贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4670号上诉人（原审原告）：何明开，男，汉族，1968年7月23日出生，贵州省仁怀市人，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审被告）：陈光富，男，汉族，1951年6月21日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：严福均，男，汉族，1965年9月1日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市。第三人：黄邦模，男，汉族，1963年5月15日出生，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人何明开因与被上诉人严福均、陈光富、第三人黄邦模案外人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初10671号民事判决，向本院提起上诉。本本案现已审理终结。何明开上诉请求：1.撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初10671号民事判决，依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，因上诉人考虑到第三人需要时间寻找自己的住处，而自己的租房期限也未到，故同意由第三人暂居半年，且上诉人已付清房款，并于2017年9月6日入住该房，一审法院以上诉人与第三人买卖合同中约定继续由第三人居住、管理，并可在一定期限内赎回该房，不符合房屋买卖常情为由质疑该合同，属于认定事实错误；二、一审法院认定上诉人怠于履行不动产变更登记义务，违背客观事实。上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同补充合同》内容证明系因第三人无法支付房屋土地税费导致无法办理过户手续，后上诉人多次联系第三人办理过户手续，第三人均不予配合，上诉人并于2017年1月11日到遵义市地方税务局缴纳了该房屋契税，上诉人的行为均证明其在积极配合第三人办理过户手续，并未怠于履行不动产变更登记义务；三、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条正确，但依据的事实认定错误。上诉人与第三人在人民法院查封之前已经签订了合法有效的《房屋买卖合同》，且已付清购房款，系因第三人的原因未能办理过户手续，该事实符合规定第二十八条第一、三、四项，上诉人的权利应排除执行。综上，望依法改判，支持上诉人的合法诉求。严福均、陈光富辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。黄邦模在二审中未作答辩。何明开向一审法院起诉请求：请求撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018)黔0302执异49号裁定书。一审法院认定事实：2016年10月14日，何明开向黄邦模女儿黄贵川的银行账户转款100000元，备注为购房，黄邦模向何明开出具了收条，载明：今收到何明开现金78000元，并注明此款为购买协议中的已收款78000元；10月15日，何明开向黄贵川银行账户转款50000元，黄邦模向何明开出具了收条，载明：今收到何明开买房款160000元，并注明此款转入黄贵川银行账户，于2016年10月14日、15日共计转入160000元。2017年1月9日，何明开（乙方）与黄邦模及蔡在梅（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将其于1993年向张吉华购买的位于遵义市红花岗区中华路××号房屋以546000元出售给乙方，乙方已支付甲方446000元，余款于办理过户手续时一并付清；还约定，该房办理过户手续当日起，暂由甲方居住、保管半年，交付乙方，未交房期间该房的一切费用由甲方负责；2017年1月9日前所签订房屋买卖协议收款收据作废，以本合同为准；甲方在居住保管房屋的半年内，一次性付清乙方的总房款，乙方接受甲方无息买回此房，费用由甲方承担，保管期到，甲方必须将此房完整移交乙方。2017年1月16日，双方签订《房屋买卖合同补充合同》，约定双方在1月9日签订的房屋买卖合同，在办理过户时，由于各种原因不能办理，经双方协商补充以下条款：由甲方保管住房的时间6个月更改为4至5个月；过户时间更改为3个月内办理完毕，如超期视为违约；现暂办理房屋抵押，登记给何明开所有，如提前办理过户取消此合同。同日，双方在不动产登记中心办理了抵押登记，权利人为何明开及任国芳，义务人为黄邦模，抵押物为坐落于遵义市红花岗区中华路××号房屋，债权数额为564000元，债务人为黄邦模及蔡在梅。陈光富、严福均与黄邦模民间借贷纠纷一案，经原审法院审理后于2015年11月3日作出（2015）红民一初字第2194号民事调解书，给付内容为：由黄邦模于2017年4月30日前支付陈光富欠款105000元及利息；由黄邦模于2017年4月30日前支付严福均欠款105000元及利息。