上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0118民初8912号 原告：青浦区华新镇华益村村民委员会，住所地上海市青浦区。 负责人：李忠良，村主任。 委托诉讼代理人：唐政文，男。 委托诉讼代理人：郭成虎，上海翊鸿律师事务所律师。 被告：上海柳华五金厂，住所地上海市青浦区。 法定代表人：刘群善，厂长。 委托诉讼代理人：刘洋，男。 委托诉讼代理人：刘幼庆，男。 原告青浦区华新镇华益村村民委员会(以下简称华益村委会)诉被告上海柳华五金厂(以下简称柳华五金厂)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年7月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐政文、被告的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华益村委会向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付所欠租金人民币143,260元(2015年1月1日至2019年12月31日，2015年26,000元，2016年至2018年每年28,600元，2019年每年31,460元)。事实和理由：2013年初，被告因生产经营需要找到原告，要求租赁原告位于华新镇华纪路XXX号场地，双方于2013年5月14日签署《土地租赁补充协议》，约定租期自2013年1月1日至2023年12月31日止，租赁面积5.2亩，租金每亩每年5,000元，租金每三年递增10%,先付后用。协议签署后，原告交付土地，被告自2015年1月1日拒绝支付租金,原告与被告多次沟通无果，故诉至法院作如上诉请。 被告柳华五金厂辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁物所在地为华纪路XXX号(后变更为华新镇华益村XXX号)，被告从案外人处购买了涉案房屋及涉案土地使用权，并于2005年9月19日取得上海市房地产权证，原告无权出租给被告。原告当初采取断电线形式阻挠生产，被告被迫才签订了涉案协议，该协议无效。被告在系争土地上办理房地产权证后，向政府缴纳过土地使用税，因房产和地产两证合一，土地权益归房产权益，被告不需另行支付土地租金。 经开庭审理查明：2002年1月1日，原告(甲方)与案外人上海波光五金加工厂(乙方，以下简称波光五金厂)签订《土地合作协议》(以下简称合作协议)，约定乙方租赁甲方华新镇华益村范围内计5.4亩土地。自2002年1月1日起至2050年12月31日，共计49年。甲方将5.4亩土地作为合作条件，乙方支付甲方合作回报每年每亩1,000元，合计5,400元/年，等。2002年9月24日，波光五金厂取得沪房地青字(2002)第7541号房地产权证，确认房地坐落于青浦区华新镇华益村，土地权属性质为集体，用途为工业，地号为青浦区华新镇华益村63-1丘。 另查明，2005年8月25日，青府土权[2005]99号《关于同意波光五金厂用地变更为柳华五金厂用地的通知》载明：华新镇政府，你镇柳华五金厂要求变更波光五金厂用地的申请收悉。经查，波光五金厂经沪房地青字(2002)第7541号房地产权证确认土地3,619.94平方米。为此，现经审核，测绘部门测绘，同意波光五金厂用地变更为柳华五金厂用地，面积3,619.78平方米(华益村XXX号63-1宗地)。同年9月19日，被告取得沪房地青字(2005)第012887号上海市房地产权证，载明：房地坐落于青浦区华新镇华益村XXX号，土地使用权来源为集体土地批准使用，用途为工业，地号为青浦区华新镇1街坊63/1丘，总面积3,619.80平方米。 又查明，2013年5月14日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《土地租赁补充协议》(以下简称补充协议)，约定甲方将位于华纪路XXX号地块出租给乙方，实际丈量面积5.20亩。租赁期自2013年1月1日至2033年12月31日，租期20年。租赁费每年每亩5,000元，月租金416元，年租赁费26,000元，租赁费自第4年起每3年递增10%。租金缴纳采取按年一次性支付，先付后用的方式，乙方每年必须在一月一日之前支付甲方下一年度土地租赁费。协议另对其他事项作出约定。 审理中，上海市公安局青浦分局华新派出所出具证明：柳华五金厂原门牌号为青浦区华新镇华益村XXX号，变更为华新镇华纪路XXX号。 审理中，原被告一致确认：被告支付了2013年至2014年的租金，自2015年起未再支付过。 以上查明的事实，由原、被告的陈述、合作协议、青府土权[2005]99号文件、上海市房地产权证、补充协议、证明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。 