吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初82号 原告（执行案外人）：魏秀华，女，1965年11月11日出生，汉族，住吉林市昌邑区九站街道三道岭村三组。 委托诉讼代理人：汤峰，吉林寒松律师事务所律师。 被告（申请执行人）：袁佳敏，男，1975年3月5日出生，汉族，住吉林市。 委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所律师。 被告（被执行人）:宋振鹏，男，1985年12月21日出生，汉族，住吉林市。 被告（被执行人）:吕娜，女，1986年10月20日出生，汉族，住海南省三亚市。 原告魏秀华与被告袁佳敏、宋振鹏、吕娜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告魏秀华及其委托诉讼代理人汤峰、被告袁佳敏及其委托诉讼代理人陈广敏到庭参加诉讼。被告宋振鹏、被告吕娜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 魏秀华向本院提出诉讼请求：1.请依法确认魏秀华与吕娜于2016年9月26日签订的卖房协议书和房屋买卖协议有效，确认坐吉林××区房屋归魏秀华所有；2.请求依法撤销（2018）吉0202执异64号执行裁定书。诉讼过程中，魏秀华明确第一项诉讼请求为请求法院停止对坐吉林××区房屋的执行，同时放弃第二项诉讼请求。事实与理由：2016年9月26日，魏秀华与吕娜签订了卖房协议书和房屋买卖协议各一份，约定：吕娜将坐吉林××区建筑面积96.69平方米的房屋出卖给魏秀华，价款16.5万元。魏秀华一次性现金付款16.5万元。后魏秀华在此房屋实际居住至今。因吉林市三合房地产开发有限公司未办理权属登记，导致该房屋至今未能办理产权更名过户手续。2017年1月4日，吉林市昌邑区人民法院根据袁佳敏的申请作出（2017）吉0202民初4号民事裁定查封了该案涉房屋。2018年秋季，魏秀华向吉林市昌邑区人民法院提出执行异议申请，经法院书面审查后，作出（2018）吉0202执异64号执行裁定。魏秀华不服该裁定提出起诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请法院支持魏秀华诉讼请求。 袁佳敏辩称，1.魏秀华没有证据证明以合理的价格购买了涉案房屋并交付了全款，不能成为案涉房屋的实际权利人；2.该涉案房屋早就已经可以办理相关产权证书，魏秀华怠于办理更名过户手续，应该承担相应的法律后果；3.2016年4月20日,该涉案房屋吕娜已经开具了销售不动产统一发票，发票上记载了房屋产权证号，从不动产统一发票开具之日起就能够办理房屋产权和登记手续。综上，袁佳敏认为法院对涉案房屋进行驳回异议申请的裁定书是合法有效的，应当予以维持。 宋振鹏、吕娜未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。 魏秀华向本院提交如下证据：1、房屋买卖协议、卖房协议书，证明2016年9月26日魏秀华与吕娜签订了卖房协议书，约定吕娜将其所有的××苑房屋，以16.5万元卖给魏秀华，并一次性现金付款后即日生效；2、销售不动产统一发票，证明吕娜购买三合房地产开发公司的××苑房屋（建筑面积96.69平方米）的完税证明；3、吉林省东煤物业服务有限责任公司收据，证明魏秀华于2016年9月26日购买该房屋后实际入住的事实，并缴纳了2016-2017年和2017-2018年物业费；4、开户人魏秀丽建设银行交易明细清单，证明2016年9月26日魏秀丽（魏秀华的妹妹）取款5万元借给魏秀华交房款；5、开户人李臣农行交易明细清单，证明2016年9月6日至2016年9月24日李臣取款6.8万元借给魏秀华买房；6、开户人李伟吉林银行个人账户明细对账单，证明2016年9月13日-2016年9月26日李伟（魏秀华的丈夫）取款2.5万元给魏秀华买房；7、吉林市吉佳服务有限公司于2019年3月19日出具证明，证明魏秀华于2016年9月26日起在××苑房屋居住的事实；8、2019年3月19日吉林市吉佳服务有限公司证明，证明三合馨苑4栋4单元1层38号（建筑面积96.69平方米）房屋原户主吕娜2016年变卖房产给魏秀华，小区当时没有办理个人产权登记过户；9、2019年3月19日吉林市吉佳服务有限公司证明，证明该公司于2010年开发吉林××区，由于该公司已经办理了集体房照，现在未进行个人产权登记过户程序。 