江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终289号上诉人(原审被告)：李洪燕，女，1973年2月4日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：王进，江苏开承律师事务所律师。被上诉人(原审原告):陈崇金，男，1960年2月6日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：樊吉磊，江苏苏淮律师事务所律师。上诉人李洪燕因与被上诉人陈崇金租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2018）苏0305民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李洪燕及委托诉讼代理人王进、被上诉人陈崇金及委托诉讼代理人樊吉磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪燕上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判。事实和理由：一、2014年3月1日，双方签订“厂房出租协议书”，后办理了爱森堡公司的营业执照。爱森堡公司成立后一直与李洪洞、森鑫特公司（原宏福家具公司）存在纠纷，不能正常进行经营。被上诉人作为厂地所有权人参与过协商，对此应当是明知的。切实存在上诉人未能完全取得所租厂房使用权的情况，相应的存在损失。2014年12月22日，贾汪区人民法院作出(2015)贾吴商初字第0002号民事裁定对公司财产进行查封，后执行查封、扣押；因被上诉人诉讼，2016年3月24日贾汪区人民法院作出(2016)苏0305民初1148号之一民事裁定进行查封，该1148号民事判决现仍在贾汪区人民法院执行过程中。查封尚未解封，因此也不存在公司经营问题，不存在一审判决所说的“并不影响对房屋的使用”。一审法官认定脱离实际。二、本案一审诉讼请求实为被上诉人作为一审原告的二次诉讼。2017年3月29日被上诉人曾作为一审原告提起诉讼，2017年4月24日，贾汪区人民法院作出民事调解书，该调解书的第一条就是“一、陈崇金与李洪燕于2017年4月30日解除厂房出租协议”。虽然被上诉人后撤回起诉，但是撤回其实是不应准许的，准许撤回是违反规定的。即使撤回也避免不了厂房租赁协议己经解除的事实。那么，一审判决将租金计算至2018年4月30日更是缺乏事实和法律依据。一审判决对此认定严重错误。上诉人签订厂房出租协议，承租厂房目的是为了公司经营，但实际上处于被上诉人案件查封扣押状态。一审法院对此都是明知的。在此情况下继续判决上诉人支付租金于法无据。被上诉人陈崇金答辩称：依法驳回上诉人的上诉请求，上诉人在诉状中诉称的事实及理由均不能成立。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，对于原租金计算及法律适用不存在任何问题。陈崇金一审诉讼请求：1.依法判令李洪燕支付租金272000元（从2016年9月30日至2018年5月1日的租金）；2.解除陈崇金与李洪燕2014年3月1日签订的租赁合同；3.本案诉讼费用由李洪燕承担。一审法院经审理查明：2014年3月1日，陈崇金（甲方）与李洪燕（乙方）签订《厂房出租协议书》一份，约定：甲方将其位于贾汪区石头阵面积2700平方米的厂房租赁给乙方使用，租赁期限为10年，自2014年3月1日起至2024年3月1日止。每年租金13.6万元，每年5月1日至30日乙方支付甲方上半年租金6.8万元，每年11月1日至30日乙方支付甲方下半年租金6.8万元，如未按期支付，加罚全年租金的30％。合同对其他事项亦作了约定，并约定如有一方违约，加倍处罚年租金的3倍。2016年3月14日，陈崇金以李洪燕、爱森堡公司为被告诉至一审法院，案号为（2016）苏0305民初1148号，要求支付租金15.4万元、违约金13.6万元，共计29万元。一审法院于2016年8月23日作出判决，判令李洪燕向陈崇金支付租金15.4万元及违约金（以15.4万元为本金，自2016年3月14日起至实际付清之日止，按年息24%计算）。李洪燕不服判决提起上诉，案号为（2016）苏03民终5531号，二审期间，双方当事人达成调解协议，本院于2016年12月21日作出调解书，内容为：爱森堡公司于2017年1月31日前一次性支付陈崇金租金154000元（租期从2014年3月1日至2016年9月1日）及利息（以15.4万元为本金，自2016年3月14日起至实际付清之日止，按年息24%计算）。李洪燕对上述款项承担连带责任。2017年3月29日，陈崇金再次以李洪燕、爱森堡公司为被告诉至一审法院，案号为（2017）苏0305民初2211号。一审法院于2017年4月24日出具调解书，内容为：一、陈崇金与李洪燕于2017年4月30日解除厂房出租协议；二、李洪燕于2017年4月30日前给付陈崇金租金68000元，爱森堡公司对上述债务承担连带给付责任。