江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1551号 上诉人（原审原告）：程发兴，男，1962年9月28日出生，汉族，职业：婺源县信访局职工，住江西省上饶市婺源县。 上诉人（原审原告）：蔡标英，女，1960年8月28日出生，汉族，职业：原婺源县龙山中心小学代课老师，现已退休，住江西省上饶市婺源县紫阳镇武口茶乡西路109号。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：王文达，江西名大律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：吴浩，江西名大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邱铁英，女，1958年11月18日出生，汉族，职业：江西省社会科学联合会职工，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘新斌，江西华昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚俊超，江西华昌律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：婺源县安泰房地产开发有限责任公司，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇锦屏路，统一社会信用代码：91361130756756959P。 法定代表人：汪大忠。 被上诉人（原审第三人）：汪德金，男，1968年1月2日出生，汉族，职业不明，住江西省上饶市婺源县。 上诉人程发兴、蔡标英因与被上诉人邱铁英、汪德金、婺源县安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初7243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程发兴、蔡标英及其委托诉讼代理人吴浩，被上诉人邱铁英及其委托诉讼代理人刘新斌到庭参加诉讼；被上诉人汪德金、安泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程发兴、蔡标英上诉请求：一、依法撤销南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初7243号民事判决；二、依法改判，解除对弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋的查封，排除对弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋的执行；三、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实不清、证据不足。1.上诉人与安泰公司签订的《人和家园住宅（商铺）认购书》及《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》是合法有效的书面商品房买卖合同。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”具体到本案，2010年，安泰公司在开发弋阳县“人和家园”项目时，因资金不足，向上诉人融资借款350000元。2015年6月14日经结算。安泰公司确认应支付上诉人借款本金和红利合计585011.16元。因安泰公司无力支付上诉人借款本金和红利，上诉人与安泰公司于同日签订《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》，2015年6月17日上诉人又与安泰公司签订《人和家园住宅（商铺）认购书》，认购了弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋及7楼11#、12#车库，合计价值591364.8元（其中7号楼1单元401号房屋价值475243.2元），上诉人付清了全部房款（其中，借款本金和红利585011.16元抵付了房款，补交了6353.64元现金）。在《弋阳“人和家园”项目首次结算清单》中明确载明，上诉人程发兴的身份为借款人。2015年6月17日上诉人将办产证所需材料交给安泰公司，缴纳了办理房产证费用10244.86元，并于当日办理了交房手续。2016年5月10日安泰公司出具收据。上诉人已支付案涉房全部购房款。本案“认购书”及“认领协议书”具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方约定了当事人的名称、姓名和住所、所购房屋的基本状况、商品房的销售方式、商品房的价款的确定方式、总价款、付款时间及付款方式、面积差异的处理方式。上诉人与安泰公司达成了购买案涉房屋的合意并交清全部购房款。所以该“认购书”及“认领协议书”应当认定为商品房买卖合同。且，邱铁英诉讼代理人在一审陈述答辩意见时表明，案涉“认购书”及“认领协议书”不是规范的商品房买卖合同，证明邱铁英及其一审代理人自认上诉人与安泰公司已经签订了书面商品房买卖合同。2.上诉人对案涉房屋的异议之诉合法有据，法院应解除对房屋的查封，排除对案涉房屋的执行。