鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0611民初1754号原告（反诉被告）：鹤壁市山河物业服务有限公司，住所地：鹤壁市淇滨区淇水大道6号观景大厦22楼，经营地：鹤壁市淇滨区观景苑3号楼一层物业管理用房。法定代表人：贾磊，该公司经理。委托诉讼代理人：赵红艳，女，1981年11月30日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区，该公司员工。代理权限为代为承认、放弃、反驳诉请，进行和解，提起上诉，代收法律文书等。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、反驳诉请，进行和解，提起上诉，代收法律文书等。被告（反诉原告）：董连生，男，1963年2月10日出生，汉族，现住鹤壁市淇滨区。原告（反诉被告）鹤壁市山河物业服务有限公司（以下简称山河物业）与被告（反诉原告）董连生物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，于2017年6月5日作出（2016）豫0611民初3428号民事判决书，宣判后董连生提起上诉，河南省鹤壁市中级人民法院于2017年8月24日作出（2017）豫06民终882号民事裁定书，裁定发回重审。本院重新受理后，于2018年11月27日作出（2017）豫0611民初3842号民事判决书，宣判后董连生提起上诉，河南省鹤壁市中级人民法院于2019年2月28日作出（2018）豫06民终1926号民事裁定书，裁定发回重审。本院再次重新受理后，依法另行组成合议庭，于2019年5月21日、7月12日两次公开开庭进行了审理。山河物业公司的委托诉讼代理人赵红艳、韩艳鸽与董连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山河物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费7953.09元及滞纳金2385.93元（按应收缴纳总费的百分之三十的滞纳金收取）。事实与理由：2013年4月9日，被告购买房屋后按照房屋买卖协议附属补充协议约定，被告承诺并接受原告物业管理，但被告至今欠原告管理费及滞纳金10339.02元。经多次催要被告置之不理，为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。董连生辩称，原告主体不适格，其无民事诉讼权；本案不是物业合同纠纷案，是虚假诉讼案，也叫诉讼诈骗案；原告变更诉讼请求，无法律依据，应以驳回。原告的公司成立日期2012年5月8日，明显晚于被告的邻居张玮的商品房买卖合同签订日期2011年12月21日，按时间顺序，原告明显不是商品房买卖合同中出卖人给所有业主选聘的物业管理公司，所谓选聘，就是从已有的选择并聘请，不是之后现成立的；原告的资质是在2014年6月4日才被评定资质，物业资质暂定3级，自2014年6月4日才被允许从事物业管理活动，因此其在2012年不具有从事物业管理活动的资格，其在××××不具有物业服务管理资格，用老百姓的话说，就是黑户，认可其从事物业管理活动是对遵纪守法的物业公司的不公正、不公平的，也扰乱了物业市场的正常秩序，故原告主体不适格。董连生向本院提出反诉请求：1、请求判决被反诉人在本案中主体不适格,无民事起诉权,驳回其诉讼请求；2、请求判决被反诉人在××××小区收取物业费非法,业主有权拒付；3、请求判决被反诉人在收取物业费基础上,增加收取电梯维保费、(水)二次加压费,属重复收费,业主依法有权拒付；4、请求法院判决被反诉人“冒名”对××××小区不具有前期物业服务管理权,无权向反诉人(业主)收取“物业服务管理费”，返还已收取反诉人的“物业费”2117元；5、请求法院判决被反诉人返还违反《前期物业服务协议》约定和法律、法规部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费、违规收费993.52元,并支付违约金1746.05元(自物业公司收费之日2013年6月17日起计算到2019年5月21日,以实际支付日期为准，以反诉人提交的书面清单为准)；6、请求法院判决被反诉人不具有物业资质，对××××小区不具有物业管理权，收费系非法，被反诉人收取反诉人物业费后，不履行、不完全履行《前期物业服务协议》约定和法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,违约金3988.23元(计算到2019年5月21日,以实际支付日期为准)。