海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9028民初1541号 原告：林美兰，女，1984年2月12日出生，汉族，住陵水县。 委托诉讼代理人：陈德贵，黎族，住陵水县，系居委会推荐。 被告：张开礼，男，1978年8月12日出生，汉族，住陵水县。 委托诉讼代理人：陈志军，海南万理（陵水）律师事务所律师。 第三人:杨英梅，女，1956年10月19日出生，汉族，住陵水县。 委托诉讼代理人：郑纪扬（系第三人儿子），男，1991年2月2日出生，黎族，住陵水县。 原告林美兰与被告张开礼、第三人杨英梅合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈德贵、被告及其委托诉讼代理人陈志军、第三人委托诉讼代理人郑纪扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法认定被告与第三人签订的《个人宅基地转让协议》无效；2、诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：“1、依法确认被告与第三人签订的《个人宅基地转让协议》中六间瓦房及六间瓦房所占土地的转让部分无效。”事实和理由：2002年，原、被告同居并生下大女儿张芬柔，2004年6月28日两人补办结婚登记手续，2005年1月17日生育二女儿张芬茹，2007年11月12日生育儿子张显润，2009年3月23日原、被告协议离婚，2010年6月4日复婚。原告婚后一直与被告父母居住在一起，2012年原、被告在陵水县椰林镇XXX修建6间瓦房后才分开居住。2015年4月28日原、被告再次离婚，离婚时双方约定将夫妻共同财产，即6间瓦房全部赠给三个儿女，并在离婚协议书第二条中约定两人无财产和债务。离婚后，被告搬回椰林镇城内东路的老房子与父亲居住，原告与三个儿女一直居住在6间瓦房里。2018年9月20日，被告与第三人私下协商和签订《个人宅基地转让协议》，并在协议上签署三个儿女的姓名，证实转让财产是经过三个儿女的同意，但是三个儿女对此事全然不知。为此，原告认为被告和第三人侵害三个儿女的财产权益，遂于2019年3月18日起诉，但在庭审中，被告否认原、被告离婚时将6间瓦房全部赠给三个儿女的事实，承认6间瓦房是在2012年夫妻关系存续期间修建的房屋（见庭审笔录），属于夫妻关系存续期间的共同财产。为此，原告认为既然是夫妻共同财产，离婚时没有分割，那么原告就享有6间瓦房部分房屋的所有权，而被告与第三人签订的《个人宅基地转让协议》，将6间瓦房及项下土地转让给第三人，实际上也就损害了原告的财产权益，将原告的房屋所有权也转让出去，这明显违反我国相关法律规定。所以，原告作为三个儿女的法定监护人和诉讼代理人，认为三个儿女的诉讼请求和事实理由，证据不足，遂撤回起诉，并得到法院的准许。综上，原、被告虽然离婚，但是离婚时并没有分割涉案的6间瓦房，即夫妻关系存续期间的共同财产。被告与第三人签订的《个人宅基地转让协议》，侵害了原告的财产权益，违反法律规定，系无效合同。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告张开礼辩称：本案涉案土地及地上6间瓦房是被告的个人财产，不是夫妻共同财产，原告对涉案土地及地上6间瓦房没有法律上的权利，故原告主张被告与第三人签订的《个人宅基地转让协议》无效，缺乏事实和法律依据，其诉讼主体资格也不适格，因此不应支持原告的诉请。具体理由：1、被告是涉案土地合法使用权人。根据物权法规定，不动产物权应以登记发生物权效力。本案涉案土地自1988年12月22日登记在被告名下，被告是涉案土地的合法使用权人，属于被告婚前个人独立合法财产，并非夫妻共同财产，原告对涉案土地没有法律上的任何权利；2、涉案土地上的6间瓦房是被告用父母的征地补偿款出资建造，涉案瓦房是被告的个人财产，不是夫妻共同财产。原、被告先于2004年6月28日登记结婚，2009年3月23日协议离婚，2010年6月4日复婚，2015年4月28日再次离婚。