湖南省湘潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘0321民初2314号 原告：刘琦武，男，1969年3月23日出生，汉族，湘潭市人，居民，住湘潭市雨湖区，现住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：罗立伟，湖南百舸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑芹，湖南百舸律师事务所律师。 被告：钟尚辉，男，1971年9月9日出生，汉族，宁乡县人，住宁乡县。 被告：湘潭县易俗河镇一家人购物广场，住所地湘潭县易俗河镇金桂南路418号。 经营者：彭叶红，女，1972年10月23日出生，住址同上，系钟尚辉妻子。 以上两被告共同委托诉讼代理人：周志锋，湖南明逸律师事务所律师。 第三人：湘潭金泰物业管理有限公司，住所地湘潭县易俗河镇大鹏路（金玲大厦二楼）。 法定代表人：刘铁龙。 第三人：刘铁龙，男，1963年12月22日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 委托诉讼代理人：杨希，湖南潭州律师事务所律师。 原告刘琦武诉被告湘潭县易俗河镇一家人购物广场（以下简称一家人购物广场）、钟尚辉房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年10月23日立案后，2018年11月6日刘琦武向本院申请财产保全，本院作出裁定：准许对钟尚辉的财产在113万元范围内予以保全。原告于2018年12月6日追加第三人湘潭金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）、刘铁龙参加诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘琦武及其委托诉讼代理人罗立伟、被告一家人购物广场和钟尚辉的共同委托诉讼代理人周志锋、第三人金泰物业公司法定代表人刘铁龙及二位第三人的共同委托诉讼代理人杨希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘琦武向本院提出诉讼请求：1、请求解除原房东赵志平、张坚与第三人金泰物业公司2014年6月24日签订的租赁合同；2、请求解除第三人金泰物业公司、刘铁龙与被告钟尚辉2015年10月18日签订的转租合同；3、责令被告及第三人停止侵权，腾退原告位于湘潭县易俗河镇金桂南路418号（金铃厦）的房屋；4、判令被告及第三人赔偿原告经济损失967925元（从2018年4月28日暂计算至2019年4月27日），并按此标准支付占用费至房屋腾退之日止；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月24日，第三人金泰物业公司与原房主赵志平、张坚就租赁湘潭县易俗河镇金桂路金铃大厦商铺（面积一楼1823.55㎡，二楼464.75㎡，三楼198㎡），签订租赁合同，租期六年，自2014年9月1日起至2020年8月30日止，租金第一、二年115.8万元，第三年127.38万元，第四年140.118万元，第五年154.12万元，第六年169.54万元，均为税后价格，税费由第三人承担。租金每年支付一次，下一年租金按上年到期日提前30日支付，乙方逾期交租，甲方有权单方解除合同。2015年10月18日，第三人金泰物业公司将一楼1823.5㎡中853.55㎡及其它房屋共计2700平方转租给被告钟尚辉用于开办一家人购物广场，租期从2016年1月1日起至2021年12月30日止，年租金1080000元，租金按到期日提前一个月支付，自第四年起每年递增5万元。租赁期间，第三人曾因多次拖欠房租被原房东催租并提起诉讼要求解除合同。2015年7月21日，原房东赵志平、张坚将房屋抵押给上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行，因债务人未能按时清偿银行贷款，上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行向湘潭县人民法院申请强制执行处置抵押物。2018年4月28日，原告通过湘潭县人民法院的司法拍卖取得了原房东赵志平、张坚房屋中一楼面积为1823.55㎡的门面，并于2018年7月18日办理了相关房屋产权证书。原告在取得相关门面后，于2018年8月17日以书面形式通知被告腾退房屋，但被告及第三人均不予理睬，既不腾退房屋，也不向原告交纳租金，致使原告对门面的所有权，尤其是收益权遭受重大损害。