广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26521号原告：广州高新供应链管理服务有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：刘伟，董事长。委托代理人：简伟立、欧阳美美，均系广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告：广州天河科技园工业园区业主委员会，住所地广东省广州市天河区。负责人：钦宇，主任。委托代理人：徐孟强、梁结明，均系广东四端律师事务所律师。被告：广州市天河科技园物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码D。法定代表人：何永强。委托代理人：吴瀚，广东德良律师事务所律师。原告广州高新供应链管理服务有限公司（下简称高新公司）诉被告广州天河科技园工业园区业主委员会（下简称天河科技园业委会）、广州市天河科技园物业管理有限公司（下简称天河科技园物管公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高新公司的委托代理人简伟立、欧阳美美，被告天河科技园业委会的委托代理人徐孟强、梁结明，被告天河科技园物管公司的委托代理人吴瀚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高新公司诉称：原告是广州市天河区64号，66号西307的产权人，上述房屋位于广州天河科技园工业园区内。被告天河科技园业委会是园区的业主委员会，被告天河科技园物管公司是天河科技园业委会选聘的物业服务公司。2018年3月18日，被告天河科技园业委会在园区内张贴了《关于对“签订园区外围物业管理委托合同”进行表决的通知》，并向园区内业主派发表决票。但被告天河科技园业委会的通知只表述了维持原有外围物业管理服务费标准和停车费标准不变，并没有将物业管理委托合同版本同时公示。2018年3月30日，被告天河科技园业委会发布《关于签订园区外围表决结果情况的通报》，告知园区各位业主将代表园区业主与被告天河科技园物管公司签订物业管理委托合同。原告一直不清楚两被告签订的物业管理委托合同的具体内容。直到近日，原告才取得两被告签订的《广州天河科技园工业园区物业管理委托合同（2017年11月1日至2022年10月31日）》的复印件，上述合同第二十一条约定，“经营性收入，经甲方同意许可后可用部分补贴物业管理服务费的不足，包括用于购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，帐目公开。”原告认为，该经营性收入主要是指园区内的停车费收入，而按照上一年度的财务报表显示，园区内的停车费收入数额高达700多万元。根据《第六届天河科技园工业园区业主大会议事规则》第九条的规定，凡属于外围区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营、管理等方案和收益分配及使用方式均应召开业主大会进行投票，由全体业主共同决定。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”由业主共同决定。然而，被告天河科技园业委会未按照法定程序擅自就经营性收入的分配、使用等问题直接与被告天河科技园物管公司在物业管理委托合同第二十一条中进行约定，该约定与相关法律规定及议事规则的约定相抵触，应属无效条款，故原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、两被告签订的《广州天河科技园工业园区物业管理委托合同》第五章第二十一条中“经营性收入，经甲方同意许可后可用部分补贴物业管理服务费的不足，包括用于购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，帐目公开”无效；二、本案诉讼费由两被告承担。被告天河科技园业委会辩称：一、原告不是本案适格的主体。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”天河科技园工业园区的业主总户数为145户，原告的诉讼请求涉及到园区全部业主共有和共同管理权利事宜，应当取得“双过半”的业主同意，但原告未举证证明其已经取得“双过半”业主的同意以其名义对园区业主共有和共同管理权利事宜进行起诉，因此，原告不能代表大部分业主的意愿，不是本案适格的主体。二、被告天河科技园业委会代表业主与被告天河科技园物管公司续签物业管理委托合同的事宜，已依法召开业主大会经业主表决同意通过。对于是否同意与被告天河科技园物管公司续签物业管理委托合同的事宜，被告天河科技园业委会在召开业主大会期间已向有疑问的业主解释了相关合同条款，由业主自愿作出赞成、反对、放弃的表决。被告天河科技园业委会于2018年3月30日对发出与回收的《“是否同意与天河科技园物业管理有限公司续签物业管理合同”的表决票》进行开封统计，结果为发出表决票145票、收回表决票126票、赞成125票、反对0票、弃权1票，赞成票占总投票权的86.21%，已经达到《中华人民共和国物权法》规定的“双过半”要求。三、原告在业主大会表决过程中，没有投反对票，也没有在表决结果公示期间提出反对意见。被告天河科技园业委会经查阅全部表决票，未发现原告在业主大会表决过程中对是否与被告天河科技园物管公司续签物业管理委托合同投反对票，在表决结果公示期间原告也没有提出任何异议。