其中涉案6间瓦房是2013年在涉案土地上建造，当时建房的资金投入共计10万元左右。即涉案房屋的建造，自原、被告复婚至涉案房屋建成仅距三年时间，在这三年的共同生活里，当时原、被告均没有固定收入来源，根本没有资金可供建房。虽然涉案瓦房是在婚姻存续期间建造，但是建房的资金来源就是被告父母的征地补偿款，原告并没有出资建造，原告称其出资建造完全没有事实根据。且原告以婚姻关系存续期间建造就认为属于夫妻共同财产，并称其对涉案瓦房享有部分所有权，但因涉案瓦房的权属至今尚未登记，而原告也没有提供有效证据证明涉案瓦房的权利归属，因此，原告的该主张理由也不成立。3、《离婚协议书》已明确约定原、被告离婚时双方之间无夫妻共同财产及债务，原告再主张涉案瓦房属于夫妻共同财产显然没有事实根据。原、被告离婚时，签订《离婚协议书》已明确约定双方无夫妻共同财产，该离婚协议书是原、被告双方的真实意思表示，且已在民政局备案登记，属于合法有效离婚协议，具有法律约束。既然双方有离婚协议约定，那么原告就不应以离婚时还有涉案瓦房属于夫妻共同财产并未分割为由提出主张，即使原告无正当理由提出此主张，也不足以认定原、被告双方之间离婚后还有夫妻共同财产可分割，故原告认为被告与第三人签订的《个人宅基地转让协议》侵犯其合法权益而主张合同无效，显然理由依据不足，不应支持；4、被告与第三人签订的《个人宅基地转让协议》合法有效，原告主张协议无效缺乏事实和法律依据。被告对涉案土地及瓦房享有使用权及所有权，完全拥有处分权，且与第三人签订的《个人宅基地转让协议》，将涉案土地转让给第三人，意思表示真实，属有权处分，不存在无效的情形。综上，原告请求确认被告与第三人签订的《个人宅基地转让协议》无效，理由不足，且原告诉讼主体也不适格，应驳回全部诉求。 第三人杨英梅陈述：被告想转让他自己名下的土地及该土地上的建筑物即涉案六间瓦房，第三人也去现场察看，亦察看被告提供的离婚协议书、离婚证、土地使用权证等相关证件，知晓被告是2015年4月与原告林美兰离婚，从离婚协议书上得知双方无财产及债务，经多方了解该土地性质及土地现状情况后，2018年9月我方与被告方签订转让协议，第三人认为该土地是被告方结婚前的个人财产，原、被告签订的离婚协议书里也写明双方无财产及债务，故第三人认为，该土地及房屋没有存在纠纷问题，所以才放心购买，并签订转让协议，故不存在第三人与被告恶意串通，转让被告名下的土地及该土地上的建筑物，原、被告之间的关系与第三人无关，第三人与被告之间的土地及该土地上的六间瓦房买卖符合相关法律规定，双方也签订了转让协议，且支付了相应转让费，该土地及房屋理应属于第三人所有，原告无权干涉，综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、离婚协议书；2、离婚证；3、个人宅基地转让协议；4、开庭笔录；5、四张照片（2019年3月25日拍摄）。 被告向本院提交如下证据：1、处理私人建房用地补罚款通知书；2、罚款收据；3、离婚证；4、离婚协议书；5、建设用地规划许可证；6、《证明》；7、中国农业银行海南省分行交易明细（被告家庭当时获得征地补偿款）；8、个人宅基地转让协议。 第三人向本院提交如下证据：1、处理私人建房用地补罚款通知书；2、罚款收据；3、离婚证；4、离婚协议书；5、购地定金协议书；6、个人宅基地转让协议；7、收条；8、证明；9、短信。 本院认证：原告提交的全部证据，被告提交的证据1-6、8；及第三人提交的全部证据，客观真实存在，来源合法，与本案有关联，能够证明涉案土地来源及6间瓦房建造，以及被告转让涉案土地及6间瓦房给第三人的事实，本院对上述证据均予以认定。被告提交的证据7，与本案没有关联性，本院对其关联性不予认定。 经审理查明：2002年，原告与被告同居生活，2004年6月28日补办结婚登记手续，2009年3月23日协议离婚，2010年6月4日复婚。原、被告婚后一直与被告父母居住在一起。2012年，原、被告在陵水县椰林镇XXX修建6间瓦房（以下简称“涉案6间瓦房”），占地面积约100平方米，之后，原、被告与被告父母分开居住。