广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初3853号原告：李伟文，男，1956年10月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：莫观培，系广东源通律师事务所律师。被告：广州市旭瀛物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房，统一社会信用代码914401046777561925。法定代表人：易丰。委托诉讼代理人：梁明辉、唐健瑜，均系广东宏安信律师事务所律师。原告李伟文与被告广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称旭瀛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月23日和2019年7月25日两次公开开庭进行了审理。原告李伟文的委托诉讼代理人莫观培、被告旭瀛公司的委托诉讼代理人梁明辉到庭参加两次庭审，被告旭瀛公司的委托诉讼代理人唐健瑜到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告李伟文向本院提出诉讼请求：1.旭瀛公司立即向李伟文支付2013年1月5日至2016年11月30日期间的租金3660978元以及迟延支付上述期间租金的违约金862020.02元（均以当月租金为本金，按每日1%的标准，自当月6日起计至2016年11月30日止）；2.旭瀛公司向李伟文支付迟延支付2013年1月5日至2016年11月30日期间租金的违约金（以3660978元为本金，按每月1%的标准，自2016年12月1日起计至付清之日止）；3.旭瀛公司承担本案诉讼费用。事实和理由：广州铁路运输中级法院（以下简称铁路中院）于2012年12月18日作出（2012）广铁中法民初字第36号民事判决书（以下简称36号判决书），查明：“2012年1月20日，李伟文与旭瀛公司签订《合作协议》，约定由双方共同出资联合购买前业主中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称南方公司）拟出售的体育东路13号商铺。……并约定竞买成功后广州市天河区体育东路13号首层02房（以下简称首层02房）产权归李伟文所有，二层202房（以下简称202房）产权归旭瀛公司所有”及“同日，旭瀛公司与李伟文以3401万元报价竞得该物业”，判决如下：“原告旭瀛公司在本判决生效之日起十日内将购房余款人民币201万元支付给被告南方公司。被告南方公司在收到余款之后将首层02房过户到第三人李伟文名下；202房过户到原告旭瀛公司名下（有关该房地产买卖所涉及的买卖双方所发生的税金和费用均由买受人承担）”。36号判决书于2013年1月4日生效。2013年1月5日，李伟文和旭瀛公司签订《协议书》，约定：双方不再执行2012年1月20日签订的《合作协议》；旭瀛公司同意将首层02房及202房全部转到李伟文名下，应付的购房尾款由李伟文支付，李伟文另以现金支付旭瀛公司615万元；双方同意不再成立合作公司对上址物业进行经营，但李伟文必须保证旭瀛公司与原业主签订的租赁合同继续履行至合同期满，在租赁期内……旭瀛公司应按原租赁合同约定，向李伟文足额缴纳租金。2013年1月10日，李伟文向南方公司缴清了首层02房的购房尾款201万元。2016年4月12日，原广州市国土资源和规划委员会就首层02房向李伟文核发了《不动产权证书》，载明：首层02房的权利人为李伟文，房屋所有权取得方式为判决。2008年10月22日，旭瀛公司与前业主南方公司签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定：（第三条）租赁期限为2008年11月1日至2016年11月30日；其中2011年7月1日至2013年6月30日的租金为73500元/月，2013年7月1日至2015年6月30日的租金为77175元/月，2015年7月1日至2016年11月30日的租金为81034元/月；租金按月结算，由承租人在每月的第5日前缴付给出租人；（第七条）1.逾期交付租金的，每逾期一日，承租人须按当月租金额的1%向出租人支付违约金。2008年11月1日，旭瀛公司与案外人董永民签订《广州市房屋租赁合同》，约定：租赁期为2008年12月19日至2013年12月18日。2013年11月19日，旭瀛公司与董永民续签《广州市房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），约定：租期为2013年11月19日至2016年12月30日。