上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初36746号原告：鲍融融，女，1950年5月27日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：郭津，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：严亚涛，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：嵇某某，女，1978年6月8日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市静安区。被告：叶某，男，1976年1月15日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：冯小洲，上海申伦律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市徐汇区虹桥路XXX号。负责人：胡顺凯，行长。委托诉讼代理人：刁笑笑，上海市佳信达律师事务所律师。原告鲍融融与被告嵇某某、叶某共有物分割纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法适用简易程序。于2018年11月13日第一次公开开庭进行了审理，原告鲍融融委托诉讼代理人郭津、严亚涛、被告嵇某某、被告叶某委托诉讼代理人冯小洲到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法追加第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称中国银行徐汇支行)参加本案诉讼。本案于2019年5月30日第二次公开开庭进行了审理，原告鲍融融的委托诉讼代理人郭津、严亚涛、被告嵇某某、被告叶某的委托诉讼代理人冯小洲、第三人中国银行徐汇支行委托诉讼代理人刁笑笑到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意并由本院院长批准，本案延长适用简易程序的审理期限。本案现已审理终结。原告鲍融融向本院提出诉讼请求：请求依法分割上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，由原告享有65%份额并取得房产，以评估报告的价值为准支付两被告共计35%房产份额的折价款，并要求两被告协助办理系争房屋产权过户手续。事实与理由：鲍融融与叶某系母子关系。叶某与嵇某某于2006年10月8日登记结婚，2018年7月31日法院调解离婚。2012年8月，叶某、嵇某某夫妇俩与鲍融融商议，因自身住房需求且无力购房，请求鲍融融用老房子拆迁安置款共同购置一套房产。同年10月28日，鲍融融与嵇某某作为买受人与案外人上海国广房地产经营有限公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，购买了该公司开发的系争房屋。合同约定，系争房屋总价款2,611,971元，付款方式为2012年10月24日支付首付款311,197元，2012年11月24日前支付房款1,500,774元，2013年1月22日前贷款方式支付80万元等。合同签订后，鲍融融支付房款156万元，嵇某某、叶某支付251,971元，剩余80万元以嵇某某的名义向第三人中国银行徐汇支行申请贷款。系争房屋购入后，产权登记在鲍融融与嵇某某名下，由两人共同共有。2013年后叶某与嵇某某夫妇搬入系争房屋居住。自2013年9月至2016年3月期间以及2017年1月至今的系争房屋贷款一直由鲍融融偿还，其中在2013年9月至2016年3月期间，鲍融融将自己居住的本市虹口区凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋出租收取的租金94,500元交给叶某用于归还银行贷款，还有就是自2017年2月起至2018年10月期间，2017年3月开始还的是2月的房贷，2017年3月至6月4个月每月还款5,000元，2017年7月至2018年10月(除2018年2月过年没还)15个月每月4,000元，总计80,000元均转账给嵇某某用于归还银行贷款。现鲍融融认为，叶某与嵇某某的婚姻关系自2018年7月31日已解除，与嵇某某的家庭关系已不复存在，依照法律规定系争房屋产权已无共有基础。且在系争房屋购买及还贷中，均由鲍融融出资并还贷。故在分割系争房产时应适当多分。现起诉来院，请求判如所请。被告嵇某某辩称，不同意原告诉请。系争房屋产权登记为嵇某某和鲍融融共同共有，房产分割时根据均分原则，鲍融融只应享有50%产权份额，同时，因叶某对系争房屋并无贡献，故只应享有15%份额，而系争房屋购房首付款251,971元均由嵇某某父母支付，整个房屋的装修款30余万也是由自己父母支付，主贷人以及实际还款人都是嵇某某，故嵇某某对系争房屋的购买贡献大，且系争房屋是嵇某某和孩子、父母在上海的唯一住房，离婚案件中双方所生的女儿判给了嵇某某，嵇某某还有个16岁的儿子也随嵇某某居住在系争房屋内。从法律上来讲嵇某某和叶某的女儿对系争房屋也是有份额的。综上，嵇某某应享有系争房屋35%的产权份额，并且理应取得该房屋的产权。鲍融融和配偶叶松林均已退休，即便取得房屋产权也拿不出折价款，而嵇某某可以处理掉离婚案件中所得财产和父母在重庆的资产，车库、房屋等等，且嵇某某有稳定收入，可以拿出折价款，而叶某是无业人员。系争房屋市场价应为550万元至580万元，按照580万元计算，己愿意向鲍融融支付折价款290万元，向叶某支付折价款87万元，以上折价款确实不能一次性拿出来，但愿意分期支付。