东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初568号原告：东营宝龙房地产开发有限公司。住所地：东营区南王屋新社区（南临黄河路、东临西二路）。统一社会信用代码91370502092193785P。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：贾日昌，山东恪诺律师事务所律师。被告：王善炜（曾用名杨晨晨），男，汉族，住东营市河口区。被告：张玲霞，女，汉族，住东营市河口区。两被告共同委托诉讼代理人：宋遵义，山东途安律师事务所律师。第三人：天津银行股份有限公司东营分行。住所地：东营市东营区府前大街55号。统一社会信用代码913705003261774716。负责人：张珂，行长。委托诉讼代理人：董超，男，1991年10月13日出生，汉族，天津银行股份有限公司东营分行职工，住。原告东营宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）与被告王善炜、张玲霞、第三人天津银行股份有限公司东营分行（以下简称天津银行东营分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人贾日昌，被告王善炜、张玲霞及其共同委托诉讼代理人宋遵义，第三人天津银行东营分行的委托诉讼代理人董超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2019年1月5日解除双方签订的YS0118305号《商品房预售合同》及补充协议；2．判令被告将宝龙城市商品房腾让给原告，并配合原告办理撤销涉案房屋的网签备案手续；3．解除原告、被告与第三人签订的102389101201600013号《个人消费贷款合同》及《保证合同》；4．原告从应返还给被告的购房款扣除被告所欠第三人就涉案房屋的剩余贷款本金及其他费用后，将该贷款本息直接支付给第三人；5．判决被告向原告偿付代偿款项10038.65元（截至2018年12月30日前），违约金3011.6元，该款项直接从原告应返还被告的购房款中直接扣除；6．判决被告向原告支付解除商品房预售合同的违约金140311.4元，该款项直接从原告应返还被告的款项中直接扣除；7．判决被告向原告支付自2019年1月6日至起诉之日止的房屋使用费440元，以每天55元计算；8．因本案造成原告损失20000元律师费由被告承担，该款项直接从原告应返还被告的款项中扣除；9．案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月4日，原、被告签订YS0118305号《商品房预售合同》及补充协议；约定被告购买原告开发的宝龙城市商品房，房屋总价款为701557元，被告支付181557元首期房款后，通过按揭贷款方式向第三人贷款520000元，原告为贷款承担保证责任。自2018年10月至2018年12月期间被告未按时偿还贷款本息3次，共计10038.65元，该款项均由第三人直接从原告资金账户划扣。后原告多次向被告追偿上述款项，并要求被告按时偿还贷款，被告均未履行。原告无奈于2019年1月2日通过书面形式向被告通知解除双方签订的涉案商品房预售合同及补充协议。被告王善炜、张玲霞辩称，原告起诉没有事实和法律依据，双方合同未达到根本违约的条件，依法不能解除。被告与第三人的个人消费贷款合同与本案并非同一法律关系，原告无权要求解除。原告提供的合同系格式合同，条款系原告自行拟定，不允许被告更改，原告所制定的条款对被告不公平，约定的违约金过高，请求法院依法根据实际情况予以调整。本案合同即使解除，原告应当将收取的全部房款全部返还被告，没有权利支付给第三人。根据双方合同约定，被告只有在收到原告书面通知后，拒不偿还代付还款的，原告才有权解除合同，但是至今两被告并没有收到原告的书面通知。被告对于还款暂时终止的问题，与第三人提前进行了沟通，被告房屋因天然气爆炸，造成了严重的毁损，第三人答复可以暂停支付按揭贷款，所以被告并非故意违约。原告主张的房屋使用费用，没有事实依据，事故发生之后，两被告因房屋不适宜居住，一直在外面租房，并没有实际占有。原告明知两被告的现状，置基本的道德不顾，仍然起诉解除合同，显然不合适，其请求不应当得到支持。原告主张的律师费没有事实和法律依据。鉴于涉案房产尚有另一案件在审理中，房产的损失及房屋质量需要进一步确定，如果本案不考虑另一案件情况，支持原告请求，将导致两被告的损失无法进行鉴定，希望法院等待另一案件的审理结果，再行处理本案。第三人天津银行东营分行陈述，同意解除原告、被告与第三人签订的《个人消费贷款合同》及《保证合同》，但是相关款项应当先偿还欠第三人的贷款本息。