四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初1271号 原告：刘治国，男，1979年10月21日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：田荣军，四川拥彗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敖洁，四川拥彗律师事务所律师。 原告：何明洪，女，1982年3月16日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：田荣军，四川拥彗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敖洁，四川拥彗律师事务所律师。 被告：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司，住所地泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼，统一社会信用代码91510502682394181C。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：魏来，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：张桂泰，国浩律师（福州）事务所律师。 原告刘治国、何明洪与被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（以下简称蓝田土地开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘治国及其原告刘治国、何明洪的委托诉讼代理人敖洁，被告蓝田土地开发公司委托诉讼代理人魏来到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 原告刘治国、何明洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房面积与实测面积差价12万元；2.被告支付原告迟延办理不动产权证违约金192035元；3.被告在2019年5月之前将原告房屋底层漏水问题彻底维修好并承担所有维修费用及损失。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求的金额为245303元且诉状上所载明的交房过户时间变更为合同未约定时间；明确第3项诉讼请求损失和维修费用金额为798148元。事实和理由：二原告系夫妻关系。2014年6月26日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告一次性出资购买由被告开发的位于泸州市江阳区房屋，面积449.11平方米，总价193万元。被告应于2015年6月30日前将该房屋的不动产产权证办理到原告名下，逾期按买受人已付房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告按约付清了所有房款，被告却在2018年3月20日才将房屋的不动产权证办理完毕，延迟955天且不动产权证实测面积为433.73平方米，比合同约定面积减少15.38平方米，减少比例为3.4%，其行为已构成违约。另原告于2018年初入住后发现漏水严重，尤其底层影音室，屋内家具、电器受到不同程度的损坏。原告多次向被告工程部和小区物业反映此事，被告工程部和小区物业也派人到加重实地查看并认可系房屋质量问题但一直未上门维修，目前该房屋仍处于房屋漏水状态。原告为维护其合法权益，遂诉至本院请求判如所请。 被告蓝田土地开发公司辩称，1.对合同第5条约定的本案诉争房屋系被告按套销售给原告，并非按建筑面积计价销售，故无论本案是否存在合同约定的面积与不动产权证记载的面积不一致，均不存在支付面积补差款的问题。即使法庭认定需要支付面积补差款，应为66903元。原告主张的金额有误；2.原、被告间就代办不动产权属证书登记事项，达成了新的委托代理合同关系，独立于购房合同，故本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同》司法解释的规定，应适用合同法分则委托合同的规定以及准则的合同内容。本案中双方对委托事项的履行期限、违约责任等均未明确约定，应视为履行期限不明。依据合同法第61条的规定，在履行期限不明的情况下，应当是权利人主张权利的时间起主张权利期限，故即使被告违约，原告主张的违约金只能从起诉开始计算。鉴于双方对违约金的标准没有确定，我方请求按照日万分之0.25判令被告支付违约金。如法庭不认可前述观点，也应从合同约定的总登记期限办结后的第91天开始计算违约金。最后，被告交付原告的房屋已经取得竣工验收备案表，不存在质量问题。原告提供的证据不足以证明该房屋存在质量问题，故请求驳回原告对别搞的各项诉讼请求。 原告刘治国、何明洪围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》、购房发票、不动产产权证书，拟证明原告已按约支付所有房款。双方约定了相关的建筑面积及争议处理办法，并未约定房屋所有权证书的办理时间，实际办理时间为2018年3月20日；2.房屋漏水照片、美星装饰泸州公司装饰预算报价单，拟证明原告房屋存在严重漏水，经装饰公司预算为79万余元。 被告蓝田开发公司未提交证据。 本院组织双方进行证据交换和庭审质证，当事人对购房发票、不动产产权证书的真实性无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。