云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初2922号原告：李兴福，男，汉族，1945年12月30日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人：杨珂、朱娟（实习），云南民定律师事务所律师，特别授权代理。原告：张庭芬，女，汉族，1951年8月9日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人：杨珂、朱娟（实习），云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告：李金恒，男，汉族，1995年9月13日出生，身份证住址云南省昆明市西山区。委托代理人：高晶晶、王慧，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：张译允，女，汉族，1972年7月23日出生，身份证住址云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：高晶晶、王慧，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告李兴福、原告张庭芬诉被告李金恒、被告张译允房屋买卖纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月30日公开开庭对本案进行了审理，两原告的共同委托代理人杨珂、朱娟，被告李金恒、被告张译允及两被告共同委托代理人高晶晶、王慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告起诉称：原告李兴福、张庭芬法律意识淡薄、不清楚宅基地使用权转让的相关法律规定，原告于2007年8月27日与被告签订房屋转让协议，协议约定原告将位号老房子及宅基地转让给被告使用，双方协商转让款为33万元。至今，原告年岁已高，想回到“老家”居住，以圆落叶归根的心愿。原告多次找到被告协商返还宅基地及房屋，并愿意补偿被告损失，但被告均不予以解决处理。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条的规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”，第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。因此，原被告双方签订的宅基地以及房屋转让协议违反了法律的强制性规定，进而，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的。合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原被告双方签订的宅基地及房屋转让协议无效。综上，现原告诉至法院请求判决：一、确认原被告签订的宅基地房屋转让协议无效；二、请求法院依法判决被告将位于小街社区居民委员会宅基地、房屋返还给原告；三、判决由被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。两被告共同答辩称：原告的陈述和诉请没有任何的事实和法律依据，请求驳回。第一、被答辩人的诉请主观恶性极大，其背后的目的是取得巨大的经济利益，其诉讼主张不仅有违诚信原则，更有悖公序良俗。首先，原被告双方签订协议是有其历史背景的，清棚新村79号地块原有土地系早已年久失修的土坯房。该房已经频临危房必须拆除。2006年期间，政府部门就要求原告对其原有的房屋进行重建，而此时原告恰恰在修建其新住宅，实在无力在负担多余的资金在老村79号的重建上，而房屋多年不予重建将会导致政府部门的强制收回或处罚，为了自己的经济利益不受损失，原告遂将清棚新村79号的房屋转给被告，从中获取了33万元的收益。目前被告已经根据政府部门的要求对原有土坯房进行了拆除并重建，原告又要求将其收回，明显就是需要帮助的时候找被告出钱出力留住了土地，现在又想一脚把被告踹开。原告在村内已经有一处房屋居住，按照法律规定本不能再次拥有其他宅基地。而原告却心心念念的惦记着被告的房产，试图获取非法利益，请问原告的诚信何在？其次，从原被告签订协议至今已经过去了整整12年，在12年当中被告对房屋进行重建、协同其家人居住在房屋内。长期以来，原告从未提出任何异议，而在12年后突然又提出合同无效，其诉请必然不是没有缘由的。究其根源就是最近不断疯长的房价。根据对诉争房产的调查了解可以看到，诉争房产位于日新路，随着昆明市的整体发展，其位置显然已经属于昆明的主要城区，其周边的城中村已经面临逐步拆迁改造，诉争房产的村内也多次流传着拆迁的信息。原告明显是看到了可能带来的一系列经济利益，原告从签订协议之日起对上述情况就是知情的，并不能因为其称其不懂法，不知法就可以推脱，因为房子涨价而背信弃义的行为，不应得到法庭的支持，更加应该得到法庭的惩处。最后，被告在重建房屋以后，张译允的父母迁来居住，长期以来都住在村内，与周边邻居保持着良好的邻里关系，更加融入了村内的生活。现被告的父亲于年初不幸离世，独留母亲寡居在79号房屋内，被告的母亲在昆明并无其他住房，原告背信弃义的行为若得到法庭的支持，将直接导致老人无家可归，居无定所。12年期间，清棚老村的房屋已经承载了老人对家庭的依托。原告此种行为无异是对老人巨大的打击。综上，原告眼看存在巨大的经济利益，所以背弃合约，其行为不仅违反了民法的诚信原则，更从根本上破坏了公序良俗的基本守则。