广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6602号原告（反诉被告）：杨云，女，1984年12月8日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：周政权，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：林挺，广东智洋律师事务所实习人员。被告（反诉原告）:广州市誉汇商业运营管理有限公司,住所地广州市番禺区南村镇草堂村鹤溪路2-1号2栋102。法定代表人：刘嘉富，职务总经理。委托诉讼代理人：杨铁军，广东道里律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晨星，广东道里律师事务所律师。原告（反诉被告）杨云与被告（反诉原告）广州市誉汇商业运营管理有限公司（以下简称誉汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨云及其委托诉讼代理人周政权以及誉汇公司的委托诉讼代理人杨铁军、朱晨星到庭参加了第一次庭审，杨云的委托诉讼代理人周政权、誉汇公司的委托诉讼代理人朱晨星到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。杨云向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月25日签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.判令被告返还原告预付的房屋租金人民币7591.99元，并双倍返还租赁保证金人民币30367.96元，装修保证金4141.20元，水费保证金及物业管理费保证金3174.92元，物业管理费5472.49元、电费及电卡押金××00元及赔偿原告装修损失人民币189482.55元，以上各项合计241831.11元，并以241831.11元为本金支付自起诉之日起到付清之日止按照中国人民银行贷款利息计算的利息；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年4月25日签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》各一份，约定由被告将番禺区南村镇国泰路商铺出租给原告作餐饮商业用途使用，租赁期限为5年8个月，自2018年5月1日至2023年12月31日止，免租期共2个月，自2018年5月1日起至2018年6月30日止。租金采用定期递增、按月计算的形式，第一期为7591.99元每月，?第二期为7971.59元每月，第三期为8370.17元每月，第四期为8788.68元每月，第五期为9228.11元每月，第六期为9689.52元每月，由原告在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付，物业管理费等其他费用按合同约定由原告承担，原告须于合同签订三日内向被告支付相当于两个月租金金额的租赁保证金人民币15183.98元并预付首期租金人民币7591.99元，并应于装修期满前即2018年6月15日前完成装修并正式营业。原告于合同签订后按约向被告支付了相当于两个月租金金额的租赁保证金人民币15183.98元并预付首期租金人民币7591.99元，并交付了物业费及水电费以及物业费和水电费的保证金等，并按照约定于2018年6月15日前完成装修事宜。在合同履行过程中，由于被告无法提供租赁房屋的合法权属证明，导致租赁合同无法完成备案，直接导致原告无法取得合法开业的批准文件，原告不能从事正常经营活动，被告亦于2018年6月11日向原告发出停止经营的通知。更为甚者，被告在没有通知原告的情况下，直接撬开原告承租商铺的大门，拆掉商铺通风的烟管，被告的行为完全违背诚信商业原则，损害了原告的合法权益，也直接导致原告根本不能正常使用承租物业。鉴于被告提供的物业不能正常为原告使用，原告为履行租赁合同的所有投入全部损失，而该等损失完全由于被告原因造成，据此原告要求解除合同、被告返还收取的款项及赔偿原告损失合理合法。为此，原告特向人民法院提起诉讼，望贵院依法及时作出公正判决。誉汇公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告主张由于被告的原因导致租赁合同无法履行不是事实，涉案项目的开发商在2012年11月12日就取得相关地块的土地使用权，建设后在20××年10月21日取得一期工程的预售许可证，是项目的合法权属人，番禺区公安分局20××年9月22日出具《关于对广州誉南工贸有限公司门牌申请的批复》，证明被告持有齐全的办理相关登记所需资料，被告与广州誉南工贸有限公司就涉案场地签订了租赁合同，享受转租权，广州誉南工贸有限公司也及时将全部的相关资料交予被告备用，被告在涉案转租给原告后，随时可以依据原告的要求向其提供资料，并且原告承租的物业是5栋*房，同样位于5栋的*房的次承租人也成功办理了承租的备案登记，若被告无法提供相关资料，就没有任何商家成功办理登记，故原告的陈述不是事实。