宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0106民初7899号 原告：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：孙志菲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李成昊，宁夏方和圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉宁，宁夏方和圆律师事务所实习律师。 被告：八永旺，男，1982年12月20日出生，壮族，广西壮族自治区梧州市人，公司总经理，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告：张志刚，男，1979年8月14日出生，汉族，宁夏吴忠市人，个体，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 二被告共同委托诉讼代理人：张涛，宁夏天盛律师事务所律师。 第三人：许学平，男，1971年8月26日出生，汉族，宁夏永宁县人，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：李成昊，宁夏方和圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉宁，宁夏方和圆律师事务所实习律师。 原告宁夏海和房地产开发有限公司与被告八永旺、张志刚民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月4日以商品房买卖合同纠纷为案由立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，审理中，原告变更了诉讼请求，根据变更后的诉讼请求，本院重新确认案由为民间借贷纠纷。因本案案情复杂不宜适用简易程序进行审理，遂将本案转入普通程序审理。审理中，被告申请追加许学平为第三人，本院予以准许，并再次公开开庭进行了审理。原告宁夏海和房地产开发有限公司暨第三人许学平的委托诉讼代理人李成昊、王玉宁，被告八永旺、张志刚的共同委托诉讼代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告在起诉时向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决减少违约金，并判令二被告向原告返还过高部分的违约金7340278元；2、请求判令二被告立即将位于银川市金凤区某小区某室（复式）第4层的房屋产权过户至原告名下；3、请求判令二被告承担本案诉讼费用。 诉讼中变更诉讼请求为：1、请求依法判决二被告向原告返还超出年利率36%部分的利息2168091.99元；2、请求判令二被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2015年1月26日，原告向二被告借款13000000元，约定月利35‰，并签订《房屋买卖认购协议》，原告将自己开发的某小区某室共计四层商品房担保借款13000000元。协议签订后，原告陆续向二被告实际支付了5210000元借款利息。2016年11月23日，原告与二被告签订《房屋买卖确认书》，双方共同确认从2015年11月26日（实际从2015年1月26日）计算至2016年11月25日除去原告已经支付的部分（即上述5210000元利息），原告还应向被告支付利息5535955元。同时约定原告以1-3层抵顶19035955元（13000000元借款+5535955元利息+500000元补偿款），由被告申请办理不动产登记，1-3层产权归于二被告，第4层归于原告，暂登记在二被告名下。原告应在2016年12月30日前向被告出具正式购房发票，被告一次性向原告补偿500000元，原告逾期出具发票的，按照19035955元每日万分之二承担违约金。2017年3月15日，原告与二被告签订《房屋买卖确认书（补充协议）》，双方确认原告未能向二被告出具购房发票构成违约，截止2017年3月10日应向被告支付违约金262696元。该笔违约金二被告已另案起诉。综上，原告认为，被告之间按照13000000元每月35‰支付利息，明显高于法律保护范围，事实上，二被告只向原告借款13000000元，却从原告处先后结算了10745955元利息，按照约定月利率35‰计算得利息为10007506.85元，超出部分738448.15元应予返还，10007506.85元利息减去按照13000000元法律保护标准36%/年计算得借款利息8577863.01元，超出部分1429643.84元应予返还。合计应返还利息2168091.99元，现为了维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。 被告八永旺、张志刚辩称，原告的诉讼请求被告均不认可。因被告未收取过原告任何违约金，只是按照月息3.5分收取了部分利息，所以被告对原告的诉请不予认可。原告的诉请均不是事实，原告后来抵顶给被告的三层房屋作价18535955元是房屋无法变现后偿还被告借款本息的一种合意，原告并没有实际支付18535955元现金给被告，所以该金额不能等同于原告实际清偿被告债务的金额，只能认为是一种以物抵债的意思表示，不适用民间借贷关于超出年利率36%予以返还的法律规定。前期被告收取的500多万元的部分利息虽然可以适用民间借贷司法解释的相关规定，但由于原告在履行合同过程中的多处违约，请求法院依法驳回原告的诉请。 第三人许学平述称，原告的诉请事实依据充分，法律依据清楚，应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月23日，原被告签订了《房屋买卖认购协议》，约定：原告将其开发的某小区某室房屋共计4层，面积2043.30平方米出售给被告，价格为6400元/㎡，总金额优惠为13000000元；双方签订《商品房买卖合同》、房屋网签、房屋备案且支付全部购房款等事宜后，原告享有十个月的回购期，原告在签订正式《商品房买卖合同》后十个月内（最后日期到2015年11月26日）可以部分或者全部回购上述房屋；被告如不按约定向原告支付购房款，应自合同约定的付款期限之第二天起按月息千分之三十五向原告支付利息至实际付款之日，逾期10天视为不履行本合同；原告在约定的期限回购房屋时，须书面申请且支付回购款，被告收到回购款5日内无条件配合原告办理解封备案手续；原告到期后未回购房屋逾期超过10天（即到2015年12月5日）视为原告放弃回购，应为被告办理房屋产权手续，拒绝办理购房发票、房产证等事项视为违约，原告应按购房款总额每月千分之三十五支付违约金至办理上述手续止。