广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3914号原告（反诉被告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：王爱桃（反诉原告），女，1968年3月4日出生，汉族，住址：广东省佛山市南海区。被告：童训强（反诉原告），男，1982年9月4日出生,汉族，住址：湖南省南县。以上两被告共同委托诉讼代理人：韩丽茹、章冬梅，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）与王爱桃、童训强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，由审判员方婷适用简易程序进行公开开庭审理。世贸公司委托诉讼代理人康小鸫，王爱桃、童训强及其委托诉讼代理人韩丽茹、章冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世贸公司向本院起诉，请求：1、判令被告向原告支付2018年8月1日至2018年12月27日为止的租金人民币76245元（2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为15653元/月），以及滞纳金人民币（每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至被告实际付清为止），暂计至2019年4月15日为84260元，共计人民币160505元。2、判令被告向原告支付减免优惠的租金包括：2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金人民币341520元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即243元平方米/月标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的原告减半收取的租金人民币170760元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即243元/平方米/月为标准减半计算），共计人民币512280元。3、被告赔偿原告提前解除合同给原告造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失1138308元整及进场费损失1218485元整；因处理被告违约诉讼的律师费25000元整；因被告违约的诉讼费1021元整（一审诉讼费821元整、一审反诉诉讼费200元整）；另行招租的宣传推广费400元整等，共计人民币2383214元整。4、本案诉讼费、诉讼保全费由被告承担。事实和理由：2014年4月8日，原告与被告王爱桃、童训强就广州荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1234号商铺签订了《物业租赁合同》。(2018）粵01民终19096号生效判决中，被告王爱桃、童训强明确表示拒绝履行合同，愿意提前违约解除双方签订的《物业租赁合同》并愿意承担相应的违约责任，广州中院因此判决合同解除。根据我国法律及双方签订的租赁合同的相关规定，被告应履行的合同义务，违约解除合同应向原告承担的违约责任，以及应承担的其他损失赔偿责任具体如下：一、被告应向原告支付欠付的租金及滞纳金。被告未依据《物业租赁合同》第二条第1款、第五条第1款约定向原告缴纳2018年8月1日至2018年12月27日的租金，因此被告应根据上述合同约定向原告支付该期间的租金人民币76245元以及滞纳金。二、被告应向原告支付合同期限内原告给予的租金优惠金额。根据《物业租赁合同》第五条第3款约定，被告应向原告补缴2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金341520元及2016年1月1日至2017年12月31日的原告减半收取的租金170760元（均按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即243元/平方米/月为标准全额或减半计算）。三、被告应承担违约解除合同的其他损失赔偿责任。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，物业租赁合同第八页第五条第三款明确约定，被告应赔偿原告的一切损失，还需结清租金等相关费用。被告应向原告承担的其他损失赔偿责任包括：涉案商铺的租金损失及进场费损失、因处理被告违约诉讼的律师费、诉讼费、另行招租的宣传推广费等。补充：1、关于本案诉请有生效判决（2018）粤01民终19096号予以支持，判决认为对于被告违约提前解除物业租赁合同，原告可以另案向被告主张损失；对于被告在既无法定又无约定事由，被告强行解除双方的租赁合同，前案的二审法院强行判令双方解除通过平等协商达成的租赁合同，没有事实和法律依据，严重损害原告合法权益。