福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初672号 原告：谭瑞文，男，1969年3月7日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：林春松、许烨，福建天衡律师事务所律师。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：陈牡丹，董事长。 委托诉讼代理人：温锦标、吴建萍，福建嘉禾嘉律师事务所律师。 原告谭瑞文与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为适用普通程序，并进行了公开开庭审理。谭瑞文及其委托诉讼代理人林春松、许烨，惠元公司的委托诉讼代理人温锦标、吴建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭瑞文向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款300万元，并赔偿利息损失（以300万元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，自2012年10月25日起计至实际付款之日止。暂计至2018年1月25日为910733.33元）；2.判令被告承担本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用。事实与理由：2011年9月30日，原、被告及案外人厦门大夫居家居有限公司（以下简称大夫居公司）签订一份《协议书》，约定原告购买被告开发的“和谐天下”一区和斌阁31跃32层3202号房产（以下简称案涉房），房款总计3662240元，其中300万元由大夫居公司代付，并以其与被告之间的家具货款抵付；购房具体事宜由原、被告另行签订《星海湾“空中别墅”房产认购书》和《商品房买卖合同》。同日，原被告另行签订了上述认购书，另约定于2012年2月10日前签订正式《商品房买卖合同》，剩余款项于2012年2月10日付清。2012年10月9日，上述三方另行协商由被告向大夫居公司偿付原有的300万元货款，三方之间有关以货款抵付购房款约定不再履行，原告另向被告支付300万元购房款。随后，原告分别于2012年10月12日、10月15日、10月25日分三次向被告支付购房款300万元。自上述协议及认购书签订后，被告未能于2012年2月10日前取得上述房产项目预售许可证，并违约未能与原告签订《商品房买卖合同》，另告知原告待其取得该项目预售许可证后再签订《商品房买卖合同》，具体时间另行通知。此后被告一直未通知原告签订《商品房买卖合同》，且直到2013年9月25日被告才取得该项目预售许可证，而原告注意到该房产项目出现全面停工及户型被被告擅自改变，为此原告多次要求被告妥善解决及协商赔偿，被告未予回应。2016年4月，被告在双方协商未果及上述认购书尚未解除的情况下，将原告认购的案涉房售与他人，造成双方之间的商品房买卖合同在客观上已不能履行，原告遂要求被告返还购房款及赔偿损失，被告仍未解决。原告认为，其与被告签订的认购书具备商品房买卖合同的主要条款，且原告支付了大部分房款，双方之间的商品房买卖合同关系已经成立。被告违约在先且将案涉房另售他人导致合同不能履行，应当承担返还原告已付购房款及赔偿损失的责任。 惠元公司辩称：1.原告诉称三方不再履行2011年9月30日的《协议书》，由原告另行支付300万元购房款不属实。因被告贷款资金用途受银行监管，被告经与原告协商，依据本公司与大夫居公司的真实交易形成的家具买卖合同及增值税发票向银行申请拨付300万元给大夫居公司，大夫居公司于2012年10月9日收款后将其中254万元分次转给原告，另转45万元到原告控股的厦门传百年家居有限公司（以下简称传百年公司），之后数日原告陆续将该300万元返还给被告。故原告付给被告的300万元，不属于原告另行支付的房款，而是原告及其控股公司协助被告的资金走账行为。2.原告诉称被告未与其签订《商品房买卖合同》不属实。