广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2327号原告：珠海市世华房地产代理有限公司，统一社会信用代码：914404006633508531，住所地：广东省珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第5层512、513、514房。法定代表人：**鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文靖，女，该公司员工。被告：杨三妹，女，1984年7月17日出生，汉族，住所：广东省珠海市斗门区。原告珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称原告）诉被告杨三妹（以处简称被告）居间合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序由审判员韩蕾蕾独任审理，并于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何文靖、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告居间佣金21800元；2.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月2日，原告与被告、卖方左忠英共同签署了《房地产买卖及居间合同》（合同编号：1701086），约定：“原告作为经纪方，被告作为买方，被告通过原告向卖方左忠英购买位于珠海市××区××大道××房”，并于当天原告与被告共同签署了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》（编号：1701660），承诺被告自愿给付原告佣金1万元。买卖双方在房地产合同中约定：买方通过银行按揭贷款的方式支付房款，卖方配合被告办理按揭贷款及房产过户等手续，买卖双方须于2018年7月2日或之前办理完毕相关税费交纳、过户递件等手续。在此次合同进行到银行批准被告的银行按揭申请，并出示了《银行同贷书》时，随后被告却告知原告和卖方，不再购买此套房屋，不再继续履行合同，并且拒绝向原告支付佣金。原告与被告签订的《房地产买卖及居间合同》系三方的真实意思表示，合同依法有效，三方均应当遵守。原告已促成买卖双方之间合同的成立，原告已完成居间服务，同时原告在此次合同签订之后仍然有在协助跟进买卖双方的交易流程。根据合同第十三条约定，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方21800元作为补偿。原告多次想与被告沟通协调，但如今已联系不上被告。截至原告起诉之日被告仍未依合同之条款向原告支付佣金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第1项为：判令被告立即向原告支付违约金21800元。被告辩称，原告未将本合同履行过程中的所有文件及通知以特快专递或挂号信的形式发出至买卖双方确认的地址或身份证记载的地址。被告至今未收到原告发出的任何文件及通知，也没有收到银行或原告发出的银行同贷书。被告不知道贷款已审批通过，从来未收到银行同贷书，也从来没表示过不再继续履行合同，不再购买涉案房屋，相反被告一直在等银行的同贷书。原告要求被告支付违约金21800元无依据，原告并未促成买卖双方合同成立，被告不存在违约，也就不存在要向原告支付违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.《房地产买卖及居间合同》；2.房产证复印件；3.交易风险提示与声明；4.买方的《佣金确认及支付承诺书》；5.房地产查档单；6.《贷款审批通知书》；7.农行金湾支行的情况说明；8.卖方的《佣金确认及支付承诺书》。被告未提交证据。经庭审认证、辩证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据6、7有异议，对证据8表示不清楚。本院经审查认为，原告提交的证据6、7、8，来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据。但证明内容应以本院认定的为准。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：2018年4月2日，左忠英（卖方），与被告（买方）、原告（经纪方）签订一份《房地产买卖及居间合同》，主要内容：买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市××区××大道××房，成交总价为56万元，定金为3万元。在签署本合同时支付定金1万元，签署合同后2个工作日内补足定金2万元。买方通过银行按揭贷款的方式支付购房款。买卖双方须于2018年7月2日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续。交易物业附有租赁合同，租赁期至2018年9月7日止，卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权。买卖双方约定交楼日期为过户当天。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，卖方应向经纪方支付佣金（以佣金支付承诺书为准），买方应向经纪方支付佣金（以佣金支付承诺书为准）。若买方或卖方任何一方未能依合同之条款卖出或者买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方21800元整作为补偿。