贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0322民初3219号原告:王文义，男，1975年11月28日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原告：陈明凤，女，1979年4月28日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。系王文义之妻。二原告共同委托诉讼代理人：李正春、芦灵位，系贵州同越律师事务所律师。被告：刘永强，男，1972年8月16日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被告：袁华英，女，1974年6月14日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。系刘永强之妻。二被告共同委托诉讼代理人：黄建雄，系桐梓县高桥镇法律服务所法律工作者。二被告共同委托诉讼代理人：张体文，系桐梓县燎原镇法律服务所法律工作者。被告：杨庆萍，女，1974年8月16日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：胡龙，系贵州与力律师事务所律师。原告王文义、陈明凤与被告刘永强、袁华英、杨庆萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文义、陈明凤委托诉讼代理人李正春、芦灵位，被告刘永强、袁华英委托诉讼代理人张体文、黄建雄，被告杨庆萍委托诉讼代理人胡龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告刘永强、袁华英向原告返回购房款30万元；2、被告刘永强、袁华英向原告支付违约金10万元；3、被告刘永强、袁华英赔偿原告损失（暂定80万元，实际以杨庆萍签订的拆迁赔偿协议为准）；4、被告杨庆萍对上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2011年8月28日，原告与被告刘永强、袁华英签订《房屋买卖合同》，约定刘永强、袁华英将坐落于桐梓县娄山关镇工农村大树组四楼一底房屋一栋出售给原告，房屋建筑面积约为550平方米，占地面积约为110平方米，房屋价款60万元。双方约定违约金10万元。2012年8月25日，原告付清60万元购房款，被告刘永强、袁华英将涉案房屋交付给原告，未办理所有权转让登记。2016年，桐梓县对涉案房屋所在区域进行棚户区改造，被告杨庆萍以部分房屋是其所有为由，向人民法院提起诉讼，请求确认涉案合同无效。经人民法院判决，二原告将涉案房屋中第四层、靠江明秀房屋一侧的门面一间、靠江明秀房屋一侧的地下层一间返还给被告杨庆萍。因被告刘永强、袁华英无权处分的行为，导致原告无法取得《房屋买卖合同》约定的全部房屋，致使合同目的不能全部实现，给原告造成巨大经济损失。被告刘永强、袁华英应承担违约责任并赔偿损失。被告杨庆萍系被告刘永强前妻，称双方在离婚时对共同财产进行了分割，原告在2011年8月28日购买后一直居住于涉案房屋，被告杨庆萍居住在本村，对原告购买的涉案房屋知情，可以推定杨庆萍以默示的方式对被告刘永强出卖其房屋的行为予以追认，因此杨丽萍的行为明显带有恶意，应对被告刘永强、袁华英的债务承担连带责任。请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘永强、袁华英辩称，原告请求被告退还购房款和支付违约金的前提为解除房屋买卖合同。被告已经按照合同约定向原告交付了房屋，已履行了合同义务，不存在违约。被告出售给原告的房屋为约550平方米，其中460.68平方米办理了产权登记，大约90平方米因涉嫌违法未登记，被告杨庆萍所分得的涉案房屋价值并非30万元。涉案房屋并未拆迁，未对原告造成损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告杨庆萍辩称，我与被告刘永强于2010年协议离婚时，在离婚协议书中明确约定夫妻共同财产一人一半，被告刘永强向原告出售涉案全部房屋系无权处分，侵害了我的权利。我不是涉案房屋买卖合同的相对人，不应当承担任何责任。本院经审理认定事实如下：被告刘永强、袁华英系夫妻关系。2011年8月28日，被告刘永强、袁华英（甲方）与原告王文义、陈明凤（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：甲方将位于桐梓县娄山关镇工农村大树组四楼一底的房屋一栋，建筑面积550平方米，占地面积约为110平方米，四至界为东抵江明秀土，南抵该房1.5米外抵刘永强院坝，西抵瞿朝书房、北抵西湖公路出卖给乙方。一、甲乙双方约定该房价款为陆拾万元。二、付款方式：乙方于2011年8月28日签订本协议时给付甲方45万元；2011年春节前给付甲方5万元；余款10万元乙方于2012年8月28日前一次性付清；乙方将全部购房款给付甲方后，甲方立即将该房交付给乙方。三、甲方于2011年8月28日签订本协议时，将该房《房屋所有权证》原件给付乙方；交付该房时，甲方将该房的电、闭路户头交付给乙方。