文书内容安徽省合肥市中级人民法院发文稿纸            签发人：              审判员：                  会签单位：              审判员：                        安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3474号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴春晖，女，1973年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖新区，户籍地安徽省瑶海区。委托诉讼代理人：赵栖荣，安徽皖建律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴雪莲，女，1984年9月20日出生，汉族,住安徽省合肥市滨湖新区。上诉人吴春晖因与被上诉人吴雪莲合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初11728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴春晖上诉请求：撤销原判，改判驳回吴雪莲的一审诉讼请求、支持吴春晖一审反诉请求、吴雪莲赔偿吴春晖损失25000元（后续损失将按实际追加请求）。事实和理由：一、吴雪莲明知案涉房屋不可以进行餐饮经营，吴雪莲自己也无工商营业执照和卫生许可证等情况下，与不知道涉案房屋不可以进行餐饮经营、也不知道吴雪莲没有任何证照的吴春晖签订转让合同，该转让合同的签订不是吴春晖的真实意思表示。二、吴雪莲没有依照转让合同第六条的规定在合同签订3日内将工商营业执照卫生许可证等相关证件过户给吴春晖，且至今没有，直至开庭时吴春晖才知吴雪莲根本没有任何证件。吴雪莲明知自己没有任何证照转让合同，存在故意隐瞒和欺骗。吴春晖就办理证件过户事宜一直与吴雪莲协商处理。吴春晖转让吴雪莲的餐饮店铺、餐桌椅厨房设备并要求吴雪莲转让过户卫生许可证都是为了从事餐饮经营。吴雪莲没有依照转让合同的约定保证吴春晖同等享有吴春晖在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。房屋年租金原来是每年5万元，现在每年递增5%。三、吴雪莲称过户证件需吴春晖与房东签订租赁合同，于是吴春晖与房东于2018年1月18日签订租赁合同，此时吴春晖才发现涉案房屋面积严重不符合转让合同的约定，多次与吴雪莲协商且吴雪莲也不将证照过户给吴春晖。于是吴春晖剩余的25000元不再转给吴雪莲。本案并没有超过诉讼时效。一审法院推定吴春晖是认可320平方米的建筑面积是错误的。四、一审法院认为吴春晖没有提交城管部门的通知来证明合法目的无法实现是错误的。城管部门仅是口头通知而没有书面通知。如果非法经营会被罚款，实际扩大损失。吴雪莲辩称：合同与面积不一致问题，吴雪莲与原房东合同就是这个面积，房东有80多平方阳台不显示在房产证上，吴雪莲将阳台封起来做办公室了。吴雪莲原来是做养生会所的，没有工商登记，没有营业执照，没有卫生许可证。吴春晖陈述转让使用是做办公接待的，是公司内部人员用。一审法院认定事实，2017年12月18日，吴雪莲（甲方）与吴春晖（乙方）签订《转让合同》1份，约定：一、甲方将位于合肥市滨湖区徽州大道与紫云路交口滨湖世纪城福徽苑Ｔ1幢3601室转让给乙方使用，建筑面积320平方米，甲方协助与房东接洽关于房屋承租所有事宜，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务；二、甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2021年12月26日止，年租金为50000元，租金每半年交付一次，并于约定日期5月1日交至房东；三、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行所有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归乙方所有；五、乙方在2017年12月23日前一次性向甲方支付转让费180000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰及其他相关费用，此后甲方不得再向乙方索取任何其他费用；六、甲方应该协助乙方在三日内办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺所有的一切债务、债权、商品欠款等均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务，由乙方负责；七、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相关顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金，如果由于甲方原因导致转让终止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费10%的违约金；等等。