广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初613号原告：广州市增城光辉家居店，住所地广州市增城区增江街西山村增江大道南188号。法定代表人：刘建军。委托诉讼代理人：曾海波，广东华文律师事务所律师。被告：梁伟全，男，1979年7月21日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县。原告广州市增城光辉家居店诉被告梁伟全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市增城光辉家居店的委托代理人曾海波到庭参加诉讼，被告梁伟全经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州市增城光辉家居店向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2018年8月以及2018年9月1日至9月3日的合作费、管理费共11935元（其中2018年8月的合作费5250元、管理费5600元，2018年9月1日至9月3日的合作费525元、管理费560元）；二、被告向原告支付迟延支付合作费、管理费的违约金11935元（以拖欠金额11935元为本金，按每日1%计算，调整为以11935元为限）；三、被告向原告支付2018年7月至9月期间的电费3304元；四、被告向原告支付合同解除后的场地占用费及管理费（从2018年9月4日起计至2019年4月30日止，每月的场地占用费5250元，管理费5600元）；五、被告将合同项下的建材馆区一层A11、A12号场地恢复原状并交还给原告；六、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年7月15日，被告因经营需要与原告签订《合作合同书》以及《补充协议书》，上述合同约定了原告将位于增城区增江街××大道南××号光辉家居建材馆区一层A11、A12场地提供给被告经营“奥华生态集成吊顶品牌”商品，场地合作费每月10500元，管理费5600元。合同签订后，原告依约交付场地，但2018年8月下旬，被告因经营不善等问题不能正常交租，故原告向其发出了解除合同通知函，解除了双方的合同。为此，诉至法院，请求判令所请。被告梁伟全未到庭，未答辩。经审理查明：2017年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《合作合同书》，合同约定“甲乙双方经友好协商，就乙方在甲方位于本商场场地合作经营事宜达成如下合同条款……一、经营场所及经营范围第一条甲方向乙方提供位于本商场建材馆区壹层A11、A12号场地……第二条乙方在本商场合作场地内经营奥华生态集成吊顶品牌系列商品。……二、合作期限第四条合作期限自2017年7月15日至2020年7月31日。无论乙方是否按时进场，都应按合同约定缴纳合作费用及其他各项费用。……三、合作费用第七条……每月合计合作费用10500元。合作费用按月计算……以后应于每个支付期即每月的5日前向甲方交付当期合作费用。如乙方未如期向甲方缴清以上费用，甲方将按所拖欠金额向乙方收取每日1%的违约金。……第十六条无论在任何情况下解除合同，乙方均不得拖延占用铺位，如拖延占有铺位的，乙方应每天按解除合同一个月前的该铺位日合作费加管理费之和的三倍，向甲方支付铺位占用费。……七、保险、不可抗力及免责……第二十六条在合同履行期间，乙方独立经营，自办营业执照，并承担经营过程中产生的各项费用和税金，甲方不干预乙方的自主经营权，同时乙方自行承担经营风险和经济法律责任。……十三、其他约定：1、签合同之日起，给予乙方三个月装修期优惠，免租金和管理费。2、装修期结束，给予乙方十二个月租金五折优惠，管理费不变。3、租金五折结束后，给予乙方十二个月租金全租政策，管理费不变。……”。2017年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议书》，合同约定“第一条本协议所述专柜位于广州市增城光辉家居店商场A11、A12铺位。……第四条每月管理费（不含税包括公共水电费、卫生费、保安费）……共计5600元，与合作费用同期同时交付。……第十一条以上费用除第二条、第三条按本条约定交纳外，水电费用及刷卡费用乙方应于次月五日前缴清，其他费用乙方应于当月五日前缴清，……如乙方未如期向甲方缴清以上费用，甲方将按所拖欠金额的1%每天向乙方收取违约金。……”。2018年9月7日，原告向被告邮寄解除合同通知函，内容为因被告未支付2018年8月铺位租金及管理费等费用，被告经营不善已处于停业状态，被告行为已构成根本违约，故解除双方签订的《合作合同书》和《补充协议书》，要求被告在收取函件之日起两日内补缴拖欠款项，清空租赁商铺恢复原状后返还给原告。该函件于同月9日妥投。2018年12月21日，原告（甲方）与案外人刘峰（乙方）签订一份《合作合同书》，合同约定“甲乙双方经友好协商，就乙方在甲方位于本商场场地合作经营事宜达成如下合同条款……一、经营场所及经营范围第一条甲方向乙方提供位于本商场建材馆区壹层A11、A12号场地……第二条乙方在本商场合作场地内经营日立、海尔中央空调品牌系列商品。……二、合作期限第四条合作期限自2018年12月21日至2021年7月31日。无论乙方是否按时进场，都应按合同约定缴纳合作费用及其他各项费用。……十三、其他约定：1、签合同之日起，至2019年4月30日为装修期，免租金与管理费。2、2019年5月1日起，正常收租。……”。原告提供了广州市增城光辉家居店的2018年7月至9月的商场电费发票，拟证明其已经代为缴纳了包括涉案商场在内的商场的电费。