安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4866号上诉人（原审被告）：周泉兴，男，1942年10月27日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：江海俊，安徽金亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙若男，安徽金亚太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈力田，男，1956年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：丁宏武，安徽文得律师事务所律师。委托诉讼代理人：张芝峰，安徽文得律师事务所律师。上诉人周泉兴因与被上诉人陈力田房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院作出的（2019）皖0103民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周泉兴上诉请求：1、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初401号民事判决，改判驳回陈力田全部诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费、保全费均由陈力田承担。事实与理由：1、原审判决认定事实不清。案渉房屋系周泉兴福利分房，即单位房改房，该类房屋因历史原因，被限制进行市场交易。双方在房屋买卖合同中约定“假如院方长期不把房产证、土地证发给户主（三年内），致使双方长期无法办理过户手续，则上述买卖协议无效”。双方均知悉省化工院禁止房屋进行交易的相关规定，并且也知晓房屋产权证下发时间无法确定，据此将单位下发房屋产权证的时间作为合同终止履行、《房屋租赁协议书》生效的条件，该约定是双方当事人自愿、平等协商的后果，应予以确认。根据《民法通则》第54条规定、第62条的规定，案渉房屋买卖合同在2005年7月14日就已终止。2、原审判决适用法律有误。陈力田债权请求权已超过诉讼时效，省化工院下发房产证时间为2007年，陈力田直至2018年才提起本案诉讼，早已超过债权请求权的诉讼时效。原审法院在陈力田未举证的情况下，直接认定案渉房屋拆迁款系陈力田损失数额没有事实与法律依据。陈力田辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持上诉，驳回上诉。1、原审认定事实清楚，双方先签订租赁合同，后转为房屋买卖合同，故本案为房屋买卖合同纠纷。国家并不限制福利房进行买卖，案涉房屋后下发产权证。因房屋涨价，周泉兴不协助办理产权过户，导致房子一直未办过户。2、本案并未超过诉讼时效，原审判决认定法律性质正确。案涉房屋已经交付，且陈力田已支付了大部分购房款，仅要求对方办理物权登记手续，物权请求权不同于债权请求权，不适用诉讼时效的法律规定。因案涉房屋被拆迁，双方原来的房屋买卖合同已经无法履行，陈力田变更诉讼请求后，一审判决周泉兴支付陈力田拆迁补偿款并无问题。陈力田向一审法院起诉请求：一、周泉兴协助陈力田将位于合肥市阜阳路363号安徽省化工研究院宿舍501楼105室的产权证办理到陈力田名下；二、周泉兴承担上列房产一半的交易税费21000元；三、案件诉讼费、保全费由周泉兴承担。后一审当庭变更诉讼请求为：一、周泉兴赔偿陈力田损失1375484.2元；二、案件诉讼费、保全费由周泉兴承担。一审法院认定事实：2002年7月11日陈力田母亲何汝芬与周泉兴签订租房协议一份，约定双方同意省化工院501楼105室租用费为每月100元，全年1200元，租用时间不限，租金一年结算一次，租期从2002年7月20日算起，预付一年租金。如果今后甲方要出售105室承租人享有优先购买权。2002年7月14日陈力田(乙方)、周泉兴(甲方)双方签订房屋买卖协议一份，约定1、甲方因退休回乡，愿将自己居住的省化工研究院501楼105室房改房卖给乙方，乙方因家居条件需增加面积，愿意购买甲方所售房屋，2，甲乙双方同意将501楼105室的售价定为47000元(含房产证、土地证等有关证件)，根据房屋买卖交易法规定，房产证，土地证，过户手续费，甲乙双方各付50%。3，付款方式，乙方分两次付款，本协议双方签字生效后，乙方付给甲方35000元，甲方房产证、土地证过户给乙方，手续办完后，乙方付清余款12000元给甲方。4、本协议签字生效，且乙方付给甲方35000元后，甲方须在一周内搬出105室全部物件，最迟2002年7月18日，并将105室钥匙交给乙方，由此乙方享有105室房屋的全部占有权和使用权。7、假如院方长期不把房产证，土地证发给户主(三年内)，致使甲乙双方长期无法办理过户手续，则上述房屋买卖协议无效，三年后乙方有权要求退房，甲乙双方可按租房协议执行及每月100元租金甲方可在购房款35000元中按实际租房时间扣除租金后将余款退还乙方，8、院方房产证下发后，甲方应及时来合肥办理房产过户手续，9、甲乙双方自愿签订本协议，一经签字永不反悔。陈力田、周泉兴均在协议上签名。协议签订以后当日，陈力田支付给周泉兴35000元，周泉兴为此向陈力田出具了收条一张，内容为“收到陈力田房屋第一次房子预付款35000元”。其后陈力田接手了房屋。2004年周泉兴向陈力田发出信函一封，称“买主要改为陈力田母亲何汝芬，买主要写陈力田，必须三年后，主要是陈力田不是院内职工，双方的房屋买卖价款47000元。已不符合99年的房改价格，按99年房改价格是51376元，电网改造费400元，计为51776元。如不同意修改则不愿意配合过户。”陈力田接信函以后表示不同意加价。2007年周泉兴从外地来合肥，双方就房屋买卖发生争执并报警，在派出所进行调解未果。此后双方未再联系。2018年化工研究院宿舍房屋拆迁，涉案房屋在拆迁范围内，2018年年中周泉兴到拆迁办签订了房屋拆迁安置合同一份，周泉兴选择货币安置，共可得房屋补偿款1403800元。关于该房的提前搬迁奖，周泉兴给拆迁办出具承诺书，承诺提前搬迁奖由陈力田获得。