贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7471号原告：成信刚，男，汉族，1974年9月8日出生住贵州省毕节市赫章县。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：钟影、赵霞林，均系贵州朗意律师事务所律师。原告成信刚与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成信刚，被告瑞丰房地产公司的委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成信刚向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付迟延交房的违约金46957元（每日按已付房款的万分之三从2014年6月1日计算至2015年12月31日）及自2016年1月1日至判决生效之日期间按中国建设银行贷款利率计算的利息；2、判决被告向原告支付逾期交付房地产权属证书的违约金，违约金计算以原告已付购房总款375776元的每日万分之零点五计算，从2018年1月1日计算至判决生效之日；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的瑞丰新城9幢1106号房屋，总价款375776元，约定被告于2014年5月31日前向原告交付房屋。截止到2015年1月28日，被告未将房屋交付原告，双方签订补充协议：从2014年6月1日至实际交房日止，被告按原告已付购房款的每日万分之三支付违约金给原告。2015年12月30日，被告向原告交付房屋，根据补充协议约定，被告需支付原告64258元逾期交房违约金，其中部分抵扣各种费用17301元，还差欠46957元未付。合同约定交房后730个工作日之内，被告办理房地产权属证书，否则被告每日按已付购房款的万分之零点五支付违约金给原告，被告至今未履行该办理义务，原告诉至人民法院。被告瑞丰房地产公司辩称：1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家政策的出台是被告等房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。3、原告起诉的逾期交房违约金超过诉讼时效，不应得到支持。4、申请不动产登记，应由双方共同申请，故逾期办理转移登记不是被告单方行为所致。5、原告诉求未被支持的部分，诉讼费应由被告承担。6、本案遗漏房屋共有人段习平。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节××××道瑞丰新城第9幢11层6号房，价款375776元，约定2014年5月31日前交付房屋。关于产权登记方面约定：被告承诺于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，办理方式是买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告向被告足额交付了购房款。2015年1月28日，双方签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，约定：“原定交房日至实际交房日止，按已付房款每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房之日止。违约金支付时间定于交房时据实一次性付清。”2015年12月30日，被告向原告交付了房屋，双方结算逾期交房违约金总额为64258元，其中17301元抵扣相关费用，被告欠付原告逾期交房违约金46957元未付。被告还未履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，原告诉至本院。现涉案房屋还未办理初始登记，办理转移登记的条件尚未成就。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张的逾期交房违约金问题，经结算，被告尚欠原告逾期交房违约金46957元未付，被告对此提出诉讼时效抗辩，原告该项诉求受诉讼时效影响，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，补充协议约定该项违约金应于交房时即2015年12月30日付清，诉讼时效期间三年至2018年12月30日，原告于2019年6月28日诉至本院，已经超过法律规定三年的诉讼时效期间，故原告该项诉讼请求，本院不予支持，原告虽称在起诉之前多次向被告主张权利，但未能举证证明，本院不予认可。关于原告主张的逾期办理转移登记违约金的诉讼请求。原告按约定履行了支付房款375776元的义务，合同约定被告应于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，办理方式是原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告要求该项违约金以已付购房款375776元为基数，按每日万分之零点五的标准（即每日375776元×0.005%=18.79元）从2018年1月1日起计算至判决生效之日期间违约金的诉讼请求，没有超过合同约定及法律规定标准及期限，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内按每日18.79元的标准向原告成信刚计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金计算期限：2018年1月1日至本判决生效之日）；二、驳回原告成信刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费487元，由原告成信刚负担387元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年八月二十一日书记员  姜童尧毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初7471号原告：成信刚，男，1974年09月08日出生，汉族，住贵州省赫章县水塘乡乡机关政府宿舍，居民身份证522428197409081218。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，组织机构代码9152050070966631xk。成信刚与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年八月二十二日书记员姜童尧