江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1030民初627号 原告：广昌县宏伟物业管理有限公司，住所地：广昌县旴江镇河东新区（光耀现代城），统一社会信用代码：91361030067456678。 法定代表人：毛鹏飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许小梅，女，该公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，特 别授权代理。 被告：邱长圣，男，1974年3月18日出生，汉族，现住江西省广昌县。 原告广昌县宏伟物业管理有限公司（以下简称宏伟物业公司）与被告邱长圣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏伟物业公司委托诉讼代理人吕文娟，被告邱长圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏伟物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令邱长圣立即支付光耀现代城小区12-507室的物业管理费2293.95元，路灯费80元，违约金688.19元，共计2982.14元；2、请求法院依法判令邱长圣承担本案全部诉讼费。事实与理由：邱长圣系光耀小区12栋507的业主，原告和光耀现代城小区业主委员会分别于2013年6月25日,2015年5月30日,2016年5月30日签订了物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，三份合同分别约定楼梯房物业管理费单价为每月每平方米0.45元,0.37元,0.39元，被告的住房建筑面积为115.31平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2014年6月1日起停止缴纳物业管理费，截止2018年5月31日，欠费为48个月。2013年6月1日至2015年5月30日每月物业管理费为51.89元，2015年5月30日至2016年5月30日，每月物业管理费为42.66元，2016年5月30日至今每月物业管理费为44.97元，被告欠缴物业管理费共计2293.95元。合同约定路灯费每年20元，合计80元。同时，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金688.19元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，原告诉至法院。 邱长圣辩称，1.原告的环境卫生管理不到位，服务合同的第三条第三项、四项、五项原告均未做到位；第四条第二项、第三项原告未做到位；第五条第三项原告未做到位，被告女儿在小区内丢失了一辆凤凰牌自行车；第五条第九项未做到位，小区内停电停水从来未提前通知过；小区楼下车辆乱停乱放等，原告未做到位，要求原告减免一些物业管理费，物业费按0.3元/平方收取，路灯经常没有，路灯费80元收取不合理，因为原告服务不到位，违约金邱长圣不承担；2.房产证的实际面积是114.03平米，原告按115.31平米收取物业费计算有误差。3.房屋漏水，希望物业公司向有关部门申请维修基金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、物业服务合同、不动产产权情况表无异议。原告对被告提交的房产证复印件无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提交的书面催缴记录有异议，提出原告催缴信息发送的手机号是其妻子的，其不知情。本院认为，原告向被告共同居住的家庭成员手机发送催缴物业费信息，应视为向其本人催缴，故对被告质证意见，本院不予采信；2.被告对原告提交的欠费统计表有异议，提出欠费时间没错，但房屋面积应为114.03平方米，因路灯经常没有，故不能收取路灯费，违约金不能收取。本院认为，被告提交的房产证载明建筑面积为114.03平方米，故物业费应按上述建筑面积计算，对该表中载明的欠费金额、路灯费将在本院查明部分予以叙述，违约金将在本院认为部分予以论述；3.原告对被告提交的小区卫生照片真实性无异议，关联性有异议，因该照片拍摄时间为2019年8月8日上午8点，原告主张的费用时间是至2018年5月31日止，照片只是一时性的，只能证明当时的某一状态，物业服务是持续性的服务，不能因为小区的某一状态而拒绝交物业费。经审查，本院对该组证据三性予以认定，能够证明原告物业管理服务存在瑕疵。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 被告邱长圣系光耀现代城12栋507室的业主，房屋（住房）建筑面积114.03平方米,属步梯房。2013年6月25日，原告与广昌县光耀现代城业主委员会签订《光耀现代城物业服务合同》一份，合同约定住宅（含多层，小高层，高层，车库，杂物间）每月每平米0.45元，多层房楼道路灯费每户每年20元，本合同自2013年6月1日至2015年5月31日。2015年5月30日，原告与广昌县光耀现代城业主委员会签订《光耀现代城物业服务合同》一份，合同约定住宅每月每平米0.42元（步梯房比电梯房每月每平方少0.05元），多层房楼道路灯费每户每年20元，本合同期限为一年。2016年5月30日，原告与广昌县光耀现代城业主委员会签订《光耀现代城物业服务合同》一份，合同约定住宅每月每平方米0.44元（步梯房比电梯房每月每平方少0.05元），多层房楼道路灯费每户每年20元，本合同期限为二年。被告的欠费时段为2014年6月1日至2018年5月31日。根据合同约定，2014年6月1日至2015年5月31日，被告应按房屋（住房）建筑面积114.03平方米每月每平方米0.45元交纳物业管理费615.76元（0.45元／平方米×114.03平方米×12个月）。2015年6月1日至2016年5月30日，被告应按房屋（住房）建筑面积114.03平方米每月每平方米0.37元交纳物业管理费506.29元（0.37元／平方米×114.03平方米×12个月）。2016年6月1日至2018年5月31日，被告应按房屋（住房）建筑面积114.03平方米每月每平方米0.39元交纳物业管理费1067.32元（0.39元／平方米×114.03平方米×24个月），四年路灯费80元。被告以原告未按双方签订的《光耀现代城物业服务合同》约定尽到物业管理服务者的义务为由，从2014年6月1日起拒绝缴纳物业管理费，宏伟物业公司诉至本院。 本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依照合同约定为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。2013年6月25日、2015年5月30日、2016年5月30日，原告分别与广昌县光耀现代城业主委员会签订的《光耀现代城物业服务合同》合法有效，且未违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。因原告向被告提供了物业管理服务且履行了催缴义务，被告作为业主，应按约定全面履行支付物业管理费的义务。被告应向原告支付自2014年6月1日起至2018年5月31日止的物业管理费2189.37元、路灯费80元。关于被告辩称中所反映小区环境卫生管理不到位，小区楼下车辆乱停乱放等，要求减免一些物业费，然而，原告存在的上述物业管理瑕疵尚不足以构成被告要求减少物业管理费的理由。同时，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同期盼，本院希望宏伟物业公司能在合同明确约定的权利义务基础上，尽可能地提高物业管理水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。因迟延缴纳物业管理费并非邱长圣单方原因造成，宏伟物业公司在管理过程中亦有一定过错，且《光耀现代城物业服务合同》对违约金未作约定，故对违约金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、邱长圣于本判决生效之日起十日内支付广昌县宏伟物业管理有限公司2014年6月1日至2018年5月31日期间物业管理费2189.37元、路灯费80元。 二、驳回广昌县宏伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由邱长圣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  曾恒兴 二〇一九年八月二十三日 法官助理程慕蓉 书记员谢丽莉