2、法律上对于损害赔偿的限制，不足以弥补原告的损失。3、在目前整体经济下行的情况下，被告强行解除合同，原告难以将涉案商铺再次出租，涉案商铺至今仍处于空置状态。被告在享受低租金、免租优惠后提前解除物业租赁合同，致使原告承担继续招租过程中商铺空置的损失，该损失不应由原告承担。4、被告是完全行为民事能力人，必须对其行为负责，被告强行违约提前解除租赁合同，并试图将商业风险转移给原告，不应得到支持。法院判决解除合同之前，合同仍在履行当中，被告应按照物业租赁合同继续履行其租金的义务。商铺写字间确认表、确认书以及物业租赁合同是权利义务一致的约定，均清晰约定了第一、二年免租，第三、四年租金减半收取的优惠。原告在本案中主张的诉请二的租金优惠金额在19096号判决书中均未进行处理，现原告依据租赁合同第二条第一点的租金标准、第五条第三点以及19096号判决被告违约解除的相关内容以及允许原告另案主张该损失，原告有权向被告收回该期间的减免租金。王爱桃、童训强答辩称：本案争议的焦点即世贸公司在涉案的《租赁合同》解除后，是否存在现实的财产损失？！我方认为世贸公司在本案主张的财产损失赔偿事项及赔偿金额均没有事实及法律依据，其诉请应当予以驳回。具体理由如下：一、世贸公司请求答辩人支付2018年8月1日至2018年12月27日为止的租金76245元及按千分之五计付滞纳金，没有事实和法律依据。（一）2018年8月1日至12月24日期间，答辩人与世贸公司就租赁合同发生纠纷，双方正处于法院诉讼期间。本案双方就《物业租赁合同》是否应当解除，正处于法院诉讼期间，该纠纷尚未经过法院最终裁决认定。而在此期间，答辩人并未使用涉案商铺，双方的合同关系处于悬而未决的状态，故答辩人不存在欠付租金的情况。（二）在诉讼期间的商铺租金问题，世贸公司依法负有减损义务。在该案的整个诉讼期间，涉案商铺都处于世贸公司的控制之下，其作为出租人依法负有减少损失扩大的义务。而商铺属于经营性出租物，在整个世贸大厦世贸公司很容易将商铺另做他用或另行出租。结合法律规定，世贸公司违反法定义务而造成损失扩大的结果，对扩大部分的损失，世贸公司无权要求答辩人赔偿。（三）答辩人已经承担了商铺空置期间在2018年3月1日起至2018年7月31日止共计五个月的租金和滞纳金。对于世贸公司而言，答辩人承担商铺空置期间五个月的租金和滞纳金，实际上是就是向世贸公司承担了赔偿责任。（四）答辩人承担了保证金的赔偿责任。因此，现答辩人已经向世贸公司承担了共计“八个月”的租金损失的赔偿。（五）世贸公司主张2018年8月1日至12月欠付的租金及滞纳金，其性质并非在合同解除后而产生的经济损失。二、我国法律确立的是“实际损失”的赔偿原则，且要兼顾当事人的过错程度、公平原则等确定。现世贸公司主张的第二项诉请并非其实际损失，且有违公平原则，该诉请应当予以驳回。具体理由如下：答辩人已经承担了2014年1月至2017年12月期间的合同对价共人民币1145548元。因此，世贸公司主张其给予答辩人2014年的免租期并非事实。在答辨人已经实际支付了243697元租金的情况下，世贸公司也并不存在损失。另外，世贸公司与答辩人于2015年4月5日签订了《补充协议书》，在2015年3月份之后，将商铺交由世贸公司进行使用，且答辩人也给予世贸公司一年的免租期。因此，世贸公司在2015年不存在任何租金损失可言。三、世贸公司请求答辩人赔偿提前解除合同造成的损失合共人民币3355286元没有事实和法律依据。（一）世贸公司主张的租金、进场费不属于合同解除后的经济损失。世贸公司要求答辩人赔偿涉案商铺租金和进场费损失，实际上是把双方签订的《物业租赁合同》解除后不需要履行的合同义务视为其损失，这种主张违反法律规定，也没有事实依据。作为承租人，在合同解除后，其完全可以将商铺另行出租他人而收取租金，其不存在未来的租金损失问题。故答辩人无需向世贸公司支付双方合同解除以后的租金和进场费。（二）世贸公司要求答辨人承担律师费、诉讼费、宣传推广费没有法律依据。我国法律规定的损失赔偿应当具有必要性和可预见性。结合本案中，律师代理费并不是世贸公司的必然损失，而且双方在合同中没有明确约定律师费的赔偿问题。因此，世贸公司主张要求答辩人承担律师费没有法律依据。而（2018）粤01民终19096号案《民事判决书》已对诉讼费的承担作出明确分配，该判决已经生效。现世贸公司主张生效司法裁判已经确认的事实，没有事实和法律依据。宣传费是世贸公司为整个世贸服装城正常经营而发生的支出，世贸公司对该款项的发生不仅没有证据证实，其该款项与答辩人无关，现世贸公司仅就一笔宣传费用要求多个租户重复支付，实属无理。另补充，本案双方除签署商铺写字确认书外，又陆续签署物业租赁合同及两份补充协议书，根据合同法第77条规定，双方的权利义务应以后面签署的合同确定，现原告以最先签订的商铺写字确认书主张减免优惠的租金无事实及法律依据。