上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初47094号原告：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨广庆，总经理。委托诉讼代理人：陈银萍，上海夏鼎律师事务所律师。被告：王刚，男，1975年12月25日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告上海佳信物业管理有限公司与被告王刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年6月18日、7月29日公开开庭进行了审理。原告上海佳信物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈银萍、被告王刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海佳信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年9月至2018年12月物业服务费人民币4,683.70元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与建设单位上海中建申拓投资发展有限公司(以下简称开发商)就民乐城惠康苑(上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX-XXX号、下盐路XXX弄XXX-XXX号)提供物业服务签订了《前期物业服务合同》，服务期限自2014年5月30日起至2016年5月29日止。该合同期满后，原告实际在小区服务至今。被告系上海市浦东新区拱海路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权人，房屋建筑面积100.08平方米，物业服务费按1.17元/月/平方米标准计算。被告拖欠自2015年9月起至2018年12月止的物业服务费4,683.70元。期间，原告多次催讨无果，故原告诉至法院。原告提供了1.《前期物业服务合同》及《证明》，证明原告为被告小区提供物业服务(含服务期限)及物业服务费收费标准；2.2018年10月至2019年3月期间的保安的工资支出及2019年1月至2019年4月期间的保洁员的工资支出，证明原告按《前期物业服务合同》中的服务标准为小区提供了服务；3.上海市不动产登记簿(打印日期2018年11月26日)，证明涉案房屋的产权人为被告及案外人包某；4.催缴物业服务费的律师函和上海邮政微机专用单册，证明原告曾因被告未支付物业服务费向其催缴的事实；5.《业主临时管理规约》、《业主(居民)委托书》、《小区智能系统维护保养费确认单》、《防火责任书》、《装修建筑垃圾短驳委托书》、《承诺书》、《惠康苑业户资料表》，证明涉案房屋的两产权人于2014年8月27日签署的相关入户材料；6.《房屋收费账单(回执)》，证明被告曾交纳2014年9月至2015年8月期间的物业服务费；7.《入住文件签收清单》、《住宅验收交房表》、《中建申拓城交房流转单》，证明涉案房屋于2015年1月21日交付被告；8.《协商调解》，证明因小区窨井盖未盖好造成被告车辆损坏，故双方达成一致再次免去被告5个月的停车费；9.《协议书》，证明涉案房屋进水问题系该房屋楼上业主进行装修时未做好渗水防漏措施导致，后于2015年1月29日被告与其楼上业主达成一致并签订《协议书》。被告王刚答辩：原告所诉的房屋地址、房屋建筑面积属实。但该房屋至今未交房，故被告无需支付物业服务费。涉案房屋为动迁安置房。2014年8月27日，被告经原告陪同入户验收房屋，发现房屋地面、墙面均进水，被告要求原告对此进行维修、赔偿，故当天未实际交房。但之后原告一直推诿，未对该情况进行处理，故被告至今未拿到涉案房屋钥匙，目前房屋仍处于空关状态，被告在外租房未入住涉案房屋，故不愿支付物业服务费。被告提供了《住宅验收交房表》，该份证据由原告前物业经理提供，证明该表中“业户/受托人签署”处的“包某”的签名与原告提供的交房表处的签名字迹不一致，坚持认为涉案房屋未交房。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，原告系小区的物业管理公司，房屋地址、建筑面积等基本信息均无异议；对证据2因原告仅提供部分材料，对其真实性不予表态。对证据3的真实性无异议，涉案房屋产权人为被告及案外人包某；对证据4的真实性有异议，从未收到过催缴物业服务费的律师函；对证据5、6的真实性有异议，其中《惠康苑业户资料表》系被告本人填写，另外关于交房的材料载明由案外人包某签署的，但日期有涂改，对于包某是否已经交纳一年的物业服务费不清楚，无法确认；对证据7的真实性有异议，认为该材料上的签名非案外人包某本人签署；对证据8、9的真实性无异议，两份协议系被告本人签署，但至今被告未收到就房屋漏水的赔偿款。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：原告与开发商就民乐城惠康苑(上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX-XXX号、下盐路XXX弄XXX-XXX号)提供物业服务签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2014年5月30日起至2016年5月29日止。其中合同第七条约定物业服务费收费标准为：住宅：高层1.17元/月/平方米。2019年6月5日，上海市浦东新区惠南镇惠康居民委员会出具《证明》，其记载：上海市浦东新区惠南镇拱海路79弄惠康苑自2014年5月30日起至今，一直由原告进行物业管理服务，原与开发商签署的物业服务合同于2016年5月29日到期后，因小区业主大会尚未成立，故没有签署新的物业管理服务合同，目前属于是事实管理关系。自2015年9月起至2018年12月止，被告共欠付涉案房屋的物业服务费4,683.60元。另查明，至2018年11月26日，上海市不动产登记簿记载上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为王刚(即本案被告)、案外人包某，房屋建筑面积100.08平方米，受理时间为2015年4月24日，核准日期为2015年5月7日。2019年6月3日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告坚持认为涉案房屋于2015年1月21日交付给被告，之后被告至相关部门办理了产权登记。原告按照物业服务合同的约定尽到了相应的物业服务义务，被告应支付物业服务费。涉案房屋的另一产权人案外人包某于2017年8月交纳了一年的物业服务费，故原告变更诉讼请求为要求被告支付2016年2月至2018年12月的物业服务费4,098.15元。对此被告坚持辩称涉案房屋至今未交付被告。2015年4月被告确至房产交易中心办理了涉案房屋的产权登记手续，权利人为被告与其与案外人包某，双方原系夫妻关系，现已解除婚姻关系。涉案房屋于今年3月出售，产权已登记至他人名下。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中开发商与原告签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。现原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。审理中，原告坚持主张涉案房屋于2015年1月21日已交付被告，并提供了记载涉案房屋产权信息的相关材料。被告陈述其确于2015年至相关部门办理了涉案房屋的产权登记手续，其与案外人包某同为产权人，该房屋已于今年3月出售与他人，现涉案房屋产权已登记至其他人名下。坚持辩称涉案房屋存在漏水等问题至今未交房，故不愿支付物业服务费。庭审查明，上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息(至2018年11月26日)中载明申请办理涉案房屋产权登记的日期为2015年4月24日，核准日期为2015年5月7日，产权人为被告及案外人包某。且庭审中被告自述涉案房屋已出售，现产权登记至他人名下。综上，本院认为，根据原、被告的当庭陈述及原告提供的相关证据，原告主张涉案房屋于2015年1月21日交付被告的意见，符合交易习惯和相关规定，被告认为涉案房屋至今未交房的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告要求被告支付2016年2月至2018年12月的物业服务费4,098.15元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：被告王刚于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳信物业管理有限公司2016年2月至2018年12月的物业服务费4,098.15元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元(原告上海佳信物业管理有限公司已预交)，由被告王刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇一九年八月二十八日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……三、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。