福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽02民终5965号 上诉人（原审原告）李光霞，女，1980年9月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄志强，厦门市禾山法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：陈婉云，女，1984年8月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审被告）：黄志权，男，1984年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人共同委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。 被上诉人共同委托诉讼代理人：郑利峰，福建自立律师事务所实习律师。 原审第三人：厦门农村商业银行股份有限公司前埔支行，住所地福建省厦门市思明区莲前东路1188号。 负责人：黄蛟龙，该行行长。 原审第三人：林志恭，男，1979年11月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人李光霞因与被上诉人陈婉云、黄志权及原审第三人厦门农村商业银行股份有限公司前埔支行（以下简称农商行前埔支行）、林志恭房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李光霞上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，并改判陈婉云、黄志权在李光霞向农商行前埔支行办理厦门市思明区车位的不动产解押注销登记后，配合将上述房屋及车位过户至李光霞指定的林志恭名下；2.陈婉云、黄志权赔偿李光霞的损失人民币300万元；3.本案一、二审诉讼费用由陈婉云、黄志权承担。事实和理由：一、陈婉云、黄志权无权行使约定解除权或法定解除权，房屋买卖协议应继续履行，陈婉云、黄志权应当协助李光霞办理房屋过户登记手续。1、《房屋买卖协议》第15条约定，乙方违约逾15天视为悔约，他方可解除合同。本案由于传达延误而在选择交易的方式上逾期一天，并不符合行使约定解除权的条件。2、在李光霞选择委托公证方式后，陈婉云、黄志权还曾于2016年3月18日应约到厦门市公证处拟办理委托公证手续，表明其对李光霞逾期一天作出的交易方式选择已经认可。3、根据合同法规定，一方迟延履行主要义务，经催告后再合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。陈婉云、黄志权2016年3月24日的发函是单方要求重新约定交易时间和交易模式，并给予李光霞三日回复期限。该期限并非合理期限，也不是解除期限，不符合法定解除权刑事条件。4、即便双方在选择交易方式上约定不明确，尚未达成一致，根据合同第61条的规定，应当按照合同的有关条款或者交易习惯适用《房屋买卖协议书》而不是解除合同。二、李光霞已经履行付款义务支付陈婉云、黄志权购房款2233460.34元，陈婉云、黄志权对该款项享有所有权。陈婉云、黄志权的账户被案外人冻结，是其与案外人恶意串通，自愿放弃主张行使执行异议和提起民事诉讼权利的结果，不影响李光霞已履行的主给付义务。三、李光霞不存在案外人债务，原审第三人林志恭不属于限购对象，且林志恭同意涤除抵押权，李光霞要求陈婉云、黄志权依《房屋买卖协议》继续履行其出卖义务，并办理过户到林志恭名下，具有法律上和事实上的依据。 陈婉云、黄志权辩称，一、陈婉云、黄志权解约，系因李光霞违约在先，拒不履行合同的诸多行为。1、根据合同，李光霞应于2016年1月29日支付50万元，而实际逾期。在其逾期付款违约的情况下，陈婉云、黄志权仍将房产钥匙交付给中介，并由中介交付给李光霞。2、陈婉云、黄志权催告李光霞选择交易模式无果，通过发函催告告知房屋产权已经办出，并要求李光霞依据协议在10天内即3月4日前选择交易模式。但是李光霞不予理会。