自36号判决书生效以及李伟文与旭瀛公司于2013年1月5日签订《协议书》起至《租赁合同1》约定的租赁期满之日即2016年11月30日期间，旭瀛公司将其承租的首层02房对外转租获利，但直至李伟文提起本案诉讼之日，旭瀛公司尚未向李伟文支付过租金。李伟文多次向旭瀛公司催收租金均被其借故拖延，为此，李伟文于2015年9月22日向旭瀛公司邮寄《催收租金通知》，要求旭瀛公司支付2013年1月5日起的相应租金；2016年5月12日，李伟文向租户送达《通知》，要求租户直接向李伟文而不应向旭瀛公司交纳租金；2016年12月13日，李伟文书面申请作为有独立请求权的第三人参加（2016）粤0106民初17244号旭瀛公司与租户董永民租赁合同纠纷一案（以下简称17244号案）的诉讼，并在17244号案中要求旭瀛公司以及董永民向李伟文支付租金，但天河区人民法院未予准许，并于2017年3月30日作出了（2016）粤0106民初17244号民事判决书（以下简称17244号判决书），判决董永民向旭瀛公司支付租金303072元以及违约金303072元等。广州市中级人民法院（以下简称广州中院）作出（2017）粤01民终13935号民事判决书（以下简称13935号判决书）予以维持。2017年1月19日，李伟文提起（2017）粤0106民初3182号物权保护之诉（以下简称3182号案），要求旭瀛公司、董永民支付房屋占用费等。2018年1月16日，天河区人民法院作出了（2017）粤0106民初3182号民事判决书（以下简称3182号判决书），认为：根据“买卖不破租赁”之规定，李伟文作为首层02房（自编）04单位（以下简称04单位）的买受人，应受《租赁合同1》的约束，旭瀛公司转租04单位并不构成侵权；判决仅支持李伟文在《租赁合同1》约定的租赁期满后的房屋占用费的请求，对于租赁期间的使用费不予支持，并告知李伟文另觅法律途径解决。李伟文认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定和第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，自36号判决书于2013年1月4日生效之日起，李伟文即已成为首层02房的新业主，有权获得首层02房的租金收益。根据“买卖不破租赁”的原则以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定以及双方于2013年1月5日签订的《协议书》中关于“李伟文必须保证旭瀛公司与原业主签订的租赁合同继续履行至合同期满，在租赁期内……旭瀛公司应按原租赁合同约定，向李伟文足额缴纳租金”的约定，李伟文已于2013年1月5日成为首层02房的出租人，旭瀛公司应根据《租赁合同1》的约定在每月5日前向李伟文支付当月租金。但旭瀛公司并未履行该义务，已构成严重违约，依法应向李伟文付清全部租金以及以当月所拖欠租金的数额为基数、按合同约定的1%的标准支付违约金。被告旭瀛公司辩称：一、李伟文的诉讼请求已全部超过诉讼时效，丧失胜诉权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，在2017年10月1日前主张租金的诉讼时效为一年。旭瀛公司与原产权人签订的《租赁合同1》于2016年11月30日到期，李伟文在2018年2月9日提起本案诉讼，该债权请求权已经超过一年。因此，李伟文主张的权利已超过法定诉讼时效。同时，李伟文关于所谓诉讼时效中断的相关举证均没有产生诉讼时效中断的法律效力，具体如下：1.《催收租金通知》及EMS特快专递详情单，旭瀛公司没有收到该邮件，李伟文也没有出示《妥投证明》证实旭瀛公司收到该邮件。况且，无论旭瀛公司是否收到该邮件，因2017年10月1日前租金的诉讼时效仅为一年，而李伟文直到2016年9月22日没有再向旭瀛公司主张租金，所以，无论该邮件是否产生中断诉讼时效的法律效力，2017年10月1日前的租金在一年后也再次超过诉讼时效。2.李伟文发给租户的《通知》及申请参加17244号案诉讼、提起3182号案诉讼等证据亦没有产生诉讼时效中断的法律效力，因李伟文均未以合同之诉向旭瀛公司主张租金，而是提起侵权之诉向旭瀛公司主张场地占用费。如按李伟文在本案中的观点，李伟文向旭瀛公司主张同一权利，根据“一事不二理”的原则，其在本案的诉讼请求可以被直接驳回；如果李伟文向旭瀛公司主张的不是同一权利，则自然不产生诉讼时效中断的法律效力。很明显，李伟文在3182号案的诉讼中并未向旭瀛公司主张同一权利，当然不产生时效中断的法律效力。