广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初22405号 原告：刘国雄，男，1970年7月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 原告：陈银英，女，1944年2月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 原告：刘国堂，男，1963年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 原告：刘国华，男，1973年11月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 原告：刘国生，男，1968年9月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 五原告共同委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。 五原告共同委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。 被告：吴文辉，男，1951年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市， 委托诉讼代理人：崔亚娟，广东丰仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建明，广东丰仑律师事务所实习人员。 第三人：潘丽明，女，1954年10月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区， 原告刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生与被告吴文辉、第三人潘丽明物权保护纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国雄及五原告共同委托诉讼代理人陈旺、杨添，被告吴文辉的委托诉讼代理人崔亚娟、杨建明，第三人潘丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生向本院提出诉讼请求：一、请求判令刘炳才与被告签订的《合建房屋协议书》无效；二、判令第三人协助被告将穗同字第NO.006265号《农村（墟镇）宅基地使用证》所涉宅基地房屋广州市白云区柯子岭村平安大街自然村7巷6号六楼房屋返还原告管业；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1995年11月18日，原告陈银英的丈夫，原告刘国雄、刘国堂、刘国华、刘国生的父亲刘炳才与被告吴文辉签订《合建房屋协议书》，约定刘炳才与被告在原有4层楼房上面合作加建两层房屋，报建手续费及建房的一切费用由被告负责，第五、六层共四套房归被告代表各户所有，房屋建好后刘炳才为各户主办理房屋产权赠送公证手续。房屋加建完成后，广州市白云区同和镇人民政府为案涉房屋办理宅基地证，案涉广州市白云区柯子岭村平安大街自然村7巷6号房屋六楼登记在原告陈银英名下，陈银英己取得穗同字第NO.006265号《农村（墟镇）宅基地使用证》，案涉房屋实际为原告陈银英与刘炳才的夫妻共同财产。根据《合建房屋协议书》的约定及被告的要求，刘炳才和原告陈银英于1997年3月14日与第三人潘丽明签订《赠与合同》，约定赠与人（刘炳才）自愿无偿将坐落在广州市白云区同和镇柯子岭村属赠与人所有(柯子岭乡建房用地申请表NO:33)房屋的第六层全部天面使用权业权赠与受赠人（第三人）所有，并于同年3月20日在广州市白云区公证处办理了赠与合同公证书。后刘炳才去世，原告陈丽英为案涉房屋的共有人，同时与其他四名原告同为刘炳才的合法继承人。2018年原告对第三人提起诉讼，2019年1月16日广州市白云区人民法院作出(2018)粤0111民初14056号《民事判决书》，判决确认《赠与合同》无效，另因该案中法院认为刘炳才与第三人之间的赠与行为是基于第三人与被告的购房关系，所以原告不能基于无效的赠与合同当然地要求第三人返还房屋。因此一审判决驳回原告要求第三人返还案涉房屋的诉请。后原告上诉至中级人民法院，二审法院认为原告在该案中未向被告吴文辉主张《合建房屋协议书》无效，原告与被告之间的权利义务未结清，因此判决维持原判。该案两份判决书均己生效。原告认为，被告和第三人均不具备案涉宅基地房屋所在地集体经济组织成员资格，刘炳才、陈银英与第三人签订的《赠与合同》已经法院的生效判决确认为无效合同。刘炳才与被告签订的《合建房屋协议书》约定了房屋建成后第五、六层共四套房的产权属被告代表各户所有，己违反了法律的强制性规定，为无效合同。合同无效的，被告应将房屋返还房屋所有人。另第三人实际是基于其与被告的房屋买卖合同关系而占有使用案涉房屋，在《合建房屋协议书》无效的情况下，第三人与被告的房屋买卖合同关系亦属无效。原告陈银英为案涉房屋的共有人，五名原告同为刘炳才的合法继承人，第三人作为案涉房屋的占有使用人，其依法应当协助被告将案涉房屋返还原告管业。 被告吴文辉辩称，一、本案中《合建房屋协议书》是合法有效的。《合建房屋协议书》的签订时间为1995年11月18日，根据法不朔及既往的原则，该《合建房屋协议》是否有效应当适用1988年的《中华人民共和国国土管理法》。根据1988年的《中华人民共和国国土管理法》第二条第四款、第三十八条第三款和第四十一条规定可以看出，集体所有的土地使用权可以依法转让，也不禁止城镇非农业户口居民使用集体所有的土地。本案中，刘炳才和吴文辉是在公平、合理协商一致的基础上订立的《合建房屋协议》，根据1998年的《中华人民共和国国土管理法》，该协议并无违反法律的强制性规定，不具备合同无效的条件，因此《合建房屋协议》是合法有效。二、原告无权要求我方返还房屋。我只是涉诉房屋的承建者和涉讼房屋买卖过程中的中介而已，原告无权要求我返还房屋。我与刘炳才是朋友关系，刘炳才因加建涉诉房屋但因资金不足而主动找到我，让我为他找投资人帮其出资加建涉诉房屋和另一栋房屋。我找到了潘丽明和其他投资人使用，因无法办理宅基地证，《合建房屋协议》中约定通过赠与的方式将涉讼房屋赠与给第三人和其他投资人。刘炳才也按照《合作建房协议》的约定办理了产权赠送公证手续，《合作建房协议》履行完毕。 第三人潘丽明述称，1、平安大街七巷六号是1986年6月20日审批限四层，1995年11月18日申加五至六楼，陈银英1994年6月18日已取得六楼宅基地证，未建房先领证，疑点重重。