江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终519号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：王玉树，男，1967年3月14日生，汉族，住徐州市。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：曹春良，男，1979年1月3日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：胡波，江苏典锐律师事务所律师。上诉人王玉树因与被上诉人曹春良房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初5080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王玉树、被上诉人曹春良的委托诉讼代理人胡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王玉树上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、一审法院认定事实错误。1.一审法院作出（2016）苏0303民初6606号民事判决，确认徐州市军队离休退休干部第二休养所与被上诉人曹春良之间的房屋租赁合同于2016年11月18日解除，双方的房屋租赁合同解除后，导致上诉人和被上诉人签订的房屋租赁合同也无法履行。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同无法履行的原因，在于被上诉人没有按时向第二休养所缴纳租金，是被上诉人违约，应当按照房屋租赁合同约定向上诉人支付违约金，即按照年租金标准3万元支付。同时因为租赁合同未到期，致上诉人提前搬出，为此支付了搬家费、人工费等等，给上诉人造成了损失57250元，被上诉人应当予以赔偿。2.上诉人应否向被上诉人支付2016年度下半年的租金。2016年8月份，上诉人承租的房屋内发大水，造成上诉人的货物被淹，产生了极大的损失。被上诉人当时承诺免除上诉人的剩余租金，虽然没有书面的证据，但是被上诉人确实做出过这种承诺。退一步讲，即使上诉人没有按时缴纳租金构成违约，也是双方都存在违约行为，显然上诉人的违约行为和过错较小，被上诉人的违约行为和过错较大。综上，根据合同法第120条的规定，双方当事人都存在违约行为的，应当各自承担相应的责任。本案中被上诉人违约的事实是存在的，且过错程度较大。一审认定上诉人主张的被上诉人的违约行为无事实和法律依据，显然是认定事实错误。二、对于上诉人承租后装修部分是否要赔偿的问题，一审法院适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第三项的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据该规定，被上诉人在租赁期内的违约行为和过错程度较大，应对上诉人承租时做的装饰装修部分的残值损失承担较大的赔偿责任。一审法院只认定上诉人违约，适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第二项的规定，是适用法律错误。且租赁合同解除的原因并不是上诉人违约导致的，而是被上诉人没有及时向出租人缴纳租金导致的，因此并不能适用第11条第二项的规定。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院查清事实，依法发回重审或改判。被上诉人曹春良辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。其上诉状所称房屋内发大水的事情与本案没有关联性，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹春良向一审法院起诉请求：王玉树向曹春良支付2015年12月30日至2017年12月30日的租金60000元、2016年12月30日至2017年12月30日大棚的租金15000元，共计75000元。王玉树向一审法院反诉请求：1.判令曹春良支付违约金30000元（按合同约定一年的租金）；2.判令曹春良支付损失费用57250元（包括搬运人工费21750元、运输费7000元、叉车装卸费1600元、租赁物装修费26900元）。