安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4286号上诉人(原审原告、反诉被告）：陈传超，男，1977年4月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：曹安成，安徽为信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒯家良，男，1950年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：黄海强，男，汉族，1973年7月9号出生，住安徽省合肥市长丰县。上诉人陈传超因与被上诉人蒯家良房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院作出的（2018）皖0102民初9225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈传超上诉请求：1、请求撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初9225号民事判决，依法改判蒯家良立即退还陈传超转让费30000元、房屋押金12500元、赔偿装修损失31950元、物品损失5292元，共计79742元，并支付逾期付款利息（起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算付清时止），依法改判陈传超无需承担蒯家良租金4500元；2、案件一审及二审诉讼费用由蒯家良承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误。双方签订的《房屋租赁合同》约定由陈传超承租蒯家良的房屋，对租赁期限和租金作出了约定。同时合同还约定出租方一年后提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿承租方一半的装修费用。在租赁期限内蒯家良没有任何理由于2018年5月29日提出解除房屋租赁合同，蒯家良擅自收回房屋及房屋内全部物品，属于严重违约，蒯家良应立即退还转让费30000元、房屋押金12500元，赔偿装修损失31950元、物品损失5292元。因蒯家良2018年5月29日擅自提出解除房屋租赁合同，提前收回房屋，陈传超无需承担蒯家良反诉的请求。蒯家良辩称，陈传超的上诉请求无事实与法律依据，一审庭审可以明确得出因为陈传超没有及时缴纳房租导致房屋租赁合同无法继续履行，陈传超应承担一切不利后果。陈传超向一审法院起诉请求：1、依法解除陈传超、蒯家良2017年2月18日所签订的《房屋租赁合同》；2、判令蒯家良立即返还陈传超转让费30000元、房屋押金12500元、装修损失31950元、物品损失5292元，共计79742元，并支付逾期付款利息（起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算付清时止）；3、案件诉讼费由蒯家良承担。蒯家良向一审法院反诉请求：1.依法解除蒯家良与陈传超的《房屋租赁合同》；2、判令陈传超支付蒯家良2018年6、7两个月的房租9000元，并支付该款自2018年5月31日至款清之日的同期银行贷款利率的利息损失（暂计算至反诉之日利息为1579.32元）；3、判令陈传超承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月18日，蒯家良（甲方）与陈传超（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定蒯家良将其所有的位于合肥市瑶海区裕溪路1529号1幢202、203、204室房屋出租给陈传超，转让金30000元，包括房屋空调、茶几、木床及床上用品，押金12500元，第一次租金12500元，合同签订之日一次性付清。房屋租赁期自2017年3月1日至2020年2月29日。共计36个月。甲方应于2017年2月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。房屋期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。租金每个季度12500元，首季度末支付下一季度房租，押金12500元，合同期满或特殊情况导致的合同解除，乙方退租经甲方验收后返还。后两年租金每年54000元，每季度13500元。支付方式为现金、银行汇款或网银转账，每月月底支付下季度租金。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家的法律法规规定，经双方认可后可进场装修。若出租方一年内在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿承租方全部装修费用；若出租方一年后在承租方没有违反本合同的情况下提前解除租赁合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿承租方一半装修费用。若乙方提前解约，押金12500元不予返还。合同签订后，蒯家良按约定向陈传超交付了房屋，陈传超于合同签订当日支付了转让费30000元及押金12500元及第一季度租金12500元。后期陈传超一直支付租金至2018年5月31日。2018年5月，陈传超告知蒯家良其不再承租涉案房屋。6月初，陈传超将房屋钥匙交到租赁房屋楼下中介其老乡处。6月底，蒯家良到中介处将钥匙拿走。2018年6月29日，蒯家良在万邦广告刊登转让棋牌室的广告。2018年8月1日，蒯家良在《市场星报》刊登通知告知陈传超其已拖欠涉案房屋租金2个月及水电费、物业费等，并告知陈传超在一周内按约定结清所有费用，逾期视为自动放弃，所有物品按废弃物品处理，收回房屋。一审法院认为：陈传超、蒯家良双方经平等协商共同签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同各方均应按照约定履行。