上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初55868号原告：孙彩芳，女，1964年5月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张亚萍，上海吴振军律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴振军，上海吴振军律师事务所律师。被告：薛浩波，男，1973年9月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刁嘉麒，上海华宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：华星辰，上海华宏律师事务所律师。被告：沈梅萍，女，1982年2月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告孙彩芳诉被告薛浩波、沈梅萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告孙彩芳的委托诉讼代理人张亚萍、被告薛浩波的委托诉讼代理人刁嘉麒到庭参加诉讼。被告沈梅萍经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙彩芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《动迁房预售预购合同》；2、判令两被告立即退还原告购房款人民币(以下币种相同)130万元；3、判令两被告立即赔付原告人民币130万元；4、判令两被告支付原告空调、冰箱以及洗衣机的装修补偿款8000元；5、判令两被告支付原告房屋买卖中介费13500元；6、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年11月19日，原告通过中介与被告薛浩波、沈梅萍就系争房屋签订《动迁房预售预购合同》，约定由原告购买两被告名下的系争房屋，总价为154.2万元。合同签订后，原告按约支付了房款，两被告亦于同年12月5日将系争房屋交付原告，原告装修后居住使用。2017年年初，案外人吴某某向原告主张房屋所有权，并向法院起诉要求排除妨碍。原告方自吴某某处听说两被告与吴某某签订合同在先并过户的事实，原告后被迫迁出了系争房屋。因两被告违约，故诉请如前。被告薛浩波辩称，两被告与吴某某的合同签订在先，房屋交付也在前。原告购买系争房屋时并且直至系争房屋符合过户条件时一直属限购对象，且其购房行为本属炒房。其在与两被告签署合同后不久，即与案外人张某某系争房屋签署了居间协议和买卖合同，将系争房屋出售给张波。该行为应认为原告已经放弃了购买系争房屋的权利。即便不能认为是原告弃权，根据原、被告合同约定，2016年12月30日原告应支付尾款24万元，但原告在之前就要将房屋出售给张波，也未在2016年12月30日支付尾款，属于违约在先。被告薛浩波同意解除合同并返还购房款130万元，但不同意其他诉讼请求，至多愿意按照中国人民银行存款利率向原告支付购房款的利息。被告沈梅萍未作答辩。本院经审理确认如下事实：2015年11月19日，原告作为买入方(乙方)、两被告作为出卖方(甲方)签署《动迁房预售预购合同》一份，约定甲方将其分得的系争房屋出售给乙方，房屋总价为154.2万元。并约定，合同签订后，乙方于2015年11月10日支付房价款2万元作为定金；于2015年11月30日前首付128万元；于2016年12月30日前(尾款过户当日具体以交易中心时间为准)支付24.2万元。甲乙双方同意，甲方于2015年11月19日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第四条记载，若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如甲方设置了抵押、夫妻财产纠纷、卖给第三人等，导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须按照已付房款壹倍赔偿给乙方。合同第二十三条补充条款以手写体记载“甲方保留房屋内空调、洗衣机以及空调各一台，乙方支付甲方8000元。大写捌仟元整作为补偿金。甲方产证办理后，需第一时间交由乙方保管。乙方过户期间有权决定产权人姓名，甲方无条件配合”。合同签订当天，原告向两被告支付定金2万元，被告薛浩波向原告出具了《定金收据》。2015年11月30日，原告向被告薛浩波转账支付房款128万元，被告薛浩波向原告出具《购房首付款收据》。当天，龙迪房产向原告出具《售房佣金专用收据》，记载收到原告现金支付佣金13500元。2015年12月5日，被告薛浩波向原告出具《收据》一份，记载“今甲方薛浩波已收到乙方孙彩芳支付甲方薛浩波位于上海市浦东新区川沙新镇华夏二路1500弄(心圆西苑)9号1403室屋内的空调、冰箱以及洗衣机的装修补偿款，合计金额8000元(捌仟元整)”。2018年2月1日，原告将两被告及案外人吴某某起诉至我院要求确认两被告与吴某某就系争房屋签订的买卖合同无效【案号：(2018)沪0115民初10560号】。