广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0891民初133号原告：吴智香，男，1983年12月5日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。被告：叶锦德，男，1983年4月8日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。被告：何妃鹅，女，1983年10月18日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。被告：叶美，男，1980年12月15日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。原告吴智香诉被告叶锦德、何妃鹅、叶美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴智香，被告叶美到庭参加诉讼，被告叶锦德、何妃鹅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴智香向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告叶锦德、何妃鹅于2018年1月27日签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告叶锦德、何妃鹅、叶美退还购房款65000元给原告；3、判令被告叶锦德、何妃鹅、叶美支付违约金95000元给原告（房屋评估价值190000元的50%）；4、本案诉讼费用由三被告负担。事实与理由：原告经被告叶美介绍与被告叶锦德、何妃鹅认识，双方于2018年1月27日签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告叶锦德、何妃鹅自愿将位于湛江市东海岛东简镇新路口安置小区西边村第2栋第三单元502房（包括车库）出售给原告，价格为19万元，合同约定自签订合同之日起交首期款项11万元，等被告搬出房屋后，以实际交房及办理好相关手续后，再付清余款8万元，交房时间为2018年3月8日。另约定本合同签订后如被告方反悔，被告除退还房款还应当按当时评估价的50%支付违约金给原告。合同签订后，经双方口头协议首期款交6.5万元。之后，原告依约分二次转账给被告叶美。交房时间届满后，但被告叶锦德、何妃鹅以被告叶美没有转交首期款为由拒绝交房。为此，为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告吴智香为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《身份证》复印件一份，用以证明原告基本情况及原告主体资格；2、被告叶锦德、何妃鹅《身份证》复印件一份，用以证明被告身基本情况；3、《房屋买卖合同》，用以证明双方于2018年1月27日双方签订有房屋买卖合同的事实；4、转帐凭证，用以证明原告通过银行转帐向被告叶美交付了购房首付款6.5万元的事实；5、湛江经济技术开发区东简街道蔚葎村委会西边村民小组《证明》一份，用以证明西边安置小区第二栋第三单元502房产权属于叶锦德所有的事实。被告叶美辩称，我只是原告与被告叶锦德、何妃鹅2018年1月27日签订《房屋买卖合同》的见证人，原告向我交付的购房款6.5万元，我已按原告的指示转交给了被告叶锦德，原告起诉我要求返还购房款没有事实依据与法律依据，请求法院依法判决驳回原告要求我退还购房款的诉讼请求。被告叶美为支持其抗辩，向本院提交了微信转帐帐单11份，用以证明其已将原告交付的6.5万元转交给了被告叶锦德的事实。被告叶锦德、何妃鹅不到庭参加诉讼，也不作书面答辩。经庭审质证，被告叶美对原告提交的证据1、2、3、4、5真实性、合法性及与本案的关联性没有异议，认为其只是合同的见证人，原告与二被告叶锦德、何妃鹅房屋买卖纠纷与其无关。原告吴智香对被告叶美提交的微信转帐帐单11份真实性、合法性及与本案的关联性没有异议。根据原、被告提交的证据，结合庭审笔录，本院认定如下法律事实：2018年1月，原告姐夫叶茂勇介绍被告叶锦德、何妃鹅与原告相识并告知原告关于被告叶锦德、何妃鹅拟出卖房屋信息。之后，原告与被告叶锦德、何妃鹅共同委托被告叶美作为原告吴智香与被告叶锦德、何妃鹅房屋买卖合同见证人。之后，原告吴智香于2018年1月25日、2月5日通过转帐形式向被告叶美转款6万元、5000元，二次共计6.5万元并委托被告叶美向被告叶锦德支付。被告叶美收到原告款项后，于2018年1月25日通过微信转帐方式分四次共计向被告叶锦德转帐3.8万元，2018年1月26日转帐1000元、2018年1月27日转帐2000元、10000元，2018年1月31日转帐5000元、2018年2月3日转帐3000元，2018年2月7日转帐2000元，2018年2月24日转帐4000元，共计给被告叶锦德转帐6.5万元。2018年1月27日，原告吴智香作为买方（乙方）与被告叶锦德、何妃鹅作为卖方（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，甲方夫妻自愿将本村拆迁所得位于西边村安置小区第2栋第三单元502房（包括车库）转让给乙方，转让价款为19万元，自签订合同之日起，先支付首期款11万元，等甲方搬出房屋办理好相关手续给乙方，再交付余款8万元。