北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初262号原告：北京凯恒房地产有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢-1层2-112室。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郝泉隐，男，该公司员工。被告：王娇，女，1982年1月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：石利明，北京市东卫律师事务所。被告：袁庆华，男，1970年12月15日出生，汉族，无业，现羁押于河南省平原监狱。原告北京凯恒房地产有限公司（以下简称凯恒房地产公司）与被告王娇、被告袁庆华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯恒房地产公司之委托诉讼代理人郝泉隐、被告王娇之委托诉讼代理人石利明、被告袁庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯恒房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）对凯恒房地产公司所有的位于北京市东城区XXX50525号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并对该房屋解除查封（预查封）、停止拍卖；2.王娇、袁庆华负担本案诉讼费用。事实和理由：二中院在执行王娇申请执行袁庆华北京仲裁委员会（2012）京仲调字第0044号调解一案中，因二中院查封了凯恒房地产公司所有的案涉房屋并予以拍卖。在此期间，凯恒房地产公司向二中院提起执行异议申请，请求撤销对案涉房屋的查封以及拍卖，二中院于2019年3月4日向凯恒房地产公司邮寄送达了（2019）京02执异274号《执行裁定书》，裁定驳回凯恒房地产的异议请求，为此，凯恒房地产公司提起执行异议之诉。1.凯恒房地产公司依法享有案涉房屋的所有权。凯恒房地产公司基于合法建造取得案涉房屋的所有权，袁庆华仅依据《北京市商品房预售合同》享有合同债权，不动产物权变动应以登记为生效要件及公示原则；2.袁庆华未按约履行《北京市商品房预售合同》，凯恒房地产公司行使合同解除权而导致袁庆华原依据《北京市商品房预售合同》享有的可期待物权消灭；3.二中院依据袁庆华与凯恒房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》网签备案登记，查封、拍卖凯恒房地产公司所有的案涉房屋，属于违法执行。综上所述，王娇申请执行凯恒房地产公司所有的案涉房屋，于法无据。二中院在执行王娇与袁庆华之间北京仲裁委员会（2012）京仲调字第0044号调解过程中，查封、拍卖登记在凯恒房地产公司名下的案涉房屋，没有法律依据，对凯恒房地产公司享有的案涉房屋的所有权造成了严重妨碍，应当予以撤销。凯恒房地产公司请求二中院依法停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封并停止拍卖。王娇辩称，不同意凯恒房地产公司的诉讼请求。王娇依据生效法律文书要求执行，二中院也采取了执行措施，袁庆华与凯恒房地产公司之间已经签订了房屋预售合同，并支付了部分购房款，依据相关规定，法院有权利对标的房屋进行查封和处置。案涉房屋虽然登记在凯恒房地产公司名下，但袁庆华享有财产权利，凯恒房地产公司提出解除合同的诉讼，合同是否解除并没有最终定论，在最后没有定论的情况下，无法解除查封，因此不同意凯恒房地产公司的诉讼请求。袁庆华辩称，我与凯恒房地产公司订立合同的时候，凯恒房地产公司帮助我做按揭，首付款我已经付了，手续我也已经提交，案涉房屋一直没有交付我，贷款也没有办理下来。后来我跟王娇发生纠纷，我是想用案涉房屋抵预借款。我交了一半的房款，凯恒房地产公司应该给我做按揭贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院认定事实如下：2011年1月22日袁庆华与凯恒房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定由袁庆华购买东城区XXX50525号房产，房屋总价款为人民币20200117元，付款方式分期支付，袁庆华分别于2011年1月22日之前支付2020012元，2月22日之前支付2020012元，3月22日之前支付3030018元，4月22日之前支付3130075元，余款由买受人申请银行按揭贷款；双方还约定，出卖人应当在2012年11月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应在2014年4月30日前取得该商品房楼栋的权属证书，并且应在房屋交付使用后共同向登记机关申请办理房屋权属转移登记。