广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2400号原告：于丹，女，1951年10月15日出生，汉族，住广州市东山区，委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：蔡杜生，广东众大律师事务所律师。原告于丹诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月20日公开开庭审理。于丹的委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵，澳美公司的委托诉讼代理人蔡杜生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于丹向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向于丹支付自1998年10月31日起至1999年10月3日止（1998年10月31日至1999年3月8日共计129天，按本金80028元计算；1999年3月9日1999年7月31日共计145天，按本金210028元计算；1999年8月1日至1999年10月3日共计64天，按本金229890元计算）的迟延交楼违约金，违约金以原告实际已付购房款额分段按每日万分之五的标准计，为27745元；2.澳美公司立即向于丹支付自2000年1月2日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额229890元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，计至2019年3月20日为229890元；3.本案诉讼费由澳美公司承担。事实与理由：1997年1月15日，于丹与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C8-501的房地产出售给于丹，总房价款为229890元，付款方式为二十年免息分期付款。合同约定，澳美公司于1998年10月30日将该房地产正式交付给于丹使用，在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调于丹办理房地产登记手续。后双方于1998年10月22日签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将原二十年免息分期付款改为十六年银行按揭付款。在按揭中由此产生的利息全部由澳美公司负担，于丹月供款不变，即每月应付705元，应缴银行的月供款额1180元与于丹供款额之差额则由澳美公司承担，由澳美公司先行划入于丹供款账户以保证银行从于丹的财户扣收本金和利息。1999年3月9日，银行将按揭贷款13万元支付给了澳美公司。因澳美公司违约未向银行支付利息，导致银行要求提前还款，于丹于2005年10月17日共向银行支付了本息共计89989元。于丹按合同约定全部支付完购房款229890元，履行完合同义务，但澳美公司直到1999年10月3日才将涉案房屋交付给于丹使用，且至今未能给于丹办理产权证。于丹多次要求澳美公司办理产权证、支付违约金等，均无果。鉴此，于丹特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。澳美公司辩称，一、本案纠纷发生有其特殊的历史背景和历史遗留原因，涉案房产已封顶并具备交楼和办证条件，作为《房地产买卖契约》一方的澳美公司实际上已履行了全部合同义务，涉案房产系因政府行政规划调整，将原属于增城市的澳洲山庄划入萝岗区，之后申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，所以澳洲山庄楼盘才会被广州市政府定性为“烂尾楼”，并非澳美公司故意违约，很明显属于“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平”的情形，依据《合同法》第九十四条的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，应允许变更合同内容或者解除合同，双方不负违约责任。二、于丹已在1999年10月3日收楼，之后一直占有使用该房产，且至今没有缴交过物业管理费，在2013年广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》下发之后，实际上已发生了“情势变更”而致的不可抗力，澳美公司没有必要继续履行原合同，相关的违约责任也已终结，相反是于丹至今仍非法占有该房产，应承担相应的占用费用。三、于丹的两项诉讼请求均缺乏事实依据，且均已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，依据《民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。其中第一项诉讼请求，于丹实际上在1999年10月3日收楼之日就知道或应当知道其权利受损，也即其第一项诉讼请求的诉讼时效为2001年10月3日前，于丹直到2019年3月27日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效，人民法院应依法予以驳回。第二项诉讼请求，依据双方《房地产买卖契约》2-4关于“该房产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续”的约定可知，澳美公司对办理房地产登记手续承担的仅是协助义务，办理房地产登记手续与办妥产权登记证书是两个不同概念，于丹与澳美公司双方签订的合同约定的是交付使用后九十天内协调办理房地产登记手续而不是办妥产权登记证书，双方不可能也没有资格规定房产登记机关在什么时候办妥产权登记证书。另于丹诉请澳美公司支付迟延办证的违约金是基于合同约定之债所享有的债权请求权，故应适用《民法通则》关于诉讼时效二年的规定。在本案中，从于丹认为澳美公司的行为违约之日起（即2000年1月2日），于丹就应当知道其权利受到侵害，也即其第二项诉讼请求的诉讼时效为2002年1月2日前，于丹直到2019年3月27日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效，且于丹主张6%年利率标准计算违约金也缺乏事实与法律依据，人民法院应依法驳回其诉讼请求。综上，请求人民法院依法查明本案事实，结合特殊的历史背景和历史遗留原因，依法判决驳回于丹的全部诉讼请求。经审理查明，1997年1月15日，于丹（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C8-501的房地产（以下简称案涉房屋）出售给于丹，房屋建筑面积为69.12平方米，合同总价款为229890元，付款方式为二十年免息分期付款。甲方应在1998年10月30日将房屋交付给乙方。