广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初12213号原告：宋志福，男，1977年12月9日出生，汉族，住广州市花都区，原告：广州市华迪五金有限公司，住所地广州市花都区赤坭镇剑岭村剑岭十二社八巷135号之一，统一社会信用代码：91440101689330084J。法定代表人：宋群娣。两原告共同委托诉讼代理人：刘翌哲，广东合誉律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。被告：姚耀光，男，1960年4月16日出生，汉族，住广州市花都区，原告宋志福、广州市华迪五金有限公司（以下简称华迪公司）与被告姚耀光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法由审判员何丹于2019年1月2日适用简易程序第一次公开开庭进行审理。后本案根据实际情况转为普通程序审理，依法组成合议庭于2019年4月24日第二次公开开庭进行了审理。原告宋志福、华迪公司的共同委托诉讼代理人杜健君、刘翌哲，被告姚耀光两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋志福、华迪公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告所交押金5000元；2.被告赔偿原告装饰装修损失233870元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告宋志福、华迪公司将第二项诉讼请求的金额变更为100000元。事实与理由：原告宋志福因其与姐姐宋群娣共同经营的广州市华迪五金有限公司生产经营五金制造业需要，于2015年4月2日与被告签订《厂房租赁合同书》，租用被告提供的位于广州市花都区赤坭镇剑岭村十二社八巷135号之一的厂房。原告承租该厂房后一直正常经营并在被告的同意下对厂房装饰装修升级改造。后来，被告私自剪去厂房水表，不提供正常用水，还威胁断电，关闭大门，甚至还找社会人员威胁原告以至于原告报警处理，期间被告还把宋群娣打伤。被告在先行违约的情况下反而向法院起诉原告主张水费、租金以及违约责任【案号：（2018）粤0114民初6691号】，在该案中法院依职权向广州市花都区国土资源和规划局调查查明涉案厂房未办理规划报建手续，并判决上述《厂房租赁合同书》为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案合同无效，故被告收取原告的租赁押金5000元应当予以返还。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告应赔偿因其违约导致合同无效所造成原告的装饰装修损失。事件发生后，原告多次向被告协商解决，但无果。为此，原告抱着尽快解决矛盾，避免损失继续扩大的好意，只能提出本案诉讼寻求救济，希望法院依法支持原告的诉讼请求。被告姚耀光答辩称：厂房办公室及库房的装修是在原告宋志福上一期合同租赁期内建好的，合同期满已归还被告所有。2015年4月2日签订续租合同后，原告改造扩建厂房，对原厂房的结构及面积进行了改变，没有申请办理有关报建手续，因而造成合同无效责任由原告承担。原告对厂内工厂的改造及改变厂房结构的目的是为了转租他人使用，获取更大的利益。综上，原告提出索赔是没有法律依据的，请求法院驳回原告的索赔请求。本院经审理认定事实如下：涉案厂房位于广州市花都区赤坭镇剑岭村十二社八巷135号之一。涉案土地为建设用地，姚耀光（乙方）于2003年8月5日与广州市花都区赤坭镇剑岭第十二经济合作社（甲方）签订《租用商地背土地合同》，约定由甲方将涉案土地租给乙方建厂房使用，租赁期限为30年，自2003年9月1日至2033年9月1日止。姚耀光主张其在承租涉案土地后，兴建了涉案厂房。2015年4月2日，姚耀光（甲方）与宋志福（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定由甲方将涉案厂房租赁给乙方使用，租赁期限为8年，自2015年4月3日至2023年4月2日止，租金为每年21780元，从第3年起每年租金为30000元，后三年递增10%即33000元每年，租金按年度支付，签订合同时乙方向甲方支付首期壹年租金21780元，下期缴交租金时间在上期满前15天内交清，先交租后使用。保证金5000元。乙方应按时缴交水、电、治安、卫生费及出租税款。双方权利和义务：1.甲方权利和义务：①甲方交付厂房给乙方使用并配套现有水设施。2.乙方的权利及义务：②乙方在租赁期内不得擅自拆、改厂房的结构及乱搭乱建，但可进行简单的装修，如有意扩建，必须经甲方同意，租期满后所建的建筑物不得拆走及损坏，归甲方所有。乙方在租赁期间如将厂房转让或分拆转让他人使用，须甲方同意。四、违约责任：如乙方违约，已交的租金及保证金归甲方所有。