文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初7641号原告：刘书仓，男，1969年2月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘宏、梁方锋，分别系北京市炜衡（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州美年实业有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101M。法定代表人：林明祯。委托诉讼代理人：陈晓玲、曾琼，均系广东连越律师事务所律师。原告刘书仓诉被告广州美年实业有限公司（以下简称“美年公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘书仓的委托诉讼代理人刘宏、梁方锋，被告美年公司的委托诉讼代理人曾琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘书仓诉称：2018年3月6日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，由原告承租天河区华穗路406号之一7层自编701单元的房产，租赁期限为2018年3月2日至2019年3月1日。承租期间，原告按约定履行义务，自2018年7月，原告多次收到被告要求暂停支付租金的通知，并明确要求原告在收到被告双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，亦收到了被告声称有不法份子私刻公章进行违法犯罪活动并提醒原告以原租赁合同原件印鉴公章为准的相关通知。自2018年10月中旬起，被告擅自对原告承租的租赁物进行持续性的停电并强制锁门驱赶等，导致原告无法正常经营，被告的行为并无合同及法律依据，后又以诉讼形式提出解除租赁合同等请求，被告的一系列行为属于严重违约，且给原告造成严重损失。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告双倍向原告返还租赁保证金233856元；2、被告向原告返还水电费周转金5800元；3、被告赔偿原告损失200126.04元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告美年公司答辩称：一、原告因违反协议约定拒不缴纳租金等费用，被告有权解除双方协议，并没收原告的租赁保证金和水电周转金不予返还。被告与原告于2018年3月6日签订《房屋租赁协议》，其中第五条规定：“1、乙方须以先交租后使用的方式承租，租金及服务费按月支付，每月25日前（含当天，最后一天是法定节假日顺延至节后第1天），乙方应按下表约定将次月租金及服务费支付至甲方指定账户……”及第十三条规定：“违约责任1、若乙方在租赁期内单方解除本协议或拒不履行本协议，视为乙方根本违约，甲方有权没收租赁保证金、水电周转金，同时乙方应按本合同第五条第3款中标准向甲方支付免租期租金及服务费和中介佣金；有其他损失的，甲方可向乙方要求赔偿。”原告自2018年8月份开始拒绝向被告缴纳租金、物业管理费、电费等协议约定费用，经被告多次催促，通过发放《缴款通知单》、《催收函》、《通知》以及上门等方式通知，至今仍未缴纳9、10月份的租金等费用，已经构成根本违约，甲方有权根据协议约定，没收其租赁保证金、水电周转金等费用不予返还。二、原告要求被告赔偿各项损失没有任何事实和法律依据。首先，原告所主张的损失赔偿项目并没有充分证据证明有实际产生或与本案有关。具体如下：1、误工费并没有证明有实际产生以及其计算依据；2、租赁押金、保证金等并不能作为损失费用计算，其只是作为一项担保费用在之后会予以返回；3，以上收款收据、转账记录均为原告单方提供，其与第三方产生的交易均无法得到核实；4，即使原告能够证明其因搬迁办公室产生了以上实际费用，但原告系因自身违约，且自行租赁办公室导致产生费用，原告要求被告对此进行赔偿明显不合理，也没有任何法律依据。被告扣押原告的家具合情合理。根据协议第五条第4款的规定：“甲方解除本合同的通知以书面邮寄或登报的方式送达乙方，以解除通知寄出日或报纸刊登之日视为送达。通知送达后，甲方有权单方收回房屋和处置、变卖房屋里的所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），并追究乙方违约责任……”原告违约在先，被告已经于2018年10月向原告发送解除合同通知，并有权在此之后对其房屋里的物件进行处置。三、被告并未存在违反协议约定，导致协议无法履行的情形。被告于2018年7月底发生内部股东矛盾，之后已在短短数日做出及时处理，包括向有关部门申请使用新的印章，启用新的管理人员等，并向各租户告知。在此期间，并未影响各租户的正常使用情况。原告声称于2018年7月31日收到美年公司发出的暂停支付租金的通知，该两份通知是在被告的公司印章丢失期间所作出，其通知内容亦非被告的真实意思表示。