广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5290号上诉人（原审原告）：严伟，男，汉族，住湖南省永州市冷水滩区********邓家组，公民身份号码431************611。委托诉讼代理人：晏卿，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓爱香，女，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************220。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。上诉人严伟因与被上诉人邓爱香房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。严伟上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判邓爱香向严伟支付违约金88000元；2.本案全部诉讼费由邓爱香承担。事实和理由：1.一审法院酌定适用定金条款有误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，守约方有权选择适用定金条款或者违约金条款。本案中，作为守约方的严伟，自始至终均主张适用违约金条款。邓爱香亦未举证证明约定的违约金过分高于因违约造成的损失，故理应按照相关法律规定对邓爱香的违约行为适用违约金条款。2.邓爱香在庭审过程中存在虚假陈述，编造事实的行为，系以不诚信的方式获取不正当利益。3.邓爱香长期拖延导致合同无法履行，其行为已构成根本违约。涉案房屋价格相比签订合同之时已经下跌，导致严伟遭受了巨大的经济损失和精神折磨，严伟关于违约金的诉请合理合法。邓爱香辩称，严伟未提交证据证明其因涉案房屋交易受到的实际损失，也无证据证明涉案房屋无法销售的原因在于邓爱香。没收的定金已经足以弥补严伟的损失，可以作为邓爱香承担违约责任的违约金。邓爱香在一审中没有作虚假陈述，其也愿意以没收定金来承担违约责任。邓爱香实际在签订合同后不久便告知严伟不再履行涉案合同，所以严伟所称的损失不应由邓爱香承担。严伟向一审法院起诉请求：1.解除严伟、邓爱香于2018年9月8日签订的《房屋买卖合同》；2.邓爱香向严伟支付违约金88000元；3.邓爱香向严伟赔偿已支付的中介服务费9000元；4.邓爱香承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区xx镇xxx***********************，登记权属人为严伟。2018年9月8日，严伟（卖方）、邓爱香（买方）、佛山市高明区华x地产中介行（以下简称华x行）（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖涉案房屋；成交价880000元；交易税费交付方式：过户费甲、乙双方各一半；邓爱香应于签订本合同时支付20000元作为定金；邓爱香于签订本合同45天内，支付首期楼价款（含定金）350000元；530000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入严伟银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由邓爱香于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；若严伟或邓爱香在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费用；邓爱香签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向严伟支付成交价10%的违约金，严伟应退还邓爱香已付的所有款项；等等。同日，邓爱香支付定金20000元予严伟。同日，华x行出具收据，确认收取严伟中介服务费9000元。2018年11月16日，严伟向邓爱香寄发律师函，邮件被拒收退回。2018年12月7日，严伟提起诉讼。一审法院认为，严伟、邓爱香及中介方签订的《房屋买卖合同》既包含了严伟与邓爱香之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现严伟、邓爱香就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对严伟、邓爱香之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。严伟、邓爱香就涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。邓爱香经催告不履行合同约定义务，严伟请求解除合同的主张符合法律规定，一审法院予以支持。邓爱香作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及承担的义务作充分认识了解，综合各方面考虑因素均衡利益而签订合同。邓爱香身体状况、文化程度并非可免除注意义务的理由，即使邓爱香所述属实，邓爱香在清楚知道自身情况下仍自行签订合同，亦为邓爱香对己方权利义务放任处理的结果，相应的风险责任由其自行承担。至于中介方是否就此存在过错责任，邓爱香可另行主张权利，但并不能作为对抗严伟的理由。综合考虑本案的已付款、付款比例及合同实际履行期间，一审法院酌定适用定金罚则及由邓爱香承担严伟已支付的中介服务费作为邓爱香的违约责任承担，严伟请求超出部分一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除严伟与邓爱香就位于佛山市南海区西樵镇西岸新城区***********************的房屋买卖合同关系；二、邓爱香支付的定金20000元归严伟所有；三、邓爱香应于判决发生法律效力之日起十日内赔付9000元予严伟；四、驳回严伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取6785元（严伟已预交），由邓爱香负担。邓爱香负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予严伟，一审法院不另收退。二审中，严伟向本院提交以下证据:1.xx碧桂园xx湾微信公众号账号主体信息及该公众号推送的碧桂园xx湾的广告信息截图、佛山市房地产网网页截图，拟证明涉案房屋所在小区的新房开盘价格已经跌至8500元/平方米；2.安居客佛山二手房网、房天下网站关于涉案小区二手房屋价格信息的网页截图，拟证明涉案小区内与涉案房屋面积、户型类似的二手房均价在8000元/平方米左右，且价格一直保持下跌趋势；3.严伟向中介咨询涉案房屋市场价格的电话录音，拟证明2019年3月严伟向中介咨询后了解到，涉案小区房屋最低折后价7100元/平方米左右，靠江新房房价在8100元-8400元/平方米左右；4.严伟与邓爱香以及中介的谈话录音、严伟与中介公司袁先生的电话录音，拟证明邓爱香违约后，态度消极且不愿承担合同义务，双方协商无果。中介公司的袁先生表示邓爱香在一审庭审中的部分陈述虚假；5.严伟与案外人签订的《存量房买卖合同》，拟证明邓爱香违约后，严伟另与案外人签订合同，房屋成交价格仅为77万元，严伟遭受了11万元的差价损失。邓爱香未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，严伟提交的证据1至3可供参考，但不作为定案依据。对严伟提交的证据4、5予以采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，涉案房屋的地址为广东省佛山市南海区xx镇xx**********************房。严伟于2019年5月24日将涉案房屋以77万元的价格另售予案外人。本院认为，因双方当事人对一审法院判令解除合同及邓爱香向严伟赔偿中介服务费9000元未提起上诉，本院对此予以维持。一审判决第一项中的涉案房屋地址存在笔误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，守约方严伟并未选择适用定金条款，而是请求邓爱香支付违约金，故一审法院适用定金条款属于适用法律错误，本院予以纠正。依据涉案合同，邓爱香签订合同后不能按约定购买涉案房屋，应向严伟支付成交价10%的违约金。邓爱香认为其在签订涉案合同后不久即2018年10月初便告知严伟不再履行涉案合同，严伟应承担由此造成的损失，但对于该主张其未提供证据予以证明。邓爱香无合法理由单方拒绝履行涉案合同，有违诚实信用原则，综合其过错程度、涉案合同的履行情况以及严伟另外出售涉案房屋的价格等因素，本院认为涉案合同约定的违约金标准合理，严伟上诉请求邓爱香按照房屋成交价880000元的10%支付违约金88000元，应予支持。邓爱香主张该违约金标准过高，但未举证证明按照该标准计算的违约金过分高于因其违约给严伟造成的损失，本院对该主张不予支持。因邓爱香已向严伟支付定金20000元，在涉案合同解除且严伟未请求没收定金的情况下，严伟收取的定金应返还予邓爱香。为免当事人讼累，在扣减邓爱香已支付的20000元定金后，邓爱香应向严伟支付违约金68000元。综上所述，严伟的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25106号民事判决第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25106号民事判决第二项、第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25106号民事判决第一项为：解除严伟与邓爱香就位于广东省佛山市南海区西樵镇西岸新城区***********************订立的房屋买卖合同；四、邓爱香应于本判决发生法律效力之日起十日内向严伟支付违约金68000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6785元，由邓爱香负担。二审案件受理费1500元，由邓爱香负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月三十日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