文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初1019号原告：涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司，住所地涟水县北京路神龙盛唐小区。法定代表人：薛斐，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兵，江苏捍华律师事务所律师。委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：吴佩剑，男，1989年10月5日生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：陆瑞，江苏益新律师事务所律师。被告：严婷婷，女，1988年5月17日生，汉族，住涟水县。原告涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司（以下除判决主文简称神龙公司）与被告吴佩剑、严婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，于2017年11月28日调解结案。吴佩剑对此提出异议，向江苏省淮安市中级人民法院申请再审，该院于2019年1月8日作出裁定，撤销本院（2017）苏0826民初7092号民事调解书，将案件发回本院重审。本院于2019年2月20日重新立案，依法组成合议庭，于2019年5月14日、2019年6月4日、2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告神龙公司法定代表人薛斐均到庭参加了诉讼，委托诉讼代理人张兵、薛同海参加了前二次庭审，委托诉讼代理人金小飞参加了第三次庭审，被告吴佩剑委托诉讼代理人陆瑞与被告严婷婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告神龙公司向本院提出诉讼请求:解除原被告签订的涟水县神龙盛唐住宅小区8幢106室的商品房买卖合同。事实和理由：2016年3月18日被告零首付与神龙公司签订商品房买卖合同，二被告购买神龙盛唐小区8幢106室，房款总价为46万元，合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日出卖人有权解除合同，买受人按累计应付的百分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，两被告在中国工商银行涟水支行办理了按揭贷款36.8万元，并由神龙公司担保。合同签订至今，两被告共计付购房款2515元，期间神龙公司多次要求两被告给付首付款及缴纳银行贷款，银行也多次催要，两被告以种种理由未履行还款义务。因两被告失信，神龙公司为在银行不失信誉，先后替两被告还清所有按揭贷款。两被告与神龙公司签订商品房买卖合同后不履行购房合同中应缴纳房款义务，对神龙公司在银行造成不好信誉，请求法院判令解除两被告与神龙公司签订的商品房买卖合同并承担应付款的违约金及本案诉讼费用。重审中，原告将诉讼请求确定为：1、要求解除原被告签订的神龙盛唐住宅小区8幢106室的商品房买卖合同；2、要求被告承担代为支付的利息19812.66元；3、要求被告承担提前还贷违约金1275元；4、要求被告按合同第七条约定承担实际全额支付款的违约金1626元；5、被告承担本案诉讼费用。被告吴佩剑辩称，被告按照合同约定按期支付购房款，不存在违约，也不符合合同第七条解除的条件，其中承担提前还贷的违约金与本案无关，原告的诉讼请求不应得到支持。被告严婷婷辩称，同意原告的诉讼请求。原告神龙公司围绕诉讼请求，向本院提供：1、商品房买卖合同一份，证明原被告间存在商品房买卖关系，房屋系采用零首付方式销售；2、银行还款明细流水，证明原告在两被告没有归还银行贷款情况下，原告代为归还和原告为此支付利息的情况；3、被告吴佩剑父亲吴雪明2017年3月27日出具的收条一份，证明原告向吴雪明退还贷款2500元，原告陈述吴雪明在原告处做工，告知原告自2017年4月贷款由吴佩剑本人归还，原告当月即未再往卡上存款，当月款项由吴佩剑自己存入。