广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2518号原告：何素婵，女，汉族，1966年1月1日，住广州市天河区，委托诉讼代理人：李品磊,北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：郑重，职务总经理。委托诉讼代理人：余小晔，女，汉族，1981年4月23日出生，住广州市天河区，是被告公司员工。原告何素婵与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，由审判员王硕适用简易程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴辉柏、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余小晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何素婵向本院提出诉讼请求：一、判令被告自2017年9月16日起至案涉房屋达到交房条件后被告书面通知原告收楼并实际交付房屋给原告之日止，每日按总房价款2538722元的万分之二向原告支付逾期交房违约金（自2017年9月16日起至判决发生法律效力之日期间的违约金应在判决发生法律效力之日10日内支付；判决发生法律效力之日至案涉房屋达到交房条件后被告书面通知原告收楼并实际交付房屋給原告之日止的违约金于每月10日前逐月支付。）（违约金暂计至2019年5月31日为316324元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月19日，原被告就被告开发的从化区雅居乐沙贝三期4组团自编xxx栋x梯xxx房（下称标的房屋)签订了认购书，由于政府限价原因，被告要求将房价分拆，一部分为购房款，超过限价的购房款约定成装修款，装修款本质上是购房款。双方在认购书中约定该房屋毛坯售价为1480859元，装修总价为1057863元。2017年6月19日，原被告双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》。在签订商品房买卖合同的同日，原被告双方签订了装修合同。购房合同和装修合同签订后，原告已经向被告支付了标的房屋毛坯房价款及装修款实际交易总购房款共2538722元。原告认为被告是为了规避政府限价而通过签订“双合同”的虚假方式出售标的房屋，将真实的总购房款拆分为一部分购房款和一部分装修款，被告要求原告签订装修合同是违法行为，该装修合同应为无效。被告提供的装修极为简单，标的房屋、共用设施及附属配套项目没有达到交付使用条件而且存在严重的漏水渗水问题，仍未临电，与约定的装修款相差甚远，至今被告也没有通知移交得到交付及使用条件的房屋给原告。被告已经严重违反了合同约定，应向原告承担逾期交房的责任。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称，1.涉案房屋的装修款不属于购房款，房款及装修款均为双方真实意思表示。2.涉案房屋已完成竣工验收备案符合建筑法61条规定的法定交付标准，及省高院关于审理房屋买卖合同纠纷的指引第30条规定，同时也符合买卖合同附件七补充协议第6条约定的交付标准，且原告已确认毛坯房收楼，因此不存在逾期交付。3.永久用电并非法定交楼条件，根据双方签订的买卖合同补充协议约定，原告同意交楼时使用临电。4.装修合同约定交楼时间为2018年12月15日，且原告并未提供证据证明临电对其使用房屋存在任何影响，被告也依约完成了涉案房屋的装修，因此原告起诉要按照2017年9月16日起算违约金没有依据。5、违约金计算应按买卖合同约定分段计算，180天内按每日万分之一，超过180天，按每日万分之二。经审理查明：2017年6月19日，原告作为认购方与被告作为出售方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，内容为：认购物业为雅居乐名门半岛花园三期4组团自编xxx栋x梯xxx房，售价为1480859元，于2017年9月15日前交付使用。付款办法：20000元于签署本认购书时已付清；第一期楼款424258元于2017年6月24日付清，第二期楼款1036601元于2017年8月17日付清。认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修总价为1057863元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的15个月，装修款的支付方式为分期付款，第一期装修款317359元须于2017年6月24日前付清，第二期装修款740504元须于2017年8月17日前付清。2017年6月19日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201706180291），约定原告购买被告开发的位于广州市从化区xxx地段三期4组团自编xxx栋x梯xxx房的涉案房屋；建筑面积148.16平方米；房屋总价为1480859元，原告以分期付款方式付款，第一期自本预售合同网签之日起0日（不超过5日）内支付全部房价款的30%，金额444258元，第二期款在2017年8月17日前支付全部房价款的70%，金额1036601元；合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其中介机构办理交楼手续时的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天（含180天）被告按已付楼款总额的0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。每日合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七中有关约定负责更换。《补充协议》第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产住宅质量保证书》、《房地产住宅使用说明书》，即符合交付条件，原告同意办理收楼手续。原告在办理商品房交接手续时，除原告能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，被告应按收楼通知书指定日期完成向原告交付该商品房的义务，原告不接收时，被告不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。原告在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由原告一次性书面提出异议，由被告负责保修，但该异议不成为原告拒绝收楼的抗辩理由。5.12原告同意不以房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔。6.3小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。