上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初49703号原告(反诉被告)：金雪琴，女，1982年11月12日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：周哲，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚星，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：成晖，男，1985年9月25日出生，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：邓楠，万商天勤(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)金雪琴与被告(反诉原告)成晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金雪琴及其委托诉讼代理人周哲、被告(反诉原告)成晖的委托诉讼代理人邓楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金雪琴向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年4月15日解除；2、被告支付原告2019年4月12日起至4月15日止的房屋租金1,400元；3、被告将上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交还原告；4、被告支付原告逾期返还房屋的占有使用费，自2019年4月16日起，计算至系争房屋交接之日止，按每日466.67元计算；5、被告支付原告逾期支付租金的违约金，金额暂计10,733.41元(因被告尚未支付租金，逾期期间暂计至2019年4月29日，违约金为每日466.67元，逾期期间为2019年4月6日至被告支付租金之日)；6、被告支付原告解除合同违约金14,000元；7、原告的律师费12,000元由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月8日签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2019年3月12日起至2020年3月11日止，月租金14,000元。2019年3月12日，被告通过中介与原告协商解除合同，并承诺补偿原告7,000元补偿金，原告依照协商的约定，于当日退还被告28,000元租金，并约定剩余租金和押金在扣除7,000元补偿款后的部分(即21,000元)在被告退还原告房屋钥匙后归还，上述内容原告在退款凭证上予以了注明。此后，被告否认补偿7,000元的约定，并拒绝归还房屋钥匙，拒绝出面与原告办理退房交接手续，事实上占用系争房屋不予交还。故原告认为中介未了解被告的真实意思，原、被告在2019年3月12日未达成解除合同的合意。因租赁合同未解除，至2019年4月5日，被告需向原告支付下期租金，被告拒绝支付，也拒绝出面与原告办理房屋交接。2019年4月12日，被告逾期支付租金已逾7日，原告向被告发送了解除合同的通知，要求被告支付占用房屋期间的租金和违约金。被告至今仍未交还房屋，也未支付房屋租金及违约金。成晖辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告从未在系争房屋居住，也未占有过系争房屋，不应当承担支付租金或使用费、交还房屋的义务，原告主张律师费没有依据。原、被告于2019年3月8日签订租赁合同，约定租赁期限自2019年3月12日起至2020年3月11日，月租金14,000元，付三押一。合同签订当日，被告支付原告三个月租金及押金共计56,000元。被告付款后，拿到系争房屋钥匙和门卡一副。当时系争房屋内的前租户尚未清场，因原告暂扣了前租户的押金，另一副钥匙及门卡在前租户处，约定待3月12日前租户搬完后原告再将其他门卡交给被告。2019年3月10日，被告至系争房屋查看，发现房屋内有异味，次日原告父母安排人员对房屋内的卫生间马桶等进行了维修，但无果。被告当着中介的面与原告电话联系，被告表示房屋无法达到入住标准，建议合同作废，由原告退还全款，原告当时表示同意。2019年3月12日，在中介的协调下，原、被告达成了由原告退款56,000元、被告将一副钥匙及门卡交还给中介的协议。当晚，被告收到原告的退款28,000元，原告并留言待交还钥匙后退款21,000元(即扣减7,000元)。由于该留言内容与双方约定不符，故被告要求中介继续进行协调。同时，被告了解到，原告与前租户的合同实际至2019年3月15日到期。被告本着解决问题的原则，继续与原告协商，但沟通未果。原告在前一租赁合同未到期即将房屋出租给被告，并且房屋内存在异味无法入住，被告依法享有合同解除权。反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告的《房屋租赁合同》于2019年3月12日解除；2、反诉被告退还剩余合同款28,000元，反诉被告支付解除合同违约金14,000元。针对反诉，金雪琴辩称，不同意反诉原告的全部请求，理由同本诉。本院经审理认定事实如下：金雪琴系系争房屋登记的产权人之一。2019年3月8日，金雪琴(出租方、甲方)与成晖(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住。甲方应于2019年3月12日之前向乙方交付房屋。租赁期限自2019年3月12日起至2020年3月11日止。租金每月14,000元，三个月为一期支付，先付后租。押金14,000元。合同违约责任中约定，甲方的违约责任：若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。1、甲方交付的房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款，致使不能实现合同目的的。(6.1甲方保证有权出租该房屋，该出租行为已经取得所有房屋权利人同意)……乙方的违约责任，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……6、乙方逾期不支付租金累计超过7日的。合同另对其他事项作了约定。合同签订当日，成晖支付金雪琴首期三个月租金及押金共计56,000元。