赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初2577号原告：李某，女，1974年1月10日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。被告：赤峰五甲万京置业有限公司，住所地：内蒙古赤峰市松山区新城中核大厦一层。法定代表人：刘某，总经理。委托诉讼代理人：樊某，内蒙古彩桥律师事务所律师。原告李某与被告赤峰五甲万京置业有限公司（以下简称五甲置业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某，被告五甲置业公司的委托诉讼代理人樊某到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某，被告五甲置业公司的委托诉讼代理人樊某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告之间以房抵债协议，即被告于2016年3月15日为原告出具的抵账预留汇总表以及抵仓房、抵车位、抵房预留明细表有效，并协助原告办理抵房预留汇总表中所确定房屋的过户登记手续。事实与理由：2014年，被告分五次向原告借款合计296万元，至今未予偿还。原、被告达成以房抵债协议，被告以其住宅四套（房号分别为11－1－1－601号、4－2－2－404号、4－2－2－504号、4－2－2－80号，总面积397.8平方米，总价款244.4212万元），以仓房两套（房号为B1－108号、B2－107号，总面积29.77平方米，总价款13.3965万元），以车位两处（车位号3－71号、3－72号，总价款22万元）抵顶原告的债权279.8177万元，被告并于2016年3月15日为原告出具了抵账预留汇总表以及抵仓房、抵车位、抵房预留明细表。原告多次要求被告按约定以房抵债偿还借款，但被告至今未予履行。故提出如上所请。五甲置业公司辩称，被告从原告处借款296万元属实，但被告因犯非法吸收公众存款罪，依据（2015）松刑初字第415号刑事判决书附表中确定的扣除原告本息尾欠款及服务费后，被告破产管理人对原告债权确认的数额为145.07万元。此款已留存在被告破产管理人处，但原告拒绝支取。被告未曾与原告签署以房抵债协议。2016年3月15日，原告作为债权人向被告申报债权的数额为296万元，被告作为破产重整企业根据原告的申报情况登记在册，并向原告出具李某抵顶预留汇总表，该抵账预留汇总表不具有合同性质，并不具备以房抵债协议的实质要件。故应驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据1、以房抵债收据（即借款收据）5枚、抵债预留汇总表及明细表，证明原、被告于2016年3月15日办理了以房抵债手续，双方认可债权数额为296万，以预留的11-1-1-601号、4-2-2-404号、4-2-2-504号、4-2-2-801号房屋，以预留的B1-108号、B2-107号仓房，以预留的3-71号、3-72号车位抵顶原告的借款279.8177万元，尚欠原告借款16.1823万元；证据2、（2014）赤民破字第1-4号民事裁定书，证明原、被告的借贷关系属于重整计划中以房抵债的情形，被告应按重整计划以房抵债方案全额偿还原告的债务；证据3、（2015）松民初字第4343号民事判决书，证明该判决确认被告向原告借款的数额为296万；证据4、五甲置业公司重整计划草案，证明具体债务以及资产评估可以算出五甲置业公司清偿所有债权后，尚剩余资产37732.910281万元。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性不持异议，但以房抵债5枚收据中的“以办理以房抵债手续”及原告在收据上的签字，均为原告后来书写的。对抵债预留汇总表及明细表的证明目的有异议，该汇总表有明细表不具备以房抵债协议的形式及实质要件，不具备以房抵债的效力；对证据2的真实性无异议，但该裁定书所附的重整计划草案规定了以房抵债的时间、价格、选择办法，原告并未在规定时间内按照规定的选择办法来办理以房抵债手续；对证据3的真实性无异议，但该判决已明确告知原告对其享有的债权应向被告的破产管理人申报债权，原告所享有的债权数额应以（2015）松刑初字第415号刑事判决书附表中所确定的145.07万元为准；证据4与本案不具有关联性，不能证明原、被告之间签署过以房抵债协议。