广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤03执复264号 复议申请人（异议人）：罗丝佳，女，1985年2月18日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：朱垚鑫，广东广和律师事务所律师。 申请执行人：周艳，男，1984年12月20日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：吴喜红，广东雅尔德律师事务所律师。 被执行人：王小娇，女，1987年11月29日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：王光宇，广东杰律律师事务所律师。 被执行人：徐位才，男，1975年12月5日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。 复议申请人罗丝佳不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2018）粤0304执异190号执行裁定书，向本院申请复议。本院依法受理，并组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人周艳与被执行人王小娇、徐才位民间借贷纠纷一案[执行依据为（2015）深福法民一初字第1314号民事调解书，执行案号为（2015）深福法执字第13883号]过程中，拟以不附带租约的方式强制处分被执行人王小娇名下位于深圳市南山区××大道北、沙河东路东××花园××14Ｄ的房产（产权证号4000438153，以下简称涉案房产），异议人罗丝佳对上述执行行为不服，向福田法院提出书面异议。 异议人罗丝佳提出的异议事由具体如下：1.异议人于2011年9月通过朋友找到涉案房产，经与被执行人王小娇协商，其同意和异议人签订长期租赁合同，并且答应在未来出售涉案房产时可优先出售给异议人。基于该房产的位置、户型及配套非常符合异议人的要求，且未来可以享有优先购买权，异议人与被执行人王小娇于2011年11月1日签署《房屋租赁合同》（所提交的复印件显示签署时间为2010年11月1日）并如约支付了全部租金。异议人认为，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未损害任何第三方在先的合法权利，理应属于合法有效的合同。另外，本案申请执行人与被执行人王小娇之间的借贷事实发生在2014年9月前后，而涉案房产的起诉、查封亦发生在2014年9月以后，均比异议人租赁涉案房产晚了三年之久，因此，异议人租赁在先，法院查封在后，不存在针对已经查封的财产设定权利负担和阻碍执行的情形。2.申请执行人周艳的权利是涉案房产拍卖款的优先受偿权，异议人的权利是涉案房产的在先租赁权和优先购买权，异议人主张的权利与申请执行人的权利并不存在矛盾和冲突，完全可以一并实现。法院作为委托拍卖机关，不但应该依法保障申请执行人的合法权利，也应该同等保障租赁权人、优先购买权人的合法权利。据此，请求法院依法保障异议人对涉案房产的合法租赁权以及优先购买权，及时告知拍卖进展情况，并对涉案房产的真实状况和存在的权利瑕疵情况进行公开说明，以充分保障竞买人的知情权，避免产生争议。 福田法院查明，关于申请执行人周艳与被执行人王小娇、徐才位民间借贷纠纷一案，该院作出的（2015）深福法民一初字第1314号民事调解书已发生法律效力，确定：一、被执行人徐位才、王小娇应向申请执行人偿还借款本金人民币200万元（以下币种均为人民币）、利息72000元、律师费86735元；二、被执行人徐位才、王小娇应向申请执行人偿还违约金，以200万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2014年11月4日计算至实际清偿之日止；三、如被执行人徐位才、王小娇不能按期支付上述款项，申请执行人有权就优先处分抵押物（被执行人王小娇名下南山区××大道北、沙河东路东××花园××14Ｄ）之价款优先受偿；四、受理费12378.5元由两被执行人负担。在执行过程中，该院依法查封并拟拍卖被执行人王小娇名下涉案房产。