广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初335号原告：始兴县兴嘉物业服务有限公司，住所地始兴县盛世家园小区7B栋1楼物业办公室。法定代表人：陈建华，职务：董事长委托诉讼代理人：钟俊文，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小平，广东宜方律师事务所律师。被告：卢彩明，男，汉族，1986年11月19日出生，住始兴县，被告：杨兰，成年人，住始兴县。第三人：始兴县大众物业服务有限公司，住所：始兴县太平镇公教路40号。法定代表人：李秀雨，系该公司总经理。原告始兴县兴嘉物业服务有限公司（以下简称“兴嘉公司”）与被告卢彩明、杨兰、第三人始兴县大众物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月16日立案后，依法适用简易程序（小额），公开开庭进行了审理。原告始兴县兴嘉物业服务有限公司委托诉讼代理人钟俊文、黎小平、被告杨兰、第三人始兴县大众物业服务有限公司的法定代表人李秀雨到庭参加诉讼，被告卢彩明经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告始兴县兴嘉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年10月至2019年2月的物业服务费共3402.84元；2.判令被告支付违约金4440.7元，从2016年10月至2019年2月，以后的违约金持续计算至上述款项全部付清之日止；以上两项费用合计7843.55元；3,本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系始兴县“盛世家园”小区5栋B802单元业主。2015年10月20日，原被告双方签订《前期物业服务合同》，约定由原告对被告的物业提供物业服务，物业建筑面积为121.53平方米；被告从发展商交付房屋之日起向原告支付物业服务费，标准按建筑面积￥1.00元/㎡计算，交费方式在每月10号前支付本月费用；逾期支付费用的，从逾期之日起按应交费用每日千分之三支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业服务，但被告没有遵守合同约定，从2016年10月起没有向原告支付物业服务费。原告多次书面及上门催缴，被告仍然拒不支付。被告的行为严重违反双方约定，原告有权根据《前期物业服务合同》规定要求被告支付物业服务费及违约金，违约金计算公式为，总物业费=月物业费×30天×3‰×2/（1＋n）n（n为欠费月数）。被告严重侵犯原告的合法权益，原告将此事诉诸法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告杨兰答辩称，房屋实际面积是120.56平方米并非121.56平方米，应按房产证的面积计算物业服务费。我确实欠了原告物业费没有支付，时间也属实，我愿意按实际面积缴纳物业费，违约金太高，我不同意支付这么多。第三人始兴县大众物业服务公司陈述意见称，第三人与业主委员会在2019年1月30日签订物业委托合同的，在2019年2月1日进驻并提供服务，原告与被告的物业费纠纷，也即在2019年2月1日后产生的物业费应由第三人收取，而非原告收取。被告卢彩明未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2015年被告购买了始兴县盛世家园小区5栋B802商品住宅房一套，建筑面积为121.53㎡。原告为盛世家园小区的前期物业服务公司，原、被告于2015年10月20日签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，按房屋建筑面积每平方米1.00元收取物业服务费，缴费方式为在每月的10号前支付本月物业费，若逾期支付的，从逾期之日起按应缴费用每日千分之三支付违约金。2019年1月30日，始兴县盛世家园小区第一界业主委员会与始兴县大众物业有限公司签订了一份《物业服务委托合同》，大众物业有限公司于2019年2月1日起开始为包括被告在内的盛世家园小区的业主提供物业服务。被告认为原告提供的物业服务没有到达约定的服务质量标准，自2016年10月起再没有向原告缴纳过物业费，原告遂于2019年3月15日起诉到本院，并提出上述诉讼请求。而被告则认为在2018年4月3日盛世家园业委会已经下发了《关于终止临时物业服务通知》，原告没有向法院提起相关诉讼，就应该是默认已经终止了前期物业服务合同另查明，原告始兴县兴嘉物业服务有限公司在2017年12月27日前的称呼是“韶关市兴嘉物业服务有限公司”，2017年12月27日经工商行政管理局变更企业名称为“始兴县兴嘉物业服务有限公司”。本院认为：本案的焦点是，首先，被告拖欠的物业费应缴纳到被告辩称的2018年4月3日还是原告诉求的2019年2月1日？其次原告诉求的违约金是否过高？本院一一阐述如下：首先，被告拖欠的物业费应缴纳的截止时间的问题。原、被告签订的《前期物业服务合同》已经明确“前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务，且《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。根据该规定，不能以被告单方下达终止前期物业服务合同的通知时间，即2018年4月3日作为原、被告终止《前期物业服务合同》终止的时间，且，被告认为其单方解除合同的法律依据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”,并不适合本案的情形。庭审中，原告提出第三人不是盛世家园合法的物业服务公司，原告没有证据证实被告与第三人签订的《物业服务委托合同》是无效合同，且盛世家园包括被告在内的业主在2019年2月1日已经开始接受第三人的物业服务，并向第三人缴纳相关的物业服务费，原、被告签订的《前期物业服务合同》事实上已经终止。故本院认定盛世家园业委会与第三人签订《物业服务委托合同》的时间，即2019年1月30日是原、被告终止《前期物业服务合同》的时间。原、被告拖欠的物业费应缴纳至2019年1月30日，对被告的抗辩本院不予采信。被告认为合同约定的建筑面积与房产证记载的实际面积不一致，应以房产证记载的面积计算物业费，在法庭告知的举证期限内，被告未向法庭提交房产证予以证实，本院对被告这一抗辩不予采信。综上，原告所拖欠的物业费应为3402.84元（121.53㎡×28个月）；上述《前期物业服务合同》系原告与被告卢彩明所签订，根据合同的相对性原则，对被告杨兰没有约束力，原告要求被告杨兰支付物业费理据不足，本院不予支持。被告认为原告提供的物业服务不符合合同约定的质量要求而不应支付拖欠的物业费，却没有提交相应的证据予以支持，本院对此抗辩不予采信。其次，原告诉求的违约金是否过高的问题，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8点规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算的利息。”具体到本案，被告拖欠原告物业费的总数为3402.84，在原告没有证据证实被告延期缴纳物业费造成了其他损失的情况下,造成的损失应为所拖欠物业费被拖欠期间的利息（即：3402.84元×中国人民银行同期贷款利率），原告诉请的违约金数额远远超过上述利息的30%，因此，原告合法且可获得支持的违约金数额应为拖欠原告物业费3402.84元×中国人民银行同期贷款利率×30%，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《合同法》第一百一十四条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8点判决如下：一、被告卢彩明应于本判决发生法律效力之日起五日内支付物业费3402.84元，并以3402.84元为基数从2016年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的30%计付违约金至本判决确定的履行期限之日止；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。上述款项已由原告预交，由被告在履行判决确定的义务时一并迳付原告。本判决为终审判决审判员  李小环二〇一九年八月三十日书记员  刘芳洁