广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初302号原告：中国工商银行股份有限公司阳东支行，住所地阳江市阳东区广雅东路268号华科国际家居生活广场1栋101号-109号、130号-135号。负责人：郑先强，该银行行长。委托诉讼代理人：杨仕广，广东众达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文倩，广东众达成律师事务所律师。被告：韦其林，男，1972年10月2日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，现住阳江市阳东区。被告：何业珍，女，1973年11月22日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，现住阳江市阳东区。被告：阳江市阳东区长盛房地产有限公司，住所地阳江市阳东区东城镇新华中路309号。法定代表人：金生，该公司经理。原告中国工商银行股份有限公司阳东支行（以下简称工商银行阳东支行）与被告韦其林、何业珍、阳江市阳东区长盛房地产有限公司（以下简称长盛公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行阳东支行的委托诉讼代理人杨仕广到庭参加诉讼，被告韦其林、何业珍、长盛公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行阳东支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告韦其林、何业珍、长盛公司于2014年1月8日签订的编号为商品房字阳江分行东区支行2014年0003号《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告韦其林、何业珍立即偿还所欠原告的贷款本金1132765.62元及利息（计至2018年9月29日，从2018年9月30日起至被告全部清偿原告贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算）；3.判令被告韦其林、何业珍承担本案的律师费33155元；4.判决原告对上述第二、三项请求的金额就借款抵押物阳江市合山镇××、东河管区××层××号房屋折价或拍卖的价款优先受偿；5.判令被告长盛公司对上述第二、三项请求的金额承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由被告韦其林、何业珍、长盛公司共同承担。事实和理由：被告韦其林、何业珍因购房，于2014年1月8日向原告借款185.7万元，期限为10年，并签订《个人购房借款/担保合同》和借据。该笔借款由被告自愿用坐落于阳江市合山镇××、东河管区××区××层××号的房地产作抵押，建筑面积422.09平方米，办理贷款时价值为3714393元，并办理了房地产预告登记。根据《个人购房借款/担保合同》第5.3条的约定，原告于2014年1月22日将185.7万元汇入了被告韦其林、何业珍指定的长盛公司的账户，被告韦其林、何业珍实际收到了185.7万元的贷款。借款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金724234.38元及部分利息，所欠原告贷款经常发生逾期，至今已累计逾期41期，在原告多次催收情况下，被告都未能按合同约定还款。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项，以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同。根据《个人购房借款/担保合同》第十九条规定，原告有权请求对上述贷款本息就借款抵押物广东省阳江市合山镇××、东河管区××山河地段合山××小区××区××层××号的房屋折价或拍卖的价款优先受偿。根据《个人购房借款/担保合同》第十条的规定，被告韦其林、何业珍并没有办理正式抵押登记手续，被告长盛公司应对被告韦其林、何业珍所欠原告贷款本息和律师费承担连带清偿责任。根据合同第十九条的约定，原告与广东众达成律师事务所签订《委托合同》，委托广东众达成律师事务所处理本案的法律纠纷，因此产生律师费用33155元，应当由被告韦其林、何业珍和长盛公司承担。因此，原告有权对上述律师费33155元就借款抵押物折价或拍卖的价款优先受偿。综上所述，根据法律规定，特向法院提出如上诉请，请法院予以支持。被告韦其林、何业珍、长盛公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告韦其林、何业珍是夫妻关系，双方于1999年7月15日办理结婚登记手续。被告长盛公司是于2010年11月18日成立的有限责任公司，公司名称原是阳东县长盛房地产有限公司，2015年8月11日变更名称为阳江市阳东区长盛房地产有限公司，经营范围是房地产开发。被告韦其林、何业珍向被告长盛公司购买坐落于阳江市阳东区合山镇××、东河管区××区××层××号房地产，该房屋属预售商品房，由阳东县房地产交易中心备案登记。被告韦其林、何业珍因购房上述商品房，向中国工商银行股份有限公司东区支行（以下简称工商银行东区支行）申请借款1857000元，并以该房屋为借款作抵押担保。2014年1月8日，工商银行东区支行（贷款人）与被告韦其林、何业珍（借款人）、韦其林（抵押人）、长盛公司（保证人）签订一份《个人购房借款/担保合同》，合同约定:贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为1857000元，贷款用途是购买坐落于合山镇××、东河管区××区××层××号，担保方式为抵押担保和保证担保，贷款期限10年，自2014年1月8日至2024年1月8日。