江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4988号 原告：陈永新，男，1969年10月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜珊珊，江苏孚佑律师事务所实习律师。 被告：周飞蓬，男，1989年4月5日出生，汉族，住江西省资溪县。 委托诉讼代理人：周伟明(系其父)，男，1965年10月23日出生，汉族，住江西省资溪县。 原告陈永新与被告周飞蓬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告陈永新的委托诉讼代理人纪慧、杜珊珊，被告周飞蓬的委托诉讼代理人周伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈永新向本院提出诉讼请求：1．判令周飞蓬配合陈永新办理注销存量房买卖网签合同及资金托管手续；2．周飞蓬向陈永新支付违约金233000元(按照房价1165000的20%计算)；３．周飞蓬向陈永新支付律师费损失15000元；４．周飞蓬承担本案诉讼费。庭审中，陈永新撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2019年1月8日，由案外人江苏正宝熙房地产营销策划有限公司（以下简称江苏正宝熙公司）提供居间服务，陈永新作为出卖方与周飞蓬作为买受方就位于苏州市姑苏区红旗新村X幢Y室房屋签订《苏州市存量房买卖合同》以及补充协议。根据合同约定上述房屋的转让总价款为1205000元。上述合同签订后，周飞蓬向陈永新支付了购房定金4万元。该合同履行过程中，陈永新与周飞蓬于2019年1月25日办理资金托管，并签订《苏州市区存量房交易资金托管协议》，但周飞蓬在办理资金托管手续后至今未能将首付款支付至托管账户，未办理银行贷款并支付至资金托管指定账号，逾期已经超过15日，构成根本违约。鉴于此，陈永新于2019年6月10日委托律师向周飞蓬致函解除该合同。陈永新有权根据合同约定解除该合同，并要求周飞蓬按照合同约定支付违约金。故陈永新诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告周飞蓬辩称：1．陈永新是违约方，无权主张违约金等赔偿。双方签订的存量房买卖合同第一条第７项明确约定房屋建成年份为1990年，但在房产交易中心办理资金托管手续时，查询到涉案房屋实际建成年份是1979年，陈永新无法按约定条件交付房屋，已构成根本违约，无权向我方主张违约赔偿责任。2．由于陈永新的违约行为，我方已经于2019年1月27日向陈永新邮寄了解除合同通知书，陈永新已签收，该合同已经依法解除，我方没有义务再履行该合同。 经审理查明：2019年1月8日，陈永新（甲方、出卖人）与周飞蓬（乙方、买受人）、江苏正宝熙公司（居间方）签订房屋买卖合同及补充协议，约定周飞蓬购买陈永新所有的苏州市姑苏区红旗新村X幢Y室房屋（以下简称涉案房屋），成交价120.5万元，购房款贷款支付，双方于2019年1月25日前办理资金托管手续，买受人自申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款手续，贷款于2019年4月30日前支付至资金托管账户，若因买受人原因造成贷款不足，不足部分由买受人在上述截至日期内补齐，否则承担逾期付款违约责任。该份合同中同时约定，涉案房屋建成年份为1990年；为简便交易手续，双方均同意居间方依本合同约定内容在苏州市区存量房网上买卖管理系统进行合同备案，无需另行签订网签草签合同。同日，周飞蓬向陈永新支付定金4万元，陈永新出具收据；陈永新向江苏正宝熙公司支付中介费9100元，江苏正宝熙公司向陈永新出具佣金收据。 2019年1月25日，周飞蓬、陈永新及正宝熙公司工作人员至不动产交易中心办理网签备案及资金托管手续，双方签署的存量房交易信息确认书中载明，涉案房屋建成年份为1979年，成交价款为116.5万元，嗣后双方按116.5万元签署苏州市区存量房交易资金托管协议。 2019年1月27日，周飞蓬向陈永新寄发解除合同通知书，载明因陈永新虚构房屋建成年份，严重违约，故通知解除合同，双倍返还定金。该通知函于2019年1月28日送达陈永新。 2019年6月10日，陈永新的委托诉讼代理人纪慧向周飞蓬寄发解除函，载明因周飞蓬在办理资金托管手续后至今未能将首付款支付至托管账户，未办理银行贷款，构成根本违约，故通知解除合同，要求周飞蓬支付违约金。