广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1145号原告：刘卉，女，1996年8月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街御景路2号，统一社会信用代码91440101786092161T。法定代表人：郑重，职务为总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，女，1986年12月28日出生，汉族，住广东省广州市花都区，系该公司员工。原告刘卉与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘卉的委托诉讼代理人张楠豫，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告自2017年12月16日起至201房符合交楼标准之日止，以装修款加购房款的总额即1552000元为基础，按照前180日每日总房价款0.01%、第180日起每日总房价0.02%的标准向原告支付逾期交楼违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年12月9日向被告认购广州市从化雅居乐名门半岛花园三期四组团L152栋2梯201单元（以下简称201房），双方就201房签订了《雅居乐名门半岛花园认购书》（以下简称认购书），但被告在原告购买时告知因被告原因暂无法与原告签订网签合同。201房实际为现楼销售，双方虽未就201房签订相应的买卖合同，但认购书约定，201房应于2017年12月15日前交付原告使用。由于被告销售时为规避2017年3月30日出台的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》中关于限价的规定，将购房价拆分成购房款和装修款，涉案房屋的装修款实际已等于约定购房款的80%，显然该装修款所反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与约定的购房款实际共同构成涉案房屋的总价款，故原告认为，应当认定认购书中所约定的装修款实际为购房款，即201房实际房屋总价款为1552000元。虽然因被告自身问题一直未办理网签，但原告自认购书签订起均依约支付相应购房款和所谓的“装修款”。原告在依约向被告分别支付了定金、第一期楼款、第一期“装修款”、第二期“装修款”、第二期楼款等款项后，被告直至2018年6月29日才通知原告并与原告就201房正式签订了编号为201806320054的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称买卖合同），且该买卖合同还约定：201房房屋地址为从化区雅居乐沙贝三期4组团（自编L-109栋2梯）201房，甲方应当在2017年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。认购书和买卖合同均约定，被告应当于2017年12月15日前向原告履行交付房屋的义务。但被告直至2019年1月9日才向原告发出收楼通知书，且原告在接到被告收楼通知书后前往查看，发现201房所在区域被告至今仍未完成永久用电的安装工程，经原告向其他业主了解到被告小区因未完成永久用电的安装工程，目前存在多次停电且已影响到业主的正常居住，现场被告也无法提供合同约定的房屋交付时应当出示的相应材料，故原告当场拒绝收楼，并于2019年1月11日向被告发出《关于201房拒绝收楼的回函》。针对永久用电的问题，原告向部分已入住的小区业主了解到，该小区因使用临时用电，仍然存在经常停电的情况，实际已影响到了业主的正常居住，也违反了《中华人民共和国电力法》《电力供应与使用条例》等相关规定。部分业主已就此情况向从化区人民法院提起诉讼，该事实经从化区人民法院及广州市中级人民法院两级法院审理查明，并已作出生效判决，两级法院均认为：“虽然被告已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时在补充协议中约定‘小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。’但其为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。”原告于2018年1月前往从化区供电局了解201房所在区域的居民永久用电的安装情况，从化区供电局工作人员口头告知原告涉案小区的永久用电工程仍然处于安装在途阶段，即至今201房所在区域仍未完成永久用电的安装工作，201房仍未达到交付标准。此外，虽然双方在认购书中约定认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，但是被告在毛坯房并未通知原告收楼，且201房至今实际仍未满足买卖合同第十一条所约定的毛坯房交楼标准的情况下，被告对201房进行装修并不能视为原告已对201房的毛坯房质量认可并收楼。原告自始至终均按照双方合同约定支付购房款及所谓的“装修款”，且均已根据合同约定支付完毕全部购房款，被告应当依照合同约定履行交付符合交楼标准的房屋予原告，否则应当承担相应的逾期交楼违约金，但涉案房屋实际至今仍不符合交楼标准。为此，请求判如所诉。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《雅居乐名门半岛花园认购书》；2.《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》;3.房款（装修）首期及分期、专项维修资金、首期、楼款《收款收据》;4.房款及相关费用付款凭证;5.《收楼通知书》;6.关于雅居乐名门半岛花园L152栋2梯201房拒绝收楼回函及邮寄证明;7.物业管理公司发送的2018年6月涉案房屋所在区域的停电通知短信;8.（2017)粤0184民初2797号民事判决书;9.(2018）粤01民终5750号民事判决书。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告购买的是带装修的房屋，合同约定的毛坯收楼时间2017年12月15日，装修交付时间2018年12月31日，原告没有收楼，原告委托被告进行毛坯收楼后进入装修，目前已经装修完毕。所以我司认为毛坯交楼不存在逾期，我司已符合合同约定的交楼条件，合同附件七补充协议第5.5条，双方对交付标准做了变更，双方一致同意该商品房取得竣工验收备案即符合交付条件。被告代表原告收楼时涉案房屋已经竣工验收备案，所以被告进行毛坯收楼进入装修并未逾期。装修交楼是因为原告的原因尚未收楼，被告方不应承担违约责任。被告向本院提交了以下证据：1.竣工验收备案表；2.原告与被告签订的装修合同；4.沙贝三期四组团豪华装修交楼标准；5.确认书；6.委托确认书；7.毛坯收楼确认书。经审理查明：2017年12月9日，原告作为认购方与被告作为出售方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，内容为：认购物业为雅居乐名门半岛花园-三期四组团-L152栋-2梯-201，建筑面积约为119.58平方米，售价为867675元，于2017年12月15日前交付使用。认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修总价为684325元，装修的交楼时间为2018年12月31日且办妥网签并齐款，装修款的支付方式为装修款一年分期，第一期装修款273730元须于2017年12月16日前付清，第二期装修款205298元须于2018年6月9日前付清，第三期装修款205297元须于2018年12月9日前付清。2017年12月23日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定：甲乙双方就原告购买的雅居乐名门半岛花园三期四组团L152栋2梯201房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条、装修工程位置：雅居乐名门半岛花园三期四组团L152栋2梯201房；第二条、委托事项：被告及被告聘请的第三方（以下统称为被告，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为684325元；第六条、装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年12月31日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。第十条、其他：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同中止、解除的违约责任。同日，原告向被告签署《确认书》，内容为：1.