上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初20168号原告刘崇，男，1986年11月5日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市。委托代理人陆尧、潘才华，北京安衡(上海)律师事务所律师。被告沈国平，男，1979年10月29日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。被告胡锐，男，1978年6月7日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。被告金晓东，男，1968年12月23日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。被告王晓山，男，1976年10月20日出生，汉族，户籍地安徽省。被告胡锐、金晓东、王晓山共同委托代理人向诗图，上海申京律师事务所律师。原告刘崇诉被告沈国平、胡锐、金晓东、王晓山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘崇及其委托代理人陆尧、潘才华，被告沈国平及被告胡锐、金晓东、王晓山的共同委托代理人向诗图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘崇诉称，原告作为乙方于2018年1月18日与四被告(甲方)签订了《商铺租赁合同》,该合同由被告沈国平与其他三被告分别与原告签订,被告沈国平当日收取了原告支付的合同定金人民币1万元(以下币种均为人民币)并出具收条。2018年1月25日,被告沈国平收到原告预付款10万元并出具收条。合同约定,甲方将其合法拥有的上海市普陀区西康路XXX号XXX楼西间及2楼、3楼(以下简称系争商铺)出租给乙方。为了更好地使用系争商铺,原告在签订合同后,与案外人上海煜轶广告有限公司签订了《设计服务合同》,原告支付了8万元的设计费。同时,原告又与案外人上海集赫建筑安装工程有限公司签订了《店面装修合同》,支付了4.5万元的装修费用。被告沈国平在与原告的沟通中,一再跟原告强调系争商铺不是违章建筑，而被告沈国平在长寿路派出所做的笔录中,明确承认系争商铺是违章建筑,也听到传言说马上就要拆了。由此可见,在本次房屋租赁过程中,四被告存在明显的恶意欺骗原告的事实。在《商铺租赁合同》签订后,原告发现系争商铺被贴上了《责令整改告知书》,该告知书中确定系争商铺为违法建筑，要求在2018年2月12日前进行整改。因系争商铺是违章建筑,原告从未使用过,之后更无法使用。双方所签订的《商铺租赁合同》是无效的,四被告除了要返还财产,还应赔偿原告的损失。原告多次与被告沟通,现预付款10万元和定金1万元已经归还原告,但是根据定金罚则双倍返还的1万元至今未支付,且原告的损失四被告未进行赔偿。现原告提起诉讼，请求法院判令：1、确认2018年1月18日原告与被告沈国平签订的《商铺租赁合同》无效；2、四被告双倍返还定金1万元，并赔偿原告损失12.5万元；3、本案诉讼费由四被告承担。被告沈国平辩称，第一，被告是其他三被告的代理人，在签订合同前向原告明确表明被告无权签订合同，原告表示没有关系，可以由被告先签。之后，应原告的要求其他三被告也签订了合同。被告认为本案租赁关系发生在原告与其他三被告之间。第二，原告在签订合同前问过被告系争商铺有没有产证，被告表示不清楚，但原告没有问过被告系争商铺会不会被拆除。第三，原告擅自设计、装修没有经过被告同意，且是在合同生效之前进行的。综上，同意合同无效，但不同意其他诉讼请求。被告胡锐、金晓东、王晓山共同辩称，第一，被告沈国平是系争商铺在现场的管理及财务人员，无权与原告签订租赁合同，该合同对三被告不具有约束力。被告沈国平在与原告签订合同前，曾向被告表示上一家租户樊家平生意不好，要拉一个合伙人进来，考虑到原合同租期也没有延长，对于被告而言，只要有人支付租金，谁承租不是问题，故三被告之后与原告重新签订了合同，该合同的租赁用途与免租期作了不同的约定。租赁关系实际发生在原告与三被告之间。如果被告知道原告是从樊家平处转让而来并且支付了巨额转让费的话，是不会与原告签约的。第二，系争商铺是被告从案外人刘某某处转租来的，被告一直认为是合法建筑且可以对外经营，在2017年年底还通过沈国平的账户向刘某某支付了租金，并不清楚系争商铺会被拆除。