云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初3439号原告：玉溪市宏发房地产经纪有限公司，住所地：云南省玉溪市高新区文化路25号。统一社会信用代码：915304007928709430。法定代表人：龙贤海,总经理。委托诉讼代理人：周之策、解永光，云南云之策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：王琳莹，女，1957年12月9日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：景芋衡，云南安正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：吴佳洋，女，1984年6月17日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：王雪，云南安正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告玉溪市宏发房地产经纪有限公司与被告王琳莹、吴佳洋居间合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告玉溪市宏发房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人周之策、解永光、被告王琳莹的委托诉讼代理人景芋衡、被告吴佳洋的委托诉讼代理人王雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪市宏发房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、1.依法判令二被告立即支付原告居间服务费60000元，自2019年6月13日至7月17日违约金1341元（60000元×24%÷365×34天=1341元），共计：61341元，并对60000元居间服务费按年利率24%的标准计算支付自2019年7月17日起至清偿之日的违约金；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告王琳莹与被告吴佳洋系母女关系，本案中王琳莹为购房人吴佳洋的委托代理人。在原告提供居间服务的前提下，2019年6月12日被告王琳莹出具《委托代签合同说明》后，作为乙方（购房方）代理人与甲方（售房方）岳维清、沈燕签订了《房屋买卖合同》，同意以4376000元的价格购买甲方所有的东方房屋，作为乙方（购房方）代理人与甲方（售房方）岳维清和沈燕、丙方（中介方）即原告签订了《居间服务合同》。根据《居间服务合同》约定，当丙方促成甲、乙双方的《房屋买卖合同》成立时，丙方的居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费（第一条第三款）；基于丙方提供的居间服务，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费60000元（第一条第四款）；甲乙双方任何一方迟延向丙方支付本合同约定的居间服务费，迟延方除应向丙方支付居间服务费外，每逾期支付一日，应按照未支付居间服务费的1%向丙方支付违约金（第三条第二款）。《房屋买卖合同》及《居间服务合同》签订后，二被告以各种理由，对已经签字成立的两份合同明示违约，拒绝向原告支付《居间服务合同》约定的居间服务费。请法院支持原告的诉讼请求。被告吴佳洋辩称，吴佳洋没有授权王琳莹签订任何合同，事后也没有进行追认，其不应当对原告主张的居间费用承担责任，请法庭驳回原告对吴佳洋的诉讼请求。被告王琳莹辩称，王琳莹签订的合同是代吴佳洋签订的，但是吴佳洋对王琳莹签署合同并没有追认，根据合同法的相关规定，像王琳莹这种代理行为没有得到当事人的认可，应当由王琳莹自行承担后果，但是原告也有责任，原告在签订合同的过程中没有审查王琳莹的代理资格，没有尽到注意义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的事实本院予以认定如下：被告王琳莹与被告吴佳洋系母女关系。案外人吴航与被告吴佳洋系夫妻关系。2019年6月8日、2019年6月10日吴航因想购买东方人家的别墅分别与原告签订了两份《看房协议》，但看房后吴航均未购买所看房屋。2019年6月12日原告向二被告提供了所有权人为沈燕、岳维清的坐落于玉溪市的房屋信息，并带二被告实地看房。同日，被告王琳莹填写了委托代签合同说明交给原告，并以被告吴佳洋的代理人的名义在上述房屋的房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、风险告知书、物业交割清单等文件中签字。2019年6月15日被告吴佳洋与岳维清签订房屋买卖合同解除协议，双方同意解除上述于2019年6月12日签订的房屋买卖合同。