上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初59772号原告：曹金秀，女，1964年5月19日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：苏士中，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海晨晗资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严昕，执行董事。委托诉讼代理人：何旺明，男。原告曹金秀与被告上海晨晗资产管理有限公司(以下简称晨晗公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹金秀及其委托诉讼代理人苏士中、被告晨晗公司的委托诉讼代理人何旺明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹金秀向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年8月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月8日解除；2、被告将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)恢复原状后返还原告；3、被告向原告支付2018年9月13日起至2019年7月8日止的租金79,310元(每月租金按7,984元计算)；4、被告向原告支付占用系争房屋的违约金(含房屋使用费)，自2019年8月8日起至实际返还房屋之日止，每月按租金7,604元的双倍即15,208元计算；5、被告向原告支付5个月免租期的房屋租金38,020元；6、被告向原告支付逾期支付房租的违约金，自2018年9月26日起，按每月应付租金7,984元为基数，最后一期为2019年5月26日，分别计算至付款之日止，计算标准为每日万分之五。事实和理由：2015年8月13日，原告与被告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》。合同约定，由被告承租原告系争房屋，租赁期限为15年，免租期为6个月，前3年租金不变，每月租金为7,604元，自第4年起租金在上年基础上上调5%。合同8.4条第3款约定，被告逾期支付租金连续达90天(含)以上的，原告有权解除合同。原告于合同订立当日将房屋交付被告。自2018年9月13日起至起诉之日的租金被告拒不支付，被告延付租金的行为已严重违反合同约定，故诉至本院。晨晗公司辩称，涉案房屋在2018年期间因为消防问题被查处，造成被告无法正常使用，后被告投入巨资进行整改，整改完毕后已正常经营，解除合同对被告不公平，故被告不同意解除合同。对原告计算欠付租金的起始时间无异议。由于公司无法正常经营，现金流断裂，故被告无能力支付租金。合同约定的违约金标准过高，请求予以调整至按月租金标准的1.3倍计。被告承租系争房屋4-5年了，若合同解除，不应当全额支付免租期内的租金，请求按照履行时间对免租期租金进行折算。同意承担逾期支付租金的违约金。本院经审理认定事实如下：2015年8月13日，原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋(注明房屋权属为工业用房、面积416.64平方米)出租给被告使用，乙方可根据实际经营需要对房屋进行招商转租。租赁期限为15年，自免租期满次日起算。自双方签订《房屋交接书》之日起的6个月为免租期，即甲方免除乙方该6个月的租金。系争房屋月租金为7604元，三年内不变，自第四年起，每年在上一年基础上上调5%(合同第3.1条款)。本合同生效后的15日内，乙方向甲方预付一个月租金的保证金及首期两个月的租金，共计22,812元。首期租金期满后，租金由乙方每月25日之前向甲方支付，逐月支付。合同第8.4条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一，守约方可书面通知违约方解除本合同：……(3)乙方逾期支付租金连续达90天(含)以上的；……”第9.2条约定：“本合同如提前终止、解除或租赁期限届满时，甲方有权要求乙方于合同终止后的30天内将承租物业返还甲方。乙方返还的承租物业应符合正常使用的状态，……该30天为拆除期，甲方免收租金。”第9.3条约定：“乙方不按甲方要求返还而继续占用房屋的，自占用之日起按月租金的2倍向甲方支付违约金。”合同还约定了其他事宜。同日，原、被告签订了《房屋交接书》，原告将系争房屋交付给被告。被告已陆续支付原告租金至2018年9月12日止。因被告拖欠2018年9月13日起的租金未付，原告诉至本院。本院于2019年7月8日向被告送达了起诉状副本。审理中，被告提供了拍摄于2018年8月的照片一组以及施工合同等证据，证明被告将系争房屋以及相邻的房屋用于经营酒店，因为消防设施问题被查封，导致被告未能正常经营，后被告进行了整改，因工程款问题拖延至2019年6月整改结束，目前系争房屋处正常经营；提供(2019)沪01民终5227号民事判决书，证明相同类型的案件，法院判决逾期返还房屋的违约金按月租金标准计算。经庭审质证，原告对照片以及施工合同的真实性表示无法确认，认为被告经营酒店所需的消防改造系其自身义务，与原告无关；另案判决按租金标准计算违约金系他案原告未主张双倍标准，不同意调整违约金；考虑到涉案合同的履行时间，原告仅主张了五个月免租期租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应恪守。原告依照合同约定向被告交付了租赁物，已经履行了出租人的根本义务。被告将系争房屋以及相邻的房屋一起用作经营酒店，有关经营酒店所需的证照、消防要求等措施理应由其自行办理及负责。其因消防措施存在问题而遭遇相关部门责令整改的原因不能归责于原告。故2018年9月13日起的租金被告未按约向原告支付，且拖欠租金时间较长，已经违反了合同约定。原告据此请求解除合同，符合合同约定，本院予以准许。涉案合同自原告的解除通知即起诉状副本送达被告之日(2019年7月8日)解除。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，并根据合同约定的租金标准支付原告2018年9月13日起至合同解除之日止的租金及逾期支付租金的违约金。合同约定被告按正常使用后的状态返还承租物业，故原告诉请被告恢复租赁物原状的请求，本院不予支持。合同约定了逾期返还房屋的违约金，该违约金的约定，实际包含了房屋占有使用费等损失。原告在扣除30天搬离期后按合同约定的双倍租金标准计算逾期返还房屋的违约金，与合同约定相符，本院予以支持。虽然合同中未约定因承租人违约致使合同提前解除时，免租期的租金如何处理。但原告给予被告免租期的前提是被告全面履行租赁期较长的涉案合同，现由于被告的违约行为致使涉案合同提前解除，原告给予被告的免租期间的减免租金已成为原告的实际损失。原告要求被告承担免租期间的租金损失，本院予以支持。考虑到涉案合同已履行了一段期间，故按照合同实际履行的期间和合同租赁期限的占比，本院确定被告承担原告免租期租金损失35,232元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告曹金秀与被告上海晨晗资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月8日解除；二、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋返还原告曹金秀；三、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹金秀欠付租金，自2018年9月13日起至2019年2月12日止，按每月7,604元计算；自2019年2月13日起至2019年7月8日止，按每月7,984元计算；四、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹金秀逾期支付租金的违约金，计算方式：自2018年9月26日起至2019年5月26日期间，每月26日起按当月应付租金为计算基数，日万分之五为计算标准，计算至实际付款之日止；五、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹金秀自2019年8月8日起至返还原告上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋之日止的逾期返还房屋违约金，按每月15,208为计算标准；六、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告曹金秀免租期租金损失35,232元；七、驳回原告曹金秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,948元，减半收取计974元，由原告曹金秀负担25元，被告上海晨晗资产管理有限公司负担949元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年八月二十四日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。