江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初2106号原告（反诉被告）：陈吕荣，男，1964年9月13日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：奚彩忠，江苏江洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈加俊，男，1989年12月11日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。被告：包信南，男，1990年2月13日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。原告（反诉被告）陈吕荣与被告（反诉原告）陈加俊、包信南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告陈吕荣的委托诉讼代理人奚彩忠、被告陈加俊、包信南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈吕荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈加俊支付租金17万元;2.判令被告包信南对被告陈加俊的上述还款承担连带责任；3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年4月30日，原告与两被告签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于扬中市三茅街道美食一条街29-31号门市房出租给被告陈加俊，年租金17万元，由被告包信南提供担保。合同签订后原告将房屋交付两被告，而两被告仅给付房租22万元。2018年9月5日，原告向本院提起诉讼，要求两被告支付到期房租12万元，本院作出（2018）苏1182民初3583号民事判决，根据合同约定被告应于2019年4月30日前支付到期房租17万元，但被告未支付。被告陈加俊辩称，承租原告房屋用于经营饭店，因饭店经营亏损，无力继续支付租金，2018年8月与原告协商解除租赁合同，并将房屋钥匙交给原告，但原告不同意且拒绝接收钥匙。房屋自2018年8月开始闲置至今，不同意原告的诉讼请求，并向本院提起反诉，请求判决解除其与原告签订的房屋租赁合同。被告包信南辩称，不同意原告的诉讼请求，经营亏损，无力再继续租赁原告的房屋，也无力支付租金。曾与原告协商解除租赁合同，原告不同意。同意解除被告陈加俊与原告签订的房屋租赁合同，原告提出的违约金过高，请求法院予以调整。原告陈吕荣针对被告陈加俊的反诉请求辩称，不同意解除合同。如解除合同被告应按照合同约定支付违约金40万元并赔偿原告由此造成的损失，故请求驳回被告的反诉请求或者支付原告违约金40万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2017年4月30日，原告陈吕荣作为出租方（即甲方）、被告陈加俊作为承租方（即乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于扬中市，三间三层，建筑面积共361.5平方米，房权证号三茅镇字第××号。二、房屋租赁期共三年，自2017年6月14日至2020年6月14日。三、房屋每年租金为17万元，如乙方经营效益好，毛利润达到20万元以上，则每年房租递增伍仟元整。另外，乙方在合同签订之日必须向甲方支付水、电、物业管理费等保证金1万元。四、房屋租金支付方式为年付。第一年房租分两次支付，即签订之日支付首期租金8.5万元，2017年8月1日再支付租金8.5万元。从2018年起，每年的4月30日前乙方向甲方支付所对应的全年租金。如乙方逾期交付房租，每过期一天向甲方支付日租金五倍的违约金。五、甲方应于本合同签订之日起3日内将租赁房产交付乙方使用。六、甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一次应向对方支付日租金三倍的违约金。七、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自更改房屋用途、房屋内部结构及设施等。八、乙方交纳租赁期限期间的费用为物业费、水费、电费、治安管理费等因租赁经营所产生的各种费用。九、在租赁期内，乙方擅自提前退租，乙方应按本合同的约定向甲方支付违约金40万元，并全额赔偿由此造成的损失。十四、租赁期届满或合同终止时，乙方主动结欠在经营中所产生的水、电等一切费用，甲方无息向乙方退还保证金1万元；否则，甲方有权用保证金扣除乙方在经营所产生的水、电等一切费用，余款再无息退还乙方。被告包信南作为担保人在该房屋租赁合同上签名。合同签订后，原告将租赁房交付被告陈加俊，被告陈加俊使用租赁房用于经营。被告陈加俊向原告支付2017年6月至2018年6月的租金17万元，因2018年6月至2019年6月的租金仅支付5万元，剩余12万元未支付，原告于2018年9月5日诉至本院，本院立案受理后于2018年11月12日作出（2018）苏1182民初3583号民事判决，判决：陈加俊应于本判决生效之日起十日内支付陈吕荣租金12万元、违约金3万元；包信南对上述租金及违约金合计15万元承担连带还款责任。在该案2018年10月19日庭审中，两被告辩称，2018年6月向原告提出因经营亏损，无力承担剩余房租，要求解除合同，但原告不同意；其实际经营至2018年8月，要求解除租赁合同。同时两被告在法庭辩论及最后陈述中亦要求解除租赁合同。该判决已生效。因两被告未按合同约定2019年4月30日前支付2019年6月15日至2020年6月14日的租金17万元，原告再次诉至本院。庭审中，原告陈述上述判决生效后，两被告未履行付款义务。两被告陈述房屋自2018年8月起闲置至今，能搬走的东西已搬走。本院认为，原告与被告陈加俊双方自愿签订房屋租赁合同，合法有效，双方理应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定房屋用途为经营，租赁期限为2017年6月14日至2020年6月14日，被告陈加俊理应按照合同约定使用承租房，并按期向原告支付租金，但其在履行期限届满之前，明确表示因经营亏损，无力支付租金，要求解除合同。原告虽不同意解除合同，但在（2018）苏1182民初3583号案件中，两被告虽未提起反诉要求解除合同，但在答辩、法庭辩论及最后陈述中均明确表示要求解除合同，房屋自2018年8月停止经营后闲置至今，造成社会财富的浪费，且上述判决生效后两被告未履行给付租金的义务，如强行要求两被告继续履行租赁合同，显然有失公允。而两被告要求解除合同符合“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的法定解除情形，故对被告陈加俊的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。为减少损失的扩大，被告陈加俊应在合同解除之日将房屋返还原告，并按照合同约定的租金标准（即17万元/年）付清返还房屋之日前的租金。因被告陈加俊提前解除合同，其行为已构成违约，故原告要求其承担违约责任的请求，依法应予支持。合同约定承租人提前退租，应支付违约金40万元，并全额赔偿造成的损失，被告抗辩违约金过高，请求法院减少违约金。因租赁合同履行的时间已超过两年，合同尚不足一年到期，一年的租金为17万元，合同约定的违约金40万元过分高于原告造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，认为被告陈加俊承担违约金5万元为宜。两被告在前案中已提出解除合同，被告陈加俊在本案中通过提起反诉要求解除合同，原告应本着诚实信用原则积极采取措施防止损失的扩大，如原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告包信南作为担保人在租赁合同中签名，应当对上述租金及违约金承担连带还款责任。租赁合同约定的保证金1万元，原、被告双方均未提供相关证据，亦未要求在本案中予以处理，故本院在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告陈吕荣与被告陈加俊于2017年4月30日签订的房屋租赁合同自本判决生效之日解除；二、被告陈加俊应支付原告陈吕荣自2019年6月15日起至返还房屋之日止的租金（按照17万元/年的标准计算）；三、被告陈加俊应于本判决生效之日起十日内支付原告陈吕荣违约金5万元；四、被告包信南对上述第二、三项债务承担连带清偿责任，被告包信南承担保证责任后，有权向被告陈加俊追偿；五、驳回原告陈吕荣的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费1850元，由原告承担925元，被告陈加俊、包信南承担925元（两被告应承担的925元于本判决生效之日起十日内缴至本院）；被告陈加俊预交的反诉费1850元，由被告陈加俊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审判员  肖丽容二〇一九年八月十六日书记员  徐 霞附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第一款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。