广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4459号原告（反诉被告）：广州市霖园装饰材料有限公司，住所地：广州市荔湾区周门路周门街25号403房。法定代表人：叶伟强。委托诉讼代理人：胡同斌、黄颖智，均系广东广诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑展飞，男，汉族，1974年10月7日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李行、陈晶，广东曜灵律师事务所律师、实习人员。原告广州市霖园装饰材料有限公司诉被告郑展飞租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员马文洁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄颖智、被告及其委托代理人李行、陈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市霖园装饰材料有限公司诉称：2018年6月5日，原告与被告签订《羊城装饰材料市场铺位租赁合同书》，约定：被告承租原告经营的坐落在广州市荔湾区南岸路22号、26号广州羊城装饰材料市场内自编第283号铺位，租赁期从2018年7月1日起至2021年2月28日，每月租金为32000元，被告应在每月15日前将当月租金一次性交付给原告。被告签订合同时向原告提交租赁保证金96000元。合同签订后，原告依约向被告交付商铺。自2019年2月开始，被告无理由拖欠2019年2-3月的租金费用共计64000元。2019年3月12日，被告向原告提交《移交表》，确认交还铺位，提前解除租赁合同。2019年3月13日，原告向被告发出《催交租金通知》，被告签收确认，但至今未支付拖欠的租金及滞纳金。被告未依约支付租金，逾期超过15天以上，并单方提前解除租赁合同，已构成根本违约，为维护原告合法权益，现起诉要求判令：1、确认原告、被告双方于2018年6月5日签订的《羊城装饰材料市场铺位租赁合同书》于2019年3月12日解除；2、被告支付2019年2-3月份的租金64000元及滞纳金（合同第7条第2款的规定：各项承租费用总额滞纳金按每日1%计算，2019年2月份承租费用总额32000元的滞纳金从2019年2月16日起计、2019年3月份租金32000元的滞纳金从2019年3月16日起计，以上滞纳金均计至拖欠款项实际付清之日止）；3、原告无需退还被告缴纳的租赁保证金96000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告郑展飞辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、《租赁合同》是在双方同意的前提下提前解除合同的，不存在被告违约的问题。原告要求被告支付租金、滞纳金，没收保证金，无事实和法律依据。被告于2018年6月5日租广州市荔湾区南岸路22号、26号广州市羊城装饰材料市场内自编283号铺位。因生意一直处于亏损，无法营业下去。原计划是在2019年1月30日前与原告提前解除合同并搬出的；但由于遇上春节假期，只能拖至春节放假后才同原告继续协商。经双方友好协商，原告方同意与被告提前解除合同，2月份租金在保证金内扣减，被告遂按原告的要求提交了《移交表》及保证金收据给原告，交了水、电费；同时，清空东西腾空该商铺移交退还给了原告。该商铺是在双方友好的协商下，双方同意的前提下提前解除合同的，之后，原告却在3月13日又发催交水、电、租金通知，是出尔反尔的违约行为。二、原告应返还扣除2月和3月11日前的租金后剩余的保证金给被告。原告与被告提前解除合同，被告交回铺给原告，被告按原告要求已提交保证金扣除租金的报告，原告只要求被告支付水电费，没要求支付2月和3月11日前的租金，即代表原告已同意从保证金中扣除租金的方案。因此，被告反诉请求判令：1、反诉被告广州市霖园装饰材料有限公司立即退回52267元租赁保证金给反诉原告郑展飞；2、诉讼费用由反诉被告承担。经审理查明：广州市荔湾区南岸路26号自编1栋的权属人为广东省食品进出口集团公司，房地产权证号：粤房地证字第××,登记日期：2004年12月30日。2009年12月1日，广东省食品进出口集团公司与原告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告承租荔湾区南岸路26号房地产做商业用途，租赁期限为2009年12月1日至2020年12月31日。该合同经广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局备案登记。