青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初2420号原告：王秀英，女，汉族，1960年12月29日出生，户籍住址：西宁市城东区八一中路33号7栋362号，现住西宁市。委托诉讼代理人：李悦芳、苏小蝶，青海辉湟律师事务所律师。被告：赵世刚（香港永久），男，1966年12月8日出生。被告：董淑香（香港永久），女，1966年11月2日出生。二被告共同委托诉讼代理人：孔庆红，青海合仁律师事务所律师。被告：赵世雄，男，回族，1964年3月12日出生：青海省玛多县玛查理镇滨河路1-020号。委托诉讼代理人：冶萍梅，青海合仁律师事务所律师。原告王秀英与被告赵世刚、董淑香、赵世雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告王秀英及其委托诉讼代理人李悦芳、苏小蝶，被告赵世刚、董淑香的委托诉讼代理人孔庆红，被告赵世雄的委托诉讼代理人冶萍梅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王秀英向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告赵世雄、赵世刚、董淑香共同向原告支付剩余房款50000元并承担利息损失6139.73元，暂计算至2019年5月21日，最终计算至被告实际结清全部房款为止；二、请求判令被告赵世刚、董淑香向原告返还原房屋内家具及相关物品；三、由三被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告赵世雄于2017年5月4日签订《房屋出售协议》，将原告名下位于西宁市××区房屋一套（建筑面积125.53平米）出售给被告赵世雄,售价为49.5万元，税款为5000元,合计50万元。合同签订后，被告赵世雄提出将房屋直接过户至被告赵世刚、董淑香(系被告赵世雄的弟弟和弟媳)名下。2017年5月15日完成过户手续,当日房产部门将被告支付的监管资金5万元抵作房款直接转至原告账户,2017年5月16日董淑香向原告支付房款40万元。被告赵世刚、董淑香向原告支付房款共计45万元，尚欠5万元至今未付。经原告多次催要,被告仍不予支付,且仍霸占房屋内属于原告的家具及相关物品，拒绝返还。故诉至法院，望判如所请。被告赵世刚、董淑香辩称：一、二被告已全面履行合同义务,被告的诉讼请求与事实不符。原告与被告赵世刚、董淑香于2017年5月15日签订了关于涉案房屋的《二手房买卖合同》，约定的房屋价款为30万元，合同房价30万元系双方为避税所作的约定,实际约定的房屋成交价为45万元，房款已按约定付清，房屋也已完成过户，二被告已全面履行合同义务；二、原告交付房屋时,按照常理应清点、腾空屋内家具及相关物品再交付买受人，即使有未搬离的相关家具，应当视为放弃。根据经验法则，原告在时隔两年后提起该项诉求与常理不符，且应负举证责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告赵世雄辩称：一、原告违约，未按约定履行与被告签订的协议。被告赵世雄与原告于2017年5月4日签订涉案房屋的出售协议，协议约定：自协议签订15日内乙方（即被告）必须办理过户等手续，甲方给予积极的配合。逾期甲方（即原告）有权将房屋出售给第三方，两万元定金不予退还。如在协议签订后的十五日内，甲方将房屋出售给第三方，甲方给乙方赔偿违约金两万元，并退还定金两万元。原告王秀英于2017年5月15日将该房屋出售给赵世刚、董淑香，并签订了《二手房买卖合同》，原告一房二卖，属违约。被告与其签订的房屋出售协议已无继续履行的可能；二、被告赵世雄不是本案的合同相对人,亦非本案适格的被告,原告诉讼请求应当予以驳回。原告与赵世刚、董淑香签订了案涉房屋《二手房买卖合同》并完成过户，根据合同相对性原则,被告不是该合同的相对人，不应成为本案的被告,请求法院驳回原告对被告赵世雄的诉讼请求当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提交的证据，认定如下：原告王秀英提交的证据：证据一、《房屋出售协议》、《房地产估价报告》，意在证明：1.原、被告之间签订的《房屋出售协议》依法生效；2.被告赵世雄系协议签订方，与赵世刚、董淑香均系协议当事人的事实；3.房屋交易总价为50万元。经质证，被告赵世刚、董淑香认为上述证据与本案争议事实没有关联性，不予认可；被告赵世雄对《房屋出售协议》的真实性认可，对证明方向不予认可，认为只能证明曾经签订过该份协议，无法证明该协议是否实际履行。本院认为，对原告出示的《房屋出售协议》的真实应予确认。证据二、《城西公安分局接报案回执》，意在证明：被告拖欠原告5万元房款未支付，原告以涉嫌诈骗报案，城西公安分局接受报案并出具回执的事实，公安机关审查后认为不构成刑事犯罪，故提起了民事诉讼。经质证，被告赵世刚、董淑香对上述证据的关联性不予认可，认为与本案无关；被告赵世雄对上述证据的真实性不持异议，对关联性及证明方向均不予认可。本院认为，上述证据所载内容与本案关联性无法认定，故在本案中不予审查。证据三、银行交易明细，意在证明：赵世刚、董淑香向原告支付了房款45万元的事实。经质证，被告赵世刚、董淑香对上述证据的真实性及证明方向均不持异议，认可支付了45万元房款；被告赵世雄认为与其无关，不予质证。本院确认上述证据的证明效力。证据四、录音资料及截图，意在证明：1.原告与赵世雄就结清涉案房屋的物业费、交付房屋等事宜进行了电话协商；2.被告赵世雄承认房产交易价格为50万元，被告赵世雄系合同相对方。