事实上对于物业管理委托合同的约定原告是非常清楚的，而且随时可以到被告天河科技园业委会办公室查阅复印。合同签订了这么长时间，原告均未提出异议，说明其对合同内容是没有异议的。四、续签的物业管理委托合同（2017年11月1日至2022年10月31日）与原物业管理委托合同（2012年10月1日至2017年9月30日）的约定基本一致，两个合同版本的约定并没有实质性改动，没有侵害原告及其他业主利益。被告天河科技园业委会与被告天河科技园物管公司签订的原物业管理委托合同第二十一条约定，“经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支。”续签的物业管理委托合同第二十一条约定，“经营性收入，经甲方同意许可后可用部分补贴物业管理服务费的不足，包括用于购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，账目公开。”对比两份物业管理委托合同，实际上续签的合同对第二十一条的约定更加详细，更能保护业主共同利益，并没有侵害业主权益。而且，被告天河科技园业委会在召开业主大会期间也向业主说明了续签物业管理委托合同事宜。另外，本次物业管理委托合同仅仅是对原物业管理委托合同的续签，原告作为园区业主之一，在2011年就取得了房地产权证，且一直在园区内办公经营，并履行原物业管理委托合同至期限届满均未提出异议，原告表示不清楚物业管理委托合同的具体内容，是不符合常理的。综上所述，原告不是本案适格的主体，被告天河科技园业委会与被告天河科技园物管公司签订物业管理委托合同是依法经过业主大会表决通过的，没有违反法律强制性规定，也没有侵害原告及其他业主利益，不符合合同无效的情形。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告天河科技园物管公司辩称：同意被告天河科技园业委会的答辩意见。被告天河科技园物管公司认为原告主张物业管理委托合同第五章第二十一条的条款是规定天河科技园业委会及业主大会内部程序问题，相关约定没有侵害任何人的合法权益，物业管理委托合同及条款均有效。经审理查明：根据高新公司提交的粤房地权证穗字第××号房地产权证显示，广州市天河区64,66号西307的房地产权属人为高新公司。2018年5月25日，天河科技园业委会（甲方）与天河科技园物管公司（乙方）签订《广州天河科技园工业园区物业管理委托合同（2017年11月1日至2022年10月31日）》（下简称案涉物管委托合同），约定甲方将广州天河科技园工业园区内建筑物滴水线以外区域委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为五年，自2017年11月1日至2022年10月31日止等。其中，该合同第五章第二十一条约定，“经营性收入，经甲方同意许可后可用部分补贴物业管理服务费的不足，包括用于购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，帐目公开。”现高新公司向本院提起诉讼，要求确认案涉物管委托合同的第五章第二十一条无效。诉讼过程中，高新公司认为根据《物业管理条例》第十二条第三款的规定，业主大会作出决定应当经与会业主所持投票权1/2以上投票通过，业主大会作出制定及修改业主公约、业主大会议事规则、选聘及解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上投票通过；案涉物管委托合同的第五章第二十一条实际上涉及的是全体业主共同利益共有事项的处理，但天河科技园业委会没有召开业主大会对该事项进行表决，就在案涉物管委托合同中直接进行了相关约定；园区2017年度的停车费高达700多万元，但天河科技园业委会、天河科技园物管公司均未对停车费的归属及使用作出合理解释，天河科技园业委会明知各业主对停车费的归属问题相当关心，但并没有在业主大会中就此提出议题，也没有就停车费的归属及使用问题召开过业主大会；因此，案涉物管委托合同的第五章第二十一条违反了相关的议事规则及法定表决的程序，天河科技园业委会作为各业主的代表无权直接与天河科技园物管公司在案涉物管委托合同中就经营性收入进行相应约定。为予证明，高新公司提交了《第六届天河科技园工业园区业主大会议事规则》《天河科技园工业园区管理规约（外围）》《关于对“签订园区外围物业管理委托合同”进行表决的通知》《关于签订园区外围表决结果情况的通报》（上述证据均为复印件）。其中，《关于对“签订园区外围物业管理委托合同”进行表决的通知》显示由天河科技园业委会于2018年3月8日发出，表示就“签订园区外围《物业管理委托合同》”事项提请全体业主进行书面表决，表决票派发时间为2018年3月9日，投票截止时间为2018年3月30日下午15:00。《关于签订园区外围表决结果情况的通报》显示由天河科技园业委会于2018年3月30日发出，表示本次表决选择“赞成与天河科技园物业公司签订园区外围物业管理合同”意见的业主的建筑面积占园区总建筑面积的88.49%，且业主人数占园区总人数的86.21%；本次表决符合《中华人民共和国物权法》的规定，获得工业园区业主大会通过；天河科技园业委会将会代表园区业主与天河科技园物管公司签订工业园区外围《物业管理合同》，并严格按照《中华人民共和国物权法》等有关规定和要求，监督和促进天河科技园物管公司做好各项管理服务工作。天河科技园业委会、天河科技园物管公司均确认上述证据的真实性。