西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初4068号 原告：刘艳，女，1987年4月1日出生，汉族，籍住陕西省长武县。 被告：陕西隆基帝和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区。 法定代表人：张兴，该公司总经理。 被告：西安万科企业有限公司，住所地：西安市曲江新区。 法定代表人：郭继勋，该公司总经理。 共同委托代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。 共同委托代理人：申佳亮，陕西许小平律师事务所律师。 原告刘艳与被告陕西隆基帝和置业有限公司、西安万科企业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘艳，被告陕西隆基帝和置业有限公司（以下简称“隆基帝和有限公司”）、西安万科企业有限公司（以下简称“万科公司”）的共同委托代理人杨俊芳、申佳亮均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘艳诉称，原告与被告陕西隆基帝和有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定最晚交房日期为2017年6月30日，被告于该日期之前发出收房通知书。原告认为，由于防水、回填土等工程属于隐蔽工程，水电使用情况被告并没有告知原告，被告故意隐瞒，原告不明真相，被告虽然如期通知收房，但违反了中华人民共和国行业标准《JGJ298-2013住宅室内防水工程技术规范》、《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》等规定；实际上小区房屋等属于尚未完工的项目，并未达到交房标准，理由如下：被告所交付房屋厨房违规省略了防水施工项目；不少业主房屋出现了漏水现象；业主向西安市政府热线投诉后，曲江建设局电话通知原告曲江建设局对被告没有做防水项目作出了20万元处罚决定；被告没有同时交付小区配套幼儿园，也没有进行移交政府或政府相关部门所有；被告没有同时交付地下车库；被告所交付房屋在交付时仍在使用临水临电；小区回填土存在建筑垃圾现象。原告认为，被告违反了相关规定，该楼盘属于未完工项目，不符合交付条件，事实上属于逾期交房。入住后给业主留下了安全隐患。原告现诉至法院请求判令：1、二被告赔偿逾期交付违约金78964.92元人民币、承担物业费4758.4元，取暖费2124.89元，共计85848.21元；2、二被告完成原告房屋防水处理工程，已经发生漏水的房屋应消除因为漏水造成的损害，判令二被告承担工程施工费用；3、二被告完成幼儿园交付工作；4、二被告按照《环保法》和关于建筑垃圾填埋的规定清除建筑垃圾，使用回填土进行填埋；5、本案诉讼费用由二被告承担。 被告隆基帝和有限公司和万科公司共同辩称，被告隆基帝和有限公司依照合同约定已经交付房屋，且原告收房并入住至今，被告隆基帝和有限公司不存在逾期交付房屋的情形，原告要求被告赔偿逾期交付违约金、承担物业费、取暖费无依据。被告的车位为被告投资建设，所有权属于被告，原告要求被告为其预留车位无合法合理依据。原告已经收房并入住其房屋，房屋所有权已经转移给原告，如原告房屋在质保期内出现房屋质量问题，被告可以履行质保义务，原告的第三项诉请指代不明，也无合法依据。被告幼儿园属于被告投资建设，不存在向原告交付的问题，原告该项诉请无依据。原告所诉第五项诉请不应支持，原告所称回填土存在建筑垃圾与事实不符。 经审理查明，2015年12月12日，原告刘艳（买受人）、王亮（买受人）与被告隆基帝和有限公司（出卖人）签署了《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买出卖人开发的坐落于西安市曲江新区XX大道以北、XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积为91.6平方米，房屋总价款为658041元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告…；合同附件十二第六条对合同第九条的补充约定为：经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》...。合同第十条第（一）款对商品房相关设施设备交付条件约定为：1.交付时供水、排水配套设备齐全，并于城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.房屋交付时未能纳入城市供电网络并正式供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前此部分费用由出卖人承担。合同第十一条对房屋交付时间的约定为：出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十一条第（四）款对买受人查验房屋的约定为：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件…3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）房屋视为出卖人已按期交付，房屋毁损、灭失的风险及相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修从视为交付之日起计算。合同附件十二第二十九条第二项对幼儿园的约定为：由出卖人投资建设的学校、幼儿园建筑所有权属于出卖人或政府所有。学校、幼儿园的招生条件、学校名称、办学性质、办学规模、开学时间、收费标准及招生区域等均存在调整的可能，须以政府教育主管部门及学校、幼儿园的最新政策为准。出卖人对此不提供任何保证，不作为合同内容。