江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0723民初427号原告：肖龙生，男。委托诉讼代理人：张长征，系江西海春律师事务所律师。（特别授权）被告：朱致平，男。被告：黄国妹，女。被告：刘照全，男。原告肖龙生与被告朱致平、黄国妹、刘照全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告肖龙生及其委托诉讼代理人张长征、被告刘照全到庭参加诉讼，被告朱致平、黄国妹经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖龙生向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱致平、黄国妹支付违约金20000元；2、被告朱致平、黄国妹返还原告购房款98000元，被告刘照全承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月5日，原告与被告朱致平、黄国妹通过赣州XX房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《不动产买卖合同》，约定由原告购买被告朱致平、黄国妹位于大余县XX镇XX街XX号楼X单元XXX室的房产，价款为539000元，并约定付款方式、交付时间、违约责任等。依据合同约定，原告于签订合同当日支付定金20000元，2018年9月20日支付购房款239000元（含定金20000元）。在准备办理按揭手续期间，被告朱致平、黄国妹违背诚信原则，一房二卖，将涉案房屋出售给案外人，并为案外人办理房屋过户手续，导致《不动产买卖合同》的合同目的无法实现。2018年11月18日，原告与被告朱致平、黄国妹协商解除《不动产买卖合同》，当日由二被告立下欠条一份，对所欠购房款239000元，言明在立欠条当日返还35000元，2018年11月28日返还剩余购房款204000元。被告刘照全以担保人身份在欠条上签名。当日被告返还35000元购房款，并于2018年12月12日返还106000元，剩余购房款98000元至今未予返还。被告朱致平、黄国妹的违约导致合同解除，应当返还原告已付购房款并承担违约责任。为维护原告的合法权益，依据合同法、担保法的相关规定，诉请法院判如所请。原告肖龙生为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、2018年9月5日《不动产买卖合同》原件一份，证明《不动产买卖合同》成立并生效，购房定金20000元符合法律规定；2、2018年9月5日《收据》、2018年9月20日《收据》、2018年9月20日江西银行转账单原件各一份，证明原告依据合同约定支付购房款239000元（含定金20000元）的事实；3、2018年11月18日《欠条》原件一张，证明原告与被告朱致平、黄国妹签订的《不动产买卖合同》于2018年11月18日解除，被告承诺在2018年11月28日前返还购房款239000元，被告刘照全承担保证责任。被告刘照全辩称，我与原告不相识，是在我店里协商的房屋预付款，是在协商过程中我才知道是买卖房屋，我是在原告和被告朱致平两个人的诱导下签字担保。我当时担保是因为有朱致平的预卖房款，这是用于还款的特定性物品，有这个房款我才担保的。但原告在房屋买卖和房款处分都没有通知我到场，而是直接与朱致平协商的，我一直都不知道，直到原告把我起诉了，所以对他们双方的返还事宜我不再承担担保责任。现在原告自己没有分得款项的情况下，来起诉我，我提出异议，责任我是有，当时协商的时候，原告也是说自己多么大气，利息也不算，我觉得原告很诚恳，我本来也没有能力去担保，就是看着原告老实本分。被告刘照全未向法庭提交证据材料。被告朱致平、黄国妹在法定期限内未提交答辩状及任何证据材料，亦未到庭应诉，视为其放弃举证、质证以及答辩等诉讼权利。经庭审举证质证，被告刘照全对原告肖龙生提交的证据质证意见为：对证据1、证据2，我当时没有参与，我也不清楚，房屋买卖我是听他们说过；对证据3，合法性有异议，带有诱导性，既然是担保，卖掉房屋分款项的时候为何不让我到场。对原告肖龙生提交的证据，本院认定如下：对证据1，《不动产买卖合同》上有被告朱致平、黄国妹以及原告肖龙生的签字、捺印，本院对其三性予以确认；对证据2，2018年9月5日《收据》、2018年9月20日《收据》有被告朱致平、黄国妹的签字、捺印，本院对其三性予以确认；2018年9月20日江西银行转账单上有银行盖章，本院对其三性予以确认；对证据3，2018年11月18日《欠条》上有被告朱致平、黄国妹、刘照全的签字、捺印，本院对其三性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月5日，被告黄国妹、朱致平作为甲方（卖方），原告肖龙生作为乙方（买方），赣州XX房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订《不动产买卖合同》一份，约定：甲方（包括所有权人）自愿将房屋出售给乙方，房屋坐落于大余县XXXX街××＃楼××房，此房属私有房产，所在层次4层，不动产证为赣2017大余县不动产权第000XXXX号；房屋成交价格为539000元；乙方在2018年9月5日支付定金20000元，于2018年10月12日之前乙方首付房款239000元（含定金），同时到银行办理按揭手续，剩余房款300000元，乙方将通过银行按揭的方式一次性支付给甲方；双方自签订合同之日起，如甲乙双方任何一方违约，甲方违约须双倍赔偿乙方购房定金，乙方违约则定金不予退还，归甲方所有。