广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初11127号原告（反诉被告）：王莹瑜，女，汉族，1982年2月20日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王彦玲，广东同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁环，广东同仁律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨卓，男，汉族，1982年7月3日出生，住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：陶金艮，广东仁皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛贺，广东仁皓律师事务所实习律师。原告王莹瑜与被告杨卓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院受理反诉后分别于2019年5月9日、2019年6月14日对本诉和反诉进行了公开审理。原告的委托诉讼代理人王彦玲、丁环，被告的委托诉讼代理人陶金艮到庭参加两次庭审，被告杨卓到庭参加第二次庭审，本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月14日，原、被告签订编号为0001556《二手房买卖合同》约定，原告将名下位于深圳市××区××路××村××房产出售给被告，房屋转让价款为470万元，合同签订后10日内（含当日）被告应向原告支付定金20万元，并于2017年5月10日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款450万元支付至监督机构的指定账户中。后原被告双方又在《二手房买卖合同》第十四条备注条款中变更了付款方式为，被告需在2017年4月21日前支付180万元，原告收到该笔款项后于两个工作日内提交过户手续资料，剩余27万元双方约定于2017年5月10日前全额付清，违者需承担违约责任。另，原被告于《二手房买卖合同》第十条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过五日，卖方可解除合同并可要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方支付的定金。现被告向原告支付购房款400万元后至今未将剩余购房款70万元支付给原告，且经原告多次催讨，被告无支付意向，被告的行为已经构成违约，给原告造成了较大的损失。为维护原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付购房款700000元；2、被告向原告支付违约金197400元，违约金自2017年5月11日暂计至2018年11月25日，之后的违约金以70万元为基数，按照日万分之五的利率计算至款项全部清偿之日止；3被告向原告支付资金占用利息67800元（以700000元为基数，按年利率6%自2017年5月10日起暂计至2018年12月3日；之后的利息顺延计算至欠款全部清偿完毕之日止）；4、被告承担本案的全部涉诉费用，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、保全担保费、律师费等。被告口头答辩称，对原告提交的证据与二手房买卖合同的真实性、合法性、关联性不予认可，原告提供的合同是经其篡改后的版本，双方签署合同时仅就房屋信息及付款总价做书面约定，合同第四条第一款第九条、第十四条均为空白条款，双方口头约定被告实际收付并控制了房屋后再向原告支付尾款70万，有证人周某的证言可以作证，法庭也可以依法传唤证人周某出庭作证，同时被告已向法庭提交笔迹形成时间鉴定申请，请求法庭同意该申请，针对原告递交的第二个不动产权证，对正式证据的真实性、合法性予以确认对其关联性不予认可，根据双方签署合同时的合意是需要原告向被告实际交付涉案房产后被告才支付尾款而不是以房屋过户为付尾款条件，事实上涉案房屋自过户至被告名下后就一直存在租约，而原告一直未能处理好与承租人的关系导致无法实际向被告交付房屋，原告自知向被告实际交付房屋遥遥无期，也清楚被告手上没有买卖房屋合同的原件，所以就篡改当初双方签署的合同伪造证据进行恶意诉讼。