一审法院认定事实：2009年6月18日，案外人徐州市军队离休退休干部第二休养所与徐州市鸿志投资理财咨询有限公司（自然人独资、股东为曹春良，已于2012年1月4日被核准注销）签订《房屋租赁合同》一份，约定徐州市军队离休退休干部第二休养所将综合楼一、二层（含东广场、传达室）、地下室东南角三处、东北角二处房间承租给徐州市鸿志投资理财咨询有限公司，租赁期间为8年，自2010年1月1日至2017年12月31日。2015年6月20日，曹春良（出租方、甲方）与王玉树（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于徐州市东三环干休所宾馆地下室超市600平方、一楼内二间办公室及院内的铁仓库2间（150平方）作为调换一楼门面经营使用租赁给乙方；租赁期为2年，自2015年12月30日起至2017年12月30日止；合同有效年租金共计30000元，半年一付；乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，出租方不得干涉；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金，违约金为年租金的100%。2015年11月30日，王玉树向曹春良支付2016年半年房租租金15000元，曹春良向王玉树出具收据一份。之后王玉树未再向曹春良支付过房租租金。2016年12月16日，案外人徐州市军队离休退休干部第二休养所将曹春良、王玉树、中建铁路徐州轨道交通1号线一期工程06标段项目部、封心磊起诉至一审法院，要求确认徐州市军队离休退休干部第二休养所与曹春良签订的《房屋租赁合同》于2016年11月18日解除，曹春良支付租金及违约金，王玉树、中建铁路徐州轨道交通1号线一期工程06标段项目部、封心磊腾空房屋并迁出房屋。2017年3月15日，一审法院作出（2016）苏0303民初6606号民事判决，判决：一、确认徐州市军队离休退休干部第二休养所与曹春良之间的《房屋租赁合同》于2016年11月18日解除；二、曹春良于判决生效之日起十日内，支付徐州市军队离休退休干部第二休养所逾期租金221500元（含转让费3万元）及违约金35150元；三、王玉树于判决生效之日起三十日内将位于徐州市三环东路黄山段西侧徐州市军队离休退休干部第二休养所地下室东南角三处返还徐州市离休退休干部第二休养所，逾期不返还的按照23170元/年的标准支付占有使用费；四、中建铁路徐州轨道交通1号线一期工程06标段项目部于判决生效之日起三十日内，将位于徐州市三环东路黄山段西侧徐州市军队离休退休干部第二休养所综合楼一、二层返还徐州市离休退休干部第二休养所，逾期不返还的按照320517元/年的标准支付占有使用费；五、封心磊于判决生效之日起三十日内，将位于徐州市三环东路黄山段西侧徐州市军队离休退休干部第二休养所东北角二处房间返还徐州市离休退休干部第二休养所，逾期不返还的按照54063元/年的标准支付占有使用费；六、驳回徐州市军队离休退休干部第二休养所的其他诉讼请求。该民事判决现已生效。曹春良陈述涉案房屋均由其进行装修，地下室由徐州市军队离休退休干部第二休养所装修。王玉树陈述其对涉案房屋装修的部分包括：安全出口所在房间的内门门框、房间四周的墙纸、房间吊顶损坏地方的维修、线路的改造、楼道的刷漆，地下室部分区域的隔断、红色地砖。2018年10月25日，一审法院前往徐州市军队离休退休干部第二休养所对涉案房屋装修情况进行现场勘验。曹春良、王玉树均认可王玉树没有对铁仓库进行过装修。一审法院前往徐州市军队离休退休干部第二休养所了解相关情况，该休养所负责人称地下室是由干休所装修，包括隔断、地砖；一楼、二楼均由曹春良进行装修，包括墙纸、地砖、隔断。一审法院认为：一、关于曹春良的诉讼请求能否支持的问题。曹春良与王玉树签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行合同内容。涉案《房屋租赁合同》并无关于大棚租赁的相关约定，曹春良亦未举证证实双方存在大棚租赁关系存在的证据，故曹春良要求王玉树支付大棚租金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。涉案房屋实际产权人徐州市军队离休退休干部第二休养所因曹春良存在违约情形，向一审法院提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年11月18日解除，一审法院作出（2016）苏0303民初6606号民事判决，判决确认徐州市军队离休退休干部第二休养所与曹春良之间的《房屋租赁合同》于2016年11月18日解除，故曹春良与王玉树签订的涉案《房屋租赁合同》于2016年11月18日后已不具备实际履行的客观条件，双方之间的房屋租赁合同关系亦于2016年11月18日终止。