上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3881号原告：刘景超，男，汉族，1955年11月1日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：黄晓栋，上海问学律师事务所律师。被告：侯彦芳，男，汉族，1980年7月19日出生，汉族，住河南省。第三人：上海春天皮塑制品有限公司，住所地上海市嘉定区马陆镇陈宝路XXX号。法定代表人：陈宝芹，总经理。委托诉讼代理人：孙怡星，上海建章律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈彪。原告刘景超与被告侯彦芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，先适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，后依法转为普通程序审理。审理中，本院依法追加上海春天皮塑制品有限公司(以下简称春天公司)作为第三人参加诉讼。本案于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告刘景超及其委托诉讼代理人黄晓栋，第三人春天公司的委托诉讼代理人孙怡星、沈彪到庭参加诉讼。被告侯彦芳经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘景超向本院提出诉讼请求：1、判令侯彦芳返还租金140,000元及押金20,000元；2、判令侯彦芳及春天公司支付违约金100,000元；3、判令侯彦芳及春天公司赔偿投资损失170,272元；4、判令侯彦芳支付160,000元的利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月14日起计算至实际返还之日止)。事实和理由：2018年4月18日刘景超与侯彦芳签订房屋场地租赁合同，约定侯彦芳将位于嘉定区马陆镇育绿路608弄4/5号房屋(以下简称系争房屋)出租给刘景超，用途为分割后人员居住，租赁期限从2018年5月10日起至2021年5月9日止，年租金280,000元，每半年支付140,000元，押金20,000元，出租方在承租人没有违反合约的情况下提前解除或者租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金100,000元。2018年5月13日，双方又签订补充说明，约定如不能正常经营，侯彦芳返还刘景超所有租金及押金，并承担刘景超的全部投资款项，春天公司的沈彪作为保证人在协议上签字。合同签订后，刘景超支付侯彦芳半年租金140,000元及押金20,000元。刘景超对系争房屋进行装修，将系争房屋分割成27小间用于分租，共计花费装修款170,272元。2018年9月初，沈彪突然通知系争房屋内的租户，告知系争房屋租期于同年9月15日到期，要求租户搬离。2018年9月21日，沈彪又对系争房屋进行停电，致租户于同年9月底搬离。2018年10月初，沈彪将系争房屋的装修全部拆除，致租赁合同无法继续履行，造成刘景超经济损失。故刘景超涉讼。被告侯彦芳未作答辩。第三人春天公司述称，刘景超与侯彦芳系租赁合同的相对方，双方约定的权利义务春天公司并不清楚，沈彪仅以证明人的身份在补充协议上签字。因系争房屋存在改变使用性质的情况，故派出所通知春天公司进行整改，要求拆除系争房屋的违章搭建，并不得住人。春天公司多次通知刘景超自行拆除未果后，于2018年9月6日发出通知解除租赁合同，但刘景超仍未配合。春天公司无奈拆除了违章搭建，拆除的材料因联系不到刘景超，故交由给刘景超装修的人员进行处理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：沈彪系春天公司的股东。