广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10730号原告（反诉被告）：玄春英，女，1977年3月12日出生，朝鲜族，住江苏省昆山市，委托诉讼代理人：黄超，上海华天成（宁德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷亚鹏，上海市华荣律师事务所律师。原告（反诉被告）：曾海玉，女，1977年7月12日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：罗伟江，男，1978年9月24日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。系曾海玉的丈夫。被告（反诉原告）：佛山源海发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华一路28号四座1803房，统一社会信用代码91440600570148330L。法定代表人：列丽韵。委托诉讼代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告玄春英、曾海玉诉被告佛山源海发展有限公司（以下简称“源海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。案件审理过程中，被告源海公司提起反诉，本院予以接纳并将本诉与反诉合并审理。本案于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玄春英、曾海玉向本院提出本诉请求：1、解除玄春英、曾海玉与源海公司之间的《商品房买卖合同（现售）》；2、源海公司向玄春英、曾海玉返还已支付的首期款835500元；3、诉讼费由源海公司承担。本诉事实与理由：就购买位于佛山市禅城区季华一路28号一座二幢1304室房屋，2016年11月1日，玄春英、曾海玉与源海公司签订了《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20161029000901），总价款为1655500元整，首付款835500元。为购买涉案房产，根据合同约定需在签订合同前支付100000元定金，玄春英于2016年3月13日转账50000元给曾海玉配偶罗伟江，由曾海玉支付给源海公司，合同签订后，玄春英于2016年11月1日通过银行转账300000元到源海公司账户、刷卡支付67750元给源海公司，玄春英共支付首期款417750元，剩余首付款由曾海玉支付。后因未能获得银行按揭贷款审批，致无法按时向源海公司支付剩余房款，双方多次沟通解除合同事宜，源海公司亦同意解除买卖合同，但源海公司未退还已支付房款。为维护合法权益，特提起诉讼。源海公司辩称：1、玄春英、曾海玉未按约定支付剩余房款820000元，已构成违约，违约方无权解除合同；2、依据合同约定，源海公司有权解除合同并没收已交付的定金100000元，且还需要支付违约金24600元；3、对于玄春英、曾海玉内部如何分配首期款，源海公司不知情，公司从未同意解除合同，不同意单独向玄春英退回其支付的首期款。源海公司提出反诉请求如下：1、解除源海公司与玄春英、曾海玉于2016年11月1日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20161029000901）；2、玄春英、曾海玉配合解除《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20161029000901）的网签手续；3、玄春英、曾海玉配合注销粤（2017）佛禅不动产证明第0011901号《不动产登记证明》（预购商品房预告登记）；4、源海公司已收取的定金100000元不予返还；5、玄春英、曾海玉向源海公司支付违约金24600元；6、反诉费由玄春英、曾海玉承担。案件审理过程中，源海公司撤回第4项反诉请求。反诉事实与理由：2016年11月1日，玄春英、曾海玉与源海公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定购房人向源海公司购买佛山市禅城区季华一路28号一座二幢1304室房屋，总房款1655500元，其中首期款835500元应自网签之日起5日内支付，剩余房款820000元应于2016年11月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买卖合同签订前，购房人向源海公司支付了定金100000元，对此合同第八条第（一）项已予以确认，买卖合同签订后，购房人向源海公司支付了首期款共835500元（其中100000元以定金抵扣），但一直未办理剩余房款的银行按揭手续。2019年5月6日，玄春英向源海公司发出《解除合同通知》，表示“因银行按揭贷款未获审批，致本人及曾海玉无力支付剩余房款”，通知源海公司解除《买卖合同》，并要求源海公司退还购房款。2019年5月21日，源海公司向玄春英发出《复函》，回复：1、玄春英作为违约购房人之一，无权单方要求解除《买卖合同》；2、源海公司对购房人内部费用分配并不知情，也从未同意解除合同；3、即使源海公司依约解除合同，购房人也应承担违约责任。源海公司认为，玄春英、曾海玉作为共同购房人，至今仍未办理剩余房款820000元的银行按揭手续，已构成违约，玄春英作为违约方，无权要求解除合同。再者，《买卖合同》共有三个合同当事人，如需协商解除合同，也应由玄春英、曾海玉与源海公司就各方均不再继续履行合同达成一致，并确认购房人应承担的违约责任，而非仅由玄春英一人向源海公司一方提出解除。现购房人逾期付款已超过90日，根据买卖合同的约定源海公司有权解除合同，购房人应支付违约金24600元。同时，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，源海公司已收取的定金100000元应不予返还。综上，请求法院支持源海公司的全部反诉请求。玄春英辩称：对源海公司的反诉请求第1、2、3项无异议，对第4、5、6项诉请，由法院判决。定金过高，根据合同标的，两原告只有80多万没有支付。曾海玉辩称：对源海公司的反诉请求第1、2、3项无异议。按揭贷款不能办下来的原因在于源海公司，在购房时源海公司承诺能找其合作的贷款银行办理按揭贷款，但总共换了三家银行，第一家是中国银行、贷款不能办下来，后来换了顺德农商银行，可以贷款但是没有额度，需要拖到第二年。购房人提交的贷款资料是合格的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。