云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3683号上诉人（原审被告）：昆明云城尊龙房地产开发有限公司。住所地：昆明市西园路船房小区别墅区B4幢。法定代表人：曹雷，董事长。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人（原审原告）：韩顺兰，女，汉族，1966年1月17日出生，住昆明市西山区。上诉人（原审原告）：吴云昆，男，汉族，1965年3月19日出生，住昆明市西山区。上诉人（原审原告）：吴波，男，汉族，1989年10月23日出生，住昆明市西山区。上述三上诉人共同委托的诉讼代理人：崔寓翔，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。上述三上诉人共同委托的诉讼代理人：王天敏，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明云城尊龙房地产开发有限公司（以下简称云城尊龙公司）因与上诉人韩顺兰、吴云昆、吴波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初9392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案并依法报经本院院长批准延长了审理期限，现已审理终结。云城尊龙公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回韩顺兰、吴云昆、吴波的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由韩顺兰、吴云昆、吴波承担。事实与理由：一、一审法院未追加西山区人民政府金碧街道办事处为本案第三人，违反法定程序，应发回重审。本案中，韩顺兰、吴云昆、吴波就涉案回迁房享有的权利及权益源于其与金碧街道办事处10号片区严家地城中村重建改造工作指挥部签订的《西山区金碧街道办事处城中村改造第10号片区征地拆迁安置补偿协议》，义务主体是指挥部。云城尊龙公司就以上《西山区金碧街道办事处城中村改造第10号片区征地拆迁安置补偿协议》与韩顺兰、吴云昆、吴波签订的《补充协议》以及《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》是基于云城尊龙公司系该城中村改造片区项目的社会投资人地位及指挥部的授权。因此，为查明案件相关事实，应当追加设立拆迁指挥部的主体即西山区人民政府金碧街道办事处作为案件第三人。二、办理不动产权登记所需的材料需要行政部门审核办理，该行为属于行政行为，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对韩顺兰、吴云昆、吴波要求云城尊龙公司办理房屋不动产权证书的诉请应当予以驳回。三、云城尊龙公司不应承担违约责任。本案房屋权属未能办理受到政府办证政策调整及“两证合一”因素的影响，属于不可抗力，理应免责。且该因素亦符合《严家地村城中村拆迁改造补充协议2》中关于“基础、环境、客观情况已发生预料不到的重大变化，继续以办理房屋所有权证的90个工作日的时限约定要求办理不动产权证书，对云城尊龙公司显失公平，理应重新确定办证时限，不应承担违约责任”的约定。同时，办理回迁房的房屋权属证书其程序、资料等均远远比商品房复杂，故参考商品房办证时限并不合理，应重新确定回迁房的办证时限。另，经严家地居民小组及回迁居民商议，已于2016年12月26日同意委托第三方昆明市西山区地政综合服务中心办理不动产权证，云城尊龙公司不再承担向行政部门提交办证资料的义务，自2016年12月26日起也不应再承担违约责任。四、云城尊龙公司对于办理房屋权属相关事宜已经通知严家地居民小组，通知方式均是采取集中、统一方式进行通知、提示，一审法院认定云城尊龙公司没有向韩顺兰、吴云昆、吴波履行通知义务错误。云城尊龙公司于2014年7月18日将房屋交付韩顺兰、吴云昆、吴波，并开始准备资料协助其三人办理房屋所有权证书，但韩顺兰、吴云昆、吴波于2014年9月15日办妥涉案房屋共有财产分割公证书后却迟迟未提交给云城尊龙公司，以致于云城尊龙公司无法在约定的时间内办结房屋所有权证书，云城尊龙公司对于房屋所有权证无法办理不存在过错，不应承担违约责任。综上，请求二审法院予以改判或发回重审。针对云城尊龙公司的上诉，韩顺兰、吴云昆、吴波辩称，云城尊龙公司的上诉请求不成立，请求二审法院予以驳回。韩顺兰、吴云昆、吴波上诉请求：一、撤销一审判决，改判云城尊龙公司每套房屋每延期办证一日向韩顺兰、吴云昆、吴波支付100元违约金；二、本案一、二审诉讼费由云城尊龙公司承担。事实与理由：一、云城尊龙公司作为办证方，负有告知韩顺兰、吴云昆、吴波办证所需材料及提交时间等能使房屋所有权初始登记顺利完成的义务，但云城尊龙公司并未履行该义务。韩顺兰、吴云昆、吴波已经及时于2014年9月15日办理《共有财产约定协议》，云城尊龙公司完全可以在《不动产登记暂行条例》实施前及时为韩顺兰、吴云昆、吴波办理房屋所有权初始登记，但云城尊龙公司并未及时履行该义务，在条例实施后，云城尊龙公司也未履行办证义务。