山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0502民初2223号原告：崔平岭，男，1974年8月28日出生，汉族，自由职业，住山东省利津县。委托诉讼代理人：郭志强，山东汇研律师事务所律师。被告：周海霞，女，1966年6月11日出生，汉族，东营区村民，住东营区。被告：陈强，男，1968年7月1日出生，汉族，东营市东营区胜利街道办事处职工，住东营区。两被告共同委托诉讼代理人：蒋锡爱，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。原告崔平岭与被告周海霞、陈强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔平岭的委托诉讼代理人郭志强，被告周海霞、陈强共同的委托诉讼代理人蒋锡爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔平岭向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认原、被告所签订的购房合同无效；2.请求贵院依法判令两被告返还购房款300000元，房屋装修费300000元，并自起诉之日起以600000元为基数按同期银行贷款利率计算利息，至还清本息之日止；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月22日，原、被告签订《房屋及院落转让协议》，约定被告将、六干渠以南的平房8间及大院一处，整院落面积大约5亩，一次性转让给原告，转让价款300000元。原告按照协议约定将300000元付至协议指定的被告陈强账户。房屋交付后，原告对房屋进行装修，花费较高装修费用。现涉案房屋因系违法建筑被予以拆除，原、被告签订的《房屋及院落转让协议》应属无效合同。被告陈强在合同签订过程中进行洽谈磋商，对合同无效应当承担过错责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判若所请。被告周海霞、陈强共同辩称，《房屋及院落转让协议》是原告与周海霞经过协商自愿所签，与陈强没有关系，陈强只是中间介绍人，只代被告收取原告的房款。被告周海霞同意解除合同，但双方互不负责，理由如下：1.该房屋及院落转让时的现状及土地性质，原告是明知的，因此，原告对遇到政府拆迁，有可能得不到赔偿是明知的；2.该协议明确土地使用时间是6年，该土地系农业用地原告是明知的，因此，遇到政府拆迁，有可能得不到赔偿也是明知的；3.该协议明确约定房屋及院落转让之后，遇到政府拆迁所有赔偿款均归原告，公民的权利与义务是对等的，原告认可所有赔偿款均归原告的同时，涉案房屋及院落的风险应当也是由原告承担；4、不符合合同法关于无效的规定。经原、被告举证质证，当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2017年9月22日，崔平岭（乙方）和周海霞（甲方）签订《房屋及院落转让协议》。约定：甲方将位于、六干渠以南的平房8间及大院一处，整院落面积大约5亩，一次性转让给乙方所有。甲方协助乙方通水、通电、通路。转让价款为300000元（该款转入账号62×××17东营银行陈强）。该土地使用时间自签订之日起有效期六年，到期后随百丰农业大合同执行。如遇政府土地及拆迁补偿引起的争议，甲方应无偿积极协助乙方办理。补偿款全部归乙方所有。土地租赁合同到期后，由甲方协调续签土地租赁合同。2017年9月22日，崔平岭向约定的陈强账户支付300000元。2019年6月3日，东营市国土资源局东营经济技术开发区分局出具《说明》1份，载明：涉案房屋及院落所占用的地块（卫星图片336号图斑）土地性质，经核实，根据《东营市东营区土地利用总体规划2006-2020》，该地块规划地类为水田，不能用于非农业建设。2019年7月3日，东营市东营区胜利街道办事处出具《情况说明》1份，载明：根据自然资源部2019年3月下发疑似违法卫星图片，我辖区位于，六干渠以南地块（卫星图片336号图斑），经国土部门实地调查核实，该地块涉案房屋所占土地为耕地，未办理任何用地、规划手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：禁止占用耕地建窖、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。国土执法部门下达限期整改通知，违法当事人自行拆除，恢复原状。当事人在限期内拆除不彻底，胜利街道办事处会同国土执法部门，于2019年4月1日对该涉案房屋进行依法拆除。后东营市东营区胜利街道办事处又出具情况说明，补充为:当事人在限期内拆除不彻底，房顶和门窗框已被当事人拆除，地面为水泥地面，只剩房屋框架。胜利街道办事处会同国土执法部门，于2019年4月1日对该涉案房屋框架进行依法拆除。崔平岭与陈强的通话录音可以证实：2019年3月19日，崔平岭与陈强就涉案房屋所占用地块的性质和即将被拆除的事情进行过沟通和协商。涉案房屋交付后，崔平岭对涉案房屋进行了装饰装修，对院落进行了院落改造。