山西省平定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0321民初365号 原告（反诉被告）：耿宝宏，男，1989年5月16日生，汉族，现住平定县。 委托代理人：程菲森，山西圣平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢志强，男，1990年10月24日生，汉族，户籍地平定县。 委托代理人：王慧勇，山西泽晋律师事务所律师。 原告（反诉被告）耿宝宏与被告（反诉原告）卢志强确认合同有效纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，诉讼过程中，卢志强提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）耿宝宏及其委托代理人程菲森到庭参加诉讼，被告（反诉原告）卢志强及其委托代理人王慧勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告耿宝宏向本院提出诉讼请求：依法确认本诉原、被告口头达成且已履行的房屋买卖协议有效，判令本诉被告依法履行房屋买卖协议。事实与理由：2014年3月，卢志强以按揭贷款的方式购买了平定县冠山镇某小区二期一套房屋。2016年4月6日，其以还不起贷款为由找耿宝宏商量出售该房屋，双方商定：耿宝宏给付卢志强房款110000元，从2016年4月7日开始至2029年4月7日的房屋贷款每月2062.25元由耿宝宏归还，共计321711元。之后，耿宝宏给付卢志强10000元，并共同到银行变更了还贷人的手机号码，耿宝宏从2016年4月7日开始归还银行贷款。当时，耿宝宏要求签订一份房屋买卖协议，但卢志强再三强调，双方都是朋友关系，并且已经实际履行，没必要书写合同，故双方没有签订书面协议。房屋买卖成交后，耿宝宏从2017年5月开始设计装潢，共投资120000元装潢完毕，于2017年10月正式入住。此后，耿宝宏除了按时足额归还银行贷款外，又给付卢志强现金3000元。2019年1月，卢志强提出毁约，明确表示不想将房屋卖给耿宝宏，并在2019年2月开始自己归还银行贷款。为此，耿宝宏提起诉讼，请求判如所请。 本诉被告卢志强辩称，1、2013年年底，卢志强从山西益智集团房地产有限公司（以下简称益智公司）购买的某小区二期商品住宅房，当时总房款387053.90元，其向益智公司交首付款127053.90元，并交纳房屋配套费10000余元，2014年3月份，其向建设银行贷款260000元，并用该房屋作为抵押物办理了抵押权登记，现贷款仍未还清，根据合同法第52条及担保法第49条的规定，在未经抵押权人同意的情况下，抵押物的转让无效，故双方当事人之间的买卖关系应为无效，耿宝宏的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。2、双方当事人只是在2016年4月就该房屋达成买卖意向，并未签订正式的房屋买卖合同，耿宝宏也仅是支付了10000元的购房定金，并没有给付卢志强购房款，后在2019年1月，耿宝宏提出因支付不了购房款，取消双方之间的买卖意向，卢志强也同意接收，从2019年2月起，卢志强又开始归还银行贷款，双方因协商退房产生价格上的争议才形成诉讼，双方之间的买卖关系在2019年1月实际上已经终止，所以耿宝宏的诉讼请求从事实上也不应得到法律的支持。 反诉原告卢志强向本院提出反诉请求：依法确认双方当事人之间的买卖合同关系无效，判令耿宝宏返还卢志强某小区二期房屋一套，反诉费用由耿宝宏承担。事实与理由：卢志强从益智公司处购买某小区二期房屋时房屋总价款387053.90元，其交纳房屋首付款120000余元，又用该房屋作为抵押与中国建设银行阳泉分行签订《个人住房借款合同》，按揭贷款260000元并办理了抵押登记，后卢志强归还银行贷款50000余元。耿宝宏有购买房屋的意愿，但其未能支付房款导致双方买卖目的未能实现。根据相关法律规定，双方之间的房屋买卖关系违反了法律的强制性规定，应为无效合同。所以，特向贵院提出反诉，请求判如所请。 反诉被告耿宝宏辩称，1、根据民法准则第134条规定，民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立，双方虽然没有书面合同，但双方的口头约定也是合同的一种形式，根据合同法第8条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。