山东省泗水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0831民初1083号 原告：中国建设银行股份有限公司泗水支行，地址泗水县济河办人民路与青年路交会处西北角。组织机构代码：91370831866363371Ｅ。 负责人：刘文杰，职务：行长。 委托诉讼代理人：杜绍星（特别授权），中国建设银行股份有限公司泗水支行信贷部主任。 委托诉讼代理人（一般代理）：王红岩，山东泗脉律师事务所律师。 被告：韩健超，男，1989年2月28日出生，汉族，居民，住泗水县。 被告：常肖肖，女，1987年12月29日出生，汉族，居民，住泗水县。 被告：山东弘圣地产开发有限公司（原泗水新胜置业有限公司），统一社会信用代码：91370831570460295Ｙ。住所地：泗水县经济开发区圣康路。 法定代表人：杜胜春职务：董事长 委托诉讼代理人（特别授权），郭建国，山东弘圣地产开发有限公司经理。 原告中国建设银行股份有限公司泗水支行（以下简称建行泗水支行）诉被告韩健超、常肖肖、山东弘圣地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行泗水支行委托诉讼代理人杜绍星、王红岩，被告山东弘圣地产开发有限公司委托诉讼代理人郭建国到庭参加诉讼，被告韩健超、常肖肖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告建行泗水支行向本院提出诉讼请求：请求判令1、解除我行与被告韩健超于2014年3月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告韩健超、常肖肖偿还借款本金 207518.84元及截止到2019年3月14日的利息、罚息2689.02元,2019年3月14日后的利息、罚息、复息按照合同约定执行，支付至还清款项之日止；3、判决原告对被告韩健超抵押的位于泗城壹公馆35-4-601号房及其附属用房的变卖、拍卖款享有优先受偿权；4、依法判令被告山东弘圣地产开发有限公司对上述借款本金、利息、及罚息承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：被告韩健超于2014年3月11日与我行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第29条约定被告向我行借款270000元，第30条约定，借款期限为180个月。还款方式为按月等额本息还款，浮动利率。被告以自有的位于泗城壹公馆35-4-601号房及其附属用房提供抵押担保并办理了抵押登记。被告山东弘圣地产开发有限公司与我行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为被告韩健超的借款提供连带责任保证责任。保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用等。贷款发放后，被告韩健超仅履行了部分还款义务，已经构成违约，根据《借款合同》第十七条约定原告有权解除合同并要求被告偿还本息。第四十一条约定对本合同项下与借款有关的费用包括但不限于律师费、评估等实现债权的费用全部由借款人承担。被告韩健超在借款合同上签字作为借款人，借款时被告韩健超与被告常肖肖系夫妻关系，购买房屋属于使用在夫妻共同生活的支出，因此，对于该借款被告韩健超与被告常肖肖应当承担共同偿还责任。被告山东弘圣地产开发有限公司与原告签订了最高额担保合同，应当在担保范围内对被告韩健超的贷款承担连带清偿责任。 被告山东弘圣地产开发有限公司辩称，1.本案系商品房银行按揭贷款预期未还而引发银行追索的借款合同纠纷，其中按揭贷款借款人韩健超、常肖肖已经将其购买的泗城壹公馆35-4-601号房产作为抵押物，为该借款进行抵押担保。根据各方签订的个人贷款合同，借款人逾期不还按揭贷款，原告有权提前收回贷款、提前行使担保权、并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。故本案债务人是韩健超、常肖肖，应承担偿还义务。 2.涉案借款指向的标的物，泗城壹公馆35-4-601号房产已经抵押给原告，且原告也要求行使抵押权，申请对泗城壹公馆35-4-601号房产拍卖变卖款优先受偿。因此，根据物权法第一百六十七条规定，该条款明确限制了债权人的选择权，债权人只能对债权人担保物行使担保物以维护自己的债权利益，而后在不能完全受偿的余额范围内，才可以向保证人主张权利。 3.我方为被告韩健超、常肖肖的抵押贷款提供担保，原告应当在对抵押物实现抵押权后不足清偿部分才能向我方主张。 被告韩健超未做答辩。 被告常肖肖未做答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告韩健超于2014年3月11日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款270000元，借款期限为180个月。还款方式为按月等额本息还款，浮动利率。被告韩健超以位于泗城壹公馆35-4-601号房产提供抵押担保并办理了预抵押登记。泗水新胜置业有限公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为被告韩健超的借款提供连带责任保证责任。保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用等。贷款发放后，被告韩健超仅履行了部分还款义务，截止到2019年8月26日下欠本金200476.07元，利息4964.9元，罚息92.97元未予偿还。 另泗水新胜置业有限公司变更为山东弘圣地产开发有限公司。 上述事实，主要依据当事人陈述、庭审调查，原告提供证据1.《个人住房（商业用房）借款合同》;2.个人贷款支付凭证一份;3.中国建设银行个人贷款对账单一份;4.被告韩健超与常肖肖的户口本及结婚证;5.被告韩健超与常肖肖办理的预抵押登记手续；6.个人住房借款最高额保证合同一份;7.山东泗脉律师事务所出具的发票一张所证实，均已记录在卷，本院予以确认。 本院认为，原告建行泗水支行与被告韩健超签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与泗水新胜置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是当事人的真实意思表示，为有效合同，该合同对被告山东弘圣地产开发有限公司有效。原告建行泗水支行已按照约定的日期、数额为被告韩健超提供借款，其借款本息系被告韩健超与被告常肖肖夫妻关系存续期间所借，被告常肖肖不仅知情且在《个人住房（商业用房）借款合同》上中作为借款人韩健超的配偶签了字，作为夫妻共同债务被告常肖肖应承担连带清偿责任。原告提供的对账单显示，截止到2019年8月26日下欠本金200476.07元，利息4964.9元，罚息92.97元未予偿还。原告与被告山东弘圣地产开发有限公司之间的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》合同中第四条第一款的第（二）项的约定，是指抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将各项证书交贷款人核对无误、收执之日后免除担保责任，且该约定对双方有效。因此被告山东弘圣地产开发有限公司应承担担保责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。原告要求被告支付律师费18451元，因原被告双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中对此费用有约定，故对原告的诉讼请求本院予以支持。对原告要求的对位于泗城壹公馆35-4-601号房产的拍卖款享有优先受偿权的请求，因原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人，针对该房屋的处分，原告并非对该系争房屋享有现实抵押权，故对原告要求对位于泗城壹公馆35-4-601号房产的变卖、拍卖款享有优先受偿权的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司泗水支行与被告韩健超于2014年3月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告韩健超于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泗水支行借款本金200476.07元，利息4964.9元，罚息92.97元（计算至2019年8月26日）； 三、被告韩健超于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司泗水支行2019年8月26日后的逾期利息及罚息，利息及罚息按借款合同的约定另行计算至本判决指定的履行期间届满之日止； 四、被告韩健超于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司泗水支行律师费18451元； 五、被告常肖肖、山东弘圣地产开发有限公司对以上列二、三、四项承担连带清偿责任； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司泗水支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4383元，由被告韩健超、常肖肖、山东弘圣地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  臧 华 人民陪审员  张吉峰 人民陪审员  朱 艳 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  孔繁昊