广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3315号原告：广州市奈迪自动化设备有限公司,住所地广州市白云区西槎路829号12号第3层，统一社会信用代码914401117349148802。法定代表人：袁东福，该董事总经理。委托诉讼代理人：曾捍民，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文帅，广东耀辉律师事务所实习人员。被告：广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社，住所地广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社，组织机构代码764004650。负责人：刘艳坤，该社社长。委托诉讼代理人：许胜利，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜永立，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。第三人：广州市黄埔区永和街新庄社区居民委员会，住所地广州市黄埔区永和街新庄社区居民委员会，组织机构代码724326858。负责人：黄焕培，男，1962年11月28日出生，汉族，住广州市黄埔区，该居委会主任。第三人：广州市金仑房地产开发有限公司，住所地广州高新技术产业开发区南翔二路31号自编四栋三楼，统一社会信用代码91440116340221731E。法定代表人：杨凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：张逸扬，广东信德盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭伟钊，广东信德盛律师事务所律师。原告广州市奈迪自动化设备有限公司（以下简称“奈迪公司”）诉被告广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社（以下简称“柯元合作社”），第三人广州市黄埔区永和街新庄社区居民委员会（以下简称“新庄居委会”）、广州市金仑房地产开发有限公司（以下简称“金仑公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年10月12日、2019年7月29日公开开庭进行了审理。奈迪公司的法定代表人袁东福及委托诉讼代理人曾捍民、谢文帅，柯元合作社的负责人刘艳坤及委托诉讼代理人许胜利，新庄居委会的负责人黄焕培，金仑公司的委托诉讼代理人张逸扬、郭伟钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奈迪公司向本院提出诉讼请求：1.柯元合作社继续履行《土地租赁合同》约定的各项义务，提供办理该地块土地使用权证所需的合法证件和相关手续；2.赔偿奈迪公司经济损失1000万元；3.柯元合作社限期内对该地块恢复用水用电，排除阻挠现场施工等滋事行为的妨碍；4.案件受理费由柯元合作社承担。事实和理由：2012年3月5日，奈迪公司、柯元合作社签订了《土地租赁合同（一）》，就奈迪公司租赁柯元合作社所属的“摇田河大街以北、花轮二路以东、我社村道路以南、村道以西”地块达成一致意见。在签订《土地租赁合同》前，柯元合作社于2012年1月7日召开全体社员大会，经三分之二以上村民出席并经出席会议的三分之二以上村民同意，讨论并决定案涉地块出租给奈迪公司，并授权以合作社名义与奈迪公司签订《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》，并注明合同内容社员已知晓。合同签订后，已经得到新庄居委会盖章见证，奈迪公司已按约交付押金30万元，并按期于每年1月5日前交付当年全部租金。2012年11月15日，经奈迪公司积极办理、柯元合作社通力合作，原广州开发区规划局以穗规开发设[2012]86号文《关于永和街新庄社区柯元经济合作社用地规划条件的函》，就案涉地块核发规划条件，用地性质成功变更为商业用地（B1），兼容商务用地（B2），可用于商业、办公楼等村集体经济发展用途。2016年9月7日，奈迪公司、柯元合作社签订《关于土地租赁合同的“补充协议”》，同意奈迪公司在案涉地块上建立私立学校，并再次承诺为保证乙方办理土地变更手续，甲方配合提供办证有关资料。2016年12月1日，经广州开发区和广州市黄埔区国土资源和规划局联合发文《关于对永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的复函》（穗开黄国规[2016]2905号），同意将案涉地块在永和片区控制性详细规划修编中调整为村庄建设用地。2017年5月19日，案涉地块《不动产权证》办理至柯元合作社名下。但柯元合作社开始无端不配合提供相关手续，不在办理各项证件的申请文件上签字盖章，导致案涉地块迟迟无法办好相关手续，迟迟无法开工建设投入使用，致使奈迪公司遭受重大经济损失。2018年8月7日，柯元合作社将案涉地块用水用电切断，且以阻挠现场施工等滋事行为，给奈迪公司带来不必要的阻碍。柯元合作社答辩称，1.《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》《关于土地租赁合同的补充协议》均未生效，《土地租赁合同（一）》第1条第5项约定附生效期限，合同约定是在2012年3月8日之前缴纳押金，奈迪公司实际在2012年3月15日交纳。