被告叶某辩称，自己拿不出折价款，故同意由鲍融融拿房，并支付两被告系争房屋上相应产权份额的折价款。另系争房屋的装修费用系在其与嵇某某夫妻关系存续期间用夫妻共同财产支付的，并非他人所付，该装修残值应由两被告均分。第三人中国银行徐汇支行述称，关于原被告对系争房屋产权如何分割，由法院依法处理。但系争房屋上还有主贷人为嵇某某申请的贷款未清偿，若本案涉及到房屋产权变更为鲍融融，需鲍融融结清银行抵押贷款后，第三人方能涤除系争房屋上抵押权并协助产权变更。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：鲍融融与叶某系母子关系。嵇某某与叶某原系夫妻关系，双方于2006年10月8日登记结婚。2012年10月28日，鲍融融、嵇某某(买方乙方)与案外人上海国广房地产经营有限公司(卖方甲方)签订了《上海市商品房预售合同》一份，双方约定，由乙方购买甲方经批准投资建造的上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋一套，该房屋总价款2,611,971元，合同附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方于2012年10月24日支付首付款311,197元，于2012年11月24日前支付房款1,500,774元，于2013年1月22日前支付80万元等。合同签订后，鲍融融支付房款156万元，嵇某某、叶某支付房款251,971元，剩余房款80万元由嵇某某作为主贷人，向中国银行徐汇支行申请了贷款。2013年期间，嵇某某、叶某装修系争房屋。2014年5月30日，系争房屋产权登记为鲍融融、嵇某某共同共有，房屋建筑面积78.68平方米。2015年年初，嵇某某、叶某搬入系争房屋居住生活。2018年7月31日，本院依法作出(2018)沪0106民初17894号民事调解书，经调解书确认，嵇某某与叶某达成以下调解协议：一、嵇某某与叶某离婚；二、双方所生之女叶某某随嵇某某共同生活，叶某应补付叶某某2017年6月至2018年7月的抚养费28,000元，自2018年8月起叶某按月支付叶某某抚养费2,000元至叶某某十八周岁止；三、自2018年8月起每周六10时至18时叶某行使对叶某某的探望权，接送地点为上海市静安区平型关路XXX号XXX室，嵇某某有协助叶某行使探望权的义务；四、现在嵇某某名下号牌号码为沪MEXXXX、车辆识别代号为LSVUH65N9CXXXXXXX大众汽车(含车牌)一辆产权归嵇某某所有，嵇某某支付叶某车辆折价款94,500元；五、现在双方各自名下的存款归各自所有，叶某应支付嵇某某存款折价款34,500元；六、重庆市北碚区朝阳街道河嘉村XXX号XXX-XXX室房屋产权归嵇某某所有，嵇某某支付叶某房屋折价款240,000元；七、重庆市北碚区朝阳街道河嘉村XXX号XXX-XXX室房屋产权变更手续由嵇某某于2018年8月30日之前负责办理，叶某有协助嵇某某办理上址房屋产权变更手续的义务，因办理上址房屋产权变更手续所产生的费用由嵇某某承担；八、上述嵇某某、叶某各自应支付对方款项抵扣后，嵇某某应支付叶某计272,000元，付款方式：嵇某某于2018年12月30日之前支付叶某100,000元，于2019年6月30日之前支付叶某172,000元；九、若嵇某某未按期足额履行上述款项，叶某有权就剩余款项一并申请执行。后鲍融融以儿子叶某与嵇某某已离婚，系争房屋产权已无共有基础为由，要求与嵇某某、叶某分割系争房屋产权未果，致涉讼。另查明，中国银行徐汇支行出具对账单显示，截止2019年8月22日，系争房屋上未到期贷款本金余额为468,733.18元。审理中，经嵇某某申请，本院委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估。2019年4月26日，上海国城土地房地产估价有限公司出具编号为国城估字2019-03082号《房地产估价报告》一份，结论为系争房屋(财产范围：房屋及相应的土地使用权，包含室内装饰装修，建筑面积78.68平方米)于2019年4月12日的市场价值为6,279,000元，地上建筑面积单价为79,800元/平方米。2019年8月7日，上海国城土地房地产估价有限公司出具《关于的说明》，结论为系争房屋于价值时点2019年4月12日，在毛坯状态下的市场价值为6,176,000元。对上述两份评估报告，鲍融融对系争房屋的市场价值6,279,000元无异议，但对系争房屋市场价值6,279,000元与毛坯价值6,176,000元相抵后的装修残值评估价103,000元，认为偏高。嵇某某认为，6,279,000元的评估价值严重低于市场价。叶某认为，评估价偏高。审理中，鲍融融还表示，同意接受中国银行徐汇支行的意见。同时，愿意在系争房屋毛坯价值6,176,000元的基础上扣除其一次性清偿中国银行徐汇支行剩余贷款本金468,733.18元后，根据各自出资比例确定产权份额，支付相应折价款给两被告。以上事实，有鲍融融、嵇某某、叶某及中国银行徐汇支行的庭审陈述，由原告提供的中国银行汇款业务回单证明、系争房屋产权证、本院(2018)沪0106民初17894号民事调解书、被告提供的住房抵押贷款合同、评估报告等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，原、被告双方就鲍融融是否支付过系争房屋银行贷款以及系争房屋装修由谁出资存在分歧。鲍融融称，2013年9月12日至2016年3月其将公租房的租金用于归还贷款，共支付94,500元，2017年3月21日至2018年10月期间，鲍融融向嵇某某还贷账户分期汇款19期，汇款金额共计8万元用于归还贷款，对此嵇某某均不予认可，认为只是公公叶松林补贴了9个月，每月支付2,800元，用于补贴抚养孩子的生活费。