王爱桃、童训强提起反诉：1、请求判令反诉被告向反诉原告赔偿损失人民币147576元（即2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金，计算方式：参照2016年3月1日至2017年2月28日的租金标准12298元/月×12个月=147576元），并自本案起诉之日起至付清之日止按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率向反诉原告支付逾期付款利息。2、请求判令反诉被告向反诉原告支付涉案商铺装修残值人民币5000元。3、请求判令反诉被告世贸公司承担本案（本诉、反诉）全部诉讼费用。事实和理由：一、世贸公司应向王爱桃、童训强赔偿损失。2014年1月1日，王爱桃、童训强（承租方）与世贸公司（出租方）签订了《物业租赁合同》。上述租赁合同签订后，王爱桃、童训强于2014年4月接收涉案商铺，并在装修商铺后进行营业。2015年，世贸公司向广州世贸服装城商场一层全部商户提出返租商铺的要求。因此，2015年4月5日，双方签订《补充协议书》，其中约定：王爱桃、童训强同意于2015年4月5日至2018年2月28日由世贸公司经营涉案物业；2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期。此后，王爱桃、童训强按照上述《补充协议书》约定将涉案商铺交给世贸公司经营，但世贸公司至今未向王爱桃、童训强支付返租期间的任何租金。世贸公司拖欠租金的行为明显构成违约。由于双方签订的《物业租赁合同》在前，《补充协议书》在后，即《物业租赁合同》是履行《补充协议书》的基础，而王爱桃、童训强同意给予世贸公司一年的免租期正是基于该一年免租期发生在世贸公司给予王爱桃、童训强的免租期内。现世贸公司起诉要求王爱桃、童训强向其支付《物业租赁合同》免租期内的租金，即王爱桃、童训强给予世贸公司一年免租期的基础已经丧失。如果不是世贸公司同意给予王爱桃、童训强上述免租期，王爱桃、童训强是不可能在把涉案商铺交付给世贸公司使用的情况下，还免除世贸公司应当向其支付的租金。世贸公司既在《补充协议书》约定期间使用了涉案商铺，又向王爱桃、童训强收取2015年3月1日至2016年2月28日的租金，已经明显造成了王爱桃、童训强的损失。二、世贸公司应当向王爱桃、童训强赔偿涉案商铺的装饰装修残值5000元。2013年9月16日，王爱桃（甲方）与广州仕坤装饰有限公司（乙方）签订《广州仕坤装饰有限公司装饰装修工程合同》。此后，王爱桃向广州仕坤装饰有限公司支付装修费合共39400元。现由于（2018）粤01民终19096号《民事判决书》判决王爱桃、童训强违约而导致其二人与世贸公司的《物业租赁合同》解除，世贸公司也早已按现状收回涉案商铺，并在上述返租期内按照王爱桃装修后的商铺状况使用商铺，应当视为世贸公司同意利用该装饰装修。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，世贸公司应向王爱桃、童训强赔偿涉案商铺的装饰装修残值5000元。补充：根据（2018）粤01民终19096号民事判决书被告支付给原告的2436970元款项是租赁商铺的对价并分摊到租期10年中，据此在2015年3月1日至2016年2月28日期间被告实际向原告支付了2436970元的租金。而物业租赁合同约定如果原告违约，其应当承担赔偿被告免租期租金的损失，据此在履行补充协议书过程中，被告存在现实的经济损失2436970元，而原告违约拒不向被告支付返租租金，该行为不仅构成违约，给被告造成的经济损失，原告也应予以赔偿。世贸公司针对王爱桃、童训强的反诉答辩称：一、被告无权收回返租免租期优惠，其与世贸公司签订的《补充协议书》没有该项约定，没有合同依据，同时被告主张物业租赁合同第三条的约定也不适用被告所说的情况，第三条没有约定被告有该项权利，被告该主张缺乏依据。根据双方签订的补充协议书，该协议书的期限是2015年4月5日至2018年2月28日，退一步讲，被告给予原告的返租免租期优惠的起始时间应为2015年4月5日。1、根据双方于2015年4月5日签订的《补充协议书》约定，反诉原告于2015年4月5日将租赁物业返租给世贸公司经营至2018年2月28日，其中，2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，世贸公司无需向反诉原告支付租金。此后世贸公司依约经营该物业至期满，并多次通知反诉原告接收商铺，由反诉原告按双方签订的《物业租赁合同》继续经营。因反诉原告始终未支付租赁物业的租金，世贸公司延付了返租期间的租金，但世贸公司同意支付返租租金，也多次发函告知反诉原告。2、世贸公司要求收回免租期优惠有合同依据及生效判决认定，合法有据，法院应予支持。3、反诉原告无权收回返租免租期优惠，其与世贸公司签订的《补充协议书》没有该项约定。且（2018）粤01民终19096号生效判决认定《物业租赁合同》与《补充协议书》属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系。反诉原告称《物业租赁合同》是履行《补充协议书》的基础，并单方主张其同意给予世贸公司一年的免租期是基于该一年免租期发生在世贸公司给予反诉原告的免租期内，既无合同约定，也无证据证明，这两者之间毫无关联。