广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4174号原告（反诉被告）：中山市君华房地产开发有限公司（原为雪松地产有限公司），住所地中山市火炬开发区依云路1号君华新城7区77幢73卡，统一社会信用代码91442000698181551C。法定代表人：喻良厚，总经理。委托诉讼代理人：曾朝阳，该司法务。被告（反诉原告）：谢元梅，女，1984年9月14日出生，汉族，身份证住址安徽省宿州市萧县，委托诉讼代理人：易海东，广东海瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王景豪，广东海瀚律师事务所实习律师。原告中山市君华房地产开发有限公司（以下简称为君华公司）与被告谢元梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，被告在法定期限内向本院提起反诉，本院依法予以受理。后本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾朝阳，被告谢元梅及其委托诉讼代理人易海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的中山市商品房买卖合同（合同条码为1701090978）；2.被告赔偿原告30000元；3.被告向原告支付违约金423311.1元。事实与理由:2017年12月19日，被告与原告签订了中山市商品房买卖合同（适用于商品房预售）（合同条码为1701090978），合同约定由被告购买原告开发的君华新城房地产项目，位于中山市火炬开发区××号君华新城6区94幢502房，总房款为1411037元。约定网签当日，被告支付首付款283037元（占总价款的20%），余款1128000元通过银行按揭方式付款（商业贷款）。合同签订后，被告依约履行了首付款义务，原告及时协助被告向银行递交按揭贷款申请材料，但贷款银行回复，由于客户需增加首期款，不符合银行审批条件要求而不予审批。原告于2018年5月15日向被告寄出催交房价款通知书，要求一次性付清剩余房价款。但被告并未履行。2018年6月1日，原告委托广东正日律师事务所陈艺金律师向被告发送律师函，催收涉案房屋余款。但被告至起诉时止，仍未支付购房款的余款。原告认为，被告的行为已严重违反了双方签订的中山市商品房买卖合同（适用于商品房预售）（合同条码为1701090978）第七条的约定，原告有权解除商品房买卖合同，被告应按照总房价款的30%向原告支付违约金。被告谢元梅辩称：原告的诉求一被告同意解除，但不同意原告的理由，被告解除合同的理由是出现了不可抗力的事由。由于在2017年3月19日双方签订合同后，过了一周中山市出了限购政策，导致被告已经不具备购房资格，但是，原告仍然欺骗被告说涉案房子可以继续购买，也没有告知被告根据限购政策首付2成已经不可能实现。根据情势变更原则，合同应当解除，至于原告要求赔偿损失30000元是没有事实和法律依据。诉求三的违约金由于合同不能履行是属于不可抗力，原告没有依据向被告索赔违约金，并非被告违约，请求驳回原告的不合理的诉求。同时，在签订涉案认购书后仅7天，2017年3月26日，中山市政府发布中府办函[2017]55号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。被告户籍在安徽，常居地为深圳，自2015年10月起至今一直在深圳购买社保，限购令发布后，被告觉得自己是否具备购房资格向原告提出疑虑，但原告销售人员称不影响可以继续履行，被告相信了原告的销售说法，在2017年4月1日按照原告的要求支付了首期款253037元，但被告后续提出贷款申请后，银行拒绝按以前的条件放贷。当被告要求原告解除合同及返还购房款时，原告一直推诿拒不返还。被告认为原告在签订涉案合同过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，应向被告赔偿损失。据此，被告依法提起反诉，请求判令：1.解除双方签订的中山市商品房买卖合同；2.原告向被告返还购房款283037元及利息27370元（利息以中国人民银行同期同类贷款利率4.75%自2017年4月1日暂计至2019奶奶4月14日，并继续计算至房款实际退还之日）；3.赔偿被告损失70551元（按成交价5%计算）。原告对被告的反诉请求答辩称，1.被告要求返还购房款及利息不符合双方签订的房屋买卖合同，被告不能支付的购房款应承担违约责任，被告违约，应自行承担损失。被告签订的房屋买卖合同已经经过房管所的备案，不属于限购范围，被告未通过贷款发放审核，后果应由被告承担。原、被告房屋买卖属于正常的经济行为，不属于不可抗力的范围，被告对案件贷款结果应该预见。且，银行要求增加首期款作为另行发放的条件，同时，原告也同意全额或分期付款等方案，故，不属于不可抗力范畴。原告未隐瞒任何与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，原告与银行是两个主体，原告不具有审批贷款的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及双方庭审陈述，审查认定事实如下：1.2017年12月19日，原告与被告签订广东省商品房买卖合同（合同条码1701090978）1份，由被告向原告购买位于中山市火炬开发区××号君华新城6区94幢502房，购房总价为1411037元，付款方式为于2017年4月1日前支付首期款283037元（含定金30000元），余款1128000元以银行按揭贷款方式支付；若被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同，被告按总房价款的30%向原告支付违约金。合同附件六合同补充协议约定，如因被告自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录或已有贷款或不按时提供按揭银行要去补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准或者批准金额不足，被告在接到原告通知的7天内向原告支付未获批准按揭贷款的全部房价款或补足差额房价款；非因被告原因，不论其他何种原因导致原告未能在签订本合同后两个月内收到全部商业银行按揭放款或签订本合同后6个月内未能收到全部的公积金按揭放款、组合性按揭放款，被告均应在该期限届满后7天内向原告付清全部购房款或者补足差额房价款，逾期超过7天，即视为被告放弃购买该商品房，原告有权解除合同，被告按总房价款30%向原告支付违约金；本合同签订后至被告取得银行放款前，遇国家金融、银行政策发生变化（如首付、贷款利息等）并要求有关各方遵守新规定时，被告不得以政策变化为由不履行合同或要求解除本合同，原告可要求被告通过其他方式如一次性方式支付约定的房价款，但应当给予被告不超过7天的房价款支付宽限期，如被告不能按期支付房价款，视为被告违约，原告有权要求被告按合同正文第七条约定承担违约责任。