上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初22685号原告：浩歌实业(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：章浩，总经理。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。被告：甘瑞超，男，1970年9月2日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲立鑫，上海市华天平律师事务所律师。被告：张传俊，女，1972年5月7日出生，汉族，住安徽省。原告浩歌实业(上海)有限公司诉被告甘瑞超、张传俊房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年12月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告浩歌实业(上海)有限公司提出财产保全申请，本院经审查依法予以受理。被告甘瑞超在答辩期内提出管辖权异议，本院于2019年1月16日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。本案于2019年4月16日公开开庭进行了审理，原告浩歌实业(上海)有限公司(以下简称“浩歌公司”)的委托诉讼代理人蒋海芳、被告甘瑞超及其委托诉讼代理人曲立鑫到庭参加诉讼。被告张传俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浩歌实业(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾退位于上海市青浦区崧华路XXX号第二幢一楼东面起第6、7间房屋；2、判令两被告支付房屋占用使用费[按年租金人民币(以下币种均为人民币)36万元为标准，自2018年12月1日起计算至实际腾退之日止]；3、判令两被告支付2018年9月至11月水电费1.2万元；4、判令两被告赔偿原告浩歌公司实际损失10万元；5、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年10月，案外人朱某某、洪某向原告浩歌公司承租了位于本市青浦区崧华路XXX号第二幢一楼东面起第6、7两间房屋。租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日止，年租金为20万元。租金及物业费每半年一付，先付后用。2017年8月14日，朱某某、洪某将房屋承租权转让给两被告。由两被告承租崧华路XXX号第二幢一楼东面起第6、7间房屋，为此两被告向原告浩歌公司出具了承诺书，明确租赁合同承租方的一切业务和责任均由两被告承担。2018年10月起两被告不按规定支付上月水电费，原告浩歌公司上门催讨无果。2018年11月15日，原告浩歌公司与案外人上海浩华汽车有限公司(以下简称“浩华公司”)签订房屋租赁合同，并向该公司收取了10万元履约保证金。原、被告双方租赁关系已于2018年11月30日自然到期终止，但两被告未按约腾退房屋，强占房屋至今，经原告浩歌公司多次催告而无果，已构成严重违约，且已影响到原告浩歌公司与第三方租赁合同的正常履行，给原告浩歌公司造成了损失。被告甘瑞超辩称：1、两被告为夫妻关系，系争房屋是原告租赁给案外人朱某某、洪某，然后朱某某、洪某将其与原告签订的租赁合同的租赁权利和义务转让给两被告，是合同的转让。2、同意腾退系争房屋，但是要求给予合理期限，大概需要一个月时间。3、同意支付占用使用费，但是标准过高，要求调整为年租金20万元。4、对于水电费1.2万元无异议。5、不同意支付原告损失。高婷系原告法人的连襟的女儿，系亲属关系(无证据证明)，浩华公司在签订合同时，实际应该了解到两被告仍然在实际占用房屋，在此基础上，双方仍签订了租赁合同，不合常理，故认为双方系恶意串通，由此产生的违约责任和损失应该由他们自行承担。被告张传俊未作答辩。经本院审理查明，上海市青浦区崧华路XXX号房屋的所有权人是案外人丰川卓维电子(上海)有限公司，丰川卓维电子(上海)有限公司将上述房屋出租给原告浩歌公司使用并允许原告浩歌公司对外转租。2015年10月17日，原告浩歌公司(作为甲方)与案外人朱某某、洪某(作为乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市青浦区崧华路XXX号第二幢一楼从东边往西第六间至第八间，共三间，建筑面积约345平方米的房屋租赁给乙方使用，现状交接，之后租赁期间办理相关证照等一切责任和义务全部由乙方自行负责，未经甲方书面许可乙方不得将租赁物转让、转租或改变用途，否则甲方有权收回租赁物并追究乙方的违约责任。租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日止，租赁期共计为3年，2015年12月1日之前为免租装修期。租赁期满甲方有权收回租赁物，乙方必须如期将租赁物及相关设备完好归还甲方，如有损坏乙方负责赔偿，乙方如需续租该租赁物，应于租赁期满前三个月书面向甲方提出续约请求，在同等条件下乙方享有优先租赁权。租金为每年30万元，押金5万元，乙方应在本合同生效日当天向甲方支付5万元作为定金，三日内支付首期租金，定金自动转为保证金及押金，以后每期租金提前一个月支付，租金和物业费每半年一付，先付后用。租赁关系终止时，乙方将租赁物及设备完好无损的就交还甲方并付清其所有应付费用后，甲方将押金全额无息退还乙方，如有损失乙方负责赔偿。