海南省白沙黎族自治县人民法院   民事判决书   （2018）琼9025民初998号   本诉原告（反诉被告）：中共白沙黎族自治县委党校，住所地：海南省白沙黎族自治县牙叉镇木棉路一幢18号。   法定代表人：包丽华，该校常务副校长。   委托诉讼代理人：田英，女，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林大进，男，海南法立信律师事务所律师。   本诉被告（反诉原告）：李国现，男，1968年12月30日出生，汉族，河南省浚县人，现住海南省白沙黎族自治县。   委托诉讼代理人：李晓俊，男，系原告儿子。   委托诉讼代理人：李琳，男，海南问源律师事务所律师。   本诉原告（反诉被告）中共白沙黎族自治县委党校诉本诉被告（反诉原告）李国现房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）中共白沙黎族自治县委党校委托诉讼代理人田英、林大进，本诉被告（反诉原告）李国现及其委托诉讼代理人李琳、李晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   本诉原告（反诉被告）中共白沙黎族自治县委党校（以下简称白沙党校）向本院提出如下诉讼请求：一、判令确认原、被告之间2012年1月10日签订的《房屋租赁合同书》已经解除；二、判令本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月10日，白沙党校与李国现之间签订了《房屋租赁合同书》，约定：白沙党校将党校北面两栋花费100多万元已装修完的两层有24间客房及其旁边的教室、食堂全部租给李国现经营，租赁期限为二十年，自2012年1月10日起至2032年1月10日止，租金每年一万元。合同签订后，李国现完善了安全、绿化等设施，一直经营至今。白沙党校根据中央巡视组整改要求在对学校管理活动自查中发现该《房屋租赁合同书》的签订程序上有瑕疵，未履行审批手续，违反了《党政机关事业单位经营性国有资产招租管理办法》的相关规定：如财政局审批、租赁期限最长不得超过5年、公开招租程序、评估机构评估、竞价所得等。这份合同，权利义务完全不对等。双方签订合同的很多条款都约定不清，李国现可以穷尽一切救济程序，白沙党校作为行政事业单位竟没有退出机制。因此这份合同存在的问题不是变更所能解决的，只能解除。2018年9月6日白沙党校向李国现发出白党函[2018]19号《终止房屋租赁合同通知书》，李国现已经并表示解除合同可以，但要赔偿其68万元的各项投入。白沙党校认为，根据双方租赁合同“三、出租房屋配套实施、环境整治”的约定，与宾馆配套的各项设施及道路的硬化由李国现出资建设。有关这部分费用如何承担双方在合同中并没有约定，因此，根据由李国现出资建设的约定，白沙党校没有义务替李国现支出这一部分费用。李国现每年向原告缴纳一万元的租金（包括宾馆前方的空地）明显过低，李国现已经营了6年，再要求原告赔偿68万元是没有依据的。《中华人民共和国》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。第九十六条规定：当事人依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2012年白沙党校与李国现签订合同时政府管理不严格，操作不规范，李国现能承租下来，从中受惠。现在客观情况发生变化，中央督查严明，发现了问题，提出整改。政府的干预是一种无法抗拒的外来强制力，即不可抗力。不可抗力的出现，导致原告无法与李国现继续履行合同。白沙党校及时通知及力争减少李国现的损失，根据不可抗力的免责规定原告无须赔偿李国现任何损失。综上所述，根据合同法等相关法律、行政法规的规定，原告特向贵院提出诉讼以维护自己的合法权益，请求法院查明实情公正处理。   本诉被告（反诉原告）李国现辩称，答辩人解除租赁合同缺乏正当理由及依据，其应赔偿给答辩人造成的合理损失：一、房屋租赁合同意思表示真实，内容合法有效，且签订程序不违反法律法规的规定，应受到法律保护。该合同是经过双方充分协商后订立的，合同的租赁期限不超过20年的法律期限，被答辩人列举的《党政机关事业单位经营性国有资产招租管理办法》经答辩人查询，其规定并非行政法规或法律法规，被答辩人以此作为解除合同的依据，是不成立的。二、被答辩人认为其单方终止合同无需承担赔偿责任没有事实及法律依据。