广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初1994号原告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡文锋，广东丽日律师事务所律师。被告：周剑俊，男，1989年9月3日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：谢嘉骏，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁万花，广东尚思律师事务所律师。被告：梁治忠，男，1988年9月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：谭倩华，女，1989年11月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）与被告周剑俊、梁治忠、谭倩华案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。丰怡房地产公司的委托诉讼代理人蔡文锋，周剑俊的委托诉讼代理人梁万花到庭参加诉讼。被告梁治忠、谭倩华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰怡房地产公司向本院提出诉讼请求：1.法院停止对阳江市江城区**幢*层*房的执行，解除对该房屋的查封；2.判决解除丰怡房地产公司与梁治忠、谭倩华于2013年11月6日签订《商品房买卖合同》（编号20131***）及《补充协议》，由梁治忠、谭倩华将位于阳江市江城区**幢*层*房返还给丰怡房地产公司；3.判令梁治忠、谭倩华赔偿违约金人民币11626.91元；4.本案诉讼费由周剑俊、梁治忠、谭倩华承担。诉讼过程中，丰怡房地产公司放弃第2、3的诉讼请求。事实和理由：2013年11月6日，丰怡房地产公司与梁治忠、谭倩华签订《商品房买卖合同》（编号：20131***）及《补充协议》，约定梁治忠、谭倩华购买丰怡房地产公司所有位于阳江市江城区**幢*层*房一套，总房款819946元，并约定签订本合同当日支付首期款246946元，余款573000元向银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付。《补充协议》还约定：若因梁治忠、谭倩华未能按约定偿还银行按揭款导致丰怡房地产公司作为担保人承担了担保责任的，视为梁治忠、谭倩华违约，梁治忠、谭倩华在丰怡房地产公司发出通知之日（以邮戳日期为准）起7日内未付清偿还款项及相应利息或滞纳金的，丰怡房地产公司有权解除《商品房买卖合同》并将该商品房屋收回另行处分。买卖合同签订后，梁治忠、谭倩华与银行及丰怡房地产公司签订了《个人一手住房贷款合同》(合同编号JG86AA201***)，丰怡房地产公司作为阶段性保证责任在合同担保人处签章。2013年12月31日，银行向梁治忠、谭倩华发放贷款573000元。梁治忠、谭倩华贷款后，并未能按上述借款合同规定的时间履行其支付按揭款义务，其后连续五期逾期归还贷款，2016年11月7日，银行将丰怡房地产公司及梁治忠、谭倩华双方诉至阳江市江城区人民法院，诉请终止《个人一手住房贷款合同》，提前收回借款本息并承担实现债权的所有费用，并要求丰怡房地产公司承担连续保证责任。阳江市江城区人民法院于2017年5月3日作出（2016）粤1702民初4232号民事判决书，判令解除银行与丰怡房地产公司、梁治忠、谭倩华签订《个人一手住房贷款合同》，梁治忠、谭倩华向银行支付尚欠借款全部本金540101.01元、利息16526.09元、罚息589.21元（上述款项计至2016年9月17日止）并判令丰怡房地产公司对上述款项承担连带清偿责任。判决生效后，由于梁治忠、谭倩华未能履行上述判决确定的义务，为此，丰怡房地产公司按判决的要求分别于2017年8月10日支付给银行本息583134.56元及诉讼费9372元、公告费690元共10062元。根据丰怡房地产公司与梁治忠、谭倩华双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定及合同法的相关规定，梁治忠、谭倩华在购买丰怡房地产公司的房屋买卖合同签订以后，丰怡房地产公司无任何违约情形，而梁治忠、谭倩华存在严重违约，未能按合同约定偿还银行的按揭款义务，造成法院判令丰怡房地产公司要对梁治忠、谭倩华所欠全部借款本息承担连带清偿责任。梁治忠、谭倩华行为已构成根本违约，并且致使丰怡房地产公司卖房给梁治忠、谭倩华收取房屋价款的合同目的无法实现，现该房屋仍未过户到梁治忠、谭倩华名下，房屋的所有权人仍属丰怡房地产公司所有，梁治忠、谭倩华亦未对该房屋进行装修使用。