西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2019)陕01民终4428号 上诉人（原审原告、反诉被告）：尹歌，女，1991年2月22日出生，汉族，住河南省濮阳市。委托诉讼代理人：潘晓堂，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪雅婷，陕西恒达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高进，女，1984年8月31日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：郭之瑶，陕西汉廷律师事务律师。委托诉讼代理人：吴志刚，陕西汉廷律师事务律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李增平，男，1977年4月11日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：郭之瑶，陕西汉廷律师事务律师。委托诉讼代理人：吴志刚，陕西汉廷律师事务律师。原审第三人：西安市碑林区吉祥居房产中介服务部，经营场所：西安市碑林区。经营者：王喜珍，该服务部总经理。委托诉讼代理人：王爱珍，女，1971年6月3日出生，汉族，西安市碑林区吉祥居房产中介服务部房产经纪人，住西安市碑林区。上诉人尹歌、高进、李增平因与原审第三人西安市碑林区吉祥居房产中介服务部（以下简称吉祥中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初11097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尹歌上诉请求：1、撤销一审民事判决书第一项、改判解除尹歌与高进、李增平之间的《房屋买卖协议》； 2、撤销一审民事判决书第三项，改判高进、李增平支付尹歌房屋差价及其他资金损失共计232948.19元；3、一、二审诉讼费用由高进、李增平承担。事实和理由： 一、一审法院认定事实不清，证据不足。（一）一审法院认定买卖双方一起到房产交易部门提交相关资料接受审核后，在房产交易部门工作人员的监督下签订正式交易合同提交网络备案，兼具合同补充条款中约定“网签”、“面签”的内容却未予认定涉案合同的付款方式不是银行按揭贷款系认定事实的严重错误。第一、在尹歌与高进、李增平及吉祥中介服务部签订的《房屋买卖协议》第十条补充条款第6项明确约定：“办理网签、面签的时间为6月10日之前。”该内容并非尹歌、高进、李增平及吉祥中介服务部事前打印的格式条款，而是尹歌、高进、李增平经协商一致后经吉祥中介服务部工作人员王爱珍手写添加的内容，在手动添加时已经明确所谓“面签”就是买方需要向银行申请贷款，买方、卖方及银行需共同在银行的借款合同及其他与银行贷款有关的文件上签字，便于银行对贷款人身份准确核实的过程。然而一审法院完全忽视促成此次交易及书写合同内容的吉祥中介服务部工作人员在庭审中已经多次陈述，造成事实认定严重错误。第二、《房屋买卖协议》第十条补充条款第6项明确约定：“办理网签、面签的时间为6月10日之前。”网签、面签系并列内容，从字面意思可以理解“网签”是办理网签备案，在二手房交易过程中，网签是必须程序。“面签”是当面签订合同，在二手房交易过程中，面签不属于必须程序，然而“面签”是买受人以银行贷款方式购房的必然程序，双方在签订买卖协议时手写“面签”系办理银行按揭贷款。若其表述的“网签”及“面签”确为买卖双方一起到房产交易部门工作人员的监督下签订正式交易合同提交网络备案，那么买卖双方及中介明明可以更为明确的在“网签”之前加上“到场”“亲自”等表达双方到房管部门办理网签，而不需要在“网签”之后加上“面签”与之并列，并且如此重复之表达明显也不符合合同表述明确、简洁、概括的基本要求。一审法院如此荒谬之认定“网签”和“面签”是一回事亦不符合常理。第三、结合合同第十条第6款明确约定的“面签”及尹歌、吉祥中介服务部多次提出的要求高进、李增平办理“评估”手续均能印证该《房屋买卖协议》的付款方式确为以银行按揭贷款形式购买。第四、高进、李增平主张涉案合同的付款方式为一次性支付全款，然而，《房屋买卖协议》签订后除了李增平当晚给尹歌发了一条短信要求尹歌换个房子之外从未要求过尹歌一次性付款，此后的合同履行过程中卖方高进、李增平夫妻二人一直找借口推脱不予配合尹歌办理房屋买卖手续也一直未提出过要求尹歌支付房款。