附件二第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-3约定，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用；2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5约定，甲方应于1998年10月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害;2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-3约定，选择最高二十年免息分期付款之乙方，（共240期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期（含订金）43006元于1997年1月15日支付，分期付款每月应缴635元。1998年10月22日，于丹和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定原付款方式更改为十六年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，于丹月供款不变，即每月705元。于丹缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的10%，入伙通知书发出十二天总楼价的／%。同日，于丹与中国工商银行广州分行第三支行签订了《购房抵押借款合同》贷款130000元。1998年10月22日，澳美公司收到于丹交来首期、封顶房款79959元并出具等额的收款收据；1999年3月9日，按揭贷款130000元汇入澳美公司账户；1999年8月1日，澳美公司向于丹开具229890元聚龙居C8-501发票。1999年10月3日，于丹收楼。1998年10月22日，澳美公司出具证明称澳洲山庄的工作得到于丹的大力支持，因此其在办妥有关银行按揭手续后，澳美公司送水电建设费10000元；除应付的购房款外，于丹只需供满16年供楼款项，余款由澳美公司负担。另查明，案涉房屋没有办理综合验收手续及无法办理大确权。截止至庭审之日，案涉房屋尚未办理房产证至于丹名下。审理过程中，本院调取了本院审理的同一楼盘其他购买人起诉澳美公司（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》以及该案上诉后广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，二审查明的事实与一审查明的事实相同，判决维持原判。二审判决于2019年6月27日发生法律效力。（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》查明如下事实：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有于丹提交的《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》、证明、发票、收款收据、收楼回执、《广州市不动产登记查册表》，澳美公司提交的广州市城乡建设委员会穗建开【2013】491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》，本院调取的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》、（2019）粤01民终9892号《民事判决书》以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，澳美公司与于丹签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。根据买卖契约的约定，澳美公司应当在1998年10月30日前将案涉房屋交付给于丹使用，但案涉房屋至开庭之日尚未经综合验收合格，不满足合同附件二第二条2-2约定的“必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收”的交付要求，澳美公司应承担逾期交房违约责任。1999年10月3日于丹收楼，根据买卖契约第六条第2款约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算……”，本案中，于丹1998年10月31日至1999年3月8日实际已付房款总额为80028元，1999年3月9日至1999年7月31日实际已付房款总额为210028元，至1999年8月1日止于丹付清全部房款229890元，故违约金应分段计算。于丹将违约金标准调整为每日万分之五，系对自身权利的处分，本院予以支持。综上，澳美公司应向于丹支付逾期交房违约金27630元（80028元×0.05%/日×129日+210028元×0.05%/日×145日+229890元×0.05%/日×63日）。关于案涉房屋逾期办证违约金的问题。双方在买卖契约附件二第二条房屋交付状况2-4中明确约定，案涉房屋在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调办理房地产登记手续。澳美公司于1998年10月30日将房屋交付给于丹，按照买卖契约约定，澳美公司应于2000年1月1日前协助于丹办理房地产权证，但至庭审日，案涉房屋权属证书仍未办理至于丹名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助于丹办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。双方对于逾期办证违约金没有约定，于丹主张按照年利率6%标准计算，在法律规定的合理范围内，本院予以采纳。澳美公司应当按照已付全部购房款229890元的6%/年的标准向于丹支付从2000年1月2日起至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金。上述逾期交房违约金和逾期办证违约金均属于同一房屋买卖合同中约定的违约金，且根据合同法对违约金的补偿性的相关规定，逾期交楼违约金和逾期办证违约金的总金额应以已付全部购房款229890元为限。关于逾期交房、逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就于丹主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于丹支付逾期交房违约金27630元；二、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于丹支付逾期办证违约金，违约金以229890元为本金、按年利率6%的标准自2000年1月2日起计至办理产权登记证之日止；三、上述第一项、第二项的违约金总和以不超过原告于丹已付房款总额229890元为限；四、驳回原告于丹的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5165元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  龚家芳人民陪审员  朱亚娣二〇一九年八月十四日书 记 员  林碧婷孙晓华