广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终5968号上诉人（原审原告）：丁小兵，男，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：卢东虎，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雷琴，广东天道勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：冯龙，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：冯继莎，女，汉族，住四川省西充县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：容建华，广东达声律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓裕森，广东达声律师事务所律师。上诉人丁小兵因与被上诉人冯龙、冯继莎房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁小兵上诉请求：1.撤销一审判决，改判冯龙、冯继莎退回丁小兵购房款89760元及利息（以89760元为本金从2018年12月18日起按日万分之六的利率计算至退清房款之日止）；2.本案一、二审诉讼费用由冯龙、冯继莎承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）本案争议焦点是：冯龙、冯继莎认为双方没有按佛山市顺德区201号商铺（以下简称涉案商铺）的建筑面积计算成交价，而是按套出售，价格是1156666元；丁小兵认为涉案商铺的预测建筑面积是72.29平方米，按每平方米16000元计算出成交价1156640元，为了吉利取数字1156666元作为购买价格。因在购买涉案商铺时，冯龙、冯继莎没有办理房地产权证，不知道最终建筑面积是多少，所以在《房屋买卖合约》（以下简称合约）中备注约定涉案商铺的建筑面积以《商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房合同）为准。现冯龙、冯继莎将涉案商铺的产权转移登记到丁小兵名下，房地产权证登记的建筑面积只有66.68平方米，比计算商铺成交价时的建筑面积少了5.61平方米。因此，冯龙、冯继莎按建筑面积多收的购房款应退回给丁小兵。1.丁小兵在冯龙、冯继莎处购买的商铺是二手房，顺德区乃至佛山市二手房销售都是按建筑面积计算房屋成交价，这是市场常识。即使按冯龙、冯继莎所述的按套出售，也应该确定涉案商铺的建筑面积是多少，然后按该面积计算成交价。2.涉案商铺的成交价是按建筑面积计算出来的。冯龙、冯继莎在一审庭审时提交的《龙江碧×华府收楼应缴其他款项明细》上标注了数字“1156640”，该数字刚好印证涉案商铺是以建筑面积72.29平方米乘以每平方米16000元计算得出的结果。再结合冯龙、冯继莎在房产中介的挂牌价格是按建筑面积每平方米16000元之事实，更进一步证实涉案商铺成交价是按建筑面积72.29平方米乘以16000元计算出来的。因双方在一审庭审中对成交价计算方式争议大，庭后丁小兵提交了证人出庭作证申请书，但一审法院没有通知证人出庭，导致事实认定不清。3.佛山市顺德区******地产开发有限公司（以下简称碧×公司）虽然在商品房合同中约定以套内面积计价出售，但实际上是以建筑面积计价出售，并已将涉案商铺减少的建筑面积5.61平方米的相应房款退给冯龙、冯继莎，这也证明涉案商铺是以建筑面积计算成交价的。更何况冯龙、冯继莎是以二手房交易的形式将涉案商铺出售给丁小兵，二手房销售在佛山地区没有按套内面积计价的情况。4.合约第二条第1项关于“该物业之成交价为人民币1156666元”的约定不是按套出售的约定。第一条第2项约定了涉案商铺的面积，应理解为在确定涉案商铺面积的情况下，按每平方米的价格计算得出总成交价。如果仅是约定按套出售涉案商铺，就无需约定涉案商铺的面积。（二）一审法院认为丁小兵的权利未受到侵害是错误的。签订合约时，丁小兵不清楚涉案商铺的建筑面积是多少平方米，只见到商品房合同。当合约履行到办理产权转移登记时，丁小兵已向冯龙、冯继莎支付房款410000元。丁小兵知道涉案商铺登记的建筑面积比当初约定的少了5.61平方米后，多次向冯龙、冯继莎提出不再购买商铺、退回房款，也向房产中介发出了协调请求。