广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10718号原告（反诉被告）：冼宝灼，男，1963年12月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************731。委托诉讼代理人：冼沃华，（原告儿子），住广东省佛山市南海区**************。被告（反诉原告）：周国雄，男，1970年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************634。原告冼宝灼与被告周国雄租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序分别于2019年7月19日、2019年8月15日公开开庭审理了本案。原告冼宝灼及其诉讼代理人冼沃华，被告周国雄均到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年2月至9月的租金19200元（2400元/月×8个月）、2018年3月至9月的水费共60元（10元/月×6个月）、2018年3月至9月电费共计1129元、2018年1月5日至2019年1月5日电梯费2500（5000元/年÷2户=2500元）、2015年9月至2018年7月租赁税及地税11542.5元（其中2015年9月至2016年8月按324元/月计算、2016月9月至2017年8月按340.2元/月计算、2017年9月至2018年7月按357.21元/月计算），上述款项共计34431.5元，及被告支付自起诉之日起至实际清偿日止以34431.5元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.被告承担本案的诉讼费。诉讼期间，原告确认被告已支付2018年1月租金2400元，故减少起诉状中的相应诉讼请求。事实和理由：2015年8月15日，原被告签订《租用厂房合同书》约定原告将佛山市南海区**********的厂房400平方米出租给被告，期限从2015年8月15日至2021年8月14日，第一年度每月租金2400元，每年递增基数为5%，土地租赁税费、水电费、电梯保养费等由被告承担。被告自2017年8月开始拖欠租金和费用，至2018年9月被告搬迁，尚欠原告2018年1月至9月租金共21600元、水电费1189元。双方于2018年3月27日对数，被告确认至2017年12月尚欠原告的税、水、电费共计15539.9元，另外还欠电梯费2500元。另外，原告在涉讼合同时已收取16000元，请求没收按金，不作抵消相应诉讼请求的相应费用。被告针对原告起诉答辩称，1.自被告承租该厂房后一直按时支付租金、水电费等费用，被告于2017年12月29日向陈其欢（原告配偶）的账户支付3565元（包括8个月的水电费1065元及2018年1月的租金2400元），原告称被告自2017年8月开始拖欠租金不属实。2.原告主张被告欠租至2018年9月不属实。在2018年1月交完租金和费用后，被告就向原告提出不再租用该厂房，被告已经按照合同约定提前3个月提出解约请求并得到了原告的同意，双方约定被告承租到2018年4月，期间3个月的租金在按金16000元中扣除，到时扣除租金和水电费后剩余的款项退回给被告。但原告在2018年3月向被告提出2楼的老板介绍有老乡要承租厂房，需要被告提前在3月搬迁，所以被告在3月25日、26日两天搬迁完毕，原告来厂房看过并记录了电表后表示可以了，回去写好清单给原告确认，之后原告将该清单给了被告开设的思跃五金厂员工罗惠珍带回给被告，所以被告确认尚余2018年2月、3月租金未付，且是经过双方协商同意的。3.原告主张的土地租赁税费，根本不存在这个税费，合同上也没有约定这个税费。被告已经支付了在生产经营中所产生的所有税费，原告提供的税费单据上显示的是个人所得税和房产税，而且原告提供的证据明显是假的，房产税和个人所得税只对房产拥有者和利益获得者，且在2017年9月前根本没有佛山市南海区思跃五金灯具厂，税局不可能在税单上用佛山市南海区思跃五金灯具厂的抬头。4.水电费在原告写的退租清算的清单上已经写明了水费40元，电费228元，至于电梯费按之前原告提供的单据分摊电费为96元/月，保养保险年审合计81.6元/月，且2018年的已经支付完毕，原告索要2500元没有依据。5.被告不存在违约，被告已经通知原告并得到他的同意的情况下安排搬迁事宜，且合同没有约定按金赔偿条款，原告主张的违约金没有依据。被告向本院提出反诉请求：1.原告退还被告租用厂房的剩余按金10932元（按金16000元减去2个月租金4800元（2400元/月）及水费40元、电费228元及原告支付2018年3月至2019年7月共14个月（按银行同期贷款利率）的利息420元；2.原告承担反诉的诉讼费。事实和理由：自被告承租该厂房后一直按时支付租金、水电费等费用，被告于2017年12月29日向陈其欢（原告配偶）的账户支付3565元（包括8个月的水电费1065元及2018年1月的租金2400元）。在2018年1月交完租金和费用后，被告就向原告提出不再租用该厂房，被告已经按照合同约定提前3个月提出解约请求并得到了原告的同意，双方约定被告承租到2018年4月，期间3个月的租金在按金16000元中扣除，到时扣除租金和水电费后剩余的款项退回给被告。但原告在2018年3月向被告提出2楼的老板介绍有老乡要承租厂房，需要被告提前在3月搬迁，所以被告在3月25日、26日两天搬迁完毕，原告来厂房看过并记录了电表后表示可以了，回去写好清单给被告确认，之后原告将该清单给了被告开设的思跃五金厂员工罗惠珍带回给被告，所以被告确认尚余2018年2月、3月租金未付，且是经过双方协商同意的原告需要归还按金16000元减去两个月租金4800元及水电费268元后剩余的10932元及相应的利息420元给被告。