太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终4493号上诉人（原审原告）：段云辉，男，1984年10月9日出生，汉族，交口县信访局干部，住山西省交口县。委托诉讼代理人：胡耀方（原告配偶）。被上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司太原分行，住所，太原市迎泽区并州北路6号亿汇大厦主楼4-8层及副楼1-8层，统一社会信用代码，×××。负责人：韩建元，行长。委托诉讼代理人：王晶，山西宾利律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，山西宾利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈剑刚，男，1990年5月7日出生，汉族，中环地产中介公司员工，住太原市。上诉人段云辉与被上诉人平安银行股份有限公司太原分行、陈剑刚案外人执行异议之诉一案，不服太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初5596号判决向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。上诉人段云辉上诉请求：1、撤销太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初5596号民事判决，依法解除对太原市和平南路205号14栋2单元1402号商品房的查封，终止对该财产的一切执行活动；2、请求二审法院确认上诉人将讼争房产的所有权变更登记至名下的请求权；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：太原市迎泽区人民法院执行的（2017）晋0106财保498号民事裁定书中执行标的，和平南路205号14栋2单元1402号商品房已于2016年5月23日由被上诉人陈剑刚转让给上诉人段云辉，双方签订个人房屋买卖合同，见证人为杨栋栋。双方约定段云辉一次性向陈剑刚支付38万元，该房屋的剩余按揭贷款由乙方段云辉继续支付，陈剑刚应在房屋能够办理房产证之日起30日内配合段云辉办理房产登记。上诉人段云辉根据合同约定已于2016年5月24日将首付款38万元交付陈剑刚，并按月将按揭贷款每月约3900元打入陈剑刚尾号为2950的中国银行卡内。上诉人段云辉于2016年9月8日向山西省太原市西城公证处交纳了房产证代办委托费300元，于2016年9月8日向该房屋所在小区的万科物业服务有限公司提供了房屋买卖合同，交纳了2885.47元物业费及其余入住费用合计5236.99元，领取了该房屋钥匙，办理了门禁卡等入住手续。于2019年4月19日将该案所涉房屋在中国平安银行的剩余贷款479999.85元及违约金1960元一次性还清。上诉人认为该房屋系善意购买且支付了全额购房首付款及后续按揭贷款并实际占有，正在积极办理过户登记手续，且对此没有过错，人民法院不应查封扣押。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支付：1、就讼争房屋原告与被告陈建刚之间签订有合法有效的书面房屋买卖合同并实际履行；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、关于该房屋的价款，我方已经按照合同约定支付了部分价款，同时按照合同约定，每月按期支付按揭贷款，并于2019年4月19日将中国银行剩余房屋贷款全部支付完毕；4、无论从合同约定也好（陈剑刚应在房屋能够办理房产证之日起30日内配合段云辉办理房产登记），还是我方积极交给房产证代办委托费，（段云辉于2016年9月8日向山西省太原市西城公证处交纳了房产证代办委托费300元），均可以看出我方正在积极办理过户登记手续，而正是在办理房产证过程中，才发现该房屋处于查封状态，所以并非因我方原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支付，但法律、司法解释另有规定的除外。平安银行股份有限公司太原分行针对被执行人陈建刚的债权为金钱债权，属于信用贷款，且并非抵押贷款。所以本案中平安银行并不存在担保物权，原告对讼争房产享有的实体权利理应优于被告（申请执行人）平安银行股份有限公司太原分行的金钱债权。综上，上诉人对讼争房产享有的实体权利足以排除本案中的执行活动，根据《物权法》第三十三条[物权确认请求权]因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支付上诉人的上诉请求。能够综合考虑该案的实际情况，考虑到各方价值和社会效果，法律效果，切实保护原告的合法权益。被上诉人平安银行股份有限公司太原分行辩称，房地产管理法以及国务院办公厅《关于做好稳定房屋价格工作意见的通知》及山西省城市房地产交易管理条例都明确的指出未取得产权证明的房屋不得进行买卖。