上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初17735号原告潘宪仲，男，1944年7月23日出生，汉族，住上海市。原告顾志伟，男，1952年3月6日出生，汉族，住上海市。原告朱关荣，男，1942年11月26日出生，汉族，住上海市。原告黄全洲，男，1951年5月27日出生，汉族，住上海市。以上原告共同委托代理人黄大保，上海君乐律师事务所律师。被告上海市普陀区建德花园郁金香苑业主委员会，地址上海市。负责人胡崇国、陆宪军。原告潘宪仲、顾志伟、朱关荣、黄全洲诉被告上海市普陀区建德花园郁金香苑业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘宪仲、顾志伟、朱关荣、黄全洲及委托代理人黄大保，被告上海市普陀区建德花园郁金香苑业主委员会的负责人胡崇国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘宪仲、顾志伟、朱关荣、黄全洲诉称，原告系上海市普陀区建德花园郁金香苑小区的业主，小区物业管理服务企业上海建玮物业管理有限公司(以下简称建玮物业)服务不规范、不到位，对绿化不进行维护养护，还与被告一起违法砍伐树林，损毁绿化，且不听业主劝阻，不予改正，故广大业主是不同意对其续聘的。另外建玮物业的运营模式是包干制，自负盈亏，没有理由和法律规定将业主共有的场地道路的停车费收益去弥补企业亏损，不应该将弥补亏损后盈余部分给企业，更不应该将合同签订前历年遗留问题的停车费收益先弥补亏损，盈余部分还要分给企业。根据《物权法》的规定，小区场地道路的停车费收益及建筑规划内的绿地属业主共有。但被告于2017年7月28日在违反法律法规及法定程序的情况下，采取弄虚作假的欺骗手段，虚构投票权份数等，恶意促成同意意见票数达到法定要求的比例，且不接受复查，违背公平和诚实信用原则，搞出所谓“上海市普陀区建德花园郁金香苑关于续聘上海建玮物业管理有限公司的表决和业委会与上海建玮物业管理有限公司的服务意向合同四条主要条款的表决决定”。被告违反了《物权法》和《物业管理条例》的规定及法定程序，有失公正，存在虚假，侵害了业主的共有财产权。现原告提起诉讼，请求法院判令：1、撤销被告作出的郁金香苑小区关于续聘建玮物业的表决及被告与建玮物业的物业服务意向合同主要条款的表决决定；2、本案诉讼费由被告承担。被告上海市普陀区建德花园郁金香苑业主委员会辩称，第一，被告召开业主大会进行表决的工作是在普陀区长征镇房办及建德花园社区居委会的全程指导和监督下依法开展的，开票过程公开透明，程序和结果合法有效，原告的指责没有任何事实依据。相反，原告之一的潘宪仲作为当时的业委会副主任，无视广大业主的意愿拒不承认表决结果，不在表决结果公告上加盖公章，在居委会和民警做工作无效的情况下，经长征镇人民政府批准，将其保管的公章登报作废。第二，原告指控续聘建玮物业的合同中有关停车费收益使用决定违反相关法律，是无视郁金香苑小区实际情况，对法律的片面理解。郁金香苑自2001年交付使用至2017年，因种种原因一直未与建玮物业签订物业管理服务合同(只有开发商与建玮物业之间的前期物业服务合同)。随着职工最低工资的不断上调，之前的物业管理费收费标准早已不能覆盖物业管理成本，这么多年物业管理之所以还能维持就是因为有停车费收入作为补充。由于没有签订过物业服务合同，致使维修资金账户也未能开设，造成小区无法正常进行维修支出，加剧了管理矛盾。根据实际情况和政策规定，也为了响应广大业主的呼声，尽快改变小区面貌，被告才同意了与建玮物业签订续聘物业合同的有关条款，而这一合同也是在不上调原来的物业管理费收费标准的基础上的短期过渡合同，至于对历年停车费的处理方案也是基于以前没有物业管理合同而协商的相对公平合理的解决办法。被告将所有这些情况在2017年6月28日召开的业主大会上向业主做了解释，得到绝大多数业主代表支持后才交由全体业主投票表决并得到了多数业主的支持。第三，正式的物业服务合同已经签订，合同期一年，目前已履行完毕，是否续约还要进行表决程序。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，四原告均为郁金香苑小区业主，被告为小区业主委员会，任期自2017年2月12日至2022年2月11日。原告潘宪仲在2017年9月1日前担任业委会副主任，现为业委会成员之一。建玮物业于2001年通过与郁金香苑小区开发商签订前期物业管理合同进驻小区进行物业管理，在本案诉讼前建玮物业未与被告签订物业管理合同。