安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初4913号 原告（反诉被告）：安徽达贸置业投资有限公司，住所地合肥市庐阳区肥西路四泉花园复建点商办楼506、507室。 法定代表人：赵健勇，总经理。 委托诉讼代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。 被告（反诉原告）：程芳，女，1976年6月12日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：戴耀军，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵兵，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽达贸置业投资有限公司（以下简称达贸公司）与被告（反诉原告）程芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。达贸公司的委托诉讼代理人万应旭，程芳及其委托诉讼代理人戴耀军、赵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 达贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即与原告办理房屋权属登记委托手续并据实付清办理产权证所需费用；2.判令被告立即与原告办理房屋交接手续，并支付原告逾期收房的违约金18724元（违约金前30日按照总房款639070元的2%即12781元计算；超出30日，从逾期收房之日起每日以总房款0.01%暂计算至2019年3月15日即6582.4元。诉讼期间继续计算至原告收房日止）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：达贸公司系合肥市庐阳区临泉路以北、肥西路以东“朗峰大厦”项目开发商。2017年3月6日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定购买朗峰大厦X幢X-XXX室办公楼，总价639070元。合同第八条约定的交房期限为2018年12月31日前，交付条件为取得《建设工程规划许可证（正本）》。合同第十一条关于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。买受人应在出卖人发出的收房通知书载明的收房期限届满之日前，至出卖人指定的地点办理房屋交接手续。如买受人逾期未办理交接手续，自逾期之日起即视为所购房屋已交付买受人占有使用且买受人按总房款的2%向出卖人支付违约金。买受人逾期30日以上办理交接手续的，自收房通知书载明的收房期限之次日起至实际交付之日止，买受人应按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。另，合同附件四补充协议一第七条第3款约定，买受人采取按揭贷款付款方式且出卖人在贷款合同中承担担保责任时，买受人应在办理房屋交接手续前不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三方办理产权登记手续，提供办理产权证所需的全部资料，并付清相关费用。达贸公司取得《建设工程规划许可证（正本）》后，于2018年11月25日向合同约定的通信地址给程芳邮寄收房通知书，告知程芳于2018年12月1日办理交接，但程芳无理由拒绝收房。2019年1月17日，达贸公司向程芳邮寄《承担逾期收房违约金催告函》，要求程芳承担逾期收房的违约金。达贸公司认为，程芳逾期收房的行为己经构成了违约。为维护达贸公司的合法权益，特诉至法院，恳请判如所请。 程芳辩称，一、关于第一项诉请要求程芳与达贸公司办理房屋权属登记委托手续并据实付清办证费用，无事实与法律依据。办证及交费的前置条件不具备，案涉房屋尚未交付，且因达贸公司原因未交付。 《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”按照该条约定，办理产权登记的前置条件为商品房已经完成交付，而本案达贸公司通知交房时，不具备交付条件。 （一）达贸公司违反交房程序，且未交付符合合同约定的房屋 1、达贸公司未按合同约定履行房屋交接的程序及义务 《商品房买卖合同》第十一条约定了交接程序：即“书面通知交房、出示证明文件、验房、签署交接单”，《补充协议》第六条第2款约定：房屋交接时应符合“付清房款违约金、结算房屋面积差价、签署交接单、领取钥匙”。然达贸公司在通知交房后，既不出示证明文件，双方也未结算房屋面积差价，甚至限制买受人查验房屋，直接要求先办理交接手续，显然违反了交接程序的规定。由此产生的逾期交房责任应归责于达贸公司。 2、达贸公未交付符合合同约定的房屋 （1）达贸公司宣传承诺朗峰大厦系公寓，但其交付的非公寓，没有“商改住”相关审批文件。 （2）虽然合同约定的涉案房屋性质为办公写字楼，但达贸公司拟交付的房屋内出现了两处烟囱管道和排水管道，该两处增设的设施不属于合同约定的范围，且增设的烟囱管道和排水管道亦改变了房屋使用性质，违反了合同第十八条的规定。 （3）达贸公司拟交付时，房屋未达到电话、网络（光纤）到户，未达到电通、网通，不符合《商品房买卖合同》第十四条约定。 （4）达贸公司之前承诺卫生间大门朝北，但事后擅自将卫生间大门改为朝南，正对案涉房屋大门，损害程芳合法权益。 以上存在的问题，均达不到合同约定的交付房屋标准，程芳有权拒绝收房，其逾期的违约责任应归责于达贸公司。 （二）附件四《合同补充协议》第七条第3条款属无效条款，对程芳无约束力 该款约定“买受人采取按揭贷款付款方式且出卖人在贷款合同中承担担保责任时，双方约定如下：买受人在办理该房屋交接手续前不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三方办理产权登记手续……”但该条款系达贸公司提供的限制买受人权利的格式条款，内容与主合同《商品房买卖合同》第十五条内容相悖，且未经备案，属于无效条款，对程芳无约束力。 二、关于达贸公司主张的第二项诉讼请求，要求程芳与其办理房屋交接手续，并支付逾期收房违约金，无事实与法律依据。 根据前述，达贸公司拟交付的房屋不具备交付条件，且至今未达到交付条件，程芳有权拒绝收房，不存在逾期收房违约金。 综上，达贸公司的各项诉讼请求均无事实与法律依据，请求法院依法驳回。 程芳向本院提出反诉请求：一、请求依法解除反诉原、被告双方签订的朗峰大厦X-XXX号房屋《商品房买卖合同》(合同备案单号:XXXXXXXXXX)；二、请求判令反诉被告返还反诉原告已付房款639070元及占用该房款利息损失78579.3元，实际利息应计算至房款还清时止(按年利率6%的标准，自2017年3月13日起暂计算至2019年3月31日止，共计748天，即639070元×6%÷365天×748天=78579.3元)；三、请求判令反诉被告支付反诉原告违约金19172.1元和损失222209.7元；(违约金:按合同第九条约定为总房款639070元×3%=19172.1元；损失:按现时期该地段公寓单价16000元/㎡，差价损失，即(16000元-11872.01元)×53.83㎡=222209.7元)以上诉请金额暂计959031.1元；四、反诉被告承担本案的全部诉讼费。 事实和理由:达贸公司开发的位于合肥市临泉路以北、肥西路以东朗峰大厦1#楼项目土地规划用途为商业，房屋用途办公，但达贸公司对外进行虚假宣传，宣称1#楼房屋为公寓，并最终以远远高于同时期同地段办公楼价格的公寓价格将1#楼房屋销售给程芳，且拟交付房屋与其宣传内容、合同约定内容严重不符，无法实现程芳的合同目的，达贸公司逾期交房超过30日，系根本违约，侵犯了程芳的合法权益。一、达贸公司通过各种途径对外进行虚假宣传，宣称朗峰大厦1#楼房屋为公寓，可居住使用。在1#楼规划用途为商业，房屋用途为办公的情况下，达贸公司通过网络平台、宣传册、户型图、以及配有样板房图片的微信朋友圈向程芳直观展现1#楼为公寓，在上述宣传内容中均含有“公寓”、“团圆”、“安家”、“养老”等字眼，给程芳营造出“家”的氛围，致使程芳相信1#楼房屋是可用于居住的公寓。达贸公司对外虚假宣传的内容可以概括为：1、1#楼房屋层高4.5米，室内可以分隔成上下两层，可“买一得二”，设有公寓所配套的上下水管道、洗漱区域等以满足居住所需。2、对比橡树湾（与朗峰大厦直线距离500米）小区，1#楼公寓房屋性价比高，适合安家养老，且为学区房，可解决子女就学。