四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初3880号 原告：成都高投世纪物业服务有限公司,住所地：成都高新区九兴大道8号。 法定代表人：陈家均，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐玉川，国浩律师（成都）事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张佳璇，国浩律师（成都）事务所律师，特别授权代理人。 被告:成都新欣神风电子科技有限公司,住所地：成都高新区天勤东街58号。 法定代表人：李成刚。 委托诉讼代理人：李亚灵，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：徐倩，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 原告成都高投世纪物业服务有限公司（以下简称高投物业公司）与被告成都新欣神风电子科技有限公司（以下简称新欣神风公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理，依法由审判员仇金玛适用简易程序独任审理,于2019年4月3日、7月23日、8月19日公开开庭进行了审理。原告高投物业公司的委托诉讼代理人唐玉川，被告新欣神风公司委托诉讼代理人李亚灵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 高投物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令新欣神风公司立即向高投物业公司支付自2017年1月1日起算的物业服务费，暂算至2018年6月30日为236205.9元，最终应当计算至全部费用付清之日止；2、判令新欣神风公司立即向高投物业公司支付资金占用费，暂计自2017年1月1日起至2018年6月31日为8970.65元（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，以实际资金占用期限为准，并应计算至新欣神风公司付清全部欠款之日止）；3、本案诉讼费用由新欣神风公司全部承担。事实及理由：高投物业公司与新欣神风公司于2016年签订了《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》，约定由高投物业公司为新欣神风公司提供物业管理服务，并由新欣神风公司向高投物业公司支付相应物业管理费用，合同约定的房屋位于成都高新西区天勤东路58号opus标准厂房三号地块1、2号厂房，面积为21352.97㎡，物业服务期间为2016年4月1日至2016年12月31日止。《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》约定物业服务费按照建筑面积计算，单价为1.2元/平米/月。但该《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》届满后，新欣神风公司仅仅就1号厂房与高投物业公司签署了新一期的物业协议，一直未与高投物业公司就2号厂房（建筑面积10935.46㎡）签署2017年1月1日以后的《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》。高投物业公司认为，根据《合同法》第三十七条的规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”自2017年1月起至今，高投物业公司已经实际提供了物业服务，而新欣神风公司接受了该服务，物业服务合同已经成立，故高投物业公司与新欣神风公司双方实际上已经形成了事实物业服务合同关系，新欣神风公司应当支付相关物业服务费。参照《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》的关于物业费收费标准的约定，新欣神风应当按照1.2元/平米/月的标准向高投物业公司就2号厂房支付自2017年1月1日起至今的全部物业服务费。但是，截至2018年7月31日止，新欣神风公司仍拖欠高投物业公司2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费，共计236205.9元。并且，由于新欣神风公司持续拖欠高投物业公司物业费，高投物业公司有权要求新欣神风公司按照中国人民银行同期贷款利息标准向高投物业公司支付资金占用费。高投物业公司曾多次向新欣神风公司发送工作联系函和律师函，要求新欣神风公司续签《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》，并要求新欣神风公司支付相关物业服务费，然而新欣神风公司至今未予理会。新欣神风公司的行为已经严重侵犯了高投物业公司的合法权益。高投物业公司为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 新欣神风公司辩称，1、新欣神风公司不是案涉厂房的实际产权人，主体不适格；2、新欣神风公司未与高投物业公司签订物业服务协议，双方之间因高投物业公司未提供物业服务，不成立事实合同关系，新欣神风公司不应当支付物业服务费；3、高投物业公司所主张的物业服务费的计算方式中，单价、面积、服务期限均没有依据，新欣神风公司不应当承担物业服务费。 