为此，丰怡房地产公司于2017年8月25日向梁治忠、谭倩华寄送《解除购房合同通知书》，通知因梁治忠、谭倩华的违约行为，已符合双方约定解除合同的条件，请求梁治忠、谭倩华于收到本通知之日起七日内解除丰怡房地产公司与梁治忠、谭倩华双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，返还房屋给丰怡房地产公司，并且要求梁治忠、谭倩华按丰怡房地产公司代梁治忠、谭倩华偿还银行款项20%作为逾期违约金。阳江市阳东区人民法院（2016）粤1704执41号案件，梁治忠、谭倩华是被执行人，阳东法院在执行该案件过程中，将属于丰怡房地产公司的阳江市江城区**幢*层*房一套房产进行强制执行。丰怡房地产公司是案外人，法院将丰怡房地产公司的财产予以执行，明显错误，丰怡房地产公司对法院的执行提出案外人异议，阳东法院作出粤1704执异36号民事裁定，驳回丰怡房地产公司的异议申请，阳东法院作出该裁定严重损害丰怡房地产公司的合法权益。为此，丰怡房地产公司特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告周剑俊辩称，一、法院裁定查封涉案房屋符合法律规定，丰怡房地产公司请求解除对涉案房屋的查封理由不成立。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，本案中梁治忠、谭倩华向丰怡房地产公司购买了涉案旁屋，涉案房屋于2013年11月20日办理了商品房预售合同登记备案手续（合同编号：20131***、房屋编号：4417020084159836010300024X）,法院有权依据上述法律规定裁定对涉案房屋进行预查封，以保护债权人的利益。丰怡房地产公司称于2017年8月25日向梁治忠、谭倩华寄送了《解除购房合同通知书》，但并未成功送达给梁治忠、谭倩华，该通知并未发生法律效力。且现合同双方尚未办理合同备案注销手续，该商品房预售合同登记备案仍然有效。且法院查封在前，丰怡房地产公司解除合同在后，解除购房合同的通知不能对抗法院预查封的效力。涉案房屋虽仍然登记在丰怡房地产公司的名下，但在法院预查封前各方已签订了商品房买卖合同，所购的商品房系用于居住且梁治忠、谭倩华名下无其他用于居住的房屋，并且梁治忠、谭倩华已支付了首期购房款及办理了贷款。同时办理了商品房预告登记手续（预告登记字号：阳预购0100030118）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条的相关规定，涉案房屋属于梁治忠、谭倩华所有,丰怡房地产公司请求停止处分于法无据。因此，法院裁定预查封的行为合法,丰怡房地产公司提出的异议理由缺乏法律依据，应不予支持。二、丰怡房地产公司请求确认解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，确认涉案房屋归其所有，并要求梁治忠、谭倩华支付违约金，不属于本案审理的范围，应依法驳回其上述诉讼请求。本案属于案外人执行异议之诉纠纷，是案外人对执行标的提出的异议。丰怡房地产公司与梁治忠、谭倩华之间的商品房买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，不应在本案中处理。梁治忠、谭倩华在履行商品房买卖合同的过程中是否构成违约，与本案无关。丰怡房地产公司认为梁治忠、谭倩华构成违约应当另行提起商品房买卖合同诉讼。综上所述，丰怡房地产公司的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回丰怡房地产公司的全部诉讼请求，以维护周剑俊的合法权益。被告梁治忠、谭倩华未作答辩。经审理查明，周剑俊与梁治忠、谭倩华因买卖合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2015年7月20日作出（2015）阳东法民二初字第123号民事判决，判令梁治忠、谭倩华在判决生效后7日内共同支付欠款38万元及相应利息给周剑俊。上述判决发生法律效力后，梁治忠、谭倩华未按判决确定的内容履行义务，周剑俊向本院申请强制执行，本院即立案执行[案号为：（2016）粤1704执41号]，执行过程中，本院于2016年1月28日作出（2016）粤1704执41号执行裁定，预查封梁治忠、谭倩华共有的阳江市江城区**幢*层*房，查封期限为三年。因梁治忠、谭倩华在执行期间未履行还款义务，本院于2016年3月29日作出（2016）粤1704执41号之一执行裁定，拍卖涉案阳江市江城区**幢*层*房。丰怡房地产公司向本院提出执行异议。本院于2017年11月25日作出（2017）粤1704执异36号执行裁定，驳回丰怡房地产公司的异议请求。