吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1013号上诉人（原审第三人）：孙桂霞，女，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：柳静，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朴太权，男，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：麻长春，吉林由正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边田园房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：金才虎，该公司总经理。上诉人孙桂霞因与被上诉人朴太权、延边田园房地产开发有限公司（以下简称“田园公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙桂霞及其委托诉讼代理人柳静，被上诉人朴太权及其委托诉讼代理人麻长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙桂霞上诉请求：依法改判，驳回被上诉人朴太权的诉讼请求。事实与理由：原审认定事实不清，证据不足。原审法院认定朴太权与田园公司签订的产权调换协议有效是错误的。1.朴太权不是被拆迁人，不是房屋权利人，不具有原告主体资格。本案争议房屋在拆迁前系金寿鹤的房屋，以产权登记证为证，根据法律规定，房屋登记所有人为产权人，即争议的房屋是金寿鹤的房屋。尽管金寿鹤证实与朴太权在单位互换房屋，但并不符合法律规定，产权没有发生变化，产权登记人依然是金寿鹤，而不是朴太权。2.朴太权与田园公司签订的产权调换协议书不真实、不是原始的。上诉人已经申请签定字迹，要求对签订时间进行鉴定，一审未予支持属程序违法。庭审中，上诉人要求田园公司提供一式两份的产权调换协议书，但田园公司回答不能提供，同时上诉人要求田园公司提供回迁人员的原始档案记录登记簿，田园公司同样回答提供不了。在原始材料田园公司都提供不了的情况下，如何认定田园公司与朴太权签了产权调换协议书。上诉人与田园公司所签订的商品房买卖合同，代理人在答辩中都认为是田园公司内部混乱，属于人为所致，不是田园公司真实行为。田园公司不是拆迁办，无权审核朴太权的产权证。根据拆迁管理条例，拆迁人在拆迁时应当向拆迁公司提交房屋产权证、土地使用证，在拆迁时以上材料均上交到房产局，要做灭籍手续，延吉市富元房屋拆迁有限公司是拆迁单位，不是田园公司。朴太权与田园公司均主张由田园公司收取、审核产权材料，但没有收取原产权证。田园公司没有权利，也没有资格收取产权证，因为田园公司不是拆迁办。产权调换协议书内容不是田园公司与朴太权同时协商形成。协议书内容的签字不是公司宋会计签写，上诉人有理由相信，协议书不是真实的。表面上看是田园公司为朴太权签了产权调换协议书，但在2014年田园公司所有的产权调换书都是公司的宋会计负责并亲自签写里面的内容。朴太权对田园公司谁为其签写的内容不清楚，同时里面的字迹也不是宋会计的字迹，因此上诉人有理由怀疑这份产权调换协议书不是真实的，也不是2014年形成的。协议内容与其他拆迁人手持的内容不一致。3.田园公司与上诉人之间的房屋买卖合同有效,有法定代表人金才虎的亲笔签字。上诉人所购买的房屋是从田园公司法定代表人手中购买，公司会计亲自收钱，法定代表人亲自在收据上签名，完全是田园公司的真实意思表示。上诉人所提供的房源表上，登记在金才虎名下,属于田园公司的房屋,金才虎有权出售。没有登记在金才虎名下的，金才虎就没有出售权，如果说争议房屋一开始就属安置房，田园公司就无权出售。因为回迁户的特殊性，一开始就不能登记在金才虎名下。4.田园公司代理人无权代理参与诉讼，其没有田园公司授权，田园公司并不知道有此案诉讼。田园公司的代理人在庭审中否认金才虎的售房行为，代理人在庭审中陈述，真正房屋买卖关系金才虎不签字，假的房屋买卖关系才由金才虎签字。代理人在2014年房屋拆迁时,并不在公司任职，因此并不清楚公司的真实情况，代理人的回答问题不能代表田园公司。5.上诉人已经入住争议房屋4年，朴太权并没有主张权利，也没有按业主委员会的要求缴纳各种费用。上诉人认为，朴太权即便是争议房屋的权利人，也是放弃了权利。业主委员会成立于2015年12月末,当时田园公司已经无力将房屋最后竣工，业主委员会在公司授权情况下，自发成立并收取了各种费用，保证了房屋最后的竣工，并由业主委员会向各住户收取各项费用，对此朴太权是明知的，但朴太权没有向业主委员会缴纳各种费用，其即便是回迁人，也是放弃了权利。