广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15839号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区城南一路5号万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），统一社会信用代码91442000763828201J。法定代表人：严雄波，公司总经理。委托诉讼代理人：黎婕妤，公司员工。委托诉讼代理人：张计瑞，公司员工。被告：彭志强，男，1963年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业中山分公司）与被告彭志强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业中山分公司委托诉讼代理人黎婕妤、张计瑞到庭参加诉讼，被告彭志强经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业中山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年11月1日至2019年4月30日期间共6个月的物业管理费2653.61元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费452.32元为基数，分别从欠费当月/次月起按0.05%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年4月30日为97.44元）。事实与理由：2016年11月28日，被告与中山市万科置业有限公司（以下简称万科置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买广东省中山市石岐区中山金域蓝湾花园江与院1栋商铺58卡，交楼时间为2018年11月5日前，合同附件七补充协议关于物业费收费标准为5.5元/月/平方米，被告应于每月15日前向原告交纳当期物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金。万科置业公司于2018年9月28日向原告发出收楼通知书后，被告一直不办理收楼手续，并拖欠自2018年11月5日起的物业服务费，且经原告多次催收仍不支付。被告彭志强未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月15日，中山市科誉房地产发展有限公司（以下简称科誉房地产公司）作为甲方与万科物业中山分公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对广东省中山市石岐区青溪路88号万科金域蓝湾的住宅、住宅底商、商业公寓提供前期物业服务；合同期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止，合同到期，如乙方同意继续履行合同且未依法经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的，合同继续有效；物业管理区域内物业服务费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、住宅底商按5.50元/月/平方米交纳物业服务费；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；甲方或业主与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容。合同还约定了其他事项。庭审中，万科物业中山分公司明确案涉小区尚未成立业主委员会，并一直由其提供物业服务。2018年6月22日，彭志强作为买受人与科誉房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人彭志强、地址深圳市福田区安托山九路2号金地网球花园12号楼26C、联系电话135××××9711；买受人购买的商品房为现房，该商品房座落为广东省中山市石岐区青溪路88号金域蓝湾花园58卡，用途为商业；出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；附件六中山市商品房买卖合同补充协议第八条关于房屋交付通知载：在房屋取得《中山市建筑工程竣工验收备案登记证》后，出卖人以挂号信或特快专递邮寄通知的，以出卖人将挂号信或特快专递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达。出卖人的通知送达后或者合同约定的交付期间届满后，只要该房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，买受人应该接收出卖人交付的房屋，不得拒绝受领。买受人拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋的物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担；附件七物业服务部分关于案涉小区物业服务企业、服务期限、物业费计收标准及逾期交纳费用的违约责任与前述《前期物业服务合同》约定内容一致。合同还约定了其他事项。2018年9月28日，科誉房地产公司通过EMS邮政快递向彭志强发出商品房交付通知书。商品房交付通知书载：彭志强购买的中山金域蓝湾一期三标段底商58卡经验收合格，根据《商品房买卖合同》的约定，具备交付条件，安排的交付时间截止日期为2018年9月30日，物业服务费开始缴纳日期为2018年10月5日；快递单记载：收件人为彭志强、联系方式为135××××9711、地址为广东省深圳市福田区安托山九路2号金地网球花园12号楼26C，该快递已于2018年10月9日由他人代签收。彭志强是广东省中山市石岐区青溪路88号地块一金域蓝湾花园14幢58卡的业主，案涉物业于2018年6月29日备案登记在彭志强名下，建筑面积82.24平方米。根据《前期物业服务合同》约定，彭志强每月应交物业服务费为452.32元（82.24平方米×5.5元/月/平方米）。彭志强一直未办理案涉物业收楼手续，也未支付自2018年11月5日至2019年4月30日期间的物业服务费，万科物业中山分公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”万科物业中山分公司是建设单位科誉房地产公司选聘为金域蓝湾花园提供物业管理服务的物业公司，且签订了《前期物业服务合同》，彭志强作为案涉物业已备案登记的业主，《前期物业服务合同》对彭志强具有约束力。科誉房地产公司于《商品房买卖合同》约定的交楼期限内，按照彭志强预留的地址及联系方式发出商品房交付通知，通知彭志强办理收楼手续，该交付通知通过EMS邮政快递寄出，并已于2018年10月9日由他人代为签收，即商品房交付通知已送达彭志强，科誉房地产公司履行了收楼通知义务，彭志强应于收到商品房交付通知后的合理期限内到科誉房地产公司办理收楼手续。虽然彭志强一直未办理收楼手续，但其未出庭抗辩也未提供反驳证据证明不办理收楼手续系因案涉物业存在不具备收楼条件的质量问题等，即案涉物业至今未办理收楼手续系因彭志强个人原因所导致，故按《商品房买卖合同》的约定，应视科誉房地产公司已完成了交楼义务。万科物业中山分公司为案涉小区提供了物业服务，彭志强未交纳物业服务费已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定，以及《前期物业服务合同》、的约定，承担向万科物业中山分公司支付物业服务费的义务。彭志强于2018年10月9日收到商品房交付通知，万科物业中山分公司主张彭志强自2018年11月5日开始交纳物业服务费，合理有据，本院予以支持。经核算，彭志强应向万科物业中山分公司支付2018年11月5日至2019年4月30日期间的物业服务费2653.61元（452.32元/月×5个月+452.32元/月÷30天×26天）。关于违约金问题。合同虽约定违约金按日利率万分之五计算，但该标准明显过高，万科物业中山分公司亦未举证彭志强拒交物业服务费造成的损失达到或高于上述约定标准，故根据公平合理原则，本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准，自欠费次月1日起计至清偿之日止。彭志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告彭志强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2018年11月5日至2019年4月30日期间的物业服务费2653.61元及违约金（违约金计算方法：2018年11月5日至11月30日期间以物业服务费392.01元为基数，2018年12月1日至2019年4月30日期间以每月物业服务费452.32元为基数，均自欠费次月的1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算）；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司已预交），由被告彭志强负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司。本判决为终审判决。审判员  刘敏娟二〇一九年八月二十九日书记员  何惠怡书记员  刘佩敏