贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初3007号原告：贵州易居不动产投资顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区商业金融区C（03）07地块麟龙中央商务大厦二期（B2）13层3号，统一社会信用代码：91520115584118538Q。法定代表人：陆海东，职务：董事长。委托诉讼代理人：王晓红，贵州一策律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：王静，贵州一策律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵阳德盛置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区商业金融区C（03）07地块麟龙中央商务大厦二期（B2）11层3号，统一社会信用代码：91520190MA6DN6A998。法定代表人：吴忠友，职务：董事长。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：邹琳琅，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师实习律师，一般代理。本院受理的原告贵州易居不动产投资顾问有限公司诉被告贵阳德盛置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告贵州易居不动产投资顾问有限公司（以下简称易居不动产）的委托诉讼代理人王晓红、王静，被告贵阳德盛置业有限公司（以下简称德盛置业）的委托诉讼代理人郑继华、邹琳琅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告易居不动产诉请：1、解除原告与被告于2017年12月19日签订的《德盛将军山新城销售代理合同》；2、被告赔偿原告经济损失人民币200,000元；3、被告赔偿原告可得利益、人工成本等经济损失人民币1,060,000元；4、原告的保全担保费由被告承担。事实及理由：2017年12月19日，原被告之间签订《德盛·将军山新城销售代理合同》，约定被告委托原告对其开发的德盛·将军山新城（暂定名）项目进行联合营销策划、联合销售代理，项目位于贵阳市观山湖区林城西路和宾阳大道交界处以西、南北两侧。合同签订之前，双方在接洽过程中，原告即按照约定，配置置业顾问10名、项目总监1名、策划总监1名、销售经理1名，并提供工资、社保、提成、津贴、福利待遇等产生相关费用。同时原告按照合同约定先后出具了《德盛将军山项目前期定位方案》、《德盛将军山项目开盘前营销方案》、《德盛将军山商业打造方案》、《德盛将军山精装可行性方案》、《德盛将军山示范区打造方案》、《德盛将军山项目开盘前推广方案》、《德盛东部新城项目规划建议方案》等重要策略建议，投入了人力成本。但原告后来得知，被告违反合同约定，与万科达成全面战略合作协议，将德盛·将军山新城项目加入新的销售代理公司，严重侵害了原告的合法权益。故原告为维护自己的合法权益向人民法院起诉，请法院支持原告诉请。被告德盛置业答辩称：1、本案涉案合同因原告不能全面履行合同义务，导致原被告双方无法有效合作，原告才是违约方；2、原告主张的200,000元经济损失及1,060,000元可得利益、人工成本等经济损失没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，经审理认定事实如下：2017年12月19日，原被告签订《德盛·将军山新城销售代理合同》，约定由被告德盛置业（甲方）将涉案的德盛·将军山新城项目下商品房委托原告易居不动产（乙方）销售。合同第二条约定：“1.本项目的营销策划费已包含至销售代理佣金里，甲方不另行支付。2.乙方以客户签订本项目的《商品房买卖合同》的合同金额的0.9%-1.0%计提项目销售代理佣金，本项目的期限从2017年12月11日至2022年4月8日……”合同第三条约定：“……1.前期代理：甲、乙双方同意并确认在第一个考核周期结束前，乙方为本项目的联合全程营销策划及销售代理公司之一。从签订本合同之日起计算，以60天为限，两家代理公司同时做正式的项目营销策划方案，由甲方对方案进行评审，根据评审将结果最终确定一家公司为本项目的主要营销策划公司，对本项目营销策划、媒体推广、销售策略等相关工作负主要责任，另外一家销售代理公司需无条件协助主策公司完成本合同约定的所有与营销策划相关的工作内容，并承担连带责任，否则甲方有权根据实际情况对乙方进行处罚。”合同第五条约定：“……2、甲方指定1名授权代表卓锐，作为甲方的工作协调人，负责对乙方提出的需求、各类营销方案、计划等的需要确认的各项事宜进行审核、签字确认，该协调人的签字确认视为甲方确认，但该协调人无权代表甲方变更本合同的任何条款……”合同第六条约定：“……2、乙方承担本项目派驻的销售团队的工资、社保、提成、津贴、福利待遇、销售人员服装费等相关费用，上述人员与乙方发生的劳动、劳务、工伤等全部纠纷由乙方自行处理并承担全部责任。3、签约后乙方委派前期团队开展项目前期顾问阶段工作，乙方提供：项目定位、整体营销推广策略、销售节点安排、价格策略、开盘方案、推广活动及项目包装方案等重要策略建议，经甲方认可后由乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报。