上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23700号原告(案外人)：季艳梅，女，1979年7月3日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：叶剑，上海市华荣律师事务所律师。被告(申请执行人)：王彪，男，1982年1月23日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市。被告(被执行人)：周青华，男，1977年8月4日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告季艳梅与被告王彪、周青华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告季艳梅及其委托诉讼代理人叶剑到庭参加诉讼。被告王彪、周青华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审判。本案现已审理终结。原告季艳梅向本院提出诉讼请求：请求中止对上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的执行并解除查封。事实和理由：一、原告季艳梅于2015年8月27日与被告周青华的父亲周锡荣签订了合同，由原告购买系争房屋，并支付了大部分房款，原告进行装修并实际入住。因房屋系拆迁安置房，签订合同时尚不能过户，但原告实际已取得了房屋的所有权。王彪与周青华的借贷关系发生于2017年2月2日，时间上晚于原告的房屋买卖，且借贷关系形成的是债权，原告基于房屋买卖合同对房屋享有的是物权，原告的物权应优于王彪的债权，法院的查封行为侵害了原告的物权；二、即使系争房屋系周青华家庭共有，原告也系善意取得。被查封的房屋系拆迁安置房，拆迁协议中的被安置人系周锡荣，原告有理由相信房屋所有权人为周锡荣。原告为系争房屋合法、真实的买受人、物权所有人。因此，法院的查封行为侵害了原告的合法权益，现原告依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王彪、周青华均未作答辩也未提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了(2019)沪0112执异97号执行裁定书、(2017)沪0112民初15653号民事判决书、房地产居间合同、银行交易明细、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(以下简称拆迁补偿安置协议)、购房定单、系争房屋产权信息等证据。鉴于两被告均未到庭应诉，本院对原告的陈述及提供的证据进行核对，对原告提交的证据予以审查确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2011年5月29日，甲方(拆迁人上海市闵行区土地储备中心)与乙方(被拆迁人周锡荣)签订沪闵浦(2011)拆协字第011号《拆迁补偿安置协议》约定，证件名称上海市农村宅基地使用证，证件号沪集宅(上鲁)字第永胜240号，乙方所有的房屋坐落在永胜村6组，建筑面积329.77平方米，甲方应当支付乙方合计动迁补偿金额1,172,087元。2014年6月3日，动迁户周锡荣取得购房订单，含系争房屋上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室在内的四套房屋。2015年8月27日，出卖人周锡荣(甲方)与买受人季艳梅(乙方)及居间方上海胜超房产有限公司(以下简称胜超公司)签订《房地产居间合同》，其中约定，甲方将自有的房地产转让给乙方；房地产坐落于浦江镇永康城馨宁佳苑(永跃路555弄)9号903室，双方同意房地产转让价格为115万元，自合同签订之日起，乙方愿向甲方支付购房定金5万元；甲方房屋的交割及乙方付款方法：如有甲乙双方造成违约，违约金50万元正，中介服务费总价为贰万元整，付款方式跟乙方同步，壹万捌仟元正，暂时产证办理不到，暂付现金壹佰万元正。第一期当天暂付伍万元，在下一个月9月初一中付45万元，第二期10月份付50万元正，如有困难双方到11月份付清。办理房屋买卖过户手续所需的税款和其他费用，按国家规定交纳或由甲乙双方协商约定，其余壹拾伍万元正，等产证交易款付清。2015年8月27日，周锡荣在胜超公司出具的收据上签名确认收到季艳梅定金5万元，同年8月29日、10月17日，季艳梅分别通过上海农商银行转入周锡荣该行账户45万元、43万元，同年10月17日，周锡荣在收据上签字确认收到购房款壹佰万元整。2015年9月22日，系争房屋属核准登记的权利人为上海馨宁置业有限公司，属新建配套商品房。2018年2月11日，本院对王彪与周青华民间借贷纠纷一案作出(2017)沪0112民初15653号民事判决，判令周青华应归还王彪借款30万元、违约金1万元并承担案件受理费5,950元。