广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初506号原告：陈世国，男，1968年11月2日出生，汉族，住广州市花都区，被告：朱颖颐，女，2000年3月9日出生，汉族，住广州市白云区,被告：张良平，女，1971年11月1日出生，汉族，住广州市白云区，原告陈世国与被告朱颖颐、张良平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈世国到庭参加诉讼。被告朱颖颐、张良平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈世国向本院提出诉讼请求：1.判令朱颖颐、张良平赔偿陈世国2018年4月1日至8月31日房租（每月1400元）及2018年9月1日至11月30日房租（每月1500元）共计11500元，2017年10月1日至2018年11月30日的水费123.69元、电费4621.21元，2016年9月1日至2018年11月30日物业费4506.25元，垃圾清理费1300元，共计22051.15元；2.判令朱颖颐、张良平赔偿陈世国房屋损失费9000元，精神损失费3000元；3.诉讼费用由朱颖颐、张良平承担。事实与理由：陈世国位于广州市花都区风神大道18号风神花园B区7-1-X0X房于2016年8月30日租赁给朱颖颐使用，并签订房屋租赁合同，合同约定房屋租金每月1300元。2017年8月，因朱颖颐要求，陈世国为其安装格力柜机一台，经口头协商，租金变更为1400元每月；2018年8月，经微信协商，租金上调至1500元每月。从2018年4月开始，朱颖颐开始拖欠房租和水电费物业费，到2018年7月份陈世国多次催缴后，朱颖颐承诺于2018年7月31日付清，又承诺8月31日付清，都失诺言。2018年8月份被发现物业费一直就没有缴费过，合计4506.25元，为此陈世国要求朱颖颐务必在2018年10月8日前结清所有欠款，朱颖颐也答应到时还清。但陈世国多次催要无果。2018年10月14日，在朱颖颐拖欠半年租金及未交一分钱物业费情况下，陈世国和物业共同采取停水停电后，朱颖颐只缴纳1000元物业费，并答应10月31日前付清其余所欠。在其央求下，当天恢复水电供应。到10月31日再次食言，推迟到11月4日转钱付清，但依旧未支付。2018年11月4日上午9点原告和物业断水断电，要求朱颖颐必须当天付清所欠费用，依然未付一分钱。在随后交涉中，朱颖颐多次承诺11月30日前结清。鉴于朱颖颐一直拖欠原告房租，水电费，物业费，数额较大，时间较长，且多次违约食言，陈世国根据合同第十二条第三款规定，终止双方房屋租赁合同，并明确告知朱颖颐2018年12月1日中午12点前来处理所有物品，清理好房屋并结清所欠费用，移交所租房屋。2018年12月1日中午12点前，陈世国通过3次电话3次微信联系朱颖颐，没有回应。与此同时，由于房屋散发恶臭气味，遭邻居物业投诉，陈世国在广东电视台DV现场见证下，打开房屋，屋内一片狼藉，垃圾成堆，蟑螂遍地，尿骚恶臭，令人作呕，触目惊心。陈世国看到自己的房子被糟蹋成这样，欲哭无泪。根据双方签订房屋租赁合同第十条规定，朱颖颐没有尽到爱护房屋责任，使用房屋不当甚至有人为造成房屋及其设备损坏，理应按合同要求修复和赔偿。具体赔偿项目及金额如下：1、拖欠租金：2018年4月-8月共5个月，1400×5=7000元，2018年9月-11月共计3个月，1500×3=4500元；2、拖欠水电费：2017年10月-2018年11月水费123.69元，电费4621.21元；3、拖欠物业费：2017年2月-2018年11月共计4506.26元；4、垃圾清理费：1300元；5、房租损失（按6个月计算）：9000元；6、精神损失：3000元，合计，拖欠房租，水电费，物业费，垃圾清理费共计22051.15元，房屋损失，精神损失共计12000元。朱颖颐、张良平未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，陈世国（出租人、甲方）与朱颖颐（承租人、乙方）签订《房产租赁合同》，约定，甲方将其所有的广州市花都区新华街风神大道18号2区7栋1单元X0X房出租给乙方，用途为住宅，租期1年，从2016年9月1日至2017年9月1日止，甲方应于2016年9月1日将房产交付乙方使用。甲方向乙方交付房产前应先结清管理费、水电费、煤气费等相关费用。第三条，甲乙双方约定月租金为1300元，按月结算，乙方在每月的第1日前结清租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金。第五条，乙方于签订合本合同之当天向甲方支付定金1300元，如甲方未能按本合同约定将该房产出租予乙方，则需向乙方双倍返还定金，如乙方未能按合同约定承租该房产，则甲方有权没收定金、甲方将房产交付乙方使用之日，定金转为租赁保证金。第六条，乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金1300元，以及首月租金1300元。租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。第八条，租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方接规定各自承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。第十条，在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿。第十一条，租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租，甲方有权没收全部保证金。第十二条，乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：l、未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用的；2、利用该房产进行违法活动的；3、拖欠租金或相关费用超过十五天；4、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5、故意损害该房产的。