广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21919号原告：吴晶，女，1977年1月20日出生，香港居民，现住香港湾仔，委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区三溪村“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码91442000763803004W。法定代表人：文策生，职务总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。原告吴晶诉被告中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴晶及其委托诉讼代理人李娥娇，被告联创公司的委托诉讼代理人邓剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴晶向本院提出诉讼请求：依法判决被告自2015年4月24日起以购房总款1400000元为基数，按年息6%标准向原告支付逾期办证违约金直至办证之日止。事实与理由：原告吴晶与被告联创公司于2013年11月5日签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定由原告吴晶购买被告联创公司开发的位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园××房，房产面积为250.46m，房产总价为1400000元整，原告吴晶已支付清购房总款并于2014年10月27日收楼。依合同第十四条约定，被告联创公司应与商品房交付使用后180日内办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。即被告联创公司应于2015年4月25日前为原告吴晶办理产权登记。但直至起诉之日，被告联创公司仍未履行该义务。鉴于双方签订的《中山市商品房买卖合同》为格式合同，且该第十四条第二款对于逾期办证违约金约定过低，而相对应原告违约付款需承担的万分之五每日标准，足足相差50倍，又因被告逾期办证行为致使原告权益严重受损，包括但不限于对商品房进行转让、抵押融资、影响后期税负等。依据《合同法》第一百一十四条之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及广东省高院相关指导意见，原告以购房总款1400000元为基数，按年息6%标准要求被告联创公司支付逾期办证违约金，于理于法有据。为维护原告合法权益，特向法院提起本诉讼，请法院予以支持。原告吴晶为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.公证书；2.中山市商品房销售登记备案表；3.售房款发票；4.云山雅墅认购书；5.前期物业服务协议；6.消防安全责任书。经开庭质证，被告联创公司对原告吴晶提供的上述证据的真实性均确认。被告联创公司辩称，第一、关于是否逾期办证问题？逾期时间起算点问题？1.双方《买卖合同》第八条明确约定出卖方在2016年10月31日前办理竣工验收备案手续，然后将商品房交付买受人使用，被告在2016年8月15日就取得了《中山市建设工程竣工验收备案》登记证，然后180日内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，至于权属证书何时发放，是登记部门的事情，被告并未违约。2.双方提前交楼是否必然导致被告办理产权登记备案一定提前问题？双方在没有取得《中山市建设工程竣工验收备案》的情况下，原告收取物业，这是不动产的占有权的转移，仅为对《买卖合同》中约定交楼时间的变更，是为了原告居住的方便，正常应当是在取得《中山市建设工程竣工验收备案》的情况下，才能移交房屋（见买卖合同第8条，第11条）。而现在双方在未取得《中山市建设工程竣工验收备案》的情况下交接房屋，本是违反规定行为，而取得《中山市建设工程竣工验收备案》是办理产权备案登记的前提条件，故不能当然就认为《买卖合同》第14条中“出卖人应当在商品房交付使用后”中交付就作为计算办理产权备案时间的起算点。更不能视为双方对《买卖合同》办理产权证书的时间变更。同时要结合《买卖合同》第8条中“先取得《中山市建设工程竣工验收备案》，再交楼”的约定来理解。二、关于格式合同是否无效问题？《合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而双方《买卖合同》第九条并无此请求，以原告诉讼意思，也最多是《合同法》第五十四条第（二）在订立合同时是显失公平的。这属于可撤销的合同规定，原告并未撤销权。合同条款对双方自然具有约束力。三、关于违约金是否可调整问题？在当事人有明确约定，当事人应当遵循自愿、公平、诚实信用的基本原则，合理平衡当事人利益。对于约定的方式，如果允许一方随意变更，则不仅会导致双方合同关系形同虚设，有违诚实信用原则，也会导致市场主体无法通过合同制度防范、处理正常的商业经营风险。因此，无论一方以何种请求权向对方主张合同明确约定的事项，均不能排除对方依据合同享有的抗辩权，生效合同条款对双方均具有约束力。原告的房屋为不动产，并无损毁、灭失之情况，标的物业一直存在，并无实际损失，对《买卖合同》第十四条的约定，本案不属于合同没有约定违约金的前提，不可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。二、原告购买商品房最主要的目的在于居住，在被告将商品房交付给原告后其已经实现了合同目的，完成了对财产的占有、使用、收益，未出证不代表绝对的限制转让，办证只是商品房交付后的附属义务，不会对原告造成损失，甚至在此过程中因商品房的升值或出租等形式获得高额收益，因此原告不存在太大的损失。《买卖合同》第十八条原告认为违约金过低，请求人民法院调整违约金的，实际有一个前提，那就是违约金过于低于实际损失，原告并未提交证据证明其损失，应承担举证不能的不利后果。被告联创公司向本院提供了以下证据：中山市城市建设工程竣工验收备案登记证。经开庭质证，原告吴晶对被告上述提供证据的真实性确认。经审理查明:2013年11月5日，原告吴晶与被告联创公司签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.原告吴晶购买被告联创公司开发建设的位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园××房，总价款1400000元，被告联创公司应当于2016年10月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告吴晶使用；2.