首先，案涉房屋被查封前，上诉人与安泰公司已经签订合法有效的书面商品房买卖合同，该合同真实、合法、有效，是双方真实意思表示；其次，上诉人于2015年6月14日付清了“人和家园”7号楼1单元401号房屋全部房款，并于2015年6月17日办理了交房手续，2015年9月上诉人将该房屋出租，案涉房屋被查封前，上诉人已合法占有该房屋；再次，案涉房屋未完成过户登记的原因不在上诉人。上诉人已将办理产权登记所需的材料交给安泰公司，让其办理房权登记手续，但安泰公司却以其与当地政府存在土地出让金纠纷为由迟迟没有办理。安泰公司在一审答辩时自认没有进行产权登记过错在安泰公司，非上诉人原因。据此，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定，应排除对涉案房屋的执行。3.未办理网签备案及产权登记，及未签订有备案号的格式商品房买卖合同的过错在于安泰公司。2014年安泰公司取得了预售许可证，因安泰公司未交规费，导致无法办理网签，无法提供房管局规定的书面商品房买卖合同。而且法律并未规定商品房买卖合同的固定样式，应认定上诉人与安泰公司签订的《式阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》及《人和家园住宅（商铺）认购书》是合法有效的书而商品房买卖合同。二、一审法院判决适用法律错误。上诉人的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条之规定，应当对案涉房屋排除执行。在案涉房屋查封前，上诉人与安泰公司已经签订合法有效的书面商品房买卖合同，所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，上诉人已付清案涉房屋的全部价款。上诉人的情形符合《规定》第二十九条之规定，其权利能够排除执行。上诉人的情形不仅符合《规定》第二十八条，同样也符合《规定》第二十九条，东湖区人民法院仅凭上诉人不满足《规定》第二十九条第一款之规定裁定驳回其所提的执行异议属于适用法律错误。三、南昌市东湖区人民法院对案涉房屋的查封于法无据。邱铁英诉请的本金仅有400万元，而在执行时，法院查封了安泰公司名下18套房产，房产价值远远超过其诉讼标的，属程序违法。且邱铁英提供的证据证明其已经收回借款本金400万元。此外，邱铁英与汪德金之间的借贷关系属自然人之间的普通借贷关系，借款人为汪德金个人，不是安泰公司，邱铁英申请执行具有不正当性。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误。 邱铁英辩称：1.程发兴、蔡标英实际身份系安泰公司的投资人，非普通债权人，其以内部认领方式认领涉案房产，核心目的是获取投资收益，并非涉案房产真正法律意义上的买受人，同时也并非善意第三人，其权利不能排除对涉案房产的执行。2.程发兴、蔡标英与安泰公司之间不存在合法有效的书面商品房买卖合同，认购书及认领协议书无论从协议内容、权利取得形式、签订协议目的上来看，军费书面商品房买卖合同，且认购书及认领协议书无法办理备案、过户手续，显然非合法有效的商品房买卖合同。3.程发兴、蔡标英提供的证据不足以证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益。4.程发兴、蔡标英在法院查封涉案房产之前并未合法占有涉案房产，且目前该房产内尚无人居住。此外，关于上诉人所诉的南昌市东湖区人民法院“对涉案房屋查封于法无据”、“超标的查封”的问题不属于本案审理范围。 安泰公司、汪德金共同辩称：上诉人所称与事实相符，涉案房产不应被执行；安泰公司、汪德金不应列为本案被告，而应列为本案第三人；上诉人未取得涉案房产的《不动产产权证》过错在于安泰公司，与上诉人无关；因安泰公司、汪德金对上诉人提起执行异议之诉无异议，二者应列为本案第三人，查封涉案房产的系邱铁英，安泰公司、汪德金不应承担本案诉讼费。 蔡标英、程发兴向一审法院起诉请求：1、判令解除对弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋的查封，排除对弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋的执行。2、本案诉讼费由邱铁英、安泰公司、汪德金承担。 一审法院认定事实：2015年6月14日，安泰公司（甲方）与程发兴（乙方）签订《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》，约定：乙方向甲方开发建设的弋阳“人和家园”房地产项目投入资金35万元，投资凭证号为158#、188#、260#，首次结算乙方预分得红利235011.16元；鉴于项目有存量房产，暂时无法完全以现金支付方式兑付投资本利。根据《弋阳“人和家园”项目结算方案》规定，乙方自愿认领存量房产，以有价实物方式进行结算。乙方认领房产为7#1单元401室，7#车库南11#、南12#，价值合计591364.80元。乙方应收本利与认领房产价值列抵后，乙方应向甲方补缴资金6353.64元。2015年6月17日，安泰公司（甲方）与蔡标英、程发兴（乙方）签订《人和家园住宅（商铺）认购书》，约定乙方认购弋阳县“人和家园”小区7号楼1单元401号房屋，成交总价为475243元，采用一次性付清（借款本息）方式，乙方在签订本认购书时支付认购定金，并在签订本认购书后至公司销售部签订《商品房买卖合同》，若未至销售部签订《商品房买卖合同》的视乙方自动放弃认购，所认购房屋不予保留，已缴定金不予退还，甲方有权将上述房屋出售他人。