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，陈世国将涉案房屋交付给朱颖颐使用。租赁期满后，双方未再签订新的租赁合同，朱颖颐继续承租涉案房屋，双方口头约定租金从2017年9月1日起变更为1400元每月，后又于2018年8月微信协商租金从2018年9月1日起变更为1500元每月，2018年12月1日，陈世国收回涉案房屋。陈世国陈述，朱颖颐欠付2018年4月1日至2018年11月30日的租金11500元，2017年10月1日至2018年11月30日的水费123.69元、电费4621.21元，2016年9月1日至2018年11月30日物业费4506.25元，对此，陈世国提交了其与朱颖颐的微信聊天记录、微信转账记录、电话通讯记录及盖有广州风神花园物业服务中心业务专用章的《证明》、涉案房屋照片、水电费支付凭证、物业费交纳凭证、银行水流、收据等拟证明其上述主张。其中，广州风神花园物业服务中心出具《物业费欠款证明》及《物业费欠款缴清证明》，载明风神花园B7栋1单元X0X号房业主，至今拖欠2016年9月至2017年1月物业费分摊及2017年2月-2018年11月物业费和分摊，截止至2018年12月4日欠费总计4506.25元,房东已缴清。中国南方电网广州供电局有限公司的电费清单及电费通知单显示，涉案房屋2017年8月至2018年10月计费期间的电费金额为4621.21元，广州市花都区自来水有限公司出具的《历月抄表收费明细表》显示，涉案房屋2017年10月19日至2018年10月20日的水费为123.69元。陈世国陈述其于2018年12月1日收回房屋时，房内垃圾遍地，到处是猫骚，其为此支出了垃圾清理费1300元并于其后重新粉刷了房屋，对此提交照片、2018年12月4日有保洁部人员签名的《证明》、广州风神花园物业服务中心于2018年12月6日出具的《证明》以及张崇贵2019年3月22日出具的收款收据，其中，照片显示涉案房屋桌面及地面堆满垃圾，卫生间内有大量污渍。保洁部人员签名的《证明》载明“风神花园B7-1-X0X房，垃圾杂物清理费用1300元整”，广州风神花园物业服务中心出具的《证明》载明“证明风神花园B7-1-X0X房于2018年12月1日清理前，室内处于垃圾成堆、臭气熏天、蟑螂遍地，清理完成后依然有很大猫骚臭味”，《收款收据》载明“今收到风神花园B7-1-X0X房业主陈世国房屋修理材料费粉刷费共计3000元整”。陈世国陈述，因房屋内气味还是很重，无法出租，一直空置，亦无法自住，故要求朱颖颐、张良平支付垃圾清理费1300元，并按照1500元每月的标准支付6个月的空置费9000元，以及支付精神损失费3000元。本院认为，陈世国与朱颖颐签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守。合同约定的租赁期满后，朱颖颐继续使用涉案房屋并支付租金，陈世国对此未表示异议并接受其支付的租金，双方在合同约定的租赁期满后存在不定期租赁合同关系。朱颖颐应当支付其承租使用涉案租赁物期间的租金及各项费用。故陈世国要求朱颖颐支付2018年4月1日至2018年11月30日的房租11500元（1400元/月×5个月+1500元/月×3个月）的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。关于水费。《房产租赁合同》第八条约定，租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。根据陈世国的举证，陈世国已为朱颖颐垫付其使用租赁物期间的水费123.69元、电费4621.21元、物业费4506.25元，故陈世国请求朱颖颐向其支付上述费用的的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。关于垃圾清理费、房屋损失费及精神损失费。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。朱颖颐未尽到妥善使用租赁物的义务，使得涉案房屋内垃圾遍地、臭味弥漫，导致陈世国因此遭受损失，故陈世国要求朱颖颐支付垃圾清理费1300元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。陈世国主张因朱颖颐使用不当，房屋重新粉刷、装修、清洁，导致房屋内气味很重，无法出租或者自用，请求朱颖颐赔偿9000元，结合陈世国的举证及本案的实际情况，本院酌定由朱颖颐赔偿3000元房屋损失，故陈世国主张房屋损失3000元的部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。陈世国请求精神损失费3000元，依据不足，本院不予支持。张良平并非涉案合同的签订主体，故陈世国对张良平的诉讼请求，本院不予支持。朱颖颐、张良平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告朱颖颐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈世国支付2018年4月1日至2018年11月30日的租金11500元；二、被告朱颖颐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈世国支付水费123.69元、电费4621.21元、物业费4506.25元；三、被告朱颖颐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈世国支付垃圾清理费1300元；四、被告朱颖颐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈世国赔偿损失3000元；五、驳回原告陈世国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651.20元，由原告陈世国负担172.20元，由被告朱颖颐负担479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  黄承裕人民陪审员  任识和二〇一九年八月二十七日书 记 员  朱婷欣