袁佳敏对魏秀华提供的证据，提出如下质证意见：对证据1两份协议的真实性、合法性和关联性均有异议，2016年9月26日双方签订的卖方协议书依据交易习惯，不可能出现同时出现两份买卖协议；在其中一份协议书中，房屋的房号及结构均没进行显示，而另一份协议书中却清楚进行标注，与魏秀华回答法官的知道房号的时间明显是相悖的，据此可以推定，标有房号的房屋买卖协议是虚假的，而且当日即交付16.5万元，却没有卖方出具的收据，也违背收款常理，依据房屋买卖合同相关纠纷的法律规定及行为习惯，房屋买卖协议应当与收款收据共同存在的时候方能确定交付房款的事实；对证据2发票的真实性、合法性和关联性均有异议，在形式上该发票没有开票单位的盖章，无法确认其真实来源，其次，从该销售不动产统一发票上款项为220,453元，而魏秀华与吕娜签订的协议房款为16.5万元，可见，魏秀华以不合理的价格购买了涉案房屋，可以推定魏秀华与吕娜恶意串通，侵犯魏秀华合法权益，据此无法证明魏秀华与吕娜买卖之间的真实性。另外不动产发票上标准了涉案房屋产权的具体的楼号，与魏秀华陈述是相矛盾的；对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，无法确定其实际居住事实，魏秀华应提交物业服务合同，与该证据共同佐证，方能证明实际居住的事实，而且物业公司仅在所谓的复印件上盖上，却没有相关人员的证明及签字，无法佐证魏秀华要证明的事实；对证据4真实性无异议，但对关联性、合法性均有异议，不能证明魏秀华要证明的问题，从该交易明细仅能够证明魏秀丽当日从银行取款5万元，却无法证明魏秀丽为魏秀华用于房款的支付凭证，而且按照执行异议申请过程中，执行法官所取李新星的笔录上，明确说明当日李新星是从九站吉林银行取出现金16.5万元交付了房屋的全款，据此，可以确定该证据与本案无关；对证据5真实性有异议，并非是原件，也不能证明魏秀华要证明的问题，从该交易明细仅能够证明李臣当日从银行当中取款5.3万元，却无法证明李臣为魏秀华用于房款的支付凭证，而且按照执行异议申请过程中，执行法官所取李新星的笔录上，明确说明当日李新星是从九站吉林银行取出现金16.5万元交付了房屋的全款，据此，可以确定该证据与本案无关；证据6的质证意见同证据5一致；对证据7真实性、合法性及关联性均有异议，按照民事诉讼法的规定，单位出具证明的，单位的相关负责人应当签字，该份证据与魏秀华所举的物业费票据中的物业公司并非同一公司，更能够说明该证据的虚假性，无法证明魏秀华所要证明的事实；证据8质证意见同证据7一致，证据9质证意见同证据7，且涉案房屋属于商品房，该公司证明办理集体房照，是违法法律规定的，物业服务公司是不具有房产开发公司的相关资质，同时能够证明魏秀华所交的吉林省东煤物业收据，也是不真实；证人李新星的证言，证明2016年9月26日，魏秀华给付吕娜现金，当时钱不够，凑的钱，在吉林银行取了5000元，所以在吉林银行直接交易的；证人郝晓姝的证言，证明2016年9月26日，我朋友李新星早上给我打电话说要买房子让我过去，去了之后说他妈借钱去了，我们就在那里等着，在农校附近。他妈说还得取点钱，然后在吉林银行将钱给的吕娜。 本院对魏秀华提供的证据分析评判如下：证据1，虽然袁佳敏对该证据真实性提出异议，但其没有提出相反证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以确认；证据2，该发票没有加盖开票单位公章，故本院暂无法确认该证据的真实性；证据3，虽系复印件，但加盖了物业公司的公章用于确认其真实性，故本院对该证据的真实性予以确认；本院对证据4-6的真实性予以确认；证据7的真实性，本院予以确认；证据8，因物业公司并非案涉房屋交易的当事人，故其无法证明房屋的转让过程，本院对该证据的证明力不予确认；证据9，因物业公司并无房屋产权管理部门，故其出具的证明不具有证明力；证人李新星与魏秀华系母子关系，具有利害关系，故本院对证人证言不予采信；证人郝晓姝的证言，无法证明魏秀华所要证明的问题，故本院对该证言不予采信。 袁佳敏向本院提交如下证据：1、（2018）吉0202执恢488号执行案件询问笔录一份，证明魏秀华举的取款记录和借款过程均是不成立的，该证据与魏秀华所举的吕娜的销售不动产统一发票相比对，能够确认魏秀华与吕娜存在不合理房屋价格买卖，恶意串通侵犯袁佳敏权利，且从笔录中李新星确认房屋交付时间为2016年10月份，而魏秀华庭审中举的两份协议均为2016年9月份，可以确认两份协议的不真实性；2、吉林市个人住房信息查询结果单，证明该房屋符合办理产权证及更名过户条件，涉案房屋为商品房，可以确认魏秀华提交的吉佳服务公司证明是虚假的，与事实不符。 魏秀华对袁佳敏提供的证据，提出如下质证意见：对证据1真实性无异议，但是证明问题有异议，袁佳敏说的李新星2016年10月份购买的，具体时间不记得了，所以说袁佳敏用这份证据来推翻魏秀华的证据明显错误。