贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1420号原告：万某某，女，1993年9月18日出生，畲族，从江县市场监督管理局干部，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：蓝某，女，1961年9月27日出生，畲族，住贵州省凯里市。系万某某之母。被告：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号。法定代表人：何金云，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王陆飞，贵州兄弟律师事务所执业律师。原告万某某诉被告贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万某某的委托诉讼代理人蓝某，被告丰球房地产公司的委托诉讼代理人王陆飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记有关文书交付原告；2、判令被告向原告支付逾期办理初始登记并交付转移登记文书违约金23635元（以购房款299553元为基数，按每逾期一日支付违约金万分之一自2016年12月31日起计算至2019年2月28日），以及自2019年3月1日起至办理完毕初始登记并交付转移登记文书之日止期间的违约金（以购房款299553元为基数，按每逾期一日支付违约金万分之一计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年5月15日签订《商品房买卖合同》。约定由原告购买被告开发的丰球黔城第24栋2单元4层2-4-1号商品房，该商品房总价299553元，被告应于2016年12月30日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记有关文书交付与原告，逾期办理，被告应按原告所交房款按日向原告支付违约金，直至实际交付商品房转移登记有关文书之日止。合同签订后，原告向被告依约全额支付了购房款299553元。然而，时至今日，被告未能按合同约定办理初始登记并向原告交付转移登记文书，经原告多次催促未果，为维护原告合法权益，请求支持原告如上诉请。被告丰球房地产公司未提交书面答辩状，庭审中口头辩称：我方逾期办理商品房所有权初始登记是事实，给原告造成困难我方表示抱歉，导致不能办理的原因是多方面的，不是我方故意行为，我方希望原告谅解，双方达成调解；我方愿意赔偿原告违约金，但原告主张的违约金过高，我方愿意赔偿原告10020元的违约金。本院经审理认定事实如下：2015年5月15日，以原告万某某为买受人、被告丰球房地产公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市迎宾大道北侧××球××城××单元××商品房××套，建筑面积为74.15平方米，套内建筑面积为63.77平方米，总价款为299271元。2、出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定支付被告购房款299553元。被告已于2016年将涉案房屋交付给了原告。双方因逾期办证等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼，因原、被告双方未能达成一致意见，本院主持双方当事人调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于原告主张被告办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记有关文书交付原告的诉请，因被告办理商品房所有权初始登记的条件未成就，至今未能办理，且办理时间亦未能确定，故原告的该项诉请本院不予支持。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。合同约定被告应于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但至今仍未取得该商品房所有权初始登记，故违约金应从2016年12月31日起至实际取得该商品房所有权初始登记之日止计算，2016年12月31日至起诉之日2019年2月28日共计789天，原告支付的购房总价为299553元，其诉请按日万分之一计算2016年12月31日至2019年2月28日的违约金为23635元，计算正确，之后的违约金继续从2019年3月1日起计算至被告实际取得该商品房所有权初始登记之日止，原告诉请未超出法律规定，本院予以支持。关于违约金是否予以调整的问题。被告主张双方约定的违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，违约方对于违约金约定过高的主张要承担举证责任。本案中，当事人约定的违约金是购房总价款的日万分之一。被告提出违约金过高的抗辩，应当承担举证责任，以证明合同约定的违约金“过分高于造成的损失”，但被告未提供相关证据证明双方约定的违约金过高的抗辩主张，故应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州丰球房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告万某某2016年12月31日至2019年2月28日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金23635元；2019年3月1日至被告实际取得该商品房所有权初始登记之日的违约金继续按合同约定计付。二、驳回原告万某某的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取195元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担，此款原告万某某已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  黄原慧二〇一九年八月八日书记员  邓汝雪