安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0811民初2133号 原告：安庆苏翔商贸有限公司，住所地安庆市。 法定代表人：杨艳萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪光发，安徽振风律师事务所律师。 被告：安庆市巨源房地产开发有限责任公司，住所地安庆市。 法定代表人：朱闽，该公司总经理。 被告：安庆市巨源物业管理有限责任公司，住所地安庆市。 法定代表人：朱军，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：徐光明，安徽明启律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：周丹，安庆市巨源房地产开发有限责任公司员工。 原告安庆苏翔商贸有限公司（以下简称“苏翔商贸公司”）诉被告安庆市巨源房地产开发有限责任公司（以下简称“巨源房地产开发公司”）、安庆市巨源物业管理有限责任公司（以下简称“巨源物业管理公司”）不当得利纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告苏翔商贸公司的委托诉讼代理人汪光发，被告巨源房地产开发公司、巨源物业管理公司的共同委托诉讼代理人徐光明、周丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏翔商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还房屋租金86180元；2、被告诉讼费等由被告承担。事实及理由：位于安庆市开发区，7＃，8＃，12＃，13＃，14＃，17＃，18＃，20＃商业用房由被告巨源房地产开发公司建设开发，2013年12月20日被告巨源房地产开发公司将上述房屋出售给安庆市锦绣工贸发展有限公司（以下简称“锦绣工贸公司”），锦绣工贸公司获得该房屋的产权。2017年11月23日原告经过拍卖、变卖程序获得上述房屋产权，并办理了产权证。经了解，上述房屋处于租赁状态，是被告巨源房地产开发公司委托被告巨源物业管理公司对外出租。在原告获得房屋产权后，被告以各种理由拒将收取的租金交还给原告。原告认为，房屋产权人有权获得该房屋的收益，被告非产权人，无任何法律依据占有该租金。为此特依法具状法院，望判令如所请。 被告巨源房地产开发公司、巨源物业管理公司共同辩称：1、本案不是不当得利纠纷，因为该房是巨源房地产开发公司建设，尽管本案原告2017年通过特殊程序实现了抵押权，当时该房没有交付给原告，原告没有实际接受房屋。原告何时办理的房产证我们不清楚，原告现在租赁租金的清单是2017年法院裁定的第二天开始计算租金的，显然是没有依据的。所以本案的核心问题是原告应当接受房屋，不是要求不当得利的租金；2、本案的开发时间比较早，现在原告不缴纳房屋水电增容费、开户费，因为前期开发的房屋其水电开户增容费是单独计算的，不在房屋单价当中，所以，目前我方认为该房屋被告是合法拥有，原告无权要求返还租金；3、该案件从2017年原告通过迎江法院特别程序实现了抵押权，然后进行了执行程序，当时我方知晓后提出执行异议，尽管我方官司败诉，但我方仍然保持对拍卖程序及执行程序的申诉权。到2018年7、8月份，在菱北法庭原告提起9个案件的诉讼，要求解除租赁合同，返还租金。经过开庭审理，原告自动撤诉。本案与上次的案件事实是一样的，只是案由不同。我方认为原告以不当得利的案由进行诉讼无事实依据，依法应当驳回原告诉讼请求。 原、被告为证明自己的诉讼主张，依法向本院提交了相应证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。根据原、被告双方的陈述及本院所采信的证据，本院经审理查明事实如下： 2013年12月20日，锦绣工贸公司与巨源房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定由锦绣工贸公司购买巨源房地产开发公司所有的位于安庆市开发区房屋，合同第八条约定，所购门面房巨源房地产开发公司已委托物业公司对外出租，待租房时间到期后，将门面房移交给锦绣工贸公司。随后，巨源房地产开发公司开具了销售不动产发票，并与锦绣工贸公司办理了产权登记手续，将上述九间门面房转移登记至锦绣工贸公司名下。2014年5月，为向案外人杨启祥借款，锦绣工贸公司以上述房屋向杨启祥设定抵押权并于同年8月11日办理了抵押登记，杨启祥领取了房地产他项权证。2017年3月29日，因锦绣工贸公司未能偿还借款，杨启祥向安庆市迎江区人民法院申请实现担保物权。2017年5月12日，迎江区人民法院作出（2017）皖0802民特3号民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖涉案房屋。后依据该裁定书，委托安庆鑫驰拍卖有限公司拍卖涉案房产，但经三次公开拍卖均流拍。2017年11月8日，经协商，杨启祥与锦绣工贸公司一致同意将房产以第三次拍卖底价2484200元变卖于苏翔商贸公司。