山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初3228号 原告：张凤杰，男，1971年12月25日生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：史松涛，山东万信律师事务所律师。 被告：吴明奇，男，1967年2月15日生，汉族，住诸城市。 原告张凤杰与被告吴明奇土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凤杰及委托诉讼代理人史松涛，被告吴明奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张凤杰向本院提出诉讼请求：判令解除土地租赁协议，吴明奇向张凤杰支付违约金5250元，以及自2018年9月1日至实际迁出日止的土地使用费，本案诉讼费用由吴明奇负担。后张凤杰变更诉讼请求为：判令继续履行原土地租赁合同至合同期限届满，吴明奇向张凤杰支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金35000元、违约金5250元，以后的租金按合同约定时间支付；本案诉讼费用由吴明奇负担。事实和理由：2008年3月27日，刘某与诸城市舜王街道大朱尹村村民委员会签订转让协议书，刘某取得了大朱尹村50亩土地的承包经营权，承包期限至2038年3月23日。刘某与吴明奇于2011年9月1日签订土地租赁协议书，于2017年8月18日签订补充协议，约定吴明奇从刘某处租赁上述50亩土地，租赁期限自2011年9月1日至2026年8月30日，每年租金为35000元，一年一付，于下一年提前40天交齐后一年租金，如逾期，出租人有权解除合同，承租人应按年租金的15%支付违约金。2017年9月9日，张凤杰与刘某签订土地转包合同，并经诸城市舜王街道大朱尹经济联合社同意，刘某的承包权转让于张凤杰，张凤杰同时成为租赁合同的出租人。吴明奇作为承租人，每年都拖延支付租金。今年的租金至起诉日已逾期5个月未付。经数次催要后，吴明奇仍拒付。为此，诉至法院。 吴明奇辩称，1.吴明奇与刘某签订的土地租赁协议及补充协议约定刘某在租赁期间内不得以任何理由转包、转让、转租土地。刘某将土地转让给张凤杰，违反了合同约定。2.吴明奇从刘某处租赁土地之后，在土地上建设了钢管大棚38个及绿化树木30000多棵。张凤杰与周海签订的协议约定上述财产归张凤杰所有，应属无效。3.刘某将土地转让给张凤杰后，张凤杰带人让吴明奇腾出土地，致7.50亩大棚没有种植西红柿，造成经济损失130000元。要求判令张凤杰、刘某赔偿因违约造成的经济损失130000元，且有权拒付租金，不承担违约责任，要求确认张凤杰与周海、诸城市舜王街道松元社区大朱尹经济联合社于2018年1月22日签订的协议无效。4.吴明奇与张凤杰之间不存在租赁合同关系，不同意向张凤杰支付租赁费、违约金，请求驳回张凤杰的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2003年12月30日，诸城市人民政府舜王街道办事处大朱尹村村民委员会作为甲方，周海作为乙方，双方签订土地租赁合同，约定甲方将位于诸城市舜王街道大朱尹村的50亩土地（四至：南靠4米生产路，北靠大卜屯交界沟，东靠中朱尹沟，西靠农田交界沟）发包给周海，土地承包期为35年，自2004年1月1日至2038年1月1日止。双方还对其他事项进行了约定。 2008年3月27日，诸城市人民政府舜王街道办事处大朱尹村村民委员会作为甲方，于德升作为乙方，刘某作为丙方，三方签订转让协议书，约定甲方与周海于2003年12月30日签订的土地租赁合同中的50亩土地，现因周海无力经营，已转让给于德升，现于德升转让给刘某，转让期限为30年，自2008年3月24日起至2038年3月23日止。双方还对其他事项进行了约定。 