福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初889号 原告:福建省中港实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇黄石街市下埕12号（人民政府院内305、306室），统一社会信用代码913503007960929588。 法定代表人：郑如燊，总经理。 委托诉讼代理人：陈福生，福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，福建理策律师事务所执业律师。 被告：柯国本，男，1965年9月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 被告：吴秀姐，女，1965年11月2日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 被告：陈金花，女，1984年10月24日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 被告：吴某1，女，2005年8月29日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 被告：吴某2，男，2007年8月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 以上二被告的法定代理人：陈金花（吴某1、吴某2的母亲），女，住福建省莆田市荔城区。 原告福建省中港实业有限公司（以下简称“中港公司”）与被告柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中港公司的委托诉讼代理人陈福生、张婷婷到庭参加诉讼，被告柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中港公司向本院提出诉讼请求：1.解除中港公司与吴志明于2014年8月15日签订的合同编号为Ｌ201404872、Ｌ201404873的《商品房买卖合同》；2.柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2协助中港公司办理注销编号为Ｌ201404872、Ｌ201404873的《商品房买卖合同》的备案登记手续；3.柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2在继承吴志明遗产范围内返还中港公司代偿的个人借款385013.01元及该款自2018年6月6日起至实际还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2在继承吴志明遗产范围内向中港公司支付违约金93552.6元（按购房款总额935526的10%计算）；5.柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2在继承吴志明遗产范围内向中港公司支付为实现本案债权而支出的律师代理费用3500元；6.本案的诉讼费用由柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2承担。事实与理由：2014年8月15日，中港公司与吴志明签订合同编号为Ｌ201404872、Ｌ201404873的《商品房买卖合同》各一份（共二份），由吴志明向中港公司购买坐落于福建省莆田市荔城区屋，购房价款分别为582422元、353104元（合计935526元）。根据上述二份《商品房买卖合同》第六条第二款第3项的约定，吴志明签订合同时，应向中港公司分别支付购房首付款292422元、183104元，其余购房款分别为290000元、170000元，吴志明应自合同签订之日起30日内向银行办理全部贷款手续且达到银行的放款条件。上述两份合同的附件六《合同补充协议》第五条第（三）款第6项约定，吴志明未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致中港公司作为担保人而承担担保责任的，自银行向中港公司发出承担担保责任通知之日起或自中港公司知道吴志明逾期付款之日起，中港公司有权解除合同，并要求吴志明于合同解除之日起7日内按全部购房价款的20%向中港公司支付违约金并赔偿中港公司因此所遭受的损失，中港公司有权自所收取吴志明的交付款项中直接扣除违约金、损失、履行担保责任代替吴志明偿还的按揭款及因合同解除产生的法院受理费、律师代理费等各种由吴志明应支付给中港公司的款项，房款不足抵扣的，吴志明应于收到中港公司支付通知后7日内补足。《商品房买卖合同》签订后，中港公司作为保证人与吴志明及案外人交通银行股份有限公司莆田分行（以下简称：交通银行莆田分行）签订《个人住房借款抵押贷款合同》。《个人住房借款抵押贷款合同》签订后，吴志明无故拒绝履行偿还按揭贷款的义务，导致中港公司被案外人交通银行莆田分行追究担保责任而被扣划保证金385013.01元，给中港公司造成经济损失。同时吴志明也未足额支付《商品房买卖合同》约定的首付款，只分别缴纳了两套商品房的首付款132422元、103105元，其余首付款款项至今未付清。中港公司于2016年9月13日向吴志明寄送《告知函》要求其接到本通知书之日起二十日内补足首付款，同时多次电话或发函通知吴志明履行还款义务未果。吴志明的行为已经构成违约，中港公司有权依约解除合同，吴志明应当依约向中港实业承担违约金。现吴志明在本案起诉之前已去世，柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2系吴志明的第一顺位继承人，应对吴志明生前拖欠的本案债务在继承的遗产范围内承担返还责任，同时恢复商品房原状是合同解除后的附随义务，柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2作为继承人也应当承担注销涉案《商品房买卖合同》备案登记的义务。 柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2未作答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 中港公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：证据1.《营业执照》复印件、法定代表人《身份证明》各一份，以证明：中港公司诉讼主体适格的事实；证据2.《告知函》一份、邮政快递面单四份、《债务提前到期通知书》二份、《注销登记证明》二份、《交通银行（莆田分行）结清证明》二份、《交通银行（莆田分行）已还款明细表》二份、《中国建设银行网上银行电子回执》打印件一份、《中国建设银行单位客户专用回单打印件》一份，以证明：《商品房买卖合同》签订后，中港公司作为保证人与吴志明及案外人交通银行莆田分行签订《个人住房借款抵押贷款合同》。