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放约定，借款人授权贷款人将贷款一次性划入长盛公司在工商银行东区支行的账户【户名：阳东县长盛房地产有限公司，账号：20×××59，开户行：东区支行】，贷款利息自实际放款日起计算。还款方式为按月等额本息还款法，以贷款实际发放日的对应日为还款日。罚息约定，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定贷款利率基础上加收50%确定。抵押方式约定：该笔借款由抵押人韦其林提供其所有的坐落于合山镇××、东河管区××区××层××号的不动产作抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用。保证担保约定：保证方式为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金，贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A.本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。违约责任约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即构成违约，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为，停止发放借款、取消未提取借款或其他融资款项，宣布本合同项下未偿还借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及利息、罚息及其他费用，有权解除本合同，处分抵押物。另外，合同第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。第二十八条约定：保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。上述《个人购房借款/担保合同》由工商银行东区支行、被告韦其林、何业珍及被告长盛公司签字盖章确认。2014年1月21日，工商银行东区支行与被告韦其林办理了有关涉案房地产的预抵押预登记手续，工商银行东区支行取得了《广东省房地产预告登记证明》，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间2014年1月21日，贷款金额1857000元，抵押期限2014年1月8日至2024年1月8日。2014年1月22日，工商银行东区支行向被告韦其林、何业珍发放贷款1857000元，并且签订一份《中国工商银行贷款个人贷款借据》进行确认。该借据载明：实贷日期2014年1月22日，借款人韦其林、何业珍，借款金额1857000元，月利率6.277‰，借款用途为购买商用房，还款方式为等额本息还款法，贷款到期日2024年1月22日。另外，该借据还注明“将上列金额贷款转入阳东县长盛房地产有限公司存款户（20×××59）”。上述借据由被告韦其林、何业珍在“借款人”一栏签名并加盖指印确认。被告韦其林、何业珍借款后，从2014年2月22日开始偿还第一期借款本息，但此后多期经常逾期和不足额还款，其中在2015年8月22日未按期还款，本次未还本金11898.15元，利息9612.67元，此后两被告在2015年9月8日还清上述欠款本息。2015年9月22日两被告没有还款，未还本金11968.27元，利息9698.52元；2015年10月22日没有还款，未还本金12038.81元，利息9627.98元；2015年11月22日没有还款，未还本金12109.76元，利息9557.03元。因两被告连续3期没有还款，积欠本金35352.03元，利息29448.64元，工商银行东区支行于2015年11月30日直接从被告长盛公司的账户（20×××59）中扣划了64235.56元，用以清偿被告韦其林、何业珍所欠的款项。此后被告韦其林、何业珍一直没有偿还借款本息，工商银行东区支行从2015年12月28日起至2018年9月29日止每期从被告长盛公司的账户中扣划款项的情况为：2015年12月28日扣划款项21666.79元，2016年3月23日扣划款项61960.25元，2016年4月29日扣划款项20541.61元，2016年5月27日扣划款项20541.61元，2016年6月24日扣划款项20541.61元，2016年7月29日扣划款项20541.61元，2016年8月31日扣划款项20541.61元，2016年9月27日扣划款项20541.61元，2016年10月24日扣划款项20541.61元，2016年11月28日扣划款项20541.61元，2016年12月29日扣划款项20541.61元；2017年1月26日扣划款项20541.61元，2017年3月31日扣划款项41083.22元，2017年4月26日扣划款项20541.61元，2017年5月27日扣划款项20541.61元，2017年6月28日扣划款项20541.61元，2017年9月26日扣划款项20541.61元，2017年10月27日扣划款项20541.61元，2017年11月29日扣划款项20541.61元，2017年12月28日扣划款项20541.61元；2018年1月30日扣划款项20541.61元，2018年2月27日扣划款项20541.61元，2018年3月28日扣划款项20541.61元，2018年4月26日扣划款项20541.61元，2018年5月28日扣划款项20541.61元，2018年6月27日扣划款项20541.61元，2018年7月31日扣划款项20534.75元，2018年8月31日扣划款项20533.33元，2018年9月29日扣划款项20533.33元。