苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初6896号 原告：姚云根。 委托诉讼代理人：阮成霖，江苏吴越律师事务所律师。 被告：吴林明。 原告姚云根诉被告吴林明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案，依法由审判员张金花适用简易程序，于2019年7月1日公开开庭进行审理，原告姚云根的委托诉讼代理人阮成霖、被告吴林明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚云根向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年5月8日至2019年5月7日的租金46000元，赔偿违约金4000元；2、判令被告返还原告垫付的电费1979.61元，物业费、电梯运行费5956元；上述共计57935.61元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月8日，原、被告双方签订房屋租赁合同，原告将位于吴江区通鼎国际大厦XX室出租给被告办公使用，房屋面积为163.26平方米。租赁期限从2017年11月8日起至2019年11月7日止，租金为每年46000元，先付后用，每半年支付一次，每次付23000元。租赁期间的水费、电费、物业管理费、电梯运行费等由被告支付。合同签订后，被告向原告支付了第一起租金23000元，对保证金及之后租金被告一直未付。原告多次向被告主张租金及垫付费用，被告一直拖延不付，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告吴林明辩称：其公司的人员自2018年5月20日左右就已经全部从通鼎国际大厦××室撤走了，其缴纳了押金4000元，物业费已支付至2018年11月8日，其也通知了物业公司不再租赁涉案房屋，并要求搬出房屋内的物品，物业公司不让其搬出，其认为双方的租赁关系早已解除，电费是从2018年5月底开始欠费。 本院经审理认定事实如下：2017年11月8日，姚云根（甲方）与吴林明（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、由甲方将位于吴江区通鼎国际大厦门牌号为××室面积为163.26平方米出租给乙方作办公使用；二、租赁期限从2017年11月8日至2019年11月7日，共计一年；三、租金为每年46000元；四、付款方式为先付后用，每半年付一次，每次付23000元（第一次付款时间为2017年11月8日，第二次付款时间为2019年5月8日）；五、在房屋租赁期间的水费、电费（包括公摊水电费）、通讯、网络、物业管理费、电梯运行费等费用由乙方支付，乙方须按期缴纳；六、甲方向乙方收取保证金4000元，该保证金为乙方信誉和履行保证，保证金不计利息，租赁期满，甲方予以返还。若乙方不能履行本合同之三、四、五、六等条款，则甲方有权收回房屋并没收保证金……八、租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则需提前二个月向甲方提出，甲方在合同期满二个月内向乙方答复，如同意继续租赁，则在同等条件下，乙方享有租赁优先权，租金另议。…… 2017年12月23日，吴林明支付了租金23000元。 2018年12月11日，江苏吴越律师事务所接受姚云根的委托，向吴林明发出一份律师函，告知吴林明尚欠姚云根2018年5月8日至2019年5月7日租金46000元、电费1626.61元，还结欠自2018年11月1日之后的物业费，应向物业公司缴纳，敦促吴林明于2018年12月20日前履行支付义务，如逾期不付，姚云根将启动诉讼程序解决。后吴林明签收了该信件。 2019年1月22日，姚云根向通鼎国际大厦的物业管理公司支付了2018年11月1日至2019年10月31日期间××室的物业管理费5290元、电梯运行费666元，共计5956元。 2018年11月30日，姚云根向电力公司支付了××室在2018年7月至10月的电费（含违约金）计1626.61元；2019年3月12日，姚云根向电力公司支付了××室在2019年1月至2019年3月期间的电费（含违约金）计353元。上述电费及违约金共计1979.61元。 2019年6月27日，经姚云根同意，吴林明将通鼎国际大厦××室内的物品搬出，并将房屋交还姚云根。 庭审中，原告姚云根陈述称：双方约定的租赁期限为两年，上面写的“一年”应系笔误；2018年5月份之后被告仍在使用租赁的房屋，从电费的情况亦能证明。被告吴林明陈述称：其当时要求签订一年的租赁合同，物业的潘经理说算一年的租金、签两年的合同，其认为原告存在欺骗和套路；其从2018年5月20日之后未再使用租赁房屋，亦不清楚为何产生电费；其曾向物业公司提出过搬离申请，但物业不让其搬，后来在开庭前房东让其搬走。 上述事实，由原告姚云根提交的房屋租赁合同、证明、银行账户流水、搬迁申请、供电公司收费凭证、电子发票、物业费发票、律师函及快递单，以及原、被告的当庭陈述。 本院认为：第一，原、被告双方之间的租赁合同合法有效，被告吴林明应当按约支付租赁费用。关于租赁期限，租赁合同上写明租赁期限自2017年11月8日至2019年11月7日，且租赁合同上约定租金为每年46000元；即便如被告吴林明所述双方约定的租赁期限为一年，被告吴林明亦未能举证其曾在一年租赁期限届满时要求搬离的证据，故本院认为，双方约定的租赁期限为二年。被告吴林明支付了第一期租金之后，即便被告不再实际使用所租赁的房屋，但被告吴林明未就租赁合同的解除与原告姚云根达成一致意见，被告吴林明亦未提供证据证明采取相关措施终止了租赁合同，且其物品亦并未从租赁房屋中搬出、亦未将租赁房屋交还原告姚云根，被告吴林明仍在实际占有租赁房屋，双方的租赁合同仍在履行，被告吴林明应向原告姚云根支付租金，故对原告姚云根要求被告吴林明支付2018年5月8日至2019年5月7日的租金46000元的诉请，本院依法予以支持。第二，因租赁合同约定租赁期限至2019年11月7日，经原告姚云根同意，被告吴林明于2019年6月27日从租赁房屋中搬离，并将租赁房屋交还原告姚云根，视为双方协商一致解除租赁合同，但因被告吴林明违约在先，原告姚云根可向被告吴林明主张赔偿损失或主张违约金，但因原、被告在租赁合同中未约定违约金，故对原告姚云根要求被告吴林明支付违约金的诉请，本院不予支持。第三，根据双方租赁合同的约定，租赁期间的电费、物业费及电梯运行费应由被告吴林明负担，因被告吴林明未支付，而致原告姚云根代为垫付，被告吴林明应予返还，其中应返还电费（含违约金）为1979.61元。因原告姚云根支付的系2018年11月1日至2019年10月31日期间物业费及电梯运行费计5956元，被告吴林明于2019年6月27日从租赁房屋搬出，故本院确认被告吴林明应向原告姚云根返还2018年11月1日至2019年6月27日期间的物业费及电梯运行费计3900元（5956÷365×239）。第四，因被告吴林明未提供证据证明其向原告姚云根支付了保证金，故对其的相关主张，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告吴林明于本判决生效之日起十日内向原告姚云根支付租金46000元、电费（含违约金）1979.61元、物业费及电梯运行费3900元，共计51879.61元（如采用转账方式，请支付至姚云根的指定账户；或支付至：户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××68）。 二、驳回原告姚云根的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取624元，由原告姚云根负担75元，由被告吴林明负担549元，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳（支付至：户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××65），原告姚云根预交的案件受理费549元由本院于本判决生效之日起十日内退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。 审判员  张金花 二〇一九年八月十九日  书记员  熊静怡 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。