云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初776号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县曼它拉路502号。 法定代表人：陈俊生，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。 被告：熊晓东，男，1983年9月25日出生，彝族，云南省普洱市人，身份证登记地址云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县，住勐腊县。 原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告熊晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告熊晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2016年1月1日至2018年12月31日期间勐腊县XX山庄小区X幢X单元X室物业费、垃圾清运费、水泵加压费、楼道卫生费、水池清洗费、公摊水电费合计5103元。事实和理由：勐腊县环福山庄小区系勐腊县宏盛房地产开发有限责任公司（以下简称宏盛公司）开发的商品房，被告是环福山庄小区的业主，被告向宏盛公司购买的房产位于XX山庄小区X幢X单元X室，建筑面积和公摊面积共计116.31平方米。2013年10月17日，宏盛公司与原告签订《环福山庄小区物业服务委托合同》和补充协议，合同约定宏盛公司委托原告为勐腊县环福山庄小区（建筑面积约为6万㎡）提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务，合同期限自2013年10月1日至2016年10月1日止，因双方无异议后自动延期。原告自与宏盛公司签订物业服务委托合同后，便开始为环福山庄小区提供物业服务，并每年垫付小区公摊水电费等相关费用，被告也实际接受了原告提供的物业服务，但被告自2014年10月3日后只交纳了至2015年12月31日期间的物业服务费等相关费用，自2016年1月1日至今从未向原告支付过物业服务费等相关费用，原告多次以电话，在其门前张贴缴费通知，以及发律师函等多种方式催收未果。据统计，被告欠原告2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、楼道卫生费及公摊水电费等相关费用共计5103元，其中物业费3141元、垃圾清运费432元、公摊水电费300元、楼道卫生费450元、水泵加压费600元、水池清洗费180元。综上所述，原告依法接受宏盛公司委托为被告所在的环福山庄小区提供物业服务，并垫付相关费用，而被告拒付物业费的理由不能成立，且被告己实际接受了原告提供的物业服务，为此原告特依法具状起诉，望人民法院依法作出公证判决。 庭审中，原告表示要求放弃被告支付楼道卫生费的诉讼请求。 被告辩称,涉案小区秩序混乱，长期堆放建筑材料，停放货运车辆，对小区业主造成极大安全隐患，噪音扰民，环境卫生差，但原告不及时处理制止。原告未按物业服务合同提供合格的服务，体现在安保人员无证上岗，在小区内聘请高龄老年人作为员工，未按约定按时巡逻，小区门卫无人看守。小区内公用设施（监控、设施维护等）损害严重，房屋交付时原告收取了单元防盗门安装费用1000元，但至今未交付单元防盗门门禁卡，单元防盗门未正常使用。有个别业主非法占用公共区域，引起其他业主不满，原告未及时予以制止或采取有力措施要求改正，未履行物业服务合同的义务。涉案小区至今未成立业主委员会，物业费用应通过业主委员会制定，原告自行拟定的收费，不具合理合法性，原告强行向业主提供事实物业服务，拒绝接受业主监督，无视业主合法权利，侵犯业主自由选择其他物业服务公司的权利。涉案小区属于前期物业，前期物业实行政府指导价，合同签订时的物业费是住房0.65元/平方米/月，而原告收取的是0.75元/平方米/月，前期物业服务合同是建设单位为小区选聘的物业服务公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》的相关规定可知，业主虽然不是前期物业合同形式上的签订者，但却是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，从法理的角度来说，真正的物业管理权利及义务存在于物业服务公司和业主之间，因此在业主委员会尚未成立的情况下，物业费的调整应与业主协商。同时，物权法第七十六条第一款第七项的规定，物业费调整属于该规定的其他重大事项，应当经专有部分建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，原告调整物业费未得到过半数业主同意。根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费实行政府指导价的住宅（不含别墅），物业服务包括综合管理、共有部位和共有设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护五类，每类物业服务收费为5个等级，物业服务收费标准根据不同服务要求，内容及设施设备配置情况，按相应服务类别和等级进行确定，勐腊县发改委确定的服务等级为三级，服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元，根据物业管理条例，三级服务为0.5元/平方米/月，因此原告违反了上述规定。物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护的内容，由物业公司按照合同的约定一笔计价收取，原告在收取了物业费同时还收取楼道卫生费、水池清洗费，属于重复收费。根据勐腊县发展改革和工业信息化局文件腊发工（2015）227号文件，物业公司在物业服务时，不得再向业主收取道路照明、绿化养护、公摊水电费，而原告仍收取水电运行费，水泵加压费为代收费，由物业公司实行代收代管、单独立账、专项管理，专款专用，滚存使用，定期公布收支账目，原告并未按规定执行。综上，原告没有尽到管理义务，违约在先，收费过高，重复收费，不尊重事实收费和不合理收费，请人民法院对原告的不合法行为予以教育，对其不合理要求予以驳回，并作出公正判决。 