广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初6376号 原告：中隆（广东）不动产经营有限公司，住所地广州市天河区中山大道中2号811-2房。 法定代表人：周裕杰，总经理。 委托诉讼代理人：解晶，广东信德盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海燕，广东信德盛律师事务所律师。 被告：广州通宇实业发展有限责任公司，住所地广州市白云区鹤龙街鹤边鹤北大田三横路2号。 法定代表人：张宇。 委托诉讼代理人：王瀚，广东诺臣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈曦，广东诺臣律师事务所律师。 原告中隆（广东）不动产经营有限公司（以下简称中隆公司）与被告广州通宇实业发展有限责任公司（以下简称通宇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中隆公司的委托诉讼代理人解晶、张海燕，被告通宇公司的委托诉讼代理人王瀚、陈曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中隆公司向本院提出诉讼请求：1、被告依法继续履行原、被告双方签订的《租赁合同》及《关于通宇大厦负一楼的补充协议》；2、被告支付违约金500万元；3、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2019年1月25日，原被告双方在广州市白云区签署《租赁合同》及《关于通宇大厦负一楼的补充协议》，约定由原告承租被告位于广州市白云区鹤龙街鹤边鹤北大田三横路2号通宇大厦大部分面积（负二、一层大部分、二至五层楼和广场）。2019年1月31日，原告按照合同约定向被告转账支付租赁保证金300万元。此后，被告无故提出诸多新条件，并以《租赁合同》对其权益不能有效的保护为由，要求签订新条件的补充协议修改《租赁合同》条款。2019年2月17日，被告单方面向原告发出律师函通知解除合同。原告认为，原被告签订的《租赁合同》及《关于通宇大厦负一楼的补充协议》合法有效，原告已全面履行合同付款义务，被告有义务遵守合同约定并严格履行合同义务。被告为谋取更多的合同外利益，贸然单方面解除合同，严重侵害了原告的合法权益。 被告通宇公司辩称，不同意原告提出的全部诉讼请求。一、被告有权行使撤销权，合同自始无效。被告同意出租物业给原告的原因在于原告极力展示并向被告保证其有充足的资金实力、紧密且富有经验的运营团队和多个成功的项目运营，能将涉案项目打造成国内一流的高端商业购物广场，且承诺能对涉案项目进行加建报建，并对接保利等大型国企入驻合作。但待双方签署《租赁合同》后，被告发现原告与深圳市前海和德致信资产管理有限公司（以下简称和德致信公司）没有出资关系，被告与原告签合同是基于原告是和德致信公司在广州设立的公司相信其运营能力，发现原告与和德致信公司没有出资关系后其运营能力备受质疑，被告发现被原告欺骗了；后来，被告还发现原告无能力对涉案项目进行加建报建，原告不具备合同约定的前期运作资金的实力，原告存在拖欠工人薪酬的不诚信行为。上述情况已然不符合被告签订合同的初衷。根据《合同法》第五十四条、第五十六条的规定，由于被告系在原告的严重误导、隐瞒、欺诈下，作出了违背真实意愿的意思表示，与原告签订了《租赁合同》，故被告有权行使撤销权。该《租赁合同》撤销后，合同自始无效。二、违约金条款因合同撤销而无效。《租赁合同》被撤销后，被告已及时向原告返还300万元的合同保证金，故被告的行为合法合规。合同约定因被撤销而无效，无效合同中的违约金条款也自始无效。缔约过失责任是一种损害赔偿责任，原告对合同因撤销而无效的结果负有过错责任，被告依法有权解除合同。三、退一步说即便合同有效，原告主张的500万违约金也没有事实和法律依据。即便存在损失，也应调整违约金为实际损失的金额，原告的主张明显过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、关于通宇大厦负一楼的补充协议、银行转账汇款电子回单、银行账户历史明细清单、律师函等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：2019年1月25日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，双方就广州市白云区鹤龙街鹤边鹤北大田三横路2号通宇大厦部分面积租赁合作事宜达成协议，甲方将通字大厦负二、一层大部分（除开1000㎡）、二至五层楼和广场，上述面积扣除政府公