被告蓝田开发公司认为原告提供的《商品房买卖合同》复印件应由法庭核实原件确认真实性，且房屋按套出售，不存在因建筑面积差异产生的面积补差款问题；对不动产权证的办理，双方系因委托合同产生的争议；对房屋漏水照片及预算报价单不予认可。 本院经审理查明认定事实如下：原告刘治国、何明洪以其为买受人，被告蓝田土地开发公司为出卖人于2014年6月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发的位于泸州市江阳区房屋一套，预测建筑面积为449.11平方米，按照套（单元）计算房屋总价款为193万元，采取一次性付款方式。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列1、2、3、6、7向所列条件，即满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书；买受人已按期付清房款及办理产权所需的费用；买受人按揭购房已经银行批准同意。第十四条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：双方自行约定以房屋所有权证建筑面积为准，按房屋所有权证和本合同约定单价据实结算房价款（总房款），多退少补；第二十条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；（二）转移登记，商品房交付使用后，双方同意按照下列第(2)种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币（大写）。双方对合同的其他事项也进行了相应的约定。 合同签订后，二原告向被告支付房款193万元，2015年9月23日泸州市地方税务局第二直属税务分局代开销售不动产统一发票，载明“付款方：刘治国、何明洪；收款方：蓝田开发公司；不动产项目名称：融豪.翡翠城地块六，建筑面积449.11㎡，单价4297.38元/㎡,金额1,930,000元,注明为预收购房款。税率、税额为209,725.02元”。2018年3月20日二原告所有的案涉房屋办理完毕房屋所有权属证书，载明该房屋的建筑面积为433.73㎡,（含专有建筑面积377.53㎡，分摊建筑面积56.2㎡）。二原告入住该房屋后发现漏水现象，遂诉至本院请求被告维修并赔偿由此产生的损失。 本院认为，原告刘治国、何明洪与被告蓝田土地开发公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于案涉房屋的面积，该合同约定预测面积为449.11㎡，如实测面积与预测面积不一致，则按房屋所有权证载明的建筑面积与合同约定单价据实结算。依据房屋所有权证载明的建筑面积为433.73㎡，其与预测面积相差15.38㎡。被告蓝田开发公司虽辩称该房屋按套出售，不存在面积差异问题，如确实存在面积补差款也应按合同约定单价计算。结合《商品房买卖合同》的内容，原、被告约定该房屋按套出售价款为193万元，合同第十四条进一步明确面积差异的处理，系双方特别约定的事项，应按其约定处理。故被告蓝田开发公司应予退还二原告购房款为66,093元(193万元÷449.11㎡×15.38㎡，取整)。 关于原告主张因被告逾期办证产生的违约金问题，其依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）项“由于卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起九十日……”的规定，认为被告应予办理房屋权属证书的时间为双方签订合同之日即2014年4月26日后的九十日。依据合同内容，双方对案涉房屋办理权属证书的时限虽未进行具体约定，但办理房屋初始登记的时间为2015年6月30日前，应视为原、被告就办理房屋权属证书（产权转移登记）的时限在办理完毕初始登记之后达成了一致意见。参照《房屋登记办法》第二十三条“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日……”的规定，被告蓝田开发公司最迟应于2015年8月11日办理房屋权属证书。诉讼中，原告要求按已付房款每日万分之一的标准计付违约损失，但未能提供相关证据证明其实际损失的构成，被告遂请求按每日万分之零点二五的标准依法对违约损失进行调整。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素予以衡量，酌情确定违约损失应从2015年8月12日起以二原告已付房款193万元为基数，按每日万分之零点五计付至2018年3月20日止，即91,772元（0.05‰×951日×193万元，取整）。 关于二原告主张被告维修房屋并赔偿由此产生的损失问题，其提供的照片未能证明该房屋漏水的原因及后果，依法应承担举证不能的法律后果。诉讼中，二原告明确因房屋漏水产生的损失为798,148元，但未能于限定的时间内交纳相应的诉讼费，按其自动放弃该项诉请处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告刘治国、何明洪购房款66,093元； 二、被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘治国、何明洪逾期办证违约损失91,772元； 三、驳回原告刘治国、何明洪的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本院减半收取3390元，由原告负担1660元，被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司负担1730元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  向勇 二〇一九年八月十九日 书记员  党樟