云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2302号上诉人（原审原告、原审反诉被告）向明银，男，1983年3月28日生，汉族，居民身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：关亚兰，云南天外天（楚雄）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：时伟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）昆明竹池商贸有限公司，住所：云南省昆明市西山区杨家路（右侧）与采莲河交叉口处。法定代表人：肖永生，该公司总经理。委托诉讼代理人：张继焕，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周文佳，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人向明银因与被上诉人昆明竹池商贸有限公司（以下简称：竹池商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初5957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭于2019年7月2日对本案进行了公开询问，上诉人向明银及其委托诉讼代理人关亚兰、被上诉人竹池商贸公司的委托诉讼代理人周文佳到庭参加了审理。因案件复杂，本案依法报延审限三个月。本案现已审理终结。上诉人向明银上诉请求：1、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初5957号民事判决，并依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用与反诉一审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，判决错误。1、一审法院认为双方签订的《租赁协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。属于事实认定错误。昆明市西山区环境保护局西环管发[2015]86号文，明确1号及3号现有建筑物内禁止设置餐饮。昆明市西山区环境保护局行政处罚决定书西环罚字（2017）61号，行政处罚决定书再次载明，该项目建设与环评批复不相符，且该决定书明确指出停止项目地块所示1号、3号建筑物内餐饮项目。由此可知，被上诉人知道涉案商铺手续不合法、属于违法建筑的事实，却恶意与上诉人签订《租赁协议》。2、一审法院认为被上诉人在项目建设与环评批复不相符的违法事实，也基于该事实受到行政处罚，但租赁合同系用物合同，合同目的系承租人使用租赁物，出租人收取租金，被上诉人存在行政违法且受到行政处罚的事实是否影响到上诉人正常经营以及实际影响程度，均需要上诉人进一步举证证明。该事实认定错误。既然认定该项目存在违法事实，却又认为还能继续出租使用，自相矛盾；《城镇房屋租赁合同司法解释》第八条规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，承租人请求解除合同的，人民法院应当支持。”既然属于违法建筑，不具备出租的条件，明知具有违法性仍认定享有出租权，是否间接将其合法化。被上诉人的根本性违约已经导致上诉人合同目的无法实现。3、一审法院认定上诉人未支付租金构成违约认定错误。上诉人得知此地禁止开设餐饮后，上诉人才与被上诉人协商解除合同事宜，但被上诉人一直不出面解决，上诉人才停止支付租金。上诉人停止支付租金是有正当理由的。二、一审法院没有结合本案事实，法律适用错误。上诉人认为根据合同法第321条规定，租赁房屋具有瑕疵（包括物的瑕疵和权利瑕疵），致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可解除合同。本案符合法定房屋租赁可以解除情形之一时，导致房屋无法使用，承租人请求解除合同的人民法院应以支持。再结合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案中出租商铺自始就存在违法建筑，导致整个合同无效或者部分无效，一审法院认定合同有效明显错误。上诉人提出解除的根本原因在于本案的标的物系违法建筑且不得经营餐饮，致使上诉人无法继续经营，过错在被上诉人。