苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初9994号原告：陈云龙，男，1952年2月25日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：徐康，江苏名仁（南通）律师事务所律师。被告：周某，女，1981年4月18日出生，汉族，住苏州。被告：陆某，男，1981年10月17日出生，汉族，住苏州。被告：钱秀香，女，1955年5月8日出生，汉族，住苏州。被告：陆忻绮，女，2006年8月31日出生，汉族，住苏州。法定代理人：周某，即被告周某。法定代理人：陆某，即被告陆某。原告陈云龙与被告周某、陆某、钱秀香、陆忻绮动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行审理，原告陈云龙及其委托代理人徐康到庭参加诉讼，被告周某、陆某、钱秀香、陆忻绮经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈云龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，四被告返还原告已付购房款650000元；2、请求判令四被告赔偿原告房屋差价损失1094000元，其中包含装修损失；3、求判令四被告赔偿购房时的中介费损失6800元、律师见证费损失1500元。事实与理由：2011年1月29日，原被告在房屋中介的居间介绍下签订了《房屋买卖合同书》一份，约定“被告将位于苏州市工业园区群星苑一区13幢301室的房屋转让给原告，房屋总价为680000元，原告于2011年1月28日支付首期房款即定金50000元、2011年1月29日支付房款430000元、2011年2月底支付房款170000元，原告对该房屋行使使用权，被告取得两证后一周内将该房屋过户给原告，原告在办理过户手续完毕后将房屋余款30000元付清。”同时，江苏平和成律师事务所对上述合同进行了见证。原告按约支付了上述房款650000元，并对涉案房屋进行了装修且居住于内。后被告取得房屋产权证后至今未将房屋产权过户给原告，虽经多次协商，仍无结果。被告上述行为违反了合同法等相关法律规定，严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告周某、陆某、钱秀香、陆忻绮均未做答辩。本院经审理，查明、确认如下事实：2007年，被告周某等人原所在的群力村拆迁，以周某为户主的家庭拆迁安置所得共三套房屋，安置对象为周某及其父亲周三男、母亲钱秀香三人。安置三套房屋分别为群星苑7幢401室（120平方米）、9幢301室（80平方米）、8幢1203室（40平方米）。其中，前述9幢301室（80平方米）房屋公安编号为苏州工业园区群星苑一区13幢301室。周某、钱秀香在取得上述拆迁安置房但尚未办理产权证时即将前述群星苑一区13幢301室房屋出售给原告陈云龙。2011年1月28日，陈云龙与周某签订一份《定金协议》，约定周某将群星苑一区13幢301室房屋出售给陈云龙，售价680000元，陈云龙于2011年1月28日支付周某定金50000元，双方定于2011年1月29日前往律师事务所办理见证手续并支付450000元，2011年2月底前支付150000元，剩余30000元在取得两证后付清，见证费1500元由陈云龙承担。2011年1月29日，陈云龙与周某等人在江苏平和成律师事务所见证下签订了一份《房屋买卖合同》。该合同甲方（转让方）为周某、陆某、周三男、钱秀香、陆忻绮，乙方（受让方）为陈云龙。合同约定，甲方将群星苑一区13幢301室出售给乙方，总价为680000元，乙方于2011年1月28日支付定金50000元，2011年1月29日支付430000元，甲方于2011年2月29日将上述房屋交付给乙方，乙方于2011年2月底支付甲方170000元。同时乙方对该房屋行使使用权，甲方不得以任何理由进行干涉，甲方应取得两证后的一周内负责将该房屋过户给乙方，乙方在办理过户手续完毕后，乙方将房屋余款30000元一次性付清。合同还约定甲方保证对房屋拥有所有权，如任何第三人对该房屋主张权利，导致本协议无法履行，甲方应退还乙方已支付的费用，并承担总房款50%的违约金。如甲方拒绝交付房屋或者拒绝过户，乙方已对房屋进行装修的，甲方应赔偿一方已支付的装修款。此外，甲方除退还已收取费用外，还应向乙方支付房价总额50%的违约金。甲方在取得房屋产权证后，应在十个工作日内向房产管理部门提交过户手续，如甲方延迟办理过户手续，每延迟一天将向乙方支付总房款的百分之五作为违约金。鉴于房地产市场价格存在变动，如该房屋最终因甲方违约不能履行本协议至约定，甲方确认该房在违约时的市场评估价总价与签订本协议时双方约定的房屋总价之差，为乙方所遭受的损失，甲方予以赔偿。陈云龙在该合同乙方处签字。周某、陆某在合同甲方处签字，钱秀香由于不识字由周某代写名字后捺手印。同时周某还代陆忻绮、周三男签字，但周某未能提供周三男的委托材料。合同签订后，陈云龙向周某付清了除尾款30000元外的所有购房款650000元。周某随即将房屋交付给陈云龙居住使用。陈云龙取得上述房屋后进行了装修并持续居住使用。2017年1月9日，周某取得了涉案房屋的产权登记，该房屋登记在周某名下，建筑面积91.82平方米，附地下车库8.09平方米，另有安置对象周三男、钱秀香。周某、周三男、钱秀香取得上述房屋产权后随即于2017年1月19日办理了抵押登记，因向案外人孙勤借款而将房屋抵押给孙勤，债权数额为1170000元。后被告债权人孙勤于2018年2月5日诉至本院，要求周某、周三男、钱秀香、陆某归还借款本金1170000元及利息、违约金并要求对上述房屋行使抵押权。后双方于2018年5月15日在本院主持下达成调解协议，周某、周三男、钱秀香、陆某确认结欠原告孙勤借款本金1170000元及利息，约定期限归还，如不能按期归还，孙勤可就前述所有债务在1170000元范围内以前述抵押房产折价，或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。后周某、周三男、钱秀香、陆某未能按约履行调解书的义务，孙勤向本院申请强制执行，本院在执行过程中对上述房屋进行了司法拍卖，于2019年3月2日成交，拍卖成交价为1774000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方理应按约履行。被告周某、钱秀香、陆某、陆忻绮在与原告陈云龙签订房屋买卖合同后，未按约在取得房产证后将房屋产权过户至原告名下，而是在获得产权证书后将房屋擅自抵押给他人并最终由债权人行使了抵押权而对房屋进行了拍卖，导致原、被告双方房屋买卖合同无法履行，被告的行为已经构成根本违约，原告据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，被告应当将房款650000元返还原告，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告的违约行为导致双方房屋买卖合同解除，被告还应承担违约责任，对原告因其违约所造成的损失承担赔偿责任。原告就此主张房屋差价损失、中介费损失、律师见证费损失，系属合理并有相应证据予以证明，应予支持。但关于房屋差价损失的金额，由于拍卖涉案房屋系连同地下车库一同拍卖，而地下车库并未在原、被告双方合同项下，故本院酌情扣减车库的价值后确定原告房屋差价损失为1044000元。关于中介费6800元、律师见证费1500元的金额，本院予以确认。以上被告应赔偿原告各项损失合计1052300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决如下：一、依法确认原告陈云龙与被告周某、钱秀香、陆某、陆忻绮签订的关于苏州工业园区群星苑一区13幢301室房屋的房屋买卖合同解除；二、被告周某、钱秀香、陆某、陆忻绮于本判决生效之日起七日内返还原告陈云龙购房款650000元；三、被告周某、钱秀香、陆某、陆忻绮于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈云龙损失1052300元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24132元、公告费690元、财产保全费5000元，合计29822元，由被告周某、钱秀香、陆某、陆忻绮负担。该款已由原告陈云龙预交，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  王宏荣人民陪审员  王晓雪二〇一九年八月二十八日书 记 员  郭 朦