苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初8170号 原告：姚晨，男，1989年7月30日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：陈翠兰，系其母亲。 委托诉讼代理人：高奇秀，上海璀博律师事务所律师。 被告：潘腾飞，男，1985年1月30日出生，汉族，住江苏省苏州。 委托诉讼代理人：陈黎，江苏正欣律师事务所律师。 原告姚晨与被告潘腾飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告姚晨及其委托诉讼代理人高奇秀（参加第四次开庭，原委托诉讼代理人沙莉参加前三次开庭）、陈翠兰，被告潘腾飞及其委托诉讼代理人陈黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚晨的诉讼请求为：1.解除双方签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》；2.潘腾飞赔偿违约金73万元，扣除潘腾飞之前支付的定金18万元，潘腾飞应再支付55万元；3.诉讼费、律师费由潘腾飞承担。事实和理由：2018年1月28日原告与被告签订了《苏州市存量房买卖合同》，约定，原告向被告出售苏州工业园区夷浜路100号青澄花园五区32幢106室房屋，房屋价款为365万元，买受人2018年1月28日前支付定金10万元，2018年2月8日前支付定金10万元，买受人需在2018年6月1日前将银行贷款支付至资金托管账户，若逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人需按合同约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订后，被告于2018年2月8日前支付了20万定金，后原告又返还了2万定金给被告。被告未按合同约定在2018年6月1日前将银行贷款支付至资金托管账户。因原告于2017年12月认购了太阳湖大花园钻石湾的联排住宅，急需资金付款，所以将青澄花园低于市场价出售，但被告未在约定日期将银行贷款托管，给原告造成极大经济损失。原告多次联系被告及中介催款，但均无效果。2018年8月7日，原告微信通知被告最后的到款期限为2018年8月15日，若到期未将银行贷款托管，则解除买卖合同，但到期被告贷款还是未下。此后原告多次与被告协商解除买卖合同，均未达成合意。原告与被告签订的《苏州市存量房买卖合同》明确约定了解除权，被告依法享有解除权并依法行使了约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《苏州市存量房买卖合同》第五条第1款对解除合同的条件进行了约定。目前，被告办理贷款逾期76天，导致双方约定的解除合同的条件已成就，并有权依据合同约定主张房屋价款20%的违约金。 被告潘腾飞辩称：原告无解除权，理由如下：1.由于原告过错导致贷款审批时间延迟，按原、被告及中介签订的《房地产居间购买协议》约定，资金托管协议签订前一天，原告应返还被告10万元定金作为资金托管使用，但在2018年4月19日双方签订资金托管协议前，原告并未返还，导致被告通过中信银行个人信用卡贷款的款项充入到首付款，汇入了资金托管账户，共计首付款182.5万元。在托管后被告办理银行贷款手续时，银行5月份时通知被告需先归还该笔中信银行贷款，否则难以通过审批，但原告仅返还4.5万元，到6月1日又返还1万元，后原、被告经协商，由被告向他人借款用于归还中信银行贷款，约定由原告承担该借款的利息，最终在6月22日通过银行贷款审核。原告未按约定返还10万元定金，其违约行为与贷款审批时间延迟存在因果关系，原告在微信中也承认其在贷款审批中存在过错。2.银行审批延迟的情况下，原告通过微信方式均表示同意在银行审批通过后等待贷款发放，但原告在8月15日称其母亲不同意再卖房，被告认为在6月22日双方均确认等待银行贷款发放，直至8月17日贷款下放至资金托管账户，该期间属于银行合理放贷期限，且被告也无法控制该期限，原告以此主张解除合同不能成立。