四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初6098号 原告：刘朝雄，男，1962年2月26日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：赵华，男，1965年3月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张静（系赵华之妻），女，1968年9月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告刘朝雄与被告赵华租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，被告赵华在答辩期提起反诉，本院依法适用简易程序于2019年8月15日在本院泰兴人民法庭对本诉、反诉公开开庭进行了合并审理。原告刘朝雄、被告赵华及其委托诉讼代理人张静均到庭参加诉讼。直至2019年8月22日，被告赵华仍未缴纳反诉案件受理费，并向本院申请撤回反诉，本院经审查，对于被告赵华撤回反诉的请求口头裁定予以准许。本案现已审理终结。 刘朝雄向本院提出诉讼请求：1.终止刘朝雄与赵华于2018年4月11日签订的《厂房租赁合同》；2.赵华支付给刘朝雄余下厂房2018年10月-2019年5月期间的租金20万元，并承担违约的赔偿金（以20万元为基数，按照人民银行人民币同期存款利率计算，从2018年10月1日起计算至付清之日止）；3.本案的诉讼费用由赵华承担。事实与理由：刘朝雄租用成都市新都区木兰镇天宫村四组土地号为300号的集体土地，设立木材加工厂，2006年成立了成都市木兰镇新联鑫套装门厂（刘朝雄担任法定代表人）。早已形成了较为完善的生产型厂房，赵华多次找到刘朝雄协商，要求租用该厂房的部分厂房，刘朝雄因环保和自身身体的原因、同时考虑到是本行，认为可整合资源、降低成本，答应将部分厂房租给赵华。双方多次协商后，刘朝雄同意赵华拟定的合同书，并达成以下主要协议：1、租赁期限从2018年5月1日起至该厂房占用土地被国家征用为止；2、租金为每年40万元，半年付20万元提前一个月支付；3、刘朝雄应在2018年4月25日之前将租赁厂房交付给赵华使用和管理；4、赵华正常生产后，为增加销售收入，刘朝雄在一年内为赵华销售产值不低于100万元的销售量，如未完成，刘朝雄按不足100万元产值差额的20%赔偿给赵华，用于冲抵房租；5、赵华有责任和义务保质、保量、保时完成刘朝雄的下单任务；6、赵华、刘朝雄，不履行或不完全履行协议应承担违约责任，按国家（经济合同法的有关规定执行）。2018年4月11日，刘朝雄、赵华形成了合同。合同签订后，赵华按合同约定，支付了半年厂房租金20万元，赵华在该租赁厂房内开始加工生产销售，加工的产品也进入了市场，效益逐月看好。刘朝雄履行了合同约定的销售义务，可赵华向刘朝雄提供的产品存在严重质量问题，刘朝雄多次找到赵华要求提升产量质量，可赵华不但不加以改进，反而变本加厉，拖长生产周期，下单不予生产，翻倍索要工人工资等，刘朝雄的销量无法完成。2018年10月中旬，刘朝雄依照合同约定，找赵华给付下半年租金时，赵华以刘朝雄未按合同约定交付租赁厂房、经营效益不好、时间未到、未完成产值等原因拒绝给付，去年年底，刘朝雄要求赵华结清账目，赵华答应年后，年后又以很忙为由推诿。今年3月4日及5月13日村委会两次调解未果，导致刘朝雄资金短缺带来的经营损失。综上所述，双方的租赁合同未违反我国现行有关法律的禁止性规定，该合同有效，受法律保护。赵华提出的未按时交付厂房的问题不存在，刘朝雄积极地销售产品，可赵华的产品质量不过关，顾客不接受，责任完全在赵华，由此可见，赵华是借合同之名达到不交房租又要在厂房内生产经营的目的，故诉至人民法院。 赵华辩称，一、应继续履行双方签订的《厂房租赁合同》，因为该合同系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定。合同签订后，赵华依约履行了合同义务，而且对出租厂房进行了投资，花费了大量的人力物力、大量经销商签订了货物订单，一旦解除租赁关系，会给赵华的生产经营带来巨大损失，对于赵华显失公平。根据合同约定，双方不属于不定期租赁合同，而是约定了租赁期限的，承租方有权要求继续履行合同。二、刘朝雄所述不属实，事实上，赵华不仅向刘朝雄支付了2018年10月1日至2019年5月1日期间的厂房租金20万元，而且赵华还向刘朝雄支付了2019年5月2日至2019年10月的厂房租金，这部分租金是依据合同约定，刘朝雄未完成100万元产值，应将差价的20%赔偿给赵华，用于冲抵房租。