海南省文昌市人民法院民事判决书(2019)琼9005民初798号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初798号原告：海南农垦东路农场有限公司，住所：海南省文昌市东路镇东路农场场部。法定代表人：林熙孔，该公司董事长。委托诉讼代理人：林资，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑崇雄（公司职员），男，汉族，现住海南省文昌市。被告：林军，男，汉族，住址文昌市，公民身份号码：×××。原告海南农垦东路农场有限公司（以下简称东路农场）诉被告林军农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告东路农场的委托诉讼代理人林资、郑崇雄，被告林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东路农场向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2010年8月10日签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》所约定的20亩土地承包金进行调整至每年每亩195元，且每五年递增8%，从2017年6月9日起由被告向原告按年支付土地承包金；2.判令原告与被告于2010年8月10日签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》所约定的19.75亩土地承包金进行调整至每年每亩195元，且每五年递增8%，从2017年6月9日起由被告向原告按年支付土地承包金；3.判令原告与被告于2013年9月1日签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》所约定的土地承包金进行调整至每年每亩195元，且每五年递增8%，从2017年6月9日起由被告向原告按年支付土地承包金；4.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月10日原告改制前身海南省国营南阳农场与被告签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》，合同约定：被告承包原告土地19.75亩。承包期限从2000年1月10日起至2030年1月10日止，共计三十年。承包土地用于种植橡胶。土地承包金每年每亩60元，每五年递增10%，每年9月1日前一次性交清当年的土地承包金等内容。2010年8月10日原告改制前身海南省国营南阳农场与被告签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》，合同约定：被告承包原告土地20亩。承包期限从2004年8月1日起至2034年8月30日止，共计三十年。承包土地用于种植橡胶。土地承包金每年每亩60元，每五年递增10%，每年9月1日前一次性交清当年的土地承包金等内容。2013年9月1日原告改制前身海南省国营南阳农场与被告签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》，合同约定：被告承包原告土地3亩。承包期限从2013年9月1日起至2043年8月31日止，共计三十年。承包土地用于种植胡椒。土地承包金每年每亩120元，每五年递增10%，每年9月1日前一次性交清当年的土地承包金等内容。根据海南省委、省人民政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》(琼发[2015]12号)及省深化海南农垦管理体制改革领导小组办公室关于印发《海南农垦国有农业用地规范管理工作方案的通知》(琼垦办[2016]5号)等文件精神，2017年海南农垦进行土地清理工作，对于原先土地租赁、土地承包过程中存在土地租金、土地使用费过低等情况进行清理。由于原告与被告于2010年8月10日签订两份《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》、2013年9月1日签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》所约定的土地承包金与市场行情相差过大，明显过低。根据农垦总局、海南省农垦投资控股集团有限公司于2017年分发的文件《关于印发农业用地规范管理合同示范文本及承包租赁农用地基本指导价的通知》(琼垦企发[2017]191号)的内容及2017年6月9日《海南农垦东路农场有限公司关于印发(南阳片区)农业用地规范管理实施办法的通知》，农场内部人员承包租赁农业用地的土地使用费、土地承包金为每年每亩195元，且每五年递增8%，而被告承包土地的承包金为每年每亩120元及60元，每五年递增10%。根据《合同法》解释二第26条的规定，原告请求法院调整以上承包地块的土地承包金，将土地承包金调整至每年每亩195元，且每五年递增8%，并从2017年6月9日起由被告按年向原告支付土地承包金。被告林军称辩，对双方签订的三份《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》的事实没有异议，但认为所承包的土地达不到二级的标准，应为三级土地。原告东路农场围绕其诉讼请求提交证据如下：1.《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》（三份）。拟证明2010年8月10日原告改制前身海南省国营南阳农场与被告签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》，合同约定：被告承包原告土地19.75亩；承包期限从2000年1月10日起至2030年1月10日止，共计三十年；承包土地用于种植橡胶。土地承包金每年每亩60元，每五年递增10%，每年9月1日前一次性交清当年的土地承包金等内容。