贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初473号原告：邹慧，女，1969年9月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：孙大五，男，1979年4月8日出生，汉族，住贵州省赫章县。被告：古成艳，女，1990年1月15日出生，苗族，住贵州省。被告：贵州玖玲珑装饰有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区环城东路227号久联大厦25楼5号。法定代表人：孙大五。被告：孙大坤，男，1989年6月30日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：孙成华，男，1974年2月19日出生，汉族，住贵州省赫章县，系孙大坤亲属。原告邹慧与被告孙大五、古成艳、贵州玖玲珑装饰有限公司（以下简称玖玲珑公司）、孙大坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹慧，被告玖玲珑公司的法定代表人暨被告孙大五，被告古成艳，被告孙大坤及其委托诉讼代理人孙成华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹慧向本院提出诉讼请求：1.确认2014年3月23日订立的《房屋租赁协议》及2017年6月12日订立的《房屋续租合同》已经于2019年6月1日解除；2.被告孙大五、玖玲珑公司按照《补充合同》《房屋移交协议》约定的标准将房屋恢复原状（精装房）后将房屋移交给原告；如果不能恢复原状则赔偿原告损失300000元后将房屋移交给原告；3.孙大五、玖玲珑公司支付截止到2019年6月12日止的租金27200元及违约金10000元,并按照每月4200元计算，支付从2019年6月13日起到将房屋恢复原状后将房屋移交给原告前或者赔偿原告房屋恢复原状损失300000元前的租金；4.孙大五、玖玲珑公司支付截止到2019年5月30日止的物业管理费5544元,并按照每月504元计算，支付从2019年6月1日起到将房屋恢复原状后将房屋移交给原告前或者赔偿原告房屋恢复原状损失300000元前的物业管理费;5.被告承担因诉讼产生的损失、律师费、保全产生的担保费、交通费、误工费等据实计算；6.古成艳对上述第2、3、4、5项承担连带清偿责任;7.孙大坤在300000元范围内对上述第2、3、4、5项承担连带清偿责任;8.诉讼费用(含案件受理费及保全费)由被告承担。事实及理由:被告孙大五、古成艳系夫妻，于2013年7月18日共同出资成立被告玖玲珑公司，注册资金为100万元，被告孙大五认缴出资额60万元（认缴时间为2013年7月18日）;被告古成艳认缴出资额40万元（认缴时间为2013年7月18日）。2014年3月23日，原告邹慧（甲方）与被告孙大五（乙方）订立了《房屋租赁协议》，承租原告位于贵阳市××环城东路××大厦××楼××（面积126.6平方米）精装住房一套作为玖玲珑的营业场所，租赁期限为三年。合同约定，乙方需对房屋增添设施、装修、改造等需将装修改造计划书交甲方书面同意;乙方增添的设施、进行的装修在租期届满后归甲方所有，甲方收回房屋时对乙方不予补偿。乙方在退租时，如甲方需要，乙方应将房屋隔断还原，并请家政公司将房屋清理、打扫干净。2014年6月12日，原告邹慧（甲方）与孙大五（乙方）签订了《房屋移交协议》，约定，甲方将上述房屋及财产移交给乙方后，乙方要确保房屋及财产的安全。合同期满，乙方应将房屋及上述财产完整交还甲方。乙方在使用房屋过程中如需对房屋进行装修、添附的应得到甲方的书面同意。进行装修时应考虑房屋的承载能力，并不得损害房屋主体结构。被告孙大五在未得到原告书面的同意情况下对房屋进行了装修拆除了房屋房间之间的隔断。