广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0784民初3028号原告：广东省多普达高新科技材料有限公司，住所地：鹤山市，统一社会信用代码：XXXX6G0U。法定代表人：林伟煌。委托诉讼代理人：周焰，广东定海针（江门）律师事务所律师。被告：广东同方科技园有限公司，住所地：鹤山市，统一社会信用代码：XXXX612W。法定代表人：翟健翼。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。原告广东省多普达高新科技材料有限公司（以下简称“多普达公司”）与被告广东同方科技园有限公司（以下简称“同方公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年12月5日、2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告多普达公司的委托诉讼代理人周焰、被告同方公司的委托诉讼代理人黄丽斌到庭参加诉讼。现已审理终结。多普达公司向本院提出诉讼请求：1.请求判定被告违约，并赔偿原告合计11630651元（其中租金损失11083248元，工厂搬迁费用547403元）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告和原告于2017年5月1日签订《租赁合同书》，约定将被告所有位于鹤山市共和镇祥和路326号E座F座厂房出租给原告。合同期限由2017年5月1日起至2029年4月30日止。合同签订后，原告即为履行合同安排工厂搬迁和机器设备的安装调试等工作，并依据合同约定按时支付租金。直至2018年3月27日，原告收到被告递交的《租赁合同书》的解除通知书，被告在合同未到期的情况下，单方要求解除合同，并限令时间，要原告搬离厂房。原告认为，被告据以解除合同的理由不成立。首先，本《租赁合同书》为被告提供的格式合同，被告主张所谓的“三旧改造”与《租赁合同书》第9.1条（2）中“因城市规划建设与三旧改造需要拆迁”的情形并不一致，据原告了解，早在2010年，鹤山市人民政府已公布了《鹤山市三旧改造规划（2010-2018）》，涉案厂房就属于三旧改造区域，被告作为业主方，应当知道自己出租的厂房很有可能在短期内有被拆迁的风险。而作为格式合同的提供方应当以书面形式明确告知原告。但实际上，被告非但没有告知上述风险，反而与原告签订租赁期长达12年的合同。并企图以合同第9.1条（2）款的条文，单方免除自己的责任。被告的行为有违合同诚实信用的原则。根据法律规定，该条应认定为无效，在双方对该条理解出现分歧时，也应依法作出对原告方有利的解释。其次，从被告引用的鹤府办[2016]58号文件第（15）条内容为“已经市政府批准的旧厂房自行改造方案，必须自批准之日起六个月内实施旧厂房拆除工作……逾期未能实施旧厂房拆除工作的项目，所批准的改造方案自动作废……”其中的改造方案作废条款也佐证了涉案厂房的改造是被告为自身利益而实施的行为，并非政府行为。故被告解除合同的事实和理由均不成立。综上所述，被告为了谋取厂房升级改造的商业利益，违反《中华人民共和国合同法》相关规定，严重侵犯了原告的合法权益。原告特向贵院提起诉讼，恳请法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。后经鉴定机构鉴定后，原告于第二次庭审变更诉讼请求为：工厂搬迁费变更为471731.44元（69858.33元+401873.11元），诉讼请求总金额变更为11554979.44元。同方公司辩称，一、被告按照双方签订的租赁合同书第9.1条第（2）款，在发生三旧改造情形时解除涉案的租赁合同书，符合合同约定及法律规定。更何况包括涉案租赁标的物在内的被告厂房正在进行三旧改造，是鹤山乃至江门的重大三旧改造项目，涉案的租赁合同也已无法履行。二、根据租赁合同书第9.1条第（2）款，被告无需向原告作出任何经济赔偿，且就具体的赔偿项目而言，原告并没有举出工厂搬迁费用的相关证据，租金损失也不应由被告赔偿，综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。第二次庭审补充答辩意见如下：一、生效的2019粤07民终1022号民事判决已确认被告解除涉案的租赁合同并没有违约，属于合法解除。