原告工商银行阳东支行主张，两被告韦其林、何业珍借款后经常发生逾期，并从2015年9月22日起没有还款，计至2018年9月29日止，两被告已累计逾期41期，行为违约，根据约定原告有权解除借款合同。为此原告于2019年1月30日向本院提起诉讼，请求解除与被告韦其林、何业珍、长盛公司于2014年1月8日签订的《个人购房借款/担保合同》，判令被告韦其林、何业珍偿还所欠的贷款本金1132765.62元及相应利息（计至2018年9月29日止的利息为0元，从2018年9月30日起至两被告全部清偿贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算）。经查明，本案抵押的房地产至今尚未取得房地产权证，未办理正式的抵押登记手续，仍然是预购商品房抵押权预告登记。本案在诉讼期间，被告韦其林、何业珍没有偿还借款本息，原告工商银行阳东支行自2018年10月31日起至2019年7月31日止从被告长盛公司的账户中每期扣划款项，具体扣款的情况为：2018年10月31日扣划款项20533.33元，2018年11月29日扣划款项20533.33元，2018年12月27日扣划款项20533.33元，2019年1月31日扣划款项20533.33元，2019年2月28日扣划款项20533.33元，2019年3月29日扣划款项20533.33元，2019年4月29日扣划款项20557.44元，2019年5月30日扣划款项20547.79元，2019年6月27日扣划款项20533.33元，2019年7月31日扣划款项20533.33元。另查明，中国工商银行股份有限公司阳江分行向本院出具一份《关于变更中国工商银行股份有限公司阳江东区支行诉讼使用印章的函》，内容为：由于我行下属中国工商银行股份有限公司阳江东区支行营业场所已搬迁，该网点公章现已暂停使用，该网点的相关信贷业务由我行辖内一级支行中国工商银行股份有限公司阳东支行承接，因此我行授权中国工商银行股份有限公司阳东支行在办理中国工商银行股份有限公司东区支行原所有的贷款诉讼时均使用中国工商银行股份有限公司阳东支行行政印章。再查明，2018年10月17日，原告工商银行阳东支行与广东众达成律师事务所签订一份《委托合同》，约定原告因与被告韦其林、何业珍、长盛公司金融借款合同纠纷一案，委托广东众达成律师事务所提供法律服务，该律师事务所指派律师杨仕广和黄文倩担任原告的代理人，代理权限和代理期限以出具的授权委托书为准，律师代理服务费按《广东省律师服务政府指导价》的规定收取33155元。原告支付律师服务费后，广东众达成律师事务所于2019年8月6日开具一份法律服务费《发票》，金额为33155元。原告主张，借款合同约定贷款人为实现债权而产生的律师费等费用应由借款人承担，现其委托律师处理本案纠纷，所产生的律师服务费33155元，应由被告韦其林、何业珍共同承担。以上事实，有当事人的陈述，原告提供其营业执照、被告韦其林、何业珍的身份证、户口薄、结婚证、长盛公司企业登记信息、个人购房借款/担保合同、贷款借据、房地产预告登记证明、还款明细记录、委托合同、法律服务费发票等证据证实。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。工商银行东区支行是中国工商银行股份有限公司阳江分行的分支机构，因工商银行东区支行公章暂停使用，其相关的信贷业务由工商银行阳东支行承继，工商银行阳江分行授权阳东支行对东区支行原有的贷款行使相关的诉讼权利义务，工商银行阳东支行在本案中以原告的身份提起民事诉讼，主体适格。本案讼争焦点是：一、涉案《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题；二、原告对于被告韦其林提供的抵押物是否享有优先受偿权问题；三、关于被告长盛公司承担保证责任问题；四、两被告韦其林、何业珍应否承担律师费问题。关于涉案《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题。工商银行东区支行与被告韦其林、何业珍、长盛公司在平等自愿基础上签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方的真实意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定借款合同合法有效，双方应依约履行合同义务。签订合同后，工商银行东区支行已履行了发放贷款的义务，被告韦其林、何业珍借款后，从2015年9月22日至2015年11月22日连续三期没有还款，工商银行东区支行于2015年11月30日直接从被告长盛公司的账户中扣划款项用以清偿被告韦其林、何业珍所欠的债务。根据合同第二十八条约定，贷款人从保证人开立的账户中扣收相应款项用以清偿借款人的债务，工商银行东区支行的行为正当，具有合同依据。此后被告韦其林、何业珍仍一直没有偿还借款本息，原告从2015年12月28日起至2018年9月29日止每期都从被告长盛公司的账户中扣款还债。原告工商银行阳东支行主张截至2018年9月29日止，两被告已累计逾期41期，尚欠借款本金1132765.62元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。