上海市第二中级人民法院行 政 判 决 书（2019）沪02行初133号原告陈恒乐，男，1948年2月8日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人陈萍(系原告女儿)，1978年3月31日出生，汉族，住上海市虹口区。被告上海市虹口区人民政府，住所地上海市虹口区。法定代表人赵永峰。委托代理人陈培贤，男。委托代理人陈佳，女。第三人上海市虹口区住房保障和房屋管理局，住所地上海市虹口区。法定代表人李鹏。委托代理人苏建新，男。原告陈恒乐不服上海市虹口区人民政府(以下简称“虹口区政府”)作出的房屋征收补偿决定，向本院提起诉讼。本院依法受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，被告在法定期限内向本院提交了答辩状及作出被诉行政行为的证据和法律依据。因上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称“虹口房管局”)与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年7月17日公开开庭审理了本案。原告陈恒乐及其委托代理人陈萍，被告虹口区政府的委托代理人陈培贤、陈佳，第三人虹口房管局的委托代理人苏建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告虹口区政府于2018年8月7日根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第二十六条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《实施细则》)第四十二条、《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的的通知》及《虹口区63街坊房屋征收与补偿方案》(以下简称《补偿方案》)，作出沪虹府房征补(2018)130号房屋征收补偿决定，决定主文为：一、房屋征收部门以房屋产权调换与货币补偿相结合的方式补偿公有房屋承租人，用于产权调换房屋地址为：本市赵高公路XXX弄XXX号XXX室，二房，建筑面积75.63平方米，单价人民币(以下币种均为人民币)29,550元/平方米，房屋价值2,234,866.5元，与被征收房屋居住、非居住补偿总金额结算差价，差价款376,026.23元(2,610,892.73-2,234,866.5)由虹口房管局支付给公有房屋承租人。二、房屋征收部门应给予公有房屋承租人其他补贴：1、居住房屋装潢补贴10,935元；2、居住房屋搬迁费700元；3、家用设施移装费2,000元/证；4、无不予认定建筑面积残值补偿40,000元；5、非居住房屋其他补偿100,000元；6、非居住房屋自购房补贴276,300元；7、达成协议后按《补偿方案》规定核发相关奖励。三、公有房屋承租人陈恒乐应当在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址，将本市虹口区东大名路XXX-XXX号房屋(以下简称“被征收房屋”)腾空，与上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“虹口一征所”)办理移交手续。原告陈恒乐诉称，被征收房屋所处63街坊属于上海历史文化风貌区范围，应按照《上海市历史文化风貌区保护条例》之规定以高于本市标准进行安置补偿，被征收房屋评估价格远低于类似房屋市场价，评估报告的日期早于被告提供的评估机构备案证书的有效期，评估报告无效；被征收房屋系原告父亲解放前买下的商铺，后经公私合营，原始设计即为非居住房屋，底层34.5平方米应全部认定为非居住房屋；前客堂楼上搭建的用于居住的阁楼已有20多年历史，层高2.2米，应按居住面积给予安置补偿；原告有残疾证，被告安置其六楼房屋导致老人生活非常不便，且安置房价格过高。被诉房屋征收补偿决定违法，原告请求撤销沪虹府房征补(2018)130号房屋征收补偿决定。被告虹口区政府辩称，被征收房屋的评估分户报告经上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会(以下简称“专家委员会”)鉴定，结论为估价机构资质和估价师执业资格在注册有效期内，故评估报告合法有效；根据租用居住房屋公房凭证及物业档案材料的记载，被征收房屋没有阁楼，且既有居住也有非居住部位，并依此缴纳租金，被告认定的面积正确；安置房价格系根据评估价格确定，原告实际不居住在被征收房屋内，安置房位于六楼并不影响原告的正常生活。