我院经审理查明，系争房屋为动迁安置房屋，相应的拆迁补偿安置协议所载明的被拆迁人为被告薛浩波、沈梅萍以及案外人沈惠明等。2012年8月22日，两被告与吴某某签订《合同》一份，其中约定由被告吴某某购买系争房屋，价款为66万元，同年8月31日前支付定金30万元，入户通知交付吴某某后支付房款18万元，办理房屋产权过户手续当日支付18万元。上述《合同》签订后，吴某某于同年8月28日转账支付案外人沈惠明房款30万元，同年10月27日转账支付案外人沈惠明房款18万元。2017年3月29日，两被告与吴某某签订系争房屋网签的《上海市房地产买卖合同》，并办理系争房屋产权变更登记手续。2017年4月，系争房屋产权变更登记至吴某某名下。2017年8月，吴某某向本院提起诉讼【案号：(2017)沪0115民初66641号】，要求原告迁出系争房屋。2018年6月23日，本院作出(2018)沪0115民初10560号一审判决，驳回原告诉讼请求。本案在审理过程中，本院经原告申请，委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行估价。2019年4月9日，上海国衡房地产估价有限公司出具估价报告书，估价结果为系争房屋(不包含室内装修残值)房地产于价值时点2019年1月10日的市场价值为每平方米叁万柒仟伍佰贰拾元，总价格为贰佰贰拾壹万肆仟元。原告表示，对其装修残值损失，本案中不作主张。另查，系争房屋所在小区于2013年11月20日经核准办理初始登记。审理中，原告明确其所主张的赔付130万元诉请系赔付违约金130万元，并表示原告因两被告违约行为造成的损失主要包括购房款利息损失和房价上涨损失。对此，被告薛浩波表示约定违约金过高，被告薛浩波一直想归还购房款130万元，但因对赔偿金额未达成一致而未果，故请求考虑占有资金时间及实际损失予以调低。审理中，被告薛浩波提供记载出卖方为孙彩芳、薛浩波、买受方为张波的《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》照片两张，其中可见记载房屋即系争房屋，落款为2016年11月3日。被告薛浩波并表示对于原告限购的主张没有证据提供。原告对照片真实性不予确认，同时否认自己属限购对象。双方均确认，系争房屋现已非由原告使用。本院认为，双方所签署的《动迁房预售预购合同》系双方真实意思表示，一经签署，即已生效。现合同因被告一方的原因客观上已不能继续履行，两被告构成根本违约，原告主张解除合同，符合法律规定，亦符合合同约定，本院予以确认。被告薛浩波主张原告限购，但未提供依据，本院难以采信。薛浩波主张的原告在购买系争房屋后转售他人之事，即便属实，也不构成原告对本案所涉合同权利的放弃。薛浩波主张的原告未在2016年12月30日支付尾款的事实，因双方在合同文本中同时约定尾款过户当日具体以交易中心时间为准，故亦不构成原告违约。对被告的抗辩，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张返还房款130万元，于法有据，予以支持。至于原告主张的违约金130万元，因根据法律规定，约定的违约金过分高于或者过分低于实际损失的，当事人可以请求调整。现被告薛浩波主张调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整。原告还主张空调、冰箱以及洗衣机的装修补偿款8000元，亦属合同解除的后果，于法有据，予以支持。原告最后主张的中介费用13500元，确系原告为购买系争房屋而支付，现买卖合同解除，原告作为损失主张赔偿，原无不当。但现原告已另行主张违约金，本院就相关损失予违约金调整时一并考虑，故对该赔偿诉请不复予以支持。被告沈梅萍经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩等诉讼权利的放弃，相应后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告孙彩芳与被告薛浩波、沈梅萍于2015年11月19日就上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《动迁房预售预购合同》解除；二、被告薛浩波、沈梅萍应于本判决生效之日起十日内返还原告孙彩芳购房款人民币130万元；三、被告薛浩波、沈梅萍应于本判决生效之日起十日内赔付原告孙彩芳违约金人民币80万元；四、被告薛浩波、沈梅萍应于本判决生效之日起十日内返还原告孙彩芳空调、冰箱以及洗衣机的补偿款人民币8,000元；五、驳回原告孙彩芳其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27,600元，评估费人民币7,200元，合计人民币34,800元，由原告孙彩芳负担人民币3,936元，被告薛浩波、沈梅萍负担人民币30,864元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  宋丽君人民陪审员  沈 英二〇一九年八月十四日书 记 员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。