四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初6682号 原告：成都恒信展华物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区龙舟路68号1幢7号。 法定代表人：吴滨，成都恒信展华物业服务有限公司总经理。 委托诉讼代理人：王超，四川典章律师事务所律师。 被告：钟龙生，男，1941年10月24日生，汉族，住成都市高新区。 被告：向兵，男，1974年9月11日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：雷佳，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗莎，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原告成都恒信展华物业服务有限公司（简称恒信展华公司）与被告钟龙生、向兵物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，进行了两次公开开庭审理。在第一次公开开庭审理中，原告恒信展华公司的委托诉讼代理人王超、被告钟龙生、被告向兵及其委托诉讼代理人罗莎到庭参加诉讼；在第二次公开开庭审理中，原告恒信展华公司的委托诉讼代理人王超、被告钟龙生、被告向兵的委托诉讼代理人雷佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒信展华公司向本院提出诉讼请求：1．判令钟龙生、向兵连带支付恒信展华公司2013年9月7日至2018年3月期间欠付的电费100980元（庭审中，恒信展华公司明确该电费的构成：2013年9月7日至2014年1月6日共计18780度、2017年4月至2018年3月共计48540度，以1.5元/度计算）；2．判令钟龙生、向兵连带支付恒信展华公司2016年11月至2018年3月期间欠付的物业服务费9799元；3．判令钟龙生、向兵以尚欠的物业服务费总额为基数，按每日2‰的标准连带支付恒信展华公司违约金7000元，该违约金暂计算至起诉当日，实际计算至钟龙生、向兵付清物业服务费之日止；4．判令钟龙生、向兵承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月26日，恒信展华公司与“南桥春天”物业的建设单位成都信达房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由恒信展华公司对“南桥春天”小区提供物业管理服务，服务期限为“自房屋出售之日起至业主委员会依照中华人民共和国国务院第379号令《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止”。《前期物业服务合同》还就服务内容、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等做了详尽约定。钟龙生为“南桥春天”小区业主，其于2013年4月9日将“南桥春天”面积325平米的房屋出租给向兵用于开设店。自2013年8月起，钟龙生、向兵未足额缴纳物业服务费、电费；截止2018年3月，钟龙生、向兵累计拖欠恒信展华公司前述各项费用达110779元。恒信展华公司曾多次催告钟龙生、向兵缴纳前述费用，均未果。 钟龙生辩称，其与向兵签署的租赁合同已交给恒信展华公司备案，但恒信展华公司从未向钟龙生提出要求其缴纳物业费、电费。房屋已出租给向兵使用，向兵有无缴费是向兵与恒信展华公司之间的关系，与钟龙生无关，因此钟龙生不应当支付该物业费。 向兵辩称，首先，恒信展华公司并非收取电费的适格主体，其主张的收费标准也高于成都市发展和改革委员会规定的收费价格，且部分电费已经超过诉讼时效，其无权要求向兵支付电费。根据《物业管理条例》第四十四条的规定，恒信展华公司应当提供供电局等单位委托代收的书面证据，否则其无权代收电费；同时，根据成都市发展和改革委员会公布的《电力销售价格表》，其中关于一般工商业及其他用电分：不满1千伏0.7869元、1-10千伏0.7719元、35-110千伏以内0.7569元三个档次收取，但恒信展华公司的商业电费专用收据载明电费按照1.5元的标准收取，已经超过政策规定的价格，超出部分恒信展华公司应当予以退还。恒信展华公司主张的欠付电费形成于2013年10月至2018年3月期间，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，恒信展华公司主张2015年10月1日前的电费已经超过诉讼时效，依法不应当得到支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，既然恒信展华公司并非收取电费的适格主体，其提出支付欠付电费的诉讼请求，就应当提供客户用电统计表、单价、起算点、依法向供电局等单位实际垫付等证据证明其有权代为收取电费，否则应当承担举证不能的不利后果。本案实际情况是，因号商铺主管道发生漏水，导致向兵所经营的店损失巨大；但恒信展华公司在明知存在严重过错的情况下要求其搬离承租物业，且在明知漏水真实原因的情况下拒不出具相关情况说明予以证实，导致店的损失无法得到挽回。