奈迪公司在期限内没有缴纳押金，按照合同法第46条的规定，合同未生效。2.案涉合同违反了法律、行政法规的强制性规定，合同约定租赁期限为30年，违反了租赁期限不得超过20年的规定；补充协议已突破了《土地租赁合同（一）》订立的目的，对土地用途作出了变更，而且属于重大变更，应该经过村民的讨论通过，但实际上并没有经过讨论，合同无效。3.柯元合作社有权解除和终止该合同，根据《土地租赁合同一》第3条约定，案涉土地地上没有任何建筑，违反了合同约定。双方订立合同的初衷是新建厂房、写字办公楼，从事工业生产或商业经营，其初衷是繁荣发展经济、增加社员收入；但奈迪公司现在将案涉土地用于建设小学，订立合同的目的无法实现，根据合同法第94条的规定，奈迪公司违约致使不能实现合同目的，柯元合作社有权解除合同。奈迪公司多次迟延支付租金，柯元合作社有权按照约定解除合同。《土地租赁合同一》明确约定，在每年1月5日前缴纳当年的租金，如果逾期6个月不交租的，柯元合作社有权终止本合同，无偿收回土地及地上建筑物，并追讨乙方未付的租金及违约金等。自2012年签订该合同之日起，奈迪公司每年都迟延支付案涉土地租金，2016年的租金是2016年7月13日支付，迟延了188天超过了6个月，柯元合作社有权解除该合同。柯元合作社也可以依照《土地租赁合同（一）》第2条的约定终止本合同，该条约定了奈迪公司的办证期限，但六年过去了，奈迪公司没有投入建设且相关的证件也没有办下来。4.奈迪公司已经丧失了开发案涉土地的能力，奈迪公司于2012年10月28日与第三方泰申公司签署了三方合作建设协议书，到2014年10月，该公司才成立。到2016年8月26日，奈迪公司又以该公司为被告提起诉讼，要求解除该三方合作建设协议书，2017年3月26日，广州市黄埔区人民法院作出的（2016）粤0112民初4585号《民事判决书》认定三方合作建设协议书是无效的，至今，案涉土地是一片荒芜。5.双方之间的租赁合同已经解除了，并无继续履行的可能，在奈迪公司多次违约的情况下，引起了柯元合作社社员的反感，柯元合作社在2018年6月7日进行了社员表决，2018年6月8日就将解除合同的通知给了奈迪公司，通知完之后，奈迪公司多次违反双方的约定，双方已经失去了履行合同的信任，双方是无法继续履行合同的。6.奈迪公司应当承担违约赔偿责任。综上所述，奈迪公司因为屡次违约行为导致了本合同已实际无法履行，奈迪公司的第一项诉讼请求是无法履行的。关于第二项诉讼请求：目前涉案地块的水电已经断了。我方召开社员表决收回土地，但奈迪公司仍然进入场地，所以我方就断电了（之前是没有水电的，是奈迪公司想强行进去安装水电），而且奈迪公司也无权进入场地。关于第三项诉讼请求，奈迪公司的相关损失是其自己的违约行为造成的，不应当由柯元合作社赔偿，且其无法证明具体的损失数额。关于奈迪公司主张的柯元合作社不履行合同义务的时间，实际上柯元合作社是从2017年8月27日开始拒绝金仑公司的盖章请求，并于2018年6月7日通过全体社员决议决定解除与奈迪公司的租赁合同。新庄居委会述称，其只是合同见证方，没有其他意见。金仑公司述称，1.《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》是合法有效的合同，双方均应履行合同约定的义务，柯元合作社应当提供相关证明文件及资料用于办理案涉地块土地使用权证。2.金仑公司与奈迪公司签订的《土地转租合同》《土地转租合同补充协议一》合法有效，金仑公司依约履行了义务，已支付了巨额的费用并为完善案涉地块用地手续做了大量的工作。3.柯元合作社应当对案涉地块恢复用水用电，恢复出入口通道，排除阻挠现场施工等滋事行为的妨碍。4.奈迪公司要求柯元合作社赔偿1000万元的请求，因柯元合作社不配合提供办理案涉地块土地使用权证所需的合法手续和相关手续，以及对案涉地块的阻挠妨碍行为，违反合同约定，且严重损害金仑公司的利益，请法院依法认定。经审理查明：2012年3月5日，奈迪公司（乙方）与柯元合作社（甲方）签订《土地租赁合同（一）》，约定甲方将“遥田河大街以北、花轮二路以东、柯元合作社村道以南、村道以西”地块（下称案涉地块）出租给乙方使用。甲方经公开召开社员大会，同意乙方合法租赁该土地。一、土地的性质和责任，1.甲、乙双方明确：该土地属于柯元合作社的集体土地，从未经过任何土地性质的改变。而该土地上建筑物及附着物为乙方投资所建，在合同有效期内使用权归乙方所有。2.甲乙双方均同意本租赁合同并不改变合同所涉土地的权属状况，即该土地权属自始至终归甲方完全所有；双方均同意将该土地使用权证、地上建筑物产权办理至甲方名下（在合同有效期内使用权归乙方所有）。并自合同签订之日，甲方积极配合、提供乙方办理该地使用权证所需的合法证件和相关手续。乙方办证过程中甲方不承担任何责任。3.甲、乙双方合同签订之日起，乙方自行承担办理土地使用权证所需的土地征用及完善土地使用证的所有相关手续费用。甲方应无条件提供变更该土地的一切证明及相关资料（合作社现有）的原件等手续给乙方办理。4.甲方负责办理租用的土地范围内的果树砍伐手续，乙方协助办理，青苗补偿款由甲方承担。如因政府原因无法办理好相关手续，则甲方不承担任何责任。5.本合同签订之日3日内，乙方一次性支付甲方押金叁拾万元整，3日内未能交齐押金的，本合同自动作废，所交押金不予退回。如履行该合同，押金可在开始计算租金的第一年冲抵相应的租金，不足部分由乙方按约补齐相应的租金。6.土地使用权证记载的年限等于或大于本合同约定的租赁期限的，租赁期满如乙方不再续租的，地上建筑物及附着物归甲方无偿所有，乙方不得拆走。