河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初1531号原告：柘城县农村信用合作联社，住所地柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一信用代码9141142400587724X2。法定代表人:吴月英，任职理事长。委托诉讼代理人:王建，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈浩南，河南保航律师事务所律师。被告：柴秀琳，女，1966年11月24日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址柘城县金帝新城8号楼1单元4楼西。委托诉讼代理人:范向阳，河南春恒律师事务所律师。委托诉讼代理人:王湛秋，河南三文律师事务所律师。被告：商丘瑞星置业有限公司，住所地:商丘市火车南站金鹰综合楼，组织机构代码:67008947-0。法定代表人:金佰清，职务:执行董事。被告：柘城县远东木制工艺品有限公司，住所地:柘城县远襄镇东一公里，组织机构代码:55693395-7。法定代表人：金一博，职务:总经理。原告柘城县农村信用合作联社（以下简称信用社）与被告柴秀琳、商丘瑞星置业有限公司（以下简称瑞星公司）、柘城县远东木制工艺品有限公司（以下简称远东公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈浩南、被告柴秀琳的委托诉讼代理人范向阳、王湛秋到庭参加诉讼，被告瑞星公司、远东公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信用社向本院提出诉讼请求：1.撤销柘城县人民法院（2018）豫1424执异55号执行裁定书；2.恢复原告对位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区金帝新城南区8幢1单元1-4-2号房产（房权证号：柘城县字第××号）的执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原执行裁定认定事实错误、适用法律错误。原裁定认定案外人系涉案房产的实际权利人是错误的。本案抵押房屋(即涉案房屋)，在房地产主管部门登记在被告瑞星公司名下，原告有足够理由相信瑞星公司对该房屋具有处分的权利，并且就抵押的事实，还在柘城县房地产管理部门办理有抵押登记。因此瑞星公司是涉案房屋的权利人，原告的抵押权应当予以保护。原告申请对涉案房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据。案外人即便买卖真实，也应当向人民法院另案诉讼主张物权或者向出卖人瑞星公司主张违约产生的债权。柘城县人民法院在一个执行裁定中，对房屋的权利人，不按照不动产登记簿的登记进行认定，明显认定事实错误，也是适用法律错误的。二、原执行裁定程序违法。本案中，涉案房屋的权利人的认定，是最重要、最复杂的事实认定。原审裁定对此复杂、争议较大的事实，仅是书面审理，没有进行听证，甚至没有听取被执行人的意见，就匆忙作出裁定，明显程序违法。综上，原告认为案外人的异议理由不能成立，原审裁定中止对涉案房产的执行没有事实及法律依据，也是完全错误的。为此特提起诉讼。庭审中原告撤回对被告远东公司的起诉。被告柴秀琳答辩称，1.被告柴秀琳于2012年5月14日与被告瑞星公司签订买卖合同，将涉案房产出售给被告柴秀琳，柴秀琳将购房款195000元已全部付清，已成为该房屋的真实权利人。且该房屋是柴秀琳的唯一居住房屋；2.瑞兴公司将该房产办理抵押登记是在2015年6月11日，瑞星公司明知涉案房屋已出售，有义务为被告柴秀琳办理房产过户，仍以该房屋向原告提供抵押担保进行抵押贷款，其主观上有过错，原告作为金融机构未尽到审核抵押物实际所有权人的注意义务，具有重大过失，不能对抗被告柴秀琳对涉案房屋的实际所有权；3.即使瑞星公司与原告办理的抵押登记合同有效，被告柴秀琳作为支付全部购房款的消费者，其权益优先于抵押权，应驳回原告对被告柴秀琳的全部诉讼请求。被告瑞星置业公司未答辩。原告农村信用社向本院提供证据：1.(2017)豫1424民初2515号民事调解书；2.柘城县字第××号房产证复印件一份；3.柘城房他证2015字第20151396号他项权证一份，证明被告瑞星公司系涉案房屋的所有权人，瑞星公司以涉案房屋为被告远东公司的借款设定抵押担保，并办理抵押登记，原告对涉案房屋享有折现变卖后的优先受偿权。(2018)豫1424执异55号裁定书中止对涉案房屋的执行是错误的。被告柴秀琳向本院提供证据：1.金帝新城预订协议一份，证明2012年5月4日，被告柴秀琳与瑞星公司签订书面商品房买卖协议；2.瑞星公司出具的收据五份，证明被告柴秀琳已将购房款共计185880元全部付清；3.天然气费用和有线电视缴费收据一份，证明被告柴秀琳支付配套费用3040元（天然气2800元、有线电视240元），且已实际居住至今；4.水费条一份，证明被告柴秀琳交纳水费127元，被告实际入住该房屋。本院经审理认定事实如下，被告瑞兴置业公司名下位于柘城县××路南侧××新城××单元××房产（房权证号：柘城县字第××号），该房产于2015年6月11日办理了他项权登记，抵押权人为原告柘城县农村信用社，抵押期限至2017年2月11日。2017年6月22日信用社起诉远东公司、瑞星公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月26日作出（2017）柘民初字第2515号民事调解书，该调解书载明：远东公司、瑞星公司偿还农村信用社借款16500000元人民币及利息…如果远东公司、瑞星公司没有按照约定时间偿还借款本息，信用社可随时对瑞星公司位于柘城县学苑路南侧金帝新城的房屋包括涉案房屋（房屋所有权证号××号）行使抵押权，就该抵押物拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。该调解书生效后，信用社向本院申请强制执行。在该执行程序中，被告柴秀琳于2018年9月10日对执行标的商品房的所有权提出书面异议，请求停止对该涉案房屋的执行。本院于2018年9月20日作出（2018）豫1424执异55号执行裁定书，裁定中止对执行标的柘城县学苑路南侧金帝新城南区8幢1单元1-4-2号商品房的执行。为此，原告提起本案之诉。另查明2012年5月4日被告柴秀琳与被告瑞星公司签订金帝新城预订协议，约定购房款215673元，赠送2万元购房优惠及一次性付款优惠。被告柴秀琳分别于2012年5月14日、2012年5月20日、2012年12月15日、2013年3月11日、2014年7月23日交付购房款共计185880元；2014年7月23日，被告柴秀琳支付配套费用3040元（天然气2800元、有线电视240元）。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案被告柴秀琳与被告瑞星公司签订的金帝新城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且被告瑞星公司已按照协议约定收受了购房款，应当将该协议认定为商品房买卖合同。该协议在被告瑞星公司将涉案房屋向原告抵押登记前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于涉案房屋的交付时间早于被查封时间，被告柴秀琳在涉案房屋被查封前已实际合法占有该房屋。涉案房屋未办理过户登记系由于被告瑞星公司在将该房屋出卖给被告柴秀琳后，又抵押给原告并办理了抵押登记手续，而非柴秀琳自身原因所致。综上，被告柴秀琳能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告要求准许执行涉案商铺的诉请不予支持。综上、依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告柘城县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费4017元，由原告柘城县农村信用合作联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  胡 鹏审 判 员  杨 华人民陪审员  刘殿勤二〇一九年八月八日书 记 员  王 惠