广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019）粤0106执异735号 异议人（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。 负责人：蓝晓寒。 委托代理人：陈冬梅，系广东东方昆仑律师事务所律师。 被执行人：广州市番禺区嘉艺工艺品厂，住所地广州市番禺区大龙街新水坑“深沙”之一。 法定代表人：李东。 被执行人：李东（曾用名：李冬），男，1970年11月22日出生，汉族，住广州市番禺区。 被执行人：翁建宏，女，1970年12月20日出生，汉族，住广州市番禺区。 第三人：游亮琼，男，1988年6月23日出生，汉族，住广州市天河区。 委托代理人：方鸿源，系广东雄宇律师事务所律师。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司广东分公司）与被执行人广州市番禺区嘉艺工艺品厂（以下简称嘉艺工艺品厂）、李东、翁建宏借款合同纠纷一案中，异议人信达公司广东分公司向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人信达公司广东分公司异议称：异议人对(2017)粤0106执3792号案件，第三人游亮琼提出对广州市天河区清风南街15号1402房产（以下简称涉案房屋）有租约，并要求优先购买权有异议，请求贵院依法对第三人游亮琼对案涉房屋的租约进行审查。 事实与理由： 异议人信达公司广东分公司与嘉艺工艺品厂、李东、翁建宏借款合同纠纷一案，因被执行人未履行判决确定的义务，异议人于2017年4月17日向贵院申请强制执行，案号：(2017)粤0106执3792号。贵院对本案抵押房产即李东、翁建宏共有的涉案房屋进行了评估。后贵院告知有第三人游亮琼提出对抵押房产有租约并提出有优先购买权，贵院拟同意第三人的申请，确认其对房产的优先购买权。异议人对此有异议，不同意第三人提出的租约及对涉案房屋有优先购买权的申请。贵院只根据第三人游亮琼提供的材料即认可其对抵押房产的租约有效，继而同意其对涉案房屋的优先购买权，这不符合法律的规定，更不符合事实。 因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求贵院对第三人游亮琼提出对涉案房屋有租约，并要求优先购买权的申请进行审查。 第三人游亮琼辩称：1.我方与涉案房屋的业主李东、翁建宏于2013年1月5日签订广州市房屋租赁合同，是合法有效的，并且已实际交付使用该房产，同时我方已在2013年1月20日向业主支付了相应的租金及租房的保证金。为此，请求法庭确认我方在涉案房屋拍卖过程中的优先购买权，本案的涉案房屋拍卖应是带租约的拍卖行为。2.租赁合同是合法有效的，请求法庭确认我方与涉案房屋业主的承租关系。 本院查明，关于广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行广州分行）与嘉艺工艺品厂、李东、翁建宏借款合同纠纷一案，本院作出（2015）穗天法金民初字第521号民事判决已发生法律效力，根据上述判决，一、嘉艺工艺品厂清偿广发银行广州分行借款本金30000000元及利息781091.17元、罚息、复利；二、嘉艺工艺品厂向广发银行广州分行支付律师费568734元；三、李东、翁建宏对嘉艺工艺品厂的上述债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向嘉艺工艺品厂追偿；四、广发银行广州分行对李东、翁建宏所有的涉案房屋以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。本案受理费195510元，保全费5000元，公告费500元，由嘉艺工艺品厂、李东、翁建宏共同负担。后广发银行广州分行将上述债权转让给信达公司广东分公司。因上述被执行人没有履行判决确定的义务，信达公司广东分公司向本院申请执行，本院于2017年4月17日以（2017）粤0106执3792号立案执行。 本案在执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行生效判决书确定的义务，但被执行人没有在限期内履行。 另查，在诉讼期间，本院于2015年2月10日作出（2015）穗天法金民初字第521号民事裁定轮候查封了涉案房屋。首封法院是广州市番禺区人民法院，查封时间为2014年2月12日至2016年2月11日。 2018年11月26日，本院作出（2016）粤0106执4129号执行裁定书（申请执行人广州圣景房地产开发有限公司申请执行李东、翁建宏仲裁纠纷一案）依法裁定拍卖李东、翁建宏名下共同所有的涉案房屋和翁建宏名下所有的位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑18座33号的房产。同年11月29日，本院在涉案房屋处张贴公告，责令被执行人及其他使用人在本公告张贴之日起10日内迁出并腾空涉案房屋，交本院处理。异议人因此提出书面异议。 第三人提供了以下证据：1、签署时间为2013年1月5日，出租人（甲方）李东、翁建宏、承租人（乙方）游亮琼签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用，面积：273.68平方米，租赁期限：2013年2月1日起至2031年1月30日止。乙方应在本协议签订之日起30日内以转账/现金方式一次性支付租金1980000元。乙方向甲方交纳20000元保证金。2、收款收据2张，落款人签名为李东、翁建宏，时间：2013年1月20日。内容分别为：2013年1月20日，本人收到游亮琼交来承租广州市天河区清风南街15号1402房的租金1980000元和保证金20000元。3、出租人李东、翁建宏（甲方）与承租人DAVIDANTHONYBECNEL（乙方）签订《租赁协议》，约定李东、翁建宏将涉案房屋出租给DAVIDANTHONYBECNEL使用，该房屋现阶段存在司法查封，承租人知悉该情况，租赁期限：2016年1月15日起至2018年1月14日止，每月租金：31500元。4、签署时间2018年1月15日的《续租合同》，出租人李东、翁建宏（甲方）、承租人DAVIDANTHONYBECNEL（乙方）。合同约定就出租人与承租人于双方签署的有关涉案房屋租赁合同，租赁期限为2018年1月14日期满，经双方友好协商，同意签署续租合同，续租期为2年，自2018年1月15日起至2020年1月14日止，其他条款不变。5、照片3张。6、2016年至2018年期间缴纳管理费的发票（付款方为李东）和转账凭证。第三人称1980000元租金和20000万保证金均是以现金方式支付，证据五的照片就是证据。 另查，涉案房屋于2014年2月19日办理了抵押登记，抵押权人为广发银行广州分行。 本院认为，第三人称在2013年1月5日与被执行人李东、翁建宏签订《租赁合同》，并且一次性以现金方式支付了20年的租金1980000元和保证金20000元。第一，双方约定一次性交付20年的租金，且以巨额的现金交易显然有悖生活常理。第二，以涉案房屋的面积和所在位置，每个月租金才8250元远低于市场正常价格。第三，从第三人提供的李东、翁建宏与DAVIDANTHONYBECNEL签订的《租赁协议》和《续租合同》来看，第三人称是其转租给DAVIDANTHONYBECNEL，但是合同中的出租方却是李东、翁建宏，而不是第三人。且从合同的内容来看，双方约定的租金和期限更加符合交易习惯。第四，第三人提供的管理费发票（付款方为李东），不能证明是第三人实际占有涉案房屋。故本院对第三人与李东、翁建宏之间的租赁关系不予认定，申请执行人要求去除第三人的租赁关系理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条的规定，裁定如下： 一、异议人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司的异议成立。 二、去除游亮琼对广州市天河区清风南街15号1402房的租约。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 执 行 长  谢静音 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年八月十四日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