二、李伟文在2016年4月12日后才通过房产登记取得首层02房的物权，在此之前的2013年1月5日至2016年4月11日期间，李伟文要求旭瀛公司支付租金和违约金并无事实依据。李伟文向旭瀛公司提出上述主张的前提条件为李伟文对首层02房拥有所有权，即要有权属依据。李伟文向法院提供的证据显示其于2016年4月12日取得首层02房的所有权，因此，李伟文主张2013年1月5日至2016年4月11日期间的租金和违约金无事实依据。李伟文依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定主张其已于2013年1月4日取得首层02房的物权，这是片面理解。因为《中华人民共和国物权法》第三十一条对不动产物权的取得有特别规定，即“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。不动产物权以登记为前提是法律常识，李伟文取得首层02房的物权是2016年4月12日登记当天，之前李伟文根本不是业主，无权向旭瀛公司主张租金。此外，本案也不适用《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，铁路中院的生效判决只是判决办理过户手续，是一种义务履行的裁决事项，而不是一种物权设立、变更、转让或者消灭的裁决事项。导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等，故李伟文的观点不能成立。三、李伟文于2016年4月12日取得不动产登记证书后从未向旭瀛公司告知、依法送达业主变更的通知，也未向旭瀛公司主张租金权益，旭瀛公司没收到李伟文的通知而没有向其交付租金，这是李伟文怠于履行通知义务，而不是旭瀛公司违约，鉴于李伟文存在未予通知的先期过错，其应自行承担不利的法律后果，其不利后果还包括因怠于主张租金权利而超过诉讼时效依法丧失胜诉权。四、李伟文主张的每日1%的违约金标准明显畸高，在其没有举证证明其损失存在的前提下，其违约金应下调至银行同期贷款利息的标准，且违约金不得超过本金。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回李伟文的全部诉讼请求。经审理查明：李伟文提供的作为出租人/甲方的南方公司与作为承租人/乙方的旭瀛公司于2008年10月22日签订的《租赁合同1》（复印件）约定：第二条甲方同意将首层02房出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积为280平方米……第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限为2008年11月1日至2016年11月30日；……2011年7月1日至2013年6月30日的月租金额为73500元，2013年7月1日至2015年6月30日的月租金额为77175元，2015年7月1日至2016年11月30日的月租金额为81034元；……租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行划帐或支票付款方式缴付租金给甲方；……第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；……第八条其他约定：……4.甲方同意乙方分租，乙方有权单方与租户签订《租赁合同》，并每三个月向甲方报送《物业分租情况表》；但不同意整体转租，如需转租须经甲方书面同意等条款。旭瀛公司对《租赁合同1》（复印件）的真实性无异议。2012年12月18日，铁路中院就（2012）广铁中法民初字第36号原告旭瀛公司诉被告南方公司、第三人李伟文房屋买卖合同纠纷一案作出36号判决书。旭瀛公司的诉讼请求如下：南方公司立即将首层02房及202房的所有权按照约定过户到旭瀛公司及李伟文名下。36号判决书查明以下（包括但不限于）事实：2011年12月31日，南方公司向旭瀛公司发出《邀请函》告知其拟出售首层02房及202房，有意竞买者须于2011年12月20日前将3200万元保证金存入南方公司的指定账户；2012年1月17日，南方公司发布《体育东房地产交易规则》，该规则规定参加竞买人员的资格为在收到业主邀请函规定或与承租人合同约定的响应期限内缴纳了3200万元保证金的单位或个人（含联合购买）；该规则确认了参加竞买的意向购买人为两家，其中一家为现租赁户；同时要求若竞买人与交保证金人不一致，则竞买人与打款人员均应同时到场，并提供有关双方关系的证明文件，业主方主持人现场确认双方关系；……但成交价不得低于业主宣布的该房地产3400万元的底价；2011年12月29日，旭瀛公司以李伟文的名义向南方公司支付购买首层02房及202房的保证金3200万元；同年12月30日，旭瀛公司向南方公司发出《关于交纳保证金的通知函》，明确由李伟文将旭瀛公司购买首层02房及202房的保证金3200万元转账到南方公司；2012年1月20日，……在现场另一竞买人广州市易得宝投资咨询有限公司退出竞买，旭瀛公司在竞买活动主持人的要求下加价一万元，以3401万元报价竞得首层02房及202房等事实。