广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1985号原告（反诉被告）：杨亮，男，1987年9月13日出生，汉族，住重庆市合川区，委托诉讼代理人：李忠林，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐燕，女，1989年5月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系广东佛明律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：马秋莹，女，1978年10月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：吴深宝，广东理奥律师事务所律师。被告：佛山市长红地产代理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道高明大道东500号11座106铺，统一社会信用代码91440608324880366W。法定代表人：伍世友。委托诉讼代理人：李子良，男，1996年1月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系被告的员工。委托诉讼代理人：胡学文，男，1994年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系被告的员工。原告（反诉被告）杨亮诉被告（反诉原告）马秋莹、被告佛山市长红地产代理有限公司（以下简称长红公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序于2019年7月3日公开开庭审理本案，原告（反诉被告）杨亮及其委托诉讼代理人李忠林、被告（反诉原告）马秋莹及其委托诉讼代理人吴深宝、被告佛山市长红地产代理有限公司的委托诉讼代理人李子良、胡学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨亮向本院提出本诉诉讼请求：1.撤销原告与两被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告马秋莹立即双倍返还定金共计60000元；3.被告佛山市长红地产代理有限公司立即返还代理费8500元；4.被告佛山市长红地产代理有限公司立即返还按揭服务费3500元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告经被告长红公司介绍购买被告马秋莹位于佛山市高明区丽日名都31座2801房的房屋。原告与两被告于2019年4月9日签订了NO：8000384的《房地产买卖合同》。签订当天，原告向被告马秋莹支付了30000元购房定金，原告向被告长红公司支付了8500元购房代理费。后原告又在2019年4月16日向被告长红公司支付了3500元购房按揭服务费。原告在签订合同前已明确告知被告不要顶楼或者底楼，在完成上述购房相关手续期间，被告均未告知原告该房屋是顶楼。直至2019年4月28日原告去被告长红公司处找其员工李子良未果，顺路去该房屋现场查看，此时才发现该房屋属顶楼，楼上为平台。原告立马电话联系被告长红公司员工李子良，但多次均未接通。紧接着去到被告长红公司店铺发现其商铺锁门的情况下又联系了被告长红公司的经理胡先生，在沟通过程中胡先生也一直坚称该房屋不是顶楼。后联系被告马秋莹，对方也咬定该房屋不是顶楼。被告存在故意隐瞒该房屋是顶楼的事实，甚至在完成签订合同并收受相关款项后也一直不承认事实。原告在发现该房屋为顶楼后多次要求被告解除合同并退还相关已付款项，但被告均置之不理。原告认为，被告的行为属于合同欺诈。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告（反诉原告）马秋莹针对本诉辩称，1.马秋莹为案涉房屋的产权人，但常住在广州，因此将案涉房屋全权委托中介机构长红公司代为出售，马秋莹在签署房屋买卖合同前从未与杨亮接触过，因此马秋莹不存在欺诈、隐瞒杨亮的事实和可能性。马秋莹从未直接对外销售过涉案房屋，均系全权委托中介机构销售涉案房屋。本案的争议焦点是房屋楼层问题，而房屋楼层系属于明显的外观特征，并非房屋的隐藏属性，马秋莹客观上对该特征不存在任何改动或隐瞒的可能性。其次，马秋莹将案涉房屋钥匙交给中介机构的，但凡有人想现场看房踏勘，均是由中介机构人员协助购房者现场踏勘，并非由马秋莹协助购房者现场看房。2019年4月9日，马秋莹与杨亮首次见面，当日杨亮亦从未向马秋莹提及任何关于房屋楼层的疑问或问题，亦未在合同备注一项有任何特殊要求；2.杨亮签合同前，其已充分了解涉案房屋楼层等相关信息。4月27日，杨亮通过长红公司联系马秋莹称杨亮病得很重，因此无力及不想继续履行合同了。4月29日，杨亮才首次直接电话联系马秋莹要求退还相关定金；3.杨亮在签订合同前后通过多家中介机构来向马秋莹套价及诱导其违约。根据《房地产买卖合同》第六条的约定，卖方只有在违反合同约定情况下，才返还定金。退一步说，即使由于中介机构的承诺，导致杨亮基于错误认识而签订合同，该损失亦不应由马秋莹承担，而应由实际的违约方承担。否则，在马秋莹没有任何违反法律规定或合同约定行为前提下，如判令马秋莹承担杨亮损失的，即系以马秋莹的损失（纠纷期间房屋空置损失）填补杨亮的损失，显然是不符合民法公平原则的。