福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初5884号 原告：泉州亿盛房地产开发有限公司，住所地惠安县紫山镇亿盛山庄B#301，统一社会信用代码913505217661748800。 法定代表人：曾美良，总经理。 委托诉讼代理人：刘永奎，福建欣港律师事务所律师。 被告：陈进辉，男，1969年8月29日出生，汉族，住惠安县。 第三人：惠安县农村信用合作联合社紫山信用社，住所地惠安县紫山镇油园村180号亿盛金色新城1号楼105-110号店，统一社会信用代码91350521X11439609M。 负责人：詹志刚，主任。 委托诉讼代理人：施维雄，男，系该社员工。 原告泉州亿盛房地产开发有限公司（以下简称亿盛公司）与被告陈进辉、惠安县农村信用合作联合社紫山信用社（以下简称紫山信用社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿盛公司的委托诉讼代理人刘永奎、第三人紫山信用社的委托诉讼代理人施维雄到庭参加诉讼。被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿盛公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2013年9月26日签订的合同编号为201309260011《商品房买卖合同》及附件；二、判决原告从被告已付购房款504199元中直接扣减代为偿还的贷款本金、利息、罚息及复利共计12069.38元；三、判令被告向原告支付解除合同违约金100839.8元（504199元×20%），违约金从被告已付购房款504199元中直接予以扣减；四、判令被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房备案登记注销手续；五、准予原告从被告已付购房款504199元中代被告向第三人提前清偿房屋全部贷款，待贷款全部清偿后，被告及第三人立即办理预购商品房抵押登记注销手续。事实和理由：2013年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201309260011），约定被告向原告购买其开发的位于惠安县，房屋总价款504199元，其中首付款154199元，银行按揭350000元。如买受人逾期付款，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。合同附件六补充协议第四条第四款约定，若买受人逾期未还款，致使银行从出卖人账户中扣款，买受人须将逾期按揭款及违约金还清后方能办理相关交房手续，买受人超过未还款累计三个月（含以上）出卖人有权收回该房屋，所交款项不予退还，买受人同意配合办理过户手续，合同终止；第七条约定，出卖人与买受人自愿并确认，双方均放弃调整与减免本合同及其附件中所约定的所有涉及利率比例、违约金比例以及损失赔偿比例的请求权。合同签订后，原、被告与第三人签订《个人住房按揭借款合同》，合同约定：原告为被告的按揭借款提供阶段性保证；借款人如未按本合同约定清偿债务及相关费用，贷款人有权直接从保证人在贷款人处开立的账户中扣款，借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息和相关费用，或者任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，保证人承担连带偿付责任；借款人向贷款人清偿本合同项下的全部债务及其他应付款项后，借贷双方向房地产管理部门办理注销抵押登记手续。2019年6月22日因被告未依约偿还贷款，第三人直接从原告账户扣款12069.38元（三期按揭款）并要求原告承担偿还提前到期的贷款。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人签订的《个人住房按揭借款合同》合法有效，被告应依约履行义务。现被告未能依约向第三人按时交纳按揭贷款导致原告承担相应的保证责任即第三人向原告扣收贷款本息、罚息及复利12069.38元（三期按揭款），并要求原告承担偿还提前到期的贷款，已严重违反合同约定，请求支持原告的诉讼请求。 被告陈进辉未作答辩。 第三人紫山信用社述称，对原告陈述的事实和理由及诉讼请求无异议，但原告应从被告已付购房款中直接向第三人偿还被告尚欠的全部按揭贷款本息。 经审理查明，原告系以房地产开发、销售为经营范围的有限责任公司。原、被告于2013年9月26日签订合同编号为201309260011《商品房买卖合同》（含附件），约定被告向原告购买其开发的位于惠安县紫山镇油园村亿盛金色新城第5#幢九层901号房，房屋面积122.54平方米，总价款504199元。合同第六条约定，买受人应于签订合同的同时付清首付款154199元，其余房款350000元以银行按揭贷款方式支付。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同补充协议第四条第4项约定，出卖人必须在收到银行按揭款后才与买受人办理相关交房手续。若买受人逾期未还款，致使银行从出卖人（担保人）账户中扣款，买受人须将逾期按揭款及违约金付清后方能办理相关交房手续，买受人超过未还款累计三个月（含以上）出卖人有权收回该房屋，所交款项不予退回，买受人同意配合办理过户，合同终止。合同签订当日，被告支付购房首付款154199元。上述《商品房买卖合同》于同日办理网上签约登记备案手续。案涉商品房未办理交房手续。2013年10月28日，原、被告与第三人签订《个人住房按揭借款合同》，约定被告向第三人贷款350000元用于购买案涉商品房，借款期限120个月，还款方式为等额本息还款。原告为被告向第三人的上述借款提供阶段性连带责任保证。借款合同签订后，第三人依约向被告发放贷款350000元，款项直接转账至原告账户用于支付案涉购房款。被告自2019年4月起没有再偿还按揭贷款，第三人于2019年6月22日从原告账户扣款12069.38元用于偿还被告2019年4月、5月、6月的按揭贷款。 以上事实，有原告提供的营业执照副本、《商品房买卖合同》（合同编号201309260011）及附件、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、福建增值税普通发票（2份）、《个人住房按揭借款合同》、商品房抵押登记证明、按揭贷款还款业务凭证，以及原告与第三人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还第三人贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息超过三个月，根据合同补充协议约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。原告请求被告支付代为偿还的借款本息、罚息、复利等合计12069.38元，符合双方约定，予以采纳。《商品房买卖合同》及合同补充协议均未约定若被告逾期支付银行按揭贷款应承担支付原告违约金的责任，故原告请求被告支付违约金100839.8元，依据不足，不予支持。根据有关法律规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求准予从被告已付购房款504199元中代被告向第三人提前清偿房屋全部贷款，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续，符合规定，予以支持。原告请求代被告还清全部购房款后，要求被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。被告已付购房款504199元，扣除上述应付款项后，尚有剩余，鉴于被告未在本案主张返还，故剩余购房款由双方当事人另行处理。原告的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州亿盛房地产开发有限公司与被告陈进辉于2013年9月26日签订的合同编号201309260011《商品房买卖合同》及附件； 二、被告陈进辉应支付原告泉州亿盛房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款本金、利息、罚息、复利合计12069.38元，款项由原告于本判决生效之日从被告已付的购房款504199元直接抵扣； 三、原告泉州亿盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内从被告陈进辉已付购房款504199元中代被告向第三人惠安县农村信用合作联合社紫山信用社提前清偿尚欠的全部按揭贷款； 四、被告陈进辉应于本判决生效之日起十五日内配合原告亿盛房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号201309260011《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续。 五、被告陈进辉、第三人惠安县农村信用合作联合社紫山信用社应于原告泉州亿盛房地产开发有限公司履行完上述第四项判决确定的付款义务之日起十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续； 六、驳回原告泉州亿盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9850元，减半收取计4925元，由原告负担805元（多预交的9045元予以退还），由被告陈进辉负担4120元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈秀军 二〇一九年八月二十九日 书记员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。