江苏省盱眙县人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）苏0830行初18号之一 原告：邓四清，性别：××，1965年1月5日出生，××族，建筑工人。 委托诉讼代理人：吴雪英（原告妻子），性别：××，1963年4月8日出生，无业，住南京市高淳区。 委托诉讼代理人：郑荣伟，江苏同盛律师事务所律师。 被告:盱眙县住房和城乡建设局，住所地盱眙县十里营大街90号山水商务大厦。 法定代表人：汪海，局长。 诉讼代表人：秦福建，副局长。 委托诉讼代理人:李明军，江苏衡胜律师事务所律师。 第三人：盱眙县润龙房地产开发有限公司，住所地盱眙县金鹏大道50号。 法定代表人：陈相国，总经理。 委托诉讼代理人：董伟海，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。 原告邓四清诉被告盱眙县住房和城乡建设局（以下简称盱眙住建）及第三人盱眙县润龙房地产开发有限公司（盱眙润龙）撤销房屋买卖合同备案证明一案，本院于2018年4月16日立案后，向被告盱眙住建及第三人盱眙润龙送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等应诉材料，被告盱眙县住建在法定期限内向本院提交了答辩状及证据材料。本院公开开庭对本案进行了审理。原告邓四清及其委托诉讼代理人郑荣伟，被告盱眙住建的诉讼代表人秦福建、委托诉讼代理人李明军，第三人盱眙润龙的委托诉讼代理人董伟海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓四清向本院提出诉讼请求：1.撤销被告出具的第1023744、1023749、1023750、1023751、1023752、1023756、1023757、1023758、1023759、1023769、1023770、1023771、1023772、1023773、1023774、1023775、1023776、1023777、1023778、1023779、1023801、1023805、1023807、1023811、1023821、1023823、1023833、8796651、8796652、8796656、8799440号淮安市商品房买卖合同备案证明；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：法院在审理原告与第三人（2017）苏0830民初2882号建设工程施工合同纠纷－案过程中，确认案涉工程尚未通过竣工合格验收，31套房屋也没有交付使用。被告2017年11月１日出具《关于三瑛国际１、２号楼购房情況说明》，确认案涉“31套房屋只做了网签、无购房款进账、无发票、未备案，购房手续不齐”，并向原告承诺：“鉴于盱眙县润龙房地产开发有限公司与施工方（邓四清）存在工程款等相关债务纠纷，并已诉至盱眙县人民法院，我局将对上述31套交易手续不齐全的房屋进行限制销售，停止办理注销、抵押、转让等一切相关手续，待盱眙县人民法院审结该债务纠纷后，根据判决结果，实时恢复办理31套房屋的相关手续，但被告却在（2018）苏0830民初962号案外人执行异议之诉审理过程中于2018年１月26日、29日、２月２日将上述31套房屋买卖合同进行了备案，从而为第三人违法售房和交房提供了合法手续，被告该政务失信行为严重侵犯了原告的合法权益，现依据我国行政诉讼法第二条、第七十条等规定，诉至法院。同时被告侵犯了原告合法权益，特别是导致原告在2882号施工合同纠纷一案中对31套房屋的保全和在建工程款优先权就缺乏了合法依据。 原告邓四清为证明诉讼事实的成立，向本院提交了以下证据： 1.关于三瑛国际1、2号楼购房情况说明，证明31套房屋未备案，原因是只做了网签，无购房款进账无发票，购房手续不齐，同时证明在2882号施工合同纠纷未审结之前被告承诺对31套房屋限制销售停止办理包括备案在内的一切相关手续； 2.淮安市商品房买卖合同备案证明复印件31份，证明原告违反了2017年11月1日的情况说明中的事实和承诺，违法为31套房屋办理了合同备案，侵犯了原告的诉讼保全和工程款优先权等合法权益； 3.关于2882号施工合同纠纷我方申请的诉讼保全裁定，案号（2017）苏0830民初2882号之一民事裁定书，证明原告对31套房屋按照被告的情况说明申请了诉讼保全； 以上证据，经庭审质证，对其证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 被告盱眙住建辩称，1.