汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初3366号 原告:邓承强,男,汉族,1962年12月04日出生,住四川省德阳市旌阳区翠屏山南路二段368号附1号,居民身份证510722196212047294。 委托诉讼代理人：陈加林，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 被告:汉中市宏厦房地产开发有限责任公司,住所地陕西省汉中市汉台区西新街蔬菜直销市场院内，组织机代码：91610700555696590C。 法定代表人：杨红石，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘方仕，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。 第三人:宋光龙,男,汉族,1971年10月07日出生,住四川省德阳市旌阳区舟山街25号附4号,居民身份证510622197110073052。 第三人:邓云川,男,汉族,1988年03月19日出生,住四川省德阳市旌阳区翠屏山路6号24栋1单元1503室,居民身份证510602198803197655。 原告邓承强与被告汉中市宏厦房地产开发有限责任公司（以下简称为宏厦公司）、第三人宋光龙、邓云川合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法由审判员冯汉军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓承强委托诉讼代理人陈加林，被告宏厦公司委托诉讼代理人刘方仕、王蕖，第三人宋光龙、邓云川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓承强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年4月13日签订的《置换协议》；2、判令被告双倍返还购房定金100万元；3、判令被告退还原告购房款531.31万元；4、判令被告承担本案诉讼费、保函费、保全费。事实与理由：2018年4月13日，原、被告双方签订《置换协议》，约定原告用“汉唐雄风”酒加部分现金向被告置换购买商铺房，商铺房位于汉中市汉台区供电大道奥斯顿公馆一号楼，总面积322.95平方米，总价款581.31万元，置换比例为原告支付现金350万元，“汉唐雄风”酒1123箱折算现金231.31万元。协议同时约定原告了定金交纳、产权过户、付款及房屋交接方式、原告指定房屋所有人及违约责任。2019年4月19日，双方又签订《补充协议》一份，协议约定第三人宋光龙、邓云川为置换房屋的持有人与被告签订《商品房预售合同》，协议还约定预售合同仅限于办理房产证等业务使用，具体仍按《置换协议》执行，原告是房产买卖的实际所有人。《置换协议》签订后，原告按约定向被告支付了购房款并交付“汉唐雄风”酒，付清了购房款，但被告至今未给原告所购商铺办理房屋产权证书，其行为已构成违约，故诉至法院。 被告宏厦公司辩称，1、邓承强不具有原告诉讼主体资格。邓承强属于借名人，第三人属于出名人，第三人与被告签订经备案的《商品房预售合同》后，就成为涉案房屋的所有人。被告向第三人交付房屋后，也是由第三人名义与他人签订房屋租赁合同出租房屋的。如果要解除购房合同，也应当是两位第三人提起诉讼，而非邓承强以原告名义提起诉讼；2、原告不具有法定解除权。根据《商品房预售合同》约定，宏厦公司应在商品房交付后360日内向不动产登记部门提交备案登记资料，即宏厦公司最早应在2019年5月2日前向产权部门提交备案资料，根据法律规定，原告行使解除权的时间为2020年5月2日后，原告于2019年7月22日起诉，不具有法定的解除权；3、本案不适用约定解除。答辩人宏厦公司未在期限内向产权部门提交资料予以备案不是自己的行为过错造成。由于涉案房屋属于棚户区改造，依法可以对规费进行减免。2016年2月25日，汉中市城乡建设规划局向答辩人发放的建设规费征缴记录卡上载明是免征城市基础设施配套费，但在2017年10月17日申请对涉案工程进行五大主体规划验收时，政府又以该项目不符合文件规定为由，让等待验收，此后一直搁置。2018年10月15日，汉中市政府出台（2018）53号《汉中市棚户区改造管理办法》，根据该文件精神，答辩人涉案工程应当享受规费减免，答辩人再次申请规划验收时，省政府部门以机构改革为由予以搁置。