广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9293号原告：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工，通讯地址。委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被告：许美华，女，1938年12月3日出生，汉族，身份证登记住址四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人：唐德华，男，身份证登记住址同上，联系地址广州市荔湾区。原告广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）诉被告许美华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴彬、彭长虹，被告许美华及其委托诉讼代理人唐德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付广州市东风西路132号三楼3171号商铺2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费3994.78元（其中2017年11月1日至2017年12月31日，每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日，每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告支付2017年11月1日至2017年12月31日期间物业管理费及违约金的诉讼请求。事实和理由：被告是广州市东风西路132号三楼3171号商铺的业主。原告作为物业管理服务方为被告名下商铺及其所在商场提供物业管理服务，但被告一直未缴纳物业管理费。原告曾因物业服务合同纠纷起诉被告，（2018）粤0104民初5383号民事判决书判决被告应向原告支付截至2017年10月30日的物业管理费，判决后被告继续拒绝交纳自2017年11月1日起的物业管理费，故原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉请。1.涉案商铺至今没有营业过，涉案商场曾经重新安装手扶电梯，但安装后从未重新进行消防验收，涉案场地经过多次改造均没有获得消防安全合格证。2.前期物业服务协议明确约定原告责任，但原告从未尽到责任。3.原告称已经亏损两年，不清楚原告是为何亏损，我方曾多次到涉案商场查看，涉案商场1至4楼只有两个人，管理处也没有人在。4.我方的物业管理费已经支付至2017年12月31日，我方可以提供发票证明，但原告现在仍起诉我方2017年的物业管理费，可见原告财务管理混乱。5.涉案商场原来应该是3层楼，但之后改成了4层，增加了一层商铺。6.对违约金标准有异议，原告独自提价没有合同依据。经审理查明，2011年，被告（买受人）与广州康创投资有限公司（出卖人，以下简称康创公司）签订了《商铺买卖合同》，其中约定被告向康创公司购买位于广州市东风西路132号三层3171号铺，商铺合同约定建筑面积9.4821平方米；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。第五条商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。第七条商铺交付：1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。其中约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况，物业名称金利壹号，座落位置东风西路132号首层至四层；建筑面积约1.2万平方米。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式，物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下，商场16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用。第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条、甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金。第二十七条、本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条、本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，原告与康创公司签订《之补充协议》，约定：鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议，1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2011年8月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商场的《管理规约》《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担等。第二条物业管理服务：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积9.4821平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为152元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用）。乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费……第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2011年8月29日，被告（业主、甲方）及原告（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路132号“金利壹号”3层3171号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年8月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年8月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。据广州市房地产档案馆于2018年7月11日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，房产登记号2012登记字1045161号，房产地址越秀区东风西路132号3171号，建筑面积9.4663平方米，其中套内建筑面积4.896平方米，使用性质商业，产权人许美华，登记时间2013年1月5日。另查明，2017年5月17日，广州市中级人民法院针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷作出（2017）粤01民终5165号民事判决，该判决认定了原告有权向产权人收取综合管理费、物业费保证金、水电费周转金等，该判决已生效。2018年2月5日，原告曾向本院起诉被告要求被告支付2015年7月1日至2017年12月30日期间的物业管理费5624元（每月按152元的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，本院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5383号民事判决书，认为原告对涉案商铺提供了物业管理服务，有权向产权人收取相应的物业管理费。生效判决也已作此认定。因涉案商铺所有权登记建筑面积为9.4663平方米，故该商铺每月管理费应为9.4663平方米×16元/平方米=151.46元，原告主张的物业管理费数额有误，本院予以纠正等。判决自该判决发生法律效力之日起十日内，被告许美华向迪佳公司支付2015年7月1日至2017年12月30日期间的物业管理费4543.80元，逾期支付的，每日按所欠物业管理费4543.80的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费止等。该判决已于2018年9月7日生效。2017年12月20日，原告向被告（收件地址广州市荔湾区中山八路富力广场T2-206房）邮寄《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，称由于近年来物价上涨及人力资源成本不断提高，原告连续两年处于亏损状态，经核算，康创商品交易中心目前运作成本已达30.44元/平方米，为维持良好的物业服务现状，原告决定于2018年1月1日起，将康创商品交易中心物业管理费从每月16元/平方米上调至每月30元/平方米等。该邮件签收情况显示于同年12月21日“他人收”。关于涉案物业管理费上调至每月30元/平方米的问题，原告称该次调整未与被告协商一致，也未召开业主大会。本院认为，针对此前包括原告与被告在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了原告对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应物业管理服务费，现被告未依约缴纳物业管理费，原告主张被告向其支付拖欠的物业管理费于法有据，本院予以支持。本案系物业服务合同纠纷，仅审理原被告之间在物业服务合同中的权利义务及法律责任。至于被告与康创公司之间关于交铺、消防等方面的纠纷，不属于本案审理范围，被告可另行主张。关于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费的问题，原被告签订的《金利壹号前期物业服务协议》约定涉案商铺物业管理费的标准为16元／平方米／月，即每月151.46元，该合同对原被告双方均有约束力。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。原告未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告，因此，原告主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费依据不足，本院不予支持，被告应继续按照16元/平方米的标准向原告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。被告没有按照《金利壹号前期物业服务协议》支付物业管理费，已属违约，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告许美华向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费1968.98元（按照每月151.46元计算）及迟延支付上述物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付而未付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以不超过所欠物业管理费为限）；二、驳回原告广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由被告许美华负担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  杜轶群人民陪审员  黄立宾人民陪审员  陈慧玲二〇一九年八月二十日书 记 员  梁 涛唐嘉仪