北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初68027号原告：北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会，住所地北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会。法定代表人：肖月强。委托诉讼代理人：周德利，北京市京和律师事务所律师。被告：北京博雅禾木园林景观科技有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路52号1005室。法定代表人：林渊。委托诉讼代理人：畅英，北京君嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：于继龙，北京君嘉律师事务所实习律师。第三人：北京百宜源商务会馆有限公司，住所地北京市海淀区成府路北京大学清华大学教师住宅小区配套公建4号楼二层。法定代表人：王志强。委托诉讼代理人：阿尔莎娜·希勒德特，北京市高界律师事务所律师。原告北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会（以下简称梅所屯村委会）与被告北京博雅禾木园林景观科技有限公司（以下简称博雅公司）、第三人北京百宜源商务会馆有限公司（百宜源公司）租赁合同纠纷一案，于2018年11月8日立案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅所屯村委会之委托诉讼代理人周德利、被告博雅公司之委托诉讼代理人畅英、于继龙，与第三人百宜源公司之委托诉讼代理人阿尔莎娜·希勒德特均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅所屯村委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令博雅公司与百宜源公司将200亩土地，以及土地上兴建30栋蔬菜大棚一并腾退交付给梅所屯村委会；2、判令博雅公司与百宜源公司比照日租金164.38元，向梅所屯村委会支付自2018年4月1日起至土地实际腾退日止的使用费（暂计算至目前为29588.4元）；3、本案诉讼费用由博雅公司承担。事实理由：2003年4月1日，梅所屯村委会与北京宏达林坪园林设计中心签订《土地租赁合同》，梅所屯村委会将某路东200亩土地出租给北京宏达林坪园林设计中心，用于种植各种农作物，租期自2003年4月1日至2018年3月31日，租金每亩每年300元。合同还约定，合同期满后不动产资产归出租方。2004年10月20日，北京宏达林坪园林设计中心将上述租赁协议转让予博雅公司。由博雅公司继续履行租赁协议，并兴建蔬菜大棚30栋。租期内博雅公司又将土地出租给第三人使用。现租期已经届满，但土地仍由博雅公司及百宜源公司使用，故提起诉讼，以维护合法权益。博雅公司辩称，1、200亩土地腾退问题，我方不是该土地实际占用人，200亩土地我方于2008年11月30日转租给百宜源公司。百宜源公司是土地的实际占用人。梅所屯村委会也通过其行为已经认可了我方转租百宜源公司的事实。我公司既没有事实上的占有也不存在客观上的占有。2、30栋大棚为百宜源公司所建。3、土地实际占有人为百宜源公司，合同均已经到期，我公司与梅所屯村委会之间不存在租赁合同关系，我公司与百宜源公司之间也不存在转租合同关系，因此我方无需承担责任。百宜源公司发表意见称，不同意腾退土地。我方在承租土地建设大棚、种植树木。在租赁期届满前，梅所屯村委会已进入承租土地进行耕种使用。双方未就我方所建30栋大棚及种植的树木赔偿或补偿问题达成一致，所以我方不同意腾退土地及支付2018年4月1日起的土地使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2003年4月1日,梅所屯村委会（甲方）与北京宏达林坪园林设计中心（以下简称宏达林坪中心，乙方）签订《土地租赁合同》，就乙方承租甲方土地一事达成协议如下：租赁某路东面积200亩土地，标地只限种植林木、花卉、草坪、菜棚及养殖和各种农作物，以及部分临建设施；租赁期限15年，自2003年4月1日至2018年3月31日；每亩每年300元；合同期满前1个月，乙方所种植的作物和养殖的项目，自行解决，恢复土地原貌，其余不动产资产归甲方所有。2004年10月20日，北京博雅禾木生物技术有限公司（甲方）、宏达林坪中心（乙方）、梅所屯村委会（丙方）签订《土地租赁补充合同》，约定甲方继承2003年4月1日乙方与丙方所签订《土地租赁合同》中规定的乙方的所有权利和义务；标地可种植林木、花卉、草坪、菜棚和养殖、各种农作物，以及部分临建设施和不违反法律法规的其他项目。标地项目与原签订的土地租赁合同有冲突的，以本补充协议所约定的标地项目为准；租赁期限14年，自2004年10月20日起至2018年3月31日止；每亩每年租金300元，每年3月31日之前甲方将租金交付给丙方；合同期满前一个月，甲方在标地上的所有项目自行解决，恢复土地原貌，其余不动产归丙方所有。2007年2月14日，北京博雅禾木生物技术有限公司更名为博雅公司。2008年11月20日，博雅公司与百宜源公司签订《土地使用权租赁合同》，博雅公司将上述200亩土地出租给百宜源公司，并约定，土地只能用于种植农作物（不含水稻）和蔬菜，不能违反国家规定的基本农田使用范围和使用事项；租期自2008年11月30日起至2016年11月29日止；租金前三年每年15万元，后五年每年153000元；合同期满或效力提前终止的，甲方有权收回土地使用权，地上物能够分离的由乙方自行收回，不能分离的归甲方所有。庭审中，梅所屯村委会主张涉案合同经村民会议表决通过，并提交上庄镇农村经济经营管理站情况说明予以佐证。该情况说明内容为：“关于梅所屯村委会将铁道口东南侧200亩土地，对外进行出租一事，我单位存有梅所屯村委会提交的该地块租赁合同。”博雅公司对证据真实性无异议，但主张不清楚梅所屯村内部会议情况。百宜源公司对上述证据及主张均无异议。