云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0428民初653号原告：王芸，女，1977年出生，住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：徐凌，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：姚春波，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南玉溪中森房地产开发有限公司，住所地：云南省玉溪市高新区红塔大道22号。法定代表人：杨洪福，总经理。委托诉讼代理人：张明明，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王丽艳，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：周海燕，女，1969年出生，住云南省玉溪市红塔区。第三人：元江县银燕有限责任公司，住所地：云南省玉溪市元江县澧江路74号。法定代表人：周海燕，董事长。原告王芸与被告云南玉溪中森房地产开发有限公司（以下简称“中森公司”）、第三人周海燕、元江县银燕有限责任公司（以下简称“银燕公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王芸委托诉讼代理人徐凌、姚春波，被告中森公司委托诉讼代理人张明明、王丽艳到庭参加诉讼。第三人周海燕、银燕公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间的《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除；2.判令被告立即退还原告租金70835.62元，并向原告支付利息4604.32元（利息暂从2018年1月5日计算至2019年2月5日，共计13个月，按年利率6%计算），本息合计75439.94元，2019年2月5日起至本息付清之日止的利息按年利率6%计算并支付；3.本案诉讼费等全部费用由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告通过与周海燕接洽、商谈后，双方在协商一致的基础上，达成了由原告向周海燕租用其所有的集贸市场摊位的合作意向，周海燕以银燕公司名义与原告签订了《固定摊位（门店）租赁合同》，约定原告向周海燕租赁元江县西门集贸市场办公室改造的1号门店经营使用，租期8.5年，即自2015年5月31日起至2023年11月31日止，租金12000元/年，8.5年租金合计102000元。合同同时对违约责任、争议解决方式等内容进行了约定。合同签订当日，原告按照周海燕要求，将8.5年租金一次性存入了周海燕个人账户，周海燕以银燕公司名义向原告出具了《收款收据》。2015年6月24日，周海燕与中森公司签订《元江县西门集贸市场房屋及土地转让协议书》，将元江县西门集贸市场的房屋及土地转让给中森公司，后中森公司分别于2015年8月11日、2015年8月31日取得了房屋所有权证和国有土地使用权证。集贸市场房屋及土地转让后，原告仍然按照《固定摊位（门店）租赁合同》的约定使用租赁摊位。随后，因集贸市场在2017年3月27日、6月27日先后发生两次火灾，经元江县公安消防大队多次要求整改未果，元江县人民政府于2017年12月20日作出《元江哈尼族彝族傣族自治县人民政府关于元江县西门集贸市场消防安全隐患责令整改的公告》，要求中森公司元江分公司自2018年1月5日起对西门集贸市场进行停业整改。2018年1月5日，包括原告在内的全体租户在中森公司的要求下搬离了集贸市场，返还了租赁物，原告长时间无法使用租赁摊位，随即多次要求中森公司退还预付租金，均未果。直至今日集贸市场仍然不能投入使用。原告认为，周海燕与原告之间的租赁合同合法有效，且原告实际使用租赁摊位多年，而周海燕在租赁期未届满之前，将集贸市场转让给了中森公司，并办理相关的产权变更手续。依据“买卖不破租赁”原则，周海燕与原告基于租赁合同关系产生的权利义务由中森公司承继，在集贸市场无法继续经营使用的情况下，中森公司应当向原告履行返还预付租金的合同义务。综上，为维护自身合法权益，原告特依据《民事诉讼法》第119条及相关法律法规之规定，向贵院提起诉讼，望依法判如所请。庭审中，补充部分事实，即周海燕收取并保留原告的汇款凭证后以银燕公司名义向原告出具收款收据。被告辩称，一、被告与周海燕之间存在不动产买卖合同关系，周海燕与原告之间不存在租赁合同关系。