至2019年汉中市自然资源局成立办公，答辩人又向其申请进行规划验收，该局对宏厦公司要求减免规费的请求不予认可。答辩人为早日完成建设工程的备案登记，不得已放弃规费减免，向政府缴纳了1219706.72元的城市基础设施配套费，再次向自然资源局提交了规划验收申请。综上，未能在规定期限向房屋产权部门提交办证用备案资料是由于政府行为造成，答辩人并无过错；4、涉案房屋的卖受人负有责任：（1）邓承强作为房屋的买受人，应当在2018年5月4日前办理纳税申报，并缴纳税费，但其既未交纳税费，又没有到相关部门询问涉案房屋是否已完成备案；（2）原告没有按照合同约定足额交清购房款。双方约定涉案商铺的购房款金额为5813100元，原告只支付购房款5813099元，少支付1元购房款，其行为属于违约，作为违约方不具有约定解除权。5、合同已基本履行，虽然答辩人未能在约定期限向产权登记部门提交备案资料，但并不属于根本性违约，为维护社会交易秩序的稳定，涉案合同应继续履行。以上，请驳回原告的诉讼请求。 第三人宋光龙、邓云川均表示对原告陈述的案件事实以及提出的诉讼请求无异议，并表示在本案中不提出独立的诉讼请求。 原告邓承强为支持自己的主张，向本院提交如下证据材料：1、原告身份证复印件、被告工商信息、第三人身份证复印件，证明双方诉讼主体资格；2、《置换协议》、《补充协议》、授权委托书，证明2018年4月13日原、被告双方签订协议，约定原告用“汉唐雄风”酒（礼盒52度）1123箱加350万元的现金，共计581.31万元，向被告置换购买商铺的事实，以及双方约定原告为商铺实际所有人，第三人宋光龙、邓云川为商铺的代持人的事实；3、收条、银行转款凭证及POS单，证明原告向被告支付购房款和交付用以抵扣购房款的“汉唐雄风”酒，购房款已全部付清的事实；4、《商品房预售合同》，证明第三人代原告与被告签订商铺买卖合同的事实，以及被告没有按照该预售合同约定的期限将办理商铺房产证的相关资料提交房屋权属登记机关，被告的行为已构成违约的事实；5、汉中市房管局信息查询资料，证明被告于2019年4月19日才将办理房屋权属证书相关的建设工程资料提交房屋权属登记机关备案的事实；6、原告与被告法定代表人电话录音光盘及微信记录，证明双方沟通办理房屋权属登记事宜的事实。原告提交的证据经当庭质证，被告发表如下质证意见：（1）对原告提交的证据的真实性无异议；（2）对原告的诉讼主体资格有异议；（3）对原告证据的证明目的有异议：造成未能按照合同约定期限将办证用建设施工资料提交房屋权属登记机关备案的责任在政府，宏厦公司没有过错，同时原告没有积极交纳办证契税等费用，其自身应承担一定的责任；第三人宋光龙、邓云川对原告提交证据真实性无异议，同意原告的证明目的。 被告宏厦公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、《商品房预售许可证》、《商品房预售合同》、租赁合同、照片，证明被告给第三人出售商品房合法，所售房屋已交付第三人，且被其实际占有、使用；2、汉中市汉台区住房中心（2014）71号文件、汉中市汉台区发改委（2014）289号文件、汉中市棚户区改造指挥部办公室（2016）1号文件，汉中市城乡建设规划局2016年2月25日发放的《建设规费征缴记录卡》、1#-4#楼竣工验收报告、《督办通知书》、《减免申请表》、《验收申请报告》、《征缴记录卡》、《验收报告》，主要证明：（1）宏厦公司开发的幸福家园小区（奥斯顿公馆）系棚户区改造项目；（2）按规定涉案工程应享有相关费用的减免，但因政府原因搁置未获减免；（3）因政府的行为影响涉案工程的规划验收和备案，责任不在被告。被告提交的证据经当庭质证，原告发表如下质证意见：（1）对证据的真实性没有异议；（2）被告认为原告没有诉讼主体资格不符合事实，也没有法律依据；（3）政府机关文件、棚户改造与被告迟延验收房屋之间没有关联性；（4）被告构成违约，符合合同解除的条件；第三人对被告提交的证据的真实性无异议，但对被告的证明目的不予认可，同意原告的质证意见。 第三人宋光龙、邓云川未提交证据材料。 对于原、被告双方提交的证据的真实性本院予以确认，并在卷佐证；对于双方证据的证明目的，双方当事人均持有异议，本院将结合案件事实与相关证据的关联性，以及法律规定综合予以评定。 