贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初11666号原告：翁一岚，女，汉族，1960年5月6日出生，住广东省汕尾市城区。被告：何建山，男，汉族，1989年1月25日出生，住福建省莆田市秀屿区。被告：何建东，男，汉族，1993年9月7日出生，住福建省莆田市秀屿区。被告：贵州联新大拇指园林景观工程有限公司，住所地：贵阳市南明区花溪大道12号1栋6号。法定代表人：黄瑞金，该公司总经理。三被告共同委托代理人：杨靖，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201610583176，特别代理。原告翁一岚诉被告何建山、被告何建东、被告贵州联新大拇指园林景观工程有限公司（以下简称大拇指公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翁一岚、被告何建山及被告何建东、大拇指公司的共同委托代理人杨靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁一岚向本院提出请求：一、判令三被告将其占有使用的位于贵阳市南明区花溪大道12号1栋6号房屋返还原告；二、判令三被告向原告支付2018年2月至2019年7月的租金人民币18万元；三、判令三被告从2019年7月26日起按每日500元支付房屋占有使用费至搬离之日止。四、判令被告按照年利率24%标准，从2018年2月1日起分段计算逾期支付租金的利息；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年8月1日，原告与被告何建山签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于贵阳市南明区花溪大道12号1栋6号，面积约257平方米的商铺出租给被告使用，租期从2015年8月1日至2018年7月31日，月租金为10000元（未含税）。租金每半年支付一次，在下个支付期到达前，被告需提前5天支付下半年租金，租赁押金10000元。合同签订后，原告交付房屋给被告何建山使用。何建山于2015年9月23日成立大拇指公司，并将经营住所地登记为前述房产所在地并在该地址实际经营。在租赁合同到期后大拇指公司仍继续占用房屋至今，但二被告仅支付了截止2018年1月的租金。经原告多次催讨，被告何建东向原告出具《拖欠租金确认书》，承认其为实际承租人，自2018年2月起至2019年6月，拖欠原告租金17万元。故原告诉至法院，请求支持如前诉请。被告何建山辩称：在2015年9月至2017年4月何建山是大拇指公司的法定代表人，何建山与原告签订的商铺租赁合同是为公司提供经营场所进行使用，何建山代表公司与原告签订的商铺租赁合同是履行法定代表人的职务行为，该商铺的实际承租人为公司。同时在何建山担任法定代表人期间，公司是按时支付原告租金的。在2017年4月1日之后，何建山不再担任公司任何职务，因此原告要求何建山支付2018年2月至2019年6月期间的租金以及违约金、资金占用费等无法律依据，请求驳回原告对何建山的全部诉请。被告何建东辩称：该商铺租赁合同是公司与原告签订，公司是实际的承租人。何建山在退出公司后，由何建东在2017年4月至2018年4月期间担任公司法定代表人，在此期间与原告的租赁事宜均由何建东负责，何建东也是在履行职务行为。因公司发展需要，在2019年4月17日何建东不再担任公司法定代表人，但仍是公司员工。公司在2019年6月27日委派何建东向原告出具《拖欠租金确认书》，同时也委派何建东对公司留在原告处的材料进行变卖，变卖的费用折抵租金由何建东代公司支付给原告，因此何建东给原告出具的确认书是在履行公司的职务行为。原告主张何建东支付2018年2月至2019年6月期间的租金以及违约金、资金占用费等无法律依据，请求驳回原告对何建东的全部诉请。被告大拇指公司辩称：1、因政府政策原因，在被告公司门前进行道路施工，严重影响被告公司的正常经营。公司为了发展需要，已于2019年4月通知原告解除租赁关系，同时委派何建东与原告进行结算，并出具了《拖欠租金确认书》，在2019年6月27日结算当天公司已经将房屋交还给原告。2、拖欠原告租金是事实，但是我公司已经委派公司员工及财务人员共计支付原告37000元，该费用应从总的租金欠款中扣除。3、在公司承租该房屋后，对房屋进行了装修，共计花费十几万元，因此原告应补偿被告的装修损失。4、被告何建山在2015年9月至2017年4月担任我公司的法定代表人，何建山于原告签订的商铺租赁合同是履行职务行为，我公司为实际的承租方。在2017年4月份之后何建山不再担任我公司的任何职务，因此拖欠租金的事情与何建山无关。5、我公司委派何建东处理与原告相关的租赁事宜，并且我公司对何建山出具给原告的《租金拖欠确认书》是认可的，也委派了何建东进行变卖材料用于支付原告的租金。因此产生的任何法律责任由我公司承担，与何建山、何建东均无关。本院经审理认定事实如下：2015年8月1日,原告翁一岚（甲方）与被告何建山（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由何建山租赁原告位于贵阳市南明区花溪大道12号1栋6号，建筑面积257平方米商铺，租赁期限为三年，从2015年8月1日至2018年7月31日止。合同第二条约定“租金为人民币10000元/月（为未含税价）；租金乙方每半年支付一次；在下个支付期到达前，乙方需提前5天支付甲方下半年租金”。合同第三条约定：“该商铺交付乙方后所发生的水电费、物业管理费、有线电视、网络费、电话费等一切费用及税费，由乙方全部负责并按时缴交。”