请驳回原告的诉讼请求。被告长红公司辩称，长红公司不同意返还代理费及按揭服务费，杨亮属于违约方，长红公司依保留追究的权利。原告在4月27日联系长红公司时，在4月28日前说取消房屋买卖的原因是因为原告本人有胃病需要用钱，并非原告所说的因为是顶楼所以取消合同。原告还让长红公司和马秋莹说便宜一点点，就继续交易，长红公司有理由怀疑原告因为签订合同后，与家人意见不一，以这个理由来取消合同。被告（反诉原告）马秋莹提出反诉请求：1.杨亮向马秋莹承担违约金65160元；2.杨亮承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月9日，经长红公司的居间服务下，马秋莹与杨亮签订了《房地产买卖合同》，约定杨亮以905000元价格购买马秋莹所持有的丽日名都31座2801房物业。自合同签订以来，杨亮一直以各种理由（如身患重疾、房屋楼层等）拒绝履行合同义务。为避免涉案房屋持续空置无法出售的损失进一步扩大，马秋莹曾于2019年5月7日协同律师、中介机构及杨亮各方在中介机构的门店进行调解，要求杨亮继续履行合同，或解除合同但需承担违约责任，但各方依然无法达成一致意见。2019年5月8日，马秋莹委托律师向杨亮发函要求继续履行合同，否则应承担相应违约责任，但杨亮拒收书面函件。在马秋莹没有实施任何欺诈、隐瞒行为前提下，杨亮以各种理由拒绝履行合同的行为已然违约。此外，由于杨亮的违约行为，导致房屋处于权利不明状态，使得马秋莹至今仍不敢继续将涉案房屋进行出售，导致遭受重大损失。其中包括：（1）合同签订之日至2019年6月20日，房屋空置无法继续销售的损失（72天）；（2）马秋莹交付的中介费用8000元；（3）马秋莹为解决纠纷往返的交通费用约550元；（4）委托律师调解及诉讼的费用11000元。综上所有损失，参照合同第六条第（3）款的约定要求杨亮承担违约金65160元。原告（反诉被告）杨亮针对反诉辩称，对于马秋莹的反诉是不存在的，从杨亮和长红公司的聊天记录中可以看出。原告是在4月7日下午看了美的小区后，在长红公司的主动推销情况下，才开始了解案涉房屋，在这4月7日前，是没有对这套房屋了解过，价钱也是长红公司直接联系杨亮，所以原告是没有通过其他中介去压价之说。杨亮是相信长红公司，因为在看房时都是告知过中介不要顶楼和底楼，在4月7日去看房前还问过长红公司是几楼，长红公司告知是总30层，杨亮看的是28层，到了房间后发现窗口有点渗水痕迹，还问过怎么会有水痕，长红公司回复这个又不是顶楼，怎么会渗水，所有也打消了问顶楼的问题。4月7日下午看房，4月9日下午就签了合同，房地产平面图上面也是写到合计30层，我所在楼层是28楼，在9号下午签订合同过程中马秋莹还谈过楼上和楼下的邻居平时都很和谐，人缘也很好，所以也打消了问顶楼的问题，电梯里面的楼层按键也有30层，所以在没人告知2801为顶楼的情况下，签订了合同。4月28日，杨亮发现是顶楼的情况下去找长红公司时大门已经锁住。杨亮不构成违约，不应承担违约责任，马秋莹的反诉请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回。当事人围绕本诉和反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月9日，杨亮、马秋莹、长红公司三方签订《房地产买卖合同》，约定：杨亮（买方）向马秋莹（卖方）购买位于佛山市高明区荷城街道荷富路803号丽日名都31座2801房，房价为905000元；因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同条款下所有责任，则（1）逾期未超过十个工作日的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任及承担按本合同约定的其它赔偿责任；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同发出之日起五个工作日内退还；（3）逾期超过十个工作日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；（4）合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知书之日起五个工作日为履行期限；定金30000元买方须在2019年4月9日前支付给卖方；买方应于2019年4月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款银行要求所需资料并按银行要求协助办理手续。另查明，马秋莹委托长红公司出售案涉房屋及带客户看房。长红公司的员工李子良带杨亮看房，杨亮告知李子良不要顶楼和底楼。2019年4月7日，李子良带杨亮看案涉房屋。在签订购房合同前，长红公司没有向马秋莹报告杨亮不要顶楼，马秋莹对杨亮不要顶楼的要求不知情。2019年4月9日，杨亮向马秋莹支付了30000元定金，向长红公司支付了8500元中介代理费。2019年4月16日，杨亮向佛山市普惠万家房地产代理有限公司支付按揭服务费3500元。马秋莹向长红公司支付了8000元中介代理费。2019年4月27日，杨亮以自身患有严重胃病为由，通过长红公司向马秋莹提出解除房屋买卖合同，马秋莹不同意解除合同。