上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初47491号原告：傅文波，女，1982年1月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：黄丽彬，女，1981年1月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：茅健，上海市杰豪律师事务所律师。被告：李春荣，女，1979年3月25日出生，汉族，住武汉市。被告：李秋萌，女，2015年5月31日出生，汉族，现住上海市浦东新区。法定代理人：李春荣(系被告李秋萌的母亲)，住武汉市武昌区恒安路XXX号虹顶家园2栋1单元301室。两被告共同委托诉讼代理人：营鹏飞，北京盈科(上海)律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈明东，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告傅文波、黄丽彬诉被告李春荣、李秋萌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理，原告傅文波、黄丽彬及两原告的共同委托诉讼代理人茅健、被告李秋萌及两被告的共同委托诉讼代理人营鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅文波、黄丽彬向本院提起诉讼请求：1.两原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月16日解除；2.两被告向两原告支付逾期付款违约金7,500元；3.两被告向两原告支付解约违约金123万元；4.案件受理费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月19日就上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》及居间协议，约定房屋总价665万元；签约当日被告支付10万元，2018年9月20日之前支付10万元，2018年12月31日之前支付100万元，2019年3月31日之前支付341万元，被告通过银行贷款向原告199万元，尾款5万元于房屋交付后物业更名当日支付。合同对逾期付款的违约金、解除权的行使及赔偿责任作出了约定。签约当日，被告向原告支付了10万元，2018年9月20日，被告未按约支付购房款，原告于2018年9月26日至2019年1月1日之间多次发通知催告被告付款。2019年1月16日，原告向被告寄送律师函，告知被告因其违约原告单方解除合同，并要求被告支付逾期付款违约金和解约违约金，被告至今仍未付款，故提出诉请如前。被告李春荣、李秋萌辩称，同意双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月17日解除。但是不同意向原告支付逾期付款违约金和解约违约金。因两原告不配合被告看房，故被告才拒绝按约定支付购房款，两被告并未违约；且两原告在合同的履行陷入僵局后，在通知两被告解除合同前又将系争房屋委托中介出售，已构成违约。两原告转卖系争房屋取得购房款648万，扣除两被告已经支付的10万元，实际损失只有7万元，故请求法院调整解约违约金。两原告提交的《上海市房地产买卖合同》、产权证书、催告函、律师函、快递签收凭证、微信聊天记录等证据，因两被告对其真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。两被告提交的银行手机记录及网站截图，原告对其真实性有异议，亦不符合电子证据的形式要求，本院对上述证据不予采信；关于录音及证人证言，原告对录音真实性认可，本院予以确认，而证人出庭接受法庭及双方当事人询问，可以确认证言的真实性，但就证明目的而言，至多能说明2019年9月18日，双方当事人就看房事宜协商未果。本院经审理查明：被告李春荣、李秋萌系母女关系，李秋萌出生于2015年5月31日。2018年6月19日，原告傅文波、黄丽彬(甲方)与被告李春荣、李秋萌(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，正文首部记载买受人“李春荣，并代李秋萌”，合同落款处记载“乙方一：李春荣；乙方二：李春荣，并代李秋萌”。合同约定房款总价665万元。合同附件三约定付款方式：签约当日，乙方支付甲方购房款10万元，2018年9月20日前支付剩余定金10万元；2018年12月31日前，乙方支付甲方100万元；2019年3月31日前，甲方支付341万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付399万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户；乙方在甲方交付房产并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款5万元。合同第九条约定“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际支付之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意还应按下列第二项处理。……；二、甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十五日内向甲方支付。合同补充条款一约定，甲乙双方应于2019年4月30日前，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。双方确认，两原告于签约当日收到两被告的购房款10万元。2018年9月18日，被告李春荣委托案外人奠某某与两原告沟通看房事宜未果。庭审中，李春荣确认其于2018年9月20日经两原告许可进入系争房屋内看房。2018年9月26日，两原告向两被告发送催告函，要求对方于2018年10月6日前支付剩余定金10万元及违约金，并称“我方给予贵方上述宽限，并不代表我方放弃追究贵方违约责任的权利”。2019年9月29日，两被告向两原告发送回复函，称“再次支付下笔款项之前，我方有权看房了解情况，而贵方百般阻扰，实在无法理解。……贵方于2018年8月24日及之后的时间，委托多家中介机构的其他经纪人，将我方已经支付定金的房屋重新发布网络另寻合适买家，有违契约精神”。2018年10月9日、2019年1月1日，两原告向两被告回函，重申两被告需承担违约责任，并称原告有权单方解除合同。2019年1月16日，两原告向两被告快递寄送律师函，告知两被告解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，快递单证显示两被告于2019年1月17日收到，被告予以确认。审理中，两原告陈述于2018年11月19日委托上海太平洋房屋服务有限公司出售系争房屋。2019年1月18日，两原告与案外人杨伟强、于晓璞就系争房屋签订买卖合同，合同约定购房款618万元。本院认为，原告傅文波、黄丽彬与被告李春荣、李秋萌就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实合意，合同成立并生效，双方均应恪守。合同约定两被告未按期付款的，两原告有权单方解除合同。合同签订后，两被告仅向两原告支付了10万元，其余款项未付。2019年1月16日，两原告向两被告寄送解除合同的律师函，被告于次日收到，在庭审中也表示同意解除合同，故本院确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月17日解除。两被告辩称因两原告未配合其看房，其暂不支付购房款并未违约。本院认为，2019年9月18日，双方就看房事宜沟通未果，但李春荣确认于2019年9月20日内经原告许可进入到了系争房屋内看房，所以两被告辩称两原告不配合其看房的意见缺乏事实依据。退而言之，即使存在两被告所称的情况，原告配合被告看房与被告支付购房款就房屋买卖合同而言也不是对等给付，两被告亦未提供证据证明原告有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，故两被告无权因此拒绝向原告支付购房款。两被告另辩称两原告在合同解除前再次委托出售系争房屋属违约行为的意见，本院认为两原告在两被告未按约付款的情况下另行委托中介出售房屋属合理减少自身损失的行为，不构成违约，故对上述意见不予采纳。被告未按约付款，应当承担违约责任。关于逾期付款违约金的诉请，根据合同第九条的约定，原告主张以应付款100万元为基数，以日万分之五计算15日的逾期付款违约金，金额为7,500元，本院予以支持。关于解约违约金的诉请，两原告主张按照合同第九条的约定，以购房款总价665万的20%计算，扣除两被告已经支付的10万元，即123万元。两被告认为两原告将房屋转售于案外人取得购房款648万元，扣除两被告已经支付的10万元，损失仅有7万元，请求法院进行调整。两原告提供其与案外人签订的房屋买卖合同，证明转售系争房屋取得购房款618万元，两被告未提供相关证据，本院根据案件实际情况兼顾公平原则酌情调整解约违约金为60万元。根据合同第九条的约定，解约违约金60万元中应扣除两被告已向两原告支付的10万元，故两被告还应向两原告支付解约违约金50万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告傅文波、黄丽彬与被告李春荣、李秋萌于2018年6月19日签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月17日解除；二、被告李春荣、李秋萌应于本判决生效之日起十日内向原告傅文波、黄丽彬支付逾期付款违约金7,500元；三、被告李春荣、李秋萌应于本判决生效之日起十日内向原告傅文波、黄丽彬支付解约违约金500,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,938元，减半收取计7,968元，由原告傅文波、黄丽彬负担3,530.50元，被告李春荣、李秋萌负担4,437.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  施帅二〇一九年八月二十日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。