西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2019）陕0113民初5648号原告：北京图提芙蒂食品有限公司，住所地：北京市东城区。法定代表人：樊慧琴，系该公司总经理。原告：西安图提芙蒂食品有限公司，住所地：西安市曲江新区（已经不再此处办公）。法定代表人：徐倩，系该公司总经理。共同委托诉讼代理人：范春华，陕西华宝卓律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：殷秋晨，陕西华宝卓律师事务所律师。被告：西安秦汉唐国际广场管理有限公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：沈新文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴育林，陕西谷正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，陕西谷正律师事务所律师。原告北京图提芙蒂食品有限公司（以下简称北京图提公司）西安图提芙蒂食品有限公司（以下简称西安图提公司）与被告西安秦汉唐国际广场管理有限公司（以下简称秦汉唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京图提公司、西安图提公司的共同委托诉讼代理人范春华、殷秋晨到庭参加了诉讼，被告秦汉唐公司的委托诉讼代理人吴育林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告北京图提公司、西安图提公司诉称，2016年7月18日，北京图提公司与秦汉唐公司签订了《秦汉唐天幕广场商铺租赁协议》、《秦汉唐天幕广场物业管理服务协议》及《秦汉唐天幕广场商业运营及环境维护服务协议》，协议约定：1、北京图提公司承租秦汉唐天幕广场X区X层XX号商铺；2、该商铺租赁期限为5年，自2016年8月1日至2021年7月31日；3、自本合同签订之日起十日内，北京图提公司向秦汉唐公司支付履约保证金22970.4元，在本合同终止，北京图提公司无违约行为且履行了合同规定的义务之后，可以退还缴纳的保证金；4、非因本合同约定情形，秦汉唐公司擅自解除合同的，秦汉唐公司应返还北京图提公司已交的但未实际产生的租金，且秦汉唐公司还须向北京图提公司支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额10%的赔偿金，另外违约方导致守约方采取必要的法律手段时，违约方还应承担守约方为此支付的包括但不限于律师费、交通费等费用。2016年9月1日，北京图提公司、西安图提公司与秦汉唐公司签订了权利义务转让书，协议约定由西安图提公司继承北京图提公司的相关权利义务，北京图提公司作为西安图提公司保证人，保证其按约履行上述合同。上述合同签订后，西安图提公司按约缴纳了相关费用并投入了大量资金装修涉案商铺，涉案合同正常履行。2017年6月起，秦汉唐公司以情势变更为由要求与西安图提公司解除包括租赁合同在内的相关一系列合同，由于双方未协商一致，西安图提公司将此争议诉至法院，在一审法院通知领取传票的当晚，秦汉唐公司将涉案商铺强行拆除。西安图提公司为了维护自身的合法权益，聘请了陕西华宝卓律师事务所的律师代理该民事纠纷案件，最终陕西省西安市中级人民法院做出了终审判决，认定秦汉唐公司因股权变更，涉案商铺所在的秦汉唐天幕广场已经被整体拆除进行重建，涉案的租赁合同与其相关的一系列合同在客观上均已履行不能，双方的租赁合同解除；另确定了西安图提公司在2017年5月至2017年7月的经营可得利益为10000元。涉案租赁合同及其相关的一系列合同因秦汉唐公司的违约行为而解除，秦汉唐公司应依约退还履约保证金22970.4元、库房押金5000元、因其违约行为承担违约赔偿金50525.7元及因该纠纷产生的律师费100000元。另外租赁合同约定的租赁期间为五年，即2016年8月1日至2021年7月31日，秦汉唐公司提前解除合同，造成西安图提公司预期利益的损失，应由秦汉唐公司承担。现原告为维护其合法权益诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告退还履约保证金22970.4元，库房押金5000元，并支付赔偿金50525.7元；2、被告向原告赔偿经营可得利益160000元（从2017年8月起至2021年7月31日，每月按3333.33元计算）；3、被告向原告赔偿律师费100000元；4、被告承担本案诉讼费。被告秦汉唐公司辩称，1、原告北京图提公司不是本案当事人，主体不适格，不能作为原告起诉。根据人民法院生效的裁判文书（2017）陕0113民初9428号民事判决书、（2018）陕01民终12070号民事判决书，均判决认定原告西安图提公司承继了北京图提公司在本案租赁合同项下的权利义务，故北京图提公司与本案无关联性。2、被告不同意原告要求退还履约保证金与库房押金的诉讼请求，因为原告未完成双方合同约定义务，退还条件不成就，被告愿意在原告履行完合同义务后无息退还。根据双方《商铺租赁协议》第14.3.3条：“无论合同因何种原因终止或解除，乙方应在合同终止或解除后10内或收到甲方书面通知后5日内完成营业执照注销手续或者在上述期限内，完成注册地址在租赁标的物上的营业执照地址迁出变更手续，同时按照甲方书面通知时间或本合同约定时间腾交房屋，如逾期不完成腾交，甲方有权将租赁房屋内乙方滞留物品视为废弃物处理，并不退还履约保证金，除此之外，每逾期交房一日，乙方还应当按当期日租金的5倍向甲方支付违约金。”