该合同签订后，吴春晖共计支付吴雪莲转让费155000元，余款25000元一直未予支付。2018年1月18日，经吴雪莲协助，吴春晖（乙方）与房屋所有权人黄健（甲方）就涉案房屋签订《商品房租赁合同》1份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于合肥市滨湖区徽州大道与紫云路交口滨湖世纪城福徽苑Ｔ1幢3601室，出租房屋建筑面积236.14平方米，该房屋承租区域作为办公用途，甲方应提供房产证等文件，所有复印件仅供本次租赁使用。该房屋租赁期限为48个月，自2017年12月26日至2021年12月25日止。等等。上述合同签订后，吴雪莲和黄健向吴春晖实际交付了涉案房屋。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴雪莲、吴春晖于2017年12月18日签订的《转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。上述《转让合同》签订后，吴雪莲履行了该合同第一、二、三、四条等约定的主要合同义务，将涉案房屋及现有的装修、装饰及设备等交付给吴春晖，并协助吴春晖于2018年1月18日签订了涉案房屋的租赁合同，故吴春晖也应按照《转让合同》第五条约定于2017年12月23日前一次性向吴雪莲支付转让费180000元，现双方确认吴春晖仅支付155000元，余款25000元一直未予支付，吴春晖违反了合同约定，应承担相应的违约责任。综上，吴雪莲要求吴春晖支付剩余转让款25000元，该院予以支持。吴雪莲根据《转让合同》第七条约定，要求吴春晖自2017年12月24日起按照日千分之一支付违约金，但该约定过高，该院予以核减为按照同期银行贷款利率支付。吴春晖反诉请求解除双方签订的《转让合同》，并要求吴雪莲返还已支付的转让款155000元及支付利息，同时赔偿其损失。其理由主要有二：一是根据《转让合同》第六条约定，认为吴雪莲应该将其以前在涉案房屋经营的工商营业执照、卫生许可证等相关证件过户给吴春晖，且由于未过户，导致吴春晖无法经营；同时认为吴雪莲明知住宅楼不允许经营餐饮，恶意将其经营的餐饮店转让给吴春晖。该院分析如下：首先，《转让合同》第六条虽有约定，但通过庭审查明的事实看，吴雪莲虽然之前在涉案房屋中从事餐饮经营，但并未办理工商登记等手续，且该条并未约定工商登记、卫生许可证等具体情形，据此，双方在签订合同时应明知吴雪莲的餐饮经营情况，在此种情形下，双方仍然签订了涉案《转让合同》，故吴春晖不能在双方签订合同并履行近1年后，再以此主张吴雪莲违约；其次，《转让合同》第六条虽有上述约定，但该合同并未约定吴雪莲应当保证吴春晖在转让涉案房屋及装修、设备等后，能够继续从事餐饮经营，也未明确约定吴春晖转让用途，故仅凭第六条的约定不能证明吴春晖签订涉案合同的目的是从事餐饮经营；再次，吴雪莲按照合同约定协助吴春晖与房屋所有权人签订了涉案房屋的租赁合同，其中第二条明确约定该房屋承租区域作为办公用途，也能印证吴春晖与吴雪莲签订《转让合同》时，并未约定涉案房屋作为餐饮经营使用；最后，吴雪莲与吴春晖之间签订《转让合同》后，吴雪莲已履行了将涉案房屋及现有的装修、装饰及设备等交付给吴春晖，并协助吴春晖于2018年1月18日签订了涉案房屋的租赁合同等合同主要义务，吴春晖在本案审理过程中并未举证证明双方在合同签订前后以及合同履行过程中就涉案房屋及设备转让的餐饮经营用途、吴春晖要求吴雪莲履行《转让合同》第六条约定的相关证件的过户手续等进行过协商处理，而吴春晖在时隔近一年后才据此反诉要求解除双方之间签订的《转让合同》，没有合同和法律依据。综上，吴春晖第一条主要理由不能成立，该院不予支持。