广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初6048号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，均是原告的员工。被告（反诉原告）：赵永民，男，1973年10月19日出生，汉族，住广州市天河区,被告（反诉原告）:刘思静，女，1977年4月6日出生，汉族，住广州市天河区,委托诉讼代理人：赵永民，系刘思静的配偶。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业”）与被告（反诉原告）赵永民、刘思静物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹、赵永民同时作为刘思静的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费10165.43元及违约金（物业服务费从2017年9月1日至2019年3月31日止，按每月535.1元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费1.35元及经济损失（公摊水费从2017年3月1日至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费1014.7元及经济损失（公摊电费从2017年5月1日起计至2019年1月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。两被告为天誉6座25层2503单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2017年4月30日前。两被告与原告于2017年2月25日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定及实际情况，该物业的物业服务费的起算点为2017年5月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但两被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公摊水电费用。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告赵永民、刘思静答辩称，我方不同意原告的诉讼请求，自我入住该涉案小区以后，发现物业管理不合格，达不到2.8元的标准，我方不予确认，并且我在本案中也提出了反诉。反诉原告赵永民、刘思静向本院提出反诉诉讼请求：1.判定物业服务费按照五级标准1.00元/平方米/月计算,并返还收楼时所预交3个月物业费多交部分；2.判令被反诉人明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况；3.判定反诉人未按时支付物业服务费的责任在于被反诉人，并驳回被反诉人所提出的一切违约金要求；4.判定双方签署的《前期物业服务协议》中所记载的每日千分之五的违约金率无效，以双方重新协定为准。5.判令本案全部诉讼费由被反诉人承担。6.因本次诉讼需使用U盘提供大量视频证据，U盘采购费及刻录费用共计150元，请求判令由被反诉人承担该费用，并在判决生效后2周内付清；7.判定被反诉人还原1-13座楼天台窗花玻璃造型，判定被反诉人还原每座楼一楼门口天花造型；8.判定被反诉人主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电；9.判定被反诉方需将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主；10.判定被反诉方严格遵守前期物业服务协议；11.判定物业回复由保安撕毁经政府同意公示的文件，并公开向全体业主道歉。事实和理由：一、被反诉人违约的事实及责任。本人于2016年12月21日与广州利合物业管理有限公司（以下称“利合物业”）签署《前期物业服务协议》（以下称《协议》），并于同一日缴齐了2016年12月22日-2017年3月22日物业费。该协议约定的物业服务费为2.8元/平方米/月。根据穗发改[2016]992号《广州市住宅物业服务收费参考标准》（以下称《参考标准》），本人确认利合物业未能提供2.8元/平方米/月（一级标准）的服务，构成违约，因此本人于2017年3月开始暂停支付物业服务费。本人及委托邻居多次主动与利合物业沟通物业服务标准的问题，表达了本人愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费，但利合物业均不做出回复。2018年2月25日的物业经理接待日，本人虽未能亲自到现场，但同样让去的邻居向利合物业明确提出物业服务未达标准，并留下记录。2018年5月25日，邻居到利合物业孟永提经理办公室沟通物业服务问题，表达了业主愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。2018年12月28日，利合物业孟永提经理上邻居家门催收物业服务费，邻居继续发出业主们的声音,表达了愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。综上所述，利合物业不但违约在先，并且只会不断派人上门催收服务费，却完全无视业主的任何意见和提议，也不愿就服务水平质价不符的问题与业主沟通，导致很多业主无法按实际服务水平支付服务费，故包括我本人在内的众多业主未能够支付物业服务费的责任完全在于利合物业。同时，由于利合物业违约，所以本人再也不需要履行在《协议》《临时管理规约》及业主承诺书中所记载义务和承诺。二、利合物业服务未能达到《参考标准》的一级收费标准的事实及违反《前期物业服务协议》（以下简称前期协议）的条款。1.