广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初15800号原告：夏萍珍，女，1953年8月2日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：谢小刚，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥坤，广东润科律师事务所律师。原告：林炳辉，男，1952年9月6日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：谢小刚，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥坤，广东润科律师事务所律师。原告：林国恒，男，1989年8月11日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：谢小刚，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥坤，广东润科律师事务所律师。被告：广州恒烨房地产有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号1702房。法定代表人：徐锋，该司董事长。委托诉讼代理人：吕成森，男，该司办事员。第三人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行，住所地广州市天河区龙口西路335号1-2楼。负责人：张新忠。第三人：广州黄瓷瓶酒业有限公司，住所地广州市越秀区盘福路22号501自编502房。法定代表人：苏小华，该司总经理。原告夏萍珍、林炳辉、林国恒诉被告广州恒烨房地产有限公司（以下简称恒烨公司）、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行（以下简称农商行天河支行）、广州黄瓷瓶酒业有限公司（以下简称黄瓷瓶公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人谢小刚、被告恒烨公司委托诉讼代理人吕成森、黄瓷瓶公司法定代表人苏小华到庭参加了诉讼。第三人农商行天河支行经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告与两个第三人共同办理广州市海珠区南华东路朗晴七街朗晴居二期B3102房产的涂销抵押登记手续；2.判令被告在办理涂销抵押手续后同时协助原告办理上述房产的交易登记过户手续；3.判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2004年签订了《商品房买卖合同》，约定原告以579292元购买被告名下位于海珠××东路××房，合同签订后原告按约定支付了全部房款，被告交付了涉案房屋给原告使用，但是被告迟迟未能办理房屋登记手续，虽双方经过多次协商，被告均未按照协议履行办证过户手续。原告曾于2008年就涉案房屋要求被告办理房产证事宜向广州市海珠区人民法院起诉，法院判决确认涉案合同买卖的真实性，但当时因为涉案房屋存在抵押手续障碍问题，法院未支持原告诉讼请求。对商品房基本情况、价款、付款方式及双方的违约责任等重要条款都有明确约定，原告按照合同约定支付了全部价款。涉案房产被被告设立了抵押，抵押权人广州天河农村信用合作社联合社营业部（现农商行天河支行）。2017年，农商行天河支行将抵押债权转让给黄瓷瓶公司。2018年11月被告发律师函告知原告，农商行天河支行及黄瓷瓶公司均同意办理涉案房屋的抵押登记涂销手续。综上，原、被告双方买卖合同真实有效，原告依约支付房款，被告也应该及时将涉案房屋产权登记到原告名下，现涉案房屋的抵押权人已经同意涂销抵押，过户不存在障碍，被告已经具备了协助原告办理过户手续的条件，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告恒烨公司答辩称：我方同意原告的诉讼请求，但是我方在2008年被吊销营业执照，故无法去房管局办理手续，涉案房屋所在楼盘其他业主都通过诉讼方式才能办理过户登记。第三人黄瓷瓶公司述称：我方同意原告的诉讼请求，本案的基本情况如恒烨公司答辩所述。第三人农商行天河支行未作陈述。经审理查明：广州市房地产档案馆于2018年6月15日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区南华东路790号-826号（双号）；朗晴新街5号、7号、9号的权属人是被告恒烨公司；其中朗晴新街7号3102房的抵押权人是广州市天河农村信用合作社联合社营业部，他项案号2005登记字67828存案。原告诉讼中明确其诉请办证的房屋地址以广州市海珠区南华东路朗晴新街7号3102房为准。三原告（认购方）与被告（出售方）签订了《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定三原告作为买受人，向被告恒烨公司认购广州市海珠区南华东路草芳围2号朗晴居第二期B栋31层02号房；价款为579292元，买受人应在2004年8月22日前支付106431元、2004年9月22日前支付96431元、2004年10月22日前支付96431元，余款280000元办理银行按揭。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后的730日内取得房地产权属证书的，买受人不能退房，出卖人按照已付房价款3%向买受人支付违约金。2004年8月15日、2004年8月16日、2004年9月25日、2004年10月20日，被告以经营项目为预售商品房的方式分别向夏萍珍开具了《发票》，金额分别为10000元、96431元、296431元、176430元。2004年9月25日，被告向三原告发出了《入伙通知书》，通知原告办理收楼手续。2006年8月30日，被告与夏萍珍签订了《协议》，内容为原告向被告购买了广州市海珠区南华东路草芳围2号朗晴居二期B3102单元的房屋，被告将于2006年11月30日办理该单元的涂销抵押手续，如被告在上述日期前办理该单元的涂销抵押手续的，原告不得对被告主张上述事项的权利。