上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初19850号原告：张士杰，男，1962年2月6日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陆懿颖，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈默，上海明庭律师事务所律师。被告：季健，男，1974年3月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩育平，上海丁孙黄律师事务所律师。委托诉讼代理人：管翊强，上海丁孙黄律师事务所律师。原告张士杰与被告季健房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张士杰的委托诉讼代理人陆懿颖、沈默，被告季健及其委托诉讼代理人韩育平、管翊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张士杰向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《房屋权属转让协议》，由被告向原告支付上海市普陀区澳门路736弄1、2号(全幢)房屋(以下称涉案房屋)50%产权的剩余房款人民币20,000,000元(以下币种均为人民币)。事实与理由：原、被告于2012年10月共同出资购买涉案房屋，双方约定各占50%产权，房产登记在季健一人名下。后双方经协商一致，约定由季健购买张士杰名下的产权份额，后季健陆续支付部分房款。2018年，双方约定季健在2018年7月30日前向张士杰给付剩余房款20,000,000元，但经多次催讨，季健仍未付款。故张士杰诉至法院，请求判如所请。被告季健辩称，转让房地产的，应当签订书面转让合同，而原、被告虽然在微信聊天中对协商达成初步意向，但并未签订过任何书面协议，故张士杰所主张的房地产转让合同并未成立。张士杰所主张的法律关系实质为以物抵债，但并未就债权提供相关证据，若双方进行债权债务结算，最终金额与张士杰诉请相距甚大。因此，请求驳回张士杰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：2012年8月17日，季健作为买受人(乙方)与作为卖售人(甲方)的上海安居房产开发有限责任公司签订《上海房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同约定甲方向乙方转让涉案房屋房地产，转让价款为17,749,760元。2012年8月22日，双方又签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定乙方向甲方指定的第三方支付装修补偿款4,437,440元。2012年10月30日，涉案房屋经核准登记至季健名下。2012年11月2日，招商银行股份有限公司上海东方支行经核准登记为涉案房屋抵押权人，抵押类型为最高额抵押，限额为18,000,000元，债权发生期间为2012年9月18日至2032年9月18日。2018年5月24日，海宁皮革城担保有限公司经核准登记为涉案房屋抵押权人，抵押类型为余额抵押，债权数额为10,000,000元，债务履行期限为2018年5月15日至2019年5月14日。2018年5月12日，季健出具《确认书》一份，内容为：“兹于澳门路736弄1、2号物业，本人于2018年7月31日前完成付款手续，如未完成，则由张士杰办理出售买卖事宜。未经(应为‘尽’)事谊(应为‘宜’)双方再协商。”落款处有“张士杰”、“季健”字样签名的《房屋权属转让协议》，内容为：“甲方：张士杰……乙方：季健……鉴于：甲、乙方双方在2012年10月共同出资购得澳门路736弄1、2号房屋以下简称‘该房屋’，产证号为沪房地普字(2012)第XXXXXXX号，即该房屋虽登记在乙方季健名下，然甲乙双方确认实际双方各占该房屋50%的物权。经双方友好协商，现达成协议如下：1、甲方将其所有的该房屋50%的物权出卖与乙方，出卖房屋余款为2000万元(大写)贰仟万元整。乙方应当在2018年7月30日之前将上述全部钱款汇入甲方账户，甲方收到全部房屋余款后不再收取50%产权份额的租金。