北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初15059号原告（反诉被告）：北京博文德资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路甲19号楼30层3508。法定代表人：李红，董事长。委托诉讼代理人:刘碧天，北京中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁宏，北京中凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：颐东食品科技有限公司，住所地北京市朝阳区鼎成路9号B座7层704。法定代表人：庄鉴铭，总经理。委托诉讼代理人：李美莹，北京市海拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗维强，北京市海拓律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京博文德资产管理有限公司（以下简称博文德公司）诉被告（反诉原告）颐东食品科技有限公司（以下简称颐东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。博文德公司之委托诉讼代理人刘碧天，颐东公司法定代表人庄鉴铭及委托诉讼代理人李美莹、栗维强均到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。博文德公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年4月5日签订的《租赁合同》，对方将租赁标的物腾退返还我方；2、我公司无需退还颐东公司已支付的租赁保证金15万元；3、要求颐东公司赔偿2016年8月15日至实际腾退之日止的租金和房屋使用费，按照每月83333元标准支付。事实与理由：2016年4月5日，双方签订《租赁合同》，约定我公司将坐落于北京市朝阳区来广营西路甲X号院内的X号库房租赁给颐东公司使用，租赁期限为2016年4月15日至2019年7月14日，租赁用途仅为办公和仓储，不得进行加工和生产。《租赁合同》第四条第2项约定，首期租金即2016年5月15日至2016年8月14日，共计25万元，支付时间为2016年4月15日前，第二期自2016年8月15日至2016年11月14日，按照上述缴纳方式以此类推，颐东公司应于每期租金起始日前提前10日向我公司支付下一期租金。《租赁合同》第十条同时约定，被告逾期未支付租金、租赁保证金或者其他费用超过30日的，我公司可单方解除本合同，并有权不退还租赁保证金。《租赁合同》生效后，我公司依约向颐东公司交付了库房，但对方支付了租赁保证金及首期租金后，至今未向我公司支付第二期租金。对方行为严重违反合同约定，且对方未经我公司同意，擅自扩建库房，不仅违反了合同约定，也不符合法律法规的规定。为维护我公司合法权益，特诉至法院。颐东公司辩称并反诉称：我方租赁后要求对方提供房产证、建设用地规划许可证、工程验收资料用于办理营业执照，但是对方无法提供，合同第十一条第一款就此有约定。刚开始租赁房屋时，博文德公司说有上述手续，但实际租赁以后我方在办理营业执照过程中向对方索要手续，但是对方无法提供。这可能违反司法解释规定导致合同无效。签订《租赁合同》后我方依约支付了租赁保证金15万元并按照博文德公司提供的个人账号支付了首期租金，交纳第二次租金时我方多次询问对方账户，因第一次租金支付是博文德公司指定的个人账户，收据也没有加盖公司公章，所以第二期交纳租金时我方多次询问，但是对方没有回复，所以我方不知道把租金交哪。由于承租场所的硬件条件无法用于仓储及办公，签合同之前，我方和博文德公司代表在2016年3月18日签过整修方案，整修方案经过了博文德公司总经理贾某的签字，该方案获得同意后双方才签订的《租赁合同》，我方完全按照方案进行整修。2016年7月22日，博文德公司在未通知我方情况下擅自断电，合同中约定了由博文德公司提供水电，但是租赁后博文德公司均未提供，是我方自行去他家接的电，自行挖的井。如果博文德公司认为我方未按照方案整修或者存在其他行为应该提前告知，而不是擅自断电。