进行租赁备案也并非办理开业的必要程序，涉案项目的*房的次承租人也没有办理租赁备案也成功办理了营业执照、食品经营许可证，其经营的项目也与原告相似，故原告至今尚未取得开业的文件是其不主动申请办理导致，是原告出于自身的原因主动放弃经营该店铺，与被告无关；2、根据补充协议的约定，出租人有权对建筑物进行保养、维修、扩建工程，原告作为承租方有配合的义务，由于目前涉案的租户是经营重油烟的餐饮业，被告设计的烟道不足以及时排放各商家排放的油烟，尤其在高峰时段，而排烟不及时会影响租户的生产经营及住户的生活健康，出于安全问题考虑，被告安排施工单位对烟道进行整改，但原告拒不配合，并以此作为筹码要求被告赔偿因为自身原因导致无法开业的损失，被告处于提供更好的服务的态度和尽快改造烟道的考虑多次与原告协商并退让，但原告仍拒不配合改造，其行为已经构成违约；3、由于原告的不配合，被告与其协商无果，施工单位工人在其他商户均已经完成前期工程的情况下在2018年6月29日见原告的商铺的挂锁敞开房门可以进场的情况下，进场进行了改造。该工人的行为是其个人行为，被告此前并不知情，被告此后也向原告进行了道歉。但并没有对原告的商铺进行撬锁的行为，原告的陈述并非事实。综上所述，双方签订租赁合同、补充协议后，被告积极履行了合同的义务。原告因自身原因导致无法办理相关证件与被告无关，原告应该出于自身原因不愿意继续经营商铺，于是将其经营的成本及其损失转嫁到被告的身上。请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。誉汇公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉人没收被反诉人租赁保证金15183.98元；2.判令被反诉人支付租金至其实际交还租赁场地之日止（租金标准按照合同约定从2018年8月1日起至实际交还之日止）；3.判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：反诉人与被反诉人于2018年4月25日签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定被反诉人承租位于番禺区××村镇××路××房作商业使用，租赁期限自2018年5月1日至2023年12月31日，共5年8个月，2018年5月1日至2018年6月30日为免租期，自2018年7月1日起计付租金。租金每年递增5%，自每年5月1日至次年4月30日为一个年度（免租期另计），首年月租金为7591.99元。被反诉人应在每月5日前将租金支付至反?诉人指定账户。此外，双方就租赁保证金、各方权利义务、违约责任等均进行了约定。协议签订后，反诉人如约将租赁物业交付给被反诉人使用，亦始终积极履行合同约定的各项义务。但被反诉人至今仍不积极办理和取得经营所需的合法证照，也不配合反诉人对物业进行消防隐患整改，造成消防安全风险并影响到其他商户的正常经营，反诉人于是于2018年7月13日要求被反诉人协商终止合同。但被反诉人恶人先告状，反而率先在2018年7月12日向贵院提起诉讼，要求解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。反诉人认为，被反诉人违约在先，又在没有法定或约定事由的情况下，以提起诉讼的实际行动单方终止合同，已构成根本性违约，根据《房屋租赁合同补充协议》第9.1.3项的约定，被反诉人已支付的租赁保证金及其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等应作为对反诉人损失的补偿。且由于租赁物业目前尚在被反诉人实际控制中，被反诉人应按照合同的约定支付租金至其实际撤场之日止。综上，反诉人依法提起反诉，请求人民法院查明事实，分清责任，判如所请，依法维护反诉人合法杈益。杨云辩称，不同意被告的反诉请求，被告的反诉请求不成立。在合同履行过程中原告并没有违约，被告与原告签订租赁合同的时候，出租的房屋是处于不适合租赁的状态，该房屋并不能为承租人正常使用，被告为了个人商业的私利，在该房屋不适租的情况下与原告签订租赁合同，令原告投入资金，故相应的损失应该由被告承担；3、在双方签订租赁合同的时候，被告并没有取得相应的权属证明文件，该权属证明文件直接导致原告无法取得工商营业执照，无法从事正常的经营活动。双方租赁补充协议第7.4条约定，是被告对原告履行合同的时间要求，但在该时间以前根据被告提供的资料，原告根本无法取得正常营业的手续，这是第一个不适租的状态；被告关于烟道的整改，原被告在签订租赁合同的时候已经明确原告租赁该商铺所从事的经营活动是特色餐饮的性质，而众所周知的餐饮经营最重要的设备是烟道的设备，若没有烟道的设备是无法经营餐饮的，直到双方约定的经营时间，被告仍在对烟道进行整改和维护，这证明在签订租赁合同时，房屋也是处在不适租的状态。