如乙方续租，则双方另行书面约定租金标准。二、乙方承担履行办理该土地使用证的一切责任，1.乙方必须明确本合同的第一大点的“第一小点”土地的性质和责任。2.乙方应当在申请办理土地使用证过程前全部履行合同的第一大点的第三小点的相关工作。3.在甲方给予的办证预期内（自签订本合同之日起9个月），如因乙方原因无法办理好相关使用证手续，则甲方不承担任何责任。4.办证预期内不能办理合法的使用证件并不能继续合法投资建设和经营时，本合同自动终止，所造成的一切后果和责任由乙方承担。5.由于乙方无法完善本合同的双方规定，在终止土地使用权的同时，投入土地上的所有固定资产及所在建设中的所有投入归甲方所有。6.如合同期内乙方能成功将该土地的使用性质从工业用途变成商业用途的，在合同期满后乙方不得以各种理由向甲方收取任何费用。三.甲方对乙方的承租期内建筑楼层、规格、质量规定，兴建混凝土结构厂房、仓库及相应的配套设施，1.5年内总建筑面积不低于5000平方米。2.10年内总建筑面积不低于8000平方米。四、土地变更，由乙方负责将承租土地变更为工业用地或商业用地，甲方应无条件提供变更该土地的一切证明手续。五、租赁面积及租赁期限，1.租赁的面积为10709平方米，2.租期为20年，自2012年3月1日至2032年2月29日。租赁期满前一年乙方不再续租的，应当书面通知甲方；否则视为乙方同意按照本合同之约定继续承租。六、租金计付标准，1.免租期，考虑到乙方办理审批、报建及施工建设等工作所需，甲方给予乙方9个月为免租期，即从2012年3月1日至2012年11月30日免租，从2012年12月1日开始计租。2.租金标准，每年每平方米42元，每五年递增5%，即支付租金的具体情况为2012年12月1日至2017年2月28日，按每年每平方米42元计算，2017年3月1日至2022年2月28日，按每年每平方米44.1元计算，2022年3月1日至2027年2月28日，按每年每平方米46.31元计算，2027年3月1日至2032年2月29日，按每年每平方米48.63元计算。七、租金缴付方式，在每年的1月5日前交付当年的租金（交上期租金）。本合同签订后3日内，乙方一次性支付甲方押金叁拾万元整，如3日内未如期交齐押金的，本合同自动作废。该押金可在开始计算租金的第一年内冲抵相应的租金，不足部分由乙方按约补齐相应的租金。八、该土地相关的使用产权证等证件出证后，原件由乙方保管；未经双方书面同意，任何一方不得转让该土地使用权或在其上设定担保、抵押，如有违反，本合同自动解除，并且违约方应赔偿给对方造成的一切损失。出证后乙方必须交给甲方一份“证件保管证明”及相关证件的复印件。九、乙方应自行负责有关建筑物的图纸设计、勘测（必须符合规划部门和环保部门的规定和要求）、水电报装、厂房报建等手续及费用。十、在租期内有关该建筑物的风险责任由乙方负责，乙方应负责租赁土地范围内的一切责任事项。十五、租赁期内，乙方有权转租给第三方，但因此引起的相关的责任由乙方自行承担，与甲方无关。十六、违约责任，1.甲、乙双方不得违约，如某一方故意违约的要赔偿对方的一切经济损失。本协议另有约定的，适用特别约定。2.乙方应按时缴租，每逾期一日，按年租金的千分之五支付违约金给甲方，如逾期六个月不交租的，甲方有权终止本合同，无偿收回土地及地上建筑物，并追讨乙方未付的租金。3.租赁期内，除政府征地外，甲方不得提前收回地块，或提前租给第三方，否则，甲方应10倍赔偿乙方相应的损失。十八、甲方声明，在乙方签订合同之前，已召开社员（户代表）大会，且有符合法定人数的社员（本社实有年满18周岁的社员104名），同意甲方签订本合同，且将决议材料作为本合同的附件。新庄居委会作为见证方在落款处签名盖章。同日，奈迪公司（乙方）与柯元合作社（甲方）另签订《土地租赁合同（二）》，约定本次土地租赁包括两份合同《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》，后者是前者的延续，对《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》应该作为一个整体来理解及对待。除本合同另有约定外，各相关事项按照《土地租赁合同（一）》的约定履行。租赁期为10年，从《土地租赁合同（一）》履行完毕之日起开始计算，即从自2032年3月1日至2042年2月28日。如果本合同履行完毕后，如乙方有意续租的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。土地租金每5年递增5%，2032年3月1日至2037年2月28日，按每年每平方米51.06元计算，2037年3月1日至2042年2月28日，按每年每平方米53.61元计算。租赁期满后，地上建筑物及设施如房屋、水、电等（不动产）全归甲方所有，乙方将该土地的产权证件（《用地许可证》及和此地块相关的证件资料等）无条件交回给甲方。动产由乙方自行处置。本合同自甲乙双方签订之日即成立并生效，《土地租赁合同（一）》中止/终止/自始无效/解除的，则本合同自动中止/终止/自始无效/解除。新庄居委会作为见证方在落款处签名盖章。《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》后附《柯元经济合作社（自留地出租）社员决议书》，载：1.同意将摇田河路以北；花轮二路以东；村道以南；村道以西（见双方确认的坐标图），面积约10709平方米（具体面积按双方测量确认面积计算）的自留地出租给奈迪公司作为兴建混凝土厂房、写字办公楼，从事工业生产或经营商业。