内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再131号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈江，男，1955年10月19日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：裴玉明，内蒙古慧灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，内蒙古慧灵律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张丽环，女，1962年7月6日出生，蒙古族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。被申请人（一审被告、二审上诉人）：郭金存，男，1962年7月30日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘义，男，1986年1月21日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王倩，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴蘩，内蒙古典和律师事务所律师。再审申请人陈江、张丽环因与被申请人郭金存、刘义确认合同无效纠纷一案，不服呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第01296号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2016）内民申1790号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张丽环、陈江的委托诉讼代理人斐玉明、李艳，被申请人陈江的委托诉讼代理人王倩、吴蘩到庭参加诉讼。被申请人郭金存经本院依法公告送达，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈江、张丽环申请再审称，二审判决认定事实不清，适用法律错误，要求撤销二审判决，维持一审判决，确认郭金存与陈江签订的《房屋买卖合同》无效。理由如下：刘义与郭金存签订《房屋买卖合同》并以备案无金额的《房地产买卖契约》为依据办理了房屋产权登记，房地产税收征收情况表中的交易金额为60万元，这与《房屋买卖合同》不相符。且郭金存至今未将房屋实际交付刘义。因此《房屋买卖合同》是虚假的并未实际履行的合同，郭金存与刘义就争议所涉房屋签署的任何文书都是恶意串通的结果，损害了陈江、张丽环的合法权益，应属无效。刘义辩称，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回陈江、张丽环的再审请求。事实及理由为：一、现有证据不能证明郭金存与刘义所签合同系恶意串通。第一，刘义与郭金存签订合同时，是因宁夏长信资产经营有限公司向郭金存发出《债权处置催收函》，建议郭金存尽快清偿欠款，之后郭金存与刘义签订买卖合同，因此该买卖行为系郭金存被催债才发生，具备客观情形。第二，合同签订时的价款符合内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司做出的评估价。第三，从合同履行来看，2012年2月27日刘义父亲刘致安通过银行转账支付宁夏长信资产经营有限公司577838.66元，用于偿还郭金存欠付本息款。剩余按照合同约定在2012年2月25日支付20万元，2013年4月20日用皇冠车抵顶25万元，又支付3万元现金，现只欠2万元。其余1391671.34元抵顶郭金存欠刘义的债务。综上，从订立合同的紧迫性、合同内容的合法性以及合同履行的完整性角度，均无法证明刘义与郭金存之间存在恶意串通的情形。二、2003年1月29日郭金存便向张丽环发送解除合同通知书，并在2003年10月通过报纸公告，时隔9年后郭金存才与刘义签订买卖合同。陈江、张丽环一审诉讼请求：确认郭金存与刘义于2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院审理查明，郭金存（甲方）分别于2000年7月3日、2000年11月15日与中国建设银行呼和浩特市支行（乙方）签订四份《龙卡信用卡消费信贷抵（质）押合同》，约定甲方自愿以其所有的位于呼和浩特市××区北、面积为274.39平方米的房屋作为抵押物，为龙卡信用卡消费信贷持卡人兰波、张少兵、张艳艳、楚冀通履行义务提供担保，并约定甲方在规定期限2000年7月3日至2001年7月2日、2000年10月13日至2001年10月12日、2000年11月15日到2001年11月14日之前不得转让担保物，否则承担法律责任。