而根据双方的约定，在此情况下，被告不需赔偿原告装饰装修及其他损失。退一步讲，即使没有约定，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款的规定，也只是按照公平原则分担装饰装修残值损失。二、原告诉请的工厂搬迁费用不符合法律规定。原告应当释明诉请的是否是装饰装修残值损失。经审理查明：2016年12月30日，原告多普达公司（乙方）与被告同方公司（甲方）签订《租赁合同书》，租赁被告所有的位于鹤山市共和镇祥和路326号D座厂房作为生产使用，合同约定：“1.1租赁面积为10482平方米，通道面积1098平方米，公用分摊（带屋顶）2964平方米。2.1租赁期限为144个月，自2017年5月1日起至2029年4月30日止。9.1有下列情形之一的，甲乙双方都有权提出解除合同，双方按以下条款执行：……（2）因城市规划建设或‘三旧’改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。甲方应提前至少90日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费，且因逾期未搬离造成的损失由乙方承担。政府对于乙方搬迁费用的补偿款归乙方所有，其他补偿款归甲方所有，甲方不需要向乙方作出任何经济赔偿。9.3如乙方违约导致甲方行使合同解除权，本合同解除后产生的法律效力包括但不限于下列内容：……（4）乙方装修、装饰、加建、改建、扩建、改变房屋结构等投入归甲方所有，乙方不得拆走或破坏任何镶装、嵌装在房屋结构或墙体的装饰装修材料和安装的设备（包括但不限于空调、烟管、照明等设备），甲方无需给予任何补偿。如乙方清拆室内已嵌装物品，应支付甲方人民币二十万元。其他可移走的物品，在搬走过程中给甲方造成损害的，应由乙方负责修缮并赔偿甲方损失。（5）无论何种原因导致合同终止或解除的，乙方应在接到甲方的‘合同终止/解除通知书’之日起60日内将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房产，且将清洁整齐、状态完好的该房产交还甲方（自然折旧除外），该期限内乙方仍需支付甲方合同内约定的房租及相关费用；若因乙方拆除、搬迁等行为而致该房产内、外遭受损坏时，乙方须负责修复原状或赔偿相应的损失。”。后因涉案厂房进行“三旧”改造，同方公司向多普达公司发出《关于解除通知书》，声明相关租赁合同于2018年6月27日依法解除，并要求多普达公司在2018年6月27日前搬离涉案厂房。多普达公司未在限期内搬离，遂同方公司于2018年7月30日以（2018）粤0784民初2221号向本院起诉多普达公司，本院于2018年12月25日作出（2018）粤0784民初2221号民事判决书，判决“一、被告江门市多普达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其承租的位于鹤山市共和镇祥和路326号之四厂房及鹤山市共和镇祥和路326号之五房屋旁约20平方米的空地交还给原告鹤山同方照明科技有限公司；二、被告江门市多普达实业有限公司自2018年6月28日起至搬离鹤山市共和镇祥和路326号之四厂房及鹤山市共和镇祥和路326号之五房屋旁约20平方米的空地之日止按180246元/月向原告鹤山同方照明科技有限公司支付租赁物的占有使用费。”。多普达公司不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）粤07民终1022号民事判决书，判决：“一、维持广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2221号民事判决第一项；二、变更广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2221号民事判决第二项为：江门市多普达实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内偿付广东同方科技园有限公司厂房占用费（自2018年6月28日起至搬离鹤山市共和镇祥和路326号之四厂房及鹤山市共和镇祥和路326号之五房屋旁约20平方米的空地之日止按117159元/月计算）；三、驳回广东同方科技有限有限公司的其他诉讼请求。”。