福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0505民初505号 原告：福建泉泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350505591748001X，住所地福建省泉州市泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼401室。 法定代表人：陈子华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘建良，泉港区东港法律服务所法律工作者。 被告：范德顺，男，汉族，1971年6月4日出生，住福建省武夷山市。 第三人：中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行，统一社会信用代码91350505X29630612K，住所地泉州市泉港区南山南路西侧大德财富中心商场108-109、铺位201-203、205-213、301-303、305-306、308-312。 代表人：庄喜平，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘建文，该支行职员。 原告福建泉泰房地产开发有限公司（以下简称“泉泰公司”）与被告范德顺、第三人中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行（以下简称“农行泉港支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉泰公司的委托诉讼代理人刘建良和第三人农行泉港支行的委托诉讼代理人刘建文到庭参加诉讼，被告范德顺经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告范德顺于2016年4月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201604120041）；2.解除原告与被告及第三人农行泉港支行于2016年5月11日签订的《个人购房担保借款合同》；3.被告支付原告代为偿还自2017年5月27日起至2018年10月31日止的银行按揭贷款37883.21元及违约金（自2017年5月27日起至还清款项之日止按银行贷款总额34万元的日千分之一计算）。事实和理由：2016年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。2016年5月11日，原告与被告、第三人共同签订《个人购房担保借款合同》一份。约定被告向原告购买址在泉州市泉港区南侧山海国聚5＃楼205号房产（以下简称“205号商品房”），总价款计460207元，首付款已付清。余款34万元向第三人办理按揭贷款。2017年5月27日，被告开始未能及时履行按月偿还借款本息的义务，原告作为该笔借款的连带责任保证人，截止2018年10月31日原告已代被告向第三人偿还逾期贷款本息17期合计37883.21元，被告结欠第三人借款本金余额307801.73元。原告发函给被告要求其于7日内以现金的形式一次性付清购房款，否则原告将依双方签订《商品房买卖合同》的约定来执行，单方有权解除合同并按双方签订附件六补充协议第二条2、3款执行，并有权将房产另售他人，发函告知期限已过被告仍未理会原告通知。 被告范德顺未作答辩。 第三人农行泉港支行辩称，被告范德顺向原告购买205号商品房一套，因缺乏资金向其办理个人按揭贷款，于2016年5月11日向其申请按揭贷款34万元，原告、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的20日，由被告以205号商品房为上述贷款提供抵押担保，并由原告提供连带责任保证。截止2019年5月22日，被告共结欠其贷款本金310503.76元、利息3961.6元。若买卖合同解除，请求判令：1.解除原、被告及第三人于2016年5月11日签订《个人购房担保借款合同》；2.原告偿还被告尚欠第三人借款本金310503.76元及相应利息（截至2019年5月22日止的利息3683.09元；自2019年5月23日起至全部款项还清之日止，按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付）。 本院经审理认定事实如下：2016年4月12日，原告泉泰公司作为出卖人与被告范德顺作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201604120041，房屋代码：651115）（包含附件六《合同补充协议》）1份，其中，该合同第三条约定：由被告向原告购买205号商品房，建筑面积为123.38㎡，其中，套内面积102.46㎡，公摊面积20.92㎡；第四条约定：单价为3730元／㎡，总价款计460207元；第六条约定：被告应于签订本合同时向原告支付购房款120207元，其余房款34万元以按揭贷款或公积金贷款的方式向原告支付；第八条约定：原告应当在2016年12月30日前将商品房交付被告；等等。附件六《合同补充协议》第二条第1、2、3项约定：1、出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款机构签订的担保合同或担保条款为准；2、在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按贷款总额的日千分之一向出卖人支付违约金；3、在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用；出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用后无息返还买受人。第七条约定：买受人保证合同及补充协议所填写的姓名、电话、传真、地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址）、邮政编码等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起通知无法及时送达的责任由买受人承担；出卖人发出通知时，采用传真、电话方式的，以发出时间视为到达时间；采用信件通知方式的，寄出后7天视为到达时间，买受人确认以下为其真实有效的联系地址：福建省武夷山市。2016年4月15日，原告开具了一张《销售不动产统一发票（自开）》，载明的付款方为被告，收款方为原告，销售的不动产为205号商品房，金额为120207元，款项性质为预收购房款。2016年4月18日，上述《商品房买卖合同》在泉州市泉港区房地产管理处办理了网上签约登记备案手续。2016年5月11日，被告在原告提供阶段性保证和被告以205号商品房抵押作为借款担保的情况下，向第三人农行泉港支行贷款34万元，用于向原告支付上述购房余款，三方签订《个人购房担保借款合同》1份，该合同约定：借款金额34万元，借款用途为购买205号商品房，借款期限240月，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入原告的账户，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账号62×××78，借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人即原告提供保证担保，由被告提供205号商品房进行抵押担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；等等。