广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6965号原告：广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：徐明峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈江丽，该公司职员。被告：朱力军，男，1971年4月3日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告朱力军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的诉讼代理人陈江丽，被告朱力军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1、被告按每月331元的标准向原告支付自2018年1月1日起至付清之日止的物业管理费，暂计至2019年5月31日为5627元；2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠交物业管理费的千分之三向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日为1538.82元；3、被告支付自2017年10月1日起至2019年5月5日止拖欠的公摊电费350.1元；4、被告支付自2018年1月1日起至2019年5月5日止拖欠的民用水费512.45元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为雅居乐雍华庭小区提供物业管理服务，被告是该小区xx单元（即花都区新华街××房）的业主，物业建筑面积为157.44平方米。按原告与该小区开发企业于2013年8月25日签订的物业管理委托合同第十八条第一款的约定，该小区住宅的物业管理费为每月1.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费205元。另，该小区经过投票，于2013年10月起执行新的收费标准，住宅的物业管理费为2.1元/平方米，即从2013年10月起被告每月需向原告支付物业管理费331元。自2018年1月起至2019年5月止，被告无故拖欠原告物业管理费17个月，共计5627元。期间原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据物业管理委托合同第十八条第一款的约定，被告逾期支付物业管理费的，从逾期付款之日起每日按欠交金额的千分之三支付滞纳金，至起诉之日为1538.82元。诉讼中，雅居乐公司明确第2项诉讼请求中滞纳金的标准变更为每日按欠交物业管理费的千分之一收取，同时，撤销第3、4项诉讼请求。被告朱力军辩称，不交物业管理费是因为原告自2003年进入小区以来，一直违反物业合同和国家的相关法律，不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务。如原告没有在本物业小区范围内设立管理处；没有向广大业主公布历年的财务收支账目；在没有征得业主的同意下，擅自利用小区的业主共有面积进行经营、收取停车费、广告费、场地出租费等等，所得费用没有向业主公开，也从来没有交给全体业主。被告要求原告对存在的问题整改后，才交物业管理费。原告违反合同在前，物业管理费应按折扣收取；且是原告的原因导致被告不交物业管理费，请求法院判令被告不需要缴纳滞纳金。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于花都区新华街××房，建筑面积为157.44平方米，权属人为朱力军，涉案房屋所在的小区由雅居乐公司提供物业管理服务。2003年8月10日，雅居乐公司作为乙方与广州花都雅居乐房地产开发有限公司作为甲方签订了一份《物业管理委托合同》，合同第一条约定：甲方将花都雅居乐雍华廷委托乙方经营物业管理。第三条约定：委托管理期限为120个月，自2003年8月25日起至2013年8月24日止。本合同期限内业主委员会在花都区房管局的指导下依法成立的，业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。2013年8月25日前述甲乙双方协商后续签上述合同,委托管理期限自2013年8月25日起至小区成立业主委员会签订新的物业服务合同止。原《物业管理委托合同》与续签的《物业管理委托合同》第十八条均约定：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际清偿之日止，乙方有权按欠费金额的每日千分之三计收滞纳金。两份《物业管理委托合同》均未约定每月缴纳物业管理费的具体时间，雅居乐公司提交了其与同一小区其他业主签订的前期物业管理协议，拟证明涉案房屋应于每月第10日缴纳当月物业管理费。另查明，该小区经过投票，于2013年10月1日起执行新的收费标准，即：洋房2.1元/平方米，别墅2.8元/平方米，商铺3.5元/平方米。涉案小区至今未成立业主委员会，朱力军也没有与雅居乐公司签订物业服务合同。涉案房屋因欠缴物业管理费等费用，雅居乐公司于2017年8月30日向本院提起诉讼［案号：（2017）粤0114民初7437号］，本院作出判决。判决生效后，朱力军履行了判决书确定的付款义务。之后，朱力军以服务不到位为由要求雅居乐公司打折收取物业管理费，雅居乐公司坚持按收费标准收取，朱力军拒绝缴纳。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，雅居乐公司与广州花都雅居乐房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》对朱力军同样具有约束力。本案中，雅居乐公司作为雅居乐雍华廷建设单位广州花都雅居乐房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，实际履行了为雅居乐雍华廷物业管理区域提供前期物业服务的义务，即，朱力军与雅居乐公司已经形成事实物业服务合同关系。朱力军作为雅居乐雍华廷小区的业主之一，接受了雅居乐公司的服务，理应向雅居乐公司缴纳物业服务费用。虽然雅居乐公司在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，但朱力军的抗辩理由及举证不足以认定雅居乐公司存在可形成拒付物业管理费用的违约事实。因此，朱力军以雅居乐公司不履行或不完全履行物业服务合同的约定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，服务不到位为由拒交物业管理费，理据不充分，本院不予支持。经核算，涉案房屋每月物业管理费为331元(157.44平方米×2.1元／平方米)，朱力军理应向雅居乐公司支付2018年1月1日至2019年5月31日的物业管理费为5627元（331元×17个月）。朱力军迟延缴纳物业管理费，应向雅居乐公司支付滞纳金。因《物业管理委托合同》并未对每月缴纳物业管理费的具体时间进行约定，雅居乐公司主张涉案房屋参照同一小区其他业主缴纳物业管理费的时间，即每月第10日缴纳当月物业管理费，本院予以采信。根据《物业管理委托合同》的约定，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起至实际清偿之日止，按每日千分之三的标准收取滞纳金，现雅居乐公司要求按每日千分之一的标准计付滞纳金，该主张比约定的标准低，本院予以准许。因此，雅居乐公司请求从逾期之日起计算物业管理费的滞纳金，理据充分，本院予以支持，但各月的滞纳金总额以当月应交物业管理费本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下:一、被告朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付2018年1月1日至2019年5月31日的物业管理费5627元；二、被告朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以每月应缴的物业管理费为本金，从逾期之日起按每日千分之一标准计至付清之日止，上述各月物业管理费的滞纳金以本金为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱力军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  赵德意二〇一九年八月十四日书记员  李晓君