太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初1261号原告：齐晋辉，男，1977年11月6日出生，汉族，太原市迎泽区居民，住太原市。委托诉讼代理人：郭景娜，北京市京翰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任亚珍，北京市京翰（太原）律师事务所律师。被告：太原市尖草坪机械装卸运输公司，住所地：太原市尖草坪区新兰路二电厂南。法定代表人：刘枣拴，总经理。委托诉讼代理人：王燕超，山西唐明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟博，山西唐明律师事务所律师。被告：刘枣拴，男，1961年4月25日出生，汉族，太原市尖草坪机械装卸运输公司总经理，住太原市。委托诉讼代理人：王燕超，山西唐明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟博，山西唐明律师事务所律师。第三人：太原市尖草坪区向阳镇人民政府，住所地：太原市尖草坪区向阳镇向阳村。法定代表人：乐敏，镇长。原告齐晋辉与被告太原市尖草坪机械装卸运输公司、刘枣拴，第三人太原市尖草坪区向阳镇人民政府租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐晋辉的委托诉讼代理人郭景娜、任亚珍，被告刘枣拴及被告太原市尖草坪机械装卸运输公司、刘枣拴的共同委托诉讼代理人王燕超、周伟博到庭参加诉讼，第三人太原市尖草坪区向阳镇人民政府经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐晋辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告补偿款1414262.1元；2.判令被告支付原告违约金39600元；3.判令被告返还原告已支付的押金1万元。事实和理由：2013年4月16日原、被告签订《太原市尖草坪机械装卸运输公司租赁合同》，约定被告将其部分院落及南面以西的车库8间、以东的平房5间出租给原告，租赁期为15年，租金为每年18万元，每三年递增一次，每次递增金额为三年递增后租金总额的10%，逐年依次类推；同时约定了违约责任，一方不能或不能完全履行合同条款，应负违约责任，违约金为一年租金的20%。合同签订后，原告按照合同在所租赁的土地上新建彩钢房1660㎡，新建员工宿舍砖混二层楼554.88㎡，蓄水池127.37ｍ?，购买变压器一台，并按照合同约定将租赁场地用于经营洗衣房项目，洗衣房项目经营主体为山西鑫成亚东科技有限公司。合同履行过程中，原告每年按照合同约定给付租金给被告。2017年5月遇政府拆迁，导致原告无法继续租赁该场地，山西鑫成亚东科技有限公司也无法继续进行洗衣房项目的经营。后山西鑫成亚东科技有限公司自第三人处了解核实到被告已从第三人处领取拆迁款260万元。作为洗衣房项目的经营主体，山西鑫成亚东科技有限公司于2018年12月20日向太原市尖草坪区人民法院提起诉讼，要求被告按照合同约定对其进行补偿，但庭审中被告对山西鑫成亚东科技有限公司的主体资格不予认可，只认可是与原告签订了租赁合同，并认可所租赁土地上新建的彩钢库房、小二楼、蓄水池的面积，还承认政府出了拆近补偿方案，但由于政府的补偿标准与被告理想的补偿标准有差距，因此被告未在拆迁补偿协议上签字。为了确定政府补偿标准，山西鑫成亚东科技有限公司申请太原市尖草坪区人民法院调查取证，尖草坪区人民法院于2019年3月6日出具调查令，要求第三人提供被告的拆迁补偿金额及支付详情。第三人接收调查令后于2019年4月15日将证据邮寄至太原市尖草坪区人民法院，山西鑫成亚东科技有限公司于2019年4月25日将向阳镇人民政府邮寄的证据取回。后山西鑫成亚东科技有限公司因主体不适格而以撤诉结案。原告作为与被告签订合同的相对方，被告应按照第三人提供的证据内容及合同第五条第三项、第四项约定的比例支付相应拆迁款给原告。而且，原告按照政府要求进行搬迁时产生的巨额设备搬迁费及变压器费用，被告亦应予以支付。现被告已从第三人处实际领取拆迁款但拒不按照合同约定比例支付给原告的行为已构成严重违约，应根据合同第六条的约定赔偿原告39600元的违约金。另原、被告双方签订合同时，原告向被告交纳押金1万元，在不能继续经营后被告也未退还给原告。被告太原市尖草坪机械装卸运输公司、刘枣拴辩称，一、向阳镇政府对被告院落拆迁的补偿数额还没确定也没全部发放，被告没有与政府签订拆迁补偿协议，所以被告现在没法给原告算账，要等政府书面赔偿标准或者补偿协议落实并且全部发放到被告手上以后，被告才能根据实际情况与原告算账。被告太原市尖草坪机械装卸运输公司从镇政府领取260万是跟政府的借款，是预支款，并不是实际的拆迁款。二、原告租赁被告房子及院落期间，欠了被告大量的水、电、暖、蒸汽费及垃圾清运费，承诺给被告刘枣拴开的工资也没有发放，这部分费用应该在拆迁款中扣除。被告迟延支付租金，按照合同的约定应该多支付100%；并且原告违反合同的约定擅自转租，应该承担相应的法律责任。三、原告主张“变压器”钱5万元，该变压器是原告所购买并实际使用，原告已经自行拆走变卖，被告自始没有经手任何变压器费用，原告的主张无中生有。“设备搬运费”已经由原告的合伙人傅永伟领取，被告没有经手。“违约金”的主张更是没有道理，自始至终被告都尚未领取到确定的全部拆迁款，也就无法支付给原告，阳兴大道的拆迁工程不是被告的意愿，被告作为合同一方，没有任何违约行为。