吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初1732号原告：韩志学，男，1974年3月2日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：宫战基，吉林何晓明律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡秀平，吉林何晓明律师事务所律师。被告：姬荣飞，男，1970年3月18日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：于敏，吉林竞捷律师事务所律师。被告：邵宝利，男，1975年7月25日出生，住吉林省珲春市。被告：隋玉杰，女，1974年10月22日出生，珲春市河南街阳光社区职员，住吉林省珲春市。原告韩志学与被告姬荣飞、邵宝利、隋玉杰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩志学及其委托诉讼代理人宫战基、胡秀平，被告姬荣飞及其委托诉讼代理人于敏，被告隋玉杰到庭参加诉讼，被告邵宝利经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩志学向本院提出诉讼请求：确认位于珲春市××栋房屋（房产证号：吉（2017）珲春市不动产权第XXXX号）归韩志学所有，并停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：2014年6月17日，韩志学与隋玉杰签订《房屋买卖合同》，韩志学购买隋玉杰位于珲春市××栋拆迁安置房屋（房产证号：吉（2017）珲春市不动产权第XXXX号），面积为68.9平方米，购房款为24万元。韩志学已经支付了全部的购房款。2014年7月7日，隋玉杰与案外人文双姣到珲春市公证处办理该房屋产权登记及出售事宜的公证，因当时公证人员要求隋玉杰的前夫到场共同作为委托人，所以委托书中的委托人为邵宝利和隋玉杰。邵宝利与隋玉杰于2010年9月2日办理离婚手续。2010年10月15日，隋玉杰从孙林处购买位于珲春市靖边平房，面积135平方米，当日隋玉杰取得该平房的所有权（产权证号：珲房权证字第XXXX号）。2013年3月3日，该平房被征收拆迁，隋玉杰与征收部门签订《房屋征收产权调换协议书》，置换了三套房屋，本案所涉房屋是置换房屋中的一套。2013年3月8日，隋玉杰与珲春市房屋征收办公室安置科在珲春市公证处办理征收安置结算公证。案涉房屋2017年5月31日具备办理房产证，受托人文双姣到房产部门办理房屋产权证。但房产部门未按照《房屋征收产权调换协议书》和征收安置结算书中被征收权利人办理产权证书，也没有询问受托人该房屋的所有权人情况，将该房屋的权利人登记成邵宝利、隋玉杰。隋玉杰购买的被拆迁房屋属于个人所有，并非与前夫邵宝利共有，拆迁置换的房屋也属于个人所有，因此，该房屋的产权登记是错误的。姬荣飞在与邵宝利买卖合同纠纷案件诉讼时申请法院保全，2018年6月20日法院查封了涉案房屋。2018年12月11日，姬荣飞申请人民法院强制执行。韩志学在得知此情况后立即提出执行异议申请，并向法院提交了购买涉案房屋的相关证据，证实了实际占有使用，韩志学是该房屋的实际所有权人，但法院以韩志学提供的证据不充分，理由不能成立为由，驳回了异议申请，明显错误。综上所述，韩志学对涉案房屋已经占有使用，享有合法使用、所有权，足以排除姬荣飞对该房屋的执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，维护韩志学的合法权益。姬荣飞辩称：1.珲春市法院作出的（2019）吉执异17号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以驳回韩志学的诉讼请求；2.韩志学诉称系公证人员要求隋玉杰的前夫到场共同作为委托人的说法不成立，韩志学应当起诉公证处撤销公证委托；3.韩志学诉称拆迁房屋属于隋玉杰个人所有，并认为该房屋产权登记错误的说法不成立，韩志学如认为错误，可以起诉房产局撤销房产登记；4.韩志学在执行异议前置程序中自认房屋未过户是考虑到税费的问题，因此不符合最高法院办理执行异议排除法院强制执行的规定，综上应当依法予以驳回。邵宝利未作答辩。