被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。被告请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人虹口房管局述称，同意被告意见，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年6月6日，被告虹口区政府作出虹府房征(2017)3号房屋征收决定，并将征收决定及《补偿方案》在征收范围内进行了公告。房屋征收部门委托虹口一征所承担房屋征收与补偿的具体工作。签约期限为2017年6月18日起至2017年9月17日止，签约期限内签约率达97.33%，超过规定的85%协议生效的签约率。本市虹口区东大名路XXX-XXX号房屋在上述房屋征收决定的征收范围内，房屋性质为公房，承租人为陈恒乐，该户在册人口3人，即陈恒乐(户主)、侯来娣、陈萍。房屋类型为旧里，房屋用途为居非兼用，承租部位为405号底层前客堂、405号北后客堂。租用居住公房凭证记载使用面积22.4平方米，其中居住面积14.2平方米，居住建筑面积21.87平方米，非居住建筑面积12.63平方米。房屋所有人上海虹房(集团)有限公司已选择货币安置。经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估，该被征收居住房屋房地产市场评估单价为41,844元/平方米，被征收房屋非居住房屋房地产市场评估单价为83,640元/平方米，估价时点为2017年6月6日(该地块评估均价为42,506元/平方米，评估单价低于评估均价的，按评估均价计算)。房屋征收部门已于2017年6月17日向陈恒乐户送达居住、非居住房屋征收评估分户报告，陈恒乐在规定期限内对上述两评估报告申请复估，复估结论均为评估结果客观、公正、合理，对原评估结果不作调整。专家委员会于2017年11月15日受理了房屋征收部门提交的鉴定申请，鉴定结果为：被征收房屋居住和非居住评估分户报告的估价机构资质和估价师执业资格在注册有效期内。估价报告基本规范，评估价格合理。鉴定报告于2017年12月8日送达陈恒乐户。根据《实施细则》及《补偿方案》的相关规定，被征收房屋居住部分评估价格为743,684.98元(42,506×80%×21.87)，价格补贴为278,881.87元(42,506×21.87×0.3)，套型面积补贴为637,590元(42,506×15)，被征收房屋居住部分货币补偿金额合计为XXXXXXX.85元；被征收房屋非居住部分评估价格为845,098.56元(83,640×80%×12.63)，停产停业损失补偿为105,637.32元(83,640×12.63×10%)，被征收房屋非居住部分货币补偿金额合计为950,735.88元。被征收居住、非居住房屋价值补偿款总金额为2,610,892.73元。其他补贴、补助为：1、居住房屋装潢补贴10,935元(500×21.87)；2、居住房屋搬迁费700元(15×21.87，低于700元/证的，按700元/证计)；3、家用设施移装费2000元/证；4、无不予认定建筑面积残值补偿40,000元；5、非居住房屋其他补偿100,000元(2,500×12.63，低于100,000元/证的，按100,000元/证计)；6、非居住房屋自购房补贴276,300元(150,000+10,000×12.63)；7、达成协议后按《补偿方案》规定核发相关奖励。房屋征收部门拟定提供的产权调换房屋地址为：本市赵高公路XXX弄XXX号XXX室，二房，建筑面积75.63平方米，单价29,550元/平方米，房屋价值2,234,866.5元。房屋征收部门因与原告户在征收补偿方案确定的签约期限内达不成房屋征收补偿协议，于2018年7月10日报请被告作出房屋征收补偿决定。被告受理后，向原告送达了《居住困难户保障申请审核征询意见单》，原告提出居住困难申请，经虹口房管局核查，该户不享受居住困难户保障补贴。被告于2018年7月20日组织召开审理调解会，原告出席调解会，但征收双方未能就征收补偿达成协议。2018年8月7日，虹口区政府作出沪虹府房征补(2018)130号房屋征收补偿决定，将决定书送达陈恒乐户。原告陈恒乐不服，诉至本院。本案审理过程中，被告向本院提交了房屋征收部门虹口房管局出具的情况说明，表示因原告在诉讼中提供残疾证明，希望能为其生活提供方便，故拟将产权调换房屋更换为：本市赵高公路XXX弄XXX号XXX室，二房，建筑面积69.12平方米，单价30,000元/平方米，房屋价值2,073,600元。