建配套6％的面积外，剩余面积给甲乙双方作为合作标的，以商业用途使用；甲方负责办妥该物业一次消防手续及电梯、电房等基础的硬件设施，确保电容满足商业经营，办妥街道租赁备案及村居租赁证明；乙方负责所租赁部分的资金投入及物业独立运营管理；为实现该物业商业价值的最大化，双方确认由乙方协调该物业在现状的基础上再报建不低于五层，加层面积投入建设成本及政府收费由双方共同承担，新增面积双方平均分配，为促进加建报建工作的顺利完成，乙方可对接保利等大型国企入主合作；签约后五个工作日付保证金300万元，水电、消防、电梯设备设施完成后付保证金300万元；乙方在该项目（即甲方自留部分之外的剩余物业部分）不含租户的投入金额不少于4500万元；如果违反上述条款视为违约，违约一方需向另一方支付违约金伍佰万元整；等等。同日，双方又签订《关于通宇大厦负一楼的补充协议》，约定甲方将通宇大厦负一层的全权委托给乙方与大楼合作部分进行整体商业规划，乙方应事先将规划方案交甲方讨论和确认，甲方须按照乙方的规划、设计进行投入、装修、招商；等等。 原告出具银行转账汇款电子回单，证实原告于2019年1月31日向被告指定的收款账户转账300万元，该电子回单显示付款人户名为钟永凯，备注“代付中隆租赁保证金”。被告出具银行账户历史明细清单、个人业务凭证，拟证实其发现原告转账的300万元是由中间平台代付，对原告的资金实力存疑，故于2019年2月17日到银行办理退还保证金的手续，但两次办理均未成功，原因是该账户为金融平台来账清算户，并非钟永凯的个人账户。原告确认钟永凯是其工作人员，因当时恰好临近春节，公司要做账，无法公对公，所以才以个人的名义转账给被告，并不能证明原告没有经济实力。被告出具汇款银行回单，证实被告于2019年2月22日向钟永凯的账户转账退还保证金300万元。 被告委托广东海际明律师事务所于2019年2月17日向原告发出律师函，告知《租赁协议》的条款对被告的权益不能进行有效的保护、公平性不足，而原告采取能拖则拖的做法迟迟不与被告商议完善条款，被告决定解除《租赁协议》与《关于通宇大厦负一楼的补充协议》，请原告收到本函后尽快提供银行账户，被告会将原告所付的叁佰万元合作款项如数返还。原告委托北京大成（广州）律师事务所于2019年2月18日向被告发出律师函，告知被告无权单方决定解除《租赁合同》，无权要求原告提供银行账户退回租赁保证金，被告单方决定解除《租赁合同》属于严重违约。 双方确认涉案物业并未实际交付。原告要求继续履行租赁合同及补充协议，并主张其在合同签订后做了很多前期准备工作，而被告怠于履行合同约定的交付物业的义务，已构成违约，要求被告按合同约定的违约金条款支付违约金500万元。原告出具装饰工程设计合同、委托付款确认函、招商银行转账汇款电子回单、网络推广合作协议、支付业务付款回单，拟证实原告为履行租赁合同义务，与案外人广东粤保建筑工程有限公司签订了装修设计合同并支付了首期设计费56万元，与案外人江西赣成网络科技有限公司签订了网络推广合作协议并支付了广告费用1051200元。被告对上述证据的三性均不予确认，认为原告从未向被告告知过签订装修合同及广告合同的相关情况，原告支付的费用未经合法生效的既定判决或裁定确认，原告也未举证证明其已积极向合同相对方协商沟通是否可以全部或部分退回已付款项，故该支付的费用不构成实际损失。被告提交广东粤保建筑工程有限公司的企业资质资格查询结果、中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发《工程设计资质标准》的通知，拟证实广东粤保建筑工程有限公司不具备相应的建筑装饰工程专项设计的资质，原告签订的装饰工程设计合同应属无效，原告已支付的首期设计费可以要求返还。 原告出具其工作人员与孔德智的微信聊天记录，拟证实被告是因为其他买主出更高的价格，才决定毁约及不按原合同履行。被告对该微信聊天记录的真实性、合法性予以确认，但不确认原告主张的证明内容。被告出具孔德智名片、物业招商合作协议、照片、王羽名片、周裕杰名片、微信聊天记录、企业信用信息、光盘等证据，拟证实其因原告的严重引导、隐瞒、欺诈，作出了违背真实意愿的意思表示，与原告签订了《租赁合同》，合同条款显失公平，故其有权行使撤销权。原告认为上述证据不能证明原告存在欺诈的情况。 原告主张孔德智是代表被告与原告协商沟通，被告主张其是经刘某介绍后才认识了孔德智，并与孔德智签订了《物业招商合作协议》，约定由孔德智为被告招租提供居间服务。被告并提交了刘某出具的证人证言，证人陈述孔德智是由其介绍给被告，孔德智推荐了王羽与周裕杰给其和被告认识，原被告并签订了《租赁合同》，后被告发现合同有很多不平等条款，原被告双方多次沟通协商均未能达成一致意见，且沟通过程中，原告表示即便保利等国企入驻也不能在通宇大厦上加建报建，违反双方的约定。