陈传超、蒯家良双方均诉请要求解除双方之间的租赁合同，故对双方要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。关于陈传超要求蒯家良返还转让费用、房屋押金、装修损失及物品损失的诉讼请求，一审法院认为，陈传超以蒯家良提前解除合同收回房屋为由要求蒯家良返还转让费、押金及装修损失、物品损失，但其仅提供了万邦广告刊登的转让广告用以证明蒯家良提前收回房屋对外转租的事实。刊登转让广告与蒯家良提前收回房屋不具有必然联系，陈传超未举证证明刊登转让广告时蒯家良已经收回房屋，且据蒯家良提交的双方的短信记录系陈传超在2018年5月主动告知蒯家良其不再承租涉案房屋，是陈传超提前要求解除合同，故陈传超主张蒯家良提前解除合同对外转租的违约事实不能成立，陈传超基于此要求蒯家良返还转让费、装修损失、物品损失的诉讼请求，一审法院不予支持。双方在合同中约定若陈传超提前解除合同，押金作为违约金不予退还；因该约定的违约金过高，一审法院综合考虑陈传超的过错、合同提前解除给蒯家良造成的损失等因素，确定陈传超应向蒯家良支付违约金9000元，即蒯家良应向陈传超退还押金3500元。关于蒯家良要求陈传超支付2018年6月及7月的租金的诉讼请求，一审法院认为，陈传超提前解除租赁合同，理应将涉案房屋返还蒯家良，陈传超主张蒯家良于2018年6月初收回房屋，蒯家良主张其至2018年8月9日才收回房屋。对此，一审法院认为，返还租赁物系承租人的义务，对房屋收回的时间应由陈传超承担举证责任。本案中，陈传超并未提交任何证据证明蒯家良于2018年6月初即已收回房屋，但蒯家良在庭审中自认2018年6月底将房屋钥匙从中介拿走，故一审法院认定蒯家良收回房屋的时间为2018年6月30日。蒯家良主张陈传超让其代为登广告转让房屋，但陈传超予以否认，且其也未提供证据证明，故对其主张该事实不予采信。综上，陈传超理应按约定支付2018年6月的租金4500元。陈传超迟延支付租金，客观上给蒯家良造成了资金占用损失，故对蒯家良主张自2018年5月31日起按同期银行贷款利息支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除蒯家良与陈传超于2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》；二、蒯家良返还陈传超押金3500元，于判决生效后十日内付清；三、陈传超支付蒯家良尚欠的租金4500元，并自2018年5月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至款清之日止，均于判决生效后十日内付清；四、驳回蒯家良和陈传超的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1790元，由陈传超负担1740元，蒯家良负担50元；一审反诉案件受理费30元，由陈传超负担。二审中，陈传超提交提交证据一组：《证明》一份，电费清单两张，电费缴费记录一张，水费清单两张。证明：蒯家良擅自收回租赁物，擅自解除合同，严重构成违约，应承担法律责任，陈传超无需承担蒯家良的租金。电费清单及水费清单反映蒯家良在2018年6月就已经将租赁物收回，并出租给他人。蒯家良质证意见为：水费清单、电费清单应当在一审提供，陈传超所称的水电费变化不能说明房屋租赁状况的变化，对水电费与合同履行的关联性也存在质疑。关于《证明》，证人并未到庭，对证明的真实性存在质疑，应当在一审时提供，证明也与本案无关联性，不能证明合同履行发生变化。对缴费记录的真实性无异议，但并非新证据，达不到证明目的。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，陈传超上诉主张蒯家良于2018年5月29日提前解除房屋租赁合同及擅自收回房屋，属于严重违约，据此要求蒯家良退还转让费、房屋押金并赔偿装修损失、物品损失。为证明其主张，陈传超提交了证据一组。陈传超提交的中介公司员工曾正新出具的《证明》，因曾正新未出庭作证，真实性无法核实，且该《证明》中载明的租户为“陈超”而非陈传超，对该《证明》的证明效力本院不予认可。陈传超提交的水电费清单等其他证据，均难以证明蒯家良提前解除合同及擅自收回房屋。此外，陈传超在一审中称蒯家良收回房屋的时间为2018年6月初，现又主张蒯家良在2018年5月29日收回案涉房屋，其陈述前后矛盾。因陈传超未能提供有效证据证明蒯家良存在提前解除房屋租赁合同并擅自收回房屋的行为，本院对其要求蒯家良退还转让费、房屋押金并赔偿装修损失、物品损失的主张不予采纳。另，蒯家良在二审中明确原意返还陈传超房屋空调、茶几、木床及床上用品等物品，上述物品陈传超可自行取回。根据蒯家良在一审中提交的短信记录，陈传超在2018年5月告知蒯家良其不再承租涉案房屋，一审认定系陈传超提前要求解除案涉《房屋租赁合同》，并无不当。根据合同约定，如陈传超提前解除合同，押金作为违约金不予退还，因约定的违约金过高，一审法院综合考虑陈传超的过错、合同提前解除给蒯家良造成的损失等因素，确定陈传超应向蒯家良支付违约金的数额为9000元，本院予以认可。因陈传超未提交有效证据证明蒯家良收回房屋的时间，一审依据蒯家良的自认认定蒯家良收回房屋的时间为2018年6月30日，本院予以确认。本案中，陈传超支付租金至2018年5月，后未按约定支付后续租金，一审依据房屋收回时间及合同约定，判令陈传超支付2018年6月的租金4500元并支付相应利息，有事实与法律依据。综上所述，陈传超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1790元，由陈传超负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年八月一日书记员 施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。