江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1183民初2779号原告：何秀云，女，1978年10月1日出生，汉族，户籍地句容市，现住句容市。委托诉讼代理人：王飞，江苏民中律师事务所律师。被告：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地：句容经济开发区振兴路8号。法定代表人：杨文杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴玉婷，系该公司员工。原告何秀云诉被告句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年3月28日、6月14日两次公开开庭进行了审理。原告何秀云委托诉讼代理人王飞、被告碧桂园开发公司委托诉讼代理人贾根甫两次开庭均到庭参加诉讼，原告何秀云、被告碧桂园开发公司委托诉讼代理人吴玉婷第一次开庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何秀云向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿装修及设备损失1317600元；2.判令被告向原告赔偿可预期利益损失120万元；3.判令被告立即向原告赔偿违约金122772元；4.判令被告返还押金10万元；5.本案诉讼费和评估费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月15日签订了《碧桂园欢乐城商铺租赁合同》，约定原告承租被告所有的碧桂园欢乐城第1层编号为14-15号、面积为1574平方米的商铺，租赁场所交付日期为2016年8月1日，租期五年；双方约定本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于最后一个租赁年度月租金标准两倍的违约金。合同签订后，在原告的经营过程中，被告及其下属的物业公司采取关闭中央空调、封堵进入停车场的道路、要求被告全体员工不得在原告店内消费、保安拉电入店清场、拒不履行漏水维修义务等手段逼迫原告停业退场。2017年10月30日被告向原告发出了《违约告知函》，认为原告有逾期支付综合物业服务费或其他费用的违约行为，并要求原告于告知后七日内予以纠正，《违约告知函》中载明“若未如期纠正，我司有权按租赁合同约定解除双方租赁合同”。2017年10月31日被告再次发出《解除合同函》，告知原告“我司决定从即日起与贵方解除租赁合同，并限令贵方7日内按合同约定妥善处理撤场事宜，逾期未完成撤场的，将视为贵方自愿放弃商铺内所有滞留物品权益，我司将自行处置”。2017年11月1日，被告工作人员张艳再次以微信通知解约、退场。在原告付清全部款项后，2017年11月3日、6日，张艳又两次要求原告搬离。原告认为自身没有违约行为，在原告经营过程中出现了中央空调关闭、进入停车场的道路封堵、室内漏水无人维修等问题，双方一直在协商具体赔偿数额，被告口头同意暂缓缴纳各项费用。且即使原告迟延缴纳，根据2017年10月30日《违约告知函》的内容，被告对本次付款时间作了临时变更，系被告对自身合同权利的让渡。原告在赔偿问题未得到解决的情况下，于收函后七日内已付清全部款项，因此被告在2017年10月31日无权通知原告解除合同，被告此行为系根本违约。被告工作人员一再要求原告退场，物业公司也停止对原告经营场所的服务，原告无奈解散工人，退出经营。被告碧桂园开发公司辩称，1.不认可原告主张的装修损失，评估报告最终评估数额未有明确的计算依据，且被告质证时并不认可鉴定检材的三性，被告对评估报告不认可；该评估报告中所评估的设备物品都属于可移动拆除的物品，原告可以自行搬走利用，被告不应承担设备物品的损失；原告在之前听证程序中已陈述放弃移动物品的所有权，现该移动物品仍在鉴定报告范围内，其相应价值并非原告的主张依据；2.不认可原告的预期利益损失，该损失数额无任何事实与法律依据；3.不认可违约金，被告认为合同解除是因原告擅自停业撤场造成的，被告不存在任何违约行为；4.原告未提出任何押金缴交的凭证，且被告认为合同解除的原因在于原告方，即使存在押金，被告也有权不予退还。本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，被告碧桂园开发公司（甲方）与原告何秀云（乙方）签订《碧桂园欢乐城商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于句容市碧桂园欢乐城（以下简称广场）第1层编号为14-15号商铺（按套内建筑面积计，暂计为1574平方米）出租给乙方经营“星期八休闲餐厅”。双方在租赁合同中约定该广场由广州碧桂园商业管理有限公司句容分公司（以下简称经营管理公司）进行统一的物业管理及广场经营秩序管理；租赁期限为5个租赁年度，自乙方租赁场所最迟开业日开始计算；双方约定租赁场所交付日为2016年8月1日，乙方应在约定交付日之前自行前往广场与甲方或经营管理公司办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》。乙方应在实际交付日7日内进场装修；租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，最迟不得迟于自实际交付日起90个自然日届满之次日；第一个计租年度租金标准为35元/平方米/月，第二个计租年度租金标准为37元/平方米/月，第三个计租年度租金标准为39元/平方米/月，第一个计租年度的租金自租赁起始日起第24个租赁月度届满后之次日起缴交；计租/计费年度为计租/计费日起向后推算，每满十二个月为一个计租/计费年度；如乙方在月度的租赁起始日至计租日开始前单方解除本合同并撤场的，视为根本违约，甲方除有权按合同违约条款的约定没收乙方支付的履约保证金及预付租金和预付管理费外，另有权要求乙方按履约保证金两倍的标准向甲方支付赔偿金；综合物业服务费标准为25元/平方米/月，具体权利义务详见经营管理公司和乙方签订的《物业管理服务协议》；乙方应在签订合同后五日内向甲方支付4万元履约保证金，合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