福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初3832号 原告（反诉被告）：李先成，男，1969年9月6日出生，汉族，经商，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：詹萍萍、罗海仙，福建正廉律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：谢林贤，男，1968年5月3日出生，汉族，经商，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：曾伟源，福建力涵律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）李先成与被告（反诉原告）谢林贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李先成的委托代理人詹萍萍，被告（反诉原告）谢林贤的委托诉讼代理人曾伟源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李先成向本院提出诉讼请求：判令谢林贤向李先成返还购房款85000元，并支付自起诉之日起至款清之日止以85000元为本金按年利率6%计算的利息。 事实与理由：2013年12月期间，李先成与谢林贤达成口头协议，约定谢林贤将位于龙岩市新罗区拆迁安置地的自建房第六层现房转让给李先成，转让价为30万元。因此李先成于2013年12月18日向谢林贤支付5万元，又于2014年3月13日向谢林贤支付3.5万元。李先成向谢林贤支付上述两笔购房款之后，谢林贤向李先成补出具了《购房收款凭证》，以书面方式确认了双方买卖合同关系，并约定了余款支付时间。但谢林贤却在余款支付时间到期前将该房屋转让他人，致使无法与李先成继续履行合同，因谢林贤拒不向李先成返还8.5万元购房款，故李先成诉至法院。 谢林贤辩称：本案谢林贤与李先成达成了关于讼争的由谢林贤在龙岩市新罗区“新罗区民营科技园新村”安置地5台30号自建房第六层房屋的买卖合同，双方约定，该房合同价款30万元，李先成在付完85000元首付款后，剩余房款215000元应在2014年春节（即2014年1月31日）前一次性付清后交房，余款付款若逾期则按月息一分计算，逾期时间不超过36个月即截止时间为2016年12月2日。但是，李先成违反双方的约定，经过谢林贤多次催促，在2016年12月2日期限届满前一直未再支付任何房款。而且，该期限届满后，谢林贤还催促李先成再行付清房款，李先成一直未再支付以后，谢林贤才于2017年12月2日与案外人张杰升签订买卖合同，将讼争的该房屋出售给他人。李先成未能依据合同履行，在约定付款期限届满前，以及之后近一年时间仍未付清房款，已经构成严重违约，谢林贤有权解除本合同，要求李先成承担违约责任，李先成的诉讼请求均不能成立。 谢林贤向本院提出反诉请求：1、判令李先成立即向谢林贤支付逾期付款违约金77400元(以逾期付款金额215000元为本金，从2014年2月1日起至2016年12月2日止，按月利率1%计算)；2、判令李先成立即向谢林贤赔偿经济损失14028.75元【以逾期付款金额215000元为本金，从2016年12月3日起至2017年12月2日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准即年利率6.525%(基准利率年利率4.35%×150%)计算】。 事实和理由：2013年4月5日，谢林贤与李海金、李真金、李泉金、李益金、李日金、李日金、李发金签订《宅基地转让协议书》，谢林贤取得位于龙岩市新罗区“新罗区民营科技园新村”安置地5台30号的占地面积80平方米。此后，谢林贤在该占地面积内自建六层的一幢房屋。2013年12月1日，反诉被告向反诉原告购买该幢房屋的第六层房屋约103平方米，双方约定购房总价款30万元，首付款85000元，剩余购房款215000元应于2014年春节（农历）（即2014年1月31日）前一次性付清后交房，若逾期付款则按月息1分计算，逾期时间不得超过36个月即截止时间为2016年12月2日。此后，反诉被告分别于2013年13月18日支付首付款人民币5万元，经反诉原告催促，反诉被告又于2014年3月13日再次支付首付款人民币35000元。剩余购房款经反诉原告一直催促付款，但是，直至2016年12月2日期限届满反诉被告仍未付款。为此，反诉原告不得不寻找新的购房人，直至2017年12月2日与案外人张杰升签订《买卖住宅协议书》，将上述第六层房屋出售给张杰升。反诉被告未能按双方约定履行付清剩余大部分购房款的付款义务，迟延履行主要债务，已经构成根本违约，反诉原告可以依法解除合同，反诉被告还应承担违约责任。 李先成辩称：一、李先成与谢林贤关于买卖自建房第六层的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定是无效合同，谢林贤无权依据该合同请求李先成向其支付违约金。谢林贤向李海金等人购买的龙岩市新罗区办事处“新罗区民营科技园新村”安置地5台30号原系西陂镇黄竹坑四组村民李镜生拆迁的安置地，该地的土地性质属于农民集体所有的土地，根据我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让”及《国务院办分厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”谢林贤系城市居民，并非西陂镇黄竹坑村的村民，因此，谢林贤与李海金等人签订的《宅基地转让协议书》因违反以上强制性规定而无效，同时，谢林贤在该地上建造房屋未经有关部门审批，系违章建房，其将违章搭盖的房屋用于出售盈利亦应认定为无效合同。