重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12638号 原告：上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道81号5栋1单元第1层5号，统一社会信用代码915000005789950590。 负责人：孔凡武，总经理。 委托诉讼代理人：程良禾，重庆鼎之律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家胜，重庆鼎之律师事务所实习律师。 被告：黄少薇，女，1979年9月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。 原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司与被告黄少薇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司委托诉讼代理人程良禾、张家胜，被告黄少薇委托诉讼代理人黄太春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司向本院提起诉讼请求:1.判令被告向原告支付2014年7月至2018年6月期间的物业服务费17121.6元、公摊水电费2325.5元；2.判令被告向原告支付违约金7417.9元；3.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回要求被告支付公摊水电费及违约金的诉讼请求。事实和理由：被告系重庆市渝北区XX路XX号XX·XXXX区XX幢X-X-X号房屋业主，其房屋建筑面积为236.29平方米，原告为该小区提供了物业服务。根据前期物业服务合同的约定，被告应于每月10日前按建筑面积每平方米3元（不含电梯运行维护费及能耗费）的标准支付每月物业服务费。如逾期不付，被告应从逾期之日起按每日万分之五支付逾期付款违约金。被告未支付2014年7月至2018年6月期间的物业服务费等费用。原告经多次催收未果，故诉至法院。 被告黄少薇辩称，因案涉房屋需要整改，被告未在2014年6月27日接房。整改完成后，被告前去接房时，开发商及原告要求被告预先支付6个月的物业服务费，被告不同意预交该费用，遂仍未接房。后被告通过另案诉讼要求开发商交房时，开发商才于2018年6月将房屋交付给被告，被告不应支付房屋交付前即2018年6月以前的物业服务费。即使被告按法律规定或前期物业服务合同约定应缴纳2018年6月及之前的物业服务费，但由于被告未收到原告催收费用的相关通知，原告诉讼请求也已超过诉讼时效，该期间的物业服务费不应得到法院支持。 本院经审理认定案件事实如下：2012年9月17日，本案所涉XX·XX小区开发商重庆复信置业有限公司与上海高地物业管理有限公司签订《XX·XXX前期物业服务合同》，由上海高地物业管理有限公司为XX·XXX小区提供物业服务。合同约定，物业服务费标准为3元/月/平方米（按建筑面积计算，不含水、电、气等公摊费）。业主应于重庆复信置业有限公司通知接房之日起按备案价格全额交纳物业服务费等费用。合同期限从2012年9月20日起至2015年12月31日止。合同期限内，在业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日，本合同终止。本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同自动延续至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时止。该合同于2013年12月19日在重庆市渝北区房屋管理局备案登记。审理中，原告向本院提交了上海高地物业管理有限公司出具的《情况说明》，载明该上海高地物业管理有限公司与重庆复信置业有限公司于2012年9月17日签订《XX·XXX前期物业服务合同》后，该合同从签订之日起均由原告全权履行。 另查明，被告于2013年12月21日与重庆复信置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市渝北区XX路XX号XX·XXXX区XX幢X-X-X号房屋。该合同约定房屋交付应符合以下条件：商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记办证》。合同第八条约定，双方进行正式验收时，重庆复信置业有限公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记办证》。验收交接后，重庆复信置业有限公司还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。如重庆复信置业有限公司未出示上述资料或出示上述资料不齐全，被告可拒绝接房。如被告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。