福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申2679号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：福建闽城房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇国宾大道233号博仕后家园B区3—2#楼3层301商业。 法定代表人：周旺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑庆寨，福建佐佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟磊，福建佐佑律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：廖碧英，女，1977年10月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：潘玲玲，福建理争律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王争瑛，福建理争律师事务所实习律师。 第三人：郭顺云，男，1988年1月22日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：卞晓丹，女，1990年1月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。 再审申请人福建闽城房地产开发有限公司（以下简称闽城公司）因与被申请人廖碧英及第三人郭顺云、卞晓丹案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院(2018)闽01民终6814号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 闽城公司再审申请称：（一）闽城公司作为案涉房产的所有权人，依法享有排除查封执行的权力，一二审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。闽城公司在原审中已经提交相关证据证明案涉房产的土地使用权及房屋均登记在申请人名下，闽城公司是案涉房产的土地使用权人及房屋的所有权人，虽然闽城公司与本案第三人依据商品房买卖合同关系，将案涉房产出卖给第三人，但根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案案涉房产在产权登记到作为买受人的第三人名下之前其土地使用权及房屋所有权依法仍属于申请人享有排除查封执行的权力，二审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。 （二）第三人郭顺云、卞晓丹买受案涉房产并办理的预告登记，依法仅享有将来获得房产的债权，并不因为办理预告登记而享有房产所有权，一二审法院认为办理了预告登记及预查封后案涉房产应作为第三人财产处置的观点完全没有法律依据。由于商品房预售中出现开发商将房屋“一房两买”等现象，因此，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）设立了房屋预告登记法律制度，依据《物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，可以认定房屋办理了预告登记只是为了保障将来物权的实现，其目的是在于防止开发商未经买受人的同意将房产另行处分。在预告登记期间第三人作为买受人因为购买案涉房产仅享有对闽城公司的债权而不享有案涉房产的所有权。民事诉讼中的查封是人民法院采取的财产保全或者执行措施，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》相关规定，虽然可以对第三人的房产进行预查封，但是在房屋来办理变更登记到第三人名下之前，法律并没有规定可以直接对预查封的房产进行处置。上述通知第十五条第三项规定的预查封措施，也是基于当事人之间具有转移物权的意图和目的，以保证将来物权登记到买受人名下时，能够对房产依法处置，预查封并非查封房屋的所有权而是债权。因此，一二审法院以上述通知关于预查封的相关规定，作为认定申请人不享有完整物权的法律依据，并且得出预查封的房产应当作为购房人的财产处置的结论，是主观刻意地扩大了预查封的法律效力，将预查封的相关规定作为认定物权归属的法律依据，不但严重损害了闽城公司的合法权益，违反了公平原则，而且与《物权法》关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的规定相悖，明显错误。 （三）闽城公司依照合同约定依法解除与第三人郭顺云、卞晓丹之间签订的《商品房买卖合同》，没有损害其他入的合法权益，一二审法院关于闽城公司解除合同及提出执行异议非善意且损害他人利益的认定，严重违背事实和法律，应当依法予以纠正。依据闽城公司与第三人郭顺云、卞晓丹签订的《商品房买卖合同》的约定，闽城公司有权依法解除合同。由于第三人郭顺云、卞晓丹没有依照约定偿还银行按揭贷款的本息，导致闽城公司作为保证人持续为第三人垫付上述银行贷款，虽经催告仍多次未按月偿还按揭贷款本息，致使闽城公司多次为其垫付，且经多次催告仍拒不履行合同约定的义务，故闽城公司向法院起诉，请求依据《商品房买卖合同》的约定解除与第三人签订的合同《商品房买卖合同》，经法院主持调解，闽城公司与郭顺云、卞晓丹经双方自愿、协商达成调解解除《商品房买卖合同》完全符合法律规定及合同约定，不存在损害第三人的利益。一二审法院认为闽城公司在与第三人郭顺云、卞晓丹签订相关协议和调解书前没有对涉案房产的权利是否有瑕疵进行审查，且应当知道涉案房产存在预查封情况，仍与第三入郭顺云、卞晓丹解除合同非善意的认定不能成立。1.闽城公司作为另案起诉的商品房预售合同纠纷案件的原告，根据现行法律规定，没有任何任何一条要求闽城公司有义务在解除合同前去审查涉案房产是否存在查封或其它瑕疵状态，一二审法院认为闽城公司起诉解除合同前应当进行瑕疵审查，明显缺乏合同及法律依据，而且，闽城公司在上述作为原告另案起诉第三人的案件中，法院立案的时间为2017年2月28日，案涉房产被原审法院查封的时间为2017年3月l4日，闽城公司在另案起诉之前，案涉房产都尚未被查封，何来闽城公司应当知道权利瑕疵之说?2.一二审法院关于闽城公司明知第三人有其他债权人，却未将购房款提存给法院，而将款项支付给特定债权人(银行)，之后再向法院提起执行异议，损害了其他债权人的合法权益的认定明显不当，应当依法予以纠正。(1)闽城公司在起诉解除合同前没有任何法律义务和责任去审查查明第三人郭顺云、卞晓丹是否有其他债权人，闽城公司不知道，也不应当知道郭顺云、卞晓丹存在其他债权人，原审法院也没有证据证明闽城公司在明知第三人有其债权人的情况下与郭顺云、卞晓丹恶意串通通过解除合同侵害其他债权人利益。而且闽城公司根据(2017)闽0121民初ll74号调解书所确定的内容，将所有款项都支付到了第三人郭顺云、卞晓丹的指定账户中，并没有如一二审法院认定的将款项先行直接支付给予特定的债权人银行，而第三人郭顺云、卞晓丹在收到款项后，对款项如何处分与闽城公司无关，闽城公司也无权干涉。(2)依法生效的法律文书，在未被依法撤销或改判之前，具有法律效力，即人民法院生效法律文书的即判力，一二审法院如经审理认为(2017)闽0121民初l174号民事调解书损害了第三人的合法权益，也应当中止本案审理，经依法释明由廖碧英通过法律途径向闽侯县人民法院提起第三人撤销之诉来解决，而一审法院却在本案无任何事实及证据证明的情况下径行认定已经依法生效的上述民事调解书内容违法侵害第三人利益，并据此驳回闽城公司的诉讼清求，明显严重违反法律规定，且涉及程序违法。 综上，请求依法予以再审。 在本院在审查中，闽城公司提交了福州市鼓楼区人民法院于2019年3月15日制作的《关于被执行人郭顺云、卞晓丹执行款分配方案》及闽城公司提起执行分配方案异议之诉的《受理案件通知书》，用于证明案涉房产已经通过网络拍卖成交，所得款项拟将分配给多个案件的申请执行人，以及闽城公司提起执行分配方案异议之诉已被福州市鼓楼区人民法院受理。 本院经审查认为：参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”的规定，因闽城公司与郭顺云、卞晓丹已在福州市闽侯县人民法院达成解除购房合同的民事调解，执行法院仅可以执行被执行人郭顺云、卞晓丹已支付给闽城公司的购房价款，而执行法院却以执行拍卖方式处置了案涉房产，并拟将全部拍卖所得款项进行分配，可能造成闽城公司的利益损失。但闽城公司在与郭顺云、卞晓丹解除解除购房合同后，未将郭顺云、卞晓丹所支付的购房价款转交给执行法院，自身亦存在过错。鉴于案涉房产已经拍卖成交，所得款项拟用于执行分配，且闽城公司所提起的执行分配方案异议之诉已被执行法院受理，故闽城公司的相关权益可在该案诉讼中进行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回福建闽城房地产开发有限公司的再审申请。 审判长  林国新 审判员  程光毅 审判员  陈志辉 二〇一九年八月三十一日 法官助理齐传楠 书记员宋瑜