3.双方签订的存量房网签买卖合同，被告以贷款方式支付房款，根据合同第5条约定只有在被告无法获得贷款情况下才享有解除权，贷款审批政策、时间、下方时间均由银行控制，被告无法控制，故合同才如此约定。被告贷款银行在8月17日将182.5万元下放至资金托管账户，已属合理。即便贷款下放有所延迟，原告也无解除权，本案中原告至今未返还全部10万元定金，且也表示同意等待贷款下放的相关事实，原告主张解除无法律和事实依据，原告应承担违约责任，原告在房价上涨的情况下企图通过诉讼解除合同，请求驳回其诉请。被告已归还贷款2个月，原告至今拒绝继续履行合同，也未注销他项权证，更未履行相关不动产变更登记，也未交付房产，导致被告目前只能租赁房屋居住，被告也提起诉讼要求原告承担违约责任并继续履行合同。 经审理查明，诉争房屋苏州工业园区夷浜路100号青澄花园五区32幢106室住宅建筑面积135.78平方米，系姚晨单独所有。 2018年1月28日，姚晨（甲方、出卖人）、潘腾飞（乙方、买受人）、苏州链家房地产经纪有限公司（中介方）签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定：出卖人将诉争房屋出售给买受人，房屋价款为365万元。房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2018年6月1日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。第四条约定，房屋价款支付方式为贷款支付：买卖双方于2018年4月1日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款打入资金托管帐户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2018年6月1日前直接支付至资金托管指定帐号。若因买受方原因(包括但不限于征信逾期、收入不足、工资流水不足、身份或婚姻证件不齐全)造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任。第五条约定：1.买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本条所称逾期应付款是指依照本合同第四条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第七条约定，房屋交付日期为房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起1日内。第十条约定，自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。第十二条约定，由买方承担契税及个人所得税，由卖方承担增值税及附加，且买卖双方需在税务审核通过三个工作日内缴纳相关税费；计税依据以买卖合同价与税务部门评估价取高缴纳，本次交易最终所缴纳的税均以税务部门出具的发票及其他票据为准，若由于相关部门的法律、法规、政策变化，导致双方原来应当承担的税费增加或减少，都由协议缴纳方按变化的规定承担或享有。第十四条约定：在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任。第二十一条约定，为交易手续之便，甲、乙双方均同意中介方依本合同约定的内容在苏州市区存量房网上买卖管理系统进行合同备案，无需另行签订网签草签合同。