4、世贸公司依约经营返租物业至期满，反诉原告实际上没有产生任何损失，更无权向世贸公司主张所谓的“租金损失”。5、2016年3月1日至2017年2月28日的租金标准为210元/月系《补充协议书》明确约定，《补充协议书》中并没有约定反诉原告所谓的“租金优惠期”，反诉原告主张该段期间应按世贸公司在本诉中主张的租金价格236元/月/㎡计算该段期间租金，没有任何合同依据与事实依据。二、反诉原告不能证明其租赁物业的装修情况、装修费用和相关装修残值金额，且依据（2018）粤01民终19096号生效判决、合同约定及相关规定，世贸公司无需向反诉原告支付任何装饰装修残值补偿。反诉原告违约提前解除合同，其主张的所谓相关损失应由其自行承担。1、广州中院（2018）粤01民终19096号生效判决已经判决驳回了反诉原告主张的装修损失，世贸公司依法无需对反诉原告赔偿其主张的装修残值。2、无论是《物业租赁合同》还是返租的《补充协议书》中均没有约定对装修费用进行任何补偿，反诉原告的主张没有合同依据。3、退一步说，根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》中的房屋经济寿命参考表第7点，“宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修”的年限为5年。即使反诉原告在签订《物业租赁合同》并接收商铺后对涉案商铺进行了装修，时至今日也早已超过了5年的装修寿命，已经全部摊销完毕，不存在装修残值，反诉原告无权主张任何装修残值。三、反诉原告违约提前解除《物业租赁合同》，反诉原告应向世贸公司承担相应的违约责任。经审理查明：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。据（2018）粤01民终19096号民事判决书查明：2011年12月6日案外人马仁峥向世贸公司认租广州世贸服装城一层1234、1232号二间商铺，并向被告支付人民币30万元的定金，同日马仁峥向世贸公司签署《客户确认表》。2011年12月12日马仁峥与案外人王佑伟、原告王爱桃签订《协议书》，约定：马仁峥同意广州世贸服装城一层商铺1232转让给王佑伟，一层1234转让给王爱桃、童训强，定金为30万元两间。2011年12月18日，王爱桃（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订了《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租广州市站前路广州世贸服装城内编号为1234的商铺（涉案商铺）；租期为10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金243元/平方米，第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%；甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方……甲方同意乙方在合同期的第三、四年减免每月租金金额的50%。《商铺/写字间确认书》右上角盖章载明：该商铺已交齐50%的一次性款项。同日，王爱桃向世贸公司支付1234商铺首付款74万元。2012年4月27日，王爱桃、童训强向世贸公司支付1234商铺款50万元。2013年6月26日，王爱桃向世贸公司支付款项1196970元。2014年4月8日，王爱桃、童训强（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1234号商铺（建筑面积为58.56平方米），用途为服装服饰（女装）；租赁期限为十年（自2014年1月1日至2023年12月31日止；租金计算：自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元月/㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为121.5元月/㎡（合计7115元/月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为267.3元月/㎡（合计15653元/月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金14230元和保证金（三个月租金）42690元；乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，连续或累计逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等一切费用款项不予退还，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失；乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此而甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用，等等。