嵇某某辩称，系争房屋首付款30多万以及装修费30多万均由其父母出资，且系争房屋贷款均由嵇某某支付。对此，叶某认为，装修费用系夫妻共同出资，并非他人支付。本院认为，系争房屋系两被告嵇某某与叶某婚姻存续期间与原告鲍融融共同购买，该房屋产权登记为原告鲍融融、被告嵇某某共同共有，现两被告已离婚，故其中属于两被告夫妻共同财产的产权份额，以及属于原告的产权份额，应现确认各自产权份额后予以分割。本案系原告鲍融融与被告嵇某某、叶某对该系争房屋各自应享有的产权份额及产权分割方式未达成一致意见，而引发的纠纷。关于原告鲍融融对其归还部分银行贷款的主张，及被告嵇某某对其父母出资情况的主张，双方均未就此提供充分证据，双方就此主张多分系争房屋产权份额，无事实和法律依据，本院不予采信。根据物权法、婚姻法司法解释相关规定，并结合本案中原被告购买系争房屋各自的出资情况，本院依法确定原被告在系争房屋上各自的产权份额为，原告鲍融融应享有系争房屋产权份额为59.73%，被告嵇某某、被告叶某各自应享有系争房屋产权份额为20.135%。又根据物权法的相关规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。现原被告未能就系争房屋产权分割达成一致意见，系争房屋作折价分割处理。审理中，原告鲍融融及被告嵇某某均要求取得系争房屋的产权，支付对方产权份额的折价款，而被告叶某同意将系争房屋产权归原告鲍融融所有。本院综合考量购买系争房屋时原被告的实际出资情况、原告鲍融融同意清偿剩余的银行贷款及原告鲍融融有支付折价款的履行能力，认定应在原告鲍融融清偿系争房屋上欠付第三人中国银行徐汇支行剩余银行贷款本金后，由原告鲍融融取得系争房屋产权为妥。根据两份评估报告确定的2019年4月12日系争房屋(包含装修)的市场价值6,279,000元及毛坯价值6,176,000元，两项相抵后系争房屋的装修残值评估价为103,000元，该装修残值应归属于两被告共有，现因原告鲍融融取得系争房屋产权包含装修残值，故应由原告鲍融融分别补偿两被告装修残值51,500元。又根据审理中第三人中国银行徐汇支行提供的截止2019年8月22日系争房屋上应还未到期贷款本金余额为468,733.18元，本院确认系争房屋毛坯价值6,176,000元在扣除贷款本金余额468,733.18元后总价款为5,707,266.82元，原告鲍融融应以5,707,266.82元为基数，分别支付两被告各自产权份额20.135%的折价款1,149,158.17元。两被告及第三人应在原告鲍融融付清前述系争房屋银行贷款本金余额、产权份额折价款及装修残值补偿款后，协助原告鲍融融办理系争房屋产权份额变更手续。在办理系争房屋产权变更手续中发生的相关费用、税收，由双方当事人根据有关规定各自承担。另应指出，若系争房屋上剩余贷款的主贷人被告嵇某某于本判决生效之前，因继续还贷而导致原告鲍融融减少支付应归还第三人已确定的系争房屋上截止2019年8月22日未到期贷款本金余额468,733.18元而产生的差额，应由原告鲍融融补足被告嵇某某。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条之规定，判决如下：一、原告鲍融融应于本判决生效之日起十日内一次性清偿第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋上的贷款本金余额(具体数额以银行确认的截止2019年8月22日的贷款本金余额468,733.18元为准)；二、原告鲍融融应于本判决生效之日起十日内支付被告嵇某某上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋折价款1,149,158.17元；三、原告鲍融融应于本判决生效之日起十日内支付被告叶某上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋折价款1,149,158.17元；四、原告鲍融融应于本判决生效之日起十日内支付被告嵇某某上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋装修残值补偿款51,500元；五、原告鲍融融应于本判决生效之日起十日内支付被告叶某上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋装修残值补偿款51,500元；六、上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋产权归原告鲍融融所有，被告嵇某某、被告叶某、第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行应于原告鲍融融分别付清前述款项后三十日内配合将上址房屋产权份额过户至原告鲍融融名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。评估费16,377元(原告已预交)，由原告鲍融融承担9,782元，被告嵇某某、被告叶某各负担3,297.50元。案件受理费55,753元(原告已预交)，减半收取为27,876.50元，由原告鲍融融承担16,651元，被告嵇某某、被告叶某各负担5,612.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐敬红二〇一九年八月二十九日书记员  唐莹琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。