此后，李洪燕以上述调解书调解程序违法为由向本院申请再审。本院以原审调解程序违法于2018年2月8日作出（2017）苏03民再125号民事裁定，撤销（2017）苏0305民初2211号调解书，发回一审法院重审。一审法院于2018年4月24日立案重审，案号为（2018）苏0305民初1912号。该案审理过程中，陈崇金于2018年6月12日申请撤诉。现再次提起本案诉讼。一审庭审中，李洪燕认可2016年9月份之后的租金未向陈崇金支付。一审庭审中，陈崇金表示，因李洪燕拖欠三年租金未付，经多方联系均没有回应，为保护厂房安全及减少损失，其于2018年6月份将部分厂房出租给案外人闫永光，2018年7月1日将部分厂房出租给案外人王跃森，还有大部分平方厂房未租出去。鉴于陈崇金未能当庭提供将厂房另租他人的租赁合同，一审法院向李洪燕释明在陈崇金提交证据后是否开庭质证，李洪燕明确表示不需开庭质证，由法庭审查认定。庭后，陈崇金向一审法院提交其与闫永光、王跃森签订的租赁合同，经一审法院向案外人闫永光、王跃森核实，二人陈述，闫永光、王跃森分别于2018年5月1日、2018年7月1日与陈崇金签订厂房租赁合同租用陈崇金的厂房。一审法院认为：陈崇金、李洪燕之间签订的《厂房出租协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。关于租金问题。李洪燕主张陈崇金未将涉案厂房完全交付使用，其对该事实未提供证据证明，一审法院不予采信。陈崇金依约交付房屋，李洪燕应履行支付租金义务。李洪燕提出陈崇金申请法院查封爱森堡公司的设备及生产的家具，导致其无法生产，故不应支付租金。对此，即使存在法院查封爱森堡公司上述资产的事实，亦是依法查封，且不涉及涉案房屋，并不影响对房屋的使用，李洪燕以此作为拒付租金的理由不能成立。李洪燕认可自2016年9月之后未再支付租金，对此后租金应承担清偿责任。根据陈崇金提供的与闫永光、王跃森签订的租赁合同，结合一审法院向案外人闫永光、王跃森核实的情况，能够体现陈崇金于2018年5月1日之后将涉案房屋另租，李洪燕明确放弃对上述证据的质证权利，一审法院对上述事实予以确认。对陈崇金主张的租金期限一审法院依法核定为自2016年9月30日至2018年4月30日，上述期限租金应为21.53万元。关于解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。李洪燕自签订涉案厂房租赁合同后就未按约定支付租金，依据上述法律规定，陈崇金有权解除。对陈崇金解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。综上，一审法院判决：一、李洪燕应于判决发生法律效力之日起十日内向陈崇金支付租金21.53万元；二、解除陈崇金与李洪燕于2014年3月1日签订的《厂房出租协议书》；三、驳回陈崇金其它诉讼请求。本院二审期间，上诉人李洪燕、被上诉人陈崇金均未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应当支付租金。上诉人李洪燕自陈崇金处租赁厂房开设爱森堡家具有限公司进行经营，陈崇金在交付厂房给李洪燕使用后，李洪燕就应当按照双方签订的厂房出租协议约定支付租金。李洪燕主张陈崇金申请保全措施，查封爱森堡家具公司的设备和资产，致使其不能正常经营，不应支付租金，本院认为，陈崇金申请查封符合法律规定，李洪燕拖欠租金在前，陈崇金通过诉讼手段、执行程序实现自己的权利并无不当，且李洪燕并未提供证据证实法院的查封行为影响其对厂房的使用，因此本院对李洪燕的该项主张不予支持。关于李洪燕在二审庭审过程中认为应由爱森堡家具有限公司承担支付租金的主张。本院认为，2014年3月1日，李洪燕与陈崇金签订厂房出租协议，李洪燕签字确认，为出租协议的一方当事人。根据合同相对性原则，应由李洪燕履行合同约定，承担支付租金的义务。至于李洪燕主张的其将承租的厂房用于爱森堡家具有限公司经营，系李洪燕承租房屋后具体使用问题，与本案无关，本院不予理涉。关于李洪燕主张的陈崇金已通过诉讼手段于2017年4月30日解除双方厂房出租协议的问题。本院认为，陈崇金提起诉讼的（2017）苏0305民初2211号案件，经过一审、二审、再审复查审判程序之后，一审法院准许陈崇金撤回起诉，那么陈崇金主张的2017年4月30日解除厂房出租协议的诉讼请求即未得到支持，在此之后，双方也未协商解除厂房出租协议，因此，厂房出租协议在租赁期间仍合法有效，李洪燕与陈崇金均应按照协议履行合同。综上，上诉人李洪燕的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人李洪燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 曹 辛审 判 员 徐海青二〇一九年八月二十六日法官助理 刘青青书 记 员 李昱莹