湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初2035号 原告孙建华，男，1966年3月17日出生，汉族。 委托代理人朱世友（特别授权），湖南维清律师事务所律师。 被告怀化市德圣汽贸有限公司，住所地怀化市。 法定代表人曹灿煌。 委托代理人（特别授权）张新强，女，汉族。 委托代理人龙献文（特别授权），湖南鹤州律师事务所律师。 原告孙建华诉被告怀化市德圣汽贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告孙建华的委托代理人朱世友、被告怀化市德圣汽贸有限公司的法定代表人曹灿煌及委托代理人张新强、龙献文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告孙建华向本院提出诉讼请求：1、判决被告出租给原告的房屋租金按实际交付的面积计算租金即按年租金按274542元计算；2、判决被告赔偿原告迟延办理消防验收无法办理消防特种许可无法正常营业的损失1000000元；3、判决被告供应电费按合同约定参照政策文件执行电价。开庭时，原告当庭变更诉讼请求：变更第一项诉讼请求为：265030元。变更第二个诉讼请求为：确认违约事实，撤回违约金100万元的赔偿主张。撤回被告供应电费按合同约定参照政策文件执行电价的诉讼请求。事实与理由：为经营宾馆需要，原告与被告于2017年3月17日达成《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：一、租赁房屋位置、面积，原告租赁被告所有的位于怀化市鹤城区南环路国际汽车城灿星国际大厦一楼大厅、四楼房屋，并分别约定一楼70平方、四楼2844平方米；二租赁用途，酒店经营…；三、房租、相关费用及交付方式，1、租赁房屋的租金按面积计算，其中一楼大厅为每平方米每月人民币40元，月租金为2800元，四楼为每平方米每月12元，月租金总额为34128元，年租金为443136元，优惠价为350000元…；按目前园区水电费的收取标准，甲方核算报损耗和成本后，按以下单价收取乙方水电费。电单价为12.元/度，水价为5.2元/吨，不再另行收取损耗费用。若园区收费标准改变，则甲方按园区标准增减的幅度增减乙方的水电费收取标准；四、租赁期限，租赁期限自2017年3月17日起2033年7月11日止，共计16年另四个月，……….五、房屋的装修、转让返还及设施设备的使用和维护，1、被告交付租赁房屋及附属设施安全性应符合有关法律法规或规章的规定……5、被告租赁房屋的消防验收由被告负责办理（包括修建、消防水池、泵房等)并取得消防验收合格证（不确定具体时间)；六、变更和解除合同的条件及违约责任………等内容。合同签订时，原被告双方都留下沟通的QQ、手机号码和银行账号等。《房屋租赁合同》签订后，原告按约履行合同约定支付费用并着手装修、酒店加盟等。经过几个月的装修，原告的酒店装修完毕申办《特殊行业许可证》，因被告租赁房屋的消防验收不合格而不能办理。原告于2017年9月12日致函被告，被告以《房屋租赁合同》只约定及时办理，未确定具体时间为由，与原告及合伙人抗辩。原告考虑到被告也在办理，确实需要时间及合作关系问题，只是多次发函督促被告及时办理。2018年8、9月原告多次催促后，还以“只是及时办理未确定具体时间”为由搪塞，再加之其它租赁户搬离时提及面积问题觉得被告有恶意不履行合同义务和欺骗之嫌。原告经丈量确定，被告租赁房屋面积比约定的面积少了17%。被告迟迟未履行房屋及时消防验收致原告租赁宾馆经营的目的无法实现。原告与被告沟通，不但得不到好的结果，反而恶语相向，不得已而诉讼。综上所述，被告交付房屋面积少于约定面积且迟迟未履行办理消防验收的义务，执行电费价格政策调整后仍不变更价格调整。为维护合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向贵院提起违赔偿诉讼。望判如所请， 被告怀化市德圣汽贸有限公司书面辩称：一、关于能否以实际房屋面积与合同记载的房屋面积差异为由诉请变更年租金标准。