2017年6月12日，孙大五（甲方）与原告签订《房屋续租合同》，被告古成艳时任玖玲珑公司财务主管，以孙大五妻子的身份在该续租合同中代替被告孙大五签名，合同约定，乙方应先交租金后使用，按年一次性交付，每月租金4200元，每年为50400元，乙方在2014年3月23日承租甲方房屋时房屋为三室两厅两卫一厨，乙方承租后已经将房间之间的隔墙、两个卫生间的墙地砖、洗手池马桶、淋浴器等等淋浴设施、厨房墙地砖、橱柜等设施、各个房间的灯具、地砖、实木地板等拆除，本合同终止后，如果乙方不再承租，乙方负责恢复到2014年3月23日其承租时房屋的状态。2019年2月22日，邹慧(甲方)与孙大五(乙方)、被告玖玲珑公司作为担保人(丙方)签订《房屋租赁补充合同》，约定:“鉴于乙方对甲方的房屋进行了改造，在合同期满或因乙方未及时支付租金甲方单方解除租赁合同以后，乙方负责恢复甲方房屋以下设施。乙方在接甲方通知之日起30日内完成上述工作，否则自愿向甲方赔偿人民币300000元。在乙方将房屋按照本补充协议恢复原状并将房屋交付给甲方之前仍需按照续租合同的标准支付租金。如乙方未按照本补充协议的约定将房屋恢复原状交付给甲方，在乙方赔偿甲方恢复房屋的损失费用300000元之前的租金仍然按续租合同的标准支付直到付清之日止。丙方对乙方的全部合同义务承担无限连带责任。乙方承租的房屋产权证载明的结构图，属于本补充协议的组成部分，乙方须按照该结构图将房屋恢复原状。”被告孙大五于2018年6月12日起开始拖欠租金，被告于2019年3月22日向原告出具了房租交款计划，承诺所欠租金27200元于2019年4月20日之前付清。原告于2019年5月21日向被告孙大五发出催房租通知，2019年6月1日向被告孙大五发出通知书解除房屋租赁协议及续租合同。被告从2018年7月至2019年5月未缴纳物业管理费，物业管理费按照每平方米4元计算，每月504元，截止到2019年5月30日止的物业管理费5544元。经查，被告古成艳在2016年9月8日将其持有的股份40％转让给了杜海舟，2018年12月4日杜海舟又将其持有的40％股份其中的30％转让给了被告孙大坤，10％转让给了被告孙大五。被告孙大五、玖玲珑公司共同辩称：1.2014年3月23日，孙大五向邹慧租用贵阳市云岩区环城东路久联大厦25楼5号的房屋开办贵州玖玲珑装饰有限公司。2017年双方又重新拟定续租合同，孙大五因一时经济困扰与原告进行协商过缓期支付租金的问题并非故意拖欠租金。2.原告诉请解除合同之后将该房屋恢复成三室两厅一厨两卫一阳台，但现在孙大五还在使用期间，并非违约。3.邹慧在诉讼中称2019年6月1日已经解除《房屋续租合同》，但未向孙大五进行告知。4.原告诉称被告已经拆除了两个卫生间的墙地砖，洗手池、马桶淋浴器、厨房墙砖、地砖柜、房间的灯具地砖、实木板等不完全属实。5.原被告在租房初期并未提及补偿或者恢复原状。6.孙大五与古成艳、孙大坤的工商注册，二人并非实际投资股东，玖玲珑的债权债务均与古成艳、孙大坤无任何关系。7.孙大五租房时，所有设施已破坏及陈旧，赔偿的数目应当依据购买该物资的发票及有效证据并折旧赔偿。被告古成艳辩称：1.古成艳与孙大五于2016年8月1日离婚，没有隐瞒夫妻事实。2.2017年古成艳作为玖玲珑公司财务名义代签合同，并非以夫妻名义代签合同。被告孙大坤辩称：1.孙大坤没有向案外人杜海舟购买过玖玲珑公司股权，孙大坤与孙大五、玖玲珑公司之间系民间借贷关系。2.邹慧与孙大五、古成艳、玖玲珑公司是否能解除租赁合同及孙大五、古成艳、玖玲珑公司是否负有恢复原状及赔偿义务与孙大坤无关。经审理查明，2014年3月23日，原告邹慧（甲方）与被告孙大五（乙方）订立了《久联大厦房屋租赁协议》，承租邹慧位于贵阳市××宝××大厦××楼××号房屋，租期三年，从房屋交付之日起计算。