文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初6729号原告：重庆翼翔文化创意有限公司，住所地重庆市江津区双福街道双溪社区苏家坝居民小组，统一社会信用代码91500116345880672U。法定代表人：钱飞帆，总经理。委托诉讼代理人：钱永洪，公司员工，一般代理。被告：重庆隆西建设（集团）有限公司，住所地重庆市永川区中山大道东段345-7号，统一社会信用代码915001182037960538。法定代表人：唐忠华，总经理。委托诉讼代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师，一般代理。第三人：重庆峻坤实业有限公司，住所地重庆市江津区德感工业园二期A幢1至17号，统一社会信用代码91500116696599815X。法定代表人：邹文发，董事长。委托诉讼代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：邹莉，重庆君策律师事务所律师，一般代理。原告重庆翼翔文化创意有限公司（下称“翼翔公司”）与被告重庆隆西建设（集团）有限公司（下称“隆西公司”）、第三人重庆峻坤实业有限公司（下称“峻坤公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告翼翔公司的委托诉讼代理人钱永洪、被告隆西公司的委托诉讼代理人颜嘉、第三人峻坤公司的委托诉讼代理人邹莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翼翔公司向本院提出诉讼请求：1、停止对位于重庆市江津区德感街道北汽路XXX号厂房的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告重庆隆西建设(集团)有限公司与第三人重庆市峻坤实业有限公司、重庆市龙煌实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院作出(2019)渝0116民初1756号民事判决书，后被告向重庆市江津区人民法院申请强制执行，贵院于2019年3月6日作出案号(2019)渝0116执保193号的执行裁定书，贵院欲将其中属于原告所有的位于重庆市江津区德感街道北汽路XXX号厂房的房屋予以执行。原告对此不服，依法提出异议，贵院于2019年4月29日作出(2019)渝0116执异55号执行裁定书:驳回原告的异议。2017年6月12日法定代表人钱飞帆代表原告与第三人、重庆国强建筑工程有限公司、北海渝川劳务服务有限公司签订《抵款协议》，明确约定原告向第三人购买位于江津德感工业园区二期工业厂房（具体位置和金额以双方签订的购房合同为准），于2017年7月20日签订《标准厂房预售合同书》，合同明确约定第三人将其所有位于重庆市江津区德感街道北汽路XXX号（具体位置以双方签字认可的附图所示位置为准）出售给原告，并于2017年12月11日将该厂房交付给原告，随即开通了水电气，并交纳了相关管理费后，投入生产使用至今，于2019年3月7日原告与第三人正式签订《重庆市商品房买卖合同》，确认将已经交付原告使用的位于重庆市江津区德感街道北汽路XXX号的厂房出售给原告，原告于2019年3月8日支付完毕全部购房款。原告是厂房实际所有人，根据相关法律规定，第三人将其需要办理过户登记的财产出卖给原告，原告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，人民法院不得查封、扣押、冻结。故贵院将原告的财产予以查封，明显错误。现原告为维护自身合法权益，特提出以上诉讼请求。被告隆西公司辩称：我方认为原告不是真实的购房人，是基于以物抵债占有目标房屋，不享有商品房买卖合同购房人的物权期待权。原告也没有证据证明其支付完了全部款项。按照原告的陈述，其从2017年占有房屋至今，未能过户，原告对此有过错。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人峻坤公司辩称：原告陈述属实，应当支持原告的诉讼请求。原告从2017年占有房屋至今未能办理过户是因为第三人在收取原告的契税后将该笔款项挪作他用，一直没有资金去办理过户。