浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初4110号 原告（反诉被告）：临海市东塍顺利彩灯厂，住所地临海市东塍镇绚珠村。统一社会信用代码：913310821479570348。 法定代表人：屈道锁，该厂厂长。 委托诉讼代理人：许良启，浙江昶日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋达兴，浙江昶日律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林挺初，男，1952年2月14日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：林由撑，浙江崇和律师事务所律师。 原告临海市东塍顺利彩灯厂（以下简称“顺利彩灯厂”）与被告林挺初合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序审理。2019年6月27日，被告林挺初提起反诉，本院依法审查后予以受理，并与本诉合并审理。2019年7月22日，本院对本案进行了公开开庭审理。原告临海市东塍顺利彩灯厂的委托诉讼代理人许良启、蒋达兴，被告林挺初的委托诉讼代理人林由撑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 临海市东塍顺利彩灯厂向本院提出诉讼请求：1.请求确认林挺初与屈道锁签订的契约无效；2.判令林挺初返还顺利彩灯厂所有的坐落于临海市东塍镇绚珠村顺利彩灯厂内约三亩五分土地使用权及房屋。在诉讼过程中，顺利彩灯厂明确第2项诉讼请求中三亩五分土地的四至为东至道路以外墙皮为界，南至屈灵多临海市宏腾彩灯厂围墙中为界，西至临海市新通工艺品有限公司围墙中为界，北与屈道锁顺利彩灯厂围墙中为界。事实与理由：顺利彩灯厂系股份合作制企业，于1993年注册成立，股东屈道锁出资2万元，占股比例为33%；股东卢花琴出资2万元，占股比例为33%；股东屈跃辉出资2万元，占股比例为34%。2005年12月27日，顺利彩灯厂与临海市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，受让宗地位于，面积为6138平方米，用途为工业用地，使用年限为50年（从2006年6月30日至2056年6月30日）。2005年9月29日、12月21日，顺利彩灯厂缴纳土地款366334元、土地出让金982032元以及相关款项。并于2010年1月4日取得房产证（证号：临房权证东塍镇字第××号），于2010年12月3日取得土地使用权证（证号：东塍国用2010第031号）。 林挺初与顺利彩灯厂股东屈道锁系朋友关系。2006年，屈道锁因资金困难，向林挺初借款755000元。经屈道锁与林挺初协商，达成口头协议，屈道锁将顺利彩灯厂所有的土地使用权部分给林挺初免费使用十一年，厂房由其自行建造，期间届满后，林挺初返还土地及房屋。2017年至2018年期间，顺利彩灯厂多次要求林挺初返还土地及房屋，但其不予返还。至2019年2月23日，王林勇侵占涉案土地房屋，顺利彩灯厂向派出所报案，才知屈道锁于2006年9月21日以个人名义与林挺初签订共同购买土地使用权契约。该契约约定：“屈道锁与林挺初共同买得土地一块，坐落在，约壹拾贰亩。林挺初为肆亩壹分肆，净厂内面积约三亩五分。坐落在南与屈灵多墙中为界，西与新通工艺品厂围墙为界，北与屈道锁墙中为界，东边为大路。林挺初付出人民币755000元交给屈道锁”。之后，顺利彩灯厂要求林挺初返还土地房屋，未果。综上所述，顺利彩灯厂依法取得的不动产使用权受法律保护。屈道锁以个人名义，将顺利彩灯厂所有的土地使用权与林挺初签订契约，属于无权处分行为，其事前未经顺利彩灯厂授权，事后也未经追认，应认定为无效。林挺初非法侵占顺利彩灯厂的土地及房屋，应当予以返还。故现起诉，望支持其诉讼请求。 林挺初答辩并反诉称，林挺初系路桥人，做彩灯生意，与屈道锁系朋友。