贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初560号原告：徐腾，男，1990年2月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴再学，贵州盾辉律师事务所律师。被告：付必贵，男，1974年1月17日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：马洪尧，贵阳市云岩区中东法律服务所法律工作者。被告：林源，男，1961年3月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：郑志军，贵州宇泰律师事务所律师。原告徐腾与被告付必贵、林源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐腾及其委托诉讼代理人吴再学、被告付必贵及其委托诉讼代理人马洪尧、被告林源及其委托诉讼代理人郑志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐腾向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告付必贵签订的《转让协议》；2.被告支付原告304245元；3.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2018年9月10日，被告付必贵和原告商议将贵阳市云岩区文昌北路华兴宾馆整体转让给原告，转让费合计38万元，承诺原告能继续租赁使用该宾馆的房屋三年，并由付必贵找来了被告林源和原告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，即从2019年8月1日至2022年7月31日，房屋租金为23000元/月。后原告按约将转让费和部分租金40万元支付给被告付必贵，接手华兴宾馆，并添置了13680元的物品。2019年5月3日，原告接到房屋所有权人李声荣的通知，要求原告归还房屋，此时原告才得知被告林源不具备房屋的转租权利，原告于2019年5月3日正式腾房。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判令如前所述。被告付必贵辩称：请求依法驳回原告诉请。1.被告付必贵通过转让方式从案外人处支付转让费58万元后获得涉案房屋的使用权，原告支付转让费38万元给被告付必贵，被告付必贵在两年间实质损失20万元；2.投资有风险，原告将该宾馆整体转让后导致无法实际经营是因与被告林源房屋租赁产生争议，不是付必贵的原因导致无法经营；3.双方所签转让协议是真实意思表示，也履行完毕，且原告实际经营八个月以上，该协议合法有效；4.宾馆经营属于特种许可，被告付必贵协助原告办理了特种许可证，原告办理许可证后可不在涉案房屋处经营。5.原告与被告付必贵、林源分别签订了《转让协议》及《房屋租赁合同》，被告付必贵转让给原告的房屋的经营权并不包括房屋的使用，合同签订后原告实际支付了租金，故上述两份协议真实有效；6.被告付必贵不应赔偿原告的损失，原告无法经营系因被告林源提前放弃优先承租权，被告付必贵无权干涉被告林源将房屋的经营权转让，且原告也未与房屋所有权人进行沟通，故原告不能在涉案房屋经营的过错不在被告付必贵，因被告林源和原告的过错所造成的损失不由被告付必贵承担。被告林源辩称：请法院依法驳回对林源的诉请。1.原告与被告付必贵签订的《转让协议》载明是对宾馆的整体转让，整体转让应包含装饰装修、证件办理，协议中并不包含租赁期限，原告支付的38万元转让费应视为经营权的转让，原告可将该经营权资质在其他地方经营，收取转让费的是被告付必贵，被告林源不具备支付义务；2.本案系基于《转让协议》产生的纠纷，整个转让协商过程被告林源并未参与，也未收取原告支付的转让费，原告诉称的赔偿无法律依据，转让费应当由被告付必贵退还或退回；3.被告林源、被告付必贵与原告在签订合同时，被告付必贵明确告知原告涉案房屋租赁期限马上到期的事实，被告林源不存在故意隐瞒或损害原告利益的意图；4.被告林源与原告签订的《房屋租赁合同》属于附期限的合同，期限未到期该合同不生效，且至今该合同仍处于无效状态，被告林源发出的通知载明的期限应当视为与原房东的期限，并不以通知发出之日作为解除的条件；5.本案实际受益人为被告付必贵，本案也系基于被告付必贵收取的费用主张，被告林源未收取任何费用，被告林源不承担退回转让费或赔偿损失的责任。经审理查明，贵阳市云岩区文昌北路368号大兴公寓一层一号房屋（建筑面积298.81㎡）所有权人为案外人李声荣。2013年12月28日，案外人李声荣出具《授权委托书》，主要载明：委托其弟李升红收取其本人名下贵阳市文昌路、甲秀楼（西湖路）等处的房产和门面的全部租金，凡拒付者李升红有权代表李声荣全权处理所有门面及房产的收回事宜。李升红可重复使用该授权委托书，有效期拾年。2014年6月1日，案外人李升红（甲方）与被告林源（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号20140501），约定甲方同意将贵阳市文昌北路368号门面一间及二楼部分夹层出租给乙方使用，第一年租金为470000元，第二年租金为500000元，第三年租金为530000元，第四年租金为560000元，第五年租金为600000元，合同租期为五年，租期自签订之日起算，付款方式为年付。合同期满后，如甲方继续出租房屋，乙方在同等条件下享有优先承租权。