四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初2036号 原告（反诉被告）:余世根，男，汉族，1968年3月11日出生，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：范兵远，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:段文权，男，汉族，1950年9月19日出生，住四川省遂宁市安居区。 特别授权委托诉讼代理人：王晓均，四川弘维律师事务所律师。 一般授权委托诉讼代理人：罗思意，四川弘维律师事务所律师。 本院于2019年5月17日立案受理原告余世根诉被告段文权房屋买卖合同纠纷一案。立案后，被告段文权提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2017年8月12日公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。余世根及其委托诉讼代理人范兵远，段文权及其委托诉讼代理人王晓均、罗思意到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还购买河东新区2号奥城玫瑰花园Ｂ组团38幢2单元6层601号房屋的定金40000元，承担违约责任；2.判令被告扣除违建部分房款（按比例）后继续履行合同，因市场等因素造成房价涨跌损失由被告承担；3.判令被告承担本案诉讼费。庭审中原告撤回第一项诉讼请求中关于违约责任的诉讼请求，变更第二项诉讼请求为要求被告承担中介费6800元。事实及理由：原告在“58同城”看到被告案涉房屋的出售信息，称：“送顶楼两个房间、实得面积100平米、买一层送一层”，原告看广告后信以为真。2018年9月23日，原告通过遂宁世华易居房地产中介有限公司居间与被告签订《房屋买卖合同》，购买被告在遂宁市船山区房屋，并支付购房定金20000元。后原告发现该房屋顶楼为违法搭建，遂向被告提出异议。被告主张其房屋不属于违法搭建。双方争执不下，交易暂时搁置。2018年11月14日、2018年11月20日被告两次委托四川开山律师事务所发出律师函，先是要求履行合同，后又通知解除合同。原告不同意，要求被告处理好屋顶违法建筑后再交易，遂发生纠纷。被告谎称房屋已出售他人，又不退还原告已支付的购房定金并承担违约责任。为维护原告合法权益，特起诉来院。 本诉被告段文权辩称，买房系重大民事行为，因而作出买房决定是深思熟虑后的结果。本案原告是成年人，且通过其提供的回复律师函的内容也可以看出原告是一位非常谨慎细心的人。事实上原告在签订房屋买卖合同前也反复到房屋实地考察了解，对房屋基本情况一清二楚。故原告在诉状中称看到广告后信以为真系虚假陈述，并不是事实；被告所出售房屋根本不存在被城管部门认定为违法建设、应当予以拆除的情形。被告将拟出售的房屋进行装修，是被告依法对自己所有的房屋进行处理的权利，没有违反任何法律规定，也没有因此被任何部门认定为违法；本案是因原告反复无常，导致今天的局面，原告存在重大违约行为。经被告多次催促后仍不履行合同，被告向其发函解除合同，原告未在3个月内向人民法院起诉。因此案涉房屋买卖合同已经解除；被告已经将诉争房屋出售给他人，是可以在房管部门查询的，不是原告所称的被告谎称房屋出售的情形。综上，请求法院判决驳回原告诉讼请求。 反诉原告段文权向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告之间于2018年9月23日签订的《房屋买卖合同》（编号：ＳＮＳＨＹＪ）已解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金68000元（违约金计算方式：根据《房屋买卖合同》第四条第4款约定，违约金按照合同约定的出售房屋成交价即680000元的10%计算）；3.判令反诉被告承担反诉原告为维护权利而产生的律师费用6000元；4.