本代理人认为不能。1.1、原告方主张的实际房屋面积并没有证据足以证实。1.2、《房屋租赁合同》中实际上约定的租金标准为前四年年租金人民币35万元不变，具体理由详见被告方的答辩状之相关内容。1.3、租赁双方实际上一直是按年租金人民币35万元的标准履行的，以双方的实际履行行为进一步确认了前四年年租金为人民币35万元的约定，理由如下：1.3.1、原告方除了本次起诉以前，在实际履行租赁合同两年期间内，从来没有以房屋面积不足为由提出过任何异议，也没有对租金标准提出过任何异议；1.3.2、相反，原告方关注的焦点一直是租赁标的房屋消防验收合格的时间，原告方的本意中对年租金为人民币35万元是认可的，有如下证据足以证实：一是被告方提交的第31号证据，即原告向被告发出的《特别致函》（落款时间为2018年7月17日）。该份函件发出的背景之一是原告对被告方发函向原告催交2018年度的租金即第二个年度的租金所作出的回应（被告发出的该份函件在被告另案起诉原告的案件中已提交，本案中未提交，但能从该《特别致函》的内容中能够看出该《特别致函》实际上是一份回函）。被告方提交的第36号证据是租金收据存根联两张，能与原告提交的转账凭证相互印证，证明2017年03月16日原告支付了15万元房租，2017年04月20日原告支付了20万元的房租，证明在该《特别致函》发出前2017年度的租金即第一个年度的租金35万元早已付清，这是该《特别致函》出具的第二个背景。该《特别致函》发出的时间是在2018年07月17日，依据《房屋租赁合同》的约定，这个时间节点正是支付第二个年度租金的时间节点，这是该《特别致函》出具的第三个背景。该份函件正文第一句话原文为“贵我双方于2017年3月11日签订了房屋租赁合同后，我方及时支付了房租及相关费用。”，证明原告对已支付的第一个年度的35万元租金没有异议。该份函件正文第二段第四行起原文为“考虑到贵方的经济压力，我方与2018年7月9日支付了贵方玖万元房租，请贵方务必在2018年9月30日前将消防验收许可证提供给我方（支付剩余的房租），……”，结合原告方提供的转账凭证，可以看出该《特别致函》中所称2018年07月09日支付的9万元房租是在第一个年度的35万元租金付清以后才支付的，该9万元房租明显是在支付第二个年度的房租，因为依据《房屋租赁合同》的约定，这个时间节点正是支付第二个年度租金的时间节点，如果原告认为房屋面积不够，不应当支付35万元每年的房租，而是26万多元每年的房租标准，按26万多元每年的房租标准计算，原已付的35万元房租到2018年7月9日就还有剩余，那么原告不可能在35万元房租已经付清以后再另行支付9万元房租，更不可能在函件中称如果消防验收许可证办理下来就支付剩余的房租。其次，双方的过往往来函件集中的焦点问题均是与消防验收有关，从来没有提到过因为房屋面积不足应否调低租金标准的问题，也证明了原告在本次诉讼以前本来并不关心所谓房屋面积不足导致租金标准应否调低的问题。二是被告方提交的第36号证据即租金收据存根联两张也能够证明原告对年租金35万元的标准是没有异议的。2017年03月16日出具的15万元的租金收据中的收款事由注明：“2017年03月12日—2018年07月11日的部分房屋租金”，2017年04月20日出具的20万元的租金收据中的收款事由注明：“2017年03月12日—2018年07月11日的房屋租金余款”（请注意，第二张租金收据中注明的是租金余款）。结合《房屋租赁合同》约定前四个月免除租金的事实，故从2017年07月12日至2018年07月11日止刚好整整一年，并且已经收取了35万元的租金，刚好与《房屋租赁合同》约定的前四年年租金35万元的标准相吻合。如果原告对年租金35万元的标准有异议，从常情常理来分析，他应当会对租金收据中备注的付款用途中的起止时间提出异议，但事实恰恰相反，原告接着于2018年7月9日又支付了9万元租金，并还称满足他的条件将支付剩余的租金，证明原告以其实际行为确认了年租金为35万元的约定。