上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初26683号原告：周长元，男，1968年6月16日出生，汉族，住湖北省。委托诉讼代理人：石明超，上海申康律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖厚平，上海申康律师事务所律师。被告：周义翔，男，1957年7月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张晔，上海市白玉兰律师事务所律师。原告周长元与被告周义翔居间合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石明超、被告周义翔及其委托诉讼代理人张晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周长元向本院提出诉讼请求：被告向原告支付居间服务费用人民币(币种下同)35,800元。事实与理由：经原告居间介绍，被告与案外人于2018年5月26日签订了出售上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的《不动产买卖意向书》，约定“若案外人在被告同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期签订《上海市房地产买卖合同》时，案外人所支付之出价意向金(已转定金)由被告没收，对此，被告同意支付总价1%给原告作为原告市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用”。后案外人支付了定金给被告。然因案外人原某，导致《不动产买卖意向书》未能履行。故原告于2018年10月18日委托律师向被告发出《关于催告支付居间服务费用的律师函》，催促被告于2018年10月31日前支付居间服务费用35,800元。然被告仍未支付居间费。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告周义翔辩称，驳回原告的诉请。1、被告与原告之间没有签订任何买卖合同，即使有居间合同存在，被告与买方未达成买卖合同，买卖合同未成立，故被告不需要支付必要费。2、被告与上海景骋房地产经纪事务所的居间关系是成立的，但该公司已经注销，故双方的权利义务消灭。3、事实方面，原先买家向被告支付了10万元定金，后因买家违某导致最终买卖合同未能成立，故该10万元作为违某金由被告没收。2019年1月中旬，被告委托其他中介出售了涉案房屋，房屋售价为340万元，比原先低了20多万元，故被告也损失了一部分费用。经审理查明，2018年5月26日，案外人付某(甲方，买方)与原告上海景骋房地产经纪事务所(乙方)签订《不动产买卖意向书》。主要约定内容如下，第一条，甲方委托乙方居间购买涉案房屋；有租赁、无抵押；甲方同意的成交价为358万元，此房价为出售方净到手价，所有税费均由购买方承担；付款方式，签署《上海市房地产买卖合同》后99日内支付58万元，另九月底之前再支付193万元(含已付定金10万元)，进交易中心办理完该房屋交易过户手续后以贷款形式支付107万元，交房时支付剩余房款2万元(此款从出售方首付款当中暂存于中介方，待交房时退还于卖方)。第二条，甲方于签订本意向书之同时，须给付乙方10万元作为出价意向金，并同意授权乙方将涉案房屋的出价意向金依本意向书条件转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金，此时买卖双方将遵循“定金罚则”(给付定金方不能履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金)；卖方签字确认后，于签订《上海市房地产买卖合同》时，该购房定金自动转为房款的一部分。第三条，买方同意于签订本意向书后99日内与卖方依乙方所指定之处所签订《上海市房地产买卖合同》；房屋交付期限为款清交房并迁出户口。第六条，甲方于签订《上海市房地产买卖合同》时，应支付乙方依成交价1%计算之佣金，原出价意向金则转作房款的一部分，且甲方须负担契税及购买房屋所需相关费用。如因甲方的原某导致买卖合同解除的(含买卖双方合意解除的),甲方仍应支付给乙方所支出的必要费用及承担约定成交价1%的某某金。第七条，甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，甲方同意所支付之出价意向金(已转定金)由卖方没收，且卖方有权将该标的物另行售予他人；如卖方不愿依约履行时，则卖方应加倍返还已收定金(原意向金)给甲方，对此，甲方同意支付总价1%给乙方作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用；甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时候，甲方同意承担乙方为此居间服务所支出的必要费用及承担约定成交价1%的某某金。当日，被告周义翔签署《卖方签认书》。该签认书记载，被告已收到并知悉不动产买卖意向书之内容，同意上列甲方价位、付款方式，约定签约时间为2018年9月2日前。