被告为支持其辩诉主张向本院提供了如下证据：证据1、赤峰市松山区人民法院于2016年10月14日作出的（2015）松刑初字第415号刑事判决书，证明原告对被告享有的债权为145.07万元，并非296万元，且被告从未与原告签署过任何形式的以房抵债协议；证据2、被告分别与刘宝强、龚仓、冯东辉签订的以房抵债协议、抵账汇总表、抵房明细表、债权受偿确认书，证明被告在破产重整过程中以房抵债需要签订以房抵债协议、抵账汇总表、抵房明细表、债权受偿确认书等文件，原、被告从未签订过任何形式的以房抵债协议；证据3、五甲置业公司破产管理人出具的关于李某债权情况说明，证明原告虽向被告申报债权296万元，该申报数额与被告向原告出具的李某抵账预留汇总表申报的数额一致，但该数额仅为申报数额，被告管理人通过（2015）松刑初字第415号刑事判决书最后认定原告享有的债权数额为145.07万元。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但该刑事判决书所附的五甲万京置业公司吸收资金统计表确定的原告尾款金额145.07万元，仅仅是根据被告财务部门账面核实的结果，并不是原、被告真实存在的债权数额。该判决附表中的债权数额对原告不具有约束力。原告所享有的债权数额296万元已被（2015）松民初字第4343号生效的民事判决予以确认；对证据2有异议，原告提供的以房抵债手续均是被告办理的，被告是按照原告申报的债权296万元以房抵债，预留房屋是对重整方案的实施，是对债务的清偿，应予以维护；对证据3的真实性无异议，但（2015）松民初字第4343号民事判决已确认原告对被告享有债权296万元的事实，故被告破产管理人确认原告享有债权145.07万元没有依据。对原、被告提供的证据均与本案具有关联性，能够证明案件的相关事实，本院均予以采信。根据当事人的陈述及有效证据，本院认定以下案件事实：五甲置业公司为解决资金问题，分别于2014年1月24日、2014年1月28日、2014年3月4日、2014年3月7日和2014年3月17日向原告李某借款50万元、150万元、22万元、48万元和26万元，合计296万元，双方没有签订借款合同，而是签订了14份《内蒙古商品房买卖合同》，上述合同约定五甲置业公司将其开发的坐落在赤峰市松山区五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区的18-1-1-1703、18-2-2-202、18-2-2-102、11-2-2-701、11-1-1-804、11-1-1-703、11-1-1-702、11-1-1-601、4-2-2-103、4-2-2-102、5-1-1-204、5-1-1-1504、5-1-1-1604、5-1-1-1404共14套房屋出售给原告李某，总价款为296万元；原告李某于出借日将合计为296万元的借款汇入五甲置业公司帐户内，五甲置业公司为原告出具了收据共计5枚，合计金额为296万元。双方对上述房屋办理了网签登记手续。上述合同签订当日，五甲置业公司与原告李某还分别签订了《商品房回购协议书》各1份，双方约定五甲置业公司应每月向原告李某支付相应的利息，并约定五甲置业公司应于合同签订后的3至6个月内原价回购上述房屋，如不回购，双方执行上述《内蒙古商品房买卖合同》，并由五甲置业公司向原告支付房屋总价款10%的违约金。至2014年9月1日，五甲置业公司共向原告李某支付利息53.315万元。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1－1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请。并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。2015年6月3日，五甲置业公司诉至本院，要求确认五甲置业公司与李某签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由李某协助其解除上述房屋的网签备案手续。对该案本院经审理认为：根据李某与五甲置业公司签订的14份《内蒙古商品房买卖合同》和5份《商品房回购协议书》中，双方对于回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了五甲置业公司给付的借款利息53.315万元的事实，应确认五甲置业公司与李某的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，五甲置业公司从被告处借款296万元，双方之间形成的是借贷关系。