2、2016年3月，卢志强几次找耿宝宏协商房屋买卖事宜，约定耿宝宏给付卢志强110000元，耿宝宏承担所有的房屋贷款还款义务。耿宝宏对该房屋进行了装潢并入住，从此，双方的房屋买卖协议正式生效并履行。3、根据物权法第15条规定，当事人之间订立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益就发生法律效力，合同只是当事人之间的一种合议，并不必然与登记联系在一起，没有办理登记合同仍然有效，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条规定，对房屋的转移、占有视为房屋的交付使用。4、担保法第49条指的是抵押权人和抵押人之间的法律关系，并不能对抗第三人。综上，请法庭依法确认双方已经实际履行的房屋买卖协议有效，判令卢志强依法履行房屋买卖协议。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 耿宝宏提交的证据有：益智公司为卢志强出具的收据9支、山西诚成房地产估价有限公司为卢志强出具的收据1支、卢志强个人贷款支付凭证、支付宝交易记录明细查询（交易记录明细列表）、个人贷款还款凭证、视频资料（U盘1个）及整理的部分书面材料2页。对以上证据，卢志强提出：对视频资料的真实性无异议，但该资料声音杂乱，而书面材料不全面，有断章取义之嫌，故对耿宝宏想要证明的目的不认可；对其他证据的真实性均无异议。 卢志强提交的证据有：商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、不动产发票（2019年3月14日）及缴纳契税、印花税（2019年3月15日）的凭证、不动产权证书、建行个人贷款对账单、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国建设银行银行卡（卡号：62270002…758）、律师调查笔录及被调查人卢嫦娥、郭志民的身份证复印件、装修明细清单复印件。对以上证据，耿宝宏提出：1、对律师调查笔录不予认可，该证据不具有真实性、客观性和关联性。首先，调查至少应当由二人进行，所以该证据形式违法，其次，被调查人郭志民和卢志强有亲戚关系，再次，两个被调查人都是听卢志强的母亲说的，证明不了耿宝宏要卖房。2、对装修明细清单不认可。3、对其他证据均无异议，但是都不影响不动产主体的房屋买卖，而且不能说谁持有还贷银行卡就是谁要房。 经质证，本院对当事人无异议的证据，依法予以确认，并在案佐证。关于耿宝宏提供的视频资料和书面整理材料，本院对视频资料的真实性予以确认，但因视频资料声音不清晰，其书面整理材料的客观真实性无法确认，对其证明目的依法不予认定。关于卢志强提供的律师调查笔录，因证据形式不合法，依法不予认定；对其提供的装修明细清单，因其无法证明与本案的关联性，依法不予认定。 经审理查明，2013年11月10日，卢志强作为买受人与出卖人益智公司签订编号：GF-2000-0171（合同编号：201XXXXXXXX9）的《商品房买卖合同》一份，约定：卢志强向益智公司购买某小区二期商品房住宅一套，成交价380481.24元，已交120481.24元，付款方式为其他方式，房屋交付期限为2014年11月30日前……。经查，上述合同中，卢志强“已交120481.24元”的明细为：2013年4月29日交诚意金2000元，7月5日交定金10000元，7月9日交房款108481.24元，合计120481.24元。 2014年3月7日，卢志强作为借款人（抵押人）与贷款人（抵押权人、质权人）中国建设银行股份有限公司平定支行（以下简称建行平定支行）签订编号为20140160271的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：卢志强向建行平定支行借款260000元用于其向益智公司购置平定县某小区二期房屋，借款期限180个月（2014年3月7日-2029年3月7日），借款发放条件为借款人已向售房人支付首付款120481.24元等，本合同抵押财产为平定县某小区二期房屋（抵押财产价值380481.24元）……。合同签订后，2014年3月7日，建行平定支行依约向卢志强发放贷款260000元，同日，卢志强支付山西诚成房地产估价有限公司200元，并将上述贷款以房款支付了益智公司。2014年3月31日，双方在平定县房地产管理所就上述借款合同中的抵押房产办理了商品房抵押预告登记（平房预平定县字00007843号房屋预告权登记证书）。 