签订抵押合同后，办理了房屋他项权证，证号为房他字第009352号。2001年9月14日，郭金存（甲方）与陈江、张丽环（乙方）签订《个人购房协议》，约定甲方自愿将其所有的位于呼和浩特市××区北房屋出售给乙方，面积274.385平方米，价款1042663元。同日，陈江、张丽环交付现金20万元及一辆合款40万元凌志车。2001年1月6日，陈江、张丽环向金城饺子馆退房租6700元抵购房款，冯连积签字确认。后郭金存将房屋交付陈江、张丽环使用，但是至今未办理房屋产权过户手续。2005年4月19日，中国信达资产管理公司呼和浩特办事处与中国东方资产管理公司北京办事处联合在内蒙古日报上刊登债权转让及催收公告，将郭金存担保的上述龙卡信用卡消费贷款债权转让给中国东方资产管理公司北京办事处。中国东方资产管理公司北京办事处于2010年12月16日出具授权委托书，委托宁夏长信资产经营有限公司代为清收处置上述债权。宁夏长信资产经营有限公司接受委托后，分别于2011年11月2日、2012年2月20日向郭金存发出《债权处置催收函》，建议郭金存尽快清偿本息共计人民币577838.66元。郭金存在收到催收函后，与中国东方资产管理公司北京办事处协商本息减免事宜，并确定履行还款日期为2012年3月31日前。2012年2月25日，郭金存（甲方）与刘义（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的位于呼和浩特市××区、5号（房产号为呼玉S字第XXXX号）,建筑面积为274.39平方米的商业用房转让给乙方,转让价格为2469510元。合同中还约定,本协议生效后,乙方以甲方名义首先偿还中国东方资产管理公司贷款债务577838.66元,再支付甲方20万元,并在2012年5月30日支付30万元,剩余房屋转让款1391671.34元抵顶甲方欠乙方的债务。2012年2月27日,乙方以甲方名义首先偿还中国东方资产管理有限公司贷款债务577838.66元。2012年3月13日,中国东方资产有限公司给中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部出函,委托其按照房产局的要求出具他项权利证书(房他字第009352号)的解除登记手续。2012年3月16日,中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区分行营业部向呼和浩特市房产局出具《注销证明》，证实郭金存以房屋所有权证号为呼玉S字第XXXX号的房屋担保的借款已于2012年3月8日全部还清,同意注销证号为房他字第009352号的他项权证书。2012年3月21日,呼和浩特市住房保障和房屋管理局对坐落于××区、5号的房屋向刘义颁发了呼房权证玉泉区字第XXXX号房屋所有权证。2012年4月9日，内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司受刘义委托，对位于××区、5号的房屋进行房地产抵押贷款额度提供参考依据评估该房地产价值，评估现值2463747元（评估单价每平米8979元）。另查明，在刘义为所有权人的呼房权证玉泉区字第XXXX号房屋所有权证档案里，有一份《房地产买卖契约》，该契约甲方（卖方）是郭金存、冯连芝，乙方（买方）刘义，甲方将位于××区、5号（建筑面积274.39平方米）房地产出售给乙方。该契约只约定现金支付，没有填写成交价格，签订日期是2012年3月19日。在该房产档案里，还有一份内蒙古房地产税收申报征收情况表。该表标明上述交易房产交易金额60万元，计税指导价996310元，实征税额116573.37元。又查明，2014年7月23日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2014）内民申字第581号民事裁定。内蒙古自治区高级人民法院认为：“2001年9月14日，郭金存与陈江签订《个人购房协议》，将房屋的一层以1042663元卖给了陈江，并交付陈江使用，是双方的真实意思表示。对刘义提出其与郭金存2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效，且办理了《房屋所有权证》，已享有物权的申请理由。经查，呼和浩特市产权市场管理处档案馆出具的刘义与郭金存的过户档案登记载明，双方签订的《房地产买卖契约》没有填写交易金额，在房地产税收申报征收情况表中，交易金额为60万元，与刘义所陈述的购买房价也不一致，且明显低于市场价格。