在扣除刘朝雄应赔偿的部分，剩余租金应支付给刘朝雄。刘朝雄不守诚信，没有将全部厂房交付给赵华，而赵华实际上是在2018年5月17日才从刘朝雄手里接收部分厂房，故此之前不得不花费高额的厂房租赁费在外承租厂房继续生产，在此期间赵华额外花费的厂房租赁费为52000元，这笔额外的开销应该由刘朝雄承担。另截止目前，刘朝雄尚有400平方的厂房未完全移交给赵华，但是租金却一直在收取，且由于厂房自身结构原因，导致赵华生产不能完全正常的运行，给赵华造成了巨大经济损失，应当支付损失赔偿金，即未交付部分厂房租金的三倍即（400000元÷2400平方米×400平方米×3=200000元）。在赵华与刘朝雄的交易过程中，给刘朝雄的报价比其他经销商的报价还低，赵华的产品原材料是出自刘朝雄，而且刘朝雄也没有产品质量鉴定文书证明赵华的产品存在质量问题，只是为了不履行合同而找借口而已。2018年6月，厂房漏水，赵华垫付了厂房的维修费用。三、本案举证责任在刘朝雄，刘朝雄的诉讼请求于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人证据交换情况，本院查明如下事实： 2018年4月11日，刘朝雄（甲方）与赵华（乙方）就位于成都市新都区木兰镇天宫村4组300号的生产型厂房租赁事宜签订了《厂房租赁合同》，约定：乙方自愿在甲方提供的相关条件下承租甲方的生产型厂房，租赁期限为2018年5月1日至该厂房土地被国家征用拆迁为止。租赁费用年租金400000元，三年内租金不变，三年满后每三年一次调整，调整幅度根据当时的行情进行涨（降）幅度不得超过5%。租金支付方式提前一月，半年支付一次。乙方正常生产后，甲方有义务协助乙方搞好生产，并增加销售收入，甲方一年内自主销售乙方生产的产品，产值不得低于100万，如果未完成，甲方应按不够100万产值差价的20%赔偿乙方，用于冲抵房租。乙方为甲方供货价按（原材料成本+生产人员的工资）乘以（20%—25%）。合同签订后，甲方应在2018年4月25日之前把厂房移交给乙方，如果甲方不能按时交给乙方，由此给乙方造成的一切经济损失由甲方负责赔偿。 赵华向刘朝雄支付房租情况：2018年4月12日，支付20000元。2018年5月4日，支付30000元。2018年6月5日，支付150000元。 2019年3月2日，刘朝雄、赵华、赵华之妻张静共同确认：赵华应收货款76478元；刘朝雄在2018年6月1日至2018年11月30日完成产值110328元，在2018年12月1日至2019年2月28日完成产值70365元。 另查，双方当事人均不清楚案涉厂房是否已取得房屋产权证、建设工程规划许可证，在规定的举证时间内亦未向本院提交相关证据。 对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下： 关于《厂房租赁合同》所涉租赁标的是指位于成都市新都区木兰镇天宫村4组300号的全部厂房还是部分厂房。刘朝雄主张，约定的是部分厂房，一楼厂房除了用电房一间的所有厂房归赵华使用，是按照约定交付的；赵华认为，约定的是该地址的全部厂房，刘朝雄只交付了部分厂房，存在违约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”现有的证据显示，双方当事人作出了“乙方自愿在甲方提供的相关条件下承租甲方的生产型厂房”之约定，按照日常交易习惯，若出租人交付的租赁标的不符合要求，承租人是可以通过拒收租赁标的或协议减少租金来获得救济的，现在赵华出示的证据并不足以证明其主张，故而本院对于赵华主张为全部厂房不予采信。 关于《厂房租赁合同》第三条第5项的约定“甲方一年内自主销售乙方生产的产品，产值不得低于100万。”如何理解。刘朝雄认为，“产值”是指赵华应生产出100万元产品用于销售。赵华认为，“产值”是指刘朝雄的销售量。而刘朝雄在起诉状上已承认双方协议“刘朝雄在一年内为赵华销售产值不低于壹佰万元的销售量……”故而，本院对此采纳赵华的主张。 关于厂房的交付时间。刘朝雄主张，是合同签订时，即2018年4月11日；而赵华主张，合同签订时厂房尚未腾空，刘朝雄被拘留了一段时间，直至2018年5月15日刘朝雄才腾空厂房，2018年5月17日赵华才从刘朝雄手中接手厂房，2018年5月28日才正式搬入。