广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3075号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码91440101231251085G。法定代表人：周煜，该司总经理。委托诉讼代理人：任雪菲，该司职员。委托诉讼代理人：梁飞雁，该司职员。被告：广州市皓康生物科技有限公司，住所地广州市黄埔区科学城科珠路232号1栋401自编402，统一社会信用代码91440101MA5AY0H41E。法定代表人：谢国华，该司总经理。委托诉讼代理人：肖艳平，广东江盈律师事务所律师。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司（以下简称“方圆公司”）诉被告广州市皓康生物科技有限公司（以下简称“皓康公司”）物权保护纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月4日公开开庭进行了审理。方圆公司的委托诉讼代理人任雪菲、魏凌（后变更为梁飞雁），皓康公司的委托诉讼代理人肖艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方圆公司向本院提出诉讼请求：1．皓康公司停止侵害，立即向方圆公司返还广州市开发区科学城科珠路232号1栋401（自编402）的房产；2．皓康公司向方圆公司支付从2018年6月至实际返还房屋之日止的场地占用费及利息（场地占用费按照3640元/月计算，利息从次月1日计算至实际付清之日止）；3．诉讼费由皓康公司承担。事实和理由：方圆公司于2018年5月26日通过司法拍卖购得广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701，广州市开发区科珠路232号1栋负一层、101～601的房产，2018年6月8日，方圆公司收到（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，方圆公司正式成为该物业之合法所有权人。此前，方圆公司获悉皓康公司占用广州市开发区科珠路232号1栋401（自编402）的房屋后，已通过走访、公告、邮件张贴公告等形式多次向皓康公司告知上述权属变更情况，并要求皓康公司与方圆公司签订租赁合同并补缴场地占有使用费，皓康公司对此置之不理。皓康公司的行为严重损害方圆公司的权益，特提起诉讼。皓康公司答辩称，不同意方圆公司的诉讼请求。1.皓康公司与广州都尔德贸易有限公司（以下简称“都尔德公司”）就方圆公司要求返还的物业签订了房屋租赁合同。该租赁合同在方圆公司取得案涉物业之前已经存在并履行，皓康公司使用案涉物业是合法的，并不存在非法侵占的情形；2.方圆公司取得案涉物业所有权以后，在2018年8月20日以后才通知皓康公司，要求皓康公司向其支付租金，签订新的租赁合同。皓康公司要求方圆公司按先前的租赁合同继续履行，方圆公司不同意，双方对租金的标准、应当支付租金的期限以及皓康公司向都尔德公司支付的保证金抵扣事项等发生分歧，双方的债权债务关系并未最终确定，所以不存在资金占用费的情况。皓康公司已经向都尔德公司支付了2018年8月的租金，2018年9月至撤场之前的租金，皓康公司同意按照原合同的标准向方圆公司支付，但要扣除皓康公司向都尔德公司支付的保证金。皓康公司同意向方圆公司返还租赁物，但希望皓康公司给一个星期的搬迁期限。3.皓康公司认为本案焦点是皓康公司与都尔德公司的租赁合同是否合法有效，是否对方圆公司有约束力。皓康公司认为在方圆公司取得案涉物业的所有权之前，都尔德公司已经取得租赁物所有权人的授权与皓康公司签订租赁合同，约定的租金价格与市场价也是相符的，皓康公司基于租赁合同注册了公司并及时按照合同的约定向都尔德公司支付了租金，在此期间并没有其他人向皓康公司主张过权利。皓康公司与都尔德公司签订的租赁合同是善意，是合法有效，受法律保护。方圆公司通过拍卖的形式取得租赁物的所有权，属于以买卖方式取得物的所有权，根据合同法的规定，买卖不破租赁，租赁物上的原有的租赁合同对方圆公司有约束力。方圆公司给皓康公司的公开信也承诺其会向都尔德公司追讨之前的方圆公司认为都尔德公司违法收取的费用。无论是租金还是保证金，均是基于租赁物的存在为前提。在皓康公司善意无过错的情况下，皓康公司要求扣除保证金抵还租金，终止合同。经审理查明，广东省广州市中级人民法院于2018年6月7日作出（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》，查明“申请执行人嘉兴东润熙锦投资管理合伙企业（有限合伙）（原债权人招商银行股份有限公司广州滨江东支行）与被执行人广州中伯欧投资有限公司、广州奥原商贸有限公司、广州市益民饮用水技术有限公司、广州保兰德箱包皮具有限公司、福建保兰德箱包皮具有限公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香金融借款合同纠纷执行一案，本院作出的（2015）穗中法金民初字第1039号民事判决已经发生法律效力。