海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初4853号原告：蔡洪展，男，1953年7月10日出生，公民身份号码×××，汉族，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：王利东，海南惠海律师事务所律师。被告：三亚市粮油食品工业公司，统一社会信用代码914602002013514803，住所地三亚市光明路20号。法定代表人：谭天岳，该公司经理。委托诉讼代理人：颜振东，海南琼亚律师事务所律师。原告蔡洪展与被告三亚市粮油食品工业公司（以下简称粮油公司）物权确认纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡洪展的委托诉讼代理人王立东、被告粮油公司的委托诉讼代理人颜振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡洪展向本院提出诉讼请求：一、确认位于三亚市三亚湾路14.15.16号靠近龙海酒楼的一幢商铺以及位于三亚市××街住宅楼101房、106房、602房的征收补偿权益归原告；二、诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告垫资承建了被告位于××路的两幢职工安置楼。1998年9月28日，因被告无力偿还垫资及工程款，双方签订《联营建筑铺面分成协议书》[以下简称《协议》]，约定被告将位于三亚湾路靠近龙海酒楼的××楼（即三亚湾路×.×.×号）归原告所有，原告有权将所分得的铺面转让或作抵押贷款，使用期限五十年。1998年9月30日，原被告双方又签订了《联营建筑铺面分成补充协议书》[以下简称《补充协议》]，被告将位于光明街×号的职工安置楼底层220平方米（即8栋×房）和第六层整层220平方米（原告在使用过程中将六层分割为×、×房）让给原告出资建筑使用，底层使用权五十年（即从1998年10月1日起至2048年10月1日），第六层归原告永久使用。《协议》及《补充协议》签订后，被告将诉争房屋交付给原告使用。因被告原因未将诉争房屋产权登记至原告名下，诉争房屋由原告使用至2018年9月8日，而后被三亚市天涯区人民政府征收拆除。原告依据《协议》及《补充协议》受让诉争房屋，系双方真实意思表示，上述房屋虽基于历史原因被告没有给包括原告在内的所有购房户进行分户登记，但征收行为发生在原告的权利期限内，原告对诉争房屋应享有包括受偿征收补偿权益在内的所有权益，请求判如所请。被告粮油公司辩称：一、原告主张的涉案商铺及房屋的所有权归被告所有。1998年6月3日，三亚市土地房屋管理局向被告颁发《土地房屋权证》，被告以划拨的形式取得原告主张的诉争房屋所处的05-05-×-×号土地的国有土地使用权，原告主张的诉争房屋属于被告在该土地上投资建设的建筑物。二、被告并未将涉案商铺及房屋的所有权转移至原告名下。被告在原告占有使用涉案商铺及房屋期间未办理房屋过户登记等手续。三、双方签订的《协议》及《补充协议》均属无效协议。从《协议》及《补充协议》约定内容看，双方形成房屋租赁关系。但诉争房屋及商铺在政府征收前仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，双方签订的《协议》及《补充协议》无效。《协议》及《补充协议》约定的租赁期限均已超过二十年，根据《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”之规，《协议》及《补充协议》自2019年起无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。没有争议的事实为：原告垫资承建了被告位于三亚湾路两栋职工安置楼，因被告无力偿还原告工程款，原被告双方于1998年9月28日签订《协议》，约定：“一、由乙方（蔡洪展）垫资承建的位于滨海路旁，属于甲方（粮油公司）自用地范围内的两幢铺面楼，北边（即靠近农业技术推广中心）的归甲方所有，南边（即靠近龙海酒楼）的归乙方所有；二、南边的铺面由乙方自行出租，租金归乙方所有；考虑到乙方垫资建造，甲方同意将北边的铺面让给乙方出租两年（自1998年9月10日至2000年9月10日止），租金作为工程款归乙方所有。三、乙方所分得南边靠近龙海酒楼的铺面一幢，使用期50年，即从1998年10月1日至2048年10月1日止。合同期间乙方有权将所分得的铺面转让或作贷款抵押，甲方应配合乙方提供有关手续，期满后乙方应将不动产无偿交回甲方。”1998年9月30日，原被告双方签订《补充协议》，约定：“为照顾乙方投资商业铺面资金投入过大，而只平均分得铺面的实际情况。甲方同意将职工安置楼底层220平方米和第六层220平方米让给乙方出资建筑使用”。底层使用权50年，即从1998年10月1日起至2048年10月1日止。期满后乙方应将安置楼底层和商业铺面一齐无偿交归甲方，第六楼层归乙方永久使用。本补充协议和1998年9月28日签订的《协议》具有同等法律效力。”