福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2425号 上诉人（原审被告）：厦门唐颂古玩有限公司，住所地福建省厦门市思明区斗西路209号综合楼1层之一。 法定代表人：陈来金，董事长。 委托诉讼代理人：黄杰，福建远大联盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门海翼资产管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路668号海翼大厦B座26层2606。 法定代表人：张建华，董事长。 委托诉讼代理人：顾涛，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马万辉，福建东方格致律师事务所律师。 原审被告：高云龙，男，1977年3月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：陈来金，男，1963年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人厦门唐颂古玩有限公司（以下简称唐颂公司）因与被上诉人厦门海翼资产管理有限公司（以下简称海翼公司）、原审被告陈来金、高云龙房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐颂公司上诉请求：改判一审判决第二项为：高云龙于判决生效之日起十五日内支付海翼公司房屋占有使用费（自2017年1月1日至2017年10月31日期间，剩余未付的房屋占有使用费按每日376元的标准计算；自2017年11月1日起的房屋占有使用费按每日1128元的标准计算，计算至房屋实际返还之日止），扣除已付押金55650元。事实和理由：一、海翼公司与高云龙的租赁合同2016年10月31日到期后，因海翼公司对外招标出租讼争房屋流标，唐颂公司继续使用讼争房屋，并按海翼公司要求按月依原租金标准向其支付租金，海翼公司与唐颂公司一致认可唐颂公司支付租金至2017年10月31日，直至2017年11月因讼争房屋违反相关消防规定导致被勒令停止经营才达成一致意见，停止支付租金，故唐颂公司持续使用讼争房屋并未对海翼公司造成损害。唐颂公司自2017年11月后无法正常占有使用讼争房屋，即使海翼公司收回讼争房屋，也无法正常使用。唐颂公司对租赁房屋投入巨资进行改造，海翼公司亦多次明确租赁房屋持续由唐颂公司使用。一审判决未考虑实际情况，判决合同解除，给唐颂公司造成损失。二、租赁合同未约定海翼公司有权没收押金，一审判决认定唐颂公司支付占用费，但不支持唐颂公司关于押金冲抵租金的请求，缺乏依据。 海翼公司辩称，一、海翼公司与高云龙的租赁合同已于2016年10月31日到期，高云龙、唐颂公司应及时返还讼争房屋。唐颂公司以投入大、返还讼争房屋会造成其损失为由拒绝返还不能成立。二、租赁合同到期后，海翼公司未再继续收取租金。唐颂公司未经海翼公司同意，单方按原租金标准向海翼公司银行账户支付至2017年10月30日的款项。一审判决按照原租金的1.5倍认定占有使用费标准合法合理。三、《补充协议书》第三条约定退还履约保证金以不存在违约行为为前提。高云龙、唐颂公司在租赁合同到期后至今近三年未返还讼争房屋，存在违约，无权要求返还履约保证金或以该款抵扣。且履约保证金系高云龙支付，其一审未参加诉讼，未主张返还履约保证金或以该款抵扣，唐颂公司请求以该款抵扣占用费缺乏依据。四、高云龙、唐颂公司恶意拖延诉讼，导致海翼公司无法正常收益，严重影响长远规划，给海翼公司造成重大经济损失。 陈来金、高云龙未作陈述。 海翼公司向一审法院起诉请求：1.判令高云龙将厦门市思明区斗西路209号冲剪车间东半边的建筑面积为530平方米的房屋腾空返还给海翼公司；2．判令高云龙支付海翼公司房屋占有使用费（按每日2256元的标准，自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；3．判令唐颂公司、陈来金对前述高云龙的债务承担连带清偿责任；4．判令高云龙、唐颂公司、陈来金支付海翼公司财产保全费2065元。 一审法院认定事实：厦门市思明区斗西路209号（冲剪车间）房屋登记的权利人为厦门海翼集团有限公司，该房屋为2层建筑物，其建筑面积为1811.69平方米。 