河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初2204号原告（案外人）：陈文莉，女，汉族，1970年1月15日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：张一新，北京市邦道律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵建芳，男，汉族，1974年8月4日出生，住河南省虞城县。被告（申请执行人）：朱建超，男，汉族，1980年3月3日出生，住河南省虞城县。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈法制，河南卓衡律师事务所律师。第三人（被执行人）：李传书，男，汉族，1959年8月12日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：张兵，河南三商律师事务所律师。原告陈文莉诉被告赵建芳、朱建超，第三人李传书案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原告委托诉讼代理人张一新，被告赵建芳、朱建超委托诉讼代理人陈法制，第三人李传书到庭参加诉讼。庭审后，本院组织当事人对有关证据进行质证，原告委托诉讼代理人张一新，赵建芳、朱建超委托诉讼代理人陈法制，第三人李传书委托代理人张兵到庭质证。本案现已审理终结。原告陈文莉的诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于商丘市梁园区神火大道中段天伦华府小区1号楼12层西户房产的强制执行、并解除对该房产的査封；2、依法确认原告对位于商丘市商丘市梁园区神火大道中段天伦华府小区1号楼12层西户房产享有所有权。3、本案诉讼费及其他费用由被告承担.事实与理由：商丘市睢阳区人民法院对涉案房产査封并强制执行错误；（2019）豫1403执异17号执行裁定书适用法律错误。一、法院査封并强制执行原告已购买的登记在第三人名下的房产错误。2017年1月15日，原告和第三人李传书及其妻张志英签订《房屋买卖协议》，李传书将其位于商丘市梁园区神火大道中段天伦华府小区1号楼12层西户房产出售与原告，总房款为人民币60万元，原告支付了全部房款，李传书于2017年2月1日交付了该房，原告居住、使用至今。但在签协议时李传书告诉原告开发商没有完善手续，该房产不能办理房产证，正是因为李传书隐瞒了真相，致使原告一直以为该房产没有房产证，故没有办理房产过户登记。依据我国《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的、如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告与李传书签订的房屋买卖协议已经生效，原告支付了全部价款，并实际占有、使用该房，且原告对未办理过户登记手续没有过错，故法院查封并执行原告已购买的登记在第三人名下的房产错误。二、涉案房产所有权属于原告所有，原告对涉案房享有足以排除强制执行的权利。1、在法院查封之前原告与第三人签订合法有效的书面买卖合同。2、在法院査封之前原告已合法占用涉案房产。3、原告已支付了全部价款。4、该房产之所以没有办理过户登记是因为第三人的原因，非因原告的原因没有办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条对已登记的不动产存在买卖关系但还没有进行变更登记的情况下，赋予买受人类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除强制执行的效力。故依据该条规定，涉案房产所有权属于原告所有，原告对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。三、商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403执异17号执行裁定书适用法律错误。商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403执异17号执行裁定书仅凭涉案房产登记在第三人名下，就依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定认定涉案房产产权人是第三人，显然是没有尊重本案涉案房产已经发生买卖的事实，故适用法律错误，综上所述，原告购买涉案房产的时间先于被告提出査封申请的时间，被告申请査封之时，上述房产的所有权已合法归原告所有，被告无权申请查封，原告对该房产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的强制执行。故商丘市睢阳区人民法院对涉案房产查封并强制执行错误；（2019）豫1403执异17号执行裁定书适用法律错误。被告赵建芳、朱建超辩称：原告的执行异议之诉没有事实和法律依据，其诉称的事实理由不能成立，请求驳回原告诉请，详细意见在质证中陈述。