文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初2959号原告：重庆市德能房地产开发有限责任公司，住重庆市江北区建新西路2号22-1，统一社会信用代码91500105663592481Q。法定代表人：曹春林，董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：廖毅，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。被告：余正刚，男，1985年11月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：田仕艳，女，1988年2月18日出生，汉族，住重庆市开州区。原告重庆市德能房地产开发有限责任公司(以下简称“德能公司”)与被告余正刚、田仕艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，因本案不宜适用简易程序，本案于2019年5月5日转为普通程序，并于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告德能公司的委托诉讼代理人廖毅到庭参加诉讼，被告余正刚、田仕艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市德能房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2014年9月22日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，并判令被告交还位于重庆市开州区文峰街道静湖街滨海蓝湖653号商铺；2.依法判令被告向原告支付从2017年12月1日至2019年4月3日(起诉时)止租金40829元，逾期违约金从2017年12月1日起至付清租金之日止（逾期违约金以40829元为基数按照1‰的日利率计算）；3.本案律师费、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年9月22日签订《开州德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，约定原告将位于重庆市原开县文峰街道静湖街滨海蓝湖653号商铺（计租面积105.57平方米）出租给被告作为饰品公司业态的专业经营商，并约定租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日，并对租金及双方的权利义务等都作了明确的约定。合同签订后，原告已履行合同全部义务，被告按约支付了2014年12月1日至2017年11月30日期间的租金。但此后的租金一直未向原告支付，致使合同目的不能实现，经原告多次催收无果，故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告余正刚、田仕艳未作答辩。经审理认定事实如下：2014年9月22日，原告德能公司作为甲方(出租人)与作为乙方（承租人）的被告田仕艳、余正刚签订《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，合同约定：“......序言一、甲方是位于中国重庆市开县滨湖东路的【德能滨海蓝湖】商业街（下称“商业街”）的所有权人。二、甲方同意将商业街中的653号商铺（具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件1。下称“该房屋”）出租给乙方使用。乙方将该房屋作为副食/饰品业态的专业经营商，同意承租该房屋。......第二条租赁期限本合同项下租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日，自计租日开始计算。......第四条租金收取金额和租金支付时间4.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金标准和支付时间见下表：（以下为本院根据合同约定的租金支付标准和支付时间表格整理）2014年12月1日至2015年11月30日，年租金为10000元，交付时间为2014年11月22日；2015年12月1日至2016年11月30日，年租金为15500元，交付时间为2015年11月10日至2015年11月30日；2016年12月1日至2017年11月30日，年租金为20000元，交付时间为2016年11月10日至2016年11月30日；2017年12月1日至2018年11月30日，年租金为28500元，交付时间为2017年11月10日至2017年11月30日；2018年12月1日至2019年11月30日，年租金为30000元，交付时间为2018年11月10至2018年11月30日。......第二十二条违约责任22.4乙方延迟交纳租金，物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当按日向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金......双方特别确认，租赁期内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过三次（含），甲方有权解除本合同，乙方应当承担导致本合同提前终止的违约责任。......22.10甲方因乙方违约而委托律师进行索赔的，乙方除承担本合同约定或法律规定违约责任外，还应赔偿承担甲方所花费的实现追偿索赔的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、催收费、保全费、差旅费等实现债权的所有费用）。......”租赁合同落款处，原告德能公司盖章，被告田仕艳、余正刚签字并捺印确认。合同签订后，原告德能公司向被告田世艳、余正刚交付了租赁房屋，被告田世艳、余正刚向原告德能公司交付了2014年12月1日至2017年11月30日的租金，之后，被告田仕艳、余正刚未向原告德能公司交付租金。庭审后，原告主动向本院提出法院可根据情况适当调整租赁合同中约定的违约金。上述事实，有当事人的陈述以及原告营业执照、被告常住人口登记卡、租赁合同、法律事务委托代理合同、增值税发票等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方于2014年9月22日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律规定，且不存在可撤销或合同无效等情形，属合法有效的协议，具有合同约束力，双方均应自觉遵守。根据该租赁合同第二十二条第四款第二项约定，双方特别确认，租赁期限内，如被告田仕艳、余正刚延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计3次以上，原告德能公司有权解除该合同，被告田仕艳、余正刚应承担导致该合同提前终止的违约责任；庭审查明，被告田仕艳、余正刚确欠原告德能公司的租金，累计3次以上，构成违约，原告德能公司有权解除与被告田仕艳、余正刚签订的房屋租赁合同，故本院对原告德能公司请求解除原、被告双方于2014年9月22日签订《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因被告田仕艳、余正刚未按期支付租金，原告德能公司解除其与被告田仕艳、余正刚签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，解除后，其有权收回出租房屋，被告田仕艳、余正刚应当返还租赁物。故对原告德能公司要求被告田仕艳、余正刚交还涉案房屋，本院予以支持；对于涉案房屋的位置，因双方并未向本院提交充分有效的证据予以证明涉案房屋的现在地址，故本院依法按照合同中所载地址予以确定，即重庆市开州区滨湖东路的【德能滨海蓝湖】商业街653号商铺。对于下欠租金及违约金问题：对于租金，原、被告于合同中约定了租金计算标准，根据该标准，从2017年12月1日至2019年4月3日，被告田仕艳、余正刚共应支付原告德能公司租金38750元。对于违约金，《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》第二十二条第四款第一项约定延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，被告田仕艳、余正刚应当按日向原告德能公司或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，但原告德能公司并未向本院提交充分有效的证据予以证明其损失的大小，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告德能公司主动提出请求本院适当减少违约金，本院酌情确定以被告田仕艳、余正刚当年实际所欠租金金额为基数按照年利率6%分段计算，故本院考虑可能给原告德能公司造成的损失大小等因素，对违约金依法确认为1910元。对于为实现债权而支出的法律服务费问题：《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》第二十二条第十款约定，原告德能公司因被告田仕艳、余正刚违约而委托律师进行索赔的，被告田仕艳、余正刚承担该合同约定或法律规定违约责任外，还应赔偿承担原告德能公司所花费的实现追偿索赔的全部费用(包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、催收费、保全费、差旅费等实现债权的所有费用)，该约定系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚实履行。原告德能公司为实现债权提起本案诉讼，而与重庆市开州区丰乐法律服务所签订了《法律事务委托代理合同》，合同约定原告德能公司需支付法律服务费2500元，该2500元为原告德能公司根据约定所必须负担的成本，也有发票为证，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2014年9月22日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》；二、由被告田仕艳、余正刚于本判决生效后十日内将位于重庆市开州区滨湖东路的【德能滨海蓝湖】商业街653号商铺交还给原告重庆市德能房地产开发有限责任公司；三、由被告田仕艳、余正刚于本判决生效后十日内支付原告重庆市德能房地产开发有限责任公司2017年12月1日至2019年4月3日的租金38750元及违约金1910元；四、由被告田仕艳、余正刚于本判决生效后十日内支付原告重庆市德能房地产开发有限责任公司法律服务费2500元；五、驳回原告重庆市德能房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872.75元，由被告田仕艳、余正刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 长  雷 洪人民陪审员  陈前光人民陪审员  徐心华二〇一九年八月十二日法官 助理  沈 建书 记 员  唐 琳