第三人在承租期间多次拖欠租金，不具备履约能力和诚信基础，第三人与被告在原告拍卖取得房屋所有权后不与原告协商后续租赁合同履行事宜，不向原告交纳租金，侵害原告的收益权，根据《物权法》、《侵权责任法》、《合同法》及相关法律规定，提起诉讼，以维护原告的合法权益。 一家人购物广场、钟尚辉辩称，被告依据租赁合同关系合法占有使用涉案门面，并在2018年2月向转租人支付了2018年度全部租金，是合法使用涉案门面，依据合同相对性原则原告无权要求解除被告与第三人签订的转租合同，被告没有向原告交付租金的义务，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人金泰物业公司、刘铁龙辩称，根据原告的诉请，要求解除原房东与第三人签订的租赁合同，原告认可赵志平和张坚与第三人签订的合同关系，本案金泰物业公司签订的合同合法有效，没有达到法定的解除合同条件，依法受法律保护，原告在诉状中提到原房东要求解除合同的具体情况中，该案以握手言和的调解方式结案，合同继续履行，本案在第三人得知原告以拍卖的形式继受本案诉争房屋的所有权后，积极主动与原告协商房屋租金事宜，不仅通过电话和短信的形式，同时请求法院执行部门相关法官主持进行协调，第三人根据法院的建议已经支付前期租金30万元支付法院指定的账户，原告诉称既不腾退房屋也不缴纳租金的事由不成立，本案没有达到依法解除合同的法定条件，也未给原告造成任何经济损失，第三人无需承担任何赔偿责任。但第三人愿意在原房东赵志平、张坚与其签订的合同的基础上继续履行相应租金支付义务；本案所有的合同签订和履行都是以金泰物业公司的名义，刘铁龙仅系该公司的法人代表兼董事长，不是本案的适格第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据：涉案房屋不动产权证书、被告钟尚辉与第三人金泰物业公司签订《门面租赁合同》、腾退房屋通知、拍卖成交确认书、2016年8月24日赵志平、张坚催缴租金通知和起诉状、限制消费令、执行拘留通知书、执行裁定书，拟证明原告已受让涉案房屋，且该房屋系抵押物，不受买卖不破租赁的限制，且第三人金泰物业公司和刘铁龙不讲诚信、不具有履约能力，要求解除租赁合同，被告中信银行长沙分行应当腾退房屋，被告一家人购物广场、钟尚辉为反驳原告的主张向本院提供证据：原房主赵志平、张坚与第三人金泰物业公司的《金铃大厦房屋租赁合同》、《门面租赁合同》、租金收条、银行回执、客户回单、收现金储值卡证明、网络竞价成功确认书、标的物介绍，拟证明其转租经过出租人同意，系合法占有使用涉案房屋，且法院在拍卖过程中已披露涉案房屋存在租赁的事实；第三人为反驳原告的主张向本院提供证据：《金铃大厦房屋租赁合同》、网络竞价成功确认书、标的物介绍、（2016）湘0321民初2569号民事调解书、交纳租金的扣押清单、短信截图，拟证明涉案房屋原所有权人与第三人金泰物业公司签订的租赁合同合法有效，第三人法定代表人刘铁龙代表公司与被告钟尚辉签订的转租合同亦合法有效，被告占有使用涉案房屋合法有据，不存在损害原告的合法权益。各方当事人对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。 本院认定事实如下：2014年6月24日，赵志平、张坚作为出租方（甲方）与第三人金泰物业公司作为承租方（乙方）签订了《金铃大厦房屋租赁合同》，约定：赵志平、张坚将坐落位置湘潭县易俗河金桂路金铃大厦商铺，租赁面积：一楼1823.55㎡、二楼464.75㎡、三楼198㎡，房产证号：00××50、00××71、00××49、00××52、00××51，租给第三人金泰物业公司。租赁期限：租赁时间为六年，即自2014年9月1日起至2020年8月30日，本合同到期后乙方具有优先续租权。租赁价格：第一、二年租金壹佰壹拾伍万捌仟元整（115.8万元）；第三年壹佰贰拾柒万叁仟捌佰元整（127.38万元）；第四年租金壹佰肆拾万壹仟壹佰捌拾元整（140.118万元）；第五年租金壹佰伍拾肆万壹仟贰佰元整（154.12万元）；第六年租金壹佰陆拾玖万伍仟肆佰元整（169.54万元）。此租金为税后价格，因租赁经营产生的税费由乙方承担。付租方式：租金每年一次性支付，签订本合同时付清第一年的全部租金，下一年租金按上年到期日提前30天支付。逾期按每天租金1‰的标准加收滞纳金，逾期未交租甲方以书面形式催告，催告期为十日，乙方在催告期内仍未交租，则甲方有权单方解除合同。经营项目：商业。乙方对所租门面进行策划、招商运营和管理。乙方不得将门面整体转租第三人（只能自行招商分租运营和管理），如发生此种情形，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付违约金，乙方与招租商户的分租合同租期应与本合同保持一致。双方还就装修要求、违约责任等进行了相关约定。