西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初9239号 原告：王富强，男，汉族。 委托诉讼代理人：李战锋，陕西制衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨国红，陕西制衡律师事务所律师。 被告：李晓宁，女，汉族，无业。 委托诉讼代理人：刘云平，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵敏婕，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。 被告：张美龄，女，汉族，无业。 委托诉讼代理人：王剑，陕西菲格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丁菲，陕西菲格律师事务所律师。 被告：西安融联房地产营销策划有限公司。住所地：西安市经济技术开发区凤城一路9号香榭丽都小区1幢3单元30102室。 法定代表人：傅军校，总经理。 委托诉讼代理人：张雪涛，男，公司职员。 委托诉讼代理人：宋鹏程，男，公司职员。 原告王富强与被告李晓宁、张美龄、西安融联房地产营销策划有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王富强及其委托诉讼代理人李战锋、杨国红，被告李晓宁的委托诉讼代理人刘云平、赵敏婕，被告张美龄的委托诉讼代理人王剑、刘丁菲，被告中介公司的委托诉讼代理人张雪涛、宋鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王富强向本院提出诉讼请求：1.依法确认三被告于2018年11月6日签订的《房屋买卖三方合同》无效；2.依法确认被告李晓宁与被告张美龄于2018年12月21日签订的《西安市存量房买卖合同》无效；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：其与被告李晓宁系夫妻关系，于2008年4月24日在陕西省未央区民政局登记结婚，婚后购买了位于凤城五路XXXX室房屋，其与两个子女、父母长期在该房屋居住、生活.2019年1月13日，被告张美龄的亲戚张虹霞要求其腾房,才得知被告李晓宁在与其分居期间，未征求其意见私自将夫妻共同购置的房屋出售给被告张美龄，因该房屋系其与被告李晓宁的夫妻共同财产，两被告之间的房屋买卖行为损害了其合法权益，涉案《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》无效,现诉至法院，判如所请。 被告李晓宁辩称，一是其与原告系夫妻关系，涉案原房屋虽系婚后购买，但其系该房屋的所有权人，非夫妻共同财产，有权处分涉案房屋；二是涉案两份合同均系当事人真实意思表示，不存在无效或可撤销情形，且被告张美龄已支付合理对价188.8万元，并已过户至被告张美龄名下；三是在签订合同前，将其已结婚和自己两个身份证的事实均告知中介公司，但未告知被告张美龄。综上，涉案两份合同有效，应驳回原告要求确认上述合同无效的诉讼请求。 被告张美龄辩称，一是涉案两份合同系各方真实意思的表示，无合同法第52条规定的无效情形，应为有效；二是在签订涉案两份合同前，其与被告中介公司查询了不动产登记及涉案原房产证，共有情况一栏中均显示空白，其有理由相信涉案房屋系被告李晓宁单独所有，系善意购买人；三是其为购买涉案房屋共支付房价款、税费、佣金等各项费用198万余元，已支付了合理对价；四是涉案房屋已进行了产权变更手续，目前过户至其名下。 签订的涉案两份合同有效，应驳回原告要求确认上述合同无效的诉讼请求。 被告中介公司辩称，一是涉案原房屋产权登记显示为被告李晓宁个人，其公司又汇同被告李晓宁去北京银行调查，征信报告上显示被告李晓宁为未婚；二是被告张美龄支付的房屋价款系当时的市场价，且已实际支付；三是涉案房屋过户的全部交易流程符合相关规定和法律法规；四是其公司陪同被告张美龄看房时，均未发现除被告李晓宁外，还有其他人居住。且后期交付房屋事务被告李晓宁委托其公司进行，交付房屋时才发现涉案房屋内有原告及原告父母居住，导致交付房屋事务至今未完成。综上，涉案两份合同有效，应驳回原告要求确认上述合同无效的诉讼请求。 经审理查明，原告与被告李晓宁于2008年4月24日在民政局登记结婚时，使用了“李小宁”三字进行了婚姻登记，在婚姻存续期间，于2010年11月17日以被告李晓宁名义与开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了西安市未央区凤城五路XXXX室房屋，2011年被告李晓宁就涉案房屋与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订了借款合同，办理了按揭贷款手续，被告李晓宁归还银行贷款账号XXXX，原告分别于2015年1月3日汇给被告李晓宁银行账户5000元、2月3日汇款2140.4元；同年3月31日、5月1日、6月1日、6月27日、7月31日、9月7日各汇给被告李晓宁归还银行贷款账号4000元。