广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1726号原告：方凌艳，女，汉族，户籍地广东省深圳市。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林霞蔚，广东广和律师事务所实习律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：李思廉，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司员工。委托诉讼代理人：胡志豪，系该公司员工。第三人：中国银行股份有限公司惠州惠东支行，住所地惠州市惠东县平山镇建设路6号。负责人：潘志军。原告方凌艳与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，原告向本院申请追加中国银行股份有限公司惠州惠东支行作为第三人参加诉讼，本院予以准许并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方凌艳及其委托诉讼代理人吴春生、林霞蔚，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊、胡志豪到庭参加诉讼；第三人中国银行股份有限公司惠州惠东支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方凌艳向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还购房款人民币贰佰肆拾肆万伍仟叁佰伍拾陆元（小写：2445356元），并支付利息376526.37元（以2445356元为计算基数，按年利率5.5%的标准分期分段计算利息，自2016年3月14日暂计算至2019年3月13日为376526.37元，实际计算至被告返还购房款之日止）；三、被告赔偿原告经济损失：合同备案登记费人民币80元、产权交易费1000元、公共维修基金人民币8436元、契税71617.82元、房产预告登记费90元、转移登记费80元，合计81303.82元。以上款项合计2903185.82元；四、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2016年3月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币2445356元，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，则双方同意选择第1种方式处理，即原告有权解除合同要求退房，被告应当在原告送达解除合同通知之日起15日内退还全部房款，并自原告付款之日起，按照5.5%计算给付利息。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2016年6月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2016年6月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2016年6月30日起360日内（即在2017年6月25日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，被告未能在2017年6月25日之前办理出不动产权证，经原告催告之后被告依然未履行该合同义务，原告于2019年3月14日向被告寄出《解除通知》，原告请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定处理本案纠纷。综上所述，为保障原告的合法权益，请求依法审理，支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告提交《增加诉讼请求申请书》，请求被告赔偿原告贷款利息经济损失人民币155760.06元，并明确该利息是从2016年9月10日计算到2019年5月10日。事实与理由：2016年3月23日，原告被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HT0019188），约定房屋总价款为人民币2445356元。原告支付首付款人民币1225356元，剩余楼款122万元由原告向中国银行股份有限公司惠州惠东支行申请贷款支行申请贷款支付。因被告未能在2017年6月25日之前办理出不动产权证，经原告催告之后被告依然未履行该合同义务，原告于2019年3月14日向被告寄出《解除通知》，原告请求解除合同的，恳请法院支持。另外，从2016年9月10日至2019年5月10日，原告共支付中国银行股份有限公司惠州惠东支行利息155760.06元，对于该部分经济损失，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及第一百零七条的规定，被告应当赔偿原告该部分经济损失。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，请求被告办理案涉房屋注销备案登记手续。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，原告已就同一案件在前期已经起诉我司，并且于2018年12月28日由惠州市中级人民法院作出了（2018）粤13民终xx号判决，现又因同样的事实与理由重新起诉，实属浪费司法资源。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的解除权，应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭，因此原告的解除权已消灭。第三人中国银行股份有限公司惠州惠东支行未到庭陈述及提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告惠州富茂房地产开发有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发、旅游项目投资、酒店业投资、商业贸易、物流。