甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0982民初1288号 原告：戴生洲，住敦煌市。 委托诉讼代理人：殷三成，甘肃神舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：师圣泽，甘肃神舟律师事务所律师。 被告：敦煌市耀通汽车商贸有限责任公司，统一社会信用代码9162098257625066XM。 法定代表人：翟全兵。 委托诉讼代理人：秦越远，甘肃鸣沙律师事务所律师。 原告戴生洲与被告敦煌市耀通汽车商贸有限责任公司（以下简称耀通公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴生洲及其委托诉讼代理人殷三成、师圣泽、被告耀通公司的委托诉讼代理人秦越远到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 戴生洲向本院提起诉讼请求：1.请求判令解除戴生洲与耀通公司签订的耀通汽配市场房屋认购协议；2.请求判令耀通公司返还戴生洲购房款本金1438072元;3.请求判令耀通公司支付戴生洲现金交纳购房款580072元的资金占有使用期间的利息184400.87元(本金580072元,计息期间自2013年5月20日原告实际交纳现金购房款之日起至2019年4月19日,以同期银行三至五年期贷款利率4.75%计算)，并按照同期银行贷款利率承担至实际付款之日止；4.请求判令耀通公司支付戴生洲为交纳购房款产生的贷款利息95989.2元、提前还贷违约金7702.4元及贷款担保保险费3324.89元(贷款本金858000元，贷款合同年利率7.85%，截止2015年2月13日提前还款实付利息95989.2元提前还款违约罚金7702.4元)；5.请求判令耀通公司支付戴生洲贷款交纳购房款858000元的资金占有使用期间利息176849.13元(本金858000元，计息期间自2015年2月14日原告还清该笔贷款本息之日起至2019年4月19日，以同期银行三至五年期贷款利率计算)，并按照同期银行贷款利率承担至付清之日止；上述2-5项诉讼请求合计1906338.49元。事实与理由：2013年4月,耀通公司合伙人高思亮向戴生洲介绍其公司开发的敦煌市耀通汽配市场项目，希望戴生洲可以购买其开发建设的汽配市场商铺对外出租。戴生洲考虑后认为可以购买两间商铺进行投资,但提出目前现金不够，高思亮随即向戴生洲承诺无须担心资金问题，翟全军可以向农商银行协调给戴生洲下放购房贷款，到时戴生洲按时还本付息即可。基于上述购房合意，2013年4月12日戴生洲与耀通公司签订耀通汽配市场房屋认购协议两份，协议约定由戴生洲购买耀通公司开发建设的耀通汽配城4号楼10号、11号商铺，双方约定商铺每平米3800元，暂定每套商铺面积约为189.22平米，两套商铺购买总价共计1438072元，认购协议明确约定该商铺建成投入使用后的用途为汽配市场。上述协议签订后，戴生洲于2013年4月12日按约向耀通公司支付了定金10万元，于2013年5月15日支付现金41万元，于2013年5月20日支付现金70072元。2013年7月，耀通公司告诉戴生洲剩余的858000元房款已由农商银行直接支付给了耀通公司，并称戴生洲按照银行的要求购买相应的贷款保险后，只需向农商银行还本付息即可。为此，2013年8月12日戴生洲让妻子按照农商行的要求交纳贷款保险费6973.34元。2013年8月12日至2015年2月13日期间，戴生洲陆续向农商银行归还了上述贷款本金858000元及利息，因提前还款又向农商银行承担违约金7702.4元，农商银行退还了贷款保险费3648.45元。2014年耀通公司将耀通汽配市场建成后，迟迟不能为戴生洲办理上述商铺的产权登记手续，为此，戴生洲找到耀通公司询问原因，耀通公司始终以行政原因为由不断推诿。2017年8月，耀通公司组织相关商铺购买人开会，通知建成的房产将会部分用于开发民宿项目，戴生洲购买的商铺在变更之中，不再按照原定的汽配市场招商经营。戴生洲显然不能接受耀通公司随意变更房产项目整体用途的说法，便开始向耀通公司项目的行政主管部门寻求帮助，在此过程中得知，耀通公司根本没有房地产开发资质，所开发建设的房产项目实际为耀通公司的自建房。此后，戴生洲多次找到耀通公司要求解除购房协议、退回购房款并承担戴生洲的经济损失，耀通公司拒绝，双方因此成诉。