乙方应按时向甲方支付该租赁物的租金、物业费和水电等费，不得拖欠，如迟延支付，则应每逾期一天按应付总额的0.1%计算向甲方偿付滞纳金，如迟延超过15天则视为乙方违约乙方自动退租，甲方有权追讨乙方欠交的租金、违约金及其他费用，同时有权收回租赁物。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。其后，双方将租赁面积变更为2间，将租金标准变更为年租金20万元。2017年8月14日，两被告向原告浩歌公司出具了《承诺书》，内容为“兹有本夫妻二人甘瑞超和张传俊自2017年8月14日起至2018年11月30日止,转租朱某某和洪某向贵公司承租位于青浦区崧华路XXX号第二幢一楼东面起第6、7两间房屋使用，原租赁合同编号为HG：XXXXXXXX，在此期间该合同乙方的一切义务和责任均有本夫妻二人承担。现本人甘瑞超和张传俊郑重承诺：承租期间按期按时向贵公司支付该房屋的租金、物业费及水电等费，不得拖欠。严格遵守国家相关法律法规，做好环境、卫生、消防、安全等工作，人员及车辆进出服从贵公司管理，贵公司对以上行为有权进行监督。否则造成一切后果和责任全部由本人承担。本人对以上房屋的现状及性质已知晓，如因房屋的性质问题影响使用，责任全部由本人承担与贵司无关。”其后，两被告入住使用系争房屋至今。审理中，原告浩歌公司及两被告均一致确认,原告浩歌公司与朱某某和洪某于2015年10月17日签订的《租赁合同》中的权利义务全部转让给两被告。以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市房地产权证、房屋租赁合同、租赁合同、承诺书、短信截屏、银行转账凭证、水电费明细、付款凭证、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告浩歌公司要求两被告支付损失10万元，为此原告浩歌公司提供：1、浩歌公司(作为甲方)与案外人浩华公司(作为乙方)于2018年11月15日签订的《房屋租赁合同》一份，证明乙方承租该物业的租赁期限为自2018年12月01日起至2020年11月30日止。乙方在签订本合同之后,应将10万元履约保证金缴付给甲方，承租期内,由于甲方原因延期交付房屋或提前终止、解除本合同,则乙方有权要求甲方退还履约保证金并赔偿与履约保证金等额的违约金。第一年租金为36万元，以后每年递增5%；2、付款入账通知一份，证明浩华公司于2018年12月5日转账支付原告浩歌公司10万元履约保证金。被告甘瑞超对转账凭证真实性无异议，对浩歌公司与浩华公司的租赁合同真实性不予认可，认为两公司恶意串通。另外，原告浩歌公司曾承诺过协助两被告办理营业执照，但是从两被告了解到的情况来看，系争房屋属于工业用房，无法办理饭店的营业执照，并同意在原租赁合同到期后与被告续租。审理中，被告甘瑞超称在承租系争房屋时，两被告与原告浩歌公司、朱某某、洪某对承租商铺口头约定用于餐饮，原告当时同意配合两被告办理营业执照，并同意在合同到期后与原告续租，但系争房屋是工业用地无法办理饭店的营业执照。为此，被告甘瑞超提供：1、录音光盘一份，证明原告的员工高婷承诺配合朱某某办理营业执照；2、申请证人朱某某出庭作证，朱某某到庭作证称录音光盘是朱某某提供给两被告的，当时朱某某要承租系争房屋，在与原告协商签订合同时，向原告表示要开办饭店，当时原告承诺可以配合证人办理营业执照。但是证人其后将饭店转让给两被告的时候，是否与原告浩歌公司谈到过办理营业执照的问题已经记不清了。对此，原告浩歌公司对录音光盘的真实性无法确认，不能确认是否是高婷所说，对证人证言有异议，因为证人与两被告存在转让关系，故不认可证人的陈述。根据庭审确认的事实，本院认为：原告及两被告均确认原告与案外人朱某某、洪某签订的《租赁合同》中朱某某、洪某的合同权利义务已经全部转让给两被告，故该租赁合同对两被告有约束力，两被告应该按该合同全面履行合同义务。现该租赁合同中约定的租期已届满，两被告仍占用系争房屋，已构成违约，故原告浩歌公司要求两被告腾退系争房屋，于法无悖，本院予以支持。但原告浩歌公司要求两被告按照年租金36万元的标准支付房屋占用费，该标准于法无据，本院确认两被告应按照原合同中约定的年租金20万元的标准支付原告浩歌公司房屋占用费。两被告对原告浩歌公司要求水电费1.2万元无异议，故本院依法予以确认。原告浩歌公司要求两被告支付实际损失10万元，该诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告甘瑞超、张传俊应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区崧华路XXX号第二幢一楼东面起第6、7间房屋；二、被告甘瑞超、张传俊应于本判决生效之日起十日内支付原告浩歌实业(上海)有限公司房屋占用费(按照年租金20万元为标准，自2018年12月1日起计算至实际腾退之日止)；三、被告甘瑞超、张传俊应于本判决生效之日起十日内支付原告浩歌实业(上海)有限公司水电费1.2万元；四、驳回原告浩歌实业(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,800元，减半收取计1,900元，由原告浩歌实业(上海)有限公司负担900元,被告甘瑞超、张传俊负担1,000元，保全费1,395元，由被告甘瑞超、张传俊负担负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇一九年八月十三日书记员  王莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。