上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7141号原告(反诉被告)：任桂明，女，1969年2月6日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。委托诉讼代理人：任生，男，1992年3月14日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。委托诉讼代理人：薛叶，上海市光大律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中暨科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄银贤，总经理。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。原告任桂明诉被告上海中暨科技发展有限公司(以下简称中暨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年5月7日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人任生、薛叶、被告委托诉讼代理人丁书洪到庭参加了诉讼。审理中，被告中暨公司提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。原告任桂明申请司法审价，本院依法委托开展审价。本案于2019年8月12日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人任生、薛叶、被告委托诉讼代理人孙崧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任桂明向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年7月签订的租赁合同；2、判令被告中暨公司返还保证金人民币(以下币种均为人民币)29,319.9元；3、判令被告中暨公司支付解约违约金33,910元；4、判令被告中暨公司赔偿损失249,030元(商铺装修及设备171,280元、加盟费40,000元、额外的烟管水电改造22,250元、工商罚款10,000元、宽带费2,250元、电表改造3,250元)；5、判令被告中暨公司返还物品：2个苏泊尔电磁炉、1个美的电磁炉、1台极米HIS家用投影仪、3台美的取暖器、1台榨汁机、1台磨豆浆机、2个单人沙发、刀具8个、铁艺饰品8个，如无法返还的，则判令被告中暨公司赔偿原告损失15,000元；6、本案诉讼费用由被告中暨公司承担。事实与理由：2017年7月，原被告签订《租赁合同》，约定由原告任桂明承租被告中暨公司位于青浦区华隆路XXX号C座103室房屋，期限自2017年8月16日至2020年8月15日，租金14,659.95元/月、物业费2,295.10元；合同另约定被告中暨公司需对原告任桂明所需的各项装修及开业许可等审批手续给予必要的协助。合同签订后，原告任桂明支付了两个月的租金作为保证金，并向工商部门提价申请办理营业执照，被告知承租的房屋土地属于工业用地，无法办理营业执照，导致原告任桂明各项损失、无法继续经营。为此，原告任桂明诉至法院作如上诉请。被告中暨公司辩称：1、同意解除租赁合同。但原告任桂明不享有单方解除租赁合同的权利，原告任桂明至今欠付租金，被告中暨公司根据租赁合同的约定行使了单方解除权。2、因原告任桂明至今结欠租金135,239.30元，根据租赁合同约定租赁保证金可以冲抵租金，故不同意退还保证金。3、原告任桂明是违约方，应承担违约责任。4、因原告任桂明违约，故不存在被告中暨公司赔偿其损失的法律及合同依据。同时，对249,030元的组成及事实依据被告中暨公司亦不认可。5、系争房屋至今空关状态，原告任桂明的物品至今都在房屋内，应自行搬走腾退房屋。同时，被告中暨公司提起反诉称因原告任桂明拒不支付租金和物业管理费的行为已损害到被告的合法权益，故此要求：1、判令解除《租赁合同》；2、判令原告任桂明腾退位于上海市华隆路XXX号C座103室房屋；3、判令原告任桂明支付2018年4月16日至2019年4月15日房屋租金135,239.30元(月租金14,659.95元乘以12个月，但只主张135,239.30元)；4、判令原告任桂明支付房屋使用费(自2019年4月16日计算至实际腾退之日止，按合同约定租金计算)；5、判令原告任桂明支付2019年2月16日至2019年4月15日物业管理费4,590.20元；6、判令原告任桂明支付物业管理费(自2019年4月16日至实际腾退之日止，按合同约定的物业管理费计算)；7、判令原告任桂明支付违约金33,910.10元(2个月租金及物业费)；8、反诉费由原告任桂明承担。对于反诉，原告任桂明辩称：1、同意解除租赁合同。2、同意腾退系争房屋。3、同意支付租金至2018年12月31日；2018年年底，被告中暨公司已经将房屋门锁上并断电，原告任桂明无法使用系争房屋，此后无需再支付租金。4、不同意支付房屋使用费及物业费，因为原告任桂明期间并未实际使用系争房屋。5、被告中暨公司是违约方，原告任桂明不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争的青浦区华新镇华隆路XXX号房屋登记产权人为中暨公司，土地用途为工业用地；房屋用途为厂房。