甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民终534号上诉人（原审被告，申请执行人）：皋兰县农村信用合作联社，住所地甘肃省兰州市皋兰县石洞镇中心路以西魏家庄小学北。法定代表人：刘国军，该联社理事长。委托诉讼代理人：郭沛炜，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，执行案外人）：天水宏业房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省天水市秦州区建设路尚义巷西4号楼。法定代表人：藤道法，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。被上诉人（原审第三人，被执行人）：毛淑文。上诉人皋兰县农村信用合作联社（以下简称皋兰信合）因与被上诉人天水宏业房地产开发有限公司(以下简称宏业公司)、毛淑文案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2018）甘01民初1044号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人皋兰信合委托诉讼代理人郭沛炜，被上诉人宏业公司委托诉讼代理人崔文奎到庭参加了诉讼。毛淑文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皋兰信合上诉请求：l.撤销一审判决；2.驳回宏业公司一审诉讼请求；3.判令恢复对毛淑文名下尚方苑小区房屋的执行；4.一、二审案件受理费由宏业公司和毛淑文承担。事实和理由:1.一审判决程序违法，一审判决将未经质证的证据作为认定案件事实的依据，天水仲裁委员会(2011)天仲裁字8号仲裁裁决书、天水中院(2012)天执字第02号执行裁定书、甘肃省高级人民法院(2015)甘执监字第04号执行裁定书、天水中院(2015)天执恢第29-2号执行裁定书，宏业公司和皋兰信合均未质证。一审法院于2019年3月28日要求皋兰信合补作笔录，询问有关宏业公司建设手续等问题，却倒签在2019年3月4日，剥夺了皋兰信合质证和辩论的权利。2.一审判决认定事实错误，一审判决仅凭宏业公司与毛淑文签的商品房买卖合同、38000元收款收据、解除涉案房产买卖合同的《通知书》、和解协议等证据认定涉案房产为宏业公司所有，缺乏证据支持，案涉房屋已网签在毛淑文名下，网签具有准物权效力，毛淑文系宏业公司副总，双方存在利害关系，购房款收据未加盖宏业公司公章，且仅有部分付款凭证，毛淑文未付清全款，无证据证明宏业公司催收过购房款，毛淑文实际占用房屋多年，以上现象能够证明毛淑文与宏业公司并未解除房屋买卖合同，且宏业公司给毛淑文发出的解除房屋买卖合同的《通知书》是在皋兰信合申请强制执行毛淑文之后，毛淑文在未清偿债务之前放弃自身债权损害了皋兰信合的合法权益，涉案房产至今仍网签在毛淑文名下，毛淑文并未办理注销手续，解除房屋买卖合同为要式行为，宏业公司与毛淑文解除房屋买卖合同没有采用书面形式，属于恶意串通，损害第三人利益，故无效。宏业公司与毛淑文、黄全安达成的两份《和解协议》均无效，第一份《和解协议》因黄全安反悔已解除，第二份在兰州中院查封案涉房产之后达成，根据规定，查封期间，未经允许不得办理转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，故第二份《和解协议》也无效，且《和解协议》约定的黄全安配合宏业公司办理备案登记注销手续的房产并非本案毛淑文名下涉案房产。3.一审判决适用法律错误，一审判决根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定判决属于适用法律错误。