广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初625号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司阳江市阳东区分公司，营业场所阳江市阳东区湖滨西路。负责人：李长江，该公司经理。委托诉讼代理人：李佳乐，女，该公司工作人员。被告：黄海琴，女，1969年12月10日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，现住阳江市阳东区。被告：林军，男，1973年12月20日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，现住阳江市阳东区。两被告的共同委托诉讼代理人：黄瑞年，男，1971年12月31日出生，汉族，住广东省深圳市福田区,由阳江市江城区城东街道办鹰山居委会推荐。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司阳江市阳东区分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告黄海琴、林军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年6月10日再次公开开庭审理了本案。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人李佳乐，被告黄海琴、林军及其共同委托诉讼代理人黄瑞年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4399.50元；2.判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2019年1月31日为人民币2668.04元。上述两项金额共计：7067.54元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买了阳东县碧桂园房地产开发有限公司开发的位于阳东县东城镇××桂园××房。原、被告双方于2007年8月26日签订《碧桂园前期物业服务协议》，协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月362.09元向原告缴纳物业服务费(物业服务费于2016年7月进行调整，调价后按每月439.93元向原告缴纳物业服务费)，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之五交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2018年4月1日起止至今一直未支付物业服务费，截止2019年1月31日欠款金额累计达7067.54元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求法院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费4399.50元，同时计付逾期付款违约金给原告（暂计至2019年1月31日为7067.54元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告黄海琴、林军辩称，对原告的三项诉讼请求不予认可。（一）事情经过：2009年至2010年被告家被盗时，距离被告家约5米远的小区围墙已损坏一年多时间，期间被告及多位业主多次向原告反映情况并要求及时修复，但原告长期不予处理。当晚被告家被盗后，盗贼再次进入邻居家盗窃时，被邻居发现，并立即致电原告值班室呼叫保安，盗贼惊觉后翻越围墙缺口逃跑时，连续三次摔倒最终成功逃脱，自始至终都没有保安和物管人员到场。类似的入室盗窃事件在当年频繁发生，并惊动原告总公司，为此总公司来人专门召集被盗的业主约20多人了解情况，被告也被缴参与。（二）原告提出被告无合理理由拒交物业服务费与事实不符，理由如下：1.被告是从2007年8月26日起至2012年4月止，一直按时足额缴交物业服务费，2012年5月开始至今拒交物业服务费；2.2010年3月18日晚因被人入室盗窃（见报警回执），导致财产损失，被告向原告主张赔偿财产损失未果；3.2010年3月18日被盗之日起，被告多次亲自前往原告办公室协商解决财产损失赔偿事宜，但原告一直不予置理，期间被告一直履行缴纳物业服务费至2012年4月；4.2012年5月至今，被告主动与原告多次沟通协商，无法达成一致意见，在此期间，原告以多种理由、多种方式推诿，因此被告拒交物业服务费予以回应原告；5.2007年8月26日起至2012年4月按时足额缴交物业服务费，2012年5月至今未交物业服务费，原告主张欠费日期与事实不符，被告不予确认。2012年5月至今欠费期限长达7年，而原告仅主张从2018年4月1日开始计算欠费，说明原告对盗窃事件和被告的财产损失予以默认；6.原告主张被告要缴交欠费及滞纳金与被入室盗窃及财产损失存在直接关联关系，根据双方在2007年8月26日签订的《碧桂园前期物业服务协议》第二十八条第3点：“物业管理区域内发生的刑事、治安案件（包括但不限于抢劫、盗窃、爆炸等）或第三人行为所造成的损害，但乙方（物管方）过错造成的除外”的规定，原告要负赔偿责任。综上所述，原告主张被告无理拖欠物业服务费与上述事实不符，被告不交物业服务费是因为原告在小区管理上因主观过错造成被告财产损失，导致物业服务费纠纷。