文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初22560号原告：黄春莲，女，1968年12月17日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托代理人：彭金常、彭帅，均系广东广大律师事务所律师。被告：徐显转，男，1966年9月13日出生，汉族，住广东省丰顺县。被告：黄少强，男，1982年4月6日出生，汉族，住广东省饶平县。委托代理人：杜丽燕，系广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市立成房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区粤垦路522号铺，统一社会信用代码91440106723755140P。法定代表人：汤城丽，执行董事。委托代理人：江珍来、谢瑞君，均系广东金桥百信律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区机场路春暖花园K座，统一社会信用代码914401018906628815。负责人：郑晓忠，行长。委托代理人：刘艺宏、陈华珍，均系该行职员。原告黄春莲诉被告徐显转、黄少强、广州市立成房地产经纪有限公司（以下简称立成公司），第三人中国农业银行股份有限公司广州白云支行（以下简称农行白云支行）确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄春莲及其委托代理人彭金常、彭帅，被告徐显转，被告黄少强及其委托代理人杜丽燕，被告立成公司的委托代理人江珍来，第三人农行白云支行的委托代理人刘艺宏、陈华珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄春莲向本院提出诉讼请求：1.确认徐显转、黄少强之间就广州市天河区广州大道北瑞和街22号1002房(以下简称案涉房屋)形成的房屋买卖合同无效；2.黄少强向黄春莲返还案涉房屋，并将案涉房屋产权恢复登记至黄春莲及徐显转共同共有；3.徐显转、黄少强、立成公司向黄春莲赔偿损失68320元；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：黄春莲与徐显转为夫妻关系，婚姻登记时间为1993年2月12日，2003年11月夫妻双方购买案涉房屋，于同年12月31日向上海浦东发展银行办理一手按揭贷款手续，贷款期限为10年，双方共同还贷直至2014年将按揭贷款还清。黄春莲与徐显转于1993年到广州打拼，刚开始感情尚好，但后来徐显转染上赌博恶习，不管黄春莲与家人如何劝阻，徐显转均无动于衷，依旧我行我素，致两人多年来一直感情不睦，经常打闹。2016年初因徐显转赌博输钱后酗酒殴打了黄春莲，两人打闹至离婚边缘。徐显转曾多次扬言要卖房，但因一家人的户口还挂在案涉房屋，且大儿子准备要结婚，想着虎毒不食子，徐显转不敢如此放肆，故黄春莲不以为然。2017年3月，黄春莲多月未收到房屋租金，于是多次询问徐显转，但其均语焉不详，黄春莲心生疑虑至案涉房屋查看，敲门询问方知案涉房屋已被徐显转偷偷出售，委托律师查询后得知案涉房屋已转让给黄少强。之后黄春莲即将徐显转、黄少强起诉至天河区人民法院，通过黄少强的举证方知，案涉房屋系通过立成公司签署，案涉房屋交易价格为1240000元。按2016年3月，案涉房屋的市场价值将近2500000元，徐显转居然以低于市场将近一半的价格将案涉房屋出售给了黄少强。黄春莲认为，徐显转在双方争吵要离婚期间，未经黄春莲同意以明显低于市场价的价格出售夫妻（家庭）唯一房产，构成无权处分。黄少强虽然系通过立成公司提供居间服务签署案涉房屋的买卖合同，但其以低于市场价近半的价格购买了案涉房屋，虽然案涉房屋已转移登记至黄少强名下，但并不构成善意取得。另外，黄少强在购买房屋后迟迟末按正常房屋买卖程序催促徐显转办理水、电、管理费过户手续，及催促徐显转家庭迁出户口，可见黄少强对受让的案涉房屋存在隐瞒黄春莲家庭有心理预期，并非善意受让人。立成公司作为专业房屋中介公司，一直在案涉房屋所在楼盘开展房屋中介业务，理应对房屋的所有权人以及房屋的实际价格等问题存在比普通人更专业的认知，但其不仅不对徐显转出售的案涉房屋所有权进行核实，而且将案涉房屋以低于市场价50%的价格促成徐显转与黄少强签署买卖合同，明显违反《房地产经纪管理办法》的公平和诚实信用原则，并造成了黄春莲维权过程中的重大损失。另黄少强与立成公司恶意串通，破坏黄春莲家庭和谐，这是损害了社会公共利益，也损害了黄春莲子女们的合法权益（具体指黄春莲与徐显转育有子女及孙子的户口无处处置，也损害了孙子上学的权利，案涉房屋所对应的学校为省一级学校，但现已没有上该学校的资格），根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款的规定，应属于无效合同。黄少强的行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，以非合理价格受让案涉房屋；徐显转违反《中华人民共和国婚姻法》第十一条和第四十七条，独自擅自处分黄春莲与徐显转的夫妻共同财产，在黄春莲与徐显转双方婚姻濒临破裂之前，转移和变卖夫妻共同财产，所以，徐显转和黄少强买卖案涉房屋行为无效。