广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初1824号原告：广州帝玛装饰工程有限公司，住所地广州市天河区兴民路222号之三1607房。统一社会信用代码91440105589549054U。法定代表人：黄玉惠，总经理。委托代理人：陈艳、邓锁霞，均为北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州永和盛资产经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区长堤街15号405房。统一社会信用代码914401035622672922。法定代表人：张少珊，总经理。委托代理人：柯逸恩、张飚，均为广东国道律师事务所律师。原告广州帝玛装饰工程有限公司（以下简称：帝玛公司）诉被告广州永和盛资产经营管理有限公司（以下简称：永和盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈艳、邓锁霞，被告的委托代理人柯逸恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月，原告与被告签订《租赁补充协议》，约定原告向被告承租广州市海珠区南石路28号自编A15栋房屋。签订该协议时，被告隐瞒了该房屋未取得建设工程规划许可证的事实。原告承租该房屋后，经被告同意，对该房屋进行装饰装修。该房屋是被告向广州摩托集团有限公司承租的部分房屋，被告承租后再转租。2015年11月，被告起诉原告，案号为（2015）穗海法民三初字第1940号，要求解除该协议，原告交还该房屋并支付租金。广州市海珠区人民法院一审判决认定，因该房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，该协议无效，原告应交还该房屋。原告经被告同意对该房屋进行了装饰装修，现因被告的过错导致该协议无效，故起诉要求：1、被告返还租赁保证金86100元、水电周转金5700元、管理费保证金9306元及利息（以租赁保证金、水电周转金总金额91800元为本金，按中国人民银行的同期同类贷款基准利率，自2014年7月2日起计至实际返还之日止；以管理费保证金9306元为本金，按中国人民银行的同期同类贷款基准利率，自2015年3月4日起计至实际返还之日止）；2、被告赔偿房屋装饰装修损失1312746元（含设计费266000元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：1、被告的租赁权源自于广州摩托集团有限公司，原、被告之间的租赁合同无效是因为广州摩托集团未办理报建手续，过错不在被告。2、被告曾因原告拖欠租金而起诉，要求解除合同和支付租金，法院判决合同内容无效和支付使用费，可见合同无效原因是原告拖欠费用所致，根据最高院租赁的司法解释第五条，合同双方按照各自过错范围内承担责任，被告无任何过错，不需承担责任。若法院认定被告有可能承担相应的责任，广州摩托集团同样要承担过错赔偿责任，要求法院追加摩托集团为被告。3、原告起诉返还租赁保证金86100元、水电周转金5700元、管理费保证金9306元总数101106元，明显是计算有误，根据双方履行的租赁协议，原告需向被告支付租赁保证金77550元，水电周转金5700元、管理费保证金9306元，合计是92556元，原告仅于2014年7月2日缴纳91800元，尚欠756元未交，如法院认为需要退还上述费用，也是退还91800元。被告认为即便合同无效，原告也无权要求退回。原告被认定违约，根据合同第四条约定，上述款项都应被没收。合同约定租赁保证金、管理费保证金在工商和税务等手续迁出后无息退回，水电周转金在结清所有费用后无息退还，原告至今仍在使用场地，退还条件未成就。4、原告第二项诉求不符合法律相关规定。原告证据显示原告对涉案房屋钢结构阁楼搭建、进行钢结构扩建加层改造，是违反合同约定的目的和改变租赁房屋的结构的，且该装修是未经被告同意而进行的，所以对其自行对阁楼的搭建扩建及其装修不应纳入其装修损失赔偿的范围。原告提供的凭证显示收款人和交款人并非合同的主体，无法对应其施工合同，也没任何发票，原告主张的合同装修经过多次的增减，其造价必然高出现有的实际价格，而且该工程是否完成现在无法确认。根据最高院审理租赁合同的司法解释，分担损失不是按造价损失而是按现值的损失，所以原告主张的装修损失不符合法律规定。请求驳回原告全部诉求。