江苏省南通市港闸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0611民初1840号 原告（反诉被告）：南通永途水产批发市场有限公司，住所地南通市通州区兴仁镇三庙村十一组，统一社会信用代码91320612346516610X。 法定代表人：周银祥，总经理。 委托诉讼代理人：鲁春明、王烨，北京大成（南通）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张俊，男，1965年6月10日出生，汉族，住江苏省如皋市。 委托诉讼代理人：阚建军，江苏濠滨律师事务所律师。 原告（反诉被告）南通永途水产批发市场有限公司（以下简称永途水产公司）与被告（反诉原告）张俊租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永途水产公司的委托诉讼代理人鲁春明、王烨，被告张俊的委托诉讼代理人阚建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永途水产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金66315元，市场管理费、物业管理费、垃圾清运费6970元；2.判令被告向原告返还奖励金65000元，并支付未达标车次补贴55000元；3.判令被告向原告支付律师费15000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年5月6日签订了《摊位租赁经营合同》一份，约定原告将位于南通市摊位租赁给被告用于淡水鱼批发销售，租赁期限自2018年4月9日至2021年4月8日，每摊位租金为30000元/年，原告免收租金；被告首年进货平均每摊位达到350车次共700车次，且不违反合同约定的责任义务的，原告按照40元/车次的标准给予奖励，未到达约定数量的，每少一辆被告需补贴原告200元/车次；如被告按约履行合同的，原告给予被告一定的奖励金；租赁期间所发生的市场管理费、物业费、垃圾清运费等费用由被告承担；如未经原告同意中途退租或因被告原因导致合同终止或解除的，保证金不予退还，被告应按正常年租金的标准支付摊位使用费，且应承担律师费；被告每年摊位车次未达到约定车次的，已经获取的奖励金应予返还。合同签订后，原告依约将摊位交付给被告使用，并向被告支付了奖励金共计65000元，但被告在收取了奖励金及享受免租优惠后，于2019年5月16日擅自离开市场，且未按约支付市场管理费等费用和没有达到合同约定的进货车次要求，其行为已构成违约，根据约定应返还奖励金，支付租金、市场管理费、物业管理费、垃圾清运费、律师费和补贴原告车次费，故成讼。 张俊辩称，原、被告双方签订的《摊位租赁经营合同》所约定的租赁物位于南通市通州区兴仁镇三庙村十一组，后因案涉租赁物系违法用地被政府强制搬离，使被告不能够正常使用租赁物，被告不再继续租赁应归责于原告，故原告无权要求被告支付租金、市场管理费等费用及返还奖励金并补贴车次费；被告所承租的位于南通市通州区集体所有，该市场至今未办理土地证、规划许可证、房屋所有权证等证件，且自2012年开始多次被行政部门处罚；原告此后搬迁至南通市港闸区金凤凰毛毯厂所用房屋系工业用地，用作水产批发显然改变了土地的用途，故双方签订的《摊位租赁经营合同》违反法律法规的强制性规定，应认定无效；原告的车次统计系其单方制作，不能作为补贴的依据。 张俊向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告摊位经营保证金50000元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2018年春节后，反诉原告至反诉被告的南通永途水产批发市场处经营水产，经营地址位于南通市。因该位置优越，非常适合做水产批发，反诉原告在试经营一段时间后遂与反诉被告于2018年5月6日签订了《摊位租赁经营合同》一份，并向反诉被告交纳了50000元保证金，开始正式经营水产至2019年春节前。春节过后，因反诉被告所经营的上述市场属于违法用地而被政府强制搬离，反诉被告将市场搬迁至南通市港闸区凤凰地毯厂内经营。在地址变动后，反诉原告的水产批发生意一落千丈，生意几乎为零，加之反诉被告多次更名（现更名为惠民水产），双方签订合同的根本条件发生改变，遂在经营了两个月左右后搬离了市场。鉴于此，反诉原告认为双方签订的《摊位租赁经营合同》为无效合同，反诉被告应向反诉原告退还保证金。 永途水产公司辩称，收到反诉原告支付的50000元保证金是事实，但反诉原告擅自终止合同，根据合同约定该款不应返还；反诉被告因需对市场进行升级改造遂搬迁至南通市港闸区，新老地址距离并不远，且新地址的经营环境有较大提升，与惠民水产合作更具有影响力，并不影响反诉原告的正常经营，况且反诉原告本人也同意搬迁；案涉《摊位租赁经营合同》所涉摊位不论是在变更前还是在变更后均有合法的土地和房屋使用权，合同并未违反法律法规的强制性规定，合法有效；即便反诉被告在迁址前存在违法使用土地或房屋无产权证的情形，也因迁址后水产市场具有合法的土地使用权和出租权所替代，并不影响合同的效力。 双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。