陈婉云、黄志权在3月4日届满前的3月3日再次发函，主动展示善意，提出延长至3月10日，但李光霞再次不予理会。等到宽限期过了，3月11日李光霞才发函称其选择公证过户，但同时李光霞无视已经收钥匙门卡的事实提出所谓正式交房的无理要求，为履约设置障碍。二、因李光霞违约，陈婉云、黄志权已解除合同，李光霞在法定期限三个月内为提出异议，过期后提出的履约诉求不应得到支持。三、李光霞从签约至今，长达两年半的时间里，根本未采取任何措施履行合同主要义务，缺乏最起码的履约诚意和履约意愿。李光霞已经支付的款项，因为其与案外人的民间借贷纠纷被翔安区人民法院冻结。李光霞没有采取任何措施进行补救，反而进行诬陷。而且李光霞在其他法院也还有众多高额民间借贷案件，也侧面印证其不但缺乏履约意愿，也丧失了履约能力。请求驳回李光霞的上诉，维持原判。 林志恭发表意见称，同意李光霞的上诉意见，如果李光霞胜诉的话，同意把房子购买下来 李光霞向一审法院起诉请求：1.陈婉云、黄志权在李光霞向农商行前埔支行办理厦门市思明区车位的不动产解押注销登记后，配合将上述房屋及车位过户至李光霞指定的林志恭名下；2.陈婉云、黄志权赔偿李光霞逾期办理公证委托手续的违约金（自2016年3月20日起计算至实际办理公证委托手续之日止，每日按总购房款755万元的万分之五计算）；3.陈婉云、黄志权赔偿李光霞损失300万元。 一审法院认定事实:2016年1月17日，陈婉云、黄志权（甲方）与李光霞（乙方）签订一份《房产买卖协议书》即讼争协议，李光霞的前夫王海源作为乙方代理人签字。双方约定，甲方同意将其已购买座落于厦门市思明区车位，即讼争房屋及车位），讼争房屋及车位已竣工交付使用，甲方愿意在取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下，讼争房屋目前已抵押至兴业银行；成交价为755万元，其中定金50万元于2016年1月17日支付20万元，2016年1月18日支付30万元；办理甲方名下产权（一手产权）费用及交易相关税费由乙方全部承担；甲方应于2016年1月25日前将讼争房屋及车位交付乙方使用。 讼争协议第五条约定，双方同意购房款分四次支付，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年1月25日前支付150万元（含定金）；2.乙方于办理产权全权委托公证手续当日支付214万元；3.乙方于办理产权交易登记手续当日支付100万元；4.乙方于2016年1月19日起，该房屋原甲方的银行按揭余额由乙方向银行支付，在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息），如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期二次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任；5.本条第3款约定的支付数额是以甲方在签订本协议当日提供的贷款余额291万元计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为支付款额等于成交总价减去本条第1款、第2款再减去银行实际贷款余额；6.因甲方原贷款其中一部分是甲方公积金扣款，每月甲方扣款实际额度，乙方应直接转给甲方，至办理产权交易登记手续过户完毕为止。 讼争协议第十五条约定，双方保证于2016年3月20日前到公证处办理讼争房屋及车位所有相关手续的权利书面委托给乙方或乙方指定第三人，所产生的公证费用由乙方承担，公证书由乙方执管，若在办理产权及交易过程中须甲方协助办理的，甲方须及时办理。如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由乙方执管，并约定于一手产权出证并解押注销后十个工作日签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期十五日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。 