西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终3487号 上诉人（原审原告）：惠征，男，1992年3月9日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王宝辉，陕西同顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常智虎，男，1971年11月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘顗，陕西惠民法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘斌，陕西惠民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：苏娟娟，女，1973年3月7日出生，汉族，住陕西省太白县。委托诉讼代理人：刘顗，陕西惠民法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘斌，陕西惠民法律服务所法律工作者。原审第三人：陕西住商房地产中介服务有限公司，住所地：陕西省西安市经开区商铺3-10101。法定代表人：李文涛,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄猛，男，1988年5月1日出生，汉族，陕西住商房地产中介服务有限公司销售部员工，住西安市雁塔区。上诉人惠征、常智虎因与被上诉人苏娟娟、原审第三人陕西住商房地产中介服务有限公司（以下简称住商中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。惠征上诉请求：1、撤销一审民事判决书第三项，依法改判由苏娟娟配合常智虎协助惠征办理房屋转移登记手续。2、二审诉讼费用由常智虎承担。事实与理由：2017年9月25日，惠征与常智虎通过住商中介公司签订了《西安市存量舅买卖三方合同》，约定其以70万元购买常智虎位于未央区XX路XX园XX号楼XX单元XX室房屋。该房屋为夫妻双方的房产，要办理过户登记，需要苏娟娟的配合，只有夫妻双方才能为惠征办理过户登记。 西安市未央区人民法院( 2018)陕01 12民初10223号民事判决“被告常智虎于本判决生效之日起十五日内协助原告惠征将位于未央区XX路XX园XX号楼XX单元XX室房屋产权房屋所有权证号：1 1001 16016-11-1-22604）过户至原告惠征名下”。因涉案房屋属于夫妻共同财产，常智虎与苏娟娟系夫妻关系，涉案房屋需要夫妻双方相互配合才能过户给惠征。因一审法院只让常智虎办理过户登记。故提起上诉，望贵院支持上诉请求。苏娟娟辩称，不赞同惠征的上诉请求，请求贵院依法将本案发回重审，驳回惠征的上诉请求，苏娟娟婚后和常智虎购置的涉案房产，在常智虎欺骗下办理了房屋出售，苏娟娟在知晓之后就拒绝去房管局办理过户手续，一审审理时认定涉案房屋是常智虎个人财产，让常智虎配合进行过户，本案惠征与常智虎签订购房合同仅仅向常智虎支付了3万元定金，苏娟娟未曾收到3万元定金。常智虎辩称，不同意惠征的上诉请求，请求贵院依法将本案发回重审，涉案房屋是常智虎单方将出售给惠征，惠征并未按合同约定将房屋首付款支付给常智虎，常智虎多次催促惠征尽快交款持续三个月没有交款，常智虎以短信的形式告知给惠征解除合同，退还惠征的3万元定金，加上2018年房价上涨，并且常智虎出售房屋也是因为自己负债累累。一审法院没有查明事实，将本案房屋认定为常智虎单方所有。常智虎实际上并未向惠征交付房屋以及房屋钥匙，也不符合我国民法总则以及物权法规定，因此请求贵院驳回惠征的上诉请求。住商中介公司述称，同意惠征的上诉请求。常智虎上诉请求：依法撤销一审民事判决书，解除常智虎、惠征及住商中介公司签订的《西安市存量房买卖三方合同》；2、本案一审诉讼、保全、担保费及二审诉讼费用均由惠征承担。事实与理由：一、原审法院经审理查明部分认定该案主要事实不清，且违背常智虎意思自治原则，强行判令常智虎履行合同，结果明显错误。常智虎系陕西省宝鸡市太白县XX镇XX村XX组村民，2017年9月25日，常智虎与惠征通过住商中介公司签订《西安市存量房屋买卖三方合同》。合同约定，常智虎将其位于未央区XX路XX园XX号楼XX单元XX室房产(房屋所有权证号：110XXXXXXX-11-1-22604）出售予惠征，房产建筑面积95.52平方米，总价款70万元（定金3万元）；剩余房款由惠征申请商业银行按揭贷款，双方需配合在取得房产证办理网签手续后，30日内办按揭手续。交易税、费由惠征承担；中介费21000元由惠征向住商中介公司支付。惠征签订上述合同后，仅支付了常智虎3万元定金，由其自身原因超期近三个月之久，迟迟不予办理银行贷款手续，致使常智虎无法按期如约履行上述合同中的有关约定。