广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9013号原告：伦葆瑜，女，1994年12月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：汪胜斌，广东安南律师事务所律师。被告：陈晓华，男，1967年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：叶家耀，广东康格律师事务所律师。第三人：赖琼，女，1938年11月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，第三人：陈静华，女，1965年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，第三人：陈璧华，女，1971年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，上述三名第三人共同委托诉讼代理人：汪胜斌，广东安南律师事务所律师。原告伦葆瑜诉被告陈晓华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法适用简易程序由审判员陶亮独任审理，并追加陈国才、赖琼、陈静华、陈璧华为第三人参加本案诉讼。2019年5月8日，本案公开开庭进行了审理，庭审后，第三人陈国才去世。被告陈晓华及其委托诉讼代理人叶家耀，第三人陈国才、赖琼、陈静华、陈璧华，原告伦葆瑜及四名第三人共同的委托诉讼代理人汪胜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的不动产转让合同并恢复该不动产的原状；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月16日，原告与被告及四名第三人于2018年7月9日签订《家庭协议书》，该协议书约定原告将登记在自己名下而实际由第三人陈国才和陈静华共同出资购买的佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房，作价130万元转让给被告，并约定了支付期限及支付方式，且特别约定房产过户后被告必须马上搬进该房产居住，照顾第三人陈国才、赖琼的生活起居。根据此协议，原告与被告签订了转让该房产的合同，并且办理了过户手续，该房产于2018年7月27日已经登记在被告的名下，不动产权证号为粤（2018）佛禅不动产第0079439号。但房产过户后，被告并没有在该协议约定的时间内（即办好新房产证并收到该证之日起三个月内）支付第一期购房款65万元给第三人陈国才，并且也没有履行照顾第三人陈国才、赖琼生活起居的义务，2018年12月23日之后再没有回到案涉的房屋。另被告也没有按与原告签订的房产转让合同履行任何购房款的主要义务。综上所述，根据合同法第九十四条第（二）项的规定，原告特向法院提起诉讼，请法院判如所请。诉讼中，原告明确诉请解除的转让合同是指转让合同和家庭协议；恢复原状是指将案涉房屋过户至原告名下。被告辩称：一、原、被告不存在合同上的买卖关系。1、与原告存在合同关系的相对方是第三人陈国才。根据原、被告以及第三人共同签订《家庭协议书》约定，各方均同意：陈国才以其位于佛山市南海区桂城南桂东路49号1座803房及803单车房共有部分的所有权，并附加向陈静华支付20万元购房差额的方式等价购买原告（实为原告母亲陈静华）位于佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房（下称“案涉房屋”）的共有部分的房屋所有权。与原告有合同关系的相对方是第三人陈国才。2、原告不存在解除合同关系的前提。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指出卖人将房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告将案涉房屋共有部分所有权转移给陈国才指定的人，即是将所有权转移给买受人陈国才；而陈国才将位于佛山市南海区桂城南桂东路49号1座803房及803单车房共有部分的所有权转移给原告母亲陈静华，并由被告代陈国才向原告指定的人支付20万元购房差额，即是买受人陈国才向原告支付房屋价款。房屋买卖合同已全部履行完毕，陈国才已合法享有案涉房屋全部所有权，根本不存在解除买卖合同的前提。3、被告与陈国才存在案涉房屋的买卖关系。根据《家庭协议书》的约定：陈国才将合法享有的案涉房屋全部所有权转移给被告，被告向陈国才指定的人支付房价款。如被告逾期五个月未能支付65万元房价款，陈国才有权收回案涉房屋。很明显，案涉房屋的买卖双方为被告和陈国才。二、被告并没有违约。1、被告已与陈国才口头变更购房款的支付方式。虽《家庭协议书》约定了购房款的支付方式，但由于被告与陈国才属于父子关系，双方友好协商达成一致意见，陈国才允许被告在能力范围内慢慢支付购房款。