上诉人诉请解除并赔偿并无不妥，依法有据。根据合同法第216条规定，被上诉人有义务保证出租物有品质完整的使用价值，而被上诉人却交付了存在违法建筑的商铺，这本身就是一种违约行为。被上诉人竹池商贸辩称，租赁协议不存在合同法52条规定的5种无效事由，也没有违反行政法规的相关规定。被上诉人出租给上诉人的商铺符合合同的约定，上诉人也按照合同的预期实际占有使用该商铺，经营餐饮两年有余。被上诉人遭到行政处罚，没有实质上影响上诉人正常经营，导致其房屋不能使用。租赁协议约定租金是年付，但是上诉人没有按照约定支付租金，而还向被上诉人出具了欠条，还款计划。上诉人得知商铺因为环评不能经营使用而给自己违约找理由。上诉人的主观认知并没有实际影响其继续经营餐饮的事实，不构成任何一种履行抗辩权的条件。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。向明银向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁协议》，并判令被告向原告赔偿装修店铺产生的损失322，700元；2、判令被告向原告退还保证金20，000元、水电押金2，000元、综合管理费8，518元；3、判令被告按照已付租金30%标准向原告支付违约金125，895元；4、本案诉讼费、律师费8，000元由被告承担。竹池商贸反诉请求判令：1、原告按合同约定标准支付拖欠的租赁费及管理费直至退还商铺时止；2、原告向被告支付楼梯搭建费25，184元；3、原告向被告支付拖欠的水电费3，926元；4、原告向被告支付违约金及闲置商铺损失137，560.8元；5、原告承担反诉费用。一审法院认定事实如下：一、2015年4月10日，原告向明银（乙方、承租方）与被告竹池商贸（甲方、出租方）签订《租赁协议》，约定鉴于杨家路与采莲河交叉口处的亚泰美食城由甲方整体打造、经营、管理，而乙方已经对该美食城的状况作出充分了解。乙方租用甲方位于美食城的36号商铺，面积约为187.2平方米，乙方租用该商铺的经营项目为中餐，品牌名称为农家石磨坊。租用该商铺的期限为3年零1个月，即2015年6月1日至2018年6月30日止，免租期1个月，即2016年6月1日至2016年6月30日（免租期内免租金不免综合管理费），装修期1个月，即2015年5月1日至2015年5月31日止；第一年租金19，656元每月，年租金235，872元。第二年租金21，228.5元每月，年租金254，742元。第三年租金22，926.8元每月，年租金275，122元。租金按年支付，乙方应于本合同签订之日向甲方支付一年租金235，872元，此后的租金乙方应提前3个月即每年4月1日向甲方一次性支付下一年度租金；为确保乙方守法诚信经营，确保本协议的顺利履行，乙方须向甲方缴纳该商铺保证金20，000元，在协议签订之日一次性向甲方付清。如甲方提前终止合同，甲方全额退还乙方缴纳的保证金，如乙方提前终止合同，甲方不退还乙方缴纳的保证金；水电费押金2，000元，在协议签订之日一次性向甲方付清，如乙方未按时缴纳水电费，甲方有权从水电押金中扣除，协议终止后，乙方结清水电费用后，甲方不计息退还乙方水电费押金。电费1.3元每度（不含耗损）、水费6元每吨，如价格调整，以调整的价格为准。综合管理费每月655.2元，协议签订之日乙方一次性向甲方交纳13个月综合管理费8，518元，即2015年6月1日至2016年6月30日，此后乙方应提前3个月即每年4月1日向甲方一次性支付下一年度综合管理费。垃圾清运费根据相关部门对该美食城收取的费用进行分摊。有偿服务采用即时服务即时付费的方法；甲方保证乙方所使用的商铺正常使用，乙方应按本协议规定按期向甲方足额交纳租金、保证金、综合管理费、水电费、垃圾清运费等。乙方应爱护使用房屋，不得擅自改变房屋结构，如乙方确因需要对商铺进行装修，乙方须书面向甲方提出装修方案及申请，获准后方可在允许范围内进行装修，装修费乙方自理。无论任何原因导致本协议终止、解除时，因考虑拆除乙方的自行固定装修，会影响交付商铺时原有固定设施及装修的结构及外观，所以乙方的自行固定装修遵循“来装去丢”的原则，并归甲方所有，且甲方不做任何经济补偿；甲方在协议期限内不得提前收回该商铺，否则按违约处理。乙方有权解除协议，并有权要求甲方返还乙方缴纳的保证金、剩余租金和综合管理费。如乙方有确切的证据证明产生了直接经济损失的，甲方予以赔偿。