综上所述，案涉房屋买卖合同无效，且徐显转转让案涉房屋属于无权处分，而黄少强受让案涉房屋时不是善意的，且未支付合理价款，不构成善意取得。现特根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律规定，依法向法院提起诉讼，望查明事实，维护黄春莲合法权益，判如所请！徐显转辩称：徐显转以前经常赌博，拖欠了赌债，所以把案涉房屋进行抵押。徐显转与黄春莲关系不好，经常闹离婚，后来一气之下才想把案涉房屋出售，用于抵偿赌债。徐显转找中介公司（立成公司）的经理曾创鸿，让其为徐显转出售案涉房屋，并可以一次性付款，但无须经徐显转妻子确认。后来中介公司经理介绍了一个客户，徐显转当时也不知道案涉房屋当时的市场价格是多少，买方表示只愿意出价1200000元，徐显转说多给几万，后来双方以1240000元达成交易案涉房屋的协议。买方刚开始还犹豫，其让徐显转出示结婚证办理，但在春节过后，其又说不用，让买卖双方两个人就交易，不用麻烦。徐显转按其所述的直接到房管局办理交易手续。双方到房管局办理手续之后，买方先一次性支付了750000元给徐显转，剩余尾款等房管局颁发新的房产证后才转帐支付给徐显转。在房管局办理过户期间，买方要求徐显转将自己的身份证交给其保管，在房管局颁发新的房产证后，买方将剩余的房款一次性转帐给徐显转，徐显转收取所有购房款后，就没有与买方联系。向徐显转出价购买案涉房屋的人（其不愿意向徐显转出示身份证，徐显转也不知道其名字）并非黄少强，黄少强只在房管局办理过户时才见过。徐显转出售案涉房屋没有经过黄春莲同意，出售案涉房屋之后也没有告知黄春莲。案涉房屋的购房款都被徐显转拿去赌博了。黄少强辩称：一、黄少强与徐显转关于买卖案涉房屋的交易行为是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。2016年3月27日，黄少强通过立成公司就买卖徐显转名下案涉房屋一事达成一致，签署了编号0000206的《房屋买卖合约》。黄少强按照合同约定付清了购房款1240000元，双方依据该合同办理了过户手续。该合同是基于双方之间在平等协商的基础上，通过中介方立成公司签订的，真实反映了三方的真实意思表示，是房屋买卖交易进行的依据，合同内容不存在合同法规定的违反法律、行政法规强制性规定的情形，更不存在《中华人民共和合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，因此合同合法有效。黄少强依据该合同进行正常买卖交易取得该物业的产权，亦依法应当受到法律保护。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，黄少强与徐显转签订的《房屋买卖合约》应属有效。退一步说，即使黄春莲主张其对徐显转出售案涉房屋是不知情的，徐显转的行为属于无权处分，亦不影响合同的有效性。二、黄少强受让案涉房屋时是善意的且己支付了合理的价格，案涉房屋己交付给黄少强并已完成产权转移登记，黄少强可善意取得案涉房屋的所有权。首先，《中华人民共和国物权法》规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，案涉房屋登记在徐显转个人名义下，产权为单独所有。基于不动产的公示公信原则，黄少强有理由相信案涉房屋是徐显转个人所有。案涉房屋交易时，天河区不动产登记中心对徐显转就案涉房屋是否存在共有情况进行了询问，所作的《广州市不动产登记询问记录表》明确记载案涉房屋不存在共有情况。我国的房地产权属登记必须由房屋登记机构统一办理，《房屋登记办法》第十八条规定“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”根据上述规定，房屋登记机构在办理房屋登记手续时仅需要询问当事人“申请登记房屋是否为共有房屋”并将其答复进行归档保留，并未要求当事人对其答复提供相关证据予以证实，也未规定需核查出卖人的婚姻状况。作为个体的买方在审查能力上无法与房屋登记机构相比，其所应承担的审查义务也不应高于房屋登记机构。况且对买方苛以实质审查义务将大大提高交易成本，延长交易时间，有违交易效率原则。因此黄少强在受让案涉房屋时无需对案涉房屋的产权共有情况进行实质审查，且有理由相信徐显转在回复天河区不动产登记中心的询问时对案涉房屋不存在共有情况所作的承诺。可见，黄少强向徐显转购买案涉房屋时，己审查了徐显转的房屋产权证书和其民事行为能力，信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，黄少强己经履行其对案涉房屋产权共有情况形式审查的义务，尽了法律上应尽的注意义务。其次，意思自治是《中华人民共和国合同法》的一大基本原则，徐显转对案涉房屋的放盘价格为1300000元，基于徐显转出售的两大前提条件(一次性付款及定金需支付700000元用于代为偿还个人抵押债务)所存在的巨大交易风险，双方经平等协商一致同意以1240000元交易，并不存在任何欺诈、胁迫的情形。黄少强通过银行转账及现金的方式付清了买卖合同约定的全额购房款，甚至垫资代徐显转偿还抵押权人的贷款以办理涂销抵押登记手续。最后，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，案涉房屋已经登记在黄少强名下，并己实际交付给黄少强使用。