广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初9960号原告：东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会。住所地：广东省东莞市虎门镇虎门大道金色家园。负责人：许瑞源，该单位主任。委托诉讼代理人：宋宏俊，广东智捷律师事务所律师。被告：吴洪玲，女，1975年2月23日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会（以下简称业委会）与被告吴洪玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋宏俊、被告吴洪玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告缴交拖欠的2018年3月至2019年5月的物业服务费3319.2元（92.2㎡×2.4元/㎡×15）及支付迟延缴交物业服务费的滞纳金（2018年3月至同年12月欠缴的物业服务费2212.8元,从2018年12月10日起，2019年1月至同年5月欠缴的物业服务费，以每月物业服务费221.28元为基数，从欠费对应当月的6日开始，以上均按照每日千分之五的标准，计至物业服务费付清之日止）；2.判令被告立即向原告缴交拖欠的2018年7月至2019年4月期间的水费60.79元及支付迟延缴交水费的滞纳金（2018年7月至同年11月欠缴的水费38.76元从2018年12月10日起，2018年12月至2019年4月欠缴的水费，以每月所欠水费为基数，从欠费对应当月的6日开始，以上均按照每日千分之五的标准，计算至水费付清之日止）；3.判令被告负担原告因本案支出的合理费用5000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。后原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付2018年11月的水费6.46元、2018年12月水费3.23元、2019年4月水费18.8元以及迟延缴交上述水费的滞纳金（2018年11月水费的滞纳金从2018年12月10日起算，2018年12月水费的滞纳金从2019年1月6日起算，2019年4月的水费的滞纳金从2019年5月6日起算，以上均按照每日千分之五的标准，计至全部水费清偿之日止）。事实和理由：被告是坐落于东莞市××镇黄金洲高科大厦（金色家园）E座金星阁3E房的业主，建筑面积为92.2平方米。金色家园小区原是由东莞市金色物业管理有限公司（以下简称金色物业公司）提供物业服务。2017年2月18日，经金色家园第二次业主大会表决通过不再由金色物业公司提供物业服务，由金色家园小区试行业主自管，并由原告接手小区组织实施自管。2017年3月，根据金色家园业主大会的决定，通知金色物业公司于2017年5月30日退出涉案小区，由原告接手小区实施自管。2017年5月25日，原告发布了《关于2017年6月1日起缴纳物业管理费的通知的公告》，通知全体业主自2017年6月1日起实行自行管理，小区全体业主自2017年6月1日起，每个月10日前向业委会缴纳当月的物业费，物业费暂时按原物业费标准执行，其中A、B栋住宅按2.2元/㎡，C、D、E栋住宅按2.4元/㎡，商铺按3.4元/㎡，地下停车场管理费维持不变。2018年3月1日，金色物业公司与原告办理了退出小区的移交手续，原告正式接手涉案小区并为涉案小区提供物业服务。2018年12月9日，金色家园第三次业主大会表决通过了对《金色家园管理规约》的修改，修改后的《金色家园管理规约》第五条规定“本物业管理区域内，物业服务收费采取众筹经费、代收代付的自治管理方式”、第八条规定“物业服务费的收费标准金额是高层住宅C、D、E栋产权面积㎡×2.4元，多层住宅A、B栋产权面积㎡×2.2元，商铺产权面积㎡×3.4元，会所、棋牌室与小区内商铺产权面积㎡×2.元”、第四十二条规定“业主未按时交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日，按欠费金额的5‰支付滞纳金……”，被告自2018年3月起开始以各种理由拒绝交纳物业服务费及水费，原告多次催促，被告均拒绝。2018年12月30日，原告再次公开发出“致欠费业主的公开信”的通知，要求“各欠费业主在2019年1月10日前前往金色家园小区家园服务中心付清欠缴的物业服务费、水费及滞纳金，否则本委员会将不得不委托律师依法提起诉讼，由此产生的所有不利后果将由各位欠费业主自行承担”。2019年4月27日，原告再次发布《致欠费业主的通知》，告知“现金色家园小区《物业管理规约》中有关缴费及逾期缴费的违约责任的法律效力，已为法院生效判决所确认，逾期缴费的将承担滞纳金及负担律师费用，为避免各位欠费业主额外承担经济责任，请于2019年4月30日前付清欠缴的物业费及滞纳金，逾期缴费的，业委会将不得不委托律师追缴”，通知发出后，被告仍置若罔闻，不予理睬。