福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终3370号 上诉人（原审原告）：柯美丽，女，1969年1月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李大荣，福建闽台律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶国祥，男，1964年5月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴志坚，福建理则达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雨佳，福建理则达律师事务所律师。 原审被告：林丽云，女，1977年12月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琦，福建联合信实律师事务所律师。 叶国祥因与柯美丽、林丽云房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院作出(2018)闽02民终3657号民事裁定，将案件发回重审。厦门市思明区人民法院重审后作出（2018）闽0203民初18944号民事判决，柯美丽不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯美丽上诉请求：撤销原判，依法改判：资金占用费中100万元应按年利率24%的标准计算，并且资金占用费应连续计算，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1.本案虽是房屋买卖合同，但系源于柯美丽与叶国祥之间于2007年5月16日签订的100万元《借款协议书》，案涉房屋系该协议约定的抵押担保物。本案的房屋买卖行为不是一般的房屋买卖，而是叶国祥为受偿债权而处分抵押物的行为。2.一审法院回避案涉房屋的出售款已被叶国祥清偿100万元借款债权的事实。根据《借款协议书》第四条的约定，如借款到期未还，柯美丽即自愿将其名下的案涉房产以厦信衡评字（2006）第F06944号的评估价格过户给叶国祥。该约定是双方当事人的真实意思表示，叶国祥也先后实施了过户和处分抵押物的行为，且长期占有售房款，其中100万元起到清偿借款的作用，资金占用费应与借款的利息标准相同，即以年利率24%的标准计算。3.本案与双方当事人的民间借贷纠纷分案审理，导致用于抵押担保的案涉房产，出售款及其资金占用费竟然不足以偿还所担保的100万元借款及利息，这显然是不公平的。4.售房款的资金占用费应连续计算，一审判决未计算2009年12月25日至2010年1月3日期间的资金占用费，是错误的。 叶国祥答辩称：本案与民间借贷纠纷系两个独立的案件，柯美丽主张售房款中100万元的资金占用费按24%的标准计算，缺乏依据。一审判决对资金占用费的认定正确。请求驳回上诉，维持原判。 林丽云述称，柯美丽的上诉事项与其无关。 柯美丽向一审法院提出诉讼请求：1.叶国祥承担因将厦门市思明区自强路16号房屋出售给善意第三人致使该房屋无法返还所造成的折价补偿款210万元，林丽云承担连带责任；2.叶国祥支付上述210万元折价补偿款的资金占用费（自2007年9月21日起暂计至2018年12月25日为5273586元），林丽云对其中737586元的资金占用费（自2007年9月21日起至2009年12月24日止）承担连带责任；3.本案诉讼费及律师费由叶国祥、林丽云承担。 一审法院认定事实：本案讼争的厦门市思明区自强路16号房屋原登记在柯美丽名下，房屋用途为住宅，砖木结构，建筑面积为267.4平方米。 2007年3月5日，柯美丽将关于讼争房屋办理出售、权属过户等房屋交易相关手续授权委托给林丽云，并在厦门市公证处办理了公证手续。该委托书载明：委托人柯美丽，受托人林丽云，委托人对坐落于厦门市思明区自强路16号房屋所拥有的权利范围内，委托林丽云代表柯美丽行使以下权利：办理偿还银行按揭贷款、办理解押手续、领取产权证书原件及相关资料；代为办理房屋出售手续，包括与房屋买受人商定房款支付方式、房产交易价格、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款项等；代为到国土资源与房产管理部门办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房屋交易相关的法律文件，代为缴交相应税费；受托人在办理委托事项时所为的一切行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认；受托人有转委托权；本委托为不可撤销委托书；委托期限自2007年3月5日起至办完上述委托事项。另，林丽云自2007年4月至2010年2月为叶国祥投资开办的福建友邦融资担保有限公司聘请的员工。 2007年3月6日，柯美丽以厦门雄霸酒业有限公司法定代表人的身份与叶国祥签订《借款合同》，约定厦门雄霸酒业有限公司向叶国祥借款50万元，期限至2007年4月6日，柯美丽以讼争房屋抵押给叶国祥。 