广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15748号原告：中山高乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区翠沙路23号棕榈彩虹花园彩虹豪苑8幢一层103卡，统一社会信用代码914420006964053985。法定代表人：卢殿明，公司总经理。委托诉讼代理人：周淑静，公司员工。委托诉讼代理人：黎俊卉，公司员工。被告：刘仕刚，男，1976年2月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告中山高乐物业管理有限公司（以下简称高乐物业公司）与被告刘仕刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告高乐物业公司委托诉讼代理人周淑静、黎俊卉，被告刘仕刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高乐物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付2018年8月至2019年3月期间共8个月的物业管理费8932.48元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费1116.56元为基数，分别从欠费当月6日起按每日3‰计算至清偿之日止，暂计至2019年3月15日为2817.08元）。事实与理由：被告是广东省中山市西区翠沙路23号棕榈彩虹花园棕榈峦一期2幢33号（建筑面积234.79平方米）及广东省中山市西区翠沙路23号棕榈彩虹花园棕榈峦1期车库33号车库（建筑面积177.12平方）的业主。原告与被告签订临时管理规约，约定原告为被告所有的上述物业提供物业服务，物业费计收标准为低层联排住宅4.5元/月/平方米、车位服务费30元/个/月；业主应在每月5日前按时足额交纳物业服务费用，物业服务费逾期处以每日0.3%的滞纳金。被告于2017年4月10日办理上述物业收楼手续后，拖欠2018年8月至2019年3月期间的物业服务费，经原告催收仍不支付。被告刘仕刚辩称：确认所涉期间未交纳物业服务费，但不缴费原因系因原告未尽管理职责。去年与原告诉讼后，原告承诺跟进维修被告物业卫生间漏水问题，但原告一直未确定时间；被告作为业主，未收到业委会成立事项的有关通知；原告与开发商联合拒绝将购房合同副本及房产证给予被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月1日，中山市宝丽房地产发展有限公司（以下简称宝丽房地产公司）作为甲方、高乐物业公司作为乙方，签订前期物业服务合同，双方约定：甲方选聘乙方为甲方负责开发建设的中山市棕榈彩虹花园物业实行前期物业管理；物业竣工验收交付使用后，乙方按低层联排住宅按建筑面积每月每平方米4.5元、销售车位每个按30元/月的标准向业主、非业主使用人收取物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日前；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之三交纳滞纳金；服务期限自2015年3月1日起至物业业主委员会循合法途径与另行选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。高乐物业公司于庭审中明确棕榈花园小区尚未成立业主委员会，至今仍由其提供物业服务。2016年3月26日，刘仕刚、宝丽房地产公司、高乐物业公司三方签订临时管理规约，规约中关于物业服务费收取标准、时间及逾期交费的违约责任与上述前期物业服务合同约定内容一致。刘仕刚是广东省中山市西区翠沙路23号棕榈彩虹花园棕榈峦1期2幢33号（物业建筑面积234.79平方米）及中山市西区翠沙路23号棕榈彩虹花园棕榈峦1期车库33号车库（物业建筑面积177.12平方米，内有两个车位）的业主，依据合同约定，刘仕刚每月应交物业服务费为1116.56元（234.79方米×4.5元/月/平方米+30元/个/月×2个）。刘仕刚于2017年4月10日办理物业收楼手续，并在物业移交记录存在问题中记载：洗手间门口空鼓且渗水出房间等。就案涉物业卫生间渗水问题，高乐物业公司曾协调刘仕刚与建设单位进行处理，但至今未得到解决，刘仕刚因此拒绝支付物业服务费。高乐物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。高乐物业公司提供管理台账证明其为案涉小区提供了诸如安保巡查、车辆登记、卫生清洁、设备养护等物业服务。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位宝丽房地产公司与高乐物业公司签订的前期物业服务合同，对作为业主的刘仕刚具有约束力。高乐物业公司应提供符合合同约定的物业服务，刘仕刚应按时足额交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持……”，即业主可以“正当理由”拒绝交纳物业服务费。本案争议焦点在于刘仕刚所抗辩的卫生间渗水问题是否符合可拒交物业服务费的“正当理由”。本院认为，尚不构成拒交物业服务费的“正当理由”，理由是：本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。根据物业移交记录记载，案涉物业卫生间渗水问题在收楼时就已经存在，责任主体应为建设单位，高乐物业公司作为物业服务企业应尽积极协调义务。刘仕刚确认高乐物业公司曾组织协调其与建设单位确定维修方案，以上事实表明高乐物业公司对刘仕刚反映的问题进行过处理；此外，刘仕刚未提出高乐物业公司存在其他方面的物业管护不当行为，即高乐物业公司提供的物业服务并不存在重大瑕疵，故在高乐物业公司提供了相对全面的物业服务后，若仅以卫生间渗水未解决免除业主应交纳物业服务费的义务，有违诚实信用原则，故本院对刘仕刚因卫生间渗水构成“正当理由”而拒交物业服务费的抗辩不予采纳。但本案中，高乐物业公司虽组织刘仕刚与建设单位进行协商，但效果不尽如人意，刘仕刚与建设单位至今仍未确定具体维修时间及方案，高乐物业公司亦未举证其已尽“积极”协调义务，案涉物业卫生间渗水问题仍未得到解决，确是导致刘仕刚拒绝支付物业服务费的主要原因。综上所述，刘仕刚不交纳物业服务费系因高乐物业公司提供的物业服务存在瑕疵所导致，虽然该不完善之处尚未达到可拒交物业服务费的“正当理由”标准，但高乐物业公司对刘仕刚不交物业服务费亦存在一定责任，故对高乐物业公司主张的逾期付款违约金损失，本院不予支持。经核算，刘仕刚应向高乐物业公司支付2018年8月至2019年3月期间的物业服务费8932.48元（1116.56元×8个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘仕刚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山高乐物业管理有限公司支付2018年8月至2019年3月期间的物业服务费8932.48元；二、驳回原告中山高乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，减半收取计47元（原告中山高乐物业管理有限公司已预交），由原告中山高乐物业管理有限公司负担11元，被告刘仕刚负担36元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山高乐物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  伍青花二〇一九年八月二十一日书记员  何惠怡书记员  刘佩敏