周飞蓬于2019年6月12日收到该解除函。 审理中陈永新陈述，该房屋是我父母单位的福利分房，我自初中时住在涉案房屋内，后通过继承取得了该房屋，故我在2019年1月8日签约时并不清楚涉案房屋的具体建成年份，买卖合同中的年份是中介推测的。2019年1月25日中介约了我们去办理资金托管时，周飞蓬要先看信息的，看好了又跟我说房子是1979年的，我说我也不知道，后来周飞蓬就签字了。手续办好了我就离开了。到了下午四点，中介让我过去协商，周飞蓬要求退定金，我不同意，我已根据周飞蓬的要求去房管局调取了材料，主观上并没有隐瞒欺骗的意思。我卖房子是为了改善住房，周飞蓬耽误我买房子了。 周飞蓬陈述，2019年1月8日签订合同前我曾实地去看过涉案房屋，房屋外墙粉刷过，故看上去像1990年。2019年1月8日签合同约定房屋建成年份为1990年，购买该房需要贷款。2019年1月25日去办理网签、资金托管手续时，因现场人多，没来得及仔细看材料，故在交易确认书中签字。签完字后，当听到正宝熙公司工作人员打电话给银行称房屋是1979年建成时，我就问陈永新为何涉案房屋是1979年的，陈永新支支吾吾，我要求陈永新退钱，其不同意。当天下午在中介处，我要求退钱，陈永新还是不同意。正宝熙公司组织我与陈永新进行了协商。我认为涉案房屋房龄过老，影响我的贷款年限及额度。我已另案起诉要求陈永新双倍返还购房定金并赔偿我损失。 另查明：陈永新委托江苏孚佑律师事务所代理本起诉讼，并支付律师费15000元。 以上事实，有存量房买卖合同及补充协议、存量房交易信息确认书、资金托管协议、不动产权证、佣金收据、聘请律师合同、发票、解除函、解除合同通知书、邮寄凭证、定金收据及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为：陈永新与周飞蓬于2019年1月8日签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。双方虽于2019年1月25日在不动产交易中心签订交易确认书及办理资金托管手续，然上述流程均系不动产交易管理部门为保障交易安全、实施监督管理的监管手段，故在上述流程中所签订的材料与当事人此前签订的房屋买卖合同约定不一致时，应结合实际情形判定双方当事人是否据此进行了变更约定。本案中，当事人在2019年1月8日签订的房屋买卖合同中已明确约定网签备案合同的内容均依据该合同所订立，然2019年1月25日的交易确认书中对房屋建成年份约定并不一致，根据现有证据证明，涉案房屋建成年份实为1979年，且陈永新自认其初中时即居住涉案房屋，结合其出生日期，其应当知晓涉案房屋的建成时间远远早于1990年。故陈永新作为房屋出卖人未能在2019年1月8日如实告知、约定涉案房屋实际建成年份，存在过错。虽周飞蓬在2019年1月25日签署了载明涉案房屋建成年份为1979年的交易确认书，然虑及交易确认书的签署时间有限，且陈永新未能提供证据证明已就房屋建成年份变更的情况向周飞蓬在签署上述材料时充分说明，结合周飞蓬在签署完毕后发现房屋建成年份为1979年时即第一时间向江苏正宝熙公司提出异议的事实，不宜认定周飞蓬签署交易确认文件的行为系对原合同中涉案房屋建成年份变更的确认。现因涉案房屋建成年份实为1979年，与2019年1月8日签订的房屋买卖合同约定的1990年严重不符，且因房屋买卖属当事人重大资产处分行为，房屋建成年份不仅影响房屋价值，亦影响购房人对购房资金、贷款方案的安排。据此，本院认定陈永新在2019年1月8日签订的房屋买卖合同中对房屋建成年份的约定因与实际房龄严重不符构成违约，周飞蓬有权据此行使合同解除权，周飞蓬不存在违约行为，故陈永新向周飞蓬主张违约金及律师费损失的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋的买卖合同现已解除，双方已办理的房屋交易确认及资金托管手续均已无继续履行的合同基础，故双方在苏州市区存量房网上买卖管理系统进行的合同备案及资金托管应予以撤销，以避免影响涉案房屋再次进入市场交易。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条之规定，判决如下： 驳回原告陈永新的诉讼请求。 案件受理费5020元，减半2510元，由原告陈永新负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员 宁晓鹏 二〇一九年八月十九日 法官助理 任 彦 书 记 员 闫高阳