2017年11月23日，迎江区人民法院作出（2017）皖0802执529-1号执行裁定书，裁定涉案房产所有权及相应的其他权利归苏翔商贸公司所有，所有权及相应的其他权利自本裁定送达苏翔商贸公司时起转移。苏翔商贸公司于2017年11月29日收到该裁定书后在房产部门办理了上述房屋的所有权证。2018年4月11日，巨源房地产开发公司向迎江区人民法院提出案外人执行异议申请书，要求中止（2017）皖0802执529-1号执行裁定书第一项的执行，迎江区人民法院于2018年5月11日作出（2018）皖0802执异9号执行裁定书，裁定驳回巨源房地产开发公司的异议。巨源房地产开发公司不服该裁定，于2018年5月3日向迎江区人民法院提起诉讼，要求中止（2017）皖0802执529-1号执行裁定书的执行、确认案涉房屋所有权归巨源房地产开发公司所有。迎江区人民法院于2018年7月21日作出（2018）皖0802民初1086号民事判决，驳回巨源房地产开发公司的诉讼请求。巨源房地产开发公司不服该判决，于2018年9月12日上诉至安庆市中级人民法院，安庆市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）皖08民终2124号民事判决，驳回巨源房地产开发公司的上诉。现案涉房屋仍处于租赁状态，租金由巨源房地产开发公司收取。 本院认为：首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”本案涉案房屋在巨源房地产开发公司与锦绣工贸公司签订《商品房买卖合同》并办理了登记手续后，物权已经转移至锦绣工贸公司；其次，杨启祥作为锦绣工贸公司的债权人以及案涉房屋的抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权，在锦绣工贸公司不清偿债务时其有权依法申请对案涉房屋进行拍卖、变卖、实现担保物权。后经协商，案涉房产以第三次拍卖底价2484200元变卖于苏翔商贸公司，迎江区人民法院于2017年11月23日作出（2017）皖0802执529-1号执行裁定书，裁定涉案房产所有权及相应的其他权利归苏翔商贸公司所有，所有权及相应的其他权利自裁定送达苏翔商贸公司时起转移。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故自该裁定书送达苏翔商贸公司时起案涉房屋的所有权即转移至苏翔商贸公司；第三，锦绣工贸公司与巨源房地产开发公司约定案涉房屋委托巨源物业管理公司对外出租并收取租金，因锦绣工贸公司与巨源房地产开发公司在签订《商品房买卖合同》后办理了产权登记手续，故上述约定实质是是锦绣工贸公司同意巨源房地产开发公司无偿利用其所有的房产。但案涉房屋的所有权自2017年11月29日已经转移至苏翔商贸公司，自房屋所有权转移之日起锦绣工贸公司即无权处分上述房产，亦无权再同意巨源房地产开发公司无偿利用上述房产。被告巨源房地产开发公司继续收取上述房屋对外出租的租金没有法律依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，苏翔商贸公司有权要求被告巨源房地产开发公司返还自房屋所有权转移之日起收取的租金，关于被告收取租金的期限及数额,苏翔商贸公司计算被告返还已收取的租金系自2017年11月24日至巨源房地产开发公司收取的租金截止日应为2017年11月30日至巨源房地产开发公司收取的租金截止日，共计85280元【86180-（5天*20元/日*9户）】；根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，本案涉案房屋的所有权人几经变更，在其拥有产权期间的出租行为有合法依据,收取的租金是合法收入。但是,当涉案房屋被法院执行拍卖、变卖后,原告成为该财产的所有权人。因此,当产权人变更为原告后,被告巨源房地产开发公司没有合法依据继续收取租金的行为侵害了原告的利益,构成不当得利，其以双方应为交付接受房屋纠纷为由,不将房屋的占有使用权转移给原告并仍然收取租金的行为,无合法依据,侵害了原告的利益,仍属不当得利。另外，巨源物业管理公司将案涉的房屋对外转租是以自己的名义与租户签订房屋租赁合同，但相应租金却由巨源房地产开发公司收取，故苏翔商贸公司要求巨源物业管理公司承担返还租金的连带责任没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告安庆市巨源房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告安庆苏翔商贸有限公司不当得利款85280元； 二、驳回原告安庆苏翔商贸有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费978元，由被告安庆市巨源房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  张建开 二〇一九年八月三十日 书记员  汪剑威 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。