海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2018）琼0105民初6174号原告：海南元心房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市美兰区西沙路22号临街铺面，统一社会信用代码91460100090520383X。法定代表人：吴巨雄，总经理。委托诉讼代理人：韩韵、何文龙，海南宝岛律师事务所律师。被告：林莉莉，女，汉族，1956年12月18日出生，公民身份号码×××，住海南省海口市。委托诉讼代理人：李林敏，男，汉族，1986年10月13日出生，公民身份号码×××，住海南省海口市，与被告林莉莉系母子关系。委托诉讼代理人：陈其强，海南唐海律师事务所律师。第三人：符启赞，男，汉族，1988年8月5日出生，公民身份号码×××，住海南省海口市。第三人：李琼美，女，汉族，1989年6月8日出生，公民身份号码×××，住海南省海口市。以上第三人共同委托诉讼代理人：韩韵、何文龙，海南宝岛律师事务所律师。第三人：钟秋联，女，汉族，1987年8月30日出生，公民身份号码×××，住海南省儋州市。原告海南元心房地产营销策划有限公司（下称元心公司）诉被告林莉莉、第三人符启赞、第三人李琼美、第三人钟秋联居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本院于2018年12月28日第一次进行公开开庭审理，原告元心公司委托诉讼代理人韩韵，被告林莉莉委托诉讼代理人陈其强，第三人符启赞、李琼美共同委托诉讼代理人韩韵，第三人钟秋联经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；于2019年7月30日第二次进行公开开庭审理，原告元心公司委托诉讼代理人韩韵，被告林莉莉委托诉讼代理人李林敏、陈其强，第三人符启赞、李琼美及其共同委托诉讼代理人韩韵，第三人钟秋联到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告元心公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付中介服务费14700元（计算方式：成交价490000元×3%=14700元）；二、请求判令被告向原告支付违约金14700元（计算方式：成交价490000元×3%=14700元）；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月27日，原告与被告签订房地产中介服务合同（卖方），合同约定由原告（合同甲方）协助被告（合同乙方）出售其海口市金滩路通华小区7栋B-701号，建筑面积85.39平方米的房产（房屋所有权证号：海房字第****），房屋售价为490000元（卖方净拿价）。付款方式为按揭贷款方式，分两次付清：第一笔款项：双方约定于买方银行贷款审批通过后7天内签订房地产买卖契约；定金于买卖双方签订房地产买卖契约时转为购房款。自买卖双方签订该房地产买卖契约当日买方支付第一款首付款200000元（含定金）给乙方，乙方收到首付款后将房产过户至买方名下（过户受理单由原告保存）。第二笔款项：尾款290000元由买方通过银行按揭贷款支付，若买方按揭贷款金额不足，买方须在过户前以现金补齐所剩余款。合同第四条约定，签订本合同时，甲方已取得买方同意并签署了购买房地产的书面文件，甲方将已收到的购房定金10000元转交给乙方，乙方出具定金收据为实。如果乙方收到购房定金后返回不按上述条件卖方或产权问题不能正常过户或不卖此房，应无条件退还已经收到的购房定金给买方，并按照甲方收到的全额购房定金同等数额违约金赔偿给买方，另需支付成交价的3%的代理费给甲方。合同第九条关于法律责任中约定：因乙方未能按上述约定及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与买方签订买卖契约或因乙方与甲方介绍的客户私下交易的；甲方可以要求乙方支付买卖双方的中介服务费为成交价的3%，并可要求乙方支付违约金，违约金的标准为成交价的3%。