上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初10271号原告：上海材晋贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：樊龙兴，董事长。委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王震，上海筑业律师事务所律师。被告：上海瑾冠商贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：周晓云，董事长。委托诉讼代理人：黄政法，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，上海首伦律师事务所律师。第三人：上海宝达工程机械有限公司，住所地上海市宝山区杨泰路XXX号A-100。法定代表人：季妙兴，董事长。第三人：上海宝山建筑机械厂有限公司，住所地上海市宝山区杨泰路XXX号A-99。法定代表人：季妙兴，董事长。上列两第三人的共同委托诉讼代理人：仇东良。原告上海材晋贸易有限公司(以下简称材晋公司)与被告上海瑾冠商贸有限公司(以下简称瑾冠公司)、第三人上海宝达工程机械有限公司(以下简称宝达机械公司)、上海宝山建筑机械厂有限公司(以下简称宝山机械厂公司)居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告材晋公司的法定代表人樊龙兴及其委托诉讼代理人黄东、王震，被告瑾冠公司的法定代表人周晓云及其委托诉讼代理人黄政法、王慧，第三人宝达机械公司及宝山机械厂公司的共同委托诉讼代理人仇东良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告材晋公司向本院提出诉讼请求，判令瑾冠公司向材晋公司支付中介费人民币200万元(以下币种均为人民币)，并按中国人民银行同期贷款基准利息支付上述款项自2018年9月12日起至实际支付之日止的利息。事实和理由：2018年5月18日，材晋公司与瑾冠公司签订《中介协议》，约定，瑾冠公司应在协议签订后支付50万元作为前期运作费用，等瑾冠公司和业主签订租赁协议并支付500万元定金后一次性支付材晋公司协调费150万元，上述共计200万元。2018年4月20日，材晋公司促成了瑾冠公司与宝达机械公司、宝山机械厂公司签订了《房屋、场地租赁合同》。故此，材晋公司已按约履行全部义务，但瑾冠公司拒绝支付款项，故诉请如上。被告瑾冠公司辩称，租赁房屋于2015年即已设立最高额抵押，债权最高限额为3300万元，且自2017年3月起处于司法限制状态，租赁合同签订前后先后有十家法院轮候查封。瑾冠公司对系争房屋的涉诉、抵押、被司法限制等情形均不知情。除系争房屋被司法限制外，房屋还存在一房多租、宝达机械公司与宝山机械厂公司仍在自用房屋等影响订立合同的重大事实，致使租赁合同无法履行。材晋公司故意隐瞒订立《房屋、场地租赁合同》的重大事实，与宝达机械公司、宝山机械厂公司恶意串通，未向瑾冠公司告知租赁房屋、场地上存在查封、一房多租、以及在场地上自用等情况，致使瑾冠公司实际未能获得租赁房屋、场地，给瑾冠公司造成了损失。材晋公司并未完成服务，居间未成功，瑾冠公司与业主间签订的《房屋、场地租赁合同》无效且无法履行，综上，不同意原告的诉讼请求。第三人宝达机械公司、宝山机械厂公司述称，租赁房屋、场地在租赁合同签订前即存在司法查封，且宝达机械公司、宝山机械厂公司对外存在债务，瑾冠公司对此都是知情的。租赁合同签订后，宝达机械公司又因债权债务纠纷较多致使法院对租赁场地采取了新的司法限制。租赁合同没有办法履行是客观因素所造成的，瑾冠公司、宝达机械公司、宝山机械厂公司对此都没有责任。瑾冠公司向宝达机械公司、宝山机械厂公司支付的500万元，宝达机械公司、宝山机械厂公司已返还了430万元，剩余70万元也将陆续返还，但租赁双方对于如何返还双方还没有协调好。对于本案不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，宝达机械公司、宝山机械厂公司(出租人、以下简称甲方)与瑾冠公司(承租人、以下简称乙方)签订《房屋、场地租赁合同》，其中约定：第一条(租赁物)本合同约定的租赁物为坐落于上海市宝山区友谊路XXX号的房屋、场地和附属设施，其中，土地面积约33,218平方米，厂房面积约27,000平方米。租赁房屋中位于东北角原食堂所在4层楼房及房前院内场地由甲方留用，不在租赁物范围内。