东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初3636号原告：石云兴，男，汉族，住东营市垦利区。委托诉讼代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。被告：胜利油田胜东房地产开发有限责任公司。住所地：东营市东营区东二路261号。统一社会信用代码91370500740215023J。法定代表人：郝俊刚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王定来，山东天地恒律师事务所律师。原告石云兴与被告胜利油田胜东房地产开发有限责任公司（以下简称胜东房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石云兴的委托诉讼代理人谢树光与被告胜东房地产公司的委托诉讼代理人王定来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石云兴向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告办理东营区房屋不动产权登记证书；2．判令被告按照原告已支付房款总额为原告开具发票；3．判令被告支付原告逾期办理不动产权登记证书的违约金150000元；4．判令被告支付以2426700元为基数按照年息6.53%计算的自2019年7月5日起至付清日止的逾期办理不动产权登记证书违约金；5．案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月4日，原、被告签订《商品房认购书》，约定原告购买被告开发的东营区已竣工的商品房，认购书签订后原告如约履行了义务，但被告一直没有为原告办理不动产权登记证书。被告胜东房地产公司辩称，原告诉请的第二项为恶意诉讼，被告愿意且能够为原告开具发票，但原告从未要求被告开具发票。原告诉请的第一项、第三项、第四项无事实和法律依据。一、被告与原告签订的《商品房认购书》是预约合同，而非商品房买卖合同。原、被告在《商品房认购书》第三条第二项和第五条第一项、第七项中对双方之后签订《商品房现房买卖合同》作出了明确约定。因此，本案的审理不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。二、涉案《商品房认购书》第四条约定：“分户房产证在乙方所购标的所在的栋（座）楼全部售完之后集中办理，土地证在分户房产证全部完成后集中办理，”由于原告所在的东营区小清河路中段锦华南区37号A楼还有三套房屋一直未能售出，被告未给原告办理房屋不动产权登记证书不构成违约。三、涉案房屋的土地与锦华南区住宅土地是同一个土地证，属于锦华南区住宅用地的配套商业用房，应当与锦华南区住宅一起组织验收。现在因锦华南区住宅项目迟迟不能验收，导致锦华南区37号A楼也不能验收，继而导致被告不能办理锦华南区37号A楼房屋的不动产权登记证书。涉案房屋不能办理不动产权登记证书属于不可抗力，且属于法律意义上的无法履行，被告未配合原告办理涉案房屋产权证不构成违约。且原告于2019年4月22日才交清房款，被告有权利拒绝配合其办理产权登记证书。因此，原告在起诉状中列明的诉讼请求第一项、第三项、第四项无法律依据。原告提交的《抵债协议》、《商品房认购书》、收据，被告没有异议，本院予以采信确认。根据审查确认的证据和原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：2016年12月16日，原告石云兴（乙方）与被告胜东房地产公司（甲方）签订《抵账协议》，约定甲方拥有位于之产权，乙方购买37A号楼第6号商铺应交认购保证金230万元。经双方协商同意，甲方所欠乙方工程款2078975.46元抵偿甲方认购保证金。即到年终工程审计结束后，该认购保证金从甲方应付乙方的工程款中扣留2078975.46元，工程款不足部分221024.54元，乙方用现金补足。该房款共计2426700元，乙方将房款全部支付甲方后，甲方集中办理37A号楼产权过户手续。甲方对该房款清偿后，乙方不得就此债务向甲方主张任何权利，因工程欠款所发生的纠纷与甲方无关。2018年1月4日，原告石云兴（乙方）与被告胜东房地产公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定乙方认购的商品房为甲方开发的锦华南区37号A楼（沿街商铺）项目，位于东营市东营区。设计用途商用，现房项目，建设手续齐全，协议签订日竣工验收手续正在办理中。乙方认购的房产为第6号房，图纸建筑面积211.02平方米，最终产权建筑面积以政府主管部门测绘为准。该商品房按照图纸建筑面积计价，成交单价为11500元每平方米，房款计人民币2426700元，产权总价款以最终测绘面积乘以成交单价，多退少补。本协议签订前乙方已支付甲方房款（抵工程款）2078975.46元，交现金221024.54元，已交房款2300000元，余款126700元。交房条件为甲方房屋全部验收结束，乙方已签订《商品房认购书》且按约定付款日期交纳全部房款。并交纳房屋水电暖等管理押金3000元，垃圾清运费500元。《商品房现房买卖合同》签订时间以甲方电话通知或电子邮件发送之日起计算，协议并约定了逾期签订违约金及责任。