广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2473号原告：惠州市金碧房地产开发有限公司（以下简称惠州金碧公司）。住所地：广东省惠州市惠阳区三和经济开发试验区。法定代表人：梁继业，惠州金碧公司董事长。委托诉讼代理人：阮健伦，惠州金碧公司职员。委托诉讼代理人：何炜宗，惠州金碧公司职员。被告：马合某某，男，回族，1966年3月20日出生，户籍住址：甘肃省临夏县，原告惠州金碧公司与被告马合某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，本案依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告惠州金碧公司的委托诉讼代理人阮健伦、何炜宗到庭参加诉讼，被告马合某某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州金碧公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录，并由被告配合原告办理注销《商品房买卖合同》的手续。2、依法判令被告支付《商品房买卖合同》违约金74712.3元。3、依法判令解除原告与被告签订的《委托装修及采购家私合同》及其附件、附录。4、依法判令被告支付《委托装修及采购家私合同》违约金21020.4元。5、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原告与被告于2018年12月22日签订《商品房买卖合同》，原告作为出卖方,出售位于金果湾山居假日商住楼15层035号商品房给被告。根据合同约定，该商品房总购房款为498082元。付款方式为:非银行按揭分期付款，被告应当于2018年12月22日前支付首期房价款49807元；二期房价款99616元应当于2019年1月19日前支付；三期房价款58276元应当于2019年1月19日前支付；四期房价款58276元应当于2019年2月19日前支付；五期房价款58276元应当于2019年3月19日前支付；六期房价款58276元应当于2019年4月19日前支付；七期房价款58276元应当于2019年5月26日前支付；八期房价款57279元应当于2019年6月26日前支付。原告与被告于2018年12月22日签订《委托装修及采购家私合同》，根据合同约定，被告应在2019年12月19日前分13期向原告支付全部装修费合计70068元，被告应于2018年12月22日前向原告支付装修费14420元；被告应于2019年1月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年2月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年3月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年4月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年5月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年6月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年7月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年8月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年9月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年10月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年11月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年12月19日前向原告支付装修费2788元。上述合同签订后，原告一直积极履行合同义务，然而，被告却未按合同约定的时间支付购房款和装修款。经原告催缴，被告至今仍欠交已到期应缴购房款332720元以及已到期应缴装修款11152元。根据《商品房买卖合同》第八条及其附件十一补充协议第三条关于逾期付款责任的约定，被告逾期付款超过90天日后原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按商品房购房款总金额的15%向原告支付违约金，即74712.3元。根据《委托装修及采购家私合同》第六条关于违约责任的约定，被告逾期支付装修费超过90日后原告有权解除合同。原告解除合同时原告未进场装修的，被告应向原告支付装修费用总额30%的违约金，即21020.4元。因此，原告有权解除上述合同，并且被告应向原告支付《商品房买卖合同》违约金及《委托装修及采购家私合同》违约金共计95732.7元。马合某某辩称：1、答辩人与被答辩人于2018年12月22日分别签订了《商品房买卖合同》及《委托装修及采购家私合同》，由此产生了两种法律关系：一种是基于《商品房买卖合同》而产生的房屋买卖合同关系，一种是基于《委托装修及采购家私合同》而产生的承揽合同关系。这两种法律关系所产生的法律主体、归责原则和法律适用等坤不同，即是两种独立之诉。被答辩人将两种法律关系混为一谈，一并进行立案，属于事实不清，理由不明。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八章第十九条之约定，被答辩人应当自该合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知答辩人。而答辩人自始至终没有接到被答辩人已经进行合同登记备案的通知，被答辩人亦未举证证明曾通知过被答辩人已经对合同进行了备案登记。3、被答辩人在商品房建设完工后才能进行房屋的装修装饰，因此答辩人并没有对此造成实际损失，被答辩人要求答辩人以合同总价款的30%计算违约金明显过高，显示公平。4、被答辩人提供的《商品房买卖合同》系国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本，其中对于付款方式并未进行明确约定。为此，答辩双方约定采用分期付款方式。但是在分期的设置上，被答辩人利用大阪人购房经验不足，对分期付款方式不了解等弱点，故意将二期楼款和三期楼款皆约定在2019年1月19日支付，而二期楼款需支付金额99616元，占应付总金额的20%，三期楼款需支付金额为58276元，占应付总金额的11.7%，其分期付款本身已失去“分期”的意义。