对此，被告已经立即向原告做出了说明，并通过书面通知的形式，告知原告继续履行合同义务。在原告持续不予缴纳租金的情况下，被告依据《房屋租赁协议》的有关约定对其租赁物业采取停水停电的措施，系合情合理的。综上，被告并未存在任何违反协议约定情形，而原告拒不缴纳租金的行为已构成违约，根据协议约定，被告有权没收其租赁保证金、水电周转金不予返还。原告要求被告为此双倍赔偿租赁保证金及各项损失没有事实和法律依据，故恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：美年公司成立于2016年8月22日，注册资本10000万元，股东为深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）和深圳中赫实业投资管理有限公司（以下简称中赫公司）。2018年3月6日，美年公司（出租方，甲方）、刘书仓（承租方，乙方）双方签订《房屋租赁协议》【编号：（2018）美A字第0228-1号，以下简称《租赁协议》】，约定美年公司将广州市天河区华穗路406号之一701单元（以下简称涉案房屋）出租给刘书仓作商业用途使用；租赁期限自2018年3月2日至2019年3月1日止，租金32480元/月，服务费（含管理费）6496元/月，保证金116928元；其中2018年3月2日至2018年3月6日为免租期……2018年5月1日至2019年2月28日期间月租金及服务费为38976元……；租金及服务费按月支付，每月25日前【含当天，最后一天是法定节假日（不含周六日）顺延至节后第1天】，乙方应按约定将次月租金及服务费支付至甲方指定账号；若乙方拖欠租金及服务费达3日或其他费用累计达3898元未付清，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款及滞纳金，停水停电锁门期间的所有费用（包括但不限于租金及服务费、物业管理费、空调费、水电费等）仍由乙方承担；若乙方拖欠租金及服务费达到7日或其他费用累计达9094元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金并要求乙方按首月租金及服务费标准赔偿免租期租金及服务费（5413元）和中介佣金（34480元）；甲方解除本合同的通知以书面邮寄或登报的方式送达乙方，以解除通知寄出日或报纸刊登之日视为送达，通知送达后，甲方有权单方收回房屋和处置、变卖房屋里所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），并追究乙方违约责任；乙方须于2018年3月6日前支付甲方首月租金及服务费38976元、租赁保证金116928元、免租期物业管理费1083元、水电费周转金5800元；租赁期满，乙方无违约行为，且未拖欠甲方本协议第四、五条约定之租金及服务费和滞纳金、水电费及其他相关费用，甲方于7个工作日内全额退还上述租赁保证金及水电费周转金给乙方（不计利息）；若甲方不能履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿等。本案中刘书仓持有该份《租赁协议》原件，其上加盖了美年公司的公章，经核对原件，该公章未显示有印章编码，美年公司对刘书仓出示的《租赁协议》的真实性予以确认。《租赁合同》签订同日，刘书仓向美年公司支付租赁保证金116928元及水电周转金5800元，美年公司就此开具相应收据，其后刘书仓支付涉案房屋的租金至2018年8月。本案中，刘书仓提交如下证据：1、《关于暂停支付租金的通知》，其上载明，由于美年公司的股东中赫公司公然抢夺章证照等公司重要文件，现公司内部管理出现问题，公司账号管理失控中，为保障贵方合法权益，接到本通知后，暂停支付涉案房屋之租金，待贵方收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，落款为美年公司名称及美年公司公章，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日；2、《致各租户告知函》，告知租户一切以与美年公司签订租赁合同原件印鉴公章为准，并附公章图示，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日，刘书仓表示其于2018年7月31日收到上述通知及函件，美年公司要求刘书仓暂停支付租金，刘书仓并未违反双方合同约定，在此情况下美年公司擅自停电构成严重违约。经质证，美年公司对上述证据的真实性不予确认，辩称上述两份证据为美年公司印章丢失期间所出具，并非美年公司的真实意思表示。本案中，美年公司为证明其向刘书仓发出缴款通知要求其按时支付租金，因刘书仓经其多次催促拒不支付租金构成违约，美年公司有权依照约定解除合同及没收相应的保证金和水电周转金，向本院提交如下证据：1、《缴费通知单》（其上未有美年公司盖章，签收栏显示“施小姐”签名）；2、《关于701单元催缴租金及违约通告函》、《场地移交并追缴所欠租金通告函》、《701单元解除合同及清场通知书》及相应的EMS全球邮政特快专递快递单。