江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初864号原告：翁小兰，女，汉族。委托诉讼代理人：胡显娟，江西观睿律师事务所律师。被告：刘英，女，汉族。委托诉讼代理人：肖欢，北京市京师（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，北京市京师（南昌）律师事务所律师。第三人：万阿囡，女，汉族。原告翁小兰诉被告刘英、第三人万阿囡房屋租赁合同、追偿权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翁小兰及委托诉讼代理人胡显娟、被告刘英及委托诉讼代理人肖欢、第三人万阿囡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁小兰诉称：2017年10月12日，原、被告经红谷滩新区我爱我家房屋中介斡旋签订了《房屋租赁合同》，原告将名下拆迁安置房（位于XX室的毛坯房）出租给被告居住使用。合同约定：租期自2017年10月12日至2023年10月11日止，共72个月；每月房屋租金1000元，在租赁期内，被告如对房屋进行装修应征得原告同意，如原装修和设施人为损坏，被告应修复或照价赔偿，按时缴纳租金，原、被告任何一方未能按合同履行，另一方可提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，原、被告任一方提前终止合同应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于一个月的租金作为违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告多次违反合同约定，作出违约的行为，具体有：1、对房屋装修的方式并未征得原告同意，因肆意装修引起严重的漏水问题，导致第三人房屋受损，原告积极组织被告与第三人协商，但被告置之不理，无奈原告作为房东只能代被告先行赔付第三人38000元。2、被告不通知原告搬离租赁房屋，也不将违规装修的房屋恢复原状。3、拒不支付拖欠的房租租金和租赁期间产生的水、电燃气费。被告种种的违约行为，原告多次与被告协商未果。原告提起诉讼，1、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付“原告代被告赔偿给第三人的房屋损害赔偿款”3.8万元；3、请求判令被告向原告支付租金3000元；4、请求判令被告将原告的房屋恢复原状（或以货币方式支付恢复原状需要的费用，暂计1万元）；5、请求判令被告向原告支付违约金1000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告刘英辩称：1、原告主张解除双方签订的租赁合同，与事实不符，不应得到支持。根据《合同法》第九十三条、第九十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，法律赋予了合同双方当事人解除权。原告在起诉状中明确写到，被告有多次违约行为，包括装修方式未征得原告同意，引起漏水等行为，但原告列举的情况与事实不符，具体为：（1）原、被告在具有专业素养的中介机构组织下，经过充分商谈签订了六年期限的租赁合同，且原告出租时为毛坯房，双方签订合同时预见到房屋的装修。（2）房屋租赁合同自2017年10月签订，截至起诉之日已经过14个月，在此期间，原告一直对房屋装修情况知情，且已接受被告的押金、租金（支付2次），从未对装修提出异议，现如今却以装修未经同意主张被告违约，违反了双方的契约精神，也违背了双方在履行期间积累的信任。（3）被告一直合法合理装修，不存在擅自变更房屋主体承重结构或扩建的情况，更没有引起二楼住户漏水。（4）原告起诉前，原、被告、第三人纠纷已经发生，但被告曾尝试引导第三人通过合法途径主张，但遭拒绝。第三人严重影响被告居住，原告为避免麻烦，将被告持有的钥匙索回，被告作为外地人无奈只能求助于他人，故在双方互不履行租赁合同义务时，被告不存在拖欠房租问题。2、原告主张被告赔偿3.8万元，没有法律依据，与事实不符，不应得到支持。首先，财产损害赔偿案件纠纷中，第三人有义务按照法律规定证明漏水由被告引起，且对3.8万元损失负有举证义务。若第三人执意认为漏水由被告引起，且自身损失为3.8万元，其可以通过司法途径向被告主张，对于法院判决的事实，被告不会推卸责任。但事实并非如此：（1）第三人漏水并非被告引起，所以第三人也没有任何证据证明。（2）被告所租房屋在五楼，第三人在二楼，相邻关系都够不上，第三人房屋漏水，却不找三楼住户和四楼住户索赔，却一口咬定为被告原因，实属反常。（3）第三人主张3.8万元损失没有任何证据，但原告却积极与第三人达成一份协议，不知第三人的损失如何确定，也不知原告为何这么认可。被告认为，原告与被告履行合同一年多的期间内，双方未发生任何纠纷，直至第三人索赔发生后，原告才起诉被告，说明该索赔是引发本纠纷的直接原因。但按照法律规定，被告只有真实的需要承担赔偿义务，才需要支付赔偿款。被告未授权原告与第三人达成和解，也未对原告的协议进行追认，原告要求被告支付3.8万元没有法律依据。3、原告主张支付租金3000元、恢复原状、支付违约金，均没有法律和事实依据，不应得到支持。