海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9027民初1000号原告（反诉被告）：符某1，男，2016年8月1日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。法定代理人：符某2，女，1983年7月10日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郑女江，海南宝岛律师事务所律师。被告（反诉原告）：海南君海湾置业有限责任公司。住所地：乐乐县黄流镇黄金大道66号。统一社会信用代码：9146903339456502X9。法定代表人：许树栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李春光，海南惠海律师事务所律师。原告符某1诉被告海南君海湾置业有限责任公司（以下简称君海湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的法定代理人符某2及委托诉讼代理人郑女江，被告的委托诉讼代理人李春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定的交房义务，立即将黄流商贸棚户区改造项目的B幢2单元23A01号商品房交付于原告；2、被告向原告支付违约金（以1162717元为基数，以日率万分之五为标准，自2018年5月1日起至被告实际交房之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月29日，原告的法定代理人符某2与被告签订了编号为LDL000162202号的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，根据合同约定，被告将黄流商贸城棚户区改造项目的B幢2单元23A01号商品房售予原告。该商品房建筑面积87.62平方米，套内建筑面积70.56平方米，每平方米售价13270元，总价为1162717元。原告在签订合同时已一次性履行了作为买受人的付款义务，根据合同第八条约定，被告应在2018年4月30日前将该商品房交付原告，可时至今日，被告仍未履行交房义务。根据合同第十一条约定，被告应按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之五的违约金。综上所述，现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告为证实自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、商品房买卖合同；2、付款收据；3、交房通知书；4、动车票和订单、符某2及家属与被告工作人员对话录音；5、2019年6月9日交房通知书；6、动车票和订单、谅解书、现场图片、符某2及家属与被告工作人员对话录音。被告君海湾公司辩称，1、被告早已将房屋实际交付给原告，因为原告个人原因，迟迟未办理正式收房手续，原告无权再诉求被告承担逾期交房的违约责任。合同约定交房日期为2018年4月30日，原告于2018年3月10日向被告提出改变房屋结构，拆除卫生间的申请，在被告未同意的情况下，原告于2018年3月中旬擅自组织施工，改变原房屋的设计结构，拆除涉案房屋内的卫生间。对于原告的行为，被告不应承承担责任。合同约定交房标准为装修交房，因原告的行为，被告对原告的房屋进行重新设计施工图纸，核算施工费用，安排施工时间，确定施工期限，增加了几个月的施工时间，多支付因工程变更产生的费用54235.4元。2、原、被告通过新的要约和承诺就交房时间达成了新的合同，原告无权诉求被告承担逾期交房的违约责任。2018年6月4日，原告向被告作出《承诺书》，对被告重新装修房屋予以认可，同意安装卫生间处修补瓷砖与主卧内瓷砖存在色差。被告对原告的房屋进行重新装修后，被告作出了明确的承诺，双方已就交房的时间问题达成新的合同，被告不存在逾期交房的事实。原告擅自拆除卫生间，导致被告重新装修增加了工程量和施工费用，导致可能无法办理房产证，双方在办理正式收房手续时，上述问题不能达成一致意见，原告方拒绝签收相关收房资料，并向法院起诉。3、原告擅自改变房屋结构，已违反了合同约定，应承担相应损失。合同第二十五条约定“买受人所购房屋，未经出卖人、其他买受人及物业管理公司同意，买受人不得擅自改变或破坏房屋的建筑设计、结构及既定用途……”，原告擅自改变房屋结构的行为，已经违反了合同的约定，应承担相应损失。4、原告擅自改变房屋结构，擅自收房行为产生的所有法律后果，均应由原告自行承担。被告向本院提交以下证据材料：1、主体结构分部工程质量验收记录表及混凝土结构子分部工程质量验收记录表；2、收房通知书短信截图；3、交房通知书；4、通知书。反诉原告君海湾公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告54235.4元；2、反诉被告承担本案的费用。事实和理由：反诉被告以反诉原告逾期交房向法院提起诉讼，事实上，反诉原告不构成合同违约。反诉被告在合同约定的交房期限届满前，已实际接收房屋，并擅自组织施工队伍，改变了原房屋的设计结构，拆除了涉案房屋内的卫生间，导致反诉原告必须重新设计施工图纸、重新核算施工费用和施工期限，以致增加了几个月的施工时间，多支付了因工程变更产生的装修费用54235.4元。该费用是因反诉被告的行为造成的直接损失，应由反诉被告承担，现提起诉讼，请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉原告向本院提交以下证据材料：1、拆除卫生间申请书；2、房屋现状图片；3、增加施工费用清单；4、收房通知。反诉被告符某1辩称，反诉被告在交房期限届满前并未实际接收房屋，如已接收，就不存在后期被告通知原告前来接收房屋的事情发生，反诉被告并未擅自改变房屋的结构，是提前向被告提出申请，不管张超的行为是直接还是表见代理行为，该法律责任都应当由反诉原告承担。对于变更装修的问题，不可能给反诉原告带来损失，因为变更后的装修需要的装修设备明显比装修之前需要的设备减少。反诉被告未向本院提交证据材料。对当事人提交证据材料的分析与认定：一、对本诉原告提交证据的分析与认定：1商品房买卖合同。原告提交该证据意欲证实原告的法定代理人与被告签订商品房买卖合同，且合同约定原告购买的商品房应于2018年4月30日前交付，如逾期30日，原告要求履行合同的，被告应当按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之五的违约金。被告对该合同的真实性无异议，但认为合同明确约定，原告不得对房屋进行结构改变。原、被告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。2付款收据。原告提交该证据意欲证实原告依合同约定付清购房款的事实。被告对该证据的真实性及证明目的均无异议。本院予以确认。3交房通知书。原告提交该证据意欲证实2018年12月1日被告通知原告于2018年12月20日前到被告处办理收房手续的事实。被告对该证据的真实性无异议，同时认为因原告改变房屋结构，导致原告方至今未办理收房。