被告对烟道的整改和维护，原告从未收到过书面的材料，在此情况下，被告在2018年6月29日、30日没有经过原告的同意进入原告的商铺，被告在答辩中的解释说是其聘请施工队的个人行为，是从门的缝隙中出入，但这是其违背合同履行的行为，其私自进入原告的商铺破坏原告商铺内的物品，其行为已经构成根本违约，并不是被告的道歉就可以回避违约的事实.综合合同，被告在房屋不适租的情况下与原告签订合同，在合同的履行中，撬门私自进入原告的商铺，之后又向原告发出终止合同的通知书，被告的行为已构成根本违约。在签订合同的时候，被告毫无诚信，仅仅为了商业利益，在履行合同的过程中，不与原告沟通协商解决，故原告认为被告的行为构成根本违约。在履行合同中原告并没有存在违约的行为，请法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月25日，誉汇公司作为出租人、甲方与杨云作为承租人、乙方签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将番禺区××村镇××路××房号的房地产（以下简称涉讼商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积69.0181平方米，2018年5月1日至2018年6月30日每月租金0元，2018年7月1日至2019年4月30日租金每月7591.99元。乙方向甲方交纳15183.98元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回（退回乙方、抵偿租金）。第六条第4款约定发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第八条其他约定甲乙双方同意删除本合同第六条第4款，本合同未规定事宜，及与《补充协议》约定不同之条款。以《补充协议》约定为准。合同期内，甲方有权将乙方承租的房屋向他人进行销售，乙方自愿放弃优先购买权。同日，誉汇公司与杨云签订?合同编号：TCLH【租】2018《房屋租赁合同补充协议》，约定：双方就涉讼房屋租赁事宜原合同约定与本补充不一致或相互抵触，则以本补充协议为准。出租人保证并声明，出租人合法建设和拥有建筑物的出租权、管理权和收益权。承租人确认，本协议所述的租赁物业所在的铺号实为出租人自行编排，可能与租赁物业的房地产权证所记载的编号有所不同或存在差异，而租赁物业亦可能因各种原因而未有出具独立之房地产权证。承租人不得因前述之任何原因而向出租人提出解除、终止本协议或向出租人提出任何索赔要求或任何其它形式的权利主张。承租人租赁的物业将仅用于经营特色小龙虾（品牌/产品/行业）；未经出租人书面同意，承租人不得任意改变租赁物业的用途及经营范围，否则出租人有权单方终止原合同及本协议并没收不退还承租人交纳的租赁保证金。承租人租赁出租人物业计费面积为69.0181平方米。租赁期限为共5年8个月，自2018年5月1日起至2023年12月31日止。免租期共2月，自2018年5月1日起至2018年6月30日止。在本协议签订之日起三日内，承租人须向出租人支付相当于两个月租金金额的租赁保证金人民币15183.98元整并预付首期租金人民币7591.99元。上述款项与承租人按照《同创里汇租赁协议书》己经交纳的定金金额进行多退少补。若承租人未支付或未足额支付上述款项，则出租人有权终止原合同及本协议、并不退还承租人己缴纳的所有款项作为乙方的违约金。因承租人违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用，出租人有权在承租人缴纳的租赁保证金中直接抵扣，不足部分承租人必须在接到出租人付款通知后十日内补足。2018年5月1日至2018年6月30日期间的物业管理费、装修押金、装修产生的水电费及其它因本物业使用而产生的一切费用由乙方正常缴纳。承租人应于每月1号前向出租人支付当月应付租金，遇到法定节假日可顺延至节假日后第一个工作日内支付。租赁期满双方未能签订续租合同或本协议提前终止时，承租人应立即将租赁物业内除装修设施外的可移动且移动不会损害租赁物业外观及质量的属承租人的所有资产撤离租赁物业，否则视为承租人抛弃上述物品的所有权，出租人有权处置，由此产生的费用由承租人承担。合同终止之日承租人应将租赁物业及出租人提供的配套设施以良好、适租的状态交还出租人；合同终止前双方可就租赁物业的退还状态进行协商确定。承租人未按照约定交还的，出租人有权采取必要措施收回租赁物业，由此造成租赁物业内物品的损失、收回租赁物业所支出的费用由承租人承担；逾期占用租赁物业由承租方按原日租金标准的两倍向出租方交纳场地占用费用。出租人及物业管理单位有权对项目内的建筑物进行必要的维护保养、维修及扩建工程，但该等工程应尽量减小对承租人的影响，承租人应予以配合。甲方应协助乙方办理营业执照以及经营所需的全部许可。承租人应取得其在租赁物业内经营的一切必要的合法证件及授权批准文件，包括但不限于营业执照、组织机构代码证、税务登记证等证照。