3、为了吸引购房者购买1#楼房屋，达贸公司制作了精美的样板间向购房者展示。样板房装修精美，层高4.5米，上下隔成两层，一楼布置有精美的客厅、餐厅、厨房、卫生间，二楼有卧室、工作室，衣柜、床、床上用品、空调，书屋内书柜、书桌等一应俱全。二、达贸公司欺诈程芳签订房屋用途为办公的《商品房买卖合同》。程芳基于对达贸公司宣传和承诺的信任，决定购买案涉房屋用于居住，在签订认购协议、支付购房定金后签订《商品房买卖合同》时，程芳发现合同载明朗峰大厦1#楼土地规划用途为商业，房屋用途为办公，与自己购买公寓用于居住不符，便提出质疑。达贸公司解释并承诺“该合同为制式合同，签字即可。达贸公司正在并且很快就会办理好房屋用途由‘办公变为公寓’的手续”。同时，达贸公司承诺将按照样板房免费对案涉房屋进行装修、通水、排水、隔层、排烟道等。另外，对程芳提出的关于水电费、物业费标准，达贸公司亦再三承诺：其已经着手办理“商改住”相关手续，办理完毕后，业主按照居民水电费、物业标准缴纳。置业顾问亦通过微信朋友圈向购房者按上述内容进行宣传。在达贸公司的虚假承诺、欺诈下，程芳遂于2017年3月6日与达贸公司签订了《商品房买卖合同》(以下称“合同”备案单号XXXXXXXXXX)，购买朗峰大厦1#楼716号房屋，房屋单价11872.01元/㎡（远高于同时期同地段办公楼价格），房屋总价639070元，并依约支付了全部购房款。合同第八条约定达贸公司应于2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建筑工程规划许可证（正本）》、符合合同约定的案涉房屋交付程芳。合同第十四条约定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，房屋交付时室内电话、网络（光纤）到户，电源、路通。合同第九条约定了逾期交房的违约责任“逾期超过30天，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”三、达贸公司拟交付房屋与其宣传、承诺及合同约定严重不符，系根本违约，致使合同目的无法实现，严重侵犯程芳合法权益。在程芳前往拟交付的案涉房屋进行查验时，发现案涉房屋存在诸多问题，与达贸公司宣传、承诺及合同约定严重不符，具体如下：（1）达贸公司拟交付的案涉房屋根本不是用于居住公寓，而是办公用房；（2）房屋层高不足4.5米，且房顶下悬挂约40公分消防管，根本无法隔成两层，无法实现“买一得二”；（3）涉案房屋内仍在施工改造，并未完工；（4）拟交付的案涉房屋内未达到合同第14条约定的网通、电通等条件；（5）房屋内隔板材质存在严重质量问题，有重大安全隐患，更不可能达到“买一得二”的要求。达贸公司的上述违约欺诈行为给程芳造成巨大损失，程芳本意是购买公寓，但交付的房屋不具备公寓性质，且未经竣工验收，违反程芳真实意思，导致合同目的无法实现。另，对于上述关于水电费、物业费的承诺，达贸公司至今未落实，且对程芳按照办公楼标准收取，对程芳造成巨大损失。四、程芳及其他购房者艰苦维权，遭到达贸公司的消极对待，达贸公司甚至采取非法手段进行阻碍。针对上述问题，程芳及其他购房者多次与达贸公司沟通，达贸公司不但态度蛮横无理，甚至还雇佣人员殴打维权者，且非法阻碍购房者进入自己购买的房屋。无奈之下，程芳及其他购房者通过网络、媒体、信访等方式，向市房产局、市规划局、市质监局、市区工商局、消防队、四里河街道、区政府、市政府、省市区信访等部门反映了反诉达贸公司的欺诈违约行为，但直至今日仍无任何结果。综上所述，达贸公司销售宣传过程中以多种方式欺骗程芳，将规划用途为办公的房屋虚假宣称为可用于居住的公寓，并以远远高于同时期同地段办公楼价格的公寓价格将案涉房屋出售给程芳，致使程芳无法实现购买公寓用于居住的合同根本目的，且按照办公楼标准收取水电物业等费用，给程芳造成了巨大损失。因达贸公司拟交付的房屋与其宣传内容、合同约定内容严重不符，以及逾期交房等根本违约行为，侵犯了程芳的合法权益。现程芳为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 达贸公司针对反诉辩称，一、程芳诉称达贸公司逾期交房超出30日与事实不符，其要求解除购房合同、返还购房款没有事实依据及法律依据。 