被答辩人单方发出的终止房屋租赁合同书中载明的是对照中央第十二巡视组反馈问题的整改要求及根据省委党校及县委的要求，现正式通知终止合同，具体赔偿事项由双方协商后再议，从上述内容可知，被答辩人解除合同只是迫于上级部门的要求，而要求不明确不具体，不属于法律规定的不可抗力之情由。答辩人在履行合同中不存在任何违约行为，况且被答辩人在作出通知之时，也明确承诺赔偿另行协商，在诉讼时却矢口否认，这不符合客观情形及相关法律规定，根据合同法第133条规定被答辩人必须赔偿答辩人的损失。综上，双方签订的租赁合同书意思真实、内容合法有效，应受法律保护，被答辩人违法解除合同，应赔偿答辩人的全部损失。   反诉原告（本诉被告）李国现向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告损失人民币3180000元（损失以2016年1月至2018年9月的月平均利润20000元为标准），自2018年10月计算至2032年1月，共159个月。2.本案全部的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年月10日，李国现与白沙党校签订了《房屋租赁合同》，约定：白沙党校将坐落于校内北边的两栋房屋出租给李国现使用，其中一栋两层，面积约1200㎡，已由白沙县委党校出资装修完，一栋一层，面积约80㎡，已由李国现出资装修完。房屋租赁期为20年，自2012年1月10日至2032年1月10日，房屋租金为每年一万元。合同还约定白沙党校无论以任何理由而提前终止合同，给李国现造成损失，白沙党校应给予赔偿。2018年9月6日，白沙党校向李国现发出《终止房租租赁合同通知书》，通知李国现终止合同，具体赔偿事宜由双方协商后再议。随后，白沙党校向贵院提起诉讼，要求确认双方于2012年1月10日签订的房屋租赁合同已经解除，但是拒绝向李国现支付赔偿款。房屋租赁合同订立生效后，李国现实际投入合计686661.65元，其中：经与白沙党校结算确认的工程款462188.35元，白沙党校尚未确认的篮球场水泥地板工程款80530元，李国现在党校饭堂和宿舍投入款项合计143943.3元。按照房屋租赁期20年予以折旧，李国现的上述实际投入在计算预期利益损失时应充分考量。此外，李国现承租白沙党校的上述房屋用于开办白沙诚信招待所，该招待所2016年全年的经营收入为354450元，2017年全年的经营收入为529725元，2018年1月至9月的经营收入为278860元，一共33个月的经营收入为1163035元。2016年1月至2018年9月期间的月平均收入为35243元，扣除每月的经营成本5243元具体包括租金833元，水费218元，电费697元，税费1523元，数字电视费324元，身份证识别系统使用管理费100元，洗洁费375元，其他成本11173元，李国现每月的平均利润为20000元。因白沙党校突然终止合同，收回租赁房屋，致使李国现无法继续经营，李国现因此丧失了2018年10月至2032年1月预期利益合计3180000元，故白沙党校应依法予以赔偿。综上所述，李国现与白沙党校签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法有效，应受到法律的保护。白沙党校擅自终止合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。白沙党校应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，赔偿李国现的全部损失。鉴于上述事实和理由，请求贵院查明事实，依法支持反诉原告的全部反诉请求如上。   本诉原告（反诉被告）白沙党校辩称，白沙党校将两栋房屋按照现状出租给李国现，双方存在房屋租赁合同关系；白沙党校因国家政策调整及文件精神这一不可抗力导致双方合同不能履行而与李国现解除租赁合同，依法不应承担赔偿责任；按公平原则，白沙党校无需分担李国现部分剩余租赁期内装饰装修残值损失。   当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了举证质证，对于当事人没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.白沙党校提交的白发〔2018〕9号《中共白沙黎族自治县委印发的通知》，拟证明涉案合同解除系不可抗力。