经质证，刘书仓对证据1的真实性不予确认，认为被告并未在通知单上签名，其并不知道签收人施小姐是何人，且通知单上并未记载股东双方要求恢复租金支付的相关证明；对证据2表示其并未收到相关邮件，根据美年公司提供的单号经查询显示为他人收，并非刘书仓本人收，且函件并未加盖符合条件的公章，所加盖的公章并不是刘书仓与美年公司签订《租赁协议》及美年公司发出暂停支付租金的文件上加盖的原公章。关于涉案房屋的使用情况，刘书仓表示美年公司于2018年10月14日对涉案房屋进行持续性的停电处理，美年公司工作人员于2018年10月18日驱赶其离开涉案房屋，并阻挠其搬离设备，属于刘书仓所有的办公家具物品及员工的私人物品还遗留在涉案房屋内。美年公司确认因刘书仓未按时支付租金，美年公司于2018年10月15日、16日左右存在停电的行为，但其并未驱赶刘书仓撤离涉案房屋，而是刘书仓自行撬开门锁进入涉案房屋搬走部分物品并强行离场，确认涉案房屋内还遗留有刘书仓的大件办公家具物品。关于刘书仓要求美年公司赔偿损失200126.04元的问题，刘书仓明确该损失包含误工费（半个月）37006.04元、家具款2480元、家具款18600元、另行新租办公室押金53600元、另行新租办公室租金34840元、另行新租办公室租金26800元、另行新租办公室租金26800元，上述金额合计200126.04元，其中所列家具款所购买的家具为涉案房屋中使用的家具，其在搬离时并未搬离这些家具，其余的押金和租金为其另行租赁场地的支出。刘书仓表示当时搬离时是非常匆忙的，搬离后没有找到租赁场地，公司无法正常营业，即使找到租赁场地也要进行装修及办公家具的购置，美年公司在2018年10月14日开始停水停电没有办法办公，所以其酌情列出了部分误工费，实际上的误工费更高。刘书仓就其上述损失，向本院提交如下证据：显示由案外人广东尚承家具实业有限公司出具的收据及显示由案外人广州德培利商务服务有限公司与郑有龙签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议二》及该司出具的收据。经质证，美年公司对上述租赁合同及补充协议的真实性无法确认，对其余收据的真实性予以确认。庭审中，美年公司确认美百年公司及中赫公司仍为其司股东。另查，美百年公司作为原告于2018年9月25日向广州铁路运输第一法院提起起诉，广州市公安局天河区分局（以下简称公安局天河分局）作为被告，美年公司、中赫公司作为第三人参加诉讼，案号为（2018）粤7101行初5544号。该案中，美百年公司诉称：其司在2016年招商引资股东中赫公司，合资成立了美年公司，但中赫公司于2018年7月31日非法闯入办公经营场地，强行抢走共管的美年公司的营业证照原件等重要文件资料，并未经美年公司股东会决议表决通过在没有登报声明的情况下违法刻制美年公司公章并备案，美年公司的公章一直由美百年公司保管，并未遗失，诉请要求撤销公安局天河分局对美年公司行政新刻印章的备案行为（包含法定名称章、财务专用章、合同专用章、发票专用章）。美年公司述称：2018年7月31日，美百年公司及陶伟等人未经许可，将公司公章私自带走，同时将法定代表人的签章、财务专用章等四枚及其他资料也一并带走，美年公司于2018年8月2日先登报声明遗失，后向公安局天河分局申请重新刻制公章并备案。在该案庭审中，美年公司表示因美百年公司擅自带走印章，并向美年公司正在经营中的租户发函，要求租户停止缴纳租金，侵占美年公司的物业。该案经审理查明：美百年公司与中赫公司共同出资成立美年公司，法定代表人为林明祯，因美年公司股东之间就公章保管使用存在纠纷，林明祯于2018年8月2日以“遗失公章、财务专用章各一枚”为由填写《印章遗失（被抢、被盗）补刻登记表》，申请刻制法定名称章、财务专用章、发票专用章、合同专用章印章共4枚，同日，广州市协意印章有限公司分别刻制合同专用章（印章编码4401060x）、法定名称章（印章编码4401060x）、发票专用章（印章编码4401060x）、财务专用章（印章编码4401060x），新刻制公章交付美年公司同时在公章治安管理信息系统予以备案，美百年公司不服该备案行为，诉至本院。经审理，广州铁路运输第一法院认为，美年公司在明知公司股东之间存在内部纠纷的情况下虚构公章遗失的事实申请重新刻制公章并通过备案，美年公司提交的申请重新刻制公章材料虽然在形式上符合规定，但其以公章遗失为由重新申请与实际事实不符，公安局天河分局依据美年公司虚假申请材料作出备案行为缺乏事实依据，应当予以撤销。判令撤销被告公安局天河分局于2018年8月2日对第三人美年公司申请重新刻制的合同专用章（印章编码4401060x）、法定名称章（印章编码4401060x）、发票专用章（印章编码4401060x）、财务专用章（印章编码4401060x）的备案行为。