北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初25628号原告：陈同花，女，1974年10月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谷小卫，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚鹏博，北京市京悦律师事务所实习律师。被告：李文娟，女，1970年11月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王启昀，北京市浩东律师事务所律师。被告：杨港，男，1971年3月23日出生，满族，住河北省承德市丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：闫华（杨港之妻），住河北省承德市丰宁满族自治县。第三人：张伟，女，1976年4月30日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：张君伟，男，1971年5月13日出生，汉族，住北京市海淀区。原告陈同花与被告李文娟、杨港、第三人张伟、张君伟合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈同花及其委托诉讼代理人谷小卫、姚鹏博；被告李文娟之委托诉讼代理人王启昀于2018年6月14日、8月16日、11月26日到庭参加诉讼，2019年7月16日经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼；被告杨港之委托诉讼代理人闫华；第三人张伟、张君伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈同花向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认我与李文娟之间《存量房屋买卖合同》属于无效合同；2.被告承担本案诉讼费。诉讼中，陈同花变更诉讼请求：1.要求确认位于北京市海淀区清河×号房屋所有权属于我，并交回房屋；2.要求判令张伟、张君伟将诉争房屋返还给我，并协助我到相关部门办理房产过户手续；3.请求杨港、李文娟承担房屋过户手续所需的税费14260元、手续费55600元；4.要求杨港、李文娟承担违约责任，赔偿因此给我造成的损失，包括租金损失，从2017年12月1日开始计算，至房屋过户至我名下的损失，按照每月8000元计算；第二，我从尼泊尔回国无房居住，在外住宿费845.5元、往返尼泊尔的机票费用5800元；第三，我每月在唐山租房，按照每月4000元标准计算，从2018年1月开始至房屋过户到我名下；第四，按照合同我应得的款项1324136元及由此产生的利息，从2016年12月30日至房屋贷款完全还清为止，按照每月千分之八计算。李文娟亦承担付款责任；5.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：根据三方协议，坐落于北京市海淀区清河×号房屋的所有权属于我，该房屋过户到李文娟名下，只是由其顶名，目的是为杨港和我取得抵押贷款。事后，李文娟将贷款385万元全部给付了杨港。按照三方协议约定，2017年12月19日，杨港应一次性将贷款385万元打入李文娟银行卡，李文娟和杨港在2017年12月29日共同前往抵押中心办理解押手续，随后，李文娟将房产过户到我名下。办理房产过户手续所需要的税费、公证费等由杨港负担。但李文娟、杨港没有履行三方协议，未将房屋过户给我，且李文娟不顾我的反对要将房屋出售给张伟、张君伟，我之后立即对房屋申请了异议登记，张伟、张君伟明知该房屋已经存在异议登记的情况下，仍然以明显低于市场价格的价款购买了该房屋，其对房屋所有权的瑕疵知情，并不属于物权法上的善意取得，没有取得房屋所有权。为维护我的合法权益，诉至法院。李文娟辩称，2016年底，陈同花和我、杨港约定将陈同花名下的房屋过户到李文娟名下办理贷款，款项由陈同花、杨港共同使用。2017年11月贷款快到期的时候，我催促陈同花、杨港尽快还款、解除抵押，但三方一直没有达成一致意见。2017年11月13日，三方签订协议，对还款及返还抵押房屋做了充分约定。第一条约定，2017年12月19日，杨港将贷款的385万元支付给我，陈同花负责偿还385万元中的60万余元，将款项交给杨港，我收到款项后10日内，按约定解除房屋抵押手续，将房屋返还给陈同花。协议签订后，陈同花没有将60万元支付给杨港，杨港也没有将385万元给我，导致贷款逾期，我将房屋出售后偿还贷款。按照合同履行的顺序，陈同花没有履行自己的义务，就无权要求我返还房屋。故我不同意陈同花的诉讼请求。杨港辩称，若违约也是双方共同违约，不是我一个人违约，我不同意承担全部的责任。