吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初3271号 原告：赵文杰，男，1984年3月10日出生，现住延吉市。 委托诉讼代理人：金泉，吉林敖联律师事务所的律师。 委托诉讼代理人：蔡美玲，吉林敖联律师事务所的律师。 被告：韩莲花，女，1974年2月16日出生，现住延吉市。 委托诉讼代理人：金美兰，吉林海兰江律师事务所律师。 原告赵文杰与被告韩莲花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金泉，被告韩莲花及委托诉讼代理人金美兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵文杰向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令韩莲花立即返还给赵文杰购房款220万元;二、本案诉讼费由韩莲花承担。事实与理由：2018年8月26日，赵文杰与韩莲花签订购房分期付款协议;约定原告购买韩莲花所有的位于延吉市参花街14号楼瑞元大厦3楼莱某河酒吧房屋，总房款为人民币430万元，签订合同时赵文杰已支付首付款180万元;剩余房款250万元，赵文杰应于本协议签订之日起至2018年10月30日止全部付清;协议到期后，如赵文杰不能按时付清房屋剩余款，韩莲花收回此房屋，停止赵文杰使用。在书面协议基础上，双方又口头约定，剩余250万元待赵文杰办理房屋买卖按揭贷款后支付给被告，事后，赵文杰又向韩莲花支付了40万元房款。但在赵文杰办理房屋买卖按揭贷款时被拒贷，因韩莲花所有的三个门市房屋并非莱某河酒吧占有门市房屋的全部，莱某河酒吧是由四个独立的门市房屋连接组成，而韩莲花只有三个独立的门市房屋，且最为关键的酒吧中间门市房屋并非归韩莲花所有。因此，赵文杰与韩莲花于2019年5月29日，协商解除上述购房分期付款协议，并由韩莲花收回了菜茵河酒吧，但韩莲花未向赵文杰返还已支付的购房款。因此，赵文杰为了保障自身的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持赵文杰的全部诉讼请求。 韩莲花辩称：一、赵文杰与韩莲花从未约定过赵文杰贷款后支付剩余房款。双方是房屋买卖合同关系，韩莲花作为卖方，在签订合同当日，已将房屋交付给赵文杰使用，赵文杰应当按照约定支付剩余房款。至于赵文杰以什么方式筹集房款、筹集多少均与韩莲花无关；二、赵文杰购买的是韩莲花名下的三个房屋。（一）从双方于2018年8月26日签订的“购房分期付款协议”内容看，赵文杰购买的是位于参华街14号瑞元大厦3楼莱某河酒吧的房屋，本案中韩莲花出售给赵文杰的房屋，就是登记在韩莲花名下的三个房屋。（二）从双方约定的房屋价格来看，赵文杰明知其购买的是登记在韩莲花名下三个房屋，约定的房款为430万元，登记在韩莲花名下的三个房屋面积为428.27m2，等于1万元/m2左右，加上酒吧的全部装饰及物品，已经低于同类房屋的市场基准价。而莱某河酒吧全部面积近620m2，按照赵文杰的主张来计算，每平方米不到7000元，根据诉争房屋的位置及房屋性质来看，明显不符合常理。即赵文杰购买莱某河酒吧时已了解其购买的是登记在韩莲花名下的三个房屋，而非四个房屋，至于购买第四个房屋，应当由赵文杰与房屋所有权人另行解决，与韩莲花无关；三、双方没有解除“购房分期付款协议”。赵文杰主张双方协商解除协议的事实不存在。韩莲花从未与赵文杰协商解除“购房分期付款协议”。相反，因赵文杰未按约定的期限内支付剩余房款，韩莲花一直要求其支付房款，并且已起诉到法院要求赵文杰支付剩余房款。关于收回房屋的行为，是韩莲花根据合同约定行使了其权利而已，并不是双方解除协议后的返还行为。综上所述，请求法院依法驳回赵文杰的诉讼请求。 本院在开庭审理中，赵文杰向本院举出如下证据： 证据1.赵文杰身份证复印件一份，证明赵文杰的诉讼主体资格； 证据2.