辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终583号上诉人（原审原告、申请执行人）：刘昊龙，男，1981年3月17日生，汉族，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：刘锐（刘昊龙的父亲），男，1955年1月2日，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：苏永馥，锦州市古塔区。被上诉人（原审被告、案外人）：王云莲，女，1933年2月9日生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：秦岩，辽宁木鱼石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晓光（王云莲的儿子），男，1960年8月15日生，满族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：刘跃民，辽宁华英律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：锦州福兴房地产开发有限公司。住所地：锦州市古塔区人民街五段20-44号。法定代表人：蒋忠山，该公司经理。委托诉讼代理人：赵军，该公司法律顾问。上诉人刘昊龙因与被上诉人王云莲、王晓光及原审第三人锦州福兴房地产开发有限公司（以下简称福兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服锦州市中级人民法院（2018）辽07民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月19日开庭进行了审理。上诉人刘昊龙的委托诉讼代理人刘锐、苏永馥，被上诉人王云莲的委托诉讼代理人秦岩，被上诉人王晓光的委托诉讼代理人刘跃民到庭参加诉讼。原审第三人福兴公司经通知未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘昊龙上诉请求：撤销原审判决，改判王云莲与福兴公司签订的《房屋买卖协议书》无效。不能对抗上诉人对涉案房屋的查封及锦州市中级人民法院扣留涉案房屋租金的裁定。一审和二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：原判因被上诉人对省高院（2018）辽民终56号裁定书要求查清的问题没能提供新的证据，审判活动在形式上走了过场，回避了省高院要查清的问题，还是以发回重审前的锦州中院（2017）辽07民初18号判决的证据和理由作出同样的判决，来对抗省高院的裁定。省院裁定第一项是案涉房屋“未办理、不办理”产权登记手续的原因，本次庭审还是原审时王云莲提交的《房屋买卖协议书》中约定“甲方（福兴公司）所出售房屋为自用房，甲方并未办理产权登记手续”和规划部批准建案涉房，没有新证。原判以这两份证据企图证明“能否办理房屋产权证书是王云莲与福兴公司之间的问题，并不影响案涉房屋享有的物权期待权”，该结论错在一是该房是该开发小区的业主公共用房，可作业主的物业管理和其他公用，所有权属小区业主，就是福兴公司所自认的美其名为“自用房”是不允许买卖的，福兴公司是明知的，房屋开发公司开发的商品房均在产权监理部门登记备案，购买者凭含增值税的发票去办理产权登记手续，公共用房只批准建;但无登记产权的备案，是不允许办产权登记手续的。案涉的房屋就属这种情况，上诉人已到产权监理处咨询，明确答复不能办产权证书。如果福兴公司不认可上诉人的意见，可由福兴公司到产权监理部门开出案涉房屋已登记备案可办产权的证明，否则王云莲对案涉房屋不享有物权的期待权。二是原审把批准建和可否作商品房出售混为一谈是错误的，至于说“是否能够办理房屋产权证书系王云莲与福兴公司的问题”更是大错特错，错在把对案涉房物不享有物权的福兴公司认定可出售该房，把永远不可能得到物权的王云莲说成有期待权。省高院裁定书第二项要求“王云莲是否已全部支付了该房款、其是如何支付，原审应予查清”，原审没有查到任何支付房款和如何支付的新证据，还是辽07民初18号判决书的证据，还是18号判决书的“理由”，还是18号判决书的结果来应对省高院的裁定，对抗省高院的意见。仅此省高院就应直接改判认定房款未交，房屋买卖协议为假。或者最低也要以王云莲支付购房款证据不足不予采信为由，不能认定王云莲对涉案房屋享有排除他人执行的民事权益。该案从锦州中院听证会、两次庭审和省高院二审，双方提交的证据没有发生变化，只是如何认定的问题。上诉人认为形成完整的证据链条证明王云莲房款未交，房屋买卖协议为假。