西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初9233号 原告：西安紫薇物业管理有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4044。 法定代表人：李春伟，董事长。 委托诉讼代理人：杨丹，陕西伟天律师事务所律师。 被告：卢云霞，女，1971年1月20日出生，汉族，长庆油田分公司职工，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原告西安紫薇物业管理有限公司（以下简称紫薇物业）与被告卢云霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告紫薇物业的委托诉讼代理人杨丹、被告卢云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫薇物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告物业管理费116814.72元;垃圾费17522.56元，代缴电费38.16元，共计134375.44元(上述费用暂计算至2019年4月30日)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月11日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告购买的XX小区XX栋XX单元XX室房屋（建筑面积331.86平方米，性质为商铺）提供物业服务，双方对物业服务的收费标准，费用的缴纳时间、违约责任、争议解决方式等条款进行了明确的约定，其中物业管理费按照建筑面积收取，每月每平方米4元，垃圾费每月每平方0.6元，原告按照合同约定履行了物业管理服务的义务，但被告自2012年1月1日起暂计算至2019年4月底共计拖欠原告物业管理费、垃圾费、代缴电费共计134375.44元。经催告，被告仍未缴纳。现诉至法院，请求判如所请。 被告卢云霞辩称，其购买商铺时开发商承诺将来1号、2号楼下商铺与人人乐超市是一体的，要建成人人乐购物广场，经营前景非常好，而且按照当时的规划图显示商铺与前面人人乐超市是连通的。然而2011年年底超市建成后却用一道墙完全堵隔了后面的商铺，人人乐中间的通道也安装了铁栅栏将后面的商铺堵了。其购买的商铺完全失去了经营价值，导致近十年来无人租赁，其损失惨重。2010年12月11日，其与原告签订了《物业管理服务协议》，并交纳了2011年的物业管理费。2011年年底人人乐建好后其发现并非开发商承诺的样子，遂找开发商交涉，并提出了退房。开发商的回复是已经在委托紫薇物业以统一招租的形式将这一排商铺打造成在主题商业街。后物业公司接连更换负责人，直到现在仍未解决问题，其找物业交涉无果，只能拒交物业管理费。2012年6月22日在与物业交涉时，物业工作人员称经研究，对受影响的5户业主免去2011年1月至12月期间的物业管理费，已交纳的冲抵2012年的物业管理费用。原告在起诉状中按照每平方米0.6元计算垃圾费与《物业管理服务协议》中约定的每户每月6元不符，多计算了16994.56元。其商铺自收房之日起一直空置，不应该按照全额计算物业管理费用。原告起诉前其未收到过原告任何催收物业管理费的通知，诉讼时效未中断，按照法律规定原告的起诉已经超过了法定的诉讼时效。原告未提供应有的物业服务。商铺面前像胡同，两头没有保安，也没有人打扫卫生，现在更是成了停车场。商铺二楼楼顶漏水也无人管。2017年6月20日晚，其去商铺查看时打开前面上锁的门后发现有三四个人在里面做饭，很是吃惊，经询问才得知是在小区干活的工人，是原告公司保安队长给开的门，事后因未得到任何解释和道歉，其找到当时的物业经理李波，看到对方态度诚恳，其才不再追究，当时说起商铺的事情，李波说让再等等，会考虑情况，想办法通过中介整体打包出租的方式来解决。原告系源于开发商（紫薇地产）的业务需要而成立，依附紫薇地产。紫薇地产承诺整体出租建主题商业街之类的并没有实质性的进展，该口头承诺对物业公司具有约束力。综上，请求驳回原告的诉讼请求（详见书面答辩状）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合当事人的陈述和依法确认的证据，本院查明以下事实：被告系西安市未央区XX城XX栋XX单元XX室房屋的业主，该房屋建筑面积331.86平方米，性质为商用。2010年12月11日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告的上述房屋提供前期物业服务。物业管理费每月每平方米按4元收取，城市居民生活垃圾处理费以户为单位按月交纳，每月每户6元，同时约定物业服务费用及其他费用标准按照市物价部门的有关规定调整。当月15日前缴纳当月费用。被告卢云霞自认其物业管理费交至2011年底。通过被告提供的物业管理费收款收据显示，被告此前缴纳的物业管理费系按照空置标准（物业管理费全额70%）缴纳，未缴纳垃圾处理费。原告当庭放弃向被告卢云霞主张垃圾处理费。庭审中，原告亦认可被告所购买的商铺至今仍空置。原告提供了照片，并自称其2019年3月19日在被告的商铺外张贴了催费通知，其一直积极向被告主张支付物业服务费。 本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，双方应当按照合同约定履行义务。原告应当按照约向被告提供符合标准的物业服务，被告应当按照约定向原告缴纳物业相关费用。被告未提供证据证明原告有不履行物业服务合同或履行物业服务合同有重大瑕疵的情形。被告抗辩的开发商承诺的商铺周边与实际交付的商铺周边不一致，开发商承诺其要将商铺委托出租等系被告与开发商之间的纠纷，其后果不应由本案原告承担。被告拒不缴纳物业管理费的行为构成违约。原告张贴催费通知的时间为2019年3月19日，原告仅在张贴时拍了照片，而被告的房屋系空置，原告未能提供证据证明该催费通知持续张贴在商铺外，而并非为了拍照临时张贴，故本院对原告关于该张贴行为可以视为其一直在向被告主张权利的陈述不予采信。被告自2012年1月起即未再缴纳物业管理费，原告未提交证据证明其一直在向被告主张，故对被告关于诉讼时效的抗辩理由本院依法予以采纳。被告持续未缴纳物业管理费等相关费用，原告2019年5月22日向本院起诉，因此2016年5月22日至2019年4月30日期间的费用本院依法予以支持，2016年5月22日以前的物业相关费用因超过了诉讼时效，且被告提出抗辩，本院依法不予支持。原、被告对涉案商铺至今空置无异议，故对被告关于应当按照空置标准收取物业管理费的抗辩意见本院予以采纳。被告应缴纳物业管理费的期间为2016年5月22日至2019年4月30日，按照35个月10天计算，物业管理费数额为32832.02元[(331.86×4×35×70%)＋（331.86×4÷30×10×70%）]。垃圾处理费一节，原告当庭予以放弃，本案不予处理。原告主张的代缴电费38.16元，因原告未提供每月代缴的明细，2016年5月22日以前代缴的部分已经超过诉讼时效，此后的无法计算，故本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告卢云霞于本判决生效之日起十五日内支付原告西安紫薇物业管理有限公司物业管理费32832.02元。 二、驳回原告西安紫薇物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2987元（原告已预交），由被告承担2100元，其余由原告自行承担。被告于履行上述付款义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  崔小梅 审 判 员  王宝娟 人民陪审员  荣春玲 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  刘旭华