天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初2344号原告（反诉被告）：天津市津南区体育场，住所地天津市津南区咸水沽镇体育场路20号。法定代表人：刘育军，场长。委托诉讼代理人：徐磊，天津瀚和洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：翟润刚，男，1971年9月12日出生，汉族，住天津市津南区。原告（反诉被告）天津市津南区体育场与被告（反诉原告）翟润刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津市津南区体育场之委托诉讼代理人徐磊、被告（反诉原告）翟润刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市津南区体育场向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令翟润刚腾出坐落于天津市津南区文体局综合楼的6号底商并将该房屋返还原告。2.请求法院依法判令翟润刚支付从2019年1月1日起按每日94.68元支付房屋使用费，并按每日100元支付违约金，直至返还房屋之日。3.翟润刚承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月1日原被告双方签订房屋租赁合同，原告将天津市津南区文体局综合楼6号底商出租给被告，租期为2018年1月1日至2018年12月31日，年租金为34560元。但租期届满后被告至今未返还房屋。请求人民法院依法判令被告腾出房屋并按照合同第三条第三款之约定缴纳逾期租金且支付违约金直至返还房屋之日。望判如所请。翟润刚辩称，2018年9月由于租赁房屋所在地院内施工，造成停电将近1天，2018年10月21日再次挖断同一位置电缆，引起外线火灾，是其及时发现火情并报警，消防部门及时前来阻止，因此事又造成将近一天的停电，当时局长刘某也到场，其与局长刘某协商赔偿事宜，并未达成一致意见，而双方产生了口头冲突，因此开始报复，才有了本案。对天津市津南区体育场说拥有该房屋的产权提出质疑，涉案房屋已经出售给第三方，天津市津南区体育场没有管理权。如果天津市津南区体育场不具备产权，就不具备对该房屋处分的权利，因此不同意支付使用费，不同意腾房；并要求天津市津南区体育场返还多收的钱以及违约造成的损失。翟润刚提出反诉请求：因文体局违约造成的经济损失，及该单位14年来除房费外多收的其他费用，及未按合同履行提前通知造成的经济损失，以及2018年9月一次、10月21日一次，因施工造成停电造成的损失。2019年1月恶意停电一周造成的损失，因该单位房屋已出卖给了第三方，造成我方没能及时运作，及时购买好地段底商而带来的价损。由于该单位没有及时告知我方，我方投入的大量广告产品面临做费（作废），投入的广告宣传得不到收益。以上几项，我方要求法院支持该单位（原告）赔偿我方损失共计：贰拾万元正（200000）。天津市津南区体育场辩称，反诉原告没有事实依据，要求法院驳回其反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.天津市津南区体育场提交的不动产权证书，翟润刚对其真实性有异议，但该不动产权证书与本院依职权调取的《天津市不动产登记审批表》及相关档案信息可以相互印证，能够证实本案诉争房屋所有权人系天津市津南区文化体育局，故本院对不动产权证书的证明力予以确认。2.翟润刚提交续费通知与涨价通知三份，天津市津南区体育场委托诉讼代理人当庭未对真实性进行确认，亦未在法庭要求的时间内对其真实性进行确认，本院视为其认可该三份证据的真实性，对其证明力予以确认。本院依翟润刚申请调取天津市津南区体育场2014年至2018年部分财务账册与本院依职权向天津市规划和自然资源局调取诉争房屋登记资料，上述证据双方当事人均无异议。经审理查明，诉争租赁房屋所有权人为天津市津南区文化体育局，该房屋坐落于天津市津南区，天津市津南区文体局授权其下属单位天津市津南区体育场进行管理、占用该房屋，天津市津南区体育场有权对该房屋出租并收回管理。翟润刚承租6号底商房屋多年，均系与天津市津南区体育场签订租赁合同，租赁费亦由天津市津南区体育场收取，租赁合同均为一年签订一次，每次租赁期均为一年；其中2012年年租金为26000元，2013年年租金为37440元；翟润刚均将每年的租金于银行柜台存至天津市津南区体育场账户内。天津市津南区体育场与翟润刚于2018年1月1日签订《天津市房屋租赁合同》，该合同约定：“第一条房屋情况1-1.甲方（天津市津南区体育场）将坐落于津南区咸水沽镇红旗路文体局综合楼6号底商房屋出租给乙方（翟润刚）。该出租房屋面积28.8平方米，……。第三条3-1.房屋租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。3-3.租赁期届满时甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。乙方需继续承租该房屋时，应当提前1个月与甲方协商。甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日100元向甲方支付违约金。第四条4-1.甲、乙双方按下列第1种方式计算租金。1、按建筑面积计算租金，壹年租金为34560元（人民币）；4-2.乙方按下列第3种方式支付租金。（3、按年支付租金，付款时间为2018年1月1日前付清租金）。