上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14560号原告：严国成，男，1949年6月22日生，汉族，住上海市虹口区。原告：严娜，女，1979年11月19日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：严国成(系严娜之父)。被告：严娟娣，女，1965年7月22日生，汉族，住上海市宝山区。被告：严圣杰，男，1987年12月23日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：童立，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙珊，上海共识久久律师事务所律师。原告严国成、严娜与被告严娟娣、严圣杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告严娜的委托诉讼代理人暨原告严国成，被告严圣杰及其与被告严娟娣的共同委托诉讼代理人童立、孙珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严国成、严娜向本院提出诉讼请求：1、判令严娟娣、严圣杰支付剩余房款人民币17.7万元(以下币种均为人民币)。2、判令严娟娣、严圣杰按每月2,000元计算，支付从2004年8月8日至2019年8月31日期间的房租。3、判令严娟娣、严圣杰支付房价50%的违约金，房价大约150万元，违约金为75万元(违约金的依据为补充承诺书，而非房屋买卖合同)。事实和理由：2003年12月23日，严国成、严娜与案外人刘某某签订房屋买卖合同，购买了宝山区海滨二村XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)。准备用作办公用房，房价为24万元。春节后，严刚龙、严娟娣夫妇与严国成协商，将系争房屋转让给他们，其中一间留给严国成做办公室。考虑双方系亲戚，严国成同意了他们的要求，严刚龙先付了房款10万元，严国成将系争房屋交付给了严刚龙。白天严国成在系争房屋内办公，晚上由严刚龙一家居住。一年多后，严刚龙称居住不便，让严国成在外借房办公，并于2004年8月8日写下承诺书，借房的租金由严刚龙承担，如严刚龙违约，应当承担房屋评估价50%的违约金。严国成于2004年9月1日起向朋友租借一套一室户办公，每月租金为2,000元。此后，严国成多次向严刚龙催讨租金，严刚龙以经济困难为由拖延。2009年4月30日，双方签订了补充承诺书，约定，双方先办理过户，房屋按原价(原价24万元加上手续费1万元，共计25万元)过户给严刚龙，如2011年4月30日严刚龙不将房屋腾出作为办公用房，视为违约，应支付严国成房屋评估价50%的违约金。2009年5月23日，严国成、严娜与严刚龙、严娟娣签订了房屋买卖合同，双方口头约定价格为277,290元，严刚龙为了逃税，将合同价格定为26万元。严刚龙仅支付了房款10万元，还有17.7万元一直未付。2017年3月11日，严国成询问严刚龙如何处理系争房屋，严刚龙称承诺书和补充承诺书随便写写的。2018年3月21日，严刚龙死亡。故严国成、严娜将严刚龙的继承人列为被告。被告严娟娣、严圣杰辩称，严国成系严娟娣的堂哥。严刚龙与严娟娣系夫妻，严刚龙于2018年3月去世。严圣杰系严刚龙、严娟娣之子。严国成购入系争房屋的房价为21万元，当时还有银行贷款。严刚龙向严国成提出将系争房屋转让给严刚龙，2004年8月8日，双方签订了房屋买卖合同，约定的房价为25万元，双方还口头约定另加1万元的手续费，总共26万元。严刚龙支付严国成首付款11万元，因为还有贷款未还，所以双方没有办理过户。严刚龙以严国成的名义偿还银行贷款，持续至2009年4月，然后严刚龙一次性偿还贷款约12万元，2009年5月23日，双方重新签订了房屋买卖合同，约定房价为26万元，然后办理了过户。严刚龙已经以代严国成偿还贷款的形式付清了房款。租金和违约金与房屋买卖无关。严国成、严娜的诉请已经超过了诉讼时效。经审理查明，严国成系严娟娣的堂兄。严刚龙与严娟娣系夫妻，严刚龙于2018年3月21日死亡。严圣杰系严刚龙、严娟娣之子。