贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初5759号原告：杨顺民，男，1973年12月3日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告：泸州天路房地产投资有限公司，住所地泸县牛滩镇街村，统一社会信用代码91510521660253695D。诉讼代表人：邓虎，该公司股东。委托诉讼代理人：王骥，该公司员工。原告杨顺民与被告泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨顺民、被告天路房地产公司委托诉讼代理人王骥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨顺民向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付租金84974.4元（即2018年7月1日至2019年7月1日的商铺租金84974.4元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：经泸州天路房地产投资有限公司广告、宜传、推销。原告于2011年1月26日与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其位于仁怀市××街道办事处国酒大道帝茅公馆的商铺（建筑面积为33.72平方米）卖给原告，2014年6月25日、在仁怀市住建局的组织下，原告与被告达成《关于帝茅公馆商铺相关问题的反映的座谈纪要》(以下简称:《座谈纪要》)、《座谈纪要》载明:“1.原告同意将商铺交予被告统一招租；2.被告同意在2014年6月30日之前将2014年1月至6月租金按每月150元/平方米（按建筑面积）落实至原告账户上；3.2014年7月1日至2015年7月1日租金为每月150元/平方米，之后月租金在每年150元/平方米的基础上增加15元(即第二年165元/平方米、第三年180元/平方米，依此类推)，半年一付，租期十年”。签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，被告向原告交付了2014年1月至6月期间的租金后就拒绝支付剩余租金。一、原告于2016年11月16日针对此事向仁怀市人民法院起诉，仁怀市人民法院立案调查，在2016年12月2日上午开庭审理，于2016年12月12日作出判决（2016）黔0382民初5386号，(1)被告泸州天路房地产投资有限公司在本判决生效后十日内给付原告2014年7月1日至2016年6月30日的租金118351.80元，(2)驳回原告杨顺民的其他诉求。被告泸州天路房地产投资有限公司承担1333元案件受理费。被告泸州天路房地产投资有限公司对此判决不服，于2016年12月18日向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院立案调查，于2017年3月28日遵义市中级人民法院作出判决（2017）黔03民终1026号驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3752.00元由泸州天路房地产投资有限公司负担。在遵义市中级人民法院作出判决后，被告仍然拒绝支付原告2014年7月1日至2016年6月30日的租金118351.8元，原告向仁怀市人民法院提出申请，请求强制执行，仁怀市人民法院已执行到位。原告按照合同约定，履行了自己的义务。在2017年6月26日中午，六户原告到帝茅公馆索要2016年7月1日至2017年7月1日的租金。被告以各种理由拒绝支付这一年的租金。原告于2017年7月3日针对2016年7月1日至2017年7月1日的租金一事向仁杯市人民法院起诉，仁怀市人民法院立案调查，在2017年8月10日开庭审理，于2017年8月14日作出判决（2017)黔0382民初3896号:(1)被告泸州天路房地产投资有限公司在本判决生效后十日内给付原告2016年7月1日至2017年6月30日的租金67629.60元，被告泸州天路房地产投资有限公司承担1333元案件受理费。被告泸州天路房地产投资有限公司对此判决不服，于20178年8月24日向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院立案调查，于2017年11月8日遵义市中级人民法院作出判决（2017）黔03民终6386号驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3752元由泸州天路房地产投资有限公司负担。在遵义市中级人民法院作出判决后，被告拒绝支付原告2016年7月1日至2017年6月30日的租金67629.6元，原告向仁怀市人民法院提出申请，请求强制执行仁怀市人民法院，已执行到位。