2007年1月23日，被告与夏萍珍又签订了《协议》，约定被告承诺于2007年5月31日前向广州市房地产管理局办理广州市海珠区南华东路草芳围2号朗晴居第二期B栋31层02号房涂销抵押手续，如在此期限前不能办妥涂销抵押登记手续的，夏萍珍可以追究被告的法律责任。2008年8月18日，三原告向海珠法院提起诉讼【案号：（2008）海民三初字第2914号】，主张被告恒烨公司办理涉案房屋的涂销抵押手续。一审法院经审理认为因被告尚未还清第三人农商行天河支行贷款的情况下，原告要求办理涉案房屋的涂销抵押手续存在障碍，可待障碍消除后另循途径解决，故驳回了三原告的诉讼请求。2018年11月23日，被告恒烨公司向三原告发出《律师函》，主要内容为第三人现同意涂销抵押权，具备办理过户的条件，请求三原告予以配合办理过户手续。2018年12月12日，根据广州市不动产登记中心《依申请信息公开答复书》载明，朗晴居第二期（自编A、B、C幢），预售证号030109，申报单位恒烨公司，该预售证无海珠区南华东路朗晴七街朗晴居二期B栋3102房的预购商品房预告登记（含合同备案）、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）情况。该单元以（2003）穗押备字5708号办理了在建工程抵押登记，抵押权人为广州市天河农村信用社联合社营业部。暂无海珠区南华东路朗晴七街朗晴居二期B栋3102房的有效查封信息。信息核查时间为2018年12月3日。诉讼中，第三人黄瓷瓶公司确认涉案房屋的抵押权已经由广州市天河农村信用社联合社营业部转让给其公司，因恒烨公司已经履行完毕债务，故黄瓷瓶公司同意涂销抵押。诉讼中，三原告提交了农商行天河支行作为申请人的《广州市不动产登记申请表》及《抵押登记注销证明》，内容为：我行于2003年6月19日与抵押人恒烨公司签订了抵押担保借款合同，并于2005年9月17日办理了海珠区朗晴新街7号3102房抵押登记手续，因当事人已归还相关借款，我行同意抵押人恒烨公司办理海珠区朗晴新街7号3102房房产的抵押登记涂销手续，特申请注销抵押登记，请协助办理。诉讼过程中，本院向广州市不动产的登记中心发出（2019）粤0104号民初15800号的《协助调查函》了解在办理完毕涂销抵押登记手续后，将海珠区南华东路朗晴七街朗晴居二期B栋3102房过户至三原告名下，是否符合广州市住房限购政策的规定。2019年8月14日，广州市不动产登记中心函复本院：我市自2010年10月15日起实行住宅用房限购政策，若法院查明三原告购买海珠区南华东路朗晴七街朗晴居二期B栋3102房的事实发生在限购政策实施之前的，该业过户至三原告名下不受限购政策影响。另查，该业以2005登记67726号案初始登记在恒烨公司名下，原（2003）穗押备字第5708号在建工程抵押以2005登记67828号案转为持房产证抵押登记，已向抵押权人广州市天河农村信用合作社联合社营业部核发他项权证。建议法院告知抵押权人在《抵押登记注销证明》中明确对应抵押登记案号及房产地址。再查明，据广州市工商行政管理局于2009年12月21日出具的《企业改制通知书》记载，广州市农村信用合作联社天河信用社于2009年12月21日经该局核准改制为其他股份有限公司分公司（非上市），改制后名称为广州农村商业银行股份有限公司天河支行。据广州市农村信用合作联社于2008年7月10日印发的穗农信发〔2008〕215号《关于明确我社统一法人前后辖内分支机构债权债务以及所有者权益承继关系的通知》记载，广州市东沙农村信用合作社、广州市天河农村信用合作社联合社营业部并入广州市农村信用合作联社天河信用社。本院认为，原告夏萍珍、林炳辉、林国恒系香港特别行政区居民，本案属于涉外案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，由于合同的标的为房屋，属于不动产的买卖行为，且该房屋经中国内地相关行政部门核准预售，因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。三原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。依照买卖合同的约定，被告负有为三原告办理房屋产权的登记的义务。因被告的原因涉案房屋被抵押给农商行天河支行，后由黄瓷瓶公司承接了农商行天河支行对涉案房屋享有的贷款债权以及相关从权利。现黄瓷瓶公司确认被告恒烨公司已经履行完毕贷款债务，同意配合办理涉案房屋的抵押涂销事宜。故三原告要求被告、登记的抵押权利人农商行天河支行、实际的抵押权利人黄瓷瓶公司共同协助办理涉案房屋的抵押登记涂销手续；并在办理涂销抵押手续后，由被告恒烨公司协助原告办理房屋的产权过户手续，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州恒烨房地产有限公司与第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行、广州黄瓷瓶酒业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，共同办理广州市海珠区南华东路朗晴新街7号3102房（合同约定地址：广州市海珠区南华东路草芳围2号朗晴居第二期自编B栋31层02号房）的涂销抵押登记手续；二、被告广州恒烨房地产有限公司应在办理完毕涂销抵押登记手续之日起十日内，将广州市海珠区南华东路朗晴新街7号3102房（合同约定地址：广州市海珠区南华东路草芳围2号朗晴居第二期自编B栋31层02号房）产权过户登记至原告夏萍珍、林炳辉、林国恒名下。本案受理费100元，由广州恒烨房地产有限公司负担。如不服本判决，被告广州恒烨房地产有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行、广州黄瓷瓶酒业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告夏萍珍、林炳辉、林国恒可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  周 虹人民陪审员  曲敏华二〇一九年八月二十六日书 记 员  刘 敏