上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初6396号原告：刘炜，男，1991年10月25日生，汉族，住上海市静安区。原告：王源菲，女，1990年4月27日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：郑成绩，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：赵夏罗，女，1943年5月9日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：章敏飞，女，1968年10月8日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：范俊峰，上海君澜律师事务所律师。第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市浦东新区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：陈曦。原告刘炜、王源菲与被告赵夏罗、第三人上海太平洋房屋服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王源菲及委托诉讼代理人郑成绩，被告赵夏罗的委托诉讼代理人章敏飞、范俊峰，第三人上海太平洋房屋服务有限公司的委托诉讼代理人陈曦参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘炜、王源菲向法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金154,000元(2018年11月14日至2019年1月9日，以已付金额550万元的万分之五计算)及利息(从2019年1月9日至实际支付日止，按银行同期贷款利率计算)；2、判令被告向原告支付租金损失42,400元(每月5,300元，已支付8个月，从2018年11月开始算至2019年7月1日)；3、被告向原告支付违约金60万元；4、被告向原告支付见证费5,000元。事实与理由：2018年3月13日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，合同约定，被告将涉案房屋出售给原告，房屋的装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金，双方确认应于2018年11月30日前向房产交易中心办理转让过户手续，卖方如未及时将涉案房屋交给买方的，应向买方支付赔偿金，赔偿金按买方已付款日万分之五计算，自合同约定的应交付之日计算至实际交付之日止，逾期超过15日的，买方有权解除合同并要求卖方按照房屋总价的20%支付违约金。根据《房屋买卖合同》补充条款约定，被告应于双方办理过户手续当日，将涉案房屋交付给原告，交付标志为被告将涉案房屋的钥匙交付原告，并对物业管理费、水、电、煤气等费用进行结算。被告须保证交房时涉案房屋内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订合同之日状况相符。另外，双方约定，原告于双方办妥涉案房屋交接手续当日，向被告支付房款人民币5万元整。原被告还于2018年3月13日签订《补充协议》约定涉案房屋的总价为人民币555万元，其中签订协议之时的现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备为人民币135万元，双方同意卖方将涉案房屋连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付买方，且卖方须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用，固定装修、灯饰及厨卫设施依现状。《房屋买卖合同》及《补偿协议》签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未及时向原告交付房屋。原被告双方于2018年11月14日办理了房屋过户手续，被告本应于当日将涉案房屋交付给原告，但被告直至2019年1月9日，在原告的多番催促下才向原告交付房屋，已构成逾期交付。更甚者，被告将房屋内的所有设备与设施都拆除了，家具、空调、洗衣机、燃气灶、抽油烟机、马桶、甚至插座等日常生活必备的物品都被被告拆除，严重违反了合同约定，给原告造成了重大损失，被告依约应当支付等额于前述设施、设备估值1倍的违约金。并且，由于被告将家具、附属设施、设备都拆除了，导致原告无法按计划立即入住，需合理时间另行购置相应的家具、家电、设备设施，并对房屋进行修缮，还产生了额外的房屋租赁费用。故提出如上诉请。被告赵夏罗辩称，不同意原告的诉请。被告延迟交房是原告违约在先，原告没有履行付款义务，拖延办理贷款手续。2018年7月中介及原告的母亲致电要求解约，原告未在合同约定8月30日前支付房款150万元，直至9月14日才支付首付款。当时协商继续履行合同，原告交付了1万元违约金。根据补充条款第8条约定，2018年9月10日前原告未办妥银行贷款审批手续，2018年10月19日原告既未申请到贷款也没有补足现金。原告说要被告先过户，然后再办抵押贷款。被告为了交易履行，被告才同意先过户，但是被告没有放弃向原告主张违约责任。被告2018年12月17日前往原告贷款银行协助原告办理贷款手续。2018年11月11日左右被告已经从租客那里收回房屋，做好交房准备，也催促中介交房。中介说要等贷款审批通过才交房。当时考虑到实际情况也相信中介，所以被告同意延迟交房。2019年1月9日双方交接，当时确认无误签署确认书。被告交房时房屋内设施、固定装修等符合合同约定。签订合同时，被告强调房屋内设施是不卖的，交房时要全部拿走的。当时签约的时候原告也明确说购房用于新婚的，里面的物品都不要。合同附件2的内容是空白的。原告提供的交房确认书第2条约定了与买卖合同中约定是相符的。双方之间约定的装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款人民币135万元是为了避税的考虑，并不是真实的价值。第三人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋房屋)陈述如下：关于装修、家具、附属设施、设备的约定，当时说过，可以随意移动的东西，被告可以带走，现状是指固定装修。关于原告贷款审批通过时间，如贷款合同已经出来了，贷款就审批通过了。原告在2018年11月10日通知第三人的业务员贷款审批通过，下家办理银行贷款时，上家可以不到场签字。过户时，银行人员会陪同到场，过户当天房东补签字，如银行同意，也可以过户之后补签。