因被执行人没有按期履行上述生效法律文书确定的义务，经申请执行人申请，本院于2017年2月24日立案执行。在执行过程中，本院已查封被执行人广州中伯欧投资有限公司、广州市益民饮用水技术有限公司、福建保兰德箱包皮具有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301、401、501、601、701及1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产，上述房产均为申请执行人的抵押物。被执行人福建保兰德箱包皮具有限公司于2017年2月9日被福建省莆田市中级人民法院以（2016）闽03民破1号案件裁定受理破产清算申请，其名下被查封的广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301房产依法暂不处置。申请执行人请求评估拍卖被执行人广州中伯欧投资有限公司、广州市益民饮用水技术有限公司名下的房产，本院依法在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，拍卖被执行人广州市益民饮用水技术有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产。竞买人广州方圆现代生活服务股份有限公司（营业执照统一社会信用代码：91440101231251085G）分别以40890460.8元、50681135元竞得上述拍卖房产，现买受人广州方圆现代生活服务股份有限公司已将拍卖款全部缴齐，并请求办理拍卖成交手续”。上述《执行裁定书》裁定：“一、解除本院（2015）穗中法金民初字第1039号案件对被执行人广州市益民饮用水技术有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的查封。强制涂销上述房产抵押权人为招商银行股份有限公司广州滨江东支行的抵押，并注销上述房产原房屋产权证。二、将广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的所有权及相应的其他权利归买受人广州方圆现代生活服务股份有限公司（营业执照统一社会信用代码：91440101231251085G）所有。三、买受人广州方圆现代生活服务股份有限公司（营业执照统一社会信用代码：91440101231251085G）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。2018年7月23日，方圆公司取得广州市开发区科珠路232号1栋401的房产的不动产权证书，房屋登记面积1084.36平方米。方圆公司提交了于2017年9月1日查册的《广州市不动产登记查册表》，记载：广州开发区科学城科珠路232号1栋401，2014年4月11日，10月21日、10月23日广州市益民饮用水技术有限公司、招商银行股份有限公司广州滨江东支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2015年11月18日，根据（2015）穗中法金民初字第1039号《协助执行通知书》及《民事裁定书》对该房产进行查封，查封时效2015-11-18到2018-11-17。皓康公司提交了都尔德公司（出租人、甲方）与谢国华（承租人、乙方）于2018年5月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于广州市开发区科学城科珠路232号1栋401自编402房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积91平方米。租赁期限从2018年5月16日至2020年1月31日，其中2018年5月16日至2018年5月31日的租金为2019元，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为3913元，2019年6月1日至2020年1月31日的月租金为4148元。租金以银行转账方式支付给甲方（开户银行中国银行沈阳东陵路支行，开户名称陈飞龙，银行账号62×××39）。乙方应向甲方交纳保证金7826元。皓康公司提交了2018年5月16日谢国宇向陈飞龙上述账户支付保证金7826元、租金2019元，以及2018年6月5日、7月9日谢国宇分别向陈飞龙转账支付了3913元、3963.42元的银行回单。2018年8月1日，都尔德公司（甲方）、谢国华（乙方）、皓康公司（丙方）签订《＜广州市房屋租赁合同＞的主体变更协议》，约定甲方同意乙方将其在原合同中享受的全部权利和承担的所有义务转让给丙方，租金汇入都尔德公司指定账户（开户银行中国农业银行广州花都金狮支行，开户名广州都尔德贸易有限公司，银行账号44×××07）。