江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初7134号原告：陈建丰，男，1963年10月14日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告：史秀华，女，1967年5月20日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈建丰（系史秀华丈夫），住无锡市梁溪区。被告：单瑞庭，男，1952年7月2日出生，汉族，户籍所在地无锡市梁溪区，住无锡市梁溪区。被告：单静，女，1980年10月9日出生，汉族，户籍所在地无锡市梁溪区，住无锡市梁溪区。被告：张明源，女，1956年8月26日出生，汉族，户籍所在地无锡市梁溪区，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：单瑞庭（系张明源丈夫），住无锡市梁溪区。原告陈建丰、史秀华与被告单瑞庭、单静、张明源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建丰、原告史秀华的委托诉讼代理人陈建丰、被告单瑞庭、被告单静、被告张明源的委托诉讼代理人单瑞庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建丰、史秀华向本院提出诉讼请求：1.要求单瑞庭、单静、张明源支付房产证转让保证金1万元，并支付自2016年11月10日到还款之日止的利息（按同期银行的贷款利率2倍支付）；2.要求单瑞庭、单静、张明源支付口头协议约定的土地出让金差价27552.05元；3.要求单瑞庭、单静、张明源支付房屋房产证面积与房屋决算书面积之差的房款金额102799.5元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年11月6日，陈建丰、史秀华与单瑞庭、单静、张明源签订协议，陈建丰、史秀华将无锡市梁溪区房屋转让给单瑞庭、单静、张明源，根据协议约定房屋过户交接完毕当天单瑞庭、单静、张明源应将1万元以及利息交给陈建丰、史秀华，但是单瑞庭、单静、张明源未给付。陈建丰、史秀华配合单瑞庭、单静、张明源将房屋在2018年12月底前过户手续办好，如果过户手续到2019年办理，则要多交纳土地出让金每平方米185元，单瑞庭、单静、张明源口头承诺将土地出让金上涨的差价即每平方米185元共计27552.05元作为给陈建丰、史秀华的奖励，也作为交通费、误工费的补偿。由于决算书面积非产权证面积，导致面积计算错误，要求单瑞庭、单静、张明源补交房屋面积差价102799.5元。上述三笔款项至今未付，遂诉至法院。单瑞庭、单静、张明源辩称：双方于2006年11月6日签订的协议书属实，双方都应该严格遵守协议的约定。1.关于保证金1万元的主张，双方确实约定在办理房屋过户后保证金1万元给付陈建丰、史秀华，但是在2018年12月24日双方在办理房屋过户时，单瑞庭已经给付陈建丰14000元，其中用于该房契税5686.16元、办理不动产登记本费80元，剩余8233.84元在陈建丰处，余款1766.16愿意支付，加上这些年的活期利息300元，愿意支付2066.16元。2.关于土地出让金差价的主张，根据双方协议约定，陈建丰、史秀华应该配合单瑞庭、单静、张明源房屋过户，涉案房屋在2017年就可以上市交易了，土地出让金逐年上涨，2017年的土地出让金比2018年低，可是涉案房屋直到2018年年底才过户，单瑞庭、单静、张明源也有经济损失，单瑞庭、单静、张明源从未对土地出让金差价作出给陈建丰、史秀华奖励的承诺。3.涉案房屋增加的面积是阁楼，单瑞庭、单静、张明源购买的是整套房屋，房屋在交付的时候阁楼是一并交付的，阁楼计算面积是土地出让金出台后国家政策调整，不同意补房屋面积差价。