广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终2104号上诉人（原审原告）：吴志成，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：骆玉群，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市三水区芦苞镇投资管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：黄卫忠。委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚萍，广东百浩律师事务所律师。上诉人吴志成、骆玉群，上诉人佛山市三水区芦苞镇投资管理有限公司（以下简称“芦苞镇投资公司”）因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。吴志成、骆玉群上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三项；3.判令芦苞镇投资公司立即向吴志成、骆玉群支付土地租金利息72.14688万元（利息以127.92万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.7％计算，时间从2006年7月1日起至2018年6月31日止，合计12年）;4.判令芦苞镇投资公司向吴志成、骆玉群支付违约金人民币2250万元（30亩土地市场租金价合计75万元／年×剩余租赁期20年×1.5倍）;5.判令芦苞镇投资公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、芦苞镇投资公司不仅不履行主给付义务，而且也不履行附随义务，构成根本违约，依法应承担违约责任。芦苞镇投资公司除了应履行法律和合同规定的义务外，还应履行瑕疵告知义务、重要事实告知义务、忠实义务等各种附随义务。涉案的《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》生效后，吴志成、骆玉群已依约全面履行涉案合同的义务。但从签订涉案合同之日（2008年6月24日）起至今，芦苞镇投资公司一直未将涉案地块交付给吴志成、骆玉群，履行主给付义务。并且，从上述涉案合同生效之日起至在一审法院起诉之日前止，吴志成、骆玉群每年至少三次要求芦苞镇投资公司交付涉案土地，芦苞镇投资公司都没有向吴志成、骆玉群告知过不交付涉案土地的原因、也没有告知过涉案地块已于2016年1月27日、2017年1月24日通过招拍挂方式出让等事实。芦苞镇投资公司对上述的重要事实没有履行瑕疵告知义务、重要事实告知义务、忠实义务等各种附随义务，已构成根本违约，依法应该承担违约责任。二、在芦苞镇投资公司违约后，吴志成、骆玉群根据有关法律规定，已采取适当措施防止损失的扩大。由于芦苞镇投资公司没有履行其应当履行的附随义务，特别是芦苞镇投资公司没有告知吴志成、骆玉群其已在2016年1月27日、2017年1月24日通过招拍挂方式出让涉案地块等重要事实。这导致了吴志成、骆玉群一直不知道合同已无法履行这一重要事实。当吴志成、骆玉群于2017年12月了解到上述事实时，就立即到有关部门上访。上访部门指引吴志成、骆玉群通过诉讼来解决问题，吴志成、骆玉群也及时到法院起诉。因此，若存有损失的扩大，也是芦苞镇投资公司造成，吴志成、骆玉群没有过错，一审法院认为在芦苞镇投资公司违约后，吴志成、骆玉群未能采取适当措施防止损失的扩大错误。三、届时市场租金价应是吴志成、骆玉群起诉时市场租金价，而不是2016年l月27日或2017年1月24日时市场租金价。届时市场租金价指一方知道或者应当知道另一方根本违约时的市场租金价。依上，直到吴志成、骆玉群第一次上访前，芦苞镇投资公司都没有将其已在2016年1月27日、2017年1月24日通过招拍挂方式出让涉案地块等重要事实告知吴志成、骆玉群，当吴志成、骆玉群得知案涉合同不能继续履行后，及时到一审法院起诉，没有过错。根据公平公正等原则，届时市场租金价应是吴志成、骆玉群起诉时市场租金价，而不是2016年l月27日或2017年1月24日时市场租金价，一审法院认定错误。四、一审法院将30亩土地每年的租金认定为44400元（平均1480元/亩/年）作为项目用地届时市场租金价错误。（一）一审法院不尊重吴志成、骆玉群和芦苞镇投资公司的有关违约金条款的约定，违反合同自由原则。