上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初9952号原告(反诉被告)：张克兵，男，1982年6月9日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：李先峰，上海关天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王箫箫，上海关天律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海正育农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：刘欣红，总经理。委托诉讼代理人：朗天明，男。委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。原告(反诉被告)张克兵与被告(反诉原告)上海正育农贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行审理。审理期间被告提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并审理，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张克兵及其委托诉讼代理人王箫箫、被告(反诉原告)上海正育农贸市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人郎天明、肖田到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1、确认双方合同于2019年3月10日解除；2、被告返还租金16,219.18元、保证金5,000元，保洁费486.58元；3、被告赔偿违约金21,332.6元；4、被告赔偿原告扣押的熟食和半成品3,481.18元；5、被告赔偿装修损失36,529元。事实和理由：2018年10月1日，原、被告签订《上海市商品交易市场进场经营合同》一份，约定原告向被告承租位于上海市奉贤区清朗路XXX号正育农贸F5摊位，租期至2018年12月31日止，双方还口头约定在此期间被告配合原告办理营业执照及食品许可证，并在办好营业执照后另行签订合同。2018年12月25日，原、被告就上述摊位再次签订经营合同，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，合同签订后，原告按约支付了一年的租金、保洁费和保证金。2019年过完春节，原告开始销售烤鸭及其他熟食品，被告员工至店内表示原告不能销售其他除烤鸭外的熟食品，为此双方发生争议，并多次报警。2019年3月8日，被告向原告发送《告知函》一份，告知原告双方的合同自2019年3月10日解除，并限原告3日内搬离。原告认为被告的行为严重违约，侵害了原告的权益，遂向法院提起诉讼。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告返还租金15,846.02元、保证金5,000元，保洁费486.58元，共计21,332.6元。被告针对本诉辩称，同意原告的第一项诉讼请求，但不同意其他诉请。本案系原告违约导致的纠纷，原、被告签订第一份合同时，被告曾明确向原告表明经营内容仅限于烤鸭。后签订第二份合同时，原告擅自将经营内容“烤鸭”划去，变更为“克兵小吃”，被告核实后不同意原告对经营内容的变更，将“克兵小吃”划去后，又重新写了“烤鸭”，加盖了公章后给了原告一份。后原告超出经营内容出售其他熟食，经被告阻止仍坚持已见，故发生了纠纷。现被告认为系原告违约，应按合同承担违约责任，故被告向本院提起反诉请求：反诉被告(原告)向反诉原告(被告)支付违约金21,332.6元。反诉被告(原告)针对反诉辩称，不同意反诉请求，原告没有超出经营范围，被告在3月8日发函后就断电导致原告无法经营，系被告违约。当事人围绕本诉、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的《上海市商品交易市场进场经营合同》两份，营业执照及食品经营许可证复印件两份、收据三张、告知函、照片三张、上海公安局案(事)件接报回执单、商品清单、交接单真实性无异议，原告对被告提供的奉贤区公安派出所人民调解室接待登记表、双方签字确认清单、上海市房地产权证等一套资料、食品经营许可申请表等资料、2019年3月8日的告知函真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。被告对原告提供的装修发货单及收据等不认可，本院亦不予确认。原告对被告提供的2019年2月25日的知会函表示没有收到，本院向快递公司进行了核实，对该证据不予确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2018年9月，原、被告签订《上海市商品交易市场进场经营合同》，约定原告向被告承租位于上海市奉贤区清朗路XXX号正育农贸市场内F5摊位，仅限用于经营北京烤鸭，租赁期自2018年10月1日至2018年12月31日，租金共计6,250元，保洁费600元，保证金5,000元。合同签订后，双方各自履行了自己的权利义务。2018年12月，被告财务人员拿了一份被告尚未盖章的《上海市商品交易市场进场经营合同》，租赁摊位为F1，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日，租金共计20,000元，保洁费600元，让原告签名，原告看到经营范围上写着“烤鸭”，就将这两字划去，在下面写上了“克兵小吃”，并签了自己的名字。被告财务人员拿去公司审核时，不同意原告对经营范围进行变更，故将“克兵小吃”划去后，又重新在旁写了“烤鸭”，加盖了公章后将合同给了原告一份。合同关于违约责任约定：租赁期间，因任何一方违约，导致另一方依法或依约解除本合同的，违约方应向对方支付违约金，违约金等同于剩余租期的租金、保证金及相关费用，违约金不足以弥补另一方实际损失的，违约方应予补足。