第三人系合法的房地产开发企业，在开发三瑛国际1、2号楼过程中依法取得了商品房预售许可证。案涉三瑛国际小区1、2号楼系第三人盱眙县润龙房地产开发有限公司开发，原告所诉31户业主的房屋在销售前均已取得预售许可证，符合商品房预售的条件。2.案涉31户购房户与第三人签订了正式的商品房买卖合同，支付了所有购房款项。案涉31户购房户于2014年4月至2017年６月期间的陆续与第三人签订了商品房买卖合同，并且以现金、转账、冲账的形式向第三人支付了合同约定的所有购房款项，第三人也向31户业主出具了相应的收款手续。3.其具有办理房地产买卖合同备案登记的法定职责，对案涉31户业主购房合同进行备案登记符合法律规定。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：出卖人末取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。鉴于第三人系合法的房地产开发企业，办理了案涉31户房屋的预售许可证，与案涉31户购房业主签订了正式的商品房买卖合同，业主也通过不同形式支付了所有的购房款项，符合商品房预售合同备案登记条件，在此情况下，根据第三人的申请，我局依据上述法律规定为该31户业主的商品房预售合同进行备案登记，合理合法，并无不当。4.原告要求撤销对31户业主的备案证明没有事实与法律依据。原告在诉讼中请求法院撤销31户业主备案证明的主要理由为：其于2017年11月１日出具的《关于三瑛国际１、２号楼购房情况说明》中叙述“31套房屋只做了网签，无购房款进账、无发票、备案，购房手续不齐”。被告认为该理由不能成立：商品房预售备案登记是房产管理部门对房地产销售企业行使的一项监管职能，其目的是保证交易安全，避免房地产开发企业对已经出售的房屋进行再次出售或抵押，通俗的说就是避免“一房两卖”。对符合备案条件的商品房买卖合同及时进行备案，不仅是房地产开发企业的义务，更是房地产管理部门应当及时履行的职责。在2017年11月1日前，由于第三人没有提供进行合同备案的相关材料，被告才作出了《关于三瑛国际1、2号楼购房情况说明》，但这并不影响在符合合同备案条件的情况下，依第三人的申请进行备案登记。也就是说，其为31户业主购房合同进行备案登记是依法进行的，原告要求撤销没有事实与法律依据。综上所述：其为案涉31户购房业主办理商品房买卖合同备案登记，系依法进行；原告要求予以撤销无事实与法律依据，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告盱眙住建在法定期限内向本院提供了以下证据： 1.盱眙润龙营业执照复印件，证明第三人系合法的房地产开发企业； 2.三瑛国际1、2号楼31户业主房屋预售许可证，证明第三人在将房屋销售给31户业主前取得了预售许可资格； 3.31户业主购房合同，证明第三人与31户购房业主签订了正式的商品房买卖合同； 4.31户业主购房缴款收据或购房发票，证明31户购房业主缴纳了购房合同约定的所有款项。 以上1-4证据证明，被告对31户业主的购房合同进行备案符合法律规定，并无不当，原告要求撤销合同备案证明没有法律依据。按照行政法相关规定，必须与行政行为具有法律上的利害关系，原告提起的民事诉讼以及保全房屋包括后来的执行异议之诉，都是民事诉讼的范畴，是否胜诉由法院公正判决。本案的备案证明和民事诉讼没有法律联系，原告提起的所有民事诉讼没有以备案证明作为审理依据。备案证明是否出具不损害原告合法权益。原告和备案证明没有法律上的关系，不具备提起行政诉讼的主体资格。原告提起的诉讼就是滥用诉权的诉讼。证明31户房屋所有权人是第三人，为第三人办证行为事实清楚，权属明确，发证行为合法。 经庭审质证，被告盱眙住建提供的证据具有合法性、客观性、关联性，本院予以确认。 第三人盱眙润龙述称，同意被告的意见，补充以下几点：1.本案不具有撤销备案证明的法定情形，第三人具有房产开发和销售且取得房产销售许可的企业，与业主签订的合同合法有效，是否经过网签提供发票备案不是买卖合同生效的必备条件。2.根据房屋登记办法第八十一条规定，只有存在隐瞒事实提供虚假材料等非法手段取得房屋登记备案的才具有撤销的情形，本案不存在该条规定的法定情形，所以不能依法予以撤销。同时根据该办法规定，至2008年起已经取消房产主管部门自行调查自行撤销的权利，被告向原告出具的情况说明不具有违法情形，而是保护了原告的权利。