被告李某与五甲置业公司签订的14份《内蒙古商品房买卖合同》和5份《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保。《商品房回购协议书》约定五甲置业公司自被告交付购房款次日起3至6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。李某与五甲置业公司签订的14份《内蒙古商品房买卖合同》和5份《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，依法应认定无效。因李某与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已通过房屋产权管理部门办理了网签登记手续，五甲置业公司要求李某协助解除对上述房屋的网签登记，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故五甲置业公司的请求符合法律规定，本院予以支持。五甲置业公司应偿还李某借款296万元，因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请，因此李某的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。故本院于2015年9月30日作出了（2015）松民初字第4343号民事判决书，判决：李某与赤峰五甲万京置业有限公司分别于2014年1月24日、2014年1月28日、2014年3月4日、2014年3月7日和2014年3月17日签订的合同编号依次为2013-0034350号、2013-0034233号、2013-0034225号、2013-0035139号、2013-0035146号、2013-0035137号、2013-0035136号、2013-0035134号、2013-0035682号、2013-0035681号、2013-0036219号、2013-0036323号、2013-0036331号、2013-0036315号的《内蒙古商品房买卖合同》14份和分别于同日签订的《商品房回购协议书》5份无效；李某于本判决生效后三日内协助五甲置业公司管理人注销上述房屋的网签合同。该判决生效后，原告李某协助五甲置业公司管理人注销了上述部分房屋的网签合同，但为原告预留了包括原告丈夫高井会名下的五套网签房屋未予注销。五甲置业公司管理人于2015年8月6日制定了《赤峰五甲万京置业有限公司重整计划草案》，并报请赤峰市中级人民法院批准。赤峰市中级人民法院经审查认为该重整计划草案符合法院裁定批准的条件，并于2015年8月24日作出（2014）赤民破字第1－4号民事裁定书，裁定：一、批准赤峰五甲万京置业有限公司重整计划草案；二、终止赤峰五甲万京置业有限公司重整计划程序。其中重整计划草案第四部分第四项关于债权受偿方案中的第（二）部分关于无争议债权和临时债权受偿方案规定，债权受偿采取以房抵债（B区临街商业楼房除外）和现金受偿方式，其中以房抵债的按相应比例配备车位和仓房，70㎡房型配衣冒间；债权人不同意以房抵债的，可选择在B区楼盘办毕竣工验收备案手续后一个月内以现金方式一次性受偿（临时债权需依法确定后），届时售房款不足以现金清偿的，仍按本重整计划草案确定的抵债房屋的价格以房抵债。债权人无论选择何种受偿方式，须在2015年9月15日之前向五甲置业公司提出书面申请，未提交申请的视为放弃选择以房抵债，如五甲置业公司被宣告破产由此影响债权受偿的，其后果由债权人自行承担。凡是以网签购房合同、回购房屋协议方式为五甲置业公司出借资金，以及签订协议用房屋抵顶欠款的债权人，须在2015年9月15日之前配合解除上述合同、协议，不予配合依法解除。债权人选择以房抵债的，在2015年9月15日之后办理。属于以网签购房合同、回购房屋协议方式为五甲置业公司出借资金，以及签订协议用房屋抵顶欠款的债权人，按本重整计划草案确定的抵债房屋价格、选房办法及受偿方式，由重整投资人接管的五甲置业公司在上述合同、协议范围内指定抵债房屋（B区临街商业楼房除外），并在配合解除剩余房屋网签合同、回购协议和抵顶欠款协议后，同步办理以房抵债手续。抵债房屋价格：（1）抵债的住宅平均价格确定为6300元/㎡（按楼层段设定各段价格，平均价格不超过6300元/㎡）；（2）抵债的车位11万/个、仓房4500元/㎡、衣冒间2.5万元/间。重整计划由重整投资人接管的五甲置业公司执行，执行期限自赤峰市中级人民法院裁定批准重整计划之日起至2016年11月30日止，为五甲置业公司清偿债务的期间，也即重整计划的执行期间。