对合同落款处的签名真实性予以认可，对合同条款内容第四条第一款、第九条、第十四条处手写部分的内容不予认可，该部分内容是原告事后添加上去的。被告反诉称，原告与被告于2017年4月签署编号为0001556《二手房买卖合同》，双方约定由原告将其名下位于深圳市××区××路××村××房产出售给被告，房屋转让价款为470万元，双方签署该合同时合同中手写部分仅就房屋信息和房屋总价进行了书面约定，并口头约定待房屋实际交付给被告使用后再支付尾款70万元，合同中其他条款手写部分均为空白。涉案房产于2017年4月28日核准转移登记至被告名下，于2017年5月26日即被案外人邱复兴申请查封（邱复兴为涉案房产原业主，该查封系因原告隐瞒其与邱复兴之间的纠纷将房屋转卖给被告，从而导致被告被邱复兴起诉而引起的），致使被告无法将房屋向银行办理抵押按揭贷款，而被告已向原告支付400万购房款中310万系向案外人张志龙借款所得，须按每日万分之八的利率向张志龙支付利息，给被告造成了极大的经济损失。另外，至今为止原告未能将房屋实际交付给被告使用，被告因为房屋无法实际收付曾于2017年12月份去涉案房屋处实地勘察，发现房屋自过户至被告名下之日起就一直存在租约，被告与内部居住人员沟通协商未果，最后报警处理，但警方最终以房屋有租约为由不予立案。综上，为维护被告的合法权益，请求判令：1、原告向被告支付违约金173.43万元（违约金以合同成交价470万元为基数，按日万分之五，自2017年4月29日暂计至2019年5月7日止，以原告向被告实际交付房屋之日止）；2、原告向被告完成房产实际交付（交付涉案房产钥匙，并协助清理涉案房产内现在居住人员）；3、原告承担反诉的全部费用，包括但不限于反诉受理费、律师费等。原告答辩称，一、关于答辩双方签订的编号为0001556号《二手房买卖合同》以及该合同中约定“买方杨卓需在2017年4月21日前支付1800000元，原告收到该笔款项后于两个工作日内提交过户资料，剩余的2700000元双方约定于2017年5月10日前全额付清”的内容。首先，被告均在法院审结的另案【案号：（2017）粤0304民初16258号】反诉状及答辩状中确认了该合同及付款期限、金额内容的真实性。其次根据双方履行《二手房买卖合同》的情况：2017年4月14日签订买卖合同，后被告支付原告定金20万、购房款180万、200万元。以上合同实际履行情况除了被告未在2017年5月10日内付清剩余款项270万元之外（被告实际只支付了200万元），其他均与合同中约定的时间及金额一一对应。综上，被告否认先前已经承认的合同内容有违诚信原则，且与事实不符。二、关于违约责任。根据以上观点一的陈述可知，被告未按期全额支付剩余尾款270万元已构成侵权（杨卓实际只支付了200万元）。但是显然被告为了规避其已构成违约的事实，采用否认先前已经承认的内容并虚构双方口头约定尾款70万元的支付时间及条件的方式反诉原告违约，却没有任何证据证明，在双方签订书面合同的情况下，为何主要的付款及过户时间不在合同中写明，而是口头方式约定，故其主张完全不符合正常的市场交易习惯。再者，关于被告所述涉案房产存在租约的情况，一直是被告单方陈述，其未提供任何有效证据证实，且也一直未以涉案房产所有人的名义采取任何有效排除妨害的措施。而实际上涉案房产在原业主邱复兴出卖时，一直是邱复兴本人居住，而当时被告也与邱复兴曾达成过买卖约定，知悉涉案房产上没有租约，并着手办理过银行抵押贷款，但因被告当时个人征信问题最终未办理成功，且因当时涉案房产上存在多轮查封的情况，故而该买卖合同未实际履行，最终由原告转手处理完毕涉案房产的查封后再出卖给被告。另，根据原告向涉案房产物业管理处调取的被告办理接收涉案房产物业手续的证据材料可知，被告实际于2017年5月15日已经办理房屋交付手续，接收了涉案房屋，同时被告在法院审结的另案【（2017）粤0304民初16258号】开庭笔录中明确陈述，原告已向其交付了钥匙及变更了物业、水电、然煤气等住户名称。因此根本不存在被告所述的原告未实际交付涉案房产的事实。被告在接收了涉案房屋后，相隔8个月才发现涉案房屋有人居住，更不符合常理，此处更加印证了被告规避其已违约的事实。综上，原告不存在被告所述的违约情形，且早已将房产变更在被告名下，并交付了房屋。因此原告无需支付被告违约金。