广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终5193号上诉人（原审原告）：刘琳洁。委托诉讼代理人：高加攀，广东安国（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄睿洲，广东安国（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：曾凡成。委托诉讼代理人：田红辉。被上诉人（原审被告）：田红辉。委托诉讼代理人：廖昌令。上诉人刘琳洁因与被上诉人曾凡成、田红辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018)粤0306民初19097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘琳洁上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、诉讼费用全部由曾凡成、田红辉承担。事实与理由：一、虽然本案存在两份交楼确认书，但应以后一份交楼确认书为准，换言之，本案的交楼时间应为2018年6月8日。理由如下：1.第一份交楼确认书落款时间为2018年4月10日，也就是合同签订之时，但是合同中明确约定双方租期是2018年5月1日至2021年4月30日，以及在2018年5月1日交楼，由此可知曾凡成、田红辉不可能在租期之前向刘琳洁交楼。2.如果2018年4月10日真的已经交楼给刘琳洁使用，就不需要在合同中约定2018年5月1日交楼，以及在2018年6月8日再次签订交楼确认书，这明显不符合常理；3.在司法实践中当出现两份时间不一致的法律文书时，一般都是以后一份法律文书为准，因为后一份的法律文书代表着对前一份法律文书的变更，在本案中涉及的两份交楼确认书也应是以后一份交楼确认书为准。结合以上三点本案交楼时间应为2018年6月8日；二、曾凡成、田红辉已经严重逾期交楼，属严重违约行为，那么根据合同的约定，刘琳洁有权依法解除合同，并要求曾凡成、田红辉承担相应的违约责任或赔偿刘琳洁的损失；三、双方约定的租期是从2018年5月1日起，但原审法院却要刘琳洁承担租期之前的费用明显是缺乏事实依据的，更何况刘琳洁并未实际占有使用涉案房屋；四、原审法院要求刘琳洁承担2018年4月10日至2018年6月1日之间的占有使用费9000元，但刘琳洁已经向曾凡成、田红辉支付了5月份租金以及两个月押金合计13500元，即使两相抵扣曾凡成、田红辉也应该向刘琳洁返还4500元。被上诉人田红辉辩称：刘琳洁的上诉没有事实和法律依据。本案的事实是4月10日我们已经有签订交楼确认书，合同时间是三年，刘琳洁的手续一直没有办理下来，要求推迟时间计算租金，田红辉同意从6月8日起收取租金，但到一审才发现其到4月27日1510房已经被刘琳洁作为公司地址注册了，目前仍未变更，导致涉案房屋无法租赁给其他人。一审法院认定事实：2018年4月10日，曾凡成、田红辉作为出租方（甲方）、刘琳洁作为承租方（乙方）、案外人深圳世××××有限公司作为经纪方，共同签署了《房屋租赁合约》，合同约定曾凡成、田红辉将深圳市宝安区××大厦××号租赁给刘琳洁作为办公使用，租赁期限为36个月，从2018年5月1日起至2021年4月30日止，月租金4500元、租房押金4500元、租赁保证金9000元。曾凡成、田红辉应在2018年5月1日前按物业交付清单之标准将该物业交付刘琳洁使用，双方应在交付清单中签字确认。合同第十一条约定了双方的违约责任，其中：如曾凡成、田红辉不能按约定时间交付物业给刘琳洁使用的，每延迟一日，须按日租金双倍向刘琳洁支付违约金；如曾凡成、田红辉延迟交付物业（刘琳洁拖延接收该物业情形除外）或者是曾凡成、田红辉的原因导致刘琳洁在租赁期无法正常使用该物业的，刘琳洁有权解除合同并要求曾凡成、田红辉双倍返还租赁保证金。刘琳洁无故提前解约的，曾凡成、田红辉有权没收刘琳洁租赁保证金。合同第十二条约定了经纪方权利义务，该条第二款约定，合同成立之后，双方应分别向经纪方支付佣金2250元，因任何一方违反本合同导致不能出租或承租该物业，则上述双方共应支付之佣金视为经纪方在本合同中的可得利益。