上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初13844号原告(反诉被告)：白振平，男，1979年10月3日出生，汉族，户籍所在地河南省。原告：王流平，女，1980年11月23日出生，汉族，户籍所在地江苏省。上列两原告共同委托诉讼代理人：谷洪波，上海知守律师事务所律师。被告(反诉原告)：薛文庭，男，1961年3月29日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。原告白振平诉被告薛文庭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。根据白振平申请，本院依法对薛文庭采取了财产保全措施。审理中，根据白振平和王流平申请，本院依法追加王流平作为原告参加诉讼。审理中，薛文庭提起反诉，本院依法予以受理。本案于2018年9月17日第一次公开开庭进行了审理，原告白振平、王流平及两原告共同委托诉讼代理人谷洪波、被告薛文庭及其委托诉讼代理人张春光到庭参加了诉讼。审理中，本院依法追加上海祥呈投资有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年4月25日第二次公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人谷洪波、被告薛文庭及其委托诉讼代理人张春光到庭参加了诉讼，第三人上海祥呈投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本院于2019年8月16日通知上海祥呈投资有限公司退出本案诉讼。本案于2019年8月16日第三次公开开庭进行了审理，原告白振平、王流平及两原告共同委托诉讼代理人谷洪波、被告薛文庭的委托诉讼代理人张春光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白振平、王流平向本院提出诉讼请求：判令被告协助两原告办理上海市青浦区尚泰路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户登记手续。事实与理由：两原告是夫妻关系。2014年12月16日，两原告和被告通过上海祥呈投资有限公司(下简称“祥呈公司”)中介，达成了买卖被告位于上海市青浦区尚泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称系争房屋)的意向，白振平当日支付定金人民币50,000元给中介公司作为签订合同的保证金。2015年1月19日，薛文庭确认收到中介转交的50,000元购房定金。双方约定到2018年8月1日办理房屋转让过户手续。由于签订《上海市房屋买卖合同》时王流平家里有急事回老家了，所以她在合同上没有签字。但是，白振平买房的钱使用的是家庭共同财产，在签订合同前后，薛文庭均清楚，白振平是以家庭名义进行的房屋买卖，这也是上海市公开的限购政策要求的，中介对此进行了充分说明。现在白振平、王流平已经按照约定履行了合同义务，薛文庭却不履行合同义务。为维护原告方合法权益，特此起诉。被告薛文庭辩称，不同意两原告诉请，原告白振平没有购房资格，合同应当解除。在购房过程中，白振平逾期支付第二笔房款200,000元，双方口头约定白振平赔偿被告薛文庭300,000元违约金，是通过短信确认的，但是白振平至今未付。故薛文庭有合同解除权，薛文庭在2018年8月9日向白振平发送解除通知的短信，双方所签订的买卖合同已在当天解除。薛文庭向本院提出反诉请求：1、确认薛文庭与白振平就上海市青浦区尚泰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市地产买卖合同》已于2018年8月9日解除；2、白振平向薛文庭返还上海市青浦区尚泰路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、白振平赔偿薛文庭违约金100,000元。审理中，薛文庭变更第三项诉请金额性质为解除合同产生的损失。事实与理由：2015年1月，白振平与薛文庭签订了《上海市房地产买卖合同》，约定薛文庭出售上海市青浦区尚泰路XXX弄XXX号XXX室房屋于白振平，房屋总价850,000元，2015年1月20日前付房款550,000元(含定金50,000元)，2015年12月1日前付房款200,000元，房屋可执行过户当日付100,000元，2015年1月31日前交房，2018年8月1日前过户。合同签订后，薛文庭完全履行了合同义务。在房屋可以过户后，薛文庭多次催告白振平办理过户手续，白振平一直没有配合。薛文庭了解到白振平没有购房资格，无法过户。白振平针对反诉辩称，不同意反诉请求，在薛文庭发送解除合同短信的时候，白振平已经起诉了，是薛文庭违约，不是白振平违约，薛文庭没有解除权。合同约定的过户期限是2018年8月1日前，但是之前薛文庭一直不配合。经开庭审理查明：系争房屋系薛文庭家庭于2013年11月23日签订拆迁协议安置所得，系争房屋所在小区大产证于2015年4月21日登记至案外人上海欣沁置业有限公司名下，系争房屋产权于2016年4月1日登记至薛文庭名下。2014年12月16日，祥呈公司出具收据，确认收到白振平为购买系争房屋的房款50,000元。2015年1月17日，薛文庭出具定金收据，确认收到白振平购买系争房屋的定金50,000元。