2005年初，林挺初想在临海购地办厂，刚好集体有一片土地分三块统一转让，林挺初需要的土地面积小，就与屈道锁约定一起购买一块。三块土地由屈统明（临海市新通工艺品有限公司，系绚珠村村民）与绚珠村干部及责任田的村民和东塍镇政府联系，村方及村民同意后，由临海市人民政府上报报批农转用和征用国有土地等手续，都予以批准。林挺初将755000元土地款及其他税费交付屈道锁办理。拿到土地后，林挺初与屈道锁一起分割土地。该块土地毛面积约12.2亩，林挺初分得4.14亩，厂内净得面积3.5亩，界线确定后打好围墙，各自在自己的土地上建设，包括填土、挖地基打桩、建造厂房等，自行生产经营，互不干涉。为了明确权属界址及权属范围，林挺初与屈道锁于2006年9月21日签订契约，约定林挺初厂内净面积3.5亩，四至为东至道路，南至屈灵多临海市宏腾彩灯厂围墙中为界，西至临海市新通工艺品有限公司围墙中为界，北与屈道锁顺利彩灯厂围墙中为界；屈道锁收到林挺初购置土地款等755000元。屈道锁当时资金困难，大部分土地款都是林挺初投资，还有十几万欠款未归还。但屈道锁违反双方约定，私自以顺利彩灯厂的名义于2005年12月27日与临海市国土资源局签订委托征地协议，并于2010年办理产权证。顺利彩灯厂诉称的755000元系借款、免费将土地使用权给林挺初使用11年、期满返还等均不是事实。顺利彩灯厂的三个股东，屈道锁与卢花琴系夫妻关系，与屈跃辉系父子关系，屈道锁有权代表顺利彩灯厂与林挺初签订协议。此外，顺利彩灯厂也没有在2017年至2018年多次要求林挺初返还土地及厂房。案涉土地上的厂房系林挺初建造，屈道锁不可能主张返还厂房。屈道锁侵占林挺初厂房的起因是林挺初在今年初想将厂房转让给第三方，屈道锁得知后向林挺初表示想买，林挺初告知其厂房已经转让，不能一房多卖，予以回绝。屈道锁为此采取霸占房地产，直接敲毁部分围墙阻拦第三方搬进厂区等非法行为进行侵占，发生争执后报案，东塍派出所立案作过调查笔录。不存在2019年2月23日王林勇侵占涉案房地产而报案。综上，林挺初提起反诉请求：1.确认双方于2006年9月21日签订的契约即合同有效；2.确认位于临海市东塍镇绚珠村净得土地面积三亩五分，四至为东大路，南为与屈灵多（临海市宏腾彩灯厂）墙中为界，西与临海市新通工艺品有限公司墙中为界，北与屈道锁（临海市顺利彩灯厂）围墙中为界的房地产（不动产）权属归林挺初所有。在诉讼过程中，林挺初变更第2项反诉请求为确认位于临海市东塍镇绚珠村土地证号为临东塍国用2010第31号，土地使用面积6137.70平方米，四至为东至道路以外墙皮为界，南至662-5宗（临海市宏腾彩灯厂）围墙中为界，西至662-1宗（临海市新通工艺品有限公司）围墙中为界，北与村集体土地为界的国有土地系林挺初与顺利彩灯厂按份共有，以现有土地内的围墙为界，其中林挺初共有份额在南面毛四亩一分四厂内净得土地面积三亩五分（2334.5平方米），四至为东至道路以外墙皮为界，南至662-5宗（屈灵多临海市宏腾彩灯厂）围墙中为界，西至662-1宗（临海市新通工艺品有限公司）围墙中为界，北与屈道锁（临海市顺利彩灯厂）围墙中为界的房地产（不动产）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、顺利彩灯厂提交的证据 1.2006年9月21日屈道锁与林挺初签订的契约及非公司企业法人登记基本情况、企业章程各一份，拟证明屈道锁以个人名义与林挺初签订契约，顺利彩灯厂于1993年成立，企业章程没有赋予法定代表人对公司有重大财产处分权。林挺初对上述证据的真实性无异议，但认为顺利彩灯厂的三股东系家庭成员关系，屈道锁作为家庭家长及顺利彩灯厂的法定代表人有权代表顺利彩灯厂对外签订合同；且在实际中也按协议打上围墙，各自建造厂房，卢花琴、屈跃辉是明知的。 2.土地使用权登记审批表复印件、顺利彩灯厂建设厂房项目批复复印件、委托征地协议书及土地款缴纳票据、土地出让金缴纳发票、完税证、国有土地使用权出让合同、房产证、土地使用权证等，拟证明顺利彩灯厂依法取得涉案土地房屋所有权及土地使用权，证明本案双方没有共同购买土地的事实。