江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初2101号原告（案外人）：胡遵信，男，1963年7月27日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：徐啸，上海利歌律师事务所律师。被告（申请执行人）：张继凤，女，1962年6月23日出生，汉族，住江苏省东海县。被告（申请执行人）：孙昌为，男，1985年5月21日出生，汉族，住江苏省东海县。被告（申请执行人）：孙玲玲，女，1987年9月10日出生，汉族，住江苏省东海县。被告（申请执行人）：孙昌明，男，1990年6月23日出生，汉族，住江苏省东海县。以上四被告共同委托诉讼代理人：张继伟，男，1970年1月3日出生，汉族，住江苏省东海县。第三人（被执行人）：刘福生，男，1957年2月8日出生，汉族，住江苏省东海县。原告胡遵信与被告张继凤、孙昌为、孙玲玲、孙昌明，第三人刘福生案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡遵信的委托诉讼代理人胡遵信，被告张继凤、孙昌为、孙玲玲、孙昌明的共同委托诉讼代理人张继伟，第三人刘福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡遵信向本院提出诉讼请求：1.停止对东海县产的执行；2.确认胡遵信对该房产具有所有权。事实和理由：原告对（2018）苏0722执3797号执行裁定作出的查封不服，因为该房屋属于异议人所有。根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议。对于原告（异议人）胡遵信对上述两份裁定的执行异议，法院就此裁定驳回异议请求，对此原告提起执行异议之诉。1997年7月30日，原告从刘福生手中购买了东海县牛山街道香港街7号楼房一套，总价款56000元，至1998年上半年已全部付清。原告从1997年7月30号入住该房至今，己21年有余。2004年，原告在该房开办宾馆，2017年6月27日办理了营业执照，字号“信德宾馆”。原告是该房屋实际的所有者、使用者、经营者。从房屋交付至今，一直是原告在行使物权，行使相应的占有、使用、收益的权利。不当保全行为，已经严重影响了原告对该物权完整性的享有与行使，刘福生的债务不能牵连无辜的案外人胡遵信。故此诉讼，请人民法院查明事实，准如所诉。被告张继凤、孙昌为、孙玲玲、孙昌明共同辩称：（2018)苏0722执3797号执行裁定书认定事实正确，适用法律得当，执行正确无误。执行局依据已生效判决书的判决结论，采取的司法强制措施，符合《民事诉讼法》第224条法律规定，请求驳回原告胡遵信的异议申请。胡遵信提出执行异议的理由是：涉案房屋系其于1997年07月30日购买被执行人刘福生的，总价款为56000元人民币，于1997年07月30日入住该涉案房屋，于2004年用该房屋开设了住宿宾馆，于2017年6月27日办理了营业执照，字号为“信德宾馆”。其上述理由无事实和法律依据，并不属实。1.该涉案房屋自1997年交易至今未办理转移过户，仍然在被执行人刘福生名下，21年之久至今未过户，正常人难以置信；2.买卖合同是否具有真实性（应笔记鉴定字体产生的年代），是否具有真实的买卖合意，是否是恶意串通伪造证据，是否具有交付购房款的事实；3.原告在2017年6月27日办理了营业执照，但其在设立《信德宾馆》的时候，其向主管部提交材料显示该经营场所是租赁刘欣的房屋，并不是涉案房屋；4.原告声称2004年用涉案房屋开设了住宿宾馆，2017年06月27日办理了营业执照，注册经营场所为东海县，而涉案房屋是东海县牛山街道香港街7号，根本不是同一地址，可见胡遵信所诉纯属张冠李戴，无稽之谈。报据《物权法》规定，不动产以登记为准，涉案房产长达21年之久没有过户，说明买卖交易具有一定虚假性。综上，请法庭依法查明事实，依法驳回胡遵信提出的执行异议之诉。第三人刘福生述称：1.我在东海县香港街已经没有房产。我在1997年与胡遵信夫妇签订转让协议，将当时的东海县香港街东7号楼房一套转让给了胡遵信夫妇。2.