广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初8536号原告(反诉被告)：广州建南房产发展有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路敦仁里9号二楼自编201，统一社会信用代码：91440101618425959C。法定代表人：郭滔滔，总经理。委托代理人：张永、毕伟成，均为原告员工，联系地址同原告地址。被告（反诉原告）：广州羽泊投资有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路196号-101房自编B1-012，统一社会信用代码：91440101058901039U。法定代表人：梁颜浩，经理。委托代理人：黄剑锋，广东法则明律师事务所律师。原告广州建南房产发展有限公司诉被告广州羽泊投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张永、毕伟成，被告的法定代表人梁颜浩及委托代理人黄剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉和反诉答辩称：2015年1月16日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》（以下统称“合同”），约定被告承租原告位于广州市海珠区××号海珠·合生生活天地B1层003+012+社区020仓库铺位，其中B1-003和B1-012铺位只限于用作被告旗下超市相关零售经营，社区020仓库铺位只限于用作被告仓库和办公使用，租赁期限为144个月，自2015年3月1日（实际交铺之日）起至2027年2月28日止。房屋租金约定：其中B1-003铺位2015年9月1日至2017年8月31日为14213元/月，B1-012铺位2015年9月1日至2017年8月31日为114112元/月，社区020仓库2015年9月1日至2017年8月31日为28518元/月。租赁过程中，被告多次欠付租金，经原告多次催收，被告拒不付款并于2016年9月28日，在与原告交涉中，恶意破坏原告电房大门，造成原告财产损失约2000元；截至2016年10月12日，被告已累计拖欠原告2016年3月1日至2016年10月12日租金合计1158614元以及2016年10月1日至2016年10月12日的管理费18778元、2016年8月18日至今的水电等能源费，该等行为已属严重违约。原告迫于无奈，根据合同约定于2016年10月8日向被告发出《单方解约函》，通知被告与原告签订的租赁合同于2016年10月12日终止，并要求被告于合同终止日前搬离该铺位所有物品并将铺位恢复原状、缴清欠付的租金、管理费、逾期付款违约金及其他相关费用。被告已收悉，但却置之不理，拒绝履行付款义务并仍持续占用商铺。故起诉要求判决：1、原告与被告签订的海珠生活天地《广州市房屋租赁合同》及《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》已于2016年10月12日解除；2、被告支付拖欠原告的租金【包括从2016年3月1日起至合同解除之日止的租金（按合同约定的租金标准计算）以及合同解除之日后至交还场地之日止的占用费（按合同约定的租金标准的3倍计算）】、管理费（从2016年10月1日起至交还场地之日止，按每月48509元的标准计算）及逾期支付上述款项的违约金（逾期支付租金的违约金从应付款当月的第6日起计至被告付清欠款之日止，每日按应付未付款的千分之一的标准计算；逾期支付管理费的违约金从应付款当月的第6日起计至合同解除之日止，每日按应付未付款的千分之三的标准计算；扣除保证金后暂计至2016年10月12日剩余部分为1682177.26元）；3、被告按实际发生额支付原告其欠的水电费等能源费用；4、被告赔偿恶意破坏原告电房大门造成原告财产损失的费用2000元；5、被告立即搬离涉案物业并将物业恢复原状；6、被告立即将以该物业为地址注册的营业执照及已报装的管道燃气账户等注销；7、本案诉讼费由被告承担。原告不同意被告的全部反诉请求，请求法院予以驳回。被告答辩和反诉称：一、被告承诺绝不会拖欠租金、管理费，水电能源费至今也未欠缴。在原告违约在先的情况下，被告已经交付了2015年9月至2016年2月的租金、2015年4月至2016年11月的管理费，水电费已经交付至2017年5月（无任何拖欠）。被告继续承诺：原告依法履行租赁合同后，或本案由人民法院作出生效判决后，被告绝不拖欠原告租金等费用一分钱、一分钟。二、原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，欺骗被告签订合同，应承担合同无效或合同解除的全部责任。（一）原告故意将不具有所有权、不属于商业用途的“社区020仓库”出租给被告使用，应承担该部分租赁合同无效的全部过错责任。1、双方所签的《商铺租赁合同》项下“社区020仓库”，属于公共配套设施，《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》规定，“居住区配套公共服务设施应当严格按照规划确定的用途进行使用，不得闲置或者挪作他用”。但承租商铺交付时，原告在附件二《交付标准》中，从未提及020仓库的规划用途，一直欺骗隐瞒事实真相。直至本案成讼后，被告于2017年5月向海珠区国土资源和规划局档案室查询“竣工图”，方知该仓库属于“公共配套设施”—“自行车库”！2、被告认为：《物权法》第73条明确规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。原告将“自行车库”出租给被告作仓库使用，违反法律强制性规定，属于无效合同。原告应当根据《合同法》第58条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条承担赔偿责任。（二）原告违背诚实信用原则，谎称地铁入口立即开通并直达B1商场，但实际上却迟延16个月开通，造成包括被告在内的所有承租商户的巨大经济损失，其应承担全部缔约过失责任。1、原告在招商时，其在“推广彩页”上清楚地列明“地铁2号线与8号线交汇站—昌岗站F出口直达商场B1层，真正的城央双地铁上盖物业，区位优势全城罕见”，并承诺地铁入口于2015年5月份即可开通。正是在前述承诺之下，被告才签订本案租赁合同。2、但租赁合同签订之后，原告承诺的地铁入口却迟迟不能开通，直至2016年8月底才开通，开通时间迟延近16个月。在此期间，被告多次书面告知原告，“此属重大商业欺诈，若无地铁入口，被告自始都不会承租该地下商铺”,并要求原告赔偿，但原告未作任何处理。3、被告认为，在本案租赁合同的订立过程中，原告违反诚实信用原则，故意隐瞒或虚报其自身都无法确定的，与订立合同有关的重要事实—地铁入口的开通时间。根据《合同法》第42条规定，原告必须依法承担其缔约过失导致被告信赖利益受到的直接及间接损失。（三）003、012商铺未按规划报建许可施工，违规扩建建筑面积达到800平方米，导致商铺天花漏水不断、无法根治，形成极大的公共安全隐患。1、被告自承租入驻以来，商铺的天花及墙体即出现多处大面积漏水，漏水点超过100处，前后维修多达几十次，被告虽多次要求维修，但原告一直未采取有效的根治措施，导致商场的部分商品出现霉烂和消费者投诉索赔，严重地影响了被告的正常经营。虽然原告采取了临时灌胶补漏的措施，但因结构性缺陷和天花长时间积水，极易形成重大公共安全隐患。2、本案成讼后，被告于2017年5月向广州市规划局查询的规划报建图纸，与其“竣工图”大相径庭，涉案商铺漏水区域集中点即位于原告违规向北扩建的长约149米、宽约6米的区域。被告认为，根据《城乡规划法》第64条、《广东省城乡规划条例》第79条、80条的规定，前述扩展的建筑面积应当限期改正、限期拆除，而不仅仅是缴纳罚款即了结。3、为避免重大公共安全隐患（有部分居住业主已因本栋建筑的部分墙体开裂向街道及派出所投诉），同时为查清案件的真实情况、合法认定003、012商铺租赁合同的法律效力，被告将继续向有关部门申请出具涉案物业的“建筑总图”及相关规划条件，并立即提起行政诉讼，起诉要求撤销涉案B1层违章部位的规划验收许可和房地产权证。（四）因原告与施工单位的欠款纠纷，导致租赁合同履行过程中涉案商场的电梯、空调等设施设备出现高频率故障和长时间维修现象，导致被告等所有承租户的正常经营遭受重大影响和重大损失。三、原告作为租赁合同的违约方，其不享有约定或法定的合同解除权利。同时，因双方所签合同的合同目的已经不能实现，涉案003铺、012铺的租赁合同关系，依法应当由人民法院判决解除。（一）《最高人民法院公报》公布的“最高人民法院（2003）民一终字第47号民事判决”认定的“由于合同解除制度之意旨在于将解除权赋予守约方，而永新公司发出4.1函时仍处于违约状态，故永新公司不享有公司解除权。违约方不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权”。（二）如前所述，原告在《商铺租赁合同》的签订和履行过程中，存在众多虚构事实、隐瞒真相等根本违约行为，其作为违约方无权根据《合同法》第94条及《商铺租赁合同》第12-2条的规定解除本合同，原告关于确认租赁合同已经解除的诉讼请求，没有法律依据。（三）鉴于《商铺租赁合同》项下“社区020仓库”部分应依法确认为无效，被告出于一体经营和便捷管理的《商铺租赁合同》的整体目的已经不能实现，而且双方也再无继续履行的意愿，被告恳请人民法院应当依据《合同法》第94条的规定判决解除《商铺租赁合同》项下003铺、012铺的租赁关系。（四）鉴于原告的违约行为，在其依法履行合同前，被告享有合同履行抗辩权，其关于支付租金、管理费、违约金、恢复原状等诉讼请求不能成立；关于原告主张的水电能源费，被告至今不存在拖欠行为，不应支持。四、原告必须依据《合同法》等规定，赔偿被告各项经济损失。（一）本案租赁合同被人民法院确认为无效或判决解除的，原告必须依据《合同法》第42、97条的规定赔偿被告的经济损失：1、关于“装饰装修及设施设备损失”：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条、第11条第1款的规定，原告应当赔偿被告剩余租赁期内装饰装修的残值损失，具体金额以司法评估鉴定结果为准。2、关于“另行承租同等地段、同等面积商铺的租金差价损失”：根据《合同法》第97条、113条的规定，因原告的根本违约行为，导致随着租赁市场行情的变化，被告另行租房面临租金成本上涨，存在租金差价的实际损失。该损失属可得利益损失，而且该利益损失属于签订合同时双方可以预见的事实，赔偿目的是使租赁合同达到履行状态，以满足被告能获得合同履行的基本利益，必须予以赔偿。3、其他各项经济损失及违约金：具体以被告的反诉请求为准。鉴于以上理由，被告反诉要求判令：1、原告赔偿被告装饰装修损失、设施设备损失2000000元（具体金额以司法鉴定评估金额为准）；2、原告赔偿被告另行承租同等面积商铺需要额外支付的租金损失6505659.2元（从2018年9月1日起计至2027年2月28日止）；3、原告退回租赁及管理费保证金205352元、水电周转押金48099元，以及按同期银行贷款利率计算的资金占用损失【从2017年6月2日起计至原告实际退还保证金、押金之日止，按253451元（205352元+48099元）为本金计算】；4、原告向被告退回已经交付的2015年9月至2016年2月的社区020仓库租金171108元（28518元/月×6个月），以及2015年4月至2016年12月的物业管理费136101元（6481元/月×21个月）；5、原告向被告支付无理由单方解除合同的违约金511059元【（14213元/月+114112元/月+42028元/月）×3个月】；6、原告赔偿被告商品货物损失暂定500000元（具体金额以判决合同解除之日实际发生的商品损失金额为准）；7、原告承担本案全部诉讼费。经审理查明：根据《房地产权证》记载：广州市海珠区昌岗中路196号-101房的权属人为原告；规划用途为商业、手扶梯（斜坡部位）；房屋所有权取得方式为新建；登记时间为2014年11月10日；建筑面积为3563.21平方米；2014年11月17日，以14登记01510128办理抵押登记；等。该证所附的《房地产分户图》显示昌岗中路（＃196B101）部位的左上方为“B107自行车库＃178”部位。