江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终404号上诉人（原审被告）：杨传友,男,1971年10月28日生，汉族,住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：周勇，徐州经济技术开发区法源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐州东方鲁尔实业有限公司,住所地徐州经济开发区金桥路25号。法定代表人：梁中政,该公司董事长。委托诉讼代理人：梁克彬，江苏敏言律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚桂飞，男，该公司员工。上诉人杨传友因与被上诉人徐州东方鲁尔实业有限公司（以下家简称东方鲁尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2018）苏0391民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨传友及其委托诉讼代理人周勇，被上诉人东方鲁尔公司的委托诉讼代理人梁克彬、姚桂飞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨传友上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间虽然签订了租赁合同，但是并没有实际履厅。因为拆迁补偿后被上诉人的房子分到原城东小学门北则第五、第六户。被上诉人并没有交付上诉人租赁房，而上诉人所使用的房子是拆迁补偿给上诉人的房子，位于原城东小学门北侧第一、第二户。二、原审法院仅凭大庙街道办事处出具的一份证明来确认该房屋的所有权是错误的。因为大庙办事处拆迁了上诉人的房子并和上诉人达成了拆迁补偿协议，所以分配的房子当然属于上诉人。三、被上诉人诉讼主体不成立。因为被上诉人提供的所有权证据均是徐矿集团的。即使被上诉人有管理权，但也没有所有权。所以被上诉人的诉讼主体不成立。被上诉人东方鲁尔公司答辩称：一、双方于2014年签订房屋移交协议，协议的性质即是移交房屋，上诉人予以签字认可。2015年1月8日双方又签订房屋租赁合同明确约定涉案房屋出租给上诉人，租期从2015年1月1日至2015年12月31日，租金每年6000元，2017年6月6日办事处证明确认了是拆除徐矿集团房产而置换了涉案房屋。二、在（2017）苏03民终1183号案件庭审中上诉人辩称涉案房屋是由其占有和使用，涉案房屋是其从大庙镇政府租赁，因为政府没有补偿，所以上诉人未交付涉案房屋的租金。而在本案中上诉人又辩称涉案房产是政府拆迁其房屋后又补偿给其的房屋，上诉人本案中的辩称系向法庭作虚假陈述。请人民法院查实后按照民诉法相关规定对上诉人进行相应的处罚。三、被上诉人将涉案房屋交付给上诉人使用，上诉人至今仍占有涉案房屋，且未曾向被上诉人支付任何租赁费用。故从2018年1月1日之后的房屋占用费用被上诉人保留诉权，另案向上诉人进行主张。东方鲁尔公司一审诉讼请求：1.判令杨传友支付租金及使用费合计18000元（从2015年1月1日起暂计算至2017年12月31日）；2.判令杨传友返还位于徐州市小学西门向北第二间32平方米门面房；3.诉讼费用由杨传友全部承担。一审法院经审理查明：东方鲁尔公司与杨传友于2013年11月6日签订房屋租赁合同，约定：东方鲁尔公司将坐落于徐州市大黄山工人村的门面房38套出租给杨传友，租赁期自2013年12月1日至2014年12月31日，租金57600元每年。在承租期间大庙街道办事处于2014年5月因创建“国家卫生城市”拆除杨传友承租的原城东小学南墙，苏果超市对过路北门面房之一（房产证号：徐房权证九里字第××号，土地证号17××10，证上面积40.92平方米，无证面积28.08平方米），并于2014年拆迁安置现城东小学西门起向北第二、第三间门面房。杨传友与东方鲁尔公司于2014年签订房屋移交协议，约定由杨传友负责办理拆迁补偿房屋的相关手续。后双方于2015年1月8日签订房屋租赁合同，约定：东方鲁尔公司将坐落于徐州市小学西门向北第二间门面房出租给杨传友，租赁期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金为6000元每年。徐房权证九里字第××号产权证载明房屋所有权人为徐州矿务集团有限公司，房屋坐落于大黄山。徐土国用（97）字第17××10号国有土地使用证载明土地使用者为徐州矿务局大黄山煤矿，土地坐落于徐州市九里区大黄山办事处。