隋玉杰辩称，涉案房屋已卖给韩志学，并已收取房款，该房屋应当归韩志学所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.韩志学提供《房屋买卖合同》，证明2014年6月17日，韩志学与隋玉伟签订了《房屋买卖合同》，第1条约定了韩志学购买珲春市环亚山城5栋4单元302室，面积68.9平方米，双方确认了已经支付全部房款24万元；第3条约定签合同日将房屋交付给韩志学，交付隋玉杰购房收据原件、钥匙和所有费用票据；第4条约定更名费由买方承担，更名日起以单位为准统一办理。隋玉伟是代理姐姐隋玉杰签订合同的，当时隋玉杰在外地，隋玉杰认可代理关系。以此证明韩志学已经付清全款，房屋交付日起2014年6月17日，更名手续由单位同意办理为准。姬荣飞对证据的真实性没有异议，但提出从合同形式上甲方仅仅是隋玉伟签字，没有房屋共有人邵宝利的签字和收取房款的事实，从合同形成的时间及交付房屋时间是2014年6月17日，而涉案房屋登记时间为2017年5月31日，时间长达3年之久，未办理过户登记系韩志学为了规避法律及节省税费所导致的后果。隋玉杰对证据的真实性及证明内容没有异议。本院对证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据予以评判。2.韩志学提供邮政储蓄银行账户交易明细2张、农业银行存折复印件1张，证明2014年6月14日，韩志学从邮政储蓄银行向隋玉伟转款12万元，当日在农业银行整存整取账户内取现金6万元（当天分3次整存整取，每次2万元），共18万元。2014年6月17日，韩志学用家中现金4万元，隋玉杰欠韩志学装修尾款2万元，合计支付给隋玉杰房款24万元。姬荣飞对邮政储蓄银行交易明细的真实性没有异议，但房屋共有人邵宝利并没有收到该12万元房款，也没有授权其收取该款；对农业银行取款6万元的事实没有异议，但该6万元交付给谁没法证明；家中现金4万元及折抵欠款仅是韩志学单方陈述，没有证据予以佐证。隋玉杰对证据的真实性及证明内容没有异议，上述款项是我妹妹隋玉伟收取，后又转给我的，韩志学的购房款24万元已全部收取。本院认为，虽然姬荣飞对收取全部购房款提出异议，但未能提供相反证据予以佐证，且隋玉杰对上述韩志学交付购房款方式及金额予以认可，故本院对该证据的真实性及证明目的予以采信。3.韩志学提供（2014）吉珲证内字第1924号公证书一份，证明2014年7月7日，邵宝利和隋玉杰通过公证的方式授权文双娇办理涉案房屋领取产权证、缴纳相关费用、接受房屋、签订房屋买卖合同及签署产权变更的相关文书。因买卖的房屋政策性原因不能过户，在具备过户条件时，买方可以通过公证授权书就可以办理房屋过户手续，不需要卖方配合。姬荣飞对证据的真实性没有异议，但证明目的有异议，韩志学与隋玉杰签订房屋买卖合同应当办理过户手续，韩志学自认诉讼房屋因为政策性原因不能办理过户，而采取以公证的方式授权文双娇就是以合法的形式掩盖了非法的交易目的，韩志学作为购买人和房屋出售人均具有过错，基于此韩志学的行为不符合最高院排除法院强制执行的规定。隋玉杰对证据的真实性及证明内容没有异议。本院认为，虽然姬荣飞提出该证据系合法形式掩盖非法目的，但未能提供相反证据予以佐证，故其质证意见本院不予采纳。该证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。4.韩志学提供吉视传媒珲春分公司有线电视用户业务受理单，证明2014年6月29日，韩志学办理了涉案房屋的有线电视业务，其中登记的电话号码是韩志学的，以此证明交付房屋后，韩志学享有涉案房屋权利和义务。姬荣飞对证据的真实性没有异议，但不能证明韩志学享有该房屋所有权的权利。隋玉杰对证据的真实性及证明内容没有异议。5.韩志学提供吉林省住宅专项维修资金专用票据，证明2017年5月17日，在办理邵宝利和隋玉杰名下的产权时，韩志学支付住宅专项维修资金，其中的电话号码是韩志学的，以此证明交付房屋后，韩志学享有涉案房屋的权利和义务，房屋与卖方无关。姬荣飞对证据的真实性没有异议，但不能证明韩志学享有该房屋所有权的权利，同时也侵犯了房屋共有权人的利益。隋玉杰对证据的真实性及证明内容没有异议。本院对4号、5号证据的真实性予以采信，对其证明目的结合其他证据综合评判。6.