2015年1月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订铺位号为B1层003+012+社区020仓库的《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》（以下简称为《商铺租赁合同》），主要内容：1-1甲方出租给乙方的铺位座落在广州市海珠区××号海珠·合生生活天地（以下称“该商场”）B1层003+012+社区020仓库铺位（以下称“该铺位”）；该铺位的平面图见本协议附件一（该平面图只作方便鉴别之用）；乙方声明其在签署本协议前对该铺位的大小表示满意并同意接受；双方同意不因任何人士、组织或机关测量的该铺位的任何面积而对该铺位的租金、管理费及其它以租赁面积为基础进行计算的费用作调整；1-2甲方作为该铺位的房地产权利人与乙方建立租赁关系；签订本协议前，甲方已告知乙方该铺位未设定抵押，已办理房地产权属证书；乙方完全接受房屋的权属性状；1-3该铺位的装修、附属设施/设备状况及甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜列于本协议附件二；双方同意以附件二所列的标准作为交付及返还该铺位的验收依据；2-1该铺位租赁用途列于附表一第二部分；乙方确认该铺位满足乙方的经营要求，适用做该商业用途，保证严格按照上述用途范围使用该铺位，承诺不擅自改变该用途；3-1乙方应于交付日（定义见本协议附表一第三部分）到该商场物业管理机构（下称“管理处”）办公室办理该铺位的交接手续；3-2乙方须缴纳装修期间的相关费用，具体缴纳费用的种类、金额、时间及相关要求详见附件四规定；该铺位的装修期已列于附表一第三部分，乙方应在开业日前7天完成全部装修工作并达到验收标准，并取得相关政府部门的审核通过；除本协议另有规定外，装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但需承担该铺位的管理费及公用事业费等费用；4-1乙方需在租赁期届满/提前解除日之前或当日，将该铺位连同其原有的附属物、装置、附加物，在与原状一致（参照附件二所列标准，租赁期内该等设施的自然损耗除外）或者经甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状况下，交还甲方；同时，乙方需将通向该商场各部分的钥匙（如有）交还给甲方；若乙方未按本条第4-1款中约定的时间将铺位返还予甲方，每逾期一日乙方应向甲方缴纳相当于届时每日租金（每日租金=月租金÷当月实际天数）三倍的占用费；此外，乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该铺位而需承担的违约金、中介费（如有）等；且甲方有权自行收回商铺，包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该铺位并处理、移除乙方在该铺位内的任何财物，如该铺位内有乙方遗留下的任何装饰、家具、商品、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以其认为合适的方式处理前述物品；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品（若有）所产生的所有费用；4-4在本租赁期届满/提前解除日，若乙方未按本条第4-1款约定的状态将该铺位返还予甲方，甲方有权自行委托施工单位将该铺位恢复原状（参照附件二所列标准）并通知乙方，乙方应在收到通知后的三个工作日内给予甲方书面回复，若因甲方依据本协议约定的联系方式无法通知到乙方或乙方收到通知后三个工作日内未予答复的，则视为乙方认可甲方复原；因此而引起的一切开支及费用由乙方负担；甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨；5-1该铺位租金已列于附表一第五部分；5-2该铺位管理费列于本协议附表二第一部分；5-3公共事业费：协议期间，该铺位所发生的水、电、煤气、通讯等费用（如有）均由乙方承担；6-1乙方须于本协议签署时，按本协议附表一第四部分规定的金额向甲方存放保证金，以确保乙方遵守在本协议项下其必须遵守的一切条文规定；在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金利息；6-2甲方有权在乙方违反本协议约定时（不影响甲方对该等违反可行使的任何其它权利或补救方法）没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而蒙受一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追偿；6-4在不影响本协议项下甲方其它权利的前提下，甲方须于本租赁期届满/提前解除后，乙方按本协议规定完成第10-10条款义务及将该铺位返还予甲方且结清本协议项下所有款项后的14天内，将保证金无息退还给乙方；7-1乙方须于每个历月的第5日前向甲方缴付当月的租金等；7-3乙方不得以任何理由抵扣或拒绝支付其必须向甲方支付的租金及其他费用；7-4管理费及公共事业费等的缴交时间、方式，由甲方与乙方签署的《物业管理服务协议》（详见附件三）中约定；8-1乙方倘对该铺位进行任何装修工程（包括但不限于乙方对该铺位进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置），其设计与图纸必须取得甲方的事先书面同意，并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准，因向政府部门的报批而引起的一切费用均由乙方承担；甲方对乙方之设计及图纸给予书面同意不视作甲方对乙方之装修工程承担任何责任；若乙方的实际装修工程与前述经甲方事先同意的内容不符，则甲方有权要求乙方进行整改，且乙方在整改完成前不得自行开张营业，因此而产生的一切后果（包括但不限于因整改而产生的额外费用及因整改而拖延工期导致乙方不能在装修期结束前完成装修工程并开业）由乙方承担；9-1租赁期限内，甲方负责该商场的公共地方及公共设施（包括屋顶、主要结构、墙壁、主水管通道、主电缆电线、电梯、自动楼梯、消防及保安设备、空气调节设施）的维修、维护及清洁；9-2甲方保留在协议期内的任何时候，无需征得乙方的同意，变更、修缮及临时封闭该商场公共地方或其部分包括走道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管通道、煤气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换该商场公共地方整体结构、布局及安排的权利；9-15除非下列情形是因甲方的过错直接引起的，甲方在下列任何情形下不必对乙方或任何其他人士承担任何赔偿责任或减免乙方任何租金、管理费及其它费用，乙方应直接与造成损害的直接责任方交涉：⑴该商场或该铺位内的任何部分因电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备或者其它设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火、有害气体或任何其他物质泄漏，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其它害虫的滋生，或遭受爆炸、盗窃、抢劫，或因其它损害，而对乙方或任何其他人士造成的任何个人或财物上的损失或破坏；⑵该铺位的水（若有）、电、煤气（若有）、市政供暖（若有）或空气调节服务停止供应或该商场的任何公共设施停止运作；如上述情况是因甲方的过错直接引起的，甲方应在法律规定和本协议约定的责任范围内赔偿乙方因此遭受的直接经济损失；12-2倘乙方拖欠支付本协议规定的任何款项（包括但不限于租金、管理费、其它费用）超过10天，在不影响甲方其它权利或采取补救措施等前提下，甲方有权向乙方要求支付日息1‰的逾期付款违约金；逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有应付费用及逾期付款违约金止；若乙方拖欠任何其应付的款项超过30天的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付），甲方有权提前解除本协议并合法地提前收回该铺位或其任何部分，同时乙方须向甲方支付其实际使用该铺位期间根据本协议应付而未付的一切款项并补偿甲方相当于该铺位届时三个月的租金和三个月的管理费的违约金；甲方有权将乙方根据本协议向甲方预先支付的租金先予充抵前述款项，同时甲方有权没收保证金以充抵违约金，并就不足部分（如有）向乙方进行追讨；在乙方违反本协议项下付款责任期间，甲方有权制止乙方将该铺位内任何物品搬离该铺位直至乙方纠正其违约行为并得到甲方的认可为止；12-5租赁期间，若乙方无法定或约定事由单方面提前终止本协议的，应提前3个月以书面方式通知甲方，乙方除需按本协议规定完成第10-10条款义务及将铺位返还予甲方并结清本协议项下所有款项，还需向甲方支付相当于该铺位届时三个月租金和三个月管理费的违约金，若有造成甲方其他损失的，就损失赔偿事宜双方另行协商；甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据本协议向甲方预先支付的租金、管理费等用于充抵上述全部款项外，还可就不足部分（如有）向乙方进行追偿；12-6若甲方无法定或约定事由单方面提出终止本协议的，应提前3个月以书面方式通知乙方，甲方除需全额无息返还乙方的保证金，还需向乙方支付相当于该铺位届时三个月租金和三个月管理费的违约金，若造成乙方其他损失的，就损失赔偿事宜双方另行协商；13-1在不影响甲方要求乙方支付本协议提前解除前乙方应付的租金、管理费及其它费用权利的前提下，及在不影响任何一方对另一方根据本协议或法律法规规定仍享有的任何权利的前提下，甲、乙双方同意：在租赁期内，任何一方可书面通知对方提前解除合同，双方对此互不承担责任：⑴该铺位占用范围内的土地使用权依法提前收回的；⑵该铺位因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；⑶该铺位因不可抗力而毁损、灭失或者被鉴定为危险场地的；⑷甲方已告知乙方该铺位出租前已设定抵押，现被处分的；对于本条第㈢款双方补充约定如下：倘该铺位全部或其主要部分受到破坏、损毁，致使其不适宜使用或占有，该铺位在该等破坏、损毁发生后的三⑶个月内尚未得到重修或重建，甲方或乙方任何一方可以书面通知对方，提前解除本协议；在前述情形下，甲方没有义务对该铺位进行重修或重建；乙方可在该铺位遭受该等破坏、损毁的次日与甲方协商停止或按该铺位受破坏损毁的程度相应减少支付租金，直到该铺位完成重修或重建；13-2在不影响甲方根据法律、法规及本协议的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前解除本协议并合法地提前收回该铺位或其任何部分，同时乙方必须向甲方支付其实际使用该铺位期间根据本协议应付而未付的一切款项并补偿甲方相当于该铺位届时三个月租金和三个月管理费的违约金；甲方有权将乙方根据本协议向甲方预先支付的租金先予充抵前述款项，同时甲方有权没收保证金以充抵违约金，并就不足部分（如有）向乙方进行追讨；若因乙方的违约行为造成甲方其它损失（若有）的，包括但不限于装修期所免的租金及管理费、仲裁相关费用、律师费等，乙方还应负责赔偿：……⑽乙方严重违反本协议中乙方必须遵守或履行的其它规定，经甲方告知后仍不改正的；14-1若因广州市房屋租赁管理部门之要求，需使用其标准示范文本的，则该标准示范文本约定之内容仅为房产租赁登记部门方便存档之用途，不论标准示范协议文本签署的时间是否晚于本协议签署的时间，基于租赁关系项下的甲乙双方最终的权利义务以及租赁协议生效时间、纠纷解决都以本协议约定内容为准，标准示范协议文本记载之内容与本协议不一致或有冲突的，以本协议约定的为准；14-2本协议双方的联系方式，皆以附件三所载明的通讯地址为准；一方向另一方送达任何文件或通告，如以快递的方式将该等文件或通告投递于对方通讯地址，于投送快递次日将被视为已送达收件人；在乙方正常租赁期限内，甲方可送达乙方通讯地址1或通讯地址2；若本租赁协议终止或提前终止或乙方已搬离该商场内的乙方通讯地址1，甲方应送达乙方通讯地址2；等。