根据当事人陈述的意见和经确认的证据，本院查明以下案件事实：被告宏厦公司开发修建的位于汉中市汉台区供电大道“奥斯顿公馆”住宅小区（又名“幸福家园”），根据汉中市汉台区保障性住房管理中心汉区保房发（2014）71号文件批复、汉中市汉台区发改局汉区发改投资（2014）289号文件通知以及汉中市棚户区改造指挥部办公室汉市棚办发（2016）1号文件批复，被纳入汉台区2016年保障性住房城市棚户区改造项目计划，并进行了项目备案，汉中市城乡建设规划局于2016年2月25日给被告签发的《建设规费征缴记录卡》载明，涉案工程的城市基础设施配套费属于免征项目。2016年7月1日，被告开发的“奥斯顿公馆”住宅小区取得汉中市住房和城市管理局批准颁发的《商品房预售许可证》。2017年10月17日，“奥斯顿公馆”住宅小区项目工程完工并经被告、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位进行工程质量竣工验收合格。 2018年4月13日，原告邓承强与被告宏厦公司签订《置换协议》一份，《置换协议》约定：原告购买被告开发修建的位于汉中市汉台区“奥斯顿公馆”住宅小区一号楼1楼两间商铺，房号分别为1-12号商铺，建筑面积120.76平方米，1-13号商铺，建筑面积202.19平方米，两间商铺总建筑面积为322.95平方米，单价18000元/平方米，房屋总价款为5813100元。关于购房款支付方式，该协议约定由原告用剑南春酒厂生产的“汉唐雄风”酒（礼盒52度）加部分现金向被告置换购买商铺房，其中：原告向被告支付现金350万元，“汉唐雄风”酒（礼盒52度）1123箱折算现金2313100元（每箱单价2060元）；关于购房款支付期限，双方约定在《置换协议》签订后7个工作日内，原告向被告支付合同保证金50万元，余款在双方签订办理完网签手续后的15-20个工作日内一次性付清，当被告收齐原告方的1123箱酒品时向原告出据收货凭证；关于违约责任，协议第十二条约定，违约方须向守约方支付总价值5%的违约金。《置换合同》签订当日，原告按约定于2018年4月13日通过银联转账向被告支付保证金50万元。2018年4月18日，原告给被告出据《授权委托书》，该授权委托书说明委托本案第三人与被告签订《商品房预售合同》事宜。2019年4月19日，原告委托第三人宋光龙、邓云川与被告签订《补充协议》一份，补充协议约定：第三人与被告签订上述112号商铺和113商铺的《商品房预售合同》的目的仅限于办理房产证等业务使用，其真正的付款方式及该房产买卖流程均按原告与被告签订的《置换协议》执行，第三人仅属邓承强指定的该房产的持有人。《补充协议》签订后当日，第三人宋光龙、邓云川作为原告委托持有人共同与被告签订《商品房预售合同》。其中合同编号为YS0125391（房屋代码476650）的《商品房预售合同》主要约定宋光龙、邓云川为共有人购买被告开发修建的位于汉中市汉台区“奥斯顿公馆”住宅小区一号楼1楼112号商铺，建筑面积为120.76平方米，单价10837.59元/平方米，房屋总价款为1308747元，付款期限为在2018年4月18日一次性付清1308747.59元，房屋交付期限为2017年5月1日。关于产权登记，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、但因房屋管理部门原因导致无法如期办理房屋产权时，买受人不退房，且出卖人不承担违约责任”。合同编号为YS0125393（房屋代码476651）的《商品房预售合同》主要约定宋光龙、邓云川为共有人购买被告开发修建的位于汉中市汉台区“奥斯顿公馆”住宅小区一号楼1楼113号商铺，建筑面积为202.19平方米，单价10837.59元/平方米，房屋总价款为2191252元，付款期限为在2018年4月19日一次性付清2191252.52元，房屋交付期限为2017年5月1日。关于产权登记及违约责任的约定与前述合同约定一致。上述《置换协议》、《补充协议》、《商品房预售合同》签订后，原告按约定于2018年5月3日通过中国工商银行转账向被告分两笔支付购房款，一笔为1308747元，一笔为1691252元，当日共计转2999999元；2018年5月4日，原告又向被告交付了“汉唐雄风”酒（礼盒52度）1123箱，折抵购房款2313100元，被告经手人给原告出据了收条并加盖被告公司的印章，被告随即向原告交付了所购两间商铺，由第三人代原告接收。收房后，第三人邓云川以自己名义分别于2018年12月16日和2019年6月12日与他人签订房屋租赁合同，将两间商铺出租并收取租金。以上，加上原告先期支付的保证金50万元，原告共计向被告支付购房款5813099元，尚差一元付清全部购房款5813100元。