徐州矿务集团有限公司于2005年11月3日将上述土地及房产授权徐州矿务集团权宇实业有限公司（系徐州矿务集团有限公司独资子公司）管理使用，该公司于2013年5月30日变更企业名称为徐州东方鲁尔实业有限公司。一审法院认为：本案的争议焦点在于杨传友与东方鲁尔公司于2015年1月8日签订的房屋租赁合同是否实际履行。首先，关于东方鲁尔公司主体是否适格。根据东方鲁尔公司提交的徐矿司[2005]186号徐州矿务集团有限公司文件、徐州市工商行政管理局经济开发区分局公司准予变更登记通知书、政府部门公示信息登记表，东方鲁尔公司前身为徐州矿务集团权宇实业有限公司，该公司为徐州矿务集团有限公司的独资子公司且有徐矿集团红头文件授权其管理使用涉案土地及房产，故东方鲁尔公司主体适格。其次，关于杨传友现使用的房屋是否为双方于2015年1月8日房屋租赁合同中约定的房屋。根据查明的事实，杨传友现使用的房屋为2015年1月8日双方签订的房屋租赁合同中约定的徐州市小学西门向北第二间门面房，对于杨传友辩称：先前东方鲁尔公司的房屋被安置到徐州市小学西门向北第五间、第六间，但其并未提交相关证据予以证明；同时，杨传友主张的涉案房屋所有人徐州经济技术开发区大庙办事处出具证明，证实涉案房屋为东方鲁尔公司所有，故对杨传友的该主张，一审法院不予支持。再次，关于合同解除。根据双方于2015年1月8日签订的房屋租赁合同第八条第二项约定：乙方有拖欠房屋租金或水、电等其他费用以及租金等累计达30日的，甲方有权解除本合同并收回房屋。故对东方鲁尔公司关于合同应当解除的主张，一审法院予以支持。综上，一审法院判决：一、杨传友于判决书生效之日起十日内一次性支付徐州东方鲁尔实业有限公司租金18000元（从2015年1月1日起暂计算至2017年12月31日）；二、解除杨传友、东方鲁尔公司于2015年1月8日签订的房屋租赁合同。本院二审期间，上诉人杨传友、被上诉人东方鲁尔公司均未提供新证据。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：东方鲁尔公司（甲方）与杨传友（乙方）签订房屋移交协议，载明：“……徐州经济开发区创建国家卫生城市拆除的乙方承租的原城东小学南墙，苏果超市对过路北门面房之一，房产证号：徐房权证九里字第××号，证上面积40.92平方米，无证面积28.08平方米，小计69平方米；土地证号：17××80。拆除补偿的原城东小学西门起向北第二、第三间门面房、房屋建筑面积为64平方米，建筑结构为混合，移交给甲方，以确保甲方国有资产不流失……”。本院认为：一、关于东方鲁尔公司主体资格问题。首先，徐房权证九里字第××号产权证载明房屋所有权人为徐州矿务集团有限公司、徐土国用（97）字第17××10号国有土地使用证载明土地使用权人为徐州矿务局大黄山煤矿，徐州矿务集团有限公司授权东方鲁尔公司管理使用上述房产地土地。其次，根据大庙街道办事处出具的证明可知，上述房产及土地因创建“国家卫生城市”被拆迁，后被安置为包含涉案房产在内的两间新建临街房屋。再次，因拆迁经办人为杨传友，杨传友与东方鲁尔公司签订房屋移交协议，明确将拆迁安置的上述两间临街门面房移交给东方鲁尔公司。最后，东方鲁尔公司与杨传友签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给杨传友使用。综上，涉案房屋系产权人授权东方鲁尔公司管理使用，东方鲁尔公司将其出租给杨传友，故东方鲁尔公司与本案具有利害关系，其以租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，主体适格。杨传友主张其本人为涉案房屋的所有权人，与大庙街道办事处证明及房屋移交协议载明的内容不符，本院不予采信。二、关于东方鲁尔公司诉请能否成立的问题。东方鲁尔公司与杨传友签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给杨传友使用，杨传友也实际使用涉案房屋，故双方之间的租赁合同已实际履行。根据该合同，杨传友拖欠租金达30日的，东方鲁尔公司有权解除合同，现杨传友占有使用房屋至今，但一直未交纳房租，故东方鲁尔公司有权解除合同、收回房屋，并要求杨传友支付欠付租金。综上，上诉人杨传友的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人杨传友负担。本判决为终审判决。审 判 长 单云娟审 判 员 曹 辛审 判 员 徐海青二〇一九年八月二十八日法官助理 刘青青书 记 员 李昱莹