苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初9185号原告：马雪男，男，1966年5月14日生，汉族，住苏州市吴中区郭巷。委托诉讼代理人：邹武，江苏高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶然，江苏高的（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州宏宇房地产开发有限公司，住所地苏州市道前街89号205室。诉讼代表人：刘伦善，系苏州宏宇房地产开发有限公司破产管理人江苏立泰律师事务所主任。委托诉讼代理人：李红，江苏能成律师事务所律师。原告马雪男诉被告苏州宏宇房地产开发有限公司（下称宏宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理，依法由审判员王丽芳适用简易程序公开进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹武、被告的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马雪男诉称，2014年10月29日，其向被告租赁位于苏州市吴中区石湖东路80号兰园公寓的房产(含一层部分区域)，并签订了《租赁合同》，约定租期为2014年11月8日至2027年11月7日。2017年1月20日，其与被告签订《谅解备忘录(二)》，约定被告同意无偿顺延7个月租赁期限，即租赁合同顺延至2028年6月7日，顺延期间乙方无须向甲方支付任何租金。现因被告的抵押权人行使抵押权，租赁房产将被拍卖，抵押权人基于该《谅解备忘录(二)》签订于抵押设立之后故对于《谅解备忘录(二)》所增设的7个月无偿租赁期间不予认可，由此将导致新的产权人继受房屋时，其将无法主张免于支付顺延期间租金的权利。因被告的抵押权人行使抵押权，必将造成原告经济损失，包括原告无法实际享受到租赁合同到期后顺延7个月免租期的租金损失以及原告实际对租赁房屋进行装修的装修损失。请求判令被告赔偿7个月的租金损失计1205377.030元；被告赔偿装修损失226333.330元；本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第二项诉讼请求为要求被告赔偿装修损失221146.497元，并增加诉讼请求要求被告退还承租保证金141666元。被告宏宇公司辩称，原告的诉讼请求缺乏依据，根据合同约定，原告拖欠租金、在租赁物内乱搭乱建，违约在先，其无需向原告赔偿损失，并可以没收全部保证金。经审理查明，被告原系坐落于苏州吴中经济开发区兰园公寓6幢5层至14层房屋的所有权人，上述房屋于2015年6月16日、2015年6月19日、2016年4月15日、2016年7月12日分别进行了最高额抵押登记，抵押权人均为苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司（下称金联公司），抵押期限分别为2015年6月15日至2016年6月14日、2015年6月15日至2016年6月14日、2016年4月1日至2017年3月31日、2016年7月1日至2017年6月30日。2014年10月29日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订租赁合同，约定由原告向被告租赁坐落于苏州市吴中区石湖东路80号兰园公寓的房产，面积4197.23平方米，租赁期限从2014年11月8日至2027年11月7日止。自2014年11月8日至2015年11月7日止为装修免租期。签订本合同前，本合同项下承租场所已设定抵押，抵押期限至2016年4月。装修免租期届满后前三年内，月租金标准为141666元，年租金标准为1700000元。租金标准按每三年增加5%的幅度递增。具体租金标准如下：2014年11月8日至2015年11月7日租金为0；2015年11月8日至2016年4月7日租金为708333元，应支付时间2014年10月29日；2016年4月8日至2016年10月7日、2016年10月8日至2017年4月7日、2017年4月8日至2017年10月7日、2017年10月8日至2018年4月7日、2018年4月8日至2018年10月7日租金均为850000元，应支付时间分别为2016年3月8日、2016年9月8日、2017年3月8日、2017年9月8日、2018年3月8日；2018年10月8日至2019年4月7日租金885416.67元，应支付日期2018年9月8日……2027年10月8日至2027年11月7日租金163996.880元，应支付时间2027年9月8日。