36号判决书判决如下：“原告旭瀛公司在本判决生效之日起十日内将购房余款201万元支付给被告南方公司。被告南方公司在收到余款之后将首层02房过户到第三人李伟文名下；202房过户到原告旭瀛公司名下……”。36号判决书已于2013年1月4日发生法律效力。本院于2019年6月21日向广州市房地产档案馆查询并打印的首层02房房产登记号为2008登记字9021180的《广州市不动产登记查册表》的“来函摘要”一栏显示：铁路中院于2013年9月11日通知房地产管理部门将首层02房过户至李伟文名下。2013年1月5日，作为甲方的旭瀛公司与作为乙方的李伟文签订《协议书》，约定：首层02房及202房是甲乙双方合作购得的物业……第一条甲乙双方同意不再执行2012年1月20日签订的《合作协议》；第二条甲方同意将首层02房及202房物业全部转到乙方名下，应付的购房尾款由乙方支付，乙方另以现金支付甲方615万元；具体支付方式如下：在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，乙方向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协同乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方；第三条双方同意不再成立合作公司对首层02房及202房进行经营，但乙方必须保证甲方与原业主签订的租赁合同继续履行至合同期满，在租赁期内，乙方不得以任何理由非法终止合同，损害甲方的合法利益，否则乙方应承担因此造成甲方的一切损失，甲方应按照《租赁合同1》约定，向乙方足额缴纳租金；……第八条本协议中甲乙双方的地址（注：甲方为广州市环市东路339号B附31楼；乙方为广州市荔湾路78号自编6号二楼）是相互送达文件的依据，一方向对方地址发出信函即视为送达等条款。李伟文称其在《协议书》签订后已向南方公司支付了购房余款201万元，并提供了南方公司于2013年1月10日出具的收到李伟文201万元的《中铁二十五局集团统一收据》予以证明。2015年9月22日，李伟文采用EMS全球邮政特快专递方式，以旭瀛公司的原法定代表人易伟为收件人（同时填写电话/手机）、以旭瀛公司为收件人公司名称、以“广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房”为收件人地址，邮寄了其于当天作出的致旭瀛公司的《催收租金通知》（其中包括：首层02房所有权归本人李伟文所有……鉴于旭瀛公司声称已经与原业主南方公司有租赁关系……然而旭瀛公司一直使用首层02房至今，却未依协议的约定向本人李伟文支付租金；……请旭瀛公司在接到本通知5个工作日内，向李伟文提交《租赁合同1》原件，以及旭瀛公司向南方公司缴纳最后一期租金的相关收据或发票，与本人李伟文结算和支付旭瀛公司租赁首层02房从2013年1月5日至今的相应租金等内容）。上述邮件被邮政部门作退件处理。旭瀛公司确认上述邮件的收件人联系电话和地址正确，但称其没有收到上述邮件，并以李伟文未能举证证明其拒收邮件为由抗辩称上述邮件因被退件而不产生诉讼时效中断的效力。2016年4月12日，原广州市国土资源和规划委员会核发了首层02房的《不动产权证书》，载明：首层02房的权利人为李伟文，房屋（建筑面积）为294.95平方米，房屋所有权取得方式为判决等内容。2016年5月12日，张文毅以“新业主代理人”的身份（注：李伟文称张文毅是其代理人）作出致首层02房各承租户的《通知》，其中包括：首层02房于2012年1月20日通过拍卖已易主为李伟文……新业主于2016年4月取得新《不动产权证书》……原业主南方公司与原承租单位旭瀛公司的租赁首层02房的租赁合同早已到期，不再存在租赁关系；新业主郑重提请各承租户不要再向旭瀛公司交纳租金，以免造成大家经济上的损失……现请各承租户带齐原有的租赁手续，于2016年5月15日在承租人经营场地处由新业主和各位确认在首层02房经营的有效手续证明等内容。李伟文在本案中称其直接向董永民送达《通知》并将《通知》张贴于现场。旭瀛公司表示其没有收到《通知》，也不确认《通知》曾张贴于首层02房。另，李伟文在第二次庭审中提交以下证据：1.