2014年6月26日在房管部门进行了产权登记，登记在被告李晓宁名下，房权证号为XXXX。2015年11月23日，因被告李晓宁与“李小宁”系重户，被公安机关将“李小宁”销户。2018年11月6日被告李晓宁出售涉案房屋未告知丈夫（原告），与被告张美龄的委托代理人张虹霞签订了《房屋买卖三方合同》，约定房屋成交价格188.8万元。此时涉案房屋按揭贷款未还清，2018年11月9日被告张美龄将涉案房屋剩余贷款690493.84元支付被告李晓宁归还了银行贷款，办理了银行解押手续。同日，被告张美龄通过张虹霞支付被告李晓宁购房定金5万元，2018年12月21日，与被告李晓宁签订了《西安市存量房买卖合同》，载明涉案房屋成交价为114.7万元,同日被告张美龄通过张虹霞在中国建设银行股份有限公司的银行账户汇给西安市房管部门资金监管账户（西安市置诚资产管理有限公司XXXX）114.7万元，当天国家税务总局西安市税务局第二税分局向被告张美龄开具了陕西增值税发票，显示商品住房XXXX149.3平方米。被告李晓宁向国家税务总局西安市税务局第二税分局交纳了个人所得税18667.05元，被告张美龄交纳了契税28000.58元，2018年12月24日涉案房屋过户至被告张美龄名下，西安市不动产权号为第XXXX号。另查，在办理涉案房屋过户手续时，被告李晓宁告知房管部门其系单身。又查，出售二手房屋过户时，房管部门根据市场现值进行评估，出售方按照房屋评估价值的1%交纳个人所得税，买受方按照市场价的1.5%交纳契税。 庭审中，原告称，三被告恶意串通损害其利益，但未向法院提供被告张美龄在办理涉案房屋过户手续前，知道被告李晓宁非单身的事实。又称，其与被告李晓宁婚后未约定夫妻财产的归属以及涉案房屋过户时出售价在240万元-250万元，被告李晓宁仅出售188.8万元明显低价出售，合同应确认无效。被告李晓宁抗辩，其与被告中介公司见面就告知其非单身和曾经有两张身份证的事实。又抗辩，其与原告婚后针对涉案房屋约定归其个人所有，但未提供证据。被告中介公司开始抗辩，在签订《房屋买卖三方合同》后，被告李晓宁告知其非单身的事实，其未告知被告张美龄。后又抗辩，被告李晓宁未告知其公司非单身的事实，但未向法庭提供证据。 以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》、转款凭证、收条、税务发票、西安市不动产权属证书、结婚登记审查处理表、申请销户调查审批表、户口注销证明、借款合同等在卷佐证。 本院认为,本案审理的重点为：1.涉案房屋是否系被告李晓宁个人财产；2.涉案《房屋买卖三方合同》和《西安市存量房买卖合同》是否有效。 争议焦点一：涉案房屋是否系被告李晓宁个人财产。《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。原告与被告李晓宁于2008年4月24日登记结婚，于2010年11月17日与开发商签订了涉案房屋《商品房买卖合同》，2011年就涉案房屋在银行办理了按揭贷款手续，2014年6月26日在房管部门进行了产权登记，以上行为均发生在原告与被告李晓宁结婚后。虽然与开发商签订《商品房买卖合同》，在银行办理了按揭贷款手续和房管部门产权证书上产权人均为被告李晓宁，但双方未采取书面形式约定，原告对此予以否认，被告李晓宁抗辩，其与原告婚后针对涉案房屋约定归其个人所有，未向法庭提供证据佐证，本院不予采信。根据上述第十七条、第十八条的规定，涉案房屋应认定为原告与被告李晓宁的夫妻共同财产。 争议焦点二：涉案《房屋买卖三方合同》和《西安市存量房买卖合同》是否有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋系原告与被告李晓宁的夫妻共同财产，在出售该房屋时，被告李晓宁未告知原告，系无权处分范畴，根据上述规定，原告以被告李晓宁未告知其为由，主张涉案两份合同无效，本院不予支持。关于原告提出三被告恶意串通出售涉案房屋损害其利益的事实，未向法庭提供证据佐证被告张美龄在办理涉案房屋过户手续前知道被告李晓宁非单身的事实，对此说法不予采信。原告又提出涉案房屋过户时出售价在240万元-250万元，该房屋仅出售188.8万元明显低价问题，因出售二手房屋过户时，房管部门根据市场现值进行重新评估，出售方按照房屋评估价值的1%交纳个人所得税，被告李晓宁向税务机关交纳了个人所得税的发票显示税款为18667.05元，经核算房管部门对涉案房屋过户时的市场评估值为1866705元，低于双方约定的房屋成交价值188.8万元，原告的该理由不成立。 综上所述，涉案《房屋买卖三方合同》和《西安市存量房买卖合同》有效，原告要求确认上述两份合同无效的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定,判决如下： 驳回原告王富强的诉讼请求。 案件受理费100元(原告已预交),由原告负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王曙光 人民陪审员  高 鹞 人民陪审员  强晓晨 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  杨 莹