交房时间定在2018年3月8日。合同签订生效后甲方反悔，除退还购房款外，还按该房房价的50%给乙方赔偿。合同约定交房时间届满后，被告叶锦德、何妃鹅没有依约将房屋交付给原告，之后，经原告多次催促未果。2019年1月10日，原告向本院起诉。在诉讼中，被告叶锦德、何妃鹅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。经查，2018年2月10日，被告叶锦德、何妃鹅作为甲方与案外人吴建柳作为乙方签订涉案房屋买卖合同一份，合同约定，甲方自愿将位于广东省湛江市东海岛东简镇新路口西边村宝钢安置小区第2幢第三单元502房（包括一楼车房）出售给乙方，出售价格为13万元，第一次签订合同时支付4万元，剩下9万元于2018年3月15日前支付完，甲方需在2018年3月15日前搬出，将房及车库交给乙方。之后吴建柳分别于2018年2月10日、14日、22日、27日、3月10日共计向被告叶锦德转帐11.5万元。但被告在收上述款项后，没有在约定时间腾房交给案外人吴建柳，2018年4月3日，案外人吴建柳作为原告向本院起诉，请求，确认其与被告叶锦德、何妃鹅双方于2018年2月10日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令两被告继续履行上述《房屋买卖合同》，将广东省湛江市市辖区东简镇西边村宝钢安置小区第2幢第三单元502房及一楼车房腾空交付给原告，并协助原告办理该房过户手续；3、判令被告赔偿租金损失10300元；4、案件一切诉讼费用均由两被告负担。2018年12月13日，本院作出（2018）粤0891民初594号民事判决书，判决：一、确认吴建柳与被告叶锦德、何妃鹅于2018年2月10日签订的《房屋买卖合同》有效；二驳回吴建柳其他诉讼请求。本院认为：原告吴智香与被告叶锦德、何妃鹅于2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。在本案中，被告叶锦德、何妃鹅于2017年1月27日与原告签订涉案房屋买卖合同和收取了原告购房款6.5万元后，没有在约定的时间将房屋腾空交付给原告吴智香。之后，经原告多次催告，两被告仍拒绝交房，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，对原告请求解除与两被告于2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，在本案中，原告请求被告退回购房款6.5万元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于原告请求两被告支付违约金9.5万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，在本案中，原告的损失为利息损失，双方约定违约金按房屋交易价19万元的50%计付违约金过高，本院不予支持。在本案中，本院酌定支持原告违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。关于原告请求被告叶美承担本案民事责任问题。在本案中，被告叶美是原告吴智香与被告叶锦德、何妃鹅房屋买卖合同见证人，且其已依原告的委托将购房款6.5万元转付被告叶锦德。原告请求被告叶美返还购房款及承担违约责任的诉讼请求，没有事实依据与法律依据，本院不予支持。在诉讼中，被告叶锦德、何妃鹅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其对自己相应民事诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百四十二条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴智香与被告叶锦德、何妃鹅于2018年1月27日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告叶锦德、何妃鹅在本判决发生法律效力后十日内给原告吴智香退还购房款6.5万元和支付违约金（违约金按6.5万元计，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。其中，3.8万元从2018年1月25日起、1000元从2018年1月26日起、1.2万元从元2018年1月27日起、5000元从2018年1月31日起、3000元从2018年2月3日起、2000元从2018年2月7日起、4000元从2018年2月24日起，计至付清之日止）；三、驳回原告吴智香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元，原告吴智香负担2078.2元，被告叶锦德、何妃鹅共同负担1421.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  王海青人民陪审员  窦华盛人民陪审员  金 湛二〇一九年八月九日书 记 员  黄兴振速 录 员  温浪花附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。