上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初2417号原告：上海桀殷实业有限公司，住所地上海市金山区张堰镇新建路94号4幢251室。法定代表人：季明爱，负责人。委托诉讼代理人：殷新华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李云华，上海焦伟云律师事务所律师。被告：上海保侠建筑安装工程有限公司，住所地上海市奉贤区目华北路388号第一幢1634室。法定代表人：程龙保，总经理。委托诉讼代理人：范向东，上海佳通律师事务所律师。委托诉讼代理人：文博，上海佳通律师事务所律师。原告上海桀殷实业有限公司与被告上海保侠建筑安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。后因案情需要，于2019年5月10日转为普通程序审理，依法组成合议庭，并于2019年6月17日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人殷新华、被告委托诉讼代理人文博参加了两次庭审。原告委托诉讼代理人李云华、被告委托诉讼代理人范向东参加了第一次庭审，被告法定代表人程龙保参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告上海桀殷实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告在租赁时就坐落于上海市金山区朱泾镇万安街18号-20号院内，建材市场建设所发生的设备及下水道建设费用合计206,555元；2.被告支付上述市场建设所发生的改建、装修等建设费用共计878,682.08元。事实和理由：2015年11月4日，双方签订《租赁合同》，约定租赁标的物位于金山区朱泾镇万安街18-20院内。2015年11月19日，双方就《租赁合同》签订《补充协议》，明确了相关租赁土地及建筑面积。年租金为1,300,000元，租赁期限为5年。原告进行建材市场经营使用。2015年11月5日，原告投入170余万元对租赁标的物进行综合改造、维修和装修，同时花费20余万对被告不符合市场经营需要的下水道排涝工程进行了专项建设。至2016年1月30日竣工的时候，原告发现实际使用面积与合同约定面积严重不符，其中场地面积减少4415平方米，标准仓库减少2115平方米，简易仓库减少312平方米。对此，原、被告双方协商未果。2018年4月23日，原告向被告发出书面告知函，但是被告依然未重视。2018年5月开始，原告以停付租金的唯一手段再次要求被告重视，但仍未果。被告于2018年5月19日、5月29日寄函给原告要求解除合同，2018年6月4日，被告起诉至法院要求解除合同。原告认为，场地的面积关于市场商户容量，被告不考虑原告由于面积减少而要求减少租金的需求，却反而要求解除合同，被告存在违约在先的事实。由于被告已经实际掌控该市场近一年，因此，解除合同已成事实，但是被告需要赔偿原告投入的设备及下水道建设费及改建、装修等建设费用。被告辩称，根据《租赁合同》第十二条第三项的约定，原告诉请的这些费用应该全部由原告自己承担，与被告无关。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.原、被告之间于2015年8月27日签订的《厂房租赁合同》、2015年11月4日签订的《租赁合同》以及2015年11月19日签订的《补充协议》，证明原、被告之间的租赁合同关系。被告对真实性无异议，但指出房屋是现状出租、交付。2.原告对市场进行改造的工程决算单，共计投入两百多万。被告对关联性有异议，认为无法看出是哪里的工程决算。且原告即使投入了装修，也是擅自进行装修，不符合合同约定。3.施工合同共三份三页、工程承包协议、付款凭证汇总三页、领款单54页，证明原告委托他人进行改造施工发生的费用。被告对真实性、关联性均有异议。4.（2018）沪0116民初6318号民事判决书，证明法院判决合同解除，原告对判决中查明的事实无异议，但是对解除原因有异议。被告对真实性无异议，对判决中的内容均予以认可。5.告知书，证明被告在市场内张贴告知书，导致原告失去对市场的控制权。被告对真实性无异议，但是认为这不能证明被告已经接手了市场，原告并没有返还被告租赁场地。6.告知函，证明由于被告交付给原告的租赁物存在面积出入，且污水排放存在问题，厂房年久失修，因此要求与被告协商解决。被告对真实性无异议，但是认为该告知函是场地已经交付使用两年多以后原告才发出，且当时已经欠付房租。根据合同第十二条约定，这些费用均与被告无关。7.2016年2月至2018年月建材市场的支出单据、银行卡明细清单、情况说明，证明原告投入大量资金对租赁物进行改造和维修。被告对真实性与关联性均不予认可，认为即使这些投入属实，按照合同，这些费用也与被告方无关。8.上海仝森建材有限公司租赁合同一份，证明被告未经原告允许，擅自与原告的租户签订合同。被告对真实性无异议，并承认已经和部分租户签订了合同。被告未向本院提交证据。本院认为，原告提供的证据1、4、5、6，被告对真实性无异议，均能证明本案事实，本院予以采信。原告递交的证据8，落款日期是2019年3月1日，被告对真实性无异议，可以认定自2019年3月1日始，被告已接管租赁标的物。原告递交的证据2，3，7，均是原告承租后支出的相关凭据，本院结合租赁情况，综合认定。根据上述证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：坐落于上海市金山区朱泾镇万安街18号房地产的权利人为上海新金山储运贸易有限公司。2015年3月9日，被告与上海新金山储运贸易有限公司签订《租赁协议》，约定上海新金山储运贸易有限公司将产权房建筑面积4915平方米及简易房仓库建筑面积7000平方米租赁给被告使用。当日，被告与上海新金山储运贸易有限公司签订《补充协议》，约定上海新金山储运贸易有限公司同意将土地面积29269.3平方米，建筑面积4915平方米及简易仓库面积7000平方米租赁给被告使用。2015年9月1日，被告与上海新金山储运贸易有限公司再次签订《补充协议》，约定上海新金山储运贸易有限公司同意被告转租。2015年8月27日，被告与案外人王勇签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于金山区朱泾镇万安街18号2号库的厂房及场地租给王勇做仓储使用。