广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2399号原告：王京，男，1970年11月5日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：蔡杜生，广东众大律师事务所律师。原告王京诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月20日公开开庭审理。王京的委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵，澳美公司的委托诉讼代理人蔡杜生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王京向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向王京支付自2001年7月31日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额284613元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，计至2019年3月18日为284613元；2.本案诉讼费由澳美公司承担。事实与理由：1998年3月30日，王京与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA010-501号房地产出售给王京，总房价款为284613元，付款方式为十八年免息分期付款。合同约定，澳美公司于2000年3月30日将该房地产正式交付给王京使用，在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调王京办理房地产登记手续。后双方于1999年8月6日签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将原十八年免息分期付款改为十六年银行按揭付款。在按揭中由此产生的利息全部由澳美公司负担，王京月供款不变，即每月应付636元，应缴银行的月供款额988元与王京供款额之差额则由澳美公司承担，由澳美公司先行划入王京供款账户以保证银行从王京的财户扣收本金和利息。1999年9月22日，银行将按揭贷款12万元支付给了澳美公司。因澳美公司长期违约未向按揭银行偿还利息，故王京与澳美公司于2001年5月1日签订《补充协议》，约定王京在入伙费中一次性冲抵20066元，只需交14088元的入伙费，另原合同“供款利息由甲方支付”改为“银行供楼供款利息由乙方支付”，以后利息问题不再与甲方有任何关系，一切责任由乙方负责。用王京代澳美公司偿还的所有供款利息来抵销购房款尾款。故澳美公司在该协议中确认王京至此已按购房合同供完应交的所有楼款，原《关于更改付款方式的补充协议》作废。王京按合同约定全部支付完购房款284613元，履行完合同义务，并于2001年5月1日收楼。但澳美公司至今未能给王京办理产权证。王京多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金等，均无果。鉴此，王京特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。澳美公司辩称，一、本案纠纷发生有其特殊的历史背景和历史遗留原因，涉案房产已封顶并具备交楼和办证条件，作为《房地产买卖契约》一方的澳美公司实际上已履行了全部合同义务，涉案房产系因政府行政规划调整，将原属于增城市的澳洲山庄划入萝岗区，之后申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，所以澳洲山庄楼盘才会被广州市政府定性为“烂尾楼”，并非澳美公司故意违约，很明显属于“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平”的情形，依据《合同法》第九十四条的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，应允许变更合同内容或者解除合同，双方不负违约责任。二、王京已在2001年5月1日收楼，之后一直占有使用该房产，且至今没有缴交过物业管理费，在2013年广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》下发之后，实际上已发生了“情势变更”而致的不可抗力，澳美公司没有必要继续履行原合同，相关的违约责任也已终结，相反是王京至今仍非法占有该房产，应承担相应的占用费用。三、王京的诉讼请求缺乏事实与法律依据，且已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，依据《民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。依据双方《房地产买卖契约》2-4关于“该房产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续”的约定可知，澳美公司对办理房地产登记手续承担的仅是协助义务，办理房地产登记手续与办妥产权登记证书是两个不同概念，王京与澳美公司双方签订的合同约定的是交付使用后九十天内协调办理房地产登记手续而不是办妥产权登记证书，双方不可能也没有资格规定房产登记机关在什么时候办妥产权登记证书。另王京诉请澳美公司支付迟延办证的违约金是基于合同约定之债所享有的债权请求权，故应适用《民法通则》关于诉讼时效二年的规定。在本案中，从王京认为澳美公司的行为违约之日起（即2001年7月31日），王京就应当知道其权利受到侵害，也即其诉讼请求的诉讼时效为2003年7月31日前，王京直到2019年3月27日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效，且王京主张年利率6%标准计算违约金也缺乏事实与法律依据，人民法院应依法驳回其诉讼请求。综上，请求人民法院依法查明本案事实，结合特殊的历史背景和历史遗留原因，依法判决驳回王京的全部诉讼请求。经审理查明，1998年3月30日，王京（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA010-501号房地产（以下简称案涉房屋）出售给王京，房屋建筑面积为70平方米，合同总价款为284613元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在2000年3月30日将房屋交付给乙方。附件二第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-3约定，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取该房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用；2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5约定，甲方应于2000年3月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害;2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-3约定，选择最高十八年免息分期付款之乙方，（共216期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期（含订金）58180元于1998年3月30日支付，分期付款每月应缴653元。1999年8月6日，王京和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定原付款方式更改为十六年期银行按揭付款，由此而产生的利息全部由澳美公司负担，王京月供本金不变，即每月636元。王京缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的18%，入伙通知书发出十二天总楼价的12%。2001年5月1日，王京（乙方）与澳美公司（甲方）签订《补充协议》约定，一、甲方同意给予乙方在入伙费中一次性冲抵20066元，只需缴交14088元入伙费，至此乙方已按购房合同供完应交的所有楼款，甲方对上述事实确认无误；二、乙方同意EA010-501单元在广州工商银行广州市第三支行所办理的“购房抵押借款合同”补充规定关于“供楼供款利息由甲方支付”的条款改为“银行供楼供款利息由乙方支付”，以后利息问题不再与甲方由任何关系，一切责任由乙方负责；同时，甲方双方于1999年8月6日签定的《关于更改付款方式的补充协议》作废；三、甲方同意减免乙方一年的物业管理费；四、乙方同意放弃追究原购房合同中延迟交楼条款的责任。同日王京收楼。1998年3月28日至1999年8月23日，王京共向澳美公司支付购房款120512元，澳美公司共向王京出具金额不等的收款收据11张；1999年9月22日，按揭贷款120000元汇入澳美公司账户；2001年5月1日，澳美公司收到王京入伙费房款14088元并出具等额的收据；上述王京支付的购房款共计254600元。澳美公司确认王京付清了全部购房款284613元。王京主张其实际支付的购房款总额为254600元，剩余购房款以其支付的月供款利息抵扣。另查明，案涉房屋没有办理大确权。截止至庭审之日，案涉房屋尚未办理房产证至王京名下。审理过程中，本院调取了本院审理的同一楼盘其他购买人起诉澳美公司的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》以及该案上诉后广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，二审查明的事实与一审查明的事实相同，判决维持原判。二审判决于2019年6月27日发生法律效力。（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》查明如下事实：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有王京提交的《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》、收款收据、补充协议、《通知》《广州市不动产登记查册表》，澳美公司提交的广州市城乡建设委员会穗建开【2013】491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》，本院调取的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》、（2019）粤01民终9892号《民事判决书》以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，澳美公司与王京签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋逾期办证违约金的问题。双方在买卖契约附件二第二条房屋交付状况2-4中明确约定，案涉房屋在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调办理房地产登记手续。澳美公司于2001年5月1日将房屋交付给王京，按照买卖契约约定，澳美公司应于2001年7月30日前协助王京办理房地产权证，但至庭审日，案涉房屋权属证书仍未办理至王京名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助王京办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。双方对于逾期办证违约金没有约定，王京主张按照年利率6%标准计算，在法律规定的合理范围内，本院予以采纳。澳美公司应当按照双方确认的已付购房款284613元的6%/年的标准向王京支付从2001年7月31日起至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金。根据合同法对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期办证违约金的总金额应以已付购房款总金额284613元为限。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就王京主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王京支付逾期办证违约金，违约金以284613元为本金，按年利率6%的标准，自2001年7月31日起计至办理产权登记证之日止，违约金总金额以已付购房款总额284613元为限;二、驳回原告王京的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5569元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  龚家芳人民陪审员  朱亚娣二〇一九年八月十四日书 记 员  林碧婷孙晓华