安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5782号上诉人（原审被告）：安徽万欢商贸有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区史城村金泰大学生创业基地研发楼102室，统一社会信用代码91340100063606974X。法定代表人：陈仁保，董事长。委托诉讼代理人：朱又明，男，公司员工。委托诉讼代理人：魏奇，安徽元谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽金泰投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路龙岗工业区2号楼。破产管理人：国浩律师（合肥）事务所。委托诉讼代理人：王家龙，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：刘琪，国浩律师（合肥）事务所实习律师。上诉人安徽万欢商贸有限公司（以下简称万欢公司）因与被上诉人安徽金泰投资集团有限公司（以下简称金泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初8191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万欢公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.一审法院依据《破产法》第十八条解除双方《租赁合同》是错误的。首先，双方签订的《租赁合同》应当继续履行。依据《租赁合同》第十六条第五款约定，双方在签订合同时已经考虑到破产清算的情形，金泰公司并没有解除权。其次，即使金泰公司有权解除《租赁合同》，其也未向万欢公司发出过解除通知。根据《破产法》第二十六条、第六十九条规定，金泰公司解除案涉合同并未经过法院许可。因此双方《租赁合同》应当继续履行。2.万欢公司不应支付租金。首先，万欢公司支付的300万元应当抵扣，该笔款项依约转至金泰公司账户且由金泰公司出具了收据。其次，案涉楼层金泰公司未按合同约定交付，案涉房屋占用的土地为工业用地，消防无法验收，导致万欢公司无法办理营业手续，金泰公司严重违约。另外，金泰公司自2015年开始解散，2016年初强制清算，现已破产清算，其给万欢公司造成的损失远远高于租金。依据《合同法》第六十八条的不安抗辩权规定，万欢公司无需支付租金。综上，请求二审法院判如所请。金泰公司辩称，1.一审法院判决解除万欢公司与金泰公司之间签订的《房屋租赁合同》是正确的。《破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。本案中，金泰公司破产申请受理之日为2017年4月12日，管理人依法有权解除租赁合同，并且管理人已经履行了通知义务。万欢公司称根据双方租赁合同第16条第5项规定，金泰公司无权解除合同。管理人认为，管理人解除合同的依据是破产法，而万欢公司的依据是双方签订的合同，很显然，合同约定不能违反法律规定，因此万欢公司的该上诉理由不能成立。另外，一审法院判决解除合同的时间为2019年1月25日，而金泰公司第一次召开债权人会议的时间是2017年11月30日，因此万欢公司的该上诉理由也不能成立。2.万欢公司应当按照合同约定向金泰公司支付房屋租金。首先，万欢公司认为其支付的300万元租金应当予以抵扣。上述主张不能成立，理由如下：第一，经一审查明，该300万元共有四笔转账组成，分别是30万元、70万元、140万元和60万元。第二，对于其中的30万元，在转账附言部分载明了该笔转账是订金，不是租金；对于其中70万元，在汇款凭证的附言部分，载明是预付房租，但是在万欢公司向管理人申报债权的材料清单第三项载明了该70万元租金实际是转为了保证金；对于其中的140万元和60万元，该两笔款项是担保保证金，不是房租。其次，万欢公司称金泰公司破产清算给万欢公司造成的损失远大于租金，其无需缴纳租金。管理人认为，第一，对于万欢公司主张的损失，截止目前，万欢公司并未提供经双方一致认可的书面材料，单靠万欢公司单方面的陈述显然是不行的，因此即使有损失，万欢公司也应该对损失金额与管理人进行确认，如双方无法确认一致，可以通过法院起诉的方式进行确认；第二，即使万欢公司的损失最终得以确认，那么该部分债权也属于普通债权，万欢公司也只能向管理人进行申报，而不能要求进行抵扣。综上，万欢公司行使《合同法》68条“不安抗辩权”的前提条件不具备。金泰公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁协议》，万欢公司应缴清水电等费用、腾出案涉房屋并将该房屋返还给金泰公司；2.判决万欢公司支付金泰公司租金4980329元（免租期一年，租金暂自2014年7月30日计算至2017年7月30日直至万欢公司返还房屋时止，共计1096天，租金为4980329元。）；3.本案的诉讼费用由万欢公司负担。一审法院认定事实：2012年12月3日，金泰公司与案外人吴正贵签订了一份《房屋租赁协议》，约定租赁房屋位于合肥市龙岗工业区临泉路和通达路交叉口的甲方开发建设并拥有产权和合法出租权的“金泰购物中心”项目地上一层至地上二层的部分商业用房，总租赁面积约为19573平方米，其中地上一层约为9450平方米，地上二层约为9733平方米，一期门面三间（130*3）390平方米。