广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初7967号原告：何良珍，委托诉讼代理人：李丰，广东深天成律师事务所律师，执业证号：14403201110392627。委托诉讼代理人：孔富，广东深天成律师事务所律师，执业证号：14403200910870336。被告：罗剑平，委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号：14403200911885477。委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号：14403201511054447。被告：深圳福达恒业企业管理有限公司，法定代表人：林波涛。委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号：14403200911885477。委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号：14403201511054447。原告何良珍与被告罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司（以下称福达恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告何良珍的委托诉讼代理人李丰、孔富，被告罗剑平、福达恒业公司共同的委托诉讼代理人黄晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何良珍向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告罗剑平之间的1039号商铺《商铺认购书》和《商铺买卖合同》于2019年1月29日解除；2.被告罗剑平向原告返还购房款261.30万元及利息543，253元（暂计至2018年12月31日，之后利息按照人民银行同期贷款利率计算至被告付清之日止），以上共计3,156,253元;3.被告福达恒业公司对被告罗剑平的前述给付义务承担保证责任；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告罗剑平将位于深圳市××嘉宾路××爵士大厦××号商铺出售给原告，原告分别于2014年10月18日、2014年10月20日与被告罗剑平、被告福达恒业公司签订了《商铺认购书》《商铺买卖合同》，被告福达恒业公司为代理人及保证人，双方约定1039号商铺总价为434.3万元。合同签订后，原告依合同约定分三次共支付了261.30万元给被告。在签订合同购买商铺前，被告福达恒业公司曾在南方都市报刊登广告及在天玓商场售楼处发布的店堂刊登广告包括“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购携国际品牌入驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G)”，“品牌旗舰店全面装修"等,原告基于对其宣传的信赖，决定购买涉案商铺。经深圳市中级人民法院(2016)粵03行终484号行政判决确认，上述广告属于虚假宣传，广告内容与事实不符。原告以如此昂贵的价格购买涉案商铺，良好的租金收益和较大的升值空间是其决定是否购买的主要考量因素及合同目的。现行政主管部门已对虚假广告宣传行为作出处罚，该商场运营情况必然受到影响，广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现，原告根本无法实现当初签订合同购买房产的合同目的。原告于2019年1月28日向被告发送了解除合同通知书，并要求被告退还原告已经支付的购房款及利息。但被告对原告的要求不予理睬。故起诉，请求判如所请！被告罗剑平、被告福达恒业公司，第一，原告已于2017年11月30日就涉案商铺提起撤销合同之诉，理由为被告虚假广告宣传构成欺诈导致被答辩人违背真实意思表示签订合同。案经生效判决确认原告诉请撤销合同的事由成立但撤销权已经消灭，判决驳回原告的全部诉讼请求。现原告以与前诉相同的事实与理由提起解除合同之诉，构成重复起诉，依法应予驳回。第二，可撤销的合同属于效力待定的合同，现原告以虚假广告宣传导致合同目的无法实现为由诉请解除涉案合同，而解除合同的前提是合同依法成立并合法有效。两个诉请自相矛盾。第三，合同解除权的成立条件仅限于构成“违约行为致使不能实现合同目的”的“根本违约”，本案中，原告提交的行政判决或行政处罚决定并不能构成涉案合同法定解除的条件。被告未能兑现在广告宣传中的商业承诺只能构成“一般违约”，其法律后果为“应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，并不涉及合同解除权的问题。第四、被告作为出卖方已经履行完毕合同项下的全部义务，不存在任何违约事实。原告提交的《商铺租赁合同书》可证实原告所购涉案两商铺实际已获得收益高达1，198，400元，预期收益达1，052，600元，足以证实涉案合同目的得以实现。第五，涉案广告不属于法律规定的“说明和允诺”，不具备视为合同的条件，被告在发布时已明确标注为要约邀请，且双方从未就涉案广告内容进行任何书面约定。涉案广告不具备要约构成要件，本案不应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。第六，《民法总则》、《合同法》明确规定解除权存在除斥期间，生效判决确认原告至迟自2015年7月13日就知道或者应当知道涉案合同涉及虚假宣传，至原告提起本案解除合同之诉已经过合同解除权的合理期限，合同解除权已经消灭。第七，原告主张从房款支付之日起算利息没有法律依据，即使法院判决解除涉案合同，利息起算时间也应从合同解除之日起算。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉或驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，对来源合法，各方无争议的证据，本院予以采纳。