广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4364号原告：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街，统一社会信用代码9144011419120526X6。法定代表人：曾昭钳，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢祺祥，广东英盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧子峰，广东英盟律师事务所律师。被告：唐国平，男，1967年11月4日出生，汉族，住湖南省祁阳县，委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁善，广东古谷律师事务所律师。原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司）与被告唐国平排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告狮岭房地产公司的委托诉讼代理人谢祺祥、欧子峰，被告唐国平及其委托诉讼代理人潘健欢、梁善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狮岭房地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告腾空并搬离广州市花都区狮岭镇望成路12号晨曦金阁1栋106号商铺、206号房、107号商铺、207号房；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系广州市花都区狮岭镇望成路12号晨曦金阁小区开发商，被告与案外人杨灼正存在债权债务关系。被告无故占有晨曦金阁1栋106号商铺、206号房、107号商铺、207号房并占有使用至今。原告与被告从未有过任何的经济来往，没有买卖过涉案房屋，涉案房屋的所有权属原告所有，两被告非法占有没有合法依据。为了维护原告的合法权益，特具状至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告唐国平辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、根据生效判决查明的事实，杨灼正挂靠狮岭房地产公司取得将涉案的国有土地使用权，并将地块分成小块出售，被告受让杨灼正出售的地块，出资在地块上建成涉案房屋，并自2011年起占有、使用至今，被告在已支付对价的土地上自建房屋，基于这一事实占有使用房屋，不存在原告所称非法占用。2、涉案房屋具有合法报建手续，是可以交易、可以办理产权登记的商品房，即使被告与杨灼正之间的土地转让协议、委托建房合同无效，也不影响被告享有涉案房屋的权利。3、虽然涉案房屋现在登记权属人是狮岭房地产公司，但只是挂靠登记在狮岭房地产公司名下，本案所涉的销售开发模式狮岭房地产公司是清楚且认可的，狮岭房地产公司有义务为实际房屋权属人办理产权登记，而不是收回实际房屋权属人的房屋。狮岭房地产公司对涉案房屋未实际出资建设，如果支持其诉讼请求，等于白送狮岭房地产公司一栋房屋，显然不符合法律规定的公平原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：关于原告杨灼正与被告唐国平排除妨害纠纷一案，原告杨灼正向本院提出诉讼请求：1.被告腾空并搬离广州市花都区狮岭镇望成路12号晨曦金阁1栋106号商铺、206号房、107号商铺、207号房；2.本案诉讼费用由被告承担。本院及广州市中级人民法院分别作出（2018）粤0114民初3320号、（2018）粤01民终17849号生效民事判决，确认如下事实：涉案土地位于广州花都区狮岭镇望成路12号，该土地为国有土地，土地用途为住宅，登记的土地使用权人为狮岭房地产公司。2002年11月25日，杨灼正（乙方）与狮岭房地产公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方有偿提供位于狮岭镇××线路南三街××与××约40亩给乙方，工业用地地价为每亩13万元，总征地款约为520万元。若该用地由工业性质转为商住性质，则按每亩增加5万元地价计算。甲方负责一年内办妥该40亩土地的有关征地手续，并协助乙方办理该用地的施工报建等有关手续，负责为乙方办理该用地的国有土地使用证等手续。乙方负责该用地的建设，负责设计、报建、水电报装等建设的投资及施工管理，并缴纳税收等政府规定的各种开发所需的费用。上述土地于2005年8月12日取得国有土地使用权证，登记的土地使用权人为狮岭房地产公司。之后未办理土地使用权的产权变更登记手续。杨灼正与杨婉平是夫妻关系。