2018年6月5日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《羊城装饰材料市场铺位租赁合同书》（铺号：283），约定甲方同意将所经营的坐落在广州市荔湾区南岸路22号、26号广州羊城装饰材料市场内自编第283号铺位租赁给乙方用于经营装饰材料，租赁期从2018年7月1日起到2021年2月28日止；（二、租赁费用）1、铺位租金：每月租金32000元，乙方应在每月十五日前将当月租金一次性交付给甲方；2、租赁保证金：乙方在签订本合同时一次性向甲方交付三个月的租金数额共96000元作为租赁保证金；（七、违约责任）2、乙方没有按本合同第二条第1款、第3款规定的时间完整交纳租金、管理费、水电费等任一项的，逾期15天以内每逾期一天乙方应向甲方增加缴纳欠交总额百分之一的滞纳金；逾期十五日以上的，甲方除每日按乙方欠交费总额的百分之一收取滞纳金外，并有权单方解除合同，无条件收回所出租的铺位，不退回乙方已交的保证金等一切费用并追回乙方欠交款项。上述合同签订后，被告向原告缴交租赁保证金96000元，原告将商铺交付给被告使用，被告向原告支付租金至2019年1月31日，之后没有再支付租金。2019年3月12日，原告与被告签署《解除合同协议书》，约定：由于被告原因，在合同期未满的情况下，被告请求原告提前解除合同，经双方共同协商，达成协议如下：一、双方一致同意于2019年3月13日解除双方2018年6月5日签订的《羊城装饰材料市场铺位租赁合同书》，被告应于合同解除之日前将租赁的商铺腾空交还原告管理使用。三、被告因租赁上述商铺已向原告交纳的一切费用原告全部无须退回给被告，被告已交保证金96000元原告不予退回作为被告违约金赔偿给原告。同日，被告将广州羊城装饰材料市场内自编第283号铺交还给出租方即原告，并签署书面《移交表》。2019年3月13日，原告向被告发出《催交租金通知》，要求被告在2019年3月15日前清缴拖欠的2019年2月份租金及水电费滞纳金合计39046.7元、2019年3月租金32000元。被告在档口签收出签名，并手写“已向广州市霖园装饰材料有限公司提交押金对扣我司拖欠的租金申请，如若此申请不通过，此催交租金通知作废。”庭审中，被告提交手写《报告》一份，拟证明向原告提交了用保证金抵扣2月1日至3月12日租金的申请，原告认为该报告只是被告个人意思表示，原告并未同意用租赁保证金抵扣租金。本院认为：原、被告签订的《铺位租赁合同》以及《解除合同协议书》均是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。由于被告原因租赁合同提前解除，本院予以确认。在《解除合同协议书》中，原告没有明确免除被告缴纳租金的义务，被告提供的证据也不能证明原告同意以租赁保证金抵扣租金，因此原告诉请要求被告支付拖欠的租金及滞纳金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于欠租的期间应认定为2019年2月1日至2019年3月12日，对于滞纳金的标准问题，原告主张按照按每日1%计算明显过高，本院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率计算。对于租赁保证金的问题，根据《铺位租赁合同》以及《解除合同协议书》的约定，原告诉请没收被告缴纳的全部租赁保证金，有合同依据，本院予以支持。关于被告反诉要求用租赁保证金抵扣欠付租金后退回剩余保证金，由于被告提交的抵扣申请并未获得原告的书面同意，该反诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告广州市霖园装饰材料有限公司与被告郑展飞在2018年6月5日签订的《羊城装饰材料市场铺位租赁合同书》于2019年3月12日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告郑展飞向原告广州市霖园装饰材料有限公司支付2019年2月1日至2019年3月12日期间的欠租（每月租金标准：32000元）及滞纳金（从欠租当月的第16日起算至实际支付之日止，以当月欠租金额为本金，其中2月为32000元，3月为12800元，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率计算）。三、原告广州市霖园装饰材料有限公司无需退还被告缴纳的96000元租赁保证金。四、驳回原告广州市霖园装饰材料有限公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告郑展飞的诉讼请求。本案本诉受理费2302元，由原告广州市霖园装饰材料有限公司负担744元，被告郑展飞负担1558元。反诉受理费553元，由反诉原告郑展飞负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年八月十九日书记员  李 婷