安徽省凤阳县人民法院执 行 裁 定 书（2019）皖1126执异5号异议人（被执行人）：金道妹，女，1976年2月18日出生，汉族，住安徽省凤阳县。申请执行人：张华柱，男，1969年12月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。被执行人：王从军，男，1974年10月15日出生，汉族，住安徽省凤阳县刘府镇街道太山路62号，身份证号码341126197410153211。评估人：安徽建工房地产土地资产评估有限公司，住所地安徽省合肥市六安路99号新华大厦707、2602室，统一社会信用代码913401007117944177。法定代表人：张勇，该公司总经理。在本院执行张华柱与金道妹、王从军民间借贷纠纷一案中，异议人金道妹对评估人安徽建工房地产土地资产评估有限公司（以下简称安徽建工公司）作出的皖建工（2019）房估字第341100-0009号《房地产估价报告》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人金道妹称，请求撤销安徽建工公司作出的皖建工（2019）房估字第341100-0009号《房地产估价报告》。事实和理由：一、选择评估机构的程序严重违法。根据《最高人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》第九条规定:“人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事”，金道妹并未接到法院通知。鉴于安徽建工公司的选择严重违反法定程序，其作出的评估报告不应被采纳，凤阳县人民法院应当重新确定评估公司。二、评估报告中被估价对象房产状况不属实。被评估的房产产权证登记的建筑面积为56.14平方米，但金道妹在购房时签有补充协议，协议约定出卖人代建夹层，房产实际面积远远大于建筑面积。三、评估报告采用的估值法不合理，造成被评估对象价值严重贬损。该评估报告采用的估价方法为“市场比较法，同时选用成本法进行补充验证”，评估机构对案涉厂房的评估结果仅为人民币8081元/平米，该估值严重低于周边的交易价格，与案涉房屋所处地段的市场价值现实严重不符。四、评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。评估报告描述的情况与事实严重不符，评估机构作出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现机构对周边地产价值判断的数据依据。可以说，该评估机构所谓的市场比较法没有任何依据，才导致评估价值严重低于实际价值，脱离现实。因估价人员的严重失职、评估机构的虚假报告，使得被评估对象被严重贬损，严重损害了金道妹的合法利益。本院查明，张华柱与金道妹、王从军民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月28日作出（2017）皖1126民初4587号民事判决，一、被告金道妹、王从军于本判决生效后十日内共同偿还原告张华柱借款本金20万元及利息（利息自2016年1月18日起，按月利率20‰计算）；二、驳回原告张华柱的其他诉讼请求。判决生效后，因金道妹、王从军未履行生效法律文书所确定的义务，张华柱于2018年7月16日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行。执行过程中，依法查封了金道妹所有的坐落于安徽省蚌埠市德人大厦10层7号的房产【权属证号：皖（2016）蚌埠市不动产权第0014480号】。金道妹于2018年7月20日填写的送达地址确认书中确认送达地址为安徽省蚌埠市清大德人4号楼1007室，手机号码为130××××1811；王从军于2018年7月20日填写的送达地址确认书中确认送达地址为安徽省蚌埠市德人大厦10层7号，手机号码为132××××8693。后本院依法对查封的上述房产进行评估、拍卖。按照送达地址确认书载明的地址，于2019年2月26日分别向金道妹、王从军邮寄送达了选择专业机构通知书一份，金道妹于2019年2月28日签收，王从军于2019年3月3日退回；于2019年3月11日分别向金道妹、王从军邮寄送达了重新组织选择专业机构通知书一份，金道妹、王从军于2019年3月13日拒收退回。2019年3月18日，本院通过随机的方式确定安徽建工公司为本案的评估机构。2019年4月10日，分别向金道妹、王从军邮寄送达了现场勘验通知书一份，金道妹、王从军于2019年4月17日退回。2019年4月25日，安徽建工公司作出皖建工（2019）房估字第341100-0009号《房地产估价报告》，确定估价对象房地产评估价值为：人民币肆拾伍万叁仟柒佰元整（￥：453700元），单价：8081元/m2。2019年5月22日,本院分别向金道妹、王从军邮寄送达了征求意见通知书、《房地产估价报告》各一份，金道妹、王从军家人于2019年5月24日签收。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定：评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。本案中，本院按照送达地址确认书载明的地址分别向金道妹、王从军邮寄送达了相关文书材料，后在当事人未能对评估机构协商一致的情况下，通过随机的方式确定安徽建工公司为本案的评估机构。本院选择评估机构的程序符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。该规定第二十三条规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。金道妹认为评估报告中被估价对象房产状况不属实、评估报告采用的估值法不合理、造成被评估对象价值严重贬损、评估报告估值依据的资料基础不充分、评估结果让人难以信服，因评估报告中的上述情形不属于执行异议的审查范围，故不予审查。综上所述，金道妹的异议理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人金道妹的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省滁州市中级人民法院申请复议。审判长  钱远标审判员  胡之水审判员  王 维二〇一九年八月十五日书记员  张 静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。