贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初6307号原告：贵州东方科技物业服务股份有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口东方大酒店十一楼。社会统一信用代码：915203006224476088。法定代表人：白世明，董事长。委托诉讼代理人：安华勇，员工。委托诉讼代理人：杨世波，员工。被告：遵义思达置业投资有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区南关镇南山村。社会统一信用代码：915203025806835720。法定代表人：陈建杰，董事长。委托诉讼代理人：曾有全，员工。被告：遵义思达商贸城置业有限公司。住所地遵义市南部新区遵义大道100号。社会统一信用代码：915203020570660196。法定代表人：陈建杰，董事长。委托诉讼代理人：马珊珊，员工。被告：胥莹，女，1977年5月5日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被告：经纬，男，1977年12月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告贵州东方科技物业服务股份有限公司（以下简称“东方物业公司”）与被告遵义思达置业投资有限公司（以下简称“思达投资公司”）、被告遵义思达商贸城置业有限公司（以下简称“思达商贸城公司”）、胥莹、经纬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告东方物业公司的委托诉讼代理人杨世波、被告思达投资公司的委托诉讼代理人曾有全、被告思达商贸城公司的委托诉讼代理人马珊珊与被告胥莹到庭参加诉讼，被告经纬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东方物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告立即支付拖欠的物业服务费共计人民币1140元；2、请求人民法院依法判令被告向原告立即支付违约金共计人民币95元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告思达投资公司与原告签订《[遵义电子商贸城]一期（铝型材市场、仓储区、物流园区、停车场）前期物业服务合同》，合同期限为2016年8月15日至2017年8月14日，合同到期后由被告思达商贸城公司与原告续签了《[遵义电子商贸城]一期（铝型材市场、仓储区、物流园区、停车场）前期物业服务合同》，合同期限为2017年8月15日至2018年8月14日。两份合同分别约定由思达投资公司与思达商贸城公司选续聘原告对电子商务城一期项目实施前期物业管理服务事宜。被告思达投资公司与胥莹、经纬签订的《商品房买卖合同》第九章第二十三条明确约定“出卖人依法选聘的物业服务企业为：贵州东方科技物业服务股份有限公司。”原告与被告思达投资公司、思达商贸城公司签订的《前期物业服务合同》第三章第六条第一款第（四）项明确的物业服务费标准为“铝型村市场一层物业2元/月/㎡，铝型材市场二层、三层物业1.5元/月/㎡，仓储区物业1.5元/月/㎡”。《前期物业服务合同》第十章第三十条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按照足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按中国人民银行同期同类贷款利息的2倍标准向乙方支付违约金”。被告思达投资公司与被告胥莹、经纬签订的《商品房买卖合同》及《商品房预售合同登记备案表》约定“物业服务收费价格为2.5元/月*1平方米（建筑面积）”；被告胥莹、经纬所购商品房为“遵义电子商务城一期C7-321号”，用途为仓储，建筑面积66.4㎡，故该商品房的物业费交纳责任人应向原告交纳从（2017年9月1日至2018年8月14日）11.45个月的物业费及违约金总计为1235元；其中物业费为1140元（面积66.4㎡×1.5元/㎡）×欠费月数11.45个月，违约金为95元（欠费金额1140×欠费月数11.45个月×银行同期利率0.0036×2倍）。因被告胥莹、经纬及其所购的商品房未在原告处办理物业交付手续，故依据原告与被告思达投资公司、思达商贸易城公司签订的《前期物业合同》第三章第六条第二款的约定“因甲方待销售或已销售但未达到物业交付条件导致业主（使用人）因此拒不缴纳物业服务费的，由甲方据实际情况按月根据第六条第一款第（四）项单价核计全额向乙方交纳”，故应由被告思达投资公司、思达商贸城向原告支付前述总计1235元物业费及违约金。依据被告思达投资公司、思达商贸城公司与被告胥莹、经纬签订的《商品房买卖合同》及《商品房预售合同登记备案表》所明确的交房时间为2016年12月31日，若被告思达投资公司、思达商贸城公司能提交被告胥莹、经纬及其所购商品房已办理物业交付的证据，则被告胥莹、经纬应全部承担或按实际接房时间分担前述总计1235元物业费及违约金。原告已履行了自己的合同，但被告未依据合同及相关法律规定履行自己的义务，故向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告思达投资公司辩称，双方签订的前期物业服务合同已经到期，原告的主张没有合同约定及法律依据。被告思达商贸城公司辩称，本案物业早已达到交付的条件，已经由业主实际使用，其不存在违约，不应承担物业服务费，且委托原告交付物业，办理物业交付是原告的义务。被告胥莹辩称，我于2017年12月收到房屋后原告没有为我提供任何服务，不应当向我收取任何费用。原告没有与我签订任何书面服务合同，没有约定双方的权利与义务，所以有合同依照合同，无合同依照法律规定，但是法律没有规定被告必须按照1.5元/平方米支付服务费给原告。