胡遵信夫妇的转让款已经付清。协议签当时，中间人张某1也在场。当时付了4万元，张某1在场，胡遵信家属交给了我。在1998年上半年又分两次付清余款16000元，余款是通过张某1交给我的。那会也没有什么法律意识，反正有中间人，所以大家也是相互信任的，也就没有写收条，但付清购房款是事实。经审理查明，2018年6月15日,本院对张继凤、孙昌为、孙玲玲、孙昌明与刘福生交通事故责任纠纷一案作出（2018）苏0722民初2431号民事判决：刘福生于本判决生效后10日内赔偿张继凤、孙昌为、孙玲玲、孙昌明各项损失476020元。该判决发生法律效力后，根据张继凤、孙昌为、孙玲玲、孙昌明的申请，本院立案执行，案号为（2018）苏0722执3797号。在该案执行过程中，本院依法作出（2018）苏0722执3797号裁定书，查封刘福生名下位于东海县产。案外人胡遵信提出异议后，本院2018年8月21日作出（2019）苏0722执异13号执行裁定书，驳回胡遵信的申请。另查明，1997年7月30日,刘福生(甲方)与胡遵信(乙方)签订房屋转让协议一份,约定：甲方由于经济紧张，急需将香港街东7＃楼房一套转让,价格为56000元，经协商，乙方同意接收；乙方自签协议之日先付给甲方人民币4万元整，余款16000元由介绍人张某1担保，在半年内分两次付清；有关手续及房屋自协议签订之日起15日内交付乙方。张某1当时系东海县原牛山乡人民政府工作人员，作为中间人在该协议上进行了签名。协议签订后，胡遵信按约支付了购房款，刘福生按约向胡遵信交付了房屋。胡遵信接收上述房屋后，一直对该房屋进行占有使用。2008年左右，胡遵信在该房屋上方增加建设了一层。2017年6月26日，胡遵信注册成立东海县牛山信德宾馆，但经营场所位于东海县。2019年3月6日，东海县公安局西双湖派出所出具调查报告一份，证明案涉房屋原门牌号为东海县牛山乡香港街7号，经重新编制门牌号，变更为东海县。另查明，胡遵信一直未对案涉房屋的所有权办理相关变更登记手续，依据产权登记，该房屋所有权人仍为刘福生。对于未及时办理所有权变更登记的原因，胡遵信称：当时都没有房产证，我钱付清了，去问过张某1，他说要双方到场，当时我找不到刘福生，又考虑到其他人都没有办证。证人张某1称：当时买房是私下交易，没有那么严格。要卖房只需要介绍人买，不需要审批。香港街一开始是我筹备要开发。第三人买房的时候是财政所开收据就可以了，当时可能有收据，牛山乡政府对买卖房屋有登记。房子是在1996年开发的，后来由别人负责的。买房需要登记。当时乡政府欠第三人钱，抵工程款的，当时房子也没有房产证。证人张某2称：没有过户这种情况相当普遍，过户困难。1998年一开始我买房的时候没有过户，后来过户的时候，我带着卖给我房子的户主到建设局，他们说必须有土地使用证才可以过户，但是土地使用证办不出来，所以不给过户。刘福生称：胡遵信说当时找不到我是不对的，即使找到我也办不了房产证。2000年可以办房产证，但是由于没有土地使用证，只能办理不能过户的房产证。庭审程序结束后，胡遵信向本院提交了香港街其他居民出具的书面证明，用于说明与其情况类似的房屋购买者亦未办理过户登记的情况及原因。胡遵信还向本院提交了光盘和照片，用于说明其对房屋的占有使用情况。另外，依据东海县不动产登记中心的复函，案涉房产原为2层，总建筑面积91.2平方米。1996年5月牛山乡人民政府和刘福生订立买卖契约，经双方共同申请后转移登记至刘福生名下，领了了东房字第××号房产证，随后至今未办理涉及他人的转移登记。自2016年4月29日全县实施不动产统一登记以来，东海县不动产登记中心遵循“保持权利主体一致”的原则，对房屋土地统一登记。对于香港街东1号至12号房屋及其土地，如果权利人持有房产证、土地证，则不会影响其合法申请转移登记。如果权利人持有房产证，没有办理过土地登记，则视为土地权属来源缺失，登记部门暂时无法受理其转移登记申请，被调查房屋目前属此范围。如果权利人先向自然资源管理部门申请土地出让并获批准，则视为土地权属来源合法，可以受理其转移登记申请。本院认为：首先，关于胡遵信对案涉房屋是否享有所有权的问题。1.