广东省广州市荔湾区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0103民初3558号原告：林浩良，男，1956年10月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：崔绮颜，女，1959年9月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托代理人：何冁煊，广东恒益律师事务所律师。被告：广州世纪房地产实业有限公司，住所地：广州市世纪中路1-15号双子座33楼。法定代表人：黄文斌。被告：广州市新艺物业管理服务有限公司，住所地：广州市荔湾区龙津东路777号1107房自编之一。法定代表人：谢厚干，职务：总经理。委托代理人：赵东亚、骆颖，系广东百思威律师事务所律师、实习人员。第三人：袁翠娥，女，1945年12月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：李莉丹，女，1965年5月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：姚智强，男，1974年4月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：徐洁芸，女，1963年8月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：陈倩怡，女，1980年9月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：罗鉴明，男，1956年12月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：林思远，男，1978年12月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：周绍志，男，1957年2月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：郭文清，女，1967年5月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：甘志明，男，1970年8月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：何碧茹，女，1974年7月31日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：董笑梅，女，1961年12月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：夏凤喜，女，1960年4月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：郭兆光，男，1960年8月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：钟尚诚，男，1949年5月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：潘炳成，男，1954年4月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：梁冬明，男，1976年12月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：潘秀薇，女，1953年3月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：陈小杏，女，1978年3月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：梁志豪，男，1956年6月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：林靖，男，1985年6月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：刘健英，男，1966年12月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：欧兆昌，男，1955年2月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：关宇雄，男，1962年8月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：陈晓聪，男，1979年11月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。