2、如乙方未能在7月30日付款，则双方另行商议买卖事宜，该房屋的租金收益按各自50%方式分配。3、根据原甲乙双方投资约定该房屋当初买卖时的贷款融资的权利义务由乙方承担及享用，若在融资活动中产生对该物业权利受损的由乙方承担责任。4、本合同以中文书写，签署原件两份。甲乙各执一份，均具有同等法律效力”。该协议落款处“张士杰”签名为张士杰本人书写。针对落款处“季健”签名是否为季健本人书写，应当事人申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院进行笔迹鉴定。2019年5月31日，司法鉴定科学研究院出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为无法判断“季健”签名是否为季健本人所写。张士杰(微信号：wxid_0s7kpfl9nq9722)通过微信软件手机客户端与季健(微信号：jjXXXXXXX)的聊天记录显示双方存在以下往来消息：2017年2月12日，张士杰称：“季老师，友谊支路结算已发给你们3个人，你与他们俩个人核对一下，若没有问题，我们俩签字确认。鑫公馆与澳门路争取放在下周搞定”，同时发送包含《友谊支路XXX号租金收取情况汇总表》等内容的图片，季健于当日答复称：“好”；2017年2月19日，张士杰发送内容为《股东合作协议(江宁路XXX号)》、《股东合作协议(澳门路XXX弄XXX-XXX号)》的图片；2017年2月26日，张士杰发送内容为《股东协议》、《股东买卖协议(澳门路736弄1至2号)》的文件；2017年4月28日，张士杰称：“季总，我们俩人的买卖你优先选择：1)你如果觉得要买，你就要安排付款时间2)若你不要我来购买我就安排付款时间3)如果继续按50%，就要把投资款结清并贷款份额各50%，办理双方产证名字各50%，以我名字贷款，重新贷款数各按50%享用。本周六或日见面决定，便于我后期投资计划安排”；2017年6月19日，张士杰询问：“季总，选什么方案”，季健回复称：“第一种”，张士杰发送内容为《2017.06.28房屋权属转让协议》的文件(主要内容为季健出资收购张士杰所持有的涉案房屋50%产权份额，转让价款为27,652,355.70元)，季健回复：“2765的数字怎么来的”，张士杰回复内容包含《双方租金结算表》在内的图片，季健回复称：“江宁路尾款、友谊路尾款未扣除”、“还有王国林的”、“上次算过应归2500左右”、“再减300”；2017年6月30日，张士杰称：“季总，帐看了？若没有问题约周六或者周日签字”：2017年7月7日，张士杰称：“合同看好了？明天是否可以取签约的合同”、“本周六或日需要签约，否则我后面没有办法排计划”，季健回复：“抽空会来的”、“知道”；2017年12月5日，张士杰发送内容为《合资购房协议》的文件；2018年5月12日凌晨，张士杰称：“明天下午两点你到澳门路来，两点你没空来我晚上来你家”，当日晚，张士杰又称：“你忙完了？我现在出发估计8点前到你家附近”、“我在你家门口”；2018年5月14日，张士杰发送内容为《合作协议》的文件；2018年5月20日，张士杰发送《房屋权属转让协议》一份(主要内容为张士杰将涉案房屋50%的产权份额出卖与季健，出卖房屋余款20,061,616.71元，季健应当在2018年7月20日之前汇入张士杰的账户)，并称：“今天晚上8点必须办理，不办好明天上午到你公司”，季健发送经修改后的《房屋权属转让协议》一份(主要内容为：1、张士杰将其所有的该房屋50%的物权出卖与季健，出卖房屋余款为20,000,000元，季健应当在2018年7月30日之前将上述全部钱款汇入张士杰账户，张士杰收到全部房屋余款后不再收取50%产权份额的租金。2、如季健未能按时付款，则张士杰可以34,169,200元购买其50%的份额，季健收到购房款后不再收取租金或双方共同持有该物业维持现状比例，并共同寻找第三方买家，至找到买家，收到购房款后张士杰退回季健已垫付的款项7,169,200元。3、根据原甲乙双方投资约定该房屋当初买卖时的贷款融资的权利义务由季健承担及享用，若在融资活动中产生对该物业权利受损的由季健承担责任。