湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初5297号原告：吴飘霞，女，1992年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王健卫，男，1993年11月30日出生，汉族，住湖南省涟源市。被告：湖南富瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新姚南路169号九峰小区五区5栋305。法定代表人：侯周华，总经理。委托诉讼代理人：李宇光，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，湖南联合创业律师事务所律师。原告吴飘霞诉被告湖南富瑞房地产开发有限公司（以下简称“富瑞公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴飘霞及其委托诉讼代理人王健卫，被告富瑞公司的委托诉讼代理人李宇光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴飘霞向本院提出以下诉讼请求：1、被告继续履行合同约定的房屋交付义务，将符合合同标准的富瑞苑楼盘1栋1003号房屋交付给原告；2、被告因逾期交房而向原告支付违约金（从2018年11月1日起至实际交付房屋之日止，暂计至2019年5月31日需支付原告违约金25620元），如继续违约，还需将后续的违约金按合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之一违约金支付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月3日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于长沙市天心区正塘坡路145号的富瑞苑楼盘1栋10层1003号房屋，总房款1219691元。合同签订后，原告依约支付全部购房款，但被告却未依约于2018年10月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告的行为已构成违约，应依照合同约定，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金直至实际交付之日。原告遂诉至法院。被告富瑞公司辩称，涉案房屋已经五方验收，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，被告已完成交付房屋的义务，不构成违约。本院经审理认定事实如下：2018年7月，原告吴飘霞（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买位于长沙市天心区正塘坡路145号第1栋10层1003号房屋，建筑面积136.66平方米，总房价1219691元；出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方还约定了其他权利义务。同时，《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》约定：商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负；商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。此后，原告吴飘霞向被告支付购房款1219691元并缴纳了契税、物业维修基金。2018年12月26日，被告在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋、2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务”。原告认为被告欲交付的房屋不具备交付条件，于2019年1月4日向被告发出《拒绝收房通知书》。2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站出具长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，要求被告立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。另查明，2018年12月19日，建设单位被告富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行了验收。本院认为，原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系真实、合法、有效的合同，双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按合同约定于2018年10月31日前向原告交付房屋，且未提交被告符合延期交付条件以及原、被告另行变更交房时间的相关证据，被告的行为确已构成违约，应承担相应的民事责任。长沙市建设工程质量监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的有效法定证明条件。现建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站针对涉案楼房富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程的建设、施工、监理未经验收，就交付使用，违反相关法律法规作出认定，且长沙市建设工程质量监督站要求涉案楼房的建设、施工、监理单位组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。被告已取得的五方验收记录不能否定建设行政主管部门对于五方验收未合格的认定，故本院对被告的抗辩不予采信。对于原告要求被告继续履行合同，交付经验收合格的房屋诉讼请求，本院予以支持。对于原告请求的违约金，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告应支付原告一年的违约金。截至2019年8月20日，被告应给付原告违约金为35737元（1219691元×0.1‰/天×293天），此后，如被告仍未将房屋交付给原告，被告还应向原告支付违约金，直至2019年10月30日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴飘霞截至2019年8月20日的违约金35737元，并支付原告吴飘霞后续违约金（以1219691元购房款为基数，按每日万分之一的标准支付到2019年10月30日止）；二、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告吴飘霞交付已经验收合格的房屋（该房屋座落于长沙市天心区正塘坡路145号富瑞苑第1栋1003号）；三、驳回原告吴飘霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费减半收取计220元，由被告湖南富瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李学军二〇一九年八月二十日法官助理谭志军代理书记员  肖娅丽