同年6月12日，邹慧与孙大五签订了《房屋移交协议》，原告将上述房屋及财产移交给孙大五，合同期满，孙大五应将房屋及相应财产完整交还，移交清单中载明以下物品：1.主卫：福达抽水马桶一个、卫生纸纸盒一个、顶灯、镜前灯、换气扇一个，顶部装有铝合金扣板、立柱的洗脸盆一个、镜子一个、洗脸盆水龙头一个；2.次卫：全钢化玻璃淋浴房（含花洒一个）、史密斯电热水器（60升）一台、拖把池一个（含水龙头一个）、盥洗室（含洗脸盆一个、镜子一个、洗脸盆水龙头一个、支撑洗脸盆的柜子一个）、福达抽水马桶一个、盛放衣物的支架一个、卫生纸纸盒一个、顶灯、镜前灯、换气扇各一个，顶部装有铝合金扣板；3.三个卧室均含顶灯、开关插座、月兔床头灯（其中主卧室的床头灯为两个）；4.次卧有一张1.5×2米实木床，含两个床头柜；5.33寸长虹彩电一台；6.煤气表一块、水表三块；7.钥匙两把。上述合同期限届满后，2017年6月12日，被告古成艳经授权，代表孙大五（乙方）与原告邹慧（甲方）签订《房屋续租合同》，合同约定：1.乙方承租甲方位于贵阳市云岩区环城东路久联大厦25楼5号房屋，面积126平方米，租赁期限自2017年6月12日至2020年6月11日。2.乙方应先交租金后使用，按年一次性交付，每月租金4200元，每年为50400元。3.乙方须交纳房屋保证金5000元，合同期满后如乙方不再承租且房屋不需修理的，支付了相关墙面粉刷费及设施设备修复费后退还乙方保证金余额；房屋租赁期间产生的水电煤气暖气物业管理物业维修等一切费用由乙方负责。4.乙方有下列情形之一的甲方有权终止合同无条件收回房屋并对乙方的装修不予赔偿且不承担违约金：……乙方拖欠租金累计达一星期（5个工作日）及以上的……（合同第七条）。5.乙方存在合同第七条情形之一的，应向甲方支付违约金10000元。6.乙方承租甲方房屋后已经将甲方的房屋内房间之间的隔墙拆除，同时拆除了2个卫生间的墙地砖、选手池、马桶、沐浴器等沐浴设施、厨房墙地砖、橱柜等设施、各房间的灯具、地砖、实木地板等，合同终止后如果乙方不再承租，乙方负责恢复至2014年3月23日承租时房屋的状态。双方签订的《房屋移交协议》继续有效。7.本合同是甲乙双方于2014年3月23日签订的房屋租赁协议的继续，未尽事宜以甲方双方签订的房屋租赁协议为准。2018年6月12日起被告孙大五未继续交纳租金。2019年3月22日，孙大五向邹慧出具了房租交款计划，载明所欠租金27200元，于2019年4月20日之前付清。2019年2月22日，邹慧(出租人、甲方)、孙大五(承租人、乙方)、玖玲珑公司(担保人、丙方)签订《房屋租赁补充合同》，约定：1.鉴于房屋交给乙方使用后，乙方对甲方的房屋进行了改造，在合同期满或因乙方未及时支付租金甲方单方解除租赁合同以后，乙方负责恢复甲方房屋留下的设施：（1）用红砖砌墙将房屋恢复成三房两厅一厨两卫一阳台，具体的恢复状况及布局与甲方房屋所有权证为准；（2）两个卫生间和厨房的四个墙面全部贴瓷砖到顶，顶部用铝合金扣板装饰（铝合金扣板包含照明灯具，卫生间含排气扇）；（3）客厅和过道用圣象复合地板装饰；三个卧室的地板是实木地板；两个卫生间、厨房、阳台地板为防滑地砖；安装地脚线；（4）安装玉蝶牌电线。厨房、两个卫生间主线是6平方、插座部分是4平方的铜芯线；客厅及书房插座是4平方铜芯线；灯线是2.5平方；（5）橱柜、吊柜大约各为6米。橱柜含洗菜盆。厨房设施包含灶、抽油烟机、消毒柜等厨房用家电；（6）客厅吊顶并做背景墙一个，安装客厅、餐厅吊灯及背景墙灯光；（7）房屋的门为实木门；（8）其余设施设备的配备按照房屋移交协议及房屋续租协议载明的内容配齐；（9）结清水电费及物业费并完成移交手续（合同第一条）。2.乙方在接甲方通知之日起30日内完成上述工作，否则自愿向甲方赔偿300000元。乙方将房屋按照本补充协议恢复原状并将房屋交付给甲方之前仍需按照续租合同的标准支付租金。