于2016年12月1日自制的首层02房情况汇总[其中包括：首层02房（由东往西）自编1号的次承租人为中国国旅（广东）国际旅行社股份有限公司（以下简称国旅广东公司）（承租面积为80平方米；租期为2011年12月11日至2016年11月30日）；自编2号的次承租人为广州美静美容客服有限公司（承租面积为52平方米；租期为2014年4月10日至2016年11月30日）；自编3号的次承租人为清真化隆牛肉面（兰州拉面）（承租面积约20平方米；没有签合同）；自编4号的次承租人为董永民（金潮香牛肉火锅）（承租面积为75平方米；租期为2008年12月至2016年11月30日）；自编5号的次承租人为广州市海王星辰医药连锁有限公司（以下简称海王公司）（承租面积为100平方米；租期为2009年6月16日至2016年11月30日）等内容]，用于证明李伟文一直向旭瀛公司转租首层02房的次承租人了解、接洽、协商租赁事宜，没有消极对待自身权利。2.张文毅于2016年10月28日分别作出的致国旅广东公司、海王公司的《关于体育东路13号首层02房业权人变更的函》及上述函件的送达资料（均未能出示原件），用于证明李伟文以多种方式主张权利，一直与旭瀛公司转租首层02房的次承租人了解、协商租赁事宜。3.张文毅于2016年11月25日作出的致国旅广东公司的《告知函》及上述函件的送达资料（均未能出示原件），证明内容与证据2一致。4.作为出租人/甲方的旭瀛公司与作为承租人/乙方的海王公司签订的首层02房自编五号的《广州市房屋租赁合同》（共2份；均未能出示原件）和《租赁合同补充协议》（未能出示原件），用于证明在李伟文继受首层02房的出租权利期间，旭瀛公司将首层02房转租给其他人收取更多租金获利。5.《广州市天河区体育东路13号首层02房商铺移交书》（共5份；均已出示原件）和《体育东13号电表移交》（已出示原件），用于证明张文毅受李伟文的委托处理首层02房的相关事宜，张文毅于2016年12月6日与旭瀛公司的副经理顾海元签署首层02房自编1号、2号、3号、4号、5号商铺移交书等文件。旭瀛公司以李伟文逾期举证且未说明理由为由，拒绝对上述证据发表质证意见；并称在其与南方公司的租期届满之后，其已于2016年12月将首层02房交还给李伟文，但李伟文从未向其主张租金；李伟文称其曾向次承租人主张权利没有证据原件支持；李伟文消极对待自身权利非常明显，其关于诉讼时效的抗辩成立。另，李伟文和旭瀛公司均称李伟文在2016年11月30日之前没有向首层02房的次承租人收取租金或占有使用费。旭瀛公司未能举证证明其已向李伟文或其他人支付首层02房2013年1月5日至2016年11月30日期间的租金。2016年9月29日，本院受理原告旭瀛公司诉被告董永民租赁合同纠纷一案（即17244号案）。旭瀛公司提出以下诉讼请求：1.解除旭瀛公司与董永民于2013年11月19日签订的《租赁合同2》；……4.董永民向旭瀛公司支付拖欠的2015年11月19日至2016年12月12日的租金；……在17244号案审理中，李伟文于2016年12月13日向本院提交《第三人参加诉讼申请书》，请求事项如下：1.准许、通知李伟文作为有独立请求权的第三人参加17244号案诉讼；2.判令董永民向李伟文支付首层02房自2016年3月至12月10日的占用费，旭瀛公司对此承担连带清偿责任；3.判令旭瀛公司向李伟文支付其已向董永民收取的2013年11月19日至2016年2月18日的租金及利息，董永民对此承担连带清偿责任；4.确认旭瀛公司与董永民之间的租赁行为无效等。本院于2016年12月20日告知李伟文如下：17244号案审理的是旭瀛公司与董永民之间的租赁合同关系，无须追加李伟文作为第三人参加诉讼，李伟文可另寻其他法律途径解决等内容。17244号案查明董永民于2016年12月12日将其向旭瀛公司承租的04单位直接交还给李伟文。本院作出17244号判决书后，董永民不服，向广州中院提起上诉，广州中院以（2017）粤01民终13935号案立案。广州中院经审查，确认一审法院查明的事实；董永民在二审期间提交的其中一份证据显示首层02房新业主李伟文的代理人于2016年5月12日通知董永民不要再向旭瀛公司缴纳租金。广州中院于2017年10月9日作出13935号判决书，认定李伟文2016年4月12日取得首层02房产权证产生的物权变动，也不构成董永民与旭瀛公司租赁合同权利义务关系的终止，李伟文基于房屋权利所有人所提主张，不能成为董永民停止支付租金的正当抗辩。2017年1月19日，本院受理原告李伟文诉被告旭瀛公司、董永民物权保护纠纷一案（即3182号案）。李伟文提出以下诉讼请求：1.