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，刘义不是以合理的价格取得争议房屋的所有权，不构成善意取得。生效判决驳回刘义的诉讼请求（刘义要求陈江、李长福、杨志成返还原物）正确。故裁定驳回刘义的再审申请。一审法院认为，2001年9月14日，郭金存与陈江、张丽环签订《个人购房协议》，约定郭金存自愿将涉案房屋出售予陈江、张丽环，并交付陈江使用至今，是双方的真实意思表示。刘义与郭金存2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》，虽然办理了《房屋所有权证》，但经（2014）内民申字第581号民事裁定认定“呼和浩特市产权市场管理处档案馆出具的刘义与郭金存的过户档案登记载明，双方签订的《房地产买卖契约》没有填写交易金额，在房地产税收申报征收情况表中，交易金额为60万元，与刘义所陈述的购买房价也不一致，且明显低于市场价格。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，刘义不是以合理的价格取得争议房屋的所有权，不构成善意取得”。该民事裁定已经发生法律效力。故陈江、张丽环主张的本案所涉及房屋在2012年的评估市场价为2463747元，郭金存与刘义以明显不合理低价60万元成交，刘义购房价明显低于市场价，刘义不是以合理的价格取得房屋所有权，不能构成善意取得的主张成立。因此，郭金存与刘义的行为构成恶意串通，损害了陈江、张丽环的合法权益，依法属于无效合同。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项之规定，判决：郭金存与刘义于2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费50元，公告费260元，由郭金存负担。郭金存、刘义上诉请求撤销一审判决，驳回陈江、张丽环的诉讼请求。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为，本案的争议焦点为：一、郭金存与刘义之间是否构成恶意串通；二、郭金存与刘义于2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》是否有效。对于第一个争议焦点，内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民申字第581号民事裁定认定刘义不是以合理的价格取得争议房屋的所有权，不构成善意取得，一审法院据此认定郭金存与刘义的行为构成恶意串通，二审法院认为该认定不妥。理由如下：所谓恶意串通，是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。恶意串通的合同的当事人有损害第三人利益的恶意，因此要求合同当事人的主观心理状态为故意。而未以合理的价格有偿转让可能是非善意的故意，亦可能是未查明财产来源的过失，善意取得与恶意串通并非非此即彼的关系。现陈江、张丽环所举证据并不能证明郭金存与刘义在主观上存在损害第三人利益的故意，客观上有勾结、串通的行为，故不能仅以未以合理的价格有偿转让而认定恶意串通。针对第二个争议焦点，如上所述，因不能认定郭金存与刘义之间构成恶意串通，故不能依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项认定郭金存与刘义签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定根据物权与债权的性质对不动产物权变动的原因行为与结果进行了区分。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行业，所有权转移是物权变动的结果，物权变动的结果并不影响物权变动的原因行为的效力。内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民申字第581号民事裁定认定刘义不构成善意取得，因善意取得属于所有权取得的一项民事法律制度，故仅影响物权变动的结果，并不影响本案中作为物权变动的原因行为的买卖合同的效力。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，不动产物权变动合同的生效只需要具备以下三个条件：一、行为人具有相应的行为能力；二、意思表示真实；三、无违反法律或者社会公共利益。本案中，争议的《房屋买卖合同》的双方当事人郭金存及刘义具备相应的行为能力，双方表现于外部的意志与其内心的真实意志一致，即双方表示要追求的实现房屋买卖的民事后果系双方内心真正希望出现的后果，且相关约定不违反法律法规的强制性规定及社会公共利益，当为有效合同，它不受物权能否变动，物权是否变动的影响。