云南省马关县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2625民初1001号原告：胡建芬，女，1981年9月29日生，汉族，云南省马关县人。委托诉讼代理人：张坤祥，云南大道律师事务所律师，特别授权。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司，统一社会信用代码：915326250522048144，住所地：云南省文山州马关县医院B超室二楼。负责人：焦沿浩，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所律师，特别授权。原告胡建芬与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称庆丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告胡建芬及其委托诉讼代理人张坤祥、被告庆丰公司委托诉讼代理人陈洪芳到庭参加诉讼，被告庆丰公司负责人焦沿浩未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。胡建芬向本院提出诉讼请求：1.判决庆丰公司支付逾期交房的违约金87535.85元；2.本案诉讼费由庆丰公司承担。事实与理由：2016年3月24日，胡建芬与庆丰公司签订《商品房购销合同》，约定庆丰公司将其开发的坐落于马关县xxx一套商品房出售给胡建芬，房价为271429元，付款方式为支付首付款后按揭贷款支付尾款，交房期限为2016年12月31日前，如庆丰公司逾期交房，按照胡建芬已付款金额乘以0.05%再乘以逾期天数支付违约金等。签订合同后，胡建芬按照合同约定支付了购房款，庆丰公司于2018年10月10日才交房，已逾期交房645天。根据双方签订的合同约定，庆丰公司应支付胡建芬违约金87535.85元，经胡建芬多次与庆丰公司协商解决未果，遂提起诉讼，请求人民法院依法判决支持其诉讼请求。庆丰公司辩称，胡建芬的起诉与客观事实不符，庆丰公司不应承担逾期交房的违约责任。2016年3月24日，胡建芬与庆丰公司签订的《商品房购销合同》第九条第一款第3项约定：如乙方（胡建芬）未付清全部购房款（包括房屋面积误差款）或相应税、费的，甲方（庆丰公司）不承担逾期交房的责任。本案中，胡建芬至2018年10月10日才付清购房款，一直未支付公共维修基金，根据合同该条的约定，庆丰公司不承担逾期交房的违约责任。综合双方诉辩主张，本案争议的主要焦点是：1.庆丰公司应否承担逾期交房的违约责任。2.胡建芬主张庆丰公司承担逾期交房的违约金87535.85元应否支持。针对争议焦点，胡建芬向本院提交以下证据：第一组：胡建芬的《居民身份证》复印件1份，以此证明：胡建芬具有合法的诉讼主体资格。第二组：《商品房购销合同》、税收缴款书（税务收现专用）各1份（与原件核对一致，原件已当庭退还）、《云南省地方税务局通用机打发票》（首付款发票）复印件1份，以此证明：庆丰公司将其开发的坐落于马关县xxx一套商品房出售给胡建芬，房价为271429元，付款方式为支付首付款85715元后按揭贷款支付尾款，交房期限为2016年12月31日前，庆丰公司如果逾期交房，按照胡建芬已付款金额乘以0.05%再乘以逾期天数支付违约金；庆丰公司为促销，只用实际支付20%房屋首付款，剩余10%首付款在交房时再付清的事实。《商品房购销合同》证据载明的主要内容为：商品房出卖人庆丰公司（甲方），商品房买受人胡建芬（乙方），乙方所购商品房基本情况2幢2单元503号，总价款271429元；甲方应于2016年12月31日前，将该商品房交付给乙方；甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行，2016年3月24日，并载有甲、乙双方的签名、捺印等。税收缴款书（税务收现专用）载明的主要内容为：填发日期2017年9月29日，纳税人胡建芬，税种契税，品目名称增量房（商品住房买卖），金额合计4286元等。第三组：《收据》复印件6份（与原件核对一致，原件已当庭退还），以此证明：庆丰公司于2018年10月10日交房，逾期交房645天。胡建芬支付首付款81429元（85715元-4286元），其中2015年5月7日支付10000元，2015年7月2日支付646元，2016年4月12日签合同时支付42943元，2018年10月10日支付27840元。经质证，庆丰公司对胡建芬提供的第一组证据三性无异议；对第二组证据三性无异议，认为胡建芬实际交付的首付款为59875元，《商品房购销合同》同时证实了庆丰公司在交房前胡建芬应交清全部购房款及相应税、费，如未交清，庆丰公司不承担逾期交房的违约责任；对第三组证据物业管理费、装修垃圾清运费、可视对讲机费与本案无关，对首付款尾款及胡建芬支付首付款时间及金额无异议。针对争议焦点，庆丰公司向本院提供以下证据：第一组：《商品房购销合同》复印件1份，以此证明：2016年3月24日，胡建芬与庆丰公司签订《商品房购销合同》，约定如胡建芬未付清全部购房款及相应税、费，庆丰公司不承担逾期交房责任的事实。第二组：庆丰公司出具给胡建芬的《收据》复印件1份，以此证明：胡建芬于2018年10月10日才将房屋首付款全部付清的事实。该证据载明的主要内容为：经收到胡建芬交来房号2-2-503尾款27840元，2018年10月10日等。