本人购买L152栋2梯201号房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2.本人在收楼后即委托贵公司进行装修，具体的装修标准、价格等以装修合同约定为准。3.本人清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显示公平等情况。4.本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，本人不以此为由要求解除装修合同。同时，本人授权贵公司根据需要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修。原告在确认人/购买方处签字。同日，原告向被告签署《委托确认书》，内容为：原告于2017年12月23日向被告购买三期四组团L152栋2梯201房，并与贵公司签订（编号为201806320054）《商品房买卖合同》及补充协议（下称买卖合同）。因原告委托被告进行装修，故现原告委托被告进行毛坯收楼。原告在业主签名确认处签字。同日，原告向被告签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收三期四组团L152栋2梯201房单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年12月31日（装修合同约定时间）开始计算。2018年6月29日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村地段雅居乐名门半岛花园住宅楼工程37幢自编L-152栋2梯2层201房；建筑面积119.58平方米；单价为每平方米7256.02元，总金额为867675元；原告以分期付款方式付款。合同第十一条约定：被告应当在2017年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具授权委托书。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十二条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十一条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。合同第十四条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十八条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七补充协议第八条处理。附件七《补充协议》第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，原告同意办理收楼手续。原告在办理商品房交接手续时，除原告能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，被告应按收楼通知书指定日期完成向原告交付该商品房的义务，原告不接收时，被告不承担买卖合同第十二条约定的逾期交楼责任。原告在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由原告一次性书面提出异议，由被告负责保修，但该异议不成为原告拒绝收楼的抗辩理由。5.6原告按照被告的通知办理该房屋交接验收手续时，若原告认为被告的交付不符合约定但仍签署房屋交接验收单的，视为原告同意对合同约定交付标准的变更。第六条约定：6.3小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告正常居住为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。第八条约定：8.1被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；被告以同等或更高品质的材料、设备替代的，视为符合双方约定标准。8.2如在房屋交接时，房屋套内的装饰、设备虽存有瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔，被告应对存在的问题予以整改或提供整改方案（包括但不限于更换未达到合同约定标准的装饰、设备）。8.3最终所交付房屋的建材标准均以买卖合同附件六约定为准，样板房内装饰装修及设施等不作为交付标准。8.8被告交付商品房标准为毛坯，被告以毛坯现状交楼，具体详见《商品房买卖合同》附件六。上述合同签订后，原告已支付了全部装修款684325元及全部购房款867675元，被告在庭审中予以确认。被告于2019年1月9日向原告发出《收楼通知书》，原告拒绝收楼。庭审中，被告确认涉案房屋的用电标准为临时用电。本院认为，原告与被告之间成立房屋买卖合同关系，本案存在以下几个问题：第一，关于原告与被告签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》《毛坯收楼确认书》的效力及涉案房屋总价款的问题。被告与原告在签订《商品房买卖合同》的同时又要求原告与其签订了2017年12月23日的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》《毛坯收楼确认书》，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款867675元，一部分为装修价款684325元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，被告与原告签订装修合同为虚假意思表示，故原告与被告在2017年12月23日签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》《毛坯收楼确认书》应为无效。但是，双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为1552000元。因此，原告主张以房屋交易价款1552000元作为计算逾期交楼违约金的基数，依法有据，本院予以支持。第二，关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案原告作为买受人依约支付了房款，被告作为出卖人应转移房屋所有权给原告，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故被告提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，由于被告为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。第三，被告应否向原告承担逾期交楼的违约责任问题。双方签订的商品房买卖合同约定被告应当在2017年12月15日前向原告交付毛坯房，但综合双方的合同及付款情况，被告应向原告交付的是装修完毕的涉案房屋，考虑到装修需要一定的施工时间，故本院认为应参照双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》载明的交付日期即2018年12月31日作为被告应向原告交付涉案房屋的日期。由于截止本案一审辩论终结前，涉案房屋尚未符合交楼标准，故被告应自2019年1月1日起向原告承担逾期交房违约责任。原告主张的2018年12月31日之前的违约金，本院不予支持。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故本院仅支持原告主张的自2019年1月1日起至原告向本院起诉之日即2019年3月18日的违约金。2019年3月18日之后的违约金，原告可另行主张。第四，违约金的计算问题。根据双方的合同约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。本院支持的自2019年1月1日起至2019年3月18日止的违约金，共计77天，尚未超过180天，故该段时间段应该按已付楼款总额1552000元的每日0.1‰的标准计算违约金。对于原告超出该范围及标准主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金每日按照总房款1552000元的万分之一为标准，从2019年1月1日起计算至2019年3月18日止）给原告刘卉；二、驳回原告刘卉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1292元，由原告刘卉负担1242.6元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担49.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一九年八月二日书记员  高淑仪