合同第四条约定“甲方收取乙方人民币10000元的租赁保证金，保证金在租赁期满，双方办理完成房屋交接手续并结清房屋的相关税费后，甲方无息返还乙方”。合同第五条约定“（一）甲方责任：乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电、物业管理、电话、网络等费用后，十天内返还乙方所交的保证金。（二）乙方责任：乙方应按期交纳租金；租赁期间所发生的一切税、费等费用由乙方全部负责并按时缴付；乙方应妥善爱护好甲方的房屋设施，装修不能损坏房屋主体结构、承重柱、墙；要改动房屋布置需征得甲方同意，由于乙方擅自改动造成甲方门店损坏的由乙方承担一切责任，甲方可以因此原因解除本合同，并不退还所收的保证金并有权追偿。……”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按期支付租金至2018年1月。因2018年2月及之后的租金原告至今未付，双方产生纠纷。合同约定的租赁期满后，被告继续使用房屋至2019年6月27日。2019年6月27日，原被告进行结算，由何建东向原告翁一岚出具《拖欠租金确认书》一份，载明：“合同承租人何建山（身份证号：）于2015年8月1日承租翁一岚（身份证号：）位于花溪××××号通银汽配城1栋1-2层6号的房屋，实际承租人：何建东（身份证号），每月租金为10000元。我何建东现确认实际拖欠租金170000元，拖欠管理费元，拖欠水电、燃气、网络费元，合计170000元，确认无误。”签订确认书后，被告已搬离租赁房屋，并将钥匙交还原告。被告在2019年7月1日向原告通过银行转账10000元（租赁合同保证金），何建东同天通过微信转账支付3000元、1000元、10000元；同年7月24日变卖房屋内遗留材料后通过微信转账支付原告10000元、3000元，共计支付37000元。原告翁一岚认可收到上述款项，但认为10000元押金应在合同签订时支付，而被告是在双方进行结算之后才支付；其余款项27000元不清楚被告支付的租金或者利息、损失，不应扣除。另查明：大拇指公司于2015年9月23日在租赁××贵阳市××大道××号通银汽配城1幢1-2层6号依法设立，法定代表人为何建山。2017年4月1日公司进行法定代表人变更，由何建山变更为何建东；2019年4月17日再次进行法定代表人变更，由何建东变更为黄瑞金。大拇指公司在庭上认可其为实际的涉案房屋使用人。上述事实，有原、被告的陈述、原被告身份证复印件、房屋产权证、被告大拇指公司营业执照及企业信用信息公示报告、商铺租赁合同、银行转账凭证、微信转账截图、拖欠租金确认书等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以认定。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原告翁一岚与何建山签订的租赁合同，内容不违反法律规定，合法有效。被告何建山作为租赁合同一方当事人，被告何建东曾是大拇指公司的法定代表人，并以实际承租人名义向原告出具《拖欠租金确认书》，被告大拇指公司亦自认是涉案房屋的实际承租人和使用人，故本院认为被告何建山、何建东、大拇指公司均是租赁合同的承租人，理应对原告翁一岚主张的租金、违约金承担连带支付责任。三被告辩称的法定代表人变更、何建山签订合同及何建东出具拖欠租金确认书是履行职务行为的抗辩理由，本院认为何建山、何建东变更法定代表人系公司内部之间的关系，对外其分别代表具备独立民事行为能力、民事责任能力的个人和公司，对三被告的抗辩主张，本院不予采信。三被告认可在租赁期内的2018年2月起未支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，对原告主张解除租赁合同的诉请，本院予以支持。对原告主张的欠付租金金额，因双方已于2019年6月27日进行结算，且原告认可被告已搬离房屋并交还钥匙，故租金计算截止日期为2019年6月27日，租金为17万元。被告逾期支付租金长达一年多时间，构成违约并导致租赁合同解除，故租赁合同保证金10000元原告有权不予退还。对2019年7月1日、7月24日被告变卖材料支付原告的27000元款项，原告认可已实际收到，该款项理应折抵租金，故三被告应付的租金为170000元-27000元=143000元。对原告主张的按年利率24%支付逾期付款利息，本院认为过高，酌情按中国人民银行同期贷款利率予以支持。对原告的其余主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告翁一岚与被告何建山于2015年8月1日签订的《商铺租赁合同》。二、被告何建山、被告何建东、被告贵州联新大拇指园林景观工程有限公司于本判决生效之日起五日内连带支付原告翁一岚截止2019年6月27日的租金143000元及违约金（违约金以143000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2019年6月27日起计算至付清上述款项之日止）。三、驳回原告翁一岚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1850元，由被告何建山、何建东、贵州联新大拇指园林景观工程有限公司连带负担1556元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告翁一岚），原告翁一岚自行负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈应贵二〇一九年八月三十日书记员  刘焕花