年9月12日，奉翊公司向吾辈公司寄送律师函，称因吾辈公司未按合同约定履行付款义务，要求吾辈公司于收到本律师函之日起5日内一次性向奉翊公司支付首期剩余租金1,542,405.98元，租赁保证金8,881,007.19元。如吾辈公司收到律师函之日起5日内未向奉翊公司支付上述款项，奉翊公司将进一步采取法律措施追究违约责任。2018年9月20日，奉翊公司寄送解除合同通知书给吾辈公司，称截至2018年9月20日吾辈公司仍未向奉翊公司支付首期剩余租金1,542,405.98元，租赁保证金8,881,007.19元，吾辈公司已构成违约，奉翊公司有权解除合同，故通知吾辈公司：1、双方的租赁合同于该通知书送达吾辈公司或视为送达之日解除。2、吾辈公司应在2018年9月30日前向奉翊公司交还该房屋，逾期按10元/平方米/天向我司支付该房屋占用期间的使用费，同时还应支付占用期间的物业管理费及电费、电讯费、电话费等公共事业费。3、吾辈公司应在2018年9月30日前向奉翊公司支付拖欠的租金，同时根据租赁合同，应承担如下违约责任：1)按逾期所欠款项的日千分之二的标准向奉翊公司支付自2018年8月24日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；2)奉翊公司按合同约定没收吾辈公司已支付的保证金101,440.11元，同时吾辈公司还应向奉翊公司赔偿6个月的房屋租金15,254,435.88元，该赔偿金应在2018年9月30日前支付，若补偿金不足以补偿奉翊公司损失的部分，奉翊公司保留继续追索的权利。3)奉翊公司已支付给吾辈公司委托的物业管理公司的租赁期间应付的相关费用(包括押金)均被没收。被告于2018年9月28日通过微信接收该通知。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、律师函、解除合同通知书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告主张：1、案涉房屋系房屋产权人委托原告进行管理，故原告有权出租该房屋给被告。为此，原告提供虹桥世界中心委托经营管理协议及补充协议、不动产权证、框架协议；2、签订合同后五日内，被告应支付原告首期租金和保证金，但迄今为止被告只让案外人胡某某代付了100万元租金。按照合同第17-3条约定原告有权解除合同，原告也确书面通知被告解除合同，故合同已于2018年9月28日解除。为此，被告提供转账的业务凭证和客户回单作为证据，业务凭证和回单中均载明用途为L4租金，L4是被告承租物的简称；3.案涉租赁合同因被告违约解除，被告应按合同约定向原告支付6个月租金作为违约赔偿金，扣除被告已付的100万元，就是原告主张的违约金。被告则主张：原告在签订合同过程中存在欺诈行为。1、原、被告签订合同时，原告没有出租房屋的权利。被告对委托经营管理协议、不动产权证、框架协议的真实性表示不认可；2、当时双方签订租赁合同的目的是为了赚取中介费。原告承诺被告，被告将房屋整体承租，再由原告去找下家来分租，赚取的中介费部分由被告享有。为此原告还找来案外人黄一展、郭远征冒充中介人员赚取中介费。故双方签订合同后并未实际履行合同，原告从未向被告交付房屋，被告也从未向原告支付租金。被告不清楚原告提供的业务凭证和客户回单，胡某某是原告自己找来的人。为此被告提供另一栋楼的业主出具的证明，亦可证明原告的欺诈行为；3、合同约定的违约金标准过高，且原告违约在先，被告无需支付违约金。原告在正式解除合同之前已将系争房屋出租给案外人。原告解除合同没有任何实际损失。原告表示对于证明的关联性不认可，且证明中只有合同的部分内容。1、被告没有证据证明双方签订系争合同是为了赚取中介费，即便原告曾承诺被告会将系争房屋分租，也不影响本案。2、系争房屋确实没有交付，是因为在约定的交付日前因被告违约，原告已经通知被告解除合同，也就不存在交付房屋之说。解除合同后原告出租房屋与被告无关。且系争房屋面积大，原告将房屋整体出租的可能性不大，现场仍有很多是空关的。如果正常履行合同，被告应付的租金加上保证金已超千万，还有利息损失等，这些损失远超过6个月租金，但原告按约仅主张6个月租金仍属合理。3、因被告否认胡某某支付的100万元是代其向原告支付的，原告需庭后核实。根据庭审查明的事实，本院认为，被告虽主张原告在合同签订过程中存在欺诈，但其提供的证据材料并不能证明其主张，故本院认定案涉出租合同是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同明确约定被告逾期超过15天或以上未支付租金或保证金，原告有权提前解除合同并要求被告承担相应的违约责任。现被告未按约支付租金和保证金已属违约，原告向被告寄送解除合同通知，被告亦确认于2018年9月28日通过微信接收该通知，故本院确认双方签订的出租合同于2018年9月28日解除。针对原告提出的解约违约金诉请，因原告未在本院限定期限内就胡某某支付的100万元钱款性质予以回复，故对该项诉请的金额以原告诉状主张的金额为准。被告虽抗辩双方签订合同的目的是为了赚取中介费，并非是为了履行合同，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。现系争合同因为被告不付租金和保证金的违约行为而提前解除，被告应当按照合同约定支付原告解约违约金。关于被告提出的违约金标准过高的意见，本院综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情确认被告应赔偿原告解约违约金7,627,217.94元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海奉翊实业发展有限公司与被告上海吾辈航空服务有限公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房出租)》于2018年9月28日解除；二、被告上海吾辈航空服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司违约金7,627,217.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107,326.62元，由原告上海奉翊实业发展有限公司负担42,136.09元，被告上海吾辈航空服务有限公司负担65,190.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 张 分人民陪审员 钱 江人民陪审员 ***二〇一九年八月二十日书 记 员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。