四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0922民初552号 原告：郭清春，女，1967年10月27日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：苏泰合，系郭清春之子，1989年12月6日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：郑晓龙，系四川宏申律师事务所律师。 被告：射洪县安得房地产开发有限责任公司，住所地射洪县太和镇沱牌大道北段东侧阳光名居26-27号。统一社会信用代码9151092268794789XW。 法定代表人：邱小兵。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗毅光，系遂宁市射洪县金华法律服务所法律工作者。 被告：卿培杰，男，1955年10月19日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：罗毅光，系遂宁市射洪县金华法律服务所法律工作者。 原告郭清春与被告射洪县安得房地产开发有限责任公司、卿培杰合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，经适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭清春及其委托诉讼代理人苏泰合、郑晓龙，被告卿培杰及被告射洪县安得房地产开发有限责任公司、卿培杰的委托诉讼代理人罗毅光到庭参加诉讼；被告射洪县安得房地产开发有限责任公司的法定代表人邱小兵经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭清春向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告按照合同约定支付违约金20万元；2.请求判令二被告立即将拆迁还房的五套房屋的产权办理完毕并交付原告；3.判令本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2013年2月27日，原告郭清春与苏金全夫妇与被告射洪县安得房地产开发有限责任公司签订《房屋交换协议》，将位于四川省射洪县明星镇交通街的房屋拆除，约定拆除后向苏金全、郭清春赔偿2个门面和3套住房。2015年6月16日，苏金全与被告射洪县安得房地产开发有限责任公司签订《房屋交付协议书》，约定了办证时间和违约金。在约定的时间内，被告卿培杰未能办好房屋权属证书。现诉至法院，请求判准诉讼请求。 被告射洪县安得房地产开发有限责任公司辩称，原告与苏金全夫妇签订的《房屋交换协议》的乙方不是我公司，未有我公司印章或我公司法定代表人的签字，公司现对此协议不予认可，且未办理产权证系原告方迟迟未提供符合规定的文书材料，该协议约定的违约金过高且显失公平。鉴于《房屋交换协议》和《房屋交付协议》均属无效，故请驳回原告的诉讼请求。 被告卿培杰辩称，《房屋交换协议》是无效协议，射洪县安得房地产开发有限责任公司未加盖印章，其法定代表人亦未签字，协议显失公平，不是我的真实意思表示；未能按时办证，系原告房未能及时提供符合要求的文书材料所致，协议的违约金约定过高且不公平。请法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：射洪县安得房地产开发有限责任公司成立于2009年5月22日，其经营范围为：房地产开发；销售。位于射洪县明星集镇的隆鑫苑项目系卿培杰挂靠射洪县安得房地产开发有限责任公司开发。 2013年2月27日，卿培杰以射洪县安得房地产开发有限责任公司法定代表人名义（乙方）与苏金全、郭清春（甲方）签订《房屋交换协议》，载明“甲方：（拆迁方）苏金全（身份证5109221966××××××××）妻子郭清春（身份5109221967××××××××0）地址：……乙方：（开发商）射洪县安德房产开发公司。法定代表人：卿培杰（身份5109221955××××××××2）地址：四川省射洪县金华镇凤凰山村4组18号）经甲乙双方共同协商达成如下协订一、甲方在明星集镇交通街（99）号一楼一底两个门面。国有土地使用证（××号）、面积78.4平方米。