旭瀛公司、董永民共同向李伟文赔偿2013年11月19日至2016年12月12日期间侵占李伟文房屋的房屋占用费1236432元（房屋占用费参照旭瀛公司、董永民约定的租金标准计算）；2.旭瀛公司、董永民共同向李伟文支付上述房屋占用费的利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准计付；详见房屋占用费本金及银行利息计算表）；3.本案受理费由旭瀛公司、董永民共同承担。董永民的答辩意见包括：李伟文于2016年通知其不要向旭瀛公司交纳租金，并在2016年5月12日向其送达书面通知及材料；其于2016年12月12日将其向旭瀛公司承租的房屋交还给李伟文等内容。本院经审理后于2018年1月16日作出3182号判决书，查明：“……2008年11月1日，广东旭星实业开发有限公司（出租人、甲方）与董永民（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在天河区体育东路13号首层01-04（自编）的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为75平方米，租赁期限为2008年12月19日至2013年12月18日，每月租金为15000元等。……据李伟文向本院提交的《合作协议》（复印件）显示，2011年12月21日，旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订该协议，约定：首层02房及202房现由甲方承租经营，因业主拟将上述物业出售，甲方依法应享有优先购买权，乙方愿意通过甲方以实现优先购买权的合作方式购买该物业，并明确约定上述物业是乙方购买，全部权利义务均归乙方享有和承担；乙方承诺如成功购买该物业后，原租赁合同仍继续有效执行，并在原租赁期内不得以任何理由单方解除合同；附件1为租赁合同等。但李伟文称签订该《合作协议》时旭瀛公司并未向其提供、出示相关租赁合同，其仅知旭瀛公司为首层02房的承租人，但不清楚旭瀛公司、南方公司有关首层02房租赁期限、租金标准的约定。……2013年11月19日，旭瀛公司（甲方/出租人）与董永民（乙方/承租人）签订《租赁合同2》，约定：甲方同意将04单位出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约110平方米；租赁期为2013年11月19日至2016年12月30日，其中……2015年11月19日至2016年12月30日每月租金为35280元……董永民确认其在收到《通知》（注：即本案中张文毅于2016年5月12日作出的上述《通知》）后，因旭瀛公司无法向其提交转租证明，故未再向旭瀛公司交纳租金。2016年9月29日，旭瀛公司向本院提起17244号案诉讼，要求董永民交还04单位，清偿04单位的租金、水电费并承担逾期交纳租金的违约责任等。……本院后于2017年3月30日作出17244号判决书，判令董永民向旭瀛公司支付04单位2015年11月19日至2016年11月30日的租金、迟延支付该期间租金的违约金；……因董永民不服上述判决，上诉至广州中院，广州中院于2017年10月9日作出13935号判决书，驳回上诉，维持原判。现李伟文以旭瀛公司隐瞒旭瀛公司与南方公司签订的《租赁合同1》，未经李伟文同意非法出租04单位牟利；董永民未尽审查义务而向旭瀛公司承租04单位；主张旭瀛公司、董永民构成了共同侵权，要求旭瀛公司、董永民向其赔偿侵占04单位期间可得的租金损失及利息损失等。对此，旭瀛公司称其系依据与南方公司签订的《租赁合同1》向董永民出租04单位，不存在侵权的事实；但确认2013年1月5日签订《协议书》后未向李伟文支付过旭瀛公司、南方公司签订的《租赁合同1》约定的租金，且认为李伟文如作为04单位业主要求旭瀛公司承担违约责任，应另循法律途径解决。董永民亦称其系与旭瀛公司签订《租赁合同2》承租04单位，不存在侵权的故意与事实”等事实，认定：“……李伟文自南方公司处购得04单位后，已承诺保证旭瀛公司与南方公司签订的租赁合同继续履行至合同期满；虽李伟文辩称其并不知悉旭瀛公司与南方公司签订的《租赁合同1》的具体内容，包括租期、租金金额等；但就旭瀛公司现提交的其与南方公司签订的《租赁合同1》来看，该租赁合同客观存在，李伟文亦确认《租赁合同1》的真实性；且根据‘买卖不破租赁’之规定，李伟文作为04单位的买受人，应受《租赁合同1》的约束；故此，旭瀛公司在《租赁合同1》约定的租赁期内即2008年11月1日至2016年11月30日期间分租首层02房即向董永民出租04单位，并不构成侵权；董永民在该期间承租使用04单位，亦有其合同依据，不构成侵权。