合同签订后，原被告于2015年1月26日签订了《商品房买卖合同》并进行备案，同日被告向原告支付了13000000元。随后原告于2015年1月26日向被告支付资金占用利息910000元，4月8日支付了500000元，4月15日支付410000元，5月6日支付150000元，6月1日支付910000元，7月29-31日支付455000元，8月31日支付455000元，10月9日支付455000元，2016年1月11日支付455000元，2016年3月11日支付205000元，2016年5月27日支付205000元，2016年6月2日支付100000元，原告合计向被告支付5210000元。因原告未按期回购房屋，双方经第三人许学平担保于2016年11月23日签订了《房屋买卖确认书》，约定：“甲方宁夏海和房地产开发有限公司，乙方张志刚、八永旺。甲方宁夏海和房地产开发有限公司向银川市房屋产权交易管理中心为乙方办理了位于银川市某小区某室房屋备案事宜，并签订了正式的《商品房买卖合同》，根据《房屋买卖认购协议》第六条、第七条、第八条的约定，甲方已构成违约，为减小损失，现甲乙双方达成以下协议：甲乙双方债务确认根据签订的《房屋买卖认购协议》的第六条、第七条、第八条约定，结合甲方出具给乙方的承诺书可知，甲方应当在2015年11月26日前回购上述房屋，逾期回购的视为违约，则甲方应当向乙方支付资金使用费和违约金，计算方式按照购房款总额的每月的千分之三十五计算。截止2016年11月25日经双方确认，除甲方已支付给乙方的部分资金使用费（已支付的不再计算在内）外，从2015年11月25日计算至2016年11月25日甲方应向乙方支付资金使用费、违约金共计伍佰伍拾叁万伍仟玖佰伍拾伍元整（￥：5535955元），外加购房款壹仟叁佰万元，合计：壹仟捌佰伍拾叁万伍仟玖佰伍拾伍元整（￥：18535955元）；《房屋买卖认购协议》第八条约定，因甲方违约同意配合乙方办理上述房屋的发票、房产证、土地证等事项，根据现有情况房产证为壹本证，面积为2043.30平米。房产证办理后，甲方协调银川市房屋产权交易管理中心，乙方配合办理房屋产权分割为壹层壹证（现为不动产登记证）计肆本证；经协商，甲方依据本协议第一条、第五条合计确定的金额为壹仟玖佰零叁万伍仟玖佰伍拾伍元整（￥：19035955元），将上述房屋的第一层、第二层、第三层办理或分割至乙方或乙方指定人名下；将本房屋第肆层过户至甲方或甲方指定人名下；1、本协议签订后，甲方最迟于2016年12月30日前向乙方出具正式的购房发票，发票价格为1-3层的价格为第一条及第五条合计的款项即总发票价为壹仟玖佰零叁万伍仟玖佰伍拾伍元整（￥：19035955），单价每平米约12421.7元（超出单价为12421.7元每平米的税费由乙方承担），第4层的发票价由甲方承担，综上合计1-4层房屋的发票价合计约25381273元，上述发票费用按照法律规定由甲方承担（因不动产权证初次申领为壹证，所以发票为壹张总数）；2、甲方将购房发票出具给乙方后，乙方向银川市房屋产权交易管理中心申请办理不动产登记证，办理不动产登记证的税费按照税收法律规定系数承担；上述房屋第壹、贰、叁层的房屋产权属于乙方所有，则费用由乙方承担，第肆层归甲方所有，暂时办理在乙方名下，则费用由甲方承担；3、房屋分割后，暂时办理在乙方名下第肆层房屋过户至甲方或甲方指定人名下，所产生的所有过户费用由甲方承担”等。协议签订后，该房屋产权登记在被告名下。因双方就涉案房屋的相关事宜发生争议，现原告诉至本院，请求判令被告返还多付的利息。 审理中，原被告均认可双方签订《房屋买卖认购协议》主要意思表示为原告向被告融资借款。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖认购协议》实为原告向被告借款，房屋仅为借款提供担保，双方约定10个月房屋回购期实为借款期限，按照双方签订的《房屋买卖确认书》，原被告按照月利率35‰确定了2015年1月26日至2015年11月25日的利息，故在该期间内原被告双方约定的利息为月利率35‰。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率超过年利率36%，借款人请求返还已支付超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持，经核算原告按年息36%应支付10个月利息为3900000元，而双方结算此期间现金支付利息为5210000元，多出1310000元，被告应予返还。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》实质为不当得利返还，原告主张的回购期之后的多付利息，因回购期届满后，双方的关系实际变为以房屋抵顶借款及违约金的法律关系，虽然双方按月息35‰的标准计算违约金，但因实物抵债与金钱偿还债务不同，实物价值不确定的特性，导致其无法像金钱一样准确衡量何方受益受损，因而是否存在不当利益无法确定，故原告主张返还该期间利息的诉讼请求理由不足，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款之规定，判决如下： 被告八永旺、张志刚于本判决生效之日起十日内返还原告宁夏海和房地产开发有限公司利息1310000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31591元，退还原告宁夏海和房地产开发有限公司7446元，剩余24145元，由原告宁夏海和房地产开发有限公司负担10000元，被告八永旺、张志刚负担14145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杜成军 人民陪审员  耿 敏 人民审判员  金惠侠 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  刘燕丽 附：本案适用的相关法律 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的 规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的 担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履 行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借 人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定 无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。