贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5669号原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号。统一社会信用代码91520502095476975B，法定代表人：赵春元，系该公司经理。委托诉讼代理人：周洪梅（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淋（一般授权代理），贵州众正律师事务所实习律师。被告：靳吉昌，男，汉族，1988年1月12日出生，住贵州省毕节市七星关区,原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（下称龙腾物业公司）与被告靳吉昌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司之法定代表人赵春元及委托诉讼代理人周洪梅、王淋及被告靳吉昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告靳吉昌支付原告物业服务费5294元（2015年10月29日至2019年1月31日共计1171天），并按日加收千分之三的滞纳金9061.03元，合计14355.03元；二、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告公司是金源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业服务管理，被告系小区业主，居住在小区的户型号为B-19-B号，门牌号是××，房屋面积为135.63平方米，按每平方米每月应缴纳一元的物管费计算，每天应缴纳额为4.521元。因小区先前成立的业主委员会扯皮及与另外选聘的物业公司入驻前的过渡期原因，小区320余户业主集体签名要求原告公司在毕节正鑫物业管理有限公司正式入驻前不得擅自撤出，据此，在毕节正鑫物业管理有限公司于2019年2月1日正式入驻小区前，该小区都是由原告公司一直在进行正常的物业服务管理，正鑫物管公司入驻后，原告公司于2019年2月1日才正式撤出该小区，才正式终止了该小区的物业服务管理，但与正鑫物管公司的过渡遗留的交接手续仍在进行中。但是被告以有新物业公司为由拒绝支付原告公司2015年10月29日至2019年1月31日期间的物业管理费用，客观上导致原告公司生产经营困难，同时也违背诚信原则，于理于法不容。为此，原告依法诉至贵院，请求判如所请。原告庭前将诉讼请求第1项变更为：判决被告支付原告2015年10月29日起至2017年12月22日共计785天的物业管理费3548.99元、滞纳金4020.07元，合计人民币7569.06元。被告靳吉昌辩称，一、原告诉讼主体不适格。根据《物业管理条例》第三十四条第一款的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面合同。由此可见，物业服务合同是一种要式合同，原告在起诉状中称其是涉案小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业管理服务，实际情况是，被告于2014年4月29日就与贵州毕节万厦居业物业管理有限公司签订了《城市花园前期物业服务协议》，承诺接受其提供的物业管理服务，后从未与原告签订或由业主委员会与原告签订过任何物业服务合同，根据《合同法》第八条、第十条第二款的规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。故本案原告不具备诉讼主体资格。2、原告未尽到管理义务，物业服务收费不合理。在2015年10月29日之前，被告一直按时缴纳相关费用并向原告提出，B栋房屋的楼梯过道长期被其他业主堆放杂物，严重影响消防安全要求其清理、小区公共部分经常被相关人员占用经营要求其予以制止、小区保安人员年龄过大且没按要求进行训练要求予以更换。小区环境卫生情况恶劣要求其整治、小区长期有车辆乱停乱放对安全造成隐患要求其治理等，以上种种要求均没有得到原告有效回应，且电梯经常出现故障，原告也没有及时进行修理，尤其令人愤慨的是，原告为逼迫业主缴纳管理费，人为关停电梯一个多星期，如此服务，远远没有达到业主与贵州毕节万厦居业物业管理有限公司签订的《城市花园前期物业服务协议》规定的要求，因此原告要求的物业服务费用不合理。3、原告应当对被告被他人在房屋内殴打一事承担赔偿责任。2017年7月13日23时许，被告在家里听到敲门声，通过猫眼观察，看见原告公司聘用的周姓保安在门外，遂将门打开，随后就被一名醉酒的男子进行殴打，导致背部和嘴部受伤进入毕节市七星关区人民法院进行治疗，当时在现场的周姓保安没有采取任何有效措施予以制止。事件发生后，原告没有积极配合有关机关进行处理，对此事也始终持推诿态度，认为维护辖区正常秩序，保障业主安全不是物管公司的责任。根据《物业管理条例》第三十五条第二款的规定，物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。因此，原告应对此进行赔偿。4、原告应当返还擅自改变小区公共部分用途租赁给他人使用获得的收益。根据《物业管理条例》第四十九条、第五十条之规定，原告长期将小区广场出租给他人使用，且擅自在B栋房屋门口的公共区域安装净化水装置收取费用、安装快递投递装置收取费用，将小区消防通道出租给小商贩使用收取费用，不但对小区环境卫生造成影响，更对小区安全造成重大隐患，且违反了相关规定，应当将该收益返还城市花园小区全体业主。5、原告主张的滞纳金缺乏合同和法律依据。综上所述，原告所诉与事实不符，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无争议的证据，即原告所举营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、城市花园业主告知书、告知书、公告，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告所举的《前期物业服务合同》、催收物业服务费通知、城市花园欠物管费时间统计表，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的相关事实，本院予以采信。