广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初8887号原告：尹元希，男，1987年7月18月出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：张泰峰、江春赏，均系广东汇俊律师事务所律师。被告：广州瑞蚨隆物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401。法定代表人：邱建光，系该司总经理。委托诉讼代理人：张喆、陈苑，均系广东品济律师事务所律师。原告尹元希诉被告广州瑞蚨隆物业管理有限公司（以下简称“瑞蚨隆公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹元希及其委托诉讼代理人张泰峰，被告瑞蚨隆公司的委托诉讼代理人张喆、陈苑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹元希诉称：2017年3月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将坐落在广州市天河区员村南街自编31号之六的商铺出租给原告作经营场地使用。之后原告向被告支付了转让费180000元后对涉案商铺进行了装修，并按照合同约定支付租金。2018年8月，原告被告知须停业等候通知，原告才得知被告与原告签订的租赁期限超过其与业主签订的租赁期限，现双方已无法继续履行涉案合同，被告的相关行为严重侵害原告的权益。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告返还转让费18万元；2、被告向原告支付违约金赔偿装修损失157068元、营业损失30万元（以10万元/月的标准计算，计算三个月）和价格评估费5000元；3、被告向原告支付违约金306000元；4、被告承担本案诉讼费用。被告瑞蚨隆公司答辩称：一、关于租赁合同没有继续履行，被告也是受害方。被告的上一手出租方没有获得涉案合同剩余租赁期限的租赁权（2018年8月31日之后），导致被告也无法与原告履行后续的合同。二、关于原告第1项诉讼请求。该18万元转让费的性质实际上也是涉案标的物在租赁期限内的租金的一部分，如果法庭最终认定需要退还，被告认为应当按照未履行租期部分对应的比例进行退还，这也是市场惯例上的顶手费或进场费，真实属性就是租金。关于第2项诉讼请求，被告认为原告所作出的单方鉴定不客观、不真实。因为涉案商铺在交付给原告时是存在装修，还有5台空调。原告单方委托所作出的评估书没有真实反映涉案商铺的情况。并且也未提供装修的原始凭证予以核对。被告认为即便有装修损失，而租赁合同期限为三年，如果法庭认定被告需要赔偿的情况下，装修损失也应当按照三年租期未履行比例部分进行赔偿。对于原告所主张的营业损失，这是缺乏事实依据和证据支持。营业损失不能作为原告的直接损失，经营额度和获利没有必然直接的关系，即便赔偿，也只是赔偿直接所导致的损失。关于评估费，评估是原告单方行为，被告对此不予认可，而且评估结论也是错误的。关于第3项诉讼请求，按照双方租赁合同第10.3条的约定，合同解除承担的违约金是月租金的双倍，即按8500元的双倍进行计算，而非原告所主张已交纳租金的双倍进行计算。经审理查明：2017年3月6日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方向乙方出租员村南街自编31号之六号商铺（以下简称“涉案商铺”）；租赁期限自2017年3月10日至2020年3月9日止，其中2017年3月10日至2019年3月9日期间月租金为8500元，2019年3月10日至2020年3月9日期间月租金额为8925元；甲方交付商铺后的当日内，乙方支付17000元作为本租约的履约保证金，甲方收取履约保证金的同时应向乙方如数开具收款凭证；租期届满不再续约或依约提前终止、解除租约的，甲方须在租约终止或解除后的15个工作日内，将履约保证金足额无息返还乙方；租期内，甲方单方面无故解除合同的，应按月租金的双倍向乙方支付违约金等。《合同》末尾甲方授权代表处显示“陈学静”签名。《合同》签订当日，原告向被告支付涉案商铺转让费180000元，其中包含房租押金17000元，被告就此开具相应收据。原、被告双方均确认该180000元转让费中不包含涉案商铺的装修价值。原告称其后其按照8500元/月的标准支付涉案商铺的租金至2018年8月31日，石东七社于该日对涉案商铺进行断水断电并收回商铺，原告于2019年3月搬走涉案商铺内物品，原告于该月前往涉案商铺内查看时发现原有装修已被拆除。原告就此提交显示由广州市天河区员村街石东第七股份合作经济社于2018年9月4日发出的《通知》（复印件，内容为告知员村南街11号#1厂房的各原租户，因该栋厂房在2018年8月31日通过区三资交易平台公开招标，已重新出租，请原租户在2018年9月4日至9月7日之间将遗留物品清空，逾期的将按自动遗弃物品处理等）及《天河区农村集体资产交易中标公示》（复印件，内容为广州市天河区农村集体资产交易中心受广州市天河区员村街石东第七股份合作经济社委托于2018年8月31日就员村南街11号#1厂房出租项目进行交易招标，中标者为案外人钟健明等）。