内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再123号抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：呼和浩特市维多利房地产开发有限公司。法定代表人：卢小娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：福成，该公司员工。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：赵立仁，男，1964年1月14日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：樊宏瑞，1964年12月1日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市，系赵立仁亲属。申诉人呼和浩特市维多利房地产开发有限公司（以下简称维多利公司）因与被申诉人赵立仁房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终3511号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）复查[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）内民抗21号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员王某、隽朗出庭。申诉人维多利公司的委托诉讼代理人赵明程、福成，被申诉人赵立仁及其委托诉讼代理人樊宏瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终3511号民事判决认定案件的基本事实缺乏证据证明，内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》鉴定对象与约定不符，并缺乏鉴定依据。具体理由如下：（一）内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》鉴定对象与拆迁补偿协议约定、回迁实际情况不符。依据赵立仁与维多利公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》“一楼650m2的商业房按照拆一还一，原址回迁650m2商业房（该房屋面积按照建筑面积计算，并按照国家有关房屋征收回迁的房屋有关规定执行）”的约定，650平米的回迁商业房中不存在临街商铺与内铺的区分。依据呼和浩特市标准房产测绘所2017年3月出具的呼标准房暂测（2012）第Z037-1号《房屋面积暂测成果报告书》显示的诉争商业用房建筑面积为657.53平方米、套内面积576.59平方米、公摊面积80.94平方米的测量，650平米的回迁商业房中也不存在临街商铺与内铺的区分。内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》以“内铺70平方米，临东护城河北巷南北方向四间商铺建筑面积为580平方米”为鉴定对象，与拆迁补偿协议约定、回迁实际情况不符。（二）内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》关于临街商铺部分缺乏鉴定依据。内蒙古景通房地产评估有限公司（以下简称景通公司）出具内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》运用比较法对诉争房屋租金进行估价。依据中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）4.2.1之规定，运用比较法估价应当首先搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础。搜集交易实例信息应包括：交易对象基本状况、交易双方基本情况，交易方式、成交日期等，选取的可比实例房地产应与估价对象相似。但是内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》中仅就70平米内铺部分选择金锐家具内铺、长乐宫商场内铺、劝业商场内铺为可比实例进行鉴定，对580平米临街商铺部分未选择可比实例，仅通过“同理可得”推定临街商铺的比准价格为345（元/平方米·月），缺乏鉴定依据，不符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的要求。维多利公司称，同意检察院的抗诉理由，请求撤销一、二审判决，发回重审或依法改判，对一审判决违约金租金标准进行重新认定。赵立仁辩称，维多利公司逾期交房，已构成违约，应依约向赵立仁支付违约金。内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》评估结果合法有效，一审法院以此为依据判决维多利公司支付违约金的数额合法、准确。综上，请求维持原审判决。赵立仁向一审法院起诉请求：1.判决维多利公司交付存在争议的回迁商业用房70平方米；2.判决维多利公司向赵立仁支付2013年8月至2015年12月逾期交房违约金人民币6102600元，并支付自2016年1月至房屋竣工验收合格并交付之日止的违约金。一审法院认定事实：2011年7月17日，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：一楼650平方米商业房按照拆一还一，原址回迁650平方米商业房，交付时间为2013年8月前，并约定如维多利公司不能按期交付房屋，应当向赵立仁支付违约金，标准按照同地段租金计算。2016年4月15日，内蒙古景通房地产评估有限公司作出内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》，对赵立仁一楼商铺2013年8月至2015年12月期间的租金进行了评估，其中内铺建筑70平方米，每平方米每月255元，临街商铺建筑580平方米，每平方米每月345元，合计租金人民币6102600元。