广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21450号原告：尹德瑜，男，汉族，身份证住址广州市白云区。诉讼代理人：张立东，广东云智律师事务所律师。诉讼代理人：钟学友，广东云智律师事务所实习律师。被告：谭彬彬，女，汉族，身份证住址四川省南部县。被告：钟壮伟，男，汉族，身份证住址广州市白云区。上述两被告的共同诉讼代理人：廖燕妃，广东中泽律师事务所律师。原告尹德瑜诉被告谭彬彬、钟壮伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹德瑜及其诉讼代理人张立东、两被告的共同诉讼代理人廖燕妃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹德瑜诉称：2017年12月12日双方签订《广州市存量房买卖合同》及补充协议，由原告购买两被告出售位于广州市白云区××镇××三路×号×房产，原告分三次向两被告支付了购房定金共计80000元。2019年3月12日广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终26号民事判决书，认定双方已经协商一致解除买卖合同。我方认为，买卖合同经双方协商解除的，不适用合同法规定的定金罚则，合同解除时，两被告应当退还己收取的80000元定金，而两被告至今未退还定金的行为严重损害了我方的合法权益，故请求判令：1、两被告返还原告购房定金80000元及利息（以80000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2018年5月12日起计算至退还之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告谭彬彬、钟壮伟共同辩称：因原告存在违约行为，我方已于2018年5月11日向原告发出《解除合同通知书》，要求原告承担相应的违约责任，没收其购房定金80000元，因此，根据定金罚则，原告要求我方退还80000元定金无事实和法律依据。我方从未与原告就案涉合同的解除进行过协商，也从未表示过放弃追究原告的违约责任。综上，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明：2017年12月12日，尹德瑜（乙方）与谭彬彬、钟壮伟（甲方）签订了《存量房买卖合同》，合同第一条：1.房地产地址：广东省广州市白云区××镇××三路×号×房；第二条：该房地产按整套出售并计价，总金额人民币2400000元；第三条:甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为:甲方收齐楼款当天；第五条:因本合同条款未尽之处而需加载的备注条款，甲乙双方知悉尹德瑜刚出售一套物业，赎契款需等该物业收到尾款才能转账，具体时间由尹德瑜提前确定；第六条第五款1、(4)：逾期履行本合同（含附件）所列义务超过10天的的情形构成根本违约；第六条第五款2.（2）：乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方交付违约金，甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五日内扣除违约金后的购房款余款退还乙方。合同还就税费、违约责任等进行了约定。该合同附件中约定尹德瑜须于递件成功当天直接支付给谭彬彬、钟壮伟首期楼款1020000元等。当天，双方还签订了《补充协议》，约定尹德瑜在2017年12月12日向谭彬彬、钟壮伟支付定金80000元中的10000元，2017年12月20日支付定金40000元，2018年1月15日前支付定金30000元，谭彬彬、钟壮伟允许尹德瑜暂时使用该物业。2017年12月12日、2017年12月20日、2018年1月15日，尹德瑜分三次向谭彬彬、钟壮伟各支付了定金10000元、40000元、30000元，共计80000元。2018年4月19日，谭彬彬、钟壮伟向尹德瑜出具《催告函》，认为尹德瑜存在不配合办理提前还贷、递件等行为，要求尹德瑜收到该函件后10个工作日内联系中介公司并协助办妥提前还贷、过户、抵押等相关手续，若逾期未办妥上述手续，则视尹德瑜放弃合同权利承担违约责任。谭彬彬、钟壮伟提交的EMS快递投送单显示尹德瑜于次日收到该催告函。2018年5月4日，尹德瑜向本院提起诉讼，要求解除其与谭彬彬、钟壮伟签订的《存量房买卖合同》并由谭彬彬、钟壮伟支付违约金、定金等费用。