上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23059号原告：高莉君，女，1969年9月3日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：翟立伟，上海市百良律师事务所律师。被告：陈榴英，女，1950年11月23日出生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：汪辰芳，上海小城(苏州)律师事务所律师。原告高莉君与被告陈榴英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告高莉君的委托诉讼代理人翟立伟，被告陈榴英的委托诉讼代理人汪辰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高莉君向本院提出诉讼请求：被告向原告支付上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室转售溢价款人民币(币种下同)157,515.56元。事实和理由：2015年12月2日,原、被告签订上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室《出售转让合同》,约定原告向被告购买前述房屋,双方约定价款为900,000元,同时约定原告有权变更、减少、增加买受人,被告无条件配合原告和原告指定的买受人重新签订出售转让协议,溢价部分由原告支配。该合同业经上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初5031号判决书确认合法有效,双方均应履行。后因原告在他处购房,将涉案房屋另行出售给案外人王某某、郭某,但被告收取1,080,000元房款后,除向原告支付了750,000元外,拒绝支付应付给原告的溢价款。现王某某、郭某已经以房屋买卖合同为由将被告起诉至法院,该房屋尾款亦已经交付至法院。被告理应按合同约定向原告支付溢价款。综上,原告为保护自身合法权益,依民事诉讼法有关规定,现起诉至贵院,请求依法判如所请。诉讼中，原告称其曾向被告支付购房款725,515.56元，故其诉讼请求的计算方式为被告收取的案外人王某某、郭某的房屋总价款(1,080,000元)与原、被告之间约定的房屋总价款(900,000元)之差减去被告已经支付的钱款[(1,080,000元-900,000元)-(750,000元-725,515.56元)实际应为155,515.56元]。被告陈榴英辩称，原、被告之间的出售合同应属无效，原告称判决书对效力做了认定，实际判决项中仅写了驳回诉讼请求，并未就合同效力做认定。签署转让合同时，虽然约定了原告有权变更减少增加买受人，条款实质是逃避税收，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同应为无效。即便合同有效，原、被告之间的合同早已解除，被告与案外人另行签署了房屋买卖合同，并且合同已经履行，在(2018)沪0112民初16775号判决书认定，被告与案外人签订房屋买卖合同是经原告介绍并且经原告同意后进行签署。原、被告之间出售转让合同已经双方知情的情况下终止并解除。被告将收到的购房款750,000元返还给了原告。双方就解除合同的款项清退完毕，不存在其他纠纷。被告就涉案房屋另行签订买卖合同形成新的交易关系，该合同与原告无关。故出售合同无效，即便有效，也已经合法解除，买卖合同关系终止。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，本院立案受理了陈榴英作为原告，上海永年房产经纪有限公司(以下简称永年房产)、高莉君共同作为被告的确认合同无效纠纷一案，案号为(2017)沪0112民初5031号。该案中，陈榴英请求法院判令：1.确认陈榴英与永年房产于2015年12月2日签订的关于上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋的《出售转让合同》无效；2.永年房产、高莉君将上述房屋返还陈榴英；3.永年房产、高莉君承担经济损失并承担连带赔偿责任。(2017)沪0112民初5031号案件，法院经审理查明：“2014年3月20日，经上海市闸北区人民法院调解，上海民都置业有限公司提供上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋供陈榴英订购，陈榴英应在上海民都置业有限公司或拆迁实施单位书面通知其结清上述房屋的购房款之日起30日内按实结清房款，逾期未结清房款视作放弃购房。原告陈榴英委托被告永年房产的经理高莉君将上述房屋出售。2015年11月2日，高莉君出资525,515.56元，将款项付至上海民都置业有限公司账户，原告向高莉君出具了定金收据。2015年12月2日，原告与上海智和房地产开发有限公司签订《上海市商品房出售合同》，约定原告以732,529.56元订购涉案房屋。