福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初699号 原告（反诉被告）:林丽华，女，1975年12月5日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告（反诉被告）：陈丽珍，女，1959年1月7日出生，汉族，住福州市长乐区。 原告（反诉被告）：高瑞玉，女，1965年3月2日出生，汉族，住福州市长乐区。 原告（反诉被告）：高丰泽，男，1990年10月31日出生，汉族，住福州市长乐区。 上列原告共同委托诉讼代理人：周善鹤，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司，住所地福建省福州市仓山区。 法定代表人：马锜，总经理。 被告：上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司，住所地上海市嘉定区金沙江西路1051弄82号、1075弄17号一层A3，统一社会信用代码913101140820315129。 法定代表人：游海清，总经理。 上列被告共同委托诉讼代理人：丁永峰，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：柯一峰,福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽与被告（反诉原告）上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司（以下简称“上海咕叽咕叽公司福州分公司”）、上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司（以下简称“上海咕叽咕叽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽的共同委托诉讼代理人周善鹤和被告上海咕叽咕叽公司福州分公司、上海咕叽咕叽公司的共同委托诉讼代理人柯一峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告上海咕叽咕叽公司福州分公司之间签订《商铺租赁合同》于2018年11月9日解除；2.被告上海咕叽咕叽福州分公司向原告支付拖欠的2018年10月10日至2018年11月9日期间租金124513元；3.被告上海咕叽咕叽福州分公司以拖欠的租金124513元为基准，按日万分之六的标准，向原告支付自2018年9月30日起计至被告偿清之日止的迟延履行违约金；4、被告上海咕叽咕叽公司福州分公司自2018年11月10日起至2019年3月31日共141天，按《租赁合同》约定的日租金两倍向原告支付涉诉房屋占用使用费，即124513元/30天*2*141天=1170422.2元；5.被告上海咕叽咕叽公司福州分公司承担原告将位于福州市台江区曙光路东侧）福州金融街万达广场二期A区商场1层151、152/153/154号商铺内被告设备迁出搬离的费用32000元；6.被告上海咕叽咕叽公司福州分公司赔偿原告垫付的2019年1月至2019年3月期间的物业服务费11337.88元；7.确认原告没收被告上海咕叽咕叽公司福州分公司已缴纳的保证金30万元；8.被告上海咕叽咕叽公司对于上海咕叽咕叽公司福州分公司的债务应向原告承担连带偿还责任。事实和理由：2015年4月3日，原告与被告上海咕叽咕叽公司福州分公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于福州市台江区曙光路东侧）福州金融街万达广场二期A区商场1层151、152/153/154号商铺（以下简称“涉诉商铺”）出租给被告，租赁期限自2015年4月10日起至2021年4月9日止，其中2018年4月10日至2019年4月9日的租金标准为124513元/月，租金不含物业服务费、能源费、水电费等；租金支付时间为每一个月为一个交租期，每月25-30日支付下月租金；被告于合同签订之日起七日内缴纳保证金30万元；如被告逾期缴纳租金，每逾期一日，应向原告支付未付金额0.3%的迟延履行金，逾期超过15日的，原告有权解除合同并没收保证金；合同终止后被告应交还涉诉商铺，每延期一天，应向原告支付相当于合同终止时日租金两倍的占用使用费，且原告有权采取封门、自行清理铺内物品等强制措施，由此导致的责任及损失由被告全部承担。2018年9月30日，被告逾期未向原告支付2018年10月10日至2018年11月9日期间的租金124513元。经原告多次当面或电话催告，被告均拒付租金，甚至还无理要求原告调低租金标准。鉴于被告逾期支付租金超过合同约定履行期15日且无继续履约的意向，2018年10月26日，原告依据合同之约定采取暂时封门的强制措施，阻止被告继续使用涉诉商铺。