贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2202号原告：杨龙，男，1987年12月26日出生，苗族，贵州省雷山县人，住雷山县，委托诉讼代理人：章文姣、罗家周，贵州争荣律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：金柄，男，仫佬族，1985年10月5日出生，贵州省凯里市人，住凯里市，被告：贵州耀恒房地产销售有限公司，住所地：凯里市迎宾大道丰球绿都商住楼A4栋1层14号。法定代表人：唐建国。原告杨龙诉被告金柄、贵州耀恒房地产销售有限公司（以下简称：耀恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨龙及其委托诉讼代理人章文娇，被告金柄到庭参加诉讼，被告耀恒公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨龙向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《房地产买卖合同》（以下简称《合同》），被告金柄返还原告购房本金170000元，双倍定金40000元（定金为20000元，双倍返还为40000元）；二、请求法院判决被告赔偿原告购房滞纳金5744元（房价款718000元的8‰），赔偿金143600元（房价款的20％）；三、请求判决被告耀恒公司将中介费10000元退还原告，并对第一项、第二项承担连带赔偿责任；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月8日，原告与被告金柄在被告耀恒公司撮合下，就金柄位于凯里丰球绿都A9栋2单元404号房屋的买卖事宜签订《房地产买卖合同》三方合同。被告杨龙将房屋以720800元的价格出售给原告。合同还对房屋价款、付款方式、违约责任、中介费用等作出了约定。合同签订后，原告按照约定将30万元打入被告金柄的账户，将1万元中介费打到被告耀恒房产公司的账户，但被告未能按照合同约定办理过户手续。2019年2月1日，原告再次找被告要求履行合同，三方又就购房事宜签订《补充协议》，对双方的权力义务再次进行约定。但被告一直未能按照约定办理过户一再违约，在原告的多次催促下，被告金柄共返还了原告11万元，剩余款项一直没有退还。被告耀恒公司作为中介机构理应保证买卖标的的合法性，但其存在过错给原告造成了损失，因此应当与被告金柄连带承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告金柄辩称：2018年10月8日，原告与被告签订了《房地产买卖合同》，约定将位于凯里市××路××号丰球绿都A9栋二单元404号房以人民币720800元的价格出售给原告是事实，现原告主张解除原、被告签订的《房地产买卖合同》，要求被告金柄返还原告购房本金170000元，定金40000元（定金为人民币20000元，双倍返还为40000元）这一诉求答辩人认为只是部分事实。首先2018年10月8日，原告与被告签订了《房地产买卖合同》，被告金柄确实收到原告的购房首付人民币300000元，但从未收到原告的定金20000元，故不存在退还定金40000元一说。且在原、被告双方因价格及过户问题协商无果的情况下被告于2019年3月4日向原告写下欠购房款人民币338000元欠条，后被告分别于2019年3月6日退还原告人民币120000元（其中被告耀恒公司王芳银退还60000元，被告金柄退还60000元），于2019年3月20日又退还原告50000元，故被告金柄实际已退还原告购房本金人民币170000元。其次，原告要求被告支付原告滞纳金5744元，赔偿金143600元，被告认为在2019年3月4日被告给原告写下欠条的时候，赔偿金额已经认定，即为人民币338000元减去本金人民币300000元的金额，一次性赔偿原告（出本金外）人民币33800元。第三，2017年1月被告金柄以张汝学的名义从原房主张汝学处购买该房，一直居住在此，确实对该房屋享有处置权（有房屋的发票、房产复印件等证据证实），主客观上没有欺骗原告的意思，2018年10月8日，原告与被告签订了《房地产买卖合同》后，被告金柄及耀恒公司始终积极在处理房屋产权过户问题，但签订《房地产买卖合同》前后三方均为对房产的产权及交易程序未作充分了解，故均存在过错，被告认为诉讼费应由三方共同承担。被告耀恒公司未向本院递交答辩状，也未在举证期限内向本院提供证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2018年10月8日，以被告金柄为甲方，原告杨龙为乙方，耀恒公司未丙方就位于凯里市××路××号丰球绿都A9栋二单元404号房屋签订《房地产买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将坐落在凯里市××路××号丰球绿都A9栋二单元404号房的房地产（以下简称该房产）房屋建筑面积（121平方米）出售给乙方。乙方已对该房产做了充分了解，愿意购买该房地产（该房地产内的所属设施、装修、维修基金、家具家电及其他相关权益包含在购房款中，不再支付其他费用）。二、1、甲方已收到乙方交来的购房定金（大写）：贰万元整（小写）：20000.00元。2、甲乙双方协定的该房屋成交价格：人民币（大写）柒拾贰万零捌百元整（小写）720800.00元，此房款为甲方净收；付款方式为：公积金贷款。首付：乙方首付给甲方（大写）叁拾万元整，分为三次支付，第一次2018年10月9日当天付（大写）壹拾贰万元整（小写）120000.00元整，第二次2018年10月12日再支付（大写）捌万元整（小写）80000.00元整，第三次2018年10月16日再支付（大写）壹拾万元整（小写）100000.00元整。