江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初300号 原告：王志垠，男，1960年1月20日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：朱先娟，女，1965年12月13日出生，汉族，住址同上。系王志垠之妻。 委托诉讼代理人：王年生，江苏田湾律师事务所律师。 被告：连云港馨华房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港经济技术开发区朝阳前进路26号。 法定代表人：徐鼎善，该公司执行董事。 被告：连云港市义龙置业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区解放中路91号，统一社会信用代码9132070013899778XG。 法定代表人；宁玉春，该公司董事长。 被告：宁宁，女，1987年6月26日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：张义成，男，1963年12月11日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 原告王志垠诉被告连云港馨华房地产开发有限公司(以下简称馨华公司)、连云港市义龙置业有限公司（原连云港市经济适用住房发展中心，以下简称义龙公司）、宁宁商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志垠的委托诉讼代理人朱先娟、王年生，被告义龙公司的法定代表人宁玉春，被告宁宁的委托诉讼代理人张义成到庭参加诉讼。被告馨华公司经本院合法传唤拒不到庭，本案现已审理终结。 原告王志垠向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告义龙公司与被告宁宁之间订立的景山秀水D2号楼1单元302室房屋买卖合同无效。2、请求法院判令被告馨华公司和被告义龙公司为原告办理景山秀水D2号楼1单元302室产权证。3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2011年1月29日，原告与景山秀水D2号楼实际开发主体馨华公司签订认购单，认购景山秀水小区D2号楼1单元302室房屋。2016年5月17日，原告向馨华公司交清全部房款，被告馨华公司向原告出具收款收据，并向该房屋名义开发主体被告义龙公司出具网签通知单。其后，实际开发主体馨华公司向原告实际交付了房屋，原告进行装修，并居住至今。但两被告至今未向原告提供办理房屋产权证的必要资料，原告房产证至今未能办理。被告义龙公司在接到被告馨华公司网签通知单后，不仅没有履行义务，还与被告宁宁恶意串通，将原告房屋再行销售，故意损害原告和被告馨华公司的合法权益。根据《合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条等相关规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。 被告馨华公司向本院提交书面答辩状辩称：1、涉案景山秀水小区D2号楼1单元302室房产系被告馨华公司与被告义龙公司合作开发，《合作开发协议》约定被告馨华公司是以被告义龙公司名义开发建设并有唯一的销售权，被告义龙公司没有销售权，但约定应当其负责办理产权登记手续，所以房产证登记与被告馨华公司无关；2、原告购买涉案房产的房款已全部交清，涉案房款是被告馨华公司欠原告工程款相互抵充，被告馨华公司向原告出具收据一份并向被告义龙公司发出《网签通知》要求为原告办理网签手续，被告馨华公司对购房者所能履行的义务已履行完毕；3、义龙公司将涉案房产登记在被告宁宁名下，馨华公司不知情，是义龙公司单方行为，其没有权利将已销售给他人的房产登记在被告宁宁名下，此行为与被告馨华公司无关；4、被告馨华公司履行《合作开发协议》的全部义务，不构成违约等情形，造成未办理产权证和涉案房产登记在被告宁宁名下均是被告义龙公司造成，此案产生的纠纷与被告馨华公司无关，不应当承担任何诉讼费用。 被告义龙公司辩称：1、被告义龙公司是取得《商品房预售许可证》的合法主体，与原告之间无经济往来，也没有书面协议。在2018年12月30日前原告与义龙公司无任何联系，因此原告无资格对义龙公司进行诉讼。原告不是真实的所谓购房人，根据海州区人民法院（2017)苏0706民初8833号董某诉馨华公司欠工程款一案，馨华公司用此房抵充董某的工程款，涉案房屋与原告无关联，原告没有诉讼资格；2、房屋认购单的属性是买卖双方约定的凭证，确定房屋的位置、面积、单价、交款时间，而原告提供的2011年1月29日的认购单没有约定交款时间，销售价格为5400元/㎡，和当时市场价相差每平方米2000元，因此此份认购单显示存在不真实，是虚假伪造或者后补的，并且签订认购单到交款时间相差4年，也过时效。