乙方应以银行转账方式支付至甲方书面确认的账号，否则甲方有权对乙方支付行为不予认可，要求乙方继续支付。若乙方未能按照本合同约定的时间向甲方足额支付租金的，每逾期一天，甲方有权向乙方按所欠金额总额的千分之五收取逾期付款违约金。乙方拖欠租金达到或超过30天，甲方有权终止本合同。承租场所作为经营精品酒店使用，乙方应自行办理对外经营所需的营业执照、审批许可。乙方须在2014年10月29日缴纳“承租保证金”141666元。保证金不视为预付的租金或其他费用。为冲抵乙方欠付甲方的租金、其他费用和应由乙方承担的维修费、违约金、赔偿金等，甲方有权使用保证金。承租期满或本合同被提前终止时，除本合同另有约定，承租保证金将由甲方保管，在乙方将承租场所按甲方要求归还并缴清应支付的租金、物业管理费、水电费、煤气费、其他费用、赔偿损失费、违约金等所有费用后30天内，甲方将承租保证金退还给乙方。乙方无故擅自提前解除、终止本合同的，或因乙方违约导致甲方提前解除、终止本合同的，乙方均应向甲方支付违约金900000元，并且甲方有权没收乙方已支付的承租保证金。乙方无故擅自提前解除、终止本合同，或因乙方违约导致甲方提前解除、终止本合同，或本合同承租期届满而终止的，甲方均无需对乙方的装修投入给予任何形式的补偿、赔偿。甲方无故擅自提前解除终止本合同，或因甲方违约导致合同解除、终止的，甲方应对乙方的装修投入给予补偿，具体补偿金额计算方式如下：补偿金额=乙方的装修价值×(本合同约定的承租期一已履行的承租期)-本合同约定的承租期。乙方的装修价值由甲乙双方共同指定的评估机构评估确定；甲方对装修作出补偿后，无论该装修是否可以拆除均归甲方所有。另查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2016年11月21日签订备忘录一份，约定自2016年10月8日至2017年4月7日期间的房租850000元中，乙方有275145元未支付，因乙方前期为甲方垫付了275145元的款项并直接从该期租金中予以了抵扣。双方经协商同意，乙方将该笔275145元仍支付于甲方，并从下一期(2017年4月8日至2017年10月7日期间)租金中予以抵扣同等金额；甲方应于该协议签订之日起一个月内配合乙方办理完毕经营酒店所必须的特种行业许可证；双方就2016年10月8日前租金争议事项协商期间，甲方承诺不得擅自对乙方采取断电/断水措施，否则造成乙方损失，由甲方全额赔偿。2017年1月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《谅解备忘录（二）》，约定就2015年11月8日至2016年10月7日期间共计11月的租金，乙方前期已支付850000元、租赁合同约定保证金金额为141666元，故双方一致确认，视为乙方已就上述争议期间支付了5个月的租金，剩余6个月租金850000元未付，乙方已付承租保证金141666元；租赁合同原租金期限截止日为2027年11月7日，现甲方无偿顺延7个月租赁期限，即租赁合同顺延至2028年6月7日；乙方已垫付的电梯维修花费70000元，由甲方全额承担，扣除该费用后，乙方仍需支付租金780000元，于2017年1月23日前付清。又查明，原告租赁房屋用于经营七天优品酒店。2017年9月25日，苏州工业园区人民法院向该酒店出具（2017）苏0591民初7937号协助执行通知书，内容为关于杨某诉陈某1、陈某2、宏宇公司民间借贷纠纷一案，该院作出的民事裁定书已发生法律效力，要求协助以下事项：冻结宏宇公司的租金3328400元。2018年11月21日，苏州工业园区人民法院出具履行债务证明书一份，载明原告于2018年11月21日已向该院履行对被告的2018年11月8日至2019年5月7日的租金850000元。因与被告之间的借款合同纠纷，金联公司向苏州市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，金联公司将相关债权转让给苏州无二商贸合伙企业（有限合伙）（下称无二企业）。2018年8月1日的执行笔录载明，被告法定代表人明确涉案房屋5至14层的装修属于原告，最近两期的租金由原告交至园区法院，目前付到了2018年11月7日。无二企业称，对于原、被告之间于2014年10月29日签订的租赁合同及其约定的租期，因合同签订早于抵押之前，其是认可的；对于延长租期的备忘录，其认为不能对抗执行；认可拍卖标的仅为房屋，不含装修。2018年10月9日，苏州市中级人民法院作出（2018）苏05执648号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被告名下坐落于苏州吴中经济开发区兰园公寓6幢5层至14层房地产。