广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0507民初334号原告：李文舟，男，1963年7月4日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：彭宏图，广东乾本律师事务所律师。委托诉讼代理人：林珠玲，广东乾本律师事务所律师。被告：黄伟新，男，1971年7月3日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。第三人：汕头市锦兴塑胶有限公司，住汕头市龙湖区外砂镇蓬发大道综合楼。法定代表人：蔡贤武。委托诉讼代理人：陈光良，该司员工。第三人：汕头市伟泰鞋业有限公司，住汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窖地段外砂工业区乐田厂区一、二楼东侧。法定代表人：黄伟新。原告李文舟与被告黄伟新、第三人汕头市锦兴塑胶有限公司（以下简称锦兴公司）、汕头市伟泰鞋业有限公司（以下简称伟泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文舟的委托诉讼代理人彭宏图、林珠玲，第三人锦兴公司的委托诉讼代理人陈光良参加诉讼，被告黄伟新、第三人伟泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文舟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年11月29日签订的《房地产租赁协议》及2017年12月9日签订的《补充协议(一)》；2.确认被告与第三人锦兴公司签订的《厂房租赁协议》无效；3.判令被告与第三人锦兴公司、伟泰公司立即归还汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窖地段外砂工业区佳南厂区内5层工业厂房一层东面300平方米及第二、三层；4.判令被告立即支付拖欠原告租金242,138元（暂计至2019年1月，以后的按月50,400元计算至归还场地之日止）；5.判令被告按日2‰的标准支付原告自2017年11月1日起至还清租金之日止的滞纳金（暂计至2019年1月3日的滞纳金是124,510.6元）；6.判令被告支付原告截至2018年10月的保证金、物业管理费共计85,000元及2018年11月起的管理费35,000元；7.判令被告黄伟新、伟泰公司付还原告水电费19,379元；8.判令第三人伟泰公司对被告的本案债务承担连带清偿责任；9.本案诉讼费包括案件受理费及公告费由被告承担。事实和理由：位于汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窑地段外砂工业区佳南厂区内5层工业厂房1幢（建筑面积约5000平方米）、侯工楼1幢（建筑面积约1300平方米）、空地（面积约2750平方米）属汕头佳南集团有限公司（以下简称佳南公司）所有。佳南公司于2015年11月1日起将前述场地陆续出租给原告使用，并由原告管理，租赁期限届满日均为2024年10月31日止。其中：5层工业厂房的第1、2、4、5层、侯工楼整以及空地，佳南公司于2015年11月24日移交原告管理；5层工业厂房的第3层于2017年12月5日移交原告管理。原告向佳南公司接管上述场地后，被告向原告租赁上述场地，作为其实际控制的第三人伟泰公司的经营场地，原告于2015年11月1日起将上述场地陆续出租给被告，租赁期限届满日均为2024年10月31日，其中5层工业厂房的第1、2、4、5层、侯工楼整幢及空地(面积约1000平方米)，原告于2015年11月29日移交被告使用：5层工业厂房的第3层于2017年12月9日移交被告使用，双方约定：租赁的第3、4年（即2017年11月1日至2019年10月31日期间）月租金为55,900元，租金支付方式：2017年11月至2018年10月期间按每两个月为一期收租，每期租金111,800元：2018年11月至2024年10月期间按每三个月为一期收租，鉴于被告于2018年11月退还厂房左侧空地1000平方米，故被告应付月租金50,400元，每期应付租金151,200元。双方约定的租金支付日为：当期租金于起算日前付清。被告逾期支付，按逾期额的日千分之二计付滞纳金。关于租赁前述场地的物业管理费负担问题，租赁合同第9条约定：租赁第3、4、5年的物业管理费为每年35,000元（2017年11月1日至2020年10月31日）,该款于每年11月1日前付清。租赁合同第13条第四款约定：被告欠交租金或欠交用水、用电费用超过20日的，原告有权解除合同，收回场地；被告已交租金、保证金原告不予退还；原告有权留置或处置被告存放在租赁房地产内的财产并将留置的财产按实作价用于抵偿被告应支付的因租赁行为所产生的全部费用；且原告因被告违约所产生的一切费用（包括但不限于律师费、调查费）由被告负担。