贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初2469号原告葛庆彪，男，1984年2月生，汉族，山东省巨野县人，住山东省巨野县。委托代理人李芝炳（一般授权），男，系金沙县岩孔法律服务所法律工作者。被告金沙碧桂园物业发展有限公司法定代表人黄士冯，男，系该公司总经理。统一社会信用代码：91520523MA6DK9TJ3Y。住所地：贵州省毕节市金沙县西洛街道原大水植物园。委托代理人陈春燕（特别授权），女，系该公司员工。委托代理人张丽（特别授权），女，系该公司员工。原告葛庆彪与被告金沙碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法由审判员沙成万适用简易程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告葛庆彪及其委托代理人李芝炳、被告碧桂园物业公司的委托代理人陈春燕、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛庆彪向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告2017年11月23日签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判决被告返还原告支付的1304554.00元购房款及利息56748.00元，并双倍返还原告108054.00元超出3%部分的房款，金沙县房管局收取的维修基金26091.00元，网签费140.00元，商品房预告登记费80.00元，全部合计1495667.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议:原告购买被告位于贵州省金沙县××社区××楼××号房屋，建筑面积为280.04平方米，套内建筑面积为240.73平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5419.16元，原告共计支付被告总价款1304554.00元。但实际交付的房屋建筑面积才261.67平方米，套内面积220平方米，与双方约定的房屋面积不符，误差面积达到约7%。根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条第一款第二项约定：套内的建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人房款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率付给利息。绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。原告于2018年10月10日以书面形式向被告申请退房遭到拒绝。特诉至人民法院，请求判决支持前述所请。原告葛庆彪为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1、商品房买卖合同一份：拟证明原告与被告约定的事项及义务，被告违反合同第十五条之规定，绝对值超出了3%的规定，也违反了第三条建筑面积为280.04平方米，套内面积为240.73平方米的约定。经质证，被告碧桂园物业公司对三性无异议，对证明目的有异议。对该房屋的实际面积原告方并未进行任何举证，故原告陈述面积差达到合同约定的条件没有证据予以支撑，应是否达到解除的条件的约定应以双方签订的附件十二第七条的有关内容进行确认。2、金沙县房管局现金交款单：拟证明原告缴纳房屋维修基金26091.00元的事实。经质证，被告碧桂园物业公司对三性无异议。但维修基金由有关部门收取，我司在没有收纳的情况下无相应退还义务。3、购房款单据：拟证明原告向被告缴纳房款1304554.00元的事实。经质证，被告碧桂园物业公司无异议。4、商品房预告登记费和网签费单据：拟证明原告缴纳登记费和网签费共计220.02元。经质证，被告碧桂园物业公司对三性无异议。对证明目的有异议。上述费用并非由我司收取，我司没有义务退回，上述费用的退回以有关部门或国家政策的规定为准。5、申请书一份：拟证明原告于2018年10月10日向被告申请退房。经质证，被告碧桂园物业公司对三性均有异议。我司并未收到原告书面申请退房的通知。6、测绘图纸一份：拟证明原告购买的房屋建筑面积为261.67平方米，套内面积为220.00平方米，超出合同约定的3%。经质证，被告碧桂园物业公司对三性有异议，认为原告所述的建筑面积261.67平方米是没有加其楼梯建面9.8平方米，但该9.8平方米是计入到原告产权面积之内，所以原告实得面积为两者之和271.47平方米，没有达到合同约定的退楼条件。7、毕节市商品房备案合同登记表：拟证明合同约定的面积与实际面积不符，存在虚假事实。经质证，被告碧桂园物业公司对三性无异议，对证明目的有异议。首先所售房屋为预售，故我司会依据相应规划报建的文件作为销售输出的依据，所以向原告合同及备案登记表记载预售建筑面积为280.04平方米，套内面积为240.73平方米，但在房屋实际修建完成的过程中可能会存在面积差距，这是预售行为所不可避免的，故我国法律明确允许房产企业以预售面积出售并在交付时以实测面积进行交付，而对于预测和实测的面积差距部分法律允许双方在一定误差范围内时行补差或退楼的约定。本案中我司实际交付房屋面积与合同约定的面积差额并未达到解除合同的条件，故本案中原告无权要求解除合同并退楼。8、录音一份：拟证明被告的销售经理龙星宇确已收到原告递交给被告公司的退房申请书。经质证，被告碧桂园物业公司对三性不予认可。无法核实双方主体身份，也无法核实录音中所述的申请是退楼申请。被告碧桂园物业公司辩称：针对原告的第一项诉请，没有相关的事实及法律依据应当予以驳回。理由如下：第一点，双方明确约定依据补充协议第七条之规定，对于公摊部分双方约定不作任何价差补偿的，而对于套内部分合同约定面积为240.73平方米，实测面积为232.66平方米，没有达到合同约定的退楼情形；针对第二项诉讼请求，在合同继续履行的前提下，被告没有义务向原告支付购房款及利息的义务，维修基金部分26091.00元是由住建部门收取的，返还主体应是有关部门，网签费用和预告费用也应由收取部门退回，我司不是收取部门，所以没有义务退还相关费用。