鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0611民初386号原告：鹤壁市宜居物业服务有限公司，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街锦绣江南13号住宅楼。法定代表人：王永坚，该公司经理。委托诉讼代理人：王明亮，河南奥博律师事务所律师。代理权限为变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起上诉，代领法律文书。被告：鹤壁启航物业服务有限公司，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街北段（锦绣江南5号门面房）。法定代表人：贾利川，该公司经理。委托诉讼代理人：王海军，河南道平律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人：鹤壁市淇滨区锦绣江南小区业主委员会，住所地鹤壁市淇滨区锦绣江南小区。代表人：王诚，该业主委员会主任。原告鹤壁市宜居物业服务有限公司（以下简称鹤壁宜居公司）与被告鹤壁启航物业服务有限公司（以下简称鹤壁启航公司）、第三人鹤壁市淇滨区锦绣江南小区业主委员会（以下简称锦绣江南业主委员会）合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告鹤壁宜居公司委托诉讼代理人王明亮，被告鹤壁启航公司委托诉讼代理人王海军到庭参加诉讼，第三人锦绣江南业主委员会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤壁宜居公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告鹤壁启航公司与第三人锦绣江南业主委员会签订的物业服务合同无效；2、被告鹤壁启航公司赔偿原告鹤壁宜居公司各项损失共计300000元；3、本案诉讼费用由被告鹤壁启航公司承担。事实和理由：我公司自2008年入驻鹤壁市淇滨区锦绣江南小区，承担小区前期物业，2011年与第三人锦绣江南业主委员会签订《锦绣江南小区物业服务合同》继续物业服务至今，被告鹤壁启航公司法定代表人贾利川原来是我公司高管，并由我公司安排其负责锦绣江南小区全面工作，但贾利川在为我公司工作期间，注册了被告鹤壁启航公司，并在我公司与第三人锦绣江南业主委员会合同到期后，与第三人锦绣江南业主委员会恶意串通，违反法定程序将我公司取而代之，违反了法律规定，侵害了公众利益，给我公司造成严重损害；被告鹤壁启航公司与第三人锦绣江南业主委员会签订的物业服务合同因违背法律的禁止性规定，且损害了公众的利益，应为无效，故诉至法院。被告鹤壁启航公司辩称，贾利川不是原告鹤壁宜居公司员工，未与原告鹤壁宜居公司签订劳动合同，与原告鹤壁宜居公司不存在劳动合同关系，原告鹤壁宜居公司也没有为贾利川缴纳保险，贾利川与原告鹤壁宜居公司是合作关系，因原告鹤壁宜居公司法定代表人是外地人，对本地不熟，同时，原告鹤壁宜居公司在涉案小区有施工工地，在物业服务过程中，经常与本地人发生矛盾，故才与贾利川合作，让贾利川负责协调与本地人的纠纷，贾利川不受原告鹤壁宜居公司的管理约束，比如考勤制度、员工管理等，贾利川除负责原告鹤壁宜居公司的协调工作外，也有自己的生意需要照顾；原告鹤壁宜居公司与第三人锦绣江南业主委员会解除物业服务关系与我公司无关，因原告鹤壁宜居公司在从事物业服务过程中，服务不到位，不尽心，达不到业主的要求，与业主经常发生矛盾，第三人锦绣江南业主委员会在万般无奈的情况下才解除的合同，我公司是在第三人锦绣江南业主委员会及基层政府的要求下才与第三人锦绣江南业主委员会签订的物业服务合同并进驻小区进行物业服务；原告鹤壁宜居公司系涉案小区开发商的物业公司，其物业管理过度，据了解，政府还整顿了该情况，与涉案小区业主矛盾不断，曾闹到基层政府、街道办等部门，对其解聘有当时的会议录像、记录等材料佐证；我公司在从事物业管理服务中，替原告鹤壁宜居公司缴纳了20000余元水费、10000余元电费，原告鹤壁宜居公司在撤走时还收走后期的物业服务费70000余元，其公司与涉案小区业主的纠纷抵了很多物业费，还因涉案小区业主与原告鹤壁宜居公司的矛盾，导致不向我公司缴纳物业费，我公司保留对原告鹤壁宜居公司追诉的权利。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告鹤壁宜居公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月26日，原告鹤壁宜居公司与第三人锦绣江南业主委员会签订物业服务合同，约定由原告鹤壁宜居公司对鹤壁市淇滨区锦绣江南小区的物业进行服务，服务期限为1年，自2017年7月26日至2018年7月26日。