被反诉人未尽管理、维修义务给反诉人董连生造成的经济损失费2710元,两项合计:6698.23元；7、请求法院判决被反诉人支付未经2/3以上业主同意,把小区道路、绿地改成停车场侵权致反诉人母亲发生交通事故的人身伤害和经济损失：营养费840元,护工费6612.48元,两项合计:7452.48元；8、请求法院判决被反诉人立即停止从2015年至今2019年,停止反诉人(及家人)使用电梯卡,限制反诉人(及家人)使用电梯的用益物权、人身健康权以及侮辱、诽谤反诉人名誉的侵权行为。并向反诉人赔礼道歉,支付侵权精神损害抚慰金7000元(反诉人的家人保留诉讼权)；9、请求判决被反诉人向××××小区业主公示从2012年至今占用××××小区道路、楼道、电梯间做广告以及利用物业管理用房经营的一切所得；10、请求判决(2019)豫0611民初1754号案是虚假诉讼案，对被反诉人公司及主要负责人依法严惩；11、判决被反诉人承担(2019)豫0611民初1754号案和反诉的诉讼费及由此产生的一切费用。山河物业公司针对反诉请求辩称，答辩人作为本诉原告的主体身份适格，其与开发商签订了《前期物业服务委托合同》，在依约进驻小区提供物业服务的前提下收取相关费用，合法合理。被答辩人反诉诉讼请求的第一项、第二项、第四项无事实与法律依据。答辩人与涉案小区开发商河南山河房地产开发公司签订《前期物业服务委托合同》，约定山河物业为小区提供物业服务。且在董连生与开发商签订的《商品房买卖合同》附件中约定：本小区由出卖人委托鹤壁市山河物业服务有限公司管理，买受人应当遵守该公司制定的有关物业管理规定。答辩人进驻该小区提供物业服务合法，答辩人实际提供了物业服务，被答辩人作为物业服务的实际受益人，应当及时缴纳相关费用。答辩人与开发商签订《前期物业服务委托合同》并进驻小区提供物业服务，是与本案有利害关系的法人，故答辩人作为本诉原告的主体身份适格。答辩人提供了物业服务，被答辩人理应缴纳物业费，答辩人依约收费合法合理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在答辩人与开发商签订的《前期物业服务委托合同》及其附件中约定了住宅房屋物业费明细及计算方法，包含了基本费用、电梯维保年检费用、二次加压泵费用的收取标准，同时也约定了电梯使用费的计算方法，被答辩人理应依约交纳。被答辩人诉讼请求的第三项、第五项、第六项无任何事实与法律依据。根据《河南省物业管理条例》第四十八条的规定：物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。换句话说，就是业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业相关费用。答辩人在合同约定的范围内收取电梯维保费、二次加压费，合法合理，并非被答辩人所称的重复收费。事实上，因小区的电梯使用频率高，电梯运行费、维保费是一笔庞大的开支。物业公司收取相对较低的物业服务的基础费用向全体小区业主提供项目繁多的物业服务，基础服务费既要支付小区内公共秩序维护、保洁服务、绿化养护、除电梯维保以外的其他公共设施设备的维修维护费用，又要支付物业服务人员的工资、社保、管理办公费用，还要支付物业企业固定资产折旧费用及法定税费，物业企业作为一个微利性质的企业，随着各项服务成本尤其是人工成本的提高，在夹缝中求生存，其生存状况岌岌可危。电梯维保费、二次加压费的收取，基于相关业主均实际享受了该项服务，且在《前期物业服务委托合同》中有明确的约定，被答辩人理应支付。答辩人物业依约提供物业服务，无违约行为，被答辩人要求答辩人支付违约金无事实与法律依据。被答辩人实际享受了物业服务，理应交纳物业费，其拖欠四年物业费的行为属于违约，理应承担违约责任。答辩人有权通过司法途径维权，被答辩人第十项、第十一项诉讼请求无事实与法律依据。物业服务具有公共性和公益性，同时具有长期性和整体性，其服务的对象是全体小区业主。答辩人进驻小区提供物业服务后，兢兢业业为小区提供服务，在小区的绿化、安保、公共区域保洁、公共设施设备的维护等方面为小区提供了服务，不存在被答辩人所述问题，答辩人无违约行为。被答辩人自2015年开始，长期拒交物业费，侵害了小区其他缴费业主和答辩人的利益，该行为属于恶劣的搭便车行为。答辩人向其主张物业费及违约金合理合法。答辩人有权通过司法途径维权，被答辩人第十项、第十一项诉讼请求无事实与法律依据。被答辩人的第八项诉讼请求系其与肇事司机之间的侵权责任纠纷，与本案不属于同一法律关系，其应当根据交警大队作出的事故责任认定书，向相关责任人主张权利，其要求物业公司承担责任无事实与法律依据。被答辩人长达4年未缴纳一分钱的物业费，却享受着和其他业主一样的物业服务，这是对小区缴费业主和答辩人权利的窃取。