四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0522民初1593号 原告：泸州天宏包装制品厂。住所地:合江县榕山镇主干道118号。统一社会信用代码：91510522204914461A。 法定代表人：刘斗，厂长。 委托诉讼代理人：周世林，女，1980年10月13日出生，汉族，四川省合江县人，公司员工，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：唐军，四川万盛行律师事务所律师。 被告：张淑惠，女，1967年4月8日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 原告泸州天宏包装制品厂与被告张淑惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年5月28日、7月10日、7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周世林、唐军均到庭参加了诉讼。其中两次庭审被告张淑惠经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告泸州天宏包装制品厂向本院提出诉讼请求：请求判令被告退还原告所有的榕山镇天华家属新区1#、2#、7#、8#的门市房屋。请求判令被告向原告支付尚欠的房屋租金167700元并承担违约金10353元。诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年4月9日、2015年8月1日与被告签订了三份《房屋租赁合同》，约定由被告租用原告的天华家属新区1#、2#、7#、8#门市房屋经营文具、小吃、干货等。合同履行过程中，被告欠有部分租金未付。租赁期届满后，经原告多次催促并给予了合理期限，被告仍拒不退房也不交纳尚欠租金。双方多次协商未果，原告遂诉至法院要求被告退还房屋，并支付尚欠的租金及按合同约定支付违约金。 被告张淑惠辩称，原、被告之间租赁关系成立，被告也确实拖欠了原告部分租金。租赁期限届满后，原告不愿与被告续签合同，还要求被告退房，并采取停气等方式逼迫被告退房。被告租赁期间，在门市房屋内堆放了很多设备，无法退房。同时，被告不认可违约金，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：原告于2012年8月21日和2012年9月10日获得合江县榕山镇新区街1、2层楼商业房屋的所有权。2015年年初，原告发布竞标公告，欲将榕山镇新区街的部分门市房出租，被告经招投标中标。2015年4月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《泸州天宏包装制品厂房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于新区1#、2#门市房屋出租给乙方使用，房屋租赁期限从2015年4月10日起至2016年4月9日止。租赁房屋作营业用，用于经营文具、小吃、干鲜等。房屋租金为2550元/月，本合同签订之日起5日内，乙方应向甲方交纳履约保证金10000元。租赁期满，合同自然终止。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2‰支付甲方违约金等。被告依约交纳了10000元保证金。2015年8月1日，原告（甲方）又与被告（乙方）签订《泸州天宏包装制品厂房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于新区8#门市房屋出租给乙方使用，房屋租赁期限从2015年8月1日起至2016年12月31日止。租赁房屋作营业用，用于经营文具、小吃。房屋租金为1600元/月，本合同签订之日起5日内，乙方应向甲方交纳履约保证金5000元。租赁期满，合同自然终止。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2‰支付甲方违约金等。同日，原告（甲方）又与被告（乙方）签订《泸州天宏包装制品厂房屋租赁合同》，约定将原告所有的新区7#门市房屋出租给乙方使用，房屋租赁期限从2015年8月1日起至2016年12月31日止，房屋租金为1800元/月，其余内容与8#门市租赁合同内容一致。被告依约交纳了7#、8#门市的保证金10000元。双方签订合同后，原告遂将约定房屋交付被告租用。2015年4月13日，被告交纳了1#、2#门市房屋2015年4月10日-2015年10月10日的房租费15300元。2015年7月31日，被告交纳了7#、8#门市房屋2015年8月1日至2016年2月1日的房租费20400元。2015年10月28日，被告交纳了1#、2#门市房屋2015年10月10日-2016年4月10日的房租费15300元。后被告分别于2016年4月7日、2017年6月8日、2017年8月30日、2017年9月7日向原告交纳了房租费15300元、3000元、1000元、1000元。此后，被告便未再支付租金。合同到期后，被告未退还房屋，继续使用租赁房屋。经原告催收房租费及要求被告退还门市房屋未果后，原告遂提起本案诉讼。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的营业执照复印件、被告的身份证复印件、房权证及国有土地使用证、《泸州天宏包装制品厂房屋租赁合同》三份、房租费收据、催收通知书照片，被告提交的竞标公告等证据在卷佐证。上述证据，经庭审质证及本院审查，本院予以综合确认。 本院认为，法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告已依照合同约定将4间门市房屋交付给被告使用，被告也应当按约支付租金和履行租赁期间届满后退房的义务。被告承租的1#、2#门市于2016年4月9日租赁期届满，7#、8#门市于2016年12月31日租赁期届满，期满后，经原告催促，被告仍未退还房屋，现原告要求被告退还4间门市房屋于法有据，本院予以支持。同时，原告称1#、2#门市房屋被告从2016年4月10日便未支付房租，7#、8#门市房屋被告从2016年1月31日起便未再支付房租，故主张被告尚欠租金为：171700元，其中1#、2#门市欠付租金从2016年4月10日计算至2018年7月31日共计27个月零20天，计算为69700元（2550元/月×20个月零20天）；7#、8#门市欠付租金从2016年1月31日计算至2018年7月31日共计30个月，计算为102000元（3400元/月×30个月）。经查，被告承租的1#、2#门市已支付租金至2016年10月11日，其承租的7#、8#门市已支付租金至2016年1月31日，另被告还零星支付了共计5000元的租金，被告未按约支付租金的事实存在，故原告主张被告支付欠付的租金有事实依据和法律依据，本院也予以支持。但原告主张的金额有误，本院依法予以纠正，其中欠付1#、2#门市房屋的租金为：55165元（2016年10月12日至2018年7月31日的租金），欠付7#、8#门市房屋的租金为102000元（2016年2月1日至2018年7月31日的租金），品迭被告零星支付的5000元，上述4间门市尚欠的租金合计为152165元。至于违约金的支付问题。原告主张因被告未按合同约定支付租金构成违约，应当按照合同约定支付违约金，违约金以尚欠的租金为基数、按天息2‰计算为10353元，其中：1#、2#门市房屋逾期支付租金27个月零20天，违约金为4233元（2550元/月×27个月零20天×2‰×30天）；7#、8#门市房屋逾期支付租金30个月，违约金为6120元（3400元/月×30个月×2‰×30天）。本院认为，被告的确存在逾期支付租金的行为，构成违约，故原告主张违约金符合法律的规定，本院予以支持，但原告主张的违约金计算标准天息2‰过高，被告又对原告违约金主张不予认可，本院依法予以调整，确认逾期付款的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算。同时，因被告在2015年、2016年、2017年均在陆续支付租金，也未明确系支付承租的哪一间门市的租金，故支付租金的逾期时间无法明确，也不便计算，故本院确认违约金从原告起诉次日起算，即从2019年5月10日计算至款项付清为止，并根据互负债务可以抵消的原则，被告支付的20000元保证金，在被告应偿还的款项中予以品迭。据此，本院为维护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张淑惠于本判决生效之日起十五日内腾退归还原告泸州天宏包装制品厂坐落于合江县出租屋。 二、被告张淑惠于本判决生效之日起十五日内支付原告泸州天宏包装制品厂尚欠的房屋租金152165元及从2019年5月10日起，以152165元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率计算，扣除20000元后支付原告泸州天宏包装制品厂违约金至租金付清为止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3861元，减半收取计1931元，由被告张淑惠负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王江洪 二〇一九年八月八日 书记员  张倬榕 本案适用法律条文附后： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。