福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初5196号 原告（反诉被告）：厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六。 法定代表人：侯团圆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张静蓉，厦门旭丰律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：陈文伟，男，1975年3月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐磊明，福建方与圆律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司（原名厦门新凯宾物业服务有限公司，以下简称合嘉源公司）与被告（反诉原告）陈文伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月11日做出（2017）闽0206民初4405号民事判决，陈文伟不服该判决向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年12月13日做出（2018）闽02民终5940号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2019年4月11日立案。原告（反诉被告）合嘉源公司的委托诉讼代理人张静蓉，被告（反诉原告）陈文伟的委托诉讼代理人徐磊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合嘉源公司向本院提出诉讼请求：1.陈文伟立即向合嘉源公司支付2010年1月1日至2017年12月31日期间的房屋物业服务费46812元、房屋公共维修金5617.44元，车库物业服务费7680元、车库公共维修金480元，以及相应的违约金（2017年2月28日之前的违约金为5000元；2017年3月1日之后的违约金以尚欠的房屋物业服务费46812元及车库物业服务费7680元的总和为基数，按日3‰的标准，自当季度首月21日起分段计算至陈文伟支付完拖欠的物业服务费之日止）。2.陈文伟承担本案合嘉源公司向陈文伟主张权利所支出的费用（包括但不限于公告费用，以实际发生为准）。事实与理由：合嘉源公司系“源昌豪庭”小区前期物业服务企业，陈文伟系康泰里81号102室房屋及车库业主，根据源昌豪庭《前期物业服务合同》及厦门市物价局相关文件，陈文伟需按2.5元/月·平方米的标准交纳房屋物业服务费，按0.3元/月·平方米的标准交纳房屋公共维修金，按80元/月的标准交纳车库物业服务费，按5元/月的标准交纳车库公共维修金，但陈文伟自2010年1月1日起拒不交纳物业服务管理费及房屋公共维修金，其行为严重影响合嘉源公司物业的正常发展。故合嘉源公司提起诉讼。 陈文伟辩称，一、诉求部分。本案的二份《前期物业服务合同》对陈文伟无约束力。公维金所有权属于全体业主，合嘉源公司已退出讼争小区，未经业主委员会授权无权追讨公维金，且已收公维金应当归还源昌豪庭业主委员会。合嘉源公司主张按别墅收取物业服务费和公维金，除应满足依法签订前期物业服务合同的条件外，还需要提供有权第三方依法做出的文件证明陈文伟所购买房屋系别墅，合嘉源公司未提供相应证明，不仅不能按别墅标准向陈文伟收取相应费用，也不得依据其他标准向陈文伟收取相应费用。《前期物业服务合同》仅约定物业服务费的违约金按0.3%支付，未约定公维金的违约金和支付标准。合嘉源公司起诉时，其2017年9月30日前的部分物业费和公维金已过诉讼时效，其中2015年9月30日前的物业服务费和公维金均已过诉讼时效。二、事实部分。陈文伟与合嘉源公司、厦门市源昌物业管理有限公司（以下简称源昌物业管理公司）及厦门市源昌物业服务有限公司（以下简称源昌物业服务公司）之间不存在前期物业服务合同。2007年4月21日，陈文伟与第三人厦门源昌房地产开发有限公司（以下简称源昌房地产公司）签订《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中没有任何关于前期物业服务的约定。截止2008年7月13日，源昌物业管理公司仍在对外从事经营活动和办理审批手续。