上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初12740号原告：上海上房物业服务股份有限公司，住所地上海市。法定代表人：周超，该公司董事长。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海大话嘻游娱乐有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵晓峰。被告：赵晓峰，男，1973年3月5日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上列二被告共同委托诉讼代理人：吕超，上海沃弗律师事务所律师。被告：上海三德兴房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高铨志，董事长。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程工，江苏路泰律师事务所律师。原告上海上房物业服务股份有限公司(以下简称上房物业)与被告上海大话嘻游娱乐有限公司(以下简称大话嘻游公司)、被告赵晓峰、上海三德兴房地产有限公司(以下简称三德兴公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上房物业委托诉讼代理人王依来、被告大话嘻游公司的法定代表人、被告赵晓峰及其共同委托诉讼代理人吕超、被告三德兴公司委托诉讼代理人程工到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上房物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告大话嘻游公司、赵晓峰支付2015年4月1日至2017年4月14日期间的物业管理费人民币(以下币种同)1,248,864.79元2、要求被告大话嘻游公司、被告赵晓峰支付逾期付款滞纳金(自逾期之日起按每日千分之三计算至实际履行日止)；3、要求被告三德兴公司对上述费用承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是上海三德兴商务广场的物业管理人，被告三德兴公司系上海三德兴广场的业主，被告大话嘻游公司及被告赵晓峰系该物业四楼D6室(以下简称涉讼商铺)的租户。2014年4月15日起，原告受被告三德兴公司委托为上海三德兴商务广场的业主或使用人提供物业服务。后被告三德兴公司向被告大话嘻游公司、被告赵晓峰出租涉讼商铺并于2015年4月1日交付使用。但自2015年4月以来，涉讼商铺拖欠物业管理费共计1,248,864.79元，故诉至法院要求判如所请。被告大话嘻游公司、被告赵晓峰共同辩称，涉讼商铺原承租人为上海歌巢娱乐有限公司(以下简称歌巢公司)，被告赵晓峰为歌巢公司股东，2015年4月1日起涉讼商铺由被告赵晓峰承租，2016年9月6日起由被告大话嘻游公司、被告赵晓峰共同承租，目前仍在租赁期间内。二被告不付物业费事出有因：1、对物业费计算期间有异议，原告自2016年6月1日起已不再为涉讼商铺所在的三德兴广场提供物业服务，所有工作人员均撤出，故物业费应计算至2016年5月31日，金额为714,609元；2、二被告从未实际收到过原告的催缴通知，催缴通知上载明的催款对象系歌巢公司而非二被告，原告此前向法院提起诉讼时被告亦为歌巢公司，二被告虽未向原告缴纳过物业费，但向原告支付过水电费等其他费用，原告应于2015年间即知悉涉讼商铺承租主体变更一事，故原告主张的2016年7月1日之前的物业费已超过诉讼时效；3、因被告三德兴公司未能及时办出涉讼商铺的产权证，在2016年9月30日前该商场并未实际开业，二被告并未实际经营，涉讼商铺处于空关状态，原告在此期间即便提供了物业服务，也达不到合同约定的标准，该期间的物业费理应打折收取；4、被告赵晓峰曾于2015年2月27日向原告预缴四笔款项且收到原告开具的发票，分别为项目管理费11,600.80元、代收建筑垃圾清运费30,000元、装修保证金60,000元、管理费押金51,043.50元，押金和保证金本应返还，原告无资质收取代收建筑垃圾清运费且未提供收费依据，原告在已收取物业管理费的情况下再额外收取项目管理费显属不合理，原告应返还上述四笔款项，要求在本案中一并处理。被告三德兴公司辩称，依照本公司和被告大话嘻游公司、被告赵晓峰签订的房屋租赁合同补充协议、补充协议二的约定，物业费由承租人负担，故对物业费、滞纳金等费用不承担连带责任。被告大话嘻游公司、被告赵晓峰作为租户是否实际经营或者空关房屋，系其自主决定的。原告提供物业服务至2017年4月14日属实。经审理查明，被告三德兴公司系原告上房物业所管理的上海三德商务广场的产权人。被告赵晓峰、大话嘻游公司系承租人，根据房屋租赁合同约定，物业费由承租人支付。2014年4月15日上海上房物业管理有限公司与被告三德兴公司签订物业服务合同，约定：物业服务费标准为办公部分每月每平方米15元、商业部分每月每平方米32元，合同自签约之日起三年内有效。后上海上房物业管理有限公司更名为上海锐翔上房物业管理有限公司，其中该公司非住宅项目由所属上海方征投资管理有限公司(以下简称方征公司)承继，原告上房物业作为方征公司下属有一级物业管理资质的子公司为包括二被告承租的商铺在内的三德商务广场提供了物业管理服务直至原告于2017年4月14日撤出。期间被告赵晓峰向原告缴纳项目管理费11,600.80元、代收建筑垃圾清运费30,000元、装修保证金60,000元、管理费押金51,043.50元，但未缴纳2015年4月1日至2017年4月14日期间的物业管理费1,248,864.79元。为此，原告于2015年11月10日向D6室歌巢KTV发出催款通知书催缴2015年4月1日至2015年10月31日期间的物业费357,304.50元；2018年7月16日，又向上海市嘉定区人民法院起诉，要求被告三德兴公司、案外人歌巢公司支付物业管理费，后因原告书面申请撤诉且未按时缴纳诉讼费，本院于2018年8月1日作出(2018)沪0114民初12440号民事裁定书，裁定按原告撤回起诉处理。