广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初4552号原告：清远市创富房地产开发有限公司，住所地广东省清远市新城北江三路星河明居星明轩501号。法定代表人：叶祖渠，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐淑图，广东业证律师事务所律师。被告：蔡士标，男，1974年12月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：杨慕珊，广东焯烨律师事务所律师。原告清远市创富房地产开发有限公司（以下简称创富公司）与被告蔡士标商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创富公司的委托诉讼代理人徐淑图，被告蔡士标的委托诉讼代理人杨慕珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创富公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年1月11日签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金40万元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年1月11日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定被告以总房价200万元购买原告开发的位于清远市清城区××水××楼××房，合同第六条对付款方式及期限约定为：被告于2018年1月11日付首期80万元，二期房款30万元于2018年4月11日前付清，三期房款30万元于2018年7月11日前付清，四期房款30万元于2018年10月11日前付清，五期房款30万元于2019年1月11日前付清。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。同日，双方签订一份《购房附加协议书》，该协议书就分期付款作了明细约定，如被告未能在2019年1月11日前付清所欠房款，原告同意给予被告三个月（即到2019年4月11日）付款过渡期，如被告未能在2019年4月11日前付清所欠房款，从2019年4月11日起按所欠房款每日0.1%向被告收取利息，并有权取消购房合同关系，没收总房款20%作为违约金，所有已产生的购房费用由被告承担。合同签订后，被告只于2018年1月11日向原告支付80万元首期购房款，之后一直没有按约定履行其付款义务，其行为已违反了双方所签的《广东省商品房买卖合同》和《购房附加协议书》约定，根据约定，原告有权解除合同，并要求被告支付总房价20%的违约金。被告蔡士标辩称，被告同意解除购房合同的请求，但不同意承担任何违约责任，并要求原告退回80万元给被告。1、原告起诉中双方约定分期付款不是事实，而是按揭支付购房余款120万元，当时被告明确告知原告如按揭不成则无能力支付剩余购房款。但原告销售看到被告征信报告后，述称被告申请贷款无问题，才签订购房合同。双方签订的合同为原告提供的格式合同，买受人在签订合同时处于弱势一方，不能平等协商，被告无法修改合同条款和增加如按揭不成被告可单方解除的内容，修改违约责任等不平等的条款。被告必须接受承担高额违约金的内容，违反公平、协商等原则，对被告不公平。根据购房合同附件四补充协议第七条第七项约定原告逾期交付房屋的违约金不能超过房屋总价的2%，如被告逾期付款的违约责任是房屋总价的20%或更高，明显加重被告的责任，大大减轻了原告的责任，排除被告的解除权利。根据合同法规定上述条款应属于无效条款。2、被告直至目前没有收到原告或银行要求支付余款的付款通知书，根据购房合同附件四合同补充协议第四条第四款的约定，被告支付余款的期限远远未成就，不存在违约的问题，原告主张违约责任没有法律和事实依据。3、被告有诚意购买房屋，签订合同当日支付80万元购房款，对被告也是受害者。4、原告在起诉前没有通知被告要解除合同，合同解除对原告没有造成实质损失，房地产是保值和升值的，而被告确是承担80万元的利息损失，违约责任应该是原告并非被告。5、如果法庭认为被告构成违约，根据合同法平等、公平的原则，被告认为适用20%的违约金过高，事实上购房附加协议和购房合同的约定，违约责任是互相矛盾，合同第七条约定按未付款10%支付违约金，附加协议按照总房款20%，上述约定和逾期交楼违约责任相差甚远，十分不公平。如果法院认定被告违约，应该以房屋总价的2%确定违约金。请求法院驳回原告第2、3项诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2017年9月27日，案外人饶小秋与被告为认购方，原告为出售方，双方签订了《御水湾豪庭认购书》，约定：案外人饶小秋与被告共同认购原告位于御水湾豪庭2栋2903单位，建筑面积168.55平方米，套内面积142.34平方米，成交价200万元，定金10万元，首期楼款为成交价的40%即70万元（已扣除定金），同时申请120万元30年银行按揭贷款，于2017年1月30日前签署《商品房买卖合同》。2018年1月11日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《广东省商品房买卖合同》及合同附件、《购房附加协议书》，合同约定：被告向原告购买位于清远市清城区××水××楼××号商品房，建筑面积168.55平方米，套内面积142.34平方米，成交总价200万元。合同第六条约定：“……2、分期付款：买受人于2018年1月11日付首期人民币800000元（含定金），二期房款300000元须2018年4月11日前付清，三期房款300000元须2018年7月11日前付清，四期房款300000元须2018年10月11日前付清，五期房款300000元须2019年1月11日前付清。……”合同第七条约定：“买受人如未按本合同约定时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。……”合同第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”合同附件四《合同补充协议》第四条约定：“（一）买受人申请按揭贷款的年限、贷款金额及月供额等以银行最终批复为准，相关责任由买受人自行承担。买受人同意应于本合同签订之日后6个月内将银行按揭款转入本合同约定的出卖人账户。