永途水产公司提供了《摊位租赁经营合同》、备忘、网上银行电子回单、说明、承诺书、车次统计表、《民事委托代理合同》、用地补偿协议书、《房屋租赁合同》、《合作经营协议》、土地证、房产证等；张俊提供了收据、照片、行政处罚决定书、法律文书送达回证、强制执行申请书、行政处罚决定催告书等。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下： 2018年4月，张俊（乙方）在永途水产公司（甲方）经营的位于南通市通州区永途水产批发市场试经营水产批发后，双方于2018年5月6日补签订了《摊位租赁经营合同》一份，约定甲方将其管理的永途水产批发市场的1-2号摊位出租给乙方，具体用途为淡水鱼批发销售，合同租赁期限为2018年4月9日起至2021年4月8日止；合同租赁期内正常年租金为每摊位30000元，乙方在签订本合同之日缴纳50000元作为摊位经营保证金；甲方向进入市场的货车收取交易服务费，乙方首年度进货的车次平均每摊位达到350车次（共两个摊位，700车次），且未违反本合同约定的责任义务、未构成违约的，甲方按照40元/车次的标准给予乙方奖励；该奖励金每月月底结算，年度平均车次未达到约定数量，每少一辆则乙方补贴甲方200元/车次；首年度租赁期满乙方仍正常履行本合同且在首年租赁期内未违反本合同约定的责任义务，未构成违约且每摊位平均进货车次量符合350车次的，甲方另行给予乙方奖励50000元；次年及第三年乙方违反本合同的责任义务构成违约的，乙方应当返还该奖励金；租赁期间摊位所发生的一切费用（包括但不限于租赁物税、物业管理费、市场管理费、水电费、垃圾清运费等）都由乙方负责，市场管理费、物业管理费、垃圾清运费按照每摊位260元/月的标准计算，该费用甲方每月可直接从奖励金中扣除，乙方不要求开具发票或者收据；未经甲方同意，乙方不得中途退租、擅自转租、转让、出借、联营、相互交换抵押或以其他任何方式变相作出前述行为；乙方未能在承诺的时间营业或开业后累计停业40天以上或连续停止营业30天以上的，租赁期限内乙方及其亲属在南通辖区范围内经营水产批发零售业务的，甲方可单方解除本合同，收回摊位，甲方有权不给予奖励金，且保证金不予退还；乙方每摊位年车次未达到约定车次的或其他违反合同约定的，乙方无权获取奖励金，已经获取的，应当返还；租赁期限内因乙方原因导致合同终止或者解除的，保证金不予退还，乙方无权获取奖励金，乙方获取的应予返还，同时乙方应按照正常年租金的标准支付摊位的使用费及租赁费用；因乙方违约导致诉讼的，甲方由此发生的诉讼费、差旅费、律师费等费用均由乙方承担。合同签订后，张俊缴纳了摊位经营保证金50000元，永途水产公司将1-2号摊位交付给张俊使用，并根据张俊的进货车次量给予了其奖励金共计65000元（其中2018年5月至2019年3月期间的奖励金为15000元，2019年4月为50000元）。嗣后，张俊承诺若擅自离开永途水产批发市场到其他与本市场存在竞争关系的市场从事经营活动，或者违反合同约定的其他义务的，同意立即退还获得的全部摊位补贴及奖励金。 2019年1月20日，永途水产公司（乙方）与南通金凤凰地毯制造有限公司（甲方）签订了《合作经营协议》一份，约定乙方将实际经营地址变更至南通市港闸区，甲方提供登记在其名下的位于国强路368号2号房及厂区内的场地（土地及房屋均为工业用途）作为乙方经营场所（房屋建筑面积4362.39平方米），联营期限为2019年2月1日起至2024年1月31日止。 2019年2月左右，永途水产公司决定将永途水产批发市场迁至南通市国强路368号，张俊同意继续履行《摊位租赁经营合同》和上述经营地点的变更，并保证按照永途水产公司的要求日期至国强路368号继续经营。此后，永途水产批发市场从南通市通州区兴仁镇三庙村十一组搬迁至南通市港闸区，张俊亦随之迁至该处继续经营至2019年5月左右。后因张俊至它处从事水产批发业务而未再至国强路368号经营，永途水产公司遂提起本案之诉，同时委托北京大成（南通）律师事务所处理本起纠纷，并为此支付了律师费15000元。 另查明，2007年11月8日，案外人通州区兴仁镇三庙村经济合作社（甲方）与通州区兴仁镇凤凰葡萄园（乙方）签订了《用地补偿协议》一份，约定甲方将位于南通市通州区兴仁镇三庙村十一组的土地（面积约为45亩）出租给乙方使用，使用时间为2007年11月18日至乙方办理土地征用手续时止。2012年1月至2013年6月，国土资源部门因该土地使用权人非法占有集体土地进行非农业建设而多次对其作出行政处罚决定。2015年8月20日，通州区兴仁镇凤凰葡萄园（甲方）与南通永途水果批发市场有限公司（乙方，于2015年成立，后更名为永途水产公司）签订了《房地租赁合同》一份，约定甲方将位于南通市通州区兴仁镇三庙村十一组（占地面积约20亩），甲方自建棚坯6500平方米和自建房屋约500平方米出租给乙方用于开办水果批发市场；除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。 本案双方的争议焦点为：《摊位租赁经营合同》的效力如何认定，进而判断张俊应否承担违约责任及永途水产公司应否返还经营保证金？ 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，案外人通州区兴仁镇凤凰葡萄园从通州区兴仁镇三庙村经济合作社（甲方）处承租了南通市通州区兴仁镇三庙村十一组土地，并自建了房屋，此后又将上述土地上的房屋转租给永途水产公司使用，而案涉土地系农业用地，该地转为非农建设应办理转用审批手续。