云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终108号上诉人（原审原告）：曲靖市双井房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530300775530656U。住所：云南省曲靖市麒麟南路220号。法定代表人：鲍卫荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐淑娥，秦绍兴，云南谦泰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：保永辉，男，回族，1969年12月23日生，云南省富源县人，住云南省富源县。上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司因与被上诉人保永辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省富源县人民法院(2018)云0325民初1041号，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司委托诉讼代理人秦绍兴、徐淑娥，被上诉人保永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销富源县人民法院作出的（2018）云0325民初1041号民事判决第一项、第二项；2、依法改判被上诉人向上诉人支付下欠房款134236元及因房屋实测面积差额价款6093元，共计140329元；同时，依法改判被上诉人向上诉人支付利息46978元（以下欠房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%暂计算自2013年9月29日至2018年6月10日）；3、本案一审、二审案件受理费、律师费由被上诉人承担。事实与理由：一、对于上诉人一审所提交证据，一审法院在认定证据与判决理由中前后矛盾。一审法院对上诉人所提交的定房单、安置补偿协议、被告拆迁安置房的测绘报告、购买商品房的测评报告、内部接房公告、登报接房公告、关于回迁户缴纳超额面积房款的通知函等证据予以采信，在关于回迁户缴纳超面积房款的通知函中，已经明确“如逾期未接房的，120㎡以上上诉人只能按照办理合同手续时该项目的现行市场价执行标准。”同时，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。因此，一审法院不予按市场价支持补足超额面积款的判决，与认定证据间前后矛盾，也违反了相应法律规定。二、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《安置补偿协议》真实有效，但却认为被上诉人所置换的房屋未超过120㎡，完全是曲解该条约定。该约定已明确房屋面积按1∶1置换，所置换房屋在120㎡以内的，每平方米按1800元成本计算；所置换房屋在120㎡以上的，超出120㎡面积的按市场价计算。被上诉人置换房屋实际测量面积为138.17㎡，已经超出面积18.17㎡，应严格按市场价计算。如果按一审法院所判决的，上诉人连该房屋的成本都收不回来。在上诉人提交的富源县人民法院（2017）云0325执恢59-1号执行裁定书中，同等置换房屋经法院委托评估公司评估，安置房屋市场价为3294元/㎡。三、本案中，上诉人所主张的利息符合法律规定。首先，在法院认定的内部接房公告、登报接房公告中，已经明确接房时间为2013年9月29日，但至今已经接近5年时间被上诉人仍拒不接房。被上诉人已经选定房屋，买房必须支付房款，但被上诉人拒绝接房、支付下欠房款、支付违约金的行为，客观上已导致上诉人遭受了巨大的损失。其次，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人依法应赔偿因逾期付款给上诉人造成的损失。最后，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”因此，请求二审法院以下欠房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算利息。恳请二审人民法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人保永辉答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求法院判决上诉人赔偿我房屋租金、利息、产权置换一共14万元。