广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13413号原告：中山市康庭物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区莲兴路12号康庭苑第一幢二楼，统一社会信用代码91442000707876946J。法定代表人：黄子键，公司总经理。委托诉讼代理人：黄妙贞，公司员工。委托诉讼代理人：何晓帆，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：罗国全，男，1971年8月1日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市，被告：李瑞贞，女，1967年9月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：徐文杰（系被告李瑞贞的丈夫），男，1967年12月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，原告中山市康庭物业管理有限公司（以下简称康庭物业公司）与被告罗国全、李瑞贞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康庭物业公司委托诉讼代理人黄妙贞、何晓帆，被告罗国全，被告李瑞贞的委托诉讼代理人徐文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康庭物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告罗国全支付2016年7月至2019年3月期间共33个月的物业管理费45858.72元（已减去被告罗国全于2019年1月15日支付的20710.20元）及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费：首层8卡193元、1幢二层1-11卡1824.24元为基数，从欠费当月6日起按0.1%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年3月31日为13717.23元）；2.被告李瑞贞自2019年4月起每月5日前支付当月的管理费；3.被告李瑞贞对诉讼请求第一项承担连带责任。事实与理由：被告李瑞贞是广东省中山市××××号城市花园宝金阁首层8卡及二层1-11卡商铺的所有权人，被告罗国全是上述物业的承租人。2015年3月15日，原告与被告罗国全签订前期物业服务协议，约定：商铺按建筑面积每月每平方米1.5元计收物业服务费，被告罗国全于每月5日前交纳当月管理费，不按协议的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告罗国全补交并从逾期之日起按应交管理费的1%交纳违约金。被告罗国全作为上述物业使用人、被告李瑞贞作为上述物业的产权人，拖欠2016年7月至2019年3月期间的物业服务费，且经原告多次催收仍不支付。庭审中，原告明确第1项诉求为：被告罗国全、李瑞贞支付2016年7月至2019年7月期间的物业服务费53923.24元（已扣减被告罗国全已支付的20710.20元）及违约金（从欠费当月6日起按每日千分之一计算至实际清偿之日止）。另据原告制作的违约金计算清单反映，罗国全已支付的20170.2元用于抵扣欠费后，首层8卡自2017年7月起欠交物业服务费，从2017年7月6日起计违约金，二层1-11卡自2017年5月起欠交物业服务费，从2017年7月6日起计违约金。被告罗国全辩称：作为案涉物业承租人，确认欠缴物业费的事实，但欠费原因在于涉案商铺存在漏水问题，导致经营不善，商铺于2019年2月27日开始停业，被告罗国全与业主及原告多次沟通，仍未能解决漏水问题；从2019年3月起被告罗国全已不在案涉物业经营，无需支付从该月起的物业服务费。被告李瑞贞辩称：被告李瑞贞与原告之间未签订任何协议。原告所述称被告罗国全拖欠物业服务费属实，但涉案物业一直存在漏水问题，物业公司收取物业服务费，则需履行相应合同义务，但在被告罗国全承租案涉商铺期间，漏水问题一直存在，未能妥善解决，被告李瑞贞作为业主，在此期间一直进行协调，并减免相应租金作为补偿，4年期间内减免被告罗国全租金30余万元，且还有未支付的租金；确认被告罗国全于2019年3月起已不在案涉物业经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中山市中南物业开发有限公司（以下简称中南物业公司）作为甲方、康庭物业公司作为乙方，签订物业管理委托合同，双方约定：甲方将位于中山市××××号城市花园宝金阁的物业委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任；委托管理期限为10年，自2014年3月31日起至2024年3月31日止；管理服务费标准的调整，按市物价局规定调整。2015年3月15日，康庭物业公司作为甲方、罗国全作为乙方，签订前期物业服务协议，双方约定：甲方为乙方提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理；乙方交纳物业服务费用的时间自2015年3月15日起每月的5号，住宅及商铺均按建筑面积每月每平方米1.5元计算，物业管理服务费用标准按物价局规定调整；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交给有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交管理费的1%交纳违约金。合同还约定了其他事项。2016年1月27日，康庭物业公司就物业服务收费标准向中山市住房和改革局进行备案登记，中山市住房和改革局出具物业服务收费备案表（2016年SXQ04号），载：石岐区城市花园宝金阁实行政府指导价物业服务收费备案标准高层住宅为1.5元/平方米/月，自2016年2月1日开始执行。康庭物业公司通过公示栏对物业管理服务收费标准进行公示。李瑞贞是广东省中山市××××号城市花园宝金阁首层8卡及二层1-11卡商铺的业主（物业建筑面积1648.54平方米），按合同约定及已备案物业服务费标准，每月应交物业服务费2472.81元（1.5元/平方米/月×1648.54平方米），康庭物业公司于庭审中确认按2017.24元/月标准主张权利。罗国全从李瑞贞处租赁（租赁期间为2015年1月1日至2019年2月27日）上述物业后，交纳了2016年7月之前的物业服务费，但因案涉物业存在漏水问题一直未得到解决，罗国全自2016年7月起拒交物业服务费。