2018年11月7日，诸位原告共同通过林丽华向被告寄出了编号为1001246000415的EMS快件，内附有《限期清场通知书》，函告被告解除合同并立即退场。被告已于2018年11月9日收到该函件，但拒不执行。2018年11月23日，原告委托北京中银（福州）律师事务所向被告重申原告解除《商铺租赁合同》事宜，向二被告分别寄送《律师函》，并要求被告应于收到函件之日起三日内退场交还涉诉商铺。2018年11月24日，被告收到上述律师函件，但仍不予执行。2019年1月至3月期间，由于被告拒不支付租金也不腾退涉诉商铺的违约行为，原告非但未享受到涉诉商铺租金收益，还承担了2019年1月至3月期间的物业服务费11337.88元。鉴于被告未能根据原告之要求限期腾退案涉房屋还给原告，为防止原告经济损失进一步扩大，原告与第三方福州市仓山区金添搬家服务部于2019年3月20日签署《商铺清场承包合同》，约定原告委托福州市仓山区金添搬家服务部将案涉商铺内被告设备搬离，原告向福州市仓山区金添搬家服务部支付搬运费32000元。鉴于原告已完成涉诉商铺的腾退清理工作。原告主张的涉诉商铺占用使用费按《租赁合同》约定自2018年11月10日起计至2019年3月31日共141天，即124513元/30天*2*141天=1170422.2元。另，被告上海咕叽咕叽公司福州分公司系被告上海咕叽咕叽公司设立的、领取有营业执照的分支机构，上海咕叽咕叽公司对于上海咕叽咕叽公司福州分公司的债务应向原告承担连带偿还责任。 被告上海咕叽咕叽公司福州分公司、上海咕叽咕叽公司辩称，一、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》尚未解除，原告诉求无法律请求权基础，请求予以驳回。在本案中，自2018年10月初起，原、被告双方多次进行关于发票问题、租金支付方式及租金数额的协商。2018年10月26日，在原告与被告继续协商发票给予问题的期间，林丽华突然纠集社会闲散人员强行冲击正在经营的门店，推搡被告的工作人员并将门店强行锁住，造成门店内的工作人员及正在消费的消费者和未成年孩童仓惶无措并被赶出门店。被告门店内的工作人员即刻报警并留有报警记录。但至反诉之时门店依旧被林丽华锁住。根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》中第十一条第5点“甲方四个产权人一致同意将四个店铺合并租给乙方，四个产权人在此同时保证在合同有效期内不会采取单一行动，任何单一行动对乙方都不具有约束力。”因此，原告所寄送的函件文书均无原告四人的签名及盖章，亦未附有授权委托书，被告亦回寄《告知函》表示回应及质疑，但原告依旧并未提供相关证明材料。因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》并未解除。2018年10月份，因原告违约锁门的行为致使被告实际所使用门店的天数为15日。故原告所列诉请及要求没收保证金均无请求权基础，请求予以驳回。二、原告在《商铺租赁合同》尚未解除的情形下，强制将门店上锁，同时要被告支付房屋占用使用费、搬运费、物业管理费等于法无据。同时应当赔偿被告相应损失。2018年10月26日，林丽华突然纠集社会闲散人员强行冲击正在经营的门店，推搡被告的工作人员并将门店锁住。该行为明显违法、违约，且造成被告无法进入门店，既无法继续经营亦无法搬移店内物品。同时，基于原告林丽华的个人行为，已经违反双方签订《商铺租赁合同》的约定。三、本案中，在原、被告双方签订的《商铺租赁合同》尚未解除的情况下，原告单方于2019年3月22日强行拆毁被告的大型游乐设施设备。因此，该行为明显侵犯被告的物权，亦违反双方签订的《商铺租赁合同》。同时，原告将本案案涉场地另行出租构成一房二租，明显构成违约。原告在《商铺租赁合同》尚未解除的情形下，强制将被告门店内设施设备拆毁并另行出租构成一房二租，业已构成违约，系原告导致无法实现合同目的，亦应当由其自行承担相应责任。要求被告赔偿于法无据。 反诉原告上海咕叽咕叽公司福州分公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因被反诉被告锁门期间造成的工人工资及营业损失（暂计至反诉之日共计：702634元）；2.判决解除反诉被告与反诉原告所签订的《商铺租赁合同》并返回反诉原告已缴纳的保证金300000元；3.判决反诉被告违约解除合同而赔偿反诉原告保证金300000元。事实和理由：2015年4月3日，反诉被告与反诉原告签订了《商铺租赁合同》，约定反诉被告将位于福州市台江区商铺的房屋出租给反诉原告，租赁期限为6年。2018年10月起，反诉原告与反诉被告多次进行关于发票、租金支付方式及租金数额的协商，但反诉被告均未予理会，且多次扬言反诉原告付出不能承受的代价。