安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5196号上诉人（原审原告）：田雪影，女，1962年9月26日出生,汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：吴利娟，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽纵横房地产有限责任公司，住所地安徽省合肥市长江西路琥珀山庄116幢301室。法定代表人：胡秋锦，总经理。委托诉讼代理人：王鹏远，安徽协利律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁泽邦，安徽协利律师事务所律师。上诉人田雪影因与被上诉人安徽纵横房地产有限责任公司（以下简称纵横房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田雪影上诉请求：撤销（2019）皖0104民初742号民事判决，改判支持田雪影的一审全部诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、纵横房产公司没有向田雪影履行交房义务。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。因此，纵横房产公司应当书面通知田雪影办理房屋交付手续是其合同义务。而一审判决关于“纵横房产公司于2016年7月18日通知田雪影收房”的事实认定，没有任何证据加以证明。2、田雪影一直要求纵横房产公司交房，因纵横房产公司一直未履行交房义务，田雪影分别于2016年11月28日、2016年11月29日、2017年3月23日、2017年3月25日，多次向房产局监管办、房产局物业科等相关职能部门打电话进行投诉，2017年3月25日田雪影还就纵横房产公司无理侵占田雪影房屋一事报警，出警人员到场协调，要求纵横房产公司按照合同约定交房，但协调失败。上述证据均在（2018）合仲字第0281号案件审理过程中进行了举证、质证，合肥仲裁委员会也予以采纳。上述证据足以证明纵横房产公司一直未向田雪影交付房屋。3、一审法院认定“田雪影在接到通知后对房屋进行了查验，并以存在质量问题为由拒绝收房”错误。需要强调的是，田雪影提出房屋质量问题是合同权利，也是法定权利，无论合同履行到哪个阶段，田雪影均有权提出房屋质量问题。但一审判决却以田雪影提出“房屋质量问题”偷换“以房屋质量问题拒绝收房”，颠倒因果。纵横房产公司根本就未履行过交房义务，何来田雪影“以房屋质量问题拒绝收房”。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国立法法》第八十条规定，“国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。”建设部、国家工商行政管理局2009年9月13日发布《商品房买卖合同示范文本》，此《商品房买卖合同示范文本》是两个部级单位发布的法律文件，而田雪影与纵横房产公司签订的房屋买卖合同就是此文本，此文本第十一条规定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”这一条款是部级单位发布的法律文件所规定。住房和城乡建设部、工商总局2014年4月9日发布的《商品房买卖合同示范文本》中《商品房买卖合同（现售）》第十二条第二项规定，“将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”继承了上述法律文件的规定。故“书面通知买受人”应是一项法律规定。《中华人民共和国民法总则》第八条规定，“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”《中华人民共和国民法总则》第十条规定，“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”依照前述法律规定，“书面通知买受人”也是一项法定义务。一审法院无视上述法律规定，认定“纵横房产公司于2016年7月18日通知田雪影收房，结合田雪影付款时点，应认为纵横房产公司通知收房的时间无不当”，不仅认定事实错误，且适用法律错误。纵横房产公司辩称，1、合同约定案涉房屋的交付时间是2015年9月30日前，此约定先于双方约定的时间，视为未约定交付时间，纵横房产公司于2016年7月18日通知田雪影收房，不违反法律法规及合同约定，纵横房产公司已经履行了交房义务。2、田雪影购买的案涉房屋均为现房，在双方签订《商品房买卖合同》时，房屋已经具备交付条件。事实上，田雪影收到纵横房产公司的交房通知后，也前往案涉楼盘进行查验履行收房手续。退一步讲，即便纵横房产公司以非书面形式通知田雪影收房，但田雪影前往案涉楼盘收房的行为应是对同意收房形式的变更。3、（2018）合仲字第0281号裁决书中也已认定纵横房产公司已通知田雪影收房，田雪影以案涉房屋存在质量为由予以拒绝。而根据合同补充协议第8条3款的约定，“房屋交付时，除买受人委托的有法定鉴定资质的鉴定机构出具该商品房存在影响结构安全的重大问题致无法满足买受人基本使用条件外，买受人发现房屋存在的其他质量问题，出卖人在保修期内根据合同第16条规定承担保修责任，买受人应予收房，买受人若拒绝收房的，出卖人不承担逾期交付的责任”。故纵横房产公司已完成了房屋交付手续，不应承担逾期交付的责任。田雪影向一审法院起诉请求：判令纵横房产公司支付逾期交房违约金683507.06元，并承担田雪影的律师费13000元。一审法院认定事实如下：2016年6月29日，田雪影与纵横房产公司签订了六份商品房买卖合同，约定田雪影购买纵横房产公司开发的金大地新地中心10号楼4102、4103、4104、4105、4106、4112六套房屋，面积合计1027.71平方米，交付期限均约定为纵横房产公司应当于2015年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证（正本）并符合合同约定的商品房交付田雪影使用；纵横房产公司交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方附件三的约定，达不到约定标准的，田雪影有权要求纵横房产公司赔偿双倍的装饰、设备差价；纵横房产公司逾期交房的违约责任约定为按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向田雪影支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，田雪影有权解除合同，纵横房产公司应在田雪影解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按田雪影已付房款的3%支付违约金。