被告对上述证据的真实性不予确认，但表示当时《合同》没有履行确系因涉案商铺经过村里的三资平台重新招租，而其上一手出租方未获得租赁权而导致《合同》无法继续履行，另其并不清楚涉案商铺的状况，原告退场时并未通知其到场，亦未与其办理涉案商铺的交接手续。就被告取得涉案商铺的情况，被告表示其是向案外人钟树麟承租涉案商铺，但无法提供双方间租赁合同及相关资料予以证明，被告并确认其与原告就涉案商铺约定的租赁期限已超过其与钟树麟间租赁合同的期限。另，原告为证明其经营的涉案商铺因搬迁造成损失157068元，营业损失100000元/月，向本院提交显示由广州市华盟价格事务所有限公司作出的《关于广州市员村南街米兰造型商铺搬迁损失及营业损失费用价格评估结论书》[以下简称《评估结论书》，载明价格评估基准日为2018年8月31日，该司于2019年1月3日前往现场进行实地实物勘察，现场勘察时，该商铺已停止营运；商铺内装修各项目重置总价为162141元，该商铺内装修及设施于2017年4月建成，至评估基准日共使用了1.33年，根据相关参照标准确定商铺内装修及设施各项设施的使用年限，按规定使用年限减去已使用年限，再除以规定使用年限乘以百分之百，得出成新率，根据以上重置单价和成新率，计算出商铺内装修各项目的总现值为149608元；经本公司评估人员现场勘查和清点，该商铺内设施物品搬迁项目有洗头床、理发椅、圆凳、曲尺型收银台等共11项，针对该项评估对象……根据评估时点与评估对象同类型项目的搬迁费用的平均价格水平，结合评估对象的实际情况等因素进行了比较修正，评估出搬迁费用的单价，根据以上搬迁单价和数量，按搬迁单价乘以数量的公式计算设施物品搬迁费用价值为7460元；根据以上商铺内装修价值、设施物品搬迁费用的价值计算出标的损失价值为157068元（149608元+7460元）；价格评估结论为广州市员村南街米兰造型商铺因搬迁造成的损失总价值为157068元，因搬迁停业造成营业损失月费用为100000元；评估结论书中《广州市员村南街米兰造型商铺内建筑装修价格评估明细表》中列明的项目名称包括门面硅板造型装饰、天花吸顶射灯、特色吊灯、木框壁镜、洗头床冷暖水管、梳妆台砖墙砌筑、厕所内贴瓷质墙砖、铺内地砖铺设、洗手台砌筑、梳妆台、室内硅板天花吊顶、室内电路安装、墙壁造型装饰等共计29个项目；评估结论书中《广州市员村南街米兰造型商铺内设施搬迁价格评估明细表》中列明的项目名称包括洗头床、理发椅、圆凳、曲尺型收银台等11个项目；评估结论书中亦显示有商铺内外部装修情况、设施物品陈列情况的照片；该评估结论书后附该公司价格评估机构资质证书及营业执照复印件，资质证书显示该司执业范围为价格评估及当事人委托的涉诉讼财物价格评估]及该司出具的发票（载明收到尹元希支付的价格评估费价税合计5000元）。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为是原告单方委托作出的行为，其不清楚具体情况，内容没有反映涉案商铺的真实状况，涉案商铺原来是存在装修，原告主张装修损失也应当提供必要的原始装修凭证及剔除涉案商铺原有的装修，在上述条件均不具备的情况下所作出的评估依据是错误的，并且装修价值没有考量涉案商铺的租期只有三年，使用年限也只是三年，应当以此作为装修残值的计算依据，关于装修价值认定的问题，其所作出的计算方法也是错误的，如上所述，原告进行装修损失评估应当提供原始的装修投入凭证，应当以此作为价格认定的依据，而非以一年半之后当时的市场重置价格进行计算，所以被告对重置价值不予确认，并且这些装修项目是否由原告实际装修也是不确定的，评估公司在此情况下就作出装修项目的认定也是缺乏评估的事实和资料依据，评估明细表还包含水电、卫生间、地面，这是原来就存在的，并非新投入的，关于设施搬迁费7460元，被告对评估单价不予认可，需要搬迁的物品数量、搬迁至何处都不清楚，所以对该搬迁不予认可，关于营业损失的认定，评估书称“根据原告所提供的收入进行确定”，但并未载明评估依据，综上所述，该评估书不能反映客观事实，不能作为本案定案依据。被告为证明其上述辩称，向本院提交《商铺订金》（显示由原告及陈学静于2017年3月4日签署，内容为收到原告转让员村南富大街88号铺邦记牛杂商铺订金20000元，谈好的转让条件如下：……经营范围美容美发，备注为空铺转让，里面除了5台空调，其他的有关餐饮的东西都搬走……合同期满，如继续续约，需再交5万块续约费）。原告对该证据的真实性无意义，表示涉案商铺原用于经营牛杂餐饮，是没有装修的，其为了经营美容美发重新装修。另，本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案商铺及其所在楼栋的规划验收情况，后该局函复本院表示，经查，无广州市天河区员村南街自编31号之六商铺（员村南街11号#1厂房）规划条件核实（规划验收）相关记录及产权登记情况。