该产权调换房屋价值与被征收居住、非居住房屋价值补偿总价结算差价，差价款537,292.73元(2,610,892.73-2,073,600)由虹口房管局支付给公房承租人陈恒乐。原告表示，在对被征收房屋补偿金额有异议的情况下，其对调整后的产权调换房屋亦不予认可。以上事实，有被告虹口区政府提供的关于对陈恒乐(户)作出房屋征收补偿决定的报告、房屋征收决定及《补偿方案》、关于虹口区63街坊签约期内总体签约率的公告、虹口一征所营业执照、委托书、上海市房屋征收工作证、房地产估价机构会备案证书、上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告单、上海市国有土地上非居住房屋征收评估分户报告单、关于虹口区63街坊被征收居住房屋评估均价的公告、虹口区63街坊房屋补偿方案告知单及送达回执、复估结论及送达回执、鉴定申请受理告知单及送达回执、鉴定结果报告及送达回执、租用居住公房凭证、房屋资料摘录表、上海市虹口区百乐汇摄影服务部营业执照及个体工商户档案机读材料、照片、户籍情况摘录表及户口簿复印件、协商记录、看房单及送达回证、关于虹口区63街坊征收地块增补房源的公告及房源清单、房地产估价分户报告及送达回执、居住困难户保障申请审核征询意见单及送达回执、居住困难户申请认定情况、审理调解通知及送达回证、调解会签到单、调查笔录、房屋征收补偿决定书及送达回证等证据以及当事人庭审陈述予以证明。本院认为，根据《条例》第二十六条第一款和《实施细则》第四十二条第一款之规定，被告虹口区政府具有作出被诉房屋征收补偿决定的法定职权。本案中，原告户与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期内无法协商达成一致意见，房屋征收部门遂报请被告作出房屋征收补偿决定。被告受理后，核实了相关材料，查清了房屋征收补偿的事实，组织征收双方进行调解，原告出席了调解会，但未能与房屋征收部门达成协议，被告于法定期限内作出被诉房屋征收补偿决定并向双方送达，执法程序合法。被诉房屋征收补偿决定对被征收房屋的性质、类型、建筑面积、评估价格、应得货币补偿款的计算以及产权调换房屋的建筑面积和评估价格的认定，均有相应证据予以佐证，计算准确，安置方案符合《实施细则》及《补偿方案》的相关规定，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，法律适用正确。关于评估价格，被告提供的被征收居住、非居住房屋评估分户报告经评估机构盖章、有估价师签字，且经复估、鉴定，结论均为评估价格合理，故该评估报告合法有效，能够作为认定被征收房屋货币补偿金额的依据。原告以被征收房屋所在63街坊属于上海历史文化风貌区为由，认为评估价格过低，缺乏法律依据，其对评估报告所提异议，本院不予支持。关于被征收房屋建筑面积的认定，首先，根据《补偿方案》及原上海市住房保障和房屋管理局《关于贯彻执行若干具体问题的意见》的规定，公有居住房屋建筑面积的认定应以租用公房凭证记载的居住面积为基数进行换算，原告所称的阁楼未记载于租用居住公房凭证，不应计入居住面积基数换算为建筑面积；其次，公房租赁凭证附注栏中记载被征收房屋为部分居改非，结合公房管理单位房屋档案材料记载的房屋部位面积，被告对被征收房屋居住和非居住部位建筑面积的认定正确。原告认为被征收房屋底层应全部认定为非居住部位，与档案材料的记载不符，其主张缺乏事实证据，本院不予支持。关于安置房源，原告提交的残疾证的签发日期为2018年8月9日，被告作出房屋征收补偿决定时该证尚未签发，被告根据其调查核实的情况，决定对原告户作出的补偿安置并无不妥，产权调换房屋价值系根据有资质的房地产估价机构所作评估报告确定，亦无不当，故原告对安置房源所提异议，本院不予支持。综上，原告要求撤销被诉房屋征收补偿决定的诉请主张缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告陈恒乐的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告陈恒乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。法官助理王立帆审 判 长  张 璇审 判 员  包建俊人民陪审员  王承奇二〇一九年八月二十一日书 记 员  倪 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。