江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0507民初3374号 原告：陈坤明，男，1956年6月24日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：沈泉生，苏州市相城区北桥法律服务所法律工作者。 被告：朱天文，男，1972年1月7日生，汉族，住福建省莆田县平海镇石塘村，现住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：朱天翔、温御嘉（实习），上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 原告陈坤明与被告朱天文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法由审判员干文建适用简易程序独任审判。审理中，被告在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院经审查依法裁定驳回。本案于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告陈坤明的委托诉讼代理人沈泉生，被告朱天文的委托诉讼代理人朱天翔、温御嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈坤明诉称，原被告发生多年房屋租赁关系，由被告租赁原告位于生产用房5300m²用于家具生产经营，约定年租金人民币79万元，先交后租。2018年10月1日起被告未能支付租金。2019年3月17日，原告催讨并告知逾期支付租金将解除租赁关系。被告于同日出具“借条代租赁合同”一份，承诺2018年第四季度租金于2019年4月15日前支付，逾期支付，承担日息万分之五的利息，并立即解除租赁关系。但被告至今未能支付自2018年10月1日起的租金。2019年4月23日，原告委托苏州市相城区北桥法律服务所函告被告，要求被告交付应付租金，逾期将解除租赁关系，并追究被告违约责任，再次履行了告知义务。但被告仍未支付。综上，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权利。根据《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定，特诉讼来院，请求依法判令：1、解除原被告房屋租赁关系，并立即迁让，返还租赁房屋。2、被告支付自2018年10月1日起至实际迁让时按每天2194.4元计算的租金(暂计255天，应付559583元)。3、被告支付从2019年3月17日起至实际支付时的违约金，按应付租金每天万分之五计算。4、诉讼费由被告承担。 被告朱天文辩称，1、被告认为并不结欠原告相应房租及实际使用费，被告经营的冠耀家具厂在2018年8月开始被政府以散乱污企业名义进行关停，但实际上认定并无法律依据，被告已就渭塘镇人民政府该行政管理行为向相城区法院提起行政诉讼，该案已受理，案号为（2019）苏0507行初35号，被告自2018年10月1日起的经营不能并不能归责于被告，且之前的租金已全部支付完毕，并不存在拖欠。2、被告在被政府停产后及时与原告进行了联系，要求搬迁，但原告并不同意，且以汽车堵门的方式阻止被告搬迁及交付剩余与客户之间的货物，所以本案中所主张的租金或实际使用费并非由于被告原因产生。3、被告于2009年开始租赁涉案房屋，但十余年间，原告在收到被告缴纳的房租及水电费后均未向被告开具相应的发票，仅单就租金一项原告未开具的发票金额已过千万，被告要求原告于近期将租赁期间内的租金发票及水电费发票全额开具给被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2019年3月17日，被告向原告出具“借条”一份，载明“本人朱天文（冠耀家俱）租赁陈坤明厂房，每季度租金为197500元（实得）现本人结欠陈坤明2018年四季度房租197500元，转为借款合计壹拾玖万柒仟伍佰元正该款本人承诺2019年四月十五日之前分批支持陈坤明逾期支付本借款四期起按万分之五追加利息结祘并可立即停租清场。管辖相城区2019年起房租到时另外结祘。本借条一式贰份，各人一份。借款人：朱天文（注：签名）身份证号：，2019.3.17房东陈坤明（注：签名）2019.3.17”。此后，原告因被告逾期未支付租金，经催讨无果，于2019年5月13日诉至本院。 另查，由苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村村民委员会于2019年6月27日出具的证明载明“我村通成路南侧147号系国有出让土地，厂房10000平方米产权为陈坤明所有。” 庭审中，被告认可2009年项目报批后开始租赁原告厂房，最近一期合同是2015年7月1日-2020年6月30日为五年，租金每季度197500元，认可2018年第四季度至今款项没付过，其认为这个款项不应该再付，因为被政府关停没有实际使用，目前租赁场所内对外卖的家具没有了，办公用品及展厅中的家具还在。 再查，原、被告确认涉案租赁厂房无房屋权属登记。 以上事实，有原告提供的身份证、流动人口信息、借条及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 审理中，被告为证明其抗辩主张，向本院提供：1、渭塘镇项目预审表复印件一份，证明从该预审表可以看出土地房屋的出租方是协新公司并非原告，原告是否有权收取房租及要求被告迁让存在疑问。2、渭塘镇散乱污企业淘汰告知书复印件2份及263查封封条照片打印件3份，原件在其提起的行政诉讼案件中，证明被告经营的家具厂在2018年9月10日被政府关停，不再经营的原因不在被告，由于政府原因导致的关停被告不再承担房租及实际使用费。原告质证表示，项目审批表及263领导小组的告知书和封条等真实性均无异议，但更能证明原被告之间的租赁关系，对被告的证明目的不予认可，政府的整治行为造成被告不能经营与本案无关，本案被告只要事实上存在租赁关系，并未和原告办理退租手续就应缴纳租金。被告另表示原被告之间存在租赁合同，且租期未到，该借条虽注明代租赁合同，但并不构成原被告双方对租赁事实的重新调整，且当时出具该借条的情况是原告用车顶门，阻止被告经营的家具厂将客户剩余的订单货物进行出货，被告为防止家具交付违约无奈签署该借条，另外租金并不产生利息，所以借条中逾期日万分之五的利息计算方式并不成立，借条中的“朱天文”是本案被告所签。 