吴志成、骆玉群跟芦苞镇投资公司已经在涉案合同里约定违约金计算公式，一审法院也认为该计算公式是合法合理的。在涉案合同的第四条第二款所约定的是若芦苞镇投资公司违约，应当按项目用地届时市场租金价×剩余租赁期×1.5倍，而不是应当按芦苞镇投资公司违约时吴志成、骆玉群应当支付租金×剩余租赁期×l.5倍标准来补偿吴志成、骆玉群，一审判决认定违反合同自由原则。（二）一审法院没有通过评估方式而主观将1480元/亩/年的租金价作为2016年或2017年涉案土地市场租金价错误。土地租赁的市场租金价每天都在变化，根据《中华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》等法律法规规定，现有技术可以通过评估方法确定涉案土地市场租金价。在吴志成、骆玉群和芦苞镇投资公司未能通过协商方式确定市场租金价的情况下，一审法院理应将涉案土地市场租金价交由有相应资质的机构进行评估，但一审法院没有依法将涉案土地交由有资质的机构评估，而是主观将1480元/亩/年认定为涉案土地的届时市场租金价。涉案土地位于三水区××镇工业园A区，出租时，涉案的土地已经五通一平，吴志成、骆玉群通过实地市场调查，涉案的土地的2018年市场租金均价约为2.5万元/亩/年，1480元/亩/年不是真实的届时市场租金价。并且1480元/亩/年的租金价也不是2016年或2017年的吴志成、骆玉群应当向芦苞镇投资公司支付租金价。因此，一审法院上述认定对吴志成、骆玉群明显不公，申请法院对涉案土地的市场租金进行评估。五、一审判决支持的违约金不足以弥补吴志成、骆玉群的实际损失。吴志成、骆玉群因芦苞镇投资公司违约所造成的损失包括吴志成、骆玉群设立公司（工厂）的所损失的有关费用以及吴志成、骆玉群每年跟芦苞镇政府追讨涉案土地所支出的误工费、交通费、律师费等费用合计2250万元，和芦苞镇投资公司已收租金（127.92万元）的利息72.14688万元。一审法院所认定的违约金明显低于吴志成、骆玉群实际损失，合同法规定对约定的违约金低于实际损失的，允许当事人请求予以调整，请求二审法院调整违约金。芦苞镇投资公司针对吴志成、骆玉群的上诉答辩意见与上诉意见一致。芦苞镇投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费由吴志成、骆玉群承担。事实与理由：一、一审判决已认定《投资项目合同书》属于无效合同，《投资项目补充合同书之一》、《投资项目补充合同书之二》同样属无效，自始不具备法律效力。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。而据佛山市三水区芦苞镇国土城建和水务局出具的《证明》反映，2008年6月24日签订《投资项目补充合同书之一》、《投资项目补充合同书之二》时，涉案土地属于农民集体所有的农用地。《投资项目补充合同书之一》、《投资项目补充合同书之二》将涉案土地出租给吴志成、骆玉群作为建设使用，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的强制性规定。而且，未经批准将农用地用于建设用途，不利于保护、开发土地资源，促进社会经济的可持续发展，严重损害社会公共利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四、第五项规定，《投资项目补充合同书之一》、《投资项目补充合同书之二》属于无效合同。二、合同无效则自始不发生法律效力，吴志成、骆玉群按违约责任主张损失赔偿没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然合同无效也有损失赔偿的规定，但合同无效的损失赔偿责任，在性质上属于缔约过失责任，而非违约责任。合同履行后可以获得的利益，是以合同有效为基础。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”即于合同成立时合同约定的内容即不对当事人产生约束力，不产生“合同债权”或“合同债务”，故合同履行后可以获得的利益根本无从谈起，吴志成、骆玉群按违约责任主张损失赔偿没有事实和法律依据。三、吴志成、骆玉群除已付款项（芦苞镇投资公司确认已付款项总额为1279200元）占用期间的利息损失外，目前没有任何证据显示其有其他任何直接的经济损失，一审判决所认定的违约金过高。四、土地出让主体及程序的强制性规定以及农用地禁止用于建设的强制性规定是普遍公开法律法规，吴志成、骆玉群应当知悉，吴志成、骆玉群对合同无效存在过错，应当按照其过错比例相应减低芦苞镇投资公司对于合同无效的损失赔偿责任。