房屋产权证号(××)建筑面积（142.00）平方米。因集镇改造，按城镇规划需要拆房交换。二、拆房还房方案：乙方还甲方门面2个和3套住房如下：还门面2个：约70平方米（地点:步行街进口处右边两个门面）如果拆上四个门面，就在交通街进口处一个，向步行街延伸。约70平方米（误差最多不超过3平方米）。还住房三套：第一套在步行街右边3楼、三室两厅双卫。第二套在步行街6楼，两室一厅、约80平方米。第三套在步行街7楼，两室一厅、约80平方米，送坡房顶。三、甲方原来水、电、气的户头由甲方所有，不给上户费。剩余其它分户办理手续的税费（凭正规发票）由甲方负责，乙方有义务帮助甲方办理一切手续。四、修建阶段的过度费由乙方向甲方每年支付五千元（不到一年按一年算）不付现金，只抵甲方办证手续费。五、甲乙双方定于2013年3月8日早上8时拆房，如甲方阻扰按违约处理。甲方的房子残物由乙方权全处理。六、甲乙双方协定签字后双方不得违约，永不反悔。（如有一方违约，付对方违约金金10万元人民币）。本协议一式三份，甲乙双方各一份，龙桥社区执存。”协议上，苏金全、郭清春作为甲方签字捺印，卿培杰作为乙方签字捺印，龙桥社区加盖印章，另有在场人签字予以证明。2013年3月8日，苏金全、郭清春作为甲方代表，卿培杰作为乙方代表，再次签订《房屋交换补充协议》，载明“甲方的两个门面、三套住房办理五套手续《两证》，办证的一切规费，由甲方负责支付给乙方；所有办证资料由甲方提供（命名）。乙方负责协助办理，确保双证交付甲方。甲方的两证手续已交乙方。” 2015年6月16日，苏金全（甲方）与射洪县安得房地产开发有限责任公司隆鑫苑项目部（乙方）签订《房屋交付协议书》，载明“甲方：苏金全，公民身份证号：5109221966××××××××乙方：射洪县安德房产开发公司，项目负责人：卿培杰，公民身份证号：5109221955××××××××甲方房屋原坐落于明星镇明星集镇有一楼一底两个门面。国有土地使用证（××）、面积78.4平方米。房屋产权证号（××）建筑面积142.00平方米。2013年2月27日，双方已订立一份《房屋交换协议》。现甲、乙双方为办理房屋交付问题，自愿达成如下协议：1、由乙方在2015年6月30日前，将位于明星镇隆鑫苑一单元××楼××号房100.7平方米，三单元××楼××号房94.68平方米，三单元××楼××号房89平方米，步行街右手一单元第一个门面和第二个门面66.55平方米由乙方按原《房屋交换协议》约定交与甲方。2、涉及上述房屋面积（三套楼房，两个门面），应由乙方给甲方办证，即：国有土地出让证件，国有房产证，应全部登记在甲方名下，所涉及的一切合理费用及税费约定如下：（1）乙方负责甲方其中一套房屋的水、电、气、光纤四通，费用由乙方支付，其余四套房屋的水、电、气的接口与小区内其他用户标准相同含“两证”一票。涉及装修保证金、河沙、进户门费，乙方不再收取甲方任何费用。（2）由甲方于2015年6月16日一次性找补乙方所有费用（含土地出让金）2万元人民币（贰万元整）。应缴纳五套房屋的办证税费等合理费用由乙方支付与甲方无关。3、卿培杰必须在2016年12月30日前办理好甲方的五套房屋房屋产权（房屋两证一票），如到时甲方没有拿到房屋产权证（房屋两证一票），卿培杰给苏金全违约金20万元人民币（贰拾万元整）。4、涉及给苏金全办理“两证”一票的过程中，如需办理过户公证事项，其费用由卿培杰承担，苏金全应积极配合办理两证，若苏金全不配合卿培杰办理两证，也应承担相应的违约责任（5万元违约金），同时，苏金全应交回原“两证”给卿培杰办证。6、甲方在装修房屋过程中，按乙方的设计要求，甲方在不乱打洞、不影响主体结构、不影响整体外观的同时乙方不得干涉甲方装修。7、涉及甲方在原基内搭建的围墙和彩钢棚，在本协议签订后一日内由甲方自行拆除，拆除的材料归甲方所有，乙方承担5000元材料款给甲方，“五套”房屋的所有维修基金甲方只承担5000元，余款由乙方自行承担。8、原甲方与乙方签订的《房屋交换协议》涉及的房产已被双方按协议自行拆除，已作为公共通道，对此双方未经批准，不得再在原基上建房。9、其它互不涉及。10、本协议自双方签字后生效，如一方不执行本协议，另一方可提起诉讼，要求履行协议，并依法承担违约责任。11、此协议一式六份，甲乙双方各执一份，镇相关职能部门各一份。