江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初697号 原告：张志安，男，1984年4月16日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：张绪飞，江苏华德律师事务所律师。 被告：朱义萍，女，1981年10月8日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：李新民，江苏同科律师事务所律师。 第三人：杨善花，女，1957年6月16日生，汉族，住连云港市海州区。 第三人：朱礼玉，男，1955年2月14日生，汉族，住连云港市海州区。 原告张志安与被告朱义萍、第三人杨善花、朱礼玉所有权确权纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志安及其委托诉讼代理人张绪飞、被告朱义萍的委托诉讼代理人李新民、第三人杨善花、朱礼玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张志安向本院提出诉讼请求：1、请求法院撤销被告与案外人张某2签订的房屋买卖合同，并确认连云港市经济技术开发区所有权归原告所有。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，请求判令被告与张某2签订的房屋买卖合同无效，并确认连云港市经济技术开发区所有权归原告所有。事实与理由：2009年3月20日，案外人张某2与原告父亲张某1（代）签订协议将涉案房屋产权卖给原告，并由朱礼玉（被告父亲）见证，协议签订后，原告履行了房屋实际购买人的义务，缴纳房款、签订业主临时公约、办理涉案房屋的移交手续、缴纳了物业收取的水电费、垃圾费，并领取了国有土地使用权分割转让许可证等。原告将房屋装修完毕后已入住多年，一直等待办理房产证。没想到被告伙同其父，瞒着原告，违规将涉案房屋的产权办理在自己名下，严重违背了诚实信用原则，损害了原告的合法权益，故原告具状请求支持诉讼请求。 被告朱义萍答辩称，1、原告所依据的房屋买卖合同没有实际履行，且在案外人张某2及其委托诉讼代理人多次催促下，仍然拒不履行合同义务。2、被告与物权人张某2签订房屋买卖合同，根据合同的对价给付了全部的房款，并办理了不动产登记，属于善意购买人，应依法保护其权益。 第三人杨善花述称，原告钱没有给。 第三人朱礼玉述称，没什么意见，原告钱没有付清，房子不应该给原告。 本院经审理认定事实如下：张某2（已故）系第三人杨善花的母亲，第三人杨善花、朱礼玉系夫妻关系，被告系两第三人的女儿。2006年8月6日，连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司（以下简称国有投资公司，甲方）与张某2、杨善花（乙方）签订《购房协议书》，约定因张某2的房屋被拆迁，国有投资公司同意将位于昌圩湖西、花果山北路东、东方住宅小区的约60平方米房屋提供给乙方购买。协议第四条第二款规定，国有投资公司无特殊情况应将乙方选购的房屋在本协议签订生效后18个月内交付给乙方使用。协议书第五条约定，乙方在签订本协议时，以本协议选购房屋的面积按200元每平方米向国有投资公司预交购房选房费用计12000元整。房屋交付时结清购房差价款，逾期不交的，视为放弃购房权利。协议第六条第一款约定，本协议签订后，国有投资公司应按照本协议第四条第二款约定将符合国家质量验收合格标准的房屋提供给乙方购买。若超过期限属于国有投资公司责任的，国有投资公司在超过期限的第二天起，按每月每平方12元支付违约金；乙方可解除协议，如果乙方要求解除本协议的，则甲方按选房费的20%一次性支付违约金；遇不可抗力因素除外。该购买协议书由杨善花作为乙方代表签名。张某2的子女杨善花、杨某1、杨某2、杨某3在该协议书上签名不要张某2的房产。协议签订后，张某2支付购买协议书中约定的12000元选房费用。 2008年10月29日，朱礼玉与原告父亲张某1签订《协约》，约定朱礼玉将昌某小区开发区分得的安置房（60平米）的购买权转让给张某1，并由张某1交付定金2000元，朱礼玉不再将房屋卖给其他人，若其违约双倍返还定金，若张某1违约，定金作赔不还。另注，朱礼玉卖给张某1此房的条件是：1、付给朱礼玉已交定金壹万贰仟元。2、好处费壹仟元。3、若开发区有违约金，归朱礼玉所有。4、违约介定期限立约前归朱礼玉，立约后归张某1所有。该协议签订时，张某1找来郭玉祥见证并在协议上签字。协议签订后，张某1向朱礼玉支付2000元。因协约是原告父亲与朱礼玉签订，故2009年3月20日原告父亲张某1和朱礼玉到张某2家，让张某2签订《协议》，约定因张某2本人没钱买房，故将昌某小区安置房楼产权以壹仟元人民币卖给原告，以后房产证产权由原告所有。张某1、朱礼玉作为见证人在《协议》上签名。张某2签订协议的过程，由原告家找人进行了全程录像。张某2在签订《协议》时称房子卖给原告家，表示不后悔。 