（1）关于原告主张未付租金3000元，如前所述，发生纠纷后，被告实际无法居住在租赁房屋内，被告也将房屋钥匙归还给原告，实际未居住。（2）关于恢复原状，本案不具有解除合同的基础，故关于恢复原状的请求不应支持。退一步说，原告强行解除合同，也是原告违约。（3）关于违约金1000元，根据合同第九条第二款的约定，因一方提前解除合同，才负有支付违约金1000元的义务。在本案中，根本不涉及该条款，故原告的请求不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人万阿囡述称：原告是五楼房东，被告是承租户，第三人居住二楼，因被告将一套房屋改造为五间房屋再另行出租给他人，五楼的水倒灌导致我厨房漏水、漏粪，然后第三人每层楼都去查看，发现是被告所承租的五楼因改造引起的漏水，导致漏水到厨房、客厅和房屋，房间地板为实木地板、客厅为地砖，实木酒柜、4个包门都进水。3.8万元的赔偿款是原告银行转账支付给第三人的，房屋地板装修5000-6000元，酒柜、鱼缸柜都损坏了，更换门口地板、门套14000-15000元左右。经审理查明：原告与第三人系亲戚关系，原告系红谷滩新区凤凰花园四期21号楼1单元五楼业主，第三人居住原告房屋楼下的二楼，原告的房屋与第三人居住房屋又系上、下楼邻居关系。2017年10月12日，原、被告及中介方红谷滩新区我爱我家万科公望房屋信息咨询部签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，“原告XX室（建筑面积114m2）房屋（毛坯）出租给被告使用，租期自2017年10月12日至2023年10月11日，每月租金1000元（第六年租金上浮20%），押金1000元。”合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告接受该房屋后将该房屋隔成五间并加装三个卫生间后提供给多家人居住。在此期间，被告先后分三次向原告转款1.2万元及转账支付物业费710元。对被告转账支付给原告的1.2万元款项，原告认为1.1万元是2017年10月12日至2018年9月11日期间的租金，另1000元是租赁押金。被告则认为1.2万元是2017年10月12日至2018年10月11日期间的租金。2018年8月31日，第三人发现其厨房出现浸水并逐步漫延到客厅、卧室。此后，三方因赔偿损失问题经多次协商但未达成一致意见。2018年9月3日，原告与第三人双方协商，由原告一次性赔偿第三人因房屋浸水造成的损失3.8万元。2018年9月10日，原告向第三人转款3.8万元。2018年10月初，被告将租赁房屋内的家用电器搬走并表示不再承租该房屋，但被告未与原告办理房屋交接手续，原告自认于2018年12月初才收到该房屋钥匙。上述事实，有房屋拆迁补偿协议书、房屋租赁合同、转账凭证、照片以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订房屋租赁合同后，被告未依照法律规定进行装修，擅自加装卫生间，被告的行为构成根本违约，当第三人房屋出现浸水后，被告自行搬离租赁房屋，又不与原告办理房屋交接手续，故原告请求解除合同和支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告除应向原告交纳押金1000元外，每月还需向原告交纳租金1000元，被告先后分三次向原告转款1.2万元中，应包括押金1000元，另1.1万元属于被告向原告交纳的租金。所以，被告支付原告租金至2018年9月11日止。2018年8月31日，当第三人房屋内出现浸水后，三方经协商未能解决争议，被告便自行搬离承租房屋，也未与原告办理房屋交接手续，鉴于原告自认2018年12月初才收回房屋钥匙，故原告请求被告支付2018年9月12日至2018年12月11日期间租金3000元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告对被告装修方案采取默许方式，且被告装修大部分可以利用，故原告请求判决被告恢复房屋原状的诉讼请求，本院不予支持。关于原告向被告追偿3.8万元损失的诉请，因原告未提供第三人房屋浸水形成原因及第三人实际损失的证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告翁小兰与被告刘英于2017年10月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘英在本判决生效之日起十日内支付原告翁小兰2018年9月12日至2018年12月11日期间的房屋租金3000元；三、被告刘英在本判决生效之日起十日内支付原告翁小兰违约金1000元；四、驳回原告翁小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告翁小兰预交案件受理费2500元，原告翁小兰承担1250元，被告刘英承担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  陈 冬人民陪审员  张晓茜二〇一九年八月十九日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。