甲方：苏金全郭清春（签字捺印）乙方：卿培杰（签字捺印、印章）射洪县安得房地产开发有限责任公司隆鑫苑项目部（印章）”。2015年6月19日，苏金全将办理权属证书所需的手续费用交付卿培杰，卿培杰出具收条载明“今收到书金全办证所有一切手续会用（20000）元贰万元正”。次日，苏金全将被拆除房屋的产权证和国有土地使用证及维修资金5000元交付卿培杰。并由卿培杰出具收条。 另查明，当事人于2013年2月27日签订的《房屋交换协议》所涉及房产的国有土地使用证××号的使用权人为苏保同，房屋产权证号(××)的所有权人为苏金全。苏保同已于2001年10月27日死亡；2018年3月12日，射洪县公证处作出（2018）川射证内民字第951号公证书，证明位于射洪县明星镇明星集镇的商住房（建筑面积142.00平方米，房屋所有权证证号：射房权证明星字第××号，国有土地使用权证证号：射国用（××号）由苏金全继承。 2018年4月10日，射洪县安得房地产开发有限责任公司隆鑫苑项目部制作《拆迁还房结算清单》，确认还苏金全及郭青春的房产为：1幢1-××-1（1）号门面（面积33.54平方米）、1幢1-××-1（2）号门面（面积33.01）平方米、1幢1-××-3-2号住房（面积107.15平方米）、2幢2-××-6-1号住房（面积94.18平方米）、2幢2-××-7-1号住房（面积89.6）平方米。 苏金全于2018年4月2日死亡；同年4月11日，射洪县公证处作出（2018）川射证内民字第1467号公证书，证明苏金全、郭清春2015年6月16日签订的《房屋交付协议书》及射洪县安得房地产开发有限责任公司隆鑫苑项目部出具的《拆迁还房结算清单》所载明的履行标的由郭清春继承，义务由郭清春承担。 2019年2月19日，原告诉至本院，请求判准前述诉讼请求。 另查明，案涉房屋产权已经于2017年登记为射洪县安得房地产开发有限责任公司、卿培杰共有。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。射洪县明星集镇隆鑫苑项目系被告卿培杰挂靠射洪县安得房地产开发有限责任公司开发，其后签订的《房屋交付协议书》加盖了射洪县安得房地产开发有限责任公司隆鑫苑项目部印章,建成后的房产登记为二被告共同所有，故卿培杰以射洪县安得房地产开发有限责任公司法定代表人名义所签订的《房屋交换协议》的当事人应当认定为射洪县安得房地产开发有限责任公司和苏金全、郭清春。现被告射洪县安得房地产开发有限责任公司否认该合同，与其在隆鑫苑项目的开发建设中的行为不符。该《房屋交换协议》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，故依法有效。本案中，《房屋交换协议》《房屋交付协议书》所载明的权利义务经继承后由原告郭清春享有和承受，在案涉房产已经实际交付的情况下，被告射洪县安得房地产开发有限责任公司、卿培杰未按照合同的约定为原告郭清春办理产权手续，应当承担由此所产生的民事责任。当事人在《房屋交付协议书》中所约定的违约金过高，且未能及时办理产权登记与郭清春出具相关公证文书延迟有一定的关联，故本院对违约金酌情予以调整为50000元。 综上所述，本院对原告郭清春的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、由被告射洪县安得房地产开发有限责任公司、卿培杰于判决生效后30日内为原告郭清春办理并交付位于射洪县明星集镇隆鑫苑1幢1-××-1（1）号门面（面积33.54平方米）、1幢1-××-1（2）号门面（面积33.01）平方米、1幢1-××-3-2号住房（面积107.15平方米）、2幢2-××-6-1号住房（面积94.18平方米）、2幢2-××-7-1号住房（面积89.6）平方米房屋的权属证书； 二、由被告射洪县安得房地产开发有限责任公司、卿培杰于判决生效后30日内向原告郭清春支付违约金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4500元，由原告郭清春负担1500元，被告卿培杰、射洪县安得房地产开发有限责任公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  赵晓银 人民陪审员  冯朝慧 人民陪审员  涂小兰 二〇一九年八月十二日 书 记 员  刘唐梅