云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2930民初633号原告：恼小敏，女，1963年8月5日出生，满族，居民，辽宁省盘锦市人，住辽宁省盘锦市双台子区。（未出庭）。委托诉讼代理人：刘秀明，广东君厚（黄埔）律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：大理华天置业有限公司。统一社会信用代码：915329300615876183。住所地：洱源县茈碧湖镇温泉小区九台路。法定代表人：宦泽斌，系该公司执行董事。（未出庭）。委托诉讼代理人：李四涛、杨晓燕，云南善律律师事务所律师。委托权限：特别授权。原告恼小敏与被告大理华天置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恼小敏的委托诉讼代理人刘秀明，被告大理华天置业有限公司的委托诉讼代理人李四涛、杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恼小敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金100000元；2、判令被告承担本案诉讼费；3、判令被告承担本案律师代理费。事实和理由：2018年5月，原告经向被告售楼处了解到被告有正在建并即将竣工的楼房出售，该项目有预售许可证，当时原告要求看预售许可证，但销售人员说正在由房管部门制作并统一下发，被告口头承诺2019年5月前保证交房，故原告未怀疑被告的诚信。同年5月13日，原告与被告签订了《内部预约合同》，约定原告预购被告正在开发建设的天森·凤凰城T23-1-501房屋，房屋面积141㎡，单价6248元/㎡，优惠后价格6060.56元/㎡，总房款854539元，预付定金50000元。当天，原告支付定金10000元，次日支付定金40000元。事后，原告听说被告施工进度较慢，且未取得预售许可证。原告致电被告，但被告只告知原告2019年5月前交不了房，具体交房日期未确定，对其他与楼房相关的信息，如预售许可证、拖欠工程款纠纷等问题，被告不肯透露。原告不满意被告的答复要求退房，但遭到被告拒绝。2019年2月19日，被告委托律师发《律师函》给原告，称因原告未在华天置业取得《商品房预售许可证》后7日内前往华天置业售楼部签订《商品房购销合同》和交纳购房首付款，被告将有权不退定金，并收回《内部预约合同》约定的房源另行出售。并且强调因被告原因导致不能签订《商品房购销合同》的，被告退还全额定金，并按银行同期定期存款基准利率支付定金的利息。该《律师函》违背事实，与《内部预约合同》约定不符，违背了《合同法》和《担保法》的相关规定。被告作为房地产企业熟知售楼相关法律、法规，却在无预售许可的情况下售楼，还利用售楼让利、特殊优惠等条件引诱善意购房人签预购合同，且明知《内部预约合同》只属于要约，不可以实际收受售楼款，却绕开法律禁止性规定，在《内部预售合同》上手写增加定金条款，并约定高额定金绑定购房人使其不得不购房。被告故意隐瞒房管部门推迟下发《商品房预售许可证》的真实信息；隐瞒拖欠地基基础巨额工程款和工人工资的重大诉讼严重失信企业信息；隐瞒被告作为被执行人拒不执行生效法律文书的违法信息；隐瞒被告因建楼造成环保问题被行政处罚；被告还置房管部门限期整改退还违法签约定金的通知不顾。被告以上种种劣行，足以让原告有权和有合理理由拒绝继续签订《商品房购销合同》要约，被告不诚信、违约在先，原告可以拒绝承诺。综上，因被告拒不履行售楼合同的基本义务，原告有权请求双倍返回定金，并应承担拒不退还定金而引起本案诉讼所产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等。大理华天置业有限公司辩称，1、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。原告与被告签订《内部预约合同》是在公平、公正，且双方协商一致的情况下签订的，《内部预约合同》实质上就是《商品房预售合同》，虽然被告在签订《内部预约合同》时尚未取得《商品房预售许可证》，但已于2018年9月4日取得T23栋的《商品房预售许可证》，故《内部预约合同》是合法、有效的。2、原告与被告签订的《内部预约合同》第三条明文规定：“双方约定自《商品房预售许可证》取得之日起7日内按照甲方（被告）要求缴纳购房首付款并签订《商品房购销合同》”，被告取得《商品房预售许可证》后多次通知原告签订《商品房购销合同》，但原告一直置之不理。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。另外，《内部预约合同》第三条规定：“对于本合同第一条乙方选择第1种方式的，如因乙方原因导致《商品房购销合同》无法签订，乙方已付定金不予退还”，故原告无权要求返还定金50000元，更无权要求被告支付双倍定金100000元。