上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初92051号原告：郑丽丽，女，1979年9月1日生，汉族，住上海市静安区。原告：钱小萍，女，1960年8月29日生，汉族，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：朱璇(系钱小萍之女)，住江苏省姜堰市。上述二原告共同委托诉讼代理人：李霁洲，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：上海宇特顺房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：江河，董事长。委托诉讼代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告郑丽丽、钱小萍与被告上海宇特顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月29日、2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告郑丽丽、原告钱小萍的委托诉讼代理人朱璇、原告郑丽丽、钱小萍的共同委托诉讼代理人李霁洲、被告上海宇特顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马夏冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑丽丽、钱小萍诉称，2016年6月30日原、被告签订关于上海市浦东新区高科东路XXX弄XXX号XXX室的预售合同，原告按约定支付了购房款人民币(以下币种相同)3,636,974元。系争房屋于2018年1月1日完成交接。在被告运营管理公司的介绍下，原告将系争房屋出租给上海昌蓓商贸有限公司，用作经营品牌“金伯利钻石”，租赁期限为5年，从2018年1月1日到2022年12月31日止。出租期间，系争房屋一直漏水，经当地物业修理后仍旧漏水严重。2018年9月承租方提出系争房屋严重漏水，确实无法继续经营，遂在2018年9月30日解除与原告之间的租赁合同关系。原告为此多次与被告交涉，未果。为了维护自身合法权益，原告要求法院判令：1.解除原、被告签订的关于上海市浦东新区高科东路XXX弄XXX号XXX室的预售合同；2.被告返还原告购房款3,636,974元并支付利息：以3,636,974元为本金，自2018年11月2日起至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；3.被告支付原告解除合同违约金70万元；4.被告赔偿原告2018年10月1日至2022年12月31日期间的租金损失769,785元并退还两个月租金押金24,510元；5.被告承担诉讼费。被告上海宇特顺房地产开发有限公司辩称，原告诉称的质量问题为漏水，漏水部位为橱窗位置外立面幕墙，在承租人对上述漏水点报修后，被告积极修复并于2018年8月完成漏水点的维修，也未再发生漏水。修理期间承租的房屋仍处于对外正常经营状态，直到2018年10月才搬离系争房屋，可见漏水影响有限，未影响承租人的正常经营活动。漏水属于普通质量问题，并未严重影响房屋主体结构或正常使用，原告无权要求解除涉案房屋的预售合同并要求被告返还购房款和支付利息，不同意支付解除合同违约金。此外，被告仅收取房款3,536,974元，原告要求返还房款3,636,974元中有10万元系原告支付给第三方服务机构的服务费，原告无权要求被告返还。承租人解除租赁合同与漏水并无直接关联，系其经营业绩不理想所致。违约金和损失不能同时主张，原告已经主张了解除合同违约金，再行要求被告支付租金损失，缺乏依据。租赁押金不是被告收取，该返还义务不应被告承担。综上，请求驳回原告全部诉请。经审理查明，2016年6月30日原告钱小萍与易居臣信房地产经纪(上海)有限公司签署《结算确认书》，确认通过易居臣信公司购买系争房屋，并同意第三方支付平台将其在该平台账户中的10万元作为服务费转入服务机构账户，原告通过pos机支付易居臣信公司10万元。同日，二原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同第二条约定：乙方向甲方购买高科东路XXX弄XXX号XXX层XXX室，政府批准的规划用途为办公。合同第二条约定：根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包括房屋全装修价格)暂定为3,535,872元。合同第十七条约定：甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿，如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同第十八条约定：该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测，经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。