请，在乙方在合同终止后5日内结清所有应付费用、按合同约定退还租赁场所且在合同终止后30日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或者变更地址手续后的30日内将履约保证金或余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收履约保证金不退还；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起7日内（简称退还期）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外），且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动；乙方于迁出场所的过程中，不得拆除或损坏被告提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑物结构和安全的装修（包括乙方经甲方同意进行的装修）；如乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期；自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金的200%标准支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用；且甲方有权依照法律程序索回租赁场所和因占用租赁场所而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因迟延向新租户交付该租赁场所而承担的违约责任等）；关于违约责任及合同解除、终止双方约定：如乙方违反合同约定，甲方或经营管理公司有权通知乙方改正，自甲方或经营管理公司发出通知之日起超过7日，乙方仍未改正的，则甲方或经营管理公司有权对租赁场所采取停止能源（水、电、气）供应或采取其他措施而不必承担任何赔偿责任，且乙方应承担因此发生的一切损失和费用；除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同:(1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；（2）乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）；……（9）如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在甲方或经营管理公司发出通知之日起10日内纠正的。如有上述违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第九条的约定退还租赁场所；本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于最后一个租赁年度月租金标准两倍的违约金。合同还对其他事项作了约定。2016年7月15日，原告何秀云（乙方）与经营管理公司（甲方）签订《物业管理服务协议》一份，对上述房屋的物业服务相关事宜作了约定，其中约定甲方按照套内建筑面积确定的租赁面积缴纳综合物业服务费，标准为25元/平方米/月（含统一营业时间内的中央空调使用费、物业服务费、公共能源分摊费）；乙方应于每个公历季度首月的15日前向甲方支付下一公历季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见每次的付款通知书）；乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气等费用，并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用，水费单价4.7元/立方米、电费单价1.2元/度；乙方应向甲方一次性缴纳履约保证金4万元及质量保证金2万元；如乙方逾期支付或逾期补足综合物业服务费、履约保证金、质量保证金、公用事业费用或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付总额的5‰向甲方支付违约金；逾期达一周且经甲方书面催缴乙方仍未支付达一周的，甲方有权不再通知乙方，直接停止对乙方提供任何物业服务和能源供应。上述两份合同签订后，原告向被告碧桂园开发公司交纳了“租赁保证金”4万元，向经营管理公司交纳了履约保证金4万元，质量保证金2万元。被告碧桂园开发公司将案涉商铺交付给原告后，原告对案涉商铺进行了装修并自述于2017年3月28日开业经营。2017年10月1日，经营管理公司向何秀云发出《综合物业服务费缴费通知书》，通知何秀云在2017年10月15日前缴纳2017年10月-12月的综合物业服务费105915元。2017年10月30日，被告碧桂园开发公司向何秀云发出《违约告知函》，载明原告存在“逾期超过30天（2017年10月1日到2017年10月30日）未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给我司或经营管理公司的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）”、“未能履行或拒绝履行租赁合同的其他条款，且未能在我司或经营管理公司发出通知之日其10日内纠正”的违约行为，要求原告“于七日内纠正上述违约行为，若未如期纠正，我司有权按租赁合同约定解除双方租赁合同，并追究贵方的违约责任”。次日，被告碧桂园开发公司向何秀云发出《解除合同函》，认为其存在如下违约行为：“1、根据本司财务记录，贵商铺本缴费期间仍拖欠我司2017年10月至2017年12月物业费103725元、2017年10月至2017年12月仓库使用费2190元、2017年9月水费474.7元，共计欠费106389.7元，此行为违反合同约定4.4条款；2、超范围经营，此行为违反贵我双方签订的《商铺租赁合同》2.1条款”，并载明“根据贵方与我司所签订的租赁合同相关条款，贵方上述行为已构成违约，我司有权解除租赁合同。鉴于此，我司决定从即日起与贵方解除租赁合同，并限令贵方7日内按合同约定妥善处理撤场事宜，逾期未完成撤场的，将视为贵方自愿放弃商铺内所有滞留物品权益，我司将自行处置。