该判决作出后，美年公司提出上诉，现仍在二审中。美年公司另以租赁合同纠纷向本院另案提起诉讼，诉请要求刘书仓支付欠付租金及电费等，案号为（2018）粤0106民初28174号。该案中美年公司确认因刘书仓存在拖欠费用的情况，美年公司于2018年10月15日、16日左右存在停电及锁门的行为。美年公司表示《租赁协议》中所使用公章于2018年8月2日登报遗失，从2018年7月31日开始停用，并向公安机关报警、登报和重新备案新的印章，新的印章于2018年8月3日启用，后经广州铁路运输第一法院（2018）粤7101行初5544号判决判令撤销。另，该案中美年公司提交《广东省农村集体经济组织证明书》、《广州市天河区人民政府天河南街道办事处证明》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑功能指标规划验收明细表》、《授权书》、《同意分租证明》、《天河区村改制公司资产资源交易写字楼（含地下停车位）租赁合同书》证明涉案房屋权属人为广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，该社将涉案房屋授权广州天河区杨箕经济发展公司经营和出租，该司同意美年公司将包括涉案房屋在内的物业进行分租、转租。本院认为：美年公司、刘书仓双方签订《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。从刘书仓提交的《租赁协议》、《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》的原件情况，该三份文件上加盖的美年公司的公章并无印章编码，虽美年公司称该公章于2018年7月31日开始停用，但并未提交证据证明其已将停用公章的信息有效送达至刘书仓，且从本案查明可见，美年公司亦是在2018年8月2日才登报声明公章遗失问题，且其此后重新刻制的印章亦由（2018）粤7101行初5544号案件被判令撤销备案行为。刘书仓作为涉案房屋的承租人，对于美年公司的公章真伪并无鉴别能力，亦无鉴别义务，其在2018年7月31日收到盖有与其签订的《租赁协议》上所盖公章形式上一致的《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》，并据上述函件上载明的内容暂停对涉案房屋租金的支付，并无不妥。美年公司确认现阶段其司股东仍为美百年公司及中赫公司，在美年公司未提交证据证明在2018年7月31日之后已实际具备《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》上所载明的恢复支付租金的条件的情况下，美年公司对涉案房屋进行停水停电及上锁处理明显属于违约，且其相关行为直接导致刘书仓无法正常使用涉案房屋并随即搬离涉案房屋。美年公司作为出租方的主要合同义务在于提供符合合同约定使用用途及使用条件的租赁标的物给刘书仓，现其不履行双方间《租赁协议》，刘书仓诉请要求其双倍返还租赁保证金233856元（116928元×2）并无不当，本院予以支持。同理，对于刘书仓诉请要求美年公司返还其已支付的水电费周转金5800元本院亦予以支持。至于刘书仓要求美年公司赔偿损失200126.04元的问题，刘书仓明确该损失包括误工费、家具款及另行租赁场地的支出，就此本院认为其中的误工费为其自行估计，未提交相关证据予以证明，故对该项损失赔偿不予支持。对于家具款部分，刘书仓称美年公司在对涉案房屋进行停电处理后强制驱赶其离开涉案房屋，美年公司对此不予确认，表示刘书仓系撬开门锁后自行搬走部分物品并强行离场，刘书仓作为涉案房屋的承租方，应对其交还涉案房屋的情况承担举证责任，现其并未举证证明美年公司存在阻拦其搬离家具物品等的行为，故对其要求美年公司赔偿其家具款损失的诉请不予支持。关于刘书仓另行租赁场地的支出属于其为经营支出的必要费用，其要求美年公司予以赔偿缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州美年实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘书仓双倍返还广州市天河区华穗路406号之一701单元的租赁保证金233856元；二、被告广州美年实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘书仓返还上述房屋的水电费周转金5800元；三、驳回原告刘书仓的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7900元，由原告刘书仓负担3595元，被告广州美年实业有限公司负担4305元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜审 判 员  符 慧人民陪审员  尹丽艳二〇一九年八月二十七日书 记 员  谢丽军陈玉娟            本判决书已于2019年 月  日送达