2019年4月28日，杨亮发现案涉房屋是顶楼，向马秋莹提出解除房屋买卖合同，马秋莹不同意解除，要求继续履行合同。再查明，案涉房屋不动产权证记载权利人为马秋莹，房地产分户平面图总层数为31，所在层次为28。案涉房屋的楼上为平台。原、被告均确认，案涉房屋为顶楼。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。杨亮、马秋莹及长红公司签订的《房地产买卖合同》既包含了杨亮与马秋莹之间围绕案涉房屋的买卖合同关系，也包含长红公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。杨亮以自身患病及房屋楼层问题为由向马秋莹提出解除房屋买卖合同，但马秋莹不同意解除合同，杨亮与马秋莹的房屋买卖合同成立、有效。从房屋买卖合同法律关系来看，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”上述规定中的重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。本案中，杨亮在签订案涉合同前，已明确告知长红公司其购房的要求是不要顶楼或底楼，长红公司告知杨亮案涉房屋为非顶楼，签订合同后，杨亮如约支付了定金、中介服务费等费用。后经杨亮自行发现，涉案房屋实际为顶楼。房屋楼层尤其是否是顶楼的信息系房屋买卖合同中的重要事项，长红公司未履行如实告知义务，致使原告在对涉案房屋楼层存在重大误解的情形下签订房屋买卖合同，不能达到杨亮购买非顶楼房屋的合同目的，因此杨亮与马秋莹的房屋买卖合同属于可撤销合同，杨亮主张请求撤销其与马秋莹的房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”房屋买卖合同撤销后，马秋莹应返还杨亮定金30000元，杨亮主张返还定金30000元，本院予以支持，杨亮主张过高部分，没有事实和法律依据，本院不支持。从居间合同法律关系来看，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，长红公司向杨亮及马秋莹提供了居间服务，且不存在可撤销居间合同的情形，故杨亮请求撤销杨亮与长红公司的居间合同的诉讼请求，本院不予支持，但被告长红公司作为专业的居间机构在从事居间活动时，应当尽职地调查、核实所有与订立合同相关或者会影响到合同订立的事项，包括房屋的状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息，并如实报告委托人。被告长红公司未履行其作为中介人的上述义务，既未向马秋莹报告杨亮不要顶楼的要求，亦未对案涉房屋是否为顶楼进行谨慎审查，仅通过不动产证书记载楼层为31层及电梯有30层按键等情况，即告知杨亮案涉房屋为非顶楼，导致杨亮误以为是案涉房屋为非顶楼而签订合同，长红公司存在较大过错，故不应收取中介代理费，已经收取的，应当退还。现杨亮主张长红公司退还中介代理费8500元，本院予以支持。关于马秋莹及长红公司的行为是否属于合同欺诈的问题。经查，马秋莹在签订合同前并不知道杨亮不要顶楼的要求，杨亮主张马秋莹存在合同欺诈没有事实依据，同时，根据现有证据，不足以认定长红公司明知是顶楼而故意隐瞒、欺骗杨亮，故对杨亮该主张，本院不予支持。杨亮主张长红公司返还按揭服务费3500元，经查，长红公司并没有收取杨亮支付的按揭服务费，杨亮要求长红公司返还按揭服务费没有事实依据，本院不予支持，原告可另案主张。关于马秋莹要求杨亮承担违约金65160元的反诉请求。因杨亮与马秋莹的房屋买卖合同被撤销，马秋莹反诉要求杨亮承担违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）杨亮与被告（反诉原告）马秋莹及被告佛山市长红地产代理有限公司于2019年4月9日签订的《房地产买卖合同》中关于原告（反诉被告）杨亮与被告（反诉原告）马秋莹之间的权利义务部分；二、被告（反诉原告）马秋莹于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）杨亮定金30000元；三、被告佛山市长红地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）杨亮代理费8500元；四、驳回原告（反诉被告）杨亮的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马秋莹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12970元，减半收取6485元（杨亮已预交），由被告（反诉原告）马秋莹负担6400元，被告佛山市长红地产代理有限公司负担60元，原告（反诉被告）杨亮负担25元。杨亮多预交的受理费6460元，由杨亮在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。马秋莹负担的6400元，佛山市长红地产代理有限公司负担的60元，由马秋莹、佛山市长红地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。本案反诉受理费714.5元（马秋莹已预交），由马秋莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘骏全二〇一九年八月五日法官助理赵宇晴书记员梁涛