正是基于上述原因，向兵与恒信展华公司发生纠纷，恒信展华公司违规切断电闸，向兵经营的足疗店未能正常使用供电，恒信展华公司所称的欠付电费与实际情况严重不符。其次，向兵无需向恒信展华公司支付物业服务费。恒信展华公司主张的2015年10月1日前的物业费已超诉讼时效；向兵与恒信展华公司并未订立任何物业服务合同，不存在物业服务关系，依据合同相对性原则，向兵不应支付物业服务费用；即使向兵应当支付物业费，但恒信展华公司一直因“南桥春天”小区的工程问题委托向兵进行维修整改，欠付工程款190867.6元，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，欠付的工程款应当与欠付的物业费进行抵消，恒信展华公司对向兵应当承担的债务为190867.6元，尚不足以抵消向兵应当支付的物业服务费，因此欠付的工程款和物业费抵消后，向兵无需支付任何费用，并且有权追偿剩余欠款。恒信展华公司主张的违约金没有法律和事实依据，向兵无需向恒信展华公司支付物业费，因此不存在违约行为，无需承担违约责任；即使向兵存在违约行为，但恒信展华公司所提交的《前期物业服务合同》并无违约金条款，因此恒信展华公司无权要求向兵支付违约金；《前期物业服务合同》第八章第二十八条提及的按日2‰缴纳滞纳金，并非双方当事人约定的违约金，恒信展华公司与向兵作为平等的民事主体，恒信展华公司无权对向兵进行经济制裁，无权要求向兵支付滞纳金；若法庭认为该滞纳金性质为违约金，则其约定远远高于实际损失，应当依法予以调整。综上，请求法院驳回恒信展华公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年5月26日，成都信达房地产开发有限责任公司与恒信展华公司签订《前期物业服务合同》，约定：前期物业管理期限是指自房屋出售之日起至业主委员会依照《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；由恒信展华公司为“南桥春天”小区提供物业管理服务；物业服务费用从恒信展华公司为业主提供物业服务之日，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业铺面按1.5元/月·平方米计收，电梯公寓按1.2元/月·平方米计收；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在上一个半年的最后15日内预交下一半年的物业服务费；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠缴物业服务费用2‰/天的标准向恒信展华公司支付滞纳金。 2013年4月9日，钟龙生与向兵签订《租房合同》，约定：钟龙生将其位于“南桥春天”面积为整体约325平方米面积约600平方米租给向兵，租赁时间为10年，自2013年7月8日起至2023年7月7日止；在租赁期间内，水、电、气、收视、电话、物业、房屋税费等费用一切由向兵自行负责，与钟龙生无关。 在前述租赁合同的履行过程中，向兵以“府河路155号”的名义向恒信展华公司缴纳了2016年10月31日前的物业服务费，每月缴纳物业服务费金额均为576.47元。 2014年1月，向兵以“府河路155号”的名义向恒信展华公司缴纳了2013年7月7日至2013年9月7日期间的电费11880元。恒信展华公司开具的专用收据载明：收到府河路155号交纳的商业电费，2013年7月7日至2013年9月7日，0-7920,1.50，金额11800元。 2014年2月，向兵以“府河路155号”的名义向恒信展华公司缴纳了2014年1月6日至2014年2月11日期间的电费8670元。恒信展华公司开具的专用收据载明：收到府河路155号2楼九祥盛堂交纳的商业电费，2014年1月6日至2014年2月11日，26700-32480,1.50，金额8670元。 2014年3月，向兵以“府河路155号”的名义向恒信展华公司缴纳了2014年2月11日至2014年3月10日期间的电费5220元。恒信展华公司开具的专用收据载明：收到府河路155号2楼九祥盛堂交纳的商业电费，2014年2月11日至2014年3月10日，32480-35960,1.50，金额5220元。 2014年6月，向兵以“府河路155号”的名义向恒信展华公司缴纳了2014年4月7日至2014年5月7日期间的电费2220元。恒信展华公司开具的专用收据载明：收到府河路155号交纳的商业电费，2014年4月7日至2014年5月7日，37380-38860,1.50，金额2220元。 2014年9月，向兵以“府河路155号”的名义向恒信展华公司缴纳了2014年8月6日至2014年8月11日期间的电费13560元。恒信展华公司开具的专用收据载明：收到府河路155号交纳的商业电费，2014年8月6日至2014年8月11日，46260-55300,1.50，金额13560元。 2014年12月，向兵以“府河路155号”的名义向恒信展华公司缴纳了2014年10月7日至2014年11月6日期间的电费7860元。恒信展华公司开具的专用收据载明：收到府河路155号交纳的商业电费，2014年10月7日至2014年11月6日，64900-70140,1.50，金额7860元。 