合同签订当日，刘琳洁向田红辉支付了5月份的租金4500元和两个月押金9000元，田红辉于当日向刘琳洁出具收款收据，确认收到上述款项合计13500元。同时，刘琳洁与田红辉均于当日分别向经纪方支付了物业佣金2250元，经纪方亦于当日出具收款收据确认收到该两笔款项。2018年4月10日，刘琳洁与田红辉签订“交楼确认书”，约定涉案物业的正式交付时间为2018年5月（以具体装修好的为准）。该确认书第二条为，经双方确认，该物业是以现状态交付承租方使用，承租方经验收认为符合物业交付条件，并且双方已对水、电、燃气等以上费用结算完结，双方已无异议。双方在该确认书下方各自签名处签名并按捺指印。2018年4月25日，刘琳洁缴纳涉案房屋个人所得税及房产税合计946.13元。2018年6月8日，刘琳洁与田红辉再次签订了一份“交楼确认书”，约定田红辉于当日正式交付涉案物业给刘琳洁，双方经签名及按指印予以确认。该确认书与双方于4月10日签订的第一份确认书版本相同，该确认书第二条为，经双方确认，该物业是以现状态交付承租方使用，承租方经验收认为符合物业交付条件，并且双方已对水、电、燃气等以上费用结算完结，双方已无异议。在该确认书承租方签名处上方，刘琳洁手写一段文字：“本人对以上第2条内容持保留意见。”又查明，2018年4月25日，深圳市宝安区人民政府房屋租赁管理处出具了一份房屋租赁凭证（深房租宝安2018042892），确认房屋编号为4××××××××××××××1的房屋坐落地址为××街道××路××大厦××号的涉案房产，由曾凡成出租给刘琳洁作办公使用，持证人为刘琳洁。2018年6月9日，刘琳洁向曾凡成、田红辉邮寄解除合同通知书，通知曾凡成、田红辉解除合约并返还有关费用。田红辉确认已收到该通知书。2018年8月17日，刘琳洁以曾凡成、田红辉未如约交付房屋为由将曾凡成、田红辉诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案房屋所有人为曾凡成。2014年8月20日，曾凡成向中国银行股份有限公司深圳福永支行贷款430000元，用于购买涉案房屋，双方签订了《个人商业用房贷款合同》（编号：201×年圳中银福借字第×××号）。一审法院认为，曾凡成经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩以及质证的权利，一审法院依刘琳洁及田红辉提供证据认定本案事实。涉案房屋为商品房，已在深圳房地产权登记中心办理登记，取得房产证，在银行办理了房产抵押贷款，并在房管所办理了房屋租赁凭证，进行了备案，属于合法建筑。刘琳洁与曾凡成、田红辉自愿签订《房屋租赁合同》，双方存在合法有效的租赁合同关系，双方权利义务受相关法律法规调整。对双方签订《房屋租赁合同》及《交楼确认书》、刘琳洁已向田红辉支付五月份租金4500元、两个月押金9000元、刘琳洁已向经纪方支付物业佣金2250元等事实，双方均予确认。双方争议焦点主要在于涉案房屋是否已完成交付、实际交付时间、曾凡成、田红辉是否违约并造成了刘琳洁相关损失，曾凡成、田红辉应否返还已缴纳给的租金及租赁保证金，并赔偿损失及支付违约金。关于涉案房屋是否完成交付以及实际交付时间的问题。刘琳洁在起诉状中主张曾凡成、田红辉因装修迟延未交付涉案房屋，在庭审辩论时主张曾凡成、田红辉交付的房子是空房，不能满足交房目的，且交房时间为2018年6月8日，相比合同约定的交房日期5月1日已经严重逾期，故曾凡成、田红辉违约，刘琳洁未实际使用涉案房屋，刘琳洁有权解除租赁合同。为证实其主张，刘琳洁提交了双方于2018年6月8日签订的《交楼确认书》作为证据。曾凡成、田红辉主张其在2018年4月10日已交付涉案房屋及物业手续给刘琳洁，5月10日，洁具、水电等工程均已安装完毕，6月8日因刘琳洁想迟点计算租金，才签订的第二份“交楼确认书”。为证实其主张，田红辉提交了涉案房屋照片、深圳怡欣达人力资源有限公司工商登记信息、证人证言证明刘琳洁早已搬入使用涉案房屋，屋内曾放有刘琳洁办公物品，刘琳洁用涉案房屋××大厦××号注册了公司。一审法院认为，本案存在两份“交楼确认书”，一份签订于2018年4月10日，一份签订于2018年6月8日，单凭“交楼确认书”不足以证明交楼时间。