2015年7月21日，债权人上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行、债务人湘潭市恒发摩托车有限公司以及抵押人赵志平、张坚、陈杏元、陈应姣分别签订了《最高额融资合同》、《最高额抵押合同》等，约定上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行向湘潭市恒发摩托车有限公司提供总额为人民币贰仟陆佰万元整（2600万元）的综合授信额度，抵押人赵志平、陈杏元夫妇及张坚、陈应姣夫妇自愿用其名下共同共有的上述房产（房产证号为：00××50、00××71、00××49、00××52、00××51）作为融资借款的抵押物。2015年10月18日，被告钟尚辉与第三人金泰物业公司签订《门面租赁合同》，由被告钟尚辉转租位于湘潭县易俗河镇大鹏路金铃大厦一楼建筑总面积为约2700平方左右，国土证号为潭国用94字第××号，（其中提供房屋的二楼面积80平方左右为办公室），达成协议将此范围内房屋出租给乙方作为其商业项目的经营场地使用。总租期定为陆年，自2016年1月1日至2021年12月30日止。每年年租金为壹佰零捌万元整（￥1080000元），乙方需在本合同签定之日先预付壹拾万元给甲方作为押金。乙方承诺在2015年11月30日之前付房租金伍拾万（￥500000元），开业后10天内付房租伍拾捌万（￥580000元），但承租方所交押金壹拾万元整在承租期满后无违约和拖欠各项费用的前提下，无条件全部退还给承租方。每年的租金按到期日提前一个月支付。从第四年起每年递增伍万元房租。甲方共同指定如下户名的账号作为本合同租金的收取专用账号：62×××19，户名黄志敏，乙方每次付款后保留付款回单作为租金的付款凭证。后赵志平、张坚因涉及司法诉讼，其所抵押的房产（房产证号：00××50、00××71、00××49、00××52、00××51）于2017年2月13日被本院查封，2018年4月28日，本院将上述房产中的两处商业房产（房产证号：00××50、00××71）对外网拍，网拍公布的标的现状载明：租赁情况，有租赁，现由被执行人赵志平、张坚出租承租人刘铁龙，与本案处置其他三处整体租期：自2014年9月1日至2020年8月30日；押金8万元；租金：2017年度127.38万元、2018年度140.118万元、2019年度154.12万元、2020年度169.5万元；本标的物现由刘铁龙转租、分租。成交后买受人与承租人自行协商标的交付。该房产由原告刘琦武通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，成交价为16540000元。2018年7月18日刘琦武在湘潭县房产管理局办理了产权过户手续，将受让的房屋的产权登记为刘琦武单独所有，湘潭县房产管理局办理产权登记时将该房产的坐落地址登记为易俗河镇金桂南路418号（金铃大厦），分别登记为湘（2018）湘潭县不动产权第0006654号（房屋建筑面积159.6㎡）、湘（2018）湘潭县不动产权第0006659号（房屋建筑面积54㎡）、湘（2018）湘潭县不动产权第0006661号（房屋建筑面积99.78㎡）、湘（2018）湘潭县不动产权第0006632号（房屋建筑面积99.78㎡）、湘（2018）湘潭县不动产权第0006671号（房屋建筑面积99.78㎡）、湘（2018）湘潭县不动产权第0006658号（房屋建筑面积936.44㎡）、湘（2018）湘潭县不动产权第0006660号（房屋建筑面积124.72㎡）、湘（2018）湘潭县不动产权第0006655号（房屋建筑面积49.89㎡）、湘（2018）湘潭县不动产权第0006639号（房屋建筑面积99.78㎡）、湘（2018）湘潭县不动产权第0006663号（房屋建筑面积99.78㎡）。2019年4月2日刘铁龙等13人以该房产登记错误为由将湘潭县自然资源局作为被告、刘琦武作为第三人向本院提起行政诉讼，请求撤销房屋登记，2019年3月，湘潭县自然资源局将原登记产权证（产权证号：0006654号、0006659号、0006661号、0006632号、0006671号、0006658号、0006660号、0006655号、0006639号、0006663号）均予以撤销，重新办理了产权登记，权利人仍为刘琦武，登记房产坐落地址仍为易俗河镇金桂南路418号（金铃大厦），分别登记为湘（2019）湘潭县不动产权第0002677号（房屋建筑面积1769.55㎡）和湘（2019）湘潭县不动产权第0002678号（房屋建筑面积54㎡）。2019年5月6日，刘铁龙等13人遂向本院申请撤诉，本院于同日作出（2019）湘0321行初25号行政裁定书，裁定准许刘铁龙等13位原告撤回起诉。 