故陈江、张丽环请求判令郭金存与刘义之间于2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求不能成立。如陈江、张丽环认为争议房屋的归属以及内容有争议，可依照《中华人民共和国物权法》第三十三条主张物权确认请求权。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00231号民事判决；二、驳回陈江、张丽环的诉讼请求。一审案件受理费50元及公告费260元，二审案件受理费100元，由陈江、张丽环负担。本院查明的事实与二审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：郭金存与刘义所签《房屋买卖合同》的效力问题。2001年9月14日，郭金存与陈江、张丽环签订《个人购房协议》，约定郭金存自愿将其所有的位于呼和浩特市××区北房屋出售给陈江、张丽环，价款1042663元。同日，陈江、张丽环交付现金20万元并以40万元抵项一辆凌志车，郭金存出具了收条。2001年1月6日，陈江、张丽环向金城饺子馆退房租6700元抵购房款，冯连积签字确认。2001年12月16日郭金存出具收条，确认收到陈江交房款435900元并标注房款已付清。签订合同后郭金存将房屋交付陈江、张丽环使用，但是至今未办理房屋产权过户手续。2002年1月15日郭金存、冯连积为陈江、张丽环出具担保保证，载明保证在一年内将房本交给陈江等内容。在本案一审诉讼中，郭金存虽否认收条及担保书的真实性，但并未申请鉴定或提供相反证据证明收条及担保书系虚假。2012年2月25日，郭金存与刘义签订《房屋买卖合同》，约定郭金存将涉案房屋转让给刘义,转让价格为2469510元。合同约定,本协议生效后,刘义以郭金存名义首先偿还中国东方资产管理公司贷款债务577838.66元,再支付郭金存20万元,并在2012年5月30日支付30万元,剩余房屋转让款1391671.34元抵顶郭金存欠刘义的债务。2012年2月27日,刘义的父亲以郭金存的名义偿还中国东方资产管理有限公司贷款债务577838.66元。2012年3月21日,呼和浩特市住房保障和房屋管理局向刘义颁发了呼房权证玉泉区字第XXXX号房屋所有权证。刘义虽与郭金存签订买卖合同并约定房屋价款为2469510元，但有证据证明给付的只有刘义父亲代郭金存偿还的577838.66元。剩余的购房款其陈述为郭金存欠其材料款抵顶了1391671.34元，抵顶车辆25万元，付现金23万元，仍下欠2万元。但关于抵顶材料款的问题，在2013年第一次一审时，刘义的答辩状中表示是冯连积欠刘义父亲为法定代表人的内蒙古弘德房地产开发有限公司140万元的材料款，冯连积拿着银行的《债权处置催收函》要抵顶材料款，但在再审时却又主张是郭金存欠内蒙古弘德房地产开发有限公司材料款要求抵顶，说法存在不一。且刘义在历次诉讼中均未提供与郭金存之间的抵顶协议或欠付材料款的相关证据以证明其与郭金存之间存在债权债务关系，而该涉案房屋的原产权登记人即为郭金存，并未体现与冯连积的关系。因此，对该部分款项，刘义的证据并不足以证明其已履行了给付义务。另外，刘义主张在代郭金存偿还银行贷款后，又支付了50万元的问题，因其提供的收条在一审时未向法院提供，二审作为新证据提供但陈江、张丽环并不认可，也不符合二审新证据的规定，其亦未对该证据为何在一审未予提供进行说明。同时，刘义作为购房人，其应当在购房时了解房屋的情况尽到谨慎注意义务，而根据其陈述其在购房前看过房屋并得知房屋在装修后就未再进一步对房屋进行查看或询问，郭金存也未向其交付房屋钥匙，其即为代偿了郭金存的欠款并办理了过户手续，显然与常理不符。而在刘义作为原告诉陈江等人返还原物的另案中，一、二审判决均驳回其诉讼请求，刘义申请再审后，内蒙古自治区高级人民法院裁定认为刘义不是以合理价格取得争议房屋的所有权，不构成善意取得。综合以上事实，刘义称其购房时不知涉案房屋的状态难以令人信服，因此一审法院认定其行为构成与郭金存的恶意串通并确认合同无效并无不当。综上，二审判决适用法律不当，依法应予纠正。陈江、张丽环的再审请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第01296号民事判决；二、维持内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区人民法院(2015)玉民一初字第00231号民事判决。一、二审案件受理费150元及公告费260元，由刘义负担。本判决为终审判决。审判长  王佐玲审判员  王 帅审判员  杜 娟二〇一九年八月三十日书记员  王海瑞