安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终544号上诉人（原审原告）：合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会，住所地安徽省合肥市包河区淝河路中段。法定代表人：张永红，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：许青森，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈云龙，安徽美林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘纯友，男，1944年8月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：许文春，安徽国恒律师事务所律师。上诉人合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会（以下简称平塘王村委会）因与被上诉人刘纯友确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初8232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平塘王村委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认平塘王村委会与刘纯友于2009年3月26日签订的《协议书》无效；2.本案一、二审诉讼费用由刘纯友承担。事实与理由：1.根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第24.8条规定，涉及处分村集体财产的，须经村民会议讨论决定方可办理。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第1条规定，本法立法目的系为了保障农村村民实行自治，由村民依法办理自己的事情，发展农村基层民主，维护村民的合法权益。平塘王村委会认为，处置村集体资产，涉及到全体村民利益，须经村民会议讨论决定，根据合同法司法解释二的规定，应属于效力性强制性规定，而非管理性强制性规定。一审法院认为，处置村集体资产，是否经村民会议讨论决定，系对村委会行为管理规范，明显与《中华人民共和国村民委员会组织法》的立法目的相违背。同时，根据最高人民法院在（2015）民申字第759号案件确定的裁判规则中也明确未经村民会议讨论决定处置村集体资产的行为应无效。2.安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会2012年3月5日第1次会议通过）第13条、14条明确规定购买农村集体土地上的房屋签订的合同属于无效合同。具体为第13条：“城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，认定为无效合同。”第14条：非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。本案中符合第13条、第14条规定的情形，应认定双方签订的协议书无效。3.根据物权法第182条、城市房地产管理法第32条的规定，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。一审法院将案涉的房屋与房屋占用土地进行分离，并分别判决转让的房屋买卖有效，房屋占用范围内土地转让无效，明显违背《物权法》、《城市房地产管理法》中确定房随地走原则，故一审法院判决合同部分无效显属错误。4.案涉房屋虽然办理产权证，但该房产至今无建设用地规划许可证、建设工程规划许可、土地证等核心证件。尤其案涉土地为集体土地，无法补办相关立项、审批手续，系违章建筑，无法办理产权变更登记，故一审法院的判决合同部分无效，明显错误。综上，请求二审法院判如所请。刘纯友辩称，1.案涉《协议书》合法有效，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定。2.案涉《协议书》已经过村民代表大会讨论通过，刘纯友一审中已提交了村民代表大会的会议记录，证明已履行了民主议定程序。3.案涉房屋和土地具有合法证照手续，其建设和使用均符合当时的土地规划和城市建设规划要求。本次转让并不违反上述的规划要求。综上，平塘王村委会的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。平塘王村委会向一审法院起诉请求：1.确认平塘王村委会于2009年3月26日与刘纯友签订的《协议书》无效；2.本案诉讼费用由刘纯友承担。一审法院认定事实：2009年3月26日，平塘王村委会（甲方）与刘纯友（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲方转让给乙方的厂房及厂房占用的土地位于兴平路以东，平塘王自建的项目聚集区内钢构4#、9#、10#厂房，转让厂房面积为3636㎡，价格800元／㎡，计2908800元（含附属物），转让土地面积为9.079亩，土地使用权转让价格为12万元/亩，土地转让费为1089480元，两项合计3998280元；付款时间为协议签订后两周内付清两幢厂房款，第三幢厂房4月20日付50%，5月20日付50%；厂房和土地使用权转让日期为2009年4月1日，甲方积极协助乙方办理规划用地及土地报批手续，并向乙方提供所需的材料和证明，办证所需的一切费用由乙方承担。