2011年2月24日，海翼地产公司（作为甲方）与高云龙（作为乙方）签订一份编号为XMHY-2011-B16的《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于厦门市思明区斗西路209号（冲剪车间）东半边的房屋出租给乙方，建筑面积为530平方米，租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止；合同期满或提前解除、终止后三日内，乙方应按甲方的要求返还房屋及《租赁房屋（财产）清单》所列租赁物。该合同第十二条第5款（违约责任）约定：“本合同期满或提前解除、终止后，乙方应按本合同约定返还房屋，逾期返还房屋，每逾期一日应向甲方支付日租金双倍的赔偿金。若逾期返还房屋给甲方造成损失超过赔偿金的，乙方应按实际损失予以赔偿。” 2013年8月1日，海翼地产公司、海翼公司、高云龙就上述《房屋租赁合同》签订一份编号为XMHY-WTZC-WY-2013005的《变更协议书》，约定：自2013年8月6日起，《房屋租赁合同》的出租人由海翼地产公司变更为海翼公司，该合同项下出租人的一切权利和义务均由海翼公司承接，高云龙同意按照该合同及本《变更协议书》的约定向海翼公司履行义务。 2016年3月10日，海翼公司（作为甲方）与高云龙（作为乙方）签订一份编号为HYZC-ZZZL-JTWTZC-2016-022的《补充协议书》，约定由高云龙继续使用讼争房屋至2016年10月31日止。该合同第四条约定：“若乙方未按本协议约定支付包括但不限于使用费、履约保证金及其他相关费用或其他可能导致本补充协议提前解除的情况，则本补充协议自动终止，甲方无需另行通知乙方；同时乙方应立即交还全部该房产，若乙方逾期交还的……同时乙方每逾期一日，应按本补充协议约定的日使用费752元（即月使用费22548元÷30日）的3倍向甲方支付自本协议终止之日计至实际搬离之日的逾期占用费。” 2016年3月10日，唐颂公司、陈来金向海翼公司出具一份《担保函》，载明：保证人唐颂公司、陈来金自愿对债务人高云龙履行上述《补充协议书》约定的义务提供连带责任保证，担保范围为《补充协议书》项下债务人高云龙对债权人海翼公司发生的包括但不限于房屋使用费、逾期占用费、违约金及海翼公司未实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、清场费等费用）；若高云龙不履行或没有全部履行《补充协议书》的约定偿付或交付相应的金额或物品时，唐颂公司、陈来金在担保范围内承担连带赔偿责任，保证期间为《补充协议书》所约定的履行期限届满之日起二年。 2016年12月12日，海翼公司向高云龙、唐颂公司、陈来金发出《通知书》，要求高云龙于2016年12月31日前将讼争房屋腾空返还给海翼公司并结清水电费等费用，还要求高云龙按原有租金标准即每日752元支付自2016年11月1日至2016年12月31日期间的占用费，其中还载明“保证人唐颂公司、陈来金，应对上述责任与费用承担连带责任。”唐颂公司在《通知书》签署“在合同到期之日，已委托唐颂公司管理”并加盖公章。 唐颂公司确认现讼争房屋现由其在占有使用，并表示占用使用费无需由高云龙负担。唐颂公司在未征得海翼公司同意的情况下，按原有租金标准支付房屋占有使用费至2017年10月31日。 海翼公司于2017年6月29日向一审法院提出财产保全申请。一审法院于2017年7月14日作出（2017）闽0203民初8090号民事裁定，裁定：一、查封、冻结高云龙、唐颂公司、陈来金价值309072元的银行存款或等值财产；二、冻结海翼公司提供的担保物即其名下位于厦门市思明区的产权。海翼公司因此支出财产保全费2065元。 一审法院认为，海翼公司与高云龙签订的《房屋租赁合同》、《变更协议书》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。在各方当事人未明确约定或海翼公司未同意变更的情况下，无论讼争房屋的租金（或占有使用费）是否由唐颂公司支付，讼争房屋是否由唐颂公司占有使用，均不影响高云龙是讼争房屋承租人的地位。唐颂公司主张其是讼争房屋的实际承租人，理据不足，不予采信。 在租赁期间届满后，高云龙未依约返还租赁房屋，应承担相应的违约责任。故现海翼公司要求高云龙腾空返还租赁房屋并支付房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院酌情予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准问题，海翼公司主张适用《补偿协议书》第五条约定的占用费标准即按每日2256元计算，但该条款系适用房屋租赁合同关系提前解除的情形，故海翼公司的该主张，一审法院不予采信；鉴于海翼公司并未举证证明讼争房屋自租赁期间届满后的租金价格，故一审法院考虑目前租赁市场行情、合同履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定占有使用费可按每日1128元的标准计算。 