证人刘某出庭作证时部分陈述如下：“我是做招商代理的，和孔德智是拍档，我们都是个人代理，没有公司。我们和通宇公司及其法定代表人张宇之间是代理关系，孔德智之前与和德致信公司是合作关系。原被告签订《租赁合同》的时候我、周裕杰、张宇、王羽、孔德智都在场，该合同是双方共同拟写的，到最后定稿，如果双方有不平等条约的可以进行补充，当时签订合同之后王羽说要1-5个工作日付定金300万元，后来未付定金之前张宇告知我们还有几个合约条款没有添加进去，违约责任没有约定清楚，等补充协议签好了之后再付定金。后来原被告约定了针对不平等条约签署补充协议，但因为王羽没有来协商，所以最终没有签订。”原告认为证人刘某与被告是密切的朋友和商业合作伙伴，具有重大利害关系，不是适格和恰当的证人，刘某所陈述的内容与事实不符，存在虚假陈述。 原告提交了广州市白云区鹤龙街道办事处出具的受理告知书、关于薛白反映事项的答复意见书，拟证实通宇大厦已获得鹤龙街道办的合法审批，未被认定为违法建筑，涉案租赁合同合法有效，应继续履行。被告陈述1996年时其向广州市白云区新市镇鹤边村第五经济合作社承租的是荒地，上面有一些小商铺，其全部拆除后建成通宇厂房，后因改建升级，其与鹤边村第五经济合作社重新订立合作开发协议，将厂房改建成通宇大厦。为查明涉案物业的产权及规划报建情况，本院于2019年3月11日向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年3月21日复函，函复查无相应的物业产权及《建设工程规划许可证》的记录。原告认为该复函没有正式涉案物业是违法建筑，而被告也一直告知其涉案物业是合法建筑。被告认为由于历史遗留问题，其已与鹤边村第五经济合作社签订合同，并经广州市白云区新市镇农村承包管理合同办公室鉴证，依法取得该物业的使用权。广州市白云区人民政府办公室2015年10月15日发布云府工作会纪[2015]131号《关于协调解决G106国道升级改造项目相关问题的会议纪要》，会议议定事项纪要包括“为了配合G106国道的升级改造、美化景观，由沿线镇街根据106国道两侧建筑物的特点实施立面整治，整治工作由镇街组织实施并负责审批。”鹤龙街道办事处2017年2月28日出具广州市白云区鹤龙街106国道沿线整饰工程开工建设审批表、备案审核批准表，工程类别为原址改、扩、加建，建设单位为广州市通宇机电设备有限公司。鹤龙街道办事处2017年3月1日发布云鹤委会纪[2017]4号《街党工委会议纪要》，议定事项包括“会议通过106国道沿线整饰4号地块（位于106国道通宇机电设备有限公司），建筑层数为地下1层，地上9层，基底面积3890平方米，总建筑面积39282平方米。”原告认为鹤龙街道办事处对G106国道两侧建筑物立面整治工作有审批权限，故涉案物业应为合法建筑。被告认为涉案物业原为1、2层建筑物，是在2018年才开工建设为现在的9层建筑物，没有取得建设工程规划许可证。 经本院释明涉案物业无办理规划报建手续将导致租赁合同无效，原告明确诉请无变更。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案物业至今未取得建设工程规划许可证，广州市白云区人民政府发布的《关于协调解决G106国道升级改造项目相关问题的会议纪要》仅议定“由沿线镇街根据106国道两侧建筑物的特点实施立面整治”，工程为整饰工程，被告对涉案物业进行改建并未取得主管部门批准，故原、被告针对涉案物业签订的租赁合同及补充协议应为无效，原告要求被告继续履行《租赁合同》及《关于通宇大厦负一楼的补充协议》的诉请于法无据，本院不予支持。原告主张被告不继续履行合同构成违约，应根据租赁合同约定的违约条款向其支付违约金500万元，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，且被告在本案起诉前已将租赁保证金300万元退还给原告，涉案物业并未实际交付使用，即租赁合同并未实际履行，现原告依据无效合同的约定要求被告承担违约责任，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 驳回原告中隆（广东）不动产经营有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费46800元，由原告中隆（广东）不动产经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判长  陶向军 审判员  刘 军 审判员  肖録婷 二〇一九年八月二十八日 书记员  郑萍军