附件二(合同补充条款)：1、甲方出售上述物业为毛坯房；……5、关于该房屋的物业费、水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费等实际发生的费用由乙方承担的日期具体以实际交房日期为准，房屋交付之前发生的上述费用由甲方承担，房屋交付之后发生的上述费用由乙方承担，甲方同意于办理资金托管手续前，提供该房屋最近二期缴纳的物业费发票，发票遗失的提供物业结清证明，小区无物业管理的需提供社区/街道居委会出具小区无物业管理的证明，若甲方不予提供或甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的则违约方按照第十条约定的违约责任承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费；6、如甲方未曾交付或者未全额交付该房屋维修基金，需要补交的房屋维修基金由甲方承担；7、附件二与合同不符之处，以附件二为准。 同日，姚晨（甲方、出卖人）、潘腾飞（乙方、买受人）另签订《补充协议》一份，约定：买卖双方签订了苏州工业园区夷浜路100号青澄花园五区32幢106室存量房买卖合同，合同约定的成交价为365元。现经双方友好协商，达成如下协议：1、乙方支付甲方上述房屋交易首期款10万元。该笔款项乙方支付如下：乙方于2018年1月27日前支付给甲方定金2万元；乙方于2018年1月28日前支付给甲方定金8万元；乙方于2018年2月8日前支付给甲方定金10万元，该笔款项10万元甲方需于该房屋办理资金托管前一日内返还给乙方。乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按天向甲方支付违约金；逾期超过30天的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。2、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计375万元。3、本补充协议为履行存量房买卖合同的不可分割的组成部分，系双方真实意思表示，甲乙双方确认本协议一经签订，即不可撤销。4、若任何一方违反本补充协议的，其应承担的违约责任应适用存量房买卖合同的违约责任的约定，与存量房买卖合同约定不一致的以本协议为准。 截至2018年2月9日，潘腾飞向姚晨付清了定金200000元。 2018年4月9日，潘腾飞向中信银行贷款147000元。 2018年4月19日，姚晨、潘腾飞与苏州工业园区房地产交易管理中心签订《存量房交易资金托管协议》，托管资金约定为3650000元。当天，潘腾飞将1825000元存入资金托管账户。 2018年4月23日，姚晨向潘腾飞转账20000元。 2018年4月24日，姚晨向潘腾飞转账25000元。 2018年5月16日，姚晨向潘腾飞转账10000元。 2018年6月14日，潘腾飞向中信银行结清了2018年4月9日贷款（本息147571.95元）。 2018年8月17日，兴业银行向潘腾飞发放本案购房贷款1825000元。 另查明，2018年期间，姚晨与潘腾飞就合同履行事宜进行了大量微信沟通，主要经过如下： 4月19日，姚晨问需返还潘腾飞的10万元可否少点，因为其购买新房子付给开发商了，其可以通过信用卡刷出几万元给潘腾飞。潘腾飞称见面再说。 4月20日，姚晨称这几天用信用卡倒一下，给潘腾飞转过去一点。潘腾飞答应，并称当天去办贷款了，一般不超过3周贷款就可以下来。 4月23日，潘腾飞问姚晨当天能否套钱出来给其，其要还其小舅子微粒贷借的钱。姚晨答应。后姚晨表示，当天先给2万元，信用卡要养得像正常消费一样，次日再给潘腾飞3万元。潘腾飞答应，并称其也是借了几个人的微粒贷才把首付凑齐的。潘腾飞表示都不容易。姚晨认可，并称互相帮助，“倒开就好了”，买个房子不容易。潘腾飞认可，称“穷死了”。 4月24日，潘腾飞称姚晨当天要给钱，并称“银行贷款说我信用卡欠太多叫我还掉”。姚晨答应。潘腾飞要求姚晨将剩下的5万元过几天也给其，银行让其将信用卡还清，其实在没办法。姚晨表示想想办法，想办法多转点给潘腾飞。 4月28日，潘腾飞催问姚晨当天还钱，其还信用卡还需要20多万元，后才能办贷款。姚晨表示这有点麻烦。 4月30日，潘腾飞催问姚晨当天还钱。姚晨称在办网贷，弄不出多少钱来，并称自己是卖房换房的。