山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0282民初2212号原告:冯昌，男，1996年5月12日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：郇长杰，山东豪德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珉，山东豪德律师事务所实习律师。被告：胡帅伦，男，1991年9月10日出生，汉族，住青岛市即墨区。第三人：中国农业银行股份有限公司即墨市支行，住所地青岛即墨市振华街122号。法定代表人：赵勇，行长。委托诉讼代理人：乔凯强，男，1989年6月17日出生，汉族，住即墨区。系该银行工作人员。原告冯昌与被告胡帅伦、第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行（以下简称农行即墨支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯昌及委托诉讼代理人郇长杰、刘珉，第三人农行即墨支行委托诉讼代理人乔凯强到庭参加了诉讼。被告胡帅伦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告冯昌向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，配合原告办理银行按揭及房屋过户登记；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订房地产买卖契约，原告购买被告位于即墨市鹤山路166号万科四季花城小区1幢3单元201户住房一套，双方约定原告将首付款600000元交付被告，剩余房款500000元由被告申请银行以按揭方式支付，并约定2019年2月20日办理房屋过户登记手续，现被告拒不履行义务，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。原告在庭审中明确诉讼请求：1、判令被告继续履行合同并配合原告办理房屋过户登记；2、诉讼费、保全费由被告承担；3、原告支付剩余房款50万元优先用来偿还被告欠第三人关于涉案房屋的借款本息及相关费用，如果剩余购房款不足，原告同意代被告支付不足部分款项用于涤除银行抵押。被告胡帅伦未到庭进行答辩。第三人述称，对原被告之间的房屋买卖合同关系无异议，对原告提交的证据无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一房地产买卖契约，证明原被告于2018年1月19日签订《房地产买卖契约》，合同第六页补充条款约定原被告双方于2019年2月20日办理房屋过户手续时，所有过户费用全部由被告承担，被告自己承担过户之前的贷款并由被告自行解除银行抵押。证据二定金收条，证明被告于2018年1月11日收到原告的购房定金3万元。证据三首付款收条、山东农村信用社汇款凭证、邮政储蓄银行转账凭证、原告父亲冯永顺证明，该宗证据共同证明原告父亲冯永顺于2018年1月19日通过山东省农村信用社转账至被告胡帅伦的账户204000元，通过中国邮政储蓄银行转账至胡帅伦账户265000元，被告于2018年1月19日收到原告购房款469000元，另外101000元首付款是以现金方式交付给被告的。因为原告的父亲从事养鸡行业，经营了三十几个棚的养鸡场，一次性卖鸡收入达十几万，收购人通常也是现金支付，手头现金充足，故以现金方式支付101000元。证据四，涉案房屋所有权证，证明涉案房屋属于被告单独所有，被告有权处分，房屋性质为商品房，双方房屋买卖合同合法有效。证据五，冯昌、冯永顺户口薄复印件，证明冯昌与冯永顺系父子关系，与证据三共同证明原告已经通过其父亲经银行转账向被告支付了首付款。被告未到庭进行质证。第三人质证称，对原告提交的证据的真实性无异议。第三人提交（2019）鲁0282民初1175号民事调解书，证明第三人与被告胡帅伦就金融借款合同纠纷一案达成民事调解。原告质证称，对第三人提交的证据的真实性无异议，认可被告与第三人之间用涉案房产对被告向第三人的借款进行抵押担保，原告要求继续履行房屋买卖合同，要求被告给原告办理过户登记，原告同意支付剩余房款，优先用于偿付第三人对被告给予涉案房产的抵押贷款产生的债权，具体数额以银行出具的最终借款本金、利息、罚息为准。剩余房款不足部分，原告同意向第三人代被告支付用于解除房屋抵押，多支付的款项及过户产生的税费，原告将另案起诉被告主张权利。被告胡帅伦未到庭质证。经当庭举证、质证，结合庭审过程，本院认定事实如下：涉案房屋所有权证载明：所有权人：胡帅伦；共有人：单独所有；房屋座落：即墨市鹤山路166号1号楼3单元201户，房屋建筑面积89.43平方米，房屋状况：已抵押，自17年2月21日至47年2月21日。2018年1月19日，被告胡帅伦（甲方）与原告冯昌（乙方）签订房地产买卖契约，约定甲方同意将坐落于青岛市即墨区鹤山路166号万科四季花城小区1幢3单元201户的住房（房屋所有权证号：即房私转字第105735），计建筑面积为89.43平方米出售给乙方。乙方对甲方所售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。人民币陆拾万元整给甲方，剩余房款人民币500000元（大写人民币伍拾万元整），申请银行按揭方式支付给甲方（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴纳税费当日将差额一并支付给甲方）。银行放款，一律按照国家政策或银行规定为准。2018年1月11日，被告胡帅伦收取原告冯昌购房定金30000元，并为原告出具收条一张。2018年1月19日，冯昌及其父亲冯永顺在中国农业银行即墨市支行大厅内向胡帅伦支付现金101000元，随后，冯永顺通过中国邮政储蓄银行向胡帅伦的账户转账265000元，又通过山东农村信用社向被告胡帅伦转账204000元。胡帅伦为冯昌出具收条一份，载明：“今收到冯永顺房子首付（600000万元）（陆拾万元整）。