广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26656号原告：广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：李&娥，总经理。委托代理人：邓秋平、蒋周亚，均系广东枫晟明律师事务所律师。被告：魏旭宏，男，1949年10月17日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。被告：肖尤城，男，1956年1月7日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。两被告的共同委托代理人：黄立胜、靳东月，分别系广东瑞迪安律师事务所律师、实习律师。原告广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司（下简称穗龙公司）诉被告魏旭宏、肖尤城物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告穗龙公司的委托代理人邓秋平、蒋周亚，被告魏旭宏、肖尤城的共同委托代理人黄立胜、靳东月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告穗龙公司诉称：1998年9月15日，原告与中国人民解放军&（下简称&干休所）签订《合作建房合同书》，约定双方合作建房，由&干休所负责提供其大院内的土地使用权及有关资料，原告负责提供全部资金及一切应缴的税费。合同履行后，原告分得位于广州市天河区&路281号大院自编11栋楼(注：后栋号变更为自编12栋）的房屋所有权。从2002年12月开始，两被告一直非法占用原告所有的上述自编12栋302房及二楼和后花园、平房、首层值班室，共约700多平方米，至今长达17年，期间没有向原告支付场地占用费、水电费等任何费用。原告多次要求两被告返还所霸占的房屋，并曾向公安机关报警，公安机关告知原告此纠纷属于经济纠纷、应该由法院处理。而两被告以其与原告的原法定代表人黄&明之间存在经济纠纷为由，一直拒不返还房屋给原告。由于上述房屋仍然由两被告非法占用，严重侵害了原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求法院判令：一、两被告停止侵权、排除妨害，将广州市天河区&路281号大院自编12栋楼302房、后花园以及二楼、平房、首层值班室共约1200多平方米的房屋腾空、交还给原告管业；二、两被告向原告支付场地使用费（自2008年1月1日起计至被告实际腾空、交还该房屋之日止）；三、被告向原告支付自2008年1月1日起计至被告实际腾空、交还该房屋之日止期间的电费（计至2018年9月30日为422000元）、水费（计至2018年9月30日为52890元）、卫生费（计至2018年9月30日为116100元）、管理费（计至2018年9月30日为387000元）、排污费（计至2018年9月30日为32250元）；四、两被告承担本案诉讼费。被告魏旭宏辩称：原告没有证据证明其享有广州市天河区&路281号大院自编12栋楼的所有权。原告提供的证据《合作建房合同书》《房屋使用证明》均没有原件，其中原告当庭出示的《房屋使用证明》原件，是在原来加盖&干休所印章的复印件上再加盖&干休所的印章。即使原告能证明其与部队之间有实际合建关系，根据《军队房地产经营管理规定》第十五条的规定，利用军用土地与地方单位合建房屋，其产权属于军队，因此，原告并非上述房产的所有权人。即使原告的合建合同是真实有效的，根据合同之债可以占有上述房产享有使用权，但不足以证明其享有物权的权属，所以原告不能基于物权保护请求权要求两被告停止侵权，腾空返还房屋。二、原告的起诉已超过了诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民法通则》的规定，被告魏旭宏从2004年12月一直使用上述房产，并在2004年对上述房产进行了第一次装修，在15年使用期间前后进行了4次装修，并一直使用至今，而原告在2018年之前从未向被告魏旭宏主张过权利或提出过异议。