因此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定:无权处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的已经交付给受让人。黄少强受让涉案房产符合上述法律规定，是善意购买的第三人，应当维护黄少强的合法权益，被答辩人无权要求返还房屋。三、案涉房屋属于正常的一般买卖交易，黄少强不存在与任何人恶意串通的情形。首先，黄少强是通过中介方立成公司里程公司知悉徐显转出售案涉房屋的，并支付了中介费，购买前既不认识徐显转，也与立成公司没有任何关系，且为第一次委托立成公司居间求购房屋，不可能恶意串通、损害黄春莲的权益。其次，签约前黄少强委托立成公司对案涉房屋进行了查册，并询问了徐显转案涉房屋是否有其他共有人及是否有征得其他共有人同意，在得到徐显转保证拥有完整所有权的答复后才签订买卖合同支付定金并进行交易的。最后，在委托立成公司寻找适合盘源时，黄少强己明确告知求购房屋是为了用于出租，投资增值资产。案涉房屋过户登记至黄少强名下后，黄少强有权将房屋出租。退一步说，如黄少强购买案涉房屋存在与任何人恶意串通的情形，心理肯定存在异样阴影，不可能还继续持有案涉房屋，并将房屋如期出租，正常心态应该是会马上把房屋转售。可见，黄少强在整个房屋买卖交易的过程中不存在与任何一方恶意串通的可能或事实。四、黄春莲如认为徐显转出售案涉房屋是恶意转移夫妻共同财产并令其产生损失的，应当向徐显转追偿，而非让善意购买案涉房屋的黄少强承受其损失，而损害黄少强合法权益。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，徐显转作为夫妻一方，其对与黄春莲共有的财产享有平等的处分权，且平等的处分权并不等同于夫妻双方共同行使处分权，法律也没有规定夫妻在处分共有财产时需要共同行使处分权而共同签订合同。房屋买卖是日常经济活动中的重要事件，黄少强有理由相信徐显转出卖案涉房屋是经黄春莲夫妻协商同意的。另，案涉房屋于2015年10月20日办理了抵押登记给权利人苏汉明，债权数额为700000元。黄少强购买案涉房屋时提前支付巨额定金用于代为偿还该债务，并涂销抵押登记。黄春莲是与徐显转至今仍是夫妻，没有向法院提出任何有关离婚的诉讼，黄春莲作为抵押人之一，不可能不清楚该抵押权已涂销。且案涉房屋己登记在黄少强名下并交付黄少强使用长达一年多，黄春莲称其不知悉徐显转出售案涉房屋明显有悖常理，否则不可能在历时一年多之后才提起诉讼。从上述抵押权人债务的清偿，黄春莲是受益人之一，徐显转收取的购房款己用于家庭生活近一年多，黄春莲也是受益人之一，黄春莲与徐显转至今仍为夫妻关系，黄少强有理由相信，黄春莲是基于现今楼价大幅上涨，后悔房屋太早出售，而与徐显转串通，恶意提起诉讼，企图达到取回房屋的目的。2017年4月11日，黄春莲以黄少强与徐显转恶意串通为由主张合同无效，向天河区人民法院起诉，案号为（2017）粤0106民初10029号，2017年9月1日开庭庭审后即于2017年9月7日撤诉，现今又再次提起诉讼，黄春莲的上述行为存在恶意、虚假诉讼的嫌疑，对黄少强造成了巨大的经济损失，黄少强保留对其追究法律责任的权利，且将于本案庭审后就黄春莲提起的上述两案诉讼对黄少强造成的损失提起诉讼，追究其相关法律责任。综上，依据《最高人民法院关于适用立成公司辩称：第一，关于房屋买卖合同是否有效的问题。1.卖方徐显转承诺该案涉房屋系其个人财产，且持有的房产证原件显示房屋所有权为徐显转单独所有，房产登记具有公信力，而且徐显转一再承诺该房屋系其单独所有，所以中介方有充分理由相信该房屋属于徐显转个人财产。2.徐显转愿意在合同上承诺退一万步如果房屋还有其他产权人，其也表示经过了其他产权人的同意处分该房屋，所以中介方完全有理由相信即使有其他产权人，徐显转也有完全的处分权。3.而且根据《最高人民法院关于审理买卖合纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为自主张合同无效的，人民法院不予支持。本案是正常的房屋买卖，符合正常的交易原则，被告之间不存在恶意串通损害第三人利益，而且黄春莲也无法证明被告之间存在恶意串通的情形，所以本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。本案中的房屋买卖合同是买卖双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。第二，案涉房屋产权是否要恢复登记至黄春莲名下的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。1.徐显转通过中介放盘，买家找到中介，中介带买方黄少强看过房子，在中介的居间下双方进行价格磋商，中介查看了房产证原件显示徐显转单独所有该房屋，中介去房管局查册显示的情况与房产证登记的一致。双方基本上按照市场价格最后签订买卖合同，买方按照合同约定支付了合理的房款，卖方按照正常程序过户到黄少强名下，这一系列过程中介方和买方都是善意的。买方在受让房屋时是善意的，按照一般理解，如果黄春莲没有证据证明买方在受让房屋时具有恶意，买方和中介只要证明交易过程是一般正常的交易过程，那就应当推定为善意，其他的举证责任应当由黄春莲承担。