第三人陈述：房子归属于谁对我来说无所谓，原告说我隐瞒事实真相，我有异议，我确实没有房产证，我也没有见过房产证，我的房子是按揭，目前为止我没有偿还按揭，我欠原告的钱没有还，我当时想卖房子，因为房子没有房产证不好卖，就卖给原告了，我和原告之间签订的有合同，房子确实没有房产证。在被告赵建芳、朱建超起诉我之前，我告诉过他们，我的房子已经卖过了。本合议庭归纳本案的争议焦点：原告的起诉有无事实和法律依据，是否应得到支持？。原告陈文莉为支持其主张提交以下证据:第一组证据:1、身份证复印件1份，2、商丘市睢阳区人民法院执行裁定书复印件1份4页，证明:原告诉讼主体适格；第二组证据:1、收款收据复印件2份1页，2、银行卡交易明细清单复印件2份2页，证明:原告与第三人李传书存在借款合同关系，第三人于2014年5月15日、5月30日向原告借款合计300万元。第三组证据:1、房屋买卖协议、收条复印件1份2页，2、借条复印件1份1页，证明:原告与第三人经对账结算，在借款合同终止后，建立商品房屋买卖合同关系，部分借款本金60万元转化为购房款，该商房买卖合同合法有效；第的四组证据:1、物业费、水费、垃处理费复印件3份3页，2、电梯维修费复印件1份1页，3、情况说明原件1份1页，证明:1、在法院查封之前，原告基于房屋买卖协议已合法占涉案房屋，涉案房屋所有权属于原告所有，原告对涉案涉案房屋享有足以排除强执行的权利。2、未办理过户登记是第三人告知无法办理过户，非因原告的原因。第五组证据情况说明一份，证明目的原告已缴纳的物业费，电梯费、垃圾处理费，在法院查封之前，原告已合法占有、使用涉案房屋的事实；第六组证据《商品房买卖合同》及相关票据复印件1份，2、商丘市不动产登记交易中心回复函复印件1份，证明第三人李传书以按揭方式购买涉案房屋，2、涉案房屋的所有权取得程序违法且于2009年停止向第三人发放，客观上导致原告无法办理涉案房屋的过户登记。第三组项目合作协议书复印件1份，证明第三人向原告借款300万元的事实。被告赵建芳、朱建超对原告提交的证据发表质证意见如下:对第一组证据中的证据1、2真实性无异议，对第二组证据中的证据1的2份收据有异议，1、不能证明原告与第三人存在借货关系，该收据记载的内容是原告向新城国际三期项目缴纳的保证金300万元，故该2份收据只能证实原告交纳了300万元保证金的事实，2、2份收据的出具时间间隔半个月却票号相连，不能排除原告与被告意串通妨害两被告债权实现的嫌疑，不能排除2份收据有伪造的嫌疑，3、原告并没有相关客观证据证实其实际缴纳了该300万元的保证金。对第二组证据中的证据2银行明细真实性无异议，但是与本案不具有关联性，该银行明细账号的持有人系牛光磊而非原告，2、该银行明细无法证实原告向第三人给付了300万元借款，3、该明细也不能证实记载的300万元去向是第三人，也不能证明300万元给付了新城国际三期项目保证金，综上，该银行明细与本案不具有关联性，对第三组证据客观性、真实性都有异议，理由:1、该协议系原告与第三人恶意串通，我方有证据提交，2、该协议约定的房屋价款明显低于房屋的实际价值，3、该协议虽名为买卖合同实为借款中的担保合同，故不宜认定为事实上的买卖合同。对收条和借条的意见：该收条和借条不具有客观真实性，理由：1、原告没有充分的证据证实借条及收条所显示的借贷合同关系成立，更没有证据证明原告履行了借条及收条上所记载的给付凭证，在原告不能提供证据证明给付借条及收条上记载的金额的情况下，其所诉称的借贷关系，根据法律规定是没有生效的，因为借款合同是实践合同，只有给付了借款，借款合同才生效，4、即便原告提交的买卖协议是双方当事人真实意思表示，也因第三人、张志英没有实际交付造成，原告不能基于该买卖合同取得房屋产权。对第四组证据的意见：一、该组物业收据不具有客观真实性，理由：1、该票据其中一张2018年1月1日的有明显的伪造迹象，2018的8系有6涂改而来，2、天龙华府小区入住的业主有上千户之多，而这4张收据其跨度近一年半的时间，但其票号尽管不是连号，但却挨近，其中2017年10月1日的收据票号为0221325，其中2019年1月1日的收据票号为0221327，从票号仅隔一个数字明显可以看出该收据不具有客观真实性，另外2张2018年1月1日的票号为0221328与2019年1月1日的票号仅仅相连，该2个票号相连更能证明票据的虚假，和不客观性，而且2018年11月20日的收据时间晚于2019年1月1日，早于2018年1月1日其票号却为0221401，从这些票号和时间可以明显的看出该证据的不真实性和虚假性，也可以印证被告赵建芳、朱建超所说原告与第三人有恶意串通、损害被告赵建芳、朱建超债权的行为。综合这四组证据的综合意见：该四组证据不能证实本案的涉案房产没有房产证或者不能办理房产证，原告与第三人当庭都说本案的涉案房产不能办理房产证，在另案的诉讼及执行过程中均可以证实本案涉案房产，房产证已经办出，而且早已经办理了不动产登记证，原告作为成年人而且是拥有很多财富的人，对本案的涉案房产是否能办理房产证应该有清楚的认知，故其诉称没有办理涉案房产产权证自己没有过错的理由不能成立。第三人作为房地产建筑商房产证的办理，对其来说更是常识性问题，不可能基于不能办理房产证就信以为真，且本案涉案房产在房管局的客观记载是第三人已经办理了房产证并进行了不动产登记，故第三人说本案房产不能办理房产证的说辞显然与客观事实相悖。对第四组证据的情况说明有异议，理由：该说明上的内容都是虚构的，不真实的。