江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初22号原告（反诉被告）：蒋本奕。委托诉讼代理人：刘晓农、陈星杰，江西豫章律师事务所律师。被告（反诉原告）：南昌中溢置业有限公司。住所地：法定代表人：潘昵琥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟，上海浩信（杭州）律师事务所律师。原告（反诉被告）蒋本奕与被告（反诉原告）南昌中溢置业有限公司（以下称“中溢公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院作出（2016）赣0111民初159号民事判决后，被告（反诉原告）中溢公司不服提起上诉，江西省南昌市中级人民法院作出（2017）赣01民终2689民事裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告蒋本奕及其委托诉讼代理人刘晓农、陈星杰，被告中溢公司委托诉讼代理人王伟参加了诉讼。本案现已审理终结。蒋本奕诉称：2003年，蒋本奕与其他高管一同负责中溢公司开发的香溢花城别墅项目，并担任公司总经理。2006年9月中溢公司董事长戴伟坤代表公司批准同意蒋本奕、占波、孙柏荣购买**城***期别墅四套。2006年9月21日，蒋本奕与中溢公司签订了关于购买坐落于南昌市青山湖区***路*号**城*期别墅*幢*号预售商品房的《商品房买卖合同》，约定房屋面积*平方米、单价为7000元/平方米。同年11月3日蒋本奕向中溢公司支付了先期购房款1000000元。2015年11月，***城项目已进尾声，蒋本奕多次催促中溢公司办理交房及过户登记等手续，但中溢公司以各种理由拖延至今。中溢公司迟迟不履行交房及过户义务已经给蒋本奕造成了重大损失。故起诉请求判令：1、确认蒋本奕与中溢公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、中溢公司继续履行与蒋本奕签订的《商品房买卖合同》，协助蒋本奕办理南昌市**区**路*号**城**期**幢*号房屋的过户登记手续；3、中溢公司继续履行与蒋本奕签订的《商品房买卖合同》，将南昌市***区**路**号**城***期**幢**号房屋交付给蒋本奕使用；4、中溢公司支付蒋本奕逾期交房违约金1465500元（以1000000元为基数按日万分之五标准，自2007年12月31日暂计至2016年1月11日，此后按合同之约定计至履行之日止）；5、本案诉讼费用及其他相关费用由中溢公司承担。中溢公司辩称：1、蒋本奕与中溢公司所签《商品房买卖合同》违反了《公司法》第一百四十八条第四项关于未经股东会同意，公司高管不得与公司交易的规定，应依法确认无效。2、蒋本奕购买别墅的价格明显低于公司同期同类别墅价格的50%，中溢公司原董事长戴伟坤于2006年9月21日在《关于请求购买别墅的报告》批示行为超越了董事长的职权范围，违反了公司法和公司章程规定，纯属个人行为。3、中溢公司系国有控股公司，蒋本奕购房行为，未依照国有资产处置规范履行审批程序。该行为不仅损害了国家利益，同时损害了自然人股东利益。综上所述，蒋本奕与中溢公司签订的《商品房买卖合同》应依法确认无效，蒋本奕提出的各项诉请没有事实和法律依据，请查明事实后，驳回蒋本奕诉讼请求。中溢公司反诉称：《商品房买卖合同》违反了公司法规定，同时该行为违背了国家资产处置的法律规定，不但损害了公司利益，也损害了国家利益与公司股东的利益，系无效合同，据此，请求依法判决：1、确认蒋本奕与中溢公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、中溢公司返还蒋本奕支付的1000000元；3、反诉费由蒋本奕负担。蒋本奕对被告中溢公司的反诉辩称：1、蒋本奕购买房屋的价格与当时市场价格相近，即使是与法院委托鉴定的价格相比，也不构成明显低于市场价；2、蒋本奕购房经过了当时的董事长同意，应当认定购房合同有效；3、《公司法》第一百四十八条的规定不是效力性的强制性规定，蒋本奕的购房行为没违反效力性的强制性规定，不应认定为无效合同；4、蒋本奕购买的是中溢公司开发的商品房，并不是处置公司的资产，不属于处置国家资产的行为，不构成损害国家利益。综上，本案合同是双方真实意思表示，合法有效，中溢公司反诉理由没有任何事实和法律依据，也无任何证据支持，请依法驳回其全部诉讼请求。