中介在整个房产交易过程中尽到了谨慎的注意义务，在过户的时候房屋登记机构也只是循例问了卖方，该房产是否属于共有财产，并没有要求徐显转提供婚姻关系证明，因此，中介在审查能力上无法与房屋登记部门相比，其承担的审查义务不应高于房屋登记机构，所以中介在此次交易过程中是善意的。另外，从黄春莲提供的证据来看，假设案涉房屋是由黄春莲出租，那房屋出卖了将近一年，黄春莲辩称不知情明显不符合常理。2.买方黄少强支付了合理的对价，黄春莲并没有证据证明该价格远远低于市场价。3.案涉房屋产权己经转移登记到黄少强名下，买方属于善意取得案涉房屋，中介方在整个交易过程中也是善意的。第三，中介方是否要赔偿黄春莲的问题。黄春莲根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。中介方认为黄春莲要求中介承担赔偿责任是适用法律错误。该条规定的是，居间人如果存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。首先据上述分析，中介方并未隐瞒任何事实，没有提供任何虚假情况，房屋的报价，价格磋商都是徐显转和买方黄少强进行。退一万步，该法律规定也只是居间人对委托人的赔偿，并非对其他人的赔偿。所以黄春莲要求中介方赔偿没有任何事实和法律依据。综上，恳请法庭驳回黄春莲的全部诉讼请求。农行白云支行述称：第一，农行白云支行与黄少强签订的《个人购房担保借款合同》真实合法有效，贷款手续合法合规，农行白云支行债权及抵押权合法有效，应受法律保护。2016年4月18日，农行白云支行与黄少强及其配偶陈淑芬签订《个人购房担保借款合同》约定第三人农行白云支行向黄少强发放二手房置换式贷款1330000元用于归还购买案涉房屋的借款，并以案涉房屋作为抵押担保，贷款期限360个月，还款方式为等额本息法。2016年4月26日，案涉房屋办妥了正式抵押登记，2016年5月6日，农行白云支行向黄少强发放了1330000元贷款。黄少强办理的是置换式个人住房贷款，黄少强已提供《借款借据》《债权债务关系声明》以证明其向债权人黄建明借款1330000元用于购买案涉房屋的事实，且案涉房屋权属清晰，不存在第三方查封及法院来函等情况，农行白云支行已履行必要的审查义务，办理贷款手续合法合规，无任何违约或违规行为。截至2019年7月18日本笔贷款余额为1254563.53元，到期日为2046年5月5日，目前还款正常。第二，农行白云支行属善意取得案涉房屋的抵押权，抵押双方签订抵押合同后办妥了抵押登记，抵押权设立合法有效，抵押权应得到保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，农行白云支行取得抵押权符合善意取得的所有要件：一是农行白云支行在设定抵押权时并无过错，且为善意。房产证登记公示记载的房屋权属人为黄少强，农行白云支行有理由相信国家房管部门登记时已经尽到合理的审查和注意义务，且黄少强配偶陈淑芬也作为抵押权人与农行白云支行签订了抵押合同，农行白云支行没有义务去审查案涉房屋买卖交易的情况。二是农行白云支行依约向借款人发放了贷款，已支付合理对价。三是房管部门为本案抵押权办理抵押登记手续。综上，农行白云支行抵押权设立合法有效，抵押权益应得到保护。第三，农行白云支行作为抵押权人应当受到保护，案涉房屋如涉及转让或产权变更，借款人需提前清偿完毕在农行白云支行所有贷款本息或者由受让人代为清偿完毕。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十九条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让所得价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在借款人或受让人结清农行白云支行贷款的前提下，农行白云支行同意涂消抵押，否则不同意涂消抵押。综上所述，农行白云支行在本案中贷款办理手续合法合规，无任何违约或违规行为，农行白云支行的债权及抵押权应当受到法律保护。经审理查明：案涉房屋于2014年5月26日登记于徐显转名下（相应的《广州市不动产登记查册表》显示徐显转占有案涉房屋的部分为全部，案涉房屋所在土地自2001年2月27日起才计算使用年限70年），后于2016年4月1日转移登记至黄少强名下（相应的《广州市不动产登记查册表》显示案涉房屋上的抵押权于2016年4月26日登记，抵押债权数额为1330000元）。1993年2月12日，黄春莲与徐显转登记结婚。2016年3月27日，徐显转（卖方）与黄少强（买方）、立成公司（经纪方）就案涉房屋签订《房屋买卖合约》，约定：案涉房屋成交价为1240000元，定金700000元买方于卖方取得抵押权人开具的涂销抵押证明同时2016年4月10日前支付给卖方，首期楼款730000元于卖方取得案涉房屋涂销抵押证明及成功交易过户当天由买方支付给卖方作涂销抵押用途，如果作其它用途视为卖方违约，交易过户必须于2016年4月10日前完成，尾期楼款510000元买方须于房管部门买方新房产证后50个工作日内支付给卖方……案涉房屋产权人已经得到其它已知或未知的物业共同所有人同意并委托按上述条件出售案涉房屋，如有异议一切违约责任由案涉房屋产权人承担；本合约所有约定条款，如有在签本合约前或后，买卖双方所签约定的其它条款及合约如果有异同或冲突，一律以本合约条款为准；等内容。