贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初4322号原告（反诉被告）：遵义市众德安物业服务有限公司，地址：贵州省遵义市汇川区董公寺镇和平村汽车博览中心，统一社会信用代码：91520303MA6DL6KY6M。法定代表人：谢昌洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：何思远，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家鑫，贵州舸林律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司，地址：贵州省遵义市汇川区董公寺和平村，统一社会信用代码：915203030519051411。法定代表人：王文滔，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文宏，贵州一策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，该公司员工。原告（反诉被告）遵义市众德安物业服务有限公司与被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。遵义市众德安物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑家鑫、贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人何文宏、张艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）遵义市众德安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付2018年4月1日起至2019年5月31日期间的物业服务费560,693.78元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年12月23日，遵义市汇川区董公寺镇和平村汽车博览中心（以下简称汽贸城）大多数业主决定成立遵义市汇川区汽车流通协议社团法人，用于协调汽贸城内外事务。2016年4月21日，原告经汽贸城大多数业主股东个人投资现金100万元设立，专门为汽贸城提供物业服务。从2016年7月1日开始，经遵义市汇川区汽车流通协会聘请，原告参照同类地区市场价格并做了一定的优惠，开始收取汽贸城物业管理费并提供相应的物业管理服务。2018年3月，原物业服务单位遵义汇民物业服务有限公司召开业主参加的会议，再次明确从2018年3月23日起，汽贸城所属范围内的物业管理工作由遵义市汇川区汽车流通协会负责。被告系遵义市汇川区汽车流通协会会员。2018年4月3日，考虑到物价上涨且公司成本支出的情况下，原告向包含被告在内的业主发出书面通告，告知征询多数业主意见，结合市场价格，同意按市场价外租单位每月1.2/㎡，业主800.00元/亩标准收取物业管理费。前述价格变更及通告行为发生后，汽贸城所有业主以及外租户均按大家商定的收费标准缴纳物业管理费。但被告认为前述收费标准变动没有经过其同意，拒绝缴纳变更后的物业管理费用。截止2019年5月31日，被告拖欠物业管理费560,693.78元。汽贸城系政府新成立的商业性小区，相关工程尚在建设过程中，故暂未成立业主委员会。经政府指导成立包含原告在内的遵义市汇川区汽车流通协会在征得大多数业主同意，暂时代替业主委员聘任原告从事物业服务合并无不当。原告系遵义市汇川区汽车流通系会选聘的有资质的物业服务企业。根据《物业管理条例规定》，原、被告之间物业服务合同成立。原告诉请被告支付服务费于法有据。原告大多数业主同意商定服务价格是公平合理的，被告有异议，可申请评估。对于被告迟延交付物业管理费发生的损失，原告保留增加诉讼请求的权利。被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司辩称：针对第一项诉请我们不认可：本案原告不具备收取该费用的主体资格，其设立的程序不合法，不合规；双方从未签订任何物管合同；双方也从未对服务内容、原告的收支明细进行过确认；多次上涨该费用没有任何的合同依据，也没有经任何的协商及报备。所以我们认为原告不能收取该费用。被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司提出如下反诉请求：1、请求退还已经缴纳的服务费298,113.31元；2、请求被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：反诉人自购28496平方米的土地从事汽车相关销售活动。反诉人从未与被反诉人签订物业服务合同，被反诉人所称的提供的安保和保洁服务，反诉人实际已聘请有安保和保洁人员。被反诉人只是提供垃圾清运服务。被反诉人的设立不符合《贵州省物业管理条例》第六条规定。同时，被反诉人不具备物业服务收费的主体资格和相关资质，未按法律规定依法成立，其提供的专项服务并未达到要求，更没有提供具体的服务内容以及费用清单。因此，被反诉人收取的反诉人服务费（2016年7月至2018年3月）均应退还。本院经审理认定事实如下：遵义市汇川区汽车流通协会系2014年12月23日经遵义市汇川区董公寺镇和平村汽车博览中心多数业主决定成立的社团法人。汽车博览中心尚未完全建设完毕，未成立业主大会。2015年11月遵义市经济技术开发区投资建设有限公司通过《关于汇川汽车博览中心物业管理相关事宜的专题会议纪要》，同意汇川汽车博览中心物业管理工作由遵义市汇川区汽车流通协会负责。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司为遵义市汇川区汽车流通协会会长单位。2016年7月6日，包括贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司在内的成员单位签订了《汇川区汽车博览中心经营管理公约》，对中心内汽车销售、招租，公共区域停车、公共区域管理等做了约定，明确公共区域管理由遵义市汇川区汽车流通协会负责。2016年7月1日，遵义市汇川区汽车流通协会决定聘请遵义市众德安物业服务有限公司为汇川汽车博览中心提供物业服务。物业服务费2016年7月至2017年12月按230元每亩收取，2017年12月开始调整为按380元每亩收取。