山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1003民初3150号 原告：天山物业服务有限公司文登分公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。 负责人：宋雪松，总经理。 委托诉讼代理人：刘聪，该公司法务。 委托诉讼代理人：徐立辉，该公司项目主任助理。 被告：牛雪梅，女，汉族，居民，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：张伟虎（系被告牛雪梅之夫），男，汉族，居民，住址同上。 天山物业服务有限公司文登分公司（以下简称天山公司）与牛雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天山物业公司之委托诉讼代理人徐立辉，被告牛雪梅之委托诉讼代理人张伟虎到庭参加诉讼，原告天山物业公司之委托诉讼代理人刘聪参加了第一次庭审，被告牛雪梅参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告天山公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6840.18元，滞纳金2770.27元，合计9610.45元。事实与理由：原告于2013年5月22日与被告签订《威海天山.水榭花都前期物业管理服务协议》及《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》，约定物业费收费标准为每平方米1元/月（含电梯使用费），每月应缴物业费126.67元，逾期每日加收万分之五的滞纳金。 被告牛雪梅辩称，1、开发商逾期完工供暖施工，开发商应承担违约责任，以原告应收物业费两年抵顶业主损失。承诺的交房带纱窗，原告陆续为其他业主安装纱窗，但未给被告安装，经与原告经理约定，按照纱窗1500元抵顶物业费，被告自行安装纱窗，现原告否认，应由原告传其经理到庭接受对质、质询。2、即便原告否认抵顶物业费事实，但原告在本次诉前从未向被告索要过物业费，故无论原告诉请的物业费是否应当交纳，2016年3月27日前的物业费因超过诉讼时效而不应当支付。3、原告没有合法依据连续两年收取被告及其他业主除正常采暖费用外的其他供暖费用，根据物价部门核定的收费项目，原告并无收费许可，2017年经被告等业主向相关部门反映后，原告同意退还或直接抵顶物业费，故抵顶后被告不欠原告2017年的物业费。4、原告未提供必要的物业服务，至今未激活被告的电梯卡，致使被告自入住至今未曾乘坐电梯，物业费中0.4元属于电梯费用，应当扣减。5、根据合同约定，逾期交费超过3个月，甲方可暂停对乙方提供任何物业服务，被告认为原告采取了停止物业服务的行为，应举证证实物业服务事实，否则不应支付此后的物业费。6、原告收取滞纳金没有法律依据，且约定过高，应予扣减。 经审理本院认定事实如下：原告天山公司为威海市文登区天山水榭花都居民小区前期物业服务企业。被告牛雪梅系威海市文登区水榭花都居民小区16号楼1单元202室业主。 2013年5月22日，原、被告签订《天山.水榭花都前期物业服务协议》及《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》，约定被告接受原告提供的物业服务。关于物业费双方约定：物业费收费标准为多层住宅1元/月.平方米，业主入住后向原告预交一年物业服务费，此后每季度第一个月的15日前交纳当季物业费，如延期交付，原告可按日加收万分之五的滞纳金，逾期超过三个月，原告可暂停对乙方提供服务。原告所提供的物业服务包括：1、房屋共有部位的维护和管理;2、设备运行维护管理，设备维护率100%，大型及重要机电设备完好;3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；4、环境卫生，公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾及时清运；…7、秩序维护，大门岗24小时值班，巡逻岗定时或不定时巡逻…按上述合同约定，被告每月应交物业费126.67元，对此双方均无异议。 被告辩称双方此前达成多项协议抵顶物业费事实，但原告均不予认可，被告对此未提交证据证实。 针对物业服务质量问题。1、被告辩称，原告卫生清洁不到位。被告所居住的楼栋内自2016年开始楼梯至今还残留水泥、烟头、烂水管等垃圾，为此提交视频一宗以证实，视频显示楼洞处有一个洗漱台，楼梯拐角处堆放着几袋水泥，水泥包装处有数个烟头，楼梯上有一处散落的垃圾。原告质证称，楼道公共区域的卫生是两天打扫一次，拍摄时可能处于打扫间隙遗落，不能证实原告实际打扫卫生的状况。另外，楼洞、楼梯处的洗漱台、几袋水泥、花盆是业主自己的东西，物业不能随便丢弃。水泥和烟头已经清理，被告拍摄视频时不能反映真实情况，烟头也有可能是被告自己放置的，洗漱台和花盆正在落实究竟是哪个业主的。