福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1619号 原告：黄秀云，女，1971年9月19日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：庄建忠，男，1971年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，系原告丈夫。 被告：厦门舜洲房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市同安区五显镇布塘村赵厝1688号，统一社会信用代码913502005684203586。 法定代表人：林一敏，董事长。 委托诉讼代理人：林丽君，女，1990年8月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系公司职工。 原告黄秀云与被告厦门舜洲房地产开发有限公司（以下简称“舜洲公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄秀云的委托诉讼代理人庄建忠，被告舜洲公司的委托诉讼代理人林丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄秀云向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金24930元及自2018年11月23日起至能办证之日的逾期办证违约金（计算方法：总价款1662007元乘以0.01%乘以自2018年11月23日起至办证之日止的逾期天数）。庭审过程中，因原告确认已于2018年12月20日办好所购商品房和车位的产权证，故当庭变更诉讼请求为：判令被告支付逾期办证违约金28430元。事实和理由:原告于2017年3月向被告购买商品房一套和车位一个。该商品房位于同安区，面积82.52平方米。购买单价每平方米18565.28元，总房价款1532007元。原告首付款462007元已付清给被告，余款1070000元通过农行办理银行按揭贷款。后来原告又向被告购买该地块地下室地下一层第21号人防车位，该车位总价款130000元，其中首付20000元，余款110000元在工行办理分期还款。被告于2018年3月28日将上述商品房及车位交付原告使用，但截至2018年12月20日才办好房子和车位的产权证。故请求判令被告支付逾期办证违约金，计算依据总价款1662007元乘以0.01%乘以自2018年6月26日起至办证之日止逾期178天。 被告舜洲公司辩称：原告所提诉讼请求无事实和法律依据：一、被告已及时告知原告前往被告处办理案涉房产及车位的不动产权证，并于2018年12月5日再次催促原告办理相关手续。二、被告已完成案涉房产及车位的产权证办理，并于2018年12月26日将案涉房产产权证原件移交给原告按揭银行，原告也于2019年2月14日取走案涉车位产权证原件。被告已完成相应的义务。依据被告与原告签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第8条第（1）及第（2）款约定：“出卖人、买受人一致同意，出卖人在商品房交付使用后180日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于出卖人办理初始登记的义务。（2）若本商品房提前交付使用，但关于产权登记的时间不因提前交付使用而提前，仍按本合同第八条及第十四条约定的最后交付期限届满之日（2018年06月30日）起计算180个工作日，即出卖人在2019年03月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”。被告并不存在逾期办理产权证的情况。故恳请法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。 原告黄秀云围绕诉讼请求，向本院提交了商品房买卖合同备案证明、两书登记表、买房发票、房屋接管验收记录表、商品房买卖合同、开发商营业执照、不动产产权证书复印件等证据；被告舜洲公司向本院提交了关于禹洲·溪堤尚城2#地块办理不动产权证的通知、微信聊天记录、禹州归还同安农行禹州各项目权证证清单2018/12/26、产权证签收登记表、收条等证据。经举证质证，原告方双方对对方提供证据的三性均无异议。以上证据经本院核实，相应的证明力予以确认并在卷佐证。 根据在案证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年3月17日，原告黄秀云与被告舜洲公司签订合同编号为03324636的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称合同）以及合同补充协议（即附件六），约定黄秀云购买舜洲公司建设的禹洲·溪堤尚城2#地块3#楼11层1102室商品房，总价款1532007元。 2017年12月15日，原告黄秀云与被告舜洲公司签订合同编号为03346952的《厦门市商品房买卖合同》以及合同补充协议，约定黄秀云购买舜洲公司建设的禹洲·溪堤尚城2#地块地下室地下一层第21号人防车位，总价款130000元。 上述两合同第八条约定，出卖人应当在2018-06-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。 合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。 