到2017年5月，吴雪明又告知原告这房子吴佩剑不要了，并向原告索要其已付的款项，故原告将2500元退还给了吴雪明，吴雪明出具了收条，但日期系往前写，此后原告继续往卡上存款；4、工商银行凭证一份，证明银行收取违约金1275元；5、银行进账单二份，证明原告已经还清涉案房屋的全部贷款；6、尾号为9400的中国工商银行卡一张，证明此卡户名是被告吴佩剑，是当时购买房屋时办理，用于归还银行贷款，原告一直持有此卡，并通过这张银行卡向银行归还贷款，后来吴佩剑补办了另外的银行卡，原告持有的卡无法再还款，但两被告只归还了一个月的按揭贷款，导致贷款逾期；7、中国工商银行柜员机存款凭条二张，证明归还的贷款是原告通过柜员机往银行卡上存入。被告吴佩剑对证据1没有异议，但认为不能证明被告违反了合同约定；对证据2真实性认可，但认为不能证明原告代为支付并归还利息，反而能够证明被告已经偿还银行全部贷款，完成购房全部付款义务；对证据3不予认可，经吴佩剑与其父亲核实，其父亲陈述记不清了，且这是原告与案外人的往来，与本案无关；对证据4、5认为是复印件不予认可；对证据6认为不能确定是否被告吴佩剑所有，也不能证明被告的贷款全部由原告归还，首付款是吴佩剑将存有9万余元的银行卡交由严婷婷支付，且因两被告系夫妻关系，吴佩剑在外地，家中东西大多由严婷婷保管，严婷婷与原告法定代表人系亲戚，所以出现许多证据原件在原告处；对证据7真实性不清楚，也不能证明是由原告去存款，卡号与姓名是否吴佩剑也无法确认。被告严婷婷对原告提供的证据均无异议，认可原告所述事实，并陈述当时口头约定首付款待拿钥匙时给付，贷款由原告代为支付，拿钥匙时一并偿还。被告吴佩剑向本院提供下列证据：1、电子税务发票复印件一张，证明被告已经按照约定交纳了首付款；2、吴佩剑的银行卡交易明细，证明被告已经按期归还贷款，结合首付款发票，证明被告已支付完全部购房款；3、起诉状、撤诉申请书、授权委托书，证明严婷婷起诉与吴佩剑离婚的事实，严婷婷的陈述对吴佩剑不利的部分不能作为证据使用。被告严婷婷对证据1没有异议，但认为首付款没有缴纳，这款项是先欠着的；对证据2没有异议，但流水第一个月的钱就是原告存入的；对证据3没有异议，但两被告至今还是夫妻关系，没有离婚。原告对被告吴佩剑提供的证据1没有异议，但主张被告没有付款，所以发票原件还在原告处，没有交付给被告，当时原告是搞零首付活动，但银行贷款必须要有首付款发票，所以原告开具了首付款发票；对证据2真实性没有异议，但不能证明钱是被告支付的，吴佩剑出具的银行流水是工商银行尾号为8068的银行卡，此卡是吴佩剑补办，请求法院调查其补办的相关情况；对证据3真实性无异议，严婷婷起诉要求离婚亦和本案诉讼有关，是其父母亲施加了压力。根据原告申请，本院调取了两被告贷款账号还款明细，明细显示：尾号为9400及8068的银行卡持有人姓名均为吴佩剑，工商银行尾号为9400银行卡于2016年3月18日开户，为两被告归还贷款绑定银行卡，还款方式为等额本金，每月归还本金为1226.67元，利息从开始的每月1352.4元逐月递减，每月25日银行扣还贷款，贷款帐户中的还款在2017年6月7日前均由尾号为9400的银行卡归还，其中2016年5月20日系由神龙公司法定代表人薛斐通过ATM向卡内转账3500元，其余除2017年4月外均以现金存入，2017年4月25日的扣款为2524.97元。2017年6月7日，贷款账号绑定银行卡变更为尾号为8068，于2017年6月25日扣还当月贷款后，此后皆因余额不足，未能正常扣款。中国工商银行亦向本院出具回执，注明2017年5月27日之前的贷款还贷在尾号909400卡上发生，2017年6月7日以后在卡尾号48068卡上发生（以上均为自动正常还贷，非逾期扣款）。原被告对上述证据真实性均无异议。本院对吴雪明出具收条的真实性、吴佩剑主张支付首付款的事实、吴佩剑主张所欠银行贷款系由严婷婷向银行申请提前还款，由被告支付全部贷款本息的事实，要求吴佩剑进行核实和举证，但吴佩剑未就此向法院提供相关证据。根据上述当事人举证及质证情况，本院认为，被告吴佩剑对原告提供的银行凭证及进账单以系复印件为由不予认可，但因上述证据原件均保存在原告公司账务凭证中，且相关单据上加盖了银行的业务印章，对其真实性应予认可。原被告对其他证据真实性均无异议，对原被告所提供证据的证明效力予以确认。