第四条(租赁期限)双方约定的租赁期限为15年，自2018年5月18日(起租日)起计算，至2033年12月17日止；其中免租期为7个月，自起租日起计算。第五条(租金和相关费用)双方约定，租赁物租金标准：租赁期间首年和第二年租金为每年920万元。自第三年起，租金在上一年租金的基础上，每两年递增4%。第六条(定金和租赁保证金)在本合同签订之日起一星期内(含以前支付的30万元诚意金)，乙方应向甲方支付租赁定金500万元。甲方在定金到账后应按照本合同第七条的约定，向乙方交付租赁物。第七条(租赁物的交付)自乙方交付的定金到账之日起，甲方应于2018年5月31日之前向乙方交付西南区、东南区的租赁物，于2018年6月30日向乙方交付南中区、东中区、西北区的租赁物，于2018年7月31日之前向乙方交付北区租赁物，上述分期交付的期间，包含在七个月的免租期内，不作相应扣除。租赁物权利、面积等均以现状交付，乙方在本合同签订前已充分查看了租赁物，对租赁物的现状已予认可。若租赁物存在损坏等瑕疵，均由乙方自行出资修复，甲方对此不承担任何费用。第十三条第三款约定，租赁物的权利人涉及多起诉讼，乙方通过尽职调查，已充分知晓租赁物的实际状态和买卖暂时受限等情形。若租赁物因诉讼程序而发生了权利人变更，甲方应当通过协调，尽力维持本合同的正常履行，但甲方并不因权利人的变更而承担违约责任。乙方在租赁物权利人发生变更的过程中，依法行使承租人的优先购买权。2018年5月18日，材晋公司(甲方)与瑾冠公司(乙方)签订《中介协议》，其中约定，一、甲方负责协调乙方拿到友谊路XXX号宝达电梯厂15年的租赁，该地块共计土地面积33,218平方米，厂房面积约31,000平方米。二、甲方负责协调乙方拿到租赁权的年租金在1,000万以内。三、甲方负责协调乙方拿到租赁权后免租期不少于四到六个月。四、甲方负责协调乙方业务主体实际落户杨行开发区和完成前期的公司开办的全部相关手续及文件。五、乙方拿到租赁权后，甲方协调业主配合乙方在调试水、电及其各种手续变更过程中的盖章和需业主出面的各种手续。六、乙方签订本协议后支付甲方50万元前期运作费用，等乙方和业主签订租赁协议并支付500万元定金后一次性支付甲方150万协调费，其中前期的50万元运作费和后期的150万元协调费，共计200万元。七、由业主和杨行开发区原因没有能使乙方租赁到该厂房，甲方无条件退还乙方30万元费用。租赁合同签订后，瑾冠公司陆续向出租人支付了定金500万元。至今，材晋公司未向瑾冠公司提供协调业务主体实际落户杨行开发区和完成前期的公司开办的全部相关手续及文件的服务，以及协调业主配合瑾冠公司在调试水、电及其各项手续变更过程中的盖章和需业主出面的各种手续的服务。2018年7月，宝达机械公司与宝山机械厂公司向瑾冠公司出具承诺书，内容为：1、鉴于该两公司与瑾冠公司在2018年5月8日签订租赁合同；2、材晋公司与瑾冠公司在2018年5月11日签订中介协议，负责中介协调该两公司与瑾冠公司间的租赁事宜；3、因该两公司未能交付租赁物，有关材晋公司与瑾冠公司的中介事宜，承诺如下：材晋公司与瑾冠公司的中介协议约定的义务由该两公司承担，与瑾冠公司无关；若由此被追索的，该两公司自愿承担全部责任。审理中，瑾冠公司向本院提供宝达机械公司与宝山机械厂公司分别与上海际安实业有限公司及上海文田实业有限公司就上海市宝山区友谊路XXX号签订的房屋场地租赁合同，第一份合同的租赁期限为2017年12月20日至2038年12月19日，第二份合同的租赁期限为2018年4月1日至2033年3月31日，以证明宝达机械公司与宝山机械厂公司一房多租。材晋公司表示，此前对相关情况不清楚。材晋公司在协调租赁双方签约时，瑾冠公司曾多次询问宝达机械公司与宝山机械厂公司与前租客的债权债务情况，宝达机械公司与宝山机械厂公司当时表示相关债务已经清理完毕。材晋公司是做贸易及居间业务的。2017年10月，材晋公司认识了宝达机械公司，宝达机械公司欲出租该地块。材晋公司通过查询法律文本，认为可以协调出租。2018年3月20日左右，材晋公司与瑾冠公司接洽，材晋公司带着瑾冠公司与宝达机械公司多次协调，最终确定了租金标准。至2018年4月20日，瑾冠公司与宝达机械公司等签订了租赁合同。当时，材晋公司提出要与瑾冠公司就费用问题签订书面协议，瑾冠公司一直表示会讲诚信、不会抵赖。材晋公司向瑾冠公司催讨款项，瑾冠公司也表示会支付，但目前资金紧张。之后，材晋公司请教了律师，认为应当签订书面协议，故双方于2018年5月18日补签了中介协议。2018年5月26日，瑾冠公司告诉材晋公司租赁出了问题，因瑾冠公司要求宝达机械公司先行提供3间办公室用于办公，但瑾冠公司认为宝达机械公司提供的办公室过于简陋、不满意，故拒绝进场。