结合证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：一、2014年10月18日，原告何良珍与被告罗剑平签订《商铺认购书》，同月20日，原告作为买受人，被告罗剑平作为出卖人、被告福达恒业公司作为被告罗剑平的委托代理人及保证人，三方签订了《商铺买卖合同》，约定原告向被告罗剑平购买位于深圳市××嘉宾路××爵士大厦××号的商铺，价款434.30万元，分期支付，被告福达恒业公司对被告罗剑平在该合同约定的全部义务承担一般保证责任。二、原告已向被告支付了购房款261.30万元，具体如下：2014年10月18日支付5万元，2014年10月20日支付36.86万元，2014年11月18日支付174.44万元。被告罗剑平于2014年10月20日向原告了交付案涉商铺，该商铺已登记至原告名下。三、案涉商铺所在的“天玓商场”由被告福达恒业公司代理销售。被告福达恒业公司曾于2014年6月27日在南方都市报刊登广告，于7月在天玓商场售楼处发布店堂广告，广告用语包括“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购携国际品牌入驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G)”，“品牌旗舰店全面装修"等。广东省深圳市罗湖市场监督管理局以被告福达恒业公司发布虚假广告为由，作出责令停止发布，并以等额广告费在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用三倍的罚款的行政处罚。就上述行政处罚，两被告提起行政诉讼。广东省深圳市中级人民法院于2016年11月9日作出的（2016）粤03行终484号行政判决认定：福达恒业公司发布的前述广告用语内容与事实不符，相关行政处罚认定事实清楚，证据充分，处罚幅度无明显不当，该判决已生效。本案审理过程中，两被告未提供证据证明广告宣传的“全场满租”经营状态已经实现。四、原告于2017年底向本院提起诉讼，以被告虚假广告宣传构成欺诈，导致原告违背真实意思表示签订合同为由，就涉案商铺提起撤销合同之诉，要求解除合同、两被告返还购房款及利息。本院于2018年4月3日作出一审判决，支持了原告的部分诉讼请求。原告不服上诉，广东省深圳市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）粤03民终16070号民事判决，认定两被告在出售涉案商铺的过程中存在欺诈情形，导致原告在违背真实意思表示的情况下签订合同，原告诉请撤销合同的事由成立。但原告未在知道或者应当知道欺诈情形发生之日起一年内行使撤销权，撤销权因超过除斥期间而消灭，故撤销一审判决，驳回原告的全部诉讼请求。五、原告于2019年1月29日向被告送达了解除合同通知书，要求解除买卖合同，被告退还购房款及利息。本院认为，本案系买卖合同纠纷。双方争议的焦点是原告是否有权解除合同。本院认为，第一，原告与两被告签订《商铺买卖合同》，建立了买卖合同关系。两被告就案涉商铺所在的“天玓商场”在报刊及店堂作广告宣传，案涉买卖合同签订于广告宣传期间，故原告主张其基于广告宣传的内容而签订了案涉合同，本院予以采信；其次，两被告在广告宣传中对商铺所在的商场经营状况作出具体明确的说明和允诺，对商铺购买人是否决定购买及购买的价格具有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，相关广告宣传内容应认定为被告对原告的要约，在原告承诺购买后，成为双方买卖合同内容的一部分，对合同当事人具有约束力；第三，根据已生效的行政判决的认定，两被告存在发布虚假广告的情形，且在本案庭审中，被告亦未能提供证据证明天玓商场的经营状态已达到其在广告中承诺的“全场满租”的状态，故应认定被告违反了合同约定，应承担相应的违约责任。鉴于当事人购买商铺的目的在于经营收益，而商铺所在商场的经营状况对于商铺的价值、收益具有较大影响，故原告主张被告的违约行为导致其购买商铺的目的无法实现，本院予以采纳。依照我国合同法的相关规定，原告有权行使合同解除权。本院确认原、被告的商铺买卖合同于原告通知被告解除之日即2019年1月29日解除；合同解除后，一方当事人有权要求恢复原状、过错方赔偿损失，故原告要求被告罗剑平返还购房款261.30万元并赔偿利息损失，理由成立，本院予以支持，但利息的起计时间应自合同解除之次日起算，原告关于自支付房款之日计付利息的主张，本院不予采纳；第四，原告要求被告福达恒业公司对被告罗剑平的债务承担保证责任，有《商品房买卖合同》为证，本院予以支持。两被告辩称原告曾就涉案商铺提起撤销合同之诉，该诉讼的事实与理由与本案相同，故本案构成重复起诉。本院认为，两案的请求权基础不同，前者是撤销权，后者是解除权，故本案不符合重复起诉关于“后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果”这一条件，两被告上述抗辩意见，本院不予采纳；两被告辩称原告的合同解除权已消灭，本院认为，被告的违约行为存在持续性，导致原告的合同目的一直无法实现，故原告起诉时并未超过法律规定的解除权行使期限，故两被告上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告何良珍与被告罗剑平签订的《商铺认购书》和《商铺买卖合同》于2019年1月29日解除；二、被告罗剑平自本判决生效之日起七日内向原告何良珍返还购房款261.30万元，并按照人民银行同期贷款利率计付自2019年1月30日起至款项付清之日止的利息;三、就本判决第二项所确定的被告罗剑平的债务，在对被告罗剑平的财产依法强制执行后仍不能清偿时，由被告深圳福达恒业企业管理有限公司承担清偿责任；四、驳回原告何良珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32，050元、诉讼保全费2700元，由原告何良珍负担5900元，被告罗剑平、被告深圳福达恒业企业管理有限公司负担28，850元。案件受理费已由原告何良珍预交，本院退回28，850元给原告何良珍。被告罗剑平、被告深圳福达恒业企业管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费28，850元，逾期不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  佃 勤人民陪审员  李丽慧人民陪审员  蔡秀峰二〇一九年八月五日书 记 员  殷雨晴马晓棉（兼）