权利与义务是相对的，在被答辩人不履行义务的前提下，答辩人停止反诉人使用电梯卡是对其他缴费业主利益的维护。关于被答辩人主张的物业公司应向业主公布广告及物业管理用房的收益状况。实际上，答辩人每年都有在公示栏对物业费的收费标准及公共区域广告的收益进行公示。答辩人作为涉案小区提供物业服务的企业，自进驻之后，兢兢业业的履行其义务，被答辩人自2015年至今长达四年半未缴纳物业费及电梯维保费，是对答辩人权利的严重侵害，答辩人基于此向贵院提起民事诉讼是其权利，并非被答辩人所称的虚假诉讼。被答辩人恶意欠费，无视答辩人提供物业服务的成本，在长达四年一分钱未缴纳的情况下享受着和其他缴费业主同等的物业服务，是非常恶劣的行为。更是对物业公司和小区其他缴费业主的侵权行为。若被答辩人认为答辩人的物业服务有瑕疵，理应向其反映情况要求其整改，而不能以拒交物业费的方式损害小区公共利益。若全体小区业主均以此维权，势必会导致物业公司入不敷出，长期处于亏本状态，最终撤出小区，造成小区处于无人管理的脏乱差的状态，最终损害的必然是小区业主的利益。若贵院支持了被答辩人的无理请求，势必会对答辩人及其他同行产生毁灭性的打击。综上，被答辩人的各项反诉请求均无事实与法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的反诉请求。根据本诉原、被告的诉辩意见，归纳本案本诉部分的争议焦点为：1、原告的主体资格的问题；2、原告的请求有无事实根据及法律依据。反诉部分的争议焦点为：反诉原告的各项请求有无事实根据及法律依据。当事人围绕本诉、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当时人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据即原告提交的证据2、领取钥匙登记表一份；被告提交证据1、原告的营业执照复印件1份；本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、《前期物业服务委托合同》一份及物业费收费标准公示的图片一张，能够证明山河物业公司与河南山河房地产开发有限责任公司之间的前期物业服务委托合同关系；证据3、原告的营业执照、资质证书、备案证明1组，系正规部门颁发，本院对其真实性予以采信；证据4、《电梯维修合同》及发票1组，能够证明山河物业公司与鹤壁鑫利源楼宇工程设备有限公司对××××小区电梯进行维修保养的情况，本院予以采信；证据5、二次加压图片六张，能够证明××××小区有二次加压的情况，本院予以采信；证据6、物业服务的图片9张及维修记录3张，能够证明山河物业公司组织其员工对××××小区进行物业服务的情况；证据7、国家发展改革委关于放开部分物业服务价格意见的通知发改价格（2014）2755号文，系正规部门出具，本院对其真实性予以采信；证据8、物业公司获得荣誉称号的图片4张，系淇滨区物业管理处颁发的，本院对其真实性予以采信；证据9、欠费明细表，能够证明被告2015年至2018年欠物业费、电梯维保费、二次加压费的事实，本院予以采信。被告董连生提交的证据2、商品房预售许可证复印件1份，证据3、邻居张玮的商品房买卖合同复印件1份，证据4关于董连生《2019.4.21举报信》的答复，该材料系鹤壁市淇滨区天山路街道办事处筹建办公室观景社区居民委员会对董连生举报小区选举等情况的答复，本院对其真实性予以采信；证据5、鹤壁市房管局、淇滨区物业管理处物业管理常见问题解答1份，系正规部门出具，本院对其真实性予以采信；证据6《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》发改价格【2003】1864号、《河南省物业服务收费管理办法》、鹤壁市人民政府《关于加强社区物业管理工作意见》鹤政【2007】50号、鹤壁市××××《业主临时管理规约》、2008年9月5日《鹤壁日报》、2006年6月7日《淇滨晚报》、《前期物业服务协议》，本院对其真实性予以采信；证据7、2015年2016年原告姓唐的客服出具收费项目便条,便条上没有原告公司的盖章，被告董连生也未缴纳物业费，本院不予采信；证据8、淇滨区物业管理处《情况说明》，系物业管理部门出具，对其真实性本院予以采信；证据9、被告交物业费收据4份、交物业费(通知)明细1份，能够证明被告交纳了2013年、2014年的物业费及2016年一个月的物业费情况，本院予以采信；证据10、被告缴纳的装修管理费、暖气费、电费收据、被告的房产分户图1组，能够证明董连生缴纳装修管理费、暖气费、电费等费用的事实，本院对其真实性予以采信；证据11、照片22张，不能证明其主张，本院不予采信；××××小区通