重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初15827号原告：周海燕，女，1988年8月22日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：胡军，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：马勇，男，1980年4月26日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：刘浏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告周海燕与被告马勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周海燕及其委托诉讼代理人胡军、被告马勇及其委托诉讼代理人刘浏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定将房屋过户至原告名下；2.判令被告支付违约金189750元（自2018年7月20日起、每日按成交价的5‰计算至房屋实际交付之日止）；3.判令被告支付律师费61000元、保全担保费1380元。事实和理由：2018年5月8日，原、被告签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，约定被告将其位于重庆市江北区大石坝山水家园X号X-X的房屋(以下简称案涉房屋）出售给原告，并约定了过户时间及违约金等。合同签订当日，原告向被告支付了定金100000元。后，原告一直按约积极办理按揭审批手续，该手续已于2018年7月10日办理完毕，但被告无故不配合原告完成过户手续，并提高房屋价款，故诉至法院，望判如所请。被告马勇辩称，被告同意将案涉房屋过户给原告，但原告应将剩余房款支付给被告，被告在交易过程中不存在违约行为，双方产生纠纷系因对二手房买卖业务不熟悉，而中介提供的文本明显存在瑕疵，造成双方出现误解，原告主张的违约金过高，请求调减。本院经审理认定事实如下：被告系案涉房屋产权人。2018年5月8日，通过经纪方重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的中介，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定甲乙双方交易房屋坐落于重庆市江北区大石坝山水家园X号X-X号，建筑面积为131.66平方米，房屋所有权人为被告，房地权证号为103-2008-05495号，房屋总价为1150000元；乙方在签订本合同当日支付定金100000元，乙方同意支付首付款（不包含定金）250000元，乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方，乙方拟贷款800000元；甲方应在2018年6月30日前到其贷款银行办理完成结按手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在乙方按揭审批通过且甲方取得房产证后7个工作日内共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件手续完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方按日向守约方支付按照房屋成交价5‰计算的违约金；守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。同日，原告向被告支付了100000元定金，被告出具了《定金/房款收款收据》，载明收到原告购买案涉房屋的购房定金100000元。2018年7月10日，链家公司工作人员将案涉房屋贷款审批已通过的信息发送至山水家园X-X-X的微信群里，被告回复“OK”。2018年8月16日，中介人员与被告沟通履约事宜，被告要求明确银行放款时间及补偿事宜，提及“我的要求很简单，就银行放款风险买方补偿60000元，单独签订补偿协议，后期银行风险我自行承担”，双方未谈妥。当日，原告与被告亦通过微信进行沟通，原告称可以加30000元给被告，但不接受被告加60000元的要求，双方未能达成一致。2018年8月7日，被告结清了案涉房屋的抵押贷款。2018年8月18日，原告与上海锦天城（重庆）律师事务所签订《法律服务合同》，约定原告委托该所代理其与链家公司、被告关于案涉房屋买卖合同纠纷一案，为该案提供法律服务，律师服务费为61000元。原告向上海锦天城（重庆）律师事务所支付了61000元律师服务费。2018年9月2日，被告向原告及链家公司发出《关于告知中介方、买方履约的函》，要求中介公司督促原告履行合同，于本函件发出之日起7个工作日内完成过户手续，同时在过户当日提供银行贷款审批手续原件以备查验。原告于2018年9月10日向本院申请财产保全，要求对被告名下位于重庆市江北区大石坝山水家园X号X-X号房屋采取保全措施，本院于2018年9月10日作出(2018)渝0105民初15827号《民事裁定书》（以下简称《民事裁定书》），裁定准许原告的保全申请，案件申请费5000元，由原告负担。原告向安诚财产保险股份有限公司投保了支付了诉讼财产保全责任保险，并向该公司支付了保费1380元。庭审中，原告申请证人吴海生出庭作证，证人作证称其曾系链家公司的置业顾问，现在金融机构工作，其全程参与了原告与被告的交易，2018年7月10日，证人将链家网系统中关于贷款审批通过的消息通知给被告，被告担心贷款放不下来，2018年7月31日，链家公司就提供方案找贝壳金控公司先行垫资给被告，2018年8月8日，证人将银行授信合同展示给被告看，被告曾提出补偿200000元，后来又提出60000元补偿款的要求，一般交易流程系在告知卖方贷款审批通过后进行过户，因被告未配合办理贷款解押手续，故证人也未通知办理过户。