我还付给上诉人房屋款项4万多元，上诉人威逼我们强拆我们的房屋，要求依法维护我们的权益。曲靖市双井房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告下欠房款134236元及因房屋实测面积差额价款6093元，共计140329元；2、判决被告支付原告以下欠房款为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算自2013年9月29日至2018年6月10日的利息46978元；3、本案的案件受理费及律师费由被告承担。一审法院认定如下事实：2008年7月11日，原告与被告保永辉及富源县工商行政管理局（现富源县市场监督管理局）就富源县工商局老住宿区连片开发所涉原住户被告保永辉的安置补偿问题签订《安置补偿协议（二）》一份，约定：“一、乙方（保永辉）自愿选择按置换安置的方式进行安置补偿。二、安置补偿按以下约定进行处理：1、原住房面积的计算，以有房产证的为准。原有住户面积为使用面积，计算为在原有住房面积的基础上增加原未计算的建筑面积及公用走廊、楼道等公摊面积合并计算为住户面积，以房管部门最终核定面积为准。2、土地出让金由开发企业承担。3、房屋的置换：房屋面积按核定后面积1:1计算，超出面积在120㎡以内按每平方米1800元成本计算（高层建筑）,120㎡以上按市场价计算；4、对住户原住房室内装修，由开发企业进行补偿，由有资质的中介评估机构评估作价，双方确认后费用由开发企业承担；5、房建期间，各住房户的租房费用由开发企业按每平方米10（壹拾）元计算给各住户（时间按2年计算，逾期一切费用由开发企业承担）；6、搬迁费用一次性由开发企业按每户1000元付给各住户；7、分房时不愿使用电梯者在3-7层安排置换；8、对原住房户已安装使用的有线电视、电话线路、宽带等由住户保号，保号费由开发企业承担，新房分配后由开发企业无偿安装给各住房户使用。9、新住户的物业管理费由开发企业承担一年的费用，水、电费比照自来水公司及供电公司的标准交纳。10、《房产证》、《土地使用证》，由开发企业统一办理，交房时按规定时间，提供给各住户，办理费用由开发商承担，超出面积的按规定各自负责。11、以上第4、5、6条补偿各住户的费用于所有合同签定搬迁完毕后三日内由开发企业一次性付清。”庭审过程中，原被告均认可该协议第二条第三款中约定的房屋面积“120㎡”包含被告原有旧房面积。该协议签订后，原告已向被告支付了原住房室内的装修费用、二年的租房费用、搬迁费用1000元。富源县房地产交易中心于2008年9月10日出具的《房地产测绘技术报告》载明：保永辉被拆迁的房屋的建筑面积为75.29㎡（套内建筑面积为69.84㎡，公摊面积为5.45㎡，原产权证面积为68.94㎡）。2010年1月20日，原告与被告签订《双井.上城定房单》一份，约定被告选购原告开发的位于富源县的双井.上城A幢29层04号房屋一套，此房号一经确定不可更改。经富源县房地产管理局测绘站于2013年9月27日测绘,被告选定的A幢2904号房屋的建筑面积为138.17㎡。2011年，富源县教育局职工向原告购买双井上城的房屋的团购价为以十七楼的房价2400元/㎡为基点，每上一层加10元/㎡，每下一层减10元/㎡。原告与其他购房户于2011年签订的《商品房销售合同》约定的交房时间为2013年9月30日前。由于多种原因，原告与县工商局52户回迁户（包含被告）签订的安置补偿协议不能履行，双方因此发生纠纷，经县工商局与原告的主要负责人多次协商没有达成一致意见，经富源县人民政府于2012年9月20日召开富源县工商局与曲靖市双井房地产开发有限公司回迁安置协调会议处理，并形成富源县人民政府专题会议纪要，亦未能彻底解决双方之间的纠纷。被告与原告没有办理接房手续。另查明，原告在本案中开支律师费1000元。一审法院经审理后认为，原告与被告签订的《安置补偿协议（二）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应当依合同约定履行各自的义务。本案的主要争议焦点为：一、原被告约定的房屋市场价如何确定，二、被告是否应当向原告支付利息，三、原告方的律师费是否应当由被告承担。关于原被告约定的房屋市场价如何确定的问题。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不同于一般的商品房买卖合同纠纷。