因尾号9400银行卡开办日期与商品房买卖合同签订日期为同一日，且系两被告贷款帐户绑定还款银行卡，通过该卡归还贷款的款项多为现金存入，或原告神龙公司法定代表人个人汇入，此卡一直保存在原告处，故应当认定尾号9400银行卡上以现金存入或神龙公司法定代表人转入的款项均由原告神龙公司支付。被告吴佩剑未对其主张的支付首付款及归还银行贷款的事实提供支付依据，而银行收回贷款，以及因此收取的违约金、利息等凭证均保管在原告神龙公司财务凭证中，且如果被告有能力一次性支付全部贷款，即无需贷款，或者贷款后不会逾期，故被告吴佩剑主张支付这些款项依据不足，应认定这些款项系由原告神龙公司支付。据此，确认案件事实如下：两被告系夫妻，被告严婷婷与原告神龙公司法定代表人薛斐系亲戚。2016年3月18日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告神龙公司将其开发建设的涟水县神龙盛唐小区8幢3单元106室房屋出售给被告，房屋价款共为46万元，付款方式为买受人于2016年3月18日缴纳首付款92000元，剩余房款368000元由买受人申请银行按揭方式支付；约定交房时间为2017年3月31日前；关于买受人逾期付款的违约责任约定：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同签订后，神龙公司开具金额为92000元的首付款发票，两被告未支付首付款，以此发票与中国工商银行涟水支行办理了房屋抵押贷款协议，贷款金额为368000元，还款方式为按月等额本金归还，每月归还本金数额为1226.67元，被告吴佩剑办理尾号为9400的中国工商银行银行卡，与贷款账号绑定作为自动扣款卡，此卡办理后即保存在神龙公司。此后，原告神龙公司按月向尾号为9400银行卡存入款项，作为两被告按月支付贷款。2017年3月，按合同约定将交付房屋，被告吴佩剑通过支付宝于2017年3月25日、2017年4月21日向卡上转入款项计2400元，原告该月未存入款项，2017年4月的贷款本息2524.97元由该款及卡上余额归还，2017年5月的贷款仍由原告以现金存入方式存入尾号为9400银行卡。后原告将吴佩剑归还的贷款本息退还其父亲吴雪明2500元，吴雪明出具了收条，注明收到房贷款2500元，并注明系吴佩剑还，收条落款日期为2017年3月27日。2017年6月7日，吴佩剑将归还银行贷款绑定卡变更为尾号为8068的银行卡，原告继续往原卡号内存款时发现无法存入，此后即未再继续存款，吴佩剑归还了2017年6月的贷款本息2515.96元。根据两被告贷款账号明细统计，截止2017年6月，共支付贷款本金17173.38元，发生贷款利息19812.66元，其中吴佩剑支付本金2453.37元、支付利息2587.59元。后因卡内余额不足，银行在2017年7月25日扣还贷款利息10.37元，2017年7月26日扣还贷款本金0.87元，2017年8月24日扣还贷款本金8.05元。因两被告未按时归还贷款，银行向神龙公司催要，神龙公司于2017年9月12日将全部贷款归还，共支付贷款本金347912.07元、利息5029.92元、提前还贷违约金1275.76元。在本院调取的两被告贷款账号明细中还显示，除有现金存入记录外，还有以网上银行方式的存款记录，在通过网上银行方式存入款项后不久，即有相近金额的POS机消费记录，消费后卡上余额较少，远不足支付当月贷款本息。原告陈述，这是被告吴佩剑将用于归还贷款的银行卡与支付宝绑定后的转账与消费记录。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按合同约定履行相应义务。原被告签订的商品房买卖合同中约定首付款为92000元，但原告与被告严婷婷均陈述两被告未支付首付款，被告吴佩剑虽主张已经支付，但未提供支付依据，其提供的销售发票只是复印件，原件仍在原告处，故被告吴佩剑主张已经向原告支付首付款的事实依据不足，应不予采信。除了首付款外，其他款项两被告采用按揭方式向原告支付，两被告按月向银行归还贷款本息。由于用于归还贷款的银行卡一直由原告持有，归还贷款的款项大多是现金存入，故可认定以现金存入及以原告法定代表人名义转账的款项是原告实际支付。对2017年4月银行扣还的贷款本息，非现金存入，而是以网上银行方式转入，原告自认此款系吴佩剑实际支付，并且在此后将该部分款项退还给了吴佩剑父亲吴雪明，吴佩剑虽对此未明确认可，但亦未否认，故该事实可予确认。