文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初449号原告：刘月洁，女，汉族，现住广州市天河区。原告：李昌盛，男，汉族，现住址同上。俩原告共同委托诉讼代理人：赵翌辰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。俩原告共同委托诉讼代理人：阳艳，广东瀛杜律师事务所律师。被告：陈锐，男，汉族，现住惠来县。委托诉讼代理人：曾志游，广东法泰律师事务所律师。被告：吴丽娜，女，汉族，现住梅县。委托诉讼代理人：张志群，广东客都律师事务所律师。原告刘月洁、李昌盛与被告陈锐、吴丽娜合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人赵翌辰、阳艳,被告陈锐、吴丽娜到庭参加诉讼。因案情较为复杂，依法转为普通程序继续审理。原告的诉讼代理人赵翌辰、阳艳，被告陈锐及其诉讼代理人曾志游、被告吴丽娜的诉讼代理人张志群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告陈锐向原告刘月洁、李昌盛支付梅州市江南××大道美景花园××层单体楼（地号：140209040013-1-16号）的剩余房款130万元。2.被告吴丽娜对第一项诉讼请求承担连带责任，并按照欠付金额每天千分之一比例向原告支付迟延付款违约金。3.被告陈锐向原告刘月洁、李昌盛支付违约金100万元，且第二项诉讼请求的迟延付款违约金与本项诉求的违约金总额不超过100万元。4.解除原告与被告陈锐在《房地产买卖合同》及《补充协议》就梅州市江南华南大道美景花园S26栋192平方米的国有土地使用权（地号：140209040013-1-36号）约定的买卖条款、报建条款。5.本案诉讼费、保全费由被告陈锐、吴丽娜共同承担。事实和理由：2018年1月25日，原告刘月洁、李昌盛与被告陈锐签署《房地产买卖合同》，双方约定：原告以285万元价格将原告名下位于梅州市江南××大道美景花园××层单体楼（地号：140209040013-1-16号）、S26栋192平方米的国有土地使用权(地号：140209040013-1-36号)转让给被告陈锐，双方任一方违约，违约方向守约方支付违约金100万元。2018年4月19日，原告刘月洁与被告陈锐签署《补充协议》，约定，因政策原因，被告陈锐要求原告按照物业现状将S26栋192平方米的国有土地使用权以原告刘月洁名义办理规划报建手续，待建成不动产后，再行办理该不动产的过户手续。同日，被告吴丽娜出具《委托书》，通过公证形式授权被告陈锐向原告购买Ｓ××栋3层单体楼（产权证号：140209040013-1-16号）。2018年4月23日，原告与被告陈锐签署《补充协议》，约定：被告陈锐同意向原告支付被告吴丽娜Ｓ××栋3层单体楼（产权证号：140209040013-1-16）剩余未付购房款130万元。2018年5月14日，原告将房产过户至被告吴丽娜名下。同日，被告陈锐向原告出具欠条，同意在2018年8月31日前结清剩余未付购房款130万元。2018年8月31日之前，原告己收到Ｓ××栋3层单体楼的购房款85万元；但自2018年8月31日至今，原告一直未收到剩余购房款130万元，被告二也未将剩余房款130万元支付给原告。原告认为：被告陈锐代表被告吴丽娜向原告购买Ｓ××栋3层单体楼，被告陈锐、被告吴丽娜应就购房款向原告承担连带责任；因被告陈锐已支付85万元，剩余130万元被告陈锐、吴丽娜—直未支付，被告陈锐、吴丽娜应继续承担付款责任及违约责任。刘月洁过户手续办妥后，但陈锐以各种理由拖延付款时间，经多次催告后，仍不支付余款，根本违约；原告出售房屋是为了拿到这笔钱支付后续养老费和医疗费，如继续报建，原告拿不到钱，需要承担巨大风险，合同目的无法实现，原告刘月洁、李昌盛有权行使法定解除权，解除剩余未履行合同，并有权要求陈锐承担违约责任。并认为被告陈锐从原告处购得涉案房地后，转卖给被告吴丽娜取得了差价75万元，其是作中介作用，买低卖高违反行业规定，违反公平原则，法院应对其作出否定评价，支持原告100万元违约金的请求。基于以上事实及理由，原告的权益受到严重损害，恳请法院依据《合同法》等法律法规规定判如所请。被告陈锐辩称，1.原告的诉讼请求一与四自相矛盾。原告与答辩人于2018年1月25日签订《房地产买卖合同》，由答辩人陈锐购买原告位于梅州市江南××大道美景花园××单体楼、××栋192平方米的国有土地使用权。