江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初753号原告：江苏华尔达置业投资咨询有限公司，住所地南京市六合区大厂杨新路252号。法定代表人：张学燕，总经理。委托诉讼代理人：陈功，江苏锦隆律师事务所律师。被告：沈园园，男，1979年9月3日生，汉族，住南通市崇川区。原告江苏华尔达置业投资咨询有限公司与被告沈园园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈功到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、判令被告支付房屋使用费147539.79元、水电费48006元及滞纳金（自2014年7月24日起按年利率6%计算至被告实际给付之日止）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告签订租赁合同，约定原告将位于南通市艺之家国际美居中心的商铺出租给被告使用。2014年6月，江苏省高级人民法院判决原告与钟秀街道联合村社区居委会之间的租赁关系终止。被告结欠原告房屋使用费147539.79元、水电费48006元。为维护自身合法权益，原告诉至法院并提出上述诉请。原告为佐证其主张提交了如下证据：1、2010年10月20日和2010年10月22日的《租赁合同》（共2份），用以证明被告使用案涉房屋的事实；2、（2014）苏民终字第0081号民事判决书，用以证明案涉房屋的建设、权属情况；3、律师函（附邮寄面单），用以证明原告于2016年11月向被告催要房屋使用费的事实。被告未应诉答辩。为查明原告与南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会之间房屋租赁纠纷的审判执行事实，本院依职权调取了如下证据：1、（2014）通中执字第00257号审判流程管理信息表、谈话笔录（2014年7月24日、2014年9月12日）、执行公告（附张贴照片）、执行裁定书；2、（2013）通中民初字第0012号立案信息表、民事判决书。根据证据规则，对于原告提交的证据以及本院依职权调取的证据，有原件可供核对，来源可靠，原告经质证无异议，本院依法予以采信。以上证据的证明力本院在下文查明事实及说理部分一并认定。根据以上认证情况，结合当事人的陈述意见，本院认定事实如下：2008年4月30日，原告与南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会签订房屋租赁合同，约定了如下事项：1、居委会将位于南通市房屋出租给原告自主经营或分租，原告转租应报居委会备案；2、租期为2009年1月1日至2018年12月31日；3、原告不得因房屋系临时建筑、无土地使用权证主张合同无效；4、第一、二年度年租金为440万元，第三至五年度年租金为500万元，第六至八年度年租金为550万元，第九至十年度年租金为605万元。上述六幢房屋均系临时建筑，使用期限均于2010年8月31日前届满。2008年8月1日，原告与南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会签订了交房确认书，原告接收房屋后进行了装修，并对外招商出租。2010年10月20日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定了如下事项：1、原告将位于南通市艺之家国际美居中心6号楼6302号商铺出租给被告经营餐饮生意；2、租期为2011年2月1日至2016年1月31日，四年租金依次为30960元、32508元、34133元、35840元，每年物业费均为923元，每年垃圾清运费均为923元；3、被告首次支付租金时间在签约后三日内，第二次支付租金时间为上一年租金到期前30日内，如逾期须按应缴月租金的5%支付滞纳金。当月22日，原、被告就上述同幢建筑6303号商铺签订了内容雷同的《租赁合同》一份，四年租金依次为57600元、60480元、63504元、66680元，每年物业费均为1728元，每年垃圾清运费均为1728元。以上合同中记载的“南通市艺之家国际美居中心6号楼”即上文中南通市六幢临时建筑中的一幢。2012年12月27日，南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会将江苏华尔达置业投资咨询有限公司诉至南通市中级人民法院并提出如下诉请：1、确认江苏华尔达置业投资咨询有限公司与南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会签订的房屋租赁合同及相关补充协议无效；2、判令江苏华尔达置业投资咨询有限公司支付房屋占用费。