如乙方未按照本补充协议的约定将房屋恢复原状交付给甲方，在乙方赔偿甲方恢复房屋的损失费用300000元之前的租金仍然按续租合同的标准支付直到付清之日止。3.丙方对乙方的全部合同义务承担无限连带责任。4.乙方确认送达地址为案涉房屋所在地址。5.该补充协议是对房屋租赁协议、房屋续租合同、房屋移交协议的补充，具有同等法律效力，乙方须按照房屋产权证载明的结构图将房屋恢复原状。2019年5月21日，邹慧向孙大五发出催交房租通知。同月31日，邹慧向孙大五发出解除房屋租赁合同通知书，该通知于6月1日被签收。截止到2019年6月12日孙大五欠付租金及房屋占用费27200元。在本案开庭时，孙大五、玖玲珑公司仍占用案涉房屋。另查明，孙大五自2018年7月起未按时缴纳物业管理费（每月504元），暂计至2019年5月，欠付物业管理费5544元。还查明，1.玖玲珑公司成立于2013年7月18日，注册资本100万元，截止本案开庭时，被告孙大坤、孙大五均为玖玲珑公司股东；2.孙大五与古成艳于2016年8月1日办理离婚登记。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、产权证、《久联大厦房屋租赁协议》、《房屋移交协议》、《房屋续租合同》、《房屋租赁补充合同》、房租交款计划、催收房租通知书、解除租赁合同通知书、物业管理费催收通知书、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。孙大五逾期支付房屋租金，且在原告催收后仍未支付，已构成违约。对于原告邹慧的诉请，根据庭审查明的事实，本院评判如下：1.原告关于确认2014年3月23日订立的《房屋租赁协议》及2017年6月12日订立的《房屋续租合同》已经于2019年6月1日解除的诉请。孙大五与邹慧于2014年3月23日订立的《久联大厦房屋租赁协议》合同期限已满，权利义务已经终止，无确认解除的必要性，因此对于《久联大厦房屋租赁协议》确认解除的主张不予支持；合同当事人再于2017年6月12日订立的《房屋续租合同》，2018年6月12日起被告孙大五未继续交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，孙大五未继续交纳租金即为迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以行使合同解除权，邹慧根据孙大五确认的送达地址向孙大五发出解除房屋租赁合同通知书也于同年6月1日被签收，送达有效，《房屋续租合同》自解除房屋租赁合同通知书送达孙大五时解除，故本院确认《房屋续租合同》已经于2018年6月1日已经解除。2.原告关于被告孙大五、玖玲珑公司按照《房屋租赁补充合同》、《房屋移交协议》约定的标准将房屋恢复原状后将房屋移交给原告，如果不能恢复原状则赔偿原告损失300000元后将房屋移交给原告的诉请。首先，孙大五从事室内装修行业多年，其对房屋内装修物品价值的认识高于一般普通民众。其次，对于《房屋租赁补充合同》，在无证据证实存在可撤销的情形下，应认定对于合同解除后，孙大五负责在解除合同后30日内恢复原告房屋设施，若不能恢复，自愿赔偿300000元的约定，是双方真实意思表示。再次，合同当事人已经对房屋的恢复标准作了明确的约定。孙大五应以原告提供购买房屋时室内设施的购货发票并折旧赔偿的意见，与合同约定相悖，本院不予支持。玖玲珑公司作为担保人，对孙大五的全部合同义务承担连带责任。因本案开庭时，孙大五、玖玲珑公司仍占用房屋，本院认为移交房屋应以恢复原状后10日为宜。若孙大五、玖玲珑公司不能在上述期限30日内将恢复完毕，可按约定支付原告赔偿金300000元，并将房屋直接交还原告。此外，应明确恢复原状以《房屋租赁补充合同》第一条第1项至第8项的约定为准。