起初被告尚能依约履行付租义务,但自2017年11月起就开始经常拖欠租金，经催讨，被告陆续付还部分租金。2018年10月12日，经结算，被告确认截至2018年10月结欠原告租金101,338元、押金（指保证金）50,000元、管理费35,000元，合计186,338元。以上欠款确认后，被告于同年10月31日付还原告10,400元。2018年11月1日,被告归还原告厂房左侧空地1000平方米的场地。尔后，被告既不还租又继续占用上述场地，经原告多次催讨，被告均不予理踩。截至2019年1月，被告共结欠原告租金242,138元、保证金50,000元、物业管理费70,000元，水电费19,379元，合计381,517元未还。此外，被告未经原告许可将上述场地分别转租第三人许咨金、艾飞、锦兴公司。综上所述，被告使用原告房屋拒不支付租金且擅自转租，其行为已构成违约。原告请求法院判准原告的上述诉讼请求。被告黄伟新没有答辩。第三人锦兴公司陈述称：第三人锦兴公司与被告签订的《厂房租赁合同》合法有效，在法院判定合同无效之前，原告没有干涉第三人锦兴公司使用、租赁的权力，但原告2019年1月份破坏了第三人锦兴公司使用的电梯，给第三人造成了严重损失，请法庭判定的时候参考第三人锦兴公司相应的损失。第三人锦兴公司会于2019年9月25日合同到期前搬离涉案厂房。第三人伟泰公司没有陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据证据审核认定规则予以综合审查判断。据本院采信的证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：2015年11月29日，原、被告签订一份《房地产租赁协议》，约定：原告将位于汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窑地段外砂工业区佳南厂区内1幢5层工业厂房的第1、2、4、5层、1幢4层侯工楼（建筑面积1300平方米）及空地（厂房东侧面积1000平方米）出租给被告，租赁期限为9年，从2015年11月1日起至2024年10月31日止。租期第3、4年（2017年11月1日至2019年10月31日），厂房租金按每月每平方米8元计，租期第5、6年（2019年11月1日至2021年10月31日），厂房租金按每月每平方米9元计；租赁保证金为400,000元（其中签订之日被告交付250,000元，2016年1月前交付50,000元，2016年4月前交付500,000元，2016年11月前交付50,000元）；交付租金方式：签订之日被告交付2个月租金（2016年1月1日至2016年2月29日），合计84,200元。2016年3月至2017年10月按月收取租金，计42,100元/月，第3年（2017年11月至2018年10月31日）按每2个月为一期收取租金，合计111,800元，第4年起（2018年11月至2024年10月）按每3个月收取一次租金，每期租金应于该期租金起算日前付清。逾期支付，被告应向原告支付按日2‰计算的滞纳金；关于物业管理，被告公共用地、空地、水费、电费补偿原告，第3、4、5年（2017年至2020年）按每年350,000补偿（每年11月1日前付清）；被告欠交租金或欠交用水、用电费用超过20日的，原告有权解除合同，收回场地；被告已交租金、保证金原告不予退还；原告有权留置或处置被告存放在租赁房地产内的财产并将留置的财产按实作价用于抵偿被告应支付的因租赁行为所产生的全部费用；且原告因被告违约所产生的一切费用（包括但不限于律师费、调查费）由被告负担。2015年11月29日，原告移交上述房地产给被告使用。2017年12月9日，原、被告签订一份《补充协议（一）》，约定将位于汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窑地段外砂工业区佳南厂区内1幢5层工业厂房的第3层出租给被告，期限自2018年1月4日至2024年10月31日止，租金标准及租金交付方式及其他没有约定的，按双方签订的上述《房地产租赁协议》的约定执行。2018年9月21日，被告将上述工业厂房第3层转租给第三人锦兴公司。租赁期限自2018年9月26日至2019年9月25日，租金144,000元，第三人锦兴公司已支付租金144,000元给被告。2018年10月12日，被告确认结欠原告2017年11月至2018年10月的租金共101,338元、保证金50,000元、管理费35,000元。另查明，上述位于汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窑地段外砂工业区佳南厂区内工业厂房系汕头佳南集团有限公司（以下简称佳南公司）所有，权属证明为粤房地证字第××号房地产权证，该房地产权证记载为汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窑地段外砂工业区乐田厂区。2015年11月24日，佳南公司将上述工业厂房的第1、2、4、5层、1幢侯工楼及空地出租给原告。