承租人应于装修期满前即2018年6月15日前完成装修并正式营业。否则，出租人有权终止原合同及本协议并不退还承租人己交纳的租赁保证金。承租人的装修方案须提前交与出租人或出租人指定的运营管理单位审批通过才可进行装修，当承租人装修完成后须经出租人或出租人指定的运营管理单位验收通过后才可对外营业。如承租人延迟缴交租金及其他应缴之费用，须向出租人支付延迟违约金。逾期按日加收所欠缴金额千分之五（5‰）的延迟违约金。承租人如逾期五日不缴付租金或其他应缴费用，出租人有权向承租人发出书面通知要求承租人立即缴付；承租人逾期缴付达二十日，出租人有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及项目其它设施；如承租人逾期缴付达三十日（无论是否已获出租人的正式通知催缴），视为承租人己构成根本性的违约行为，出租人有权单方通知承租人终止原合同及本协议并没收承租人的租赁保证金；因逾期缴纳费用造成的其他损失由承租人另行支付。如承租人在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因承租人原因造成原合同及本协议终止，承租人承诺其己支付的租赁保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对出租人损失的补偿，不足部分由承租人另行补足。如出租人在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因出租人原因造成原合同及本协议终止，出租人按承租人的装修标准折旧后进行赔偿。承租人未向出租人报备就暂停营业，则必须从暂停营业当天起计，每暂停一天按当日租金的300%向出租人支付违约金；承租人无故暂停营业达十五天的，出租人除按前述约定收取承租人违约金外还有权单方终止原合同及本协议并没收承租人的租赁保证金。出租人未经承租人同意无正当理由勒令承租人暂停营业，则必须从暂停营业当天起计，每暂停一天按当日租金的300%向承租人支付违约金：出租人无故暂停营业达十五天的，则视为出租人违约，除按本合同9.1.3履行外，承租人仍可保留追索经营补偿的权利。乙方擅自变更经营用途，特别是经营具有民族特异性的面食、排放具有刺激性油烟味的餐饮而未经甲方及物业管理单位书面同意的，甲方有权终止本协议、收回租赁物业并不退还租赁保证金；因合同终止导致的任何损失均由乙方自行承担。乙方应于2018年6月15日前开始正常营业，每逾期一日，则相应扣减一日免租期。逾期超过三十天直接扣掉所有免租期。2018年4月4日，杨云缴纳履约保证金10000元，誉汇公司出具票据号码为NO.TCZC0000111收款收据予以确认。2018年4月27日，杨云缴纳履约保证金5183.98元、2018年7月份租金7591.99元，誉汇公司出具票据号码为NO.TCZC0000112、NO.TCZC0000114收款收据予以确认。2018年5月3日，广州市同创物业管理有限公司番禺同创誉城分公司（以下简称同创誉城分公司）作为甲方，杨云作为乙方，签订《物业服务合同》，约定甲方受誉汇公司委托对涉讼商铺履行物业管理职责，期限自2018年5月1日至2023年12月31日；物业管理费为1242.33元/月，乙方在每季度首月5日前向甲方交纳物业管理费；电费单价1.49元/度，税费单价4.99元/立方米，水电费用每月5日前向甲方缴纳；物业管理保证金2484.06元，水电保证金690.18元；合同约定起租之日起算的当期物业管理费为3726.99元，签订本合同时乙方应支付6901.83元；物业管理保证金、水电保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或协议终止切乙方无任何违约、费用全部结算完毕的情况下，由甲方在十个工作日内将物业管理保证金、水电保证金全部无息返还乙方；甲方有权在预先通知的情况下在乙方指定的合理时间内进入该租赁物业开展必须的例行检查（包括但不限于防盗及消防安全检查）；甲方有权对租赁物业必要的改进工程，乙方不得干扰甲方为租赁物业、公共区域、公共设施进行的修理、装修、改进和其他工程，甲方应合理地确保该工程不对乙方的财产或经营行为造成损害，也不会妨碍乙方在本合同项下的权利。同日，杨云缴纳2018年5月1日至7月31日的物业管理费3726.99元、装修管理费690.2元、装修垃圾清运费1035.3元、装修许可证工本费20元，同创誉城分公司出具NO.0029624收款收据予以确认。杨云缴纳水费保证金690.2元、物业管理费保证金2484.72元，同创誉城分公司出具NO.0029625收款收据予以确认。杨云缴纳装修保证金4141.2元，同创誉城分公司出具NO.0030827收款收据予以确认。2018年5月12日，杨云缴纳电费550元，备注商业售电系统充值，同创誉城分公司出具NO.0030858收款收据予以确认。杨云缴纳电卡押金50元，同创誉城分公司出具NO.0030859收款收据予以确认。