2009年4月15日拆迁部门通知张某2于2009年4月18日参加分房摇号活动，根据摇号结果，杨善花代张某2于2009年4月21日与江苏新海连发展有限公司签订《房屋买卖合同》，由张某2购买位于昌某湖花园14号楼4单元2层202室和14号楼4单元202号车库，房屋价款为50998元，车库为7427元，总价款为58425元。因开发商迟延交房，根据《购房协议书》产生违约金11173元，再扣除张某2已经预交12000元，由原告父亲张某1向开发商交付剩余房款35252元（58425-11173-12000），开发商开具购房收据原件由原告父亲张某1收执。根据张某1与朱礼玉签订的协约，违约金11173元中6000元归张某2，张某1在交付房款后，又在当日向杨善花支付预交选房款12000元，开发商违约金6000元，共计18000元。因杨善花怕张某1支付的现金中有假币，所以由张某1、杨善花一起到猴嘴邮政储蓄银行存款，其中4000元存到杨善花个人账户上。2009年4月22日原告及其父亲办理收房手续，交纳物业费、申请装修等手续。2014年6月19日，连云港市国土资源局对涉案房屋颁发分割转让许可证，由原告收执。原告家至今一直在涉案房屋中居住。 2017年9月18日，张某2与被告朱义萍签订《房地产买卖契约》，约定张某2将昌某湖花园14号楼4单元2层202室以100000元出卖给被告。被告朱义萍向张某2支付80000元，张某2向被告朱义萍出具收条载明：“今收到朱义萍购房款捌万元整，另贰万元给杨某2，收款人张某2，2017.9.16”。2018年2月8日，杨某2出具收条：“今收到朱义萍付购房款贰万元整，收款人：杨某2，2018年2月8日”。2017年9月21日被告朱义萍取得不动产权证书。2017年9月24日，张某2去世。 以上事实，由当事人陈述、购房协议书、协约、连云港经济技术开发区房屋买卖合同、江苏行政事业性收费收据、国有土地使用权分割转让许可证、业主临时公约、通知、房屋移交表、收据、房屋装修责任协议书、房产分布图及宗地图、房屋土地信息匹配结果告知单、房地产买卖契约、收条、银行流水、不动产登记权证、账户交易明细等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案张某2原有的房屋拆迁取得对安置房的购买权，张某2将其安置房的购买权转让给原告，并写下《协议》，该《协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在确定安置房为昌某湖花园14号楼4单元2层202室和14号楼4单元202号车库后，原告借张某2的名义签订买卖合同，并于2009年4月21日向房屋开发商交付剩余房款35252元，当日又向张某2的女儿杨善花交付张某2已付的12000元预交选房款和应属于张某2的逾期交房违约金6000元。原告已经按照约定支付了房屋所有价款，取得与房屋有关的合同原件、票据等材料，且一直在房屋中居住，故对原告要求确认系涉案房屋的实际所有人，本院予以支持。被告辩称其不知道房屋由原告居住，也不知道张某2与原告的交易详情，但被告的近亲属张某2、杨善花、朱礼玉均参与到与原告的房屋买卖交易中，且三人知晓房屋由原告居住，故对被告的辩解，本院不予采信。张某2明知房屋已经卖给原告，仍与其外孙女即本案被告朱义萍签订房地产买卖契约并办理不动产所有权登记，侵犯了原告的合法权益，故对原告要求确认张某2与被告朱义萍签订的房地产买卖契约系双方恶意串通，应属无效合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人称原告房款未付清，未举证其就未付清的房款向原告主张过权利，原告陈述2009年4月21日在猴嘴储蓄所的存款事实与本院调查的日期及地点均一致。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条的规定，判决如下： 一、确认张万香与被告朱义萍于2017年9月18日就昌圩湖花园14号楼4单元2层202室签订的《房地产买卖契约》无效。 二、确认位于连云港市经济技术开发区房屋所有权归原告张志安所有。 案件受理费4300元，由被告朱义萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张春红 审 判 员  屠维维 人民陪审员  刘素梅 二〇一九年八月二十日 书 记 员  张 洁 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国民法总则》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 [二]、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 [三]、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。