天河科技园业委会认为，其是按照相关法律规定召开业主大会并向全体业主发出公示，由业主自愿作出赞成、反对或弃权的表决；2018年3月30日，天河科技园业委会对发出及收回的表决票进行统计，结果是发出的表决票是145票、收回的表决票是126票，其中赞成的是125票、反对是0票、弃权是1票，赞成票占总投票比是86.21%，已达到《中华人民共和国物权法》关于双过半的要求；案涉物管委托合同是续签的合同，与原来的物管委托合同的条款是一致的；在召开业主大会过程中，天河科技园业委会向包括高新公司在内的所有业主对合同条款进行了解释，高新公司称不清楚案涉物管委托合同的内容是不属实的；案涉物管委托合同没有侵害园区内业主的利益或者是其他第三方的利益，合同内容也符合国家强制性规定，不符合合同无效或部分条款无效的情形。为予证明，天河科技园业委会提交了《广州天河科技园工业园区物业管理委托合同》（下简称《2012年物管委托合同》）等证据。一、《2012年物管委托合同》，显示由天河科技园业委会（甲方）与天河科技园物管公司（乙方）于2012年10月18日签订，约定甲方将广州天河科技园工业区内建筑物滴水线以外区域委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为五年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止等。其中，该合同第五章第二十一条约定，“经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支。”二、《“是否同意与广州市天河科技园物业管理有限公司续签物业管理合同”表决票现场点票、统计情况及表决结果》（下简称《表决结果》），显示时间为2018年3月30日15:00时，天河科技园工业园区业主情况为业主总个/人数145、建筑面积352041.56平方米、建筑面积投票权352042；发出表决票352042，收回表决票312412、未收回表决票39630；建筑面积投票权表决情况为赞成票数311537、反对票数0，赞成票数占总投票权的88.49%；业主人数投票权表决情况为赞成票数125、反对票数0，赞成票数占总投票权的86.21%；表决结果为，本次表决赞成同意与天河科技园物管公司签订物业管理合同的业主建筑面积占总建筑面积的88.49%，且人数占总人数的86.21%，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定；表决结果表明，本次“是否同意与广州市天河科技园物业管理有限公司续签物业管理合同”的表决获得工业园业主大会通过，同意与天河科技园物管公司续签物业管理合同。三、126户表决票。高新公司确认证据一的真实性，但认为《2012年物管委托合同》与案涉物管委托合同并非同一份合同，与本案无关；高新公司对证据二的真实性予以确认，但认为《表决结果》并没有将案涉物管委托合同公示给各业主，且没有将案涉物管委托合同第五章第二十一条相关内容经过业主大会的投票表决；高新公司对证据三的真实性不予确认，认为其并不清楚其他业主的表决情况。本院认为：《物业管理条例》第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”现高新公司认为案涉物管委托合同的第五章第二十一条违反了相关议事规则及法定表决程序，并以此为由起诉要求确认该条款无效。对此，天河科技园业委会则提交了126户表决票等证据以证明上述合同是依法经业主大会表决通过的，应属合法有效。对此争议，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，根据已查明的事实可知，天河科技园业委会早已于2012年10月18日与天河科技园物管公司签订《2012年物管委托合同》，约定相关物业管理服务事宜，该合同第五章第二十一条已明确约定“经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支。”该合同已履行完毕。现就与天河科技园物管公司续签物管委托合同的问题，天河科技园业委会已依法通过业主投票的方式征求园区业主的意见，而本次表决赞成同意与天河科技园物管公司签订物业管理合同的业主建筑面积占总建筑面积的88.49%，且人数占总人数的86.21%，符合法律的相关规定。另外，案涉物管委托合同的第五章第二十一条约定“经营性收入，经甲方同意许可后可用部分补贴物业管理服务费的不足，包括用于购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，帐目公开。”上述条款约定的内容仅是约定经天河科技园业委会同意许可后可用部分经营性收入补贴物业管理费的不足，并非实质性处分经营性收入。而且，上述条款的约定内容明显是在《2012年物管委托合同》第五章第二十一条约定的基础上，加上了“经甲方同意许可后”的条件，更为保障了业主利益。综上，高新公司的诉讼请求明显缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州高新供应链管理服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州高新供应链管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  王伟雄人民陪审员  焦 红人民陪审员  邹允洪二〇一九年八月二十二日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