广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异674号 异议人（被执行人）：袁红梅，女，1968年11月12日出生，汉族，住广州市天河区。 申请执行人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华穗路5号。 负责人：钟德胜。 委托代理人：邓兆欣、金诚，分别系广东神明律师事务所律师和实习律师。 被执行人：广州华慕贸易有限公司，住所地广州市天河区广园东路2191号时代新世界中心南塔2001-2002房。 法定代表人：袁红梅。 被执行人：魏钢峰，男，1968年5月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）申请执行广州华慕贸易有限公司（以下简称华慕公司）、袁红梅、魏钢峰金融借款合同纠纷一案中，被执行人袁红梅提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人袁红梅述称：1.请求依法裁定撤销贵院作出的(2019)粤0106执1607号《执行裁定书》的执行内容；2．请求依法停止拍卖异议人名下位于广州市天河区广州大道北路56号1909号房（以下简称1909号房）和解除对该房产及广园东路2191号南塔2001号房（以下简称2001号房）的查封措施。 事实与理由： 一、本案存在超标的查封、拍卖的情形。 贵院作出的(2019)粤0106执l607号《执行裁定书》的执行内容为异议人应付本金及利息等费用合计人民币2390030.14元，但却裁定同时拍卖广州市天河区广州大道北路56号1910号房（以下简称1910号房）和1909号房的房产，其中1909号房面积为92.65平方米，1910号房面积为76.51平方米，并且对2001号房仍不解除查封，而据异议人向地产中介公司了解，与拍卖房产同小区的房屋二手房销售价格约4万元／平方米，由此计算，贵院拟拍卖的房产市场价值约676万元，其中l909号房价值约为370万元及1910号房价值约为306万元。由此可见，本案存在明显超标的查封、拍卖的情形，明显己违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定。 异议人认为，拍卖1910号房产己足以清偿本案执行款项，因此，异议人恳请贵院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款的规定，立即解除异议人名下1909号房及2001号房的查封措施。 应当保留异议人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。 贵院审理的另案(2018)粤0106执10216号《执行裁定书》亦裁定拍卖异议人2001号房，如贵院将本人名下的三套房产全部进行拍卖，则异议人及异议人的父母、子女将无房屋居住，这将违反执行程序。因此，恳请贵院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定保留异议人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。 异议人特根据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出异议，并恳请贵院依法撤销贵院作出的(2019)粤0106执1607号《执行裁定书》的执行内容，依法停止拍卖异议人1909号房及解除对该房产和2001号房的查封措施。 申请执行人招商银行广州分行辩称：请求驳回袁红梅的申请事项。 事实与理由： 一、本案是轮候查封，不可能构成超额查封。 根据1909号房和1910号房《广州市不动产登记查册表》显示，本案在诉讼阶段轮候查封上述房屋。根据最高法院裁判观点，轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力，产生的仅是一种预期效力，类似于效力待定的行为。本案是轮候查封，不可能构成超额查封。 二、案件执行标的约为972万元，不是袁红梅声称的2390030.14元。 在中国执行信息公开网综合查询袁红梅在贵院的被执行信息，可查询到的执行标的（包括本案）合计约为472万元。同时，申请执行人了解到肇庆市高要区人民法院将首封案件参与分配材料一并寄至贵院，所涉债权约500万元。故贵院负责执行的以袁红梅为被执行人的案件执行标的合计约为972万元，不是袁红梅声称的2390030.14元。 袁红梅隐瞒了两被执行房屋已被打通使用的事实。 异议人所提执行异议隐瞒了一个重要事实，即1909号房和1910号房己被打通使用，不宜分割处理，故将1909号房和1910号房同时拍卖更有利于本案执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，1909号房和1910号房应当同时拍卖。 四、1909号房和1910号房的变现难度大。1909号房和1910号房均为住宅，建筑面积分别为92.65平方米和76.51平方米，两套打通使用，打通后的户型为2厅4房1厨2卫l阳台，任何一套被执行房屋均不具各独立的实用功能，买受人购买任何一套房屋后都面临难以实际接管被执行房屋的麻烦。再加上广州市住房限购政策的限制，两套房屋合起来面积偏大、总价过高，变现难度大。为维护双方当事人的合法权益，适宜将两套房屋一并拍卖。 五、申请尽快通过网络大数据确定1909号房和1910号房的市场参考价。袁红梅声称与1909号房和1910号房同小区的房屋二手房销售价格约4万元／平方米，由此计算，1909号房和1910号房市场价值约676万元。袁红梅单方面声称的价格不足为据。为进一步查明是否存在明显超额查封和执行的事实，申请执行人申请尽快通过网络大数据确定两被执行房屋的市场参考价。 六、异议人所主张的住房保障金不属于本案执行异议的审查对象，且不符合法定条件。 被执行人华慕公司辩称：我司从2005年一直租赁2001号房，与袁红梅达成协议，以供代租，供完楼款，我司可以使用20年至2026年。我司坚持使用2001号房到2026年。不再支付租金。 被执行人魏钢峰均未答辩。 本院查明，招商银行广州分行申请执行华慕公司、魏钢峰、袁红梅金融借款合同纠纷一案，本院作出的(2018)粤0106民初3170号民事判决已发生法律效力。依据判决，一、袁红梅向招商银行广州分行偿还借款本金2084936.92元及利息；二、华慕公司对上述债务向招商银行广州分行承担连带清偿责任；三、招商银行广州分行对1909号房、1910号房的房产享有抵押权，有权就前述抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；案件受理费24220元，保全费5000元，合计29220元，由被执行人袁红梅、华慕公司、共同负担。因上述被执行人没有履行判决确定的义务，招商银行广州分行向本院申请执行。本院于2019年1月22日以（2019）粤0106执1607号案立案执行。 在诉讼期间，本院分别于2018年2月28日、2018年3月15日作出（2018）粤0106民初3170号民事裁定及协助执行通知书轮候查封了1909号房和1910号房。另查，1909号房、1910号房和2001号房在2016年12月22日由广东省肇庆市高要区人民法院首封。2019年4月8日，广东省肇庆市高要区人民法院向本院发出《参与分配函》，鉴于（2019）粤0106执1607号案和（2018）粤0106执10216号案债权人对上述房屋享有顺位在先的担保权，将其查封的1909号房、1910号和2001号房移送本院执行，同时将申请执行人胡绮云、廖礼祥、廖绍佳、黄东荣的相关材料转交本院参与分配。该四件案件的执行标的1000多万。1909号房和1910号房已被打通改成2厅4房1厨2卫l阳台。 2019年4月29日，本院作出（2019）粤0106执1607号《执行裁定书》，拍卖登记在袁红梅名下的1909号房和1910号房。经网络询价平均价1909号房价格为267.485175万元、1910号房价格为220.887789万元。异议人因此提出书面异议。 本院认为：一、本案是否存在超标的查封、拍卖的情形。本案的债权金额加上广东省肇庆市高要区人民法院移送要求参与分配的案件债权金额已超过1000多万元，而1909号房和1910号房网络询价平均价分别为267.485175元和220.887789元，并没有超出执行标的。而且1909号房和1910号房已经打通成为一个套房，本院同时拍卖1909号房和1910号房并无不当。因1909号房和1910号房的价款不足以清偿全部债务，本院查封2001号房并无不当。二、关于是否应当保留异议人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所抚养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”故唯一住房并非不能拍卖，而且1909号房和1910号房不是异议人的唯一住房，被执行人名下尚有其他房屋。故异议人的异议理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下： 驳回异议人袁红梅的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  关东英 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  黄雪媚