上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10124号原告：史啊梅，女，1978年2月12日生，汉族，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：郑敬杰(系原告配偶)，1971年12月2日生，汉族，住河南省许昌市。被告：刘春晓，女，1982年2月12日生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：陈彦(系被告配偶)，1973年3月14日生，汉族，住上海市长宁区。原告史啊梅与被告刘春晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告史啊梅的委托诉讼代理人郑敬杰、被告刘春晓及其委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史啊梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约责任金20,000元；2.判令被告支付原告物业费和租赁费20,000元；3.判令被告支付原告该商铺房屋损坏维修费200元；4.判令解除商铺租赁合同。审理中，原告变更其第二项诉讼请求为：判令被告支付原告2019年4月1日至2019年8月31日的物业费3,305.50元、租赁费(包括被告提前退租给原告造成的损失)20,000元。事实与理由：被告与原告签订了为期五年的租赁合同，被告提前解除租赁合同应当取得原告的谅解并与原告协商，但是被告反而要求原告退还其押金且不支付物业费，违反了双方之间的约定内容。双方的租赁合同约定，被告提前解约除应当向原告支付违约金5,000元，房屋内的装修、添附也应属于原告，被告却擅自将房屋内的添附物包括冰箱、烤箱、奶茶机等搬走，而该部分价值远不止2万元，故被告需向原告支付相应的款额即原告诉请一中的违约责任金20,000元，至于合同约定的违约金5,000元，因被告已经支付了押金5,000元，原告同意一并抵扣，不另行主张；被告在原告出租给其的房屋办理了工商登记等，却始终未注销，合同约定租金为三个月一支付，被告未支付租金要承担相应的违约责任，且因为被告的违约行为导致原告未能再将房屋出租，故被告应支付截止到2019年8月31日止的物业费以及20,000元的租赁费。被告不当使用房屋造成损害，原告维修花费了200元，被告应当予以承担。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：对于第一项诉讼请求，被告承租房屋之后对房屋进行了装修，在租赁合同解除之后搬离房屋时搬走的电器、设备不属于“添附”，被告未改变任何装修添附部分，故原告第一项诉请没有依据；被告认可系自身违约导致租赁合同解除，愿意承担租赁合同第八条约定的违约金5,000元，同意用已付押金5,000元抵扣该违约金；对于第二项诉讼请求，被告同意支付2019年4月、5月的物业费，之所以未支付是因为在承租房屋时代原告向物业公司支付了水电费和押金，需要与原告结算清楚后支付；而所谓租赁费，被告已经在2019年4月明确告知原告不再租赁房屋，并且在原告的要求下签署授权委托书委托原告出租房屋，且也愿意已支付到2019年5月31日的租金不再主张，则被告无需支付其他租赁费用；被告已经在2019年6月20日注销了在房屋上的工商登记信息及食品卫生许可证，即便违反了合同约定，也仅仅是按照合同约定承担违约责任；对于第三项诉请主张的维修费用200元，被告同意支付；双方的商铺租赁合同已解除。经审理查明：位于上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)现登记于原告名下。2018年7月16日，原告作为甲方、出租方与被告作为乙方、承租方在居间方居间下签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)约定：1.甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为五年，自2018年7月16日起至2023年7月15日止，自交房之日起一个半月为免租金装修期，即从2017年7月16日起至2018年8月31日止，免租金装修期内乙方除租金免付外，水电等乙方使用的费用由乙方支付，实际租金起算日以约定的免租金装修期结束后次日为准。2.租金：2018年7月16日至2020年7月15日的月租金为5,000元。3.租金支付方式：租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年7月16日前付清，以后每期租金支付时间应为该期实际应付日的前七日支付；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金；如乙方逾期超过十五日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第八条承担违约责任。4.乙方需支付给甲方租赁保证金5,000元；物业管理费由乙方承担。5.除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方；如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置；若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。6.第八条违约责任，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定条款履行的(本合同另有特别约定相关责任的从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的其行为视为根本性违约)守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。若甲方违约，且乙方已经按合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。7.如乙方租赁到期或提前退租的，除履行合同约定相应手续外，并应在交房后七日内注销工商信息和食品经营许可证等，如未注销乙方应按本合同第八条承担违约赔偿责任。租赁合同另对其他事项作了约定。租赁合同签订后，原告向被告交付了毛坯状态的涉案房屋，被告对涉案房屋进行了装修；被告向原告支付押金5,000元。原、被告在庭审中确认，被告已付租金付至2019年5月31日，被告已付截止至2019年3月31日的物业费，认可每月应付物业费为原告主张的661.10元。原告称自2019年4月1日至今的物业费尚未支付，被告同意向原告支付应付物业费。关于合同的解除。