贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2731民初1222号 原告：李登桂，女，1965年6月8日生，汉族，惠水纸厂退休职工，住惠水县（供电局宿舍）， 委托诉讼代理人：张辉，贵州惠正律师事务所律师，一般代理。 原告：桂浩，男，1993年7月2日生，回族，住惠水县（供电局宿舍）， 委托诉讼代理人：李登桂，女，1965年6月8日生，汉族，惠水纸厂退休职工，住惠水县（供电局宿舍），系原告桂浩之母，一般代理。 被告：贵州鸿顺房地产开发有限公司，住所地，惠水县涟江街道办事处圆台东路（医院大门对面）； 法定代表人：曹东国，系该公司经理。 第三人：卢永海，男，1975年6月20日生，汉族，住惠水县， 委托代理人：罗丹丹，贵州黔成起智律师事务所律师，一般代理。 第三人：中国工商银行股份有限公司惠水支行，住所地，惠水县和平镇建设路恒基大厦； 负责人：周代兵，系该行行长。 委托代理人：舒广成，男，1962年10月4日生，汉族，系中国工商银行股份有限公司惠水支行职员，住惠水县，特别代理。 原告李登桂、桂浩诉被告贵州鸿顺房地产开发有限公司（以下简称鸿顺公司）、第三人中国工商银行股份有限公司惠水支行（以下简称工商银行）、第三人卢永海合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李登桂及其委托诉讼代理人张辉，原告桂浩的委托诉讼代理人李登桂、第三人中国工商银行股份有限公司惠水支行的委托诉讼代理人舒广成，第三人卢永海的委托诉讼代理人罗丹丹到庭参加诉讼。被告贵州鸿顺房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李登桂、桂浩向本院提出如下诉讼请求：1、判决涟江印象小区2号楼1单元1层1-1号面积114.64平方米的门面（即现在的涟江一号餐馆门面）归原告所有；2、判令贵州鸿顺房地产开发有限公司继续履行合同，为原告办理《房屋所有权证》；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2014年3月24日经惠水县房改办及被告鸿顺公司做工作，原告李登桂与丈夫桂林玉（已故）同意将其位于涟江东路原鸿原宾馆第一层面积为59.44平方米的临街门面房（房屋产权证号为：惠房权证和平镇字第××号），交给鸿顺公司进行拆迁开发涟江印象小区。为此，原告李登桂及丈夫桂林玉与被告鸿顺公司签订《门面拆建协议》，该协议明确，开发项目竣工后，被告鸿顺公司就地补充原告门面，同时，被告鸿顺公司为原告办理产权登记手续。涟江印象小区建设工程竣工后，2016年11月经被告鸿顺公司、原告李登桂夫妇及鸿源宾馆原负责人杨斌协商同意，鸿顺公司将涟江印象小区2号楼1单元1层1-1号门面（面积为114.64平方米）作为拆迁补偿安置门面交付原告。原告接受该门面后对该门面进行装修并使用了两年多，原告也多次要求被告鸿顺公司办理产权登记手续，该公司以该楼盘的消防设施仍在建设，产权证暂时办不下来，待手续办好后，将产权证交付原告。2019年1月21日有自称“房东”的人到涟江印象小区的一些门面向真正的房东收取租金引发矛盾，原告到住建部门查询，才知道被告鸿顺公司已将二原告的门面网签卖给了第三人卢永海。被告鸿顺公司的行为损害原告的合法权益，为此，原告诉至法院要求判如所请。 被告鸿顺公司未出庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩材料。 第三人卢永海辩称：1、本案为合同纠纷，合同具有相对性，本案所涉合同系原告李登桂之夫与被告鸿顺公司签订的，二原告不是合同的相对方，故二原告不具有本案的诉讼主体资格；2、第三人卢永海与被告鸿顺公司于2015年11月6日签订《商品房买卖合同》，2016年11月被告鸿顺公司才确定将本案争议房屋作为安置房屋交付原告，因此，被告无权将已经出售给第三人卢永海的房屋作为拆迁安置房屋交付原告；3、第三人卢永海购房时，不知道原告与被告已经签订房屋，第三人没有过错；4、被告鸿顺公司不是法律规定的拆迁主体，其与原告签订的《门面拆建协议》不符合法律规定，原告对争议房屋不享有优先权；5、涉案房屋已经办理了他项权预告登记手续，在该行政行为合法有效的前提下，原告无权要求变更房屋的所有权，应通过行政诉讼撤销他项权手续，才能进行下一步，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人工商银行辩称：第三人卢永海与被告鸿顺公司签订《商品房买卖合同》后，与第三人工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，第三人卢永海用本案争议房屋为该笔贷款设定抵押并办理了他项权预告登记手续，第三人工商银行按照合同约定发放了贷款，第三人工商银行的贷款手续合法，应依法享有争议房屋的抵押权。 