该合同是当事人双方真实的意思表示，合同内容不违反相关法律规定，合同合法有效并已经实际履行。答辩人向原告购买的是Ｓ××栋三层单体楼及S26栋国有土地使用权，原告在合同中也是明确统一打包出卖的，而且房屋和土地使用权是没有分开价格的，未分别议价，在合同合法有效的情况下，答辩人已经将房屋和国有土地使用权转让给了本案被告吴丽娜，并将不动产权登记在吴丽娜名下。无论是从法律角度，还是在正常商业习惯的角度，解除合同存在不可能性，原告请求第四项应驳回。2.答辩人在履行《房屋买卖合同》、《补充协议》过程中不存在违约行为。答辩人积极履行合同义务，由于受到房地产过户政策的影响，在房屋和国有土地办证过程中，耽误了时间，但答辩人未推卸责任，积极进行协调，积极和原告进行电话、短信、微信甚至亲自出广州与原告进行协商，在答辩人积极向原告要求付款时，原告拒绝接听答辩人电话，将答辩人的微信拉入黑名单，造成答辩人无法履行付款义务。3.合同约定的违约金过高，由于房地产政策原因，造成办证及付款的困难，答辩人虽然未按照欠条约定的时间支付欠款，但未造成原告过多的损失，根据合同法司法解释（二）规定依法调整违约金的数额。4.本案不属于房屋买卖纠纷，在答辩人向两原告出具欠条之日起，本案应当属于欠款纠纷。双方的《房地产买卖合同》《补充协议》已经实际履行，并过户给了本案被告吴丽娜。5.答辩人与原告签订的《房地产买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人必须严格按照约定履行，报建条款属于当事人意思自治范畴，未违反法律强制性规定，合法有效。被告吴丽娜辩称，1.答辩人与梅州市梅江区居之福房地产代理服务部（经营者陈锐）签订《房地产买卖合同》，已按合同的约定向居之福房地产代理机构支付了相应购房款。2018年1月25日，答辩人与居之福房地产代理机构（经营者陈锐）签订《房地产买卖合同》，约定：居之福房地产代理机构将位于江南××大道美景花园××层单体楼及S26栋192平方米土地卖给答辩人，成交金额为360万元，过户费用由答辩人独自承担。2018年4月20日，双方签订《补充协议》。合同签订后，答辩人先后向陈锐支付了390万元。2018年9月3日，Ｓ××栋三层房屋过户至答辩人名下，但S26栋的报建工作未有进展。Ｓ××栋和S26栋是整体进行买卖的。2.本案不属于房屋买卖纠纷，而是被告陈锐与两原告的欠款纠纷。被告陈锐己向两原告出具《欠条》，本案应当属于欠款纠纷，陈锐在房屋买卖法律关系中的购房款已转为欠款。陈锐未按《欠条》约定向原告支付相关款项，两原告可依《欠条》向陈锐主张权利。3.两原告主张答辩人向原告支付剩余购房款130万元及支付违约金100万元无事实与法律依据。答辩人已向陈锐支付390万元费用（含过户费用），已经完成了相关的付款义务，答辩人与两原告不存在房屋买卖法律关系，也未签订《房地产买卖合同》，原告请求答辩人支付剩余购房款无事实依据，同时不存在答辩人应当向原告承担违约责任的事实。且约定的违约金100万元严重过高，虽被告陈锐未按《欠条》的约定按时支付欠款，但未造成原告过多损失，应予调整。4.原告与陈锐的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实表示，未违反法律强制性规定，合法有效。本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，刘月洁、李昌盛（甲方）与陈锐（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、甲方将位于梅州市江南××大道美景花园××层单体楼及S26栋192㎡土地之房地产卖给乙方，房地产权证建筑面积：Ｓ××栋236.5㎡、S26栋土地192㎡，房地产权证号码：Ｓ××栋地号140209040013-1-16号、S26栋地号140209040013-1-36号。二、成交金额：整套房地产人民币贰佰捌拾伍万元整。三、房地产权过户手续费、税费、公证委托等相关交易的一切过户费用以及办理银行公积金/商业按揭手续所产生之评估、保险、抵押登记等费用：概由乙方全部独自承担。四、付款方式：乙方于2018年1月25日交付购房定金人民币壹拾万元整（本定金届时抵冲购房款）给甲方……六、权利保证约定：4.