经审理查明以下事实：一、合同签署情况原告（卖方）与被告（买方）签署的编号为0001556《二手房买卖合同》约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市××区××路××村××Ｆ单位（下称涉案房屋），建筑面积为90.43平方米；转让成交价为470万元，该转让价不含税价，买方自愿承担实际发生的税费；买方同意本合同生效之日起10日内（含当日）向卖方支付定金20万元，买方一次性给付定金之外的楼款，于2017年5月10日之前（含当日）将除定金之外的楼款450万元支付至监管机构的指定账户中；买方按约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续但最晚不得迟于2017年5月5日（含当日）；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易，本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际不符则卖方承担违约责任，该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后10日内（含当日）将房产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；该物业没有租约，该物业所附租约现状依卖方陈述确定，卖方对此真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人的关系导致买方无法按本合同顺利购入，使用该物业，卖方应承担违约责任；卖方应于全款结清后三日内将该物业交付于买方，买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交接清单上对上述情况签名确认；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。该合同尾部手书备注，买家需在2017年4月21日前支付180万元，卖家收到首笔款180万后于两个工作日内提交过户资料，剩余的270万于2017年5月10日前全额付清，违者需承担违约责任，卖家回款账号：农业银行6228480128160118070，双方约定此卡为唯一指定回款卡。合同签署时间处空白。被告提交的上述二手房买卖合同关于交易定金、一次性支付约定楼款的付款方式、递件过户时间、房地产产权现状中第一项何时将房产证原件交予第三方、房地产交付及交楼押金的条款为空白条款，且无手书备注部分。原告与被告均没有该合同的原件。2017年4月14日，原告与被告签署编号为0001555的《二手房买卖合同》约定，涉案房产的转让款为470万元，被告在合同生效后3日内向原告支付定金20万元，被告向银行按揭贷款支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款121万元至银行监管账户或其它第三方的监管账户，被告于2017年4月24日之前向按揭银行提交按揭贷款资料，被告最迟于2017年5月14日办理递件过户手续，被告支付所有的交易税费。合同中关于房产交付的时间处为空白，第十四条备注处亦为空白。邱复兴、罗丽苹与被告签署编号为0000371号《二手房买卖合同》约定，被告以470万元的价格购入涉案房产，签署本合同时支付定金30万元。2017年3月3日，邱复兴、罗丽苹的受托人黄康华与被告签署《深圳分行二手房交易结算资金托管业务申请单》，被告将150万元的托管资金托管至中国农业银行股份有限公司，托管到期日2017年9月2日。原告称因涉案房屋存在很多查封，所以该合同没有履行，后邱复兴将涉案房屋出售给原告，原告解封涉案房产后再出售给了被告；被告称因2017年之后出了新的房产政策，因被告不符合贷款资格了，所以合同没有继续履行。二、合同履行情况涉案合同签署后，被告通过其名下的中国农业银行账户于2017年4月14日、4月21日向原告名下的账户转入款项20万元、180万元，5月10日向杨叶志转入款项200万元，上述转账均附言购买涉案房屋房款。2017年4月28日，涉案房屋经核准转移登记至被告名下。2017年5月15日，被告在万厦居业办理过户、签署梅林一村管理规约。2017年5月26日，涉案房产被本院查封，查封文号为（2017）粤0304民初16258号，查封期限自2017年5月26日至2020年5月25日。三、涉案房产涉诉情况2017年5月24日，案外人邱复兴将本案原被告列为被告，杨昆列为第三人以返还原物纠纷诉至本院，案号为（2017）粤0304民初16258号（下称16258号案件）。