上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初5109号原告：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：郑剑飞，上海东炬律师事务所律师。被告：李秀琴，女，1922年3月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：陆建新，男，1946年10月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：龚惠珠，女，1946年6月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：陆远平，男，1969年11月22日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：曹兰，女，1970年6月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：陆楚榕，女，1992年9月19日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列六被告共同委托诉讼代理人：陆宇佼，上海运帷律师事务所律师。上列六被告共同委托诉讼代理人：李敬敏，上海运帷律师事务所律师。原告上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)诉被告李秀琴、陆建新、龚惠珠、陆远平、曹兰、陆楚榕排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，因案情复杂，于2019年3月12日依法组成合议庭，适用普通程序审理本案。本案于2019年4月22日公开开庭进行审理，原告华新镇政府的委托诉讼代理人郑剑飞、被告陆远平、曹兰及六被告的共同委托诉讼代理人李敬敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华新镇政府向本院提出诉讼请求：判令六被告腾退并移交青浦区华新镇朱长村长浜26号房屋。事实和理由：2013年12月26日，原告负责动迁工作的华新镇动迁办公室与青浦区华新镇朱长村XXX号的陆建新、陆远平签订《拆迁补偿协议书》和《建房补贴协议》，约定对上海市青浦区华新镇朱长村XXX号房屋动迁，该户自愿放弃动迁补偿的前提下，选择农民中心村空房安置。同日，双方签订《交房协议》，原告将徐大桥小区74号房屋交付被告户。该户取得相应补偿款及安置房后，违背诚信，未腾退移交被动迁房屋，因此原告诉至法院作如上诉请。六被告共同辩称，请求驳回原告诉请。首先，原告与被告签订的拆迁补偿协议、建房补贴协议等违法违规。第一，系争拆迁补偿协议、建房协议及交房协议，是陆远平擅自签订，未得到其他被告同意。陆远平未经过户主陆建新和其他家庭成员同意擅自签订协议是无权处分，对其他被告不具有法律上的约束力，原告不得基于上述协议要求被告搬离。第二，根据上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定，集体土地上的征地补偿，如采用产权调换房屋安置，应该提供符合质量标准、产权清晰的房屋。如采用异地建房方式安置，应该在镇土地利用总体规划的中心村或者居民示范点内提供宅基地供被告建房，且对被拆迁的房屋提供货币补偿。本案中原告既没有向被告提供宅基地，提供的动迁安置房也是未经过批准而建造的违法建筑，同时协议也没有对被告的被拆迁房屋进行货币补偿。该三份协议违反了房屋拆迁补偿暂行规定第9、13、14条的规定，协议无效，对被告没有约束力。第三，原告仅对被告224平方米房屋进行补偿安置，而根据被告的宅基地使用证，有证宅基地是388平方米，可见原告未对被告的全部宅基地房屋进行补偿安置，违法违规，合同无效。其次，即使三份协议有效，原告要求被告搬离的诉请也不应该得到支持。第一，三份协议是陆远平单方面签订的，未得到其他被告同意，原告诉请属于请求权范畴，在没有与其他被告签订协议的情况下，无权要求其他五被告履行合同义务，搬离系争房屋。第二，原告诉请过了三年的诉讼时效，原告在约定的搬离期限内从未通知被告搬离，因此丧失了胜诉权。经开庭审理查明，2013年12月26日，青浦区华新镇人民政府动迁办公室(以下简称“华新动迁办”，甲方)与“陆建新、陆远平”(乙方)签订《拆迁补偿协议书》，约定因政府实施工业园区工程项目，乙方所建房屋需动迁，因此补偿乙方申请建房面积300平方米补差70,550元、猪栅补偿37,450元、龚惠珠大病补5,000元、曹兰残疾补5,000元，共计补偿118,000元；乙方应在2014年1月10日前将房屋腾出，搬场结束，交出被迁房钥匙，甲方支付补偿费，房屋由甲方拆除。