贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终3671号上诉人（原审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。被上诉人（原审原告）：丁学会，女，汉族，1979年12月5日出生，住贵州省毕节市小坝镇中心校宿舍8号，现住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：顾育昌，男，汉族，1976年9月9日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司(以下简称“长弘房开”)与被上诉人靳丽梅、丁学会商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2002号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长弘房开提出上诉请求：判决撤销七星关区人民法院（2019）黔0502民初2002号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：1、被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，依法应当不予支持，一审法院认定事实错误；2、上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为并未对被上诉人造成实际损失，一审判决的违约金过高。上诉人逾期办证的主要原因系政府原因，上诉人并非恶意违约，且并未造成被上诉人的实际损失，原审以被上诉人购房总额为基数，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率的1.3倍计算违约金过分高于损失，应当予以减少；3、本案上诉人已将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人亦正常使用，本案对于“逾期办证”的违约金为“双方协商”。但“逾期办证”并未导致被上诉人遭受实际损失，同时，长弘星苑A、B栋对于逾期办证违约金的约定多数为以购房款为基数，按每日万分之0.5的标准予以计算。因此，一审法院按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率的1.3倍计算违约金远超被上诉人实际损失。结合长弘星苑A、B栋多数购房者的违约金约定，请求二审法院对本案违约金的标准按照实际支付的购房款为基数按每日万分之0.5的标准予以计算。故一审判决错误，请求支持上诉的上诉请求。二审中，被上诉人靳丽梅、丁学会未作答辩。一审原告靳丽梅、丁学会提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理商品房所有权转移登记的有关文书的违约金50,192.61元(从2016年1月1日起至2018年12月31日止，按日万分之二计算)，从2019年1月1日起按日万分之二支付违约金至实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××路××单元××房，房号为B2-6-2；商品房总价款为229,190.00元；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款229,190.00元。至今被告尚不具备办理转移登记的条件。原告认为被告迟迟不予办理房屋产权证，应当按约定支付违约金。为此，原告以上述诉请诉来本院。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款229,190.00元，被告应按承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但被告至今尚不具备转移登记的条件，不能交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应按约定向原告支付违约金。对于违约金的计算标准，被告提出违约金过高，应予调整的抗辩主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告主张的违约金以已付购房款为基数，按日万分之二的标准计付。对于违约金的起止时间，被告提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。被告承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，未履行，原则上从2015年1月1日起计算违约金。但原告于2019年2月18日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年2月18日）往前回溯三年即2016年2月18日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年2月18日起计算。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁学会、顾育昌支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款229,190.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年2月18日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告丁学会、顾育昌的其他诉讼请求。案件受理费527.00元（已减半收取），由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、上诉人是否应当承担违约责任的问题；2、关于违约金计算标准问题；3、关于本案是否超过诉讼时效的问题。关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。针对被上诉人提出的逾期办证违约责任主要系政府原因造成、依法应当免除违约责任的抗辩。本院审查认为，上诉人诉称的政府原因属于行政行为，系行政主体行使行政权力，不属于不可抗力。同时，相关法律对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服。上诉人诉称的政府原因应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，故对上诉人该项上诉主张，本院不予采信。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，根据原审查明的事实，上诉人逾期未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，违约事实客观存在，被上诉人诉请判令上诉人承担违约金，事实依据充分，予以确认。关于违约金计算标准问题。经查，本案双方签订涉案《商品房买卖合同》时就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任进行了约定，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方应当根据合同约定了履行义务，一审按已付购房款为基数，按日万分之二的标准计付违约金并无不当，上诉人的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原审法院关于本案未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。综上，上诉人长弘房开的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1054元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 平审 判 员  朱 莉审 判 员  曹建军二〇一九年八月三十日法官助理  王 跃书 记 员  刘莉丽