根据物权法的规定，不动产物权经登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外，故对于房屋产权的认定应以登记为准。胡遵信与刘福生虽然签订房屋买卖协议，但未办理物权变更登记，不具有物权变动效力。2.案外人以其对作为执行标的的违法建筑享有阻却执行的实体权利为由提起异议及执行异议之诉的，可以对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但对该违法建筑不宜作出确权认定。本案中，胡遵信在购买该房屋后在未取得规划许可的情形下在房屋上方又增加建造了一层，对该加建的房屋的权属本院不宜作出处理。综上，对胡遵信要求确认房屋所有权归其享有的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于胡遵信对案涉房屋是否享有足以阻却执行的实体权益问题。执行异议之诉源于同意执行标的上负载多项权利，之所以发生权利冲突，主要由于名义权利人与实际权利人不符造成。此时，应对不同主体享有的权利的性质与内容进行甄别，同时要进行价值考量，综合确定权利的顺位。1.从权利性质考量。从胡遵信的权利性质内容来看，胡遵信与刘福生于1997年签订房屋买卖协议，并付清了购房款，虽然因未办理权属变更登记导致未发生物权变动效果，但胡遵信享有请求刘福生将房屋登记在自己名下的请求权。而且胡遵信已经长期占有使用该房屋，其距离完整法律意义上的所有权人仅仅一步之遥。也就是说，胡遵信享有物权期待权。从张继凤、孙昌为、孙玲玲、孙昌明的权利性质和内容看，其对房屋名义权利人刘福生享有的权利属于普通金钱债权，并非直接指向本案房产。物权公示公信制度保护的应当是交易中的第三人，而非所有第三人。如果将该金钱债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护，缺乏合理基础。2.从权利取得的来源与时间考量。从权利取得来源来看，胡遵信购买涉案房屋后便长期占有使用，与作为执行标的房屋的关联程度更为密切，而申请执行人对该房屋关联程度明显要弱。从权利取得时间来看，债权成立时间虽然对债权的平等性不产生影响，但在特定情形下对于该债权能否继续履行以及履行的顺序会产生影响。在权利发生冲突时，也是考量的因素。胡遵信取得要求办理房屋变更登记请求权的成立时间明显早于申请执行人的债权成立时间。3.从价值考量。执行异议之诉的裁判结果，应当结合社会大众的一般认知程度与价值因素进行综合考量。胡遵信在1997年购买案涉房屋，没有及时办理产权变更登记，系发生在当时相关政策、法规并不完善的社会背景下。而且，胡遵信对该房屋一直占有使用长达二十余年的时间，对其权利保护赋予一定优先性，也符合社会大众的一般认知。所以，从胡遵信与张某3等申请执行人的各自债权的性质、债权取得的来源与时间和价值因素综合考量，本院认定，胡遵信对案涉房产所享有的权利能够阻却对案涉房产的执行。综上所述，对胡遵信请求停止对案涉房产执行的理由成立，本院予以支持。对胡遵信要求确认对案涉房产所有权的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行（2018）苏0722执3797号裁定书查封的位于东海县房产；二、驳回原告胡遵信其他诉讼请求。案件受理费8440元，由原告胡遵信承担4220元，由被告张继凤、孙昌为、孙玲玲、孙昌明承担4220元（原告已预付，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8440元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行，账号：10×××94。审判长  蔺玉林审判员  孙 方审判员  葛 婧二〇一九年八月三十日书记员  汤甜甜附件一：法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（三）、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（2）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。