云城尊龙公司存在明显过错，应承担相应责任。二、因房屋一直未能办理所有权证，导致吴波的子女无法正常入学，无法出租、出售房屋，这些都是韩顺兰、吴云昆、吴波的损失，《补充协议2》约定的违约金并不过高，不应进行调整。综上，请求二审法院予以改判。针对韩顺兰、吴云昆、吴波的上诉，云城尊龙公司辩称，韩顺兰、吴云昆、吴波的上诉请求不成立，请求二审法院予以驳回。韩顺兰、吴云昆、吴波向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理融城优郡B4幢403号、B4幢2504号、B2幢1909号、B2幢2207号房屋产权证书；2、判令被告向原告支付自2014年7月14日起至实际办理产权证之日止，按每天每套房屋100元计算的逾期办理房产证的违约金；3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院经审理确认如下法律事实：一、被告云城尊龙公司与昆明市西山区人民政府金碧街道办事处订立《西山区10号片区严家地村城中村改造投资协议》，约定被告投资昆明市西山区10号片区严家地村城中村改造项目的土地一级开发，参与项目土地的公开交易。2010年12月10日，原告韩顺兰、吴云昆、吴波与金碧街道办事处10号片区严家地村城中村重建改造工作指挥部签订《西山区金碧街道办事处城中村改造第10号片区征地拆迁回迁安置补偿协议》，就原告韩顺兰及共有人原告吴云昆、吴波的房屋拆迁补偿条件、范围、标准等事宜进行了约定。当日，三原告与被告签订《补充协议》，对被告提供给原告的回迁房面积、数量、房屋面积应补差额、安置过渡费、房屋标准等事项进行了约定。2011年12月5日，三原告（被拆迁方）与被告云城尊龙公司（意向投资人）签订《严家地村城中村拆迁改造补充协议【2】》，约定被告负责于回迁房交房之日起，90个工作日内办结原告回迁安置房屋的《房屋所有权证》。因被告过错原因逾期未办结的，每延期1日向原告支付100元违约金（每证）。金碧办事处10号片区严家地村城中村重建改造工作指挥部在上述补充协议中盖章确认。2014年7月14日及7月18日，被告分别将回迁安置房融城优郡B4栋2504号、B2栋1909号、B2栋2207号及B4栋403号房屋的钥匙交给原告韩顺兰。二、西山区10号片区严家地村城中村改造的回迁安置房为1076套。2014年12月23日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处向西山区城中村改造领导小组办公室作出请示，请求确认第一批40户村民回迁房产权人，以便进行房产证的办理（产权证已于2015年2月交付产权人）。2015年3月24日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处向西山区城中村改造领导小组办公室作出请示，请求确认第二批55户村民回迁房产权人。2015年11月16日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处再次向西山区城中村改造领导小组办公室作出请示，请求确认包括三原告在内的第二批977户村民回迁房产权人。针对第二批回迁房不动产权证书办理情况，2017年12月12日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处作出函件，表示受上级“两证合一”政策的影响，第二批977套回迁房目前未能办结，西山区人民政府完成第二批977套盖章确认的时间目前未能核实。因《不动产登记暂行条例》实施，昆明市人民政府决定于2016年6月30日起开始在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和证明，停发旧证。初次受理个人不动产权证登记申请时，需提交的资料包含了权籍调查表、公证书、确认减免契税通知书、房屋注销凭证等。三、2014年1月9日三原告被拆迁房屋的所有权注销登记证明办理完毕。2016年7月29日，本案四套回迁房屋中的B2栋1909号、B4栋2504号、B4栋403号房屋的《确认减免契税通知书》办理完毕。2014年9月15日，云南省昆明市中衡公证处就原告韩顺兰、吴云昆、吴波签订的《共有财产约定协议》事宜作出（2014）云昆中衡证字第6924号《公证书》，确认原告韩顺兰为四套回迁安置房产的房屋登记所有权人，原告吴云昆、吴波为共有权人。2018年7月14日，被告云城尊龙公司确认收到三原告的上述《公证书》。2016年9月5日，被告与案外人签订了《不动产地籍测绘合同》。2016年10月18日，昆明市国土资源局公布了昆明市范围内具有不动产测绘资质的机构名录。2017年3月16日，案外人作出《不动产测量报告》。2017年9月14日，涉案国有土地通过不动产权籍调查审核。四、2018年1月8日，昆明市严家地居民委员会严家地居民小组确认“第二批不动产证给西山区土地局地政中心服务公司继续办理”。针对西山区10号片区严家地城中村改造的回迁安置房，被告云城尊龙公司于2018年1月协助昆明市西山区地政综合服务中心办理了108本不动产权证书、于2018年7月协助办理25本、于2018年8月协助办理31本、于2019年9月协助办理60本。