因黄邦模未按期支付借款，陈光富、严福均向原审法院申请执行，在执行中，原审法院于2017年10月17日以（2017）黔0302执1571号裁定书查封了登记在黄邦模名下的位于遵义市红花岗区中华路××号房屋。还查明，涉案房屋系黄邦模于1993年向张吉华购买，2003年办理了房屋所有权证书，产权证号为遵房权证红花岗区字第××号。一审法院认为，何明开与黄邦模就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充合同》，约定该房价款为564000元，虽然黄邦模向何明开出具了收条，但何明开所提交的银行明细不能反映其已支付全部购房款，且双方在合同中约定了继续由黄邦模居住、管理，并可在一定期限内赎回该房，不符合房屋买卖合同常情；因黄邦模向张吉华购买涉案房屋后办理了房屋所有权证书，该房具备了办理产权变更登记的条件，但何明开仅就该房屋设定抵押，在合理的期限内未办理该房的所有权变更登记，亦未通过诉讼或者仲裁方式向黄邦模主张该房权利，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，因何明开未能证明其已支付全部房款，且其怠于履行不动产变更登记义务，导致涉案房屋所有权未发生变更，仍属于黄邦模所有，何明开并未取得案涉房屋所有权，故何明开提出的排除执行异议理由不成立，不予支持。严福均、黄邦模经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定，判决：驳回何明开的诉讼请求。案件受理费60元，由何明开承担。本院二审期间，何明开提交租房证明、水电费收据一份，证明其当时没有房屋住，是租房住，所以才购买黄邦模的房屋，且因其交的房租未到期，所以也同意黄邦模继续住了半年。严福均、陈光富的质证意见为：因该组证据与本案无关，我方对该组证据不予认可。严福均、陈光富未提交新证据。本院对何明开提交租房证明、水电费收据的真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明目的不认可，不能证明何明开与黄邦模签订《房屋买卖合同》的真实性，不能作为本案定案依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：何明开与黄邦模签订的《房屋买卖合同》是否系双方真实意思表示；何明开的执行异议之诉是否成立。针对本案争议焦点，本院认为，黄邦模因向陈光富、严福均借款未偿还，双方在民间借贷纠纷一案中，经原审法院于2015年11月3日作出（2015）红民一初字第2194号民事调解书，载明：由黄邦模于2017年4月30日前支付陈光富欠款105000元及利息；由黄邦模于2017年4月30日前支付严福均欠款105000元及利息。后何明开与黄邦模就涉案房屋于2017年1月9日、2017年1月16日分别签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充合同》，约定黄邦模将涉案房屋以546000元出售给何明开。虽然黄邦模向何明开出具了收条，但何明开所提交的银行明细不能证明其已支付全部购房款，且双方在合同中约定了继续由黄邦模居住、管理，并可在一定期限内赎回该房，不符合房屋买卖交易习惯。且黄邦模向张吉华购买涉案房屋后办理了房屋所有权证书，该房已具备了办理产权变更登记的条件，但何明开仅就该房屋设定抵押，在合理的期限内未办理该房的所有权变更登记，亦未通过诉讼或者仲裁方式向黄邦模主张该房权利。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，以何明开未能证明其已支付全部房款，且其怠于履行不动产变更登记义务，导致涉案房屋所有权未发生变更，仍属于黄邦模所有为由，认为何明开并未取得案涉房屋所有权，其提出的排除执行异议理由不成立，对其请求不予支持并无不当，本院予以确认。何明开上诉主张系黄邦模无法支付房屋土地税费导致无法办理过户手续，后其多次联系黄邦模办理过户手续，黄邦模均不予配合，系黄邦模的原因未能办理过户手续，且何明开于2017年1月11日到遵义市地方税务局缴纳了该房屋契税，其行为证明在积极配合黄邦模办理过户手续，并未怠于履行不动产变更登记义务，请求撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初10671号民事判决，改判撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018)黔0302执异49号裁定。因何明开未提供充分证据证明系黄邦模无法支付房屋土地税费导致无法办理过户手续，其虽然于2017年1月11日到遵义市地方税务局缴纳了该房屋契税，但其不能证明已经付清全部购房款，加之何明开与黄邦模系亲戚，双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充合同》在黄邦模与陈光富、严福均民间借贷纠纷一案审理之后，不能排除双方有恶意转移黄邦模可供执行财产的可能性，其上诉理由不充分，本院不予采信。综上所述，何明开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由何明开负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  张海波审判员  李成波二〇一九年八月二十三日法官助理李芳书记员张剑