本院依法向原告释明涉案《合同》应为无效合同，其表示不予变更诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据广州市规划和自然资源局函复本院的内容可知，涉案商铺即上述司法解释中所规定的未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故原、被告就涉案商铺签订的《合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，原告要求被告返还其已支付的转让费180000元中的租赁押金17000元具有事实和法律依据，本院予以照准。至于原告就承租涉案商铺向被告支付的剩余转让费163000元，本案中，被告确认其与原告于《合同》中约定的租赁期限已超过其自上一手出租方处承租涉案商铺所约定的租赁期限，且因涉案商铺被村三资平台重新招租而导致《合同》无法继续履行，即在租赁期内，被告作为出租人已无法继续将涉案商铺交付原告使用，其应承担相应的法律责任。根据交易惯例，转让费系承租人在租赁双方按照合同约定履行完毕整个租赁期间义务的前提下向出租人支付的相应费用，在出租人在租赁期内无法继续交付出租标的给承租人使用的情况下，承租人要求出租人返还已支付的转让费并无不当，但对于具体应返还的转让费金额的计算方式则应根据实际履行情况进行确定，本案中双方约定的租赁期限为2017年3月10日至2020年3月9日止，被告虽表示不清楚原告实际搬离涉案商铺的时间，但结合原告提交的相关证据，对于原告关于涉案商铺于2018年8月31日被收回的主张予以采信，故被告应向原告返还转让费82689.78元[556日（2018年9月1日至2020年3月9日）÷1096日（2017年3月10日至2020年3月9日）×163000元]，对于原告超出上述数额的诉讼请求本院不予支持。至于原告依据《评估结论书》要求被告赔偿的装修损失及营业损失，根据被告提交的《商铺订金》可知涉案商铺原经营内容为牛杂餐饮，被告承租后实际经营范围为美容美发，商铺转让时系空铺转让，商铺内仅余留可移动的空调5台，从日常经验可知，商铺如用于经营美容美发，其所需的装修及设施设备与原用于经营牛杂餐饮所需的装修及设备差异较大，原告为经营涉案商铺确需投入必要的装修及添置美容美发所需的相应设施设备，且原告提交的《评估结论书》中所显示的照片亦对商铺内外部装修情况、设施物品陈列情况进行了展示。被告虽对原告提交的《评估结论书》的真实性不予确认，但该《评估结论书》的作出机构具备相应的评估资质，评估结论所作出的评估基准日亦为原告实际无法使用涉案商铺的日期，在被告未提供证据对原告该证据予以反驳的情况下，本院对于该份《评估结论书》予以采信。《评估结论书》中载明涉案商铺内装修各项目的重置总价为162141元，评估公司遂按规定使用年限减去已使用年限，再除以规定使用年限乘以百分之百，得出成新率并进而根据重置单价和成新率计算出商铺内装修各项目的总现值。就此本院认为，原、被告就涉案商铺的租赁事宜约定的租赁期限为3年，即在双方签订《合同》时可预见的原告对涉案商铺的使用年限亦为3年，故对于成新率的计算应考虑该可预见的使用年限，而不应简单以规定使用年限为基础进行计算，故涉案商铺内装修各项目的成新率应为55.67%[（3年－1.33年）÷3年]，据此计算得出商铺内装修各项目的总现值为90263.89元（162141元×55.67%），即被告应赔偿原告装修损失90263.89元。关于搬迁费用的问题，如上所述，原告为正常经营涉案商铺确需添置相应的设施设备，故其于搬离涉案商铺时亦需将上述设施设备予以搬离，原告诉请要求被告承担搬迁费用7460元并无不当，本院予以支持。至于营业损失，原告并未提供证据对于其实际存在该项损失予以证实，本院对其相关诉请不予支持。至于评估费5000元，结合双方履行《合同》及原告提起本案诉讼的相关情况，该费用系其为维护己方权利的必要支出，故对于原告要求被告赔偿评估费5000元的诉讼请求本院予以支持。另，原告要求被告赔偿违约金306000元，如上所述，《合同》效力应为无效，原告要求被告赔偿违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州瑞蚨隆物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告尹元希返还租赁押金17000元；二、被告广州瑞蚨隆物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告尹元希返还转让费82689.78元；三、被告广州瑞蚨隆物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告尹元希赔偿装修损失90263.89元、搬迁费用7460元及评估费5000元；四、驳回原告尹元希的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13280元，由原告尹元希负担10430元，被告广州瑞蚨隆物业管理有限公司负担2850元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  曹 霞人民陪审员  康国安二〇一九年八月八日书 记 员  梁怡筠何瑞雯