五、《投资项目补充合同书之一》、《投资项目补充合同书之二》明确约定土地交付时间为合同签订后3个月内（即2008年9月24日前），吴志成、骆玉群在近十年的时间里，既未主张过权利，也未采取适当措施防止损失的扩大，甚至在芦苞镇投资公司多次要求其办理退款手续的情况下仍拒绝办理退款，即使有损失也完全是吴志成、骆玉群恶意扩大所造成的，吴志成、骆玉群根本无权就扩大的损失要求赔偿。吴志成、骆玉群辩称：涉案土地是建设用地，不是农用地，芦苞镇投资公司有权处分。芦苞镇投资公司和佛山市三水区芦苞镇国土城建和水务局都属于芦苞镇的工作部门，两者存在利害关系。芦苞镇投资公司一审提交的佛山市三水区芦苞镇国土城建和水务局出具的《证明》有关内容是虚假的。在签订涉案合同的时候，工业园区已经成立，里面的土地是工业用地，而非农用地。芦苞镇投资公司成立的主要目的是经营园区内的土地，出租、出让房产，当时的政策是三水区政府已经授权其处理园区内的土地。吴志成、骆玉群的租金、转让款都是按照工业用地的标准支付，且由芦苞镇财政收取，盖了财政公章，合同也是在司法所的见证下签订的。吴志成、骆玉群与芦苞镇投资公司针对涉案的土地有三次签约，每隔两年签订一次。这些都表明芦苞镇投资公司有权处分土地，吴志成、骆玉群交的租金也是合法的，否则审计会不通过。吴志成、骆玉群提供的《关于提前支付部分办证税费的通知》可以证明。退一步说，即使当时土地是农用地，芦苞镇投资公司的行为形成表见代理，吴志成、骆玉群有充分理由相信芦苞镇投资公司有权处分。并且，三次签订合同时芦苞镇投资公司都承诺土地属于建设用地，如果当时土地是农用地，那芦苞镇投资公司的行为就属于诈骗。吴志成、骆玉群向一审法院起诉请求：1.解除《投资项目合同书》、《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》；2.芦苞镇投资公司向吴志成、骆玉群归还用地受让款1279200元；3.芦苞镇投资公司向吴志成、骆玉群支付利息721468.8元[以1279200元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2006年7月1日起计算至2018年6月31日（此处应为原告笔误，应是6月30日）止]；4.芦苞镇投资公司向吴志成、骆玉群支付违约金22500000元（30亩土地市场租金价合计750000元/年×剩余租赁期20年×1.5倍）；5.案件诉讼费由芦苞镇投资公司负担。一审法院认定事实：2006年4月28日，案外人李某某与芦苞镇投资公司签订《投资项目合同书》，约定由李某某在三水区××镇工业园A区投资兴建五金塑料制造企业，项目位置：三水区××镇工业园A区；面积：约30亩；用地性质：工业用地；土地使用年限：50年；项目用地受让价为740000元/亩，总额为2220000元。同日，李某某向佛山市三水区芦苞镇财政厅交纳购地款200000元。2006年4月29日，李某某将上述合同的权利义务（包括已经交纳的购地款200000元）转让给吴志成、骆玉群，吴志成、骆玉群与芦苞镇投资公司在佛山市三水区芦苞镇法律服务所的见证下签订新的《投资项目合同书》，约定由吴志成、骆玉群在三水区××镇工业园A区投资兴建五金塑料制造企业，项目位置、面积、用地性质、土地使用年限及项目用地受让价等合同内容均与李某某与芦苞镇投资公司签订的《投资项目合同书》一致。2006年7月27日、10月11日、12月4日，吴志成分别交纳涉案地块的购地款500000元、210000元、150000元。另，××镇××精米加工厂替吴志成、骆玉群代为支付购地款200000元。上述四笔购地款均由佛山市三水区芦苞镇财经办开具《广东省其他非税收入通用票据》并加盖其财务专用章予以确认。2007年5月23日，佛山市工商行政管理局出具《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准吴志成设立不具有企业法人资格的个人工商户名称为：佛山市三水区芦苞镇××卫浴厂。8月30日，佛山市三水区工商行政管理局出具《核准个体工商户停业通知书》，同意佛山市三水区芦苞镇××卫浴厂停业并收回《个体工商户营业执照》。