田雪影要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，纵横房产公司按日支付田雪影已付房款万分之二的违约金。关于房屋交付，双方在合同附件四第8条中约定：（1）买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房取得建设工程规划许可证并向买受人发出收房通知为标志。（2）出卖人按合同第八条约定日期，将该房屋交付给买受人的条件是买受人已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金），若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，除承担违约责任外，出卖人还有权采取包括通过诉讼等措施要求买受人在一定期限内交齐拖欠款项。（3）商品房在交付时除买受人委托的有法定资质的鉴定机构出具该商品房存在影响结构安全的重大问题致无法满足买受人基本使用条件外，买受人发现房屋存在的其他质量问题(含不符合附件三内容的情形),出卖人在保修期内根据合同规定承担保修责任。买受人应予收房，买受人若拒绝收房收房的，出卖人不承担逾期交付的责任。（4）出卖人在交付房屋过程中，因买受人的要求，对房屋的质量瑕疵所作出的整改，不视为出卖人延期交房的情形。买受人因本条第三款的情形延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此造成的相关损失由买受人自行承担，同时，该房屋的风险责任按合同第十一条约定自出卖人书面通知的收房之日起转移由买受人承担。田雪影于2016年7月22日付清案涉六套房屋价款。纵横房产公司于7月18日通知田雪影收房，田雪影以房屋存在质量问题为由拒绝收房，后纵横房产公司将房屋钥匙放在安徽新地锐意物业服务有限公司处，田雪影多次找安徽新地锐意物业服务有限公司索要未果。期间，田雪影就案涉房屋质量问题与纵横房产公司多次交涉，未能妥善解决。新地中心A座工程于2015年9月16日竣工验收，9月28日办理竣工验收备案，同日纵横房产公司取得新地中心A座（10#楼）项目建设工程规划许可证正本。田雪影于2016年8月4日办理了案涉政务区祁门路333号新地中心A座（原10幢）办4102、4103、4105、4106、4112不动产登记，于2016年10月31日办理了案涉政务区祁门路333号新地中心A座（原10幢）办4104不动产登记。2018年8月16日，合肥仲裁委员会对安徽新地锐意物业服务有限公司与田雪影之间物业管理服务费争议一案做出（2018）合仲字第0281号裁决，认定“2016年7月期间，纵横房产公司通知田雪影收房，田雪影经检查发现六套涉案房屋存在不同程度质量问题，不符合其与纵横房产公司签订的《商品房买卖合同》中约定的‘装饰、设备标准’，从而拒绝收房要求纵横房产公司予以整改。纵横房产公司未对涉案房屋进行整改，并将六套涉案房屋钥匙交给了新地锐意，新地锐意又以田雪影未缴物业服务费而拒付钥匙，直至2017年3月31日前，田雪影的六套涉案房屋，未实际完成交付”。一审法院认为，田雪影与纵横房产公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力，双方均应全面、善意履行合同义务。双方约定的交付期限2015年9月30日先于双方缔约时间，应视为双方未约定交付期限，纵横房产公司于2016年7月18日通知田雪影收房，结合田雪影付款时点（7月22日），应认定纵横房产公司通知收房的时间无不当。田雪影主张纵横房产公司未以书面形式通知，一审法院认为纵横房产公司虽未按照双方约定以书面形式通知，但田雪影在接到通知后对房屋进行了查验，并以存在质量问题为由拒绝收房，纵横房产公司通知的形式虽不符合双方合同约定，但并未对田雪影验收房屋构成阻碍，本案争议焦点为田雪影拒绝收房有无约定或法定事由。田雪影在纵横房产公司通知交房后以存在质量问题为由拒绝收房，其提供的仲裁裁决认定“田雪影经检查发现六套涉案房屋存在不同程度质量问题，不符合其与纵横房产公司签订的《商品房买卖合同》中约定的装饰、设备标准”，该裁决仅对田雪影单方发现房屋有质量问题进行了认定，并未对田雪影主张的质量问题是否导致房屋不符合交付条件进行评价，且该质量问题不符合双方在《商品房买卖合同》中约定的装饰、设备标准，并非双方约定的可拒绝收房的情形即“存在影响结构安全的重大问题致无法满足基本使用条件”，且双方明确约定田雪影发现“其他质量问题（含不符合附件三内容情形）”时应予收房。综上，田雪影提供的仲裁裁决书不能证明案涉房屋存在其可拒绝收房的约定或法定情形，其在拒绝收房后向纵横房产公司主张逾期交房违约金及律师费，不符合双方《商品房买卖合同》约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回田雪影的诉讼请求。案件受理费10765元减半收取为5382.50元，由田雪影负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，田雪影与纵横房产公司签订合同时，案涉房屋已为现房，且合同约定的交付期限2015年9月30日早于双方缔约时间，故应视为双方未明确约定房屋交付时间。田雪影于2016年7月22日付清房款，根据交易习惯，纵横房产公司应于田雪影款清时的合理期限内交房。根据合肥仲裁委（2018）合仲字第0281号裁决书的认定，纵横房产公司已于2016年7月期间通知田雪影交房，田雪影经查验后以房屋存在质量问题为由拒绝收房。上述事实已经生效裁决书所认定，且无其他证据证明田雪影主张的房屋质量问题系双方合同中约定的“存在影响结构安全的重大问题致无法满足基本使用条件”的情形，故田雪影仅以纵横房产公司未书面通知交房，上诉主张纵横房产公司存在逾期交房违约行为，无事实和法律依据，对其要求纵横房产公司支付逾期交房违约金及律师费的上诉请求，本院不予支持。综上，田雪影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10765元，由田雪影负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年八月十六日书记员 罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。