经本院审理认定以下事实：2017年6月12日，峻坤公司（甲方）与重庆国强建筑工程有限公司（乙方）、北海渝川劳务有限公司（丙方）、钱飞帆（丁方）签订《抵款协议》，内容载明：“一、丁方向甲方购买江津德感工业园区二期工业厂房约1500平方米，房款总额约300万元（购房面积和金额以甲方与丁方的购房合同为准）。二、乙方同意丙方用‘乙方应付丙方的工程款’为丁方支付购房款。‘乙方应付丙方的工程款’为：乙方与丙方的工程结算金额减去3%质保金、减去已付款400000元、减去应扣材料款392540元后的部分。三、甲方和乙方同意：乙方委托甲方在应付乙方工程款中扣除‘乙方应付丙方的工程款’作为冲抵丁方部分购房款。乙方和丙方结算后，乙方向甲方出具抵债委托书，具体抵债金额以乙方的抵债委托书为准……”2017年7月20日，峻坤公司与翼翔公司签订《标准厂房预售合同书》，约定峻坤公司将位于重庆市江津区北汽路XXX号的标准厂房出售给翼翔公司，总价为3024000元，峻坤公司应于2017年10月30日之前将本合同约定的标准厂房建设完毕，翼翔公司支付清购房款后即可入驻,峻坤公司在标准厂房交付给峻坤公司后的三年内将标准厂房相关产权证书办理完毕后交付给翼翔公司。2018年2月5日，翼翔公司就涉案房屋办理商品房网签（现房）。2018年2月28日，峻坤公司与翼翔公司签订《德感工业园峻坤标准厂房二期工程XXX厂房交接记录》，约定峻坤公司将标准厂房XXX号厂房移交给翼翔公司。2018年4月2日，翼翔公司与峻坤公司、重庆市江津区德感工业园管理委员会签订《项目入驻协议》，约定翼翔公司在重庆市江津工业园区德感工业园受让峻坤公司所属标准厂房、场地等进行广告制作项目。2019年3月6日，峻坤公司（甲方）与重庆国强建筑工程有限公司（乙方）、北海渝川劳务服务有限公司（丙方）签订《委托抵款协议》，内容载明：“一、由于乙方和甲方的工程款结算仍在诉讼中，未最终确认。乙方和丙方同意，乙方应付丙方的工程款，暂定为2286760元（贰佰贰拾捌万陆仟柒佰陆拾元）。待乙方与甲方的工程款结算最终确认后，乙方与丙方再进行结算确认，并签订正式结算协议。二、甲乙丙三方同意，乙方委托甲方在应付乙方工程款中，扣除2286760元（贰佰贰拾捌万陆仟柒佰陆拾元），用于丙方为钱飞帆支付购房款，作为甲方已实际支付乙方工程款2286760元（贰佰贰拾捌万陆仟柒佰陆拾元），同时作为乙方已实际向丙方支付了2286760元（贰佰贰拾捌万陆仟柒佰陆拾元）工程款……”2019年1月7日，峻坤公司书面委托翼翔公司将XXX厂房尾款403698元支付给重庆锐著商贸有限公司。2019年3月7日，峻坤公司与翼翔公司就《标准厂房预售合同书》所约定的房屋重新签订了合同编号为XXX的《重庆市商品房买卖合同》，约定峻坤公司将位于重庆市江津区德感街道北汽路XXX号出售给翼翔公司，成交价为3024440元，翼翔公司应在2019年3月8日前一次性支付全部购房款，峻坤公司应于2019年3月8日前，将约定商品房交付给翼翔公司。关于办理产权登记的约定：……属现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……2019年3月8日，峻坤公司与翼翔公司就XXX厂房购房款进行结算，《购房结算清单》确定总房款为3024440元，其中北海渝川劳务服务有限公司聂世勇工程款抵扣2286760元，黄顺杰委托支付抵扣250000元，钱永洪工资抵扣84000元，翼翔公司还应支付购房款403698元。同日，翼翔公司法定代表人钱飞帆的父亲钱永洪向重庆锐著商贸有限公司转账支付403698元。同日，翼翔公司交纳了增值税、印花税、契税，峻坤公司也向翼翔公司出具了相应的购房发票。同日，翼翔公司就涉案厂房办理解除网签后又再次就涉案房屋办理商品房网签（现房）。同日，本院采取诉讼保全措施，查封了登记在峻坤公司名下的XXX厂房。双方在办理产权过户登记过程中，因涉案房屋被查封而至今未予办理过户登记。庭审中，翼翔公司分别申请以下2名证人出庭，证人身份信息如下：梁泽洪，男，汉族，1986年2月12日出生，住重庆市江津区XXX。证人梁泽洪拟证明其与钱永洪就位于重庆市江津区德感街道北汽路XXX号厂房签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止。隆西公司针对证人梁泽洪的证言的质证意见是：不认可证人证言。翼翔公司和峻坤公司对证人证言无异议。聂世勇，男，汉族，1968年7月17日出生，住重庆市江津区。