原告要求被告退还履约保证金，但至今都未完成营业执照注销手续，且西安图提公司的营业地址依然是租赁协议上的X区X层XX号，也没有完成营业地址的迁出变更，因此原告要求退还履约保证金不符合合同约定，依法不应得到支持。3、被告不同意原告支付赔偿金的诉讼请求，因为该部分请求属于重复起诉。本案原告是根据合同约定行使的违约赔偿请求权，根据《合同法》的规定，当事人可以选择违约赔偿也可以选择损失赔偿，如果损失赔偿大于违约赔偿，当事人只能选其一，不能重复。根据生效判决，原告在之前的诉讼中已请求赔偿损失，请求赔偿损失的金额已经远远超过本案赔偿金的金额，且已经得到生效判决支持，因此，原告再要求被告支付赔偿金不符合法律规定。4、原告要求被告支付经营可得利益属于重复起诉，应当予以驳回。原告要求支付经营可得利益在前两次诉讼中均已提出并经生效判决予以酌情支持，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”的规定，原告本次请求支付经营可得利益属于重复起诉，应当予以驳回。本案双方的租赁合同早已解除，原告本案要求支付解除后不可能实际发生的经营可得利益，没有事实及法律依据。5、原告要求赔偿律师费100000元同样也是属于解除合同后的赔偿损失部分，属于重复起诉，应当予以驳回。6、原告西安图提公司在被告处的物品及设备，被告要求原告立即拉走。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的答辩意见。经审理查明，2016年7月18日，甲方秦汉唐公司与乙方北京图提公司签订秦汉唐天幕广场商铺租赁协议、秦汉唐天幕广场物业管理服务协议及秦汉唐天幕广场商业运营及环境维护服务协议，协议约定：1、甲方同意将位于西安市曲江新区XX路XX广场XX区XX层XX号商铺租赁给乙方作为图提芙蒂系列产品的商业经营场所使用，经双方确认，商铺建筑面积为95.71平方米，按建筑面积计租；2、该商铺租赁期限为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止，起租日为本合同第1.2条约定的房屋交付日；3、非因本合同约定情形，甲方擅自解除合同的，甲方应返还乙方已交的未实际产生的租金（无息），且甲方须向乙方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额10%的赔偿金……。2016年9月1日，甲方秦汉唐公司与乙方北京图提公司、丙方西安图提公司签订权利义务转让书，转让书约定：1、乙方由于业务需要，自本协议签订之日起，将原合同项下乙方权利、义务整体由本合同丙方承受；2、本协议生效后，乙方在原合同中不再享有任何权利，不再承担任何义务；3、乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行“本协议”及图提芙蒂房屋租赁合同、图提芙蒂商业运营及环境服务协议、图提芙蒂物业管理服务协议承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至图提芙蒂房屋租赁合同、图提芙蒂商业运营及服务环境服务协议、图提芙蒂物业管理服务协议履行完毕后的一年。2016年8月5日，北京图提公司向秦汉唐公司交纳了履约保证金22970.4元。2016年11月21日，西安图提公司向秦汉唐公司支付库房押金5000元。2017年，北京图提公司、西安图提公司将秦汉唐公司诉至法院，要求法院依法判令：1.秦汉唐公司送达的《关于图提芙蒂商户解约事宜的函》无效，继续履行双方签订的相关合同；2.撤销《商铺租赁协议》中第11.3.3条款；3.秦汉唐公司退还北京图提公司、西安图提公司交纳的8月份房租11485.2元；4.秦汉唐公司赔偿装修工程款及电器设备387394元，店面设计费28000元，电增容材料及人工费8159元（包括电缆款4251元、电工材料1908元、人工费2000元），消防喷淋改造费2000元，电视机及电视挂架费用3894元，酸奶机设备款295800元，设备及厨房用具27087.4元，因停电造成商品损失8766元，共计761100.4元；5.秦汉唐公司赔偿自2017年5月至2017年7月可得利益60000元（直至恢复正常营业为止，每月按20000元支付）；6.秦汉唐公司承担本案诉讼费。后经本院及陕西省西安市中级人民法院审理，生效判决结果为：1、秦汉唐公司向西安图提公司退还2017年8月的房租11485.2元；2、秦汉唐公司支付西安图提公司装修工程损失210000元，并支付西安图提公司电器设备款10000元、店面设计费18000元，电增容材料费、人工费及消防喷淋费三项损失共计5000元，装卸和运费1000元，经营可得利益10000元；3、驳回北京图提公司、西安图提公司其余的诉讼请求。一审法院查明，2017年6月2日,被告秦汉唐公司向原告西安图提公司邮寄工作联系函载明:“贵某某双方于2016年8月1日签订了西秦汉唐租合字[2016]232《商铺租赁协议》、西秦汉唐租合字[2016]233《商业运营及环境维护服务协议》、西秦汉唐物管合字[2016]50号《物业管理服务协议》,于2016年9月1日签订了西秦汉唐租合字[2016]375号权利义务转让书。现因当前形势的变更,我司正式函告贵司,于2017年6月20日解除贵某某双方租赁合同。根据贵某某双方商铺租赁协议第14.3合同终止或解除后的处理条款约定,请贵司自合同解除之日起5日内腾交房屋。如逾期不完成腾交,则由我司自行收回租赁标的物,租赁标的物内所有物品由我司按废弃物自行处置,贵方放弃租赁标的物内所有物品的权利,并不退还履约保证金,由此产生的一切不利法律后果由贵方自行承担。