对于原告所述应退回108054.00元超出千分之3部分的房款没有相应事实和法律依据，请求依法驳回；针对第三项诉请，请求人民法院依法判决。被告碧桂园物业公司为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1、商品房买卖合同、补充协议及其附件、告知书各一份：拟证明双方对房屋座落、价款、面积补差及面积误差退楼的条件进行明确约定，具体约定详见补充协议第七条。在原告方提交的第一组证据中明确有看到附件及附件十二。经质证，原告葛庆彪对商品房买卖合同无异议，但对补充协议及附件有异议，补充协议及附件、告知书并没有给原告，且并没有什么内容，只有让原告签字，该协议及附件有隐瞒欺诈行为，不具有法律效力。2、本案所涉房屋楼栋的实测报告：拟证明本案所涉房屋的面积应是建面为261.67+9.8=271.47平方米，本案所涉房屋为顶层，除了原告所属楼层的建筑面积还有通往天台的楼梯平台面积即9.8平方米也是计入原告的产权面积内的，而且原告对该面积的构成是知情的即套内加屋面小平台，且在附件一房屋分层分户平面图里面明确标注该小平台，相应图示有原告签字确认。经质证，原告葛庆彪对三性无异议，对证明目的有异议。套内面积为224.26平方米，建筑面积为261.67平方米，相应的证明了房屋的差距；套内面积8.4平方米，建筑面积的9.8平方米并没有直接告知买房者要计入合同内，所以只能按照双方签订的合同约定对套内面积8.4平方米，建筑面积的9.8平方米不予计算。经过庭审质证和本院审查，原告葛庆彪提交的1-8号证据和被告碧桂园物业公司提交的第1-2号证据，符合证据三性的基本特征，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年11月23日，被告金沙碧桂园物业发展有限公司为出卖人（甲方），原告葛庆彪为买受人（乙方），双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：17BGY0332）及其补充协议约定：买受人向出卖人购买位于贵州省金沙县××社区××桂园××楼××房；该房屋建筑面积为280.04平方米，套内建筑面积为240.73平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5419.16元，总价款1304554.00元。买受人于《商品房买卖合同》签订之日向出卖人交付首期房款504554.00元，剩余房款80000.00元于同年12月23日分别转账380000.00元和420000.00元后付清。根据金沙县谢星测绘有限公司作出的房屋面积测绘报告，观澜苑10号楼1-17-2号房屋内建筑面积224.26平方米，建筑面积261.67平方米，另有屋面层套内建筑面积8.40平方米，建筑面积9.8平方米，共计套内建筑面积232.66平方米，建筑面积271.47平方米。该房屋交付后，原告葛庆彪认为其实际交付的房屋建筑面积与双方所签署的合同约定房屋面积不符，于2018年10月10日以书面形式向被告申请退房及要求赔偿遭到拒绝。2019年5月30日，原告诉来我院，请求判决原告前述所请。综合双方当事人对事实和证据的分歧与意见，本案争议的焦点为：原告请求解除与被告碧桂园物业公司于2017年11月23日签订的《商品房买卖合同》，并由被告返还其房款1304554.00元及利息56748.00元、维修基金26091.00元，网签费140.00元，商品房预告登记费80.00元、双倍返还超出3%部分房款108054.00元，合计1495667.00元的理由是否成立。本院认为：关于原告请求解除与被告碧桂园物业公司于2017年11月23日签订的《商品房买卖合同》的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，系双方真实意思表示，双方应当按照合同履行相应的义务。该商品房买卖合同建筑面积为280.04平方米，套内建筑面积为240.73平方米，根据金沙县谢星测绘有限公司作出的房屋面积测绘报告，观澜苑10号楼1-17-2号房屋内建筑面积224.26平方米，建筑面积261.67平方米，另有屋面层套内建筑面积8.40平方米，建筑面积9.8平方米，共计套内建筑面积232.66平方米，建筑面积271.47平方米，案涉房屋的协议与实际建筑面积误差为8.57平方米，其面积误差比绝对值在３％以内。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，原、被告之间的房屋买卖的误差未超过了3%，原告葛庆彪以实际交付的房屋建筑面积只有261.67平方米，套内面积220平方米，与双方约定的房屋面积不符，误差面积达到约7%为由，而根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条第一款第二项约定的套内的建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，请求解除双方签订《商品房买卖合同》，其理由不成立。由于原告没有达到合同约定的退楼情形其请求被告返还其房款1304554.00元及利息56748.00元、维修基金26091.00元，网签费140.00元，商品房预告登记费80.00元、双倍返还超出3%部分房款108054.00元，合计1495667.00元的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告葛庆彪的诉讼请求；案件受理费人民币18270.00元，减半收取9135.00元，由原告葛庆彪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。判决生效后，如义务人未自觉履行判决书确定的义务，权利人可在本判决书生效之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  沙成万二〇一九年八月二十五日书记员  帅 丹