“购房分期付款协议”复印件一份，证明1.2018年8月26日，双方为了解决赵文杰购房资金困难签订了“购房分期付款协议”，约定赵文杰购买韩莲花所有的位于参花街14号瑞元大厦3楼莱某河酒吧的房屋，总房款为人民币430万元，签订合同时赵文杰已支付首付款180万元，剩余房款250万元赵文杰应于本协议签订之日起至2018年10月30日至全部付清，协议到期后，如赵文杰不能按时付清剩余房款，韩莲花收回此房屋，停止赵文杰使用；2.证明赵文杰因银行拒贷无力支付剩余210万元房款，因此韩莲花于2019年5月29日按照上述协议第四条规定收回了房屋，即双方解除了合同，合同权利义务履行终止； 证据3.中国建设银行个人活期账户交易明细复印件一组，证明赵文杰以转账方式支付给韩莲花购房款202万元，以现金的方式支付给韩莲花购房款18万元，合计220万元； 证据4.新建商品房买卖合同备案申请书及抵押登记备案申请书复印件3份，证明韩莲花收到赵文杰支付的购房款220万元后，未按照约定偿还涉案房屋在银行的贷款，解除抵押权，未向赵文杰方履行房屋所有权转籍过户义务；2.根据证据显示韩莲花并非涉案房屋的单独所有权人，涉案房屋有共有人，因此，双方签订的合同属于效力待定的合同；且韩莲花所有的三个房屋所有权并非莱某河酒吧的全部所有权，莱某河酒吧是由四个独立的门市房屋组成，而韩莲花只有三个独立的门市房屋的所有权，且最关键的酒吧中间门市房屋的所有权并非韩莲花所有，由此导致赵文杰无法办理经营性贷款，即赵文杰无法达到以房屋按揭贷款购买莱某河酒吧所属房屋的根本目的，因此，赵文杰有权解除合同；3.根据上述证据可以证明双方达成房屋买卖合意后，事实上仅赵文杰一直在履行合同义务，韩莲花未履行其义务，包括偿还原有银行贷款及协助办理过户等事项，因此，即使解除合同韩莲花也不存在损失，如果要继续履行，赵文杰无力支付剩余房款； 证人赵某出庭证实：闭店那天赵某来莱某河酒吧上班时，被同事拉到后厨说前面谈事情，可能是让立刻回家，之后晚上5点多韩莲花跟赵某要莱某河酒吧的钥匙，赵某就把钥匙给韩莲花了。晚8点多赵文杰让赵某把莱某河酒吧所有的库存盘点一下，晚9点多赵某接到韩莲花的电话，韩莲花问赵某酒吧还有没有客人，赵某说还有客人，一会儿能结束，晚上10点多客人都走了后，韩莲花让大家都走吧，并让赵某打扫完酒吧，关闭水电后，韩莲花把门锁上，韩莲花与赵某一起离开酒吧。 经质证，韩莲花对赵文杰举出的证据1、3的真实性及证明主张均无异议。对赵文杰举出的证据2、4的真实性无异议，对赵文杰的证明主张有异议，关于证据2，韩莲花认为，一、双方约定止于2018年10月30日止付清全部购房款，而赵文杰未在约定的时间内支付剩余房款已构成违约，因此赵文杰无权解除合同；二、根据双方协议第四条约定，韩莲花收回此房屋后是停止赵文杰使用，而不是停止出售或另行出售给他人，因此，韩莲花收回房屋不等于解除合同；三、赵文杰因银行拒贷无力支付剩余房款与韩莲花无关，因为“购房分期付款协议”中并没有约定由赵文杰贷款后支付剩余房款。关于证据4，韩莲花认为，一、根据双方的协议，并没有约定何时办理过户手续，根据合同法的规定，没有先后履行顺序时，应当同时履行，即赵文杰支付全部房款的同时，韩莲花为其办理过户手续，而赵文杰只支付了一半的房款，未在约定的期限内支付剩余房款，已构成违约，根据合同法的规定，违约方不能行使解除权；二、2014年3月11日，韩莲花与其丈夫在民政局办理了离婚手续，在对于共同财产的处理中，韩莲花的丈夫已将本案中的三个房屋的所有权处分给了韩莲花，因此，韩莲花有权处分三个房屋，至于赵文杰以什么方式筹集资金与韩莲花无关，双方从未协商过以贷款的方式支付房款；三、签订协议当日，韩莲花已将房屋钥匙交付给了赵文杰，已履行了其义务，而不是赵文杰主张的是赵文杰单方履行义务，赵文杰应根据协议约定支付剩余房款。关于证人证言，韩莲花认为证人证实韩莲花在下班后让服务员都走，不等于让解散或解散酒吧，因为证人是赵文杰的员工，韩莲花无权提出让酒吧解散。 本院在开庭审理中，韩莲花向本院举出如下证据： 证据1.房屋所有权证复印件三份及离婚协议书、离婚证复印件各一份，证明韩莲花有权处分出售给赵文杰的三个房屋，且三个房屋的面积为428.27平方米，根据双方的约定一平方米为1万元左右，已经低于市场同类房屋的基准价，因此，赵文杰签订合同时已知道其购买的就是三个房屋。 