2018年5月2日，杨云申请的个体工商户名称广州市番禺区南村金北湖餐饮店获工商部门预先核准同意，名称保留至2018年7月31日。2018年6月8日，杨云填写个体工商户登记（备案）申请书。2018年6月11日，誉汇公司向各商户发出通知，主要内容为：目前食药监部门正在对无证经营的餐饮类企业进行检查，一经查出可能罚款甚至封铺；请各商户在相关证照未办理前暂停食品生产经营活动，誉汇公司在此期间亦会积极协助各商户办理相关证照；若在有关部门检查期间各商户仍出现违规经营情况，由此导致的后果及责任由商户自行承担。杨云在收到上述通知后一周内将涉讼商铺内可移动物品搬离商铺。2018年6月15日，由广州誉南工贸有限公司（以下简称誉南公司）作为出租人、誉汇公司作为承租人，取得涉讼商铺经住建部门审核的房屋租赁登记备案证明。2018年7月11日，誉汇公司向杨云发出《关于终止租赁合同告知函》，载明，1、根据涉讼商铺租赁合同约定，杨云应取得在租赁物业内经营的一切必要合法证件及授权批准文件，经誉汇公司多次催告杨云仍拒不办理。2、根据合同约定，誉汇公司作为出租方有权对涉讼商铺进行必要的维护保养、维修及扩建工程，杨云应予以配合；按照政府相关主管部门及消防安全管理要求，誉汇公司须于2018年7月14日之前对5栋全部排烟管道存在的隐患进行整改，以排除物业本体整体的消防安全隐患、确保公共安全及公共利益，经誉汇公司多次催告杨云一直不予以配合，现已造成消防安全风险，对誉汇公司及其他餐饮商户的正常经营构成障碍。综上，杨云的上述行为已构成根本性违约，誉汇公司有权终止合同，并收回房产，请杨云于2018年7月14日前与誉汇公司协商相关退租手续，否则该司将视杨云放弃协商权利，收回房产。2018年7月13日，杨云以誉汇公司违约为由向本院提起本案诉讼，要求解除合同、誉汇公司赔偿损失。誉汇公司以杨云违约为由提起反诉，要求没收租赁保证金、杨云支付租金。诉讼中，双方当事人均确认，誉汇公司于2018年4月底5月初将涉讼商铺交付杨云，交付时为毛坯状态。2018年8月31日，在本院主持下，双方当事人进行涉讼商铺现场交接。杨云确认现场涉讼商铺门口的锁为其一方锁上，并同意剪开门锁交接；双方均确认按现状将商铺交还誉汇公司，商铺内可移动物品杨云表示放弃权利，也未在诉讼中主张。另查明，办理房屋租赁备案须提交的资料包括：同意转租证明，以下资料四选一：1、房产证，2、预售合同、预告登记证明书、收楼通知书，3、番禺区房管局查档证明，4、其他有效证明文件。办理个体工商户开业须提交的资料包括：场地租赁合同或借用证明或无偿证明，场地产权证明（三选一）：1、房产证，2、村委/居委出具的住所（经营场所）场地使用证明，3、未取得房产证，提交《预售买卖合同》、预告登记证/不动产权证、建筑工程规划验收合格证、公安的门牌号证明。双方当事人对于以下证据和事实存在争议：1、涉讼商铺是否具有合法产权。杨云称誉汇公司无法提供涉讼商铺的合法权属证明，涉讼商铺不适租。誉汇公司则主张涉讼商铺具有合法产权，并提交了以下证据予以证实：①广东省广州市商品房预售许可证，载明开发企业为誉南公司，项目坐落番禺区南村镇国泰路28号4栋、5栋、6栋，发证日期20××年10月21日；②建设工程规划验收合格证，载明建设单位为誉南公司，项目名称番禺国泰路项目（一期，4#5#6#栋），发证日期2017年12月29日；③广州市不动产首次登记告知通知书，载明为广州市番禺区不动产登记中心于2018年5月30日向誉南公司发出，主要内容为番禺区南村镇国泰路28号5栋不动产的首次登记已核准并记载于不动产登记簿，登记字号18登记02438702；后附的房屋清单包括涉讼商铺，权属人为誉南公司。杨云对上述证据均不予确认，认为证据虽有誉南公司盖章但没有原件，即使真实也只能证明涉讼商铺在2018年5月30日才取得不动产登记，2018年4月25日签订合同时房屋处于不适租状态。2、涉讼商铺未能办理租赁备案及营业证照的责任。杨云主张，誉汇公司未向其提供涉讼商铺的合法权属证明及办理租赁备案和营业证照所需的其他材料，致使涉讼商铺一直未能办理租赁备案及营业证照，杨云原本已开业的商铺被迫停业，誉汇公司构成违约。为此，杨云提交了现场视频予以证实。其中，杨云标明时间为2018年6月8日的两段视频显示，招牌为“金北湖潜江小龙虾”的商铺在举行仪式。杨云标明时间为2018年6月13日的一段视频显示多人在参加会议，其中一名女子称：原本需要停业两个月直到大家拿到营业执照，现最快可一个半月内办妥营业执照，在停业期间大家的赔偿另有方案；后该女子要求不得录像、录像无效，视频拍摄者称未录像，视频结束。誉汇公司对上述视频证据均不予认可，认为6月8日的视频是杨云自行提供，无法确认是否经过剪辑，视频内容也无法证明杨云已开业经营；6月13日的视频为杨云偷拍，为不合法证据，应当排除，且无法确认参会人员、参会地点等，视频内容与杨云能不能办理营业证照及是否去办理的原因没有关联。誉汇公司主张，涉讼商铺具有合法权属且其有权转租，前一手誉汇公司与誉南公司之间的租赁合同也已办理备案手续，誉汇公司持有齐全办理营业证照所需的材料；涉讼商铺相邻商铺也已成功办理租赁备案、营业执照及食品经营许可证，涉讼商铺未能办理相关证照是由于杨云怠于履行办证义务导致，其出于自身原因放弃经营涉讼商铺，与誉汇公司无关。