贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初2771号原告：李伟，男，1989年5月18日出生，汉族，住贵州省习水县。原告：张汝会，女，1988年6月27日出生，汉族，住贵州省习水县。原告方委托诉讼代理人：翁静，贵州悠南律师事务所律师。原告方委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所实习律师。被告：贵州超一房地产开发有限公司，住所地贵州省仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘，统一社会信用代码915203826688418826R（1-1）。法定代表人：唐宗明，经理。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文将，贵州仁致律师事务所律师。原告李伟、张汝会与被告贵州超一房地产开发有限公司（以下简称：超一房开公司）商品房销售合同一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李伟、张汝会之委托诉讼代理人翁静、江雪婷，被告超一房开公司的委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟、张汝会向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金101625元（此违约金暂计算至2019年4月4日，此后以739628元为基数按日万分之三的标准计算至被告向原告交付房屋之日止）；二、判令被告支付逾期办理商品房转移登记的违约金7026元（此违约金暂计算至2019年4月4日，此后以739628元为基数按日万分之一计算至被告为原告办理商品房转移登记之日止）；三、判令被告向原告支付擅自更改房屋设计违约金36981元（此违约金按照总房价739628元的百分之五计算）；以上三项共计145632元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于仁怀市房屋，建筑面积164.31平方米，总价款为739628元。合同第十一条约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋；合同第十三条约定逾期交房的违约责任，即自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至被告实际交付房屋之日止，被告应以原告已交房款总额按日万分之三计算违约金。合同签订后，被告未按合同约定的时间向原告交付房屋，截止2019年4月4日，逾期交付时间达458天。合同第二十二条第三项约定了转移登记及逾期办理转移登记的违约责任，被告应于2018年12月30日前为原告办理房屋的所有权转移登记，逾期办理转移登记的，以原告已交房款为基数按日万分之一计算违约金至被告为原告办理转移登记之日止。合同附件一中的房屋平面设计图清晰的标注房屋的布局以及每间卧室的窗户及朝向，但在原告接房查看后其中一间卧室并未按照设计图中所示修建窗户，故导致该房间光线昏暗，严重地影响了原告的居住条件。被告擅自更改房屋设计的行为严重损害了原告的利益，被告应对此承担违约责任。合同签订后，原告已按时足额向被告支付房款，但被告未按合同约定按时向原告交付房屋及办理房屋所有权转移登记，且被告擅自改变房屋的设计规划，应当按照合同约定承担违约责任。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告超一房开公司辩称，1、本案合同仅约定逾期交房30日内的违约责任，对逾期超过30日后且原告不选择退房的违约责任双方并未约定；2、本案被告逾期交房系政策性原因导致，在2017年世纪广场施工期间遇到创文创卫建设，经仁怀市住建局批转被告竣工时间顺延至2018年12月31日；3、双方签订的合同补充协议已明确约定如遇政策性原因停工被告不承担逾期交房的违约责任；4、关于逾期办理转移登记的违约金过高，请求法院予以调整减少，理由是是否办理转移登记手续不影响原告方的居住使用权利；5、原告要求被告承担擅自改变规划的违约金，无法律及事实依据，双方合同也没有约定。本院经审理认定事实如下，2016年4月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于中枢街道办事处国酒南路超一·世纪广场第3幢10层10-5号房屋，建筑面积164.31平方米，房屋总价款739628元。付款方式为贷款方式付款，即原告应于合同签订之日向被告交付首期房款296628元，余款443000元以银行按揭支付。合同第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房，该商品房交房时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告等；合同第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过×日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）违约金。同时该合同第二十二条第三项约定，被告承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，原告退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；对原告不主张退房的，双方未约定违约责任承担方式。双方还约定，共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。附件十二补充协议第三条第一款约定：《合同》第八条约定的重大政策因素包括（但不限于）各级政府、行政机关及其他履行公共管理职能的单位出台、实施的会影响世纪广场施工政策，自该出台或施工之日起，出卖人交房期限顺延；但合同第八条是关于付款方式及期限的约定，并不是相关重大政策因素内容的约定。合同签订后，原告向被告交付了购房款。