林挺初对上述证据的真实性无异议，但认为屈道锁违反约定，隐瞒林挺初私自以顺利彩灯厂名义办理土地使用权证，该土地登记行为不能推翻内部权属的约定，案涉土地及厂房应归林挺初所有。 3.房屋租赁合同两份，其中一份系复印件，拟证明案涉厂房系顺利彩灯厂出租给他人使用。林挺初对此表示异议，认为临海市宏盛电线厂系为做环评需要签订的该份租赁合同，实际上厂房是林挺初租赁给临海市宏盛电线厂的，租金也是由林挺初收取的，另一份租赁合同系复印件，其真实性不能确定。 4.结算清单一份，拟证明屈道锁代表顺利彩灯厂股东与屈统明、屈灵多共同购买土地，本案双方没有共同购买土地。林挺初对此表示不知情，从结算清单看，屈道锁代表个人没有代表顺利彩灯厂，如顺利彩灯厂与屈道锁是同一的，林挺初与屈道锁签订协议能够代表顺利彩灯厂。 二、林挺初提交的证据 2006年9月21日屈道锁与林挺初签订的契约、屈道锁出具的欠条、宗地图复印件，拟证明林挺初与屈道锁共同购买土地，双方分割后确定界线打上围墙及林挺初分得土地四至界线范围和亩数的事实。顺利彩灯厂对契约的真实性无异议，但认为虽然约定购买土地，但实际上并没有共同购买，双方系租赁关系，林挺初在2017年就不再经销彩灯，并搬离了顺利彩灯厂；对欠条的三性均表示异议，认为顺利彩灯厂在的押金都是以顺利彩灯厂名义交付，不存在退还给林挺初的事实，该欠条以屈道锁名义签订，顺利彩灯厂不予认可；宗地图没有异议。 三、根据顺利彩灯厂的申请，本院依法向临海市公安局东塍派出所调取了卷宗，其中包含屈道锁、屈灵多、屈统明、王林勇、林仙国的询问笔录。经质证，顺利彩灯厂对屈统明的笔录不认可，认为笔录前后矛盾，不能证明本案双方共同购买土地的事实；屈灵多说不知道林挺初一起购买，而是他们三方购买，只是听屈道锁说借用林挺初使用，符合事实。林挺初认为屈统明、林仙国的笔录能够证明涉案厂房系林挺初购买，支付给屈道锁755000元，这个过程屈统明是知情的；屈灵多的笔录不够真实。 综合双方的质证意见，本院认为，屈道锁系顺利彩灯厂的法定代表人，具有对外代表顺利彩灯厂签订合同的职权。根据合同法第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，顺利彩灯厂提供企业章程来证明屈道锁没有企业重大财产处分权，但该企业章程系2007年7月25日制定，而案涉契约系2006年9月21日签订，后面的企业章程无法否认之前签订的合同效力，且企业章程只是企业内部规定，除合同相对人明知外，企业不能以违反企业章程为由否认合同效力。此外，在签订该契约后，本案双方已经按照该契约的内容确定界线打上围墙并在各自土地上建造厂房，在履行过程中顺利彩灯厂并未提出异议；且顺利彩灯厂的三股东系夫妻、父子关系，生活联系密切，其他两位股东不知道屈道锁与林挺初签订契约的可能性较小。故对于契约拟证明屈道锁代表顺利彩灯厂与林挺初签订契约，共同购买土地的证明效力本院予以认定；对于非公司企业法人登记基本情况、企业章程的证明效力本院不予认定。对于顺利彩灯厂提交的第2组证据，该证据系顺利彩灯厂办理土地证及取得产权证的过程，对外具有公示效力，但不能据此推翻顺利彩灯厂与林挺初的内部约定，故对该组证据的证明效力本院不予认定。对于房屋租赁合同，其中一份系复印件，且没有原件核对，对其真实性本院无法确认，故对该复印件本院不予认定；对于临海市宏盛电线厂与顺利彩灯厂签订的房屋租赁合同，林挺初已经提交顺利彩灯厂无异议的临海市宏盛电线厂的证明，该证明内容显示，签订该合同系临海市宏盛电线厂做环评需要，并非真实租赁房屋情况，临海市宏盛电线厂事实上是向林挺初租赁的厂房，并向林挺初支付租金，故对临海市宏盛电线厂与顺利彩灯厂签订的房屋租赁合同的证明效力本院不予认定。结算清单系屈道锁与屈灵多、屈统明三人购买土地的结算，无法证明屈道锁与林挺初之间的内部约定，且结合派出所调取的笔录，其中屈灵多表示对屈道锁与林挺初之间的事情不清楚，而屈统明的笔录与林挺初的陈述能够相互吻合，故该结算清单无法证明屈道锁没有与林挺初共同购买土地，对该证据的证明效力本院不予认定。基于上述理由，对于林挺初提供的契约、欠条及宗地图复印件的证明效力本院予以认定。