该合同的《附表一》载明：（第一部分）租赁总面积:建筑面积约为3206.61平方米，套内面积为2555.9平方米，最终以竣工后实际计量面积为准；B1-003建筑面积127.36平方米，套内面积101.53平方米；B1-012建筑面积1783平方米，套内面积1421平方米；社区020仓库建筑面积1296.25平方米，套内面积1033.37平方米；（第二部分）用途：其中B1-003和B1-012铺位只限于用作[广州羽泊投资有限公司旗下超市相关零售经营]，社区020仓库铺位只限于用作[广州羽泊投资有限公司仓库和办公使用]；（第三部分）租赁期自交付日起计144个月；交付日2015年3月1日，但最终日起以甲方向乙方发出的交付通知书上载明的日期为准；装修期共6个月，自交付日起计；租金起计日2015年9月1日；（第四部分）租赁保证金156843元；（第五部分）租金：乙方同意按如下⑴方式计算并缴交月租金：⑴固定租金：租金以建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金如下：B1-003铺位租金：2015年3月1日至2015年8月31日（装修期）的单价为0元/平方米，月租金为0元；2015年9月1日至2017年8月31日的单价为111.6元/平方米，月租金为14213元；2017年9月1日至2018年8月31日的单价为117.2元/平方米，月租金为14924元；2018年9月1日至2019年8月31日止的单价为123元/平方米，月租金为15670元；2019年9月1日至2020年8月31日的单价为129.2元/平方米，月租金为16454元；2020年9月1日至2021年8月31日的单价为135.7元/平方米，月租金为17277元；2021年9月1日至2022年8月31日的单价为142.4元/平方米，月租金为18140元；2022年9月1日至2023年8月31日的单价为149.6元/平方米，月租金为19047元；2023年9月1日至2024年8月31日的单价为157元/平方米，月租金为20000元；2024年9月1日至2025年8月31日的单价为164.9元/平方米，金额为21000元；2025年9月1日至2026年8月31日的单价为173.1元，月租金为22050元；2026年9月1日至2027年2月28日的单价为181.8元/平方米，月租金为23153元；B1-012铺位租金：2015年3月1日至2015年8月31日（装修期）单价为0元/平方米，月租金为0元；2015年9月1日至2017年8月31日的单价为64元/平方米，月租金为114112元；2017年9月1日至2018年8月31日单价为67.2元/平方米，月租金为119818元，2018年9月1日至2019年8月31日单价为70.6元/平方米，月租金为125809元；2019年9月1日至2020年8月31日的单价74.1元/平方米，月租金为132099元；2020年9月1日至2021年8月31日的单价为77.8元，月租金为138704元；2021年9月1日至2022年8月31日的单价为81.7元/平方米，月租金为145639元；2022年9月1日至2023年8月31日的单价为85.8元/平方米，月租金为152921元；2023年9月1日至2024年8月31日的单价为90.1元/平方米，月租金为160567元；2024年9月1日至2025年2月28日的单价为94.6元/平方米，月租金为168595元；2025年9月1日至2026年8月31日的单价为99.3元，月租金为177025元；2026年9月1日至2027年2月28日的单价为104.2元/平方米，月租金为185876元；社区020仓库：2015年3月1日至2015年8月31日（装修期）单价为0元/平方米，月租金为0元；2015年9月1日至2018年8月31日的单价为22元/平方米，月租金为28518元；2018年9月1日至2021年8月31日的单价为23.1元/平方米，月租金为29944元；2021年9月1日至2024年8月31日的单价为24.3元/平方米，月租金为31441元；2024年9月1日至2025年2月28日的单价为25.5元/平方米，月租金为33013元；2025年9月1日至2027年2月28日的单价为25.5元/平方米，月租金为33013元；如以上计算租金的面积发生变化，原租金单价不变，租金金额按变化后的面积计算并缴交，若已缴交的，该部分租金以甲方通知当月双方进行多退少补处理，之后的租金均按面积变后重新计算的租金金额缴交；等。该合同的《附表二》载明：管理费每月48509元；等。该合同的《附表三》载明：甲方通讯地址为广州市海珠区××号；乙方通讯地址1（该商场内）为空白，通讯地址2（该商场外）为广州市海珠区滨江东路怡凤街4号首层101；电话为020—840××××6；等。该合同的《附件二》《交付标准（海珠·合生生活天地商铺交付标准工程条件确认）》载明：1、楼高、隔断：建筑层高5.2m，北面局部2.8m（板面与板面之间）甲方所提供之铺位已完成乙方承租区与其他相邻区的砖墙隔断；7、消防：⑴满足100mm的消防栓主管和80mm的喷淋主管；⑵有效之烟/温感报警线位于乙方租赁范围内；⑶甲方提供至少3处出入口（包括消防通道）；⑷经甲方审批同意后，乙方可更改租赁范围内的消防系统，并由乙方进行二次消防报建、验收；⑸甲方负责完成一次消防报建、验收；10空调、新风系统：⑴甲方提供空调冷冻供回水管各DN100到合同约定的商铺租赁范围内；⑵甲方提供新风主管道到乙方铺位、铺内由乙方管道铺设；11、铺面：铺面内为毛胚交付，无招牌设置；等。该合同的《附件三》《物业管理服务协议》载明：甲乙双方就海珠·合生生活天地商铺租赁事宜达成的合意为基础，特订立本物业管理服务协议（以下简称本协议）；物业类型为商业；名称为海珠·合生生活天地（以下简称该商场）；坐落位置于广州市海珠区××号合生生活广场；商场设备设施为供配电、后备发电机、给排水、消防系统、电梯、中央冷气系统等；乙方使用范围为该商场第B1-003+B1-012+社区020仓库单元（自编号，以下简称该物业），该物业的建筑面积为3206.61平方米，经营超市（含仓库和办公）用途；物业管理服务期限为该物业按租赁合同约定使用期间由2015年3月1日起至2027年2月28日止（其中2015年3月1日至2015年8月31日为乙方的铺位装修期），乙方愿意接受甲方为该广场的物业服务提供方；甲方权利义务包括：按照本协议的约定收费项目、标准和方式向乙方收取物业管理费和其他费用等；乙方权利义务包括：按时支付物业管理服务费、水电费以及《服务指南》、《装修管理守则》和本协议约定的其他费用等；⑴B1-003铺位和B1-012铺位的管理费按乙方单元的租赁建筑面积计算，装修期间由甲方按10元/平方米/月的标准向乙方收取，运营期间由甲方按22元/平方米/月的标准向乙方收取，不满一个月者，依日计算；管理费起始日以甲方向乙方发出的交付通知书上载明的日期为准，其中2015年3月1日至2015年8月31日的管理费按1910.36平方米×10元/月/平方米为19104元/个月（装修期）；2015年9月1日至2027年2月28日的管理费按1910.36平方米×22元/月/平方米为42028元/个月（运营期）；⑵社区020仓库铺位的管理费按乙方单元的租赁建筑面积计算，由甲方按5元/平方米/月的标准向乙方收取，不满一个月者，依日计算；管理费起始日以甲方向乙方发出的交付通知书上载明的日期为准，即2015年3月1日至2027年2月28日的管理费按1296.25平方米×5元/月/平方米为6481元/个月（不含中央空调）；乙方在进驻时须向甲方缴纳首月管理费48509元，同时缴纳相当于一个月的管理费的保证金48509元；由甲方统一代缴商场水、电费，乙方需向甲方缴交水电周转金，该周转金按15元/平方米标准及乙方单元的使用建筑面积计算收取，即48099元；当乙方不再使用该物业并结清所有款项后，该笔费用由甲方在30日内无息退回；甲方每月按实际电表读数另加8%损耗的标准向乙方收取其物业自用部分的电费；若乙方只使用公共洗手间用水（非经营性用水），则水费在乙方缴纳的物业管理费中列支；已安装水表计量（经营性用水）或需特别供水安排，则按政府规定的单价，由甲方向乙方按实际用量并另加8%损耗的标准收取；每月管理费、电/水费及其它应缴费用由乙方于每月5号前向甲方缴付，其他费用乙方按实支付；具体管理服务收费标准详见《海珠·合生生活天地物业管理收费一览表》；在租赁期限内，甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行《物业管理服务协议》的情形时（不影响甲方对该等违反、不遵守或不履行可行使的任何其它权利或补救方法），从乙方所交纳的保证金中直接扣除因其违反、不遵守或不履行行为而蒙受的一切损失、损害；当保证金不足本协议约定的标准时，乙方应在7日内补足，否则另按50元/天的标准收取违约金，直至补足之日止；当租赁期满，物业移交验收合格并且乙方缴清物业管理费及其他相关费用后30日内，甲方将物业管理费保证金或其余款（如有）无息退还给乙方；因乙方违反、不遵守，不履行本协议（不影响甲方对该等违反、不遵守或不履行可行使的任何其他权利或补救方法）造成甲方损失的，甲方有权在物业管理费保证金及水电周转金中抵扣，物业管理费保证金及水电周转金不足以补偿甲方的损失的，甲方有权向乙方追索；非甲方过错，若乙方提前终止本服务协议，甲方将扣除乙方交纳的管理费保证金及水电周转金不予返还；商场开放时间和商场中央冷气供应时间均为每日10:00-22:00；若乙方未按本协议约定的时间向甲方交纳物业相关费用的，乙方同意甲方采取停水、电措施，并另按所欠费用总额每日3‰标准支付滞纳金，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其它相关费用；若乙方逾期交纳各项物业费用达到15天，甲方有权立即终止《物业管理服务协议》的履行并有权不退还物业管理费保证金及水电周转金；若乙方逾期付款达到30天的，甲方有权立即终止对承租物业的使用；双方约定，以下条件下所致的损害，可构成甲方的免责事由：1、因不可抗力导致的中断服务或该商场物业价值的贬值；2、经甲方事先通知，因该商场使用、维修、养护共用部位、共用设施设备需要而临时关闭通道、门、窗、暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；3、因非甲方责任造成的供水、供电、供冷、通讯、有线电视及其它共用设施设备的故障或损毁；本协议系甲乙双方签订的《海珠·合生生活天地商铺租赁租赁合同》的附件，与租赁合同具有同等法律效力及有效期；等。2015年3月4日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落广州市海珠区昌岗中路196号-101房地下一层B1-003+B1-012号铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1910.36平方米，分摊共用建筑面积387.83平方米；租赁期限及月租金额情况为:2015年3月1日至2015年8月31日（装修期）的月租金额为0元；2015年9月1日至2016年8月31日的月租金额为156843元；2016年9月1日至2017年8月31日的月租金额为156843元；2017年9月1日至2018年8月31日的月租金额为163260元；2018年9月1日至2019年8月31日的月租金额为171432元；2019年9月1日至2020年8月31日的月租金额为178497元；2020年9月1日至2021年8月31日的月租金额为185925元；2021年9月1日至2022年8月31日的月租金额为195220元；2022年9月1日至2023年8月31日的月租金额为203409元，2023年9月1日至2024年8月31日的月租金额为212008元；2024年9月1日至2025年8月31日的月租金额为222608元；2025年9月1日至2026年8月31日的月租金额为232088元；2026年9月1日至2027年2月28日的月租金额为242042元;租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳156843元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；等。根据房管部门出具的《房屋租赁登记备案证明》记载：出租房屋地址为海珠区昌岗中路196号-101（部位B1-003、B1-012）；出租人为原告；承租人为被告；租赁用途为商业用房；租赁面积为1910.36平方米；租赁期限及月租金额为：2015年9月1日至2016年8月31日的月租金额为156843元；2016年9月1日至2017年8月31日的月租金额为156843元；2017年9月1日至2018年8月31日的月租金额为163260元；2018年9月1日至2019年8月31日的月租金额171423元；2019年9月1日至2020年8月31日的月租金额为178497元；2020年9月1日至2021年8月31日的月租金额为185925元；2021年9月1日至2022年8月31日的月租金额为195220元；2022年9月1日至2023年8月31日的月租金额203409元;该合同予以登记备案；审核时间为2015年3月5日。