依据三方协议，前期所有的费用都是我出的，包括土地出让金及利息等费用，将房屋卖给李文娟的所有产生的税费、过户费都是我出，现在陈同花再要求过户与我无关；第四项诉讼请求与我无关，当时陈同花是同意将房屋抵押的，陈同花也用钱了。当时房产抵押贷款时间是一年，一年到期后，陈同花说找过桥资金再继续做抵押，让我打了3万元给高利贷，但向高利贷借款我不同意，若我有违约，也在继续做抵押但我没有进行抵押这部分违约，其他方面我都没有违约。故我不同意陈同花的诉讼请求。第三人张伟、张君伟述称，我们是通过链家公司购买的房屋。我们和陈同花没有见过，不认识，不构成恶意串通；12月我在同小区卖了自己的小房屋，购买了大房屋，我没有恶意的价格购买这个房屋；我们过户的时候，发现房屋有异议登记，所以我们就没有办理过户登记；过了半个月，链家公司通知我说异议登记取消了，可以办理过户手续了，我是按照链家公司的要求办理的过户手续，且过户后房产证上并没有写明房屋存在问题；我购买此房屋支付了515万元，我并不存在恶意购买房屋的事实。2018年1月4日签订买卖合同，5月发现有异议登记，取消后办理过户，2018年6月1日，李文娟将房屋交付给我们，房屋内物品李文娟都拿走了。故不同意陈同花的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据《公证书》、《存量房屋买卖合同》、陈同花与杨港、李文娟微信聊天记录、《陈同花名下房产转让、抵押、回购事宜三方协议》、李文娟与张伟、张君伟房屋买卖合同等证据可以确认以下事实：2016年10月18日，因陈同花决定出售位于北京市海淀区×号房产（以下简称×号房产），陈同花办理委托公证，委托杨港作为其合法代理人，全权代理如下事项：1.到房管部门查阅该房产的档案材料；2.代办上市申请、税务登记等手续；3.签订房屋买卖合同等法律文件；4.（如需要）协助购房人办理其购买上述房产的贷款手续，银行面签手续，代收银行放款；5.如买方需要办理贷款，则有权协助买方办理贷款手续...6.转让上述房产过程中，有权代为接受询问并签署相关文件；7.代收售房款、代缴相关税费；8.代为办理房产交易资金监管手续并签署资金监管协议及相关文件，代办资金解冻事宜；9.办理产权过户手续；10.办理物业的过户手续；11.代为办理交易过程中的其他有关事项。2016年11月23日，杨港代理陈同花与李文娟签订《存量房屋买卖合同》，李文娟购买陈同花×号房产，房屋成交价格为50万元。2016年12月6日，该房屋过户至李文娟名下。2017年11月13日，陈同花、杨港、李文娟签订《陈同花名下房产转让、抵押、回购事宜三方协议》，约定：“陈同花名下唯一一套在京房（海淀区清河×），2016年10月18日委托杨港转让给李文娟。2016年10月-12月杨港与李文娟共同办理房屋过户手续，12月16日李领取房本。同年11月29日杨与李以李文娟的名义就该房屋设定抵押，并办理了抵押手续，抵押贷款金额为385万元整。就该抵押款的使用，陈杨商定各使用一半，陈用于老人院建设和孤儿院的生活教育经费及贫困学生的资助；杨用于丰宁小镇建设项目，抵押款利息全部由杨负担。实际杨支付给陈陆拾万捌佰陆拾肆元（600864元）（分4次），其余部分杨用于小镇建设，至今未付陈。陈未完成预定的计划。抵押贷款期限在即，三方约定：2017年12月19日杨一次性将抵押款金额385万元打入李文娟还款卡号，随后杨将卡交给李文娟。12月29日杨李共同前往抵押中心办理解押手续，随后，李将房屋过户到陈的名下。对于陈使用的抵押款部分60.0864万元和土地出让金344114元，作为陈的欠款，后日还给杨港。对于房屋过户手续、税费、公证费等由杨负担。”以上协议签订后，杨港未将约定款项打入李文娟还款卡号，亦未能与李文娟前往抵押中心办理解抵押手续。李文娟在三人微信中向杨港、陈同花告知385万元抵押贷款即将到期，其面临着上信用黑名单，不应该独自承担责任，并表示其一位资金朋友可以提供帮助。杨港回复房屋抵押贷款，逾期一天和一个月是一样的，不同意找介绍的高利贷公司，并告之李文娟融时代的资金会尽快了结，几天的逾期利息可以用43000元之中的先付。李文娟并不同意。2018年1月3日，李文娟经北京链家房地产经纪有限公司居间，与张君伟、张伟签订房屋买卖合同，李文娟将×号房屋出售给张君伟、张伟，出售款为515万元。2018年5月2日，陈同花办理异议登记。2018年5月17日，张伟、张君伟取得×号房产房屋所有权证。诉讼中，陈同花提交2019年7月5日其代理人与李文娟录音，证明张伟、张君伟在明确房屋有异议登记、李文娟属于无权处分交易房屋时利用李文娟被小贷公司整日追债的债务压力频繁压价，不属于物权法上的善意第三人。同时提供了同区位房价、房屋装修图片、微信聊天记录。张伟、张君伟不予认可，其是合理合法合规的手续办理过户手续。