该（2019）粤07民终1022号民事判决书已生效，该生效文书确认了，同方公司因“三旧”改造解除案涉租赁合同符合合同约定的解除条件。另查明：鹤山同方照明科技有限公司于2018年12月28日变更企业名称为广东同方科技园有限公司。江门市多普达实业有限公司于2019年4月28日变更企业名称为多普达（广东）海绵科技有限公司，又于2019年5月15日变更为广东省多普达高新科技材料有限公司。还查明：原告为证明其主张的装饰装修现价值（残值）等损失的情况，向本院申请对相关的六份合同的现价值进行司法鉴定，本院通过摇珠确定了泛华保险公估股份有限公司广州分公司为本案的鉴定机构，泛华保险公估股份有限公司广州分公司于2019年5月30日完成鉴定报告，评估鉴定结论为：1、《起重机改造、移装合同》现价值为人民币69858.33元；2、《装饰工程合同》、《电力线路工程合同》、《建设工程施工合同》、《合同条款》装饰装修现价值金额为人民币401873.11元。原告多普达公司支付了鉴定费43225元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、合同解除后，被告应否赔偿原告的损失？二、原告的各项损失如何核定？一、关于合同解除后，被告应否赔偿原告的损失的问题。首先，根据（2019）粤07民终1022号生效民事判决书，确认了同方公司因“三旧”改造解除案涉租赁合同符合合同约定的解除条件，即《租赁合同书》履行过程中，原、被告双方均不存在违约行为。其次，虽然被告提前解除合同不存在违约，但提前解除合同的主要原因是涉案租赁厂房进行“三旧”改造，“三旧”改造分为权属人自行改造及政府行为改造，而涉案的“三旧”改造是由被告自行申报的，是被告的盈利性商业行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，被告在合同中不加以区分地约定因“三旧”改造提前解除合同的，对原告的损失不承担任何经济赔偿，是完全免除了己方的赔偿责任，加重了原告的责任，对原告明显不公平。最后，原告与被告于2016年12月30日签订租赁合同，租赁期限至2029年，期限长达12年，原告对厂房进行装饰装修、设备搬迁及调试等进而生产经营，却仅两年即被解除租赁合同，原告对涉案租赁厂房装修后没能按照合同预设的期限进行生产经营确实遭受了一定的损失。综合以上所述，本院酌定因合同提前解除造成原告的合理损失，由被告承担一半（50%）。二、原告的各项损失如何核定的问题。1、关于原告请求的租金损失。原告请求被告支付租金损失11083248元，原告认为《租赁合同书》约定的租金单价为7.8元/平方米/月，原告提供江门市经华万达资产评估土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告书》，对租赁厂房鹤山市共和镇祥和路326号D座的市场租金价格进行评估，单价12元/平方米/月，原告主张被告解除合同，致使其预期利益受损，受损金额为租金差额乘以剩余租赁期限。该评估是对涉案租赁厂房的市场租金价格的评估，被告同方公司以低于市场租金价格的金额出租厂房给原告多普达公司，是被告自行处分民事权利的行为，其损失的自身利益不必然是原告的既得利益，原告主张被告赔偿租金损失没有事实依据，亦不属于合理的损失，本院不予支持。2、关于原告请求的搬迁费损失。第二次庭审中，原告明确工厂搬迁费变更为471731.44元（69858.33元+401873.11元），其中起重机改造、移装的现价值为69858.33元，装饰装修现价值为401873.11元。原告租赁涉案厂房后对其进行了装修，产生了装修费用，对生产所需的设备进行了移装、调试等，产生了相应的费用，原告提供了《起重机改造、移装合同》、《装饰工程合同》、《电力线路工程合同》、《建设工程施工合同》、《合同条款》等，并由鉴定机构对该些搬迁费用、装饰装修工程残值进行了鉴定，鉴定结论：起重机现价值69858.33元（起重机改造、移装合同）、装饰装修现价值401873.11元。被告抗辩称“鉴定机构在鉴定时直接认定了六份合同的真实性，并且依照原告提供的又未经被告质证的账册来作鉴定结论，是完全不合法的。实际上，鉴定机构应当根据现场的情况作出装饰装修的残值”。