自签定本合同且乙方交付甲方购房定金之日起，乙方享有对上述房地产的另行处置的相关权利（包括另行转让、继承、转让买卖差价等等），甲方无权干涉，须给予相关配合相关手续。七、违约责任：如甲乙双方有任何一方违约，除应付上述违约责任外，还须向守约方支付违约金人民币壹佰万元整。该合同同时附补充协议条款：1.甲乙双方约定将上述两处不动产的两本证件（房地产权证、国有土地使用证）合并为新的一本不动产权证然后按物业现状将上述不动产权转移过户给乙方，以后规划建设由乙方自行规划；2、甲乙双方在办理完过户手续的当日，乙方出具￥2000000.00的购房欠条给予甲方……2018年4月19日，刘月洁、李昌盛（甲方）与陈锐（乙方）签订《补充协议》，对上述买卖合同作了变更约定：一、原定两证并证过户的方案，因政策原因调整为：Ｓ××栋3层单体楼有房地产权，甲方按物业现状过户给乙方；S26栋192平米土地以甲方名义到相关规划、住建部门申请准建证……二、付款方式作出调整……2018年4月23日，刘月洁、李昌盛（甲方）与陈锐（乙方）再签订《补充协议》一份，双方补充约定：一、在Ｓ××栋三层单体楼过户给乙方之前，乙方需先付给甲方购房款伍拾万元。二、领取新的不动产权证由甲方保存，并在两日内买卖双方共同到银行办理银行按揭手续壹佰叁拾万元。三、乙方自领取新的不动产权证之日起三个月内保证银行放款到甲方刘月洁账户上，逾期未到账，则由乙方陈锐垫付银行按揭款壹佰叁拾万元到刘月洁账户上。四、若新的不动产权证主人吴丽娜，身份证号：未能办成银行按揭手续，乙方陈锐身份证号：必须在三个月内垫付除壹佰叁拾万月到甲方刘月洁账户上。五、过户和按揭手续在二〇一八年五月十四日前完成。2018年5月14日，陈锐向刘月洁出具《欠条》一份，陈锐确认欠刘月洁位处于“梅州市华南大道美景花园Ｓ××栋3层单体楼以及S26栋192平米土地[Ｓ××栋房地产权证号码为：粤房地证字第××号；S26栋192平米土地国有土地使用证号码为：梅州市国用（2004）第××号]”的购房款人民币贰佰万元整。并约定其中130万元最迟在2018年8月31日前直接划入刘月洁的指定个人账户内，另外70万元在2018年10月31日前付清。原告确认已收到被告陈锐支付的85万元。但被告陈锐却未按欠条约定，支付余款200万元给原告。故现被告陈锐仍欠原告剩余款项200万元。另外，陈锐（甲方）与被告吴丽娜（乙方）于2018年1月25日签订一份《房地产买卖合同》，将上述Ｓ××栋3层单体楼及S26栋192㎡土地卖给被告吴丽娜，整套房地产人民币叁佰陆拾万元整……该《房地产买卖合同》约定内容与陈锐和刘月洁、李昌盛签订的《房地产买卖合同》基本一致。双方还在2018年4月20日签订《补充协议》，表明因政策原因调整了双方合同条款，该《补充协议》条款基本与刘月洁、李昌盛与陈锐在2018年4月19日签订的《补充协议》的条款一致。被告吴丽娜已向陈锐付清了360万元。为办理Ｓ××栋楼的过户手续，原告刘月洁、李昌盛与吴丽娜签订了《不动产权转让合同》，现原告已协助将Ｓ××栋单体楼过户至吴丽娜名下。原、被告三方共同确认，原告刘月洁、李昌盛与陈锐之间是买卖关系，非委托关系；被告陈锐与被告吴丽娜之间亦是买卖关系，非委托关系。审理中，原告刘月洁、李昌盛向本院提出财产保全的申请，要求对被告吴丽娜坐落于梅州市江南××大道美景花园××层单体楼[不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第0020478号]（以130万元为限）及被告陈锐名下中国建设银行股份有限公司广东省分行账号32×××49（以100万元为限）进行查封，并向本院提供了担保。本院依法于2019年3月15日对上述吴丽娜名下房产[不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第0020478号]及被告陈锐名下账号32×××49的存款100万元进行了查封、冻结。另外，本院曾依法传唤原告刘月洁亲自到庭说明情况，原告律师表示原告刘月洁生病住院，但无证据予以证实。至本院组织第三次庭审时，原告刘月洁、李昌盛本人亦未到庭参加庭审活动，原告律师则表示系其考虑到当事人年纪大劝其不要到庭。