2.租期为30年，自2012年3月1日至2042年2月28日；免租期为9个月，租金为每年每平方米42元，每五年递增5%。3.授权以合作社名义与奈迪公司签订《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》（合同内容社员已知晓）。4.我社只提供现有图纸资料，所有申办、报建、建设等有关手续均由承租方办理，（详细条款在其签订的租赁合同上再定）。5.合同签订后，社内的集体果树进行全部评款（为表公平，邀请社区工作人员对每棵果树进行评定，我社人员不得参予），评定款项后，集体和私人各占50%。属于私人种植的蔬菜、果树，各户主于合同签订后一个月内自行清理，逾期不清理的，视作无主处理。6.本社在册登记共有社员127名，其中年满18周岁的104名，本决议有超过50%年满18周岁的社员或户主代表签名生效。2012年10月28日，柯元合作社（出租方、甲方）、奈迪公司（承租方、乙方）、广州市泰申置业有限公司（以下简称“泰申公司”、投资方、丙方）签署《三方合作建设协议书》，约定：为加快案涉地块的建设，甲方同意将案涉地块由乙方和丙方共同租赁，并由丙方全额投资建设开发。同时在该协议中载明：丙方是由广州宝泰房地产开发有限公司（以下简称“宝泰公司”）与奈迪公司共同合资成立的股份公司，甲、乙、丙三方都应严格遵守2012年3月5日签订的《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》里面的所有有关合同条款。2015年6月10日，泰申公司（发包单位、甲方）与中王帝印建筑工程集团有限公司广东分公司（以下简称“中王帝印公司”，承包单位、乙方）签订《广州市永和宝泰商业广场项目建设工程施工总承包施工合同书》，约定乙方承建广州市永和宝泰商业广场项目，建筑面积约38000㎡，工程总造价为65000000元。2016年7月21日，泰申公司（发包方、甲方）、中王帝印公司（承包方、乙方）、奈迪公司（代缴方、丙方）签订《广州市萝岗区永和街新庄村柯元社区宝泰商业广场施工合同书结算合同》，约定因该工程是应甲方法人代表叶斌要求而进行施工，但因其个人原因导致无法支付工程款，现经甲、乙、丙三方友好协商，达成如下条款：由丙方承担结算乙方的工程款，并赔偿乙方终止合同所产生的一切费用和损失，工程款总价合计2500000元。上述结算合同落款盖章处仅有中王帝印公司及奈迪公司盖章，无泰申公司盖章；施工合同书及结算合同下方均有手写“收到250万元（支票23715537），2016年7月31日”字样。奈迪公司另提交了：1.中王帝印公司开具的增值税发票抵扣联，发票总金额为2500000元；2.广州市增城金银屋建筑装饰工程部开具的发票，发票总金额为22650元；3.广州文信装饰工程有限公司开具的发票，发票金额为145000元，奈迪公司主张其已经投入资金2667650元，柯元合作社不继续履行合同，该笔款项应由其赔偿。2016年7月7日，奈迪公司（甲方、出租方）与金仑公司（乙方、承租方）签订《土地转租合同》，约定甲方将其与柯元合作社签订的《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》（合称“主合同”）所涉的位于摇田河大街以北、××、××以南、村××以西，面积10709平方米的土地转租给乙方。转租期限自本合同生效之日至主合同租赁期限届满之日止。甲方拟定于收到首笔转租款当天按照现状交付给乙方，并把有关本地块所有资料移交乙方。转租费用共1242万元，分三笔支付：一、合同签订三个工日内，乙方向甲方支付500万元，支付完成之日起本合同正式生效。二、在乙方支付首笔款500万元之日起90日内，且达到以下所有条件后，乙方向甲方支付500万元。1.甲方促成柯元合作社、新庄居委会以书面形式，同意甲方将本地块转租给乙方，乙方须严格遵守主合同的条款。2.甲方将本合同生效之日前所完成的柯元合作社及新庄居委会同意申报本地块内6049平方米建设用地的申请文件，以及向规划部门申领本地块建设用地的规划设计条件的所有文件移交给乙方。移交手续后，由乙方自行负责申报有关手续和报建工作，甲方积极协助乙方进行本地块的报建手续。3.甲方促成柯元合作社及新庄居委会盖章同意乙方对本地块的规划方案。4.甲方提供首笔款项及第二笔款项共计1000万元的足额合法票据。三、在取得本地块建设用地的用地规划条件及取得本地块6049平方米建设用地的产权证明（以政府有关部门批复文件为准）时，且甲方提供242万元足额合法票据后5个工作日内，乙方向甲方支付242万元。在本合同租赁期间，按照主合同约定甲方应向柯元合作社支付的土地使用权租金由乙方代甲方支付给柯元合作社，甲方应向乙方提供等额增值税专用发票。此外，乙方无需再另行向甲方支付其它租金及费用。如甲方将其在主合同项下全部的权利义务概括转让给第三方，在不改变本合同甲乙双方的权利义务的前提下，乙方可配合甲方变更本合同的出租人。2016年9月7日，奈迪公司（乙方）与柯元合作社（甲方）签订《关于土地租赁合同的“补充协议”》，约定原在2012年3月1日签订的合同各项规定条款原则上不变，双方在合同期间内，必须要严格遵守本份合同的各项规定并履行各方责任。2016年8月31日，乙方向甲方提出，乙方要在本合同土地上用于设立（经营性私立学校），甲乙双方经多次协商已达成友好合作关系，签订补充条款：1.甲方同意乙方建立（经营性私立学校），但乙方必须按原合同规定条款办事，将土地申报批准为商业用地后才进行建立学校。2.为保证乙方办理土地变更手续，甲方配合提供办证有关资料，但是，一切办理土地使用证所产生的费用由乙方支付。