韩志学提供不动产权证书及不动产登记档案22张，证明在邵宝利和隋玉杰不到场的情况下，通过公证授权委托书由韩志学大姨姐文双姣办理了不动产权证书并保管在韩志学手中，从不动产登记档案中《房屋征收产权调换协议书》第十条规定，5年内不能办理房屋买卖过户，韩志学购买的房屋由于珲春市政策性规定没有办理过户。姬荣飞对证据的真实性没有异议，但该证据显示的竣工时间为2013年10月30日，房屋所有权证登记时间为2017年5月31日，相差时间不到3年，韩志学称5年之内由于政策性原因不能办理没有任何依据，权利人仍为邵宝利和隋玉杰，权利人的权属并没有发生变动。隋玉杰对证据的真实性及证明内容没有异议。7.韩志学提供征收安置结算书、公证书、房屋征收产权调换协议书，证明隋玉杰出售的房屋通过公证确认了系隋玉杰的个人财产，约定了政策性规定5年内不能办理产权交易。姬荣飞对证据的真实性没有异议，但该证据不能推翻2017年5月31日房屋的实际权利人为邵宝利和隋玉杰共同共有的事实。隋玉杰对证据的真实性及证明内容没有异议，并提出涉案房屋是我的婚前财产，与邵宝利没有关系。本院对6号、7号证据的真实性予以采信，对其证明目的结合其他证据综合评判。8.韩志学的证人隋玉伟出庭作证，证明内容为“隋玉杰是我三姐。2014年的时候我家在装修房屋，韩志学在给别人家装修，我们就认识了，他说他家是租的房想买房，我说我三姐家有房，就买了我三姐家的房，因为我姐当时不在珲春，就委托我办理卖房事情，房款是韩志学转账12万元，支付现金10万元，剩余2万元抵顶欠韩志学装修款了。我姐买平房时不认识邵宝利，因此回迁房不是共有房屋。”姬荣飞认为隋玉杰的卖房行为没有得到房屋共有权人邵宝利的追认，侵犯了共有权人的利益，故其代理行为是无权代理。隋玉杰对证人证言无异议。本院认为，证人证言与韩志学提供的3号证据内容相互吻合，故韩志学已付全部房款的事实予以采信。9.韩志学的证人文双姣出庭作证，证明内容为“韩志学是我妹夫，韩志学买房时让我去给他做一个公证，头一次去公证处办理委托公证。第二次去房产局办理房产证，但是去了说是不到5年办理不了房产证，我就去过这2次。2017年韩志学通知我跟他去房产局，去了之后就是说不到5年办理不了房产证。”姬荣飞认为韩志学明知5年之内办理不了过户的情况下还去进行交易，并且以公证的形式来保护自己的权益，这种行为本身存在重大过错，其目的是为了规避拆迁安置协议的强制性规定，且诉争房屋是享受政策性的安置房，韩志学在明知有这种风险的情况下购买房屋应当承担其得不到实际产权的权利后果。隋玉杰对证人证言无异议。本院对证人证言予以采信，对证明内容结合其他证据综合评判。邵宝利未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月3日，隋玉杰与珲春市誉鹏房地产开发有限公司签订房屋征收产权调和协议书，约定隋玉杰将其坐落在靖边村135平方米的平房自愿选择68.09×3平方米的住宅作产权调换，并约定享受优惠政策的回迁安置房屋自竣工后5年内一律不得进入房地产市场进行交易。2013年3月8日，隋玉杰在珲春市房屋征收办公室安置科办理征收安置结算，同日，珲春市房屋征收办公室安置科和隋玉杰共同在吉林省珲春市公证处就《征收安置结算书》进行公证。2014年韩志学通过隋玉伟购买隋玉杰的房屋，于2014年6月14日转账给隋玉伟12万元和支付现金6万元，于2014年6月17日支付现金4万元，并抵顶欠付韩志学装修款2万元等方式支付给隋玉杰购房款共计24万元。2014年6月17日，隋玉杰委托隋玉伟（甲方）与韩志学（乙方）签订《房屋买卖合同》，内容为“根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律法规之规定，买卖双方在平等自愿协商一致的基础上达成如下协议：1.甲方现有一套位于珲春市××栋，面积为68.9平方米，现已付完全款24万元整。2.甲方将此房售价总房款为人民币大写贰拾肆万元整，24.000.00元出售给乙方。3.甲方现将此房所有权交给乙方使用，包括甲方购房全款购房收据原件，钥匙和所交费用票据。4.甲乙双方同意按房产备案合同签字，改名需要费用由乙方承担，更名日期以单位为准统一办理（此房办理更名后合同作废）。5.甲方承诺此房产无争议与纠纷。6.甲乙双方不得违约，如有违约可协商解决，如协商不成可由本地法院裁决。7.本协议一式三份，三份具有同等法律效力。