广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0811民初476号原告：张应真，男，1992年12月28日出生，汉族，住广东省普宁市，原告：颜雪丽，女，1991年4月4日出生，汉族，住广东省普宁市，共同委托诉讼代理人：成君，男，住广东省湛江市赤坎区，系湛江市消费者协会推荐。被告：湛江市麻章瑞云商贸有限公司，住所地：湛江市麻章区麻赤路2号101房，统一社会信用代码：9144081158470094XB。法定代表人：周建明。原告张应真、颜雪丽与被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司（以下简称“瑞云商贸公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人成君到庭参加诉讼，被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张应真、颜雪丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金（违约金从2018年7月1日开始到实际符合交楼条件之日为止，暂计至2019年4月30日，违约金为23404.78元）；2.本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，二原告的委托诉讼代理人明确本案主张的违约金自2018年7月1日起计至2019年4月30日，保留追究后续违约金的诉讼权利。事实和理由：2017年3月17日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，二原告购买被告开发的位于湛江市××楼××房，购房款为769894元。被告分别于2017年1月7日、2017年9月1日开具购房发票、贷款凭证予以确认二原告已支付房款的事实，依照合同第八条至第十二条的约定，被告应于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给二原告使用。2018年12月18日，被告以短信方式通知二原告收房，但二原告在办理交房手续时，被告未能提供工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告等文件，同时也没有根据合同第十条的约定提供相关配套设施，不具备交房条件，故导致至今尚未办理交房事宜。依照合同约定，延期交房60天内，被告应按日支付房款万分之一的违约金给原告，但在合同中同时也约定逾期交房的违约金总额不能超过买受人已付房款的0.1%，该约定显然有失公平，不足以弥补二原告的实际损失，在合同签订时，被告对该约定也未作明确提示和解释，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，请求法院按照已付房款的0.1‰/日计算违约金（即76.9894元/日）。被告瑞云商贸公司不到庭应诉，亦未提交书面答辩材料及证据。原告张应真、颜雪丽围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，认定如下证据和事实：2017年3月17日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017005704）（以下简称“预售合同”），约定二原告购买被告位于湛江市××星广场××楼××房，总房款为769894元。预售合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”预售合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，被告应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，被告应当在交付时出示满足合同第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。预售合同第十二条第一款第2项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定：“按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款0.1‰的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知送达之日起60日内退还已付全部房款，并按照已付全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.1‰的违约金。（3）逾期交付的违约金总额不能超过买受人已付房款的0.1%”。预售合同签订后，二原告依约支付了全部房款给被告，二原告提交了2017年1月7日《广东增值税普通发票》（首期房款199894元）、2017年9月1日《中国工商银行个人（住房、商业用房、住房装修）贷款借据（个人留存）》（余款570000元）予以佐证，本院对此予以确认。对于涉案房屋的交付情况，二原告确认被告曾通知其收房，但被告未能提供涉案商品房竣工验收备案等文件，故予以拒收。二原告提起本案诉讼后，截至开庭之日，被告尚未能提供涉案商品房已经竣工验收合格的相关证据。另，在诉讼中，二原告认为预售合同第十二条第2项关于被告逾期交房违约责任第（3）点的约定显失公平，主张逾期交房违约金按已付房款的0.1‰/日计算，暂从2018年7月1日计至2019年4月30日。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。关于瑞云商贸公司是否构成违约的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋交付的条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告。另外，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《中华人民共和国建筑法》六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”另外，涉案《商品房买卖合同（预售）》是建设、工商行政部门制订的标准合同模板，广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”根据以上法律、法规的规定以及参照广东省建设厅的复函，涉案商品房工程属于大型的建设工程项目，完成竣工验收备案方能认为涉案房屋符合交付条件，商品房竣工验收备案表是涉案房屋竣工验收合格的备案证明文件；但是，截至开庭之日，被告未能提交证明涉案房屋交付条件成就的上述证明。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“（第一款）当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。（第二款）在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由被告承担举证不能的法律后果，在涉案房屋未满足交付条件以前，二原告有权拒绝收房，瑞云商贸公司通知二原告收房的行为并不能视为已履行涉案《商品房买卖合同》的交付房屋义务。综上，瑞云商贸公司未能在合同约定的期限内向原告交付符合条件的房屋，该行为显然构成违约，理应承担违约责任。关于瑞云商贸公司应如何承担违约责任的问题。瑞云商贸公司本应按照合同约定于2018年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告张应真、颜雪丽，计至二原告主张的2019年4月30日，已逾期304日。涉案《商品房买卖合同（预售）》系瑞云商贸公司为了反复使用而预先拟订的合同，该合同系整体打印而成，二原告难以自行修改，仅可对合同列明的条款进行有限的选择，故该合同属于格式合同。该合同第十二条第2项第(2)点约定了逾期交房违约金以已付房价款0.1‰按日计付，但第(3)点又约定了逾期交房违约金总额以已付房款的0.1%为限，该第(3)点明显属于限制瑞云商贸公司责任的条款，虽然该合同第八条约定的二原告逾期付款违约责任的计算标准稍低于第十二条约定瑞云商贸公司逾期交房违约责任的计算标准，但二原告的违约责任不设上限，瑞云商贸公司的违约责任设置了金额极低的上限，有悖合同法规定的公平原则。瑞云商贸公司作为《商品房买卖合同（预售）》的提供方，虽其已对该第(3)点条款以下划线标示，但第十二条约定整体划有下划线标示，下划线的范围过大，不足以对第2项第(3)点条款予以突出，无法达到引起二原告注意的效果，瑞云商贸公司未尽合理提示说明义务。按上述合同第(3)点约定的逾期交房违约金总额以已付房款的0.1%为限的标准计算，违约金额仅为769.894元，考虑涉案合同的履行情况、涉案房屋的总房价、瑞云商贸公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，该违约金金额显然过低，不足以弥补二原告的实际损失。人民法院应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则、公平原则，合理确定违约金，故此，上述合同第(3)点条款限制瑞云商贸公司责任的内容无效，双方应按合同第十二条第2项第(2)点约定履行。因此，二原告主张被告支付2018年7月1日至2019年4月30日期间（共304日）逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，即被告应支付违约金为23404.78元（769894元×0.1‰×304）给二原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：限被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金23404.78元给原告张应真、颜雪丽。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费192.56元，由被告负担。二原告已预交受理费192.56元，由被告在上述履行期限内迳付二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 汪   政二〇一九年八月十二日书记员 韩婷（代）附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。