3.本合同的土地甲方只是租赁给乙方使用的，乙方所有合作伙伴对甲方有争议的条款必须先向甲方提出异议并通过甲方同意后方可实施，否则，发生一切问题和争议与甲方无关，由乙方承担一切责任并追究经济损失。4.乙方保证，合同到期后，所有不动产建筑物、公共道路设施，包括通水电、通讯、绿化建设等并原封不动归属于甲方。新庄居委会作为见证方在落款处签名盖章。2016年9月13日，柯元合作社（出租方、甲方）、奈迪公司（承租方、乙方）、泰申公司（投资方、丙方）签订《解除合同协议书》，约定丙方并未对地块进行任何出资和建设行为，丙方公司成立日期为2014年10月，而三方合作日期为2012年10月28日，在时间上不吻合。丙方同时对乙方造成了实质性的经济损害，现经甲乙丙三方友好协商，解除2012年10月28日签订《三方合作建设协议书》，由甲乙双方依据《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》及《关于土地租赁合同“补充协议”》合作。2017年3月16日，本院依法作出（2016）粤0112民初4585号《民事判决书》，认为，奈迪公司与泰申公司及柯元合作社签订的《三方合作建设协议书》涉及案涉地块的租赁及合作开发事宜，因此不得违反土地管理法等关于土地使用的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《三方合作建设协议书》约定由柯元合作社将用地性质为农用地的案涉地块出租给奈迪公司及泰申公司用于合作开发，虽然案涉地块经广州开发区规划局于2012年11月15日核发了该地块规划条件，但截至辩论终结之日，案涉地块仍未办理农用地转为建设用地的手续，违反了前述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。另外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”，由于未有证据显示奈迪公司、泰申公司双方具备房地产开发资质，三方签订《三方合作建设协议书》对案涉地块作出合作开发的约定，亦同时违反了该规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《三方合作建设协议书》应被认定为无效。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决确认奈迪公司、泰申公司、柯元合作社共同签订的落款日期为2012年10月28日的《三方合作建设协议书》无效。2017年4月10日，奈迪公司（甲方）与金仑公司（乙方）签订《土地转租合同补充协议一》，约定将《土地转租合同》的转租费用变更为1292万元，其中第二笔款项为550万元。金仑公司提交了2016年7月12日、2017年4月19日、2017年6月20日分别向奈迪公司转账500万元、550万元、242万元的支付凭证。金仑主张其向奈迪公司支付了租金及滞纳金，提交了于2017年1月5日、2018年7月2日向奈迪公司转账的支付凭证，金额分别为971165.36元（用途备注为费用）、456522.47元（用途备注为小学租金滞纳金）。柯元合作社向本院提交了落款日期为2018年6月7日的《柯元经济合作社关于是否与奈迪公司继续履行合同等相关问题表决公告》，载鉴于奈迪公司未按合同约定在五年内建设不低于5000㎡的建筑物及逾期交付租金的违约情况，本合作社根据部分村民代表的提议于2018年6月7日下午召开了满18周岁的村民大会对是否与奈迪公司继续履行合同等相关问题进行了表决，截至2018年6月7日本合作社满18周岁村民共122位，表决大会共发122张表决票，收回表决票122张，其中119张表决票主张要通过诉讼途径解除或终止与奈迪公司的土地租赁合同关系，收回土地另行表决出租给另外的商家，另3张为弃权票，无人主张要与奈迪公司继续履行合同。下一步，本合作社决定将按照上述表决结果循司法途径解除与奈迪公司的土地租赁合同关系。柯元合作社另提交了落款日期为2018年6月19日的《告知函》，载:奈迪公司，经社员大会表决，97.54%以上社员投票表决要解除与你方的土地租赁合同关系。有鉴于此，本合作社将按照社员大会的表决结果或表决决议决定与你方协商或通过诉讼途径解除合同关系。望你方自本告知函送达给你方之日起至双方正式解除合同关系前这段时间内不要在土地上建设任何建筑物，否则，造成你方自己的损失自负，如造成我方的损失，我方将依法向你方追偿。《告知函》备注：本告知函通过邮寄及在租赁土地周边建筑物上张贴两种方式送达给奈迪公司，另分别提交1份给广州市黄埔区永和街道办事处及广州市黄埔区永和街新庄社区备案。2018年6月20日，奈迪公司、柯元合作社、新庄居委会及政府有关机构召开协调会，形成《关于新庄社区柯元经济合作社与广州市奈迪自动化设备有限公司土地租赁纠纷的会议纪要》载，经协调，双方同意一是奈迪公司、柯元合作社同意对簿法庭；二是奈迪公司在柯元合作社在案涉场地内装设摄像头，围墙重新砌好，住人集装箱需调整到靠近柯元合作社的门口，妥善处理好在场地内种植蔬菜的菜农问题，不允许非工作人员进出场地，柯元合作社社长需将场地内所有钥匙交到奈迪公司处并向村民做好解释工作；三是诉讼期间，维持案涉场地现状；四是诉讼期间，奈迪公司在柯元合作社的案涉土地能行使何种权利，择期再调解。