广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初649号 原告：李兰艳，女，壮族，1983年2月11日出生。 委托诉讼代理人：刘朝霞，广东载信律师事务所律师。 被告：吴健宁，男，汉族，1987年5月17日出生。 被告：梁思敏，女，汉族，1994年12月5日出生。 第三人：江门市乐有家房地产经纪有限公司，住所地：江门市蓬江区东华二路28号之二1602、1603室。 法定代表人：谢丽。 委托诉讼代理人：王晓燕，该公司员工。 原告李兰艳与被告吴健宁、梁思敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，原告李兰艳于2019年4月10日申请追加江门市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）为第三人，本院予以准许并依法追加乐有家公司为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李兰艳及其委托诉讼代理人刘朝霞、第三人乐有家公司委托诉讼代理人王晓燕到庭参加诉讼，被告吴健宁、梁思敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李兰艳向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年11月19日签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》；二、判令两被告返还首期款131000元并支付利息5895元（从2018年6月26日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，现暂计至起诉之日为5895元），共计136895元；三、判令两被告双倍返还定金200000元；四、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月9日，两被告与原告在法院主持下自愿达成（2018）粤0704民初1752号《民事调解书》，两被告承诺于2019年2月6日前协助原告办理坐落于江门市江海区外海帕佳图观园7幢901室房屋的过户手续，将上述房屋转移登记于原告名下，该《民事调解书》于2018年11月20日生效。由于两被告一直拒不办理该房屋在中国工商银行股份有限公司江门城西支行的抵押贷款清偿手续，导致涉案房屋根本无法过户至原告名下，《民事调解书》的强制执行出现履行不能。现原告唯有申请判令解除原、被告之间签署的《江门市二手房买卖及居间服务合同》，并要求两被告返还原告的首期款以及双倍赔付定金。 被告吴健宁、梁思敏缺席，没有答辩及提交证据材料。 第三人乐有家公司述称：原告与被告于2017年11月19日在第三人的居间下，经原被告签字确认查档产权清晰、有抵押无查封状态后，签订了《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“合同”）（合同编号：NO50302013287）及相关补充协议，由被告出售位于广东省江门市江海区外海帕佳图观园7幢901室的房屋给原告。合同为三方真实的意思表示，合法有效。依该合同约定，第三人不收取被告吴健宁、梁思敏的佣金。2017年12月19日，两被告与第三人签订《佣金变更确认书》，约定收取吴健宁、梁思敏佣金83000元。2017年11月24日，经过吴健宁、梁思敏的同意，30000元的定金作为佣金预留在第三人处，第三人出具了《佣金收据》作为凭证。2017年11月28日，原告到工商银行申请贷款。2017年12月5日，原告签署《买方替卖方偿清银行欠款声明书》，同意转入131000元替被告偿清涉案房产的银行欠款，第三人已对该行为可能涉及的风险进行充分解释，原告表示认可。2018年3月17日，银行同意向原告发放437000元的商业贷款。2018年6月25日，原告与被告签署《二手房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），并根据协议约定提前将131000元首付款支付给被告，要求被告在收到上述款项后的5个工作日内自行筹资还清银行贷款。2018年8月6日，第三人配合原告向被告发函，催告其办理旧房产证注销抵押登记手续，配合原告办理递件过户。2018年9月6日，被告因针对涉案房屋未及时向银行还款，被中国工商银行股份有限公司江门城西支行诉诸法院，案号为（2019）粤0703民初185号。2018年9月5日，原告在广东省江门市江海区人民法院起诉，要求被告继续履行合同。经法院调解，2018年11月9日，原、被告在法院主持下自愿达成（2018）粤0704民初1752号《民事调解书》，被告需在2019年2月6日前协助原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋转移登记至原告名下。第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原、被告发生争议后一直积极协调，有权收取全额居间服务费。第三人希望原、被告能协商解决本案争议，但双方一直洽谈无果。