广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0825民初275号原告：徐闻县供销社物业服务有限公司，住所地：徐闻县。法定代表人：刘权生，经理。委托诉讼代理人：张敬杰，广东粤徐律师事务所律师。被告：王朝明，男，1984年11月13日出生，汉族，住广东省徐闻县。第三人：徐闻县城市房地产有限公司，住所地：徐闻县。法定代表人：黄亚新，经理。原告徐闻县供销社物业服务有限公司诉被告王朝明、徐闻县城市房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，在诉讼过程中，由于本案有不宜适用简易程序审理的情形，遂依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐闻县供销社物业服务有限公司的法定代表人刘权生及委托诉讼代理人张敬杰到庭参加诉讼。被告王朝明、第三人徐闻县城市房地产有限公司的法定代表人黄亚新经本院合法传唤，无正当理由，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐闻县供销社物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告王朝明缴纳拖欠原告的物业管理费及公共维修费4636元，并负担本案的诉讼费。事实和理由：2014年7月10日，原告与第三人签订《物业管理委托合同》，由原告负责第三人开发的“城市花园”小区物业管理工作，合同第十八条约定：委托管理期限暂定3年，从2014年7月10日起至2017年7月9日止，今后业主委员会成立由业主委员会确定。合同签订后，原告负责“城市花园”小区的物业管理工作，至2018年12月该小区业主委员会成立后，原告将小区的物业管理工作移交给该小区业主委员会。2014年11月4日，经徐闻县发展改革和物价局《关于城市花园小区物业收费的批复》：1.住宅物业服务收费：基准价每平方0.35元。2.设有电梯的楼房在基准价及上下浮动基础上相应增加0.5元/月/平方米。原告据此确定“城市花园”小区物业管理费为0。85元/月/平方米。被告系“城市花园”小区2幢1202方业主，其在原告负责小区物业管理工作期间，共欠物业管理费及公共维修费用合计4636元，经原告工作人员多次催缴未果。原告认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条的规定，被告拖欠原告的物业管理费及公共维修费用的行为已损害原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告徐闻县供销社物业服务有限公司在举证期限内，向本院提交如下证据：证据一、原告的营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告主体资格；证据二、《物业管理委托合同》复印件一份，证明原告与第三人签订《物业管理委托合同》，由原告负责第三人开发的“城市花园”小区物业管理工作，委托管理期限暂定为3年，从2014年7月10日起至2017年7月9日止，今后业主委员会成立由业主委员会确定。合同签订后，原告负责“城市花园”小区的物业管理工作开展，至2018年12月该小区业主委员会成立后，原告将小共的物业管理工作移交给该小区业主委员会；证据三、徐闻县发展改革和物价局文件《关于城市花园小区物业收费的批复》复印件一份，证明2014年11月4日，经徐闻县发展改革委和物价局《关于城市花园小区物业收费的批复》：1.住宅物业服务收费：基准价每平方米0.35元。2.设有电梯的楼房在基准价及上下浮动的基础上相应增加0.5元/月/平方米。证据四、“城市花园”小区业主住房面积实况、催缴物业费律师函复印件各一份，证明被告王朝明系“城市花园”小区2幢1202房业主，其在原告负责的小区物业管理工作期间，共欠物业管理费及公共维修费用合计4636元，并经原告工作人员多次催缴未果。证据五、工商登记信息复印件一份，证明徐闻县城市房地产有限公司的主体资格。证据六、缴费凭证、服务收费表复印件各一份，证明被告实缴与欠费的情况。证据七、(2019)粤0825民初263号案的开庭笔录复印件一份，证明《物业服务管理合同》到期后，第三人与原告没有签订书面合同，只有口头协商同意由原告继续服务管理及收费工作至2018年1月31日。被告王朝明不作答辩，也不提供证据。第三人徐闻县城市房地产有限公司不作陈述，也不提供证据。经审理查明，2014年7月10日，原告与第三人签订一份《物业管理委托合同》，约定：第三人将其开发建设的位于徐××县徐城镇××（街道）87号的“城市花园”商品房住宅小区委托原告管理，委托管理期限暂定3年，从2014年7月10日起至2017年7月9日止。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生的清洁卫生、垃圾的收集、清运。物业管理服务费由原告呈报政府相关部门批准后收取，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米按物价部门批复向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由原告按建筑面积每平方米按物价部门批复向业主或物业使用人收取。2014年11月4日，徐闻县发展改革和物价局针对原告提出的申请，作出徐发改物价[2014]206号《关于城市花园小区物业收费的批复》，批复内容：一、住宅物业服务收费：基准价每平方0.35元。可在基准基础上上下浮动20%范围内根据物业服务实际情况与为主协商克定具体执行标准。二、设有电梯的楼房在基准价及上下浮动基础上相应增加0.5元/月/平方米。原告据此确定“城市花园”小区物业管理费为0.85元/月/平方米。合同签订后，原告即对“城市花园”小区的物业提供管理服务。至2017年7月9日委托管理期限到期后，第三人又与原告达成协议，继续由原告为该小区提供管理服务至2018年1月31日止。该小区业主委员会成立后，原告将小区的物业管理工作移交给该小区业主委员会。被告系“城市花园”小区××幢××号房的业主，在原告负责小区物业管理工作期间，共拖欠原告的物业管理费及公共维修费用合计4636元。原告经多次催缴未果，遂诉至本院。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与第三人签订的《物业管理委托合同》，是在平等、自愿的基础上签订的，符合法律规定，应认定为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，第三人作为“城市花园”小区的建设单位，就该小区的物业服务管理与原告签订的《物业管理委托合同》，对作为该小区××幢××房业主的王朝明具有法律约束力。原告按照《物业管理委托合同》的约定，为该小区投入物业管理服务，被告王朝明应依约向原告支付相应的费用。在原告为“城市花园”小区提供服务期间，被告共拖欠原告物业管理费及公共维修费4636元，应予付清。原告的诉求理据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同案件适用法律若干问题的规定》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王朝明在本判决发生法律效力后十日内付清原告徐闻县供销社物业服务有限公司的物业管理费及公共维修费4636元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告王朝明负担（原告徐闻县供销社物业服务有限公司已垫付）。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 黄 桐人民陪审员 吴 越人民陪审员 杨玉凤二二0一九年八月十六日书记员林香余附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《最高人民法院关于审理物业服务合同案件适用法律若干问题的规定》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。