综合当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下案件事实：2016年，玄春英、曾海玉拟共同购买源海公司开发佛山市禅城区季华一路28号一座二幢1304室房屋，需交纳定金100000元。同年3月13日，玄春英向曾海玉的配偶罗伟江转款50000元，此后，曾海玉向源海公司交纳了定金100000元。2016年11月1日，玄春英、曾海玉与源海公司签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20161029000901），合同约定主要内容：第七条，计价方式与价款……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13928.15元，总价款为1655500元。第八条，付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元（大写壹拾万元整），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款方式付款：商业贷款，首期款：自本预售合同网上签订之日起5日内支付全部房价款的50.47%，金额（人民币）835500元（大写：捌拾叁万伍仟伍佰元整）。除首期款外，剩余房款金额（人民币）820000元（大写：捌拾贰万元整），应于2016-11-01前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款……第九条逾期付款责任……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同签订当日，玄春英向源海公司支付购房款367750元，曾海玉向源海公司支付购房款367750元。2017年1月5日，佛山市住房和城乡建设管理局对上述《商品房买卖合同（现售）》（（合同编号：20161029000901））办理了合同登记备案，备案编号：YC[2017]1548835。2017年2月15日，佛山市禅城区国土城建和水务局为佛山市禅城区季华一路28号一座二幢1304室办理了预购商品房预告登记并出具了粤（2017）佛禅不动产证明第0011901号《不动产登记证明》。另查一，购房人玄春英、曾海玉未能按合同约定成功办理按揭贷款。2019年5月6日，玄春英向源海公司发出《解除合同通知》，要求解除与源海公司之间的商品房买卖合同、返还已支付购房款417750元。同年5月22日，源海公司向玄春英、曾海玉发出《复函》，复函称买受人违约无权解除合同，源海公司有权追究违约责任，即使公司决定解除合同，买受人应承担违约金。另查二，玄春英、曾海玉于2019年6月19日收到源海公司的反诉状。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。玄春英、曾海玉与源海公司之间的房屋买卖合同内容合法有效，受法律保护，合同双方均需依约行事。关于解除合同的问题。购房人玄春英、曾海玉未能成功办理按揭贷款支付剩余购房款820000元，逾期天数远超合同约定的90日，已构成违约，源海公司依据合同之约定，有权解除合同。合同解除需发出解除通知，通知到达对方之日合同解除，源海公司反诉视为通知，玄春英、曾海玉于2019年6月19日收到源海公司的反诉状，本院确认源海公司与玄春英、曾海玉在2016年11月1日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20161029000901）于2019年6月19日解除。关于解除合同网签及预告登记的问题。涉案《商品房买卖合同（现售）》已办理了网签备案手续，涉案房屋已办理了预告登记。现《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20161029000901）已解除，玄春英、曾海玉应配合源海公司办理解除《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20161029000901）的网签手续，并配合源海公司注销商品房预告登记。关于违约金的问题。涉案合同因玄春英、曾海玉违约导致解除，按照合同约定应向源海公司支付累计应付款的3%违约金即24600元，故本院对源海公司反诉的违约金24600元予以支持。关于返还购房款的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，源海公司应向玄春英、曾海玉返还已支付的购房款835500元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）玄春英、曾海玉与被告（反诉原告）佛山源海发展有限公司签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20161029000901）于2019年6月19日解除；二、原告（反诉被告）玄春英、曾海玉在本判决发生法律效力之日起二十日内向被告（反诉原告）佛山源海发展有限公司支付违约金24600元；三、被告（反诉原告）佛山源海发展有限公司在本判决发生法律效力之日起二十日内向原告（反诉被告）玄春英、曾海玉返还购房款835500元；四、原告（反诉被告）玄春英、曾海玉在本判决发生法律效力之日起二十日内协助被告（反诉原告）佛山源海发展有限公司解除《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20161029000901）的登记备案（备案编号：YC[2017]1548835）；五、原告（反诉被告）玄春英、曾海玉在本判决发生法律效力之日起二十日内协助被告（反诉原告）佛山源海发展有限公司注销粤（2017）佛禅不动产证明第0011901号《不动产登记证明》（预购商品房预告登记）；六、驳回原告（反诉被告）玄春英、曾海玉的其他本诉请求。如双方未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案适用简易程序审理，本诉受理费减半收取9850元，原告（反诉被告）玄春英、曾海玉负担9260元，被告（反诉原告）佛山源海发展有限公司负担590元。反诉受理费9961元，由原告（反诉被告）玄春英、曾海玉负担9761元，被告（反诉原告）佛山源海发展有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年八月二十一日书记员 冯裕雯