广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初332号原告：始兴县兴嘉物业服务有限公司，住所地始兴县盛世家园小区7B栋1楼物业办公室。法定代表人：陈建华，职务：董事长委托诉讼代理人：钟俊文，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小平，广东宜方律师事务所律师。被告：朱东荣，男，汉族，1987年12月19日出生，住始兴县，被告：曾小清，成年人，住始兴县两被告共同委托诉讼代理人：李茂春，广东天行健律师事务所律师。第三人：始兴县大众物业服务有限公司，住所：始兴县太平镇公教路40号。法定代表人：李秀雨，系该公司总经理。原告始兴县兴嘉物业服务有限公司（以下简称“兴嘉公司”）与被告朱东荣、曾小清、第三人始兴县大众物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月16日立案后，依法适用简易程序（小额），公开开庭进行了审理。原告始兴县兴嘉物业服务有限公司委托诉讼代理人钟俊文、黎小平、被告朱东荣、曾小清的委托诉讼代理人李茂春到庭参加了诉讼、第三人始兴县大众物业服务有限公司的法定代表人李秀雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告始兴县兴嘉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月至2019年2月的物业服务费共4841.96元；2.判令被告支付违约金8497.64元，从2016年1月至2019年2月，以后的违约金持续计算至上述款项全部付清之日止；以上两项费用合计13339.6元；3,本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系始兴县“盛世家园”小区8栋A102单元业主。2014年3月12日，原被告双方签订《前期物业服务合同》，约定由原告对被告的物业提供物业服务，物业建筑面积为127.42平方米；被告从发展商交付房屋之日起向原告支付物业服务费，标准按建筑面积￥1.00元/㎡计算，交费方式在每月10号前支付本月费用；逾期支付费用的，从逾期之日起按应交费用每日千分之三支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业服务，但被告没有遵守合同约定，从2016年1月起没有向原告支付物业服务费。原告多次书面及上门催缴，被告仍然拒不支付。被告的行为严重违反双方约定，原告有权根据《前期物业服务合同》规定要求被告支付物业服务费及违约金，违约金计算公式为，总物业费=月物业费×30天×3‰×2/（1＋n）n（n为欠费月数）。被告严重侵犯原告的合法权益，原告将此事诉诸法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告朱东荣、曾小清答辩称，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称物业服务司法解释）第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”的规定，本案原告未提供证据证明其向答辩人书面催交了物业费，应驳回原告的诉讼请求。二、退一万步讲，原告无权收取前期物业服务合同终止后的物业费。1.始兴县盛世家园小区第一届业主委员会于2019年1月30日与第三人签订了《物业服务委托合同》，第三人于第二天正式进驻小区提供物业服务。业委会业明确要求各业主自2019年2月1日起的物业费向始兴县大众物业有限公司交纳。根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”及物业服务司法解释第八条、第十二条第二款的规定，原告已经丧失了收取2019年2月1日以后的物业费的权利。2.其实早在2018年4月3日，业委会便已经终止了原告前期物业服务合同并要求立即撤场。原告没有按照《合同法司法解释二》第二十四条的规定，在三个月内提起诉讼，已经默认前期物业服务合同解除的事实。因此根据物业服务司法解释第十条第二款的规定，答辩人无须向原告支付2018年4月3日以后的物业服务费。三、退一万步说，答辩人不按时缴纳物业费是由于原告提供物业服务未达到约定的服务质量标准导致的，根据权利义务对等原则，法院不应支持违约金且应减免部分物业费。同时，必须说明的是，根据《合同法司法解释》第二十九条及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，原告主张每日千分之三的违约金显然过高，法院即使支持，也应进行调低处理。答辩人认为，本案原告和开发商未做到分业经营，屡屡侵犯业主利益，未向业主书面催交物业费即诉讼至法院，在业委会解除前期物业服务合同后，业委会聘请新的物业公司后，仍拒绝退出、移交物业管理，都是违法的。请法院驳回原告的诉讼请求。