宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初445号原告（反诉被告）：张宁蓉，女，1959年4月29日出生，汉族，宁夏建工集团退休人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告（反诉原告）：宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁街87号。法定代表人：郭玮，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪正洪，系该公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告张宁蓉与被告宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称：逸家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案，后被告提起反诉，本院依法适用普通程序于2019年4月18日将本诉与反诉一并公开开庭进行了审理，原告张宁蓉，被告逸家公司的委托诉讼代理人缪正洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宁蓉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告履行交付丽景南街西侧编号为XXXX地块某号房屋的义务；2.被告向原告支付逾期交房违约金85934元（171868元×50%），房屋年限损失费21484元，共计107418元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月17日，原、被告补签了《银川市商品房买卖合同》（首次签订合同时间为2010年9月，在盖章备案过程中被告称合同丢失要求补签），合同约定被告将其开发的位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为XXXX地块的公寓第某号房出售给原告，该商品房建筑面积共计47.1平方米；土地使用年限自2006年11月21日至2046年11月1日；原告需按照双方约定向被告于2009年10月22日付清全部房款；出卖人应当在2010年7月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用（当时因被告无法签订售房合同，就由售房代表签署了盖有公司印章的承诺书）；后商品房买卖合同及补充的承诺书对被告逾期交房的违约责任等做出了明确约定。原告依约于2009年10月22日向被告付清了全部房款共计171868元，但被告至今没有将商品房交付给原告。被告未经原告同意，将涉案房屋高价装修，给原告造成了负担。2014年12月30日，被告向业主发出承诺书：公寓于2015年4月20日竣工交付使用，逾期将赔付合同总额50%的损失。综上，原告诉至法院，请求判如所请。逸家公司辩称并反诉称，原告购买被告房屋是事实，双方已签订合同。由于被告资金链断裂无法将涉案房屋交付给原告，该房屋在施工中由于延期交房，原告等业主向银川市政府进行上访，在政府的指导下，被告同意给原告的2套房屋进行了装修，每平方米装修费700元。同时该房屋现在已经具备交付条件，但实测面积比合同签订面积大，所以原告应当将增加面积款及装修费用支付给被告，故被告提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人支付反诉人房屋面积差价款49079.05元；2.请求依法判令被反诉人支付反诉人房款装修费42385元。以上两项合计91464.05元；3.反诉费用由被反诉人承担。张宁蓉针对被告提出的反诉请求及事实理由辩称，被告应当出示房屋竣工图纸。被告提出增加的面积只是出具了具体的数字，原告认为证据不足。原告的2套房屋从竣工图纸上看尺寸一模一样，但为何其中一套房屋的面积比另一套房屋的面积大了6个多平方米。测绘也是依据图纸。原告一直不同意被告装修，原告不需要被告装修，被告装修的质量和价值不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证,结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宁夏银川医药有限公司系宁夏逸家房地产开发有限公司持股比例100%的股东，郭玮系该两家公司的法定代表人。2009年9月5日，宁夏银川医药有限公司向原告出具承诺，载明：“本公司承诺该套房屋有独立产权，交房标准毛坯房，交房最迟2010年7月31日，产权40年，以后交房手续按《国家购房合同法》执行。宁夏银川医药有限公司，赵文霞，2009年9月5日。”2009年10月4日、10月22日，原告向宁夏银川医药有限公司交纳涉案房屋购房款共计171868元。2013年7月12日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为XXXX地块，宁夏银川医药批发市场某号房屋，建筑面积47.1平方米。合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款。合同约定面积与产权登记面积有差异的，每平方米价格保持不变，房价款总额按产权面积调整，调整后房价款的补差应在房屋交付时结清；房屋单价3649元/平方米，房屋总价款为171868元，于2009年10月4日全款付清；买受人逾期付款在30日内，买受人应当自应付款至实际付款之日，按照应付款金额向出卖人按日万分之三支付违约金，合同继续履行。