1.4、原告方代理人在庭审中称按他的计算方式已经将租金支付到2019年的09月，严重与以上事实和《房屋租赁合同》的约定不符。原告方代理人的诚信品质足以让人怀疑，并且已经在法庭上得到证实：明明原告方举证的原告在向被告所发出的函件中自认被告已经在签订《房屋租赁合同》时已向原告出示过消防验收不合格的文件，仍然当庭谎称是事后很久被告才向原告告知。1.5、那么为什么明明已经按35万元每年的租金标准在履行《房屋租赁合同》的约定，原告却还坚持以房屋面积不足为由诉请变更租金标准呢？原因在于如果按照《房屋租赁合同》的约定以及实际履行行为所确认的租金标准，原告已经构成严重违约：第二个年度的租金至今拖欠人民币11万元，第三个年度的租金按照《房屋租赁合同》的约定已过履行期限，但未支付分文，已经构成根本违约，且双方的矛盾已经激化，原告担心被告以原告拒付房租为由解除合同造成他难以承受的损失，就先下手为强，借口消防验收不合格造成其损失为由索赔100万元，意欲以此诉讼掩盖其违约的事实和弥补违约造成的损失，谁料被告方证明原告一直在经营并无损失的证据杂实，原告索赔失败，加之被告已以拒付租金为由另案诉请解除合同，所以，原告方不得不硬着头皮诉请变更租金标准，为下一场诉讼做些准备。所以说，并不是原告诉称的双方真的就是约定按面积计算并支付租金的主张能够成立，而是事已至此，原告方不得已而另有目的。综上所论，原告以房屋面积不足为由诉请变更租金标准的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。二、关于租赁标的房屋的整体竣工消防验收于2019年04月12日获得合格的评价，被告是否构成违约。本代理人认为被告在这方面没有违约。2.1、合同中明确约定租赁标的房屋的整体消防验收由被告负责，但合格通过的具体时间不确定，这是双方的约定，也是原告所认可的，被告没有违反该约定。2.2、为什么不确定具体时间？这是现实中房屋的竣工消防验收工程的复杂性所决定的，被告没有办法承诺具体时间。2.3、不确定具体时间，但应当有一个合理时间，有无法定的期限？合理时间一般是多长？据本代理人的了解，没有法定的期限，因为法定的期限仅仅指消防验收行政许可的期限，并没有包括建设方筹措消防工程建设资金的时间，没有包括建设方选择消防工程设计方的时间，没有包括建设方与消防工程设计方进行磋商的时间，没有包括建设方选择消防工程施工方的时间，没有包括建设方与消防工程施工方进行磋商的时间，没有包括消防工程设计的时间，没有包括消防工程建设的时间，没有包括建设方购置各类消防工程材料的时间，等等，所以说，消防验收行政许可的期限不等于消防工程从开始着手到完全验收合格的合理周期。另据本代理人的了解，一般的消防工程从开始着手到完全验收合格的合理周期至少两年以上，如果是复杂的消防工程从开始着手到完全验收合格的合理周期还会更长。没有出现过只有一年半载就能消防工程从开始着手到完全验收合格的任何先例。大家都买过房，应当有这方面的经验。故被告从2017年3月底起至2019年4月12日完成了租赁标的房屋的竣工消防验收，并达到合格标准，还是已经算完成得较快的了，故从合理周期的角度来分析，被告并未迟延履行其合同义务，不构成违约。三、关于原告能否诉请变更约定的电费收取标准，本代理人认为不能。理由如下：3.1、双方的相关约定合法有效，发改委的文件依法不足以推翻其效力；3.2、双方事实上已按加价0.2元/度的约定履行了两年多，以实际行为确认了之前的相关约定，并已成为交易惯例；3.3、怀化永通国际汽车城园区向被告提供的是高压电，好比如生面粉，原告从被告处接入的是220伏的低压电，好比如煮熟的饺子，原告主张他用的低压电要按高压电的价格计价，相当于主张煮熟的饺子要按生面粉价计价，荒谬之极！综上所论，原告的全部诉讼请求均不能成立，请求依法予以驳回。 围绕诉讼请求，原告提交了以下证据： 1、身份证复印件，证明原告主体资格； 2、营业执照复印件，证明被告主体资格； 3、《房屋租赁合同》复印件一份，证明：原告与被告于2017年3月17日达成《房屋租赁合同》及合同约定。 