成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初1917号 原告：成都龙泉驿丰物业管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉中街100号。 法定代表人：邓成彬，总经理。 委托诉讼代理人：魏佳，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘璐，四川均鼎律师事务所律师。 被告：邓小蓉，女，1965年1月13日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：杨朝鹏，男，1964年3月7日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告成都龙泉驿丰物业管理有限公司与被告邓小蓉、杨朝鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏佳、潘璐到庭参加诉讼。被告邓小蓉、杨朝鹏经本院合法传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 成都龙泉驿丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年7月至2018年1月期间的代收水费381.6元、代收电费728.4元、垃圾费56元，2017年10月至2018年1月期间的物业服务费590.4元、电动摩托车停放管理费240元，合计1996.4元。2、判令被告以1996.4元为本金，从2017年8月5日起按每日3‰计违约金。3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月9日，原告与被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，合同期限至业主委员会成立并签订《物业管理委托合同》时自动终止。合同约定，被告应按房屋面积向原告支付物业管理费用，首次预付三个月的物业管理费。以后按季度收取，被告须在每季度的第一个月的前五日内交纳物业管理费。如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从被告逾期之日起按每日3‰交纳违约金。被告从2017年7月起一直未交纳相关费用，并经原告多次催要，被告均未支付。 被告邓小蓉、杨朝鹏经本院合法传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼，在举证期限内，二被告均未提交书面答辩状及相关证据材料。 本院经审理认定事实如下：被告邓小蓉、杨朝鹏系位于成都市龙泉驿区金色海岸1栋1单元9楼29号业主，该房屋建筑面积登记为123平方米。2007年4月18日，原告与成都市龙泉驿区驿丰苑房屋开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同主要约定，原告为金色海岸小区提供物业服务，合同期满或者业主物业会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止。住宅用房的物业服务费按照建筑面积每月每平方米1.5或1.2元收取物业服务费标准的调整，按物价部门规定调整。物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该物业住户实际用量共同分摊。业主按月交纳物业服务费。2007年11月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：电梯公寓按每平方米每月0.95元收取，非住宅用房按每平方米每月1.5元收取。首次物业服务费从被告约定交接房屋之日起计算。首次预付三个月的物业服务费，以后按季度收取，被告须在每季度的第一个月的前5日交纳物业服务费。物业服务费标准按照政府每年公布的物价涨幅及根据物业管理成本费用变化，物业管理费用收取标准进行适当调整后，最终按国家物价部门核定的标准进行执行。受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费等代收代交收费服务，收费标准执行政府规定。垃圾清运费按每月每户8元收取。露天停车位按不同排量以50-150元／月／个的标准收取，室内停车位按不同排量以150-250元／月／个的标准收取,未办理包月的车辆按临停标准收费。摩托车的停放服务费按20-25元／月／个的标准收取。被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从被告逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。原告违反协议，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。协议签订后，原告为被告所在金色海岸小区提供物业服务。2016年4月15日，原告在小区张贴“公示”，内容载明“自2008年6月至今，我公司承担金色海岸小区电梯住宅物业服务。执行的物业服务收费标准为0.95元／平方米／月;商铺为1.5天平方米／月。由于当时的经济现状物业费偏低,随着物价持续上涨及《劳动合同法》的全面实施，物业服务成本大幅增加,对本小区收取的0.95元／每平米的物业服务费已无法维持小区内物业工作的正常运行,公共部位的维护费及员工工资及税费,致公司无法正常经营。参照市发改委、市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知;经向主管部门报备,现拟将物业服务收费标准调整为1.2元／每平方米／月，商铺为1.8元／每平米／月;方能勉强维持小区物业工作。同时小区大部份住户建议将小区单元门内电梯间信报箱撤除墙面改造为墙砖（此改造费用使用维修资金）。以上事项特书面征求广大业主意见，希望各位业主予以理解和支持。”其后，原告向小区168户住户征求上调物业服务费意见，有67户业主未能找到签字，有101户签字。在101户签字中，其中杨珍祥一户不同意，一户载明“少调点”。从2016年10月份起，原告将原收取的物业服务费0.95元／㎡／月上调至1.2元／㎡／月。被告尚欠原告2017年10月至2018年1月的物业服务费为590.4元（1.2元／㎡／月＊123平方米＊4个月）。原告从2017年3月以后按2.4元收取水费。