被告所举的《城市花园前期物业服务协议》，经审查，以上证据不能证明金源达城市花园小区前期物业服务企业是贵州毕节万厦居业物业管理有限公司以及贵州毕节万厦居业物业管理有限公司为金源达城市花园小区提供物业服务的事实，本院不予采信。被告所举的光盘（照片），能够证明原告在该小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵的事实，本院予以采信，但不能完全达到其证明目的。对被告所举的接处警登记表，与本案无关，本院不予采信。对被告所举的物业服务委托合同（系列案与被告孙平共同所举），能够证明本案相关事实，本院予以采信，但不能完全达到其证明目的。本院经审理认定如下事实：2014年3月10日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协议方式将金源达房地产开发有限公司所开发之地产项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务，收费标准住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米3.5元。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务。被告靳吉昌系金源达城市花园小区业主，其所住B-19-B户型××房面积为135.63平方米，原告诉请按1.00元每月每平方米计算被告应交纳的物业服务费。但被告以其与原告之间不存在物业服务合同关系及原告提供的物业服务不到位为由，拒绝支付2015年10月29日至2017年12月22日期间的物业服务费。另查明：原告在金源达城市花园小区的负责人是龙克淑。2017年5月，龙克淑将该小区的物业服务委托给石详智管理，石详智挂靠的贵阳贵成恒物业服务有限责任公司在该小区开展了一段时间的物业服务工作，部分业主向贵阳贵成恒物业服务有限责任公司交纳过水费，贵阳贵成恒物业服务有限责任公司未收取过此期间的物业服务费。七星关区麻园街道办事处金源达城市花园小区第一届业主委员会成立后，于2017年10月9日到毕节××××区房产事业局办理了备案登记，并于2017年12月22日与毕节正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》，后经毕节正鑫物业管理有限公司多次要求，龙腾物业公司拒绝将案涉金源达城市花园小区的物业移交毕节正鑫物业管理有限公司。本院认为，本案争议焦点为：一、被告靳吉昌应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费；二、案涉物业服务费如何确定。关于被告靳吉昌应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，贵州金源达房地产开发有限责任公司系案涉金源达城市花园小区的建设单位，其与原告龙腾物业公司于2014年3月10日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告龙腾物业公司及该小区业主均应当全面履行该合同。被告靳吉昌系该小区业主，原告龙腾物业公司与贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告靳吉昌具有约束力，被告靳吉昌以其并非合同当事人为由提出抗辩并拒绝交纳物业服务费，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告靳吉昌应当向原告龙腾物业公司交纳物业服务费。原告龙腾物业公司主张被告靳吉昌未交纳2015年10月29日至2017年12月22日期间的物业服务费，提交了催收物业服务费通知及欠物管费时间统计表予以证明，被告靳吉昌未提交证据证明其已经向原告龙腾物业公司交纳该期间的物业服务费，故被告靳吉昌依法应当向原告龙腾物业公司交纳欠付该期间的物业服务费。关于案涉物业服务费如何确定的问题。《前期物业服务合同》虽约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，但原告诉请按每月每平方米1.00元计收，系原告对自己诉讼权利的处分，未违反法律的规定。2015年10月29日至2017年12月22日期间，被告靳吉昌应交纳的物业服务费为3,494.70元（135.63平方米×1.00元/月/平方米×25个月+135.63平方米×1.00元/月/平方米÷30天×23天=3,494.70元）。但根据被告靳吉昌提交的照片能够证明原告龙腾物业公司在案涉金源达城市花园小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，应承担相应的责任。经综合全案考虑，本院酌情认定原告龙腾物业公司承担10%的责任，故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持3,145.20元（3,494.70元×90%），超出部分不予支持。原告诉请按日加收千分之三计算滞纳金，因《前期物业服务合同》并未约定未按期交纳物业服务费的违约责任，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告靳吉昌于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节××××区龙腾物业管理有限责任公司自2015年10月29日至2017年12月22日期间的物业服务费人民币3,145.20元；二、驳回原告毕节××××区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告靳吉昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年八月五日书记员  张井红