河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0305民初2929号原告:柴岱含，女，1989年12月25日出生，汉族，大专文化程度，河南省南阳市人，系534医院员工，住洛阳市涧西区。原告:郑忠强，男，1987年5月4日出生，汉族，本科文化程度，河南省安阳市人，军人，住洛阳市涧西区。二原告委托诉讼代理人：张世华，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告柴岱含、郑忠强诉被告洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴岱含及原告柴岱含、郑忠强共同委托诉讼代理人张世华，被告尚锦置业委托诉讼代理人安学锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柴岱含、郑忠强向本院提出的变更后的诉讼请求：1、判决被告为原告购买的位于涧××路××区××单元××号房屋办理不动产首次登记。2、判令被告协助原告办理涧××路××区××单元××号房屋的不动产权属证书。3、判令被告向原告支付延期办理产权登记的违约金29901元(自2017年5月30日按照已付购房款的日万分之0.5计算，暂计算至2019年5月29日，计算至实际办理房地产权属证书之日)。4、判令本案的诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2014年5月15日，原告与被告签订《商品房预售合同》购买位于涧××路××区××单元××号房屋。原告按照合同约定向被告支付全部购房款819190元，被告于2016年6月3日和原告办理交房手续。至今，被告仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房产证。被告的行为严重侵害的原告的合法权益，同时，根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第15条的约定被告应当向原告支付逾期办理产权登记的违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请!被告尚锦置业辩称,：1、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，是“因出卖人”的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。2、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于“供电红色限报区”，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。“政策调整、规划变更、无法接入正式电”这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。3、涉案房屋为升龙城2期，接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。4、答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。综上，请求法庭依法驳回原告不合理的诉求。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2014年5月15日，原告柴岱含、郑忠强与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区23幢3303号房屋一套，总价款为819190元，交付期限为2016年5月30日前，交付条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理五大责任主体联合验收合格。《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原、被告签订附件四《商品房买卖合同》补充协议一份，该补充协议第十二条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定的期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2016年5月30日，涉案房屋经勘察、设计、建设、施工、监理五大责任主体联合验收合格。2016年6月3日，原告从被告处接收房屋。至今，被告未能如约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案审理过程中，被告称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。另查明，升龙城B区一期供电变压器投入运营时间为2017年8月29日、升龙城B区二期供电变压器投入运营时间为2018年9月5日。涉案的23号楼为升龙城B区二期房屋。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》、《关于洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营时间的情况说明》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，原告柴岱含、郑忠强与被告签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，否则应承担相应违约责任。根据《商品房预售合同》约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。涉案房屋于2016年6月3日交付原告使用，但至今被告未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告已构成违约，对被告自身原因造成的办证延误，被告应承担违约责任。原告诉求被告按已付房价款日万分之0.5支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于被告称由于政策调整及规划变更、供电接入等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。本院认为，被告未按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，有政策调整及规划变更的因素，也有其他的因素，被告应当承担一定的违约责任，涉案房屋为二期房屋，于2018年9月5日正常供电，被告办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上需要一定的时间，且办理时间并非被告所能控制，《商品房预售合同》中亦明确被告对非自身原因造成的办证延误不承担违约责任。综合全案情况，本院酌定在2018年9月5日正常供电后给予被告10个月左右办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间，即从2019年7月6日起按已付房价款日万分之0.5计算逾期提交办证资料违约金。综上，违约金以总房款819190元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月6日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区23幢的不动产首次登记完成之日止。关于原告诉求被告为原告购买的位于涧××路××区××单元××号房屋办理不动产首次登记诉求，因升龙城B区23号楼办理权属登记需由被告提供的资料被告尚未准备完善，原告该项诉求不具有执行性，本院不予支持。关于原告主张被告协助原告办理洛阳市涧西区升龙城B区23幢1单元3303号房屋的不动产权属证书的诉求,根据法律规定,被告应在升龙城B区23幢不动产首次登记办理完毕后，协助原告办理涉案房屋不动产权属证书。因此，原告的该项诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司在洛阳市涧西区升龙城B区23幢的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内，协助原告柴岱含、郑忠强办理位于涧西区珠江路升龙城B区第23幢1单元3303号房屋不动产权属证书；二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告柴岱含、郑忠强支付违约金，该违约金以819190元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月6日起计算至被告洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区23幢的不动产首次登记办理完毕之日止；如果被告洛阳尚锦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。三、驳回原告柴岱含、郑忠强的其他诉讼请求。案件受理费548元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张智峰二〇一九年八月二十九日书记员  闫帅辉