在协议期内，乙方因各种原因无力经营，需提前退租的，均按违约处理，甲方有权解除协议，乙方已缴纳该商铺的剩余租金及综合管理费作为违约金赔偿给甲方，另赔偿甲方相关的经济损失…如相关经济损失暂时无法计算，闲置时间的损失以该商铺闲置给甲方造成的损失为准。商铺闲置损失的计算方式为：闲置时间×本合同租金标准=甲方的相关损失，该损失由乙方赔偿给甲方，如闲置时间无法准确计算，则以六个月计算…上述合同签订后，被告即将商铺交由原告，由原告进行装修，用于经营“滇味石磨坊”。在协议履行过程中，原告曾因拖欠租金及其他费用向被告出具过《欠条》及《还款计划》，其中还款计划当中载明，2016年8月25日，2016年8月14日-9月14日租金及物管费21，883.7元；2016年9月15日，2016年9月14日-10月15日租金及物管费21，883.7元；2016年9月30日，15年所剩所有欠款71，820元；2016年10月15日，2016年10月14日-11月15日租金及物管费21，883.7元；2016年11月15日，16年度至17年度剩余半年的租金及物管费65，651.1元；2016年12月31日，16年度至17年度剩余下半年的租金及物管费131，302.2元。在上述“15年所剩所有欠款71，820元”项目中，有“2015剩余租金37，936元未交、楼梯搭建费25，184元未交、4，096+4，604+4，400（电费已交，2017年5月15日）”手写内容。庭审中，原、被告一致确认，原告现已向被告支付的费用为：租金419，650元、楼梯搭建预付金20，000元、保证金20，000元、水电押金2，000元、综合管理费8，518元。本案在审理过程中，经一审法院释明，原、被告于2017年12月4日共同签订《滇味石磨坊腾房时间确认书》，其中确认原告于2017年12月4日腾空承租房屋，并交还被告。二、就亚泰美食城项目，昆明市西山区环境保护局于2015年8月18日作出西环管发（2015）86号“关于昆明竹池商贸有限公司亚泰美食城建设项目环境影响报告表的批复”，对项目建设当中需要注意的环境问题进行了明确批复。2017年10月9日，昆明市西山区环境保护局作出西环罚字（2017）61号行政处罚决定书，确认：“经调查核实，昆明市竹池商贸有限公司于2015年2月投资2，000，000元在西山区交会处建设亚泰美食城项目。2015年9月底建成投入营业。2017年9月6日，因群众投诉，西山区环境监察大队行政执法人员在工作中发现，项目建设与环评批复不相符，该公司未进行环境影响评价后评价”。处罚决定为：“1、立即停止环境违法行为（停止项目地块所示1号、3号建筑物内餐饮项目）；2、处以罚款项目投资额百分之五共计100，000元”。2017年9月20日，云南省昆明市真元公证处作出（2017）云昆真元证字第14863号公证书，其中载明2017年9月19日，该处公证人员到亚泰美食城所在位置，对“滇味石磨坊”现状、美食城现状及美食城内商户经营情况现状进行了拍照保全，照片中显示，“滇味石磨坊”处于关闭状态，大门贴有“休年假三天”字样。与其相邻商铺大部分正常营业，小部分关闭，贴有“休假”字样。三、本案在审理过程中，经原告申请，一审法院依法委托云南天禹司法鉴定中心就“位于昆明市西山区杨家路与采莲河交叉口处的亚泰美食城36号铺面新装修时投入的价值以及现剩余残值”进行鉴定，2017年1月2日，云南天禹司法鉴定中心作出（2018）司鉴字第132007号司法鉴定意见书，鉴定意见为：位于昆明市西山区杨家路与采莲河交叉口处的亚泰美食城36号铺面新装修投入的价值为322，700元、上述铺面现剩余残值为119，400元（2015年8月28日至2017年6月15日）。后一审法院认为上述鉴定意见存在瑕疵，要求鉴定机构进行补充鉴定，云南天禹司法鉴定中心于2018年6月13日作出（2018）司鉴字第132007号司法鉴定意见书补充鉴定，其中明确，若起止时间从2015年6月1日起算至2017年12月4日，装修剩余残值取整为61，150元，其中固定部分价值42，903.41元，可移动部分价值18，242.12元。原告为此支付鉴定费20，000元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原告向明银与被告竹池商贸于2015年4月10日签订的《租赁协议》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。