崔平岭提交涉案房屋装修前照片打印件3张、装修改造中照片打印件4张、装修后照片打印件16张，承包合同1份、收据2份、东营银行电子回单1份、发票1份，《工程施工合同书》1份、发票3份、收据7份、明细表1份、银行电子回单5份，安装费及锅炉、无烟缸安装费银行回单及收据，沙子水泥、电器照明安装、屋顶板、空调拆装及劳务费等因因装饰装修产生的费用凭证等证据，以上单据费用共计40余万元，崔平岭只主张装修费用300000元。崔平岭申请证人张某出庭作证，张某系崔平岭会计，当庭陈述见证了涉案房屋装修的整个过程，所有的费用结算都由其亲自办理。被告对以上证据不予认可。周海霞申请证人盖晓星出庭作证，拟证明涉案房屋及院落在尚玉森购买之前由盖晓星租赁多年，每年租金150000元，崔平岭所购买的房屋及院落每年租金120000元；涉案土地系油田用地，允许在上面建造房屋、宿舍、厂房等。崔平岭对证人证言不予认可。周海霞提交与盖晓星的通话录音1份，证明崔平岭在涉案房屋所在地重新租赁房屋600平米，每年租金50000元。每年递增10000元。原告对此不予认可。周海霞提交盖晓星与胜利油田钻井农副业公司2012年10月份签署的《关于水库清淤土方放置协议》复印件1份，拟证明涉案地块为油田用地并非耕地。崔平岭对证据的真实性无异议，对证据的关联性和证明目的有异议，认为合同中地块被称作九分厂，但是否包含涉案土地无法体现；土地的性质由国土部门认定并登记，该合同无法证明土地为何种性质。本院认为，双方当事人意思表示一致，可以签订合同，但合同不得违反法律法规强制性的规定，否则无效。涉案房屋及院落属于违章建筑并已被依法拆除，故周海霞与崔平岭签订的《房屋及院落转让协议》违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效合同。我国合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，周海霞应当按照相关法律规定将所取得的款项返还崔平岭，然后双方根据案件实际情况承担相应的缔约过失责任。因涉案违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。周海霞对涉案房屋未获审批，未取得建设工程规划许可证应属明知，崔平岭对房屋权属及合法与否亦未尽审慎注意义务；且双方在合同中明确约定土地使用时间自签订之日起有效期六年，到期后随百丰农业大合同执行，说明原告对土地的性质及使用问题期限也有一定的认知；故缔约过程中双方均存在过错，过错程度相当。本案中崔平岭的损失系其主张的装修费用300000元，周海霞的损失系违建房屋被拆后的建筑成本。但是涉案房屋被强拆的直接原因是因为涉案房屋在性质上属违章建筑；在建筑时间上该房屋建造在先，双方签订合同在后，是先建成后再出售，亦非双方协议合作建造，故崔平岭购买房屋的行为对于违建房屋被拆一事并无影响，涉案房屋被拆与崔平岭之审慎注意义务之间并无因果关系，该房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应予分担赔偿的范围，故周海霞应自行承担房屋被拆无法返还所导致的建筑成本损失。崔平岭主张的购房款，本院予以支持300000元。崔平岭提交的照片、票据和证人证言能够相互印证，证明其装修涉案房屋院落和支付装修费用的事实，对于其主张的300000元装修损失，本院予以采信；由于原、被告在缔约过程中过错程度相当，该损失应由周海霞、崔平岭各自承担150000元，但是该装修部分在东营市东营区胜利街道办事处依法拆除时已经被原告拆走，只剩地面及房屋框架，装修拆除部分有再利用价值，本院酌情从被告周海霞承担的损失中扣除50000元。另崔平岭购买涉案房屋时该房屋原有的房顶和门窗框也具有再利用价值，本院酌情从购房款中扣减15000元。涉案房屋虽属于违章建筑，但已实际交付崔平岭，也不影响其占有期间的合理使用，从公平原则考量，其应支付一定的使用费。证人盖晓星的证言及被告提交的通话录音无其他证据佐证，本院不予采信。原、被告在转让协议中约定土地使用时间自签订之日起有效期六年，到期后随百丰农业大合同执行，该约定内容不十分明确，但确定的使用期限为6年，参照该约定及涉案房屋及院落的位置、面积、购买价格等因素，被告使用时间为18个月，本院依法酌定为75000元，该款从周海霞应返还崔平岭的购房款中直接扣除。因原告在缔约过程中存在过错，故原告主张的利息损失，本院不予支持。涉案房屋及院落转让合同的相对人系崔平岭与周海霞，双方只是约定了用陈强的账户收取房款，故关于原告请求陈强承担共同还款责任的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告崔平岭与被告周海霞签订的《房屋及院落转让协议》无效；二、被告周海霞于本判决生效之日起十日内返还原告崔平岭310000元；三、驳回原告崔平岭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告崔平岭负担2368元，被告周海霞负担2532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  徐敏二〇一九年八月二十三日书记员  常琪