出租人为金泰公司，承租人为吴正贵。2013年元月9日，金泰公司与吴正贵另签订《房屋租赁协议》一份，约定金泰公司将大学生创业基地（二期）1-4层门面房出租给吴正贵，门面房位于临泉路和通达路交叉口，建筑面积8180.32平方米，共四层，一层1003.24平方米，二层2318.43平方米同，三层2318.43平方米，四层2540.43平方米。2013年3月7日，万欢公司注册成立。金泰公司与万欢公司签订《房屋租赁协议》两份，其中一份约定：甲方将金泰大学生创业基地（一期）5、6、7、10层门面房出租给乙方，双方经协商达成如下协议：一、甲方门面房位于临泉路与通达路交叉口大学生创业基地，建筑面积7678.68平方米，共四层，5层2540.43平方米，6层2540.43平方米，7层1619.02平方米，10层979.22平方米。租金：7678.68*18元/平方米=138216.24元/月；年租金1658594.88元。租赁时间：20年，2013年7月30日至2033年7月29日止，自交房之日起免租期一年，租期顺延。付款方式：租金半年支付一次，遵循先付后租的原则，租金应提前一个月支付。乙方按水电表的计量数字及公摊向甲方（或供水供电企业）缴纳水电费，单价以同期供水供电部门公布的用水用电单价为准，乙方不承担其他费用。该合同落款处由双方加盖公司公章，无落款时间。另一份租赁合同约定：一、标的房屋位于合肥市龙岗工业区临泉路和通达路交叉口的甲方开发并拥有产权和合法出租权的“金泰购物中心”项目地上一层至十一层、二期二层商业用房，总租赁面积50128.60平方米。二、租赁期限20年，2013年元月1日起至2036年3月31日止（免租期三年不计入20年有效期内）。甲方提前交房，计算日期不变（装修期3个月，起算日期顺延）。三、租金标准自本合同约定的起租日开始，实际面积50128.6平方米，计价面积50000平方米，起价计算时每月每平方米28元，每年租金1403万。该合同落款处仍由双方加盖公司公章，亦无落款时间。万欢公司陈述上述两份吴正贵签订的合同及万欢公司签订的租赁标的物为大学生创业基地（一期）5、6、7、10层门面房的合同后均被双方签订的租赁标的物为“金泰购物中心”项目地上一层至十一层、二期二层商业用房的租赁合同替代，因此双方的权利义务应当按照该份大合同的约定予以确定。2017年4月12日，一审法院做出（2017）皖0102破申1号民事裁定书，裁定受理金泰公司破产清算申请并指定安徽天瑞律师事务所为管理人。2017年6月2日，破产管理人通过邮政快递向万欢公司发出《律师函》，通知其解除涉案租赁合同并交付租赁房屋。双方为此发生争议，以致成讼。一审法院审理中，金泰公司变更其诉讼请求为：1.判令解除金泰公司与万欢公司签订的租赁期自2013年1月1日至2036年3月31日的房屋租赁合同；万欢公司应当交清水电费、腾出房屋返还金泰公司；2.万欢公司支付金泰公司承租的金泰购物中心地上一层至十一层3、4、5、6、7、10层房屋（面积为12573.33平方米）租金23155712元（暂从2013年9月9日计算至2019年1月25日，直至房屋返还之日止）；3.金泰购物中心地上一层至十一层中的1、2、8、9、11层及二期两层商业用房的租金请求金泰公司暂行撤回，待查明相关事实后另行主张。双方当事人确认上述房屋的面积分别为：3、4层合计4858.65平方米、5层2540.22平方米、6层2540.22平方米、7层1619.02平方米、10层979.22平方米；共计12537.33平方米，租金单价按每月每平方米28元计。当事人另确认租赁合同中所涉“金泰购物中心”与房屋产权登记信息表中记载的龙岗开发区史城村金泰大学生创业基地研发楼系同一建筑物。一审法院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同约定的履行期虽尚未届满，但由于该一审法院已于2017年4月12日裁定受理金泰公司破产清算组的破产申请，故金泰公司依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，请求解除当事人双方的《租赁合同》，于法有据，该院予以支持。本案判决之日为合同解除之日。合同解除后，万欢公司应依约付清承租房屋的水、电等使用费后将承租房屋返还金泰公司。双方若对水、电等费用金额存有争议，金泰公司可另明确其具体请求后另案诉讼主张。关于双方的权利义务应以哪份合同作为认定依据的问题，金泰公司认可万欢公司关于另三份合同均被双方签订的租赁期为2013年1月1日至2036年3月31日的租赁合同所替代的主张，并将其与吴正贵签订的合同以及与万欢公司签订的另一份合同中的诉讼请求一并计入至本案中，该院予以准许。同时对于案涉房屋一期（沿街11楼）的1、2、8、9、11层及二期两层是否实际交付问题，双方存有争议，金泰公司请求暂行撤回该部分房屋租金的诉请，在本案中仅主张沿街11层楼的3、4、5、6、7、10层的租金，该院亦予准许，1、2、8、9、11层房屋的租金及相关权利金泰公司可另案主张。关于租金的起算日期，合同约定的租赁期自2013年1月1日至2036年3月31日，同时约定了三年的免租期。