因此，更加印证合同付款方式确为银行按揭某某，高进、李增平要求一次性全款支付是空穴来风。第五、退一步讲，双方即使没有约定办理银行按揭手续，高进、李增平也应该按照合同约定履行办理网签的义务，但是高进、李增平未按照合同约定的时间配合尹歌办理网签面签义务的行为也属于恶意严重违约，高进、李增平恶意违约，应该向尹歌承担违约金损失及房屋差价损失。综上，一审法院在认定交易双方一起到房产交易部门提交相关资料接受审核后，在房产交易部门工作人员监督下当面签订正式交易合同提交网络备案，兼具《房屋买卖协议》第十条第6款约定“网签”，“面签”的内容，无论从书写形式、行业概念还是事实情况来说均不能成立，一审法院对此事实完全认定错误。（二）一审判决认定高进、李增平不涉及迟延履行主要债务或存在不能实现合同目的的根本违约行为，属于事实认定严重错误。高进、李增平在合同签订后拒绝履行买卖合同办理房屋买卖的任何义务，为了追求利益最大化恶意违约的证据确实充分，一审判决不予认定系事实不清。2017年5月高进、李增平与尹歌经吉祥中介服务部居间促成交易，并于2017年5月30日三方签订正式的《房屋买卖协议》，协议明确约定高进、李增平将其名下所有的位于东方广场的一套99. 49平米的房产以78万元出卖给尹歌，付款方式为银行按揭，并明确约定双方应于2017年6月10日前办理网签、面签。但在协议履行过程中高进、李增平不履行买卖协议约定内容致使尹歌购买此房在西安定居的合同目的不能实现，其行为已经构成根本违约。具体的违约行为如下：1、买卖协议当天，李增平就打电话、发送短信给尹歌及其父亲让其不要买此房屋，是否能换一个房，先仅着要结婚的那个人。此时就已经表现出来毁约的意图。 2、《房屋买卖协议》第十条补充条款手写内容第6项：“办理网签、面签的时间为6月10日前。”该内容尹歌、高进、李增平经协商一致经吉祥中介服务部见证后手写添加的内容，高进、李增平明确知道该约定内容及时间。买卖协议签订后至6月10日之前，吉祥中介服务部的工作人员及尹歌以短信、电话形式多次通知高进、李增平，要求其配合尹歌到房产交易中心办理房产网签手续及配合评估人员办理房屋贷前评估工作。但高进、李增平都以工作忙、不在本地等各种理由推诿不予配合，有时连电话及短信微信都不予回复。 3、6月10日下午2点李增平代表高进、尹歌及其父亲到吉祥中介服务部进行协商谈判，但李增平仍以各种理由拖延，其口口声声所说“协商”，然而协商的方案是“一个是重找一个，另一个是说不同意的话，给多少钱的问题。”却只字未提如何履行5月30日三方签订的《房屋买卖协议》的事情，在尹歌及吉祥中介服务部工作人员的强烈要求下仍然拒绝履行合同办理网签、面签的义务，当日协商未果不欢而散。4、2017年6月12日尹歌向高进、李增平发送短信同时吉祥中介服务部也向高进、李增平发送《通知函》，要求高进、李增平于6月14日上午10点前往西大街二手房交易中心办理网签手续。高进、李增平仍然以各种理由推脱，拒绝配合尹歌办理网签备案义务。6月14日吉祥中介服务部再次向高进、李增平发送《通知函》要求其6月23日再次办理网签手续，高进、李增平均不予理睬，再次以自己的行为拒绝履行合同约定的义务。5、直至2017年6月24日高进、李增平在吉祥中介服务部门口大闹通过报警的方式将押在吉祥中介服务部的房产证要回，吉祥中介服务部为了保证买卖双方继续履行合同其通常做法是在买卖双方同意买卖并签订正式合同时，卖方需将房产证押在中介处以促成交易和保证买方利益完成。然而，高进强行取回房产证的行为，更能说明高进、李增平毁约之意图。6、2017午6月24日至2017年7月，高进、李增平仍然没有履行合同的任何行为，将三方的《房屋买卖协议》束之高阁，置之不理，完全没有履行合同的任何意思表示，尹歌无奈遂向法院起诉。7、本案涉案房屋就是高进、李增平通过吉祥中介服务部从案外人处购买，吉祥中介服务部能够在高进、李增平购买房屋时顺利促成其与案外人的交易并完成过户。本案却在履行中出现尹歌、吉祥中介服务部向高进、李增平发送的短信不予回复，电话无人接听，发送的书面督促履行合同的各种告知函无人接收等情况，根本原因在于西安市的房屋价格飞涨，为了追求高额利益，高进、李增平恶意违约，以消极履行方式拒绝履行合同明确约定的义务。综上，高进、李增平在吉祥中介服务部、尹歌多次电话、短信、书面函件通知后依然以实际行为拒绝配合尹歌履行合同约定的网签备案手续，导致尹歌签订买卖协议拟在西安长期居住生活的合同目的无法达到，高进、李增平的种种行为完全构成根本违约，然而一审法院未予认定卖方高进、李增平构成根本违约明显为故意偏袒卖方高进、李增平。