上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初9586号原告(反诉被告)：上海龙帆物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：吴石刚，总经理。委托诉讼代理人：曹宇佳，上海达尊律师事务所律师。被告(反诉原告)：综汇物流(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐卿，执行董事。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。第三人：上海威泰国际物流有限公司，住所地上海市东大名路XXX号XXX室。法定代表人：周文杰，总经理。委托诉讼代理人：唐泳杰，男。原告(反诉被告)上海龙帆物流有限公司(以下简称龙帆公司)与被告(反诉原告)综汇物流(上海)有限公司(以下简称综汇公司)、第三人上海威泰国际物流有限公司(以下简称威泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理。庭审中，综汇公司向本院提起反诉，龙帆公司申请追加威泰公司为第三人，本院受理反诉后与本诉合并审理，并依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。龙帆公司的委托诉讼代理人曹宇佳、综汇公司的法定代表人徐卿及其委托诉讼代理人彭亚斌、第三人威泰公司的委托诉讼代理人唐泳杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙帆公司向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告于2016年9月8日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月21日解除；2、被告及第三人立即搬离并返还本案租赁房屋；3、被告支付原告自2019年9月8日起至实际搬离日止，按年租金4,320,000元计算的占有使用费；4、被告支付原告律师费损失40,000元。事实和理由：2016年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市奉贤区海杰路XXX号部分房屋和场地出租给被告，租赁期间，被告可以将租赁房屋转租、转让和交换给第三方使用，但需事先征得原告同意，并以取得原告的书面通知为准，否则原告有权解除合同。合同签订后，原告即将租赁房屋交付被告使用。近日，原告得知被告擅自将部分房屋转租给第三人。2019年3月，原、被告及第三人就解除事宜进行协商，未果。原告于2019年3月20日向被告发出《解除合同告知函》，并向法院提起了诉讼。被告综汇公司针对本诉辩称，驳回原告的全部诉讼请求。原、被告之间的合同合法有效，原告不能单方解除合同，其发出的的解除通知不发生法律效力，被告要求双方继续履行租赁合同，故向本院提出反诉请求：确认反诉被告于2019年3月20日发出的解除合同告知函不发生解除合同的效力，原、被告签订的房屋租赁合同继续有效。第三人威泰公司述称，同意被告的辩称意见，也同意被告的反诉请求。反诉被告龙帆公司针对反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求，要求解除双方之间的合同。本案当事人围绕本、反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告、第三人对原告提供的证据真实性均无异议，原告和被告对第三人提供的证据真实性无异议，本院对上述证据予以确认。原告对被告提供的关于提前解除租赁合同通知函、解除合同告知函、原、被告之间的房屋租赁合同、微信聊天记录、发票、顺丰快递回单真实性无异议，第三人对被告提供的证据真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认。原告对被告提供的网页截屏真实性不认可，对被告提供的被告与案外人之间的租赁合同关联性不认可，第三人对被告提供的上述两份证据均无异议，本院对上述两份证据的关联性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市奉贤区海港开发区海杰路XXX号部分房屋(权证编号为沪房地奉字2010第009468号)和场地按现状出租给被告，作为仓储使用。原告于2016年9月8日起向被告交付房屋，租赁日期自2016年9月8日至2026年9月7日，其中免租期为2016年9月8日至2016年11月7日。年租金为4,000,000元，每三年递增一次，2019年9月8日至2022年9月7日，年租金涨至4,320,000元，2022年9月8日至2025年9月7日，年租金涨至4,580,000元，2025年9月8日至2026年9月7日，年租金涨至4,850,000元。保证金为400,000元，被告应在本合同签订后5日内支付。合同还约定：租赁期间，被告可以将租赁房屋转租、转让和交换给第三方使用，但需事先征得原告同意，并以取得原告的书面通知书为准。原、被告双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，造成另一方损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……被告擅自转租出租房、转让出租房承租权或与他人交换各自承租房屋的。任一方违约，还应承担守约方因此产生的律师费、公证费、查档费、交通费等费用。合同签订后，被告向原告支付保证金400,000元，并按约支付了租金，原告亦将租赁房屋交付被告使用。2017年，被告与第三人签订《房屋仓储租赁合同》一份，约定将其从原告处承租的房屋部分转租给第三人，作为仓储使用。双方约定被告于2017年4月1日向第三人交付房屋，租期自2017年4月1日至2023年3月31日。2018年8月22日，原告向被告发送关于提前解除租赁合同通知函，被告收到后表示不同意解除，故双方继续按原告合同履行。2019年3月20日，原告向被告发送解除合同告知函，被告于2019年3月21日收到该函件。2019年4月29日，原告委托上海达尊律师事务所就本案纠纷进行诉讼，并支付了40,000元律师费。庭审中，被告于2019年6月13日向原告支付2019年6月8日至2019年9月7日期间的租金1,000,000元。原告表示对被告的已付租金，原告会按实际搬离时间多退少补。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同中明确约定转租需征得原告的书面同意，否则原告有权因此解除合同。被告辩称原告对此早已知晓，原告予以否认。本院认为，庭审中被告自认租金的支付系第三人与被告各自按照合同约定向自己的出租人支付，水管也是第三人向被告报修，再由被告向原告报修，可见平时第三人与原告无任何直接的联系；另根据被告提供的证据，顺丰的快递回执单上并未显示邮寄的到底是什么材料，且送达情况也已无法核实，微信关于开具维修费用发票的记录系发生在2018年12月24日，综上，被告并无充分的证据证明其转租的事实原告早已知晓并认可，原告亦未出具过任何书面承诺对此表示同意。现被告擅自转租，违反合同约定，显属违约，原告有权按约解除合同并要求被告承担原告为此花费的律师费。而事实上原告亦于2019年3月20日向被告发送解除函，属合理期间，被告于次日收到，故双方之间的合同已于2019年3月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现被告及第三人为租赁房屋的实际使用人，故对原告要求被告及第三人搬离并返还本案租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付律师费损失40,000元的诉讼请求，本院以予以支持。关于2019年9月8日起的占有使用费，本院认为即使合同已解除，只要被告仍占有使用租赁房屋，就应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，当然若被告及第三人及时搬离并返还房屋的，则原告多收取的占有使用费也应予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海龙帆物流有限公司与被告(反诉原告)综汇物流(上海)有限公司于2016年9月8日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月21日解除；二、被告综汇物流(上海)有限公司、第三人上海威泰国际物流有限公司于本判决生效之日起二十日内搬离并返还原告上海龙帆物流有限公司位于上海市奉贤区海港开发区海杰路XXX号房屋(权证编号为沪房地奉字2010第009468号)和场地；三、被告综汇物流(上海)有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告上海龙帆物流有限公司自2019年9月8日起至实际搬离日止，按年租金人民币4,000,000元计算的占有使用费(若被告综汇物流(上海)有限公司、第三人上海威泰国际物流有限公司于2019年9月7日前搬离并返还本案租赁房屋及场地，则原告需按年租金人民币4,000,000元的标准向被告综汇物流(上海)有限公司返还已收取的占有使用费)；四、被告综汇物流(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海龙帆物流有限公司律师费损失人民币40,000元；五、驳回反诉原告综汇物流(上海)有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,433元，减半收取计2,716.5元，反诉案件受理费人民币40元，均由被告(反诉原告)综汇物流(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  裴孙英二〇一九年八月九日书记员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。