江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初2993号原告（反诉被告）：邱容林，1964年12月17日出生，汉族，袁州区人，无业，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：刘志思，宜春市交通法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：易小金，男，1968年8月15日出生，汉族，袁州区人，无业，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：易金财，江西百姓律师事务所律师。原告邱容林与被告易小金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼中被告易小金提起反诉，本院合并进行审理。原告（反诉被告）（以下简称原告）邱容林及其委托诉讼代理人刘志思、被告（反诉原告）（以下简称被告）易小金及其委托诉讼代理人易金财均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）邱容林向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告易小金立即偿还购房款29483.1元给原告；2、判决被告购房多占房屋面积的欠款，按规定价款5020元/㎡，即将购房差价96785.6元补偿给原告。两项共计人民币126268.7元。三、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告按委托承诺书约定的房屋总价5%即26907.6元（158.28㎡×3400元/㎡×5%）支付给原告;2、请求判令被告返还原告不当得利17921.4元[（158.28㎡-154.71㎡）×5020元/㎡]；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2006年10月8日购买了湛郎街道七园里地段土地，占地面积120平方，支付了6万元购地款，并且有该土地的使用权。在2005年5月25日原告取得各项合法建房手续后，即与被告签订了合作建房协议，房屋经验收合格后，被告购买了该房屋。在2018年10月29日棚户区改造拆迁安置工作时被告写好承诺书给原告，承诺同意按拆迁房屋总面积价总金额5%即26907.5元支付给原告，但被告至今未将该款付给原告。2005年5月，被告购买原告第二层房屋面积为154.71㎡，现拆迁时房屋面积为158.28㎡，多出房屋面积3.57㎡，被告以11万元购得原告房屋面积154.71㎡，却得到158.28㎡的房屋面积，不当得利3.57㎡，折价17921.4元利益，符合不当得利构成要件，应当将取得的不当得利返还给损失人，故诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）易小金辩称：1、被告出具的承诺书并不是被告的真实意思表示，当时原告找到被告和其他几个合作建房人，说让大家委托原告去处理拆迁赔偿的事，毕竟土地证一开始是原告的名字，原告最合适处理。大家都同意，于是原告就拿出该份《承诺书》来让被告签字，被告当时也是相信原告看都没看就签了字，原告起诉被告了才知道被原告套路了。2、原告与被告签署的《合作建房协议》根本就没说要多退少补，原告的说法没有任何依据。协议第十二条其他事项第1点明确约定了“乙方以前第四项支付总费用的方式，取得该套房屋使用权，经协商签订后，如受地方政府、国家政策、物价上涨或下浮等因素影响，甲方自行承担，乙方不再支付费用或提出退款要求”。从这点也可以看出原告提到的承诺书没有任何道理。事实上原告每次都要办理自己的事情，办其他的事情都是顺便办理，如果被告知道要这么多钱，完全可以自己去，这5%的回扣显失公平，应该根据合同法的规定予以撤销。3、涉案房屋在2007年5月取得建房手续，并立即着手建房，也早在2007年下半年就交房了，如果要补差价，原告在诉讼时效期间内就必须起诉，而且原告之前从未提过要补差价的事，现在都过去十几年了，早已过了诉讼时效，而且本案也完全不构成不当得利。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告与被告合作建房，共同出资建设袁州区湛郎街道泗州寺路57—86号楼，该楼层所有的费用都是原告、被告以及其他住户共同出资的，在《合作建房协议》中也约定了一楼防盗门、扶梯间、扶梯间的窗户、前后通道、空间场地、屋顶、水泥坪、化粪池等都属于公共所有。故公共所有的这些财产对应的拆迁补偿款应该归被告与其他共同所有人平均分配，可原告一人将所有公共所有的财物获得的拆迁补偿款独自拿到，不分配给被告，为维护被告的合法权益，故提起反诉，请求判令原告（反诉被告）支付23477.6元拆迁补偿款给被告（反诉原告），本案反诉费用由原告（反诉被告）负担。