辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民事判决书 （2019）辽0105民初6649号 原告（反诉被告）辽宁天阳物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路13巷13号。 法定代表人李冠霖，系该公司董事长。 委托代理人刘登国，系该公司经理，住沈阳市皇姑区。 被告（反诉原告）辽宁巴黎春天百货有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街138号。 法定代表人刘玉峰，系该公司经理。 委托代理人戴思佳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托代理人王宇南，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 原告（反诉被告）辽宁天阳物业有限公司诉被告（反诉原告）辽宁巴黎春天百货有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）委托代理人刘登国、被告（反诉原告）委托代理人戴思佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：要求被告给付2017年2月25日至2019年2月24日拖欠物业费452916.60元。 被告辩称：1、鉴于被告房屋的地理位置，被告网点的门均朝向建设大路上，被告不需要原告提供任何物业服务，且被告进出不通过园区内。被告应自行委托物业服务单位。2、原告未尽到物业服务义务，被告楼内下水管线堵塞，漏水，该部分属于共有部分，原告应负责维修，但原告未履行义务，且被告的消防设施均未正常使用，关于园区公用的消防设施应有原告维修养护，以上，原告为履行义务及被告地理位置特殊，故被告未支付物业费。 被告反诉称：反诉原告系沈阳市铁西区伯伦时代小区门市业主，反诉被告系沈阳市铁西区伯伦时代小区物业服务公司。反诉被告服务的园区由于楼内下水主管线漏水导致反诉原告房屋内部出现严重漏水现象，造成房屋顶棚大白脱落、地面出现大量水印痕迹，严重的地方形成积水。反诉被告仅作了简单处理，但漏水问题仍然没有解决，导致反诉原告无法出租。另，反诉原告配套的消防设施无法正常使用，反诉原告向反诉被告反映此事，但反诉被告仍未对消防设施进行维修。在反诉原告无法正常使用房屋的情况下，反诉原告只能自行委托维修单位对本应当由反诉被告承担维修义务的部分进行维修，维修的整个过程由沈阳市大东区公证处作出公正。反诉被告系伯伦时代小区全体业主选聘的物业服务公司，应当对园区内的公共设施、共有部分进行维修及养护。反诉被告未履行合同义务，应当承担相应的责任。请求法院判令反诉被告给付反诉原告垫付的维修费250000元，公证费6000元，总计256000元。 反诉被告辩称：1、伯伦时代小区业主大会、业主委员会在组织公开招投标之前，于2016年12月份，组织了报名参加招投标的物业企业召开了现场会，根据《物业服务条例》第二十八条之规定，要求参加投票的物业企业做好承接查验工作，天阳物业于2017年1月将伯伦时代小区承接查验现状及结果交于业主委员会，并明确告知了业主委员会消防全部瘫痪等情况。业主委员会经现场核查情况完全属实。可见，消防系统瘫痪及设施损坏问题，自我天阳物业提供物业服务之前就早已存在，并非天阳物业维护不当所致。 2、天阳物业中标后与伯伦时代小区业主委员会、业主大会签订《物业服务合同》，在附件一中第五条明确约定了天阳物业只负责配备灭火器，协助业主委员会、业主大会对原开发建设相关单位及监管单位进行法律诉讼解决，及函告知相关部门。因此，天阳物业依据物业合同约定，对包括春天百货房产在内的园区所有消防设施均无维修义务。 3、2018年5月14日，2018年6月15日春天百货委托北京大成（沈阳）律师事务所分别给天阳物业、伯伦时代小区业主委员会发出了律师函、联系函，对于漏水、消防存在问题进行了告知，天阳物业接到律师函联系函后及时与业主委员会沟通，业主委员会也给予了明确回复，需启动维修资金流程并要求春天百货提交维修资金交纳收据。对此，天阳物业与业主委员会分别于2018年5月17日、2018年6月27日书面回复至北京大成（沈阳）律师事务所，对春天百货授权发来的律师函、联系函进行回复和处理。明确告知私自委托第三方维修机构擅自维修，业主委员会及天阳物业将不同意承担任何责任。在这样的情况下，巴黎春天私自委托第三方于2018年8月份对消防进行简单的换管线与刷油处理，所谓的垫付维修费报价25万应自行承担。 4、根据《辽宁省物业服务条例》第七十九条规定，物业保修期满后，发生下列危机安全情形之一，需要立即使用住宅专项维修资金的，由业主委员会或者居（村）委会，相关业主提出应急处置方案，或者有物业服务企业提出建议，经业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主同意，报送物业行政主管部门于三个工作日内审核同意后使用；屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的，电梯故障危机人身安全的，消防设施损坏的，公共护(围）栏破损严重，危及人身、财产安全的，楼体外立面有脱落危险的，共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂造成功能性障碍，危及人身、财产安全的，其他危及房屋安全的情形，应急维修费用应从相关业主的住宅专项维修资金分户账中，按照专有部分面积分摊列支，使用情况在物业管理区域内显著位置向相关业主进行不少于7日的公示。涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。 