另查明，2016年7月8日，因金铃大厦装修的问题，金泰物业公司被王铁军、王雄伟以建设工程合同纠纷起诉至本院，经本院调解作出（2016）湘0321民初1070号民事调解书，双方达成调解协议：一、金泰物业公司欠王铁军、王雄伟工程款865950元（含利息6万元），金泰物业公司自愿在2016年8月10日前支付王铁军、王雄伟26万元；在2016年12月31日前支付王铁军、王雄伟5万元；金泰物业公司自愿在2017年8月1日前支付王铁军、王雄伟30万元；余下欠款255950元，金泰物业公司自愿在2017年12月31日前一次性支付给王铁军、王雄伟；二、上述条款如逾期未支付，金泰物业公司自愿支付逾期利息给王铁军、王雄伟，利息按年利率12%计算；三、双方其他无争议。后因金泰物业未按照协议履行，王铁军、王雄伟向本院申请强制执行，本院于2018年7月9日将金泰物业公司下达了限制消费令。2018年7月18日，王铁军、王雄伟与金泰物业公司达成执行和解。本院于当日作出（2018）湘0321执204号执行裁定：终结（2016）湘0321民初1070号案件的执行。2016年12月8日，金泰物业公司又被赵志平、张坚以未履行支付房租的义务为由向本院提起诉讼，请求解除与金泰物业公司所签订的《金铃大厦房屋租赁合同》，在诉讼过程中，双方达成调解协议，内容为：一、赵志平、张坚与金泰物业公司自愿继续履行2014年6月24日签订的《金铃大厦房屋租赁合同》；二、金泰物业应付赵志平、张坚租赁合同中约定的第三年度租金1273800元，已付99800元，仍应支付租金1174000元，该租金金泰物业公司自愿于2016年12月30日前支付40万元，2017年3月31日前支付55万元（该款以中信银行长沙分行租金到账日期为具体支付日期），剩余租金224000元于2017年6月30日前付清；三、如金泰物业公司未依约履行上述付款义务，金泰物业公司自愿承担2万元违约金；四、赵志平、张坚自愿放弃其他诉讼请求。 再查明，钟尚辉已向金泰物业公司缴纳了2018年1月1日至2018年12月31日的租金。2019年1月25日，金泰物业公司主动向本院提存租金100万元。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，出租人在租赁合同有效期限内虽可将租赁物的所有权转让给第三人，但租赁合同仍然继续有效，承租人的租赁权仍然受到法律的保护。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此规定，本院在执行程序中确认受让人刘琦武取得涉诉国有建设用地使用权和房屋所有权，受让人刘琦武之后亦办理了不动产权登记，但本院在实施网络司法拍卖时对房地产拍卖公告中的标的物介绍中已明确披露涉案房产存在租赁合同关系，买受人刘琦武在参与竞拍时应当已经知晓标的物的真实情况。综上，第三人金泰物业公司与出租人赵志平、张坚的《金铃大厦房屋租赁合同》签订于原告刘琦武取得涉案房产所有权之前，且出租人赵志平、张坚同意第三人金泰物业公司以分租的形式对外进行招商经营，被告钟尚辉与第三人金泰物业公司的《门面租赁合同》亦签订于原告刘琦武取得涉案房产所有权之前，根据买卖不破租赁的法律规定，上述租赁合同的效力均不受影响。因此，原告刘琦武要求解除第三人金泰物业公司与出租人赵志平、张坚的《金铃大厦房屋租赁合同》以及被告钟尚辉与第三人金泰物业公司的《门面租赁合同》，并要求一家人购物广场、钟尚辉与第三人金泰物业公司腾退位于湘潭县易俗河镇金桂南路418号房屋，赔偿经济损失理由不成立，本院对原告的诉讼请求不予支持。关于原告主张第三人金泰物业公司在承租期多次拖欠租金，不具备履约能力和诚信基础要求解除租赁合同，因原告刘琦武系在2018年7月18日办理涉案房产登记，在原告取得涉案房产所有权之前，第三人金泰物业公司与原房东赵志平、张坚之间的诉讼纠纷与原告并不存在法律上的关系，且第三人金泰物业公司于2019年1月25日主动向本院提存租金100万元，原告所主张的解除事由不符合法律规定，故本院对原告的该项主张亦不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告刘琦武的全部诉讼请求。 本案受理费14710元，财产保全费5000元，合计19710元，由原告刘琦武负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者对方代表人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  杨 柳 人民陪审员  谭少奇 人民陪审员  罗 伟 二〇一九年八月十九日 代理书记员  赵 月 [判决书所附法律条文] 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。