之后因吴志明无故拒绝履行返还按揭贷款的义务，导致中港公司被案外人交通银行莆田分行追究担保责任而被扣划保证金385013.01元，同时吴志明也未足额支付《商品房买卖合同》约定的首付款，至今仍有部分首付款未付清，中港公司于2016年9月13日向吴志明寄送《告知函》要求其接到本通知书之日起二十日内补足上述房屋首付款，并多次电话或发函通知吴志明履行还款义务未果的事实；证据3.《商品房买卖合同》（含合同附件）二份、《莆田市商品房买卖合同备案表》二份，以证明：2014年8月15日，中港公司与吴志明签订合同编号为Ｌ201404872、Ｌ201404873的《商品房买卖合同》，由吴志明向中港公司购买坐落于福建省莆田市荔城区屋，购房价款分别为582422元、353104元（合计935526元）的事实；证据4.《福建增值税普通发票》、《委托代理合同》各一份，以证明：中港公司为实现本案债权支出律师代理费用3500元的事实；证据5.《户籍资料查询结果》二份，以证明：柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2诉讼主体适格的事实；证据6.《户口注销证明》一份，以证明：吴志明于2017年12月21日死亡，现已经注销户口，吴志明在生前已经存在逾期还贷的违约行为的事实。 本院经审查认为，上述证据来源合法，内容真实，待证事实与本案存在关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年8月15日，吴志明（买受人）向中港公司（出卖人）购买坐落于福建省莆田市荔城区地产，双方于当日签订二份《商品房买卖合同》（编号为Ｌ201404872、Ｌ201404873），主要约定：商品房的用途为办公，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，位于所在建筑第23层;该两套商品房建筑面积分别为98.9平方米、59.96平方米（合同第三条）；按建筑面积计算，锦江大楼第Ａ幢23层Ａ2301号商品房单价为每平方米5889元，总金额582422元、锦江大楼第Ａ幢23层Ａ2303号商品房单价为每平方米5888.99元，总金额353104元（合同第四条）；吴志明签订本合同时，应向中港公司支付Ａ2301号商品房首付款292422元、Ａ2303号商品房首付款183104元，其余房款290000元、170000元，吴志明承诺自签订本合同之日起30日内向银行办理完毕全部贷款手续且达到银行的放款条件（合同第六条第二款第3项）；若吴志明在约定的应付款期限届满之次日起，逾期在7日之内（含7日），吴志明按日向中港公司支付该笔逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过7日，中港公司有权要求吴志明支付全部价款或者解除合同。中港公司解除合同的，吴志明应当按合同总价款的20%向中港公司支付违约金，中港公司应当返还吴志明扣除违约金及合同解除发生费用后的已付的购房价款（合同附件六《合同补充协议》第五条第（二）款第2项）；吴志明未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致中港公司作为担保人而承担担保责任的，自银行向中港公司发出承担担保责任通知之日起或自中港公司知道吴志明逾期付款之日起，中港公司有权解除合同，并要求吴志明于合同解除之日起7日内按全部购房价款的20%向中港公司支付违约金并赔偿中港公司因此所遭受的损失，中港公司有权自所收取吴志明的交付款项中直接扣除违约金、出卖人的损失、出卖人履行担保责任代替吴志明偿还的按揭款以及因合同解除产生的法院受理费、律师代理费等各种由吴志明应支付给中港公司的款项，房款不足抵扣的，吴志明应于收到中港公司支付通知后7日内补足（合同附件六《合同补充协议》第五条第（三）款第6项）。之后，吴志明向中港公司支付上述两套商品房中Ａ2301号商品房的部分首付款132422元、Ａ2303号商品房的部分首付款103105元，其余购房首付款至今尚未向中港公司支付。2014年11月13日，吴志明与中港公司在莆田市住房和城乡建设局对上述二份《商品房买卖合同》进行了备案登记。《商品房买卖合同》备案登记后，中港公司作为保证人与吴志明及案外人交通银行莆田分行签订《个人住房借款抵押贷款合同》，向案外人交通银行莆田分行办理住房贷款。银行按揭贷款发放后，因吴志明未按期返还住房贷款，交通银行莆田分行于2018年3月14日向中港公司发送《债务提前到期通知书》，宣布吴志明拖欠交通银行莆田分行的债务提前到期，到期日为2018年3月19日。2018年6月6日，案外人交通银行莆田分行扣划中港公司银行账户存款共计385013.01元，用于代偿吴志明拖欠的贷款。之后，中港公司得知吴志明在案外人交通银行莆田分行扣划其存款之前因故去世，柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2是吴志明的第一顺位继承人，故向本院提起诉讼。另查明，2017年12月21日，吴志明因道路交通事故去世；柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2是吴志明的第一顺位继承人；中港公司为实现本案债权聘请福建理策律师事务所律师代理本案诉讼而支出律师代理费3500元。 本院认为，中港公司与吴志明签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同签订各方均应按照约定全面履行自已的义务。根据《商品房买卖合同》附件《合同补充协议》第五条第（二）款第2项及第（三）款第6项的约定：“若买受人在约定的应付款期限届满之次日起，逾期在7日之内（含7日）买受人按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过7日，出卖人有权要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人扣除违约金及合同解除发生费用后已付的购房价款……”、“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除合同，并要求买受人于合同解除之日起7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失……”，吴志明在签订《商品房买卖合同》后未能按照合同约定足额向中港公司支付购房首付款及履行返还银行按揭贷款的义务，导致中港公司银行账户存款被案外人交通银行莆田分行扣划，达到了《商品房买卖合同》附件《合同补充协议》中载明的违约条件，吴志明的行为已构成违约，中港公司有权按照合同约定单方解除编号为Ｌ201404872、Ｌ201404873的《商品房买卖合同》，现中港公司诉请解除与吴志明签订的二份《商品房买卖合同》符合合同约定，予以支持。