合同签订后，原告向被告转交了购房定金10000元，并积极为被告寻找买家。第三人符启赞表示愿意购买被告的房产，因此原告与第三人符启赞签订了房地产中介服务合同（买方），约定在原告的介绍下，第三人委托原告协助购买被告的房产。原告在征得被告及第三人符启赞、李琼美同意买卖涉案房产的前提下，促成双方签订了房地产买卖契约，该合同约定，买卖双方议定的房地产成交价格为490000元，房款分两次支付，购房定金最后一次性付款时冲抵。付款方式：首付款150000元，待银行审批通过后支付，首付款含定金10000元；尾款340000元由银行放贷后支付。合同签订后，原告按照房屋的销售流程要求第三人符启赞准备收入证明、同意房产抵押承诺书等一系列办理按揭手续所需要的书面文件，并协助原、被告共同到农行海口南航支行办理了银行按揭贷款面签手续。原告随即联系交易涉案房产的过户评估、报税事宜，在原告要求被告办理过户手续时，被告便不再配合，且以各种借口推诿。随后被告突然于2017年10月30日、2017年11月9日向元心公司发出关于解除《房地产中介服务合同》的通知函，称由于其前夫反对该次交易，无法履行中介合同，因此解除其与中介公司签订的房地产中介服务合同，单方不同意出售涉案房屋。原告在多次找被告交涉未果的情况下，向被告发出关于办理房屋过户登记的函，告知被告已经完成了中介服务，并请求尽快与原告联系办理房产交易及过户事宜，被告均不予理会。在此过程中，原告发现被告已将涉案房屋出售被第三人钟秋联并于2017年10月26日办理了房屋过户手续。综上所述，原告认为，被告在与原告签订了房地产中介服务合同（卖方）后，原告已经促成被告与第三人符启赞、李琼美签订房地产买卖契约，并在双方签订合同后，为其提供了办理涉案房产的银行按揭、过户评估等一系列的居间服务，被告在合同签订后，却百般推诿，借口其前夫不同意出售房产为由向原告发出解除合同通知书，并在房屋交易过程中，又私下将房产出售给第三人钟秋联。其一房两卖的行为，严重侵害了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告林莉莉辩称，一、被告与第三人符启赞、李琼美签订的房地产买卖契约，是伪造的，被告从未签订过。根据契约第9条的约定，合同的生效条件也未成就，不发生法律效力，对双方没有约束力。原告与被告之间是居间合同关系。根据合同法第427条的规定，居间人取得居间报酬的唯一条件是促成合同的有效条件。若合同最终没有成立或没有发生法律效力，居间合同的法律效力就没有完成，委托人有权拒绝支付居间服务报酬。被告与第三人符启赞、李琼美并没有正式签订房屋买卖合同。也就是说原告的居间合同义务并未完成，被告有权拒绝支付居间报酬。原告提起的诉讼没有事实和法律依据，应当予以驳回。二、被告与原告在整个沟通的过程，真诚地与原告沟通，被告也承诺按照中介服务合同的约定支付原告提供居间服务所支出的服务费用，同时也同意退还第三人支付的定金，但原告及第三人符启赞、李琼美要求更高额的费用，双方协商不成。协商不成的是由原告及第三人符启赞、李琼美导致的。第三人符启赞、李琼美称，其委托原告购买被告的涉案房产，并通过原告向被告支付了购房定金。在双方达成购房意向后，在原告的协助下与被告一同到银行办理银行按揭的面签手续，并同时与被告签订了房地产买卖契约。在等待银行面签通过的过程中，被告向原告发函隐瞒了其将涉案房屋出卖给第三人钟秋联，并办理了房屋过户手续的事实。被告以其与前夫李保安在离婚时，未对婚内共有财产进行分割，对中介合同提出质疑，并反对此次交易为由主张解除合同，本次交易没有完成的主要原因是被告违反了房地产中介服务合同及房地产买卖契约中所约定的合同义务。被告应对原告及第三人符启赞、李琼美的损失承担赔偿责任。