2018年4月18日刘景超(承租人，乙方)与侯彦芳(出租人，甲方)签订房屋场地租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，第一层约100平方米，第二层400平方米，第三层300平方米，用途为分割后人员居住，租赁期限从2018年5月10日起至2021年5月9日止，甲方应于2018年4月18日将房屋交付乙方，年租金为280,000元，每半年支付140,000元，押金20,000元，并约定若出租方在承租人没有违反合同的情况下提前解除或者租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金100,000元。2018年5月13日，刘景超(乙方)与侯彦芳(甲方)签订补充说明，约定合同执行日期改为2018年5月23日至2021年5月22日，门面为餐饮行业，备案或相关营业执照均由甲方原老板沈彪自行解决，保证其正常经营，该说明中第四条前半部分内容为二、三楼住房如有任何单位或个人干扰经营，均由甲方出面解决，后半部分内容为“如不能正常经营，甲方退还乙方所有租金及押金，并承担乙方投资款项”。沈彪在该说明上证明人一栏签字。合同签订后，侯彦芳将系争房屋交付刘景超，刘景超支付侯彦芳半年租金140,000元及押金20,000元。嗣后，刘景超对系争房屋进行装修，并将系争房屋的二、三楼房屋分割后出租给他人居住。因系争房屋改变建筑使用性质，存在与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准，故上海市公安局嘉定分局戬浜派出所于2018年7月13日向春天公司发出消防监督检查意见通知书，要求立即拆除违法搭建房间，并不允许住人。春天公司遂通知刘景超进行整改，因刘景超未予理睬。故春天公司于2018年9月6日通知刘景超的租户于2018年9月15日前搬离房屋。因租户未搬离，故春天公司对系争房屋的二楼、三楼采取了停电措施。刘景超的租户于2018年9月底搬离系争房屋。同年10月，春天公司将系争房屋的二楼、三楼的装修全部拆除。同时，春天公司将系争房屋收回。刘景超于2018年5月将系争房屋的一层转租给案外人周某，并收取了6个月房屋使用费。同年10月，春天公司与周某签订租赁合同，约定年使用费为100,000元，春天公司自2018年11月25日起向周某收取房屋使用费。系争房屋未取得建设规划许可证。2018年3月11日，春天公司(出租人，甲方)与案外人上海畅悦物流有限公司(承租人、乙方)签订房屋、场地租赁合同，约定乙方向甲方租赁嘉定区马陆镇育绿路608弄4/5号房屋，面积共1100平方米(三层)，场地面积1000平方米，自2018年4月1日起，租期三年，侯彦芳亦在承租人一栏签名。2018年8月20日，春天公司(甲方)与上海畅悦物流有限公司(乙方)签订解除租赁合同协议，约定双方一致同意于2018年9月15日提前终止2018年3月11日签订的租赁合同，乙方于2018年9月15日前无条件搬离甲方厂房、场地，乙方在2018年9月15日后未搬离的财产和物品，甲方有权处理。审理中，刘景超提供与翟俊廷、龙运亮签订的工程承包合同、收条、微信转账凭证及翟俊廷的证言，证明刘景超支付装修费170,272元。其中翟俊廷出具的收条上载明收到工程款71,000元，欠质保金36,000元；微信转账支付翟俊廷24,200元、支付龙运亮11,810元；翟俊廷证言主要内容：其于2018年5月1日前对系争房屋进行装修，分割了18间房屋，因刘景超未支付其工程款，故让其居住在系争房屋内，收条系其出具，刘景超通过微信、现金、银行转账的方式支付工程款，银行转账支付了10,000元，现金金额不清楚，后沈彪让其清理拆除的装修材料，其将材料送给收垃圾的人。刘景超提供周瑞生的证言，证明因系争房屋断电，致使租客搬离，证言主要内容：其于2018年6月入住系争房屋，月租金1,000元，相同的房屋有20余间，同年9月房东将居住的地方停电，其只能于9月26日搬离，其他租户亦陆续搬离系争房屋。春天公司对证人证言不予认可，认为因系争房屋需要整改，故租户必须搬离，对翟俊廷收取的工程款有异议；对其他证据表示不清楚。刘景超陈述通过银行转账支付过翟俊廷工程款，但具体金额不清楚，因翟俊廷的家人在管理系争房屋的二、三楼，代收了部分租金，已作为翟俊廷应收取的工程款，故支付给翟俊廷的工程款多数为现金，但金额不清楚；支付给龙运亮的工程款除微信转账外，其余均为现金。刘景超陈述曾返还周某房屋使用费30,000元。