故万欢公司主张按合同约定的租赁起始日期作为租金起算日期，该院予以采纳。但万欢公司既已主张另三份租赁合同已被租赁期为2013年1月1至2036年3月31日的合同所替代，在计算租金时还主张按被替代的合同租赁期确定租金起算日期，该院不予采纳。鉴于本案合同系由金泰公司主张提前解除，并非万欢公司违约所致，故金泰公司请求三年免租期应按实际租赁期限进行折算，缺乏事实及法律依据，该院不予采纳。综上，该院认定上述租赁物的租金均自2016年1月1日起计付，计至本案判决之日（2019年1月25日）的租金为13082286元（12537.33平方米×28元/月/平方米÷30天×1118天），此后按此标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。万欢公司主张其支付了300万元租金，其中2013年5月10日的100万元，双方约定为合同保证金，鉴于万欢公司在本案未就保证金如何处理提出诉求，且万欢公司承租期间使用的水、电等费用双方尚未结算，故该100万元尚不能从本案租金中予以扣除，当事人可另案主张。2013年6月30日支付的60万元及7月3日支付的140万元，根据当事人双方签订的《担保协议书》的内容及收款收据中载明的收款事由为担保保证金，可以证明该200万元系双方约定的借款担保保证金，与本案租赁合同无关，万欢公司主张该200万元系支付给金泰公司的租金，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除安徽金泰投资集团有限公司与安徽万欢商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，安徽万欢商贸有限公司于判决生效后三十日内将位于合肥市龙岗开发区史城村金泰大学生创业基地研发楼沿街11层楼的3、4、5、6、7、10层返还安徽金泰投资集团有限公司；二、安徽万欢商贸有限公司于判决生效后十日内向安徽金泰投资集团有限公司支付上列第一项所列房屋自2016年1月1日至2019年1月25日的租金13082286元，此后按判决确定的租金标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止；三、驳回安徽金泰投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币157578元，由安徽金泰投资集团有限公司负担68552元，安徽万欢商贸有限公司负担89026元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，金泰公司于2017年9月8日提起本案诉讼后，安徽天瑞律师事务所于2018年9月13日经安徽省司法厅决定，准予变更名称为国浩律师（合肥）事务所。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，金泰公司与万欢公司均认可双方实际履行的是租赁期为2013年1月1日至2036年3月31日、租赁范围为“金泰购物中心”地上一层至十一层、二期二层商用房的租赁合同。金泰公司与万欢公司约定的租赁期限至2036年3月31日，租赁期限内因金泰公司被法院裁定受理破产清算，金泰公司管理人依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，有权决定解除双方当事人均未履行完毕的合同。金泰公司通过提起本案诉讼，明确要求解除租赁合同，故金泰公司与万欢公司签订的租赁合同应于万欢公司收到金泰公司民事起诉状之日起解除。一审法院在判决中虽未明确合同的解除时间，但并未影响其判决结果，本院予以确认。依据双方一审中均认可的金泰购物中心地上一层至十一层3、4、5、6、7、10层房屋交付面积及租赁合同约定的租金单价，一审法院确认万欢公司应支付租金13082286元（自2016年1月1日起计算至2019年1月25日）。万欢公司提出租赁期间曾支付过300万元租金，分别是2013年5月10日支付的30万元及70万元、2013年6月30日支付的60万元、2013年7月3日支付的140万元。依据双方当事人签订的《担保协议书》及万欢公司的债权申报文件清单，2013年6月30日支付的60万元及2013年7月3日支付的140万元，合计200万元，系金泰公司为万欢公司向银行借款提供担保而约定的担保保证金，与本案租金无关。再依据万欢公司的债权申报文件清单，2013年5月10日支付的30万元为定金，70万元转为保证金。因双方就本案租赁合同中涉及的金泰购物中心地上一层至十一层1、2、8、9、11层及二期两层商业用房的交付及租金支付尚存争议，金泰公司在本案中撤回了对上述租赁面积的租金请求，双方有待另案处理。且万欢公司承租期内的水电等费用双方尚未结算。据此，一审法院未在本案中抵扣该100万元并不影响万欢公司的权利，本院予以确认。综上所述,万欢公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费157578元，由安徽万欢商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  王 莉审判员  沈 静二〇一九年八月十四日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。