当被告得知系争商铺确实要被拆除时，通过沈国平的账户将之前收取的11万元全部退还原告，故三被告主观上不存在过错。综上，不同意原告的诉讼请求，即便合同无效，原告的损失也应按过错比例来承担责任。原告在承租系争商铺前，没有核实被告沈国平的身份，且原告在没有支付24万元押金、合同没有满足生效条件的前提下就擅自设计、装修，故应当承担主要责任。根据被告了解，原告直至2018年7月还在占用系争商铺，租金也未支付，相当于三被告承担了部分原告的损失。如果法院认定被告需要承担原告的损失赔偿责任，金额同意由法院酌定。另外定金1万元是缔约定金，而非履约定金，三被告已经签订了合同，故没有理由双倍返还。经审理查明，2018年1月18日，在原告向被告沈国平支付定金1万元后，被告沈国平与原告签订《商铺租赁合同》，该合同抬头载明甲方为胡锐、金晓东、王晓山，被告沈国平在甲方代表落款处签字。合同约定，甲方将合法拥有的系争商铺使用权交给乙方用作宾馆经营之用；租赁期限自2016年6月25日起至2019年3月31日止(其中2018年1月25日至2018年2月24日为装修免租期)，2016年8月25日至2018年8月25日为每年144万元，2018年8月25日至2019年3月31日为每年90.3万元；本合同经甲乙双方盖章、全权代表签字、乙方向甲方支付24万元押金后正式生效。嗣后，被告胡锐、金晓东、王晓山作为甲方签署了《商铺租赁合同》，该合同抬头载明甲方为该三被告，乙方为原告。合同条款除了用途为火锅经营、装修免租期为2016年6月25日至2016年8月24日外，其余条款与前合同基本一致。乙方落款处原告没有签字。2018年1月25日，原告向被告沈国平支付10万元。被告沈国平向原告出具《收条》，确认收到原告房租已付款10万元。原告接受系争商铺后，开始对系争商铺进行开业前的准备，包括设计、装修等工作。2018年2月初，被告沈国平向原告出示了由普陀区拆除违法建筑小组办公室、长寿路街道拆违和区域环境综合整治办公室、上海市公安局普陀分局长寿路派出所、上海市普陀区城市管理行政执法局执法大队长寿街道中队、上海市普陀区长寿市场监督管理局、上海市普陀区长寿路街道房管办事处联合出具的《责令整改告知书》，内容为：“根据市委、市府关于‘五违四必’综合整治工作的要求，同时根据市区政府领导做好区域环境治理整治工作的指示，区相关执法单位将对‘西康路XXX号’涉及的违法建筑进行整治，要求各业主、租赁户于2018年2月12日前自行整改，逾期不整改的，普陀区相关执法部门将采取行政强制措施代为整改。”嗣后，原告报警，被告沈国平于2018年3月1日接受长寿路派出所询问。沈国平在询问中陈述，因为有传言系争商铺要被拆除了，不准备将系争商铺再借给他人，但上一家租户樊家平称其生意亏损，并将看中系争商铺的刘崇带来要求签约；在和刘崇签订合同时，将系争商铺可能要被拆除的情况告知了刘崇，并且合同也注明了解决办法。2018年3月2日，被告胡锐、金晓东、王晓山通过被告沈国平的账户将原告支付的11万元退还原告。现系争商铺已经被相关政府部门拆除。另查明，2013年12月27日，被告胡锐、金晓东、王晓山(承包方、乙方)与案外人刘某某(发包方、甲方)签订《企业承包经营合同》，约定由乙方承包西康路XXX号(原南华火锅)的经营，承包期自2014年3月1日至2019年3月31日止。2016年6月13日，被告金晓东作为出租方代表与樊家平(乙方)签订《商铺租赁合同》，合同约定的租期、租金、生效条件等与原、被告签订的合同基本一致。再查明，系争房屋没有获得权属证明，亦没有合法的建造手续。现原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，原告为证明其损失，提供了以下证据：1、2018年2月6日，案外人张家港龙之杰纺织品有限公司(甲方)与案外人上海煜轶广告有限公司(乙方)签订《设计服务合同》，甲方落款处原告在代表人处签字。该合同约定乙方接受甲方委托，就系争商铺室内外效果进行设计，设计费用为8万元，在设计执行前，合同签订后，甲方需向乙方一次性付清。原告另提供上海煜轶广告有限公司出具的张家港龙之杰纺织品有限公司支付设计服务费8万元的收据以及发票。2、2018年2月7日，案外人张家港龙之杰纺织品有限公司(甲方、发包方)与案外人上海集赫建筑安装工程有限公司(乙方、承包方)签订《店面装修合同》，甲方落款处由原告签字。该合同约定甲方委托乙方进行系争商铺的装修，工期自2018年2月6日至2018年4月6日，工程总价款为117.677万元。