双方签订的认购书约定，认购书的买受人姓名允许更名，可以与将来签订的商品房买卖合同的买受人姓名不一致。原告基于投资考虑，将案涉房转让给实际买受人后申请更名，而不是被告拒绝与原告签约。3.案涉房所在小区的规划经过依法审批，不存在变更户型，项目的停工、规划变更与原告诉讼请求没有关联性。4.原告故意隐瞒其转让认购房产后向被告申请变更买受人林仲的事实，诉称被告在未解除认购书的情况下将案涉房另售他人，属虚假陈述。被告根据原告的更名申请与林仲签订合同并无不妥。5.2016年4月27日，原告、林仲签订《房产买卖协议》，原告将案涉房以总价500万元转让给林仲，已获取房产转让收益1337760元。原告隐瞒该重要事实，以被告将案涉房另售他人为由，要求被告退还购房款，有违民事诉讼的诚实信用。6.原告持有大夫居公司95%的股份并担任该公司法定代表人兼总经理，其滥用控制权致使其个人财产与公司财产高度混同。被告收到林仲的全额购房款后退还300万元至大夫居公司账户，大夫居公司收到该300万元后全部转给原告，足以认定被告已退还原告300万元。综上所述，原告提起本案诉讼，隐瞒重要事实，企图重复取得300万元，有违诚实信用原则，应予驳回。原告恶意诉讼不仅使被告无端卷入纠纷，而且浪费司法资源，损害司法权威，应予惩处。 经审理查明：2011年8月17日，惠元公司与大夫居公司签订《购销合同》，约定大夫居公司向惠元公司提供含税总货款为300万元的家具等物品及负责安装；惠元公司在家具安装完成且验收合格后应于2012年5月31日前付清全部货款。 2011年9月30日，惠元公司、大夫居公司、谭瑞文分别作为甲、乙、丙三方签订一份《协议书》，约定：一、丙方向甲方购买坐落于厦门市同安区西柯镇星海湾别墅区“空中御墅”和谐天下一区和斌阁31跃32层3202号房产，购房款共计3662240元。有关购房的具体事宜由甲丙双方另行签订《星海湾“空中御墅”房产认购书》及《商品房买卖合同》。二、丙方应向甲方支付上述房屋购房款中的300万元由乙方代付。三、乙方应支付给甲方的300万元购房款与甲方应支付给乙方的等额家具等款项抵销。双方互不进行款项往来。四、上述抵销发生时，乙方向甲方出具收到家具灯等购销款正式发票，甲方向丙方出具收到购房款的收据。五、本协议作为甲乙丙三方结算家具等购销款及购房款的依据，在抵销发生后，视为甲方已经预付300万元购销款以及丙方已经支付300万元购房款；甲乙双方因《购销合同》产生的争议以及甲丙双方因《商品房买卖合同》产生的争议均不影响甲乙丙之间的付款事实。……。 2011年9月30日，惠元公司、谭瑞文分别作为出卖人、买受人签订一份《星海湾“空中御墅”房产认购书》（内部），约定买受人向出卖人认购上述房产，建筑面积457.78㎡，房价为3662240元，该款由出卖人与大夫居公司于2011年8月17日签订的《购销合同》货款抵扣300万元，剩余款662240元于2012年2月10日付清；本认购书订立后，买受人须于2012年2月10日前到惠元公司售楼处签订《商品房买卖合同》，买受人未在该期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》或逾期履行本认购书付款办法中的任一约定的，出卖人有权解除认购书，并将该认购房产另行出售。该认购书第（四）条还约定，认购书的买受人姓名允许更名，可与将来正式签订的《商品房买卖合同》的买受人不一致。第（六）条还约定，《商品房买卖合同》订立后，本认购书自行终止。 2016年4月27日，谭瑞文作为甲方（转让方）与乙方（受让方）林仲签订一份《房产买卖协议书》。该协议书约定，谭瑞文将上述案涉房以原合同价3662240元和差价1337760元为总价转让给林仲；林仲在签订本协议当日向谭瑞文支付认购上述房产的购房定金487760元，2016年5月6日前到房地产公司过户更名的原合同房款可全部付给谭瑞文或地产公司，待与地产公司协商后再决定。该协议还约定，甲方（指谭瑞文）同意转让给乙方（指林仲）名下时（即更名当天乙方另补房款差价85万元给甲方，不含已付定金487760元）。