广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8295号原告：唐嘉强，男，1973年10月2日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：林欢，女，1984年2月13日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：林小康，系林欢父亲。原告：叶骏明，男，1994年3月10日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：叶丽明，女，1987年2月22日出生，汉族，住广州市海珠区，原告叶骏明、叶丽明共同委托诉讼代理人：冯汝华，系叶骏明、叶丽明的母亲。众原告共同委托诉讼代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。被告：广州晋廷物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南田路248号二层210铺。法定代表人：冯穗英，总经理。被告：宝岗大厦业主委员会，住所地广州市海珠区宝岗大厦一楼。负责人：骆劭宁，主任。两被告共同委托诉讼代理人：洪萍、苏玉鸿，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告唐嘉强、林欢、叶骏明、叶丽明诉被告广州晋廷物业管理有限公司（以下简称“晋廷公司”）、宝岗大厦业主委员会（以下简称“业委会”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林欢的委托诉讼代理人林小康，原告叶骏明、叶丽明共同委托诉讼代理人冯汝华，众原告共同委托诉讼代理人高亦镠及两被告共同委托诉讼代理人洪萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告因被告晋廷公司追索物业管理费等费用，从而获得两被告在2017年11月9日所签《宝岗大厦物业管理服务合同》，事实上该合同从来没有向业主和原告公示过，原告一直都不知道该合同存在，该合同的条款完全是损害原告等业主的合法权益，依法应确认为无效。理由如下：一、根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》以及《宝岗大厦业主大会议事规则》的规定，委员会任期五年，第一届业委会在2012年11月13日成立，到2017年11月12日届满后，第二届业委会任期从2017年11月13日至2022年11月12日共五年，但是第二届业委会与被告晋廷公司签订的合同约定的服务期限从2017年11月9日至2027年1月8日长达10年，多出的五年，完全未经业主大会的授权和同意，该合同损害了广大业主的合法权益。二、按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》的规定，物业管理实行资质管理制度，而被告晋廷公司没有相应的管理资质，因此该物业管理合同无效。三、物业管理合同实行备案制度，该物业管理合同未经政府主管部门备案，违反了法律法规的规定，该合同应认定为无效。四、投票弄虚作假，没有达到规定的过半数。从被告晋廷公司提供的投票资料来看，续聘投票并没有过半数业主同意。宝岗大厦住户有384户，但业委会只认定应发表决票是330户，实际只发表决票300户。且28楼至31楼共有48户，其中只有4户有房产证，另外的44户根本没有房产证，按照规定这44户产权属于开发商，开发商已没有经营了，不可能投票。按照被告提交的报告单中，赞成票有184票，扣除9票后，赞成票仅有175票，对比总户数384户根本没有过半，因此该物业管理合同无效。五、物业管理合同约定被告晋廷公司有停水停电的权利，该条款完全是损害业主权益的条款，明显扩大被告晋廷公司的权力，加重业主责任，显属无效。请求法院判令：1、请求法院依法确认两被告在2017年11月9日所签《宝岗大厦物业管理服务合同》无效；2、诉讼费由两被告承担。两被告辩称：不同意原告的诉讼主张，宝岗大厦的物业管理服务合同合法有效，原告的诉请没有事实和法律依据，其提起本诉的行为属于重复起诉，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。根据物业管理条例和相关法律规定，宝岗大厦业主规则规定，被告业委会有权代表宝岗大厦业主大会对外签署协议，被告业委会已经宝岗大厦业主大会授权与被告晋廷公司签署宝岗大厦物业管理服务合同，该合同已依法备案登记，该合同与2015年签订的宝岗大厦物业管理合同内容上完全一致，没有侵害到业主的合法权益，没有减轻被告晋廷公司的义务和责任，也没有加重业主及被告业委会的义务和责任，不存在违法法律或行政法规的事实，合法有效。原告在起诉状中没有明确其诉讼请求的权力基础规范，但从其主张的事实和理由来看，其主张的事实不符合实际情况，理由也不属于认定涉案物业管理合同无效的根据。1、关于物业资质的问题，被告晋廷公司于2013年10月9日设立，具有独立法人资格，2014年9月19日已取得物业管理三级资质，被告晋廷公司在资质有效期届满前，曾向相关部门申请办理资质年检，被告知因物业服务企业资质的要求制度已经取消，故不接受年审的申请，根据住房与城乡建设部发布的关于废止物业服务企业资质管理办法的决定，已经全面取消物业服务企业各级资质要求。