但就旭瀛公司与董永民于2013年11月19日签订的《租赁合同2》来看，显然双方约定的租赁期为2013年11月19日至2016年12月30日，超出了《租赁合同1》约定的租赁期限……旭瀛公司与董永民约定04单位由董永民在2016年12月1日至12月30日期间承租使用，应属无效。……故旭瀛公司负有在2016年11月30日租赁期满后将04单位交还李伟文的合同义务。但因李伟文系根据侵权法律关系提起本案诉讼，故在本院已认定董永民与旭瀛公司有关董永民在2016年12月1日至12月30日期间承租使用04单位的约定无效的情况下，董永民在2016年12月1日至12月12日期间实际占用使用04单位缺乏依据，构成侵权；李伟文要求董永民支付04单位2016年12月1日至12月12日的占用使用费，有其事实及法律依据，本院予以支持；且该占用使用费按照旭瀛公司与董永民约定的同期租金标准35280元/月计算，并无不妥，本院亦予支持；……如前述，因旭瀛公司在2016年11月30日以前系有权出租04单位，董永民系有权使用04单位，故对李伟文基于侵权法律关系要求旭瀛公司、董永民赔偿2016年11月30日以前04单位的占有使用费及利息的诉讼请求，因缺乏依据，本院均不予支持。但李伟文可依据《租赁合同1》另循合法途径解决”，判决如下：“一、被告董永民自本判决发生法律效力之日起10日内向原告李伟文支付04单位2016年12月1日至12月12日的占用使用费13656.77元；二、驳回原告李伟文的其他诉讼请求”。判后，各方当事人均未上诉。本院认为：已于2013年1月4日发生法律效力的36号判决书已判决旭瀛公司在判决书生效之日起十日内（即2013年1月14日前）将购房余款201万元支付给南方公司，南方公司在收到余款之后将首层02房过户到李伟文名下。此后，李伟文与旭瀛公司于2013年1月5日签订《协议书》，约定应付的购房尾款由李伟文支付以及李伟文必须保证旭瀛公司与南方公司签订的租赁合同继续履行至合同期满，旭瀛公司应按照《租赁合同1》约定向李伟文足额交纳租金等条款。上述《协议书》中关于首层02房的相关约定合法有效。2013年1月10日，南方公司开具了收到李伟文201万元的《中铁二十五局集团统一收据》，至此，李伟文已履行完毕36号判决书和上述《协议书》确定的付款义务，其有权以出租人的身份从2013年1月10日起（含当日）依据《租赁合同1》向旭瀛公司主张首层02房的租金。李伟文主张从2013年1月5日开始计付租金，依据不足，本院不予支持。上述《协议书》属于李伟文与旭瀛公司的内部约定，而首层02房的权利人直至2016年4月12日才登记为李伟文是产生对外公示效力，并不影响上述内部约定的履行。依据《租赁合同1》的约定，旭瀛公司应于每月第5日前支付首层02房的每月租金。旭瀛公司未能举证证明其已支付2013年1月10日至2016年11月30日期间的租金，构成违约，李伟文主张旭瀛公司按照《租赁合同1》约定的月租金额的标准支付上述期间的租金，旭瀛公司则抗辩称李伟文的诉讼请求已超过诉讼时效。对此，本院认为，上述期间每月租金的诉讼时效应从当月6日开始计算。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的二年或者一年，当事人主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；《中华人民共和国民法总则》施行前，《中华人民共和国民法通则》规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。1.李伟文提供的其最早主张首层02房租金权利的有效证据为其于2015年9月22日邮寄的致旭瀛公司的《催收租金通知》，上述证据产生诉讼时效中断的法律效力，但截止至2014年9月之前（含当月）的租金已超过一年诉讼时效（注：2014年9月租金的诉讼时效从2014年9月6日起算，于2015年9月5日届满）。2.李伟文提供的其委托张文毅于2016年5月12日作出的致首层02房各承租户的《通知》，李伟文称其已直接向董永民送达《通知》并将《通知》张贴于现场。旭瀛公司则称其没有收到上述《通知》，且不确认上述《通知》张贴于现场。李伟文在其于2015年9月22日向旭瀛公司邮寄上述《催收租金通知》后仍未能收到旭瀛公司支付的首层02房租金的情况下，自行与首层02房的次承租人交涉并在现场张贴上述《通知》符合常理，结合17244号案和3182号案的审理情况可知李伟文确实已于2016年5月12日将上述《通知》送达给董永民，因此，本院采信李伟文上述陈述。李伟文虽未将上述《通知》送达给旭瀛公司，但由上可知，李伟文并未怠于主张首层02房的租金，因此，本院认定李伟文上述行为亦产生中断2014年10月之后（含当月）租金的诉讼时效的法律效力。