江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初5464号原告：崔鹏飞，男，1987年6月19日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。原告：贾璐阳，女，1987年6月19日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：蒋晓强、陈晨，江苏东银（苏州）律师事务所律师。被告：苏州市相之悦房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区古元路105号。法定代表人：李平，总经理。委托诉讼代理人：刘嘉琪，系该公司员工。委托诉讼代理人：汪小娟，系该公司员工。原告崔鹏飞、贾璐阳与被告苏州市相之悦房地产开发有限公司（以下简称相之悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理，由审判员王玲适用简易程序独任审理。本案于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告崔鹏飞及原告崔鹏飞、贾璐阳的共同委托诉讼代理人陈晨，被告相之悦公司的委托诉讼代理人刘嘉琪、汪小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔鹏飞、贾璐阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告相之悦公司返还原告崔鹏飞、贾璐阳购房定金10万元，并支付以该款为基数自2019年7月1日起至判决之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率标准3.65%计算的逾期付款利息。2、本案诉讼费用由被告相之悦公司承担。事实和理由：崔鹏飞、贾璐阳于2019年5月1日与相之悦公司签订《苏州市相之悦房地产开发有限公司‘中粮·天悦’销售认购协议书》，约定崔鹏飞、贾璐阳认购涉案楼盘32幢1801室房屋，总房价为3707448元。认购书同时约定相之悦公司赠送价值5万元的家电礼包及价值5万元的车位一个，且折扣后的房屋总价为3633299元。签订该协议书的当天，崔鹏飞、贾璐阳支付相之悦公司10万元定金。因崔鹏飞、贾璐阳落户问题，崔鹏飞、贾璐阳还于同日出具了一份《逾期签约情况说明》，并经相之悦公司同意将《商品房买卖合同》的签约日期延期至2019年6月30日。崔鹏飞、贾璐阳在签订认购书后积极与相之悦公司销售人员通过微信、电话等商谈《商品房买卖合同》的签约问题，并于2019年6月23日、6月27日、6月30日至售楼处洽谈《商品房买卖合同》的签约事宜，但因双方未能就《商品房买卖合同》条款达成一致意见，崔鹏飞、贾璐阳主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定要求相之悦公司返还购房定金10万元。因相之悦公司拒不返还，崔鹏飞、贾璐阳诉至法院。被告相之悦公司辩称，1、双方签订的认购协议书约定，崔鹏飞、贾璐阳应于2019年5月8日前至相之悦公司签订《商品房买卖合同》并支付相应款项，后因崔鹏飞、贾璐阳的购房资格问题，双方经商议将签订《商品房买卖合同》的时间延期至2019年6月30日。但该期限届满后，崔鹏飞、贾璐阳仍未与相之悦公司签约。相之悦公司于2019年7月1日向崔鹏飞、贾璐阳发出催告函，再次给予崔鹏飞、贾璐阳至2019年7月3日签约的宽限期，并告知崔鹏飞、贾璐阳已违约且保留解除认购书的权利。因该宽限期届满后，崔鹏飞、贾璐阳仍未与相之悦公司签约，故崔鹏飞、贾璐阳已构成违约，相之悦公司有权按照认购书的约定没收定金。2、崔鹏飞、贾璐阳在签订认购书前，相之悦公司已将涉案商品房情况、有关法律法规、《商品房买卖合同》及补充协议范本等资料均公示于涉案商品房的售楼处大厅，供崔鹏飞、贾璐阳随时查阅。涉案房屋销售案场明显处均有公示，并经市场监督管理局、物价局等政府部门检查合格，崔鹏飞、贾璐阳已参观过销售案场、样板间，故在签订认购书时，崔鹏飞、贾璐阳已经了解并知悉上述法律规定并对《商品房买卖合同》及附件、补充协议知悉、理解并同意，崔鹏飞、贾璐阳未曾提出任何异议。同时，签订认购书时，相之悦公司已向崔鹏飞、贾璐阳告知并解释了该协议条款并提请崔鹏飞、贾璐阳注意了重点的用黑体字突出的相关内容，就逾期未签订《商品房买卖合同》，相之悦公司有权解除认购书并不予退还定金等均进行了明确。