西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初2629号原告（反诉被告）：李某某，男，汉族，1989年8月22日出生，住陕西省扶风县。委托代理人：王发明，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被告（反诉原告）：徐某某，男，汉族，1983年5月8日出生，住西安市蓝田县。委托代理人：刘中波，陕西再创律师事务所律师。被告（反诉被告）：西安荣信祥房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区商铺。法定代表人：钱兵强，系该公司总经理。委托代理人：惠朋超，男，汉族，1985年2月14日出生，住西安市长安区，系该公司员工。原告（反诉被告）李某某诉被告（反诉原告）徐某某、被告（反诉被告）西安荣信祥房地产营销策划有限公司（以下简称荣信祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。李某某及其委托代理人王发明，徐某某委托代理人刘中波，荣信祥公司法定代表人钱兵强、委托代理人惠朋超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李某某诉称，2018年3月9日，李某某与徐某某及中介方荣信祥公司签订一份《荣信地产房屋买卖居间合同》，合同约定徐某某将位于西安市雁塔区XX大街XX小区XX号XX楼XX单元XX层XX室（面积65㎡）房屋一套卖给李某某，合同签订当日，徐某某收取了李某某3万元定金，荣信祥公司收取李某某购房诚意金1万元；荣信祥公司于2018年3月12日收取李某某佣金17500元，于2018年8月17日收取李某某房屋评估费、按揭费、过户手续费等9105元。之后徐某某与荣信祥公司未及时给李某某办理银行按揭及房屋过户手续，因婚期已定急需将该房装修以作婚房，征得徐某某同意后，李某某缴纳该房屋自2013年至2018年6月20日物业费、暖气空置费等费用6002元后开始装修该房屋，装修费用12万余元。后因徐某某不予配合李某某共同前往西安市房管局办理购房款收取专用账户，致使余款无法存入该专户，因房屋价格上涨徐某某不愿将该房以原有价钱出售给李某某，且徐某某也未为该房屋办理房贷解压，房产证也未在徐某某手中，被告的违约行为严重影响了原告的合法权益，现诉至法院要求：1、判令徐某某向李某某支付违约金18135元（以585000元为基数，按照日万分之五为标准，自2018年8月31日起算至2018年10月31日共计62天）；2、判令徐某某双倍返还李某某合同定金60000元；3、判令徐某某、荣信祥公司立即为李某某办理合同约定房屋的过户手续；4、本案诉讼费由徐某某、荣信祥公司承担。被告（反诉被告）徐某某辩称，1、徐某某与李某某、荣信祥公司签订《荣信地产房屋买卖居间合同》，合同约定由徐某某将位于西安市雁塔区XX大街XX小区XX号XX楼XX单元XX层XX室（面积65㎡）房屋一套卖给李某某，荣信祥公司为该房屋买卖提供居间服务，该合同系三方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。2、徐某某积极按照该合同约定多方举债加急办理了案涉房屋的相关手续（包括提前还款解除银行抵押等），并取回了该房屋的所有权证，2018年6月份由荣信祥公司取回该房产证，其已履行合同约定的义务，合同第三条第5款约定“签订本协议之日起于解押房产证后3日内配合评估公司对房屋进行评估”，但李某某在其不停催促下才于2018年8月17日向荣信祥公司缴纳评估费、按揭费、过户手续费，李某某行为已构成违约。3、合同第三条第4款约定“李某某须将购房首付款（含定金）人民币135000元存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户”，但李某某截至本案开庭审理前也未支付上述款项，已构成违约。4、合同第四条约定本次交易产生的税费均由李某某承担，涉案房屋所有权证取得时间为2016年8月26日，根据二手房交易的税费中增值税满两年后免交的规定，李某某为了不承担房屋的增值税，单方多次要求徐某某在2018年8月底办理过户手续，而并非徐某某向李某某承诺，且徐某某因高息借款用于提前还贷，多次要求李某某尽快办理过户手续，收回房款后予以尽快归还借款，但李某某一直借故推迟至今。5、李某某为购买该房屋办理的贷款额度、贷款年限还尚未进行审核，是否批准尚未确定，处于待定状态，截至开庭审理前办理过户手续的条件尚未成就，也不符合合同第五条的约定。综上所述，李某某的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应依法予以全部驳回。被告（反诉被告）荣信祥公司辩称，2018年3月9日，荣信祥公司与李某某、徐某某签订了《荣信地产房屋买卖居间合同》，由荣信祥公司为李某某与徐某某的房屋买卖提供中介服务，荣信祥公司同意配合李某某与徐某某办理过户手续。