综合双方的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：被告应当支付的物业服务费是多少？ 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.《环福山庄小区物业委托服务合同》、《补充协议》复印件各1份（均与原件核对无异），欲证明宏盛公司与原告签订物业委托服务合同，宏盛公司委托原告对环福山庄小区提供物业服务，双方约定了相关权利义务的事实。 2.缴费通知书1份、11-1-501号费用明细1份、律师函1份、粘贴缴费通知书照片打印件2张（为复印件，均与原件核对无异），欲证明原告催交物业费及被告欠付费用的详细情况。 3.腊发工（2015）64号文件复印件1份，欲证明原告自2015年4月1日起，物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元每月的事实。 4.腊发工（2012）48号文件复印件1份、收款收据复印件1份，欲证明垃圾清运费收取的依据和标准，原告已统一缴纳了生活垃圾清运费的事实。 5.环福山庄公告栏张贴勐腊县发改委文件照片复印件1张，欲证明原告把勐腊县发改委关于收费的执行文件在涉案小区粘贴公示的事实。 6.工作照片打印件20张（系机打件），欲证明原告对环福山庄小区提供了物业服务的事实。 经质证，被告对原告证据1的真实性认可，认为当时签订的物业服务合同约定的物业费按0.65元每平方米每月收取，但原告从2014年起交房开始就按0.75元每平方米每月收取。认为证据2中原告提交的缴费通知书与粘贴在被告门上的通知书不一致。不认可证据3的真实性，认为页编不符，认可常住人口的生活垃圾处理费用收费标准为12元每月，认为原告提交的证据只能证实2015年之前的费用，不能证实原告交纳了2016年后的费用。对证据4无异议。认可证据5的真实性，认为原告确实在被告门上粘贴了缴费通知书。认可证据6的真实性，但认为原告没有清洗过水塔。 被告为证明其答辩主张向本院提交如下证据： 1、腊发工（2015）227号文件复印件1份，欲证明原告收费不合理。 2、照片9张，欲证明原告不作为，物业服务不到位。 3、中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知1份、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）一级、二级、三级各1份、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明1份（均为复印件），欲证明物业服务存在服务等级分类，原告属于三级服务，按照三级服务标准楼道清扫不应该另行收取费用的事实。 4、物业收费收据复印件3张（与原件核对无异），欲证明原告收取了单元门禁费1000元的事实。 经质证，原告对被告证据1无异议。认可证据2的真实性，不认可合法性、关联性，认为照片反映的车辆停放问题，原告一直在努力改进，现在该小区的三期还在施工，是建设单位摆放建筑材料，但不能纳入物业服务管理不到位的范围。不认可证据3的真实性，认为证据仅是被告下载的通知，而且是试行说明，原告使用的是云南省2011年下发的文件。对证据4的真实性、合法性、关联性认可，认为如确实存在被告陈述的原告收取了被告的单元门禁费用，门禁却不能使用，则被告可以到原告的公司将费用退回。 本院认为，原告证据1，被告对真实性认可，结合证据载明的内容，能证明原告与宏盛公司于2013年10月17日签订《环福山庄小区物业委托服务合同》、《补充协议书》，约定宏盛公司将其开发的环福山庄小区委托原告对环福山庄小区提供前期物业服务，双方约定了相关权利义务的事实，本院予以采信。证据2系原告单方制作的证据，对被告不认可的证据，本院不予采信；对被告认可的原告将缴费通知书粘贴到被告门上的事实，本院予以采信。证据3、4中勐腊县发展改革和工业信息化局的文件，因与本案争议的处理具有关联性，本院予以采信；勐腊县环卫站收据，因该收据开票时间为2015年4月10日，与原告主张的垃圾清运费并非相同时段，与本案争议无关，本院不予采信。证据5、6可证明原告于2015年4月20日将勐腊县发展改革和工业信息化局的相关文件在环福山庄小区公示栏粘贴进行公示，原告为被告所在的环福山庄小区提供了相关物业服务的事实，本院予以采信。被告证据1，原告无异议，本院予以采信。被告证据2，原告对真实性无异议，结合照片反映的情况，可证实环福山庄小区的物业服务确实还存在一些瑕疵，有待改进的事实，本院予以采信。证据3系中国物业协会制作的试行文件，且该文件已明确说明仅为开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容、标准，以及测算物业服务价格的参考依据，故不能作为评判本案的依据，本院不予采信。被告证据4，虽原告对真实性无异议，但由于该证据与本案争议无关，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月17日，（甲方）勐腊县宏盛房地产开发有限责任 公司与（乙方）勐腊佳和物业服务有限公司签订《环福山庄小区物业委托服务合同》、《补充协议书》各1份，上述合同约定勐腊县宏盛房地产开发有限责任公司将其开发的勐腊县环福山庄小区的物业服务委托佳和物业公司进行实施，佳和公司的管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的卫生清洁，垃圾的收集。公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。代收水费、电费、有线电视费及垃圾二次处置费，物业管理区域物业服务收费按包干制收取，具体收费项目、标准及收支测算如下：物业服务费用按《临时管理规约》约定交纳（不包括服务公共部位公共设施设备的大、中修、更新改造费用）。一、物业管理服务费按以下标准收取（按建筑面积收取，此费用不包含垃圾二次处置费），车库0.8元/㎡/月、别墅0.8元/㎡/月、住房0.65元/㎡/月、商铺1.2元/㎡/月，楼道卫生清扫费为2层：120元/户/年，三层130元/户/年，四层140元/户/年，五层150元/户/年，六层160元/户/年，以此递增。预收二次加压费200元/户/年（按实际产生费用收取），水池清洗费60-80元/户/年。业主/物业使用人所交纳的物业服务费为拟定费用，如物价上涨，物业公司可通过以下方式对物业服务费用进行适当上调，以保障物业管理正常运营开支。