上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初14833号原告：中先国际控股有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张少伟，董事长。委托诉讼代理人：胡佳亮。委托诉讼代理人：褚程益。被告：崔树青，男，1982年7月15日出生，汉族，住上海市。原告中先国际控股有限公司(下称中先公司)与被告崔树青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案。2019年8月13日,本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中先公司之委托诉讼代理人胡佳亮、褚程益，被告崔树青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中先公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2017年3月9日签订的《租赁合同》于2017年12月5日解除；2、判令被告支付2017年10月1日-2017年12月5日的房屋租金189,364.62元，并支付以87,491.25元为基数，自2017年10月2日起每日按照当月未付租金千分之一即87.491元标准至实际支付之日止的逾期付款违约金、支付以87,491.25元为基数，自2017年11月2日起每日按照当月未付租金千分之一即87.491元标准至实际支付之日止的逾期付款违约金、支付以14,382.12元为基数，自2017年12月2日起每日按照当月未付租金千分之一即14.382元标准至实际支付之日止的逾期付款违约金；3、判令被告支付解约违约金286,562.25元;4、判令被告按照每日9421.28元支付自2017年12月6日-2017年12月8日逾期交还房屋期间的占有使用费28,263.84元；5、判令被告支付原告将房屋恢复原状产生的费用19,256.28元；6、判令被告支付原告公证费3000元；7、判令被告在原告处的租赁保证金272,700元，装修押金10,000元、公用事业保证金5050元及POS机保证金5000元不予返还；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年3月9日签订《租赁合同》，约定被告承租原告上海市杨浦区翔殷路XXX号“上海合生国际广场”地下一层B1-53A/53B号房屋，合同对房屋租金、物业管理费、POS机技术支持费、电费的支付标准、支付方式及一方违约时应承担的违约责任进行了详细的约定。合同签订后，原告依约交付房屋，但自2017年10月1日起被告拖欠房屋租金。为此，原告于2017年11月21日以律师函的形式向被告催款，被告未履行。2017年12月4日，原告再次向被告发出律师函，通知被告合同于2017年12月5日解除。2017年12月8日，原告向上海市卢湾公证处申请保全现状公证后，自行将该房屋腾空收回、恢复原状。被告的行为构成违约，故原告提起本案诉讼。被告崔树青辩称，关于解除合同及支付占有使用费，被告没有收到解除合同的律师函，同意解除合同，但合同解除的日期应为2017年11月30日，租金同意按照月租金加税标准支付至该日，不同意支付之后的占有使用费，如法院判决被告支付占有使用费，认为标准过高，要求调整。关于逾期付款违约金，被告认为标准过高，请求法院进行调整。关于解约违约金，被告爱人自无法经营时起一直在与原告协商关店事宜，原告方一直回避，最后让被告方等律师通知，现又向法院起诉，不知原告用意何在，被告方没有其他违约行为，不同意支付解约违约金，如法院判决支付，认为标准过高，要求调整。关于公证费和恢复原状费，被告认为原告是可以联系到被告方人员商议返还租赁房屋的事宜，无须通过公证自行行使权利，所以被告不同意支付公证费和恢复原状费，如果法院判决支付，认为费用过高，要求调整。原告主张不予返还被告已经支付的租赁保证金、装修押金、公用事业费保证金、POS机保证金，前面还主张解约违约金、逾期付款违约金，被告的违约责任过重，显不合理。经审理查明：原告中先公司为系争房屋产权人。2017年3月9日，原告中先公司(甲方)与被告崔树青(乙方)签订《租赁合同》，合同4.8约定，本合同约定的租金、物业管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.1合同价款，包括租金、物业管理费及本合同约定的其他费用。4.8.2实际发生的各种性质的价外费用(根据适用税法的相关规定，价外费用包括但不限于违约金、赔偿金、代收款项、代垫款项)。4.8.3合同价款、价外费用依法使用增值税的，乙方须向甲方支付合同价款、价外费用之使用税率计算的增值税。5.5.2在租赁期届满之日或本合同提前终止之日，在乙方将甲方POS机完好且可使用状态下交还甲方时，甲方将在退还租赁保证金时一并将乙方已付的POS机保证金无息退还给乙方。10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的千分之一向甲方支付违约金；逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日通知乙方而采取适当手段(包括但不限于有权停止有关水、电、煤气、等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用)，因此造成的一切后果由乙方自行承担。12.2，甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。12.6乙方单独解除本合同的，乙方须向甲方支付违约金，违约金为合同解除年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分(如有)及其已付但尚未使用的租金及其他费用(如有)。