第五组证据不具有客观性、其内容虚假。第三人李传书对原告的第一组证据无异议，对第二组证据的收据没异议，这是我的财务出具的，对银行交易明细无异议，我本未想借牛光磊的钱的，牛光磊没有钱，牛光磊与原告比较熟悉，借原告的钱，牛光磊是担保人，原告将钱打给牛光磊，牛光磊再转给我，我交到财务上。对第三组证据房屋买卖协议无异议，当时签字都是我和张志英签订的，房产证需要找开发商，我比较忙，不能天天去房管局，我找过业主委员会，我要是知道有房产证的话为什么不给原告过户，我的签字是事实。也有中间人牛光磊的见证，对收条无异议，是我本人签字，房子卖了60万元当时我也感觉价位低，因为没有房产证，我也没有办法因为欠别人钱，我欠原告300万元，我卖了给房子抵偿给原告，又给了一部分，余款我给原告出具的有借条。对第四组证据无异议，这些收据是真实的，房子是2017年1月卖的，当时临近春节，也没有时间，我是2017年2月1日搬的，当时找房子比较困难，我租的原告的房子，我说我的家具不搬，牛光磊说也不能白住，我就交了部分房租。被告赵建芳、朱建超，第三人李传书没有向本院提交证据。经庭审，双方无异议的证据，本院予以本院确认，并在卷佐证，双方有异议的证据，本院确认原告提交的第二组、三、四、五证据，符合证据的三性原则，可以作为本案的有效证据使用。两被告异议认为，原告与第三人之间存在恶意串通的嫌疑，并没有提交证据印证，对其异议，本院不采信。依据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：赵建芳、朱建超与第三人李传书、张志英建设工程施工合同纠纷一案，虞城县人民法院于2018年1月11日作出(2018)豫1425财保1号民事裁定和协助执行通知书，查封了第三人李传书所有的位于河南省××市××大道东八一路××小区××楼××西户房权利编号为2009047720及李传书、张志英其他房产。2018年2月2日虞城县人民法院将赵建芳、朱建超与被第三人李传书及案外人张志英建设工程施工合同纠纷一案移送本院审理。2018年4月26日本院作出(2018)豫1403民初2019号民事判决，判决李传书于本判决生效后10日内返还赵建芳、朱建超保证金1000000元及利息（1000000元保证金）自2014年8月3日-2015年4月15日止:50000元利息自2015年8月25日起至归还之日上:50000元利息2015年12月20日起至归还之日止，利息均按月利率1.5%，已支付的16000元应从利息中扣除)。判决生效后李传书没有履行判决所确定的义务。2018年11月15日赵建芳、朱建超申请执行，本院于2018年11月15日立案执行。在执行过程中李传书仍没有履行判决所确定的义务。另查明，法院查封的位于河南省商丘市××区××大道东八一路××小区××楼××西户房产登记在李传书名下，建筑面积为177.63平方米，房屋所有权证证号：商丘市房权证2009字第××号，由于天伦华府项目所占土地为军用划拨土地，在发证之前，发现不符合登记要求，此证停止发放。因李传书欠原告款没有归还，2017年1月15日李传书、张志英与原告陈文莉签订了一份房屋买卖协议，李传书、张志英将位于商丘市梁园区区京港大道东八一路北天伦华府小区1号楼12层西户房产一套以60万元价格卖给陈文莉，同日李传书出具收到陈文莉交的60万元的房款的收条一份。2017年6月1日陈文莉与李传书签订了一份租房协议，李传书租用陈文莉的位于商丘市××区××大道东八一路××小区××楼××西户房产，双方约定了租金、租期及其他事项。现该房产由原告陈文莉占有、居住、使用。本院认为，陈文莉与李传书签订的以房抵债协议是双方当事人真实意思表示，且没有违反行政法规强制性规定，合法有效。基于此有效的抵债协议，李传书债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化了房款，即陈文莉在抵债的额度内支付债务人（李传书）房屋价款，在人民法院査封之前陈文莉已合法占有该不动产，且没有办理过户手续，并非陈文莉原因造成，且案涉房产实际有原告占有，使用。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈文莉权利能够排除执行。关于原告要求确认对位于商丘市梁园区神火大道中段天伦华府小区1号楼12层西户房产享有所有权的诉讼请求，因本案审理的是执行异议之诉不是一个法律关系，本院不予审理，可另案主张权利。两被告质辩称原告与被告之间存在恶意串通的嫌疑，并没有提交证据印证。对其质辩意见，本院不采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，《故人民共和国明示诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、停止对原告陈文莉购买的位于商丘市梁园区神火大道中段天伦华府小区1号楼12层西户房产的强制执行，并解除对该房产的查封。二、驳回原告陈文莉的其它诉讼请求。案件受理费9800元，由被告赵建芳、朱建超负担。如不服本判决。可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  李艳梅审判员  金士军审判员  贾立法二〇一九年八月六日书记员  高秀敏