云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初3881号原告：袁正富，男，1983年5月29日生，汉族，楚雄市人，中专文化，个体，住楚雄市。被告：楚雄嘉坤房地产开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇怀象街157号，统一社会信用代码：91532301683677159E。法定代表人：程莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓亮，云南楚国律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告袁正富与被告楚雄嘉坤房地产开发有限公司（以下简称嘉坤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告袁正富、被告嘉坤公司的委托诉讼代理人李晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁正富向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告延迟交房违约金20418.48元；2.判令被告支付原告因延迟交房造成的经济损失11400元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，原告向被告购买位于楚雄市商品房，套内建筑面积为66.89㎡，总房价为369967元。《商品房购销合同》约定被告应于2016年12月30日前将该商品房交付给原告，但直到2018年7月12日原告才接到房屋。合同第九条逾期交房违约责任约定：“甲方按乙方己付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”从2016年12月30日起至2018年7月12日，被告己逾期交房552天。被告延迟交房，造成原告在开发区田黎屯小区10幢155号租房居住19个月，每月租金600元，共计11400元。综上所述，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，已侵害了原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。被告嘉坤公司辩称，一、原告的诉请的违约金有两项，根据合同法的相关要求，原告只能选择一项进行主张；二、如果选择延期交房违约金，则应当以14820元计算，就是11400加上11400元的30%；三、对于原告主张的延迟交房违约金的期间有异议，因为2016年12月27日楚雄进入雨季，故没有如期交房，我们已经向业主发过公开信，承诺2017年6月30日交房，所以开始时间应该是2017年6月30日。原告的房屋已经于2018年7月12日转移占有，应当视为交付，截止时间也只能计算到2018年7月12日。原告袁正富围绕自己的诉讼请求向本院提交了如下证据：1、商品房购销合同；2、契税发票；3、购房发票；4、商品房买卖合同备案登记表；5、收据；6、租房合同及收据。被告嘉坤公司针对其辩称，向本院提交以下证据：1、接房确认书；2、公开信。本院认为,被告对原告提交的证据1-6无异议；原告对被告提交的证据1、2无异议；本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据7无其他证据相互印证，本院不予采信。根据庭审和质证，本院认定本案法律事实如下：2016年5月30日，原告袁正富(乙方)与被告嘉坤公司(甲方)签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于楚雄市商品房，该房套内建筑面积为66.89㎡，单价为5530.98元／㎡（已包含分摊的共有建筑面积的价格），购房款总金额为369967元；乙方于2016年5月30日支付购房款79967元，其余购房款通过工商银行贷款支付；甲方应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付乙方；自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止20天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房30天后，甲方按乙方己付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约定向被告嘉坤公司支付了全部购房款369967元。2016年6月20日，原告所购商品房经楚雄市住房和城乡建设局登记备案，合同登记号为：（CX2016062005547）。原告于2018年9月28日向税务部门交纳了房屋买卖契税。2016年12月27日，被告在致“七彩嘉园”项目购房业主的公开信中承诺在2017年6月30日前交房，对逾期交房造成的损失，公司将按《商品房购销合同》及《补充协议》相关约定，在房屋交付时与各位业主妥善解决相关事宜。另查明，至法庭辩论终结，被告嘉坤公司开发的七彩嘉园项目工程建设已经完工，但尚未通过竣工验收。原告袁正富于2018年7月12日收到被告出具的接房确认书，当日双方办理交接房手续，原告已装修并入住该房屋。2019年7月5日，被告嘉坤公司法定代表人王孝元变更登记为程莉。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案的争议焦点为：（一）被告嘉坤公司是否应承担逾期交房违约金？违约金如何计算？（二）被告嘉坤公司是否应支付经济损失？（一）关于被告嘉坤公司是否应承担逾期交房违约金？违约金如何计算的问题。本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。原告袁正富与被告嘉坤房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条规定：“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。”之规定，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。原告已依约向被告支付了全部房款，但被告未按合同约定完成竣工验收并在2016年12月30日前交房，被告嘉坤房地产公司认可其违约，但认为应以公开信中承诺的2017年6月30日前为交房时间，从2017年7月1日开始计算逾期违约金。本院认为，变更交房时间属于合同变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，需双方协商一致，才能变更合同。被告向业主发布公开信变更交房时间的行为属于单方变更合同，未经原告同意，本院对其计算违约金的起算时间不予采纳，对原告要求从2016年12月31日开始支付逾期交房违约金的请求予以支持;双方签订的《商品房购销合同》第九条“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止20天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房30天后，甲方按乙方己付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”，如果按照原文理解，这段内容前“20天”与后“30天”表述的时期矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，《商品房购销合同》第九条应理解为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房30天后，甲方按乙方己付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。故本院确认由被告支付原告自2016年12月31日起至原告接房之日（即2018年7月12日）止的逾期交房违约金20471元（30元/天×30天+369967元×0.01%×529天）。原告诉请的逾期交房违约金20418元，本院予以支持。（二）关于被告嘉坤公司是否应支付经济损失的问题。本院认为，对于原告的第二项诉讼请求，原告起诉的逾期交房违约金已足够弥补原告的经济损失，故该诉请本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、由被告楚雄嘉坤房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告袁正富逾期交房违约金20418元,款交本院；二、驳回原告袁正富的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计298元，由原告袁正富负担107元（已交），由被告楚雄嘉坤房地产开发有限公司负担191元（未交，限本判决生效后15日内履行,款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  徐彦琼二〇一九年八月三十日书记员  李晓梅