后被告缴纳了2018年7月、8月以及10月的水费，剩余费用尚未缴纳。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，一、原告存在乱收费的情形。2018年3月18日，原告正式接管小区，被告在同年4月3日收到原告的缴费通知书，应收金额为1062元，被告觉得费用异常，遂到业主之家咨询，当时的负责人称系统不完善。作为一个自管团体，原告没有管理小区的能力。二、原告存在未能及时处理被告花园出现菜刀的情形。2018年4月26日，被告在自家花园发现一把崭新的菜刀，原告进行了报案，被告一直等待原告给一个回复，但原告一直没有给予回复。三、被告两次前往物管处缴费，均被拒收，恶意造成被告越来越多的滞纳金。2019年4月份，被告收到催缴费信息后于2019年4月13日委托邻居前往物管处交水费，但被拒收，拒收理由是没交物业服务费就不能交水费，被告未及时缴纳水费的原因在于原告，被告无需支付水费滞纳金。四、无论以何种管理方式，原告既规定了业主应缴纳物业服务费的标准，也就确定了原告提供的物业服务是有偿服务，既是有偿服务那么双方的权利义务应该是平等的，而现在只有全体业主要尽的义务，却没有原告应尽的提供物业服务的标准的义务。有偿服务关系到金色家园的每家每户，没有物业服务标准，全体业主的权利如何保障？原告自定义的小区管理方式是“众筹经费”，那“众筹”的经费如何管理？“众筹”经费是全体金色家园业主的血汗钱，按照业主委员会的收费标准，金色家园全体业主每年要交上百万元的物业服务费，这些“众筹”的资金如何管理使用却没有管理规则，没有管理规则就会有漏洞，全体业主的“众筹”资金如何保障？物业服务标准和“众筹”经费管理规则，必须经过全体业主大会审定通过并公示，以充分彰显双方的权利义务确定法律关系内容。原、被告之间明显缺乏法律关系内容，法律关系客体的利益无以承载，原、被告之间的法律关系无法构成，原告所为不符合法律最基本的法理，不具备法律约束力，不应得到法律的支持。五、由于没有物业服务标准和经费管理规则，原告提供的物业服务和经费使用随心所欲、为所欲为甚至故意刁难业主，故意引发越来越多业主的不满而暂时缓交物业服务费。暂时缓交物业费的业主有几十家，原告完全可以依据其自认的法律条款一并予以起诉，而原告却有意单个起诉，致使律师费大于诉讼标的，其目的就是利用法院赚业主的黑心钱，同时极大地浪费了有限的法律资源。六、原告肆意妄为制定明显高于国家相关规定的滞纳金收取标准。经审理查明，被告是东莞市××镇黄金洲高科大厦（金色家园）E座金星阁南3E的所有权人，房屋建筑面积92.2平方米。金色家园（以下简称案涉小区）自2018年3月1日起由原告提供物业服务。2018年12月9日，原告发布的《东莞市××镇金色家园第三次业主大会会议书面征求意见结果公告》中载明“……二、通过修改后的《金色家园议事规则》，得到427张业主票权票、代表面积票权数为58099.58平方米，通过率分别为100%、100%；三、通过修改后的《金色家园管理规约》，得到426张业主票权票、代表面积票权数为57968.88平方米，通过率分别为99.77%、99.78%……”，金色家园第三次业主大会表决通过了对《金色家园管理规约》的修改，修改后的《金色家园管理规约》第五条中载明“本物业管理区域内，物业服务收费采取众筹经费、代收代付的自治管理方式”，第九条中载明“本小区业主共同决定，每月5日前必须按时交纳当月份的物业服务费……”，第四十二条中载明“业主未按时交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日，按欠费金额的5‰支付滞纳金（滞纳金计入小区公共收益）。业主委员会有权对欠费的业主依法提起诉讼，因此产生的律师费及其他合理性支出由欠费业主承担。庭审中，被告确认截至2019年5月，被告尚未缴纳2018年3月至2019年5月的物业服务费3319.2元，但被告主张其缓交物业服务费是因原告提供的物业服务不到位、存在乱收费以及拒收的情形。为此，被告提交了以下证据为据：一、金色家园管理服务中心缴费通知书。这份金色家园管理服务中心缴费通知书日期为2018年4月8日，显示被告2018年3月、4月物业服务费及2018年3月水费共计为1062元。被告称其不可能在如此短的时间内产生如此高额费用，原告存在乱收费的情形。对此，原告解释称，原告是在2018年3月才正式接手案涉小区，接手之初系统存在不完善等情况才会出现上述情形，且原告工作人员就该工作过失已向被告进行了书面的道歉。为此，原告提供了《道歉信》为据。该《道歉信》主要内容为“尊敬的吴小姐：您好！关于3月份打错您单元缴费通知单一事，在此我诚恳向您道歉，并解释出错的原因。因2018年2月28日东莞市金色物业管理有限公司撤场时，未向金色家园服务中心移交任何与业主相关的资料信息及系统设备，因此，服务中心向业主派送的缴费通知单全靠人工录入业主个人及单元信息，无法确保每个单元业主的资料准确性，我在填写缴费通知单的过程中，忙中出错，造成了您与多位业主缴费通知单上的单元平方数和物业管理费金额错误，给您带来很大的困扰，在此我再次向您致以真诚的道歉……”，道歉人显示为潘春丽，时间为2018年8月5日。