云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初792号原告：王某某，男，壮族，1973年11月24日生，云南省西畴县人，初中文化，农村居民，住文山市。原告：晋某某，女，汉族，1977年8月11日生，云南省西畴县人，高中文化，农村居民，住文山市。委托诉讼代理人：安虹泽，云南博引律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王跃敏，云南博引律师事务所律师，特别授权。被告：云南某某房地产开发有限公司，统一社会信用代码，住所地：文山市凤凰路中天世纪大厦18楼。法定代表人：郑某某，公司执行董事。委托诉讼代理人：罗光礼，云南玉泉律师事务所律师，特别授权。原告王某某、晋某某与被告云南某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，2019年3月26日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2019年5月29日，本院依法裁定转为普通程序审理。2019年7月15日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两次开庭原告委托诉讼代理人王跃敏、安虹泽，被告公司委托诉讼代理人罗光礼均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王某某、晋某某向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付逾期交房违约金45222.8元。2.判令被告承担本案诉讼费。王某某、晋某某陈述的事实与理由：被告云南某某房地产开发有限公司（以下简称兴博进房地产公司），系中天世纪“中天华府B区”的开发商，在被告公司取得中天世纪项目相关证件后，2016年6月22日，两原告与被告签订了《商品房购销合同》，购买中天华府B区23-1-102号房屋，房屋总价款为395650元，两原告按照合同约定已将全部房款付清，合同第七条约定的交付期限：“甲方(被告公司)应于2017年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（两原告）”，约定交房时间到后，被告公司未按照合同约定将房屋交付于两原告，两原告多次向被告公司询问延迟交房原因，被告公司均没有向其说明延期理由。2019年1月5日，两原告在等待较长时间后，终于收到了被告公司的接房通知书，被告公司于2019年1月15日进行交房，要求两原告携带相关资料办理接房手续。根据两原告与被告公司签订的《商品房购销合同》中的第九条约定了甲方（被告公司）逾期交房的违约责任：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方（被告公司）按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方（被告公司）按乙方（原告)已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。”被告公司因为逾期381天向两原告交房，依据合同计算的违约金为45222.8元，两原告多次与被告公司协商均无法解决，被告公司的行为已经严重违反了合同规定，在其无理由延期交房的一年多时间里给原告造成了诸多不便，经济负担增多，为维护两原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。兴博进房地产公司辩称，一、我公司不存在违约行为，不应承担违约责任，不应支付违约金。1.我公司于2013年5月30日通过招投标取得了中天华府AB区的土地开发使用权（宗地编号为：2012-B-20)并于2013年6月18日与文山市国土资源局签订《国有建设土地使用权出让合同》，在取得了该土地后，答辩人即对该地块进行了开发建设，中天华府A区已于2015年10月30日交房，中天华府B区除了未建设的七栋房屋（及该引起争议的商品房）外，其余栋号也于2015年12月30日交房，而延迟交房中天华府B区的七栋房屋是因为该区有一条10kv电缆未迁移，受此电缆影响，中天华府B区的七栋房屋一直不能动工，但在此过程中，答辩人针对该电缆迁移问题一直多次积极地与政府及相关部门进行沟通协调，以便能按时建设并顺利交房。2.中天华府B区内的该条10kv电缆迁移工程是根据文山市委、政府的安排部署，由文山市住房和城乡建设局组织实施，并发包给云南德泰宏森源电力工程有限公司进行施工的卧龙变电站周边电力通道的线路迁移建设项目，该迁移工程的施工建设是政府部门的行为，故不该由答辩人来承担该工程引起的延迟交房的责任。3.中天华府B区内的该条10kv电缆迁移工程中所有的电缆线路搬迁都由政府出资进行，答辩人从未参与过，故不应承担该电缆线路移设工程的责任。相反的，该电缆线路移设工程也给答辩人造成了损失，同时造成了延迟交房的局面。4.政府该线路移设工程建设完工后，答辩人即对中天华府B区的七栋房屋进行全面积极建设，目的就在于向被答辩人按时交房。答辩人延迟交房的原因是由于政府对中天华府B区内的一条10kv电缆迟延迁移而导致，故答辩不存在违约行为，不应承担违约责任，不应支付违约金。二、如被答辩人坚持要求答辩人承担违约责任，支付违约金，那么答辩人与被答辩人解除《商品房购销合同》，解除合同后，答辩人愿意全额返还被答辩人所支付的购房款，同时按银行存款利息支付给原告。综上，答辩人未按时交房，并不是主观过错所导致，原告的诉讼请求不能成立，恳请法院依法驳回。原告王某某、晋某某围绕其诉讼请求，依法提交以下证据：1.