3、崔鹏飞、贾璐阳在签订认购书同日出具的《逾期签约情况说明》更是充分证明了崔鹏飞、贾璐阳于认购书约定的5月8日签订《商品房买卖合同》作出同意的意思表示，仅仅变更的是签订《商品房买卖合同》的日期。综上，崔鹏飞、贾璐阳无权要求相之悦公司返还定金，请求法院驳回崔鹏飞、贾璐阳的全部诉讼请求。经审理查明：2019年5月1日，崔鹏飞、贾璐阳作为认购人，相之悦公司作为出卖人，双方签订《苏州市相之悦房地产开发有限公司‘中粮·天悦’销售认购协议书》（编号为0001731）一份，约定认购的房屋公安编号为32幢1801室，定金为10万元，总房价款为3707448元，付款方式为按揭付款。协议书中“相关约定”的首部载明：“签订本认购书前，出卖人已向认购人出示并在销售中心公开展示了下述文件：1、‘中粮天悦’项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》、及该项目本身及周边不利因素、公用建筑面积分摊情况说明以及政府主管部门要求公示的其他文件；2、认购人将签订的商品房买卖合同及补充协议；注：认购人确认上述文件的内容以出卖人张贴在销售中心的版本为准。出卖人已按认购人要求对上述文件做出合理说明，认购人确认已详细阅读并充分理解上述文件，并确认不得且无权以《苏州市商品房买卖合同》（含附件及补充条款，以下统称‘商品房买卖合同’）条款没有理解、无法达成一致或相类似情况为由，拒绝或拖延签订商品房买卖合同及相关文件。”该“相关约定”之第1条载明：“认购人应于本协议签订之日起7日内，即2019年5月8日前，携带本认购协议书、定金收款收据、应付房款、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至苏州中粮天悦展示中心现场与出卖人签署《苏州市商品房买卖合同》，已支付的定金无息转入首期购房款，不再具有定金性质。买受人根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款；认购人将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款等条款，如认购人逾期不与出卖人签署《苏州市商品房买卖合同》或未足额支付购房首付款，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议书而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”在该认购书空白处另有手写“签约享受5万元家电礼包，车位5万元1个。最终成交价3633299”字样。认购书还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签字、盖章确认。同日，崔鹏飞、贾璐阳支付相之悦公司购房定金10万元。签订认购书当天，崔鹏飞作为申请人，向相之悦公司出具《逾期签约情况说明》一份，载明：“现有客户崔鹏飞（身份证：）于5月1日认购中粮天悦32幢1801室，现因落户，故申请于2019年6月30日付首付款50%并签约。若逾期付款，本人愿意承担相应违约责任，定金没收及房源另售，望领导批准！”崔鹏飞还于当天另出具《承诺书》一份，承诺已知晓苏州购房政策，承诺在2019年7月15日前确认其本人符合苏州市相城区购房政策，如因其不具备购房资格导致无法认购，自愿放弃所缴纳的10万元定金。2019年5月2日，崔鹏飞向相之悦公司销售人员发微信询问：“再问一下，这个盘的装修标准是多少呢三千？五千？”相之悦公司销售人员回复：“五千”，“几个大件的家电系统中央空调，新风，地暖，智能家居，包括厨房家电要到二十万的”。崔鹏飞回复：“因为没有看到品牌和报价单还是心里没底。”2019年5月24日，相之悦公司销售人员还向崔鹏飞微信发送“房贷计算器”截图，其上显示有还款月数、利息金额等内容。2019年6月23日、6月27日、6月30日，崔鹏飞、贾璐阳三次至相之悦公司售楼处，要求就约定于6月30日前签署的《苏州市商品房买卖合同》条款内容进行修改，相之悦公司未予同意。2019年6月30日，崔鹏飞、贾璐阳委托律师向相之悦公司发出《律师函》，认为崔鹏飞、贾璐阳在2019年6月23日、6月27日、6月30日积极与相之悦公司商谈签署《商品房买卖合同》事宜，但双方就装修标准未能达成一致，虽相之悦公司销售人员承诺涉案楼盘装修标准为五千元，但在格式合同中并无体现并拒绝在合同中补充说明，相之悦公司涉嫌虚假宣传，且双方就此多次洽谈无果。