江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4093号上诉人（原审被告）：徐桂福，男，1963年12月25日生，汉族，江苏省徐州市新城区。上诉人（原审被告）：朱振英，女，1962年1月20日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：万毅，徐州市贾汪区维权法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张珊，女，1987年1月27日生，汉族，护士，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：耿海军，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。上诉人徐桂福、朱振英因与被上诉人张珊房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐桂福、朱振英的委托诉讼代理人万毅、被上诉人张珊的委托诉讼代理人耿海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐桂福、朱振英上诉请求：1、撤销原判或发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、双方签订的合同约定2018年10月19日前到产权部门办理过户手续，逾期视为违约，居间方承诺上诉人11月30日前拿到房款。涉案房屋实际所有人为上诉人，上诉人从未表示不同意卖房，被上诉人也没有证据证实上诉人不同意卖房。证人闫某,4证实徐百乐还拿来了证件协助张珊办理评估，说明徐桂福、朱振英不存在不同意卖房的事实。不能仅凭徐百乐妻子不同意卖房就判断徐桂福、朱振英不想卖房，两证人均为中介方员工，为了公司利益所作证言效力低，原审法院拒此认定徐桂福、朱振英违约，无事实及法律依据。徐桂福、朱振英不存在违约行为，即使违约，30000元定金是交给中介的，徐桂福、朱振英没有收到，不适用定金罚则。被上诉人张珊答辩称：一审判决事实清楚，证据确凿，应当予以维持。双方共同决定由中介方保管定金，买方交付定金30000元，上诉称未收到定金或不应按30000元定金适用定金罚则无事实依据。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。张珊向一审法院起诉请求：1.判令徐桂福、朱振英双倍返还收取的定金60000元整；2.判令徐桂福、朱振英赔付张珊向房屋中介支付的中介费16600元。原审法院查明事实如下：2018年10月3日，朱振英及徐桂福（甲方）、张珊（乙方）与宝泰房产矿大店（丙方）共同签订《房地产买卖合同》，甲方自愿将大学城20号楼1单元101室房产出售给乙方，房屋所有权人为徐桂福，议定售价为1370000元。合同约定:“买卖双方同意采取首付加贷款付房款（付部分房款，剩余部分乙方申请贷款支付，首付加贷款总额等于总房款）；甲乙双方约定2018年10月19日前到产权部门办理上述房地产过户手续，如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）；居间服务费按约定的房地产议定售价的1.5%收取，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方；在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币（大写）：叁万元整，买卖双方同意由丙方保管，买卖双方同意将该定金抵购房款或服务费；居间方许诺甲方拿到房款的时间在11月中旬前后。”另合同第一十条关于违约责任的内容约定：“违反本协议的任何一条款均视为违约：1、甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约要求解除合同，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款（不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。2、甲方如不履行本合同规定的，每逾期1天按房价总额的千分之三作为违约金赔偿给乙方。逾期超过一个月的，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应双倍返还定金给乙方…”合同第十二条约定：“甲乙双方同意：签署本协议视为居间完成，因甲乙任何一方的过错导致本合同无效、交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还。若甲乙双方协商解除本协议，双方应各支付50%居间服务费，若一方违约，违约方应支付全部的居间服务费。如居间服务费由一方已支付，已支付方可向违约方要求返还居间服务费。”合同落款处甲方仅有朱振英个人签名，丙方盖章处显示居间方为泉山区雅泰房产中介所，经办人为“闫某,4”，签约店经理为“刘某,4”。同日，泉山区雅泰房产中介所收取张珊交付的定金30000元并出具收款收据，收据载明收款事由为“代收购大学城20-1-101室房屋定金”。2018年10月5日，泉山区雅泰房产中介所收取张珊交付的居间服务费16600元并向张珊出具了收款收据。