结合如下事实，一审法院认定双方于2018年4月10日已经完成交房：一、曾凡成、田红辉提交的深圳××人力资源有限公司工商登记信息显示该公司法定代表人为刘琳洁，注册地址为涉案房产地址，即深圳市宝安区××街道××社区新沙路××大厦××号，成立日期2017年12月13日，核准日期2018年4月27日；在涉案房产一楼物业管理处，设置有公司名称一览表，其上显示该幢楼各房间对应的登记公司名称、房号，刘琳洁注册的公司深圳××人力资源有限公司在该名牌栏上，对应房号1510；二、双方签订的交楼确认书第二条写明了“经双方确认，该物业是以现状态交付承租方使用，承租方经验收认为符合物业交付条件，并且双方已对水、电、燃气等以上费用结算完结，双方已无异议。”三、刘琳洁提供的书面证言作出者为证人邱某，即撮合双方签订租赁合同、双方支付其佣金的经纪方员工邱某，该证人作为知情者，陈述有较大可信度。其证言讲述了双方签订合同经过、涉案房屋状况、双方签订两份交楼确认书经过，以及其曾看到涉案房屋有办公桌三台、刘琳洁此后开具放行条搬走桌子等，其陈述与刘琳洁陈述完全一致。四、刘琳洁在起诉状中主张曾凡成、田红辉因装修迟延未交付涉案房屋，在庭审辩论时又主张已交房，只是时间为2018年6月8日，相互矛盾；另外，刘琳洁庭审时确认其曾搬进桌子到涉案房屋，目的是需要银行通过预审，办理人力资源公司必须通过这些程序，确认了证人及曾凡成、田红辉关于其已经进驻使用涉案房屋的陈述，也与其自身关于未使用房屋的陈述自相矛盾。综上，一审法院认定曾凡成、田红辉主张更具有可信度，确认涉案房屋的实际交付时间为2018年4月10日。曾凡成、田红辉在合同签订当日已将涉案房屋交付给刘琳洁，交楼确认书亦手写约定了涉案物业的正式交付时间为2018年5月（以具体装修好的一天为准），手写括号内的内容表明涉案房屋装修的瑕疵已经经过刘琳洁确认，刘琳洁进驻占用了涉案房屋，并使用该房屋地址注册公司并获得核准，在公司核准完成后，再以房屋装修延迟及曾凡成、田红辉未及时交付为由要求解除合同，有违诚实信用原则。刘琳洁使用曾凡成、田红辉房屋，应当支付租金，对其要求曾凡成、田红辉返还租金并支付违约金的诉讼请求，有违法律规定，一审法院不予支持。关于其要求曾凡成、田红辉支付损失23196.13元（包含个人所得税和房产税946.13元、中介服务费2250元、消防工程款20000元）的诉讼请求，因中介服务费和税费分别为三方租赁合同约定及合同履行过程中的支出，并非曾凡成、田红辉收取，刘琳洁要求曾凡成、田红辉承担，于法无据，一审法院不予支持；关于消防工程款20000元，刘琳洁提交了2018年4月12日其与案外人广东省保××××有限公司深圳分公司签订的《消防工程合同》及该公司出具的20000元收款收据作为证据，但是该笔费用缺乏转账凭证佐证，且即便刘琳洁确实支付该费用，根据其庭审时陈述，其此举是为通过消防验收，进而办理人力资源许可证开公司所用，可见，该费用亦并非曾凡成、田红辉违约导致的损失，对其该诉求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。在庭审过程中，曾凡成、田红辉主张虽然刘琳洁邮寄了解除合同通知书，但未将房管所签订的租赁合同交还，合同备案登记在原名下，曾凡成、田红辉无法出租，故曾凡成、田红辉认为合同尚未解除。曾凡成、田红辉主张合同已交房管所，现只有房屋租赁凭证。为防止损失进一步扩大，双方均当庭同意解除租赁合同，刘琳洁亦向曾凡成、田红辉交还了涉案房屋的租赁凭证。因此，一审法院确认双方租赁合同于庭审当日，即2018年10月15日解除。根据《中华人民共和合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。刘琳洁向田红辉支付了5月份的租金4500元和两个月押金9000元，对已支付的押金，因双方已协商解除合同，田红辉已收取的押金9000元应予退还，但是，刘琳洁应当支付曾凡成、田红辉房屋占有期间的占有使用费。曾凡成、田红辉于2018年4月10日向刘琳洁交付涉案房屋，刘琳洁于6月9日向曾凡成、田红辉邮寄解除合同通知书，在6月10日至10月15日期间，虽然租赁合同并未实际解除，但刘琳洁并未使用，故无需支付占有使用费，因此，刘琳洁应当支付曾凡成、田红辉占有使用费的房屋占有期间为2018年4月10日至6月9日，相应占有使用费应参照合同租金标准（4500元/月）计算，为9000元，该费用与曾凡成、田红辉应退还的押金9000元相互抵消，故曾凡成、田红辉无需再退还刘琳洁押金。