上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初7955号原告：上海禾新医院有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张焕祯，董事长。委托诉讼代理人：顾水洋，上海市光大律师事务所律师。被告：上海朵喜投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：洪束华，总经理。原告上海禾新医院有限公司(以下简称禾新医院)诉被告上海朵喜投资管理有限公司(以下简称朵喜公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾水洋、被告法定代表人洪束华到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。禾新公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付O区2017年12月至2018年8月4日租金及2018年8月5日至10月31日的使用费(按照每日每平方米15元)共计164,533.47元、2018年8月至10月的物业费4905元、水电费7417.99元、2018年1月至9月排污费5238.99元；2、被告支付逾期支付租金的滞纳金，自2017年12月5日至2018年10月5日以每月的5日起算，按日租金的1.5%的标准分别计算至判决生效之日；3、被告支付未及时办理分支机构注册地址迁址手续的违约金，按每天500元，自2018年11月25日计算至实际注销之日，暂计18,500元。事实和理由：原、被告于2012年6月就上海市徐汇区钦江路XXX号O单元签订《上海市房屋租赁合同》壹份,租赁期限自2012年8月5日至2018年8月4日。但是自2017年起,被告拖欠原告租金、物业管理费、水电煤费用,经原告多次催要,拒不支付。2018年8月4日,双方签订的租赁合同到期,经原告多次函告,被告既不搬离承租房屋,也不支付房屋占用费,严重违反合同。2018年11月24日,被告搬离承租房屋。但是至今尚未支付拖欠的租金、房屋占用费、物业管理费、水电煤费用,未对承租房屋恢复原状,亦未将公司注册地址迁离承租房屋,导致原告无法对外出租承租房屋,造成重大损失，故原告诉至法院。朵喜公司辩称，合同到期后至2018年11月份期间双方协商续租事宜，被告陆续支付11万元，希望能够续租。但是最后没有签成，故2018年11月16日被告撤场。双方协商一份终止协议，但是最后没有签字，根据该协议扣除租赁保证金后双方结算被告承租两个场地O区和P区共计欠费37万余元。该结算金额被告同意支付，希望给被告一点时间支付欠款。欠付的租金、水电费、物业费、排污费金额被告都认可，但是违约金被告不同意，合同到期后双方在协商，被告并不是恶意占用房屋，不同意按照每天每平方米15元的标准计算使用费，过高我同意按照双方协商的涨价后的租金水平支付。本院认定事实如下：2012年6月15日，原告禾新医院(甲方、出租人)与朵喜公司(乙方，承租人)签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将上海市徐汇区钦江路XXX号O单元(以下简称涉案商铺)，建筑面积54.5平方米，出租给乙方作为玛利欧轻食餐厅使用，甲方于2012年6月20日前将房屋交付乙方，租赁期限自2012年8月5日起至2018年8月4日止；月租金9946元，前两年租金不变，从第三年起双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；乙方应于每月5日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1.5%支付违约金，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金19,892元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间乙方承担房屋发生的水、电、煤、通讯、有线电视、物业管理、空调使用费等。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每天每平方米15元的标准向甲方支付房屋占有使用费。后双方签订《补充协议》，约定商场物业管理费为每月1090元，双方同意自租期第三年起每月租金提升7%为10,642元，第五年起每月租金提升7%为11,387元，第七年起每月租金提升7%为12,184元直至合约终止。双方还就排污费签订补充协议，约定吉祥馄饨即O区每月581.11元，玛利欧即P区每月676.16元。同时，朵喜公司还租赁了同一地址的P区商铺，双方另行签订了相关租赁合同。合同签订后，禾新医院向朵喜公司交付了涉案商铺，朵喜公司支付租赁保证金19,892元，后朵喜公司未按约支付自2017年12月5日起的租金。2018年8月13日，禾新医院委托律师向朵喜公司发送律师函，要求朵喜公司支付欠付的租金、物业管理费及滞纳金，因双方不再续签租赁合同，要求按照每天每平方米15元支付占有使用费，要求搬离房屋。2018年9月17日，禾新医院委托律师再次向朵喜公司发送律师函，要求朵喜公司于2018年9月20日前支付所有欠付费用并搬离房屋，并于2018年10月20日前注销工商登记信息，逾期未办理视为未办理退房手续。庭审中，朵喜公司表示收到该两份函件，之后跟禾新医院协商，双方同意于2018年11月30日之前搬离。2018年11月24日，朵喜公司将涉案商铺交还禾新医院。2018年12月4日，徐汇区市场监督管理局准许朵喜公司注销在涉案商铺的工商登记。12月11日，徐汇区市场监督管理局准许朵喜公司注销在涉案商铺的食品经营许可。以上事实，除原、被告陈述外，另有租赁合同、补充协议、函件、通知书等证据证明，本院予以确认。审理中，本院进行调解，双方未能达成一致意见，故未调解成功。本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应按约定履行。朵喜公司在租赁涉案商铺的过程中，未按合同约定支付相应租金，禾新医院要求支付租金及滞纳金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。双方合同租期起算时间为8月5日，支付租金时间为每月5日，禾新医院计算租金和滞纳金起始时间有误，本院予以调整。合同到期后，朵喜公司继续使用涉案商铺应支付房屋使用费，禾新医院要求按照每天每平方米15元的标准，朵喜公司提出该标准过高的抗辩意见，本院认为关于超过租金部分的使用费，本质系带惩罚性质的违约金，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整为按每日每平方米8元的标准(即每日436元)。禾新医院就房屋使用费也提出逾期支付的滞纳金，该部分诉请无合同依据，本院不予支持。禾新医院主张要求朵喜公司支付物业管理费、水电费、排污费，具有合同依据，朵喜公司也确认了欠付金额，本院予以支持。关于禾新医院主张朵喜公司未及时注销工商登记注册信息的违约金，并无合同依据，本院不予支持。合同终止后，原告应将押金返还被告，原告同意在本案中一并处理，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、上海朵喜投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海禾新医院有限公司上海市徐汇区钦江路XXX号O单元自2017年12月5日起至2018年8月4日止的租金91,096元、自2018年8月5日起至2018年10月31日止的房屋使用费38,368元(按每日436元计算)；二、上海朵喜投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海禾新医院有限公司上海市徐汇区钦江路XXX号O单元物业费4905元、水电费7417.99元、排污费5238.99元；三、上海朵喜投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海禾新医院有限公司逾期付租滞纳金：分别自2017年12月6日、2018年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日计算至判决生效之日止，以上均按每日5.69元标准计算；四、上海禾新医院有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海朵喜投资管理有限公司租赁保证金19,892元，此款可与前述第一、二、三项款项相抵扣；五、驳回上海禾新医院有限公司的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2273元，由上海禾新医院有限公司负担593元，上海朵喜投资管理有限公司负担1680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇一九年八月十四日书记员 胡歆婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。