本院分析认为，双方所签订的合同是约定刘朝雄应在2018年4月25日之前把厂房移交给赵华，而非合同签订当时移交，可见，合同签订时厂房尚不具备交付条件。从赵华方面与刘朝雄的微信聊天记录来看，能够反映2018年4月15日、2018年4月16日赵华方面都询问过刘朝雄电话为什么关机，而刘朝雄均未有回复记录，直至2018年4月26日。再结合赵华的详实叙述，本院对于赵华主张的事实予以采信，认定赵华接手时间为2018年5月17日。 关于刘朝雄在2019年3月1日至2019年5月31日期间所完成的销售额。根据赵华的计算，刘朝雄在2018年12月1日至2019年5月31日期间，未完成的产值311244元，这半年时间已完成的产值是188756元。结合双方所确认的在2018年12月1日至2019年2月28日完成产值70365元，那么可以确认：2019年3月1日至2019年5月31日期间刘朝雄完成的产值为118391元。刘朝雄亦在庭后向本院补充确认了“2019年3月1日至2019年5月31日期间刘朝雄完成的产值为118391元”这一事实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，无证据证明位于成都市新都区木兰镇天宫村4组300号的生产型厂房系取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的合法建筑，本院认定：刘朝雄与赵华在2018年4月11日签订的《厂房租赁合同》无效。由于无效的合同自始没有法律约束力，也不产生合同的权利义务终止的法律后果，对于刘朝雄主张终止《厂房租赁合同》的诉讼请求不予支持。 另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同取得的财产，包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益，具体可参照租金标准计付。刘朝雄向赵华主张2018年10月至2019年5月期间的租金，可以理解为此期间的房屋占有使用费。赵华接收租赁标的的时间是2018年5月17日，按照双方合同约定的流程，厂房移交之后还需要给赵华几天时间，再计付租金。考虑到迟延交付厂房的过错在刘朝雄，本院酌情认定一年期计付房屋占有使用费的计算时间可从2018年6月1日起计算至2019年5月31日。具体数额，按照《厂房租赁合同》所约定的租金计算方式，2018年6月1日至2019年5月31日期间，以一年期租金400000元为基数，扣减不够100万元销售额差价的20%，房屋占有使用费的数额为259816.8元[400000元-（1000000元-110328元-70365元-118391元）×20%]。刘朝雄称其未完成产值的原因在于赵华，但合同中并未将此作为租金的计算因素，故而本院对于该项抗辩不予采纳。赵华已向刘朝雄支付了200000元，还应当向刘朝雄支付59816.8元的房屋占有使用费。 对于赵华提出应用刘朝雄尚未支付的货款、刘朝雄所欠房屋维修费抵扣租金问题。买卖合同关系属另一层法律关系，货款的结算与房屋占有使用费的支付不存在先后履行顺序问题，赵华以此作为抗辩理由本院不予采纳；而赵华提及的房屋维修费问题，刘朝雄对于该事实予以否认，本院审查认为赵华所提交的证据并非正规发票，真实性、关联性均存疑，不足以证明刘朝雄尚欠赵华房屋维修费的事实，赵华以此作为抗辩理由本院不予采纳。 对于刘朝雄向赵华所主张的违约赔偿责任（资金占用利息）问题。既然《厂房租赁合同》属于无效合同，只产生返还财产和损失赔偿责任，而不产生违约责任，其中损失赔偿责任指向对象是信赖利益损失，而非履行利益损失。刘朝雄所提出的上述主张属于基于合同有效而产生的违约损害赔偿，不属于信赖利益损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、赵华于本判决发生法律效力之日起7日内向刘朝雄支付2018年10月至2019年5月期间房屋占有使用费未付部分59816.8元； 二、驳回刘朝雄的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元（已减半收取），由刘朝雄负担1502元，由赵华负担648元（此款已由刘朝雄全额预交，赵华应负担部分应于本判决发生法律效力之日起7日内支付给刘朝雄）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐韵 二〇一九年八月二十二日 书记员  唐倩