2008年7月13日，源昌物业管理公司向陈文伟收取物业服务费和公维金，在收费时源昌物业管理公司并没有提供厦门市物价局关于源昌豪庭小区的物业服务收费批文，陈文伟按源昌物业管理公司的要求缴纳了2008年7月-12月的物业费和公维金，源昌物业管理公司向陈文伟开具了2008年7月-12月的物业费和公维金发票和往来票据，并加盖了源昌物业管理公司的发票专用章，陈文伟在交房时仅知道源昌物业管理公司在与陈文伟办理交房手续。合嘉源公司、源昌物业管理公司、源昌物业服务公司与源昌房地产公司存在共同侵权和违约行为。源昌豪庭在2008年交房时还没有通过消防验收，不能办理交房手续，也没有通过煤气管道验收，但源昌物业管理公司和源昌房地产公司违法交房，导致源昌豪庭至今仍有至少64户业主没有通煤气。源昌物业服务公司2008年6月从源昌房地产公司处接管讼争小区时，源昌豪庭22号楼、23号楼一层为架空层，源昌物业管理公司在源昌豪庭小区期间不制止开发商在2008年8月25日违章封闭架空层并非法出租经营的行为，导致小区22号楼、23号楼一层一直被非法侵占至2018年8月22日由湖里法院强制执行后拆除。合嘉源公司与源昌房地产公司长期共同侵占小区架空层（面积686㎡）、地下商场（面积1200㎡）、地下游泳池（健体无极面积3200㎡）和米米香（面积200㎡），按商业经营100元/月•㎡计算，每月侵占公告部位收益为528600元[(686+1200+3200+200）*100=528600],并在公共区域和地下车库乱划停车位和搭盖简易房屋，该部分收益扣除业主应交物业费和公维金后仍有剩余，但均被合嘉源公司和源昌房地产公司非法占有。该部分侵权收益应当归还陈文伟等全体业主。2008年12月1日前厦门市前期物业服务收费实行审批制（个别定价），且一年一审，物业管理企业未经审批或到期未经重新申报核准不得收取物业服务费和公维金。合嘉源公司提供的证据厦价房[2008]90号文，证明其知道厦门市物业管理企业向业主收取物业费和公维金应当经厦门市物价局批准取得收费批复，且收费批复的开始执行时间（生效时间）为源昌豪庭取得“工程竣工验收备案证明书”之日起，终止于2009年6月18日止。至少至2008年6月20日，源昌物业管理公司仍在对外从事经营活动和向厦门市物价局办理物业服务收费请示。源昌物业管理公司向源昌豪庭业主收取2009年6月19日以后的物业服务费和公维金，应重新申报并经厦门市物价局核定后才能依据批复收取。根据合嘉源公司提供的厦门市建设局出具的政府信息公开告知书，可知源昌豪庭（1-24#楼、3A楼）于2009年4月22日通过工程竣工验收备案，因此，源昌物业管理公司在2009年4月23日才能收取物业服务费和公维金，但依据该批文仅能收取到2009年6月18日。2008年12月1日起厦门市前期物业服务收费实行备案制，但业主己入住的住宅选择服务等级需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。合嘉源公司未履行厦门市建设与管理局《关于公布的通知》（厦价房〔2008〕153号）第四条规定，至今未取得合法有效的厦门市物价局（现为厦门市发改委）物业服务收费备案文件。合嘉源公司违法收取物业费、公维金至2013年12月31日，2019年再次通过虚假诉讼方式向陈文伟收取物业服务费和公维金。截止2009年6月30日源昌物业服务公司已向陈文伟收取到2009年6月物业服务费和公维金，因时间久了记不清源昌物业服务公司是否开具发票给陈文伟，很有可能源昌物业服务公司根本未开具发票和往来票据给陈文伟。陈文伟也不知道源昌物业管理公司何时变更为源昌物业服务公司。2009年6月30日以后，陈文伟没有收到厦门市源昌物业管理有限公司的催缴通知。三、法律适用。合嘉源公司、源昌物业管理公司及源昌物业服务公司没有依法与源昌房地产公司签订《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》对陈文伟不具有约束力。即便根据厦门市中级人民法院做出的（2019）闽02民终197号民事判决书理解为合嘉源公司与源昌房地产公司签订的前期物业服务合同有效，那么效力也仅及于合嘉源公司与源昌房地产公司。即便效力及于陈文伟，但是否能够收取物业服务费和公维金，还要看合嘉源公司是否履行了相应的行政审批手续或备案手续。合嘉源公司在2009年6月19日以后至2010年1月17日，一直没有取得源昌豪庭(二期）的新的备案文件。截止合嘉源公司2018年3月31日退出源昌豪庭（二期），其仍未取得新的源昌豪庭（二期）的物业服务收费备案文件。