广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2518号 原告（反诉被告）：许萍，女，汉族，1980年03月15日出生，住北海市。 被告（反诉原告）：北海源洋商贸有限公司。住所：北海市北海大道13号时代广场四层1-13轴4038号。 法定代表人：王鸣，总经理。 委托诉讼代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。 原告（反诉被告）许萍诉被告（反诉原告）北海源洋商贸有限公司（以下简称“源洋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许萍、被告（反诉原告）源洋公司的委托诉讼代理人杨能盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵萍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同并返还租赁押金15000元整和物业费2448元；2、返还原告多交给被告的房款15000元及由被告给原告支付该款的银行贷款利率的四倍作为利息，直至返还日止，暂计至今日为4680元利息;3、赔偿乙方的经营损失每日3000元，从2019年6月11日起直至赔偿完毕日止，暂计至今日共9000元；4、赔偿乙方的装修硬装部分款项，即165000元整；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年5月3日，原告许萍与被告源洋公司签订了商铺租赁合同，合同约定每月租金7500元，押金15000元。至2019年6月3日为租期一年整，该期间原告向被告支付了租金和押金共120000元整，物业费2448元。以上付款事实与合同相悖：被告只是把商铺租赁给原告，合同并未约定物业费用交付给被告，被告强行收取，违反合同；这一年来原告已经多付了15000元的房租，即至今日原告并未违反合同逾期不支付房租。双方签订租赁合同时，被告把《商品房买卖合同》一并交给了原告，该合同上明确注明涉案商铺的建筑面积为147.16平方米，套内面积为128.62平方米，而铺面实际套内面积仅有96平方米，被告有预谋欺诈。原告一直与被告沟通以上面积问题，被告不予理睬。2019年6月11日，被告要求北海市家家旺物业服务有限公司对原告所租用的商铺强行断电断水，扰乱原告店面的正常经营，给原告造成了损失。原告租用该商铺以来，从未拖欠过水电费，物业公司无权自行断电断水。 被告源洋公司辩称，原告的诉请是没有依据，案涉租赁合同是当时双方真实意思表示，原告应在2019年6月3日前支付第二年度第一季度的租金24300元，经被告多次催款，原告拒不交租，原告方违约事实明显。关于原告主张多付了15000元房租并没有事实上的依据，关于原告主张商品房买卖合同中约定的面积与实际套内面积不一致不属实，被告出租交付使用的房屋是经过原告认可并在签订合同时出示了商品房买卖合同，在该前提下双方就案涉房屋的租金进行了约定，是按照套来约定租金，7500元每月，在履行满一年后原告方突然提出面积误差的问题，与当时的约定是矛盾的，在原告方拒不交付租金的情况下被告方有权对其采取断水断电促使其缴纳租金，但该种行为与涉黑涉恶没有关联。原告主张每日经营损失，被告认为因其自身的违约行为产生的经济损失应由其自行承担，综上原告的诉请没有事实和法律依据。 反诉原告源洋公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告之间的房屋租赁合同并责令反诉被告按现状腾退、交还房屋给反诉原告；2、判令反诉被告向反诉原告支付2019年6月3日至2019年9月3日期间的租金24300元，2019年9月4日之后的租金也即诉讼期间产生的租金，根据实际使用、占用期间计付至反诉被告腾退、交还房屋止；3、判令没收反诉被告缴纳的押金15000元。事实与理由：根据反诉原、被告双方签订的《租赁合同》第二章约定，反诉被告应于2019年5月23日前也即提前10天，支付2019年6月3日至2019年9月3日期间的租金24300元，反诉被告迟延交付，并在反诉原告多次催促下，拒不支付。2019年6月11日下午，反诉原告通知物业所在小区物业服务公司对铺面实行停水停电。2019年6月14日，反诉被告向北海市海城区人民法院起诉，提出解除房屋租赁合同等诉讼请求。反诉原告认为，反诉被告的诉讼请求无事实及法律依据。反诉被告迟延支付租金的行为构成违约。合同第二章约定租金是按季度支付，并应在上期租期届满的十天前应付下期租金，也即反诉被告第二年度的第一期租金（2019年6月3日至2019年9月3日期间）在2019年5月23日前就应支付，但反诉被告至今未付。该条还约定，逾期超过三天不支付租金的，反诉原告有权解除合同，收回房屋并没收其押金。故,反诉原告反诉请求解除合同、收回房屋并没收押金，具有约定上的依据。在合同解除前，合同的约定依然约束各方当事人，反诉被告负有依据约定履行支付租金的义务，该义务即包括2019年6月3日至2019年9月3日期间的租金，也包括诉讼期间其实际使用、占用期间的租金，并应计付至实际腾退、交还房屋止。反诉原告认为，租赁合同是当事人的真实意思表示，约束当事人各方。反诉被告有义务履行约定的义务，违反约定，应承担违约责任及合同解除的法律后果。 