收取服务费的前提条件是双方必须约定服务内容、服务标准、服务质量，收取服务费的条件，本案中双方没有口头和书面约定，原告无权强行提供服务后，再强行按照自己制定的收费标准收取服务费，否则就剥夺了我的自由选择权，自主决定选择服务对象、服务内容、服务标准、服务质量的市场自由权。根据合同的相对性，原告只能向签订合同的当事人要求履行义务，不能向合同主体外的第三人要求履行义务。前期物业服务，我没有选择提供服务对象的权益，那么，房地产开发公司为了营造良好的招商销售环境而单方提供的物业服务，应当免费的服务，或者包含在出售房屋的价款中，所以没有经过我同意强行服务，我有权拒绝支付服务费。否则，就违反了合同法的自由选择权，自主权，违反自由经济规则。被告经纬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告东方物业公司与思达投资公司于2016年8月12日签订了《物业服务合同》。该合同约定原告为思达投资公司开发的位于遵义市红花岗区××大道××号遵义国际商贸城电子商务城一期提供前期物业服务，对物业公用部分建筑、设施、设备、绿地等进行维修、养护和管理，对公共场所等进行垃圾收集、处理排污管道疏通,维护小区公共秩序等服务。物业服务费标准为铝型材市场一层每平方米每月2元，铝型材市场二、三层每平方米每月1.5元，仓储区每平方米每月1.5元，物业服务费按月交纳，业主接收物业的按前述标准向业主收取，合同期限自2016年8月15日起至2017年8月14日止。上述合同到期后，原告东方物业公司与思达商贸城公司于2017年12月15日签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2017年8月15日起至2018年8月14日止，约定的物业服务标准及服务费标准同上，合同第六条第二项约定因甲方（思达商贸城公司）待销售或已销售但未达到物业交付条件导致业主因此拒不缴纳物业服务费的，由甲方据实际情况按月向乙方（原告）交纳。合同到期后，原告没再向该商贸城提供物业服务。2017年3月2日，被告胥莹、经纬与思达投资公司签订《商品房买卖合同》，约定胥莹、经纬购买思达投资公司开发的位于遵义市红花岗区××大道××号遵义国际商贸城电子商务城一期C7#楼3-21号房屋，建筑面积66.4平方米。前期物业管理选聘服务企业为原告，物业服务费标准为每平方米每月2.5元（建筑面积）。另，补充协议约定“买受人同意出卖人委托东方物业公司办理房屋交付使用手续，买受人收取房屋钥匙后即完成房屋交付”。庭审中，原告主张支付从2017年9月1日起至2018年8月14日期间的物业服务费。被告胥莹陈述其系在2017年12月接房，但具体的日期记不清楚了。另查明，被告思达投资公司、思达商贸城公司均系贵州思达集团全资控股公司。以上事实，有原、被告双方的陈述、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《收据》、工作记录、照片等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。庭审中，思达商贸城公司提供了本案房屋电费开户清单（时间2016年7月20日）和电费缴费收款收据，拟证明胥莹、经纬实际使用房屋。但该两份证据均系思达商贸城公司单方制作，无被告胥莹、经纬签名，电费开户清单（电卡）载明的时间点双方还没有签订《商品房买卖合同》，电费开户清单也不能达到交付或买受人（业主）已实际使用房屋的证明目的，故对该两份证据，本院不予采信。本院认为，原告东方物业公司与被告思达投资公司、思达商贸城公司分期签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，故该合同对包括被告胥莹、经纬在内的遵义国际商贸城电子商务城一期业主均具有约束力。原告所举证据能够证明其已履行了前期物业服务合同主要义务，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担”的规定，故本案物业服务费在物业交付业主使用前由思达投资公司或思达商贸城公司承担，在交付业主使用后，由业主承担。关于本案物业服务费具体计算分担，结合本案举证情况及陈述，分析如下：思达商贸城公司认为委托原告交付物业，因没有合同约定，即使物业的钥匙在原告处，也不能证明双方有委托的行为，而《商品房买卖合同》中约定物业的交付是思达投资公司的义务，补充协议仅约定买受人（业主）同意由东方物业公司办理房屋交付使用手续。电费开户清单（电卡）载明的时间点双方还没有签订《商品房买卖合同》，电费开户清单也不能达到交付或买受人（业主）已实际使用房屋的证明目的。现没有证据表明思达投资公司或思达商贸城公司已经交付房屋，胥莹认可在2017年12月接房，2017年12月之前的物业服务费应由思达商贸城公司承担，2017年12月起的物业服务费应由胥莹、经纬承担。因此原告主张支付的从2017年9月1日起至2018年8月14日期间的物业服务费，依据其与思达商贸城公司签订的《前期物业服务合同》，由思达商贸城公司承担299元（3个月），胥莹、经纬承担841元（8个月零14天）。关于本案的违约金，综合原告的物业服务存在有一定瑕疵，故本院不予支持。被告经纬经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，应视为对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告遵义思达商贸城置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告贵州东方科技物业服务股份有限公司物业服务费人民币299元；二、由被告胥莹、经纬于本判决生效之日起五日内支付原告贵州东方科技物业服务股份有限公司物业服务费人民币841元;三、驳回原告贵州东方科技物业服务股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告遵义思达商贸城置业有限公司负担10元，被告胥莹、经纬负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  田应雪二〇一九年八月三十日书记员  夏子捷