车库不应当缴纳物业费及违约金，车库跟住宅是连通一起的，不是独立车库，商品房买卖合同是按套计价。买卖合同第三条有约定，房子是按套计价，车库不单独销售，陈文伟单独的地下车库不单独收费，只能对房屋收费，否则属于重复交费。 陈文伟向本院提出反诉请求：1.合嘉源公司赔偿陈文伟财产损失74299元整（含自来水损失、自来水管道维修费、下水道疏通费等费用）;2.合嘉源公司向陈文伟退还已收取的物业服务费5335.675元、公维金597.041元及利息836元（按中国人民银行同期贷款利率，从2009年1月23日起支付至实际付款日止）;3.合嘉源公司退赔陈文伟的装修押金3500元及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率,从2009年2月23日起支付至实际付款日止）；4.合嘉源公司承担陈文伟为主张权利和应诉而支付的实际费用（包括但不限于本反诉律师费、调查取证费等费用）。诉讼中，陈文伟变更反诉请求为：1.合嘉源公司赔偿陈文伟财产损失73100元整（自来水管道维修费、下水道疏通费、维修费等费用）；2.合嘉源公司向陈文伟退还已收取的物业服务费5336元、公维金597元及利息(按中国人民银行同期贷款利率,从2009年1月23日起支付至实际付款日止)；3.合嘉源公司退赔陈文伟的装修押金3500元及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2009年2月23日起支付至实际付款日止）;4.合嘉源公司向陈文伟支付未及时修复自来水管道漏水造成额外支付的水费损失1240元;5.合嘉源公司向陈文伟加倍返还已收取的物业服务费5336元、公维金597元（不含第2项诉讼请求金额）；6.合嘉源公司向陈文伟赔偿占用公共部位及经营的公共部位的损失10000元;7.合嘉源公司向陈文伟支付违约金5000元。事实与理由：2009年1月22日陈文伟与源昌房地产公司签订的《商品房买卖合同》并未包含《前期物业服务合同》，且现获知合嘉源公司违反法律法规和物价局的文件规定向陈文伟收取了2009年1月至2009年4月22日及2009年6月19日至2009年12月的物业费和公维金，其中违法收取的费用应当予以返还，并支付按中国人民银行同期贷款利率从2009年1月23日起至实际付款日止的相应利息。且依据合嘉源公司提供的2008年6月12日签订的《前期物业服务合同》第二十六条规定，合嘉源公司应当双倍返还违法收取的物业服务费和公维金。合嘉源公司拒不退还陈文伟装修押金的行为是对陈文伟资金的占用，应按中国人民银行同期贷款利率支付利息。陈文伟于2010年2月初（春节前）入住，刚入住就在大年初一发生下水道污物反冲，以后每个礼拜都发生2-3次下水道反冲，物业公司均不进行处理，每次请人进行疏通处理都要花200元，截止2013年12月30累计花费下水道疏通费60000元和维修费4500元。2013年3月陈文伟家的自来水管道发生漏水，陈文伟在一年时间内多次叫物业公司修理自来水管道，物业公司都不修理，至2014年2月陈文伟被迫自行花钱请人修复，产生自来水管道维修费38600元，自来水损失1240元。合嘉源公司在源昌豪庭期间与源昌房地产公司共同或单独实施侵占小区架空层、其他公共部位并进行出租经营，该侵权经营收益应当返还给全体业主，其中陈文伟按专有面积占总建筑面积的份额享有相应权益。即便法院认定合嘉源公司是履行前期物业服务合同，合嘉源公司在源昌豪庭期间，未履行物业共用部位的维修、养护和管理义务，未履行物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理义务，未履行物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通义务，未履行公共绿化的养护和管理义务，未履行车辆停放管理义务，未履行公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务，未履行装饰装修管理服务义务，未履行物业档案资料管理义务，应当承担相应的违约责任。 合嘉源公司辩称，陈文伟所主张的财产损失731000元及水费损失1240元没有事实及法律依据。陈文伟称其房屋自2010年开始发生下水道返水，物业公司均不进行处理没有事实依据。