2018年9月16日，被告鹤壁启航公司与第三人锦绣江南业主委员会签订物业服务合同，约定由被告鹤壁启航公司对鹤壁市淇滨区锦绣江南小区的物业进行服务，服务期限为2年，自2018年7月26日至2020年7月25日。另查明，原告鹤壁宜居公司为第三人锦绣江南业主委员会提供多年的物业服务，原告鹤壁宜居公司与第三人锦绣江南业主委员会签订的物业服务合同到期后，原告鹤壁宜居公司继续对涉案小区的物业进行服务至2018年9月；被告鹤壁启航公司与第三人锦绣江南业主委员会签订物业服务合同时未采取召开业主大会的程序。被告鹤壁启航公司法定代表人贾利川原系原告鹤壁宜居公司经理，在锦绣江南小区担任经理多年。贾利川于2016年2月19日成立鹤壁启航公司，该公司系一人有限责任公司，贾利川在成立该公司后仍以鹤壁宜居公司经理的身份在锦绣江南小区从事物业服务直至2018年9月。本院认为，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责，不能由业主委员会单方面作出决定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物业管理条例》第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。《河南物业管理条例实施细则》第五十一条第三款的规定，“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告鹤壁启航公司与第三人锦绣江南业主委员会签订物业服务合同，未召开业主大会，亦未采取书面征求意见的形式征求涉案小区业主的同意，选聘程序违法；另外，在原告鹤壁宜居公司与第三人锦绣江南业主委员会物业服务合同期限届满后，业主大会未作出选聘或者续聘决定前，原告鹤壁宜居公司仍按照原合同约定继续提供服务，并与第三人锦绣江南业主委员会协商续物业服务合同事宜，原合同对双方仍具有约束力。但在原告鹤壁宜居公司继续提供近两个月的物业服务后，被告鹤壁启航公司法定代表人贾利川（原鹤壁宜居公司经理）与第三人锦绣江南业主委员会签订物业服务合同，立即终止原告鹤壁宜居公司继续在该小区的物业服务，并未履行提前告知义务，既违反了《河南物业管理条例实施细则》第五十一条第三款的规定，又损害原告鹤壁宜居公司信赖利益。综上，被告鹤壁启航公司与第三人锦绣江南业主委员会在原告鹤壁宜居公司继续履行原物业服务合同两月后，违反法定选聘程序，未履行提前告知义务，损害第三人即原告鹤壁宜居公司的利益，故被告鹤壁启航公司与第三人锦绣江南业主委员于2018年9月16日签订的锦绣江南小区物业服务合同无效。关于原告鹤壁宜居公司要求被告鹤壁启航公司赔偿各项损失共计300000元的诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第一款规定，“董事、高级管理人员不得有下列行为：……（五）未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务……”本案中，原告鹤壁宜居公司聘请贾利川代为管理涉案小区物业，虽未签订合同，但贾利川已实际作为其公司高级管理人员对涉案小区物业进行管理，且原告鹤壁宜居公司向贾利川支付报酬，双方形成事实上的劳务合同关系。贾利川在代原告鹤壁宜居公司管理涉案小区物业时，成立被告鹤壁启航公司，且在原告鹤壁宜居公司与第三人锦绣江南业主委员会签订的物业服务合同到期，协商续签物业服务合同期间，利用职务便利，使被告鹤壁启航公司与第三人锦绣江南业主委员会签订物业服务合同，故被告鹤壁启航公司应当对原告鹤壁宜居公司进行赔偿，鉴于原告鹤壁宜居公司未提交有效证据证明其受到的经济损失数额，结合本案实际情况，本院酌定被告鹤壁启航公司赔偿原告鹤壁宜居公司30000元，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第十二条之规定，判决如下：一、被告鹤壁启航物业服务有限公司与第三人鹤壁市淇滨区锦绣江南小区业主委员会于2018年9月16日签订的锦绣江南小区物业服务合同无效；二、被告鹤壁启航物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告鹤壁市宜居物业服务有限公司30000元；三、驳回原告鹤壁市宜居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告鹤壁市宜居物业服务有限公司负担5220元，被告鹤壁启航物业服务有限公司负担580元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  王振平人民陪审员  王玉强人民陪审员  孙曙兴二〇一九年八月二十一日书 记 员  赵 沙