山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初3151号原告：天山物业服务有限公司文登分公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。负责人：宋雪松，总经理。委托诉讼代理人：刘聪，该公司法务。委托诉讼代理人：徐立辉，该公司项目主任助理。被告：康维平，男，汉族，居民，住威海市文登区。天山物业服务有限公司文登分公司（以下简称天山物业公司）与康维平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天山物业公司之委托诉讼代理人徐立辉，被告康维平之委托诉讼代理人张伟虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天山物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6840.18元，滞纳金2770.27元，合计9610.45元。事实与理由：原告于2013年7月4日与被告签订《威海天山.水榭花都前期物业管理服务协议》及《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》，约定物业费收费标准为每平方米1元/月（含电梯使用费），每月应缴物业费126.67元，逾期每日加收万分之五的滞纳金。被告康维平辩称，1、开发商逾期完工供暖施工，开发商应承担违约责任，以原告应收物业费两年抵顶业主损失。承诺的交房带纱窗，原告陆续为其他业主安装纱窗，但未给被告安装，经与原告经理约定，按照纱窗1500元抵顶物业费，被告自行安装纱窗，现原告否认，应由原告传其经理到庭接受对质、质询。2、即便原告否认抵顶物业费事实，但原告在本次诉前从未向被告索要过物业费，故无论原告诉请的物业费是否应当交纳，2016年3月27日前的物业费因超过诉讼时效而不应当支付。3、原告没有合法依据连续两年收取被告及其他业主除正常采暖费用外的其他供暖费用，根据物价部门核定的收费项目，原告并无收费许可，2017年经被告等业主向相关部门反映后，原告同意退还或直接抵顶物业费，故抵顶后被告不欠原告2017年的物业费。4、原告未提供必要的物业服务，至今未激活被告的电梯卡，致使被告自入住至今未曾乘坐电梯，物业费中0.4元属于电梯费用，应当扣减。5、根据合同约定，逾期交费超过3个月，甲方可暂停对乙方提供任何物业服务，被告认为原告采取了停止物业服务的行为，应举证证实物业服务事实，否则不应支付此后的物业费。6、原告收取滞纳金没有法律依据，且约定过高，应予扣减。另外，2013年小区没有供暖，2014年供暖晚了17天，2013年原告所收取的供暖费800元，2014年多收的热损费500元原告应予退还，经双方协议抵顶物业费，这样2015年的物业费就不用交了。2016年又多收了500元供暖费，当时商量抵顶2017年的物业费。物业费都由各种费用抵顶了，所以被告不欠原告的物业费。另外，物业没有对被告进行物业服务，被告房屋漏雨原告至今也没有给予解决。经审理本院认定事实如下：原告天山公司为威海市文登区天山水榭花都居民小区前期物业服务企业。被告康维平系威海市文登区水榭花都居民小区16号楼2单元203室业主。2013年7月4日，原、被告签订《天山.水榭花都前期物业服务协议》及《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》，约定被告接受原告提供的物业服务。关于物业费双方约定：物业费收费标准为多层住宅1元/月.平方米，业主入住后向原告预交一年物业服务费，此后每季度第一个月的15日前交纳当季物业费，如延期交付，原告可按日加收万分之五的滞纳金，逾期超过三个月，原告可暂停对乙方提供服务。原告所提供的物业服务包括：1、房屋共有部位的维护和管理;2、设备运行维护管理，设备维护率100%，大型及重要机电设备完好;3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；4、环境卫生，公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾及时清运；…7、秩序维护，大门岗24小时值班，巡逻岗定时或不定时巡逻…按上述合同约定，被告每月应交物业费126.67元，对此双方均无异议。被告辩称双方此前达成多项协议抵顶物业费事实，但原告均不予认可，被告对此未提交证据证实。针对物业服务质量问题，被告辩称原告的物业服务不到位，小区的监控不好用，被告的车被剐蹭之后报警，警方调取监控材料发现监控不好用，但对此未提交证据证实。在法庭指定的举证宽限期内，被告对此仍未举证证实。另，被告辩称被告房屋漏水导致壁纸张裂，原告没有进行维修，后被告自行进行了维修，原告对此不予认可，并表示房屋漏水在内的房屋质量问题不在物业服务合同范围内。庭审中，原告提交催缴函照片三份，证实原告已多次向被告催缴物业费，该催缴函中显示，2015年6月30日、2016年6月30日、2017年12月31日原告向天山水榭花都居民小区16号楼2单元203室业主康维平催缴物业费。被告对此予以否认，并表示从未收到上述催缴通知。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告作为天山水榭花都居民小区的前期物业服务企业，为该小区提供物业服务，被告作为小区内的业主，与原告签订有相关物业服务协议，亦享受原告提供的物业服务，故应及时履行物业费支付义务。原告提供的催缴函照片三张中明确注明了房屋的房号、催缴日期等内容，针对原告主张的其多次向被告催缴物业费主张，本院予以采纳，自原告的催缴情况看，原告诉请期间的物业费主张权未超过诉讼时效。现被告所辩抵顶物业费事实没有提交证据证实，故应承担举证不能的法律后果，对其相应辩称本院不予采纳，被告针对所辩各项债权可另行加以主张。现被告欠缴2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，经原告书面催缴仍未缴纳，故原告要求其立即予以支付，理由充分、于法有据，本院予以支持。被告虽辩称原告所提供的物业服务存在各项不到位问题，但对此未提交有效证据证实，故被告就此抗辩原告的物业服务存在质量问题，本院不予采纳。关于房屋漏水问题，被告未提交证据证实系属原告的物业服务范畴，故被告相应抗辩本院亦不予支持。关于电梯的使用问题。经查明，因被告长期未缴纳物业费，故原告未就被告所持电梯卡进行升级，造成此卡无法正常使用。据《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》约定，如业主逾期超过三个月未缴纳物业费，原告可暂停对相应业主提供服务。而本案中，被告长期未缴纳物业费，依据合同约定，原告有权行使履行抗辩权，不配合为被告电梯卡办理升级，但即便原告未对被告的电梯卡进行升级，但仍对相应电梯进行维护及保养，履行了物业服务义务，故本院认为，被告应按合同约定标准1元/平方米.月支付物业费，经核算被告欠欠缴2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6840.18元（126.67元×54个月），原告要求被告立即予以清偿，理由充分、于法有据，本院予以支持。虽被告逾期交纳物业费属实，但因考虑到原告已拒绝为被告升级电梯卡，原告要求被告另支付滞纳金，有失公平，本院不予支持。另，现已明晰双方责任，原告应及时为被告升级电梯卡，发挥好物业企业服务作用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第七条第五款、第三十五条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告康维平支付原告天山物业服务有限公司文登分公司2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6840.18元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙灵俊二〇一九年八月七日书记员  杜厚琳