广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初1085号 原告：侯桂珍，女，1942年5月25日生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：卢柏龄，柳州市柳北区黄村法律服务所法律工作者。 被告：磨保生，男，1985年12月2日生，壮族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：潘毅华，广西鹏程律师事务所律师。 原告侯桂珍与被告磨保生租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯桂珍的委托诉讼代理人卢柏龄、被告磨保生及其委托诉讼代理人潘毅华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告于2016年1月6日签订《场地租赁协议》，双方约定：原告将位于柳州市柳州泰升航运有限责任公司五金仓房屋（两间）出租给被告经营汽车修理使用；租赁期限从2016年1月1日至2018年12月31日；2016年1月1日至2017年12月31日，每月租金为5155元，2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金为6326元；被告必须于每月5日前交纳下月租金；被告逾期不交租金的，逾期每天按月租金的5%加收滞纳金；若被告超过两个月不缴付租金，原告有权收回场地且对被告无任何赔偿。被告从2017年1月起不按约定给付租金，至2018年4月30日止拖欠租金达87164元。原告多次向被告追索未果，为维护自己的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付场地租金87164元，违约金（滞纳金）26149元（87164×30%），共计113313元；2、被告承担本案的诉讼费用。 被告辩称，由于被告拖欠了2017年1月-3月的租金，原告便于2017年3月底将租赁的场地停水停电，要求被告搬离，因为没有水电场地无法使用，被告已于2017年4月初清空修理厂，搬离原告所租赁的场地。被告以实际行动明确表示不再继续租赁，之后也没有再使用该场地。2017年4月原告将该场地租赁给他人，故被告签订的租赁协议已于2017年4月实际解除。原告主张2017年5月-2018年4月30日的租金没有事实和法律依据，原告要求被告给付违约金也没有依据。租赁协议上并没有约定违约金，虽然约定了滞纳金，但是滞纳金是由国家法律法规，明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。另外原告要求按30%计算违约金也明显过高，原告的场地在被告搬离后马上有其他人租赁，根本不存在实际损失。被告曾向原告交纳10000元押金，可用以抵充2017年1月-3月的租金。 原告为证明其主张，提供以下证据： 1、《场地租赁协议》，拟证明原被告双方租赁关系的成立，以及双方对租赁期限、租金、违约金等的约定。 2、借记卡账户历史明细清单，拟证明被告向原告最后一次交租金的时间是2016年7月18日，被告在2017年至2018年4月都没有交纳租金。 被告为证明其主张，申请证人陆某、甘某、覃某到庭作证。证人陆某、甘某出庭接受法庭及双方当事人的质询，并签署保证书；证人覃某未出庭作证，提供书面证言和签署了保证书。本院结合当事人陈述及本案的全部证据进行审查，确定证人陆某、甘某、覃某的证词可以作为认定事实的根据。 根据当事人陈述及举证，本院确认案件事实如下： 原告通过向广西柳州泰升航运有限责任公司承租，取得对柳州市柳州泰升航运有限责任公司五金仓库的使用权和转租权。 2016年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《场地租赁协议》。约定：甲方将位于柳州市柳州泰升航运有限责任公司五金仓库（两间）按现状出租给乙方作汽车修理经营使用，场地使用面积为234.28㎡;场地出租期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；2016年1月1日至2017年12月31日每月租金为5155元，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为6326元；乙方须先交付租金后使用，每月5日前乙方应向甲方交纳下月租金；本合同生效之日起，乙方应在两个工作日内向甲方交纳场地使用保证金18978元（乙方原先已交纳1000元，现补交17978元），合同履行期内保证金不计利息，甲方在本合同终止或提前解除，在乙方交清所有费用后退还乙方；乙方逾期不交纳租金的，逾期每天按月租金的5%加收滞纳金；甲乙双方无特殊理由均无权单方解除本合同（不可抗力因素除外）；若因乙方单方原因导致本合同不能继续履行，甲方有权通过法律渠道向乙方追讨乙方应付费用，并不再退还本合同保证金；甲乙双方因特殊原因需提前解除本合同，均需提前60个工作日通知对方；本合同履行期满后，本合同自行终止…… 合同签订后，原告将场地交付被告经营汽车修理厂，被告向原告交付租金至2016年12月。2017年1月起，被告未如约向原告交付租金。由于被告未交付租金，同年3月底原告对被告承租的场地进行停水、停电。同年4月，被告的雇员甘某将原告出租场地的钥匙交给隔壁修理厂，被告的汽车修理厂搬离了原告出租场地。 本院认为，原告享有柳州市柳州泰升航运有限责任公司五金仓库的使用权和转租权，其与被告在平等、自愿的基础上签订的《场地租赁协议》，没有违反国家法律、行政法规的规定，应当认定为有效合同。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除协议。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”根据上述法律规定，解除合同分为约定解除和法定解除。约定解除在实质上属于附解除条件的合同，当条件成就时，可依单方意思表示解除。但是，不管是约定解除还是法定解除，主张解除合同的一方当事人应当通知对方，合同自通知到达对方时方能解除。 本案被告拖欠原告三个月租金后，原告进行停电、停水，被告将钥匙交给隔壁搬离租赁场地，由于双方均没有按照法律的规定主张解除合同并通知对方，各自的行为均没有达到解除合同的效力，因此在租赁期限届满前《场地租赁协议》仍具有法律约束力，双方当事人仍应当按照约定履行自己的义务。 被告对原告主张的2017年1月至3月的租金15465元（5155元/月×3月）没有异议，本院予以确认。 被告以2017年4月已搬离原告出租场地为由，不同意支付原告主张的2017年4月至2018年4月的租金。本院认为，双方在履行合同过程中，被告拖欠原告租金违约在先，虽然2017年4月至2018年4月期间其搬离了承租场地，但由于双方签订的《场地租赁协议》并没有因此而解除，被告对承租场地仍享有使用权，因此被告仍应向原告交纳租金。考虑到原告停电、停水影响到被告使用租赁物，应当相应减少租金。因此，本院确认2017年4月至2018年4月的租金为（5155元/月×9月+6326元/月×4月）÷2=35849.5元。 滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行罚的一种具体形式。《场地租赁协议》对滞纳金的约定，应当属于无效约定，原告以此来主张违约金，本院不予支持。 至于被告主张以其交纳的保证金来抵充租金，由于被告对其是否交纳保证金以及交纳了多少保证金不能充分举证，而且双方没有以保证金抵充租金的约定，因此对被告此主张本院不予支持，被告可以另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十六条之规定，判决如下： 被告磨保生向原告侯桂珍支付租金51314.5元。 驳回原告侯桂珍其他诉讼请求。 案件受理费2566元（原告侯桂珍已预交），由原告侯桂珍负担1411元，由被告磨保生负担1155元。 以上应付款项，被告磨保生应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告侯桂珍可从生效判决规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  卓小萍 人民陪审员  何燕秋 人民陪审员  何 丽 二〇一九年八月十九日 法官 助理  魏亚引 书 记 员  郑 静