江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0324民初3965号原告：郁红岩，男，1973年10月16日生，汉族，睢宁县。委托诉讼代理人：姚旭，江苏晋陵律师事务所律师。被告：夏汉，男,1987年4月9日生，住睢宁县沙集镇夏圩村294号，现住睢宁县。被告:沈江羽,女,1987年12月30日,住睢宁县。以上二被告共同委托诉讼代理人：史德生，睢宁县城关法律服务所法律工作者。以上二被告共同委托诉讼代理人：彭跃军，睢宁县清泉法律服务所法律工作者。第三人:李晓忠,男,1977年5月7日生,住睢宁县梁集镇北河村小李组46号。现住睢宁县。第三人:刘凯,男,1985年9月7日生,住睢宁县桃元镇小时村155号。现住睢宁县。原告郁红岩与被告夏汉、沈江羽，第三人李晓忠、刘凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，并于同年7月24日公开开庭进行了审理。原告郁红岩及其委托诉讼代理人姚旭，被告夏汉及二被告的共同委托诉讼代理人彭跃军，第三人李晓忠、刘凯，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郁红岩向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告夏汉签订的房屋租赁合同已经解除；2.判令被告夏汉将商铺恢复原状交还原告；3.判令被告夏汉给付原告违约金100000元；4.判令被告支付原告占用商铺期间的使用费（以153元/天计算，从2019年4月4日，计算到将商铺实际交还给原告之日），暂计9180元；5.判令被告夏汉支付原告物业费等费用（以6.8元每天计算，从租赁之日起，计算到将商铺实际交还给原告之日），暂计7865元；6.被告沈江羽对上述债务承担连带责任；7.被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年3月4日，原告与被告夏汉签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将其所有位于睢宁县丽晶新城22幢1单元103号、104号两间商铺出租给被告使用，被告于每年3月15日以前交清下一年度房租。租赁期间的水电费、物业费等费用由被告夏汉承担。双方如有违约，应赔付对方违约金10万元。然而，被告夏汉不顾双方的约定，迟迟不缴纳租金，在原告多次催要之下，于2019年3月24日支付了租金20000元，余款至今未付。从租赁开始至今，被告夏汉一直未缴纳物业费等费用,2019年3月27日，原告接到物业公司的《物业服务费催缴通知单》，原告催促夏汉缴纳无果，于2019年4月25日自行缴纳物业服务费等费用7457元。更严重的是，被告沈江羽擅自将商铺转租给第三人李晓忠，并从中牟利，李晓忠又将其中的104号商铺转租给第三人刘凯。因为被告夏汉违反了合同约定，原告于2019年3月28日向被告夏汉当面送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除房屋租赁合同，并要求其一个星期内将商铺恢复原状交还原告。合同解除后，被告至今未将商铺交还原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告夏汉、沈江羽辩称：1、被告将涉案房屋转租给次承租人李晓忠，原告是知情并认可的，并协助第三人办理了工商营业执照，且在6个月之内也没有提出异议，被告的转租行为有效，二被告不存在违约情形。2、租赁合同约定的租金支付时间是每年的3月15日，但2018年被告向原告支付租金时，双方已经变更租金支付时间为每年的4月18日。被告于2019年3月24日向原告支付租金2万元，后原告要求涨房租，经协商原告同意不涨，但在被告委托中间人去支付租金时，原告却拒收房租。3、涉案合同关于交纳物业费的约定，不是房屋租赁合同的主要条款，不是法定解除合同的条件。即使被告未有交纳物业费，原告也不得因此解除合同。被告愿意支付物业费，以原告提供的相关票据为准。4、原告向被告送达解除通知后，被告有权在三个月内对解除合同提出异议，原告在异议期内诉讼到法院不符合法律规定。5、本案为租赁合同纠纷，属于合同之债，被告沈江羽不应当承担连带责任。综上，被告要求继续履行合同，请求驳回原告的第1、2、3、4、6项诉讼请求。第三人李晓忠述称：涉案商铺是我与沈江羽签订的租赁合同转租的，本来是一个整间，但是我租赁以后用不了，就将中间隔开，又将其中一间转租给了刘凯。因为办理营业执照需要提供与购房合同相符的租赁合同才能办理，所以我在合同上替李静签了字。当时原告送网签合同时，我们没有告诉他具体是给谁办理营业执照的。现在我已经和沈江羽解除了涉案房屋租赁合同，已经和我没有关系。第三人刘凯述称：我要求继续承租涉案房屋，继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人均无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述和相关证据，本院查明如下案件事实：2016年3月4日，原告郁红岩（甲方）与被告夏汉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有位于睢宁县丽晶新城22幢1单元103号、104号两间营业用房出租给被告使用，租期自2016年3月8日至2021年3月7日。第一年租金为43000元，于2016年3月15日打入甲方指定账户；以后每年房租按市场行情升降，每年房租甲乙双方必须在3月8日前协商完成，租金于每年3月15日打入甲方指定账户。租赁期间的水电费、物业费等费用由乙方承担。租赁期间，双方均不得转租或转让，如有违约，应赔付对方违约金100000元。合同签订后，被告按约支付了当年租金。2018年4月18日，经双方协商一致，被告交纳了2018年度的租金56000元，并约定2019年3月8日至2021年3月7日的租金也为每年56000元，不再调整。2018年4月20日，被告沈江羽将涉案两间门面房以75000元每年的租金转租给第三人李晓忠，租期自2018年4月20日至2021年4月20日。2018年4月21日，第三人李晓忠又将其中一间门面房以37500元每年的租金转租给第三人刘凯，租期自2018年4月21日至2021年4月21日。被告沈江羽及第三人李晓忠的转租行为，均未征得原告同意。