中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初24892号原告：梁美仪，女，汉族，1956年8月13日出生，身份证住址广州市越秀区。原告：梁淑仪，女，汉族，1949年10月28日出生，身份证住址广州市荔湾区。原告：梁颖恒，男，汉族，1951年7月8日出生，身份证住址广州市荔湾区。原告：梁颖超，男，汉族，1953年8月10日出生，身份证住址广州市荔湾区。原告：梁蕴端，女，汉族，1926年8月27日出生，身份证住址广州市天河区。原告：赵军，男，汉族，1958年3月21日出生，身份证住址广州市越秀区。原告：曾宇霞，女，汉族，1957年9月18日出生，身份证住址广州市越秀区。上述原告共同委托诉讼代理人：余国伟、牛天海，广州市荔湾区逢源法律服务所法律服务工作者。被告：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区八旗二马路48号内自编1号广东航运大厦14楼1401、1403房。法定代表人：萧泽光，职务董事长。委托诉讼代理人：林川、王靓，广东广信君达律师事务所律师。第三人：ZHAO-HENEGHANMIN（中文译名赵民），女，1959年11月13日出生，英国国籍，住址10BrentsideClose,Ealin,Londou,UK,W13OBD。委托诉讼代理人：余国伟、牛天海，广州市荔湾区逢源法律服务所法律服务工作者。原告梁美仪、梁淑仪、梁颖恒、梁颖超、梁蕴端、赵军、曾宇霞与被告广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）、第三人ZHAO-HENEGHANMIN房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁颖超及七原告共同委托诉讼代理人牛天海（兼第三人的委托诉讼代理人），被告委托诉讼代理人王靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。七原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付七原告作为继承人继承的广州市越秀区永汉南路xx号（现北京南路xx号）房屋第四层的拆迁补偿款1161259.7元。事实和理由：原广州市越秀区永汉南路xx号房屋产权人为梁某坚、罗某妹和张某三人，罗某妹和张某均已去世。罗某妹占有该房屋1/3产权份额，梁乃昌、赵军、曾宇霞、赵民（即第三人）是其继承人。该房屋一共有四层，根据广州市越秀区人民法院（84）越法民字第xx号民事判决书，一层、三层产权归张某卿，二层、四层产权归梁某坚、罗某妹和张某。广州市中级人民法院（86）穗法民复字第xx号判决书维持了上述一审判决。但是，张某卿在之后的二十多年里一直没有申请执行，应视为其放弃了权利。2009年，被告经批准拆迁该区域内的房屋，原告方到此时才办理了继承手续，并签订了拆迁补偿协议。被告对该房屋的一、二、三层已按照拆迁补偿标准支付补偿，但没有补偿第四层。按照四层相同的建筑面积，应按照53.5966平方米进行补偿。原告方多次就此要求与被告协商，但至今未果。至2018年5月，该区域房屋的市场价格已经升到了8万元左右，原告方要求以65000元/平方米计算补偿款也不为过。据此，作为产权人之一的罗某妹享有1/3产权份额，应该获得53.5966平方米×65000元/平方米÷3=1161259.7元。梁乃昌、梁蕴端、赵军、曾宇霞及赵民作为罗某妹的继承人，依法应获得该款。另因梁乃昌在诉讼期间死亡，其权利应由梁淑仪、梁美仪、梁颖恒、梁颖超继承。因此，为保护合法权益，七原告起诉提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.原告诉请所依据的311号判决书查明，涉案房屋第四层有约15平方米天台，约25平米上盖，结合产权登记为3层，以及被告提交的现场照片，可以认定该房屋为三层合法建筑，并在第四层存在部分违建，并非四层楼房。虽然该判决处理了第四层的产权归属，但由于判决作出于八十年代初，物权法律体系尚未完善，应理解为对第四层违建部分使用权的确认，并非是确认产权。因此，应该以产权实际登记为准。2.双方签订的拆迁协议已对违建进行了补偿，原告不应重复主张。双方合同第十三条第（1）点约定了违建和阁楼补偿共计50余万，即已对所谓的第四层进行了补偿。且该合同明确被告支付补偿款是原告将涉案房屋整栋交被告拆除的对价，这一点在房屋移交确认表可以体现。涉案房屋交给被告拆迁时，原告是隐瞒了311号判决的。至于原告称只是把一至三层交付被告拆迁，未交付第四层是不符合常理的。原告在领取了补偿金并交付房屋后，提出需再行支付补偿，是违约行为。3.即使确实存在第四层且双方未签约，本案也不应处理。依据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（【2005】法释9号）规定，对于双方未达成协议的拆迁纠纷，应依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决，应此不应在本案中进行处理。4.各原告与第三人系罗某妹继承人，应对罗某妹份额共同共有，现原告主张将所有补偿款向其支付没有法律依据。