贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初2322号原告：六盘水顺达运输有限公司。法定代表人：周新义。被告：叶红。被告：谭祈明。第三人：黄土坡街道办事处川心资产经营管理委员会第十一管理小组。负责人：刘兴洪。原告六盘水顺达运输有限公司（以下简称顺达公司）与被告叶红、谭祈明、第三人黄土坡街道办事处川心资产经营管理委员会第十一管理小组（以下简称川心资管委第十一小组）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺达公司的法定代表人周新义、被告叶红、谭祈明到庭参加诉讼，第三人川心资管委第十一小组经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除我公司与被告于2017年8月11日签订的《土地使用权租赁合同》；2、判令二被告连带支付我公司土地使用权租金88167元，计算为(138000-46000—3833=88167)元，违约金41400元，计算为138000×30％=41400元；上述1、2项共计：129567元；3、判令二被告连带承担本案诉讼费。事实与理由：2014年11月29日，被告叶红、谭祈明与第三人川心资管委第十一小组签订场地租用合同，被告取得其林电石厂约80亩土地租赁使用权，租赁期限为十年。2017年8月11日，被告将其租赁第三人的土地中的3500平方米又转租给我公司，租赁期限为5年，租金为46000元／年，合同签订后3日内一次性支付头3年租金138000元，后两年租金2020年8月15日前支付。合同签订后我公司于2017年8月17日通过中国工商银行汇款138000元到被告谭祈明持有的中国建设银行股份有限公司六盘水市钟山支行账户。我公司使用该租赁地1年零1个月后，由于被告方没有按时支付第三人的租金，第三人于2018年9月20日与被告方签订补充协议，将租赁给被告方的土地收回。由于被告方的违约行为，从而导致我公司与被告所签订的《土地使用权租赁合同》无法继续履行。为此，我公司请求解除与被告于2017年8月11日所签订的《土地使用权租赁合同》，要求被告返还未使用年限的租金，承担违约责任。为维护我公司的合法权益，特诉至钟山区人民法院，望依法判如诉请。补充一点，我公司在起诉状中所列的第三人钟山区人民政府黄土坡街道办事处川心资产经营管理委员会十一小组名字存在笔误，现当庭更正为黄土坡街道办事处川心资产经营管理委员会第十一管理小组。被告叶红辩称，原告陈述的事实及理由部分不属实，原告起诉的租金8万多，实际没有这么多，原告已经使用了快两年了，起诉我返还租金我没有意见，但应当以实际使用的租期来扣除。关于违约金，我不愿承担，我们没有违约。原告租赁的土地，我们与第三人协调以后，原告还在继续使用。被告谭祈明辩称，按原告使用的时间不足部分由被告叶红与第三人协调继续使用，不足部分的租金由叶红和第三人缴纳使用。原告确实打了三年的租金138000元到我账户，当时租金还没有到我们缴纳的时间，我转账10万给第三人，38000元被叶红预支用。我个人已支付了50万的租金给第三人，这50**面包含了原告打给我的10万。我没有违约，合同是叶红与原告签订后，我也补签了名字，我们应该支付原告没有使用土地的租金，我们没有违约，土地在叶红和第三人的协调下，原告继续使用，所以不应当计算违约金。叶红预支了村里面租金38000元，应返还给原告。余下部分由叶红和原告协商偿还。第三人川心资管委第十一小组未作陈述。本案原告及被告叶红、谭祈明围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，到庭当事人无异议的证据有：原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件、《场地租用合同》复印件、会议纪要复印件、《土地使用权租赁合同》、5张照片、2份电子银行回单、《场地出租合同》复印件、收款收据复印件、电子银行回单复印件，被告叶红提交的身份证复印件，被告谭祈明提交的身份证复印件，符合证据的真实性、合法性、关联性，第三人未到庭质证也未提交反驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告及被告谭祈明提交的《补充协议》复印件，能证明被告谭祈明与第三人签订补充协议，约定租期自原合同签字日期至2018年11月29日止及租金支付等内容，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月29日，被告叶红、谭祈明作为乙方，第三人川心资管委第十一小组作为甲方，双方签订了一份《场地租用合同》，约定：“经甲、乙双方多次协商，甲方愿将原其林电石厂约80亩土地出租给乙方使用，甲、乙双方本着平等自愿协商一致的原则，特制订本合同。一、场地租金以每年人民币贰拾万元整（￥200000.00元）计算，乙方先行付给甲方五年租金壹佰万元整，乙方先交付壹拾万元整，余款于签订合同后8个月内一次性付清，如到期未能付清甲方收回土地，所交订金概不退回，以后每年提前付清租金。二、租赁时间为十年，自2014年11月29日至2024年11月29日，前五年租金到期后，租金以每三年递增8%……四、如因乙方不能按合同付清租金，甲方可收回场地，并不赔偿乙方所投资款项。五、乙方自签订合同后，可与第三方合作，转租、转让……”合同签订后，二被告使用场地并支付部分租金。