原告（反诉被告）邱容林对反诉辩称：2005年5月25日原被告签订的《合作建房协议》，实际是房屋买卖合同，原告在政府合法取得120㎡土地使用权建房资格后，自己出资建房出售给被告，被告没与原告共同建房，没有共同劳动，没有共担风险，没有利润分配，亏损分担，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定，应当认定为房屋买卖合同。根据该协议第二条“……乙方拥有住房的第五层，面积139㎡（含第二层扶梯间等公共使用面积），以及底层壹间车库15.71㎡”。由此可见，被告是购买原告房屋第五层和第五层扶梯间139㎡房屋，底层壹间车库15.71㎡，价格为11万元，是按套计价出售，一楼防盗门、扶梯间、扶梯间的窗户、前后通道、空间场地、屋顶、水泥坪、化粪池面积，没有计入销售面积，更没有收取这些地方平方面积房款，被告纯属浑水摸鱼颠倒黑白。因此被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2006年10月8日，原告作为拆迁建房户向袁州区湛郎街道企业管理站交纳6万元土地补偿费，取得袁州区湛郎街道七里园地段（现为袁州区湛郎街道泗州寺路57—86号）国有划拨用地占地面积120㎡的一块土地使用权。2005年5月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《合作建房协议》，协议约定：双方同意以合作的方式共同建房。房屋结构：砖混结构，共六层，其中2—6层为住房，底层为车库和柴棚间，总建筑面积815㎡，乙方拥有住房的第伍层，面积139㎡（含扶梯间等公共使用面积），以及底层壹间车库，面积15.71㎡（北向第壹间），柴棚间面积为零㎡。实际面积以发证单位丈量为准。建房方式：乙方以分期付款给甲方合作建房的方式，委托甲方全权负责建房。建房费用：乙方以总支付人民币大写壹拾壹万元，取得甲方所建房屋住房的第五层，以及车库壹间和柴棚间的使用权和所有权。其中第十二条其他事项约定：1、乙方以前第四项支付总费用的方式，取得该套房层使用权，经协商签订后，如受地方政府、国家政策、特价上涨或下浮等因素影响，甲方自行承担，乙方不再支付费用或提出退款要求。2、房屋前后通道和空间场地，以及扶梯间，屋顶属公共所有，甲、乙双方均不得设置障碍物，以确保通畅无阻……。协议还对建房付款方式、房屋验收、付款时间、房屋质量、水电安装、证件办理、建房安全等事项一并进行了约定。之后，原告按约组织人员建设房屋。整栋房屋实际建设设计一个单元共八层，地下车库、柴棚间为第一层，楼上七层共七套住房，并有一个冲顶通往楼顶。2007年房屋竣工，被告按约向原告付清全部房款11万元，原告将第五层房屋一套和底层一个柴棚间交付给被告。被告装修房屋入住。之后被告在自己柴棚间旁又自建了一间15.15㎡的柴棚间。该房屋并未在房管部门办理房屋产权登记证。2018年，被告所居住的该栋房屋被列入宜春中心城区棚户区改造项目范围。2018年10月29日，由于房屋拆迁问题，被告向原告出具《委托承诺书》一份，载明：为了支持城市建设，搞好棚户区改造安置工作。因本人年购得邱容林房屋一套，同意委托邱容林与拆迁单位办理有关拆迁事项，并承诺自愿房屋款项调整。四楼住户易小金，承诺同意按拆迁房屋总面积基价总金额的95%进款，另外5%金额款应返还给邱容林。装修款以及奖金按100%进款。被告在承诺书上签名并捺印确认。2018年11月17日，在被告与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订的房屋征收与补偿协议中，载明被告被征收的房屋建筑面积173.43㎡，其中住房建筑面积158.28㎡，柴棚间面积15.15㎡，主房货币补偿每㎡3400元。加上速度搬迁等奖励费，房屋每㎡拆迁补偿款为5020元，被告共得到房屋征收补偿款926918.36元。另查明：原告所建的该栋房屋住房二楼和六楼两套房屋属原告所有，其余五套房屋原告均出卖给含被告在内的其他5人。2018年11月17日，原告与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订的房屋征收与补偿协议中，将房屋冲顶16.38㎡、底层入扶梯的左侧公共通道面积14.523㎡（5.15米×2.82米）计算至原告个人房屋面积内予以征收补偿，其中冲顶补偿82227.6元，底层入扶梯的左侧公共通道面积补偿72905.46元。另有三个化粪池补偿3000元和底层入扶梯铁门补偿750元至原告名下，以上各项补偿款项合计158883.06元已由原告领取。