对于该份合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案审理过程中，原、被告于2017年12月4日共同签订了《滇味石磨坊腾房时间确认书》，确认原告于2017年12月4日腾空承租房屋，并交还被告。也就是说，原、被告已经以实际行动表明不再继续履行合同，诉争《租赁协议》已于2017年12月4日原告离场时即解除，原告现再次主张解除合同已无实际必要，故对原告该项诉请，一审法院不再支持。至于被告是否违约，是否应赔偿及返还原告各项损失，一审法院认为，原告主张被告的违约行为系亚泰美食城项目未取得环保验收手续，不具备投入运营的条件，根据一审法院查明的案件事实，被告确存在“项目建设与环评批复不相符，未进行环境影响评价后评价”的违法事实，也确基于该事实，受到了昆明市西山区环境保护局的行政处罚。但租赁合同系用物合同，合同目的系承租人使用租赁物，出租人收取租金，被告存在行政违法且受到行政处罚的事实是否真正影响到了原告的正常经营以及实际影响程度，均需要原告进一步举证证明，而原告就此并未提交确凿、充分证据证实；另一方面，被告提交的公证书反而能够在一定程度上佐证，至迟于2017年9月19日，亚泰美食城大部分商铺还处于正常经营状态，原告主张被告隐瞒重大事实，造成其无法正常经营无事实及法律依据，一审法院不予采纳，故对原告要求被告赔偿其装修损失及支付违约金、律师费的诉请，一审法院不予支持。关于保证金、综合管理费及水电押金，根据双方合同约定，原告应按时缴纳租金及综合管理费等费用，原告逾期未缴纳构成违约，双方《租赁协议》中约定如原告违约，被告有权解除协议，原告已缴纳的商铺剩余租金及综合管理费作为违约金赔偿给被告，基于原告逾期支付租金的违约行为，原告现无权要求被告退还保证金；水电费押金，被告未举证证明截至移交商铺时止，原告存在拖欠水电费的行为，故该笔费用应由被告退还原告；综合管理费，根据庭审中查明的案件事实，原告已向被告缴纳的是2015年6月1日至2016年6月30日的综合管理费8，518元，而原告实际移交房屋时间是2017年12月4日，故被告不应再向原告退还，同时被告还可向原告主张自2016年7月1日至2017年12月4日综合管理费，故对原告要求被告返还保证金、综合管理费的诉请，一审法院不予支持。对原告要求被告返还水电押金2，000元的诉请以及被告要求原告支付综合管理费11，203.92元的反诉请求，一审法院予以支持。对被告要求原告支付拖欠水电费3，926元的反诉请求，一审法院不予支持。针对被告要求原告支付移交房屋时止拖欠租金的反诉请求，一审法院认为，庭审已查明，原告共计向被告支付过租金419，650元，按照双方合同约定，原告应支付的租金为607，540.69元（2015年6月1日至2016年5月31日，年租金235，872元；2016年6月1日至6月30日为免租期，2016年7月1日至2017年6月30日，年租金254，742元；2017年7月1日至2017年12月4日，按每月22，926.8元计算），扣除已支付部分，原告现还应向被告支付的租金为187，890.69元；楼梯搭建费，被告主张该笔费用的依据是原告出具的还款计划，但在该还款计划中，对于剩余搭建费25，184元的内容系手写添加，被告也未提交证据证实手写部分费用明细经原告确认，故对该笔费用，一审法院不予支持；违约金及闲置商铺损失，该两项损失均是基于原告逾期支付租金的违约行为，一审法院认为，本诉中，原告所支付的保证金20，000元已经作为违约金赔偿给被告损失，在被告就其实际损失未进一步举证证明的情况下，保证金已基本能够弥补被告，故对被告上述反诉请求，一审法院不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）向明银水电费押金2，000元；二、原告（反诉被告）向明银于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司租金187，890.69元、综合管理费11，203.92元，共计199，094.61元；三、驳回原告（反诉被告）向明银的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费8，552元（原告已预交），由被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司承担50元，剩余8，502元由原告（反诉被告）向明银自行承担。