2018年1月19日，胡帅伦。”原告冯昌自认尚欠被告胡帅伦购房款50万元。2019年4月15日本院出具（2019）鲁0282民初1175号民事调解书，被告胡帅伦与第三人农行即墨支行达成调解，双方约定：1、胡帅伦于2019年5月30日前向农行即墨支行清偿双方签订的《个人购房担保借款合同》逾期部分的本金、利息（具体数额以实际还款日的贷款账户基本信息为准）；2、胡帅伦支付农行即墨支行律师代理费37000元，于2019年5月30日前付清，逾期则按照48375元申请执行；3、胡帅伦履行上述还款义务后，双方继续履行原《个人购房担保借款合同》，胡帅伦应当依据合同约定按时足额履行还款义务；4、胡帅伦未按照前述约定履行还款义务或今后未能按照《个人购房担保借款合同》的约定按时足额偿付贷款，则农行即墨支行有权随时终止《个人购房担保借款合同》，并有权对《个人购房担保借款合同》项下胡帅伦所欠的全部借款本金及利息、罚息申请强制执行（借款本息具体数额以实际还款日农行即墨支行出具的、符合合同约定的计算数额为准）；5、农行即墨支行对胡帅伦名下位于青岛市即墨区鹤山路166号1号楼3单元201户房屋的变现价款享有优先受偿权；6、案件受理费9659元，减半收取计4829.5元，由胡帅伦负担，于2019年5月30日前付清。第三人农行即墨支行当庭称，胡帅伦与第三人达成调解协议以后未向第三人支付任何款项。截至法庭辩论结束，涉案房屋尚有房屋抵押贷款未还清，××为第三人农行即墨支行。原告在庭审中要求判令原告直接向第三人农行即墨支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本息及相关费用，并称如原告应当支付的剩余房款不足以清偿银行贷款本息及相关费用，原告同意自愿支付，超出部分，原告将另案主张。第三人农行即墨支行对原告冯昌代被告胡帅伦偿还涉案房屋贷款本息及相关费用未提出异议，称如果原告代被告清偿（2019）鲁0282民初1175号民事调解书约定的贷款本息、律师费、诉讼费等费用，第三人同意将涉案房屋涤除抵押。本院认为，原告冯昌与被告胡帅伦于2018年1月19日签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方之间的房屋买卖关系真实有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告冯昌已经按照《房地产买卖契约》的约定支付了60万元首付款，在联系胡帅伦未果的情况下，冯程诉至法院要求判令胡帅伦继续履行合同，协助办理过户手续符合法律规定，本院予以支持。庭审中，第三人（××）农行即墨支行对原告冯昌代被告胡帅伦偿还贷款及相关费用以涤除银行抵押无异议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经××同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向××提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经××同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告冯昌要求向第三人农行即墨支行支付涉案房屋的贷款本息以及第三人起诉胡帅伦所产生的诉讼费、律师费，以涤除涉案房屋抵押的诉讼请求，本院依法予以支持。经第三人当庭确认，截止2019年8月12日，胡帅伦尚欠第三人借款本金527527.64元、利息23262.2元、诉讼费4829.5元、律师费37000元，原告尚欠被告的购房款尚不足以涤除房屋抵押，不足部分原告冯昌当庭表示自愿先行垫付给第三人农行即墨支行。被告胡帅伦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担对己不利的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冯昌于本判决生效之日起十日内将应支付被告胡帅伦的剩余购房款500000元优先支付给第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行，用于清偿被告胡帅伦位于即墨市鹤山路166号1号楼3单元201户房屋（权证号：即房私转字第××号）在该行的贷款本息（以银行当日结算为准）及第三人与胡帅伦在金融借款合同纠纷中产生的诉讼费4829.5元、律师费37000元；不足部分由原告冯昌先行支付；二、原告冯昌清偿涉案房屋贷款本息、诉讼费及律师费后，由被告胡帅伦于本判决生效之日起十五日内到第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行办理涉案房屋抵押权解除手续，第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行应予以协助；三、房屋抵押权撤销后，被告胡帅伦于本判决生效之日起三十日内协助原告冯昌办理位于即墨市鹤山路166号1号楼3单元201户房屋（权证号：即房私转字第××号）的过户手续；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费8800元（原告预缴），保全费4020元，均由被告胡帅伦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王彬彬人民陪审员  管益林人民陪审员  李言波二〇一九年八月十三日书 记 员  王 迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经××同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向××提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经××同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。