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金156843元、管理费保证金48509元、水电周转金48099元。原告于2015年3月1日将涉案场地（毛坯房）交付给被告，被告于同年4月开始对该场地进行装修。被告装修完毕后将该场地作为经营“羽泊YOOBO进口商品超市”的经营场所使用至今。2016年10月24日，原告以被告欠交租金、管理费和水电费为由提起本案诉讼。被告表示：第2项反诉请求的租金损失尚未发生，现涉案房屋仍由其公司使用，其公司尚未另行承租其他商铺使用，但其公司将会另外承租其他场地来经营超市及放置设施、货物；第6项反诉请求的货物损失50万元是其公司自行估算的金额，没有申请评估，该损失尚未发生，如果其公司要交还涉案房屋，至少会产生一些货物的损失。原告为证明其诉讼主张还提供了以下证据：一、原告分别于2016年3月1日、2016年4月7日、2016年4月11日、2016年4月29日、2016年5月31日、2016年6月25日、2016年7月8日、2016年7月30日向被告派送的《海珠·合生生活天地缴款通知书》、《催收函》、《催款函》。拟证明原、被告之间每月费用结算的明细，被告已签收确认；原告多次向被告催款的事实，被告已确认。二、海珠·合生生活天地电房大门被损坏相关照片若干张。拟证明被告恶意损坏原告电房大门，造成原告财产损失的事实。三、原告于2016年10月8日通过顺丰速运方式向被告发出的《单方解约函》（收件地址：广东省广州市海珠区昌岗中路196号-101房自编B1-012；该邮件已于2016年10月9日被签收。），主要内容：贵司于2015年1月16日租赁我司海珠·合生生活天地B1-003/012/社区020仓库铺位并签署了《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）及《广州市房屋租赁合同》；根据租赁合同约定，贵司分别应于每月5日前向我司支付租金；截至发函之日止，贵司拖欠我司2016年3月1日至2016年9月30日的租金合计1097901元，以及2016年10月1日后的租金管理费、2016年8月18日至今的能源费（具体数额以我司财务最终核算为准）；我司已多次发函催收，但贵司至今未履行相关缴费义务；贵司的上述欠费行为均已超过合同约定的解约期限，构成根本违约；根据租赁合同第十二条第二款之约定，我司现在行使单方解除权，解除与贵司的租赁合同等租赁文件，终止租赁关系，并追究贵司的违约责任；我司将收回该铺位并保留收取贵司逾期付款违约金权利，同时对贵司的保证金（包括租赁保证金、管理费保证金及水电周转金）作出处理，并有权将该物业另行出租，而无需作出任何补偿；现函告如下：1、贵司与我司签订的《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》于2016年10月12日终止；2、根据约定，截至2016年10月12日止，该铺位欠费暂共计1116679元（具体数额以我司财务最终核算为准）；3、根据租赁合同约定，我司有权没收贵司的租赁保证金156843元、管理费保证金及水电周转金96608元（具体数额以我司财务最终核算为准）以冲抵违约金，并保留就违约金不足部分及其他损失向贵司追偿的权利；4、请贵司于2016年10月25日前到所在租赁登记处办理注销合同手续；5、请贵司于2016年10月12日前搬离该铺位物品及将该铺位恢复原状，并到管理中心办理退租手续、缴清2016年10月12日前所产生的逾期付款违约金及其他相关费用（如有），逾期我司将按违反合同约定收取相关违约金，并把铺内物品视为遗弃物进行清理；如本函无人签收，自发出本函之日起3日后，我司视为贵司已收悉，如逾期不办理相关手续，由此造成的一切后果将由贵司全部承担；等。拟证明原告依约定行使合同解除权，原、被告签署的租赁合同已于2016年10月12日解除的事实。四、广州市规划局于2013年9月2日核发的穗规验证【2013】549号《广州市建设工程规划验收合格证》【其中载明：建设单位为原告；建设项目名称为商业、住宅楼工程（自编南方花园二期）；建设位置为海珠区昌岗中路168、170号原红阳电镀厂；建设规模为4幢，地上32层（部分3、4、31层）：83399平方米；地下3层：22870平方米；等；附件1《建筑功能指标规划验收明细表》载明：其他功能包括地下自行车库（建筑面积为1177平方米，位于地下1层）；等。】及广州市城市建设档案馆于2013年12月17日核发的《广州市建设工程档案验收合格证》【其中载明：原告建设的南方花园二期商业、住宅楼工程的建设工程档案符合归档要求，验收合格；等。】。拟证明原告提供租赁物具备合法的规划、验收、备案手续，符合交付、使用条件。五、被告于2015年8月27日向原告提交的《关于免租期的申请》（主要内容：我司为贵司旗下商场海珠·合生生活天地的进驻商家，经营YOOBO羽泊进口商品超市，于2015年2月28日进场装修；装修期间，我司租用场地频繁出现墙壁装修脱落、墙壁渗水、天花漏水等现象，虽与贵司及时沟通，贵司及时协调处理，我司加紧赶工，仍较原计划5.1开业推迟了近两个月；2015年7月26日，我司经营的羽泊进口商品超市开业，开业前几日，客流量及营业额都突飞猛进，然而随着时间推移，客流量却日渐下降，随之造成营业额日渐下降；目前，我司月营业额已经难以维持高额的运营成本，分析原因，我司得出以下几点结论：1、商场开业率低，首层开业率几乎为零，知名度和人流量明显不足；2、连接商场的地铁通道尚未开通，对人流动线及客流的聚集造成影响；我司超市营业至今，预计5.1开通的地铁至今仍未开通，而商场的客流动线也是依赖地铁通道设计的；如今商场负一楼只能单进单出一条动线，无法实现双进双出的多条动线，导致客流量无法汇集于此，而我司设计的双进双出的客流动线更是无法得到正常发挥，目前已经严重影响我司的经营状况；3、商场总体量较小，零售业态占比较小，无法形成集群效应，难聚人气；4、新场需要至少一年的培育期，目前缺少培育期；尽管如此，我司对未来经营发展仍持有较大信心，同时更希望贵司给予更大力度的扶持；因此，我司特向贵司提出免租期的申请，希望贵司给予我司超市六个月的经营免租期予以扶持，时间由2015年9月1日至2016年2月29日，或采用联营扣点的方式共同经营；等。）及被告于2015年12月1日向原告提交的《关于免租期的申请》（主要内容：目前，我司月营业额已经难以维持高额的运营成本，分析原因，我司得出以下几点结论：1、商场开业率低，首层商户都在装修状态，大部分顾客反映不知道该商场已经开业，知名度和人流量明显不足；首层装修时间长使得人流量无法提升，无法形成稳定的客户群，缺乏人气带动；2、连接商场的地铁通道尚未开通，对人流动线及客流的聚集造成影响；我司超市营业至今，预计5.1开通的地铁至今仍未开通，而商场的客流动线也是依赖地铁通道设计的；如今商场负一楼只能单进单出一条动线，无法实现双进双出的多条动线，导致客流量无法汇集于此，而我司设计的双进双出的客流动线更是无法得到正常发挥，目前已经严重影响我司的经营状况；且了解到目前负一楼整体均受此影响，经营状况欠佳；尽管如此，我司对未来经营发展仍持有较大信心，同时更希望贵司给予更大力度的扶持；因此，我司特向贵司提出免租期的申请，希望贵司给予我司超市三个月的经营免租期予以扶持，时间由2015年11月1日至2016年1月31日；等。）。拟证明原告及时处理被告反映的渗漏事件，被告欲将经营风险转嫁给原告的事实。六、原告于2016年3月9日向被告发出的《复函》（含维修完工后的图片若干张），内容为：贵司致我司《关于终止或变更租赁合同公函》已收悉，现就贵司来函提及事宜作如下回复：1、关于墙体渗漏，我司有对贵司承租铺位结构的维修责任，因此收到贵司漏水报告时，我司均及时安排人员维修复原；2、关于顾客赔偿，我司在收到公函前未收到贵司向我司反映该事件，请提供相关材料，以便我司核实并作进一步处理；3、关于租金支付，贵司在租期间，须遵守合同约定按时缴纳当月费用；现贵司已欠缴两个月租金，请于本函发出三日内缴清，否则我司按照违约条款处理。七、原告和合生帝景国际物业服务中心于2016年4月28日向被告发出的《关于羽泊超市北墙墙面渗水维修的通知函》（内容为：贵铺卖场4月13日出现的北墙墙面渗水，我中心安排于5月10日上午08:30分到贵铺进行维修补漏，届时请贵铺给予配合。）、原告和合生帝景国际物业服务中心于2016年5月19日向被告发出的《关于配合维修的通知函》【内容为：我司于2016年4月28日致函贵司，请贵司配合于5月10日对贵铺的墙面渗水进行维修，但当时贵司负责人梁先生口头答复暂不维修；现5月18日我司又收到贵铺的书面复函，提出对北墙渗水维修问题，要求我司给予处理；本着为客户负责的原则，现我司再次致函贵司，请明确配合维修进场时间，便于我司做好维修人员及材料安排（注：第二次配合维修的通知函）；等。】以及维修完工的照片。证据六、七拟证明原告针对被告反映的渗漏水事件积极配合维修，全面履行出租人应尽的修缮义务。八、原告和合生帝景国际物业服务中心于2016年5月19日向被告发出的《关于电梯保养、空调故障排除的复函》，主要内容：收悉贵司反映电梯保养、空调故障的工作联络函，我司对贵司提出的意见非常重视，相关问题均已在整改当中，回复如下：1、商场电梯在日常维护保养时尽量安排在非营业时间进行，并提前出通知告知各商户，由商家调整电梯的使用时间；在遇到紧急抢修时会进行双方协调使用其它电梯或通道进行运货；2、空调漏水的设备是在负一层公共通道的扶梯口位置，在2016年5月10日，本中心发现该空调漏水后，为了顾客的安全不受影响，我部暂时关闭冷冻水的阀门防止漏水，同时制定出的维修空调漏水的措施，争取在2016年5月30日修复；另外，至于贵司说铺内没有空调的说法是不成立的，根据我中心了解贵司在营业期间没有完全打开铺内空调，以及空调没有开启制冷功能，这才是所以引起该铺空调不足的原因，以后还请贵司把空调全部开启并启用制冷功能；等。拟证明原告履行出租人应尽的日常管理义务，以及对相关设备设施进行维修保养。九、原告合生生活天地客服部向被告发出的《关于羽泊超市仓库天花渗水维修完成的告知函》（主要内容：关于贵司反映的仓库天花漏水问题，我司于2017年3月6日函告贵司，要求于3月7日上午8:30入场维修，但贵司坚持要求我司在仓库上方维修，不同意我司入场；因此，我司只能按贵司要求的方案在商场首层进行了排查和防渗处理，并于2017年3月7日下旬完成了维修；请贵司留意观察，如仍有渗水问题发生，请及时通知我司；等。）和2017年4月25日邮寄上述函件的EMS快递详情单及邮件已于2017年4月26日妥投的证明。拟证明原告按被告要求方案对其反映问题进行排查，并作防渗处理。十、原告合生生活天地客服部向被告发出的《关于羽泊超市仓库天花渗水维修的告知函》（主要内容：关于贵司的仓库天花漏水问题，我司于2017年3月6日函告贵司，要求于3月7日上午8:30入场维修，但贵司坚持要求我司在仓库上方维修，不同意我司入场；因此，我司只能按贵司要求的方案在商场首层进行了排查和防渗处理，并于2017年3月下旬完成了维修；现经观察，维修后该漏水点在雨季仍有漏水迹象；为彻底修复，现我司拟再次安排人员入场对该漏水点进行灌浆维修，请贵司安排时间给予配合；如贵司对该维修方案仍有异议不同意我司进入维修，由此引起的责任将由贵司承担；等。）和2017年4月25日邮寄上述函件的EMS快递详情单及邮件已于2017年4月26日妥投的证明。拟证明原告仍积极处理渗漏问题，但被告不同意原告进入场地内进行维修。十一、超市及仓库渗水处现场照片若干张。拟证明渗漏水事件并未影响到被告承租作为超市和仓库使用的根本用途。