原告主张租赁的元江西门集贸市场的房地产原系周海燕所有，因周海燕及其设立的公司对外借款无力归还，其本人向中森公司提出，以转让西门集贸市场获得价款的方式清偿债务，故2015年3月起，被告与周海燕开始洽谈市场转让的事宜。后经元江县政府同意并经双方协商一致，于2015年7月签订合同、完成交易，自此，被告成为了西门市场土地和房产的合法权利人。在双方洽谈西门市场转让的过程中，无论是周海燕、银燕公司还是市场内的承租户均陈述：市场的摊位、铺面、停车场等都是一年招租一次，每年12月份都要进行下一年度租赁的竞价，竞价成功者交付一年租金后可使用一年，待下一年度时再参加竞价。因此，原告与银燕公司签订的租赁合同具备违法性，对被告不构成限制和影响。二、原告主张的租赁合同关系与被告和周海燕均无法律关系。原告在本案中主张的租赁合同系其与第三人银燕公司签订。作为买受人的被告和作为出卖人的周海燕均不是该租赁合同的当事人。因此，无论是从租赁合同关系的主体来判断，还是从买卖不破租赁原则的适用来看，该租赁合同关系均不能对被告构成约束或限制。三、被告自转让完成后一直未能在元江西门市场收取过租金。西门市场的房地产转让完成后，在双方办理资料交接时，被告发现周海燕在转让时隐瞒了市场内的门店和摊位已经由银燕公司将一定年限的使用权抵给借款给该公司的客户，遂要求周海燕进行处理。但周海燕非但未进行处理，此后又通过银燕公司以签订租赁合同的方式继续抵偿了大量该公司的未归还借款。此后，被告要求市场内承租户交纳租金时，均因承租户主张租金已抵借款为由而未能收取。四、原告主张的租赁合同不受买卖不破租赁原则的保护。（一）不符合买卖不破租赁原则的适用条件。原告主张的租赁合同从合同主体、买受人的知情权、合同目的的正当性和租赁权的物权化等各方面判断，均不符合买卖不破租赁原则的适用条件，在本案中不能适用。（二）该租赁合同系无效合同。原告主张的租赁合同因为存在下列情形而应当被认定为无效合同：1、属于恶意串通，损害第三人利益的无效合同，2、属于违背公序良俗的无效合同，3、属于以虚假意思表示订立的合同。无效合同不具备合法性和可履行性，因无效合同产生的后果应当由订立合同的当事人根据过错程序进行损害后果的承担。被告不是该无效合同的当事人，无需对其后果承担任何法律责任。（三）该租赁合同系名为租赁实为抵债的合同，且所抵偿之债务并不属于出卖人所负之债务。人民法院在审理案件时不仅要审查形式上的租赁合同关系，还应当要揭开租赁合同的表象，回归真正的法律关系，并以真实法律关系认定事实并作出裁判。事实上，由于长期以来银燕公司和云南汇海（集团）房地产开发有限公司一直与西门市场内的承租户存在着民间借贷集资关系，但至2015年3月，周海燕与被告洽谈市场转让事宜时，这些债务已经逾期且一直未得到清偿。为此，周海燕一方面隐瞒、掩盖此事实与被告洽谈转让事宜，另一方面银燕公司又与借款未得到清偿的承租户商谈用市场内摊位和门店一定年限的使用权来清偿债务的事宜，将此前两家公司所欠的、不属于出卖人周海燕欠的借款转为此后多年的租金。当被告成为西门市场房地产权利人后才发现，绝大多数门店和摊位的承租人拒绝交付租金，严重损害被告的合法权益。（四）该租赁合同及相关收据均为虚假。原告提交的租赁合同和租金收据均为其与银燕公司对此前民间借贷的本金和利息进行清理结算后，用摊位和门店一定年限的使用权抵偿借款而签订的。为了与借款交付时间相一致，合同签订日期和收据开具日期均为虚假，且合同内容也是为实现这一目的而起草的，不具备真实性、客观性和合法性，不能证明原告主张的案件事实。五、原告无权要求被告退还租金并支付利息。（一）被告从未向原告收取过款项。原告提交的收据证实款项的收取人是银燕公司，被告未向原告收取过租金，也未以其他形式获得过租金利益。（二）原告主张的退还已支付款项应为借款而非租金。尽管原告提交了租赁合同和收据，但仍不能掩盖其所交款项实为借款的本质，故应由借款人承担还款义务。（三）依据公平原则、诚实信用原则和权利义务相一致原则，中森公司不应对原告承担责任。中森公司作为善意买受人，不知晓租赁事实和租金收取的事实，客观上也未向原告收取过租金。银燕公司收取了原告的款项，应当按照款项的性质和其实际获得利益的客观事实，依据公平原则、诚实信用原则和权利义务相一致原则，保护善意买受人的合法权益，判决中森公司不承担责任。