贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初3007号 原告：贵州众享时代商业管理有限责任公司，住所贵州省都匀市。 法定代表人：李建元,系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆连军，系贵州贵正律师事务所律师。 被告：杨世律，男，布依族，1992年4月18日出生，住址贵州省都匀市。 被告：罗贵忱，男，仫佬族，1980年8月25日出生，住址贵州省都匀市。 二被告共同委托诉讼代理人：石启光，系贵州仁义律师事务所律师。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司诉被告杨世律、罗贵忱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州众享时代商业管理有限责任公司委托诉讼代理人陆连军，被告杨世律、罗贵忱及其委托诉讼代理人石启光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》及补充协议；2.判令二被告支付原告从2018年4月18日起至2019年7月17日止的商铺使用费127980元；3.判令二被告支付原告从2018年4月18日起至2019年7月17日止的管理费131535元；4.判令二被告以259515元为基数，按照每日0.3‰的标准支付原告从2018年4月18日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金(暂计算至起诉之日止的违约金为11678元)；(上述金额合计:271193元)5.判令二被告将承租商铺立即退还原告，并按照每月18699.3元的标准支付原告从2019年7月18日起至商铺实际返还之日止的商铺占用费；6.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。 事实和理由：2017年7月，二被告与原告签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》(以下简称“使用合同”)及《新都汇国际购物广场商铺管理合同》(以下简称“管理合同”)及《补充协议》。合同约定原告将位于都匀市新都汇国际购物广场3035、3036、3037号商铺，面积合计308平方米出租给二被告经营“都匀市懒人德式鲜酿啤酒馆”使用，并对使用期限、使用费用、管理费用的支付、违约责任及合同的解除等有明确的约定。费用按季度支付，遵循先付费后使用的原则。截止2019年7月17日，被告尚欠商铺使用费127980元、管理费131535元。根据商铺使用合同第19.4条的约定，乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除合同并收回商铺。截止目前为止，被告拖欠公司商铺使用费及管理费长达一年有余。经原告多次催缴，但被告一直以经营不善为由拒绝支付上述费用。原告认为，原、被告双方签订的商铺使用合同及管理合同系双方的真实意思表示，各方应诚信履行，原告已经依约将商铺交付被告使用，被告应按照约定支付使用费、管理费等费用。被告拖欠使用费及管理费的行为属于违约行为，并给原告造成损失。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至法院，提出如前诉请，望判如所请。 被告杨世律、罗贵忱辩称：1.被答辩人要求解除两份合同及补充协议，答辩人同意并且双方于2018年12月份已经解除，被答辩人已收回铺面行使控制权。由于被答辩人在出租商铺后出现了一些违约行为，如开始从一至三楼的电梯2台一起使用，那时答辩人的生意尚可以，但答辩人营业后不久，被答辩人即将左边的一台电梯关闭后卖给了剑江集团使用，从一楼直通四楼，不对答辩人的三楼开放，两台电梯结果变成了一台，只有右边电梯通三楼酒店，消费者上下不便，答辩人的酒馆生意每况愈下。与此同时，被答辩人还强行拆掉了答辩人酒馆门外的招牌，严重影响了答辩人的生意，导致无力支付被答辩人的租金和管理费。甚者，2018年11月或12月的一天营业关门后，翌日发现被答辩人突然在答辩人酒馆大门外上了两把锁，不准答辩人继续营业。经询问，被答辩人称是因为答辩人欠交“两费”，所以被答辩人就将商铺琐上。过了几天，答辩人又找到被答辩人要求打开酒馆，让答辩人搬东西，结果被答辩人明确答复：因答辩人不交费，所以被答辩人决定解除与答辩人之间的合同，收回商铺。之后将答辩人酒馆大门的锁砸掉，只剩下被答辩人的一把锁。这一事实完全表明，从2018年12月开始，被答辩人已实际解除了合同，收回了商铺。因此，答辩人欠费只能从2018年4月起至2018年12月止共计9个月，而不是到2019年7月的16个月。 2.答辩人欠两费时间只有9个月，金额94327元，而非高达259515元。根据被答辩人的民事起诉状关于费用计算明细表及答辩人与被答辩人运营部宋军经理微信聊天记录，答辩人欠“两费”的时间应从2018年4月起至2018年的12月共计9个月。（1）租金9个月×每月8532元，共计76788元，答辩人已交费39602元，实欠37186元；（2）管理费9个月×每月8769元，共计78921元，答辩人已交费10780元，实欠68141元。以上（1）+（2）合计欠费为105327元；（3）被答辩人已收答辩人的保证金11000元（其中履约保证金10000元，水电费押金1000元），应抵付欠费，两抵后，答辩人实欠94327元，而非高达259515元。 3.关于违约金可按每日0.3‰计算，但不能既算违约金又算商铺占用费。根据双方《商铺使用合同》第十九条约定，逾期付款违约金按每日0.3‰计算，但商铺的占用费合同无此约定。 综上所述，答辩人认为，被答辩人所诉部分不实，大部分不成立。因此，请求依法驳回被答辩人的大部分诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下： 原告与被告罗贵忱于2017年6月签订了《新都汇国际购物广场商铺使用合同》（以下简称“使用合同”）及《新都汇国际购物广场商业管理合同》（以下简称“管理合同”），约定甲方（原告）将新都汇国际购物广场3035、3036、3037号商铺给乙方（罗贵忱）作进口啤酒品牌经营之用，建筑面积合计308平方米，使用面积合计237平方米，甲方对此进行管理，使用期限为5年，即2017年7月1日至2022年6月30日；使用费前两年为每月总计8532元，第三年和第四年为每月总计9219.3元，第五年为每月总计9954元；管理费前两年为每月总计8769元，第三年和第四年为每月总计9480元，第五年为每月总计10238.4元；以上费用均按季度结算。