海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2018）琼9027民初2007号原告（反诉被告）：张伟，女，汉族，黑龙江省人，住河北省唐山市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘朝辉，乐东黎族自治县阳光法律事务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘芳，女，汉族，住河北省石家庄市。公民身份号码：×××。原告张伟与被告刘芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案，案件审理过程中，刘芳对案件管辖权提出异议，本院经审查后依法裁定驳回刘芳的管辖权异议，刘芳不服，向海南省第二中级人民法院提起上诉，海南省第二中级人民法院维持本院裁定后，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托诉讼代理人刘朝辉，被告刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还定金20万元；2、判令被告返还原告购房预付款10万元；3、被告赔偿原告经济损失4393元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经朋友介绍，得知被告在××县九所出口处北方乐东监狱旁景和花园有一套房屋有出售意向，房号A栋二单元2106。原告通过微信与被告沟通协商，双方确认了该房交易的房款为71万元，原告签订正式合同需先向被告支付10万元定金，等双方到乐东县公证处公证后再付房款。2018年9月26日，原告通过微信向被告转账5000元，9月29日通过工商银行转账95000元给被告，被告收到10万元定金后，在微信上给原告出具收据。10月15日原告去哪儿网给被告购买了河北石家庄到海南三亚的往返机票，10月31日被告到达乐东县，原告给被告在乐东九所金港酒店预订两天客房，11月1日，原、被告到乐东公证处对被告刘芳名下的琼（2018）乐东县不动产权第0008689号房产买卖合同进行公证。在公证处，被告坚持要求原告先全额支付房款才愿意签订合同，原告为了表达购房的诚意，在合同没有签订的情况下，通过农业银行向被告支付10万元作为购房预付款。被告收到原告的定金和预付款后反悔，并返回石家庄，原告多次联系被告，被告都置之不理。综上所述，被告收取定金及购房预付款后不同意将房产售于原告，已严重违约，现提起诉讼请求支持原告的诉讼请求。原告张伟为证实自己的主张，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、微信记录；3、工商银行汇款凭证；4、农业银行转账凭证；5、去哪儿网账单；6、住宿费发票；7、点菜单及发票。被告刘芳辩称，1、被告并非拒绝履行房屋买卖合同。被告与原告微信沟通后，双方就房屋买卖进行公证时，因原告以海南省相关政策为由要求房产过户时才支付剩余尾款51万元，被告不同意且遭到原告及其亲属的恐吓，被告因此逃脱；2、原告所诉经济损失4393元不属实。被告的差旅费是原告购房时自愿承担的并不算其经济损失；3、原告对被告的房产不支付尾款也不协商处理，且对房产进行破坏，给被告带来不必要的经济损失；4、被告房屋的产权证在张伟手中。被告希望原告支付尾款，将房产交易完成。因此，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘芳向本院提交以下证据：1、微信记录；2、通讯记录；3、通话录音光盘；4、与中间人微信记录；5、粘贴单；6、飞猪网账单；7、出租司机出具的证明材料。反诉原告刘芳向本院提出诉讼请求：判令反诉被告继续履行房屋买卖协议，支付尾款51万元、支付因该协议产生的经济损失4万元并承担本案的诉讼费用。事实和理由：经人介绍，反诉被告欲购买反诉原告位于海南省××县房产一套，双方经微信沟通，确信该房产协议价格为71万元，反诉被告向反诉原告支付10万元定金，因海南省的政策原因房产无法正常过户，反诉原告与反诉被告就该房产进行公证，2018年11月1日双方在公证处公正时，反诉原告要求反诉被告在签订合同时支付全部尾款，但反诉被告只支付了10万元，剩余房款要求在政策允许5年之后再支付，反诉原告不同意。11月1日双方再次协商时，因反诉被告的亲属对反诉原告进行恐吓，反诉原告被迫逃脱。之后反诉原告多次与反诉被告协商房屋买卖的行为，反诉被告以不再购买为由置之不理，为此反诉原告多次赶到海南与反诉被告沟通，造成损失。现在要求反诉被告继续履行房屋买卖协议，支付尾款51万元，并承担相应的经济损失。反诉原告为证实自己的主张，提交的证据与本诉答辩提交的证据一致。反诉被告张伟辩称，1、在房屋买卖过程中，双方达成购房意向，反诉人原告在没有签订合同的情况下，要求反诉被告支付剩余房款，违反法律规定，也与事实相违背。反诉原告违约在先，导致双方的买卖行为无法实现，应承担违约责任。反诉被告对反诉原告已失去信任，不愿再购买反诉原告的房屋；2、本案双方买卖房屋过程中，反诉原告所有的机票、住宿、餐饮费都是反诉被告负责，因此，反诉原告要求的经济损失不应得到支持。综上两点意见，请求驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告提交的证据与本诉提交的证据一致。对当事人提交证据的分析与认定：一、对原告张伟提交证据的分析与认定：1《商品房买卖合同》。原告提交该证据意欲证实被告刘芳拥有涉案房产的事实；2微信记录。原告提交该证据意欲证实双方达成涉案房产交易意向，原告向被告支付定金10万元的事实；3工商银行汇款凭证。原告提交该证据意欲证实原告转账95000元给被告的事实；4农业银行转账凭证。原告提交该证据意欲证实原告2018年11月1日向被告支付购房款10万元的事实；5去哪儿网账单。原告提交该证据意欲证实原告为被告购买机票3547元的事实。