4、消防不合格通知书，证明被告房屋消防于2017年2月4日被通知消防需整改的事实； 5、协调沟通函，证明原告与被告多次沟通并催促办理消防的事实； 6、律师函，证明原告方委托律师向被告沟通并催促办理消防验收的。 7、湖南省发展和改革委员会关于对转供电终端一般工商业用电价格实行最高限价的函，证明湖南省发展和改革委员会向各市州县发改局致函要求对全省电网转供电终端一般工商业用户到户电价实行最高限价、即终端用户电价不得高于0.919元/千瓦时。 8、测量报告，（报告测量理由为被告房产证面积为2594.23，专用面积为2068.80平方米，分摊面积为525.52平方米，消防备案复查意见书为整栋楼为9102.63，按四层分摊为2275.6575平方，这是包含公摊面积的）证明4楼测量总面积为2478.43平方米，而合同约定面积为2844平方，如果减掉约定的封闭的楼梯间，面积为2068平方，一楼酒店大厅的测量面积为41.13平方，而合同约定面积为70平方。 9、建设工程消防设计备案申报表，证明原告曾办理消防的事实。 10、财务资料，证明原告按合同约定支付租金（只是因为面积少了才按面积比例少付了少面积的租金）的事实。从2017年3月到2019年9月租金已经全付完，总价59万。 原告提供的1、2、3、4、5、6、7、10号证据符合证据三性，本院予以采信。原告提供的8号证据系原告自行委托评估，与被告提供的3号证据产权证上记载的面积不符，本院不予采信。9号证据系复印件，不能与原件核对，被告不予认可，本院不予采信。 被告提供了以下证据： 1、房屋租赁合同，证明租赁双方约定的情况； 2、房屋租赁合同补充协议，证明原告擅自挖断、破坏消防路基，影响消防验收的违约事实及租赁双方约定的情况； 3、不动产登记证书复印件，证明租赁标的的房屋的坐落情况及实际使用面积情况； 4、微信朋友圈截图、装修平面设计图纸，证明原告对标的的房屋的实际面积了解，在认可后才签订案涉合同； 5、微信朋友圈截图打印件，证明原告从2015年起就从事连锁酒店、装修、消防业务，熟知消防验收的难度及重要性，故认可消防验收不确定具体时间的约定； 6、建设工程竣工验收消防备案复查意见书，证明租赁标的房屋于2019年4月12日竣工验收消防备案复查合格； 7、2019年4月21日当面谈话录音，证明催缴租金，告知并催促领取消防备案复查意见书，催促修复消防通道路面，提醒整改消防问题等； 8、2019年5月7日通话录音，证明告知并催促领取消防备案复查意见书，催促修复消防通道路面； 9、通话录音，证明告知并催促领取消防备案复查意见书，询问屋顶是否漏水； 10、特别致函、电子邮件打印件，证明原告已告知租赁标的房屋于2019年4月12日竣工验收消防备案复查合格； 11、沟通函，证明被告就原告擅自挖断、破坏消防路基及赔偿、打井坑未及时覆盖、拖欠水电费灯光问题与原告进行沟通； 12、通知函，证明被告就原告擅自挖断、破坏消防路基及赔偿、架空房屋施工质量与进度、赔偿协议签订等问题与原告进行沟通； 13、通知函，证明被告就原告擅自挖断、破坏消防路基及赔偿、架空房屋施工质量与进度、赔偿协议签订等问题与原告进行沟通； 14、通知函，证明被告就擅自挖断、破坏消防路基作为赔偿的架空层房屋施工质量问题与原告进行沟通； 15、电子邮件打印件及邮件内容、通知函、图片。证明向原告催收租金、原告擅自挖断、破坏消防路基后的恢复工作及作为赔偿的架空房屋工程未落实到位，并影响消防验收； 16、微信聊天记录截屏打印件，证明与原告及其合伙人沟通打井事宜、为免影响消防验收，再次要求原告清理消防通道上的杂物或垃圾； 17、通话录音，证明催促原告方清理消防通道路面上的杂物或垃圾； 18、通话录音，证明催促原告方清理消防通道路面上的杂物或垃圾； 19、通话录音，证明催促原告方清理消防通道路面上的杂物或垃圾； 20、通话录音，证明催促原告方清理消防通道路面上的杂物或垃圾； 21、通话录音，证明被告生气的再次催促原告方清理消防通道路面上的杂物或垃圾； 22、2019年4月11日消防通道路面上的杂物或垃圾清理现场视频，证明经被告数次催促，原告方才临时清理消防通道路面上的杂物或者垃圾； 