（三）一审判决认定《房屋买卖协议》于2017年7月10日解除，属于双方协商一致解除没有事实及法律依据。l、尹歌基于高进、李增平的严重恶意违约行使法定解除权，尹歌为了以后定居在西安，为生活、工作方便一心要购买涉案房产，但自与高进、李增平夫妻二人签订合同之后近两个月交涉中卖方仍未配合办理任何房产交易手续，尹歌及其父亲在北京、河南、西安，三地来往奔波加之西安房价上涨限购政策出台损失不断扩大。由于买卖双方及中介签订买卖协议后卖方一直不予履行合同，高进、李增平的行为构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第（二）、（四）款规定尹歌有权单方解除合同。尹歌疲于与高进、李增平交涉，于是2017年7月9日尹歌向高进、李增平发送《解除合同通知书》要求解除合同并要求其承担违约责任，这是尹歌行使单方解除权，并不是双方协商一致。2017年7月10日高进、李增平收到通知，其收到通知后并未回复亦未表明态度，高进、李增平将合法有效买卖协议置之不理，无视合同义务，收到解除通知之后也是不置可否，至2017年7月13日尹歌无奈之下只能诉至法院，请求法院解除合同并要求其承当违约责任。2、尹歌请求法院确认单方解除。直至2017年7月15日尹歌收到李增平发来的短信，内容为“你继续买卖还是解除协议不卖了都可以。不卖了定金随时退还你，我们可以不用你付违约金，你也不要把责任都推给我们……”因此，就是截至2017午7月15日高进、李增平仍然矢口否认其根本违约，尹歌发出的《解除合同通知函》并未发生解除合同的效力及后果，应当由法院审查尹歌行使合同解除权是否符合法律规定并依法作出判决确定。然而，2017年11月30日一审作出判决恰好遗漏尹歌要求确认合同解除的诉讼请求，截至2017午11月30日买卖双方的买卖合同仍未发生解除的效力。3、一审法院以二审庭审笔录判决为双方协商一致解除合同明显故意混淆是非。 2018年4月18日二审的庭审过程中虽认可合同解除，合同的解除日期为7月10日，是尹歌基于高进、李增平构成根本违约行使法定解除权（解除的原因）及高进、李增平应当对尹歌承担赔偿责任（解除的法律后果）的前提下才对合同解除日期的认可的，在一审法院及二审法院对解除的原因及解除之后的赔偿责任都未审查、处理的情况下，一审法院依据二审庭审笔录确定为协议一致解除合同明显为故意混淆概念。2018年7月4日二审法院以基本事实不清，违反法定程序裁定撤销原判发回重审，二审法院对涉案事实未做以上的实体任何处理，买卖双方的《房屋买卖协议》仍未发生合同解除的效力及后果。综上，尹歌经过一审、二审三次开庭审理，但均未审查尹歌要求解除合同的原因即高进、李增平是否构成违约？尹歌发送《解除合同通知函》的行为是否发生解除合同的效力？解除合同之后的法律后果赔偿责任如何承担？均未做处理，怎能得出合同经协商一致解除的结论。另外，尹歌针对解除合同法律后果即赔偿责任的承担也未能达成一致的情况下，一审法院认定双方为协商一致解除合同没有任何事实及法律依据并且裁判逻辑完全混乱。（四）高进、李增平配合尹歌办理网签、面签的义务与吉祥中介服务部是否取得房地产经纪机构备案证书没有任何因果关系。1、吉祥中介服务部作为居间方，在促成双方签订房屋买卖协议书后已经完成了居间义务，合同中并未约定吉祥中介服务部的配合办理网签及面签的义务。2、本案涉案房屋就是高进、李增平通过吉祥中介服务部从案外人处购买，吉祥中介服务部能够在高进、李增平购买房屋时顺利促成其与案外人的交易并完成过户。本案却在履行中出现尹歌、吉祥中介服务部向高进、李增平发送的短信不予回复，电话无人接听，发送的书面督促履行合同的各种告知函无人接收等情况，根本原因在于西安市的房屋价格飞涨，为了追求高额利益，高进、李增平恶意违约，以消极履行方式拒绝履行合同明确约定的义务。二、一审法院适用《合同法》第九十三条第一款认定双方协商一致解除合同为适用法律错误。本案中尹歌是基于高进、李增平拒绝履行合同的义务配合办理房产转移手续，尹歌无法实现买受涉案房产的合同目的，高进、李增平的行为构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第（四）项规定提出要求单方解除合同。然而，一审法院适用《合同法》第九十三条第一款规定，所谓“协商一致”应当是当事人在平等自愿基础上就解除合同的原因及解除法律后果即相关责任的承担均达成一致才能认定协商一致。