浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书(2018)浙0212民初10740号原告：戴延锋，男，1978年1月13日出生汉族，无固定职业，住宁波市海曙区。委托代理人：屠坤鑫，浙江文天律师事务所律师。委托代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司宁波江东支行（统一社会信用代码为913302048440529274）。住所地：宁波市鄞州区中山东路325号。负责人：高扬，该支行行长。委托代理人：陈璐，浙江红邦律师事务所律师。被告：宁波大唐实业控股有限公司（组织机构代码：681075891）。住所地：宁波市鄞州区泰康中路558号2301室。法定代表人：俞嘉哲。被告：俞嘉哲，男，1987年5月28日出生汉族，宁波大唐实业控股有限公司负责人，户籍所在地象山县。委托代理人：卜未鸣，浙江甬信律师事务所律师。委托代理人：巨瑞瑞，浙江甬信律师事务所律师。被告：张洪春，男，1977年2月18日出生汉族，职业不明，户籍所在地温州市龙湾区，现住宁波市鄞州区。原告戴延锋因与被告中国农业银行股份有限公司宁波江东支行(以下简称农行江东支行)、宁波大唐实业控股有限公司（以下简称大唐公司）、俞嘉哲、张洪春案外人执行异议之诉一案，于2018年8月10日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案分别于2018年10月29日、2019年1月3日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告戴延锋及其委托代理人屠坤鑫、陈文泽、被告俞嘉哲的委托代理人卜未鸣到庭参加诉讼，第二次庭审原告戴延锋及其委托代理人陈文泽、被告农行江东支行的委托代理人陈璐、被告俞嘉哲的委托代理人卜未鸣到庭参加了诉讼。被告宁波大唐实业控股有限公司、张洪春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴延锋起诉称：原告与被告俞嘉哲于2015年3月21日签订了涉案房屋租赁合同，同日原告支付了575万元租金，租期20年，被告俞嘉哲并交付了租赁物。2015年3月23日，原告与案外人崔伟丽签订了租赁合同，将涉案标的物转租给崔伟丽从事经营网吧与棋牌室。因租赁早于抵押登记的2015年3月23日，故抵押不破租赁。故请求法院确认原告与被告俞嘉哲于2015年3月21日所签订的租赁合同合法有效，且存在实际的租赁关系；2、请求法院判令原告有权继续承租房屋直至2035年3月20日止（原告全部租金均已付清，截止2018年7月21日止尚余租金479.2万元）；并判令停止腾退原告向被告俞嘉哲承租的宁波市海曙区柳庄街53-1号（1-4）、柳庄街40弄4号（2-1）、柳庄街49弄10号（2-18）（2-19）、柳庄街49弄13号二层H-M轴线（2-3）（2-6）、柳庄街49弄10号（2-1）（2-2）、柳庄街68弄15号（2-5）号房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。被告农行江东支行答辩称：租赁合同没有事实依据，且所承租的涉案房屋也非原告本人实际占有使用，不得对抗执行，故请求驳回原告的诉讼请求。被告俞嘉哲答辩称：如原告所述，涉案房屋是先租赁后抵押的，原告也已按约支付全部租金；在抵押之前，原告已实际占有使用租赁物，故原告诉请成立。被告大唐公司、张洪春未作答辩。原告为证明其主张向本院提供了如下证据：1.（2018）浙0212执异109号执行裁定书一份，拟证明原告起诉符合法律规定的事实；2.原告与被告俞嘉哲签订的《租赁合同》一份、银行转账凭证三份、光大银行签约卡清单一份，拟证明原告与被告俞嘉哲就涉案房屋存在租赁且原告已支付了20年房租的事实；3.原告与案外人崔伟丽签订的租赁合同一份，拟证明原告已将上述房屋转租的事实；4.涉案房屋的工商登记信息、营业执照复印件各一份、执行异议阶段拍的照片七份及水电费缴纳记录五份、水电表照片，拟证明涉案房屋由原告租赁给次承租人崔伟丽，并实际占有、使用至今的事实；5.2017年7月23日柳庄路商业用房拍卖公告和2013年7月31日的拍卖成交确认书及2013年12月26日房地产转让合同，拟证明涉案房屋系拍卖所得、水表开户未变更、电表开户是拍卖共有人胡新才等事实。被告农行江东支行为证明其答辩意见，向本院提供了抵押合同、房屋产权证、房屋他项权证、土地他项权证共六份，拟证明抵押合同签订日期是2015年3月19日，土地、房屋他项权证是2015年3月23日的事实。被告大唐公司、俞嘉哲、张洪春未向本院提交证据，视为其放弃举证权利。对当事人提交的上述证据，被告大唐公司、张洪春未到庭，视为其放弃质证，其他当事人质证意见及本院认证意见如下：对原告提供的证据1，被告农行江东支行、俞嘉哲无异议，本院予以认定。