被告质证表示：对证据一的真实性没有异议，对合法性、关联性不认可，被告已经多次就商铺出现的天花漏水、电梯故障、空调故障等等影响正常经营的事项向原告提出过抗辩以及要求，特别是承诺地铁口开通的事情，原告一直没有面对和解决；目前020仓库这一块因为违反国家强制性规定，消防方面承受着公安、消防部门巨大的处罚压力和风险，而且020仓库这部分费用到底是归属于原告还是归属于业主委员会都存在着法律风险，被告享有履行合同的抗辩权；对证据二的真实性没有异议，对合法性、关联性不认可，原告盗用被告电力1255度，这是纠纷发生后的现场记录，有报案的，而且原告也在2016年4月份发函，函件上面有记录；因为被告经营的内容、商品有很多是生鲜产品需要用电，不然就会导致七、八百万的生鲜物品腐烂、变质，照片反映的情况是被告为了避免损失无限扩大、迫不得已采取的措施，原告切断了被告的用电，被告是在派出所、维稳中心在场的情况下砸了几下电房的门，但是没有砸开，原告在派出所和维稳中心在场的情况下把电房的门打开了，具体日期记不得了；对证据三的真实性没有异议，对合法性、关联性不确认，原告将自行车库违规出租给被告、谎称地铁口立即开通、不履行物业服务协定的行为已违约在先，根据合同法第94条以及最高人民法院公报2005年第3期公布的案例，违约方是不享有合同解除权的，合同是否有效、还是应该解除，应由人民法院依法裁定；对证据四的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，理由：该证据不能证明涉案的“社区020仓库”的产权人为原告，被告提供的证据证明“社区020仓库”属于“公共配套设施”—“自行车库”，原告对该仓库既没有所有权，也不能作为商业用途私自出租，即《商铺租赁合同》对应的“社区020仓库”的部分，应当是无效合同；另，涉案商铺所在楼层的《报建图》与《竣工图》大相径庭，根据《广州市城市规划管理技术标准与准则（建筑工程规划管理篇）》的规定，涉案地下商场长约150米、宽约6米的覆土层，本应设置在室外自然地坪之下，但原告严重违反《城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》的有关规定，涉案的《广州市建设工程规划验收合格证》、《广州市建设工程档案验收合格证》应当依法予以撤销；被告对此虽已提起行政诉讼，但却被人民法院以没有利害关系为由驳回起诉，被告将依法另行主张权利，坚决要求依法撤销涉案规划验收合格证；对证据五的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，理由：被告在2015年8月22日、2015年12月1日出具了两份《关于免租期的申请》，但未能获得原告同意；直至2016年3月底，被告未曾拖欠原告租金及有关费用，故该两份申请不具备关联性；另，该两份申请均有内容记载涉案商场“频繁出现装修脱落、墙壁渗水、天花漏水、地铁口延期”的重要事实，充分说明原告不履行合同在先、故意欺诈在先，根据合同法第94条的规定，原告作为违约方不享有合同解除的权利；对证据六的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，理由：该《复函》及维修完工后的图片，清楚表明涉案商场“商铺天花存在大面积漏水现象，虽经屡次维修但不能根治，严重影响被告的正常经营，并形成重大的公共安全隐患”等重要事实，充分说明原告不履行合同义务在先，根据合同法第94条的规定，原告作为违约方不享有合同解除的权利；对证据七至十一的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，理由与对证据六的质证意见一致。被告为证明其反诉和抗辩主张也提供了以下证据：一、《海珠·合生生活天地》推广彩页，其中载明：双地铁上盖·一站式社区购物广场；2/8号双地铁上盖，黄金区位无与伦比；地铁2号线与8号线交汇站——昌岗站F出口直达商场B1层，真正的城央双地铁上盖商业，区位优势全城罕见；贯穿海珠的主干道昌岗路与江南大道带来庞大车流量，超过20条公交线路汇聚于此；立体交通路网纵横交错，日均吸纳百万客流，财富尽在掌握。二、原告于2016年8月30日向合生生活天地商户发出的《关于地铁接驳口开通的通知》，内容为：我司海珠·合生生活天地商场首层、负一层东侧出入口与地铁接驳的昌岗站E出入口，于2016年8月30日正式开通；接驳口开通时间与商场营业时间同步（10:00-22:00），商户可指引有需要的顾客前往搭乘。证据一、二拟证明招商时，原告承诺地铁口立即开通；但开通时间延迟超过一年半，原告欺诈误导被告承租，导致被告重大经济损失。三、原告及其物业服务中心向合生生活天地各租户/商家发出的有关文件【于2015年10月29日发出的《停客梯通知》（主要内容：由于1号、2号、3号客梯需年检，年检时间为2015年10月30日上午8:00-2015年10月30日上午12:00，年检期间1号、2号、3号客梯将暂停使用；等。）、于2016年1月13日发出的《电梯停梯通知》（主要内容：由于电梯公司要对扶梯进行年审检验，需停梯作业，检验时间为2016年1月19日上午9:00-12:00，期间商场扶梯将暂停使用；等。）、于2016年9月24日发出的《关于电梯安全检测的通知》（主要内容：定于2016年9月26日上午9:00至下午16:00对商场的东西货梯进行全面安全检测，届时电梯将停止使用；等。）、于2016年1月至2016年12月期间发出的《电梯保养计划》若干张】、被告向原告及其物业服务中心发出的函件{于2016年5月15日发出的《关于电梯保养、空调故障排除的工作联络函》【主要内容：2015年4月，我司进驻贵司海珠区昌岗中路合生生活天地经营进口商品超市；进驻以来，我司承租的商铺主体结构及公共设施故障连连，除商铺天花漏水难以修复之外，持续未解决的电梯、空调等故障，更是严重影响了我司的正常经营；鉴于此，我司特将相关情况致函如下，并函请贵司尽快解决：1、电梯保养的问题：商铺的货运电梯、购物电梯故障经常发生，影响生产安全和人身安全，需要立即维修保养；同时，贵司的有关维护保养安排在我司的营业时间（节假日客流高峰时段），影响了我公司正常营业需求，敬请贵司合理调整维保时间；2、空调新风的问题：2015年，负一层空调冷凝水出现漏水现象，自贵司发现至今一年有余，但一直未予修复；究其原因，是贵司欠付施工单位工程款，施工方不予维修；对此，贵司也未采取积极有效的维修措施，仅仅是关闭了制冷循环水；制冷循环水的关闭，导致了负一楼我司商铺没有空调，空气闷热，严重影响了我司的进店客流；2015年6月入夏以来，已经多次和物业沟通，但始终得不到解决；上述问题，严重地影响了我司承租商铺的正常经营，我司函请贵司予以重视，并及时维修或排除相关故障为盼。】、于2016年6月20日发出的《设备维修联络函》【主要内容：我司进驻贵司海珠区××号合生生活天地经营已一年有余；其间，我司承租的商铺除漏水之外，空调、电梯等设备更是故障不断，我司的正常营业已遭受严重影响，贵司已构成根本违约；鉴于此，我司特函请贵司尽快维修相关设备，避免损失进一步扩大：1、盛夏来临，公共区域温度极高，必须尽快维修空调：我司承租的商铺内空气混浊闷热，公共区域平均温度高达28、29℃；空调无法正常运转，一开便四处漏水；对此，我司已多次向贵司申请维修，但贵司至今未采取有效的维修措施；对我司的屡次报修，贵司完全是敷衍了事，关闭循环水、关闭盘管风机，结果致使我司卖场内公共区域没有空调，内部新风循环系统也不能送风，根本不符合通常的商业环境需求，严重影响客流；2、电梯故障频繁，不立即根治将致商铺经营难以为继：商场的货梯、客梯的故障极其频繁，货梯三天两头故障，不是开不了门，就是停止运行；客运扶手梯一周之内连续五次故障，而且，故障维修还安排在商场营业时间内，客流根本无法进入商场；电梯维保所需的时间，快则半小时，慢则30小时（2016年6月16日20:40故障，17日23:00恢复）；而且，故障连续不断，如2016年6月19日9:30再次故障，至19日22:00仍处于维修状态，我司商铺如何能正常经营？综上，我司承租物业存在的商铺漏水、空调故障、电梯故障等重大问题，导致我司无法正常经营，商铺的经营难以为继，每天遭受至少20万元的经济损失，贵司的不作为已构成根本违约；鉴于此，我司特恳请贵司立即采取切实措施，解决上述各项问题为盼。】}。拟证明涉案物业的配套设施存在连续故障，导致承租商铺长时间无法正常经营，原告应赔偿被告经济损失，被告享有合同履行抗辩权。四、商铺漏水照片若干张及视频。拟证明涉案商铺存在大面积天花漏水，导致被告长期无法正常经营，原告应依法赔偿被告经济损失。五、被告于2016年9月28日向原告发出的《关于对2016年9月26日的回复》（主要内容：贵司财务部门2016年9月26日的《催收函》我司收悉；自我司2015年1月26日承租贵司海珠区××号的物业经营进口商品以来，贵司一直以隐瞒欺骗等手段，违背诚实信用原则，只收费、不履行合同，还盗用我司电力，我司特将相关情况致函如下：1、招商欺诈；贵司招商期间使用欺诈、虚假宣传，宣称昌岗地铁站E出口于合生生活天地负一层，一层直接接驳顾客可有地铁昌岗站E出口直接进入商场，并口头承诺地铁接驳口开通时间2015年5月，但是贵司先后从2015年5月、10月，再到2016年春节、2016年5月、7月等不断顺延，但实际上地铁口直至2016年8月29日才开通；我司明确告知出租方，如果没有地铁出口直接接驳商场，该物业处于建筑封闭的井底，完全没有经营进出口商品卖场的商业价值；2、物业主体结构渗漏严重；我司承租商场主体结构存在渗漏现象；我司进驻装修之始，即发现商场房屋天花多处大面积漏水、立面墙体多处渗水情况，并多次要求出租方一次性修复；但是出租方一直未采取有效的维修措施，不断敷衍；从2015年2月进驻至今长达1年多的时间，出租方先后维修补渗漏几十次之多，直至今日始终没有解决渗漏问题；3、商业服务设备没有交工验收；出租方提供的公共区域服务也存在致命问题：空调、电梯由于出租方拖欠施工方工程款，施工方在没有办理交工验收，检验等手续及交工资料的情况下愤然撤场，导致我司租赁经营区域新风循环不能正常供给，整个商业物业公共区域内空调不能正常提供所有、电梯也故障连连，根本不能保证正常运行；我司多次与贵司沟通要求一次性维修解决；但是，出租方始终欺骗我司称设备完好、不存在问题，实际情况却是场内公共区域室内温度高达29度，电梯一周内故障5、6次，每次维修时间短则半小时，长则24小时；直至今日贵司的经营使用设备都没有交工验收致使新风系统不能正常提供使用；贵司在我司商铺内的消防卷闸8月20日测试是坏损，直至今日1月由于还没有维修迹象，存在重大消防安全隐患；4、贵司从2015年10月至今，盗用我司电力；我司发现贵司盗用我司用电，现已查明确认的有1255度，贵司物业冯经理已经现场确认；5、除此之外，合同还存在重大核心欺诈，不排除贵司因此承担重大的法律责任的可能；在承担巨大经济损失的前提下，我司先后以电话沟通、书面文函的形式，向贵司提出我司的合理要求；但贵司一直采取敷衍、拖延方式，不肯解决上述问题，不肯弥补我司损失；我司慎重函告贵司，贵司在该物业的租赁过程中并不是合法合规；在贵司妥善解决上述问题、赔偿我司经济损失之前，我司享有法定的先履行抗辩权；若贵司擅自停水、停电导致我司损失的，一切社会影响和经济损失均由贵司承担；等。）、被告于2016年7月18日向原告发出的《关于合生地产因有违约欺诈行为的沟通函》（主要内容：2015年2月，我司承租贵司位于海珠区××号合生生活天地物业，经营进口商品；在履行合同过程中，贵司存在重大欺诈、合同违约行为导致我司遭受重大损失，体现如下：1、地铁出口开通接入商场的承诺从招商到营业至今从未落实；2、物业主体结构缺陷，商场常规设备不能正常运转；现提出以下诉求解决方案：1、在贵司做出书面承诺地铁口准确开通时间；2、合作模式联营扣点3%，物业管理费在现有基础上用减半，我司超市内经营用水用电由我司承担；3、2015年2月截止2016年7月期间因上述问题所造成商业损失另议；等。）、被告于2016年6月1日向原告发出的《关于租金催收的回函》（主要内容：贵司2016年5月31日向我司发送的《关于羽泊超市的催收函》，我司收悉，现就相关事项回复如下：1、我司赞同贵司关于合同合法有效的理念，但未解决商铺漏水、未兑现地铁入口开通承诺，是贵司不容回避的客观事实，租户对此享有合同履行的抗辩权利；2、贵司来函认为“合同合法有效”，商户不论面临何种情况，都应按时交纳租金；即便贵司暂时在合同条款上站稳了脚，若商户在商铺经营上立不了足，请问贵司的租金收益来自于哪里？若没有租户的实体经营，单靠合同文字能产生持久收益吗？上述问题，至关重要！为表达履约的诚意，促进问题及时解决，我司愿意先向贵司支付部分租金，贵司妥善处理之后，我司随即支付已发生的全部租金；等。）、被告于2016年6月5日向原告发出的《关于履行招商承诺的工作联系函》（主要内容：1、尽快兑现贵司的招商承诺，开通地铁接驳商场的出入口；2、立即改善商场经营条件，解决漏水、空调、电梯等问题；等。）