3.原告关于被告孙大五、玖玲珑公司支付截止到2019年6月12日止的租金27200元及违约金10000元,并按照每月4200元计算，支付从2019年6月13日起到将房屋恢复原状后将房屋移交给原告前或者赔偿原告房屋恢复原状损失300000元前的租金的诉请。因房屋租赁合同关系已确认于2019年6月1日解除，故在6月1日前为房屋租金，6月2日起应为房屋占用费。原告主张被告孙大五、玖玲珑公司支付租金及房屋占用费27200元及违约金10000元，并按原合同约定的月租金4200元计算至房屋移交时止的房屋占用费，并无不当。对于原告选择主张上述房屋占用费计算至300000元赔偿完毕时止的诉请，因过于保护原告利益，本院不予支持。4.原告关于被告孙大五、玖玲珑公司支付截止到2019年5月30日止的物业管理费5544元，并按照每月504元计算，支付从2019年6月1日起到将房屋恢复原状后将房屋移交给原告时的诉请，符合合同约定，本院予以支持。但对于赔偿原告房屋恢复原状损失300000元前的物业管理费的诉请，因过于保护原告利益，本院不予支持。5.原告关于古成艳对恢复房屋原状、赔偿300000元、房屋租金、占用费、物业管理费、违约金承担连带责任的诉请。首先，因本案所涉房屋欠租、欠交物业管理费事实及《房屋租赁补充合同》均在古成艳与孙大五的婚姻关系终止后发生，古成艳不应按夫妻共同债务承担合同责任。其次，玖玲珑公司系基于担保法律关系对孙大五的债务承担连带责任，而古成艳是否足额缴清认缴金额以及是否需承担公司法上的责任均不属于本案审查的范围，本院对原告诉请古成艳承担责任，不予支持。6.原告关于被告孙大坤在300000元范围内对恢复房屋原状、赔偿300000元、房屋租金、占用费、物业管理费、违约金承担连带清偿责任的诉请，同理，玖玲珑公司系基于担保法律关系对孙大五的债务承担连带责任，孙大坤虽因股权流转作为玖玲珑公司的股东，其是否足额支付股权转让对价亦不属于本案审查的范围，本院对原告主张孙大坤连带承担赔偿责任的诉请不予支持。7.原告关于被告承担因诉讼产生的损失，律师费、保全费、交通费、误工费等据实计算的诉请，原被告之间签订的租赁合同和补充合同均未对交通费、误工费、律师费、予以约定，原告亦未提供证据证明其具体损失，对交通费、误工费不予支持。保全费性质上属于诉讼费用，在案件受理费中予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告邹慧与被告孙大五于2017年6月12日签订的《房屋续租合同》已经于2019年6月1日解除；二、被告孙大五于本判决生效之日起三十日内按照《房屋租赁补充合同》、《房屋移交协议》约定的标准将位于贵州省贵阳市××环城东路××大厦××楼××号的房屋恢复原状，并于十日内移交给原告邹慧，逾期恢复的，被告孙大五于房屋恢复原状期限届满后十日内赔偿原告邹慧300000元；三、被告孙大五于本判决生效之日起十日内支付房屋租金、房屋占有使用费27200元及违约金10000元,并按照每月4200元计算，支付从2019年6月13日起直至房屋移交给原告邹慧时止的房屋占用费；四、被告孙大五于本判决生效之日起十日内支付物业管理费5544元，并按照每月504元计算，支付从2019年6月1日起至房屋移交给原告邹慧时止的物业管理费；五、被告贵州玖玲珑装饰有限公司对上述第二、三、四、五项承担连带赔偿责任；六、驳回原告邹慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，减半收取计435元，保全费2520元，合计2955元，由被告孙大五、贵州玖玲珑装饰有限公司共同负担（案件受理费、保全费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一九年八月十九日法官助理秦仕旺书记员梁文文