广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6882号原告：广州市溢盈物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇蒙地卡罗山庄，统一社会信用代码91440101708208771L。法定代表人：林江文，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟润谋，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄少丽，广东四端律师事务所实习律师。被告：郑子平，女，1984年7月7日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：邓激文，广东章纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。原告广州市溢盈物业管理服务有限公司（以下简称溢盈物业公司）诉被告郑子平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告溢盈物业公司的委托诉讼代理人钟润谋、黄少丽，被告郑子平的委托诉讼代理人邓激文、覃福州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1．被告支付自2010年9月起至2019年5月拖欠的物业服务费用26985.00元；2.被告支付因拖欠物业服务费用而应承担的违约金42106.37元；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与广州市花都佳业房地产开发有限公司（以下简称佳业公司）签订了《溢盈湖畔别墅前期物业管理服务合同》（以下简称《物业合同》），约定由原告为溢盈湖畔别墅提供物业服务。《物业合同》第35条约定，物业服务费以建筑面积为计算基础，按每平方米每月2元的标准收取。《物业合同》第7条约定，业主应于房屋交付使用之日起，每季度的首月支付物业管理服务费。《物业合同》第28条约定，业主逾期支付物业服务费用的，每日应按未缴纳金额的千分之一向原告支付违约金。被告2010年8月自前业主处购买了小区内美新径3号3B的房屋，建筑面积129.88㎡。从2010年9月开始，被告一直拖欠物业管理服务费，至2019年5月已达26985.00元，因欠缴物业管理服务费导致的违约金已达42106.37元（暂计至2019年5月10日），合计69091.37元。原告曾多次派发催费单向被告催交上述费用，但被告仍不缴交，并拖欠至今。被告的行为已严重违反合同约定，构成违约，侵害了原告的合法权益。为此，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。被告辩称，一、我方认为原告没有证据证明其为被告的物业管理公司，原被告没有签订物业管理服务合同，原告向法庭提交的《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》是原告与佳业公司签订的，该合同第一页第一条明确该物业名称是溢盈湖畔别墅住宅小区，该合同第九页即附件一明确，该物业构成明细为86幢别墅、141套单元，建筑面积33784.96平方米，被告当庭提交广州溢盈湖别墅总平面图，建筑面积分配表，建筑类型包括ABCDE，单元数为86幢，户数为141户，与合同中的别墅数量是吻合，证明了原告与佳业公司签订的《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》并没有包含被告的房产。被告的房产并不位于总平面图中。依据合同第七页三十二条，约定本合同期限是2005年7月1日到2010年7月1日，原告提交的《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》既不包含被告的房屋，也已经过期。二、即使原告有为被告提供物业服务，原告主张从2010年开始计算物业服务费到2019年是远远超过诉讼时效，原告主张的有效期限是起诉之日往前算3年，即从2016年6月到2019年6月的物业管理费。三、原告在诉状中要求的违约金没有依据，原被告之间没有签订任何有效物业合同，没有约定违约金，原告主张违约金没有事实和法律依据，主张的违约金过高，远远超过物业管理费，有违法律规定，依据合同法司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过高，人民法院应当调整，约定违约金高于本金30%的可以认定为过分高于实际损失。即使认定为被告存在逾期支付物业费的情况，要求的违约金应该是银行同期同类贷款利息。四、据被告了解，被告楼下住户物业管理费仅为1元每平方，我方可以庭后3个工作日内提交证据证明，我方认为实际应收管理费在整个小区都存在不公平现象，因此应该依据公平原则，小区内的物业费统一为1元。经审理查明：位于广州市花都区狮岭镇蒙地卡罗山庄美新径3号3B房的房产于2010年10月19日登记在郑子平名下，建筑面积为129.88平方米，房屋为五层钢筋混凝土结构，系郑子平向吕唯今、朱杰购买所得。2005年6月28日，溢盈物业公司与佳业公司签订《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》，约定由溢盈物业公司为佳业公司开发的溢盈湖畔别墅住宅小区（建筑面积33784.94平方米）提供物业管理服务。第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅2元/月/平方米，别墅2元/月/平方米；第七条约定业主物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在本季度的第一个月内履行交纳义务；第二十八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按《广东省物业管理条例》每日千分之一标准向乙方支付违约金；第三十二条约定本合同期限自2005年7月1日起至2010年7月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同附件一物业构成明细显示别墅86幢、141套，建筑面积为33784.96平方米。诉讼中，溢盈物业公司提交其与佳业公司签订《森岛湖前期物业服务合同》，约定由溢盈物业公司对位于广州市花都区狮岭大道东63号森岛湖畔花园提供物业管理服务。合同附件一物业构成明细显示住宅楼5幢，1048套，建筑面积为108047.52平方米。被告郑子平认为该物业服务合同是森岛湖小区的物业服务合同，属于带电梯高层住宅楼，而被告小区属于蒙地卡罗山庄小区，属于步梯多层住宅及别墅小区。2010年10月22日，郑子平丈夫黄金雪在溢盈物业公司处签署业主资料登记表及安全消防公约。2012年5月23日，郑子平书写《申请书》，内容为：“由于美仑径3号1A之前管理费是1元缴费的，现又买了美新径3号3B楼房，想申请1元管理费，之前是交开的，愿领导特此批准！”郑子平提供蒙地卡罗山庄小区四套房产的缴费通知单、收据以及产权资料，以证明涉案小区是按照1元/月/平方米收取物业管理费用。溢盈物业公司对此不予确认，认为涉案小区一直是按照2元/月/平方米收取物业管理费用，之所以存在1元/月/平方米、1.5元/月/平方米等不同的收费情况，是当时开发商对部分业主给予物业管理费用的补贴所致，但对于该主张，溢盈物业公司并未提交证据。本院认为:溢盈物业公司与佳业公司签订的《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》、《森岛湖前期物业服务合同》均未包含郑子平所有的涉案房产。但根据原、被告提交的证据显示，涉案房产所在小区确为溢盈物业公司提供物业管理服务，故溢盈物业公司与郑子平形成事实上的物业服务合同关系。溢盈物业公司主张自2010年9月至2019年5月的物业服务费，但并未提交其向郑子平主张权利的证据，郑子平认为2016年6月之前的物业服务费用已经经过诉讼时效本院予以采纳。关于物业服务费用的标准，因双方之间并无签订合同，仅形成事实上的物业服务合同关系，郑子平提供涉案小区相类似住宅的收费标准为1元/月/平方米，故其亦应按照1元/月/平方米交纳。溢盈物业公司主张按照2元/月/平方米没有合同及事实依据，本院不予支持。溢盈物业公司主张违约金没有合同依据本院不予支持，但郑子平无故拖欠物业服务费用应当向溢盈物业公司支付相应迟延交纳的利息，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，自起诉之日起按照年利率6%标准支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑子平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市溢盈物业管理服务有限公司支付自2016年6月至2019年5月的物业管理服务费共计4675.68元；二、被告郑子平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市溢盈物业管理服务有限公司支付自2019年6月19日起至支付完毕之日止的利息（以4675.68元为基数按照年利率6%标准计算）；三、驳回原告广州市溢盈物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元，由原告广州市溢盈物业管理服务有限公司负担709元，由被告郑子平负担55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王大亮二〇一九年八月二十七日书记员  曾佩仪