13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品)拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或者赔偿。13.2乙方未以本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式通知乙方领取该等物品；如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费(若有)由乙方承担。15.1对于任何通知或联络，如直接交付，则在接受乙方或其被授权人签收时视为收讫；如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫。15.2对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同第22.1条款所述的地址一或地址二的任一地址发送，在乙方接受该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发送给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到。15.3一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市杨浦区翔殷路XXX号被称为“上海合生国际广场”的地下一层B1-53A/53B号房屋。19.2甲、乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为101平方米。20.1该房屋的租赁期为自交付日起两年零一个月的时间，即2017年3月15日至2019年4月14日。21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即应付租金=保底租金+提成租金+提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算，考虑装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中2017年3月15日至2017年5月14日期间的保底租金为83,325元。第一个租赁年度中2017年5月15日至2018年4月14日期间的月保底租金的计算标准为每平方米825元，月保底租金为83,325元。21.1.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金，(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于2017年4月15日前向甲方付清2017年3月14日至2017年5月14日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分(如有)。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金272,700元。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公共事业费保证金，装修押金的金额为10,000元，公共事业费保证金为5050元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分(如有)，公共事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21.7乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日按本合同的约定向甲方交还该房屋。乙方逾期未交还该房屋的，甲方除按照本合同13.2条的约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米88.77元的标准支付逾期占有期间的占用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间内发生的一切费用，如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，乙方应按照甲方要求支付逾期占用期间的占用费及其他一切费用。21.8本合同的收银方式为甲方提供POS机。POS机技术支持费自使用之日起计算，乙方使用甲方提供的1台POS机，POS机技术支持费为400元每月每台，每个月的技术支持总费为400元；POS机保证金为5000元。22.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：“乙方：崔树青，地址一：上海市杨浦区翔殷路XXX号上海合生国际广场地下一层B1-53A/54B号；地址二：上海市闵行区新龙路1399弄七宝国际69号517室”。2017年10月20日，被告配偶方杨飞向原告工作人员发送邮件，附件为撤店申请书，写明“我是租赁合生国际广场B1楼53号的银加美饰，由于各种原因，我店从开业至今，一直都处于亏损状态。再加上近期主要负责人出现了重大事故。不能管理本店，店内业绩更是下滑严重，挣不出房租，后期已经没有资金再继续支撑店面每月所产生的正常开销，实在难以为继，无能为力。为了配合商场进行招商，现正式提出退租申请……”。2017年10月26日，被告配偶方杨飞向原告同一工作人员发送邮件，附件为撤店申请书、方杨飞的身份证复印件、其与被告的结婚证复印件。撤店申请书载明：“我是租赁合生国际广场B1楼53号的银加美饰，我店从开业至今，一直都处于亏损状态。近期由于本人出现了重大事故，不能管理本店，店内业绩下滑严重，后期已没有资金再继续支撑店面的正常经营，预计于2017年11月底撤店。现委托方杨飞(身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)与贵司协商办理退租的相关事宜……”。