2015年1月19日，薛文庭作为甲方，白振平作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同》(未作网上备案)，约定：双方经祥呈公司居间介绍，乙方受让甲方坐落于青浦区尚泰路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积70.84平方米，价款850,000元；2015年1月31日验收交接房屋；2018年8月1日前双方共同办理过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；乙方未按本合同约定期限付款的，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方并承担违约金500,000元，甲方可从已付款中扣除，金额不足的，乙方应以现金方式补足；第十条约定，甲方逾期未交付房地产或该房地产可执行交易时以任何理由不配合乙方交易或延迟交易，则视为甲方违约，乙方可单方面解除合同，甲方应承担违约金500,000元，乙方已付款金额全额退还与乙方。补充条款约定：甲方应在签署本协议当日将房屋交付于乙方；待乙方第二笔款项支付于甲方时，甲方应将关于该房屋所有证件交付于乙方保管。附件三“付款协议”约定：乙方应于2015年1月20日前支付甲方房款550,000元(含定金50,000元)，于2015年12月1日前支付甲方房款200,000元，于房屋可执行过户当日支付甲方房款100,000元。合同另约定了其他事项。2015年1月19日，案外人王小兰转账支付薛文庭房款500,000元，对此薛文庭出具收据1份，确认收到白振平购房款500,000元。同日，薛文庭配偶陆敏针对系争房屋出具《家庭成员同意出售房屋证明》。后薛文庭将系争房屋交付白振平。2015年12月1日，白振平支付薛文庭161,000元。2016年3月22日，白振平支付薛文庭30,000元。2016年6月20日，白振平支付薛文庭11,000元。上述已付款共计752,000元。2018年5月3日，薛文庭向白振平发送短信，提议于2018年5月15日签订网签合同，但不同意加上白振平配偶的名字。白振平回复称准备好后会通知薛文庭。2018年5月30日，薛文庭再次向白振平发送短信，提议2018年6月15日前签订网签合同并办理过户手续，但不同意买受人加上配偶名字。白振平回复称：签合同时薛文庭已答应，现无理由拒绝过户给白振平家人；2016年初房价涨了，薛文庭要求加价200,000元，白振平答应后，薛文庭又让加300,000元，白振平又答应了，到了2017年又说要500,000元。签约时白振平配偶在老家过不来，中介说网签时再加上她名字就可以，而且当时社保只要交满2年，白振平有购房资格的，后来2016年3月改为5年；要求见面。后薛文庭仍拒绝合同乙方加上其他人名字，故双方未能于2018年8月1日网签购房合同。2018年8月9日，薛文庭向白振平发送短信，通知解除薛文庭与白振平就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》。另查明，截至2018年7月，王流平缴纳上海市社保月数累计62个月。2006年9月10日，江苏省阜南县罗桥镇人民政府为白振平、王流平办理了结婚证。2019年4月17日，江苏省阜南县民政局为两原告办理结婚证。经本院查询，2018年10月12日江苏省阜宁县民政局复函，称白振平、王流平自2002年1月1日至今在阜宁县民政局婚姻登记处无婚姻登记信息(阜宁县民政局婚姻登记处成立于2002年1月1日)。经本院再次询问，阜宁县民政局婚姻登记处于2019年3月4日复函，称江苏省阜宁县人民政府办公室文件阜政办发(2001)124号规定，自2002年1月1日起在阜宁县民政局婚姻登记处实行全县范围内集中办理婚姻登记；盐城市人民政府办公室文件盐政办发[2004]29号(2004年3月3日)规定，取消各县、市、区的乡(镇)办理婚姻登记的职能，集中到县级婚姻登记机关办理婚姻登记；阜宁县民政局婚姻登记处自2002年1月1日成立至今，一直严格执行上述文件规定，遇到文件规定日期之后所谓“在乡镇办理的婚姻登记”一律不予承认。经本院询问，2019年8月2日江苏省民政厅复函，称白振平、王流平于2019年4月17日申请补办结婚登记，合法有效，二人出具的2006年9月10日在罗桥镇人民政府办理的结婚证无效。上述查明的事实，由以下证据证明：白振平、王流平、薛文庭的陈述，白振平提供的上海市房地产买卖合同、同意出售房屋证明、收据、不动产登记簿、短信记录、结婚证，薛文庭提供的上海市房地产买卖合同、银行明细、征收补偿协议、不动产登记簿、短信记录，本院出示的阜宁县民政局婚姻登记处复函、江苏省民政厅复函，上述证据并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，双方争议焦点为王流平是否本案房地产买卖合同的共同购房人。白振平、王流平称，二人于2006年9月10日取得的结婚证是合法有效的，罗桥镇人民政府有权进行结婚登记。江苏省民政厅在复函中也说二人2019年4月17日是补办结婚证。签约前白振平、王流平一起看房，签约时王流平因回老家处理孩子的学习问题，故未能签约，但中介说网签合同时加上王流平名字就行了，因此只有白振平一人签名，薛文庭对此是明知并同意的。至于代付500,000元房款的王小兰，是王流平的妹妹，不是白振平的妻子。对此白振平、王流平提供如下证据：1、祥呈公司情况说明，证明白振平、王流平是以家庭名义购房，签订日期和过户日期相差那么久就是为了让二人符合购房资格。2、村委会和罗桥镇人民政府证明、出生证、出生证存根复印件各1份，以证明白振平、王流平夫妻关系属实，经政府机关和人民医院认可。