吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终956号上诉人（原审被告）：王翠波，女，汉族住吉林省延吉市北山街。委托诉讼代理人：许峰鹤，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晶，女，汉族，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：赵春姬，吉林檀君律师事务所律师。原审被告：延吉市房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：张福森，该公司总经理。上诉人王翠波因与被上诉人王晶、原审被告延吉市房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初7592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王翠波的委托诉讼代理人许峰鹤、被上诉人王晶的委托诉讼代理人赵春姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王翠波上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决履行上诉人与原审被告延吉房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。事实与理由：1.上诉人与被上诉人在诉争房问题上,既有共同点，又有差距。在签订购房合同、支付全部房款、合法占有房屋、未办理房屋所有权变更登记等方面均有相同之处，但对房屋的实际占有和控制程度，直接占有和间接占有,则大不相同。王晶虽然领取房屋钥匙,并支付取暖、有线电视、物业等费用，合法占有诉争房屋，但多年未居住使用和实际控制诉争房屋，只是间接占有。上诉人则不同，签订购房合同后支付全部房款，同时为了房屋产权登记在房产管理局办理了《商品房买卖合同登记备案》手续。2018年4月份从延吉市房地产开发有限公司领取诉争房屋钥匙当天开始装修房屋，7月份迁入居住至今，完全实际占有使用诉争房屋。上诉人自领取钥匙装修迁人居住经历了约六个多月，但上诉人和被上诉人都不知道双方购买同一房屋的事实，这足以证明被上诉人并未实际占有和控制诉争房屋。2.一审判决存在两个错误：一是无视上诉人对诉争房屋的实际占有和控制的客观事实,判令上诉人腾出诉争房屋。二是参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，关于普通动产的买卖合同纠纷规定来确定购房人权利保护顺位，适用法律错误。《全国法院第八次民商事审判会议纪要》第15项规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数人合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。王晶辩称：请求维持一审判决。事实与理由：争议房屋已经由延吉市房地产开发有限公司于2014年出售给了王晶，并办理了交房手续，王晶支付了全部房款，占了房屋，并从2014年开始交纳了房屋所有相关的费用，所以王晶与延吉市房地产开发有限公司之间的合同合法有效。虽然上诉人主张其也是正常的购房户，但并没有提交相关的资金来源证明同时其在2015年房屋已经备案登记，却直到2018年的时候，才强行打开房屋装修并入住，物业公司将已经登记为王晶名下的物业信息户业主信息变更为上诉人，而且将争议房屋已经办理的停暖手续改为正常供暖。上诉人明知争议房屋已有人入住，却强行占有并进行装修，属于恶意侵占行为。依据延边州公安局对张福森犯罪线索通告内容，张福森存在多次以出售的房屋进行抵押借款等行为，所以被上诉人认为上诉人并非合法的购房户，属于债务抵押行为。延吉市房地产开发有限公司未作陈述。王晶向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告延吉市房地产开发有限公司之间的购房合同真实有效（延吉市大宇路75号延北小区延北小区15号楼1单元0802号、面积113.99平方米的房屋），同时判令被告延吉市房地产开发有限公司为原告办理房屋产权证手续；2.判令被告王翠波立即腾迁诉争房屋；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月23日，原告与被告延吉市房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告延吉市房地产开发有限公司开发建设的位于延吉市大宇路75号延北小区15号楼1单元0802号，建筑面积113.99平方米的房屋，房屋价款为518655元。合同签订后，原告依约定在签约当日交付购房定金1万元，于2014年8月26日支付了全部房款518655元，以及当年的取暖费、有线电视安装费。同日，原告与延吉市光明物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，向物业公司支付了上料费用、装修押金、装修管理费、物业费、电梯费、水加压费、电梯卡费等各项费用后拿到房屋钥匙。之后，原告按时交纳物业费，即被告延吉市房地产开发有限公司在房屋竣工后将诉争房屋交付给了原告，且原告已经开始实际占有及管理、使用该诉争房屋。2015年开始办理了供热报停手续后支付相应取暖费。2018年9月，原告委托哥哥到热力公司续办供热报停业务时被告知有人支付了全部取暖费，后到诉争房屋发现已由被告王翠波在房产局备案登记并装修入住。根据我国法律法规之规定，当占有的不动产被他人非法侵占时，占有人有权请求非法侵占人排除妨害或消除危险，并承担损害赔偿。综上所述，原告认为本人与被告延吉市房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已实际受领，合法取得并占有及使用该房屋，原告为该房屋合法的占有人，被告王翠波应当立即腾出该诉争房屋。一审法院认定事实：2011年10月23日，原告与被告延吉市房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告延吉市房地产开发有限公司开发建设的位于延吉市大宇路75号延北小区15号楼1单元0802号，建筑面积113.99平方米的房屋，房屋价款为518655元。合同签订后，原告依约定在签约当日交付购房定金1万元，于2014年8月26日支付了全部房款518655元以及当年的取暖费、有线电视安装费。