2017年10月25日，原告按被告在补充协议中约定的地址向被告邮寄《交房通知书》，后该邮件被退回。2019年1月30日，原告诉诸本院。庭审时，原告称，其在诉状中写的“首付款已付清”系笔误，实际上被告仅以购房时的政府补贴36817元作为首付款的一部分，若解除合同，该部分款项需返还给政府，其余首付款83390元被告至今未付，当时被告称以借款形式分期支付首付款，但被告至今未向原告出具借条。 另查明，2017年5月31日、2017年7月31日、2017年8月28日、2017年9月29日、2017年10月25日、2017年11月30日、2017年12月26日、2018年1月23日、2018年2月26日、2018年3月28日、2018年4月28日、2018年5月31日、2018年6月29日、2018年7月30日、2018年8月29日、2018年9月28日、2018年10月29日，原告泉泰公司先后多次代被告范德顺偿还第三人农行泉港支行按揭贷款本息2229.66元、2229.65元、2228.29元、2228.74元、2226.93元、2229.2元、2227.38元、2226.02元、2227.38元、2228.29元、2228.29元、2229.66元、2228.75元、2229.2元、2228.74元、2228.29元、2228.74元，以上共计37883.21元。 再查明，原告泉泰公司成立于2012年3月30日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发。2014年11月12日，原告泉泰公司取得了山海国聚1#、4#、5#、6#、7#楼、地下室《商品房预售许可证》。2017年6月9日，原告申请对山海国聚1#、4#、5#、6#、7#楼进行竣工验收备案；2017年8月18日，原泉州市泉港区住房和城乡规划建设局予以备案。205号商品房至今未交房、未办理产权证。 上述事实，有原告泉泰公司、第三人农行泉港支行的陈述及原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《商品房预售许可证》、《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、《销售不动产统一发票（自开）》、业务凭证、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、情况说明、《交房通知书》、挂号信封、国内挂号信函收据、第三人提供的按揭贷款还款明细表、贷款还款汇总表截图等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告范德顺在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。 本院认为，原告泉泰公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，原告与被告范德顺签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。合同签订后，被告范德顺未按合同约定及时偿还按揭贷款，截至2018年10月31日，原告已代被告向第三人农行泉港支行偿还贷款本息37883.21元，双方签订的商品房买卖合同及补充协议解除条件成立，原告要求解除《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”因第三人农行泉港支行未向本院提出诉讼请求，故本院仅处理商品房买卖合同纠纷，不处理担保贷款合同纠纷，故原告要求判令解除其与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》，本院不予支持。第三人可就担保贷款合同纠纷另行起诉。截至2018年10月31日止，原告共为被告代为清偿37883.21元，原告要求判令被告支付其代为偿还的按揭贷款37883.21元，符合合同和法律规定；原告要求被告支付自2017年5月27日起至还清款项之日止按银行贷款总额34万元的日千分之一计算的违约金，因原告自2017年5月31日起先后十七次分别代被告向第三人偿还按揭贷款，每次偿还数额均为2000多元，且代偿的时间存在先后，现原告以贷款总额为基数自2017年5月27日起计算违约金，明显过分高于原告因此所造成的实际损失，本院酌情调整违约金为自每笔贷款代偿之日起至付清款项之日止以代偿款为基数按日千分之一计算。被告范德顺经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，原告泉泰公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告福建泉泰房地产开发有限公司与被告范德顺于2016年4月12日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：201604120041，房屋代码：651115）； 二、被告范德顺应于本判决生效后十日内偿付原告福建泉泰房地产开发有限公司代为支付的银行按揭款37883.21元及违约金（自2017年5月31日起至付清款项之日止，以2229.66元为基数；自2017年7月31日起至付清款项之日止，2229.65元；自2017年8月28日起至付清款项之日止，以2228.29元为基数；自2017年9月29日起至付清款项之日止，以2228.74元为基数；自2017年10月25日起至付清款项之日止，以2226.93元为基数；自2017年11月30日起至付清款项之日止，以2229.2元为基数；自2017年12月26日起至付清款项之日止，以2227.38元为基数；自2018年1月23日起至付清款项之日止，以2226.02元为基数；自2018年2月26日起至付清款项之日止，以2227.38元为基数；自2018年3月28日起至付清款项之日止，以2228.29元为基数；自2018年4月28日起至付清款项之日止，以2228.29元为基数；自2018年5月31日起至付清款项之日止，以2229.66元为基数；自2018年6月29日起至付清款项之日止，以2228.75元为基数；自2018年7月30日起至付清款项之日止，以2229.2元为基数；自2018年8月29日起至付清款项之日止，以2228.74元为基数；自2018年9月28日起至付清款项之日止，以2228.29元为基数；自2018年10月29日起至付清款项之日止，以2228.74元为基数，均按日千分之一计算）； 三、驳回原告福建泉泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8561元，由原告福建泉泰房地产开发有限公司负担168元，由被告范德顺负担8393元。被告负担的款项，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳（原告福建泉泰房地产开发有限公司多预交的8393元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林珊珊 人民陪审员  郭章南 人民陪审员  郭荣贵 二〇一九年八月十六日 法官助理钟伟科 书记员庄月萍 附：引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -3-