但二被告至今未付，为此涉讼。另查明：2014年12月15日，被告三德兴公司(甲方)与案外人歌巢公司(乙方)签订房屋租赁合同，由乙方承租上海三德商务广场四楼D6室商铺，约定：出租面积为2,320.16平方米，房屋租赁期为2014年12月15日至2021年5月15日，物业管理费为22元/平方米/月，每三个月为一支付期，按先付后用原则，自交付之日起，物业费由乙方承担。2015年4月1日，被告三德兴公司(甲方)与歌巢公司(乙方)、被告赵晓峰(丙方)签订房屋租赁合同补充协议(以下简称补充协议)，约定原租赁合同的承租方变更为丙方，乙方在原租赁合同项下的所有权利义务全部概括转移给丙方，租赁期的终止时间变更为2021年8月31日。2016年9月6日，被告大话嘻游公司、被告赵晓峰(二被告一同作为乙方，误写作歌巢公司)与被告三德兴公司(甲方)签订房屋租赁合同补充协议(二)(以下简称补充协议二)，约定：乙方两主体共同承租涉讼商铺，KTV品牌由“歌巢”变更为“大话嘻游”，双方确认甲方已将租赁房屋于2015年4月1日妥善交付乙方。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对双方均具有约束力，双方均应恪守履行。原告上房物业按物业服务合同约定，向被告提供了相应的物业服务之后，被告理应向原告支付物业管理费，现其拖欠不付，应承担相应的民事责任。因被告三德兴公司与案外人歌巢公司间的房屋租赁合同、被告三德兴公司与被告大话嘻游公司及被告赵晓峰间的补充协议、补充协议二均合法有效且明确约定物业费由承租人负担，故被告大话嘻游公司、被告赵晓峰作为物业使用人应依约向原告支付各自承租期间的物业管理费，被告三德兴公司作为业主应依法负连带交纳之责。按租赁合同生效的先后顺序：被告赵晓峰向原告支付2015年4月1日至2016年9月5日期间的物业管理费876,247.09元，被告大话嘻游公司、被告赵晓峰向原告支付2016年9月6日至2017年4月14日期间的物业管理费372,617.70元，被告三德兴公司对上述付款义务承担连带清偿责任。被告大话嘻游公司、被告赵晓峰抗辩主张原告在催缴通知书中及民事诉讼中均以歌巢公司作为义务人故2016年7月1日之前的物业费已超过诉讼时效，本院认为，结合在案证据，涉讼商铺在承租主体变更后经营项目仍为KTV，仅变更了店铺名称，而商业活动中店铺名称变更且与工商登记的公司名称不一致的现象较为常见，原告主张其于(2018)沪0114民初12440号案件审理过程中方得知二被告为真正的义务人符合情理，二被告亦未能提供相反的证据予以推翻，本院对原告的主张予以采信，故原告的诉请尚未超过诉讼时效，被告大话嘻游公司、被告赵晓峰的此项抗辩意见本院不予采纳。被告大话嘻游公司、被告赵晓峰抗辩称2016年5月31日之后原告已撤出三德兴广场以及2016年9月30日前因被告三德兴公司未办出产权证致三德兴广场包括涉讼商铺均未实际经营，要求对物业费予以相应的扣减，原告主张于2017年4月14日与被告三德兴公司结清费用后离场，对此三德兴公司也认可予以佐证，承租后是否实际经营不影响原告物业费的收取，二被告如有损失可另案与出租人即三德兴公司解决，故对此项抗辩意见本院亦不予采纳。由于原告在物业管理服务中存有瑕疵，导致与业主、物业使用人间诉讼不断，且原告长期误认债务义务人而未向三被告进行有效催讨，三被告未付上述物业费事出有因，故原告要求支付滞纳金的主张，本院不予支持。至于被告赵晓峰提出的应退还项目管理费、代收建筑垃圾清运费、装修保证金、管理费押金一节，原告同意退还装修保证金60,000元、管理费押金51,043.50元，于法不悖，本院予以照准，对于项目管理费，本院认为此费用的收取既不合理、又不合法且有重复收费之嫌，应予退还，但对于代收建筑垃圾清运费，本院认为此费用是实际发生的费用且是通用的商业惯例，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告赵晓峰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上房物业服务股份有限公司2015年4月1日至2016年9月5日期间的物业管理费人民币876,247.09元；二、被告上海大话嘻游娱乐有限公司、被告赵晓峰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上房物业服务股份有限公司2016年9月6日至2017年4月14日期间的物业管理费人民币372,617.70元；三、被告上海三德兴房地产有限公司对被告上海大话嘻游娱乐有限公司、被告赵晓峰的上述第一、二项付款责任承担连带责任；四、原告上海上房物业服务股份有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告赵晓峰装修保证金60,000元、管理费押金51,043.50元及项目管理费11,600.80元，合计人民币122,644.30元；五、驳回原告上海上房物业服务股份有限公司其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币16,040元，减半收取8,020元，由原告上海上房物业服务股份有限公司负担788元，由被告赵晓峰负担4,839元，由被告上海大话嘻游娱乐有限公司、被告赵晓峰共同负担2,393元，被告上海三德兴房地产有限公司对被告上海大话嘻游娱乐有限公司、被告赵晓峰所负之责承担连带责任，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  朱维平二〇一九年八月二十八日书记员  顾益琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。