另查明，奈迪公司支付租金情况：2012年3月15日，奈迪公司缴纳押金30万元，柯元合作社开具了日期为2012年3月8日的收款收据；2013年2月6日，奈迪公司缴纳租金186850元；2014年1月17日奈迪公司缴纳租金449778元，柯元合作社开具了日期为2014年1月12日的收款收据；2015年2月6日，泰申公司缴纳租金449778元；2016年7月13日，奈迪公司缴纳395805元违约金及449778元租金，总计845538元；2017年1月6日，奈迪公司缴纳租金468159元，柯元合作社开具了日期为2017年1月9日的收款收据；2018年6月1日、7月3日，奈迪公司分别向柯元合作社支付租金472266.9元、滞纳金356561.5元；2018年7月13日，柯元合作社向奈迪公司退回828828.4元；2018年7月14日、2018年8月29日，奈迪公司分别向柯元合作社转账支付了828829元、828829元，用途备注为租金、滞纳金。2012年11月15日，原广州开发区规划局作出《关于永和街新庄社区柯元经济合作社用地规划条件的函》（穗规开发设[2012]86号），载：柯元合作社，现将位于永和街摇田河大街以北、花轮二路以东的你社区自留地用地规划条件核发如下，请照执行，1.用地位置，永和街摇田河大街以北、花轮二路以东。2.用地面积，7970平方米（红线图见附件）。3.用地性质，商业用地（B1），兼容商务用地（B2），可用于商业、办公楼等村集体经济发展用途，禁止作为房地产开发出售。2016年11月8日，广州开发区发展改革和金融工作局核发了《广东省企业投资项目备案证》，企业名称为柯元合作社，项目名称为柯元商业楼，总建筑面积为18139.98平方米（建设1栋6层的综合商业楼，用于商铺出租、商铺主要用途为餐饮、教育、零售、批发等）。项目总投资1000万元，计划开工时间2017年3月。2016年12月1日，广州开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局作出《关于对永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的复函》（穗开黄国规[2016]2905号），载：柯元合作社，你社《关于申请永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的函》收悉，经核查相关规划，意见如下，来文所提及用地，用地面积6049平方米（详见建设用地规划红线图）。该用地在现行控制性详细规划中为二类工业用地（M2）及防护绿地（G2）；在正进行的永和片区控制性详细规划修编中为村庄建设用地（商业用地）[H14（B1）]。2017年5月19日，柯元合作社取得粤（2017）广州市不动产权第06860005号《不动产权证书》，权利类型为集体土地所有权，面积6049.85平方米，其中权利性质及用途的记载均为空白。2017年8月30日，金仑公司向柯元合作社借用《不动产权证书》用于办理公司小学用地报建，金仑公司向柯元合作社开具了《借用证》。奈迪公司为证明柯元合作社的违约行为给其造成的损失，提交了：广州永和建设发展有限公司（甲方、出租方）与奈迪公司（乙方、承租方）签订的《办公楼租赁合同》，约定甲方出租位于广州市黄埔区永和经济区摇田河大街79号永和大楼5层501-1房，面积30㎡。合同期限自2018年6月1日至2019年5月31日，租金单价每月40元/㎡，月租金1200元。奈迪公司主张参照该租金水平，按建筑面积18000平方米从2018年1月开始，每月租金损失为72万元。奈迪公司明确要求被告继续履行《土地租赁合同》约定的义务，提供办理该地块报建手续所需的加盖柯元合作社公章的义务，其中报建手续包括：1.办理用地报批手续包括《同意土地使用通知书》等市、区各级相关手续所需的文件、资料，直至土地手续完成可进行正常开发建设。2.办理规划报批手续所需资料，包括但不限于规划总平面审查，建设工程规划许可证，建设工程规划验收合格证等。3.办理环保、人防、消防、卫生、教育、初步设计、施工图审查、节能备案等各类专业部门意见；4.办理施工许可过程中所需的各类资料、图纸；5.办理竣工验收过程中所需的资料。例如质量验收、人防验收、消防验收、规划验收等约十个专业部门。6.办理测量、测绘、初始登记、产权证等过程中所需资料。7.其他为完成开工、开业、竣工、工商注册、产权登记等手续所需的资料。诉讼中，本院向奈迪公司释明，《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》及《关于土地租赁合同的“补充协议”》中有部分面积未被批准转为建设用地，同时上述合同租赁期限超过20年，故合同中约定的部分土地面积的租赁内容可能为无效，以及合同期限超过20年部分可能为无效，对此奈迪公司是否变更诉讼请求。奈迪公司陈述称坚持诉讼请求不变更。庭审中双方确认案涉土地目前仅进行了围闭，土地上仅有简易工棚。奈迪公司主张柯元合作社弄断了其从金仑公司引进的水电，并阻扰施工；柯元合作社称开工建设之前应当有相关的报建，没有报建是无法用水用电的，2018年6、7月台风、雨水较多，因为怕漏电，且关系比较紧张，所以村民自发将水电弄断了。以上事实，有《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》《关于土地租赁合同的“补充协议”》《土地转租合同》《关于永和街新庄社区柯元经济合作社用地规划条件的函》《关于对永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的复函》《不动产权证书》、收款收据、汇款单、银行流水等证据以及当事人陈述予以证实。