当事人围绕诉讼请求依法提交了协议书、拆迁安置决算书、收据、税收缴款书等证据，本院经审理认定事实如下：2006年11月6日，陈建丰、史秀华夫妻（作为甲方）与单瑞庭、张明源夫妻、单静（女儿）（作为乙方）签订房屋抵债鉴证协议书一份，协议约定：陈建丰2006年9月28日借单瑞庭人民币30万元整，现已到期，甲方夫妻及家人无力还款。通过双方认真协商，甲方夫妻及家人自愿将扬名花园85号601（112.86平方米）房屋产权抵给乙方作价人民币325700元。因现房屋性质属安置房，暂时无法过户给乙方，双方友好协商，表示不管以后房价如何变化永不反悔；限于目前政策制约，购房发票等以及产权证书上产权人暂登记原房主甲方，产权证由乙方保存便于以后过户，甲方确认实际产权人为乙方单瑞庭，甲方只是名义产权人，不享有产权人任何权益，凡以产权人名义发生的与该房产一切费用均由乙方承担；甲方夫妻及家人在国家允许办理过户手续时，应积极主动配合乙方办理过户手续，如不配合产权交接过户，产生一切问题由甲方负民事责任；过户交接完毕当天乙方交还1万元保证金于甲方。无锡市房屋置换中心有限公司中介租赁部作为鉴证人在该协议书上签字盖章。2006年11月9日，由单瑞庭代陈建丰向原无锡市南长区扬名镇五星村民委员会交纳扩房款282150元。2006年11月10日，单瑞庭向陈建丰出具承诺书一份，内容载明：尚少原房主陈建丰房款（办证交接保证金）1万元，该款承诺于2007年春节前存入银行，待产权证及土地证过户于单瑞庭或家人当天交还（连本带息）陈建丰。协议签订后，陈建丰与单瑞庭办理涉案房屋交接手续，单瑞庭与家人居住使用至今。2018年12月24日，单瑞庭给付陈建丰14000元，陈建丰向单瑞庭出具收条一份，内容为：为贯彻2006年11月6日双方的协议，由单瑞庭承担陈建丰办理房产证的费用14000元。2018年12月24日，陈建丰用单瑞庭给付的14000元交纳了涉案房屋契税，该税收交款书上载明：税种为契税，品目名称为房屋买卖，课税数量为148.93平方米，计税金额或者销售收入为189538.8元，税率为0.03，实缴金额为5686.16元。2018年12月25日，陈建丰领取无锡市梁溪区不动产登记证。2018年12月28日，陈建丰作为出卖方与单静作为买受方签订无锡市存量房买卖合同一份，合同约定房屋坐落无锡市梁溪区，建筑面积148.93平方米，买受方于2006年11月6日一次性支付32万元等内容，单静同时按照每平方米1958元、建筑面积148.93平方米交纳了土地出让金和二次转让的契税。2019年1月2日，单静领取涉案房屋登记证，该登记证上载明房屋建筑面积148.93平方米。在庭审过程中，陈建丰当庭作出陈述。家里老房子陈巷93号拆迁，拆迁面积140.17平方米，安置面积537.88平方米，安置有137.16、112.86、139.35、148.51平方米4套房子，卖掉2套，其中1套卖给了单瑞庭。当时联系了中介，中介联系的单瑞庭。一开始商量每平方米2850元左右，房屋面积是112.86平方米，协议上价格是325700元，具体的金额记不太清了，其中282150元交到五星村委，其到手拿了2万元多，还有1万元保证金没有付。合同是中介弄的，房屋抵债鉴证协议实际就是房屋买卖合同，双方不存在借贷关系。关于1万元保证金，合同约定到办好产权过户后给的，但是到现在1万元其也没有拿到。其在办证的时候收到单瑞庭给付的14000元，虽然涉案房屋交纳契税5686.16元、领证费80元，但是家中拆迁安置到四套房子，其中一套房屋免税，三套房屋需要交纳契税合计28000元左右，其与单瑞庭以及另一买房人协商一致28000元契税由两位买房人承担，即各家承担14000元。所以，单瑞庭应该另外支付办证保证金1万元。关于土地出让金差价，在办理过户时，单瑞庭口头答应把2019年与2018年土地出让金涨价部分的钱作为给陈建丰的奖励，但是单瑞庭至今未兑现承诺。