被告对上述《道歉信》的真实性不予确认，但被告确认并未缴纳上述金色家园管理服务中心缴费通知书所涉的1062元。二、光盘。上述光盘显示有一把菜刀在一个花园平台中。被告称这个花园平台是其自用的花园，但原告并未就被告自用花园出现菜刀一事作出妥善处理和给予合理解释。原告对光盘内容的真实性予以了确认，但原告称在被告反映花园出现菜刀后，原告考虑到安全问题已经第一时间进行了报警处理，公安部门到场确认菜刀并非高空坠物后已对菜刀进行了处理，为此，原告提交了报警回执为据。被告对原告报警一事予以确认，但坚持认为原告并未妥善处理此事。三、手机短信。其中2019年6月12日，被告称“……是徐大主任说的诉讼期间不能收缴物管费还是……”，管理处阿丽称“许主任没有说不能收费的，是正常收费的”，被告称“我还以为是他说的不能收，既然能收，我就叫曾姐帮我去缴”，同日，被告又称“今天我叫曾姐去缴物管费被拒收，4月13日叫曾姐帮我缴水费也被拒收”。被告称其去缴纳物业服务费时，因原告称要收取滞纳金，被告不同意支付滞纳金，故没有缴纳。原告称其收费途径有微信、银行转账、现金缴交、管家代收，原告不存在拒收的情形。原告称被告迟延缴交构成违约，根据《金色家园管理规约》的约定，被告应按每日千分之五的标准向原告支付滞纳金至全部款项付清之日止。被告则认为原告收取滞纳金缺乏依据。另查明，原告主张被告尚欠2018年11月的水费6.46元、2018年12月水费3.23元、2019年4月水费18.8元以及迟延缴交上述水费的滞纳金（2018年11月水费的滞纳金从2018年12月10日起算，2018年12月水费的滞纳金从2019年1月6日起算，2019年4月的水费的滞纳金从2019年5月6日起算，以上均按照每日千分之五的标准，计至全部水费清偿之日止。原告称对于案涉小区的水费，都是先由原告先行垫付给水务部门，再由业主向原告缴纳。被告称其长期不居住在案涉小区，并不清楚水费的情况，但被告在庭审中确认其并未因拖欠水费被相关部门催收。再查明，原告在庭审中明确其诉求的因本案支出的合理费用即律师费5000元，并称根据涉案修改后的《金色家园管理规约》第四十二条的规定，原告因追讨物业服务费支出的律师费应由被告承担。原告为证明其上述主张提供了《委托代理合同》、广东增值税普通发票及中国农业银行业务凭证为据。原告提供的上述《委托代理合同》、广东增值税普通发票及中国农业银行业务凭证显示原告于2019年5月5日委托广东智捷律师事务所代理本案诉讼支出了5000元。以上事实，有原告提供的《东莞市××镇金色家园临时业主大会会议书面征求意见结果公告》、《东莞市××镇金色家园业主委员会公告》及照片、《工作联系函》、《金色家园停车场设备移交清单》、《金色家园配套设备移交清单》、《金色家园服务用房移交清单》、《金色家园相关费用移交清单》、《东莞市××镇金色家园第三次业主大会会议书面征求意见结果公告》、《金色家园管理规约》（2018年12月9日）、《致欠费业主的公开信》、照片、短信通知、《委托代理合同》、广东省增值税普通发票、报警回执、《道歉信》、2019年7月份欠费房号，被告提供的光盘、手机短信以及金色家园管理服务中心缴费通知书及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：一、修改后的《金色家园管理规约》对被告是否具有约束力；二、原告主张的滞纳金、律师费是否合法有据。关于焦点一。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，业主共同决定制定和修改业主大会议事规定及管理规约，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据《物业管理条例》第十九条第二款的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案中，案涉小区的第三次业主大会于2018年12月9日表决通过修改后的《金色家园管理规约》后，并无相关部门提出修改指导意见、责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主，故《金色家园管理规约》对案涉小区的全体业主具有约束力。被告为案涉小区的业主，应遵守《金色家园管理规约》。关于焦点二。根据焦点一的论述可知，《金色家园管理规约》对原告及被告均具有约束力，原告及被告均应根据《金色家园管理规约》履行相应义务。虽然被告主张其未按时缴纳物业服务费及水费是因为原告存在乱收费及拒收物业服务费的情形，但被告并未缴纳其提供的金色家园管理服务中心缴费通知书记载的1062元，且原告对此做出了合理解释，本院对被告关于原告乱收费的主张不予采信；至于被告主张的原告未妥善处理菜刀一事，被告确认菜刀出现的位置为其自用的花园，原告对此进行报警处理并无不妥，本院对被告关于原告存在未妥善处理菜刀事宜的主张不予采信。