根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第3点：每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；第4点：每周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；而事实上，每次下雨之后，小区路面都会到处积水，并且不是局部，而是多处积水。违反前期协议第二章第二条第1，2条；2.根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，利合物业只是更新了消防设施检查时间，并不对实物进行检查。违反前期协议第二章第二条第2条；3.根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，2019年4月24日邻居发现小区里有的消防设施的检查日期为2019年1月3日，已经连续3个月未进行过检查。违反前期协议第二章第二条第2条；4.根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，2019年4月24日邻居发现小区负一层车库消防设施检查日期造假，检查日期几乎全都写着2019年5月4日。违反前期协议第二章第二条第2条且违反诚信原则；5.根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，邻居2019年5月25日投诉后，在利合物业整改之后，消防设施检查日期变成了2019年4月2日，早于整改日期，说明检查日期再次造假。违反前期协议第二章第二条第2条且违反诚信原则；6.根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，防火门多数破损，缺乏定期维护，2018年11月在业主投诉且收到消防部门责令后，物业才进行整改。违反前期协议第二章第二条第1;2条且违反诚信原则；7.根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，整改经过一段时间后，2019年4月-5月期间，再次发现消防门多处破损的情况。违反前期协议第二章第二条第1，2条且违反诚信原则；8.根据《参考标准》（四）保洁服务第1点：每栋每层设置1个垃圾收集点。而事实上，2楼以上每层楼均没有设置垃圾收集点。违反前期协议第二章第二条第6条且违反诚信原则；9.根据《参考标准》（四）保洁基本服务第3点：垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。而利合物业长期将负二层车库作为垃圾存放处。直到业主们向12345平台投诉，平台责令利合物业清理后，利合物业才开始处理掉垃圾。违反前期协议第二章第二条第6条且违反诚信原则；10.根据《参考标准》（四）保洁服务一级标准：楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于3次。而实际楼道清洁频率为若干天一次，服务标准甚至不满足五级标准的一天不少于一次的要求!楼道长期积灰，地面清洁马虎应付，清洁人员还将垃圾往楼下扔，且清洁质量差并非本人个案，而是具有普遍性，并且物业清洁人员配备严重不达标,每座常驻清洁人员只有一人，故利合物业服务严重不符合一级收费标准。本人住宅门口日常清洁抽检结果见证据链视频，远远不达《参考标准》违反前期协议第二章第二条第6条且违反诚信原则；11.根据《参考标准》（四）保洁服务第4点，电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于3次；电梯门壁打蜡上光每月不少于1次，表面光亮、无污迹。而事实上，电梯长期处于脏污和外观破旧的状态。违反前期协议第二章第二条第6条且违反诚信原则；12.根据《参考标准》（三）公共秩序维护服务基本服务要求第二点：人员和大宗物品进出登记制度，虽然各出入口有24小时保安值守，但闲杂人员随意进出，岗亭形同虚设，业主的生命财产安全得不到保障，多次发生业主锁被破坏、车辆轮胎被扎等影响业主生命财产安全的事、小区外广告推销人员在楼内发小广告的行为更是常事，这些不作为的行为不仅不能满足《参考标准》的最基本服务要求，更是违反了前期协议第二章第二条第8条的双方约定，由于被反诉方违反了前期协议第五章规定的义务，对业主造成了经济损失，按前期协议第六章第十八条的规定，被反诉方应给予赔偿。违反前期协议第二章第二条第8条且违反诚信原则)；13.根据《参考标准》（五）绿化养护服务基本服务要求规定，不满足三级要求第2点中的无枯枝、缺枝要求和第3点草坪明显枯死的要求，所以只能按第四级作为评定标准。违反前期协议第二章第二条第5条且违反诚信原则；14.根据《参考标准》（一）综合管理服务中基本要求第2点之规定需要财务运作规范，帐目清晰，但被反诉人却存在电费公摊算错（2017年发生过，当时业主都知道）、业主违约金算错，管理费算错等错误，特别是关于我家物业所谓滞纳金的计算前后相差3215.42元之多，是有力的证据，亦同时不满足三级第3点规定对业主使用人的求助、咨询处理，对来主或使用人的投诉在24小时业答复的规定，所以此项只能按第四级作为评定标准。同时被反诉人违反前期协议第二章第二条第11条之规定没有对我的手机号码资料及时进行更新，导致法院一直没及时联系到我，给我带来极大的法律风险和不变（我曾经专门去物业更新过，且最终法院有寄来快递证明我的通讯资料被反诉方该是掌握的。违反前期协议第二章第二条第11条且违反诚信原则；15.根据《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，以及《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。上述规定是对包括小区广告收入在内的“小区公共收益”有了清晰的界定，小区公共收益是全体业主共有的，受益的支配需要由全体业主大会决定。