四、甲方协助乙方办理房屋产权过房登记。五、甲乙双方约定违约金为10万元。……。合同签订后，原告按约定向被告刘永强、袁华英支付了全部购房款60万元。2016年9月12日，杨庆萍认为刘永强无权处分涉案房屋，向本院提起诉讼，请求确认涉案合同无效，刘永强、王文义立即将遵房权证桐梓私字第××号房屋一楼靠右的套房、二楼靠右的门面一间、四楼的套房、三间平房靠右的一半及空地靠右的一半交还杨庆萍。2016年12月21日，本院作出（2016）黔0322民初3335号民事判决书，判决：一、被告刘永强、第三人袁华英与被告王文义、第三人陈明凤于2011年8月28日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告杨庆萍的其他诉讼请求。王文义、陈明凤不服，上诉至遵义市中级人民法院。该院于2017年5月28日，作出（2017）黔03民终2265号判决书，判决：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2016）黔0322民初3335号民事判决；二、王文义、陈明凤于本判决生效后十五日内将位于娄山关镇西湖路302号右侧工农村大树组，房产证号为遵房权证桐梓私字第××号的房屋中的第四层、靠江明秀房屋一侧的门面一间、靠江明秀房屋一侧的地下层一间返还给杨庆萍；三、驳回杨庆萍的其他诉讼请求。被告王文义、陈明凤不服，向贵州省高级人民法院提出再审申请，该院于2017年12月18日作出（2017）黔民申2697号民事裁定书，指令遵义市中级人民法院再审。2018年11月28日遵义市中级人民法院作出（2018）黔03民再175号判决书，判决维持（2017）黔03民终2265号民事判决。原告以前述诉讼请求诉至本院。另查明，2004年2月12日桐梓县房地产管理局向刘永强颁发房屋所有权登记证（遵房权证桐梓私字第××号），载明房屋所有权人为刘永强，层数为4层，土地使用面积100平方米，建筑面积为460.68平方米。杨庆萍已于2017年5月17日在房屋产权登记机关将上述属于自己所有的房屋变更登记在自己名下（黔【2017】桐梓县不动产权第0001938号），载明分摊土地使用权面积50平方米，专有建筑面积230.34平方米。本院认为，原告与被告刘永强、袁华英于2011年8月28日签订涉案《房屋买卖合同》时，被告刘永强、袁华英未告知原告涉案房屋在刘永强与杨庆萍离婚时已进行分割的事实。涉案合同履行过程中，被告杨庆萍依法主张权利对涉案房屋进行了分割，被告杨庆萍取得涉案房屋一半的产权，即建筑面积230.34平方米。致使二原告实际只取得涉案房屋一半的产权。对原告请求被告刘永强、袁华英退还购房款一半，即30万元的主张，符合事实和法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告刘永强、袁华英支付违约金10万元的主张。被告刘永强、袁华英未取得涉案房屋全部所有权而与原告签订房屋买卖合同，致使原告不能实现合同约定的全部权利，被告刘永强、袁华英构成违约，应按合同约定承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，对原告请求被告按合同约定支付违约金10万元的主张，本院予以支持。关于原告请求被告刘永强、袁华英以被告杨庆萍签订的拆迁赔偿协议为标准赔偿损失的主张。经审理查明，被告杨庆萍与桐梓县人民政府签订《安置补偿协议》，协议签订后涉案房屋未被实际征收。在涉案《房屋买卖合同》履行中，因被告刘永强、袁华英过错，致使原告未取得涉案房屋另一半的所有权，被告刘永强、袁华英除承担按合同价格退还一半房款30万元外，还承担涉案《房屋买卖合同》约定的全部违约责任，即支付违约金10万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定。结合本院实际，对原告请求被告刘永强、袁华英以被告杨庆萍签订的拆迁赔偿协议为标准赔偿损失的主张，本院不予支持。关于原告请求被告杨庆萍承担连带责任的主张。被告杨庆萍不是涉案《房屋买卖合同》相对人，在涉案《房屋买卖合同》签订、履行中也不存在过错，对原告请求被告杨庆萍承担连带责任主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十二条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十九条规定，判决如下：一、被告刘永强、袁华英于本判决生效后十日内退还原告王文义、陈明凤购房款30万元；二、被告刘永强、袁华英于本判决生效后十日内支付原告王文义、陈明凤违约金10万元；三、驳回原告王文义、陈明凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7800元，由被告刘永强、袁华英承担3650元，原告王文义、陈明凤承担4150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  甘明忠二〇一九年八月二十九日法官助理万余书记员何秀川