广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初729号原告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰。委托代理人：苏文卿、黄秋敏，广东济方律师事务所律师。被告：沈炎铭，男，1985年2月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人：张小北，广东正平天成律师事务所律师。原告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）诉被告沈炎铭装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东凌公司的委托代理人苏文卿，被告沈炎铭及其委托代理人张小北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东凌公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付涉案房屋装修余款373639元；二、被告支付逾期付款违约金13077.37元（每逾期一日，按未支付装修款373639元的万分之五支付违约金，自2018年8月21日计算至实际支付之日止，暂计算至2018年10月30日）；三、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年8月31日，被告与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买原告开发的广州市增城区永宁街香景二街6号1301房，并委托原告对该商品房进行装修，双方就装修事宜签订《委托装修协议》，约定装修总价款为533770元。合同第一条第三款约定“甲方选择以下第2种付款方式支付装修款：（2）甲方在签订本协议前支付装修款总额的30%，即160131元；甲方在2018年8月20日支付装修款总额的70%，即373639元。”。合同第四条第一款约定“如果甲方未能按照本协议约定将装修款足额支付给乙方，每逾期一天，甲方应当向乙方支付当期应付装修款万分之五的违约金。”。原告依约开展装修工作，但被告未能依约足额支付剩余装修款373639元。原告向被告发出《律师函》追缴拖欠的款项，被告至今仍未履行付款义务，损害了原告的合法权益。被告沈炎铭辩称：1、原告的补充证据清单和补充证据超出举证期间。2、装修合同条款存在加重消费者责任，排除消费者的主要权利而免除原告自身责任等情形，包括委托装修协议第2.3条、第3.2条、第3.3条、第4.1条及第4.2条，4.1条被告逾期一天应当向原告支付装修款万分之五的违约金，超过60天原告有权解除协议并收取装修款总额30%的违约金即160131元，4.2条原告逾期一天违约金为万分之二且不超过总额1%，权利义务严重不对等。第4.4因原告原因而无效终止的原告无需承担违约责任且无需退还装修款，而因被告原因导致终止的被告要向原告承担10%的违约金。由此可见委托装修协议权利义务严重不对等，鉴于是原告拟定的格式文本，根据合同法相关规定，原告没有遵循公平原则加重被告的责任，免除自己的责任，排除被告的主要权利，因此该合同第4.1-4.4条、第3.1条及2.3条均属无效。鉴于本案是装修协议纠纷，原告提交的补充证据既超过举证期间也与本案无关，买卖合同不能证明委托装修协议中被告是真实愿意以533770元委托原告代为装修。经审理查明：2017年8月31日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买增城区永宁街香景二街6号1301房。上述合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1206304元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2019年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。合同附件七约定“……第八条、买卖合同第十条变更为：1、对于买方除定金及首期款之外的所有房款逾期付款在60日之内，自本合同约定的付款期限届满的第二天起至实际全额付清款项之日止，买方应每日向卖方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，买卖合同继续履行……”。同日，被告（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）就涉案房屋签订一份《委托装修协议》，约定“……现甲方委托乙方对该商品房进行装修。……第一条装修款及其支付……1.2本次装修的总价款为人民币533770元。……1.3甲方选择以下第2种付款方式支付装修款：……（2）甲方在签订本协议前支付装修款总额的30%，即160131元；甲方在2018年8月20日前支付装修款总额的70%，即373639元；……第二条装修交付2.1为方便甲方收楼，在乙方根据该商品房的买卖合同约定将该商品房交付给甲方前，甲方同意乙方或乙方指定的装修公司提前进入该商品房进行本次装修，本次装修的交付时间是2019年11月30日。……2.3交付时，如装修存在质量问题的，由乙方按照本协议约定及法律规定履行装修质量保修义务。甲方不得以装修存在质量问题、装修实际价值低于约定价款而拒绝接收乙方的装修或要求乙方退还装修款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。……3.1乙方应按照国家规定的关于装修的标准、规范进行装修，按照本协议约定承担质量保修义务，保修期自装修交付或视为交付之日起算24个月。甲方认可本次装修无需经过政府相关部门或第三方的装修工程质量验收。……第四条违约责任和协议终止4.1如果甲方未能按照本协议约定将装修款足额支付给乙方，每逾期一天，甲方应当向乙方支付当期应付装修款万分之五的违约金；逾期超过60天，乙方有权解除本协议，并收取甲方装修款总额30%的违约金，如乙方不选择解除本协议的，则甲方应从付款逾期之日起按照当期应付装修款每日万分之十的标准向乙方支付违约金。4.2如果乙方无法按照本协议约定将装修交付给甲方，每逾期一天，乙方应当向甲方支付装修款总额的万分之二的违约金，该违约金最高不超过装修款总额1%。4.3该商品房的买卖合同因甲方原因而无效、终止的，则本协议随之终止，甲方应当向乙方支付装修款总额10%的违约金，扣除前述违约金后的剩余装修款无息退给甲方。4.4该商品房的买卖合同因乙方原因而无效、终止的，则本协议随之终止，乙方无需承担违约责任，乙方应将已收取的装修款无息退还甲方。第五条其他5.1甲方确认在签订本协议之前已详细阅读所有条款，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，甲方对本协议内容无任何误解，双方自愿订立本协议。……”。2018年9月14日，广东海法（东莞）律师事务所受原告委托就涉案房屋的装修款向被告发送《律师函》，函件载明被告应当在2018年8月20日前支付二期款373639元，但第二笔装修款到期后被告却以各种理由迟迟不予支付。告知被告在2018年9月24日前付清装修余款。庭审中，原告自认《委托装修协议》中约定的装修款实际是房款的一部分。本院认为：原、被告就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。之后，原、被告双方就涉案房屋又签订《委托装修协议》，从《委托装修协议》的内容来看，缺乏对相关装修条款的明确约定，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料、品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同》以外另行订立并履行独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原、被告签订的《委托装修协议》为虚假意思表示，并未真正履行，应为无效合同。被告主张《委托装修协议》第2.3条、3.1条、4.1-4.4条均属无效，基于《委托装修协议》无效，上述条款内容亦归于无效。但《委托装修协议》中约定的装修款，与《广州市商品房买卖合同》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。因此，上述款项作为涉案房屋的对价，被告负有支付义务，原告起诉要求被告支付上述373639元款项，合理合法，本院予以支持。至于被告支付上述款项的期限如何确定问题，本院予以参考《委托装修协议》中双方约定的付款日期，即被告应在2018年8月20日前支付373639元，现被告未依约履行付款义务，其行为已构成违约。原告主张要求被告支付款项373639元的违约金，理据充分，本院予以支持。但关于违约金的计算标准问题，因373639元实际为购房款，故按照《广州市商品房买卖合同》及附件中约定的关于延期支付购房款违约金的计算方式予以计算上述款项的违约金，符合实际情况。即以373639元为本金，按日万分之二从2018年8月21日起计至实际付清之日止，违约金的总额以本金为限。原告起诉请求的违约金标准理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告沈炎铭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市东凌房地产开发有限公司支付款项373639元；二、被告沈炎铭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市东凌房地产开发有限公司支付违约金(违约金以373639元为本金，按日万分之二从2018年8月21日起计至实际付清之日止，违约金的总额以373639元为限）；三、驳回原告广州市东凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7100.80元，由被告沈炎铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇一九年八月二十九日书 记 员  赖蓝婷