但冯龙提出已与银行办理了还贷手续，只要交清按揭款就可以办理过户，如果丁小兵不支付商铺尾款716666元，就按商铺成交价的10%收取违约金。在此情况下，丁小兵认为如果终止履行合约，不但没得到商铺，还要损失十几万元，不合算，并且已付房款不知道什么时候才能要得回来，不如先把商铺产权转移登记到丁小兵名下，再解决多付的房款问题。于是丁小兵在办理商铺产权转移登记的当天就把商铺尾款716666元付给了冯龙、冯继莎。因此，丁小兵继续履行合约是迫于无奈，如不继续履行，可能造成的损失更大。被上诉人冯龙、冯继莎辩称，（一）双方签订的合约内容清晰，合法有效，现已履行完毕，丁小兵主张约定的涉案商铺面积为72.29平方米没有任何事实依据。1.合约第一条第2款明确约定：“该物业的【建筑面积】【套内面积】为62.26平方米（以【房地产权证】或【商品房买卖合同】为准）。”丁小兵提供的不动产权证证明涉案商铺的专有建筑面积为62.26平方米，分摊建筑面积为4.42平方米，房屋建筑面积为66.68平方米。合约第一条列明的62.26平方米即是指涉案商铺的专有建筑面积（又称“套内面积”或“套内建筑面积”）。2.合约第一条物业面积后括号部份为“以房地产权证或商品房买卖合同为准”，该条款内容并非丁小兵所称以商品房合同为准。因签约时商铺的房地产权证件尚未办理，无法得知房地产权证的号码，而合约不能留有不明空白，因此当时将房地产权证号码部份划去，但并未划去“房地产权证”几个字。从合约的整体内容来看，对于否定的内容均是用横线整体划去，而非仅仅划去空白部份[如合约第一条第3款第（3）点],因此括号部份的内容实为“以房地产权证或商品房买卖合同为准”。即使是以商品房合同为准，根据商品房合同第六条第1款的约定，涉案商铺的售价是按照套内面积61.25元/㎡×l5343.18元=939770元进行计算，根据“以商品房买卖合同为准”确定的交易面积亦应该是“套内面积”而非丁小兵主张的“建筑面积”。一审中，冯龙、冯继莎巳向法庭提交一份由碧×公司出具的《龙江碧×华府收楼应缴其他款项明细》，证实合约第一条约定的62.26平方米的数据来源，丁小兵及其代理人在一审时谎称未见过该文件、“62.26平方米”是“72.29平方米”的“笔误”。但62.26平方米与72.29平方米是不一致的两组数字。按照丁小兵的说法，即使后面进行修改，一开始书写的面积亦应为“72.29平方米”而非“72.26平方米”，且既然后面才进行修改，应该直接改成“72.29平方米”而非保留原来的数字。此外，合约各方（特别是丁小兵）在看到合约中出现不明来源的“62.26平方米”、相差款项多达89000多元的情况下仍然无动于衷，未提异议，于理不合。因此，合约书写时的真实情况是第一个数字误写成“7”，经提示后改为“6”，而合同各方签名时约定的面积即为“62.26平方米”，丁小兵的说法无证据证明，丁小兵应承担举证不能的法律责任。3.丁小兵在上诉状中称《龙江碧×华府收楼应缴其他款项明细》上有“1156640”的数字，就认为涉案商铺系按照每平方米16000元的单价进行交易，没有依据。《龙江碧×华府收楼应缴其他款项明细》上除了有数字“1156640”外，还有“18883”和“18577”两组数字，上述数字是在合同签订后，丁小兵突然声称涉案商铺的价格为每平方米16000元，冯龙和冯继莎为计算方便就直接在《龙江碧×华府收楼应缴其他款项明细》上标注，才计算得出16000元/平方米×72.29平方米的价格为1156640元而非合同约定的1156666元。4.丁小兵在二审提供的《商品房买卖合同》和《收楼应缴其他款项明细》与冯龙、冯继莎提供的证据如出一辙，可见碧×与购房者签订《商品房买卖合同》后提供款项明细系当地交易常规，恰好证明合约上的“62.26平方米”来源于碧×公司出具的《龙江碧×华府收楼应缴其他款项明细》。实际上，交易各方在确认涉案商铺的实际面积数据后，丁小兵就提出按1156666元的总价交易。冯龙和冯继莎考虑到购买涉案商铺加上过户需1060000元左右，1150000元的销售价格有一定的利润空间，就同意了该交易价格。（二）丁小兵主张的损失没有任何法律和事实依据。1.商品房合同第十三条约定了面积出现差异时的处理办法，丁小兵从一开始就知道商品房合同约定的面积为预计面积而非实测面积，在此条件下各方确认交易总价为1156666元。同时，合约未约定每平方米的单价，亦未约定交易价格按照房地产权证所载的面积进行调整，因此双方是按照固定总价进行交易，丁小兵主张多付89760元与合同约定不符，不应采信。