李国现质证称对该文件的真实性没有意见，但对关联性和证明的内容有异议，因为文件层级太低，不构成解除合同的情势变更的情形，是否构成情势变更应当由法院依法认定，当事人没有权利认定情势变更。经审查，本院对该份证据的真实性、合法性予以确定，白沙党校以该文件作为解除合同的依据，李国现没有异议，故该份文件的关联性予以确认；但该份文件是否构成合同法上的不可抗力，应从不可抗力概念本身去探寻，而非证据本身所载的内容。2.李国现提交的学校宾馆及饭堂零星工程施工合同、收据、白沙党校出具的工程结算书，拟证明李国现为党校宾馆及饭堂零星装修投入462188.35元，白沙党校质证称党校在文件上盖章仅表示白沙党校配合李国现做工程结算，因为发包方必须以单位为主体，只是报建必经的过程，不是白沙党校与李国现所做的工程结算，也不是白沙党校与施工方或者承包方最后的确认工程计算。经审查，白沙党校与李国现在案涉合同中约定由李国现对案涉宾馆及食堂进行装修，且李国现依约履行了相应的义务，并提交了工程施工合同、结算书及结算单据，上述证据能够形成完整的证据链，故对李国现提交的该组证据本院予以确认。3.李国现提交的党校篮球场现浇水泥地板工程施工合同、收据、工程结算清单，拟证明李国现为党校篮球场投入80530元，虽然白沙党校因领导频繁更换未及时确认，但该工程已实际完成。白沙党校质证称对该组证据的真实性及证明内容均有异议。经审查及现场实地勘察，白沙党校的篮球场确已进行了改造，李国现提交了工程施工的相关协议及结算票据，白沙党校并未提交相应的证据对其主张进行佐证，故对该组证据本院予以确认。4.李国现提交的单位项目费汇总表（一）至（六）及票据22张，拟证明李国现为经营党校宾馆及饭堂，购买各种物品的实际投入143943.3元。白沙党校质证称，这些设施并非党校要求，是经营必备，且有些票据的抬头写的李国现，有的写党校，有的写诚信招待所，合法性没有异议，但是真实性及关联性有异议。经审查，白沙党校对该组证据的合法性没有异议，本院对该组证据的真实性予以确认；该组证据虽系单据或者凭证，并非正规的发票，但确与李国现经营宾馆及食堂有关系，故对李国现确因经营宾馆购置必需物品的事实予以认可。5.李国现提交：党校宾馆及饭堂2016年、2017年、2018年1月至9月收入流水及发票，拟证明李国现经营党校宾馆及饭堂2016年收入为354450元、2017年收入为529725元、2018年1月至9月收入为278860元，合计1163035元，月平均收入为35243元；房屋租金凭证，拟证明李国现2016年至2017年每年支付租金10000元，月均租金833元；2017年1月至2018年9月的电费凭证，拟证明李国现缴纳党校宾馆及饭堂2017年1月至2018年9月的电费总额为14642元，月均697元；2017年3月至2018年9月的水费凭证，拟证明李国现缴纳党校宾馆及饭堂2017年3月至2018年9月水费总额4138元，月均218元；2017年1月至2018年9月的数字电视合同及缴费凭证，拟证明李国现缴纳党校宾馆及饭堂每月数字电视费为324元；宽带费凭证，拟证明李国现缴纳党校宾馆及饭堂2017年1月至2018年9月的宽带费总额为3550元，月均宽带费169元；2016年至2018年的身份证扫描仪管理费凭证，拟证明李国现经营党校宾馆及饭堂产生的身份证扫描仪管理费1200元/年，月均100元；2017年1月至2018年9月洗洁费凭证，拟证明李国现经营党校宾馆及饭堂2017年的洗洁费5545元，2018年1月至9月洗洁费2333元，月均375元；2017年至2018年的银行流水（包括扣缴税费的金额），拟证明李国现经营宾馆和饭堂自2017年1月至2018年4月期间的纳税总额为24363.63元，月均1523元。白沙党校质证称上述证据的真实性与关联性有异议，有些不是正规发票，有些没有公章，且有些票据的抬头写的李国现，有的写党校，有的写诚信招待所，李国现应以财会账册为依据，辅以纳税申报表来证明他的反诉主张。经审查，上述证据能有效证实李国现经营的白沙诚信招待所的日常收入来源、运营收支等经营情况，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认。6.李国现提交的海南方正资产评估事务所出具的方正评报字（2019）第003号报告书及鉴定费汇款凭证，拟证明李国现的各项损失数额及向鉴定机构缴纳相应鉴定费的事实。