辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽民申3622号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：金考拉(大连)文化传播有限公司，住所地辽宁省大连市中山区天津街271号佳兆业广场L1层L102-103号。法定代表人：尹红岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹红军，女，该公司员工。委托诉讼代理人：鞠慧，辽宁同人律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：大连市佳兆业商业经营管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区天津街271号。法定代表人：岳耀磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鸿鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：唐昆，辽宁青松律师事务所律师。再审申请人金考拉(大连)文化传播有限公司(以下简称金考拉公司)因与被申请人大连市佳兆业商业经营管理有限公司(以下简称佳兆业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院(2018)辽02民终6191号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金考拉公司申请再审称，（一）原判认定事实不清，主要证据不足。1.原判对金考拉公司交纳2016年1月及2月部分租金46550元的时间认定为2016年2月29日交纳是完全错误的。根据金考拉公司提交的证据《大连佳兆业广场周年庆活动执行合同》约定及双方已由按季交租实际改为按月交租，这笔租金的时间最晚也应认定为2016年1月21日（开出49000元的发票）。2.原判对“双方已于2015年1月对租金的交付方式改为按月交租”的事实未认定。金考拉公司向法庭提交了2015年1月至12月的租金发票14张和物业费发票15张，用于证明双方租金交付方式己由合同约定的按季度交租实际改为按月交租，佳兆业对该证据也进行质证了，原判对如此重要的事实未认定有涉嫌偏袒佳兆业之嫌。3.原判对：“金考拉公司因消防爆裂事故导致电脑维修”的事实未认定。金考拉公司向法庭提交了因消防爆裂事故导致电脑被淹发生维修费用的发票和维修明细单，该组证据对金考拉公司要求佳兆业赔偿该笔费用的反诉请求具有直接的证明力，故原判应当对该事实做出认定。4.原判对：“租赁合同约定双倍返还保证金”的事实未认定。（二）原判论证观点错误，适用法律不当。1.原判认为：“佳兆业于2016年1月8日向金考拉公司催要第一季度租金，消防第一次爆裂时间2016年1月22日，因此，即便策划费用抵顶2016年1月份租金，金考拉公司也欠交2、3月份租金，故一审法院认定金考拉公司承担违约责任并无不妥”，这一观点是完全错误的。因为对于佳兆业的催缴函，金考拉公司已于2016年3月24日以《律师函》形式作出回复，明确告知佳兆业，金考拉公司有权以消防爆裂损失折抵应交租金等内容。2.原判认为：“金考拉公司已逾期30日未交租，故4月8日解除函有效”的观点也是错误的。原判在未对消防爆裂责任进行推理认定，也未对一审该认定做出反驳意见，即以金考拉公司欠租30日为由认定4月8日解除函有效，既缺少事实根据又无法律依据。3.原判认为“电脑维修费2783元与本案不属于同一法律关系而不予支持”的观点是错误的。4.原判认为：“金考拉公司违约在先，故双倍返还保证金的诉求不予支持”的观点是错误。前述已经很清晰证明金考拉公司不构成违约，反而是佳兆业在诉讼过程中，擅自搬走金考拉公司财产，将案涉房屋出租给第三人，原判对该事实也做出认定，金考拉公司正是因为佳兆业这些违法行为才将继续履行合同的诉求变更为判决解除合同，依据是《合同法》第九十四条第(四)种情形，又根据《租赁合同》约定，由佳兆业公司导致金考拉公司解除合同应双倍返还保证金。综上所述，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形，请求撤销原判，改判1.确认佳兆业公司于2016年4月8日向金考拉公司送达的《关于解除合同的函》内容无效，判决解除双方签订的《租赁合同》。2.判决佳兆业公司赔偿金考拉公司电脑维修费2783元。3.判决佳兆业公司双倍返还金考拉公司合同项下的履约保证金224532元。佳兆业公司提交意见称，不同意金考拉公司的再审申请请求和理由。