第二、被答辩人诉请的房屋早已重建，其诉请返还房屋的根源根本已经不复存在。被告购房以后，拆除重建，拆除投入了大量的人力、物力、财力，现原告只字不提，明显显失公平。在签订协议以后，被告投入了大量的财力物力，对原有土坯房拆除，并且重新修建改造装修。原告一纸诉状就要一切都不作数，全部要收回去，是重大的显示公平。若没有被告及时站出来，原告清棚新村房产早已被政府收回，更不要提原告还收取了33万元的收益。哪里还来的原告惦念的巨大的经济利益，在此基础上，仅要求被告返还房产，却对被告付出的巨大代价不予理睬，明显显失公平。第三、被答辩人诉状主张的事由不能成立，法理不能适用，我国现行法律法规并未禁止农村房屋买卖行为。原、被告于2007年签订的协议并未违反法律法规的强制性规定，原告主张合同无效的法律要件并不存在。首先从法律规定上来看，根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而宅基地的面积不得超过省自治区直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设的规定，可见《土地管理法》并未明令禁止农村村民出卖自己的住房，只是规定在住房出租、出卖以后不得再次申请。而原告诉状中援引的同样是土地管理法六十二条，但请法庭注意，原告援引的部分的规定是在农村人口自己申请宅基地，申请建盖住房时需要向政府部门申请，其约束的范围是申请宅基地建房的行为，并非本案中的买卖行为。原告对法条的错误解释导致了其诉请没有相关的依据。其次，从法理上看，土地管理法六十二条、六十三条的规定，其立法目的是限制农村集体土地用于非农业建设。国家对于宅基地的保护，其根源在于保障农村人口的住房问题，保障农村耕地的正常使用，不受非法买卖的影响而导致改变土地性质，从而保障广大农村人民的住房权和收益权。而在本案中，被告受让房屋以后进行重建，其用途仍然是住房，从其根本上并未改变土地的用途。此外，从原告的诉讼中可见，原告在清棚村内还有另一住房，也就是说原告的住房权并未因此受到影响，原告还因此收取了33万元的款项。也就是说原被告签订协议的行为不仅没有违反法律法规的规定，反而顺应立法原则，保障了原告的住房权和收益权。再次，宅基地使用权和房屋所有权是否经过过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效，导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。第四、近年的土地政策逐步放宽，被答辩人也已成为居民的一份子，本案的界限已经根本不存在。根据相关司法判例，维持现状是维护社会和谐的根本解决办法。现在全国范围内已经有33个试点地区，正式允许宅基地的自由买卖，其中大理市就在试点范围内，由此可见，国家对于土地管理的规定从始至今就是为了保障农村的住房及收益，原、被告的协议从根源上正是符合了这一历史趋势。其次，随着城市包围农村的不断发展，截止现在，城镇居民与农村居民的界限已经越来越模糊，试问长期居住在昆明的市民，谁能说日新路沿线是农村？而且据了解，2018年期间清棚村已经集体改为居民户，也就是说，原被告之前所谓的身份差异早已不存在，同为居民，不违反法律的前提下的房屋买卖何以无效，从全国范围内的司法判例来看，原告的行为也不应该得到支持，我们将会提交北京市高院针对农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要，会议纪要就详细概括了这一类房产，北京市高院如何处理，主要是几点，第一尊重历史，照顾现实。第二，注重裁判的法律效果和社会效果。第三综合权衡买卖双方的利益，因此我们收集了很多的司法判例，面对这样一个已经年代久远的房屋买卖行为基本是维持原状的这样一个判例。第五，本案早已超过诉讼时效，被答辩人已经丧失胜诉权。根据我国民法通则一百八十八条的规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效为三年。本案发生在十二年前，原告在十二年前收到了巨额的转让款，享受利益，不可能对案件情况不知情，不知法，不懂法不能成为其放弃权利的借口，明显在本案中并不存在诉讼时效中止、中断的情形。原告之所以这么多年没有主张权利，正是因为其对自身权利处置的认可，根据法律规定，超过诉讼时效原告早已丧失胜诉权。综上，请驳回其全部诉讼请求。针对本案，两原告向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，欲证明原告身份主体适格；2、《转让协议》、《协议》，欲证明原、被告分别于2007年8月27日，2007年9月13日，签订房屋转让协议，协议约定原告将位于老房子及宅基地转让给被告使用，双方协商转让款为33万元。经质证，两被告对两原告提交的证据1、2的真实性、合法性及关联性无异议，认为转让后，原告获得巨大收益。本院对当事人无异议的以上证据予以确认。