陈同花对于其主张损失，提供了租赁合同、机票行程单及发票、住宿费发票。杨港、张伟、张君伟均持有异议。张伟、张君伟提供不动产评估书、链家网上价格截图、手机截图、付款凭证，证明二人已支付全部款项。陈同花均不予认可。对于上述证据材料，虽然原被告各方对于证据的真实性持有异议，但未提供相反证据反驳，故本院均确认真实性，对于证明目的将结合案件事实予以综合论述。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据陈同花、杨港、李文娟三方陈述，陈同花与李文娟买卖房屋的行为是为取得贷款，双方间并无真实的房屋买卖合同关系，故双方均应承担由此产生的房屋过户的法律后果。2017年11月13日，陈同花、杨港、李文娟签订《陈同花名下房产转让、抵押、回购事宜三方协议》，上述协议是三方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，合法有效。依据协议，杨港应将抵押款打入李文娟账号，在办理解抵押手续后，李文娟将房屋过户至陈同花名下。但协议签订后，杨港并未按约定偿还抵押款，系其违约行为。李文娟出于自身利益考虑，将×号房产出售与张伟、张君伟。现本案争议之一，即张伟、张君伟是否为善意第三人。本院认为，应从以下几方面考虑：1、张伟、张君伟系经过链家公司居间，与李文娟签订房屋买卖合同，现并无证据显示张伟、张君伟在签订房屋买卖合前知晓陈同花与李文娟、杨港间存在纠纷；2、×号房产登记的所有权人是李文娟，张伟、张君伟有理由相信李文娟是合法售房人；双方在签订买卖合同后，张伟、张君伟履行了合同义务。虽然陈同花在立案后，曾到房屋管理部门办理异议登记，但属陈同花与李文娟间之纠纷，张君伟、张伟并无核实义务，在异议登记消除的情况下，其与李文娟办理了房屋过户手续，并无不妥。3、张伟、张君伟系按照市场价格购买房屋，并已取得房屋所有权证。陈同花提供录音中虽然显示张君伟、张伟与李文娟谈判中压低房价的情况，但在房屋交易存有风险情况下，张伟、张君伟借此与李文娟协商调整房屋价格属正常市场行为，且双方约定的房屋价款并不明显低于市场价格，张伟、张君伟已交付了房屋价款。故从以上事实可以认定，张伟、张君伟与李文娟的房屋买卖行为并无恶意侵犯陈同花利益的故意，张伟、张君伟已善意取得×号房产，现陈同花要求确认×号房产所有权属于其，并交回房屋、要求张伟、张君伟返还房屋的请求缺乏法律依据，本院不予支持。因上述两项诉请并未得到支持，故陈同花要求杨港、李文娟承担房屋过户至其名下所需的税费及公证费等各种费用的请求本院均不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因杨港未能按照三方协议约定履行付款义务，导致×号房产未能过户至陈同花名下，故杨港应承担给陈同花造成的损失。陈同花的损失主张如下：1、租金损失，因杨港未能办理协助将×号房产过户至陈同花名下，故由此给陈同花造成的租金损失应予考虑。具体起算时间点应自杨港违约之日起计算，即2018年12月30日开始计算，计算至本案判决之日；具体数额根据陈同花提供自2018年开始租赁房屋的租金价格即每月4000元计算。陈同花要求计算至房屋过户至其名下之日本院不予支持。且在此之前，陈同花为取得贷款自愿将房屋过户至李文娟名下，该阶段租金损失应由陈同花自行承担；2、陈同花称从尼泊尔回国无房居住，在外住宿费845.5元、往返尼泊尔的机票费用5800元与本案无直接关联，本院不予支持；3、陈同花要求支付自2018年1月起在唐山租房损失，按照每月4000元标准计算，因本院已在第1项租金损失中予以支持，故该项诉请不再重复考虑；4、陈同花要求按照协议，由杨港支付贷款一半即192.5万元及利息，有事实与法律依据，本院支持，杨港已给付600864元，剩余1324136元及相应利息应由杨港给付；利率按照同期银行贷款利率计算；陈同花要求利率按照每月千分之八计算，缺乏法律依据，本院不予支持。因陈同花上述损失系由于杨港未履行义务造成，故陈同花要求李文娟承担与杨港的连带责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，杨港给付陈同花1324136元，并自2016年12月30日开始计算利息，计算至款项付清之日止；利率按中国人民银行同期贷款利率计算；二、本判决生效后七日内，杨港赔偿陈同花自2018年12月30日计算，计算至判决之日的租房损失30000元；二、驳回陈同花其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37235元，由陈同花负担23982元，已交纳；由杨港负担13253元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇一九年八月十六日书 记 员  秦芳芳