第三人钟秋联称，在购房之前，其从不知情原告与被告的交易情况，其是通过正常的中介公司进行交易的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告元心公司举证的证据有：证据一房地产中介服务合同（卖方），证明：原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订房地产中介服务合同（卖方），约定被告委托原告协助出售涉案房产，建筑面积85.39平方米，售价490000元（卖方净拿价），原告将购房定金10000元转交给被告；2、合同第四条第2项约定：若被告在收到购房定金后反悔不按合同约定的条件卖房或者因产权问题不能正常过户或不卖此房，应无条件将购房定金还给买方，并按购房定金同等数额违约金赔偿给买方，另外向原告支付成交价3%的代理费；3、合同第九条约定：因被告未按约定及时履行义务，导致原告未能促成被告与买方签订买卖契约或私下交易，原告可以要求被告支付买卖双方的中介服务费为成交价的3%，并要求被告支付违约金，违约金的标准为成交价的3%。证据二房地产中介服务合同（买方），证明：1、原告在与被告签订中介服务合同后，积极为被告寻找到买家，并与第三人符启赞签订房地产中介服务合同（买家），由原告协助第三人符启赞购买被告的涉案房屋，建筑面积为85.39平方米，售价为490000元，合同对购房定金、付款方式、违约责任等条款进行了约定；2、合同第四条第5项约定，若元心公司收到卖方出具的购房定金收据后，卖方反悔不卖此房或逾期不来元心公司处与买方签买卖契约，则属卖方违约，卖方应退还该定金及定金同等数额的违约金。证据三收据，证明：原告已经将涉案房屋的购房定金10000元交付给被告。证据四房地产买卖契约，证明：1、在原告的居间服务下，被告（合同甲方）与第三人符启赞、李琼美夫妻（合同乙方）签订了房地产买卖契约。该契约约定由原告购买涉案房产，成交价格为490000元；第三人符启赞、李琼美在2018年3月20日前两次付清给被告，购房定金在最后一次付款时冲抵；付款方式：首付款150000元待银行审批通过后支付，首付款含定金10000元，尾款340000元由银行放贷后支付；2、合同第五条约定的违约责任为：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起当日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。证据五借记卡账户主档查询（两张）、证据六个人二手住房贷款资金划转授权委托书、证据七商品住宅套数承诺书、证据八同意房产抵押承诺书、证据九收入证明书（两张），共同证明：原告在促成被告与第三人符启赞、李琼美签订房地产买卖契约后，第三人符启赞、李琼美已经按照原告的要求准备银行按揭所需要的材料，并与被告一同到银行办理了按揭贷款的面签手续。证据十未婚声明，证明：被告在房屋交易过程中，向按揭银行承诺其现在的婚姻状态为离异后未再结婚，目前处于单身状态，其不存在其他财产共有的法律关系，如有因隐瞒婚姻事实，造成的法律纠纷，被告自愿承担相应的民事、刑事法律责任。证据十一关于解除《房地产中介服务合同》的通知函、证据十二关于《房地产中介服务合同》的解除函，共同证明：1、被告在办理面签手续后，并未与第三人符启赞、李琼美办理房产交易及过户事宜，且经第三人符启赞、李琼美多次催促仍拒绝履行合同；2、原告及第三人符启赞、李琼美的多次催促被告履行合同，但被告仍不予理会，并于2017年10月30日、2017年11月9日突然向原告发出解除房地产中介服务合同的解除函，以其前夫反对交易为由单方解除房地产中介服务合同，被告的行为构成违约。证据十三关于办理房屋过户登记的函、证据十四运单详情，共同证明：原告一直催促被告继续履行合同，但被告置之不理，原告在多次催促未果的情况下，于2018年1月6日向被告发函，请求其尽快与原告联系，配合办理房产交易手续。证据十五房产登记信息查询情况说明，证明：被告借口其前夫不同意交易拒不履行合同，恶意悔约，事实上，私底下又将涉案房产出售给第三人钟秋联，并于2017年10月26日将房屋过户至钟秋联的名下，被告的行为属于违反双方在房地产中介服务合同中关于私下交易的约定，且其行为属于恶意一房两卖，应承担违约责任。证据十六海南信联盛投资担保有限公司二手房阶段性交易综合担保服务协议申请表，证明：被告在将涉案房产出售给原告后，又将该房出售给第三人钟秋联，房屋的售价为63万元。