二是认为根据《转让合同》第一条约定涉案房屋建筑面积为320平方米，而涉案房屋不动产登记证书上登记的房屋建筑面积为236.14平方米，二者差距较大，吴雪莲欺骗了吴春晖，该院认为，双方在《转让合同》第一条虽然约定了房屋建筑面积为320平方米，但双方在签订合同时应当对涉案房屋的建筑面积情况进行了现场查看，吴春晖在交付以及实际使用涉案房屋时也会知晓涉案房屋的面积，双方对该房屋实际面积应当予以认可；且吴春晖与黄健签订的《商品房租赁合同》第二条明确约定了出租房屋建筑面积236.14平方米，吴春晖也核实了涉案房屋的不动产权证，但吴春晖并未向吴雪莲提出《转让合同》约定的房屋建筑面积与不动产权证书上登记的房屋建筑面积不一致，且差距较大，也说明吴春晖对房屋实际建筑面积予以认可或者认为不影响涉案合同的履行。此外，吴春晖在此后合同履行过程中并未对涉案房屋建筑面积问题提出异议，现吴春晖直至本案庭审时才提出房屋建筑面积问题，并据此认为吴雪莲欺骗自己，该院不予采信。此外，吴春晖反诉称城管部门已告知其涉案房屋禁止餐饮经营，致使其无法经营，合同目的无法实现，但其并未提供予以证明，同时，通过该院以上分析，吴春晖举证不足以证明其与吴雪莲签订涉案《转让合同》的目的是餐饮经营，也不能证明城管部门进行了告知，且如果吴春晖自己系出于餐饮经营的目的与吴雪莲签订涉案《转让合同》以及租赁涉案房屋，其对涉案房屋是否能够进行餐饮经营，也应当明知，故即使涉案房屋实际不能进行餐饮经营，也应当由吴春晖承担相应的法律后果。综上所述，吴春晖反诉请求，没有事实和法律依据，该院全部不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴春晖于判决生效之日立即支付吴雪莲转让费25000元，并支付违约金（该违约金以25000元为基数，自2017年12月24日起按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付至款清之日止）；二、驳回吴雪莲与吴春晖的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费622元，减半收取311元，由吴春晖负担；反诉案件受理费4024元，减半收取2012元，由吴春晖负担。二审中，吴春晖提交以下证据：一、照片一组，其中《转让合同》涉及部分设备照片11张、部分设备搬走至另外租赁的房屋照片7张，用以证明：吴春晖转让吴雪莲餐饮店的目的就是为了经营餐饮。二、支付给搬运公司的微信转账2000元截图，证明吴春晖为了减少损失，将部分设备搬走至租赁的仓库，租赁合同解除了，东西搬走了。吴雪莲质证意见：证据一、照片是里面的照片，但办公室的办公用品没有拍到，房子是吴雪莲花了十几万，外面的大露台封起来了。证据二与吴雪莲无关。对于一审判决认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，吴雪莲、吴春晖于2017年12月18日签订的《转让合同》合法有效，对于双方当事人具有法律拘束力，双方应按照合同约定履行各自义务。双方合同签订后，吴雪莲按约将涉案房屋及现有的装修、装饰及设备等交付给吴春晖，并协助吴春晖于2018年1月18日签订了涉案房屋的租赁合同，其要求吴春晖按照《转让合同》约定支付剩余转让费25000元并承担违约责任具有合同依据，原审法院就此判决内容并无不当，本院予以维持。吴春晖称案涉房屋不能作为餐饮使用，致合同目的无法实现，且存在建筑面积不符的情形故而要求解除双方《转让合同》，并要求吴雪莲返还已支付的转让款155000元及支付利息，同时赔偿其损失。本院认为，本案双方系转让合同关系，吴雪莲作为转让人主要义务在于配合吴春晖与房东接洽房屋承租事宜、转让案涉房屋内的装修、装饰及设备、商品，吴春晖在此后也与房东订立租赁合同，取得案涉房屋承租权及转让的设备、商品等。该合同并未约定吴雪莲应当保证吴春晖此后能够继续从事餐饮经营的转让用途，且吴春晖此后与房屋所有权人签订的租赁合同也约定该房屋承租区域作为办公用途，故吴雪莲以不能实现餐饮用途为由主张解除合同，理由不能成立。其次，关于房屋建筑面积问题，案涉房屋产权登记面积虽与转让合同约定不一致，但根据双方确认的事实，案涉房屋在登记面积之外存有较大面积的阳台改造后为室内空间使用，双方在订立合同时应当现场查验过现场，房屋交付后至本案庭审前吴雪莲亦未就此提出异议，现吴春晖以此作为解除合同理由依据不足，本院不予支持。据此，吴春晖的反诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，吴春晖的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4646元，由吴春晖负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 董江宁审判员 王 莉二〇一九年八月八日书记员 贾柏轩附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。