广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民再1号原审原告：广东康景物业服务有限公司，地址：广州市天河区中山大道105号华景新城华门阁二楼,机构代码：707684880。法定代表人：谈国勇，总经理。委托诉讼代理人：曾景熙，系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。原审被告：刘东友，男，汉族，地址：广西灵川县。原审原告广东康景物业服务有限公司(以下简称“康景物业公司”)与原审被告刘东友、宋王萍物业服务合同纠纷一案，本院（2014）穗番法石民初字第978号民事判决书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年4月3日作出（2019）粤0113民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。在本案审理过程中，原审原告康景物业公司撤回对原审被告宋王萍的起诉。原审原告康景物业公司的委托诉讼代理人曾景熙，原审被告刘东友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康景物业公司称：一、撤回对宋王萍的起诉；二、刘东友支付拖欠2013年1月至2014年8月的物业管理费4844元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至实际付清之日止，暂计至起诉之日）。刘东友辩称，原审事实认定错误，侵害了本人利益。一、康景物业公司所提供的物业服务质量低劣，实际提供的服务质量与合同要求相差太远。1.违反基本安全保障义务，导致业主遭受重大损失。2.其他“物业管理服务质量”的内容亦未实现。3.提供物业服务标准甚至不及三级标准；二、康景物业公司非法经营业主共用物业，侵占公共收益；三、康景物业公司重复分摊电梯、梯灯、路灯、水泵等用电成本及公用水费超出政府指导价收费，应于退还；四、康景物业公司对华南新城小区的管理系非法行为，其与建设单位之间签定的物业管理委托合同无效；五、康景物业公司积极参与危害业主生命安全的刑事案件，并存在多种可撤销资质证书的情形，事实上已经完全失去从事物业服务的资质，其事实管理行为依法无效；六、康景物业公司拒不兑现直饮水厂噪音的处理承诺，违反物业管理服务质量要求；康景物业公司请求超过诉讼时效且为书面催交，不应支持。康景物业公司向本院起诉请求：1、被告支付拖欠的管理费25188.8元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）1811.2元，共计27000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实:原告是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇华南新城山咏轩9座201系被告刘东友、宋王萍名下的房产，两被告于2005年7月3日收楼入住，该房产建筑面积121.08平方米。原告与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对华南新城（含江山帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止。2005年7月2日，原告与两被告就涉案物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。该协议第四条第二款约定按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2元；第四条第三款约定交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次；第十一条第四款约定被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收1‰的违约金。上述《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》还对其它事项进行了相关约定，但并未约定缴纳物业管理费的具体时间。上述合同及协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，原告称两被告自2006年1月开始至2014年8月均没有向原告交纳物业管理服务费。另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。本院原审认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，其因与被告物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且原、被告间签订有《前期物业管理服务协议》，原告依照《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，被告刘东友、宋王萍作为华南新城山咏轩9座201的业主，享受了原告提供的物业管理服务。原告在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。根据双方签订的协议约定，两被告应按建筑面积121.08平方米、2元/平方米/月的标准即每月242.2元计付物业管理费，上述费用未超过政府指导价规定的标准，应予以支持。因此，原告主张两被告支付自2006年1月至2014年8月期间的物业管理费合共25188.8元，合法有据，本院予以支持。两被告享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠物业服务费外，还应支付违约金给原告。原告主张被告自逾期之日起至全部付清之日止按欠费总额的1‰的标准支付违约金，由于涉诉合同中约定的每日1‰的违约金标准过高，且原告未举证证明两被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率计付，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告刘东友、宋王萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。本院原审判决:一、被告刘东友、宋王萍应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2006年1月至2014年8月期间拖欠的物业管理服务费25188.8元及违约金（违约金以两个月应交纳物业管理费484.4元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,分别从每两月最后一天的第二天起计付至本判决确定的支付之日止,每两月物业管理服务费的违约金分期计算,以本金484.4元为限）给原告广东康景物业服务有限公司；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。本案诉讼费476元、公告费560元，合共1036元，由被告刘东友、宋王萍负担。本院再审认定事实如下：康景物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇华南新城山咏轩9座201(下称涉案房屋)是刘东友、宋王萍名下的房产，刘东友和宋王萍于2005年7月3日收楼入住，该房产建筑面积121.08平方米。涉案房产所在小区至今没有成立业主委员会。康景物业公司与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由康景物业公司对华南新城（含江山帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止。2005年7月2日，康景物业公司作为甲方与刘东友、宋王萍作为乙方就涉案物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方提供物业服务。其中协议第三条约定物业管理服务质量:1.房屋外观完好、整洁；2.设备运行正常；3.