广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初1148号原告：江门市恒美物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区环市镇院士路萃锦园17幢首层。统一社会信用代码91440703732182938E。法定代表人：尹伟明。委托诉讼代理人：甘明达、何梓聪，均系广东华法（江门）律师事务所律师。被告：陈琪，男，1985年6月29日出生，汉族，住广东省吴川市，原告江门市恒美物业管理有限公司（以下简称“恒美物管公司”）诉被告陈琪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告恒美物管公司的委托诉讼代理人何梓聪到庭参加了诉讼。被告陈琪下落不明，本院依法发出公告，公告期满没有前来应诉。本案现已审理终结。恒美物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈琪向恒美物管公司支付欠缴的物业管理费4192.86元。2、判令陈琪向恒美物管公司支付从逾期缴纳物业管理费之日起至清偿之日止所产生的滞纳金（按每天0.5元的标准计算）。3、本案诉讼费由陈琪承担。事实和理由：恒美物管公司为江门市蓬江区萃锦园小区的物业管理公司，陈琪为上述小区中×幢×房的业主。根据恒美物管公司与江门市萃锦园业主委员会（以下简称“翠锦园业委会”）签订的《物业服务合同》中的收费标准，陈琪每月需要承担的物业管理费为299.49元，而陈琪于2017年8月至2018年10月期间（共计14个月）未向恒美物管公司缴纳任何一期的物业管理费，现共欠恒美物管公司物业管理费4192.86元。根据《物业服务合同》中第十三条中的第二项：“从逾期之日起每天0.5元缴纳滞纳金”，陈琪需要向恒美物管公司按天计算支付其延迟缴纳物业管理费的滞纳金。经恒美物管公司多次催促，陈琪拒绝支付物业管理费，故恒美物管公司为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。恒美物管公司为其起诉提供的证据有：恒美物管公司的营业执照、陈琪的身份证、恒美物管公司与陈琪所居住小区业主委员会所签订的《物业服务合同》（编号：萃管字2011-1）、《关于“关于恒美物业管理有限公司管理或终止服务的函”回复》、《萃锦园小区2018年第一次业主大会验票结果确认书》、《广东省房地产买卖合同》、《不动产登记信息证明》、广东华法（江门）律师事务所向陈琪发出的《律师函》、带有邮戳的快递单存根、陈琪所居住物业的《电梯保养合同》、陈琪所居住物业的《电梯维修工程合同》、《电梯安装维修整改工程报价书》、恒美物管公司为了保障所管理小区各业主权益所购买的保险的凭证《电梯责任保险单》和《公众责任保险保险单》、与专业机构签订的《小区卫生清洁承保合同》、与专业机构签订的《绿化养护协议》、与专业机构签订的《消防报警系统保养合同》、恒美物管公司因提供物业管理服务而支付费用的部分相关凭证。陈琪既没有答辩也没有提供证据。经审理查明：江门市蓬江区院士路萃锦园为恒美房产公司开发销售的小区，陈琪于2017年8月3日与案外人陈丹娜签订《房地产买卖合同》，向陈丹娜购买萃锦园×幢×房的房屋，该房屋的建筑面积为199.66平方米，套内建筑面积为172.78平方米，并约定陈丹娜于2017年7月26日将房屋交付给陈琪使用。2011年8月20日，恒美物管公司与萃锦园业委会就萃锦园小区的物业管理与服务的事宜签订《物业服务合同》，约定的主要内容如下：一、恒美物管公司对房屋共用部分、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务和管理。二、电梯高层住宅按照套内建筑面积每月每平方米1.70元计付物业服务费和车位按照35元/月计付管理费给恒美物管公司。三、恒美物管公司从2011年9月1日起按新的收费标准计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月10日前。四、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。其后，恒美物管公司为萃锦园小区提供物业管理与服务至2018年9月30日止。2018年11月15日，恒美物管公司委托广东华法（江门）律师事务所向陈琪寄送《律师函》，要求陈琪向恒美物管公司支付拖欠的物管费。另，在2016年至2018年期间：一、恒美物管公司与江门市冠海电梯工程有限公司（以下简称“冠海公司”）就萃锦园19幢、20幢、21A#、21B#、22A#、22B#、23A#、23B#、24A#、24B#内的电梯签订《电梯保养合同》，约定冠海公司负责每月至少每十五天进行一次，对设备进行检查、调整、修理、加油和润滑等内容，完成半月、月、季度、半年、年度维护保养项目，每次检查须由恒美物管公司值班人员签字认可，并就萃锦园22幢A、B电梯更换补偿缆的相关工程与冠海公司签订《电梯维修工程合同》和就22幢电梯工程更换微动平层感应器与江门市广州电梯工程有限公司签订《电梯安装维修整改工程报价书》。