首先，合嘉源公司及源昌物业服务公司从未收到过陈文伟关于相关问题的反馈，其次，即使真的存在陈文伟所述下水道返水，真正的返水原因也需调查，陈文伟并未提供任何资料证明，下水道返水系因合嘉源公司或源昌物业服务公司管理问题造成，合嘉源公司不应承担赔偿责任，且陈文伟所列举的管道疏通费用明显过高，也未提交任何票据。同时，该主张也已过诉讼时效。陈文伟所主张的自来水管道维修费用，同样也无事实及法律依据。自来水管漏水的维修责任并不在合嘉源公司职责范围内。如果破裂的自来水管在陈文伟房屋户内，应由陈文伟自行承担；如破裂管道在户外至水表区域，根据《物业管理条例》第五十一条规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。陈文伟应向供水单位报修，由供水单位进行维修，如陈文伟自行维修的，该维修费用也应向供水单位主张，而不是向合嘉源公司主张。同样的道理，陈文伟的水费损失也应向供水单位主张，而不是合嘉源公司。此外，陈文伟的该主张也已过诉讼时效。物业费收费系依据《前期物业服务合同》之约定，合嘉源公司在服务小区期间，即使收取陈文伟相应费用，也无需退还及加倍偿还。首先，2008年6月12日签订的《前期物业服务合同》以及2015年6月13日签订的《前期物业服务合同》的法律效力已为（2019）闽02民终197号案件生效判决所确认，对陈文伟在内的全体业主具有约束力，陈文伟应依合同约定交纳相应期间的物业服务费用。其次，不论两份《前期物业服务合同》效力如何，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，讼争小区自2008年6月15日起即由源昌物业服务公司、厦门新凯宾物业服务有限公司、合嘉源公司先后提供物业服务，陈文伟作为业主也实际享受了物业服务带来的利益，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，2018年4月1日合嘉源公司已退出源昌豪庭二期小区，交纳相应物业服务既是陈文伟合同义务，也是法定义务。陈文伟仅2009年8月交纳过2009年7-9月别墅的物业费用，此后未再交纳任何费用，陈文伟也未提交任何票据予以佐证，而本次合嘉源公司所诉物业费用起始日期也是从2010年1月1日起算，合嘉源公司未曾违法收取陈文伟任何费用，不存在返还之说。其次，陈文伟要求退还已交物业费系依据厦价房[2008]90号文最后一段“取得批复发文之前的物业综合管理服务费由开发商承付”之表述，而该表述仅涉及综合管理服务费，不涉及公维金，且该文件系2008年6月9日即已发布并公示，即使陈文伟有交过相关费用，其主张也已过诉讼时效。合嘉源公司未收取陈文伟相应装修押金，不存在退赔之说。公共部位的经营收益应由业委会经业主大会授权后，作为诉讼主体进行相应诉讼，单个业主起诉，主体不适格。且陈文伟也未提交任何证据证明公共部位存在相应收益以及收益如何分配。陈文伟长期未交物业服务相关费用已给合嘉源公司造成损失，其主张违约金，没有法律及合同依据，且也未提供相应证据证明损失，合嘉源公司不予认可。 经审理查明，2008年6月12日，厦门源昌房地产开发有限公司作为甲方，厦门市源昌物业服务有限公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对源昌豪庭提供前期物业管理服务，合同约定高层住宅物业服务费为每月每平方米2元，别墅的物业服务费为每月每平方米2.5元，物业服务费用按季交纳；车库车位管理费为80元／月；第七章约定了违约责任，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日0.3%的标准支付违约金；第八章约定了合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2015年6月23日，厦门源昌房地产开发有限公司作为甲方，厦门新凯宾物业服务有限公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对源昌豪庭提供前期物业服务，标准层单层物业服务费为每月每平方米1.6元，挑高住宅（挑高5.8米或6米）的物业服务费为每月每平方米1.6元，别墅的物业服务费为每月每平方米2.5元；业主应在办理交房手续时从甲方交房通知确定的交房日期起预交半年物业服务费用（物业服务资金），以后按季缴纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前缴纳物业服务费用（物业服务资金），如有欠费，应