如物业出售给第三方则乙方收到相应房款后第一时间归还贷款，以确保房屋顺利过户),并询问：“看看可有修改处”；2018年5月22日，季健又发送《房屋权属转让协议》一份(内容为与上述落款处有“张士杰”、“季健”字样签名的《房屋权属转让协议》一致)，并称“看一下”，季健回复语音消息称：“可以，我明天打印出来签个字快递给你，你发个地址给我”，张士杰回复消息：“普陀区澳门路XXX号XXX层”；2018年5月23日，张士杰询问：“合同寄出来了?”。以上事实，有不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《房屋权属转让协议》、《确认书》、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。张士杰主张其享有涉案房屋产权份额的50%，依据其与季健达成的房屋买卖合同，要求季健履行给付购房款的义务，但季健对其主张均予以否认。双方的争议焦点有以下两点：其一为张士杰是否享有澳门路房屋产权份额及具体份额比例，其二为张士杰与季健是否已达成房屋买卖合同及应否继续履行。判定以上争议问题，应主要基于双方是否存在产权份额确认及房屋买卖的相关协议，而本案中与双方协商及协议订立有关的证据为《房屋权属转让协议》、《确认书》及双方微信聊天记录，依据该三项证据，可认定并归纳以下事实要点作为判断依据：1、张士杰与季健存在合作投资房产的情况，通过双方微信聊天记录及双方陈述，可确认双方除澳门路房屋之外，还共同投资购置坐落于上海市江宁路、上海市友谊支路的两套房屋；2、张士杰至迟于2017年2月即向季健提出对共同投资的房产予以结算处理的主张，其中针对坐落于上海市江宁路、上海市友谊支路的两套房屋已达成结算协议；3、张士杰在微信聊天中多次提出其享有澳门路房屋50%产权份额，并主张双方可通过买卖的方式转让产权份额，季健对此未持异议；4、张士杰与季健通过微信聊天的方式对澳门路房屋产权份额的买卖事宜反复磋商、多次修改，并最终于2018年5月22日确认形成与《房屋权属转让协议》一致的协议内容；5、季健本人出具《确认书》确认付款期限，同时确认若未按约定履行付款义务，张士杰有权办理买卖事宜；6、《房屋权属转让协议》中“季健”的签名虽无法判断是否系季健本人书写，但季健在微信聊天中确认将会把已签署的合同快递至张士杰所提供的地址。就此，可认定张士杰与季健已通过微信聊天的方式达成产权份额确认及买卖的协议内容，并通过《确认书》对协议内容予以确认，协议内容即：季健、张士杰各享有澳门路房屋产权份额的50%；季健购买张士杰名下产权份额，余款20,000,000元于2018年7月31日前付清；若季健未按约定完成付款义务，张士杰享有办理出售买卖事宜的权利。针对上述协议内容的履行，季健显然未能在约定的期限内完成付款义务，但张士杰仍坚持主张季健应继续履行付款义务。对此，本院认为，依据双方的约定，张士杰在季健未按约定履行付款义务时，张士杰享有办理出售买卖事宜的权利，但该约定是赋予张士杰的选择权利，即张士杰有权选择由季健继续履行付款义务或者再行协商其他买卖方式，现张士杰坚持选择由季健继续履行付款义务，并无不妥。同时，虽然张士杰享有另行办理出售买卖事宜的权利，但澳门路房屋登记在季健名下，张士杰自行办理房屋出售事宜存在客观上的障碍，实际上欠缺履行的可能性。此外，季健在与张士杰进行上述产权份额协商转让期间，又将房屋作为抵押物办理余额抵押，存在被抵押权人主张将该房屋折价、拍卖后优先受偿的可能性，不排除有恶意阻却产权份额转让协议继续履行的可能性，增加了张士杰无法行使其合法权利的风险。因此，本院对张士杰的主张依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告季健应于本判决生效之日起十日内给付原告张士杰上海市普陀区澳门路736弄1、2号(全幢)房屋剩余房款人民币20,000,000元。鉴定费人民币47,500元，由原告张士杰与被告季健各半承担。保全费人民币5,000元，由被告季健承担。受理费人民币141,800元，由被告季健承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  于 凯人民陪审员  张凤珠二〇一九年八月十六日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。