综上所述，戴生洲认为，耀通公司在向戴生洲出售涉案商铺时，隐瞒其不具有房地产开发资质的重要事实，最终造成戴生洲所购买的两间商铺无法区分所有权并办理房产登记，且耀通公司擅自改变购房协议约定的房产项目整体用途，致使戴生洲取得房产所有权及投资汽配经营的合同目的不能实现，已构成民事欺诈和根本违约。为维护其合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定提起诉讼。 耀通公司辩称，戴生洲的诉讼请求依法应予以驳回。1.双方签订的耀通汽配市场房屋认购协议两份均已经敦煌市法院判决书确认合法有效，不具有法律规定合同无效的情形。2.上述两份协议已经全部履行，双方买卖商铺的权利义务已经全部终止，不存在解除的条件，合同解除是以终止或不能继续履行为前提，根据合同法第九十一条的规定，合同解除的后果是合同的权利义务终止，本案中双方约定的权利义务已经全部实际履行，不存在合同解除的事由。因此，戴生洲诉请解除认购协议缺乏事实根据且无法律依据。3.根据双方合同的约定，双方已经实际履行完合同的权利义务，解除合同的条件并不能成就，而且认购协议中，对于解除合同的条件有相应的约定，现约定的合同解除的条件均未成就，所以作为任何一方的签约方即合同履行方都无法确定解除事由。4.戴生洲无法定事由解除认购协议，合同法第九十四条约定了可以解除合同的情形，但这些情形在本案中均不存在，据此戴生洲要求解除合同无法律依据。就本案认购协议来看，是一个房屋买卖合同，买卖标的物是涉案商铺，双方主要义务是一方交付涉案商铺，一方交付价款。在实际履行过程中，戴生洲已经支付全部款项，耀通公司已经实际交付了房屋，双方权利义务已经全部履行完毕，合同目的已经实现。5.关于戴生洲诉请的2-5项，戴生洲按照合同约定支付购房款是其按约定应该履行的义务，对于以何种方式支付，是戴生洲自己权利的选择，因为选择造成的利息及其他均应该由戴生洲自行承担。综上，戴生洲要求解除合同无事实依据也无法律依据，请法庭依法驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 1、戴生洲提交的认购协议两份，拟证实本案基础事实和法律关系，认购协议明确约定投入使用的用途是汽配市场。经质证，耀通公司对证据真实性、关联性无异议，但对原告的证明目的有异议，该协议只是表明原告购买的是汽配市场的商铺，至于具体用途没有载明；另，该协议中约定的合同解除条件，是只有销售方才有解除此商品房合同的权利。因耀通公司对证据真实性无异议，本院予以确认，对于证明目的及质证意见，本院结合全案予以认定。 2、戴生洲提交的收据四张及戴生洲与敦煌农村商业银行的贷款协议，拟证实戴生洲已经向耀通公司支付了全部购房款，同时证实其中有858000元是有利息的贷款，原告诉请中的利率也是基于此利率计算的。质证后，耀通公司对收据真实性、关联性、证实目的均无异议，对于银行贷款协议真实性无异议，但是关联性有异议，本案所涉买卖房屋房款的支付方式是由原告自行选择，此证据与本案缺乏关联性。因耀通公司对证据真实性无异议，本院予以确认，对于双方对贷款协议的证明目的及质证意见，本院结合全案予以认定。 3、戴生洲提交的戴生洲偿还贷款的凭据，拟证实戴生洲为交纳购房款进行贷款，后归还贷款产生的利息95989.2元、因提前还贷银行收取违约金7702.4元，并支付保险费3324.89元。质证后，耀通公司对证据真实性无异议，但认为本案涉案房屋支付方式在于原告，其行为与本案合同的履行缺乏关联性，提前还款更说明贷款还款都是由原告选择造成的，与本案缺乏关联性，还有对于原告自行计算累计提前还款数额，不予认可，认为只能以实际票据为准。因耀通公司对证据真实性无异议，本院予以确认，对于证明目的及质证意见，本院结合全案予以认定。 3、戴生洲提交的敦发改2013-153号文件、敦煌市企业投资项目2013-153备案登记表、建设工程施工许可证及建设规划许可证附图、规划土地许可证2011-062号、2011-008号及建设规划许可证附图、建设项目选址意见书2011-211号及附图、敦煌市敦政土拨2010-56号批复、敦国土资发2011-234号通知、竞买通知书、国有土地使用权出让合同等，拟证实敦煌耀通汽配城项目原定的建设工程用途是汽配城，即汽车修理及汽车配件批发销售等，但建成后变更为民宿，致使原告目的不能实现。质证后，认为不能用于证实原告的证明目的。对该组证据，本院结合全案予以认定。 4、戴生洲提交的不动产产权情况表，拟证实耀通公司隐瞒房产不具备开发资质的问题，致使原告买卖房屋的目的不能实现。