广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3022号原告：陈美琳，女，1982年7月18日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。被告：清远市恒祥房地产开发有限公司，住所地清远市清城区东城街道办事处长埔综合开发区首层之一。法定代表人：钟家荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。原告陈美琳与被告清远市恒祥房地产开发有限公司（以下简称恒祥房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈美琳的委托诉讼代理人林振业，被告恒祥房地产公司的委托诉讼代理人朱梦舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美琳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条第二款：违约金最高不超过买受人（原告）已交付房价款的1%的约定和逾期交付免责的约定无效;2.确认原告与被告于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第2款：出卖人就本款支付的违约金最高不超过总房价的1%的约定无效;3.被告向原告支付违约金（违约金以1,104,982元为基数，按日万分之一，自2019年1月1日起计算至本案判决生效之日，暂计算至2019年4月15日为11,602.31元）;4.本案的案件受理费由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第1、2项诉讼请求，变更第3项请求的逾期交房违约金计算截止时间为2019年5月20日。事实和理由：原告作为买受人与被告作为出卖人于2017年4月1日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购买位于清远市清城区××路××单元××房。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。于2019年过年前，原告到恒祥华苑物业管理处询问，得知被告仍未取得该商品房的综合验收手续及该商品房未纳入正式电网供电，属于临时供电。同时，物业管理处要求原告交纳物业管理费才能办理收楼手续。对此，原告予以拒绝，并于2019年3月25日委托律师向被告发函，敦促被告履行合同约定和法律规定的交房义务。被告收到律师函后，仍拒不向原告提供案涉房屋符合约定和法定交房条件的证明文件，且设置收楼的前置条件。对此，原告认为被告的行为已经构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告恒祥房地产公司辩称，一、答辩人没有违约，不应承担违约责任。l、答辩人依法按照经审批的建设工程规划建设地下停车场，并在合理期间内向规划部门报批(规划部门的第一次审定时间为2018年3月16日，第二次审定时间为2018年9月7日)，但因政府政策变动原因和规划部门要求的重大设计变更(停车位从审批通过的197个变更为需要另外增加159个)导致竣工验收延期，答辩人己承担因规划部门要求的重大变动而导致的高达14,706,667.60元的罚款，且根据合同约定，该情形属于应顺延交付情形，卖方不应承担逾期交付责任是符合合同约定和公平原则的。2、案涉房屋己完成交付。根据补充协议一条约定，原合同“商品房交付条件”修改为“买受人同意建设工程竣工验收备案证明文件或房屋测绘报告作为所购商品房的交付条件，在商品房具有上述证明文件的情况下，双方可办理收楼手续，收楼手续应当自交付通知书送达买受人10日内办理，买受人逾期未到场办理收楼手续的，房屋交付通知书约定的交付日期约定届满之日视为出卖人履行了交付房屋的义务;买受人在任何情况下都不因商品房是否取得验收备案证明及测绘报告而向出卖人主张任何权利”。答辩人于2019年1月10日取得建筑工程竣工报告，除多次电话及短信通知外，并于2019年4月1日书面通知原告收楼于2019年4月30日前收楼，原告不前来收楼，房屋交付通知书约定的交付日期约定届满之日(即2019年4月30日)视为出卖人履行了交付房屋的义务;买受人在任何情况下都不因商品房是否取得验收备案证明及测绘报告而向出卖人主张任何权利。二、即便认定存在逾期交楼，违约金约定过高，请求法院依法调整。因政府规划原因导致顺延交楼仅四个月，原告在外地有居所，没有造成实际损失，原告主张的出卖人按日万分之一计算的违约金严重高于实际损失，请求法院依法调低。三、原告存在逾期付款的违约情形。根据双方约定，原告付清首期款后，应在2017年5月5日前办理贷款付清全部房款，但由于原告没有按时取得贷款，在2017年5月5日仅支付了10万元房款，直至2017年10月1日才付清房款，逾期五个月付款。依据双方签订的商品房买卖合同第八条第1条第(2)约定，逾期付款超过60日的，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付万分之一的违约金。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告主张在恒祥华苑项目开发过程中出现了政府政策变动以及规划部门要求设计重大变更（具体是停车位从审批通过的197个变更为需要另外增加159个）的情况，导致其楼盘的竣工验收迟延。原告对此不予认可。被告对于其主张的该事实，提供了地下车库的建设工程规划许可证、地下车库建筑审核意见书、地下车库的审定通知书（2018年3月16日、2018年9月9日）、清远市清城区城市管理综合执法局调查通知书、行政处罚决定书予以证明。综合该组证据的内容来看，清远市清城区城市管理综合执法局已明确认定被告恒祥华苑项目未按规定配建足够停车位，少建设停车位159个，建筑面积4837.62平方米，认为其违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”以及《广东省城乡规划条例》第八十条第一款的规定，因此在2018年12月3日对被告作出行政处罚，没收159个停车位的违法收入13,181,100元、并处罚款1,525,567.66元。2018年12月5日，被告认可该行政处罚认定的事实并主动缴纳了罚款。显然，被告提供的证据不能证明其楼盘竣工验收迟延是因为政府部门对其楼盘地下车库规划的突然变更所导致，反而足以证明被告自身存在违反城乡规划法的违法行为才是造成其楼盘规划验收迟延的重要原因。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行各自义务。原告已支付全部房屋价款，被告应依约在2018年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用。被告答辩认为其逾期交房的原因主要是政府政策变动以及政府对楼盘的规划设计作出重大变更，但是如前所述，被告提供的证据不能证明政府对恒祥华苑小区的规划设计作出了变更，亦没有提供证据证明政府政策有变动。显然，被告抗辩认为其有权对合同约定的交付期限进行顺延的理由并不充分，本院对该抗辩意见不予采纳。因此，被告未在合同约定的交付期限内交付房屋给原告使用已构成违约，被告应按照合同约定承担向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告虽然在2019年4月1日向原告发出收楼通知书，但是此时房屋尚未达到约定的交付条件（取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告），原告有权拒绝办理房屋交接手续，由此导致的延期交付责任由被告承担。根据合同第十一条、第十二条以及合同补充协议第四条第2点的约定并结合原告的诉讼请求，被告应向原告支付逾期交房的违约金，该违约金自合同第十一条约定的交付期限届满的次日（2019年1月1日）起计算至被告取得工程竣工验收备案证明文件之日（2019年5月20日）止，按日支付房价款1,104,982元的万分之一且最高不得超过原告已付房价款1,104,982元的1%。经计算，被告应向原告支付的逾期交房违约金为11,049.80元（1,104,982元×1÷100）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告清远市恒祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈美琳支付逾期交房违约金11,049.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，减半收取计45元，由被告清远市恒祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年八月二日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。