庭审中，补充答辩，涉诉的两处房产，也就是元江县西门集贸市场的房屋早在2009年9月18日至中森公司买受前代周海燕将银行借款还清都处于抵押状态，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，抵押人将抵押财产出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故本案的租赁合同对受让人中森公司不具有约束力，也不受买卖不破租赁原则的保护。第三人周海燕、银燕公司未到庭参与诉讼，但共同提交书面答辩意见述称，一、周海燕不是本案适格被告。周海燕并未与原告签订租赁合同，本案涉案房屋的租赁合同是银燕公司与原告签订，周海燕不承担退还本案《租赁合同》剩余租期租金的义务。二、本案银燕公司与原告签订的《租赁合同》系合法有效合同，其中租赁标的物转让给被告后，被告承继了《租赁合同》的权利义务，被告因故不能继续履行合同，应退还《租赁合同》剩余租期的租金。三、为促进长期稳定合作，原告承租的铺面（摊位）单价都很低，且年租金未随市场行情逐年递增，故经过协商后最终以一次性缴纳租期内租金的方式签订《租赁合同》，现因不能继续履行导致本案纠纷的发生，退还剩余租期内的租金理所应当，但应当考虑到出租方使用租金年限较短的资金成本问题。故原告要求再支付应退还租金的利息显然不公平，所以不认可原告要求支付利息的主张。四、本案银燕公司与原告签订的《租赁合同》底单原件资料，在与被告签订转让协议时已全部交付给被告，故无法向人民法院提交。综上，请人民法院在查明案件事实的情况下依法公正判决。本院经审理认定事实如下：周海燕系银燕公司法定代表人，涉诉元江县西门集贸市场房地产权利登记于周海燕名下。2013年12月25日，银燕公司与原告签订了《固定摊位（门店）租赁合同》，约定原告向银燕公司租赁元江县西门集贸市场办公室1号改造门店经营使用，租期8.5年，即自2015年5月31日起至2023年11月31日止，年租金12000元，8.5年租金合计102400元，合同同时对违约责任、争议解决方式等内容进行了约定。合同签订当日，原告向银燕公司支付了租金102400元，银燕公司向原告出具了一份《收款收据》。《收款收据》载明了上述合同中约定的摊位号、租期及租金总额等内容。2015年6月24日，周海燕与中森公司签订了一份《元江县西门集贸市场房屋及土地转让协议书》，协议约定：转让房产及土地位于元江县，房屋产权证两本；房地产及土地转让款为人民币7400万元；由于周海燕将房屋及土地抵押给银行，为了方便办理房产及土地交易手续，中森公司先行垫付周海燕欠玉溪民生银行贷款人民币3700万元作为购买定金，房产及土地转让手续办理完毕，中森公司持有房产及土地使用证后10天内，中森公司将余款人民币3700万元付给周海燕；中森公司替周海燕先行垫付周海燕欠玉溪民生银行贷款人民币3700万元当日，中森公司就自动拥有元江县房产的所有权及土地使用权；过户手续办理完结后，中森公司将该市场优先租赁给周海燕经营，每年租金1000万元，每半年付一次租金（500万元），但双方应另签订市场租赁协议。2015年7月7日，周海燕与中森公司再签订《房屋买卖合同》一份，约定以2100万元价款将其位于元江县房屋及土转让给中森公司，合同另对款项交付方式及违约责任等进行约定。同日，双方签订的《房屋买卖合同》经元江县公证处作出（2015）云元江证字第499号公证书进行了公证。2015年8月10日，抵押权人为中国民生银行玉溪市支行的两宗土地因贷款已还清办理注销抵押登记手续，后中森公司分别于2015年8月11日、8月31日取得了上述房屋及土地使用权利证书。元江县西门集贸市场房屋及土地使用权转让后，原告仍然继续租赁使用摊位。2015年5月25日，元江县人民政府向银燕公司就公司在市场管理运行过程中存在的消防设施器材、消防安全标志设置、电器线路架设等16个方面问题提出整改要求，并发出整改通知书，通知要求银燕公司按时限要求及时整改，尽快排除安全隐患，实现市场规范管理、科学管理。2015年6月15日，元江县人民政府召开关于元江县西门综合集贸市场有关问题的专题会议并形成会议纪要，会议认为当前由于买受人周海燕对西门综合集贸市场管理不力，导致集贸市场脏、乱、差现象严重，安全隐患较大，群众反映强烈，经相关部门多次督促整改，但成效不明显，严重影响了集贸市场的正常有序运行。为此，作出会议决定：1、原则同意周海燕转让西门综合集贸市场，但未经县政府同意，不得擅自改变市场功能和土地用途；2、受让人必须严格履行二00二年九月十八日签订的《元江县西门综合集贸市场买卖合同》中的权利和义务，同时终止原合同中第十五条“县政府15年内在城范围内不批准开办与西门市场相同功能的集贸市场”的条款内容；3、受让人必须按照元江县人民政府办公室下发的《关于对元江县西门农贸市场相关问题的整改通知》继续进行整改，同时提交县政府一份集贸市场内部规划布局平面图；4、西门综合集贸市场转让后，受让人必须服从《元江哈尼族彝族傣族自治县县城总体规划修改（2014-2030）》；5、周海燕在转让前必须缴清相关罚金；6、受让人要严格按照相关法律法规，依法从严管理市场。