《协议》及《补充协议》中的“南铺面楼”即三亚市湾路×、×、×楼，“北铺面楼”即三亚湾×号楼，“职工安置楼底层220平方米”系指8号楼×房，“职工安置楼第六层220平方米”系指8号楼×房、×房。南铺面楼、北铺面楼及职工安置楼均坐落于粮油公司所有的位于三亚市××区土地【产权证号：三土房（1998）字第XXXX号，地籍号：05-05-×-×，土地用途：仓储用地，使用权类型：划拨，发证日期：1998年7月8日】范围内。《协议》中的北铺面楼、南铺面楼及职工安置楼至今均未办理房屋权证。三亚市天涯区人民政府于2017年5月10日发布天府【2017】120号《三亚市天涯区人民政府关于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，将本案诉争房屋纳入了征收范围。诉争房屋现已被拆除。本院认为，本案的争议焦点有：1.《协议》及《补充协议》所体现的法律关系问题；2.《协议》及《补充协议》的效力问题；3.原告对本案诉争房屋是否享有拆迁补偿。关于焦点1，首先，涉案《协议》及《补充协议》系因原告承建被告房屋后，因被告无力偿还工程款，为抵债而签订。《协议》第一条约定：“北边（即靠近农业技术推广中心）的归甲方所有，南边（即靠近龙海酒楼）的归乙方所有”，第三条约定：“乙方所分得南边靠近龙海酒楼的铺面一幢，使用期50年，即从1998年10月1日至2048年10月1日止。合同期间乙方有权将所分得的铺面转让或作贷款抵押，甲方应配合乙方提供有关手续，期满后乙方应将不动产无偿交回甲方。”，从协议写明的“归乙方所有”、“分得”“转让”“抵押”等词的文义来看，《协议》已约定粮油公司将南铺面楼转让给蔡洪展，由蔡洪展对南铺面楼行使占有、使用、处分、收益的权利。特别是约定乙方（蔡洪展）有权转让或抵押铺面，该约定直接指向对南铺面楼的处分权，对物的处分，只能是基于所有权而行使的权能，若在仅出租、借用等情形下，蔡洪展并不能享有转让和抵押南铺面楼的权利。《补充协议》所约定的职工安置楼底层220平方米和第六层220平方米的情况与《协议》所涉及的房产性质一致。其次，关于争议的“50年期满后乙方应将不动产无偿交回甲方”的约定，蔡洪展主张是为了与房屋所属土地的土地使用年限相一致而约定50年使用期，粮油公司主张是租赁期50年。诉争房屋所属土地的用途为工业用地，根据《中华人民共和国城市国有土地使用权出让与转让暂行条例》第12条规定，工业用地的土地使用年限为50年。本案《协议》及《补充协议》签订于1998年，诉争房屋所属土地发证日期为1998年7月8日，双方约定的房屋使用期年限将与所属土地的使用年限同时于2048年届满。鉴于当时普遍存在因各种原因未能办理产权证的房屋，在双方可能遇见本案诉争房屋不能办理房屋权证的基础上，双方为避免因不能办理房屋权证存在的风险而作出变通约定的50年使用权的主张，与该房屋所属土地使用年限50年相一致，符合当时社会现实状况，更具可性度。诉争房屋直至被拆除前仍未办理房产过户给原告蔡洪展，并非是原告蔡洪展的原因造成的。综上，本院认定双方约定粮油公司将房屋折抵工程款给蔡洪展，符合双方真实意思表示。《协议》及《补充协议》体现的法律关系为以物抵债关系，即以建设工程折抵工程款。被告主张的《协议》及《补充协议》的法律关系为房屋租赁关系的辩解，没有事实根据，本院不予采信。关于焦点2，原被告双方签订《协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力行强制性规定，属合法有效合同。双方应恪守合同履行义务。被告主张《协议》及《补充协议》无效的辩解没有法律依据。关于焦点3，涉案《协议》及《补充协议》签订后，虽然蔡洪展没有取得产权证，但并非是其原因造成的，粮油公司已将诉争房屋交付给蔡洪展，由蔡洪展对诉争房屋占有、使用、处分、收益至今多年，双方均已履行了以物抵债合同的核心义务。故现涉案房屋已被征用拆除，蔡洪展应享有涉案房屋被征收的对价即征收补偿权益。粮油公司已将房屋抵债，无权取得征收补偿权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：确认位于三亚市三亚湾路×、×、×号靠近龙海酒楼的一幢商铺及位于三亚市××街住宅楼×房、×房、×房的征收补偿权益归原告蔡洪展所有。案件受理费100元（原告蔡洪展已预交），由被告三亚市粮油食品工业公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 何 勇 二〇一九年八月一日法官助理 李 钊书 记 员 杜海燕附：相关法律条文中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。中华人民共和国物权法第15当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第2合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。