以上事实，有经过庭审质证的原、被告身份证复印件、《房地产买卖合同》、《补充协议》、《欠条》、《委托书》、《公证书》、不动产权利信息、《不动产权转让合同》、微信聊天记录、收据等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，刘月洁、李昌盛与陈锐于2018年1月25日签订的《房地产买卖合同》、2018年4月19日签订的《补充协议》、2018年4月23日签订的《补充协议》及陈锐出具给原告的《欠条》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性、强制性规定，合法有效。双方争议焦点为：1.案由问题。2.是否解除合同中S26栋相关条款的问题。3.被告陈锐是否应当支付购房地款130万元，该款是否属于Ｓ××栋剩余购房款。4.被告吴丽娜是否应向原告承担付款及支付违约金的问题。5.违约金问题。1.本案案由问题。原告主张本案为房屋买卖合同纠纷，而两被告提出本案应为欠款纠纷。本案中，原告刘月洁、李昌盛与被告陈锐签订的合同和补充协议，不仅涉及房屋买卖，还包括规划设计、报建等内容，超出了房屋买卖合同纠纷的案由范围，而欠条仅是双方对付款时间进行了变更，其内容并不能覆盖原告刘月洁、李昌盛与被告陈锐约定的其他合同权利义务，故本案案由应定为合同纠纷较宜。因此，本案案由定为合同纠纷。2.是否解除合同中S26栋相关条款的问题。原告认为，因被告陈锐未按期支付购房款，造成原告对被告陈锐的信任缺失，又因Ｓ××栋已过户完毕，故仅对合同中未履行的S26栋买卖条款、报建条款进行解除。被告陈锐主张Ｓ××栋、S26栋是一个整体，不同意解除S26栋的相关条款，不同意解除合同。本院认为，被告陈锐与原告签订合同时，是将Ｓ××栋、S26栋共同作为标的物，以整套价格285万元购买的，被告陈锐亦已将Ｓ××栋、S26栋作为一个整体，转卖给了第三方吴丽娜，现第三方吴丽娜已向被告陈锐付清全部购房款，原告清楚被告陈锐已将合同标的物转卖给第三方，并原告方亦已配合将Ｓ××栋过户至第三方吴丽娜名下，解除S26栋相关条款将影响第三方吴丽娜的权益，同时被告陈锐表达出积极付清款项的意愿及从财产保全情况来看其具备履行合同能力，故从维护合同稳定性和市场交易原则出发，对原告该项诉求，本院不予支持。3.被告陈锐是否应当支付购房地款130万元，该款是否属于Ｓ××栋的剩余购房款。本案中，根据《欠条》约定，未付的购房地款200万元中，其中130万元最迟在2018年8月31日前划入刘月洁的指定个人账户内，另外的70万元应在2018年10月31日前付清。现该两笔款项均已到期，且被告陈锐在庭审中亦表示同意支付欠付的200万元，故对于该诉求本院予以支持。同时，对于该款是否属于Ｓ××栋的剩余购房款问题。原告主张“根据双方2018年4月23日《补充协议》，双方约定被告陈锐向原告支付Ｓ××栋剩余未付购房款130万元”，而被告陈锐抗辩称，Ｓ××栋和S26栋是作为一个整体进行买卖转让的，双方未就两标的物单独进行定价。从双方签订的2018年4月23日《补充协议》内容来看，双方约定内容不能得出原告所主张观点，双方亦未对Ｓ××栋、S26栋约定单价。且从原告与被告陈锐签订《房地产买卖合同》的补充协议条款来看，双方本约定将Ｓ××栋、S26栋的房产土地两本证进行并证。只是因政策原因，无法并证，后来才又签订了补充协议。从合同约定内容可以看出，买方购买Ｓ××栋和S26栋是拟作为一个整体利用的，结合双方之间的多份合同来看，亦都是将Ｓ××栋、S26栋一并进行协商处理的。故原告提出130万元为Ｓ××栋的剩余购房款的主张，本院不予采纳。原告申请对Ｓ××栋及S26栋进行评估，按照评估价或者参照总价285万，以两处房地产的评估价比例折算Ｓ××栋的价格。本院认为，虽然Ｓ××栋、S26栋在物理形态上是可分的，且分别办理了权属证，但对于购买方来说，Ｓ××栋和S26栋的结合在一起形成的整体利用价值，其价值不能等同于Ｓ××栋的价格加上S26栋的价格的简单相加，且该合同标的物为特定物，并非种类物，具有不可代替性。房产、土地作为大宗物品，其大小、性质、利用方式等必然对使用人产生更大的影响，令使用人以更加慎重的态度对待。被告陈锐在审理过程中亦多次表示，Ｓ××栋和S26栋在交易过程中是以一个整体进行买卖的，未分别议价，第三方吴丽娜亦表示Ｓ××栋和S26栋是作为整体进行买卖的。因此，原告该申请对本案处理结果并无实质意义，本院不予准许。4.被告吴丽娜是否应向原告承担付款及支付违约金的问题。本案中，三方共同确认，原告刘月洁、李昌盛与陈锐之间是买卖关系，被告陈锐与被告吴丽娜之间亦是买卖关系。原告与被告陈锐订立合同，其双方之间订立的合同调整双方之间的权利义务，对第三方吴丽娜不产生法律效力，且第三方吴丽娜已依约向被告陈锐付清购房地款，现原告依其与陈锐签订的合同，要求被告吴丽娜承担付款连带责任及支付迟延付款违约金，依法无据，本院依法不予支持。