2004年8月8日，严国成、严娜与严娟娣、严刚龙签订《上海市房地产买卖合同》，约定，严娟娣、严刚龙向严国成、严娜以25万元的价格购买系争房屋。当日，严国成出具收据，载明，收到严刚龙系争房屋房款11万元。同日，严刚龙出具承诺书，内容为，系争房屋作为办公用房，以后更换公司经营地，房屋租赁费同严国成无涉，由严刚龙负责。2009年2月6日，严国成出具证明，内容为，系争房屋每月按揭贷款由严刚龙支付。同日，严国成出具收据，载明，收到严刚龙系争房屋产权过户手续费2,000元(原产证上严国成、严娜过户给严刚龙)。2009年4月30日，严国成与严娟娣、严刚龙签订补充承诺书，约定，系争房屋作为办公用房，因严刚龙暂需作居住，与严国成商量先过户无偿按原价给严刚龙(原价是24万元另加手续费1万元，共25万元)，如到2011年4月30日严刚龙不按双方约定把房屋腾出做办公用房，应视为违约，严刚龙必须支付严国成房屋评估价50%作为违约金。2009年5月23日，严国成、严娜(甲方)与严刚龙、严娟娣(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为26万元；双方在2009年5月30日前办理转让过户手续。该合同未约定房款如何支付，违约条款亦为空白。系争房屋销售发票载明，合同价26万元，计税价277,290元。审理中，严国成、严娜提供如下证据：案外人郑斌出具的证明，主要内容为，严刚龙于2016年9月在彭浦地区茶室将2万元经郑斌之手给严国成作为系争房屋余款一部分，严国成拒绝接受，并要求等房屋欠款补足再说。严娟娣、严圣杰表示，对郑斌的证明真实性不予认可。严娟娣、严圣杰提供如下证据：严娟娣名下的农行银行卡交易明细，载明，2009年4月20日、21日各现支4万元。严娟娣、严圣杰表示，严娟娣取出8万元交给严刚龙，严刚龙如何代严国成偿还最后一笔贷款的，严娟娣、严圣杰不清楚，但严国成所欠银行贷款确实全部由严刚龙偿还。严国成、严娜表示，严国成、严娜购入系争房屋时贷款约14万元，至2009年2月份的贷款确实由严刚龙偿还，2009年3、4月的贷款均由严国成偿还。以上事实，有严国成、严娜提供的承诺书、补充承诺书、2009年5月23日的《上海市房地产买卖合同》、证人证明，严娟娣、严圣杰提供的2004年8月8日的《上海市房地产买卖合同》、发票、收据、证明、农行卡交易明细，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，严国成、严娜与严刚龙、严娟娣于2009年5月23日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。严刚龙于2004年8月8日已付严国成房款11万元，且至2009年2月，严刚龙代严国成、严娜偿还了系争房屋的贷款，双方对上述事实并无争议，本院予以确认。严国成、严娜主张2009年3月的房贷以及2009年4月的一次性偿还剩余贷款均由严国成支付，严刚龙、严娟娣未付清房款。从严国成与严娟娣于2009年4月30日签订的补充承诺书内容看，仅提到严国成将房屋过户给严刚龙，而未提到严刚龙尚欠房款未付清。2009年5月23日的《上海市房地产买卖合同》中也未约定严刚龙、严娟娣如何支付房款，及未支付房款的违约责任。加之过户至今已经很长时间，而严国成、严娜亦未提供向严刚龙、严娟娣主张房款的确凿证据，故严娟娣、严圣杰主张以代付贷款的形式支付房款，房款已经全部付清，更为可信。即使严刚龙、严娟娣未付清房款，严国成、严娜长期未主张债权，严娟娣、严圣杰主张诉请已经超过诉讼时效，符合法律规定，本院可以采纳。关于严国成、严娜主张的租金及违约金，系双方对于使用系争房屋产生的争议，与本案并非同一法律关系，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告严国成、严娜要求被告严娟娣、严圣杰支付房款等全部诉讼请求。案件受理费减半收取为8,192元，由原告严国成、严娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一九年八月二十日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。