小区《业主大会议事规则》、《管理规约》对业主大会与业委会的组织形式与管理职责、物业管理区域的范围与房产面积、业主大会的召开与表决程序、物业服务的选聘等作了规定，其中关于已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的处理方式是视为同意已表决的多数票意见。根据2017年2月制定的《业主委员会换届备案表》，议事规则、管理规约均通过了备案。2017年6月21日，在居委会书记吴书记主持下，就与物业公司签订合同有关条款以及召开业主代表大会开展五项征询工作召开会议，房办人员周雪儿、穆嘉伟，业委会部分成员包括业委会主任胡崇国、时任业委会副主任潘宪仲等参加。根据会议记录记载，最终各方达成共识：1、召开业主代表大会，公开说明续聘建玮物业等事项的原因，就五项征询工作进行说明；2、同意五项征询工作；3、一致同意主要条款的修订。2017年6月30日，被告在小区内发出《告郁金香苑全体业主书》，告知业主即将召开业主大会将几个重要事项交由全体业主表决，呼吁广大业主积极投票，全力支持业委会工作，支持业主大会表决事项。2017年7月9日起，被告向小区业主发放表决票(共五份)，其中本案争议的《上海市普陀区建德花园郁金香苑关于续聘上海建玮物业管理有限公司的表决票》内容为：业委会与建玮物业的物业服务意向合同主要条款如下：一、合同为短期考察合同，自生效之日起至2018年12月30日止；二、物业费标准保持不变，多层0.71元/平方米/月，别墅区0.73元/平方米/月，商铺2.3元/平方米/月；三、公共收益部分，在弥补因物业费过低不能覆盖物业管理成本导致亏损部分后，盈余部分按7：3分成，业主得70%，物业得30%；四、合同签署前历年所遗留问题的处理办法：1、停车费等公共收益先弥补物业亏损，盈余部分按7：3分成，业主得70%，物业得30%；2、物业管理用房到有关部门查阅相关材料文件后妥善处理；3、物业垫付的用于房屋维修及增加门禁设施等应使用小区维修资金的费用，由物业出具相关文件资料及发票凭证，交业委会认可后划转物业。以上事项应在合同生效后6个月内解决，协商不能解决的，可通过权威第三方(审计单位或房地部门及双方均认可的部门)审计或调解。超出一年不能解决的，双方可通过法律诉讼方式解决；请业主在同意、反对、弃权中选择，已送达的表决票如在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意大多数人意见；本表决票采取以下方式进行表决：1、设投票箱，2017年7月16日前将填写好的表决票投入投票箱内；2、专人送达，回收意见，业委会组织人员逐户回收业主意见。2017年7月14日，被告在小区内发出《上海市普陀区建德花园郁金香苑关于非当面领取表决票处理办法和延长投票时间的公告》，内容为：表决票自发放以来，大部分已由业主当面领取，由于少部分业主家中一直无人，使得表决票无法当面送达，现将这部分表决票投入业主信箱，请还未领取表决票的业主及时查看自家信箱。为了让全体业主有更充分时间参与本次投票，表达自己的真实意愿，本次业主大会投票时间延长至2017年7月23日。2017年7月25日，被告在小区内发出《关于建德花园郁金香苑小区业主大会开票事项的公告》，内容为：郁金香苑小区关于续聘物业公司等事项召开业主大会的投票工作已结束，定于2017年7月27日上午九时进行开票，全体业主代表及有时间的业主均可参加。2017年7月27日，被告召开业主大会进行开箱开票，四原告及委托代理人黄大保均参加，其中原告黄全洲及委托代理人黄大保作为监票人。根据统计结果草表记载，表决票实发651票，实收460票，未收回191票。关于续聘建纬物业事项的投票结果为：同意318票，反对70票，废票27票，弃权8票，空白票38票，落款由部分业委会成员及业主签字。2017年7月28日，被告发出《关于上海市普陀区建德花园郁金香苑业主大会表决结果事项公告》，主要内容为：根据业主大会表决结果，关于续聘建玮物业，同意户数及面积均过半；另对其他四项事项的表决结果也做了公告。落款处建德花园社区居民委员会作为见证单位加盖公章。随后，被告代表郁金香苑业主大会与建玮物业签订《物业服务合同》及《补充条款》，约定合同期为18个月，自2017年7月1日起至2018年12月31日止；物业费标准为多层0.71元/月/平方米，别墅为0.73元/月/平方米，商业用房为2.31元/月/平方米；建玮物业按包干制收费形式确定物业服务费用，即由业主支付物业服务费用，盈余或者亏损由建玮物业享有或承担；停车场按照“郁金香苑地面机动车停车收费管理办法”进行收费，建玮物业弥补本小区经营管理亏损之后，按照30%提取停车管理服务费；双方一致同意如下补充条款：1、关于历年遗留的涉及广大业主的停车费收入等公共收益问题，本着合理合法的原则(公共收益先弥补物业亏损，如尚有盈余则扣除税费，小区业主大会分成70%，物业分成30%)，予以清理并协商解决，协商不成，可通过权威第三方(管理银行或审计单位或房地部门及双方均认可的部门)审计或调解。