福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申434号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈建华，女，1976年10月11日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林良贵，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华秀芳，福建闽鹭律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：程建红，女，1972年11月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈碧云，福建唯灿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊妍妮，福建唯灿律师事务所实习律师。 再审申请人陈建华因与被申请人程建红房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终450号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 陈建华申请再审称：(一)《房产居间买卖协议书》及《补充协议》合法有效，不存在客观上难以履行之情形。至2017年4月20日止，陈建华已依约支付270万元购房款，履行了主要付款义务，并根据《补充协议》约定，指定符合购房资格和贷款条件的杨春林作为过户产权人。一审庭审中，程建红自认收取购房款后不办理交易登记手续是因后续房款银行贷款未经银行预审、不知房产需过户给第三人、对第三人杨春林的征信及购房资格有异议等。不论该理由是否成立，可以确认是程建红原因导致未如期办理过户登记手续。若2017年4月20日程建红依约签订《存量房买卖合同》，则程建红已然收到余下银行发放的购房款项；即使银行实际放款金额小于贷款申请金额或出现其他违约事宜，根据《房产居间买卖协议书》第三条第4款约定，陈建华应于银行放款三日内就差额部分以现金方式支付给程建红，即程建红可通过要求陈建华以现金补足差额或采取诉讼的方式主张权利，以维护其自身的合法权益。(二)原审判决适用法律错误。1.陈建华未隐瞒在厦门地区无购房资格之情形，在签订《房产居间买卖协议书》时已告知中介及程建红相关情况，并以《补充协议》约定第三人为过户产权人或公证受托人，现场签约时亦要求指定过户产权人杨春林一并到场确认，但因中介方表示不用，且程建红无异议，杨春林才未到场确认。2.房地产调控政策并非法律或行政法规，将借名方和出名方看作一个整体，对调控对象的限制从借名方(即陈建华)转移至出名方(第三人杨春林)，调控总量并未减损，政策目的并没有落空，并未侵犯公共利益或国家利益及其他第三人的合法权益。因此，《房产居间买卖协议书》及《补充协议》仍可以履行，不能因陈建华的限购限贷认定导致案涉协议无法继续履行的主要责任在陈建华。3.因双方未书面约定联络地址，以手机短信息方式通知程建红解除合同，可以认定属于特殊的书面形式。程建红在一审诉讼中已确认4月24日有收到中介林志伟发送的陈建华要求解除合同的短信，该短信可发生解除合同的效力。二审法院认定解除合同的短信不符合法律规定，并依职权径行判决解除合同，属法律适用错误。综上，二审判决未查清程建红是否存在违约、陈建华的限购限贷是否必然导致房产买卖目的不能实现，案涉房产买卖协议未继续履行的原因等事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项等规定，申请再审。 程建红答辩称：（一）《补充协议》没有中介的签章，并未生效。即便生效，其约定是为陈建华实现炒房目的而设定。建设部关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知（建住房电【2005】33号）第三条指出：“当前一些地方出现的投机炒房行为，是造成住房价格过快上涨、市场秩序混乱的重要原因。”厦国土房【2017】136号文件指出，贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，打击投机炒房行为。故《补充协议》明显损害国家房地产市场秩序，陈建华违反诚实信用原则，根据《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国合同法》第七条规定，《补充协议》的约定扰乱了国家社会经济秩序，应认定为无效。（二）程建红自始至终依约履行买卖协议，并积极促成交易顺利进行。2017年4月19日就去等待办理过户手续，4月20日再次到市政服务中心办理时，却被告知与陌生人签订过户合同。这时程建红提出要求贷款预审批合情合理，之后也主动与银行联系预审情况。中介告诉程建红“审批已下来最迟星期二就能过户”，证明陈建华也同意了先预审后过户的要求，故不能以4月20日未配合过户主张违约。（三）陈建华隐瞒是限购限贷对象的事实，在明知无法办理过户的情况下，与程建红签订房屋买卖协议，再变更买受人为杨春林，造成双方交易无法继续履行，构成根本违约。并且先行“不想买”，单方违约，要求解除。陈建华对于案涉合同无法履行应承担直接的责任。（四）陈建华所谓“解除短信通知”既不符合法律规定，也未实际发送予程建红。陈建华一审第一项诉讼请求为请求判决解除《房产居间买卖协议书》，二审法院依法判决解除，不存在依职权径行裁判之情形。综上，应驳回陈建华的申请。 本院经审查认为：（一）因陈建华与程建红的代理人任志华已经在《补充协议》上签字，且诉讼中中介人员的证人证言及程建红确认的“2017年4月20日当天，双方确实有到市行政服务中心办理过户；程建红因为对第三方的征信、购房资格等有异议，才没有办理过户手续。双方确实有到银行核实第三方的征信等相关情况”可以证明中介公司已经按《补充协议》约定履行居间事项。因此，中介公司虽然没有在《补充协议》上盖章，但根据《中华人民共和国合同法》第三十七条有关未盖章已实际履行的合同成立之规定，应当认定《补充协议》成立。（二）本案《房产居间买卖协议书》及《补充协议》是否违反当地房地产调控政策，应由有关行政部门依法处理。本案系民事合同引发的争议，行政争议事项不应作为本案合同当事人承担民事责任大小的直接依据。（三）本案双方当事人在诉讼中的主张均表明了愿意履行将案涉房产过户登记至第三方（杨春林）名下的约定。本案目前没有证据证实在案涉协议履行过程中案涉房产无法过户登记至陈建华指定的第三方（杨春林）名下，即没有证据证明《补充协议》关于“由乙方指定的第三方为过户产权人或公证受托人”的约定系造成案涉合同无法继续履行的原因。故二审判决关于“导致房产买卖协议无法继续履行的主要责任在陈建华”的认定缺乏事实依据。（四）根据《房产居间买卖协议书》第十五条约定，2017年4月20日，陈建华可以在不需对杨春林是否符合银行贷款条件进行审核的情况下就要求签订《存量房买卖协议》。在实际履行过程中，陈建华同意对杨春林是否符合银行贷款条件进行审核，尽管陈建华认为其同意审核不构成变更合同签订时间要求的意思表示，但该同意以及当日中介林志伟发送“我们这边材料下午已经递交给银行了审批下来最迟星期二就能过户”的短信内容会使程建红产生变更《存量房买卖协议》签订时间的理解。此后双方当事人并未就案涉协议如何继续履行重新约定。现双方当事人对于解除案涉合同已无异议，故二审法院判决解除案涉协议，并判令程建红返还已经收取的购房款并无不当。 综上，陈建华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回陈建华的再审申请。 审判长  林国新 审判员  程光毅 审判员  陈志辉 二〇一九年八月十四日 法官助理刘洁君 书记员宋瑜 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。