三、2018年6月中旬，帝茅公馆冉经理就六户原告在帝茅公馆商铺租金一事达达成共识，暂缓两月给付。被告至今以各种理由拒绝支付这一年的租金。即2017年7月1日至2018年6月30日的租金。原告商铺租金73265.4元，仁怀市人民法院已判决（2018）黔0382民初5115号，被告泸州天路房地产投资有限公司对此判决不服，于2018年12月12日向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院立案调查，于2019年5月27日遵义市中级人民法院作出判决（2019）黔03民终2490号驳回上诉，维持原判。四、泸州天路房地产投资有限公司现在应该支付2018年7月1日至2019年6月30日一年的租金，但泸州天路公司董事长已亡故，泸州天路公司拒绝支付租金84974.40元（即210元×33.72平方米×12月=84974.4元）。综上所述，原告认为被告不按时支付租金的行为严重违反了原、被告之间的约定，被告应该按照《座谈纪要》的约定按时支付租金。为维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关法律法规规定。特向仁怀市人民法院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。天路房地产公司辩称，一、座谈纪要应属无效。该座谈纪要形成前提为:自2014年以来，答辩人在当地依法投资开发的帝茅公馆房地产建设项目，在小区业主委员会及业主代表向仁怀市住房和城乡建设局多次反映答辩人项目的交房、办证等存在问题。其会议纪要的产生主要是受仁怀市委及仁怀市住建局的干预下达成的初步共识。依照合同法的相关规定，当事人之间缔结合同，其地位平等，应遵循其自愿原则，任何单位或个人不得非法干预当事人之间签合同。由此可见，2014年6月25日产生的会议纪要是受政府住建部门非法干预所致，该会议纪要违反合同法第四条的规定，并非是答辩人的真实意思表示。2.座谈纪要内容。第1条:6位商户同意将商铺帝茅公馆统一招租。该条内容仅限于双方有此共识，且原告同意，而答辩人并未同意；第2条:帝茅公馆同意在2014年6月30日之前将14年1至6月租金按每月150元/平方米(按建筑面积)落实到商户账户上。该条内容明确租赁时间(14年1至6月)、租金确定(每月150元/平方米)，并由答辩人同意，且答辩人如实按当地政府部门的要求完成；第3条:2014年7月1日至2015年7月1日租金为每月150元/平方米，之后月租金在每年150元/平方米的基础上增加15元(即第二年每年165元/平方米，第三年每年180元/平方米，以此类推)，半年一付，租期十年。该条内容仅限于双方有此共识，且双方均未同意，在共识达成后应当由双方签订书面的租赁协议约定各自的权利义务才能约束双方。该条共识内容违反了合同法第二百一十五条的规定。3.座谈纪要效力。双方达成的《座谈纪要》根本不能等同于房屋租赁合同，且自2014年7月起原告一直连续占有涉案租货物至今。其形成事实与共识内容均违反法律规定，对双方均无约束力，尤其不能约束答辩人。二、租赁关系是否建立1.答辩人的确向原告支付过2014年6月前租金，其事实表明，2014年6月前曾发生过租赁纠纷，但已了结，而2014年6月后，原告未与答辩人建立过任何租赁关系，也未交付过租赁物，虽有座谈纪要第1条的共识应由原告将其商铺交予答辩人帮其招租，但应属委托合同关系，而非租赁合同关系，按合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用或收益，承租人向其支付租金，但本案原告仅仅是和答辩人协商达成共识让答辩人代为统一出租，且未招租成功,租赁物又一直在原告方，双方之间并未建立租赁合同关系。2.原告将其商铺门面的事务交由答辩人代为出租，并按原告的要求收取租金，且确定对外出租的租赁期限和租金，但至今无人承租，作为受托人并没有向原告支付房屋租金的义务。按合同法的规定，受托人只有在为完成委托人委托的事务过程当中，获取的报酬才有向委托人交付的义务，答辩人在处理整个委托事务过程中，并没有获得任何利益，更没有向原告转交处理委托事务取得的利益。该委托事务及其目的并未实现。3.答辩人不负有向原告支付租金及利息的义务，因双方未建立租赁合同关系，加之委托关系建立后未招租成，致委托事务及其目的无法实现，其支付租金的义务不应当由答辩人承担。三、解除合同1.租赁合同。原告一直未与答辩人签订租赁合同，未交付过租赁物，虽座谈纪要达成过共识，但其共识所指租赁期限在六个月以上，且未采用书面形式，应视为不定期租赁，依合同法第二百一十五条的规定可任意解除，未招租成功，其统招租的目的无法实现，应符合合同法第九十四条的规定的解除情形。2.委托合同。答辩人系依法成立从事房地产开发经营的企业，原告是将其商铺交予答辩人帮其招租，其委托合同按合同法第四百一十条的规定可以随时解除委托合同。