济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初1214号 原告：金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市。 负责人：董俭，董事长。 委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 委托诉讼代理人：周利民，男，1989年12月4日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 被告：李长勇，男，1979年9月28日出生，汉族，住济南市。 原告金碧物业有限公司济南分公司与被告李长勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司济南分公司的委托诉讼代理人薛江余、被告李长勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金碧物业有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除本案房屋租赁合同；2.请求判令支付自2018年7月1日至解除合同之日的租金，暂计算至2018年12月31日租金为15792元、违约金6563.74元；3.请求判令李长勇交纳的租赁保证金5160元不予退还；4.请求判令李长勇于合同解除后2日内迁出房屋，并将涉案房屋按原状交还金碧物业有限公司济南分公司。事实与理由：金碧物业有限公司济南分公司系本案商铺的出租代管方，李长勇系承租方，由金碧物业有限公司济南分公司向李长勇交付房屋，李长勇直接向金碧物业有限公司济南分公司支付租金。2017年9月1日，金碧物业有限公司济南分公司作为商铺代管方与商铺承租人李长勇签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，李长勇承租济南市恒大翡翠华庭商业街5号楼1-113商铺，租期三年，自2017年9月1日至2020年6月30日。李长勇应在每季度最后一个月28日前向金碧物业有限公司济南分公司预付下一季度租金。根据合同约定，李长勇应于2018年5月28日前预交下一季度租金，但李长勇至今尚未支付。根据合同第三条第4款约定，逾期交付租金的，每逾期一日，须按未交金额的日千分之三支付违约金，逾期超过30天，金碧物业有限公司济南分公司有权解除合同，并且不退还租赁保证金。另外，出租方收取的租金由金碧物业有限公司济南分公司与出租方签订的委托代管服务合同另行约定，和本案无关。金碧物业有限公司济南分公司现根据协议约定及合同法相关规定诉至法院，望判如所请。 李长勇辩称，对解除租赁合同没有异议，但解除时间应是2018年11月30日。由于我租赁的房屋漏水造成我的财产损失，经过将近一年的修复仍未修复好，对财产损失不予理睬也没有任何态度，所以我决定从2018年7月1日不予交纳房屋租赁费，另外也不应该承担违约金。因为金碧物业有限公司济南分公司先给我造成损失，所以租赁保证金应予退还。我同意向金碧物业有限公司济南分公司腾交房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，金碧物业有限公司济南分公司陈述本案房屋租赁合同于2019年3月12日已解除，根据《房屋租赁合同》第六条第4款约定，李长勇已逾期支付租金超过30天，金碧物业有限公司济南分公司有权解除合同，至于李长勇所述房屋质量有问题，涉及另一法律关系，与本案的房屋租赁合同法律关系无关。李长勇则辩称解除时间应是2018年11月30日，由于租赁房屋漏水造成财产损失，经过将近一年的修复仍未修复好，金碧物业有限公司济南分公司对此不予理睬，所以才决定从2018年7月1日不交纳房屋租赁费。经审查，金碧物业有限公司济南分公司与李长勇签订的《房屋租赁合同》中明确约定李长勇如逾期缴纳租金超过30日，金碧物业有限公司济南分公司即有权解除租赁合同，李长勇自2018年7月1日至今未支付租金，显然符合上述约定的解除合同的条件。至于李长勇提交照片及视频用于证实涉案房屋通风管道与墙面交界处滴水，造成其财产损失的问题，不能构成拒付租金的法定事由，其可以向相应的责任主体主张权利。综上，金碧物业有限公司济南分公司请求判令其与李长勇签订的《房屋租赁合同》解除符合法律规定，本院予以支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 孙沙沙（委托人，甲方）与金碧物业有限公司济南分公司（受委托人，乙方）签订《委托代管服务合同》，约定甲方同意委托乙方就涉案房屋进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同，甲方承诺在代管期限内不干扰乙方招商、经营、管理等权利，代管期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。 2017年6月28日，金碧物业有限公司济南分公司（商铺代管方）、孙沙沙（商铺出租方）与李长勇（承租方）签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，李长勇承租济南恒大翡翠华庭商业街5号楼1-113商铺，租期2年零10个月，自2017年9月1日至2020年6月30日。李长勇应在每季度最后一个月28日前向金碧物业有限公司济南分公司预付下一季度租金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。金碧物业有限公司济南分公司、孙沙沙、李长勇自愿签订《房屋租赁合同》，系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性法律规定，租赁合同合法有效，本院予以确认。 金碧物业有限公司济南分公司请求判令解除本案房屋租赁合同，本院予以支持。因解除权系形成权，守约方的意思表示到达即发生效力，本院将载有金碧物业有限公司济南分公司主张解除合同的意思表示的民事起诉状于2019年3月12日送达李长勇，故本院确认合同解除日为2019年3月12日。 金碧物业有限公司济南分公司请求判令李长勇支付自2018年7月1日至解除合同之日的租金及违约金，李长勇辩称不予支付。经审查，双方当事人对李长勇自2018年7月1日起至今未支付租金没有异议，结合本院确认合同解除日为2019年3月12日，经计算未支付的租金为22136.9元。 关于违约金计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，《房屋租赁合同》约定“乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用。否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向丙方支付违约金”，乙方为李长勇，丙方为金碧物业有限公司济南分公司，李长勇未按照合同约定支付租金，金碧物业有限公司济南分公司实际损失为租金损失，按照合同约定的日3‰计算违约金超过造成损失的百分之三十，应认定为过分高于造成的损失，结合合同履行情况及当事人的过错情况，本院酌定按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，得出违约金455元，李长勇应予赔偿。 金碧物业有限公司济南分公司请求判令李长勇交纳的租赁保证金5160元不予退还，李长勇不予认可。经审查，《房屋租赁合同》约定“因乙方违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还”，乙方为李长勇，合同履行过程中，确因李长勇拒付租金，导致金碧物业有限公司济南分公司提前解除合同，故金碧物业有限公司济南分公司的该项诉求合法有据，本院予以支持。 金碧物业有限公司济南分公司请求判令李长勇于合同解除后2日内迁出房屋，并将涉案房屋按原状交还，李长勇没有异议。经审查，双方当事人签订的租赁合同已于2019年3月12日解除，李长勇即应按照合同约定交还涉案房屋，但李长勇至今未交还，本院判令李长勇在本判决生效之日起十日内交还涉案房屋。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、原告金碧物业有限公司济南分公司与被告李长勇于2017年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月12日解除； 二、被告李长勇于本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司济南分公司支付租金22136.9元， 三、被告李长勇于本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司济南分公司支付违约金455元； 四、原告金碧物业有限公司济南分公司不予向被告李长勇退还租赁保证金5160元； 五、被告李长勇于本判决生效之日起十日内将济南市恒大翡翠华庭商业街5号楼1-113商铺交还原告金碧物业有限公司济南分公司； 六、驳回原告金碧物业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2222元，减半收取1111元，原告金碧物业有限公司济南分公司负担54元，被告李长勇负担1057元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  高 峰 二〇一九年八月二十八日 法官助理  刘 佳 书 记 员  张芳谦