福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终3331号 上诉人（原审被告）：戈莎，女，1983年3月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘鸿华，福建信圆翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静静，福建信圆翔律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：方英姿，女，1968年12月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：朱正杰，男，1996年8月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：吾益平，福建厦信律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢少良，福建厦信律师事务所律师。 上诉人戈莎因与被上诉人方英姿、朱正杰房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初6245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 戈莎上诉请求：1.依法撤销原审判决，裁定发回重审或改判驳回方英姿、朱正杰原审全部诉讼请求；2.由方英姿、朱正杰承担本案诉讼费用。事实和理由：一、本案被上诉人朱正杰并非讼争协议的购买方，根据合同相对性，其主体不适格。二、一审法院认定讼争的《房产买卖居间协议书》的标的物包含了附属用房、房屋价款包含了附属用房的因素。是事实认定错误，依法应予改判。1、方英姿、朱正杰主张讼争协议中包含附属用房并无任何事实依据。2、方英姿、朱正杰未举证正式讼争协议项下交易标的存在附属用房，应承担举证不能的责任。3、戈莎主张讼争协议项下交易标的不包含附属用房，合同价款也不包含附属用房符合客观事实。三、一审判决在无任何证据可证实存在附属房屋，附属房屋面积大小均不知的情况下认定存在附属房屋，并判决戈莎承担赔偿损失责任，严重损害了戈莎的合法权益。 方英姿、朱正杰答辩称，一、方英姿、朱正杰均与涉案房产存在利害关系，主体适格。二、涉案房产所在小区确实存在附属用房，且本案买卖合同约定了附属用房一间，一审法院判决并无不当。三、戈莎现无法交付附属用房，理应承担违约责任。请求驳回戈莎的上诉，维持原判。 方英姿、朱正杰向一审法院起诉请求：判令戈莎退还因无法交付附属用房造成方英姿、朱正杰的房屋差价损失187101元（房产成交总价194.5万元÷45.74平方米×4.4平方米）及利息（自起诉之日即2019年1月9日起至实际支付之日止，按同期银行贷款利率计算）。 一审法院认定事实:方英姿与朱正杰系母子关系。 2017年3月6日，戈莎（甲方）与方英姿（乙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，约定甲方将址于厦门市思明区湖滨南路274号之二504室（建筑面积41.34平方米）（附属用房壹间，建筑面积/平方米）的房产出售给乙方，成交总价194.5万元；本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的《存量房买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定为准。合同签订后，方英姿依约付清全部购房款，讼争房产于2017年3月23日过户至朱正杰名下。《不动产权证书》中未标注讼争房产存在附属用房，国有建设用地使用权期限为1988年1月1日至2057年12月31日。 审理中，戈莎提供其购买讼争房产时于2011年5月间与上手出卖人签订的《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》、《厦门市土地房屋权证》以及戈莎与方英姿就讼争房产交易签订的《存量房买卖合同》，前述证据中均未标注讼争房产存在附属用房。戈莎还提供其与方英姿于2018年12月13日的短信聊天记录，主张方英姿所称与戈莎多次交涉，与事实不符；方英姿于2018年12月13日才第一次与戈莎联系，戈莎表示从买卖合同签订之日起就告知过方英姿没有所谓柴火间（附属用房）。 戈莎还陈述，其与方英姿交易时已经明确告知没有附属用房，否则戈莎也不可能不清楚附属用房的位置；戈莎系通过中介与方英姿联系，中介称有附属用房，但戈莎澄清过不知道是否有附属用房。 方英姿、朱正杰质证认为，戈莎与上手出卖人之间签订的相关买卖协议均与本案无关；方英姿与戈莎签订的《存量房买卖合同》仅用于权属过户，双方交易内容应以《房产买卖居间协议书》为准；2018年12月13日的聊天记录并不能证明戈莎曾经在签合同时告知没有附属用房。 方英姿陈述，交易时戈莎与中介均告知小区存在附属用房，戈莎还说她没住过这套房屋，附属用房在哪里她也不清楚，如果方英姿需要，她会找给方英姿。至于方英姿、朱正杰主张的附属用房面积4.4平方米，高2.7米的数据，是根据邻居的附属用房测量所得。