江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初2994号原告（反诉被告）：邱容林，1964年12月17日出生，汉族，袁州区人，无业，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：刘志思，宜春市交通法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李川，男，1981年8月30日出生，汉族，袁州区人，无业，租住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：吴佳文，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦尹，江西利元律师事务所律师。原告邱容林与被告李川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼中被告李川提起反诉，本院合并进行审理。原告（反诉被告）（以下简称原告）邱容林及其委托诉讼代理人刘志思、被告（反诉原告）（以下简称被告）李川及其委托诉讼代理人吴佳文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）邱容林向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告李川立即偿还购房款36670.7元给原告；2、判决被告购房多占房屋面积的欠款，按规定价款5020元/㎡，即将购房差价57177.8元补偿给原告。两项共计人民币93848.5元。三、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告按委托承诺书约定的房屋总价5%即25566.3元（150.39㎡×3400元/㎡×5%）支付给原告;2、请求判令被告返还原告不当得利22037.8元[（150.39㎡-146㎡）×5020元/㎡]；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2006年10月8日购买了湛郎街道七园里地段土地，占地面积120平方，支付了6万元购地款，并且有该土地的使用权。在2007年12月25日原告取得各项合法建房手续后，即与被告签订了房屋买卖合同，房屋经验收合格后，被告购买了该房屋。在2018年10月29日棚户区改造拆迁安置工作时被告写好承诺书给原告，承诺同意按拆迁房屋总面积价总金额5%即25566.3元支付给原告，但被告至今未将该款付给原告。2007年12月，被告购买原告第七层房屋面积为146㎡，现拆迁时房屋面积为150.39㎡，多出房屋面积4.39㎡，被告以13.6万元购得原告房屋面积146㎡，却得到150.39㎡的房屋面积，不当得利4.36㎡，折价22037.8元利益，符合不当得利构成要件，应当将取得的不当得利返还给损失人，故诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）李川辩称：1、原告要求被告偿还36670.7元购房款是没有事实与法律依据的，涉案承诺书并不是被告所签字确认的，该承诺书对被告没有任何法律效力。2、原告与被告签署的《房屋买卖合同》是合法有效的，系双方真实意思表示，涉案房屋在签订合同之后物权发生变动，被告系涉案房屋的所有权人，故在拆迁时所得拆迁补偿款应当是属于被告，与原告没有任何关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告购买原告房屋的第七楼，被告完全履行了支付房款的义务，购买房屋时，被告支付了一些公共设施的费用，且根据双方签订的《房屋买卖合同》，里面明确约定了一楼楼梯间、防盗门、扶梯间、扶梯间的窗户、屋顶等都属于公共所有。故公共所有的这些财产对应的拆迁补偿款应该归被告与其他共同所有人平均分配，可原告一人将所有公共所有的财物获得的拆迁补偿款独自拿到，不分配给被告，为维护被告的合法权益，故提起反诉，请求判令原告（反诉被告）支付23477.6元拆迁补偿款给被告（反诉原告），本案反诉费用由原告（反诉被告）负担。原告（反诉被告）邱容林对反诉辩称：2007年12月25日原被告签订的《房屋买卖合同》第一“……乙方购买该幢房屋的第七楼，面积139㎡（含扶梯间等公共使用面积），以及底层壹间车库7㎡。由此可见，被告购买原告房屋第七层和第七层扶梯间139㎡房屋、底层壹间车库7㎡为13.6万元房款，是按套（单元）计价出售，一楼防盗门、扶梯间、扶梯间的窗户、前后通道空间场地、屋顶、水泥坪、化粪池面积，没有计入销售面积，更没有收取这些地方平方面积房款，被告纯属浑水摸鱼颠倒黑白。因此被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2006年10月8日，原告作为拆迁建房户向袁州区湛郎街道企业管理站交纳6万元土地补偿费，取得袁州区湛郎街道七里园地段（现为袁州区湛郎街道泗州寺路57—86号）国有划拨用地占地面积120㎡的一块土地使用权。2007年12月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方建设的老物资局后面的住房事宜，经甲乙双方商定达成合同条款如下：第一条：房屋地理位置：甲方房屋位于宜春市东门老物资局后面，铁路北面，该楼层结构为错位楼，共七层，每楼层为三房二厅二卫一厨，乙方购买该幢房层的第七楼，其建筑面积为139㎡，其中送杂物间7㎡一间。总房款计人民币壹拾叁万陆仟元整（含杂物间）。第二条：付款约定1、甲、乙双方签订合同后，乙方须向甲方交纳预付房款计人民币：拾万元整。2、余款叁万陆仟元整，在2008年12月底前一次性付清。3、甲方收到乙方购房款后应提供合法的收款凭证交乙方。第五条：房屋的前后的通道和空间场地属公共所有（包括楼梯间、屋顶都属公共所有，确保畅通无阻，不得设任何障碍）。合同还对房屋装饰标准、违约责任及房屋质量问题的争议处理等一并进行了约定。合同签订后，被告按约向原告付清全部购房款13.6万元，原告将第七层房屋一套和底层一个柴棚间交付给被告。之后，被告装修房屋入住。但该房屋并未在房管部门办理房屋产权登记证。2018年，被告所居住的该栋房屋被列入宜春中心城区棚户区改造项目范围。2018年10月29日，由于房屋拆迁问题，原告找到被告母亲说明并要求被告母亲签字认可《委托承诺书》内容，承诺书载明：为了支持城市建设，搞好棚户区改造安置工作。