另查明，被告已于2019年8月2日将涉案商品房交付原告，但至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约定向被告支付了购房款，但被告未按合同约定期限向原告交付商品房，亦未按约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。被告逾期交房，致使原告丧失对该房屋的预期可得利益，参照涉案同地段同类房屋的租金标准，双方约定的违约金标准日万分之三明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，故对被告要求酌减违约金的主张，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合本案实际情况，本院酌定被告自2018年1月1日起至2019年8月2日（实际交房之日）止，按原告已付房款的日万分之一点五计算向原告支付逾期交房的违约金，即被告应支付原告的逾期交房的违约金为64236.69元（739628元×0.00015元/日×579日）；对原告要求被告支付2019年4月4日前的逾期办理房屋转移登记的违约金7026元及2019年4月5日起至被告为原告办理房屋转移登记之日止的违约金以739628元为基数按日万分之一计算支付的诉讼请求，因合同对逾期90日内交付商品房转移登记的有关文书的违约金合同已有约定，被告应按合同约定支付原告2018年12月31日至2019年3月30日（90日内）的违约金73.96元（739628元×0.0001），虽被告认为此约定过高并请求调减，但其并未举证证明约定的违约金明显过高，故对被告请求调减此期间违约金的意见本院不予采纳；对逾期90日（即2019年3月31日起）后的违约金，被告辩解主张合同未作约定，不应支持，即使支持，也应当对原告主张的违约金予以减少，本案中，虽然合同对约定日期起90日以后交付办理商品房转移登记的有关文书未明确约定承担违约责任的方式，但被告的违约行为导致原告不能如期办理商品房所有权转移登记，给原告造成可期待利益损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案实际，以及合同的履行情况，对2019年3月31日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，本院酌定以原告已付购房款为基数按日万分之零点一的标准计算。对原告主张超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告认为双方签订的合同仅约定了逾期交房30日内的违约责任，而逾期30日后交房且业主不选择退房的违约责任承担方式并没有约定，其不应承担逾期30日后交房的违约责任的辩解，因合同中已载明逾期在30日之后，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款“万分之×”违约金，该违约金比率应当不小于“本条第1（1）项中的比率”即万分之三，且该合同系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，对此条约定应解释为对逾期30日后交房则出卖方应按日计算向买受人支付全部已付款不小于万分之三的违约金，故对被告逾期30日后交房没有约定违约金的辩解，本院不予支持。被告提出逾期交房是因工程在施工期间，遇政府强令停工的政策性因素，非被告自身原因，且被告为配合仁怀市人民政府2017年创文创卫工作及环保大督察工作，经申请已获工程主管局仁怀市住建局的批准，同意竣工时间顺延至2018年12月31日，该政策性停工符合双方签订的商品房买卖合同第二十九条以及补充协议附件十二第三条关于房屋交付使用的约定，故被告不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张，其虽提供申请已获仁怀市住建局批准同意竣工时间顺延至2018年12月31日的意见，但该批准意见未经合同相对方即原告的认可；其主张工程停工系政府强令停工，但其提供的中共仁怀市委办公室、仁怀市人民政府办公室仁办发（2017）12号《关于对中心城区创建全国文明城市暨“巩卫”工作任务实行挂帮包保责任制的通知》及仁怀市创文指挥部仁创文通（2017）3号《关于印发〈仁怀市中心城市城区2017年创建全国文明城市暨“巩卫”挂帮包保考核方案〉的通知》，未明确要求其停止施工，而是针对创文巩卫工作，要求建筑工地等区域须规范管理，并不影响工程的正常施工，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，由被告承担举证不能的不利后果，故对被告不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张，本院不予采纳。本案中，原告称被告擅自改变房屋设计，要求支付违约金36981元，但其未能充分举证证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州超一房地产开发有限公司向原告李伟、张汝会支付逾期交房的违约金64236.69元；二、被告贵州超一房地产开发有限公司向原告李伟、张汝会支付2018年12月31日至2019年3月30日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金73.96元，并向原告李伟、张汝会支付自2019年3月31日起至被告贵州超一房地产开发有限公司实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止以房价款739628元为基数按日万分之零点一计算的违约金；三、驳回原告李伟、张汝会的其余诉讼请求。上述一、二项限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1606元（已减半收取），由原告李伟、张汝会负担803元，被告贵州超一房地产开发有限公司负担803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王维强二〇一九年八月八日书记员  杨启飞