另查明，李某等人因帮助五甲置业公司向社会公众吸收资金，数额巨大，且从中收取服务费，构成非法吸收公众存款的共同犯罪，本院于2016年10月14日作出（2015）松刑初字第415号刑事判决书，判决：被告人李某犯非法吸收公众存款罪，判处拘役6个月，缓刑一年，并处罚金人民币二万元。该判决书所附关于五甲置业公司吸收资金统计表中载明李某实际吸收金额为524.77万元，归还本金300万元、利息56.2万元，吸收时间2014年1月－10月，扣除本息尾欠金额171.57万元，利率2.5分/月，收取服务费26.5万元，服务费抵顶后尾欠145.07万元。再查明，赤峰市中级人民法院裁定批准赤峰五甲万京置业有限公司重整计划草案后，原告就其债权向五甲置业公司申报了以房抵债，五甲置业公司于2016年3月15日为原告出具了《李某抵帐预留汇总表》，注：李某申报债权金额为296万元，本次以房抵债预留金额为279.8177万元，剩余金额16.1823万元。其中预留住宅四套（金额244.4212万元）、仓房两套（金额13.3965万元）、车位两套（金额22万元）。同时还为原告出具了抵房、仓房、车位预留明细表，其中四套住宅的房号分别为11－1－1－601号（面积112.81㎡，单价6130元/㎡）、4－2－2－404号（面积96㎡，单价6000元/㎡）、4－2－2－504号（面积95㎡，单价6100元/㎡）、4－2－2－801号（面积94㎡，单价6350元/㎡）；两套仓房的房号分别为B1-108号（面积14.33㎡，单价4500元/㎡）、B2－107号（面积15.44㎡，单价4500元/㎡）；两套车位的房号分别为3－71号、3－72号（价款均为11万元）。本院认为，本案争议的焦点为五甲置业公司是否应当以为原告出具的预留明细表中的住宅、仓房、车位抵顶原告李某的债权279.8177万元。原告的债权296万元属于以网签购房合同、回购房屋协议方式为五甲置业公司出借资金的情形，原告所签订的网签购房合同、回购房屋协议被人民法院确认无效后，原告协助五甲置业公司管理人注销了部分房屋的网签合同，保留了包括原告及其丈夫高井会名下的五套房屋未予注销。五甲置业公司于2016年3月15日为原告出具以房抵帐预留汇总表，以及抵房、抵仓房、抵车位预留明细表，原、被告均在表中盖章签字确认，说明对于原告的债权原、被告均同意采取以房抵债的受偿方式。五甲置业公司按重整计划草案确定的抵债房屋价格、选房办法及受偿方式，在原告李某所签的网签购房合同、回购房屋协议范围内为原告预留了抵债房屋及车位，原告在协助解除房屋网签合同、回购协议后，五甲置业公司应同步为原告办理以房抵债手续。原告与五甲置业公司虽未签订具体的以房抵债协议，但抵帐预留汇总表及明细表中明确了抵债房屋及车位号的具体位置及价款，且确定的价款符合重整计划草案中规定的抵债房屋价格，该抵帐预留汇总表及明细表具备了合同的主要条款，应具有以房抵债协议的性质。该抵帐预留汇总表及明细表系原、被告真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告应遵循诚实信用的原则按抵帐预留汇总表及明细表约定的房屋及车位来抵偿原告的相应债权。关于被告辩称的被告破产管理人对原告债权确认的数额为145.07万元，因本院作出（2015）松民初字第4343号民事判决书已发生法律效力，该判决对原告享有被告的债权确认为296万元，而被告主张原告债权为145.07万元的依据为（2015）松刑初字第415号刑事判决书所附的五甲置业公司吸收资金统计表，该统计表并不是确定原、被告债权、债务数额的依据，故被告的该项主张，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告的辩诉理由及主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十一条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、被告赤峰五甲万京置业有限公司与原告李某于2016年3月15日签订的抵账预留汇总表以及抵房、抵车位、抵仓房预留明细表有效；二、被告赤峰五甲万京置业有限公司于本判决生效后30日内协助原告办理抵帐房预留汇总表（即抵房、抵仓房、抵车位预留明细表中）所确定房屋、仓房、车位的产权登记手续。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 朱国林人民陪审员 李建华人民陪审员 郎凤玉 二0一九年八月二十七日书 记 员 王 雪