第三人卢永海提出独立的诉讼请求：1、确认卢永海与被告贵州鸿顺房地产开发有限公司于2015年11月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告贵州鸿顺房地产开发有限公司立即向卢永海交付位于惠水县××印象商住楼××楼××单元××号门面房，并将该房屋产权登记至卢永海名下；3、本案诉讼费由原、被告承担。 事实及理由：第三人卢永海于2015年11月6日与被告鸿顺公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告鸿顺公司将本案争议房屋出售给第三人卢永海，双方到房地产管理部门办理了网签备案登记手续。合同签订后，第三人卢永海按照合同约定支付了首付款，并向工商银行办理了按揭贷款手续。被告鸿顺公司没有履行向卢永海交房的义务，将房屋交付原告使用，损害第三人卢永海的合法权益，故请求法院判如所请。 原告李登桂、桂浩针对第三人卢永海的诉讼请求事实及理由提出如下意见：原告李登桂及丈夫桂林玉于2014年就与被告签订拆迁补偿协议，被告在与第三人卢永海签订《商品房买卖合同》的过程中，隐瞒该房屋系拆迁安置给原告房屋的事实，原告接收该房屋后进行了装修使用了两年，二原告是该房屋的所有权人。虽然被告与第三人签订《商品房买卖合同》，该房屋也办理了抵押登记手续，但原告作为拆迁人依法享有优先权，现第三人卢永海主张该房屋的所有权没有法律依据，应依法予以驳回。 第三人工商银行针对第三人卢永海的诉讼请求，事实及理由，提出如下意见：第三人卢永海与被告鸿顺公司签订《商品房买卖合同》并到房地产管理部门办理相关备案登记手续，事后，第三人卢永海与工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，该房屋已进行抵押，工商银行的贷款、抵押手续合法，请求法院支持卢永海的诉讼请求。 经审理查明：原告李登桂及其丈夫桂林玉（已故）与被告鸿顺公司于2014年3月24日签订了一份《门面拆建协议》，该协议主要内容有：原告李登桂及其夫桂林玉将名下门面房59.4平方米交由被告贵州鸿顺房地产开发有限公司开发拆除，原告将该原门面房产权证交给被告，被告开发建好房屋后，按门面房的约定的面积置换给原告，被告并负责办理原告名下的房屋产权证。《门面拆建协议》签订生效后，原告按双方协议约定，及时将门面房及产权证原件交由被告处理，被告开发建设完成后，2016年10月被告鸿顺公司应按照约定将涟江印象商住楼2号楼1单元1-1号门面房交付原告使用，但因案外人杨斌在该门面后面安装了电梯，导致该门面的面积仅为32平方米与约定的面积差异较大。2016年11月15日在惠水县城南征收办公室相关人员的协调下，被告鸿顺公司将涟江印象商住楼2号楼1单元1-1号门面作为拆迁补偿安置房交付给二原告，二原告对接收的新门面进行了装修并出租给他人经营使用至今。事后，原告多次要求被告按约履行办理新门面房产权证的合同义务，被告至今未依约给原告办理门面房屋产权登记手续。后原告了解到被告已在2015年11月6日与第三人卢永海签订《商品房买卖合同》将原告门面出售给第三人卢永海，卢永海于2016年1月1日将本案所涉门面向第三人工商银行进行不动产抵押贷款。为此，双方发生纠纷，原告诉至本院，要求判如所请。 另查明；涉案房屋所属楼盘至今尚未进行消防设施验收。 再查明：原告桂浩系原告李登桂与丈夫桂林玉之子，桂林玉于2017年2月27日死亡。桂林玉的父母已死亡。 上述事实有原、被告当庭陈述、身份证复印件、《门面拆迁协议》、收条、惠国用（2014）第058001号国有土地使用证、消防情况说明、惠水城乡建设局出具情况说明、涉案门面租赁人的营业执照、《门面租赁合同》、《借款合同》、《最高额抵押合同》、《借款借据》、《贷款支付授权委托书》等证据在卷为证，应予认定。 本院认为，一、关于惠水县××印象商住楼××楼××单元××号门面房权属的认定问题。2014年3月24日，原告与被告签订《门面拆建协议》，双方约定：采用拆迁产权房置换产权房的方式，归还原告新建的产权门面房，新房产权证由被告办理。被告于2016年11月将已修建的惠水县××印象商住楼××楼××单元××号门面房交付原告。