方英姿并表示其坚持以合同之诉要求戈莎承担违约责任，房屋差价损失可由法院酌定。 一审法院认为：方英姿与戈莎签订的《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。讼争房产建于上世纪八十年代末，当时普遍存在居住房屋配套附属用房的现象，而且该类附属用房的权属也存在多种情形。因此，在此类房产交易过程中，交易双方应尽量对该类附属用房是否存在以及如何处理进行明确约定以免产生纠纷。本案中，交易双方对讼争房产交易是否包含附属用房问题各执一词，故应回归到证据层面解决该争议。从《房产买卖居间协议书》载明的“附属用房壹间，建筑面积/平方米”的内容分析，尽管该协议中未载明附属用房的面积，但可以肯定是该交易中还包含了一间讼争房屋的附属用房。如戈莎陈述，其与方英姿交易时已经明确告知方英姿没有附属用房，仅系中介声称有附属用房，但戈莎并不清楚是否存在该附属用房。但该主张与双方签订的《房产买卖居间协议书》的上述内容明显矛盾，而且双方在《房产买卖居间协议书》中亦明确约定，与《存量房买卖合同》中约定内容不一致的一概以《房产买卖居间协议书》为准，戈莎提供的上述相关证据与本案不具关联性，故在无相反证据的情形下，可以认定方英姿主张的讼争房产买卖中包含附属用房可以成立，予以采信。鉴于方英姿、朱正杰并未就该附属用房的权属、面积等提供证据，而双方成交的价格中确实包含了附属用房的因素，为减少当事人讼累，参考讼争房产的面积以及双方交易的成交价，酌定戈莎向方英姿、朱正杰赔偿因不能交付附属用房的房屋差价损失10万元。方英姿、朱正杰提出的其他主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、戈莎于判决生效后十日内赔偿方英姿、朱正杰房屋差价损失10万元；三、驳回方英姿、朱正杰的其他诉讼请求。一审案件受理费2021元，由方英姿、朱正杰负担1010元，戈莎负担1011元。 本院二审期间，戈莎提交录音一份，拟证明讼争合同中“附属用房壹间”中的“壹间”手写字样是中介所载，中介人员已经明确确认系其失误。方英姿、朱正杰质证认为，该录音缺乏确定对话人员身份，对该录音真实性不予认可，即便是真实的，反而可以证明双方是在确认存在附属用房情况下才达成买卖协议的。方英姿、朱正杰提交小区平面示意图、小区分布照片，拟共同证明小区分布情况、柴火间即为其他住户附属用房。戈莎质证认为，小区平面示意图是当事人自己画的真实性不予认可；照片也不能证明每个房间有配附属房。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于双方约定的房产买卖标的是否包括附属用房。方英姿、朱正杰主张附属用房在双方交易标的之内，并以戈莎未交付为由要求其承担违约责任，应就此承担举证责任。从《房产买卖居间协议书》看，针对买卖标的，合同载明“建筑面积41.34平方米（附属用房壹间，建筑面积/平方米），详见土地房屋权证号（购房合同号00853144）。”。该条款一方面手写附属用房间数为“壹间”，另一方面在面积部分又手写“/”符号，并紧接着表示“详见”土地房屋权证号，而所指向的00853144号土地权证上并无附属用房的登记，存在自相矛盾之处。根据《合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认为，第一、是否含有附属用房是房屋买卖中的重要内容，若交易标的包含该用房，常理上买方一般会进行实地查看，合同中亦载明“乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解”，而迄今方英姿、朱正杰仍未能举证讼争房屋是否实际存在附属用房及其位置。第二、戈莎举证的其向上一手购房的房屋买卖合同标的并无附属用房的约定、产权证亦无记载，从交易习惯看，其在售出时承诺包括附属房的可能性较低。第三、讼争合同对房产交付进行了约定，方英姿、朱正杰并未举证在接收房产时曾对未交付附属用房提出异议。第四、结合在方英姿与戈莎的微信聊天记录中，方英姿针对戈莎表示“没有柴火间，我开始就跟你说过了”回复“我们看合同吧……”，以及方英姿在一审庭审时陈述“因为柴火间未实际交付，我至今未向中介方支付中介费”，显示双方当事人之间由于中介等因素影响在签订合同时未对是否包括附属用房达成一致的可能性较大。综上分析，本院认为，方英姿、朱正杰所举证据不能证明其与戈莎存在讼争房产买卖标的包括附属用房的一致意思表示，对戈莎关于其无需因未交付附属用房承担赔偿责任的上诉请求予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初6245号民事判决； 二、驳回方英姿、朱正杰的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费2021元、二审案件受理费2300元，均由方英姿、朱正杰承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  彭亚奴 二〇一九年八月三十日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。