在（2016）粤0105民初10332号案中对该事实的审查及认定已经做出明确的认定，可证实被告的主张；2、关于涉案物业管理合同备案的问题，被告晋廷公司已经于2018年1月18日向房管相关部门办理备案登记并取得备案回执；3、关于原告主张被告投票程序弄虚作假的问题，首先，本案是针对物业管理服务合同是否有效的诉讼，原告主张被告业委会在续聘被告晋廷公司作为小区物业管理企业业主大会决议投票上存在虚假与违法的问题，与本案是两个不同的法律关系，不应在本案中处理，其次，原告也没有证据证明被告业委会在投票程序中有弄虚作假的问题，其所主张的房屋户数与业主人数是两个不同概念，根据物业管理条例，及宝岗大厦业主大会议事规则，已经对于具有投票权的业主及业主的定义作出明确规定。被告业委会对于宝岗大厦具有投票权业主的数据是根据街道办事处提供的业主名册及房产清册，还有部分业主提供的购房合同等有效凭证确定，该数据已经备案在第一届业主大会成立前已经确定，原告没有证据证明宝岗大厦小区的业主及具有投票权的业主人数为384；4、关于原告主张的物业管理服务合同中依据的法律文件已经失效，合同中有条款约定业主无故不支付物业管理费，被告晋廷公司可以停水停电属于违法的问题，被告认为，该问题属于物业管理服务存在一定瑕疵，不属于确认合同无效的理由，而实际上四原告拖欠物业管理费多年，被告晋廷公司从未对其进行停水停电，也没有侵害到其合法权益，况且，即便该条款因违反相关法律规定而被认定为无效，亦不影响整个合同的效力。本案物业管理服务合同是续聘被告业委会签订的，与之前签订的合同除期限以外内容完全一致。物业管理费依然是维持在每平方1.2元/每月，没有侵害到业主的合法权益；5、本案原告是基于被告晋廷公司对其提起的支付物业管理费的诉讼而起诉，案号是(2018)粤0105民初17701-17704号，该案法院在审理过程中必然对该合同的效力进行审查，确认合同效力是先决条件，只有确立了合同的有效性才能判断给付义务的合法性，且在该案中，本案原告已将合同无效作为抗辩理由，所以该案已经包含了对该合同有效性的处理。原告另案提起本诉，属于重复起诉。6、本案原告已经享受物业管理服务，其提起本次诉讼目的是为了拖延或者拒不支付物业管理费，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2017年11月9日，被告业委会（甲方）与被告晋廷公司（乙方）签订《宝岗大厦物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对广州市海珠区宝岗大道251号宝岗大厦管理服务；合同期限为2017年11月9至2027年11月8日；甲方委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违反行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违反行为的责任人采取停水、停电、及诉讼等催缴催改措施；本物业管理区域物业服务收费标准实际包干制方式，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，已有产权证的，以房产证记载的建筑面积为准，未办产权证的，以物业购房合同中约定的建筑面积为准，即每月每平方为1.2元；等。据《宝岗大厦业主大会议事规则》记载，业主大会会议可以采用集体讨论或书面意见或两者相结合的形式，但应当有物业管理区域内专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主参加；业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决：（一）设投票箱；（二）计算表决票数时，凡在规定时间内不以任何方式表达意见的业主，均计算入多数意见的一方；等。另查，本案四原告及案外人方宝珠等人曾起诉本案两被告，要求确认两被告在2015年7月20日签署的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效等，本院于2019年4月25日作出（2016）粤0105民初10332号民事判决书判决驳回众原告的诉讼请求。该案中众原告不服已提出上诉。本案四原告及案外人冯汝华等人又起诉本案两被告，要求公开续聘晋廷公司的投票资料，撤销业委会在2015年6月续聘晋廷公司的决议，本院于2019年4月25日作出（2017）粤0105民初10017号民事判决书判决驳回众原告的全部诉讼请求。该案中众原告不服已提出上诉。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、关于宝岗大厦业主委员会备案的通知，证明宝岗大厦第一届业主委员会在2012年11月13日备案成立，任期五年；2、业主委员会备案回执，证明宝岗大厦第二届业主委员会在2017年11月9日备案，任期五年，从2017年10月10日起至2022年10月9日止；3、关于续聘广州晋廷物业管理有限公司业主大会表决明细表，证明对方投票程序弄虚作假，没有投票权的被告方也作为有效票数计算，并且作为同意票来计算，据原告了解，二十八、二十九、三十、三十一各层全都投同意票，实际上这几层楼中只有四户有房产证，其他都没有房产证也没有购房合同，但是在表格中都投了同意票；4、查册表，二十八层、三十层除四户有房产以外都给司法机关查封，因为涉嫌刑事犯罪，不清楚羁押的人怎么出来投票；5、房产证，原告四个人的产权资料，证明四原告是业主，具有提起本案诉讼的资格。