质证后，耀通公司认为该组证据不能用于证明原告的证明目的，且现耀通市场内的房屋都可以办理相关产权证书了。对该组证据，本院结合全案予以认定。 5、戴生洲申请法院所调取的证据：发改局的敦发改备（2017）155号文件及备案登记表（6#、8#楼改建为“敦煌市祥和中医生态养生园”）、规划局的规划许可证（建字第2011-062号）、不动产局的不动产产权情况表（耀通公司所有的敦煌市汽配综合市场所有楼宇土地用途均为：批发零售用地，4号楼、5号楼房屋用途均为：商业服务，6号楼、8号楼房屋用途：部分为商业服务、部分为住宅）、农商银行的个人购房借款合同及还款明细等。质证后，戴生洲认为发改委的备案登记以及不动产登记证实了耀通公司在涉案房屋建成后擅自变更原定的房屋用途，改为生态养生园进行经营，以至于原告用于投资汽配厂的购房目的不能实现；同时，不动产登记情况表证实耀通公司是在2019年4月份才依法取得不动产房屋登记证书，说明在双方订立合同时，被告不具有买卖房屋的资格；对于规划局质证意见与之前一致。耀通公司对该组证据的真实性均无意见，认为土地取得的时间是在2013年之前通过拍卖方式取得，只是在办理相关形式证件是在2019年。关于改建敦煌中医生态园的项目，这块土地的用途主要是批发零售用地，不管是原告提供的照片打印件还是不动产登记表上都载明土地用途是批发零售用地，房屋用途是商业服务。关于耀通汽配市场建成及目前经营状况：2013年建成以后确实是用于汽车配件的销售以及汽车修理，至今该市场的主要功能还是这个，但是因为建成之后，它的经营状况不佳，包括原告在内很多业主都无法获取收益，在这种情况下为了解决包括原告在内本人的经营收益问题，才上报市政府对该市场进行改建，但是至今没有完成，现在汽配城的功能仍然存在。该组证据本院予以确认，对于双方的质证意见，本院结合全案予以认定。 6、耀通公司提交的（2018）甘0982民初2456号民事判决书及照片，拟证实耀通公司开发建设都是合法有效的，由耀通公司工作人员庭审当天中午通过手机拍摄的照片，拟证实汽配市场目前的现状，主要还是用于经营汽配。质证后，戴生洲对证据真实性无异议，但对证明目的不予认可，上次我方的诉请被法院驳回并不影响今日的庭审以及我方提出的诉请。对于照片，与本案不具有关联性。对于该组证据，本院予以确认，对于证明目的及质证意见，本院结合全案予以认定。 依据上述有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实： 2013年4月12日，耀通公司作为销售方、戴生洲作为购买方签订了耀通汽配市场认购协议（1），协议约定：戴生洲经充分了解，自愿选定耀通汽配城4号楼商铺第10号，编号4-10，建筑面积约189.22平方米，双方约定该商铺房每平方米3800元，总额为719036元，商铺面积及商铺房款总额的确定以房管局正式确定为准，以上价格不含水、电、暖、天然气等入户费用。购买方交付该商铺房认购定金50000元，剩余房款以按揭银行贷款方式给付，按揭的首付必须达到房款总额的40%，购买方应在2013年5月15日以前交清首付，并提供银行要求提供的完整资料，销售方上报银行办理手续。如因购买方不能按时交清首付并提供的按揭贷款手续不全等原因致无法办理商铺买卖按揭贷款，则购买方应在认购期限届满时付清全部房款。耀通公司承诺为戴生洲所定商铺保留的签约期限自本协议签订之日起至2013年7月30日止。戴生洲须在上述保留期限内，携本协议到耀通公司售楼处，与耀通公司签订商铺买卖合同，并办理按揭贷款付款手续或全额付款手续，逾期未能签订商铺买卖合同，且未能办理按揭贷款付款手续或全额付款手续，即为戴生洲放弃购房意向，耀通公司可向他人出售该商铺。耀通公司保证购买方预定商铺位置、户型不变，商铺的排序权归销售方所有。购买方必须在2013年7月30日以前交清房款并交清入户费等所有费用，如不能按照约定时间交款，视为购买方放弃购买此商品房，解除本协议，销售方有权将此套商品房另行处理。双方还约定了销售方和购买方的其他责任，同时约定购买方已知悉商铺楼使用年限为40年；一方违约赔偿另一方房款总额5%的违约金；本协议签订后，双方均应按协议条款执行，不得违约。违约方依法承担违约责任。同日，耀通公司与戴生洲签订了另一份耀通汽配市场认购协议（2），戴生洲向耀通公司认购了编号4-11的商铺，该商铺面积、单价、总价款与4-10号商铺一致，协议其他内容与耀通汽配市场认购协议（1）相同。