该条约定的后面还有手写体备注“同意更名给第三方”。当日，林仲向谭瑞文付款487760元，并收到谭瑞文的相应收条。之后，谭瑞文作为申请人、林仲作为买受人，向惠元公司提交一份书面申请书，要求惠元公司在签订上述案涉房的《商品房买卖合同》时将买受人的姓名变更为林仲。谭瑞文与林仲还在该申请书中承诺：谭瑞文于2011年9月30日与惠元公司签订的《认购书》项下的谭瑞文的权利义务均转由买受人承担。 2016年5月6日，惠元公司与林仲签订合同编号为03280979《商品房买卖合同》，约定惠元公司将上述和斌阁31跃32层3202号房产出售给林仲，房价为3684400元，付款方式详见《补充协议》。双方签订的《合同补充协议》约定，买受人应于2016年5月2日前支付首期购房款924400元；于2016年5月18日前支付购房款56万元；剩余220万元申请银行按揭贷款支付。林仲于2016年4月29日、2016年6月29日分别向惠元公司付款1484400元、220万元，合计3684400元。案涉房的产权于2016年5月11日预告登记至林仲名下。 另查明，大夫居公司分别于2012年2月15日、2月16日、9月6日向惠元公司开具了三十份各10万元，合计为300万元的发票。惠元公司于2012年10月9日委托中国工商银行松柏支行向大夫居公司转账300万元。谭瑞文于2012年10月12日、10月15日、10月25日向惠元公司各转账100万元，合计300万元。惠元公司于2016年7月27日向大夫居公司转账付款300万元。 再查明，惠元公司于2012年10月9日收到大夫居公司300万元转账后，于当日向厦门传百年家居有限公司（以下简称传百年公司）转账45万元；于2012年10月10日、10月12日、10月15日、10月18日分别向谭瑞文转账50万元、50万元、100万元、54万元，合计254万元。 还查明，大夫居公司成立于2008年12月9日。谭瑞文是该公司的原始股东及首任法定代表人，任该公司执行董事兼总经理，持股比例95%。2017年1月20日，该公司经股东会决议，谭瑞文所持的该公司95%股权转让于案外人陆剑。厦门传百年家居有限公司成立于2005年7月4日，为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为谭瑞文。该公司登记的投资人共二人，认缴出资额200万元，其中谭瑞文认缴出资190万元，出资比例95%。 上述事实，有经庭审举证质证的惠元公司与大夫居公司签订的《购销合同》；惠元公司与大夫居公司、谭瑞文签订的《协议书》；惠元公司与谭瑞文签订的《星海湾“空中御墅”房产认购书》；谭瑞文与林仲签订的《房产买卖协议书》；谭瑞文与林仲向惠元公司提出的申请书；惠元公司与林仲签订的《商品房买卖合同》；惠元公司向大夫居公司转账300万元的工商银行特种转账凭证；谭瑞文向惠元公司共转账300万元的工商银行电子回单、账户交易记录；大夫居公司收到惠元公司300万元及向传百年公司、谭瑞文转账的银行账户交易记录；大夫居公司向惠元公司开具的金额共计为300万元的三十份发票；谭瑞文向林仲出具的收条；林仲向惠元公司支付购房款的银联凭据、工商银行业务回单；惠元公司在收取林仲购房款之后向大夫居公司转账300万元的工商银行业务回单；大夫居公司、传百年公司的工商登记信息等证据证实，本院予以确认。 本院认为，谭瑞文在惠元公司尚未取得商品房预售许可证的情况下，通过与惠元公司等签订《协议书》、《星海湾“空中御墅”房产认购书》来预购案涉房，并因此产生纠纷，故本案应认定为商品房预约合同纠纷。案涉房经预购人谭瑞文提出申请，买受人已实际变更为案外人林仲，且惠元公司已与林仲签订正式的《商品房买卖合同》将案涉房卖给了林仲，并收取了林仲的全部购房款，故《协议书》、《星海湾“空中御墅”房产认购书》应视为已经按照约定履行完毕，该二份合同权利义务终止。关于谭瑞文要求惠元公司返还其300万元购房款的主张。谭瑞文认为，2012年10月9日其与惠元公司、大夫居公司另行协商过三方有关以货款抵购房款的协议不再履行，由其另行向惠元公司支付300万元购房款，因此其于2012年10月12日、10月15日、10月25日向惠元公司支付的300万元购房款与惠元公司无关，惠元公司于2016年7月向大夫居公司的退款300万元也与其无关。