2017年7月，中暨公司(甲方，出租人)与任桂明(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定：第三条甲方将坐落于上海市华隆路XXX号C座103室出租物业(229.51平方米)出租给乙方作为商务配套用途，租赁期限自2017年8月16日至2020年8月15日，甲方于2017年8月1日前向乙方交付出租物业，2017年8月1日至2017年8月15日为乙方装修期。第四条平均每月租金为14,659.95元，每2个月支付一次，支付时间为每2个月的首月前五日内支付；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二约定向物业公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票，每月物业管理费2,295.10元；乙方向甲方支付等同于两个月租金的履约保证金即29,319.90元。第六条甲方应向乙方提供为申请办理营业执照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件，并对乙方所需的各项装修及开业许可等审批手续给予必要协助。第十条任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失，甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索。附件一：除合同正文条款约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年61日免租期、第二年61日免租期、第三年61日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体为2019年6月16日至2018年8月15日、2019年6月16日至2019年8月15日、2020年6月16日至2020年8月15日。附件三：乙方所承租的物业经营西餐厅提供园区上午配套，经营品牌为福咖。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，任桂明按约支付租金至2018年4月15日、支付物业费至2019年2月15日，另支付了租赁保证金29,319.90元。2017年8月，任桂明之子任生(乙方)与上海福咖餐饮管理有限公司(甲方，以下简称福咖公司)签订《品牌加盟合同》，约定：甲方授予乙方在青浦区华新镇华隆路XXX号e通世界商务园C座103室作为福咖专卖加盟连锁店，授权特许经营期限为2017年12月1日至2021年11月30日；为获得乙方身份和加入的权利，签约时乙方须支付甲方80,000元，其中品牌使用费80,000元，技术服务费每年3,600元；合同另对其他内容进行了约定。2017年9月1日，福咖公司向任生开具收据，收到加盟费80,000元。2019年5月15日，福咖公司出具《证明》：合同3.2附加协议因乙方原因(执照、证件办不出等原因)不经营的，加盟费不予退还。2017年8月，任桂明之子任生(甲方)与上海三银装饰工程有限公司(乙方，以下简称三银公司)签订《承包合同》，约定：由乙方为甲方位于青浦区华新镇华隆路XXX号e通世界商务园C座103室给排水改造工程进行建筑工作，合同闭口包干价为6,500元。合同另对其他内容进行了约定。2017年8月10日，三银公司出具收据，收到进水排水工程款6,500元。2017年9月，任桂明又委托案外人对房屋排油烟风管进行了改造并称支付了费用38,000元。任桂明自称：2017年9月时即知晓不能办理营业执照，因为规保办说土地是工业用地，另要求提供申请书一份。2017年9月中旬装修完毕，10月去找中介和中暨公司协调办证事宜，中暨公司要求去考餐饮从业人员卫生合格证。2018年3月5日，上海市青浦区市场监督管理局向任生出具《行政处罚听证告知书》：经查2017年7月任生之母任桂明从中暨公司租赁了系争103室房屋；自2017年10月起，你开始在该场所对外从事咖啡机其他餐饮服务经营活动，对外使用的店招名称为“FOCAFE”。现已查实，截止执法人员检查之日，你从事小型餐饮服务的食品经营活动，未办理营业执照及食品经营许可证；你未取得食品经营许可证从事小型餐饮服务活动的行为，违反了法律规定，拟处罚款10,000元。2018年9月，任桂明又将宽带接入房屋，称支付了相应的费用4,500元。任桂明称因无法办理经营证照，故从2019年1月1日起停止经营。另查明，依任桂明申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋内任桂明添附装修残值进行司法审价，审价单位出具沪四鉴(2019)第035号《司法鉴定意见书》，载明：根据任桂明所述，整个合同租赁期限为1,095天，现按停业时间2018年12月30日作为评估时点，剩余租赁期限为594天，本工程残值率为54.25%；房屋装修工程造价(原值)为204,834.31元。任桂明为此审价垫付审价费6,000元。又查明，任桂明之子任生分别于2019年5月、7月向青浦区华新镇工商所工作人员、青浦区行政服务中心工作人员询问和核实，均被给予回复为：系争地块为工业用地，工业用地就不能开设咖啡馆、不允许办理开设咖啡馆的证照。