讼争协议第二十条补充约定如下：（1）双方约定于办理全权委托公证方式进行交易，在办理全权委托公证手续过程中，甲方不得中途擅自终止该委托，否则视为违约；在办理完上述委托后，乙方在办理相关交易手续过程中，若需要甲方亲自到场签字或提供材料的，则甲方应积极无条件配合；（2）双方约定甲方同意于办理产权交易登记手续当日直接将该房屋的相关权属转移给乙方或乙方指定第三人；（3）该房屋的解押由乙方自行筹款解押，所产生的费用由乙方承担。 讼争协议签订后，王海源又代表李光霞（乙方）与陈婉云、黄志权（甲方）签订一份《补充协议》，补充约定如下：1.乙方应于2016年2月7日前向甲方支付购房款50万元（含一手契税费用），甲方于当日将讼争房屋及车位交付给乙方使用；2.甲乙双方应于一手产权出证之日起十日内选择以全权委托公证方式或产权交易登记方式交易。本补充条款若与讼争协议不一致时，以此补充条款为准。 讼争协议及补充协议签订后，李光霞依约支付了50万元定金，并分别于2016年1月21日支付购房款30万元，2016年1月25日支付购房款70万元，2016年2月17日支付购房款27万元，2016年2月20日支付购房款23万元；并自2016年1月起共支付了合计233460.34元的按揭款至陈婉云银行账户。另，李光霞还于2016年2月22日支付了3250元逾期付款违约金至陈婉云银行账户，本案重审过程中，李光霞否认该笔款项是违约金，而述称是应陈婉云、黄志权要求多支付的款项。 2016年2月7日，陈婉云、黄志权将讼争房屋钥匙交付给李光霞。2016年2月23日，讼争房屋办出一手产权证。 2016年2月26日，陈婉云、黄志权委托律师向李光霞发出《律师函》，内容如下：黄志权已将讼争房屋钥匙交付至中介公司处，请李光霞及时向中介公司领取钥匙；讼争房屋及车位一手产权证已于2016年2月23日办理完毕，请李光霞及时告知其选择的交易模式（委托公证或产权过户），备齐款项后于2016年3月4日前配合办理交易。李光霞于2016年2月27日收到该函件。 2016年3月3日，陈婉云、黄志权再次委托律师向李光霞发出《律师函》，内容如下：讼争房屋的一手产权证已于2016年2月23日办理完毕，讼争车位的一手产权证已于2016年2月29日办理完毕；请李光霞及时告知其选择的交易模式，备齐款项后于2016年3月10日前配合办理交易。该《律师函》的邮寄过程经厦门市公证处公证，李光霞于2016年3月5日收到该函件。 2016年3月11日，李光霞向陈婉云、黄志权发出《通知》，李光霞通知陈婉云、黄志权其选择全权委托公证方式，按照约定应于2月7日前办理正规交房手续，包括物业水电交接、钥匙全部交接，目前李光霞只收到钥匙、门卡。该《通知》的邮寄过程经厦门市公证处公证，陈婉云、黄志权于2016年3月12日收到该函件。 2016年3月21日，李光霞又向陈婉云、黄志权发出《通知函》，载明2016年3月18日双方办理公证委托手续时，陈婉云、黄志权到场后自行离开，李光霞通知陈婉云、黄志权于2016年3月24日上午10点抵达厦门市鹭江公证处办理委托公证手续及付款手续。该《通知函》的邮寄过程经厦门市公证处公证，陈婉云、黄志权于2016年3月22日收到该函件。 2016年3月24日，黄志权向李光霞发出《函告》，黄志权要求：双方重新约定交易的时间期限和交易模式，并就李光霞应承担的违约责任和违约金的具体数额、支付时间进行约定；因一手产权证已办理完毕，完全具备过户条件，为避免风险、维护交易稳定，双方应办理直接过户手续，不宜再采取委托公证方式进行交易；请李光霞收件后三日内回复。该《函告》的邮寄过程经厦门市公证处公证，李光霞于2016年3月25日收到该函件。 2016年3月30日，黄志权再次向李光霞发出《函告》，黄志权认为李光霞没有资金支付购房款并主动提出解约，构成根本违约，导致双方合同无法履行，黄志权通知即日起解除讼争协议及补充协议，李光霞已付购房款扣除李光霞应承担的违约金后退还。该《函告》的邮寄过程经厦门市公证处公证，李光霞于2016年3月31日收到该函件。之后，陈婉云、黄志权自行更换了讼争房屋的钥匙，收回了讼争房屋。 