在2019年1月19日答辩人需支付的金额近总房款的三分之一，若答辩人退房将面临丧失已付前期购房款并承担违约金的风险，被答辩人该行为属于销售欺诈行为，《商品房买卖合同》可撤销。5、被答辩人在起诉状中未提及答辩人已经支付定金、首期楼款及装修款64227元的事实，虚增诉讼请求金额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为商品房出卖人与作为买受人的被告于2018年12月22日签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》主要约定：第三条商品房基本情况。商品房位于金果湾山居假日商住楼15层035号，预测建筑面积60.16平方米。第六条计价方式与价款。每平方米单价8279.29元，总购房款为人民币498082元。第七条付款方式及期限。分期付款付款：买受人必须于2019年6月26日前分8期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币（币种）49807元，必须于签订《商品房买卖合同》日前支付；必须于2019年1月19日前支付房价款99616元和另笔房价款58276元；必须于2019年2月19日前支付房价款58276元；必须于2019年3月19日前支付房价款58276元；必须于2019年4月19日前支付房价款58276元；必须于2019年5月19日前支付房价款58276元；必须于2019年6月26日前支付房价款57279元。合同附件十一补充协议第三条约定逾期付款责任。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过合同约定总房价款的15%。原告与被告于2018年12月22日另签订《委托装修及采购家私合同》，合同第二条约定费用及支付方式。装修费分期付款：被告应在2019年12月19日前分13期向原告支付全部装修费合计70068元，被告应于2018年12月22日前向原告支付装修费14420元；被告应于2019年1月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年2月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年3月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年4月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年5月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年6月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年7月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年8月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年9月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年10月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年11月19日前向原告支付装修费2788元；被告应于2019年12月19日前向原告支付装修费2980元。合同第六条约定违约责任：若逾期支付装修费，逾期在90天之内的，每逾期一天应按逾期应付款的万分之三向乙方计付违约金。逾期支付装修费超过90日后原告有权解除合同。解除合同时原告未进场装修的，被告应支付装修费用总额30%的违约金。另查，被告在2018年12月16日交定金10000元；于2018年12月22日支付所约定的首期款39807元和一期装修款14420元。因首期款不足，被告与原告于2018年12月22日达成《承诺书》，约定未缴款项99616元在2019年1月19日前补齐，但未履行。本院认为：关于《商品房买卖合同》和《委托装修及采购家私合同》是否应当并案处理，本院认为，两合同的法律主体一致，装修的实施以商品房存在为前提，且《委托装修及采购家私合同》的成立与解除均基于《商品房买卖合同》的成立与解除，互相关联，故一并审理。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《委托装修及采购家私合同》是签订双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律的条款，双方在合同上签名、盖章后依法成立并生效。合同对双方当事人均有约束力，双方应当按合同的约定履行义务。合同明确约定被告负有给付已到期分期款项的义务，但自2018年12月26日起，被告无正当理由均未支付到期款项，此行为已满足合同约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同依法予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告应当支付的商品房的违约金15%，未违反相关法律和司法解释的采纳，本院予以支持，计款为74712.3元。但原告未进行装修工作，被告请求降低装修费违约金予以采纳，根据实际情况予以酌情减少为装修总款的15%计算为10510.2元。被告共需支付违约金85222.5元。扣除被告已交纳的款项64227元，被告仍需给付20995.5元给原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市金碧房地产开发有限公司与被告马合某某于2018年12月22日分别签订的《商品房买卖合同》、《委托装修及采购家私合同》及相关附件、附录。二、被告马合某某在判决发生法律效力之日起十五日内协助原告惠州市金碧房地产开发有限公司到惠州市惠阳区不动产登记机构办理注销《商品房买卖合同》的手续。三、被告马合某某在判决发生法律效力之日起三十日内支付购房违约金74712.3元和委托装修与采购家私违约金10510.2元共计85222.5元给原告惠州市金碧房地产开发有限公司（在执行时扣除被告交纳的款项64227元，被告需再支付20995.5元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1096元（原告已预交），由马合某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  魏智斌二〇一九年八月十六日书记员  许伟成附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。