向原告出具的情况说明明确表示对手续不齐备的房屋限制销售，停止办理注销抵押等手续，这些条件与本案无关。3.原告要求撤销备案证明，该备案证明涉及主体既有第三人也有31户业主，涉及到31户业主的权利，所以在本案中仅要求撤销该证明，明显是诉讼主体不当。并且原告已经向贵院提起民事撤销之诉，该案在上诉中。民事撤销之诉、执行异议之诉与本案是不同的法律关系，原告不可以重复行使或者滥用诉权。4.因为原告与凯盛公司签订的合同是无效合同，按照省高院2018年6月28日开始施行的关于审理建设工程施工合同纠纷若干问题的解释第四条14.16的规定，只有在总承包人怠于行使优先受偿权并且在法定期限6个月才可以自己主张优先受偿权。本案不存在凯盛公司怠于行使优先受偿权的情形，被告和第三人的行为并没有侵害原告的优先受偿权和其他合法权益，原告主张的权利已经另案民事诉讼，并进行鉴定，没有丧失合法权益。综上，原告对被告和第三人的诉讼是滥用职权，请求驳回原告诉讼请求。 第三人盱眙润龙未提交证据。 经审理查明，第三人盱眙润龙成立于2008年4月7日，其经营范围为房地产开发经营。其开发盱眙三瑛国际花苑小区，第三人盱眙润龙将该项目的01、02号栋楼工程发包给案外人南京凯盛建设集团有限公司，原告邓四清与案外人南京凯盛建设集团有限公司签订《内部责任承包合同（项目）》，由原告邓四清对该工程进行施工。三方因工程款结算问题，原告邓四清诉至法院并申请对涉案31套房屋予以查封，涉案房屋业主申请解除保全。原告对解除保全不服提起执行异议之诉，请求判决解除涉案房屋的保全理由不成立，本院判决驳回原告邓四清的申请，原告邓四清不服提起上诉，淮安中级人民法院以“本裁定立即开始执行。如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次，复议期间不停止裁定的执行。该裁定书不属执行异议裁定，亦未交待异议之诉的权利。对于孙英等31户异议人提起的案外人异议，盱眙县人民法院未依照案外人异议程序进行审查，依法应予纠正。故本案不符合执行异议诉讼的受理条件，已经受理的，应裁定驳回起诉”，裁定驳回起诉。 2017年11月1日，盱眙县桂五镇人民政府、盱眙县住房和城乡建设局出具关于三瑛国际1、2#楼购房情况说明，涉案31套房只做了网签，无购房款进账、无发票、未备案，购房手续不齐。对涉案31套交易手续不全的房屋进行限制销售，停止办理注销、抵押、转让等一切相关手续，待盱眙县人民法院审结该债务纠纷后，根据判决结果实时恢复办理31套房屋的相关手续。 另查明，涉案31套房屋于2018年1月26日、29日、２月２日进行了商品房买卖合同备案。在本案诉讼过程中，被告己将相关办证材料移送给房屋所有权登记机关，房屋所有权登记机关于2019年初对涉案房屋办理了所有权证书（两户因个人原因未办理）。 本院认为，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。结合本案，被告虽然对涉案的房屋进行了备案登记，但在本案审理过程中，涉案的房屋己经办理了所有权登记，备案的行为只是房屋所有权登记的一个环节，现房屋登记行为己进行完毕，涉案业主己取得了涉案房屋的所有权，原告再对备案行为进行诉讼己无现实意义。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十九条第一款第（八）项的规定，裁定如下： 驳回原告邓四清的起诉。 案件受理费50元，退回给原告邓四清。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 审 判 长  丁德平 人民陪审员  武振波 人民陪审员  武建光 二〇一九年八月十五日 书 记 员  刘 凯 附：相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二条公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。 前款所称行政行为，包括法律、法规、规章授权的组织作出的行政行为。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法 （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法 （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。