2016年4月5日，李光霞向陈婉云、黄志权发出《函告》，李光霞表示其选择以委托公证的方式交易，但陈婉云、黄志权在2016年3月18日、2016年3月24日两次未配合办理公证委托手续，在双方重新协商交易时间和交易方式的过程中，陈婉云、黄志权突然函告解除讼争协议及补充协议，李光霞认为陈婉云、黄志权无权单方解除协议，李光霞并无违约，交易至今未办理，实属客观事实变化（产权证提前办出）导致，并非李光霞故意拖延，李光霞仍愿意继续履行讼争协议及补充协议，购买讼争房屋，具体的交易时间及交易细节，恳请再次友好协商达成一致补充协议。该《函告》的邮寄过程经厦门市公证处公证，陈婉云、黄志权亦有收到该函件。 2016年8月3日，陈婉云、黄志权办理抵押登记，将讼争房屋及车位抵押给农商行前埔支行，抵押担保金额为600万元。 一审另查明，2016年3月31日，厦门市翔安区人民法院向黄志权发出（2016）闽0213民初1044号民事裁定书及（2016）闽0213民初1044-2号协助执行通知书，通知该院受理蒋佳诚与王海源、李光霞民间借贷纠纷一案，需请黄志权对李光霞在其处购买房屋的款项208万元给予冻结，冻结期间为一年（从2016年3月31日起至2017年3月30日止），在冻结期间届满或该院另行通知提前解冻以前，此款不能支付。 2017年3月，厦门市翔安区人民法院向黄志权发出（2016）闽0213民初1044号民事裁定书及（2016）闽0213民初1044-5号协助执行通知书，通知黄志权对李光霞在其处购买房屋的款项208万元继续给予冻结，继续冻结期间为一年（从2017年3月22日起至2018年3月22日止），在冻结期间届满或该院另行通知提前解冻以前，此款不能支付。 一审又查明，2018年2月28日，福建省高级人民法院作出（2018）闽民申36号民事裁定书，裁定提审蒋佳诚与王海源、李光霞、厦门市侨集商贸有限公司、陈长泰债权转让合同纠纷一案。 一审法院认为，陈婉云、黄志权与李光霞签订的《房产买卖协议书》即讼争协议及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，均属合法有效，双方应依约履行。讼争协议虽就购房款支付期限、办理全权公证委托及过户手续的具体期限作了相关约定，但双方在讼争协议签订后又订立了补充协议，补充协议明确约定补充条款与讼争协议约定不一致的，以补充条款为准；另，结合李光霞在支付了讼争协议第五条第1款约定的购房款150万元后，又于2016年2月17日支付27万元购房款、2016年2月20日支付23万元购房款以及支付逾期付款违约金3250元之事实，可以认定李光霞实际上也是根据补充协议第1点约定履行付款义务。故，根据补充协议之约定及双方实际履约情况，应按补充协议之约定确定讼争交易的具体方式。 根据补充协议第2点约定，双方应于一手产权出证之日起10日内选择以全权委托公证方式或产权交易登记方式交易，该约定已然变更了讼争协议第十五条中关于双方办理全权公证委托手续及过户登记手续的期限的约定，也变更了讼争协议第二十条中关于双方确定以全权委托公证方式进行交易的约定。故，李光霞无权依照讼争协议第十五条之约定要求陈婉云、黄志权在2016年3月20日前办理全权委托公证，而应自讼争房屋及车位一手产权出证之日起10日内与出售方选择具体交易方式。陈婉云、黄志权已通知李光霞讼争房屋于2016年2月23日办出一手产权证，讼争车位于2016年2月29日办出一手产权证，并两次发函催告李光霞于2016年3月10日前选择交易模式并备齐款项配合办理交易。然，李光霞直至2016年3月11日才发出通知，表示选择全权委托公证方式，已超过双方约定的选择期限，存在怠于履行合同之情形。之后，陈婉云、黄志权一方选择产权交易登记方式，而李光霞选择全权委托公证方式，双方对具体交易方式并未协商一致，由于李光霞怠于履行合同在先，故李光霞已丧失选择交易模式的主动权。李光霞虽然支付了部分购房款，但因其涉诉原因，该款项已被相关法院要求协助冻结，陈婉云、黄志权虽然收取了李光霞支付的购房款，但不能自由支配，陈婉云、黄志权出售讼争房屋及车位以获取对价的合同目的在长时间内无法实现。在双方无法就交易模式协商一致，且李光霞拒绝办理直接过户手续的情况下，陈婉云、黄志权发函要求解除讼争协议及补充协议，并无不当。 