针对本案，两被告向本院提交如下证据：1、《协议》、《转让协议》、《收条》两份、《欠条》，欲证明原被告早在2007年已签订协议，被告按约支付了全部款项，该协议并未违反法律、法规的强制性规定；2、昆明市城市规划区村镇私有房屋修建申请表、关上街道办事处小街社区居委会社员翻修房屋申请表、翻建老房子现场核实记录、原告诉请重建前房屋照片，欲证明2006年原告原有土坯房因年久失修被政府、街道办要求重建，原告又无力支付重建费用，遂将原有土坯房转让给被告，原告原有土坯房已经重建，原告诉请主张返还的房屋已经从根源上灭失；3、涉案房屋区域位置及周边情况，欲证明本案诉争房屋随着城市发展已成为主城区核心区域，周围城中村面临拆迁，原告看到背后的巨大利益才背信弃义撕毁合约；4、建房劳务协议书、混凝土供货合同、建房劳务协议书、云南宇宏租赁分公司发料单、调拨单、收料单、收据商品砼送货单、重建房屋现状，欲证明被告将清棚老村原土坯房拆除并花费大量人力、物力、财力进行重建、装修；5、证人证言、被告母亲居住现状，欲证明被告对上述房屋翻建后，被告的母亲常年居住，原告无故毁约会导致老人无处居住，引起极大恶果；6、司法判例7份-（2015）鄂汉阳民一初字第00183号、（2016）晋01民终718号、（2015）普民初字第3902号、（2017）京0119民初7192号、（2012）桐民一初字第01519号、（2017）京0112民初26440号、（2008）西民二终字第1734号，欲证明在全国范围内的司法判例可见，对本案诉争的情况，因存在极大的不公，以不改变现状为宜；7、证人李某出庭作证，欲证明两被告向两原告购买房屋后重新翻建，现在被告的母亲一直居住在房屋里，两原告是2019年3月份才主张权利。经质证，两原告对两被告提交的证据1、2、3的真实性认可，对证据4、5的真实性、合法性及关联性不认可；对证据6的真实性认可，证明内容不认可；对证人证言部分认可，对证人陈述两原告主张权利的时间不认可。本院对当事人无异议的证据1、2、3、6、7予以确认，对证据4、5与本案的关联性予以确认。经本院审理查明并确认如下法律事实：2007年8月27日，两被告与两原告签订《转让协议》，载明：“今有清棚老村老房子79号李兴福的房屋，一次性转让给亲戚孙子李金恒，转让费共计：叁拾叁万元整（330000.00元），现付定金叁万元整（30000.00元），剩余的叁拾万元整等到能变更为李金恒时，全部一次性付清余款。如在办理变更手续时，出现办不了，甲方应将定金无条件退还乙方。如在办理中，甲方出现违约，甲方应双倍赔付乙方，如乙方出现违约，则甲方不退还乙方定金。”两原告及两被告均在该《转让协议》上签名按手印。2007年9月13日，原告李兴福（作为甲方）与被告张译允（作为乙方）签订《协议》，约定：甲方并给乙方位于小街社区居民委员会青棚老村79号老房子，占地面积约119.9平方米，甲方将所占用的老房子使用权并让给乙方，乙方给甲方支付330000元作为补偿，乙方在符合政府有关规定的条件下完成旧危房的拆危建新，甲方积极配合乙方完成所并危方的拆除及老房子上的房屋新建及审批手续，甲方将老房子占地使用面积119.9平方米并给乙方的行为已取得其配偶、子女及亲属的赞同，乙方拥有永久的使用权和产权，今后甲方不干涉乙方对老房子的使用及获得的收益，甲方也不承担今后的其他风险。两原告及被告张译允均在该份《协议》上签名按手印。2007年9月13日，原告李兴福出具《收条》，内容为：“今收到张译允总房款330000（叁拾叁万圆整）中的180000元（壹拾捌万圆整），尚欠150000元（壹拾伍万圆整），欠款在2007年10月20日前付清。”2007年11月28日，原告李兴福出具《收条》，内容为：“今收到张译允总房款共计叁拾叁万元整（330000元）。2007年11月28日全部已付清。”2008年4月起，被告对转让得来的清棚村79号房屋拆除后重新建盖，两被告并非清棚村集体组织成员。房屋建盖完成后，两被告及其长辈一直居住在该房屋里。现两原告诉至本院主张如上诉请。本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效所适用的是债权请求权，本案原告主张的并非属于债权请求权，不适用诉讼时效，故本院对被告辩解的已经超过诉讼时效的观点不予采信；根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”，两原告在与两被告签订《转让协议》及《协议》时，系各方自愿的行为，也是各方的真实意思表示，根据《协议》，双方是对清棚村79号原房屋进行转让，两原告将清棚村79号原房屋转给两被告时，已经取得家庭成员的同意，在签订协议后，两被告也支付了33万元的对价，两被告在受让清棚村79号原房屋后，因原房屋年久失修，已经对原房屋进行了拆除重建，现被告所居住的房屋已经不再是两原告在并给两被告时的原房屋，故《转让协议》所涉及的清棚村79号原房屋已经灭失；被告在重建79号房屋时，已经取得村委会的同意许可，且被告长期居住于该房屋内，两被告受让取得清棚村79号原房屋时，并无损害本集体经济组织利益的情形，虽《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，关于转让房屋并无法律的禁止性规定，纵观本案，两原告向两被告出让清棚村79号原房屋时双方是亲戚，具有一定的历史因素，如今被告及其家人长期居住于房屋内，面对房屋可能面临被征用或拆除等因素，两原告又起诉要求确认之前签订的《转让协议》无效，违背诚实信用原则，也违背双方签订《转让协议》时的真实意思，且清棚村79号原房屋已经不存在，被告方已进行了重新建盖，故本院对两原告的诉讼请求予以驳回。据此，本院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李兴福、原告张庭芬的全部诉讼请求。案件受理费100元，由两原告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  付宜禾人民陪审员  李 红人民陪审员  赵德昌二〇一九年八月十六日书 记 员  杨玉池