经本院核实，上庄镇农村经济经营管理站仅负责对梅所屯村委会与宏达林坪中心2003年4月1日所签《土地租赁合同》进行备案，对合同签订流程及具体情况不清楚。就本院核实情况，三方均无异议。就涉案土地性质，梅所屯村委会提交上庄镇规划建设与环境保护办公室出具的情况说明及附图，证明涉案200亩土地为耕地。博雅公司对此无异议。百宜源公司对上述证据及主张不予认可，并依据与博雅公司所签《土地使用权租赁合同》约定，认为涉案土地属于基本农田。就租赁合同关系，百宜源公司提交收据，以梅所屯村委会未对其交付2015年至2017年期间租金提出异议为由，主张其后续与梅所屯村委会形成土地租赁合同关系。梅所屯村委会不予认可，主张系百宜源公司替博雅公司支付相应租金。博雅公司表示不清楚相关情况,并主张与百宜源公司租赁关系于2016年11月29日到期终止。另，梅所屯村委会对博雅公司与百宜源公司转租一节，主张不知情不认可。博雅公司、百宜源公司未就转租获得梅所屯村委会及村民会议许可一节提交证据。就租金支付情况，梅所屯村委会确认其与博雅公司之间截至2018年3月31日的租金已经结清。就土地现状，博雅公司、百宜源公司认可现由百宜源公司占用涉案土地，并种植有大量林木、果木等，建有30栋蔬菜大棚，且地上物均与博雅公司无关。博雅公司主张应由百宜源公司向梅所屯村委会履行腾退义务。百宜源公司以未获得合理赔偿为由，不同意向梅所屯村委会返还土地及所建30栋蔬菜大棚。另，梅所屯村委会自认其于2019年6月起使用涉案土地中约一百余平米面积种植玉米。庭审中，三方坚持主张涉案合同均为有效合同。本院认为，当事人所签合同不得违反法律法规强制性规定。依据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，经村民会议讨论决定方可办理。本案中，梅所屯村委会虽主张出租涉案村集体土地经过村民会议讨论决定，但并未就此提交充分证据。仅有个别合同进行备案，不足以证明其出租集体土地行为符合法律规定。博雅公司与百宜源公司之间转租协议未履行相应法律手续，加之梅所屯村委会不予认可，故亦有违法律规定。依据《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。其中，耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发整理复垦地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂；还包括南方宽小于一米，北方宽小于二米的沟、渠、路和田埂。基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的要求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地，且禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。现上庄镇规划建设与环境保护办公室出具的情况说明显示涉案200亩土地为耕地，百宜源公司亦主张涉案土地为基本农田。故无论是约定出租涉案土地用于种植林木、花卉、草坪、菜棚和养殖，还是实际履行时大量种植林木果木，均变更了土地用途，有违法律强制性规定。综上，本案所涉土地租赁协议均有违法律法规强制性规定，均应属于无效合同。无效合同自始不具备法律约束力，对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。庭审中，百宜源公司以存在损失为由不同意腾退。本院认为，百宜源公司本身对合同无效的后果及损失即应当有所预见，对自身在所称基本农田上种植林果木的风险和成本亦应有所预判，加之合同已经实际履行且已经超过约定之履行期限，百宜源公司实际已经充分受益。故其关于损失赔偿的抗辩，无法阻却梅所屯村委会的腾退诉求。故，梅所屯村委会返还土地的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。博雅公司作为租赁合同相对方、百宜源公司作为实际土地占用一方，负有土地腾退的义务。至于梅所屯村委会所称一并腾退交付30栋蔬菜大棚，有违法律规定，百宜源公司亦不认可，本院不予支持。关于梅所屯村委会主张的2018年4月1日起至实际腾退之日止的使用费。首先，梅所屯村委会比照其与博雅公司所签协议约定的数额，主张因未及时腾退产生的使用费，依据充分，诉求合理，本院予以支持。但鉴于其诉讼中自认于2019年6月起实际使用了部分土地，故本院将据此对使用费的期间及所涉面积酌情予以调整。其次，2018年4月1日之后实际使用土地一方非博雅公司，故梅所屯村委会主张博雅公司支付使用费缺乏事实和法律依据，相关义务应由百宜源公司承担。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，北京博雅禾木园林景观科技有限公司、北京百宜源商务会馆有限公司向北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会退还位于北京市海淀区上庄镇梅所屯村某路东面积二百亩土地；二、本判决生效后七日内，北京百宜源商务会馆有限公司向北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会支付自二〇一八年四月一日起至二〇一九年五月三十一日止的二百亩土地使用费共计七万零二十七元，并按照四十一元/日的标准，向北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会支付自二〇一九年六月一日起至实际腾退之日止共计五十亩土地的使用费；三、驳回北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百三十元，由北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会负担一百八十九元，已交纳；由北京百宜源商务会馆有限公司负担一千六百四十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  闫 肃审 判 员  冯姝雅人民陪审员  李秋生二〇一九年八月七日书 记 员  冯倩倩