第三人始兴县大众物业服务公司陈述意见称，第三人与业主委员会在2019年1月30日签订物业委托合同的，在2019年2月1日进驻并提供服务，原告与被告的物业费纠纷，也即在2019年2月1日后产生的物业费应由第三人收取，而非原告收取。本院经审理认定事实如下：2014年被告购买了始兴县盛世家园小区8栋A102商品住宅房一套，建筑面积为127.42㎡。原告为盛世家园小区的前期物业服务公司，原、被告于2014年3月12日签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，按房屋建筑面积每平方米1.00元收取物业服务费，缴费方式为在每月的10号前支付本月物业费，若逾期支付的，从逾期之日起按应缴费用每日千分之三支付违约金。2019年1月30日，始兴县盛世家园小区第一界业主委员会与始兴县大众物业有限公司签订了一份《物业服务委托合同》，大众物业有限公司于2019年2月1日起开始为包括被告在内的盛世家园小区的业主提供物业服务。被告认为原告提供的物业服务没有到达约定的服务质量标准，自2016年1月起再没有向原告缴纳过物业费，原告遂于2019年3月15日起诉到本院，并提出上述诉讼请求。而被告则认为在2018年4月3日盛世家园业委会已经下发了《关于终止临时物业服务通知》，原告没有向法院提起相关诉讼，就应该是默认已经终止了前期物业服务合同另查明，原告始兴县兴嘉物业服务有限公司在2017年12月27日前的称呼是“韶关市兴嘉物业服务有限公司”，2017年12月27日经工商行政管理局变更企业名称为“始兴县兴嘉物业服务有限公司”。本院认为：本案的焦点是，首先，被告拖欠的物业费应缴纳到被告辩称的2018年4月3日还是原告诉求的2019年2月1日？其次原告诉求的违约金是否过高？本院一一阐述如下：首先，被告拖欠的物业费应缴纳的截止时间的问题。原、被告签订的《前期物业服务合同》已经明确“前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务，且《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。根据该规定，不能以被告单方下达终止前期物业服务合同的通知时间，即2018年4月3日作为原、被告终止《前期物业服务合同》终止的时间，且，被告认为其单方解除合同的法律依据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”,并不适合本案的情形。庭审中，原告提出第三人不是盛世家园合法的物业服务公司，原告没有证据证实被告与第三人签订的《物业服务委托合同》是无效合同，且盛世家园包括被告在内的业主在2019年2月1日已经开始接受第三人的物业服务，并向第三人缴纳相关的物业服务费，原、被告签订的《前期物业服务合同》事实上已经终止。故本院认定盛世家园业委会与第三人签订《物业服务委托合同》的时间，即2019年1月30日是原、被告终止《前期物业服务合同》的时间。原、被告拖欠的物业费应缴纳至2019年1月30日，对被告的抗辩本院不予采信。综上，原告所拖欠的物业费应为4714.54元（127.42㎡×37个月）；上述《前期物业服务合同》系原告与被告朱东荣所签订，根据合同的相对性原则，对被告曾小清没有约束力，原告要求被告曾小清支付物业费理据不足，本院不予支持；被告认为原告提供的物业服务不符合合同约定的质量要求而不应支付拖欠的物业费，却没有提交相应的证据予以支持，本院对此抗辩不予采信。其次，原告诉求的违约金是否过高的问题，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8点规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算的利息。”具体到本案，被告拖欠原告物业费的总数为4714.54元，在原告没有证据证实被告延期缴纳物业费造成了其他损失的情况下,造成的损失应为所拖欠物业费被拖欠期间的利息（即：4714.54元×中国人民银行同期贷款利率），原告诉请的违约金数额远远超过上述利息的30%，因此，原告合法且可获得支持的违约金数额应为拖欠原告物业费4714.54元×中国人民银行同期贷款利率×30%，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《合同法》第一百一十四条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8点判决如下：一、被告朱东荣应于本判决发生法律效力之日起五日内支付物业费4714.54元，并以4714.54元为基数从2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的30%计付违约金至本判决确定的履行期限之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。上述款项已由原告预交，由被告在履行判决确定的义务时一并迳付原告。本判决为终审判决审判员  李小环二〇一九年八月三十日书记员  刘芳洁