文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初8109号原告：重庆旭原创展房地产开发有限公司，住所地：重庆市北部新区经开园金渝大道87号负二层车库、负二层商业，统一社会信用代码91500000336458699L。法定代表人：俞尾银，董事长。委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵曦，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：顾芳瑜，女，汉族，1982年1月8日生，住重庆市大足区。原告重庆旭原创展房地产开发有限公司（以下简称旭原创展公司）与被告顾芳瑜商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告旭原创展公司的委托诉讼代理人李建新、邵曦，被告顾芳瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告旭原创展公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2018年7月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、依法判令被告立即配合原告到房地产管理部门办理重庆市预购商品房买卖合同的网上签约注销手续；3、依法判令被告立即支付违约金人民币317578元；4、依法判令被告支付律师费人民币7000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月31日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件、补充协议，约定被告购买原告开发建设的坐落于重庆市北部新区××组团××标准分区××地块××号楼××号商品房，建筑面积为156.88平方米，总价款为3175780元，合同约定签约当日支付首付款955780元，余款2220000元办理按揭贷款。合同生效后，因被告不符合银行按揭贷款条件，未获银行审批，原告多次催告被告支付尾款，但被告至今未付，已达到合同约定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告构成违约，应承担相应违约责任，原告依法起诉，请求判如所请。被告顾芳瑜辩称，一、被告未按合同约定付款是原告造成的。1、原告在出售房屋时同意被告只首付三成，并且交订金优惠5万元；2、被告收到置业顾问吴欣欣消息称银行提出要首付4成，就提议多等几个月筹钱或者建议银行先放款，交房前补齐那一成首付，但吴欣欣没有回话。2019年3月17日，被告接到律所电话催补缴一成首付，当日即去售房部找到另一置业顾问李艳，其建议被告换一家银行，被告积极配合。二、原告欺诈销售在先，让被告蒙受损失。1、买房办卡时被告就将征信报告传给销售人员，销售人员称三成可以买房，但现在又不行了造成被告资金滞压；2、被告的实际成交价与备案价相同，销售人员所称的优惠是欺诈。3、原告不诚信不公开诱导被告买房，造成被告损失；4、房屋存在质量问题。综上，被告贷款迟迟没办下来是原告及其管理人员的责任，被告不应承担相关违约金及其他费用，不同意解除合同也不同意支付违约金。经审理查明：2018年7月31日，以原告为甲方（卖方）与被告为乙方（买方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方顾芳瑜的地址：重庆市大足区××，联系电话：1350033××××。乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区××组团××标准分区××地块××号楼××的房屋，建筑面积156.88平方米，套内面积138.56平方米；本商品房为清水房，总成交金额为3175780元，建筑面积单价为20243.37元/平方米，套内建筑面积单价为22919.89元/平方米；乙方以按揭付款方式按期付款：（1）乙方应于本合同签订当日付清首期房款，即人民币955780元整（乙方于房屋认购时已支付购房定金在签订本合同时直接转为首期房款的一部分）（首付款金额：955780元）；（2）乙方拟向贷款银行申请金额为人民币2220000元整的按揭贷款，由乙方与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给甲方，作为乙方应支付购房价款的一部分；（3）乙方在签订本合同前已对所选择贷款方式的贷款政策作了充分了解，并结合自身实际情况和相应贷款条件选择了“按揭付款”的方式，但贷款银行可能会因政策调整或贷款要求提高等原因造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性并能够预见。