江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4103号上诉人（原审原告）：向阳，男，1964年2月10日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：赵德成，江苏金华星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙琰，男，1977年5月23日生，汉族，段庄办事处职工，住徐州市泉山区。上诉人（原审被告）：周静，女，1980年6月12日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：郭洪滔，江苏昭鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张易谭，江苏昭鹏律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：孙继选，男，1949年9月8日生，汉族，农机厂退休职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴洋，江苏昭鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市有诚宝居房地产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路荣景盛苑A7-1-103号。法定代表人：刘振，该公司总经理。上诉人向阳与上诉人孙琰、周静、孙继选以及被上诉人徐州市有诚宝居房地产经纪有限公司（以下简称有诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人向阳及其委托诉讼代理人赵德成，上诉人孙琰、周静的委托诉讼代理人郭洪滔、张易谭，上诉人孙继选的委托诉讼代理人吴洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向阳上诉请求：撤销一审判决第四项，请求支持向阳主张的孙琰、周静、孙继选依法连带赔偿律师费154200元的诉讼请求，孙琰、周静、孙继选依法连带承担本案诉讼费等其他全部费用。事实和理由如下：1、根据向阳与原审被告及居间三方签订的合同的第十二条约定“违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方伍万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费等相关费用，根据该约定，确定涉案律师费应当由对方负担。2、向阳的代理人接受委托参加诉讼，充分表明向阳与向阳的代理人所在的律师事务所之间形成了委托代理诉讼关系，法院判决原审被告承担向阳为实现债权而支出的律师费用因此具有事实依据。3、关于向阳是否实际向律师事务所支付了代理费的问题，是向阳与律师事务所之间履行委托代理合同的问题，而非属于受诉法院审查的范围。根据向阳与江苏金华星律师事务所签订的《风险代理委托合同》约定，向阳诉求的154200元律师费应当由原审被告承担。4、孙琰、周静、孙继选还应当双倍返还向阳2万元定金，另外，向阳主张的5万元的赔偿不属于违约金而属于惩罚性赔偿条款。针对向阳的上诉，孙继选辩称，1、向阳并没有实际支付154200元律师费，故向阳要求孙继选支付该律师费没有事实和法律依据。2、关于向阳增加的诉讼请求，孙继选认为该项诉讼请求没有合法性基础。针对向阳的上诉，孙琰、周静辩称，原审判决按照向阳已经支付的律师费数额予以支持，并无不当。对于向阳当庭增加的诉讼请求，二审法院不应对该项诉讼请求予以支持，且该项请求亦无法律和事实依据，请求予以驳回。孙继选上诉请求：撤销一审判决，查明事实依法改判，一、二审诉讼费用由向阳承担。事实和理由如下：一、孙继选与向阳签订的《房地产买卖合同》对孙琰、周静不发生效力。涉案房产为孙琰、周静共同所有，孙继选在未征得其二人同意的情况下与向阳签订《房地产买卖合同》，系无权处分行为，且事后未经孙琰、周静追认，《房地产买卖合同》对孙琰、周静不发生效力。二、原审法院酌定支持被上诉人可得利益损失120000元，无确实充分的证据且不合理。原审认定“至本案买卖合同解除之日，涉案房产所在地均价已上涨至每平方米10000元左右”无事实依据，且对120000元的组成及双方过错程度应分担的比例未有表述，向阳过错分担不合理。根据原审法院的数据，可得利益损失为186900元（即10000元/平方米*66.99平方米-483000元=186900元）。如果“结合涉案房产所在地房价上涨情况、实际交易价格与房价上涨比例的客观差距、被告已承担违约金及合同双方的过错程度”而支持向阳可得利益损失12万元，加上孙继选已承担的违约金5万元，孙继选共计负担17万元，而向阳仅分担16902元，这种比例不公平、不合理。三、违约金没有按过错分担亦不合理。原审法院认定：“原告对合同最终未能履行亦有一定过错。”但仍按合同约定判决孙琰、周静、孙继选全额承担合同约定违约金5万元，明显不公平。