广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1405号原告：广州安驶达汽车部件有限公司，住所地广东省广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心16号楼1101房。法定代表人：王欣立，职务：董事长。委托诉讼代理人：周勇，北京市康达（广州）事务所律师。被告：广州市番禺节能科技园发展有限公司，住所地：广东省广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心12号楼101房。法定代表人：杜灿生，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆映如，广东合成泰律师事务所实习律师。原告广州安驶达汽车部件有限公司（以下简称安驶达公司）诉被告广州市番禺节能科技园发展有限公司（以下简称节能科技园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安驶达公司的委托诉讼代理人周勇，被告节能科技园公司的委托诉讼代理人梁龙丽、骆映如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安驶达公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延办理房地产转移登记违约金暂计891633元（自2017年12月3日起算，每日按该商品房总价款的4716245元0.05%的标准向乙方支付违约金，暂计至2018年12月20日，并请求至被告完成履行房地产转移登记义务之日止）；2.确认涉案《广州市存量房买卖合同》第十一条迟延办理产权登记的违约责任3点其他第一款中“该项违约金累计不超过交易商品房总价款的6%”为无效条款；3.被告向原告支付原告因维权所支出的律师费10000元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中过程中，原告撤回上述第2项诉讼请求。事实与理由：2015年，原告与被告签署存量房买卖合同，约定原告购买位于广东省广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心16号楼1101房，成交总价4668239元，被告保证提供的有关该房产的权属情况真实，保证对上述房产享有完整产权，保证上述房产不存在任何未向原告说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任。合同第五条约定双方共同办理房地产权证，于该房产交付之日起360个工作日内（不超过360个工作日）前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。合同第十一条约定了迟延办理产权登记的违约责任，如因被告未履行相关义务造成双方不能按本合同第五条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金，该项违约金累计不超过交易商品房总价款的6%。原告已经按照合同约定，向被告支付了全部购房款。2016年6月30日，被告向原告交付了涉案房地产。根据合同第五条的约定，被告应当在涉案房地产的交付之日起360个工作日内，即被告最迟应当于2017年12月3日之前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。但由于被告的原因，被告至今未完成办理产权转移登记手续。被告的行为已经构成违约。根据合同第十一条的约定，被告应当自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同约定的“该项违约金累计不超过交易商品房总价款的6%”约定属于无效格式条款，根据合同法第四十条规定，上述违约金总额限制约定，属于被告提供的格式合同中的格式条款。因被告向原告交付涉案房地产，办理涉案房地产权证是购房合同中被告的主要义务，被告至今未能为涉案房产办理产权登记手续，造成涉案房地产的权利状态始终处于不稳定状态，造成原告不能行使其作为房地产产权人的各项权利。因此，原告认为，上述违约金总额限制约定，减轻了被告违约责任，加重了原告作为购房人对涉案房地产迟迟未能取得房地产登记的法律风险，属于无效格式条款。且“该项违约金累计不超过交易商品房总价款的6%”不足以弥补被告违约行为给原告所造成的损失。至原告起诉时，被告仍未履行完成办证义务，原告也未能收到涉案房产的权利证书。因此，基于被告的持续违约行为，上述违约金限制约定明显违背公平原则。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告节能科技园公司辩称，1.针对原告的第一个诉请，根据双方签订的合同第十一条第三点第三小点，被告需支付逾期办证的条件是被告未履行相关义务造成的才需支付，但本案无法办证是因为政府相关政策的变化才导致，并非被告的原因。2.针对原告的第二个诉求，合同第十一条关于违约金的总额累计不超过房屋总价6%的条款是双方协商一致后签订的，并没有法律规定的无效情形。原告请求确认该条款为无效条款没有法律及事实依据。3.针对原告的第三个诉求关于律师费的支付，双方并没有约定由被告承担，律师费也并非必然的支出，该项诉求没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定本案事实如下：位于广州市番禺区东环街番禺大道555号天安总部中心16号楼的权属人为节能科技园公司，城市房屋规划用途为厂房，土地批准用途为工业，登记时间为2014年9月15日。2016年6月2日，节能科技园公司作为甲方（卖方）与安驶达公司作为乙方（买方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心16号楼1101（以下简称涉讼房屋），筑面积为505.33平方米；购房总价4668239元；甲乙双方经协商选择自行交易的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付300000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），余款4668239元于2016年4月30日前付清；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为当乙方支付全部楼款后30天内，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方应当于该房地产交付之日起360个工作日内（不超过360个工作日）前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；如因乙方未按本合同约定的时间内与甲方共同向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，逾期时间超过120日的，甲方有权每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方追究违约金，该项违约金累计不超过交易商品房总价款的6%；本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任；等等。庭审中，双方确认安驶达公司已支付完毕涉案房屋所有房价款，并确认涉案房屋的交付时间为2016年6月30日。因涉案房屋一直未能办理房屋产权证，双方发生纠纷，安驶达公司隧起诉至本院，为此委托代理人处理本案支付律师费10000元。诉讼过程中，本院向广州市规划和自然资源局番禺区分局发函询问涉案房屋的办证情况，该局作出《关于广州安驶达汽车部件有限公司房屋买卖合同纠纷相关情况的复函》（穗规划资源番函[2019]1281号），主要内容为：根据2019年3月30日正式实施的《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》（穗府办规[2019]4号）第二十八条规定，“制造业企业在工业产业区块范围内国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米。分割转让的产业用房应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让主体须为经工业和信息化部门认定的已依法注册登记且属于转让方的产业链合作伙伴企业……前三款规定情形外的项目原则上应当整体转让、抵押。”工业用地上已确权登记的产业用房分割转让条件要符合上述文件相关规定，受让主体资格需经我区科工商信息局审核报去政府批复同意，截至2019年6月21日，经区政府审批同意分割转让的两批受让企业名单中，暂无该案原告安驶达公司，该案暂不符合分割转让条件。另查明，16号楼的《房屋面积测量成果报告书》载明涉诉房屋所在楼层的建筑面积为1745.1954平方米。鉴于目前涉讼房屋办证存在客观障碍，本院于诉讼中行使释明权，安驶达公司认为节能科技园在签订合同时承诺可以办理房产证，且安驶达公司在履行合同中不存在任何过错，故坚持原诉请，不变更诉讼请求。上述事实有《广州市存量房买卖合同》、购房款发票、汇款凭证、《房屋交付通知书》、《委托代理合同》、复函（穗规划资源番函[2019]1281号）、《房屋面积测量成果报告书》、庭审笔录等证据证实。本院认为：安驶达公司与节能科技园公司签订的涉讼合同主体适格，意思表示真实，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为安驶达公司要求节能科技园支付迟延办证违约金的诉请是否应予支持。虽然安驶达公司于本案中并未要求节能科技园办理涉案房屋的产权证至其名下，但其请求节能科技园支付迟延办证违约金的基础即为上述涉诉合同继续履行，根据本案查明事实，安驶达公司目前不符合现行政策对工业厂房的分割转让条件，办理产权证存在履行障碍，涉诉合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因涉诉合同目前存在法律上和事实上不能履行，故安驶达公司以继续履行涉诉合同的基础方向主张迟延办证违约金，失去请求权基础。本院在诉讼中释明合同履行障碍，安驶达公司仍不变更诉请，因此，对于安驶达公司在本案中要求迟延办证违约金的诉请，本院不予支持。关于律师费10000元，安驶达公司要求节能科技园支付缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告安驶达公司的全部诉讼请求。本案受理费12816元，由原告广州安驶达汽车部件有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯静雯人民陪审员  区景柏人民陪审员  陈善文二〇一九年八月二十六日书 记 员  陈 冬