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，未经登记，不发生效力，涉案房产网签在毛淑文名下，毛淑文对该房产享有所有权，毛淑文对涉案房产解除《商品房买卖合同》的意思表示不构成对其所有权的变更、转让、消灭，涉案房屋属于已登记的不动产，不属于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，故案涉房产的权利人为毛淑文而非宏业公司。案涉房屋作为黄全安房屋买卖合同纠纷案涉房屋的执行替代物，宏业公司不享有足以排除强制执行的民事权益的。宏业公司辩称，皋兰信合对宏业公司一审提交的证据均进行了质证，一审程序合法；宏业公司与黄全安的纠纷，经历各种波折执行了8年时间，最后在执行法官的参与下达成和解协议，涉及黄全安的房产确实与本案案涉房产不是同一房产，宏业公司同黄全安执行和解有效；毛淑文只交了38000元房款，宏业公司当初与毛淑文只办理了合同备案手续，没有办理房屋所有权登记，宏业公司最后与毛淑文解除了房屋买卖合同，故宏业公司对涉案房屋享有所有权，享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。毛淑文未出庭答辩。宏业公司向一审法院起诉请求：1.判令不得执行宏业公司尚方苑小区房屋；2.诉讼费用由皋兰信合承担。一审法院认定事实：2006年6月10日，宏业公司与毛淑文签订《商品房买卖合同》，约定宏业公司将天水市秦州区合作南路宏业大厦尚方苑小区A座1单元l2楼l号的房屋出卖给毛淑文，建筑面积182.90平方米，总价款365800元，分期付款：首付40%，为146320元，余款60%于交钥匙时一次性付清。买受人将房款付清后，出卖人方可将房屋交付使用。待宏业大厦竣工验收后，总产权证办理完毕，半年内即可提供办理分户产权证的相关资料。合同注明该房屋为毛坯。同日，毛淑文向宏业支付房款38000元，宏业公司向毛淑文交付房屋，毛淑文装修后使用至今。2006年6月13日，该《商品房买卖合同》在天水市房地产产权交易管理服务中心进了了商品房预售合同备案登记，备案合同号为012111001121。2011年11月16日，申请人黄全安、穆玉琴因与被申请人宏业公司商品房买卖合同一案，天水仲裁委员会作出（2011）天仲裁字8号仲裁裁决书，裁决：1.黄全安、穆玉琴在裁决书生效后十日内向宏业公司给付剩余购房款44199.85元；2.宏业公司在裁决书生效后十日内向黄全安、穆玉琴交付住宅楼1套，建筑面积共170.76平方米，并按合同约定和法律规定协助办理产权登记手续。该裁决书已生效。2012年1月5日，黄全安、穆玉琴向天水中院申请强制执行。执行中，2012年6月6日，天水中院作出（2012）天执字第02号执行裁定，对天水仲裁委员会（2011）天仲裁字8号仲裁裁决书不予执行。黄全安、穆玉琴不服，向本院申诉，本院于2015年8月13日作出（2015）甘执监字第04号执行裁定书，撤销天水中院（2012）天执字第02号执行裁定。黄全安、穆玉琴向天水中院申请恢复对天水仲裁委员会（2011）天仲裁字8号仲裁裁决书的执行。天水中院于2015年10月11日对该案恢复执行。2017年1月10日，天水中院作出（2015）天执恢第29-2号执行裁定书，裁定：1.黄全安、穆玉琴向宏业公司给付剩余购房款44199.85元；2.宏业公司向黄全安、穆玉琴交付住宅楼1套，建筑面积共170.76平方米，并按合同约定和法律规定协助办理产权登记手续。2018年3月22日，宏业公司向毛淑文发出《通知书》，载明：“合同签订后你仅支付38000元房款，余款321460元至今未付。根据双方合同的约定，你已构成根本违约。现我公司通知如下：双方于2006年6月10日签订的《商品房买卖合同》予以解除，请你在收到本通知后五日内，将该房屋腾退我公司，并办理房屋预登记注销手续”。2018年5月29日，宏业公司（甲方）与黄全安（乙方）、毛淑文（丙方）达成《和解协议》，约定：甲方因与乙方房屋买卖合同纠纷执行一案，达成协议：1.甲方愿意在本协议签订后一年内即2019年5月25日前将丙方所有尚方苑小区房屋一套（建筑面积187平方米左右）交付给乙方，作为甲乙双方房屋买卖纠纷案件的执行替代物。