2008年6月24日，吴志成与芦苞镇投资公司签订《投资项目补充合同书一》、骆玉群与芦苞镇投资公司签订《投资项目补充合同书二》，均约定，甲、乙双方于2006年4月29日签订《投资项目合同书》，因国家土地政策调整等不可抗力的因素，致使原合同书部分条款无法履行，现就项目用地改出让为租赁订立本补充合同书；项目用地的位置：三水区××镇工业园A区；面积：约15亩；用地性质：工业用地；租赁期限：50年；土地交付使用时间：签订本合同后3个月内；项目用地租金及支付办法为乙方（分别为吴志成及骆玉群）已向甲方支付项目用地受让款630000元，在签订本补充合同书当日，上述款项转为乙方已支付的项目用地租金，乙方未付的项目用地受让款转为未付的项目用地租金，即480000元，上述租金分50年支付，每年租金为9600元，每10年递增10%；甲方的责任：甲方应保证本合同书第二条用地性质及50年租赁期限不变，如非因乙方原因致使乙方不能实现50年土地租赁期限或非因乙方原因引至本合同书终止，甲方应按乙方投资厂房及设备的总值（按合同终止时评估价值）补偿乙方，厂房及设备归甲方所有，并按项目用地届时市场租金价×剩余租赁期×1.5倍补偿乙方，所有补偿款项一次付清。2008年7月1日，骆玉群交纳了2008年7月1日至2009年6月30日的租金9600元。次日，吴志成亦交纳了2008年7月1日至2009年6月30日的租金9600元。佛山市三水区芦苞镇财经办开具《广东省其他非税收入通用票据》并加盖其财务专用章予以确认。涉案地块一直未向吴志成、骆玉群交付。2016年1月27日、2017年1月24日，涉案土地经公开招拍挂由佛山市三水区××设备厂、广东××生物科技有限公司竞得，并分别以上述两间公司的名义办理了《不动产权证》。鉴于涉案地块一直未向吴志成、骆玉群交付，吴志成、骆玉群遂于2018年1月3日及4月4日向三水区信访局反映，该局出具了相应的信访事项处理意见书。另查明，芦苞镇投资公司成立于2003年2月21日，属国有独资有限责任公司，经营范围：项目投资建设，实业投资，照相，镇园区内厂房出租，土地开发，土地出租及转让，代办镇园区内新建项目的报批、报建手续服务；城市环境卫生保洁，园林、绿化工程；路灯管理；城市及工业垃圾清运。再查明，涉案地块从签订《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》之日起至通过招拍挂方式出让之日止（分别为2016年1月27日、2017年1月24日），一直处于闲置状态。一审法院庭后依职权发函至佛山市三水区发展规划和统计局要求调取涉案地块自2012年至今的当地租金指导价，该局回函内容为:根据现行价格政策，土地租赁的租金标准实行市场调节价，由租赁双方协商确定，不属政府定价项目范围，因此，我局不能按贵单位的要求提供相关情况。因吴志成、骆玉群与芦苞镇投资公司双方就涉案地块的赔偿事宜不能达成一致意见，吴志成、骆玉群遂诉至一审法院。一审法院认为，因芦苞镇投资公司在答辩状及庭审中均确认已收取吴志成、骆玉群租金1279200元并同意返还，故此，吴志成、骆玉群主张芦苞镇投资公司返还租金1279200元，一审法院予以支持。结合当事人提交的证据及庭审陈述，一审法院作如下认定与评析：一、《投资项目合同书》、《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》的效力。吴志成、骆玉群及芦苞镇投资公司签订《投资项目合同书》时，芦苞镇投资公司并未享有涉案土地使用权。虽然芦苞镇投资公司在庭审中否认其受佛山市三水区芦苞镇人民政府委托签订上述合同，但从吴志成、骆玉群交纳涉案土地的租金均由佛山市三水区芦苞镇财经办开具《广东省其他非税收入通用票据》并加盖其财务专用章，结合芦苞镇投资公司的公司类型、经营范围均可看出，芦苞镇投资公司的地位类似于“开发区管理委员会”，芦苞镇投资公司的答辩状第一点关于“答辩人根本不具备土地使用权出让的主体资格，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款的规定，上述《投资项目合同书》应当认定无效”的辩称亦可印证芦苞镇投资公司确认其属“开发区管理委员会”的地位。《投资项目合同书》的性质属于土地出让合同，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”。鉴于《投资项目合同书》违反上述规定，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款的规定，该合同属无效合同。因该合同自始无效，吴志成、骆玉群诉请解除，一审法院不予支持。《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》是吴志成、骆玉群及芦苞镇投资公司在自愿平等、协商一致的基础上签订，属双方的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。