2016年4月11日，案外人雷海生（甲方）与被告付必贵（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将贵阳市云岩区文昌北路华兴宾馆整体转让给乙方，转让费为580000元，乙方从2016年4月12日钱款全部付清后接手使用。同日，被告林源（甲方）与被告付必贵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将贵阳市云岩区文昌北路季节咖啡厅二楼600平方转让并出租给乙方经营宾馆使用，租赁合同为六年，即从2013年8月1日至2019年7月31日，租金为20000元/月，合同期从第三年开始递增房租，房租每年递增上限不超过4%，合同期内房租不超过23000元。2018年9月，经原告徐腾、被告付必贵、被告林源协商，原告徐腾（乙方）与被告林源（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方同意将贵阳市云岩区文昌北路季节咖啡二楼600平方转让并出租给乙方经营宾馆使用。租赁合同为三年，从2019年8月1日至2022年7月31日。每月租金23000元，租金每半年支付一次，租金到期后提前15日支付下半年房租。从2021年开始递增房租，每年递增上限不超过4%。2018年9月10日，被告付必贵（甲方）与原告徐腾（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将贵阳市云岩区文昌北路华兴宾馆整体转让给乙方，转让费38万元，乙方从2018年9月10日后接手使用。2018年9月10日，原告通过银行转账向付必贵转账29万元；2018年9月23日，被告付必贵向原告徐腾出具收条载明：“今收到徐腾转让华兴宾馆转让费400000元整，欠99690元，手续办完一手付清”。2019年9月24日，原告再次通过银行转账方式向被告付必贵转账共计9万元。经原告徐腾与被告付必贵当庭确认，原告共计向被告付必贵支付的410000元款项中，包含300000元转让费，110000元租金，原告徐腾尚有79000余元尾款未向被告付必贵支付。2018年10月15日，原告徐腾以贵阳云岩兴华商务宾馆办理了营业执照。2018年11月22日，贵阳市公安局云岩分局下发特种行业许可证（公特云字第554号），企业名称贵阳云岩兴华商务宾馆，法人代表为徐腾，该特种行业许可证落款处写明“2018年11月22日（变更）（原2013年11月7日）”。2019年4月12日，被告林源向李声荣发出通知（编号2019-04-12），载明：“本人林源与你家兄弟李升红签订的房屋租赁合同，合同编号20140501，现租赁期限已到，本人现通知你不再继续租赁你的门面，现把门面退还给你自愿终结合同，并自愿放弃优先承租权。特此通知”。2019年5月3日，案外人李声荣向华兴宾馆经营户发出通知，载明：“本人李声荣（李升红）出租给林源的房屋因租赁期限届满，租赁人林源已将租赁的房屋退还给了我们，请你们最迟3天内将房屋内你方的物品全部清除，并将房屋完整归还给我们，否则由此所产生的一切法律后果由你方承担。特此通知”。2019年5月4日，原告通过手机短信通知被告付必贵协商处理房屋所有权人收回房屋相关事宜，被告付必贵未予答复。同年5月13日，原告方电话再次通知被告付必贵协商处理涉案房屋内物品事宜，被告付必贵电话中告知原告自行处理相关物品。同年5月13日、15日，原告将涉案屋内空调以5610元价格处理给案外人，将房屋内的物品包括电视机、床、床单、被套等以5025元的价格处理给被告林源。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《房屋租赁合同》三份、《转让协议》二份、收条、银行转账凭证、营业执照、特种行业许可证、授权委托书、《房屋所有权证》、《通知》二份、短信截图、通话录音、《兴华宾馆物品搬运清单》、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议的焦点为：一、原告与被告林源签订的《房屋租赁合同》以及原告与被告付必贵签订的《转让协议》的效力问题；二、原告诉请被告支付304245元是否应予支持的问题。就上述争议焦点，分述如下：一、原告与被告林源签订的《房屋租赁合同》以及原告与被告付必贵签订的《转让协议》的效力问题。从原告分别与二被告签订《房屋租赁合同》及《转让协议》的目的来说，原告承租并使用该房屋的期限至少应当从2018年9月10日至2022年7月31日。虽然原告徐腾与被告林源签订的《房屋租赁合同》、被告付必贵与被告林源签订的《房屋租赁合同》以及原告徐腾与被告付必贵签订的《转让协议》由原告徐腾、被告林源及被告付必贵分别签订，但脱离任何一份协议，该转租及转让行为均不能完成。庭审中被告付必贵也证实被告林源系在未告知原告租赁合同快要到期的情况下与原告签订合同，同时被告付必贵也认为如果原告知晓合同要到期了，应该就不会再支付转让费了，且原告徐腾与被告林源签订的《房屋租赁合同》、原告徐腾与被告付必贵签订的《转让协议》系在原告与二被告共同协商一致后达成，故应当认定上述租赁合同和转让协议为整体协议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”以及第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，被告林源与房屋所有权人的授权委托代理人签订的《房屋租赁合同》的期限为2014年6月1日至2019年5月31日，而被告林源与原告徐腾签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2019年8月1日至2022年7月31日，该期限超过主合同约定的租赁期限，应当认定该合同无效。