海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9003民初3599号 原告：儋州市保障性住房建设管理服务中心。住所地：海南省儋州市那大镇北部湾大道怡心花园一期B13铺面。 法定代表人：陈志忠，该中心主任。 委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符美玲，海南林源律师事务所律师。 被告：唐造谟，男，1968年10月4日出生，汉族，现住海南省儋州市。 原告儋州市保障性住房建设管理服务中心与被告唐造谟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁如秀及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告儋州市保障性住房建设管理服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止对位于儋州市××园铺面的侵占行为，将商铺退回原告；2、判令被告向原告支付所拖欠的租金暂计37840元（自2012年4月1日起暂计至2019年5月止，按每月440元计算）；3、判令被告向原告支付自2012年4月1日暂计至2018年12月累计欠缴的物业费3432元；4、判令本案诉讼费由被告承担。原告明确其主张的租金计至2019年5月31日。事实与理由：2012年1月，原告授权儋州民馨物业管理有限公司（以下简称民馨公司)对儋州民乐小区商铺进行管理并对外出租。2012年1月25日，民馨公司以其名义与被告签订《儋州民乐花园小区铺面租赁合同》。合同约定，民馨公司将位于儋州市××园商铺(以下简称涉案商铺）出租给被告；经营项目为杂货；面积为44㎡，租金10元/㎡月，月租金为440元，年租金为5280元；租期为24个月，即自2012年1月25日起至2014年1月25日止；付款方式为签订合同之日起，被告按每年一付缴纳租金，第二年租金在上年租金用完前，提前15天续交下一年度租金，逾期5天交租金的视为自动终止合同；在签订合同之日被告向民馨公司交纳房屋损坏押金1000元及水电押金500元，租赁期间届满后，若被告没有损坏房屋设施及拖欠其他费用，民馨公司将押金足额退回被告；被告应按时缴纳自行负担的费用（如物业管理费、水电费等）及房屋租赁税；租赁期间届满，民馨公司有权收回涉案商铺，如被告要求续租，则必须在租赁期间届满两个月前通知民馨公司，经同意后重新签订租赁合同。合同签订后，民馨公司向被告交付涉案商铺。租赁期间届满后，被告未撤离涉案商铺并继续经营，也未按约定向民馨公司支付租金。民馨公司及原告多次要求被告撤离涉案商铺，但被告不理会。民馨公司注销后，由原告对涉案商铺进行管理。被告尚欠原告2012年4月1日至今的租金，且被告未按时支付物业费，其行为给原告造成巨大经济损失，已严重损害原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。 被告唐造谟辩称，一、原告诉称部分事实不属实。1、涉案商铺面积应为36㎡，按照10元/㎡月的租金标准计算，涉案商铺的月租金应是360元。2、被告已按合同约定足额支付租赁期间租金。3、被告在租赁期间内（2012年1月25日至2014年1月25日）以及2019年2月至今的这两个时间段内使用涉案商铺。2014年1月26日租赁期间届满后被告就搬离涉案商铺不再继续经营，2019年2月被告向小区物业公司申请，经物业公司口头同意后，被告对涉案商铺进行简单装修重新开始使用，被告愿意支付2019年2月至2019年5月31日的租金。原告主张被告自2014年1月26日至2019年1月期间使用涉案商铺，原告应举证证明。4、被告已付清租赁期间的物业费，并愿意承担2019年2月至2019年5月31日的物业费。二、原告的部分诉讼请求已超过法定诉讼时效期间。原告于2019年5月31日主张被告支付2012年4月1日至2018年5月31日期间的涉案商铺租金已超过法定诉讼时效期间。综上所述，请求法院依法驳回原告无事实无依据的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提交的《儋州市发展和改革局关于儋州市2009年廉租房建设项目建议书的批复》《儋州市人民政府关于同意变更市保障性住房项目法人的批复》、企业信用信息公示报告、《儋州市人民政府办公室关于印发儋州市公共租赁住房和廉租住房并轨管理实施细则（试行）的通知》《证明》，被告均无异议，上述证据内容真实，形式合法且与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的《租金追缴通知书》和照片，被告认可收到该通知书，上述两证据可证实原告于2019年4月12日向被告追缴租金的事实。《儋州市发展和改革委员会关于民乐花园小区物业服务收费的批复》与本案无关，本院不予确认。 根据各方当事人的陈述及上述确认的证据，查明以下事实： 民乐花园小区属于廉租住房项目，由儋州市住房和城乡建设局建设。民乐花园小区建成后，儋州市住房和城乡建设局委托民馨公司进行管理。 