湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0121民初2419号原告吴玲，女，1984年7月18日出生，汉族，住湖南省平江县。委托代理人易焱，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托代理人叶佩玲，湖南如金律师事务所律师。被告湖南顺安房地产开发有限公司，住所地：长沙市天心区芙蓉中路692号（新世纪大厦1612）。法定代表人周铁明。委托代理人钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。原告吴玲与被告湖南顺安房地产开发有限公司(以下简称顺安公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告吴玲的委托代理人易焱、叶佩玲，被告顺安公司的委托代理人钟文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴玲请求判令：1、被告支付逾期交房违约金及利息计算至被告交房之日，暂定计算至2019年2月27日为2394.59元；2、被告支付逾期办证违约金计算至被告办妥房产证之日，暂定计算至2019年2月27日为16867.75元；3、被告一个月内办理不动产登记证；4、本案全部诉讼费由被告承担。被告顺安公司答辩要点：一、答辩人逾期交房六十余日，影响较小，也未造成实际损失，被答辩人主张的逾期交房违约金过高，应当进行调整；利息计算没有依据。二、逾期办证的原因为不动产登记制度的改革，即房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证，系不可抗力的履行不能，未能按期办理完不动产登记手续，现房屋在长沙县不动产登记中心排队办理办证业务，造成了延误，并非顺安公司的过错原因造成，系出卖人之外的原因所致，不应计算逾期。即使计算逾期，起算点应为商品房交付后的730日之次日起算。同时逾期办证未造成实际损失，约定的违约金过高，应予以适当减少。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2015年2月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201500381204，包含9个附件），合同约定：原告购买被告开发的位于长沙县湘龙街道办事处土桥村月亮湾草莓街区3栋1304号房屋，建筑面积为75.53平方米，单价为每平方米4662.32元，总金额352145元。合同还对付款方式及期限作了约定。合同签订后，原告按照约定支付了首付款112145元，余款240000元也向银行申请贷款已支付给被告。2、合同第八条约定：被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；（2）该商品房所处楼栋竣工验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第九条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等作出了约定；3、合同第十一条约定：除不可抗力外，被告未按合同约定的时间和条件将该商品房交付给原告的，按逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，原告有权选择退房或合同继续履行。原告选择合同继续履行的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日60日内向原告支付违约金。4、《合同》附件九《补充协议》第六条约定：被告的交房通知送达后或者《商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，原告无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领被告交付的房屋．原告无合法理由拒绝受领的，视为被告按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由原告承担，逾期30日，另向被告缴纳100元／天的房屋保管费。该《补充协议》第十二条第9款的约定：因本小区系分期开发建设，故被告对小区内的各种配套建筑、设施、设备等（包括但不限于公建、商业、道路、园林绿化）的配套承诺是指整个小区各期工程全部建成且完全交付使用时所应达到的配套标准，部分配置不是在分期交付时就必须达到，被告无须承担《买卖合同》第十三条关于基础设、公共配套建筑在规定时间内未达到使用条件的违约责任。由于小区分期开发而产生的各种相关影响，原告应予同意和理解。5、合同第二十条约定：商品房交付后，出卖人应在365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权权证后365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。6、2016年7月8日，被告向草莓街区业主发出《通知》，其中涉及交房为“根据项目本身的特殊情况，为确保拓展空间得到保证，经过与业主反复沟通，我司决定将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知），4＃栋与2＃栋交房时间不变，交房标准、空间拓展及延期均按照《商品房买卖合同》相关约定协商处理”。7、原、被告双方均认可涉案房屋的交房时间为2016年11月4日。8、中共湖南省委办公厅印发湘办发（2015）43号《中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》，该实施方案第四部分第（二）项第4点规定：“稳妥实施统一登记发证。各地要根据登记发证的准备情况，合理确定时点，发布政府公告，按照新的登记类型、内容、程序、簿册和证书样式实施统一登记发证，停止本行政区域内原有各类不动产登记证书的发放，做到发新证停旧证”。2016年4月19日，长沙县人民政府发布《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》，规定：“自2016年4月30日起，在全县范围内实施不动产统一登记，县国土资源局负责实施，县不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作。新的不动产权属证书启用前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效。在办理变更、转移等登记时，逐步更换为新的不动产权属证书。2016年4月18日至4月27日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务，进行业务系统对接调试、人员上岗测试等工作。”9、截至起诉之日，被告仍未办理涉案房屋的不动产权属证书。10、原告主张逾期交房违约金从2016年8月31日起计算至2016年10月30日止按照已付房款的日万分之一计算违约金的天数为61天，2016年11月1日起计算至2016年11月4日止按照已付房款的日万分之二计算违约金的天数为4天。11、原告主张逾期办证违约金从2017年11月4日起计算至2019年2月27日止按照已付房款的日万分之一计算违约金的天数为481天。判决的理由和结果本院认为：一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务；二、本案系原告逾期收房还是被告逾期交房？本案中，原告已经履行了交付房款的义务，被告亦应依照合同约定，履行通知及交付诉争房屋的合同义务。双方合同约定的交房日期为2016年8月31日前。2016年7月8日，被告向草莓街区业主发出《通知》明确“将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知）”。2016年10月19日，涉案小区3＃栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，只能证明满足了合同约定“该商品房所处楼栋竣工验收合格”房屋交付的该项条件，不能证明满足了合同约定房屋交付的所有条件。原告于2016年11月4日办理了收房手续，故本院认定涉案房屋的交房时间为2016年11月4日，被告逾期交房期间为2016年9月1日至2016年11月4日，因原告未主张2016年10月31日当日逾期违约金，系对自身权利的处分，本院予以认可，故被告逾期交房的天数为64天。因此，被告未按合同约定的时间及条件向原告交付房屋，无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任，即支付逾期交房违约金；三、原、被告在《商品房买卖合同》第二十条明确约定了房屋所有权证的办理期限为商品房交付后365日内，土地使用权证的办理期限为办妥房屋所有权证后365日内，但长沙县人民政府发布的《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》启用新的不动产权属证书，该政策的实施不当然导致合同的变更，故被告应当于2018年11月4日前应当办妥涉案房屋的不动产权属证书。四、原告主张的违约金标准是否合理合法。违约金具有补偿性，兼具惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。因原告没有提交被告违约造成其损失的证据，原告在逾期交房主张按日万分之二的标准计算的违约金过分高于对其造成的损失，故本案逾期交房违约金调整为按已付房款的日万分之一的标准计算为宜，原告主张逾期办证按日万分之一的标准计算的违约金，本院酌情调整为按照日万分之零点五的标准计算，故被告逾期交房的违约金应为2253.73元（四舍五入，352145元*0.1‰*64天）。被告逾期办证的违约金应为2024.83元（352145元*0.05‰*115天，四舍五入，暂计算至2019年2月27日，以352145元为基数，按照日万分之零点五的标准计算至实际办理之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴玲支付逾期交房的违约金2253.73元;二、限被告湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴玲支付逾期办理不动产权属证书的违约金2024.83元（暂计算至2019年2月27日，2019年2月28日后，以352145元为基数，按照日万分之零点五的标准计算至实际办理之日止）;三、限被告湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告吴玲办妥位于长沙县湘龙街道办事处土桥村月亮湾草莓街区3栋1304号房屋的不动产权属证书。四、驳回原告吴玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费282元，公告费260元，共计542元，原告吴玲负担82元，被告湖南顺安房地产开发有限公司负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈绥平人民陪审员  熊心言人民陪审员  吴 莎二〇一九年八月四日书 记 员  成 靖附本案所引用的条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。