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房预售合同》及补充协议、《个人消费贷款合同》、《个人贷款保证合同》、收据三张、天津银行个人贷款罚息单、天津银行个人贷款还款书、委托代理合同、山东增值税专用发票、中国工商银行网上银行电子回单、解除商品房预售合同通知书、中国邮政EMS邮件单、邮件送达信息表，被告提交的证明及照片，证据形式完备内容合法，本院予以认可。原告提交的短信截屏打印件，没有原始载体佐证，不能证明短信息交流双方真实身份，本院不予确认。被告提交的证明复印件、照片本院予以确认。根据审查确认的证据及原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：2015年12月4日，被告王善炜用当时的名字杨晨晨、被告张玲霞与原告宝龙公司被告签订YS0118305号《商品房预售合同》及补充协议。约定被告购买原告开发的宝龙城市商品房，房屋总价款为701557元，被告于2015年12月11日前向原告支付购房款181557元，剩余的购房款520000元以按揭贷款的方式支付。原告应在2016年6月30日前将符合国家规定和合同约定的房屋交付被告。合同补充协议第十七条约定，双方必须保证在购房合同及本补充条款中填写的关于双方当事人的名称、地址、电话、邮政编码等内容真实有效。如有变更，应于变更之日起7日内以书面形式通知对方。购房合同及补充条款中提及的通知均指书面通知，合同一方按照另一方在购房合同中所留地址或另一方书面通知更改的地址和联系人投递邮件的情况下，自邮件发出后第3日即视为送达。第十八条第一款约定：“在出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息或其他应付款项而导致按揭银行要求或通知可能追究出卖人的担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，合同自出卖人发出通知之日起解除。买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）与其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）30%的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除购房合同，以原价或公平市场价收回该房屋，追偿待偿款项及其他损失，并按该房屋价款总金额的20%追究买受人违约金；（1）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；（2）出卖人被起诉或代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%。”第十八条第三款约定：买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，出卖人有权选择解除购房合同及相关补充协议，要求买受人按照本条的约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退还房款优先清偿买受人的银行贷款本金、利息、罚息、违约等费用。合同签订后，被告于2015年12月4日支付购房款10000元，于2015年12月31日支付购房款171557元，于2016年2月5日通过银行按揭贷款的方式支付房款520000元。原告依约交付房屋，被告对房屋进行装修入住。2016年2月5日，被告王善炜用当时的名字杨晨晨、被告张玲霞与第三人天津银行东营分行签订102389101201600013号《个人（消费）贷款合同》，约定被告向第三人的贷款520000元用于支付涉案房款，贷款期限20年，按月等额本息还款，每月20日为还款日。原告宝龙公司与第三人签订《个人贷款保证合同》为被告的借款提供连带责任保证担保。2018年10月起，被告未依约偿还银行贷款本息。第三人自2018年10月30日起自原告担保账户中扣划两被告应偿还的贷款本息，10月30日划扣3348.38元，11月26日划扣3345.78元，12月24日划扣3344.49元，2019年1月28日划扣3347.08元，2月26日划扣3345.79元，3月27日划扣3346.44元，4月29日划扣3347.74元，5月27日划扣3346.43元，6月26日划扣3345.79元，以上共计30117.92元。2018年10月，涉案房屋发生天然气爆炸，王善炜受伤严重住院治疗。被告在商品房预售合同中写明的地址为东营市商河路52号乐活城购物广场美食街，联系电话185××××1611。