此外，因宝达机械公司等在法院有诉讼，瑾冠公司认为不安全。2018年6、7月，瑾冠公司向材晋公司提出，由材晋公司协调终止履行租赁合同，此后宝达机械公司陆续退还了一部分定金。据了解，瑾冠公司并未进场，但材晋公司不清楚租赁双方具体协商的结果。瑾冠公司表示，2018年4月，材晋公司主动找到瑾冠公司，表示宝达机械公司有场地可以出租给瑾冠公司，当时双方口头约定，等瑾冠公司拿到场地正常使用后才支付中介费。2018年5月18日，双方签订中介协议时，材晋公司仍表示等全部交付场地后再付中介费，但瑾冠公司对此无法提供证据证明。2018年6月5日，租赁场地上的前租客向宝达机械公司要钱，瑾冠公司才知道宝达机械公司根本无法交付场地。当时，材晋公司曾口头承诺不再向瑾冠公司收取中介费，并向宝达机械公司表示可以再去找新承租人，但瑾冠公司对此无法提供证据证明。瑾冠公司至今未进入场地，宝达机械公司陆续返还定金，至今尚有70万元未归还。宝达机械公司与宝山机械厂公司表示，瑾冠公司提供的两份租赁合同属实，但此前已与两家公司协调解除了合同，并不影响系争合同的履行。对前租客的情况，材晋公司事先不清楚。宝达机械公司与宝山机械厂公司于2018年7月出具的承诺书的第三条，本意是一种假设情形，即如果因该两公司原因未能交付租赁物则该如何处理，目前租赁合同未正常履行并非己方过错，不适用该条。本院认为，材晋公司与瑾冠公司签订的中介协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。关于瑾冠公司抗辩材晋公司存在未如实报告与订立合同有关的事项的陈述，本院注意到，系争房屋、场地租赁合同中已明确载明了瑾冠公司对租赁物权属等现状予以认可，并知晓租赁物的权利人涉及多起诉讼，且充分知晓租赁物的实际状态和买卖暂时受限等情况，故应当可以认定瑾冠公司在合同签订前对租赁物的权属情况、出租人的债务情况等有了较为清楚的认知，并在自愿承担风险的情况下签订租赁合同。因而，瑾冠公司主张材晋公司未就有关订立合同的事项如实报告等抗辩，缺乏证据支持，且与书面约定不符，本院着实无法采信。现本案的争议焦点在于材晋公司的居间是否完成，其是否有权按约收取佣金。根据中介协议第一条至第五条的约定，材晋公司应当向瑾冠公司提供的媒介服务包括：根据租赁期限、年租金条件、免租期条件等协调瑾冠公司与出租方签订租赁合同，以及协调瑾冠公司业务主体实际落户杨行开发区和完成前期的公司开办的全部手续及文件，协调业主配合瑾冠公司在调整水、电及其他各种手续变更过程中的盖章和需业主出面的各种手续。根据本案查明的事实，在材晋公司的居间下，瑾冠公司已与宝达机械公司及宝山机械厂公司订立了租赁合同。且本案中需要注意的是，从时间上看，租赁合同签订在先，而中介协议签订在后，中介协议明确约定签订协议后即支付50万元前期运作费用，待租赁合同签订并支付500万元定金后再支付150万元，可以认定，瑾冠公司在签订中介协议时对于支付佣金的条件是相当清楚且确定认可的。瑾冠公司表示，其与材晋公司口头约定待进场后支付佣金的陈述，材晋公司不予认可，且瑾冠公司未能提供证据支持，对此陈述本院不予采信。鉴于此，材晋公司的主要居间义务即促成租赁双方签订符合一定租赁条件的租赁合同、且促成瑾冠公司支付定金应当认定已完成。但此后，租赁合同未正常按约履行，瑾冠公司支付的前期费用，宝达机械公司及宝山机械厂公司正在陆续返还中；而且，材晋公司亦未根据中介协议的约定全面完成协调签订合同后的其他相关义务。故本院认定，根据公平原则，瑾冠公司的佣金应当酌情减少。本院根据中介协议的约定条款、租赁合同的签订及履行情况等主客观因素，酌情确定由瑾冠公司向材晋公司支付佣金120万元，对于材晋公司的其余诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告上海瑾冠商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海材晋贸易有限公司支付佣金120万元；二、原告上海材晋贸易有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为11,400元，由原告上海材晋贸易有限公司负担3,600元，由被告上海瑾冠商贸有限公司负担7,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一九年八月二十七日书记员  贾 路附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。