2015年4月28日，原、被告再次离婚，离婚时未对涉案6间瓦房进行分割。2018年9月20日，被告与第三人签订《个人宅基地转让协议》，将涉案6间瓦房所占的土地及旁边的空地共计170余平方米连同6间瓦房一并转让给第三人杨英梅。 另，涉案6间瓦房及所占土地位于××镇，属二类居住用地，系1988年被告父母以被告名义向县政府申请并得到批准的建房用地。被告成年成家后，其父母亦将该地交给被告使用，至今一直在被告名下。2018年8月27日，被告取得涉案6间瓦房所占土地100平方米的《建设用地规划许可证》，该证上用地单位为张开礼个人。目前仍登记在张开礼名下，未变更登记至第三人杨英梅名下。2018年9月11日，被告就涉案6间瓦房所占土地申请办理《不动产权证书》，至本案庭审时，仍未办理妥善。 本院认为，根据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属夫妻共同财产，归夫妻共同所有。本案中，涉案6间瓦房系原、被告婚姻存续期间修建，系夫妻共同财产，原告对涉案6间瓦房共同享有所有权。被告在未经原告同意的情况下，与第三人签订的《个人宅基地转让协议》，将涉案6间瓦房全部转让给第三人，系无权处分。被告辩称涉案6间瓦房所占土地100平方米系其婚前个人财产，同时修建瓦房的资金系被告父母的征地补偿款，不是原、被告共同出资修建，不是夫妻共同财产。本院认为，根据“地随房走，房地一体”的原则，由于房屋和土地的天然不可分离性，房屋总是建筑在一定范围的土地之上，土地使用权和土地上的房屋的所有权归属于同一主体。虽然涉案6间瓦房所占土地系被告一方婚前取得，但因涉案6间瓦房的修建，所占的土地随瓦房的修建事实而归属为原、被告双方的夫妻共同财产。同时被告并未提供有效证据证明修建瓦房的资金是被告父母的征地补偿款，且即使是用被告父母的征地补偿款修建，在被告父母未明确声明系对被告一人的赠与的情况下，亦应视为是被告父母对原、被告双方的共同赠与，属于原、被告夫妻共同财产。因此，被告的辩称意见理由不成立，本院不予采信。故原告请求确认被告与第三人于2018年9月20日签订的《个人宅基地转让协议》中关于涉案6间瓦房及所占土地面积约100平方米的部分转让无效，于法有据，本院予以支持。第三人述称，其在受让涉案土地及瓦房前对原、被告离婚事实、土地权利登记情况了解知晓，且支付了相应对价，不存在恶意串通，系善意取得。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无权处分人将不动产转让给受让人的，受让人主张善意取得，需符合下列情形：（一）受让人受让时是善意的；（二）支付合理转让价格；（三）转让的不动产应当登记的已经登记给受让人。根据查明的事实，本案中，虽然第三人不存在恶意串通，亦支付了合理的对价，但涉案转让的系房屋和土地，属不动产，应当办理登记。至目前为止涉案的6间瓦房及所占土地并未登记至第三人名下。因此，第三人述称善意取得的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下： 被告张开礼与第三人杨英梅于2018年9月20日签订的《个人宅基地转让协议》中关于陵水县椰林镇XXX6间瓦房及所占土地约100平方米的部分转让无效。 案件受理费10300元，减半收取5150元（原告已向本院预缴），由被告张开礼负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  杨 婷 二〇一九年八月二十日 法官助理  曾维康 书 记 员  吴晶晶 附：适用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： （一）一方的婚前财产； （二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； （四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。