2.丙方自愿同意上述第一条的方案，承诺按第一条约定的时间将房屋交付给乙方。3.甲方和丙方的债权债务关系由其双方自行解决，与乙方无关。4.乙方与丙方之间因房屋面积差与装修事宜产生的差价由乙丙方自行商议解决；5.丙方应当在2019年5月25日前将其所有的房屋交付给乙方，并确保室内设施不人为破坏，交付前所产生的水、电、暖费用由丙方缴清，交付后由乙方自行承担。6.乙丙方一致同意于2019年6月30日前办理该房屋过户手续，过户时甲方予以协助，直接将房屋产权办理在乙方名下。7.本协议达成后甲方和乙方之间因该房屋产生的纠纷予以解决，双方就房屋买卖再无任何纠纷。8.本协议达成后乙方应配合甲方办理秦州区合作南路宏业大厦尚方苑小区A座1单元1062号住宅楼1套的备案登记注销手续，确保案外人李嘉瞳的利益。9.本协议系三方真实意思表示，该协议自三方签字之日起生效，一式四份，甲乙丙三方各执一份，一份交天水中院备案。2018年6月8日，一审法院因申请执行人皋兰信合与被执行人毛淑文、甘肃盛华源矿业有限责任公司、陕西丰禾制药有限公司借款合同纠纷一案，依据一审法院作出的（2017）甘01民初14号民事调解书、（2017）甘01执641号执行裁定书，作出（2017）甘01执641号协助执行通知书，查封了毛淑文名下天水市秦州区合作南路宏业大厦尚方苑小区A座1单元10层l001室，建筑面积182.90平方米，备案合同号为012111001121。2018年7月12日，宏业公司（甲方）与黄全安（乙方）、毛淑文（丙方）达成《和解协议》，约定：甲方因与乙方房屋买卖合同纠纷执行一案，经甲乙丙三方2018年5月29日达成的《和解协议》因乙方反悔导致解除，现通过反复协商达成协议：1.甲方愿意在2018年12月31日前将丙方所有的房屋一套（建筑面积187平方米左右，无抵押）交付给乙方，作为甲乙双方房屋买卖纠纷案件的执行替代物。2.丙方自愿同意上述第一条的方案，承诺按第一条约定的时间将房屋交付给乙方。3.甲方和丙方的债权债务关系由其双方自行解决，与乙方无关。4.乙方与丙方之间因房屋面积差与装修事宜产生的差价由乙丙方自行商议解决；5.丙方应当在2018年12月31日前将其所有的房屋交付给乙方，并确保室内设施不人为破坏，交付前所产生的水、电、暖费用由丙方缴清，交付后由乙方自行承担。6.乙丙方一致同意于2018年12月31日前办理该房屋过户手续，过户时甲方予以协助，直接将房屋产权办理在乙方名下。7.本协议达成后甲方和乙方之间因该房屋产生的纠纷予以解决，乙方应当支付给甲方的房屋款44000元及相应利息甲方予以放弃，双方就房屋买卖事宜再无任何纠纷。8.本协议达成后乙方应配合甲方办理秦州区合作南路宏业大厦尚方苑小区A座1单元1062号住宅楼1套的备案登记注销手续，确保案外人李嘉瞳的利益。9.双方于2018年5月29日签订的《和解协议》解除，三方一致同意按照该协议执行，不得反悔。10.本协议系三方真实意思表示，该协议自三方签字之日起生效，一式四份，甲乙丙三方各执一份，一份交天水中院备案，四份具有同等法律效力。2018年8月20日，宏业公司向一审法院提出执行异议申请，请求中止对尚方苑小区房屋的执行。2018年8月20日，一审法院作出（2018）甘01执异592号执行裁定书，裁定驳回了宏业公司的异议请求。尚方苑小区房屋现未办理房屋产权证，宏业公司为涉案房屋的开发商。一审法院认为，案外人执行异议之诉中，案外人认为被采取强制执行措施的执行标的物系其所有，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻却对执行标的物强制执行的事实承担举证责任。本案中，宏业公司要求不得执行宏业公司尚方苑小区的房屋，理由为宏业公司为涉案房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”根据查明的事实，涉案房屋现未办理房屋产权证，宏业公司作为涉案房屋的开发商，2006年6月13日宏业公司与毛淑文签订《商品房买卖合同》，并在天水市房地产产权交易中心进行了商品房预售合同备案登记，2018年3月22日宏业公司向毛淑文发出解除《通知书》明确载明“双方于2006年6月10日签订的《商品房买卖合同》予以解除，毛淑文将房屋腾退我公司，并办理房屋预登记注销手续”。