甲乙双方均知悉，因国家对房地产市场进一步加强调控，可能相应对贷款政策从严管理，因此国家相关政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于本合同第五条第（三）款第3项“不可归责于甲乙双方的事由。”第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定，2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之4的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。附件五补充协议第二十一条约定，合同及本补充协议约定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。双方均保证其在合同中所提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，并保证按合同所列传真号码、电话、地址进行联络。任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为已送达：如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送至重庆市以内的地址，于投寄该文件3日后。第二十五条约定，第（一）条、对合同第五条第（二）款第3项“按揭付款”及第（三）款“办理按揭贷款违约责任的约定”的补充约定：1、条款释义：合同约定的“乙方原因”是指乙方拒绝或者延迟办理按揭贷款手续、不符合办理按揭贷款审批条件、未提供办理按揭贷款所需全部资料或未签署办理按揭贷款的全部文件等可归结于乙方的原因导致银行未批准或未全额批准乙方贷款，因国家贷款政策的调整导致乙方不符合贷款条件或者不能按申请额度全额获得贷款的；因按揭银行关于贷款事宜可能并不以书面方式直接通知乙方，因此，甲乙双方确认，合同所约定的“按揭银行书面通知”修订为“甲方书面通知”。2、到款责任约定：（1）乙方作为本商品房的买受人，取得银行按揭贷款的责任是乙方的主要义务，除因甲方原因外，乙方应确保在本合同签订后60日内取得银行贷款（以按揭贷款划入甲方帐户为准，该期限以下简称为“到款期限”）。到款期限届满后，若银行贷款仍未到账的，不论甲方是否催告乙方，乙方均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款，逾期支付的，乙方应从逾期之日起按拟贷款金额每日万分之四的标准向甲方支付违约金，逾期达5日以上，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并将房屋另行出售；在此情况下，乙方还应按总房款10%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用，甲方有权从乙方已支付的款项中予以扣除，余款由乙方自行至甲方处按甲方规定办理无息退款手续。（3）乙方若自行联系贷款银行办理按揭以支付购房款的，应当在合同签署时予以确定并办理完毕按揭贷款相关手续、签订完毕按揭贷款合同，同时，应在合同签署后5日内取得贷款银行同意贷款及具体贷款金额的相关证明，甲方可提供必要的协助，但甲方不为乙方贷款承担担保责任，甲方仅负责提供项目《房地产权证》（即：国土证）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《重庆市商品房预售许可证》给予配合。第二十五条第（八）条约定，乙方违反合同约定导致甲方解除合同或主张权利的，甲方为实现权利在合同签订时施行的重庆市律师服务收费标准最高范围内支付的律师费由乙方承担。若本补充协议与合同的相关约定有抵触或冲突时，以本补充协议的约定为准。合同签订后次日，案涉房屋办理了预购商品房买卖合同登记备案。2018年8月29日，原告向被告邮寄了《变更付款方式通知函》，通知被告：被告已支付首付款955780元，尚余2220000元房款至今仍未获得银行放贷审批，特致函提醒请被告于2018年9月4日前至项目售房部变更为一次性付款或分期付款的相关事宜。逾期不办理的，将追究被告的违约责任。请被告在收到本函48小时内，就相关事项及时与通知函中载明的工作人员联系。被告认可收到该函，也去银行办理了贷款。庭审中，原被告双方均认可被告已支付首付款955780元。关于未能获得按揭贷款的原因，原告陈述银行告知该笔按揭贷款未获银行审批，没有进行放款；被告陈述银行告知说被告本人或是被告家属曾在双方结婚前贷过3万元住房贷款，后双方又在2006年、2007年左右贷款买房，虽然目前按揭已经还完，但银行称被告有两套住房贷款，故要首付四成才能贷款；签订合同时，其告知过置业顾问其只有首付三成的资金且合同约定的也是首付三成。被告辩称原告主张的违约金过高。审理中，被告还举示了以下证据：1、2018年4月21日至2019年3月17日期间被告与吴欣欣的部分微信聊天记录，被告拟证明首付三成在签订合同前已经过原告同意，且承诺被告交订金即可优惠五万，期间与置业顾问吴欣欣多次沟通办理按揭贷款相关事宜；2018年11月30日，吴欣欣告知因银行政策问题，被告必须首付四成，2019年3月17日，被告接到律所电话询问吴欣欣应该与谁接洽。