原告方凌艳（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年3月23日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买的商品房所占用的土地用途为商业、教育，土地使用权终止日期为2050年12月30日，标的房屋为惠东县××镇××号房，约定交付日期为2016年6月30日前；总楼款为2445356元，付款方式为原告于合同签订前支付定金50000元，于2016年3月23日前支付首期房价款1225356元，余款1220000元向中国银行股份有限公司惠州惠东支行申请贷款支付。第二十条“房屋登记”约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”第二十八条“补充协议”约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。上述合同于2016年4月28日在惠东县房产交易所备案。同日，原告与被告签订《附件十一补充协议》，该补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”；补充协议第十三条约定“买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，自出卖人寄出函件之日起的第十日视为买受人收到”；第二十二条约定“出卖人承诺为该商品房办理房地产权证（用途为‘住宅’），土地使用终止年限不早于2080年，否则买受人有权在取得房产证之日起三个月内向出卖人提出书面通知解除合同，出卖人承担解除合同产生的费用，并在收到买受人书面通知后一个月内退回买受人已付房款，且每日按同期银行贷款利率的标准向买受人支付已付购房款的利息，买受人应在合同解除后15天内配合出卖人办理注销备案登记等相关手续”。关于涉案房屋费用交纳情况。原告主张已向被告交纳了合同备案费80元、预告登记费90元、公共维修基金8436元、契税71617.82元、转移登记费80元、产权交易费1000元。被告认可上述的预告登记费、转移登记费仍在其公司；辩称上述的合同备案登记费、公共维修基金已交至房管局，契税已交至税务局。另，原告主张向被告交纳了产权交易费1000元，提供了一份加盖有广东集盛律师事务所财务专用章的收据，记载为“今收到方凌艳律师见证费1000元”。2016年7月25日，原告就涉案房屋与第三人签订编号为xxx的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定的为浮动利率，首次定价日的利率为年利率4.9%，借款期限为二十年，借款本金为1220000元。庭审后，经本院向第三人核实，2016年9月至2019年5月产生利息合计155760.12元，已由原告支付完毕。2019年2月14日，原告以被告未能在约定的期限内办理产权证为由向被告邮寄律师函，催告被告履行合同义务。该邮单记载的收件人为被告、收件地址为被告住所地、文件名为“律师函（方凌艳业主）”，该邮件查询记录记载于2019年2月18日投递并签收，签收人为单位收发章。2019年3月13日，原告以被告未能在约定的期限内办理产权证为由向被告邮寄律师函，要求解除合同、并要求被告返还购房款及利息、相关费用等。该邮单记载的收件人为被告、收件地址为被告住所地、文件名为“律师函（方凌艳业主）”，该邮件查询记录记载于2019年3月15日投递并签收，签收人为他人收。被告主张上述邮件以投递信息为准。2019年3月29日，涉案房屋经惠东县国土资源局核准首次登记，权属人为被告，涉案房屋证号为粤（2019）惠东县不动产权第xx号，该证书记载的土地使用权用途为城镇住宅用地，使用期限为2010年12月30日起至2050年12月30日止。诉讼过程中，本院依原告申请作出（2019）粤1323民初1726号民事裁定书，冻结了被告的银行账户（详见民事裁定书）。庭审过程中，原告主张于2016年3月14日交付定金50000元，于2016年3月24日交付首付款1175356元，于2016年7月27日由第三人发放贷款1220000元给被告，被告对此予以认可。原、被告确认涉案房屋于2016年6月30日交付。被告主张之所以于2019年3月29日才去的初始登记，是因为涉案房产的土地用途原是商业、教育，终止日期为2050年12月30日，后其向国土局申请改变土地用途及延长土地年限，国土局不仅未退还土地使用用途变更造成的差价，反而系要求其补交地价从而延长土地年限，因需补交的金额巨大，一直在与国土局协商，故导致初始登记的时间推迟。另查明，原告于2018年5月29日向本院提起诉讼【案号为（2018）粤1323民初xx号】，请求被告支付逾期办证违约金，本院于2018年8月27日作出民事判决书，被告不服该判决，提起上述，惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终xx号民事判决书。该判决生效后，原告向本院申请执行【案号为：（2019）粤1323执xx号】，本院于2019年2月28日作出结案通知书，记载所涉执行标的126468.69元，已全部执行完毕。本院认为，被告惠州富茂房地产开发有限公司具备房地产开发的资质，原告方凌艳向被告购买位于惠东县××镇××号房，双方签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点系：一、原告是否享有解除权；二、原告有无超过解除权行使的期限；三、原告诉请的各项费用是否应得到支持。关于第一个焦点，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，如出卖人即被告未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人即原告有权解除合同。原、被告均确认案涉房屋的交付日期为2016年6月30日，按照上述约定，被告应于2017年6月25日前取得涉案房屋的所有权证书，但根据本院查明的事实，涉案房屋于2019年3月29日才取得初始登记，被告违反了上述合同的约定，构成违约。关于被告辩称原告已就被告违约的事实提起诉讼要求支付违约金，已就法院作出的生效判决所确定的债务履行完毕，原告先又提起本案诉讼要求解除合同是否属重复诉讼问题。