上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初8084号原告(反诉被告)：尹红，女，1977年4月8日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：周平，男，1972年2月19日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：尹红。上列原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：谢杨，上海市锦天成律师事务所律师。被告(反诉原告)：甘传飞，男，1964年8月26日生，汉族，住安徽省巢湖市。被告(反诉原告)：计光琴，女，1967年4月1日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)：甘雨，女，1988年10月13日生，汉族，住址同上。上列被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：汤容滨，上海申蕴和律师事务所律师。原告(反诉被告)尹红、周平与被告(反诉原告)甘传飞、计光琴、甘雨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。尹红及其与周平的共同委托诉讼代理人谢杨，甘传飞、计光琴、甘雨的共同委托诉讼代理人汤容滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹红、周平向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令甘传飞、计光琴、甘雨返还定金人民币30万元(以下币种均为人民币)，支付违约金142万元。事实和理由：2019年2月25日，尹红、周平与甘传飞等签订《房屋买卖合同》，约定由甘传飞等将上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号全幢(以下简称“系争房屋”)出售给尹红、周平。合同签订后，甘传飞等于2019年3月中旬明确表示不履行该买卖合同。因尹红、周平系置换房屋，甘传飞等违约不履行买卖合同，导致尹红、周平无法将自己的房屋出售给案外人周某某，最终向周某某返还了定金30万元并赔偿违约金40万元，故提出诉请如上。甘传飞、计光琴、甘雨反诉并辩称，同意解除合同，不同意支付违约金及返还定金。合同签订后，甘传飞等于2019年3月初在中介告知尹红、周平，系争房屋产权证要暂借给他人使用，但没有办理抵押，可能会影响后续交易，因距离合同约定的4月15日付款期限还有一段时间，甘传飞等表示尽量会在2019年4月15日前将产证拿回。2019年3月27日，由于担心产证没有拿回影响4月15日交易，甘传飞等通过微信告知尹红、周平，双方之间的房屋买卖合同由于甘传飞方的原因，不能继续交易，敬请谅解，后续事宜，请尽快协商处理。尹红、周平等收到微信后没有任何回复。2019年4月4日，甘传飞等取回产权证，遂通知尹红、周平房屋可以正常交易，但尹红、周平回复称，甘传飞等又解约，尹红、周平又和下家解约，还赔偿了下家违约金。2019年4月11日，买卖双方在中介公司协商，三方达成口头协议，约定房屋买卖合同继续履行，甘传飞等将产权证原件交予中介公司，中介出具了产证保管书。综上，甘传飞等认为，其从未明确表示不履行合同主要债务，尹红、周平也同意继续履行合同。现尹红、周平起诉要求解除合同，构成违约，应当承担违约责任，故反诉要求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、定金30万元予以没收。尹红、周平针对反诉辩称，甘传飞等提出的反诉请求缺乏相关事实依据，本案违约方是甘传飞等，故不同意反诉请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为甘传飞、计光琴、甘雨。2019年1月25日，尹红、周平(乙方)与甘传飞、计光琴、甘雨(甲方)、上海中原物业顾问有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方名下系争房屋，总房价860万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。同日，尹红、周平(乙方)与甘传飞、计光琴、甘雨(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定，房屋建筑面积236.01平方米，抵押权人中国银行，总房价款860万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于2019年6月10日前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；首期房价款602万元，乙方应于签订示范合同当日支付；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款240万元；甲、乙双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款18万元；甲、乙双方应于乙方银行贷款审核通过后向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同第17条补充约定，甲乙双方协商约定，乙方于2019年4月15日前转部分房价款100万元给甲方，甲方收到房款后用于偿还抵押贷款。上述合同签订后，尹红向计光琴账户转账支付定金30万元。另查明，2019年3月27日，计光琴微信联系尹红表示，双方之间的房屋买卖合同，由于计光琴一方的原因，不能继续交易，敬请谅解，后续事宜，请尽快协商处理。2019年4月4日，计光琴微信联系尹红表示，房产证已拿回来，双方的房屋买卖合同可以正常交易。尹红回复称，这次计光琴又解约，尹红又和下家解约，又忙着借钱赔违约金。计光琴回复称，出现这种情况都不是恶意这么做，房屋买与不买尹红都可以选择。