经审理查明：2014年4月18日，被告（乙方、承租人）与广州摩托集团有限公司（甲方、出租人）签订了《房屋租赁合同》，订明甲方同意将座落在广州市海珠区南石路28号大院内原车圈厂区域（自编A区：包括自编12#、13#、14#、16#、21#、14-1#、66#、67#、69#等）建筑面积共8965.9平方米的房屋按现状出租给乙方使用，租赁期限自2014年4月18日至2020年2月17日止；未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该物业转租或者与他人互换房屋和场地使用，否则，视为乙方违约；等。2015年1月28日，广州摩托集团有限公司出具《授权委托书》，表示同意被告将广州市海珠区南石路28号自编15栋、19栋对外出租。2014年6月25日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《租赁补充协议》，约定租赁单元为第一期A15栋，租赁面积为574平方米，办公用途，租赁期限为5年10个月，自2014年7月1日至2020年5月1日；等。2014年7月2日，原告支付了押金和水电周转金91800元给被告。被告于2014年8月13日将南石28创意园A15交接给原告。2015年3月4日，原告支付了9306元（对账单摘要为管理费）给被告。后原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）又签订了一份《租赁补充协议》，约定租赁单元为第一期A15栋，租赁面积为517平方米，办公用途，租赁期限为5年7个月，自2014年10月1日至2020年4月30日；租金每月每平方米65元，即每月租金33605元；管理费每月每平方米6元（每月3102元）；乙方缴交租金为当月5号前；甲方给予乙方免租期至2014年12月31日；免租期内，甲方免收乙方管理费，自2015年1月1日起至合同期内，乙方向甲方交付管理费，交付时间为当月5号前（遇法定假日顺延至到期后第一个工作日）；乙方应向甲方交纳租赁保证金77550元及水电周转金5700元，管理费保证金为9306元；乙方应在本合同签订之日起五日向甲方缴纳租赁保证金、管理费保证金和水电周转金及首月租金；甲方在租赁期满或解除合同之日并将工商及税务等手续迁出后将保证金无息退回乙方，但乙方提前解除合同或者违反本合同的约定的，同意甲方扣留上述保证金作为对甲方的违约赔偿金，水电周转金在结清所有水电费后由甲方无息退还乙方；因使用需要对租赁物进行装修，乙方所有关于装修的图纸必须交由甲方书面审批同意后才能进行装修，并接受甲方对装修工程进行监督管理；租赁期满，一切镶嵌在房屋结构或墙体内的装修乙方不可以拆及拆卸，甲方同意专属于乙方财产的电器等办公设施乙方有权拆卸取回，并以房屋有适当的保养条件及现状，交还租赁物给甲方；等。原、被告均确认双方实际履行的是该份《租赁补充协议》。2015年，永和盛公司向本院提起诉讼，要求解除与帝玛公司签订的租赁补充协议（即约定内容为租赁面积为517平方米、租赁期限自2014年10月1日至2020年4月30日），帝玛公司交还承租的广州市海珠区南石路28号大院南石28创意园第一期A15栋（现为自编A区自编19栋01）和支付2015年4月起的租金及违约金；等。帝玛公司辩称：二、关于涉案房屋租金以及水电费用的支付情况。2015年2月13日，帝玛公司向永和盛公司支付了2015年1、2月的租金共51700元；2015年3月4日，帝玛公司支付管理费9306元及3月租金25850元……经审理，本院认为：关于涉案房屋是否为合法建筑问题，本院多次要求永和盛公司提交相关证据，但永和盛公司均未提交，并表示愿意承担举证不能的法律责任。帝玛公司辩称涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，并提交了《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》和《依申请公开政府信息告知书》予以证明，故涉案房屋应为未经批准建设的临时建筑，永和盛公司与帝玛公司签订的《租赁补充协议》无效。2016年11月，本院作出（2015）穗海法民三初字第1940号民事判决书，判决：一、永和盛公司与帝玛公司就广州市海珠区南石路28号大院南石28创意园第一期A15栋（即自编19栋自编01）签订的《租赁补充协议》（约定租赁面积为517平方米）无效；二、帝玛公司在本判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市海珠区南石路28号大院南石28创意园第一期A15栋（即自编19栋自编01），并将该房屋交还给永和盛公司；帝玛公司搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；等。