上述第三人共同委托代理人：曾绮丹、黄永梅，均系广东开耀律师事务所律师。诉讼代表人：刘健英、关宇雄、陈晓聪、李莉丹、林思远。第三人：阮雄标，男，1954年8月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告林浩良、崔绮颜诉被告广州世纪房地产实业有限公司、广州市新艺物业管理服务有限公司，第三人袁翠娥、李莉丹、姚智强、徐洁芸、陈倩怡、罗鉴明、林思远、周绍志、郭文清、甘志明、何碧茹、董笑梅、夏凤喜、郭兆光、钟尚诚、潘炳成、梁冬明、潘秀薇、陈小杏、梁志豪、林靖、刘健英、欧兆昌、关宇雄、陈晓聪、阮雄标业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何冁煊，被告广州市新艺物业管理服务有限公司的委托代理人赵东亚、骆颖，第三人委托代理人曾绮丹及第三人阮雄标到庭参加诉讼。被告广州世纪房地产实业有限公司经本院合法传唤没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告林浩良、崔绮颜起诉要求：1.判令被告立即开通原告名下房屋所在的广州市荔湾区龙津中路××503房首层至6楼两部电梯进出口以供原告正常使用电梯；2.判令被告连带承担开通电梯工程所需要的所有费用。2001年6月13日两原告与广州世纪房地产实业有限公司签订《买卖合同》，约定广州世纪房地产实业有限公司将其自有的位于广州市荔湾区龙津中路世纪花城××503房出售给原告。世纪花园建成后，原告入住上址房屋并取得产权证。世纪花园大楼共有28层，首层为非住宅，2至10层为住宅，均安排回迁户居住；11层为空中花园；12-28层为住宅，全是商品房。大厦装有两台电梯，但只供12楼以上住户使用。其中一台电梯2-10层的电梯出入口被封堵起来，另一台电梯入口虽未被封堵，但电梯不停靠2-10层，住户出入只能步行楼梯。原告与被告就开通电梯使用事宜协商多次未果。世纪花园的电梯所占面积已经包含在大楼住宅分摊面积之中，即该电梯属于公共设施，是大楼全体业主的共有财产。业主对该公共设施享有共有和共同管理的权利，故原告对于该电梯享有使用权，被告的行为阻碍了原告使用电梯，侵犯了原告对公共设施享有的使用权。另根据1994年的住宅设计技术规范要求，七及七层以上的高层房屋，需要规划建设电梯。本案原告所在的房屋高28层，根据房屋住宅设计技术要求，应该规划配建电梯。本案的确有规划设计电梯也预留了电梯井和电梯间。本案被告根据合同约定和相应的法律规定应当开通电梯给原告使用。被告广州世纪房地产实业有限公司没有到庭答辩。被告广州市新艺物业管理服务有限公司答辩：一、我方不是适格被告，未开通电梯不是我方责任，我方不应承担责任。我方依据世纪广场的物业服务合同从事物业服务，无需向原告承担责任。涉案电梯未在1到9楼设置停靠，是房地产开发后的一个现状，也是业委会与我方签订物业管理服务合同时的现状，该现状并非我方的行为导致，所以我方不应当承担任何责任。二、本案遗漏了当事人，应当追加十层以上所有的业主为第三人。三、是否应该开通电梯应当以规划部门的报建与验收为准，并且还应由国家特种设备主管部门予以审查。法院也无权进行决定。涉案楼盘1到9楼建成至今一直是作为楼梯楼来安置出售使用，有单独的出入通道，各安置对象已入住20多年，从来没有提出过异议。从多数业主已经办理房产证的情况来看，如果涉案物业是作为电梯楼进行规划与销售的话，在1到9楼未开通电梯的情况下，是无法通过规划验收的，业主也不会同意收楼并使用。这反证了涉案物业1到9楼没有作为电梯楼进行规划、设计与销售。本案原告在起诉时并未举证证明涉案物业是按照电梯楼进行规划、设计，并在1到9楼设置有电梯口。我方认为不论涉案物业1到9楼电梯如何规划，鉴于电梯作为特种行业及特种设备的特殊性，其开通与否应由行政部门审查决定。原告应当向行政部门进行申请，而非直接向人民法院提起诉讼。四、开通电梯属于物权法规定的改建附属设施，应当由专有部分建筑占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的面积同意，才可以进行开通。所以原告要开通电梯应当按照物权法的规定，取得2/3以上业主及2/3以上面积的同意。第三人甘志明等陈述：一、涉案电梯分别为42号、76号11层以上的商品房业主共有。