本案证据充分证明原告门面房系合法取得，原告行使了占有、使用、收益的权益。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”即被拆迁人优先受偿原则，本案诉争门面虽然被告出售给第三人卢永海，卢永海又将该房屋进行抵押登记贷款，但本案诉争门面产权应属原告。 二、关于原告诉请判令依约办理原告名下门面房屋的产权登记手续能否得到支持的问题。本案中，原告要求被告办理涉案门面房屋的产权登记手续，因现阶段该涉案楼盘消防施工未经相关行政管理部门验收合格，消防设施的验收具有科学性、专业性和规律性，故对何时验收合格的时间无法确定。因验收属房管、消防等相关机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，办证的条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，在办理房屋产权证的条件尚未成就的条件下，原告要求人民法院判决被告办理原告名下门面房屋的产权登记手续的主张，本院不予支持。若具备办证条件后，被告仍未依约履行合同义务，原告可再行诉讼。 三、关于被告与第三人卢永海于2015年11月6日签订的《商品房买卖合同》的效力认定问题，本案中，第三人卢永海向本院提出独立的诉讼请求，要求确认其于被告鸿顺公司于2015年11月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效。因本案争议房屋的产权属原告李登桂、桂浩所有，被告鸿顺公司将该房屋出售给第三人卢永海的行为属无权处分，因此，被告与第三人卢永海签订的《商品房买卖合同》属效力待定的合同，事后，原告李登桂、桂浩对被告将争议房屋出售给第三人卢永海的行为不予追认，故被告鸿顺公司与第三人卢永海于2015年11月6日签订的《商品房买卖合同》为无效合同，据此，对第三人卢永海要求确认《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院依法不予支持。 本案中，在被告鸿顺公司与第三人卢永海签订的《商品房买卖合同》无效的前提下，第三人要求将本案争议房屋产权登记到卢永海名下，没有合法依据，本院依法不予支持。 四、关于本案所涉抵押合同的认定问题，本案中，第三人卢永海在与被告鸿顺公司签订《商品房买卖合同》后，第三人卢永海与第三人工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，第三人卢永海将本案争议房屋为该笔借款设定抵押，并办理了抵押预告登记手续。本案原告合法取得涉案门面房且已经实际占有、使用、收益，受法律保护，应依法确认。抵押权是基于所有权而产生，被告鸿顺公司违反合同约定，隐瞒事实将该门面出售给第三人卢永海，卢永海将该门面进行抵押担保贷款，应属抵押无效，故第三人工商银行对涉案门面不享有优先受偿权。依照《物权法》第一百七十二条第二项规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”据此。虽然工商银行与第三人卢永海不动产抵押无效。但不影响第三人工商银行按照与卢永海签订的借款合同向卢永海主张债权，第三人工商银行可另案主张。 综上，依照，《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十二条、第七十五条；《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十三条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认惠水县××印象商住楼××楼××单元××号门面房屋的产权属于原告李登桂、桂浩所有； 二、驳回第三人卢永海要求确认第三人卢永海与被告贵州鸿顺房地产开发有限公司于2015年11月6日签订《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求； 三、驳回第三人卢永海要求被告贵州鸿顺房地产开发有限公司将惠水县××印象商住楼××楼××单元××号门面房的产权登记到第三人卢永海名下的诉讼请求； 四、驳回原告李登桂、桂浩的其余诉讼请求。 案件受理费三百元，由被告贵州鸿顺房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  周彰良 人民陪审员  谢德林 人民陪审员  胡启伦 二〇一九年八月十三日 法官助理郝清 书记员张紫薇