对原告提供的证据2，被告农行江东支行认为租赁合同不真实，租赁价格远低于市场价格，且租赁合同签订时间在抵押合同之后，原告也没有自己实际占有、使用涉案房屋；被告俞嘉哲无异议，因当时是资金紧张，故决定通过租赁进行融资，经与原告商量，以低于市场价格的租金即每年28.75万元（正常市场价是45万到48万）便宜租给原告20年。本院对该组证据的形式真实性予以确认。对原告提供的证据3，被告农行江东支行认为真实性无法确认。被告俞嘉哲无异议。本院结合证据4对该证据进行综合认证。对原告提供的证据4，被告农行江东支行对真实性有异议，认为水电费不能证明是原告或次承租人在缴纳。被告俞嘉哲无异议。本院认为，本组证据只能证明涉案房屋中的一个地址在2013年已被案外人登记为营业地址，结合该证据，本院对证据3的真实性予以确认；水电费清单中电费地址不是涉案房屋的地址，且也不能证明水电费由谁缴纳。对原告提供的证据5，被告农行江东支行和俞嘉哲无异议，本院予以认定。对被告农行江东支行提供的证据，原告认为银行未核实租赁情况。被告俞嘉哲认为合同时间签订时落款时间是空白，合同签订时间应当以抵押登记时间为准。本院认为，该组证据经生效法律文书确认，本院予以认定。根据本院确认的有效证据及原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：2016年4月19日，原宁波市江东区人民法院就农行江东支行与大唐公司、俞嘉哲、张洪春金融借款合同纠纷一案作出（2015）甬东商初字第3685号民事判决书，判决确认以下事实：2015年3月19日，俞嘉哲以其所有的位于宁波市海曙区柳庄街53-1号(1-4)、柳庄街49弄4号(2-1)、柳庄街49弄10号(2-18)(2-19)、柳庄街49弄13号二层H-M轴线(2-3)(2-6)、柳庄街49弄10号(2-1)(2-2)、柳庄街68弄15号（2-5）的六处非住宅房地产，作为大唐公司向农行江东支行清偿债务的抵押物，与中国农行江东支行签订最高额抵押合同，并于2015年3月23日办理了抵押登记。最高额抵押合同中约定，抵押期间，未经农行江东支行同意，被告俞嘉哲不得对抵押物进行出租等。因大唐公司未按约还本付息，上述判决书判决大唐公司清偿农行江东支行借款本息；如未按判决履行，农行江东支行有权就上述抵押房地产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述判决书还判决确定了其他事项。后，因大唐公司未按判决履行债务，经农行江东支行申请，该院于2016年9月立案执行上述判决，案号为（2016）浙0204执2774号。执行过程中，由于宁波市部分行政区划调整，该院被撤销，其相应职能由本院继续履行。2017年4月7日，本院发出公告，要求上述房地产的所有权人及实际使用人腾退该房地产。另查明，原告提交的其与被告俞嘉哲于2015年3月21日签订的租赁合同记载：租赁房屋位于宁波市海曙区柳庄街53-1号(1-4)、柳庄街49弄4号(2-1)、柳庄街49弄10号(2-18)(2-19)、柳庄街49弄13号二层H-M轴线(2-3)(2-6)、柳庄街49弄10号(2-1)(2-2)、柳庄街68弄15号（2-5），租赁期限20年；租金575万元的支付方式为：2015年3月19日收取定金10万元，3月20日收取70万元，余款495万元于合同签订一星期内支付完毕。租赁合同还约定了其他事项。之后，原告按约支付了租金。2015年3月23日，原告与案外人崔伟丽签订了租赁合同，其将涉案的房屋出租给案外人崔伟丽租期从2015年3月23日至2020年11月9日止，租金每年45万元。2013年11月4日，案外人崔伟丽在涉案的位于宁波市海曙区柳庄街49弄13号二层注册开设宁波市海曙新会友棋牌馆。本院认为：第一，原告提供的其与被告俞嘉哲签订租赁合同未办理租赁登记备案手续及进行公证，也未因租赁缴纳税金。第二，租赁协议中约定租赁期限共为20年，且原告同月分三次支付被告俞嘉哲租赁费5750000元，且该价格与转租价格相差较多，该租赁合同不符合市场交易习惯及一般生活常理。第三，且租赁合同是在最高额抵押合同签订二天后才签订的，而最高额抵押合同中约定抵押期间，未经被告农行江东支行同意，不得对抵押物进行出租等。第四，原告将涉案房屋转租给他人使用，也说明原告在生产经营上对所租赁房屋并不存在依赖，与“租而不用”并无实质区别。综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的权益，不得对抗本院的执行，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。被告张洪春、宁波大唐实业控股有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告戴延峰的诉讼请求。案件受理费45136元，由原告戴延峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  黄文娟人民陪审员  应丽春人民陪审员  徐惠芬二〇一九年八月二十三日代书 记员  吴琴琴