上诉人明知案涉房屋未依法登记领取权属证书，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错，因此上诉人即使全部支付购房款并实际占有，其也无权要求法院解除对该房屋的查封。上诉人段云辉向一审法院起诉请求：1、请求解除对太原市和平南路205号14栋2单元1402号房屋的查封，终止执行；2、确认原告对太原市和平南路205号14栋2单元1402号房屋的所有权。一审法院审理查明：原告与陈剑刚对双方签订的个人房屋买卖合同、以及陈剑刚给原告出具的收条、还款凭证无异议，该证据的真实性，本院予以确认；二被告对原告提供的其他证据的真实性无异议，本院对其真实性，也予以确认。原告提供的证据与本案事实认定具有关联性，予以采纳；房屋租赁合同由原告与案外人签订，该证据与本案无关。原告在立案时提交了（2018）晋执异57号执行裁定书。根据当事人的有关陈述和经审查确认的证据，以及本院相关调查，确认以下案件事实：2017年12月11日，我院作出（2017）晋0106民初4295号民事判决书，判决陈剑刚偿还平安银行股份有限公司太原分行借款本金125801.41元及相关利息。该判决生效后，平安银行股份有限公司太原分行申请法院强制执行，我院于2017年3月15日作出（2017）晋0106裁保498号民事裁定书，预查封陈剑刚名下位于太原市万柏林区和平南路205号蓝山项目二期14幢2单元1402号房屋。后案外人段云辉对该房屋的执行提出书面异议，本院于2017年8月27日作出（2018）晋0106执异32号执行裁定书，驳回段云辉的异议请求。另查明，2016年5月23日，甲方陈剑刚与乙方段云辉签订《个人房屋买卖合同》，约定陈剑刚将坐落于太原市万柏林区和平南路205号蓝山项目二期14幢2单元1402号的房屋转让给段云辉，转让价819837元，于2016年5月23日一次性支付陈剑刚38万元，剩余购房贷款（银行按揭）由段云辉继续支付。涉案房屋是陈剑刚向太原万科蓝山房地产开发有限公司所购买的商品房，双方在2014年4月13日签订了《商品房预定协议书》，约定房屋总价为872985元，在本协议签订之前，确认买房人姓名，协议签订之后，买房人不得更名。陈剑刚至今未取得涉案房屋的不动产权属证。陈剑刚与段云辉签订《个人房屋买卖合同》之后，段云辉向陈剑刚现金支付38万元，并每月向陈剑刚银行卡转账，用于支付银行按揭贷款，且贷款尚未清偿完毕。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断。”本案中，从权利表征来看，诉争房屋尚未登记在陈剑刚名下。从实质审查的角度来看，段云辉向陈剑刚购买的涉案房屋是太原万科蓝山房地产开发有限公司出售给陈剑刚的商品房，太原万科蓝山房地产开发有限公司与陈剑刚在《商品房预定协议书》中约定“在本协议签订之前，确认买房人姓名，协议签订之后，买房人不得更名。”意味着双方在签订该协议后，陈剑刚的买受人身份不能变更。因此，陈剑刚在未取得该房屋的不动权属证明，且无证据证明太原万科蓝山房地产开发有限公司同意将该房屋买受人更名的情形下，无权将涉案房屋出售给段云辉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，段云辉提供的证据不足以证明其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故应驳回原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，判决：驳回原告段云辉的诉讼请求；案件受理费一百元，由原告负担。二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是上诉人段云辉就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人主张该房屋系善意购买且支付了全额购房首付款及后续按揭贷款并实际占有，正在积极办理过户登记手续，且对此没有过错，人民法院不应查封扣押涉案房产。但上诉人提交的证据不足以证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。上诉人段云辉虽然按照合同约定一次性支付被上诉人陈剑刚购房款38万元，但未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故对上诉人认为人民法院不应查封扣押涉案房产的主张本院不予支持。一审法院认定上诉人提供的证据不足以证明其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，故对二上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人段云辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人段云辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二Ｏ一九年八月二十二日书记员 程贝贝