广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3801号原告：广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司，住所地广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋303房。负责人：尹里，职务总经理。委托诉讼代理人：梁剑标、陈滨宏，广东圣和律师事务所律师。被告：黄洪星，男，1982年9月15日出生，汉族，身份证登记住址广东省兴宁市。原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司诉被告黄洪星物业服务合同纠纷一案。本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈滨宏，被告黄洪星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付自2018年9月1日起至实际搬离广州市越秀区较场东路xx号自编36号2-4楼物业之日止的物业管理费（按5783元/月计算）及逾期付款违约金（逾期付款违约金均以当月欠费金额为基数，分别从当月11日起计，每逾期1日按当月欠费金额的1%的标准计付至被告清偿全部管理费之日止）；2.原告没收被告缴纳的物业管理保证金17349元；3.被告向原告支付擅自改动房屋进行装修的违约金70236元。事实和理由：2014年11月18日，广州化工集团有限公司（以下简称化工集团）为方便旗下不动产的管理，与原告的总公司广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力物业公司）订立《委托经营管理协议书》，将包括广州市越秀区较场东路xx号自编36号2-4楼物业（原较场东路33号自编36号）在内的房屋委托万力物业公司经营管理。2018年5月30日，化工集团与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给被告作办公用途使用，租赁期限自2018年6月1日起至2024年4月30日止，合同第三条第4款约定，化工集团授权万力物业公司对该房屋进行租赁管理。2018年6月13日，原被告签订《物业管理服务合同》，约定服务期限自2018年6月1日起至被告搬出之日止，被告在使用标的房屋的同时应向原告支付物业服务费。该合同第九条第2款约定，若被告未能按期缴纳各项费用的，每逾期一日，甲方须按逾期缴费总额1%的标准向原告缴纳滞纳金；逾期达到30日的，原告有权没收被告的物业管理保证金及解除合同等。上述合同订立后，原告依约及时将租赁房屋交由被告使用，并为其提供物业管理支持，但因被告于合同履行期间一直拖欠房屋租金及涉案物业服务费用，且经原告多番催告，被告仍未能按期支付，已构成严重违约。另因被告未经许可擅自改变租赁用途，对房屋按照公寓用途进行改动装修，严重毁损房屋内部架构，根据合同第九条第3款等约定，被告应就其擅自装修的违约行为向原告支付不少于租赁保证金数额的违约金。此外，因被告长期拖欠租金、服务费及擅自改动房屋架构装修的严重违约事实，房屋出租人化工集团也已另案向法院提起诉讼。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，不同意支付物业管理费及违约金等费用，理由如下：涉案房屋一直是办公用途，被告在2018年8月5日正式向原告提出了装修申请，但至今没有获得任何书面回复。被告在承租了物业的情况下，虽然没有获得原告的许可，但也需要继续装修。原告无故要求被告停止装修是非法的。在双方没有达成施工方案的情况下，原告强制停工影响了被告对涉案物业的使用权，故被告停止缴纳物业管理费是行使抗辩，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，广州市越秀区（原东山区）较场东路xx号自编36号房屋（层数4层、建筑面积1202.14平方米、用途为综合楼）登记所有权人为化工集团。2014年11月18日，化工集团（甲方）与万力物业公司（乙方）签订《委托经营管理物业协议》。协议约定：甲方将其部分物业（包括越秀区较场东路xx号自编36号2-4楼、产权证号粤房地证字第××）委托乙方进行经营管理；委托经营管理的权限为：对外出租、物业管理、物业维修和物业安全消防、治安环保、委托评估、诉讼等；乙方同意接受甲方委托。2018年5月30日，化工集团（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。合同约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区较场东路xx号自编36号201-207、303-304、403-407房物业（房地产权证号码粤房地证字第××）按现状出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积578.3平方米。