同时约定乙方有180天的免费装修期，自该商铺交付之次日起起算，商铺交付日期2017年7月1日；使用费和管理费的起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日）。 使用合同第19.1条约定“在使用期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。”；第19.4.6条约定“乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，履约保证金不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。”；第19.5条约定“甲方依据本合同第19.4条单方解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺；履约保证金作为违约金赔偿给甲方；若因此给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。”。管理合同第9.1条约定“在经营期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。”。合同签订后，被告分别向原告缴纳了履约保证金17301元、装修保证金10000元、水电押金1000元。2017年9月26日，因办理营业执照需要增加合伙人，被告罗贵忱、杨世律签署合作承诺。同日，原告与被告杨世律签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同补充协议书》（以下简称“补充协议”），约定因办理营业执照需要，乙方需增加一名合伙人，姓名杨世律，身份证号；乙方更名为：懒人德式鲜酿啤酒馆；除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分继续有效。合同履行期间，被告共支付使用费和管理费32301元，并缴纳2017年12月18日至2018年7月18日物业管理费10780元。由于被告没有按时足额支付使用费和管理费，原告于2018年12月将被告经营的商铺上锁，被告自此停业至今。由于被告未履行支付尚欠使用费和管理费义务，原告遂向本院起诉，提出如前诉请。庭审中，被告表示同意解除合同及补充协议，原告对被告已缴纳的装修保证金10000元、水电押金1000元、使用费和管理费32301元，合计43301元同意用以抵扣尚欠的款项，但对被告缴纳的10780元因系物业管理费而不同意抵扣，并因此将使用费和管理费合计259515元的诉请金额变更为216214元。同时，认为被告存在违约行为，对履约保证金17301元不同意退还。 另查明，该商铺实际交付日期为2017年7月5日，新都汇国际购物广场正式开业时间为2017年12月18日。双方对使用费和管理费自2018年4月18日起算意见一致。被告认可至2018年12月尚欠原告9个月的使用费和管理费，但抵扣所交费用后，只尚欠原告94327元。从被告提供的与原告运营部经理宋军的微信聊天记录和商铺图片显示，自2018年12月17日起被告经营的商铺被原告上锁，被告此后未正常经营，商铺已实际在原告的管控之下。诉讼中，本院依原告申请，对被告名下银行存款采取保全措施，原告为此交纳财产保全申请费1876元。 本院认为：原、被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》及《新都汇国际购物广场商铺使用合同补充协议书》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应合法有效。庭审中，原告要求解除上述合同，被告表示同意，故对原告该诉请，本院予以支持。2018年12月17日被告经营的商铺被原告上锁，导致被告无法正常经营，构成违约，且商铺已实际在原告的管理控制之下，自2018年12月17日起的使用费和管理费不应由被告承担，故对原告主张返还商铺和商铺占用费的诉请，本院不予支持。被告尚欠原告2018年4月至2018年12月共9个月的使用费76788元（9个月×8532元）和管理费78921元（9个月×8769元）合计155709元，抵扣被告缴纳的装修保证金10000元、水电押金1000元、使用费和管理费32301元，被告尚欠款项为112408元（155709-10000-1000-32301）。由于在合同履行期间，双方均存在违约行为，被告缴纳的履约保证金17301元，应当予以扣减，被告实际尚欠原告使用费和管理费共计95107元（112408-17301）。故，对原告使用费和管理费的诉请，予以部分支持。被告于2017年12月18日至2018年7月18日缴纳的10780元系日常产生的物业管理费，并非合同规定的租金类管理费，不应从管理费中抵扣，故对被告该抗辩理由不予采信。关于逾期付款违约金，使用合同第19.1条约定为按每日0.3‰计算，而管理合同第9.1条约定为按每日2‰计算，原告选择按照较低标准每日0.3‰计算不违反法律规定，本院予以支持，故被告应自2019年6月11日起以尚欠款项为基数计算支付至款项付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告杨世律、罗贵忱签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》及《新都汇国际购物广场商铺使用合同补充协议书》； 二、被告杨世律、罗贵忱于本判决生效后五日内给付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司商铺使用费、管理费95107元； 三、被告杨世律、罗贵忱自2019年6月11日起以95107元为基数，按日0.3‰计算支付逾期付款违约金至本金付清之日止； 四、驳回原告贵州众享时代商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2684元，保全费1876元，合计4560元，由原告贵州众享时代商业管理有限责任公司承担2555元，被告杨世律、罗贵忱承担2005元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  赵华祥 二〇一九年八月三十日 法官助理陈鲁茜 书记员陈鲁茜（代）