邱复兴请求王莹瑜及杨卓归还涉案房屋。杨卓答辩称，其与王莹瑜于2017年4月21日签署《二手房买卖合同》约定以470万元购买涉案房屋，在2017年4月21日前支付180万元，卖家在收到首笔款项后两个工作日内办理过户手续，剩余款项于2017年5月10日前全额付清。该案庭审时，邱复兴称签订服务协议时涉案房屋处于出租状态，之后也是一直出租。王莹瑜与杨昆称购买涉案房屋时涉案房屋由邱复兴居住，代理人不清楚其购买涉案房屋后有无实际交付。杨卓称王莹瑜交付了钥匙及变更物业、水电等的客户名称，但是其一直没有办法入住，其没有实际占有使用涉案房产。该案经审理查明，涉案房屋原登记在邱复兴及其配偶罗丽苹名下，邱复兴、罗丽苹与深圳市瑞邦融通投资担保有限公司及杨昆签订《服务协议书》，约定查封解封费用为垫资金额7%，红本必须过户或抵押至深圳市瑞邦融通投资担保有限公司名下，解封成为红本后交易至客户寻找的买家名下。2017年4月3日，邱复兴、罗丽苹与王莹瑜签署《二手房买卖合同》约定涉案房产的转让成交价为4147844元，买方支付的房款需先清偿卖方所欠债务及相关费用，剩余房款待户口全部迁出后30日内结清。邱复兴、罗丽苹出具收款收据，确认收到王莹瑜支付的购房款共计3647692.81元。2017年4月11日，涉案房屋转移登记至王莹瑜名下。2017年4月14日，杨卓向王莹瑜支付购房定金20万元，2017年4月21日，杨卓与王莹瑜签署《二手房买卖合同》，杨卓已向王莹瑜支付购房款400万元。2017年4月28日，涉案房屋经核准转移登记至杨卓名下。因邱复兴、罗丽苹对外负债，多个债权人通过诉讼的方式主张权利，截至2017年4月7日，涉案房屋已被法院多轮查封。王莹瑜与杨昆系夫妻关系。本院经审理后认为，邱复兴行使的是物权保护权利，但涉案房屋现登记权利人为杨卓，邱复兴没有提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符且尚未经过相关法律途径确认其为涉案房屋产权的真实权利人的情况下，邱复兴要求返还涉案房屋缺乏权利基础，因为邱复兴不是适格的原告。本院于2018年6月29日作出（2017）粤0304民初16258号之二民事裁定书，裁定驳回邱复兴的起诉。后邱复兴不服该裁定，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2018年11月5日作出（2018）粤03民终17179号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。另查，被告申请证人周某出具证人证言并出庭作证称，原告与被告签署合同时对于付款方式的约定系空白，双方口头约定待被告实际接手涉案房产后支付购房余款70万元，周某另称与被告及原告的配偶杨昆均是朋友，故从中撮合双方签署买卖合同，没有见证双方面签合同。2017年5月15日，周某的同事去管理处办理手续并打算换锁的时候发现房子里面有人出来，证人随即电话通知了原告，原告回复说要查一下。之所以没有在当时报警是因为当时还没有交楼，是原业主处理的事情，也将该情况告知了原告。庭审时，原告称原告向邱复兴购买涉案房屋后邱复兴将房屋钥匙交给了原告，过户之后原告也去现场看过，房子是空的，钥匙原告也没有换并交给了被告；目前不知道涉案房产由谁居住。被告确认还有70万房款未支付。购买涉案房产的时候和周某、杨昆去现场看过了，当时邱复兴在房里面，不清楚里面居住的是谁。原告于2017年5月15日把钥匙交给了周某，后续一直是由周某在处理，直到2017年7月杨昆找到被告，被告才知道房产被查封及邱复兴起诉的事实，被告于2017年12月2日报警的时候明确知道涉案房屋里面住了人。本院认为，原告与被告就涉案房产的买卖签署了两份《二手房买卖合同》，两份合同约定的转让价款均为470万元，但合同对于付款的方式约定不一，其中编号为0001555号的合同约定的购房款以贷款的方式支付，房产交付的时间未约定，而编号为0001556号的合同约定的购房余款于2017年5月10日前一次性付清，房产在余款结清之后三日内交付。根据被告实际已向原告支付购房款400万元的事实可知，双方实际履行的合同为编号为0001556号合同。