田园公司如果与朴太权签了产权调换协议，因为房屋格局非常不理想，因此朴太权放弃了争议房屋，双方约定另行调房。田园公司在庭审中陈述延吉市富元房屋拆迁有限公司已经不存在，但在上诉期间上诉人找到了富元公司，富元公司依然存在，现请求二审法院调取富元公司拆迁户名单及相关拆迁内容，以便查明被上诉人是否为被拆迁人员。上诉人继续申请鉴定被上诉人所提供的产权调换书上的字迹时间年限。朴太权辩称：对一审判决没有异议。田园公司未提出答辩意见。朴太权向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告之间签订的棚户区房屋拆迁产权调换协议书有效，并具有优先取得权；2.被告按协议为原告办理不动产权证；3.被告交付房屋；4.第三人腾出房屋;5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月20日，原告和被告签订了棚户区房屋拆迁产权调换协议书。协议书约定将原告所有的产权证号为吉房执03字第1716号、砖混结构三层、面积67.9平方米的房屋和被告开发建设的，棚户区改造T2-12标段（盛世家园）3号楼2单元3层302号，房屋预计建筑面积82.52平方米的房屋进行产权调换。依据协议书被告应补偿原告住宅搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励等费用共计24180元，原告给被告支付房屋产权调换后超出面积部分、税款、物业基金等费用14674元，相互抵扣被告还应付原告补助费9506。协议书签订后被告没有依约支付原告补助款，也没有交付房屋。基于上述事实，根据相关法律规定，被拆迁人的拆迁安置房屋是具有排他性的特种债权，具有物权的优先效力。原告为维护自身合法权益依法提起诉讼。一审法院认定事实：原告与案外人金寿鹤同为市城郊供电公司员工。1989年7月6日，市城郊供电公司为金寿鹤分配了位于延吉市长白乡东明村的农电局家属楼，房产执照为吉房执03字第1767号。根据当时的政策，分配的住房只能居住，不能转让，故房产执照在市城郊供电公司保管。2000年2月市城郊供电公司在调整房屋时将该房屋调配给原告，对此金寿鹤予以认可。2014年被告对该房屋所在区域进行棚户区改造，针对该房屋与原告签订产权调换协议书，约定以被告建设的延吉市铁南路T2-12标段3号楼2单元3层302号，房屋预计建筑面积为82.52平方米的房屋进行产权调换。依据协议书被告应补偿原告共计24180元，原告应支付被告超出面积款、税款、物业基金等共计14674元，相互抵扣被告还应付原告9506元。协议书签订后被告没有依约支付原告的补助款，也没有向原告交付房屋。2015年9月18日，被告又与第三人签订商品房买卖合同，以280568元的价格将上述房屋出售给第三人，并于2015年9月8日为第三人出具房款收据。后被告向第三人交付房屋钥匙，第三人对房屋进行装修居住使用至今。因被告就案涉房屋分别与原告及第三人签订产权调换协议和商品房买卖合同，故在被告处既记录有原告的信息，又有第三人的信息。案涉房屋所在楼盘的商品房预售许可证于2016年2月4日办理，楼盘名称为盛世家园3号楼，但该楼盘尚未验收合格。一审法院认为：原告与被告签订的产权调换协议及第三人与被告签订的商品房买卖合同，均是当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。但被告已与原告签订产权调换协议的情况下，又与第三人签订商品房买卖合同，是严重的违约行为，侵害了原告及第三人的利益。哪一份合同优先的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故本案中原告有优先取得补偿安置房屋的权利。案涉房屋已经通水通电，成立了业主委员会，且被告已向第三人交付，第三人已经占有居住了三年。即被告本可以向原告交付房屋，但因被告一房二卖先向第三人交付了房屋，本案应由第三人给原告腾迁房屋，以保护原告作为拆迁户的优先权。第三人最终无法取得房屋，应向被告主张违约和赔偿责任。第三人对房屋的装修投入，可与原告协商或以其他方式解决。因案涉房屋所在楼盘尚未验收合格，尚不具备办理不动产权证的条件，原告可待条件成就时另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、原告朴太权与被告延边田园房地产开发有限公司签订的关于位于延吉市铁南路T2-12标段3号楼2单元3层302号（后更名为延吉市盛世家园3号楼2单元302号）房屋的产权调换协议书有效，原告朴太权对该房屋具有优先取得权。