至于不动产登记簿上的房屋面积增加部分，这是拆迁的时候原无锡市南长区扬名街道五星村民委员会赠送给其的阁楼，在房屋交付的时候就有这个阁楼的，村委安置决算书上载明的涉案房屋面积是112.86平方，阁楼没有计算面积，但是领取权证的时候计算面积了，土地出让金也是按照权证上的面积计算收取。现在由于单瑞庭违约，不肯支付土地出让金的差价，所以其原先送给单瑞庭的阁楼面积要求单瑞庭补面积差价。单瑞庭当庭陈述。2006年陈建丰将涉案房屋放在芦庄一家房产中介公司挂卖，挂卖是每平方米2880元，双方谈到每平方米2850元，后来中介说要收取中介费，最后按照每平方米2840元成交，中介费由其负担。房屋抵债鉴证协议实际就是房屋买卖合同，双方不存在借贷关系。合同上325700是原来的要价，最终按照每平方米2840元买的，面积是112.86平方，计320522.4元。其差不多付了310522.4元。其中282150元是代陈建丰支付给原无锡市南长区扬名街道五星村民委员会的，剩余28372.4元就是陈建丰实际所得。另有1万元作为办理过户的保证金扣下来。协议签订后不久，单瑞庭一家就入住至今。国家政策允许可以办理转让过户手续后，其从2017年3月就催促陈建丰办理，是陈建丰一直拖到2018年年底才办理。如果2017年办理土地出让金为每平方米1692元，2018年土地出让金为每平方米1958元，到2019年为2140元。在2006年协议中，陈建丰承诺积极配合单瑞庭办理房屋产权过户手续的，到2018年年底才办理产权过户，单瑞庭已经为此多交纳了土地出让金。在2018年年底双方办理产权过户手续时，单瑞庭没有口头或者书面承诺将2019年与2018年土地出让金的差价作为给陈建丰的奖励。关于14000元办证费用是其给陈建丰的，陈建丰一开始提出5000元办证费，后来说要14000元，其认为多退少补，对于陈建丰提出的14000元办证费用中需要承担陈建丰家其他安置房的契税，其不知情，也未就此事与陈建丰达成一致意见。在本案审理中，本院分别向无锡市梁溪区扬名街道五星社区居民委员会、无锡市不动产登记中心作了调查。无锡市梁溪区扬名街道五星社区居民委员会反映，涉案房屋是纯扩房，当时村里拆迁安置的时候安置六楼送阁楼，是不需要贴钱的。办理产权证时之所以阁楼计算面积是国家政策原因，超过2米多的阁楼予以产权登记。无锡市不动产登记中心反映，不动产登记证上的面积是根据测绘公司提交的测绘报告，由不动产登记中心进行审核和登记。经查，涉案房屋建筑年代是2010年，2013年初始登记的时候也已经确定建筑面积为148.93平方米，2018年12月25日陈建丰办理了产权证，该产权证上的登记建筑面积也是148.93平方米，2018年12月29日双方之间的买卖手续办结。本院认为：陈建丰、史秀华与单瑞庭、单静、张明源的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，合同签订后，单瑞庭依约支付购房款，陈建丰依约交付房屋，单瑞庭以及家人居住使用涉案房屋至今，在涉案房屋具备上市交易条件的情况下，2018年12月底双方办理了产权过户手续，涉案房屋已经过户登记到单静名下。本案的争议焦点为：一、产权过户保证金1万元是否应该给付？单瑞庭支付的14000元办证费用是否有余款抵扣1万元保证金？根据双方合同约定，由于当时政策原因，产权无法过户到单瑞庭方名下，在支付购房款时，双方协商一致扣下1万元房款作为今后房产过户的保证，待房产过户完毕后支付。现房产已经过户到单静名下，单瑞庭方理应将此1万元保证金以及相应利息支付给陈建丰、史秀华。对此，单瑞庭方并未否认，但是提出在2018年12月24日给付陈建丰14000元的办证费用，涉案房屋契税和房本费花费了部分，尚有余款可以冲抵1万元，通过计算，单瑞庭方认为尚欠陈建丰、史秀华2066.16元同意支付。