现毛淑文认可支付房款38000元，双方已解除合同，且已履行腾退房屋的义务，只是还未办理注销商品房预售合同备案登记。因商品房预售合同备案登记属于行政管理制度，是针对房地产开发企业单方的强制制度，不具有预告登记的物权性，不能产生物权的变动的法律效力。结合毛淑文只支付房款38000元，并未依约履行《商品房买卖合同》约定的支付房屋首付款及后续房款的实际情况，一审法院2018年6月8日对该房屋进行查封时，该房屋的所有权人为宏业公司，宏业公司请求不得执行涉案房屋即宏业公司尚方苑小区房屋有事实及法律依据，应予以支持。综上，宏业公司的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行尚方苑小区的房屋，解除对该房屋的查封。一审法院做出的（2018）甘01执异592号执行裁定书自判决生效时自动失效。案件受理费6787元，由皋兰信合承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：宏业公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。皋兰信合因与毛淑文借款合同纠纷一案，请求法院执行毛淑文从宏业公司购买尚方苑小区房屋，宏业公司认为其为案涉房屋的所有权人，请求法院不得执行该房屋，遂形成本案案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。宏业公司是涉案房屋的开发商，2006年6月13日，宏业公司与毛淑文签订《商品房买卖合同》，并在天水市房地产产权交易中心进行了商品房预售合同备案登记，但房屋并未过户至毛淑文名下，毛淑文只支付了38000元房款，2018年3月22日，宏业公司向毛淑文发出解除《通知书》，载明“双方于2006年6月10日签订的《商品房买卖合同》予以解除，毛淑文将房屋腾退我公司，并办理房屋预登记注销手续”，毛淑文亦认可双方解除了《商品房买卖合同》。宏业公司作为案涉房屋的开发商，原始取得案涉房屋所有权，毛淑文虽与宏业公司签订了《商品房买卖合同》，但未办理房屋产权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，毛淑文基于《商品房买卖合同》享有债权请求权，却不享有物权所有权。后，宏业公司与毛淑文解除了《商品房买卖合同》，此时，毛淑文既不享有债权请求权，也不享有物权所有权，宏业公司是房屋所有权人，享有足以排除强制执行的民事权益。皋兰信合虽不认可毛淑文与宏业公司解除了《商品房买卖合同》，但在合同签约双方均认可已经解除《商品房买卖合同》且提交了相关证据的情况下，皋兰信合并没有充分的相反证据证明毛淑文与宏业公司没有解除《商品房买卖合同》。商品房预售合同备案登记属于行政管理制度，不具有预告登记的物权性，不能产生物权的变动的法律效力，皋兰信合认为房屋买卖合同的备案登记具有准物权的效力，可以对抗宏业公司的权利主张，无法律依据。一审判决在查明事实部分引用多份法院裁判文书，旨在陈述案件诉讼过程和裁判结果，裁判文书本身属于客观存在，并不存在未经质证和程序违法的问题。一审法院于2019年3月3日制作的询问笔录，被询问人是皋兰信合，不存在剥夺皋兰信合质证和辩论权利的问题。皋兰信合主张毛淑文与宏业公司存在恶意串通，并无充分证据能够证明。至于宏业公司与毛淑文、黄全安达成《和解协议》一事，并不影响宏业公司对案涉房屋主张权利。综上所述，皋兰信合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6787元，由皋兰县农村信用合作联社承担。本判决为终审判决。审判长 唐志明审判员 赵学平审判员 李元博 二〇一九年八月二十七日书记员 张 宪