合同空白处，另有手写体备注：乙方承诺签合同后即对厂房升级改造，对房顶更换新的5cm厚隔热锌瓦。合同还对其他事项进行了约定。宋志福、姚耀光均确认，双方在2009年已经就涉案场地的租赁事宜签订合同，该期合同是合同到期之后续签的合同。合同履行过程中，宋志福向姚耀光支付押金5000元，涉案厂房由华迪公司使用。经姚耀光同意，宋志福在涉案厂房安装新的水表。后姚耀光以宋志福安装的水表非标准的，导致该水表计量用水量与实际用水量不一致为由，要求宋志福补交水费。宋志福不同意，姚耀光便将该水表拆除，双方由此产生纠纷。姚耀光遂于2018年6月26日向本院提起诉讼，要求宋志福交还场地，支付水费、租金等。本院于2018年9月13日做出（2018）粤0114民初6691号民事判决，认定涉案厂房未办理规划报建手续，导致姚耀光与宋志福签订的《厂房租赁合同》为无效合同。宋志福、华迪公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月20日做出（2018）粤01民终21609号民事判决，认为一审认定《厂房租赁合同》为无效合同正确，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，华迪公司成立于2009年6月4日，为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为宋群娣。诉讼中，姚耀光主张涉案合同相对方为其与宋志福。宋志福与华迪公司主张涉案合同相对方为姚耀光与宋志福、华迪公司。在履行涉案合同过程中，租金、水电费均由宋志福向姚耀光支付。宋志福、华迪公司主张华迪公司系由宋志福与其胞姐宋群娣共同经营。诉讼中，宋志福称其在2009年接收房屋后，对涉案厂房进行了装修，2015年4月2日签订涉案的《厂房租赁合同书》前后也对涉案厂房进行了装修改造，装修改造情况为：安装了3套铁门、搭建顶棚、抛光槽、抛光灰房、抛光基柱、厂内地面铺设水泥、门卫室、水电改造等，共计支付工程款233870元。为此，宋志福、华迪公司提交了收据、送货单据、视频予以证明。姚耀光称宋志福续租后只是将原来的瓦面更换，在隔壁空地上建了一部分简易铁棚，而宋志福在2009年承租时对办公室进行的装修、建的仓库，合同约定期满后归姚耀光所有，所以该部分不应认定为宋志福的损失。宋志福、华迪公司称其在本案中主张的是2015年的装修损失，并不包含2009年的装饰装修。诉讼中，宋志福向本院申请对涉案厂房装饰装修残值进行评估，本院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司进行评估。该公司经过现场勘查之后依法做出评估结论：一、无争议部分装饰装修现值为110437元，附表一：其中1“铁门”评估价为994.83元，2“没隔热顶棚”评估价为12386.10元，4“带隔热层顶棚”评估价为53910.03元，20“办公室天花吊顶”评估价为903.97元，27“给排水系统”评估价为4558元，28“强电系统”评估价为9646元；二、争议部分（侧面棚）装饰装修现值为4949元。宋志福为此支付鉴定费13800元。姚耀光对上述评估报告提出如下异议：1.无争议部分第4项“带隔热层顶棚”的槽钢及角铁架是原有的，评估价值应该扣除该部分费用。2.无争议部分第2项“没隔热顶棚”是宋志福、华迪公司未征得姚耀光同意私自搭建的简易铁硼，瓦面和围侧封板所用的锌铁瓦是从厂房更换下来的，使用的是姚耀光的材料。3.27、28项的水电设施交付使用时即有，也是姚耀光的。4.无争议项第1项的铁门是宋志福将原办公室的铁门更换在门卫室处。5.无争议项第20项“办公室天花吊顶”是姚耀光原有的装修。广州市安衡价格事务所有限公司针对姚耀光的异议，回复称：槽钢、角铁架指的是“带隔热层顶棚”现状所含的构件，顶棚按现状作整体价值评估。另，姚耀光在2019年8月8日的答辩申诉中提到：评估书项目内容中的第6至28项（除了第20项）是宋志福未经姚耀光同意根据自身生产需要而进行的改建装修项目。2019年7月30日，广州市安衡价格事务所有限公司向本院发函，对评估结论书附表1和附表2的有关问题进行说明：1.附表1中序号20“办公室天花吊顶”是我司现场勘查时，原告方现场提出增加评估项目（原告方称其申报项目漏写了此项），我司评估人员现场勘查亦发现办公室天花事实存在，经评估人员测量后作客观合理评估；其他项目均包含在原告方的申请评估项目中。二、关于附表2：我方现场勘查时，原被告双方当事人对“侧面棚”权属问题存在争议，我司对此项目作客观合理价格评估后列为争议部分，由双方当事人各自举证，最终由法院认定。宋志福、华迪公司称有争议部分的“侧面棚”是其装修改造的，其提交的编号为033564送货单可以证明，而办公室天花则其提交的编号为001167可以证明，虽然该单据仅列明了“砌墙”，但是确实由宋志福装修。姚耀光认为争议部分的侧面棚包含锌铁瓦，但是编号为033564送货单中并没有体现该项目。