执行中，本院作出(2018)沪0112执7341号执行裁定，于2018年11月30日对系争房屋实施预查封。季艳梅与周锡荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日以(2019)沪0112民初872号立案受理，同年5月5日，裁定准予季艳梅撤诉。季艳梅作为案外人就系争房屋上述执行措施向本院提起执行异议，要求解除系争房屋的查封，中止执行。本院于2019年6月10日作出(2019)沪0112执异97号执行裁定，驳回季艳梅异议请求。原告不服裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，季艳梅陈述，2015年11月13日，季艳梅直接在周锡荣上海农商银行账户上现金存款7万元，并提供了账户名称周锡荣的客户回单。本院出示了上海市闵行区浦江镇动拆迁管理办公室存档的《浦江镇4.2平方公里基地被动迁户家庭人员及有效面积调查审定表》，其中，永胜村6组周锡荣户家庭成员：户主周锡荣，妻子张全珍，儿子周青华等，有效面积174平方米。原告对该证据的真实性无异议。本院认为：《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、十六、十八条规定：对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转化为正式查封。预查封的效力等同于正式查封。本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于原告季艳梅对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对本案进行实质性审查。本院认为，季艳梅对系争房屋不享有阻却执行的民事权益，主要理由是：一、从系争房屋的来源看，含系争房屋在内的四套房屋，系被拆迁人周锡荣家庭房屋拆迁补偿安置所得，属含周锡荣、周青华在内的家庭共有财产。处分共同共有的财产，应当经全体共有人同意。周锡荣在未征得其他共有人同意的情况下与原告以签订合同的形式处分系争房屋，不能认定有效。原告也未能提供足以证明系争房屋属于周锡荣个人财产的证据。二、关于合法有效的书面买卖合同问题。受让人即原告季艳梅与被执行人即被告周青华没有签订合法有效的书面系争房屋买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”虽然季艳梅与周锡荣签订了房地产居间合同，但居间合同内容不能代替买卖合同，合同中也没有土地使用权取得的方式的内容，居间合同不符合上述法律的规定。三、关于价款支付问题。价款是否全部支付或者是否已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权核心的问题，现原告诉称其共支付购房款100万元，但未能支付全部价款。原告陈述，原告以现金形式向周锡荣账户直接存入7万元，也不符合市场交易习惯。庭审中，原告陈述“2015年8月27日支付定金5万元，8月29日向周锡荣账户转账45万元，10月17日转账43万元，11月13日向周锡荣银行账户现金存款7万元，共计100万元，支付完成后，周锡荣向原告出具了收到100万元购房款的收据”。本院查实，周锡荣出具收到100万元总购房款的收据是在2015年10月17日，而原告支付7万元是在同年11月13日，两者在时间上产生矛盾，不符合逻辑。因此，本院对原告主张的已付购房款100万元，不予认定。四、关于非因买受人自身原因未办理房屋过户登记的问题。原告作为买受人在签订合同时，应当对周锡荣仅持有系争房屋的《拆迁补偿安置协议》，暂未办理以周锡荣为权利人的《上海市房地产权证》的情况是明知的，合同第六条也载明，暂时产证办理不到。原告在民事起诉状中称“因该房屋系动迁安置房，签订合同时房屋尚不能过户，故暂未过户”。由此可见，原告对系争房屋数年内不能办理过户登记取得物权的风险是明知的，遂采取容忍风险的态度与周锡荣签订合同，其主观上具有明显过错。综上所述，原告提供的证据不足以证明其对系争房屋享有物权期待权。针对原告提出停止对系争房屋的执行并解除查封的请求，本院不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃抗辩权利，法院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告季艳梅的诉讼请求。案件受理费24,787.20元，由原告季艳梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金联涌人民陪审员  黄国富人民陪审员  仇 萍二〇一九年八月二十二日书 记 员  郜 舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……