为此，常智虎曾于2018年初以手机短信的方式明确向惠征表示解除该合同，并愿意退还惠征所缴纳的3万元定金，而惠征与住商中介公司一直不予理睬。其次，该房屋虽然登记在常智虎名下，但该房确系常智虎与其妻苏娟娟在婚后共同出资所购买的夫妻共同财产，而在上述合同签订时作为该房屋共有人的苏娟娟并不知道常智虎将房屋出售给惠征的事实，其在此后配合常智虎办理相关手续时以为是常智虎通过该房办理贷款手续。为此，上述买卖合同对苏娟娟并不发生效力，且常智虎根据合同第五条第一款的内容约定，在未收到惠征全部房款前也并未实际向惠征交付房屋。再次，常智虎基于上述两个事实不愿意也无法继续再履行上述合同约定的有关内容，完全是出于自己意思自治和自愿原则的体现。而原审法院不顾上述案件客观事实，判令常智虎继续履行上述合同，显属认定事实错误，望二审法院予以明查。二、原审法院适用法律错误，望二审法院予以明查并更改原审法院在认定该案主要事实错误的情况下，对该案作出的(2018)陕0112民初10223号民事判决书系适用法律错误，望二审法院予以明查并更改。综上，常智虎根据我国《民事诉讼法》《合同法》《民法总则》及其相关司法解释的规定，并结合其此前与惠征签订合同的实际履行情况和上述客观事实，依法向贵院提起上诉，望贵院依法对该案进行改判，并支持常智虎的上诉请求。 惠征辩称，一、一审法院认定主要事实清楚，常智虎称一审法院认定事实不清，且违背其意思自治原则，没有任何依据。首先，在一审法院审理中，常智虎认为合同不成立，即使成立也为无效合同，并未提出其曾于2018年初以手机短信的方式明确向惠征表示解除合同。本合同第三条约定的乙方付款方式自动变更为一次性全款支付之规定，也可以看出若银行贷款审批未通过，则由惠征一次性付清全部款项。故合同中并未约定常智虎可以单方解除合同。我国合同法第94条规定的五种法定解除情形，本案也不属于法定解除的情形。综上，常智虎所称的曾于2018年初以手机短信的方式明确向惠征表示解除合同无依据。常智虎称该房屋虽然登记在常智虎的名下，但该房确系常智虎与其妻苏娟娟在婚后共同出资所购买的夫妻共同财产，而在上述合同签订时作为该房屋共有人的苏娟娟并不知道常智虎将房屋出售给惠征的事实，其在此后配合常智虎办理相关手续时以为是常智虎通过该房办理贷款手续，为此，上述买卖合同对苏娟娟并不发生效力。根据一审中住商中介公司称，常智虎夫妻双方到场，一直积极配合其公司工作。配合惠征进行房屋购房资格审核。常智虎称其基于上述两个事实不愿意也无法继续再履行上述合同约定的有关内容，是出于意思自治和自愿原则的体现。根据《合同法》第八条第一款之规定，常智虎提出的其曾于2018年初以手机短信的方式明确表示解除合同。不属于新证据，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(法释(2001)33号）第43条之规定，对常智虎提出的该项证据，应当不予认可。其次，对于常智虎称其曾于2018年初以手机短信的方式明确向惠征表示解除合同，而惠征与住商中介公司一直不予理睬。但惠征自始至终没有收到常志虎任何解除合同的信息，故常智虎所称的其曾于2018年初以手机短信的方式明确向惠征表示解除合同与事实无据。再次，常智并没有解除权，无权以手机短信的方式单方行使解除权。根据我国合同法的规定，合同的解除主要有两种方式，即约定解除和法定解除，根据合同约定，常智虎与惠征之间的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应当遵守，且没有任何约定和法定解除事由，常智虎单方解除合同，是违反意思自治的体现。常智虎称其是意思自治的提现，于事实不符。二、常智虎称原审法院在认定该案主要事实错误的情况下，对该案做出的判决书适用法律错误，于法无据。原审法院认定主要事实清楚，适用法律正确，常智虎认为原审法院在认定该案主要事实错误的情况下，对该案作出判决书使用法律错误与事实不符，于法无据，综上，请求二审法院依法驳回常智虎的上诉请求。苏娟娟辩称，同意常智虎的上诉请求及事实理由、因为常智虎在出售房屋时没有经过苏娟娟的同意，惠征给常智虎交付的定金3万元苏娟娟也没有收到，并且苏娟娟不愿意出售房屋，恳请法院将本案发回重审。住商中介公司述称，双方达成交易都是事实，不同意解除合同。惠征在前期支付了3万元定金，需要后续常智虎的配合惠征才能办理贷款手续，常智虎夫妻双方帮惠征办理购审手续需要配合的时候，常智虎夫妻双方再也不配合。惠征已经做了一系列的流程，当时常智虎夫妻双方去房管局给惠征做购审审核，并且苏娟娟也签字了，后续是因为房价的上涨，才不想出售房屋。2018年年初我们并未收到常智虎要求解除合同的要求，我们和常智虎进行沟通，常智虎说是他尽量配合，说是在给自己妻子做工作，先是说自己妻子比较忙请不下假，起诉的前的一个周前，常智虎没有明确表明不愿意出售房屋，只是说要给自己的妻子做工作。惠征向一审法院起诉请求：1、判令常智虎、苏娟娟继续履行房屋买卖合同中义务，协助办理房屋转移登记手续；2、本案诉讼费、保全费、担保费由常智虎、苏娟娟承担。