合同第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1％，在退还房款时一并支付给乙方，前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同第二十二条约定：甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十九条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分、本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同补充条款一第十条“对商品房质量、装饰、设备标准的补充约定”第1、2款约定：如买受人与出卖人对主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测结果认定主体结构不合格的，出卖人应承担全部检测费用，同时买受人有权退房，买受人退房的，应在检测结论作出后15日内向出卖人发出书面退房通知，否则视为买受人选择继续履行本合同，买受人退房的，出卖人应当自本套房屋买卖合同注销手续办理完毕后90日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款基准利率付给补偿费，买受人已缴纳税费由出卖人承担，买受人不退房的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担直接经济损失的赔偿；出卖人交付的该房屋存在主体结构之外的其他质量问题的，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复，如买受人要求检测发生检测费用，则只有在出卖人拒绝维修的情况下方由出卖人承担。合同补充条款一第十一条“对房屋保修责任的补充约定”第1款约定：……屋面防水工程、有防水要求的卫生间(若有)和外墙面的防渗漏正常使用条件下的保修期为5年……。2016年7月19日、2016年8月24日、2016年12月5日、2017年12月24日被告向二原告开具房款发票四张，金额共计3,536,974元。被告于2016年12月28日取得系争房屋所在地块项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2018年1月14日二原告与被告签订《房屋面积补差确认单》确认房屋实测建筑面积为64.19平方米，最终房屋总价为3,536,974元。2018年3月30日被告取得包括系争房屋在内的高科东路777弄1、7－11、16、18－20号房屋的大产证。另查明，2017年2月21日二原告和案外人苏某某作为出租方(甲方)与承租方案外人上海昌蓓商贸有限公司(丙方)、管理方案外人上海盛至隆投资发展有限公司(乙方)签订《房屋租赁及管理合同》，合同约定甲方将位于上海市浦东新区高科东路XXX弄XXX号“阳光城MODO”9号楼122、123号房屋出租给丙方，丙方将该租赁房屋用作“钻石珠宝零售”，经营品牌为“金伯利钻石”，租期为2017年10月1日至2022年12月31日。2017年9月30日二原告和案外人苏某某与案外人上海盛至隆商业经营管理有限公司、上海昌蓓商贸有限公司、林闯签订《阳光城上海唐镇MODO项目房屋租赁及管理合同承租人变更之补充协议》，协议约定将合同承租主体自2017年9月1日起由上海昌蓓商贸有限公司变更为林闯，上海昌蓓商贸有限公司在原合同中的权利义务责任均由林闯概况承受。2017年12月1日金伯利门店向工程部报修，《客服维修处理单》报修内容一栏记载：空调基座结构渗水；维修记录一栏记载石材开控做防水卷材，做积水盒引流；完成日期为2018年8月25日。2018年9月11日业主方在《客服维修处理单》业主签字一栏手写备注“是否修好不确定”。2018年8月26日案外人上海昌蓓商贸有限公司向案外人上海盛至隆商业经营管理有限公司发出《关于金伯利钻石设备损坏情况说明》，称2017年10月进场装修时发现现在橱窗位置外立面幕墙存在漏水情况，因漏水问题一直未得到修缮，发现漏水造成设备损坏有两处，待漏水幕墙彻底修缮后，昌蓓公司将找第三方排查可能存在的其他隐形损坏，如有问题后续再进一步与盛至隆公司沟通。案外人上海昌蓓商贸有限公司制作的金伯利门店营业日报显示金伯利唐镇店2018年4月销售件数3件、销售金额27,469元，2018年7月销售件数4件、销售金额28,780元，2018年8月销售件数2件、销售金额14,492元。审理中，经原告申请，本院依法委托司法鉴定机构上海市房屋建筑设计院有限公司对位于上海市浦东新区高科东路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的排水系统是否属于房屋主体结构，如排水系统属于房屋主体结构问题，对系争房屋的排水系统是否存在质量问题进行鉴定。2019年3月19日司法鉴定机构出具上房院司鉴[2019]建鉴字第1012号《司法鉴定意见书》，司法鉴定意见为：1.房屋排水系统不属于房屋主体结构；2.与系争房屋相邻的天桥存在渗漏问题，并引起系争房屋吊顶渗漏。鉴定费16,000元，由原告预缴。原、被告对司法鉴定意见书的鉴定意见无异议。司法鉴定人员某到庭陈述根据图纸、对现场、天桥所作的调查以及实施的淋水试验，表明天桥与房屋的接缝部位仍有渗漏问题，虽然被告对房屋结合部位进行了修复，但没有完全修复好，雨下得越大，时间越长，房屋内部发生渗漏问题的可能性就越大，但房屋渗漏水问题是可以彻底修复的。