阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4321号原告：卢玉贤，女，1984年4月出生，汉族，住阳江市江城区。原告：杨中盛，男，1982年3月出生，汉族，住阳江市江城区。两原告共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。被告：阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区富和海岸城御景湾首层、二层。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事。原告卢玉贤、杨中盛与被告阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告卢玉贤、杨中盛的委托诉讼代理人冯朵到庭参加了诉讼，被告富和房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告卢玉贤、杨中盛向本院提出诉讼请求：1、被告提交阳江市××××号富和海岸城x房所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助原告办理阳江市××××号富和海岸城x房权属转移登记至原告名下的手续，并取得不动产权证（房地产权证）；2、被告按已付房价款的日万分之三的标准支付逾期办证违约金给原告，自2018年7月31日起计至实际办证完毕时止；3、被告退还办证费18684元给原告；4、被告支付占用办证费18684元期间的利息给原告（利息以18684元为基数，按年利率6%计算，自2018年7月6日起计至本息付清时止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月23日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,向被告购买位于阳江市××××号富和海岸城x房，总价474834元，并收取办证费18684元。合同第八条约定被告应于2015年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，同时第十五条约定,被告应自商品房交付之日起90日内为原告办理权属登记，但被告一直未能履行该义务。被告于2017年10月12日就逾期办证一事，在市住建局的主持下向富和海岸城7、8、9栋全体业主承诺:2018年7月30日前提交7、8、9栋业主办证资料到不动产登记中心，逾期则按总房价款日万分之三或者房价款的5%追究违约责任等。如今被告所承诺的办证期限已届满，但仍未能按承诺书的内容履行义务，构成违约，应承担违约责任。因被告违约，原告请求被告退还18684元办证费及支付占用办证费期间的利息损失。被告富和房地产公司辩称，一、针对协助办证的诉讼请求。鉴于涉案房屋至今尚未办理初始登记，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求”，应驳回该诉讼请求。二、承诺还没有生效，即便要支付办证违约金，也是按《商品房买卖合同》的约定支付。该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》虽名为承诺，实际上是一份协议，因为其中有约定双方的义务，比如其中第一条的变更合同协助办证期限、第四条“承诺2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房总额的3%作为办证费用，买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补”、第七条“在承诺期间不得起诉，不得以任何理由聚众闹事”等，这些都不是被告单方面的承诺就能成立的，在原《商品房买卖合同》已有约定的情况下，任何变更都需要双方的同意并达成一致才行。且其中是明确约定“对阳江市富和海岸城7、8、9栋全体业主有效”的，意思就是说，要全体业主都接受了，该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》才能生效。但其中只有几个业主作为现场见证代表进行签署，并没有获得7、8、9栋全体业主的接受及认可。而原告也没有提供任何证据，证明7、8、9栋全体业主接受及认可了该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》，且业主多次聚众闹事，也证明他们并没有接受，因此该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》是未生效的。在未生效的情况下，即便要支付逾期办证违约金，也是按《商品房买卖合同》的约定支付。三、被告已为原告代缴了房屋所有权登记费160元、维修资金9188元。本院经审理认定事实如下：2015年1月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市××××号富和海岸城x房出售给原告，该商品房属预售商品房，建筑面积共121.69平方米（其中套内建筑面积102.61平方米，公共分摊建筑面积19.08平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方米4627.56元，总房价款为474834元，买受人须于签订买卖合同当日支付首期购房款214834元，余款260000元向银行办理按揭贷款支付。其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前交付经验收合格的商品房给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定付清了购房款474834元给被告，被告也按约定交付了涉案房屋给原告使用，但被告至今仍未协助原告办理涉案房屋的所有权登记，涉案房屋亦未办理初始登记。另，被告在2018年7月6日收取了原告办证费18684元。被告主张在收取原告的办证费中代原告缴交了房屋所有权登记费160元、维修资金9188元，提供的票据均在2018年7月6日之前，且被告提供的收款收据证实其在2015年1月23日亦收取过原告办证费用，因此，上述费用不能在2018年7月6日收取的办证费中扣减。由于涉案商品房一直未能办理产权证，被告于2017年10月12日向富和海岸城7、8、9栋全体业主出具《承诺书》一份，承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任；待业主不动产权证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任；在2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用（买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补）。但被告未能在承诺的期限内为原告等在内的7、8、9栋业主办理涉案商品房的产权证。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记的条件，原告请求被告协助办理产权登记手续，属法律上不能履行的情形，本院已向原告释明，原告不同意变更该项请求，故对原告的该项请求本院予以驳回。对于逾期办证的违约责任。本案中，被告没有按约定为原告办理涉案房屋产权登记，其后向该小区的7、8、9栋全体业主作出承诺，承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。该承诺是双方当事人真实意思表示，对7、8、9栋的全体业主及被告均具有约束力，被告主张承诺书未生效缺乏依据，本院不予采纳。被告未能按承诺书所约定的期限协助原告办理涉案房屋的产权登记，应依法承担违约责任。按双方的约定，被告应从逾期之日起支付逾期办证的违约金给原告。由于本案被告已将涉案商品房交付给原告，而原告又没有证据证明因被告逾期办证造成的损失，现原告请求按承诺书约定的已付房价款的日万分之三计算逾期办证违约金明显过高，本院酌定调整为按年利率6%计算，从承诺的违约时间即2018年7月31日起计至本案庭审辩论终结之日（2019年8月1日）止，对此后的逾期办证违约金，原告可另行主张。因此被告应支付逾期办证违约金28646.15元（474834元×6%/365天×367天)给原告。对被告收取原告的办证费用18684元，由于被告存在逾期为原告办理房屋权属证书的违约行为，现原告请求被告返还办证费用，本院予以支持。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，被告应从逾期办证之日即2018年7月31日起至退还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给原告。被告富和房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金28646.15元给原告卢玉贤、杨中盛；二、限被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费18684元及该款利息（利息从2018年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给原告卢玉贤、杨中盛；三、驳回原告卢玉贤、杨中盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取635元（该款原告已预交），由原告卢玉贤、杨中盛负担124元，被告阳江市富和房地产开发有限公司负担511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇一九年八月二日书记员  苏壁映附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。