3、《内部预约合同》中规定被告有两项义务，一是为原告购房给予9.7折的优惠并为其保留T23-1-502的房源，二是取得《商品房预售许可证》后与原告签订《商品房购销合同》。被告已经履行了给予原告购房优惠并为其保留房源的义务，也已经通知原告已取得《商品房预售许可证》，应尽快与被告签订《商品房购销合同》，但原告拒绝签订合同。同时，签订《内部预约合同》时，被告已如实告知原告《商品房预售许可证》正在办理中，尚未取得。而《商品房预售许可证》是由洱源县住房和城乡建设局颁发的，办理需要时间，至于什么时候颁发被告决定不了，也无法预测取得的具体日期。被告在取得《商品房预售许可证》后，已及时通知原告，并再三宽限原告签订《商品房购销合同》的时间。综上，原告与被告签订的《内部预约合同》合法、有效，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请法院依法予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交了《内部预约合同》一份，欲证明双方签订的合同有效，但在签订《内部预约合同》时被告未取得《预售许可证明》，被告存在违法行为，且签约后没有告知原告许可证迟迟不发的原因，存在签约恶意，不诚信且违法。同时，《内部预约合同》右上空白处手写约定定金条款与法律规定相悖。经庭审质证，被告对证据的三性均无异议，但对证明方向有异议，认为双方签订的《内部预约合同》对房号、价款都有明确约定，并且约定了在取得《预售许可证》7日内原告要与被告签订《商品房购销合同》并支付首付款，而原告也承诺按合同约定签订合同并交付了相应的定金，该《内部预约合同》是双方在经过充分了解并协商一致的情况下签订的，是合法有效的合同，被告不存在恶意欺诈行为。经审查，本院认为该证据形式要件合法，内容客观真实且与本案有关联，本院予以确认。2、原告提交了《商品房预售许可证明》一份，欲证明被告违反了“未取得预售许可证明的法律禁止预售商品房”的法律禁止性规定，虽然司法解释明确在起诉前取得预售许可证明的，可以认定《商品房销售合同》成立，但原、被告之间并没有签订《商品房销售合同》，本案诉争合同还只是要约，在此情况下原告有合理的理由有权利拒签《商品房销售合同》，原告不违约也不违法，被告放任合同可能无效的风险，还要求原告交付高额定金并且拒不返还，显失公平。经庭审质证，被告对证据的三性均无异议，但对证明方向不予认可。经审查，本院认为该证据形式要件合法，内容客观真实，本院予以确认。3、原告提交了《律师函》复印件一份，欲证明该《律师函》知法犯法，不具备合法性，在原告明确主张不可能继续与被告签订购房合同，要求返还定金时，被告以《律师函》这种法律形式向原告施压，让原告违背真实意愿签订《商品房销售合同》，有强卖之嫌。且意图以单方《律师函》的形式变更合同的定金罚则，违反相关法律。经庭审质证，被告认为确实发过一份《律师函》，对内容基本认可，但对证明方向不认可，认为该《律师函》是受当事人的委托，按照法律规定出具的，不存在违反法律规定的情形。经审查，本院认为该证据形式要件合法，内容客观真实，本院予以确认。4、原告提交了企业信用信息公示报告三份，欲证明《建筑工程施工许可证》有效期仅一年，与未竣工验收的工程进度不符，被告违法建楼施工、被行政处罚罚款3万元、多宗诉讼案件均为被告或被执行人，惯常违约，毫无企业信用，拒不履行生效判决，无视法律威严。上述事实让原告有合理理由怀疑被告所售楼房的工程质量、装修质量以及环保安全。被告企业失信，原告拒绝与不诚信企业签订购房合同于法有据，并无不当。经庭审质证，被告对证据的三性均不予认可。经审查，本院认为该证据形式要件合法，内容客观真实，本院予以确认，但对其证明内容将结合其他案件事实予以综合确认。5、原告提交了《商品房购销合同》签署确认单一份，欲证明时间为2019年2月21日，住户姓名是原告恼小敏的确认单原告从未签署过，原告也未在2019年2月份到过洱源县，上面的手印不属实，属被告伪造。经庭审质证，被告对证据的三性无异议，但对证明方向有异议，认为被告的工作模式是在《商品房购销合同》签订以前要签一份确认单，经过与原告电话联系以后，原告让被告将确认单发给她。被告也一直在联系原告，让她尽快过来签合同。经审查，本院认为该证据形式要件合法，内容客观真实，本院予以确认，但对其证明内容将结合其他案件事实予以综合确认。6、被告提交了《内部预约合同》一份，欲证明2018年5月13日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《内部预约合同》，合同第三条约定：“双方约定自《商品房销售许可证》取得之日起7日内按照甲方要求缴纳购房首付款并签订《商品房购销合同》，若未按甲方约定时间7日内交首付款并签订合同，甲方有权将该房源收回，另行出售，所交定金一律不予退还，本合同的效力即行终止。对于本合同第一条乙方选择第1种方式的，如乙方原因导致《商品房购销合同》无法签订，乙方已付定金不予退还”。现原告拒绝与被告签订《商品房购销合同》，原告已交定金不应当予以返还。经庭审质证，原告对证据的三性予以认可，但对证明方向不予认可，认为被告没有完全履行合同义务，未尽告知义务。