9.2如在房屋交接时，房屋套内的装饰、设备虽存有瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔，被告应对存在的问题予以整改或提供整改方案。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定：原告与被告双方就原告购买的雅居乐名门半岛花园-三期四组团L131栋1梯102房涉案房屋的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条装修工程位置：雅居乐名门半岛花园-三期四组团xxx栋x梯xxx房；第二条委托事项：被告及被告聘请的第三方（以下统称为甲方，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为1057863元，装修款的支付方式为分期付款，第一期装修款317359元须于2017年6月24日前付清，第二期装修款740504元须于2017年8月24日前付清。第五条委托工程质量规范及保修约定：1.原告按本合同第十四条附件2.1、2.2进行房屋装修验收，其中第十四条附件2.2只是装修标准约定，被告有权以同等材质替换。原告不得以装修存在轻微质量瑕疵为由拒绝收楼。2.该商品房所在楼宇之房屋装修工程均为被告统一设计、统一标准施工，原告不得干涉被告的装修工作，也不得向被告提出拆改原有建筑结构或共用设备管线等任何不合理之要求。3.原告就装修标准或装修质量有异议可以在办理收楼手续时一次提出，被告应在合理期限内进行整改，但不影响被告的交付，如原告以装修问题为由拒绝办理收楼手续，被告不承担迟延交付责任。第六条装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年12月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。第九条违约责任：5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十条其他：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。同日，原被告签订《毛坯收楼确认书》和《委托确认书》，内容分别为：“本人已接收雅居乐名门半岛三期四组团xxx栋x梯xxx房单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年12月15日（装修合同约定时间）开始计算。”“原告于2017年6月19日向被告购买三期四组团L131栋1梯102房，并与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（下称买卖合同）。因原告委托被告进行装修，故现原告委托被告进行毛坯收楼。”原告均予以签名确认。上述合同签订后，原告已支付了全部装修款1057863元及全部购房款1480859元，被告于2017年6月19日开具显示被告向原告收取专项维修资金15556.8元，分别于2017年6月19日、2017年8月23日开具装修款的收款收据，于2018年3月29日开具购房款的发票。被告于2018年12月11日向原告发出《收楼通知书》，庭审中，双方确认涉案房产目前未收楼。庭审中，被告确认涉案房屋的用电标准为临时用电。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案存在以下几个问题：第一，关于原告与被告签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》的效力及涉案房屋总价款的问题。被告与原告在签订《商品房买卖合同》的同时又要求原告与其签订了2017年6月19日的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款1480859元，一部分为装修价款1057863元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，被告与原告签订装修合同为虚假意思表示，且有违法嫌疑，故原告与被告在2017年6月19日签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》应为无效。但是，双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为2538722元。因此，原告主张以房屋交易价款2538722元作为计算逾期交楼违约金的基数，依法有据，本院予以支持。第二，关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案原告作为买受人依约支付了房款，被告作为出卖人应转移房屋所有权给原告，且房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故被告提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，由于被告为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。第三，被告应否向原告承担逾期交楼的违约责任问题。双方签订的商品房买卖合同约定被告应当在2017年9月15日前向原告交付毛坯房，但综合双方的合同及付款情况，被告应向原告交付的是装修完毕的涉案房屋，考虑到装修需要一定的施工时间，故本院认为应参照双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》载明的交付日期即2018年12月15日作为被告应向原告交付涉案房屋的日期。由于截止本案一审辩论终结前，涉案房屋尚未符合交楼标准，故被告应自2018年12月16日起向原告承担逾期交房违约责任。原告主张的2018年12月16日之前的违约金，本院不予支持。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故本院仅支持原告主张的自2018年12月16日起至原告向本院起诉之日即2019年6月5日的违约金。2019年6月6日之后的违约金，原告可另行主张。另，原告主张的房屋漏水问题，原告可以另循法律途径要求被告或相关主题进行维修或整改。第四，违约金的计算问题。根据双方的合同约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。本院支持的自2018年12月16日起至2019年6月5日止的违约金，共计171天，尚未超过180日，故按照合同约定，应该按已付楼款总额2538722元的每日0.1‰的标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金每日按照总房款2538722元的万分之一为标准，从2018年12月16日起至2019年6月5日止）给原告何素婵；二、驳回原告何素婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3022元，由原告何素婵负担2579元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员  王硕二〇一九年八月五日法官助理龙艳书记员李蕴