南通市中级人民法院经审理认为，双方当事人对案涉合同超过使用期限后归于无效的后果是明知的，而南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会仍以合同无效为由主张江苏华尔达置业投资咨询有限公司腾退房屋，此诉讼行为有违诚信，对刚完成市场培育、步入良性经营的江苏华尔达置业投资咨询有限公司不可避免地造成影响，遂于2013年12月判决确认房屋租赁合同中的超期部分无效，同时判令江苏华尔达置业投资咨询有限公司按合同标准支付2012年12月31日前的房屋占用费，并按合同标准的70%支付2013年1月1日起的房屋占用费。该案判决经江苏省高级人民法院二审于2014年6月被依法维持。当月，南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会向南通市中级人民法院申请强制执行。在执行程序中，南通市中级人民法院一方面于2014年7月25日在案涉房屋所在地张贴执行公告，告知各家商铺承租户将2014年7月25日前应交而未交的房屋使用费交付至法院指定的江苏华尔达置业投资咨询有限公司账户；另一方面组织双方当事人进行了协商，江苏华尔达置业投资咨询有限公司提出，众多商铺租赁户尚欠其房屋使用费，希望将该部分债权打包计算抵充该公司结欠南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会的房屋使用费，但居委会考虑到向商铺租赁户追索使用费的风险，未与江苏华尔达置业投资咨询有限公司达成执行和解协议。2015年3月20日，鉴于当事人未达成执行和解协议且申请人未能提供其他可供执行的财产线索，南通市中级人民法院依申请人的申请终结了执行程序。2016年11月10日，江苏锦隆律师事务所受原告委托向案涉租赁商铺发出律师函，催告被告支付拖欠的租金及滞纳金，但函件经邮寄未能妥投。诉讼中，原告主张被告实际使用案涉房屋至2014年7月24日止，结欠费用明细如下：6302号商铺：2013年2月1日至2014年1月31日应付租赁费用66960元，扣除已付的1万元尚余56960元未付；2014年2月1日至2014年7月24日应付租赁费用33434.69元，两年度共计90394.69元。6303号商铺：2013年1月1日至2013年12月31日应付租赁费用35979元，2014年1月1日至2014年7月24日应付租赁费用21166.1元，两年度共计57145.1元。另外两个商铺结欠水电费48006元。上述租赁费用合计195545.79元。本院认为，案涉租赁房屋系临时建筑，原、被告之间成立的租赁合同关系超出了该临时建筑的使用期限，依法归于无效，但就物业费、垃圾清运费的约定对双方具有拘束力，原告可参照约定的租金标准并按约定的物业费、垃圾清运费价格向被告主张房屋占有使用费、物业费及垃圾清运费。原告主张被告结欠6302号商铺2013年2月1日起、6303号商铺2013年1月1日起的房屋占有使用费、物业费及垃圾清运费，被告未提出抗辩，本院依现有证据采信原告陈述，被告应付租赁费用明细如下：6302号商铺：2013年2月1日至2014年1月31日应付租赁费用66960元（63504+1728+1728），原告自认已获偿1万元，故被告尚余56960元（66960-10000）未付；2014年2月1日至2014年7月24日（计174天）应付租赁费用33434.7元[（66680+1728+1728）÷365×174]，两年度共计90394.7元（56960+33434.7）。6303号商铺：2013年1月1日至2013年12月31日应付租赁费用35979元（34133+923+923）；2014年1月1日至2014年7月24日（计205天）应付租赁费用21166.11元[（35840+923+923）÷365×205]，两年度共计57145.11元（35979+21166.11）。综上，被告应付原告房屋占有使用费、物业费及垃圾清运费合计147539.81元（90394.7+57145.11）。关于原告主张的水电费，因原告未提供证据证明，本院碍难支持。关于原告主张的滞纳金，原告诉称其依据的是讼争《租赁合同》的有关条款，但鉴于该条款归于无效，故本院难以支持原告的滞纳金主张。此外，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈园园于本判决生效后十日内一次性给付原告江苏华尔达置业投资咨询有限公司房屋占有使用费、物业费及垃圾清运费合计147539.81元。二、驳回原告江苏华尔达置业投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4937元、公告费人民币690元，合计人民币5627元，由原告负担2200元，由被告负担3427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币4937元，开户信息如下：户名“江苏省南通市中级人民法院”、账号“46×××65”、开户行“中国银行南通市濠南路支行”。审 判 长  范纪强人民陪审员  张加龙人民陪审员  季 荣二〇一九年八月二十日法官 助理  顾 彬书 记 员  吴 帅