被告尚欠原告2017年7月至2018年1月的水费为381.6元（1575吨至1734吨＝159吨＊2.4元／吨）。原告收取电费标准为0.6元／度，被告尚欠原告电费为728.4元（3780度至4994度＝1214度＊0.6元／度）。被告收取垃圾清运费的标准为8元／月，被告尚欠2017年7月至2018年1月垃圾清运费为56元（8元／月＊7个月）。原告收取被告停车费20元／月／辆，被告尚欠原告2017年10月至2018年1月期间的电动摩托车停车费240元（20元／月／辆＊4个月＊3辆）。上述款项经原告催收未果。 另查明，原告系三级物业服务公司，金色海岸小区至今未成立业主委员会，该小区住户为168户。2011年1月18日，成都市龙泉驿区发展改革和经济信息化局、成都市龙泉驿区房管局下发龙发改发【2011】11号文件，载明“我区物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，参照五城区物业服务收费政府指导价标准执行。”其中三级物业服务的基准价为有电梯的每月每平方米1元的基础上可浮动20%。2016年12月28日，成都市龙泉驿区发展和改革局下发龙发改发【2016】48号文件，载明“居民生活类污水处理收费标准由每立方米0.5元调整至每立方米0.85元，污水处理收费在收取自来水费时一并收取。调整后的污水处理费标准自2017年1月1日起执行。2018年1月26日，原告与龙泉驿区大面街办（龙锦社区）进行了交接，经相关职能部门报批备案后于2018年1月28日撤场，并办理了财产移交手续。 上述事实，有原告提交的资质证明、房屋信息摘要、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、公示、张贴公示照片、上调物业服务费/改造电梯间的征求意见书、【2011】11号文件、龙发改发【2016】48号文件、被告欠费清单、催收张贴图片截图、代交水费发票、代交电费发票、退出物业项目管理情况登记表、移交清单等证据以及原告在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，物业服务协议约定：“物业服务费标准按照政府每年公布的物价涨幅及根据物业管理成本费用变化，物业管理费用收取标准进行适当调整后，最终按国家物价部门核定的标准进行执行。”《四川省物业管理条例》第五十一条规定：“物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意：调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。”原告按照合同的约定以及依据龙发改发【2011】11号文件指导精神，结合小区的实际情况，将物业服务收费标准从原来的物业服务费0.95元/㎡/月上调至1.2元/㎡/月，符合相关文件精神。“金色海岸小区”系2007年成立的老小区，但至今未成立业主委员会，原告在小区内张贴公告，并尽可能地向业主征求书面意见后，在【2011】11号文件出台5年后即2016年10月份，根据实际情况将物业服务费调整为1.2元/每平方米/月并无不当。原告调整价格后，小区业主也未请求相关部门对调价幅度的合理性进行评审。故，原告主张被告支付2017年10月至2018年1月期间的物业服务费590.4元，本院予以支持。事实上，相关部门在2011年以后又陆续出台了相关文件，其指导价在1.2元/㎡/月的基础上又进行了调高。即便原告服务有一定的瑕疵，业主可以起诉原告要求其按照合同的约定进行整改或承担相应的违约责任，但不能以此要求减少物业服务费，更不能拒交物业服务费。物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业服务费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主拒交物业费，最终受到损害的则是所有业主的利益。关于原告主张的水费、电费、垃圾清运费、停车费问题。1、水费问题。2017年1月1日，相关部门对水费进行了调整，即“居民生活类污水处理收费标准由每立方米0.5元调整至每立方米0.85元”，原告根据龙发改发【2016】48号文件规定，实际从2017年3月份开始调整水费为2.35元/吨符合相关文件规定。由于相关部门收取水费是以总表为准，原告根据合同“物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该物业住户实际用量共同分摊。”的约定，每吨增加损耗0.05元，即将水费调整为2.4元/吨，本院予以确认。故，原告主张被告支付水费381.6元，本院予以支持。2、电费、垃圾清运费问题。原告根据供电部门收费情况以及能耗费用收取电费标准为0.6元/度，本院予以确认，被告尚应支付原告电费为728.4元、垃圾清运费56元。3、停车费问题。原告提供的证据，能够证明被告使用停车位至2018年1月，故对停车费240元（20元/月/辆*4个月*3辆），本院予以支持。三、关于违约金问题。被告未在合同约定的期限内向原告缴纳物业费，故应当承担其违约责任。原告主张被告按所欠费用的总金额2479.36元，从2017年8月5日起按每日3‰计违约金，该计算违约金的方式明显不当，且主张的违约金过高。综合被告违约情形、违约损害后果等因素，本院裁减违约金为被告欠付物业服务费总金额的10％计算违约金，故对违约金59.04元（590.4元*10％），本院予以支持。 综上所述，被告应当给付原告物业服务费590.4元、水费381.6元、电费728.4元、垃圾清运费56元、停车费240元、违约金59.04元。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告邓小蓉、杨朝鹏于本判决生效之日起十日内给付原告成都龙泉驿丰物业管理有限公司物业服务费590.4元、水费381.6元、电费728.4元、停车费240元、垃圾清运费56元； 二、被告邓小蓉、杨朝鹏于本判决生效之日起十日内给付原告成都龙泉驿丰物业管理有限公司违约金59.04元； 三、驳回原告成都龙泉驿丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告邓小蓉、杨朝鹏负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页文正文） 审 判 长  高玉林 人民陪审员  汪广秀 人民陪审员  李公凤 二〇一九年八月十四日 书 记 员  赵思铭