广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7114号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，分行行长。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。被告：张海琴，男，1988年6月5日出生，畲族，身份证住址福建省宁化县，被告：中山市恒通投资发展有限公司，住所地广东省中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号103室，统一社会信用代码914420005666257049。法定代表人：江广标。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告张海琴、中山市恒通投资发展有限公司（以下简称恒通公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张海琴签订的个人住房（商业用房）借款合同；2.被告张海琴偿还借款本金278968.78元及利息4406.36元、罚息99.27元（前述暂计至2019年2月15日共计283474.41元，之后的利息、罚息按个人住房（商业用房）借款合同约定计算至贷款全部清偿之日止；3.原告对被告张海琴提供的位于花园××房的抵押物处置所得价款享有优先受偿权；4.被告张海琴承担原告因实现债权产生的律师费17173.72元；5.被告恒通公司对张海琴上述债务承担连带保证责任。事实与理由：被告张海琴向原告借款买房，并以所购房产作抵押，被告恒通公司是保证人。原告发放借款后，被告张海琴未按期归还借款本息。庭审中，原告陈述被告张海琴于诉讼期间有部分还款，当庭明确第2项诉求为：截至2019年8月5日，被告张海琴尚欠借款本金270816.84元、利息1101.54元、罚息0元。被告张海琴、恒通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也未提交答辩意见及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：张海琴。签约情况：2015年7月1日，上述当事人签订个人住房（商业用房）借款合同（编号：440784240-2012-20140628226）。借款用途：购买花园××房。贷款本金：310000元。贷款期限：240个月，自2015年7月17日起至2035年7月17日止。贷款执行利率：按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率幅度，在合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：在贷款利率水平上上浮50%。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法。实现债权的费用：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等），由借款人承担。建行中山分行因本案实际支付律师费17173.72元。违约责任约定：如借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利。抵押担保情况：抵押物为张海琴本案借款所购位于花园××房的房地产，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2015年7月7日，建行中山分行与张海琴办理了上述抵押物的抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第××号）。至法庭辩论终结前，建行中山分行尚未取得上述抵押物的不动产登记证明。保证担保情况：2014年1月23日，恒通公司作为甲方、建行中山分行作为乙方，签订商品房销售贷款合作协议书，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市三角镇金祥路3号的经批准命名为琪玥花园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。放款情况：2015年7月14日，建行中山分行向张海琴指定银行账户发放贷款合计310000元。欠款情况：张海琴从2018年2月开始出现逾期还款情况，截至2019年8月5日，张海琴尚欠借款本金270816.84元、利息1101.54元、罚息0元。本院认为，建行中山分行与张海琴签订的个人住房（商业用房）借款合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，张海琴作为借款人，应当全面履行还款义务。因张海琴有拖欠还款情况发生，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于张海琴拖欠的本息及罚息金额，建行中山分行已充分举证，张海琴未提供相反证据，故本院确认其主张的金额。由于建行中山分行已诉请解除合同，故贷款利息应计至解除合同之日止，建行中山分行主张贷款利息计算至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。至于律师费，因合同已约定建行中山分行以法律手段追偿借款本息而发生的律师费由张海琴承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。张海琴提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款就本案债权优先受偿。此外，依据恒通公司与建行中山分行签订的商品房销售贷款合作协议书约定，张海琴为购买案涉房屋而欠建行中山分行的债务属于恒通公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故恒通公司应对张海琴所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。建行中山分行和恒通公司并无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实现担保物权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行应先就张海琴提供的抵押物实现债权，仍不足部分由恒通公司承担连带保证责任。恒通公司承担保证责任后，有权向张海琴追偿。张海琴、恒通公司经本院合法传唤而不到庭应诉，应承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告张海琴之间签订的个人住房（商业用房）借款合同（编号：440784240-2012-20140628226）。二、被告张海琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金270816.84元及利息、罚息（暂计至2019年8月5日，利息、罚息合计为1101.54元；之后至本判决发生法律效力之日止，未到期本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息，贷款利率每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率上浮50%计算罚息，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算罚息）。三、被告张海琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费17173.72元。四、被告张海琴逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告张海琴提供的抵押物即位于广东省中山市三角镇金祥路3号琪玥花园3幢502房（抵押登记备案编号：易房抵字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权；处置所得价款超出上述债权部分，归被告张海琴所有。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市恒通投资发展有限公司承担连带清偿责任。被告中山市恒通投资发展有限公司承担保证责任后，有权向被告张海琴追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5810元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告张海琴、中山市恒通投资发展有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  黄红颜人民陪审员  谢小清二〇一九年八月二十二日书 记 员  何惠怡书 记 员  肖长妍