企业信用信息公示报告，证明被告的主体资格；2.《商品房购销合同》，证明原告与被告公司于2016年6月22日签订了《商品房购销合同》；合同约定原告向被告公司购买了中天华府B区23幢1单元102号，总价款为395650元，原告于合同签订当日向被告支付首付款为125650元，剩余房款270000元以按揭方式支付；《商品房购销合同》第七条约定了被告公司应当于2017年12月30日前向原告交付上述已购买的房屋；《商品房购销合同》第九条约定了被告公司逾期交房的违约责任，交房时间届满后次日起至实际交房之日60天内，被告按照每天50元向原告支付违约金，逾期60天后，被告公司按原告已支付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。3.个人贷款支付凭证及发票，证明被告公司于2016年5月23日出具的票面金额为30000元的发票，2016年6月5日出具的票面金额为95650元的发票;原告按揭贷款后，中国农业银行于2016年7月19日向被告公司支付了房屋尾款270000元的支付凭证。4.接房通知书、业主接房指引、温馨提示，证明原告于2019年1月5日接到被告公司的交房通知，让原告于2019年1月15日办理交接手续。经质证，兴博进房地产公司对王某某、晋某某提交的第1-4组证据无异议。本院认为，王某某、晋某某提交的第1-4组证据，兴博进房地产公司均无异议，且王某某、晋某某提交的第1-4组证据内容客观真实，来源合法，与本案相关联，予以采信。被告兴博进房地产公司针对其辩解，依法提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明被告云南某某房地产开发有限公司是合法成立的企业，具有适格的诉讼主体资格。2.中华人民共和国房地产开发企业资质证书复印件（证号：建开企【2019】1990号）、中华人民共和国建设规划许可证复印件（证号：文规建字第DZ-20130091号）、商品房预售许可证明复印件（证号：预许文市字（2014-7）号），证明被告具有合法的房地产开发及销售资质。3.《国有建设土地使用权出让合同》复印件、文国用（2015）第02467号、02468号、02469号土地使用权证复印件，证明被告于2013年6月18日与文山市国土资源局签订合同，取得中天华府AB区地块（宗地编号为2012-B-20，后拆分为三个地块，宗地编号为：C-93-812、C-93-813、C-93-814）的土地使用权。4.《商品房购销合同》复印件，证明合同权利义务清楚、合法有效，依法受法律保护。5.云南某某房地产开发有限公司文件：兴博进地产发（2015）第013号《关于请求协调中天华府AB区、中天嘉园小区电力相关事宜的请示》复印件、兴博进地产发（2015）第014号《关于请求协调中天华府AB区、中天嘉园小区电力相关事宜的请示》复印件、兴博进地产发（2016）第002号《关于请求明确中天世纪项目地块内电缆迁改费用支付主体的请示》复印件、《情况说明》复印件两份、《关于请求给予办理土地证抵押登记的申请》复印件，证明被告就电缆移设工程影响中天华府B区的七栋房屋建设问题积极地、主动、多次向文山市人民政府、文山州委督查室、文山州委、州政府信访局书面请求解决，尽到了自己应尽的责任和义务。6.《文山市变电站电力线路迁改电力工程施工合同》复印件、文山城市建设投资（集团）有限公司110KV卧龙变10KV线路移设及新建线路工程《施工图设计说明书》复印件，证明中天华府B区内的一条10KV电缆迁移工程为文山市变电站电力线路迁改工程的一部分，该工程由文山市住房和城乡建设局开发建设，是政府部门的职责，不属于被告的责任；10KV电缆迁移工程的开工时间为2017年8月28日，竣工时间为2017年12月25日，被告在10KV电缆迁移工程在未完全完工的情况下便开始建设中天华府B区的七栋房屋。7.《施工日志》、《工程监理日志》复印件，证明中天华府B区的七栋房屋于2017年11月7日开始全面施工的事实；从2017年11月7日全面施工到2019年1月15日交房，被告均在合理的施工期限范围内，没有因被告的因素而导致工程工期延误。经质证，王某某、晋某某对兴博进公司提交的1-4组证据认可，对第5组证据的真实性与合法性认可，对证据关联性及待证观点不予认可。理由为：1、三份被告公司的红头文件系被告单方制作，其书面内容被告方想怎么表示均由被告决定，三份请示也均无政府的书面答复，未经相关机构调查，不能够认定被告方单方陈述的事实完全真实，因此不能作为本案定案的依据；2、关于被告提交本案的两份《情况说明》及《关于请求给予办理土地证抵押登记的申请》仅能反应出中天世纪有208套房屋因电缆工程无法建设，但不能证实被告尽到责任与义务，排除其违约责任。3、从被告自己提交的证据《商品方购销合同》与两份公司红头文件（2015）第013号、014号对比时间即可明确一个事实：被告于2013年即发现了电缆线阻碍施工的情况，文件表述为：“中天华府B区有一条10KV电缆线未迁移，受此电缆影响，中天华府B区共有7幢200多套房屋受此影响不能动工，这意味着我公司将承担高额违约赔偿。我公司就上述问题从2013年开始多次与文山市电力分公司及文山州电力股份公司协商并上报文山市政府请求协调处理，均得不到有效解决。”被告与原告签订《商品房购销合同》时间是在2013年之后，也就是在被告知晓存在电缆线阻碍施工的情况之后。被告在签订购房合同时候明知存在其多次向政府反应均得不到解决的重大问题情况下，隐瞒该重大事项将房屋销售给原告，且在购房合同上明确约定了交房时间。这可以视为被告明知存在阻碍施工的因素，仍然向原告许诺了交房时间，并坚信自己能按约定履行交房义务。