两被告的质证意见：证据1、2真实性、合法性确认，与本案无关；委员会是在任期内与被告晋廷公司签署物业管理合同的，在签署时候主体适格，没有法律规定被告业委会在签署合同时候，该合同期限必须在任期内；证据3真实性、合法性、关联性确认，证明内容有异议，原告没有证据证明被告业委会在投票过程中弄虚作假，且该明细表已经明确列有部分业主参加投票并投反对票的情况；证据4原告没有出示原件，无法核实真实性，该查册表查册时间是2015年12月7日，不能证明目前房屋解封情况，权属情况，据了解，涉案宝岗大厦二十八层已经解封，另外房屋是否被查封以及查封的理由，均不能作为该户业主的情况，故原告没有证据证明涉案小区业主为384户；也没有证据证明投票明细表上28-31层的业主投票是虚假；证据5真实性、合法性、关联性予以确认，四原告在争讼期间居住在涉案的小区，不可能不知道涉案小区业主大会续聘被告晋廷公司的情况。两被告为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、关于书面召开业主大会表决是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的公告；2、关于宝岗大厦召开表决是否续聘广州晋廷物业管理有限公司书面业主大会的汇报；3、龙田居委会工作人员、热心业主监督表决开箱验票、计票照片；4、关于续聘广州晋廷物业管理有限公司业主大会表决明细表；5、宝岗大厦关于续聘广州晋廷物业管理有限公司业主大会表决票计票报告单：宝岗大厦是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的表决票应发住户330户，已发300户，收回票数223张，收回票数少于发出票；经验票，其中有效票193张，重复票30张，经计票，结果如下：赞成票184张，反对票4张，弃权票5张；等；6、宝岗大厦关于召开业主大会表决是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的结果公告及公示照片，该公示记载了：宝岗大厦住宅部份具有投票权的业主330个，总面积35617.43平方米；本次通过电话通知、发出通知书300户，收回表决票223张，（其中有效票193张，重复票30张）；其中赞成票184张，占业主总数的55.75%；面积为22225.3152平方米，占大厦总面积62.4%……投票结果显示，赞成续聘晋廷公司的票数已经达到了“双过半”要求，符合广州市物业管理条例暂行办法和宝岗大厦议事规则；现将投票结果公示三十天（8月29日-9月28日）。公示期间，对结果有异议的业主，可以携带相关资料到业委会进行查询；等；7、2018年1月15日的海珠区物业服务合同备案回执。证据1-7证明，被告晋廷公司经宝岗大厦业主大会决定授权与被告业委会签订《宝岗大厦物业服务合同》，程序合法合规。原告的质证意见：证据1真实性、合法性、关联性不予确认，该公告没有张贴，原告不清楚有该公告，业委会也没有相关的选票发给原告；证据2真实性、合法性、关联性不予确认，这是一个摆拍的行为，摆拍后就把汇报的资料撕了，导致原告没有看到这份文件，该文件字迹模糊，看不清内容；证据3真实性、合法性、关联性不予确认，计票不完整，只是在票箱里拿票的行为，显示不了计票过程；证据4报告单明细表与其提交给法院的证据一致，真实性合法性不予确认，该表决里头不是业主或者业主不明确的都进行了投票而且投同意票，实际上它的票数根本就没有过半；证据5真实性合法性不予确认，在赞成票一百八十四张里头，包括了二十八层四十四票没有投票权，扣除四十四后，只有一百四十票，远远没有过半；证据6结果公布真实性、合法性不予确认，理由与前述统计表质证意见一致；证据7服务合同备案回执，真实性合法性关联性不予确认，该合同在2017年11月9日已经签订，到2018年1月11日才去备案，根据广东省物业管理条例和广州市的物业管理办法，签订合同十五天内就要备案，该合同备案时间远超地方法规规定。诉讼中，原告表示原来的物业公司物业服务费及业委会自管时期的物业服务费均为1.2元，四原告去拿选票被告不给四原告，并向社区民警报警。被告表示原告没有证据证实被告拒绝提供选票，也侧面反映了原告对于续聘事宜是知情的，四原告在公告争诉期间一直居住在小区，至今没有缴纳过任何物业管理费。本院认为：原告所主张的被告晋廷公司的资质问题、涉案物业管理合同的备案问题，以及该合同约定的服务期限超出被告业委会（第二届）的任期问题，均不属于认定涉案《宝岗大厦物业管理服务合同》无效的法定理由，原告以上述理由主张涉案物业服务合同无效理据不足，本院不予采纳。原告认为两被告签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》约定的期限过长及涉及停水停电的条款损害业主利益没有提供有力证据予以证实，原告以上述理由要求确认该合同无效，理据不足。现两被告已经就续聘物业公司通过合法程序进行了举证，提供了相应公告、表决明细及计票报告单等证据予以证实，原告未有充分证据证实被告业委会与被告晋廷公司续签合同的行为违法，本院对原告的主张不予采信。鉴于此，原告要求确认涉案《宝岗大厦物业管理服务合同》无效的诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告唐嘉强、林欢、叶骏明、叶丽明的全部诉讼请求。本案受理费100元，由众原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  王君碧人民陪审员  张烈明二〇一九年八月二十三日书 记 员  郭世文吴越鸣