综上情形，李光霞要求继续履行讼争协议及补充协议，即诉求陈婉云、黄志权在李光霞代为解押后将讼争房屋及车位过户至林志恭名下以及诉求赔偿逾期办理公证委托违约金、赔偿损失，均无事实和法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李光霞的诉讼请求。案件受理费为38960元，由李光霞负担。财产保全申请费5000元，由李光霞负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、陈婉云、黄志权2016年3月30日发函解除讼争合同是否有效；二、李光霞要求将诉讼房屋过户至原审第三人及赔偿损失的诉讼请求能否得到支持。 关于争议焦点一，陈婉云、黄志权主张李光霞有拖延办理交易手续的情形，且向其告知没有资金支付购房款，已经构成根本违约。在此情况下，其有权解除讼争合同且实际于2016年3月30日发函解除双方合同。在其发函后，李光霞也未在三个月内起诉确认解除合同的效力，合同已经解除。李光霞则主张陈婉云、黄志权不享有约定及法定合同解除权。本院认为，讼争房屋于2016年2月23日办出一手产权证、讼争车位于2016年2月29日办出一手产权证。根据补充协议第2点约定，双方应于一手产权出证之日起10日内选择以全权委托公证方式或产权交易登记方式交易。陈婉云、黄志权发函催告李光霞于2016年3月10日前选择交易模式并备齐款项配合办理交易符合合同约定。但李光霞至2016年3月11日才发出通知表示选择全权委托公证方式，确已超过双方约定履行选择交易模式义务的期限1天。《房产买卖协议书》虽然没有专门约定在逾期选择交易模式几天，他方可以解除合同。但是结合合同中一方逾期支付购房款或不能按期交付房产达15天、另一方才有权解除合同的约定，应认定逾期1天选择交易模式不构成另一方可以解除合同的理由。陈婉云、黄志权还主张李光霞曾告知其因资金问题无法继续履行合同，亦缺乏相应证据证明。至于厦门市翔安区人民法院要求冻结李光霞购房款的时间系在陈婉云、黄志权发函解除合同之后，不能以此作为陈婉云、黄志权解除合同有理的依据。且陈婉云、黄志权收取购房款后，除非因为合同解除等原因需要将款项退还李光霞，否则其已取得款项所有权，并不受该协助执行通知的影响。此外，合同解除必须具备法律规定的条件，即使李光霞对合同解除未在异议期内向法院起诉提出异议，解约行为也不因此生效。故而，本院认定，陈婉云、黄志权2016年3月30日发函解除讼争合同缺乏事实与法律依据，不能产生解除合同的效力。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。 关于争议焦点二，李光霞要求陈婉云、黄志权依据《房产买卖协议书》中“甲方同意于办理产权交易登记手续当日直接将该房屋的相关权属转移给乙方或乙方指定第三人”的约定将讼争房屋及车位直接过户至李光霞指定的林志恭名下。陈婉云、黄志权则主张合同已经解除无法履行，且李光霞提出的履行方式是对法律的规避。本院认为，讼争合同的房屋买卖主体为李光霞与陈婉云、黄志权，合同中并未明确约定第三人系指林志恭。从本案审理查明事实看，林志恭系李光霞前夫王海源的朋友，其自认准备向李光霞购买讼争房屋。故而，李光霞与林志恭之间存在的是另一层房屋买卖关系。李光霞主张将讼争房屋直接由陈婉云、黄志权过户至林志恭缺乏事实与法律依据，不予支持。关于陈婉云、黄志权以讼争房产向农商行前埔支行抵押贷款600万元，因李光霞迄今并未代为清偿，其以在履行合同解除抵押方面增加负担为由要求赔偿损失300万元缺乏依据，不予支持。 综上李光霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律部分错误，但判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费30800元，由李光霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  龙 辉 二〇一九年八月十六日 代书记员  张 菁 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。