贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7444号原告：彭慧，女，白族，1972年6月19日出生住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：赵文媛，系贵州本芳律师事务所律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：钟影、赵霞林，均系贵州朗意律师事务所律师。原告彭慧与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭慧的委托诉讼代理人赵文媛，被告瑞丰房地产公司的委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭慧向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付办理瑞丰新城第7幢1座2单元26层2607号房转移登记有关文书的违约金，暂计10万元，违约金计算以原告已付购房总款382862元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍，从2017年5月31日计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的瑞丰新城7幢1座2单元26层2607号房屋，总价款382862元。原告于2012年11月8日前支付全部购房款。约定被告应于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。超过60日的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的违约金。合同签订后，原告依约缴纳完毕全部房款，但至今被告未如约为原告办理商品房转移登记，且合同中未予明确该方面违约金。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉至人民法院。被告瑞丰房地产公司辩称：1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家政策的出台是被告等房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。3、委托未约定原告主张的违约金，原告诉求无事实依据。4、申请不动产登记，应由双方共同申请，故逾期办理转移登记不是被告单方行为所致。5、原告诉求未被支持，诉讼费应由被告承担。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节××××道瑞丰新城第7幢1座2单元26层2607号房，价款382862元，约定2013年5月31日前交付房屋。关于产权登记方面约定：被告承诺于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款(未填)的违约金，办理方式是买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告向被告足额交付了购房款，并向被告缴纳了契税、办证费等税费。2013年10月6日，被告向原告交付了房屋，但还未履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，原告诉至本院。现涉案房屋还未办理初始登记，办理转移登记的条件尚未成就。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约定履行了支付房款382862元的义务，合同约定被告应于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，办理方式是原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，未约定被告逾期履行该义务的违约金计算标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，结合原告诉求，违约金以已付购房款382862元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（本院支持贷款基准利率的1.3倍计算，原告主张按1.5倍，不予支持）的标准从2017年6月1日起计算。办理转移登记方式是原告委托被告代为办理，故被告只需将办理转移登记相关文书交到不动产登记部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告彭慧逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：违约金以原告已付购房款382862元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年6月1日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告之日止；二、驳回原告彭慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年八月二十一日书记员  姜童尧毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初7444号原告：彭慧，女，1972年06月19日出生，汉族，住毕节市七星关区瑞丰新城，居民身份证522401197206199080。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，组织机构代码9152050070966631xk。彭慧与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年八月二十二日书记员姜童尧