房款未交的主要表现是：王某经商的经济往来与王云莲交房款无关，从王某提供的大量取款回单上，40分钟内分七次支款，为啥还有几元的零头，违背常规，没见到430万怎么到王云莲手的凭证，没见到王云莲用啥方式将款转到福兴公司账上，福兴公司说没入财会账但也没能提供入哪个小账、哪个银行卡上，交款人签名福兴公司承认非王云莲本人签名，八旬老人为啥借款430万元购房也没能作合理解释。原审仅凭收据和福兴公司认可就判定已交房款，显然证据不足。同时作为重要证据的证人王某没有出庭作证，违背《最高法关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”，故该证据存在疑点很多，又没出庭作证，该证不具有法律效力。福兴公司因王云莲儿子王晓光与上诉人比较，是大债权人和小债权人，社会地位又不同，才恶意串通损害上诉人合法权益。福兴公司在王云莲提出执行异议前认可仲裁结果，认可对案涉房查封保全，并未说涉案房已卖出。2013年11月6日向上诉人签署以案涉房让与担保协议时没说已卖他人;2015年11月锦州仲裁委的裁决书写明可拍卖案涉房时，福兴公司没提出房已卖。锦州中院2016年2月25日（2016）辽07执16号裁定书对福兴公司下达保全案涉房及锦州中院2016年9月13日（2016）辽07执16号裁定书扣租金也没提异议。证明该房没卖他人。王晓光在本案中的地位、权利和义务原审采取回避欠妥。王晓光是案涉房实际承租人开办幼儿园，梁爽是借名者，有多次电话录音及与上诉人发生往来为凭。王晓光一直承认是租福兴公司的，在锦州中法下达查封该房并扣押租金时，拿出与福兴公司的租赁合同，配合锦州中院执法。证明该房没卖给王晓光母亲王云莲，如果该房是他母亲王云莲已购买，王晓光能不知情吗？当时为啥没把他母亲所谓已买此房作为依据向法院申明提出扣租金的异议呢？进入诉讼阶段又拿出与其母签订的租赁合同，能具有证据的效力吗？原审对此只字不提。对王晓光提出不是本案当事人，法院虽没采纳，但裁决中无他的权利和义务的表述，这是在判决书中罕见的。综上，恳请合议庭支持上诉人的上诉请求。王云莲辩称，首先我们认为原审法院的判决是正确的，应依法维持原审判决。其次，我们认为上诉人的上诉理由是不成立的。一、上诉人承认2016年2月15日锦州中院（2016）辽07执16号裁定内容为“查封被执行人锦州福兴房地产开发公司所有的士英里311-1、2、3商品房”这说明，该房屋在开发公司没有出售前，其所有权为锦州福兴房地产开发公司。因此，福兴房地产开发公司有权对其所有的房屋进行转让，更有权将该房屋转让给被上诉人。二、对涉案房屋是否转让并交付使用的问题，我们已经。向法院提交了《房屋买卖协议书》、交的房款收据，物业费收据，取暖费收据，足以证明房屋买卖事实的存在。上诉人对福兴公司与被上诉人房屋买卖是否真实所提出的各种质疑，均源于上诉人自己设计的各种想象，却没有任何证据可以证据其想象的成立。因此，其上诉请求及所依据的事实和理由是不能成立的，应依法驳回其上诉请求。王晓光辩称，原审法院判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，应依法驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人的上诉请求及理由没有事实依据，不能成立，所述内容均为不实之词。锦州福兴房地产开发有限公司与王云莲于2013年2月10日签订了《房屋买卖协议》。锦州福兴房地产开发有限公司以人民币430万元的价格将锦州市古塔区士英里311—1、2、3号，出售给王云莲。王云莲交纳全部房款同时交纳了物业费，取暖费等相关费用，并实际接收使用了该房屋。上述行为是锦州福兴房地产开发有限公司同王云莲之间房屋买卖行为，其所签房屋买卖合同合法有效。上诉人在上诉状中提到“王晓光是涉案房屋实际承租人开办幼儿园，梁爽是借名者，……”一说，是上诉人凭空想象的不实之词，所诉的情节与本案也不具有关联性，王晓光与本案没有任何关系。综上，本案上诉人刘昊龙与福兴公司是民间借贷关系；王云莲与福兴公司是房屋买卖关系，所签协议有效。并享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。而王晓光与本案没有任何关系。故原审法院判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应依法驳回上诉，维持原判。刘昊龙向一审法院起诉请求：1、确认王云莲与福兴公司签订的《房屋买卖协议书》是伪造的，不发生法律效力，不能对抗原告对涉案房屋依法拍卖并优先受偿的权利。驳回王云莲的执行异议申请，恢复执行程序。2、诉讼费由王云莲、王晓光承担。