=安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初3269号原告：代锋，男，汉族，1992年4月28日出生，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：郭川生，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告：汪新霞，女，汉族，1995年5月22日出生，住安徽省。委托诉讼代理人：郭川生，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：合肥保利合众房地产有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区=。法定代表人：王耿，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，北京大成（合肥）律师事务所律师。原告代锋、原告汪新霞诉被告合肥保利合众房地产有限公司（以下简称“保利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代锋、原告代锋与汪新霞的共同委托诉讼代理人郭川生、被告保利公司的委托诉讼代理人杨霄鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告代锋、汪新霞共同提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告损失10万元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月20日，原告与被告签订房屋买卖合同，购买被告开发的**********商品房，约定建筑面积102.44平方米，层高2.9米，单价为每平方米13225.15元，总额1592837元。2018年11月30日前交房，但实际被告合肥保利合众房地产有限公司交付给原告代锋、汪新霞的房屋却只有2.74米，实际层高参考鉴定机构意见，远低于合同约定的2.9米，住宅设计规范中规定普通住宅层高宜为2.8米，被告交付层高不足的房屋，不仅构成违约，而且已经低于国家规定的最低使用标准。业主购买开发商所有的房屋，其所购买的是商品房的实际居住空间并非面积。因此层高缩减必然造成原告居住的房屋空间的缩减，也给原告装修使用房屋造成严重影响。继而影响原告居住的舒适度及后期转让的价格。根据原被告之间签订的商品房买卖合同第十条可知，出卖人在对房屋的空间尺寸进行变更以后，需要在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。故原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零十七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释之规定，要求被告承担违约责任。原告认为，上述协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际全面的履行。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告保利公司辩称：第一点，根据中华人民共和国住建部于2012年8月1日实施的住宅设计规范，其中已经明确商品房住宅其层高应为2.8米，但该层高为两层楼为楼面之间的距离，及楼板到楼板之间距离。另外对于家具密集的起居室卧室其高度在该设计规范中亦有明确规定，不低于2.4米，且其为国际通行的做法。所以从国家标准的住宅设计规范看，我公司没有任何的违规行为。第二点，根据双方的商品房买卖合同，补充协议第21条，也就是原告方自行提供的证据。第21条的项目不利因素说明中第五特异户型说明其第二小点，明确提到B3、B7、B8栋楼特异户型为部分户型的餐厅客厅厨房净高比其他的楼房进高减小0.1米，较示范户型不同，受影响的住宅为四层的01到04户，均为原告的所在户型。层高并非净高，层高与净高是两个概念。本身房屋的层高其偏差在法规上也明确可以在四厘米范围内。最后一点，原告所提的层高的与合同的偏差以及其所主张的净高，对原告的实际使用生活没有任何的实质影响，且原告的提出的10万元的诉请主张没有任何的法定及约定依据。经审理查明：2018年7月20日，原告代锋、汪新霞与被告保利公司就购买位于合肥市**********的房屋进行协商并签订《商品房买卖合同》（合同编号：****备案单号：*****），该合同载明：“该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝体结构，层高2.9米……”、“该商品房合同约定的建筑面积共***平方米，其中，套内建筑面积***平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积***平方米”、“第四条、计价方式与价款……按上述方式计算的该商品房价款：单价为（人民币）每平方米13225.15元，总额（人民币）1592837元整……”、“第五条、面积确认及面积差异处理……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价由出卖人返还买受人……面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积]×100%”。2018年7月27日，原告代锋、汪新霞与被告保利公司签订附件四：《合同补充协议》，该合同载明：“第二十一条、项目不利因素的说明……5、特异户型说明：B3#、B7#、B8#楼特异户型（1）一层101-104户型层高为3米，二层及以上户型层高为2.9米；（2）部分户型餐厅客厅厨房净高减小0.1米，较示范户型不同，受影响住宅为4层的01-04户……”、“第二十三条、买受人确定，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。原告代锋、汪新霞作为买受人均在该合同上签名、抐印。2018年11月30日，被告保利公司已将涉案房屋交付两原告。因对涉案房屋的层高有异议，原告代锋、汪新霞向本院提出申请，要求对涉案房屋的层高进行鉴定。本院依法委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对涉案房屋进行了鉴定。2019年6月25日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出安徽正诚[2019]（测）字第011号《房屋层高测绘报告书》，对涉案房屋的层高作出鉴定结论：“经计算，合肥市********房屋实际层高为2.90米，客厅房屋净高为2.63米，其他房间房屋净高为2.78米，具体详细情况见附表”。