乙方已知晓甲方在公开招租时披露的出租物现状及风险信息，并确认前述物业建筑（或使用）面积、性质以及规划用途。乙方如需变更物业使用性质时，须经甲方书面同意且甲方无须为该项变更行为承担任何审查、批准、指示或要求修订的决定而承担责任，且甲方仅在合理情况下配合提供相关产权证明材料或其他必要的说明资料，相关变更手续由乙方自行负责申请，并承担由此产生的费用、责任及风险后果，且不主张因此而追究甲方任何责任或拒绝支付租金和相关费用。乙方已知晓甲方委托万力物业公司对出租物业进行日常管理，乙方接受万力物业公司对出租物业进行日常管理。租赁期限自2018年6月1日起至2024年4月30日止。乙方如因经营需要，对承租物业进行改建（含改变间隔），进行室内装修或安装设备等，须征得甲方书面同意；如需报经政府主管部门审批的，须先取得政府相关部门合法审批手续后方可施工。在租赁期间，乙方依据本合同约定按时、足额支付租金，承担租赁期间所发生的水、电费、通讯、垃圾清运费及其他相关费用，依大楼或小区物管处要求缴交物业管理费。乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业，没收乙方租赁保证金：2.擅自拆改物业结构或改变用途；6.逾期或不足额支付租金等超过30天的，或累计拖欠租金达到三次的等。上述合同附件为物业平面图，该图显示出租物业为二楼201-207房七个房间，三楼303、304两个房间，四楼403-407五个房间。被告自2018年6月1日开始使用涉案租赁场地。2018年6月7日，被告向原告支付物业管理保证金17349元。同年6月13日，原告（乙方、物业管理方）与被告（甲方、物业使用方）及万力物业公司（丙方）共同签订《物业管理服务合同》。合同约定：乙方为甲方租赁或使用的越秀区较场东路xx号自编36号2-4楼的物业提供物业管理服务，该物业的建筑面积为578.3平方米。服务期限自2018年6月1日起，至甲方搬出物业之日止。管理费标准为人民币10元/平方米/月，每月合计5783元。管理费每月结算一次，由于乙方不具备开具增值税专用发票资格，发票须由丙方开具；由甲方在每月的10日前按转账或现金付款方式缴付当月管理费给丙方，丙方在收到甲方所缴费用后向甲方提供符合税务部门要求的有效增值税专用发票。甲方应于本合同签订之日起5天内向乙方交纳17349元作为物业管理保证金；合同期内如甲方无违约行为的，乙方应在甲方结清所有费用并办理退场手续搬出物业之日起10天内将保证金全额无息退回甲方。合同期内如甲方出现违约行为的，乙方可在物业管理保证金中优先扣除相应的损失费或违约金，但应书面通知甲方。若物业管理保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。甲方对房屋有装修要求的，应提前向乙方提出书面申请并同时报送装修方案，经乙方及相关部门同意后方可进行装修。若甲方未能按期缴纳各项费用的，每逾期1日，甲方须按逾期缴费总额1%的标准向乙方缴纳滞纳金；逾期支付达到30日的，乙方有权中断甲方水电供应、没收甲方的物业管理保证金及采取其他合理措施，解除合同并依法追讨拖欠费用及滞纳金，由此产生的损失由甲方自行承担。甲方未经乙方许可，进行的装饰装修造成了对原建筑物的改动，甲方应负责恢复原状并向乙方支付不少于租赁保证金数额的违约金。2018年7月12日，被告向万力物业公司支付2018年6月及7月的物业管理费11566元。2018年8月23日，被告向万力物业公司支付2018年8月的物业管理费5783元。2018年8月，被告委托的装修公司东莞市御某装饰工程有限公司（以下简称御某公司）填写《装修申请表》，其中载明：装修地点为2、4楼，申请装修项目为拆除原电路、电路改造、重配家私办公用品、吊顶、墙面、天花油漆、走道楼梯重新装饰。该申请表加盖有御居公司印章。原告方工作人员在该表注明同意在不影响房屋结构安全、相邻使用单位和不占用公共面积前提下，按政府相关房屋装修规范以及租赁部出租物业使用用途开展施工，严格监督安全文明施工等。加盖有御某公司印章的《图纸目录》《施工图设计说明》及图纸（共8页）中并无关于对涉案租赁房屋重新间隔及加建厕所的内容。当月，被告开始对租赁房屋进行装修。2018年8月21日，原告向被告发出《停工通知》，称原告工作人员到现场检查发现，涉案租赁物业的实际施工装修与所报施工方案严重不符，通知被告施工单位立即进行停工整改。2018年8月28日，被告向原告递交《房屋用途申请》，称其承租涉案房屋原想和合伙人筹办培训公司做办公用，后合作未成功，不需要再作为办公使用，物业一直空置，租金压力巨大，申请改变使用性质，用途商务公寓，请予以同意等。