相关法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。法院认为，依据交易习惯、双方当初签订《安置补偿协议（二）》的目的及诚实信用原则，对双方约定的“房屋市场价”通常理解为本住宅区楼层首次开盘的市场销售价，根据本案查明的事实，被告所选安置房的楼层为29层，房屋市场价应为2520元(2400元＋120元)/㎡，故超出被告原有旧房面积的部分，120㎡（含被告原有旧房面积）以内被告应按1800元/㎡的价格支付购房款，120㎡（含被告原有旧房面积）以上被告应按2520元/㎡价格支付购房款，被告在拆迁房屋置换后应支付原告的购房款为80478元[（120㎡-75.29㎡）×1800元/㎡]＋45788.40元[(138.17㎡-120㎡)×2520元/㎡]=126266.40元。本案为双务合同，根据本案实际情况，为避免原被告更大的矛盾纠纷发生，保护被拆迁户的根本利益，被告在向原告支付购房款的同时，原告亦应向被告交付安置房双井上城A幢2904号房屋，双方应同时办理好接房的有关手续。故对原告要求被告支付下欠房款134236元及因房屋实测面积差额价款6093元的诉讼请求，本院予以部分支持。、关于被告是否应当向原告支付利息的问题。原告与被告在《安置补偿协议（二）》中未约定交房时间或接房时间、支付购房款的时间，也没有约定违约责任。从本案查明的事实来看，原告可以交房的时间为2013年9月30日前，但由于多种原因，导致原告与县工商局52户回迁户（包含被告）签订的安置补偿协议不能履行，双方因此发生纠纷，未能协商解决。原告提交的证据也不能证明被告逾期未付购房款。故原告要求被告支付利息的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，法院不予支持。关于原告方的律师费是否应当由被告承担的问题。原告要求被告承担其律师费的诉讼请求，因双方没有约定，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1、被告保永辉于本判决生效之日起三十日内支付原告曲靖市双井房地产开发有限公司购房款126266.40元，原告曲靖市双井房地产开发有限公司足额收到购房款时应向被告保永辉交付双井上层Ａ幢2904号房屋；2、驳回原告曲靖市双井房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3960元，由被告保永辉负担2732元，由原告曲靖市双井房地产开发有限公司负担1228元。本院二审期间，上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司围绕上诉请求依法提交以下证据，本院组织当事人进行了质证。第一组证据：《富源县人民政府专题会议纪要》复印件一份，证明120平方米包含原有面积，是先付钱后交房。第二组证据：《关于强制工商局回迁户限时交房的意见》上访件复印件一份，证明原告知晓会议纪要，120平方米以外的房价按市场价计算。第三组证据：《商品房购销合同》四份，证明工商局回迁安置房总共有52户，除了提起诉讼的以外，已有41户办理交房。被上诉人保永辉不同意对上述证据进行质证。本院审查认为，上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司在二审中提交的证据，原审庭审结束前已经存在，不属于一审庭审结束后才发现或因客观原因无法取得、或者在规定的期限内不能提供的证据，不予采纳。因审理案件需要，本院向富源县房地产管理局调取上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司的《商品房预售申请表》和《商品房预售许可证存根》［预许富建字（015）号］，以查明诉争房屋在2011年的开盘价。上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司委托诉讼代理人质证认为：对《商品房预售申请表》和《商品房预售许可证存根》［预许富建字（015）号］的真实性、合法性无异议，不认可关联性。该证据只能说明当时的预售价格，本案的房价应按现在的市场价认定。经质证，被上诉人保永辉对上述证据的合法性无异议，但认为内容是虚假的。开工、竣工时间有误，当时三年的市场房价最高点是1800元，卢雄也还未到房管局任职，但文件上有他的名字。