江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0508民初4981号原告：戴某1,男,1954年11月26日生,汉族,住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李莹莹，江苏名仁律师事务所律师。被告：张某1,男,1960年7月12日生,汉族,住苏州市姑苏区。被告：张某2,女,1991年5月26日生,汉族,住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：喻锋，江苏智择律师事务所律师，代理以上二被告。委托诉讼代理人：张硕，江苏智择律师事务所律师，代理以上二被告。被告：潘某,女,1926年10月13日生,汉族,住苏州市姑苏区。被告：戴某2,女,1952年5月2日生,汉族,住苏州市姑苏区。被告：戴某3,女,1957年9月9日生,汉族,住苏州市姑苏区。被告：戴某4,男,1960年2月15日生,汉族,住苏州市姑苏区。原告戴某1与被告张某1、张某2、潘某、戴某2、戴某3、戴某4继承纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告张某1另行起诉要求对涉案房屋进行确权，本案中止审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年7月26日、8月20日公开开庭进行了审理。原告戴某1的委托诉讼代理人李莹莹，被告张某1、张某2及委托诉讼代理人喻锋、张硕到庭参加诉讼，被告潘某、戴某2、戴某3、戴某4经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告戴某1向本院提出诉讼请求：依法继承被继承人戴某XX新村X幢X室房产，被告张某1、张某2不分或少分；上述房产归原告及被告潘某所有，被告张某1、张某2获得相应对价并配合原告办理房产变更登记手续；分割上述房产自2005年7月至2016年7月租金156000元，诉讼费由被告承担。事实和理由：被继承人戴某与被告潘某系夫妻关系，育有五个子女：戴某1、戴某2、戴某3、戴某4、戴某5。1995年11月6日，戴某和潘某购买XX新村X幢X室房产。1997年11月10日，戴某去世，被告潘某、戴某2、戴某3、戴某4明确表示放弃继承权，继承的份额均赠与原告。被告张某1、张某2未对两位老人尽赡养义务，还将房屋据为己有私自出租近16年，严重侵害了原告的合法利益。为维护自身权益，故诉至法院，提出上述诉请。被告张某1、张某2辩称，XX新村X幢X室房屋系张某1与妻子戴某5出资购买的，为此被告另行提起诉讼，虽一审、二审均确认该房系被继承人的遗产，但被告对此持保留态度；被告张某1对被继承人承担了主要赡养义务，应作为继承人之一参加诉讼；被告名下没有其他房产，要求保留份额，不同意折价分割。该房自2005年7月至2016年7月出租，租金全部用于房屋修缮、管理及潘某老人的生活支出，且这么多年来，无论戴某还是潘某从未提出过异议，即使存在所谓的利益，也已超过了诉讼时效。被告戴某2、戴某3、戴某4未作辩解。经审理查明：被继承人戴某和被告潘某系夫妻关系，育有戴某1、戴某2、戴某3、戴某4、戴某5五子女。戴某于1997年11月17日去世，戴某的父母均先于其去世。戴某5与被告张某1系夫妻关系，育有一女即某，戴某5于2018年2月5日因死亡注销户籍。戴某5与张某1结婚后，一直与戴某及潘某共同生活，2009年、2010年左右，潘某搬至其他儿女处居住。苏州市XX新村X幢X室（建筑面积79.72平方米）房屋于1996年6月21日登记在戴某名下，系戴某与潘某夫妻婚后购置。审理中，被告张某1另行提起确权诉讼，要求确认涉案房屋为张某1、戴某5的共同财产。本院作出（2018）苏0508民初7095号民事判决书，驳回张某1的全部诉讼请求。后张某1不服提出上诉，苏州市中级人民法院作出(2019)苏05民终3172号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经原告申请，苏州卓正土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，评估价值为1372699元（17219元/平方米）。原告预交评估费12700元。原告戴某1认为涉案房屋于1980年左右建造，而评估时考虑的是1995年，折旧率应该不同，评估价过高，涉案房屋应为15000元/平方米。