综上几点，被告提交的第五组证据不能证实被告尽到责任与义务，更不能证实被告存在排除承担违约责任的事由。对第6组证据真实性、合法性认可，对关联性不予认可，认为虽然电缆工程确属政府部门职责，但与本案中被告违约并无法律上的因果关系，原因与第五组证据质证意见相同。对第7组证据的合法性、真实性、关联性均不予认可，属被告单方制作提交的证据，证据内容可由被告随意填写。本院认为，兴博进公司提交的1-4组证据，王某某、晋某某认可，证据客观真实，与本案相关联，予以采信。兴博进公司提交的5组证据部分证明了因电缆移设问题向相关部门反映过，予以采信。第6组证据证明了电缆迁移工程于2017年8月开始施工，予以采信。第7组证据因系被告公司单方制作，原告不予认可，不予采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明本案法律事实如下：2013年9月11日，兴博进房地产公司取得了位于卧龙新区中天世纪二期中天华府A、B区建设工程规划许可证。2014年4月30日，兴博进公司取得了中天世纪二期中天华府B区项目的商品房预售许可证。因中天华府B区内有一条10kv电缆未迁移，受电缆影响，B区内有5、7、8、13、14、22、23共7幢约208套商品房因电缆原因一直未能动工，兴博进公司于2013年多次与文山市电力分公司及文山州电力股份有限公司协商并上报市政府。2015年12月23日，兴博进公司分别以书面形式向市政府及文山州信访局请示包括中天华府B区内10KV电缆迁改问题。2016年6月5日，王某某、晋某某与云南某某房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定，王某某、晋某某向兴博进公司购买位于中天华府B区23幢第1单元第1层02号房屋，房屋建筑面积为125.18平方米，房屋价款为395650元，房款支付方式为：银行按揭，王某某、晋某某于2016年6月5日前支付首付款125650元，剩余房款270000元向银行按揭贷款。兴博进公司应于2017年12月30日前，将经建设单位组织验收合法，并符合合同约定的商品房交付给王某某、晋某某。兴博进公司如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日60天内，兴博进公司按每天50元向王某某、晋某某支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，兴博进公司按王某某、晋某某已付款的0.03%乘以逾期天数向王某某、晋某某支付违约金，合同继续履行。合同并对交接、产权登记的约定争议处理等双方权利义务做了约定。2016年5月23日、同年6月5日，两原告分别向兴博进公司支付了30000元、95650元的首付款。2016年7月，两原告向银行贷款后支付兴博进公司房屋尾款270000元。2017年9月13日，文山市住房与城乡建设局与云南德泰宏森源电力工程有限公司签订《文山市变电站电力线路迁改电力工程施工合同》，文山市住房与城乡建设局将位于文山市卧龙片区的文山市变电站电力线路迁改工程发包给云南德泰宏森源电力工程有限公司，发包内容包括中天华府B区内的10KV电缆改迁工程。合同约定竣工时间为2017年12月25日。2019年1月5日，兴博进公司通知王某某、晋某某接房。因原告认为被告公司未按照合同约定期限交付房屋，存在违约行为而起诉至法院。本院认为，原被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等自愿基础上签订，内容合法有效，原告依照合同约定足额支付了购房款，被告公司亦应严格按照合同约定的期限及时交付房屋。本案中，合同约定被告公司交房时间为2017年12月30日前，至2019年1月15日，被告公司才将合同约定的房屋交付原告，存在违约行为。被告公司辩解，公司不存在违约，迟延交付房屋原因系中天华府B区内存在一条10KV电缆相关部门一直未加以解决，10KV电缆迁改不属于被告公司的责任，在10KV电缆迁改后，被告公司积极组织施工，2017年11月7日到2019年1月15日交房，在合理的施工期限内。不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。被告兴博进公司2013年开始就知晓存在10kv电缆迁改问题，并且多次与相关部门组织协调，被告公司已经预见10kv电缆迁移问题有可能导致合同违约。2016年仍然与原告签订《商品房购销合同》，并约定了2017年12月30日前交付房屋。故被告的辩解不属于法定事由不可抗力，合同也并未约定属于违约责任的免责事由，故对被告公司没有违约的辩解，不予支持。被告公司从2017年12月31日起即已构成违约。被告应按照合同约定的违约金计算方法支付原告违约金。即从2017年12月31日起至2019年1月14日违约天数为380天，王某某、晋某某已交房款395650元，被告公司应支付违约金为：395650元×0.03%×380天=45104.1元。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、云南某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王某某、晋某某违约金45104.1元。二、驳回王某某、晋某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，由云南某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  马润涛审判员  吴国欣审判员  廖玉忠二〇一九年八月十九日书记员  沈 骏