本院依职权调取的《商品房预售申请表》和《商品房预售许可证存根》［预许富建字（015）号］已由当事人相互质证，形式、来源符合法律规定，本院采信该证据作为认定相关案件事实的根据。根据在法庭上出示并由当事人互相质证的证据，结合当事人的陈述、答辩意见，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2008年7月11日，曲靖市双井房地产开发有限公司（甲方）、保永辉（乙方）、富源县工商行政管理局（丙方）订立《安置补偿协议（二）》，载明：按照县政府对县工商局原有职工住宅楼（房改房）实行统一开发、综合利用的要求，为改善县工商局老住户住房条件，维护各方的合法权益，在互惠互利、协商一致基础上，经各方平等自愿、充分协商，现就富源县工商局老住宿区连片开发所涉及原住户的安置补偿问题达成以下协议条款。一、乙方自愿选择按置换安置的方式进行安置补偿。二、安置补偿按以下约定进行处理：⒈原住房面积的计算，以有房产证的为准。原有住户面积为使用面积，计算为在原有住房面积的基础上增加原未计算的建筑面积及公用走廊、楼道等公摊面积合并计算为住户面积，以房管部门最终核定面积为准；⒉土地出让金由开发企业承担；⒊房屋的置换：房屋面积按核定后面积1∶1计算，超出面积在120㎡以内按每平方米1800元成本计算（高层建筑），120㎡以上按市场价计算；⒋对住户原住房室内装修，由开发企业进行补偿，由有资质的中介评估机构评估作价，双方确认后费用由开发企业承担；⒌房建期间，各住房户的租房费由开发企业按每平方米10（壹拾）元计算给各住户（时间按2年计算，逾期一切费用由开发企业承担）；⒍搬迁费用一次性由开发企业按每户1000元付给各住户；⒎分房时不愿使用电梯者在3-7层安排置换；⒏对原住房户已安装使用的有线电视、电话线路、宽带等由住户保号，保号费由开发企业承担，新房分配后由开发企业无偿安装给各住户使用；⒐新住户的物业管理费由开发企业承担一年的费用，水、电费比照自来水公司及供电公司的标准交纳；⒑《房产证》《土地使用证》，由开发企业统一办理，交房时按规定时间，提供给各住户，办理费用由开发商承担，超出面积的按规定各自负责；⒒以上第4、5、6条补偿各住户的费用于所有合同签定搬迁完毕后三日内由开发企业一次性付清。根据富源县房地产交易中心于2008年9月10日出具的《房地产测绘技术报告》，被上诉人保永辉的被拆迁房屋面积为75.29平方米（套内建筑面积为69.84㎡，公摊面积为5.45㎡，原产权证面积为68.94㎡）。2010年1月20日，上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司与被上诉人保永辉签署《双井·上城定房单》，载明：兹有工商局安置户保永辉，身份证号码5322251969××××××××。选购我公司开发的双井·上城A座29层04号房屋一套，此房号一经确定不可更改。经上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司申请，富源县房管局于2010年12月31日签发《商品房预售许可证》［预许富建字（015）号］，载明：房地产开发企业为曲靖市双井房地产开发有限公司；售房单位为昆明景悦房地产经纪有限公司；预售项目名称为富源县农贸市场综合楼二期；项目建设地点位于富源县；项目总面积58442.78㎡；预售房屋总面积58442.78㎡，其中住宅45302.32㎡；批准预售栋号A栋、B栋、C栋；预售房屋价格为住宅建筑面积2200元/㎡-3000元/㎡，住宅套内建筑面积2700元/㎡-3500元/㎡；开工日期2010年9月18日；竣工日期2012年3月26日；交房日期2013年9月30日；发证日期2010年12月31日；预售时间2011年1月8日。2012年7月20日，曲靖市双井房地产开发有限公司打印《关于回迁户缴纳超额面积房款的通知函》，载明“富源县工商局保永辉：根据贵我双方签订的《安置补偿协议（二）》关于房屋置换的约定：“房屋的置换：房屋面积按核定后面积1∶1计算，超出面积在120㎡以内按每平方米1800元计算，120㎡以上按市场价计算。”您选择的房屋房号A幢2004，初测面积为136.32㎡，所选住房超面积部分我公司已垫资全面封顶。按规定您在优先优惠选房后应办理超出面积部分的相关合同、房款等手续。因部分回迁户经济存在一定的实际困难，后经我公司、贵局及回迁户代表会议约定回迁户交款时间延期到交房前半年一次性办理，我公司按协议及会议约定多次联系您仍未办理。