针对孙继选的上诉，向阳辩称，其意见同上诉状及代理词，即孙琰、周静、孙继选应当依法连带赔偿向阳律师费154200元，孙琰、周静、孙继选应当依法连带赔偿向阳违约金5万元以及赔偿其他损失等等。针对孙继选的上诉，孙琰、周静辩称，其意见同上诉状。孙琰、周静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对孙琰、周静的诉讼请求，一、二审诉讼费用由向阳承担。事实和理由如下：一、孙继选与向阳签订的《房地产买卖合同》对孙琰、周静不发生效力。孙继选在出售涉案房屋时未经房屋所有权人孙琰、周静的同意和授权，本案不构成表见代理。二、原审法院酌定支持被上诉人可得利益损失120000元，无确实充分的证据且不合理。原审认定“至本案买卖合同解除之日，涉案房产所在地均价已上涨至每平方米10000元左右”无事实依据，且对120000元的组成及双方过错程度应分担的比例未有表述，向阳过错分担不合理。根据原审法院的数据，可得利益损失为186900元（即10000元/平方米*66.99平方米-483000元=186900元）。如果“结合涉案房产所在地房价上涨情况、实际交易价格与房价上涨比例的客观差距、被告已承担违约金及合同双方的过错程度”而支持向阳可得利益损失12万元，加上孙琰、周静已承担的违约金5万元，孙琰、周静共计负担17万元，而向阳仅分担16902元，这种比例不公平、不合理。三、违约金没有按过错分担亦不合理。原审法院认定：“原告对合同最终未能履行亦有一定过错。”但仍按合同约定判决孙琰、周静、孙继选全额承担合同约定违约金5万元，明显不公平。针对孙琰、周静的上诉，向阳辩称，其意见同其上诉状。向阳向一审法院起诉请求：1、判令解除向阳、被告签订的《房地产买卖合同》；2、判令四被告连带赔偿违约金50000元；3、判令四被告连带双倍返还定金40000元；4、判令四被告连带赔偿设计费4000元；5、判令四被告连带赔偿定金贷款利息损失1000元；6、判令四被告连带赔偿房价上涨40%的购房利益损失193198.6元；7、判令四被告连带赔偿律师费154200元；8、判令四被告连带赔偿涉案房屋一倍的价款损失500000元；9、由四被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：本市段南新村13-2-101室房屋所有权人系孙琰和其妻周静。孙琰与孙继选系父子关系。2017年5月9日，向阳（买方、乙方）与署名为孙琰、孙继选的卖方（甲方）签订《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的位于本市.99平方米）房屋以483000元的价格出卖给乙方，双方同意于2017年7月27日前到产权处办理过户手续；双方同意在甲方收到房屋全款之日双方交接房屋；居间服务费7250元由乙方承担，在签订协议时付清居间方；乙方交付甲方购房定金20000元，双方同意由居间方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费，甲方将不动产证押给居间方保管；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方50000元，另外赔偿守约方的直接和间接经济损失；违约方另行支付居间服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间服务费、违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用；甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权和使用权（如果房屋是共有，甲方保证已经共有人同意并保证上述房地产权属清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿），甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任，并赔付第十二条所约定的违约金及服务费给守约方。2017年5月9日，向阳交到有诚公司处20000元，事由为“代收购房定金”。2017年7月20日，本案原、被告均到达徐州市不动产交易中心大厅，但未能就涉案房屋过户事宜达成一致。次日，孙琰到有诚公司将涉案房屋不动产证取走，并向有诚公司出具收到涉案房屋不动产证原件一份的收条。2017年8月9日，向阳将孙琰、孙继选、有诚公司诉至法院，要求继续履行房地产买卖合同并承担违约责任、赔偿损失。2017年10月25日，法院通过EMS专递邮件向孙琰、孙继选送达（2017）苏0311民初5062号一案的民事诉状副本等诉讼材料，孙琰的诉讼材料按向阳提供的地址送达不到被退回，孙继选的诉讼材料于同年10月28日签收。2017年10月19日，孙琰、周静与案外人苏东、孔令双就涉案房产在徐州市不动产中心签订备案合同，由孙琰、周静将涉案房产以500000元的价款卖给案外人，并已完成涉案房产的过户手续。