贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5732号原告：王庆文，男，土家族，1987年10月1日出生，住贵州省务川仡佬族苗族自治县，原告：余兰，女，汉族，1986年6月30日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：王妍、刘力铭（实习律师），系贵州锐驰律师事务所律师。被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），系该公司员工。原告王庆文、余兰与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王庆文、余兰的委托诉讼代理人王妍、刘力铭，被告七众置业的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60日内办理奥莱国际3-1-14-1号商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、请求法院判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计5000.00元，以已付购房款393273.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年5月2日计算至被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止；3、判令被告向原告支付逾期交付奥莱国际3-1-14-1号商品房的违约金，暂计5000.00元（实际金额以原告已付总房款393273.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年5月2日计算至商品房达到合同约定的交付条件之日止）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年8月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市南部新区圆梦国际3-1-14-1号商品房，双方在《商品房买卖合同》中约定：“（一）出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”及《商品房买卖合同》第十三条、第八章第三条之约定，原告已经按照合同约定支付了购房款，被告于2016年5月1日向原告交付了涉案商品房，原告接受，但被告修建的涉案商品房至今未取得建筑工程竣工合格证明文件等资料，被告交付行为只满足时间但并不满足交付条件，故应向原告支付逾期交付商品房的违约金；涉案房屋亦未取得所有权初始登记，被告已经构成违约，故被告应按合同约定向原告承担违约责任，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所诉。被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理一—(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定，该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形，从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确支付该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法。”因此，在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接受房屋之后即开始装修使用，其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。五、本案实际接房时间为2016年8月24日，我公司支付了交付违约金3477.00元，原告已经实际入住。本院经审理查明：2014年8月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第3号楼1单元14层1号房；建筑面积123.09平方米，套内建筑面积100.63平方米；该商品房总价款为393273.00元；买受人以银行按揭支付购房款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款123273.00元，余款270000.00元以银行按揭方式支付。转移登记出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件十二补充协议约定：第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。原告向被告缴纳了维修基金、契税。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定交付了购房款，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，但至今仍未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。违约金从2017年5月2日开始计算，但违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告合同中仅约定了约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，超过180日后未交付的，未约定违约金的计算标准。而至今被告尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，根据上述法律的规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准计算；原告主张以已付总房款为基数，按日0.01%的标准计算，本院从其所愿；关于违约金的截止时间，根据原、被告合同附件十二《补充协议》中的约定，若被告向原告代收了办证所需的相关费用，即原告委托被告代为办证，本案中被告代为向原告收取了办证所需相关费用，故应视为原告委托被告办证。因涉案房屋尚不具备办证条件，且系委托被告办证，被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，原告诉请违约金计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，本院从其所愿。原告当庭撤回第一项、第三项诉讼请求，系原告对其诉讼权利的处分，本院从其所愿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王庆文、余兰涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款393273.00元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年5月2日起计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止；二、驳回原告王庆文、余兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268.50元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一九年八月二十日书记员 包清琳