按欠费额的千分之三按日支付违约金；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，应按车库车位80元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费具体见物价部门批复，房屋公共维修金5元/月/库/位；住宅标准层单层的房屋公共维修金按每月每平方米0.3元，挑高住宅、商业（含店面、商场）、别墅的房屋公共维修金按每月每平方米0.3元，业主办理交房手续时从甲方通知确定的交房日期起预交半年，以后按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的5日前履行缴纳义务；本合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2008年6月19日，厦门市物价局做出厦价房（2008）90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》，批复内容为：“源昌豪庭”住宅（电梯、挑高）物业费每月每平方米2.5元，室内固定停车管理费每辆每月收费80元，房屋公共维修金住宅（带电梯）每月每平方米0.3元、地下车位每月每车位5元；根据《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理实施办法》（闽价房[2007]31号）文的有关规定，源昌物业管理公司向业主提供别墅物业服务项目属于市场调节价，遵循自愿、合理、公开的原则，由双方约定具体收费标注，并实行明码标价；以上批复执行时间自取得“工程竣工验收备案证明书”之日起至2009年6月18日止，到期重新申报核定。2009年3月26日，厦门市物价局做出厦价房（2009）33号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费有关事项的通知》，规定：鉴于源昌豪庭至2009年3月26日未通过验收，现就物业服务收费再明确如下：一、在未取得“工程竣工验收备案证明书”之前源昌物业管理公司不得向业主收取物业服务费；二、厦价房（2008）90号文到期后，按照（2008）153号《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的有关规定执行。2009年4月22日，源昌豪庭（1-24#楼、3A#楼）取得建设工程竣工验收备案证明书。 陈文伟系“源昌豪庭”一期4＃楼2梯1跃2层102单元（含半地下室车库）的业主，其房屋坐落于湖里区，房屋建筑面积195.05平方米，车库位于湖里区半地下车位。2009年1月23日陈文伟实际接收了讼争房产，并由其家属许玉玲签订《入住合约》，其中载明了同意由开发商选聘的管理商，即源昌物业公司实施前期物业管理。 2010年1月20日，厦门市物价局做出厦价房（2010）13号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目有关事项的通知》，规定：物业服务费住宅1.6元/平方米/月，挑高住宅2.5元/平方米/月，其他收费属于政府指导价仍按厦价房（2008）90号文件规定的标准执行。 2015年6月20日，厦门新凯宾物业服务有限公司作为甲方，厦门市源昌物业服务有限公司作为乙方，双方就甲方吸收合并乙方事宜签订一份《合并协议》。2015年9月10日，厦门市源昌物业服务有限公司办理了注销登记。 厦门市湖里区康泰社区居民委员会于2018年2月2日出具一份《关于源昌豪庭小区物业服务相关事项的说明》，确认源昌豪庭小区自2008年6月15日至2015年6月30日由源昌物业服务公司提供物业服务，2015年7月1日至2017年12月31日由厦门新凯宾物业服务有限公司提供物业服务。 厦门市源昌物业服务有限公司于2014年10月14日向陈文伟邮寄一份《立即支付尚欠“源昌豪庭”2010年1月-2014年9月的物业管理费共计39212.7元的律师函》，邮寄地址为厦门市湖里区。该邮件于2014年10月15日投递并他人签收。 厦门市源昌物业服务有限公司于2015年6月3日向陈文伟邮寄一份《立即支付尚欠“源昌豪庭”2010年1月-2015年6月的物业管理费共计39212.7元的律师函》，邮寄地址为厦门市湖里区。该邮件于2015年6月5日投递因拒收退回。 