为此，誉汇公司提交了如下证据予以证实：①广州市房屋租赁合同，载明为誉南公司（出租人）与誉汇公司（承租人）于2018年1月1日签订，涉租物业为涉讼商铺，租期自2018年1月1日至2023年12月31日。②同意转租证明，载明为誉南公司同意誉汇公司将涉讼商铺转租给杨云，使用期限2018年5月1日至2023年12月31日止，落款加盖誉南公司、誉汇公司公章。③关于对广州誉南工贸有限公司门牌申请的批复，载明为番禺区公安分局于20××年9月22日向誉南公司出具，主要内容为同意编列“同创誉都广场”商业楼群门牌号××个。④番禺区国泰路28号5栋113、114房的房屋租赁登记备案证明（2018年7月4日取得）及营业执照（2018年6月25日登记），番禺区国泰路28号5栋103房的营业执照（2018年6月26日登记）及食品经营许可证（2018年7月10日取得），番禺区国泰路28号5栋110房的营业执照（2018年6月25日登记）及食品经营许可证（2018年7月10日取得），番禺区国泰路28号5栋109、110、102、103号现场照片（显示商铺处于营业状态）。⑤微信聊天记录截图，誉汇公司称是其工作人员与杨云的聊天记录，其中对方询问赔偿问题何时答复、产权文件何时给她，工作人员于6月15日向对方发送了建设工程规划验收合格证、番禺区公安分局关于对广州誉南工贸有限公司门牌申请的批复、广东省广州市商品房预售许可证照片；对方询问停业赔偿问题，工作人员表示这两天全力办理营业执照的事情，尽快让你们尽量拿到营业执照，之后会找时间跟你谈，对方表示要拿三证才能开业。杨云对于证据①②③④均不予确认，认为证据①②中誉南公司与誉汇公司是关联公司，租赁合同没有经过备案，同意转租证明没有出具的时间；证据③与本案无关；证据④与本案商铺没有关联，且其中办理证照时间均为2018年7月，而双方合同约定2018年6月15日前开业，该日期前房屋是不适租的；对证据⑤未发表质证意见。3、施工人员进入涉讼商铺更换烟管是否属誉汇公司违约。杨云主张，誉汇公司在没有通知杨云的情况下，擅自撬开涉讼商铺大门，进入商铺内拆除烟管，2018年7月15日剪锁进入涉讼商铺更换烟管；誉汇公司的行为违反诚信原则，损害了杨云的合法权益，导致杨云无法正常使用涉讼商铺，誉汇公司构成违约。为此，杨云提交了视频及照片证据及3张报警回执（2018年6月30日、7月15日）予以证实。其中，2018年6月28日下午的两段视频为监控视频，显示有一个人推开商铺玻璃门，从两边玻璃门链条锁的空隙中进入商铺，至商铺内查看烟管。2018年6月29日下午的4段视频为监控视频，显示有两人通过商铺玻璃门链条锁的空隙中搬入施工工具。杨云标明为2018年7月15日拍摄的6段视频，显示在“金北湖潜江小龙虾”商铺门口有公安民警和围观人员；公安民警称先尽快处理好合同问题，再进行拆除或装修，如认为存在财产损害可至法院起诉，租赁合同是否解除需要双方协商解决，其余谈话内容无法听清。日期为2018年6月30日的照片显示烟管放置于地面。杨云标明日期为2018年7月13日、15日的照片显示烟管放置于地面、墙面有空洞，地面有一把锁。杨云标明日期为2018年7月18日的照片显示“金北湖潜江小龙虾”大门有链条锁锁上。誉汇公司对上述视频证据及报警回执的真实性均予以确认，对照片的真实性不予确认。誉汇公司主张，涉讼商铺所在项目原烟道设计是用于普通餐饮，已通过相关部门验收合格，但包括杨云在内的租户经营的均为烧烤小龙虾之类重油烟餐饮，超出原有设计容量，已出现排烟不畅的情况，影响全部租户及楼上住户正常使用，故誉汇公司与各租户均有义务进行烟道改造；涉讼商铺大门使用铁链锁挂住，并非真正的闭门，施工人员进出不存在撬门行为，是从门缝中进出的，2018年6月28日施工人员通过门缝进入现场查看，6月29日通过门缝进入拆除烟道；但当时誉汇公司对此不知情，施工人员进入商铺是其个人行为，誉汇公司得知后已向杨云道歉；此后因誉汇公司与杨云协商无果，誉汇公司于2018年7月15日在向派出所报备之后进入了涉讼商铺更换烟道，杨云发现后报警，当时尚未施工完毕，派出所辅警指定双方两天内协商共同到现场开锁解决，但杨云未与誉汇公司协商，誉汇公司遂于7月18日在派出所辅警在场的情况下进入现场将烟道改造施工完毕。誉汇公司提交了4段视频拟证明涉讼商铺原烟道容量不足，其标示日期为7月15日、××日、17日，视频内容为某间商铺门口出现烟雾。杨云对该证据真实性予以确认，但认为杨云承租商铺后，誉汇公司若需对商铺进行维修应以书面形式通知杨云，但杨云未收到过任何书面通知。4、涉讼商铺装修损失的赔偿问题。杨云主张，其入场后对涉讼商铺进行了装修，现因誉汇公司违约导致租赁合同解除，誉汇公司应向其赔偿装修损失。誉汇公司则认为其没有违约行为，杨云支出的装修费用应由其自行承担。为证明涉讼商铺的装修价值，杨云提交了《装饰工程合同》及结算单、发票联予以证实。