对于少支付一元购房款一事，被告从未向原告提出并要求补交。 因涉案工程被政府确定为汉中市棚户区改造工程，根据相关政策规定，涉及到有关税费的减免需报政府有关部门审批。汉中市城乡建设规划局、汉中市住房与城市管理局于2018年6月13日联合给被告下发书面《督办通知》，要求其接到通知后一周内到市建设规划局领取《棚户区改造项目建设规费减免申请表》，对奥斯顿公馆1#-4#楼项目按相关规定办理规费缴纳手续，否则，将不予办理该项目后期相关手续。被告领表申报后，汉中市棚户区改造指挥部办公室经审查于2018年7月20日在该申请表评定“该项目于2016年1月15日列入汉中市棚户区改造项目计划，但未列入全省棚户区改造项目计划”。被告于2018年9月10日向汉中市城乡建设规划局提交涉案工程的规划验收申请报告，未获回复。2018年10月9日，汉中市政府印发汉政办发（2018）53号文件，文件规定凡列入省、市、县区棚户区棚改计划的项目,经审核批准后予以财政扶持和税费优惠政策。由于被告按照政府相关规定对涉案项目工程的减免税进行审批过程中遇到障碍，致使被告无法对涉案项目工程进行规划验收和备案登记，同时无法在合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因棚户区改造项目税费减免不能落实，于2019年4月19日将原告所购两间商铺的资料报汉中市房产交易所备案登记，并放弃享受棚户区改造项目的税费优惠，于2019年8月5日向汉中市自然资源局缴纳城市基础设施配套费1218706.72元。原告至今尚未完成房屋办理权属登记前的税费申报，也未交纳办理房屋权属证书的税费。原告在提起本次诉讼前，没有向被告发出解除《置换协议》等合同的口头或书面通知。 诉讼中，原告对被告的财产进行诉讼财产保全，其在安邦财产保险股份有限公司购买了诉讼财产保全责任保险，支付保险费11475元，经审查，本院裁定予以保全，原告向本院交纳诉讼财产保全费5000元。 本院认为，原、被告双方及第三人签订的《置换协议》、《补充协议》、《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，上述协议、合同真实、合法、有效，当事人应依约履行。根据原告提出的诉讼请求和被告的答辩意见，本院认为本案存在以下几个争议焦点：1、原告邓承强是否具有本案原告诉讼主体资格；2、原告少支付一元购房款是否构成违约；3、原告请求解除涉案的《置换协议》、返还5313100元购房款，并要求被告双倍返还50万元保证金的理由能否成立？ 关于第一个焦点，邓承强的原告诉讼主体资格问题。邓承强与被告签订有商铺买卖合同性质的《置换协议》后，给被告出具了授权委托书，委托第三人宋光龙、邓云川与被告签订涉案两间商铺的《商品房预售合同》，为此，被告还与宋光龙、邓云川签订《补充协议》，该补充协议明确了邓承强为所购商铺的实际所有人以及关于房屋买卖仍按《置换协议》履行。邓承强按照合同约定，通过支付现金和以酒抵购房款方式向被告支付了购房款，作为涉案房屋的隐名购房人，被告对此一直是知晓的，而第三人宋光龙、邓云川均表示认可自己接受邓承强签订购房合同、接收房屋及出租的身份和事实，且对邓承强享有商铺所有权并无争议。《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……”，依照该法律规定，可以认定邓承强为涉案两间商铺的实际所有人和权益人，邓承强依法应享有本案原告诉讼主体资格。被告认为其不具有原告诉讼主体资格的抗辩意见，没有事实和法律根据，本院不予采纳。 关于第二个焦点，原告邓承强向被告少支付一元购房款是否构成违约问题。原告购买被告的两间商铺总价款达5813100元，双方约定除过以1123箱“汉唐雄风”酒（礼盒52度）折抵购房款2313100元外，其余款项用现金支付。原告通过转款方式分两笔支付部分购房款，其中一笔为1308747元，一笔为1691252元，共计转款2999999元。两项相加，原告确实少支付一元购房款，但被告对此并没有向原告提出异议，要求补交，并向原告委托代理人交付了房屋。在原告既要通过交付大量酒品折抵购房款的情况下，又要以转款方式支付购房款，按照一般交易常识，本院认为原告少交一元购房款不应是故意所为，也不会构成本案商铺买卖的障碍。被告据此认为被告的行为已先行构成违约，既对原告显失公平，也不违反社会公众的一般认知。故对被告该抗辩意见不予采纳。 