2、陈银英、刘炳才利用法律还未完善，钻法律空子，妄想将原有合建房屋协议书、公证书全部推翻，陈炳才去世不久，陈银英、刘国雄等人便在村带头翻案，没有一点诚信，制造社会不公，不能让他们得逞。3、平安大街七巷六号五至六楼，是吴文辉建房所得，不是赠，也不是购，与宅基地证说明村外的人不能买卖性质不同，合建房协议是双方商定的，合法的。房产是吴文辉的，在二十几年前，六楼转让给我，原告等人想退推翻公证，不花钱强占，完全失去公平与诚信。4、我与丈夫在六楼连续居住二十几年，不能因原告等人反悔带来大多数人的恶果，不能让原告几个人小利益影响整体利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的民事判决书、宅基地使用权证及存根、合建房屋协议书等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1995年11月18日，刘炳才（原业主、甲方）与吴文辉（合建者代表、乙方）签订的《合建房屋协议书》，约定属于甲方所有的二幢合建的四层楼房上面，加建二层，双方合议由甲方负责在原来四层房屋的基础上申报好有关加建二层的报建手续，报建手续费及建房一切费用由乙方负责，加建的两幢楼房的第五、六层建筑费用由乙方负责，其两幢楼房的第五、六层共四套房的产权同时也属乙方代表各户所有，乙方代表应付回25万元给甲方作另外一幢房屋自建，第一次在建房合同订立公证后先付12万元，第二次付款，乙方要在陆个月房屋建好后由甲方为乙方代表各户主办理房屋产权赠送公证手续。房屋建成后，甲方要为乙方代表各户主办理第五、六层产权公证及以后需办的产权手续，费用由乙方负责，同时乙方有权出卖、转赠、出租等，甲方要无条件配合。协议书于1996年1月26日在广州市白云区公证处办理（96）穗白内经证字第1003号公证。 潘丽明于1997年3月为购买涉案房屋支付中介费4000元，向吴文辉支付建设费175000元，另为入住涉案房屋支付装表工料费1000元。 1997年3月14日，刘炳才（赠与人）与潘丽明（受赠人）签订《赠与合同》，合同约定双方为朋友关系，赠与人自愿无偿将坐落在广州市白云区同和镇柯子岭属赠与人所有（柯子岭乡建房用地申请表NO:33）房屋的第六层全部天面使用权业权赠与受赠人所有，受赠人接受上述赠与，赠与人决不反悔。此赠与合同经赠与人、受赠人双方签订后，由广州市白云区公证处公证后生效。赠与人与受赠人共同办理上述房产权属的过户手续后，上述房产的权利和义务与赠与人无涉。3月20日，广州市白云区公证处出具（97）穗白内民证字第1048号赠与合同公证书，证明赠与人刘炳才、陈银英与受赠人潘丽明于1997年3月14日自愿签订《赠与合同》。公证书所附的柯子岭乡建房用地申请表NO:33载明户主刘炳财，房屋四至情况为东西向8米，南北向8米，共64平方米，报建类别：改为框架结构楼层，层次高度：限四层，13米，另加梯间。白云区同和镇村镇建设国土管理办公室1989年12月5日盖章批准。 签订合同后，潘丽明使用涉案房屋至今，潘丽明表示没有对涉案房屋进行装修。吴文辉、潘丽明均为城市居民。 1994年6月18日，广州市白云区同和镇人民政府向陈银英核发《农村（镇墟）宅基地使用证》，使用人姓名为：陈银英，证号为：穗同字第0006261号，建筑面积73.6平方米。 广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社2018年9月9日出具《继承人证明》，证明辖区居民刘炳才已过世，与其继承人情况如下：配偶陈银英；儿子刘国堂；儿子刘国生；儿子刘国雄；儿子刘国华。除此之外，没有其他继承人。 刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生于2018年10月17日在我院立案起诉潘丽明，请求判令：一、刘炳才、陈银英与潘丽明于1997年3月14日签订的《赠与合同》无效；二、潘丽明返还广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷6号第六层房屋；三、潘丽明在判决生效后按每天200元的标准承担迟延履行第二项诉讼请求内容的占用费。我院于2019年1月16日作出（2018）粤0111民初14056号民事判决书，判决：一、刘炳才、陈银英与潘丽明于1997年3月14日签订的《赠与合同》无效；二、驳回刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生的其他诉讼请求。刘国雄不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）粤01民终4489号民事判决书，驳回上诉，维持原判决。 本院认为，被告吴文辉并非涉案宅基地所在村村民，故吴文辉与该村集体经济组织成员刘炳才签订的《合建房屋协议》无效。吴文辉根据合建房屋协议书代表各户取得包括广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷6号第六层房屋的四套房屋，根据合同无效后的相互返还原则，原告主张吴文辉返还广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷6号第六层房屋的诉请于法有据，本院予以支持。刘炳才已去世，五原告作为法定继承人要求吴文辉向其返还房屋合法合理，本院予以支持。鉴于吴文辉后收取潘丽明的建设费，将广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村７巷６号第六层房屋转给潘丽明使用，且刘炳才、陈银英与潘丽明于1997年3月14日签订的《赠与合同》已经被生效民事判决书认定无效，故潘丽明应协助吴文辉将上述房屋返还原告，因返还房屋引起的补偿可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、刘炳才与被告吴文辉于1995年11月18日签订的《合建房屋协议书》无效； 二、被告吴文辉将广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷6号六楼房屋返还原告刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生管业，第三人潘丽明负协助交还义务。 本案受理费2525元，由被告吴文辉负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  陶向军 二〇一九年八月二十六日 书记员  郑萍军