以上事实，有原、被告身份证明、《房屋买卖合同》（合同编号：******备案单号：******）、《合肥市商品房网上认购备案确认单》、《房屋分层图》、《装饰、设备标准》、《合同补充协议》、《节能应用保温措施》、收款收据、《竣工验收备案表》、《建设工程规划许可证》、《住宅设计规范》、安徽正诚[2019]（测）字第011号《房屋层高测绘报告书》及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。该合同当事人应当按照约定，全面履行各自的合同义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》已明确涉案房屋的层高应为2.9米，被告保利公司应当向两原告交付符合约定的房屋。庭审中两原告向本院共同申请对涉案房屋的层高进行鉴定，本院依法委托具有相应资质的鉴定机构对涉案房屋进行了鉴定并作出《房屋层高测绘报告书》，确认涉案的合肥市***********房屋实际层高为2.90米，客厅房屋净高为2.63米，其他房间房屋净高为2.78米。被告保利公司对此《房屋层高测绘报告书》的真实性、合法性、关联性并无异议，本院予以确认。依据以上鉴定结论，本院确认被告保利公司向两原告交付的涉案房屋的层高符合合同约定，两原告提出的被告保利公司未能向其交付符合合同约定层高的房屋的主张并无依据，本院不予支持。庭审中两原告另提出被告保利公司未能就《合同补充协议》第二十一条第5款“特异户型说明”第（2）项“部分户型餐厅客厅厨房净高减小0.1米，较示范户型不同，受影响住宅为4层的01-04户”尽提示义务，主张该约定应为无效，被告保利公司实际交付的房屋不符合合同约定。本院认为，原、被告双方已就涉案房屋买卖的有关事项协商一致，自愿受《商品房买卖合同》之约束，而《合同补充协议》系双方就房屋买卖有关事项所达成的补充约定，被告保利公司作为销售方已在该合同中向两原告明确涉案房屋的餐厅客厅厨房部分的净高将减少0.1米，虽未能明确涉案房屋净高的具体数据，但相关合同内容已就实际交付时房屋净高的变化及差值作出明确约定。该合同第二十一条第5款“特异户型说明”中“B3#、B7#、B8#楼特异户型”、第二十三条关于“特别提示”的相关文字均以黑色加粗字体标出，亦符合合理提示之要求。原告作为涉案房屋的买受人，有义务对合同之内容进行审查并明确原、被告双方在协商过程中双方所达成的权利义务关系，其在“特异户型说明”合同内容的第二页、即《合同补充协议》的末页签名抐印，应视为对相关合同内容均已明确知晓。本院在充分尊重民事法律行为中当事人意思自治原则的基础之上，确认原、被告双方已就“特异户型”的基本涵义达成合意，被告保利公司已就《合同补充协议》第二十一条第5款向两原告作出提示，原告代锋、汪新霞作为涉案房屋的买受人，在签订《合同补充协议》时应已知晓涉案房屋净高变化之情况，该条款对双方均具有约束力。故对其提出的被告保利公司未尽合理提示及说明义务、《合同补充协议》第二十一条第5款无效之主张不予采纳。关于被告保利公司向两原告交付的房屋是否符合约定。原、被告在《商品房买卖合同》中仅对涉案房屋层高作出约定，而在《合同补充协议》则另行约定：“餐厅客厅厨房净高减小0.1米”。因原、被告均未能向本院提交证据证明双方曾就涉案房屋净高的具体数值达成协议，以上数据应以涉案房屋交付后的实际情况确定。根据《房屋层高测绘报告书》作出的鉴定结论，涉案房屋净高较高的部分实为2.78米，依照《合同补充协议》减少0.1米后，净高较低的部分应为2.68米，但被告实际向原告交付的房屋内部的净高仅为2.63米，该项差值已超出《合同补充协议》约定的范围。本院认为，消费者购买房屋之目的在于充分利用其空间以满足生活需要，这不仅体现在房屋的平面空间利用，也在于纵向高度的使用价值，房屋高度的减少实际减损了消费者所购买房屋的生活空间，也将影响居住者的主观感受，致使原告购买涉案房屋的合同目的不能得到完全实现。本案中，原、被告双方已在《商品房买卖合同》、《合同补充协议》对涉案房屋的层高、净高分别作出约定，原告虽已对涉案房屋室内部分房屋净高将减少0.1米的事实有所预期，但被告实际交付的房屋的净高减小的绝对值已较《合同补充协议》超出0.05米，构成违约，且对两原告造成一定损失，故本院对两原告提出的要求被告保利公司向其赔偿损失的诉请予以支持。关于原告提出的，被告交付的涉案房屋楼板厚度不足、对规划设计进行变更的主张，因《商品房买卖合同》、《合同补充协议》均未对此事项作出明确约定，原告亦未能向本院提交证据证明涉案房屋的楼板厚度违反有关法律、法规的强制性规定，其主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告保利公司应赔偿的具体数额。庭审中两原告向本院明确其依据《商品房买卖合同》第五条第二款的相关约定要求被告向其赔偿损失。经审查，该合同条款系原、被告双方对实际交房后面积误差的处理所作约定，因原、被告双方未能就净高误差的赔偿标准达成协议，两原告提出的参照《商品房买卖合同》第五条第二款之约定确定其实际损失的主张不违反法律规定，本院予以支持。被告保利公司应参照以上合同条款之约定，向两原告返还涉案房屋内净高误差比1.87%[（净高误差0.05米÷应当达到的净高2.68米）×100%]部分的房屋价款。本案审理期间，被告另向本院提交《情况说明》并认可涉案房屋净高为2.63米的客餐厅面积应为25.74平方米，两原告则主张净高不符合约定的房屋面积除被告已认可的25.74平方米之外还应包括厨房、走廊的面积。因两原告提出的此项主张与《房屋层高测绘报告书》的鉴定结论并不一致，且未能就其主张的该项事实向本院提交其他证据予以证明，本院不予采纳。涉案房屋净高为2.63米部分的实际面积应以被告已认可的25.74平方米确定。被告保利公司应以该部分房屋价款为基数，向原告代锋、汪新霞赔偿因净高减少而产生的部分房屋价款损失6365.77元（13225.15元/平方米×25.74平方米×1.87%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告合肥保利合众房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告代锋、汪新霞房屋价款损失6365.77元；二、驳回原告代锋、汪新霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告合肥保利合众房地产有限公司负担1150元，由原告代锋、汪新霞共同负担1150元。鉴定费2000元，由被告合肥保利合众房地产有限公司负担1000元，由原告代锋、汪新霞共同负担1000元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  陆 军人民陪审员  王继圣人民陪审员  孙玉兰二〇一九年八月十五日书 记 员  孟 芹