这也是陈国才不起诉被告的原因。而事实上，被告也是慢慢向陈国才支付了部分购房款共30万元，并自行支付了房屋办理过户所需的一切费用。2、被告依约照顾父母的生活起居。被告配偶包揽家庭所有的家务，且父母平日里有什么大病小病，都是被告两夫妇陪同去看病和照料的，家里的所有花销都是被告两夫妇支付的，但是母亲还是认为做得不够，于是不可避免的产生一些家庭小矛盾。诉讼中，四名第三人同意原告诉请解除《家庭协议书》。诉讼中，原告提交证据如下：1、原告身份证复印件。拟证明原告主体资格。2、被告人口信息查询结果。拟证明被告主体资格。3、第三人身份证复印件。拟证明第三人主体资格。4、家庭协议书。拟证明转让案涉房产的具体条件、价格、付款方式和期限，转让的附属义务为与父母共同居住和照顾父母的生活。5、不动产权证书。拟证明原告已经及时履行过户手续。6、《居民死亡医学证明》、《遗体火化证》。拟证明第三人陈国才于2019年5月21日去世。诉讼中，被告举证如下：网上银行电子回单、完税证明、普通发票。拟证明被告向陈国才的指定收款人陈璧华陆续支付购房款总共30万元，被告向有关部门缴纳过户所需的各种税费。广东中奥物业管理有限公司微信支付账单、水电煤气网上银行电子回单、医院挂号微信账单、购买蔬菜水果肉和日常生活用品微信账单、视频截图。拟证明被告与陈国才、赖琼居住期间，支付房屋的物业管理费、水电煤气、日常生活所需要的费用；陪同陈国才、赖琼去医院看病，支付医药费；被告的配偶为陈国才、赖琼买菜做饭、洗衣扫地、斟茶递水，被告已经尽到照顾父母的责任。光盘。拟证明陈国才曾口头同意被告剩余的购房款慢慢支付，甚至同意被告不用支付。诉讼中，四名第三人为提交证据。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局调取了原、被告双方签订的房屋买卖合同。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：对原告的证据，被告均无异议，本院予以确认。对被告的证据1，原告与第三人对真实性无异议，本院予以确认；证据2，原告与第三人均不予认可，该组证据中物业费、水电煤气费、医院挂号微信账单、视频截图，本院对真实性予以认可，日常生活物品微信账单，不能证明该费用是否用于与第三人共同生活，本院不予采信；证据3为视频，原告与第三人均不予认可，本院确认其真实性，但不足以证明被告主张的待证事实，本院不予采纳。本院调取的《广东省佛山市存量房买卖合同》，原告、被告对真实性均无异议。经审理查明：2018年7月9日，原告、被告以及四名第三人共同签订《家庭协议书》，约定：“协议人：陈国才（父亲）、赖琼（母亲）、陈静华（大女儿）、陈晓华（二儿子）、陈璧华（三女儿）、伦葆瑜（陈静华的二女儿）。事由：……二、陈国才与陈静华于2014年共同出资购买了佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房，建筑面积85.61平方米。其中陈国才出资90万元，陈静华出资30万元，共计120万元。房产证权利人使用陈静华的二女儿伦葆瑜（即原告）的名字。协议方案：为了避免将来产生家庭纠纷，决定将房屋的所有权明确区分，同时根据购房时的出资情况清理陈国才与陈静华各人应负担的款项，作出如下安排：……二、佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房，转归陈国才单独所有，同时陈国才归还陈静华的出资款30万元。三、转归陈国才单独所有的佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房，由陈国才的儿子陈晓华（即被告）以130万元购买，房产证从伦葆瑜名下直接转到陈晓华名下，此购房款由陈晓华支付给陈国才。四、陈晓华的购房款分期付款给陈国才，陈晓华收到新房产证后三个月内支付50%的购房款（即65万元），剩余50%购房款在以后三年之内全部支付。……七、为了照顾年迈的父母，双方办理好房产过户手续拿到新房产证后，陈静华搬离佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房。在陈静华搬离后，陈晓华马上搬回佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房，照顾父母的生活起居。……购房款先由陈晓华支付给陈璧华，陈璧华必须在每次收到款后五个工作日内转回给陈国才，起到第三方监证的作用。如陈晓华在收到新房产证后三个月内不能完成支付，陈国才有权收回佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房，此房归陈国才所有。”