福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初683号 原告：廖福松，男，1997年8月16日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：殷红芳，福建君来律师事务所律师。 被告：华融（三明）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区崇荣路21幢2楼，统一社会信用代码91350400746376880W。 法定代表人：薛华强，董事长。 委托诉讼代理人：郑开林、宋超，福建明经律师事务所律师。 原告廖福松与被告华融（三明）房地产开发有限公司（以下简称“华融房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告廖福松的委托诉讼代理人殷红芳，被告华融房地产公司的委托诉讼代理人郑开林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖福松向本院提出诉讼请求：1.判令华融房地产公司及时交付所购房屋及相关配套设施；2.判令华融房地产公司支付逾期交房违约金74728元（自2018年1月1日起暂计算至2019年3月11日逾期435天，此后的违约金按日172元计算到实际交房之日止）。诉讼过程中，廖福松放弃第一项诉讼请求。事实和理由:2017年1月25日，廖福松与华融房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，双方约定：廖福松向华融房地产公司购买三元区工业南路133号1幢22，23层2202,2202-跃号商品房，建筑面积为76.03平方米，总价款为572625.27元；华融房地产公司应当在2017年12月31日前将该商品房交付廖福松使用。逾期交付房屋的，出卖人按已付房款的日万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，廖福松依约付清购房款，但华融房地产公司未按照合同约定交付房屋，其行为已经构成违约，遂提出上述诉讼请求。 华融房地产公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》在规划变更审批前尚未生效；2.依据《补充协议书》约定计算，不应以2017年12月31日作为交房的截止日期，讼争房屋可以交付的时间不应早于新规划通过审批的时间，自2018年1月1日起计算逾期交房违约金没有依据；3.案涉房地产建设中，因停电、停水及天气原因延期134天和非华融房地产公司所能控制的规划变更审批因素延期157天，计算逾期交房违约金的天数应当予以扣除；4.双方约定的违约金过高，应当予以调整。 本院经审理认定事实如下: 1.2017年1月25日，廖福松（买受人）与华融房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，主要约定：交易商品房为三元区工业南路133号1幢22，23层2202,2202-跃号；单价为7531.57元/㎡，总价款为572625.27元；买受人应当于2017年1月25日前支付首期房价款222625.27元，余款350000元申请贷款支付；于2017年12月31日前交房；交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件，遇特殊原因导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期交付；逾期交付超过180日以后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。 2.合同签订后，廖福松依约向华融房地产公司支付购房款。案涉工程项目于2018年8月28日竣工验收合格。华融房地产公司于2019年1月8日向三明市三元区住建局提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并于2019年1月31日以短信方式通知廖福松收房，廖福松以房屋不符合交房条件为由，拒不收房。双方在诉讼过程中办理了房屋交接手续。 3.三明市城乡规划局于2018年12月13日出具建设工程竣工规划条件核实意见书，同意华融房地产公司报送“三明旅社（含小长安）片区改造项目”项目通过规划条件核实；三明市公安消防支队三元区大队于2019年1月31日出具建设工程消防验收意见，载明该建设工程消防复验合格，同意该工程恢复使用。2019年5月10日，案涉工程取得了福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。 4.已生效的（2019）闽0403民初第174号民事判决书和（2019）闽04民终第1064号民事判决书载明：因天气、停电和停水原因造成可延期交房情形为95天，华融房地产公司履行交房义务时间可以由2017年12月31日顺延至2018年4月5日；华融房地产公司不能因规划变更而免除其逾期交房的违约责任；双方约定按已付房款的日万分之三计算逾期交房违约金，超出同地段同类房屋平均租金的数倍，应当认定双方当事人约定的违约金过高，应当适当调整。 以上事实，有廖福松提供的商品房买卖合同（预售）、补充协议书、购房款发票、涉税证明；华融房地产公司提供原规划设计图（主合同后）、新规划设计图（补充协议后）、申请材料接收凭证、建设工程竣工规划条件核实意见书、变更公示、听证会通知书、雨量风速资料、停电证明及清单、停水证明及清单、建设工程消防验收意见书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、短信通知截图、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、三明市人民防空办公室关于同意三明旅社（含小长安）片区改造项目人防地下室验收合格的意见书、三明市城市建设项目档案认可书、（2019）闽0403民初第174号民事判决书、（2019）闽04民终第1064号民事判决书等证据材料在卷佐证，结合当事人在法庭上的陈述，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议书》合法有效，对当事人具有法律约束力。廖福松按照合同约定履行了付款义务，华融房地产公司应当依约交付房屋。生效法律文书已确认，华融房地产公司应当在2018年4月5日前将案涉商品房交付买受人使用，但逾期交付已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。案涉工程项目于2018年8月28日竣工验收合格，华融房地产公司于2019年1月8日向三明市三元区住建局提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并于2019年1月31日以短信方式通知廖福松于2019年2月1日收房，至此华融房地产公司不需再承担逾期交房违约责任。因此，认定逾期交房天数为2018年4月6日至2019年1月31日共计301天。比照同地段同类房屋平均租金，酌定华融房地产公司按已付房款的日万分之一点五计算向买受人支付逾期交房违约金。对廖福松要求华融房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，合理部分予以支持，即华融房地产公司应向廖福松支付逾期交房违约金25854元（572625.27元×0.015%/天×301天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、华融（三明）房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内向廖福松支付逾期交房违约金25854元； 二、驳回廖福松的其他诉讼请求。 如被告未按指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费1668元，减半收取834元，由廖福松负担611元，华融（三明）房地产开发有限公司负担223元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  曾佑勃 二〇一九年八月三十日 法官助理余秋琳 书记员王冰琴 附注：主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 －5－