审理中，经本院释明如本案所涉租赁关系被认定无效，原告对诉讼请求有无增减变更，原告表示对租金请求变更为要求被告支付房屋占有使用费，对违约金请求依法认定，其他无变更。 庭审后，原告补充提供国有土地使用证一本和建设用地规划许可证一本及由苏州市协新建筑安装工程有限公司出具的证明一份，证明涉案厂房的土地使用权人和用地单位是苏州市协新建筑安装工程有限公司，原告系该公司的法定代表人和股东，土地系通过出让方式有偿取得，后原告个人出资建造一万多平方米的生产用房及宿舍楼，与村民委员会出具的房屋所有权证明能够印证，证明原告拥有该房屋所有权并有权出租和收取租金。原告另提供落款时间为2009年5月26日的厂房租赁合同复印件一份、2001年12月28日的租赁厂房租赁调整备忘录复印件一份，均证明原被告之间的租赁事实，合同到期后，原被告之间继续发生租赁关系。被告对国有土地使用证和建设用地规划许可证的真实性无异议，认为土地使用权人和建设单位并非原告，不认可原告的证明目的，结合原告在庭审中提交的由村民委员会出具的证明，并不能证明涉案厂房的所有权人为原告，原告不具备涉案厂房的出租资格。对由苏州市协新建筑安装工程有限公司出具的证明真实性不予认可，也不认可原告的证明目的，因该份证据系庭审后补，并非在涉案厂房建设中产生及形成，且原告系案涉公司的法人和大股东，故该证据不具备法定三性。对厂房租赁合同和备忘录的真实性无异议，该份租赁合同为原告提供，如按照原告说法，涉案租金不含税费，有实得二字进行注明，但根据该租赁合同和双方最后一份签订的租赁合同，最后一份租赁合同中并未注明实得，原告所称租金不含税费的说法是不成立的，故原告还欠被告租赁期间的租金发票。被告提供租赁期为2015年7月1日至2020年6月31日的厂房租赁合同一份，表示该份合同上租金无实得二字。原告对合同真实性无异议，表示实得在“借条”上也有注明。经查看，被告提供的该合同第四条第二款中约定“…安全、消防、环境不达标造成企业被相关政府和职能部门封停等不能经营和产生重大事故的责任由乙方（被告）负责，停业视为乙方违约”。 关于租赁房屋的坐落和范围，原告确认出租厂房所在地为渭塘镇通成路147号，有照片为证，至于有通成路1688号字样，经了解系经营者自行制作，具体出租给被告的厂房包括：1、在该厂区内东首生产车间一幢，建筑面积约5000平方米，2、该生产车间南首简易彩钢板搭建的厂房约300平方米，3、生产车间南侧三层宿舍楼中的二楼全部和一楼东首一半。被告表示，厂房的具体坐落位置由法院核实，被告租赁范围原告陈述大致属实，其中5000平方米厂房内中间隔断形成上下二层，系由被告出资，并在该厂房与彩钢板搭建厂房之间的过道均由被告出资用彩钢板造顶，用途类似仓库，另外被告出资建造阁楼一只。原告认可厂房的中间由被告出资隔断，对仓库及阁楼需要核实。后原告未向本院提供核实意见。 本案经组织双方调解，终因对被告是否应当支付租金及租金数额、原告是否应补开租金发票等存在较大争议，致使调解未成。 本院认为，原、被告一致陈述自2009年起双方建立租赁关系，由被告向原告租赁厂房用于家具生产经营，该事实从双方举证的厂房租赁合同、租赁调整备忘录、借条及由村民委员会和苏州市协新建筑安装工程有限公司出具的证明等证据也可得到证实，本院对此予以确认。被告称根据原告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可证，土地使用权人和用地单位为苏州市协新建筑安装工程有限公司，原告无出租资格。但本案系房屋租赁纠纷，厂房租赁合同和借条均载明原告为出租方，被告为承租方，被告在租赁期间对此从未提出异议，且相关证明也反映原告系涉案厂房的权利人，至于国有土地使用证、建设用地规划许可证登记土地使用权人和用地单位非原告，与原告享有房屋出租权利并不矛盾，被告的主张无相反证据证明，本院不予采纳。根据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原告未举证证明其出租的房屋取得建设工程规划许可证，亦未办理权属登记，故原、被告之间签订的《厂房租赁合同》应为无效。据此，对原告要求解除《厂房租赁合同》的诉讼请求本院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。故被告应从承租的厂房包括宿舍楼的使用部分中迁出并返还原告。另，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原、被告约定年租金人民币790000元，被告认可自2018年10月1日起至今未向原告支付租金，故被告应按该标准自逾期之日向原告支付房屋占有使用费至其实际迁出并返还之日止。因厂房租赁合同无效，根据无效合同主张违约金的请求依法不能支持。原告的该请求缺乏法律依据，不予支持。被告表示因政府263整治，作为“散乱污”企业被查封，故不应当承担租金和实际使用费，但其自政府下达告知书或者被查封后未与原告办理退租手续，仍继续占有使用租赁房屋，应支付占有使用费。被告的辩解缺乏事实依据，与合同约定也不符，不予采信。被告要求原告开具租金发票，因未在规定期限内提出反诉请求，故本案中不予理涉。对被告租赁期间的添附，被告可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告朱天文应自租赁原告陈坤明的位于苏州市相城区渭塘镇通成路147号内东侧厂房（约5000平方米）、彩钢板厂房（约300平方米）及南侧宿舍楼的二楼和一楼东首一半面积中迁出，并返还原告陈坤明，于本判决生效之日起三十日内履行。 二、被告朱天文应按年租金人民币790000元的标准支付原告陈坤明自2018年10月1日起至实际迁出和返还之日止的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告的指定账户，或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013933) 三、驳回原告陈坤明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4698元，财产保全费3520元，合计人民币8218元，由被告朱天文负担（被告负担之款，原告自愿垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员  干文建 二〇一九年八月十三日 书记员  徐 婷