江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0681民初2848号 原告:启东市名流物业管理有限公司，住所地启东市汇龙镇民乐中路512号。 法定代表人：戴兵。 委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐静笙，该公司员工。 被告：启东银座酒店，住所地启东市汇龙镇东方银座8-19层（除17层）。 经营者：陶宏，男，1967年3月19日生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：汪和荣，江苏江海明珠律师事务所律师。 原告启东市名流物业管理有限公司（以下简称名流物业）与被告启东银座酒店（以下简称银座酒店）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王圣飞适用简易程序独任审判，因案情复杂转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告名流物业法定代表人戴兵及其委托诉讼代理人王成、徐静笙，被告银座酒店的委托诉讼代理人汪和荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 名流物业诉称：1、请求贵院依法判令被告给付原告物业管理费106647.44元。2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年6月21日，原告与启东市东方银座业主委员会签订物业管理服务合同，由原告为东方银座区域提供物业管理，包括酒店、区域内商铺、商场、地下停车场等，服务期限自2016年2月20日至2020年2月18日。之后，原、被告签订承包经营合同书，原告将东方银座区域物业管理委托被告经营管理，期限至2018年6月30日止。然到期后，被告向业主收取的2018年7月1日以后的物业费合计25251.44元拒绝向原告移交。另，被告未向原告支付2018年7月至12月的物业管理费81396元。故被告应支付原告物业管理费总计106647.44元。为保护原告的合法权益，恳请贵院依法判准原告的诉请。 银座酒店辩称，原告要求被告给付物业服务费无事实依据，请求驳回原告诉请。理由：1、东方银座酒店物业一直以来由酒店承担管理责任。2018年7月1日以后没有改变原状，根据权利和义务一致原则，原告无权向被告主张物业管理费。启东东方银座2016年前，整个物业管理由东方银座酒店负责，负责人是王健波。2016年春节后东方银座酒店停止经营，为此，2016年6月21日原告与启东东方银座业主委员会签订了物业管理合同。虽然合同约定由原告提供物业服务，但根据启东东方银座物业复杂情况，原告与被告的经营者陶宏进行了联系，将东方银座物业管理由陶宏来承担。为此，双方签订了承包经营合同书，期间是2016年7月1日到2017年6月30日，后来又续签了一年。原告和业主订了合同后没有进驻，由被告来直接管理。为此，2016年9月22日陶宏领取了启东银座酒店的营业执照，酒店的经营范围是住宿、旅馆服务业。被告承包期间东方银座物业服务由启东银座酒店提供。2018年7月1日至今被告虽终止了物业管理承包经营活动，但案涉8-19层物业服务被告只承租了部分业主的房屋，但整个楼层的环境卫生、日常维修、安全等全部由被告自己承担。东方银座电、水只有一个总表，2018年7月1日前整个东方银座的水电费包括原告物业公司的办公室，三台电梯及其它公共区域，自来水公司、供电局都是向启东银座酒店收取费用。2018年7月1日后被告停止承包经营，但由物业公司承担的公共区域的水、电费及三台电梯的用电、原告办公室的电费等仍由被告代为支付，2018年7月1日被告为原告代为垫付的电费是69102元。另外，原告在2018年下半年擅自从业主处收取了已由被告代交的电费7421.18元。为此，惊动了启东市公安局，原告将该款交启东公安局。后来被告坚持原告将收取业主的钱交还给业主，后再由业主向被告交纳相应的电费，所以公安局又将该款汇给原告。根据以上事实及国务院物业管理条例第三十五条的规定，未履行服务义务不应享受物业服务费的权利。2、原告请求缺乏证据。被告作为旅馆、住宿的经营企业与原告间没有物业服务关系。由于经营不景气，业主自己使用和自行出租物业，被告承租东方银座8-19层很少一部分房屋经营旅馆和住宿服务。原告主张被告支付物业管理费81396元没有证据证明。虽然，被告承包经营物业管理期间向业主催交物业费，因为历史原因，业主不自觉支付物业费。2018年上半年，被告承包经营期间收到的物业服务费远远不到半年应收的物业数额（被告应享受上半年服务收入），被告主张移交25251.44元并无事实依据。原告将应自主经营的物业管理转包给其他公司来经营本身是违法行为。3、东方银座的物业管理存在重大失职情形，消防设施不能正常使用，存在严重安全隐患，影响了被告的正常经营。对此，消防部门多次到酒店要求整改，但目前未整改。 本院经审理查明如下事实，2016年6月21日，原告名流物业以启东市名流保安服务有限公司名义（以下简称名流保安）与启东市东方银座业主委员会签订物业委托保安服务合同（具有物业管理内容），由原告为东方银座区域提供保安、物业管理，包括酒店、区域内商铺、商场、地下停车场等，服务期限自2016年2月20日至2020年2月18日。 之后，原、被告商定，将东方银座的物业服务管理交由被告承担，从2016年7月1日至2017年7月1日止，并于2016年8月21日，以名流保安名义为发包方（甲方），银座酒店的法定代表人陶宏为承包方（乙方），补充订立书面《物业管理类承包经营合同书》。约定，其中：第1条：承包经营项目情况：启东市汇龙镇河南中路557号楼1楼-24楼。第3条：“承包方式：本楼所有物业管理收入和支出均由承包方负责，在独立承包期间，乙方不需要向甲方缴纳费用，甲方每年不以任何形式向乙方支付管理补充费用。……”。 合同到期后，双方约定，续签一年，并于2017年8月18日，由承包方的工作人员陶一菲在合同书下方写上“此合同再续签一年从2017年6月30日-2018年6月30日有效陶一菲2017年年8月18日”。 