浙江省义乌市人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0782执异123号案外人范桂明，女，1963年7月18日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托代理人沈强、姜颖，浙江嘉韬律师事务所律师。申请执行人毛健康，男，1982年3月30日出生，汉族，住义乌市。委托代理人丁丽萍，女，1984年4月10日出生，汉族，住义乌市，系申请执行人妻子。被执行人浙江银得商务服务有限公司，住所地：杭州市下城区体育场路178号25幢2410室。法定代表人金晓波。被执行人浙江永丰置业有限公司，住所地：嘉兴经济开发区凯旋路88号瑞鑫大厦14层1401号。法定代表人楼延峰。在本院执行申请执行人毛健康与被执行人浙江银得商务服务有限公司、浙江永丰置业有限公司（以下简称永丰置业公司）合同纠纷一案过程中，案外人范桂明对执行嘉兴市万盛家园11幢4室的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年8月7日举行了听证。案外人范桂明的委托代理人沈强、申请执行人毛健康及其委托代理人丁丽萍参加了听证。现已审查终结。案外人范桂明称，2009年5月23日，案外人与被执行人永丰置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被执行人永丰置业公司将位于嘉兴市××家园××号的房屋以1477520元的价格卖给了案外人，建筑面积为415.06平方米。案外人按约以现金和贷款的方式支付了房款，被执行人永丰置业公司于2011年8月9日将房屋钥匙交付给了案外人，案外人取得了房屋的所有权。由于被执行人永丰置业公司经营状况不佳，截至本案为止，依旧未能提供办理不动产权的条件。在此期间，案外人已经按照商品房的各种条件缴纳了房屋装修维修基金，每年缴纳物业费用及水电费用。虽说被执行人永丰置业公司未能提供房屋过户的条件，但是自2011年8月9日起，本案涉及的标的物房屋，所有权已经发生了转移，义乌市人民法院不能只因未办理过户手续为由，强行作为被执行人永丰置业公司的财产进行变现偿还债务。现请求暂停执行永丰置业公司坐落于嘉兴市××家园××号房屋，随即退还给案外人。申请执行人毛健康称，案外人并不是嘉兴市××家园××号房产的权利人，义乌市人民法院的查封行为合法有据。如案外人所称，其于2009年5月23日与永丰置业公司签订商品房买卖合同，并于2011年8月9日占有，但是到目前为止都没有办理变更登记，显然不合情理。1、任何房屋买卖合同，收款凭证及物业的一些单据，都是可以事后添加，自行伪造的，本身不具有任何的可信度。2、案外人如果作为买受人，在明知永丰置业公司经营状况差，没有履债能力的基础上，仍不要求过户，本身是不符合常理的。3、现实生活中，存在大量开发商与某些个人恶意串通，假借买卖的名义，向银行骗取贷款，即使本案的贷款是客观存在的我们认为也属于这种情形。4、不动产物权的变动是以变更登记作为生效要件的。本案中，房产查封之时仍属于被执行人永丰置业公司所有，并非案外人所有，因此法院的查封行为并无错误。5、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，我方认为案外人不仅不能证明其实际支付了全部的价款，也不能证明其实际占有，更不能证明其本身对于未过户没有过错，因此依法不应对该房产解除查封，应当继续执行。本院查明，2014年8月7日，本院对原告毛健康与被告浙江银得商务服务有限公司、永丰置业公司、楼延峰、第三人方斌斌合同纠纷一案作出（2014）金义商初字第2191号民事判决：一、被告浙江银得商务服务有限公司于本判决生效后十五日内归还原告毛健康人民币200万元并支付利息（自2014年6月2日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，计付至本判决指定的履行之日止）。二、被告永丰置业公司、楼延峰对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告毛健康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由原告毛健康负担10元，被告浙江银得商务服务有限公司负担11390元。楼延峰不服该判决提起上诉。2014年11月14日，金华市中级人民法院作出（2014）浙金商终字第1487号民事判决：一、维持浙江省义乌市人民法院（2014）金义商初字第2191号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2014）金义商初字第2191号民事判决第二项、第三项；三、永丰置业公司对原审判决第一项的债务承担连带清偿责任；四、驳回毛健康的其他诉讼请求。上述判决生效后两被告未履行，原告于2015年2月15日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2018年4月17日，本院作出（2015）金义执民字第1544-1号执行裁定，查封被执行人永丰置业公司所有的位于浙江省嘉兴市万盛家园11幢4室[不动产权证书号：00526730号]的房地产等财产。2018年4月19日，嘉兴市国土资源局协助查封上述房地产时在送达回证上备注“万盛家园11幢4室2017年6月6日已被贵法院查封过”。另查明，嘉兴市万盛家园11幢4室房地产的登记时间为2012年4月16日。案外人范桂明提供《商品房买卖合同》一份，该份材料显示，2009年5月23日，案外人范桂明（买受人）与被执行人永丰置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定被执行人永丰置业公司将嘉兴市××家园××号房屋（建筑面积约415.06平方米）预售给案外人，总价款为1477520元。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证，房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。案外人同时提供补充协议复印件一份，证明2011年被执行人永丰置业公司将涉案房屋于2011年8月9日交付给了案外人，并且被执行人永丰置业公司因逾期也向案外人支付了相应的违约金的事实；提供购房发票一份，证明永丰置业公司于2018年向案外人出具购房发票，购买房屋的事实；提供房屋所有权证一份、土地使用权分割登记凭证两份，证明永丰置业公司在本房屋交易前对涉案房屋具有合法的所有权的事实；提供《个人房屋担保借款合同》、贷款结清证明各一份，证明案外人通过银行按揭的方式购买涉案房屋，并于2013年10月10日已经全部结清了贷款的事实；提供物业证明两份，证明案外人于2011年起拿到房屋后一直在支付物业服务费至今，案外人一直居住在涉案房屋，嘉兴市万盛家园11幢04室与万盛家园11幢104室是同一幢房子的事实；提供物业发票两份、收据五份，证明案外人已经交纳了房屋维修基金及之后每年物业费的事实；提供合同补充协议一份，证明案外人与永丰置业公司交易后，永丰置业公司送了案外人一个卷帘门，案外人与永丰置业公司存在真实的房屋买卖的事实；提供收款收据复印件一份，证明案外人于2009年5月23日现金支付60万元购房款的事实；提供个人明细帐、交通银行个人客户交易清单打印件各二份，历史明细查询清单一份，证明案外人支付涉案房产购房款的事实；提供定货合同、出货单、销售凭证顾客联、商品销货单各一份，发货清单六份，销售清单三份，购物信誉卡十五份，支付凭证四份，发票五份，照片九份，证明案外人2016年开始装修涉案房产，2017年入住的事实。本院认为，根据案外人范桂明提供的证据，案外人在本院查封嘉兴市万盛家园11幢4室房产之前与被执行人永丰置业公司签订了商品房买卖合同，但案外人提供的证据尚不足以证明其在本院查封前已合法占有该不动产、已支付全部购房款，且涉案房产于2012年4月16日登记至被执行人永丰置业公司名下，案外人也表明其在2011年交房后就拿到产权证，案外人在明知涉案房产产权登记至被执行人永丰置业公司名下后一直未去办理过户登记，故涉案房产未办理过户登记案外人自身存在原因。综上，案外人的异议理由不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回范桂明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。审 判 长  刘苏英审 判 员  邹欣荣人民陪审员  陈明亮二〇一九年八月三十日代书 记员  王 蓓