合同签订后，平塘王村委会将案涉厂房及土地交由刘纯友使用，刘纯友亦按约支付了厂房及土地转让款。另查明，案涉厂房登记的房屋所有权人为平塘王村委会；案涉土地性质属农村集体土地。再查明，2008年5月12日，平塘王村党总支委、平塘王村委会向淝河镇党委、政府上报《关于处置平塘王村集体资产初步方案的报告》。2008年7月22日，由原平塘王村党总支书记刘家贵主持召开村党总支及村委会会议，同意将村自建的位于兴平路以东、中心沟以南的土地及厂房出让给案外人王家树、刘德标。2008年7月24日，由原平塘王村主任王家荣主持召开村民代表大会，同意前述处置方案，并形成《关于处置平塘王村集体资产的决议》。一审法院认为，未经村民大会或村民代表大会讨论决定的事项是否无效是本案的争议焦点之一。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条虽规定了2009年3月26日双方签订的《协议书》属于需经村民大会或村民代表大会讨论决定的事项，但未明确规定未经讨论决定即属无效。该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，并不属于效力性强制性规定。未经村民大会或村民代表大会讨论决定属于程序瑕疵，该瑕疵不能否定村委会对外签订协议的效力，不能作为认定协议书是否有效的法律依据，否则将使合同相对人的权利处于不稳定状态。平塘王村委会以双方签订的《协议书》并未经村民会议表决决定，侵犯了村民的集体合法利益，在程序上违反了法律、法规的禁止性规定，属于无效协议的主张，无法律依据，本院不予认可。案涉《协议书》的效力问题是本案的争议焦点之二。《协议书》约定，平塘王村委会向刘纯友转让厂房和土地，协议书签订后，平塘王村委会、刘纯友均按协议约定履行了各自义务。根据刘纯友提供的证据能够证明，转让的厂房已取得房屋产权证书，系合法建筑，但案涉厂房至今仍登记在平塘王村委会名下，刘纯友未办理产权变更登记。法律规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。刘纯友购买的案涉厂房虽未办理产权变更登记，不能引起物权变动，但转让该不动产的行为系双方真实意思表示，所签订的涉及厂房转让内容协议对双方具有约束力，应为合法有效。关于转让的案涉土地，法律规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。案涉土地属农村集体土地，刘纯友未提供证据证明，其与平塘王村委会签订的涉及土地转让已经有批准权的人民政府批准，故涉及土地转让内容的协议违反法律强制性规定，应属无效。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：一、确认合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会与刘纯友于2009年3月26日签订的《协议书》中涉及转让9.079亩土地使用权部分的内容无效；二、驳回合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由刘纯友负担。二审中，平塘王村委会未提交新证据。刘纯友向本院提交（2008）皖0111民初8118号民事判决书、（2019）皖01民终707号民事裁定书，证明王家少案系与本案类似的关联案件，合肥市中级人民法院已作出生效裁判，确认案涉房屋的转让是合法的。平塘王村委会质证认为对两份裁判文书的真实性无异议，但认为我国不是判例法国家，其他案件不是必须作为本案的参考。王家少已将其案涉的厂房和土地交还给平塘王村委会，这才是平塘王村委会二审撤诉的原因。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，平塘村委会与刘纯友于2009年3月26日签订的《协议书》约定平塘王村委会将所属9.079亩土地及4#、9#、10#钢构厂房作价转让给刘纯友。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，本案中，平塘王村委会将其集体土地使用权及土地上自建的3636平方米厂房共作价3998800元，转让给集体经济组织以外成员刘纯友用于非农业建设，该约定违反前述保护农民集体所有土地的法律、法规禁止性规定，具有我国合同法第五十二条规定情形，故自始不具有法律效力，平塘王村委会诉请确认前述《协议书》无效，本院予以采纳。一审以《协议书》所涉厂房已被行政机构颁发所有权证照为由，认定双方就厂房转让达成的部分协议内容具有法律效力，于法无据，本院予以纠正。综上，平塘王村委会的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初8232号民事判决；二、确认合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会于2009年3月26日与刘纯友签订的《协议书》无效。一、二审案件受理费各100元，均由刘纯友负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一九年八月三十日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。