文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初953号原告：蔡少练，男，汉族，1969年11月26日出生，现住梅州市梅江区。原告：徐秀芳，女，汉族，1971年5月13日出生，现住梅州市梅江区。上列二原告的委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。上列二原告的委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。被告：梅州嘉应新天地有限公司，统一社会信用代码91441400053799311T，住所梅州市梅江区龙安路志昌大厦1-3号。法定代表人：曾媛。委托诉讼代理人：朱榕基，广东汉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，广东汉诚律师事务所实习律师。原告蔡少练、徐秀芳与被告梅州嘉应新天地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡少练、徐秀芳的委托诉讼代理人蔡佳宏律师，被告梅州嘉应新天地有限公司的委托诉讼代理人朱榕基律师、李进实习律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蔡少练、徐秀芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金38296.95元。（违约金计算公式：购房款1001066元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约天数2016年8月4日计至2017年6月19日为321日）。2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告出售的位于梅州市××区××、××水路交汇处××小区××号预售商品房由原告购得，合同总价款为1001066元。合同第八条“交付期限”明确约定了该房屋的交付日期为2015年5月28日前。合同第十五条“关于产权登记的约定”则约定了被告应当在该房屋交付使用后360日内办理不动产登记证事宜，但却未约定被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的相关违约责任。签订合同后，原告己按合同约定缴纳了购房款，并清缴了相关税费及款项，但由于被告原因，被告的交房时间已迟于合同约定，实际交房日期为2015年8月9日。被告交付房屋后，一再拖延，未积极履行办理房产过户手续，完全超过了合同约定的办证时间。经原告多次要求履约，被告亦未能履约且未能提出合理的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应向原告承担逾期办证的违约责任。综上，被告未按合同约定履行合同义务，延期交房后又延期为原告办理房屋权属证书，严重侵害了原告的合法权益，故原告请求人民法院根据原、被告双方订立的合同以及《合同法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。梅州嘉应新天地有限公司辩称，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定出卖人无需承担逾期办理产权登记的违约责任，并非没有约定，该约定合法有效，双方均应遵守执行。合同第十五条“关于产权登记的约定”部分约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×天内将买受人己付房价款退还给买受人，……；2、买受人不退房，出卖人按己付房价款×%向买受人支付违约金。3、其他约定：……。”而对于打×的释义，在“商品房买卖合同说明”第5条中已明确为“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”。因此，双方选择在《广东省商品房买卖合同》第十五条的空格部位打×，应理解为双方一致同意逾期办理产权登记时出卖人不承担违约责任。根据《民法通则》第134条、《合同法》第4条、第12条的规定，违约责任承担与否本身系当事人的意思自治范畴，当事人可以选择承担责任以及承担责任的具体方式和数额，也可以选择无需承担责任，法律并没有必须要约定承担违约责任的规定。原告要求被告按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款的规定承担违约责任于法无据。该解释条款是对出卖人逾期办证违约责任的规定。该条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。合同第15条已约定出卖人无需承担逾期办证的违约责任，正是属于该条款规定的除外情形。而该解释条款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”适用的前提是约定了需要承担违约责任、而又没有约定违约金如何计算的情况下，对违约金计算标准进行的定量参照规定，不是针对没有约定违约责任、更不是针对无需承担违约责任的规定。原告起诉主张逾期办证的违约责任，还违反了双方2015年8月9日签订的《协议书》的约定，违背诚实信用原则，依法不应支持其诉讼请求。2015年8月9日，针对涉案房屋交易过程中产生的纠纷，被告与原告签订了《协议书》。在该《协议书》第二条双方不仅对逾期交楼进行了协商解决，而且还明确约定涉案购房合同履行过程中所有可能产生的纠纷，原告均放弃向出卖人起诉的权利。协议约定内容双方已履行完毕，现原告向人民法院起诉明显违反了协议约定。即使《协议书》限制了权利人主张权利，也系原告对其自身权利的处置，而该放弃并未违反法律的强制性规定，亦未侵害他人的合法权益，理应尊重其意思表示。即便认定被告需承担逾期办证的违约责任，原告主张逾期办证时间计至产权登记时间也违反合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定。综上，原告向人民法院起诉要求被告承担逾期办证的违约责任明显缺乏事实和法律依据，请人民法院查明事实后依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。蔡少练、徐秀芳为他们的诉讼请求提供了如下证据予以证实：1.《广东省商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在房屋预售合同关系。2.购房款付款发票，3.税收完税证明，4.住宅专项维修基金收款收据，证据2-4证明原告已按合同约定付清购房款及相关税费，已充分履行合同义务的事实。5.《壹江南前期物业服务协议》，证明被告交付房屋的时间。6.《不动产权证书》，证明被告违约延期履行办证义务的事实。7.蔡少练、徐秀芳的居民身份证，证明两原告的诉讼主体资格。8.营业执照复印件，证明被告的诉讼主体资格。梅州嘉应新天地有限公司对其抗辩提供了如下证据予以证实：1.《协议书》，2.收楼确认单，3.收款收据，证据1-3证明原告就交楼事项已无实体权益和起诉胜诉权。