同时请贵司接我司通知后5日内,来我司结算合同解除赔偿金”。2017年6月7日,原告西安图提公司向被告秦汉唐公司送达西图函字[2017]001号《我公司不同意解除双方签订的租赁协议的函》载明:“我公司于2017年6月4日收到贵公司送达的西秦广函字[2017]72号《关于图提芙蒂商户解约事宜的函》。贵公司单方面无故解除你我双方2016年7月18日签订的西秦汉唐租合字[2016]232号《商铺租赁协议》、西秦汉唐租合字[2016]233号《商业运营及环境维护服务协议》、西秦汉唐物管合字[2016]50号《物业管理服务协议》,贵公司是违约行为,为此我公司不同意解除合同,要求继续履行合同。另外合同约定的相关条款显失公平,为维护合同的公平性,要求变更合同有关显失公平的条款”。2017年6月10日,被告秦汉唐公司再次向原告西安图提公司邮寄《工作联系函》载明:“贵司2017年6月7日来函收悉,现回复如下。因当前形势变更,继续履行合同会使双方的损失进一步扩大,我司于6月2日依据贵某某双方商铺租赁协议第15.2.2‘非因本合同约定情形,甲方擅自解除合同的,甲方应返还乙方已交的未实际产生的租金(无息),且甲方须向乙方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额10%的赔偿金’，向贵司送达的《关于图提芙蒂解约事宜的函》,明确双方合同于6月20日解除。请贵司按照函某某要求及时履行,否则产生的一切不利法律后果由贵司自行承担。另外再次通知贵司按照我司6月2日函某某要求尽快结算合同解除赔偿金。特此函告”。因双方对解除合同事宜未协商一致,2017年8月2日凌晨,被告在未经原告同意的前提下对原告店面进行拆除,被告对店铺内的软装部分以及设备进行了清理,并将原告店内的部分物品存放在被告的库房。本院多次通知原、被告双方前往库房清点物品,但原告及其代理人均不予配合,2018年6月8日，本院再次电话联系原告代理人范春华要求其配合前往库房清点物品,但其在电话中明确称不去被告仓库清单物品,后本院通知被告于2018年6月22日前往库房对存放于此的原告物品进行清点,并形成了物品清单由被告签字确认。上述事实，有秦汉唐天幕广场商铺租赁协议、秦汉唐天幕广场物业管理服务协议及秦汉唐天幕广场商业运营及环境维护服务协议、权利义务转让书、收款收据、（2017）陕0113民初9428号民事判决书、（2018）陕01民终12070号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同的解除系被告所致，且合同已经解除，被告应当向原告退还其已支付的履约保证金22970.4元和库房押金5000元，因原告与被告签订了权利义务转让协议，故原告要求被告向其退还履约保证金22970.4元及库房押金5000元的诉请，本院依法予以支持被告向原告西安图提公司退还履约保证金22970.4元及库房押金5000元。根据合同法第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的经济损失”的规定，本案的原告与被告签订的商铺租赁协议约定“非因本合同约定情形，甲方擅自解除合同的，甲方应返还乙方已交的未实际产生的租金（无息），且甲方须向乙方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额10%的赔偿金……”，而合同未履行部分的租金共计505256.91元，违约方即被告能够预见的损失为50525.69元，且原告在（2017）陕0113民初9428号案件中主张其损失为其实际损失及可得利益，故原告要求被告向其赔偿50525.7元的诉请以及2017年8月至2021年7月31日期间可得利益160000元的诉请，本院依法不予支持。根据原告与被告签订的协议，被告应承担原告西安图提公司因被告违约所产生的律师费，但因原告提供的律师费发票及支付费用的业务回单均显示付款人为北京图提公司，该证据无法显示西安图提公司与该费用的关联性，故西安图提公司要求被告向其支付律师费100000元的诉请，本院依法不予支持。另原告北京图提公司已将其权利义务转让，其并非本案的适格主体，应当驳回其起诉。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告西安秦汉唐国际广场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安图提芙蒂食品有限公司退还履约保证金22970.4元。二、被告西安秦汉唐国际广场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安图提芙蒂食品有限公司退还库房押金5000元。三、驳回原告西安图提芙蒂食品有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6377元，由原告西安图提芙蒂食品有限公司承担5747元，被告西安秦汉唐国际广场管理有限公司承担630元，因原告西安图提芙蒂食品有限公司已支付，被告西安秦汉唐国际广场管理有限公司并上述款项支付给原告西安图提芙蒂食品有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长      赵    妍人民陪审员      何 美 艳 人民陪审员      何 睿 华      二〇一九 年八月二十七日              书  记  员     刘    欢打印：相丽华          校对：鲁蔓         年  月  日送达