上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初22974号原告：陈程。原告：周敏。两原告共同委托诉讼代理人:叶宝强，上海力帆律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人:徐鹏，上海力帆律师事务所实习律师。被告：徐星祥。被告：赖玲玲。原告陈程、周敏与被告徐星祥、赖玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理，依法适用简易程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人叶宝强，被告徐星祥、赖玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈程、周敏向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月6日解除;2、请求判令两被告支付两原告违约金,酌定共计229,000元。事实和理由：2019年1月5日,原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定甲方(两原告)将×村×号×室出售给乙方(两被告);合同第二条约定,房屋转让款共计2,290,000元;合同第九条第三项约定:乙方未按合同协议约定期限付款,乙方除应向甲方支付赔偿金外,还应按照房屋总价款的20%支付违约金;《合同附件三》约定乙方向甲方支付房款情况:分别为2019年1月5日支付第一期20,000元、2019年1月6日前支付第二期30,000元、2019年1月31日前支付第三期500,000元、2019年2月28日前支付第四期300,000元、2019年6月30日前支付第五期340,000元。2019年1月5日,两被告签订合同之时向原告支付20,000元购房款后,至今两被告均未按照合同中约定付款方式向原告支付购房款。被告的行为构成违约。此后原告向两被告多次告知要求履行合同事项,均未得到答复与履行。由于两被告的违约,导致原告房屋难以再次出售,并且为此事付出大量精力和时间,蒙受一定经济损失。故原告诉至法院，要求解除合同，并主张违约金，同时自愿将违约金就低主张为229,000元。被告徐星祥、赖玲玲辩称：两被告买房资金只有130万元，之前中介告知两被告首付款130万元确已足够。2019年1月5日网签合同后，两被告能获得公积金以及商业贷款的数额不到130万元，且两被告已无法补齐资金缺口，遂要求终止合同。双方为了降低支付的税费等费用于当日另外签订《附加协议》，房价真实转让价格是260万元。原告主张的违约金过分高于其实际损失，鉴于两被告于签订网签合同的第二天就告知原告要求解除合同，故应予以调整。本院经审理认定事实如下：原告陈程、周敏系上海市闵行区×村×号×室的房地产权利人。2019年1月5日，徐星祥、赖玲玲（买受人、乙方）与陈程、周敏（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；房地产座落×村×号×室；房屋建筑面积64.95平方米；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计2,290,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。双方于2019年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在合同第九条，双方约定：乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付赔偿金,赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算,赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任,乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的,甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款,余款返还给乙方,已付款不足支付的,乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。在上述《上海市房地产买卖合同》附件三，双方约定：1、乙方于签约当日,支付甲方房款20,000元整。2、乙方于2019年1月6日之前,支付甲方房款30,000元整。3、乙方于2019年1月31日之前，支付甲方房款500,000元整。4、乙方于2019年2月28日之前，支付甲方房款300,000元整。5、乙方于2019年6月30日之前，支付甲方房款340,000元整。6、乙方以购房贷款的形式支付甲方房款1,100,000元整，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。双方另对其余事项作了约定。另查明，2019年1月5日，被告向原告支付房款2万元。次日，被告即告知原告无力支付其余房款，要求解除《上海市房地产买卖合同》。以上事实，由两原告提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证，两被告提供的电话及微信聊天记录、录音文字整理材料等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。双方签订《上海市房地产买卖合同》后，被告依约支付2万元房款，却于2019年1月6日向原告要求解除合同，是为违约。现被告明确表示无力继续履行合同，原告要求确认合同于2019年1月6日解除，合理合法，本院予以支持。被告对合同解除负有责任，合同解除后，原告应退还被告已付款2万元。合同对违约金作了明确约定，现原告就低主张229,000元，被告以原告提出的违约金过分高于实际损失抗辩，因违约金兼具惩罚性和补偿性，考虑到两被告在发现自身付款具有困难时，于签约第二日就通知两原告，因此对原告另行出售房屋的影响较小，此外原告也未就违约导致的损失进行举证，故酌情确定由两被告偿付两原告解除合同违约金7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告陈程、周敏与被告徐星祥、赖玲玲签订的关于上海市闵行区×村×号×室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月6日解除；二、原告陈程、周敏于本判决生效之日起十日内退还被告徐星祥、赖玲玲已付房款2万元；三、被告徐星祥、赖玲玲于本判决生效之日起十日内偿付原告陈程、周敏解除合同违约金7万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,367.50元，由原告陈程、周敏负担1,592.50元，由被告徐星祥、赖玲玲负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一九年八月二十日书记员 陈奕含附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。