广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2164号原告：张彦华，女，汉族，1974年6月17日出生，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。委托诉讼代理人：陈思，该公司员工。原告张彦华与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张彦华的委托诉讼代理人翁文崧，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彦华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金49439元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月6日，原告向被告购买2栋1807、3栋306两间商品房，签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第四条商品房2栋1807总金额为人民币349077元,商品房3栋306总金额为人民币288000元；第八条出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条；第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条；附件四补充协议第八条：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人的原因致使房地产权证书延期办理的，则上述期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。在签订合同之日，原告依约向被告交付房款及办理房产证费用、契税、维修基金等费用。被告在2014年8月4日将验收合格的商品房交付给原告使用，并按测定商品房面积于2014年8月4日出具2栋1807总房款为345935元、3栋306总房款为288000元的购房发票，但被告没有在约定期限内办理完毕商品房权属登记，直至2018年8月1日、2018年11月1日才分别将2栋1807、3栋306商品房权属登记到原告的名下。被告没有按约定履行义务，已构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，一、延期办证违约金的起算日期为原告收楼之次日起的第720日。根据购房合同补充协议的相关约定，被告在原告收楼后720日内与原告共同办理涉讼房屋的权属转移登记手续（俗称面签手续），在该期限内被告不承担违约责任；二、被告承担延期办证违约责任的截止日期为《关于敦请协议办理房屋产权登记的函》首次送到原告后第10日（共同办理的面签手续的合理期限）或10日内共同办理面签的日期。办理原告名下的房屋产权证书需要原告与被告共同办理，并非被告单方可以办理。被告致函原告，要求原告在收到该函后或收到该函之日起3日内共同办理面签手续。现被告同意原告收函后与被告共同办理面签手续的合理期限调整为10日，超过该10日合理期限则视为被告已完成共同办证的义务。原告配合被告共同完成面签手续的时间由原告决定，被告无法控制。且面签后政府相关机构在何时颁发原告名下的产权证书属于依法行政的范畴，被告同样无法控制。因此，被告认为，被告承担延期办证违约责任的截止日期为上述函件首次送到原告后第10日或10日内共同办理面签的日期。在此之后再要求被告承担违约责任对被告显然是不公平的，也没有事实和法律依据本院经审理认定如下事实：2013年11月6日，原告张彦华分别以345935、288000元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司预购其位于阳西县沙××镇月亮××、××号的商品房，并各签订了一份《商品房买卖合同》。两份合同均约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。签订《商品房买卖合同》和补充协议后，原告依约付清2栋1807号的购房款345935元、3栋306号的购房款288000元及相关办证费用给被告。2014年8月4日，被告将涉案两套商品房实际交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至本院，诉如所请。另查明，阳西县不动产登记中心于2017年2月28日向社会公众发出“该中心将在近段时间转换新系统，系统转换期间个别业务办理可能会受到影响”等相关内容的告示，该中心于2017年3月24日书面复函被告，认为被告月亮湾滨海旅游度假区金兰湾2＃、3＃楼符合办证条件，但由于新旧系统转换时期，权属管理系统暂时无法入件办理相关手续，具体时间请等候通知。2017年3月30日，被告作出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》并于当天投递给被告，该函于同年3月31日被签收。2017年7月10日，被告取得月亮湾滨海度假区金兰湾2#、3#楼的大产权证书。2017年9月4日，被告再次作出两份《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，并于当天投寄给原告，该函于同年9月5日被签收。两份《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》里载明：尊敬的金兰湾2栋1807房、3栋306房张彦华业主：我司正在为您办理不动产权证，烦请您在收到该函后15日内协助我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续……。2018年6月19日,原、被告双方共同到阳西县不动产登记中心提交了办理涉案两套商品房的权属证书的相关资料，阳西县不动产登记中心于当天受理了原告的办证申请。2018年8月1日，阳西县不动产登记中心颁发了粤（2018）阳西县不动产权第0008279号不动产权证书，载明：权利人张彦华，坐落阳西县沙××镇月亮××房。2018年11月1日，阳西县不动产登记中心颁发了粤（2018）阳西县不动产权第0012864号不动产权证书，载明：权利人张彦华，坐落阳西县沙××镇月亮××房。本院认为，原告张彦华与被告广东东方月亮湾有限公司签订的涉案两份《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。合同签订后，原告张彦华已依约付清2栋1807号商品房的购房款345935元、3栋306号商品房的购房款288000元及相关办证费用给被告，但被告没有按照合同约定的时间为原告办理完毕涉案两套商品房的权属转移登记手续。本案中，被告广东东方月亮湾有限公司在2014年8月4日将涉案两套商品房实际交付给原告，其理应依约在涉案两套商品房实际交付后720日内即2016年7月25日之前为原告办理完毕涉案两套商品房权属转移登记手续，但其逾期未办理完毕。故被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告于2017年3月30日发函要求原告协助办证时涉案两套房屋未取得大产权证，尚未满足办理房屋权属转移登记手续的条件。而原告于2017年9月5日收到被告发出的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》时涉案房屋已符合办证条件，其应当在收函后的15天内协助被告办理房屋权属转移登记手续。因此，原告应当在2017年9月20日前协助被告办理两套房屋权属转移登记手续，但其却在2018年6月19日才前往办理。原告未依通知在15天内及时协助被告办理上述业务，由此所产生的逾期办证违约金损失依法应由其自行承担。现原告请求被告支付2017年9月21日后的违约金，本院不予支持。故原告请求的逾期办证违约金应以345935＋288000＝633935元为基数按日万分之一，从逾期办理之日即2016年7月26日起计至2017年9月20日止按逾期422天计算为633935元×0.01%×422天＝26752.1元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办证的违约金26752.1元给原告张彦华；二、驳回原告张彦华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元，减半收取计518元，由原告张彦华负担283元，被告广东东方月亮湾有限公司负担235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾纪雄二〇一九年八月十三日法官助理许彤彤书记员李小梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。