安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初2875号原告:安徽裕泰物业管理有限责任公司,住所地安徽省马鞍山市雨山区印山西路656号，统一社会信用代码91340500777366319T(1-2)。法定代表人：秦锦华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶福义，安徽浩谦律师事务所律师。被告：方伟，男，1971年3月6日生，汉族，马钢设备检修公司工人，住安徽省马鞍山市雨山区。原告安徽裕泰物业管理有限责任公司（简称裕泰物业公司）与被告方伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告裕泰物业公司的委托诉讼代理人陶福义、被告方伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令方伟支付物业管理费3958.3元及逾期利息；2、方伟承担本案诉讼费用。事实和理由：裕泰物业公司（原名为马钢集团康泰物业管理有限责任公司）与方伟于2015年12月28日签订了一份《康泰小区前期物业管理服务协议》，合同期限自双方签字时生效至新的《物业管理合同》生效时止。在合同有效期限内，裕泰物业公司为方伟提供了物业管理服务。方伟住宅面积为137.44平方米，按0.96元每月每平方米收取物业费，方伟拖欠自2016年7月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费3958.3元未付。裕泰物业公司为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。庭审中，裕泰物业公司变更诉讼请求，要求方伟支付2016年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费4750元。方伟在庭审中口头辩称：对物业费金额没有异议，但是物业公司没有达到合同约定的二级资质服务标准。小区保洁没有做到位，垃圾清理不及时，清扫楼梯用一桶水从一楼拖到顶楼，拖了以后味道更难闻；非机动车乱停乱放堵住消防通道，存在安全隐患；小区门岗形同虚设，没有按照二级服务标准24小时立岗服务，晚上保安睡觉；外面人可以随意进入小区，造成小区业主家失窃；地下车库私自出租，堆放了易燃易爆的物品；我家楼道灯坏了跟物业反映了几个月也没有人来维修；物业在电梯内做广告；小区门禁卡没有给我们开通；强行拉掉业主家的电，为了收取安全保证金1000元。这么多问题是我们暂停交纳物业费的原因。我是去年6月份才入住，我没入住时候的物业费不应当全额收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对裕泰物业公司提交的证据1至证据3，方伟无异议，本院予以确认并在卷佐证。对方伟举证的转载来的照片，裕泰物业公司有争议，故对其真实性、合法性及与本案的关联性不予认定；对其余能够证明小区存在装潢垃圾长期存放、非机动车乱停乱放的情况的照片的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据庭审中当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月28日，马鞍山裕泰物业管理有限责任公司与方伟签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由马鞍山裕泰物业公司为盛泰名邸住宅小区提供前期物业管理服务，服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；物业服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、绿化维护、房屋装饰装修管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为多层住宅每月每平方米0.6元、高层住宅每月每平方米0.96元；业主不按约定交纳物业服务费的，从逾期之日起按日5‰交纳违约金等。马鞍山裕泰物业管理有限责任公司依约为该小区提供物业服务。方伟系盛泰名邸住宅小区1栋1703室的业主，房屋面积为137.44平方米，房屋类型为高层住宅。方伟自2016年7月1日至2019年6月30日共欠物业费4750元（0.96元/月/平方米×137.44平方米×36月），经催要未付，以致成讼。庭审中，裕泰物业公司放弃对逾期利息的诉讼请求。另查明，马鞍山裕泰物业管理有限责任公司于2016年经核准企业名称变更为安徽裕泰物业管理有限责任公司。本院认为：1、马鞍山裕泰物业管理有限责任公司与方伟签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力。马鞍山裕泰物业管理有限责任公司经马鞍山市工商局核准企业名称变更为裕泰物业公司，该合同产生的权利义务即由裕泰物业公司享有和承担。方伟作为业主享受了物业公司提供的物业服务，理应按约交纳物业管理费，其未按约交纳物业费显属违约，应承担相应的民事责任。故对裕泰物业公司要求方伟支付物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。裕泰物业公司放弃对逾期利息的诉请，系其对自身民事权利的处分，本院予以准许。2.经本院实地调查，目前裕泰物业公司为盛泰名邸住宅小区提供的物业服务正常，物业服务中存在的瑕疵不能成为业主拒交物业服务费的理由。鉴于裕泰物业公司在提供物业服务中确实存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费。结合本案的实际情况，方伟按拖欠物业费4750元的95%计算即4513元向裕泰物业公司交纳为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告方伟自本判决生效之日起十日内一次性向原告安徽裕泰物业管理有限责任公司支付所欠物业管理费4513元（自2016年7月1日起至2019年6月30日止）。二、驳回原告安徽裕泰物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告方伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年八月十九日书记员  江 滢附1：本案证据目录一、裕泰物业公司提交的证据和证明目的如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、公司名称变更一份，证明裕泰物业公司的主体适格，裕泰物业公司由马鞍山裕泰物业管理有限公司变更而来。2、身份证复印件、常住人口登记卡各一份，证明方伟的主体适格。3、《前期物业管理服务协议》一份，证明裕泰物业公司与方伟之间存在物业服务关系，方伟是涉案房屋业主，建筑面积为137.44平方米，物业费为每月每平方米0.96元。二、方伟提交的证据及证明目的如下：提交U盘一份（24张手机照片和视频一段），证明物业服务不到位。附2：法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。