我方多次沟通，并数次发函要求博文德公司告之断电事由并表示如果有责任一定立即整改，但是博文德公司均未告知我方哪里存在违规行为并拒绝恢复用电，不允许我方人员进入场地并将大门上锁，阻止我方员工进入租赁场地。为此双方产生纠纷并报警处理。我方根本无法利用租赁场地，无法实现合同目的，且对方行为给我方造成直接经济损失。由于设施不健全，我方共被盗7次，为减少损失，我方在公证处陪同下进入勘验现场，随后撤出该场地。博文德公司停电、锁门、不配合我方办理营业执照的行为使得我方根本无法使用租赁物，致使双方租赁合同目的无法实现，博文德公司行为严重构成违约。如果法院认定合同有效的话，我方同意解除合同，并要求对方返还扣押物资、退还相关费用。现为维护我方合法权益，特提出反诉，要求：1、博文德公司返还租赁保证金15万；2、博文德公司支付违约金15万；3、博文德公司赔偿损失4678920.51元。4、博文德公司返还扣押我公司物资（详见物资表）。博文德公司针对反诉辩称：不同意颐东公司的反诉请求，违约责任在对方，履约保证金不退还，其他损失均是由于其自身违约责任造成的，不应该由我方承担。对方没有对具体的数额进行举证，不明确。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月5日，博文德公司与颐东公司签订《租赁合同》，约定博文德公司将位于北京市朝阳区来广营西路甲X号院内X号库房租赁给被告，建筑面积2600平方米。交付标准以该标的物现状交付。出租方提供该标的物的产权证明或此院内的其他房屋产权证明。承租方向出租方承诺租赁该标的物仅作为承租方办公和仓储使用，不进行加工和生产，其中办公面积不超过200平方米。标的物的租赁期为39个月，自2016年4月15日起至2019年7月14日止。租赁期内，出租方给予承租方共计三个月的装修期，装修期内无需缴纳租金，但需要支付其他费用，分别如下：2016年4月15日至2016年5月14日，2017年5月15日至2017年6月14日，2019年6月15日至2019年7月14日，该标的物的交付时间为2016年4月15日。年租金第一年2016年5月15日至2017年5月14日的租金，每三个月缴纳一次，年租金为人民币100万元，月租金为83333元。2017年6月15日至2018年6月14日租金每六个月缴纳一次，年租金为115万元，月租金为95833元，2018年6月15日至2019年6月14日租金每六个月缴纳一次，年租金为120万元，月租金为10万元。首期租金2016年5月15日至2016年8月14日租金，共25万元，支付时间2016年4月15日前。即第二期自2016年8月15日开始至2016年11月14日，按照上述缴纳方式以此类推，承租方应于每期租金起始日前提前10日向出租方支付下一期租金。承租方应在2016年4月5日前向出租方支付该标的物的租赁保证金共计15万元。该标的物由承租方自行进行物业管理。装修期和租赁期内承租方自行负责该标的物内的安全保卫工作，并承担因承租方的原因产生的一切费用和责任。承租方对该标的物进行任何装修工程时，应自行办理相应审批手续并承担相应费用，并且在获得出租方对装修方案的书面同意后方可开始对该标的物进行装饰装修工程。承租方可在该标的物二层无屋顶的位置自行加盖轻钢房顶和围墙。租赁期内，承租方自行承担该标的物内部设施、设备的维修责任和费用。第十条约定双方同意在装修期和租赁期内，有下列情形之一，守约方可单方解除本合同。在此情况下，出租方违反合同的，应退还承租方租赁保证金并向承租方支付相当于租赁保证金数额的违约金；承租方违反合同的，出租方不退还承租方租赁保证金数额的违约金，违约金用于赔偿守约方的经济损失。情形包括：因出租方原因在租赁期届满前提前收回房屋的；因承租方原因造成该标的物房屋主体结构损坏的；承租方逾期未支付租金、租赁保证金（含扣除后补足）或其他相关费用超过30日的；……装修期和租赁期内，无合同约定或法律法规规定的情形，出租方解除本合同提前收回该标的物的，应提前三个月书面告知承租方，同时，出租方需向承租方退还租赁保证金，并向承租方支付相当于租赁保证金数额的违约金，以及退回承租方已支付但尚未发生的租金及其他费用。装修期和租赁期内，无合同约定或法律法规规定的情形，承租方中途退租的，应提前三个月书面告知出租方，出租方有权不予退还承租方交纳的租赁保证金并作为承租方承担违约责任所支付的违约金，承租方还需向出租方支付已发生但尚未支付的租金和其他费用。