一审法院认定事实：常智虎、苏娟娟系夫妻关系。2017年9月25日，惠征与常智虎通过住商中介公司签订《西安市XX房XX居间合同》，合同约定常智虎将其位于未央区XX路XX园XX号楼XX单元XX室房产（房屋所有权证号：110XXXXXXX-11-1-22604）出售予惠征，房产建筑面积95.52平方米，总价款70万元（定金3万元）；剩余房款由惠征申请商业银行按揭贷款，双方需配合在取得房产证办理网签手续后，30日内办结按揭手续。交易税、费由惠征承担；中介费21000元由惠征向住商中介公司支付。惠征已于9月18日支付定金3万元给常智虎，支付中介费21000元、其他税费等45000元给住商中介公司，常智虎亦将房屋交付惠征。此后，经住商中介公司通知常智虎、苏娟娟配合办理后续手续未果，形成诉讼。起诉前，惠征在本院申请诉前保全，支付保全费5000元，向中国大地财产保险公司支付担保费4714.77元。庭审中，因双方各执己见，致调解未果。诉讼中，惠征表示其同意一次性给付房款，并明确要求常智虎、苏娟娟继续履行房屋买卖合同并协助其办理房产过户手续。一审法院认为，惠征、常智虎所签的《西安市XX房XX居间合同》系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，依法应认定上述合同合法有效，当事人各方均应自觉履行。本案中，惠征按照合同约定向常智虎交付了定金，常智虎亦向惠征交付房屋，且该房屋所有人为常智虎，常智虎主张该合同未经夫妻双方共同签字所以无效，理由不足，本院对其抗辩主张不予采纳。现惠征要求常智虎继续履行房屋买卖合同并表示愿意一次性给付剩余房款，故涉案合同无法律和事实上的履行障碍，本院予以支持。惠征要求常智虎协助办理房屋产权过户手续，有双方合同及法律依据，本院予以支持。惠征已经给付惠征的定金3万元应视为房屋价款，剩余房款金额为67万元。惠征主张的担保费4714.77元，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告惠征与被告常智虎2017年9月25日签订的西安市XX房XX居间合同继续履行。二、原告惠征于本判决生效之日起十五日内给付被告常智虎剩余购房款67万元；被告常智虎于本判决生效之日起十五日内协助原告惠征将位于未央区XX路XX园XX号楼XX单元XX室房屋产权（房屋所有权证号：110XXXXXXX-11-1-22604过户至原告惠征名下。三、驳回原告惠征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10892元、保全费5000元（原告均已预交），全部由被告常智虎承担，于本判决生效之日起十五日内给付原告。 本院二审查明，在惠征与常智虎关于涉案房屋交易期间，苏娟娟曾到房管机关配合办理相关手续。一审法院查明其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，惠征与常智虎订立涉案房屋买卖合同，符合当事人意思自治原则，合同内容不违背国家法律强制性效力性规定，应为合法有效，当事人各方均应当按照合同约定自觉履行相关义务。常智虎与苏娟娟系夫妻关系，在常智虎出卖其夫妻共同财产过程中，苏娟娟到房管机关配合办理相关手续，应认定系常智虎、苏娟娟共同出卖涉案房屋的意思表示。惠征上诉主张苏娟娟协助办理房屋转移登记手续，依法应予支持。常智虎上诉主张解除涉案合同，因常智虎主张解除合同的理由，不符合双方合同约定和法律规定，故常智虎上诉请求理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决关于苏娟娟协助惠征办理涉案房屋过户手续问题错误，本院予以改判。其余判决正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10223号民事判决第一项；二、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10223号民事判决第三项，三、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10223号民事判决第二项为：惠征于本判决生效之日起十五日内给付常智虎剩余购房款67万元；常智虎、苏娟娟于本判决生效之日起十五日内协助惠征将位于未央区XX路XX园XX号楼XX单元XX室房屋产权（房屋所有权证号：110XXXXXXX-11-1-22604过户至惠征名下。一审受理费10892元、保全费5000元，惠征已预交，由常智虎负担。惠征预交二审案件受理费10892元，由苏娟娟负担。常智虎预交二审案件受理费10800元，由常智虎负担。常智虎、苏娟娟应负担之诉讼费由惠征在应向常智虎、苏娟娟支付的购房款中扣减。本判决为终审判决。  审判长  王  宏审判员  侯新省审判员  张  伟二〇一九年八月十九日（院印）书记员 宁  越    1