谢林贤并未因合同无效而产生实际损失，且谢林贤对本案合同无效负有主要责任，其要求李先成向其赔偿按中国人民银行同期同类贷款利率计算的经济损失无事实与法律依据。请求驳回谢林贤的诉请。 经审理查明，2011年5月30日，福建龙州工业园建设发展有限公司作为拆迁人（甲方）与被拆迁人李镜生（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》。约定甲方对乙方李镜生所有的坐落于龙岩市新罗区房屋（总面积42.17㎡）进行拆迁。乙方同意安置在新罗区建筑面积80㎡。甲方按照“补充办法”中的规定提供建设用地，乙方按照“补充办法”中规定的层次、层高和外墙装修标准及规范施工等规定建设安置房。2013年4月5日，李镜生（已故）之子李海金、李真金、李泉金、李益金、李日金、李发金作为转让人（甲方）与受让人谢林贤、邱小平（乙方）签订《宅基地转让协议书》，甲方将位于龙岩市新罗区的宅基地有偿转让给乙方，转让款72万元，乙方按政府安置地政策规定要求建设房屋。同日，谢林贤与邱小平签订转让股权协议书，邱少平将自己享有的股权转让给谢林贤。之后，谢林贤在该块上建起六层房屋。谢林贤将第六层现房以30万元价格出售给李先成。李先成通过转账方式给付谢林贤购房款8.5万元，其中2013年12月18日转账5万元，2014年3月13日转账35000元。谢林贤出具购房收款凭证，载明谢林贤位于新罗区拆迁安置地的（拆迁户李泉金六兄弟的父亲名字）自建房共六层，剩余第六层现房一套转让给李先成（约103平方含楼梯总价为叁拾万元整）。现谢林贤收到李先成购房首付款捌万伍仟元整（建行二次转账5万元和3.5万元），余款贰拾壹万伍仟元在2014年春节前一次性付清后交房，余款付款若逾期则按月息1分计算、逾期时间不超过36个月即截止时间为2016年12月2日。之后，李先成未给付其他购房款。 另查明，新罗区民营科技园新村5台30号第六层房屋未经行政部门审批、未取得房屋产权证书。 本院认为，谢林贤将新罗区民营科技园新村5台30号第六层房屋出售给李先成，该第六层房屋未经行政部门审批，未取得房屋产权证书，双方达成的由谢林贤将该房屋出售给李先成的协议，因违反法律强制性规定，应认定无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故谢林贤应将取得的购房款85000元返还给李先成。该合同无效，双方均存在一定过错，李先成要求谢林贤支付逾期利息及谢林贤反诉要求李先成赔偿损失，没有事实依据，本院不予支持。因合同无效，合同约定的违约条款不具有法律效力，谢林贤要求李先成承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)》第一百五十三条(?javascript:SLC(89386,153)?)，《中华人民共和国土地管理法(?javascript:SLC(54997,0)?)》第六十三条(?javascript:SLC(54997,63)?)，《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第五十二条(?javascript:SLC(21651,52)?)、第五十八条(?javascript:SLC(21651,58)?)的规定，判决如下： 一、谢林贤应于本判决生效之日起十五日内返还李先成购房款85000元; 二、驳回李先成的其他诉讼请求。 三、驳回谢林贤的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1925元，减半收取为962.5元，反诉案件受理费1042元，均由谢林贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李  美  丰 二〇一九年八月二十二日 书记员 黄仙媛(代) 书记员 苏婕 ( 代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)》 第一百五十三条(?javascript:SLC(89386,153)?)宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法(?javascript:SLC(54997,0)?)等法律和国家有关规定。 2、《中华人民共和国土地管理法(?javascript:SLC(54997,0)?)》 第六十三条(?javascript:SLC(54997,63)?)农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 3、《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》 第五十二条(?javascript:SLC(21651,52)?)有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条(?javascript:SLC(21651,58)?)合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。