当日，原告(出卖方、甲方)与高莉君(购买方、乙方)签订《上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》，约定甲方以90万元向乙方出售该房屋，此价格为甲方到手价，房款分两次支付，其中乙方于2015年11月2日向甲方支付定金525,515.56元。乙方于2015年12月2日前向甲方支付房款至73万元(含已付定金)，甲方于收款当天交房于乙方。乙方收到权利人为甲方的产证及密码当天向甲方支付房款8万元。乙方于交易过户当天向甲方支付房款9万元。双方在上述合同第三条“其他约定”中约定：在甲乙双方签订本合同之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签定涉及本房的协议，并代收定金及本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担。双方另对其余事项作了约定。高莉君在自己签名处加盖了被告永年房产的公章。合同签订当日，高莉君向原告转账了购房款20万元。原告出具收据言明收到高莉君房款20万元。2015年12月，高莉君与上海朗铭房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》另行购房，不想要涉案房屋，故介绍案外人王某某、郭某与原告于2016年1月8日签订买卖合同，以108万元受让涉案房屋。2016年1月8日，王某某向原告转账房款75万元，原告称高莉君随即将该款转账至其个人账户内。合同签订后，原告向王某某、郭某交付了房屋。”(2017)沪0112民初5031号案件，法院经审理认为：“《上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》内容能够体现原告以90万元向被告高莉君转让涉案房屋的真实意思。原告称被告永年房产在高莉君签字处加盖公章，合同相对方应为被告永年房产，高莉君系履行职务的行为，但从该合同实际履行的情况来看，被告高莉君个人于合同签订之前就垫付50余万元帮助原告从动迁部门取得订购的房屋，合同签订后被告高莉君又向原告支付房款，原告的定金收据、房款收据均出具给高莉君，故原告明确知晓交易对方为被告高莉君而非被告永年房产。故上述合同内容应对原告与高莉君具有约束力。被告高莉君关于被告永年房产系见证方之意见本院予以采纳。我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。即使涉案合同中存在格式条款无效的情形，也仅为部分条款无效，并不使合同全部内容归于无效。原告以被告永年房产低价违法收购房屋，要求确认《上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》无效，显然缺乏事实依据，也不符合法律规定。原告自认，其与案外人王某某、郭某于2016年1月8日签订买卖合同后，将涉案房屋交付了案外人。故原告在本案中要求两被告返还涉案房屋，显属无理。原告要求赔偿经济损失，竟然不能提出具体的请求数额，本院无法予以支持。”本院于2017年5月12日作出民事判决：“驳回原告陈榴英的诉讼请求。”陈榴英不服(2017)沪0112民初5031号民事判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审理认为：“关于系争房屋出售转让合同的主体问题，合同首部明确载明，系争房屋的购买方(乙方)为被上诉人高莉君，并由高莉君在合同尾部乙方签名处签名确认，且从合同实际履行情况来看，系争房屋的房款亦系由高莉君个人支付，并由上诉人向高莉君出具房款收据，故原审认定系争房屋系由被上诉人高莉君购买，被上诉人永年房产系合同的见证方，并无不当。上诉人主张高莉君购买系争房屋属职务行为，缺乏事实依据。关于合同的效力问题，上诉人与被上诉人高莉君就系争房屋所签订的出售转让合同，应属双方的真实意思表示，并不违反法律规定的强制性规定，亦不存在其他法律规定应属合同无效的情形，且该合同已实际履行，上诉人要求确认系争房屋出售转让合同无效，缺乏法律依据。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。”该院遂于2017年9月6日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。2018年5月21日，本院立案受理郭某、王某某共同作为原告，陈榴英作为被告的房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2018)沪0112民初16775号。案件审理过程中，本院追加蒋雪章、高莉君、上海智和房地产开发有限公司(以下简称智和房产公司)作为第三人参加诉讼。郭某、王某某向本院提出诉讼请求：1.陈榴英立即办理上海市永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产权证》，智和房产公司协助配合；2.陈榴英将上海市永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至郭某、王某某名下；3.