反诉案件受理费2，347元（被告已预交），由原告（反诉被告）向明银承担2，140.5元，剩余206.5元由被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司自行承担。二审中，上诉人提交证据：官渡区土地管理局出示的官渡区福海乡李长官村股份合作社土地使用权证的复印件一份，欲证明整个123号地块就是所在的项目所在的位置，它是划拨性质的用地，不能做餐饮。被上诉人对该份证据质证，对其真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据是复印件，内容不完整，不能客观反映待证事实，不能达到上诉人的证明目的。对该证据，本院认为，其提供的复印件不能与原件核对，本院不予采信。对一审法院认定的事实，上诉人认为遗漏被上诉人在合同中应当履行何种合同义务，第七页第一行中手写内容不明确，应明确为由被上诉人事后手写的内容，第七页第三段中批复内容不明确重点，没有将一审查明的事实即2015年4月10日双方就签订合同，然后5月上诉人就已进场装修，就已经是交付使用的一个状态，一审只是引用了61号行政处罚决定书内容，而没有将其他一审查明的实际情况载入；被上诉人认为2015年9月底建成投入营业，对此时间上有异议。经审理，本院查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。归纳诉辩双方观点，本案争议的焦点是：1、双方签订的《租赁协议》是否应予解除？2、被上诉人是否承担装修店铺产生的损失？3、保证金、综合管理费是否应予退还？4、上诉人违约金的请求是否支持？5、上诉人律师费的请求是否支持？本院认为：一、关于《租赁协议》是否应予解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案在一审审理过程中，双方于2017年12月4日共同签订了《滇味石磨坊腾房时间确认书》，确认上诉人于2017年12月4日腾空承租房屋，并交还被上诉人。也就是说，双方已经以实际行动表明不再继续履行合同，诉争《租赁协议》已于2017年12月4日上诉人离场时即解除，现上诉人再次主张解除合同已无实际必要，故对上诉人的该项诉请，本院不予支持。二、关于装修店铺产生的损失被上诉人是否承担问题。本案双方于2015年4月10日签订的《租赁协议》，系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。该协议第六条中约定，装修费乙方（上诉人）自理，无论任何原因导致本协议终止、解除，乙方（上诉人）的自行固定装修遵循“来装去丢”的原则，并归甲方（被上诉人）所有，且甲方（被上诉人）不做任何经济补偿。根据该项约定，上诉人要求被上诉人承担装修店铺产生的损失，不符合该约定，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于保证金、综合管理费是否应予退还问题。对于保证金，《租赁协议》第七条中规定了退还保证金的条件，即乙方（上诉人）严格充分地履行本协议规定的全部义务。根据本案查明的事实，上诉人曾因拖欠租金及其他费用向被上诉人出具《欠条》及《还款计划》，未按协议规定按期向甲方（被上诉人）足额交纳租金及物管费，故其要求退还保证金不符合双方约定，没有事实依据，本院不予支持。对于管理费，是双方协议中上诉人应缴纳的费用，上诉人要求退还没有事实依据、法律依据，本院不予支持。四、关于上诉人违约金的请求是否支持问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案，上诉人主张的违约金，应以被上诉人违反双方签订的《租赁协议》为基础。上诉人并未提供充分证据证明被上诉人违反了双方签订的《租赁协议》。被上诉人因经营的亚泰美食城项目未取得环保验收手续受到行政处罚的事实是否实质上影响了上诉人的正常经营，上诉人也未提交证据予以证明，故上诉人主张被上诉人隐瞒重大事实，造成其无法正常经营，要求被上诉人支付违约金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。五、关于律师费请求是否支持问题。对于律师费，双方无约定，且不是必须支出的费用，故本院不予支持。综上所述，上诉人向明银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，552元，由向明银负担。本判决为终审判决。审判长  施苏萍审判员  李蔚然审判员  贾 音二〇一九年八月二十九日法官助理张微波书记员周季