重庆市黔江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0114民初1988号 原告：莫世飞，男，1988年8月23日出生，住重庆市黔江区。 原告：伍先参，女，1989年10月10日出生，住重庆市黔江区。 委托诉讼代理人：杨伦生，重庆市黔江区舟白法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：冉启龙，重庆市黔江区舟白法律服务所法律工作者。 被告：重庆润天投资股份有限公司，住所地重庆市黔江区城东办事处联合街138号1幢，统一社会信用代码91500114580171702T。 法定代表人：尹喜地，该公司董事长。 委托诉讼代理人：段凤毅，重庆光界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段彩芳，重庆光界律师事务所实习律师。 原告莫世飞、伍先参诉被告重庆润天投资股份有限公司（以下简称“润天公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告莫世飞及其委托诉讼代理人冉启龙、被告润天公司的委托诉讼代理人段凤毅、段彩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告逾期办理《房地产权证》的违约金22690.8元（计算方式为：已付房款420209元*约定违约利率*18个月）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月1日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的润天·檀香山小区XX栋XX-1号商品房一套。合同约定房屋总价为420209元，被告应于2016年9月30日之前将房屋交付给原告。同时，被告应当在约定的时间为原告办理房屋产权证。合同签订后，原告履行了约定的义务，但被告并未按时办理产权证。原告认为，双方签订的合同合法有效，且原告已经履行，被告理应承担逾期办理房产证的违约金，给原告造成的损失应当赔偿。基于上述事实，原告依据相关法律规定，诉至本院，请求判如所请。 被告润天公司辩称，一、原告计算逾期办理产权证的起点时间、终点时间及协办期间是错误的。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项约定的协办产权期间为60日，在《合同补充协议》第六条约定“为便于批量办理合同备案登记、产权登记，主合同约定的申请合同备案登记的时间由10日变更为30日，申请办理产权登记的时间由60日变更为90日。合同备案登记、产权登记案《委托办理权属登记协议书》执行”。《委托办理权属登记协议书》第四条约定“乙方自愿同意甲方在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交国土房管部门，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方向甲方付清…约定房价款、税费、抵押办证费及其他应付款等一切款项；2、按房地产国土管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须的文件；3、乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。”根据前述《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《委托办理权属登记协议书》的约定，协办产权的起点时间应从润天公司向乙方交付房屋，乙方签署收楼文件的次日计算。原告签字的收楼文件形成于2018年3月17日，那么起算时间就应为2018年3月18日，期间为180日，即从2018年3月18日，加上180天，应计算至2018年9月13日止。因此，润天公司协办期间就是2018年3月18日--2018年9月13日。原告主张从主合同约定的交接房开始计算时间是错误的，主合同约定的时间只是解决是否逾期交房和房屋管理责任问题，并不属于计算协办产权证的时间。二、被告不存在逾期协办的行为。2018年5月28日，原告取得了《房地产权证》，而被告协办期间应算至2018年9月13日，被告尚在补充协议约定的协办期间就办理了房屋产权证，不存在逾期行为。综上，原告的诉求不能成立，请求驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《委托办理权属登记协议书》，由二原告购买被告开发的位于重庆市黔江区正阳街道积富居委正阳大道X幢XX-1号房，房价总金额420209元。合同第十三条第2项约定：“2、预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之x向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之x的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。” 《合同补充协议》第四条第（二）项约定“《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期是指最后的交接房日期，具体的交房时间以甲方的书面通知、电话通知或在武陵都市报上发布的《交接房公告》确定的期间为准。