2019年3月8日，原告向被告夏汉发送微信信息提醒被告2019年度的房租该交了。2019年3月14日，原告又向被告夏汉发送微信信息要求被告明天一定把房租转过来，并将其本人的中国工商银行卡拍照发给被告，被告回复信息称需要延迟到20号之前。2019年3月19日，原告又向被告夏汉发送微信信息要求被告20号一定把房租转过来，但被告3月20号仍然未有支付租金。直至3月24日，被告才向原告转账支付租金20000元，并表明剩余36000元再想办法。2019年3月27日，原告收到物业公司的物业服务费催缴通知书并拍照发给被告夏汉，要求其缴纳，但被告未有缴纳。原告于2019年4月25日，自行缴纳了涉案商铺2016年10月2日至2019年10月3日的物业费及公共能耗费合计7457元。2019年3月28日，原告向被告夏汉直接送达解除房屋租赁合同通知书，要求解除合同，并限定被告于一周内将房屋恢复原状交还原告。之后被告委托案外人沈永去和原告协商多次，但均未能达成一致意见。现原告诉至本院，请求判如前请。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应全面履行各自义务。本案原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，房屋租赁合同依法成立并生效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，支付租金是房屋租赁合同的主要义务。原、被告在合同第二条中明确约定，租金应在每年3月15日前支付，系双方真实意思表示，本院依法予以确认。但被告在经原告多次催要后，至2019年3月24日才支付租金20000元，剩余租金至今未付，已经构成迟延履行主要债务，原告有权主张解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人在合同第九条中明确约定，乙方在租赁期间不能转租或转让，但本案被告却将涉案商铺转租给第三人李晓忠，并从中获利。在庭审过程中，经法庭询问，被告夏汉明确回答转租时未有告知原告并征得其同意，故其转租行为也违反了合同约定，原告也有权解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告于2019年3月28日，向被告夏汉直接送达了解除合同通知书，被告已经接收，合同于当日即已解除，本院予以确认。被告在收到原告通知后，并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，其要求继续履行合同，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同于2019年3月28日已经解除，但涉案商铺仍被被告及第三人所占用，原告主张被告恢复原状并返还房屋，以及按照合同约定的租金标准支付占用费，有事实和法律依据，本院依法予以支持。双方约定2019年3月8日至2021年3月7日的租金为每年56000元，平均计算每天为153.42元，但原告主张按照153元/天计算，系其对自身权利的合法处置，不违反法律规定，本院依法予以支持。2019年3月7日前的租金被告已经付清，被告于2019年3月24日又支付租金20000元，应当予以扣除。按照153元/天的标准计算，20000元应当能够支付租金131天，即自2019年3月8日至2019年7月17日的租金被告已经支付。自2019年7月18日开始，至实际返还商铺之日，被告应当按照153元/天的标准支付原告商铺占用费。原、被告在合同第五条中明确约定经营期间的水电费、物业费等均由乙方承担。但被告并未按照合同约定及时交纳相关费用，而是由原告实际交纳，故原告要求被告支付物业费等费用的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告于2019年4月25日，缴纳了涉案商铺2016年10月2日至2019年10月3日的物业费及公共能耗费合计7457元，按此标准计算为6.81元/天，原告主张按照6.8元/天计算，有事实依据，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人在合同第十条中明确约定，双方如有违约，违约方应赔付对方违约金100000元。现被告已经出现多种违约行为，故原告主张被告支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告夏汉与沈江羽系夫妻关系，其租赁房产系用于经营琴行，被告沈江羽经手签订了转租合同，故涉案债务应当认定为被告夫妻共同债务，原告主张被告沈江羽承担连带责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告夏汉抗辩双方已经协商对租金的支付时间进行了变更，但未能提供相应证据予以证明，原告亦不予认可，本院依法不予采信。被告抗辩在原告提出解除合同后，曾委托他人去向原告支付租金，但被原告拒收。本院认为，原告已将银行账号发送给被告，且被告也已按此账号转账支付了部分租金，其完全可以将剩余租金直接打入原告账户，委托案外人支付不是唯一的支付途径，该行为不足以说明其支付租金的意图，也不能成为其履行不能的合法理由，故其该项抗辩意见，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告郁红岩与被告夏汉2016年3月4日签订的，睢宁县丽晶新城22幢1单元103号、104号商铺的房屋租赁合同已经解除；二、被告夏汉于本判决发生法律效力之日起30日内，将涉案商铺恢复原状并返还原告郁红岩；三、被告夏汉于本判决发生法律效力之日起10日内，支付原告郁红岩房屋占用费（自2019年7月18日起，按照153元/天，计算至实际返还房屋之日）；四、被告夏汉于本判决发生法律效力之日起10日内，支付原告郁红岩物业费及公共能耗费（自2016年3月4日起，按照6.8元/天，计算至实际返还房屋之日）；五、被告夏汉于本判决发生法律效力之日起10日内，支付原告郁红岩违约金100000元；六、被告沈江羽对上述第二、三、四、五项判决内容承担连带清偿责任。本案案件受理费，减半收取1320元，由被告夏汉、沈江羽共同负担。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘宝玉二〇一九年八月十二日书记员  胡 慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。