因此，请予驳回原告的诉讼请求，并保留被告继续向原告追讨赔偿损失的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月1日，原告碧桂园物业公司与开发商阳东县碧桂园房地产开发有限公司签订一份《阳东碧桂园前期物业管理服务合同》，约定由原告对阳东碧桂园小区提供前期物业管理服务，合同期限至阳东碧桂园小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。被告黄海琴、林军向开发商阳东县碧桂园房地产开发有限公司购买位于阳东县东城镇××桂园××房，该房屋权属由被告黄海琴、林军共同共有。2007年8月26日，原告碧桂园物业公司作为乙方与被告黄海琴、林军作为甲方签订一份《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告对两被告购买的物业实施物业管理服务。协议第七条约定，甲方向乙方交纳的物业服务费标准按房屋建筑面积每月每平方米1.50元计收，花园面积按每月每平方米0.40元收取，该商品房的房屋建筑面积为169.53平方米、花园面积271.25平方米。第八条约定，甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费于每月5日前交纳。第二十二条约定，甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金。第二十八条第三项约定，双方一致同意，以下事由所致损害，乙方不负赔偿责任：3.物业管理区域内发生的刑事、治安案件（包括但不限于抢劫、盗窃、爆炸等）或第三人行为所造成的损害，但乙方过错造成的除外。该协议还约定了双方的其他权利义务。签订协议后，被告黄海琴、林军于2007年11月28日收楼入住，该事实有被告黄海琴、林军签名的《阳东碧桂园业主入住登记表》予以证实。两被告自收楼入住的当月起即向原告交纳物业服务费，每月交纳的物业服务费经计算为362.80元（169.53×1.5+271.25×0.4），原告主张每月实收物业服务费为362.10元，两被告对每月缴交的物业费数额没有异议。原告碧桂园物业公司主张，两被告从2007年11月起开始交纳物业服务费，一直交纳物业服务费至2012年3月底止，但从2012年4月1日起至今一直未支付物业服务费。两被告的房屋因被入室盗窃致财产损失，原告根据总公司意见同意承担赔偿责任，以六年的物业服务费抵扣两被告的财产损失，即从2012年4月1日起至2018年3月31日止共6年不收取两被告的物业服务费，现在抵扣期间已经届满，两被告应从2018年4月1日起向原告缴交物业服务费。另外，原告经政府部门批准从2016年7月起开始调整物业服务费，调价后两被告每月交纳物业服务费为439.95元（169.17㎡×1.8元/㎡+270.87㎡×0.5元/㎡）。截至2019年1月31日止，被告黄海琴、林军共拖欠10个月的物业服务费为4399.50元（439.95元/月×10个月）。为此，原告请求两被告支付物业服务费4399.50元及逾期付款违约金（违约金从应付款逾期之日起至款项付清时止每日按千分之五计算，计至2019年1月31日止的违约金为2668.04元）。被告黄海琴、林军主张，两被告从2007年8月26日签订物业服务协议时起一直按时足额缴交物业服务费给原告。因小区内的围墙已损坏一年多时间，原告物业公司没有及时修复，导致被告的房屋在2010年3月18日晚被盗贼入室盗窃，估计被盗的金银首饰等财产损失为3万元，当年小区内类似的入室盗窃事件频繁发生，但原告一直没有采取安全防范措施，也没有做好安全巡查工作，未尽到物业管理服务的义务，其行为存在过错，根据协议约定，原告对两被告因被入室盗窃产生的财产损失应承担赔偿责任。盗窃事件发生后，两被告已向公安机关报警，并多次与原告协商解决财产损失赔偿事宜，但原告一直未作出处理，在此期间两被告仍缴交物业服务费至2012年3月底止。因两被告的财产损失为3万元，根据被告每年缴交物业服务费4345.20元（362.10元/月×12个月）计算，不考虑物业费调整后的价格，需要扣除七年的物业服务费才能抵顶被告的财产损失，原告主张以六年物业服务费抵扣财产损失，不合情理，两被告不予认可。因此，两被告应从2019年4月1日起开始缴交物业服务费给原告，原告请求两被告从2018年4月1日起缴交物业服务费无理，应驳回原告的诉讼请求。经查明，两被告主张其房屋在2010年3月18日晚被盗贼入室盗窃的事实，提供一份《报警回执》予以证明，原告对该事实没有异议。本院为查明案件事实，于2019年5月24日向阳江市公安局阳东分局东城派出所调查，该派出所回复称已经立案受理，但至今尚未破案仍在侦查当中，并向本院提供一份于2010年3月19日对黄海琴进行调查的《询问笔录》。该《询问笔录》载明，黄海琴报警称其位于阳东碧××号房在2010年3月18日晚被盗贼入室盗窃，被盗金银首饰的价值大约29800元，请求公安机关予以立案侦查。另外，盗窃事件发生后，两被告就其被盗窃的财产损失赔偿问题曾与原告进行协商，原告同意以不收取六年物业服务费的方式抵扣两被告的财产损失，但两被告却要求扣除七年的物业服务费，双方因扣除物业费的年限不一致而未能达成协议，两被告从2012年4月1日起至今未缴交物业服务费给原告，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告于2016年1月20日向政府有关部门申请提高物业服务费的收费标准，要求对阳东碧桂园小区的物业服务费按建筑面积由每月每平方米1.50元调整为每月每平方米1.80元、花园的物业服务费按面积由每月每平方米0.40元调整为每月每平方米0.50元。