2018年5月11日，谭彬彬、钟壮伟在收到尹德瑜起诉副本材料后即向尹德瑜发出《解除合同通知书》，以尹德瑜未在催告期限内办理相关手续已构成根本违约为由决定解除《存量房买卖合同》及补充协议书，并没收定金80000元，保留追究其他法律责任的权利。谭彬彬、钟壮伟提交的EMS快递投送单显示尹德瑜于次日收到该通知书。2018年6月5日，尹德瑜提出撤诉申请，本院作出（2018）粤0111民初5569号民事裁定书，准予其撤回起诉。2018年6月28日，尹德瑜向谭彬彬、钟壮伟出具《催告函》，表示愿意继续履行案涉合同，要求谭彬彬、钟壮伟尽快安排时间交接款项并及时办理赎证手续，提出在收到该催告函后10日内答复。同年7月3日，谭彬彬、钟壮伟向尹德瑜出具《复函》，告知案涉合同已于2018年5月12日解除，无需继续履行。尹德瑜遂向本院提起诉讼，要求判令双方继续履行《存量房买卖合同》。诉讼中，谭彬彬、钟壮伟提出反诉，要求确认《存量房买卖合同》及补充协议已解除。本院于2018年10月17日作出（2018）粤0111民初9141号民事判决书，认定双方已协议解除了案涉合同，确认双方当事人签订的《存量房买卖合同》及补充协议于2018年5月12日解除。尹德瑜不服该判决，提出上诉，二审中，尹德瑜确认其于2018年4月20日收到尾款，但没有通知谭彬彬、钟壮伟办理还贷手续，因为谭彬彬、钟壮伟向其发出催告函，其感觉到谭彬彬、钟壮伟不想卖房所以未将尾款交付给谭彬彬、钟壮伟，在咨询了律师朋友后，该朋友误导了尹德瑜，故尹德瑜起诉解除合同，在该案一审庭审后，尹德瑜又咨询了本案的代理人，代理人指引其撤诉。广州市中级人民法院于2019年3月12日作出（2019）粤01民终26号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，双方均确认谭彬彬、钟壮伟未将案涉房屋交付给尹德瑜。至于补充协议中约定的允许尹德瑜暂时使用该物业，谭彬彬、钟壮伟认为并非交付案涉房屋，而是其将案涉房屋钥匙及尹德瑜的身份证照片交给物业公司，允许物业公司见到尹德瑜的身份证后开门给他放置家具等，谭彬彬、钟壮伟确认尹德瑜未认可上述使用案涉房屋的方式，双方均确认未就此另行达成补充协议。以上事实有《存量房买卖合同》、《补充协议》、收款证明、《催告函》、起诉状、《解除合同通知书》、（2018）粤0111民初5569号民事裁定书、（2018）粤0111民初9141号民事判决书、（2019）粤01民终26号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在生效判决已经确定当事人协议解除案涉合同的情况下，尹德瑜诉请谭彬彬、钟壮伟归还案涉定金80000元及支付利息，属于上述第九十七条规定的“当事人可以要求恢复原状”。本案的争议焦点在于，根据案涉合同的履行情况和合同性质，尹德瑜要求谭彬彬、钟壮伟返还80000元是否合理？首先，根据查明的事实，尹德瑜已经按照案涉合同中的附件及补充协议约定履行了交付定金的义务，但谭彬彬、钟壮伟没有履行允许尹德瑜暂时使用该物业的义务，最终协议解除了案涉合同，谭彬彬、钟壮伟取得8万元定金显然没有向尹德瑜支付对价。其次，案涉合同虽然使用了“定金”字样，但没有约定具体哪些情况适用定金罚则，谭彬彬、钟壮伟没收尹德瑜的定金缺乏依据。再次，对于谭彬彬、钟壮伟以尹德瑜经《催告函》督促限期履行义务而不履行存在违约为由没收定金的主张，因尹德瑜交付定金后未能如约暂时使用标的物业，对案涉合同能否完全履行产生疑虑，拒绝按照谭彬彬、钟壮伟要求履行合同义务情有可原，不能视为尹德瑜违约。尹德瑜要求按照中国人民银行同期贷款利率计付至退还上述款项之日止的利息，本院亦予以支持，起算日应为谭彬彬、钟壮伟收到原告诉状副本之日即2019年6月7日。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告谭彬彬、钟壮伟向原告尹德瑜归还80000元并支付利息（利息以80000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月7日计付至清偿之日止）；二、驳回原告尹德瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由被告谭彬彬、钟壮伟负担，并在本判决生效之日起十日内迳付原告尹德瑜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄玉珍二〇一九年八月十二日书记员  郑文玲