2018年10月26日，在反诉原告与反诉被告继续协商期间，林丽华突然纠集社会闲散人员强行冲击正在经营的门店，推搡反诉原告工作人员并将门店强行锁住，造成门店内的工作人员及正在消费的消费者及未成年孩童仓惶无措并被赶出门店。反诉原告门店内的工作人员即刻报警并留有报警记录。但至今门店依旧被反诉被告林丽华锁住。根据双方签订的《商铺租赁合同》中第十一条第5点“甲方四个产权人一致同意将四个店铺合并租给乙方，四个产权人在此同时保证在合同有效期内不会采取单一行动，任何单一行动对乙方都不具有约束力。”反诉被告林丽华的行为已经完全违反了双方签订的合同，反诉原告多次要求反诉被告林丽华提供四位反诉被告签名的文件或是授权委托书，但反诉被告林丽华拒不提供。同时，在合同存续期间，反诉被告将门店上锁至今，造成反诉原告不得不将门店工作人员调派安置并继续负担其工资费用。与此同时，因反诉被告林丽华的非法锁门行为导致案涉门店内的租赁者易包（福州）餐饮管理有限公司向反诉被告及本诉被告上海咕叽咕叽公司提出《函告》，要求承担赔偿损失。另，案涉门店被锁之后，出现大量客诉及客户要求退卡的情况，造成反诉原告无法继续营业，乃至无业可营，给反诉原告造成巨大的经济损失。之后，反诉被告更是在法院尚未裁判合同解除的情况下，公然违约将门店另行出租。至此，反诉原告因反诉被告的违约行为，已导致无法实现合同目的，故而反诉原告要求解除合同，并依据双方签订的《商铺租赁合同》第十条第四项返还保证金并赔偿300,000元。2019年3月22日，反诉被告将位于案涉门店内的设施设备强行拆毁。因此，反诉被告林丽华等4人明显侵犯反诉原告的正当权益，并已经违反双方签订的《商铺租赁合同》，对位于福州市台江区商铺内被林丽华等4人拆毁的设施设备要求反诉被告对拆毁的设施设备及场地装修的残值进行赔偿。 反诉被告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽辩称，1、反诉原告无权要求赔偿因被反诉被告锁门期间造成的工人工资及营业损失以及返还反诉原告已缴纳的保证金300000元；反诉原告违约在先，反诉被告有权采取锁门等措施，并且在符合《商铺租赁合同》的情况下，通知反诉原告解除《商铺租赁合同》。2、反诉原告未能证明其反诉请求要求反诉被告赔偿款项的计算依据，该经济损失无法确认；3、鉴于反诉原告无权向反诉被告要求经济损失以及要求返还保证金，因此，本案的诉讼费用以及反诉费用均由反诉原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月3日，以林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽为出租方（甲方），以上海咕叽咕叽公司福州分公司为乙方，双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定如下：甲方是位于台江区曙光路东侧）福州金融街万达广场二期A区商场1层151、152、153、154）号铺的合法产权人。商铺概况1.位置：广场室外步行街（金融街万达广场二期A区商场1层151、152、153、154）号，2.建筑面积：581.43平方米。租期自2015年4月10日起至2021年4月9日止。甲方同意在2015年4月10日前将该商铺按届时现状移交给乙方，乙方同意在进场日开始对该商铺进行装修和开业筹备，届时双方签署交接确认书。该商铺租金……2018年4月10日至2019年4月9日，租金标准为月租金为124513元/月……自计租日起，每壹个月为一个交租期。乙方应在本合同签署的7日内支付第一期租金98843元（2015年5月10日至6月9日租金）；之后应在每个月（25-30）日支付下月租金；甲乙双方自签订合同七日内预付保证金叁拾万元。六、迟延履行违约金如乙方逾期交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金。八、商铺交还1.本合同终止后乙方所增容的电力和所增设的煤气设施无偿归给甲方产权，乙方应将商铺恢复到进场日状态（正常使用及时间因素损耗、拆除将导致该商铺墙面、地面、天花受损的装修部分除外），以清洁状态交还甲方，甲方在合同终止时，七日之内，无条件将保证金退还到乙方指定账户。2.乙方应在交还该商铺前结清租金、物业服务费、能源费等全部费用，否则甲方或物业服务公司有权阻止乙方撤离其物品；由此导致损失和责任全部由乙方自行承担。3.乙方未能按约定交还该商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费，且甲方有权采取封门、自行清离铺内物品等强制措施，因此导致损失和责任由乙方承担。十、合同终止与解除1.任何一方无法定或约定理由不得单方解除本合同。2.因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项。3.租期届满，本合同自动终止。4.因甲方违约导致合同解除的，甲方应赔偿乙方所缴纳的保证金及赔偿直接所产生的损失。