第十一条约定承租方自行办理经营许可的证照，出租方应积极配合，如因证照未被许可或被吊销，承租方应给付出租方占用标的物期间的租金并偿付出租方实际损失，因承租方违法经营被吊销经营许可证致使本合同不能履行，按承租方中途单方解约约定对待。附件二：电费1.34元/度，冷水费8.15元/吨。2016年3月28日，颐东公司向博文德公司支付保证金15万元，2016年4月20日前，颐东公司向博文德公司支付租金25万元。2016年8月15日后，颐东公司未再交纳租金。签订上述《租赁合同》后，博文德公司向颐东公司交付租赁标的物。2016年7月，双方发生争议。2016年7月26日博文德公司复函表示：关于贵司2016年7月22日来函，我司认为贵司无权在北京市朝阳区来广营西路甲X号院X号库房办理工商注册地址迁址手续，因为《租赁合同》未约定，我司无义务配合。……为了严格执行《租赁合同》减少因贵司违规施工给双方带来的经济损失，我司不得已对贵司租赁标的物区域进行停电，以敦促贵司办理相关手续。此后双方未再继续履约。2016年10月12日，颐东公司给博文德公司发函，表示：……2016年7月22日贵司突然强行停电，并派人多次到我司现场勘察，我司人员多次追问停电原因，贵司赵某先说申报装修方案后再施工，我们把装修方案（装修方案是我司租房的要件早已报备批复）和装修图纸报送贵司赵某，至今也无回复。自停电到现在，此期间我司多次与贵司指派的赵某、贾某沟通也多次到贵司办公地洽谈，并积极配合贵司质询的各项事宜以及需要更正事项，……直到10月8日下午贵司李红董事长和其法律顾问才给出明确意见拆除正在修建的保温防水层架构，重新按甲方要求处理防水保温层（甲方尚未给出方案）……2016年10月18日，博文德公司《回复函》，表示颐东公司只是发过一份平面布置图，仍未将完整施工方案及图纸报送，多次催缴租金未支付，如颐东公司立即支付欠缴租金、滞纳金和利息，并上报完整的装修方案和图纸经我司书面盖章确认认可后，可恢复通电。2016年12月5日，颐东公司再次给博文德公司发函，表示：博文德公司2016年10月11日禁止我司工作人员出入租赁给我司的场地，2016年10月11日又发邮件通知要求我司清空租赁场地内的所有物品及人员，我司随即按贵司要求将所有物品打包准备搬离，可贵司门卫多次告知接公司领导通知，不允许我司车辆和人员进出，且我司自2016年10月11日起多次准备搬家过程中多次遭到贵司门卫和多名保安的强力阻拦……我司认为合同已无法继续履行，请贵司出具公函并通知你们北苑的门卫允许我司人员进场搬运属于我们的物品；如不允许我司强烈要求贵司安排人员清点X号库房场地内可移动物品交由贵司看管……请贵司2016年12月8日中午之前给出回复，并书面通知门卫，允许我司车辆、人员搬运物品。针对上述函件，博文德公司认可收到颐东公司函件，但不认可内容。颐东公司不认可收到博文德公司函件。2016年12月双方争议持续未解决，2016年12月13日博文德公司提起本案诉讼，颐东公司在案件中提出反诉。双方所涉争议内容：第一，关于《租赁合同》效力。颐东公司提出曾向对方索要手续办理营业执照但对方无法提供，可能导致合同无效。博文德公司表示《租赁合同》标的是一九九几年盖的，当时是北京武警总队射击的俱乐部，应该有规划、有土地证，无房产证。就《租赁合同》标的情况，博文德公司提交了《授权委托书》，【委托人为北京天正中广北苑置业有限公司，受托人博文德公司，委托人持有位于北京市朝阳区来广营西路甲X号北苑项目的独楼、库房和别墅，委托受托人代为签署租赁合同（受托人可以以自己名义签署租赁合同）】；博文德公司提交了（2016）京03民终2770号民事判决书【判决书中记载位于北京市朝阳区来广营西路甲X号土地使用权人登记为北京天正中广北苑置业有限公司】，博文德公司未再提交其他手续。颐东公司对上述证据真实性认可，但表示租赁标的是房屋博文德公司应该提供产权证而不是使用权证。二、关于违约责任。博文德公司主张颐东公司没有按期支付租金、加建三层且从民房拉的民用电产生隐患，颐东公司构成违约。颐东公司表示装修签约前双方对租赁场地整修方案曾达成一致意见，2016年7月22日对方未经通知擅自断电，其多次沟通同意整改，但博文德公司不予说明且执意不恢复场地供电，并此后派人把守大门致使颐东公司人员无法进入，构成违约；颐东公司不是不交租金，而是因对方原因导致其租金不知交到何处；电是博文德公司人员安排接的电和电表，真正原因是博文德公司更换负责人后要求涨房租。