皓康公司提交了2018年8月3日其向上述账户支付3990.41元的银行回单。皓康公司另提交了：1．广州市益民饮用水技术有限公司于2014年4月10日出具的《授权委托说明》，载，我司有房产坐落于广州开发区科珠路232号1栋负一层、101、201、301、401、501、601房，2014年4月10日我司以签订租赁合同的方式，将上述房产全权委托都尔德公司进行出租和管理。授权范围：房屋出租、物业维护和管理；处理与物业有关的一切争议；我司作为物业产权人和出租方享有的其他权利和义务。委托时间2014年4月10日至2029年4月9日。2．广州市益民饮用水技术有限公司于2016年1月16日出具的《转租证明》，载，兹有我司同意将坐落在广州开发区科学城科珠路232号1栋401，建筑面积1084.36平方米，出租给都尔德公司，并同意其对以上房产进行转租或分租。一切责任由我司自行承担。方圆公司为证明其场地占用费的标准提交了2018年8月31日其与案外人广州自然承建筑安装工程有限公司就租赁广州市黄埔区科珠路232号1栋4层401之自编401室签订的《广州市房屋租赁合同》，合同期限为2018年9月1日至2020年12月31日，面积为151平方米，租金2018年9月1日至2018年12月31日为6000元/月，2019年1月1日至2019年12月31日为6300元/月，2020年1月1日至2020年12月31日为6615元/月。方圆公司主张参照上述租金标准40元/平方米·月计算案涉物业的占有使用费。庭后方圆公司、皓康公司均确认案涉房屋已于2019年8月17日交还。上述事实有《执行裁定书》《广州市房屋租赁合同》、不动产权证书、《广州市不动产登记查册表》、银行转账凭证等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，根据（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》及不动产权证书，方圆公司为广州开发区科学城科珠路232号1栋401（自编402房）的所有权人，依法对房产享有占有、使用、收益和处分的权利。皓康公司提交了其与都尔德公司就承租案涉房屋所签订的《广州市房屋租赁合同》，但案涉房屋已经于2014年办理了抵押登记，并于2015年11月18日被广州市中级人民法院查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，上述租赁合同对方圆公司无约束力。方圆公司、皓康公司均确认案涉房屋已于2019年8月17日交还，本院对此予以确认。关于方圆公司主张的占有使用费，本院认为依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”的规定，方圆公司应自2018年6月7日广州市中级人民法院作出（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》之日取得案涉房屋的产权权属，皓康公司占有使用案涉房屋，应从该日起向方圆公司支付占有使用费。关于占有使用费的标准，方圆公司主张参照案涉房屋相邻的自编401房的租金标准（40元/平方米·月）计算，参考皓康公司与都尔德公司的《广州市房屋租赁合同》的租金标准43元/平方米·月（3913元/月÷91平方米）以及广州市房屋租金参考价标准，本院对方圆公司的主张的占有使用费标准予以支持，即为3640元/月（40元/平方米·月×91平方米）。皓康公司应支付从2018年6月7日至2019年8月17日的占有使用费52228元。至于方圆公司主张的占有使用费的利息无相应的法律依据，本院不予支持。关于皓康公司主张的其已经向都尔德公司支付的保证金及2018年6、7、8月的租金应当予以抵扣，本院认为皓康公司与都尔德公司之间的《广州市房屋租赁合同》对方圆公司不具有约束力，就其主张的已经支付的租金及保证金可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：一、被告广州市皓康生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付从2018年6月7日至2019年8月17日的占有使用费52228元；二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1111元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担50元，被告广州市皓康生物科技有限公司负担1061元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不做退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  麦国华人民陪审员  李建明二〇一九年八月三十日法官助理钟陈书记员姚春华