2007年5月16日，柯美丽与叶国祥签订《借款协议书》，约定柯美丽向叶国祥借款100万元，柯美丽须于2007年8月16日还给叶国祥借款本金，逾期则按违约情况处理，按逾期日利率千分之四计算逾期还款违约金；如借款到期未还，柯美丽自愿将讼争房屋以厦门信衡评估咨询有限公司的厦信衡房评字（2006）第F06944号的评估价格过户给叶国祥。厦门信衡评估咨询有限公司的厦信衡房评字（2006）第F06944号评估报告系该公司根据柯美丽的委托于2006年10月26日作出，确定讼争房屋评估总价为136.59万元，报告有效期至2007年10月26日。 2007年9月21日，林丽云根据上述授权委托书以柯美丽代理人身份与叶国祥签订一份《厦门市房地产买卖合同》，约定：柯美丽将讼争房屋以总价款82万元出售给叶国祥。同日，林丽云以柯美丽代理人身份向厦门市房地产交易权籍登记中心出具一份《同意交易声明书》及与叶国祥共同签订一份《厦门市房地产转让及权属登记申请表》，申报房屋成交价为82万元，转让形式为买卖。2007年10月16日，叶国祥取得讼争房屋权属证书。 2009年12月25日，叶国祥与案外人阮爱明、余芬芳、王培元签订房屋买卖合同，叶国祥将讼争房屋以210万元的价格出售给阮爱明等三人。2010年1月4日，叶国祥收到购房款210万元。2010年1月8日，阮爱明等人取得讼争房屋权属证书。 2011年，柯美丽以林丽云与叶国祥签订的《厦门市房地产买卖合同》及相关手续虚假等为由,以叶国祥为被告向一审法院提起诉讼，请求判令2007年9月21日林丽云以柯美丽代理人名义与叶国祥签订的《厦门市房地产买卖合同》无效。该案二审中，厦门市中级人民法院作出（2012）厦民终字第854号民事判决，认为林丽云通过公证委托，作为柯美丽的代理人虽享有包括对讼争房屋进行出售等相关事宜的处分权，但林丽云亦是叶国祥投资开办的福建友邦融资担保有限公司的员工，其与叶国祥签订的《厦门市房地产买卖合同》中确定的房屋买卖价格明显低于借款协议书约定的抵押价值，且未征得柯美丽的同意，属双方恶意串通损害柯美丽的利益，判决确认柯美丽与叶国祥于2007年9月21日签订的《厦门市房地产买卖合同》为无效合同。叶国祥不服该判决向福建省高级人民法院申请再审，经福建省高级人民法院指令再审，厦门市中级人民法院于2015年12月30日作出（2013）厦民再终字第23号民事判决，维持厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第854号民事判决。该判决于2016年1月6日发生法律效力。 2012年12月25日，柯美丽以叶国祥与阮爱明等三人恶意串通为由，向一审法院提起诉讼，请求确认叶国祥与阮爱明等三人签订的房屋买卖合同无效。一审法院于2013年4月24日作出（2013）思民初字第523号民事判决，查明在该案审理中，柯美丽申请对讼争房屋在2010年1月、2012年12月的市场价格进行鉴定。鉴定机构认为讼争房屋无审批手续改建过，造成与产权证登记不符。鉴定机构认为根据合法性原则，无充分合法的依据对估价对象进行评估，予以退件处理。阮爱明等三人提供的厦门同建土地房地产评估咨询有限公司所作的评估报告评估讼争房屋在2010年1月25日时间点上价值为206.49万元，该判决认为该评估报告是阮爱明等三人向银行抵押贷款之用，与市场价可予以参照。柯美丽主张叶国祥与阮爱明等三人之间存在恶意串通，损害其合法权益，无事实及法律根据，驳回柯美丽的诉讼请求。该判决亦已发生法律效力。 另查明，叶国祥已就其与柯美丽的民间借贷纠纷向一审法院提起诉讼，请求判令柯美丽偿还叶国祥借款本金150万元及逾期还款违约金。一审法院于2018年2月6日立案受理，并于2018年4月18日作出（2018）闽0203民初3031号民事判决：柯美丽返还叶国祥借款本金100万元及逾期还款违约金（以100万元本金为基数按年利率24%的标准自2007年8月17日起计算至实际还款之日止），驳回叶国祥的其他诉讼请求。叶国祥不服，提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）闽02民终3592号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，叶国祥向一审法院申请强制执行。 一审法院根据柯美丽的申请，依法对叶国祥、林丽云名下价值110万元的财产采取保全措施。 审理中，叶国祥主张因柯美丽尚欠其借款，故并未向柯美丽支付《厦门市房地产买卖合同》项下的购房款。《厦门市房地产买卖合同》中约定的82万元并非实际成交价，实际成交价为136.59万元。 关于讼争房屋的占有使用情况，柯美丽与叶国祥存在争议，林丽云表示不清楚。柯美丽主张其占有使用讼争房屋至2007年底，此后对讼争房屋失去控制，叶国祥从2008年起对讼争房屋行使权利；叶国祥主张其从未控制过讼争房屋，柯美丽占有使用讼争房屋至少到2016年。 