一审法院仅以二审笔录中的高进、李增平收到尹歌要求单方解除合同通知函的日期确定为协议一致解除合同，对尹歌行使法定单方解除权的基础及提出的相应的赔偿责任未做任何认定，明显有失公允，有意偏袒高进、李增平。三、高进、李增平应当赔偿尹歌因此产生的各项费用及房屋差价损失。在双方合同签订后，尹歌积极履行合同义务，交纳定金、中介费，多次从外地往返西安督促高进、李增平履行合同义务，耗费大量的精力及财力，实际产生的、交通住宿费用、律师费用等；因西安市2017年上半年房价涨势凶猛，高进、李增平为了追求更大经济利益，消极履行合同中约定的义务、恶意违约。由于西安市房屋价格涨幅较大，本合同解除后，尹歌已经完全丧失了最有利的购房时机。如今尹歌在同地段购买同条件的房屋需要多支出房屋总价的50%。在尹歌明显已经丧失最佳的交易时间及交易成本后，因高进、李增平恶意违约，根据民法违约者不得因违约行为而获利的基本原则，房屋增值部分应该由尹歌享有，高进、李增平对尹歌有赔偿房屋差价及相应各项费用的责任。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律严重错误，变相的支持和纵容了高进、李增平借西安房价上涨之势恶意毁约的不诚信之行为，让本来就岌岌可危的社会诚信体系面临崩塌的可能，也不利于当事人息讼服判，危害司法的公信力。在此，恳请贵院在查清事实的基础上，撤销一审判决依法改判，依法支持尹歌上诉请求，以维护尹歌的合法权益。 高进、李增平辩称，一、高进、李增平与尹歌签订的《房屋买卖协议》已经解除。2017年7月9日，尹歌向高进、李增平发出解除协议的《通知函》，2017年7月10日，高进、李增平收到尹歌送达的《通知函》。故，高进、李增平与尹歌签订的《房屋买卖协议》已解除，且系尹歌单方强行解除。二、双方签订的《房屋买卖协议》并未涉及任何办理贷款事宜，明确约定房屋总价款为78万元，尹歌应直接支付房屋全部价款。1、双方签订《房屋买卖协议》明确约定房屋总价款为78万元，尹歌应直接支付房屋全部价款。双方在交易协商及签订合同过程中，并未涉及任何办理贷款的事宜。2、双方约定“办理网签、面签的时间为6月10日之前。”其中“面签”的含义仅指买卖双方到房产交易部门提交相关资料接受审核并当面签订正式交易合同的行为。尹歌将“面签”理解为买方需要向银行申请贷款，买卖双方及银行需共同在银行的借款合同及其他银行贷款有关的文件上签字，完全属于没有任何事实依据的主观臆断。3、吉祥中介服务部未能获取经济机构网上编号，无法进入二手房网上交易管理系统自助完成网上签约的状况，也使得双方去房产交易部门提交相关资料接受审核并当面签订正式交易合同成为交易的必经程序。同时，双方于2017年5月30日签订合同，约定2017年6月10日完成网签、面签。若双方约定的面签是指办理贷款，考虑到按揭贷款周期至少超过20个工作日。根本不具有操作性，也不符合常理。可见，双方签订的《房屋买卖协议》并未涉及任何办理贷款事宜，尹歌应直接支付房屋全部价款。其中“面签”的含义仅指买卖双方到房产交易部门提交相关资料接受审核并当面签订正式交易合同的行为。三、高进、李增平并不存在违约行为，未能依约按期办理网签手续系尹歌所致。1、双方签订《房屋买卖协议》明确约定房屋总价款为78万元，尹歌应一次性向高进、李增平支付房屋价款。但在合同履行过程中，尹歌因未能筹集房屋价款，置合同约定于不顾，单方变更付款方式为向银行申请按揭贷款，无理要求高进、李增平配合其办理贷款评估手续，致使双方未能在合同约定的期限内办理网签手续。2、高进、李增平在双方签订《房屋买卖协议》后，多次联系吉祥中介服务部王爱珍要求按协议办理相关手续，并积极补办了大修基金票据。因此在双方合同未解除之前的履行过程中，高进、李增平积极履行合同义务，并不存在违约行为。3、双方虽未能在约定的2017年6月10日前办理网签手续，但并不影响该协议最终交易、交付等根本目的的实现。尹歌在不存在任何约定或法定解除权的情况下，因自身房款未能筹集，于2017年7月9日向高进、李增平发函要求解除《房屋买卖协议》单方要求解约。尹歌单方面解除合同的行为，构成根本违约。故可见不但高进、李增平并不存在违约行为，相反尹歌单方面改变购买条件和解除合同，构成根本违约。综上，请求驳回尹歌的上诉请求。 吉祥中介服务部述称，高进、李增平的房屋就是从我们公司买的，尹歌买房的时候明确表示按揭贷款，并且高进与李增平是知晓的，面签就是要去银行办理按揭贷款，网签不受银行、吉祥中介服务部资质的影响。