附件六合同补充协议约定，出卖人、买受人对下列条款协商一致，对《商品房买卖合同》（下称《买卖合同》）补充如下：……8、《买卖合同》第十四条补充如下：（1）出卖人、买受人一致同意，出卖人在商品房交付使用后180日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于出卖人办理出事（疑是错字，应为“初始”）登记的义务。（2）若本商品房提前交付使用，但关于产权登记的时间不因提前交付使用而提前，仍按本合同第八条及第十四条约定的最后交付期限届满之日（2018年06月30日）起计算180个工作日，即出卖人在2019年03月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。…… 2017年3月18日、2017年8月15日，被告舜洲公司向原告开具发票三张，载明该公司已收取原告购买禹洲·溪堤尚城2#地块3#楼11层1102室商品房的购房款462007元、1000000元和70000元，合计1532007元。 2017年12月28日、2018年1月30日，被告舜洲公司向原告开具发票二张，载明该公司已收取原告购买禹洲·溪堤尚城2#地块地下室地下一层第21号人防车位购房款20000元、110000元，合计130000元。 2018年3月28日，原告与被告公司办理交房手续。 2018年11月18日，被告公司在报纸上公告《关于禹洲·溪堤尚城2#地块办理不动产权证的通知》，载明项目已具备办理不动产权证的条件，请业主于2018年11月19日至2018年12月21日来司办理手续。同日，被告工作人员微信联系原告丈夫庄建忠，通知可以办产权证事宜。 2018年12月5日，被告工作人员微信联系原告丈夫庄建忠，催促办理产权手续。 2018年12月20日，原告取得案涉房产产权证。 本院认为，黄秀云与舜洲公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于舜洲公司是否应支付逾期办证违约金的问题，原告主张案涉房产于2018年3月28日交房，根据合同第十四条约定，买受人不能在商品房交付使用后90日即2018年6月26日前取得房屋权属证书的，出卖人就已构成违约，应支付违约金。被告则辩称，补充协议附件六第8条约定，出卖人办理房屋权属初始登记的时间为商品房交付使用后180日内，商品房提前交付使用的，产权登记时间不因提前交付使用而提前，仍按合同约定的最后交付期限2018年6月30日起计算180个工作日，即出卖人在2019年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案即可。该补充协议经原被告双方签字盖章，系双方对办证时间做出特殊约定，并且，按照厦门有关部门要求的办证流程及手续，房地产开发单位无法在商品房交付后90日内完成办证事宜，故按市场交易惯例，由房地产开发单位与买受人以合同补充协议方式另行对办证时限进行特殊约定的情况较为普遍，也经房管部门审核并备案通过。故被告不存在逾期办证情形，无需支付逾期办证违约金。 本院认为，案涉合同第十四条约定与补充协议附件六第8条约定关于出卖人办理房屋权属初始登记的时间存在明显冲突，本案的关键在于冲突条款如何适用。首先，被告辩称补充协议系“特殊约定”，实质上变更了合同第十四条约定。经查，补充协议开头及第8条字面均清晰表述为对《买卖合同》“补充如下”。本院认为，既为“补充”，则应视为对合同原有约定的进一步说明，并非“变更”，故补充协议内容与合同主文约定存在冲突的，应适用合同主文，不存在冲突的，可适用补充协议。被告主张按照厦门有关部门要求的办证流程及手续，房地产开发单位无法在商品房交付后90日内完成办证事宜，故按市场交易惯例，对办证时限进行特殊规定，但被告未能就此向本院举证证明，故本院不予采信。其次，从补充协议第8条看，同一条文内对出卖人办理初始登记的时间存在“180日”和“180个工作日”两种自相矛盾的约定，亦缺乏可适用性。补充协议第8条未明确逾期罚则，相关内容仅见于合同第十四条约定，故对被告舜洲公司是否构成逾期办证和逾期办证违约金的计算仍应适用合同第十四条约定。但关于商品房提前交付使用，产权登记时间是否提前的问题，合同第十四条并无相关约定，补充协议第8条明确“产权登记的时间不因提前交付使用而提前”不违反合同主文和法律规定，可予适用。 综上，被告应于合同约定的最后交房日期2018年6月30日前交付房产，在该日期后的90日内即2018年9月28日前，买受人因出卖人原因未能取得房屋权属证书的，则被告已构成违约，应自逾期之日即2018年9月29日起按买受人已付款的0.01%支付违约金。被告迟至2018年11月18日才发布公告，载明项目已具备办理不动产权证的条件，请业主于2018年11月19日至2018年12月21日来司办理。原告在被告限定期间前往办理，并于2018年12月20日取得案涉房产的不动产权证。故被告违约金的计算截止时间为2018年12月20日，累计逾期82日。具体计算如下：总价款1662007元*0.01%*82天，合计13628.46元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告厦门舜洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄秀云支付逾期办证违约金13628.46元； 二、驳回原告黄秀云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费510.75元，减半收取255.38元，由黄秀云负担132.96元，由厦门舜洲房地产开发有限公司负担122.42元，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪秀娟 二〇一九年七月十八日 书记员  吕子洋 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。