原告质证称被告提出贷款风险，但贷款发放非原告及中介公司可以控制，被告系无理由拒绝过户。被告质证称应将证人证言中主观部分剔除，2018年7月10日发出的信息是链家网内部信息，直到2018年8月8日，被告才将原告获得授信的事实告知被告，由此可知原告及中介在2018年7月31日前都不清楚银行授信情况。证人证言与原、被告举示的证据能相互佐证，本院予以采信。上述事实，有《重庆市存量房屋买卖合同》、微信聊天记录、兴业银行个人贷款结清证明、《重庆市房地产权证》、《定金/房款收款收据》、《情况说明》、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国工商银行回单、《法律服务合同》、《重庆增值税普通发票》两份、《关于告知中介方、买方履约的函》、EMS全球邮政特快专递邮单三份、邮件查询记录三份、《民事裁定书》、《诉讼财产保全责任保险保单》、《重庆增值税普通发票》、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享受权利、承担义务。合同约定贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，双方须在按揭审批通过且被告取得房产证后7个工作日内共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，从双方举示的证据可知，中介方链家公司于2018年7月10日将案涉房屋贷款审批通过的消息发送给了被告，而被告也回复“OK”，即此时被告已知晓按揭贷款通过的消息。虽然被告辩称该信息系链家网发出，其于2018年8月8日才得知原告获得授信的消息，但从微信聊天记录可以看出，中介人员在发出贷款审批已通过的信息后，被告并未提出其他异议，也回复了“OK”，即被告已知该信息，其如有疑虑，也可进行进一步确认，而非直到1个月后，被告才提出担心存在放款风险而要求原告补偿60000元才过户，虽然，其后被告亦发函要求原告过户，但此时已超过双方约定的期限，且原告已提起诉讼，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告既已于2018年7月10日知晓按揭贷款审批通过，则其应当根据合同约定在按揭审批通过且被告取得房产证后7个工作日内办理过户递件手续，且合同又约定被告应在2018年6月30日之前到其贷款银行办理完成结按手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证，双方应于2018年7月19日前办理过户递件手续，但直到2018年8月7日，被告才办理结按手续，且一直未办理过户递件手续，被告的行为已违反合同约定，构成违约。现原告请求被告按约将案涉房屋过户至原告名下，根据合同约定，被告在原告按揭审批通过后具有履行办理过户的义务，而原告亦承诺在案涉房屋过户当日向被告支付全部剩余房款，其要求被告办理过户义务的主张，符合合同约定，本院予以支持。原告承诺在案涉房屋过户当日向被告支付全部剩余房款，不损害被告的利益，原告应受此承诺的约束。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告的行为已构成违约，则应当按约承担违约责任。《重庆市存量房屋买卖合同》约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方按日向守约方支付按照房屋成交价5‰计算的违约金”，本案中，被告应于2018年7月19日前办理过户递件手续，现被告已违约，则应当支付违约金，但双方约定按日向方支付按照房屋成交价5‰计算违约金，被告认为该违约金过高，请求调减，本院结合本案实际情况，对违约金调整为以房屋成交价1150000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年7月20日起计算至办理过户之日止，超过部分本院不予支持。对于律师费及保全担保费，《重庆市存量房屋买卖合同》约定“守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等”，上述约定系原、被告的真实意思表示，不违反法律规定，被告在其已违约的情形下，应当按约支付上述费用，原告因本案支付的律师服务费为61000元、保全担保费为1380元，上述费用应当由被告承担，对于原告的该项主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告马勇于本判决生效后十五日内将其位于重庆市江北区大石坝山水家园X号X-X号房屋的产权过户至原告周海燕名下；二、被告马勇于本判决生效后十五日内给付原告周海燕违约金（以1150000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月20日起计算至办理过户之日止）；三、被告马勇于本判决生效后十五日内给付原告周海燕律师费61000元、保全担保费3180元；四、驳回原告周海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7575元，保全申请费5000元，合计12575元，由被告马勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王大伟二〇一九年八月二十日法官助理 姚丽君书 记 员 马燕群