同时，被告与上列乙方间居间关系成立，并就双方权利义务约定如下：卖方于签订《上海市房地产买卖合同》时，应支付乙方依成交价1%计算之佣金；卖方同意签订本签认书后上列甲方的出价意向金自动转为定金，且同意上列定金由乙方代为收取；甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期签订《上海市房地产买卖合同》时，甲方所支付之出价意向金(已转定金)由卖方没收，对此，卖方同意支付总价1%给乙方作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用；如卖方签字后不依本意向书履行时，则卖方应加倍返还已收定金(原意向金)给甲方；卖方签订《卖方签认书》后，反悔不卖或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，卖方同意承担乙方为此居间服务所支出的必要费用及承担约定成交价1%的某某金。前述协议签订后，案外人付某向被告周义翔支付定金共计10万元，为此被告出具两张《定金收条》，分别载明收到关于购买涉案房屋定金2万元、8万元。据原、被告庭审所述，因案外人付某表示不再购买涉案房屋构成违某，故案外人付某已付被告周义翔的10万元定金归周义翔所有。又据被告周义翔陈述，涉案房屋现已出售他人。另查明，上海景骋房地产经纪事务所于2013年8月2日经核准注册成立，类型为个人独资企业，投资人为周长元。2018年10月19日，上海景骋房地产经纪事务所经核准予以注销。现因原告向被告催讨居间费未果，遂成讼。以上事实，由原告提供的《不动产买卖意向书》、《卖方签认书》、定金收条两张、上海景骋房地产经纪事务所的工商信息材料等证据及当事人庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，被告另向本院提交了其从上海市闵行区市场监督管理局调取的有关上海景骋房地产经纪事务所在办理注销手续时提交的《清算报告》，该报告记载“上海景骋房地产经纪事务所因投资人周长元决定解散，由投资人自行清算，已按照《中华人民共和国个人独资企业法》有关规定在清算前十五日内书面通知了债权人，无法通知的进行了公告，并在清算期间依法行使了相关职权。现清算结束，企业资产总额0元、负债总额0元、所有者权益0元，债权债务(包括职工工资、社会保险费用、所欠税费等)已全部清理完毕，如有未了事宜，由原投资人对企业承担无限责任”。本院认为，居间合同，是指双方当事人约定一方为他方提供报告订约机会或为订立合同提供媒介服务，他方给付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。就本案，被告与案外人在上海景骋房地产经纪事务所的居间、磋商下就涉案房屋买卖事宜达成了一致意见，买卖双方虽仅签署了《不动产买卖意向书》及《卖方签认书》，但该些文件的内容已实际包含了买卖合同所需的必备条款，因此被告与案外人之间就涉案房屋已成立买卖合同关系。故上海景骋房地产经纪事务所与被告之间的居间合同关系依法成立。上海景骋房地产经纪事务所有权要求被告支付居间费。现因上海景骋房地产经纪事务所已注销，就该事务所在经营期间所形成的债权，作为个人独资企业的投资人即原告有权向作为债务人的被告主张。就居间费的具体金额，本院认为，根据原、被告所述，在合同的履行过程中，因案外人的某某，导致涉案房屋买卖无法继续履行。现原告虽系依据《卖方签认书》所载内容主张其居间费，但本院认为，该居间费的金额并不合理且无依据。首先，居间方所提供的居间服务内容，不仅限于带看房屋、协商价格、促成双方签订买卖合同等媒介服务，还应当包括协助办理房屋产权过户以及房屋交接等手续。然从原告单方庭审陈述内容，原告仅为此次交易提供过介绍并撮合买卖双方签订《不动产买卖意向书》、《卖方签认书》以及后续的通知代收款的服务。从《卖方签认书》所载内容来看，当涉案房屋买卖交易履行完毕，被告应当支付的居间费最多为成交价的1%即35,800元。然现因案外人的因素导致涉案房屋买卖未能继续履行，原告亦仅提供了部分的居间服务内容，而原告却依然向被告主张35,800元的居间费，显然该金额与原告提供的服务不成正比。其次，根据原、被告所述，导致涉案房屋买卖未能继续履行的责任在于案外人，又依据原告与案外人签订的《不动产买卖意向书》的约定“甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时候，甲方同意承担乙方为此居间服务所支出的必要费用及承担约定成交价1%的某某金”，可见在案外人违某的情况下，原告亦可向案外人主张相应权利。就居间费的主张，原告并非只能选择向买卖一方主张。现原告将自身的损失完全要求由被告负担，显然对于守约方的被告而言是极其不公平、且不合理的。综上，本院酌定由被告向原告支付居间费12,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决如下：被告周义翔于本判决生效之日起七日内向原告周长元支付居间费12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计347.50元，由原告周长元负担297.50元，由被告周义翔负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年八月二十三日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。