关于产权证办理，约定分户产权证在乙方所购标的所在的栋（座）楼全部售完之后集中办理，土地证在分户房产证全部完成后集中办理。乙方产权房产所在栋楼的公共设施设备（如停车场、公共卫生间、楼梯、绿化、水电、消防）等属全体业主共有。协议签订后，任何一方违约，协议即可解除。原告主张2018年3月1日，被告交付房屋，2018年5月1日，原、被告办理了正式交房手续。至今，涉案房屋未取得不动产权登记证书。因石云兴未依约支付剩余126700元房款，胜东房地产公司于2019年3月26日向本院提起诉讼，要求石云兴支付剩余126700元房款及相关利息。经调解，双方达成调解协议。石云兴于2019年4月22日支付了上述房款。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条约定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告石云兴与被告胜东房地产公司签订的《商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人名称和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，价款的确定方式及总价款、付款时间、付款方式，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺等内容，且被告已经全额收受了房款，双方的商品房认购书依法应认定为商品房买卖合同。双方应依约履行各自的义务。被告关于涉案《商品房认购书》是预约合同而非商品房买卖合同的抗辩主张，本院不予支持。涉案《商品房认购书》约定“分户房产证在乙方所购标的所在的栋（座）楼全部售完之后集中办理，土地证在分户房产证全部完成后集中办理”。涉案房屋整栋（楼）房屋能否售完、何时售完具有不确定性和极大的人为操纵性，而协助原告办理不动产权证书为被告应负的法定义务不可免除，而上述约定条件将来不一定成就。故原告关于双方上述约定为约定不明的主张，本院予以支持。原、被告签订的《抵债协议》明确约定了房屋状况、房款数额、支付方式，为双方房屋买卖合同的重要补充，该协议约定原告将房款全部支付被告后，被告集中办理37A号楼产权过户手续。被告关于在原告交清全部房款前，被告有权拒绝协助办理不动产权证的抗辩主张，本院予以支持。原告于2019年4月22日交清全部房款，被告应及时协助其办理房屋不动产权登记证书。被告关于涉案房屋不能办理产权登记证书属于不可抗力的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。但为房屋办理不动产权登记证书属于国家行政机关的行政行为，涉案房屋因未满足法律规定的相关条件，其未能办理权属登记证书属于事实上或法律上的不能履行。被告应在符合法律规定条件的情况下及时协助原告办理涉案房屋的不动产权登记证书。原告要求被告开具房款发票的主张，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。涉案房屋至今未能办理不动产权登记证书，是被告的行为所致，过错在于被告，其应向原告支付违约金或者赔偿原告损失。双方房屋买卖合同未约定逾期办证违约金或损失的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告关于其损失数额应以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的主张，本院予以支持。参照《中国人民银行关于人民币利率有关问题的通知》中“关于罚息利率问题，逾期贷款罚息在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。参考中国人民银行同期贷款基准利率，原告要求按照年利率6.53%计算违约金，本院予以支按照年利率6%计算的部分。但根据法律规定，违约金不应过高于一方的违约行为给守约方造成的损失。本案的房款数额为2426700元，如果按照一定贷款利率长期计算，将会形成巨额违约金，而原告未提交证据证明被告的逾期办证行为给其造成了实际损失及损失数额，故原告要求的逾期办证违约金，本院支持至本案裁判文书生效之日的部分。暂计算至庭审日2019年8月1日为40040.55元。原告要求的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胜利油田胜东房地产开发有限责任公司继续履行与原告签订的《商品房认购书》；二、被告胜利油田胜东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内按照涉案房屋房款总额2426700元为原告开具发票；三、被告胜利油田胜东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告石云兴逾期办理不动产权登记证书违约金40040.55元，并支付以2426700元为基数按照年利率6%计算的自2019年8月1日起至本判决生效之日止的逾期违约金；四、驳回原告石云兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26213.6元，减半收取13106.8元，由被告胜利油田胜东房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  李素红二〇一九年八月二十九日书记员  王廷廷