被告领取房屋征收补偿款后，因原告向被告要求支付承诺书约定的房屋拆迁总价5%房款26907.6元未果，原告遂向本院起诉要求被告支付该26907.6元，并同时要求支付超出购买面积的房屋补偿款17921.4元，被告则以原告将整栋拆迁房屋的房屋冲顶等公共面积和化粪池等共同财产征收补偿的款项占为已有，应当分配至每个业主为由提起反诉，要求原告支付其应得份额23477.6元。以上事实，有《合作建房协议》、收据、委托承诺书、《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》、庭审笔录等证据在卷予以佐证。在本案审理过程中，依原告的财产保全申请，本院依法下达民事裁定书，对被告的相关财产采取了财产保全措施。本院认为：原告与被告签订《合作建房协议》，约定由被告按协议支付11万元建房费用，被告不参与房屋建设和风险负担，分得房屋一套和柴棚间一个。其实际系被告以11万元总价按分期付款的方式向原告购买房屋一套，被告称系合作建房与事实不符，本院不予采信。被告已全部付清房款11万元，原告也实际向被告交付了房屋和柴棚间，依据该建房协议约定，被告购买的房屋为住房的第五层139㎡，包含了扶梯间等公共使用面积，以及底层一间柴棚间15.71㎡。被告又自建一间15.15㎡的柴棚间。该房屋一直未办理产权登记证，对房屋的实际面积未有房管部门的测绘计算，现该套房屋被列入宜春中心城区棚户区改造项目范围，在征收时经测量房屋和柴棚间总面积为173.43㎡，比建房协议约定面积多出19.02㎡，被告实际以173.43㎡的面积享受拆迁征收补偿。由于被告购买房屋已向原告支付了约定的对价，被告享有对所购房屋及柴棚间的占有、使用、收益、处分的权利。在征收拆迁时测量的向原告购买房屋和柴棚间总面积比建房协议约定多3.57㎡，所得补偿款17921.4元应归被告所有，原告称该17921.4元系不当得利，应当返还给原告无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告是否应当向原告按《委托承诺书》的约定支付原告5%房款26907.6元（158.28㎡×3400元/㎡×5%）的问题。被告称该承诺书在签名和捺印时没有阅看内容，系原告诱骗所签，但被告未提供任何证据予以证实，本院对被告的抗辩不予采信。故被告应当按照承诺书的约定向原告支付26907.6元。对于被告反诉原告应支付其23477.6元补偿款的问题，原告将房屋建成售卖，包括被告在内的各购房人交付购房款后取得了各自的房屋，依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定：业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被征收拆迁的整栋房屋冲顶16.38㎡、底层入扶梯的左侧公共通道面积14.523㎡、化粪池、底层入扶梯铁门系业主共同所有，对这些征收拆迁补偿款，应属于七住户共有，不归属于原告一人，原告称这些项目的补偿款应归其所有，证据不足理由不充分，本院不予支持。因此，冲顶补偿款82227.6元、底层入扶梯的左侧公共通道面积补偿款72905.46元、三个化粪池补偿款3000元和底层入扶梯铁门补偿款750元，被告享有七分之一的份额即158883.06÷7=22697.58元。对于被告反诉的不锈钢扶手、水泥坪和不锈钢防盗窗补偿款也应由原告按份支付的问题，因被告已征收补偿了不锈钢扶手，水泥坪系原告出钱打平的，而不锈钢防盗窗的补偿原告不能证实征收拆迁表上的2×1.5标准的那6个系被告所称的房屋公共的6个防盗窗，且实际房屋公共的防盗窗有7个，故被告对此要求原告支付补偿款的证据不充分，本院不予采纳。综上所述，原告的本诉请求本院仅能支持26907.6元，被告的反诉请求本院仅能支持22697.58元，两项折抵后，被告还应向原告支付4210.02元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）易小金于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）邱容林人民币4210.02元；二、驳回原告（反诉被告）邱容林的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）易小金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，减半收取计币1412.5元，反诉费386元，减半收取计币193，财产保全费315，合计人民币1920.5元，由原告（反诉被告）邱容林负担1359.5元，由被告（反诉原告）易小金负担561元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 周小燕二〇一九年八月十五日代书记员 黄 娟