2011年9月1日，刘某与吴明奇签订土地租赁协议书，约定刘某将上述50亩土地出租给吴明奇用于种植、养殖；租赁期限为15年，自2011年9月1日至2026年8月30日；2011年9月1日至2013年8月30日每亩每年租金为600元，每年租金总额为30000元，2013年9月1日至2016年8月30日每亩每年租赁金为700元，每年租金总额为35000元，以后10年的每亩土地租金按照周围土地的市场平均地价计算，由双方协商；付款方式为：租金的交纳采取按每一年一次支付的方式，吴明奇于下一年提前40天交齐后一年租金，以此类推至合同到期；违约责任为：吴明奇应按照约定向刘某交纳租金，如逾期30日以内交纳租金，吴明奇除应补交所欠租金外，还应按日支付年租金千分之一的违约金，如逾期超过30日，刘某有权解除合同，吴明奇应支付年租金百分之十五的违约金。双方还对其他事项作了约定。2017年8月18日，刘某与吴明奇签订补充协议，约定：1.自2013年9月1日至2026年8月30日，吴明奇每年向刘某支付租赁费35000元，以转账方式打入刘某在中国农业银行开立的6228450296002776367账户；如吴明奇逾期支付租赁费，刘某有权单方解除合同。2.吴明奇需在每一年期限届满前40日内交纳下一年租赁费。3.吴明奇如提前终止合同，应当提前半年时间通知刘某，且应向刘某支付违约金5000元。5.合同期满后，租赁合同终止，双方不再另行订立合同。6.本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。该补充协议中第4条已用笔划线的方式作废，吴明奇、刘某在该条下方签有以下字样：（吴明奇、刘某）作废。第4条内容为：在吴明奇租赁期间，刘某有权将土地转让给他人，但吴明奇的承租权不变。 2017年9月9日，刘某、张凤杰签订土地转包合同，约定刘某将对上述50亩土地享有的权利义务转让给张凤杰。该协议约定自协议生效之日起，土地转包经营权和土地上的全部建筑物和附属物(均按现状)均归属于张凤杰占有、使用、收益、处分和所有；刘某应全部交付给张凤杰。双方还对其他事项作了约定。 2018年1月22日，诸城市舜王街道松元社区大朱尹经济联合社作为甲方，周海作为乙方，张凤杰作为丙方，三方签订土地转包协议书，约定：一、各方确认的事实：1.乙方于2004年1月1日以承包方式与甲方签订土地承包合同一份，乙方承包舜王街道大朱尹村土地50亩（四至：南至南院院墙，北至大卜屯交界沟，东靠中朱尹沟，西靠农田交界沟），承包期限至2038年1月1日。2.本协议签署之日，乙方尚欠甲方承包费未交清。所欠承包费由丙方负责向甲方补缴。3.乙方自愿将2004年1月1日土地承包合同中的合同权利义务全部转包给丙方；丙方自愿受让，甲方同意。二、合同权利义务转让：1.自本协议生效之日起，乙方自愿将与甲方于2003年12月30日签署的土地承包合同中的承包方的权利义务全部转让包给丙方。乙方自愿将该土地全部转包给丙方；丙方负责交清所欠承包费及2011年至2038年，共计承包费216000元，一次性交清，交给舜王街道办事处经营管理站账号：农商行九台支行90710170020100016065。2.自本协议生效之日起，丙方自愿受让乙方在2004年1月1日土地承包合同中享有的承包方的全部权利义务。此后，由丙方和甲方负责继续履行该土地承包合同。承包期限届满时，同等条件下丙方享有优先承包权，丙方和甲方可续签该土地的后续承包合同。3.自本协议生效之日起，该土地承包合同中的约定的土地承包经营权和该土地上的全部建筑物和附属物（均按现状）均归属丙方占有、使用、收益、处分和所有；乙方应全部交付给丙方。双方还对其他事项作了约定。 诉讼中，张凤杰主张已将刘某向其转让土地承包经营权事实通知了吴明奇，书面通知时间为2019年3月份，并提交土地承包权转让暨出租人变更通知书、吴明奇接收通知的照片四张予以证明。张凤杰另申请刘某作为证人出庭证明刘某在与张凤杰签订土地转包协议后曾电话通知吴明奇，告诉吴明奇张凤杰成为新的土地承包人，租金应当交给张凤杰。