山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终5845号上诉人（原审被告）：孙雪梅，女，1976年4月10日出生，汉族，住河北省邢台市清河县。委托诉讼代理人：孙丽娜，山东融冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王树伟，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔书珍，女，1986年11月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王立军，山东沃德律师事务所律师。原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，董事长。委托诉讼代理人：刘露，女，1988年4月12日出生，汉族，该公司员工，住济南市。上诉人孙雪梅因与被上诉人崔书珍、原审第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙雪梅上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回崔书珍一审的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由崔书珍承担。事实与理由：一、崔书珍系恶意诉讼。崔书珍于2018年4月18日通过租房取得济南户籍，次日即2018年4月19日就到济南市槐荫区人民法院诉讼，主张继续履行合同，同时主张违约金。根据《房屋买卖合同》，并没有约定满足相应条件后的第二天就必须要去办理过户，孙雪梅第二天未能协助办理过户，亦并非违约，故崔书珍主张违约金、诉讼费、保全费等系恶意诉讼，不应支持。另，崔书珍称在合同履行过程中已经具备了购房资格系虚假陈述，其直至诉讼前一日才具备购房资格，开庭时仅提交户籍证明、并未提交户口本原件，就是因为户口本会显示具体的落户时间，其行为可视为妨碍诉讼的不诚信法律行为，根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》有关规定，崔书珍应当承担虚假诉讼的法律责任。二、一审判决事实认定不清。根据三方签订的《房屋买卖合同》约定以及一审法院已查明事实，截止到崔书珍诉讼，孙雪梅无任何违约行为，在审理过程中，一审法院向孙雪梅确认是否继续履行合同，孙雪梅均明确回复：不再继续履行合同，但对此不应认定为孙雪梅在审理过程中违约。1.在第一次庭审及庭后的调解意见确认时、还有后来两次的庭审过程中，崔书珍均坚持其诉讼请求，即要求继续履行合同同时必须支付违约金，因孙雪梅根本没有违约行为，其坚持同时主张违约金的行为本身就是违约，也不符合法律规定，所以孙雪梅只能坚持解除合同，正如孙雪梅于2018年4月19日向崔书珍送达解除合同告知书所陈述：只有在解除合同的情况下，孙雪梅愿意承担违约金。但一审法院判决在继续履行合同的情况下，同时又判决支付崔书珍23.4万元违约金，没有事实依据。2.在崔书珍诉讼前，孙雪梅已同意与崔书珍办理过户事宜，但最后因为非孙雪梅的原因未能办理，后期在双方沟通中，崔书珍一亲属态度蛮横将孙雪梅女儿吓到大哭不止，此时崔书珍本就不具备购房条件又出现如此不可理喻、让人非常气愤之事，在具备条件后就直接诉讼，诉讼又同时必须要求孙雪梅支付违约金，在此情形下，孙雪梅才坚持解除合同。综上，只有在判决解除房屋买卖合同的情况下才可以认定孙雪梅违约并承担违约金，一审法院判决继续履行合同又同时赔偿崔书珍23.4万元属于事实认定不清，应当依法改判。三、一审判决法律理解及具体适用错误。崔书珍自2017年办理物业交接并装修后即入住涉案房屋，直至现在仍然居住在此。崔书珍也并没有因为孙雪梅延迟办理过户而导致任何损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三、一百一十四条之规定，在孙雪梅没有违约且并未给崔书珍造成任何损失、建筑面积93.03平米（另有15.14平米地下室）总房款才78万元的情况下，一审法院判决孙雪梅支付23.4万元违约金选择的法律条文正确，但是条文理解及具体适用错误，应当依法改判。