自双方签字之日起生效。甲方：隋玉伟；乙方：韩志学。”签订合同后韩志学装修入住涉案房屋居住至今，并交纳有线电视及住宅专项维修资金等费用。2014年7月7日，邵宝利和隋玉杰在吉林省珲春市公证处办理委托书公证，由吉林省珲春市公证处出具（2014）吉珲证内字第1924号公证书，委托书的主要内容为“委托人：邵宝利、隋玉杰；受托人：文双姣；委托事项：委托人邵宝利与隋玉杰原系夫妻关系。委托人隋玉杰名下有房屋一套[安置面积为68.09平方米，安置地点为环亚山城，安置栋号为5-4-310，住宅用途，征收安置结算书公证书编号为(2013)吉珲证房字第239号，房屋所有权证暂未办理]。委托人因不能亲自到场，现委托受托人全权代为办理该房屋产权登记和出售等有关的一切事宜，具体包括：一、办理及领取该房屋的房屋所有权证和土地使用证、缴纳相关税费、接收房屋等。二、签订房屋买卖合同、接收售房款、办理预告登记和解除预告登记手续、变更房屋所有权证和土地使用证、缴纳相关税费、签署产权变更过程中相关文书等。三、办理与出售该房屋有关的其他一切事宜。受托人办理的有关上述事宜及所签署的各种文书及合同，委托人均予以承认，由此在法律上所产生的权利和义务关系均由委托人全部享有和承担。委托期限：自二〇一四年七月七日起至办理上述事宜止。受托人无转委托权。委托人：邵宝利（签名捺印）；隋玉杰（签名捺印）”2017年5月31日，珲春市国土资源局颁发吉（2017)珲春市不动产权第XXXX号不动产权证书，权利人为邵宝利、隋玉杰，共同共有，坐落于珲春市××街，房屋建筑面积为68.09平方米，房屋竣工时间为2013年10月30日，产权来源为拆迁产权调换。另查明，2018年6月19日，姬荣飞以邵宝利未支付货款为由，向本院提起诉讼。2018年6月20日，姬荣飞向本院提出保全申请，同日，本院作出（2018）吉2404民初1650号民事裁定,查封涉案房屋。2018年9月5日，本院作出（2018）吉2404民初1650号民事判决书，判决邵宝利于本判决发生法律效力后，立即支付给姬荣飞货款105000元及利息（自2018年6月19日起至还清时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)。2018年12月11日，因邵宝利逾期未履行还款义务，姬荣飞向本院提出强制执行申请。本院在执行过程中，韩志学对法院查封的涉案房屋提出书面异议。2019年6月3日，本院作出（2019）吉2404执异17号执行裁定，驳回韩志学的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“?金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，韩志学于2014年6月17日在隋玉杰处购买涉案房屋后一直占有、使用至今，并已交付全部房款，且隋玉杰对此予以认可，故此本院确认韩志学与隋玉杰之间形成的房屋买卖法律关系成立，且不违反法律法规强制规定，合法有效。关于未办理过户登记问题。虽然姬荣飞提出抗辩，韩志学未办理过户登记系为规避法律及节省税费所导致的后果，不能排除法院强制执行，但根据庭审查明的事实，韩志学购买房屋后未能办理产权变更登记的原因是由于政策性规定5年内不能办理过户手续，并不是自身原因所致，姬荣飞亦未能提供相应证据予以佐证，故其抗辩意见，本院不予支持。本院结合隋玉杰、邵宝利经公证委托文双姣办理涉案房屋产权登记和出售等有关的一切事宜的事实，认定韩志学系非因买受人自身原因未办理过户登记情形。综上所述，韩志学要求不得执行涉案房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。邵宝利经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行不动产权证书号为吉（2017）珲春市不动产权第XXXX号房屋。案件受理费4900元，由姬荣飞负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。本院（2019）吉2404执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 吴锡哲人民陪审员 纪 春人民陪审员 崔敏娜 二〇一九年八月二十八日书 记 员 刘振龙