原告针对被告反诉答辩称，不同意按金作为抵扣水电费及租金，不同意支付利息。诉讼中，原告举证如下：1.原告的身份证复印件1份、被告的人口信息查询资料打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.建筑许可证原件1份，用以证明涉讼房屋的土地使用权归原告享有，房屋建设已经取得施工许可证，合法有效。3.租用厂房房合同书、收据原件各1份，用以证明原告将位于佛山市南海区丹灶金沙联沙的厂房出租给被告，2015年8月15日至2016年7月15日期间月租金2400元，被告承担电梯费，每满一年租金递增基数为5%。另外2018年1月5日至2019年1月5日电梯年审费共5000元，原告已支付。4.“佛山市南海区思跃五金灯具厂”缴交税费明细表原件1份、“思跃五金灯具厂”对数单复印件1份，用以证明原被告双方对数，被告确认至2017年12月尚欠原告的税、水电费共15539.9元。5.佛山市南海区思跃五金灯具厂企业信息截图打印件1份、税收完税证明复印件1组，用以证明被告所承租的租赁物产生的税项。6.中国农业银行银行卡交易明细清单打印件1份，用以证明2018年1月31日之前被告有向原告缴纳租金，但之后再无缴纳。7.水电读数手写表原件1份，用以证明涉讼租赁物2018年4月至9月的水电费情况。经质证，被告对原告证据1真实性、合法性和关联性无异议。对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，被告2015年承租时涉讼厂房所在的建筑物共6层，系新建的，并非1996年所建，另该施工许可证上载明项目名称为住宅、层数为3层，但被告承租的租赁物为厂房且位于5层，无法确认涉讼租赁物是否办理施工许可。对证据3的租用厂房房合同书真实性确认，但原告举证的合同与被告举证2的合同不一致，合同第6项中税收后面“土地使用税”，原告合同中该内容是打印字体，被告合同该内容是原告手写字体；对收据真实性无异议，但该5000元应该是6层的电梯总费用，而被告只承租了第5层，根据被告举证2016年8月15日原告的手写单据可反映被告每年应需支付980元电梯费。对证据4的税费明细表真实性无异议，但对证明内容有异议，首先该税费明细表载明是“佛山市南海区思跃五金灯具厂”，该厂由被告开设，于2017年9月才办理工商登记，故该表上2015年9月至2017年8月间的房产税、个人所得税并非佛山市南海区思跃五金灯具厂产生的税费项目；其次，该表所列的房产税、个人所得税应由原告作为房东来承担，而并非被告；对数单的真实性确认，经手人冼生即原告，对房产税、个人所得税共计13300.92元及滞纳金1954元有异议，对2017年12月至2018年3月水电费数额无异议。但因该对数单是原告出具的单方结算材料，因当时被告对税费及滞纳金有异议，故无签名确认。对证据5、6无异议。对证据7真实性有异议。被告举证如下：1.中国农业银行转账凭证、收据原件各1份，应由证明被告于2017年12月29日向原告缴纳了原告收据（149531）的相关及租金、水电费。2.租用厂房房合同书原件1份，用以证明原告与被告签订了合同。3.核准开业登记通知书打印件1份，用以证明被告公司真正开业的时间。4.电梯费清单（2016年8月15日）复印件1份，用以证明电梯费为980元。5.收据原件1份、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细、个人账户汇总信息清单打印件各1份、转账凭证复印件1份，用以证明被告有向原告缴纳租金。经质证，原告对被告证据1的真实性无异议，确认该收据是原告所开，确认已收取收据上的款项。对证据2的真实性确认，确认第6点的手写字体为原告手写。对证据3真实性确认。对证据4真实性无异议，确认为原告书写，其中原告主张电梯电费每年1152元、电梯保养费用980元/年。对证据5无异议。经审查，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。其中，原告举证3与被告举证2的租用厂房房合同书，双方对真实性均无异议，经比对，双方各自持有的合同第六条的“土地使用税”内容一致，仅为手写和打印区别，本院对该两组证据予以确认。原告举证7为原告自行制作，被告不确认，对该组证据不予确认。本院经审理认定事实如下：2015年8月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租用厂房房合同书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区*********厂房出租给乙方经营使用，建筑面积为400平方米，租期从2015年8月15日至2021年8月14日，租金每月2400元，每年递增基数为百分之五，即对应第二至第六年每平方米租金分别为6.3元、6.615元、6.95元、7.3元、7.67元；租金按月计收，乙方必须在当年每月10号前交清当年当月租金，如乙方逾期交款超过一个月，将视为乙方违约，甲方有权终止本合同的执行，收回楼房使用权；甲方提供现已安装的电表和现已安装分水表；电梯由甲方安装，每年年审和维护等费用由本楼2-6楼租户共同协商分摊；乙方在合同期间必须负担一切费用，如水电费、门窗维修、生产经营费用、工资、垃圾费、治安费和税收等土地使用税；乙方同意支付16000元给甲方作为按金，合同期满或双方协议终止合同时同时退回；乙方放弃租用厂房时，必须提前三个月向甲方提出终止合同的请求，并缴清所有租用款和水电费等约定。