2019年1月2日，原告按照被告预留的上述联系方式向两被告寄送《解除商品房预售合同通知书》，因被告改变联系方式，邮件未妥投。另查明，因涉案房屋发生爆炸，王善炜于2019年3月25日将胜利油田金达源燃油燃气有限公司、上海宝龙物业管理有限公司诉至本院，要求两公司赔偿医疗费、财产损失等90余万元，案号为（2019）鲁0502民初1532号。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告在原告担保下从第三人处办理按揭贷款，其应该按照约定履行还款义务，但被告连续多次未按合同约定履行还款义务，致使原告承担了连带保证责任，符合双方购房合同约定的解除条件。原告有权解除双方之间的商品房预售合同及补充协议并要求两被告承担违约责任。被告关于合同解除条件未成就的抗辩主张，本院不予支持。原告于2019年1月2日向两被告寄送《解除商品房预售合同通知书》，但被告未签收。根据原、被告陈述，原告知晓涉案房屋发生天然气爆炸被告住院治疗的事实，涉案购房合同关于邮件发出后第3日即视为送达的约定，严重影响了被告权利的行使，应属无效约定，原告关于涉案购房合同于2019年1月5日解除的主张，本院不予支持。两被告因天然气爆炸受到财产与人身损失，情况特殊确应予以适当照顾，但经调解，被告仍未偿还原告代偿的贷款本息，（2019）鲁0502民初1532号案件立案至今已4个多月时间，并未启动鉴定程序，被告关于应等待该案再处理本案的主张，没有事实和法律依据。被告的上述抗辩主张，本院不予支持。两被告收到原告起诉状后，涉案《商品房预售合同》已经解除。原告要求两被告将宝龙城市商品房腾让给原告，并配合原告办理撤销涉案房屋的网签备案手续，并偿付原告代偿的贷款本息10038.65元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。涉案购房合同条款系原告单方制作，对违约金的约定过高，被告关于违约金应予调低的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告未提交证据证明其实际损失数额，综合考虑案件情况及原告的损失情况，原告要求被告支付的两项违约金，本院酌情予以支持20000元。被告占有涉案房屋是依据双方签订的房屋买卖合同，且在此期间原告实际占有被告支付的房款，原告要求被告支付自2019年1月6日至起诉之日止的房屋使用费440元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的律师代理费20000元，符合双方约定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。第三人天津银行东营分行在本院释明权利义务后，未提出独立的诉讼请求。102389101201600013号《个人（消费）贷款合同》及《个人贷款保证合同》的当事人为原告、被告与第三人三方，原告无权单方解除上述合同，原告的解除诉请，本院不予支持。涉案《商品房预售合同》及补充协议解除后，原告应将被告支付的房款扣除相关款项后返还给两被告，原告诉请将应返还被告的房款直接支付给第三人，但102389101201600013号《个人消费贷款合同》及《个人贷款保证合同》并未解除，原告的该诉请本院不予支持。原告自被告处收取房款181557元及银行贷款520000元，扣除至2018年12月30日原告代被告偿还的贷款本息10038.65元（至2019年6月代偿共计30117.92元，但原告只诉请到2018年12月30日），扣除被告应支付的违约金20000元及律师代理费20000元，扣除原告代偿的其他贷款本息后，剩余款项原告应返还两被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告东营宝龙房地产开发有限公司与被告王善炜、张玲霞于2015年12月4日签订的YS0118305号《商品房预售合同》及补充协议已解除；二、被告王善炜、张玲霞于本判决生效之日起三十日内将东营市东营区宝龙城市商品房腾让给原告，并配合原告办理撤销上述房屋的网签备案手续；三、被告王善炜、张玲霞于本判决生效之日起十日内支付原告东营宝龙房地产开发有限公司代偿贷款本息10038.65元及违约金20000元、律师代理费20000元，共计50038.65元；四、驳回原告东营宝龙房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10816元，公告费260元，由被告王善炜、张玲霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  李素红人民陪审员  王 健人民陪审员  孙福欣二〇一九年八月十九日书 记 员  王廷廷