帝玛公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2017年4月6日作出（2017）粤01民终1045号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告于2017年3月15日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示其主张的租赁保证金、水电周转金和管理费保证金，对应的是2014年7月2日的押金和水电周转金91800元和2015年3月4日管理费9306元。原告就其装饰装修损失的主张，提交了以下证据：1、写字楼装修合同，证明原告对涉案房屋进行钢结构阁楼搭建。2、工程协议书、增加工程协议书、工程报价表，共同证明原告对涉案房屋进行钢结构扩建加层改造。3、收据及电子银行回单，证明原告支付涉案房屋钢结构扩建加层改造的工程款。4、建设工程施工合同，证明原告对涉案房屋进行全面装修。5、收据及电子银行回单，证明原告支付部分装修工程款。6、工程承包合同，证明原告对涉案房屋墙面进行扇灰、油漆。7、收据及电子银行回单，证明原告支付墙面扇灰、油漆款工程款。8、装饰装修施工合同及工程预（结）算书，证明原告对涉案房屋进行全面装修。9、收据及电子银行回单，证明原告支付部分装修工程款。10、收据及电子银行回单，证明原告购买装修材料以及装修设计费用。11、（2015）穗海法民二初字第2694号民事判决书。12、银行流水。13、设计合约书。14、施工图设计说明及图纸。15、结算书。16、钢结构施工图。17、楼梯开料图。18、施工设计图。19、（2017）粤01民终11919号民事调解书及工程款180000元收据。20、《帝玛办公室竣工图》。21、证明、借记卡账户历史明细清单，证明原告实际支出装修设计费266000元。被告质证意见：对证据1不予确认，二楼架空层的搭建是违反合同约定的，该付款的总价格是原告自造价格而非现有价值，而且也未有相关的支付凭证，也没有证据证明已实际发生。对证据2不予确认，对钢结构的改建、加层未经被告同意，而且从其举证逻辑来看，其工程是经过改变的，不符合合同约定。对证据3不予确认，该电子银行回单的收款人并非证据2所示的一样，付款人刘超然也不是原告的法定代表人，无法显示双方的装修工程合同的真实性。对证据4不予确认，该合同的装饰费用的预算包含了所谓加建部分的安装，不应纳入装修损失，工程的价款只是造价，并非现存价值。对证据5、7、9、10不予确认。对证据6、8的真实性不予确认，该合同工程是否完成，被告不清楚，且工程的价款只是造价，并非现存价值。对证据11的真实性无异议，但关联性、合法性有异议，该判决书所依据是帝玛和德晟签订的建筑工程合同，而非该工程现有价值的认定，且该判决尚未生效履行，并不构成原告的损失。对证据12的真实性确认，关联性上付款人是刘超然，与本案无关。对证据13不予确认。对证据14的真实性不予确认。对证据15-18、20不予确认。对证据19调解书的真实性无异议，关联性不认可；对收据不予确认。对证据21的《证明》不予认可，根据流水记录证明该账户并非一直由原告公司使用，原告陈述支付给王家飞的266000元是设计费也不符合常理，设计费用并不属于装饰装修损失，即便其实际支付上述费用，也不应该纳入本案的计算范围内。在本案诉讼中，根据原告的申请，本院委托广州市吉光工程造价咨询有限公司对广州市海珠区南石路28号自编19栋自编O1单元装修现值进行工程造价评估。该公司出具《工程造价评估书》，评估结果为：重置价：装修工程497220.09元、安装工程151696.69元、钢结构工程214527.90元，费用合计863444.68元。折余价：装修工程、安装工程454241.75元，钢结构工程150169.53元，费用合计604411.28元。对该评估书，原告认为：评估价格低于实际造价，在现有的时间点计算金额对原告不公平，原告投入大量资金，实际投入远不止评估价确定的数额，因为被告与第一手的业主在调解中确定是131万元的损失，在被告存在过错的情况要原告承担不必要的损失，这是不合理也不公平的。被告认为：关于重置价，二层是没有经过被告和广摩公司的确认擅自添加，该部分涉及金额266380.47元应该予以扣除。在表11中有夜间施工增加费，作为评估公司在评估过程中没有对有无夜间施工作出评述，但增加了20%的费用。关于重置折余价，在第四点中折余价为604411.28元，陈述依据租赁合同期限为5年共70个月，实际使用时间是21个月，在评估过程的第三大点第四小点显示原告与评估公司到现场看场，所以实际使用时间应在2018年1月31日前结束，而实际上归还房屋是在海珠法院执行局执行过程中于2018年6月、7月间完成交接的，所以原告实际使用房屋的使用期是达到39个月以上，按照比例折算剩余租期不可能是70%，即便法院认可重置价，在折余价也应按照原告实际交还场地的时间进行折算，而且被告认为这种折算是不科学的，折算的方式方法欠妥，所以被告不清楚2016年12月31日的时间点是如何计算的，法院的委托书只确认了2017年4月17日（前一案判决的生效日期）的时间点，评估公司并未咨询过原被告时间点就评估折余价。