包括贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司在内的20家汽车销售单位接受原告的物业服务。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司按约定向遵义市众德安物业服务有限公司交纳物业服务费至2018年3月。2016年7月至2018年3月，遵义汇和汽车销售服务有限公司共向遵义市众德安物业服务有限公司交纳物业服务费共计为298,113.31元。2018年4月3日，遵义市众德安物业服务有限公司出具报告，请求按业主单位每月按800元/亩，外租户按1.2元/平方米计收物业服务费，经遵义市汇川区汽车流通协会盖章予以确认。同日，遵义市众德安物业服务有限公司向汽车博览中心业主发布公告，载明从2018年4月起业主单位每月按800元/亩，外租户按1.2元/平方米计收物业服务费。后该中心20家业主单位除遵义汇和汽车销售服务有限公司外，均按调整后的服务费标准向遵义市众德安物业服务有限公司交纳服务费（对未入场部分，按400元/亩计收服务费）。遵义汇和汽车销售服务有限公司以费用调整未经其同意为由拒交物业服务费，经相关部门协调未果。2019年4月9日，遵义市众德安物业服务有限公司向遵义汇和汽车销售服务有限公司发出《关于暂停物业服务的通知》，提出因遵义汇和汽车销售服务有限公司拖欠物业费而暂停部分物业服务。同日，遵义汇和汽车销售服务有限公司回函主张双方未签订相应合同，没有委托服务，认为遵义市众德安物业服务有限公司提出因遵义汇和汽车销售服务有限公司拖欠物业费而暂停部分物业服务缺乏法律依据。另查，遵义市众德安物业服务有限公司提交的《遵义市汇川区汽车商贸城总平面图》载明汽车商贸城用地面积为229890.53平方米，建筑占地面积为91956.21平方米。地上建筑面积275868.36平方米。已经建成并经过测量的为27820.57平方米。原、被告提交的2018年3月物业管理费清单载明20家业主单位征地面积共计248.58亩，其中，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司征地面积73.2亩，已经入场36.6亩，未入场36.6亩，向遵义市众德安物业服务有限公司交纳物业费为20,862.00元。2018年4月起，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司外租3200平方米。本院认为，同一物业管理区域的业主应在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选择业主委员会。业主大会为自治性组织，代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。根据《物业管理条例》第十条规定，业主人数较少，或者经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主履行业主大会、业主委员会职责。据此，同一区域物业业主并非必须成立业主大会。本案中，汇川区汽贸城系新成立的商业性小区，相关工程尚在建设过程中，未成立业主委员会，经政府指导成立遵义市汇川区汽车流通协会对该区域物业进行管理系一种自治行为，符合多数业主利益，不违反法律的规定。而被告作为遵义市汇川区汽车流通协会成员应当遵守协会管理规约。遵义市汇川区汽车流通协会委托原告进行物业管理，虽然没有与被告签订书面物业管理合同，但原告提供了物业管理服务，被告接受了原告服务并支付相应的费用，双方形成物业服务合同关系。双方产生纠纷系原告调整物业服务费收费标准引起。原告调整物业服务费收费标准虽未经被告同意，但原告进行调整时进行了公示，该区域其他业主均按原告调整后的标准缴纳服务费，表明同意了原告调整服务费收费标准的行为。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条的规定，选聘和解聘物业服务企业应经过专有部分占建筑面积过半数且占总人数过半业主的同意。原告未能提供该区域所有经测量的业主的建筑面积，但依据相关建筑平面图结合其他业主缴纳费用等相关证据，该区域同意原告调整服务费收费标准的业主明显超过所占面积的一半以上。综上所述，原、被告双方形成物业服务合同关系，被告未履行交纳物业服务费的行为构成违约，应承担违约责任。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司征地面积73.2亩，已经入场36.6亩，未入场36.6亩，依照已入场部分800元/亩、未入场部分400元/亩的标准，扣除外租单位付费部分，每月应支付物业服务费40,080.00元。2019年4月9日，遵义市众德安物业服务有限公司向遵义汇和汽车销售服务有限公司发出《关于暂停物业服务的通知》，依据现有证据不能证明遵义市众德安物业服务有限公司此后为贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司提供物业了服务，故物业服务费计算至2019年4月8日，为491,648.00元（40,080.00×12＋40,080.00×8/30）。《物业管理条例》已经于2018年3月1日修订，删除国家对从事物业活动的企业实行资质管理制度的相关规定，《物业服务企业资质管理办法》也于2018年3月8日被住房和城乡建设部废止。物业服务企业是否具有相关资质并不影响物业服务合同的效力，且物业服务企业已经提供的服务事实上无法返还。故被告请求返还服务费不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）遵义市众德安物业服务有限公司物业服务费共计491,648.00元；二、驳回原告（反诉被告）遵义市众德安物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,700.00元（已减半收取），由原告（反诉被告）遵义市众德安物业服务有限公司承担700.00元，被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司承担4,000.00元。反诉费2,890.00元，由被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员  陈正敏二〇一九年八月十九日书记员  冷竺玥