宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民初91号原告（申请执行人）：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：雷军辉，该公司副总经理、执行董事。委托诉讼代理人：王明明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告（案外人）：王立国，男，1962年3月1日出生，回族，石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司总经理，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：杨兆云，宁夏致和律师事务所律师。被告（被执行人）：宁夏复兴市场经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：潘占荣，该公司董事长。被告（被执行人）：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：刘美兰，该公司执行董事。被告（被执行人）：刘美兰，女，1967年3月17日出生，汉族，石嘴山市华欣房地产开发有限公司执行董事，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（被执行人）：潘占荣，男，1968年6月21日出生，汉族，宁夏复兴市场经营管理有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（被执行人）：潘琪琛，女，1992年8月27日出生，汉族，宁夏复兴市场经营管理有限公司股东，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告王立国、宁夏复兴市场经营管理有限公司（以下简称复兴经营公司）、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房产公司）、刘美兰、潘占荣、潘琪琛申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产公司的委托诉讼代理人王明明、张理，被告王立国及其委托诉讼代理人杨兆云到庭参加诉讼，被告复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城资产公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院准许继续执行华欣房产公司名下位于大武口区××号房屋；2.本案的诉讼费用由王立国承担。事实和理由：2018年9月30日，长城资产公司就银川市国安公证处作出的（2018）宁银国安证字第××号《执行证书》向石嘴山市中级人民法院申请强制执行，该院作出（2018）宁02执260号执行裁定书。长城资产公司对包括位于锦××房屋在内的55套商铺享有的抵押权向该院申请评估拍卖抵押财产，该院对55套抵押房产进行了查封。王立国对其中的××房屋提出案外人执行异议，该院作出（2019）宁02执异15号执行裁定书，裁定中止对位于石嘴山市大武口区××房产的执行。长城资产公司认为王立国的执行异议不能成立，（2019）宁02执异15号执行裁定适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，长城资产公司享有的抵押权已依法登记，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“对抗案外人的担保物权等优先受偿权”，王立国仅对涉案房屋享有债权。其次，涉案房产系商铺并非住宅，且登记在华欣房产公司名下，王立国不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，其享有的权利不足以排除强制执行。故长城资产公司诉至法院请求判如所请。王立国辩称，一、长城资产公司提出的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，其所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并不能排除王立国对涉案房产享有的合法权益；二、基于本案基本事实，王立国通过拆迁安置补偿合法取得了大武口区××号房屋，并占有使用至今，王立国就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，石嘴山市中级人民法院作出的（2019）宁02执异15号执行裁定书正确，请求驳回长城资产公司的诉讼请求。被告复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：长城资产公司提交证据一、（2018）宁银国安证字第××号《执行证书》、（2014）宁银国安证字第××号《公证书》、（2014）宁银国安证字第××号《公证书》、中银石委贷押字××号《委托贷款抵押合同》及在建工程抵押登记证明（石房建大武口区字第××号）；证据二、不动产登记信息查询单；证据三、石嘴山市中级人民法院（2018）宁02执260号民事裁定书；证据四、《商品房预售许可证》。鉴于王立国对长城资产公司提交的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性均无异议，仅对证据一、三、四的证明目的有异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对其证明目的予以确认。王立国提交证据一、《土地、房屋置换合同》和《商品房买卖合同》；证据二、《国有土地使用证》[石国用（2001）字第××号]和《国有土地使用证》[石国用（2013）第××号];证据三、收据和税收通用完税证及发票；证据四、《房屋租赁合同》和（2016）宁0202民初1678号民事判决书。长城资产公司对王立国提交的证据一、二的真实性、合法性不予认可，证据三中仅对收据的三性不予认可，虽然复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证等诉讼权利，但王立国提交的证据一、二、三可以形成证据链相互印证，故本院对王立国提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性予以采信，对其证明目的予以确认。鉴于长城资产公司对王立国提交的证据四的三性予以认可，本院对证据四的真实性、合法性、关联性予以采信，对其证明目的予以确认。被告复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛未提交证据。为查明案件事实，本院从（2018）宁02执260号卷宗中调阅、复制协助执行通知书及送达回证、查封公告以及（2019）宁02执异15号执行裁定书，原告及被告对上述证据的三性均无异议。本院依职权调取的证据是执行卷宗中本院依法制作的法律文书，且各方均无异议，本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年3月28日，申请执行人长城资产公司与中国银行股份有限公司石嘴山分行签订《委托贷款委托合同》，中国银行股份有限公司石嘴山分行接受长城资产公司委托向复兴经营公司发放流动资金贷款2000万元，中国银行股份有限公司石嘴山分行作为长城资产公司的委托代理人与复兴经营公司签订《委托贷款借款合同》、与华欣房产公司签订了《委托贷款抵押合同》、与潘占荣、潘琪琛签订了《股权质押合同》、与华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛签订了《委托贷款不可撤销担保书》。本院在执行申请执行人长城资产公司与被执行人复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛委托贷款合同纠纷一案中，本院依据已经发生法律效力的宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年8月1日作出（2018）宁银国安证字第××号公证书，向被执行人复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，向申请执行人长城资产公司偿还借款本金余额18620000元，支付利息10863259.94元，共计29483259.94元（利息截止2018年6月30日，2018年7月1日之后的利息以欠付借款本金1862万元为基数按年利率18.2%计算至实际清偿本金日），并承担执行申请费96883元。