河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初21868号原告河南弘业房地产代理咨询有限公司，住所郑州市金水区红旗路南政七街东花园尊邸1幢2单元1层中户，统一社会信用代码914101007355193480。法定代表人：王川，总经理。委托代理人王长兴，河南德慧律师事务所律师。被告周路，男，1991年10月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人赵一帆，河南德冠律师事务所律师。委托代理人陈利丹，河南德冠律师事务所实习律师原告河南弘业房地产代理咨询有限公司（以下简称“弘业公司”）诉被告周路居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南弘业房地产代理咨询有限公司委托代理人王长兴，被告周路及其委托代理人赵一帆、陈利丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2018年11月12日，被告周路与原告签订了居间委托协议一份，协议约定:由原告作为受托人代替被告周路寻找合适房源；协议签订后，被告周路及其亲属不得与原告介绍过焐业主自行成交，否则被告周路向原告支付成交价的2%的赔偿；未经原告居间并签订正式房屋买卖合同的，赔偿计算的成交价以购房人与原告签订购房意向书约定的价格为准。在上述协议签订后，通过原告店里多名工作人员的十多天的找房、选房、带看，终于找到被告满意的房产，也就是郑州市郑东新区学理路5号正商铂钻一期1号楼1单元15层1502号，通过原被告的沟通，最终在2018年11月23日，由被告周路的母亲杨艳君与原告签订了购房意向协议书。然而，在被告通过原告找到合适房源并取得业主联系方式后，便不再联系原告，私自与业主办理了房产过户手续，被告的如此恶意违约行为严重侵犯了原告的合法权益，完全丧失了人与人之间最基本的信任。基于以上基本事实，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告赔偿原告4.1万元；2、被告赔偿原告律师费损失6000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告起诉对象错误，被告并非本案适格被告。原告并非居间合同当事人，周路仅是受母亲杨艳君的委托进行买方，买房人从始至终都是被告的母亲杨艳军，有原告被答人母亲杨艳君签订的《购房意向协议书》足以证实，因此原告起诉错误，应当驳回原告起诉。二、即便原告起诉正确，但因原告起诉所依据的《居间委托协议》中禁止跳单条款因是格式条款，不仅排除了买房人的主要权利，且就该协议中的禁止“跳单”格式条款未采用合理方式提请注意并予以说明，因此该协议无效。除此之外，该协议中第四条、第五条、第七条内容均系原告后期添加，原告作为房产中介公司，通过制造虚假证据起诉的行为，依法应当受到刑事制裁，被告恳请法庭停止审理该案，依法将本案移送公安机关处理。三、即便合同有效，本案的居间协议也已解除。原告已于2018年12月19日将收取被告母亲杨艳军的20000元购房意向金退还，双方的权利义务已终止。在原被告合作终止后，被告在业主群中发现卖方售卖房屋，后与买方签订的购房合同，是通过正当途径获取房源信息进行的交易，并没有“跳单”约违的情形，因此原告起诉无事实与法律依据。经审理查明，2018年11月12日，原告（被委托人）、被告（委托人）签订《居间委托协议》一份，主要载明：被告委托原告居间购买其意向房产；被告保证委托意向系被告真实意思表示，原告根据被告的需求为被告提供居间服务促成交易后，原告需按照交易合同约定向被告支付佣金；本协议签订后，被告或被告亲属不得与原告介绍过的业主自行成交，否则被告向原告支付成交价2%的赔偿。委托承租的被告向原告支付相当于两个月租金的赔偿款；未经原告居间并签订正式房屋卖买合同的，本协议第二条的成交价以实际购房人与原告签订的购房意向书约定的价格为准；任一方违反该协议约定内容的，则需承担相对方主张违约赔偿所交付的律师费、诉讼费等；被告确认原告为其推荐的房源且带看的房产有学理路正商铂钻1号楼1单元15层1502号等其他合同内容，该合同由原告、被告签章签名确认。2018年11月23日，案外人杨艳君（买方）与原告河南弘业房地产代理咨询有限公司（受托方）签订了《购房意向协议书》一份，合同主要约定：买方委托原告居间购买位于正商铂钻1号楼1单元15层1502号房产一套，买房支付意向金20000元，本意向书自签署后有效期自2018年11月23日至2018年12月1日，房产成交价不超过205万元，按照和卖方所签定房屋买卖合同成交价的2%向弘业公司支付居间佣金。本合同还对其他事项进行了约定。原告签章确认，案外人杨艳君在买方处签字捺印确认。原告提交与被告微信聊天记录一份显示，中介公司工作人员询问“卖咱们那个房子联系谁？”周路回答：“我妈啊，钥匙在中介那，135××××0033”。2018年12月19日，原告通过毕文国的个人账户转款20000元至案外人杨艳君账户，摘要为付明理杨艳君意向金。2019年6月4日，原告向本院主张权利。庭审中，被告认可案涉合同所载明的房屋系由其母亲杨艳君于2019年2月份与原房主达成一致意见，并于2019年3月份购买完成过户。本院认为，本案系居间合同纠纷，合同中关于“本协议签订后，被告或被告亲属不得与原告介绍过的业主自行成交，否则被告向原告支付成交价2%的赔偿”的约定，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，属于禁止“跳单”的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。本案中,原告并未提交证据证明其就该协议的禁止“跳单”格式条款已采用合理方式提醒被告注意并予以说明。其次,根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。本案中根据原告员工与被告的微信聊天记录及相关录音证据，能够证明《居间委托协议》签订后，因出售方身体原因被告未能通过原告签订购房合同，原告在于2018年12月19日退还购房意向金后，被告的母亲于2019年2月与出售方达成买卖房屋合意，实际购得《居间委托协议》约定的房源。原告依据《居间委托协议》关于“本协议签订后，被告或被告亲属不得与原告介绍过的业主自行成交”的内容，在因原房主的原因，被告无法通过原告再继续购买房屋，原告在退还购房意向金后，仍以该约定条款约束被告及其亲属，实际上是排除了被告通过其他途径获取相同房源信息，选择更好的方式购买房屋的权利，加重了被告在通常情况下不应承担的义务，排除了被告通常应当享有的主要权利，即被告的亲属等也不能通过其他合法途径与交易对象签订合同的权利。因此，该协议此项约定应为无效。同时，本院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案原告作为居间人虽未促成房屋买卖合同的成立,但向被告提供了居间服务,即为被告提供了房源,安排被告查看了房屋,付出了劳务,被告应向原告支付适当的必要费用,具体数额应以3000元为宜。原告主张律师费损失6000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周路于本判决生效后十日内支付原告河南弘业房地产代理咨询有限公司3000元；二、驳回原告河南弘业房地产代理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，减半收取487.5元，由原告河南弘业房地产代理咨询有限公司负担456.5元，由被告周路负担31元。本判决为终审判决。审判员  王亚玲二〇一九年八月十九日书记员  孙凯悦