被告称其于2019年4月向原告提出解除租赁合同，并在原告要求下于2019年4月11日填写了一份授权委托书，授权委托书内容为：被告委托原告代办涉案房屋转让事宜；转让权力从2019年4月11日起到2019年5月31日止，目前涉案房屋是原告和被告签的五年期合同，房租已经付到2019年5月31日，物业费被告也必须付到2019年5月31日；这是被告的义务。若转让成功，原告保证归还被告的押金；转让成功的利益或损失双方互相理解和谅解，都不再追究双方责任。如果在转让期间没有转让出去，被告对涉案房屋的违约金还须支付。原告将上述授权委托书作为证据提交法庭，但是称当时被告没有提出解除合同，而是提出“边经营边转让”，被告是在2019年5月13日明确向原告提出解除合同主张及要求返还押金。被告确认在2019年5月13日与原告会面，但是内容是结清物业费等费用。原告为此提供了其于2019年6月2日向被告寄送的《告知函》，主要内容为陈述被告租赁涉案房屋过程中发生的纠纷，被告在5月13日提出解约，给原告造成损失应当予以补偿，要求被告在收到告知函后五个工作日予以回复，等。被告表示在当日或者次日收到告知函，但未予回复。关于涉案房屋的返还。被告称在签署授权委托书时即将涉案房屋钥匙返还给原告，房屋内仅遗留饭盒、蒸饭机等物品，故认为在2019年4月11日将涉案房屋交付给原告。原告认为被告未向原告返还涉案房屋，被告始终控制房屋钥匙，原告于2019年6月2日自行到涉案房屋将门锁更换，至于收回涉案房屋的时间要以被告注销在涉案房屋上的工商登记等信息之日即2019年6月20日为准。再查明，被告承租涉案房屋后在涉案房屋登记注册个体工商户“上海市松江区广富林彦晓餐饮店”及食品经营许可，后于2019年6月20日注销。被告注销后未通知原告，于本案庭审当日提交注销通知书。以上事实，由房地产权证、租赁合同、授权委托书、档案机读材料、通知书、告知函及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。被告在房屋租赁期限到期前明确向原告提出不再继续租赁房屋，原告以此主张解除双方的租赁合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，租赁合同的解除权在于原告，无论被告是在何时提出解除合同，最终应以原告明确主张解除之日作为合同解除的时间认定，授权委托书中虽有被告委托原告出租涉案房屋的内容，但是其关于双方租赁合同的解除与否并没有明确的约定，不能表明原告亦同意解除租赁合同，故在被告未能举证证明其在2019年4月11日向原告提出不再租赁系争房屋且原告明确表示同意解除租赁合同的情况下，本院认为应以原告向被告发出告知函之日作为租赁合同解除之日，即2019年6月2日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一，关于按照租赁合同第八条约定的违约金以及被告已付押金。被告表示同意承担违约金5,000元，原告表示因被告尚余5,000元押金未予返还，则将该押金抵扣被告应付违约金，故原告未做诉请主张。被告对此予以认可，并无不当，本院予以确认。就此违约金的承担和押金的抵扣不在判决主文中作出认定。第二，关于原告主张的违约责任金20,000元。原告称系指被告搬离涉案房屋内原有用于经营使用的冰箱、烤箱、奶茶机、电脑等机器设备后，因被告不能将上述机器设备交由原告而转为货币主张，原告认为上述机器设备属于租赁合同项下的“添附”，应属于原告。对此本院不予认可，添附是指与房屋形成附和不能移动或者移动将造成房屋损害的装饰装修部分，庭审中原、被告均确定被告未变更房屋装修部分，原告所主张的上述机器设备不属于“添附”的范畴，因此，被告将上述机器设备搬离不违反租赁合同的约定，原告以此主张被告支付违约责任金20,000元，于法无据，本院不予支持。第三，关于物业费。本院认为，被告应当承担的物业费需计算至被告将涉案房屋返还给原告之日，而被告应对房屋返还之日承担举证责任。目前没有证据表明双方就涉案房屋的返还进行了正式的交接手续，被告亦未举证证明其将涉案房屋返还被告的具体时间，而原告在庭审中陈述其于2019年6月2日自行将涉案房屋更换门锁，被告亦表示不再主张涉案房屋内的遗留物品，则本院认为本案中原告通过自力救济的方式收回涉案房屋之日，可视为被告返还房屋之日即2019年6月2日，则被告应支付物业费需计算至2019年6月2日。且被告同意向原告支付，经核算被告还需向原告支付的物业费金额为1,366.27元。第四，关于租赁费20,000元。原告在庭审中明确该租赁费系指被告注销涉案房屋中工商登记信息之前占有涉案房屋的费用以及提前退租、未及时注销工商登记信息给原告造成的损失。对此，本院认为，尽管原告诉请中就其上述主张内容以“租赁费”的形式作出表述，但其在庭审中已经就该租赁费的具体范畴作出明确，本院就此认定如下：1.基于上文对于房屋返还之日的认定，被告还应支付2019年6月1日至2日期间的租金，计333.33元。2.关于损失，被告承租涉案房屋的租赁期限为五年，在尚不足一年的情况下即违反合同约定并不再租赁涉案房屋，客观上会造成原告因出租涉案房屋的可得利益损失，这些损失包括原告重新出租房屋的居间成本、未能及时出租的房屋而空置造成的收益受损等。另本案中被告未及时注销工商登记且在注销之后未及时告知原告，也对原告再次出租涉案房屋而造成损失有一定影响，但原告可主张的损失亦应该受到一定的限制。考虑到本案的实际情况，以及原告已经主张并获得被告支付违约金5,000元的事实(以押金抵扣)，本院认定被告还需赔偿原告损失10,000元。对于上述租金和损失，原告使用名称“租赁费”不当，本院在判决主文中予以纠正。第五，关于维修费用200元，被告予以认可，并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告史啊梅与被告刘春晓签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除；二、被告刘春晓于本判决生效之日起十日内支付原告史啊梅物业费1,366.27元；三、被告刘春晓于本判决生效之日起十日内支付原告史啊梅租金333.33元；四、被告刘春晓于本判决生效之日起十日内赔偿原告史啊梅损失10,000元；五、被告刘春晓于本判决生效之日起十日内支付原告史啊梅房屋损坏维修费200元；六、驳回原告史啊梅的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费885元，减半收取442.50元，由原告史啊梅负担353.50元(已付)、被告刘春晓负担89元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一九年八月八日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。