证据十七海口市房屋买卖交易和产权状况确认书（转让）、证据十八中国工商银行个人借款凭证、证据十九个人购房借款/担保合同（2017年8月版）、证据二十房地产买卖契约（林莉莉与钟秋联签订），共同证明：1、被告林莉莉与符启赞、李琼美签订房地产买卖契约后，又将涉案房屋以63万元的价格出售给钟秋联，同时被告与钟秋联还签订了另外一份房地产买卖契约，将涉案房屋的成交价篡改为43万元，并将该份房地产买卖契约交给海口市房屋交易与产权管理中心备案存档，另被告于2017年12月26日将涉案房屋过户至钟秋联名下；2、从被告将涉案房屋一房两卖、与第三人钟秋联签订阴阳合同、在房屋过户给钟秋联后随即以涉案房产存在纠纷为由通知原告解除合同等一系列的行为可见，被告在与原告履行中介服务合同及与第三人符启赞、李琼美履行房屋买卖合同过程中，存在极度不诚信和严重违约的行为，应承担相应的违约责任及赔偿原告的因其违约行为导致的损失。被告经对原告举证的证据质证，对原告举证的证据一至三、五、七至九、十一、十二、十五至二十的真实性均没有异议，对证据四、六、十、十三、十四的真实性均有异议，辩称证据四、六上的签名和手印非其本人所签（捺）。第三人符启赞、李琼美经对原告举证的证据质证，对原告举证的证据的真实性均没有异议。被告林莉莉提交的证据有：证据一户口簿及身份证，证明：被告林莉莉与李林敏系母子关系。证据二微信聊天记录、证据三收据，共同证明：2017年9月26日元心公司员工符凤娟与被告儿子李林敏联系买房，并于2017年9月27日将购房定金通过微信转给李林敏，而后李林敏明确告知元心公司拒绝出卖该房屋。证据四房地产中介服务合同（卖方），证明：元心公司与患有精神分裂症的被告签订中介服务合同。证据五残疾人证，证明：被告存在三级肢体残疾。证据六病历，证明：被告自1983年起至今一直患有精神分裂症，无法辨认自己的行为。证据七海南省基本医疗保险省本级门诊特殊病种认定表、居民死亡医学证明（推断）书，证明：李保安患有肝右叶肝癌及乙肝后肝硬化，为救治李保安，被告一家急需大笔医药费，为此，被告在患有精神分裂症及急需用钱的情况下，以低于市场价格出卖涉案房屋。证据八海南省安宁医院疾病证明书，证明：被告自1983年起至今一直患有精神分裂症，无法辨认自己的行为。原告经对被告举证的证据质证，对证据一至五的真实性均没有异议，对证据六至八均有异议，认为无论从签订房地产中介服务合同、收取购房定金、出具收据、与买方签订房地产买卖契约、配合办理面签手续等一系列活动中，还是后来的一房两卖、签订阴阳合同、配合第三人钟秋联办理借款手续、通知元心公司解除合同等恶意毁约等行为来看，被告完全是逻辑清楚、行为正常的具有民事能力的自然人，且被告早已于2007年就与李保安办理离婚登记，其对李保安没有法律上的救治义务。第三人符启赞、李琼美经对被告举证的证据质证，与原告质证意见一致。第三人钟秋联第一次未到庭参加诉讼，对原告和被告举证的证据均未进行质证。第三人符启赞、李琼美、钟秋联均未提供证据。2019年1月2日，为鉴定原告提供的证据四上甲方（签章）处“林莉莉”的签名是否为被告本人所签及签名处指纹是否属于被告本人，被告向本院提交的书面申请。2019年1月18日，本院将原告提交的证据三作为鉴定材料提交给鉴定机构，并对上述事项委托海南公平司法鉴定中心进行鉴定。2019年4月2日，海南公平司法鉴定中心出具琼公平鉴[2019]文鉴字第**号司法鉴定意见书和琼公平鉴[2019]痕鉴字第**号司法鉴定意见书，鉴定意见为：原告提供的证据三上甲方（签章）处“林莉莉”的签名是被告林莉莉所签，且签名处指纹属于被告本人。原告、被告、第三人符启赞、李琼美、钟秋联经对海南公平司法鉴定中心出具琼公平鉴[2019]文鉴字第**号司法鉴定意见书和琼公平鉴[2019]痕鉴字第**号司法鉴定意见书进行质证，对其真实性均无异议，本院采纳其作为本案定案依据。当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认其真实性。经核对原告举证的证据，本院对其真实性均予以确认，但证据十三的函件由海南省海口市××区蜂巢签收，没有证据证明是上述地址是被告的居住地址且被告收到。经核对被告举证的证据，本院对其真实性均予以确认，但被告举证的证据无法证明被告在发生本案的民事行为期间属于限制民事行为能力人或者无民事行为能力人。