其中，《装饰工程合同》载明为杨云与广州美诺装饰有限公司（以下简称美诺公司）于2018年4月29日签订，工程内容为涉讼商铺装修，预算总价208726.17元；结算单载明为杨云与美诺公司于2018年6月15日签订，工程总造价为189482.55元；发票联为美诺公司于2018年7月5日向杨云开具，分别载明装修款100000元、89482.55元。誉汇公司对《装饰工程合同》及结算单无法确认，认为与其无关，对发票联真实性确认，但认为无法证明已实际付款。诉讼中，誉汇公司向本院申请对涉讼商铺装修工程造价进行评估，本院通过摇珠选定了国众联建设工程管理顾问有限公司广州分公司（以下简称国众联广州分公司，原名为国众联建设工程管理顾问有限公司江海分公司）作为评估公司，并依该公司补充材料函要求当事人补充提交证据。杨云向本院补充提交美诺公司作出的设计施工方案、施工效果图及施工前照片。经质证，誉汇公司仅对其中涉讼商铺施工前的照片予以确认，对于图纸、效果图均不予确认。国众联广州分公司再次要求当事人提交双方确认的设计施工图，而双方均未提交新证据。国众联广州分公司于2019年2月28日向本院发出退卷函，称双方确认可计算工程量的资料是对商铺装饰工程造价评估的基础资料和计价依据，因当事人无补充资料，建议现场评估；而该司不具备现场（房屋）测量（测绘）资质，建议先行委托具有测量（测绘）资质的机构先行对房屋现状测量后再进行造价评估；鉴于资料未达到工程造价评估要求，该司无法实施本案的装修装饰造价评估，将此案退回法院。此后，本院询问杨云是否申请对涉讼商铺装修残值进行评估，杨云表示原评估程序中因誉汇公司无故不确认装修文件导致评估公司退案，现商铺在誉汇公司控制之下，誉汇公司应承担装修造价的举证责任，而况杨云已就装修造价充分举证，故杨云不提出对装修造价的评估申请。此后，誉汇公司向本院提交了由北京华审金建工程造价咨询有限公司广州分公司作出的《同城誉城金北湖小龙虾装修工程装修工程预算书》，载明涉讼商铺装修总价为100181.20元。杨云对该预算书不予确认，认为该预算书是誉汇公司单方作出，其中存在很多漏项和记载不实的部分，不应作为定案依据。本院认为，虽涉讼商铺未取得房地产权证，但誉汇公司提交了预售许可证、建设工程规划验收合格证及不动产首次登记告知通知书证实商铺的产权情况，本院对于商铺具有合法产权予以认定。虽商铺所在楼宇于2018年5月30日才取得不动产首次登记，但2017年12月29日已经规划验收合格，双方当事人于2018年4月25日签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》合法有效。现双方当事人在履行合同过程中存在争议，合同履行陷入僵局。双方争议的焦点在于，导致合同无法继续履行的原因及责任问题。首先，对于杨云提出涉讼商铺不具有合法产权、不适租的意见，如前述，本院不予采纳。其次，涉讼商铺未能办理租赁备案及营业证照、无法开业经营的责任问题。首先需要明确，取得租赁备案登记并非办理营业执照及食品经营许可证的必要条件。而商铺办理营业证照的主体为杨云，誉汇公司仅承担协助义务。根据誉汇公司提交的涉讼商铺权属材料，该商铺自2018年5月30日起已符合办理营业证照的条件，而杨云并未举证证明其曾要求誉汇公司提交相关资料协助其办理营业证照而誉汇公司拒不配合。而根据誉汇公司提交的微信聊天记录，在杨云要求其提交产权文件时，其工作人员已于2018年6月15日将相关权属证明文件的照片发送给杨云，此后杨云有无要求誉汇公司提交相应的材料副本并无证据证实。因此，誉汇公司并无拒不配合杨云办理营业证照的情形。杨云在诉讼中多次强调根据合同约定，涉讼商铺应于2018年6月15日前开业，其原合同条文为“承租人应于装修期满前即2018年6月15日前完成装修并正式营业。否则，出租人有权终止原合同及本协议并不退还承租人已交纳的租赁保证金”，“乙方应于2018年6月15日前开始正常营业；每逾期一日，则相应扣减一日免租期。逾期超过三十天直接扣掉所有免租期。”该条款实为对承租方义务的约定，而非对出租方义务的约定。即使誉汇公司提交相关产权证明材料的时间较迟导致杨云未能在2018年6月15前办妥营业证照开业，或因誉汇公司与誉南公司的租赁备案时间较迟导致本案租赁合同未能在6月15日前办妥备案手续，在誉汇公司并未追究杨云逾期开业责任的情况下，杨云完全可以在2018年6月15日之后办理营业证照、租赁备案并开业经营。事实上，根据誉汇公司提交的证据，涉讼商铺相邻的其他商铺已于2018年6月底办妥相关证照。因此，即使誉汇公司在提交办证材料的过程中存在迟延，也并未构成根本性违约，并不导致《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无法继续履行。相反，杨云在誉汇公司通知停业后将涉讼商铺内可移动物品搬出，并在商铺已经具备办证条件之后未主动办理营业证照，是导致涉讼商铺最终未能办妥营业证照、未能合法开业经营的主要原因。再次，关于誉汇公司进入涉讼商铺改造烟道的行为是否构成违约的问题。