5.违约金问题。原告请求法院判令被告陈锐按欠付金额每天千分之一比例（比照民间借贷年息36%换算的日息）支付迟延付款违约金及违约金100万元，两项违约金合计总额不超过100万元给原告。被告陈锐辩称，其是因受到房地产过户政策的影响耽误了时间，其一直在积极协调，出现迟延付款并非其问题，且违约金过高，应予调整。本院认为，被告陈锐出具给原告的《欠条》已明确表示最迟在2018年8月31日支付130万元给原告，余款70万元在2018年10月31日前付清，原告接收其欠条后，被告陈锐却未能按期支付款项。房地产过户政策变动与支付购房地款，两者之间不构成阻碍，故对陈锐该辩称，本院依法不予采信，其逾期违约应向原告支付违约金。本案中，虽然原告并未提供证据证明被告陈锐逾期付款给其造成的损失，但根据日常生活经验法则，被告陈锐的逾期付款必然影响原告对款项自由支配及利用，应视为给原告造成了损失，其损失可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定进行计算。原告主张被告陈锐转卖后可获得差价75万元，违反公平原则，应支持原告请求的违约金100万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告违约行为系逾期付款，被告陈锐获得差价75万元系其将涉案标的物转卖给第三方吴丽娜所获取，该款不属于被告陈锐逾期付款给原告造成的损失，也非原告在合同履行后可以获得的利益，故对原告该主张，本院不予支持。同时，原告主张被告陈锐对涉案标的物买低卖高的行为，违反行业规定，应对其行为作出否定评价，应支持原告的100万元违约金请求。不管被告陈锐是否违反行业规定获利，原告主张被告陈锐获利即应向原告支付违约金，在既无合同约定，又无法律规定的情况下，不能认为该逻辑关系成立，故对原告该主张，本院不予支持。如被告陈锐违反行业规定，应由行业对其行为进行调整，不属本民事案件处理范畴。原告与被告陈锐仅约定违约金为100万元，并未约定每天千分之一比例（比照民间借贷年息36%换算的日息）支付迟延付款违约金，被告陈锐逾期付款，依法应在双方约定的100万元违约金范围内支付违约金。根据上述原告所受损失，综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，本院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院对于原告请求的以130万元为基数，从2018年9月1日起至130万元付清时止，按中国人民银行同期同类罚息利率的130%计算的违约金，及以70万元为基数，从2018年11月1日起至70万元付清时止，按中国人民银行同期同类罚息利率的130%计算的违约金予以支持（两项违约金合计总额最高不超过100万元）。另外，购房地款余款70万元，因原告并未向本院提出相应的诉讼请求，本案依法不作处理，由双方按约定履行、协商解决或由原告另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、原告刘月洁、李昌盛与被告陈锐于2018年1月25日签订的《房地产买卖合同》、于2018年4月19日签订的《补充协议》、于2018年4月23日签订的《补充协议》及陈锐出具给原告刘月洁、李昌盛的《欠条》继续履行。二、被告陈锐应在本判决生效之日起5日内，支付购房地款130万元给原告刘月洁、李昌盛。三、被告陈锐应在本判决生效之日起5日内，支付从2018年9月1日起至130万元付清时止，以130万元为基数，按中国人民银行同期同类罚息利率的130%计算的违约金，及从2018年11月1日起至70万元付清时止，以70万元为基数，按中国人民银行同期同类罚息利率的130%计算的违约金（两项违约金合计总额最高不超过100万元），给原告刘月洁、李昌盛。四、驳回原告刘月洁、李昌盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元（原告已预交），由被告陈锐负担。诉讼保全费5000元，由被告陈锐承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  王彩芳审 判 员  郭亮生人民陪审员  钟来安二〇一九年八月二十日书 记 员  张丽珍