原告还提供了三份光辉家居收费通知单，其中2018年8月的通知单显示，铺位名称为奥华吊顶，7月电费1617元；2018年9月的的通知单显示，铺位名称为奥华吊顶，8月电费1583元；2018年10月的通知单显示，铺位名称为奥华吊顶，9月电费104元。上述电费总金额为3304元。在本案的审理过程中，一、原告陈述以下，（一）原告向他人承租涉案商场所在的土地，并在地上建造了涉案商场。涉案商场并未办理正式的报批报建文件。（二）《合作合同书》所约定的合作费性质实际是场地租金，原被告之间并无合作经营，原告并未出资，也未共享收益。《补充协议书》所约定的管理费性质就是管理费，因原告为被告商铺在内的涉案商场提供了基础设施、相关配套设施，并配备了清洁、安保、水电等人员负责商场的日常管理和维护。（三）2018年8月1日以前的租金、管理费已经支付完毕，2018年7月1日以前的电费已经支付完毕。租金按《合作合同书》的约定，减半收取即5250元。2018年7月至9月涉案商铺的电费系由原告抄度数计算出来的，具体的电费金额就是收费通知单上的电费金额。（四）2018年8月中下旬，被告在未告知原告的情况下自行撤场，原告于2018年12月21日收回涉案商铺，并于同日另行出租给刘峰。（五）因其与刘峰的合同约定了免租期至2019年4月30日，故截至该日期，原告并未收取涉案商铺的租金及管理费，因此被告应承担该期间的原告损失。二、在法庭辩论终结前，原告撤回第五项诉讼请求。本院认为：结合原被告签订的《合作合同书》的内容以及原告的陈述，涉案《合作合同书》实际为房屋租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，现原告并未提供办理报批报建手续的相关证据，故原告和被告于2017年7月15日签订的涉案《合作合同书》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然《合作合同书》无效，但被告实际占有使用涉案商铺，因此原告要求被告支付房屋占用费，有事实和法律依据，本院予以支持。原告已于2018年12月21日收回商铺并另行出租，因此房屋占用费应从2018年8月1日起计至2018年12月21日止，参照《合作合同书》的约定按每月5250元支付，经核算，上述期间的房屋占用费为24675元。原告主张要求被告支付上述期限以外的房屋占用费，缺乏依据，本院不予支持。至于管理费，原被告签订的《补充协议书》中关于管理费的约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告未依约支付管理费，原告主张要求被告支付管理费，理据充分，本院予以支持。管理费按《补充协议书》的约定以每月5600元计算，从2018年8月1日起计至原告收回商铺并另行出租之日即2018年12月21日止。经核算，上述期间的管理费为26320元。原告主张要求被告上述期限以外的管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张要求被告支付房屋占用费违约金的问题。因涉案《合作合同书》无效，因此其主张要求房屋占用费的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于管理费违约金，因原告主张要求的是2018年8月以及2019年9月1日至3日的管理费违约金，故2018年8月的管理费违约金应以管理费5600元为本金，从8月6号起按日1%计至付清之日止，违约金以5600元为限；2018年9月1日至3日的管理费违约金以管理费560元为本金，从9月6日起按日1%计至付清之日止，违约金以560元为限。原告主张的计算标准有误，本院予以纠正。至于原告主张的电费。涉案商铺由被告占有使用，因此其经营所产生的电费应由被告承担。原告现提供了商场的2018年7月至9月的电费发票以及涉案商铺的电费收费通知单，依据充分，故原告要求被告支付2018年7月至9月的电费3304元，本院予以支持。原告自愿撤回要求第五项诉讼请求，是其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、被告梁伟全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城光辉家居店支付2018年8月1日起计至2018年12月21日的房屋占用费24675元；二、被告梁伟全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城光辉家居店支付2018年8月1日起计至2018年12月21日的管理费的26320元；三、被告梁伟全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城光辉家居店支付2018年7月至9月的电费3304元；四、被告梁伟全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城光辉家居店支付管理费违约金（2018年8月的管理费违约金以管理费5600元为本金，从8月6号起按日1%计至付清之日止，违约金以5600元为限；2018年9月1日至3日的管理费违约金以管理费560元为本金，从9月6日起按日1%计至付清之日止，违约金以560元为限）；五、驳回原告广州市增城光辉家居店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1564.4元，由原告广州市增城光辉家居店负担224.4元，被告梁伟全负担1340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  周伟权人民陪审员  陈丽华二〇一九年八月一日书 记 员  王燕芳赵洁玲