原告针对其主张提交关于公共消防通道清理整顿的温馨提示一份、公共区域卫生照片八张，证实原告每季度都在每单元楼楼宇门处张贴提示，提示业主不要乱堆乱放占用消防通道，而照片证实楼道是打扫干净的。被告对上述证据的真实性没有异议，认可水泥袋子已清理，但表示花盆、洗漱台仍在原处。2、被告辩称，原告大门口无人值班，为此提交视频一宗以证实。原告称，大门口保安是24小时值守，三班倒，并提交车辆出入登记表证实值守情况，被告拍摄视频时可能是保安人员去洗手间临时离开。被告对原告提交的证据真实性没有异议，但表示2019年5月之前大部分时间大门口的栏杆是抬起的，没有实质性的管理，2019年6月18日更换了栏杆后进行了正常的管理，但对此未提交证据证实。3、被告辩称，小区部分监控摄像头不好用，为此提供视频一宗以证实。原告称，被告去拍摄时没有显示内容的摄像头中有四个是水榭花都小区二期的摄像头，因二期尚未建成，故该部分监控未启用，原告现已将该部分摄像从监控室中移出。另有六个摄像头因22号楼北面施工原因挖断监控线路，造成该六个摄像头在2019年6月10日左右至2019年7月6日期间不能正常使用，目前已修好，为此提供监控照片三张以证实。被告质证称，被告相信目前监控是修好了，但第一次开庭时部分监控确实是不好用的。4、被告辩称，因原告不给被告电梯卡升级，导致被告收房至今无法使用电梯，故应扣减电梯部分的使用费，为此提供电梯卡三张。原告对此回应称，因被告一直没有缴纳物业费，因此被告的电梯卡没有进行升级，不能用此卡正常刷电梯，但物业公司一直按物业服务合同的约定提供电梯维护、保养服务，且物业公司也未阻碍被告使用电梯。关于电梯的维护、保养服务，原告提供《维护保养报告乘客电梯和载货电梯系列》一份，被告对上述证据的真实性无异议，认可原告对电梯进行了维护保养，但表示原告一直拒绝为被告提供电梯服务。 庭审中，原告提交催缴函照片三份，证实原告已多次向被告催缴物业费，该催缴函中显示，2015年6月30日、2016年6月30日、2017年12月31日原告向天山水榭花都居民小区16号楼1单元202室业主牛雪梅催缴物业费。被告对此予以否认，并表示从未收到上述催缴通知，照片中的时间也是原告自行设置的。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告作为天山水榭花都居民小区的前期物业服务企业，为该小区提供物业服务，被告作为小区内的业主，与原告签订有相关物业服务协议，亦享受原告提供的物业服务，故应及时履行物业费支付义务。原告提供的催缴函照片三张中明确注明了房屋的房号、催缴日期等内容，针对原告主张的其多次向被告催缴物业费主张，本院予以采纳，自原告的催缴情况看，原告诉请期间的物业费主张权未超过诉讼时效。现被告所辩抵顶物业费事实没有提交证据证实，故应承担举证不能的法律后果，对其相应辩称本院不予采纳，被告针对所辩各项债权可另行加以主张。现被告欠缴2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，经原告书面催缴仍未缴纳，故原告要求其立即予以支付，理由充分、于法有据，本院予以支持。 被告虽辩称原告所提供的物业服务存在各项不到位问题，但被告就此所提供的关于卫生清洁、门卫安保、监控管理方面的证据，仅是在某一时间点截取形成的，难以说明系物业服务的常态问题，且关于相关物业状况，原告亦进行了较为合理的解释说明，故被告就此抗辩原告的物业服务存在质量问题，本院不予采纳。关于电梯的使用问题。经查明，因被告长期未缴纳物业费，故原告未就被告所持电梯卡进行升级，造成此卡无法正常使用。据《威海天山.水榭花都物业服务费收缴协议》约定，如业主逾期超过三个月未缴纳物业费，原告可暂停对相应业主提供服务。而本案中，被告长期未缴纳物业费，依据合同约定，原告有权行使履行抗辩权，不配合为被告电梯卡办理升级，但即便原告未对被告的电梯卡进行升级，但仍对相应电梯进行维护及保养，履行了相应物业服务义务，故本院认为，被告应按合同约定标准1元/平方米.月支付物业费，经核算被告欠缴2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6840.18元（126.67元×54个月），原告要求被告立即予以清偿，理由充分、于法有据，本院予以支持。虽被告逾期交纳物业费属实，但因考虑到原告已拒绝为被告升级电梯卡，原告要求被告另支付滞纳金，有失公平，本院不予支持。另，现已明晰双方责任，原告应及时为被告升级电梯卡，更好发挥物业企业的服务作用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第七条第五款、第三十五条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告牛雪梅支付原告天山物业服务有限公司文登分公司2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费6840.18元，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙灵俊 二〇一九年八月七日 书记员  杜厚琳