因此，请法院依据事实，公正判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年11月19日，原告李兰艳（买方）与被告吴健宁、梁思敏（卖方）在第三人乐有家公司的居间下签订《合同》，双方约定：被告吴健宁、梁思敏将位于江门市江海区外海帕佳图观园7幢901室房屋转让给原告李兰艳，转让价款为668000元。由于该房产处于抵押状态，吴健宁、梁思敏需于30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方乐有家公司。李兰艳需在合同签订时向吴健宁、梁思敏支付定金70000元，并另将定金30000元交由乐有家公司托管，李兰艳在合同约定期限内将定金存入托管账户后，即视为吴健宁、梁思敏收讫。经李兰艳书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后乐有家公司可将托管定金划入吴健宁、梁思敏的银行账户。双方约定购楼款的支付方式为银行按揭支付，李兰艳需于合同签订起7个工作日内办理银行贷款，贷款金额为437000元。合同双方在银行出具贷款承诺函并且在吴健宁、李兰艳赎出房地产证原件并且注销抵押登记之日起10个工作日内签署《江门市房地产买卖合同》并缴清税费、办理递件过户手续。在办理递件过户手续当日，李兰艳需向吴健宁、梁思敏支付首期款（不含定金）131000元。吴健宁、梁思敏应在收齐首期款办理房屋过户后的1个工作日内将房屋及钥匙交付给李兰艳。《合同》第十条约定违约责任，其中第一款约定“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，……”，李兰艳、吴健宁及梁思敏分别在合同上“买方”及“卖方”一栏签名捺印，乐有家公司作为居间方，在“居间方”一栏加盖业务专用章。合同签订当天，李兰艳向吴健宁、梁思敏支付了首期定金70000元，吴健宁、梁思敏在合同第2页底部“收据”一栏载明“兹收到买方李兰艳交付购房定金人民币：柒万元整（小写：¥70000.00元）。收款人（卖方）：吴健宁、梁思敏收款日期：2017年11月19日。”吴健宁、梁思敏分别签名捺印。同日，李兰艳又将30000元定金交由乐有家公司托管。 二、2017年11月24日，乐有家公司向吴健宁出具《江门市乐有家房地产经纪有限公司收款收据记账联》（收据编号：88302033154）。根据该收据记载，吴健宁因本次出售房屋向乐有家公司支付佣金30000元。 三、2017年12月19日，吴健宁、梁思敏与乐有家公司签订《佣金变更确认书》，约定：“一、原合同中约定卖方佣金为人民币零元整（小写：¥0.00元），现将金额变更为人民币捌万叁仟元整（小写：¥83000.00元）……”吴健宁、梁思敏均在“买方/卖方”一栏签名捺印，乐有家公司经纪人梁成艺在“居间方：江门市乐有家房地产经纪有限公司”一栏签名。 四、2018年6月25日，李兰艳与吴健宁、梁思敏又在乐有家公司的居间下签订《补充协议》，约定：“1、买方贷款同意书已经审批通过，双方协商该房剩余首付款人民币壹拾叁万壹仟元整提前支付卖方账户，卖方承诺应在收到首付款的五个工作日内自行筹资还清银行贷款，收到银行可办理注销抵押的之日起的一个工作日内卖方办妥注销抵押登记手续并将房产证原件交予居间方。递件过户当天买方无需再支付首付款给卖方……3、买卖双方须于银行出具贷款承诺函、卖方赎出不动产权证原件并注销抵押登记之日起10个工作日内（含当日），签署《江门市房地产买卖合同》并缴清税费，办理递件过户手续，递件过户当天买方无需再支付首付款给卖方。”吴健宁、梁思敏在“卖方”一栏签名，李兰艳在“买方”一栏签名。居间方代表陈泳仪在“居间方”一栏签名。同日，李兰艳向吴健宁、梁思敏支付了首期购房款131000元，吴健宁、梁思敏向李兰艳出具《收据》一张，《收据》载明：“今收到李兰艳（身份证号：452729198302110647）交来购买江门市江海区帕佳图观园7幢901室首期款，该房产交易首期款及定金已支付完毕。买方过户当天无需再支付首期款给卖方。金额：131000元。收款单位：吴健宁、梁思敏。”吴健宁、梁思敏分别在《收据》上签名捺印。 五、因吴健宁、梁思敏无故拖延，导致涉案房屋未能办理过户手续。原告李兰艳于2018年9月5日诉至本院，请求：判令吴健宁、梁思敏继续履行《合同》，将涉案房屋过户给原告。本院于2018年11月9日作出（2018）粤0704民初1752号民事调解书，约定吴健宁、梁思敏同意于2019年2月6日前协助李兰艳办理坐落于江门市江海区外海帕佳图观园7幢901室房屋的过户手续，将该房屋转移登记至李兰艳名下。 另查明，一、中国工商银行股份有限公司江门城西支行与吴健宁、梁思敏、吴伟健、黄灶焕、第三人李兰艳金融借款合同纠纷一案，江门市蓬江区人民法院已立案受理【案号：（2019）粤0703民初185号】，并于2019年4月15日作出（2019）粤0703民初185号《民事判决书》，判决内容如下：“一、解除编号为2015西住自0308号《个人购房借款／担保合同》；二、被告吴健宁、梁思敏应自本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金327083.69元及相应利息、罚息、复利给原告中国工商银行股份有限公司江门城西支行（其中计至2018年10月21日的利息为2652.64元；自2018年10月22日起至还清之日止的利息、罚息、复利，按照《个人购房借款／担保合同》的约定计算）；三、如被告吴健宁、梁思敏不依上述第二判项还款，则原告中国工商银行股份有限公司江门城西支行对吴健宁、梁思敏提供的抵押物（江门市江海区外海帕佳图观园7幢901室房屋）以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告吴伟健、黄灶焕对本案欠款本息承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。 