贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2611号原告：黔东南州黔兴农工商有限责任公司。住所地：凯里市北京西路29号（大地明珠2楼）。法定代表人：杨国师，总经理。委托诉讼代理人：郑桂美、唐永浩，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：凯里市中心城置业有限公司。住所地：凯里市宁波东路5号纵横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，执行董事。委托诉讼代理人：陈奕汐,贵州维律律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司（以下简称：黔兴农公司）诉被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黔兴农公司的委托诉讼代理人郑桂美，被告中心城置业公司的委托诉讼代理人陈奕汐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黔兴农公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的两份《商品房买卖合同》；2、判令被告立即为原告办理前述两份《商品房买卖合同》的登记备案；3、判令被告立即将“中心城地下空间开发项目”第1幢-1层-1-423号、第1幢-1层-1-424号房屋预告登记至原告名下；4、判令被告立即将“中心城地下空间开发项目”第1幢-1层-1-423号、第1幢-1层-1-424号房屋转移登记的有关文书办结并交付给原告；5、判令被告支付原告2016年12月29日至2019年3月31日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金566388.60元；2019年4月1日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以已付购房款3441万元为基数，按每日万分之零点二继续计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；6、判令被告将原告购买“中心城地下空间开发项目”第1幢-1层-1-423、第1幢-1-424号房屋支付3441万元房款的购房发票交付给原告；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年初，原、被告协商达成原告购买被告开发的中心城地下-1-423、-1-424号商铺意向。2014年1月23日，原告支付被告购房款100万元。2015年12月2日，原、被告以及凯里市人民政府三方签订《凯里市人民政府、贵州省黔东南州永丰农工商总公司、凯里市中心城置业有限公司关于2998.55万元债权债务转移抵销协议书》，原告将对凯里市人民政府的2998.55万元债权转让给被告，抵扣原告向被告购房的房款2998.55万元。2015年12月3日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中心城地下-1-423、-1-424号商铺，其中-1-423号房屋建筑面积447.38平方米，价款15184945元，-1-424号房屋建筑面积556.41平方米，价款19225055元，共计34410000元，约定交房日期为2015年12月28日，签订《商品房买卖合同（预售）备案》之日起30日内办理预告登记，2016年12月28日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。当日，原告支付了购房尾款2424500元。根据约定，被告早该为原告办理前述买卖合同的登记备案手续以及两套房屋的预告登记，交付商品房转移登记的相关文书，但被告至今未按合同约定为原告办理相关手续，也未提供3441万元发票给原告。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告中心城置业公司辩称：一、被告同意继续履行《商品房买卖合同》，并争取早日将涉案商铺进行登记备案及办理预告登记。二、因本案工程尚未竣工验收，尚不能将房屋转移登记的有关文书办结并交付给原告。三、因原告在另案中已主张11183250元的租金，加上原告的情况现已不能再承受违约金，故被告不同意原告主张的违约金。四、原告要求被告交付购房发票的主张不属于法院受案范围，请求予以驳回。经审理查明：2017年12月27日，贵州省黔东南州永丰农工商总公司变更为黔东南州黔兴农工商有限责任公司。2014年1月23日，原告支付被告购房款100万元。2015年12月2日，原、被告以及凯里市人民政府三方签订《凯里市人民政府、贵州省黔东南州永丰农工商总公司、凯里市中心城置业有限公司关于2998.55万元债权债务转移抵销协议书》，原告将对凯里市人民政府的2998.55万元债权转让给被告，抵扣原告向被告购房的房款2998.55万元。2015年12月3日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中心城地下-1-423、-1-424号商铺，其中-1-423号房屋建筑面积447.38平方米，价款15184945元，-1-424号房屋建筑面积556.41平方米，价款19225055元，共计34410000元，约定交房日期为2015年12月28日。合同第二十二条房屋登记第一款预告登记约定：“（一）本商品房为[预售]商品房，双方约定由[出卖人与买受人]向当地房屋登记机构申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于[商品房买卖合同（预售）备案]之日起30日内申请登记。2016年12月28日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。”当日，原告支付购房尾款2424500元。至今被告没有为原告办理前述买卖合同的登记备案手续以及两套房屋的预告登记，也没有交付商品房转移登记的相关文书以及3441万元购房发票给原告。另查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告就涉案两间商铺签订的两份《买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。原告诉请继续履行与被告签订的两份《商品房买卖合同》，被告同意继续履行，故本院予以支持。原、被告双方在两份《商品房买卖合同》中约定签订《商品房买卖合同》之日起30日内申请预告登记。”而预告登记的前提是要先将涉案合同进行登记备案，故原告诉请被告为原告办理涉案两份《商品房买卖合同》的登记备案以及预告登记至原告名下，本院予以支持。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件以及交付3441万元购房款发票的条件，3441万元购房款发票也属于被告给原告办理房产转称登记的文书，现被告履行不了交付办证文书的义务。因此，原告主张被告立即交付办理房产转移登记文书目前客观无法实现，可待涉案工程竣工验收且办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。被告未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的民事责任。关于原告主张0.00002/日逾期交付办证文书违约金，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的2016年12月29日起暂至2019年3月31日的逾期交付办证文书违约金为565700元（34410000元×822天×0.00002/日），其后的逾期交付办证文书违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。关于被告抗辩因房屋尚未实际交付，不应当承担逾期办证违约金，本院认为，双方对交付办证文书的约定并不以房屋交付为前提条件，故应当遵循合同关于定期交付文书的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司与被告凯里市中心城置业有限公司于2015年12月3日签订的两份《商品房买卖合同》继续履行。二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司办理双方于2015年12月3日签订的两份《商品房买卖合同》的登记备案手续。三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将“中心城地下空间开发项目”第1幢-1-423号、第1幢-1-424号房屋预告登记至原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司的名下。四、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司2016年12月29日至2019年3月31日逾期交付办证文书违约金565700元，其后的逾期交付办证文书违约金以34410000元为基数，按0.00002/日的标准从2019年4月1日起计付至实际交付之日止。五、驳回原告黔东南州黔兴农工商有限责任公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的4731元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员 何  婷  婷二〇一九年八月六日书记员 刘春香（代）