2017年3月2日，厦门市公安消防支队湖里大队向厦门新凯宾物业服务有限公司发出《责令限期改正通知书》，责令就源昌豪庭一期、二期存在的消防安全违法行为于2017年7月30日前改正。 庭审过程中，合嘉源公司确认其向陈文伟收取了2009年7月-9月的物业管理费。陈文伟向本院申请调取其已缴交的2009年1月至12月期间的物业费、公维金、装修押金发票，并向本院申请中止审理本案。 陈文伟等作为原告于2018年6月21日向厦门市思明区人民法院起诉请求确认本案讼争《前期物业服务合同》无效，该院于2018年9月28日作出一审判决，驳回卢武忠等原告的诉求。陈文伟等原告不服思明区人民法院的判决，提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年3月28日做出（2019）闽02民终197号判决，维持了一审判决。 2019年4月12日，厦门新凯宾物业服务有限公司名称变更为合嘉源公司。 按照源昌豪庭《前期物业服务合同》及厦门市物价局相关文件，陈文伟需按2.5元/月·平方米的标准交纳房屋物业服务费，按0.3元/月·平方米的标准交纳房屋公共维修金，按80元/月的标准交纳车库物业服务费，按5元/月的标准交纳车库公共维修金。其2010年1月1日至2017年12月31日期间的房屋物业服务费计46812元、房屋公共维修金计5617.44元，车库物业服务费7680元、车库公共维修金480元。 以上事实，有合嘉源公司提供的《前期物业服务合同》（2008年6月12日签订）、《前期物业服务合同》（2015年6月23日签订）及《补充协议》）、《合并协议》、《入住合约》《准予注销登记通知书》、厦价房（2008）90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》、厦价房（2009）33号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目有关事项的通知》、土地房屋登记卡、（2019）闽02民终197号民事判决书、陈文伟提供的《商品房买卖合同》以及庭审笔录为证。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。合嘉源公司与厦门源昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》经厦门市中级人民法院（2019）闽02民终197号判决认定，对包括陈文伟在内的业主均具有约束力。合嘉源公司为源昌豪庭小区提供了物业管理服务，陈文伟应按合同约定缴纳物业管理费和公维金。陈文伟辩称合嘉源公司的收费标准未经物价局的备案不能收取物业服务费和公维金，与合同约定不符且没有法律依据，本院不予采纳。陈文伟抗辩合嘉源公司起诉超过诉讼时效的部分丧失胜诉权，本院分析如下：合嘉源公司于2014年10月15日向陈文伟催缴2010年1月至2014年9月的物业费，合嘉源公司通过邮局以特快专递的方式向陈文伟发出律师函催缴物业费，在合嘉源公司能够提供特快专递邮件存根及内容的情况下，陈文伟未提供相反证据，应当认定合嘉源公司主张债权，诉讼时效中断。该部分物业费的履行期间为2010年1月至2014年9月的每季度第一个月的5日前，其中履行期间于2012年10月15日之前的物业费已超过二年的诉讼时效，履行期间于2012年10月15日之后，即2013年1月1日至2014年9月的物业费诉讼时效中断，可重新计算至2016年10月15日。期间合嘉源公司于2015年6月3日向陈文伟催缴2010年1月至2015年6月的物业管理费,催缴行为再次构成诉讼时效中断,即2013年1月1日至2015年6月的物业费诉讼时效发生中断,可计算至2017年6月3日。期间合嘉源公司2017年5月18日提起诉讼，合嘉源公司于2019年4月26日增加主张2017年4月1日至2017年12月31日的物业费的诉讼请求。故合嘉源公司关于物业费的诉求中2013年1月1日至2017年12月31日物业费未超过诉讼时效，陈文伟的抗辩理由部分成立，本院予以采纳。陈文伟应向合嘉源公司支付2013年1月1日至2017年12月31日期间的房屋物业服务费29257.5元（2.5元/月·平方米×195.05平方米×60个月）、车库物业服务费4800元（80元/月×60个月）。房屋公共维修金系房屋共用部位、共用设备维修费用的基本金，陈文伟未缴纳公维金可能损害其他业主的共同利益，故公维金不适用诉讼时效的规定，合嘉源公司主张陈文伟支付2010年1月1日至2017年12月31日期间的房屋公维金5617.44元（0.3元/月·平方米×195.05平方米×96个月）和车库公维金480元（5元/月×96个月），有事实和法律依据，本院予以支持。