吉林省榆树市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0182民初921号 原告：史化玉，男，1963年7月15日出生，汉族，无职业，现住吉林省榆树市培英街三委21组。 委托代理人：张哲峰，吉林申鸿律师事务所律师。 被告：黑龙江牡丹江世恒商贸有限公司 法定代表人：姜鹏飞，系经理。 委托代理人：李百余，榆树市市区法律服务所法律工作者。 第三人：吉林省展图房地产开发有限公司 法定代表人：杨荣，系经理。 原告史化玉诉被告黑龙江牡丹江世恒商贸有限公司（以下简称世恒商贸）、第三人吉林展图房地产开发有限公司（展图公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史化玉及其委托代理人张哲峰、被告世恒商贸代理人李百余到庭参加诉讼、第三人展图公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告诉称，2018年2月5日，经榆树市人民法院调解并作出（2018）吉0182民初603号民事调解书：“被告吉林省展图房地产开发有限公司偿还原告史化玉借款本金450万元及利息（利息按年利率24%计算，其中本金200万元的利息自2011年5月3日起至实际给付之日止，本金100万元的利息自2011年7月13日起至实际给付之日止，本金150万元的利息自2011年8月9日起至实际给付之日止），此款于2018年2月8日前给付。案件受理费21,400.00元由被告承担。”原告在调解协议生效后，向榆树市人民法院申请执行，榆树市人民法院作出（2018）吉0182执546号执行裁定书，裁定：“查封被执行人吉林省展图房地产开发有限公司所有（合同备案在牡丹江世恒商贸有限公司名下）的座落在海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米。二、查封期间任何人不得对被查封的财产进行处分、不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。”被告世恒商贸收到裁定后，提出执行异议，榆树市人民法院作出（2019）吉0182执异10号执行裁定书裁定：“撤销本院（2018）吉0182执546号裁定对被执行人吉林省展图房地产开发有限公司所有（合同备案在牡丹江世恒商贸有限公司名下）座落在海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米的查封。”原告认为其对第三人展图公司享有的债权经人民法院确认，作出的调解书已经发生法律效力，原告申请对展图公司开发的房屋予以查封，虽被告认为该13套房屋登记在其名下，且在房产部门已登记备案，但该房屋被告并未占有使用，且被告对展图公司享有的也是债权请求权，其效力无法对抗法院查封的效力，故申请对该13套房屋继续查封。 被告世恒商贸辩称，一、关于本案各方当事人关系问题，本案涉及的房屋开发商为吉林省展图房地产开发有限公司，涉案建筑商为牡丹江华欣建筑安装有限公司。该公司招投获得海林市香山怡林小区的建筑权。此后，华欣建筑将该项工程承包给宋占春施工，宋占春与牡丹江世恒商贸签订购销合同，也就是说被告是本案的供货商；二、由于宋占春是此项工程的具体施工人，在施工期间宋占春与被告签订一份购销合同，该合同合法有效，合同履行后，被告已经取得了涉案13套房屋的所有权，也就是说该份合同的具体履行，物权已经发生了转移。因此，榆树市人民法院对涉案13套房屋的扣押违反法律规定，并侵犯了被告的合法权益，解除扣押合情合理合法，原告的请求没有法律依据和事实依据，依法应予驳回。三、世恒公司与宋占春签订的买卖合同，约定结算办法，首先用13套楼房抵顶工程款，从交易惯上说该项约定属于以物易物，也就是世恒商贸用自己的混凝土、砂石换取涉案13套房屋，不足部分用现金结算。因此，当宋占春向世恒商贸提取混凝土和砂石时，13套楼房的物权已经转移给世恒商贸。因此人民法院的扣押行为侵犯了世恒商贸的合法权益，依法撤销并无不当；四、世恒商贸与宋占春签订购销合同后，作为开发商的展图公司已依法与世恒商贸签订买卖合同，并开具售楼票据，即双方已完成此笔交易，涉案房屋已依法转移给世恒商贸。五、展图公司与世恒商贸签订协议后，双方已在海林市房产局办理了备案手续，没有办理产权证责任在开发商。综上，榆树市人民法院撤销（2018）吉0182执546号裁定并无不当，原告的执行异议之诉没有法律和事实依据，应当予以驳回。 