薛文庭发表如下质证意见：证据1，内容与事实不符；证据2，对真实性不予认可，认为自2002年起罗桥镇政府无权办理结婚证，村委会和镇政府没有权力出具婚姻关系证明，出生证上的身份证与原告身份证号码不一致。出生证存根没有原件，真实性不予认可。审理中，白振平、王流平申请李亚洲出庭作证。李亚洲当庭陈述称，李亚洲是祥呈公司员工，薛文庭来祥呈公司挂牌出售，出价850,000元。白振平找祥呈公司买房，接待人员是张光辉。2014年12月，因祥呈公司没有系争房屋钥匙，李亚洲带白振平和王流平一起看了与系争房屋相同房型的房屋，看房时只有李亚洲和白振平、王流平在场。签合同时买方只有白振平一人在场，因为他妻子在老家，签的合同只是草签合同，薛文庭说过正式网签合同时可以加名字。首付款支付后就交付房屋了，交付房屋是在薛文庭位于宝山区的房屋里交接钥匙，交房时王流平不在。王流平回上海后没有补签名字可能是中介的失职。2016年下半年，薛文庭开始提出加价要求，金额从100,000元、300,000元一直到500,000元，白振平不同意，薛文庭就说白振平没有购买资格。李亚洲不清楚原、被告三人是否同时见过面。确认祥呈公司收过薛文庭40,000元，但不知道是否约定过交易不成退50,000元。白振平和王流平对证人证言无异议，薛文庭不予认可，认为薛文庭没有同意在网签合同时加名字，也没有因房价上涨提出加价，是基于白振平逾期付款而要求白振平补偿300,000元。系争房屋钥匙已交给祥呈公司，故不知道谁去看房的。本院认证如下：因江苏省民政厅已对2006年9月10日罗桥镇人民政府出具的结婚证效力予以否定，故本院对上述结婚证及罗桥镇人民政府的证明不予采信。关于祥呈公司出具的书面证言，其中关于王流平、白振平二人系家庭购房的陈述亦与二人实际婚姻状况不符，故本院不予采信。证人李亚洲称薛文庭曾同意在签订网签合同时增加购房人，但该陈述并无其他证据予以印证，本院难以采信。审理中，白振平、薛文庭同意对签订房地产买卖合同时薛文庭是否知晓王流平是购房人之一这一节事实进行心理测试，但双方均未到在通知的时间到场接受测试；经本院释明，白振平、王流平不申请针对其二人对系争房屋投入的装修费损失进行审价。薛文庭称，不愿意利用白振平的装修，但本案中不主张恢复原状；薛文庭和白振平对因白振平无购房资格而解除合同的情形未约定违约金，现主张的100，000元损失包括房屋占有使用费损失和因履行合同而产生的交通费、通讯费等损失。本院认为：白振平与薛文庭签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。白振平、王流平称二人是本案房地产买卖合同的共同购房人，但是根据现有证据，本案房地产买卖合同的买方处和落款处均只有白振平一人签名，王流平并未作为购房人签名，二人直到2019年4月才成立有效的婚姻关系，故白振平在2015年1月19日签订房地产买卖合同仅能代表白振平个人，王流平并非本案房地产买卖合同购买人。白振平、王流平称薛文庭在签订房地产买卖合同时应知王流平亦为购买人之一，缺乏事实和法律依据。退一步说，即使签订合同时薛文庭同意在网签买卖合同时增加王流平为购房人，但合同约定过户期限为2018年8月1日，而白振平、王流平在2018年8月1日尚未成立有效结婚关系，并不具备购买本市房屋的资格，故本案房地产买卖合同于2018年8月1日客观上无法办理过户手续，系白振平自身原因造成，薛文庭有权单方行使合同解除权，其在2018年8月9日以短信方式通知白振平解除合同，具有法律效力，本院予以确认，故本案房地产买卖合同于2018年8月9日解除。之后王流平、白振平登记结婚具备购房资格，不影响合同已解除的客观情况。故对白振平、王流平要求薛文庭协助过户的诉讼请求，本院不予支持。对薛文庭要求确认合同解除、要求白振平返还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于薛文庭要求白振平赔偿损失100,000元的诉讼请求，因双方并未约定在白振平无购房资格的情形下薛文庭单方解除合同时可主张的违约金，在案证据亦无法证明白振平、王流平对2006年9月10日结婚登记无效存在过错，且现系争房屋市场价已明显上涨，薛文庭又多年占有使用白振平所付房款，其获益大于其损失，故对该项诉请，本院不予支持。薛文庭应返还白振平已付款752,000元。关于合同解除后双方产生的其他损失，双方可另循合法途径主张。祥呈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、白振平与薛文庭于2015年1月19日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年8月9日解除；二、白振平应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区尚泰路XXX弄XXX号XXX室房屋并返还薛文庭；三、薛文庭应于白振平返还上述房屋之日返还白振平已付款752,000元；四、驳回白振平、王流平要求薛文庭协助过户的诉讼请求；五、驳回薛文庭其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费80元，减半收取计40元，财产保全费4,770元，两项合计4,810元，由白振平、王流平负担；反诉受理费2,300元，减半收取计1,150元，由薛文庭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年八月二十一日书记员  高 原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。