证据2.“购房分期付款协议”复印件一份，证明双方为房屋买卖合同关系，签订该协议时赵文杰已知房价款，并且定于剩余房款于2018年10月30日前全部付清，协议中没有约定何时办理过户手续及筹集资金的方式；双方在该协议中约定的是赵文杰违约时韩莲花可以行使停止赵文杰使用房屋的权利，而不是解除合同。 经质证，赵文杰对韩莲花举出的证据的真实性无异议，对韩莲花的证明主张有异议。关于证据1，赵文杰认为涉案的三个房屋是否存在其他共有人应以房屋产权证登记为准。关于证据2，赵文杰认为，一、双方在签署该份协议时，赵文杰当时除了办理贷款以外已无力支付剩余房款，因此，双方延长了付款期限至2018年10月30日；二、该协议第一条明确写明赵文杰购买的房屋是瑞源大厦三楼莱茵河餐吧的房屋，该房屋是包含了四个独立的门市房屋，但韩莲花所有的是四个房屋当中的三个房屋，导致赵文杰无法办理经营性贷款支付剩余房款；三、该协议第四条明确约定了如赵文杰方不能按时付清房款，韩莲花收回该房屋，且事实上在赵文杰无力支付剩余房款时，韩莲花按照该条款收回了该房屋，赵文杰对此没有提出异议，说明双方已经解除合同。 本院对以上证据认证如下：韩莲花对赵文杰举出的四份证据的真实性无异议，本院予以采信。关于韩莲花的质证主张是否成立，本院认为，关于证据2，“购房分期付款协议”第四条约定的内容是“协议到期后，如买方不能按时付清房屋剩余款，卖方收回此房屋，停止买方使用”，根据该协议第三条约定，剩余房款250万元，买方应于本协议签订之日起至2018年10月30日止全部付清。根据双方陈述，签订该协议时韩莲花已经将莱茵河餐吧的房门钥匙给了赵文杰。第四条约定的协议到期日应为第三条约定的全部付清房款之日，即2018年10月30日。双方约定的是到期后，买方赵文杰扔不能付清剩余房款，卖方韩莲花有权收回房屋，停止赵文杰使用。并没有约定买方赵文杰扔不能付清剩余房款双方即解除房屋买卖合同，约定的停止赵文杰使用不等同于解除合同，应理解为暂时中止合同的履行，待赵文杰支付剩余房款后再行履行房屋交接手续。另外，双方在该协议中没有约定由赵文杰贷款后支付剩余房款。所以，韩莲花对该证据的质证主张成立，本院予以支持。关于证据4，本院认为，赵文杰承认“购房分期付款协议”约定的购买韩莲花所有的莱茵河餐吧的门市房屋为三个，另一个是他人的，不在该协议约定的范围内。且该协议并没有约定韩莲花同意并协助赵文杰办理按揭贷款，而赵文杰亦无其他证据佐证其主张。赵文杰应在付清全部房款的同时由韩莲花在消灭抵押权后为其办理房屋所有权证的转籍手续。至于该房屋登记有其他共有人，韩莲花已经举证证明共有人是其前夫，且其在与前夫离婚时已经确认该三个门市房屋归韩莲花所有，故韩莲花有处分权。综上，韩莲花对该证据的质证主张成立，本院予以支持。关于证人证言，证人证实韩莲花让服务员都回去吧，并没有说让大家解散，故韩莲花对证人证言的质证主张成立，本院予以支持。赵文杰对韩莲花举出的两份证据的真实性无异议，本院予以采信。虽然房屋产权证没有将共有人变更为韩莲花单独所有，但根据韩莲花与其前夫的离婚协议，韩莲花有权处分该三个门市房屋，另根据赵文杰的陈述，赵文杰在签订该协议是韩莲花的前夫协调的。而“购房分期付款协议”没有约定韩莲花同意并协助赵文杰办理按揭贷款，而赵文杰亦无其他证据佐证其主张。同时，该协议并没有约定买方赵文杰扔不能付清剩余房款双方即解除房屋买卖合同，约定的停止赵文杰使用不等同于解除合同，应理解为暂时中止合同的履行，待赵文杰支付剩余房款后再行履行房屋交接手续。故对赵文杰的质证主张，本院不予支持。 本院根据庭审采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：2006年12月份，韩莲花将自有的三个门市房屋及租赁邱凤忠的一个门市房屋整体改造后成立莱某河酒吧并开业经营。2012年，韩莲花以其自有的三个门市房屋在邮政银行抵押办理按揭贷款350万元。该三个门市房屋系韩莲花与其前夫黄某共有，2014年3月11日，韩莲花与黄某在延吉市民政局协议离婚，离婚协议约定涉案的三个门市房屋归韩莲花所有，但双方未到延吉市房产管理局办理变更手续。