在此，我公司顶着周边社民不断干扰，原材料、人工费等大幅上涨因素，克服重重困难、终于主体工程已全面竣工。为保证该项目顺利施工完毕交付您使用，请接到该函件10日务必到富源县双井·上城营销中心办理。为体现公平、公正的原则，按期办理的，120㎡以上我司仍然按2011年该项目市场开盘价执行及给予一次更名。如逾期未办理的，120㎡以上我司只能按办理合同手续时该项目的现行市场价执行价格标准，同时更名办理的时间已过，公司无法办理任何更名的手续。以上函告，敬请体谅。”该通知函以“国内挂号信函”形式邮寄给保永辉，曲靖市双井房地产开发有限公司未提供其他证据证明保永辉已签收该通知函。2012年9月20日，富源县人民政府办公室印发《富源县工商局与曲靖市双井房地产开发有限公司回迁安置协调会议纪要》。会议指出，按照《富源县人民政府关于县城东门农贸市场连片开发建设拆迁的批复》（富政复〔2008〕43号）精神，县工商局与双井公司就县城东门农贸市场连片开发建设事宜达成合作协议。2008年7月14日，双井公司与县工商局52户回迁户签订了《安置协议》。此后由于多种原因，协议不能正常履行，双井公司与52户回迁户产生了矛盾纠纷。对此，县工商局与双井公司主要负责人多次组织协商，始终没有达成一致意见。会议认为，富源县工商局与双井公司回迁安置问题事关回迁群众的切身利益，双方必须高度重视，切实站在维护稳定、顾全大局的高度，本着尊重历史、照顾现实、互谅互让、解决问题的原则，积极主动做好矛盾纠纷化解工作，合理合法合情解决回迁安置问题，为企业发展创造良好社会环境，促进社会和谐稳定。会议决定：一、超面积房价问题。县工商局回迁户购买房屋面积在120平方米以内的，超出原面积的部分按照2008年7月14日签订的协议价格（即1800元/平方米）购买。购买房屋面积在120平方米以上的，超出120平方米的部分单价按照2011年市场开盘价每户下调150元/平方米购买。二、公摊面积计算问题。县工商局回迁户购买房屋的公摊面积按照国家有关标准计算，以具有资质的测绘部门出具的报告为准，最终以实测面积多退少补。三、交房时间问题。双井公司承诺在2013年3月20日前将房屋交付县工商局回迁户，因不可抗力因素及社民纠纷影响除外。四、回迁户房租费问题。由于在建房屋工程还需6个月才能竣工交付使用，双井公司继续按照每户每月每平方米10元的费用、付给回迁户2012年9月20日至2013年3月20日的全部房租，兑付时间在回迁户交清第一期房款后发放完毕。若因不可抗力因素及社民纠纷导致房屋推迟交付，房租费由双井公司继续按照每户每月每平方米10元的标准支付给回迁户。五、房款交纳问题。县工商局回迁户向双井公司交清房款期限为一个月，分两期交付完毕。其中，第一期交付原面积至120平方米之间的部分，单价按照1800元/平方米计算，交款时间从2012年9月26日至2012年10月10日止；第二期交付超过120平方米以上的部分，单价按照2011年市场开盘价每户下调150元/平方米交付，交款时间从2012年10月11日至2012年10月25日止。对逾期不办理的，后果由回迁户自行承担。六、房屋备案问题。县工商局未向双井公司上交原房屋老房产证的回迁户，必须在2012年9月29日以前上交。若产权证、共有权证遗失、他项权益证未注销等的，必须在2012年9月29日前登报挂失或到相关银行办理完所有手续，并将相关依据送到双井公司，以便为住户办理房屋备案登记手续。七、房屋配套费问题。房屋配套费按照国家有关规定收取，县工商局职工办理合同时房屋配套费收取3000元/户，其中1500元为入户花园阳台封闭费、1500元为可视门铃对讲安装费。会议要求，县工商局和双井公司要进一步强化思想认识，加强协调配合，完善相关手续，妥善解决回迁户安置问题；要严格履行会议决定事项，不得推诿扯皮，切实保障群众和企业的切身利益。同时，县工商局要耐心细致地做好回迁户的思想工作，争取他们的理解支持，并主动配合做好回迁安置工作，确保问题圆满解决，确保社会和谐稳定。对会议纪要中未明确的事项，双方严格按照2008年7月14日签订的协议履行。回迁安置协调会议出席人员：县人民政府戴桃玲，县人民政府办公室蒋开保，县住房和城乡建设局李燕，县工商局杨洪波、张谦、邵明和、杨云山、胡俊、蒋建良、胡仕江、李波、秦龙、刁明跃、王玲、耿琼，曲靖市双井房地产开发有限公司鲍卫荣、王梅。会议纪要发县住房和城乡建设局，县工商局，曲靖市双井房地产开发有限公司。