2015年4月，向兵以“府河路155号”的名义向恒信展华公司缴纳了2015年2月9日至2015年4月10日期间的电费7320元。恒信展华公司开具的专用收据载明：收到府河路155号交纳的商业电费，2015年2月9日至2015年4月10日，80980-85860,1.50，金额7320元。 2015年6月，向兵以“府河路155号”的名义向恒信展华公司缴纳了2015年4月10日至2015年6月10日期间的电费6480元。恒信展华公司开具的专用收据载明：收到府河路155号交纳的商业电费，2015年4月10日至2015年6月10日，85860-90180,1.50，金额6480元。 2017年8月，向兵以“府河路155号”的名义向恒信展华公司缴纳了2017年2月7日至2017年4月2日期间的电费10740元。恒信展华公司开具的专用收据载明：收到府河路155号交纳的商业电费，2017年2月7日至2017年4月2日，201880-210600,1.50，金额10740元。 恒信展华公司提交的《商铺电费登记表》所载明的155#的2013年抄表记录显示：3月6日止数2、实用度数40、倍率1:20,8月7日止数35、实用度数700、倍率1:20,9月7日止数198、实用度数3960、倍率1:20，10月7日止数442、实用度数8840、倍率1:20，11月7日止数827、实用度数16540、倍率1:20，12月6日止数1153、实用度数23060、倍率1:20。《商铺电费登记表》所载明的155#九祥盛堂的2014年抄表记录显示：1月6日止数1335、实用度数26700、倍率1:20、单价1.5,2月11日止数1624、实用度数32480、倍率1:20、单价1.5,……12月9日止数3750、实用度数75000、倍率1:20。《商铺电费登记表》所载明的155#九祥盛堂的2017年抄表记录显示：1月6日起数9906、实用度数198120、倍率1:20,2月7日起数10094、实用度数201880、倍率1:20,3月3日起数10301、实用度数206020、倍率1:20,4月2日起数10530、实用度数210600、倍率1:20,……12月1日起数12645、实用度数252900、倍率1:20。《商铺电费登记表》所载明的155#九祥盛堂的2018年抄表记录显示：1月3日起数12851、实用度数257020、倍率1:20,2月2日起数12916、实用度数258320、倍率1:20,3月3日起数12957、实用度数259140、倍率1:20。 2018年3月，恒信展华公司在2018年3月3日最后一次抄表后切断了案涉房屋所用电表的电源，恒信展华公司与向兵在本案中均提供了电源切断后的电表照片，显示电表最终读数为12962。 查明，恒信展华公司在“南桥春天”小区提供物业服务期间，小区电费由恒信展华公司统一向业主收取，再由恒信展华公司以成都信达房地产开发有限责任公司名义向供电部门缴纳。 另查明，钟龙生名下位于高新区中和府河路155号“南桥春天”的商业用房建筑面积为634.46平方米。 以上事实，有当事人提交的恒信展华公司的营业执照、法定代表人身份证明及钟龙生、向兵的身份信息，恒信展华公司的物业服务资质证书，《前期物业服务合同》，房屋信息查询单，《租房合同》，物业费专用收据及商业电费专用收据，《商铺电费登记表》，成都信达房地产开发有限责任公司出具的情况说明，电费发票，电表照片，催告函、邮件单、签收记录等证据及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，钟龙生作为案涉房屋的所有人，向兵作为案涉房屋的承租人，均应受案涉《前期物业服务合同》的约束。虽然钟龙生与向兵之间的《租房合同》约定案涉房屋的物业服务费由向兵承担，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，恒信展华公司有权要求钟龙生、向兵就案涉房屋的物业服务费承担连带支付责任。 关于恒信展华公司主张的物业服务费。根据庭审查明的事实，向兵已按照每月576.47元的标准向恒信展华公司支付了2016年10月31日前的物业服务费，但钟龙生、向兵均未支付2016年11月至2018年3月期间的物业服务费，恒信展华公司现主张钟龙生、向兵连带支付该期间的物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于该期间的物业服务费的计算标准，恒信展华公司主张按照每月576.47元计算，而向兵则主张按照房屋面积325平方米、每月1.5元/平方米进行计算，对此本院认为，虽然钟龙生与向兵之间的《租房合同》约定房屋面积约325平方米，但是该面积系出租方与承租方之间的约定，不能约定约束租赁合同当事人之外的第三人，且本案的原被告双方均未提供证据证明案涉房屋的具体建筑面积，而此前物业费的缴纳和收取均按照每月576.47元的标准计算，应视为物业服务合同双方已就物业服务费标准达成一致意见即按照每月576.47元的标准进行计算，故对恒信展华公司要求按照每月576.47元计算案涉房屋物业服务费的主张，本院予以支持。综上，钟龙生、向兵应向恒信展华公司连带支付2016年11月至2018年3月期间的物业服务费9799元（576.47元×17个月）。 关于恒信展华公司主张的电费。