安泰公司于2015年6月14日，出具收取程发兴购房款591368.8元的收据。于2015年6月17日向人和家园物业公司发出交房通知，说明程发兴所购人和家园小区7栋1单元401室、7栋车库南11#、12#房产已交清相关费用，符合交房条件，并出具弋阳“人和家园”（办证）相关费用明细；同日，程发兴交纳相关办证费用10244.86元。安泰公司于2016年5月10日向程发兴出具未能如期办理产权登记手续的情况说明，因其与政府存在土地出让金纠纷，暂无法办理房屋登记手续。后证人黄某、吴某亦出具了安泰公司未办证的书面证明。后程发兴对房屋进行了简单装修，于2015年9月20日将上述房屋出租给郑沙沙。2016年4月25日，一审法院依据（2016）赣0102民初1985号民事裁定书保全查封了该房屋，致使程发兴、蔡标英至今无法办理房产证，故程发兴、蔡标英向该院提出执行异议，该院于2017年8月9作出（2018）赣0102执异11号执行裁定书，裁定书认为安泰公司以投资借款方式向程发兴融资借款，双方属于投资、借贷法律关系，并非房屋买卖法律关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，程发兴与安泰公司签订的《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》是其以投资款本金及利息分红为购房款而内部认购房屋的协议书，并不是合法有效的书面买卖合同。故案外人异议理由不成立，裁定驳回案外人程发兴、蔡标英的异议。程发兴、蔡标英据此向该院提出案外人执行异议之诉。另查明，程发兴与蔡标英于1985年4月3日登记结婚。 一审法院认为，本案的主要争议焦点问题是：程发兴、蔡标英对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，作为提起执行异议的案外人，程发兴、蔡标英应对其主张承担举证责任，若举证不能则应承担不利法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。邱铁英在本案中辩称程发兴、蔡标英不能排除由其对安泰公司提起的关于案涉房屋的强制执行，核心问题便在于程发兴、蔡标英能否举证证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。对此，在本案中，1、虽然程发兴、蔡标英与安泰公司签订了《人和家园住宅（商铺）认购书》（以下简称认购书），该认购书明确约定，订立本认购书后还需签署商品房买卖合同，若未至销售部签订《商品房买卖合同》的视为自动放弃认购，所认购房屋不予保留，已缴定金不予退还。这表明《认购书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该认购书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看，《认购书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《认购书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该院认定程发兴、蔡标英与安泰公司的认购书属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。2、程发兴、蔡标英主张其对房屋进行了装修等办理进户和钥匙交接手续而实际占有了房屋，但这事实成立与否对是否签订合法有效的商品房买卖合同并不产生影响，即使程发兴、蔡标英实际占有了房屋，但由于其与安泰公司之间未订立商品房买卖合同，其亦不享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护房屋消费者的物权期待权，赋予买房人物权期待权以排除执行的效力，但同时也要保护申请执行人的合法权益，对于条文中所设置的可以排除执行的条件应从严掌握。该条文第（一）项之所以将“在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同”作为排除执行的条件之一，是因为合同一方是房地产开发企业，相比一般民事主体有更严格的监管制度，更有利于保护买房人合法权益。原则上都签订有规范的商品房销售合同，以方便办理销售合同备案、网签或者预登记手续。本案中，仅依据《认购书》还无法办理销售合同备案、网签等手续，显然不是规范的商品房买卖合同，程发兴、蔡标英亦无法根据《认购书》办理所购商品房的产权过户手续。综上可以认定，程发兴、蔡标英不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，其对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。原告所主张的超标的查封问题及被告邱铁英及安泰公司间的民间借贷是否合法等问题不在本案的审理范围，该院不予审查。综上所述，程发兴、蔡标英的诉讼请求不能成立，该院依法不予支持。安泰公司、汪德金经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响该院依据查明的事实依法裁判。据此依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回程发兴、蔡标英的诉讼请求。