《金色家园管理规约》第九条的约定，每月5日前必须交纳当月的物业服务费，被告至今未缴交，原告请求判令被告立即支付2018年3月至2019年5月的物业服务费3319.2元，合法有据，本院依法予以支持。至于滞纳金。被告未依约向原告缴交物业服务费，构成违约。根据涉案《金色家园管理规约》第四十二条的规定，业主未按时交纳物业服务费及水费的，每逾期1日，按欠费金额的5‰支付滞纳金，并且产生的律师费由欠费业主承担。原告要求被告支付迟延缴交物业服务费的滞纳金，符合上述约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，本院依法予以支持。滞纳金具体计算方式为：以2212.8元为基数，从2018年12月10日起计算；以221.28元为基数，从2019年1月6日起计算；以221.28元为基数，从2019年2月6日起计算；以221.28元为基数，从2019年3月6日起计算；以221.28元为基数，从2019年4月6日起计算；以221.28元为基数，从2019年5月6日起计算；以上均按照每日5‰的标准，计至全部款项付清之日止。至于水费。虽然被告称其不清楚水费的情况，但被告确认其并未因拖欠水费被相关部门催收，在被告未提出相反证据推翻的情况下，本院对原告关于被告尚未向原告返还垫付的2018年11月水费6.46元、2018年12月水费3.23元、2019年4月水费18.8元的主张予以采信。根据《金色家园管理规约》的约定，被告应在次月的5日前向原告返还上月的水费，被告至今未返还，原告请求判令被告立即返回上述水费合计28.49元，合法有据，本院依法予以支持。至于滞纳金。被告未依约向原告返还水费构成违约，原告要求被告支付以6.46元为基数，自2018年12月10日起算；以3.23元为基数，自2019年1月6日起算；以18.8元为基数，自2019年5月6日起算，以上均按每日5‰的标准，计至全部水费返还之日止的滞纳金，符合双方的约定，本院予以支持。对于原告超出上述范围的水费本金及滞纳金，本院予以驳回。至于律师费。根据原告提供的委托代理合同、律师费发票、迟延缴交物业服务费产生的，原告为追讨物业管理费聘请律师支出了律师费5000元。根据《金色家园管理规约》第四十二条的约定，律师费应由被告承担，且律师费5000元并未超过《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，故原告要求被告支付律师费5000元，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，判决如下：一、限被告吴洪玲于本判决生效之日起五日内向原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会支付物业服务费3319.2元；二、限被告吴洪玲于本判决生效之日起五日内向原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会支付迟延缴交物业服务费的滞纳金（以2212.8元为基数，从2018年12月10日起计算；以221.28元为基数，从2019年1月6日起计算；以221.28元为基数，从2019年2月6日起计算；以221.28元为基数，从2019年3月6日起计算；以221.28元为基数，从2019年4月6日起计算；以221.28元为基数，从2019年5月6日起计算；以上均按照每日5‰的标准，计至全部款项付清之日止）；三、限被告吴洪玲于本判决生效之日起五日内向原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会返还水费28.49元；四、限被告吴洪玲于本判决生效之日起五日内向原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会迟延返还水费的滞纳金（以6.46元为基数，自2018年12月10日起算；以3.23元为基数，自2019年1月6日起算；以18.8元为基数，自2019年5月6日起算，以上均按每日5‰的标准，计至全部水费返还之日止）；五、限被告吴洪玲于本判决生效之日起五日内向原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会支付律师费5000元；六、驳回原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取受理费60元，由原告东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会负担1元，由被告吴洪玲负担59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 单    晓    丽审判员 吴映华人民陪审员周熙东二〇一九年八月七日书记员 黄    胤    华