综上所述，被告认为原告的诉讼请求不合理，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供了照片两张，证明被告太原市尖草坪机械装卸运输公司院落的拆迁补偿标准及拆迁补偿款金额为3075656.5元，本院工作人员2019年8月8日前往向阳镇人民政府了解情况，经向副镇长范建新核实，原告提供的两张照片是原告从第三人向阳镇人民政府电脑中拍摄的，是上级发给向阳镇人民政府的电子文件，目前确定的拆迁款金额为3075656.5元，上述证据本院予以认可。2.原告提供的领款单及审批单，本院工作人员2019年8月8日前往向阳镇人民政府了解情况，经向副镇长范建新核实，两份单据中“范建新”签字为其本人所签，上述证据本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月16日原告齐晋辉与被告太原市尖草坪机械装卸运输公司签订了《太原市尖草坪机械装卸运输公司租赁合同》，约定被告将其部分院落及南面以西的车库8间、以东的平房5间出租给原告使用；租赁期为15年，自2013年6月16日起至2028年6月16日止，租金为每年18万元，每三年递增一次，每次递增金额为三年递增后租金总额的10%，逐年依次类推；如国家征用土地时，无条件拆除时，双方损失各自承担，如国家有补偿时，按国家补偿的数额和原告的使用年限，按比例（国家补偿的数额除以十五年租期）补偿原告；对于地面建筑物等基础设施，属于不动产的原告投资的无条件拆除时，双方各自承担，如国家补偿按国家补偿数额和使用年限的比例，比照合同第五条第三项执行；双方应全面严格履行合同约定的各项条款，如不能履行第一条款，应负违约责任，违约金为一年租金的20%。2013年3月6日被告曾收取原告租房押金1万元。合同签订后，原告新建彩钢库房1660㎡、砖混二层楼554.88㎡，蓄水池127.37ｍ?，并按照合同约定将租赁场地用于经营洗衣房项目。2014年4月20日原告支付租金18万元，2015年6月3日原告支付租金18万元，2016年9月9日原告支付租金198000元。2017年5月政府拆迁，被告太原市尖草坪机械装卸运输公司对政府确定的相关补偿数额有异议，至今没有与政府签订补偿协议；目前政府确定被告院落拆迁款金额为3075656.5元，彩钢库房补偿标准为600元／㎡，砖混房补偿标准为700元／㎡，蓄水池补偿标准为150元／ｍ?。2017年9月1日第三人太原市尖草坪区向阳镇人民政府预付被告太原市尖草坪机械装卸运输公司拆迁款260万元。本院认为，原告齐晋辉与被告太原市尖草坪机械装卸运输公司签订的《太原市尖草坪机械装卸运输公司租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应该按照合同的约定履行。2017年5月租赁物被拆迁，原、被告之间的合同已经无法继续履行，故原告要求被告返还押金1万元，符合法律规定，本院予以支持。第三人太原市尖草坪区向阳镇人民政府预付被告太原市尖草坪机械装卸运输公司拆迁款260万元，被告应当按照《太原市尖草坪机械装卸运输公司租赁合同》的约定支付原告拆迁款；原告新建的彩钢库房补偿金额为600元／㎡×1660㎡=996000元，砖混房补偿金额为700元／㎡×554.88㎡=388416元，蓄水池补偿金额为150元／ｍ?×127.37ｍ??=19105.5元，被告应支付原告拆迁款（996000元＋388416元＋19105.5元）÷15年×11年=1029249.1元。设备搬迁费是原告搬迁过程中产生的必要费用，且该费用已经列入赔偿项目中，目前确定的设备搬迁费为335013元，原告主张该笔费用，符合法律规定，本院予以支持。被告认可变压器是原告购买并实际使用，该费用已经列入赔偿项目中，目前确定的变压器费用为5万元，原告是否变卖不影响该费用的取得，故被告应支付原告变压器费用5万元。以上拆迁补偿款共计1414262.1元。因第三人已经预付拆迁款至被告太原市尖草坪机械装卸运输公司的账户，被告刘枣拴作为法定代表人在领款单上签字的行为系职务行为，故支付原告拆迁款的主体为被告太原市尖草坪机械装卸运输公司。被告在拆迁过程中不存在过错，原告要求被告支付违约金39600元，本院不予支持。被告要求原告支付租赁期间的水费、电费、取暖蒸汽费、垃圾运输费、类似于门房性质的房屋租金、原告答应支付给被告的工资、原告违反合同约定应该另外支付的100%的房租，并追究原告转租的法律责任，被告未提出反诉，可以另行提起诉讼。第三人太原市尖草坪区向阳镇人民政府经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，依法应自行承担由此带来的一切法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告太原市尖草坪机械装卸运输公司在判决书生效后十日内支付原告齐晋辉拆迁补偿款1414262.1元；二、被告太原市尖草坪机械装卸运输公司在判决书生效后十日内退还原告齐晋辉押金10000元；三、驳回原告齐晋辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8987元，由被告太原市尖草坪机械装卸运输公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 王振玉 二〇一九年八月二十日法官助理 乔 婧书 记 员 蔡灵灵