二、由于吴健宁、梁思敏迟延不履行调解协议，李兰艳向本院申请强制执行【案号：（2019）粤0704执592号】，在执行过程中，查明：江门市江海区外海帕佳图观园7幢901房屋登记在吴健宁、梁思敏名下，该房屋于2017年12月29日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司江门城西支行，债务履行期限从2014年8月24日到2044年8月24日，债权数额344000元。本案诉讼保全阶段于2018年9月14日查封了上述房屋，江门市蓬江区人民法院于2019年2月2日轮候查封，上述查封均未解除。本院于2019年6月10日发函江门市自然资源局征询上述房屋是否符合过户条件，江门市自然资源局复函认为上述房屋在正常程序下不符合办理转移登记条件。本院于2019年7月15日作出（2019）粤0704执592号《执行裁定书》，裁定内容如下：“驳回李兰艳要求立即办理江门市江海区外海帕佳图观园7幢901房屋的过户手续的执行申请”。 本院认为，本案属原、被告之间的房屋买卖合同纠纷。被告吴健宁、梁思敏经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，应视为放弃了对原告李兰艳所提交的证据进行质证、辩证和反驳的权利，故对原告李兰艳提供的证据予以采信。故本院确认原、被告所签订的《合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定全面履行义务。经查明，吴健宁、梁思敏未清偿中国工商银行股份有限公司江门城西支行的借款，涉案房屋在正常程序下不符合办理转移登记条件，吴健宁、梁思敏的行为属于违约，应对原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除与被告吴健宁、梁思敏签订的《合同》的诉讼请求合法合理，本院予以支持。 关于原告李兰艳主张被告吴健宁、梁思敏退还预付房款及支付占用期间的利息的请求。原、被告之间签订的《合同》不能够履行，原告请求被告返还预付购房款131000元，本院予以支持。另原告主张被告应支付预付房款的利息，应从2018年6月26日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。故被告吴健宁、梁思敏应返还预付房款131000元及利息（以131000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2018年6月26日起计算至本判决确定的款项付清之日止）给原告。 关于原告李兰艳主张被告吴健宁、梁思敏返还双倍定金200000元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本院认为，定金的作用系督促合同当事人全面履行合同，被告吴健宁、梁思敏收取了原告李兰艳的定金但没有按照合同约定履行合同义务，依法应向原告双倍返还定金。根据原、被告签订的《合同》的约定，原告共向被告交付了定金100000元，其中70000元系原告直接向被告交付，剩余30000元由原告交至居间方乐有家公司托管，并且原告在合同约定期限内将该笔定金存入指定的托管账户后，该笔定金即视为被告收讫，因此本院认为被告收取的定金金额为100000元（70000元+30000元），被告吴健宁、梁思敏应当向原告李兰艳双倍返还定金200000元。 被告吴健宁、梁思敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告李兰艳与被告吴健宁、梁思敏以及江门市乐有家房地产经纪有限公司签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：No50302013287）； 二、被告吴健宁、梁思敏于本判决发生法律效力之日起十日内返还双倍定金200000元给原告李兰艳； 三、被告吴健宁、梁思敏于本判决发生法律效力之日起十日内返还预付房款131000元及利息（以131000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2018年6月26日起计算至本判决确定的付清款项之日止）给原告李兰艳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10480元，财产保全费2204.48元，合计12684.48元（已由原告李兰艳预交），由被告吴健宁、梁思敏共同负担。原告李兰艳预交的一审案件受理费和财产保全费共计12684.48元，由本院予以退回；被告吴健宁、梁思敏应共同向本院补缴一审案件受理费和财产保全费共计12684.48元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  许 东 人民陪审员  邓连弟 人民陪审员  陈爱兰 二〇一九年八月二十日 本件与原本核对无异 法官 助理  李文斌 书 记 员  余毓明