贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3316号上诉人（原审原告）：贵州神合天益商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金狮小区巫峰组团第19,20号楼负2层3号。法定代表人：蔡安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨忠勇，贵州黔邦律师事务所律师，执业证号：15201201310365005。委托诉讼代理人：谢忠建，贵州黔邦律师事务所律师，执业证号：15201201810060768。被上诉人（原审被告）：贵州国安社区科技有限公司，住所地贵州省贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路160号黎阳大厦（高科一号）大楼A栋8层。法定代表人：王轶楠，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈祖敏，贵阳市黔东法律服务所法律工作者，执业证号：32401132100011。委托诉讼代理人：陈祖雷，男，1984年7月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，该公司员工。上诉人贵州神合天益商业管理有限公司（以下简称神合天益公司）因与被上诉人贵州国安社区科技有限公司（以下简称国安社区科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人神合天益公司上诉请求：一、撤销（2019）黔8601民初86号民事判决第一项，并依法改判被上诉人向上诉人支付违约金381,600.00元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在本案中，由于被上诉人提前要求解除租赁合同，违约方系被上诉人，其应按照合同的约定向被上诉人支付违约金；二、在一审中被上诉人未提交任何证据证明本案违约金过高；三、一审法院仅判决被上诉人支付一个月的租金作为本案的违约金，严重违背了违约金利益填平之性质；四、上诉人的损失381,600.00元，应当予以适当调高，而不是调减。被上诉人国安社区科技公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，使用法律正确，实体处理恰当，程序合法，依法应当予以维持。事实和理由：一、关于上诉人要求的违约金381,600元以及损失赔偿费200,000元的问题，被上诉人只能承担因违约行为给上诉人造成的实际损失，一审判决处理恰当；二、一审法院依法减少并以上诉人的实际损失额为限判令被上诉人承担相应责任并无不当，就本案合同约定的违约金进行调整有事实和法律依据。神合天益公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付原告房屋租金95,400元及资金占用费；2.依法判决被告支付原告违约金381,600元；3.依法判令被告支付原告损失费用200,000元；以上合计677,000元；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于贵阳市××街道办事处××小区××、××楼××楼××、××号门面出租给被告用于仓储、仓库及物流配送；租期为五年，自2018年5月25日至2023年5月24日，免租期为2018年5月25日至2018年6月9日；第一年租金为381,600元，每年租金分两期支付；如被告违约，原告可要求其支付房屋恢复原状的费用或赔偿相应损失；租期内，原告提前收回该房屋的，或者被告方提前退租的，应提前60日内书面通知对方，并按当年租金的100%向对方支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了租房押金40,000元以及2018年5月25日至2018年11月24日的租金190,800元，自2018年11月25日至合同解除时的房租尚未支付。原告提交的被告于2018年12月18日向原告发出《房屋租赁合同》解除通知函载明：“1.解除贵我双方于2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》；2.贵司在收到本通知函之日起，合同将于2019年2月16日解除。合同解除请贵司按《房屋租赁合同》第十一条履行收房义务，对于逾期收房所造成的房屋空置、损耗、物业等费用损失由其自行承担”。2018年12月24日，被告将涉案房屋钥匙交付给原告法定代表人蔡安。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定支付租金并在租赁期限内发出《房屋租赁合同》解除通知函的行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在权利期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，被告国安社区科技公司提前解除租赁合同关系的行为已构成违约。关于原告主张被告应向其支付欠付的租金95,400元的诉请，原告提交的《房屋租赁合同》解除通知函的内容与《房屋租赁合同》关于提前解除合同的约定相佐证。被告主张其向原告送达的《房屋租赁合同》解除通知函上载明的“贵司在收到本通知函之日，合同解除”，首先被告并未提交证据证明两份合同解除通知函的真实性，且被告提交的合同解除通知函和《房屋租赁合同》的约定不相符。故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月16日解除，对原告主张被告应向其支付欠付的租金95,400元的诉请，予以支持。关于原告主张被告应向其支付违约金381,600元的诉请，被告以该违约金过高为由提出抗辩，并请求予以减免或者适当减少，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，因被告国安社区科技公司的违约行为，势必造成原告神合天益公司的租金收益上有所损失，但应以实际损失为依据。且违约金的设立应是损失弥补、利益填平之性质，原告神合天益公司在无相关证据证明其具体损失的情况下，主张按合同约定的租金的100%加收违约金，明显过高。因此，对于原告的实际损失，一审法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定以《房屋租赁合同》约定的一个月的租金31,800元作为违约金。关于原告主张被告支付原告损失费用200,000元的诉请，庭审中，原告表明该损失费用为被告租用涉案房屋，在使用过程中对房屋地板、墙面等造成的损坏。根据原告提交的证据，对原告该项诉请评析如下：其一，《房屋租赁合同》中对房屋装修的交付情况和条件并未明确约定，且无交付清单；其二，原告未提交相关证据证实其房屋装修损失系由被告造成；其三，原告明知被告租用房屋是用于仓储、仓库及物流配送，其使用性质与对大众开放的经营性房屋的装修标准应有所区别；其四，原告主张损害赔偿的金额并未提交证据证实。故对原告该项诉讼请求，不予支持。关于被告提出原告应返还其租房押金40,000元的主张，与本案属同一法律关系，为减轻当事人诉累，一审法院将其在本案中一并处理。《房屋租赁合同》第四条第二款约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用后，剩余部分应于租赁期满或合同解除后5个工作日内全额返还给乙方”，被告关于原告返还押金的辩解意见与《房屋租赁合同》的约定相符，一审法院予以采纳。故本案中，被告应该向原告支付各项费用为欠付租金95,400元＋违约金31,800元－押金40,000元＝87,200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告贵州国安社区科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州神合天益商业管理有限公司支付房屋租金及违约金共计87,200元；二、驳回原告贵州神合天益商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,285元，原告贵州神合天益商业管理有限公司负担4,604元，被告贵州国安社区科技有限公司负担681元（案件受理费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付应承担部分的案件受理费）。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，违约金约定过高的，当事人请求调整的，人民法院可以根据违约时间长短、违约性质、给当事人造成的损失酌情调整。对于是否造成损失及损失的数额，应当由主张损失的当事人举证证明。上诉人没有证据证明其因被上诉人的违约行为造成的损失，且其房屋可以继续出租。另，被上诉人仅占用上诉人房屋半年左右，其支付一个月的房租作为违约金，已能弥补上诉人的损失。对于其一审判决违约金过低上诉理由，本院不予采纳。综上所述，神合天益公司的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,024元，由上诉人贵州神合天益商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇一九年八月二十三日书记员  李萌