、被告于2016年5月24日向原告及其物业服务中心发出的《关于立即制定“商铺漏水”隐患根除方案的联络函》【主要内容：自我司2015年4月承租以来，该商铺至少不下10次、至少100处出现雨天漏水的情形，虽已积极配合贵司各项维修工作（注：多次维修，但履修履漏），但从目前修复效果上看，收效甚微，仍存在漏水的缺陷；商铺漏水的情况极大影响了我司正常的日常经营工作，多次维修未果不仅仅使我司正常售卖的商品多次因为漏水问题而导致商品破损，还引起了顾客多次的投诉，严重损害了我司的企业形象及顾客的购物体验；我司迫切恳请贵司拿出一套完整的、彻底的、能够从根本上解决漏水问题的处理方案，确保商铺不再受此漏水问题而影响正常经营；等。】、原告及其物业服务中心于2016年5月23日作出的《会议纪要》（主要内容：会议主题为关于海珠·合生生活天地B1-003羽泊超市维修问题会议纪要；与会人员有租户梁颜浩、客服中心有关人员等；会议内容为：会上首先由租户方羽泊超市负责人梁先生就商场公共区域及铺内维修提出以下3个问题，要求我司给予答复及解决：1、关于商场货梯在营业期间进行维修保养，给超市货品入仓造成极大不便；2、东面负一层超市服务区空调盘管机长期损坏无人处理，造成热风倒灌，影响人流；3、羽泊超市墙身多次渗水多次维修，但未能彻底解决，需给出彻底维修处理方案；针对超市方提出的3个问题，我司作了以下回复说明：1、关于商场货梯维修保养时间问题，物管中心已和电梯公司沟通好将商场货梯保养时间改在商场非营业进行；2、关于负一层东面盘管风机漏水问题，物管中心于发现故障后一周内已维修处理完成，设备并未处于长期损坏，现负一层的空调盘管机正常运行中；3、羽泊超市卖场墙身渗水问题，项目工程部建议分段进行维修做防水隔离墙，外移部分面积从租赁合同面积中减扣，具体方案由羽泊超市内部沟通后双方协商解决；等。）、原告及其物业服务中心于2016年4月28日向被告发出的粤康合景通字【2016】020号《关于羽泊超市北墙墙面渗水维修的通知函》（主要内容：贵卖场4月13日出现的北墙墙面渗水，我中心安排于5月10日上午08:30分到贵铺进行维修补漏，届时请贵铺给予配合；等。）、被告于2016年5月10日向原告及其物业服务中心发出的《关于“粤康合景通字（2016）020号通知函”的复函》【主要内容：贵司向我司致函《关于羽泊超市北墙墙面渗水维修的通知函》，我司已收悉；现将有关情况函复如下：1、自我司2015年3月承租以来，该商铺至少不下10次、至少100处出现雨天漏水的情形，我司均已向贵司及物管公司反映相关情况；物管公司虽已积极、多次修复，但该商铺仍存在履修履漏的缺陷；2、该商铺天花雨天漏水时，极大地影响了我司商铺的正常经营（见附件：各期漏水的现场照片），且已多次导致相关商品报废，还已引发消费者的投诉，我司商誉因此遭受了负面影响；3、广州雨期已至，为保证承租商铺的正常使用，避免损失的进一步扩大，我司特函请贵司及物管公司根据该商铺的实际情况，采取有效措施，彻底根治商铺各处漏水的缺陷；等。】。拟证明原告交付的物业、提供的物管服务不符合要求，被告依法享有抗辩权；原告招商时欺诈地铁口立即开通，但开通时间时间延迟超过一年半，原告应赔偿被告损失，被告依法享有抗辩权。六、原告合生生活天地客服部于2016年4月11日向被告发出的《工作联系函》，内容为：感谢贵司对我司工作的支持与配合；已收到贵司反应账单电表数据问题，我部已根据实际情况调整账单；对此造成贵司的不便，我部深感歉意，敬请贵司谅解并继续对我部工作提出宝贵意见。拟证明原告盗用被告公司电力，原告处处违反诚实信用的基本原则，应依法承担法律责任。七、被告制作的《广州羽泊投资有限公司昌岗中路合生生活天地店装修投入一览表》（其中载明：2015年5月29日现付地板抛光砖采购费76863.97元、2015年6月28日付灯具及配件款54170元、2015年6月28日付邓博装修款100000元、2015年6月30日付张工消防款25000元、2015年7月30日付消防工程二三期工程款及尾款73000元、2015年7月30日现付博睿公司卖场装修工程合同款600000元、2015年10月31日付开业前装修款131772元，合计1060805.97元。）、《广州羽泊投资有限公司经营设施设备采购单》（其中载明：不可移动设备原值小计1258581.2元、可移动设备原值小计348865.81元，合计1607447.01元）。八、2016年广州市房屋租金参考价。九、被告制作的《广州羽泊投资有限公司昌岗中路合生生活天地店商品库存情况表（截止2017年5月28日）》（其中载明：存量售额合计12859916元）及照片若干张。证据七、八、九拟证明原告应依法赔偿被告经济损失。十、被告（发包方、甲方）与广州博睿装饰工程有限公司（承包方、乙方，以下简称为博睿公司）于2015年3月21日就乙方承包甲方的住宅室内装饰装修工程事宜签订的《广州市住宅室内装饰装修工程施工合同》（含博睿公司出具的《装饰工程估价单》）【主要内容：工程地点为海珠区××号，户外面积3000平方米；工程开工日期为2015年3月22日，竣工日期为2015年5月1日；工程造价为750000元（含税），增、减项目经甲、乙双方签字同意后，按实际工程量结算；等。】、博睿公司出具的收到被告工程款的《收款收据》三张。十一、被告（发包方、甲方）与广州市大安消防实业有限公司第六分公司（承包方、乙方，以下简称为大安公司第六分公司）签订的《广州市消防安装工程合同》【主要内容：工程名称为超市，工程地址为广州市海珠区昌岗中路196号101房；工程内容为根据甲方提供的装修平面图，负责办理室内装修消防报建、验收、消防开业前安全检查合格证，消防图纸、消防资质；承包形式为包消防设计（不包含土建工程、装修工程和修复工程）；工程造价为60000元（不含税）；等。】、大安公司第六分公司出具的收据。十二、被告与广州市锐致广告制作有限公司就“羽泊进口商品楼顶户外吸塑发光招牌字安装工程”签订的《安装合同》。十三、被告与深圳恩都照明有限公司签订的《恩都照明2015年青云店供货协议》。十四、被告与佛山市林轩陶瓷有限公司签订的《购销合同》三份。十五、被告与众讯电器百货经营中心签订的《空调销售合同》。十六、被告与中山市奥奇斯制冷设备有限公司签订的《冷冻冷藏设备买卖合同》。十七、被告与中山市林特冷链设备有限公司签订的《冷冻冷藏设备买卖合同》。十八、被告与佛山日邦钢制办公家具有限公司签订的《购货合同》若干份。十九、装修图纸及电子光盘（含装修工程及消防工程设计的电子图纸，因实际施工内容与图纸存在部分差异，具体需由鉴定公司到场进行核实）。二十、重点设备资产发票、收据若干张。二十一、广州市公安局海珠区分局于2015年4月30日向被告发出的《建设工程消防设计审核意见书》，其中载明：我局对你单位报送的羽泊进口商品超市室内装修工程消防设计（设计单位：广州市大安消防实业有限公司）进行了审核；该工程位于广州市海珠区昌岗中路196号-101房自编地下一层B1-003、B1-012号；装修面积1910.36平方米，装修后作商场使用；顶棚装修材料为喷漆等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰，地面装修材料为抛光砖等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰，墙面装修材料为乳胶漆、轻质砖等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰；该工程设置有消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械排烟设施等设施；经审核，认为该工程消防设计符合消防法和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计；经此次审核同意的消防设计不得擅自修改，确需修改的，应重新向我局申请消防设计审核；等。二十二、广州市公安局海珠区分局于2015年6月1日向被告发出的《建设工程消防验收意见书》，其中载明：我局对你单位申报的广州羽泊投资有限公司室内装修工程进行了消防验收；该工程位于广州市海珠区昌岗中路196号-101房自编地下一层B1-003、B1-012号；装修面积1910.36平方米，装修后作商场使用；经资料审查，现场抽样检查和功能测试，室内消防栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械排烟系统等消防设施动作正常，意见如下：综合评定该工程消防验收合格；等。二十三、广州羽泊投资有限公司消防工程的消防设计图纸CAD电子版打印件。二十四、广州羽泊投资有限公司装修工程的室内装修图纸CAD电子版打印件。证据十至二十四拟证明被告对涉案场地投入装修及购置经营设施设备的事实。原告质证表示：对证据一、二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告在宣传单上也从未承诺过地铁口的开通时间，现在地铁口也开通了，证实了原告不存在招商欺诈的事实；对证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对设备的维护保养是原告的义务，该组证据显示原告是定时且错开对客梯、货梯、电梯、扶梯进行维护和保养的，更证实了原告严格按照合同履行义务，保障了商家的利益；原告是对电梯进行维护、保养，并不是故障维修，被告一直在偷换概念；对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，图片显示的是对漏水区域进行回避处理的施工现场，证实原告已尽到合理的修缮义务；对证据五的真实性、合法性、关联性不予以认可，原告不存在招商欺诈的行为，被告夸大漏水程度，原告却已积极配合进行修缮，后期是被告阻挠原告进场维修导致漏水问题没有得到根治，责任在于被告而非原告；关于空调漏水的问题，原告已配合解决完毕；关于函件中反映空调冷气不足的问题，根据原告排查，是被告未开启全部空调，未打开空调的制冷功能；关于电梯维保问题，被告提供的证据三足以证明原告已履行正常的维保义务；对证据六的合法性没有异议，对关联性和内容的真实性有异议，根据函件内容，原告已经根据实际情况调整账单，并没有给被告造成任何损失；证据七的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据全部是被告单方制作的；对证据八的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告的第2项诉讼请求没有合同的约定，也不属于法律规定之可得利益损失，该证据与本案待证事实没有关联性，原告的租金远远低于被告提供的租金标准，反而说明了原告对被告的租金的让利；对证据九的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据均是被告单方制作的；对证据十的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据十一的真实性、合法性、关联性没有异议，但该收据上只有18000元；对证据十二的真实性、合法性、关联性没有异议，但该证据没有相关的付款凭证；对证据十三的真实性、合法性、关联性没有异议，在被告提交的转账记录中确认其有向该公司付款15000元的真实性；对被告认为其在2015年4月7日有向该公司的法定代表人苏正高转账15000元的真实性不予确认；对证据十四的真实性、合法性、关联性没有异议，但该合同的付款凭证记载的主体与合同签订主体不一致，故对付款凭证的关联性不予认可；对证据十五至十八中有原件部分的合同的真实性、合法性、关联性没有异议，对没有原件的编号为S1506006、S1506010合同的真实性、合法性、关联性不予认可；关于证据十九，应以鉴定公司到现场进行实际勘查的为准；对证据二十的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据二十一、二十二的真实性、合法性、关联性均没有异议，同时也说明涉案场地是符合法律强制性规定的要求；对证据二十三、二十四的真实性不予认可，也无法确认证据的来源，这两份证据均没有加盖大安消防公司和消防大队的公章，原告无法确认这两份证据是当时被告提交的消防报验材料，故对关联性也不予认可，也不同意这两份证据作为鉴定的检材使用。被告表示证据二十三、二十四没有原件，现在提交的图纸是当时大安消防公司给被告发的CAD电子版，原件在消防大队、大安消防公司和被告处各有一份，消防大队和消防公司均不愿意提供原件，在被告处的原件已经不见了。鉴此，被告申请本院向消防部门调取涉案场地的消防报建图纸等资料。本院于2018年12月11日向广州市消防支队海珠区大队发出《协助调查函》，向该单位调取涉案场地的有关消防报建资料（包括但不限于消防报建图纸）。后本院于2019年3月19日再次向广州市消防支队海珠区大队发出《协助调查函》，但该单位一直未回复本院。