2017年8月11日，原告顺达公司作为乙方，被告叶红、谭祈明作为甲方，双方签订一份《土地使用权租赁合同》，内容为：“第一章土地使用权租赁范围1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于坦克山，面积3500平方米（以下称‘租赁土地’），对该租赁土地的详细描述，由乙方照相，并在照片上划线标注四至范围，由双方签字，作为本合同附件……第二章租赁期限1、土地使用权租赁期限为五年，自2017年8月15日起算……3、在本合同预定的租赁期内，未经乙方同意，甲方不得单方解除本合同，否则甲方构成根本性违约，由甲方赔偿乙方全部直接经济损失和间接损失，退还未使用土地的租金，并由甲方承担乙方已付租金总额30%的违约金。第三章租赁用途1、乙方租赁甲方土地使用权的用途为停车场……第四章租赁土地交付使用甲方自本合同正式签订之日将土地使用权交付乙方使用。第五章租金及税费1、乙方应每年向甲方支付租金：46000元/年。头三年的租金在本合同签订后3日内支付。剩下两年的租金，乙方应于2020年的8月15日前支付，先付租金后使用土地。2、经甲、乙双方协商同意，双方可解除本协议，提前交付并退还未使用土地的租金，甲方应按月予以退还……”2017年8月17日，被告谭祈明收到原告租金138000元。原告在合同签订后使用上述合同约定的土地至今。2018年9月20日，被告谭祈明作为乙方，第三人作为甲方，双方签订了《补充协议》一份，内容为：“就甲、乙双方于2014年11月29日所签订的《场地租用合同》，因乙方代表叶红私自收走甲方应收的租金，鉴于现叶红被限制人身自由，现由乙方其中一代表谭祈明出面，双方协商一致，达成如下补充条款：一、因乙方租用甲方川心十一组坦克山电石厂土地办理富东矿业有限责任公司及远扬建材有限公司来料加工厂，因所租用的土地下面国家使用导致乙方未能使用，现达成乙方在甲方土地上其他企业所收的壹拾贰万叁仟陆佰元整（￥123600.00）由乙方每年给甲方。二、自原合同签字日期至2018年11月29日止，共肆年，租金为人民币伍拾万元整，乙方于2019年1月30日前（春节前）给甲方付清，乙方谭祈明已付人民币叁拾万元整，春节前付清余款人民币贰拾万元整（￥200000.00）……”。二被告与第三人的租赁关系终止后，2019年3月19日，原告的法定代表人周新义与第三人签订《场地出租合同》，约定第三人将原电石厂内的场地分段租给原告使用，每年租金46000元，租期五年，从2019年1月1日至2024年12月30日止，五年期满后，如原告要续租，应按15%的总款递增租金。同日，周新义向第三人支付了2019年1月1日至2019年12月31日的租金46000元。现原告与二被告因租金发生纠纷，故原告诉至本院。本院认为，原告顺达公司与被告叶红、谭祈明签订的《土地使用权租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。签订合同后，原告已按照合同约定支付了前三年的租金138000元，但在租赁期限内，因被告谭祈明与第三人川心资管委第十一小组签订《补充协议》终止了双方的租赁关系，导致原告与二被告签订的《土地使用权租赁合同》的合同目的无法实现，故对原告要求解除《土地使用权租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。《土地使用权租赁合同》解除后，原告已支付的三年租金剩余的部分，二被告应返还原告。对于返还的具体金额，原告认为其使用土地的租期应计算至2018年9月20日，主张二被告连带返还租金88167元，但根据庭审查明的情况，原告自2017年8月11日使用土地至今，中途未中断使用。结合原告与第三人另行签订《场地出租合同》约定租期自2019年1月1日至2024年12月30日止的情况，原告与二被告签订《土地使用权租赁合同》后使用土地的期限为2017年8月11日至2018年12月31日，租金为46000元＋46000元÷365天×142天=63895.89元，原告已支付138000元，二被告应返还租金138000元-63895.89元=74104.11元，本院予以支持74104.11元，超出部分不予支持。被告谭祈明辩称应扣除被告叶红使用的38000元后再由二被告返还剩余租金，对此，《土地使用权租赁合同》系二被告与原告共同签订，被告叶红、谭祈明作为出租方均受合同约束，二被告之间如何分配和使用收到的租金系二被告内部问题，故二被告均应承担返还原告租金的义务，对被告谭祈明的上述辩称，本院不予采信。关于原告主张的违约金，虽然因被告的原因致使原告与二被告签订的《土地使用权租赁合同》不能继续履行，但尚不构成《土地使用权租赁合同》约定的根本性违约的情形。且经被告叶红从中协调，原告的法定代表人周新义已与第三人签订《场地出租合同》，实际由原告顺达公司继续使用涉案土地，周新义对此也不持异议，原告使用场地的状态未被中断，《场地出租合同》约定的租金也未超出《土地使用权租赁合同》约定的租金金额，原告也未举证证明二被告给原告造成了何种经济损失，故对违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告六盘水顺达运输有限公司与被告叶红、谭祈明于2017年8月11日签订的《土地使用权租赁合同》；二、被告叶红、谭祈明于本判决生效之日起十日内返还原告六盘水顺达运输有限公司租金74104.11元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告六盘水顺达运输有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2892元，因适用简易程序减半收取1446元，由被告叶红、谭祈明负担（原告六盘水顺达运输有限公司已预交，被告叶红、谭祈明于判决生效之日起十日内返还原告六盘水顺达运输有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员 安 祎二〇一九年八月二十一日书记员 刘彩兰