虽然原告提交的编号为0001556号的合同关于购房款的支付时间、交付房产的时间有明确约定，但是被告提交的该编号合同中未载明具体的付款时间及房产的交付时间，备注约定亦为空白，原告提交的该合同为复印件，被告持有的该合同为照片，双方未提交该份合同的原件予以核对，证人周某亦未能亲自见证双方签署该合同，在此情况下，无法认定原告持有的合同复印件中载明的被告应于2017年5月10日前支付全部购房款、余款结清后三日内交付房产的约定是双方协商的结果。涉案房产的原权利人为邱复兴、罗丽萍，被告在与原告签署涉案房产的买卖合同前亦与原权利人签署了编号为0000371号《二手房买卖合同》，即被告完全知晓涉案房产的权属情况及查封情况，在此情况下，被告自述的在房产实际交付后支付剩余购房款具有一定合理性。再者，如上所述，无法认定原告持有的合同载明余款结清后三日内向被告交付涉案房产为双方协商一致的意思表示，在被告未向原告支付购房余款70万元且未催告被告履行的情况下，原告自认于2017年5月15日办理了涉案房产的物业信息过户事宜，且无证据显示原告在其主张已向被告实际交付涉案房产后至其于2018年12月6日向本院递交立案材料并提起本案诉讼前有向被告催告支付购房余款，上述事实进一步证实原告持有的合同中载明的付款时间及房产交付时间的约定未经过双方的协商，结合证人证言，本院据此认定双方实际约定的支付购房款的时间为实际交付涉案房产后。本案原告及被告同为16258号案件的被告，在该案审理前，原告与被告并未就涉案房产的购房尾款支付事宜产生纠纷，双方作为16258号案件的共同被告，在16258号案件中的利益是一致的，在此情况下，被告在该案件中提起反诉及答辩时陈述双方约定的应于2017年5月10日支付购房尾款70万元并不损害双方的利益，被告的该陈述与本院认定的上述事实亦不相符，因此，不能就此认定被告在16258号案件中陈述的该事实作为认定本案的依据。原告与被告的代理人虽于2017年5月15日在物业公司办理了相关的过户手续，原告亦向被告交付了钥匙，但是原告自原权利人邱复兴、罗丽苹处购买涉案房产后即另行出售给被告，无证据显示原权利人邱复兴、罗丽苹将涉案房产实际交付给了原告，且邱复兴亦以排除妨害纠纷为由提起了16258号案件的诉讼，邱复兴在该案中仍然主张涉案房产由其出租，由此可知，原告主张的已实际向被告交付房产的主张缺乏必要前提。综上，原告未实际向被告交付涉案房产构成违约，被告有权要求原告向其交付涉案房产并自原告自认的交付房产之日即2017年5月15日的次日开始按合同约定的交易价即470万元为计算基数，按日向被告支付逾期履行违约金，鉴于被告对双方未以明示的方式约定购房款的支付时间及房产交付的时间亦有过错，同时兼顾违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，合同约定的日万分之五的违约金过分高于原告逾期交房给被告造成的损失，本院酌定原告按日万分之二的标准自2017年5月16日起按日向被告支付逾期履行违约金，暂计至庭审日即2019年6月14日，违约金合计713460元（470万元×0.2‰×759），对被告主张违约金起算时间超出本院认定的部分，本院不予支持。鉴于原告实际履行合同时间的不确定性，对于之后的违约金，被告可另循途径解决。被告未向原告支付购房余款不构成违约，被告应在原告实际向其交付房产后向原告支付购房余款70万元，对原告主张的违约金及利息，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王莹瑜应于本判决生效之日起十日内向被告杨卓交付位于深圳市福田区梅林一村86栋22F房产；二、被告杨卓应在原告王莹瑜实际向其交付上述房产后的十日内向原告王莹瑜支付购房余款70万元；三、原告王莹瑜应于本判决生效之日起十日内向被告杨卓支付违约金713460元；四、驳回原告王莹瑜的其他诉讼请求；五、驳回被告杨卓的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。案件本诉受理费13472元（原告已预交），由原告负担3722元，被告负担9750元；反诉受理费10204元（被告已预交15061元），由原告负担4198元，被告负担6006元。被告变更反诉请求对应的反诉受理费4857元，本院依法退还被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  贾建增人民陪审员  吴日莲二〇一九年八月五日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。