2.从双方的实际履约过程看，合约的签订日期为2018年6月19日，最后一笔购房款的支付时间为2018年12月18日，整个交易过程长达半年。如果丁小兵真的认为其多付了购房款，不可能按照1156666元的价格向冯龙、冯继莎支付剩余款项。丁小兵在上诉状中辩称继续支付购房款系为避免产生违约责任、减少损失，但要真如丁小兵所言，合同约定的房产交易价格有误，则其不支付购房款的行为本身就是正当行使抗辩权，依法不产生所谓的违约责任，而丁小兵所担心的违约责任恰恰说明其主张的多付房款没有任何法律和事实依据。丁小兵向一审法院提出诉讼请求：1.冯龙、冯继莎退回丁小兵房产款89760元及利息（利息以89760元为本金从2018年12月18日开始按日利率万分之六计算至退清房款之日止，暂计至2018年12月27日为538元）；2.本案诉讼费由冯龙、冯继莎承担。一审法院认定事实：2017年3月24日，冯龙、冯继莎作为买受人，与碧×公司）签订合同编号为Y307280的商品房合同，向碧×公司购买涉案商铺。该合同第三条第4款约定商铺的预测建筑面积共72.29㎡，其中套内建筑面积61.25㎡；合同第六条第1款约定价款按照套内建筑面积计算，单价为15343.18元/㎡，总价为939770元；合同第十三条约定若实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，当套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；商品房合同还约定了其他事项。2018年6月19日，丁小兵与佛山市顺德区龙江镇长×物业代理服务部（以下简称长×代理服务部）的中介人员到涉案商铺实地查看，冯龙向丁小兵及中介人员出示了上述商品房合同。当天下午，丁小兵作为买方、冯继莎作为卖方、长×代理服务部作为经纪方，由丁小兵、冯龙、长×代理服务部三方签订了合约。该合约第一条第2款载明“该物业的【建筑面积】【套内面积】为62.26平方米（以【房地产权证】（号码为：—————）或【商品房买卖合同】为准）”；合约第二条第1款约定该物业成交价为1156666元；合约第十二条列明“③买卖双方均知该商铺未出房产证，一切贷款手续待出房产证办理”；合约附件（付款方式）选择了“涂销抵押后按揭贷款”；合约还约定了其他事项，但并未约定涉案商铺每平方米的单价。合约签订当天，丁小兵向冯龙、冯继莎支付了定金50000元。2018年10月8日，佛山市顺德区城建和水利局就涉案商铺出具粤（2018）顺德区不动产权第0079448号、第0079449号不动产权证，权利人为冯龙、冯继莎，共有情况为共同共有，房屋建筑面积为66.68㎡，附图页载明“套内建筑面积62.26㎡”。涉案商铺交易过程中，丁小兵并未按照合约的约定通过“涂销抵押后按揭贷款”的方式付款。2018年12月3日、2018年12月18日，丁小兵分别向冯龙、冯继莎支付390000元、716666元。至此，丁小兵共计向冯龙、冯继莎支付了1156666元。2018年12月21日，丁小兵就涉案商铺取得了粤（2018）顺德区不动产权第0143493号不动产权证，载明房屋建筑面积为66.68㎡、专有建筑面积62.26㎡，分摊建筑面积4.42㎡。丁小兵认为不动产权证载明的“房屋建筑面积为66.68㎡”与合同载明的“预测建筑面积共72.29㎡”之间相差5.61㎡，要求冯龙、冯继莎按照16000元/㎡的标准向丁小兵退回89760元。丁小兵与冯龙、冯继莎协商未果，丁小兵为此于2019年1月24日提起本案诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。丁小兵在签订合约之前已经实地查看了涉案商铺，冯龙已向丁小兵出示过商品房合同，丁小兵对自己即将买受的标的物已有清楚而直观的认识，缔约不存在重大误解的情形，合约的签订是双方当事人的真实意思表示，合法有效，订立该合约的各方主体应严格按照约定履行各自的义务。本案中，丁小兵认为合约约定的商铺面积为商品房合同所载的建筑面积72.29㎡，而粤（2018）顺德区不动产权第0143493号不动产权证载明房屋建筑面积为66.68㎡，两者相差5.61㎡，一审法院具体分析如下：首先，丁小兵与冯龙、冯继莎并未约定按照建筑面积或者套内面积计算购房款。