被告联创公司应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的原因导致原告吴晶不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告吴晶不退房，被告联创公司按已付房价款按每日万分之0.1向原告吴晶支付违约金。上述《中山市商品房买卖合同》还约定了其他条款。同日，原告与被告签订一份合同补充协议，该协议书第七条关于产权登记（对商品房买卖合同第十四条的补充）约定，若由于政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，办证期限应顺延。上述合同补充协议还约定了其他内容。上述合同补充协议还约定了其他内容。2013年12月4日，上述买卖合同办理了中山市商品房销售合同登记备案。2015年12月10日，被告联创公司向原告吴晶出具一份售房款发票并加盖了发票专用章，载明：1.付款方为原告吴晶；2.不动产项目名称为龙山御景花园住宅（二期），楼牌号为22幢104，建筑面积250.46平方米，金额为1400000元，款项性质为售房款。庭审中，原、被告双方均确认原告吴晶已足额支付涉案房屋的房款，被告于2014年10月27日将上述商品房交付给原告吴晶使用。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告吴晶与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告双方均确认原告吴晶已足额支付涉案房屋的房款，被告于2014年10月27日将上述商品房交付给原告吴晶使用。故对于上述事实，本院依法予以认定。原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》明确约定，被告应在商品房交付使用后180日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。诉讼中，原告吴晶与被告就上述条款中约定的商品房交付使用后180日内的含义存在不同理解，原告吴晶主张条款中约定商品房交付使用后是指涉案商品房实际交付使用后，即办证递件的期限应为从涉案商品房实际交付使用次日即2014年10月28日开始起算180日。被告则主张条款中约定商品房交付使用后应按合同中关于商品房交付期限的约定进行理解，即办证递件的期限应为从约定的涉案商品房交付期限届满次日即2016年11月1日开始起算180日。根据合同解释规则，本院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，本院认为合同约定被告应在商品房交付使用后180日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，此处的“商品房交付使用”应指合同约定的交付期限届满之日。故具体到本案中，被告应于2016年11月1日起算180日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即2017年4月30日前到产权登记机关备案。但被告至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，故应按合同约定计付违约金给原告。被告辩称被告已经在规定时间内持办理权属登记所需要资料到产权登记机关备案，至于权属证书仍未发放导致逾期办证的责任系政府原因所致，但被告并未提供充分证据证明逾期办证是由于政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为所致，故对于被告该抗辩，本院不予采信，对于被告主张的被告存在免责事由的抗辩，本院亦不予采信。关于违约金的计算标准问题，按照合同约定，如因被告的原因导致原告吴晶不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告吴晶不退房，被告按已付房价款按每日万分之0.1向原告吴晶支付违约金，现原告吴晶主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，当约定的违约金低于造成的损失时，原告吴晶可以请求增加。本案中，被告已逾期办证，且具体办证时间至今仍无法确定，故本院认为原告主张将违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，本院依法予以支持。关于违约金时间的计算问题，根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定，被告在商品房交付使用后180日内需履行的义务为持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而非原告吴晶主张的权属证书办理完毕，故违约金应从2017年5月1日起计算至被告联创公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权机关备案之日止。综上所述，原告吴晶的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中山市联创房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴晶支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款1400000元为基数，按年利率6%，从2017年5月1日起计算至被告中山市联创房地产有限公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权机关备案之日止）；二、驳回原告吴晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5710元，财产保全费1990元，合计7700元（原告吴晶已预交），由原告吴晶承担4400元，由被告中山市联创房地产有限公司负担3300元（该款被告中山市联创房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将迳付原告吴晶）。如不服本判决，原告吴晶可在本判决送达之日起三十日内，被告中山市联创房地产有限公司可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二○一九年二○一九年八月七日书记员洪艺华冯莹