另外相之悦公司还存在就银行按揭支付房款中约定如银行放款日期超过约定的付款期限仍视为崔鹏飞、贾璐阳逾期付款的免除相之悦公司责任，加重崔鹏飞、贾璐阳责任，排除崔鹏飞、贾璐阳的主要权利的条款，崔鹏飞、贾璐阳不能认可，崔鹏飞、贾璐阳并据此告知因双方就《商品房买卖合同》不能达成一致，无法继续签订并要求相之悦公司在7个工作日内返还10万元定金。相之悦公司确认收到该律师函。2019年7月1日，相之悦公司向崔鹏飞、贾璐阳发出《关于签订的催告函》，告知根据认购书，崔鹏飞、贾璐阳应于2019年5月8日前支付首付款，与相之悦公司签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，但崔鹏飞、贾璐阳至该日仍未曾前往办理。相之悦公司并通知崔鹏飞、贾璐阳于2019年7月3日前至相之悦公司签订《商品房买卖合同》并办理款项缴纳等相关事宜。崔鹏飞、贾璐阳认可收到该催告函。2019年7月29日，相之悦公司向崔鹏飞、贾璐阳发出《解约通知函》一份，告知因崔鹏飞、贾璐阳至该日尚未至相之悦公司签订《商品房买卖合同》并办理缴款等相关事宜，故正式通知解除双方所签认购书，将于2019年8月3日公开崔鹏飞、贾璐阳所定购的房源并另行出售，崔鹏飞、贾璐阳已支付的定金不予退还。崔鹏飞、贾璐阳确认于2019年7月31日收到该解约通知函。上述事实，由崔鹏飞、贾璐阳提供的当事人身份信息、《苏州市相之悦房地产开发有限公司‘中粮·天悦’销售认购协议书》、《逾期签约情况说说明》复印件、微信截屏打印件、《律师函》复印件，相之悦公司提供的《承诺书》复印件、《关于签订的催告函》复印件、《解约通知函》复印件以及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。又，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，崔鹏飞、贾璐阳与相之悦公司签订的《苏州市相之悦房地产开发有限公司‘中粮·天悦’销售认购协议书》系当事人双方约定将来订立本合同即《商品房买卖合同》的协议，属预约合同，合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当承担违约责任。崔鹏飞、贾璐阳在本案中请求本院确认双方所签该认购书解除，并主张双方未能签订《商品房买卖合同》的责任不在崔鹏飞、贾璐阳，对此应当承担举证证明责任。根据认购书载明，在签订认购书前，相之悦公司公司已向崔鹏飞、贾璐阳出示并在销售中心展示了包括之后双方所要签订的《商品房买卖合同》及补充协议文本，就逾期不签署《商品房买卖合同》或未足额支付首付款的后果等亦以加黑字体进行提示。而崔鹏飞、贾璐阳作为完全民事行为能力人，在进行民事行为，特别是涉及购买金额高达三百余万元的不动产，在签约及交款时没有道理不持审慎的态度并尽到自身的合理注意义务，就认购书上部大段的前置条款并有加黑部分的内容进行仔细阅读及积极询问。关于崔鹏飞、贾璐阳所提出修改的银行贷款的放款时间、装修标准问题，相之悦公司表示放款时间可由其公司以情况说明的形式延长期限；就装修标准，合同及补充协议中已就品牌及同等价位进行明确，在样板间中对装修亦进行了展示并明确“除相之悦公司提示非交付标准之外的均为交付标准”。另从认购书约定签订《商品房买卖合同》的时间为2019年5月8日前，但经双方协商延长至2019年6月30日前，以及认购书中手写备注了赠送家电、优惠房款等情形，可认为双方就认购书中的既定条款是可协商并进行更改的，故崔鹏飞、贾璐阳对放款时间、装修标准等确有修改意见，其在签订认购书时即应要求相之悦公司在认购书中以添加附注条款形式或以双方另行签订附加协议等形式进行明确。综合上述情形，崔鹏飞、贾璐阳认为其在签订认购书时不知道商品房买卖合同及补充协议样本，相关条款存在加重对方责任、排除己方义务的格式条款，应属无效条款的主张，依据不足，本院不予支持。崔鹏飞、贾璐阳未能提交相之悦公司拒绝缔约之证据，亦无证据证明存在不可归责于当事人双方的事由，故崔鹏飞、贾璐阳要求相之悦公司返还定金的请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告崔鹏飞、贾璐阳的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由原告崔鹏飞、贾璐阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 王 玲二〇一九年八月二十六日书记员 唐宽正