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月23日，反诉原告与反诉被告通过遂宁世华易居房地产中介有限公司签订了《房屋买卖合同》,合同约定反诉原告将位于船山区以总价680000元出售给反诉被告；合同签订之日，余世根支付定金100000元，并在过户受理前支付段文权首付款220000元，剩余房款360000元反诉被告以银行按揭方式支付，如果违约应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同签订后，反诉被告仅于2018年9月23日以现金方式支付了部分定金20000元。剩余定金、首付款及办理按揭手续，反诉被告均未按照合同约定履行。经反诉原告及中介公司多次催促，要求反诉被告按合同约定缴纳剩余80000元定金及后续款项，反诉被告均不理睬。反诉原告在2018年11月14日通过四川开山律师事务所向反诉被告发出《律师函》，要求其在收到函件之日起2日内支付剩余定金及违约金；2018年11月20日，反诉原告再次通过该律师事务所向反诉被告发函，明确告知反诉被告双方的买卖合同自收函之日起解除，并要求其安装合同约定支付违约金68000元，逾期支付的还应承担律师费等违约责任。之后，反诉原告将该房屋出售给他人。反诉被告自收到载有通知解除合同内容的《律师函》后，在法律规定的三个月异议期内并未向人民法院提起诉讼，也未支付违约金等费用。 反诉被告余世根辩称，1.案涉房屋存在违法建筑这是客观事实，本案争议也因此而起，作为反诉被告如果购买此房，不但不能得到反诉原告承诺的房屋面积，还应当承担拆除违法建筑的行政责任；2.反诉原告所称2018年9月23日签订的买卖合同已经解除在法律上不成立。首先合同法司法解释24条规定的异议期限，是在符合合同法93、94条的前提下合法解除权利。但是本案原告不存在这些情形，根据最高法法研（2013）79号的回复，本案不适用合同解除异议期限，本案合同并未解除。鉴于反诉原告已经出售该房屋，合同无法继续履行，反诉被告不再要求履行。综上，反诉原告的事实与理由均不能成立，请求法院依法驳回。 本反诉原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 段文权及其妻子龙淑英系遂宁市河东新区栖霞路2号奥城花园B组团38栋2单元6层601号房屋的原所有权人。其通过“58同城”发布了前述房屋的出售信息，在房源描述部分载明：“河东实验小学学区房，买六楼送顶楼两个房间。建筑面积71平米，实际面积100平米。买一层送一层。顶楼可以种菜，还做了两个房间和厕所。自己在住。非诚勿扰。”余世根看到该广告后，与段文权取得联系。2018年9月23日，本反诉双方通过经纪方遂宁世华易居房地产中介有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定余世根以总价680000元的价格购买栖霞路2号奥城花园B组团38栋2单元6层601号房屋，房屋建筑面积为70.78㎡。余世根应在签订合同之日向遂宁世华易居房地产中介有限公司支付咨询及中介服务费6800元，于2018年9月26日向段文权支付定金100000元，段文权向银行申请解除房产抵押手续，余世根在房产过户手续受理前支付首付款220000元，剩余360000元购房款以银行按揭方式支付，余世根在签订合同10天内办妥按揭贷款申请手续等。如买方不能按合同约定买入该物业，或因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金，买方逾期支付房款超过30天的，卖方有权不再出售物业。余世根于合同签订当日向段文权支付购房定金20000元，向中介公司支付中介费6800元后即未再给付任何费用。之后，余世根以案涉房屋顶楼搭建系违法搭建为由，拒绝向段文权支付剩余定金及购房款。2018年11月14日，段文权委托四川开山律师事务所向余世根发出律师函，要求余世根继续履行合同，支付剩余定金80000元及违约金。余世根收到前述律师函后未向段文权支付任何费用。2018年11月20日，段文权再次通过四川开山律师事务所向余世根发出律师函，告知案涉合同因余世根未按照合同约定时间支付剩余定金及购房款，段文权依照合同第四条的约定，行使合同解除权，解除案涉《房屋买卖合同》，并要求余世根支付违约金68000元。