江苏省张家港市人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏0582执异159号案外人：张家港市永氟龙防腐科技有限公司，统一社会信用代码913205825810992986，住所地张家港市乐余镇乐西村。法定代表人：顾佳兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：景炜，江苏国瑞律师事务所律师。申请执行人：江苏鹿苑建设集团有限公司，统一社会信用代码91320582142144931A，住所地张家港市塘桥镇周巷村。法定代表人：许建标，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘华，张家港市东方法律服务所法律工作者。被执行人：张家港市通润机械有限公司，统一社会信用代码91320582770502963E，住所地张家港市现代农业示范园区通运北路。法定代表人：刘向阳，该公司执行董事。本院在执行江苏鹿苑建设集团有限公司(以下简称鹿苑建设公司)申请执行张家港市通润机械有限公司（以下简称通润公司）民间借贷纠纷一案中，案外人张家港市永氟龙防腐科技有限公司（以下简称永氟龙公司）向本院提出书面异议。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2019年5月24日，本院对原告鹿苑建设公司诉被告通润公司民间借贷纠纷一案出具（2019）苏0582民初6119号民事调解书，确认：一、被告通润公司尚欠原告鹿苑建设公司借款839.85万元，截止2019年5月24日的利息70万元，合计909.85万元，原告鹿苑建设公司同意被告通润公司于2019年6月30日前给付。二、案件受理费减半收取41995元、财产保全费5000元合计46995元由原被告各负担23497.5元。被告负担部分原告已预交，由被告通润公司于2019年6月30日前直接给付原告鹿苑建设公司。三、原被告一致同意本协议自双方签字起即生效。2019年5月8日，本院根据原告鹿苑建设公司的申请，作出（2019）苏0582民初6119号民事裁定：冻结被告通润公司银行存款970万元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院依据上述裁定书及协助执行通知书，查封被告通润公司名下证号为张房权证乐字第××号、张国用（2011）0290025项下的房屋、土地，查封期限三年（自2019年5月8日起至2022年5月7日止）。根据鹿苑建设公司的申请，本院于2019年7月16日立案强制执行，案号为（2019）苏0582执4618号。案外人永氟龙公司提出异议称，其公司于2019年3月6日与通润公司签订《厂房买卖合同》，约定通润公司将位于张家港市常××沙现代农业示范区通××北路东侧所有权证号为“张房权证乐字第××号”、土地使用权证号为“张国用（2011）第0290025号”的厂房、辅房及3台行车出售给其公司。其公司分别于2019年3月6日、3月7日、3月8日支付定金180万元，3月29日又支付620万元房款。根据《厂房买卖合同》约定，此时通润公司应当与其公司办理厂房过户手续，但因通润公司与他人存在多起纠纷、无力缴纳过户税费等原因导致过户未能正常办理。而在其公司与通润公司协商办理过户期间，鹿苑建设公司因与通润公司之间存在借款纠纷而提起诉讼，并申请查封了通润公司的银行账户及案涉房屋，后鹿苑建设公司主动撤回了对通润公司账户的查封，但对案涉房屋的查封没有作出变更或撤销。案涉房屋虽然未能办理过户手续，但其公司已于2019年4月1日起实际占有案涉房屋，且自签订买卖合同起至今，其公司一直与通润公司积极沟通过户事宜，在此过程中，其公司已依约依法履行了相关义务，未能及时办理过户的原因在于通润公司，根据相关法律及司法解释的规定，其公司享有足以排除强制执行的民事权益，应当停止查封执行，为此申请解除对通润公司位于张家港市常××沙现代农业示范区通××北路东侧所有权证号为“张房权证乐字第××号”、土地使用权证号为“张国用（2011）第0290025号”房屋的查封，停止对该房屋的查封执行。案外人永氟龙公司为支持其异议主张，提交了以下证据：1、《厂房买卖合同》及付款凭证；2、永氟龙公司与通润公司签订的补充协议；3、债务结清证明；4、通润公司与永氟龙公司、叶瞻签订的补充协议；5、微信聊天记录；6、厂房改造施工协议、工业品买卖合同、施工协议及购买材料的清单、发票及相应凭证等；7、鹿苑建设公司与通润机械签订的还款协议书及付款明细；8、永氟龙公司于2019年7月22日之后制作的厂房使用情况的视听资料及拍摄的照片等。