2016年9月15日，原告出具2016年2月-8月水电费厂租单据，其中载明：电梯电费摊分5800元分5层×12个月即每层每月96元，1152（元）壹年费用；电梯保养技监费规定厂家保养300元/月×12个月=3600元，保险300元/年，年审1000元/年，4900元÷12个月÷5层=81.6元，980元壹年。诉讼中，双方确认2018年的租金/使用费标准为每月2400元，被告已支付至2018年1月的租金/使用费。被告述称：被告于2018年1月上旬当面告知原告2018年4月搬离，后原告在2018年3月希望被告3月底提前搬离，被告于2018年3月25、26日搬离并于2018年3月27日归还钥匙予原告并将涉讼租赁物内的所有物品清空。原告述称：被告于2018年9月底搬离，在被告搬离前涉讼租赁物内仍有被告员工在内，被告未交还钥匙；原告于2018年10月收回涉讼租赁物并另行出租；涉讼租赁物所在建筑物原为3层，2014年加建3层，加建部分没有办理规划报建手续。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，原告未举证反映涉讼租赁物已办理相关规划报建手续，原被告针对租赁涉讼租赁物所签订的涉讼合同依法无效。合同虽为无效合同，但双方仍应对合同进行清理结算。1.关于占有使用费。被告作为承租人应举证证明其已履行返还租赁物予出租人的义务，被告虽辩称已于2018年3月25、26日搬离涉讼租赁物并将钥匙归还予原告，但该事实并未得到原告认可，被告亦未举证证明，被告应承担相应举证不能的责任。原告自认于2018年10月将涉讼租赁物另行出租，故被告应支付2018年2月至2018年9月期间的占用使用费19200元（2400元/月×8个月）。2.关于水电费。被告仅对原告2018年3月27日结算清单中截止2018年3月的水费40元、电费228元（合计268元）予以确认并同意支付，而对于原告主张的其余水电费用，被告不予确认，原告没有举证证明水电费发生情况，亦未能证明原告实际支出了相关费用，对该部分水电费主张，本院不予支持。3.关于电梯费用。其中电梯年审维护费用，涉讼合同约定电梯每年的年审和维护费用由2至6楼租户共同协商分摊，被告承租的涉讼租赁物位于该物业第5层，且被告仅于2018年1月至2018年9月期间占有使用租赁物，鉴于原告提交的收据显示原告已支付2018年1月5日至2019年1月5日的电梯年审费5000元，经核算，被告应支付电梯年审维护费用750元（5000元÷5层÷12个月×9个月）；另外电梯电费摊分，原告未提交证据反映2018年1月至2018年9月期间的电梯电费情况，但被告在占有使用期间必然需对电梯电费分摊费用，故为避免诉累，本院参照原告出具的2016年2月至8月水电费厂租情况，按每月每层96元计算该电梯分摊电费，故被告应支付电梯分摊电费864元（96元/月×9个月），综上，被告应支付电梯费共计1614元，原告主张超出部分，本院不予支持。4.关于税费承担。双方持有的涉讼合同版本均载明被告应承担土地使用税，结合原告提交的2015年9月至2018年7月期间的税收完税证明，税种为城镇土地使用税的实缴金额共计538.65元，原告要求被告承担该部分税费，符合双方约定，本院予以支持；原告主张的房产税、个人所得税并非土地使用税税种项下内容，现有证据亦未反映原被告约定房产税、个人所得税应由被告负担，对原告主张该部分税费由被告负担，本院不予支持。5.关于按金。合同无效，因合同取得的财产应予返还。被告反诉要求原告返还其已支付的16000元按金，本院予以支持，对原告主张没收按金的请求，本院不予支持。6.原、被告支付款项或返还款项的义务均经本案判决确定，本院对原告和被告分别提出的利息请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）周国雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年2月至2018年9月的占用使用费19200元予原告（反诉被告）冼宝灼；被告（反诉原告）周国雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费268元予原告（反诉被告）冼宝灼；被告（反诉原告）周国雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电梯费1614元予原告（反诉被告）冼宝灼；被告（反诉原告）周国雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地使用税538.65元予原告（反诉被告）冼宝灼；五、原告（反诉被告）冼宝灼应于本判决发生法律效力之日起十日内返还按金16000元予被告（反诉原告）周国雄；六、驳回原告（反诉被告）冼宝灼的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）周国雄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取618.32元（冼宝灼已预交），由冼宝灼负担448.06元，周国雄负担170.26元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。冼宝灼多预交的案件受理费170.26元，在本民事判决发生法律效力后，经冼宝灼书面申请予以退还。反诉受理费减半收取41.9元（周国雄已预交），由冼宝灼负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。周国雄多预交的案件受理费41.9元，在本民事判决发生法律效力后，经周国雄书面申请予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年八月二十三日书记员  成海欣