购房合同第八条约定的交付期限为2018年12月31日前，交付条件为取得《建设工程规划许可证(正本)》。达贸公司于2018年11月12日取得《建设工程规划许可证》(正本)，符合了合同约定的交付条件，并于2018年11月24日向购房合同约定的通信地址给程芳邮寄交付通知书，通知程芳于2018年12月1日收房。程芳拒绝收房，而非达贸公司逾期交房。 二、达贸公司不存在程芳诉称的虚假宣传行为。 程芳诉称达贸公司将1#办公楼宣传为公寓与事实不符。达贸公司从来没有将1#办公楼宣传为公寓，程芳通过网络、朋友圈的途径获取的关于朗峰中心为公寓的宣传与达贸公司无关，这些不实宣传不是达贸公司所为。市场上的房产销售公司为了从购房者处获取中介费用擅自发布不实信息，且该第三人也不受达贸公司所控制，不应当将第三人的不当行为归责于达贸公司。达贸公司在发现网络上的不实宣传后，也及时发函要求这些中介公司删除链接，足以证明达贸公司不存在所谓的虚假宣传行为。 虚假宣传不仅需要承担民事责任，亦需要承担行政责任甚至刑事责任。购房业主也向庐阳区市场监督管理局进行了关于虚假宣传的投诉，如果业主投诉属实，庐阳区市场监督管理局早就对达贸公司进行了行政处罚。 三、达贸公司不存在程芳诉称的所谓的欺诈行为。 1、《商品房买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，购房合同第三条明确约定商品房的用途为办公，第四条也对购房单价、总价进行了约定，程芳诉称其所购买的是公寓且价格过高，明显与事实不符。 2、程芳是在售楼部签订购房合同，售楼部张贴有《商品房预售许可证》，预售许可证上只有商业及办公的规划，不存在所谓的公寓，程芳在签订购房合同前就已经知晓朗峰中心没有公寓的规划。 3、1#楼的办公用途在规划时就已经确定，不可能存在程芳诉称的“商改住”；物业费标准也是经过招投标备案，不可能存在把办公用房的水电物业费按照住宅标准收取，水电物业费也不是由达贸公司收取。 四、朗峰中心已经通过竣工验收合格，且经过规划核实，不存在导致程芳购房目的无法实现的情形。 朗峰中心1#7-22层为办公规划，层高4.5米，不存在规划变更，且于2018年10月30日通过竣工验收。消防管道下悬符合安全规范，且通过消防验收。室内隔层装修是购房业主要求装修公司的装修行为，是否装修成两层、如何装修完全取决于业主自己的选择。程芳作为装修委托人，其应当承担装修公司的装修行为所产生的后果。即便程芳对装修的效果不满，也应当向具备独立法人主体的装修公司主张权利，与达贸公司无关。 综上，达贸公司不存在程芳诉称的违约行为，程芳要求解除购房合同、支付违约金及损失赔偿没有事实依据和法律依据。 本院经审理认定的事实如下：达贸公司是合肥市临泉路以北、肥西路以东朗峰大厦项目的开发商。朗峰大厦1号楼自2017年起开始预售，预售许可证载明建筑面积包括商业和办公，不包括住宅。朗峰大厦的宣传画册中注有“圆一个楼上楼下居住梦”、“生活、办公、开店随您心意”、“4.5米挑高”、“买一层得两层”等字样，画册背面底部注明“本宣传资料包括尺寸、插图、文字描述、周边建筑配套、市政设施或其他资料，仅供参考之用，最终以政府部门标准的文件、图片为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”。同时，达贸公司在售楼部设有精装样板房，样板房分割为上下两层，设有卫生间和厨房。另，多家售楼中介在网络媒体上将朗峰大厦宣传为挑高4.5米的公寓。2018年12月，达贸公司向多家售楼中介邮寄“要求立即删除不实宣传内容的通知”，称从未授权任何媒体将朗峰大厦宣传为公寓，从未宣传挑高为4.5米。 2017年3月6日，达贸公司作为出卖人，程芳作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定程芳购买达贸公司开发建设的朗峰大厦第1幢7层X-XXX室用途为办公的商品房，层高为4.5米，建筑面积53.83平方米，其中套内面积39.49平方米；商品房单价为每平方米11872.01元，总价款为639070元，首付329070元，剩余房款31万元办理按揭贷款；合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前将具备第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