刘景超对其陈述的银行转账支付翟俊廷工程款及返还周某房屋使用费该节事实，均未能提供相应证据。刘景超陈述补充说明系2018年5月13日上午与侯彦芳签订，后刘景超觉得内容不完善，故于当天下午与侯彦芳协商一致后，由刘景超在第四条后半部分书写了“如不能正常经营，甲方退还乙方所有租金及押金，并承担乙方投资款项”，考虑侯彦芳已在补充说明尾部签过名，故未让侯彦芳在添加内容处签名，对第四条添加内容时沈彪未在场。春天公司陈述侯彦芳与上海畅悦物流有限公司系合伙关系。本院认为，因系争房屋未经过合法审批，故刘景超与侯彦芳所签订的房屋场地租赁合同及补充说明应认定为无效。因系争房屋已被春天公司收回，故本案不涉及房屋返还事宜。侯彦芳作为出租人，根据法律规定负有对出租物的瑕疵担保责任，应当对合同无效承担主要责任。刘景超作为承租人，未尽必要的审查注意义务，故其对合同无效承担次要责任。合同无效后，侯彦芳应返还刘景超押金20,000元。关于刘景超主张侯彦芳返还租金140,000元，刘景超依据为补充说明第四条后半部分的约定，但该部分条款系刘景超签约后添加的内容，该添加内容约定侯彦芳应履行相应的义务，而侯彦芳并未在该添加内容处签名，该行为违反交易习惯，故对刘景超提出添加内容系与侯彦芳协商一致的意见，本院不予采信；合同无效，刘景超应支付侯彦芳的是房屋使用费，因系争房屋二、三楼租户于2018年9月底已全部搬离，春天公司亦将装修全部拆除后自用，故本院认定刘景超实际使用系争房屋二、三楼的期限为2018年9月30日；因刘景超于2018年5月将系争房屋的一楼转租后，已收取6个月房屋使用费，且并未与侯彦芳办理该房屋交接手续，春天公司自2018年11月25日收取该房屋的使用费，故本院认定刘景超实际使用系争房屋一楼的期限为2018年11月23日；因租赁合同并未按面积计算房屋使用费，故根据刘景超实际使用系争房屋的期限，结合案情，本院酌情确定侯彦芳应返还刘景超房屋使用费31,000元。关于刘景超主张侯彦芳赔偿投资损失170,272元，因系争房屋的装修已被拆除，刘景超仅提供支付装修款的部分凭证，未能提供充分证据证明其已全额支付装修款，故综合考虑系争房屋的建筑面积、装修用途，并结合合同履行情况、双方过错程度，本院酌情确定侯彦芳应赔偿刘景超装修损失108,000元。关于刘景超主张侯彦芳支付违约金100,000元，因合同无效，合同中关于违约责任的约定对双方无约束力，故对刘景超的该项诉请，本院不予支持。关于刘景超主张侯彦芳支付160,000元的利息，因双方对于返还房屋使用费的金额并未确定，且押金具有担保属性，涉及相关费用的结算，故对刘景超的该项诉请，本院难以支持。关于刘景超主张春天公司支付违约金、利息、并赔偿投资损失，刘景超提出春天公司对补充说明应承担保证责任的意见，无事实和法律依据，故对刘景超的意见，本院不予采纳。因刘景超系以房屋租赁合同关系要求春天公司承担责任，而刘景超与春天公司之间不存在租赁合同关系，故对刘景超的诉请，本院不予支持。侯彦芳经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，其自行放弃答辩权、举证权、质证权等诉讼权利导致的法律后果，由侯彦芳自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告侯彦芳应于本判决生效之日起十日内返还原告刘景超押金20,000元；二、被告侯彦芳应于本判决生效之日起十日内返还原告刘景超房屋使用费31,000元；三、被告侯彦芳应于本判决生效之日起十日内偿付原告刘景超装修款108,000元；四、驳回原告刘景超的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,754元，公告费560元，合计诉讼费8,314元，由原告刘景超负担4,274元，被告侯彦芳4,040元。被告侯彦芳负担之款应于本判决生效后七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 燕人民陪审员  陆彩萍人民陪审员  宗小时二〇一九年八月二十八日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。