诉讼中，被告向本院提交《造价鉴定申请书》，请求依法指定司法鉴定机构对被告承租并装修的位于广州市海珠区昌岗中路196号-101房B1-003铺、012铺、社区020仓库的装修装饰工程、商铺经营设施设备的造价进行司法评估鉴定，评估基准日为法院组织双方当事人及鉴定机构进行现场勘查之日。本院依法委托广东华穗工程咨询有限公司（以下简称为华穗公司）对涉案场地中的装修装饰工程价值进行评估，委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称为业勤公司）对涉案场地中的商品经营设施设备的市场价进行评估，评估基准日均为法院组织双方当事人及鉴定机构进行现场勘查之日。华穗公司于2019年1月28日出具了《工程造价鉴定报告》，其中载明：海珠区昌岗中路196号-101房B1-003铺、012铺、社区020仓库装修装饰工程价值鉴定总造价为955403.24元，其中工程费用895403.24元、消防报建费（含消防设计）60000元；该项目属商场装修，按规定应进行消防报建及验收，根据被告与广州市大安消防实业有限公司第六分公司签订的《消防安装工程合同》约定，消防报建费（含消防设计）为60000元，费用合理，但被告无法提供该项目的消防设计图纸及报建资料，故被告与广州市大安消防实业有限公司第六分公司签订的《消防安装工程合同》证据能否采纳及消防报建费（含消防设计）60000元如何判决由法院判决；现场勘查记录表以2018年10月26日、2018年11月28日为准；等。后华穗公司于2019年4月24日出具了《工程造价鉴定报告补充说明》，其中载明：因被告补充了《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》及消防设计图纸，现对2019年1月28日鉴定报告做如下补充说明：一、原鉴定报告的造价鉴定结果修改为如下：1、如计算消防报建费（含消防设计），鉴定总造价为955403.24元；2、如不计算消防报建费（含消防设计），鉴定总造价为895403.24元；二、原告已确认《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》，证明该项目有进行消防报建并已通过消防验收；但因消防设计图纸没有盖大安消防公司及消防大队的公章，原告对消防设计图纸不予确认，故鉴定结果分如计算消防报建费（含消防设计）及如不计算消防报建费（含消防设计）两种情况，如何采纳由法院判决；三、除以上说明外，其它以原2019年1月28日鉴定报告为准。原告表示：对上述《工程造价鉴定报告》及补充说明的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为应按照不计算消防报建费和消防设计费的金额确定；其公司不同意利用被告增加的装饰装修物。被告表示：对上述《工程造价鉴定报告》及补充说明的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为应计算消防报建费和消防设计费6万元，理由：关于消防报建的问题，被告已获得消防主管部门的审批和认可，所以必然会发生相应的费用；为了取得消防设计图纸和消防报建资料，被告也向法院申请调取相应的档案资料，但是因为消防行政主管部门不予配合，被告才转而求其次向当时的设计单位调取设计图纸，如果不接受被告所提供的图纸和资料，那被告可能还需要向法院申请再次向消防行政主管部门调取相应的消防材料原件，时间也会有拖延；具体如何确定，由法院公平公证进行。业勤公司于2019年3月22日出具了《资产评估报告（正稿）》，其中载明：评估对象和范围为存放于广州市海珠区昌岗中路196号-101房B1-003铺、012铺、社区020仓库的一批资产，包括中央空调、冷冻冷藏设备、收银系统等安装工程类设备；电脑、打印机、考勤系统、等电子类设备；货架、桌椅、文件柜等家具；详见现场盘点后三方签字确定的《广州市羽泊投资有限公司昌岗中路合生生活天地店固定资产清单》；评估基准日为2018年5月24日；评估结论：综合考虑评估对象的实际情况，广州市海珠区人民法院委托评估的资产于评估基准日2018年5月24日的市场价值为883180元，具体结果详见《资产评估结果明细表》（其中列明：序号1中央空调及安装工程的评估总价为360000元；序号2发光招牌的评估总价为52140元；序号3灯箱及标识牌的评估总价为17170元；序号57卷闸门的评估总价为360元；等。）；等。原告表示：对上述《资产评估报告（正稿）》及结论的真实性、合法性、关联性均无异议；其公司不同意利用该报告中评估的资产。被告表示：对上述《资产评估报告（正稿）》及结论的真实性、合法性、关联性均无异议；该报告的《资产评估结果明细表》序号为1、2、3、57中所列的资产是不能搬走的，也无法搬走，原告应对其公司进行赔偿，其公司获得赔偿之后再另外承租场地，承租到场地后，可以重新利用的，再重新利用，如果原告不进行赔偿，其公司没有地方可以放置这些资产，故不同意搬走资产；假如法院认为原告不需要对其公司的资产进行赔偿的话，对于可以搬走的资产由其公司自行搬走。被告因评估、鉴定事宜向华穗公司预交了工程造价咨询费12608元，向业勤公司预交了评估费8832元，被告要求由原告负担上述费用。原告认为上述费用应由被告负担。基于上述评估、鉴定结果，被告明确第1项反诉请求中关于装饰装修的损失金额为955403.24元、关于设施设备损失的金额为883180元，合计1838583.24元。原告对此补充答辩：1、本案的发生是因为被告长期拖欠应缴租金和其他应缴的各项费用造成合同无法继续履行，在合同履行过程中，被告存在重大的违约情形，因此原告按照合同约定与被告解除租赁合同，有充分的事实依据和合同约定。2、被告所提的各项反诉请求均不应得到支持。①关于被告的第1项反诉请求。评估机构在本案中已作出两份鉴定报告，原告对这两份鉴定报告的鉴定结论没有异议，但原告认为装修造价应以不计算消防报建费（含消防设计费）的鉴定总造价895403.24元为准。②关于被告的第2、6项反诉请求。被告也确认该两项反诉请求的损失尚未发生，按照法律规定，尚未发生的损失是不应得到支持的，所以法院对这两项反诉请求应予驳回。③关于被告的第3、4、5项反诉请求。原告认为本案的发生是因为被告严重违约造成的，原告按照合同的相关约定没收被告缴纳的租赁保证金和各项保证金、周转金是可以的，而被告长期使用原告的出租场地，理应缴纳租金和物业管理费，因此也不存在原告要向被告退回已缴纳的仓库租金和物业管理费的问题。被告已占有使用了租赁场地，就应支付相应的对价。被告第5项反诉请求没有事实依据，被告在其存在严重违约的情况下，竟然要求原告支付所谓的违约金，这种无理请求和没有事实依据的主张不应得到支持。诉讼中，双方当事人确认以下事实：1、《广州市房屋租赁合同》只是为了办理营业执照、备案等其他手续而签订的，双方实际履行的是《商铺租赁合同》；《商铺租赁合同》《附表一》第五部分“B1-012铺位租金”和“社区020仓库”中关于“2024年9月1日至2025年2月28日”的表述均是笔误，均应为“2024年9月1日至2025年8月31日”；2、涉案B1-003铺、B1-012铺位于昌岗中路××Ｂ101房屋的房地产权证范围内，社区020仓库位于上述B101房屋的房地产权证所附《房地产分户图》所列的B107（自行车库）范围内；3、被告已向原告缴纳了涉案场地在2015年9月至2016年2月期间的租金及2015年4月至2016年11月期间的管理费，之后的租金和管理费至今没有缴纳，但水电费一直有缴纳。另外，原告表示：其公司在签订合同前已向被告出示上述B101房的房地产权证，并已口头告知被告社区020仓库的使用性质为自行车库且在图纸中予以标示，但没有提到自行车库是公建配套设施，该仓库的租金明显低于同地段同类型出租物业的租金标准，所以被告应该是知道仓库的性质的；其公司没有收到任何关于被告陈述的与黄晓辉之间沟通的信息；其公司没有承诺被告地铁接入口的开通时间为2015年5月；其公司在本案中要求被告恢复原状、按毛坯状态交还涉案场地，假如被告同意按不拆除固定镶嵌物的状态交还场地也可以。被告表示：其公司在签订合同前只看过B101房的房地产权证及《房地产分户图》，知道社区020仓库是位于《房地产分户图》所列的B107（自行车库）范围内，但不知道仓库的性质是公建配套设施及原告对该部位没有出租权；其公司在承租前没有到房管部门查册，是因为相信原告是大公司，如果图纸上标识自行车库为公建配套设施的话，其公司就会警醒，其公司以为自行车库是属于原告所有的商场里面的自行车库，否则原告也不会拿仓库与其公司签订合同；其公司是按照整个商场的定价为50多元/平方米来与原告洽谈的，原告的招商负责人黄晓辉表示商场的租金要贵一点，仓库的租金可以少一点，平均下来就差不多了，原告陈述的理由不成立，并不是租金便宜原告就可以违规违法出租；后来其公司在办理二次消防报建手续时一直无法进行消防报建，经向相关消防报建部门了解，才知道原告对社区020仓库没有租赁权，其公司也不能对该部位进行消防报建，为此，其公司与黄晓辉沟通，黄晓辉表示回头会补齐材料，叫其公司先把其他部位的消防资料进行报备，他们会跟进；最终其公司通过消防部门的二次消防验收，但不包括仓库部位的消防验收，当时黄晓辉答应仓库部位的消防验收由他们负责办理，但最终没有完成。关于违约金的问题。被告认为：020仓库属于自行车库性质，为业主共有，仓库的承租与整个商铺是一体的，一起考虑和使用，由于仓库的用途方面存在重大的法律瑕疵，故仓库部位的租赁合同条款是无效的，所以其公司不应支付违约金；如果法院认定其公司需承担违约金的话，违约金也过高，请求法院依法调整为按银行同期贷款利率的标准计算。原告则认为：既然合同已约定了违约金的标准，就对双方都有约束力，故其公司按照合同约定的标准主张违约金是有合同依据的；被告逾期支付租金和管理费给其公司造成的实际损失为租金和管理费无法及时到帐、资金无法正常运转。鉴于本案的实际情况，原告在诉讼过程中表示：1、变更第2项诉讼请求中管理费的起算时间为从2016年12月起计算，逾期支付管理费的违约金的起算时间为从2016年12月6日起计算；2、第5项诉讼请求的意思是要求被告腾空交还场地且不得破坏场地中的固定镶嵌物的意思；3、撤销第3、6项诉讼请求。被告表示：清楚原告变更后的第2项诉讼请求，但坚持其答辩意见；同意原告撤销第3、6项诉讼请求。经本院释明后，原告表示坚持其诉讼请求；被告表示坚持其反诉请求，在获得原告的赔偿之前不同意交还涉案场地给原告。本院认为：原、被告在诉讼中均确认双方实际履行的是《商铺租赁合同》，故本院对该事实予以认定。一、关于原告是否构成欺诈问题。被告表示原告在招商时口头承诺涉案场地的地铁接入口开通时间是2015年5月，但实际开通时间是2016年8月，延迟超过一年半，原告欺诈误导被告承租，导致被告重大经济损失。由于被告未能提交充分证据证明上述事实，原告对此又不予确认，故被告对此应承担不利的后果。被告该事实主张因证据不足，本院不予采信。二、关于合同效力问题。双方当事人均确认涉案B1-003铺、B1-012铺位于昌岗中路××Ｂ101房屋的房地产权证范围内，涉案社区020仓库位于上述房地产权证所附《房地产分户图》所列的B101房屋面积以外的B107（自行车库）范围内，故本院对该事实予以认定。虽然涉案租赁物之一的社区020仓库的使用性质为自行车库，属于公建配套设施，不能作为仓库用途使用，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。故《商铺租赁合同》中关于社区020仓库部位的租赁合同条款并不属于法律、法规规定的无效情形。因此，原告与被告签订的涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。被告认为《商铺租赁合同》中关于仓库部位的合同条款无效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。三、关于合同解除及租赁费用是否应支付问题。根据《商铺租赁合同》约定，被告须于每个历月的第5日前向原告缴付当月的租金等；倘被告拖欠支付本协议规定的任何款项（包括但不限于租金、管理费、其它费用）超过10天，在不影响原告其它权利或采取补救措施等前提下，原告有权向被告要求支付日息1‰的逾期付款违约金；逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至被告付清所有应付费用及逾期付款违约金止；若被告拖欠任何其应付的款项超过30天的（无论原告有否向被告作出任何形式的催付），原告有权提前解除本协议并合法地提前收回该铺位或其任何部分，同时被告须向原告支付其实际使用该铺位期间根据本协议应付而未付的一切款项并补偿原告相当于该铺位届时三个月的租金和三个月的管理费的违约金；同时原告有权没收保证金以充抵违约金，并就不足部分（如有）向被告进行追讨。