2018年10月，原告办理了名称为“上海市奉贤区克兵小吃店”的营业执照，2018年11月，原告办理了相应的食品经营许可证，经营项目为散装食品销售(含熟食)、热食类食品制售(熟肉制品)。2019年过好春节，原告开始出售包括烤鸭在内的其他熟食，被告多次阻止无果，后于2019年3月4日切断了电源，为此双方发生争执并报了警。2019年3月5日，双方再次发生争执，至上海市公安局奉贤分局齐贤派出所人民调解室进行调解。当天原、被告就摊位中所留的熟食进行了清点，并制作清单，价值为3,481.18元。清点好后，原告即将摊位钥匙放置被告处，但被告表示必须先将摊位中的物品搬离，故原告便将钥匙拿走了，且再未回过农贸市场。2019年3月8日，被告向原告发送告知函一份，明确因原告未经被告同意经营超范围业务，经多次劝说无果，已构成违约，特书面函告：合同于2019年3月10日解除；原告在合同解除后3个工作日内结清水、电等各项费用；剩余租期的租金、保证金及相关费用将作为违约金，不予退还。原告收到了该告知函。2019年6月3日，原告将租赁摊位里的物品进行了清理并搬离了除烤炉、冰柜、躺椅外的所有物品，6月4日将摊位钥匙还给了被告。关于躺椅、冰柜原告于2019年7月6日予以了搬离，关于烤炉，原告表示不要了，由被告自行处置。另查明，两份合同中所写的上海市奉贤区清朗路XXX号正育农贸市场内F5摊位与F1摊位系同一个摊位，即为本案的讼争摊位。第二份合同签订后，原告向被告支付了一年的租金及保洁费共计20,600元，保证金延续了前一份合同。原、被告双方对违约责任如何计算都没有异议，对违约金金额21,332.63元亦无异议，但对违约方是谁双方有争议。被告对原告诉请要求其返还租金、保证金、保洁费共计21,332.6元亦无异议，但认为原告系违约方，违约金与应退还金额相抵扣，故被告无需再返还原告钱款。被告对原告要求其赔偿扣押的熟食和半成品损失3,481.18元亦无异议，同意赔偿。庭审中，本院于2019年6月21日至上海市公安局奉贤分局齐贤派出所进行调查，该所调解员顾洪才表示2019年3月5日，原、被告报警后来到调解室，由其接待。当时原告提出要求被告赔偿断电断水的损失，被告负责人郎天明表示愿意赔偿因断电造成的卤制品损失。当天他们去清点了卤制品、制作了清单后又拿来调解室给其看。在整个调解过程中，顾洪才表示曾问过原告是否还打算经营，原告表示如果不经营的话，被告需赔偿原告所有损失，被告负责人郎天明当场就拒绝了，于是其就问原告，如果继续经营，有无方案，原告表示继续经营的话，需增加鸭制品的出售，被告负责人郎天明表示增加出售部分鸭制品没有问题，顾洪才就建议双方回去就增加哪些鸭制品写一份补充协议，当时双方对这个建议都没有提出异议，但也没有具体谈下去。本院对顾洪才的该表述制作了工作笔录一份，原、被告双方对真实性都没有异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的两份《上海市商品交易市场进场经营合同》均系双方真实意思表示，合法有效。原告向被告租赁的是农贸市场的摊位，被告出于对整个市场经营业态的把控，避免出现不必要的竞争，对原告经营范围在合同中作出明确的约定，属合理的考虑范畴，原告一开始也的确只出售烤鸭的行为亦印证其对双方约定的经营范围应是明知的，即使之后原告办理的食品经营许可证中的经营项目超出双方约定的范围，亦不代表原告可以违反合同，出售各种熟食，且食品经营许可证是原告自行去办理的。故现原告的行为显属违约，被告可以因此解除双方之间的合同，庭审中双方均确认合同的解除时间为2019年3月10日，本院亦予以确认。因为原告的违约行为导致双方合同解除，故对原告要求被告赔偿违约金21,332.6元及装修损失36,529元的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付违约金21,332.6元的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告已缴纳了一年的租金、保洁费和保证金，剩余的租金、保洁费被告应予以返还，保证金亦应返还，因被告对原告诉请的计算方式和金额都没有异议，故本院对原告要求被告返还租金15,846.02元、保洁费486.58元、保证金5,000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告赔偿扣押的熟食和半成品损失3,481.18元的诉讼请求，被告对此无异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张克兵与被告(反诉原告)上海正育农贸市场经营管理有限公司于2018年12月签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》已于2019年3月10日解除；二、被告(反诉原告)上海正育农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张克兵租金人民币15,846.02元、保洁费人民币486.58元、保证金人民币5,000元;三、被告(反诉原告)上海正育农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)张克兵熟食和半成品损失人民币3,481.18元;四、原告(反诉被告)张克兵于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海正育农贸市场经营管理有限公司违约金人民币21,332.6元；五、驳回原告张克兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,866元，减半收取计933元，由原告负担693元，由被告负担240元。反诉案件受理费人民币167元，由反诉被告张克兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  裴孙英二〇一九年八月三十日书记员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。