海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初778号 原告：海南安居乐物业服务有限公司。住所地：海南省儋州市北部湾大道亚澜湾小区5栋1楼。 法定代表人：唐玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。 被告：邱爱娟，女，1977年4月23日出生，汉族，住海南省儋州市。 原告海南安居乐物业服务有限公司（以下简称安居乐公司）与被告邱爱娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序进行审理，因发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月9日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼，被告邱爱娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年6月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费（暂计至2018年12月31日，为4808.31元）；2、判令被告向原告支付自2016年6月1日起至本案裁判文书生效之日止的公摊水电费和柴油公摊费（暂计至2018年10月31日，为858.4元）；3、判令被告向原告支付违约金1133.34元（以欠费总额的20%计）；4、判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。在诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求，变更第一项、第三项诉讼请求分别为：1、判令被告向原告支付自2017年2月1日至2019年7月31日的物业服务费共计4608元；2、判令被告以拖欠物业服务费总额20%的标准向原告支付违约金。事实和理由：1、被告购买了位于儋州市××镇房，房屋建筑面积133.57平方米，被告系儋州市亚澜湾小区的业主。2、2013年4月1日开发商海南晋发房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告为儋州市亚澜湾小区提供前期物业管理服务，双方约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅1.5元/月.平方米，商业物业2.0元/月.平方米；业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的千分之一的标准向乙方支付违约金等。3、后经协商，自2016年7月1日起，住宅物业服务费用业主按1.15元/月.平方米的标准向原告交纳。4、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告应向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用。5、因拖欠物业服务费等费用，原告曾多次催缴，但被告置之不理，拒不履行付款义务。故诉至法院请求判如所请。 被告未出庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告未到庭质证，视为放弃质证的权利。原告提交的《前期物业服务合同》、邮寄单、《律师函》、《业主资料登记表》、《收楼物品确认书》、《楼宇情况反馈表（高层）》、《商品房交付使用签收单》、《儋州亚澜湾装修工程竣工验收表》、《客户未缴费用汇总表》有关物业费部分以及被告的身份信息资料内容真实、形式合法且与本案有关，本院予以确认。 根据当事人的陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：被告购买了位于儋州市××镇房，房屋建筑面积133.57平方米，被告系儋州市亚澜湾小区的业主。2013年4月1日，海南晋发房地产有限公司（甲方）与儋州安居乐物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定“甲方选聘乙方对儋州亚澜湾（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同”，该合同第七条约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.0元/月.平方米”，第三十一条约定“业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一的标准向乙方支付违约金，甲方不另作收取”。后涉案小区业主委员会与原告协商调整物业费的计算标准，经双方协商一致，自2016年7月1日起，高层住宅的物业服务费用由业主按1.15元/月.平方米的标准向原告交纳。2014年9月27日，被告接收涉案房屋。原告依约提供了相应的物业服务，被告未依约交纳物业服务费，拖欠2017年2月1日至2019年7月31日的物业服务费用4608元。2018年11月8日，原告委托律师出具《律师函》以催交被告拖欠的物业服务费、公摊水电费等费用，但被告至今仍未交纳拖欠的费用。 另查明，儋州安居乐物业服务有限公司于2014年4月9日经工商部门核准更名为海南安居乐物业服务有限公司。 本院认为，本案主要问题是:被告应否支付物业服务费及违约金。一、关于物业服务费的问题。海南晋发房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《前期物业服务合同》对涉案小区的业主具有约束力。原告依约提供了相应的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的接受者，按照双方合同约定应及时支付物业服务费，但被告截止至2019年7月31日累计欠缴物业服务费共4608元，经原告催交仍未交纳拖欠的费用，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告要求被告支付截止至2019年7月31日的物业服务费用共4608元有事实依据和法律依据，本院予以支持。 二、关于违约金的问题。原告已依约提供物业服务，但被告至今仍拖欠截止至2019年7月31日的物业服务费用共4608元，被告存有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任。因《前期物业服务合同》约定每逾期一日按欠交总额的千分之一的标准支付违约金过高，原告自愿降低违约金的计算标准为按拖欠物业服务费总额的20%计算，不违反法律规定。原告共拖欠物业服务费4608元，违约金按拖欠物业服务费总额的20%计算为921.6元。原告要求被告按拖欠物业服务费总额20%的标准支付违约金有事实依据及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告邱爱娟于本判决生效之日起十五日内向原告海南安居乐物业服务有限公司支付自2017年2月1日至2019年7月31日止的物业服务费共4608元。 二、被告邱爱娟于本判决生效之日起十五日内向原告海南安居乐物业服务有限公司支付违约金921.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告邱爱娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判长 王 斌 审判员 吴 丹 审判员 施灵敏 二〇一九年八月二十日 书记员 杨林矗 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。