在本案起诉之前通州区兴仁镇凤凰葡萄园或永途水产公司并未办理相应的转用审批手续，亦未经相关部门批准使用，故永途水产公司擅自改变农业用地的用途违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应认定无效。至于永途水产批发市场从南通市通州区兴仁镇三庙村十一组搬迁至南通市港闸区厂区内的场地后合同是否有效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的强制性规定系效力性强制性规定，虽然《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定……使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”，且南通金凤凰地毯制造有限公司和永途水产公司在租赁南通市港闸区国强路368号2号房及厂区内的场地时未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准改变土地用途，但因该规定系对国有土地使用权的开发利用等所作的相关规定，系行政管理部门针对国有土地使用权受让方式正确履行国有土地使用权出让合同的管理性规范，不属于针对国有土地使用权出租合同的效力性规范，系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。因此，虽然双方此前关于南通市通州区兴仁镇三庙村十一组永途批发市场签订的《摊位租赁经营合同》无效，但在经营地点变更后，合同无效之障碍业已消除，况且张俊亦表示同意继续履行《摊位租赁经营合同》，故该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。张俊关于永途水产公司出租南通市港闸区2号内的摊位未得到相关部门批准，合同违反法律的强制规定，应认定无效的抗辩意见于法无据，故不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。永途水产公司依约将摊位交付给张俊使用，虽然嗣后经营地点发生了改变，但取得了张俊的同意，张俊应按约履行自己的义务。其在南通市港闸区2号经营一段时间后擅自撤离市场累计停业达40天以上，且至它处从事水产批发业务，显然违反合同约定，构成违约，永途水产公司有权解除合同，且张俊应承担违约责任。根据合同约定，永途水产公司有权不给予奖励金、不退还保证金，张俊应返还已获取的奖励金65000元、支付摊位租赁费、市场管理费、物业管理费、垃圾清运费，并支付律师费15000元。对于摊位租赁费（占有使用费）、市场管理费、物业管理费、垃圾清运费，永途水产公司要求张俊支付2018年4月9日至2019年5月16日期间的费用，张俊自认搬至新地址后经营了两个月左右，此后其单方表示不再继续履行合同，故应支付2018年4月9日至2019年5月16日期间的相关费用，即应支付摊位租赁费或占有使用费66246.58元（30000×2×403÷365）及市场管理费、物业管理费、垃圾清运费6985.33元（260×2×403÷30），永途水产公司自愿收取张俊该期间的市场管理费、物业管理费、垃圾清运费6970元，系对自身权利的处置，本院照准。对于未达标车次补贴金额问题，虽然合同约定，“每少一辆则乙方补贴甲方200元/车次”，但永途水产公司所提供的永途水产车次表系其单方制作，且张俊不予认可，尚不足以证明未达标车次数量；同时，合同还约定了支付奖励金的条件，永途水产公司此前已向张俊支付了50000元奖励金，现又主张车次未达标，前后自相矛盾，故对永途水产公司该项诉讼请求，本院碍难支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第五十六条规定，判决如下： 一、张俊于本判决生效之日起十日内向南通永途水产批发市场有限公司支付摊位租赁费66246.58元，市场管理费、物业管理费、垃圾清运费6970元及律师费15000元，并退还奖励金65000元，合计153216.58元； 二、驳回南通永途水产批发市场有限公司的其他诉讼请求； 二、驳回张俊的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4464元、减半收取计2232元，反诉案件受理费525元，合计2757元，由南通永途水产批发市场有限公司负担610元，由张俊负担2147元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费4989元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 员 张亚松 二〇一九年八月二十八日 法官助理 邓述勇 书 记 员 严 欣 拒不履行法律文书确定的义务风险提示 一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。 二、信用惩戒。 1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。 3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。 三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。