5、经核查，春天百货至今未缴纳所购房产的维修资金。不享有任何的启动维修资金权益。其支出的所谓维修费用，也应当优先从欠缴的维修资金中抵扣。 综上所述，春天百货擅自对根本不在天阳物业日常维护、维修范围之内的室内下水管线、消防设施做出维修，且未经过业主委员会、业主大会及天阳物业同意和认可的情况下，所产生的一切费用应自行承担。天阳物业认为春天百货的反诉诉求无事实及法律依据，望贵院依法判决驳回其反诉请求。 经审理查明：被告（反诉原告）系位于沈阳市铁西区建设东路75号商业用房的业主，房屋面积共计9436.7平方米。原告（反诉被告）依与沈阳市铁西区伯伦时代小区业主委员会于2017年2月24日签订的物业服务合同为被告（反诉原告）所在的“伯伦时代小区”提供物业服务，物业类型包括住宅和商业网点，合同期限自2017年2月25日起至2020年2月25日。物业合同约定商业物业费的收费标准为2元/平方米/月，计费方式为包干制。因被告（反诉原告）拒交2017年2月25日至2019年2月24日物业费，原告（反诉被告）就此提起诉讼。 另查：原告（反诉被告）在签订物业服务合同前即与沈阳市铁西区伯伦时代小区业主委员会于2017年1月1日签署《伯伦时代查验重大安全问题汇总》，对消防设施的损坏、缺失、瘫痪等情况进行了记载。2018年6月15日被告（反诉原告）委托辽宁省沈阳市大东公证处对伯伦时代小区消防设施等状况进行了摄像、拍照，办理了保全证据公证。2018年7月2日被告（反诉原告）与辽宁睿智诚工程设备有限公司签订《消防设备设施大修合同》一份，约定对伯伦时代小区消防设备间设备整体大修，合同价款为250000元。 上述事实，有双方当事人陈述及原告（反诉被告）提交的物业服务合同、房屋电子登记查询表、《伯伦时代查验重大安全问题汇总》、北京大成律师事务所的律师函、沈阳市铁西区伯伦时代小区业主委员会的回复函等证据，被告（反诉原告）就反诉请求提交的公证书及6000元公证费发票、《消防设备设施大修合同》及250000元发票等证据材料在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，沈阳市铁西区伯伦时代小区业主委员会与原告（反诉被告）签订的物业服务合同对包括被告（反诉原告）在内的小区全体业主具有约束力。 关于被告（反诉原告）以其网点的门均朝向建设大路上，被告不需要原告提供任何物业服务，且被告进出不通过园区内的答辩意见，因其有违《沈阳市物业管理条例》第三十七条的规定，即业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费，故本院对被告（反诉原告）该抗辩不予支持。 关于被告（反诉原告）提出的被告楼内下水管线堵塞，漏水，该部分属于共有部分，原告应负责维修，但原告未履行义务的答辩意见，因下水管线堵塞、漏水与被告（反诉原告）冬季停止供暖导致下水主管线被冻有一定因果关系，原告（反诉被告）事后采取了补救措施，故被告（反诉原告）以此作为拒交物业费的理由，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）提出的被告网点的消防设施均未正常使用，园区公用的消防设施应由原告维修养护的答辩意见，因在原告（反诉被告）进驻“伯伦时代小区”提供物业服务前该小区的消防设施已是损坏、缺失、瘫痪状态，非原告（反诉被告）履行物业服务义务中的过错、不作为所致，不能成为被告（反诉原告）拒交物业费的理由，因此本院对被告（反诉原告）该抗辩亦不予支持。 关于被告（反诉原告）提出的请求法院判令反诉被告给付反诉原告垫付的消防设施维修费250000元、保全证据公证费6000元的反诉请求。在原告（反诉被告）进驻“伯伦时代小区”提供物业服务前与沈阳市铁西区伯伦时代小区业主委员会于2017年1月1日签署的《伯伦时代查验重大安全问题汇总》中对消防设施的损坏、缺失、瘫痪等情况进行了记载，且消防设施属小区业主共用设施设备，在保修期届满的情况下应当申请使用住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主按照国家有关规定交纳的专项维修资金进行维修、更新、改造和增设。就《伯伦时代查验重大安全问题汇总》中记载的消防设施状况来说，原告（反诉被告）作为状况出现以后进驻小区的物业服务企业并非小区消防设施维修、更新、改造和增设的义务主体，被告（反诉原告）对消防设施自行维修后要求原告（反诉被告）给付其垫付的维修费的诉讼主张没有法律依据，本院不予支持。亦鉴于此，本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担保全证据的公证费6000元的反诉请求亦不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《辽宁省物业管理条例》第七十九条，《沈阳市物业管理条例》第三十七条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）辽宁巴黎春天百货有限公司于本判决发生法律效力之日向原告（反诉被告）辽宁天阳物业有限公司给付给付拖欠2017年2月25日至2019年2月24日期间物业费452916.60元。 二、驳回被告（反诉原告）辽宁巴黎春天百货有限公司反诉请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8094元（原告已预交），减半收取4047元，由被告（反诉原告）承担。反诉费减半收取2570元（被告已预交），由被告（反诉原告）承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 员 吴晓峰 二〇一九年八月二十六日 法官助理 张 丹 书 记 员 李冬梅