二、第三人孙桂霞于本判决发生法律效力起三十日内给原告朴太权腾出延吉市盛世家园3号楼2单元302号房屋。三、驳回原告朴太权的其余诉讼请求。案件受理费5508元，减半收取2754元，由被告延边田园房地产开发有限公司负担。二审中，孙桂霞为证实自己的主张二审提供如下证据：证据1:2019年7月15日的询问笔录一份。证明产权协议书不是富元公司办理的，2014年与田园公司没有业务。朴太权质证称，真实性及证明目的均有异议。1.该笔录是证人证言，证人应当出庭。2.该证明中金军花是否是本人所写和是否是该公司的职员均无法核实。3.该证人是否能代表富元公司也无法确认。4.该证人在笔录中都是肯定性回答没有否定的回答，不符合常理。即使证人查询了所有的产权调换合同的手续，只要有一份有差异就是不是真实的。5.产权调换协议书中13条明确写明该协议自双方签订之日起生效，不包含富元公司，富元公司是委托拆迁单位，并不是合同的真正的权利主体。本院认为，该询问笔录属于证人证言，因证人未出庭作证，本院不予采信。证据2：产权调换协议书一份（复印件，来源：富元公司）。证明富元公司所签订的合同是有委托代理人签字并没有税金和物业基金及补偿的金额和方式与朴太权提供的内容不一致。朴太权质证称，真实性及证明目的均有异议，该份证据无法证明本案被上诉人提供的产权调换协议书不真实。本院认为，因该证据属于复印件，本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：朴太权与田园公司签订的产权调换协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。朴太权已按上述协议约定履行了交付、搬离被拆迁房屋的义务，而作为开发单位的田园公司也应按照上述协议履行交付回迁安置房屋的义务。但田园公司作为拆迁人将案涉回迁安置房屋另行出卖给孙桂霞并签订了商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，朴太权与田园公司在产权调换协议中明确约定了拆迁人以位置、用途特定的涉案房屋对被拆迁人予以补偿安置，因此被拆迁人朴太权有优先取得补偿安置房屋的权利。关于朴太权要求交付诉争房屋的诉讼请求，根据《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，因涉案房屋尚未竣工验收，因此该项诉讼请求暂不予支持。关于朴太权要求孙桂霞腾出房屋的诉讼请求，田园公司尚未将涉案房屋交付给朴太权，亦未办理不动产产权登记，因此朴太权要求孙桂霞腾出房屋没有法律依据，不予支持。关于朴太权要求办理不动产产权证的诉讼请求，因案涉房屋所在楼盘尚未验收合格，尚不具备办理不动产产权证的条件，可待条件成就时另行主张权利。关于孙桂霞提出的要求对朴太权与田园公司签订的产权调换协议书形成的时间进行鉴定的请求，因涉案被拆迁房屋所在的区域于2014年纳入为棚户区改造项目，包括涉案被拆迁房屋在内的其他房屋已于2015年拆迁，因此朴太权作为被拆迁户于2014年与田园公司签订产权调换协议符合日常生活准则，孙桂霞要求对朴太权与田园公司签订的产权调换协议书形成的时间进行鉴定的请求，本院不予准许。孙桂霞虽抗辩朴太权与田园公司签订的产权调换协议书不真实，但未能提供充分证据予以佐证，故不予采信。关于孙桂霞提出的涉案被拆迁房屋产权人为金寿鹤，朴太权不具有本案诉讼主体的主张，一审中金寿鹤已出庭证实，且结合国网吉林省电力有限公司延吉市城郊供电公司出具的证明可以认定涉案被拆迁房屋朴太权具有处分权，因此孙桂霞的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，孙桂霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初1872号民事判决第一项；二、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初1872号民事判决第二、三项；三、驳回朴太权的其他诉讼请求。一审案件受理费5508元，减半收取2754元，二审案件受理费5508元，共计8262元，由延边田园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朴美兰审判员刘晓娟审判员池东波二〇一九年八月十九日书记员 朴      晟      慧