刘某出庭作证时陈述如下：1.刘某与张凤杰签订土地转包协议后，双方口头约定由刘某履行债权转让通知义务。2.刘某与张凤杰签订土地转包协议后当时没有通知吴明奇，其于2018年8月份以电话方式通知吴明奇，打了两三回电话，以后也打过几次电话，当时打电话说租赁费得交，不管是谁，合同是不变的，吴明奇说没法交，刘某说交给刘某也行，交给张凤杰也行，补充协议中约定了收款账户。当时吴明奇说因为耽误种地，租赁费一直不交，双方无法沟通。2019年1月份，刘某通过邮政快递给吴明奇邮寄过书面通知，内容为土地已转给张凤杰了，以后的租赁费交给张凤杰，但因拒收退回。2019年3月份，刘某与张凤杰委托诉讼代理人史松涛一起找到吴明奇，给吴明奇送了一个书面通知，通知的内容为土地转让给了张凤杰，吴明奇要继续履行合同，就将租金交给张凤杰。3.关于补充协议第4条删除并作废，是为了让吴明奇尽快支付租金，当时只是同意不将土地转租给第三人，并非约定不得转让合同权利。 诉讼中，吴明奇认可2018年9月1日以后的租金未交纳，认可刘某于2019年3月3日通知其刘某已将土地转让给了张凤杰，但没有说租金交给谁，主张未交纳租金的原因为：1.2017年8月8日的补充协议明确约定刘某不得将土地转让给他人。2.刘某、张凤杰二人均催要租金，其不清楚应该交给谁；3.2018年5月份，张凤杰让吴明奇把地腾出来，致吴明奇没有种植西红柿，造成损失。吴明奇提交其与刘某2018年7月31日、2018年8月10日的电话通话录音，其与张凤杰2018年7月31日、2018年8月10日、2018年9月6日电话通话录音为证。经质证，证人刘某对录音的真实性无异议，但主张其在录音中一直强调种地拿钱，其已将权利转让给了张凤杰，应当向张凤杰交纳租金，吴明奇的地里种着农作物，没有闲着，不知道西红柿损失的事。张凤杰对录音的真实性无异议，但主张录音能够证明吴明奇知道土地转让的事实，租金的事刘某也陈述的很清楚，要求要么给刘某，要么给张凤杰。关于西红柿损失，张凤杰只是在2017年9月9日到地里走了趟，跟吴明奇说了土地转让的事，录音时间为2018年8月份，吴明奇说种西红柿的时间为5月份，所以西红柿损失是不成立的。 关于西红柿损失，吴明奇主张该损失是刘某、张凤杰二人造成的。1.如果刘某不将土地转给张凤杰则不会造成损失；2.张凤杰在2018年5、6月份带人到地里让吴明奇腾地，致西红柿没有种植。经本院询问，吴明奇主张没有证据证明刘某、张凤杰阻止其种西红柿，也没有证据证明其未种植西红柿与刘某、张凤杰之间存在因果关系。 本院认为，本案争议焦点为：一、张凤杰与刘某之间的债权转让行为是否依法成立，张凤杰是否依法取得了涉案土地租赁合同中出租人的相关权利；二、本案的债权转让行为是否已通知吴明奇，是否对吴明奇发生法律效力；三、张凤杰是否有权要求吴明奇继续履行土地租赁协议、支付租金及违约金。 关于争议焦点之一，根据已经查清的事实能够确认涉案的50亩土地先由诸城市人民政府舜王街道办事处大朱尹村村民委员会发包给周海，后周海又将该土地的承包经营权转让给于德升，后于德升将土地承包经营权转让给刘某，后刘某又将土地承包经营权转让给了张凤杰。上述转让合同均经过了土地发包方的同意，合同中有关土地承包经营权转让的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，对其效力，本院予以确认。吴明奇依据其与刘某签订的补充协议主张涉案土地不得转让，本院认为，补充协议中的第四条已由双方签字作废，双方并未明确约定刘某依据合同享有的权利不得转让，故吴明奇的上述主张，证据不足，本院不予支持。关于合同中的有关地上附着物的归属问题，因张凤杰在本案中行使的请求权内容并未涉及该部分内容，本院对合同中该部分内容的效力不作审查。吴明奇主张该部分内容无效，可另行主张权利。刘某与吴明奇签订的土地租赁协议书、补充协议，亦不违反法律、行政法规，不违背公序良俗，系有效合同。