2013年12月30日，经重庆市渝北区城乡建设委员会对重庆复信置业有限公司开发建设的XX·XXXXXX-XXX、XXX、XXX号楼进行竣工验收，重庆复信置业有限公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记办证》及《重庆市新建商品房屋质量保证书》《重庆市新建商品房屋使用说明书》。2014年6月18日，重庆复信置业有限公司通过邮政速递向被告寄送《入住通知书》，通知被告于2014年6月27日接房。庭审中被告陈述，因案涉房屋质量存在一些问题需要整改，收到上述接房通知后，被告未按通知时间前去接房。整改后，被告去接房时，又被告知需先预交6个月的物业服务费后才能接房。被告不同意，便没有接房。此后，被告通过诉讼要求开发商交房，重庆复信置业有限公司才于2018年6月27日将案涉房屋交付被告。 再查明，案涉房屋于2016年6月22日登记在被告名下，该房屋建筑面积为237.78平方米，属联排别墅。庭审中，原告陈述，由于被告未装修入住案涉房屋，原告实际按1.5元/月/平方米计收物业服务费。因被告拖欠物业服务费，原告分别于2015年4月3日、2017年3月4日向被告尾号为5907的手机号码发送短信，催促被告完清所欠费用。被告上述手机号码与其在《重庆市商品房买卖合同》载明的手机号码及于2018年6月27日办理接房时在接房资料中留存的手机号码一致。原告为催收本案所涉债务，另于2018年3月24日通过邮政EMS向被告寄送了律师催收函。 上述事实，有《XX·XXX前期物业服务合同》《情况说明》《重庆市商品房买卖合同》《重庆市建设工程竣工验收备案登记办证》《重庆市新建商品房屋质量保证书》《重庆市新建商品房屋使用说明书》《入住通知书》《律师函》及邮寄单、房屋产权信息查询结果、接房资料及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，上海高地物业管理有限公司与案涉小区开发商重庆复信置业有限公司于2013年12月21日签订《XX·XXX前期物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为小区提供物业服务。从合同签订之日起，该合同便由原告实际负责履行，原告为该前期物业服务合同的相对人和实际履行人，故原告与XX·XXX小区业主之间形成事实上的物业服务合同关系。被告负有向原告交纳物业服务费的义务。关于被告应从何时开始缴纳物业服务费的问题。根据查明的事实，重庆复信置业有限公司于2013年12月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记办证》《重庆市新建商品房屋质量保证书》《重庆市新建商品房屋使用说明书》。自此，案涉房屋已符合合同约定的交付条件。在这种情况下，即便房屋存在质量瑕疵，需要对相关问题进行整改，也不能成为被告拒绝接房的理由。重庆复信置业有限公司通知被告于2014年6月27日接房，应视为重庆复信置业有限公司在2014年6月27日已完成房屋交付义务。被告另陈述开发商及原告要求其预交6个月的物业服务费后才同意将房屋交付给被告，但未就其陈述的上述事实提供证据证明，本院不予采信。原告要求被告自2014年7月1日起交纳物业服务费，符合前期物业服务合同中关于业主应从小区开发商通知接房之日起按备案价格交纳物业服务费的约定。关于原告诉讼请求是否已过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。根据原告举示的手机短信催收信息，原告分别于2015年4月3日、2017年3月4日向被告尾号为5907的手机号码发送了催收物业服务费的短信，被告上述手机号码与其在签订房屋买卖合同时及办理接房手续时留存手机号码一致，原告以合理方式履行了催收义务。诉讼时效期间因原告提出履行请求而中断。原告主张的2014年7月至2018年6月期间的物业服务费未超过前述法律规定的两年或三年的诉讼时效期间，对被告提出的原告部分诉讼请求已超过诉讼时效期间的意见不予采纳。物业服务费标准，原告自愿按1.5元/月/平方米收取，未超出合同约定，本院予以确认。因被告房屋建筑面积为237.78平方米，2014年7月至2018年6月期间共产生物业服务费17120元（1.5元/月/平方米×237.78平方米×48个月）。上述所欠费用，被告应予支付。原告自愿撤回要求被告支付公摊水电费及违约金的诉讼请求，系原告处分自身民事权利的行为，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 被告黄少薇于本判决生效后三日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司2014年7月至2018年6月期间的物业服务费17120元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费470元，因适用简易程序审理，减半收取计235元，由被告黄少薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷春岚 二〇一九年八月五日 书记员  陈从富