2017年12月5日，佳南公司将上述工业厂房的第3层出租给原告。上述房地产权证载明上述工业厂房的第1层建筑面积为862.5平方米，第2、3、4、5层每层的建筑面积为977.5平方米。佳南公司同意被告转租。再查明，本案诉状副本于2019年5月28日送达被告。诉讼期间，原告确认于2018年11月1日收回上述租赁给被告的空地，于2019年6月27日收回上述工业厂房的第1层西侧500平方米，于2019年6月30日收回上述工业厂房第4、5层，于2019年6月底前全部收回上述候工楼。原告确认按上述房地产权证载明的工业厂房第2、3、4、5层的建筑面积每层977.5平方米计算租金。原告确认被告结欠的2017年11月至2018年10月的租金101,338元的滞纳金自2018年11月1日起按日2‰计算至还款之日止。本院认为，关于原、被告签订的《房地产租赁协议》及《补充协议(一)》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，上述《房地产租赁协议》中涉及1幢5层工业厂房及空地部分，原告有转租权并提交了相应的房地产权证书，而对上述《房地产租赁协议》中涉及1幢侯工楼部分，原告未能提交相应的建设工程规划许可证或权属证明，故本院确认原、被告于2015年11月29日签订的《房地产租赁协议》中涉及1幢5层工业厂房及空地的部分有效，涉及上述侯工楼的部分无效，原、被告于2017年12月29日签订的《补充协议》有效。原告请求解除上述《房地产租赁协议》中涉及1幢5层工业厂房及空地的部分，本院予以支持，涉及侯工楼部分，本院不予支持，原告请求解除上述《补充协议(一)》，本院予以支持。关于被告与第三人锦兴公司签订的《厂房租赁协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案被告与第三人锦兴公司签订的《厂房租赁协议》系转租合同，被告出租涉案工业厂房的第3层既未取得原告的事先同意，也未取得原告的事后追认，属于无权出租，应属无效合同。原告请求确认被告与第三人锦兴公司签订的《厂房租赁协议》无效，本院予以支持。关于被告与第三人锦兴公司、伟泰公司是否应归还租赁房屋问题。原、被告合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，原告已经履行了出租人应尽的义务。被告拖欠租金未付还，至今仍结欠租金未付还原告，已构成违约，原告有权根据合同约定行使合同解除权，原、被告签订的《房地产租赁协议》的有效部分及《补充协议(一)》自本案诉状副本送达被告之日，即2019年5月28日起解除，被告应将涉案工业厂房第1层东面300平方米及第2、3层返还给原告。被告与第三人锦兴公司签订的《厂房租赁协议》，本院已确认无效，第三人锦兴公司也应当将涉案工业厂房第3层返还给原告。原告请求被告与第三人锦兴公司归还涉案工业厂房第1层东面300平方米及第2、3层，本院予以支持，但请求第三人伟泰公司返还，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于被告应支付的租金及滞纳金数额问题。被告应根据合同约定付还原告租金。由于被告已于2018年10月12日确认结欠原告2017年11月至2018年10月的租金共101,338元，故该部分租金本院予以确认。根据原、被告约定，涉案工业厂房2017年11月1日至2019年10月31日租金标准为每月每平方米8元，2019年11月至2021年10月租金标准为每月每平方米9元，原告确认按房地产权证载明的涉案工业厂房第2、3、4、5层的建筑面积每层977.5平方米计算租金，且确认已于2019年6月底收回涉案工业厂房的第1层西侧500平方米及第4、5层，故涉案工业厂房的第1层西侧500平方米及第4、5层自2018年11月至2019年6月的租金合共为157,120元。对涉案工业厂房的第1层东面300平方米及第2、3层的租金，面积共2255平方米，应自2018年11月起计算至本院确定归还涉案工业厂房之日止，2018年11月至2019年10月租金标准按每月每平方米8元计算，2019年11月至2021年10月租金标准按每月每平方米9元计算。原告请求被告支付的租金不超过本院确定部分，予以支持，超过本院确定部分，不予支持。原、被告约定被告逾期支付租金，被告应向原告支付按日2‰计算的滞纳金，被告结欠原告2017年11月至2018年10月的租金101,338元的滞纳金，原告自愿自2018年11月1日起按日2‰计算至还款之日止，本院予以支持，被告2018年11月起至本院确定归还涉案工业厂房之日止的上述工业厂房租金的滞纳金自被告应付未付该期租金（2018年11月至2024年10月每3个月付一期租金）之次日起至还款之日止按日2‰计算。原告请求被告按日2‰的标准支付原告的滞纳金，本院予以支持。关于原告请求被告支付的保证金、物业管理费共计85,000元及2018年11月起的管理费35,000元。