广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12890号原告：连慧然，女，1985年11月30日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：陈小青，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。原告连慧然与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈小青，被告的委托诉讼代理人张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交楼违约金96822元（以495000元为基数，按每日万分之三的标准自2017年1月1日起计算至2018年10月17日，共652天）。事实和理由：2015年12月5日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由原告以495000元的价格购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭14幢1004房。合同签订后，原告已依约支付全部购房款，但被告却没有如约交付合格的商品房。合同第八条约定，被告应于2016年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格且备案的商品房交付原告使用。合同第九条约定，如逾期交房原告仍要求继续履行合同时，被告应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按原告已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。同时合同第七条约定，如原告逾期付款在60日内的，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金；逾期付款超过60日的，买受人按日向出卖人支付应付款万分之四的违约金，出卖人有权解除合同，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。原告认为，合同关于缔约双方各自出现违约情形时的责任约定不对等不公平，对被告违约责任约定过低，原告请求予以增加调整，请求被告每日向原告按已付房价款的万分之三支付逾期交房违约金。被告于2018年10月17日通知原告收楼，故逾期收楼违约金应当计算至该日止。辩解，一、涉案商品房迟延交楼是外界客观原因导致，不可归责于被告，被告不存在显明过错，不应承担违约责任。合同第八条第二款约定，在施工中遇到政府或工程监理认定的重大技术难关；因台风。政府部门的验收或市政配套的批准与安装等而导致工程延误，及其他非出卖人所能控制的因素导致的工程延误，出卖人可据实予以延期。1.202015年11月1日中山市出台的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》，正值涉案小区一期综合验收阶段，但因新的政策出台，影响小区整体项目综合验收。在2015年11月1日前，政府规划验收对于建筑面积的误差标准是计容面积不超过容积率，单项单栋建筑面积不超过1%即可以通过规划验收；但2015年11月1日出台的新规定，则是“凡属建筑面积5000以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000平方米”。该规定明显与原来的规划验收合理误差评判标准不一样。被告在前述新规出台后，不得不综合考虑一期和二期的建筑误差情况，以确保能向商品房买受人交付符合合同约定的商品房。因为建筑的误差也不是被告可控之范围，是根据施工单位的施工工艺、工程难度、设计的误差等等各种因素决定，所以，在二期竣工后，被告为了达到整个项目的综合验收通过，对于超建部分作了重新报建手续。对于超建部分重新报建的时间，也不应当作逾期交楼处理。被告于2017年3月14日取得超建部分重新报建的规划验收批复，该时间可视为顺延综合验收的时间。2.被告按规定办理完成规划验收之后，因供电局变更配电站的规划，将原来在被告小区范围内的配电站迁移，配电站迁移的时间正值是小区综合验收的时间，配电站作为小区公共配套设施，是根据供电局的安排，必须由供电部门验收之后才能通过综合验收，所以，供电部门迁移配站的时间也应当顺延，顺延至供电部门验收之日2018年7月16日为止。在取得供电部门验收通过，并取得相关材料后，被告已经尽快办理了综合验收备案登记，并于2018年8月13日取得综合验收备案登记证。所以，被告主观上没有故意逾期交楼，不应承担违约责任。二、原告要求被告支付高达96822元的违约金没有事实和法律依据。1.合同已经约定违约的计算方式，应遵从合同约定计算违约金。合同第九条约定，逾期交楼不超过180日的，不作补偿。对于逾期在180日内的，被告按约定享有180日违约免责期。逾期超过180日而不足360日的，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。逾期超过360日的买受人有权解除合同，并按已付房款的10%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，按日支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价的3%。对于逾期超过360日的，原告按约定可以选择解除合同并要求被告承担违约责任，或继续履行合同并支付不超过总房价3%的违约金。该条的字体已经加粗并加画线进行强调，被告完成了提示之义务，对双方均具约束力。现原告选择要求继续履行合同而不选择解除合同，其一是因为房产已经升值，解除合同对其不利，其二是要求继续履行合同除了升值得益之外，还可以额外获得违约金。既然原告选择继续履行合同，就应当按继续履行合同的约定计算违约金，而不应随意变更违约金的计算方式。若原告认为继续履行合同的违约金过低的，原告完全可以选择解除合同。2.违约金的性质属于补偿性，双方合同约定违约金上限为3%，已经综合考虑合同双方权利义务的均衡，而且对于违约金的调整须要严格的条件进行考量，法律也不允许任意调整违约金。原告没有证据证明其实际损失，实际上也没有实际损失，其要求突破合同上限计算违约金不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年12月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以495000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭14幢1004房；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.