上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初8286号原告：上海嘉福悦物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：于金和，执行董事。委托诉讼代理人：李松梅，上海励精律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔永刚，上海励精律师事务所律师。被告：郑昌达，男，1968年3月4日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。被告：李悦，女，1968年12月3日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托诉讼代理人：郑昌达(系李悦丈夫)，即本案被告之一。原告上海嘉福悦物业管理有限公司(以下简称嘉福悦公司)与被告郑昌达、李悦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉福悦公司的委托诉讼代理人李松梅、被告郑昌达、被告李悦的委托诉讼代理人郑昌达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉福悦公司向本院提出诉讼请求：1.郑昌达、李悦支付拖欠的上海市花园路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)2017年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费33,945.60元；2.郑昌达、李悦赔偿逾期支付物业服务费的利息损失2,638.48元。事实和理由：郑昌达、李悦为系争房屋的业主。嘉福悦公司为系争房屋所在嘉和国际大厦的前期物业管理单位，自2007年11月20日起对嘉和国际大厦提供物业服务至今。系争房屋为办公用房，建筑面积70.72平方米。根据《嘉和国际大厦前期物业服务合同》约定，办公用房的物业服务费标准为20元/月/平方米，郑昌达、李悦应在每季度第一个月的10日前履行交纳义务，逾期交纳的还应每日按照应交未交费用的0.1%支付滞纳金。郑昌达、李悦支付物业服务费至2016年12月31日，之后一直拖欠物业服务费，经多次催缴至今未付。郑昌达、李悦辩称，嘉福悦公司提供的物业服务存在问题，与其物业收费标准不匹配，且嘉福悦公司的行为违反相关合同约定，限制业主权利，郑昌达、李悦多次要求整改未果，故郑昌达、李悦支付系争房屋物业服务费至2016年12月31日后未再支付物业服务费。郑昌达、李悦与开发商上海家合置业有限公司(以下简称家合公司)签订的《上海市商品房预售合同》约定空调到户，分户计量，故系争房屋内的空调属于郑昌达、李悦私人财产，但自2013年底起嘉福悦公司限制郑昌达、李悦自由调控系争房屋内空调的权利，空调温度由嘉福悦公司进行统一调节。根据《上海市商品房预售合同》以及《嘉和国际大厦使用公约》约定，嘉和国际大厦有5部电梯供业主使用，包括1部货梯，4部客梯。在未征得所有业主同意的情况下，2013年12月16日嘉福悦公司将货梯停运，告知业主如需使用货梯，需与嘉福悦公司的前台工作人员联系，2014、2015年左右，嘉福悦公司将1部客梯安排给桔子酒店单独使用，同时限制另外3部客梯的使用楼层和使用时间。根据《嘉和国际大厦前期物业服务合同》约定，业主和物业使用人有优先使用大厦停车位的权利，临时停车不得影响业主和物业使用人的优先使用权，但事实上业主在大厦内停车需要排队，原来在大厦停车半小时不需要收费，现在却要收费。嘉和国际大厦东楼大堂原设有3-4个会客区，放有沙发和茶几，后嘉福悦公司将沙发和茶几全部撤走，会客区不复存在，且大堂内二分之一的面积被嘉福悦公司隔成房间出租，并阻隔小区业主原来可以通行至地铁的地面通道。《嘉和国际大厦使用公约》中约定的酒店式特色管理服务、大堂的会客区、电梯客货分离等服务，嘉福悦公司均未提供。原大厦内每层楼放置的绿植现已没有，每层楼配备的垃圾筒也由两个减少为一个。嘉福悦公司阻碍业主成立业主委员会，导致嘉和国际大厦至今没有成立业主委员会。郑昌达、李悦已就嘉福悦公司在提供物业服务中的违约行为另行提起诉讼。不同意嘉福悦公司的全部诉讼请求。嘉福悦公司就郑昌达、李悦的辩称意见陈述，空调并非业主私人财产，其温度调节由业主自控转为物业公司统一管理是物业公司提高管理效率的需要。关于电梯的使用，停运货梯是为了降低能耗，业主需要使用货梯时只需联系嘉福悦公司工作人员即可。将1部客梯安排给桔子酒店使用是为满足酒店行业治安管理的特殊需求，在电梯使用高峰时间段设置电梯的到达楼层是为了在人流量增多的情况下高效率使用电梯。关于停车问题，大厦现有车位已无法满足所有业主和物业使用人的停车需求，因此偶尔会出现排队现象，这并非物业服务问题，因车位紧张收取停车费也无可厚非。花园路XXX号XXX-XXX层房屋即嘉和国际大厦北边大堂的产权于2014年7月11日归属案外人上海博生实业有限公司，嘉福悦公司无权限制该公司对其产权房屋的使用。关于郑昌达、李悦提及的酒店式服务，现嘉福悦公司仍向业主提供，但酒店式服务系有偿服务，需业主自行与嘉福悦公司联系。大厦绿植、垃圾筒设置的改变系嘉福悦公司在物业服务过程中进行的调整，并未侵犯业主的权利。