经质证，被告赵世刚、董淑香的代理人认为对录音的真实性无法判断，对内容不予认可，认为其中争议的事实主要是物业费、交钥匙及房屋内的物品等，与本案争议的5万元没有关系；被告赵世雄的代理人认为对录音真实性无法确认，对证明方向不予认可，认为就录音内容判断，也只能证明赵世雄为帮忙完成原告与其弟弟赵世刚办理物业费等事宜，不能证明赵世雄就是合同相对人。本院认为，根据通话录音的情景判断，其真实性可以确认。证据五、董淑香银行转款记录及撤回转款记录（分别为2017年5月15日和5月16日），意在证明：2017年5月15日，由董淑香账户转给原告账户5万元，但未选择实时到账，2017年5月16日，董淑香登录账户将该笔转账撤销。经质证，被告赵世刚、董淑香认为无法证明转账记录中尾号为2762的银行账户是原告本人账户，故对此份证据的关联性不予认可；对撤回转账记录，认为无法证明是董淑香撤回了对原告的转账，故对证明方向不予认可；被告赵世雄的质证意见与被告赵世刚、董淑香的质证意见一致。本院认为，上述证据与本案争议事实的关联性无法确认，故对此不予审查。被告赵世刚、董淑香提交的证据：证据一、《青海省二手房买卖合同》，意在证明：原告与被告赵世刚、董淑香于2017年5月15日签订了涉案房屋的《二手房买卖合同》，约定的房屋价款为30万元的事实；证据二、1.不动产权证书、2.发票三张、3.完税证明、4.缴款通知书、5.交易明细清单。上述证据意在证明：被告赵世刚、董淑香已将涉案房屋变更登记至本人名下，并已支付了房款45万元及相关税费，合同义务已履行完毕。经质证，原告对《青海省二手房买卖合同》的真实性不持异议，对证明方向不予认可，认为30万元是为了避税约定的合同价款，这一价格与原告提交的录音所证事实和被告向原告所付房款的数额不符；对第二组证据的真实性不持异议，但认为与本案争议事实没有关联性；被告赵世雄对上述证据的真实性及证明方向均予以认可。本院对上述证据的真实性予以确认。被告赵世雄提交的证据：证据一、1.《房屋出售协议》、2.《青海省二手房买卖合同》，意在证明：原告与被告赵世雄于2017年5月4日签订涉案房屋买卖协议，2017年5月15日，原告又与被告赵世刚、董淑香签订了《二手房买卖合同》，原告存在一房二卖的情形；证据二、1.不动产权证书、2.发票三张、3.完税证明、4.缴款通知书、5.交易明细清单（与被告赵世刚、董淑香提交的证据二为同一证据）。意在证明，被告赵世雄不是案涉房屋买卖合同的相对人。经质证，原告坚持前述质证意见，并认为原告没有一房二卖，被告赵世雄自始至终没有退出合同关系，是合同相对人，原告是按照被告赵世雄的指示，将房屋过户到被告赵世刚、董淑香名下；被告赵世刚、董淑香对上述证据的真实性及证明方向均予以认可。根据上述证据及原、被告陈述，以下事实可以确认：经审理查明，原告与被告赵世雄于2017年5月4日签订《房屋出售协议》，将原告名下位于西宁市××区房屋一套（建筑面积125.53平米）出售给被告赵世雄,约定价款为49.5万元。2017年5月15日，原告与被告赵世刚、董淑香签订了关于涉案房屋的《青海省二手房买卖合同》，合同签订后，原告将房屋过户至被告赵世刚、董淑香名下，被告赵世刚、董淑香向原告支付了房款45万元。原告提出，将房屋过户至被告赵世刚、董淑香名下是按被告赵世雄的要求办理的，被告赵世雄认为，原告与被告赵世刚、董淑香另行签订房屋买卖合同，其已退出原合同关系，不再是合同相对人，各方因此争议成诉。本院认为，原告与被告赵世刚、董淑香之间签订的《青海省二手房买卖合同》属制式合同，原告提出，上述合同的签订是按被告赵世雄的要求签订后，将房屋直接过户给了被告赵世刚、董淑香，根据原告与被告赵世雄之间通话录音的内容和原告与被告赵世雄之间签订的《房屋出售协议》关于房屋价款的约定判断，原告上述主张可以采信。因此，涉案房屋的实际交易双方应为原告与被告赵世雄，双方实际履行的合同应为2017年5月4日原告与被告赵世雄签订的《房屋出售协议》。原告按被告赵世雄的指示将涉案房屋交付给了被告赵世刚、董淑香，因此，被告赵世刚、董淑香并未与原告实际发生房屋买卖合同关系，被告赵世刚、董淑香向原告支付45万元房款系替被告赵世雄代为履行合同义务，原告要求被告赵世刚、董淑香继续承担支付房款的义务，没有事实依据，本院不予支持；对于涉案房屋价格，应按照《房屋出售协议》的约定确定为49.5万元。原、被告对已支付45万元的房款没有异议，故被告赵世雄尚欠原告的房款数额应为4.5万元，原告主张的利息应按照45000元为基数，按年息4.75%的标准，自原告向被告交付涉案房屋钥匙的次日，即2017年5月17日，计算至原告主张的2019年5月21日，即为：45000元×4.75%×2年=4275元；原告要求被告返还涉案房屋内的家具及相关物品，因原告不能提供所主张的家具及物品的具体详情，原告此项诉求不明。被告亦认为原告在交接房屋时，应当将自己的家具及物品搬离，未搬离的视为放弃，被告此项抗辩理由符合一般的交易习惯，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告赵世雄于本判决生效后15日内向原告王秀英支付剩余房款45000元、利息损失4275元，上述合计49275元；二、驳回原告王秀英对被告赵世刚、董淑香的诉讼请求；三、驳回原告王秀英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取602元，由被告赵世雄承担。与上述款项一并给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马华忠 二〇一九年八月十九日书记员 马晓斌附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。