丰怡房地产公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉如诉请。另查明，涉案阳江市江城区**幢*层*房系梁治忠、谭倩华向丰怡房地产公司购买，双方由于商品销售合同产生纠纷，丰怡房地产公司以梁治忠、谭倩华为被告向阳江市江城区人民法院提起诉讼[案号：（2018）粤1702民初1208号]，阳江市江城区人民法院经审理于2018年10月25日作出（2018）粤1702民初1208号民事判决，该判决已于2019年2月10日发生法律效力。在上述案件中，审理查明：2013年11月6日，丰怡房地产公司（出卖人）与梁治忠、谭倩华（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20131***），合同约定主要内容:出卖人将涉案阳江市江城区**幢*层*房以819946元出售予买受人；买受人须于签署本合同当天支付首期款246946元，余款573000元由买受人向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；买受人如未按合同时间付款，按逾期时间分别处理；逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；由于买受人原因，未能按期交付的，视为房屋已交接给买受人，该商品房的一切损毁、灭失的风险均由买受人承担，房屋的物业管理费及其他相关费用均由买受人自行负责，物业管理费及其他各项费用和保修期均自交付（视为交付）之日起计算等内容。2013年11月13日，丰怡房地产公司与梁治忠、谭倩华签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议约定主要内容：若出卖人依据《商品房买卖合同》第七条第1项（2）解除合同的，买受人向出卖人支付的违约金可在已付购房款中先行扣除后，余款不计利息退还给买受人；若因买受人未按约定还银行月供款导致出卖人作为担保人承担了担保责任的，视为买受人违约，买受人在出卖人发出通知之日起7日内未付清应偿还之款项及相应利息或滞纳金，出卖人有权解除合同并将该商品房另行处分，买受人无权要求出卖人退回已付购房款包括银行按揭款、分期付款等款项，该商品房另行处分所得在扣除一切费用后用于偿还该商品房买受人所欠房价款，不足部分款项买受人应补足给出卖人，剩余部分款项不计息退还给买受人等内容。2013年12月31日，中国银行股份有限公司阳江分行（贷款人、抵押权人，以下简称中国银行阳江分行）与梁治忠、谭倩华（借款人、抵押人）、丰怡房地产公司（保证人、开发商）签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG86AA2****）。合同约定主要内容：借款金额573000元；借款用途为购买涉案房屋，并以该房屋抵押；借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，抵押期限从2013年12月31日至2033年12月31日；借款利率为浮动利率；借款人还款方式为按月等额本息还款，每期还款4289.02元；本合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由丰怡房地产公司提供阶段性连带责任保证等等。签订《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》后，梁治忠支付了首期款246946元给丰怡房地产公司。《个人一手住房贷款合同》签订后，中国银行阳江分行于2013年12月31日发放贷款573000元至丰怡房地产公司账户。梁治忠、谭倩华从中国银行阳江分行借款后，从2016年3月起连续多期未能按合同约定向中国银行阳江分行偿还借款本息，中国银行阳江分行于2016年11月7日向阳江市江城区人民法院提起诉讼，阳江市江城区人民法院于2017年5月3日作出（2016）粤1702民初4232号民事判决：一、解除中国银行阳江分行与梁治忠、谭倩华、丰怡房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：JG86AA2****）；二、限梁治忠、谭倩华在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金540101.01元、利息16526.09元及罚息589.21元[上述款项计至2016年9月17日止，从2016年9月18日起至清偿之日止的利息、罚息参照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：JG86AA2****号）的约定计算]给中国银行阳江分行；三、丰怡房地产公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；丰怡房地产公司承担保证责任后，有权向梁治忠、谭倩华追偿；四、驳回中国银行阳江分行的其他诉讼请求。