4、本项目公开发售前的准备期内（以甲、乙双方书面确认的公开发售计划时间为准）完成项目销售的各项筹备工作，包括项目的销售管理制度、销售团队的组建培训、完善公开销售期各种销售情况应对预案等，并获得甲方的签字确认。……14、乙方在本项目的人员配置要求：总计人数不低于28人，项目总监1人，案场销售经理1人，案场主管1人，渠道经理1人，策划经理1人，执行策划2人，销售顾问21人（所有工作人员不得兼职必须驻场）……”合同第七条约定：“……1、同时满足以下条件，乙方即可获得本合同所约定的全额销售代理佣金。（1）客户签订正式《商品房买卖合同》、《贷款合同》等相关法律文书，并且资料齐全；（2）客户支付购房首付款、相关费用或全款；（3）分期客户付清分期付款尾款或者贷款客户全额下款。”合同第八条约定：“……2、甲方若无故单方面终止合同给乙方造成经济损失，则甲方需向乙方赔偿经济损失20万元人民币，并支付乙方应提取的全部佣金。”合同第九条约定：“……3、乙方若无故单方面终止合同给甲方造成经济损失，则乙方需向甲方支付违约金20万元人民币，并赔偿由此给甲方造成的经济损失。”合同第十三条约定：“1、乙方需每周向甲方进行工作汇报，汇报工作进展情况及工作计划。2、在合同实施过程中，合同双方一切联系以书面通知为准，特殊情况可先口头通知，三日内补签书面文件。双方共同签订的有关文件属于本合同补充文件。”合同签订后，原告进行了人员和销售方案的准备。2018年7月，原告通过新闻得知被告的控股公司安徽外经与贵阳万科达成协议，由贵阳万科进驻德盛·将军山项目实施销售活动，原告向被告发函要求其告知是否属实，如若属实双方需要对合同的变更和解除问题进行协商，后双方协商未果，原告认为被告在合同的履行中存在违约遂诉至人民法院引起本案。上述事实，有当事人陈述、《德盛·将军山新城销售代理合同》、营销方案、网页信息、工作联系函、工资表、社保缴纳证明等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《德盛·将军山新城销售代理合同》为原被告双方自主订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《德盛·将军山新城销售代理合同》系商品房委托代理销售合同，其中被告系委托人，原告系受托人，委托事项为销售德盛·将军山新城项目下的商品房，原告的报酬为成功销售后的提成。考察原被告之间的交易，双方对于贵阳万科入场销售产生了较大争议且协商未果，原告虽然进行了人员和销售方案的前期准备，但并未实际入场销售，而被告亦未实际要求原告进场销售。原告认为双方签订合同后被告和贵阳万科达成协议，由其入场销售系违约，但考察《德盛·将军山新城销售代理合同》，其并未对销售委托行为进行排他性约定，且合同第三条明确约定：“乙方为本项目的联合全程营销策划及销售代理公司之一”，可知原告在合同签订时就知晓其不是唯一受托人，故被告和贵阳万科达成协议，由贵阳万科入场销售并不属于违约。同时，由于贵阳万科的入场会较大影响原告对合同的履行，故原告经考量同被告协商合同的变更和解除问题系行使自己的权利，不属于违约。双方协商未果，被告并未要求原告入场实施销售，此时原告并不需要按照合同要求配置完整的销售团队，故被告称原告未配备足额人员属于严重违约的意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”原告通过诉讼的方式主张解除合同，系行使自己作为受托人的任意解除权，不违反法律规定，亦不属于违约行为，本院予以支持。需要注意的是，《德盛·将军山新城销售代理合同》第八条约定：“……2、甲方若无故单方面终止合同给乙方造成经济损失，则甲方需向乙方赔偿经济损失20万元人民币，并支付乙方应提取的全部佣金。”同时第九条约定：“……3、乙方若无故单方面终止合同给甲方造成经济损失，则乙方需向甲方支付违约金20万元人民币，并赔偿由此给甲方造成的经济损失。”并不属于对任意解除权的排除，而是约定合同解除后某一方产生损失的赔偿构成，系违约责任的约定，在原被告双方并无违约的情形下，原被告双方都不能依据前述两条约定相对方主张违约责任。故原告诉请被告赔偿其200,000元的经济损失本院不予支持。关于可得利益、人工成本赔偿的诉请，本院认为，人工成本问题，《德盛·将军山新城销售代理合同》第六条进行了明确约定由原告自行承担，故原告的该诉请本院不予支持。关于可得利益问题，原告并未进场具体实施销售行为，商品房销售是否能够获得佣金尚受国家政策、房地产市场等多种因素影响，且《德盛·将军山新城销售代理合同》并未对每套房屋的售价与原告的佣金进行具体约定，原告获取全额销售代理佣金还需要满足合同第七条约定的各项条件，故原告无法通过现有证据具体确定可得利益的金额，该诉请本院不予支持。保全担保费系原告自主选择保险作为诉讼保全的担保而产生的费用，原告并未在本案中申请诉讼保全，该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州易居不动产投资顾问有限公司与被告贵阳德盛置业有限公司于2017年12月19日签订的《德盛·将军山新城销售代理合同》；二、驳回原告贵州易居不动产投资顾问有限公司的其余诉讼请求。案件受理费8,170元（原告预交），由原告贵州易居不动产投资顾问有限公司负担8,070元，由被告贵阳德盛置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇一九年八月十一日书记员  陈宇巍