海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）琼9003民初3596号 原告：儋州市保障性住房建设管理服务中心，住所地海南省儋州市北部湾大道怡心花园一期B13栋铺面。 法定代表人：陈志忠，该中心主任。 委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符美玲，海南林源律师事务所律师。 被告：林平春，男，1975年1月16日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市，公民身份证号码：×××。 原告儋州市保障性住房建设管理服务中心（以下简称保障住房中心）与被告林平春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人梁如秀、被告林平春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保障住房中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告林平春停止对位于儋州市××园铺面的侵占行为，将商铺退回原告；2、被告林平春向原告支付其所拖欠租金23760元（自2014年1月1日计至2019年5月31日止，按每月360元计算）；3、被告林平春向原告支付自2014年1月1日至2018年12月31日累计欠缴物业费2916元；4、判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告保障住房中心于2011年1月授权儋州民馨物业管理有限公司（以下简称民馨公司）对儋州民乐花园小区铺面进行租赁及管理。2011年4月15日，民馨公司以其名义与被告签订《儋州民乐花园小区铺面租赁合同》，约定将民乐花园小区C1栋10号铺面出租给被告用于经营杂货。铺面面积36㎡，租金每月每平米10元，每月租金合计360元。租期36个月，自2011年4月15日至2014年4月15日止。付款方式为签订合同之日起，被告按每年一付缴纳每年铺面租金，第二年租金提前15天续交，逾期5天交租金视为自动终止合同。合同签订之日，被告向民馨公司交1000元铺面押金，用于损坏房屋维修用款，水电押金500元。合同期满后，若被告无损坏房屋设施及无拖延其他费用，民馨公司将足额退还押金给被告。被告应按时交纳自行负担的费用及房屋租赁税。租赁期满，民馨公司有权收回出租房屋，被告必须如期交还。如被告要求续租，则必须在租赁期满2个月前通知民馨公司，经同意后重新签订租赁合同。合同签订后，原告向被告交付涉案商铺，被告亦使用铺面进行经营并按合同约定向原告交付租金。合同期限届满后，被告并未撤离涉案商铺，而是继续经营商铺，也未按约定向原告支付租金。原告多次要求被告撤离涉案商铺，被告均置之不理。自2014年1月1日起至今，被告尚欠原告逾期租金。同时，被告没有按时向原告支付物业费。被告的行为已经构成对涉案商铺的侵占，严重损害原告合法权益，导致原告合法权利受到重大损失。 被告林平春辩称，1、原告诉称部分事实不属实。在合同期限内，被告已按合同约定足额支付租金。被告在合同到期就已搬离商铺，不再继续经营。根据涉案铺面租赁合同约定，合同已自动终止，被告也没收到原告任何形式的通知。关于物业费的问题，在合同期内的物业费被告已付清，不存在欠缴物业费的情形。合同到期后，被告已不再继续经营，不存在欠缴2014年1月1日至2019年5月的物业费的情况。2、原告的诉讼请求部分已过诉讼时效。原告于2019年5月31日向被告主张支付涉案商铺租金，原告主张的关于2014年1月1日至2019年1月1日期间的商铺租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上所述，请求法院依法驳回原告无事实无依据的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提交的《关于儋州市2009年廉租房建设项目建议书的批复》《儋州市人民政府关于同意变更保障性住房项目法人的批复》《儋州民乐花园小区铺面租赁合同》《企业法人工商登记信息》《儋州市人民政府办公室 原告提供的《租金追缴通知书》，被告主张其当时已经搬离铺面，没有收到该通知书。本院认为该通知书有照片为证，粘贴于涉案铺面大门上，可以证实原告于2019年4月12日向被告追缴租金。 原告提供的《儋州市发展和改革委员会关于民乐花园小区物业服务收费的批复》与本案无关，本院不予确认。 根据当事人陈述、上述本院确认的证据，查明以下事实：民馨公司（甲方）与被告林平春（乙方）于2011年4月15日签订《儋州民乐花园小区铺面租赁合同》，约定甲方出租乙方位于儋州市××园铺面，用于经营。出租铺面面积为36平方米，每月每平米租金为10元，每月租金合计360元，一年租金共计4320元。