行证1份，能够证明山河物业公司向董连生发放车辆通行证的事实；商品住宅两书(质量保证书、使用说明书)1份，本院对其真实性予以采信；换热水分水器证明1张，非正式收费票据，对其证明效力本院不予采信；证据1份、鹤壁市淇滨区分局接警登记表1份，系公安部门出具，本院其真实性予以采信；37名业主投诉鹤壁市山河物业服务有限公司严重违约1份，能够证明××××37户业主曾因物业服务、物业费事宜投诉的情况，本院对其真实性予以采信；证据12、鹤壁市公安局九州分局交管巡防大队道路交通事故认定书、鹤壁市人民医院入院证1张复印件、出院证1张、鹤壁市人民医院诊断报告书1张、张喜梅护理工退休工资本1张、张喜梅身份证1张，证据12与本案缺乏关联性，本院在本案中不予采信；证据13、照片3张、河南山河房地产开发有限公司房权证1份，本院对其真实性予以采信；证据14、2016年11月21日、2017年1月23日、2017年2月8日信访事项不予受理告知书各1份，系正规部门出具，本院对其真实性予以采信；证据15、鹤壁市淇滨区人民法院民事判决书(2016)豫0611民初3482号、（2017）豫0611民初3842号民事判决书、鹤壁市中级人民法院民事裁定书（2017）豫06民终882号、（2018）豫06民终1926号各1份，本院对其真实性予以采信，但对其证明目的不予采信。被告董连生提出申请由法院调取的证据1、鹤壁市山河物业资质证明1份，证据显示2016年6月，山河物业公司资质暂定三级；证据2、0392-32××××6固定电话机主信息一份，显示固话机主为郭军明。本院对该两份证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河南山河地产开发责任有限公司系鹤壁市淇滨区××××小区开发建设单位，并制定了《业主临时管理规约》。2012年9月16日，河南山河房地产开发有限责任公司与山河物业公司签订《前期物业服务委托合同》，约定将××××（1号楼）、商业（裙楼）、住宅（3号楼）及地下人防工程委托给山河物业公司，委托服务期限为6年，自2013年10月1日起至2018年9月30日24时止。住宅房屋（3号楼）由山河物业公司按建筑面积每月每平方米1.1元（一、住宅房屋3号楼物业费明细，具有服务项目包含基本要求、房屋管理、公用设施设备维护养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护、电梯使用费、公共水电费，电梯维保费与二次加压费根据实际费用分摊收取；二、电梯使用费计算办法，根据楼层不同，电梯使用费办法为：电梯使用费=建筑面积×0.25（九层），楼层每增加或减少一层，增加或减少0.03元）向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，按以下1、2项处理：1、从逾期之日起每天按应收缴纳总费的千分之一的滞纳金收取；2、车辆不能入内，电梯不能使用。2013年4月9日，董连生与河南山河房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第十一条约定：前期物业服务买受人承诺在小区业主管理委员会成立前，接受出卖人选聘的物业管理公司。本小区由出卖人委托鹤壁山河物业公司管理，买受人应当遵守该公司制定的有关物业管理规定。买受人所购买的商品房、地下室、地下车位或租用的地上停车位等均应按照《前期物业管理服务协议》所约定的标准依照所购各类物业的建筑面积按时交纳物业管理费用。后，董连生与山河物业公司签订《前期物业服务协议》约定：董连生位于××××3号楼东单元8层西户的房屋面积136.26平方米，董连生应交纳的物业服务费按其拥有物业的建筑面积交纳，为1.07元每平方(1.1元-0.03元，楼层减少一层，减少0.03元)。董连生交纳了2014年12月份前的物业费及2016年一个月的物业费132元。电梯维保费：2013-2014年电梯等各类设施均在质保期，由施工单位负责维修保养，故2013-2014年未收取电梯维保费。2015年后由于质保期到期，故电梯维保费应由业主平均承担；二次加压：由于2015年之前小区是临时水，小区全体业主用的是总水表，产生二次加压费用由开发商承担，2016年以后自来水验收抄表到各户后，二次加压费从2016年1月1日开始由6层含6层以上的业主按实际费用分摊自来水二次加压电费（1-5层业主不收取二次加压费）。