因本人年购得邱容林房屋一套，同意委托邱容林与拆迁单位办理有关拆迁事项，并承诺自愿房屋款项调整。七楼住户李川，承诺同意按拆迁房屋总面积基价总金额的95%进款，另外5%金额款应返还给邱容林。装修款以及奖金按100%进款。被告母亲代被告在承诺书上签名并捺印确认。但原告并未就此事找被告本人沟通协商过。2018年11月18日，在被告与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订的房屋征收与补偿协议中，载明被告被征收的主房建筑面积150.39（其中含所购买的柴棚间面积在内），主房货币补偿每㎡3400元。加上速度搬迁等奖励费，房屋每㎡拆迁补偿款为5020元，被告购房后，另行搭建了钢架棚，面积65.32㎡。被告选择130㎡房票安置，另得到房屋征收补偿款405151.18元。另查明：原告所建的该栋房屋住房二楼和六楼两套房屋属原告所有，其余五套房屋原告均出卖给含被告在内的其他5人。2018年11月17日，原告与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订的房屋征收与补偿协议中，将房屋冲顶16.38㎡、底层入扶梯的左侧公共通道面积14.523㎡（5.15米×2.82米）计算至原告个人房屋面积内予以征收补偿，其中冲顶补偿82227.6元，底层入扶梯的左侧公共通道面积补偿72905.46元。另有三个化粪池补偿3000元和底层入扶梯铁门补偿750元至原告名下，以上各项补偿款项合计158883.06元已由原告领取。被告领取房屋征收补偿款后，因原告向被告要求支付承诺书约定的房屋拆迁总价5%房款25566.3元未果，原告遂向本院起诉要求被告支付该25566.3元，并同时要求支付超出购买面积的房屋补偿款22037.8元，被告则以原告将整栋拆迁房屋的房屋冲顶等公共面积和化粪池等共同财产征收补偿的款项占为已有，应当分配至每个业主为由提起反诉，要求原告支付其应得份额23477.6元。以上事实，有《房屋买卖合同》、收据、委托承诺书、《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》、庭审笔录等证据在卷予以佐证。在本案审理过程中，依原告的财产保全申请，本院依法下达民事裁定书，对被告的相关财产采取了财产保全措施。本院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，被告已全部付清房款13.6万元，原告也实际向被告交付了房屋和柴棚间，原告即取得该七楼房屋和柴棚间一间的所有权。该房屋一直未办理产权登记证，对房屋的实际面积未有房管部门的测绘计算，现该套房屋被列入宜春中心城区棚户区改造项目范围，在征收时经测量房屋和柴棚间总面积为150.39㎡，比建房协议约定面积多出4.39㎡，被告实际以150.39㎡的面积享受拆迁征收补偿。由于被告购买房屋已向原告支付了约定的对价，被告享有对所购房屋及柴棚间的占有、使用、收益、处分的权利。在征收拆迁时测量的房屋和柴棚间总面积比建房协议约定多4.39㎡，所得补偿款22037.6元应归被告所有，原告称该22037.6元系不当得利，应当返还给原告无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告是否应当向原告按《委托承诺书》的约定支付原告5%房款25566.3元（150.39㎡×3400元/㎡×5%）的问题。由于该幢房屋第七楼系被告李川购买所有，在购买房屋时原告即清楚这一事实，原告在房屋面临征收要求被告调整房屋补偿款支付5%的金额返还的事情，理应向被告本人主张，在未经被告授权的情况下，原告与被告母亲签订委托承诺书，被告母亲系无权代理的行为，现被告本人不予追认，故被告母亲代被告向原告出具《委托承诺书》属无效民事行为，该《委托承诺书》对被告不发生法律效力。被告无须向原告支付25566.3元。对于被告反诉原告应支付其23477.6元补偿款的问题，原告将房屋建成售卖，包括被告在内的各购房人交付购房款后取得了各自的房屋，依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定：业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被征收拆迁的整栋房屋冲顶16.38㎡、底层入扶梯的左侧公共通道面积14.523㎡、化粪池、底层入扶梯铁门系业主共同所有，对这些征收拆迁补偿款，应属于七住户共有，不归属于原告一人，原告称这些项目的补偿款应归其所有，证据不足理由不充分，本院不予支持。因此，冲顶补偿款82227.6元、底层入扶梯的左侧公共通道面积补偿款72905.46元、三个化粪池补偿款3000元和底层入扶梯铁门补偿款750元，被告享有七分之一的份额即158883.06÷7=22697.58元。对于被告反诉的不锈钢扶手、水泥坪和不锈钢防盗窗补偿款也应由原告按份支付的问题，因被告已征收补偿了不锈钢扶手，水泥坪系原告出钱打平的，而不锈钢防盗窗的补偿原告不能证实征收拆迁表上的2×1.5标准的那6个系被告所称的房屋公共的6个防盗窗，且实际房屋公共的防盗窗有7个，故被告对此要求原告支付该部分补偿款的证据不充分，本院不予采纳。综上所述，对于原告的本诉请求，本院不予支持。对于被告的反诉请求，本院仅能支持22697.58元。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限原告（反诉被告）邱容林于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉被告）邱容林人民币22697.58元；二、驳回原告（反诉被告）邱容林的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李川的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2146元，减半收取计币1073元，反诉费386元，减半收取计币193，财产保全费387，合计人民币1653元，由原告（反诉被告）邱容林负担1643元，由被告（反诉原告）李川负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 周小燕二〇一九年八月十六日代书记员 黄 娟