审理中，原告明确诉请为：系争房屋的性质是商铺，房屋的漏水问题至今未能修复，修复漏水问题期间,商铺停止营业影响商铺正常经营，根据合同法第94条的规定，被告提供的房屋不能实现原告合同目的，原告符合行使法定解除权的条件，要求解除与被告签订的预售合同，并要求被告返还购房款3,636,974元并支付相应的利息：以3,636,974元为本金，自起诉日起至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。合同因被告违约解除，虽然合同没有约定解除合同违约金，但原告根据房价3,636,974元的20％计算违约金取整后要求被告支付原告解除合同违约金70万元，违约金的具体金额由法院认定。系争房屋作为商铺用于出租，原告与租客签订了5年的租赁合同，租客使用9个月后因严重漏水问题无法继续经营，双方之间提前解除租赁合同，2018年10月1日至2022年12月31日未履行完毕的租赁期间的租金损失，被告应予赔偿。原告另申请撤回要求被告退还租金押金24,510元的诉请。原告向本院另提交了2018年9月1日案外人上海昌蓓商贸有限公司向二原告和案外人苏某某、上海盛至隆投资发展有限公司发出《解除合同告知函》证明租客与原告已经解除租赁合同。被告则表示根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，只有房屋主体结构或者房屋质量问题影响买受人正常居住使用才能解除合同。司法鉴定意见书明确系争房屋主体结构合格，只是在极端天气情况下，系争房屋与外部天桥结合部位偶尔会引发漏水情况，但上述漏水问题是可以彻底修复的，而对原告提出的漏水问题被告亦派员进行了维修，主要维修行为在系争房屋外部，不影响房屋的正常使用，且在原告陈述的漏水期间，系争房屋的商铺是在正常经营的。被告认为原告无合同解除权。原告主张解除合同违约金没有合同依据，不同意支付。被告收到原告实际支付房款3,536,974元，另有10万元是原告支付给第三方服务机构的，被告不同意返还购房款。即使原告的说法成立，根据合同约定在原告享有合同解除权的前提下，已付房款利息也是按照活期存款利率标准计算，不是按照原告主张的贷款利率。根据合同补充条款第17.2、17.3条的约定，无论因何种原因导致合同解除，在办结相关手续后，扣除使用费，被告无息返还剩余房款，因此，不同意支付购房款利息。原告主张租赁合同已经解除，自租赁合同解除后，原告就无权收取涉案房屋的租金，原告已经主张了解除合同违约金，根据相关法律规定，违约金与损失不能同时主张，不同意赔偿原告租金损失。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》《房屋面积补差确认单》、上海市不动产登记薄、房款发票、结算确认书、pos拉卡凭证、《阳光城上海唐镇MODO房屋租赁及管理合同》《阳光城上海唐镇MODO房屋租赁及管理合同承租人变更之补充协议》《建设工程竣工验收备案证书》、照片、《关于金伯利钻石设备损坏情况说明》、金伯利门店营业日报、客户维修处理单、[2019]建鉴字第1012号《司法鉴定意见书》等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人有约束力。原、被告于2016年6月30日签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。涉案合同约定房屋存在主体结构质量不合格的，原告有权解除合同，除了主体结构之外的其他房屋质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费维修。根据司法鉴定机构的鉴定意见，房屋排水系统不属于房屋主体结构，即原告所主张的房屋漏水问题不属于合同约定的可以解除的情形。房屋存在的漏水问题是否影响原告合同目的的实现。由于原、被告签订的是《上海市商品房预售合同》，原告作为买受方其主要合同目的是取得系争房屋产权、占有使用房屋。2018年3月30日被告取得系争房屋的大产证，原告已经具备申领系争房屋小产证的条件，被告也已将系争房屋交付原告，所以原告据以与被告签订的房屋买卖合同的目的已经实现。同时在系争房屋发生漏水现象后，被告也未拒绝修理，且不属于无法维修的事项，商铺的经营受商铺所在地理位置、品牌的知名度、商品属性等多种因素的影响，系争房屋存在的渗漏水问题与金伯利门店的经营状况之间不属于唯一必然因果关系，诚如原告所述系争房屋项下的租赁关系已经解除，该租赁关系的解除不影响原告对系争房屋享有占有、使用、收益的权利，故原告主张系争房屋渗漏水问题导致原告合同目的无法实现的观点本院不予采纳，原告要求解除涉案合同的诉请，本院不予支持。原告基于合同解除的前提下所提出的要求被告返还购房款、支付购房款利息、支付解除合同违约金、赔偿租金损失的诉请，本院不予支持。至于系争房屋存在的渗漏水问题，原告可依据合同约定要求被告承担相应保修义务。原告撤回要求被告退还租金押金24,510元的诉请，系其对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告郑丽丽、钱小萍的诉讼请求。案件受理费47,547元，减半收取计23,773.50元，由原告郑丽丽、钱小萍负担，司法鉴定费16,000元，由原告郑丽丽、钱小萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一九年八月十五日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。