异议人向该院提交了《房屋租赁合同》，该院作出（2015）深福法执字第13883号通知书，通知异议人对其提交的租赁合同不予认可，并决定以不附带租约的方式对涉案房产进行变价处分，对异议人作为承租人在同等条件下的优先购买权亦不予确认。异议人收到该通知书后不服并提出上述执行异议。 异议人提交的《房屋租赁合同》显示，其与被执行人王小娇于2010年11月1日就涉案房产签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2010年11月1日至2030年10月31日，第一年租金为每月2800元，以后逐年递增10%，异议人应于2010年11月3日前一性次交付20年租金1875000元（总价给予9.8折优惠），收款账号为被执行人徐位才名下的广东发展银行账号。广东发展银行深圳分行出具的个人转账凭证显示异议人于2010年11月2日向被执行人徐位才转账1875000元。 福田法院认为，在执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的认定，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，异议人主张与被执行人王小娇签订长达20年的租赁合同，且约定一次性支付20年租金1875000元，明显有悖于生活常理。异议人向福田法院提交的向被执行人徐位才转账的凭证亦未载明系涉案房屋租金，因此，异议人提交的证据不能充分证明其与被执行人王小娇之间存在真实的租赁合同关系。异议人要求该院在处分涉案房产时保障其租赁权和优先购买权没有法律依据，该院予以驳回。遂作出（2018）粤0304执异190号执行裁定书，裁定驳回异议人罗丝佳的执行异议。 复议申请人罗丝佳不服上述异议裁定，向本院申请复议，主要事实和理由如下：1.复议申请人基于小孩教育与家里老人、妹妹共同居住等原因考虑，与被执行人王小娇就涉案房产签订长期租约并一次性支付20年租金，王小娇也承诺出售房产时会优先出售给复议申请人。2.复议申请人提交了租赁合同和转账凭证等证据所证明的租赁事实早在申请执行人借款之前3年就已经发生，异议裁定仅凭生活常理否决租赁事实存在，进而认定租赁关系不存在，将导致复议申请人已支付的1875000元租金无法追回，造成复议申请人的合法权利无法得到维护；另外，异议裁定武断地认为复议申请人转款时应当备注“租金”，复议申请人认为在现实生活中，普通百姓转款多数不会备注，这也是生活常理，不应当不被认可。3.对拟拍卖房产标注附带租约，既是对竞买人知情权的保护，也是避免拍卖成交后出现新纠纷的必要措施。异议裁定否认复议申请人与王小娇存在合法租约，直接导致复议申请人损失已支付的1875000元租金，复议申请人以及家人无奈之下只能继续居住于此。若复议申请人未来无法购买到涉案房产，亦只能继续按合同约定居住至20年租期届满，因此，法院应当将涉案房产附带租约的情况如实告知竞买人，以免因隐瞒事实造成竞买人收房困难。4.复议申请人原本便有意向购买涉案房产，如拍卖价合适，复议申请人会考虑参与，因此，保障复议申请人的优先购买权，不仅不会影响到涉案债权人的债权实现，相反还有助于拍卖成交，也能够有效避免新的争议产生，对各方当事人及法院及时执结案件均为有利。5.早在2016年3月25日，复议申请人就与被执行人徐位才、王小娇协商一致，由复议申请人出资购买涉案房产，并将购房款直接用来偿还申请执行人周艳的借款（和解金额285万元），周艳也表示同意。但在后续过程中，复议申请人提出和解款项先交由法院代管，待抵押权解除以后，再由法院直接将和解款项划付给周艳，如此既可以保证周艳的债权实现，亦可以保证复议申请人顺利购房过户。但周艳不同意上述方案，因而复议申请人只能被迫放弃付款，直接依法主张租赁权和优先购买权。据此，请求撤销（2018）粤0304执异190号执行裁定，依法保障异议人对涉案房产的合法租赁权以及优先购买权，及时告知拍卖进展情况，并对涉案房产的真实状况和存在的权利瑕疵进行公开说明，以充分保障竞买人的知情权，避免产生争议。 申请执行人周艳就复议申请人所提之复议事由答辩如下：1.