陈榴英支付以1,080,000元为本金，自2018年5月1日至2018年8月31日，按每日万分之五的标准计算的违约金。(2018)沪0112民初16775号案件，法院经审理查明：“2016年1月8日，原告郭某、王某某(购买方，乙方)与被告陈榴英(出卖方，甲方)在案外人永年房产公司的居间介绍下签订了《上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》……签订合同后，原、被告于2016年1月8日办理了房屋交接。2015年12月27日，被告收取定金10,000元并出具定金收据。2016年1月8日，原告向被告支付房款750,000元，被告出具购房款收据。2016年1月8日，原告支付案外人永年房产公司居间服务费21,600元。原告曾于2016年7月26日、2017年3月24日、2018年4月29日多次致函被告并抄送案外人永年房产公司，提醒被告涉案房屋已符合办理房地产权证的条件并催促其办理过户手续，并要求被告在办妥小产证后尽快协助原告办理产权过户手续。……本案审理过程中，原告将房屋尾款320,000元交至本院代管款帐户。”(2018)沪0112民初16775号案件，法院经审理认为：“原、被告签订的《上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》系双方当事人真实意思表示，被告抗辩该合同规避了国家税收，故属无效，但被告未就其抗辩提供证据予以证实，故本院对于被告认为《上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》无效的抗辩本院不予采信。被告抗辩本案所涉房屋的取得系在其与第三人蒋雪章夫妻关系存续期间，故在蒋雪章未签字确认的情况下，所涉的转让合同亦无效。对此，本院认为，本案所涉房屋系被告动迁所得，原、被告于2016年1月8日签订房屋买卖合同当日即办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给了原告。时隔两年多后在可以办理产权过户之时，被告再以其配偶蒋雪章不知情、其系擅自处分夫妻共同财产为由抗辩原、被告之间的转让合同系无效，该抗辩本院亦不予采信。原、被告签订合同时无恶意串通、损害第三人蒋雪章的情形，故转让合同符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同明确约定了被告办理涉案房屋小产权证及协助原告办理产权过户的时间及条件，现涉案房屋已符合上市交易条件，被告拖延办理小产权证，致使两原告办理房屋过户存在障碍，被告应承担相应的违约责任。故原告要求被告办理房屋的小产权证，并在取得涉案房屋小产权证后协助原告办理产权过户手续符合法律规定，本院予以支持。办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税、费，根据双方约定应由原告负担。根据合同约定，被告未按合同约定办理小产权证并将涉案房屋的房地产权利转移给原告的，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日千分之五计算，现原告同意调整违约金按日万分之五计算，然该违约金金额仍过高，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告承担违约金30,000元。审理中，原告已将320,000元剩余房款支付至法院代管款账户，为根本解决双方当事人之间房屋买卖合同纠纷，避免不必要的讼累，对原告应支付的剩余房款，本案予以一并处理。”本院于2019年3月1日作出民事判决：“一、被告陈榴英于本判决生效之日起十日内办理上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证，第三人上海智和房地产开发有限公司予以协助，因过户产生的税、费，由被告陈榴英、第三人上海智和房地产开发有限公司依法承担；二、被告陈榴英于完成上述主文第一条确定的产权登记之日起十日内协助原告郭某、王某某将上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告郭某、王某某名下，因过户产生的税、费，由原告郭某、王某某承担；三、原告郭某、王某某与被告陈榴英完成上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户当日，原告郭某、王某某向被告陈榴英支付房款320,000元；四、被告陈榴英于本判决生效之日起十日内支付原告郭某、王某某违约金30,000元。”上述法律文书已经发生法律效力。现原、被告因对房屋溢价款究竟应由何方取得持有争议，遂涉讼。诉讼中，原告本人至法院陈述称，其为上海户籍人士，已婚，其于2015年12月2日与被告签订上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室《出售转让合同》之时，名下无房，具有购房资格。