一审法院认定事实：刘昊龙与福兴公司、李铁流、杨素娟借款合同纠纷一案，锦州仲裁委员会于2015年12月30日作出锦仲裁字(2015)第028号裁决书，裁决：1、福兴公司于裁决生效之日起10日内给付刘昊龙借款本金551,775.00元，从2015年5月8日起，以551,775.00元为基数，按月2%的利率计算给付刘昊龙利息至实际给付之日止；2、如福兴公司不能履行金钱给付义务，刘昊龙依法申请人民法院拍卖其古塔区士英里311-1、2、3号商品房，刘昊龙在拍卖价款中优先受偿；3、如刘昊龙通过依法执行，不能在福兴公司处实现债权，也可以依法申请人民法院执行拍卖李铁流、杨素娟共有的四户房产，即……，刘昊龙在拍卖价款中优先受偿；4、驳回刘昊龙的其他仲裁请求。裁决作出后刘昊龙向本院申请强制执行，一审法院于2016年2月15日作出（2016）辽07执16号执行裁定，查封被执行人福兴公司所有的位于锦州市古塔区商品房，查封期限为三年。于2016年9月13日作出（2016）辽07执16号执行裁定，扣留（提取）被执行人福兴公司在古塔区福兴幼儿园负责人梁爽处预期租金收入80万元人民币。而后王云莲以执行案外人申请提出执行异议，主张其是案涉的位于锦州市古塔区某房屋的所有权人，请求法院解除查封。一审法院于2017年4月24日作出（2016）辽07执异29号执行裁定书，裁定：一、不予执行锦州仲裁委员会锦仲裁字(2015)第028号裁决的刘昊龙对坐落于锦州市古塔区房屋拍卖价款优先受偿事项；二、中止对一审法院查封的坐落于锦州市古塔区房屋的执行。刘昊龙对该裁定第二项不服，向一审法院提起告诉，要求恢复执行程序。另查明，福兴公司与王云莲于2013年2月10日签订了房屋买卖协议书，福兴公司以人民币430万元的价格将锦州市古塔区某房屋，建筑面积约为1070平方米的自有用房出售给王云莲。王云莲分别于2013年2月7日、2013年2月8日、2013年2月10日交款150万元、150万元、130万元，共计430万元，福兴公司为王云莲出具收款收据。庭审中福兴公司自认已收到王云莲的上述款项，但因公司内部管理问题没有入账。协议中约定“甲方（福兴公司）所出售房屋为自用房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方（王云莲）完全知晓。乙方同意甲方关于房屋不办理产权所有证。如能办理产权时，甲方应立即协助乙方办理，不能推脱。”庭审中福兴公司提交锦规建字（2011）第11号建设工程规划许可证，证明案涉房屋系经锦州市规划管理局审批同意后新建的，该房屋因未经验收，尚不能办理产权登记。协议签订后，福兴公司法定代表人蒋忠山的妻子赵玉芹将案涉房屋租赁给案外人梁爽，王云莲发现后向福兴公司主张权利，赵玉芹在2015年9月20日与案外人梁爽签订解除租赁书，王云莲以出租人的身份与案外人梁爽就将案涉房屋重新签订房屋租赁合同。一审法院认为，本案争议的焦点问题是王云莲是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王云莲为证明自己对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，向本院提交了案涉房屋买卖协议书、房款收款收据、银行取款回单、物业费收据、供暖费发票等证据。刘昊龙对上述证据不予认可，并主张王晓光与福兴公司恶意串通伪造，要求法院确认王云莲与福兴公司签订的房屋买卖协议书无效。根据本案现有证据及查明的事实，王云莲在案涉房屋被查封前已经与福兴公司签订了房屋买卖协议书，该协议系双方的真实意思表示，刘昊龙所提交的证据不能证明王云莲与福兴公司之间所签订的房屋买卖协议存在虚假或法定无效情形。王云莲现持有案涉房屋的交款凭证及缴纳物业费用等收款收据，且已经实际占有案涉房屋并出租给案外人。福兴公司对于上述事实亦予以认可，故刘昊龙主张王云莲与福兴公司所签订的房屋买卖协议无效缺乏事实依据。另外，福兴公司采用的合同形式是否规范以及是否妥善保管记账凭证应属其企业内部管理范畴，现福兴公司自认收到案涉房屋的购房款且已将案涉房屋交付给王云莲，故刘昊龙提出王云莲所提交证据不能证明福兴公司收取房款的主张，不予采纳。关于案涉房屋现无法办理产权证书的问题。经查，王云莲未能办理案涉房屋产权证书非因自身原因，是否能够办理房屋产权证书系王云莲与福兴公司之间的问题，并不影响王云莲对案涉房屋所享有的物权期待权，该权利优于刘昊龙的普通债权，故王云莲享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，刘昊龙的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回刘昊龙的诉讼请求。案件受理费100元，由刘昊龙负担。本院二审期间，刘昊龙围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘昊龙提交了如下2份证据：证据1、2015年3月11日刘昊龙的父亲刘锐与梁爽的通过录音。