二、恒美物管公司为萃锦园小区购买了电梯责任保险、公众责任保险、停车场（库）停车保险、游泳池责任保险。三、恒美物管公司就萃锦园小区的日常清洁保洁服务业务、日常养护工作、消防系统维修保养服务与案外人分别签订《小区卫生清洁承包合同》、《绿化养护协议》、《消防报警系统保养合同》，由相关案外人对萃锦园小区提供电梯保养与维护、绿化养护、清洁卫生等服务。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。恒美物管公司与萃锦园业委会之间签订的《物业服务合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。恒美物管公司对萃锦园小区提供的物业管理服务提供了其与第三方签订的合同及缴费的发票，该些合同、发票涉及共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范等的维护、修缮等多个方面，基本与《物业服务合同》约定的服务项目相一致，证据链较为完整，本院对恒美物管公司已按合同约定向萃锦园小区提供了相应的物业管理服务的事实予以采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，以及《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，在恒美物管公司提供了物业管理服务的情况下，陈琪应当按照恒美物管公司与萃锦园业委会签订的《物业服务合同》的内容支付物业管理费用。对于陈琪应当支付的物业管理费应当如何计算的问题。一、对于陈琪所有的涉案房屋的物业管理费的计算问题。首先，根据陈琪与陈丹娜签订《房地产买卖合同》约定“陈丹娜于2017年7月26日将房屋交付给陈琪使用”，而该买卖合同签订的时间为2017年8月3日，在双方约定交付房屋的时间之后。根据一般的交易惯例，双方签订合同时会给予义务方一定的时间以履行相应的义务，不可能在没有履行义务时就将义务人置于已经违约的状况。而本案中，双方在买卖合同签订时已约定房屋在该时间前进行交付，故可推测涉案的萃锦园×幢×房房屋已于2017年7月26日交付给陈琪使用，相关交付时间的约定是双方对实际交付情况的确认。同时，陈琪知悉恒美物管公司起诉的请求和主张的事实，其放弃答辩、提供证据予以反驳，应视为对恒美物管公司所主张事实的认可，故本院依法确认陈琪于2017年7月26日接收了涉案房屋，其应从次月起即2017年8月开始缴纳涉案房屋的物业管理费。其次，恒美物管公司为萃锦园小区提供物业管理与服务至2018年9月30日止，故恒美物管公司向陈琪收取物业管理费的截止时间应计算至2018年9月，恒美物管公司主张计算至2018年10月，明显与事实不符，本院不予支持。综上，陈琪应向恒美物管公司支付涉案房屋自2017年8月起至2018年9月止的物业管理费。根据恒美物管公司与萃锦园业委会签订的《物业服务合同》约定：“电梯高层住宅按照套内建筑面积每月每平方米1.70元计付物业管理费”，故陈琪应向恒美物管公司支付自2017年8月起至2018年9月止的物业管理费4112.16元（1.70元/平方米/月×172.78平方米×14月）。二、对于恒美物管公司主张陈琪应支付涉案小区2011-009807号车位的管理费问题。恒美物管公司没有提供证据证明该车位的权属人为陈琪，亦未能提供证据证明陈琪使用该车位或应当支付该车位管理费的其他情况，应承担举证不能的后果，本院对恒美物管公司的该主张不予支持。对于恒美物管公司所主张的逾期付款滞纳金问题。陈琪没有向恒美物管公司支付物业管理费已经构成违约，应当承担相应的民事责任。恒美物管公司要求陈琪从逾期支付物业管理费之日起支付滞纳金，实为要求陈琪支付违约金，其请求合法有理。对于恒美物管公司要求按每天0.5元的标准支付违约金的主张,结合陈琪每月实际应当支付的物管费金额，计算年利率为5.1%【（0.5元/天×365天/年）÷（1.7元/㎡/月×172.78㎡×12月/年】。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，恒美物管公司的上述违约金计算标准并没有超出上述审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，依法应予以支持。故陈琪应向恒美物管公司支付从逾期之日（2017年8月11日）起至清偿之日止的违约金，违约金按照每天0.5元的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈琪应在本判决生效之日起五日内支付物业管理费4112.16元给原告江门市恒美物业管理有限公司。二、被告陈琪应在本判决生效之日起五日内向原告江门市恒美物业管理有限公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金（违约金自2017年8月11日起至清偿之日止，按照每天0.5元的标准计算支付）。如果被告陈琪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  张华理人民陪审员  钟广成人民陪审员  吕少兰二〇一九年八月十五日法官助理陈怡杏书记员王敏仪