而被反诉方在前期协议中规定此收益用于补充物业管理支出，而实际每平2.8元的管理费已相当充足，不需要另外补充，故被反诉方需将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主。同时被反诉方作为临时管理规约的制定方，践踏及违反了本规约第二章第一节第三条第六款之禁止一切滋扰他人（如兜售商品，派发传单，进行商业推广等）的行为的规定，同时管理失职。16.物业人员公然撕毁经政府部门同意张贴的公示文件，严重损害全体业主利益，与《物业服务合同》所约定的平等、服务的宗旨相违背，严重质价不符。根据以上事实，参照《参考标准》，其中（一）综合管理服务规定，此项只能按第四级作为评定标准。参照《参考标准》，其中（二）物业共用部位和共用设施设备维护“方面的服务水平未达到最基本服务标注,因此采用5级作为评定标准，”根据《参考标准》（三）公共秩序维护服务基本服务要求第二点：人员和大宗物品进出登记制度，虽然各出入口有24小时保安值守，但闲杂人员随意进出，岗亭形同虚设，所以只能按第五级作为评定标准。（四）保洁服务“方面的服务水平未达到最基本服务标注,因此采用5级作为评定标准。根据《参考标准》（五）绿化养护服务基本服务要求规定，不满足三级要求第2点中的无枯枝、缺枝要求和第3点草坪明显枯死的要求，所以只能按第四级作为评定标准。因此，物业费收费标准重新计算结果为1.08元/平方米/月。三、《协议》所记载每日千分之五的违约金率，过分高于逾期交纳物业管理费造成的损失，也过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，本人认为该违约金率应由双方重新协定。四、关于天誉小区原始设计，如楼顶天台窗花、每座一楼门口天花以及11座后面的网球场，被反诉方在未经全体业主同意的情况下，也未作任何公示就改变原有设计，必须恢复！五、被反诉方必须停止以收滞纳金的方式阻挠业主缴交物业费的行为，以此所造成的后果全由被反诉方负责。在本人入住天誉小区以来，由于利合物业责任导致本人无法按时交纳物业费，且利合物业的服务明显不符合《参考标准》关于一级收费标准的规定，其服务水平与收费水平不匹配，特提起反诉，请人民法院查明情况，判如所求。反诉被告广州利合物业管理有限公司辩称，我方不同意被告方的反诉请求。对于2.8的物业费的标准是有政府收费的文件支持的。根据税价2013232政府指导价的通知，还有2016年政府出了一个指导价物业服务管理最高价是2.8元每月每平方。双方前期物业服务约定的第四条2.8元是得到业主的同意并签订合同。业主买房签订的商品房买卖合同里面，第五条有约定物业费是2.8元的标准。因此这个2.8元的标准是符合政府的指导价，并得到双方签订认可的。而且我方也提供相应的服务管理了。所以业主的反诉请求是没有法律依据的。被告拖欠物业费是自己的故意行为，按照合同法违约责任的相关规定，和与我方签订的前期物业服务合同中载明没有缴纳物业费，业主应当承担违约责任。其中2.8元不包括公摊水电费。我方提供了相应的证据可以证明我方提供了合格的物业管理。对于预交三个月的管理费，我方已经予以冲抵了。而且对于5‰的违约金是双方的意思自治。根据我方提交的1份判决书中得到法院的支持。而且本案的违约金并没有超过所欠费用，所以我方的违约金是有效合法的。对于U盘的损失，我方认为并没有得到双方的约定。我方也有起诉业主，其中的资料费用损失、车费损失等，我方也没有主张。其中U盘的费用没有明确的发票可以提供。我们是按照约定和按照标准履行我方的物业服务的。对于公示人员，具体的作业标准、资质、人员的配备情况在物业中心前台都有公示了。在我补充证据里可以证明。对于反诉诉讼请求7中，由于大台风造成了安全隐患，为了保障业主的安全，天台的损坏是由台风造成，拆下后是因为考虑到安全隐患。从我方接收该小区以后，没有对小区改变。对于公摊水电费是根据1997-173的公共用电的摊分办理计算的。对公摊水电费都有公示。广告费的收益是根据前期服务合同里的第9条有约定，我方有权去经营且收取经营所得，经营所得的利益用于维护公共设施等。根据相关番禺区住建局的要求对于公摊水电费的有单独列账，不存在盈余情况。对于诉讼请求中第11项中，我方收到业主的投诉后，才采取相应措施去撕毁，不应该在大堂里面乱张贴，所以该行为是正常的，我方无需道歉。恳请支持我方的诉讼请求，驳回被告方的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合认定的证据及当事人的开庭称述，本院查明事实如下：原告是广州亚运城项目铁中路3号第二组团前期物业管理的中标单位。赵永民、刘思静与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》购买了亚运城天誉6座2503房（以下简称“涉案物业”），房屋实际面积是191.106平方米，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元。赵永民、刘思静于2017年2月25日收楼，并与利合物业签订《广州亚运城天誉（二期）前期物业服务协议》，协议约定由利合物业为赵永民、刘思静提供物业管理服务，赵永民、刘思静应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（利合物业）以甲方（赵永民、刘思静）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（赵永民、刘思静）送达一切文件。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托利合物业代收代交，赵永民、刘思静或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。庭审中，双方确认涉案物业的面积为191.106平方米，赵永民、刘思静确认拖欠了2017年9月1日起至2019年3月31日止的物业服务费，但不同意2.8元/平方米/月的计算标准和违约金的计算标准。