惠元公司擅自改变户型且在上述认购书未解除的情况下将其认购的案涉房另售他人，导致其与惠元公司之间的合同客观上不能履行，因此惠元公司应向其返还300万元已付购房款。为证明自己的主张，谭瑞文还提供了大夫居公司的应付款明细账、证明、对账单等证据。惠元公司认为，三方签订协议书之后，大夫居公司向惠元公司开具了300万元的家具款发票，即视为大夫居公司已替谭瑞文支付了300万元的购房款，谭瑞文应付的300万元购房款债务即告消灭，无需再向惠元公司支付300万元购房款。惠元公司也没有与谭瑞文另行协商过由谭瑞文向惠元公司支付300万元购房款。谭瑞文向惠元公司转账的300万元实际是惠元公司于2012年10月9日向大夫居公司走账的300万元。因后来林仲向惠元公司支付了全部的购房款，所以惠元公司于2016年7月将大夫居公司之前用货款替谭瑞文抵付的购房款300万元退还给了大夫居公司，故双方的债务已经结清。谭瑞文作为大夫居公司当时的法定代表人、实际控制人，在收到惠元公司的该300万元退款后，一年多未提出异议，现要求惠元公司向其返还300万元及利息没有事实依据。谭瑞文提供的对账单系其单方汇总，应付款明细账、证明也都是单方制作，未经惠元公司确认，故均不具有证据的真实性、合法性。本院认为，首先，谭瑞文向本院起诉时隐瞒了其将案涉房转让给林仲，后二人向惠元公司申请将案涉房的买受人变更为林仲的事实。正是因为谭瑞文申请将案涉房的买受人变更为林仲，惠元公司才依据该公司与谭瑞文签订的认购书的第（四）条的约定，与林仲签订正式的商品房买卖合同，将案涉房卖给了林仲。而且根据认购书的第（六）条的约定，惠元公司与林仲签订商品房买卖合同后，原认购书的权利义务即自行终止。故谭瑞文诉称惠元公司在双方认购书未解除的情况下将其认购的案涉房另售他人，导致其与惠元公司之间的合同客观上不能履行，不符合客观事实。其次，谭瑞文诉称2012年10月9日其与惠元公司、大夫居公司另行协商过三方有关以货款抵购房款的协议不再履行，由其另行向惠元公司支付300万元购房款，惠元公司予以了否认，谭瑞文仅提供其向惠元公司转账300万元的银行电子回单并不足以证明，本院不予采信。第三，对照惠元公司向大夫居公司转账300万元以及谭瑞文向惠元公司转账300万元的时间、金额，结合大夫居公司在惠元公司转账之前即已向惠元公司开具了金额为300万元的发票，谭瑞文向惠元公司转账300万元后，惠元公司并未向其开具相应的收据等情况，惠元公司主张的大夫居公司已用300万元货款债权抵付了谭瑞文应付惠元公司的300万元购房款，惠元公司于2012年10月9日向大夫居公司转账300万元，以及大夫居公司的法定代表人谭瑞文再将该300万元退还给惠元公司只是一种走账行为，相比谭瑞文主张的该300万元是其另行与惠元公司、大夫居公司协商后向惠元公司支付的购房款，证据和理由更为充分，本院予以采信。谭瑞文作为大夫居公司当时的实际控制人、法定代表人，惠元公司亦有理由相信其于2012年10月向惠元公司转账的300万元，是大夫居公司退还给惠元公司的300万元走账款。谭瑞文向本院提供的大夫居公司的应付款明细账、证明、对账单等，均系谭瑞文或大夫居公司单方制作，且大夫居公司与谭瑞文存在利害关系，相应的证明力，本院不予采纳。惠元公司在收到林仲的全部购房款之后，已将大夫居公司之前为谭瑞文抵付的300万元购房款退还给了大夫居公司，现谭瑞文要求惠元公司再向其返还300万元购房款及赔偿利息损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回谭瑞文的全部诉讼请求。 本案受理费人民币38086元，由谭瑞文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  张碧卿 人民陪审员  纪志阳 二〇一九年八月十二日 书 记 员  洪晓燕 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。