中国银行的流程，房东在办理贷款时可以不签字，最晚在放款之前签字就可以。本院经审理认定事实如下：2018年3月13日，赵夏罗(甲方)与刘炜、王源菲(乙方)在太平洋房屋的居间下，签订了《房地产买卖(含居间)协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，出售总价5,550,000元。同日，赵夏罗(甲方)与刘炜、王源菲(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，系争房屋建筑面积88.03平方米，出售款4,200,000元。买卖合同第6条约定，甲乙在2018年11月30日之前双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。买卖合同第9条约定，乙方未按照合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同。第10条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。买卖合同补充条款(一)第2条约定甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；第3条约定甲方于甲乙双方办理过户手续当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电等费用进行结算；第7条约定，甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符；第8条约定，乙方于付清贷款银行所需首付款项后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。买卖合同附件三约定，乙方于2018年3月16日之前，支付甲方房款人民币150,000元整，乙方于2018年8月30日之前，支付甲方房款人民币1,500,000元整，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币2,500,000元整，该款项由贷款银行直接转入甲方账户，乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款人民币50,000元整。同日，双方又签署《补偿协议》，约定：甲乙双方就系争房屋签订的买卖合同约定的成交价为人民币4,200,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方人民币1,350,000元，并于2018年11月30日前支付甲方。乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备(详见家具清单)按现状交付乙方即可。合同签订后，刘炜、王源菲按约在2018年3月16日之前支付了150,000元给赵夏罗。并于2018年9月14日支付1,500,000元给赵夏罗，赵夏罗于2018年9月15日出具收条，因刘炜、王源菲构成支付逾期，另行支付了10,000元违约金给赵夏罗。关于刘炜、王源菲的贷款审批时间。刘炜、王源菲的表述为，2018年9月14日，其支付了首付款后，向中国银行申请贷款，并于2018年10月16日获得了贷款审批，赵夏罗2018年12月17日去贷款银行签字，办理放款手续，后贷款银行将贷款2,600,000元发放给赵夏罗。2018年11月10日，王源菲通过银行转账形式支付赵夏罗1,000,000元，共分5笔，每笔200,000元。2018年11月11日，王源菲通过银行转账形式支付赵夏罗250,000元。2018年11月14日，刘炜、王源菲与赵夏罗双方至不动产登记部门办理审税、申请过户手续。2018年11月19日，双方再次至不动产登记部门办理缴税手续。增值税发票显示，系争房屋实际成交价为4,200,000元，同日，税务机关开具《税收完税证明》。2018年11月20日，刘炜、王源菲取得系争房屋产权登记。2019年1月9日，双方进行了房屋交接，并签署了《交房确认书》，刘炜向赵夏罗支付尾款50,000元。关于赵夏罗应向刘炜、王源菲交付的房屋状况，刘炜、王源菲认为应该包括房屋装修、附属设施设备、家具，但实际没有交付家具，并且拆除了抽油烟机、灯具等固定设施。赵夏罗认为不包括家具，仅是固定装修及固定设施部分，交房时除了马桶、墙壁的装修、厨房的板材、地板之外，其余设施设备都搬走了。第三人陈述应为固定装修及固定设施，不包括可以移动的部分。另据第三人表述，系争房屋为中等装修。以上事实有买卖合同、收款收据、支付凭证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，关于赵夏罗是否承担逾期交房的违约责任。赵夏罗表示因为刘炜、王源菲未能在规定时间内获得银行贷款审批，所以其将交房时间延后，此说法本院不予支持。首先，没有证据表明刘炜、王源菲未在规定时间内获得银行贷款审批。其次，系争房屋的买卖合同明确约定赵夏罗应于过户当日将系争房屋交付给刘炜、王源菲。故赵夏罗未及时将房屋交付的行为构成违约。按照合同约定以已经支付的金额的日万分之五计算，该支付标准较高，本院依法调整为每日支付300元，共计支付56天。关于赵夏罗是否按照约定交付房屋。双方的补偿协议约定赵夏罗将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付刘炜、王源菲。但没有制作具体的清单。对于可以移动的家具部分是否包括在内，双方各执一词。结合中介方的陈述，可以移动的家具不应包括在内。因此赵夏罗交房时，应将不可移动的装潢、厨卫设施及附属设施、设备留给刘炜、王源菲。赵夏罗交房时并不完全符合上述标准，参考系争房屋的实际状况，应作出赔偿。本院酌定应赔偿的金额为10,000元。另刘炜、王源菲的租金损失，其中因为赵夏罗逾期交房导致的租房损失，已经包括在违约金之内，本院不再支持，交房后的租金部分，于法无据，本院不予支持。关于诉请中的律师见证费部分，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定判决如下：一、被告赵夏罗于本判决生效之日起十日内支付原告刘炜、王源菲逾期交房违约金16,800元；二、被告赵夏罗于本判决生效之日起十日内支付原告刘炜、王源菲赔偿金10,000元如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5,748元，由原告刘炜、王源菲承担5,548元，被告赵夏罗承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 亮二〇一九年八月九日书记员 叶文玮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。