庭审中，被告陈述，三原告材料已齐备，被告现已将材料转交第三方办理，第三方现尚未将三原告材料提交不动产登记部门。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，三原告与金碧街道办事处10号片区严家地村城中村重建改造工作指挥部订立的《回迁安置补偿协议》系房屋拆迁安置补偿合同性质。三原告与被告在《回迁安置补偿协议》基础上订立两份补充协议，被告提供三原告用以拆迁安置补偿的房屋，并非商品房买卖。其中补充协议2约定，被告负责于回迁房交房之日起，90个工作日内办结原告回迁安置房屋的《房屋所有权证》。因被告过错原因逾期未办结的，每延误一日向原告支付100元的违约金（每套）。该回迁安置房房产证办理期限及违约金条款系三原告与被告真实意思表示，没有违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。2014年7月18日，被告将最后一套回迁房移交原告韩顺兰。按照上述约定，被告应当在交房之日起90个工作日内，即最晚应于2014年11月27日前办理房屋所有权证。三原告认为，被告逾期办理房屋不动产权证书，应当承担每套房屋每天100元的违约金。被告认为没有办理不动产权证书主要是原告未及时提交办证所需的公证书及其他不可控因素所致，被告不应承担逾期办证的违约责任。本案的主要争议是被告是否应承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中三原告与被告签订的两份补充协议中虽然没有明确约定被告负有通知三原告提交办理房屋权属登记资料的义务,但基于《补充协议2》中关于“甲方负责于回迁房交房之日起,90个工作日内办结乙方回迁安置房屋的《房屋所有权证》”的约定,履行通知义务系被告履行协助办证义务的附随义务,被告应当依法履行。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。”本案中,在三原告未同意变更合同义务履行主体的情况下,无论被告是委托严家地居民小组还是委托昆明市西山区地政综合服务中心来履行协助办证义务或通知义务,均属于第三人代为履行,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的,不能免除被告的合同义务。被告所举证据不能证实其就提交办证所需资料对三原告进行了及时、完整地告知，对未能及时办理房屋权属登记负有一定过错,应当承担相应的逾期办证违约责任。另一方面,办理房屋所有权初始登记(《不动产登记暂行条例》实施后为首次登记)是办理房屋权属转移登记的前置程序。不论是根据之前的《房屋登记办法》还是根据现行的《不动产登记暂行条例》的相关规定,房屋所有权初始登记、首次登记均属于被告单方申请的事项,办理登记所需的资料也是由被告持有。虽然上述两规定均未规定必须早于房屋权属转移登记之前多长时间完成房屋所有权初始登记、首次登记，但基于《补充协议2》中关于“甲方负责于回迁房交房之日起,90个工作日内办结乙方回迁安置房屋的《房屋所有权证》”的约定,被告在合同约定办证期限内及时完成房屋所有权初始登记,以为办理房屋权属转移登记进行必要准备,系其履行协助办证义务的应有之意。被告在《不动产登记暂行条例》实施前没有及时完成涉案房屋的所有权初始登记，在《不动产登记暂行条例》实施后,也没有申请涉案房屋的首次登记,被告怠于履行合同义务的行为存在一定过错,应当承担相应的逾期办证违约责任。综上，对于被告认为其不存在过错,不应承担违约责任的主张，一审法院不予支持。根据《补充协议2》的约定,因被告过错原因逾期未办结的,每延误一日向三原告支付100元的违约金(每套)。对此,被告认为约定过高,请求调减。《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”综合审查全案证据,三原告至今未取得涉案房屋权属证书的原因复杂,系受政府相关部门行为的影响,法律法规政策变动调整,三原告没有及时完成相关民事行为,被告未及时、完整告知所需资料以及没有及时完成房屋所有权初始登记(《不动产登记暂行条例》实施后为首次登记)等多种因素共同导致。其中,政府相关部门行为影响、法律法规政策变动调整等不可归责于被告，不属于被告的过错。三原告未及时完成相关民事法律行为并提交办证所需资料亦不可归责于被告。从第一批40户村民回迁房的房屋所有权证已于2015年2月交付产权人,以及本案中被告举证证实其在2018年协助224户回迁户取得不动产权证书的情况看,被告不存在申请办理房屋所有权初始登记(《不动产登记暂行条例》实施后为首次登记)的障碍。三原告存在提交资料不及时的情况,被告是否向相关部门申请初始登记及转移登记并不会改变不能办理房屋权属登记的客观事实。因此，本案房屋逾期办证主要是受客观因素及三原告自身行为所致。被告在履行通知义务以及办理房屋所有权初始登记（《不动产登记暂行条例》实施后为首次登记）方面的瑕疵并非导致涉案房屋逾期办证的主要原因，仅负有较轻过错。