在案件进入执行拍卖阶段之前，被执行人王小娇一直想与申请执行人达成和解以免涉案房产被强制处分，在双方沟通的过程中，其从未提及涉案房产存在长期租约，并在得知相关情况后确认涉案租赁合同是其在被欺骗的情况下所签订，并没有实际履行，且其从未见过复议申请人罗丝佳，所谓的租金实际上是被执行人徐位才的借款；2.涉案房产在法院准备拍卖前一直是被执行人王小娇及其家人居住，复议申请人罗丝佳主张其在2010年承租涉案房产没有事实根据。2017年4月，经法院许可，申请执行人的委托诉讼代理人按照（2015）深福法执字第13883号调查令的要求，收集涉案房产的实际使用以及相关费用缴纳等情况。同月28日，代理人前往涉案房产所在小区调查，物业工作人员表示未发现涉案房产存在欠缴物业费、水费的情况，但不清楚实际由谁居住使用，同时其告知代理人社区会定期安排工作人员进行入户调查登记。代理人遂于当天前往涉案房产所属社区即深圳市南山区沙河街道明珠街社区居民委员会（以下简称明珠街社区居委会）调查，社区工作人员在核实情况后出具相关信息采集表，根据采集表所载明的信息，涉案房产的居住人为王小娇（2009年11月2日入住）、徐钲皓（2010年7月2日入住）、邱小芹（2010年10月17日入住），三人搬离的时间为2017年3月，可见，复议申请人在签订涉案租赁合同之后至2017年3月之间，并未在涉案房产居住。3.复议申请人所称和解失败的原因是歪曲事实。实际上，整个诉讼及执行前期复议申请人从未以承租人的身份出现，且一直以徐位才另一债权人的身份拖延案件。在诉讼阶段，被执行人徐位才的另一袁姓债权人一直出面与申请执行人协商，希望主动偿还借款后解除抵押，但都因为没有实际履行而导致协商失败。案件进入执行阶段之后，双方再次进行协商并于2016年3月25日到法院签署《执行和解协议》，与徐位才一同到法院的并不是复议申请人罗丝佳，而是徐位才另一袁姓债权人，对方要求偿还借款后须配合办理解除查封以及抵押，申请执行人表示完全同意，《执行和解协议》第三点亦予以明确，但被执行人徐位才一方在签字后又提出必须在解除抵押和查封后再行付款的无理要求，最后经法院协调，申请执行人另行补充手写同意上述要求并签名确认。即便如此，被执行人徐位才仍旧未能按照《执行和解协议》的约定支付款项。需要特别说明的是，在整个案件处理协商过程中，徐位才一方都未向法院提交涉案租赁合同，亦未反映有复议申请人这个承租人的存在，这也说明该合同名为租赁实为借款。综上所述，被执行人王小娇确认并未将涉案房产租赁给复议申请人，且复议申请人亦未在涉案房产居住，可见该两人之间并不存在真实的租赁合同关系。复议申请人罗丝佳以租赁的名义恶意诉讼，阻碍法院执行，损害被执行人王小娇以及申请执行人周艳的合法权益，其要求保障其租赁权和优先购买权没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其复议申请。 本院经复议审查查明，福田法院异议裁定查明的事实基本属实，本院予以确认。 另查明，2019年8月28日，经向深圳市不动产登记中心查询，涉案房产有关情况登记如下：1.产权情况：涉案房产登记在被执行人王小娇名下，不动产证号为4000XXXXX3，建筑面积为78.44平方米，核准登记日期为2010年2月3日。2.抵押情况：现抵押权人为本案申请执行人周艳，抵押权登记日期为2014年9月10日。3.查封（备案）情况：涉案房产于2016年1月8日被福田法院（2015）深福法执字第13883号案件首位查封。 根据明珠街社区居委会于2017年4月28日出具的《内地居民采集表》、《港澳台人口采集表》所载明的信息，涉案房产所登记的居住人员为王小娇（入住日期为2009年11月2日，信息采录时间为2012年3月27日）、徐钲皓（入住日期为2010年7月2日入住，信息采录时间为2011年3月17日）、邱小芹（入住日期为2010年10月17日，信息采录时间为2011年3月22日）。同年5月2日，申请执行人的委托诉讼代理人向福田法院提交书面情况说明，载明其于2017年4月28日前往涉案房产所在小区物业管理中心、明珠街社区居委会调查，经核实，涉案房产一直由前述三人居住，此外无其他人员登记入住，亦未发现存有出租的情况，上述三人已于近期搬离，相关信息采集表中尚未记载搬离时间，调查当天居委会工作人员对涉案房产现场进行查看，确认涉案房产当时已为空房，无人居住。 