安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5300号上诉人（原审被告）：谢忠勇，女，1966年3月13日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：宛健长，安徽大森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包训寿，男，1956年2月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：包诗文（系包训寿儿子），男，住安徽省合肥市包河区。原审被告：合肥建工金鸟集团有限公司，住所地安徽省合肥市临泉路7266号，统一社会信用代码91340100149069276D。法定代表人：丁学水，总经理。委托诉讼代理人：石玄，女，该公司员工。上诉人谢忠勇因与被上诉人包训寿、原审被告合肥建工金鸟集团有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初6032号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢忠勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回包训寿一审全部诉讼请求。事实与理由:案涉房屋的所有权人为建工金鸟公司，根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，不能够排除法院对案涉房屋的执行。首先，在人民法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同。2007年2月6日签订的《协议》不满足合同成立条件，标的、房屋价款、坐落位置均不明确；其次，虽然包训寿提交案涉房屋物业费缴纳凭证等证据证明法院查封前其已经实际占有房屋，但是包训寿不享受福利房政策，房款未付清，占有不合法。再次，案涉房屋的总房款未知，退一万步说，即使依据包训寿自行提供的说明，房款为181020元，但包训寿提供的房款收据合计为165000元，剩余房款一审法院没有查清，依据法律规定，包训寿需将剩余房款交付执行；最后，根据谁主张，谁举证原则，包训寿主张系因为历史原因，不是其自身原因导致未办理过户，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。建工金鸟公司集资建房已经十多年，根据房屋过户信息，仅有极少数像包训寿情况的未办理过户，谢忠勇有理由怀疑系其自身原因导致未能办理过户。基于此，一审法院未查清事实，即认定案涉房屋为包训寿所有，排除强制执行，侵犯了谢忠勇的合法权益。2.即使包训寿将剩余房款交付执行也不能解除对合产字第××号房地产权证的查封，因为该产权证下还存在另外三套房屋，即阳光枫林小区10栋804室、1005室和1006室房屋。3.建工金鸟公司与包训寿存在利害关系，即使在包训寿房款没有付清的情况下，建工金鸟公司对于包训寿所述没有任何异议，谢忠勇怀疑建工金鸟公司与包训寿串通逃避执行。包训寿辩称1.本案案涉房屋是在房地权证合产字第××号的大产权证中，谢忠勇查封案涉房屋时一并查封了大证中的其他房产，原本就是多查封的，查封的效力并不当然涵盖另外的房产，法院一并解封，并没有违反法律规定。如法院认为从法律上以及技术上可以单独解封案涉房屋，在不危害包训寿利益的情况下，包训寿也不反对。2.一审判决认定案涉房屋所有权归包训寿所有，事实认定清楚、适用法律正确。包训寿自行提供的房款说明的181020元是包训寿在计算收据时计算错误，实际是165000元。包训寿并不是没有交付完毕房款。包训寿交完房款后收到建工金鸟公司交房抓阄通知，通过抓阄取得案涉房屋。建工金鸟公司未陈述意见。包训寿向一审法院起诉请求：停止对位于合肥市庐阳区亳州路286号阳光枫林小区10栋1002（房产证：合产字第××号）房屋的强制执行，并解除查封。一审法院查明：2001年5月份，包训寿参加合肥建工第四建筑工程有限责任公司（以下简称合肥四建）组织的企业职工集资建房，后合肥四建将上述企业职工集资建房的权利和义务一并转让给建工金鸟公司。包训寿于2001年至2009年期间分多次向合肥四建、建工金鸟公司支付了集资款共计181020元。2007年2月6日，合肥四建（甲方）与包训寿（乙方）签订了《协议》，约定：……乙方因无房居住且已缴纳集资房款的，甲方同意乙方参加本次52套集资房分配，建筑面积在80平方米以内按成本价计算，超过部分按3000-3300元/平方米补缴房款……。集资房建成后，建工金鸟公司于2010年10月向包训寿交付了合肥市庐阳区亳州路286号阳光枫林小区10栋1002室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积84.65平方米），包训寿居住使用至今。