2013年9月20日，上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司委托富源县房地产管理局测绘站对其开发的“双井上城”项目的房屋面积进行测算，于2013年9月27日出具《房屋测绘报告书》。依据测绘报告，被上诉人保永辉选取的回迁房“双井上城”A幢2904号房屋建筑面积为138.17㎡（套内建筑面积113.99㎡，公摊面积24.18㎡）。2013年9月25日，上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司通过《报纸》发布公告：尊敬的双井·上城客户，富源县双井·上城已全部竣工，具备交房条件，公司将于2013年9月29日开始办理交房手续。请业主本人携带身份证、购房合同、交款收据到富源县办理交房手续。交房电话：销售服务中心0874-4612777、4617777；物业服务中心0874-4057222。地址：富源县双井·上城物管部。另查明，本案诉争的双井·上城A座29层A4号（A幢2904号）房屋现尚未交付。本院认为，曲靖市双井房地产开发有限公司、保永辉、富源县工商行政管理局于2008年7月11日订立《安置补偿协议（二）》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。富源县工商行政管理局虽参与签订案涉协议，但并不享有合同权利和承担合同义务，不属于合同相对人。综合双方当事人的陈述、答辩，本案二审中争议的焦点问题是：一、本案案由应如何确定民事案件案由是民事诉讼案件的名称，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是人民法院对诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。案由的正确确定是评价当事人请求权所依据的法律规范恰当性的重要参考。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》（法〔2011〕42号）明确，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。原审法院确定本案案由为商品房销售合同纠纷，但当事人之间并未订立商品房销售合同，不存在商品房销售合同关系。本案当事人因履行安置补偿协议引起纷争，实际争议的法律关系是拆迁安置补偿合同法律关系，故本案案由应变更为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。二、富源县人民政府专题会议纪要的性质会议纪要是行政机关常用的公文格式。《党政机关公文处理工作条例》第八条第十五项规定，纪要适用于记载会议主要情况和议定事项。政府会议纪要作为记载会议主要情况和议定事项的载体，关键是参加会议的当事人是否明确表达出一致达成确定的、可执行的意思表示，且会议纪要必须经当事人签收或者在会议记录上签字认可，方对当事人具有拘束力。案涉富源县人民政府专题会议纪要，系政府对当事人民事行为提出的一种协调意见，并非行政命令或决定，亦非当事人之间的民事协议，对当事人并不当然具有约束力。本案中，被上诉人保永辉本人没有参加会议和在会议记录上签字认可，事后也没有履行会议纪要的议定内容，会议纪要不完全具备民事合同成立的要件，对被上诉人保永辉不具有约束力。三、对安置补偿协议中争议条款的理解案涉《安置补偿协议（二）》第二条第3项约定：“房屋的置换：房屋面积按核定后面积1∶1计算，超出面积在120㎡以内按每平方米1800元成本计算（高层建筑），120㎡以上按市场价计算。”当事人对该合同条款的理解发生争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”对案涉安置补偿协议中理解存在争议的条款，本院依据合同解释的一般原则，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思为：被拆迁房屋和安置房屋以核定的建筑面积按1∶1比例置换。安置房屋建筑面积为120㎡以内的，超出置换面积的部分，按照每平方米1800元结算房屋差价；安置房屋建筑面积为120㎡以上的，超安置面积的部分，120㎡（含本数）以内部分按照每平方米1800元结算差价，超过120㎡部分按市场价结算差价。四、对安置房屋建筑面积超出安置面积部分的价款认定案涉《安置补偿协议（二）》第二条第5项约定：“房建期间，各住房户的租房费由开发企业按每平方米10（壹拾）元计算给各住户（时间按2年计算，逾期一切费用由开发企业承担）。”