另，一审判决其中一个法律依据为《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，在本案中没有就本条文的适用条件，属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，且属于恶意诉讼，请求撤销一审判决，改判为驳回崔书珍的诉讼请求。崔书珍辩称，本案一审进过三次庭审，已经查清事实，分清责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙雪梅的上诉理由不实，二审应当驳回上诉，维持原判。一、崔书珍在孙雪梅恶意违约后多次要求孙雪梅继续履行合同，孙雪梅通过中住公司联系崔书珍，2018年春节期间见面时提出解除合同的要求，崔书珍立即回复不同意，要求继续履行，孙雪梅坚持解除意见，拒不继续履行义务；期间多次电话要求解除，崔书珍均立即回复不同意，要求继续履行合同，2018年4月18日孙雪梅发函给崔书珍要求解除，该函崔书珍已经当庭提交槐荫法院，本案崔书珍依法依约履行了双方于2016年9月30日签订的《房屋买卖合同》，按时支付了30元款项，孙雪梅属恶意违约。崔书珍的主张全部有事实和法律依据，并无虚假陈述。一审法院也支持了崔书珍的诉讼请求。二、孙雪梅违约事实清楚。1.孙雪梅提交的微信聊天记录清楚表明孙雪梅要求解除合同；2.春节期间孙雪梅约中住公司、崔书珍见面时明确要求解除合同，孙雪梅同意支付45万违约金；3.崔书珍当庭提交的孙雪梅发给崔书珍的书面解除通知，明确载明孙雪梅要求解除合同；4.本案第一次庭审后，一审法院询问孙雪梅是否继续履行合同时，孙雪梅书面回复不继续履行，要求解除合同；5.本案2018年8月9日第二次开庭时，一审法院连续发问两次孙雪梅，孙雪梅均回答不同意继续履行合同；6.2018年12月21日开庭时，孙雪梅再次陈述坚持不履行合同，坚持解除合同。三、一审判决继续履行合同并承担违约金既符合《房屋买卖合同》约定，亦符合法律规定。1.双方在《房屋买卖合同》第十二条违约责任约定：合同签订后任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）。并赔偿相对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。2.《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据合同法第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因此，孙雪梅的上诉理由无事实及法律依据。综上，孙雪梅上诉理由无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回其诉讼请求。中住公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回孙雪梅的上诉请求，维持原判。崔书珍向一审法院提出诉讼请求：1.判令孙雪梅继续履行《房屋买卖合同》义务，协助崔书珍办理济南市槐荫区齐州路3199号绿地中央广场三区2号楼2单元802室房屋按揭贷款及房屋所有权变更登记手续；2.判令孙雪梅支付违约金23.4万元；3.判令孙雪梅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：孙雪梅购买涉案房屋，并已取得填发日期为2017年12月27日的不动产权证书，该证书载明：权利人孙雪梅，共有情况单独所有。2018年4月20日打印的《房屋权属状况信息》显示：权属状态已登簿；权属取得方式商品房买卖；登记时间2017年12月27日。6月10日打印的《房屋权属状况信息》显示：权属状态无效；取得方式商品房备案；登记时间为2014年7月10日。2016年9月30日，崔书珍与孙雪梅，中住公司签订《房屋买卖合同》，出卖人孙雪梅（甲方），买受人崔书珍（乙方），居间人中住公司（丙方）。合同约定：甲方自愿出售即涉案房屋出售给乙方；本合同项下房产及其配套设施的总价款为78万元；乙方在合同签订时支付定金5万元；乙方于2016年10月4日前将首付款25万元存入甲方指定账户，剩余房款48万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方承担甲方办证所需全部费用，乙方承担双方过户时所产生的所有税费；甲方于收到全款后3日内/未收到款但2017年1月20日前通知乙方进行房屋验收交接，甲方收到首付款当日预留5000元物业保证金存放在丙方，待物业全部交割完毕后当日返还给甲方。