4-3.乙方延期支付租金，甲方有权按下述第2种约定追究乙方违约责任：（2、解除合同。乙方拖欠租金累计达1个月及其以上的，甲方可以解除合同。乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日100元向甲方支付违约金）。第五条5-2租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中，全部费用由乙方承担；……。第七条房屋转租及出售。7-2甲方在租赁期限内出售乙方承租房屋时，应提前三个月通知乙方，同等条件下，乙方可优先购买。”合同签订后，翟润刚将房租通过银行柜台交易存入天津市津南区体育场账户38509.71元。经核实，翟润刚存入天津市津南区体育场账户内的款项包括2018年度租赁费34560元，房产税3949.71元共38509.71元。在房屋租赁期间，因案外人施工导致租赁房屋停电两天。天津市津南区体育场与翟润刚2018年1月1日所签《天津市房屋租赁合同》于2018年12月31日已到期，天津市津南区体育场分别于2018年12月17日、2019年1月4日、2019年1月11日三次向翟润刚发出不再续约限期腾房的通知。因翟润刚未在限期内腾房，天津市津南区体育场对其承租房屋采取进行了断电，时间一周。翟润刚至今未腾空亦未交付诉争房屋。本院认为，天津市津南区文化体育局系诉争房屋的所有权人，其委托天津市津南区体育场对诉争房屋进行管理、占用、出租并收回的权利，因此本案天津市津南区体育场是本案适格原告。天津市津南区体育场与翟润刚签订的诉争房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,应为有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方签订的房屋租赁合同已到期，且天津市津南区体育场明确表示不再续约，翟润刚应及时将租赁房屋腾空并返还。关于租赁房屋占有使用费，因租赁期限届满后翟润刚未能返还租赁房屋，占有使用租赁房屋至今，现天津市津南区体育场要求其按照租金标准支付占有使用费并无不当，按每日94.68元（34560÷365）的标准计算。关于天津市津南区体育场主张的违约金，虽然双方在《租赁协议》中约定了违约金的计算方式，但该计算方式所计算的违约金明显过高，应结合因违约所造成的实际损失予以适当调整，综合本案案情，应以翟润刚占有使用费数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际腾空并返还租赁房屋之日。关于翟润刚反诉天津市津南区体育场返还其各项损失200000元的主张，根据其书面反诉状包括停电期间的损失、多收的除房租以外的其他费用、天津市津南区体育场违约给其带来的损失、未提前通知给其带来的损失。关于停电期间的损失，天津市津南区体育场认可在2018年租赁期内存在两天因案外人施工造成的停电事件，不存在2019年1月恶意停电的情况，因此案外人施工造成的停电如果为翟润刚带来了损失，天津市津南区体育场对此没有赔偿的义务，翟润刚应向案外人主张权利；关于翟润刚主张天津市津南区体育场在2019年1月期间恶意停电为其带来的损失，因翟润刚在案件审理期间未能提交证据予以证实损失的数额，故本院对该项主张不予支持。对于多收的除房租以外的其他费用，经法庭核实系房产税，根据翟润刚与天津市津南区体育场签订的租赁合同约定：“第五条5-2租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中，全部费用由乙方承担”，该条约定中的全部费用应已包括房产税，而且双方历年来履行的合同中，房产税均由翟润刚负担，因此翟润刚现主张返还于法无据，本院不予支持。关于天津市津南区体育场违约带来的损失、未提前通知带来的损失，因诉争出租房屋所在的综合楼并没有出售或是变更所有权人，因此不存在需要提前通知承租人的情形，而且天津市津南区体育场已在合同到期前通知翟润刚不再续约，不存在违约的情形，故翟润刚该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告翟润刚于本判决书生效后十日内将其原承租的坐落于天津市津南区咸水沽镇体育场北路天津市津南区文体局综合楼6号底商腾空并返还原告天津市津南区体育场。二、被告翟润刚于本判决书生效后三日内给付原告天津市津南区体育场自2019年1月1日起至租赁房屋实际腾空并返还之日止按照每日94.68元计算的房屋占用使用费。三、被告翟润刚于本判决书生效后三日内给付原告天津市津南区体育场违约金，以房屋占有使用费为基数，自2019年1月1日起至租赁房屋实际腾空并返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。四、驳回原告天津市津南区体育场的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告翟润刚的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，反诉案件受理费4300元共计4380元由被告翟润刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  冯裕波审 判 员  赵以娜人民陪审员  李树金二〇一九年八月十九日书 记 员  张晓斌速 录 员  郭凤然附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。