另2010年8月10日原告改制前身海南省国营南阳农场与被告签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》，合同约定：被告承包原告土地20亩；承包期限从2004年8月1日起至2034年8月30日止，共计三十年；承包土地用于种植橡胶。土地承包金每年每亩60元，每五年递增10%，每年9月1日前一次性交清当年的土地承包金等内容。另2013年9月1日原告改制前身海南省国营南阳农场与被告签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》，合同约定：被告承包原告土地3亩；承包期限从2013年9月1日起至2043年8月31日止，共计三十年；承包土地用于种植胡椒。土地承包金每年每亩120元，每五年递增10%，每年9月1日前一次性交清当年的土地承包金等内容。2.海南省委、省人民政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》（琼发[2015]12号）、《海南农垦国有农业用地规范管理工作方案的通知》（琼垦办[2016]5号）及《关于印发农业用地规范管理合同示范文本及承包租赁农用地基本指导价的通知》（琼垦企发[2017]191号）、2017年6月9日《海南农垦东路农场有限公司关于印发（南阳片区）农业用地规范管理实施办法的通知》。拟证明根据海南省委、省人民政府的文件，2016年海南农垦对农业用地进行规范管理工作，2017年农垦总局及海南省农恳投资控股集团有限公司颁发的关于租赁农业用地基本指导价的内容（琼垦企发[2017]191号文），2017年6月9日海南农垦东路农场有限公司关于印发（南阳片区）农业用地规范管理实施办法的通知，农场内部人员租赁农业用地基本指导价，此类别土地承包租金、土地使用费为每年每亩195元，且每五年递增8%。证据3.《农业用地租赁合同》（三份）。拟证明在附近同类农业用地的土地租金为每年每亩195元。证据4.不动产权证。拟证明原告是出租地块的土地使用权人。被告林军对证据进行了质证，对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据3的真实性没有意见，但认为其承包地达不到二级地标准，不能参照同类农业用地的租金标准。原告东路农场提交的证据1、2、3、4，参够反映案件事实，本院予以确认。并附卷佐证。对于证据3，本院认为，原告东路农场与林先汝、周京光、黄良克等三人签订的土地承包合同书，租赁的都是二类园地，出租年份都是自2017年开始，每亩价格都是195元，每五年递增8%，从侧面客观反映了当前东路农场二类园地的承包价格，本院对证据3予以确认。被告林军认为其承包的土地应该为三类园地，但未提交有力证据予以证明。根据2017年海南省农垦投资控股集团有限公司（海南省农垦总局）印发的《关于印发农业用地规范管理合同示范文本及承包租赁农用地基本指导价的通知》（琼垦企发[2017]191号）中的附件“农业用地地类等级、区域划分及递增幅度情况说明”：一类园地表现为土壤质地好，平坦开阔，光照条件好，地面坡度小于15°，水分充足，水土保持较好，交通条件好，道路通畅，经济效益高。二类园地是指土壤质地一般，土层较薄，地面坡度在15°-25°之间，距离场部稍远，运输成本较高。三类园地一般表现为坡度大于25°左右的山地，土层较薄，土地肥力较差，水土流失较严重，劳动生产率低，交通条件差，经济效益低。被告林军的土地用来种植橡胶、胡椒，应不属于“水土流失严重，劳动生产率低，交通条件差，经济效益低”的土地，对于被告认为其土地属于三类园地的抗辩理由，本院不予采信。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2010年8月10日，原告（改制前为海南省国营南阳农场）与被告签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》，约定被告承包原告的19.75亩土地用于种植橡胶，承包期限自2000年1月10日至2030年1月10日，共计三十年。土地承包金每年每亩60元，每五年递增10%，每年9月1日前一次性交清当年的土地承包金。同日，原告与被告还签订了另一份《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》，约定被告承包原告的20亩土地用于种植橡胶。承包期限自2004年8月1日至2034年8月30日，共计三十年。土地承包金每年每亩60元，每五年递增10%，每年9月1日前一次性交清当年的土地承包金。2013年9月1日原告与被告签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》，约定被告承包原告的3亩土地用于种植胡椒。承包期限自2013年9月1日起至2043年8月31日止，共计三十年。土地承包金每年每亩120元，每五年递增10%，每年9月1日前一次性交清当年的土地承包金。2015年12月，海南省委、省人民政府下发《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》(琼发[2015]12号)，2016年7月，省深化海南农垦管理体制改革领导小组办公室关于印发《海南农垦国有农场农业用地规范管理工作方案》的通知(琼垦改办发[2016]5号)，对海南农垦国有农场农业用地进行规范管理，对于原先土地租赁、土地承包过程中存在的土地租金、土地使用费过低等问题进行清理。海南省农垦投资控股集团有限公司（海南省农垦总局）于2017年4月下发《关于印发农业用地规范管理合同示范文本及承包租赁农用地基本指导价的通知》(琼垦企发[2017]191号)，对农业用地的等级、指导价格及递增幅度进行了规范。原告东路农场根据省农垦总局的文件精神于2017年6月制定了《关于印发(南阳片区)农业用地规范管理实施办法的通知》（琼垦字[2017]16号），规定农场内部人员承包租赁二类农业用地的承包金为每年每亩195元，每五年递增8%。原告东路农场以其与被告林军于2010年8月10日、2013年9月1日签订的三份《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》，所约定的土地承包金与市场行情相差过大，明显过低，以情势变更为由向本院提起诉讼主张要求调整租金。