合同第十二违约责任约定：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对发因此所遭受的损失。合同第十三条其他约定事项约定：①此为合同下证过户房；②甲方按实际开发商要求积极办理甲方房产证事宜；③双方于甲方领新证后积极配合丙方办理后期贷款过户手续；④甲方提供购房发票配合乙方省税最大化。合同还约定了佣金承担等事项。同日，崔书珍支付定金5万元和首付款5万元，10月3日，崔书珍支付购房首付款20万元。2017年4月15日，孙雪梅将涉案房屋交付崔书珍。2018年3月21日，崔书珍支付物业费1172.57元。2018年3月3日，崔书珍向孙雪梅邮寄函件，载明：经查询合同约定的房屋产权证已经办理完毕，我已依约备齐履行合同的全部资料，等待你方履行合同约定后期贷款过户事宜。请你依约向中住公司提供购房发票、产权证复印件等后续贷款过户所需资料，配合中住公司办理后续贷款过户手续。2018年4月19日，崔书珍诉至本院。同日，孙雪梅向崔书珍邮寄解除合同通知书，载明：我与你经中住公司居间磋商，于2016年9月30日签订房屋买卖合同。后我多次与你协商解除合同及违约金的承担问题，至今无法达成一致。现通知你自送达该解除合同通知书之日起解除和通，届时我将首付款及合同约定违约金打款至你指定账户。在审理过程中，崔书珍提供《济南市不动产登记信息查询结果证明》，载明：崔书珍、刘乐鹏、刘妍、刘崔璨经查询，无房屋登记信息。在审理过程中，经一审法院两次询问，孙雪梅拒绝继续履行合同，理由为崔书珍不具备购房资格，且崔书珍没有承担巨额房款的能力，其担心不能正常交易。崔书珍陈述其可以一次性付清剩余购房款。在审理过程中，崔书珍提供2018年4月19日出具的户籍证明信，显示：崔书珍户籍地济南市'style='cousor:pointer'>所在为济南市，崔书珍诉称2016年9月30日签订合同时，济南市没有出台限购政策，在合同履行过程中已经具备购房资格。孙雪梅对崔书珍的户籍所在地没有异议，并提供崔书珍户籍证明一份，显示崔书珍户籍地济南市'style='cousor:pointer'>详址为济南市，该户籍证明尾部手写注明：于2018年4月18日因租房迁入本址。孙雪梅欲以此证实崔书珍在2018年4月18日通过租房将户口迁入济南市长清区，在起诉之时没有取得济南户籍，没有购房资格。崔书珍提出异议，认为其在合同履行过程中已经具备了购房资格。一审法院认为，涉案房屋权利人为孙雪梅。崔书珍、孙雪梅、中住公司于2016年9月30日所签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，当事人均应按约履行义务。崔书珍按照合同约定履行了支付定金及首付款的义务，孙雪梅履行了交房义务，因孙雪梅当时没有取得房屋权属证书，双方没有办理过户手续。在合同履行过程中，因济南市出台相关政策，在孙雪梅于2017年12月取得权属证书后，由于崔书珍没有取得济南市户籍，亦不符合户籍不在济南市的人员所应具备的购房条件，此时双方无法继续履行合同，但崔书珍于2018年4月18日取得济南市户籍，此时合同满足继续履行的条件，孙雪梅再以崔书珍不具备购房资格为由要求解除合同依据不足，其以崔书珍没有付款能力为由不同意继续履行合同依据不足；其辩称涉案房屋不能办理转移登记手续依据不足，不予支持。在本案审理过程中，经一审法院询问，孙雪梅拒绝继续履行合同，故孙雪梅应承担违约责任。崔书珍要求继续履行合同，孙雪梅协助办理产权转移登记手续合法有据，予以支持。由于崔书珍尚欠购房款，并表示可以一次性支付，故一审法院认为孙雪梅应在崔书珍支付购房款之后协助办理房屋所有权转移登记手续，以15日为宜。崔书珍要求孙雪梅承担违约金23.4万元，依据双方的《房屋买卖合同》第十二条第二项记载，甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体由守约方选择），在审理过程中，孙雪梅表示拒绝继续履行合同，构成违约，故崔书珍要求支付违约金合法有据，予以支持。孙雪梅辩称合同约定违约金过高，要求予以调低，崔书珍不同意调整。经审查，崔书珍该请求符合合同约定，予以支持。