同日，双方签订《建房补贴协议》、《交房协议》，约定乙方所建朱长村爿桥村民小组26号房屋被列入征收范围。乙方房屋及附属物不再予以评估，甲方将支付乙方建房补贴250,000元，另外甲方再一次性支付乙方50,000元(该费用包括：搬迁费、过渡费、安置现房房屋的缺损维修等各类费用)。计户标准原则为224平方米/户；乙方必须在规定期限内将房屋腾空并交出房屋钥匙后，待房屋全部拆除后一次性付清；该户安置于徐村小区双联村XXX号房面积269.70平方，该户安置人员为陆建新户所有家庭人员；乙方自愿放弃本次动迁，选择农民中心村现余空房安置，安置地点徐大桥小区74号，建筑面积269.70平方米，建造单价1,200元/平方米，共计323,640元，另外车库2,200元。当日，协议书签订后，原告向被告支付92,160元，由陆远平在付款凭单上签字，其中付款用途上载明“动迁补偿款300,000元+118,000元，计418,000元，徐大桥小区74号房款合计325,840元，该户动迁补偿款与房款相抵扣后，还剩余款92,160元”)。原告另向被告出具了一张金额为325,840元的收据，收入款项内容为“徐大桥小区74号房款”。另查明，2018年11月26日，上海市青浦区华新镇规划建设和环境保护办公室(以下简称“华新规保办”)出具情况说明，内容为“原朱长村爿桥组26号陆建新户批准房屋建筑面积为217平方米，2013年12月该户动迁安置于华腾路XXX弄XXX号，建筑面积为269.70平方米。根据《中华人民共和国土地管理费》第六十二条规定‘农村农民一户只能拥有一处宅基地’，该户在动迁后未将老宅基房屋全部拆除，故原朱长村爿桥组26号宅基地上建筑物属于‘应拆未拆’。”2019年4月29日，华新规保办和青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室共同出具情况说明，内容为“青浦区华新镇华腾路980弄徐大桥小区系镇统一规划建设的农民中心村，房屋用于动迁安置。因不同地块动迁时点不同，安置入驻时间跨度较大且涉及农户较多，需待该小区房屋安置完毕后，进行集中调查统计并上报审批办理相关权证。同时，华腾路XXX弄XXX号陆建新户房屋为农村宅基地性质，只要陆建新户符合‘一户一宅’规定，将来若华腾路XXX弄XXX号宅基地房屋动迁时仍可享受集体土地房屋补偿安置权利”。又查明，据1991年10月16日的宅基地登记表上记载，系争宅基地处：楼房占地面积131.50平方米，建筑面积263平方米；平房占地及建筑面积均为18平方米；棚舍占地及建筑面积均为107平方米；合计占地面积434平方米，建筑面积388平方米；同意登记发证217平方米。宅基地使用证亦载明，核定使用面积217平方米，其中住房占地149.50平方米、棚舍占地107平方米，共有使用权面积434平方米。2012年3月，系争宅基地的农村个人建房用地申请表上载明，宅基地总面积200平方米，建筑占地面积100平方米，总建筑面积300平方米，棚舍32平方米。以上事实，由原、被告的陈述，《拆迁补偿协议书》、《建房补贴协议》、《交房协议》、收据、情况说明、宅基地登记表、宅基地使用证、农村个人建房用地申请表等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告表示，不同意搬离的理由是合同无效，因为违反法律、行政法规强制性规定，违反的是《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第9、13、14条，且没有足额补偿，法律依据是《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》。2013年的三份协议都是陆远平签订的，其上“陆建新”的名字也是陆远平所签。被告申请过翻建房屋，但是政府没有批复，被告也没有实际翻建，因此应按宅基地使用房屋记载为准。规保办无权核发宅基地使用证，因此其出具的情况说明不能证明原告提供了合法合规的宅基地。安置前六被告都居住在系争房屋内，现在陆远平和曹兰住在华腾路安置房屋内，其他被告还在系争房屋内。根据拆迁补偿协议书第一条，评估价已经删除，说明原告没有对拆迁房屋及任何附属设施进行补偿，原告做的补偿是跟本案拆迁房屋无关。六被告中，李秀琴是陆建新母亲，龚惠珠是陆建新妻子，陆远平是陆建新儿子，曹兰是陆建新妻子，陆楚榕是陆远平女儿。为此，被告提供：估价分户报告单，证明原告委托的估价公司仅对221.72平方的房屋作为有证房屋进行评估，未对全部有证房屋进行评估，更没有对全部有证房屋进行补偿。