广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6002号原告：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地广东省中山市三乡镇景观大道文化中心一楼，统一社会信用代码91442000898115962L。主要负责人：杨献锋，行长。委托诉讼代理人：陈辉，该司员工。委托诉讼代理人：朱仁鹏，该司员工。被告：田任平，男，1990年6月12日出生，汉族，身份证住址湖南省安化县，委托诉讼代理人：罗江湘，广东南湖芙蓉（广州）律师事务所律师。被告：陈运燕，女，1996年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县，被告：中山市雅建房地产发展有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐酒店一楼，统一社会信用代码91442000755646811U。法定代表人：郑建强。原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称工商银行三乡支行）诉被告田任平、陈运燕、中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告工商银行三乡支行诉称，被告田任平向原告工商银行三乡支行贷款购房后未依约还款，被告陈运燕系涉案贷款抵押人，被告雅建公司系涉案贷款保证人，故向本院提出诉讼请求：1.被告田任平向原告工商银行三乡支行清偿贷款本金616874.43元及利息、罚息、复利（暂计至2018年11月21日，利息10511.13元、罚息0元、复利0元，之后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定计至贷款清偿之日止）；2.原告工商银行三乡支行对被告田任平、陈运燕提供的位于广东省中山市三乡镇雅居乐新城16期4幢1座1004房的抵押物处理所得价款享有优先受偿权；3.被告雅建公司对被告田任平的上述债务承担连带保证责任。被告田任平辩称，原告工商银行三乡支行起诉后，我已按照合同约定将贷款偿还至2019年5月份，从6月份没有还款，因为原告工商银行三乡支行承诺撤诉，但至今未撤诉。被告陈运燕辩称，不清楚被告田任平有没有还款，对原告工商银行三乡支行的诉请没有异议，由法院依法审理。被告雅建公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期间内提交书面答辩状及证据。经审理查明：贷款人：工商银行三乡支行。借款人：田任平。抵押人：田任平、陈运燕。保证人：雅建公司。签约情况：2016年8月17日，签订《个人购房借款/担保合同》【编号A：（雅居乐）字（中山分）行（三乡）支行（2016）年（1009）号】。贷款金额：657000元。贷款期限：从2016年8月17日起至2036年8月17日止。约定还款方式：按月等额本息还款法（按月计息），还款日为每月10日。贷款执行利率：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率。罚息计收标准：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定。复利计收标准：对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。提前收贷约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同。抵押担保情况：合同约定田任平、陈运燕向工商银行三乡支行提供其位于广东省中山市三乡镇雅居乐新城16期4幢1座1004房的房地产作为本案合同项下贷款的抵押担保。抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等。2016年9月8日，田任平、陈运燕与工商银行三乡支行办理了该房产抵押登记备案手续（抵押登记备案证明：易房抵字第××号）,抵押贷款总金额657000元。保证担保情况：合同约定雅建公司自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人在合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证范围包括合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等。保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款人提前到期之日起两年。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任。至今，雅建公司未为田任平、陈运燕办妥该抵押房产的房屋他项权证书、房地产权证。贷款发放情况：2016年8月17日，工商银行三乡支行向田任平发放贷款657000元。违约欠款情况：田任平2017年2月10日首次逾期，至今已连续三个月以上未按时足额还款，截至2018年11月21日，田任平尚欠工商银行三乡支行贷款本金616874.43元、利息10511.13元。本院认为，案涉《个人购房借款/担保合同》是各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人有法律约束力。田任平借款后未按期还款，构成违约，至工商银行三乡支行起诉时已连续3个月未能按时足额偿还贷款本息，工商银行三乡支行据此要求提前收回已发放的贷款本息，符合双方合同约定，理由正当，证据充分，本院予以支持。截至2018年11月21日的欠款具体数额，有工商银行三乡支行提交的借款借据、自营历史明细列表予以为证，且田任平没有提供证据予以推翻，故本院予以认定。涉案房地产为预售商品房，田任平、陈运燕为工商银行三乡支行办理了该房产抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当田任平不履行上述债务时，工商银行三乡支行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。另外，雅建公司提供阶段性保证担保，承诺在办妥正式抵押登记手续且贷款人收到房屋他项权证书之日前提供连带责任保证，该保证担保合法有效。由于涉案房产尚未办妥《房屋他项权证》，故雅建公司依约应对田任平的上述债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，合同中约定“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任。”故依照约定，工商银行三乡支行有权选择以物的担保或人的保证优先实现债权。雅建公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告田任平应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行清偿借款本金616874.43元及利息、罚息、复利【截至2018年11月21日的为利息10511.13元；从2018年11月22日起至本判决生效之日止，对未到期本金按贷款利率即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率下浮15%计算利息，对逾期本金按罚息利率即贷款利率基础上加收50%计算罚息，对应付未付利息按罚息利率计收复利；本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止的罚息、复利，罚息以实欠本金为基数，复利以应付未付利息为基数，均按罚息利率计算】；二、在上述债权范围内，原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行对被告田任平、陈运燕提供抵押的位于广东省中山市三乡镇雅居乐新城16期4幢1座1004房房地产（抵押登记备案证明：易房抵字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款享有优先受偿权，处置所得价款超出上述债权部分，归被告田任平所有；被告陈运燕承担抵押担保责任后，有权向被告田任平追偿;三、被告中山市雅建房地产发展有限公司对被告田任平的上述债务承担连带清偿责任；被告中山市雅建房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向被告田任平追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10074元（该款原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行已预交），由被告田任平、陈运燕、中山市雅建房地产发展有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何 频人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  冯艳玲二〇一九年八月十九日书 记 员  何惠怡书 记 员  林雪莲