唐颂公司、陈来金自愿为高云龙履行《补充协议书》的债务提供连带责任保证，符合法律规定，应当认定有效。海翼公司系在保证期间内提起本案诉讼，故现海翼公司要求唐颂公司、陈来金对高云龙的上述支付房屋占有使用费的债务承担连带清偿的保证责任，可予以支持。唐颂公司表示占有使用费无需由高云龙负担，双方可自行处理。考虑陈来金出具的《担保函》所约定的担保范围指向金钱给付义务，并未明确约定包括讼争房屋的返还义务，且担保方式亦指向承担连带赔偿责任，故海翼公司要求陈来金对唐颂公司返还讼争房屋的义务承担保证责任，理据不足，一审法院不予支持。鉴于唐颂公司明确其是讼争房屋的实际占有使用人，海翼公司主张唐颂公司无论是何种法律责任均负有返还讼争房屋的义务，充分考虑本案情况，唐颂公司应与高云龙一同将讼争房屋返还给海翼公司。海翼公司要求高云龙、唐颂公司、陈来金支付财产保全费2065元，于法有据，一审法院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、高云龙、唐颂公司于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区斗西路209号（冲剪车间）东半边建筑面积为530平方米的房屋腾空返还给海翼公司；二、高云龙于判决生效之日起十五日内支付海翼公司房屋占有使用费（自2007年1月1日至2017年10月31日期间，剩余未付的房屋占有使用费按每日376元的标准计算；自2017年11月1日起的房屋占有使用费按每日1128元的标准计算，计算至房屋实际返还之日止）；三、唐颂公司、陈来金对高云龙的上述第二项债务承担连带责任。陈来金承担保证责任后，有权在其履行保证责任的范围内向高云龙追偿；四、高云龙、唐颂公司、陈来金于判决生效之日起十五日内支付海翼公司财产保全费2065元；五、驳回海翼公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5936元，由海翼公司负担1979元，高云龙、唐颂公司、陈来金负担3957元。 当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，海翼公司与高云龙的租赁合同期限届满后，高云龙应依约返还讼争房屋，唐颂公司明确其实际占有使用讼争房屋，一审判决认定高云龙、唐颂公司腾空返还讼争房屋并无不当，唐颂公司以其对讼争房屋投入巨资进行改造为由要求继续使用讼争房屋于法无据。唐颂公司主张海翼公司多次明确讼争房屋持续由唐颂公司使用，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。海翼公司确认有收到履约保证金55650元，履约保证金即押金。鉴于本案海翼公司提出的返还讼争房屋、支付逾期返还房屋的占有使用费等相关请求得到支持，唐颂公司请求将55650元履约保证金用于抵扣应付的房屋占有使用费予以准许。综上所述，唐颂公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8090号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8090号民事判决第五项； 三、变更厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8090号民事判决第二项为高云龙于本判决生效之日起十五日内支付厦门海翼资产管理有限公司房屋占有使用费（自2017年1月1日至2017年10月31日期间，剩余未付的房屋占有使用费按每日376元的标准计算；自2017年11月1日起的房屋占有使用费按每日1128元的标准计算，计算至房屋实际返还之日止），该款项应扣除厦门海翼资产管理有限公司已收取的履约保证金55650元； 四、驳回厦门海翼资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5936元，由厦门海翼资产管理有限公司负担4198元，高云龙、厦门唐颂古玩有限公司、陈来金负担1738元。二审案件受理费1191元，由厦门海翼资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年八月十九日 书记员（ 朱燕 萍） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。