一审法院判决：（一）维多利公司于本判决生效之日起十五日内支付赵立仁2013年8月至2015年12月期间的违约金人民币6102600元，房地产鉴定估价费人民币65000元；（二）驳回赵立仁的其他诉讼请求。案件受理费54518元由维多利公司负担。维多利公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审。二审法院认定事实：二审中，当事人没有提交新证据，经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，予以确认。二审法院认为：一审中，维多利公司明确认可涉案房屋截止至赵立仁起诉之时并不具备交付条件，故根据合同约定的交房时间，维多利公司存在逾期交付房屋的违约情形，依约应当按照同地段租金承担相应的违约赔偿责任。一审法院判决维多利公司向赵立仁支付2013年8月至2015年12月期间的违约金于法有据。关于违约金的认定标准，一审法院依据赵立仁的申请，对涉案房屋的租金情况委托鉴定机构予以鉴定，并由内蒙古景通房地产评估有限公司作出内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》，经审查，该报告鉴定程序合法、鉴定机构具备法定资质，能够作为认定涉案房屋租金损失的依据，维多利公司对该鉴定结论并未提交足以推翻的相反证据，故对该鉴定报告予以采信，一审法院以该鉴定报告作为认定违约金的依据并无不当，维多利公司的上诉请求并无事实和法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54518元，由维多利公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：维多利公司提交新证据：证据一，《房屋面积暂测成果报告书》、房地产估价规范、照片、房屋租赁合同，证明：双方按照回迁安置补偿协议约定的回迁房面积已经超过650平方米，不包括赵立仁一审中要求的内铺部分，内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》不应有内铺及临街商铺之分，所选取的鉴定对象与拆迁补偿协议约定及回迁的实际情况不符。证据二，确定专业机构笔录。证据三，确定专业机构询问笔录。证明：一审法院通过抓阄的方式选取鉴定机构不符合选取鉴定机构规程，在鉴定机构的选取程序上不符合规定。证据四，2017第400号《房地产估价报告》，证明：对同一位置的房屋在本鉴定报告中评估的价格明显低于0075号评估报告，通过一审法院委托书可以看出回迁给赵立仁的临街商铺已经达到650平方米，不应该再计算内铺的房屋面积，不存在回迁内铺的事实。赵立仁质证：对于证据一，《房屋面积暂测成果报告书》真实性认可，证明的问题不认可，只是用于办理产权证使用，不能作为证据使用。房地产估价规范、照片、房屋租赁合同与本案无关。对于证据二和证据三，评估机构是双方认可的，评估报告程序合法。对于证据四，真实性认可，证明问题不认可，报告是2017年作出的，与本案无关。本院认证如下：赵立仁对《房屋面积暂测成果报告书》的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，但该份证据形成于2017年，不能证实维多利公司所要证明的问题。房地产估价规范、照片、房屋租赁合同无法确定与本案的关联性，且赵立仁不予认可，本院不予采信。确定专业机构笔录、确定专业机构询问笔录是一审法院鉴定室所做，双方当事人对其真实性均无异议，庭审中，维多利公司代理人认可赵立仁代理人所述选取鉴定机构时备选为十几家，不是三家，本院予以确认。2017第400号《房地产估价报告》出具日期为2017年11月2日，估价期间为2015年12月30日至2017年12月30日，与本案无关，本院不予采信。本院再审查明的事实与一、二审法院认定的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》能否作为认定赵立仁租金损失的依据。本案中，赵立仁与维多利公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照协议的约定履行各自的义务。维多利公司未按照协议约定的交付时间向赵立仁交付标的物，构成违约，应当承担违约责任。维多利公司主张内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》不能作为认定赵立仁租金损失的依据，并提交了《房屋面积暂测成果报告书》。经审查，原审法院判决维多利公司向赵立仁支付的租金损失为2013年8月-2015年12月期间的损失，鉴定机构内蒙古景通房地产评估有限公司是经一审法院委托，双方当事人共同选取的鉴定机构，具备鉴定资质，在鉴定过程中以双方当事人认可的《房屋拆迁补偿安置协议》及图纸作为鉴定依据，并最终作出鉴定结论。维多利公司虽对该鉴定结论有异议，但在一审及二审中均未提出重新鉴定申请，是对自身权利的放弃，应自行承担不利后果。而《房屋面积暂测成果报告书》形成于2017年3月，且明确载明测绘目的为办理预售房许可证，不作为房屋所有权证书登记的依据，建筑面积以最终测绘报告为准等内容。因此，该《房屋面积暂测成果报告书》不足以推翻内蒙古景通房地产评估有限公司基于鉴定时的客观情况所作出的鉴定报告。一、二审法院以内景通【2016】估字第0075号《房地产鉴定估价报告》作为认定维多利公司应付赵立仁2013年8月-2015年12月期间租金损失的依据并无不当。另外，因维多利公司在原审中并未提出重新鉴定申请，本院对其提出的鉴定申请及调查申请依法不予准许。综上所述，维多利公司的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终3511号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王文君审判员  武 杰审判员  李 婧二〇一九年八月二十九日书记员  涂 彬