经审理查明，2016年6月，高投物业公司作为甲方，新欣神风公司作为乙方，签订了《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》，主要约定：1.项目名称：高新西区OPUS标准厂房三号地块；2.项目地点（及具体房号）：成都高新西区天勤东街58号高新西区OPUS标准厂房三号地块1、2号楼；3.建筑面积：21352.97㎡；4.服务期限：共计9个月，自2016年4月1日至2016年12月31日止；5.物业服务费按建筑面积计算，单价为1.2元/㎡/月。该协议对物业服务内容及服务质量进行了约定，物业服务内容包含房屋外观、公共部位、公共设施设备、公共环境卫生、物业区域内绿化、公共秩序、房屋装饰装修管理及公共安全七项内容。其中，公共环境卫生的物业服务，要求保持本物业内无明显白色垃圾等杂物，对公共场所的乱堆、乱放、乱贴、乱挂等现象进行整顿清理，以保持其整洁、卫生、安全、文明；物业区域内绿化的物业服务，要求对本物业区域内的花草树木进行日常养护，保持其生长茂盛、无枯枝、杂物及病虫害。 2017年9月25日，高投物业公司向新欣神风公司发出《工作联系函》，载明新欣神风公司于2011年购买opus标准厂房三号地块2号厂房，面积10935.46平方米。2017年1月起，新欣神风公司一直未与高投物业公司签订该栋厂房物业服务协议，也未支付该栋厂房物业服务费用。现请新欣神风公司尽快与高投物业公司签订该栋厂房物业服务合同，并及时支付相应物业服务费用。新欣神风公司收到上述函件后，回复，“由于我公司被中国电子科技网络信息安全有限公司收购，房产正在过户中，无法签订相应合同，带来不便敬请谅解”。 查询时间为2019年4月11日的《房屋信息摘要3》载明，位于高新区（西区）天勤东街58号2栋1、2、3、4层房屋（权2517063）所有权人为成都新欣神风电子科技有限公司，且为单独所有，登记原因为存量房买卖，土地用途为工业，建筑面积共计10935.46平方米。 生成于2019年4月15日的《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》显示，成都新欣神风电子科技有限公司登记状态为存续，2016年6月30日，公司法定代表人由张天华变更登记为李成刚。 另查明，2016年5月31日，高投物业公司作为乙方，案外人成都高投建设开发有限公司作为甲方，成都高投资产经营管理有限公司作为丙方，签订了《高新西区标准厂房（3号地块）前期物业服务合同》，约定甲方通过公开招标的方式选聘乙方对高新西区标准厂房（3号地块）提供物业管理服务事宜，物业名称为高新西区标准厂房（3号地块），物业管理区域南至天勤路，北至尚丰路，东至天勤东街，西至双柏东一街。合同约定乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，向业主或承租人按期拥有或使用的建筑面积收取物业服务费。收费标准为1.5元/平方米·月。该合同有效期自2016年4月1日至2018年12月31日止。该合同到期后，高投物业公司作为乙方，案外人成都高投建设开发有限公司作为甲方，成都高投资产经营管理有限公司作为丙方，再次于2018年12月，就案涉高新西区标准厂房（3号地块）的物业，再次签订了《高新西区标准厂房（3号地块）前期物业服务合同》，仍约定由高投物业公司对高新西区标准厂房（3号地块）提供物业管理服务事宜。高投物业公司按约定履行了物业管理服务事项。 再查明，2015年，新欣神风公司与案外人成都瑞熙君物业管理有限公司签订了《成都新欣神风电子科技有限公司分立协议》，约定新欣神风公司采用派生分立方式，以2015年6月30日为分立基准日，新欣神风公司转让其部分企业产权派生设立成都瑞熙君物业管理有限公司，新公司设立后取得法人资格，原公司新欣神风公司继续保留法人资格。该协议中就财产分割约定为：新欣神风公司房产及装修费，由派生企业成都瑞熙君物业管理有限公司享有。成都瑞熙君物业管理有限公司于2015年9月30日登记成立，公司法定代表人登记为张天华。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》、《房屋信息摘要3》、《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》、《高新西区标准厂房（3号地块）前期物业服务合同》、《成都新欣神风电子科技有限公司分立协议》、巡查记录表、《工程人员值班记录表表》、《工作联系函》、专项服务外包合同等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 关于本案新欣神风公司提出的辩称意见，本院逐项分析如下：首先关于新欣神风公司认为其不是案涉厂房的实际产权人，主体不适格的意见，本院认为，新欣神风公司虽与案外人成都瑞熙君物业管理有限公司签订了《成都新欣神风电子科技有限公司分立协议》，约定新欣神风公司房产及装修费，由派生企业成都瑞熙君物业管理有限公司享有。但双方一直未办理产权变更登记手续，从《房屋信息摘要3》可以看出，案涉房屋仍登记于新欣神风公司名下，依据物权法定的原则，案涉房屋的所有权人仍应当为新欣神风公司。因此，该辩称意见不予采纳。 