本案中恒信展华公司主张钟龙生、向兵向其连带支付2013年9月7日至2014年1月6日（用电量18780度）、2017年4月至2018年3月（用电量48540度）的电费100980元。本院认为，恒信展华公司作为案涉小区的物业服务企业，其基于提供物业服务而代收代缴电费，向兵作为案涉房屋的实际使用人，其应向恒信展华公司缴纳使用房屋所产生的电费，而钟龙生并非案涉房屋的实际使用人，恒信展华公司主张钟龙生连带支付电费，于法无据，本院不予支持。关于前述期间的实际用电量，恒信展华公司为证明其主张该期间产生的用电量，其向本院提交了2013年度、2014年度、2017年度和2018年度的抄表记录及向兵在2013年、2014年、2015年和2017年的部分缴纳电费的收据。根据抄表记录和电费收据，向兵缴纳电费对应的用电量与抄表记录载明的电表读数乘以20倍后的数字一致，足以说明案涉房屋电表读数系20倍率。根据2013年、2014年的抄表记录及电费收据，2013年9月7日的电表读数为198,按照20倍率计算后的读数应为3960,2014年1月6日的电表读数为1335，按照20倍率计算后的读数应为26700，即2013年9月7日至2014年1月6日的实际用电量为26700-3960=22740度，恒信展华公司在本案中主张该期间的用电量为18780度，未超过前述实际用电量22740度，故本院对恒信展华公司主张该期间用电量18780度予以确认。根据2017年、2018年的抄表记录和电费收据，2017年4月2日的电表读数10530，按照20倍率计算后的读数应为210600,2018年3月3日即最后一次抄表的电表读数为12957，按照20倍率计算后的读数应为259140，即2017年4月2日至2018年3月3日期间的实际用电量为259140-210600=48540度，该实际用电量与恒信展华公司主张的2017年4月至2018年3月用电量一致，故本院对恒信展华公司主张的该期间用电量48540度予以确认。关于电费计算标准，恒信展华公司主张按照每度1.5元计算，但未提供相应依据予以证明。向兵主张按照成都市发展和改革委员会公布的销售电价即每度0.7869元予以计算；本院认为，向兵主张的电费计价标准具有相应依据，本院予以采纳。综上，向兵应向恒信展华公司支付2013年9月7日至2014年1月6日、2017年4月至2018年3月的电费52974.1元。 关于恒信展华公司主张物业服务费迟延支付违约金。《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠缴物业服务费用2‰/天的标准向恒信展华公司支付滞纳金。因钟龙生、向兵逾期缴纳物业服务费的行为确给恒信展华公司造成资金占用利息损失，上述合同约定的滞纳金实质系民事责任的违约金，但该违约金的计算标准过分高于钟龙生、向兵的违约行为给恒信展华公司造成的实际损失，因此本院根据本案的实际情况，充分考虑恒信展华公司实际发生的损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对恒信展华公司主张的违约金予以调整，酌情认定为700元。 关于本案的诉讼时效。向兵辩称，恒信展华公司主张2015年10月1日前的电费和2015年10月1日前的物业费均已超诉讼时效。对此本院认为，恒信展华公司从2010年至2018年3月在案涉房屋所在小区持续提供物业服务，业主应支付的物业服务费作为同一合同项下的债务具有整体性，而电费物业服务代收代缴的电费也同样具有其整体性，若诉讼时效分别从每期的物业费和每月的电费履行期间届满之日分别计算，必然会割裂同一物业服务合同的整体性，将导致债权人频繁主张权利，动摇服务方与被服务方之间的互信。因此，本案电费的诉讼时效应自恒信展华公司主张的最后一月的电费履行期限届满之日开始计算，物业服务费的诉讼时效应自恒信展华公司主张的最后一月的物业服务费履行期限届满之日开始计算，恒信展华公司所主张的电费和物业服务费的截止时间均系2018年3月，即均未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下： 一、被告向兵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒信展华物业服务有限公司支付2013年9月7日至2014年1月6日、2017年4月至2018年3月的电费52974.1元； 二、被告钟龙生、向兵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒信展华物业服务有限公司连带支付2016年11月至2018年3月的物业服务费9799元； 三、被告钟龙生、向兵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒信展华物业服务有限公司连带支付逾期支付物业服务费的违约金700元； 四、驳回原告成都恒信展华物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2713元，减半收取1357元，由原告成都恒信展华物业服务有限公司负担540元，被告向兵负担817元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一九年八月二日 书记员  覃雪梅