原、被告已约定被告应缴纳保证金400,000元，被告欠交租金超过20日的，原告有权解除合同，被告已交保证金不予退还，且被告于2018年10月12日确认截至2018年10月结欠原告保证金50,000元，故原告请求被告支付其确认的欠缴的保证金50,000元，本院予以支持。关于管理费，原、被告已约定被告自2017年至2020年按年35,000补偿原告，且被告于2018年10月12日确认截至2018年10月结欠原告2018年的管理费35,000元，故原告请求被告支付管理费35,000元，本院予以支持。至于原告请求被告支付2018年11月起的管理费35,000元，由于双方约定管理费于每年11月1日前付清，2018年11月起的管理费35,000元尚未到还款期限，故原告请求被告付还2018年11月起的管理费35,000元，本院不予支持。关于被告黄伟新、第三人伟泰公司是否应付还原告水电费问题。由于原告没有提交证据证明其与被告黄伟新或第三人伟泰公司关于水电费缴纳的约定，故原告请求被告黄伟新、第三人伟泰公司支付水电费19,379元的请求，本院不予支持。关于第三人伟泰公司是否应对被告的本案债务承担连带清偿责任问题。由于原告没有提交证据证明第三人伟泰公司应对被告的本案债务承担连带责任，故原告请求被告的债务承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李文舟与被告黄伟新于2015年11月29日签订的《房地产租赁协议》中涉及汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窑地段外砂工业区佳南厂区内1幢工业厂房及空地部分；二、确认原告李文舟与被告黄伟新于2015年11月29日签订的《房地产租赁协议》中涉及汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窑地段外砂工业区佳南厂区内1幢候工楼部分无效；三、解除原告李文舟与被告黄伟新于2017年12月29日签订的《补充协议（一）》；四、确认被告黄伟新与第三人汕头市锦兴塑胶有限公司签订的《厂房租赁协议》无效；五、被告黄伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窖地段外砂工业区佳南厂区内工业厂房第1层东面300平方米及第2层归还原告李文舟；六、被告黄伟新与第三人汕头市锦兴塑胶有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窖地段外砂工业区佳南厂区内工业厂房第3层归还原告李文舟；七、被告黄伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李文舟2017年11月至2018年10月的租金101,338元及该款自2018年11月1日起至还款之日止按日2‰计算的滞纳金；八、被告黄伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李文舟位于汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窖地段外砂工业区佳南厂区工业厂房内第1层西侧500平方米及第4、5层自2018年11月至2019年6月的租金157,120元及位于汕头市龙湖区外砂镇迎宾北路东侧凤窖地段外砂工业区佳南厂区内工业厂房第1层东面300平方米及第2、3层（面积共2255平方米）自2018年11月起至本院确定归还工业厂房之日止的租金（2018年11月至2019年10月租金标准按每月每平方米8元计算，2019年11月至2021年10月租金标准按每月每平方米9元计算）；九、被告黄伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李文舟本判决第七项确定的租金自被告黄伟新应付未付该期租金（2018年11月至2024年10月每3个月付一期租金）之次日起至还款之日止按日2‰计算的滞纳金；十、被告黄伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李文舟保证金50,000元、管理费35,000元；十一、驳回原告李文舟的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,860.27元，公告费350元，由原告负担985.5元，由被告负担8,224.77元，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的案件诉讼费用8,224.77元直接付还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  陈海凌人民陪审员  蔡静莹人民陪审员  王镇钊二〇一九年八月十三日书 记 员  李育彬附件：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。