证人聂世勇拟证明其为北海渝川劳务有限公司代理承包人，峻坤公司将“重庆峻坤实业有限公司二期标准厂房XXX厂房及办公宿舍楼工程”发包给重庆国强建筑工程有限公司，重庆国强建筑工程有限公司又将该工程分包给北海渝川劳务有限公司，由北海渝川劳务有限公司为峻坤公司峻坤二期一号厂房做环境工程。翼翔公司与北海渝川劳务有限公司系合伙人关系，故存在本案的以房抵债关系。翼翔公司对证人聂世勇的证言陈述如下：因未结算完，产权证还未过户到翼翔公司，所以未与聂世勇进行最终结算。隆西公司针对证人聂世勇的证言的质证意见是：因是翼翔公司与峻坤公司之间的纠纷，无法对真实性进行评价，但从所述的内容可证明翼翔公司实际未支付合同项下的相关款项。峻坤公司针对证人聂世勇的证言的陈述意见是：我方确实将工程交给证人实际施工，因双方现在还在结算中，未确定具体数，因此在签订抵款协议时，并未明确第三人应支付给渝川劳务公司具体金额。只是说明可以以房抵款，并约定多退少补。庭审中，峻坤公司提交一份《情况说明》，内容载明：“1、标准厂房预售合同书及商品房买卖合同形成的原因。预售合同书属于房屋开发商与买方在确认价款、位置、房号、款项支付方式等所签订的文书，该文书主要起到双方对买卖房屋的交易确认。在我司为翼翔办理产权登记过程中根据国土局的要求双方签订了商品房买卖合同作为备案和产权登记的文本。2、为什么解除网签后，再次网签的原因。由于当时我司在与买方签订了预售合同书后，对方分批次缴纳了款项，根据国土房屋局的规范要求向房管所提交了备案登记材料，将该房屋转移登记在买方的名下，但是按照国家法规要求网签登记和纳税申报后60日内必须办理手续和交纳税金，如在规定期限内未办理的将对纳税人处以罚款和加收滞纳金。所以房管所出现的两次网签备案都是真实的交易，只是我司为了规避罚款所做出的。3、未及时办理登记手续的原因。买方在网签备案登记完毕后根据税费缴纳的规定分批次的缴清了房款和相关税费等，由于我司自身的原因未及时足额向税务机关申报，致使该套房屋产权办理延迟，在买方多次催告后我司及时的给买方办理了手续在税务所开具了相对应的发票等，所以该案件中所提交的材料均真实有效，交易属实。”上述事实，有原告提供的《抵款协议》、《标准厂房预售合同书》、《德感工业园峻坤标准厂房二期工程XXX厂房交接记录》、《项目入驻协议》、《委托抵款协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《购房结算清单》、《个人汇款凭证》、契税转账凭证、增值税普通发票、税收完税证明、房室详细情况表、（2019）渝0116执保193号《执行裁定书》、（2019）渝0116执异55号《执行裁定书》、《情况说明》、证人证言以及当事人陈述等证据相佐证。本院认为，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对于峻坤公司名下的位于重庆市江津区德感街道北汽路XXX号，翼翔公司与峻坤公司已于2017年7月20日签订《标准厂房预售合同书》，为了办理涉案房屋的过户登记，双方在本院采取保全措施前重新签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效。对于约定房款，翼翔公司已以抵款方式全额支付。以物抵债是一种债的清偿方式，为法律所允许，现峻坤公司也向翼翔公司出具了相应的购房发票，原货款因双方约定购买房屋已转化为购房款。对于涉案房屋，双方早已于2018年2月28日交付，为翼翔公司占有使用至今。峻坤公司提交的《情况说明》已对翼翔公司与峻坤公司重新签订《重庆市商品房买卖合同》及翼翔公司就涉案房屋办理商品房网签、解除网签、再次办理商品房网签情况作出合理解释，且翼翔公司与峻坤公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中对办理产权登记的约定时间有明确约定，未能办理过户登记系因法院查封所致，并非买受人自身原因造成。综上所述，翼翔公司对位于重庆市江津区德感街道北汽路XXX号的厂房享有足以排除强制执行的权益，其请求合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院》第二十八条的规定，判决如下：不得对位于重庆市江津区德感街道北汽路XXX号厂房的执行。案件受理费30960元，由被告重庆隆西建设（集团）有限公司负担，限在本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  漆恒邦人民陪审员  周宗华人民陪审员  黎志碧二〇一九年八月二十六日书 记 员  蔡媛媛