原告向评估公司预交了评估费39020.02元。在本案评估期间，原告于2018年5月21日将涉案房屋交还给被告。另查，2017年2月，永和盛公司、广州卓瑜环保科技有限公司（以下简称：卓瑜公司）、广州市思哲设计院有限公司（以下简称：思哲公司）分别向本院起诉广州摩托集团有限公司，要求广州摩托集团有限公司赔偿损失等，本院分别以（2017）粤0105民初1414-1417号立案受理。同年3月，广州摩托集团有限公司分别向本院起诉永和盛公司、卓瑜公司、思哲公司，要求永和盛公司、卓瑜公司、思哲公司搬迁交还房屋和支付租金等，本院分别以（2017）粤0105民初1550-1553号立案受理。2018年5月，（2017）粤0105民初1414-1417号案以裁定准许撤诉结案，（2017）粤0105民初1550-1553号案以调解结案，当事人达成的调解协议如下：一、广州摩托集团有限公司向永和盛公司、卓瑜公司、思哲公司支付款项合计2650万元，其中分别为补偿改造工程费用1900万元、补偿搬迁费300万元和退还保证金450万元……二、永和盛公司、卓瑜公司、思哲公司应在2018年6月30日前将南石路28号租赁场地全部清空并交还广州摩托集团有限公司……三、属于广东建瀚工程管理有限公司出具的建瀚（B）编【2017】001号和003号《造价鉴定报告》中鉴定范围内的物品均归广州摩托集团有限公司所有，永和盛公司、卓瑜公司、思哲公司不得拆除及搬离；等。在（2017）粤0105民初1414号案审理过程中，永和盛公司表示：实际承租户装修前均需向我方申请，我方将其申请转递给广州摩托集团有限公司后，广州摩托集团有限公司批准，实际承租户才能进行室内装修。本院认为：租赁保证金、水电周转金、管理费保证金及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。生效判决已认定原、被告签订的《租赁补充协议》无效，故原告要求被告返还押金和水电周转金共91800元及利息（从2014年7月2日起计至实际返还之日止，按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算），有理，本院予以采纳。至于管理费保证金，原告在2014年7月2日支付了押金和水电周转金给被告，按照合同的约定，管理费保证金支付的时间应与租赁保证金和水电周转金及首月租金支付的时间相同。现原告主张2015年3月4日支付的9306元即为管理费保证金，被告对此有异议，而该款项对账单摘要为管理费，且原告在另案答辩也表示其在2015年3月4日支付了管理费，因此，对原告提出已向被告支付管理费保证金的主张，本院不予认定。对原告要求被告返还管理费保证金和利息的请求，本院予以驳回。装饰装修损失的问题。被告作为出租方在涉案房屋未依法取得产权证明的情况下出租房屋，原告作为承租人，在签订租赁合同时，未对相关的材料进行必要的审查，没有对自己权利尽应尽的注意义务，故原、被告对合同无效均有过错。本院依法委托具有鉴定资质的公司进行评估，原、被告对《工程造价评估书》有异议，但均不能提出反驳证据，故对该评估书的证明力本院依法予以采信。对于装修设计费，被告对该费用有异议，原告并未申请评估，故对该费用本院不予认定。依据本院查明的事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，本案宜由被告酌情向原告赔偿损失450000元，对原告超出本院支持以外的赔偿请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告广州永和盛资产经营管理有限公司在本判决生效之日起10日内，返还押金和水电周转金共91800元及利息（从2014年7月2日起至实际返还之日止，按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算）给原告广州帝玛装饰工程有限公司。二、被告在本判决生效之日起10日内，赔偿装饰装修损失450000元给原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17525元，由原告负担10809元。被告负担6716元。本案财产保全费5000元，由原告负担3084元，被告负担1916元。本案评估费39020.02元，原告负担24067.02元，由被告负担14953元。被告在本判决生效之日起10日内，将其应负担的评估费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  彭容爱二〇一九年八月××日书 记 员  郑碧凤