庭审中，向阳另提供2018年4月15日徐州瑞明装饰工程有限公司出具的金额为4000元的装修设计费收据一份及无日期（向阳主张为2017年5月15日）的教育版产品制作图纸复印件，证明其找相关装潢设计人员对涉案房屋装修进行了设计，支出设计费4000元；向阳还提供其自制的2017年与2018年段庄广场房价涨幅走势图，证明其诉请中的利益损失193198.6元（2017年5月每平方6300元，2018年10月每平方11400元）；提供代理人网上打印的标题为“最高法合同中约定律师费由违约方支付的明确答复”及“最高法推进案件繁简分流关于律师费让败诉方承担意见”，2017年8月8日委托代理合同（约定先交2000元，再按照法律文书或执行数额的20%交纳代理费）及代理费发票（金额2000元）、2018年3月16日委托代理合同（约定按2017年8月8日的风险代理委托代理合同约定的本案数额的20%收代理费，二审不收费）、2018年7月25日委托代理合同（约定按2017年8月8日的风险代理委托代理合同约定的本案最终数额的20%缴纳代理费，本案已进行一审、二审、发回重审不收费），证明向阳主张的律师费154200元。经质证，孙琰、周静、孙继选对上述证据不予认可，向阳房子未拿到，起诉后才开具设计费收据，风险代理是当事人和律师共同承担的比例，胜诉多少基于判决书，孙琰、周静、孙继选不应赔偿。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。经查明，孙琰、周静已于2017年10月19日将涉案房产卖与案外人，原、被告签订的房地产买卖合同已无法继续履行，孙琰、周静庭审中亦表示同意解除合同，故原、被告签订的房地产买卖合同应依法予以解除。（一）关于向阳主张被告连带赔偿违约金50000元问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，涉案房产的所有权人为孙琰、周静，作为房产所有权人应当妥善保管好所有权证，而却由孙继选持有涉案房产所有权证出售涉案房产，基于孙继选与孙琰的父子关系，向阳有理由相信孙继选系代表孙琰、周静出售涉案房产；其次，虽孙琰、周静辩称并不知道孙继选卖给向阳涉案房产事宜，但在接到中介通知后却按时到达房产交易中心，孙琰、周静的该行为亦表明了对其父亲孙继选出售涉案房产进行了追认。故，涉案《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》合法有效，当事人应当本着诚实信用原则履行合同。在本案中，孙琰、周静在尚未征得向阳的书面同意解除买卖合同前，即将涉案房产转卖案外人，致使向阳不能实现合同目的，对此孙琰、周静存在过错，应当承担违约责任。孙继选作为买卖合同签订人在涉案合同履行过程中亦存在过错，应当与孙琰、周静共同承担违约责任。根据《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》约定，违约方应赔偿守约方50000元，故对向阳主张的50000元违约金法院予以支持。（二）关于向阳主张被告连带双倍返还定金40000元及定金利息损失1000元问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，合同双方同意定金20000元由居间方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费。合同双方约定违约方赔偿违约金50000元，并未约定双倍返还定金，且向阳已经选择了大于双倍定金40000元的违约金50000元赔偿，故向阳现再行要求双倍返还定金依据不足。关于向阳主张的定金利息损失1000元，于法无据，法院不予支持。（三）关于向阳主张被告连带赔偿设计费4000元问题。涉案房产并未实际交付，在标的物未转移前不能证明向阳主张的该笔费用是订立房屋买卖合同的必要支出，故对向阳的该项诉请，法院不予支持。（四）关于向阳主张被告连带赔偿房价上涨的购房利益损失193198.6元问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》约定，被告以483000元的价格将涉案房产卖给原告，按面积66.99平方米计算，每平方单价为7548元，而至本案买卖合同解除之日，涉案房产所在地均价已上涨至每平方10000元左右。因此向阳以原价格已购买不到同地段同面积的类似房产，确实给向阳造成了可得利益损失，对由此产生的损失被告应当承担相应赔偿责任。因向阳在购买涉案房产时已明确知道涉案房产的所有权人非孙继选，却未与孙琰、周静予以核实，亦未要求孙继选提供授权委托书以保证合同履行，因此向阳对合同最终未能履行亦有一定的过错。故，结合涉案房产所在地房价上涨情况、实际交易价格与房价上涨比例的客观差距、被告已承担违约金及合同双方的过错程度，法院酌定支持向阳可得利益损失120000元。（五）关于向阳主张被告连带赔偿涉案房屋一倍的价款损失500000元问题。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案为二手房买卖，不适用该解释。故对向阳主张适用该解释要求被告赔偿涉案房屋一倍的价款损失的诉请，法院不予支持。（六）关于向阳主张被告连带赔偿律师费154200元问题。