根据《个人购房借款/担保合同》约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约的，贷款人有权解除与借款人签订的借贷合同、要求借款人清偿欠款并提前偿还未到期的借款本息。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，因被告韦其林、何业珍经原告催告后没有偿还借款本息，且原告向法院提起诉讼之后，两被告仍未履行还款义务，本案借款合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的当事人可以解除合同的情形，原告请求解除《个人购房借款/担保合同》，理据充足，本院予以支持。上述借款合同解除后，被告韦其林、何业珍应向原告清偿所欠的借款本息，现原告请求被告韦其林、何业珍偿还计至2018年9月29日止尚欠的借款本金1132765.62元及利息（计至2018年9月29日止的利息为0元，从2018年9月30日起至还清全部借款本息时止的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算），合法合理，本院应予支持。关于原告对于被告韦其林提供的抵押物是否享有优先受偿权问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，商品房的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告韦其林就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现双方并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，原告就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告长盛公司承担保证责任问题。根据《个人购房借款/担保合同》约定，原告与被告长盛公司形成了合法有效的保证合同关系。因合同约定被告长盛公司是承担阶段性连带责任保证担保，即借款人取得房地产权属证书，抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时，被告长盛公司的保证责任免除，现抵押的商品房至今尚未取得房地产权证，未办理正式抵押登记手续，被告长盛公司的保证责任不能免除。因此，被告长盛公司应按约定在保证担保范围内对被告韦其林、何业珍尚欠的借款本息承担连带保证责任。原告请求被告长盛公司承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告长盛公司承担保证责任后，有权向被告韦其林、何业珍追偿。关于被告韦其林、何业珍应否承担律师费问题。第一，被告韦其林、何业珍拖欠原告的借款本息，经原告催告后仍未履行还款义务，属违约行为，原告向人民法院提起诉讼，是原告为维护其权益的合法手段，原告聘请专业律师为其提供法律服务，具有充分的合理性和正当性；第二，原告与被告韦其林、何业珍签订的《个人购房借款/担保合同》中，已约定了“贷款人为实现债权及担保权利而产生的律师服务费由借款人承担”，在被告韦其林、何业珍未履行还款义务且承担违约责任的情况下，原告以诉讼方式主张权益并要求被告承担法律服务费，具有合同依据；第三，对于律师费数额问题，应从原告请求律师费的金额是否合理进行评判，现原告主张律师费用33155元没有超出律师收费标准，原告请求的律师费金额合理。综上，原告已支付了33155元律师费，属于原告为保护和实现债权而产生的合理经济损失，该损失是因被告韦其林、何业珍的违约行为造成，根据借款合同约定，被告韦其林、何业珍应对该项损失承担赔偿责任。原告请求被告韦其林、何业珍承担律师服务费33155元，合法合理，本院应予支持。被告韦其林、何业珍、长盛公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司阳江东区支行与被告韦其林、何业珍、阳东县长盛房地产有限公司于2014年1月8日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告韦其林、何业珍在本判决生效之日起七日内偿还借款本金1132765.62元及利息（计至2018年9月29日止的利息为0元，从2018年9月30日起至本判决确定付款之日止的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算）给原告中国工商银行股份有限公司阳东支行；三、被告韦其林、何业珍在本判决生效之日起七日内赔偿33155元律师费给原告中国工商银行股份有限公司阳东支行。四、被告阳江市阳东区长盛房地产有限公司对本判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市阳东区长盛房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告韦其林、何业珍追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15293元，由被告韦其林、何业珍、阳江市阳东区长盛房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯学理人民陪审员  冯起形人民陪审员  黎运美二〇一九年八月二十六日书 记 员  李钊莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。