金雪琴交付成晖系争房屋钥匙及门卡。2019年3月10日-11日，成晖至系争房屋查看，指出房屋内存在异味。在金雪琴派人处理后仍不满意，提出解除合同。2019年3月12日，中介工作人员李某与金雪琴协商系争房屋的退租事宜。协商结束后，金雪琴于当晚通过银行转账退还成晖28,000元，并附言：“先退28,000元，尾款21,000元我拿到钥匙后退。”金雪琴于审理中称当日与中介达成了由成晖承担7,000元违约金即解除合同的约定，中介称被告同意该解除方案，并发来了成晖的银行账号。数日后，成晖向金雪琴提出，中介代表成晖与金雪琴沟通解除事宜，中介反馈的解除方案是款项全退，3月12日双方已解除合同，但不同意扣除7,000元违约金。此后双方就成晖是否应当承担7,000元补偿款等事宜争议不下。2019年3月29日，成晖在微信中约金雪琴至中介处协商退租事宜，提议由中介出钱补偿金雪琴，并提及双方在11号(3月)晚已经同意解除合同，成晖没有实际入住，房屋随时可以交还。次日，金雪琴于微信中回复其曾于2019年3月17日至中介处，是成晖拒绝出面协商也不归还钥匙。2019年4月8日，成晖于微信中告知金雪琴，其已经按此前的口头协议将房屋钥匙归还至中介处。2019年4月12日，金雪琴通过微信向成晖发送通知书一份，称按合同约定成晖应于4月5日支付下期租金，现已逾期七日，通知解除合同。成晖回复称双方的合同已在2019年3月12日解除。另查明，2019年4月中旬，成晖向本院提起诉讼，诉请确认涉案租赁合同于2019年3月12日解除，并要求金雪琴退还合同余款28,000元及承担违约金14,000元。后成晖撤回了起诉，于本案中提起反诉。本案审理中，成晖提交了由李洋出具的钥匙收据一份，日期为2019年3月22日；李洋出具的情况说明一份。成晖称李洋系中介工作人员，证明成晖已交还房屋钥匙给中介，原、被告于2019年3月12日已经达成解除合同的合意。经庭审质证，金雪琴对收据的真实性表示无法确认，认为其未委托中介收取房屋钥匙，4月8日原告才得知钥匙已交至中介，4月21日原告至中介处，中介称成晖让其将钥匙给原告，但原告要求成晖来办理交接手续，当天未接收钥匙，此后成晖认为没必要办理交接，故至今未办理交接手续；对情况说明认为证人未到庭，真实性不予确认。审理中，成晖称系争房屋其未实际入住，屋内亦无被告物品，认为房屋于2019年3月12日已交还原告，成晖认可2019年3月12日委托中介与金雪琴沟通解除合同事宜。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效。双方签订合同后，原告将系争房屋的钥匙、门卡交付被告，并签署了房屋交接书，视为出租人完成了交付租赁物予承租人的义务。被告按约支付原告三个月租金及押金。在租赁合同起始之初，被告提出解除合同，虽然被告的解除理由并不符合法定或约定的解除条件，但2019年3月12日，原告认为中介代表被告协商解除事宜，并同意在扣除7,000元作为违约赔偿金的条件下退还其余款项，双方合同解除。故原告认为双方已协商一致并于当天退还被告28,000元，附言余款21,000元(扣除7,000元)于交还钥匙时退还。被告确认其委托中介与原告沟通解除事宜，并确认合同于2019年3月12日协商解除。然被告认为原告当天同意退全款的主张，并无相关依据佐证。被告提供的中介情况说明因证人并未到庭，且原告方持有异议，对其证明内容本院不予采纳。被告既承认委托中介与原告协商解除合同并确认于3月12日合意解除，事后又不愿承担违约补偿款7,000元，在没有证据证明原告同意退全款解除合同的前提下，中介代表被告与原告的协商内容即扣除违约赔偿金7,000元后退还余款并解除合同的约定对被告具有约束力。本院确认涉案合同于2019年3月12日解除，被告应当承担约定的违约赔偿款7,000元。被告反诉以原告未交付符合约定的租赁物为由主张由原告承担解除合同的违约责任，本院不予采纳。双方于2019年3月中旬已经就合同解除事宜进行磋商且原告已退还被告部分租金，此后就如何承担违约金事宜的交涉过程中，被告亦反复强调其未实际入住、合同不再履行。原告却于2019年4月12日以被告延迟支付第二期租金为由行使合同解除权并要求被告承担解约违约金14,000元，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告于2019年3月12日退款时附言尾款21,000元于交还钥匙后退还。彼时双方并未提及系争房屋的钥匙于何时退还。被告虽确认涉案合同于3月12日解除，此后并未及时向原告退还房屋钥匙，自行将房屋钥匙于3月中下旬交付至中介处。从双方提供的证据反映，被告最迟于2019年4月8日已告知原告房屋钥匙已交还至中介处并认为已履行了交还义务，要求原告接收房屋。至此，在明知涉案合同已不能履行的情况下，原告完全可以至中介处自行取回钥匙或采取适当措施收回房屋以防止损失扩大。然原告自称曾于4月21日至中介处仍拒绝接收钥匙而要求被告本人出现办理交接，遭拒绝。故对于原告拒绝接收钥匙即自2019年4月9日以后扩大的使用费损失，由原告自行承担。原告诉请被告返还房屋及支付2019年4月9日以后的租金、使用费以及支付律师费的主张，本院不予支持。被告虽承担了7，000元违约赔偿金，鉴于其未按合理期限及时交还租赁物钥匙，造成原告2019年3月12日至4月8日期间的房屋租金损失，根据合同租金标准计12,645元。该费用原告在被告的合同剩余款项中实已扣除，本院予以认同。故在合同剩余款项21,000元(已扣除7,000元)中，扣除前述费用12,645元，剩余8,355元，由原告退还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)金雪琴与被告(反诉原告)成晖签订的《房屋租赁合同》于2019年3月12日解除；二、反诉被告金雪琴于本判决生效之日起十日内退还反诉原告成晖8,355元；三、驳回原告金雪琴的诉讼请求；四、驳回反诉原告成晖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费916元，减半收取计458元，由原告金雪琴负担358元，被告成晖负担100元。反诉案件受理费减半收取计425元，由反诉原告成晖负担300元，反诉被告金雪琴125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年八月七日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。