合约第一条第2点载明“该物业的【建筑面积】【套内面积】为62.26平方米（以【房地产权证】（号码为：—————）或【商品房买卖合同】为准）”，并未划掉“建筑面积”或“套内面积”，丁小兵也未提交有效证据证明买卖双方曾约定按照“建筑面积”或“套内面积”进行计价。其次，无论是否如丁小兵所述按照建筑面积计价，合约也并未约定涉案商铺每平方米的单价。合约第二条第1款约定该物业成交价为1156666元，卖方是按照总价出售，而非按照单价乘以面积进行出售，双方也没有约定根据房产权属证明所载面积调整总价，故冯龙、冯继莎并未加重丁小兵作为买方支付房款的负担,也没有以面积计算问题多获取收益。丁小兵主张按照每平方米16000元的标准要求冯龙、冯继莎退回“多收”的购房款，缺乏事实依据。再次，合约并未约定涉案商铺面积为72.29㎡。合约第十二条列明“③买卖双方均知该商铺未出房产证，一切贷款手续待出房产证办理”，则丁小兵与冯龙、冯继莎在签订合约之时均清楚涉案商铺暂未办理房产证，客观上不可能以房产证载明的信息确定涉案商铺的面积，且“【房地产权证】号码为：”后面的线上已划了横线，丁小兵与冯龙、冯继莎的原意应为“以【商品房买卖合同】为准”，但商品房合同只载明“预测建筑面积共72.29㎡，其中套内建筑面积61.25㎡”，合同当中从未出现过“62.26平方米”的数据。对于“62.26”的数据来源，丁小兵认为合约所写的“62.26”实为合同中的“72.29”，并陈述丁小兵在合约签名之时填写的是“72.26”，后来才发现经过三方签章后的合约不知何时被何人将“7”改为“6”，面积变成了“62.26”；冯龙则陈述签订合约之前曾向丁小兵及中介人员出示过《龙江碧×华府收楼应缴其它款项明细》，中介人员根据该明细中所载的“实测套内建筑面积62.26”填写面积，填写之时写了第一个数字为“7”便发现笔误并当即改为“6”，丁小兵是在“7”改为“6”、面积载明是“62.26”之后在合约上签名的。若如丁小兵所述，商品房合同中所载的面积为“72.29”，笔误写成“62.26”且丁小兵没有当场发现的概率较低，且涉案商铺的成交价为1156666元，金额较大，丁小兵作为买方在签订之时没有谨慎核实合约所写的面积大小，或是发现经过三方签章后的合约将“7”改为“6”却没有提出修改，显然有悖于常理。反观冯龙的陈述，符合常理，具有高度盖然性，一审法院予以采纳。因此，签订合约的各方应对合约所写的“62.26”知情并同意，合约并未约定涉案商铺面积为72.29㎡。合约虽然载明面积为62.26㎡，但仅为参考面积。合约第二条面积数字后的括号内也表明买卖双方约定以合同为准，实为房产权属证明所载面积与“62.26”存在差异之时的解决办法，而丁小兵在签订合约之前也已经看过商品房合同，商品房合同第十三条约定若实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差的解决方法，则丁小兵应当知道商品房合同所载的面积仅为预测面积。最后，丁小兵的权利并未受到侵害。粤（2018）顺德区不动产权第0079448号、第0079449号不动产权证于2018年10月出具，已列明房屋建筑面积为66.68㎡，附图页载明“套内建筑面积62.26㎡”，丁小兵是2018年12月18日到房管部门递件办理新的权属证明当天才支付购房尾款的，则丁小兵最迟于递件当天已经知道涉案商铺的权属证明所载面积情况，但丁小兵没有提出异议，且丁小兵作为权属人的粤（2018）顺德区不动产权第0143493号不动产权证也载明专有建筑面积62.26㎡，与明细所载的实测套内建筑面积、合约所写的面积、冯龙与冯继莎原来持有的不动产权证附图页载明的套内建筑面积均一致。丁小兵已支付完毕全部购房款，也已取得了涉案商铺的所有权，且丁小兵作为权属人的权属证明所载的面积数字可以与丁小兵缔约之时获知的信息匹配，丁小兵的权利自始至终并未受到侵害。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回丁小兵的全部诉讼请求。一审案件受理费2057.46元，减半收取计1028.73元（丁小兵已预交），由丁小兵负担。二审期间，丁小兵向本院提交增值税发票两张、业主姓名为丁小兵的《龙江碧×华府收楼应缴其它款项明细》、买受人为丁小兵的《商品房买卖合同（预售）》，拟证明涉案商铺是按照建筑面积出售，不是按套或套内建筑面积出售。丁小兵还申请证人王彩丽出庭作证，拟证明丁小兵和冯龙、冯继莎是按照建筑面积确定成交价格。