公积金贷款：过完户后办理公积金贷款（90个工作日内）支付尾款（大写）肆拾贰万零捌佰元整（小写）420800元，甲方在收到尾款房款后应当在7日内交房给乙方并结清之前该房屋的所有水、电、气物业管理费等使用费，并完成过户，如果任何一方违约（除不可抗力因素除外）违约一方按照本合同第七条执行。三、1、乙方在过户当天支付丙方中介费大写：贰万壹仟陆佰元整（小写）21600元整……七、违约责任，乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，定金作为支付甲方本次交易的违约金，另应当支付给丙方违约金交易总价的3%金额为违约金作为中介服务费。甲方中途毁约，甲方应在悔约七日内支付乙方定金数额双倍的违约金，并且支付丙方本次交易总价金额的3%作为中介服务费。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产总价余款千分之一的滞纳金……”。合同签订后，原告杨龙分别于2018年10月9日向被告金柄支付购房款120000元，2018年10月13日向被告金柄支付购房款80000元、向被告耀恒公司支付中介费10000元，2018年10月16日向被告金柄支付购房款100000元，共计支付购房款300000元。事后，由于被告金柄的原因房屋一直未能办理房屋过户手续，2019年2月2日，三方又签订《补充协议》，内容为：“一、参照房地产买卖合同双方约定2019.01.18号过户遇上税务系统升级，因卖方还银行按揭时间仓促银行不能当日还款导致不能及时解押，经丙方协调甲、乙双方约定在2019年3月1日当天过户，若甲方在该房过户当天未结清该房银行贷款，产权仍存在抵押，导致该房无法进行正常办理相关过户手续给乙方，则甲方在违约3日内将保证金原数额人民币（大写）陆万元整（小写）60000.00元赔偿给乙方作为违约金，并按照该房产成交总额人民币大写柒拾壹万捌仟元整（小写）718000元整的20%金额支付给乙方作为赔偿金，并按照成交价总额的3%的数额支付给丙方作为中介服务费；若甲方在过户当天已经结清银行贷款，产权清晰无抵押，确保该房正常办理相关过户给乙方时，则丙方应在过户把保证金原金额人民币（大写）陆万元整（小写）60000.00元退还给甲方。二、甲方支付给乙方保证金（大写）陆万元整（小写）60000.00元，由丙方（中介方）代为收取保管。从2019年01.18起止2019.03.01算起每逾期一日，由违约一方甲向乙方给付相当于上述房地产总房价款大写柒拾壹万元整的千分之八滞纳金。”协议签订之后，2019年2月1日被告金柄向耀恒公司员工王方银转款60000元。之后，由于被告金柄仍未能按照补充协议的约定履行义务，原告找到二被告要求返还购房款，之后被告耀恒公司将其收取的原告交付的60000元保证金支付给原告杨龙，被告金柄又共计退还原告购房款110000元。因二被告迟迟未退还款剩余购房款及房屋中介费，原告于2019年4月4日向本院提起诉讼、庭审中，因被告耀恒公司未到庭参加诉讼，本院未能主持各方当事人进行调解。另查明：2018年10月13日，被告金柄向原告杨龙出具《收据》一份，内容为：今已收到杨龙（身份证号）购买贵州省凯里凯里市××路××号封球绿都A9栋二单元404号房的房地产，购房首付款人民币大写贰拾万元整（小写）￥200000.00元整。注：1、含2018年10月9日已收到的大写壹拾贰万元整（小写）120000.000元整，以及2018年10月13日已收到的大写捌万元整（小写）80000.00元整。2、定金大写贰万元整（小写）20000元整已经包含在已收到的首付款大写壹拾贰万元整（小写）120000.00元整内。”本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。合同签订之后，原告杨龙已经按照约定向被告金柄支付了购房首付款300000元，由于被告金柄的原因导致房屋至今无法过户，其行为已经构成违约，故原告杨龙主张解除原、被告三方签订的《房地产买卖合同》于法有据，本院予以支持。本案中，原告交付定金20000元后，双方已签订《房地产买卖合同》，且原告向被告金柄支付的购房款300000元中已包含定金20000元，故该定金已实际转化为购房款，原告主张双倍返还定金的诉求，本院依法不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失的规定’”，在本案双方均未就违约损失进行举证的情况下，应按照被告金柄欠付的购房款130000元（300000元-170000元）确定损失标准，原告按照合同约定请求的违约金143600元及滞纳金5744元，共计149344元明显超过被告尚欠购房款的30%，属于过分高于造成损失的情形，本院酌情将本案违约金调整为被告尚欠购房款130000元的30%，即39000元。原告主张被告耀恒公司连带承担还款责任缺乏法律依据，本院不予支持。但被告耀恒公司作为中介方，现合同实际无法继续履行，故其收取的原告交纳的中介费用10000元应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告杨龙、被告金柄、贵州耀恒房地产销售有限公司于2018年10月8日签订的《房地产买卖合同》。二、被告金柄在本判决生效之日起十五日内退还原告杨龙支付的首付款130000元及支付违约金39000元。三、被告贵州耀恒房地产销售有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告杨龙交纳的中介费10000元。四、驳回原告杨龙的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取的3420元，由原告杨龙负担1800元，由被告金柄负担1620元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决定，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员 朱 艳二〇一九年八月六日书记员 文生燕