因为高进买房在先，尹歌买房在后，合同签订后，我们再三督促高进、李增平进行面签、网签，高进、李增平拒绝接电话直至起诉至法院。就算尹歌是78万贷款买房，高进、李增平也要配合去办理网签，但是高进、李增平拒绝办理网签，我一直给评估机构打电话办理评估，高进、李增平也是拒绝办理评估。认可尹歌的上诉请求。 高进、李增平上诉请求：1、撤销一审民事判决书第四项、改判支持高进、李增平反诉请求；2、一、二审诉讼费用由尹歌承担。事实和理由：原审法院刻意回避尹歌变更购买条件，单方解除合同的行为，错误认定尹歌在合同履行过程中不存在违约。1、原审法院认定的高进、李增平拒绝协助尹歌办理房屋评估手续是基于高进、李增平认为按揭贷款费时费力这一事实与客观情况严重不符。高进、李增平与尹歌签订《房屋买卖协议》明确约定房屋总价款为78万元，合同中并未约定按揭贷款等相关内容，尹歌应直接支付房屋全部价款。尹歌是在自身无法支付约定的房屋价款时，单方要求改变付款条件为银行按揭贷款，并提出让高进、李增平协助其办理贷款评估手续的合同外义务。尹歌改变购买条件，要求高进、李增平办理贷款评估手续的行为系无故增加高进、李增平合同义务，协助尹歌办理房屋评估手续并非高进、李增平的合同义务。2、即使依照原审法院认定的“尹歌付款方式双方是现金（含转账）支付还是办理银行按揭贷款方式支付，付款的时间、期限，是一次性支付还是分期支付，均约定不明。”但依照《合同法》规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。即尹歌应依照双方约定的交房时间即2017年8月30日支付全部购房款。故并不存在无法确认付款期限、付款方式的情形。尹歌在其无法支付房屋价款的情况下，于2017年7月9日书面发《通知函》要求解除《房屋买卖协议》，该行为已经构成根本违约。而一审法院却刻意回避尹歌恶意毁约这一事实，错误认定在合同履行中尹歌不存在违约行为。3、基于尹歌的违约行为已致使合同目的无法实现，高进、李增平只能同意解除合同。但高进、李增平同意解除合同的行为并不表示不予追究尹歌的违约责任。尹歌改变购买条件、恶意违约均已构成根本违约，合同的解除并不能免除尹歌应承担的违约责任。一审法院以高进、李增平同意解除合同认定合同系双方协商一致解除，不涉及违约问题背离客观事实，严重侵害高进、李增平的合法利益。综上所述，高进、李增平认为，一审判决认定事实不清，适用法律不当。诚请二审法院在查明事实的基础上，撤销原判，改判支持高进、李增平的上诉请求。 尹歌辩称，一、高进、李增平在签订合同时明确约定是以按揭某某购买案涉房产，尹歌在合同履行过程中没有任何违约行为。（一）三方合同中第十条中书面约定办理网签、面签、评估等事宜，该约定吉祥中介服务部的陈述能够印证付款方式为按揭贷款。其所述尹歌单方改变付款条件为银行按揭贷款纯粹是虚构事实。（二）高进、李增平并非认为按揭贷款费事费力，合同签订后，高进、李增平以各种借口不履行、拖延履行合同约定的义务，其二人拒不履行合同明确约定的义务，已经构成根本违约。二、一审法院认定“尹歌付款方式是现金（含转账）支付还是办理银行按揭贷款方式支付，付款的时间、期限，是一次性还是分期，均约定不明。”属于认识事实严重失实。三、因高进、李增平拒绝履行合同义务恶意违约的行为，应当承担尹歌赔偿价差损失、中介费等其他资金损失的等违约责任。综上所述，双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，高进、李增乎的行为已构成根本性违约，尹歌未有任何违约之事实，恳请贵院在查明案件事实的基础上，依法驳回高进、李增平的上诉请求支持。 吉祥中介服务部述称，高进、李增平存在恶意违约，评估本身就能证明尹歌是按揭购买方式，面签也是需要银行办理按揭手续，如果一次性支付房款，只需要进行网签不需要进行面签了。不同意高进、李增平的上诉请求。 尹歌向一审法院起诉请求：1.确认尹歌、高进、李增平及吉祥中介服务部签订的《房屋买卖协议》解除；2.高进、李增平承担解除《房屋买卖协议》的违约金5万元及赔偿尹歌的经济损失7384.65元；3.高进、李增平返还尹歌已支付的房屋买卖定金 2万元；4.高进、李增平支付尹歌缴纳的中介费1.20万 元；5、诉讼费由高进、李增平负担。诉讼中，尹歌变更诉讼请求为：1.解除尹歌与高进、李增平及吉祥中介服务部签订的房屋买卖协议；2.高进、李增平赔偿给尹歌造成的房屋差价损失 400000 元；3.高进、李增平返还定金 20000 元；4.高进、李增平赔偿交通费、住宿费、中介费、律师费合计 32948.19 元。