审理中，原告表示：1、涉案土地是村集体土地，原告有权出租，且集体土地使用权非经法定程序不允许转让，批准使用的前提要存在租赁关系或合作关系，并支付费用。如被告买下涉案土地使用权，土地性质会发生变化，但目前仍为集体土地，房地产权证仅指地上建筑物权利人登记为被告。2、原告与波光五金厂签订合作协议后，波光五金厂一直向原告交费。合作协议解除后，自2013年开始原被告建立租赁关系，被告是以租赁形式用地。补充协议是原被告真实意思表示，被告已经支付租金，履行了合同。原告是根据补充协议主张土地租赁费，土地租赁费与土地使用税无关。 被告表示：1、被告从波光五金厂处买下涉案房屋及涉案土地使用权，并向国家缴纳契税，被告支付给波光五金厂的费用中包括土地对价。根据土地管理法第9条和第13条，被告已经取得土地使用权并合法登记，受法律保护。买下土地使用权及房屋后如缴纳土地出让金，土地性质就会变为国有土地，但被告并未缴纳，所以未拿到绿证。对此，被告提供了合作协议、政府文件、契税缴款书、青浦区交易中心收件收据、单位和个人转让房地产交纳税款计算方法、公告、房地产权证及附图、完税证明，欲证明被告买下涉案土地使用权。原告对房地产权证、附图及完税证明真实性无异议，承包期内任何人无权处分土地使用权，其余证据真实性均不认可。2、2005年至2012年间，双方未签订过任何协议，2013年双方签订补充协议，但是系被迫签订。协议签订前被告交过管理费和赞助费作为人情给原告。合作协议约定波光五金厂支付原告回报，如原被告续签该合作协议，被告应支付回报或管理费，但原被告未续签。原被告间不是土地租赁关系，补充协议不应履行。房地合一是宪法规定，涉案土地是国家所有而非原告的，只是性质为集体土地，原告无权出租。根据合同法第51条及合同法第52条第5项的规定，补充协议无效。为此，被告提供了照片2张(2019年7月拍摄)，欲证明签订协议前原告断电，被告无法经营才被迫签订。签订前后原告均对被告断过电，照片断电是原告要求被告将承租户搬离而未搬。原告对真实性、合法性、关联性均不认可，难以证明协议是被迫签订。3、被告土地使用权来源是集体土地批准使用，已经批准就不该支付租金。被告自2015年开始缴纳土地使用税，与土地租金重复，不应再支付租金，波光五金厂有无支付过回报或土地使用税不清楚。 审理中，被告表示租赁协议无效仅作为抗辩理由，在本案中不进行反诉。 根据庭审查明的事实，本院认为，根据土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有。农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据在案证据，涉案土地目前为集体土地，被告表示其已经买下土地使用权并取得房地产权证，故原告无权出租，补充协议因系被告受胁迫签订且违反土地管理法和合同法相关规定，故无效，均依据不足，对于上述意见，本院均不予采信。涉案土地位于华益村，原告作为村委会有权出租。被告在2013年5月14日与原告签订补充协议，也实际使用了涉案土地并支付过2013年、2014年的租金，被告主张原被告间不是租赁关系故协议不应履行，依据不足，对于上述意见，本院不予采信。综上，《土地租赁补充协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。协议约定租金金额及支付时间，且被告目前仍占有使用租赁物，理应按约支付租金。被告表示其自2015年开始支付土地使用税，因土地使用税和土地租赁费属重复，故不应再支付2015年以后的租金。对此，本院认为，土地使用税系国家税务机关按照法律规定向土地使用人征收的税费，而土地租用费系土地所有权人向土地承租人收取的租金，两者系不同的法律性质，对被告的抗辩意见本院不予支持。综上，原告诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告上海柳华五金厂应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦区华新镇华益村村民委员会租金143,260元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,165.20元，减半收取计1,582.60元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  岳明静 二〇一九年八月三十日 书记员  张 莉 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，处有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营管理。 第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。