贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7159号原告：黄泽福，男，白族，1982年9月9日出生，住贵州省大方县，原告：陈春兰，女，汉族，1992年2月27日出生，住贵州省毕节市七星关区，二原告委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权），贵州威迪律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：王劲松（一般授权），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。原告黄泽福、陈春兰与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行了审理，原告陈春兰及二原告委托诉讼代理人胡义荣、王劲松，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄泽福、陈春兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理并交付毕节市七星关区××大道瑞丰铭城1幢B单元12层3号商品房转移登记的有关文书及产权证。2、判决被告向原告支付逾期办理上述房屋不动产权属证书违约金暂计118,000.00元（违约金以已付购房款324,948.00元为基数，按日千分之一的标准，从2017年5月31日起计算至实际履行转移登记完毕之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为00714，双方约定原告向被告购买其开发建设的位于毕节市七星关区××大道瑞丰铭城1幢B单元12层3号房。合同约定：房屋总价款为324,948.00元，首付款为97,948.00元，余款227,000.00元以公积金贷款方式支付。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，但至今被告从未向原告办理交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。虽经原告催促多次，被告现在仍未办理。被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原告依法提起诉讼，请求支持原告诉请。因涉案房屋不具备办证条件，原告在庭审中撤回第1项诉讼请求。被告瑞丰公司辩称，第一点：被告未在期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目，房屋权属登记工作，因此，国家出台政策是含被告在内的开发企业，不能预见，不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任；第二点：违约金条款的设置，以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为前提，若该前提不成立，则被告无支付义务，是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失前提为基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提；第三点：双方在《商品房买卖合同》中就关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，在被告承担违约责任的前提下，本案违约金应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；第四点：原告起诉的诉请未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。本院经审理认定事实如下：2013年10月25日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00714）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程瑞丰铭城1幢B单元12层3号商品房，房号为1-B12-3；建筑面积122.44平方米，套内建筑面积101.1平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款324,948.00元；买受人采取公积金贷款方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款97,948.00元，余款227,000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2013年10月31日前，将该商品房交付买受人；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款324,948.00元。2014年9月6日，被告将涉案房屋交付原告，被告收取了原告办证费、维修基金、契税等费用。原告诉至法院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款324,948.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄泽福、陈春兰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款324,948.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准，从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告黄泽福、陈春兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,330.00元（已按简易程序减半收取），由原告黄泽福、陈春兰负担1,130.50元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担199.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年八月二十九日书记员  张井红