根据泛华保险公估股份有限公司广州分公司作出的《公估报告书》，鉴定机构是到达涉案厂房现场进行了查勘，并结合原告提供的相关合同、银行转账凭证、会计账册中的固定资产明细账等书面材料，相互一一印证，从而确定了原告投入的具体项目及对应的原值，再按折旧率最终核定了现价值（即残值）为69858.33元及401873.11元，鉴定机构及鉴定人员具备相应的鉴定资质、鉴定程序合法，本院对该鉴定结论予以采信，故本院核定原告的搬迁费损失为69858.33元、装饰装修残值损失为401873.11元，合共471731.44元（69858.33元+401873.11元）。原告请求被告赔偿的该部分损失，属于合理的损失，如前所述，该合理损失应由被告承担一半（50%），即被告同方公司应赔偿原告损失235865.72元（471731.44元×50%），原告超出此数额部分的请求，本院不予支持。对于鉴定所产生的鉴定费43225元，根据本院对鉴定结论的采纳情况，由原、被告各自承担一半（50%），即被告承担鉴定费21612.50元（43225元×50%），原告承担鉴定费21612.50元（43225元×50%）。原告已预交鉴定费43225元，被告应向原告返还鉴定费21612.50元。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决如下：一、被告广东同方科技园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告广东省多普达高新科技材料有限公司损失235865.72元。二、驳回原告广东省多普达高新科技材料有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费91583.90元（原告已预交），由原告广东省多普达高新科技材料有限公司负担89726.61元，被告广东同方科技园有限公司负担1857.29元。原告多缴的受理费1857.29元，由本院予以退回；被告应向本院补缴受理费1857.29元。本案鉴定费43225元，由原告承担21612.50元，被告承担21612.50元，原告已预交鉴定费43225元，被告应向原告返还鉴定费21612.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李国华审 判 员  陈洽胜人民陪审员  黄玲玲二〇一九年八月二十日法官助理招杰恒书 记 员  赖丽娜广东省鹤山市人民法院民事判决书（2018）粤0784民初3028号原告：广东省多普达高新科技材料有限公司，住所地：鹤山市，统一社会信用代码：XXXX6G0U。法定代表人：林伟煌。委托诉讼代理人：周焰，广东定海针（江门）律师事务所律师。被告：广东同方科技园有限公司，住所地：鹤山市，统一社会信用代码：XXXX612W。法定代表人：翟健翼。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。原告广东省多普达高新科技材料有限公司（以下简称“多普达公司”）与被告广东同方科技园有限公司（以下简称“同方公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年12月5日、2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告多普达公司的委托诉讼代理人周焰、被告同方公司的委托诉讼代理人黄丽斌到庭参加诉讼。现已审理终结。多普达公司向本院提出诉讼请求：1.请求判定被告违约，并赔偿原告合计11630651元（其中租金损失11083248元，工厂搬迁费用547403元）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告和原告于2017年5月1日签订《租赁合同书》，约定将被告所有位于鹤山市共和镇祥和路326号E座F座厂房出租给原告。合同期限由2017年5月1日起至2029年4月30日止。合同签订后，原告即为履行合同安排工厂搬迁和机器设备的安装调试等工作，并依据合同约定按时支付租金。直至2018年3月27日，原告收到被告递交的《租赁合同书》的解除通知书，被告在合同未到期的情况下，单方要求解除合同，并限令时间，要原告搬离厂房。原告认为，被告据以解除合同的理由不成立。首先，本《租赁合同书》为被告提供的格式合同，被告主张所谓的“三旧改造”与《租赁合同书》第9.1条（2）中“因城市规划建设与三旧改造需要拆迁”的情形并不一致，据原告了解，早在2010年，鹤山市人民政府已公布了《鹤山市三旧改造规划（2010-2018）》，涉案厂房就属于三旧改造区域，被告作为业主方，应当知道自己出租的厂房很有可能在短期内有被拆迁的风险。