高进、李增平提起反诉请求：尹歌支付高进、李增平违约金 5 万元，诉讼费由尹歌承担。 一审法院认定事实：西安市碑林区南二环东段 2 幢 1 单元 11808 室房屋登记所有人为高进。李增平、高进系夫妻。2017 年 5 月 30 日高进作为甲方、尹歌作为乙方、吉祥中介服务部作为居间方，三方签订房屋买卖协议一份，约定：甲方自愿将房屋出售给乙方，甲方保证房地产权属清楚，符合国家法定出售条件，因房产发生权属纠纷或其他纠纷给乙方、中介方造成损失的由甲方赔偿；乙方已对甲方出售的房屋做充分了解，自愿买受该房屋；房屋坐落于西安市碑林区交大路东方广场小区 2 号楼 1 单元 1808 楼，户型为南北，登记建筑面积为 99.49 平方米，房屋用途为住宅，房地产用途为成套住宅；房地产转让总价款为人民币 780000 元；中介方为本次交易的达成提供真实、合法合理、公正公平的服务，承担促成交易达成、确认甲乙双方所提供信息真实与否的核查责任；甲方不能提供虚假信息、反悔、改变购房条件，本协议签订有效后，由于甲方原因导致本协议无法执行造成解约的，甲方应退还已收乙方购房款款额，并同时承担乙方已产生的与此房屋购房合同更名和其他资金损失及全部中介费及违约金伍万元；乙方不能提供虚假信息、反悔、改变购房条件，本协议签订并公证有效后，由于乙方原因导致本协议无法执行，造成解约的，乙方应支付甲方伍万元违约金；甲方应当于2017 年 8 月 30 日前将该房地产正式交付乙方。同时，双方在补充条款中约定：“1.买方承担过户时产生的所有税费；2.中介服务费为贰万贰仟元正，由买方承担，第一次支付壹万贰仟元，剩余壹万元过户时支付；3.房东提供大修基金票据（房东买房时的）（陪高进办理大修基金票据）； 4.过户时房东结清该房所有的物业、水电费用；5.双方不得违约，如有违约，违约方承担产生的中介服务费壹半（壹万壹仟元整）；6.办理网签面签的时间为 6 月 10 日之前”。当日，尹歌向李增平支付 20000 元作为定金，向吉祥中介服务部支付中介费 12000 元。李增平收款后，在合同上签署“今收到乙方尹歌购房定金人民币贰万圆整（20000.00 元）收款人：李增平 2017.5.30”。吉祥中介服务部收款后，在合同上签署“今收到乙方尹歌购房中介费壹万贰仟元整（12000.00 元）收款人：王爱珍”。合同履行过程中，尹歌需到银行办理按揭贷款支付房款，需由高进、李增平协助办理房屋评估手续，高进、李增平认为按揭贷款费时费力而拒绝协助，建议尹歌换房或协商处理违约赔偿事宜，双方为此发生分歧，以致未能依约于 2017 年 6 月 10 日前办理网签面签手续。2017 年 6 月 10 日尹歌及其父来到西安，与高进、李增平和吉祥中介服务部就争议问题进行协商，三方未能达成一致。2017 年 6 月 12 日吉祥中介服务部向高进、李增平邮寄通知函，通知高进、李增平于 2017 年 6 月 14 日（周三）早上 10 点到西安市莲湖区XX大街XX房XX市场办理房屋买卖网签备案相关手续，因邮件所留收件人电话无人接，未能送达。2017年 6 月 13 日歌致电高进，口头通知其次日前往二手房交易中心办理网签备案手续事宜。高进以尹歌和吉祥中介服务部未提前通知、时间不方便为由拒绝，并提出其夫妻双方所有资料都在吉祥中介服务部手中，网签不需要其二人出面。当日，吉祥中介服务部向高进手机发送短消息称：“高进你好，你说你老公出差了，本来约定 6 月 14 号办网签手续也办不成了，那我们改为下周办理吧。请你们提前准备一下户口本，结婚证，方章，这些都是需要的。”高进回复称：“乙方不是 10 日前网签咋要改为 14 日呢？谁要求的？既然已时过境迁，是不是 应该从长计议，进一步协商呢？” 吉祥中介服务部未予理会，于 2017 年 6 月 14 日再次向高进、李增平邮寄通知函，通知高进、李增平于 6 月 23 日上午10 点到二手房交易市场办理房屋买卖网签手续。 该邮件因收件人不在指定地址和收件人名址有误，被退回。 6 月 23 日尹歌致电高进，称已根据吉祥中介服务部通知到达二手房交易中心，高进答复称不知情，未予前往。此后，三方就合同履行问题再未达成一致意见。2017 年 7 月 9 日尹歌向高进、 李增平邮寄解除买卖合同通知函，内容为：“高进、李增平： 2017 年 5 月 30 日，你、我及房屋中介签订《房屋买卖协议》，约定将你方所有的位于西安市碑林区交大路东方广场小区 2 号楼 1 单元 1808 室房屋出卖于我，房屋总价款为人民币 78 万元。