一审另查明，2018年11月周泉兴通过邮局汇款退还陈力田15500元。周泉兴称其于2007年自单位借用了该房产证，用于其自身办理贷款需要，其后房产证一直自己保管，未再返还单位。该房产证载明填发日期2001年5月14日，填发单位合肥市房地产产权监理处，房屋所有权人周泉兴，房屋坐落荣事达大道676号(原阜阳北路363号)26幢105室,建筑面积67.6平方米。产权比例：单位0%，个人100%。2018年11月30日陈力田搬出案涉房屋，将房屋交给拆迁部门。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方争议的问题：第一、房屋买卖合同的效力问题。周泉兴针对合同的效力提出异议，认为单位福利房当时并不能进行买卖、陈力田主体也不适格、并且当时也并没有房产证，买卖也违反法律规定。一审法院认为，国家法律并没有强制性规定，禁止单位福利房买卖，陈力田作为福利房单位之外的人员购买涉案的房屋主体上亦不存在障碍，周泉兴就其异议并未提供充分证据证明，并且该房产周泉兴已经取得了百分之百的产权，房产证的形成时间在2001年，故本案房产买卖协议应为合法有效。第二，关于本案诉讼时效问题。周泉兴当庭提出了诉讼时效抗辩，由于本案为房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同履行当中陈力田交付了大部分房款，并且由周泉兴将房屋交付给陈力田居住使用多年，仅剩余房产未能办过户手续，因此在主要义务已经履行的情况下，仅因附随的过户未办，此种情况下买受人请求出卖人转移房屋所有权办理房屋所有权登记的请求权具体物权属性，不适用诉讼时效的规定。第三、关于本案租赁协议的问题。本案租赁协议签订于2002年7月11日，在买卖协议之前三天签订，应视为买卖协议的签订替代了租赁协议。虽然买卖协议中约定了长期不下发房产证，合同无效，由于合同无效为国家法律对于双方当事人合意的合同价值的评价，因此此处的无效。应当理解为当事人主动解除本案买卖协议。从该条以下的文字表述来看，乙方有权退房，但由于乙方或甲方均未向对方提出或者通过诉讼的途径向对方提出解除合同进行退房，从而以租赁关系进行结算双方的租金，故本案的房屋买卖协议关系依然存续，并未发生解除或终止。综上，本案买卖协议合法有效，周泉兴应配合陈力田在房产证下发后办理过户手续，但其违约未予配合办理。房屋现由于拆迁交给拆迁办，无法继续履行过户，故周泉兴应赔偿陈力田损失。关于赔偿的具体损失数额，因周泉兴通过签订拆迁协议确定的房屋补偿款1403800元，该款应由陈力田取得，但应扣除陈力田还应支付剩余购房款12000元以及周泉兴退回的15500元，剩余房屋补偿款的数额为1376300元，陈力田现要求周泉兴赔偿损失1375484.2元，一审法院可予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：周泉兴于判决生效之日起十日内赔偿陈力田损失1375484.2元。一审案件受理费减半收取为8590元，保全费4520元，均由周泉兴负担。二审中，周泉兴提交安徽省化工研究院出具的证明一份，证明：1、案涉房屋系安徽省化工研究院对周泉兴的福利分房；2、根据单位要求，案涉房屋不允许进行买卖交易，故周泉兴于陈力田在房屋买卖协议书中约定“假如院方长期不把房产证、土地证发给户主（三年内），致使双方长期无法办理过户手续，则上述买卖协议无效”；3、安徽省化工研究院直至2007年才下发案涉房屋产权证明。陈力田的质证意见为：对证据真实性无意义，对其合法性、关联性及证明目的有异议，该证明不能证明房产证何时下发，认可案涉房屋为安徽省化工研究院对周泉兴的福利分房，案涉房屋产权证办理在周泉兴一人名下，国家也无法律或政策禁止周泉兴转让福利房，周泉兴主张安徽省化工研究院不允许案涉房屋进行买卖交易不能成立。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，法律与行政法规并无强制性规定禁止单位福利房买卖，周泉兴主张案渉房屋系福利分房，不能进行买卖，于法无据。周泉兴与陈力田就案涉房屋签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。周泉兴未按协议约定在房产证下发后配合陈力田办理过户手续，已构成违约。本案中，案涉房屋的房产证形成时间为2001年，周泉兴在2004年2月8日写给陈力田的信中也表示房产证手续已全部办妥，安徽省化工研究院将在2004年下发给户主。因周泉兴要求加价，陈力田未同意，周泉兴不愿配合陈力田办理过户手续，至2007年才将房产证取回。现周泉兴主张安徽省化工研究院未在案涉《房屋买卖协议书》签订后三年内下发房屋产权证明，但未提供相关证据予以佐证，本院不予认可。周泉兴主张双方《房屋买卖协议书》已在2005年7月14日终止，无事实与法律依据，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。本案为房屋买卖合同纠纷，合同履行中陈力田已交付大部分房款，案涉房屋也已交付陈力田居住使用多年，合同的主要义务已经履行，仅房屋产权过户手续未办。在此情形下，陈力田请求周泉兴协助办理房屋过户登记手续的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。另，因案涉房屋已被拆迁，无法过户，陈力田将其诉讼请求变更为要求周泉兴赔偿其损失的债权请求权的诉讼时效从陈力田知道或应该知道其权利被侵害之日其计算，并未超过诉讼时效。周泉兴主张本案诉讼已超过诉讼时效，于法无据。因周泉兴未及时办理房屋过户登记手续导致陈力田未能获得案涉房屋拆迁补偿利益，一审法院依据该房屋补偿款的数额确定陈力田的损失并判决由陈力田清偿，并无不当。综上所述，周泉兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17180元，由周泉兴负担。本判决为终审判决。审判长 沈 严审判员 沈 静审判员 王 莉二〇一九年八月十二日书记员 张明武附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。