潘腾飞表示自己也是，并让姚晨争取借钱，自己能借的都借了。姚晨表示，其也借不到了。 5月6日，姚晨称其在等放款，或两天再给潘腾飞转15000元。 5月7日，潘腾飞称之前借朋友的钱也要还了。姚晨表示，能贷多少就给潘腾飞多少。 5月15日，潘腾飞催问姚晨当天还钱，其即可清掉债务，让银行审批贷款。姚晨表示会尽量，钱不好借。 5月16日，姚晨称可以转1万元给潘腾飞。潘腾飞表示感谢。姚晨称再找人借。 6月1日，潘腾飞称姚晨还掉4.5万元给其，其就可以差不多清贷了，让姚晨给一部分，自己再解决一部分。姚晨称自己只要弄出点贷款来就都给了潘腾飞，自己这几天尽量再弄2万元。潘腾飞答应。姚晨另表示，其所买的房子也被催款了，问潘腾飞贷款多久能放款。潘腾飞称贷款审批完了就很快，两到三周。 6月3日，潘腾飞催要2万元，自己再想想办法就解决了。 6月5日，姚晨表示手头紧。潘腾飞称给1万元也行。姚晨让潘腾飞想办法短期拆借，息费由其承担。潘腾飞答应尝试代为借款。 6月6日、7日，双方就借款进行了大量沟通。期间，姚晨表示，是其原因造成了现有局面。 6月8日，姚晨表示，潘腾飞的购房贷款6月底必须下来，否则其所购房屋会麻烦。潘腾飞让姚晨放心，其一直在催银行，很快就可以审批了，放款也快的。双方继续就短期借款进行了大量沟通。 6月10日，潘腾飞表示短期借款成功，对方答应出借8万元。双方谈好由潘腾飞使用4.5万元，等姚晨得到房款后给潘腾飞8万元及利息。姚晨催促潘腾飞赶紧审批贷款。潘腾飞答应。 6月14日，姚晨问潘腾飞的购房贷款进展。潘腾飞称资料刚给了银行。 6月22日，潘腾飞称贷款批了。 6月25日，姚晨问贷款放款时间。潘腾飞称银行说是月初。 7月27日，姚晨抱怨贷款迟迟不放款，自己的购房违约金将近10万元了。潘腾飞称次日让中介帮找找人看。姚晨表示，自己的购房尾款应该在6月底付的，其已收到碧桂园律师函，再拖下去损失不起，自己的母亲急了。 7月28日，姚晨问8月15日能否确定放款。潘腾飞答应下周一再问问银行。 7月31日，姚晨追问放款情况。潘腾飞称银行尚未回复，次日再问。 8月2日，姚晨追问放款情况。潘腾飞称银行尚未回复，其会跟踪情况。 8月4日，姚晨追问放款情况。潘腾飞称银行尚未回复，其打算周一再问。 8月7日，姚晨表示其母亲明确称，如8月15日贷款下不来，就将房屋挂出去再卖，其另买房屋的钱二三十万元都是借的，借钱给其的人也在讨债了，要求潘腾飞催催银行。潘腾飞表示其一直在催，并称假如8月15日贷款下不来，其将找钱给姚晨还别人，上次借的8万元的利息也不要姚晨出了。姚晨表示其周转困难，希望潘腾飞贷款早下来。潘腾飞给姚晨微信转账3000元。 8月8日，潘腾飞表示，银行称之前给其批的利率现在停掉了，建议其再上浮两个点利率，银行就会想办法房款，其也同意了，因此下周放款的希望挺大。姚晨表示，“那就好”，“那你就抓紧点吧”，“我妈那边她已经懊恼了”。潘腾飞表示让姚晨劝劝姚晨母亲。姚晨答应。 8月9日，姚晨问8月15日能否放款，其母亲态度坚决。潘腾飞表示，下周放款的希望挺大。姚晨称其母亲不等了，再不放款就撤合同重新卖了。潘腾飞表示其也已尽力了，其次日就到银行签文件同意利率上浮，再与客户经理沟通一下。姚晨表示，此时其损失已经有10万元了，本以为与潘腾飞交易会快，就低价卖给潘腾飞，结果损失越来越大，再拖下去其买房的事也不好处理了，两个房子都赔钱，装修款都整没了。潘腾飞表示，下周放款概率很大。姚晨要求潘腾飞尽快给准信，否则其母亲肯定不会同意，合同快超2个月了。潘腾飞答应再问问。 8月10日，潘腾飞将付款84000元的图片发给姚晨，并表示借的8万元加利息，其已想办法还了。姚晨表示现在主要还是解决购房贷款问题。潘腾飞表示其在努力，能够为姚晨分担的都已经做了。姚晨表示理解，问题是这两个月损失太大，其母亲已经懊恼。 8月15日，姚晨表示其要止损，其母亲不同意继续履行合同，让潘腾飞考虑解约，否则就走法律程序。 8月17日，潘腾飞表示贷款已放，要求姚晨继续交易流程，其一直尽力履行合同，姚晨也有责任，其一直希望沟通处理尽量减少姚晨的损失。姚晨表示，不愿与潘腾飞谈继续履行。