该案件生效后，丰怡房地产公司于2018年8月10日代梁治忠、谭倩华向中国银行阳江分行偿还的上述贷款本息合计583134.56元，支付诉讼费用10062元。2017年8月25日，丰怡房地产公司向梁治忠、谭倩华发出解除购房合同通知书。另查明，丰怡房地产公司已交付涉案房屋钥匙给梁治忠、谭倩华，涉案房屋办理了预购预告登记（预告登记字号：阳预购010003*），预购商品房抵押权预告登记（登记证明号：阳预押010003*号），但未办理产权变更登记。庭审中，丰怡房地产公司认为虽然已经交付房屋钥匙给梁治忠、谭倩华，但房屋的产权尚登记在丰怡房地产公司的名下，该房屋属于丰怡房地产公司所有。再查明，丰怡房地产公司属于有限责任公司（外国法人独资），成立于2006年9月19日。2018年1月12日，法定代表人变更为NicholaJamesGronow。上述事实，有丰怡房地产公司的委托诉讼代理人、周剑俊的委托诉讼代理人当庭陈述及提供的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。丰怡房地产公司请求排除对涉案阳江市江城区**幢*层*房强制执行，其主要理由为：1、梁治忠、谭倩华未按合同约定偿还银行的按揭款义务，丰怡房地产公司按法院生效判决对梁治忠、谭倩华所欠全部借款本息承担连带清偿责任，梁治忠、谭倩华行为已构成根本违约，并且致使丰怡房地产公司卖房给梁治忠、谭倩华收取房屋价款的合同目的无法实现；2、涉案房屋未过户到梁治忠、谭倩华名下，房屋的所有权人仍属丰怡房地产公司所有；3、丰怡房地产公司于2017年8月25日向梁治忠、谭倩华寄送《解除购房合同通知书》，要求梁治忠、谭倩华于收到通知之日起七日内解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，返还房屋给丰怡房地产公司，符合双方约定解除合同的条件。本案中，讼争的阳江市江城区**幢*层*房屋被依法查封的时间为2016年1月28日。丰怡房地产公司与梁治忠、谭倩华签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》发生在查封之前，该合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，且经生效的民事判决认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，梁治忠、谭倩华已按合同约定支付了全部购房款（首期款和银行贷款）给丰怡房地产公司，丰怡房地产公司也按合同约定交付涉案房屋给梁治忠、谭倩华，且办理了涉案房屋的预告登记，双方已经履行了合同的主要义务。丰怡房地产公司因梁治忠、谭倩华未按约定向银行偿还贷款承担担保责任，代梁治忠、谭倩华向银行付清贷款，据此另案向阳江市江城区人民法院起诉[案号：（2018）粤1702民初1208号]，要求解除与梁治忠、谭倩华签订的上述合同，并由梁治忠、谭倩华支付违约金，阳江市江城区人民法院作出的（2018）粤1702民初1208号生效判决认定丰怡房地产公司履行的担保责任属于另一法律关系，且担保责任在阳江市江城区人民法院另案生效判决[案号：（2016）粤1702民初4232号]已作出了处理，据此驳回丰怡房地产公司的诉讼请求。故丰怡房地产公司在本案中就同一合同关系再提出解除合同及支付违约金请求，与上述生效判决相冲突，也违反民一事不再理民事诉讼原则，于法无据，本院不予支持。基于以上认定，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”丰怡房地产公司在本案中诉请对涉案阳江市江城区**幢*层*房排除执行理据不足，本院不予支持。梁治忠、谭倩华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视梁治忠、谭倩华放弃答辩、举证及质证的权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款规定，判决如下：驳回原告阳江丰怡房地产发展有限公司的诉讼请求。本案受理费11999元，由原告阳江丰怡房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  冯荣晶审判员  周国汉审判员  柳华想二〇一九年八月十二日书记员  吴坤婷附相关法律条文：《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条：对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。