被告徐某某（反诉被告）反诉称，2018年3月9日，李某某与徐某某及中介方荣信祥公司签订的《荣信地产房屋买卖居间合同》真实有效，各方当事人均应按合同履行义务，合同签订后，2018年4月，徐某某立即将该房屋在银行的抵押贷款还清，2018年6月房产证由荣信祥公司从银行取回，后多次催促李某某尽快办理相关手续，但李某某一直借故推脱，直到2018年8月17日李某某才缴纳了该房屋的评估费、按揭费、过户手续费，李某某的行为已违反了合同第五条的规定，导致购房款（包括首付款及银行按揭款）至今尚未到位，过户手续无法办理，李某某的违约行为造成了徐某某的经济损失，且荣信祥公司未经徐某某同意擅自将该房屋的钥匙交付给李某某，此行为侵犯了徐某某的合法权益，现提出反诉请求：1、判令李某某、荣信祥公司立即将位于西安市雁塔区XX大街XX小区XX号XX楼XX单元XX层XX室（建筑面积约65㎡）房屋腾交给徐某某；2、判令李某某、荣信祥公司向徐某某支付从2018年6月起至腾交房屋之日止的房屋占用费12000元（暂计算至2019年2月份，应算至实际腾交房屋之日止，每月按1500元计算）；3、判令李某某向徐某某支付违约金117000元；4、本案诉讼费用由李某某、荣信祥公司承担。原告（反诉被告）李某某辩称，1、《荣信地产房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。2、李某某没有违约事实，合同签订后，李某某向徐某某支付了30000元定金，根据合同第三条第4款“该定金在交易中自动转为首付款的一部分，出卖人应在过户前3个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户”的约定，李某某首付款已到位，荣信祥公司于先后收取李某某诚意金、佣金、房屋评估费、按揭费、过户手续费等共计36605元，经徐某某同意，李某某在交纳案涉房屋物业费、暖气空置费等相关费用6002元后，取得案涉房屋钥匙予以装修该房屋，李某某又向物业交付装修保证金、水电等费用2775.90元，故李某某已经履行合同约定的义务，并无违约事实。3、徐某某、荣信祥公司违约，应向李某某支付违约金18135元，徐某某、荣信祥公司在签订合同并收取李某某首付款、评估费等相关费用后，迟迟不给李某某办理银行按揭及房屋过户手续，其行为已违约，应当按照成交价585000元日万分之五计算违约金。4、徐某某收取李某某30000元定金，现提高房价不愿意按原价卖房形成根本违约，应双倍返还李某某60000元。5、依据合同第七条，徐某某承担违约责任后合同仍应继续履行，徐某某、荣信祥公司应立即给李某某办理案涉房屋银行贷款按揭手续、房屋过户手续。综上，请求法院驳回徐某某的反诉请求。被告（反诉被告）荣信祥公司辩称，资金监管账户需要买卖双方共同配合才能开设，房屋评估审批已完成，可以办理正常按揭，因徐某某不到场故无法进行，买卖双方都没有配合办理相关手续。经审理查明，2018年3月9日，徐某某（甲方）、李某某（乙方）、荣信祥公司（丙方）三方签订《荣信地产房屋买卖居间合同》（合同编号20180001），合同约定由甲方将位于西安市雁塔区XX大街XX小区XX号XX楼XX单元XX层XX室（建筑面积65.10㎡，不动产权证书登记时间为2016年8月26日）房屋一套卖给乙方，丙方为甲乙双方的房屋买卖提供居间服务并收取佣金。合同第三条约定该房屋成交价格为人民币585000元，付款方式为贷款（甲方同意乙方以商业贷款支付购房款），签订合同当日乙方向甲方支付定金人民币30000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分，该定金的支付方式为由乙方直接支付给出卖人，出卖人应于过户前3个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户，剩余房款支付方式为由乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为450000元，贷款年限为20年，在合同签订之日起过户前3个自然日内，乙方须将购房首付款（含定金）135000元支付给甲方，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户，甲方应在签订合同之日起于解押房产证后3个自然日内配合评估公司对房屋进行评估，甲方应在评估报告出具后3个自然日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续。合同第四条约定本次交易所产生的税、费、金全部由乙方承担。合同第五条约定，乙方贷款银行审批通过7个自然日内开始办理产权转移手续，房屋交付时间为产权转移后3个自然日内，甲乙双方协商一致同意从定金或首付款中预留10000元交由丙方监管，甲乙双方于物业交割完成后，丙方见（物业结清证明）一个工作日内将该款交付给甲方。合同第六条约定，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，为甲乙双方提供相关服务，甲乙双方签订合同之日起，丙方可收取甲乙双方交付的权属变更、贷款申请等所需资料，协助甲乙双方办理抵押登记或注销、贷款申请、税务登记、权属转移登记等相关事宜，合同签订当日由乙方向丙方支付居间服务佣金17550元。