江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民再12号 再审申请人（原审被告）：李秀青，女，1984年8月24日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被申请人（原审原告）：单友毅，男，1977年10月26日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原审被告孙超，男，1981年4月5日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原审第三人江苏众润投资有限公司，住所地沭阳县南湖街道新城路与智慧路交汇处。 法定代表人仲昭威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高维荣，江苏怀容律师事务所律师。 再审申请人李秀青因与被申请人单友毅、原审被告孙超及第三人房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）苏1322民初6571号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年3月18日作出（2018）苏1322民申19号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭进行审理。再审申请人李秀青、原审被告孙超、原审第三人江苏众润投资有限公司的委托诉讼代理人高维荣到庭参加诉讼，被申请人单友毅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李秀青申请再审称，原审原告单友毅与原审被告孙超之间的房屋买卖发生在我与孙超结婚之前，故该笔债务系孙超个人债务，应由孙超个人承担，原法院判决我承担还款责任错误，请求法院依法处理。 原审被告孙超述称：买房时我与被告李秀青尚未结婚，卖房所得款项被我用来还账，我同意归还单友毅房款，并且双方已经达成分期付款协议。 原审第三人众润公司述称：我公司与该案件无利害关系，请求法院依法处理。 原审原告单友毅未作答辩。 原审原告单友毅向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告孙超、李秀青之间的关于沭阳县花园小区7号楼四单元902室房屋买卖合同；2.被告返还原告购房款270000元及利息（自2016年12月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还清之日止）。事实和理由：被告孙超、李秀青为夫妻关系。2016年12月14日，被告孙超持第三人众润公司出具给其的购房收据，向原告出卖沭阳县第二人民医院花园小区7号楼四单元902室房屋一套，并向原告收取了房款270000元。由于涉案房屋系第三人众润公司开发，第三人无法将房屋所有权转移给被告。为维护原告的合法权益，特诉至法院处理。 原审经审理认定事实如下：2014年12月11日，原审被告孙超通过案外人李志国取得原审第三人众润公司开发的沭阳县花苑小区7号楼四单元902室房屋买卖的首付明细表、收款收据。其中首付明细表载明“首付日期：2014年12月11日，客户姓名，孙超，一次性付款金额548112，房号7-4-902，面积144.24㎡，总价605808，房屋优惠-57696，房屋优惠后总价548112……交款合计548112，业务员签名：仲琴。同意改名，孙超，2016.12.14,”。众润公司出具的收款收据载明房款548112元、7号楼4单元902室，备注“此房款用于抵李志国电梯工程款”。2016年12月14日，原审原告向原审被告支付270000元，由原审被告向原审原告出具收条一份，注明为“第二人民医院花园小区7号楼四单元902室房款”。 另查明，2015年12月3日，涉案房屋被我院依法查封，查封期限为三年；查封期间，由江苏众润投资有限公司负责保管，未经本院准许，不得转让、出租、毁损或设定担保物权。 本院原审认为：案件的争议焦点为：原审原、被告之间买卖合同的客体是涉案房屋还是购买涉案房屋的权利，且该合同是否有效。 关于涉案的买卖合同的客体，原审原告认为是购买房屋，原审被告认为其仅向原审原告转让购房的权利。本院认为，法律关系的客体，即法律关系中的权利与义务所共同指向的对象。买卖契约成立后，买方有请求交付货物（不动产还包括请求办理过户登记）的权利和给付货款的义务，卖方有请求给付货款的权利和交付货物（不动产还包括协助办理过户登记）的义务。本案中，原审原告向原审被告支付了房款270000元，原审被告向原审原告交付了第二人民医院花园小区7号楼四单元902室房票以及众润公司收款收据，同时出具房款收款收据。原审原、被告之间的买卖合同的客体应为原审被告向原审原告交付第二人民医院花园小区7号楼四单元902室房屋的物权行为。原审原告已经履行完毕了合同的主要义务，而原审被告尚未履行其向原审原告交付涉案房屋物权的主要义务。原审被告辩解其仅转让的是购房的权利，但涉案的房屋系在普通人群之间可以正常交易的房屋，购买该套房屋并不需要特定的人身关系，不存在特定的购房权利，该辩解无事实及法律依据，本院依法不予采信。 关于房屋买卖合同效力问题，本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然涉案房屋已被法院采取查封措施，但查封房屋裁判文书裁定不得转让房屋的义务人为第三人众润公司，非本案的出卖方即被告，故原审原、被告之间的房屋买卖合同并未违反我国法律、行政法规的效力性强制规定，且该合同为双方真实意思表示，应为合法有效。《合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。因原审被告目前尚未取得涉案房屋的物权，且涉案房屋已经被法院依法查封，原审被告在客观上无法向原审原告继续履行交付涉案房屋的义务，合同的根本目的无法实现，故原审原告要求解除房屋买卖合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原审原、被告之间的合同解除后，尚未履行的，终止履行；原审被告取得的购房款270000元，应予以返还。本案在审理过程中，原审原告自愿申请撤回对利息的诉讼请求，系当事人对自身民事权益的处分，本院予以照准。 债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。原审被告孙超、李秀青为夫妻关系，且涉案的房屋买卖行为发生于二被告夫妻关系存续期间，原审被告李秀青应向原告承担共同付款的责任。原审被告李秀青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原审原告单友毅与原审被告孙超、李秀青之间关于沭阳县花园小区7号楼四单元902室房屋买卖合同;二、原审被告孙超、李秀青于本判决书生效之日起十日内返还原审原告单友毅购房款270000元。 围绕当事人的再审请求，本院再审查明:原审被告孙超、李秀青于2016年初在一起共同生活，2016年11月17日生育一名子女，2016年9月20日办理结婚登记手续。2016年12月14日，原审原告向原审被告支付270000元购买涉案房屋，并由原审被告向原审原告出具收条一份。但是，原审原告因涉案在2015年12月3日被我院查封而无法实际占有使用。 本院再审认为：原审原告与原审被告孙超之间的房屋买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原审原告依约履行了给付购房款的义务，但原审被告孙超因客观原因无法向原审原告交付房屋，致原审原告的合同目的不能实现，原审被告孙超构成根本违约，故原审原告要求解除双方之间的房屋买卖合同，被告孙超返还购房款270000元的诉讼请求符合法律规定，本案予以支持。但因原审原告向原审被告孙超购买涉案房屋的时间是2016年12月14日，发生在原审被告孙超、李秀青婚姻关系成立之前，并且涉案金额较大超出家庭日常生活需要所负债务，原审原告称系夫妻共同债务，未提供证据予以证明，故本院再审认为该笔债务不能认定为二被告夫妻共同债务，应属于原审被告孙超个人债务。原审原告单友毅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）苏1322民初6571号民事判决； 二、解除原审原告单友毅与原审被告孙超之间关于沭阳县花园小区7号楼四单元902室房屋买卖合同; 三、原审被告孙超于本判决书生效之日起十日内返还原审原告单友毅购房款270000元； 四、驳回原审原告单友毅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元（原审原告已预交2675元），由原审原告负担2675元，原审被告孙超负担2675元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5350元。 审 判 长  蒋大勇 人民陪审员  顾凤军 人民陪审员  汪立超 二〇一九年八月二日 书 记 员  王治红 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十三条债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。