陈建丰提出此14000元已经全部用于四套安置房交纳的契税，自己并没有实际拿到，此14000元不能抵扣保证金1万元，单瑞庭方应该另行支付保证金1万元以及利息。本院认为，根据双方2006年11月6日合同约定以及2018年12月24日收条的约定，单瑞庭方作为买方承担涉案房产的第一次办证交纳的契税和第二次过户交纳的契税等相关费用，陈建丰提出要求单瑞庭方承担其他房产的费用，没有法律依据和事实依据，本院不予支持。14000元交给陈建丰在支付完涉案房产的契税、房本费后有余款8233.84元应该用于冲抵1万元保证金，故单瑞庭、单静、张明源应该支付陈建丰、张明源保证金余款1766.16元。关于利息的争议，根据单瑞庭2006年11月10日的承诺，此1万元应该在2007年春节前存入银行，待产权过户后当天连本带息交还陈建丰，由于双方对于利息的计算标准未明确约定，考虑到涉案房产办理过户手续的时间受国家政策影响具有不确定性，本院认为按照中国人民银行同期同类存款基准利率计算较为妥当，陈建丰、张明源主张按照银行同期贷款利率二倍计算，没有相应证据佐证，本院不予支持。故保证金利息的起算时间以及标准为，自2007年春节前即2007年2月17日农历除夕日为起算日，至2018年12月24日止，以1万元为基数，按照中国人民银行同期同类存款基准利率计算；自2018年12月25日起至实际给付之日止，以1766.16元为基数，按照中国人民银行同期同类存款基准利率支付利息。二、土地出让金差价是否应该给付？关于陈建丰、史秀华主张的土地出让金差价奖励，单瑞庭、单静、张明源否认作出过此口头承诺，陈建丰、史秀华也没有证据证明，故对于此主张本院不予支持。三、涉案房屋面积差价是否应该给付?本院认为，首先，关于涉案房屋出现面积差的原因是阁楼是否计算面积，在双方签订买卖合同时涉案房屋含有阁楼是双方明知的，单瑞庭、单静、张明源购买涉案房屋的价格是整套房屋的价格，包含阁楼，虽然在合同书中约定的建筑面积为112.86，阁楼面积并未计算在内，但是房屋的购买及交付都含有阁楼。其次，陈建丰、史秀华作为被拆迁安置方并未因阁楼而额外交纳拆迁安置差价，并未产生损失。再次，涉案房屋已经完成过户手续，在陈建丰、史秀华将涉案房屋过户给单静时，合同约定面积为148.93平方米，房款为32万元，陈建丰、史秀华并未向单静提出补面积差价，双方未就补面积差价达成一致，故陈建丰、史秀华要求单瑞庭、单静、张明源给付涉案房屋面积增加部分的房款，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下：一、单瑞庭、单静、张明源应于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈建丰、史秀华购房款保证金1766.16元以及支付相应利息（自2007年2月17日起至2018年12月24日止，以1万元为基数，按照中国人民银行同期同类存款基准利率计算；自2018年12月25日起至实际给付之日止，以1766.16元为基数，按照中国人民银行同期同类存款基准利率计算），息随本清；二、驳回陈建丰、史秀华对单瑞庭、单静、张明源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3108元，减半收取计1554元（已由陈建丰、史秀华预交），由单瑞庭、单静、张明源负担25元，陈建丰、史秀华负担1529元，单瑞庭、单静、张明源应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担的诉讼费直接支付给陈建丰、史秀华。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  林春江二〇一九年八月二十一日书记员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。