云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0102民初10966号原告：李改剑，男，1979年8月11日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：韩震宇，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周倩，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼，统一社会信用代码：915301026908965287。法定代表人：何东海，总经理。被告：云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司，住所地：安宁市安海公路零公里金成花园内6号，统一社会信用代码：91530181781679123Y。法定代表人：李本安,执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：吴嵩，系第一被告公司员工，特别授权代理。原告李改剑与被告云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产）、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司（以下简称金成房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告原告李改剑的委托诉讼代理人韩震宇、周倩，被告昆都房地产、金成房地产的委托诉讼代理人吴嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李改剑向本院提出诉讼请求：1、解除原告李改剑与被告云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司签订的《预定协议》。2、判决两被告共同支付原告李改剑款项人民币386027元，并承担该款项自2014年7月25日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费。3、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月16日，原告欲购买被告昆都房地产开发的人民路壹号广场商品房，向被告昆都房地产支付了储值卡预付款6万元。2014年7月1日，被告昆都公司指定其股东被告金成房地产与原告与签订《预定协议》。协议约定，被告促成原告与昆都房地产签订商品房购销合同，原告购买赵、李家堆城中村改造项目（推广名人民路壹号广场）负一层S063号房屋，原告交纳保证金10万元，在金成公司通知后签订正式《商品房购销合同》。原告在合同签订当日向金成公司支付了保证金10万元。2014年6月30日、7月12日，经昆都公司两次优惠审批，购房款优惠后总价为766027元。随后在同年7月18日、7月25日，在没有通知原告签订商品房购销合同的情况下，被告昆都公司分两次通知原告交纳了购房款226027元，原告交款后由金成房地产出具了收据。之后，经原告多次向两被告催告签订《商品房购销合同》，两被告以各种理由拖延至今也没有和原告签订《商品房购销合同》。原告认为，两被告是关联公司，收取原告保证金和购房款后至今不和原告签订《商品房购销合同》，已经构成违约，应共同返还原告交纳的款项，并承担资金占用费。被告昆都房地产、金成房地产共同辩称：对原告的第一项诉讼请求予以认可，对第二项、第三项诉讼请求不予认可。对原告主张的诉讼费用承担不认可，原告提出解除协议终止在前，所以本案诉讼费不应该由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实本院认定如下：2014年4月16日，原告李改剑为购买被告昆都房地产开发的房屋，以自己及妻子孙文婷名义向被告昆都房地产购买储值预付卡共计6万元，被告昆都房地产向原告李改剑、案外人孙文婷出具收据六份，每份记载金额均为1万元。2014年7月1日，原告李改剑与被告金成房地产签订《预订协议》，约定购买由被告昆都房地产开发的赵、李家堆城中村改造项目负一层S063号房屋，建筑面积20.54平方米，房产暂定总价为927303元，并约定原告李改剑应当于签订协议当日缴纳保证金100000元。2014年6月30日、7月12日，经原告李改剑申请优惠，最终确定购房优惠价为766027元。2014年7月18日，被告金成房地产向原告李改剑出具收据，载明收到原告李改剑支付的预收款（房款）146027元。2014年7月25日，被告金成房地产向原告李改剑出具收据，载明收到原告李改剑支付的预收款80000元。原告李改剑共计向两被告支付购房款386027元，对原告已经支付上述款项的事实，两被告均予以认可，并确认该款项现已由被告昆都房地产收取。另查明，2012年10月15日，两被告间存在销售代理合同关系，约定被告金成房地产代理被告昆都房地产对赵李家堆城中村改造项目的销售。原告李改剑与被告金成公司签订的《预订协议》中也载明两被告间存在“相关协议安排”。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，在原告李改剑与被告金成房地产签订的《预订协议》中载明，“因甲方与云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称‘开发企业’）之间具有相关协议安排，甲方享有向乙方推荐由开发企业所开发的……”，结合其他在案证据及当事人陈述，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，本院确认原告与被告金成房地产签订的《预订协议》直接约束原告李改剑和被告昆都房地产。原告李改剑以其妻案外人孙文婷名义出资购买的“储值卡预付款”，虽收据中记载付款人为案外人孙文婷，但实际付款账户系原告李改剑银行账户，且在支付“储值卡预付款”后，原告李改剑直接与被告金成房地产签订《预订协议》，结合原告李改剑与案外人孙文婷系夫妻关系的事实，应当认为案外人孙文婷享有的相应权益已经让与原告李改剑，李改剑以其个人名义向两被告主张权益，并无不当。根据该《预订协议》中对房屋位置、面积、单价等进行明确约定的事实，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容可以确定，该《预订协议》属于商品房预购合同。在本案的审理过程中，被告昆都房地产未能向人民法院提交其已经取得商品房预售许可证的证据，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院确认2014年7月1日原告李改剑与被告金成房地产签订的预订协议无效，被告昆都房地产应当向原告李改剑退还款项共计386027元。原告李改剑要求被告金成房地产对上述款项的退还承担连带责任的主张，本院认为被告金成房地产作为代理人应当知道所代理的事项违法，应当与被告昆都房地产承担连带责任，但是有损害方有救济，被告金成房地产所应连带承担的责任应当限于预订协议所造成的损失，据此对原告李改剑的该项诉讼请求，本院不予支持。被告昆都房地产和被告金成房地产，在与原告李改剑订立《预订协议》过程中，均没有尽到其应当尽到的义务，违背了诚实信用原则；且被告金成房地产作为代理人，应当知道所代理的事项违反《城市商品房预售管理办法》的规定，故两被告应当连带承担相应的损害赔偿责任。原告李改剑主张自2014年7月25日起至实际清偿之日止，以已付购房款386027元为基数，按年利率6%计算资金占用费。本院认为，原告李改剑主张的资金占用费与其所受到的损失相当，据此本院对原告李改剑的该项诉讼请求所主张金额予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、原告李改剑与被告云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司于2014年7月1日签订的《预订协议》无效。二、被告云南昆都国际房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告李改剑购房款386027元。三、被告云南昆都国际房地产开发有限公司、被告云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内连带向原告李改剑支付自2014年7月25日起至全部款项付清之日止，以已付购房款386027元为基数，按年利率6%计算资金占用费。四、驳回原告李改剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7090元，减半收取3545元，由被告云南昆都国际房地产开发有限公司、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  宋杰二〇一九年八月二十六日法官助理刘志恒书记员杨云虎