一审庭审过程中，证人刘某,4出庭作证称：“我是涉案中介机构的员工，张珊是我们的客户，在我们店定房子，签合同两天后房主就不想卖了。双方签合同的时候我在场，我先开始和徐桂福儿子徐百乐沟通约徐桂福、朱振英来签合同。2018年10月3日上午，徐桂福、朱振英和徐百乐一家三口都到了，在店里核对了徐桂福、朱振英的身份证，但因为没有带房证，又改约的当日下午，下午徐桂福出去跑业务，就没来，是朱振英和张珊签的字。2018年10月5日，徐百乐媳妇来说不同意卖房，我就和徐百乐联系了，他又说可以卖。过了几天，徐百乐回复说没法做通他对象的工作，房子不能卖了。”证人刘某,4当庭出示了她与徐百乐的微信聊天记录，徐百乐称：“房证让我老婆收起来了，我在山东出差，到时候按合同办”，刘某,4回复称：“这是客户已经付过的钱（定金3万，中介费16600元）如果不卖你就得损失46600元”，徐百乐回复称：“我也没办法了，看天意吧，不问了。”另证人闫某,4出庭作证称：“双方签合同的经过我知道，是我带张珊去看的房子。看房子的时候，徐桂福在家，他也都配合看房。价格也是我和徐百乐商量的，合同是店长签的。第二天我刚上班，徐百乐的老婆就去我们店里，说卖房子没有经过她同意，表示不愿意卖房。之后我们又和徐百乐联系，他说他来解决，还拿来了证件协助张珊评估。之后徐百乐老婆还是不愿意，徐百乐也没有办法，店长就约双方来店里谈了话，是朱振英来的，协商不理想，所以张珊才起诉的。”徐桂福、朱振英对上述证人证言质证称，证人刘某,4提供的微信聊天记录无法证明与本案的关联性，涉案房屋的实际所有权人为徐桂福、朱振英，对房屋的处置均由徐桂福、朱振英予以确认，第三方无权处置。证人刘某,4提交的聊天记录中证实直到2018年12月31日张珊均未到房屋部门办理过户手续，徐桂福、朱振英也未收到张珊任何费用，张珊所交定金均在居间方处，应当由居间方予以退还。另徐桂福、朱振英质证称两位证人均是居间方员工，为了公司利益不愿退还张珊交付的费用出庭作证。徐桂福、朱振英出售房屋是真实意思的表达，签订合同也是真实的，但无法证明两徐桂福、朱振英存在违约情形，反而是张珊未在约定范围内进行过户，居间方未按照合同约定支付购房款。一审法院认为，证人刘某,4及闫某,4的证言、证人刘某,4提交的微信聊天记录与张珊提交的《房地产买卖合同》及收据可相互印证，且可证明交易过程的相关事实，与本案有关联性，予以采纳。涉案《房地产买卖合同》系张珊与徐桂福、朱振英真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，徐桂福虽未在合同落款处签字，但其与朱振英系夫妻关系，且明知并同意出卖涉案房屋，故徐桂福对出卖房屋构成默示的意思表示，朱振英出卖房屋系有权处分，涉案《房地产买卖合同》合法有效，对徐桂福、朱振英均具有约束力。张珊已按约将购房定金30000元交由中介机构保管，符合《房地产买卖合同》第十条的约定内容。徐桂福、朱振英辩称未收到张珊交付的定金无事实依据，不予采纳。另徐桂福、朱振英在已明确告知张珊及中介机构不愿出卖房屋、拒绝履行涉案《房地产买卖合同》的情况下，辩称张珊未按约履行过户义务、中介机构未完成居间服务无事实依据，不予支持，徐桂福、朱振英单方拒绝继续履行涉案《房地产买卖合同》已构成违约，应当按照合同约定承担相应违约责任。因此，张珊要求徐桂福、朱振英返还双倍定金60000元、赔付居间服务费16600元有事实和法律依据，予以支持，但其中张珊已交付的30000元定金系由涉案中介机构保管，故该30000元由涉案中介机构直接退还张珊。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：一、徐桂福、朱振英于判决生效后十日内向张珊双倍返还定金60000元；二、徐桂福、朱振英于判决生效后十日内赔付张珊已支付的居间服务费16600元。根据双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人是否有违约行为。2、本案应否适用定金罚则。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，张珊与徐桂福、朱振英签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则依约履行义务。徐桂福、朱振英上诉称其并非不同意卖房，但却向中介表示不愿意卖房，且未在合同约定的过户时间即2018年10月19日前到产权部门办理房屋的过户手续，其以实际行为拒绝履行合同义务，构成违约，应依约向张珊承担违约责任。张珊与徐桂福、朱振英在签订的房屋合同第一十条关于违约责任的内容中约定：若买房人中途违约，但购房定金归卖房人所有。若卖房人中途违约，应以买房人所付定金的双倍返还给乙方。该约定即为当事人同意本案适用定金罚则。张珊已依约将30000元定金交付双方共同指定的保管人宝泰房产矿大店处，应视为徐桂福、朱振英收到该定金。根据定金罚则，徐桂福、朱振英应向张珊双倍返还定金共60000元。综上，上诉人徐桂福、朱振英的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1720元，由上诉人徐桂福、朱振英负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 周 媛审判员 李 琳二〇一九年八月六日书记员 陈斯雅