案件受理费8430元（程发兴、蔡标英已预交），由程发兴、蔡标英自行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 一审判决查明“于2017年8月9日作出（2018）赣0102执异11号执行裁定书”，应予更正为“于2018年9月12日作出（2018）赣0102执异11号执行裁定书”。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，一审中汪德金未答辩，安泰公司答辩认可案外人异议，二审中安泰公司、汪德金共同答辩认可案外人异议，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。故本院变更安泰公司、汪德金为本案原审第三人。本案争议焦点为上诉人对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，现围绕争议焦点区分以下问题予以阐述： 一、上诉人实际向安泰公司支付的款项是投资款还是借款的问题。上诉人主张安泰公司向其融资借款350000元。本院认为，首先，案涉《认领协议书》第一条载明，乙方（程发兴）向甲方（安泰公司）开发建设的弋阳人和家园房地产项目投入资金350000元，首次结算乙方预分得红利235011.16元等，以上内容已明确上述350000元是“项目投入资金”，而非借款，上述235011.16元是“红利”而非借款利息。其次，邱铁英在一审中提交了一份证据《弋阳“人和家园”项目结算方案》，上诉人质证时以该证据为复印件为由不予认可，但案涉《认领协议书》第二条中约定，根据《弋阳“人和家园”项目结算方案》规定，乙方自愿认领存量房产；第四条中约定，《弋阳“人和家园”项目结算方案》及其附件为本协议的组成部分，可见《弋阳“人和家园”项目结算方案》是实际存在的。然而，上诉人和安泰公司作为《认领协议书》的签订双方，在一、二审中均未提交《认领协议书》中的该“组成部分”，系有意隐瞒相关证据。因此，虽上诉人一审期间提供了借款凭证，但根据借款凭证中“投入借款资金”、及收据中“红利”字样的表述，结合上述材料，上诉人所付资金实际应认定为有红利回报的投资，并非借款。 二、上诉人与安泰公司是否签订合法有效的商品房买卖合同问题。上诉人主张，法律并未规定商品房买卖合同的固定样式，案涉《认购书》及《认领协议书》签订于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》施行之前，具备商品房买卖合同主要内容，是合法有效的商品房买卖合同。本院认为，其一，《商品房销售管理办法》自2001年6月1日起施行，其中第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。而案涉《认购书》和《认领协议书》明显欠缺该规定中的相关内容，至于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的施行时间，不影响上述认定。其二，《认购书》中第三条约定，双方需另行签订《商品房买卖合同》，未签订视为自动放弃认购，此为该认购行为并非实际买卖行为的明确意思表示。其三，上诉人作为安泰公司所开发项目的投资人，在无证据证明项目实现盈利、资产足以对外清偿债务的情况下，通过内部约定方式与安泰公司确认235011.16元高额红利，并以此金额加投资款为基础认领安泰公司待售房产，此系先行瓜分安泰公司项目资产的行为，该行为有可能严重损害外部债权人利益，不能认定为是正常的商品房买卖行为。因此，上诉人主张与安泰公司已签订合法有效的商品房买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、上诉人对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上诉人主张，本案情形不仅符合上述第二十九条的规定，同时还符合上述第二十八条的规定，一审法院仅以不满足第二十九第一项规定驳回诉请，属适用法律错误。本院认为，上述两条规定中的“符合下列情形”均指须同时满足相应规定所列的各项情形，意即只要有一项不满足，便不足以支持执行异议，并非需要各项情形皆不满足。而上诉人在认可各项规定情形须同时满足的基础上，却称一审法院不应仅以不满足其中一项即驳回其诉请，存在逻辑错误。如上所述，上诉人与安泰公司并未签订合法有效的商品房买卖合同，因此，无论是适用上述规定第二十八条还是第二十九条，上诉人的执行异议皆不满足相应规定的第一项情形。因此，上诉人主张对案涉房产享有足以排除执行的民事权益，本院不予支持。 另外，上诉人所称的超标的查封、不认可执行依据问题，不属本案审理范围。综上，上诉人蔡标英、程发兴的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8430元，由上诉人蔡标英、程发兴负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 朋 审判员 黄 琳 审判员 王晶晶 二〇一九年八月十九日                                                                                                                法官助理 张少丽                                                                                                                 书记员杨兰