4.营业执照，证明被告的诉讼主体资格。5.《办理不动产权证通知书》，证明原告已收到办理不动产权证通知书的事实。6.交办证材料时间表，证明原告拖延提交办证资料，造成逾期时间延长的事实。7.《梅州市不动产登记局业务受理回执单》，证明被告向产权登记机关提交办证资料的时间。经出示、质证2019年6月25日梅州市国土资源档案馆向本院出具的证明，原、被告均表示无异议。本院经审理认定事实如下：2014年6月3日，蔡少练、徐秀芳与梅州嘉应新天地有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定蔡少练、徐秀芳向梅州嘉应新天地有限公司购买位于梅州市××区××、梅水路交汇处壹江南B2幢503号预售商品房，建筑面积为142.75平方米，商品房价款为1001066元。合同第八条约定梅州嘉应新天地有限公司应当在2015年5月28日前将商品房交付蔡少练、徐秀芳使用。合同第十五条约定梅州嘉应新天地有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×％向买受人支付违约金。双方当事人签订合同后，蔡少练、徐秀芳已按照合同约定向梅州嘉应新天地有限公司支付购房款。梅州嘉应新天地有限公司于2015年8月9日将商品房交付蔡少练、徐秀芳使用，于2017年5月31日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报梅州市国土资源局备案，申请办理房地产权属证书。梅州市国土资源局于2017年6月20日颁发了案涉商品房的不动产权证书[粤（2017）梅州市不动产权第0015XXX号，权利人蔡少练、徐秀芳]。另查，蔡少练与梅州嘉应新天地有限公司曾就梅州嘉应新天地有限公司延期交楼等事宜，经过协商签订了一份《协议书》，约定内容概括如下：蔡少练同意在2015年8月9日对所购商品房进行收楼，并同意收取梅州嘉应新天地有限公司给予的13900元赠送物业管理费等抵对券的方式进行补偿。蔡少练收到上述补偿款抵对券后，不得再因延期交楼等事宜向梅州嘉应新天地有限公司主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部门投诉、仲裁或其他途径主张权利，放弃就购房合同纠纷向梅州嘉应新天地有限公司起诉的权利。因梅州嘉应新天地有限公司未按照《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，申请办理房地产权属证书，蔡少练、徐秀芳便向本院起诉，提出上述诉讼请求。梅州嘉应新天地有限公司作出上述答辩。本院认为，本案是因迟延办理房地产权证引发的纠纷。蔡少练、徐秀芳与梅州嘉应新天地有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于被告是否迟延履行提交办证资料义务的问题。案涉商品房的实际交付使用时间为2015年8月9日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，梅州嘉应新天地有限公司申请办理权属证书的期限为商品房交付使用后360日内，即出卖人在2015年8月10日至2016年8月4日期间必须将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据梅州市国土资源档案馆出具的证明证实，梅州嘉应新天地有限公司于2017年5月31日提交案涉商品房的登记材料，超过了合同约定的360天。因此，应认定梅州嘉应新天地有限公司未按合同约定时间提交办理商品房产权登记资料，已构成迟延履行。二、关于被告迟延履行是否应承担违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分两项内容全部用“×”表示。根据《商品房买卖合同》说明部分第5条的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。对“不作约定”内容含义的理解，梅州嘉应新天地有限公司认为应作“不用承担违约责任”理解；而蔡少练、徐秀芳认为属于“没有约定”，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由出卖人承担违约责任。涉案买卖合同是梅州嘉应新天地有限公司提供的格式合同，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对涉案买卖合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，梅州嘉应新天地有限公司违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。蔡少练、徐秀芳主张按年利率4.35％的标准计算逾期办证的违约金，未超出法律规定，予以采纳。三、双方就被告迟延交房所签订的《协议书》是否能够减除或免除被告逾期办证的违约责任的问题。因为《协议书》是在《商品房买卖合同》订立之后，双方就梅州嘉应新天地有限公司迟延交付商品房事宜的补偿问题达成的协商结果。《协议书》没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定，从内容及作出协议的时间来看，其效力均无法及于迟延办证的情形。因此，《协议书》不能够减除或免除梅州嘉应新天地有限公司逾期办证的违约责任。因为梅州嘉应新天地有限公司于2017年5月31日向产权登记部门提交办理产权转移登记资料后，产权登记部门何时进行产权转移登记，梅州嘉应新天地有限公司并不能操控。所以，梅州嘉应新天地有限公司向产权登记部门提交产权转移登记资料后，应视为该项合同义务履行完毕，之后不再承担逾期办证违约责任，即梅州嘉应新天地有限公司承担逾期办证违约责任的时间起点为2016年8月5日，止点为2017年5月31日。蔡少练、徐秀芳主张逾期办证的违约金计算至案涉商品房的《不动产权证书》颁发之日2017年6月20日，本院不予采纳。综上所述，梅州嘉应新天地有限公司应当支付按照蔡少练、徐秀芳已付购房款总额，从2016年8月5日起至2017年5月31日止，按照年利率4.35％计算的逾期办证违约金35791.54元〔已付购房款总额1001066元×（年利率4.35％÷365天）×300天〕给蔡少练、徐秀芳。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应当在判决生效之日起十日内，支付逾期办理房屋权属证书的违约金35791.54元给原告蔡少练、徐秀芳。二、驳回原告蔡少练、徐秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费757.42元（此款已由原告蔡少练、徐秀芳预交），由原告蔡少练、徐秀芳负担53.02元，由被告梅州嘉应新天地有限公司负担704.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  黎伟平审判员  肖俊峰审判员  陈晓军二〇一九年八月一日书记员  廖紫娟