（二）按揭首期款具体支付比例以银行信贷政策为准。若发生政策性变动需提高首期款支付比例，买受人须按下述第（五）款约定期限支付调整后的首期款数额。（三）买受人承诺在签订《商品房买卖合同》时与银行签订抵押贷款协议，买受人需按时按照按揭银行的要求提供办理按揭申请所需的全部资料，如按揭银行要求买受人补充提交相关资料，买受人应在收到出卖人或其申请的按揭银行通知后3日内提交。（四）买受人对自己的购买能力、资信状况等应有充分了解和评估，并承诺如实申报家庭购房、负债情况及提供资料。买受人知悉按揭贷款申请能否获得银行审批属买受人自身责任，出卖人对此不作任何保证，也无须承担任何责任。由出卖人代理买受人办理按揭手续的，出卖人的代理权限仅限于按照买受人选定的按揭银行的要求，无偿代买受人向银行提交办理按揭手续的证件资料。按揭贷款责任主体是客户和银行。买受人申请按揭贷款的年限、贷款金额及月供额等以银行最终批复为准，相关责任由买受人自行承担。（五）买受人采用按揭贷款方式付款，若出现如下情形之一看，买受人应在收到出卖人或其申请的按揭银行付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期则视为买受人违约，买受人应依据《商品房买卖合同》第七条及本《补充协议》第五条相关约定向出卖人承担相应责任:(1)未能在签订《商品房买卖合同》的同日完成办理银行按揭申请手续、签订抵押贷款协议;(2)未能在签订《商品房买卖合同》的同日提供申请银行按揭贷款所需全部有效证件资料和缴清相关费用;(3)按揭申请未获银行批准；(4)按揭贷款未获银行全额批准;(5)按揭申请交送银行后，银行未在本条第(一）项约定的时间内将贷款转入本合同约定的出卖人专用账户(包括但不限于银行政策变动、银行放款额度有限等因素);(6)其他非因出卖人的原因。”合同附件四《合同补充协议》第五条约定：“……(二)若买受人选择分期付款方式付款的，则每次付款均被用作冲抵未清的最早欠款(包括本金及违约金，且按先扣违约金再扣本金的顺序操作。)若买受人逾期支付任一期款项的，均视为买受人违约，买受人应按《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任。”《购房附加协议书》约定：被告于2018年1月11日前付清首期房款80万元，剩余房款120万元从2018年1月11日至2019年1月11日，按每3个月为一个季度，共4个季度，每个季度付款30万元；被告如未能在2019年1月11日前付清所欠房款，原告给予被告三个月（即到2019年4月11日）付款过渡期，被告如未能在2019年4月11日前付清所欠房款，原告有权取消购房合同，没收总房款20%作为违约金。签订合同当天，被告向原告支付首期房款80万元，尚欠120万元未付。被告同意解除与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，但抗辩认为剩余购房款120万元向银行申请按揭贷款支付给原告，而截至法庭辩论结束时止尚未办理申请按揭贷款手续。原告则主张被告所欠剩余房款120万元并非向银行申请按揭贷款支付，而是按照《广东省商品房买卖合同》及《购房附加协议书》的约定分期支付。以上事实，有原告提交商品房买卖合同，被告提供的认购书，以及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及合同附件、《购房附加协议书》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应恪守履行。根据原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第七条及合同附件四《合同补充协议》第五条约定，被告逾期付款达到合同解除条件，原告要求解除合同的，被告应按总房价的10%支付违约金，而原、被告签订的《购房附加协议书》对被告分期付款约定更加详细，并约定被告逾期付款，原告有权解除合同，并按总房款20%作为违约金，虽然《广东省商品房买卖合同》和《购房附加协议书》均为同一天签订，约定的违约金数额明显相冲突，但从购房附加协议书内容来看，购房附加协议书应属于对《广东省商品房买卖合同》当中分期付款及违约金金额约定条款的特别补充约定，故违约金金额应《购房附加协议书》的约定为准，即按总房款20%作为违约金。被告抗辩认为根据认购书及合同附件四《合同补充协议》第四条约定，剩余购房款120万元由被告向银行申请贷款支付，并确认截至法庭辩论结束时止仍没有办理申请银行贷款手续。如果原、被告双方约定剩余购房款120万元由被告申请银行贷款支付，按照一般交易习惯，原告为尽快收到购房余款，必然会督促被告在签订商品房买卖合同后即向银行递交资料办理按揭贷款相关手续，但截至法庭辩论结束时止被告仍没有办理申请银行贷款手续，明显违背正常交易习惯，而且原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》及《购房附加协议书》的时间在认购书之后，当中均明确约定了剩余购房款120万元分期支付，认购书与《广东省商品房买卖合同》及《购房附加协议书》条款内容相冲突的，应以《广东省商品房买卖合同》及《购房附加协议书》的约定为准，故此，被告抗辩认为剩余购房款120万元申请银行贷款支付的意见，事实依据不足，本院不予采信。由于被告未依约定期限付清购房款，已构成逾期付款违约行为，应承担相应的违约责任，根据协议约定被告逾期付款，原告有权解除合同，并按总房款20%作为违约金，对原告主张要求解除与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及支付违约金40万元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告清远市创富房地产开发有限公司与被告蔡士标于2018年1月11日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告蔡士标应于本判决生效之日起10日内向原告清远市创富房地产开发有限公司支付违约金40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，减半收取计13000元，由被告蔡士标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一九年八月十三日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。