四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初4429号 原告：李华信，男，生于1942年3月1日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：胡仲荣，四川恒耀律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：袁合川，四川三合律师事务所律师。 被告：四川青年置业有限公司，住所地南充市顺庆区滨江中路二段433号青年城二区1号楼26层6号。 法定代表人：李强，系公司董事长。 被告：四川泰合置业集团有限公司，住所地南充市顺庆区滨江中路二段433号青年城二区1幢26层2号。 法定代表人：王仁果，系公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：杜黎宏，系公司员工。 原告李华信与被告四川青年置业有限公司（以下至判决主文前简称青年公司）、四川泰合置业集团有限公司（以下至判决主文前简称泰合公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日、8月30日公开开庭进行了审理。原告李华信及其委托诉讼代理人胡仲荣、袁合川，被告青年公司、泰合公司的委托诉讼代理人杜黎宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李华信向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告青年公司给付逾期过渡费至交房日为止，暂时计算的从2018年7月1日至2019年4月30日的逾期过渡费为20565元；2.依法判令青年公司给付三年过渡费后逾期交房的违约责任，按每天50元计算违约金至交房为止，现暂计算至2019年4月30日违约金为60750元；3.依法判令泰合公司对前两项诉请承担连带责任；4.本案的诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼过程中，李华信增加、变更诉讼请求为：1.依法判令青年公司立即交付安置还房；2.依法判令青年公司给付逾期过渡费至交房日为止，每年过渡费为20565元，现暂计算从2018年7月1日至2019年6月30日的逾期过渡费为20565元，并支付500元搬家费；3.判令青年公司支付房屋差价款9234元；4.依法判决泰合公司对前三项诉请承担连带责任；5.本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由：2012年9月15日，李华信与青年公司签订《胜利路口电业局宿舍第六幢独立产权住户拆迁补偿安置方案》，同时，原告还与青年公司、泰合公司签订《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》。《拆迁协议书》和《拆迁补偿安置方案》对原告位于南充市顺庆区房屋拆迁事宜进行了约定。按照约定，案涉房屋拆迁过渡期36个月，每年过渡费为6855元。逾期过渡费：逾期12个月以内的增加1倍过渡费，逾期在一年以上的增加2倍过渡费至交房为止。《拆迁协议书》还约定，被告泰合公司负责履行拆迁人的义务，并对拆迁协议内容担保。2015年12月25日，李华信与青年公司签订了《选房确认单》，房号为***。青年公司支付过渡费至2018年6月，从2018年7月起便没有再支付过渡费。原告多次找青年公司要求交房和支付过渡费，但青年公司以与四川省电力公司南充电业局有经济纠纷而拒绝将拆迁房交付给原告。经查，泰合公司由原四川泰合房地产开发有限公司变更而来；青年公司在给四川省电力公司南充电业局的复函中明确表示“已具备拆迁合同约定的交房条件”。同时，修建的该幢还房中对外按商品房销售的房屋已经交付业主了。故原告为维护合法权益，向本院提起诉讼。 青年公司、泰合公司承认李华信主张的事实，辩称：1.案涉房屋已经竣工，但没有进行竣工验收备案，故不符合房屋交付条件，应驳回原告第一项诉讼请求；2.过渡费应当按照合同约定支付；3.500元搬家费应在交房时支付，因案涉房屋现在不具备交房条件，故支付搬家费的条件也不成就；4.房屋差价应当按照合同支付，但是现在房屋面积差不清楚，无法计算，且该款项也应在交房时处理；5.泰合公司在赔偿安置方案上没有签章，故不应当承担连带保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原被告身份信息、拆迁协议书、补偿安置方案、选房确认单、竣工验收报告、消防验收意见、规划验收合格证、建设工程质量监督报告、面积测绘报告、南充市人民政府会议纪要、南充市国土资源局复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2011年12月16日，南充市人民政府召开会议，同意将南充电业局6号楼纳入“青年城”项目统一开发。 2012年5月2日，南充市人民政府召开常务会议，同意由南充电业局、青年置业公司等单位对南充电业局6号楼进行拆迁改造。 2012年9月15日，拆迁人青年公司与被拆迁人李华信签订了案涉《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》（以下简称拆迁协议书）。该拆迁协议书约定，由青年公司以产权调换方式给予李华信补偿；安置房符合国家住建部等相关部门指定的民用建筑设计标准，其交房标准与该小区对外销售的住宅商品房一致；在安置房交付时付搬家费500元；过渡期为36个月，过渡费标准为每月每平方米8元，第一年为6855元；安置房实测建筑面积与安置房基本换房面积标准128.5平方米有误差的，按3800元每平方米的标准相互补差；双方应在安置房综合验收合格后，交接房之日结清各项款项；违约责任按《胜利路口电业局宿舍第六幢独立产权住户拆迁补偿安置方案》（以下简称补偿安置方案）执行；泰合公司履行拆迁人的义务，并对拆迁协议内容担保；拆迁协议书附件补偿安置方案与协议具有同等法律效力。