同日，徐显转就案涉房屋向立成公司支付中介费24800元。2016年3月28日，徐显转（卖方）与黄少强（买方）就案涉房屋签署《协议书》，约定网签合同价1900000元只作报税价用途，不作真实交易价，本次交易真实价格为1240000元。2016年3月29日，徐显转（卖方）与黄少强（买方）就案涉房屋进行网签，签订了穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》（打印时间为2016年3月28日），约定：案涉房屋按整套出售并计价，总金额为1900000元，签订本合同时买方向卖方支付20000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款，总金额1900000元买方于2016年4月30日前向卖方支付；等内容。同日，黄少强和徐显转在广州市天河区不动产登记中心接受该中心工作人员询问时签署了《广州市不动产登记询问记录表》（其中记载“问：申请登记的房地产是否存在共有？答：否。问：申请登记的房地产是否存在承租人、共有人、抵押权人等优先购买情况？答：否。”）关于案涉房屋的购房款支付情况。2016年3月29日，黄少强向徐显转转账支付100元和754500元，徐显转则于当日向黄少强开具载明收到案涉房屋首期楼款754500元的收据；2016年4月9日，徐显转向黄少强开具载明收到案涉房屋房款20000元的收据；2016年5月10日，黄少强向徐显转转账支付购房尾款463730元，徐显转则于当日向黄少强开具载明收到案涉房屋尾期楼款465500元的收据。以上三张收据记载的合计金额为1240000元。黄少强、徐显转和立成公司均确认黄少强实际支付了1240000元购房款给徐显转。另，黄少强称2016年3月29日其向徐显转单独转账支付100元是为了测试徐显转提供的账号是否为徐显转本人的账号，2016年4月9日收据记载的20000元是现金支付的，2016年5月10日的转账金额与相应收据载明金额不同是因为其帮徐显转代缴的物业管理费、垃圾处理费、水电费合计1766.19元，当时取了一个整数1770元予以扣减，因此转账金额是463730，收据载明金额是465500元；徐显转称其对黄少强上述陈述不发表意见，但确认收到黄少强向其实际支付的案涉房屋购房款1240000元。2016年5月10日，徐显转和黄少强就案涉房屋签署《物业交接确认书》；徐显转和黄少强均确认于当日交接了案涉房屋。黄少强在本案中提交了其持有的案涉房屋电费发票（2016年4月18日开具）、物业管理费发票（2016年5月10日开具）等使用案涉房屋产生的部分日常杂费支付凭证。2017年4月11日，黄春莲就案涉房屋以房屋买卖合同纠纷为由以徐显转、黄少强为被告向本院提起诉讼。本院以（2017）粤0106民初10029号案件立案受理后，于2017年9月7日作出（2017）粤0106民初10029号民事裁定，准许黄春莲撤回起诉，并认定该案受理费26640元减半收取13320元由黄春莲负担、财产保全费5000元由黄春莲负担。黄春莲因该案支出律师费30000元。2017年9月19日，黄春莲提起本诉。黄春莲为本次诉讼支出律师费20000元。黄春莲称其与徐显转长期感情不睦，2015年至2016年多次打闹，处于离婚边缘，徐显转恶意转移财产。为证明上述陈述，黄春莲申请证人徐某、黄某、谢某出庭作证。证人徐某到庭作证称：我是黄春莲和徐显转儿子，我还有个弟弟。我父母的关系从2008年、2009年时有明显变化，经常会吵架，有时会打架。后来我与父母关系不太好，我跟我爸关系还行，跟我妈关系不太好。后来我从家里（并非案涉房屋）搬出，自己居住。再后来我准备结婚，2016年5、6月份双方父母见面（我父母均在场）谈及婚房时，我妈跟我说是否用案涉房屋作为婚房，我妈当着所有人面询问我爸案涉房屋时，我爸很反感，避开了这个话题。我私下询问我爸，他也让我不要问这个问题，也不愿意说案涉房屋的事。大概在2016年11月、12月左右，我妈让我上网查询有无案涉房屋出售的信息，我查询之后才发现案涉房屋被挂在网上出售，此前我爸从没告诉过我他出售案涉房屋或和我妈商量共同出售案涉房屋，当时我妈和我都很惊讶，我妈就去了中介那边。案涉房屋的租金平时由我爸收取。我妈没有讲过其同意出售案涉房屋。我爸爱赌博，打麻将。证人黄某到庭作证称：我在2013年才认识徐显转，我们是牌友。我也认识黄春莲，是在徐显转的档口认识她的。我与徐显转接触多一点。徐显转的档口所在的整条街的人都知道他们夫妻关系不好。我在徐显转的档口见过他们夫妻吵架，但没有见过打架。大概在2014年至2015年上半年期间，徐显转向我提及她老婆做生意很强势，他没有面子，他准备在小孩毕业后就与妻子离婚。他说他向老婆提出离婚，他老婆让他净身出户；我便告诉他这违反法律规定，夫妻共同财产应是夫妻各自一半。大概在2016年年中我们就不再来往，因为徐显转认为我与他老婆有染，但事实并不是这样。徐显转还说过小孩毕业后他准备把房屋卖了，回家和他妈妈居住，现在小孩还在读书，就怕影响小孩，但他没有说过要背着老婆卖房子。证人谢某到庭作证称：我与黄春莲、徐显转均认识已有十几年，我与黄春莲接触多一点。我刚认识他们时，觉得两人夫妻感情还好，后来慢慢觉得两人的关系变得不好，最明显是在2015年时，觉得两人关系最差。从2015年开始，徐显转时常去我开的酒庄喝红酒，有时会带男或女的朋友一起。