海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9027民初1049号原告：张严井，男，汉族，住贵州省贵阳市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：苏钧，贵州铭和律师事务所律师。被告：海南美好中和房地产开发有限公司。住所地：乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾开发区208号。统一社会信用代码：914690336989303560。法定代表人：王安文，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹雅楠，北京市天伦怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘合朋，北京市天伦怡达律师事务所实习律师。第三人：乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。住所地：乐东县抱由镇光明路105号惠民小区1幢1楼。统一社会信用代码：12468843681156245G。法定代表人：陈泽栋，该局局长。原告张严井与被告海南美好中和房地产开发有限公司（以下简称美好中和公司）及第三人乐东黎族自治县住房保障与房产管理局（以下简称乐东房管局）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张严井的委托诉讼代理人苏钧，被告美好中和公司的委托诉讼代理人曹雅楠、刘合朋到庭参加诉讼。第三人乐东房管局经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张严井向本院提出诉讼请求：1、判令美好中和公司继续履行《商品房买卖合同》，将美好.龙沐湾I区第96幢7层01号房屋交付原告使用，并为原告办理不动产登记证或者《房屋所有权证》及登记备案手续。2、判令被告支付原告违约金（按每日万分之二的标准计算至交房之日止），从2015年1月1日起，暂计至2019年3月21日的违约金为542592元。3、本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2013年，原告监护人张本筑代原告与被告签订《房屋认购书》，约定原告认购被告开发的美好.龙沐湾96幢7层01号房屋，并约定房屋总价及付款方式。同日，原告向被告交购房定金50000元。2013年12月11日，原告向被告支付了剩余购房款1711664元。2013年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的美好.龙沐湾I区第96幢7层01号房屋，建筑面积137.63平方米，并约定房屋交付时间为2014年12月31日前。合同第二十四条约定，商品房预售的，被告应当在双方合同生效之日起90日内向第三人申请登记备案。由于被告的房屋迟迟不具备交付的标准，至今未能将房屋交付给原告。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，各方均应当按照合同的约定履行义务。原告支付相应款项后，被告未将涉案房屋登记备案在原告名下并将房屋交付原告，损害了原告的合法权益，现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告为证实自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、房屋认购单；2、商品房买卖合同；3、个人转账汇款业务回单；4、收费回单；5、发票。被告美好中和公司辩称，1、涉案房屋为抵押房产，现处于抵押状态，原告对此是知情的，原告尚未支付全部房款，因此被告无法按合同约定进行备案；2、涉案房屋未作消防验收；3、原告未按约定一次性付清购房款，尚欠购房款。4、原告未按合同约定支付全款，根据合同约定，涉案房屋未达到交付条件，被告有理由拒绝交房。被告向本院提交的证据有：1、条据三张；2、光盘及照片。第三人乐东房管局未作陈述，未向本院提交证据材料。本院2019年7月23日向乐东房管局调取的证据材料证实涉案房屋未存在查封的情形。对当事人提交证据的分析与认定：一、对原告提交证据的分析与认定：1、房屋认购单；2、商品房买卖合同；3、个人转账汇款业务回单；4、收费回单；5、发票。原告提交以上证据意欲证实原、被告存在商品房买卖合同关系，原告已支付了全部的房款，被告未按合同约定为原告办理登记备案以及逾期向原告交付房屋的事实。被告对证据1至证据4的真实性无异议，但对证据5有异议，认为发票出具的金额与公司的收据不相符，不应予以确认。原告认为，根据发票管理办法的规定，发票是购销商品开具收取的收付款凭证，应予以确认。本院认为，原告出具的发票来源合法，客观、真实，能证明其交付款项的事实，本院予以确认，被告的异议不成立，本院不予采纳。二、对被告提交证据的分析与认定：1条据三张。被告提交该证据意欲证实原告尚有501664元房款未向被告支付的事实。原告对该证据有异议。本院认为，被告提交的三张条据中，银行的业务回单及收款凭证来源客观、真实，本院予确认。对于收据，因该收据只有个人签名，没有被告单位公章，对该证据本院不予确认。2、光盘及照片。被告提交该证据意欲证实涉案房屋尚未完工，小区消防设备未竣工验收，达不到交房条件。原告对证据的真实性无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年原告的法定代理人与被告签订房屋认购书并交购房定金50000元。2013年12月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的美好.龙沐湾I区第96幢7层01号预售商品房，房屋建筑面积为137.63平方米，房屋总金额为1761664元，原告应当一次性向被告支付购房款，被告应当在2014年12月31日前，将具备相应条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力和台风；2、原告未按合同约定付款的……，合同同时约定：商品房预售的，自合同生效之日起90天内，由被告向乐东房管局申请登记备案，被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同及补充协议签订后，原告于2013年12月11日向被告转账2420000元，2016年12月6日的发票载明原告张严井已支付全部购房款1761664元。因被告未将涉案房屋合同进行登记备案及办理房屋产权证并将房屋交付原告，原告因此提起诉讼。另查明，涉案房屋处于抵押状态，未存在查封的情形。本院认为，原、被告所签合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应按所签合同及补充协议约定履行各自的义务。被告向原告出售的房屋为预售商品房，且双方所签合同约定：商品房预售的，自合同生效之日起90天内，由被告向乐东房管局申请登记备案。本案被告自双方签订合同之日起至今，未将涉案房屋合同向乐东房管局申请登记备案，违反了合同约定及法律规定。因此，原告诉请被告将涉案房屋合同进行登记备案的请求有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。因涉案房屋处于抵押状态，且尚未解除抵押，被告无法为原告办理所有权转移登记手续，构成履行不能，因此，原告诉请被告办理房屋不动产权证的请求于法无据，本院依法不予支持。关于支付逾期交房违约金的问题，根据双方所签合同约定，被告应于2014年12月31日前将房屋交付原告使用，被告未按约定将房屋交付原告使用，违反了约定。故，原告请求被告支付逾期交房违约金有法律依据，本院予以支持。第三人乐东房管局经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告海南美好中和房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将其与原告张严井签订的《商品房买卖合同》向乐东黎族自治县住房保障与房地产管理局申请登记备案；二、被告海南美好中和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金（每日按原告已交付房价款万分之二，自2015年1月1日起至实际交付之日止）；三、驳回原告张严井的其他诉讼请求。案件受理费4612.96元，由被告海南美好中和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 林 珠 二○一九年八月三十日书记员 邢增群附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经人民法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。