反诉被告许萍辩称，同意解除合同，但是按照现状腾退，反诉被告收到房屋是清水房，反诉被告已经装修过了；第二条诉讼请求，6月3日的时候我的房租还在的所以不应该停水停电，反诉原告是严重的涉黑涉恶，不存在第二个诉请的租金问题；第三个诉请，反诉被告并没有违约，不同意反诉原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：经实地察看涉案商铺后，许萍（乙方，承租方）于2018年5月2日与源洋公司（甲方，出租方）签订了《租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于北海市商铺出租给乙方，租赁用途为商用，租赁期限为三年零一个月，自2018年5月3日至2021年6月2日，含装修免租期1个月，租金自2018年6月3日起计租；租金（不含税），每月人民币7500元，自第二年起月租金以前一年为基数逐年递增8%；租赁期间，承租房屋所产生的所有税、费等均由乙方承担，租金按季支付；押金为人民币15000元，甲乙双方签订合同后一天内，乙方支付第一季度租金人民币22500元及押金人民币15000元，共计人民币37500元，租金一次性付清，乙方应提前十天支付下一期租金，如乙方逾期超过第三天不支付租金，合同自动终止，甲方有权收回承租房屋，没收乙方押金；如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金及其他应付费用，退回工商注册地址证明后甲方应于租赁期终止一个月内将押金无息退还给乙方；在租赁期届满或甲方同意提前解除合同时，对承租房屋内的内部装修、装饰或附属物的处置：乙方于退租当日须拆除装修及搬离物件，若当天不完成，甲方视乙方放弃该装修及物品，甲方有权自行处置，处置费用从押金中扣除（不足部分由乙方补足）；如甲方同意保留乙方在承租房屋内的内部装修、装饰或附属物，甲方无须向乙方支付任何补偿；如乙方未能按时交还原状房屋给甲方，每逾期一天乙方按月租金的10%支付房租；乙方不按照合同约定支付租金及相关费用逾期三日，甲方有权单方解除合同，没收押金，收回该房屋。合同签订当日，许萍以现金形式向源洋公司交付了押金15000元，源洋公司向许萍出具了《收据》一份（No3919258），载明：今收到许萍交来租用北海市重庆路与湖南路西侧交汇处逢时商城110-2号商铺押金15000元。同日，许萍又以支付宝转账形式向源洋公司支付了租金37500元，源洋公司向许萍出具了相应《收据》（No3919259）一份，载明：今收到许萍交来租用北海市重庆路与湖南路西侧交汇处逢时商城110-2号商铺租金（2018年6月3日-2018年9月2日）37500元。源洋公司于2018年5月3日将涉案商铺交付给了许萍，商铺交付时为毛坯状态，许萍对该商铺进行装修后用于商业经营。2018年5月7日，许萍向源洋公司支付了涉案商铺2018年6月3日至2018年9月2日的物业管理费612元，源洋公司向许萍出具了相应《收据》一份。后许萍分别于2018年8月29日向源洋公司支付了涉案商铺2018年9月3日至2018年12月2日的租金及物业费23112元，于2018年12月6日支付了2018年12月3日至2019年3月2日的租金及物业费23112元，于2019年3月8日支付了2019年3月3日至2019年6月2日的租金及物业费23112元，源洋公司向许萍出具了相应《收据》三份。此后，许萍未再向源洋公司支付涉案商铺租金或物业费。源洋公司经多次催收无果，于2019年6月11日要求物业公司对涉案商铺实施了停水停电，后于2019年6月26日恢复供水供电。 另查明，北海市家家旺物业服务有限公司出具了一份落款时间为2018年5月2日的《代收取物业管理费的说明》，主要内容为：同意源洋公司代收取涉案商铺的物业管理费，物业管理费按1.7元/平方米收取。 再查明，原、被告双方于庭后对涉案商铺的腾退事宜达成如下协议：由许萍于2019年8月15日下午五时三十分前将涉案商铺内的设施物品及未形成附合的装饰装修物搬离清空，如未清空视为其放弃，源洋公司同意于2019年8月15日下午五时三十分后收回涉案房屋，自此时起，不再向许萍主张房屋占用费。庭后，原、被告双方确认涉案商铺已形成附合的装饰装修残值为6万元。 现许萍以源洋公司存在欺诈行为且强行断水断电对其造成损失为由向本院提起本案诉讼，源洋公司同时向本院提起反诉。 关于本诉，原告许萍主张其承租涉案商铺系按面积计价，涉案商铺实际套内面积比源洋公司提供的《商品房买卖合同》中显示的套内面积小，源洋公司签订《租赁合同》时存在欺诈行为。本院认为，许萍在与源洋公司签订《租赁合同》前已实地察看过涉案商铺，且双方签订的《租赁合同》所约定的租金标准并未以房屋面积作为计价依据，许萍的上述主张无相应证据支持，本院不予采信。本院认为，原、被告双方于2018年5月2日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同。现原告许萍请求解除其与被告源洋公司签订的上述《租赁合同》，源洋公司亦提起反诉要求解除该合同，双方对合同的解除达成合意，故本院对双方的该项诉求予以支持。 关于原告许萍请求被告源洋公司返还物业费2448元的诉求，根据《租赁合同》第二章第二条的约定，租赁期间，承租房屋所产生的所有税、费等均由乙方承担。