租赁期为36个月，自2011年4月15日起至2014年4月15日止。付款方式为签订合同之日起，承租户按每年一付缴交每年铺面租金，第二年后租金必按在上年租金用完前，提前15天缴交下一年度租金，每满一年，按上年租金递增5%收缴，逾期5天缴交租金的视为自动终止合同。在签订合同之日乙方交1000元给甲方作为铺面押金用于损坏房屋维修用款；水电押金500元，合同期满后乙方如无损坏甲方房屋设施及无拖欠甲方的其它费用，甲方将足额退回房屋押金给乙方。合同第十二条约定“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方必须如期交还，如果乙方要求续租，则必须在租赁期满2个月前通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁。合同期满在同等条件下，乙方有优先承租权”。 合同签订后，被告即开始使用涉案铺面，并依约交纳租金。原告主张被告只缴纳至2013年12月31日的租金，之后就没有再缴纳过租金。被告主张其缴纳租金至2014年4月15日，但未能提供证据证实。被告自认未缴纳过物业费。被告主张租期届满，其即搬离了涉案铺面，不再经营商铺，也未与原告办理退还商铺手续、交还钥匙，涉案铺面闲置至今。原告主张其已在租期届满后，通知被告退租，但未能提供证据证实。 儋州市那大民乐花园小区是经儋州市发展和改革局批复同意建设的2009年廉租住房，属于保障性住房，由儋州市住房和城乡建设局进行建设管理。民馨公司受儋州市住房和城乡建设局委托与承租人林平春签订上述租赁合同。2012年3月5日，涉案民乐花园小区廉租房的项目法人由儋州市住房和城乡建设局变更为原告保障住房中心，由保障住房中心进行管理。2015年1月6日，儋州市政府办公室试行公共租赁住房和廉租住房并轨管理，统一列入公共租赁住房管理。《儋州市人民政府办公室关于印发儋州市公共租赁住房和廉租住房并轨管理实施细则（试行）的通知》第七条规定，市政府投资建设公共租赁住房配套的商业服务设施不对外销售，由保障住房中心统一出租、统一管理。 民馨公司于2016年11月18日经儋州市市场监督管理局核准注销登记。2019年4月12日，原告保障住房中心到涉案铺面大门粘贴《租金追缴通知书》，向林平春追缴涉案商铺截止至2018年12月的铺面租金。儋州市住房和城乡建设局于2019年6月27日出具一份《证明》，载明“民馨公司与民乐小区商铺承租人签订的租赁合同是受儋州市住房和城乡建设局委托并管理其小区，由于物业公司被注销，民乐小区商铺管理职能移交保障住房中心”。 本院认为，涉案商铺系负责儋州市公共租赁住房建设管理的相关职能部门委托民馨公司进行管理并对外出租，民馨公司注销后，涉案租赁合同权利义务应由现负责儋州市公共租赁住房建设、分配和管理工作的原告保障住房中心承接。涉案合同约定的租赁期限届满后，被告林平春未与原告重新签订租赁合同，双方的租赁关系在租赁期限届满自动终止。虽被告未与原告办理退还商铺手续、交还钥匙，但根据本案查明事实，被告主张其在租期届满后，未再使用涉案商铺，已搬离商铺。原告未能举证证明被告在合同期限届满后仍继续使用涉案商铺进行经营，现诉请被告停止侵占、退还商铺，没有依据，本院不予支持。 合同期限届满，原告保障住房中心作为商铺的主管部门没有及时通知被告林平春退还商铺、交还钥匙，消极等待，导致涉案商铺至今未另行出租，造成的租金损失应由原告自行承担。故原告主张被告支付合同期限届满后的租金，没有事实依据，本院不予支持。被告林平春主张其缴纳租金至2014年4月15日，但未能提供证据证实，本院不予采信。故被告应依约缴纳合同期内2014年1月1日至2014年4月15日的租金给原告。但根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于“延付和拒付租金的诉讼时效期间为一年”的规定，涉案商铺的租金一年一付,先缴后用。《民法总则》于2017年10月1日开始施行，2014年1月1日至2014年4月15日的租金，原告于2019年4月12日才向被告林平春追缴，又未能举证证明存在诉讼时效中断的情形，已过《民法总则》施行前一年的诉讼时效期间。原告主张该期间的租金，本院不予支持。 关于原告诉请的物业服务费，本院认为原告并非民乐花园小区的物业服务企业，其又未能提供证据证明其已代被告支付上述物业费给物业服务企业，故其要求被告支付物业费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告儋州市保障性住房建设管理服务中心的诉讼请求。 案件受理费233元，由原告儋州市保障性住房建设管理服务中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  李润红 二〇一九年八月二十三日 书记员  朱朝春 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。