但被告林源与被告付必贵签订的《房屋租赁合同》在主合同约定的合同期限范围内的部分应当属于有效，即至2019年5月31日期间的合同属于有效部分，故原告徐腾与被告付必贵签订的《转让协议》在2019年5月31日以前的部分属于有效协议。原告诉请解除与被告付必贵签订的《转让协议》应理解为解除整体协议，但结合整体协议的效力，应区分为不同阶段。首先，该协议约定原告自2018年9月10日接手使用涉案房屋，结合被告林源于2019年4月12日发出的《通知》“本人不再继续租赁你的门面，现把门面退还给你自愿终结合同，并放弃优先承租权”以及房屋所有权人于2019年5月3日发出的《通知》“请你们于最迟3天内将房屋内你方的物品全部清除，并将房屋完整归还给我们。”应当认定原告使用涉案房屋的期间为2018年9月10日至2019年5月6日，共238天已实际履行完毕，判令解除已无必要；其次，对于2019年5月6日至同年5月31日部分，因该部分尚未履行，解除该部分协议应予支持；最后，2019年6月1日以后的协议部分，因属于无效部分，原告主张解除该部分协议无法律依据，本院不予支持。二、原告诉请被告支付304245元是否应予支持的问题。原告诉请被告向其支付304245元，庭审中，被告明确表示此处被告是指被告付必贵、林源，此处的支付是指赔偿，该费用由原告已向被告付必贵支付的转让费300000元及添置物品花费13680元及诉讼财产保全保险费1200元，扣减处理涉案屋内物品获得的5025元及处理空调获得的5610元后组成。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效”以及第五十八条“合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自承担相应的责任”之规定，其一，被告付必贵在庭审中陈述如果原告知道合同要到期后，原告应该就不会再支付转让费了，可得知被告林源及付必贵在与原告签订合同时隐瞒了被告林源与房屋所有权人签订的《房屋租赁合同》即将到期的事实，仍与原告签订了超过原房屋租赁合同的租赁期限，对此，被告林源及被告付必贵存在明显过错；其二，在原房屋租赁合同未到期的情况下，被告林源提前向房屋所有权人发出解约通知并放弃优先承租权，致原告提前搬离案涉房屋、损失进一步扩大，被告林源存在明显过错，故对于原告的损失，应由被告付必贵、林源共同赔偿。对于原告的损失，首先，涉案房屋内物品的处理，纠纷发生后，被告付必贵在电话中以涉案物品已转让给原告为由通知原告自行处理，原告将房屋内物品以共计10635元的价格处理掉，无论该价格是否合理，均系在被告付必贵授意下完成，故被告付必贵应承担该处理结果。需要说明的是，被告付必贵认为其收取原告的转让费300000元，系转让涉案租赁房屋的特许经营权，以及房屋内的设备、证件，1.被告付必贵在庭审中陈述如果原告知道合同要到期后，原告应该就不会再支付转让费了，被告付必贵对原告接受转让并承租涉案房屋应当是该房屋的使用权是明知的；2.原告于2018年10月15日办理的《营业执照》及同年11月22日办理的《特种行业许可证》均以涉案房屋为经营地址，从该《营业执照》及《特种行业许可证》上，并不能得出办理该证件需要具有特定资质或特殊身份的人员才能办理的结论，原告要求被告付必贵协助办理上述证件并更换被告付必贵经营地址和项目，完全符合社会大众在合法经营、办理行政许可过程中的常规操作流程，同时原告也未借用被告付必贵的证件或特殊资质进行经营，故被告付必贵对原告接受转让并承租涉案房屋应当是该房屋的使用权是明知的；3.根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，被告付必贵所转让的案涉房屋内物品，根据原告与被告林源协商处理的价值来看，屋内物品即便未经原告使用，也未能达到300000元的价值，故对被告付必贵提出其转让的是经营权和涉案房屋内物品的抗辩意见，本院不予采纳。其次，原告主张被告支付诉讼财产保全保险费1200元，该项费用并非诉讼过程中必然产生，双方也并未约定承担该费用的责任主体，该项主张与事实及法律规定不符，本院不予支持。再次，原告主张被告赔偿其购买物品花费13680元损失的主张，原告提交的证据不足以证实其购买物品花费13680元，也不足以证实上述物品已遭受损失，即便遭受损失也不足以证实其购买物品与本案的关联性，对原告该主张，本院不予支持。故对于原告的损失，根据原告与被告付必贵签订《转让协议》履行期间共238天，三方协议的租赁期间为2018年9月10日至2022年7月31日，共计1420天，计算原告的损失为300000元÷1420天×（1420天-238天）≈249718元。本案中，被告付必贵、林源应当赔偿原告的实际损失为249718元，扣除原告处理案涉房屋内物品的费用10635元后，即249718元-10635元=239083元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐腾与被告付必贵于2018年9月10日签订的《转让协议》的有效部分；二、被告付必贵、林源于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告徐腾损失239083元；三、驳回原告徐腾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2932元，原告徐腾负担628元，被告付必贵、被告林源共同负担2304元（案件受理费原告已预付，被告在履行本判决时径直向原告支付应承担部分的案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇一九年八月二十七日法官助理卢立瑗书记员吕羚