而作为格式合同的提供方应当以书面形式明确告知原告。但实际上，被告非但没有告知上述风险，反而与原告签订租赁期长达12年的合同。并企图以合同第9.1条（2）款的条文，单方免除自己的责任。被告的行为有违合同诚实信用的原则。根据法律规定，该条应认定为无效，在双方对该条理解出现分歧时，也应依法作出对原告方有利的解释。其次，从被告引用的鹤府办[2016]58号文件第（15）条内容为“已经市政府批准的旧厂房自行改造方案，必须自批准之日起六个月内实施旧厂房拆除工作……逾期未能实施旧厂房拆除工作的项目，所批准的改造方案自动作废……”其中的改造方案作废条款也佐证了涉案厂房的改造是被告为自身利益而实施的行为，并非政府行为。故被告解除合同的事实和理由均不成立。综上所述，被告为了谋取厂房升级改造的商业利益，违反《中华人民共和国合同法》相关规定，严重侵犯了原告的合法权益。原告特向贵院提起诉讼，恳请法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。后经鉴定机构鉴定后，原告于第二次庭审变更诉讼请求为：工厂搬迁费变更为471731.44元（69858.33元+401873.11元），诉讼请求总金额变更为11554979.44元。同方公司辩称，一、被告按照双方签订的租赁合同书第9.1条第（2）款，在发生三旧改造情形时解除涉案的租赁合同书，符合合同约定及法律规定。更何况包括涉案租赁标的物在内的被告厂房正在进行三旧改造，是鹤山乃至江门的重大三旧改造项目，涉案的租赁合同也已无法履行。二、根据租赁合同书第9.1条第（2）款，被告无需向原告作出任何经济赔偿，且就具体的赔偿项目而言，原告并没有举出工厂搬迁费用的相关证据，租金损失也不应由被告赔偿，综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。第二次庭审补充答辩意见如下：一、生效的2019粤07民终1022号民事判决已确认被告解除涉案的租赁合同并没有违约，属于合法解除。而根据双方的约定，在此情况下，被告不需赔偿原告装饰装修及其他损失。退一步讲，即使没有约定，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款的规定，也只是按照公平原则分担装饰装修残值损失。二、原告诉请的工厂搬迁费用不符合法律规定。原告应当释明诉请的是否是装饰装修残值损失。经审理查明：2016年12月30日，原告多普达公司（乙方）与被告同方公司（甲方）签订《租赁合同书》，租赁被告所有的位于鹤山市共和镇祥和路326号D座厂房作为生产使用，合同约定：“1.1租赁面积为10482平方米，通道面积1098平方米，公用分摊（带屋顶）2964平方米。2.1租赁期限为144个月，自2017年5月1日起至2029年4月30日止。9.1有下列情形之一的，甲乙双方都有权提出解除合同，双方按以下条款执行：……（2）因城市规划建设或‘三旧’改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。甲方应提前至少90日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费，且因逾期未搬离造成的损失由乙方承担。政府对于乙方搬迁费用的补偿款归乙方所有，其他补偿款归甲方所有，甲方不需要向乙方作出任何经济赔偿。9.3如乙方违约导致甲方行使合同解除权，本合同解除后产生的法律效力包括但不限于下列内容：……（4）乙方装修、装饰、加建、改建、扩建、改变房屋结构等投入归甲方所有，乙方不得拆走或破坏任何镶装、嵌装在房屋结构或墙体的装饰装修材料和安装的设备（包括但不限于空调、烟管、照明等设备），甲方无需给予任何补偿。如乙方清拆室内已嵌装物品，应支付甲方人民币二十万元。其他可移走的物品，在搬走过程中给甲方造成损害的，应由乙方负责修缮并赔偿甲方损失。（5）无论何种原因导致合同终止或解除的，乙方应在接到甲方的‘合同终止/解除通知书’之日起60日内将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房产，且将清洁整齐、状态完好的该房产交还甲方（自然折旧除外），该期限内乙方仍需支付甲方合同内约定的房租及相关费用；若因乙方拆除、搬迁等行为而致该房产内、外遭受损坏时，乙方须负责修复原状或赔偿相应的损失。”