根据《商铺租赁合同》的附件三《物业管理服务协议》约定，每月管理费、电/水费及其它应缴费用由被告于每月5号前向原告缴付；若被告未按本协议约定的时间向原告交纳物业相关费用的，被告同意原告采取停水、电措施，并另按所欠费用总额每日3‰标准支付滞纳金，直至被告付清所有前述费用的本金、滞纳金和其它相关费用；被告逾期交纳各项物业费用达到15天，原告有权立即终止《物业管理服务协议》的履行并有权不退还物业管理费保证金及水电周转金。从本案查明的事实可知，被告在办理涉案场地的二次消防设计报建手续时已得知仓库部位为公建配套设施而不能办理消防设计报建手续，在此情况下，被告本应立即向原告提出解除合同、交还场地的主张，以防止损失的扩大。但被告却继续对涉案场地进行装修和购置资产开办、经营超市，且在原告因被告欠交租金、管理费和提出解除合同的情况下，仍继续使用涉案场地至今，且经本院释明后仍不同意将场地交还给原告，故在被告没有采取适当措施导致损失扩大的情况下，不得就扩大的损失要求赔偿。被告于2015年3月接收涉案场地后已实际使用该场地至今，理应按合同约定向原告支付租金、管理费。被告从2016年3月起拖欠租金已超过30天、从2016年12月起拖欠管理费已超过15天，其行为已构成违约，故原告有权按照合同约定单方解除合同。原告在向被告发出的《单方解约函》中明确其与被告签订的涉案《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》于2016年10月12日解除，被告已于2016年10月9日收到该函，故原告要求确认上述合同已于2016年10月12日解除及要求被告交还涉案场地的请求，符合合同约定，本院予以支持。从被告至今仍在涉案场地经营超市的行为来看，仓库的使用性质并未导致被告无法使用该部位，故原告要求被告支付所欠的租金、管理费至实际交还场地之日止是合理的，应予支持。根据本案的实际情况，涉案场地在被告使用过程中曾发生多次房屋漏水、多次维修以及电梯、空调停用、维修等情况，确实会影响被告使用场地，给被告造成一定损失，故本院酌定原告应减少收取被告一个月租金和管理费（即欠付的租金从2016年4月起计算，欠付的管理费从2017年1月起计算）。合同约定的“补偿原告相当于该铺位届时三个月的租金和三个月的管理费的违约金”是指因被告欠费超过30天后原告有权提前解除合同而应支付的解除合同的违约金，而非指房屋占用费的计算标准，故原告主张合同解除后的房屋占用费按合同约定租金标准的三倍计算，缺乏依据，本院对原告该主张不予采纳，本案被告所欠的租金、房屋占用费应按合同约定的租金标准计算。故对原告除本院支持以外的其他租金、房屋占用费、管理费请求，本院予以驳回。因被告已经实际使用了包括仓库在内的涉案场地，故被告要求原告退回已交付的仓库部位的租金、管理费的反诉请求，依据不足，本院不予支持。四、关于保证金、水电周转金和违约金问题。原告是因被告逾期支付租金、管理费的时间达到合同约定的提前解除合同的条件而提出单方解除合同的，故其有权按约定没收被告支付的租赁保证金、管理费保证金和水电周转金。因此，被告反诉要求原告退回上述保证金和水电周转金及其利息损失的请求，本院不予支持。本院已采纳原告主张的没收被告上述保证金、水电周转金的意见，现原告基于被告的同一个违约行为再要求被告支付逾期支付租金、管理费的违约金，属于要求被告承担双重的违约责任，显然理据不充分，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。如前所述，本院已认定被告因逾期支付租金、管理费构成违约，故被告反诉要求原告按相当于该铺位届时三个月的租金和三个月的管理费的标准支付单方解除合同的违约金，缺乏依据，本院不予支持。五、关于原告主张的财产损失问题。原告认为被告恶意破坏电房大门造成其财产损失2000元，但其提供的照片不足以证明该事实，被告对此不予确认，故本院对原告该事实主张不予采信，对原告要求被告赔偿2000元的请求不予支持。六、关于被告主张原告赔偿损失问题。1、关于装饰装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……。法律另有规定的，适用其规定。根据本案查明的事实可知，《商铺租赁合同》明确约定涉案B1-003铺和B1-012铺位作为被告旗下超市相关零售经营用途使用，涉案社区020仓库铺位作为被告仓库和办公用途使用，但在合同履行过程中，涉案租赁场地中的社区020仓库因规划性质问题不能用于合同约定的仓库和办公用途，而仓库又是作为经营超市的必备用房，故双方的合同目的无法实现。作为出租人和开发商的原告，在明知社区020仓库的使用性质为自行车库及其公司无权改变自行车库使用性质的情况下，仍将该部位出租给被告作为仓库和办公用途使用，即原告未能完全提供符合合同约定用途的场地给被告使用。作为承租人的被告，在明知需将租赁物之一作为仓库和办公用途使用以及在签订合同前已知道社区020仓库位于自行车库范围内的情况下，仍然向原告承租该部位房屋作为仓库和办公用途使用，即被告没有在签订合同前对该租赁物的产权、使用性质、规划用途等情况进行充分了解，没有履行审慎审查义务。综上，本院认定原、被告对合同目的无法实现均存在过错。综合本案实际情况，本院酌情确定该过错责任由原告承担60%，被告承担40%。被告在诉讼中申请对涉案场地内的装修装饰工程价值的造价进行鉴定，评估基准日为法院组织双方当事人及鉴定机构进行现场勘查之日。本院依法委托华穗公司进行鉴定。华穗公司出具的《工程造价鉴定报告》载明：涉案场地的装修装饰工程价值总造价为955403.24元，其中工程费用895403.24元、消防报建费（含消防设计）60000元；该项目属商场装修，按规定应进行消防报建及验收，根据被告与广州市大安消防实业有限公司第六分公司签订的《消防安装工程合同》约定，消防报建费（含消防设计）为60000元，费用合理；现场勘查记录表以2018年10月26日、2018年11月28日为准；等。后华穗公司出具的《工程造价鉴定报告补充说明》载明：因被告补充了《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》及消防设计图纸，现对2019年1月28日鉴定报告做如下补充说明：一、原鉴定报告的造价鉴定结果修改为如下：1、如计算消防报建费（含消防设计），鉴定总造价为955403.24元；2、如不计算消防报建费（含消防设计），鉴定总造价为895403.24元；二、原告已确认《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》，证明该项目有进行消防报建并已通过消防验收；但因消防设计图纸没有盖大安消防公司及消防大队的公章，原告对消防设计图纸不予确认，故鉴定结果分如计算消防报建费（含消防设计）及如不计算消防报建费（含消防设计）两种情况，如何采纳由法院判决；三、除以上说明外，其它以原2019年1月28日鉴定报告为准。原、被告对上述《工程造价鉴定报告》及补充说明的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述《工程造价鉴定报告》及补充说明予以采信。原告认为应按照不计算消防报建费和消防设计费的金额确定造价，被告则认为应按照计算消防报建费和消防设计费的金额确定造价。对此，本院认为，由于被告对涉案房屋的装修有进行消防报建并已通过消防验收，故被告的意见更为符合常理，本院予以采纳。故被告要求原告对其装饰装修费用损失予以赔偿的请求，本院予以支持。但由于被告至今仍在使用涉案场地，何时交还场地尚不能确定，故按照本院确定的双方当事人的过错比例，应由原告按955403.24元÷截至2018年10月26日止的剩余租期的天数（2018年10月27日至2027年2月28日的期间）×截至被告实际交还场地给原告之日止的剩余租期的天数（被告实际交还场地给原告之次日至2027年2月28日的期间）×60%来确定赔偿金额。对被告的其他装饰装修损失请求，本院予以驳回。同理，被告为此而预交的工程造价咨询费12608元，由原告负担60%，被告负担40%。鉴于本院已判决原告对被告增加的装饰装修物进行赔偿，故被告在交还涉案场地给原告时，不得破坏房屋的主体结构，不得拆除房屋内的固定镶嵌物。2、关于设施设备损失。被告在诉讼中申请对涉案场地内的经营设施设备的造价进行评估，评估基准日为法院组织双方当事人及鉴定机构进行现场勘查之日。本院依法委托业勤公司进行评估。业勤公司出具的《资产评估报告（正稿）》载明：综合考虑评估对象的实际情况，广州市海珠区人民法院委托评估的资产于评估基准日2018年5月24日的市场价值为883180元。原、被告对该报告的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该报告予以采信。鉴于被告在本案中申请评估市场价值的设施设备均为可移动物品，原告也不同意利用这些设施设备，故被告可在搬迁时自行搬走，对被告要求原告按评估价赔偿设施设备损失的反诉请求，本院不予支持。被告因此而支付的评估费应由其自行负担。3、关于被告另行承租同等面积商铺需要额外支付的租金损失和被告的商品货物损失。首先，被告主张的上述损失并无任何证据予以证实。其次，被告主张的上述损失尚未发生。再者，被告在明知仓库为自行车库性质的前提下仍继续与原告签订租赁合同承租涉案场地，且至今长时间拖欠租金、管理费，被告对此也负有过错责任。因此，本院对被告要求原告赔偿上述损失的反诉请求予以驳回。七、诉讼中，原告表示撤销第3、6项诉讼请求，经审查，并无不当，被告也表示同意，故本院对此应予准许。八、至于原告擅自改变自行车库的使用功能从事经营性活动的行为是否构成对业主的侵权问题，属于建筑物区分所有权纠纷，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，本案对此不予调处。相关权利人如认为权利受到侵害的，可依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定行使权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十一条第（三）项和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州建南房产发展有限公司与被告广州羽泊投资有限公司签订的《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》已于2016年10月12日解除。二、被告在本判决生效之日起15日内，将涉案房屋广州市海珠区昌岗中路196号-101房B1-003铺、B1-012铺及社区020仓库（位于B107自行车库）腾空并交还给原告；被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除房屋内的固定镶嵌物。三、被告在本判决生效之日起15日内，支付从2016年4月起至实际交还涉案房屋给原告之日止的租金和房屋占用费【具体标准详见本院查明部分的《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》第五部分关于租金标准的约定】及从2017年1月起至实际交还涉案房屋给原告之日止的管理费（按每月48509元的标准计算）给原告。四、原告在被告实际交还涉案房屋之日起15日内，赔偿装饰装修损失【按955403.24元÷截至2018年10月26日止的剩余租期的天数（即2018年10月27日至2027年2月28日的期间）×截至被告实际交还涉案房屋给原告之日止的剩余租期的天数（即被告实际交还涉案房屋给原告之次日至2027年2月28日的期间）×60%计算】给被告。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费163851元，由原告负担98311元，被告负担65540元。本案财产保全费5000元，由被告负担。本案反诉费40695元，由原告负担24417元，被告负担16278元。本案工程造价咨询费12608元，由原告负担7565元，被告负担5043元。原告在本判决生效之日起15日内将其应负担的工程造价咨询费直接支付给被告。本案评估费8832元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  刘美芳人民陪审员  邓燕媚二〇一九年八月十六日书 记 员  陆惠敏叶会丰程淑玲