23、2019年4月12日的消防验收现场视频，证明消防支队现场验收，但消防通道上的路面仍未硬化； 24、微信聊天记录截屏打印件，证明为实现建设工程竣工消防备案合格的目标，被告积极组织实施消防工程施工等工作，积极履行租赁合同约定的义务； 25、消防水池工程承包协议、证明，证明为实现建设工程竣工消防备案合格的目标，被告积极组织实施消防工程施工等工作，积极履行租赁合同约定的义务； 26、承包协议、向智的证明，证明为实现建设工程竣工消防备案合格的目标，被告积极组织实施消防工程施工等工作，积极履行租赁合同约定的义务； 27、消防水池水电工程承包协议，证明为实现建设工程竣工消防备案合格的目标，被告积极组织实施消防工程施工等工作，积极履行租赁合同约定的义务； 28、消防工程承包合同、授权委托书，证明为实现建设工程竣工消防备案合格的目标，被告积极组织实施消防工程施工等工作，积极履行租赁合同约定的义务； 29、消防工程费用支付凭据存根（部分）、中国银行交易流水明细清单，网银转账电子存根，证明为实现建设工程竣工消防备案合格的目标，被告积极组织实施消防工程施工等工作，积极履行租赁合同约定的义务，佐证以上24-26号证据的真实性； 30、企业信用信息公示报告，证明承租房屋后与2017年7月25日注册成立了鹤城区鸿润酒店，并以该字号对外营业； 31、特别致函，证明原告以鹤城区鸿润酒店的字号于2017年8月18日起营业； 32、照片打印件，证明原告的酒店对外及在网上的字号为“7天优品酒店（怀化南站店）”； 33、证明、营业执照复印件、合作协议，证明原告擅自挖断、破坏消防路基、拖延清理消防通道上的杂物或垃圾，妨碍、影响消防验收的违约事实，原告一直正常经营； 34、委托配套协议书，证明被告的水电由永通公司统一配置、供应，没有自主的权利，佐证《房屋租赁合同》中的相关约定； 35、微信聊天记录打印件，证明告知并催促领取消防备案复查意见书。 36、房租收条，证明实际双方是按35万/年收取租金的。 对被告提供的1、2、3、6、7、8、9、10、30、31、32、35、36号证据，经审查符合证据三性，本院予以采信。对被告提供的4、5、11-29、33、34号证据，或证人未出庭作证，或系被告制作，原告否认其真实性，或无关联性，本院不予采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年2月4日，怀化市公安消防支队向被告发出建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书：被告向怀化市公安消防支队备案的怀化市德圣4S店建设工程综合评定竣工验收消防备案检查不合格。 2017年3月11日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋位置、面积，原告租赁被告所有的位于怀化市鹤城区南环路国际汽车城灿星国际大厦一楼大厅、四楼房屋，租赁面积为：一楼70平方、四楼2844平方米；二、租赁用途，酒店经营；三、房租、相关费用及交付方式，1、租赁房屋的租金按面积计算，其中一楼大厅为每平方米每月人民币40元，月租金为2800元，四楼为每平方米每月12元，月租金总额为34128元，年租金为443136元，最终优惠价为350000元；按目前园区水电费的收取标准，甲方核算报损耗和成本后，按以下单价收取乙方水电费。电单价为1.2元/度，水价为5.2元/吨，不再另行收取损耗费用。若园区收费标准改变，则甲方按园区标准增减的幅度增减乙方的水电费收取标准；四、租赁期限，租赁期限自2017年3月12日起至2033年7月11日止，共计16年另四个月，其中考虑到乙方装修房屋等因素，甲方给予免除装修期间四个月租金。租赁期间届满，合同自然终止履行。乙方应当按照合同约定日期向甲方返还房屋，如有逾期交付行为，视为违约，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿。2、甲方应于2017年03月15日前将租赁房屋交付乙方使用（交付条件为：现状交付），并办理有关移交手续。