，其中第五种条件为该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，买受人应在出卖人发出收房通知书载明的收房期限届满之日前至出卖人指定地点办理房屋交接手续，如买受人逾期未办理交接手续，自逾期之日起即视为所购房屋已交付买受人占有使用，且买受人按总房款的2%向出卖人支付违约金，买受人逾期30日以上办理交房手续的，自收房通知书载明的收房期限之次日起至实际交付之日止，买受人应按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金；合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：房屋交付时，室内电话、网络（光纤）到户，电通、路通（电费按商业用电收取），如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条执行；合同第十八条约定买受人的房屋仅作商务办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三中对朗峰大厦写字楼交付标准进行了约定，其中室内为粗装修，进户门为钢制门、内墙为水泥砂浆毛面或混合砂浆抹灰、地面为原结构板面、顶棚为结构基层打磨清理干净批灰；合同附件四中补充约定买受人应按下述程序办理交接手续：首先向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订确认产权登记面积的补充协议并结算房屋面积差价（如有）、最后买受人签署房屋交接单并领出钥匙，如买受人违反上述程序要求收房的，出卖人有权拒绝办理并不承担逾期交房的责任；合同附件四中还约定在房屋交付过程中发生主体结构不合格之外的质量问题，存在装修和设备标准达不到附件三约定的标准等情形，均不影响双方办理交接手续；另，合同附件四补充协议一第七条第3款约定，买受人采取按揭贷款付款方式且出卖人在贷款合同中承担担保责任时，买受人应在办理房屋交接手续前不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三方办理产权登记手续，提供办理产权证所需的全部资料，并付清相关费用。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年4月11日，达贸公司、程芳和华夏银行股份有限公司合肥分行共同签订了《个人房屋抵押借款合同》，程芳对剩余31万元购房款办理了按揭贷款，并由达贸公司提供了担保。程芳依约支付了全部639070元房款。 达贸公司为实现宣传时“买一得二”、可居住的承诺，提供了由合肥隆顺装饰工程有限公司作为乙方的一份《装修协议书》，并由程芳作为甲方签字，该装修合同约定：鉴于甲方购买合肥朗峰大厦1号楼7 房屋的室内装饰、设备标准为毛坯，现甲方将该房屋局部室内装饰、布局改造工作委托乙方完成。一、委托乙方对该房屋内，在合适位置：1、设置洗漱功能；2、新设上下排水（污）管道；3、新设排烟孔；4、新建夹层板（加装简易钢质楼梯）；5、其余毛坯交付。二、甲方同意乙方全权负责并处理本协议第一条所约定的装修工程内容，且甲方均不得干预乙方工作的实施。三、甲、乙双方确定该房屋装修工程竣工时间为2019年2月28日，甲方需在该期限届满时自行前往该房屋进行验收，乙方不再另行通知。该装修合同未约定装修费用。 另查明：2018年9月14日，合肥市电信基础设施共建共享办公室向达贸公司发出《具备通信网络接入条件证明函》，证明朗峰大厦三网共建光纤到户工程已竣工，经验收合格，具备接入基础通信网络条件。2018年9月25日，朗峰大厦工程消防验收合格。2018年10月24日，国网合肥供电公司出具《建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施验收意见》及《建设工程联合竣工验收供电方案核实意见》，均载明“通过验收”。2018年10月30日，朗峰大厦1#楼竣工验收。2018年11月12日，达贸公司取得《建设工程规划许可证（正本）》。 2018年11月25日，达贸公司向程芳邮寄送达《朗峰大厦交付通知书》，要求程芳于2018年12月1日至指定地点办理收房及费用结算手续。