其于2015年6月将原来的房屋出售，出售目的为置换房屋，遂购买涉案房屋，后涉案房屋没有买成，其于2015年12月25日购买了其他房屋(期房)，于2016年4月办理贷款，于2017年9月28日办出产证。2018年10月，其又购买了一套现房，已完成交易，现住在该套房屋中。关于购买涉案房屋的目的及过程，其进一步陈述，其原来租住在闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室，涉案房屋为闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室，与其租住的房屋在同一小区内，房屋价格便宜，大家都在购买，其也买一套。其女儿要上大学，其家庭卖掉原有房屋后，其一家三口(包括女儿)的户口挂在小叔子处，户口一直挂在别人处不好。购买涉案房屋的房款来源于其出售原有房屋获得的房款，其原有房屋位于闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室，出售后获得房款162万元。其中的70余万元支付了涉案房屋的房款。其向法院提交了户口簿、结婚证、出售原有房屋的买卖合同、另行购买的房屋的房地产权证、发票等材料供法院参考。上述事实由原告提供的原、被告签订的出售转让合同、被告与案外人郭某、王某某签订的出售转让合同、收款收据、银行转账凭条、民事判决书，及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》的效力问题系(2017)沪0112民初5031号陈榴英诉永年房产、高莉君确认合同无效纠纷案件的争议焦点之一。就此，一、二审法院均对原、被告就涉案房屋所签订的出售转让合同的效力给予了肯定性的评价，被告于本案中再行就合同效力提出异议，与生效判决作出的认定相悖，本院不予采信。根据出售转让合同的约定，在原、被告签订本合同之日起，直至过户至原告为产权人期间，原告有权变更、减少、增加买受人，被告无条件配合原告和原告指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由原告支配并贬值风险均由原告承担。根据本案查明的事实可知，原告以90万元的总价款受让涉案房屋，并已支付72万余元房价款，因原告另行购买其他房屋，遂另寻他人受让涉案房屋。后原告寻得案外人郭某、王某某与被告签订出售转让合同，约定房屋总价款为108万元，则其中的差价部分18万元，按照原、被告之间的上述约定，理应由原告获得。原告的身份虽为中介公司的工作人员，但法律亦未禁止中介公司的工作人员为自身需求(无论系基于自住或资产的保值增值之目的)购置房屋，法律所不倡导的是该等人员(尤其在自身属于限购人员的情况下)仅仅利用中介人员的信息优势，利用出卖人与买受人之间的信息不对称，先与出卖人签订房屋买卖合同，又与买受人签订房屋买卖合同，加价出售同一房屋，假借指定过户之名规避政府限购政策，损害国家税收利益。交易过程中，又往往体现为中介人员自身无需支付任何房款，或仅以少量资金锁定大额收益。但本案中，原告购买涉案房屋之时为上海户籍的已婚人士，且具备购房资格。原告实际支付的购房款已超过总房价款的80%(725,515.56元/900,000元)，其已履行了主要的支付义务。从原告作为购房人其自身的户籍及婚姻状态、房款的支付程度，以及在系争房屋交易过程中也并未见原告有故意隐瞒事实之行为，使本院有理由认为，原告并非仅以其中介机构工作人员的身份及信息优势，刻意追求规避政策之目的。原告根据其自身在所处行业内的从业经验，使用其自有资金购置不动产，后介绍他人受让房屋获取溢价，在实现其自身财富保值增值的同时取得一定的转让收益，该行为未有明显不妥，也并不为法律、行政法规所明令禁止。故原告作为普通的民事主体，其合法的民事权利还是应当受到法律的保护。因此，本院就原告请求被告按约支付溢价款的诉讼请求，予以支持。关于溢价款的具体数额，原告主张157,515.56元，经计算，实际应为155,515.56元，即以案外人王某某、郭某支付的房屋总价款(1,080,000元)与原、被告之间约定的房屋总价款(900,000元)之差减去被告已经支付的钱款[(1,080,000元-900,000元)-(750,000元-725,515.56元)=155,515.56元]。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告陈榴英于本判决生效之日起十日内向原告高莉君支付上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室转售溢价款人民币155,515.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,725.16元，由被告陈榴英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一九年八月二十七日书记员 董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。