潘腾飞表示，姚晨有什么条件提出来，没必要心存敌意，贷款都下来了，其再赔偿潘腾飞，总体算来肯定比姚晨再卖划算就行。姚晨表示，其母亲态度坚决，什么条件都谈不了。 8月18日，潘腾飞表示，其已作出很大让步，姚晨另卖房屋会扩大违约金损失。 8月21日，姚晨称，“兄弟上周二通知你的周四链家法务也谈了到周二给我消息三方去解约我妈这只给到五点钟给我们消息是否同意和解三方解约五点钟这边要诉状递上去了到时就走司法程序了”。 8月22日，潘腾飞表示，“姚晨(以下称您)：2018年1月28日，您与本人订立房屋买卖合同一份，约定本人向您购买苏州工业园区夷浜路100号青澄花园五区32幢106室房产，房屋总价为3750000元。之前，本人已经通知您购房贷款已经下放。现本人要求您立即办理房产的抵押注销手续，并且立即和本人办理房屋不动产过户手续。”姚晨表示，“我们已经委托律师了会有律师联系的”，“诉状明天或后天应该可以到达法院”。 此外，姚晨与中介人员的微信记录反映：2018年4月9日，中介人员告知姚晨，潘腾飞售房款下周就可以拿到了。2018年4月17日，中介人员告知姚晨，潘腾飞售房款拿到了。沟通期间，中介人员多次催促姚晨尽快返还10万元定金。 再查明，姚晨及其母亲陈翠兰（乙方、认购方）于2017年12月28日与苏州新太阳置业有限公司（甲方、出售方，以下简称新太阳置业）签订《淀山湖认购书》，认购苏州市吴江区黎里镇张园东路1777号太阳湖大花园钻石湾881幢05室联体住宅，认购价2451998元，约定签认购书时付定金10万元，第一期楼款245200元于2017年12月31日前付清（含定金），第二期楼款980799元于2018年1月31日前付清，第三期楼款735599元于2018年6月30日前付清，第四期楼款490400元于2018年12月31日前付清。 2018年7月17日，广东国鼎律师事务所受新太阳置业委托向姚晨、陈翠兰发送《律师函》一份，表示：截至2018年7月16日，姚晨、陈翠兰拖欠楼款1636398元，除应当继续履行付款义务外，还应当按照合同约定的违约金计付标准向新太阳置业支付违约金，违约金暂计至2018年7月16日合计32340.44元。 此外，姚晨提起本案诉讼后，潘腾飞又另行向本院起诉姚晨，主张继续履行合同并要求姚晨承担违约责任等，本院于2018年9月11日立案，案号为（2018）苏0591民初8389号。 以上事实，由不动产权证书、苏州市存量房买卖合同、补充协议、定金收据、存量房交易资金托管协议、银行转账记录、微信聊天记录、淀山湖认购书、律师函、（2018）苏0591民初8389号案件材料等及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 审理中，姚晨还提交如下证据： 1.苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初1913号民事裁定书，反映苏州旭高房地产开发有限公司（以下简称旭高公司）2018年因商品房销售合同纠纷起诉潘腾飞，后于2018年5月22日撤诉，以证明潘腾飞在与其订立合同时，隐瞒之前已与他人订立合同，使其误认为潘腾飞有购房的履行能力，事实上潘腾飞购买旭高公司房屋，导致资金不足而向银行通过信用卡贷款，在银行审批房贷时，潘腾飞知其名下有20多万元贷款、不能审批的事实。 2.自己的还款记录，以证明自己名下仅有一套房屋，自2015年至今一直正常还贷。 3.律师费发票，以证明因潘腾飞的违约导致其花费律师费7000元，按照合同约定，该费用应由潘腾飞承担。 潘腾飞质证意见：证据1，其仅缴纳了定金，并未实际购买该房屋，后定金被卖方没收，双方解约。证据2，真实性没有异议，但不能证明姚晨仅有一套房屋，且与和本案无关。证据3，真实性无异议，本案纠纷是姚晨造成的，由此产生的所有损失均由姚晨自行承担。 姚晨另提交如下证据： 1.碧桂园电子收据、购房款付款记录打印件，以证明其为购买碧桂园房屋首付325200元的事实，由于本案纠纷导致其购买碧桂园房屋违约，存在该首付款无法退回以及碧桂园后期可能会要求其承担违约责任的风险。 