3.在17244号案审理中，李伟文于2016年12月13日向本院提交《第三人参加诉讼申请书》，申请作为有独立请求权的第三人参加17244号案的诉讼，并提出判令董永民向李伟文支付2016年3月起至12月10日的占用费且旭瀛公司对此承担连带清偿责任及旭瀛公司向李伟文支付旭瀛公司已向董永民收取的2013年11月19日至2016年2月18日的租金和利息且董永民对此承担连带清偿责任等请求。李伟文上述行为亦产生中断2014年10月之后（含当月）租金的诉讼时效的法律效力。4.2017年1月19日，李伟文提起3182号诉讼，提出判令旭瀛公司、董永民共同赔偿自2013年11月19日至2016年12月12日期间侵占房屋的占用费损失及利息损失。董永民虽是以物权保护之诉提起3182号案的诉讼，但其目的均是为了取得首层02房的收益，因此，本院认定李伟文上述行为亦产生中断2014年10月之后（含当月）租金的诉讼时效的法律效力。5.本院于2018年1月16日对3182号案作出判决之后，李伟文于2018年2月11日提起本案诉讼，其主张的首层02房2014年10月至2016年11月期间的租金没有超过诉讼时效。综上，本院认定，旭瀛公司应向李伟文支付2014年10月至2016年11月期间的租金，其中，2014年10月至2015年6月期间的租金按照77175元/月的标准计付，2015年7月至2016年11月期间的租金按照81034元/月的标准计付。对于李伟文主张的超过上述金额部分的租金，本院均不予支持。关于李伟文主张旭瀛公司支付迟延支付上述租金的违约金问题。如前所述，旭瀛公司应于每月第5日前支付首层02房的每月租金，否则，应从当月6日开始支付迟延支付当月租金的违约金。按日计付的迟延支付每月租金的违约金应以按月形成的每个独立债权分别单独适用诉讼时效，因此，迟延支付每月租金的违约金的诉讼时效亦应从当月6日起依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定计算。从查明的事实可知，李伟文在本案诉讼之前从未向旭瀛公司主张迟延支付租金的违约金，因此，李伟文主张的迟延支付2013年1月至2016年9月期间租金的违约金均已超过一年诉讼时效（注：迟延支付2016年9月租金的违约金的诉讼时效从2016年9月6日开始计算，于2017年9月5日届满）。至于迟延支付2016年10、11月租金的违约金，适用三年诉讼时效，因此，旭瀛公司需向李伟文支付迟延支付2016年10、11月租金的违约金。上述违约金均应以当月租金81034元为本金，从当月6日计至实际支付之日止。李伟文主张按照每日1%的标准计付上述违约金，符合《租赁合同1》的第七条第1款的约定，旭瀛公司则抗辩称上述违约金计付标准过高，考虑到上述违约金计付标准过高，本院从公平原则出发，将上述违约金调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计付，且迟延支付各月租金的违约金总额均以不超过当月租金本金81034元为限。对于李伟文主张的超过上述金额部分的违约金，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市旭瀛物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李伟文支付广州市天河区体育东路13号首层02房2014年10月至2016年11月期间的租金（其中，2014年10月至2015年6月期间的租金按照77175元/月的标准计付，2015年7月至2016年11月期间的租金按照81034元/月的标准计付）。二、被告广州市旭瀛物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李伟文支付迟延支付上址房屋2016年10月、11月租金的违约金（均以81034元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，从当月6日计至实际支付之日止；迟延支付各月租金的违约金总额均以不超过81034元为限）。三、驳回原告李伟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40280元，由原告李伟文负担16770元，被告广州市旭瀛物业管理有限公司负担23510元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  林 艳二〇一九年八月三十日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