原告作为回迁户，对涉案电梯不享有共有权。根据广州市房地产测绘院出具的服务报告显示，52号及72号2-10层电梯井是由42号、76号11到28层房屋分摊，11到28层的各房屋单元总建筑面积包含了以上电梯面积。2-10层电梯间的面积是没有包含在52号、72号2到10层的房屋单元的总面积里面，本系列案全部原告均对涉案电梯没有共有权，不应当开放给原告使用。二、涉案电梯共有两个，一个是客货梯，其中1到9楼设计是无法打开的，适用于消防或安全等紧急情况使用，客梯也是没有2-9层的按钮。从电梯的设计来看，也证明了电梯原有的规划就是没有提供给原告等使用的。第三人阮雄标陈述：同意甘志明等第三人的陈述意见。经审理查明：广州市荔湾区龙津中路××、52号及72号、76号楼位于广州市世纪广场小区，该小区是由被告广州世纪房地产实业有限公司开发建成。广州市荔湾区龙津中路××、52号在同一栋大楼，72号、76号在另一栋大楼，大楼均为28层。其中，两栋大楼的首层均为非住宅；2-9层的房屋地址分别为广州市荔湾区龙津中路××和72号，多安排拆迁回迁户居住；10层为空中花园（架空层）；11层-28层的房屋地址分别为广州市荔湾区龙津中路××和76号，均为直接向广州世纪房地产实业有限公司购买商品房入住的业主，本案的第三人即为居住在11-28层的商品房业主。××之2-9楼的回迁户有106户，72号之2-9楼的回迁户有102户。42号之11-28楼有商品房住户144户，76号之11-28楼有商品房住户123户。经现场勘查，××与52号是同一栋楼，1楼是商业层，2-9楼的门牌号是××，10楼架空层，11-28楼的门牌号是××。××与52号分别有独立的出入口，两个出入口位于这栋楼的同一侧，都朝向小区内的花园，52号有独立的楼梯通往2-9楼，42号有独立的楼梯通往11-28楼，两楼梯间互不相通。××与76号是同一栋楼，1楼是商业层，2-9楼的门牌号是××，10楼架空层，11-28楼的门牌号是××。××与76号分别有独立的出入口，72号的出入口朝向小区内的花园，76号的出入口朝向小区外，72号有独立的楼梯通往2-9楼，76号有独立的楼梯通往11-28楼，两楼梯间互不相通。××与72号楼梯可上至大楼10层的空中花园（架空层），但空中花园（架空层）装有门禁系统，52号及72号之2-9层的住户无法通行该门禁系统进入42号或76号的电梯。××与52号的大楼、72号与76号的大楼每栋均装有两台电梯，电梯是1997年安装，一台为客梯，但2-9层的电梯出入口被封堵，其中，第3、6、9层被安全铁门封堵，其余楼层均为墙体封堵。另一台为客货梯，2-9层的电梯入口没有被封堵，但电梯按键面板没有2-9层的按键，也不停靠2-9层。原告等居住在2-9层的住户无法使用两部电梯上下2-9层，出入只能使用楼梯。商品房住户可使用两部电梯通行至11-28层。在本案审理过程中，××及76号的部分业主甘志明等25人向本院申请以第三人身份参加诉讼。考虑到本案的审理结果与××及76号11层以上的业主有利害关系，本院同意上述第三人的申请，同时于2019年7月15日在涉案大楼门口、通道等显眼处张贴《权利登记通知公告》，通知××及76号的其他业主前来本院登记权利以第三人身份参加诉讼，但截至登记日仅有阮雄标一人来登记。两原告是广州市荔湾区龙津中路××503房的共同共有人。被告广州市新艺物业管理服务有限公司系广州市世纪广场小区的物业管理公司，于2015年6月10日与广州市世纪广场业主委员会签订《物业管理委托合同》，为该小区提供物业管理服务至今。本院于2019年5月10日向广州市规划和自然资源局发出《协助查询函》，查询本系列案原告林浩良、崔绮颜等人所居住的房屋公摊面积中是否包含涉案大楼电梯井的公摊面积。该局于2019年6月24日以穗规划资源协查[2019]460号《协助司法查询复函》答复本院，答复情况如下：龙津中路××、72号二至十层所有房屋单元，即包含贵院函中所列房屋在内，未参与52号、72号门牌所在栋电梯井及该电梯对面（走廊另一侧）梯间的分摊，52号、72号中二至十层各房屋单元测绘成果中的单元总建筑面积及公设分摊面积均不包含52号、72号电梯井、该电梯对面（走廊另一侧）梯间公设的面积。庭审中，第三人提交了广州市房地产测绘院于2019年6月3日出具的《测绘地理信息技术服务报告》，拟证明××和72号的住户无权使用电梯。该报告载明：52号、72号二至十层房屋单元总建筑面积中不包含52号、72号二至十层的电梯、梯间（电梯对面）公设的面积。52号、72号二至十层的电梯、梯间（电梯对面）由42号、76号十一至二十八层房屋单元公摊，十一至二十八层各层房屋单元总建筑面积中包含以上电梯及其对面梯间公设的面积。