另考虑本案房屋属于拆迁安置房，被告并未收取、占用三原告的资金，故一审法院酌情判处被告承担每套房屋3000元的逾期办证违约金。另，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”三原告要求被告继续办理四套房屋的不动产权属证书，根据上述法律规定及双方协议约定，原告提交相关材料后，涉案房屋的不动产权属登记仍然可以办理，原告要求被告继续办理的请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司为原告韩顺兰、吴云昆、吴波办理融城优郡B2栋1909号、融城优郡B2栋2207号、融城优郡B4栋403号、融城优郡B4栋2504号房屋的不动产权属证书；二、被告昆明云城尊龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告韩顺兰、吴云昆、吴波逾期办理不动产权属证书的违约金12000元；三、驳回原告韩顺兰、吴云昆、吴波的其他诉讼请求。案件受理费7708元，由云城尊龙公司承担100元，剩余7608元由韩顺兰、吴云昆、吴波自行承担。二审中，云城尊龙公司向本院提交《融城优郡回迁安置房不动产接件证明》、融城优郡回迁房（住宅）不动产领取表、融城优郡回迁房（住宅）不动产权证，韩顺兰、吴云昆、吴波向本院提交昆不动产登函（2018）60号关于昆明市中级人民法院函的回函、（2014）云昆中衡证字第6924号公证书，（2018）云01民终5918号民事判决书。对于上述证据，双方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二审中，本院确认云城尊龙公司于2018年9月协助办理不动产权证书60本，一审判决认定为2019年9月办理有误，本院予以纠正。云城尊龙公司在二审中明确陈述其尚未将办理不动产权证书所需资料转交第三方处理，一审判决对此认定亦有误，本院予以纠正。本院二审经审理查明的其他案件事实与一审判决确认事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、本案是否遗漏当事人？二、云城尊龙公司是否应承担逾期办证的违约责任？如应承担，违约金应如何计算？本院认为：针对第一个争议焦点，根据本案确认事实，云城尊龙公司与韩顺兰、吴云昆、吴波基于《回迁安置补偿协议》进一步签订了《补充协议》以及《补充协议2》，约定由云城尊龙公司负责于回迁房交房之日起90个工作日内为韩顺兰、吴云昆、吴波办结房屋权属证书，根据以上补充协议的约定，云城尊龙公司与韩顺兰、吴云昆、吴波系关于房屋交付及办理权属证书的合同双方当事人，且西山区人民政府金碧街道办事处已经以函件的形式对办证所知晓的事实予以回复，故一审法院根据协议约定评判云城尊龙公司与韩顺兰、吴云昆、吴波各自的权利义务，并未遗漏当事人。针对第二个争议焦点，首先，如上所述，根据云城尊龙公司与韩顺兰、吴云昆、吴波签订的《补充协议》及《补充协议2》，云城尊龙公司负有为韩顺兰、吴云昆、吴波办结房屋权属证书的合同义务，一审法院据此判决由云城尊龙公司为韩顺兰、吴云昆、吴波办理不动产权属证书具有合同依据，亦未违反法律规定，本院予以维持。其次，《补充协议2》明确约定云城尊龙公司应当于回迁房交房之日起90个工作日内办结韩顺兰、吴云昆、吴波回迁安置房的房屋所有权证，但房屋权属证书至今未办理，云城尊龙公司应承担相应违约责任。云城尊龙公司上诉认为涉案房屋未办理房屋权属证书的原因不可归责于其公司。本院认为，一方面，涉案房屋属于拆迁安置房，办理房屋权属证书过程存在特殊性，云城尊龙公司并未收取、占用韩顺兰、吴云昆、吴波资金，且涉案房屋权属证书办理过程中受相关部门及政策法规变动调整的影响，以上因素不可归责于云城尊龙公司；另一方面，云城尊龙公司并未提交确凿、有效的证据证实本案中存在其履行办证义务过程中已经及时、完整的告知过韩顺兰、吴云昆、吴波提交相应资料而韩顺兰、吴云昆、吴波不予配合的情形。综上，本院认为根据现有证据并不能证实涉案房屋权属证书至今无法办理全部系不可归责于云城尊龙公司的因素导致，云城尊龙公司关于其不应承担逾期办证违约责任的上诉主张不成立，本院不予支持。第三，《补充协议2》中约定的逾期办证违约金为每套每日100元，云城尊龙公司申请降低违约金，一审法院在对办理房屋权属证书过程中存在的各因素进行合理评价的基础上，酌情判处云城尊龙公司承担每套房屋3000元的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。韩顺兰、吴云昆、吴波要求按合同约定支付违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人昆明云城尊龙房地产开发有限公司、韩顺兰、吴云昆、吴波的上诉均不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7708元，由上诉人昆明云城尊龙房地产开发有限公司负担3854元，由上诉人韩顺兰、吴云昆、吴波负担3854元。本判决为终审判决。审判长 朱 欢审判员 符圆圆审判员 杨 艳二〇一九年八月九日法官助理黄佩书记员刘雯