另查明，卢志强于2013年11月29日支付益智公司房屋维修基金7614.09元，房款223.16元，办证（80元）、测绘（121.3元）、采暖费（1819.5元）共2020.8元，2015年5月4日交房屋维修基金126.99元、地下室测绘费7.47元、地下室房款6349.5元，于2014年4月至2016年3月归还银行贷款本息共53457.56元（本金22460.88元、利息30996.68元）。至此，卢志强为房屋实际支出费用共计190480.81元，其中，支付益智公司共136823.25元；支付山西诚成房地产估价有限公司200元；归还银行贷款本息共计53457.56元。 再查明，耿宝宏与卢志强之兄卢志国系同学关系。2016年，经卢志国介绍，卢志强与耿宝宏双方意欲对案涉房屋进行买卖，2016年4月初，耿宝宏与卢志强口头协商后，耿宝宏支付卢志强现金10000元，卢志强将其用于归还贷款的银行卡、房屋钥匙以及其为房屋支出费用的票据交于耿宝宏，并且，双方一起去银行将预留还贷人的手机号码由卢志强的号码变更为耿宝宏的号码。耿宝宏于2016年4月7日开始向银行归还剩余的房屋贷款本息。之后，耿宝宏对房屋进行装修并入住至今，期间，耿宝宏交卢志强房款3000元。截至2019年1月7日，耿宝宏归还银行房屋贷款本息共计70116.50元（本金39753.03元、利息30363.47元），支付卢志强房款共计13000元。之后，耿宝宏将用于还贷的银行卡交于卢志强，从2019年2月开始，又由卢志强自己归还剩余的房屋贷款本息。此后，卢志强为案涉房屋办理了晋（2019）平定县不动产权第0001011号不动产权证书。 诉讼中，双方对房屋买卖协商的结果及耿宝宏将还贷银行卡交于卢志强的原因各执一词。卢志强称，1、双方对房屋买卖协商的结果为，耿宝宏支付其首付款110000元，先付10000元的房屋定金，余款100000元于2016年年底付清，银行的所有贷款由耿宝宏承担，其已经归还部分由耿宝宏直接给其，没有归还部分由耿宝宏按月归还银行；2、耿宝宏将还贷银行卡交于其的原因是耿宝宏表示退房。耿宝宏则称，1、双方对房屋买卖协商的结果为，其直接支付卢志强房款110000元，约定在房屋过户前付清，且从2016年4月开始剩余的房屋贷款由其逐月归还银行；2、其将还贷银行卡交于卢志强的原因是让卢志强核实、查询房屋贷款余额。 2019年年初，耿宝宏与卢志强因是否退房而发生纠纷，形成诉讼。 诉讼中，卢志强向本院提出司法鉴定申请，申请事项为对案涉房屋室内装潢设施（不包括动产）的价值进行估价鉴定，而耿宝宏明确表示不同意进行该司法鉴定。 本院认为，买卖合同是从出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，耿宝宏作为买受人与出卖人卢志强就案涉房屋的买卖确实进行过口头协商，但双方至今对房屋的价款、履行期限均不能达成一致意见，可见双方对房屋买卖合同的主要条款至今未形成一致意见，故双方之间没有依法成立买卖合同，耿宝宏所提“依法确认双方口头达成且已履行的房屋买卖协议有效，要求卢志强依法履行房屋买卖协议”的诉讼请求，没有事实依据，依法不予支持。根据公平原则，卢志强主张耿宝宏返还其案涉房屋的诉讼请求，依法应予支持，其对耿宝宏已支付其的房款及归还银行的房屋贷款表示自愿返还，本院依法予以准许。卢志强自愿按实际价值补偿耿宝宏房屋装修费用，并就耿宝宏对房屋的装修价值向本院申请估价鉴定，鉴于双方对该费用陈述不一，且均未能提供充分的证据，而耿宝宏又明确表示不同意鉴定，故本院对该装修费用在本案中不作处理。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百七十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告耿宝宏的诉讼请求； 二、反诉被告耿宝宏返还反诉原告卢志强平定县某小区二期房屋一套； 三、反诉原告卢志强返还反诉被告耿宝宏房款13000元及耿宝宏代其归还的房屋贷款70116.50元，共计83116.50元； 四、驳回反诉被告卢志强的其他反诉请求。 上述二、三项于本判决生效后三十日内履行。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7106元，由耿宝宏负担；反诉案件受理费3553元，由耿宝宏负担2807元，由卢志强负担746元。 审 判 长  李 丽 人民陪审员  石美平 人民陪审员  史海林 二〇一九年八月八日 书 记 员  邵春丽