第七条关于违约责任的约定，甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金，逾期在三十个自然日之内，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起7个自然日向守约方支付，合同继续履行。第7条第2款约定，（1）甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，甲方应按照房屋成交价的20%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金；①甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；②该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；③拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的；④将该房屋出售给第三方的。（2）乙方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，乙方应按照房屋成交价的20%向甲方支付违约金，甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时乙方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金；①提供的证件等资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；②拒绝购买该房屋的。合同第十四条约定，甲方房产证在乙方首付款到位，丙方于20个工作日内办理完所有手续，甲乙双方应无条件配合。另查明，2018年3月9日，李某某向徐某某支付购房定金30000元，向荣信祥公司支付购房诚意金10000元，2018年3月12日，李某某向荣信祥公司支付购房佣金17500元；2018年5月18日，李某某向徐某某出具定条，承诺8月底房屋过户时，从减免的增值税中支付15000元给徐某某；2018年6月20日，李某某向物业缴纳了案涉房屋的物业费、采暖空置费、房屋装修保证金等共计8777.9元，李某某对该房屋予以装修后于2018年10月份入住；2018年8月17日，李某某向荣信祥公司支付房屋评估费、按揭费、过户手续费共计9105元；2018年8月至10月，李某某与徐某某双方积极沟通协商办理案涉房屋过户等相关手续,2018年11月19日，徐某某要求李某某腾退案涉房屋。庭审中，李某某与徐某某双方均表示要求继续履行合同。上述事实，有《荣信地产房屋买卖居间合同》、收费收据及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李某某与徐某某及中介方荣信祥公司于2018年3月9日签订的《荣信地产房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。该合同虽对购房首付款支付时间（过户前3个自然日）、办理产权转移手续时间（银行贷款审批通过7个自然日内开始办理）、房屋交付时间（产权转移后3个自然日内）有所约定，但均没有明确具体办理时间，2018年5月18日李某某出具的定条虽约定房屋过户时间为2018年8月底，但该定条仅是李某某（购买方）的单方承诺，对徐某某（出卖方）没有约束力，该合同存在的以上缺陷是买卖双方当事人不能按约定履行的重要原因，当事人对此均有过错，由此带来的损失应由当事人共同承担，且庭审中各方当事人均表示愿意继续履行合同，综合考虑当事人过错程度、预期利益、实际损失以及合同履行的情况，故本院对本诉原告李某某的第一项、第二项诉讼请求及反诉原告徐某某的第三项诉讼请求不予支持。因本诉原告李某某购房银行贷款未办理，尚不具备要求出卖方过户该房屋的条件，故对本诉原告李某某的第三项诉讼请求本院不予支持。因李某某2018年6月缴纳案涉房屋物业费、采暖费、房屋装修保证金等，结合双方微信聊天记录，李某某对案涉房屋在未办理房产过户前装修并入住已取得徐某某同意和认可，故对反诉原告徐某某第一项、第二项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李某某的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）徐某某的反诉请求。本案案件受理费1753元，由原告（反诉被告）李某某负担。本案反诉费1440元，由被告（反诉原告）徐某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  景振宇审判员  殷 瑞审判员  余 洁二〇一九年八月五日书记员  李 丹打印：扈艳红校对：魏张红2019年月日送达1