。后因涉案厂房进行“三旧”改造，同方公司向多普达公司发出《关于解除通知书》，声明相关租赁合同于2018年6月27日依法解除，并要求多普达公司在2018年6月27日前搬离涉案厂房。多普达公司未在限期内搬离，遂同方公司于2018年7月30日以（2018）粤0784民初2221号向本院起诉多普达公司，本院于2018年12月25日作出（2018）粤0784民初2221号民事判决书，判决“一、被告江门市多普达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其承租的位于鹤山市共和镇祥和路326号之四厂房及鹤山市共和镇祥和路326号之五房屋旁约20平方米的空地交还给原告鹤山同方照明科技有限公司；二、被告江门市多普达实业有限公司自2018年6月28日起至搬离鹤山市共和镇祥和路326号之四厂房及鹤山市共和镇祥和路326号之五房屋旁约20平方米的空地之日止按180246元/月向原告鹤山同方照明科技有限公司支付租赁物的占有使用费。”。多普达公司不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）粤07民终1022号民事判决书，判决：“一、维持广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2221号民事判决第一项；二、变更广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2221号民事判决第二项为：江门市多普达实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内偿付广东同方科技园有限公司厂房占用费（自2018年6月28日起至搬离鹤山市共和镇祥和路326号之四厂房及鹤山市共和镇祥和路326号之五房屋旁约20平方米的空地之日止按117159元/月计算）；三、驳回广东同方科技有限有限公司的其他诉讼请求。”。该（2019）粤07民终1022号民事判决书已生效，该生效文书确认了，同方公司因“三旧”改造解除案涉租赁合同符合合同约定的解除条件。另查明：鹤山同方照明科技有限公司于2018年12月28日变更企业名称为广东同方科技园有限公司。江门市多普达实业有限公司于2019年4月28日变更企业名称为多普达（广东）海绵科技有限公司，又于2019年5月15日变更为广东省多普达高新科技材料有限公司。还查明：原告为证明其主张的装饰装修现价值（残值）等损失的情况，向本院申请对相关的六份合同的现价值进行司法鉴定，本院通过摇珠确定了泛华保险公估股份有限公司广州分公司为本案的鉴定机构，泛华保险公估股份有限公司广州分公司于2019年5月30日完成鉴定报告，评估鉴定结论为：1、《起重机改造、移装合同》现价值为人民币69858.33元；2、《装饰工程合同》、《电力线路工程合同》、《建设工程施工合同》、《合同条款》装饰装修现价值金额为人民币401873.11元。原告多普达公司支付了鉴定费43225元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、合同解除后，被告应否赔偿原告的损失？二、原告的各项损失如何核定？一、关于合同解除后，被告应否赔偿原告的损失的问题。首先，根据（2019）粤07民终1022号生效民事判决书，确认了同方公司因“三旧”改造解除案涉租赁合同符合合同约定的解除条件，即《租赁合同书》履行过程中，原、被告双方均不存在违约行为。其次，虽然被告提前解除合同不存在违约，但提前解除合同的主要原因是涉案租赁厂房进行“三旧”改造，“三旧”改造分为权属人自行改造及政府行为改造，而涉案的“三旧”改造是由被告自行申报的，是被告的盈利性商业行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，被告在合同中不加以区分地约定因“三旧”改造提前解除合同的，对原告的损失不承担任何经济赔偿，是完全免除了己方的赔偿责任，加重了原告的责任，对原告明显不公平。最后，原告与被告于2016年12月30日签订租赁合同，租赁期限至2029年，期限长达12年，原告对厂房进行装饰装修、设备搬迁及调试等进而生产经营，却仅两年即被解除租赁合同，原告对涉案租赁厂房装修后没能按照合同预设的期限进行生产经营确实遭受了一定的损失。