我于当日支付给被告购房定金人民币 20000 元整，向房屋支付中介服务费 12000 元整。合同签订后，我方与房屋中介多次联系你方夫妻二人配合办理房屋评估及网签备案手续，你方夫妻二人却以各种借口不予配合我与房屋中介履行《房屋买卖协议》。协议中明确约定办理网签的时间为 2017 年 6 月 10 日之前，你方未予配合我方办理相关手续。在此之后，又曾多次电话及发函催促办理相关手续，你方均已各种理由推脱不予配合，你方行为属于严重违约行为，根据相关法律规定及《房屋买卖协议》的约定，已经导致合同无法履行。现，我方正式通知你，解除你我双方签订的《房屋买卖协议》，你方应按照协议约定退还已收我方购房款定金， 并同时承担我方已产生的其他资金损失 2384.65 元、中介费 12000 及违约金 50000 元。尹歌 2017 年 7 月 9 日”。高进、李增平于 7 月 10 日收到该函。7 月 13 日尹歌提起本案诉讼。本院判决后，尹歌不服，提起上诉。西安市中级人民法院撤销原判，发回本院重新审理。本案重新审理过程中， 尹歌变更诉讼请求。此后，高进、李增平提起反诉， 同时查明， 吉祥中介服务部系 2016 年 4 月 25 日注册成立的个体工商户，经营方式为个人经营，经营范围： 一般经营项目：房产咨询、销售、租赁、按揭、中介服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 涉案房屋的上一次买卖亦是由吉祥中介服务部作为中介，促成李增平与案外人梁某于 2016 年 5 月 28 日达成房屋买卖协议并最终成交。另查，2017 年 5 月 30 日本案当事人三方签订房屋买 卖协议时，高进、李增平将涉案房屋产权证原件交由吉祥中介服务部保管。2017 年 6 月 24 日，高进向吉祥中介服务部索要房产证原件时遭拒，双方发生纠纷。高进拨打 110 报警电话。西安市公安局碑林分局兴庆路派出所处警，在民警见证下，吉祥中介服务部将房产证交还给高进。2017 年 7 月 3 日吉祥中介服务部到西安市XX中心办理房地产经纪机构备案手续。  一审法院认为，尹歌、高进、李增平及吉祥中介服务部签订的房屋买卖协议，是三方真实意思表示，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。在履行过程中，双方因合同是否明确约定了银行贷款事项发生争执，尹歌及吉祥中介服务部均主张高进、李增平在签协议时已口头同意尹歌以银行按揭贷款形式支付房款，并指出合同补充条款中约定的“办理网签面签的时间为 6 月 10 日之前”的“面签”即是到银行办理按揭贷款的意思，高进、李增平对此予以否认，主张从未同意尹歌以银行按揭贷款形式支付房款，认为合同约定的“面签”与银行贷款事项无关，是当事人到房产交易部门办理交易手续时需要由房产交易部门工作人员当面审核有关资料的意思。经过协商，三方未能就争议事项达成补充协议，致纠纷酿成。经查，在二手房交易过程中，“面签”的含义既可以指交易双方到房产交易部门提交相关资料接受审核并当面签订正式交易合同，也可以指需以贷款形式支付购房款的贷款人向贷款银行提交相关资料 接受审核并当面签订借贷合同，并不具有唯一性。况且，本案吉祥中介服务部虽因办理营业执照而具备房产中介服务的主体资格，但在 2017 年 7 月 3 日前其并未取得房地产经纪机构备案证书，在合同约定的“办理网签面签的时间为 6 月 10 日之前”，吉祥中介服务部未办理备案手续，未能获取经纪机构网上编号，无法进入二手房网上交易管理系统自助完成网上签约行为，只能与交易双方一起到房产交易部门提交相关资料接受审核后，在房产交易部门工作人员监督下当面签订正式交易合同提交网络备案，其中兼具“网签”和“面签”的内容。 因而，尹歌及吉祥中介服务部以合同中约定的“面签”即是到银行办理按揭贷款的意思，无充足证据支持，本院不予采信。因此，本案三方当事人签订的房屋买卖协议，对尹歌付款方式是现金（含转账）支付还是办理银行按揭贷款方式支付，付款的时间、期限，是一次性支付还是分期支付，均约定不明。此后，三方又未能就争议事项达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯亦无法确定，则各方应当按照有利于实现合同目的的方式履行。