江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初3136号原告：顾萌苏，男，1981年3月23日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：杨后强，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601201710580890。委托代理人：陈健，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601201610367915。被告：江西省华昌实业有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县蒋巷镇西大道23号。统一社会信用代码：913601217567763359。法定代表人：王慧，该公司总经理。委托代理人：李茂斌，江西联创律师事务所律师。执业证号：13601200010359460。原告顾萌苏诉被告江西省华昌实业有限公司（以下简称为华昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾萌苏及其委托代理人杨后强、陈健，被告华昌公司委托代理人李茂斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾萌苏向本院提出诉讼请求：1.判令被告江西省华昌实业有限公司向原告支付逾期交房违约金187129.5元（自2018年10月1日起算至2019年6月17日止的违约金）；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年6月26日签订了编号为2017-037860的《南昌县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于南昌县蒋巷镇蒋巷西大道的华昌·紫阳花园19栋02单元1层02-202复号的住房，被告应于2018年9月30日前将前述房屋交付给原告，逾期交付时，原告有权要求被告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款1439458元（其中贷款支付的金额为1000000元）。然而，被告至今仍未取得前述房产的竣工验收合格备案，且被告所开发建设的房产存在诸多质量问题。2018年12月16日，原告与其他业主向被告发出《关于催促江西省华昌实业有限公司尽快办理竣工验收和修缮住宅的函》，被告至今仍未履行交房义务。经江西省建设工程安全质量监督管理局核实，截至2019年5月27日，被告开发建设的前述房产尚未办理施工验收备案。根据《南昌县商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房超过180天，自2018年10月1日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告的行为已经构成违约。综上，原告为维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告华昌公司辩称：原被告之间签订的商品房买卖合同属实，被告的房屋实质上达到了交付的标准，只是尚未取得形式上的备案表，该备案表没有取得不影响被告取得居住权益，原告按照合同约定，通知原告收房，原告领取了房屋钥匙，实质上是占有控制了该房屋，原告所提的部分房屋有质量问题不影响房屋的交付。合同约定的违约金过高，现在原告所起诉的8个月的违约金已达到房屋总价款的14%，为其个人首付款的40%到50%，且原告还继续保留诉权，由此可见，违约金可能会超过房屋本金，参照房屋所在地的租金标准，每个月只有600到700元之间，原告居住权益应当参照租金标准确定交房的违约责任，我请求法院依法调低相应的数额。已向原告实际交付了房屋，未能取得备案表是由不可抗力造成的，责任不完全在被告，合同约定的违约金过高，应当参照当地的违约金标准。经审理查明：2017年6月26日，原告顾萌苏（买受人）与被告华昌公司（出卖人）签订编号为2017-037860号的《南昌县商品房买卖合同》一份，合同约定：1、原告购买被告开发的位于南昌县蒋巷镇蒋巷西大道的“华昌·紫阳花园”小区19栋2单元1层02-202复号房屋，建筑面积154.76平方米；2、房屋总价款为人民币1439458元，买受人应于2017年6月26日付清首付款人民币439458元，剩余房款人民币1000000元办理银行按揭；3、“出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合同；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；···”；4、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同签订后，原告于2017年9月1日在中国工商银行股份有限公司南昌北京西路支行办理了总额为人民币1000000元的按揭贷款。截止庭审之日，案涉房屋仍未取得工程竣工验收备案表。另查明，原告顾萌苏已经接收了案涉房屋。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、购房款POS单、购房款发票，原、被告的陈述及自认等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告以案涉房屋未取得竣工验收合格备案且房屋存在诸多质量问题为由，向被告主张逾期交房违约金。针对原告的该项诉讼请求，本院认为，根据双方在购房合同中的约定：“被告应于2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合同；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；···”，被告应当将经竣工验收合格的房产交付给原告，但实际上截止庭审之日被告仍未取得竣工验收备案，因此，虽然被告已将案涉房产已交付给原告，但所交房屋并不符合交付条件，应视为无效交付。根据合同“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”的约定，原告向被告主张支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止（共计260天）期间逾期交房违约金，庭审中，被告提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，本院在综合考量客观实际及逾期对原告的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金计算标准调整为日万分之一，故本院判定被告应向原告支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止逾期交房的违约金共计人民币37426元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告江西省华昌实业有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告顾萌苏支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止逾期交房违约金人民币37426元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4043元，减半收取2021.5元，由被告江西省华昌实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  朱琳二〇一九年八月二十八日法官助理曾思施书记员刘忆童