故涉案商铺的物业费应由原告许萍承担，在许萍无证据证实源洋公司存在多收物业费的情况下，其请求源洋公司退还物业费2448元无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告许萍请求被告源洋公司返还押金1.5万元的诉求，被告源洋公司辩称原告逾期未支付2019年6月3日至2019年9月2日的租金，押金应予以没收。许萍则主张其于2018年5月2日交纳涉案商铺2018年6月3日至2018年9月2日的租金时多交了1.5万元给被告源洋公司，其并未欠付租金。本院认为，根据合同约定，第一年租金标准为7500元/月，故第一季度租金应为22500元，原告许萍于2018年5月2日除向源洋公司交纳了1.5万元押金外，还向其交纳了涉案商铺2018年6月3日至2018年9月2日的租金37500元，多交了租金1.5万元，有相应收据予以证实，本院予以确认，但根据《租赁合同》第二章第1条约定，租金（不含税）每月人民币7500元，自第二年起月租金以前一年为基数逐年递增8%。《租赁合同》第二章第2条、第3条及第六章第4条约定，租金按季支付，乙方应提前十天支付下一期租金，乙方不按照合同约定支付租金及相关费用逾期三日，甲方有权单方解除合同，没收押金，收回该房屋。本案《租赁合同》约定自2018年6月3日起计租，故2019年6月3日至2019年9月2日的租金应为24300元[7500元/月×（1+8%）×3=24300元]。原告许萍的到期应付租金为24300元，其多交的1.5万元并不足以抵扣该笔到期应付租金，根据《租赁合同》的约定，许萍逾期未按合同约定支付租金，构成违约，被告源洋公司有权没收押金，故本院对原告许萍请求退还押金1.5万元的诉求不予支持。 关于原告许萍请求退还多付的1.5万元租金及利息的诉求，本院认为，原告许萍于2018年5月2日确向源洋公司多付了1.5万元租金，源洋公司本应向许萍退还该多付租金，但自2019年6月3日至2019年8月15日（源洋公司收回涉案房屋之日）的租金，许萍尚未向源洋公司支付，源洋公司于2019年6月11日至6月25日（共15天）要求物业公司对涉案商铺实施了停水停电，因停水停电期间涉案房屋无法正常使用，故停水停电期间的租金应予以扣除。综上，许萍尚欠源洋公司2019年6月3日至6月10日及2019年6月26日至8月15日的租金共计15546.77元[2019年6月3日-7月2日租金为8100元，扣除停水停电15天的租金，租金为4050元；2019年7月3日-8月2日租金8100元；2019年8月3日-8月15日（13天）租金：8100元/月×13/31=3396.77元；合计15546.77元],故许萍于2018年5月2日多交的1.5万元租金并不足以抵扣其尚欠源洋公司的租金，许萍请求源洋公司退还该1.5万元租金及利息无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告许萍请求源洋公司赔偿其经营损失的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告许萍请求源洋公司向其赔偿装修硬装部分损失的诉求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。本院认为，源洋公司于双方租赁合同解除前对涉案商铺实施了停水停电，该行为虽有欠妥当，但其系在许萍逾期未按合同约定支付租金，且经多次催收无果的情况下所采取的行为。导致本案租赁合同解除的根本原因在于许萍逾期未按合同约定向源洋公司支付租金，故原告许萍请求被告源洋公司赔偿上述装修损失无法律依据，本院不予支持。 关于反诉，源洋公司已于2019年8月15日收回涉案商铺，反诉原告源洋公司请求腾退涉案房屋已无事实基础。关于源洋公司请求反诉被告许萍支付租金的诉求，如前所述，许萍尚欠源洋公司2019年6月3日至6月10日及2019年6月26日至8月15日的租金共计15546.77元，扣减许萍于2018年5月2日向源洋公司多交的1.5万元租金，许萍尚应向源洋公司支付546.77元租金。关于反诉原告源洋公司请求没收押金1.5万元的诉求，如前所述，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 1、解除原告（反诉被告）许萍与被告（反诉原告）北海源洋商贸有限公司于2018年5月2日签订的《租赁合同》； 2、驳回原告许萍的其他诉讼请求； 3、反诉被告许萍向反诉原告北海源洋商贸有限公司支付租金546.77元； 4、反诉原告北海源洋商贸有限公司有权没收其已收取的反诉被告许萍的租房押金15000元； 5、驳回反诉原告北海源洋商贸有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4466.92元，由原告许萍负担（已交）；反诉案件受理费391.25元，由反诉原告源洋公司负担236.47元，反诉被告许萍负担154.78元（该费用源洋已预交，许萍应负担的部分由其在履行上述义务时一并付还给源洋公司）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉案件受理费4466.92元，反诉案件受理费391.25元，收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一九年八月二十八日 法官 助理  林广青 书 记 员  谭宇兰