宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2591号原告：宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区中央大道北侧正丰香格里小区25#。负责人：郑国瑞，系该公司经理。委托诉讼代理人：张志敏，男，生于1970年6月10日，汉族，宁夏中卫市人，职员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。代理权限为特别授权。被告：刘保东，男，汉族,生于1987年2月14日，宁夏中卫市人，住宁夏中卫市沙坡头区。原告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司(以下简称正丰物业公司)诉被告刘保东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正丰物业公司委托诉讼代理人张志敏、被告刘保东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业费3856元,2015年3月14日2018年3月14日物业服务费滞纳金249元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告刘保东系香格里小区业主，原告向被告居住的香格里小区提供物业服务。被告房屋面积为96.41㎡，物业服务费为2014年7月以前0.4元/㎡，2014年7月至今0.8元/㎡。2015年3月4日至2019年5月14日，被告拖欠物业服务费及滞纳金共计4105元。原告多次向被告催要，被告均以各种理由推拖不付，严重损害了原告的合法权益，更损害了被告自身及其他全体业主享受正常物业服务的利益。为了能及时收缴物业服务费，保证物业公司的正常运转，更好的服务于广大小区业主，维护原告的合法权益，根据法律规定，特诉至法院，请判如所请。被告刘保东答辩：1.被告多次去物业要求按照0.4元/㎡交纳2015年3月份至今的物业费，原告要求按照0.8元/㎡交费，被告要求原告拿出按0.8元/㎡的依据，但是原告没有出示过。原告的物业管理达不到0.8元/㎡的标准。2.原告的服务水平不达标，被告家的门锁一直处于瘫痪状态，物业维修敷衍了事，门锁按键不灵，业主到门口不能随时进入。小区电动车、自行车等随意乱停乱放，向小区反应后物业不进行管理，楼门口堵塞，业主出入不便，消防通道长期停放车辆，物业不管不问，光收费不服务，电动车充电线随处可见等，这些存在严重的安全隐患小区业主的安全得不到保障，小区地面破损严重，长期不进行修补，小区卫生较差垃圾随处可见，小区绿化干枯，物业置之不理。3.原告与被告没有签订0.8元/㎡的合同，被告与物业签的合同是0.4元/㎡。物业公司提升一级服务时并未与广大业主及业主委员会商讨，也未签订合同，只是物业擅自提升价格，并且提升价格后并未公示公开，也没有通知业主，交费时被告才知道提升到0.8元/㎡。4.暖气不热，买房时说好的采用集中供暖的方式，但是入住后原告使用的是地源热供给供暖，被告所住的北区距离较远，导致暖气不热多次反应后物业也不管。原告将不交暖气费业主的暖气管道截断，服务人员蛮横无理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。正丰香格里业主入住手册复印件共计5页，被告对其中“刘保东”签名真实性有异议，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。入住验房表1份、住户登记表1份、入住通知单及房屋交接单1份、收据复印件及身份证复印件1份，被告对上述证据真实性无异议，上述证据具有证明效力。物业平时工作记录照片系打印件，被告不认可，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。（2014）20号文件和（2014）87号文件各1页来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院依法予以认定。催费通知单3份（原件），该证据能够证明原告向被告催缴物业费的事实，对该证明效力予以确认。收费许可证系复印件，被告不认可，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。供热经营许可证系复印件，且有效日期为2010年10月至2011年10月，与本案无关，对其证明效力不予采纳。被告证据1业主入住手册1份原件，原告对其真实性无异议，对该证据的真实性本院依法予以认定。证据2中卫市物价局（2014）20号文件1份复印件、服务服务等级收费标准审核意见1份复印件、宁价综发（2015）31号文件复印件、正业（2017）1、2、6、9，（2018）2号文件复印件，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院依法予以认定。照片7页打印件，原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘保东系正丰香格里小区业主，在该小区的房屋为58号楼3单元402室，系多层普通住房，面积为96.38㎡。