房屋及设施设备的维修、保养制度完备，运行正常；设备维修及时，无事故隐患；停车场、行车路线有明显标志，车辆停放整齐有序，无乱停、乱放现象；小区内公共秩序良好，无聚众闹事、打架斗殴等不良现象，保安监控系统正常运行等；第四条约定物业管理费按建筑面积每月每平方米2元计收，交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次，物业管理费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整等；第十一条第一款约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；第四款约定被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收1‰的违约金。上述《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》还对其它事项进行了相关约定，但并未约定缴纳物业管理费的具体时间。上述合同及协议签订后，康景物业公司依约提供了物业管理服务。2012年9月21日，康景物业公司向本院提起诉讼要求刘东友、宋王萍支付2006年1月至2012年4月止物业管理费18407.20元及违约金1592.80元。2012年11月29日，本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告刘东友应于2012年12月15日前支付2010年9月至2012年12月的物业管理费；二、原告康景物业公司应于2012年12月10日前主动与被告刘东友进行协商处理被告刘东友房屋楼下的直饮水厂的噪音问题；三、原告康景物业公司放弃向被告刘东友、宋王萍就2012穗番法石民初字第140号案的其它诉讼请求。上述协议生效后，康景物业公司称已跟水厂协商，当时已决定整改。刘东友没有履行支付物业管理费的义务，康景物业公司也没有申请执行。2014年10月9日，康景物业公司向本院提起原审诉讼要求刘东友、宋王萍支付2006年1月至2014年8月止物业管理费25188.8元及违约金1811.2元。另查，刘东友与宋王萍是夫妻关系，没有生育小孩。2008年11月15日，宋王萍因病死亡。宋王萍的父亲宋启光、母亲王国琼。诉讼中，康景物业公司申请撤回对原审被告宋王萍的起诉，刘东友无意见。康景物业公司的申请符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百一十条的规定，本院准许康景物业公司撤回对宋王萍的起诉，同时撤回追加宋启光、王国琼参加诉讼的通知。本院再审认为，本案争议焦点:一、诉讼时效问题。陈东友提出康景物业公司的主张超出诉讼时效，本院认为，康景物业公司于2014年10月9日提起诉讼，主张2013年月1日至2014年8月31日的物业管理费没有超过《中华人民共和国民事诉讼法》规定的二年诉讼时效。二、《物业管理委托合同》的效力问题。刘东友认为康景物业公司对华南新城小区的管理是非法行为，其与建设单位之间签定的物业管理委托合同无效。《物业管理委托合同》的性质是前期物业服务合同，是在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，区别于全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。并且，基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，由建设单位先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务，符合物业服务行业惯例，也是必需、可行的，合同合法有效。故对陈东友以此认为合同无效的主张，本院不予采信。三、陈东友以康景物业公司服务质量差为由拒交物业管理费是否有合法依据。陈东友虽然并非物业管理委托合同形式上的当事人，但其是《物业管理委托合同》项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，根据《最高人民法院》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”且陈东友与康景物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，康景物业公司依照《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，陈东友作为涉案房屋的业主，享受了康景物业公司提供的物业管理服务后，有义务缴纳物业管理费。陈东友以康景物业公司的服务质量不符合合同要求为由拒绝缴纳物业管理费进行抗辩，本院认为，根据《前期物业管理服务协议》第四条约定物业管理费的收取及可参照物价涨跌幅度调整，没有约定减收或不收管理费的条件，《前期物业管理服务协议》第十一条第一款约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。因此，陈东友如果认为康景物业公司服务管理存在问题造成其损失可依合同约定主张权利，陈东友以康景物业公司服务管理质量差拒交物业管理费不符合合同约定。四、陈东友认为康景物业公司重复分摊电梯、梯灯、路灯、水泵等用电成本及公用水费超出政府指导价收费，应于退还。本案诉讼中，陈东友以此作为不交物业管理费的抗辩理由，没有提起反诉，故对上述抗辩不予审查。综上所述，康景物业公司是具有相应物业管理资质的公司，其因与陈东友物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且双方间签订《前期物业管理服务协议》，康景物业公司依照《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，陈东友作为涉案房屋的业主，享受了康景物业公司提供的物业管理服务后，有义务缴纳物业管理费。根据双方签订的协议约定，陈东友应按建筑面积121.08平方米、2元/平方米/月的标准即每月242.16元计付物业管理费。陈东友从2006年1月起没有缴纳物业管理费，本院（2012）穗番法石民初字第140号民事调解书，双方已调处了2012年12月前的物业管理费。原审确认刘东友拖欠康景物业公司2006年1月至2014年8月的物业管理服务费25188.8元有误，故陈东友应缴纳的物业管理费应从2013年月1日至2014年8月31日计算20个月，共计4843元。对康景物业公司变更后的主张，本院予以支持。陈东友享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠物业管理费外，还应支付违约金给康景物业公司。康景物业公司主张被告从第三个月的第一天起至付清之日按每日千分之一的标准支付违约金，对此，本院认为，由于双方并未约定缴纳物业管理费的具体时间，但约定了每两个月的管理费合缴交一次，故违约金应自第三个月的第一天起计算，同时由于涉诉合同中约定的每日1‰的违约金标准过高，且康景物业公司未举证证明陈东友逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付，即2013年1月至2014年8月期间物业管理费产生的违约金应分别以每两个月应缴纳的物业管理费484.32元为本金，分别从第三个月的第一天起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，上述每两个月所计付违约金数额不得超过两个月应交的物业管理服务费484.32元，对康景物业公司主张的其余部分，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院(2014)穗番法石民初字第978号民事判决；二、原审被告陈东友应于本判决发生法律效力之日起七日内向原审原告广东康景物业服务有限公司支付2013年1月至2014年8月期间的物业管理费4843元及违约金（违约金分别以每两个月应缴纳的物业管理费484.32元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,分别从每两月最后一天的第二天起计付至本判决确定的支付之日止,每两月物业管理服务费的违约金分期计算,以本金484.32元为限）；三、驳回原审原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。原审诉讼费476元、公告费560元，合共1036元，由原审被告刘东友负担。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  张继辉审判员  黄健珊审判员  叶雪梅二〇一九年八月二十三日书记员  周 楠