安置过渡期限按协议约定的2年计算，至2010年7月期满，上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司即应履行交付安置房屋的合同义务。2012年7月20日，曲靖市双井房地产开发有限公司单方打印《关于回迁户缴纳超额面积房款的通知函》，以“国内挂号信函”形式寄送被上诉人保永辉，但保永辉否认其签收过该通知函，曲靖市双井房地产开发有限公司也没有提交其他证据证明通知函已向保永辉送达，该通知函并不发生变更或者补充安置补偿协议内容的效力。故对于安置房屋建筑面积超出置换面积的房屋差价，应根据安置补偿协议约定的房屋交付时间，结合相同地段、相同区域、相同结构类型的房屋市场价予以确定。参考曲靖市双井房地产开发有限公司申请行政主管部门批准的2011年房屋预售价格（住宅建筑面积2200元/㎡-3000元/㎡），对本案诉争安置房屋建筑面积超过120㎡的部分，折中认定房屋价格为2600元/㎡。被上诉人保永辉选定的安置房屋建筑面积为138.17㎡，对于超出安置面积75.29平方米的部分，120㎡（含本数）以内部分按照1800/㎡结算差价，120㎡以上的部分按照2600/㎡结算差价，计算为：（138.17-120）×2600+（120-75.29）×1800=127720元。五、关于上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司提出的其他上诉请求上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司上诉提出“改判由被上诉人保永辉支付利息46978元（以下欠房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%暂计算自2013年9月29日至2018年6月10日），并承担律师费”的上诉请求，因双方在所订立的《安置补偿协议（二）》中，没有约定超置换面积部分安置房屋差价的付款时间、付款方式、付款期限、逾期付款违约责任、律师费承担等，该上诉请求本院不予支持。（一）曲靖市双井房地产开发有限公司提出“改判由被上诉人保永辉支付下欠房款134236元”的上诉请求中，对于已经超出面积18.17㎡，应严格按市场价3294元/㎡计算。因上诉人不能提交相应证据证实开盘时市场价格。按照前文中对安置房屋超出置换面积部分的价款认定，对该项上诉请求予以部分支持。一审认定的房屋市场价系询问案外人而得，其效力低于行政主管部门批准的2011年房屋预售价格，故二审对该房屋市场价予以纠正。（二）关于曲靖市双井房地产开发有限公司提出“改判由被上诉人保永辉支付利息46978元”的上诉请求。根据法律规定，支付逾期付款利息属于承担违约责任的范畴。本案中，上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司没有按照安置补偿协议约定完成安置房屋建设，被上诉人保永辉拒绝支付超安置面积部分的房屋价款，双方各自存在违约情形，应当自行承担相应责任。对曲靖市双井房地产开发有限公司提出的该项上诉请求，不予支持。（三）上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司提出“由被上诉人保永辉承担律师费”的上诉请求，但未提供证据证明双方就律师费承担等事项作出过约定，该上诉请求缺乏事实依据，不予支持。六、诉争《安置补偿协议（二）》涉及的其他权利义务关系，曲靖市双井房地产开发有限公司没有在本案提出相应的诉讼请求，保永辉亦未提出反诉，本案不作评判和处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销云南省富源县人民法院（2018）云0325民初1041号民事判决；二、保永辉于本判决生效后三十日内，向曲靖市双井房地产开发有限公司支付双井上城A幢2904号房屋建筑面积超出安置面积的差价127720元；三、驳回曲靖市双井房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审减半收取的案件受理3960元，由曲靖市双井房地产开发有限公司负担1228元，保永辉负担2732元；二审案件受理费1550元，由上诉人曲靖市双井房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  余 瑾审判员  廖 锐二〇一九年八月九日书记员  王朋飞