双方主要证据主要如下：博文德公司提交现场照片证明颐东公司未经其允许违规搭建三层，颐东公司对照片真实性认可，表示搭建的不是三层，没有装修没到搭建三层的程度。经查，颐东公司确在二层无屋顶的位置加盖房顶，并在二层房顶上加建了钢结构围栏和顶部结构，应系加建三层但尚未施工完毕。博文德公司表示颐东公司的装修方案未经其书面同意即违规搭建三层，颐东公司提交《颐东公司租赁天正中广置业公司北苑路X号院东南角院落及房屋整理框架方案》【贾某在2016年3月18日签字】证明签约前双方曾签订整修方案、系整修方案经过对方同意后才签订《租赁合同》。上述整修方案主要内容如下：1、标的物现状：标的物系建设为完成的钢混工程，无供水（无水源、无管线、无其他供水设备），无排水（无排污管线、设施）；无电（无电源、无线缆、无开关、插座、无灯、无其他供电设施）；无门窗；无暖气管线及设备；墙面无装修、装饰纯毛坯房；室内隔墙为毛坯陶粒空心砖；2、现标的物屋面防水已经全部破损无法使用，需要整体防水处理，材料用防火复合板或其他国家认可的防水材料；3、按照国家相关标准具体使用要求安装供水管线及设备，安装排水及设备对接至市政排污管线；按照要求铺设线缆及开关插座及其它必要供电设施；4、拆除室内现有毛坯强（非承重墙体的部分）：改为钢化玻璃+风桥铝隔断；5、内外墙体刮腻子刷涂料；6、南段库房部分在非承重墙体开设通风窗；7、整体安装门窗；8、整体地面铺设钢化瓷砖；9、整体安装空调；10、院落整体去除院落内丛生杂林，使树木成行成列；11、允许自行开设南门并提供相关公关协助；12、以西园北墙为标准垒砌隔离墙且预留防火通道和大门；13、经咨询此房屋无论做何用途都必须做消防设施，需在地面做消防水池约100立方米以上；14、拟出租房屋的二层顶部有两处没有房顶但已计算面积（此面积有600多平方米）允许用复合板或者阳光板罩顶；15、在此框架内的详细整改方案图纸另行报备甲方。针对上述方案，博文德公司表示贾某系其工作人员，但内容上看只允许二层两处没有房顶的位置加盖房顶，不允许加盖三层，但照片实际显示加盖了三层而且方案没有报备。关于详细装修方案是否经过报备，颐东公司未提交证据佐证。颐东公司主张博文德公司2016年7月22日擅自断电，且不予说明、拒不恢复供电、且后禁止其人员进入，且拒绝提供租金交纳账号，致使其无法整改、无法使用租赁场地。颐东公司证据除前述往来函件外，颐东公司还提交了2016年10月9日和10月10日录音（录音中内容显示颐东公司给博文德公司发了平面布置图，博文德公司对于颐东公司最初加建三层不知情的，颐东公司表示因为原来想把水罐放顶上、顶上不让用可以拆除放地面上，颐东公司询问是否整个消防不允许做了，博文德公司表示对；租金以及利息支付双方在其中也有提及；另外关于消防、用地增容部分双方也有争议的），博文德公司对录音合法性、真实性均不认可。颐东公司提交了租金转账凭证证明原有租金交至个人账户，博文德公司认可，表示如果想交租金可以当场交纳。三、双方各自主张的损失。博文德公司主张要求颐东公司支付涉案标的占用使用费。关于租赁标的腾退，除前述往来函件双方提及外，案件审理过程中就此具体过程如下：1、2017年3月23日本院组织开庭，博文德公司要求颐东公司腾退涉案标的，颐东公司同意腾退，博文德公司表示颐东公司应支付费用再拉走，否则要求留置赔偿损失。经本院询问，双方同意约定日期清算物品。2、2017年6月14日本院组织双方谈话并告知双方既然双方均同意腾退场地确定双方于2017年6月20日涉案标的腾退并自行交接。3、2017年9月27日本院组织双方谈话，双方均表示没有进行交接，关于原因双方各执一词，博文德公司表示颐东公司说要拉走一部分、剩余部分不搬，其要求对方写剩下的东西其不负责保管，对方不写，故没有交接。颐东公司表示当时博文德公司要写东西，承认东西是对方的，其没有同意后装完车被卸下来了，没有交接。后双方均未再向本院主张要求腾退交接。4、因颐东公司申请涉案标的院落清理、钢混结构、消防工程造价鉴定，本院未再组织开庭，至2018年底左右本院询问鉴定结论是否出具，颐东公司表示一直没有找到图纸、没有交纳鉴定费，故鉴定仍未进行。2019年3月本院组织各方谈话后去现场进行勘验，颐东公司表示部分物品遗失，板材和瓷砖都在现场但无法处理不要了，两台餐车同意拉走。