2019年1月9日，余世根通过四川明炬（遂宁）律师事务所向段文权、龙淑英发出律师函，提出案涉房屋屋顶建筑系违法建筑，与广告承诺内容不相符，要求段文权、龙淑英在收到该函件后立即与余世根就合同履行事宜进行协商，继续履行案涉《房屋买卖合同》，段文权未予回应。2018年12月3日，案涉房屋发生登记转移，案涉房屋已出售给案外人。 余世根向本院申请调查取证，要求本院向遂宁市城市管理行政执法局河东新区分局调取关于案涉房屋屋顶搭建系违章建筑的证据。本院依申请调取相关证据，遂宁市城市管理行政执法局河东新区分局向本院提供了遂宁市城乡规划管理局河东新区分局向其出具的复函，复函载明：“……贵局提供的奥城花园南区38栋2单元6楼1号业主涉嫌占用公共通道搭建的房屋未在我局办理相关审批手续。” 本院认为，原告（反诉被告）余世根与被告（反诉原告）段文权之间签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：1.本、反诉双方是否存在违约行为并应承担违约责任；2.段文权是否应当承担中介费6800元？3.违约金金额的认定。 关于争议焦点1，虽然案涉房屋楼顶的搭建部分未经过规划部门批准，但余世根作为完全民事行为能力人，在与段文权签订合同前已对案涉房屋进行过实地查看，对于房屋楼顶的搭建情况清楚并了解。段文权在房屋出售广告中明确指出楼顶搭建部分系赠送，并未作出出售表示。双方签订的《房屋买卖合同》中约定的买卖面积是奥城花园南区B组团38栋2单元6楼1号房屋登记的建筑面积，并不包含楼顶搭建部分。案涉房屋已装修，段文权以9600元/㎡的价格出售，亦符合案涉买卖合同交易时本地房屋市场价格范围。段文权虽然在房屋出售广告中明示房屋楼顶有搭建，且搭建部分随房屋出售而赠送，但其发布广告的行为系要约邀请，其内容对当事人双方均无约束力，故余世根不能依据段文权在要约邀请中对房屋的陈述而主张对段文权的合同约束力。余世根未提供证据证明案涉《房屋买卖合同》涉及了楼顶搭建部分面积的买卖，也未在《房屋买卖合同》中约定楼顶搭建部分系违约，且段文权在房屋出售广告中明示的楼顶搭建部分系赠送，并非出售，即使被拆除也不会对案涉房屋的实际使用造成影响，余世根据此主张段文权有合同违约行为并拒付剩余定金及购房款的意见不成立，故对余世根主张段文权双倍返回定金40000元的诉讼请求，本院不予支持。余世根未按照合同约定时间向段文权足额支付房屋定金及购房款的行为，已构成违约，应当承担相应违约责任。 关于争议焦点2，段文权诉请确认其与余世根签订的《房屋买卖合同》已解除，余世根当庭确认已解除，不再要求段文权继续履行合同。鉴于双方均认可合同已解除，故本院不再予以确认。对于中介费，余世根与段文权签订的《房屋买卖合同》中，明确约定余世根应在签订合同之日向遂宁世华易居房地产中介有限公司支付咨询及中介服务费6800元，故余世根要求段文权承担中介服务费6800元诉讼请求，与双方合同约定不符，本院不予支持。 关于争议焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人即约定违约金又约定定金的，对方可以选择适用。段文权依照合同约定主张68000元的违约金，符合合同约定和法律法规就合同违约金的相关规定，本院予以支持。余世根已支付的20000元购房定金并未退还，段文权不可同时主张。因此该金额应当在余世根承担的违约金中予以品迭。故对于余世根还应支付的违约金，本院认定为48000元。关于段文权主张的律师费支出，因其未提交证据予以证明，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告余世根的全部诉讼请求； 二、反诉被告余世根于本判决生效之日后五日内，向反诉原告段文权支付违约金48000元； 三、驳回反诉原告段文权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1650元、反诉案件受理费1500元，合计2150元，由原告（反诉被告）余世根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  刘树青 人民陪审员  韦 芬 人民陪审员  冻玉玲 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  徐千惠