四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初7159号 原告：先清梅，女，1986年4月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：周裕贤，四川超跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李守忠，四川超跃律师事务所律师。 被告：东莞蒙卡商贸有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道光明社区外经工业园纵五路3号厂房。 法定代表人：付宏，东莞蒙卡商贸有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：张明，广东金地（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳玲，广东金地（成都）律师事务所律师。 第三人：李之略，男，1987年12月24日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告先清梅与被告东莞蒙卡商贸有限公司（简称蒙卡商贸公司）、第三人李之略房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告先清梅的委托诉讼代理人周裕贤、李守忠，被告蒙卡商贸公司的委托诉讼代理人张明、王艳玲，第三人李之略均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 先清梅向本院提出诉讼请求：1．判决解除先清梅与蒙卡商贸公司于2018年5月7日签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2．判令蒙卡商贸公司立即向先清梅退还定金295000元；3．本案诉讼费、保全费等由蒙卡商贸公司承担。事实和理由：2018年5月7日，蒙卡商贸公司（甲方）与李之略（乙方）通过四川链家房地产经纪有限公司（简称链家房产公司）签订《成都市存量房屋买卖合同》等协议，上述合同约定将其单独所有的位于成都市锦江区的房屋以295万元的总价出售给李之略。同日，蒙卡商贸公司、李之略、先清梅三方签订《关于合同（编号：100001673891）买受方变更协议》，三方一致同意李之略将与蒙卡商贸公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》等协议项下权利义务转移至先清梅。至此，先清梅成为涉案房产买受人。合同签订当日，先清梅按约履行了合同义务，支付了定金及佣金。但由于成都市人民政府办公厅于2018年5月15日发布了《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，通知明确限制了相应的购房资格，而先清梅属于被限制范围内，导致《成都市存量房屋买卖合同》继续履行条件不能成就。先清梅数次向蒙卡商贸公司告之《成都市存量房屋买卖合同》不能继续履行之实际情况并要求退还定金事宜，但蒙卡商贸公司一直拒绝退还。蒙卡商贸公司的行为给先清梅造成了严重的经济损失，为维护合法权益，特提起诉讼。 蒙卡商贸公司辩称，1．先清梅无权请求解除蒙卡商贸公司与李之略签订的购房合同，先清梅丧失购房资格，只能请求解除其与蒙卡商贸公司、李之略签订的《关于合同（编号：100001673891）买受方变更协议》；2．先清梅无权要求返还已付定金，因基于先清梅签订《关于合同（编号：100001673891）买受方变更协议》及该行为性质属于代李之略履行的法律事实，故蒙卡商贸公司有权收取代李之略履行的支付款项；3．本案三方协议并非构成买卖合同权利义务的转让，因李之略并未退出原买卖合同的债权债务关系，李之略原买卖关系并未消灭，其仍有支付购房款义务，故请求驳回先清梅诉讼请求。 李之略述称，房屋买卖双方是蒙卡商贸公司和先清梅，先清梅的真实意愿也是要购买房屋，导致不能继续履行合同是新政策的客观原因。 本院经审理认定事实如下：2018年5月7日，蒙卡商贸公司（甲方）与李之略（乙方）通过链家房产公司居间服务签订了合同编号：100001673891的《房屋交易文件》，项下包括《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》等及相关附件和《关于合同（编号：ＭＭ100001673891）的补充协议》，约定甲方将其所有的位于成都市锦江区房屋出售给乙方，房屋用途为住宅，建筑面积70.38平方米，成交价为295万元。合同还约定，乙方应在签订本合同当日支付定金29.5万元，直接支付给甲方，于2018年5月25日前将118万元房款打到光大银行监管账户，于2018年5月31日前将剩余房款147.5万元打到光大银行监管账户，且需在2018年5月31日完成房屋过户，若乙方未按照上述时间执行合同，则视为违约，甲方不退还定金，合同终止；乙方未按照约定时间付款逾期超过15日的，甲方有权单方面书面解除合同，乙方应按合同成交价20%向甲方支付违约金；在合同履行过程中，如发生合同当事人无法预见、无法避免、无法克服和无法控制的事件及情势变更（包括但不限于国家政策变动、行政措施变更、现行法律法规变化等）以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，部分或全部免除履行职责或推迟履行职责；链家房产公司收取的佣金，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。 