文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24763号原告：阮征宇，男，1988年10月5日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉水县，委托诉讼代理人：刘伟荣，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓虹，广东悦盈律师事务所实习律师。被告：梁新政，男，1985年9月2日出生，汉族，身份证住址广西贵港市覃塘区，委托诉讼代理人：文斌，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡和平，广东都汇律师事务所律师助理。第三人：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地广东省中山市西区蓝波湾豪庭D-31卡，统一社会信用代码91442000096802402F。法定代表人：黄大妹。原告阮征宇与被告梁新政、第三人中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮征宇及其委托诉讼代理人刘伟荣，被告梁新政的委托诉讼代理人文斌到庭参加诉讼，胜意代理公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告阮征宇向本院提出诉讼请求:一、解除原、被告签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》及《二手房买卖合同及居间服务合同附加协议》；二、判令被告返还原告定金180000元；三、判令被告支付违约金181000元整（房产转让总价905000元×20%＝181000元计算）；四、判令被告赔偿居间服务费23000元；五、判令被告支付交易差价损失389794元（损失以房屋目前市场价值1294794元计算形成的房屋交易差价）；以上金额共计773794元。事实与理由：原、被告及居间方胜意代理公司于2016年11月13日签订《二手房买卖合同及居间服务合同》及《二手房买卖合同及居间服务合同附加协议》（以下简称《附加协议》），约定被告将中山市西区翠虹路2号水悦馨园5幢1梯302房（以下简称涉案房屋）以905000元的价格转让给原告，并约定定金为180000元、居间服务费23000元。双方同意在被告将涉案房屋的抵押注销后及原告银行贷款批复后的十工作日内，双方到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续，并签署《中山市房地产买卖合同》以及到房管局办理递件手续。原告于2016年11月19日向被告交付定金180000元，向居间方支付居间服务费20000元。然而，当原告欲继续与被告商讨有关涉案房屋余下交易问题时，被告采取消极、回避等方式对待原告，致使原告无法与被告取得联系。为此，原告委托律师于2018年07月03日向被告发出《律师函【（2018）粤悦律函第025号】》，敦促被告与原告进行联系，但被告至今仍未与原告联系。鉴于被告一直怠于履行《合同》，原告依照《合同》约定，于2018年11月14日委托律师向被告发出《律师函【（2018）粤悦律函第073号】》，解除双方签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》。另外，与涉案房屋同小区、面积接近的一处房产在2018年8月18日以1294794元拍卖成交，即因被告违约导致原告交易差价损失389794元。原告认为，《二手房买卖合同及居间服务合同》及《补充协议》为原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均有义务履行。原告已依约支付定金，被告理应在合同约定的时间内还清银行抵押贷款，解除标的物的抵押状态，并配合原告办理余下交易及产权过户手续，但被告却一直怠于履行合同义务。被告之行为已属严重违约，理应承担违约责任，并赔偿原告相关损失。望判如所请。被告梁新政辩称：一、对原告要求解除合同和返还定金18万元的诉讼请求无异议。二、原告要求被告支付违约金18万元的诉讼请求无理，请求法院驳回，具体理由：1、依据双方于2016年11月19日签订的《附加协议》第一条:根据购房合同第十四条关于产权登记的约定，若出现该条列违约，由卖方向开发商追责，开发商如何补偿给卖方，卖方同等补偿给买方；《二手房买卖合同及居间服务合同》第十四条:出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记部门备案。也就是说，负责办理房屋权属登记的是开发商中山市金骏房地产有限公司。但是，开发商一直未能办理房屋权属确权手续，致使产权登记证书一直不能办理。在产权证书无法办理的情况下，答辩人无法将房屋过户给原告，并不是答辩人不愿意办理。2、双方于2016年11月13日签订《二手房买卖合同及居间服务合同》，约定买方支付加急出证费用。由于不动产权证一直不能办理，被告于2017年10月31日和2017年11月6日分两次向第三人支付加急出证费用。但是被告虽多次催促，第三人并没有将不动产权证办下来。至2018年11月，被告收到原告解除合同的通知，几次找第三人，第三人并没有通知被告收取不动产权证，一直到12月2日，被告找到开发商，才拿到不动产权证。3、本案中，被告不存在违约行为。《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》不能履行的原因，并不是被告的责任。三、原告要求被告赔偿居间服务费的诉讼请求无理，应予驳回。第三人收取了居间服务费，并且另外收取了加急出证费用，却并不能使得双方的交易能顺利完成，不能及时帮助被告取得房屋产权证。第三人没有履行义务，应当退还居间服务费。对于被告支付的12000元加急出证费用，也应当退还。四、原告要求被告赔支付交易差价损失的诉讼请求没有事实与法律依据。合同不能履行的责任，并不在被告而在于开发商和第三人。依据双方于2016年11月19日签订的《二手房买卖合同及居间服务合同附加协议》第一条，原告可以要求被告将开发商补偿给被告的补偿金支付给原告。但是，到现在为止，被告未取得开发商的补偿金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年2月7日，梁新政与中山市金骏房地产有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，购买中山市西区翠虹路2号水悦馨园5幢1梯302房。2016年11月13日，阮征宇与梁新政及居间方胜意代理公司签订《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》。合同约定，梁新政将中山市西区翠虹路2号水悦馨园5幢1梯302房以905000元的价格转让给阮征宇，定金180000元、居间服务费23000元；卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后的十个工作日内，双方到税务局配合居间方办理二手房交易核税交税等相关手续，并签署《中山市房地产买卖合同》以及到房管局办理递件手续；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付总价款20%的违约金。