《物业租赁合同》签订后，王爱桃、童训强向世贸公司支付一个月租金14230元和保证金（三个月租金）42690元。2015年4月5日，王爱桃、童训强（乙方）与世贸公司（甲方）就案涉物业签订《补充协议书》，约定：乙方同意于2015年4月5日将物业交还给甲方经营，即2015年4月5日至2018年2月28日由甲方经营物业；甲方同意在2018年3月1日，将物业按适租状态交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；在甲方经营期间，乙方应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳），甲方同意免去乙方2016年1月份及2月份的租金，同时甲方向乙方支付租金费用的时间：1、2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，甲方无需向乙方支付租金；2、2016年3月1日至2017年2月28日止，甲方按每月210元∕㎡向乙方支付租金（即租金为12298元/月）等（其他略）；甲方向乙方支付的租金可冲抵乙方按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款应向甲方缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给乙方。该《补充协议书》签订后，世贸公司使用涉案商铺至2018年2月28日止。在此期间世贸公司没有支付冲抵后的租金给王爱桃、童训强。2017年10月26日、2017年12月14日、2018年3月4日，世贸公司以邮政快递方式向王爱桃、童训强在《物业租赁合同》中填写的通讯地址寄送《接收物业告知函》，通知王爱桃、童训强在2018年3月1日前接收物业等等。但王爱桃、童训强没有与世贸公司办理物业交接。2018年4月26日，因涉案商铺租赁争议，王爱桃、童训强向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0103民初3422号（以下简称3422号）。该案中，王爱桃、童训强的诉讼请求为：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《物业租赁合同》及2015年1月7日签订的《补充协议书》；2、请求法院判令被告返还原告预付的租金人民币2436970元及自2013年6月26日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给原告，暂计至起诉之日的利息为人民币559487.70元；3、请求法院判令被告返还原告交付的物业租赁保证金人民币42690元及一个月的租金人民币14230元，及自起诉之日起至清偿之日止的利息给原告（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）；4、请求法院判令被告向原告支付租金人民币162380元及自起诉之日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）给原告；5、请求法院判令被告赔偿原告装修款人民币39400元；6、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。世贸公司提起反诉的请求为：1、判令被反诉人王爱桃、童训强按照《物业租赁合同》的约定向反诉人支付1234号物业自2018年3月1日至被反诉人付清为止的租金（2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为15653元/月……，暂计至2018年6月11日为62612元）及滞纳金（每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自2018年3月1日计算至被反诉人实际付清为止，现暂计至2018年6月11日为27550元）。2、判令被反诉人王爱桃、童训强承担本案（反诉、本诉）的全部诉讼费用。该案判决：一、被告广州世贸服装城发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金159550元及利息（利息：以租金159550元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2018年4月26日起至付清租金之日止，计算利息以不超过租金本金为限）给原告王爱桃、童训强。二、驳回原告王爱桃、童训强的其他诉讼请求。三、原告王爱桃、童训强自本判决发生法律效力之日起十五日内支付2018年3月起至2018年7月的租金78265元及滞纳金（滞纳金分段计算：以每月租金15653元为本金，从当月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）给被告广州世贸服装城发展有限公司。