河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初5640号原告：三河市海珠物业服务有限公司，住所地三河市燕郊燕顺路西高尔夫球场南侧。法定代表人：王凤涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑爱红，女，1978年10月28日出生，汉族，住河北省唐山市丰南区，系该公司总经理助理。被告：刘旻丹，女，1980年3月7日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。被告：王岩松，男，1981年12月16日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。原告三河市海珠物业服务有限公司与被告刘旻丹、王岩松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三河市海珠物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑爱红、被告王岩松到庭参加诉讼，被告刘旻丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三河市海珠物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业费17493元（2015年10月1日至2019年12月31日）、2016年11月15日至2018年3月15日共2个取暖季的取暖费5802元，合计欠费23295元，银行同期贷款4倍利息4426.05元，共计27721.05元；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2008年11月1日，案外人海南珠江物业酒店管理有限公司承接了三河市燕郊燕顺路西、高尔夫球场南侧和安花园达观别墅区的物业服务工作，并于2008年2月3日与开发建设单位三河中和房地产开发有限公司签订了《和安花园物业管理合同》，约定了双方的权利义务。为了便于开展工作，该别墅区物业服务工作由海南珠江物业酒店管理有限公司燕郊分公司具体负责，因该别墅区的物业服务产生的债权债务事务也由海南珠江物业酒店管理有限公司燕郊分公司处理。2012年6月1日，原告全部承受了海南珠江物业酒店管理有限公司燕郊分公司在该别墅区事务和债权债务，且与开发建设单位三河中和房地产开发有限公司重新签订了《和安花园物业管理合同》。被告于2010年6月2日购买了该小区8511号房屋一套，面积为85.84平方米。物业服务费收费标准为每月4元/平方米，原告一直按照合同约定履行各项义务，但被告2015年10月1日至2019年12月31日共拖欠物业费17493元，2016年11月15日至2018年3月15日取暖费标准为33.8元/平方米/季，取暖费2901元，共两个供暖季2901元×2个季度=5802元，物业费、取暖费合计欠费23295元。银行同期贷款4倍利息4426.05元，上述共计拖欠27721.05元，在此期间，原告曾多次通过发催款函、电话、短信等方式向被告索要物业服务费及利息，被告均以各种理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求维护原告的诉讼请求。被告刘旻丹未提出书面答辩意见。被告王岩松辩称，一、依据三河市发展改革局下发的文件，重新确定2016年11月15日到2018年3月被告应交纳的供热价格为每采暖期每平方米25元。二、按照原告实际提供的服务内容、服务质量、服务成本和合理利润，重新核定合理的从2015年10月至2018年11月的物业费收费标准。同时，对原告主张的银行同期贷款四倍利息，我方不予采纳，本案不属于民间借贷案件，不适用于最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，其中所规定的年利率不超过24%，所以我认为这一条诉讼依据是不正确的。物业费没有交纳的区间应当是2015年10月1日至2018年10月1日，取暖费确实是2016年11月份和2017年11月份两个取暖季没有交费。本院经审理认定事实如下：2010年6月2日，被告刘旻丹、王岩松共同购买了三河中和房地产开发有限公司开发建设的位于三河市燕郊开发区燕顺路西、华堂高尔夫球场南侧和安花园公寓楼P21-8511号房屋一套，房屋建筑面积为85.84平方米。2008年12月3日至2012年6月1日期间，该小区的物业管理服务由海南珠江物业酒店管理有限公司燕郊分公司负责。2012年6月1日，原告承接了对该别墅区的管理事务和债权债务，并与开发建设单位三河中和房地产开发有限公司签订了《和安花园物业管理合同》，约定原告自2012年6月1日至2017年5月31日期间管理和安花园达观别墅的物业服务，物业管理服务费用收取标准按物业的建筑面积计收，别墅和电梯公寓均为每月4元/平方米。