合同备注栏的载明：不动产权证办理后，买卖双方需在十个工作日内配合居间方办理交易手续，卖方配合申请赎楼还款，买方办理按揭申请。《附加协议》第一条约定:根据购房合同第十四条关于产权登记的约定，若出现该条例违约，由卖方向开发商追责，开发商如何补偿给卖方，卖方同等补偿给买方。若因为开发商原因，按购房合同规定的期限超过6个月仍无法出证的，按卖方违约处理。《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》对房子交付约定了三个时间：1、合同第五条约定，卖方须在收到全款两天内将房子交付买方使用；2、附加协议第一条约定，卖方于买方交付完180000元定金后，一周内将房子交付买方使用；3、附加协议第一条又约定，卖方应于房屋过户当天将该房屋交付买方。合同签订后，阮征宇于2016年11月19日向梁新政交付定金180000元，以及向居间方支付居间服务费20000元。此后，阮征宇称其无法与梁新政取得联系（18933326810、13590728918电话作暂停服务处理），遂委托刘伟荣律师于2018年7月3日向梁新政发出律师函，敦促其与阮征宇进行联系。未果，阮征宇又委托刘伟荣律师于2018年11月14日向梁新政发出律师函通知解除双方签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》，梁新政承认于2018年11月18日收到了该律师函。另查明，梁新政提供的涉案房屋不动产权证签发日期及办理抵押登记日期均记载为2018年9月5日。梁新政提供的涉案小区房产证签收明细表，梁新政一栏载明签收日期为2018年12月1日，其他业主最早签收日期为2018年5月2日。庭审结束后，阮征宇提出追加为本案中国银行股份有限公司中山西区支行第三人，理由是本案的处理结果与该支行有法律上的利害关系，尤其是在被告解除抵押登记是否需待涉案房屋的不动产权证颁发后方可办理的问题，需要该支行确认。同时阮征宇的委托诉讼代理人发表代理意见认为，原、被告双方在《二手房买卖合同及居间服务合同》第二段中，对如何办理解除抵押登记手续进行如下约定：“该房地产产权现状及处理方式为第（2）种：该房地产处于抵押状态，卖方签订本合同之日起——（划痕线）工作日内一次性还清贷款并办理解除抵押登记手续。”其认为“——（划痕线）”应认定为“放弃”、“不适用”，表示被告自愿放弃办理期限，故办理解除抵押登记手续应从签订合同的2016年11月13日起立即办理，但被告在长达两年的时间内未办理解除抵押手续，还存在故意失联行为，足以证明被告用行为表明预期违约。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2016年11月13日，阮征宇与梁新政及居间方胜意代理公司签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》均系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，各方当事人应按合同约定履行各自义务。阮征宇请求判令解除其与梁新政签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》、由梁新政向其返还定金180000元的诉讼请求，梁新政表示同意，本院照准，梁新政占用阮征宇该定金期间的利息，阮征宇可另行主张。合同备注“不动产权证办理后，买卖双方需在十个工作日内配合居间方办理交易手续，卖方配合申请赎楼还款，买方办理按揭申请”之约定中的“不动产权证办理后”应理解为“梁新政取得不动产权证后”，梁新政于2018年12月1日在开发商处领取涉案房屋的不动产权证，取得时间在阮征宇起诉之后，故梁新政不存在违约行为，阮征宇要求梁新政支付违约金及交易差价的诉讼请求本院无法支持。在梁新政无根本违约的情况下双方同意解除合同，阮征宇已付的中介费由双方各负担一半为宜，阮征宇要求梁新政赔偿居间服务费23000元的诉讼请求，本院支持由梁新政向其支付10000元。办理注销抵押登记手续，不以涉案房屋出不动产权证为前提，这一点不用银行确认，且本案的处理结果与中国银行股份有限公司中山西区支行并无法律上的利害关系，故阮征宇于庭审结束后提出追加第三人的申请，理由不能成立，本院不同意该申请。原、被告签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》为格式合同，手写的“备注”部分的内容应优先适用。合同备注：“不动产权证办理后，买卖双方需在十个工作日内配合居间方办理交易手续，卖方配合申请赎楼还款，买方办理按揭申请。”之约定，显然要求卖方在不动产权证办理后十个工作日内办理还款及注销抵押登记手续。原告的委托诉讼代理人提出的“卖方签订本合同之日起——（划痕线）工作日内一次性还清贷款并办理解除抵押登记手续，应认定为卖方自愿放弃办理期限，应立即办理”的观点，于法无据，于理不合。“——（划痕线）”的意思应为双方在本条文中对办理解除抵押登记手续的时间没有具体约定，具体约定在“备注”，故原告的委托诉讼代理人提出的“被告在长达2年时间内拒绝履行合同且被告存在故意失联的行为，足以证明被告用行为表明预期违约”的观点本院不予采纳。综上所述，阮征宇的诉讼请求，部分有理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告阮征宇与被告梁新政签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》、《二手房买卖合同及居间服务合同附加协议》；二、被告梁新政于本判决生效之日起七日内向原告阮征宇返还定金180000元、支付居间服务费10000元；三、驳回原告阮征宇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11538元、保全费4389元，合计15927元（原告阮征宇已预交），由原告阮征宇负担5927元，被告梁新政负担10000元（该款项被告梁新政在判决生效之日起七日内迳付原告阮征宇，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。                    审    判    长      吴绪源                  人 民 陪 审 员      刘爱诗                    人 民 陪 审 员      陈明玉                                                                              二〇一九年八月二十日                           法  官  助  理      赵  莉                  书    记    员      王  毅