经审查，本院认为该证据形式要件合法，内容客观真实，本院予以确认。7、对本院依原告申请向洱源县人民法院、洱源县住房和城乡建设局、大理白族自治州生态环境局洱源分局、洱源县房地产管理所调取的证据材料。经庭审质证，原告认为各项证据一致证明被告于2018年5月13日前不具备预售房资格，不具备收预售款资格，证据显示被告办理《土地使用权证》、《规划施工许可证》、《预售许可证明》等法律规定必须具备材料的申请日期均在2018年6月和8月之后。被告以《内部预约合同》定金形式收取原告购房款违法，造成原告不能如愿购楼的实际损失，被告依法应承担民事责任。被告对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联，原、被告之间签订《内部预约合同》是双方真实意思表示，未违反相关的法律规定，而且收取定金也是符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，被告已于2018年9月4日取得了T23栋的《商品房预售许可证明》，所以被告与原告之间的合同是合法有效的，双方应当按照《内部预约合同》的规定履行相关的义务。经审查，本院认为，上述证据形式要件合法，内容客观真实且与本案有关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，原、被告双方签订了《内部预约合同》。约定：原告预购被告正在开发建设的天森·凤凰城T23-1-501房屋，房屋面积141㎡，单价6248元/㎡，优惠后价格6060.56元/㎡，总房款854539元，原告预付定金50000元。并约定双方自《商品房预售许可证》取得之日起7日内按照被告要求缴纳购房首付款并签订《商品房购销合同》，若未按被告约定时间7日内交首付款并签订合同，被告有权将该房源收回，另行出售，所交定金一律不予退还，本合同的效力即行终止。对于本合同第一条原告选择第1种方式的，如因原告原因导致《商品房购销合同》无法签订，原告已付定金不予退还；如因被告原因导致原告不能买到本合同约定的房源，被告退还原告全额定金，并按银行同期定期存款基准利率支付原告已付定金的利息。当天，原告支付了定金10000元，次日支付了定金40000元，被告向原告出具了收取50000元购房定金的收据。2018年9月4日，被告取得了T19、T20、T21、T23栋房屋的《商品房预售许可证明》后，曾电话通知原告支付购房首付款并签订《商品房购销合同》，但原告要求退还房，遭到被告拒绝。2019年2月19日，被告向原告发出《律师函》，要求原告在接到《律师函》3日内前往华天置业售楼部签订《商品房购销合同》和交纳购房首付款，届时原告如未前往，被告将有权不退定金，并收回《内部预约合同》约定的房源另行出售。双方为此发生纠纷，原告遂以被告存在隐瞒房屋相关真实信息、严重失信企业信息、众多诉讼案件信息而诱导原告购买房屋为由，于2019年6月11日诉至本院。另查明，被告自2016年开始，有拖欠工程款等十余个案件被诉至法院，但被行政处罚的楼房不属于诉争楼房。本院认为，本案中，原告与被告签订的《内部预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，双方当事人均应按约定履行，但《内部预约合同》是合同双方签署《商品房购销合同》前所签订的文书，属预约合同。签订《内部预约合同》是在被告不具备售房条件下，双方达成预留房屋的约定，其目的是为了签订《商品房购销合同》。被告在办理了《商品房预售许可证明》后，与原告签订《商品房购销合同》的行为，视为被告对原告进行新的要约，而原告因对被告涉及多个案件被起诉，对被告企业征信存在怀疑，故不愿意与被告继续签订《商品房购销合同》，可视为原告对被告售房要约的拒绝，双方未达成签订《商品房购销合同》的合意，原因不可归责于任何一方当事人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，对原告预付的定金50000元，被告应当予以返还。原告主张被告存在违约行为，应双倍返还定金，但在双方不能签订《商品房购销合同》上，被告无过错，故本院不予支持。原告请求被告承担本案的律师代理费，因双方在合同中并未约定，故本院不予支持。被告提出原告无权要求返还定金，应驳回原告诉讼请求的辩解，与法相悖，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、限被告大理华天置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告恼小敏预付的定金50000元。二、驳回原告恼小敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告大理华天置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满两年内向本院申请强制执行。审判员  杨玉梅二〇一九年八月二十九日书记员  马雪梅