同日，原告与延吉市光明物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，向物业公司支付了上料费用、装修押金、装修管理费、物业费、电梯费、水加压费、电梯卡费等各项费用后拿到房屋钥匙，被告延吉市房地产开发有限公司将诉争房屋交付给了原告，原告已经实际占有及管理、使用该诉争房屋。2015年原告开始办理了供热报停手续。2018年9月，原告续办供热报停业务时被告知有人支付了全部取暖费，后到诉争房屋发现由被告王翠波占有使用诉争房屋。另查明，2015年3月26日，延吉市房地产开发有限公司又与王翠波就涉案房屋签订商品房预售合同，合同约定：该商品房单价为4500元／平方米，总价款为512955元，买受人应当在2015年3月26日前一次性支付全部房款。合同签订同日，王翠波向延吉市房地产开发有限公司支付了全部房款512955元，延吉市房地产开发有限公司向其出具了加盖公司财务章的收据。该合同已于2015年3月26日在延吉市房地产管理部门办理了备案登记。合同签订后，王翠波于2018年7月份，装修入住占有涉案房屋至今。2018年4月24日王翠波缴纳了住宅专项维修资金10259元、2018年物业费2987元及电费。2018年9月9日，王翠波与延边祥晖热力有限公司签订了供热合同。认定上述事实的证据有：原告提供的商品房买卖合同一份、原告购房收据、延房大厦置业表、原告提供的交费收据一组、原告提供的供热合同书一份、供热报停手续，物业管理费用登记照片、公证书，被告提供的商品房买卖合同（预售）及房款收据各一份、住宅专项维修资金收据、物业费收据、电费明细、供热合同，当事人陈述以及本案庭审笔录等证据材料予以证明，本院予以确认。一审法院认为：延吉市房地产开发有限公司就诉争房屋先后与王晶和王翠波分别签订了商品房买卖合同，该两份合同均未违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定有效，但实际只能履行其中一份合同，不能履行合同的一方可向延吉市房地产开发有限公司主张违约责任。本案是因延吉市房地产开发有限公司“一房二卖”引发的纠纷，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的情形下，买受人均要求实际履行合同的，法院应按照已经办理所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。从本案审理查明的事实来看，原告王晶与延吉市房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同在先且合法占有涉案房屋的时间亦早于王翠波。王翠波就涉案房屋与延吉市房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同虽进行了备案登记，但该行为并不具有物权效力，故应履行王晶与延吉市房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”之规定，王晶作为涉案房屋的合法占有人，有权要求王翠波腾出并返还上述房屋。综上所述，原告王晶的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求办理房屋产权证的诉讼请求，现诉争房屋不具备办理产权证的条件，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告王晶与被告延吉市房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；二、被告王翠波于本判决生效之日起十五日内从位于延吉市局子街东侧、大宇路北侧的延北小区15号楼1单元0802号房屋中腾出。案件受理费8987元，减半收取4493元，由被告延吉市房地产开发有限公司负担。本院二审期间，王翠波提交了照片及光盘，欲证明其对涉案房屋进行了装修，提交银行流水账单以证明王翠波于2015年3月26日取款35万元支付购房款。王晶对王翠波装修了涉案房屋的事实予以认可，但认为上述证据不能证明王翠波实际支付了购房款。本院对王翠波装修涉案房屋及取款35万元的事实予以采信。王晶提交延边州公安局关于征集张福森违法线索的通告，欲证明张福森通过将已出售的房屋进行抵押和备案借款开具非法的商品房买卖合同等手段实施诈骗，上诉人应当通过报案维护权利，不应抢占已出售给王晶的房屋。因该证据不能证明本案房屋买卖合同的履行顺序，与本案缺乏关联性，本院对该证据不予采信。本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明，王翠波主张房款支付方式为现金支付，其于2015年3月26日从其名下的银行卡中取款35万元。本院认为：延吉市房地产开发有限公司与王晶、王翠波先后就同一房屋签订了两份房屋买卖合同，两个合同的订立均系当事人的真实意思表示，均发生法律效力。现二买受人均对涉案房屋主张权利，因双方均未办理所有权变更登记，针对合同的履行顺序问题，应依次按照合法占有房屋、合同履行情况、合同成立先后顺利来确定。本案中，除王晶向延吉市房地产开发有限公司交付购房款以及装修管理费等费用的事实外，结合王晶于2014年8月交付第一年取暖费、2015年与延吉市佳能热力有限公司订立“停止供热合同”并逐年交纳涉案房屋取暖费至2017年10月的事实，再结合王晶于2014年8月26日与延吉市光明物业管理有限公司签订《前期物业管理协议书》，以及物业管理登记表中原登记名字为王晶（打印）后改为王翠波（手写）等事实，能够认定延吉市房地产开发有限公司已于2014年8月向王晶实际交付了涉案房屋，王晶合法占有涉案房屋在先。王翠波虽于2018年7月开始装修入住占有了该房屋，但其占有在后，且王晶合同的订立及房款交付均在王翠波之前，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条的规定，王晶的商品房买卖合同履行顺序应当在先。至于王翠波的合同虽经备案登记，但备案登记属于行政管理行为，并不产生物权变动效力，不能使其合同履行顺序得以优先。综上所述，王翠波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8987元，由王翠波负担。本判决为终审判决。审判长  朴美兰审判员  刘晓娟审判员  池东波二〇一九年八月十二日书记员  朴晟慧