网签通知单的作用是购房人到指定银行指定账户交纳首付款或者全额房款，持银行缴款回执到房屋开发单位办理网签合同，而不是有网签通知单就能作为双方交易完成。另外，原告的妻子在2018年12月通过熟人找我公司想办理网签手续，她称没有交纳房款，是原告与董某是同事关系，业务上有往来，董某把此房抵债给原告的事实过程，故此购房过程纯属捏造；3、网签通知单程序不完善且是无效的，根据馨华公司的函证要求，认购单、网签通知单必须由徐某签字方为有效。因此，网签通知单对我公司是无任何约束力的；4、涉案房屋已由被告宁宁合法购买，并且办理产权登记手续，原告不是真正房屋购买人。 被告宁宁辩称：1、其与原告之间无任何关系，原告与其他人之间签订的所谓房屋买卖合同，依据合同相对性原则，原告只能要求合同相对人承担责任，被告宁宁在本案中并无过错，原告对其无任何请求权；2、涉案房屋系宁宁合法购买取得，且依法经过审核登记取得不动产权证书，理应受到法律保护和认可，是合法的房屋所有权人，原告对该房屋不享有任何权益，原告与他人之间产生的纠纷应由原告自行解决；3、宁宁与被告义龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。原告所称的之间恶意串通，完全是主观臆断，没有事实与法律依据。原告对涉案房屋不享有任何权益，即使原告现占有涉案房屋也属于非法侵占，其侵占房屋的行为属于非法利益，不应受法律保护，更无权以损害其对涉案房屋利益为由要求确认宁宁与义龙公司之间房屋买卖合同无效。因此，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了景山秀水小区认购单、收据、网签通知书、合作开发协议、（2018）苏07民终4052号民事判决书、水电代扣费明细、燃气缴费凭证，装修材料清单、室内照片；被告义龙公司提交了合作开发协议以及补充协议、馨华公司向某公司出具的告知书及授权委托书、义龙公司向馨华公司催款函、（2017）苏0706民初8833号民事判决书，被告宁宁提交的商品房买卖合同、不动产权证书、增值税发票、完税证明、物业维修基金缴款单等证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合各方发表的质证意见，综合认定案件事实如下： 2006年3月30日，连云港市房屋建筑开发总公司、原连云港市经济实用住房发展中心（现变更为义龙公司）作为甲方，馨华公司作为乙方，签订《合作开发协议》，约定甲方将景山秀水小区D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼让给乙方开发，合作方式为参加统建，土地不办理过户手续，所有报批、报建、销售等均以甲方名义进行。由乙方向甲方缴纳统建配套费，该工程以甲方名义进行开发建设，销售合同须经乙方签字、甲方签章方正式生效，甲方可以协助乙方进行相关部门的协调工作。销售管理方面统一组织销售，销售方式由乙方拿主要意见。协议第五条约定：“甲方为乙方设独立帐户，预收房款全部进入该专用帐户，乙方定期将由乙方应缴税费付给甲方。剩余资金由乙方自行支配。如遇政策性退税或税费优惠，甲方协助办理，按实返还并归乙方所有。”协议还对费用缴纳时间、双方责任等事项进行了约定。协议签订后，连云港市房屋建筑开发总公司未参与合作协议的实际履行。 2006年11月13日，义龙公司与馨华公司签订《合作开发补充协议》，对景山秀水D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼的合作达成了补充协议。 2011年1月29日，原告王志垠与被告馨华公司签订《景山秀水小区认购单》，王志垠认购景山秀水小区D2号楼1单元302室房屋，面积暂定106.06平方米，单价5400元/㎡，房款572724元。被告馨华公司于2014年12月24日向原告出具D2-1-302车库款30000元收据，2016年5月17日向原告出具D2-1-302房款572724元收据。涉案景山秀水D2号楼预售许可证登记在被告义龙公司名下，馨华公司于2016年5月17日向某公司出具网签通知书，通知义龙公司对原告王志垠认购的景山秀水小区D2号楼1单元302室房屋办理网签手续，义龙公司未予办理。涉案房屋于2015年1月1日竣工，馨华公司已将该房屋交付给原告，原告已于2016年前装修入住。 另查明，案外人董某系景山秀水D1、D2号楼实际施工人，其将部分劳务工程交由原告施工。因馨华公司欠董某工程款，将包括涉案房屋在内的数套房屋作价充抵给董某，董某又将涉案房屋转让给原告，由原告直接与馨华公司签订认购单，原告未实际向馨华公司支付购房款。连云港市海州区人民法院作出的（2017）苏0706民初8833号判决书，认定涉案D1、D2号楼的建设工程均系被告馨华公司在履行相关的权利义务，义龙公司对工程款不承担付款责任。 又查明，被告义龙公司法定代表人宁玉春与被告宁宁系父女关系。