该拆迁协议书由泰合公司、青年公司、李华信签名或签章。 同日，青年公司与李华信签订补偿安置方案。该补偿安置方案约定，36个月过渡期满后，逾期在12个月以内的增加1倍过渡费即16元每平方米每月，逾期在一年以后的增加2倍过渡费，即24元每月每平方米，交接安置房时按实际过渡期结算过渡费；安置房综合验收合格后，由拆迁人直接将所有钥匙（单元门禁系统、进户门钥匙、装修钥匙、电梯卡或电梯钥匙）交给被拆迁人或物业公司；补偿安置方案与拆迁协议书具有同等法律效力。 2013年12月16日，南充市土地储备中心与南充电业局签订案涉房屋的《土地收储补偿协议》。 2015年6月23日，南充市国土资源局向青年公司复函，同意将吴建国等56户取得的位于顺庆区净用地面积571.76平方米国有建设用地使用权转让给青年公司使用，土地用途为住宅用地，土地使用年限为70年，从2015年2月8日计算。 2015年12月25日，李华信与青年公司签订选房确认单，确认选房为6层南。 2017年5月5日，南充仁恒测绘有限公司经青年公司委托对案涉工程出具测绘结论。该测绘报告经南充市房地产管理局审核备案。案涉房屋的实测面积为126.07平方米。 2018年4月28日，南充市公安消防支队对案涉工程消防竣工验收合格。 2018年5月21日，南充市城乡规划和测绘地理信息局对案涉工程规划验收合格。 2019年4月25日，建设单位青年公司组织监理单位、勘察单位、施工单位、设计单位等对其开发的青年城一区1、2号楼、地下室进行了竣工验收，结论是竣工验收合格。 2019年6月11日，南充市建设工程质量安全监督管理站对案涉工程出具《建设工程质量监督报告》，结论是该项目具备竣工备案条件，建议准予备案。 本院认为，李华信与青年公司、泰合公司签订的《拆迁协议书》及其附件《补偿安置方案》系三方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，各方当事人应当依约履行合同义务，行使合同权利。 本院对本案的争议焦点分别评析如下： 一、案涉房屋是否达到交付条件的问题。首先，根据国务院2019年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第一、二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容”之规定，经过工程质量监督单位核定质量等级等是商品房交付的法定条件，而案涉房屋已经竣工验收，且南充市建设工程质量安全监督管理站对案涉房屋已评定为质量合格，并确定案涉工程具备竣工备案条件，故案涉房屋符合法定的交付条件。第二，案涉《拆迁协议书》及《补偿安置方案》中对房屋交付的标准有三种约定，一是“所有安置房均符合国家住建部等相关部门指定的民用建筑设计标准，其交房标准与该小区对外销售的住宅商品房一致”，二是“甲乙双方须在安置房综合验收合格后，交接房之日结清各种款项，否则甲方有权拒绝交房”，三是“安置房综合验收合格后，由拆迁人直接将所有钥匙（单元门禁系统、进户门钥匙、装修钥匙、电梯卡或电梯钥匙）交给被拆迁人或物管公司”。其中第一种约定不明确，第二种及第三种约定均是安置房综合验收合格即应交付房屋，明确具体，应以后两种约定为准。“综合验收”规定在国务院2011年颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，该条款已被2019年修订后的《城市房地产开发经营管理条例》所废止，故房地产主管部门现在已经不再对房屋组织综合验收。结合本案查明的事实，案涉房屋已经竣工验收合格、消防验收合格、规划验收合格，故案涉房屋已达到约定的交付标准。综上，案涉房屋已经达到了法定的、约定的交付标准，现被告应当将案涉房屋交付给原告。根据案涉《拆迁协议书》约定，被告应在交付房屋时向原告给付搬家费500元并结算房屋价差款。 二、泰合公司应否对青年公司的案涉债务承担连带保证责任的问题。案涉《拆迁协议书》中第十二条、第十三条明确约定，泰合公司对案涉债务向原告进行担保。根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，因原、被告对保证方式约定不明确，故泰合公司应当对案涉债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”之规定，泰合公司仅应对案涉《拆迁协议书》中青年公司对原告的金钱债务承担连带保证责任；而青年公司向原告交付房屋，属于青年公司对原告履行的特定的非金钱债务，该非金钱债务不应由泰合公司承担连带保证责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第一、二款之规定，判决如下： 一、四川青年置业公司在本判决生效后十日内向李华信交付顺庆区***号拆迁安置房； 二、四川青年置业公司在本判决生效后十日内向李华信支付逾期过渡补助费（从2018年7月1日起按照每年20565元的标准支付至实际交房之日止）、搬家费500元、房屋面积差补偿款9234元； 三、四川泰合置业集团有限公司对四川青年置业公司的上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回李华信的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理6459元，由四川青年置业公司负担3400元、四川泰合置业集团有限公司负担3059元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  林宏 二〇一九年八月三十日 书记员  陈娟