2.其母亲的快E贷贷款凭证（贷款额度为69500元）及中国建设银行还款明细，以证明其为购买碧桂园房屋支付的首付款是通过快E贷贷款了部分款项，用于归还向亲友借的首付款。 3.其母亲保单借款记录打印件、工商银行尾号4067融E贷贷款记录打印件、还款明细打印件、其母亲建设银行信用卡分期还款记录、短信扣款证明打印件、其父亲姚远飞建设银行信用卡分期还款记录等，以证明其因向亲友借款支付碧桂园首付款，为归还该首付款通过上述贷款进行资金周转。 4.欠条，以证明其向其二姨陈淑珍借款54000元。 5.其父亲自2018年4月份至2018年12月份因涉案纠纷导致自身疾病复发、多次入院治疗产生的医药费明细及抢救费发票，以证明其父亲因涉案纠纷导致自身疾病复发产生医疗费用。 姚晨说明，以上证据均为其因本案纠纷产生的直接损失，共达75万余元。 潘腾飞质证意见：上述证据与本案无关联性。就姚晨所称的购买房产，姚晨确实存在违约，但并非其造成。姚晨和新太阳置业约定定金10万元，第一期房款245200元，第二期980799元，且要在2018年1月31日前付清，认购书同时约定于2017年12月31日签署协议书及办理相关手续，从以上约定看，姚晨未在2018年1月31日前支付980799元，姚晨不可能凭借出售本案所涉房款支付，也未看到正式购房合同。姚晨2018年7月收到律师函，而本案贷款2018年8月17日已下放，但姚晨拒绝履行过户手续，因此房款365万元目前还在资金托管账户。综上，可以推断是姚晨之后不愿购买，否则完全可以立即办理相关手续获得房款来支付新房购房款。 姚晨说明：就第二期房款，在签订认购协议后，其与新太阳置业达成口头协议，告知了售房事实，约定2018年6月30日前将剩余房款结清，双方互不主张违约责任，因此新太阳置业未在6月30日前主张违约责任。其违约是潘腾飞导致。该房购买与开发商约定的是由其全部现金支付，其不得贷款。截至目前，其支付的购房款还是325200元，后期未再支付，其收到律师函后也跟开发商沟通过，告知开发商其因涉案房屋贷款迟迟未下放，要与买方解除合同，暂时其无力支付房款。开发商要求其想办法尽快解决，暂时保留追究其违约责任的权利，本案起诉后其未与开发商进行沟通。 审理中，潘腾飞还提交房地产估价报告书中的两页报告文件、征信报告查询授权委托书，以证明在2018年4月23日前其对案涉房产的价值委托了评估公司进行评估以便进行贷款，其一直积极办理贷款手续。 姚晨质证意见：真实性不认可，证明目的也不认可。 审理中，就涉案房屋现值，姚晨表示在510万元至520万元左右，潘腾飞认可在500万元左右。 就已付房款情况，潘腾飞陈述：之前其共付姚晨20万元，后姚晨又陆续退还5.5万元，因姚晨又说缺钱，其又将3.5万元给姚晨，因此目前其给姚晨合计18万元。资金托管账户中另有365万元。姚晨认可占有潘腾飞支付的定金18万元。潘腾飞表示，全部款项由法院在其与姚晨的两个案件中结算完成，至于在哪个案件中结算由法院根据判决的便利自由选择。 审理中，就潘腾飞的违约行为，姚晨认为：1.潘腾飞未按合同约定与其2018年4月1日办理托管手续。2.潘腾飞未在申请办理托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。3.潘腾飞未按合同约定于6月1日前将贷款款项打入托管账户。4.因为潘腾飞名下尚有银行贷款未还清，导致银行放款迟延。 潘腾飞认为：1.托管手续是双方共同义务，不能单方面归责于其。事实上责任在姚晨，姚晨未按期提前将10万元返还，违约在先。办理资金托管手续后，其垫付了10万元汇入了资金托管账户，完成首付。2.其及时去银行办理了贷款，被银行告知有十几万元信用贷款需归还，剩余的是消费贷款不需归还。之后其及中介多次要求姚晨归还10万元，姚晨至今未还清。姚晨未能返还10万元，与最终贷款延期存在因果关系。3.未按期将贷款打入资金托管账户的原因，也是姚晨未能返还10万元。4.银行放款迟延，过错也是姚晨未返还10万元。 