申请执行人鹿苑建设公司辩称，其公司与通润公司的借款合同合法有效，双方达成调解并不违反法律规定，异议人提出解除查封以及停止查封执行没有法律依据，异议人与通润公司之间的买卖合同不能对抗其公司提出的执行，请求裁定驳回。且据其公司了解，通润公司只交付了一部分厂房，便于永氟龙公司改造，通润公司还在继续生产。被执行人通润公司辩称，其公司确实与永氟龙公司签订了《厂房买卖合同》，现已收到房款800万元，还余450万元没有收到。补充协议是为了永氟龙公司改造厂房而签订，为了避免发生安全事故，因为签协议时厂房还是其公司的，出了事故会找其公司。补充协议中载明的“厂房附属建筑、设施已经于2019年4月1日全部移交乙方”，并不是指厂房全部交付乙方，该约定仅是根据《厂房买卖合同》第四项第2条约定的“腾出部分厂房供乙方改造”，签订补充协议后，于2019年4月20日交付给永氟龙公司厂房最东面一跨车间和外面的通道。根据买卖合同约定，厂房要至2019年12月底交付，所以厂房的其他两跨仍由其公司在使用，现由苏州昊远达机械科技有限公司在生产，该公司实际也由通润公司的法人在管理，通润公司在该公司占有25%的股份，两个公司在同一厂房一起办公。另查明，通润公司(甲方)与永氟龙公司(乙方)签订了《厂房买卖合同》（合同落款处签约日期未注明），该合同约定：乙方购买甲方厂房坐落于张家港市常××沙现代农业示范园区通××北路××号，厂房建筑面积合计3882.96平方米，土地使用权面积5364.8平方米[房屋所有权证号：张房权证乐字第××号，土地使用证号：张国用（2011）第0290025号],所有面积以产证为准（含所有附房及3台行车）；双方确认房屋及土地总价款合计1250万元，乙方应于签订协议后立即支付定金180万元，于2019年3月31日支付620万元，剩余尾款450万元于乙方银行放贷后结清，过户完成后一个月之内结清余款；甲方于乙方支付完首付共800万元后配合完成产权过户手续；甲方于2019年4月15日前完成搬迁部分机器和腾出部分厂房，供乙方进行改造和生产，具体位置和面积由双方协商确定（东面一跨车间加进门通道，办公室两间）；甲方于2019年12月31日底内完成所有搬迁工作，如需延期，双方可协商延长搬迁时间，超出期限计算相应租金。2019年3月6日、3月7日、3月8日永氟龙公司法人顾佳兰向通润公司法人刘向阳分别转账40万元、80万元、60万元，即先行支付了定金180万元；同年3月29日永氟龙公司向通润公司转账300万元；同年3月31日顾佳兰又向刘向阳转账支付320万元，同日通润公司向永氟龙公司开具500万元房产交易的收据（就顾佳兰向刘向阳转账部分）。永氟龙公司并表示同意将剩余房款450万元交付法院。2019年4月1日,通润公司(甲方)与永氟龙公司(乙方)签订《补充协议》一份，协议中载明：乙方购买甲方坐落于张家港市常××沙现代农业示范园区通××北路××号的厂房附属建筑、设施（含供电设施等）已经于2019年4月1日全部移交给乙方。因甲方经营需要,乙方同意甲方继续使用前述部分厂房,迁出日期按原双方厂房买卖合同约定为准。现因乙方生产经营需要，乙方在2019年4月起需要改造部分厂房，就厂房改造，甲乙双方定一下条款……。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人永氟龙公司与被执行人通润公司签订了《厂房买卖合同》，约定通润公司将案涉厂房出售给永氟龙公司，合同签订后，永氟龙公司按约支付了部分房款（也同意将剩余房款交付法院），之后也非因永氟龙公司的原因未能办理过户登记，但因双方合同中约定的厂房交付期限尚未到期，而通润公司实际上也未将厂房全部交付给永氟龙公司，即在本院查封之前永氟龙公司并未合法占有案涉房屋，案外人永氟龙公司的情形，既不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其提出的排除执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人张家港市永氟龙防腐科技有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈晓红审判员  缪春霞审判员  刘运义二〇一九年八月二日书记员  陆晶晶