首先上述第二十条并未限制买受人向出卖人主张了逾期办证违约金后不能再主张解除合同；其次，根据双方签订的附件十一《补充协议》第二十二条的约定，出卖人即被告承诺所办理出的房地产权证的土地使用年限不早于2080年，否则买受人即原告可在取得房产证之日起三个月内提出解除合同，虽截止至本案辩论终结之日，原告尚未取得涉案房屋的产权证，但根据涉案房屋的初始登记表记载涉案房屋所在的土地的使用年限的终止日期仍系2050年12月30日，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，对被告的上述辩称，不予支持。综上，原告享有解除权，但根据公平原则，原告已支付的逾期办证违约金应在原告诉请占用其资金的利息中扣除。关于第二个焦点，被告主张应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定确定原告行使解除权的期限，而本案中原告主张解除合同的事由是被告的逾期办证行为，并非上述司法解释所规定的逾期交付房屋或逾期支付购房款的行为，而对该司法解释条文也不应作扩大或类推的解释。涉案合同及补充协议并未约定逾期办证的解除权行使期限，故根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“……法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，原告于2019年2月18日向被告邮寄送达催告履行办证义务的律师函、于2019年3月15日向被告邮寄送达解除涉案合同的律师函，不违反上述法律规定，原告行使解除权的期限并未届满，原告诉请解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，予以支持。另，又因原告已于2019年3月15日向被告送达解除涉案合同及附件的通知，故涉案《商品房买卖合同（预售）》及相关附件已于2019年3月15日解除。关于第三个焦点，原告主张被告的违约责任，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息……”的约定按照年利率5.5%支付利息，但原告在（2018）粤1323民初xx号案诉讼过程中实质上已经选择继续履行合同，且主张解除合同的主要依据是被告无法按照《附件十一补充协议》第二十二条的约定办理70年的不动产产权证导致合同目的无法实现，故违约责任不应适用上述《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，而应适用《附件十一补充协议》第二十二条的约定按照中国人民银行同期同类贷款利率计付占用资金的利息，故被告应向原告退还购房款2445356元及按照中国人民银行同期同类贷款利率以50000元为基数从2016年3月14日起、以1175356元为基数从2016年3月24日起、以1220000元为基数从2016年7月27日起至还清款日止计算资金占用的利息，被告已支付的逾期办证违约金126468.69元应予以抵扣。关于原告诉请要求被告赔偿贷款利息损失的问题，原告为支付涉案房屋的购房款向第三人贷款，现因被告违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告所主张的贷款利息属于解除合同所造成的损失，经本院向第三人核查，涉案房屋贷款截止至2019年5月的利息为155760.12元，故原告诉请被告赔偿该部分损失155760.06元，予以支持。关于预告登记费、转移登记费，该费用系由被告代为收取，合同解除后，该代为收取的费用应予返还，原告请求被告支付，本院予以支持，被告应向原告返还预告登记费90元、转移登记费80元。另，合同备案登记费80元，系原告在履行涉案合同所产生的损失，应由被告予以赔偿。关于住宅专项维修资金及契税，现有证据显示被告已将代为收取的住房维修基金存入专项账户、将合同备案登记费缴纳至房管部门、将契税缴纳至税务部门，原告请求被告予以返还，没有法律依据，本院不予支持，原告应自行向相关部门按规定办理申请退还手续，被告应提供必要的协助。关于原告诉请的产权交易费1000元，根据查明的事实，该费用实际为律师见证费，虽并非由被告收取，但属原告为完成案涉房屋交易所支付的费用，现因被告违约而解除合同，对原告诉请要求被告赔偿该部分损失，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告方凌艳与被告惠州富茂房地产开发有限公司于2016年3月23日签订的编号为xxx的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件于2019年3月15日解除,被告惠州富茂房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内配合原告方凌艳办理解除合同备案的相关手续。二、被告惠州富茂房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告方凌艳退还购房款2445356元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率以50000元为基数从2016年3月14日起、以1175356元为基数从2016年3月24日起、以1220000元为基数从2016年7月27日起至还清款日止计算，扣除被告已支付的逾期办证违约金126468.69元）。三、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告方凌艳赔偿（含贷款利息损失、律师见证费及合同备案登记费）损失156840.06元。四、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告方凌艳返还预告登记费90元、转移登记费80元。五、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告方凌艳办理住房维修基金及契税退款手续。六、驳回原告方凌艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26363元、保全申请费5000元共31363元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明审 判 员  林耀驰人民陪审员  钟海雄二〇一九年八月二十二日法官助理陈丹茹书记员何科达