合同还约定其他条款。合同签订后，被告依约向原告支付了购房首期款合计283037元。涉案商品房于2018年1月26日办妥中山市商品房销售登记备案手续。后因被告银行按揭申请未获通过，原告主张其已分别于2018年5月15日、6月1日向被告寄发催交房价款通知书及律师函（催交房价款通知书），被告主张没有收到过律师函，但催交房款通知书大概于2018年6、7月已经收到，收到的日期晚于原告要求支付购房款的日期，且要求被告一次性支付剩余购房款100多万元是不可能的。2.中山市于2017年3月26日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，为进一步完善中山市房地产市场政策，其中要求非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品房住房，对拥有2套以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房；非本市户籍居民家庭不得通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明购买新建商品住房；实施差别化信贷政策，符合条件的购房者，首套房最低首付款比例不低于30%。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表达，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。涉案合同签订后，被告依约支付首期购房款，原告依约办妥涉案商品房的销售登记备案手续，将涉案商品房备案登记至被告名下，被告应依约向原告支付剩余购房款。根据合同补充协议约定“遇国家金融、银行政策发生变化（如首付、贷款利息等）并要求有关各方遵守新规定时，被告不得以政策变化为由不履行合同或要求解除本合同，原告可要求被告通过其他方式如一次性方式支付约定的房价款，但应当给予被告不超过7天的房价款支付宽限期，如被告不能按期支付房价款，视为被告违约，原告有权要求被告按合同正文第七条约定承担违约责任。”，其中“被告不得以政策变化为由不履行合同或要求解除本合同”为加粗加黑字体。该条款已通过加粗加黑的方式提醒被告注意合同条款内容，且内容没有加重被告责任、排除被告主要权利、免除原告责任的情形，条款合法有效，被告作为购房者，理应承担作为购房者应负的支付购房款的主要合同义务。同时，在双方签订涉案合同时已明确约定，被告能否获得及是否能足额获取银行按揭贷款存在不确定性，原、被告双方已就被告不能获取或足额获取银行按揭贷款的情况或被告因政策变化原因导致银行按揭贷款的首付、利息发生变化时的情况协商一致达成合同条款，即原告可要求被告通过一次性付款方式支付约定的购房款。据被告陈述，其于2018年6、7月份已收到原告的催交房款通知书，被告应按约定向原告支付剩余购房款，即使该通知约定付款时间已过，但不影响被告履行其付款义务。但被告至今仍未向原告支付剩余购房款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请解除双方签订的中山市商品房买卖合同（合同编号1701090978），理据充分，本院予以支持。对于原告主张的违约金计算标准，综合考量被告的违约情况、过错程度及因被告违约对原告造成的损失情况，本院认为双方约定的逾期付款违约金计算标准过高，本院酌情调整为由原告向被告支付282207.4元逾期付款违约金。该款原告可从被告已付购房款283037元中予以扣除，扣除后剩余的购房款829.6元原告应退还予被告。对于原告主张的损失30000元，其没有提交充分有效的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告反诉称涉案合同因不可抗力致使不能实现合同目的，没事实及法律依据。涉案商品房已成功备案登记至被告名下，不存在无法实际购买涉案商品房的情形。被告主张原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，但其提供的证据不足以证明其前述观点，且涉案合同关于按揭贷款申请无法通过的情形及处理结果已作具体约定，不存在故意期欺瞒的情形。综上，对被告抗辩主张，本院不予采纳。对被告的反诉请求，除解除涉案合同外，其余反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中山市君华房地产开发有限公司与被告谢元梅于2017年12月19日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号1701090978）；二、被告谢元梅于本判决生效之日起七日内向原告中山市君华房地产开发有限公司支付逾期付款违约金282207.4元（该款被告可于原告已付购房款中予以扣除）；三、原告中山市君华房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被告谢元梅退还购房款829.6元；四、驳回原告中山市君华房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告谢元梅的其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4701元（该款原告已预付），由原告中山市君华房地产开发有限公司负担1774元，由被告谢元梅负担2927元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费3507元（该款被告已预付），由原告负担8元，由被告负担3499元（原告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 杨 颖审判员 王 珊审判员 欧贝贝二〇一九年八月五日书记员 梁敏霞杨丽燕