交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明。五、房屋的装修、转让返还及设施设备的使用和维护，1、被告交付租赁房屋及附属设施安全性应符合有关法律法规或规章的规定。5、甲方租赁房屋的消防验收由甲方负责办理（包括修建、消防水池、泵房等)并取得消防验收合格证（不确定具体时间)。乙方装修时，应自己申报二次装修消防验收，所需费用由乙方负责，乙方不予申报的，后果由乙方自负……。合同还就变更和解除合同的条件及违约责任等内容做出了具体约定。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定：因甲方出租房屋产权证还在办理过程中，无法完全确定产权属性。如果3月31日前，甲方产权证未办下来，则甲方通知乙方，乙方视情况决定是否继续施工；如果甲方产权证办下来后，乙方租赁房屋部分的产权性质为住宅，则甲乙双方签订的《房屋租赁合同》终止履行，乙方应将甲方房屋的外墙施工完毕，保证甲方房屋外观的完整性，除此以外，甲乙双方互不追究对方的其他责任。此补充协议作为原租赁合同的补充部分，与原合同具有同等法律效力，本协议与原合同约定有冲突的，以本合同约定为准。除本协议约定情形外，原合同其他内容和条款不变。本协议自甲乙双方签字盖章之日生效。 2017年7月25日，原告在工商部门注册鹤城区鸿润酒店，经营地点为怀化市鹤城区南环路国际汽车城灿星国际大厦1栋401号。2017年8月18日，酒店试营业。 2017年9月12日，原告向被告发出《沟通函》，沟通租赁房屋工程消防工程验收不合格的相关事宜。并要求为使原告的经营不受影响，请被告尽快完成消防验收各项工作并将消防手续提供给原告。2017年9月18日，原告再次向被告发出《沟通函》，要求原告尽快完成消防验收。2017年10月13日，原告因不能申报租赁房屋的二次消防和办理特殊行业许可证，要求与被告协商处理消防验收事项。 2018年1月10日，原、被告再次签订《房屋租赁补充协议》，约定：原消防通道架空层房屋事宜：甲方原消防通道路基被挖掉后，由乙方全资修复成架空层房屋，整个建筑长32米宽3米，共分为四大间，整体建筑建成后，所有权和使用权归甲方所有，在乙方租赁房屋的租赁期限内，甲方同意将位于临五菱店这头的两大间房免费供乙方使用，但乙方只能作为杂物间使用，不得住人，也不得占用这两间房屋外的空坪位置，原房屋租赁期满后，乙方无任何异议地将此两间房退还给甲方……等等。2017年3月31日，租赁房屋取得不动产证书，其中1楼建筑面积为693.35平方米，4楼建筑面积为2594.32平方米。 2018年11月13日，湖南省发展和改革委员会发出《湖南省发展和改革委员会关于对转供电终端一般工商业用电价格实行最高限价的函》，函中要求：各市州发改委、直管县发改局：为进一步规范转供电环节加价行为，减轻一般工商业用户负担，根据国家发改委《关于降低一般工商业电价有关事项的通知》（发改价格[2018]500号）和《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（发改价格[2018]787号)等文件精神，结合我省实际，经研究，决定自2018年11月抄见电量起，对全省电网（含地方电网）转供电终端一般工商业用户到户电价实行最高限价，即终端用户电价不得高于《关于进一步清理规范转供电环节加价有关事项的通知》（湘发改电[2018]11号)文件规定的“预购电”价格(0.919元/千瓦时)。 2019年4月12日，怀化市公安消防支队向被告发出建设工程竣工验收消防备案复查意见书：被告向怀化市公安消防支队备案的怀化市德圣4S店建设工程综合评定竣工验收消防备案复查合格。2019年6月11日，原告特别致函被告：贵司财务在5月27日给我方看过的消防复查意见书时（没有收件），我方明确告知：1、消防验收规定使用为办公室、仓库的性质与贵方提供的房产使用性质、租赁合同约定的酒店用途严重不符。