蒋本奕为支持其主张，向本院提交以下证据予以证明：证据1、南昌市商品房买卖合同，证明蒋本奕向中溢公司购买本案所涉房屋，中溢公司有及时交付房屋并办理产权过户登记的义务；证据2、购房收据（复印件），证明本案所涉房屋买卖合同签订后，蒋本奕按约支付了先期购房款；证据3、关于请求购买别墅的报告及批复（复印件），证明蒋本奕申请购买中溢公司的别墅，中溢公司以单位名义向原董事长打了报告，原董事长代表公司批准同意；证据4、承诺书（复印件），证明应中溢公司要求，蒋本奕承诺必须在中溢公司处继续任职满三年以上，以后才给予办理交房、过户手续；证据5、公司章程（复印件），证明中溢公司时任董事长戴伟坤批准同意蒋本奕以7000元/平方米的价格购买涉案房屋，系职务行为，法律责任归于中溢公司；证据6、聘任决定、董事会会议纪要，证明蒋本奕在中溢公司的任职情况；证据7、人员借用协议、劳务协议书、工资表，证明蒋本奕被调任到关联公司的相关情况；证据8、合同审批表，证明截止2011年3月，蒋本奕依然在中溢公司负责经营事务；证据9、记账联、廖越偲买卖合同（复印件），证明涉案房屋具备交付条件，但中溢公司拒不交付，涉案房屋定价公平合理；证据10、身份证（复印件）、营业执照（复印件），证明原、中溢公司诉讼主体资格。证据11、2018年10月10日南昌市公安局青山湖分局不予立案通知书，证明：本案在审理过程中，中溢公司试图通过刑事案件控告本案当事人刑事责任，经侦查机关决定，对蒋本奕的指控不予立案。证据12、廖越商品房买卖合同，证明涉案房屋价值合理，具备交房条件，中溢公司拒不交房。证据13、中溢公司与张君、闵次凡签订的商品房买卖合同，编号为1***4，房屋为**城**路***号房别墅，面积**平方米，房屋单价5888元/平方米。签订日期为2006年。备案时间：2009年11月13日。证明：中溢公司曾在2006年同时期以更低的价格出售房屋给第三方。中溢公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为董事长是越权行为，没有通过公司股东大会，并非一般正常意义的商品房买卖合同；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为这种一种越权行为，没有按照公司章程及经董事会同意；对证据4的真实性有异议，但确认蒋本奕在中溢公司处工作三年属实；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为公司章程第15条规定的董事长职权只有3项，本案中购买别墅批字超越了董事长职权范围；对证据6无异议；对证据7无异议；对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，但确认廖越偲购买了别墅；对证据10无异议。对证据11无异议，对证据12有异议，此证据与本案无关，房屋价格远高于蒋本奕的合同价格。中溢公司为支持其主张，向本院提交以下证据予以证明：证据1、公司章程，证明董事长的职权仅是召集和主持董事会会议、检查董事会决议的实施情况并向董事会报告、代表公司签署有关文件，并没有赋予董事长处理公司财产，特别是国有资产；证据2、第五届至第八届董事会会议及决议，证明历届董事会决议都对公司高管及员工进行了奖励，不存在董事长批字所称没有奖励，且历届董事会会议和决议均未提及蒋本奕购买别墅相关事宜，只能证明是董事长个人越权行为，并未通过董事会审议形成决议于股东大会通过；证据3、高管认购二区别墅房源及2006-2010年二区别墅销售明细表及销售合同，证明董事长批条价明显低于公司销售价，只是双拼别墅的59%，属低价非正常销售。蒋本奕对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为董事长并不是处置公司资产，而是代公司批字；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为本案不是奖励，涉案房屋买卖无需通过公司董事会、股东会决议；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据都是中溢公司自书文件，不排除造假的可能，且对证明目的也有异议，认为本案中房屋买卖价格合理。本院在重审过程中委托江西豫章房地产经纪评估有限公司对本案争议房屋的价值鉴定。经鉴定2006年9月南昌市**区**城**期**幢**单元房屋（**平方米）的单价为8500元/平方米，房屋价值3133780元。蒋本奕、中溢公司对房屋评估价格均有异议。本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，认定如下：蒋本奕提供的证据2、证据6、证据7、证据10的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；证据1、证据3、证据5与本案争议事实相关，且为依法提交，双方对其真实性也无异议，本院予以采纳；证据8为客观产生，且依法提交，与本案争议事实相关，本院予以采纳；证据4、证据9、11、12不是本案争议的房屋，也不属于鉴定意见，此证据与本案无关。