5.发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并没收乙方所缴纳的保证金并直接所产生的损失：（1）乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；（2）乙方迟延支付租金、租赁税费等相关费用超过15日的。十一、特别约定……甲方四个人产权人一致同意将四个店铺合并出租给乙方，四个产权人在此同时保证在合同有效期内不会擅自采取单一行动，任何单一行动对乙方都不具有约束力……。合同签订后，被告上海咕叽咕叽公司福州分公司向原告交纳了保证金300000元。被告上海咕叽咕叽公司福州分公司向原告支付租金至2018年10月9日止。2018年10月26日，原告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽将讼争商铺锁门，被告停止经营。2018年11月，原告向被告发出《限期清场通知书》，内容为：上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司：贵司截止至2018年10月30日尚欠我方2018年10月份租金人民币124513元，经我方多次催告，但贵司迟迟未将租金交付给我方。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十条第5点约定，贵司迟延支付租金、租赁税费等相关费用超过15日的，视为贵司严重违约，我方有权解除《商铺租赁合同》并没收贵司缴纳的保证金。鉴于贵司迟延支付租金已超过15日，经我方多次沟通协商无果后，已于2018年10月26日将租赁的物业上锁并将相关《告知函》以短信形式发给了贵司负责人，但贵司至今仍未与我方协商解决善后事宜……。被告上海咕叽咕叽公司福州分公司于2018年11月9日收到上述《限期清场通知书》。2018年11月27日，被告上海咕叽咕叽公司福州分公司向原告发出《告知函》，认为林丽华的单一行为对其不具有约束力，并要求从2018年10月26日的租金损失由陈丽珍、林丽华、高丰泽、高瑞玉承担，并要求原告陈丽珍、林丽华、高丰泽、高瑞玉停止侵权行为，解除门锁，向其赔礼道歉。2019年3月22日，原告陈丽珍、林丽华、高丰泽、高瑞玉将商铺内物品清空搬离。而后，原告将讼争商铺租赁给他人使用至今。 诉讼中，原告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽称其要求没收被告上海咕叽咕叽公司福州分公司保证金300000元的性质为：因上海咕叽咕叽公司福州分公司拖欠租金的行为导致《商铺租赁合同》解除，该300000元款项为合同解除的违约金。被告上海咕叽咕叽公司福州分公司认为导致合同解除的责任在于原告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽，原告无理由没收。退一步说，该款项作为合同解除的违约金亦过高，要求法院予以调整。 综上事实，本院认为，林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽与上海咕叽咕叽公司福州分公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力。关于合同的解除时间。《商铺租赁合同》约定了承租人迟延交付租金超过15日的，出租方享有合同解除权。在本案中，被告上海咕叽咕叽公司福州分公司本应在2018年9月25—30日期间向原告支付2018年10月10日至2018年11月9日的租金，但被告却未向原告支付。至2018年10月25日，被告已迟延交付租金超过25日，因此原告向被告发出《限期清场通知书》，于法有据。被告确认于2018年11月9日收到上述《限期清场通知书》，因此，本院认定双方签订的《商铺租赁合同》于2018年11月9日解除。 因原告于2018年10月26日自行锁住讼争商铺，故本院认定从2018年10月26日起，讼争店面在原告管业占有使用中。故被告上海咕叽咕叽公司福州分公司应向原告支付从2018年10月10日起至2018年10月25日止的租金66407元（124513元÷30天×16天取整）。因合同约定了迟延履行违约金的金额为每日0.3%，原告自愿调整为每日0.06%不违反法律规定，本院予以照准。因此，被告还应以拖欠的租金66407元为基数，按日万分之六的标准，向原告支付从2018年10月1日起至偿还之日止的迟延履行违约金。对于原告要求被告支付从2018年10月26日起的租金及占有使用费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 对于原告要求被告支付设备搬迁费用32000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告向被告发出《限期清场通知书》，解除双方签订的《商铺租赁合同》，但被告对此有异议，但原告却于2018年10月26日自行锁住讼争商铺，并于2019年3月将商铺设备搬离，且讼争商铺于2018年10月26日起在原告占有中，因此，原告要求被告支付设备搬迁费用于法无据，本院不予支持。