第三人吉林省展图房地产开发有限公司未到庭也未提出答辩。 经审理查明，2018年2月5日，经榆树市人民法院调解并作出（2018）吉0182民初603号民事调解书：“被告吉林省展图房地产开发有限公司偿还原告史化玉借款本金450万元及利息（利息按年利率24%计算，其中本金200万元的利息自2011年5月3日起至实际给付之日止，本金100万元的利息自2011年7月13日起至实际给付之日止，本金150万元的利息自2011年8月9日起至实际给付之日止），此款于2018年2月8日前给付。案件受理费21,400.00元由被告承担。”原告在调解协议生效后，向榆树市人民法院申请执行，榆树市人民法院作出（2018）吉0182执546号执行裁定书，裁定：“查封被执行人吉林省展图房地产开发有限公司所有（合同备案在牡丹江世恒商贸有限公司名下）的座落在海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米。二、查封期间任何人不得对被查封的财产进行处分、不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。”被告世恒商贸收到裁定后，提出执行异议，榆树市人民法院作出（2019）吉0182执异10号执行裁定书裁定：“撤销本院（2018）吉0182执546号裁定对被执行行人吉林省展图房地产开发有限公司所有（合同备案在牡丹江世恒商贸有限公司名下）座落在海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米的查封。”原告在法律规定的期间内向本院提出执行异议之诉，要求继续查封并执行。 经查，2017年7月，展图公司与牡丹江华欣建筑有限公司签订《建设工程施工合同》：“展图公司作为发包人将其开发的香山怡林二期工程发包给华欣公司，工程期自2017年7月22日至2018年10月31日。”7月20日，华欣公司将此工程转包给案外人宋占春。工程期自2017年7月20日至2018年7月20日，宋占春无建筑施工资质。在合同履行中，展图公司用案涉楼房抵顶宋占春部分工程款。2017年9月5日，宋占春与世恒商贸签订《购销协议书》：“世恒商贸向宋占春供应混凝土、水泥、沙子、石子，宋占春用海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米，总价9,845,902元结算世恒商贸货款。”9月6日，展图公司与世恒商贸签订案涉13套房屋的买卖合同，并在海林市房地产交易所备案，但世恒商贸并未对案涉房屋实际占有使用。 本院认为，本案所争议的焦点是世恒商贸对案涉房屋是否有足以对抗强制执行的权利。庭审中，被告所主张的两次以物抵债均未满足原债务履行期限届满、债权额确定的受让人可以排除执行的条件，且被告世恒商贸虽对案涉房屋办理了预售商品房登记备案，但根据《城市商品房预售管理办法》第十条一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，商品房预售登记备案系房地产管理部门对商品房买卖合同的一种行政管理措施，不具有《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的不动产买卖合同的受让人为保障其将来实现物权进行的预告登记的排他性。因此，世恒商贸与展图公司办理的商品房预售合同登记备案与不动产预告登记性质不同，世恒商贸基于案涉13份《商品房买卖合同》对展图公司仍然是普通债权，不足以阻却人民法院执行行为的效力。且世恒商贸在人民法院查封案涉房屋前并未合法占有案涉房屋。故对世恒商贸的主张不予支持，对案涉房屋应当继续查封，并予以执行。综上，依据第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许执行榆树市人民法院（2018）吉0182执546号执行裁定书对海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米房屋的查封并继续执行。 案件受理费50,300.00元，由被告承担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 员  刘晓红 人民陪审员  王艳辉 人民陪审员  常 晶 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  孙新贺