赵永民、刘思静对利合物业主张的公摊水费和公摊电费时间段及金额未提出异议，但不同意该公摊水电费的经济损失及实际用向。本院认为，利合物业与赵永民、刘思静签订的《广州亚运城天誉（二期）前期物业服务协议》（以下简称服务协议），主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，利合物业与赵永民、刘思静应当严格遵守并按照合同约定履行义务。物业服务费按照2.8元/平方米/月计算不仅是本案双方约定的内容，也适用于小区其他业主，具有一定的全局性。物业服务是一个动态、连续的过程，利合物业的服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，在此过程中出现问题在所难免，赵永民、刘思静提出的问题可能存在，但不代表利合物业工作的全部，也不能代表全体业主。同时利合物业也提供了大量的照片，证明了其工作内容和工作荣誉。因此，赵永民、刘思静要求降低物业服务费标准至1元/平方米/月的反诉请求，本院不予支持。利合物业向赵永民、刘思静提供物业管理服务后，赵永民、刘思静未及时缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。利合物业要求赵永民、刘思静支付2017年9月1日至2019年3月31日期间的物业服务费10165.43元（其中2017年9月的物业服务费为533.63元，2017年10月以后的物业服务费为每月535.1元），符合合同约定，本院予以支持。鉴于利合物业提供的服务水平并未让业主感到满意，且未与业主沟通不到位，同时又捆绑滞纳金与物业服务费，拒绝赵永民、刘思静单纯交纳物业服务费。本院酌情调低利合物业主张的物业服务费违约金的计算标准，即按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月物业服务费的违约金金额以当月所欠物业服务费为限。利合物业提交的天誉二期公共电费分摊一览表、天誉6座公共用电分摊公示、天誉公共水费分摊一览表、天誉6座公共用水分摊公示、水费发票、电费发票等能够详细反映水电使用及分摊情况，也证实了赵永民、刘思静2017年3月1日至2019年1月31日的公摊水费为1.35元，2017年5月1日至2019年1月31日的公摊电费为1014.7元，利合物业要求赵永民、刘思静支付公摊水费1.35元及公摊电费1014.7元及相应经济损失，本院亦予以支持，但经济损失的计算标准过高，本院调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日即2019年2月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额分别以1.35元和1014.7元为限。赵永民、刘思静请求利合物业展示公用电部分的设施、线路及用电情况，重新计算过高的公摊电费，停止违法使用公共用电的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。赵永民、刘思静请求利合物业明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况，没有事实基础和合同约定，本院不予支持。赵永民、刘思静请求利合物业支付其因诉讼支付的U盘采购费及刻录费，没有合同约定和法律规定，本院不予支持。赵永民、刘思静请求利合物业还原建筑物的天台窗花玻璃造型、天花造型及还原小区十一座后的网球场，因涉及小区整体规划及全体业主的安全与利益，赵永民、刘思静的诉求不能代表全体业主，本院不予支持。赵永民、刘思静请求利合物业将小区广告收益返还全体业主，该问题涉及建筑物区分所有权，与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本案不作调处。赵永民、刘思静请求利合物业恢复由保安撕毁的文件，并公开道歉。利合物业辩称该文件不是正式盖章的文件，是收到业主投诉才去撕毁的。本院认为赵永民、刘思静未证明被撕除的文件是何内容，无法证明保安撕除该文件是非法的，因此本院对其诉讼不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、赵永民、刘思静应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2017年9月1日至2019年3月31日期间的物业服务费10165.43元及其违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为2017年9月以533.63元为本金，其余每月以535.1元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月的违约金以当月所欠物业服务费本金为限）；二、赵永民、刘思静应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2017年3月1日至2019年1月31日的公摊水费1.35元、2017年5月1日至2019年1月31日的公摊电费1014.7元及相应经济损失（公摊水费经济损失以1.35元为本金、公摊电费经济损失以1014.7元为本金，从2019年2月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额分别以1.35元和1014.7元为限）；三、驳回广州利合物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回赵永民、刘思静的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费40元及反诉受理费50元（均按减半收取计）,均由赵永民、刘思静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审审判员  刘晓磊二〇一九年八月九日书记员  黄淑仪