（“建筑功能设计规模：一层为展厅、展示区，二层为名车展示区，三层为办公室、停车场，四层为办公室、仓库和第三条、该工程如需改建（含内部装修或用途变更）、扩建，应依法申报建设工程消防设计审核或备案抽查”）也就无法办理二次消防及特种行业许可证申办。2、贵方非法经营能源，抬高售价与国家规定最高未端电价严重不符，属于严重黑恶霸市行为。贵方应严格执行国家电费末端价格并将多收我方房租面积的费用退还我方。现要求贵方尽快向有关部门申请变更为商业或商业服务，利于我方办理二次消防及种行业许可证申办。让我方酒店正常经营，减少损失，我方也将从贵方消防验收满足酒店验收要求时开始计算支付房租。否则，我方将依法解除合同，并要求赔偿我方近800万元的损失。庭审中，双方对原告已付租金59万元无异议。 本院认为，首先，原、被告约定：租赁房屋的租金按面积计算，其中一楼大厅为每平方米每月人民币40元，月租金为2800元，四楼为每平方米每月12元，月租金总额为34128元，年租金为443136元，最终优惠价为350000元。从上述约定看，原、被告对租金的计算是以租赁面积为基数。房屋面积的计算较为复杂，不动产证书中记载的建筑面积是房产管理部门依据法定职权核定，故对租赁合同中所涉面积，本院以不动产证的记载为准。在不动产证书中，对涉案房四楼记载的建筑面积为2594.32平方米，两相对比，合同约定的四楼面积与不动产证书记载的建筑面积多出250平方米（2844-2594）。因差异面积较大，如不调整相应租金，有失公平，同时，租赁房屋面积较大，在签订合同时，按一般常理判断：原告应当对租赁房屋进行过实地考察，对租赁房的面积有粗略估计。鉴于房屋面积计算的专业性，原、被告虽未能精确计算租赁面积，但双方均无过错，且原、被告最终核定的租金也并非严格按照面积计算，而是以面积为基数计算租金后打折确定，故本院酌定：调整的租金按照差异面积的一半计算（不再考虑公用占用的面积）。基于上述理由，对原告要求按实际面积计算租金的诉讼请求，本院予以支持，对年租金的数额，本院核定为:335783元[350000-（2844-2594）÷2×12×（350000元÷443136）×12]。因原、被告约定前四年房屋租金保持原数不变，原告免交装修期间四个月租金，故年租金335783元的标准仅适用于2017年7月12日至2021年7月11日期间。因对原告对一楼大厅的租赁面积无证据证明，故对原告关于该部分租金的调整请求，本院不予支持。其次，原告当庭变更第二项诉讼请求为：确认被告逾期办理消防验收的违约事实，撤回违约金100万元的赔偿主张。原、被告约定：甲方租赁房屋的消防验收由甲方负责办理（包括修建、消防水池、泵房等)并取得消防验收合格证（不确定具体时间)。从该约定可知，在签订合同时，原告对被告未完成租赁房的消防验收是明知的，在此情形下，原、被告仍签订租赁合同，显然双方均有过错，因在本案辩论终结前，租赁房已于2019年4月12日消防验收合格，故本院认定租赁合同有效。因合同中已明确需修建、消防水池、泵房等，且被告已提示取得租赁房消防验收合格的时间不能确定，故对原告要求确认被告逾期办理消防验收的违约事实的诉讼请求，本院不予支持。原告已撤回被告赔偿原告迟延办理消防验收无法办理消防特种许可无法正常营业的损失1000000元的诉讼请求，撤回被告供应电费按合同约定参照政策文件执行电价的诉讼请求，故本院不再予以处理，对与第二项诉讼请求相关的鉴定申请，不再进行。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市德圣汽贸有限公司出租给原告孙建华的房屋（位于怀化市鹤城区南环路国际汽车城灿星国际大厦内），从2017年7月12日起至2021年7月11日止的年租金按335783元计算； 二、驳回原告孙建华的其他诉讼请求。 本案诉讼费16271元，由原告孙建华承担11390元，被告怀化市德圣汽贸有限公司承担4881元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  陈发林 人民陪审员  刘延栋 人民陪审员  杨松英 二〇一九年八月十四日 代理书记员  宋 扬