江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0826民初5204号原告：梁建东，男，1982年6月5日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：史晓萍、尤艳涛，江苏德誉法钧律师事务所律师。被告：淮安市中恒置业发展有限公司，住所地涟水县中恒国际新城D区36号楼二楼。法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。原告梁建东与被告淮安市中恒置业发展有限公司（以下称中恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁建东的委托诉讼代理人史晓萍，被告中恒公司的委托诉讼代理人孙任公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁建东向本院提出诉讼请求：1、判决被告将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，并继续协助买受人办理产权登记手续；2、判决被告承担立案之日前的逾期办证违约金180367元。事实与理由：原、被告于2011年11月5日签订涟水县中恒国际新城D16幢1单元301室房屋买卖合同，房屋价款为348537元，按合同约定被告应于2013年7月1日前将经验收合格，符合合同约定的房屋交付原告，并于房屋交付后90天内协助办理产权变更登记手续。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告至今未能向原告提供商品房竣工验收合格可以办理产权变更登记手续的相关凭证，导致原告无法办理产权登记手续，经了解涉案房屋尚不具备合同约定的办证条件，故提起诉讼。被告中恒公司辩称，1、原告作为购房人应当享有合同约定的权利，被告作为出卖人应当承担合同责任；2、原告请求以合同约定的交付时间作为违约金起算点不符合合同第十五条约定，合同第十五条约定的交付指实际交付，原告应当承担实际交付时间的举证责任；3、原告请求按年利率9%计算逾期办证违约金没有合同依据，合同第九条约定逾期交房的违约责任为按已付房款日万分之一计算，房屋交付关系到占有、使用、收益等实际权利，举重以明轻，逾期办证的违约责任应当低于该标准。本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年11月5日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的涟水县中恒国际新城D16幢1单元301号房屋，房屋总价款为348537元。合同第八条约定出卖人应当在2013年7月1日前将经验收合格的房屋交付买受人。合同第九条约定出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，按下列方式处理：逾期不超过30天的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：“出卖人和买受人办理房屋交接手续90日后，在买受人提供完成的相关手续和支付完契税及其他费用后，出卖人有义务协助买受人办理该房屋的产权”。合同签订后，原告按约定交付了全部购房款。审理中，原告陈述涉案房屋延迟两个月交付，具体交付时间记不清，被告主张涉案房屋的钥匙于2013年7月1日后半年内交付物业服务公司，由物业服务公司与业主办理交接手续。物业服务公司提供的房屋交付单载明案涉房屋交付时间为2013年7月4日。审理中，被告表示办理权属登记需由出卖人提供的资料在近期内还不能向产权登记机关报送备案。原告经本院释明，如果涉案房屋不能办理权属登记手续，也不要求解除合同，只要求被告承担违约责任。上述事实，有经庭审质证的原、被告陈述、房屋买卖合同、完税凭证、购房发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。根据合同第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但在法庭辩论结束前，被告仍未将上述资料报产权登记机关备案，且表示近期也不能报送，故原告在规定期限内不能取得房地产权属证书是因被告的违约行为导致，被告应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同第十五条对逾期不能办证双方未作特殊约定，被告应当承担逾期不能办证的违约责任。根据上述司法解释的规定，本院酌定按年利率6%计算逾期不能办证违约金。房屋买卖合同履行中，出卖人可能存在逾期交付、逾期不能交付、逾期办证、逾期不能办证等违约行为。逾期交付对购房人来讲延迟了房屋使用，给买受人造成一定的经济损失，如遇房屋价格上涨，买受人权益并不受损；逾期不能办证对购房人来讲，虽不影响房屋居住，但影响房屋转让、出租、抵押等，逾期不能办证对买受人造成的损害程度并不比逾期交付造成的损害程度低，故被告以举重以明轻为由要求参照标准较低的逾期交付违约金计算比例计算逾期不能办证的违约金，无事实与法律依据，本院不予采纳。根据物业服务公司提供的房屋交付单，本院确认涉案房屋交付时间为2013年7月4日，被告应当在2013年10月4日前将办理权属登记需要的材料报送产权登记机关备案，截止法庭辩论结束前，被告未能履行上述义务，据此，本院确认被告逾期不能办证的违约金自2013年10月5日起至本案立案之日止，以已付房款348537元为本金，按年利率6%计算，经计算为121929.86元。原告在本院释明后，表示不要求解除房屋买卖合同，故被告仍有义务协助原告办理房屋产权登记手续。房地产开发企业将办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关备案，属于行政管理范围，不属于民事案件审理范围，对被告没有履行上述行为，原告可向相关部门申请解决。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安市中恒置业发展有限公司继续协助原告梁建东办理涟水县中恒国际新城D16幢1单元301室房屋不动产变更登记手续。二、被告淮安市中恒置业发展有限公司于判决生效后10日内给付原告梁建东逾期不能办证违约金121929.86元。案件受理费减半收取1954元，由被告淮安市中恒置业发展有限公司负担1369元，原告梁建东自行负担585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行，收款账户62×××499）。审判员  李林峰二〇一九年八月十五日书记员  朱丹丹