原告对《测绘地理信息技术服务报告》真实性、合法性予以确认，关联性不确认。被告广州市新艺物业管理服务有限公司对《测绘地理信息技术服务报告》予以确认。关于电梯的安装使用情况，原告主张回迁安置看楼选房时有客货梯可使用，但自入住后至今电梯无法使用，客梯交房时就已经封堵了。被告广州市新艺物业管理服务有限公司主张当初开发商为了方便回迁户看房，开通了客货梯使用，入住后就取消电梯使用，客梯是一直封堵的，2017年3、6、9层更换了安全门，原来的安全门是木门。第三人称大楼的规划设计是没有电梯给回迁户使用的，客货梯也不是给回迁户使用，是用于消防安全的。原告明确诉讼请求，要求客货梯直接开通使用，客梯是要求打通封堵的墙或者安全门，再开通电梯。原告认为客货梯无需改建，而客梯需要改建，确认客梯的改建需要报批。被告广州市新艺物业管理服务有限公司认为客梯改建需要报批，客货梯因交楼时已经设置好，不清楚可否重新设置电梯的使用。第三人认为原告等对涉案电梯不具有共有权，不同意开通。另查，该小区已经成立业委会。原告陈述有向业委会提议开通电梯的事宜，但业委会并未召开大会讨论。原告陈述××、72号住户曾尝试通过旧楼加装电梯的方式申请安装，但未获通过。本院认为：本案争议的焦点为原告是否有权主张开通××两部电梯进出口的问题，现评析如下：一、开通××两部电梯的进出口属于小区业主的共益事项，需循正当程序且不得损害他人合法权利。从大楼的建设规划设计及电梯使用现状来看，各方确认自大楼建成交楼使用时，客梯2-9层的电梯进出口便已封堵，客货梯一直没有开通使用至今。电梯安装以来，××的电梯（客梯与客货梯）一直供42号之11-28层的住户144户使用，如强行开通电梯再增加××之2-9层的住户106户使用，这样两台电梯服务的总户数会达到250户。同理，××的两台电梯服务的总户数会达到225户。这样，必然会增加电梯的用户量和使用频率，加快电梯的老化，影响电梯的合理性使用。而且，这也不符合《广州市住宅设计试行规范》关于十九层以上、三十层以下，服务总户数在150-270户之间者，电梯不应少于3台的规定。同时，依照《特种设备安全法》第21-25条的规定，改建开通电梯还必须由有资质的单位施工，有严格的办理流程，不能随意操作。本案中，原告也未能举证证明开通电梯符合建设规划设计的规范要求和现实条件，以及不存在消防安全隐患、不存在技术障碍等，而上述问题也为第三人等商品房业主所关切。再者，若开通2-9层电梯增加××、72号之2-9层住户使用，这些住户实际没有分摊相应52号、72号电梯井的公设面积，可能会涉及房屋登记面积的重新测绘确权、物业服务费的调整，及因电梯使用产生的电费、维修费用的分摊等问题，这些问题均关系到世和街小区业主的切身利益。故在未依照规范的程序解决上述问题的情况下，原告不能直接起诉要求开通两部电梯的使用。二、对于部分业主的共益事项，应当遵循共益事项自治决定和救济的相应程序。电梯是大楼的共用设施设备，属于特种设备。电梯的安装使用必须经过行政主管部门检验登记，如要增加出入口及停靠楼层，属于质监总局《电梯施工类别划分表》（修订版）规定的“电梯改造”，也属于物权法第七十六条第一款规定的重大事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（六）项的规定：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。第（七）项规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故世和街52、72号电梯2-9层是否开通使用，属于全体业主共同决定事项的范围，需要全体业主共同讨论决定。因此，在现有体系下，原告等寻求开通2-9层电梯使用的业主可申请业主大会就电梯等公共设施设备的开通使用问题作出决议，对业主大会的决议不服认为损害其权利的，再提起相关诉讼。或者由全体业主在秉承尊重历史、尊重传统、同时考虑社会发展因素等理念的基础上就电梯开通问题进行充分协商解决。本案中，原告没有提供证据证明有将开通两部电梯使用的事宜提交给小区业主大会共同讨论并作出表决，故在全体业主共同利益事项未经法定程序决定或者履行法定前置条件的情况下，原告的起诉应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告林浩良、崔绮颜的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  马文洁审判员  杨仁义审判员  黄利民二〇一九年八月三十日书记员  李 婷