程芳以达贸公司违反交房程序、且未交付符合合同约定的房屋为由，拒绝收房。2019年1月17日，达贸公司向程芳邮寄《承担逾期收房违约金催告函》，要求程芳承担逾期收房的违约责任。2019年5月22日达贸公司遂诉讼来院，其后又有部分朗峰大厦购房者与达贸公司之间互为原被告陆续诉讼来院。 本案审理过程中，2019年7月24日，本院工作人员在双方当事人均在现场的情况下，对案涉房屋进行了现场勘验并拍照记录，勘验情况为：朗峰大厦1号楼1层至6层为商业区，7层以上为办公楼，案涉房屋作了楼板隔断和给排水、排烟的改造，房屋内已安装电灯、网线及开关，消防管道下悬40厘米左右。 以上事实，有达贸公司提交的营业执照、身份证复印件、商品房买卖合同、建设工程规划许可证（正本）、交付通知书、快递单、承担逾期收房违约金催告函、商品房预售许可证、建设工程规划核实合格证、消防验收意见书、具备通信网络接入条件证明函、建筑物配套公建及工商业高压供电客户配电设施验收意见、建设工程联合竣工验收供电方案核实意见、竣工验收备案表、要求立即删除不实宣传内容的通知及快递单、装修协议书，程芳提交的联名函、宣传海报及网站广告、照片及视频、投诉登记表、网上投诉反馈单、企业信息查询单、商品房买卖合同及补充协议、商品房网上认购备案确认单，以及案涉房屋勘验现场照片和当事人庭审陈述予以证实。对于程芳提交的短信、微信聊天记录、录音视频，无法证实对象的身份情况，对真实性本院不予确认。对于程芳提交的中标通知书、中标备案表、收费价目表、安居客及房地产网网页截图，与本案无关联性，本院不予采信。 本院认为，程芳与达贸公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 本案的争议焦点在于案涉《商品房买卖合同》的解除条件是否成就。程芳主张解除合同的依据主要包括以下几点：1、程芳主张达贸公司存在虚假宣传，误导消费者，交付的办公用房并非宣传时所称的公寓。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，达贸公司的宣传册中有“圆一个楼上楼下居住梦”、“买一层得两层”等宣传字样，但宣传册底部注明宣传资料“仅供参考之用，……买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”。程芳与达贸公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定商品房用途为商务办公，从对写字楼交付标准的约定也可看出案涉房屋为毛坯交付。但基于装修公司与程芳签订的装修协议，在对案涉房屋进行了排烟排水管道及隔层的改造装修后，基本实现了可居住、“买一得二”的效果。故达贸公司的以上宣传尚未达到对品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的程度，不应构成合同要约，程芳据此要求解除合同，本院不予支持。但程芳作为普通购房者，且并非专业人士，相对于作为出卖方的达贸公司而言，其在一般情况下对商品房相关资料的掌握系处于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料，达贸公司所做的上述宣传对于程芳订立合同必然会产生一定的影响，虽达不到重大影响的程度，但也应承担相应的违约责任并赔偿损失。 2、程芳主张达贸公司在通知交房时仍在改造施工，未达到合同约定交付标准，亦未经有关部门备案许可。本院认为，《商品房买卖合同》对房屋交付时的装修标准进行了约定，达贸公司通知交房时已达到该标准，至于后期的改造是合肥隆顺装饰工程有限公司按照和程芳签订的《装修协议书》进行的装修行为，对此程芳是明知且认可的，程芳据此主张达贸公司根本违约，要求解除合同，本院不予支持。 3、程芳主张案涉房屋拟交付时室内无取电设施、无可用电源、网不通、路不通，达贸公司构成根本违约，程芳可以解除合同。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件是该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；房屋交付时，室内电话、网络（光纤）到户，电通、路通。