超过30日的，出卖人享有合同解除权，经出卖人同意，买受人继续履行合同的，买受人应当自应付款至实际付款之日，按照应付款金额向出卖人按日万分之三支付违约金；出卖人应当在2013年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，非住宅交付使用条件为商品房取得《建设工程竣工验收备案表》；出卖人逾期交房的，超过90日后买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人在第九条约定的支付期限前未按规定条件付清房款（含银行供款部分）的，出卖人可以不向买受人交房，且不视为违约交房。2014年12月30日被告发出承诺，内容为“宁夏逸家房地产开发有限公司，现向各位业主郑重承诺，宁夏逸家房地产淘宝商铺及公寓于2015年4月20日竣工，向广大业主交付使用，如到期未能按时交付，向广大业主一次性赔付承购商铺或公寓合同总额50%的损失”。后被告将原告的房屋进行了装修。现原告认为被告未按合同约定履行相关义务，故诉至法院。另查明，2018年6月29日，银川市房地产测绘中心（有限公司）对宁夏银川医药批发市场某号商务综合楼作出测量报告书，涉案房屋实测面积为60.55平方米。还查明，2015年4月期间，被告针对延期交付房屋，通过装修抵顶延期交付房屋违约金问题，向该楼部分业主进行了入户调查，部分业主同意装修抵顶违约金，部分业主不同意。诉讼中，原告对银川市房地产测绘中心（有限公司）出具的测量报告书中载明的涉案房屋实测面积不予认可，经本院释明，原告不同意申请委托第三方机构重新测量。被告称因涉案房屋延期交付，引起业主上访，后经银川市人民政府协调，被告将涉案房屋装修抵顶延期交房违约金，装修标准为每平方米700元。原告称不同意装修。经本院至银川市住房和城乡建设局网站查询，涉案房屋于2019年1月在银川市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。本院认为，原、被告于2013年7月12日签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。原告称原、被告首次签订合同时间为2010年9月，后被告将合同丢失，故又于2013年补签的上述合同，因被告不予认可，且原告也未提交证据予以证实，故本院不予采信。按照上述合同约定，被告应当于2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告未按照约定将涉案房屋交付原告使用，已经构成违约，故对原告要求被告按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的条件交付房屋的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告按照承诺赔偿违约金85934元（171868×50%），并要求被告支付房屋年限损失费21484元，双方约定逾期交付房屋的违约金按照已付房款0.1‰/日计算，后被告又出具承诺，承诺延期交付房屋的赔偿购房合同金额50%的损失，该违约金加之损失赔偿的约定明显过高，原告未能举证证明其实际损失，故本院按照合同金额的30%支持被告给予原告支付违约金及赔偿损失51560.4元（171868元×30%），超出部分不予支持。依照上述签订的《银川市商品房买卖合同》约定，合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款。现银川市房地产测绘中心（有限公司）对涉案房屋实测的面积为60.55平方米，比合同约定的面积47.1平方米多13.45平方米，根据合同约定，原告应当向被告补交购房款49079.05元（13.45平方米×3649元/平方米）。关于被告要求原告支付房屋装修费42385元（60.55平方米×700元）的问题，虽合同未约定交付的房屋为装修房屋，原告亦不同意装修，但考虑到被告装修系处理逾期交付房屋问题所为，该装修利益亦由原告享有，本院酌定装修按照700元/平方米的标准计算，装修价值为42385元（60.55平方米×700元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张宁蓉交付位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为XXXX地块，宁夏银川医药批发市场某号房屋；二、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张宁蓉支付逾期交付房屋违约金并赔偿损失共计51560.4元；三、原告（反诉被告）张宁蓉于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司补交购房款49079.05元；四、原告（反诉被告）张宁蓉于本判决生效之日起七日内补偿被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司装修损失42385元。（上述第二项与第三项、第四项相抵后，原告（反诉被告）张宁蓉于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司补交购房款并补偿装修损失共计39903.65元）。如原告（反诉被告）张宁蓉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2448元，由原告（反诉被告）张宁蓉负担948元，被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司负担1500元；反诉费1043元，由原告（反诉被告）张宁蓉负担500元，被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司负担543元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  保 清人民陪审员  李素霞人民陪审员  杨秀红二〇一九年八月六日法官 助理  金俊婷书 记 员  龚琬清附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。