阳江市阳东区住房和城乡规划建设局于2016年3月10日作出批复：“同意，需物价部门审批”；阳江市阳东区发展和改革局于2016年7月13日作出批复：“同意，详房备案，属于市场调节价的别墅、花园由双方协商收费”。原告主张，经政府部门批准，原告从2016年7月1日起对阳东碧桂园小区的业主每月按调价后的价格标准收取物业服务费。再查明，两被告已领取了阳东碧××号房的《房地产权证》，该证书载明：权属人黄海琴，共有人林军，房屋坐落在阳东碧××号，房屋建筑面积169.17平方米、花园面积270.87平方米。以上事实，有双方当事人的陈述，原告提供其营业执照、两被告的身份证复印件、阳东碧桂园前期物业管理服务合同、碧桂园前期物业服务协议、房地产权证、欠费清单、业主入住登记表、催缴物业服务费函、物业收费备案表；两被告提供的关于房屋被盗索赔函、报警回执、照片以及本院依职权调取的询问笔录等证据在卷证实。本院认为：开发商与原告签订的《阳东碧桂园前期物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该合同对原告碧桂园物业公司和阳东碧桂园小区内的业主具有法律约束力。两被告购置阳东碧××号房后，与原告签订《碧桂园前期物业服务协议》，该协议是双方在平等自愿基础上签订，应为有效协议，双方应按约定全面履行义务。本案的争议焦点，一是原告对于两被告被盗窃的财产损失应否承担赔偿责任，如果要承担，应扣除多少年物业服务费来抵顶两被告的财产损失问题；二是原告主张的违约金应否支持问题。关于原告对于两被告被盗窃的财产损失应否承担赔偿责任，如果要承担，应扣除多少年物业服务费来抵顶两被告的财产损失问题。《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。本案《碧桂园前期物业服务协议》第二章“服务内容”第二条第8项明亦确注明原告的服务内容包括“公共秩序维护、公共安全防范事项的协助管理，要求根据实际情况，提供保安巡逻、巡查服务，发现安全设施损坏及时维修或报修”，由于原告对小区内已损坏的围墙未及时修复，致涉案房屋被盗窃，而该区域内又未安装监控设备，未能拍下盗贼进出小区的情况，且原告未能提供保安巡查记录，影响了公安机关侦破案件，也不利于本案被告的权利救济和追回被盗窃的财物，表明原告未尽到应有的安全防范职责，因此，原告碧桂园物业公司对于两被告被盗窃的财产损失具有一定过错。根据《物业服务协议》第二十八条第三项“双方一致同意，以下事由所致损害，乙方不负赔偿责任：3.物业管理区域内发生的刑事、治安案件（包括但不限于抢劫、盗窃、爆炸等）或第三人行为所造成的损害，但乙方过错造成的除外”的约定，因原告未按物业服务合同的约定履行其应尽的安全保障义务，存在过错，原告对于两被告的财产损失应承担赔偿责任。窃事件发生后，双方对于财产损失赔偿问题曾进行协商，由于双方对扣除物业费的年限不一致而未能达成赔偿协议，现原告主张以不收取六年物业服务费的方式来抵顶两被告的财产损失，而两被告则要求扣除七年的物业服务费，双方为此产生争议。为了均衡原、被告的双方利益，根据原告的过错程度与责任承担范围相一致原则，本院酌定应扣除六年六个月的物业服务费来抵顶两被告的财产损失。两被告自2012年4月1日起未支付物业服务费，以六年六个月的物业服务费抵扣两被告的财产损失，抵扣期满后，两被告应从2018年10月1日起向原告缴交物业服务费，计算至2019年1月31日止，两被告尚欠4个月的物业服务费未缴交给原告。因两被告已领取了《房地产权证》，证书载明房屋建筑面积为169.17平方米、花园面积270.87平方米，根据原告调价后的价格标准计算，两被告尚欠物业服务费为1759.80元【（169.17㎡×1.8元/㎡+270.87㎡×0.5元/㎡）×4个月】。原告请求两被告从2018年4月1日至2019年1月31日支付物业服务费，理据不足，本院不予支持。两被告主张应从2019年4月1日起支付物业服务费，理由不充分，本院不予采纳。关于逾期付款违约金问题。因盗窃事件发生后，原、被告双方就被盗窃的财产损失赔偿问题一直进行协商，因双方对扣除物业费的年限不一致而未能达成协议，致使纠纷一直未能解决。被告在2018年12月16日和2019年1月13日两次收到原告的《催缴物业服务费函》，两被告才发现原告向其主张物业服务费，故两被告对于其未交纳的物业服务费，不存在逾期付款的违约行为。原告请求两被告支付逾期缴纳物业服务费违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄海琴、林军在本判决生效之日起七日内支付2018年10月1日起至2019年1月31日止共四个月的物业管理服务费为1759.80元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司阳江市阳东区分公司；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司阳江市阳东区分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司阳江市阳东区分公司负担25元，被告黄海琴、林军负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯学理人民陪审员  陈小强人民陪审员  曾 菲二〇一九年八月十三日书 记 员  李钊莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。