再查明，2019年8月28日，本院前往涉案房产所在小区物业管理中心、明珠街社区居委会补充调查，涉案房产2017年4月以前的居住、使用情况与前文所述一致，物业管理费等费用亦一直由被执行人王小娇缴纳；2017年4月26日，复议申请人罗丝佳将租赁合同提交至涉案房产所在小区物业管理中心办理租户登记，但明珠街社区居委会核实后答复2017年4月之后至今未登记有相关居住信息，且其于2019年5月上门进行信息采集时涉案房产亦无人居住。 本院认为，本案的争议焦点在于复议申请人罗丝佳所主张的对涉案房产所享有的权利在福田法院执行（2015）深福法民一初字第1314号民事调解书过程中是否应予保护。 首先，生效法律文书所确定的金钱给付义务，当事人应当自觉履行。被执行人王小娇、徐才位系福田法院（2015）深福法民一初字第1314号民事调解书所确定的金钱给付义务人，涉案房产登记在被执行人王小娇名下，且上述生效法律文书已确认申请执行人周艳有权就处分涉案房产之价款优先受偿，因此，涉案房产属于被执行人王小娇应当用于履行义务部分的财产，在被执行人未能自动履行生效法律文书所确定的义务的情况下，福田法院对涉案房产采取强制执行措施，符合法律规定。其次，房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，其缔约的目的是由承租人取得房屋使用权以及出租人收取租金。因此，租赁权的设立一般应当结合租赁合同签订的时间以及租赁人对租赁物实际占有、使用的时间进行认定，以确保租赁权设立所欲达到的实际效力。而本案中，结合复议申请人罗丝佳提交的证据材料以及现场调查的情况，复议申请人罗丝佳提交的《房屋租赁合同》、转账凭证仅能证明其与被执行人王小娇于2010年11月1日签订了上述合同并于2010年11月2日向被执行人徐位才名下的银行账户转入资金共计1875000元，却不能直接证明涉案房产已经实际交付由其占有、使用，同时，亦无其他证据材料可以证明上述关于租赁的约定已经得以实际履行。此外，综合考量复议申请人所论述的其租赁涉案房产的需求（家里多人长期同住）、其所具备的经济能力（一次性支付款项1875000元）以及涉案房产的实际面积（套内建筑面积64.91平方米）、上述租赁合同签订当时深圳房产的市场价格和情况等因素，其决定以一次性支付1875000元款项的方式长期租赁涉案房产20年，不仅与其并未实际占有、使用涉案房产的事实相互矛盾，亦不符合社会生活实践中所被广泛认可和普遍接受的一般认知以及行为选择。再次，在执行实践中，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或者请求保护其优先购买权的，应当以该不动产之上所存有的相关权利产生对抗力的时间点作为标准进行审查，即其应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，且不能对抗设立在先的已登记的抵押权并对抵押权的实现造成影响。结合前文所述，租赁权的设立应当主要以租赁人对租赁物实际占有、使用的时间进行认定，而复议申请人并不能证明其在涉案房产被设定抵押、司法查封前已经实际取得涉案房产的使用权。因此，复议申请人所主张的上述合同虽名为租赁，实质却并不符合相关法律关于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同的规定，且其并不能证明其在涉案房产被抵押、查封之前已经实际占有、使用涉案房产，故不能对抗涉案房产已登记的抵押权人即本案申请执行人。 综上所述，复议申请人罗丝佳请求保护其对涉案房产享有的权利，并无法律依据，本院不予支持。福田法院作出的（2018）粤0304执异190号执行裁定，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人罗丝佳的复议请求，维持深圳市福田区人民法院（2018）粤0304执异190号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱轶超 审判员  张文佳 审判员  林 珊 二〇一九年八月二十九日 书记员  叶志桃