2018年初，被告向业主继续收取物业管理费用。其中，①.2411用户王栋物业费（2018年1月-12月）972元，折算半年为486元，原告主张484.8元；②.1003用户宋勤瑾物业费（2018年1月-12月）1179元，折算半年为589.5元；③.9006用户徐亚菊物业费（2018年2月-12月）1104.4元，折算半年为552.2元；④.1119用户施晓辉物业费（2018年1月-2019年2月）1502元，折算2018年7月至12月的物业费为643.71元（1502*6/14）；⑤.2003号张飞用户物业费，缺乏票据不予认定；⑥.2323用户杨婧（2018年1月至12月）物业费1138元，折算半年为569元；⑦.2008室（2018年1月至12月）1218元，折算半年为609元，被告实际收取应由原告收取的2018年7月至12月的物业服务费为3448.21元。 2018年7月1日起，启东市东方银座物业服务由原告向启东市东方银座所有业主提供保安、公共区域卫生、垃圾清运等一系列服务。然被告未向原告支付2018年7月至12月的物业管理费81396元，也未将已收取2018年7月至12月的物业服务费交付原告。为此，原告向本院起诉。 另查明，启东市东方银座物业费收取标准如下，1、1-7层1.8元/月/平方米；2、8-24层为2元/月/平方米，原告为被告提供物业服务，被告使用房屋建筑面积6783平方米。 上述事实由原、被告庭审陈述及以下证据在卷佐证。 1、原告的营业执照副本、被告工商企业资料。 2、委托保安服务合同一份（含物业服务）。 3、物业管理类合同书一份。 4、物业收费明细表、收据二份，证明物业收费的标准。 5、收据四份。 6、被告于2019年3月13日向9023室业主张素群出具的证明。 7、证人顾某,4的证言、询问笔录。 8、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证。 9、一份收据和一份证明。 10、被告与相关业主签订的公寓租赁经营管理合同、解除租赁合同协议书分别是张春瑜1312室业主，黄淑英0911室业主，黄玉群1101室业主，浦永新1510室业主，浦永新和陈美娟1511室业主，陆赛华1305室业主，石炎1102室业主，张柳柳1917室业主，顾慧1110室业主，顾慧1112室业主，沈柳柳1311室业主。 11、被告在注册登记时向工商登记部门提交的租赁经营管理合同（盖有工商局印章），分别是薛辉房号是1910，张兵房号是1817，宋春霞房号1626，袁蓉和施建新1505室，王雪娇1408室，周建石和周倩妤1303室，张建国和高海燕1012室，杨捷9009室，黄宏和黄永成8802室。 被告提供的证据： 1、证人蒋某,胡某,4的证言。 2、2018年7月至2019年4月东方银座水电交纳的相关凭证包括汇款凭证和发票。 3、2019年5月18日原告因收到消防主管部门的整改通知后在东方银座酒店发出公告。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。启东市东方银座业主委员会与原告订立的《委托保安服务合同》，已包含了物业管理的内容，且对物业管理的范围、价格、区域等作了约定，原告又是物业服务企业，可以认定合同合法有效，原告接受委托后，将物业服务转由被告类承包，未违反法律、法规强制性规定，合同有效，依法应予以保护。双方应全面履行合同。2018年6月30日，合同期满终止后，被告应将收取业主的2018年7月1日以后的物业费用交付原告。同时依照物业服务合同的权利义务关系，交纳2018年下半年的物业费。 关于被告承租启东市东方银座业主的面积，原告提供了由证人顾某,4（时任被告单位工作人员）交付的客户序号、房号、姓名、面积表（以下简称客房表），且顾某,4的陈述笔录中反映由被告单位会计曹雪妗交给他的，为顾某,4代表被告在被告类承包期间向业主收取水费、电费时是把他们除外的135户。为了证明被告承租房屋面积，原告积极搜集提供了较多的租赁合同，以证明被告租赁面积。但是，本案中系被告与业主订立租赁合同，且客房表中业主的减少由被告与业主解除合同，应由被告举证，这样才是合理分配举证责任，而一味将被告承租面积的全部责任归于原告要求苛求，显然不公。而被告简单否定，消极举证。因此，本院根据证据优势规则，根据原告提供的客房表面积，认定原告为被告提供物业服务的面积为6783平方米。被告2018年7月-12月实际发生物业服务费用为81396元（6783平方米*2元/月/平方米*6个月）。考虑到原告在为被告提供服务过程中消防不到位等因素，应适当扣减物业服务费用，本院酌情扣减10%，故支持被告向原告交纳73256.4元（81396元*90%）。同理，被告向业主收取的2018年7月至12月的物业服务费也由被告向原告支付3103.39元（3448.21元*90%）。对原告的其他诉讼请求本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告启东银座酒店向原告启东市名流物业管理有限公司支付已收取业主2018年7月至12月的物业服务费3103.39元。 二、被告启东银座酒店向原告启东市名流物业管理有限公司支付2018年7月至12月的物业服务费73256.4元。 上述一、二项合计76359.79元，限被告启东银座酒店于判决生效后十日内履行（启东市名流物业管理有限公司银行开户行：中国银行启东支行，账号：47×××77）。 三、驳回原告启东市名流物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2433元，原告启东市名流物业管理有限公司负担724元，被告启东银座酒店负担1709元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2433元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审 判 长  王圣飞 人民陪审员  季红捷 人民陪审员  顾凯贤 二〇一九年八月十二日 书 记 员  胡建娥