还证明吴欣欣曾告知被告房屋的上叠下叠价格差不多，但是最终发现案涉房屋与隔壁同面积的房屋相比价格高了28万元，原告存在欺诈销售。原告质证称其确有名叫吴欣欣的员工，但被告的聊天对象不知是否为其员工吴欣欣，且聊天记录可以删除，被告仅提交了部分截图内容不完整，对该证据的真实性不予认可且无法达到被告的证明目的。2、业主维权群部分聊天记录，被告拟证明售房时原告故意隐瞒了每套房屋的价格，案涉项目的其他业主在买房时亦存在被欺诈的情况。原告对该证据真实性不予认可且认为与本案无关。3、重庆市商品住房预（销）售明码标价牌（表）照片，被告拟证明案涉房屋的实际价格。原告认为该照片正好证明原告在销售现场公示了所有房屋的价格。4、其他房屋照片、沟通情况、整改公告，被告拟证明案涉房屋存在质量问题。原告认为该组证据真实性无法确认且与本案无关。另查明，案涉房屋的备案价格为拟售单价（建面）：20246.12、拟售单价（套内）：22923。原告因本案诉讼委托了北京德恒《重庆》律师事务所律师提供法律服务，为此支付了律师费用7000元。上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、变更付款方式通知函、EMS邮单、投递跟踪查询单、法律事务委托合同、招商银行收款回单、发票、微信聊天记录、光盘、房屋备案信息、照片、沟通情况、整改公告等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。合同履行中，被告未按约定按时足额支付按揭款2220000元。关于银行按揭贷款未能通过的原因，根据被告陈述，系由于银行认定其已存在两套住房贷款，故要求首付四成才可以办理按揭贷款导致，据此，可以认定系被告自身原因导致未能获得银行放贷。合同约定首期房款955780元，按揭贷款2220000元，即首付三成，但支付购房款系购房人的主要义务，在银行无法放贷时，被告应采取补齐一成首付、积极寻找新的按揭贷款银行或者变更支付方式等手段积极履行付款义务。事实上，被告在收到原告邮寄的《变更付款方式通知函》后至今仍未履行该部分付款义务，合同约定的解除条件已成就，对原告的该项诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应当配合原告办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记、网签登记等手续，故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告违约，按照合同约定被告应以总房款10%的标准向原告支付违约金，但庭审中，被告辩称该违约金约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按揭贷款虽未通过，但合同签订后，被告按约支付了首付款955780元，积极处理按揭贷款事宜，且其未占有案涉房屋，现没有证据证明原告签约时的房价与要求解约时的房价有较大的波动，在此种情况下，若仍按约计算违约金过高，为此本院酌情调整为按未付款的5%计付违约金，即被告以未付购房款2220000元的5%计算向原告支付违约金111000元，故对原告要求被告支付违约金人民币317578元的超出部分诉讼请求，本院不予支持。合同中明确约定被告违约导致解除合同的，由其承担律师费，故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告认为原告销售房屋时存在欺诈销售，但其举示的证据不足，对该辩论意见，本院不予采纳。关于案涉房屋是否存在质量问题，与本案诉讼的争议焦点无关且被告的证据不足，对被告的相关辩论意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆旭原创展房地产开发有限公司与被告顾芳瑜于2018年7月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告顾芳瑜于本判决生效后七日内协助原告重庆旭原创展房地产开发有限公司办理位于重庆市北部新区××组团××标准分区××地块××号楼××房屋的网上签约注销手续；三、被告顾芳瑜于本判决生效后七日内向原告重庆旭原创展房地产开发有限公司支付违约金111000元；四、被告顾芳瑜于本判决生效后七日内向原告重庆旭原创展房地产开发有限公司支付律师费7000元；五、驳回重庆旭原创展房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32206元，因适用简易程序减半收取16103元，由被告顾芳瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陶立二〇一九年八月二十九日书记员  马瑞