我发现他喝完酒后，有时心情不好，我跟他聊天时，他会说是因为家庭关系不好，心情烦燥，有时候他还说等将来儿子长大了，他会做一些事情，但没有讲具体是什么事情。喝酒后，徐显转有说过他生气时会把东西卖掉。我只知道他有一套房子和一个档口，而档口黄春莲经常会在，另外那套房子黄春莲跟我讲登记名字是徐显转，所以我就觉得徐显转只能卖他的房子。我和黄春莲比较熟悉，经常会无话不谈，所以我也提醒黄春莲要小心她的房子，她的房子是带有省一级学位的，黄春莲还觉得不会有什么事情。为证明徐显转将案涉房屋购房款全部用于个人花销而非家庭共同生活，黄春莲不知该购房款的来源和出向，黄春莲提交了徐显转的民生银行账号对账单和农业银行账号交易明细清单作为证据。经质证，徐显转对上述证据真实性、合法性、关联性无异议；黄少强对上述证据真实性、合法性予以确认，但认为银行流水有转账也有消费，不能证明黄春莲不知情及款项没有用于共同生活，黄春莲知悉徐显转银行账号且能打印反而证明黄春莲知情且现与徐显转恶意串通企图取回案涉房屋。立成公司对真实性、合法性无异议，但认为无法证明购房款没有用于家庭共同生活，银行流水中的转帐款项也可能是用于偿还夫妻共同债务，所以黄春莲称对徐显转出售案涉房屋不知情，这不符合常理。关于1240000元价格是否合理问题。黄少强提供了其单方委托鉴定机构广东中广兴房地产与土地估价有限公司（以下简称中广兴公司）作出的《房地产估价报告》（显示：估价时点为2016年3月27日，实地查勘日期为2017年11月14日，估价方法为比较法，估价结果为1354491元；鉴定机构备案等级为贰级）。经质证，黄春莲对上述证据真实性无异议，合法性、关联性不予确认，认为该估价报告仅是黄少强单方委托，没有公正性，且黄少强购买案涉房屋的真实交易价格1240000元也低于该估价报告的估价，这说明黄少强恶意购买案涉房屋。徐显转对上述证据予以确认，称其曾告知中介方，其是因为经常赌博急需用钱，要以出售案涉房屋无须其妻子签署买卖合同的方式来出售案涉房屋。立成公司对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，认为评估价格可以证实黄少强当时的报价是接近市场价格的，所以本案不存在不合理低价交易情形。农行白云支行对上述报告真实性、合法性、关联性不发表意见。黄春莲向本院申请对案涉房屋成交时的市场价值进行鉴定，本院依法准许并摇珠确认及委托了鉴定机构广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称业勤公司；备案等级为壹级）对案涉房屋在2016年3月27日的市场价值进行鉴定。本院于2018年5月28日组织各方当事人和鉴定机构业勤公司共同到案涉房屋勘察，勘察当日案涉房屋处于黄少强控制之下，勘察过程中黄少强与黄春莲双方发生过冲突。2018年6月21日，鉴定机构以其经过三个星期市场调查均未能搜集到评估基准日时与案涉房屋具有可比性的成交实例详细交易信息为由请求本院终止委托，对此，本院经与鉴定机构沟通后先后两次向广州市住房和城乡建设委员会发函查询案涉房屋及周边范围内同类型小区在2016年上半年的成交案例数据（包括房屋详细地址、成交总价、建筑面积、成交单价、楼层、朝向、户型、装修情况等），广州市住房和城乡建设委员会先后两次作出复函，提供了广州市广州大道北周边范围2016年上半年同类型小区成交数据（包括物业地址、成交总价、建筑面积、交易面积、成交单价。房屋套数有一百余套），并表示除上述数据，该委员会不掌握其他情况。经质证，黄春莲对本院上述调查内容真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为可看出案涉房屋附近的成交单价在20000元左右，按此计算的案涉房屋市场价格远远高于实际交易价格，况且二手房交易都存在阴阳合同，为降低过户税费导致网签价格远低于实际成交价格。徐显转对本院上述调查内容真实性、合法性、关联性均无异议。黄少强对本院上述调查内容真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为可看出案涉房屋周边的成交单价在16000元左右，与案涉房屋实际成交单价不相上下，案涉房屋的实际交易价格属于正常交易价格范围。立成公司对本院上述调查内容真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为可看出案涉房屋周边的成交单价在16000至18000元左右，案涉房屋的实际交易价格是正常的。2019年3月12日，鉴定机构业勤公司作出业评房字〔2019〕第0076号《报告书》（记载估价方法为市场比较法和收益法），估价结果为案涉房屋在3月27日的市场价值为1592900元。经质证，黄春莲认为上述《报告书》的鉴定意见脱离了事实，与当时案涉房屋的市场价格严重不符，房管局登记的交易价格因交易主体避税一般会远远低于市场价，银行对案涉房屋的评估价为1900000元。徐显转对上述《报告书》的真实性、合法性、关联性无异议。黄少强对上述《报告书》的真实性、合法性予以确认，认为鉴定意见没有考虑徐显转要求的两个附带条件，明显高于案涉房屋的真实价值，即使法院采纳该鉴定意见，该鉴定意见与案涉房屋成交价差额为352900元，差额部分为鉴定意见的22%，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，也不属于“明显不合理低价”的范围。