因吴雪明出具的收条中注明系收到房屋贷款，并注明系吴佩剑还，故此款不应是吴雪明与原告间的款项往来，应当认定为收取原告退还的吴佩剑支付的房屋贷款，此事实不仅与原告陈述的吴佩剑支付贷款的事实相印证，也可佐证吴佩剑此前只支付过一次贷款，否则，原告不可能只退还一次贷款。因吴雪明与吴佩剑系父子，且与原告法定代表人之间均系亲戚关系，故吴雪明的行为应当视为代表吴佩剑，即应认定原告已经退还了吴佩剑代为支付的贷款2500元。原被告间约定的商品房买卖采用零首付方式，但对首付款何时支付双方没有约定，原告也未就此提供相关证据。商品房买卖合同中约定交付房屋时间为2017年3月18日，按照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，结合被告严婷婷陈述的双方口头约定首付款在交付房屋时付清，故应认定两被告应当在2017年3月18日支付首付款。两被告不仅未支付首付款，而且只支付了2017年4月、6月两个月的银行贷款，其余款项均由原告代为支付，后来由于被告吴佩剑更换了绑定银行卡，导致原告无法继续归还贷款，两被告也未归还，原告作为贷款担保人，负有归还贷款义务，为企业信誉着想，原告在银行催要情况下，提前归还了全部贷款。两被告的行为违反了与原告签订的商品房买卖合同约定，构成违约，故对原告要求按合同约定解除与两被告签订的商品房买卖合同的请求，应依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉的房屋原告并未实际向被告交付，故不存在房屋返还问题，原告可对该房屋自行处置。原告所支付的贷款本金，由于两被告从银行所贷出的款项亦由原告实际使用，其所支付的贷款本金应由原告自行承担。对于原告因此支付的贷款利息，该利息系由两被告的贷款所产生，且合同解除系因两被告的违约行为，故该贷款利息本应由两被告承担，但考虑到原告实际占有并使用了贷款，产生一定利益，故原告实际支付的利息22254.99元应由原被告进行分担，本院酌定由被告承担8000元。被告吴佩剑支付的二个月贷款本息5040.96元及后期扣除的贷款本息19.29元，应由原告返还被告，原告已经返还2500元，其余部分考虑到其中被告应当承担适当利息因素，本院酌定再由原告返还2000元。因两被告未能按时归还银行贷款，导致原告提前归还，银行因此收取了提前还贷违约金1275.76元，此款应当由两被告承担，故对原告要求两被告承担提前还贷违约金1275元的请求，应当依法予以支持。原被告合同约定，出卖人解除的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。截止合同解除时，两被告应付款数额应当为首付款加原告代为支付的贷款数额计为123945.08元，以此计算两被告应承担违约金1239元。原告以双方继续履行的约定计算违约金，不符合规定，应不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：一、解除原告涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司与被告吴佩剑、严婷婷2016年3月18日签订的商品房买卖合同。二、被告吴佩剑、严婷婷赔偿原告涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司利息损失8000元，承担提前归还贷款违约金1275元，承担合同解除违约金1239元，合计10514元。三、原告涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司退还被告吴佩剑、严婷婷房款2000元。上述二、三项合计被告吴佩剑、严婷婷应向原告涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司支付款项8514元，限于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，由被告吴佩剑、严婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刁永祥人民陪审员  张 煦人民陪审员  高 燕二〇一九年八月十六日书记员胡泽附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。