作为尹歌方，为实现购房目的，应当积极筹集资金或想办法让高进、李增平同意以按揭贷款方式支付房款； 作为高进、李增平方，为实现出售房屋目的，虽可以随时要求尹歌支付全部房款，但应当给尹歌必要的准备时间；作为吉祥中介服务部， 虽已促成合同成立，但交易并未完成，且合同文本是其提供的格式合同，在房款支付方式及期限等约定不明的情况下，应当对合同条款作出公平合理的解释，组织交易双方就争议事项达成补充协议或协助解决纠纷，但三方当事人均未作出有利于实现合同目的的行为。在合同争议事项约定不明、各方就争议事项未达成补充协议的情况下，因不涉及某一方迟延履行主要债务或存在不能实现合同目的的根本违约行为， 尹歌于2017 年 7 月 9 日通知高进、李增平解除合同，高进、李增平于 7 月 10 日收到通知函表示同意解除，且在原二审审理期间，双方均当庭认可合同已于 2017 年 7 月 10 日解除，则本院认定双方之间属于协商一致解除合同。因此，本案房屋买卖协议尚未履行的，终止履行；已经履行的，恢复原状。尹歌请求高进、李增平返还定金 20000 元，符合法律规定，应予支持。因合同解除是双方协商一致的结果，不涉及哪一方违约问题，双方应当各自承担相应的损失，尹歌本诉部分请求的房屋差价损失及交通费、住宿费、中介费、律师费等损失，高进、李增平反诉请求的违约金，均无事实和法律依据，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一 款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四 十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼 法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认涉案《房屋买卖协议》于 2017 年 7 月 10 日经协商一致解除。 二、李增平于本判决生效后三日内返还尹歌购房定金 20000元。 三、驳回尹歌的其余诉讼请求。 四、驳回高进、李增平的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费 8094.5 元，由尹歌负担；反诉案件受理费 525 元，由高进、李增平负担。 本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，尹歌与高进、吉祥中介服务部订立涉案房屋买卖协议符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在涉案合同履行中，尹歌与高进、李增平发生纠纷，尹歌向高进、李增平发函主张高进、李增平严重违约，要求解除涉案合同，并要求高进、李增平承担违约责任，赔偿相关损失。高进、李增平收到尹歌该函件后，对解除合同无异议，但认为尹歌违约，不同意承担违约责任。诉讼中，尹歌主张解除涉案合同，高进、李增平表示同意，故涉案合同应予解除。但因双方对合同解除原因及善后处理意见分歧，故涉案合同非双方协商一致解除，一审此项判决错误，应予纠正。 在涉案合同中，关于购房款的支付方式没有约定，尹歌主张按揭贷款方式支付，高进、李增平主张一次性直接支付均证据不足，本院均不予采信。且目前房屋买卖交易中，支付购房款的方式多种多样，非单一方式，本院亦无法按照交易习惯确定涉案合同购房款的支付方式。因此，也就无法归责于买方或卖方。据此，造成目前的结果，双方都存在过错，故各方的损失应自行承担。故尹歌、高进、李增平上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。综上所述，一审法院关于双方协商解除涉案合同判决错误，应予撤销后改判，其余判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初11097号民事判决第二、三、四项；二、撤销西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初11097号民事判决第一项；三、尹歌、高进、西安市碑林区吉祥居房产中介服务部于 2017 年5月 30日订立的《房屋买卖协议》予以解除。 一审案件受理费 8094.5 元，尹歌已预交，由尹歌负担；反诉案件受理费 525 元，高进、李增平已预交，由高进、李增平负担。 尹歌预交二审案件受理费4794元，由尹歌负担。高进、李增平预交二审案件受理费1050元，由高进、李增平负担。本判决为终审判决。    审判长  王  宏审判员  侯新省审判员  张  伟二〇一九年八月十二日（院印）书记员 宁  越1