而达贸公司在通知收房前已经取得了《建设工程规划许可证（正本）》，供电工程经供电部门验收合格，电信部门出具了光纤到户工程完工证明，初步达到了交房条件。在达贸公司已经提交证据证明电通、光纤已经入户的情况下，程芳未能提供有效反证予以证明。本院对程芳的该项主张不予支持。 4、程芳主张案涉房屋因消防管道及喷头下悬约40厘米，无法达到“买一得二、150%得房率”的目的。达贸公司为此在诉讼过程中出具承诺书，承诺“若业主因装潢需要调整室内消防管道和消防喷头位置，我司愿意提供专业施工单位，应业主委托，在不违反消防法律规定的前提下免费予以改造”。经专业改造后，可以达到有效利用案涉房屋空间的目的。据此，本院对该项主张不予支持。 5、程芳主张达贸公司违反合同约定的交接程序，未提供证明文件、《商业商品房质量保证书》，未提供合同附件二、未签订确认产权登记面积的补充协议、结算房屋面积差价。本院认为，达贸公司在交房前已取得《建设工程规划许可证（正本）》，且房屋符合交付使用条件。程芳依据上述理由主张解除合同，不符合合同关于解除条件的约定，本院不予支持。 综上，对于程芳要求解除合同、返还购房款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。达贸公司在合同约定的交付期限前取得了《建设工程规划许可证（正本）》，符合交付条件，且按期向程芳送达了交付通知书，程芳拒绝接收，不符合合同约定，故对于达贸公司要求程芳与其办理房屋交接手续的诉讼请求，本院予以支持。另外，合同约定程芳采取按揭贷款付款方式且达贸公司在贷款合同中承担担保责任时，程芳应在办理该房屋交接手续前不可撤销的委托出卖人办理产权登记手续，并付清相关费用，故对于达贸公司要求程芳与其办理房屋权属登记委托手续并据实付清办理产权证所需费用的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于程芳关于达贸公司逾期交房，需支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于达贸公司主张的违约金，本院认为，达贸公司未能提供证据证明程芳逾期收房给其造成损失，且达贸公司本身存在违约行为，在程芳基于维权逾期收房的情形下，对于达贸公司主张的违约金，本院不予支持。 对于程芳主张的赔偿损失，本院认为，程芳主张的损失是建立在解除合同的基础上，达贸公司不当宣传的行为虽未达到解除合同的程度，但又确有违约行为存在，且给程芳带来了损失。另，消防管道下悬的问题尚未解决，达贸公司虽承诺免费改造，但改造期间必然会给程芳使用房屋带来不便，达贸公司也应给与一定的赔偿。为了减轻当事人重复起诉的诉累，降低当事人的诉讼成本，节约司法资源，本院综合考量达贸公司的违约程度、对程芳的影响限度、涉案商品房的用途以及本地经济生活水平等因素，酌定达贸公司按总房价的4%赔偿程芳损失，即25562元（总房价639070元×4%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、程芳于本判决生效之日起十日内与安徽达贸置业投资有限公司办理朗峰大厦第1幢7层X-XXX室房屋的交接手续； 二、程芳于本判决生效之日起十日内与安徽达贸置业投资有限公司办理朗峰大厦第1幢7层X-XXX室房屋的权属登记委托手续并据实付清办理产权证所需费用； 三、安徽达贸置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿程芳损失25562元； 三、驳回安徽达贸置业投资有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回程芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为174元，由安徽达贸置业投资有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为6735元，由安徽达贸置业投资有限公司负担170元，程芳负担6565元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇一九年八月二十八日 书记员  单劭萌 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。