对此，原告质证称：被告在建房补贴协议中自愿放弃动迁补偿，选择农民中心村安置，因此分户报告单就不再作为相关依据。放弃动迁补偿就是不再进行评估，直接给中心村房屋。如果是评估，给的是商品房。陆远平表示，之所以代签，是因为父亲(陆建新)害怕，不想让父亲知道。其一直被骚扰，且受到了哄骗，说先签字，后面再补，但实际并没有补。签字时其他被告不知道，后来拿了房才知道，知道后也没有办法了，但是向其提出过反对。曹兰表示，其一直向华新信访办信访，只有一份答复意见书，但没有书面材料，也不让录音。不认可协议，原告没有按照388平方米安置，补少了。原告表示，动迁时住房面积是按照建筑面积计算，即263加18平方米，棚舍作货币补偿，不作为安置的依据。原告按建房批复上的面积补偿，因为批复在后。即使系争宅基地存在已批未建的情况，也是按照已批未建的面积补偿，即使被告没有按照2012年的申请建房。不认可被告所称的388平方米，因为包括了107平方米的棚舍，棚舍不是安置房屋面积的依据。原告按照300平方米的标准安置，其中269.70平方米安置了房屋，30.30平方米是货币补差，棚舍的107平方米也是货币补偿，见拆迁补偿协议书的约定。若被告不认可2012年建房批复上建筑面积300平方米，按宅基地登记表只能按照281平方米来安置。现原告按新批复覆盖旧宅基地登记表，按照300平方米补偿安置也保障了被告利益，对于建筑差也进行了补偿。六被告都知道签订协议及安置的情况，对于陆远平签订的协议均是认可的，当时全家住在一起，应是知晓的，未提出异议，且以事实行为进行了追认，因此应该按照协议履行。与陆远平签订是因陆建新年纪大了，直接与儿子签字也是可以的。安置的房屋尚没有宅基地使用权证，因为需要华新统一分批办理。被告提出的合同无效的依据是暂行规定，是上海市政府制定的规范性文件，不是法律法规，不能作为认定订合同无效的依据。关于诉讼时效，本案是排除妨害，是物权范畴，不应该适用诉讼时效。若补偿款有欠付，腾退房屋后一次性付清。根据庭审查明的事实，本院认为，系争宅基地的户主虽为陆建新，但基于陆远平与六被告的特殊身份关系，陆远平代为签订《拆迁补偿协议书》、《建房补贴协议》、《交房协议》等与大家庭中由成年儿子代为处理家庭事务的社会风俗相符，况且，签订协议时六被告共同居住在系争房屋内，签订协议并取得安置房屋后，陆远平、曹兰入住进安置房屋，陆远平庭审中亦陈述拿了房子后其他被告知道其签字的事情，因此其他被告对此合同签订及安置情况不仅应是明知的，且事实也是知情的，但自2013年以来，其他被告未通过诉讼、向政府部门反映等其他方式提出过对于上述三份协议的效力的意见，由此可见，六被告对于由陆远平代签协议的行为无异议，只是签订协议后认为原告的补偿给时少了。因此，上述三份协议系原告及六被告的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。协议中明确了安置房屋的面积位置及其他货币补偿，亦明确了被告应腾退的日期，现原告已按约交付、安置、货币补偿，被告也应按约履行约定的腾退义务，原告要求六被告腾退并移交系争房屋的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。现被告提出安置房屋未取得宅基地使用证等，因此协议无效，不同意腾退。对此原告的意见是需统一分批办理。即使原告交付的房屋存在宅基地使用证尚未办理方面的瑕疵，也不影响三份协议的效力，因此对于被告的该项意见，本院不予采纳。至于在三份协议之外，是否还有其他补偿，不属于本案处理范围，原告与六被告可另外自行协商。关于被告提出的原告主张超过诉讼时效的意见，本院认为，根据三份协议的内容可以看出，被告以获得安置及补偿的方式放弃了对系争房屋的权利，约定将房屋移交给原告意味着将房屋的处置权利让渡给原告，况且协议中亦约定未按期搬出的视为放弃屋内财物，而被告占用系争房屋的行为持续存在，因此被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：被告李秀琴、陆建新、龚惠珠、陆远平、曹兰、陆楚榕应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇朱长村长浜26号房屋，并将上述房屋移交给原告上海市青浦区华新镇人民政府。案件受理费80元，由六被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汪宇婧人民陪审员  钟 荣人民陪审员  李玲娟二〇一九年八月二十六日书 记 员  周 诗附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。