冯龙、冯继莎未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，丁小兵提交的证据分别系其办理涉案商铺过户交税时的计价面积、其向碧×公司购买不动产的合同，不足以证明其和冯龙、冯继莎就买卖涉案商铺是约定按照建筑面积计价交易；对证人王彩丽证言在本院认为部分进行认定。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：双方确认证人王彩丽是经办涉案商铺交易的中介人员。王彩丽出庭陈述：冯龙、冯继莎是按照建筑面积在中介公司放售涉案商铺；买卖双方是按照建筑面积计价交易，合约约定的交易价格是建筑面积乘以单价16000元确定，因计算出的价格含“4”，故双方取吉利数字1156666元成交；建筑面积是根据冯龙、冯继莎提供的商品房合同确定，大概72余平方米；合约上的面积62.26平方米应该是套内面积，是中介公司文员根据商品房合同写的，对该数字是如何得来、何时发生涂改、为何涂改、为何不填写建筑面积等情况均不清楚；签订合约时没见过冯龙、冯继莎出示《龙江碧×华府收楼应缴其它款项明细》；丁小兵、冯龙签订合同的第二天，中介才将合约拿给冯继莎签名；丁小兵在冯龙、冯继莎取得涉案商铺的不动产权证后即对面积差异提出异议，但担心不能拿回定金，所以还是同意过户。双方确认碧×公司向冯龙、冯继莎退还房款86075元，冯龙、冯继莎向碧×公司补交房款15497元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。合约系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。丁小兵主张双方是按照建筑面积72.29平方米乘以16000元的单价确定交易总价1156666元，现涉案商铺的不动产权证载明建筑面积为66.68㎡，两者相差5.61㎡，冯龙、冯继莎应返还该面积对应的房款。本院对此分析如下：首先，虽然中介人员王彩丽出庭作证确认丁小兵的上述主张，但是，无论买卖双方在签订合约前如何磋商，在签订合约后应以合约载明的内容为准。合约并未约定按照建筑面积或套内面积计价，也未约定交易单价是16000元，而是直接约定总价为1156666元，此与丁小兵的主张明显不符。其次，合约约定涉案商铺的“【建筑面积】【套内面积】为62.26平方米（以【房地产权证】【商品房买卖合同】为准）”。该面积若是指建筑面积，则小于涉案商铺的实际建筑面积，若是套内面积，则等于涉案商铺的实际套内面积。无论哪种情况均无损于丁小兵的利益。丁小兵主张涉案商铺的实际面积少于双方约定面积，与事实不符。最后，关于合约上的面积数字62.26平方米如何形成的问题。丁小兵主张该数字实际为商品房合同约定的建筑面积“72.29”，是在其签约后被人为涂改成“62.26”。对此，本院认为，第一，该两个数字的首尾数字不相同，而合约上的“62.26”仅首位数字“6”有涂改痕迹，尾数无涂改，故丁小兵主张合约上的“62.26”是由“72.29”涂改而成，不符合常理。第二，“62.26”这个数字与商品房合同中记载的建筑面积和套内面积均不吻合，但与《龙江碧×华府收楼应缴其它款项明细》上的实测套内建筑面积62.26平方米一致，故冯龙关于合约上的该数字是根据其出示的《龙江碧×华府收楼应缴其它款项明细》填写之主张具有高度可能性，即双方在签订合约时已知悉涉案商铺的套内建筑面积为62.26平方米，并载入合约。第三，即使按丁小兵所述，该面积数字被人为涂改，但是丁小兵作为买方，在明知该面积与交易总价息息相关的情况下，对于如此重大的差异没有谨慎核实，或是发现经过三方签章后的合约将“7”改为“6”却没有提出异议，显然有悖于常理。第四，对于“62.26”的第一个数字由“7”改成“6”，冯龙解释为系中介人员填写时的笔误，发现后立即改正过来，该涂改是在丁小兵签约之前形成，亦符合常理。综上，本院认为冯龙、冯继莎关于签订合约的各方对合约所写的“62.26平方米”知情并同意、合约并未约定涉案商铺面积为72.29㎡之主张具有高度可能性，并予以确认。丁小兵主张涉案商铺的实际面积与约定不符，要求返还面积差异对应的房款，理据不足，本院不予支持。综上所述，丁小兵的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2057.46元，由丁小兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年八月二十七日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