上述房屋第一次公开拍卖因无人竞买流拍，无二企业申请以拍卖的保留价接受以物抵债。2018年12月14日，苏州市中级人民法院作出（2018）苏05执648号之二执行裁定书，对无二企业的以物抵债申请予以准许，并裁定将上述房屋（不含装修）作价28310000元，交付无二企业抵偿相应债务，上述房产的所有权自裁定送达无二企业时转移。被告宏宇公司不能清偿到期债务且资不抵债为由，向苏州市姑苏区人民法院申请破产清算，该院于2019年7月30日作出（2019）苏0508破15号民事裁定书，裁定受理申请人宏宇公司的破产清算申请。2019年8月20日，该院又作出（2019）苏0508破15号决定书，指定江苏立泰律师事务所担任宏宇公司管理人。以上事实，由原告提供的租赁合同、备忘录、协助执行通知书、履行债务证明书、执行笔录复印件、执行裁定书，被告提供的民事裁定书、决定书，不动产登记信息查询结果证明及当事人陈述等证据附卷佐证。审理中，原告称，其租赁房屋前期因为办理营业执照、特种行业许可证的办理等证照，需要被告提供房产证、消防资料及建筑资料，但被告无法提供消防资料，导致证照无法办理，其无法经营。7个月的免租期是双方达成的协议，由被告对其经济损失进行的赔偿，谅解备忘录中无法看出该含义。现相关证照已经全部办理完毕。其尚未与新的房屋所有权人协商租赁事宜，但依据执行笔录，无二公司已经明确对该7个月的租期不予认可；根据法律规定，在抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故其不向房屋的现所有权人主张该7个月的租期。如涉案房屋未被拍卖，其本可在租赁合同到期后继续无偿使用房屋，现上述租期无法实现，是被告原因导致的，被告应赔偿其损失。被告称，合同约定由原告自行办理营业执照和许可证，其只能进行协助，没有能力办理。原告一直以要求被告负责办理证照等理由拒付租金，其对外有大量民间借贷债务需要偿还，为促使原告尽快支付租金，故与原告协商，如原告按期支付租金，则租期无偿顺延7个月。上述顺延的租期既不是租金的减免也不是对原告损失的赔偿，其免费给原告7个月租期所附的条件是原告按期支付租金，后原告未按期支付租金。现原告欠付租金、违章搭建，违约在先，无权要求赔偿。另，被告提交原告于2015年10月22日出具的承诺书一份，载明现出租方将房地产抵押办理银行贷款，承租人已知晓此事，并在一旦发生贷款不能如期偿还的情况下，放弃优先权，无条件服从抵押物处置，有效期2015-10-22至2016-10-21。被告认为，抵押物的处置发生于上述承诺有效期内，原告承诺无条件服从抵押物处置，故无权主张顺延的免租期。另，对于最后一次抵押情况，其也告知过原告，对此没有证据。原告称，谅解备忘录（二）只是双方对于租金的确认，没有提到何时支付，没有将按时支付租金作为顺延租期的条件。不认可承诺书的真实性，与本案也没有关联，被告没有告知过其涉案房屋的抵押情况。关于租金的支付情况，原告称，2014年11月8日至2015年11月7日为免租期，2015年11月8日至2016年4月7日的租金及保证金共计850000元，其于2014年10月30日支付；2016年4月8日至2016年10月7日期间的租金按照谅解备忘录（二）的约定，其于2017年1月23日支付780000元。被告称，2016年4月8日至2016年10月7日的租金850000元，原告应在2016年3月8日支付，实际于2016年9月29日支付200000元、10月27日支付200000元、11月4日支付174855元，2016年11月21日支付50000元、11月26日支付225145元；2016年10月8日至2017年4月7日的租金，应于2016年9月8日支付，实际于2017年1月23日支付；2017年4月8日至2017年10月7日期间的租金850000元，原告尚未支付；2017年10月8日至2018年4月7日的租金850000元，应于2017年9月8日前支付，原告实际于2018年11月13日支付；2018年4月8日至2018年10月7日期间的租金850000元，原告应于2018年3月8日支付，实际于2018年6月5日支付至苏州工业园区人民法院，具体支付金额不清楚；另有2018年10月8日至2019年4月7日期间的租金，按照合同约定应在850000元的基础上递增为885416.67元，根据出具的债务履行证明，原告向苏州工业园区人民法院缴纳850000元后，仍欠35416.67元。对此，原告认可2017年4月8日至2017年10月7日期间的850000元租金未付，称根据苏州工业园区人民法院履行债务证明，租金已经付至2019年5月7日，不清楚被告所称欠付35416.67元是如何计算出来的。