在合同的尾部手写补充条款内容为：1.买方同意在银行出具贷款文书后，且卖方赎楼当天，用购房首付款协助卖方赎楼，剩余不足部分由卖方自行承担；2.双方约定因银行不批贷款，合同自动终止，双方不追究责任，卖方将已收取定金退回给买方。上述合同落款卖方处有左忠英的签名捺印，买方处有被告的签名捺印，经纪方处有加盖原告的公章。2018年4月2日，被告签署一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，确认原告已就珠海市××区××大道××房的买卖一事提供了居间服务，撮合买卖双方于2018年4月2日签订了买卖合同（合同编号：1701086，下称原合同）。买方自愿在买卖双方签订《珠海市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币1万元，逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付0.1%的标准向居间方支付违约金。买方自愿在原合同签订时向居间方支付必要费用，必要费用为承诺佣金的20%，包含在买方应付的佣金或违约金内。如因买方违约导致未能签订《珠海市二手房买卖合同》，买方自愿向居间方支付违约金，违约金数额等于买卖双方应付佣金金额的总和。上述《佣金及必要费用确认及支付承诺书》落款买方处有被告的签名捺印。2018年4月2日，卖方左忠英签署一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，确认原告已就珠海市××区××大道××房的买卖一事提供了居间服务，撮合买卖双方于2018年4月2日签订了买卖合同（合同编号：1701086，下称原合同）。卖方自愿在买卖双方签订《珠海市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币1万元，逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付0.1%的标准向居间方支付违约金。如因卖方违约导致未能签订《珠海市二手房买卖合同》，卖方自愿向居间方支付违约金，违约金数额等于买卖双方应付佣金金额的总和。上述《佣金及必要费用确认及支付承诺书》落款卖方处有左忠英的签名捺印。涉案《房地产买卖及居间合同》签订后，被告向中国农业银行股份有限公司珠海金湾支行申请按揭贷款。2018年5月12日，农业银行珠海分行独立审批办公室作出《贷款审批通知书》，审批通过被告的按揭贷款申请，同意给予被告二手楼个人住房贷款人民币43万元，期限30年，贷款利率最低可执行人行同期同档次基准利率上浮15%，还款方式为等额本息法。2019年8月21日，本院依原告申请向农行金湾支行发函调查涉案《贷款审批通知书》的撤销情况。农行金湾支行于2019年8月26日向本院出具情况说明，称被告的申请书编号为44300201800216820，贷款审批日期为2018年5月12日，批复有效截止日期为2018年11月12日，被告已在有效期内通过口头撤销该笔贷款业务。本院认为，关于被告是否应向原告支付违约金21800元。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务，委托人支付报酬的合同。”的规定，在居间合同中，居间人为委托人提供的服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。所谓报告订约机会，是指受委托人的委托，寻觅及提供可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。本案中，被告为购买房屋而委托原告寻找卖方，原告受被告的委托，向被告寻觅、报告了购买案涉房屋的机会，并促成了被告与卖方左忠英签订了案涉《房地产买卖及居间合同》，被告也已向卖方左忠英支付定金3万元。案涉《房地产买卖及居间合同》约定，被告通过银行按揭贷款的方式支付购房款。被告在银行审批通过按揭贷款申请后，自行撤销该笔贷款，拒不履行向卖方支付购房款的义务，已构成根本违约。根据涉案《房地产买卖及居间合同》的约定，若被告违约未买入涉案房屋，应向原告支付21800元作为补偿。根据原告与被告在《佣金及必要费用确认及支付承诺书》中约定，如被告违约导致未能签订《珠海市二手房买卖合同》，被告应向原告支付违约金，违约金数额等于买卖双方应付佣金金额的总和即2万元。从被告签署的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》抬头的内容来看，该《佣金及必要费用确认及支付承诺书》形成于《房地产买卖及居间合同》之后，该违约金条款属于原、被告之间的特别约定。案涉《房地产买卖及居间合同》因被告的根本违约而无法继续履行，致使案涉房产最终无法交易过户。被告应按《佣金及必要费用确认及支付承诺书》的约定向原告支付买卖双方应付佣金金额总和的违约金2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨三妹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市世华房地产代理有限公司支付违约金2万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元（原告珠海市世华房地产代理有限公司已预付），由原告珠海市世华房地产代理有限公司负担14元，由被告杨三妹负担159元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  韩蕾蕾二〇一九年八月二十九日书记员  陈宝仪附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。