同时我司保留采取法律途径追究贵方未按合同约定撤场给我司带来的一切损失的权益”。2017年11月3日、11月4日，何秀云通过转账方式向经营管理公司分四次缴纳四季度物业费共105915元，后该105915元费用被经营管理公司以转账方式退回给何秀云。2017年11月6日，何秀云向经营管理公司邮寄回函，告知费用已缴清的情况，要求继续履行租赁合同。2017年11月16日，经营管理公司向何秀云发出《缴费通知书》，通知其在2017年11月17日之前缴纳2017年10月-12月的综合物业服务费105915元以及2017年10月16日至2017年11月2日欠费滞纳金9532.35元。2017年11月19日，何秀云解散员工、停止经营。另查明，2017年8月1日，原告向句容市黄梅派出所报警称碧桂园欢乐城商管公司停了其餐厅的用电，民警出现场联系到了商管公司的潘林锁，但双方未能协商处理。8月25日，因餐厅用电再次被商管公司停掉，原告报警。8月26日，因原告与商管营运部门发生纠纷，餐厅门被锁上并被贴上封条，原告报警，民警告知其协商或者通过其他合法途径解决。本案在审理过程中，根据原告申请，本院依法委托镇江明诚资产评估事务所对案涉商铺内的所有装潢、设备设施的剩余价值进行评估，评估基准日为2017年11月19日。2019年2月26日，该评估事务所出具《资产评估报告书》，载明截止2017年11月19日，案涉商铺内的所有装潢、设备设施的剩余价值为1317600元。其中，设备物品评估值为331600元，房屋装修费评估值为986000元。在评估过程中，本院在评估机构现场清点之后，就案涉房屋的交付问题于2018年12月13日组织双方协商，在协商过程中何秀云表示放弃可拆除物品的权利，即使将来认定系碧桂园开发公司违约导致合同解除，对该部分的权利也放弃，并与原告约定次日办理交接手续。次日，双方未能办理交接。2019年6月中旬开始，何秀云陆续清理案涉商铺内可移动物品，至2019年6月20日，何秀云已搬走案涉商铺内除屋顶灯具及中央空调外的可移动物品，对已形成附合的装饰装修物未处理。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规的效力性强制性规定，内容合法有效。双方当事人均应依约履行合同义务。本案双方当事人在《商铺租赁合同》履行过程中，发生争议，致使合同未能正常履行而诉至法院。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依照该规定，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，原告何秀云未按合同约定交纳综合物业服务费，被告可依据合同约定提前解除合同，但被告在向原告发送《解除合同函》之前于2017年10月30日向何秀云发出《违约告知函》，告知其存在逾期超过30天未缴纳相关物业费用的违约行为，要求原告于七日内纠正违约行为，否则将按照合同约定解除合同并追究原告违约责任。该七日的期限系被告自愿给予原告的履行宽限期，在履行宽限期届满前，被告不享有合同解除权。因此，被告向原告发送《解除合同函》时并不具备《合同法》第九十三条或第九十四条规定的解除合同条件，该解除函不发生解除合同的法律效力。何秀云收到《解除合同函》虽然于11月6日回函表示继续履行租赁合同，但其在11月19日遣散员工、撤离商铺的行为视为其以实际行为同意解除租赁合同，双方就解除合同事宜形成合意，合同解除的时间为2017年11月19日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”。原、被告在合同中约定原告承租房屋用于经营餐厅，且约定了租赁场所的装修和维修责任，可视为被告对原告装饰装修行为的同意。本案原告主张装修及设备损失1317600元，对其中设备损失324400元（不包含吸顶空调7200元），因未形成附合，原告作为所有权人，对其享有处分权，可自行取走，本院对其要求被告赔偿该部分损失的诉请不予支持。其余装修损失986000元及不宜拆除的吸顶空调7200元，由原、被告双方根据各自的过错承担相应的责任。原告未按合同约定按时缴纳综合物业服务费，存在过错；被告在租赁期限内单方解除合同，属于违约行为。因原告在被告催缴后于宽限期内缴纳了综合物业服务费，被告的违约行为是导致双方合同解除的主要原因，根据双方的过错程度，本院确定由被告赔偿原告80万元。原告要求被告赔偿可得利益损失，因原告未提供相应证据证明其经营期间的盈亏情况，对该部分诉请本院不予支持。原告主张违约金122772元，系依据合同约定的“本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于最后一个租赁年度月租金标准两倍的违约金。”因本案合同解除双方均有过错，并非归责于一方，原告的该项请求不符合上述约定，本院不予支持。关于原告主张的退还押金10万元，原、被告在租赁合同中约定，非因原告违约而终止时，被告应根据原告申请，在结清所有应付费用、按合同约定退还租赁场所且在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或者变更地址手续后的三十日内将履约保证金或余额（如扣除或冲抵）无息退还，因原告未举证证明上述条件已成就，被告收取的4万元租赁保证金暂不予退还，原告可待上述条件成就后另行向被告主张。关于经营管理公司收取的履约保证金4万元与质量保证金2万元，因该费用并非被告收取，本案中不作处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告句容碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告何秀云装修及吸顶空调损失80万元；二、驳回原告何秀云的其他诉讼请求。案件受理费28722元，评估费14000元，合计42722元，由原告何秀云负担23860元，由被告碧桂园开发公司负担18862元（此款原告已预交，被告碧桂园开发公司于本判决生效后十日内将18862元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  卞英明审 判 员  陆玉婷人民陪审员  贾梅香二〇一九年八月二日书 记 员  李 璐