中溢公司的证据1、证据2与本案争议事实相关，且依法提交，双方对其真实性也无异议，本院予以采纳；证据3真实性予以认定，但此证据不足以证明争议房屋的价格，争议房屋的价格应以法院委托鉴定的价格确定。本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下：2006年9月20日，以中溢公司名义向董事长出具《关于请求购买别墅的报告》，载明：“为了完成董事会提出的各项考核指标，全身心投入做好***城项目，公司班子成员请求购买二区别墅四套，价格从优。妥否，请批示”。2006年9月21日，戴伟坤（时任中溢公司董事长）批示：“鉴于2005年和2006年公司领导班子工作十分辛苦、业绩较好，董事会基本未对班子成员实施奖励。为此，同意领导班子成员以优惠价7000元/平方米购置二区别墅四套，并按有关程序操作”。2006年9月，蒋本奕（时任中溢公司总经理）与中溢公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定了：“蒋本奕向中溢公司购买***城**区*幢**号房，该商品房建筑面积共368.68平方米。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7000元，总金额2580760元。付款方式为分期付款，首期预付1000000元。中溢公司应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付蒋本奕使用。中溢公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付蒋本奕使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中溢公司按日向蒋本奕支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，蒋本奕有权解除合同，蒋本奕解除合同的，中溢公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按蒋本奕累计已付款的1%支付违约金；蒋本奕要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中溢公司按日向蒋本奕支付已交付房价款万分之五的违约金”等内容。2006年11月13日，蒋本奕向中溢公司预付购房款1000000元。此后中溢公司一直未交付房屋也未办理房屋登记手续，为此蒋本奕诉至法院。另查明，蒋本奕系广东省深圳市户口。2013年2月中溢公司董事长戴伟坤卸任董事长职务。本院在重审过程中，委托江西豫章房地产经纪评估有限公司对坐落于南昌市*区**路***号*城*区*幢**单元房屋在2006年9月价格进行司法鉴定，经鉴定，房屋价格为8500元/平方米，建筑面积368.68平方米，总价3133780元。本院认为，2006年蒋本奕担任中溢公司总经理期间，与中溢公司签订《商品房买卖合同》经过了公司董事长戴伟坤批准，合同价格为7000元/平方米，该价格并不属于明显不合理的低价。合同签订后，蒋本奕支付了100万元购房款。2013年2月公司董事长戴伟坤卸任后至2016年2月16日蒋本奕起诉之前，中溢公司董事会未对此合同提出异议，该《商品房买卖合同》并没有损害国家利益与公共利益，应认定蒋本奕与中溢公司之间房屋买卖关系合法、有效。蒋本奕请求确认2016年9月21日《商品房买卖合同》合法的主张，本院予以支持。中溢公司主张《商品房买卖合同》违反了国家法律强制性规定，要求确认合同无效的请求，缺乏法律与事实依据，本院不予支持。蒋本奕系深圳市户口，不具有南昌市的购房资格，目前房屋无法办理房屋过户手续，蒋本奕要求中溢公司继续履行合同、交付房屋的请求，本院不予支持。蒋本奕在诉讼中认可其同意待香溢花城项目进入尾声时再行办理过户手续，且其也未付清购房全款，其要求中溢公司支付延期交房违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认蒋本奕与南昌中溢置业有限公司于2006年9月21日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回蒋本奕其他诉讼请求；三、驳回南昌中溢置业有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17990元、反诉费6900元，鉴定费9800元、共计34690元，由原告（反诉被告）蒋本奕负担17345元，由被告（反诉原告）南昌中溢置业有限公司负担17345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  吴建国人民陪审员  魏筱兰人民陪审员  程晓霓二〇一九年八月六日书 记 员  袁 童