判决：一、崔书珍与孙雪梅、山东中住地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、崔书珍于本判决生效之日起十日内给付孙雪梅购房款48万元；三、孙雪梅于崔书珍支付购房款后十五日内协助崔书珍办理济南市槐荫区齐州路3199号绿地中央广场三区2号楼2-802号房屋所有权转移登记手续；四、孙雪梅于本判决生效之日起十日内支付崔书珍违约金23.4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4812元，保全费4420元，由孙雪梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中住公司提交解除劳动合同证明一份及井涛签署的书面证明一份。孙雪梅质证称，对解除劳动合同证明真实性无异议，但与本案无关联性；对井涛出具的证明真实性不认可，井涛未按照法律规定出庭作证，无法核实该证明系其本人所出具，即使系井涛本人所出具，也无法推翻崔书珍起诉前未取得购房资格，客观上不能够办理房产过户，并且未按照合同约定通知孙雪梅于何时、何地办理房产过户手续的事实，孙雪梅从未收到崔书珍或中住公司的通知，且崔书珍无其他证据证明2019年4月18日之前向孙雪梅通知履行合同。崔书珍质证称，对证据的真实性无异议，能够证实2019年4月18日崔书珍要求卖方履行合同，办理过户手续，孙雪梅明示不履行合同，构成违约。经审查，《解除劳动合同证明》上载明此联为员工联，对该证据真实性无法认定；井涛的书面证明真实性无法确认，且井涛未出庭作证，不符合法定形式，本院对中住公司提交的证据不予采信。二审另查明，崔书珍、孙雪梅均认可双方电话联系解除合同事宜发生在崔书珍起诉之前。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，崔书珍、孙雪梅、中住公司于2016年9月30日所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”崔书珍按照合同约定履行了支付定金及首付款的义务，孙雪梅履行了交房义务，因孙雪梅当时没有取得房屋权属证书，双方没有办理过户手续，该情形与涉案房屋买卖合同约定孙雪梅取得房产证后，崔书珍办理贷款的约定相符。在合同履行过程中，在孙雪梅于2017年12月取得权属证书后，因相关限购政策，由于崔书珍没有取得济南市户籍，不符合户籍不在济南市的人员所应具备的购房条件，导致涉案合同仍无法按约定继续履行。崔书珍于2018年4月18日取得济南市户籍，此时合同满足继续履行的条件，崔书珍主张其取得济南市户籍当天已通知孙雪梅，但其提供的证据不足以证实其主张。2018年4月19日，孙雪梅向崔书珍发出解除合同通知，双方均认可在发出解除合同邮件、崔书珍起诉之前电话联系过解除合同邮件事宜，崔书珍于同日向一审法院提起诉讼要求继续履行涉案合同，应认定孙雪梅以电话方式通知崔书珍在前，崔书珍随后立即起诉。故依据上述法律规定，本案双方一方要求解除合同，另一方要求继续履行合同，涉案合同是否继续履行需由人民法院作出裁判，在一审判决作出之前，孙雪梅表示拒绝继续履行合同，其拒绝履行合同的理由是要求解除合同，故孙雪梅拒绝履行合同的意思表示仍在本案审理的合同是否履行范围内，故孙雪梅的该项主张系在法院判决合同继续履行之前，不能据此认定孙雪梅违约；而且，在崔书珍取得济南市户籍后，亦应给予孙雪梅合理的履行期限。综上，一审法院判决孙雪梅违约并支付违约金23.4万元欠当，本院予以纠正。鉴于崔书珍已取得济南市户籍，涉案合同继续履行的条件已成就，为维护交易稳定，一审法院酌情判决崔书珍、孙雪梅、中住公司所签订的《房屋买卖合同》继续履行，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人孙雪梅的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2840号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2840号民事判决第四项；三、驳回孙雪梅其他诉讼请求。一审案件受理费4812元，由崔书珍负担，保全费4420元由孙雪梅负担；二审案件受理费4812元，由孙雪梅负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年八月二十八日书记员  李宜濂