2017年3月27日、6月27日元江县西门集贸市场先后发生两次火灾，经元江县公安消防大队多次要求整改未达标准，元江县人民政府于2017年12月20日作出《关于元江县西门集贸市场消防安全隐患责令整改的公告》，责令中森公司元江分公司自2018年1月5日起对西门集贸市场消防安全隐患进行停业整改。2017年12月22日，中森公司向集贸市场经营户发出通知，动员经营户落实政府整改要求。2018年1月5日，包括原告在内的全体租户返还了租赁物，搬离集贸市场。现原告以租赁期限尚未届满给其造成损失为由，起诉要求解除与银燕公司签订的租赁合同并退还租金。另查明，2016年8月4日，中森公司以租赁合同纠纷对周海燕提起诉讼，经本院审理并于2016年11月21日作出（2016）云0428民初451号民事判决，判决：一、中森公司与周海燕之间的不定期租赁合同于2016年2月29日解除；二、由周海燕于判决生效之日起三十日内将元江县西门集贸市场的房屋及土地交还中森公司；三、由周海燕向中森公司给付2016年3月1日至2016年6月30日间的元江县西门集贸市场的房屋及土地租金3342465.75元，于判决生效之日起三十日内一次性付清，由周海燕自2016年7月1日起按年租金1000万元标准向中森公司给付租金至房屋及土地交还中森公司之日止；四、……；五、……。该判决发生法律效力后，中森公司于2017年3月23日向本院申请强制执行，要求周海燕交还元江县西门集贸市场的房屋及土地并支付租金及利息。本院在执行过程中，作出（2017）云0428执104号之四执行裁定，明确于2017年5月15日将元江县西门集贸市场的房屋及土地交还给中森公司，后中森公司进驻市场履行管理职责。本院认为，原告与银燕公司在协商一致的基础上自愿签订的《固定摊位（门店）租赁合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此条即为我国法律对“买卖不破租赁”原则的规定。关于“买卖不破租赁”原则，明确承租人在租赁期内对出租人出卖于买受人的租赁物享有继续承租权，受让人作为新的出租人享有收取租金的权利，是受让人与承租人之间就原租赁合同依法律规定成立的新的租赁合同，目的在于保护承租人的租赁权，同时受让人享有收取租金的权利。而合同权利义务的概括转移包括合同当事人协议的意定概括转移和因继承或法人分立、合并情形的法定概括转移，故若非合同当事人另有约定和符合法律规定的情形，适用“买卖不破租赁”原则不必然发生租赁合同权利义务的概括转移。本案在租赁房地产转移登记发生后，原告有权按原与银燕公司签订的租赁合同继续承租涉案租赁物，鉴于原告实际已于2018年1月5日停止在市场的经营，未再使用租赁摊位（门店），且对原告提出租赁合同于2018年1月5日解除的主张，中森公司、周海燕、银燕公司均未提出异议，故本院确认《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除。但原告主张中森公司返还租金及支付相关利息的请求，因当事人对合同权利义务的转移并无约定，本案也不符合合同权利义务法定概括转移的情形，且周海燕未提交证据证实曾向中森公司披露已一次性向原告收取多年租金的事实，受让人中森公司并未向原告收取过租金，银燕公司也未将收取的租金转给中森公司，中森公司针对银燕公司收取原告租金未获得任何利益，根据公平原则和权利义务相一致原则，中森公司不负有返还租金及支付相关利息的义务，故原告该项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十条、第九十四条第（二）项、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王芸与第三人元江县银燕有限责任公司签订的《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除；二、驳回原告王芸要求被告云南玉溪中森房地产开发有限公司返还租金及支付利息的诉讼请求。案件受理费1686元，减半收取计843元，由原告王芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 朱 玉二〇一九年八月十二日书记员 郑海蓉