被告张某1、张某2认为，经对附近中介所等调查，涉案房屋应为18000至19000元/平方米，评估价过低。庭审中，原告戴某1提出涉案房屋自2005年7月至2016年7月，由被告张某1出租，每月租金按照1000元计算，全部租金156000元均由张某1收取，该租金中有涉及被继承人戴某的部分，应依法继承。被告张某1、张某2陈述涉案房屋自2005年7月开始出租，至2016年7月戴某5生病停止租赁，期间也有空关的情形，最初的租金很少，这些年一共收取多少租金不记得了，因为基本上都是支付现金，2015年、2016年租金大约每月1000元/月。租金收取后基本用于房屋维修和赡养老人。房屋出租后，潘某及其他人从未对此提出过异议，亦未向被告讨要过租金，即使有收益也已超过诉讼时效。另查明，被告潘某、戴某2、戴某3、戴某4审理中均表示对诉争房屋中戴某所占份额的继承相应份额归原告戴某1继承。上述事实，有户口登记表、户口注销证明、证明、声明、苏州市不动产权属登记簿、房产证、土地证、估价报告、民事判决书等证据及原、被告的陈述所证实，本院予以确认。本院认为，涉案不动产苏州市XX新村X幢X室登记于戴某名下，系戴某与潘某夫妻共同财产。被继承人戴某于1997年11月17日去世，未留有遗嘱，其父母先于其过世，故其在诉争房屋中所占50%份额依法应由其第一顺位继承人即其妻子潘某及子女戴某1、戴某2、戴某3、戴某4、戴某5法定继承。戴某5于2018年2月8日去世，故其所能继承遗产的份额依法应由其丈夫张某1、女儿张某2转继承。考虑到被告张某1、戴某5夫妇多年与戴某共同生活，可适当多分，由被告张某1、张某2继承涉案房屋10%的份额，原告戴某1及其他被告方各继承8%的份额，被告潘某、戴某2、戴某3、戴某4均表示继承份额归由原告所有，系其对自身权利的处分，本院予以确认，故原告可继承40%的份额，被告张某1、张某2继承10%份额。鉴于原告继承份额占比较大，该房屋被继承人戴某的继承部分由原告继承所有，由其按照房屋价值支付被告张某1、张某2相应折价补偿款为宜。关于涉案房屋的价值，经查，估价报告中“建筑物建成1995年左右”系参考房产证上颁发日期，相应价值系评估公司对涉案房屋实地查看基础上，结合区位、周围环境等因素进行估价，程序合法，意见并无不当，本院予以采信。据此，原告支付被告张某1、张某2财产折价款137269.9元。被告张某1提出其系尽了主要赡养义务的人，应作为第一顺序继承人的观点，证据不充分，本院不予支持。关于涉案房屋的租金问题。该房自2005年6月左右至2016年7月间由被告张某1管理、使用、出租，无证据表明截止至本案起诉前作为房屋所有权人潘某及其他继承人对此提出过异议，或主张分割租金，故2015年7月前即使有相应租金收益，亦已超过三年诉讼时效，故对原告提出的要求分割该期间租金的诉讼请求，本院不予支持。而被告张某1陈述租金均已用于房屋修缮及赡养老人，证据不充分，2015年7月至2016年7月租金收入12000元，其中6000元系被继承人戴某遗产产生，由继承人予以分配，因被告潘某、戴某2、戴某3、戴某4表示应分配租金的份额归原告所有，故被告张某1应支付原告戴某15000元，另外6000元租金归被告潘某所有，由张某1直接支付给潘某。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、苏州市XX新村X幢X室不动产由原告戴某1继承50%份额后与被告潘某共同共有。原告戴某1于本判决生效之日起15日内支付被告张某1、张某2财产折价款137269.9元。二、被告张某1于本判决生效之日起15日内支付原告戴某15000元，支付被告潘某6000元。三、驳回原告戴某1其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入本院履行账户，户名：苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18558元，评估费12700元，由原告戴某1负担14066.1元，被告潘某负担15629元，被告张某1、张某2负担1562.9元，各被告负担的部分于本判决生效之日起7日内支付至本院诉讼费账户（户名：苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州万达支行，账号：32×××61）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76）。审 判 长  鞠 琳审 判 员  吴 鸿人民陪审员  金浔燕二〇一九年八月二十七日书 记 员  吴家玉