2018年7月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，合同约定：甲方将佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房卖给乙方，总金额为995011元；付款方式为一次性付款，乙方应于2018年7月30日前向甲方支付；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方应当于2018年9月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方承担全部税费。2018年7月27日，原告将佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房过户到被告名下。2018年7月9日，被告向第三人陈璧华银行转账20万元；2018年9月5日，被告向第三人陈璧华银行转账10万元。被告两次支付购房款共计30万元。另查明一：第三人陈国才于2019年5月21日去世。第三人陈国才、赖琼系夫妻关系，生育两女一男，分别为第三人陈静华、陈璧华、被告陈晓华。另查明二：2019年4月18日，原告的起诉状副本送达给被告。另查明三：2019年6月24日，第三人赖琼出具《承诺书》，承诺由第三人赖琼将被告前期支付的购房款30万元返还给被告。庭审中，原告代理人陈述：有口头向被告催要过购房款；案涉房屋过户原告所产生的税费承担问题按照法律规定解决。被告陈述：被告支付了30万元的购房款；陈国才口头答应过被告可以慢慢支付剩余的购房款。第三人陈国才陈述：没有说过同意被告慢慢支付剩余购房款或不用支付购房款；被告跟我一起生活不到一个月。第三人赖琼陈述：当时口头讲要按照家庭协议书的支付方式，没有书面约定。第三人陈静华陈述：130万的房款和支付方式是基于被告照顾父母的情况下才是这个价格。第三人陈璧华陈述：将案涉房屋转让给被告是为了让被告和父母一起居住，照顾父母。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》和原告、被告及四名第三人签订的《家庭协议书》，系各方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于合同解除。据前查明《广东省佛山市存量房买卖合同》约定购房款应于2018年7月30日向原告支付完毕，而根据案涉《家庭协议书》约定，被告应在拿到新房产证三个月后支付完毕65万元购房款。《广东省佛山市存量房买卖合同》、《家庭协议书》关于房屋交易总价和房款支付时间的约定虽有冲突，但对于被告何时支付购房款均有明确约定，被告履行支付购房款的义务是明确的，直至起诉之日，被告仅仅支付了30万元购房款。被告虽抗辩称陈国才口头答应可以慢慢支付剩余的购房款，但诉讼中陈国才、赖琼均不予认可，且被告并无有效证据证明就如何支付剩余购房与陈国才达成了新的约定，所以仍应当按照《家庭协议书》约定的方式支付购房款。被告没有按照约定支付完毕购房款，在起诉后依然没有按照约定履行支付购房款的主要义务，且至开庭时仍未举证证明有继续履行支付购房款义务的资金能力，被告的行为构成根本违约。诉讼中，第三人同意原告诉请解除案涉《家庭协议书》、《广东省佛山市存量房买卖合同》，本院予以确认。故根据合同法第九十四条第（二）项的规定，原告诉请解除案涉《家庭协议书》、《广东省佛山市存量房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告并未发出解除合同通知，本院确认案涉《家庭协议书》《广东省佛山市存量房买卖合同》于起诉状副本送达被告之日即2019年4月18日解除。至于被告抗辩称其与原告不存在合同上的买卖关系。本院认为，原告与被告签订了《广东省佛山市存量房买卖合同》，案涉房屋是由原告过户给被告，原告与被告存在合同上的买卖关系，被告的抗辩不能成立。关于房屋过户。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，原告有权要求恢复原状，被告应协助原告将案涉佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房过户至原告名下。至于购房款30万元，因被告并未反诉返还，故本院在本案中不作处理。房屋过户所需缴纳的税费承担按照相关法律规定处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告伦葆瑜、被告陈晓华及第三人陈国才、赖琼、陈静华、陈璧华于2018年7月9日签订的《家庭协议书》和原告伦葆瑜、被告陈晓华于2018年7月16日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》于2019年4月18日解除；二、被告陈晓华于本判决发生法律效力之日起十日内，将佛山市禅城区桂澜南路3号二十座1701房过户到原告伦葆瑜名下。本案适用简易程序，受理费减半收取8250元，由被告陈晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年八月十四日书记员 冯裕雯