证明涉案房屋是租给梁爽和王晓光的，不是卖给王云莲也不是承租王云莲的。证据2、建设工程规划许可证，证明涉案的房屋不能够作为商品房出卖，房屋属于业主的公共用房，证明原审说的王云莲对涉案房屋有物权的期待权是错的。王云莲就上述证据发表质证意见认为：证据1这份梁爽的通话录音不属于新的证据，通话录音的打印的内容看，只能说租用房屋使用人是梁爽与王晓光没有关系，得不出上诉人所得出的结论。通话内容作为上诉人王云莲的代理人也认同真实性，当时是阜新开发的经理叫赵玉芹背着王云莲把房屋租给了梁爽，后来王云莲发现梁爽对房屋进行装修后找到梁爽同时找到赵玉芹，并且向赵玉芹在2013年就买了这个房子，赵玉芹核实之后把赵玉芹和梁爽的合同撤销了，用了以福兴公司与梁爽重新签订了租赁协议，是2015年5月1日，通话时间是2015年5月31日。证据2不属于新证据，因为该证据在锦州市中院发回重审的一审审理过程中，福兴公司已经提交该组证据。该份证据只能证明王云莲与福兴公司对涉案房屋买卖的效力问题，但是不影响买卖的真实性。上诉人以该份证据证明福兴公司与王云莲房屋交易的有效性，那么该份证据也证明了涉案房屋属于公共用房，其收益应当归全体业主所享有，即使有房屋租金的产生，其收益权不是福兴公司，因此上诉人对该收益权不具有执行的权利，因此，其执行异议之诉失去了客观基础、法律基础，应当驳回上诉人的上诉请求。王晓光就上述证据发表质证意见认为，对证据1，王晓光不和梁爽共同开办幼儿园。关于电话录音想证明的是梁爽与福兴公司赵玉芹的合同，并不是王云莲买房子，这个时候梁爽所表达的事实对王云莲是否买福兴公司赵玉芹的房子是不知情的，是私自将房子租给梁爽，才出现上诉人的录音，被发现后找到赵玉芹，又给改过来的。这份证据不能证明这个房屋没卖给王云莲，也证明不了王晓光和梁爽共同开办幼儿园。对证据2证据同王云莲的观点。这份规划许可证只是证明新建的房屋及规划的程序，并不影响开发公司对本案涉案房屋的债权，对物业用房及商业用房等做了调整。对刘昊龙的上述证据，本院认证如下：刘昊龙按新证据提交的两份证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，该证据在一审庭审前即存在，而刘昊龙在一审无正当理由未在法律规定期限内向法院提交，该两份证据并非是《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，并且该两份证据与本案的关联性亦无法确认，故本院对此不予采信。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，王云莲享有的实体权利属于上述司法解释规定的能够排除执行的情形。理由如下：第一，王云莲与福兴公司于2013年2月10日签订的房屋买卖协议书，是当事人的真实意思表示，当事人主体资格具备，合同内容不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应为合法有效，原审认定该协议系双方的真实意思表示正确，本院予以确认。刘昊龙虽主张该房屋买卖协议是王晓光与福兴公司恶意串通伪造应为无效，但其并未举证证明其主张，根据本案现有证据亦无法得出该协议无效的结论。第二，王云莲提供的证据房款收款收据、银行取款回单，能够证明其分别于2013年2月7日、2013年2月8日、2013年2月10日交购房款430万元的事实，且福兴公司出具收款收据，并认可收到上述款项。虽然福兴公司因内部管理问题没有入账，但不能以此为由，否认王云莲交款的事实。刘昊龙虽主张王云莲提交证据不能证明其交付购房款的事实，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，刘昊龙并未提供证据证明王云莲未交付购房款的事实。第三，王云莲提供的证据物业费收据、供暖费发票及其与案外人梁爽签订的房屋租赁合同，能够证明其已实际占用案涉房屋。第四，福兴公司提交锦规建字（2011）第11号建设工程规划许可证，证明案涉房屋系经锦州市规划管理局审批同意后新建的，该房屋因未经验收，尚不能办理产权登记。因此，案涉房屋是非因王云莲自身原因未办理过户登记。由此认定，王云莲作为买受人，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有涉案房屋，已支付全部房款，一审法院认定王云莲对案涉房屋享有的权利足以排除法院的强制执行并无不当。综上，刘昊龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,318.00元，由上诉人刘昊龙负担。本判决为终审判决。审判长  苏本营审判员  张秀军审判员  蒋 策二〇一九年八月二十二日法官助理李硕书记员张博涵