另查明，和安花园业主临时公约约定物业管理费按季收取，产权人应于每季的首月前5个工作日内交纳本季度费用。2017年5月26日，三河中和房地产开发有限公司与原告续签了和安花园物业管理服务合同，约定服务期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止，关于物业费的收费标准、收取方式等事项均未发生变化。以上事实有原告提交的《和安花园物业管理服务合同》、《和安花园达观别墅物业管理服务合同》、《和安花园业主临时公约》、《商品房买卖合同》、房屋所有权证复印件、物业管理服务收费备案表、公司变更说明、证明及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。为证明自己提供了合同约定的服务管理工作，原告提交了各种锦旗照片及荣誉证书，被告对此不予认可。原告还提交了《和安花园物业缴费通知单》、《催款函》，用以证明被告未交纳自2015年10月1日起的物业费及2016年和2017年两季度的取暖费。被告不予认可，认为未交纳物业费的期间为2015年10月1日至2018年10月1日，同时认为原告不具有主体资格，且物业费及取暖费的收费标准与其所提供的服务及相关部门的规定不符，同时向法庭提交了《和安花园物业管理服务合同》、微信聊天记录截图、现场照片及短信截图证明其抗辩理由。原告对微信聊天记录截图中载明的停电事实予以认可，并陈述该小区的电力设备使用时间较长，需进行大修。本院认为，在和安花园小区业主大会选聘物业服务企业前，作为建设单位的三河中和房地产开发有限公司有权选聘物业服务企业，并与之签订物业管理服务合同。2012年6月1日原告三河市海珠物业服务有限公司承接了原海南珠江物业酒店管理有限公司燕郊分公司的物业服务及债权债务，且与三河中和房地产开发有限公司签订了《和安花园物业管理服务合同》，该合同对全体业主具有约束力，故原告作为讼争小区物业服务管理公司的身份符合法律规定，小区业主应按合同约定自2012年6月1日起向原告交纳物业管理费。原告主张被告拖欠自2015年10月1日至2019年12月31日的物业费，被告对此不予认可，辩称原告提供的服务与收费标准不符，且被告仅拖欠2015年10月1日至2018年10月1日的物业费，但未提供证据证明其已交纳2018年10月1日以后应交纳的物业费，故对被告的该部分抗辩，本院不予采纳。关于原告主张被告应交纳至2019年12月31日的物业费，因原告尚未提供此期间的物业服务，原告的该主张不符合临时公约就物业管理服务费交纳时间的约定，故对原告的该部分主张本院不予支持，对原告有权主张交纳物业费的时间应当至2019年9月30日。对于被告提交的原告物业管理存在质量缺陷的证据，本院认为，上述证据不能反映动态的连续性的物业管理全貌，尽管原告在提供服务过程中可能存在不尽如人意之处，但如果业主拖欠物业管理服务费，可能会造成物业公司经营困难，使整个园区生活环境受到影响，使物业管理陷入恶性循环。作为园区业主，既然已享受了原告提供的公共区域的保安、保洁、绿化等物业服务，理应按合同约定交纳物业服务费，故被告刘旻丹、王岩松需向原告支付自2015年10月1日至2019年9月30日的物业费16481.28元（4元/平方米/月×85.84平方米×48个月）。关于取暖费，被告认可未交纳自2016年11月15日至2018年3月15日共2个季度的取暖费，被告虽抗辩收费标准不符合相关规定，其供暖服务不到位，但未提供证据证明原告所提供的供暖服务不符合约定，同时，依据被告所提交的《河北省热力价格管理办法》第四条的规定，制定和调整热力价格应当遵循科学界定成本，合理确定收益、兼顾承受能力，优化资源配置原则，《三河市发展改革局关于调整三河市城区供热价格的通知》第三条规定，区域性锅炉供暖可参照上述价格执行。被告所在小区为园区自行供暖，而非集体供暖，其供暖价格可参照前述规定执行，而非必须依照其规定的价格执行，故对被告的抗辩，本院不予采纳，对原告要求被告支付取暖费的主张，本院予以维护。综上，被告刘旻丹、王岩松需向原告支付取暖费共计5802元（33.8元/平方米/季度×85.84平方米×2个季度）。关于原告要求二被告支付利息的主张，因被告未按照约定交纳物业费系原告所提供的服务存在不尽如人意的地方，而非被告故意不交纳物业费，故对原告的该项主张，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘旻丹、王岩松自本判决生效后五日内给付原告三河市海珠物业服务有限公司物业费及取暖费共计人民币22283.28元；二、驳回原告三河市海珠物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493元，减半收取计246.5元，由原告三河市海珠物业服务有限公司负担96.7元（已预交），被告刘旻丹、王岩松负担396.3元（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  杨澜涛二〇一九年八月二十三日法官助理王艳丽书记员郭子莹