一审法院认为：生效法律文书已经确认林丽云以柯美丽代理人身份与叶国祥于2007年9月21日签订的《厦门市房地产买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现讼争房屋已登记至案外人名下，不能返还，柯美丽要求叶国祥折价补偿，应予支持。叶国祥取得讼争房屋的权属登记并未支付任何对价，却以210万元的价格将讼争房屋出售给案外人，柯美丽要求叶国祥按照210万元进行折价补偿符合法律规定，予以支持。讼争房屋变更登记至叶国祥名下后，叶国祥并未支付任何对价，柯美丽要求叶国祥以136.59万元为基数支付资金占用费，予以支持，但应按中国人民银行同期同类贷款利率，自2007年10月16日起计至2009年12月24日止。叶国祥将讼争房屋出售给案外人并收取售房款210万元后，未将210万元支付给柯美丽，柯美丽要求叶国祥支付资金占用费，予以支持，但资金占用费应按中国人民银行同期同类贷款利率，自叶国祥收款之日2010年1月4日起计至实际付款之日止。柯美丽要求按年利率24%的标准计算资金占用费，没有法律依据，不予支持。柯美丽要求叶国祥承担律师费，但未举证证明，不予支持。 虽然林丽云以柯美丽代理人身份与叶国祥签订的《厦门市房地产买卖合同》无效，但林丽云既未占用讼争房屋，也未占用售房款资金，并且，讼争房屋无法返还给柯美丽而给柯美丽造成损失的直接原因是叶国祥将讼争房屋另行出售给案外人，叶国祥处分讼争房屋的行为与林丽云并无直接关系，柯美丽要求林丽云对叶国祥应支付的折价补偿款及资金占用费承担连带责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、叶国祥于判决生效之日起十日内向柯美丽支付折价补偿款210万元及资金占用费（以136.59万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2007年10月16日起计至2009年12月24日止；以210万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2010年1月4日起计至实际付款之日止）；二、驳回柯美丽的其他诉讼请求。案件受理费63415元，由柯美丽负担34072元，叶国祥负担29343元。财产保全申请费5000元，由叶国祥负担，该款项已由柯美丽向一审法院缴纳，叶国祥应于判决生效之日起七日内向柯美丽支付5000元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，柯美丽与叶国祥签订的《借款协议书》属另一法律关系，柯美丽主张折价补偿款中100万元的资金占用费应按《借款协议书》约定的借款利息标准（即年利率24%）计算，缺乏依据，不予支持。一审判决认定本案资金占用费按中国人民银行同期同类贷款利率计算是正确的，柯美丽提出的该项上诉意见缺乏依据，不予采纳。 本案房屋折价款返还柯美丽前，柯美丽的损失客观存在，故柯美丽主张2009年12月25日至2010年1月3日期间的资金占用费是合法的，应予支持，一审判决遗漏处理该部分资金占用费，予以纠正。综上，柯美丽的上诉意见予以部分采纳，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初18944号民事判决第二项； 二、变更福建省厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初18944号民事判决第一项，即：叶国祥于判决生效之日起十日内向柯美丽支付折价补偿款210万元及资金占用费（以136.59万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2007年10月16日起计至2009年12月24日止；以210万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2010年1月4日起计至实际付款之日止），为：叶国祥应于本判决生效之日起十日内向柯美丽支付折价补偿款210万元及资金占用费（以136.59万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2007年10月16日起计至2010年1月3日止；以210万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2010年1月4日起计至实际付款之日止）； 三、驳回柯美丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费63415元，由柯美丽负担34022元，叶国祥负担29393元。财产保全申请费5000元，由叶国祥负担，该款项已由柯美丽向一审法院缴纳，叶国祥应于判决生效之日起七日内向柯美丽支付5000元。二审案件受理费22000元，由柯美丽负担21950元，叶国祥负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  彭亚奴 二〇一九年八月十六日 法官助理  潘辉文 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。