合同生效后，芦苞镇投资公司未按照约定履行交付土地的义务，已构成违约。因涉案土地现已通过公开招拍挂方式由佛山市三水区××设备厂、广东××生物科技有限公司竞得，并办理了《不动产权证》，故此，上述两份合同的合同目的已经不能实现。吴志成、骆玉群诉请解除《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》，合法合理，一审法院予以支持。二、违约金的标准。根据《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》的约定，涉案地块应在合同签订后三个月内（即2008年9月24日前）交付吴志成、骆玉群使用，但芦苞镇投资公司却一直未予交付。吴志成、骆玉群就此问题亦多次与芦苞镇投资公司沟通，均未果。鉴于芦苞镇投资公司存在未按时交付土地的违约行为，故吴志成、骆玉群诉请芦苞镇投资公司支付违约金，合法有理，一审法院予以支持。《投资项目补充合同书一》及《投资项目补充合同书二》第四条第二款约定：“甲方应保证本合同书第二条用地性质及50年租赁期限不变，如非因乙方原因致使乙方不能实现50年土地租赁期限或非因乙方原因引至本合同书终止，甲方应按乙方投资厂房及设备的总值（按合同终止时评估价值）补偿乙方，厂房及设备归甲方所有，并按项目用地届时市场租金价×剩余租赁期×1.5倍补偿乙方，所有补偿款项一次付清”。对于“项目用地届时市场租金价”的理解，一审法院认为，吴志成在第一次庭审中被问及芦苞镇投资公司是否向其出示过涉案土地权属时陈述“有跟我们说过土地是招商局的，有见过挂在墙上的一幅地图，一直都是招商局的人跟我联系，在2013、2014年的时候还找过我说把本金归还给我，还给我两倍利息，当时我并不同意”，由此可见，芦苞镇投资公司只是表示向吴志成、骆玉群返还本息，有终止合同的意向。芦苞镇投资公司作为出租方，对于涉案地块用地指标、土地性质的了解程度显然高于吴志成、骆玉群，但在吴志成、骆玉群多次坚持继续履行合同之后，却未有证据显示芦苞镇投资公司曾通过书面或口头等方式明确表示终止合同。故此，若以2013年及2014年的项目用地市场租金价来计算违约金，明显对吴志成、骆玉群不公。涉案地块分别于2016年1月27日及2017年1月24日通过招拍挂方式出让，截止至该时，吴志成、骆玉群及芦苞镇投资公司签订的《投资项目补充合同书一》及《投资项目补充合同书二》已无法履行，合同目的也已不能实现，上述合同终止。一审法院以2016年1月27日、2017年1月24日的市场租金价计算相应违约金。由于起诉的时间本身取决于吴志成、骆玉群，在芦苞镇投资公司违约后，吴志成、骆玉群自身应采取适当措施防止损失的扩大，但吴志成、骆玉群却在上述合同目的不能实现之后的一年半时间才提起诉讼，故其不得就扩大的损失要求赔偿。吴志成、骆玉群诉称届时市场租金价是指其起诉时的价格，缺乏事实依据，一审法院不予支持。涉案地块分为两部分，均约15亩，为方便阐述，且吴志成、骆玉群亦同时同案起诉，故一审法院将《投资项目补充合同书一》及《投资项目补充合同书二》涉及的地块视作一个整体处理。截止至一审法庭辩论终结前，吴志成、骆玉群、芦苞镇投资公司均不能提交证据证明涉案地块于2016年及2017年的市场租金价，经一审法院发函至佛山市三水区发展规划与统计局，该局亦回函称不能提供相关情况。根据上述合同的约定，吴志成、骆玉群已付的受让款1260000元转为租金，剩余租金960000元分50年支付，每10年递增10%。由此折算，涉案地块在2008年7月至2018年7月每年的租金应为44400元[（1260000元+960000元）÷50年]。吴志成、骆玉群与芦苞镇投资公司签订合同约定租金金额的时候，必然对涉案地块的地理位置、面积、投资价值、升值空间等作出了一系列的风险评估。从“每10年递增10%”的约定也可看出双方对租金的约定是在对涉案地块每十年内的升值幅度有充分预判的基础上作出的。同时，涉案地块自2008年至2016年1月27日、2017年1月24日经公开招拍挂方式出让时止，一直处于闲置状态，并未产生新的租金价。再者，吴志成虽无证据证实其为办理厂房而投入资金的数额，但其确实存在意欲在涉案地块投资兴办厂房并着手准备入场建设的事实。综上，一审法院参照《投资项目补充合同书一》及《投资项目补充合同书二》约定的涉案地块于2016年及2017年的租金44400元/年作为项目用地届时市场租金价，由于上述合同约定的50年租赁期已违反法律不得超过20年租赁期限的规定，故此，芦苞镇投资公司应向吴志成、骆玉群支付的违约金为1332000元（44400元/年×20年×1.5倍）。