虽然根据《房屋租赁合同补充协议》约定，誉汇公司有权对涉讼商铺进行必要的维修及扩建工程，杨云应予配合，但是在商铺已交付杨云的情况下，誉汇公司的施工人员于2018年6月28日、29日擅自进入商铺查看并放置施工工具，于2018年7月15日、18日擅自进入商铺改造烟管，该行为明显不妥，且可能妨碍杨云对商铺的正常使用。而誉汇公司并未提交证据证明其曾与杨云协商烟管改造事宜而杨云拒不配合，也未举证证明当地派出所同意其在杨云不在场的情况下单独进入商铺施工。虽然现有证据无法体现誉汇公司擅自进入商铺改造烟管是否对杨云造成实际财产损失，但誉汇公司该举的确破坏了双方诚信友好合作的基础。因此，誉汇公司对于双方未能协商继续履行合同也存在一定的过错。现双方当事人均不愿继续履行合同，且已在本院组织下办理了商铺交接手续，应视为已以实际行为解除合同，故本院对《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》已解除予以确认。根据以上论述，双方对于合同无法继续履行均存在过错，本院酌情认定，杨云对于合同解除负有70%的责任，誉汇公司负有30%的责任。杨云要求誉汇公司双倍返还租赁保证金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。誉汇公司主张没收租赁保证金15183.98元，由于誉汇公司对于合同解除也负有责任，本院酌情支持誉汇公司没收10628.79元（15183.98元×70%）保证金，剩余4555.19元（15183.98元-10628.79元）应由誉汇公司向杨云退还。至于杨云要求誉汇公司退还预付的2018年7月租金及誉汇公司要求杨云支付2018年8月1日起的租金的诉求。由于截至2018年7月15日，誉汇公司仍在进行烟管改造工程，且未完工，按其陈述直至2018年7月18日才完工。施工期间，杨云经营的餐饮店铺无法正常使用，应当免除租金。烟管改造完工后，商铺可以正常使用，且如前述，商铺亦符合办理营业证照的条件；杨云因自身原因未办妥营业证照开门营业，又将商铺上锁未予交还誉汇公司，直至2018年8月31日本院主持双方到现场才完成交接工作，此期间杨云占用商铺应当支付相应的租金。现杨云已向誉汇公司支付一个月的租金，与其占用商铺的时间基本相适应，故本院认定杨云无需继续向誉汇公司支付租金，誉汇公司也无需向杨云退还租金。至于杨云主张誉汇公司赔偿装修损失的诉求。因《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》对于双方均有过错导致合同解除时装饰装修物如何处理未作出明确约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”涉讼商铺的装饰装修残值损失应由杨云与誉汇公司根据各自过错的比例承担。誉汇公司在本案中申请对涉讼商铺装修残值进行评估，但因缺乏必要评估材料被评估公司退案，而经本院释明，杨云未申请对装修残值进行评估。双方就涉讼商铺的装修价值均向本院提交了证据，但杨云提交的《装饰工程合同》及结算单，誉汇公司未予认可；杨云就其支付工程款的情况仅提交了两张发票联，未提交其他支付凭证予以佐证，款项是否已实际支付存疑；誉汇公司提交的《装修工程预算书》未能显示编制单位是否具备造价评估资质，且杨云对该证据不予确认。因此，双方提交的证据均不足以证明涉讼商铺的装饰装修残值金额。本院综合前述证据，根据双方过错比例，酌情判令誉汇公司向杨云支付9万元装修损失赔偿。对于杨云要求誉汇公司返还的装修保证金、水费及物业管理费保证金、物业管理费、电费及电卡押金，由于其收款主体均为同创誉城分公司，而非誉汇公司，该款项属于杨云与同创誉城分公司之间的《物业服务合同》项下的款项，与本案不属同一法律关系。杨云要求誉汇公司向其退还上述款项，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认杨云与广州市誉汇商业运营管理有限公司于2018年4月25日签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已解除；二、广州市誉汇商业运营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内向杨云退还租赁保证金4555.19元；三、广州市誉汇商业运营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内向杨云支付装饰装修赔偿款90000元；四、驳回杨云的其余诉讼请求；五、驳回广州市誉汇商业运营管理有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9457元，由杨云负担7407元，由广州市誉汇商业运营管理有限公司负担2050元；反诉受理费185元，由杨云负担25元，由广州市誉汇商业运营管理有限公司负担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年八月十五日书 记 员  邬敏秋