5、2019年7月15日本院组织开庭询问，颐东公司表示瓷砖、板材包装已经损坏，无法再次出售；餐车也已经损坏，不同意再拉走；很多整理到集装箱内的物品不知什么原因也不在集装箱内了，都不同意要了。本院告知博文德公司可在2019年7月30日前自行腾退。关于租赁标的，经查，涉案租赁仓库是在院落内，仓库四周有一个大的院落，院落有一个大门，必须经过院落大门通过较长通道方可进入租赁仓库。院落大门进出由博文德公司控制。颐东公司要求博文德公司赔偿损失4678920.51元。其主张损失包括：1、装饰装修清理院落损失143万元。颐东公司提交了2016年4月18日其与廊坊市经典装饰装修有限公司签订的《朝阳区新北路甲X号院内-X号库（院落清理及装修合同）》，该合同约定承包方包工、包料，工程期限60天，开工日期2016年4月20日，竣工日期2016年6月19日。工程造价约780万元。附件工程项目：1.1清理、铺设北院墙以北进出口临时路24000元；1.2清运、整理西墙土方108000元；1.3清理院内杂草、建筑垃圾、平整夯实院落660000元；1.4清理化粪池24000元；1.5清理疏通室外下水管道7200元；1.6清理、垒砌地井6400元；1.7清理室内地下管道淤泥、垃圾21000元；1.8清理楼内残墙及非承重墙204000元；……2.6线缆铺设……。颐东公司表示上述附件1.1-2.6项目均已做完，其他没做。颐东公司另提交了收据3张、转账凭证若干、廊坊市经典装饰装修有限公司证明1张，证明因清理、整修院落产生的损失150万，后表示已经结算，结算金额为143万元，但未提交结算证据。2、钢混结构损失1075155元。颐东公司提交了2016年4月20日其与北京奥创伟业建筑科技有限公司签订的《建设工程施工（钢混结构）合同》【约定颐东公司将北京市朝阳区来广营北路甲X号承包给该公司，结构类型钢结构楼层板、承包方式包工包料，金额约150万元】、收据4张、转款凭证若干、北京奥创伟业建筑科技有限公司证明，证明因整修进行钢结构建设损失，后庭审中颐东公司表示进行结算，结算金额67万元，但未提供结算证据。3、消防损失399000元。颐东公司提交了2016年4月22日北京博亚德消防安全智能工程有限公司签订的《消防安装工程施工合同》（合同金额713000元）、收据、转账凭证证明该损失。4、瓷砖、运费损失677695元。颐东公司提交了收据、运输协议、付款凭证，颐东公司表示瓷砖款实际转账支付了529575元、尚欠148120元未支付。5、看守工人工资224546.51元。颐东公司提交了庄鉴铭向若干个人转账凭证，6、装修工人租赁宿舍费用及电费69340元。颐东公司提交了收据2张、北京兰天华宇物业管理有限公司收据2张、转账凭证证明该损失。7、两台餐车30万元。颐东公司提交了转账凭证5张证明该损失。8、物资损失503184元。颐东公司提交了清单、收据、汇款凭证、议价清单若干证明该损失。关于上述损失，颐东公司另提交了（2016）京正阳内民证字第6831号公证书，该公证书系2016年8月19日进行公证处对租赁标的X号库房外围及房屋内部情况录像，附有照片及视频文件，其上可见X号库房内外瓷砖、钢结构、板材、餐车、物品（包括桌椅、沙发、空调、货架、电视、柜子等等）。另，关于上述损失，颐东公司申请进行对院落清理、钢混结构和消防工程造价进行鉴定，本院经摇号后委托北京中平建工程造价咨询有限公司进行鉴定，鉴定公司于2018年1月9日即组织双方勘察现场，并要求颐东公司交纳鉴定费并提交工程造价鉴定的相关资料，但至2019年3月颐东公司均未交纳鉴定费，亦未提交造价鉴定的必要证据材料，且因拆除清理等项工程量现场已经不存在，鉴定机构无法进行现场测量鉴定，后鉴定终止。再查，租赁X号仓库是一个二层砖混结构建筑，外有院落，颐东公司清单内物品放置在该仓库一楼一间大的南库房内，另有瓷砖、板材还有二台餐车散落在租赁仓库内外，仓库外有院落，院落中有集装箱（庭审中颐东公司表示部分物品装在集装箱内）。现场勘验时瓷砖尚未拆封、板材、两台餐车、集装箱、部分可移动物品（包括桌椅、柜子等等）均在现场，颐东公司明确表示不同意再要上述物品。