原、被告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。4动车票和订单、符某2及家属与被告工作人员对话录音。原告提交该证据意欲证实原告于2018年12月13日前去被告处办理收房手续，但被告不同意的事实。被告对该证据有异议。本院认为，该动车票和订单证实原告乘坐动车的事实，是否与本案有关联，没有相关的证据印证，通话录音是否原告方与被告公司工作人员的谈话，原告没有相关的证据予以印证。因此，对该证据本院不予确认。52019年6月9日交房通知书。原告提交该证据意欲证明被告通知原告于2019年6月20日前到被告处办理收房手续的事实。被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。6谅解书、现场图片、符某2及家属与被告工作人员对话录音。原告提交该证据意欲证实原告2019年6月17日前去被告处办理收房手续，但是被告要求原告撤诉不再追究被告延期交房的责任方才交房的事实。被告对该证据有异议。本院认为，谅解书没有被告单位的公章，无法证实该谅解书为被告方出具，现场图片是否原告2019年6月17日办理交房的图片以及对话录音是否原告方与被告公司工作人员的谈话，原告没有相关的证据予以印证。因此，对以上证据本院不予确认。二、对本诉被告提交证据的分析与认定：1主体结构分部工程质量验收记录表及混凝土结构子分部工程质量验收记录表。被告提交该证据意欲证实涉案房屋包括主体结构、混凝土结构、砌体结构经验收合格，具备合同约定的交付条件。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为，房屋已具备交付条件，被告应按时交房。该证据来源合法、客观、真实，本院予以确认。2收房通知书短信截图；3、交房通知书；4、通知书。被告提交证据2一4意欲证实被告自2018年8月1日起多次通知原告办理房屋交付手续及收房手续的事实。原告对以上证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以确认。三、对反诉原告提交证据的分析与认定：1拆除卫生间申请书。反诉原告提交该证据意欲证实反诉被告于2018年3月10日向反诉原告提出拆除卫生间的申请，并委托陈太生办理房屋装修事宜，进而证明反诉被告已于2018年3月中旬实际接收房屋的事实。反诉被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议。双方当事人对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。2房屋现状图片。反诉原告提交该证据意欲证实反诉被告拆除卫生间时反诉原告已对房屋进行了装修。反诉被告拆除卫生间后，反诉原告于2018年3月28日发现该情况的事实。反诉被告对该证据有异议，认为该图片无法证明所拍摄的是涉案房屋。反诉被告的异议成立，本院予以采纳。3增加施工费用清单。反诉原告提交该证据意欲证实因反诉被告改变房屋结构的行为增加了施工费用的事实。反诉被告对该证据有异议。本院认为，该证据为支付涉案房屋装修变更所需费用的通知，但反诉原告是否已支付该费用，没有相关的证据予以印证，反诉被告的异议成立，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，原告的法定代理人符某2代原告与被告签订了编号为LDL000162202号的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所建黄流商贸城棚户区改造项目的B幢2单元23A01号商品房，房屋总价为1162717元。原告一次性付清购房款，被告应当于2018年4月30日前，将具备相应条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，因原告的原因（双方同意协商的除外），造成被告未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：房屋视为已交付，买受人（即原告）自愿承担交接费用、物业管理费等费用，房屋到灭失损坏的风险由买受人承担。商品房的风险责任自交付之日起由出卖人（即被告）转移给买受人，如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告一次，买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任由买受人承担。合同签订后，原告一次性向被告缴交购房款1162717元。2018年3月10日，原告申请将涉案房屋主卧里的卫生间拆除，在未经被告同意的情况下，原告自行对该卫生间予以拆除。2018年6月4日，原告向被告作出承诺，同意被告安装卫生间处修补瓷砖与主卧内瓷砖存在色差。2018年8月1日，被告通知原告交接涉案房屋，因受台风天气影响，涉案房屋的房门未安装好，原告未能接收房屋。2018年9月，原告因涉案房屋买卖事宜，向本院第一次提起诉讼，案件审理过程中，双方以协商解决纠纷为由撤回起诉。2018年12月1日及2019年6月9日，被告再次通知原告办理收房手续，因双方对相关事宜协商不妥，原告对涉案房屋尚未办理收房手续。本院认为，1、原、被告所签合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。本案原告已按约向被告缴交购房款，被告应依约于2018年4月30日前将涉案房屋交付原告使用。但原告在房屋交付使用前，未经被告同意擅自改变房屋结构，造成房屋未能按期交付。根据合同第九条的约定，涉案房屋应视为已交付，原告自愿承担相关的费用及风险。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求违反合同约定，无事实根据和法律依据，本院依法不予支持。涉案房屋虽然视为已交付，但双方尚未办理相关的收房手续，因此，原告要求被告履行交房义务的请求，本院依法予以支持。2、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，反诉原告要求反诉被告赔偿54235.4元，但其提供的证据不足以证明其的主张，因此，对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告海南君海湾置业有限责任公司于本判决生效之日起30日内将黄流商贸棚户区改造项目的B幢2单元23A01号商品房交付给原告符某1；二、驳回原告符某1的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告海南君海湾置业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2232.75，由原告符浩翔负担；反诉费578元，由反诉原告海南君海湾置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 林 珠 二○一九年八月三十日书记员 邢增群附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。