该违约金标准既符合吴志成、骆玉群、芦苞镇投资公司在签订合同时对租金金额的可预见性，又考虑了吴志成、骆玉群无法在涉案地块兴办厂房造成的损失。鉴于该违约金已经包含了吴志成、骆玉群的利息损失，其又再诉请芦苞镇投资公司支付利息，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、芦苞镇投资公司应在判决生效之日起十日内向吴志成、骆玉群返还土地租金1279200元；二、芦苞镇投资公司应在判决生效之日起十日内向吴志成、骆玉群支付违约金1332000元；三、驳回吴志成、骆玉群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169007元，由吴志成、骆玉群共同负担145411元，由芦苞镇投资公司负担23596元。二审期间，吴志成、骆玉群向本院提交如下证据材料：1.《关于提前支付部分办证税费的通知》、广东省政府性基金（资金）通用票据，拟证明涉案土地属于工业用地。2.佛山市三水区芦苞镇××卫浴厂与佛山市××浴洁具有限公司组织机构代码证，证明吴志成把原来佛山那边的工程撤了，回来涉案场地注册，吴志成损失具体存在。经质证，芦苞镇投资公司认为《关于提前支付部分办证税费的通知》没有原件，不予确认其真实性，不能证明涉案土地为建设用地，应以有关部门登记为准。广东省政府性基金（资金）通用票据写明为“购地款”而非税款。不予确认佛山市三水区芦苞镇××卫浴厂、佛山市××浴洁具有限公司组织机构代码证与本案具有关联性，认为吴志成诉讼中从始至终明确土地没有交付使用，其除了租金外不存在其他损失。芦苞镇投资公司未向本院提交新的证据。经审查，吴志成、骆玉群提交的证据1反映涉案土地的性质与涉案土地通过招拍挂显示的性质一致，芦苞镇投资公司认为涉案土地该时属于农业用地缺乏有效的证据予以反驳，对于吴志成、骆玉群拟证明的事实，本院予以确认。吴志成、骆玉群提交的证据2有原件核对，对其真实性本院予以确认，但涉案土地由此至终未完成交付，吴志成、骆玉群以此主张其投入损失，本院不予确认。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，一审法院于2018年6月11日向芦苞镇投资公司送达本案起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。庭后，吴志成、骆玉群向本院递交申请，要求本院到佛山市三水区国土部门调取涉案土地权属及用地性质等有关资料，以及申请本院对涉案土地租金价值进行评估。本院认为，吴志成、骆玉群提出的调查取证申请已过举证期限，且申请调查、评估事项与本案认定不具有必然关联性，本院不予准许。本院认为，本案为租赁合同纠纷。围绕着各方的上诉请求，二审争议的焦点为：1.案涉《投资项目合同书》及《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》是否有效，吴志成、骆玉群要求解除上述合同应否支持；2.如认定上述合同应予以解除，一审法院关于芦苞镇投资公司责任认定是否合理，应否调整。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。”第二条第一款规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。”经审查，芦苞镇投资公司不具备土地使用权出让的主体资格，其与吴志成、骆玉群签订《投资项目合同书》将涉案土地出让予吴志成、骆玉群，违反了上述法律规定，自始无效，一审法院对此认定正确。芦苞镇投资公司其后与吴志成、骆玉群签订《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》，以租赁方式将涉案土地出租予吴志成、骆玉群，并未违反法律强制性规定，依法对各方具有约束力。芦苞镇投资公司认为涉案土地性质属于农业用地，对此缺乏有效的证据予以佐证，其上诉提出双方形成的租赁合同关系无效缺乏依据，本院不予采纳。吴志成、骆玉群提起本案诉讼之时，涉案土地已被案外人竞得，吴志成、骆玉群承租涉案土地的合同目的不能实现，其诉请解除案涉《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》正当合法，本院予以支持。