田红辉于庭后提交反诉状，请求判决：1、田红辉不予退还租赁保证金；2、刘琳洁补交5月10日至10月15日的房租、物业、水电费、管理费；3、刘琳洁到工商局变更公司注册地址、在物业前台一览表中清楚公司名称；4、刘琳洁在2018年4月10日至工商局登记变更地址后以“深圳××人力资源有限公司”所从事的一切事务与田红辉无关；5、刘琳洁支付诉讼费。因田红辉未在法定期限内提起，一审法院不予处理，田红辉可另寻法律途径解决。一审法院判决：一、确认刘琳洁与曾凡成、田红辉2018年4月10日签订的《房屋租赁合同书》于2018年10月15日解除；二、驳回刘琳洁的其他诉讼请求。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方在原审中均同意解除房屋租赁合同，因此原审认定双方签订的《房屋租赁合同书》解除并无不当，本院依法予以确认。本案的争议焦点为田红辉是否存在迟延装修导致房屋未能交付的事实。双方均确认签署了两份《交楼确认书》，两份《交楼确认书》均确认刘琳洁已经收到了涉案房屋钥匙。本院认为，首先，刘琳洁在2018年4月12日与案外人签订了《消防工程合同》，将涉案房屋的消防工程发包给案外人，并提交了收款收据证明其在2018年5月29日转账支付了所有工程款。其次，刘琳洁在原审时主张只有消防工程通过验收、银行通过验收之后才能办理人力资源许可证开办公司，刘琳洁还陈述确认其曾搬进桌子到涉案房屋，以通过银行的预审，刘琳洁开办的深圳××人力资源有限公司在2018年4月27日通过了核准，经营地址即为本案涉案房屋，可见，涉案房屋作为深圳××人力资源有限公司的办公场所已经通过了相关部门、银行的审核验收。涉案房屋一楼物业管理处的公司名称一览表中也登记了该公司名称以及相应房号。最后，田红辉在原审时提交了证人邱某出具的《声明》中也载明2018年5月1日至6月8日期间曾看到有办公桌，刘琳洁开放行条搬走了办公桌。上述情况证明田红辉已经将涉案房产交付给刘琳洁，刘琳洁已经实际占有使用了该涉案房产。本案并不存在刘琳洁主张的因装修迟延导致未能交付的情况。因此原审认定涉案房屋的实际交付时间为2018年4月10日并无不当，本院依法予以确认。从双方沟通的微信可见，涉案房屋直至2018年5月28日确实存在装修缺陷，田红辉一直在积极解决涉案房屋存在的装修问题，表示愿意不收取2018年5月的租金且同意重新签署了第二份《交楼确认书》。但上述装修缺陷并不影响刘琳洁实际占有涉案房屋并完成公司的注册登记，刘琳洁应当按照实际占有的时间支付房租，即2018年4月10日至6月9日期间的租金9000元。刘琳洁在取得房屋占有权、完成公司注册核准后，以房屋装修延迟及田红辉未及时交付房屋为由要求解除合同，违反了诚实信用原则，且田红辉在本案中并不存在刘琳洁主张的违约行为，刘琳洁要求田红辉支付双倍租赁保证金并赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。因双方协商一致解除租赁合同，田红辉应当返还刘琳洁租赁保证金，扣减刘琳洁应当支付的租金后，田红辉应当返还刘琳洁租赁保证金4500元。原审就此问题处理有误，本院依法予以纠正。综上，上诉人刘琳洁的上诉理由部分成立，本院部分予以予支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19097号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19097号民事判决第二项；三、被上诉人田红辉因于本判决生效之日起十日内返还上诉人刘琳洁租赁保证金4500元；四、驳回上诉人刘琳洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费617元，刘琳洁已预缴，由上诉人刘琳洁承担；二审案件受理费617元，刘琳洁已预缴，由上诉人刘琳洁承担500元，由被上诉人田红辉承担117元，被上诉人田红辉应当于本判决生效之日起十日内径付上诉人刘琳洁117元。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年八月二十二日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。