因吴志明现已去世，其生前签订的《个人住房借款抵押贷款合同》中约定按时向贷款银行归还贷款本息的义务无法履行，导致贷款银行从中港公司的银行账户中扣划款项共计385013.01元用于代偿吴志明的贷款，上述代偿款项根据合同约定应当由吴志明承担，属于吴志明生前所负债务，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限……”，柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2作为吴志明的遗产第一顺位继承人，应在继承吴志明遗产实际价值范围内对上述债务承担返还责任，现中港公司请求柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2在继承吴志明遗产范围内向其支付被扣划的代偿款项385013.01元，具有事实和法律依据，本院予以支持。因吴志明未能履行向银行返还贷款及完全支付购房首付款的义务，按照《合同补充协议》的约定在中港公司决定解除合同后，中港公司可以按照约定要求违约方承担合同约定的违约金，该笔债务同样属于吴志明生前的债务，现中港公司要求由吴志明的第一顺位继承人柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2在继承吴志明遗产范围内按商品房购房价款总额的10%支付违约金，即购房价款总额935526元×10%＝93552.6元，符合司法实践及相关法律规定，本院予以支持。同时根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2作为吴志明的继承人并未明确表示放弃继承《商品房买卖合同》中的合同权益，其五人作为吴志明的第一顺位继承人也应承担合同解除后协助恢复原状的合同附随义务（合同之债），现中港公司要求柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2协助中港公司办理注销编号为Ｌ201404873、Ｌ201404872的《商品房买卖合同》的备案登记手续的诉讼请求，事实及法律依据充分，应予支持。根据中港公司与吴志明签署的《商品房买卖合同》附件《合同补充协议》约定，因合同解除产生的法院受理费、律师代理费应当由吴志明负担，该笔债务也是属于吴志明生前的债务，中港公司现要求柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2在继承吴志明遗产范围内承担中港公司为实现本案债权而支付的律师代理费用3500元，符合合同约定及法律规定，予以支持。因双方间的《商品房买卖合同》解除，按照合同约定中港公司应当返还给吴志明已经支付的购房款，同时根据《合同补充协议》中的约定，中港公司有权自所收取吴志明的交付款项中直接扣除违约金、出卖人损失、出卖人履行担保责任代替吴志明返还的按揭款及因合同解除产生的法院受理费、律师代理费等各种由吴志明应支付给中港公司的款项，为避免诉累，同时鉴于《商品房买卖合同》的解除是因吴志明的违约行为造成的，现中港公司在审理中要求将其诉讼请求中解除合同违约金、中港公司代偿的银行按揭贷款、律师代理费用在上述中港公司应当返还给吴志明的购房款中予以扣除，不违背合同约定及当事人的意思自治，本院予以确认。因中港公司已经向柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2主张吴志明支付因逾期支付首付款及偿还贷款而解除合同的违约金，中港公司的违约金诉求已经部分得到支持，中港公司因吴志明逾期偿还银行贷款造成中港公司的经济损失可以得到补偿，其再主张柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2在继承吴志明遗产范围内承担中港公司代还银行按揭贷款的相应利息，于法无据，不予支持。柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建省中港实业有限公司与吴志明于2014年8月15日签订的合同编号为L201404872、L201404873的二份《商品房买卖合同》； 二、柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2应在本判决生效之日起十日内协助福建省中港实业有限公司办理合同编号为Ｌ201404872、Ｌ201404873二份《商品房买卖合同》的备案登记注销手续； 三、柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2应在本判决生效之日起十日内,在继承吴志明的遗产实际价值限额内支付福建省中港实业有限公司代偿的按揭贷款385013.01元（该款项从福建省中港实业有限公司因合同解除而应返还给吴志明的购房款中直接扣除）； 四、柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2应在本判决生效之日起十日内，在继承吴志明的遗产实际价值限额内支付福建省中港实业有限公司违约金93552.6元（该款项从福建省中港实业有限公司因合同解除而应返还给吴志明的购房款中直接扣除）； 五、柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2应在本判决生效之日起十日内，在继承吴志明的遗产实际价值限额内支付福建省中港实业有限公司为实现本案债权而产生的律师代理费3500元（该款项从福建省中港实业有限公司因合同解除而应返还给吴志明的购房款中直接扣除）； 六、驳回福建省中港实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13190元，由福建省中港实业有限公司负担4659元，由柯国本、吴秀姐、陈金花、吴某1、吴某2负担8531元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  李 峙 人民陪审员  周建忠 人民陪审员  林美玉 二〇一九年八月十五日 书 记 员  林华钦 附注主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第九十条合法的借贷关系受法律保护。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒 不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -17-