白沙党校质证对于鉴定报告中的装饰装修的实际损失的三性没有异议，对于购买物品的剩余价值和预期利益不予认可，房屋租赁合同不存在预期利益，且本案合同的解除属于不可抗力；对鉴定费汇款凭证的三性及证明内容没有异议。经审查，白沙党校并未提交相反的证据对鉴定结论进行反驳，且鉴定机构具有相应资质，并进行了现场勘验，鉴定程序合规合法，故本院对该鉴定报告书予以确认。   根据当事人的陈述及经庭审确认的证据，本院认定事实如下：   2012年1月10日，白沙党校与本诉被告签订了《房屋租赁合同书》，主要约定1.白沙党校将位于党校北面两栋房屋出租给李国现使用，其中一栋是两层，面积约1200平方米，已由白沙党校装修完（装修费约100万元）；另一栋一层，面积约80平方米，已由李国现装修完毕（以结算为准）。2.房屋中两层的房屋作为住房，一层的房屋作为食堂，不得作为他用；住房内的设施有空调、电视、床、热水器、衣柜等，设施达到旅馆标准，费用由白沙党校负责；食堂设施要齐全，要符合国家政策要求，一切费用由李国现负责；住房要保证有74个床位，食堂要能满足100人同时用餐；党员干部培训期间，宾馆、食堂白沙党校有优先使用权，用以解决培训学员的食住问题；房屋租赁期间，李国现可以对外经营食住业务。3.食堂前面的铁皮房及宾馆二楼的铁皮房、防盗门、防盗窗由李国现出资建设；宾馆前及食堂周边道路硬化、美化由李国现负责出资；宾馆装修及内部设施、食堂装修及内部用品、道路硬化，环境美化的费用见本合同补充说明。4.房屋租赁期为二十年，自2012年1月10日至2032年1月10日；房屋租金为10000元/年（包括两层宿舍楼前方的空地归乙方使用），第一年租金冲减宾馆内李国现购买的物品费用；李国现必须在每年的12月10日前支付当年的租金。5.白沙党校无论以任何理由而提前终止合同，给李国现造成损失，白沙党校应给李国现赔偿。白沙党校按合同到期日止计算违约利息（按当期贷款利息计算）。6.李国现给培训学员提供的吃物要符合国家法律、法规要求；李国现经营的住宿、食堂，白沙党校有有限使用权。合同签订后，李国现完善了安全、绿化等设施，购置经营宾馆及食堂必备物品一直经营至今。2018年9月6日，白沙党校根据白发〔2018〕9号《中共白沙黎族自治县委印发的通知》，向李国现发出白党函[2018]19号《终止房屋租赁合同通知书》，称“根据中央第十二巡视组反馈问题的整改要求”及“省委党校和县委的要求”通知与李国现终止合同，“具体赔偿事宜由双方协商后再议”，李国现于当日已经签收。因双方未能就解除合同后的赔偿事宜达成一致意见，遂产生纠纷。   本案在审理过程中，根据李国现的申请，本院委托海南方正资产评估事务所作出方正评报字[2019]第003号资产评估报告，载明李国现已经投入装饰装修剩余价值损失为334504元，为食堂及宾馆经营而购买的全部物品的剩余价值损失为88792元，剩余租赁期间内预期经营损失为1142387元。李国现为此次鉴定缴纳了鉴定费用35000元。   另，截至2019年7月，李国现尚未向白沙党校缴纳2018年度房屋租金，且并未将案涉房屋及食堂返还给白沙党校。   本院认为，本案的争议焦点为白沙党校与李国现之间的合同效力及解除问题、李国现主张的赔偿问题。分述如下:   一、关于合同的效力及解除的问题。白沙党校与李国现自愿于2012年1月10日签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反相关法律行政法规的强制性规定，依法为有效合同。双方应依照合同履行相应的义务。双方在合同中约定将涉案二层房屋出租作为培训宿舍，食堂需同时满足一百人用餐，培训之余李国现可以对外经营食宿业务，李国现向白沙党校缴纳租金，符合租赁合同的特征，应认定为房屋租赁合同，李国现租赁房屋并非为家庭居住之用，根据租赁的房屋数量和经营食堂这一事实，李国现将租赁的房屋及食堂用于食宿经营，并不违背房屋本身的用途。白沙党校因违反相关党规党纪，被要求依规进行整改，系白沙党校自身问题，并非在与李国签订《房屋租赁合同》之时不可预见、不能避免、不能克服的情形，故白沙党校主张解除合同系不可抗力的意见，本院不予采纳。2018年9月6日，白沙党校向李国现发出解除合同通知，庭审中，李国现表示接受解除合同，本院认定双方于2018年11月14日双方解除合同。   二、李国现主张的赔偿问题。