王玉树已向曹春良交付2016年上半年的租金，即2015年12月31日至2016年6月30日。王玉树未按照合同约定支付此后租金，故王玉树应支付2016年7月1日至2016年11月18日的租金，即11479.45元。二、关于王玉树主张的反诉诉讼请求能否支持的问题。虽然曹春良未及时向涉案房屋的产权人交付租金导致曹春良、王玉树之间的租赁合同无法继续履行，但王玉树向曹春良交付过2016年上半年租金后未再交付租金，王玉树在履行与曹春良之间的租赁合同时亦存在违约之处，王玉树无证据证实曹春良已经承诺放弃租金，故，王玉树主张的违约金无事实以及法律依据，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条第（二）项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”如上所述，王玉树在履约过程中存在违约情形，对于王玉树主张的装饰装修损失，一审法院不予支持。因曹春良与房屋产权人之间的租赁合同已经解除，曹春良已不是涉案房屋的承租人，故曹春良亦无法对涉案房屋进行利用，无需对利用价值进行适当补偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，王玉树向曹春良支付房租租金11479.45元；二、驳回曹春良的其他诉讼请求及王玉树的反诉诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本案二审期间的争议焦点为：1.一审法院判决王玉树向曹春良支付2016年7月1日至2016年11月18日的租金是否正确；2.王玉树反诉要求曹春良支付违约金应否支持；3.王玉树反诉要求曹春良赔偿搬运人工费、运输费、叉车装卸费、租赁物装修费等各项损失应否支持。本院认为：一、关于应否支付租金问题。因曹春良与徐州市军队离休退休干部第二休养所之间的房屋租赁合同已被生效判决确认于2016年11月18日解除，曹春良与王玉树之间的房屋租赁合同履行至2016年11月18日后即不具备履行条件，于当日终止。王玉树作为房屋承租人，其在占有、使用房屋后，作为对价，其应当向出租人曹春良支付房屋租金。王玉树主张曹春良曾承诺免除2016年下半年租金，但并未提供证据证明，本院不予采纳。故一审法院按照合同约定租金标准，判决王玉树向曹春良支付2016年7月1日至2016年11月18日的房屋租金，并无不当。二、关于王玉树主张的违约金问题。王玉树与曹春良之间的房屋租赁合同不能继续履行，确实存在因曹春良未按时向其出租人交纳租金所导致，曹春良不能向王玉树提供符合合同约定的租赁标的物，曹春良对王玉树存在违约行为。但同时，王玉树亦未按时向曹春良交纳租金，在王玉树不能提供证据证明曹春良承诺免除其2016年下半年租金的情况下，王玉树对曹春良也存在违约行为。曹春良及王玉树均存在违约行为，双方的违约行为均足以导致合同解除，根据现有证据不能明显区分违约程度大小，故王玉树主张曹春良支付违约金，一审法院不予支持，亦无不当。三、关于王玉树主张的各项损失赔偿问题。王玉树主张的搬运人工费、运输费、叉车装卸费，不论是合同因履行期限届满终止，还是因无法继续履行而终止，该几项费用均会产生，王玉树要求曹春良赔偿该几项费用，无法律依据，本院不予支持。关于王玉树主张的租赁物装修费损失，首先，因王玉树与曹春良对合同终止均存在过错，若确实存在装饰装修残值损失，双方当事人应根据过错程度各自承担，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，存在适用法律不当的问题。其次，王玉树主张对涉案房屋进行了装修，但曹春良并不认可，房屋产权人徐州市军队离休退休干部第二休养所负责人的陈述亦与王玉树的主张不一致，无法依据现有证据明确王玉树确对涉案房屋进行了装修及装修范围。最后，王玉树与曹春良之间的房屋租赁合同约定租期至2017年12月30日，王玉树一审庭审中陈述其2017年8月10日搬离涉案房屋，即便王玉树确实对房屋进行了部分装修，因王玉树实际占有使用房屋时间接近合同约定的租期，装饰装修物的价值已大部分分摊消耗完毕，相应的残值损失数额较小。综上，在存在上述情况下，一审法院判决驳回王玉树关于装修费损失的主张，并无明显不当，本院不再予以调整。综上，上诉人王玉树的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由上诉人王玉树负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  曹 辛审判员  徐海青二〇一九年八月三十日书记员  李昱莹