合同附件十第一条对前期物业管理的约定为：本项目的物业服务企业为西安市万科物业服务有限公司……。 经本院核实，被告隆基帝和有限公司认可买受人已向其支付了全部购房款。原告现将二被告诉至本院。双方围绕合同履行情况，就案件争议的事实进行了举证质证，具体情况如下： 一、关于逾期交房问题。原告称其主张的逾期交房违约金项下的逾期期间是自合同约定的交房日期起至符合国家法律规定的交房条件之日止（即整个项目拿到竣工验收备案条件）。 经查，被告隆基帝和有限公司于2017年6月取得了涉案房屋所在楼栋的《房产测绘成果报告》，并于2017年6月29日取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表，该备案表显示工程名称为“曲江御园二期一标段10#-12#楼及地下车库”，备案机关意见为：“建设单位陕西隆基帝和置业有限公司新建的曲江御园二期一标段10#、11#（不含裙房）、12#（不含裙房）及地下车库工程，于2017年6月25日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2017年6月26日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2017年6月26日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。”同时，被告提供了一份落款时间为2017年6月的《城市之光房屋交付通知书》，用以佐证已向原告通知收房，该通知书载明：“西安城市之光项目11#号楼2单元2003号房屋业主王亮、刘艳先生/女士，房屋通知交付时间：2017年7月4日9:30-10:00。”原告在起诉状中亦认可被告如期向其履行了通知收房的义务，但认为房屋未符合交付标准。另被告提供的《房屋交付表》显示王亮于2017年7月4日在表中签字确认。 二、关于房屋的厨房防水问题。庭审中，原告认为被告未对厨房进行防水处理、涉案项目未完工、房屋漏水造成了损害，但并未就具体的损害后果提供证据佐证。原告向本院提交了2018年11月5日西安曲江新区建设工程质量安全监督站作出的西曲建质罚字【2018】第030号行政处罚决定书一份，载明：“我站2018年8月检查，发现陕西隆基帝和置业有限公司建设的曲江御园工程，存在明示或暗示施工单位违反工程建设强制性标准的行为，违反了《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第十条的规定，依据《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第五十六条第三款的规定，决定作出：1、责令改正；2、处以贰拾万元罚款的行政处罚”。 经本院核实，被告承认涉案房屋厨房确实未做防水，其确因防水受过行政处罚，但房屋在设计时已经进行了合理化的功能分区，厨房洗菜盆直接连接下水管，基本排除了渗漏的可能性，且在房屋交付时已明确告知业主。 原告向本院提交了2013年XX房XX乡XX号公告即《住房城乡建设部关于发布行业标准的公告》，载明：“现批准《住宅室内防水工程技术规范》为行业标准，编号为JGJ298-2013，自2013年12月1日起实施。其中，第4.1.2、5.2.1、5.2.4、7.3.6条为强制性条文，必须严格执行。”该《住宅室内防水工程技术规范》中关于设置厨房防水、防潮、地漏的规定为“5.1.1住宅卫生间、厨房、浴室、设有配水电的封闭阳台、独立水容器等均应进行防水设计。…5.2.2条规定：厨房的楼、地面应设置防水层，墙面宜设置防潮层；厨房布置在无用水点房间的下层时，顶棚应设置防潮层。”被告辩称原告提供的上述行业标准中厨房防水并非强行性条文。经本院询问，被告称若原告现要求厨房加做防水，被告愿意为未做防水的房屋厨房重新做防水。 三、关于临水临电问题，原告称被告交房时提供的系临时用水及临时用电，对此被告辩称房屋现在提供的电为临时用电，但是不收费，水是正式用水。 四、关于幼儿园交付问题。原告主张由被告完成幼儿园交付工作的诉讼请求，庭审中本院要求原告明确上述诉请，原告称幼儿园属于小区的配套设施，应移交政府。经本院询问，被告称涉案房屋所在小区的幼儿园由被告隆基帝和有限公司建设，幼儿园目前已装修完毕，但还未开园，开园手续正在办理中。 五、关于建筑垃圾回填问题。原告主张被告清除建筑垃圾，并就此向本院提交若干施工现场照片佐证。 六、物业费、取暖费问题。原告称其主张被告承担的物业费系实际交房之日计算至2019年2月20日之间的费用。原告主张由被告承担的采暖费系2018年11至2019年3月整个取暖季的费用。 以上事实，有《商品房买卖合同》、行政处罚决定书、《住房城乡建设部关于发布行业标准的公告》、照片、取暖费缴费证明、《城市之光房屋交付通知书》、《房屋交付表》、《房产测绘成果报告》、竣工验收备案表、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原告与被告隆基帝和有限公司自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行各自的权利义务。 《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同附件十二第六条将交付条件变更为：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人。结合本院已查明的事实来看，被告已于2017年6月29日取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表。此时不论是依据合同第九条还是依据合同附件十二第六条的约定，涉案房屋均已符合合同约定的交付条件。 