上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15190号原告：张怡，女，1978年10月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李某某(系原告母亲)，女，1951年5月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：郑海弟，男，1954年1月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告张怡与被告郑海弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告张怡的委托诉讼代理人李某某、被告郑海弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张怡向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期迁出户口(自2017年4月21日起至2017年10月17日止，共计178天)的违约金，以房款530万*178天*每日万分之五，共计471700元；2、被告支付逾期交房(自2017年4月22日起至2017年5月3日止，共计12天)的违约金，以房款530万元*12天*每日万分之五，共计31800元。事实与理由：原告张怡与被告郑海弟于2017年1月13日签订《房地产居间买卖合同》，原告购买被告所有的上海市番禺路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房屋总房价款为530万元，原告当场支付定金5万元。2017年3月4日，原告支付房款70万元。2017年3月23日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，3月28日，原告支付房款125万元；2017年4月21日产权过户当日，原告支付房款296万元；2017年5月3日支付4万元；2019年3月21日，原告支付30万元。原告已经按照合同约定履行了义务，但被告户口、交房以及费用缴清均没有在合同约定的时间内完成，已经造成违约，给原告带来经济损失。原、被告于2017年4月21日交易过户，实际被告是2017年10月17日迁出户口，违约73天；被告实际于2017年5月3日交房，违约12天。故起诉至法院，要求判如所请。郑海弟辩称，不同意原告的诉请。买卖系争房屋已经经过了两年，已经超过诉讼时效。不存在逾期交房，经过双方协商，原告同意被告延期交房。因为被告户口迁出办理需要时间，故原、被告之间签订补偿协议，原告也同意被告延期迁出户口。本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，原告郑海弟(卖售方，甲方)与被告张怡(买受方、乙方)与居间方签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让款为410万元；在2017年4月30日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按照下列第三款内容处理：三、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付合同赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应交付之日起至实际付款之日止；逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第二日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项等条款。合同补充条款(一)约定：甲乙双方应于2017年4月30日前，至该房地产所在地的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于甲乙双方办理产权过户手续当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲方应于甲乙双方办理该房屋产权过户前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；甲方若未按照本买卖合同中约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则乙方应按本合同第九条之约定承担违约责任等条款。同日，原告郑海弟(甲方)与被告张怡(乙方)签订《补偿协议》，约定：1、乙方同意就甲方长期空置该房屋造成的损失另行补偿甲方人民币120万元，并于交易中心过户当日支付甲方；2、本次交易甲方应缴纳的交易税费及中介服务费均由乙方承担并支付；3、若甲方在过户前不能办妥该房屋户口全部迁出手续，则甲方同意留下人民币30万元作为押金，待到过户后3个半月内甲方办妥该房屋户口全部迁出手续后，乙方返还该笔押金；4、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；5、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定；6、本协议与甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议约定为准。2017年5月3日，原、被告对系争房屋进行交接;同日,上海市不动产登记局审核登记系争房屋的产权人为原告。2017年10月17日，原告将户口从系争房屋内迁出。2018年2月8日，原告郑海弟向被告张怡发出函件，函件中原告明确其已经于2017年10月17日将户口迁出系争房屋并通知中介与被告联系，中介回复被告不全部归还30万元，只返还部分，被告的行为已经严重违反协议约定，告知被告在2月底前全部归还，如不归还，将采取法律手段。该函件被告已经收悉。在本案审理过程中，被告确认：原告曾经在协商中提出以日万分之四的标准要求被告支付违约金，该标准过高，被告未违约。以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的上海市房地产买卖合同、补偿协议、户籍证明、函件及(2018)沪0104民初16112号民事判决书等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，涉案租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。《补偿协议》约定，若被告在过户前不能办妥该房屋户口全部迁出手续，则被告同意留下人民币30万元作为押金，待到过户后3个半月内被告办妥该房屋户口全部迁出手续后，原告返还该笔押金；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。原告于2017年5月3日登记成为系争房屋的产权人，根据《补偿协议》约定，被告理应在三个半月内办妥系争房屋内所有户口的迁出事宜，但被告却在2017年10月17日才将户口从系争房屋内迁出。故被告理应承担自2017年8月20日起至迁出户口之日止的违约金。合同补充条款(一)约定：原、被告应于2017年4月30日前，至该房地产所在地的房地产交易中心办理房地产过户手续；被告于原、被告双方办理产权过户手续当日，将该房地产交付原告。2017年4月21日，原、被告去税务机关办理缴税手续；2017年5月3日，产权人登记为原告。当日，原告接收系争房屋，故原告诉请要求被告支付逾期交房12天的违约金的诉请，本院不予以支持。根据原、被告双方《上海市房地产买卖合同》约定，被告未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应交付之日起至实际付款之日止。《补偿协议》又约定，系争房屋的买卖成交价为410万元，本院(2018)沪0104民初16112号民事判决书更判定，《补偿协议》中原告另行支付给被告的120万元非为购房款，而是补偿款项。故本院判定被告承担逾期交房及逾期迁出户口的违约金均以410万元为本金。被告辩称原告同意被告延期交房及迁出户口，并同意不追究被告延期交房及迁出户口违约责任，因无事实及合同依据，本院不予以采纳。在本案审理过程中，被告对原告提出的以日万分之四标准的协商意见亦提出过高，实质是对原告提出的按照合同约定标准计算违约金过高的抗辩，故本院综合当事人的过错以及损失程度酌情判处被告承担的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、郑海弟于本判决生效之日起十日内支付张怡逾期迁出户口违约金71340元；二、驳回张怡的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4417.50元，由张怡负担2208.75元，郑海弟负担2208.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  晏莹二〇一九年八月二十三日书记员  陆磊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。