垃圾二次处置费（以下收费标准不作为本合同固定收取标准，实际收取标准按勐腊县环卫绿化处实际的标准执行）。业主应于入伙通知书内规定的入伙之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其他物业服务费用由甲方按别墅0.7元/㎡/月，住宅0.60元/㎡/月交纳，业主/物业使用人每年元月一日至十日交纳当年的物业服务费用。合同期限自2013年10月1日起至2016年10月1日止。上述2份协议还约定了其他事项。熊晓东系勐腊县XX山庄小区X幢X单元X室的业主，该房屋住宅的建筑面积为116.31平方米。至今，环福山庄未成立业主委员会，也未更换物业服务公司。2019年5月15日，佳和物业公司在熊晓东门上粘贴了催交2016年1月1日至2018年12月31日的物业费交费通知书。至今，熊晓东仍欠付佳和物业公司自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。 另查明，2015年3月18日，勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2015]64号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务费收费有关问题的通知》，规定勐腊县内包括佳和物业公司在内的6家物业公司的服务级别为三级。物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元，执行日期2015年4月1日。佳和物业公司于2015年4月20日将该文件张贴在环福山庄小区公示栏进行了公示。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维护小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，被告作为环福山庄小区的业主，故原告与宏盛公司订立的《环福山庄小区物业委托服务合同》对被告具有约束力，原告有对环福山庄小区提供物业服务的义务，被告有按合同约定按时足额缴纳物业服务费用的义务。故对被告辩称涉案小区未成立业主委员会，物业费用由原告自己拟定，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受不合理的物业费，侵犯了业主自由选择其他物业管理公司的辩解，于法无据，本院不予采纳。虽《环福山庄小区物业委托服务合同》约定的期限为自2013年10月1日起至2016年10月1日止，物业服务合同期限已逾期，但原告至今仍在为涉案环福山庄小区持续提供着物业服务，在合同逾期后，涉案的小区又未能成立业主委员会，也未能通过业主委员会（或其他方式）选聘其他物业服务公司管理涉案小区。现原告以为被告所在小区提供了相应的物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的服务为由要求被告支付物业管理费，具有事实和法律依据，应予支持。根据《环福山庄小区物业委托服务合同》的约定，以及勐腊县发展改革和工业信息化局文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》的规定，原告主张物业费按每平方米0.75元收取，具有事实及法律依据。对原告要求被告支付自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3141元的诉讼请求，本院予以支持3140元（0.75元/㎡/月×116.31㎡×36个月）。根据合同约定的水池清洗费为60-80元/户，现原告主张3年的水池清洗费180元，符合合同约定，本院予以支持。因被告对垃圾清运费的收费标准为普通住宅收费标准每户12元/月无异议，结合原告提交的勐腊县发展改革和工业信息化局腊发工（2012）48号文件中载明的勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准，对原告主张的3年垃圾清运费432元（3年×12个月×12元/月），符合本案客观事实，本院予以支持。因《环福山庄小区物业委托服务合同》对公摊水电费未作约定，原告也未举证证实其代缴的公摊水电费实际数额，以及分摊的计算方式和标准供本院审查，故对原告要求被告支付公摊水电费300元的诉讼请求，本院不予支持。虽《环福山庄小区物业委托服务合同》约定了预收二次加压费200元/户/年，但该合同同时也约定了按实际产生的费用收取，现原告并未举证证实涉案小区二次加压产生的实际费用，也不能确认分摊给被告的二次加压费数额，故对原告要求被告支付3年水泵加压费600元的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应支付原告自2016年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费、水池清洗费、垃圾清运费共计3752元（物业费3140元+水池清洗费180元+垃圾清运费432元）。对被告辩称原告未对物业费的使用明细进行公示、物业管理服务不到位，小区环境存在脏乱差，小区内车辆乱停乱放，安保工作不到位等问题，因上述问题涉及到小区全体业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则制定、管理或依法追责等，本院不予采纳。依照原、被告双方签订的《环福山庄小区物业委托服务合同》第七条“业主/物业使用人每年元月一日至十日交纳当年的物业服务费用”的约定看，涉案物业服务为被告先交费，原告在提供服务，在原告已经对被告所居住小区提供了物业服务的情况下，被告以原告管理服务行为存在一定的瑕疵为由拒付物业管理服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告熊晓东于本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2016年1月1日至2018年12月31日期间物业费3140元，垃圾清运费432元，水池清洗费180元，合计3752元； 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担13元，被告熊晓东负担37元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  朱正武 二〇一九年八月十六日 书记员  盘丽珍