原告正丰物业公司自2010年开始为香格里小区提供物业服务至今。2013年3月14日被告入住该小区。2018年3月4日，原告向被告发出收费通知，向被告催收该年度的物业费926元、楼道公用照明费30元，共计956元。原告又分别于2019年4月7日、2019年5月8日向被告发出缴费通知，向被告催收2015年3月14日至2020年3月14日期间的物业费4780元。原告多次催要，被告均未支付。中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》（卫价发[2014]20号），规定，多层住宅（6层以下，含6层），根据沙坡头区2011－2013年度物业服务成本变化情况，各级基准收费标准确定为一级0.8元/㎡/月，二级0.6元/㎡/月，三级0.45元/㎡/月，四级0.3元/㎡/月。同时，该通知对交通工具停放收费、物业服务监督管理作出相应规定。中卫市中卫市住房和城乡建设局、物价局《关于确认沙坡头区普通住宅小区物业服务等级的通知》（卫住建发[2014]87号）确定正丰香格里小区物业服务等级为一级，非在建小区。2013年3月14 日，被告刘保东在原告正丰物业公司提供的《正丰香格里业主入住手册》上签字，在其中的《正丰香格里住宅小区物业服务协议》。协议第四条主要内容为：物业服务标准，业主委员会未成立之前，按宁夏正丰房地产开发有限公司与宁夏正丰物业服务有限公司（中卫分公司）签定的《前期物业服务合同》约定的标准执行，并由物业服务公司向中卫市物价部门申请并备案，业主委员会成立后，双方协商并备案。一、按照0.4元/㎡/月收取物业费。按照60元/月/辆收取机动车停车泊位费，收取的停车泊位费，原告不承担刮伤、损坏、丢失的赔偿责任；二、供暖费，本物业区域内的供暖是建设单位投资建设并具有完全产权的新型、环保的水源热泵供热系统，收费标准、收费办法按业主购房时与开发公司签定的《供暖协议》约定标准执行，费用原告代收；三、业主逾期不交纳物业服务费的，按每日承担应交费用千分之三的违约金。协议第五条主要内容为：二、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容收取物业服务及相关费用。正丰香格里业主大会针对原告物业服务过程中存在的诸多问题分别作出了《正丰香格里业主大会通知》（正业[2017]01号）、《业主委员会工作备案上报》（正业[2017]02号）、《关于正丰香格里小区业主知情权事项的行政申请》（正业[2017]06号）、《关于业主知情权公开事项及相关物业服务整放通知》（正业[2017]09号）、《中卫市正丰香格里小区业主大会业务委员会通知》（正业发[2018]2号），并向包括原告在内的相关部门发放。本院认为，原告正丰物业公司与被告刘保东签订的《正丰香格里业主入住手册》，其中包括《正丰香格里住宅小区物业服务协议》，故原被告之间就物业服务达成了协议，是双方真实意见表示，合法有效。该《正丰香格里住宅小区物业服务协议》中约定了物业服务费标准，同时也约定在业主委员会成立后，对物业服务费双方协商并备案。本案中，原告在正丰香格里小区业主委员会成立后未就物业服务费进行协商并签订合同，其依据中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》（卫价发[2014]20号）规定进行收费，不符合双方的约定。被告刘保东提供的照片、业主委会员文件，证明原告确实存在物业服务不到位的情况，原告也承认确实存在因客观原因有绿化草坪枯死，垃圾清理不及时，小区道路设施损坏不能及时维修等物业服务不到位的情况。被告房屋建筑面积为96.38㎡，按照原告主张的0.8元/㎡/月的标准计算2015年3月14日至2019年5月14日期间的物业费为3855.2元。因双方并未就0.8元/㎡/月的标准签订合同，原告提供的物业服务也不到位，故本院酌情按物业服务费的70%即2698.64元，部分支持原告的诉讼请求。原告在对物业服务费按照文件规定进行调整后，虽声称已将新的物业服务费收费标准公示告知小区所有业主，但未提供证据证明。被告在对原告调整物业服务费不知情的情况下，有权拒绝按新标准支付物业费。且在业主委员会成立后，原告未按照协议约定与业主委员会协商物业服务标准，而是直接决定按照文件规定执行，导致业主拒绝缴纳物业费，对此原告应承担责任。故原告主张物业服务费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘保东于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司自2015年3月14日至2019年5月14物业服务费2698.64元；二、驳回原告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司负担9元，被告刘保东负担16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审  判  员   马彦坤二○一九年八月二十六日书  记  员   郝 霞本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。