厂房面积600平方米，单价0.4元，年租金合计87,600元。租赁期为5年，租赁期限从2015年9月8日至2020年4月5日。付款方式为付三押一，每次支付租金21,900元，在到期前的十五天内一次性支付。之后，上述合同中的承租人由王勇变更为原告。2015年11月4日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将金山区朱泾镇万安街18-20院内的厂房及场地租给原告做仓储、建材销售使用，年租金1,300,000元。租赁期为五年，租赁期限从2015年12月6日起至2020年4月5日止。付款方式为付三押一。每次支付租金325,000元，在到期前的十五天内一次性支付。《租赁合同》第十二条第三项约定，双方合同签字后厂区内的门卫、卫生、安保、水电、房屋修补等全部由原告方承担，与被告无关。厂区内的消防由原告安装承担与被告无关。2015年11月19日，原、被告签订《补充协议》，约定被告同意将土地面积共计29269.3平方米，其中包括建筑面积4915平方米、简易仓库建筑面积7000平方米（除圆通快递、王勇、修理厂除外）租赁给原告使用。原告入驻租赁房屋后，对租赁房屋进行综合改造和装修，并对下水道排涝工程进行了专项建设。2018年4月20日，原告就金山区朱泾镇万安街18-20院内的厂房向被告发送告知函，提出租赁面积存在短缺、污水管道不符合经营要求、厂房与简易仓库年久失修，无法正常使用的问题，要求原告减免租金并进行修缮。2018年5月18日，被告向原告发送《解除合同通知书》，告知原告：截止2018年5月18日尚欠418,887.78元租金未予支付，要求原告在接到通知后3日内向被告支付拖欠的租金。原告于2018年5月22日收到《解除合同通知书》。原、被告均确认截止2018年5月18日，原告欠被告租金418,887.78元。（2019）沪0116民初2659号案件庭审中，原告同意于2018年5月22日解除合同。本院另查明，被告已经与部分租户直接签订了租赁合同。2019年3月1日始，被告己接管租赁标的物。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》的《补充协议》确定了在该份合同中，原告承租的是土地面积29269.3平方米，建筑面积4915平方米、仓库面积7000平方米，但是该7000平方米的仓库并未取得建设规划许可证、房地产权证等合法建造手续，该部分的租赁合同违反法律的强制性规定，故原、被告租赁合同关系中涉及7000平方米仓库部分的应属无效。被告出租无产权证明的简易仓库；原告明知简易仓库无产权证明而承租，系其权衡利弊后的考虑，因此，原、被告对合同部分无效均有过错，且责任相当。鉴于原告在（2019）沪0116民初2659号案件庭审中同意解除合同，故本院认定双方之间的《厂房租赁合同》、《租赁合同》及其《补充协议》已于2018年5月22日解除。关于合同解除的责任，原告认为是由于承租面积短缺，要求被告减少租金，双方协商不成因此拖欠租金，造成合同解除的责任在被告。关于合同约定的租赁物面积是否存在短缺，是否应当减免租金的问题。本院认为原告的陈述没有事实与法律依据，不予采信，理由如下：首先，原告作为承租人，应当对租赁物进行实地考察了解，以确定租赁物是否满足其实际需求。其次，根据《租赁合同》，双方仅仅约定了年租金合计1,300,000元，合同中厂房面积、场地面积、单价等栏目均为空白，因此原、被告双方并非根据面积计算租金，而是针对涉案租赁标的物的整体状况商定租赁价格。再次，原、被告之间在《租赁合同》的《补充协议》中约定的土地、建筑及仓库面积与被告和上海新金山储运贸易有限公司签订的《租赁协议》的《补充协议》中约定一致，也可以印证被告是按租赁物的现状转租给原告的，原、被告在《补充协议》中约定的租赁物面积就是照抄了被告与产权人在《租赁协议》中约定的面积。最后，原、被告早在2015年11月份就已经签订了《租赁合同》及《补充协议》，但原告在2018年4月20日才正式向被告提出租赁物面积短缺问题，也可推定被告向原告交付租赁物的方式为现状交付，且原告对租赁物交付时的状态及租金也是认可的。因此，原告作为承租人，理应根据上述合同约定的时间、金额、方式支付租金。2018年4月20日，原告向被告发送告知函时，己经拖欠租金，截止2018年5月18日，原告尚欠被告租金418,887.78元，但是原告至今未付，显属违约。在租赁法律关系中，交付租金是原告的主要义务，原告迟延交付租金，经催告后在合理期限内仍未履行的，被告有权解除合同，且解除合同的责任在于原告拖欠租金。《租赁合同》约定了租赁的用途为仓储和建材销售，合同第十二条亦约定了厂区内的门卫、卫生、安保、水电、房屋修补、消防等全部由原告方承担，与被告无关，且原告对租赁房屋改造、装修，被告亦未表示反对，由此可以认定原告对租赁物的改建、装修是经过被告同意的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”本案《租赁协议》的解除责任在于原告，且被告在庭审中表示不同意继续利用装饰装修物，因此，原告诉请的有效合同这部分的建设、改建、装修费的赔偿，本院不予支持。但是未形成附合的装饰装修物原告可以拆除，但因拆除造成房屋毁损的，原告应当恢复原状。关于7000平方米简易仓库部分的无效合同，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于被告不同意利用，且双方对合同无效均有过错，因此，原、被告应分担7000平方米简易仓库装饰装修的现值损失。鉴于原告未提交证据证明简易仓库的装饰装修损失，因此本院无法支持，原告可在搜集证据后另案诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告上海桀殷实业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费14,567元，由原告上海桀殷实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 炜人民陪审员  顾水林人民陪审员  何昌炜二〇一九年八月七日书 记 员  胡 琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。