董连生欠物业管理费的具体算法为：物业费6852.13元（136.26平方×1.07元每平方=145.79元每月，145.79元每月×47个月，从2015年1月1日至2018年12月31日，扣除被告2016预缴纳的一个月物业费）；电梯维保费627.44元[两台电梯8000元每年÷51户（一层商铺不用缴费，17层×一层3户=51户）=156.86元每年，156.86×4年，2015年1月1日至2018年12月31日，被告2016预缴纳一个月的物业费中不包含电梯维保费]；二次加压费473.52元（6层以上含6层的住户每年157.84元×3年，2016年1月1日至2018年12月31日，被告2016预缴纳一个月的物业费中不包含二次加压费）。欠费合计7953.09元（物业费6852.13元+电梯维保费627.44元+二次加压费473.52元）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原、被告之间物业服务合同合法有效，受法律保护。原告提供了物业服务，被告有按约缴纳物业服务费的义务，被告逾期未履行义务，显属违约，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费7953.09元的诉请，本院予以支持。关于滞纳金问题，合同中约定的违约金明显高于法律规定，为化解双方矛盾，原告主张的违约金本院不予支持。关于董连生的反诉请求，1、本案原、被告双方系物业服务合同相对性的主体，原告主体适格，故对反诉原告主张主体不适格的请求予以驳回；2、反诉被告以物业服务委托合同约定的项目收取物业费，反诉原告申请调取的证据显示，鹤壁市房产管理局准予山河物业公司从事物业管理活动时间为2014年6月4日起，本案诉争的物业费系2015年1月1日之后的费用，物业公司已取得三级资质证书，故对反诉原告主张收取物业费非法、业主有权拒付的请求，本院不予支持；3、依照物业服务合同约定，山河物业收取电梯维护费及水二次加压费在合同中已有明确约定，故该部分不属于重复收费；4、前期物业服务委托合同的形成系开发商与物业公司之间的约定，且小区其他业主均按此合同履行，董连生作为该小区的业主之一也接收了相关物业服务，故对其要求返还前期已收取的2117元物业费的请求，本院不予支持；5、董连生作为乙方与甲方山河物业签订的前期物业服务协议，董连生没有提交有力证据证明其受到胁迫、欺诈等可撤销或无效的情形，故其主张的扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的请求，本院不予支持；6、董连生请求判令被反诉人返还已缴纳2013年-2014年收取物业费后，不履行合同义务的违约金3988.23元及经济损失费6698.23元，该主张证据不足，本院不予支持；7、董连生请求判令被反诉人没有经过小区大多数业主同意，将小区道路、绿地改成停车场，致使反诉人母亲发生交通事故的人身伤害和经济损失营养费840元、护工费6612.48元，该项主张涉及到交通事故纠纷，与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理；8、董连生请求判令被反诉人限制反诉人及其家人使用电梯，以及侮辱、诽谤反诉人名誉的侵权行为。尽管董连生拖欠物业费，但其电梯卡一直在使用，董连生该项主张证据不足，本院不予支持；9、董连生要求被反诉人向××××小区业主公示从2012年-至今占用××××小区道路、楼道、电梯间做广告及利用物业管理用房经营的一切所得的反诉请求。本案系被告个人与原告山河物业公司的物业服务合同纠纷，请求公示一切所得，该项意愿系业主行使监督权的范围，应通过业主委员会向物业公司反映合理的诉求，与本案不属于同一法律关系；10、董连生请求判令（2019）豫0611民初1754号案是虚假诉讼案的诉请，因该案系上级法院发回重审后，通过立案庭重新立的新案号，不存在虚假诉讼的事实，董连生也未提交相关证据予以证明，本院不予支持；11、诉讼费承担问题系根据正规诉讼费收费办法进行分担的范围，不属于反诉请求的事项。经合议庭评议，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告董连生于本判决生效之日起十日内支付原告鹤壁市山河物业服务有限公司物业管理服务费7953.09元；二、驳回原告鹤壁市山河物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告董连生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费58元，由鹤壁市山河物业服务有限公司负担13元，被告董连生负担45元。反诉案件受理费450元，减半收取225元，由反诉被告董连生负担225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  李辛龙审 判 员  王银忠人民陪审员  秦 潇二〇一九年八月二日书 记 员  李世乾