在本合同签署后6个月解决，如确有困难，最多可延期6个月，超出1年双方可以通过法律诉讼方式解决；2、关于历史遗留的小区物业管理用房问题，双方配合到有关部门查阅本小区的相关材料文件，妥善解决本小区物业用房问题。纠纷解决方式同前；3、关于历史遗留的物业垫付的房屋维修及门禁设施费用等应使用小区维修资金的费用问题，由物业出具相关文件资金及发票凭证(复印件)，交由业委会认可，认可后小区业主大会将相应款项划转物业。纠纷解决方式同前；4、……；5、本合同期内的停车费收入等公共收益问题，同对于历史遗留的停车费收入等公共收益问题处理办法。2018年7月17日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。庭审中，本院向原告释明，被告已与建玮物业签订物业服务合同，是否调整诉讼请求，原告仍坚持其诉讼请求不变。审理中，原告补充意见如下：第一，被告在通过表决结果的多个程序方面存在违法的情形，具体包括：被告未将表决票发给全体业主，有200多名业主没有收到，甚至有的表决票投递错误；没有在业主大会召开15日前通知全体业主；没有确定及提前公示表决票发放、回收、计票、唱票、监票的工作人员名单；没有通知房办、居委会派代表监督开票；对于表决票只统计人数，未统计专有部分建筑面积；小区停车费等公共收益涉及专项维修资金，须经人数及建筑面积均超过三分之二同意才可以通过；废票和空白票不可以视为同意票；唱票、计票人员也没有在监票人员的监督下，认真核对计算票数；对表决票没有依法回收封存；两名监票人员发现唱票、计票造假后，被告不同意进行复查，统计结果没有监票人签字认可，原告潘宪仲作为业委会副主任也没有盖公章认可结果。第二，被告递交的议事规则、管理规约没有经过业主大会表决通过。第三，从被告提供的物业服务合同看，合同期自2017年7月1日开始，可以说明被告在表决结果出来之前就违法与建玮物业签订了合同。被告补充意见如下：第一，小区房屋建筑面积比较统一，同意票占有的建筑面积明显超过了50%，故没有细算建筑面积占比。第二，正式物业管理合同的起始时间虽然是2017年7月1日，但事实上建玮物业一直提供物业服务，其他条款亦与表决内容一致。本院认为，业主对小区公共事务行使表决权属于小区自治管理的应有之义，民事法律不可对产生于小区自治范围内的决策进行过度干预，对业主在自愿基础上作出的表决应当予以尊重。而考虑到业主数量的庞杂、利益诉求的多元，在判断业主所作决策时不宜采取绝对的衡量标准，苛求绝对的程序及不允许出现任何瑕疵将违背业主作出决策是为了小区日常管理与业主实际需求的初衷，而对程序一定程度上的宽容有利于提高决策的执行效率，维护小区正常的管理秩序，从而能够保障绝大多数业主的权益。针对原告的诉讼请求而言，首先，被告作为原告所在小区业主大会的执行机构，在系争决定的表决结果产生之前，履行了多个阶段的工作，包括召开有居委会书记及房办工作人员参加的座谈会讨论提交全体业主决定的事项；向业主发出倡议、呼吁积极投票；送达与回收表决票；延长投票时间以更大程度地保证每个业主权利的行使；公告召开业主大会进行开箱唱票的时间与地点；召开业主大会对表决票进行开箱唱票、统计；公告表决结果等等。而原告就其指出的被告在程序方面的诸多违法情形，有的没有提供足以否定上述事实的证据证明，有的虽存在一定程度的不规范或瑕疵，但不足以成为可撤销的理由，本院仍可以认定系争决定系按小区业主大会议事规则与管理规约以及相关物业管理的法律法规，由全体业主通过正当程序表决形成。其次，系争决定是涉及续聘建玮物业以及物业服务的主要意向条款，该决定属于普适性的决策而非针对特定业主，实施的后果将由小区内全体业主承担，并不会导致原告与其他绝大多数业主在利益享有方面存在严重的不公平或失衡。再次，根据本院查明的事实，被告已经按照系争决定的结果，与建玮物业签订了物业管理合同且该合同的履行期已经届满，原告要求撤销系争决定的诉讼请求已无实际意义。在本院向原告释明的情况下，原告仍坚持其诉讼请求不变。综上，系争决定不存在应被撤销的情形，本院对原告的诉请难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：对原告潘宪仲、顾志伟、朱关荣、黄全洲的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈文丽人民陪审员  王璧瑛人民陪审员  杨秀兰二〇一九年八月二十二日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。