2017年11月21日，原告中先公司向被告崔树青发出《律师函》，要求被告支付拖欠的租金及其他费用和逾期违约金，否则原告将依法解除租赁合同并要求被告承担由此造成的一切后果。该律师函以挂号信方式邮寄，邮寄地址为上海市闵行区新龙路1399弄七宝国际69号517室。庭审中，原告表示经查询该挂号信显示签收，被告表示该律师函邮寄的地址是其公司地址，该公司已经关闭，不可能签收。2017年12月4日，原告中先公司向被告崔树青再次发出《律师函》，通知被告双方的租赁合同于2017年12月5日解除，同时要求被告承担由此造成的一切后果。该律师函以EMS方式邮寄，邮寄地址为上海市杨浦区翔殷路XXX号上海合生国际广场地下一层B1-53A/53B。庭审中，原告表示经查询该邮件显示被退回。被告表示，原告邮寄的地址就是本案系争房屋，邮寄时被告已经停止经营，显然不能签收。但被告爱人一直与原告有密切的沟通，原告是完全可以送达到被告方的。2017年12月8日，原告向中华人民共和国上海市卢湾公证处申请办理保全现状公证，对本案系争房屋的现状进行证据保全，并支付公证费3000元。随后，原告委托案外人上海嘉跃建筑装饰有限公司对系争房屋进行复原，支付复原费19,256.28元。原告提供的公证照片与物品清单有出入，且收银台下方物品状况原告方未拍照固定证据，原告在2019年8月13日的庭审中亦未对POS机是否收回提出异议，本院依法认定原告已将POS机收回。以上事实由原告中先公司提供的房地产权证、租赁合同、两份律师函及邮寄凭证、公证费发票及支付凭证、复原费发票及支付凭证、公证书、被告提供的邮件内容等证据以及当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有拘束力。根据合同约定，若被告崔树青逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，原告有权解除合同。本案中，至2017年12月5日，被告崔树青尚未向原告支付应于2017年10月1日前支付的租金，故原告于2017年12月4日发出律师函，书面通知被告因其根本违约，租赁合同于2017年12月5日起解除，原告的行为符合合同约定，本院依法确认租赁合同于2017年12月5日解除。被告辩称，其未收到原告方解除合同的律师函。本院认为，合同明确约定了双方发出通知或联络的地址，且约定如有变更及时书面通知对方，被告方未提供新的联络地址，且其表示当时因自身原因断绝与外界联系，原告方无法联系其本人，原告的行为依约有据，被告的该答辩意见，本院不予采信。租赁合同解除后，被告崔树青理应支付所欠租金。且因被告崔树青违约，被告崔树青还应按照合同约定支付逾期付款违约金及解约违约金。被告认为其一直与原告积极沟通，没有违约，如法院认定违约，原告主张的标准过高，要求调整。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素综合予以酌定。关于原告主张的房屋占用使用费，根据合同约定，被告崔树青应于合同解除之日向原告交还系争房屋，否则被告崔树青应按每日每平方米88.77元的标准支付逾期占用使用费。合同约定的房屋占用使用费标准过高，本院酌情调整为合同约定的租金标准。关于原告主张的公证费与恢复原状费，因租赁合同解除后被告崔树青应将系争房屋交还原告并将系争房屋恢复原状，但被告崔树青未履行上述义务，且该费用为原告将房屋恢复原状的实际、合理支出，故公证费及恢复原状费均应由被告崔树青承担。鉴于前述判决理由，被告崔树青已需向原告支付逾期付款违约金以及解约违约金，足以弥补原告的损失，原告再要求没收租赁保证金、装修押金、公用事业保证金及POS机保证金，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告中先国际控股有限公司与被告崔树青之间就上海市杨浦区翔殷路XXX号上海合生国际广场地下一层B1-53A/53B号房屋签订的《租赁合同》于2017年12月5日解除；二、被告崔树青应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司租金189,364.62元；三、被告崔树青应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司逾期支付租金的逾期付款违约金40,000元；四、被告崔树青应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司解约违约金150,000元；五、被告崔树青应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司房屋占用使用费8749.13元；六、被告崔树青应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司公证费3000元；七、被告崔树青应于本判决生效之日起十日内支付原告中先国际控股有限公司房屋恢复原状费19,256.28元；八、原告中先国际控股有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告崔树青租赁保证金272,700元、装修押金10,000元、公用事业保证金5050元以及POS机保证金5000元，上述钱款用于冲抵本判决第二项至第七项确定的被告崔树青的付款义务；九、驳回原告中先国际控股有限公司其他的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5995元，由原告中先国际控股有限公司负担2992元，由被告崔树青负担3003元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇一九年八月二十九日书记员  李 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。