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月26日，符启赞与原告签订《房地产中介服务合同（买方）》，委托原告协助购买被告所有的位于海口市××路的房产。次日，被告与原告签订《房地产中介服务合同（卖方）》，委托原告协助出售涉案房屋。该合同约定：涉案房屋按套售价为49万元（此价为被告净拿价格）；若被告收到原告转交来的购房定金后反悔不按约定条件卖房或产权问题不能正常过户或者不卖此房，应无条件退还已收到的购房定金给买方，并按原告收到的全额购房定金同等数额违约金赔偿给买方，另被告支付成交价的3%代理费给原告；因被告未能按约定及时履行义务，导致原告未能促成被告与买方签订买卖契约或因被告与原告介绍的客户私下交易的，原告可以要求被告支付买卖双方的中介服务费为成交价的3%，并可要求被告支付违约金，违约金的标准为成交价的3%。同时，原告将从第三人符启赞、李琼美处收取的1万元购房定金交付给被告，且被告出具了相应收据。2017年9月28日，第三人符启赞、李琼美与被告签订《房地产买卖契约》，合同约定涉案房屋成交价格为49万元。2017年10月9日，被告与钟秋联、陈海宏签订《房地产买卖契约》，约定被告以63万元的价格将涉案房屋出售给钟秋联、陈海宏。2017年10月26日，涉案房产转登记于钟秋联名下。2017年10月30日和11月9日，被告向原告分别发出《关于解除的通知函》、《关于的解除函》，称因其前夫李保安以离婚时未对婚内共有财产进行分割为由不同意其出售涉案房屋，欲与原告解除签订的《房地产中介服务合同（卖方）》。2018年1月6日，元心公司向被告发出《关于办理房屋过户登记的函》。被告在本案及（2018）琼0105民初6173号案的审理中均申请对2017年10月9日，被告（甲方）与钟秋联、陈海宏签订《房地产买卖契约》中甲方（签章）处“林莉莉”的签名是否为被告本人所签及签名处指纹是否属于被告本人进行鉴定，为此共发生鉴定费11900元，其中琼公平鉴[2019]文鉴字第××号司法鉴定鉴定费5600元，琼公平鉴[2019]痕鉴字第××号司法鉴定鉴定费6300元。平均为每案发生鉴定费5950元。本院认为，原告与被告所签订的《房地产中介服务合同（卖方）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人应依合同约定履行合同义务并享受合同权利。合同签订后，原告已依合同约定促成被告与第三人符启赞、李琼美签订《房地产买卖契约》，并将从第三人符启赞、李琼美处收取的1万元购房定金交付给被告。被告在与第三人符启赞、李琼美签订《房地产买卖契约》后单方面解除《房地产买卖契约》属于反悔。故依照被告与原告所签订的《房地产中介服务合同（卖方）》的约定，即“若被告收到原告转交来的购房定金后反悔不按约定条件卖房或产权问题不能正常过户或者不卖此房，应无条件退还已收到的购房定金给买方，并按原告收到的全额购房定金同等数额违约金赔偿给买方，另被告支付成交价的3%代理费（中介服务费）给原告”。则被告应向原告支付中介服务费14700元（490000元×3%）。原告诉讼请求高出本院认定的部分，没有合同依据，理由不成立,本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告林莉莉于本判决生效之日起十日内向原告海南元心房地产营销策划有限公司中介服务费14700元。二、驳回原告海南元心房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费535元，由原告海南元心房地产营销策划有限公司负担267元，由被告林莉莉负担268元。鉴定费5950元，由被告林莉莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 潘孝赛人民陪审员 黄琼玲人民陪审员 吴爱凌 二〇一九年八月二十八日法官 助理 郑 羽书 记 员 崔传丽附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年9月2日印制（共6份）