四、驳回被告广州世贸服装城发展有限公司的其他反诉请求。3422号案判决后，王爱桃、童训强不服该一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2018）粤01民终19096号（以下简称19096号）。19096号民事判决认为：一、虽然2015年4月5日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，王爱桃、童训强以世贸公司不履行2015年4月5日《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立；王爱桃、童训强与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，王爱桃、童训强认为目前服装城的商业氛围丧失，其无法实现合同目的系世贸公司违约行为导致缺乏证据证实，不予采信；但是，在2015年4月5日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函王爱桃、童训强仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思；考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故判令自判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月7日《补充协议书》。二、王爱桃、童训强向世贸公司支付的2436970元款项，无论具体名称如何，实则与租金一起构成王爱桃、童训强承租涉案商铺所支付的对价，在《物业租赁合同》提前解除的情况下，应将其平均分摊到整个租赁期间计算世贸公司需退还的金额；按照双方租赁期限10年计算，从2014年1月至《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约60个月，尚余约60个月，故世贸公司应当返还王爱桃、童训强1218485元（计算过程：2436970元×60/120=1218485元）。三、关于王爱桃、童训强所主张的装修款应否赔偿的问题。2015年4月5日的《补充协议书》仅约定世贸公司在2018年3月1日将物业按适租状态交还王爱桃、童训强，并无约定世贸公司须恢复涉案商铺原装修后交付，且如前所述，涉案《物业租赁合同》、2015年1月7日签订的《补充协议书》系因王爱桃、童训强违约而提前解除，王爱桃、童训强要求世贸公司赔偿装修损失不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，不予支持。该案判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3422号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3422号民事判决第二项；三、王爱桃、童训强与广州世贸服装城发展有限公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月7日《补充协议书》自本判决生效之日起解除；四、广州世贸服装城发展有限公司自本判决生效之日起10日内向王爱桃、童训强返还1218485元；五、驳回王爱桃、童训强的其他诉讼请求。19096号民事判决已于2018年12月27日发生法律效力。庭审中，关于商铺租金损失及进场费损失问题，世贸公司称租金损失是剩余合同期租金收入，进场费是依据剩余年限而计算得出的。为证明进行了大量宣传推广及招商活动，世贸公司提交了宣传推广活动的图片、涉案商铺招租广告及发票、涉案商铺现状照片等作为证据；为证明因对方违约支付了律师费，世贸公司提交了《律师委托代理合同》。为证明支付装修费39400元，王爱桃、童训强提交了与广州仕坤装饰有限公司签订的装饰装修工程合同及支付凭证。本院认为：王爱桃、童训强和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》及2015年4月5日《补充协议书》的效力，已经生效19096号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该案对当事人的合同履行情况、合同解除及违约责任作出了处理和认定，本院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。关于世贸公司主张的2018年8月1日至2018年12月27日即《物业租赁合同》解除之日止的租金及滞纳金问题。王爱桃、童训强向世贸公司承租案涉商铺，应按《物业租赁合同》的约定支付租金。生效判决已经判令王爱桃、童训强向世贸公司支付2018年3月至2018年7月的租金及滞纳金，现世贸公司继续主张2018年8月1日至合同解除前的租金76245元，合法有理，本院予以支持。