（一）因金考拉公司无正当理由拖欠租金等费用三个多月，佳兆业公司有理由行使合同解除权，2016年4月8日的解除合同通知合法有效。1．从2015年12月25日始，金考拉公司拖欠2016年第一季度租金、物业管理费等行为持续100多天，佳兆业公司六次书面催缴第一季度租赁、物业管理费等，其仍不给付。2．金考拉公司声称双方变更租金支付时间为每月末支付，没有证据证明。关于“用周年庆活动费抵顶2016年1月租金”一节，由于双方职员是在2016年2月22日才完成验收、扣款确认(由金考拉公司财物人员李蝉皙签字)，所以2016年1月租金只能被认定为2016年2月末缴付，金考拉公司称抵顶时间是2016年1月末不成立，且2016年2月、3月租金等费用始终未能支付。3．金考拉公司迟延付款后，才发生了责任不明的爆裂漏水纠纷，不能免除其在先迟延付款的违约责任。合同法第一百一十七条：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”迟延履行后发生不可抗力，尚不能免责，更何况是一般的经济纠纷?4．金考拉公司以佳兆业公司应当先解决其消防喷淋爆裂损失、损失冲抵租金为由，拒绝缴纳租金、管理费，理由不成立。首先，租赁合同约定，金考拉公司无权以任何理由拒绝交付租金等费用；即便争议处理期间，承租方也应当继续履行缴费义务。金考拉公司一直以存在经济纠纷为由拒绝支付租金，与合同约定相悖。其次，金考拉公司在装修期间自行装配了30个消防喷头，根据租赁合同约定有自行维修管理的义务。其无法证明爆裂的消防喷头系佳兆业公司提供，却坚持要求佳兆业公司赔偿其财产被淋水的损失，该债权能否成立尚不确定。金考拉公司要求以不确定是否成立的债权预先和租金等到期债务抵销，没有法律依据。金考拉公司应当先行偿付到期的租金等债务，另行通过法律程序解决爆裂事件的责任和损害赔偿问题。5．佳兆业公司单方解除合同，有合同依据(合同约定：迟延支付租金等费用超过30天即可通知解除)和法律依据(合同法第93条、227条)，因而解除合同通知有效，金考拉公司无权要求法院判决解除早已被解除了的合同。佳兆业公司在通知解除合同后，清理店铺、另行出租，是出租人的合法权利。（二）因金考拉公司违约，才导致租赁合同解除。根据租赁合同约定，其无权要求双倍返还履约保证金。（三）金考拉公司反诉请求赔偿电脑维修费，是财产损害赔偿纠纷，而本诉是租赁合同纠纷。金考拉公司反诉电脑维修费，既不符合民诉法司法解释关于反诉的规定，也没有充分事实依据)。如果执意主张，可另行起诉解决。（四）金考拉公司经营不善，一直在勉强维持。从双方发生纠纷以后，金考拉公司颠倒黑白、混淆视听，希望通过与佳兆业公司的诉讼(除本诉以外，另行对佳兆业公司提起了三件诉讼)降低其自身的经营亏损。本案的二审判决已经是本诉的第四阶段审理程序。金考拉公司在再审申请书多处引用的是第一轮一审判决；因案件发回重审，该判决早已做废。综上，请求驳回金考拉公司的再审申请。本院经审查认为，关于金考拉公司主张佳兆业公司于2016年4月8日向金考拉公司送达的《关于解除合同的函》内容无效，判决解除双方签订《租赁合同》的问题。本案中，佳兆业公司主张金考拉公司因欠缴租金而违约，一审起诉请求确认双方签订的《租赁合同》于2016年4月8日解除。而金考拉公司认为其并不存在违约行为，一审反诉请求为确认佳兆业公司于2016年4月8日向金考拉公司送达的《关于解除租赁合同的函》内容无效，判决解除双方签订的《租赁合同》。从本案实际情况来看，金考拉公司无充分证据证明双方对租金缴纳方式变更为按月交付，故金考拉公司存在欠缴合同约定的2、3月份租金行为，故一审法院认定金考拉公司违约并承担违约责任并无不妥。因双方在《租赁合同》中约定延迟超过30日交付租金，佳兆业公司有权单方解除合同。至2016年4月8日，金考拉公司迟延交纳租金已逾30日，佳兆业公司行使解除权的条件成就，故原审法院认定佳兆业公司2016年4月8日向金考拉公司发出的《关于解除的函》有效并无不当。对金考拉公司该项再审请求，本院不予支持。关于金考拉公司要求佳兆业公司赔偿电脑维修费2，783元的问题。原审法院以该请求与本案的房屋租赁合同不属于同一法律关系，在本案中不予处理并无不妥，金考拉公司可以另行主张该项权利。关于金考拉公司要求判决佳兆业公司双倍返还合同项下的履约保证金224，532元问题。如前所述，因金考拉公司在本案中存在违约行为，其主张佳兆业公司双倍返还合同项下的履约保证金无事实及法律依据，原审未支持其该项请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回金考拉(大连)文化传播有限公司的再审申请。审判长  娄秀娟审判员  樊少忠审判员  陈 晨二〇一九年八月二十三日法官助理侯立文书记员韩笑