2004年1月2日，杨婉平与钟志文签订《地皮转让协议》，约定杨婉平将上述土地中的约10亩转让给钟志文，价格为每亩228000元。之后钟志文又将受让的10亩土地转让给钟永生和王志红，各占一半。2006年10月10日，王志红与唐国平签订《土地转卖协议》，约定王志红将位于岭南工业园祥兴路祥兴苑小区靠杨赤路方向最前一排左边第一栋，自编号12、13号，占地面积17×15平方米，侧边和前面各飘1.5平方米的土地，以950000元的价格转让给唐国平。2008年8月18日，唐国平（甲方、委托方）与杨灼正（乙方、受托方）签订《委托合同》，约定乙方于2004年挂靠广州市花都区狮岭房地产综合开发公司购买了位于花都区狮岭镇杨赤公路旁祥兴路旁面积为38348.5平方米的商住用地，土地使用证号：花国用（2005）第721231、721234号，乙方已办妥上述用地的全部手续，并马上组织开发小区定名为“祥兴苑”。乙方将“祥兴苑”1区A栋编号1区A-6、7用地转让给甲方。一、根据“祥兴苑”小区统一建设的要求，甲、方双方商定：甲方将所购用地上1414.64平方米的建筑物，全部委托乙方以包工包料方式承建，土建包干造价每平方米985元（按完工后实际量度投影面积计算，屋顶斜屋面按展开面积计算，以下同）。二、为确保工程按质按量完工，甲方按如下约定支付工程进度款给乙方：1、签订本合同时，按总造价70%支付工程款给乙方。2、外墙装修时付进度款30%给乙方。3、乙方交付房屋给甲方使用前，根据甲、乙双方对该工程的结算造价的余额支付给乙方。三、在甲方能依照上述约定时间支付工程进度款时，乙方必须在签订本合同之日起14个月，将建好的房屋交付给甲方使用，否则，须按工程总造价向甲方支付相当于银行同期贷款利率违约金。四、因本工程施工期限较短，为确保工程顺利完工，甲方应积极予以配合，依时给付工程进度款，否则，视作甲方违约，工期顺延，同时乙方可转卖甲方所购用地，将原收取甲方的地款无息退回给甲方，甲方已交的工程施工前期费用不予退还。五、乙方受托所建的房屋，除土建工程款外的全部费税均由甲方负责，因此，甲方应根据乙方的通知和要求及时将本项目应交的费税及办证资料交给乙方，否则，乙方不负逾期交楼及办证的责任。七、面积计算：该楼房的面积按工程完工后实际丈量的投影面积计算，屋顶斜屋面按展开面积计算。合同签订后，由杨灼正对工程进行施工，工程于2009年9月完工，项目名称为祥兴苑，之后名称变更为晨曦金阁。涉案房屋位于晨曦金阁1栋106号、206号、107号、207号，其中106号和107号为商铺，206号和207号为住宅。涉案房屋所在楼宇于2010年6月30日取得《广东省广州市商品房预售许可证》，于2011年4月21日取得工程竣工验收备案表。经广州市国土资源和房屋管理局办理权属备案登记手续，初始登记权属人为狮岭房地产公司。涉案房屋尚未办理不动产权证。涉案房屋于2011年、2012年交付唐国平占有使用，交付时有简易装修，唐国平收楼后重新进行装修并使用至今。另查明，案外人王志雄诉杨灼正、狮岭房地产公司，第三人杨婉平、钟志文、王志红建设工程施工合同纠纷一案，根据广州市中级人民法院于2014年9月23日作出的（2014）穗中法民五终字第3288号民事判决的认定，狮岭房地产公司与杨灼正之间的《协议书》以及杨婉平与钟志文之间的《地皮转让协议》均因违反了《中华人民共和国城市管理法》第三十八条第（六）项的规定而无效。因杨灼正不具有建设工程施工资质，王志雄与杨灼正签订的《委托合同》无效。再查明，唐国平诉杨灼正、杨婉平委托合同纠纷一案，根据广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终19384号民事判决的认定，因杨灼正个人不具备房地产开发资质及建筑施工资质，因此唐国平与杨灼正签订的《委托合同》属无效合同。庭审中，原告狮岭房地产公司确认被告唐国平支付地价款之后委托案外人杨灼正挂靠狮岭房地产公司进行开发建设，于2011年竣工后移交给被告占有使用至今。并确认涉案房产真正的权利人是案外人杨灼正。本院认为，被告唐国平在支付完毕涉案房地产地价款以及房产的建设款项之后，于2011年占有使用涉案房产至今。狮岭房地产公司在本案之前从未向唐国平主张过权利。被告唐国平基于合同关系占有使用涉案房地产，虽然合同无效，但在其已经支付的相应款项未得到偿还的情况下，继续占有使用并无不当。虽然狮岭房地产公司作为登记权利人，享有涉案房地产的物权，但其并未将已经收取的合同对价款返还给相应权利人，且其也确认涉案房地产的真正权利人为案外人杨灼正。综上，被告唐国平对涉案房地产的占有为善意占有，且已形成既成事实多年，故狮岭房地产公司诉请要求唐国平腾空并搬离涉案房产，缺乏事实依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮人民陪审员  段纯惠人民陪审员  李汉清二〇一九年八月十二日书 记 员  曾佩仪方琢华