袁庆华按期支付了前四期的购房款，未办理最后一期银行按揭贷款。案涉房屋已由凯恒房地产公司办理初始登记，尚未对袁庆华进行交付，也未向袁庆华办理所有权转移登记，对于未交付及未办理所有权转移登记原因，双方各执一词。2012年3月6日，北京市仲裁委员会就申请人王娇与被申请人袁庆华就《借款协议》相关事项作出（2012）京仲调字第0044号调解书，确认调解结果如下：袁庆华应于2012年3月9日前向王娇支付借款7000000元。2012年3月26日，本院作出（2012）二中民保字第05986号民事裁定书，依据北京仲裁委员会提交的王娇申请的仲裁保全，裁定准许申请人王娇的财产保全申请，冻结被申请人袁庆华所有的银行存款人民币七百万元，如银行存款不足，则查封、冻结与其相等值的其他财产。同年3月27日，本院向北京市东城区房屋管理局送达协助执行通知书，查封袁庆华位于本市XXX50525号房屋，预售许可证号：京房售证字（2010）102号，合同编号：Y1139693。2012年9月21日，本院依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会（2012）京仲调字第0044号调解书立案执行，2012年9月28日向被执行人袁庆华发出执行通知。目前，案涉房屋已经经过三次拍卖流拍，尚未启动变卖程序。本院在执行王娇与袁庆华仲裁裁决一案的过程中，凯恒房地产公司向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封，并终止对该房屋的执行。本院经审查认为，根据相关法律规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于查封效力。现凯恒公司仅仅以案涉房屋仍登记该公司名下为由，申请解除查封措施并终止对案涉房屋的执行，缺乏法律依据，不予支持。本院于2019年2月28日作出（2019）京02执异274号执行裁定书，裁定驳回凯恒房地产公司的异议请求。凯恒房地产公司不服（2019）京02执异274号执行裁定，于2019年3月19日向本院提起本案诉讼。庭审过程中，凯恒房地产公司提交了《北京市东城区人民法院受理案件通知书》，该《通知书》载明：“凯恒房地产公司：你（单位）起诉袁庆华商品房预售合同纠纷一案，经审查，符合法定起诉条件，本院已决定登记立案，……”。凯恒房地产公司并因此申请本案外人执行异议之诉案件中止审理。经核查，本院2014年3月27日对案涉房屋进行查封属于预查封。以上事实有当事人陈述、编号为Y1139693《北京市商品房预售合同》及补充协议、付款凭证、房产证、不动产登记簿、本院（2019）京02执异274号、本院（2012）二中执1298号协助执行通知书、民事起诉状及立案受理通知书、北京仲裁委员会（2012）京仲调字第0044号调解书及双方当事人提交的其他证据在案佐证。本院认为，审查案外人的权利能否排除执行，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，凯恒房地产公司作为申请执行人提起执行异议之诉，本案焦点问题为凯恒房地产公司是否对案涉房屋享有排除执行的民事权利。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条中规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但预查封不等同于正式查封，根据该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。王娇根据已经发生法律效力的仲裁调解书申请执行，本院据此对案涉房屋进行了预查封。由于预查封措施旨在于限制擅自处分预查封财产，目前并不能对案涉房屋实际处分，故本院依据相关规定对案涉房屋预查封并无不当，因此，凯恒房地产公司的诉讼请求不应得到支持。如凯恒房地产公司认为人民法院对拍卖案涉房屋行为不当，可依据相关规定，对该行为提出异议。关于凯恒房地产公司以其与袁庆华已有商品房预售合同纠纷被北京市东城区人民法院受理，要求中止本案审理一节，本院认为，该预售合同的履行或者解除，恰是人民法院预查封转化为正式查封或者解除预查封的事实基础。预售合同纠纷权利义务的认定以及民事责任的承担，不能排除本案预查封措施。因此，凯恒房地产公司提出的中止审理申请，不符合《民事诉讼法》第一百五十条关于中止诉讼的规定，本院不予准许。综上所述，凯恒房地产公司诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、规定，判决如下：驳回原告北京凯恒房地产有限公司诉讼请求。案件受理费70元，由北京凯恒房地产有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 肖大明审 判 员 周梦峰审 判 员 杨志东二〇一九年八月二十三日法官助理 曹 华书 记 员 丁一哲