3.座谈纪要后自2014年7月1日起，原告并没有交付租赁物，答辩人也没有交过租金的事实。既便是租赁合同关系，也属双方自愿解除。综上，法院应依法驳回原告诉求，并解除租赁合同。本院经审理认定事实如下：2011年1月26日，原告杨顺民及其妻陈宗英在被告天路房地产公司购买位于仁怀市××街道国酒大道“帝茅公馆”一层商铺建筑面积31.31平方米，双方并签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告将该商业用房交由被告整体招租。因商铺租赁双方发生纠纷，2014年6月25日，经仁怀市住建局召集双方协商，达成《座谈纪要》约定：1.原告同意将商铺交由被告统一招租；2.被告同意在2014年6月30日前将2014年1月至6月租金按每月150元/平方米落实至原告账户上；3.2014年7月1日至2015年7月1日租金为每月150元/平方米，之后月租金在每年150元/平方米的基础上增加15元（即第二年165元/平方米、第三年180元/平方米，以此类推），租金半年支付一次，租期为十年。《座谈纪要》签订后，被告向原告支付了2014年1月至6月期间的租金，其后被告拒绝支付租金，原告向本院提起诉讼，本院于2016年12月12日作出（2016）黔0382民初5386号民事判决书，判决被告支付原告自2014年7月1日起至2016年6月30日的租金118351.80元，被告不服该判决提出上诉，2017年3月28日，遵义市中级人民法院作出（2017）黔03民终1026号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决被告已经执行完毕。2017年7月3日，因被告拒绝支付租金，原告向本院提起诉讼，本院于2017年8月14日作出（2017）黔0382民初3896号民事判决书判决被告支付原告自2016年7月1日起至2017年6月30日的租金67269.60元，被告不服判决提出上诉，2017年11月8日，遵义市中级人民法院作出（2017）黔03民终6386号民事裁定书，裁定按被告自动撤回上诉处理。因被告拒绝支付2017年7月1日起至2018年6月30日止的租金，原告向本院提起诉讼，本院于2018年11月28日作出（2018）黔0382民初5115号民事判决书判决被告支付原告自2017年7月1日起至2018年6月30日的租金73265.4元，被告不服判决提出上诉，2019年5月27日，遵义市中级人民法院作出（2019）黔03民终2490号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现因被告拒绝支付2018年7月1日起至2019年7月1日止的租金，原告向本院提起诉讼主张权利。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、座谈纪要、民事判决书、民事裁定书等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，原、被告为房屋租赁达成的《座谈纪要》具有房屋租赁合同的性质，该《座谈纪要》系双方真实意思表示，对当事人具有约束力，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”规定，原告要求被告按《座谈纪要》的约定支付租金理由成立，本院予以支持，对租金的金额，因双方约定租金的支付方式为半年支付一次，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条仍不能确定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，原告要求被告支付租金理由成立，本院支持由被告支付原告2018年7月1日至2019年7月1日的租金84974.4元（33.72平方米×210元/平方米×12个月）。被告辩称涉案座谈纪要无效、双方未建立租赁合同关系、系委托合同，缺乏事实根据和法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对被告的辩解本院不予支持。被告提出解除合同的主张，系另一法律关系，本案中本院不予审理，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：限被告泸州天路房地产投资有限公司在本判决生效后十日内给付原告杨顺民自2018年7月1日至2019年7月1日止的租金84974.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元（已减半），由被告泸州天路房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  蔡波二〇一九年八月二十一日书记员  杨炯