如乙方未在通知的期限内接收房屋，《商品房买卖合同》第七条约定的最后交房日期视为乙方接房日期，房屋的管理责任转移给乙方，并从交接房次日起，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”第六条约定“为便于批量办理合同备案登记、产权登记，主合同约定的申请合同备案登记的时间由10日变更为30日；申请办理产权登记的时间由60日变更为90日。合同备案登记、产权登记甲乙双方按《委托办理权属登记协议书》（详见本补充协议附录三）执行。” 《委托办理权属登记协议书》第四条约定“乙方自愿同意甲方在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交国土房管部门…3、乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。” 另查明，2016年9月23日，被告向二原告发出《接房通知书》，通知原告的接房时间为2016年10月1日，并载明“请您在规定的时间内来办理接房手续，逾期不办理者，依照《重庆市物业管理条例》实施细则规定，当您接到本通知书后，在限定期限内未办理相应手续的，视为接房”。2018年3月17日，二原告办理了接房手续，原告莫世飞签字的《入住登记表》载明实际收楼时间为2018年3月17日，并签署了《润天·檀香山收楼费用确认表》、《润天·檀香山物业资料移交书》等相关合同，载明双方于2018年3月17日办妥该物业相关资料的移交。庭审中，原告陈述由于在外地，故2018年3月17日才实际接房。 2018年5月28日，涉案房屋取得黔江区国土资源和房屋管理局颁发的渝（2018）黔江区不动产权第0003XXXXX号产权登记证。 本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《委托办理权属登记协议书》均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告认为协办产权证的时间应从被告向原告发出《接房通知书》上载明的时间即2016年10月1日开始计算，且协办期间为90天，而被告认为应从原告签署收楼文件的次日即2018年3月18日开始计算，且协办期间为180天，故本案争议焦点为逾期办证起算时间的确定，现评析如下。 《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项约定，被告逾期办证违约金的时间应从实际交付使用之日起60日后计算，后又在《合同补充协议》第六条约定“…合同备案登记、产权登记甲乙双方按《委托办理权属登记协议书》执行”。《合同补充协议》是对《重庆市商品房买卖合同》的补充与变更，当两者内容不一致时，应以《合同补充协议》的内容为准。而《委托办理权属登记协议书》第四条约定“乙方自愿同意甲方在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交国土房管部门…3、乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件”。上述对办理房屋产权登记期限的约定系双方当事人自愿达成，并不违反法律禁止性规定，应当从约定。 对于原告主张的应以被告通知接房之日（或视为交付之日）起计算办理房屋产权证的协办期，而被告认为应当依据《委托办理权属登记协议书》第四条第3项即乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件后才开始计算协办期的争议。首先，房地产开发企业对办理房屋产权证书履行的是协助义务，主要义务应当是房屋买受人，房屋买受人与房地产开发企业签订《委托办理权属登记协议书》，双方形成委托合同关系，双方就委托关系达成的协议，应当对双方均有约束力；其次，原告认为根据被告的接房通知，2016年10月1日应该视为接房时间，这里的视为接房是指买受方不履行接房义务时，对交房时间及房屋后期管理责任转移的约定，而不是指在达不到交房条件的情况下买受人不接房都视为出卖方完成了交房义务。如果房屋达不到交房条件，出卖方通知的接房时间买受方未接房的也不能认定出卖方完成了交房义务，出卖方仍然应承担逾期交房的违约责任，买受人可能会依约行使合同解除权，在双方未签署相关收楼文件的情况下出卖方去办理产权登记可能导致履约成本的增加。出卖人在《委托办理权属登记协议书》中约定买受人接受该商品房并签署了相关收楼文件作为协办产权证的条件，是对履行合同中避免履约成本增加与买受方达成一致意见，该约定并不违反法律的禁止性规定，双方应按照合同约定履行。再次，原告亦未提供证据证明被告通知交房时存在法定或约定的交房条件不成就的证据，根据原告当庭陈述的后期履行接房手续看，亦未对接房条件作出变更。按原告主张的视为接房时间起算产权登记的协办期，那么可能存在买受人自己不履行接房义务，反而可以带来利益的情形，这与法律维护社会经济程序的价值取向相悖。 故，按照《委托办理权属登记协议书》第四条的约定，原告于2018年3月17日签署相关收楼文件后，被告应在本商品房交付之日起180天内将办证所需资料递交国土房管部门，即被告最迟应在2018年9月13日前递交资料。2018年5月28日，黔江区国土资源和房屋管理局已经颁发了涉案房屋的产权登记证书，故被告并未逾期办理，不存在办证违约的情形，不应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告莫世飞、伍先参的诉讼请求。 案件受理费367元，减半收取183.5元，由原告莫世飞、伍先参负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员  李化 二〇一九年八月二十八日 书记员  王双