再查明，2019年1月19日，尹红、周勇健与周某某签订《房屋买卖合同》，约定尹红、周勇健将上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给周某某，总房款620万元，双方于2019年4月10日前前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2019年3月23日，尹红、周勇健与周某某(乙方)、上海中原物业顾问有限公司(丙方)签订《解约协议》，约定，经丙方居间，就乙方购买甲方宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋，三方签订《房屋买卖合同》，且甲方已收取乙方定金30万元，现甲方明确表示不再继续出售该房屋，经三方协议，达成如下协议：一、甲、乙、丙三方同意自本协议签订之日起解除居间协议及《房屋买卖合同》；二、甲方应当于本解约协议签订后10日内，赔偿乙方违约金70万元；三、由甲方向丙方支付佣金共计124,000元。解约协议签订后，尹红转账支付周某某70万元。审理中，尹红表示，支付给周某某的70万元中包含退还周某某已付的定金30万元，实际支付的违约金是40万元；佣金124,000元尚未支付。尹红、周平为证明己方主张，向本院提供视频光盘，证明2019年3月20日，买卖双方在中介公司协商房屋买卖事宜，当时甘传飞方明确表示无法履行合同。视频的主要内容为，甘传飞表示产证现在还是干净的，只是甘传飞等不愿意承担这个风险，现在过户也可以。中介表示没有产证不能过户。甘传飞表示，所以不能过户。中介询问甘传飞那边整个流程大概需要多长时间。甘传飞表示，还有两个同案犯没有到案，到案以后通过检察院审判，甘传飞方心里也没有底，不能确定这个时间……。甘传飞等针对该证据表示，真实性无异议，甘传飞等要将系争房屋产权证借给亲戚做贷款的担保，所以负责任的告知尹红、周平合同履行可能存在的风险。甘传飞等向本院提供产证保管书，证明2019年4月11日，买卖双方和中介人员在中介公司协商达成口头协议，约定《房屋买卖合同》继续履行，甘传飞等将产证原件交给中介公司，中介公司出具了产证保管书，双方合同一直处于履行状态。尹红、周平表示，双方在2019年4月10日左右确实进行过协商，但是就付款时间没有达成一致，所以没有达成继续履行合同口头协议。审理中，尹红、周平表示，基于甘传飞等于2019年3月27日明确表示拒绝履行合同的行为，尹红、周平行使的是法定解除权，且依据合同第12条约定主张违约责任。合同第12条第一句话仅约定了合同义务人以默示行为怠于履行合同义务的解约情形，并不排除法律规定的其他合理、合法解除条件，且第一句话和第二句之间没有互为前提和结果的直接逻辑联系。此外，违约的形式多种多样，违约责任这一条款无法就违约方预期违约的行为进行穷举性的罗列。甘传飞等表示，合同第12条约定的是约定解除权，不是法定解除权，预期违约是法定解除权，两者没有联系，不能混用；如果甘传飞等需要承担违约责任，也应考虑尹红、周平的实际损失以及其主张的实际损失与本案的因果关系酌情确定违约金。本院认为，尹红、周平与甘传飞、计光琴、甘雨就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。尹红、周平提供的微信聊天记录及当事人的当庭陈述可以证明，2019年3月27日，甘传飞等已经明确向尹红、周平表示，双方之间的房屋买卖合同因甘传飞方的原因无法继续交易。尹红、周平虽对微信内容没有回复，但已于2019年3月29日向本院起诉要求解除合同。尹红、周平的起诉行为应当认定为基于甘传飞等明确表示不履行合同而行使的单方解除权。甘传飞等于2019年5月7日收到起诉状副本等材料，故本院认定双方之间的《房屋买卖合同》于2019年5月7日解除。甘传飞等关于双方在2019年4月11日就合同继续履行达成口头协议的主张，未有充分证据予以佐证，本院不予采信，其要求没收定金30万元的反诉请求，本院亦不予支持。合同解除后，甘传飞等应返还定金30万元。尹红、周平依据合同第12条约定向甘传飞等主张违约金142万元。甘传飞等抗辩该条约定不适用于本案情形，如果甘传飞等构成违约，也应根据对方的实际损失及其主张的实际损失与本案合同的关联性等因素来确定违约金。本院认为，合同系因甘传飞等违约而解除，其理应承担违约责任，而尹红、周平关于合同第12条的内容及适用问题的解释也更为合理、公平，本院予以采信。甘传飞等抗辩该条约定的违约金标准过高，考虑到其于2019年3月27日才明确表示无法继续履行合同，而尹红等在2019年3月23日即与周某某签订解约协议，此外，本案合同无法履行并不必然导致尹红等与周某某间合同也无法履行等事实，再结合尹红、周平已付款金额，本案合同履行程度，甘传飞等的过错程度，尹红、周平实际损失的合理范围等因素，本院酌情确定甘传飞等支付尹红、周平违约金50万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)尹红、周平与被告(反诉原告)甘传飞、计光琴、甘雨就上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋买卖合同》于2019年5月7日解除；二、被告(反诉原告)甘传飞、计光琴、甘雨于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)尹红、周平定金30万元；三、被告(反诉原告)甘传飞、计光琴、甘雨于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)尹红、周平违约金50万元；四、驳回原告(反诉被告)尹红、周平的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)甘传飞、计光琴、甘雨的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取10,140元、保全费5,000元，合计15,140元，由原告(反诉被告)尹红、周平负担4,700元，被告(反诉原告)甘传飞、计光琴、甘雨负担10,440元；反诉案件受理费2,900元，由被告(反诉原告)甘传飞、计光琴、甘雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一九年八月六日书记员  王竹珺附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。