贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5208号原告：薛果，女，汉族，1979年8月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：付立武，男，汉族，1975年3月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告共同委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。二原告共同委托诉讼代理人：刘力铭（一般代理)，贵州锐驰律师事务所实习律师。实习证号：230713011110574。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。原告薛果、付立武与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告薛果、付立武共同委托诉讼代理人王妍、刘力铭，被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告在30日内为原告办理毕节长弘星苑B-1-7-2号商品房的不动产权证并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，暂计10,000.00元（实际以总房款486,116.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2014年6月11日计算至被告办理不动产权属证书并交付给原告之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2012年2月5日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节迎宾路××房。合同约定总价款486,116.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。合同第八条约定被告应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商”。合同签订后，原告履行了付款义务，支付商品房总额价款486,116.00元。根据合同约定，被告于2013年12月31日交付商品房后190日内为原告办理房地产权属证书，被告应当在2014年6月10日前将办理好的房地产权属证书交付给原告。然时至今日，被告仍没有将涉案商品房的房屋产权证交付给原告。原告多次要求被告办理房产证，并要求被告参照其余业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告以种种理由推脱敷衍。另，原、被告签订的合同中仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限。对于没有约定支付期限的债务，债权人任何时候均可以主张，只有债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；同时被告至今未向原告办理权属证书，此行为一直持续，不存在诉讼时效已过的事由。结合本案实际情况而言，要求原告在权属证书交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋产权证等有关文书，已然违约，侵犯了原告的合法权益，根据合同约定和相关法律的规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为此，原告提起诉讼，恳请判如所诉。庭审中，原告申请撤回第一项诉请，变更第二项诉请的违约金为逾期提交办理转移登记的资料的违约金，计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年1月15日起计算至被告将办理不动产权证书的相关文书提交到办证部门并通知原告之日止。被告口头辩称：1、原告的主张已经超过诉讼时效；2、原告诉状中陈述因逾期办理交付商品房转移登记的有关文书造成其遭受巨大损失，我方认为原告应当对其损失进行举证。合同对违约金计算方式未约定，因此原告对于违约金的主张明显过高，请求法庭对违约金的计算标准按银行利息计算。原告向本院提交了如下证据：二原告身份证、《商品房买卖合同》、收款收据2张、收据、交房手续。被告未向本院提交证据。经组织质证，被告对原告所举证据的真实性均无异议。经审查，原告所举证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明案件相关事实，本院予以采信。本院经审理查明：2012年2年5日，二原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方），双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；商品房总金额为486,116.00元；买受人一次性付款，在合同签订时一次性付清；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件四：合同补充协议约定：甲方为乙方代办产权证、土地证，办证所需工本费、交易手续费、契税、丈量费、测绘费等由乙方承担，乙方同时提供相关证件。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款486,116.00元。2013年8月5日，原告向被告交付涉案房屋契税、维修基金、交易手续费等共28,798.00元。2013年8月5日，被告向原告交房。至今，涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告的违约行为已侵犯其合法权益，故以前述诉请诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款486,116.00元，被告于2013年8月5日向原告交房。按《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的约定，被告应当在交付房屋使用后190日（2014年2月11日）内提交办证相关资料，但被告至今尚不能提供办理权属登记的资料，致使原告不能取得房地产权属证书，构成违约，应承担相应违约责任，向原告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金。但被告出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行提交办理商品房转移登记的有关资料的行为，系持续违约行为，合同中未约定违约金的计算方式，按法律规定，该违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。如前所述，被告应当在2014年2月11日内提交办证相关资料，未履行，原则上从2014年2月11日起计算违约金。但原告于2019年5月9日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年5月9日）往前回溯三年即2016年5月9日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，但2016年5月9日后的违约金请求权未超过诉讼时效期间，故原告诉请的违约金从2016年5月9日起计算。同时，合同补充协议约定被告为原告代办产权证、土地证，则被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告，即履行了合同义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于违约金的计算标准，被告提出违约金过高，应予以调整的抗辩主张。本案中，原、被告未约定逾期提供资料的违约金的计算标准，双方也不能提供损失的依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额486,116.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍（逾期贷款利息）的标准计算。另，原告申请撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，符合法律的规定，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛果、付立武支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款486,116.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2016年5月9日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告薛果、付立武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,025.00元(已减半收取)，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年八月五日书记员  张婵婵