江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初1112号原告：赵建华，男，1966年7月12日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：周玺，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：周炳成，江苏紫琅律师事务所实习律师。被告：单建军，男，1966年6月1日出生，汉族，住南通市港闸区。被告：孙美芳，女，1974年10月26日出生，汉族，住南通市港闸区。两被告共同委托诉讼代理人：娄碧霄、匡强，江苏健行律师事务所律师。原告赵建华与被告单建军、孙美芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵建华及其委托诉讼代理人周玺、周炳成，被告单建军、孙美芳及其委托诉讼代理人匡强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵建华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年3月10日签订的《房地产买卖中介协议》；2.判令两被告向原告双倍返还定金100000元；3.判令两被告退还原告购房款550000元；4.判令两被告赔偿原告房屋差价损失497300元；5.判令两被告赔偿原告装修损失66072元；6.本案诉讼费、保全费、鉴定费由两被告负担。事实和理由：原、被告双方于2017年3月10日签订了《房地产买卖中介协议》一份，约定被告将位于南通市港闸区景和花苑29幢101室房屋（建筑面积113.31平方米）及同幢C121号车库（面积37.94平方米）出售给原告，总价款720000元，协议签订时原告支付定金50000元，交房时支付550000元，产权过户时支付120000元。协议还就产权过户时间等事项作出了约定。协议签订后，原告向被告支付了定金50000元和购房款550000元，并已装修入住，但被告在上述房屋具备办理产权过户手续的情况下，至今不配合原告办理手续，故成讼。单建军、孙美芳辩称，同意原告主张的第一、二、三项诉讼请求；案涉房屋系家庭共有房屋，协议签订时共有权人的单汉明、单伟对此并不知情，亦不同意出售案涉房屋，原告未尽到合理的审查义务，即便被告需赔偿原告损失也应根据过错大小进行分担；对案涉房屋的评估价值没有异议，但原告主张的损失明显超过合同签订时所能预见的因违反合同可能造成的损失；被告曾要求原告停止装修，但其并未停止，故扩大部分的损失应由其自行承担；挂壁式空调、太阳能热水器、脱排油烟机、电热水器系可移除的设施设备，原告在拆除后可自行利用，故不应计入损失。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。原告提交了《房地产买卖中介协议》、收条、燃气缴费卡、房地产司法鉴定估价报告、装饰装修价值评估报告、发票、银行转账凭证等；被告提交了南通市港闸区村民建房用地申请表、南通市港闸区村民建房用地审批表等。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：2017年3月10日，案外人葛林峰代原告赵建华（乙方）与被告单建军、孙美芳（甲方）及案外人南通市崇川区光辉中介服务部签订了《房地产买卖中介协议》一份，约定甲方将位于南通市港闸区景和花苑29幢101室房屋（建筑面积为113.31平方米）及同幢C121号车库（建筑面积37.94平方米）出售给乙方，成交价720000元；甲方保证上述房屋产权明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权，妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿及承担违约责任；本协议签订时乙方支付50000元作购房定金，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作为售房保证；甲方的交房时间为2017年3月12日前，交房时乙方支付房款550000元；甲乙双方定于开发商通知二十日办理产权过户手续，同时乙方支付房款120000元；此协议签订后，直至产权过户成交前，甲方违约则双倍退还乙方已支付的定金给乙方，乙方违约则支付的定金归甲方所有。交房之后的违约责任变更为300000元，若甲方违约退回所收房款，另赔付乙方装潢费用及违约金300000元；若乙方违约，赔付甲方300000元。同日，单建军、孙美芳收取了赵建华购房定金50000元及购房款200000元。2017年3月14日，单建军再次收取了赵建华购房款350000元。此后，被告将上述房屋交付给原告使用，原告即对房屋进行了装修并已入住。另查明，案涉房屋系单汉明（系单建军父亲）于2001年申请建造的位于南通市港闸区农村家庭住房被拆迁后所选定的低价位商品房，被拆迁房屋常住人口包括单汉明、单伟。案涉房屋目前登记在南通市城镇房地产开发有限公司名下，因原告和案外人另有纠纷，诉讼过程中先后被法院查封。诉讼过程中，本院根据赵建华的申请，委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司（以下简称中莲公司）、海安中信房地产资产评估事务所（以下简称中信事务所）分别对案涉房屋的市场价值及装饰装修价值进行了评估，中莲公司于2019年6月6日出具了《房地产司法鉴定估价报告》（苏莲估字〔2019〕司法第011号），评估结果为：案涉房屋2019年4月26日的市场价值为1217300元。中信事务所于2019年6月15日出具了海中信评报字[2019]S13号装饰装修价值评估报告，评估结论为案涉房屋纳入评估范围的装饰装修评估价值为66072元（其中挂壁式空调1200元、太阳能热水器2400元、脱排油烟机为1200元、电热水器400元）。原告为上述两次评估分别支付了8355元、4000元。本院认为，本案双方的争议焦点为，原告的损失如何确定及分担？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。尽管案涉房屋系家庭共有财产，但并不影响协议效力，双方当事人均应按约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同约定的过户时间届满后，被告未能配合原告办理产权过户手续，且在本案中同意解除《房地产买卖中介协议》，故该协议解除。合同解除后，被告应将收取的购房款及定金计600000元返还给原告。关于原告损失的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可得利益损失，此系保护守约方的履行利益，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除合同时，因房屋价格上涨可以获得的利益。原告对案涉房屋的评估价格没有异议，因此，原告可得利益损失为497300元（1217300-720000）。对于装饰装修部分的损失，该损失系直接损失，被告认为其曾要求原告停止装修，扩大部分的损失应由原告自行承担的抗辩意见，因未能提供证据证明其曾要求原告停止装修及扩大部分损失范围的证据，故对该抗辩意见不予采纳。至于挂壁式空调、太阳能热水器、脱排油烟机、电热水器，原告同意自行移除挂壁式空调，而太阳能热水器、脱排油烟机、电热水器系可拆除物品，且被告不同意利用，故亦应从装修损失中扣除。因此，原告装修部分损失为60872元（66072-1200-2400-1200-400）。关于各方当事人责任问题，被告在协议签订时保证产权明晰，后又以案涉房屋系家庭共有财产，其他共有人不同意出售为由，不同意继续履行合同，且案涉房屋因其与他人存在纠纷而被法院查封，应就损失承担主要赔偿责任。原告明知案涉房屋系家庭共有财产的情况下，仍与被告签订《房地产买卖中介协议》，未尽到合理的注意义务，主观上存在一定过失，应承担次要责任。本院综合考虑合同双方已经履行的情况和履行不能的过错等因素，酌定由被告向原告赔偿446537.6元[(497300+60872)×80%）]。关于被告应否向原告双倍返还定金的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案原告既主张双倍返还定金又主张赔偿因违约造成的损失，该两项数额的总额显然高于因被告违约给其造成的损失，故对原告要求双倍返还定金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条规定，判决如下：一、赵建华与单建军、孙美芳于2017年3月10日签订的《房地产买卖中介协议》解除；二、单建军、孙美芳于本判决生效之日起十日内向赵建华返还定金和购房款600000元，并赔偿损失446537.6元，合计1046537.6元；三、驳回赵建华的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，减半收取计5500元、评估费12355元、保全费4120元，合计21975元，由赵建华负担4395元，单建军、孙美芳共同负担17580元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费11100元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 张亚松二〇一九年八月十二日法官助理 邓述勇书 记 员 许媛媛拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。