山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初837号原告：姚春香，女，1978年6月8日出生，汉族，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：张太雷，河南威鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梦涵，河南威鼎律师事务所实习律师。被告：山东裕升置业有限公司，住所地日照经济技术开发区秦皇岛路北北京路西（中瑞聚福园）（幢号：001）01单元401号，统一社会信用代码：913713217961982342。法定代表人：王东升，经理。委托诉讼代理人：李兆福，山东贤合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广远，男，该公司职工。原告姚春香诉被告山东裕升置业有限公司（以下简称裕升置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚春香的委托诉讼代理人张太雷、马梦涵、被告裕升置业公司的委托诉讼代理人李兆福、周广远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚春香向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付因逾期办理房地产权属证书的违约金157288元（以已付购房款913469为基数，按照年利率7.25%的标准计算，自2016年10月25日计算至2019年3月25日）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于日照经济技术开发区出售给原告，总价款913469元。合同签订后，原告按时交纳了全部房款，被告于2016年4月25日将房屋交付。合同约定出卖人应在房屋交付使用后180日内将办理房地产权属登记需要由出卖人提供的资料报送至日照市房地产管理局办理房地产权属登记，但原告至今未取得房地产权属证书，被告的逾期办理房地产权属证书的行为已严重影响原告的合法权益，理应向原告支付违约金。被告裕升置业公司辩称，原告的请求事项没有事实与法律依据。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。姚春香于2019年5月17日办理了接房手续，往后顺延180日为2019年11月13日。因此被告仍在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局的合理时间内，不存在违约事实。原告请求的违约金与本案事实不符，于法无据，请求法院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了举证、质证，根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月20日至2014年11月13日期间，姚春香分5次向裕升置业公司缴纳购房款累计285469元。2014年11月13日，姚春香与裕升置业公司签订商品房买卖合同（合同编号201411130156），姚春香购买裕升置业公司开发的位于日照经济技术开发区成套住宅，单价5898.42元/平方米，及停车位一处（价款60000元）、储藏室一处（价款27159元），房屋总价款为913469元。商品房买卖合同约定：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：买受人于2014年11月13日前交房款285469元，剩余房款628000元买受人通过银行按揭方式支付给出卖人，买受人自签订本合同之日起7日内携带相关资料到银行办理完毕按揭手续，逾期按买受人逾期付款方式处理。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按照本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。本条的逾期应付款指本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、详见补充协议01。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议01。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时提供办理产权登记所需手续及费用的，出卖人不承担任何违约责任。同日，双方签订补充协议01，协议约定：三、对合同第九条的补充约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。四、对合同第十一条的补充约定：1、自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋已交付，买受人须按月向物业公司交纳物业管理费等相关费用。房屋自通知之日起计算保修期，超出保修期的责任后果由买受人全部承担。2.出卖人自发出通知，在合同约定的交房期限15日内，为正常交付期限；如超出合同约定交付期限15日后至45日内，买受人须按日向出卖人支付合同总价款的万分之一的违约金。如买受人超出交付期限45日后的，出卖人有权解除合同，有权选择按合同价或评估价收回房屋，并向买受人收取总房价款10%的违约金（该违约金出卖人有权从买受人已付的首付款中扣取）。五、对合同第十五条的补充约定：买受人自出卖人通知提交办理产权证资料之日起，30日内为正常办理期限，30日后至60日之内，买受人须按日向出卖人支付合同总价款万分之一的违约金；如买受人超出60日后，出卖人有权解除合同有权选择按按合同价或评估价收回房屋，并向买受人收取总房价款10%的违约金（该违约金出卖人有权从买受人已付的首付款中扣取）。2016年4月29日，裕升置业公司制作了《业主需结算或缴纳费用清单》，姚春香需补交购房款3406元，需缴纳契税、住宅登记费、测绘费、抵押登记费或转本登记费、土地证费、燃气开口费、数字电视建设费+终端费、太阳能、预收一年物业管理费、装修垃圾清运费，合计26080元。2016年5月1日，姚春香向裕升置业公司缴纳装修保证金1000元。姚春香于2019年4月3日向本院提交诉讼材料，同意接受诉前调解，本院于2019年4月17日立案进行诉前调解，经调解双方未达成一致意见。2019年5月17日，姚春香在该清单中签名，并向裕升置业公司缴纳除装修保证金外的上述款项。同日，裕升置业公司与姚春香办理房屋交接入住手续，姚春香在裕升置业公司的业主信息登记表、房屋交接/入住文件目录、物品交接清单中签名。本院认为，姚春香与裕升置业公司于2014年11月13日签订的201411130156号商品房买卖合同及补充协议01是双方真实意思表示，且不违背法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点为：一、案涉房屋的交接时间如何确定。二、裕升置业是否逾期办证，是否应承担逾期办证的违约责任，违约金如何计算。一、案涉房屋的交接时间如何确定。姚春香主张与裕升置业公司在协商一致后共同认定交房日期为2016年4月25日，未提供证据证明，本院不予认定。其主张按照双方于2014年11月13日签订的补充协议01中第四条“对合同第十一条的补充约定”中约定的“自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋已交付”，认定案涉房屋交付时间为2016年4月25日。对姚春香的该主张，本院认为，第一，姚春香没有提供证据证明裕升置业公司在2016年4月份通知进行房屋交接；第二，商品房买卖合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议01”。由此可见，房屋交接不仅仅是开发商向房屋买受人发出交房通知，买受人接到房屋交接通知后，双方还需要办理一系列房屋的交接手续，进行业主信息登记、签署相关的房屋交接入住文件、交接钥匙等物品、对房屋设施的初步外观质量进行验收、提交不动产权属登记材料等，方能完成房屋交接;第三，补充协议01中第四条“对合同第十一条的补充约定”中约定“自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋已交付”。该条款适用的前提条件应当满足双方在商品房买卖合同第十一条约定的“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议01”，该条款是双方约定因买受人原因导致房屋不能按期交付而对物业管理费、保修期及违约金的约定，并不产生房屋实际交接的法律后果。姚春香于2019年5月17日与裕升置业公司结算购房款、交纳相关费用，签署文件办理交接入住手续。因此，案涉房屋的交接时间应为2019年5月17日。二、裕升置业是否逾期办证，是否应承担逾期办证的违约责任，违约金如何计算。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。”如前所述，案涉房屋的交接时间为2019年5月17日，裕升置业公司只要在2019年5月17日后180日内完成约定的将应由其提供的资料报日照市房地产管理局即符合双方的约定，现双方约定提报产权登记材料的期限尚未届满，姚春香不能向裕升置业公司主张违约责任。综上，姚春香主张裕升置业公司逾期未办理产权登记，已构成违约，应承担违约责任，无事实依据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告姚春香的诉讼请求。案件受理费3446元，减半收取1723元，由原告姚春香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  **二〇一九年八月十二日法官助理王大鹏书记员安从丽