诉讼中，本院向鉴定人员询问有关鉴定事宜，鉴定人员表示价格评估明细表附表1中的第4项彩瓦面的重置单价为110元/平方米，风扇的重置单价为90元/个，均含安装的人工费用。诉讼中，宋志福、华迪公司申请对姚耀光的财产实施财产保全措施，本院依法做出（2018）粤0114民初12213号之一民事裁定，冻结姚耀光银行存款人民币100000元或查封、扣押等值的其他财产。本院依法对姚耀光的财产采取了保全措施。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房未办理规划报建手续，故姚耀光与宋志福签订的《厂房租赁合同》为无效合同。本案争议的焦点为装修残值如何确定？根据宋志福提交的支付凭证可以证实其承租涉案场地之后对涉案场地进行了装饰装修，只是双方对部分项目的归属有争议。对此，本院分析如下：首先，姚耀光对无争议部分第4项“带隔热层顶棚”的异议，说明姚耀光对宋志福搭建隔热顶棚这一事实确认，只是认为槽钢及角铁架是原先存在的。由于宋志福提交的单据中并没有显示购买槽钢及角铁架的相关证据，而且涉案合同也只是约定对房顶更换隔热锌瓦，说明槽钢及角铁架是原先即存在的。根据评估公司的答复，顶棚系整体评估，即包含槽钢及角铁架，因此槽钢及角铁架应予以剔除,参照鉴定人员的意见彩瓦面的重置单价为110元/平方米，因此彩瓦面的评估现值为24708.71元（110元/平方米*423.82平方米*53%），吊扇的评估现值为286.2元（90元*6个*53%）。其次，对第2项“没隔热顶棚”的异议，说明姚耀光确认该项目是宋志福搭建的，而且在第一次庭审中，姚耀光也自认该简易铁棚是宋志福新建的，并没有对材料提出异议，现在提出异议，并没有提交相反证据证明，宋志福亦不予确认，故姚耀光应为此承担举证不能的法律后果。第三，关于给排水及强电系统，姚耀光既陈述是其原有的，又陈述是宋志福未经其同意改造的，对其自相矛盾的陈述，姚耀光不能做出合理解释，也没有提交证据证明水电设施是其原有的，因此本院认定水电设施是宋志福改造的。第四，关于姚耀光提出门卫室的铁门系宋志福用原办公室的铁门进行更换的意见，由于宋志福已经提交了购买铁门的送货单，该送货单可以佐证宋志福的陈述，故对姚耀光的意见本院不予采纳。第五，关于办公室天花，宋志福表示其提交的001167号收据可以证明其主张，但是该收据中记载的是砌墙的费用，并无显示天花的费用，因此本院采纳姚耀光的抗辩意见，该项目评估现值903.97元应予以剔除。第六，至于争议部分“侧面棚”，宋志福提交的编号为033564送货单中记载的内容为“搭建顶棚人工包清旧棚44000元”，虽然没有明确为侧面棚，但是亦为顶棚建造支出的费用，在姚耀光未提出相反证据的情况下，本院对宋志福的该收据予以采信，认定侧面棚为宋志福所建。综上，宋志福对涉案厂房进行装饰装修的残值为85567元（110437.09元-53910.03-903.97元+24708.71+286.2+4949）。上述解释第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”现姚耀光不同意利用，因此应根据各自过错分担现值损失。姚耀光将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给宋志福，宋志福在签订合同前未核实场地的规划报建情况，双方对于合同无效均存在过错，根据本案案情，本院酌定双方对装修损失各自承担一半的赔偿责任，即42783.5元（85567元*50%），对宋志福诉讼请求中42783.5元的部分予以支持，超出部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”因此，宋志福要求姚耀光返还其押金5000元，合法有据，本院予以支持。由于华迪公司并非合同的相对方，与本案没有利害关系，无权向姚耀光主张权利，因此应驳回华迪公司的起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告姚耀光自本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋志福返还押金5000元；二、被告姚耀光自本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋志福赔偿装修损失42783.5元；三、驳回原告宋志福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由原告宋志福负担1308元，由被告姚耀光负担1092元；诉讼保全费1020元，由原告宋志福负担583.6元，由被告姚耀光负担436.4元；鉴定费13800元，由原告宋志福负担6900元，由被告姚耀光负担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹人民陪审员  危静仪人民陪审员  朱小玲二○一九年八月二十七书记员刘雄燕方琢华