在施工中遇到政府或工程监理认定的重大技术难关，因台风、暴雨等恶劣天气、战争、动乱、罢工等灾害或事由、政府部门的验收或市政配套的批准与安装而导致的工程延误，及其他非出卖人所能控制的因素导致的工程延误；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2018年10月17日，被告向原告发出书面的收楼通知。2.被告于2011年12月9日取得案涉小区二期规划许可，于2013年取得施工许可，于2016年11月5日通过施工单位、监理单位的竣工验收，于2017年1月17日取得建筑工程竣工验收报告，通过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方验收。2018年7月16日，中山火炬供电分局出具证明一份，内容主要为，原濠苑公用配电站位于中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司用地内，因政府规划需要，需进行迁移整改工程，该项目工程已竣工，满足设计要求，验收合格，同意移交我分局。2018年8月13日，被告取得涉案小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库）的中山市建设工程竣工验收备案登记证。3.中山市城乡规划局根据《广东省城乡规划条例》和《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，制定了《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》。该意见（试行）于2015年11月1日起施行，其中第四点规定，凡属建筑面积5000㎡以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据合同的约定，被告应在2016年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房向原告交付。被告于2018年8月13日才取得上述备案登记证，于2018年10月17日才通知原告收楼，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩称因政府出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》导致规划验收标准发生变化影响了小区整体项目综合验收；还抗辩供电局变更配电站规划等原因导致迟延取得建设工程竣工验收备案证，被告迟延取得上述备案证属于不可归咎于被告责任，不应承担逾期交房的违约责任。对前述第一点抗辩意见，本院认为，其一，前述实施意见于2015年11月1日施行，案涉合同于2015年12月5日签订，被告作为具有专业资质的房地产开发企业及案涉格式合同的提供方，应当有能力对政府政策改变可能产生的风险作出合理的预估判断并做好相应的积极应对措施，不得将可预见的风险转嫁至买受人身上；其二，中山市在2015年11月1日施行的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》并未规定分期建设的项目必须同时进行规划验收，被告也未提供证据证明在涉案合同签订后有何政府政策对规划验收标准发生了改变进而影响办证进度。对前述第二点抗辩意见，本院认为，被告提供的证据只能证明位于被告用地内的公用配电站因政府规划需要进行迁移整改的事实，但不能证明政府是在何时进行了规划调整，且该规划调整对案涉小区的工程进度乃至验收产生了何种不利影响，故无法得出可供顺延的天数，被告对此应承担举证不能的不利后果。综合前述分析，本院认定被告逾期取得竣工验收备案登记证的理由均不成立。关于逾期交房违约金。原告要求变更逾期交房违约金起算日期为从合同约定交房日之次日起算，并调整为日万分之三。本院认为，对于逾期交房违约金的计算标准、计算方式，双方已经在合同第九条针对不同情形作出具体约定，该约定系当事人充分磋商一致后的真实意思表示，双方同意以此签订合同应视为对该合同条款无异议。同时，该条款只是约定了责任豁免期间，该期间已经双方一致同意，且免责天数为180天并没有严重损害原告的权益，按日万分之二的标准并不明显过低。根据该条款约定，被告依然要承担逾期交房违约责任，原告仍可据此主张损失，并没有免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，本院对于涉案合同关于逾期交房违约金的起算日期、计算标准均不作调整。但是，对于逾期交房违约金的上限问题，本院认为，被告应在2016年12月31日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的房屋交付给原告使用，但直至2018年8月13日被告才取得上述备案登记证并于2018年10月17日通知原告收楼。原告未能及时收楼，致使其对涉案商品房的使用受到严重限制。综合考量被告逾期交楼的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告积极履行合同义务的作用，本院认为双方约定逾期交房违约金按已付房价款3%为上限支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期交房导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为逾期交房违约金宜调整为以日万分之二的标准持续计算，不设上限。综上，逾期办证违约金应从被告逾期交房后第181日起计至原告主张的2018年10月17日（被告向原告发出收楼通知书日）止。故，被告应向原告支付逾期交房违约金46728元(495000元×0.02%×472天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告连慧然支付逾期交房违约金46728元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2220元，减半收取为1110元，由原告连慧然负担573元，被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担537元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年八月七日书记员 詹绮婷王静