因2018年10月26日之后讼争商铺均在原告管业中，故原告要求被告支付2019年1月—3月的物业服务费亦于法无据，本院亦不予支持。对于原告要求没收被告已缴纳的保证金300000元的诉讼请求，原告认为没收300000元的性质是因被告拖欠租金的行为导致合同解除，而应向其赔偿300000元违约金，但在本案中，原告未能举证证明其损失，且被告上海咕叽咕叽公司福州分公司提出上述违约金金额金额过高，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院酌情将违约金金额调低至50000元。鉴于本案原告已经收回讼争商铺的实际情况，本院认为被告已付的300000元租赁保证金用于抵扣其拖欠的租金及违约金后，原告应退还给被告。 另，反诉原告上海咕叽咕叽公司福州分公司要求反诉被告支付锁门期间造成的工人工资及营业损失702634元和赔偿金300000元的依据在于反诉被告于2018年10月26日自行锁住讼争商铺产生的损失。因上海咕叽咕叽公司福州分公司拖欠租金的行为导致本案《商铺租赁合同》解除，故反诉被告并未违反合同约定，因此，反诉原告要求反诉反诉被告赔偿工人工资、营业损失以及赔偿保证金300000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。在本案中，原、被告分别应向对方支付的款项经过抵销后，被告上海咕叽咕叽公司福州分公司无需向原告支付款项，故原告要求被告上海咕叽咕叽公司承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、二百一十六条、二百二十六条、二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下: 一、原告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽和被告上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司之间签订的《商铺租赁合同》于2018年11月9日解除； 二、被告上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司应于本判决生效之日起十日内向原告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽支付从2018年10月10日起至2018年10月25日止的租金66407元和迟延履行违约金（违约金以66407元为基数，按日万分之六的标准从2018年10月1日计至实际付清租金欠款之日止）； 三、被告上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司应于本判决生效之日起十日内向原告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽支付违约金50000元； 四、反诉被告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司退还履约保证金（退还金额：上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司交纳的租赁保证金300000元扣减判决第二项和第三项的欠租及违约金后剩余的款项）； 五、驳回原告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司的其他反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费34860元，由原告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽负担18946元，由被告上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司负担15914元；反诉案件受理费8262元，由反诉原告上海咕叽咕叽儿童游艺有限公司福州分公司负担5790元，由反诉被告林丽华、陈丽珍、高瑞玉、高丰泽负担2472元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  盛 洁 人民陪审员  刘行秀 人民陪审员  陈玉琼 二〇一九年八月二十六日 法官助理潘冰心 书记员林欢欢 附：本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。