2018年8月29日，万力物业公司向被告发出《关于严格执行租赁合同条款的函》，称被告与化工集团签订的租赁合同明确规定“按现状出租给贵方作办公用途使用”，但被告正在按“公寓”用途进行装修施工，目前虽然已停工，但已改变物业的间隔、用途，严重违反租赁合同，要求被告严格执行租赁合同相关条款，仅按办公用途使用该物业等。另查明，原告是万力物业公司下设分支机构，依法领取了营业执照。万力物业公司于2019年7月1日向本院作出《情况说明》，称原告为涉案《物业管理服务合同》的当事人，并且原告与被告实际履行该合同，故原告依法享有基于《物业管理服务合同》产生的所有权利并承担该合同义务，对原告提起本案诉讼万力物业公司没有任何异议。化工集团已另案向本院起诉被告，诉讼请求为判令解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》、将涉案房屋恢复原状并腾空交还、支付租金、电费、违约金及没收租赁保证金等。本院以（2019）粤0104民初3803号案立案受理，该案仍在审理中。关于装修内容，被告称，其计划将租赁房屋重新间隔成27个房间，每个房间加建一个洗手间，目前已经拆除了原间隔墙，27间房的间隔也已经做好并进行了粉刷。原告称，其仅收到被告提交的一份《装修申请表》及一并提交的装修图纸，其中反映装修的内容仅为“拆除原电路、电路改造、重配家私及办公用品、吊顶、墙面及天花油漆、走道及楼梯重新装饰”，与所申请的图纸相符，没有任何拆建及更改建筑物间隔的内容，被告称曾二次提交装修图纸与事实不符。本院认为，原被告及万力物业公司共同签订的《物业管理服务合同》是各方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告是万力物业公司的分支机构，已向被告提供了物业管理服务，万力物业公司同意由原告向被告主张物业管理费，故原告有权提起本案诉讼。被告的装修行为改变了涉案房屋间隔并且拟加建27个洗手间，但其并未举证证明已经取得了出租人的同意，在此情况下原告要求其停止装修施工是履行物业管理职责的行为，并无不当，被告以此为由拒付物业管理费于法无据。被告逾期支付物业管理费已构成违约，应承担相应违约责任。同时，因其逾期付款的时间已超过30日，《物业管理服务合同》约定的没收物业管理保证金的条件已成就。因此，本院对原告要求被告按照约定标准继续支付2018年9月1日以后物业管理费及没收物业管理保证金的诉讼请求予以支持。但因出租人化工集团起诉本案被告要求解除租赁合同、收回涉案房屋的（2019）粤0104民初3803号案尚未审理终结，被告是否应当交还租赁物目前未有生效裁判文书作出处理，故本案仅处理至本判决作出之月的物业管理费，此后的物业管理费可待相关事实确定后另循合法途径解决。此外，原告主张按照欠费金额每日1%的标准计算违约金显属过高，本院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。关于原告要求被告支付擅自改动房屋进行装修的违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，由此可见，因违反合同而应承担的违约金数额以损失填补为原则。本案中，被告未经出租人同意对涉案房屋进行装修的行为主要损害的是出租人对租赁物的所有权，而原被告之间为物业服务合同关系，主要权利义务内容为原告向被告提供物业管理服务，被告则向原告支付相应报酬，故被告的装修行为并未对原告造成直接损失，被告答辩不同意支付该项违约金于法有据，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黄洪星在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司支付2018年9月1日起至2019年8月31日止的物业管理费（按照每月5783元计付）及迟延支付上述物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月11日起计至实际支付之日止，以同期应付而未付的物业管理费为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，违约金总额以不超过应付物业管理费本金为限）；二、被告黄洪星已付的物业管理保证金17349元归原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司所有；三、驳回原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2817.40元，由原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司负担1572.4元，被告黄洪星负担1245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  刘碧君人民陪审员  黎满华二〇一九年八月十二日书 记 员  梁 涛唐嘉仪