被告主张原告欠付租金，并在酒店一楼违章搭建了厕所，违约在先，其有权解除合合同，并要求原告支付欠付的租金、占有使用费、违约金及滞纳金，相关争议由其另行处理。原告否认其存在违约行为，称合同约定支付租金时被告需书面确认账号，被告可能是考虑到公司涉及很多纠纷，所以要求其每次付款前都要与其商量，之前被告向其催款时会以书面形式确认账号，由其将租金付给其他第三方，故在被告没有书面确认账号的前提下，其有合理理由不予支付。此后因法院执行，其只能向法院支付。根据履行债务证明，租金已经付至2019年5月7日，说明其没有拖欠租金的主观故意。同意按照2016年11月21日的备忘录约定，在扣除275145元的情况下及时向被告支付2017年10月8日至2018年4月7日租金。关于违规搭建，在装修期间对于搭建行为被告没有提过任何异议，其已经使用至今，故被告对此应是认可的。关于7个月的租金损失，原告主张按照合同约定的最后一个月租金163996.880元为基数，递增5%后计算7个月为1205377.030元。被告对此不认可，称顺延是无偿的，如因一方原因租赁无法实现，对应的对价也是零。对于装修损失，原告主张以其投入的装修款4960000元为基数，按照7个月占总租期157个月的比例计算损失金额为221146.497元。原告据此提交其与无锡新志倢建筑装饰工程有限公司于2015年7月26日签订的装饰装修工程合同、原告与该公司于2018年2月13日签订的结算明细、上述装修公司于2018年12月3日出具的情况说明及转账凭条等证据予以证实。合同载明工程总价4850000元，工期为2015年7月26日至10月31日。结算明细载明工程总价实际为4960000元及付款情况，其中提到原告于2017年2月付款50000元等付款情况，并明确原告应再付100000元，于2018年2月14日付50000元，另有50000元是2019年的维修押金，待原告接到通知后再付款。情况说明载明装修款项已全部付清。被告对上述证据不认可，称根据买卖不破租赁原则，相应的装修损失不存在。即使需要补偿，也应该按照装修残值进行计算。按照双方合同约定，装修价值要由双方指定的评估机构评估确定。另从装修情况看，原告2017年2月尚在支付货款，说明装修期间为2016年至2017年，是原告自己的原因拖延了开业时间。关于保证金，原告主张房屋所有权已经发生转移，被告不能履行租赁合同义务，故无权收取保证金，应予退还。被告对此不认可，称原告一直欠付租金，保证金应用于抵扣滞纳金，不同意退还。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。本案中，原、被告双方于2017年1月20日签订谅解备忘录约定租赁合同于2027年11月7日到期后，由被告为原告无偿顺延7个月租期至2028年6月7日。就上述7个月免租期的性质，原告主张是被告未能提供相关资料配合其办理证照，导致其经营损失，双方约定由被告对其进行的赔偿。现租赁房屋因抵押权人申请实现抵押权而被处置，免租期无法实现，被告构成违约，应当赔偿其上述期间内的租金及装修损失。被告否认上述租期系因办证问题对原告损失进行的赔偿，称是其无偿给予原告的，所附条件为原告按时支付租金。现原告存在欠付租金等行为，违约在先，且原告承诺无条件服从抵押物处置，无权要求其赔偿损失。原告未能提供证据证明上述7个月租期是被告对其进行的赔偿，本院对原告的意见不予采信，根据谅解备忘录认定被告系无偿给予原告上述租期。现因租赁房屋被处置致原告无法享受7个月的无偿租期，原告据此主张这7个月的租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。同理，原告主张相应的装修损失，本院亦不予支持。至于保证金141666元，原告要求被告退还，被告主张原告存在欠付租金等违约行为，保证金应用于抵扣滞纳金，不同意退还。合同约定被告有权使用保证金冲抵被告欠付的租金、违约金等应由原告承担的其他费用。现双方虽对于实际欠付租金的金额及是否构成违约意见不一，但一致确认原告尚未支付2017年4月8日至2017年10月7日期间的850000元，原告认可按照备忘录的约定，在扣除275145元后，支付被告574855元。上述金额已超过保证金金额，被告要求对原告欠付租金等违约行为另行处理，故保证金不宜在本案中处理，原告要求退还保证金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马雪男的诉讼请求。案件受理费人民币18914元，由原告马雪男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽芳人民陪审员  许惠林人民陪审员  徐雪荣二〇一九年八月三十日法官 助理  詹立平书 记 员  王 宇