6住宿费发票。原告提交该证据意欲证实原告为被告支付住宿费600元的事实；7点菜单及发票。原告提交该证据意欲证实原告支付餐费600元的事实。被告对证据1至证据4的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，本院予以确认。被告对证据5至证据7有异议，认为双方对往返机票、住宿及餐费约定由原告负责，因此，该损失应由原告承担。被告的异议成立，本院予以采纳。二、对被告刘芳提交证据的分析与认定：1微信记录。被告提交该证据意欲证实其与原告微信，原告欲与其买房并支付定金的事实。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，本院予以确认。2通讯记录。被告提交该证据意欲证实房子是原告不买房，而不是其不卖房的事实。原告对该证据有异议，认为该证据只是电话号码，且还不是张伟本人的电话号码，无法证实被告意欲证明的事实。原告的异议成立，本院予以采纳；3通话录音光盘。被告提交该证据意欲证实原告违约不买房的事实。原告对该证据有异议。本院认为，该光盘是双方就房屋买卖进行商谈记录，对其真实性本院予以确认，对被告意欲证明的事实本院不予确认。4与方平的微信记录。被告提交该证据意欲证实方平告诉被告原告不再购买房屋并同意支付给被告3万元的事实。原告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。对该微信记录的真实性本院予确认，对关联性及证明目的不予确认。5粘贴单。被告提交该证据意欲证实原告在其房屋违法张贴并弄坏其房门的事实。原告对张贴的事实无异议，对弄坏房门的事实有异议。本院对张贴的事实予以确认。6飞猪网账单。被告提交该证据意欲证实其往返九所的机票和住宿的费用。原告对该证据有异议，认为该证据无法证明是被告本人所乘座，且双方在该时间未在九所就房屋买卖事宜进行协商。原告的异议成立，本院予采纳。7出租司机出具的证明材料。被告提交该证据意欲证实原告违约不购买被告房屋的事实。原告对该证据有异议。本院认为，该证据属证人证言，证人未到庭质证，且没有相关的证据予以印证，对该证据本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年5月8日，刘芳与海南景晟工贸有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司所建位于××县九所出口处北方乐东监狱旁景和花园A栋二单元2106号房。后刘芳有意向将该房屋转让他人，并经他人介绍与张伟就该房屋转让达成口头协议：张伟以71万元购买刘芳与海南景晟工贸有限公司购买的××园房。2018年9月26日，张伟通过微信向刘芳转账5000元，9月29日通过银行转账向刘芳支付95000元共计10万元作为购买房屋的定金，刘芳收到款项后通过微信向张伟出具了收条，内容为：今收到张伟购买刘芳海南××园房，定金10万元，余款61万元，在2018年10月30日前付清，如不付清此协议作废。截止2018年10月30日止，张伟未按约定向刘芳支付剩余房款61万元。2018年11月1日，双方在公证处准备对该房产进行公正，因对购房合同的签订及购房款的支付等问题产生争议，双方没有办理公证，也没有签订房屋买卖合同，张伟也未向刘芳支付剩余的的购房款。而后双方就房屋买卖均未能达成协议，原告张伟因此提起诉讼。另查明，2018年11月1日，张伟向刘芳支付购房款10万元。本院认为，1、根据《中华人民共和国合同法》第十条关于“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，房屋转让应当签订书面合同。本案刘芳将房屋转让张伟并达成口头协议，但未签订书面合同，违反了上述法律的强制性规定，双方的房屋买卖口头协议无效。2、定金合同是主合同的从合同，主合同无效则从合同无效，因此，张伟要求刘芳双倍返还定金的请求于法无据，本院不予支持；3、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过应当各自承担相应的责任。本案张伟共向刘芳支付购房款20万元，双方房屋买卖协议无效后，刘芳依法应向张伟返还购房款20万元。张伟要求刘芳支付损失4393元，但所提供的证据不足以证实其为刘芳个人支付的经济损失为4393元，且在协商房屋买卖期间张伟为刘芳所支出的费用，属张伟自愿支付，因此，张伟要求刘芳支付经济损失没有事实根据和法律依据，本院不予支持；4、张伟与刘芳的房屋买卖口头协议无效，因此刘芳要求张伟继续履行协议，并支付剩余款项于法无据，本院依法不予支持；5、刘芳要求张伟支付经济损失4万元，但提交的证据不足以证实其的主张，因此，对该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下；一、被告刘芳于本判决生效之日起30日内向原告张伟返还购房款20万元；二、驳回原告张伟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2932.96元，由原告张伟负担1200元，被告刘芳负担1732.96元，反诉费5150元，由反诉刘芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 林 珠 二○一九年八月五日书记员 邢增群附：本案适用的相关法律条文内容《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损家国家利益；（2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3以合法形式掩盖非法目的；（4损家社会公共利益；（5违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此反受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。