5.原告的起诉也超过了诉讼时效。原告2012年6月即将房屋交付被告拆除，如果其观点成立，此时已知道权益受损，但其至2017年12月25日在被告追溯其返还补偿款的案件庭审中才第一次提出第四层的补偿问题。第三人述称，第三人作为合法继承人，有权领取拆迁补偿款。经审理查明，泰康路以南、回龙路以东、北京南路139号以西、海味街以北地段经原广州市国土资源和房屋管理局核准由被告粤海公司实施拆迁。2011年7月26日，广东省广州市南方公证处出具（2011）南公证内字第xx号《公证书》，记载：被继承人罗某妹于1986年12月4日死亡；被继承人罗某妹死亡时遗留有座落于广州市××房屋的三分之一产权份额，上述遗产属其个人所有；被继承人罗某妹与配偶梁颛垤（已于1940年死亡）共生育梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、梁惠娟四个子女，无收养子女，罗某妹的父亲、母亲均先于其死亡；梁惠娟于2001年10月16日后于被继承人罗某妹在广州市死亡，其与配偶曾少清只生育曾宇霞一个子女，无收养子女，因此，梁惠娟应继承被继承人罗某妹的上述遗产份额转由曾少清、曾宇霞共同继承；现梁乃昌、梁蕴端、梁佩英表示要求继承被继承人罗某妹的上述遗产，曾少清、曾宇霞均表示要求转继承梁惠娟应继承被继承人罗某妹的上述遗产份额。故被继承人罗某妹的遗产由梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞共同继承。2011年5月27日，梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞（委托人）与梁颖超（受委托人）签订《委托书》，载明：委托人是座落于广州市越秀区永汉南路xx号房屋共有人罗某妹的继承人，现委托梁颖超作为委托人的合法代理人，代表委托人执行和处理以下事项：二、对上述房屋进行管理、出租，收取租金，缴纳上述房屋的有关税费；三、与征用单位签订拆迁补偿协议和安置协议、弃产协议及领取弃产补偿所得款；五、受委托人有转委托权；六、受委托人在执行和处理上述事项过程中所签署的相关法律文书，委托人均予以承认；此委托合同的有效期为办理完上述事项之日止等。该《委托书》经广东省广州市南方公证处（2011）南公证内字第29518号《公证书》公证。2011年9月1日，梁颖超（转委托人）与招某桃（受委托人）签订《转委托书》，载明：转委托人是座落在广州市越秀区（北区）永汉南路xx号房屋共有人罗某妹的继承人（梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞）的受托人，现我转委托招某桃为上述继承人的合法代理人，代表上述继承人执行和处理以下事项：二、对上述房屋进行管理、出租，收取租金，缴纳上述房屋的有关税费；三、与征用单位签订拆迁补偿协议和安置协议、弃产协议及领取弃产补偿所得款……受转委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，委托人均予以承认；此委托书有效期为办妥上述事项止。该《转委托书》经广东省广州市南方公证处（2011）南公证内字第37747号《公证书》公证。2011年9月20日，招某桃作为被拆迁人的委托代理人与粤海公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。该协议书载明，拆迁人、甲方为粤海公司，被拆迁人、乙方为罗某妹（已故，占1/3产权）。甲方拆除乙方越秀区北京路119号房，据房地产权证记载，原址房屋为双隅结构3层，用途为商业，产别为私产，建筑面积为53.5966平方米。双方同意按货币补偿方式办理原址房屋的补偿，甲方于2011年10月30日前向乙方支付2679900元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿。乙方应在2011年10月15日前，将原址房屋移交甲方拆除。乙方明确表示同意对原址房产放弃产权并获得货币补偿的拆迁补偿安置方式，同时不再主张其他拆迁补偿安置方式；甲方另行给予以下款项作为乙方履行本协议义务的拆迁补助（1）阁楼补偿费用346500元，（2）违章建筑补偿费用217500元，以上拆迁补助共计564000元；款项支付时间（1）按双方约定第一笔款项2843900元在本协议完成公证及市拆迁办备案后15工作日内汇入乙方账户，（2）按双方约定本协议剩余款项400000元在乙方将原址房屋交甲方之后15工作日内汇入乙方账户；乙方应在双方签订协议之后，接到甲方通知3日内，到公证处办理本协议公证手续及到房屋行政主管部门办理备案手续，并将原址房屋的权属证书交行政主管部门注销等。上述协议签订后，粤海公司于2011年9月28日向招某桃支付了第一期补偿安置款共计2843900元，并由招某桃出具《收据》收取。2012年6月21日，招某桃将涉案房屋移交给粤海公司并签署《泰康路地块房屋移交确认表》。同月27日，粤海公司再向招某桃支付了涉案房屋的第二期补偿款400000元，并由招某桃出具《收据》。2013年2月5日，曾某清因死亡注销户口。2014年5月3日，梁某英因死亡而注销户籍登记。其配偶赵某良已于2005年7月5日死亡。