2018年7月，赵文杰与韩莲花的前夫黄某口头约定，赵文杰兑买莱某河酒吧，赵文杰陆续支付了房款180万元。2018年8月26日，韩莲花作为甲方，赵文杰作为乙方，双方签订“购房分期付款协议”，该协议约定：为了解决部分购买人资金暂时困难问题，根据购房人要求实行分期付款方法。有关事项如下：一、乙方购买的位于参花街14号瑞元大厦3楼莱茵河餐吧房屋，总房款为人民币430万元整；二、乙方已交首付款为人民币180万元整；三、剩余房款为人民币250万元整，乙方须于本协议签订之日起至2018年10月30日止全部付清；四、协议到期后，如买方不能按时付清房屋剩余款，卖方收回此房屋，停止买方使用；五、本协议一式二份，双方各持一份，签字盖章后生效。协议签订后，韩莲花将莱茵河餐吧与赵文杰进行了交接，赵文杰对莱茵河餐吧重新翻修并增加部分设备后于2018年10月份开业经营。期间，赵文杰于2018年11月13日转账支付给韩莲花房款10万元，于2018年12月12日转账支付房款5万元，于2018年12月14日转账支付房款5万元，于2019年2月11日转账支付房款10万元，于2019年4月14日转账支付房款10万元，即在签订协议后，赵文杰又向韩莲花陆续支付房款合计40万元，加签订协议前支付的房款180万元，总计已支付房款为220万元。2019年5月29日，因赵文杰迟迟未付清全部购房款，韩莲花收回莱茵河餐吧的房门钥匙，至今莱茵河餐吧处于停业状态。现韩莲花另案起诉要求继续履行合同，由赵文杰支付剩余购房款。 本院认为：2018年8月26日，韩莲花与赵文杰签订的“购房分期付款协议”是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定有效。虽然涉案的三个门市房屋所有权证没有将共有变更为韩莲花单独所有，但根据韩莲花与其前夫黄某的离婚协议，该三个共有房屋已经双方协议归韩莲花个人所有，即双方对共有的房屋处分权已经有约定，故韩莲花有权处分该三个门市房屋。另根据赵文杰的陈述，赵文杰签订该协议是经韩莲花的前夫黄某协调的，亦可认定韩莲花的前夫黄某亦同意出售该三个门市房屋。关于赵文杰主张其与韩莲花约定的是剩余房款以其购买的门市房屋抵押按揭贷款的方式支付，因韩莲花否认，且双方签订的“购房分期付款协议”未对此有任何约定，而赵文杰又无其他证据佐证，故对赵文杰的该项主张，本院不予支持。根据法律规定，解除合同包括协议解除和法定解除，在本案中，赵文杰主张的是协议解除，其认为根据双方签订的“购房分期付款协议”第四条约定“协议到期后，如买方不能按时付清房屋剩余款，卖方收回此房屋，停止买方使用”的内容，能够认定双方约定了协议解除的条件，即卖方收回此房屋时双方即解除了购房协议，现韩莲花已经收回涉案房屋，故双方已经解除了购房协议。本院认为，根据“购房分期付款协议”第四条约定，不能认定卖方收回房屋即是双方解除了购房协议，因为该购房协议约定的是停止买方使用，停止使用不等于停止出售或停止购买，且双方没有对解除合同的对价进行过协商，韩莲花至始至终不同意解除购房协议。双方签订协议时，因赵文杰未付清剩余房款，故房屋所有权未转移，韩莲花只是将房屋使用权交付给了赵文杰，所以，在赵文杰违约未按期支付剩余房款时，韩莲花按协议约定收回涉案房屋的使用权不违背协议的约定，但韩莲花并没有明确表示停止出售，双方亦未对房款如何返还问题进行协商。故赵文杰主张双方已协议解除购房协议，没有事实依据，本院不予支持。本案中，赵文杰要求韩莲花返还购房款220万元，是基于双方已经协议解除购房协议的前提，但因其举出的证据不能证实双方已经协议解除了购房协议，在双方未解除购房协议的前提下，赵文杰要求返还购房款没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告赵文杰的诉讼请求。 案件受理费24400元（原告已预交），减半收取12200元，由原告赵文杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长 李 春 二〇一九年八月七日 书记员 董香花