2018年7月31日，被告义龙公司在未经馨华公司同意情况下，与被告宁宁签订了合同编号为LYGSPF20181057698的《商品房买卖合同》，约定由宁宁购买景山秀水小区D2号楼1单元302室，房屋面积106.06平方米，每平方米单价3100元，合同总价328786元。双方购房手续齐备，并于2018年8月6日办理了不动产权属证书。义龙公司未向馨华公司交付该笔售房款。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，馨华公司与原告签订的认购单对房屋的具体房号、位置、单价、面积等作出了明确约定，具备商品房买卖合同的性质，双方认可以到期工程款抵销购房款的方式进行价款交付，认购单应认定为商品房买卖合同。 本案争议焦点之一、被告馨华公司与原告之间房屋买卖合同是否有效。本院认为，被告义龙公司与馨华公司系合作开发房地产关系，根据双方合作开发协议约定，涉案楼号的商品房权属登记在义龙公司名下，但销售所得款项经馨华公司向某公司缴纳相关税费后，剩余资金归馨华公司自行支配。根据上述约定，馨华公司系涉案房屋的实际开发者，有权处分涉案房屋，卖房款在应缴税费给付义龙公司之后归馨华公司所有。馨华公司将归其所有的商品房售与原告王志垠，且双方约定的房屋价格符合市场行情，不明显低于市场价格。馨华公司有权决定购房人以到期工程款抵充的方式交付房款，其未将售房款汇入专用账户以及未向某公司支付税费的责任与购房人无关。因此，被告馨华公司与原告之间房屋买卖合同合法有效，被告义龙公司辩称原告与馨华公司之间签订的认购单不真实，双方不存在房屋买卖关系，合同应属无效等辩解意见，本院不予采纳。 本案争议焦点之二、被告义龙公司与被告宁宁签订的《商品房买卖合同》效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条以及《中人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人合法权益的民事法律行为无效。涉案房屋已由馨华公司交付给原告并实际居住多年，因义龙公司是涉案房屋名义上的开发主体，房屋所有权登记只能由义龙公司办理，原告向某公司申请办证未果，义龙公司显然知晓涉案房屋已由馨华公司抵债给原告的事实。义龙公司的法定代表人宁玉春与被告宁宁系父女关系，基于该特殊关系，宁宁对房屋现状也应当明知，此种情况下，义龙公司与宁宁仍然以明显低于市场价格签订商品房买卖合同，并快速办理不动产登记，该行为属于恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，所签订的《商品房买卖合同》属无效合同，双方基于无效合同办理的不动产权证应当予以撤销。故被告义龙公司及被告宁宁辩称双方购房手续合法，商品房买卖合同真实有效的辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，原告王志垠与被告馨华公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告义龙公司与被告宁宁签订的《商品房买卖合同》无效，被告馨华公司、义龙公司有义务为原告办理房屋登记过户手续。原告提出的诉讼请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。被告馨华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告连云港市义龙置业有限公司与被告宁宁于2018年7月31日签订的合同编号为LYGSPF20181057698的《商品房买卖合同》无效； 二、被告连云港市义龙置业有限公司、连云港馨华房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告办理景山秀水小区D2号楼1单元302室的房产产权登记。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9527元，原告王志垠已预交，由被告连云港市义龙置业有限公司、宁宁共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农业银行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  戴培培 人民陪审员  杜建新 人民陪审员  刘素梅 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  胡砚艳 法律条文及上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和民法总则》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 [二]、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 [三]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。