据广州市公安局珠光派出所于2014年11月14日出具的（2014）穗公越（珠光）第0251421号户籍档案查询摘抄记录记载，该所1982年（14-25）年代户籍档案显示梁佩英丈夫赵某良1928年5月4日出生，子赵军1958年3月21日出生，女赵民1959年11月13日出生。2018年7月16日，梁乃昌因死亡而注销户籍登记。据广州市荔湾区退休职工管理委员会办公室于同月23日出具的梁乃昌档案材料显示，梁乃昌父亲梁某垤于1941年病故，生母为罗某妹，三位继母均已故，妻子为汤某琼，女儿梁淑仪、梁美仪，儿子梁颖恒、梁颖超。汤某琼因死亡于2007年9月13日注销户籍登记。另查明：据房产登记号为局字××号的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2015年1月29日）显示，××，建筑面积为160.7898平方米，结构层数为3层，使用性质为商业，产权登记人为梁某坚、罗某妹、张某，三人各占1/3产权份额；此地于2011年9月22日广东粤海房地产开发有限公司征用，货币补偿，契证回收，协议书存案（征罗某妹份额1/3）。1986年3月29日，本院曾作出（84）越法民字第xx号民事判决书，其中判决：北京南路xx号房屋一座归梁某坚、罗某妹、张某及张某卿（属张某卿所有的遗产，由其继承人另案办理继承）所有，其中第一、三层产权归张某卿，第二、四层产权归梁某坚、罗某妹、张某三人所有，从1983年3月起，各自收取自己产权的住户租金。该案判决后，梁某坚、罗某妹、张某不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于1986年8月25日作出（86）穗法民复字第440号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年，张某山、张某飘、黄某明、黄某洲、张某容、张某良以张某卿的继承人的身份向本院提起诉讼，请求确认梁乃昌、梁蕴端、梁某英、曾少清、曾宇霞与粤海公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》无效。该案经审理，本院于2015年7月27日作出（2014）穗越法民三初字第xx号民事判决书，判决：一、确认梁某英、曾某清、梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞与粤海公司于2011年9月20日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于对广州市越秀区北京路119号房的一、三层产权的拆迁补偿内容无效等。广州市中级人民法院于2016年3月22日就上诉人提出的上诉主张进行审查后作出（2015）穗中法民五终字第xx号民事判决书，维持本院原审判决。2016年11月21日，广州市住房和城乡建设委员会就申请人张某飘、黄某明等人与被申请人粤海公司拆迁纠纷作出穗房拆裁字【2016】第5号的《房屋拆迁裁决书》，裁决：一、被申请人于本裁决书送达之日起十五日内，向申请人一次性给付人民币9538854.89元，作为拆除广州市越秀区北京南路xx号一、三层房屋的货币补偿；二、申请人与被申请人于本裁决书送达之日起十五日内，共同前往广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室办理有关拆迁广州市越秀区北京南路xx号一、三层房屋的产权补偿手续。2017年，粤海公司起诉梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、赵军、赵民至本院，请求判令该五人向粤海公司返还广州市越秀区北京路119号房屋一、三层补偿款1786600元及利息，并赔偿粤海公司因合同无效而受到的损失1393018.30元等。审理过程中，该案五被告表示对粤海公司主张的返还一、三层补偿款的计算方式并无异议，亦同意退还相应的款项，但认为粤海公司至今未付四楼的补偿款，故应先付四楼补偿款；粤海公司则认为涉案房屋的四楼属于违章建筑，其支付的补偿款中已经包括了一至四楼的费用。该案经审理，本院于2018年2月9日作出（2017）粤0104民初13369号民事判决书，判决：一、梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、赵军、赵民应自本判决发生法律效力之日起10日内向粤海公司返还拆迁补偿款1786600元及该款自2011年9月28日起至实际返还之日止的利息（按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的标准计付）；二、驳回粤海公司的其他诉讼请求。该判决于2018年4月30日发生法律效力。再查明，粤海公司在拆迁涉案房屋前，曾委托广州启诚房地产土地评估有限公司（以下简称启诚公司）以2010年9月27日为基准日，对涉案广州市越秀区北京南路xx号（旧门牌××）的市场价格进行评估。2011年3月10日，启诚公司作出穗启诚评字[2011]-1154号《房地产估价报告》。