立成公司对上述《报告书》的真实性、合法性无异议，对关联性认为徐显转在委托其放盘前应该咨询了不少中介公司，所以徐显转当时报给其的放盘价是13000000元，这个价格比较接近当时的市场价格，徐显转因设置了两个前提条件，所以最终成交价虽低于市场价格，但是属于正常的合理范围之内，即便估价结果1592900元是符合当时的市场价值，但是案涉房屋的成交价格为1240000元，成交价并没有低于市场价的70%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，案涉房屋交易价格不属于明显不合理的低价转让，且徐显转设置了两个苛刻条件，使得交易价格再次降低，符合交易常理。农行白云支行称其对上述《报告书》的真实性、合法性、关联性不发表意见。2019年4月15日，业勤公司针对原、被告上述质证意见作出以下回复：一、关于成交案例真实性存疑的问题。本次评估采用的成交案例是广州市住房和城乡建设委员会提供的交易数据，我司无理由怀疑政府单位提供的交易数据的真实客观性。同时，质疑方提供的数据均为网上截取数据，并非实际成交数据，而根据房地产估价规范，比较法测算应当采用实际成交实例，建议质疑方能够提供真实成交案例（比如案例成交合同、发票、转账凭证等）便于评估机构重新评估。二、关于特殊交易条件的问题。本次估价采用市场价值类型，估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。公开市场价值指自愿买方和卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估价数额。市场价值内涵包括：1.自愿买方，指具有购买动机，没有被强迫进行购买的一方当事人。2.自愿卖方，指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。3.评估基准日，指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。4.以货币单位表示，市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格，通常为本国货币。5.公平交易，指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。6.资产在市场上有足够的展示时间。7.当事人双方各自精明，理性行事。指自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，理性行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。8.估计数额。市场价值中的估计数额是指在公平交易中，以货币形式（正常情况下是本国货币）表现的资产的价格。另，农行白云支行提供了其单方委托鉴定机构广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司（以下简称建证公司）作出的《房地产估价报告》（显示：价值时点为2016年4月6日，实地查勘现场拍照日期为2016年4月6日，估价方法为比较法，估价结果为1900248元；鉴定机构资质等级为壹级）。经质证，黄春莲对上述估价报告的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该估价报告是于2016年4月21日出具的，依据房地产抵押估价指导意见第四条的相关规定，该评估价格为在估价时点案涉房屋的市场价格，从而说明黄少强购买的价格明显低于当时的市场价。徐显转对上述估价报告的真实性、合法性、关联性无异议。黄少强对上述估价报告的真实性、合法性予以确认，对关联性认为，首先，该估价报告记载的估价目的是为确定案涉房屋抵押贷款额度提供参考依据，还记载着如需对案涉房屋进行短期强制处分，由于受快速变现因素的影响，成交价格可能仅为市场价值的70%左右，这说明该鉴定机构已明确如果房屋快速变现，价值是不可能达到评估价格的，且价格仅为市场价格的70%左右，而徐显转与黄少强之间买卖案涉房屋就属于快速变现的买卖；其次，该估价报告记载没有考虑估价对象即案涉房屋因出售、抵押、担保，以及产权应缴税费等因素对评估价值的影响的，也没有受它项权利的约束，以房屋可以在公开市场上转让来进行评估，而案涉房屋在徐显转出售给黄少强时，是存在700000元的高额个人抵押的，由此可见，该估价报告与本案案涉房屋合理价格的认定没有关联性，法院审核确定案涉房屋出售的价格是否为合理价格，应以双方均认可并由法院摇珠确定的业勤公司评估的价格为准；该估价报告并不能予以认定黄少强是否构成善意。立成公司对该估价报告真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为该估价报告是农行白云支行单方委托且适用于放贷款，按照实践，银行委托评估放贷款所得的评估物的价值一般高于市场真实价值；黄少强委托评估的价格与法院委托评估的评估结果相差不大，但该估价报告价格跟前两者相差较大，在三份评估报告价格相差较大的情况下，应当以法院委托作出的评估报告为准；三、该评估报告记载着如需对案涉房屋进行短期强制处分，由于受快速变现因素的影响，成交价格可能仅为市场价值的70%左右等内容，案涉房屋交易时一次性付款的情况与该分析内容接近。