本院认为，根据双方的诉辩意见，本院对本案的争议焦点评析如下：关于奈迪公司与柯元合作社之间的《土地租赁合同（一）》的效力。合同约定，奈迪公司承租案涉土地后负责将承租土地变更为工业用地或商业用地，根据广州开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局作出的《关于对永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的复函》可知，案涉土地中的6049平方米的土地性质已经变更为建设用地，且柯元合作社已取得面积为6049.85平方米的集体土地的《不动产权证书》。虽然奈迪公司、柯元合作社引入泰申公司对土地进行合作开发，但奈迪公司实际在办理上述土地性质转变过程中尚未在案涉土地上进行违法建设,仅搭建了临时工棚等建筑。本院认为，综合《土地租赁合同（一）》约定的办理土地性质变更的条款，以及奈迪公司与柯元合作社合同履行过程来看，奈迪公司与柯元合作社签订的《土地租赁合同（一）》已经柯元合作社社员表决通过，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于柯元合作社抗辩的奈迪公司逾期缴纳押金合同未生效，本院认为，虽然奈迪公司确实存在逾期缴纳押金，但根据柯元合作社向奈迪公司出具日期为2012年3月8日的押金收据，以及在此后几年柯元合作社均未对此提出异议并照常收取奈迪公司租金，视为双方同意继续履行合同。柯元合作社在合同履行多年后提出合同未生效实属无理，本院不予采信。关于奈迪公司与柯元合作社之间的《土地租赁合同（二）》的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本院认为双方在签订租赁期限为2012年3月1日至2032年2月29日的《土地租赁合同（一）》时，又签订租期为2032年3月1日至2042年2月28日的《土地租赁合同（二）》，奈迪公司与柯元合作社实际是以分拆租赁合同租赁期限的方式来规避法律关于租赁期限的强制性规定，故相应的《土地租赁合同（二）》应为无效。关于《关于土地租赁合同的“补充协议”》的效力。柯元合作社主张根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条关于“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的规定，补充协议约定将土地用于建设私立学校，但该补充协议未经社员会议讨论决定，相应的补充协议无效。本院认为，《关于土地租赁合同的“补充协议”》的主合同为《土地租赁合同（一）》，《土地租赁合同（一）》已经社员全体表决通过，至于《关于土地租赁合同的“补充协议”》是否违背了柯元合作社社员的意愿，应由柯元合作社社员另循途径解决，柯元合作社以自己的名义主张《关于土地租赁合同的“补充协议”》无效，有违基本诚信。同时根据柯元合作社提交的《柯元经济合作社关于是否与奈迪公司继续履行合同等相关问题表决公告》《告知函》，柯元合作社召开社员大会时仅就奈迪公司“存在未按合同约定在五年内建设不低于5000㎡的建筑物及逾期交付租金的违约情况”是否继续履行合同进行讨论表决，而并未就《关于土地租赁合同的“补充协议”》存在违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的情况进行讨论表决。综上，本院对于柯元合作社抗辩《关于土地租赁合同的“补充协议”》无效的意见不予采信。关于《土地租赁合同（一）》及《关于土地租赁合同的“补充协议”》在柯元合作社发出《告知函》后是否已经解除。根据柯元合作社提交的《告知函》所载的“本合作社将按照社员大会的表决结果或表决决议与你方协商或通过诉讼途径解除合同关系。望你方自本告知函送达给你方之日起至双方正式解除合同关系前这段时间内不要在土地上建设任何建筑物”可知，该《告知函》并非柯元合作社向奈迪公司发出解除合同通知，而是要求协商解除合同的函件，同时奈迪公司于2018年6月19日提起本案诉讼，双方于2018年6月20日在政府部门组织下召开协调会，协调通过诉讼解决有关问题。综上，本院对于柯元合作社抗辩《告知函》送达奈迪公司时合同已经解除的意见不予采信。关于柯元合作社抗辩其有权解除《土地租赁合同（一）》及《关于土地租赁合同的“补充协议”》的意见。柯元合作社提出其有权解除合同的理由如下：1.多次迟延支付租金；2.未按合同约定的办证预期办理合法的使用证；3.奈迪公司已经丧失土地开发能力；4.奈迪公司在合同签订五年内未能投资兴建不低于5000平方米建筑，承租土地用于建设私立学校，违背了柯元合作社通过出租土地发展集体经济、增加就业的合同目的。首先，《土地租赁合同（一）》约定租金应于每年的1月5日前交付，每逾期一日，按年租金的千分之五支付违约金，如逾期六个月不交租的，柯元合作社有权终止合同。根据柯元合作社提交的银行流水可以证明奈迪公司交付租金确实存在迟延情况，其中2016年的租金于2016年7月13日缴纳，逾期超过六个月，其余逾期天数均未超过六个月。本院认为，奈迪公司于2016年7月13日缴纳2016年租金的同时支付了相应的违约金，柯元合作社分别开具租金及违约金收据，虽然合同约定如逾期六个月不交租的，柯元合作社有权终止合同，但在此之后奈迪公司与柯元合作社一直正常履行合同，并且于2016年9月7日签订《关于土地租赁合同的“补充协议”》，由此可以看出柯元合作社在奈迪公司逾期缴纳2016年租金后，并无解除合同之意。柯元合作社在合同继续履行多年后，在本案中再以奈迪公司逾期缴纳2016年租金主张其有权解除合同，本院不予支持。