第三组：《借款协议》复印件1份，以此证明：2016年3月17日，胡建芬与庆丰公司签订《借款协议》，约定借款金额27840元，借款期限自2016年3月17日起至2016年12月31日止，该款项用于购买xxx2幢2单元503号房，约定如胡建芬到期未能还清借款，同意庆丰公司暂时不办理交房和房产证办理手续，直至胡建芬将借款和违约金还清，且庆丰公司的行为不属于违约的事实。该证据载明的主要内容为：出借人庆丰公司（甲方），借款人胡建芬（乙方），乙方向甲方免息借款27840元，乙方所借款项应专款用于购买xxx2幢2单元503号房屋，借款期限自2016年3月17日起至2016年12月31日止；无论任何原因，若乙方到期未能还清借款，乙方同意甲方暂不办理乙方所购房屋的交房和房产证办理手续，直至乙方将全部借款和违约金还清，原《商品房购销合同》中约定的交房和房产证办理时间期限相应延后，2016年3月17日，并载有甲、乙双方的签章、捺印等。经质证，胡建芬对庆丰公司提供的第一、二组证据真实性、合法性无异议，对证明观点不予认可，认为其未付清首付款是应庆丰公司的要求，是庆丰公司的一种促销手段，让胡建芬在交房时再付清全部首付款，庆丰公司出具的首付款发票及在向住建部门备案的合同上注明已交清了全部首付款。对第三组证据真实性无异议，对证明观点不予认可，认为该证据载明的还款时间是2016年12月31日，与购房合同约定的交房时间是同一天，胡建芬于2018年10月10日付款是因为庆丰公司不交房，且当时房屋也未建盖好，无法交房，且该证据也证实了庆丰公司不要求胡建芬在签合同时就付清首付款，只要求在交房时付清首付款，胡建芬签合同时账户上有10余万元，足以支付首付款。经过庭审，举证及质证，本院认为：胡建芬提供的第一组证据真实、合法，且庆丰公司予以认可，本院予以采信。胡建芬提供的第二组中《商品房购销合同》与庆丰公司提供的第一组证据系同一证据，该证据载有庆丰公司法定代表人焦沿浩的签名，并加盖有公司印章，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对胡建芬提供的第二组中税收缴款书（税务收现专用）有出具部门的印章，且庆丰公司对该证据无异议，本院对该证据予以采信，对《云南省地方税务局通用机打发票》（首付款发票）加盖有公司印章，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对于胡建芬的证明观点将结合其他证据和庭审查明的事实予以综合认定。对胡建芬提供的第三组中首付款尾款《收据》与庆丰公司提供的第二组证据系同一证据，该组证据均载有出具部门的印章，且庆丰公司对该证据无异议，该证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对胡建芬提供的第三组证据中其余五张《收据》，有出具部门的印章，能够证明胡建芬支付购房款及物业管理费等，本院予以采信，对证明的事实予以确认。对庆丰公司提供的第三组证据客观、真实，且胡建芬对该证据无异议，本院对该证据予以采信。通过庭审，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2016年3月24日，胡建芬与庆丰公司签订《商品房购销合同》，约定胡建芬购买庆丰公司位于马关县xxx2-2-503号房，并对付款方式及期限、交付期限、逾期交房的违约责任等进行了约定。签订协议后，胡建芬支付部分首付款53589元及契税4286元，及办理按揭贷款190000元支付剩余购房款。期间，胡建芬与庆丰公司签订《借款协议》，约定：乙方（胡建芬）向甲方（庆丰公司）免息借款27840元，乙方所借款项应专款用于xxx2幢2单元503号房屋；无论任何原因，若乙方到期未能还清借款，乙方同意甲方暂不办理乙方所购房屋的交房和房产证办理手续，直至乙方将全部借款和违约金还清，原《商品房购销合同》中约定的交房和房产证办理时间期限相应延后等。2018年10月10日，庆丰公司将房屋交与胡正芬，胡正芬支付剩余房屋首付尾款27840元。现胡应芬以庆丰公司逾期交房为由提起诉讼，请求法院判决庆丰公司支付逾期交房违约金87535.85元，并承担本案诉讼费。本院认为：本案胡建芬与庆丰公司自愿订立《商品房购销合同》、《借款协议》系双方真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，该合同成立并已发生法律效力，各方均应按照合同约定履行各自的义务。本案《商品房购销合同》约定交房时间是2016年12月31日，但胡建芬与庆丰公司自愿订立的《借款协议》明确约定：无论任何原因，若乙方（胡建芬）到期未能还清借款，乙方同意甲方（庆丰公司）暂不办理乙方所购房屋的交房和房产证办理手续，直至乙方将全部借款和违约金还清，原《商品房购销合同》中约定的交房和房产证办理时间期限相应延后，胡建芬至庆丰公司2018年10月10日交房之日才将购房首付款尾款付清，故庆丰公司不存在违约行为。胡建芬称直至庆丰公司交房时才付清购房首付款尾款，系庆丰公司的促销手段，是经过庆丰公司同意的主张，因其未向法院提交任何证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，依法应由其承担举证不能的不利后果。综上，胡建芬要求庆丰公司支付违约金87535.85元的请求于事实、法律无据，本院依法应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告胡建芬的诉讼请求。案件受理费1988元，由原告胡建芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  周洪娟审 判 员  徐红春人民陪审员  卢永金二〇一九年八月十三日书 记 员  刘顺杰