因历史原因，建工金鸟公司没有将涉案房屋产权证办理到包训寿名下。2014年9月22日，涉案房屋办理了初始产权登记手续，权利人：建工金鸟公司。谢忠勇申请执行建工金鸟公司装饰装修合同纠纷一案，在执行过程中，一审法院依法对案涉房屋进行了查封保全。包训寿对法院的执行不服，提出了案外人异议，认为：案涉房屋是其所有的房改房，法院对其进行查封、评估，是错误的。2018年9月6日，该院作出（2018）皖0191执异48号执行裁定书，认为：人民法院在处理案外人执行异议案件过程中，以形式审查为主，对于已登记的不动产，以登记的权利人为准。本案中，合肥市庐阳区亳州路286号阳光枫林小区10栋1002（房权证合产字第××号号）房屋登记产权人为建工金鸟公司，该院据此对该房产查封并无不当。裁定驳回包训寿的异议请求。包训寿不服提起执行异议之诉。一审法院认为，合肥四建作为国企，依政策实施职工集资建房，包训寿作为合肥四建职工依法参加企业的集资建房并缴纳了集资建房款，双方于2007年2月6日签订的《协议》实为集资建房协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规及国家强制性法律规定，应为合法、有效。合肥四建经股权改制名称变更为建工金鸟公司，上述集资建房的权利、义务一并移交给建工金鸟公司。包训寿支付了涉案房屋的合理对价并获得房屋居住使用，虽因历史原因涉案房屋产权证未办至包训寿名下，包训寿应是涉案房屋的所有权人。谢忠勇申请执行建工金鸟公司装饰装修合同纠纷一案，该院依法对案涉房屋进行了查封保全。现包训寿诉请认为法院的查封保全不当，请求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，该院依法予以支持。对谢忠勇的辩解，依法不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：停止对位于合肥市庐阳区亳州路286号阳光枫林小区10栋1002室（房产证合产字第××号号）房屋的强制执行，并解除查封。案件受理费200元，由包训寿负担。二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。谢忠勇提供：包训寿及其配偶贾成兰名下房产登记及转让审核表三份，证明2003年8月，包训寿名下登记有三套拆迁安置房屋，包训寿不应享受集资建房政策，系由于包训寿自身原因未能办理案涉房屋产权证。包训寿质证认为，对于包训寿及贾成兰名下有三套拆迁安置房的事实予以认可。但是：1.该房屋的实际拆迁权益人是贾成兰父母，因拆迁时年事已高，担心去世后房屋产权转至子女名下需重新过户及缴纳相关税费，故将拆迁安置房屋放在贾成兰及包训寿名下；2.包训寿在2001年5月即享有单位集资建房的资格并缴纳集资建房保证金，有收据为证，后因多次未分配到集资房，但实际已将所有集资建房款项缴齐；3.2001年开始集资建房的，房产挂户是在2003年，合肥市政府的文件是在2007年，因此后续的挂户和政府文件都不应该影响集资建房。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。本院认为，案涉位于合肥市庐阳区亳州路286号阳光枫林小区10栋1002室房屋登记在建工金鸟公司名下，包训寿以其参加公司集资建房并已经缴纳全部购房款为由主张案涉房屋为其所有。二审期间，谢忠勇提供包训寿及其配偶贾成兰名下房屋登记表，反映包训寿及贾成兰名下自2003年登记有三套拆迁安置房屋，包训寿认可因前述登记拆迁安置房屋导致包训寿是否享受案涉集资建房资格存疑，进而致使至今未能办理案涉房屋的过户登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定，对于登记在被执行人或被执行的房产开发商名下的房产，买受人提出执行异议之诉，要求排除对房屋的执行需要符合非因买受人自身原因未办理过户登记或所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件，本案中因包训寿名下已有三套拆迁安置房屋，故包训寿提出本案执行异议之诉均不符合前述法律规定的条件，一审支持其排除对案涉房屋强制执行的主张不当，本院予以纠正。综上，谢忠勇的上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初6032号民事判决；二、驳回包训寿的诉讼请求。一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，均由包训寿负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年八月九日书记员 丁   玉   洁附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。