2018年5月7日，蒙卡商贸公司与李之略签订了由蒙卡商贸公司（出售方，甲方）、李之略（原买受方，乙方）、先清梅（新买受方，丙方）三方达成的《关于合同（编号：100001673891）买受方变更协议》，约定：将《房屋交易文件》中的买受人变更为丙方；甲、乙、丙三方协商一致，甲乙双方就上述房屋买卖所签署的《买卖合同》项下乙方的权利义务全部转移至丙方，丙方同意享有并承担前述合同项下的全部权利义务；本协议约定的权利义务转移自本协议签署之日起生效；甲、乙、丙三方一致同意，权利义务转移至丙方后，原《买卖合同》继续履行；甲乙双方协商一致，新的买受人先清梅有权利签订和撤销《成都市存量房屋买卖合同》以及与房屋买卖相关的一切合同文本。先清梅于2018年5月9日在上述买受方变更协议上签字，并于当日向蒙卡商贸公司付宏私人账户转账支付购房定金29.5万元，蒙卡商贸公司同时出具了收据。 2018年5月15日，成都市人民政府发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发［2018］17号），依照通知内容，先清梅属于被限制购买案涉房屋范围。 另外，本院同时在审理蒙卡商贸公司起诉的请求解除与李之略签订的上述房屋买卖合同，并主张李之略支付违约金、中介佣金的关联案件，案号为（2019）川0104民初6214号。 以上事实，有当事人的身份证明材料、《房屋交易文件》、《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《关于合同（编号：100001673891）买受方变更协议》、《关于合同（编号：MM100001673891）的补充协议》、支付凭证、收据、房屋信息查询记录等证据及当事人的陈述在案为证。 本院认为，蒙卡商贸公司与李之略通过链家房产公司居间服务签订了合同编号：100001673891的《房屋交易文件》项下的《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《关于合同（编号：MM100001673891）的补充协议》等以及蒙卡商贸公司、李之略、先清梅三方签订的《关于合同（编号：100001673891）买受方变更协议》，是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据买受方变更协议内容，李之略已将与蒙卡商贸公司签订的房屋买卖合同中买受人的权利义务全部转让给了先清梅，并且得到蒙卡商贸公司的承认，先清梅也依照买卖合同约定支付了购房款定金，蒙卡商贸公司收到定金并向先清梅出具收据，故自买受方变更协议签订后，先清梅已成为案涉房屋的实际买受人，原房屋买卖合同的相对方已变更为蒙卡商贸公司和先清梅，上述买卖合同对蒙卡商贸公司和先清梅发生法律约束力。蒙卡商贸公司提出李之略是案涉房屋实际的买受人，先清梅只是代李之略履行合同义务的主张，不符合合同约定，也无事实和法律依据，本院不予支持。先清梅支付定金后，由于国家政府部门出台了限购政策，先清梅从而失去了购买案涉房屋的资格，上述房屋买卖合同无法再继续履行，合同目的无法实现，故先清梅要求解除合同的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持。依照法律规定，当事人解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，先清梅未提交诉前通知蒙卡商贸公司解除合同的相关证据，因本院已将起诉状副本送达了各方当事人，故本院将送达时间视为解除通知送达对方的时间，据此，本院确认合同已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，导致合同无法履行最终解除的原因，是因为双方签订合同后政府部门出台了限购政策，对此双方均无过错，先清梅要求退还定金的主张，既有事实依据又符合法律规定，应予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告先清梅与被告东莞蒙卡商贸有限公司之间的合同编号：100001673891的《房屋交易文件》项下的《成都市存量房屋买卖合同》等买卖协议已经解除； 二、被告东莞蒙卡商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告先清梅退还购房定金295000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2863元、保全费1995元，两项共计4858元，由被告东莞蒙卡商贸有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇一九年八月十五日 书记员  傅晓婉