对于派出所笔录制作的真实性本院予以认定。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院综合认定事实如下： 顺利彩灯厂于1993年设立，屈道锁为顺利彩灯厂的法定代表人；根据2007年7月25日的企业章程显示，其股东分别是屈道锁、卢花琴、屈跃辉；其中屈道锁与卢花琴系夫妻关系，与屈跃辉系父子关系。2005年，顺利彩灯厂的法定代表人屈道锁与林挺初约定共同购买位于临海市东塍镇绚珠村的土地。此后，林挺初陆续向屈道锁支付报批款、土地款、填土款等共755000元。2005年下半年，顺利彩灯厂向临海市国土资源局等部门办理国有土地使用权的手续，并缴纳了土地出让金、税款等费用，取得位于临海市东塍镇绚珠村宗地总面积为6137.70平方米的土地。2006年9月21日，屈道锁与林挺初订立契约，载明：因生产需要，屈道锁与林挺初共同买得土地一块，坐落在新通工艺品厂东边，约壹拾贰亩，林挺初为肆亩壹分肆，净厂内面积叁亩伍分，林挺初这块地坐落在南与屈灵多墙中为界，西与新通工艺品厂围墙为界，北与屈道锁墙中为界，东边大路；林挺初的肆亩壹分肆土地付出人民币共计柒拾伍万伍仟伍佰元正（报批款、土地款、填土款、配套费及开支费用）交给屈道锁。取得土地后，双方进行了分割，在确定界线后打上围墙，双方在各自的土地上各自建造厂房。2010年，顺利彩灯厂取得了案涉土地总面积为6137.70平方米的国有土地使用权（证号为东塍国用（2010）第031号），并取得其自己建造的厂房建筑面积为2068.79平方米的房屋所有权证（证号为临房权证东塍镇字第××号）。林挺初建造的厂房没有办理房产权证。 本院认为，顺利彩灯厂的法定代表人屈道锁与林挺初签订的契约系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。基于本院的认证理由，该契约的效力及于顺利彩灯厂。故对顺利彩灯厂以屈道锁系无权处分为由要求确认该契约无效的诉讼请求，本院不予支持。根据契约的约定，顺利彩灯厂与林挺初系共同购买土地，并对林挺初的具体份额作了明确约定，故其取得的土地使用权为顺利彩灯厂与林挺初按份共有，其中林挺初的份额为南面毛四亩一分四，厂内净得土地面积三亩五分，四至为东至道路以外墙皮为界，南至662-5宗（临海市宏腾彩灯厂）墙中为界，西至662-1宗（临海市新通工艺品有限公司）围墙中为界，北与顺利彩灯厂围墙中为界。故顺利彩灯厂要求林挺初返还案涉土地使用权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。林挺初在其份额内土地上建造的房屋，应属林挺初所有，顺利彩灯厂要求其返还房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。林挺初的反诉请求，合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认林挺初与屈道锁于2016年9月21日签订的契约合法有效； 二、确认位于临海市东塍镇绚珠村土地使用证号为东塍国用（2010）第031号，土地使用面积6137.70平方米，四至为东至道路以外墙皮为界，南至662-5（临海市宏腾彩灯厂）围墙中为界，西至662-1（临海市新通工艺品有限公司）围墙中为界，北与村集体土地为界的国有土地系林挺初与临海市东塍顺利彩灯厂按份共有，以现有土地内的围墙为界，其中林挺初的份额为南面毛四亩一分四，厂内净土地面积三亩五分，四至为东至道路以外墙皮为界，南至662-5（临海市宏腾彩灯厂）围墙中为界，西至662-1（临海市新通工艺品有限公司）围墙中为界，北与临海市东塍顺利彩灯厂围墙中为界； 三、驳回临海市东塍顺利彩灯厂的诉讼请求。 本诉案件受理费11350元，减半收取5675元；反诉案件受理费40元，共计5715元，由临海市东塍顺利彩灯厂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审判员  王剑兵 二〇一九年八月三十日 书记员  朱玲英