用多少钱购买的是16.5万元，不像袁佳敏说的吉林银行直接取出的16.5万元,魏秀华当庭举证的第6份证据可以说明魏秀华丈夫李伟于2016年9月26日提起现金5000元，地点为九站吉林银行，交给了吕娜，且办案人发问能否向法院提供在银行取出现金的取款流水，李新星回答，可以，我配合法院。也就是今天魏秀华所举的流水。又问买卖是否有协议，李新星说，有，不在此处，在魏秀华老房子家。在办案人询问的时候李新星没有出示房屋买卖协议。办案人发问能否向法院提供，李新星说能，我抽时间回家取。办案人问什么时候签订的，李新星说2016年10月份。魏秀华认为李新星的笔录应当以实际买卖合同的时间进行确认。16.5万元房款的支付情况只是在吉林银行在当天9月26日又取出5000元的事实；证据2没有公章，对证据真实性、合法性和关联性均有异议。 袁佳敏与宋振鹏、吕娜、吕旋民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月4日作出（2017）吉0202民初4号民事裁定，预查封吕娜坐吉林××区房屋[房号：290033II401040401038号，面积96.69平方米]的房籍。2017年5月16日，本院作出（2017）吉0202民初4号民事判决，判决：“一、被告宋振鹏、吕娜于判决生效后立即偿还原告袁佳敏借款2万元。并承担以2万元为基数自2016年6月7日起至付清时止，按年利率6%计算的利息；二、被告宋振鹏、吕娜于判决生效后立即偿还原告袁佳敏借款10万元。并承担以10万元为基数自2016年6月8日起至付清时止，按年利率6%计算的利息；三、被告宋振鹏、吕娜于判决生效后立即偿还原告袁佳敏借款20万元。并承担以20万元为基数自2016年7月31日起至付清时止，按年利率6%计算的利息；四、第三人吕璇在本案中不承担责任。”宋振鹏、吕娜为夫妻关系，吕旋与吕娜为亲属关系。判决生效后，袁佳敏向本院申请执行，案号为（2017）吉0202执1701号，2017年12月8日该案终结本次执行程序。2018年3月23日该案恢复执行，案号为（2018）吉0202执恢488号。魏秀华于2018年6月1日申请执行异议。本院于2018年11月29日作出（2018）吉0202执异64号执行裁定，裁定驳回魏秀华的异议请求。 另查明，2016年9月26日，吕娜与魏秀华分别签订了卖房协议书和房屋买卖协议，均约定吕娜将案涉房屋出卖给魏秀华，转让价165,000元，一次性现金付款。吕娜向魏秀华出具销售不动产统一发票，载明案涉房屋单价每平方米2280元，合计金额220,453元。魏秀华在案涉房屋居住。 再查明，案涉房屋在房产部门登记信息显示，案涉房屋坐落于吉林市××区，建筑面积96.69平方米；商品房买卖合同备案信息显示，出卖人为吉林市三合房地产开发公司，买受人为吕娜；查封信息显示，案涉房屋于2017年1月4日被本院（2017）吉0202民初4号民事裁定查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，（一）2016年9月26日，吕娜与魏秀华签订的卖房协议书和房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政性法规的强制性规定，故为合法有效。魏秀华提出的该项诉讼请求，本院予以支持。（二）魏秀华在查封前已占有案涉房屋。（三）仅凭魏秀华出具的银行取款凭据，无法证明其已将款项实际交付给付吕娜，且吕娜没有出具收条。同时，魏秀华提出其均系向亲属借款，但其亦没有提供相关证据予以证明，故无法认定魏秀华已支付了案涉房屋的购房款。另外，房屋发票中的金额为220,453元，而魏秀华购房的价格为165,000元，吕娜的购房时间与其出卖给魏秀华的时间仅相隔4个月左右，两者差价巨大，不符合交易惯例。而魏秀华仅靠吕娜出具的没有加盖公章的发票，就决定购买房屋，没有尽到谨慎审查义务，具有过错。况且，案涉房屋尚不能办理产权登记，且案涉房屋仅是商品房买卖合同备案登记，并不能取得物权，因此，魏秀华要求确认房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，魏秀华就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回其诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、确认魏秀华与吕娜于2016年9月26日签订的卖房协议书和房屋买卖协议有效； 二、驳回其他诉讼请求。 案件受理费3600元，由魏秀华负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  林 杰 人民陪审员  玄春兰 人民陪审员  王 宏 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  隋畅怡