张凤杰依据其与刘某签订的协议及其与周海、诸城市舜王街道松元社区大朱尹经济联合社签订的协议取得了对涉案50亩土地的承包经营权。张凤杰、刘某之间的债权转让关系已依法成立，张凤杰为债权受让人，刘某为债权让与人，吴明奇为债务人。 关于争议焦点之二，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。依据吴明奇提交的电话录音，能够确认吴明奇在2018年7、8月份已经知晓刘某将土地承包经营权转让给张凤杰的事实，但不能据此认定刘某、张凤杰已将债权转让的事实通知了吴明奇。依据双方陈述及张凤杰提交的照片、通知书及刘某陈述则能够确认刘某及张凤杰的委托诉讼代理人史松涛于2019年3月份正式通知吴明奇债权转让的事实，本院认定自2019年3月份起债权转让对吴明奇发生效力。 关于争议焦点之三，张凤杰依据其与刘某签订的合同取得了刘某与吴明奇签订的土地租赁协议、补充协议中的出租人相关权利，已取代刘某成为土地租赁合同中的出租人。现张凤杰要求履行土地租赁协议至租赁期限届满，符合法律规定，本院予以支持。关于租金问题，吴明奇应当按照补充协议第2条的约定自2018年开始于每一年租赁期限届满前40日内交纳下一年租赁费，即吴明奇每年交纳租金的最晚时间为8月31日。本案债权转让发生效力的时间为2019年3月份，在此之前，吴明奇应当按照合同约定的时间、方式向刘某履行支付租金的义务。吴明奇未按合同约定的时间向刘某支付租金，构成违约。吴明奇在债权转让对其发生效力后，应当向债权受让人张凤杰履行支付租金的义务，但吴明奇仍未向张凤杰履行支付租金的义务，亦构成违约。张凤杰在债权转让对吴明奇发生效力后依据合同约定要求吴明奇支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金35000元及违约金5250元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金是否过高问题，本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，人民法院对违约金的进行调整应当依法、审慎、适当。作为违约方主张违约金约定数额过高，应承担举证责任。吴明奇主张违约金过高，并要求调整违约金数额，但未提交证据证明约定的违约金数额过分高于实际造成的损失，本院不予支持。张凤杰另要求以后的租金按合同约定时间支付，亦符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于吴明奇主张的西红柿损失，因吴明奇未提交证据证明其未种植西红柿与张凤杰之间存在因果关系，本院不予支持。吴明奇要求刘某、张凤杰赔偿西红柿损失的主张涉及到案外人刘某，本院不予审查，吴明奇可另行主张权利。吴明奇以存在西红柿损失为由拒付租金、违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告吴明奇继续向原告张凤杰履行其与刘建国签订的土地租赁协议及补充协议至2026年8月30日； 二、被告吴明奇向原告张凤杰支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金35000元、违约金5250元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告吴明奇按土地租赁协议及补充协议约定的时间和数额向原告张凤杰支付租金，自2019年起至2025年止于每年的8月31日前向原告张凤杰支付下一年度租金35000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5578元，减半收取计2789元，由被告吴明奇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  杨礼军 二〇一九年八月一日 书记员  于振伟