原告提交的原告营业执照、原告法定代表人证明、身份证、二被告身份证、存量房交易文件及附件、委托代签合同说明、原告工作人员与被告王琳莹的通话记录、二被告共同看房视频、网络发布推荐信息资料、看房协议、原告工作人员与被告吴佳洋的通话记录及被告吴佳洋提交的房屋买卖合同解除协议能与原、被告及第三人的陈述相互印证证明上述事实，本院予以采信。对原、被告双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告吴佳洋是否授权被告王琳莹代签居间服务合同、交易服务合同、风险告知书等文件？被告吴佳洋是否对王琳莹的行为予以追认？原告主张被告吴佳洋授权由被告王琳莹代为签订相关文件，其提交了王琳莹填写的委托代签合同说明、二被告共同看房的视频及原告工作人员与被告吴佳洋的通话记录予以证实，但二被告均不认可。王琳莹填写的委托代签合同说明是王琳莹的单方意思表示，并没有得到被告吴佳洋的认可，二被告共同看房的视频光盘中被告吴佳洋自始至终没有表示要购买该房屋，也没有任何授权王琳莹签订相关文件的表示，通话记录只能证明原告工作人员与吴佳洋有过电话联系，不能反映通话内容，原告提交的证据不能证明被告吴佳洋授权被告王琳莹代签相关文书。原告主张被告吴佳洋亲自与岳维清签订房屋买卖合同解除协议是对王琳莹的行为予以追认，但被告吴佳洋与岳维清签订房屋买卖合同解除协议并不能证明被告吴佳洋对王琳莹与原告签订的居间服务合同、交易服务合同等予以追认。综上，本院认定被告吴佳洋没有授权被告王琳莹签订居间服务合同、交易服务合同、风险告知书等文件，对被告王琳莹的上述行为也没有追认，被告王琳莹系无权代理。2、居间服务合同约定的居间服务费60000元是否包含了交易服务合同中服务项目的费用？原告主张其促成房屋买卖合同成立被告就应该支付60000元居间服务费，二被告认为该费用不单包含促成合同成立的费用，还包含原告协助办理贷款及协助办理房屋权属转移登记手续有关事项的费用。从居间服务合同和交易服务合同的签订时间看，该两份合同是同时签订。从房地产中介交易习惯看，中介机构收取中介费用不但要促成合同成立，在买卖双方履行合同过程中也应提供协助贷款、协助办理产权变更登记手续等服务。故本院认定，双方约定的60000元费用不但包括促成合同成立的居间费用，还应包括协助贷款、协助办理产权变更登记手续的服务费用。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，被告王琳莹没有代理权限以被告吴佳洋的名义与原告订立居间服务合同、交易服务合同，被告吴佳洋对其行为不予追认，故应由被告王琳莹承担责任。原告要求被告吴佳洋支付居间服务费和违约金没有依据，本院对该部分诉讼请求不予支持。被告王琳莹主张其只应承担缔约过失责任，但本案所涉居间服务合同、交易服务合同均已成立，被告王琳莹主张承担缔约过失责任没有依据，被告王琳莹应承担上述合同义务。原告已促成被告王琳莹与沈燕、岳维清签订房屋买卖合同，房屋买卖合同已成立，被告王琳莹应向原告支付居间费。被告王琳莹与原告约定的60000元费用包含了促成买卖合同成立的居间费和协助贷款、协助办理产权变更登记手续的费用，双方没有对每一项服务的具体费用作出明确约定，原告没有提供协助贷款、协助办理产权变更登记的服务，根据原告提供的劳务，本院酌情确定被告王琳莹应向原告支付8000元居间服务费，原告要求的超过部分本院不予支持。在被告王琳莹与原告签订的居间服务合同第一条（四）中约定签订居间合同之日被告应向原告支付居间服务费，居间服务合同于2019年6月12日签订，被告王琳莹至今未向原告支付居间服务费，被告王琳莹应向原告支付违约金。被告王琳莹认为原告主张的违约金过高，请求本院予以调减，现原告要求被告按年利率24%计算支付自2019年6月13日至居间服务费付清之日的违约金，按此标准计算的违约金确实过高，本院考虑原告的实际损失，酌情确定被告王琳莹应按年利率6%计算支付原告自2019年6月13日至居间服务费付清之日的违约金，原告要求的超出部分本院不予支持。原告和被告王琳莹的其他主张没有依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条的、第六十一条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告王琳莹于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪市宏发房地产经纪有限公司居间服务费8000元，并以未支付的居间服务费为基数按年利率6%计算支付原告玉溪市宏发房地产经纪有限公司自2019年6月13日至居间服务费付清之日的违约金；二、驳回原告玉溪市宏发房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元，减半收取667元，由原告玉溪市宏发房地产经纪有限公司负担580元，由被告王琳莹负担87元。如不服本判决，可在在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  王滟波二〇一九年八月二十八日书记员  杨素煜