2019年8月12日庭审结束当日，承办人随同双方当事人前往系争房屋现场，现场：1、房屋东门关闭，由任生上了门锁、由中暨公司物业上了地锁；房屋北门敞开可进入；2、房屋内断电断水、凌乱不堪；3、现场基本未见任桂明诉请要求返还的物品；4、任生就灭失物品当场报警，警察出警到场；5、考虑到双方诉请解约并同意腾退房屋，故要求双方当事人及时自行沟通搬离时间等相关细节，要求中暨公司予以配合放行。审理中，任桂明称：1、当时中暨公司招商及宣传都是e通世界商务园，所以也就未具体去核实产权及房屋性质，且园区中也有其他的商务在经营中。直到办证不能时才想到去拉房屋的产权及性质，发现是工业用地厂房不能办证经营；在这之前，中暨公司也未曾提供或向任桂明方释明过房屋的真正性质。2、当时和任桂明方一起入驻的有三四家都办不出营业执照，后来到2019年为何能办出执照不清楚，据了解系争房屋可以经营简单的用餐行业及小卖部，但租赁合同中明确了要开设西餐厅、咖啡馆就不允许。3、停止经营后，房屋由中暨公司上锁，导致任桂明方无法进入，但屋内部分物品被中暨公司拿走了，考虑到审理中需要对装修及不可移动设备进行审价，所以也无法在审理中交接腾退。中暨公司表示：1、房屋的性质就是工业用途；根据相关要求可以作为商业用途。中暨公司告知过房屋的产权及性质，也将产证复印件给了任桂明方。2、园区内在2017年时有饮食店、中餐厅办出了营业执照；2019年时有瑞幸咖啡店办出了营业执照。说明任桂明诉称因系争房屋所在地块性质问题无法办理营业执照并非事实，如未能办出营业执照，也是任桂明方自身的原因所致。3、人任桂明方确实不经营了，但中暨公司没有上锁，也没有拿走任桂明方的物品。中暨公司已与第三方签订租赁合同，由第三方承租作餐饮，但因任桂明方没有腾退，第三方未进驻，所以面临着对第三方的违约问题。根据庭审查明的事实，本院认为：任桂明与中暨公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当按约全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。不论其他人通过何种途径办出餐饮或其他商务类营业执照，都根本上不能改变系争房屋属于厂房、所在地块属于工业用地的事实，根本上不能改变工业用地不可用于商业经营的法律规定。双方签订租赁合同承租房屋后，不能开设西餐厅、不能办理营业执照、不能实现租赁目的、租赁合同需解除的后果，双方当事人均有过错。任桂明方轻信中暨公司之宣传，对于经营场所之选择未尽到事先谨慎审核之义务，负有次要过错责任；中暨公司不能按约协助办理开业许可等审理手续，在庭审中仍坚持工业用地可用作商业之用、可以办理证照，罔顾法律规定，以相关政府部门之特殊政策或特殊操作为常态，负有主要过错责任。故此，对任桂明方要求解除租赁合同及合同解除后返还保证金之诉讼请求，本院依法予以支持。综合考量各自的过错程度以及添附支付的必要性关联性合理性，本院对任桂明方主张的解约违约金及损失酌情予以确定。对于任桂明方主张的物品灭失返还或赔偿主张，一方面任桂明未举证房屋内原有该些物品，另一方面任桂明未举证系中暨公司拿走，因此对此项诉讼请求本院不予支持；但任桂明可就物品被盗问题依法向公安部门报案处理。合同解除后，承租人理应及时腾退搬离房屋。搬离前，本院区分承租人正常使用、未正常使用的情况，分别计算租金及使用费。任桂明方停止经营后，不再享受物业服务，因此中暨公司继续主张物业管理费的诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告任桂明与被告上海中暨科技发展有限公司签订的《租赁合同》于2019年4月13日解除；二、被告上海中暨科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告任桂明保证金人民币29,319.90元；三、被告上海中暨科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告任桂明违约金人民币29,320元；四、被告上海中暨科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告任桂明损失人民币100,000元；五、原告任桂明其余诉讼请求不予支持；六、反诉被告任桂明应于本判决生效之日起十日内腾退反诉原告上海中暨科技发展有限公司位于上海市青浦区华新镇华隆路XXX号C座103室房屋；七、反诉被告任桂明应支付房屋租金及占用费(自2018年4月16日起至2018年12月31日止，按14,659.95元/月标准；2019年1月1日起至2019年6月25日止，按1,000元/月标准；2019年6月26日起至实际腾退日止，按8,000元/月标准)；八、反诉原告上海中暨科技发展有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币6,208.90元，减半收取人民币3,104.45元，由原告任桂明负担人民币1,368.05元，由被告中暨公司负担人民币1,736.40元。反诉受理费人民币2,334.54元，由原告任桂明负担人民币1,636元，由被告中暨公司负担人民币698.54元；司法审价费人民币6,000元，由被告中暨公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一九年八月三十日书记员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。