虽向阳提供委托代理合同主张该案为风险代理，但根据向阳提供的发票显示，向阳现仅实际支出律师费2000元，并未提供相应证据证明其已实际支出了律师费154200元。故，对向阳主张的尚未实际发生的律师费用，法院不予支持。依据《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》约定及向阳的实际支出情况，对向阳主张的律师费用，法院予以支持2000元。（七）关于向阳要求有诚公司承担连带赔偿责任的问题。因本案系房屋买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷，且合同三方在涉案合同中对此并没有相关约定，向阳方亦未提供相关的法律规定予以支持，故法院对向阳的此项诉请不予支持；如向阳认为房产经纪公司的中介服务损害了其利益，可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2017年5月9日向阳与孙琰、周静（孙继选署名为孙琰、孙继选）签订的《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》；二、本判决生效之日起十日内，孙琰、周静、孙继选向向阳连带支付违约金50000元；三、本判决生效之日起十日内，孙琰、周静、孙继选向向阳连带赔偿损失120000元；四、本判决生效之日起十日内，孙琰、周静、孙继选向向阳连带支付律师费2000元；五、驳回向阳的其他诉讼请求。案件受理费12725元，由向阳负担9350元，由孙琰、周静、孙继选连带负担3375元；公告费470元，由徐州市有诚宝居房地产经纪有限公司负担。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、涉案的房地产买卖合同能否约束孙琰和周静。2、孙琰、周静、孙继选应否向向阳支付违约金5万元。3、孙琰、周静应否向向阳支付赔偿损失12万元。4、涉案的律师费的数额应当如何认定。二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第一、关于涉案的房地产买卖合同能否约束孙琰和周静的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，孙继选自认房产证原件和孙琰、周静的身份证复印件都是其交给中介的，向阳在与孙继选签订涉案房地产合同时，基于孙继选与孙琰的父子关系，加上孙继选提供的房产证原件等材料，向阳有理由相信孙继选有权代表孙琰、周静签订涉案房屋买卖合同，孙继选的行为构成表见代理，故涉案房地产买卖合同对孙琰和周静有约束力。第二、关于孙琰、周静、孙继选应否向向阳支付违约金5万元的问题。《中华人民共和国合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条又规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”本案中，基于表见代理涉案合同约定孙琰和周静，孙琰、周静在尚未征得向阳的书面同意解除买卖合同前，即将涉案房产转卖案外人，致使向阳不能实现合同目的，孙琰、周静构成违约，应当承担违约责任。根据《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》约定，违约方应赔偿守约方50000元，故对向阳主张的50000元违约金法院予以支持。第三、关于孙琰、周静应否向向阳支付赔偿损失12万元的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据涉案房地产买卖合同约定，孙琰、周静以483000元的价格将涉案房产卖给向阳，而至本案买卖合同解除之日，涉案房产所在地房价已经上涨，一审法院参照向阳提供的安居客网站段庄广场房价涨幅走势图，认定涉案房产所在地均价已上涨至每平方10000元左右，并无不当。因向阳以原价格已购买不到同地段同面积的类似房产，确实给向阳造成了可得利益损失，该可得利益损失应为186900元（即10000元/平方米*66.99平方米-483000元=186900元），对此损失孙琰、周静应当承担相应赔偿责任，而一审酌定支持向阳可得利益损失120000元，对孙琰、周静一方而言，并非不利。第四、关于涉案的律师费的数额应当如何认定的问题。向阳主张对方连带赔偿律师费154200元，虽向阳提供委托代理合同主张该案为风险代理，但根据向阳提供的发票显示，向阳现仅实际支出律师费2000元，而其主张的154200元目前并未实际产生，故一审法院未予支持，仅支持向阳实际支出的律师费用2000元，并无不当。综上所述，向阳、孙琰、周静、孙继选的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20125元，由向阳负担12725元，孙琰、周静负担3700元，孙继选负担3700元。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  孟 娟审 判 员  胡元静二〇一九年八月二十七日书 记 员  金宇婷法官助理  孙晓明