关于案涉房屋买卖合同签订的经过。黄少强称其通过立成公司求购房屋时才知道案涉房屋要出售，了解到徐显转放盘出售案涉房屋的价格为1300000元，但还有两个条件：一是一次性付清房款；二是签订合同当天需支付700000元定金用于徐显转偿还抵押权的债务；其第一次看房时间为2017年元宵节之后，查看案涉房屋时黄少强已见过徐显转；其看房后，知道徐显转出售案涉房屋的附带条件存在较大交易风险，与其以贷款方式购买房屋的初衷不一致，所以其也考虑了一段时间才与徐显转达成买卖交易意向；从其看房后到签约前，立成公司有联系徐显转和其对交易进行磋商，其向徐显转提出要求适当降价才愿意购买案涉房屋，最后双方以1240000元交易价格达成一致意见；案涉房屋放盘后并非只有其看房，当时还有其他人在看案涉房屋；徐显转在出售案涉房屋时并未出示过徐显转的结婚证明，在签订合同时，立成公司询问徐显转婚姻状况，其也就徐显转婚姻状况及案涉房屋的共有情况询问，徐显转当时明确保证案涉房屋是他个人所有且有权利出售，其作为购房者依然十分担心付出了房款而无法购买案涉房屋，因此要求必须在合同备注再次明确约定徐显转拥有出售案涉房屋的完全处分权，如果侵犯了其他共有人或其他利害关系人的权益，所产生的一切法律责任由徐显转自行承担；在徐显转作出上述承诺的情况下，其才同意按徐显转提出的出售条件购买案涉房屋。立成公司同意黄少强上述关于交易基本经过的陈述，并称徐显转放盘时间为2015年9月10日，当时徐显转给其的放盘报价为1300000元左右，并提出两个条件：一是首期款不少于700000元，用于偿还个人抵押，二是一次性付款；所以从2015年9月起至2016年3月将近半年时间，案涉房屋一直没有售出；2016年1月，黄少强找到其，让其留意1000000元左右的房屋，黄少强当时的原意是以按揭付款方式购房，其带黄少强看了几套房屋，后来黄少强看到案涉房屋，虽然购房附带两个前提条件，但价格是可以商量，所以在2016年2月25日，其带黄少强看了案涉房屋，当时徐显转也在场。徐显转承认其向立成公司提出了要按照黄少强、立成公司所述的上述两个附带条件出售案涉房屋，但称其没有报放盘价，而是询问过立成公司案涉房屋能出售多少钱，并要求立成公司若能放高价的则按高价出售。黄春莲表示其主张案涉房屋买卖合同无效而案涉房屋现存在抵押权，故其愿意代为清偿案涉房屋现存的抵押债权。本案审理过程中，本院根据上述查明事实，依法向当事人作出如下释明：首先，案涉房屋原虽仅登记在徐显转名下，但黄春莲提供的证据《结婚证》显示黄春莲与徐显转于1993年2月12日登记结婚，本院于2017年12月22日依法调取的证据《广州市不动产登记查册表》（两份）显示案涉房屋所在土地自2001年2月27日起才计算使用年限70年且案涉房屋于2014年5月26日被核准登记至徐显转名下，结合黄春莲与徐显转关于案涉房屋原属于二人夫妻共同财产的确认，应认定案涉房屋原属于黄春莲与徐显转共同共有的财产。其次，根据原、被告陈述，结合证人徐某、黄某、谢某的证人证言及黄春莲提起诉讼的事实，可认定徐显转签署案涉房屋买卖合同并未经过黄春莲的同意，而黄春莲事后亦对案涉房屋买卖合同不予追认。因此，徐显转上述行为构成无权处分。尽管如此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，案涉房屋买卖合同并不因此属于无效。此外，案涉房屋买卖合同亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的情形。综上，黄春莲在本案中主张案涉房屋买卖合同属于无效的理由均不成立，黄春莲据此主张案涉房屋买卖合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。黄春莲系基于认为案涉房屋买卖合同无效提出本案诉讼，该认知与本院上述认定不符，依法在本院作出上述释明后，黄春莲有权变更诉讼请求。经本院释明后，黄春莲明确表示其坚持不变更诉讼请求。本院认为：如前述理由，黄春莲第一项诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于黄春莲的第二项诉请，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用关于黄春莲的第三项诉请，黄春莲提起（2017）粤0106民初10029号案民事诉讼后又向本院申请撤回起诉，这是黄春莲自身处分其民事权利的行为，且（2017）粤0106民初10029号民事裁定已经对该案受理费、保全费的负担作出认定，黄春莲在此要求三被告赔偿其该案受理费、保全费和律师费损失，缺乏理据，本院依法不予支持；至于黄春莲要求三被告赔偿其因本案支出的律师费的问题，该律师费是黄春莲提起本案诉讼所产生的诉讼成本之一，且本院对黄春莲的第一、二项诉请并未支持，因此，黄春莲该部分请求欠缺理据，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄春莲的全部诉讼请求。本案受理费16574元、保全费5000元、鉴定费6482元，均由原告黄春莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  李婉君人民陪审员  黎婉玲二〇一九年八月八日书 记 员  余晓琳            判决书已于2019年   月  日送达