关于第三个焦点，原告请求解除涉案《置换协议》、返还5313100元购房款，并要求被告双倍返还50万元保证金的理由能否成立？首先，关于原告请求解除涉案《商品房预售合同》的理由能否成立问题。原、被告签订《置换协议》、《补充协议》、《商品房预售合同》后，原告按照协议和合同的约定向被告支付了协议的购房款，被告也已向原告交付了其所购的两间商铺，且交付的商铺已由原告实际使用、出租，收取收益。现原告以被告未能在合同约定期限内，将所购商铺办理权属登记的有关资料提交房屋权属登记机关备案为由，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，不符合双方合同约定和法律规定。一方面，双方《商品房预售合同》第十六条约定出卖人未能在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案选择退房处理，而是约定继续履行合同。另一方面，根据审理查明的案件事实和相关证据证明，汉中市城乡建设规划局、汉中市住房与城市管理局于2018年6月13日联合给被告下发书面《督办通知》，要求其接到通知后一周内到市建设规划局领取《棚户区改造项目建设规费减免申请表》，对奥斯顿公馆1#-4#楼项目按相关规定办理规费缴纳手续，否则，将不予办理该项目后期相关手续。被告作为汉中房地产开发的企业，有义务遵守并执行上述管理机关的规定。而被告开发建设的包括原告所购商铺在内的涉案“奥斯顿公馆”住宅小区，在已由区、市政府有关部门批准确定为棚户区房屋改造项目的情况下，一直未能获得棚户区改造可以享受的税费减免优惠，也在实质上影响了被告涉案建设工程的规划审批进度，导致被告未能在合同约定期限内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，影响原告办理房屋权属证书。此外，原告在提起本次诉讼前，没有向被告发出解除《置换协议》等合同的口头或书面通知。结合上述事实和因素，本院认为，被告在主观上没有拖延涉案工程的规划验收，以及迟延将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案的意思表示，客观上也是由于上述原因造成涉案房屋未能在合同约定期限内完成将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，被告对此并无过错。综上，原、被告双方在涉案商品房购房款已经支付，商品房已实际交付使用并出租收益，且双方均无过错和根本性违约的情况下，原告起诉要求解除双方于2018年4月13日签订的《置换协议》、返还5313100元购房款的诉讼请求缺乏合同根据和法律依据，与原、被告签订协议时的目的相悖，也不利于市场交易秩序的稳定，双方签订的《置换协议》、《补充协议》、《商品房预售合同》均应按照约定得到全面履行，故原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。其次，关于原告起诉要求被告双倍返还保证金100万元的问题，从原、被告双方关于50万元的约定、支付，以及合同最终的履行情况来看，原告于《置换协议》前向被告支付的50万元保证金实际已冲抵为应付购房款，现协议及合同不予解除且需继续履行，原告要求被告双倍退还保证金100万元本院不予支持。原告在安邦财产保险股份有限公司购买了诉讼财产保全责任保险，支付保险费11475元由其自己承担。另外，原告应当向被告补交购房款一元，但被告宏厦公司未提出反诉予以主张，本院不予处理。庭审中，经本院示明，原告明确表示，其在本案中对被告是否逾期办证及逾期办证违约金不提出诉讼请求，本院对此不予干涉。 综上，原告的诉讼请求不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百三十条、第四百零二条的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》意见第二条的规定，判决如下： 一、驳回原告邓承强的诉讼请求； 二、原告邓承强在安邦财产保险股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险，支付的保险费11475元，由邓承强承担。 诉讼财产保全费5000元，由原告邓承强负担。 案件受理费56092元，由原告邓承强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员  冯汉军 二〇一九年八月二十八日 （院印）书记员赵聪