协议签订当天，戴生洲就两间商铺向耀通公司各交纳了诚意金50000元，合计100000元。2013年5月15日和5月20日，戴生洲分别现金交纳商铺首付余款410000元和70072元，共计交纳580072元。2013年7月30日前，戴生洲以银行按揭贷款支付剩余房款858000元，将全部房款交清。2016年8月，耀通公司将上述两间商铺交付戴生洲。 另查明，截止2015年2月13日，戴生洲将其为购买本案所涉两个商铺的按揭贷款全部还清，期间共承担利息95989.20元，支付提前还款违约金4702.4元，支付保险费6973.34元，后因提前还款，保险公司退保险费3648.45元，实际支出保险费3324.89元。 另查明，2011年8月29日，敦煌市国土资源局下发敦国土资发（2011）234号文件，关于准于敦政土建0654号地块土地使用权人变更的通知，将高思亮、张荣起竞得的敦政土建0654号地块111781.65平方米的使用权人变更为竞得人联合出资成立的敦煌市耀通汽车商贸有限责任公司，并准予土地登记。后敦煌市耀通汽车商贸有限责任公司将该地块办理了不动产权证，权利类型为国有建设用地使用权，使用期限至2050年8月24日止。2013年4月28日，耀通公司向敦煌市发展与改革局申请对其敦煌市汽配综合市场（二期）建设项目备案，敦煌市发展与改革局予以登记备案，有限期为2年。该文件附有敦煌市企业投资项目备案登记表，表内项目主要建设内容为：该项目用地面积111781.65平方米，建设规模36088.65平方米，主要修建商铺22532.4平方米，二手车交易市场1980平方米，物流中心5798.88平方米，其余建筑及附属工程5777.4平方米。2011年9月5日，耀通公司取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，2013年12月30日，耀通公司取得建筑工程施工许可证，工程名称为敦煌市耀通汽配城，载明合同竣工日期为2015年6月9日。 2017年8月7日，耀通公司向敦煌市发展与改革局申请对其敦煌市耀通汽配综合市场6#、8#楼改建为“敦煌市祥和中医生态养生园”改建项目备案，敦煌市发展与改革局予以登记备案，有效期为2年。该文件附有敦煌市企业投资项目备案登记表，表内项目主要建设内容为：该项目对汽配城原有6#楼及8#楼建筑进行改建，该项目占地面积8300平方米，总改建建设面积约为11150平方米。 截止2019年8月13日，以耀通公司为所有权人的敦煌市汽配综合市场现登记的不动产产权情况表中，土地权利类型为：国有建设用地使用权，土地用途均为：批发零售用地，土地权利性质：出让，房屋性质：自建房，房屋用途：4号楼、5号楼均为：商业服务，6号楼、8号楼房屋用途：部分为商业服务、部分为住宅。 2018年10月9日，戴生洲以耀通公司为被告、农商银行为第三人起诉要求确认其与耀通公司签订的本案所涉协议无效、确认其与农商银行签订的房屋按揭贷款协议无效、并要求双方承担合同无效法律责任，经本院审理后认为认购协议不存在无效情形，判决驳回戴生洲的诉讼请求。该判决现已生效。2019年5月20日，戴生洲又提起本案诉讼。 本院认为，耀通公司与戴生洲签订的认购协议，系双方真实意思表示，且已经生效判决认定合法有效，本院予以确认。双方均应按协议约定履行各自的权利义务。戴生洲已交清全额房款、耀通公司也已交付房屋，双方合同现已履行完毕。戴生洲现要求解除合同，其理由一是耀通公司没有房地产开发资质，不能给其办理产权登记手续，庭审中耀通公司称现耀通汽配综合市场的房屋均可办理不动产登记，对此戴生洲不持异议，故戴生洲此主张与事实不符，本院不予支持；其理由二是耀通公司改变了房屋用途，致使其不能实现合同目的，但现有证据仅可以证实耀通公司是对耀通汽配综合市场中的6#、8#号楼进行改建，而戴生洲购买的是4#号楼，故戴生洲此主张亦无事实依据，故本院不予支持。综上，戴生洲主张要求解除合同及承担损失，耀通公司不同意解除合同，而戴生洲未提供充分证据证实双方签订的合同存在合同约定或法律规定的解除合同的情形，故其诉讼请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回戴生洲的诉讼请求。 案件受理费21958元（戴生洲已预交），由戴生洲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审 判 长  唐桂侠 审 判 员  闫金龙 人民陪审员  张桂雄 二〇一九年八月二十日 书 记 员  巩晓慧