因此，原告的起诉已超过诉讼时效，其权利不受法律保护，请求法院驳回其诉讼请求。三、被告魏旭宏根据与原告的原法定代表人黄&明之间的借款合同而占有上述房产，黄&明的行为属于表见代理，且原告已对黄&明的代理行为进行了追认，其无权要求被告魏旭宏腾空交还上述房产。原告的原法定代表人为黄&明（自公司成立至1999年止），1999年后原告的法定代表人变更为黄&明的配偶李&娥（即现原告的法定代表人）。2002年12月17日，黄&明与被告魏旭宏的代理人金继敏签订借款合同，约定黄&明向被告魏旭宏借款500000元，借款期限为2002年12月底至2003年4月底，如果黄&明未在约定的借款期限内还款，则同意将上述房产交由被告魏旭宏无偿使用10年。由于黄&明在借款期满后没有归还借款，被告魏旭宏自2004年12月开始依据协议实际占用上述房产。2004年12月4日，黄&明与被告魏旭宏签订了协议书，确认将上述房产交给被告魏旭宏无偿使用10年。2005年8月24日，黄&明与被告魏旭宏再签订协议书，约定黄&明再向被告魏旭宏借款650000元，2006年3月未按约定还款，黄&明同意将上述房产过户给被告魏旭宏。协议签订后，被告魏旭宏将借款650000元支付给黄&明及其指定的收款人黄李&球（黄&明的弟弟）。2008年1月12日，黄&明签署承诺书，承诺在2008年4月底若没有归还被告魏旭宏的借款，则将上述房产交给被告魏旭宏永久使用。上述借款期限届满后，黄&明并未按期还款，所以被告魏旭宏依据双方多次签订的借款协议及黄&明的承诺书合法占有上述房产。黄&明是原告的原法定代表人，其配偶李&娥是原告的现法定代表人，黄&明夫妻自2002年起至今是居住在上述房产的同一栋楼的5楼，因此原告称其对被告侵占上述房产不知情，这是没有事实及法律依据的。在黄&明与被告魏旭宏签订协议时，包括&干休所等所有人员均认为黄&明是原告的实际控制人，所以黄&明的身份及行为均构成法律上的表见代理。而且，在被告魏旭宏使用上述房产的15年里，原告每半年向被告魏旭宏收取水电费，被告付款后，原告以其名义开具了收据，所以原告是不可能不知道被告使用上述房产的情况，且也可以证明原告对黄&明与被告之间的协议书及以房抵债的行为是知情并追认的。基于上述事实及相关法律的规定，原告要求被告魏旭宏、肖尤城返还上述房产及支付场地占用费没有事实及法律依据。原告的第三项诉讼请求中主张的水费、卫生费等各项费用均是原告单方制作的表格，实际上原、被告双方在2018年9月26日共同确认被告所欠原告水电费是49796元，不存在原告主张的卫生费、管理费等费用，被告肖尤城作为被告魏旭宏的代理人（即上述房产的现场管理人），多次要求原告收取上述费用，但原告拒收。上述房产的现状是由被告魏旭宏交给其关联公司广州新辉建筑劳务有限公司（下简称新辉公司）作为办公场所使用，所以有些水电费是由新辉公司直接支付给&干休所，&干休所出具了相关的票据。被告肖尤城辩称：被告肖尤城是被告魏旭宏的关联公司新辉公司的管理人员，新辉公司使用上述房产是根据被告魏旭宏的授权，并非被告肖尤城占有，因此，原告起诉肖尤城是属于起诉主体错误，应予以驳回。经审理查明：本案中，穗龙公司起诉要求魏旭宏、肖尤城交还广州市天河区&路281号大院自编12栋楼302房、后花园以及二楼、平房、首层值班室共约1200多平方米（下简称案涉房产），并支付场地使用费等。而根据双方当事人确认的事实，以及本院向广州市规划和自然资源局的调查结果显示，现查无案涉房产的产权登记信息，亦未有案涉房产取得建设工程规划许可证的信息，因此，当事人应向行政主管部门申请对上述房屋进行处理，在行政主管部门处理后方可提起民事诉讼。对穗龙公司起诉要求魏旭宏、肖尤城停止侵权、排除妨害，将案涉房产腾空、交还给穗龙公司管业，并要求魏旭宏、肖尤城支付场地使用费的诉请，本院依法裁定予以驳回。本院对此已另行作出了（2018）粤0106民初26656号民事裁定。穗龙公司要求魏旭宏、肖尤城支付自2008年1月1日起计至魏旭宏、肖尤城实际腾空、交还房屋之日止期间的电费（计至2018年9月30日为422000元）、水费（计至2018年9月30日为52890元）、卫生费（计至2018年9月30日为116100元）、管理费（计至2018年9月30日为387000元）、排污费（计至2018年9月30日为32250元），并提供了《&干休所12栋魏旭宏先生应缴水电费》。