被告朱致平、黄国妹在“甲方”处签字、捺印，原告肖龙生在“乙方”处签字、捺印，赣州XX房地产经纪有限公司在“丙方”处盖章。2018年9月5日，被告朱致平向原告肖龙生出具《收据》一张，载明：“今收到买方肖龙生（身份证：）交来购买大余县XXXX街××＃楼××房（赣2017大余县不动产第000XXXX号）的定金计人民币贰万元整（小写：20000），房东黄国妹（身份证：）和朱致平（身份证：），此收据具有法律效力。”被告朱致平在“收款人”处签字、捺印。2018年9月20日，原告肖龙生通过江西银行股份有限公司赣州大余支行向被告黄国妹银行账户62×××02转账239000元。当日，被告朱致平、黄国妹向原告肖龙生出具《收据》一张，载明：“今收到买方肖龙生（身份证：）交来购买大余县商业步行街××＃楼××房（赣2017大余县不动产第000XXXX号）的首付款计人民币贰拾叁万玖仟元整（小写：239000），房东黄国妹（身份证：）和朱致平（身份证：），此收据具有法律效力。”被告朱致平、黄国妹在“收款人”处签字、捺印。因被告朱致平、黄国妹原因导致涉案房屋不能交易，2018年11月18日，原告肖龙生与被告朱致平、刘照全以及案外人曹刚在被告刘照全处协商返还房款事宜。协商后，被告刘照全执笔书写了《欠条》一张，载明：“朱致平、黄国妹夫妻今欠到肖龙生的购房首付款计人民币贰拾叁万玖仟圆整（￥239000元），因朱致平、黄国妹夫妻原因倒至（导致）房屋不能交易，于2018年11月18日还肖龙生人民币叁万伍仟元整（￥35000元），剩余房款人民币贰拾万肆仟元整（￥204000.00元）到2018年11月28日之前一次性全部归还肖龙生。全部款项由刘照全担保。”《欠条》写好后，被告朱致平、黄国妹在今欠人处签字、捺印，并写明身份证号码，被告刘照全在担保人处签字、捺印，并写明身份证号码。之后，被告朱致平、黄国妹返还了原告肖龙生购房款合计141000元，尚欠购房款98000元未返还。原告遂诉至法院，并提出如上诉请。本院认为，被告黄国妹、朱致平与原告肖龙生、案外人赣州XX房地产经纪有限公司于2018年9月5日签订的《不动产买卖合同》系三方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认。协议签订后，原告肖龙生向被告朱致平、黄国妹支付了购房款239000元（含定金20000元），被告朱致平、黄国妹应按照合同约定履行义务。之后，因被告朱致平、黄国妹的原因导致房屋不能交易，原、被告遂协商返还购房款239000元，并签订《欠条》一张。《欠条》签订后，《不动产买卖合同》解除，被告应按照《欠条》约定的期限与金额返还购房款，但被告朱致平、黄国妹仅返还了购房款141000元，尚欠98000元未返还。故被告朱致平、黄国妹应向原告肖龙生返还购房款98000元。关于被告刘照全是否应承担担保责任的问题。被告刘照全辩称，其是在原告肖龙生和被告朱致平的诱导下签字担保，当时担保是因为有被告朱致平的预卖房款可以用于还款才担保的，但原告在房屋买卖和房款处分都没有通知其到场，故不承担担保责任。但被告刘照全系《欠条》的执笔人，且并未提供证据证明其是因原告肖龙生与被告朱致平的诱导而签字，故对被告刘照全的该抗辩意见，本院不予采纳。被告刘照全在《欠条》上的“担保人”处签字、捺印，根据法律规定，其对被告朱致平、黄国妹返还购房款应承担担保责任。《欠条》上未约定担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，被告刘照全应承担连带担保责任。关于是否应支付违约金20000元的问题。原告主张被告朱致平、黄国妹支付违约金20000元，虽然《不动产买卖合同》约定了被告朱致平、黄国妹违约，须双倍赔偿原告肖龙生购房定金，但2018年11月18日，原、被告已对返还购房款事宜进行了协商，并签订了《欠条》，《不动产买卖合同》已解除，而《欠条》上并未约定被告需双倍赔偿购房定金，故对原告的该主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱致平、黄国妹于本判决生效后十五日内向原告肖龙生返还购房款98000元；二、被告刘照全对上述第一项承担连带担保责任；三、驳回原告肖龙生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元、公告费300元，合计2960元，由原告肖龙生承担502元，由被告朱致平、黄国妹承担2458元，被告刘照全承担连带担保责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘晓斌人民陪审员  谌丽华人民陪审员  **年二〇一九年八月二十日书 记 员  吴 芳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第二款主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行的期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。