综合以上所述，本院酌定因合同提前解除造成原告的合理损失，由被告承担一半（50%）。二、原告的各项损失如何核定的问题。1、关于原告请求的租金损失。原告请求被告支付租金损失11083248元，原告认为《租赁合同书》约定的租金单价为7.8元/平方米/月，原告提供江门市经华万达资产评估土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告书》，对租赁厂房鹤山市共和镇祥和路326号D座的市场租金价格进行评估，单价12元/平方米/月，原告主张被告解除合同，致使其预期利益受损，受损金额为租金差额乘以剩余租赁期限。该评估是对涉案租赁厂房的市场租金价格的评估，被告同方公司以低于市场租金价格的金额出租厂房给原告多普达公司，是被告自行处分民事权利的行为，其损失的自身利益不必然是原告的既得利益，原告主张被告赔偿租金损失没有事实依据，亦不属于合理的损失，本院不予支持。2、关于原告请求的搬迁费损失。第二次庭审中，原告明确工厂搬迁费变更为471731.44元（69858.33元+401873.11元），其中起重机改造、移装的现价值为69858.33元，装饰装修现价值为401873.11元。原告租赁涉案厂房后对其进行了装修，产生了装修费用，对生产所需的设备进行了移装、调试等，产生了相应的费用，原告提供了《起重机改造、移装合同》、《装饰工程合同》、《电力线路工程合同》、《建设工程施工合同》、《合同条款》等，并由鉴定机构对该些搬迁费用、装饰装修工程残值进行了鉴定，鉴定结论：起重机现价值69858.33元（起重机改造、移装合同）、装饰装修现价值401873.11元。被告抗辩称“鉴定机构在鉴定时直接认定了六份合同的真实性，并且依照原告提供的又未经被告质证的账册来作鉴定结论，是完全不合法的。实际上，鉴定机构应当根据现场的情况作出装饰装修的残值”。根据泛华保险公估股份有限公司广州分公司作出的《公估报告书》，鉴定机构是到达涉案厂房现场进行了查勘，并结合原告提供的相关合同、银行转账凭证、会计账册中的固定资产明细账等书面材料，相互一一印证，从而确定了原告投入的具体项目及对应的原值，再按折旧率最终核定了现价值（即残值）为69858.33元及401873.11元，鉴定机构及鉴定人员具备相应的鉴定资质、鉴定程序合法，本院对该鉴定结论予以采信，故本院核定原告的搬迁费损失为69858.33元、装饰装修残值损失为401873.11元，合共471731.44元（69858.33元+401873.11元）。原告请求被告赔偿的该部分损失，属于合理的损失，如前所述，该合理损失应由被告承担一半（50%），即被告同方公司应赔偿原告损失235865.72元（471731.44元×50%），原告超出此数额部分的请求，本院不予支持。对于鉴定所产生的鉴定费43225元，根据本院对鉴定结论的采纳情况，由原、被告各自承担一半（50%），即被告承担鉴定费21612.50元（43225元×50%），原告承担鉴定费21612.50元（43225元×50%）。原告已预交鉴定费43225元，被告应向原告返还鉴定费21612.50元。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决如下：一、被告广东同方科技园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告广东省多普达高新科技材料有限公司损失235865.72元。二、驳回原告广东省多普达高新科技材料有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费91583.90元（原告已预交），由原告广东省多普达高新科技材料有限公司负担89726.61元，被告广东同方科技园有限公司负担1857.29元。原告多缴的受理费1857.29元，由本院予以退回；被告应向本院补缴受理费1857.29元。本案鉴定费43225元，由原告承担21612.50元，被告承担21612.50元，原告已预交鉴定费43225元，被告应向原告返还鉴定费21612.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长李国华审判员陈洽胜人民陪审员黄玲玲二Ο一九年八月二十日法官助理招杰恒书记员赖丽娜