关于租金滞纳金，一方面王爱桃、童训强所提抗辩意见包括了对该滞纳金的异议，另一方面生效判决对2018年3月至2018年7月期间滞纳金计算标准已作认定，故本院调整案涉滞纳金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。至于滞纳金的起算时间，因王爱桃、童训强于2018年4月26日起向本院提起3422号案，请求解除《物业租赁合同》等，该案于2018年12月27日才经二审判决而有定论。在王爱桃、童训强和世贸公司对合同是继续履行还是解除存在重大分歧的情况下，王爱桃、童训强未交上述期间的租金具有一定合理性，因此对于世贸公司主张这段期间的租金滞纳金，本院不予支持。该滞纳金的起算时间应为2018年12月28日。王爱桃、童训强有关租金及滞纳金的抗辩意见，难以成立，本院不予采纳。关于世贸公司主张的支付减免优惠的租金的问题。案涉租赁合同因王爱桃、童训强要求而被19096号民事判决提前解除，依据合同约定，王爱桃、童训强不再享受免租期优惠及任何租赁优惠，并应补缴优惠期间的全部款项和费用。故王爱桃、童训强应向世贸公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的免租租金，租金标准可依租赁合同约定的预付首月租金金额确定为341520元（14230元/月×24月）。对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金，因双方在《商铺/写字间确认书》已明确约定租金为243元/平方米，在合同期的第三、四年减免每月租金总额50%，在《物业租赁合同》中双方约定的2016年1月1日至2017年12月31日即第三、四年租金也是243元/平方米的50%即121.5元/平方米，与《商铺/写字间确认书》的上述约定一致，故可判断世贸公司在《物业租赁合同》中2016年1月1日至2017年12月31日期间租金的约定已给予王爱桃、童训强该期间租金50%的优惠，在合同因王爱桃、童训强提前解除的情况下，王爱桃、童训强应向世贸公司补足减半收取的租金170760元（7115元/月×24月）。关于世贸公司主张的提前解除合同损失赔偿问题。根据租赁合同的约定，王爱桃、童训强提前解除租赁合同的，应赔偿世贸公司因此遭受的损失。因世贸公司重新寻找新的承租人需要合理的时间，该期间造成的租金损失属于合理预见的范围，王爱桃、童训强应对该期得利益承担赔偿责任。鉴于合同解除后，世贸公司有义务采取适当措施将场地出租或另作他用，以防止场地闲置损失的扩大，本院因此酌情确定王爱桃、童训强赔偿给世贸公司的损失额为三个月租金，即46959元。对世贸公司主张的超出该部分的租金损失的请求，本院不予支持。另世贸公司有关进场费、律师费、3422号案及19096号案诉讼费及宣传推广费等损失的主张，均难成立，本院不予支持。关于王爱桃、童训强主张的损失赔偿及商铺装修残值问题。《物业租赁合同》与2015年4月5日《补充协议书》是两份独立的合同，虽然上述两份合同分别对承租方、返租方的免租期作出约定，但并未涉及两免租期之间关联性的内容。王爱桃、童训强有关返租免租是基于租赁免租而给予的意见，缺乏依据，本院不予采信。王爱桃、童训强要求世贸公司支付有关返租免租损失赔偿及利息的请求，无合同依据，本院不予支持。关于商铺装修残值，因王爱桃、童训强在本案中主张赔偿的装修残值与其在3422号案主张赔偿的装修款均是指同一装修，3422号案及19096号对该装修损失已做裁判，本案不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王爱桃、童训强向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2018年8月1日至2018年12月27日止的租金76245元及租金滞纳金（每月的租金滞纳金以每月租金15653元为本金，从2018年12月28日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王爱桃、童训强向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的免租租金341520元及2016年1月1日至2017年12月31日期间的减半租金170760元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王爱桃、童训强向原告广州世贸服装城发展有限公司赔偿提前解除合同造成的损失46959元。四、驳回原告广州世贸服装城发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告王爱桃、童训强的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15624元，由原告广州世贸服装城发展有限公司负担10547元，被告王爱桃、童训强负担5077元；反诉受理费1676元，由被告王爱桃、童训强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇一九年八月二十一日书记员 许湘洁胡嘉茵