广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0281民初1613号原告：乐昌市富华物业管理有限公司。法定代表人：谢桂华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋彬，系该公司员工。被告：骆乙财。原告乐昌市富华物业管理有限公司与被告骆乙财物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐昌市富华物业管理有限公司委托诉讼代理人蒋彬到庭参加诉讼，被告骆乙财经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市富华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付物业服务费8762元和滞纳金（服务费暂计2010年1月至2018年11月为8762元，滞纳金按1‰/日暂计至2018年10月为12468元）两项合计为：21230元。2.本案诉讼费用由被告方负担。事实和理由：被告的商铺位于商铺，建筑面积为首层73.42平方米，夹层27.36平方米，商铺，建筑面积为首层53.04平方米，夹层18.48平方米及乐昌市富庭雅苑一街12栋9号、10号杂房建筑面积为11平方米。按2011年1月双方签订的《富庭雅苑前期物业服务协议》约定，被告应“依照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用”（第十四条第3项）；收费标准为：“商铺首层每月每平方米0.6元，夹层每月每平方米0.3元，杂物间每月每平方米0.6元”（第四条第二款）；“交费扣费的时间为公历每月5日”（第六条）；违约责任为：“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的15‰缴纳违约金”（第十六条）。但时至今日，虽经原告多次派人催收，被告除在2015年5月交纳了2015年4月之前杂物间的物业管理费之后，至今均以各种借口推辞，拒不交纳商铺的物业服务费。并明确表示要求原告向人民法院申请裁判。众所周知，物业服务费取之于业主，用之于小区服务。而被告拖欠物业服务费的行为将影响原告公司的运转，导致原告因需派人追收物业服务费而无法将全部的人力、财力和精力集中到如何提高服务和管理方面，直接影响到小区物业的服务，间接损害更多业主的利益。为此，为确保小区的服务质量和维护原告的合法权利，特向贵院提起本案诉讼，请依法判决如请。被告骆乙财未作答辩，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：被告骆乙财系乐昌市富庭雅苑业主（下称涉案物业主），该物业的开发商是乐昌市富庭房地产开发有限公司,2009年8月15日原告与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订了《委托物业服务协议书》，主要内容是乐昌市富庭房地产开发有限公司把乐昌市富庭雅苑所有的物业服务都委托原告方履行，《委托物业服务协议书》载明原告有权制定物业收费标准并享有收取物业服务费的权利等。《委托物业服务协议书》签订后，原告依约接手并进行物业管理,制定物业收费标准予以公示等。被告在乐昌市富庭雅苑的物业（下称涉案物业）有：位于富庭××街××104商铺，其建筑面积是首层73.42平方米，夹层27.36平方米，合计100.78平方米；一街12栋106商铺首层面积53.04平方米，夹层是18.48平方米，合计71.52平方米；一街12栋9号、10号杂屋间共11平方米。2011年3月6日，就被告位于乐昌市××街××106商铺，一街12栋9号、10号杂房的物业管理，与原告签订《前期物业服务合同》，该合同对双方的权利和义务作了约定，其中对收费标准（与整个小区的统一收费标准一致）的约定为：“按建筑面积商铺首层每月每平方米0.6元，夹层每月每平方米0.3元，杂物间每月每平方米0.6元；交费日期为每月10日前，违约金从逾期之日起按15‰/日计算”。合同签订后，原告依约对上述物业提供物业服务。有关小区物业管理费收取标准原告在乐昌市物价局进行了备案。原告诉称“小区物业管理费收取标准在小区公示栏粘贴进行了公示，其公示的收费标准有：商铺每月每平方米0.6元，夹层每月每平方米0.3元，杂物间每月每平方米0.6元等。原告称“一街一栋104商铺、一街12栋106商铺、一街12栋9号、10号杂屋间被告尚欠的物业服务费（见原告提交欠费表）如下：2010年1月至2011年12月被告每月欠原告物业服务费本金是44.918元，2012年1月被告欠原告物业服务费52.26元，2012年2月至2015年4月被告每月欠原告物业服务费本金是89.62元，2015年5月至2018年11月被告每月欠原告物业服务费本金是96.22元，至2018年11月止被告欠原告物业服务费本金是8762.932元（已扣减了被告交的费用）”。原告以被告未按期缴纳物业服务费为由诉至本院要求支持其诉讼请求。另查明，2009年8月27日被告骆乙财与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》现房（带租出售）购买位于商铺（其建筑面积是100.78平方米），2009年9月1日被告骆乙财与乐昌市富庭房地产开发有限公司及该商铺的出租方三方签订了三方协议书，依该协议被告于2009年9月1日接收了该购买所得的商铺（下简称涉案物业）。就该涉案物业被告未与原告签订前期物业服务合同。涉案物业所在的乐昌市富庭雅苑小区未成立业主委员会。本院认为，被告骆乙财经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，可视为放弃对原告乐昌市富华物业服务有限公司主张的诉讼请求进行答辩及对原告提供的证据进行质证的权利。涉案物业所在的乐昌市富庭雅苑小区未成立业主委员会，开发商乐昌市富庭房地产开发有限公司聘请了原告为涉案物业所在小区提供前期物业管理服务并签订了《委托物业服务协议书》，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告位于商铺，原告与被告虽未签订书面前期物业服务合同，但开发商乐昌市富庭房地产开发有限公司与原告签订的《委托物业服务协议书》属前期物业服务合同，仍对被告有约束力，且原告为涉案物业所在的小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，本院对原告要求被告支付物业服务费的诉请予以支持。因此，原告诉讼请求要求被告对位于商铺的物业服务费予以交纳，其理由充分。原告要求被告付清以上物业从2010年1月起至2018年11所欠物业服务费的请求，其主张于法有据，本院予以支持。关于被告位于两间杂物间物业服务费交费的问题。因原告与被告于2011年3月6日双方签订有《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》对双方的权利和义务作了约定，包括对物业收费标准等项目均作了约定，经审查该合同合法有效。被告拖欠原告此物业服务费已构成违约，原告要求被告支付一街12栋106商铺从2010年1月至2018年11月所欠原告的物业服务费，以及一街12栋9、10号两间杂物间从2015年5月至2018年11月所欠原告的物业服务费，依法有据，本院予以支持。综上所述，原告诉讼要求被告支付所欠物业服务费：商铺从2010年1月起至2018年11所欠物业服务费；2.富庭雅苑一街12栋106商铺从2010年1月至2018年11月所欠原告的物业服务费，以及一街12栋9、10号两间杂物间至2018年11月所欠原告的物业服务费，以上被告尚欠原告物业服务费合计8762元（见原告提交的欠费计算表），经审查没有超出按标准计量范围，本院依法予以支持。关于滞纳金（即违约金）问题。由于约定的违约金（每日按应付物业服务费的15‰）过高，原告现自行调整至每日1‰，系原告对自己民事权利的自由处分权，且其计算标准符合相关规定，本院予以确认。原告主张从2010年1月1日起按每日1‰以被告尚欠原告物业服务费本金为基数每天计被告的滞纳金（即违约金）至2018年10月31日止其滞纳金（即违约金）为12468元，经审查其计算没有超出规定范围，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条；《物业管理条例》第二十一条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告骆乙财应于本判决生效之日起5日内向原告支付物业服务费8762元和滞纳金（违约金）12468元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330.75元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  曾陈红审 判 员  胡映军人民陪审员  肖珍荣二〇一九年八月十二日书 记 员  廖毅芳