但案涉《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》约定租赁期限为50年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”吴志成、骆玉群诉请解除上述合同范围仅限于20年有效租赁期限部分，一审法院准许解除上述合同正确合法，但判项存在遗漏且未明确合同解除范围，本院予以纠正，确认案涉《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》在20年有效租赁期限内部分于芦苞镇投资公司收到本案应诉材料之日即2018年6月11日解除。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”芦苞镇投资公司未能向吴志成、骆玉群交付《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》项下土地,导致该合同解除，吴志成、骆玉群要求其赔偿损失正当合法，本院予以支持。芦苞镇投资公司上诉主张吴志成、骆玉群不存在投资损失，无需支付违约金缺乏理据，本院不予支持。针对案涉《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》20年有效部分解除，芦苞镇投资公司违约责任承担问题，吴志成、骆玉群上诉主张应根据《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》的约定,按照75万元/亩的租金标准，判令芦苞镇投资公司向其支付20年租赁期限的违约金2250万元及按照中国人民银行贷款利率支付从2006年7月1日起至2018年6月31日止的利息，芦苞镇投资公司不予认可，认为吴志成、骆玉群除支付款项之外，并无其他实际投入，不存在直接经济损失。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”确认违约方责任承担除参照双方合同约定之外，还应结合守约方的实际损失及具体违约情节等因素予以衡量。双方在案涉《投资项目补充合同书一》、《投资项目补充合同书二》中，虽约定芦苞镇投资公司违约导致合同解除，吴志成、骆玉群有权要求芦苞镇投资公司按投资厂房及设备的总值（按合同终止时评估价值）补偿投入损失，并有权主张按项目用地届时市场租金价×剩余租赁期×1.5倍进行补偿。但对于“项目用地届时市场租金价”标准，双方并未具体明确。此外，吴志成、骆玉群提起本案诉讼主张权利，距离上述合同约定芦苞镇投资公司交付涉案土地时间为合同签订三个月内存在非常长一段时间，吴志成、骆玉群所主张的厂房及设备投入亦缺乏相应证据佐证。综合上述事实，结合芦苞镇投资公司违约情节，过错程度，案涉租赁合同有效期限，吴志成、骆玉群资金投入及具体损失情况等因素考虑，一审法院以涉案地块于2016年及2017年的租金44400元/年作为项目用地届时市场租金价，判令芦苞镇投资公司向吴志成、骆玉群支付的违约金为1332000元（44400元/年×20年×1.5倍）公平合理，本院予以维持。吴志成、骆玉群上诉主张芦苞镇投资公司按照75万元/亩标准支付违约金及计付利息损失，芦苞镇投资公司上诉主张不应向吴志成、骆玉群支付1332000元违约金均缺乏理据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但判项存在遗漏，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初3051号民事判决第三项；二、维持广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初3051号民事判决第一项、第二项；三、确认上诉人吴志成与上诉人佛山市三水区芦苞镇投资管理有限公司2008年6月24日签订的《投资项目补充合同书一》，上诉人骆玉群与上诉人佛山市三水区芦苞镇投资管理有限公司2008年6月24日签订的《投资项目补充合同书二》（其中租赁期限解除范围为20年有效租赁期限部分）于2018年6月11日解除；四、驳回上诉人吴志成、骆玉群的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费169007元，由上诉人吴志成、骆玉群共同负担145411元，由上诉人佛山市三水区芦苞镇投资管理有限公司负担23596元。二审案件受理费174695元，由上诉人吴志成、骆玉群共同负担157907元，由上诉人佛山市三水区芦苞镇投资管理有限公司负担16788元。本判决为终审判决。审判长  张雪洁审判员  翁丰好审判员  黄玉凤二〇一九年八月九日法官助理杨全欣书记员陈子聪