另，双方签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》后被告向原告交纳租金至2016年。本院认为，本案的争议焦点为：本案是否适用情势变更原则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，构成情势变更需要具备以下要件：一是须发生客观情势的重大变化，以致继续履行合同或者对一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的；二是此种重大变化须发生在合同成立后履行完毕前；三是此种重大变化是当事人缔约时无法预见，亦非因当事人自身原因造成的，从而区别于正常商业风险；四是当事人在缔约时尽管无法预见，但又尚未达到不能避免、不可克服之程度，不构成不可抗力。情势变更与商业风险较难区分，商业风险是从事商业活动的固有风险，法律推定当事人可以预见；而情势变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常变动，当事人缔约时无法预见；商业风险给当事人带来的损失，从法律观点上看可以归责于当事人，而情势变更则不能归责于当事人；商业风险由一方当事人承担并不会显失公平，而情势变更条件下如果坚持执行原合同，在结果上将导致一方获得暴利，显失公平。综合本案情况，原、被告双方在签订合同的当时无法预见价格将会过分低于市场行情，该显著变化不能归责于双方任何一方，继续履行原合同于原告而言将显失公平。根据海南省高级人民法院于2017年3月23日作出的《关于参照执行的通知》（以下简称通知）规定：“随着市场行情的变化致使承包合同所约定的承包金过低，发包人请求调整，对于业已履行的部分，人民法院不予支持，对于尚未履行的，人民法院可根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定酌情予以调整。发包人请求解除承包合同的，人民法院可依照合同法解释（二），并结合案件的实际情况确定是否解除。承包金过低，一般是指该土地的承包金低于同时期同地段同类土地承包市场价的30%以上，承包金调整的数额可以农垦总局同期发布的关于垦区内部职工承包农业用地基本低价为参照。”及海南省农垦投资控股集团有限公司（海南省农垦总局）于2017年4月下发的《关于印发农业用地规范管理合同示范文本及承包租赁农用地基本指导价的通知》(琼垦企发[2017]191号)，涉案土地应归类为园地，即种植以采集果、叶为主的集约经营的多年生木本和草本植物，覆盖度在0.5以上的或每亩株数大于合理株数70%以上的土地，包括用于育苗的土地。根据海南农垦东路农场有限公司印发的《关于印发(南阳片区)农业用地规范管理实施办法的通知》（琼垦字[2017]16号），该农场场内人员承包园地的基本地价为：一类270元/亩/年、二类195元/亩/年、三类160元/亩/年；场外单位或个人承包园地的基本地价为：一类400元/亩/年、二类300元/亩/年、三类250元/亩/年。因此，场内人员承包二类园地的价格应为195元/亩/年。原告东路农场提供了其与林先汝、周京光、黄良克等三人签订的土地承包合同书，租赁的都是二类园地，出租年份都是自2017年开始，每亩价格都是195元，每五年递增8%，客观反映了当前东路农场二类园地的承包价格。本案原、被告合同约定的60元/亩/年、120元/亩/年的价格确实低于上述承包价格的30%以上，原告以合同法解释（二）第二十六条的情势变更原则主张将承包金上涨至195元/亩/年，且每年以8%的幅度递增，于法有据，本院予以支持。根据海南省高级人民法院的通知精神，承包合同所约定的承包金过低，发包人请求调整，对于业已履行的部分，人民法院不予支持，对于尚未履行的，可酌情予以调整。原告于2019年2月22日向本院提起起诉，因此，对于2019年2月22日起往后年份承包金价格，本院予以调整。被告林军不属于农场内部职工，也没有近亲属在农场工作，故应属于场外人员，场外人员承包土地价格高于场内人员，但原告东路农场以场内人员的承包价格主张权利，本院予以支持。另，对于被告林军拖欠2019年2月22日前的租金，原告东路农场可另行起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告海南农垦东路农场有限公司与被告林军于2010年8月10日签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》所约定的20亩土地承包金从2019年2月22日起调整为每年每亩195元，且每五年递增8%，前述承包金由被告林军从2019年2月22日起按年向原告海南农垦东路农场有限公司支付；二、原告海南农垦东路农场有限公司与被告林军于2010年8月10日签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》所约定的19.75亩土地承包金从2019年2月22日起调整为每年每亩195元，且每五年递增8%，前述承包金由被告林军从2019年2月22日起按年向原告海南农垦东路农场有限公司支付；三、原告海南农垦东路农场有限公司与被告林军于2013年9月1日签订《海南农垦国营农场经营性土地承包合同书》所约定的土地承包金从2019年2月22日起调整为每年每亩195元，且每五年递增8%，前述承包金由被告林军从2019年2月22日起按年向原告海南农垦东路农场有限公司支付。四、驳回原告海南农垦东路农场有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3646元，由被告林军负担3145元，由原告海南农垦东路农场有限公司负担501元，限被告林军于本判决生效之日起十五日内向本院缴纳，原告海南农垦东路农场有限公司预付的案件受理费3145元，本判决生效后予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 邓德武人民陪审员 陈舜彦人民陪审员 叶保健 二〇一九年八月十五日法官 助理 周 量书 记 员 吴清鸣附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。