潘腾飞认为：即便自己违约，也应按照过错大小、恶意程度以及姚晨实际损失确定违约金，同时结合违约行为对合同履行造成的影响等因素，而不能简单地根据合同约定的定金罚则认定。 本院认为，双方当事人签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。合同虽约定双方于2018年4月1日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方在3个工作日内将首付款打入资金托管帐户，但因姚晨挪用定金以致不能在办理资金托管手续前将10万元返还潘腾飞，潘腾飞因售房款迟延到位，双方资金均有不足，因此双方对此均负有责任，且虽然姚晨未履行义务在先，但主要责任在于潘腾飞。事实上双方也因此未前往办理资金托管手续，而根据双方微信沟通情况，双方对此并未有何责任争执。双方2018年4月19日资金托管协议签订当日，姚晨虽未将10万元退还潘腾飞，但潘腾飞通过贷款垫付，补足首付款汇入资金托管账户。此后潘腾飞虽然未能顺利办理贷款审批手续，但原因在于有贷款未结清，银行不予批准，而就贷款未结清的原因，既因为其自身资金有缺口，也因为姚晨未能按期返还10万元定金，因此双方对此亦均负有责任，姚晨自己在微信中也认可自己的责任较大，而根据双方微信沟通情况，双方对此同样未有责任争执。贷款获批后未能及时放款，姚晨反复催促潘腾飞加快贷款发放进度，但主要原因不在于潘腾飞，而在于银行的贷款放款实际情况。此外，合同约定姚晨应于2018年6月1日前办理抵押注销手续，但至今姚晨也未办理。综上，造成合同未能如期履行的责任在于双方，而且在履行的不同阶段，主要责任人并不一致，但因双方微信沟通情况反映双方对此前的责任并过于纠缠，因此合同未能如期履行的主要责任不能归结于潘腾飞。合同既已履行到此阶段，双方均付出了很大努力，共同协商克服了很多困难，现姚晨以潘腾飞违约为由诉请解除《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，既缺乏事实和法律依据，也是对之前的努力成果的不负责任，本院碍难支持。双方应继续履行合同。姚晨另诉请潘腾飞赔偿违约金73万元，扣除潘腾飞之前支付的定金18万元，潘腾飞应再支付55万元，对此，潘腾飞不予认可。诚然，合同履行的滞后，违背了姚晨的初衷，给姚晨造成了不少损失，但其主张的大部分损失均难以确认与本案合同履行的滞后存在关联，其中部分损失也尚存在不确定性。综合其主张的损失中的合理部分以及部分损失的不确定性因素，双方对合同履行滞后的责任大小以及互相谅解的事实，以及违约的恶意程度等各种因素，再酌情考虑房屋价值上涨造成的双方实际损失情况，另对潘腾飞在另案中主张姚晨承担的违约责任主张予以抵销，本院酌情认定潘腾飞支付姚晨违约金15万元，即在潘腾飞另案中不再支持潘腾飞的定金罚则主张。至于姚晨主张的律师费损失7000元，毕竟合同对律师费损失的赔偿有明确约定，本院视情酌定潘腾飞赔偿姚晨律师费损失2000元。 综上所述，姚晨的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告潘腾飞于本判决生效之日起十日内向原告姚晨支付违约金150000元、赔付律师费损失2000元； 二、驳回原告姚晨的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，由原告姚晨负担5960元，被告潘腾飞负担3340元。该款原告已预交，本院不予退还，由潘腾飞于本判决生效之日起十日内将其所负担部分支付姚晨。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。 审 判 长  刘 洋 人民陪审员  郭文明 人民陪审员  刘志强 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  姚 俊 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。