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，博文德公司将X号库房租赁给颐东公司，博文德公司表示涉案房屋有规划手续但未提供，且其表示该房屋没有房产证，故结合上述情况应认定涉案租赁标的尚未取得建设工程规划许可证且截至辩论终结前亦未取得，故双方签订的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，博文德公司要求颐东公司腾退涉案房屋及场地，结合庭审双方陈述及现场勘验情况，涉案标的系由博文德公司自行实际控制，案件审理过程中本院已给予博文德公司合理时间并要求其自行清退，故其该项诉求，本院不再予以支持。关于2016年8月15日至2019年7月30日期间房屋占有使用费，此前双方诉讼前往来函件中以及庭审中颐东公司均同意腾退涉案标的，第一次庭审时博文德公司表示要留置物品后同意清点，本院要求双方自行交接，但后续因双方发生分歧未交接完毕，但通过庭审情况可以查明双方发生争议后涉案标的实由博文德公司实际控制出入，颐东公司无法自行将涉案标的内物品从中拉走，故对于场地占用费用损失博文德公司承担主要责任；另颐东公司与博文德公司发生争议后，并未与本院联系要求再次交接，因其表示申请鉴定但未按鉴定机构要求缴纳鉴定费亦未提供鉴定材料导致时间拖延，亦属于消极履行腾退义务，故对于场地占用费用损失亦应承担一定责任，故综合上述情况，关于2016年8月15日至2019年7月30日占用使用费依据博文德公司主张按照每月83333元标准本院酌情确定颐东公司支付博文德公司房屋占用费887500元。关于颐东公司主张损失，涉及到可移动物品颐东公司虽在双方发生争议后往来函件中以及2017年6月均同意拉走，但此后颐东公司在与博文德公司未协商一致情况下未再主张交接，而且之后由于其拖延鉴定使得案件程序审理时间较长，其之后表示因物品不能使用而自行放弃，如其所述有些物品可能被盗，博文德公司并不必然有保管责任，而且2019年本院现场勘验时瓷砖（尚未拆封）、板材、餐车以及集装箱还有零星许多移动物品均在现场，其表示不同意再要，本院已要求博文德公司自行清退场地，故该移动物品大部分价值视为其自行放弃，另外关于可移动物品损失另一方面不可否认的是物品购买后如果不能尽其用、再次出售会产生损失，亦因博文德公司未同意颐东公司拉走而客观上导致时间延长致使损失扩大，故对可以移动物品损失（包括其主张的瓷砖、餐车以及物资损失），本院参考颐东公司提交的公证书、物品清单、支付凭证、现场勘验情况，酌情确定博文德公司赔偿颐东公司损失40万。关于颐东公司主张的装修工人租赁宿舍费用及电费属于其自行装修实际花费，其要求博文德公司赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。关于颐东公司主张的装修损失，包括院落清理、钢结构以及消防设施部分，涉及到院落清理以及消防设施部分，虽然博文德公司予以否认但从双方签订的《颐东公司租赁天正中广置业公司北苑路X号院东南角院落及房屋整理框架方案》并结合双方提交的证据以及现场情况，涉及该部分本院认定部分已经构成添附，从而使得博文德公司获得利益，对此博文德公司应补偿颐东公司损失，鉴于博文德公司未申请鉴定，具体金额本院结合其提交的证据、现场情况酌情确定140万。关于双方主张的保证金及违约金诉求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京博文德资产管理有限公司与被告（反诉原告）颐东食品科技有限公司于二〇一六年四月五日签订的《租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）颐东食品科技有限公司于本判决生效之日起支付原告（反诉被告）北京博文德资产管理有限公司二〇一六年八月十五日至二〇一九年七月三十日期间场地费用八十八万七千五百元。三、原告（反诉被告）北京博文德资产管理有限公司于本判决生效之日起支付被告（反诉原告）颐东食品科技有限公司损失一百八十万元。四、驳回原告（反诉被告）北京博文德资产管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）颐东食品科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由博文德公司负担（已交纳），反诉案件受理费6900元，由颐东公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  罗小灵人民陪审员  史文军二〇一九年八月二十七日书 记 员  辛迎雪