原告另提供上海集赫建筑安装工程有限公司出具的张家港龙之杰纺织品有限公司支付的建筑服务费4.5万元的收据以及发票。3、张家港龙之杰纺织品有限公司于本案诉讼中出具《证明书》，称公司与原告合作投资了系争商铺的餐饮经营项目，该项目由原告签署合同及支付费用，已经支付的设计费8万元与装修费4.5万元通过原告支付，为了便于记账均以公司名义开具收据以及发票。庭审中，原告补充意见如下：1、被告沈国平与原告签合同前，与其他三被告打电话询问并确认过再签的。被告胡锐、金晓东、王晓山签订的合同是在被告沈国平与原告发生争议、原告报警后，被告沈国平拿到派出所的，原告没有签字，不认可该合同。2、原告认为四被告是合作关系，本案租赁关系发生在原告与四被告之间。3、原告在签订合同前就系争商铺的权属问题问过被告沈国平与转让人樊家平，他们都说不是违章建筑，被告沈国平还承诺会出示产证。原告支付1万元定金后，樊家平就将钥匙给原告了，原告先请案外人进行设计，之后拆除了原有的装修，但还没有重新进行装修。2018年2月份系争商铺上被写上“拆”字，原告就将钥匙还给了被告沈国平。4、不认可被告胡锐、金晓东、王晓山所述的原告一直使用系争商铺到2018年年中，此前系争商铺已被政府拆违部门用砖头封死，7月份原告系应政府的要求重新进入系争商铺清空物品，除了一些不值钱的物品和固定设施外，其余可移动物品已经搬离。5、就主张的损失，同意法院进行酌定。本院认为，一、《商铺租赁合同》的效力。根据本院查明的事实，《商铺租赁合同》涉及的系争商铺没有权属证明或合法建造手续，因此原、被告就系争商铺建立的租赁关系无效。本院对原告要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。二、基于前述对合同效力的认定，相关权利义务的结算应当按照法律规定的无效后果处理。首先，被告沈国平作为甲方即被告胡锐、金晓东、王晓山的代表在合同上签字，事后被告胡锐、金晓东、王晓山也签署了合同，虽然房屋用途与免租期有所不同，但其他内容基本一致，且结合被告胡锐、金晓东、王晓山与案外人刘某某签订的《企业承包经营合同》，可以认定三被告才是系争商铺的出租方，而被告沈国平仅为三被告的代理人，与原告实际发生租赁关系的是三被告，故相关的法律责任由原告与被告胡锐、金晓东、王晓山承担。其次，关于租赁双方对租赁关系无效的责任认定。本院认为，被告胡锐、金晓东、王晓山作为出租人对出租租赁物负有的瑕疵担保责任，即租赁物的权利瑕疵。显然，本案涉及的租赁物存在权利的瑕疵，故三被告对合同的无效承担主要责任。而原告作为承租人，对租赁物的权属状况未尽全面的审查义务，其对合同的无效应当承担次要责任。针对原告要求双倍返还定金1万元的诉讼请求，根据查明的事实，被告沈国平已经代表其他三被告将收取的定金1万元返还，而原告主张双方返还定金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失12.5万元(具体构成：设计费8万元及装修费4.5万元)的诉讼请求。原告就其提出的损失除了提供合同、收据、发票外，未能进一步提供银行转账凭证，且收据、发票的付款方并非原告，原告的证据尚不充分。综上，鉴于原告事实上对系争商铺进行了设计、装修等工作，现系争商铺已经被相关部门拆除，故本院综合考虑上述事实、原、被告对于合同无效的过错责任、双方均同意法院进行酌定等因素，对被告应当赔偿原告的损失进行酌判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告沈国平代被告胡锐、金晓东、王晓山与原告刘崇就上海市普陀区西康路XXX号XXX楼西间及2楼、3楼签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告胡锐、金晓东、王晓山应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘崇损失人民币70000元；三、对原告刘崇其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币3000元，由原告负担人民币1444元，被告胡锐、金晓东、王晓山担人民币1556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈文丽人民陪审员  张建萍人民陪审员  成 建二〇一九年八月三十日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。