康庭物业公司经催讨无果遂于2019年3月29日诉至本院，主张本案民事实体权利。另查：2019年1月15日，康庭物业公司作为甲方、罗国全作为乙方，签订和解协议，双方约定：甲、乙双方就（2018）粤2071民预字第4858号案达成和解协议如下：一、乙方于2019年1月16日前支付甲方20710.20元，余款40000元于2019年3月1日前一次性支付给甲方。欠费期计至2018年12月，2019年1月起乙方必须每月按服务协议约定的日期缴交管理费；二、乙方必须在约定期限内将所有欠款支付给甲方，如乙方逾期不交，甲方则按签订的服务协议约定追收乙方所欠的本金及违约金。上述协议签订后，罗国全于2019年1月15日向康庭物业公司支付了20710.20元，之后未再按和解协议约定履行付款义务。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，物业建设单位中南物业公司与康庭物业公司签订的物业管理委托合同，对作为业主的李瑞贞具有约束力；罗国全是2015年1月1日至2019年2月27日期间的物业使用人，与康庭物业公司签订的前期物业服务协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，协议合法有效，双方均应恪守履行。康庭物业公司应提供符合合同约定的物业服务，罗国全、李瑞贞应按时足额交纳物业服务费。关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”康庭物业公司要求罗国全、李瑞贞支付2016年7月起的物业服务费，至迟应于2019年6月30日向人民法院主张权利，康庭物业公司于2019年3月29日提起诉讼主张权利，未超过法定的诉讼时效期间。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，罗国全应交纳案涉物业租赁期间的物业服务费，李瑞贞对出租期间的物业服务费承担连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持……”，业主可以“正当理由”拒绝交纳物业服务费，本案争议焦点在于李瑞贞、罗国全所抗辩的漏水问题是否符合可拒交物业服务费的“正当理由”。本院认为，尚不构成拒交物业服务费的“正当理由”，理由是：本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。双方均确认，康庭物业公司对案涉物业漏水问题进行过协调处理，虽未得到解决，但不可否认，康庭物业公司就漏水问题已履行了一定的物业管理行为；此外，李瑞贞、罗国全未提出康庭物业公司存在其他方面的物业管护不当行为，即康庭物业公司提供的物业服务并不存在重大瑕疵，故在康庭物业公司提供了相对全面的物业服务后，若仅以漏水未及时解决免除业主或物业使用人应交纳物业服务费的义务，有违诚实信用原则，故本院对李瑞贞、罗国全因漏水构成“正当理由”而拒交物业服务费的抗辩不予采纳。但本案中，漏水问题影响罗国全对案涉物业的正常使用，至罗国全与李瑞贞解除房屋租赁合同关系时止，漏水问题仍未能解决，康庭物业公司未举证其已就上述问题与开发商进行积极协调、或对漏水部位与物业使用人或业主进行过排查等，即康庭物业公司未能全面、恰当履行物业管护义务，已构成违约，罗国全以此为由拒交物业服务管理费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应与物业服务企业的违约程度相对应。综上所述，罗国全不交纳物业服务费系因康庭物业公司提供的物业服务不完善所导致，虽然该不完善之处尚未达到可拒交物业服务费的标准，但康庭物业公司对罗国全不交物业服务费亦存在一定责任，故对康庭物业公司拖欠物业服务费的违约金主张，本院不予支持。综合双方过错程度，本院酌定罗国全应向康庭物业公司支付2016年7月至2019年2月期间70%的物业服务费30689.04元[（2017.24元/月×32个月-20710.2元）×70%]。但同时，由于罗国全与康庭物业公司达成和解协议，自愿同意在其未按照和解协议之约定履行付款义务时，则依照前期物业服务协议之约定向康庭物业公司支付拖欠的物业服务费本金及违约金，此乃罗国全对其民事权利的自由处分，本院予以照准，故罗国全应向康庭物业公司支付2016年7月至2019年2月期间拖欠的物业服务费43841.48元（2017.24元/月×32个月-20710.2元）及违约金，违约金的计收标准本院调整为以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算为宜。罗国全与康庭物业公司达成的和解协议对李瑞贞不具有约束力，故李瑞贞对罗国全所拖欠的上述期间的物业服务费以30689.04元为限承担连带清偿责任，并自行承担2019年3月至2019年7月期间的物业服务费7060.34元（2017.24元/月×5个月×70%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗国全于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市康庭物业管理有限公司支付2016年7月至2019年2月期间的物业服务费43841.48元以及违约金（计算方法：以5665.72元为基数，从2017年7月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至清偿之日止；从2017年8月起，以每月拖欠的物业服务费2017.24元为基数，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至清偿之日止）；二、被告李瑞贞对上述物业服务费以30689.04元为限承担连带清偿责任；三、被告李瑞贞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市康庭物业管理有限公司支付2019年3月至2019年7月期间的物业服务费7060.34元；四、驳回原告中山市康庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元，减半收取计647元（原告中山市康庭物业管理有限公司已预交），由原告中山市康庭物业管理有限公司负担172元，被告罗国全、李瑞贞负担475元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市康庭物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  龚竹梅二〇一九年八月十二日书记员  何惠怡书记员  黄慧珍