广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初20341号原告：东莞市展美家具有限公司,住所地为广东省东莞市樟木头镇百果洞百达工业城1号。法定代表人:梁广同。委托诉讼代理人:刘思宇、陈文芳，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市百达家具有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇百果洞百达工业城120号一楼。法定代表人：刘秋香。原告东莞市展美家具有限公司诉被告东莞市百达家具有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适合用普通程序审理，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告东莞市展美家具有限公司委托诉讼代理人刘思宇到庭参加诉讼，被告东莞市百达家具有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市展美家具有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年9月至2018年10月的占有使用费215293元及2018年5月至2018年10月水电费42682元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月29日，被告与原告签订了《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市樟木头镇百果洞百达工业城1号的二楼、四楼、五楼及顶楼铁皮房、办公室等物业（以下简称“租赁物业”），用于公司经营。租赁期限为三年，自2016年8月1日起至2019年10月6日止。签订合同时被告应当向原告支付租赁保证金76740元。每月租金为38370元，被告应当于每月10日前向原告支付当月租金。被告逾期支付租金超过两个月的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，追回被告拖欠的款项，并收回租赁物。合同签订后原告依照约定将约定租赁物业交付被告使用，被告也开始承租租赁物业。但自2017年9月起，被告便开始拖欠租金。截至起诉之日，被告已经拖欠2017年9月至2018年10月的租金总计215293元。因被告长期拖欠电费，申请人不得已代被告垫付了2018年5月至2018年10月部分电费及滞纳金共计42682元。现已达到了合同约定的解除合同、收回租赁物业的条件。原告多次口头、书面催促，但被告始终拖延支付租金。被告严重拖欠原告租金，已经严重损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交的证据有：厂房租赁合同书、厂房租赁合同、催租通知函、微信聊天记录截图、律师函、快递单及快递记录、催缴通知书、拖欠租金明细、百达10月份水电费明细表、协议书、转账记录、收据、水费发票、网上银行电子回单、银行个人明细对账单。被告东莞市百达家具有限公司未答辩，未举证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定以下事实：1.2009年8月6日，原告（乙方）与东莞市樟木头镇百果洞股份经济联合社（甲方，以下简称百果洞联合社）签订《厂房租赁合同书》，约定：百果洞联合社将位于百果洞百达工业街1号的租赁物出租给原告使用，租赁物包括，厂房A栋分别为四层，面积共7200平方米，厂房B栋分别为五层，面积共4000平方米，其它建筑物2排平房，面积共500平方米，空地面积为3000平方米，原告可在承租厂房的空地上搭建仓库、雨棚或其他临时建筑物存放原材料、成品及其他物品，该部分搭建面积不再另行计租；租赁期限为10年零2个月，从2009年8月7日至2019年10月6日；每月租金55000元，按月缴交，租金每隔5年递增10%；租赁期内，原告有权把租赁物的部分或全部转租给第三人；……等。2.2016年7月29日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将东莞市樟木头百果洞百达工业城1号二楼（2600平方米）、四楼（2200平方米）、五楼（800平方米）共5600平方米及顶楼铁皮房390平方米，办公室250平方米出租给被告使用；租赁期限3年，从2016年8月1日至2019年10月6日，2016年8月1日开始计租；租金每月38370元，押金76740元，被告须在每月10日前支付当月租金；如被告拖欠原告超过二个月租金，原告有权单方随时没收押金、追回被告拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成被告的经济损失不予赔偿；……等。3.2017年11月27日，原告出具催租通知函，称被告已拖欠2017年9月、10月、11月共三个月租金。原告提交微信聊天截图显示，原告多次向对方催收租金，原告主张被告尚欠2017年9月至2018年10月期间租金合计215293元。4.原告分别于2018年2月8日、2018年10月15日，委托广东法制盛邦（东莞）律师事务所通过EMS快递向被告发出《律师函》，催收租金。5.原告主张其与百果洞联合社承租事宜中，由张祖宣代百果洞联合社收取租金、水电费等。6.2018年11月，原告与案外人张祖宣签订《协议书》一份，称因被告拖欠2018年5月至2018年8月电费，2018年11月12日，张祖宣切断原告及原告其他转租户的电源，双方达成协议，由原告代被告垫付电费及滞纳金30000元。2018年11月14日，原告通过陈彩燕账户向张祖宣转账30000元，附言“帮百达垫付电费”。2018年11月15日，张祖宣出具《收据》，确认收到原告以银行转账方式支付的代被告支付的电费30000元。7.原告主张代被告垫付水电费，其提交的水电费明细表显示2018年10月份被告水电费合计12682元，被告并提交2018年11月12日网上银行电子回单一份，内容为陈彩燕向张祖宣转账32224元，备注为10月电费，原告主张该转账含代为被告支付的10月份电费，水费由原告直接向自来水公司缴纳，并提交发票拟以证实。原告主张催讨款项未果，于2018年11月1日以诉称理由诉至本院。庭审中，原告确认，被告财产被依法拍卖，原告已于2019年3月份收回案涉租赁物。5.其他。案涉租赁物无产权凭证，亦未取未得建设工程规划许可证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证及抗辩的权利，被告未对原告的主张提出抗辩及举证反驳，应承担举证不能的不利后果。原告从案外人百果洞联合社处承租东莞市樟木头镇百达工业街1号的租赁物（包含空地），依据合同原告有权转租，原告作为出租方与被告签订案涉《厂房租赁合同》，原告本案主体资格适格。本案案涉物业未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本院认定案涉《厂房租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，据此，因案涉《厂房租赁合同》无效，被告应返还案涉物业给原告，庭审中已收回案涉物业。被告实际占有使用了案涉物业，应支付相应费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应按合同约定的租金标准向原告支付使用案涉物业的占有使用费。原告主张被告尚欠自2017年9月份至2018年10月份期间案涉物业租金（占有使用费）合计215293元，有原告提交的证据为凭，被告未提出抗辩或举证反驳，应承担举证不能的不利后果，故原告诉请被告支付案涉物业占有使用费219253元，合法有据，本院予以支持。至于水电费，原告已代被告支付，被告应当一并向原告支付。原告主张代被告支付2018年5月至10月期间水电费合计42682元，有原告提交的证据为凭，且被告未提出抗辩或举证反驳，应承担举证不能的不利后果，故原告诉请被告支付案涉物业水电费42682元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市百达家具有限公司在本判决发生法律效力之日起十日向原告东莞市展美家具有限公司支付案涉物业2017年9月份至2018年10月份期间案涉物业占有使用费合计215293元；二、限被告东莞市百达家具有限公司在本判决发生法律效力之日起十日向原告东莞市展美家具有限公司支付案涉物业2018年5月至10月期间水电费合计42682元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5170元，保全费1596元，原告已预交，均由被告东莞市百达家具有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  崔丽君审判员  何健林审判员  周淑君二〇一九年八月六日书记员  王雅仪附判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。