被申请人未履行生效法律文书确定的义务。本院于2018年10月8日作出（2018）宁02执260号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。并于2018年12月10日依法查封了被执行人华欣房产公司名下位于石嘴山市大武口区××号（现大武口区××号）房产。王立国提出执行异议，请求解除对位于石嘴山市大武口区××号房产的查封，终止对该房屋的执行。本院经审查于2019年3月26日作出（2019）宁02执异15号执行裁定书，裁定：中止对位于石嘴山市大武口区××号房产的执行。2、2012年3月27日，华欣房产公司取得××号楼的《商品房预售许可证》[（石）房预售证××号]。2013年10月30日，石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司与华欣房产公司签订《土地、房屋置换合同》，将石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司名下位于大武口区××路西的一宗面积1253.7平方米的商业用地的使用权，连同该土地上的农贸市场、附属设施及其他地上附着物以5014800元的价格一并转让给华欣房产公司，华欣房产公司以其开发的××号（面积为317平方米）营业房、××号（面积为195平方米）营业房，房屋总价为4949500元予以置换，置换后华欣房产公司找补石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司现金65300元，房屋面积最终以确权面积为准，房款多退少补。合同中还约定了税费、违约责任承担及其他事宜。石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司、华欣房产公司、复兴经营公司在合同上盖章确认，王立国、刘美兰、潘占荣在合同上签字确认。同日，就置换的上述20-108B号房屋，因石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司股东会决议同意将置换的房屋无偿转让给王立国，由王立国与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，对上述置换的房屋予以确认，涉案房屋总价款为1585000元。2013年11月1日，王立国支付物业储备金、物业费和垃圾清运费等相关费用，办理了房屋交接手续。2013年12月2日，石嘴山市大武口区地税局征收管理所向纳税人石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司征收营业税等108127.86元。2014年3月4日，华欣房产公司为王立国出具涉案房屋房款1585000元的收据。2014年3月31日，华欣房产公司将包括涉案房屋在内的位于石嘴山市大武口区××项目在建工程20幢133B等65套房屋为复兴经营公司向中国银行股份有限公司石嘴山分行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2014年5月21日，华欣房产公司将涉案房屋产权登记在华欣房产公司名下。3、2014年8月28日，王立国与杨某某、王某某签订《房屋租赁合同》，约定王立国将位于石嘴山市大武口区××房屋出租给杨某某、王某某使用。因租金支付问题，王立国于2016年将杨国安等诉至宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院，该院于2016年6月27日作出（2016）宁0202民初1678号民事判决，判决：一、解除王立国与杨某某、王某某签订的《房屋租赁合同》；二、杨某某、王某某于判决生效后十日内返还王立国位于大武口区××号房屋；三、杨某某、王某某于判决生效后十日内支付王立国租金53111元、违约金10622元、水费25.5元、物业费2853元、取暖费9166.6元、取暖费滞纳金115.5元，合计75894元；自2016年5月6日起至杨某某、王某某实际向王立国交付涉案房屋时止按每日389元支付王立国租金；四、驳回王立国的其他诉讼请求；五、驳回杨某某、王某某的全部诉讼请求。2018年6月27日，王立国与张某某、拓某某签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给张某某、拓某某使用，租期自2018年8月1日至2020年7月30日止。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中被执行人复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，无法对申请执行人的诉讼请求明确表明其意见，故应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点为：案外人王立国对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据本案查明的事实,王立国作为石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司的法定代表人与华欣房产公司于2013年10月30日签订了《土地、房屋置换合同》及《商品房买卖合同》。上述两份合同约定，华欣房产公司以置换方式进行补偿安置，并最终确定给王立国的房屋为华欣房产公司所建的位于大武口区××号营业房。王立国提交的证据证实，王立国基于华欣房产公司的交付行为，即合法占有案涉房屋并已出租收益至今。华欣房产公司明知其与王立国就案涉房屋签订了《土地、房屋置换合同》，并将房屋交付王立国，却不积极履行为王立国办理房屋备案登记及房屋产权登记事宜，反而隐瞒王立国，于2014年3月31日，华欣房产公司将包括涉案房屋在内的位于石嘴山市大武口区××项目在建工程××等65套房屋为复兴经营公司向中国银行股份有限公司石嘴山分行借款提供抵押担保，办理了抵押登记手续，并于2014年5月21日将案涉房屋产权登记在自己公司名下，华欣房产公司的行为显然属于恶意，明显侵犯了王立国所享有的合法权益。关于王立国享有的民事权益应否优先保护的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因华欣房产公司没有依约履行为王立国办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致王立国占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故王立国对案涉房屋依法尚不具有所有权，但王立国依据其与华欣房产公司订立的《土地、房屋置换合同》、《商品房买卖合同》以及其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。由于华欣房产公司将案涉房屋交付王立国后，向王立国隐瞒实情，以案涉房屋为复兴经营公司向中国银行股份有限公司石嘴山分行借款提供抵押担保，恶意将产权登记在自己名下，并最终导致王立国、长城资产公司分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，华欣房产公司与王立国是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给王立国，且在办理抵押登记前已交付给王立国占有、使用、收益，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，王立国对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于长城资产公司的抵押权得到保护。故王立国就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，长城资产公司请求人民法院准许继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 王 伟审判员 张 红审判员 安立莎 二〇一九年八月三十日书记员 吴学花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。