其中载明：上述房屋根据《广州市房地产产权情况表》房产登记号局字××号（查册时间为2009年4月7日）的证载记录为双隅（双木）结构，用途商业，共三层，建筑面积160.7898平方米；根据《房地产平面附图》（测存号11062167301）的测绘状况为砖木结构四层，建筑面积228.7601平方米；由于测绘面积大于证载建筑面积，本次评估以测绘建筑面积228.7601平方米作为评估建筑面积；本次评估是基于估价对象具有完全合法产权的情况下进行的，如经产权部门审查确认有违章建筑，需在评估结果中扣除违章建筑面积。该报告所附《房地产平面附图》（测存号11062167301）显示，涉案房屋一至三层及阁楼建筑面积均为49.0824平方米，四层建筑面积为32.4305平方米。最终评定该房屋交吉市场总价=70662元/平方米×49.0824平方米（首层）+37451元/平方米×49.0824平方米（阁楼）+30385元/平方米×49.0824平方米（二层）+24732元/平方米×49.0824平方米（三层）+24732元/平方米×32.4305平方米（四层）=8813792元。本案审理过程中，各原告及第三人承认涉案房屋第四层并没有办理产权登记，但认为（84）越法民字第311号民事判决书已确认第四层归罗某妹等三人所有，故该第四层不是违章建筑，与粤海公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的违章建筑的补偿款并不是针对第四层的补偿。本院询问原告和第三人，涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的“违章建筑补偿费用217500元”中的“违章建筑”是指该房屋的哪一部分？各原告和第三人称，不清楚，原告等人是在发生纠纷后才知道该份合同，在此之前罗某妹的继承人仅收到2679900元补偿款。本院认为，根据罗某妹的继承人梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞与梁颖超签订《委托书》及梁颖超与招某桃签订的《转委托书》，梁乃昌、梁蕴端、梁某英、曾某清、曾宇霞与招某桃之间为委托代理关系，招某桃在代理权限范围内代其与粤海公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》对梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞有约束力。虽然生效判决确认上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于对广州市越秀区北京路119号房屋的一、三层产权的拆迁补偿内容无效，但该协议中的其他内容仍为有效。本案双方首要争议焦点在于，该协议约定的违章建筑补偿费用是否就是对本案原告主张的涉案房屋第四层的补偿。对此，本院分析如下：首先，涉案房屋第四层从未取得行政主管部门核发的权属证书，本案原告及第三人均无法指出该房屋还存在其他违章部分，启诚公司作出的《房地产估价报告》所附的《房地产平面附图》（测存号11062167301）也未显示涉案房屋在一至四层及阁楼外还存在其他违章面积，将对该房屋第四层的补偿表述为对违章建筑的补偿符合当时在一般情况下对“违章建筑”的理解。其次，涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的补偿款分为三部分，一是对涉案房屋一至三层的补偿款2679900元，二是阁楼补偿费用346500元，三是违章建筑补偿费用217500元。上述约定与该房屋已取得产权登记的一至三层及未进行登记的阁楼、第四层能够分别一一对应。最后，罗某妹的继承人在签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及领取相应补偿款后将涉案房屋全幢交付被告拆迁的事实进一步印证了双方当时已就该房屋的全部达成了拆迁补偿协议。原告及第三人认为双方未就涉案房屋第四层的补偿问题协商一致缺乏事实依据，本院不予采信。如前所述，罗某妹的继承人梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞与被告粤海公司已就涉案房屋第四层的补偿问题签订拆迁补偿协议，被告也已举证证明其向梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞的代理人招某桃支付了约定的第四层补偿款217500元（即违章建筑补偿费用），故对原告要求被告另行支付第四层补偿款1161259.7元的诉讼请求本院不予支持。至于各原告诉称招某桃未向其转交全部补偿款的问题，属另一法律关系，应另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告梁美仪、梁淑仪、梁颖恒、梁颖超、梁蕴端、赵军、曾宇霞的诉讼请求。案件受理费15251.30元，由原告梁美仪、梁淑仪、梁颖恒、梁颖超、梁蕴端、赵军、曾宇霞负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，第三人可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  谢炜权人民陪审员  陈焕英二〇一九年八月十九日书 记 员  梁 涛唐嘉仪