2012年1月，民馨公司将涉案商铺出租给被告，双方签订了租赁合同，但原、被告均无法提交合同文本。庭审中双方确认:租期自2012年1月25日至2014年1月25日，租金为10元/㎡月，租金一年一付,先缴后用,租赁期间届满不续签合同即终止。原、被告对涉案商铺面积有争议，被告认为面积为36㎡，原告认为面积为44㎡。 合同签订后，民馨公司将涉案商铺交付被告。租赁期间届满，民馨公司与被告未续签合同。因民馨公司未继续为民乐花园小区提供物业服务，被告未将涉案商铺钥匙交还。原告主张被告继续使用涉案商铺至今，而被告则主张租赁期间届满后未继续使用，其于2019年2月经物业同意后再入场装修并使用至今。2019年4月12日，原告向被告追缴截止至2018年12月租金35640元，被告不认可租金数额。 另查明，2012年3月5日，儋州市人民政府作出儋府函[2012]31号《关于同意变更市保障性住房项目法人的批复》,将已建设的廉租房和2012年以前投资建设的经济适用房的项目法人,由市住房和城乡建设局变更为市保障性住房建设管理服务中心,自变更之日起由市保障性住房建设管理服务中心行使法人权,市住房和城乡建设局行使监督权。2015年1月6日，儋州市人民政府办公室作出《关于印发儋州市公共租赁住房和廉租住房并轨管理实施细则（试行）的通知》，明确原告负责儋州市政府投资公共租赁住房建设、分配、管理工作及上述公共租赁住房配套的商业服务设施不对外销售，由原告统一出租、统一管理。 民馨公司于2016年11月18日经工商登记部门注销。儋州市住房和城乡建设局于2019年6月27日出具《证明》，认可民乐小区商铺管理职能移交给原告。 本院认为，涉案商铺由负责儋州市公共租赁住房建设管理的相关职能部门委托民馨公司进行管理并对外出租，民馨公司注销后，涉案租赁合同权利义务应由现负责儋州市投资公共租赁住房建设、分配和管理工作的原告承接。租赁期间届满后，原告要求被告停止使用并退回涉案商铺，被告认可该诉请，本院照准。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为:被告应否向原告支付2012年4月1日至2019年5月31日租金37840元和物业费3432元。 1、2012年4月1日至2014年1月25日租金。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付和拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据本案查明的事实，涉案商铺租期至2014年1月25日届满，租金一年一付,先缴后用，原告于2019年5月21日起诉已超过法定诉讼时效期间，其未能举证证明存在诉讼时效中断的情形，被告主张原告超过法定诉讼时效期间的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告要求被告支付2012年4月1日至2014年1月25日租金，本院不予支持。 2、2014年1月26日至2019年1月31日租金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案商铺租期至2014年1月25日届满，之后双方未续签合同，依照约定，涉案合同已终止。本案原告未能提供充分有效的证据证明被告在合同终止后自2014年1月26日至2019年1月31日使用涉案商铺，原告要求被告支付上述期间的租金无事实根据与法律依据，本院不予支持。 3、2019年2月1日至2019年5月31日租金。租赁期间届满后，被告自2019年2月1日至2019年5月31日使用涉案商铺，其应参照合同约定的租金标准计付占用期间的租金。双方对涉案商铺面积有争议，原告未能提供证据证明涉案商铺面积，商铺面积应以被告认可的36㎡为准。故被告应支付原告2019年2月1日至2019年5月31日的租金1440元(36㎡×10元/㎡月×4月）。 4物业费。原告并非民乐花园小区的物业服务企业，其又未能提供证据证明已代被告支付物业费，故其要求被告支付物业费3432元，本院不予支持。 综上所述，原告诉请部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告唐造谟应于本判决生效之日起三十日内将位于儋州市××镇商铺返还原告儋州市保障性住房建设管理服务中心； 二、被告唐造谟于本判决生效之日起三十日内支付原告儋州市保障性住房建设管理服务中心租金1440元； 三、驳回原告儋州市保障性住房建设管理服务中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费416元（原告儋州市保障性住房建设管理服务中心已预交），由被告唐造谟负担25元，原告儋州市保障性住房建设管理服务中心负担391元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  许琼焕 二〇一九年八月二十日 书记员  李莉梅 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。