本案中，白沙党校与李国现签订的《房屋租赁合同》约定租赁期为二十年，并约定白沙党校不论以任何理由而提前终止合同，给李国现造成损失，白沙党校应给李国现予以赔偿，李国现要求白沙党校赔偿的期间和事项符合双方的合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，《房屋租赁合同》解除后，双方尚未履行的不再履行，已经履行的应根据实际情况进行处理，故李国现有权向白沙党校主张赔偿损失，并向白沙党校缴纳尚未缴纳的房屋租金，并腾退宾馆及食堂返还给白沙党校。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”之规定，根据海南方正资产评估事务所做出的方正评报字[2019]第003号资产评估报告，载明李国现已经投入装饰装修剩余价值损失为334504元，故李国现主张白沙党校赔偿其剩余租赁期间装饰装修残余价值有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”之规定，李国现为经营食堂和宾馆购置的物品并未与案涉房屋形成附合，可以自行处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，以及双方合同的约定，白沙党校的违约行为导致李国现剩余租期内的预期利益不能予以实现，应向其进行损失赔偿。预期收益属于因违约产生的损失赔偿，白沙党校与李国现在合同中约定因违约如何向李国现进行赔偿的计算方法不明确不具体；李国现租赁案涉房屋和食堂主要的经济来源于单一的培训或者会议接待，平常并无接待散客，地理位置较为偏僻，住宿环境一般，综合本案在案证据及现场勘验，并权衡双方的过错程度、公平原则等，本院酌情以方正评报字[2019]第003号资产评估报告载明的剩余租赁期间内预期经营损失1142387元的50%对李国现予以赔偿，即571193.5元。另，李国现尚未向白沙党校支付2018年度房租，并表示愿意从其获得的损失赔偿中予以抵扣，截至2019年8月，李国现应向白沙党校支付的房屋租金为16666.67元（10000元+10000元÷12个月×8个月）。综上，白沙党校应向李国现支付的损失赔偿为924030.83元（334504元+571193.5元+35000元-16666.67元）。   根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款的规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）中共白沙黎族自治县委党校与被告（反诉原告）李国现2012年1月10日签订的《房屋租赁合同书》于2018年11月14日解除。   二、原告（反诉被告）中共白沙黎族自治县委党校自本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）李国现支付924030.83元。   三、被告（反诉原告）李国现自本判决生效之日起十五日内向中共白沙黎族自治县委党校返还房屋及食堂。   四、驳回被告（反诉原告）李国现的其他诉讼请求。   如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费100元、反诉案件受理费16260元，合计16360元，由原告（反诉被告）中共白沙黎族自治县委党校负担4744.4元，被告（反诉原告）李国现负担11615.6元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审 判 长 周丽娟   审 判 员 蔡型才   审 判 员 梁其锐     二〇一九年八月二十六日   法官助理 符 慧   书 记 员 郑慧慧   附：适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国合同法》   第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十条第二款不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。   第十一条第一款承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：   （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；