成立业主委员会是业主的权利和义务，也正是因为嘉和国际大厦至今未成立业主委员会，无法动用业主交纳的维修基金，故针对大厦设施、设备老化的问题嘉福悦公司难以作出改善，只能在管理上提高效率。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：嘉福悦公司为系争房屋所在嘉和国际大厦的前期物业管理单位。郑昌达、李悦是系争房屋权利人，系争房屋用途为办公，建筑面积70.72平方米。2007年10月，家合公司(甲方)与嘉福悦公司(乙方)签订一份《嘉和国际大厦前期物业服务合同》，约定，甲方委托乙方作为嘉和国际大厦的前期物业管理单位；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：(一)办公用房：1、若甲方已出租、出售：以20元/月/平方米标准收取；2、若甲方或甲方指定的物业销售方办公/销售使用物业或甲方未出租、出售：不收取；(二)商业用房：1、若甲方已出租、出售：以30元/月/平方米标准收取；2、若甲方或甲方指定的物业销售方办公/销售使用物业或甲方未出租、出售：不收取；(三)车位：1、车位属于甲方所有但委托乙方管理的：业主和物业使用人有优先使用权，并应按地上车位1,200元/个/月、地下车位1,500元/个/月的标准向乙方交纳停车管理费；2、临时停车：非业主和物业使用人在物业管理区域以内的临时停放车辆，按照不高于10元/辆/小时的标准向乙方交纳停车管理费，但上述临时停车不得影响业主和物业使用人的优先使用权；出售物业交付之日后至本合同终止之日期间的物业服务费用，由物业买受人按照约定的前期物业服务收费标准承担；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度的第一个月的10日前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以自逾期之日起每日按应交未交费用的0.1%加收滞纳金；本合同期限暂定为30年，自2007年11月20日(物业整体移交乙方管理之日)起至2037年11月20日止。郑昌达、李悦向嘉福悦公司支付系争房屋物业服务费至2016年12月31日，2017年1月1日起拖欠嘉福悦公司物业服务费，至今未付。另查明，《嘉和国际大厦使用公约/用户手册》载明，管理公约/手册之规定会因时宜改变，内容将会及时修订；管理公约/手册旨在供各位业主/租户参考并解释其权利和责任，物业服务中心保留随时因情况变更而修改其内容之权利并将及时通知各业主/租户；大厦设置五台垂直电梯，其中四台通达地下室一层，一台通达地下室二层；大厦安装有大金VRV空调系统，由计算机集中控制，而每单元内均设有独立调节装置，业主/租户不得擅自更改空调的形式与设置，以免造成空调电费计量的不准确；大厦设有固定停车位和临时停车位，临时停车位将使用计算机自动收费系统进行管理；大厦为业主/租户及访客提供有偿停车服务；酒店式服务如票务服务、快递服务、邮政服务、商务服务、会所服务等请业主/租户面洽物业服务中心。本院认为，嘉福悦公司与家合公司签订的《嘉和国际大厦前期物业服务合同》，对嘉和国际大厦业主具有约束力。嘉福悦公司作为系争房屋所在嘉和国际大厦的物业服务单位，在其履行了物业服务义务后有权向业主收取物业服务费，郑昌达、李悦应按《嘉和国际大厦前期物业服务合同》的约定支付相关物业服务费。关于郑昌达、李悦辩称嘉福悦公司提供的物业服务与其收费标准不符，系争房屋内的空调温度不能自由调节、电梯使用受到限制、无法优先停车、大堂会客区被撤销、进入地铁通道被堵、嘉福悦公司未提供酒店式服务、嘉福悦公司阻碍业主成立业主委员会的意见，尚不足以作为郑昌达、李悦拒付物业服务费的抗辩理由，因此对嘉福悦公司主张的2017年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费33,945.60元的请求，依法予以支持。关于嘉福悦公司主张的逾期付款利息，根据《嘉和国际大厦前期物业服务合同》约定，业主应在每季度第一个月的10日前履行该季度物业服务费的交纳义务，逾期交纳的，嘉福悦公司可自逾期之日起每日按应交未交费用的0.1%向业主加收滞纳金。郑昌达、李悦自2017年1月1日起拖欠物业服务费，构成违约，现嘉福悦公司主张逾期付款的利息损失2,638.48元，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项规定，判决如下：一、郑昌达、李悦支付上海嘉福悦物业管理有限公司上海市花园路XXX号XXX室房屋2017年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费33,945.60元；二、郑昌达、李悦赔偿上海嘉福悦物业管理有限公逾期支付物业服务费的利息损失2,638.48元。上述第一、二项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费691.96元，由郑昌达、李悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 华 琴人民陪审员 王 筝人民陪审员 方力敏二〇一九年八月三十日书 记 员 王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。