结合陈文伟针对合嘉源公司在物业管理服务中所存在的问题提交照片、光盘、厦门市公安消防支队湖里大队向发出的《责令限期改正通知书》，表明合嘉源公司在物业管理服务方面存在管理不到位等有待完善的地方，故陈文伟逾期支付物业服务相关费用的行为不宜认定为违约，对合嘉源公司主张陈文伟支付违约金的诉求，本院不予支持。 陈文伟反诉主张合嘉源公司赔偿含自来水管道维修费、下水道疏通费、维修费等费用在内的财产损失74299元，未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。陈文伟反诉主张合嘉源公司返还已收取的物业服务费5336元及公维金597元，并退还自2009年1月23日起计至实际付款之日止的利息及加倍返还已收取的物业服务费5336元及公维金597元的诉求，因讼争小区建设工程竣工验收备案证明书于2009年4月22日取得，合嘉源公司于2009年4月22日之后向陈文伟收取房屋物业服务费及车库物业服务费，合法有据，且陈文伟未提供2009年4月22日之前相应的物业服务费缴费票据，故对陈文伟的返还及加倍返还物业费的诉求，本院不予支持。房屋公共维修金系房屋本体共用部位、共用设备维修费用的基本金，该费用系由物业管理企业代收代管，合嘉源公司为源昌豪庭的物业管理企业，其参照物价局所批复的收费标准向陈文伟收取房屋公维金，不违反相关法律法规的规定。故陈文伟要求返还及加倍返还房屋公维金部分的相关诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。陈文伟主张合嘉源公司退赔装修押金及利息，但未提交其缴交装修押金的相应证据予以证明，故本院不予支持。陈文伟主张合嘉源公司支付未及时修复自来水管道漏水造成的水费损失缺乏相应的证据支持，本院不予支持。陈文伟主张合嘉源公司赔偿占用公共部位及经营的公共部分损失，因公共部位经营收益归全体业主共同所有，应由业委会作为主体起诉，陈文伟亦未提交证据证明公共部位的收益已经分配，故陈文伟的上述主张于法无据，本院不予支持。陈文伟主张合嘉源公司支付违法违约收取物业费和未达到物业服务质量的违约金，亦没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、陈文伟于本判决生效之日起十日内向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付2013年1月1日至2017年12月31日期间房屋物业服务费29257.5元、2010年1月1日至2017年12月31日期间房屋公共维修金5617.44元、2013年1月1日至2017年12月31日期间车库物业服务费4800元、2010年1月1日至2017年12月31日期间车库公共维修金480元； 二、驳回厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司的其他本诉诉讼请求； 三、驳回陈文伟的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1440元，由厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司负担636元，陈文伟负担804元；反诉案件受理费2394元，由陈文伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  陈艳红 人民陪审员  颜立新 人民陪审员  陈亚源 二〇一九年八月一日 法官助理谢逸萱 书记员苏晓亮 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于诉讼时效制度若干问题的解释》 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期限的规定的,人民法院不予支持。 第三条民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期限的规定的,人民法院不予支持。 第五条本解释自2018年7月23日起施行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。