该证据显示，2013年6月到2017年6月302房电费为500元/月，共48个月合计24000元；&干休所12栋2013年6月到2018年9月水费合计57325元，其中魏旭宏应缴水费25796元；共计49796元；肖尤城于2018年9月26日签名确认上述数额。魏旭宏、肖尤城确认该证据的真实性，并表示愿意补交相关费用。另，对于其所主张的其余费用，穗龙公司未提供证据予以证明。魏旭宏、肖尤城主张其直接向&干休所支付案涉房产的水电费，并提交了&干休所出具的《中国人民解放军通用收费票据》（两张，其中2017年1月至9月水电费30884元的票据为复印件，2017年10月至12月电费8941元的票据为原件）、《中国人民解放军资金往来结算票据》（2018年1月至6月电费18795元）。穗龙公司对没有原件的票据的真实性不予确认，对其余两张有原件的票据的真实性予以确认，但认为上述两张票据均显示为电费，从而可以看出水费一直是由穗龙公司支付，而且该电费仅是二楼的电费，并不包括其余范围内的电费。魏旭宏、肖尤城还主张穗龙公司对魏旭宏使用案涉房产的情况自始知情，并向魏旭宏收取水电费，为此提交了《缴费通知》（两份，其中一份为穗龙公司于2005年6月9日发出，要求支付2005年3月1日至2005年6月1日的水电费合计2524元；另一份为穗龙公司于2012年3月16日发出，要求支付2005年6月9日至2007年11月7日的水电费合计45183.16元）及两张收据作为证据。穗龙公司对两份通知的真实性予以确认，但认为其没有收到魏旭宏、肖尤城的缴费；对两份收据的真实性不予确认，认为其并非是该收据的收款单位。本院认为：关于穗龙公司起诉要求魏旭宏、肖尤城停止侵权、排除妨害，将案涉房产腾空、交还给穗龙公司管业，并要求魏旭宏、肖尤城支付场地使用费的诉请，本院已另行作出（2018）粤0106民初26656号民事裁定，裁定驳回上述诉请的起诉，在此不再赘述。关于穗龙公司要求魏旭宏、肖尤城支付自2008年1月1日起计至魏旭宏、肖尤城实际腾空、交还房屋之日止期间的电费（计至2018年9月30日为422000元）、水费（计至2018年9月30日为52890元）、卫生费（计至2018年9月30日为116100元）、管理费（计至2018年9月30日为387000元）、排污费（计至2018年9月30日为32250元）的诉讼请求，魏旭宏、肖尤城已提供证据证明其向&干休所支付了部分的电费，而穗龙公司提供的证据仅证明肖尤城确认魏旭宏应支付2013年6月到2017年6月的电费24000元、2013年6月到2018年9月的水费25796元，除此以外，其对于所主张的其余款项均未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任。因此，本院判令魏旭宏、肖尤城支付上述电费24000元、水费25796元，对于穗龙公司要求魏旭宏支付的其余费用的诉讼请求本院不予支持。另，魏旭宏、肖尤城均确认案涉房产是魏旭宏交给新辉公司作为办公场所使用，肖尤城只是新辉公司的管理人员。而根据穗龙公司所持有的《&干休所12栋魏旭宏先生应缴水电费》显示，肖尤城只是签名确认魏旭宏应支付的水电费金额。因此，穗龙公司要求肖尤城承担责任的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告魏旭宏向原告广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司支付2013年6月到2017年6月的电费24000元、2013年6月到2018年9月的水费25796元；二、驳回原告广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13895元，由原告广州市天河区穗龙建材贸易发展有限公司负担12850元、被告魏旭宏负担1045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  王玉珊人民陪审员  邹允洪二〇一九年八月十六日书 记 员  何靖文黄谱兰罗小玲