其次，关于新欣神风公司认为其未与高投物业公司签订物业服务协议，双方之间因高投物业公司未提供物业服务，不成立事实合同关系，新欣神风公司不应当支付物业服务费的意见，本院认为，依据《高新西区标准厂房（3号地块）前期物业服务合同》以及《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》，可以看出高投物业公司为高新西区标准厂房（3号地块）的物业服务企业，本案中，高投物业公司提供巡查记录表、《工程人员值班记录表》、专项服务外包合同等证据，能形成证据锁链，证明其履行了物业管理服务事宜。新欣神风公司在庭审中否认高投物业公司提供了物业服务，但在双方工作联系函的往来中，仅陈述了无法签订合同的原因，并未提出对高投物业公司物业服务的质疑。另外，高投物业公司与专业公司签订一系列专项服务外包合同，虽专项服务系案外公司进行，但其受高投物业公司的委托开展工作，其服务工作的完成应当视为高投物业公司专项物业管理服务工作的完成。因此，不能据此认为系专项服务公司提供了物业管理服务。另外，新欣神风公司提交了照片及光盘，用于证明高投物业公司未提供物业服务，但本院认为，上述证据仅表明特定时间点的状态，不能证明长期存在上述现象，因此本院认为，新欣神风公司提交的证据均不能充分证明高投物业公司未提供物业服务，或其提供的服务存在长期的安全隐患及长期的管理瑕疵。另一方面，高投物业公司作为物业服务企业，对案涉项目进行了物业管理服务，履行了合同约定的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，新欣神风公司作为业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，拒付物业管理费既无合法依据也非明智之举。 故，本院认定高投物业公司客观上提供了物业服务，且新欣神风公司也不可避免的享用了该服务，双方构成了事实上的物业服务合同关系。 最后，关于新欣神风公司认为高投物业公司所主张的物业服务费的计算方式中，单价、面积、服务期限均没有依据，新欣神风公司不应当承担物业服务费的意见，本院认为，双方在2016年签订了《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》，对物业费的缴纳标准进行了约定，即物业服务费按建筑面积计算，单价为1.2元/㎡/月。双方2017年开始就未签订物业服务协议，但高投物业公司参照双方2016年签订的合同标准计算物业费，并无不妥，该标准也并未超过同一区域其他物业的缴费标准。另外，《房屋信息摘要3》明确载明了案涉项目的建筑面积共计10935.46平方米，故，对该辩称意见本院也不予采纳。 综上，本院认为，新欣神风公司系案涉项目的业主，高投物业公司为案涉项目提供物业服务，双方虽未签订物业服务合同，但高投物业公司客观上提供了物业服务，新欣神风公司也不可避免的享用了该服务，故双方应当构成事实上的物业服务合同关系。高投物业公司按约提供了物业管理服务，新欣神风公司也应当按约及时交纳物业费。高投物业公司参照双方之前签订的《高新西区OPUS标准厂房三号地块房屋物业服务协议》，按1.2元/平方米收取物业费，符合法律规定，本院予以支持。 但关于物业费的具体给付问题，本院认为，高投物业公司起诉要求新欣神风公司支付物业服务费，从2017年1月1日计算至全部费用付清之日止，但因双方的事实服务合同一直在履行中，高投物业公司主张的全部费用亦存在未发生的费用。同时，未发生的费用也因案涉项目的主体可能发生变化或高投物业公司是否继续提供物业管理服务而存在不确定性，因此，本院认定新欣神风公司应当缴纳的物业服务费从2017年1月1日开始计算至本案实际辩论终结之日止，即2019年8月19日。新欣神风公司每月应当支付的物业服务费为1.2元/平方米×10935.46平方米=13122.55元，每日应支付437.42元（按每月30日计算），因此新欣神风公司共计需要支付2年7个月19天的物业管理服务费，共计415110.03元。（406799.05元+8310.98元）。因此，对高投物业上述诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于高投物业公司要求新欣神风公司给付的资金占用费，本院认为，虽然高投物业公司在物业管理工作中没有明显的重大的服务瑕疵，但还是存在不足之处，应当加强和改进物业服务工作，尽量缓和业主和物业公司的对立情绪。同时，双方也无合同约定新欣神风公司应当给付资金占用费，综上，本院对该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都新欣神风电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告成都高投世纪物业服务有限公司支付所欠2017年1月1日至2019年8月19日的物业管理费415110.03元； 二、驳回原告成都高投世纪物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2489元，由被告成都新欣神风电子科技有限公司承担（此款原告成都高投世纪物业服务有限公司已预交，被告成都新欣神风电子科技有限公司在履行本判决确定的给付义务时一并向原告成都高投世纪物业服务有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇一九年八月十九日 书记员  余 瑶