另原告主张涉案项目竣工需要有整个项目的竣工验收备案手续，并以《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条作为依据，该条规定：“房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”但因房地产开发项目通常是对整个地块进行分期开发、分期销售、分期办理预售手续、分期交付，而涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表显示工程名称为“曲江御园二期一标段10#-12#楼及地下车库”，该标段项目已经备案机关验收合格，符合原告依据的上述法律规定。 结合上文所述，涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案表时（2017年6月29日）就已符合合同约定及法律规定的交付条件。且原告在诉状中认可被告如期向其履行了通知收房的义务。另本案中被告提交的《房屋交付表》显示通知原告于2017年7月4日办理收房手续，原告亦于当日在该表中签字确认实际收取了房屋。因被告本应在合同约定的收房日期（2017年6月30日）前为原告办理收房手续，但其却将办理时间定为2017年7月4日，故被告应向原告承担2017年7月1日至2017年7月3日期间的逾期交房违约金，经计算为197.41元。原告诉请被告支付实际收房之后的逾期交房违约金一节，无事实及法律依据，本院依法不予支持。 至于原告主张涉案房屋厨房未做防水不符合交付条件一节，因其所依据的编号为JGJ298-2013的《住宅室内防水工程技术规范》中，关于设置厨房防水的条款为5.1.1条、5.2.2条，非《住房城乡建设部关于发布行业标准的公告》中规定的强制性条文，故原告的上述主张缺乏法律依据，本院依法不予支持。另原告诉请被告完成房屋防水处理工程，并对已经发生漏水的房屋消除因为漏水造成的损害并承担工程施工费用一节。因被告隆基帝和有限公司已在庭审中表示愿为未做厨房防水的房屋加做厨房防水，故本院依法确认由被告隆基帝和有限公司为涉案房屋的厨房加做防水、费用由该被告承担。又因原告在本案中举证并不足以证明房屋存在漏水且产生损失，亦未向本院申请对涉案房屋漏水原因及损失费用进行鉴定，故无法明确房屋是否漏水、房屋漏水原因、原告是否因房屋漏水遭遇损失、遭遇何种程度损失，故原告主张被告消除因为漏水造成的损害并承担工程施工费用一节，本院依法不予支持。 至于原告主张涉案房屋使用临水临电，不符合交付条件一节，原告对此提供了《商品房销售管理办法》第七条第（六）款作为依据，该条载明：“（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件…”，根据该条规定，房屋水电需具备交付使用条件即可，且双方合同约定：“1.…使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.房屋交付时未能纳入城市供电网络并正式供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电…”。总结上述，无论是原告依据的规定还是合同约定，都未体现房屋交付时须具备正式水电，原告也未举证证明被告交付房屋时提供的水电不能正常使用，故原告以临水临电主张房屋不符合交付条件，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。 总结上文所述，原告主张的逾期交房违约金虽依法不应予以支持，但原告实际收房后，若对房屋质量存有异议，可在质量问题项下向被告主张质保责任，而非在收房后继续主张逾期交房违约责任。 至于原告诉请被告交付幼儿园一节，因原、被告于《商品房买卖合同》中约定幼儿园由被告投资建设，所有权属于被告或政府所有。相关招生条件、开学时间等须以政府教育主管部门及学校、幼儿园的最新政策为准，被告对此不提供任何保证，不作为合同内容。结合合同约定，虽幼儿园在小区规划范围内，但幼儿园开园手续处于办理中，原告作为业主可与被告协商幼儿园招生事宜，但无权要求被告向所有业主交付幼儿园，至于原告要求被告将幼儿园移交政府一节，因该项诉请不属于民事诉讼的处理范围，故原告的上述诉请本院依法不予处理。 至于原告诉请被告清除建筑垃圾一节，应属侵权纠纷的处理范畴，与本案并非同一法律关系，本院依法不予处理。 至于原告诉请被告承担物业费、取暖费一节。因原告主张的物业费系原告基于其与西安市万科物业服务有限公司之间签订的《万科城市之光前期物业服务合同》向西安市万科物业服务有限公司缴纳，属物业服务合同关系，与本案不属同一法律关系，故本案依法不予处理。另取暖费的收取主体亦非被告，与本案亦非同一法律关系，虽本院依法不予处理，但该费用系原告实际占有使用房屋期间所产生，理应由原告自行承担。 又因涉案《商品房买卖合同》系被告隆基帝和有限公司与原告签订，被告西安万科企业有限公司并非涉案合同的相对方，故原告对被告西安万科企业有限公司的全部诉请，均无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告陕西隆基帝和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘艳支付逾期交房违约金197.41元。 二、被告陕西隆基帝和置业有限公司应于本判决生效之日起30日内为涉案房屋（位于西安市曲江新区XX大道以北、XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋）加做防水，费用由被告陕西隆基帝和置业有限公司承担。 二、驳回原告其余诉讼请求。 本案案件受理费1946元，由原告刘艳承担1800元，由被告陕西隆基帝和置业有限公司承担146元。上述费用原告已预交，被告陕西隆基帝和置业有限公司应在判决生效后将其应承担的费用支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  李晓婷 人民陪审员  田光坚 人民陪审员  肖宏伟 二〇一九年八月二十日 书 记 员  张雨濛 打印：扈艳红校对：王博闻2019年月日送达 1