河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初1840号原告：柘城县农村信用合作联社，住所地：柘城和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，职务：理事长。委托诉讼代理人：王建，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被告：姜新华，女，1972年9月27日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：柘城县远东木制工艺品有限公司，住所地：柘城县远镶镇东一公里，组织机构代码证55693395-7。法定代表人：金一博，职务：总经理。被告：商丘市瑞星置业有限公司，住所地：商丘市火车站金鹰综合楼，组织机构代码证67008947-0。法定代表人：金佰清，职务：该公司经理。委托诉讼代理人：金佰卿，男，1966年10月15日出生，汉族，住河南省柘城县。原告柘城县农村信用合作联社（以下简称信用社）诉被告姜新华、柘城县远东木制工艺品有限公司（以下简称远东公司）、商丘市瑞星置业有限公司（以下简称瑞星公司）执行异议之诉一案，本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告信用社的委托诉讼代理人陈浩楠、被告姜新华、被告瑞星公司的委托诉讼代理人金佰卿到庭参加了诉讼，被告远东公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信用社诉称，一、原执行裁定认定事实错误、适用法律错误，原裁定认定案外人是涉案房产的实际权利人是错误的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案抵押房屋即涉案房屋，在房地产主管部门登记在被告商丘市瑞星置业有限公司名下，原告有足够理由相信瑞星公司对该房屋具有处分的权利，并且就抵押的事实，还在柘城县房地产管理部门办理有抵押登记。因此瑞星公司是涉案房屋的权利人，原告的抵押权应当予以保护，原告申请对涉案房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据，案外人即便买卖真实，也应当向人民法院另案诉讼主张物权或者向出卖人瑞星供公司主张违约产生的债权，柘城县人民法院在一个执行裁定中，对房屋的权利人，不按照不动产登记簿的登记进行认定，明显认定事实错误，也是适用法律错误的。二、原执行裁定程序违法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。本案中，涉案房屋的权利人的认定，是最重要、罪复杂的事实认定。原审裁定对此复杂、争议较大的事实，仅是书面审理，没有进行听证，甚至没有听取被执行人的意见，就匆忙作出裁定，明显程序违法。综上，原告认为，案外人的异议理由不能成立，原审裁定中止对涉案房产的执行没有事实及法律依据，也是完全错误的，为此起诉来院，要求1、撤销柘城县人民法院（2018）豫1424执异62号执行裁定书；2、恢复原告对位于柘城县××路南侧金帝××单元××房产（房权证号：柘城县字第××号）的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。被告姜新华辩称，姜新华认为房产不应该恢复执行，因为姜新华的房子时2012年5月3日买的房子、签订的购房协议并交纳购房预付款30000元，房款已经于2017年1月21日全部交完，姜新华也已经入住大约1年多了，相关配套的设施的费用也全部交纳完毕。被告瑞星公司辩称，我公司认为不应该执行，房子应该是姜新华的。原告信用社向本院提交的证据材料有，1、民事调解书复印件一份，（2017）豫1424民初2515号；2、房产证复印件一份（2013004364号）；3、他项权利证复印件一份（20151403号），证明涉案房屋登记在被告瑞星公司名下，根据物权法第9条及最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第25条第一项之规定，法院应当认定涉案房屋的所有权人为瑞星置公司，因瑞星公司用该房屋为被告远东公司借款做抵押担保，并办理抵押登记，根据担保法第33条之规定，原告对该财产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，原告有权对该房屋申请法院强制执行。被告姜新华向本院提交的证据材料有，1、2012年5月3日购房预定协议书一份；2、购房款收据6份及配套设施交纳费用收据一份，共计交房款195000元。证明目的同答辩意见。被告远东公司未向本院提交的证据材料。被告瑞星公司未向本院提交的证据材料。经审理查明，被告瑞兴置业公司名下位于柘城县××路南侧金帝××单元××房产（房权证号：柘城县字第××号），该商住楼于2015年6月11日办理了他项权证，抵押权人为柘城县农村信用合作联社，抵押期限至2017年2月11日。柘城县人民法院于2017年9月6日作出（2017）豫1424执1160号执行裁定书，裁定查封该商住楼，查封期限为三年。2017年6月22日，信用社起诉顺博公司、瑞星公司金融借款合同纠纷一案到柘城县人民法院，本院于2017年6月26日作出（2017）豫1424民初2515号民事调解书，该调解书载明：远东公司、瑞星公司自愿于2017年6月30日前偿还柘城县农村信用合作联社借款16500000元人民币及利息…如果远东公司、瑞星公司没有按照约定时间偿还借款本息，信用社可随时对被告商丘市瑞星置业有限公司位于柘城县XX路南侧金帝新城X号楼1-5层、南区X号楼住宅、北区X幢3-11层住宅行使抵押权，其中包含案涉房产（房权证号：柘城县字第××号），就该抵押物拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。该调解书生效后，信用社向本院申请强制执行，在该执行程序中，姜新华于2018年9月10日对执行标的柘城县××路南侧金帝××单元××房产（房权证号：柘城县字第××号）的所有权提出书面异议，请求停止对该涉案房屋的执行。本院于2018年9月20日作出（2018）豫1424执异62号执行裁定书，裁定中止对执行标的柘城县XX路南侧金帝新城南区南区X幢X单元2-3-2号房产的执行。为此，原告提起本案之诉。另查明，姜新华与被告商丘市瑞星置业有限公司于2012年5月3日签订涉案房屋的购房预定协议，并于当日交付购房预付款30000元，后分别于2012年5月5日、2013年2月8日、2013年10月18日、2013年11月2日、2017年1月21日向被告瑞星公司交付购房款30000元、50000元、25000元、40000元、20000元，共计195000元。最后一次交款时一并交付配套天然气费2800元、有线电视费240元，共计3040元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案被告姜新华与被告瑞星公司签订的金帝新城预订协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且被告瑞星公司已按照协议约定收受了购房款，应当将该协议认定为商品房买卖合同。该协议在被告瑞星公司将涉案房屋向原告抵押登记前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于涉案房屋的交付时间早于被查封时间，被告姜新华在涉案房屋被查封前已实际合法占有该房屋。涉案房屋未办理过户登记系由于被告瑞星公司在将该房屋出卖给被告姜新华后，又抵押给原告并办理了抵押登记手续，而非姜新华自身原因所致。综上，被告姜新华能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告要求准许执行涉案房屋的诉请不予支持。综上、依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告柘城县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费4200元，由原告柘城县农村信用合作联社负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  李 华审 判 员  刘美娟人民陪审员  王自祥二〇一九年八月二十日书 记 员  杨汝阳