其次，2012年11月15日原广州开发区规划局作出《关于永和街新庄社区柯元经济合作社用地规划条件的函》，对案涉土地用地规划条件予以核发，虽然该函件并非《土地租赁合同（一）》所约定的土地使用证，但2016年9月13日，奈迪公司、泰申公司及柯元合作社签订《解除合同协议书》约定解除2012年10月28日签订的《三方合作建设协议书》，由奈迪公司、柯元合作社双方依据《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》及《关于土地租赁合同的“补充协议”》合作，此时奈迪公司与柯元合作社亦未按照《土地租赁合同（一）》约定终止履行合同。此后，2016年12月1日广州开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局作出《关于对永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的复函》、2017年5月19日案涉土地中的6049.85㎡核发了《不动产权证书》，可以认为双方以合同实际履行变更了原《土地租赁合同（一）》中的约定，即双方实际仍继续履行合同。再次，奈迪公司、泰申公司及柯元合作社签订《解除合同协议书》约定解除2012年10月28日签订的《三方合作建设协议书》，该《三方合作建设协议书》亦于2017年3月16日被本院已生效的（2016）粤0112民初4585号民事判决书确认为无效，但在此之前奈迪公司于2016年7月7日与金仑公司签订《土地转租合同》，奈迪公司已经引入金仑公司，此后金仑公司于2017年8月30日向柯元合作社借用《不动产权证书》并出具了《借用证》明确用于公司小学用地报建。本院认为，金仑公司虽未直接与柯元合作社签订三方协议，但根据金仑公司借证的事实可知，柯元合作社实际是知晓金仑公司的次承租人地位，也证明了柯元合作社对奈迪公司、金仑公司继续履行《土地租赁合同（一）》中约定的协助办证义务及后续合同义务未提出异议。最后，柯元合作社主张奈迪公司未能完成“5年内总建筑面积不低于5000平方米”的约定，柯元合作社据此抗辩有权解除合同，本院认为《土地租赁合同（一）》未对违反该条款的违约责任做出约定，柯元合作社的抗辩无相应的合同依据。柯元合作社抗辩称合同签订目的在于繁荣经济、促进就业，但《土地租赁合同（一）》约定柯元合作社的主要权益为收取土地租金，并无约定对土地上盖物的占有、使用的权利，亦不分享土地上盖物出租所带来的收益。故柯元合作社以奈迪公司未完成“5年内总建筑面积不低于5000平方米”为由抗辩有权解除合同理据不足。而案涉土地用于建设学校是经过双方协商，并签订了《关于土地租赁合同的“补充协议”》，且在2017年8月30日金仑公司向柯元合作社借用《不动产权证书》用于办理学校用地报建时，其亦未提出异议，故柯元合作社以此主张建设学校违背其所称的合同目的无事实依据，本院不予采信。综上，柯元合作社提出的其有权解除合同的理由均不成立。就奈迪公司提出的具体诉讼请求，本院评析如下：关于奈迪公司提出的柯元合作社继续履行合同约定的各项义务，提供办理该地块土地使用权证所需的合法证件和相关手续的诉讼请求。本院认为，虽然其提交了《明确诉讼请求申请书》明确“报建手续包括：1.办理用地报批手续包括《同意土地使用通知书》等市、区各级相关手续……”，但上述申请书仍未能明确合同所约定的“办理证件”等手续的具体程序、相对应的具体事项，以及柯元合作社应当履行在何种文书上签字盖章的义务，同时因“办理证件”等手续均涉及政府职能部门的审批事项，各审批事项需要依次递进进行审批。综上，本院认为因各“办理证件”报批事项需要依次审批，奈迪公司未能明确要求柯元合作社继续履行合同具体义务，故本院对于奈迪公司的该项诉讼请求不予支持。奈迪公司可就要求柯元合作社协助“办理证件”等手续中的具体事项另行提出主张。关于奈迪公司要求柯元合作社赔偿损失1000万元，本院认为，本案纠纷产生原因为柯元合作社拒绝继续履行合同，因柯元合作社提出的其有权解除合同的理由均不成立，奈迪公司从合同签订之后至今一直有向柯元合作社缴纳租金，至今尚未产生收益，柯元合作社的拒绝履行合同的违约行为，确对奈迪公司造成损失，应当对奈迪公司的损失承担赔偿责任。本院认为奈迪公司的直接损失主要在于柯元合作社拒绝履行合同导致奈迪公司已缴纳的租金的损失，根据奈迪公司主张的租金损失的起始期间，本院酌情确认柯元合作社赔偿奈迪公司从2018年1月至12月的租金损失为472266.9元。之后柯元合作社拒绝履行合同所造成的损失，奈迪公司可另循法律途径解决。关于奈迪公司要求柯元合作社恢复用水用电、排除阻挠施工等滋事行为，本院认为奈迪公司无直接证据证明其所称的村民滋事行为是柯元合作社直接授权行为，柯元合作社并非直接侵权人，本院对于奈迪公司的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市奈迪自动化设备有限公司赔偿损失472266.9元；二、驳回原告广州市奈迪自动化设备有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，由原告广州市奈迪自动化设备有限公司负担77937元，由被告广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社负担3863元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  王丽红二〇一九年八月九日法官助理钟陈书记员姚春华