成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民再9号 原审原告：成都和泓房地产开发有限公司，住所地成都市成华区建设南路160号1栋1层7号。 法定代表人：刘涛。 委托委托代理人：刘媛，泰和泰律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘婧涵，泰和泰律师事务所律师，特别授权。 原审被告：王晓梅，女，1987年7月13日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：林坤娇，四川中一律师事务所律师，特别授权。 被告：吴水清，男，1945年5月2日出生，汉族，住湖北省红安县。 被告：周友莲，女，1947年2月1日出生，汉族，住湖北省红安县。 原审原告成都和泓房地产开发有限公司（以下至裁判主文前简称和泓房地产公司）与原审被告吴曙桥、王晓梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月26日受理后，于2017年4月14日作出（2016）川0108民初6281号民事判决书。判决生效后，我院发现原审被告吴曙桥在案件受理前已经死亡，建议再审本案。经本院审判委员会讨论后，于2019年3月22日作出（2019）川0108民监2号民事裁定书，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，并依法追加吴曙桥的继承人吴水清、周友莲作为被告参加诉讼，于2019年8月16日公开开庭审理了本案。原审原告和泓房地产公司的委托诉讼代理人刘媛、刘婧涵，原审被告王晓梅的委托诉讼代理人林坤娇到庭参加诉讼。被告吴水清、周友莲下落不明，经本院以公告的方式向其送达开庭传票及相关法律文书，其无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告和泓房地产公司称，其再审诉讼请求为：1、判令解除和泓房地产公司与吴曙桥、王晓梅签订的《商品房买卖合同》及附件；2、判令王晓梅、吴水清、周友莲协助和泓房地产公司办理注销商品房预告登记、抵押登记及预售备案相关手续；3、判令王晓梅、吴水清、周友莲向和泓房地产公司支付房屋总价款10%的违约金，即人民币53424.5元；4、判令本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：原审被告吴曙桥、王晓梅于2014年7月22日与和泓房地产公司签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，购买其开发的“和泓东28”项目1幢24层2408号房屋，总价款534245元，首付174245元，其余款项按揭贷款付清。同时，吴曙桥、王晓梅与建设银行成都第一支行签订借款合同，和泓房地产公司为担保人向贷款银行承担连带担保责任。但自贷款银行放款至今，吴曙桥、王晓梅先后多次未支付银行按揭贷款本息，导致和泓房地产公司代吴曙桥、王晓梅向贷款银行垫付多期按揭款，且贷款银行提前收贷。根据买卖合同和借款合同约定，出卖人承担相关担保责任的，买受人应在出卖人通知后立即支付出卖人垫付的费用，否则出卖人有权解除合同，买受人应支付总房款10%的违约金，同时协助出卖人解除备案登记手续。王晓梅及吴曙桥未偿还银行贷款的行为，直接导致原审原告向贷款银行承担了担保责任，且因吴曙桥已死亡其继承人确定为王晓梅、吴水清、周友莲。故，根据上述约定，原审原告有权解除买卖合同，并要求三被告承担违约金等相关法律责任。为维护原审原告合法权益，防止原审原告损失进一步扩大，现特依《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》向本院提出诉讼，望判如所请。 原审被告王晓梅辩称，1、原审被告王晓梅不同意解除与原审原告签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议，不同意办理注销等手续。2、原审被告愿意向原审原告归还原审原告已经垫付的全部贷款及利息等。3、原审原告在代偿原审被告所欠贷款金额后，未按照合同约定履行通知原审被告的义务，其向吴曙桥的送达也非有效送达，故合同解除条件未成就。 吴水清、周友莲未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院原审认定事实：原审被告吴曙桥、王晓梅于2014年7月22日与原审原告签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，购买原审原告开发的“××××项目1幢××××号房屋，总价款534245元，首付174245元，其余款360000元按揭贷款付清。补充协议第六条第2款约定：如出卖人为买受人的贷款提供阶段性保证担保的，在出卖人保证期限内，因买受人逾期还款而使出卖人为买受人代偿部分或全部贷款的，买受人应在出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代偿的全部款项，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代偿期间的利息以及代偿金额5%的违约金。如买受人未按出卖人通知偿还上述款项，视为买受人未付清购房款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金并承担本合同解除所产生的全部费用，出卖人在扣除代偿款项、违约金及其他费用后，余款由出卖人在30日内无息退还给买受人。签订合同当天，被告支付了首付款。 2014年9月24日，二原审被告与中国建设银行成都第一支行（以下简称建行第一支行）签订《个人住房借款合同》，贷款360000元，贷款期限240个月，自2014年10月8日至2034年10月8日，并以涉案房屋提供抵押，原审原告承担保证责任。 贷款发放后，二原审被告开始尚能向银行偿还贷款，但之后逾期未还。2016年1月22日，贷款银行向原审被告发出《提前收回贷款本息通知书》，该通知载明：二原审被告在2016年1月22日前已累计4期未还款，认为原审被告可能或已经对偿债能力造成不利影响，故依合同约定提前收回贷款。 2016年6月9日、8月18日，货款银行向原审原告发出《个人贷款履行保证责任通知书》，要求原审原告承担保证责任。2016年6月17日、10月27日，原审原告分别代原审被告偿还贷款本息29061.27元、12238.83元。 另查明，原审原告于2016年8月29日分别向二原审被告购房时所留的通讯地址及身份证地址邮寄了催收函。 原审认定上述事实依据的证据为：当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、备案登记表、收据、《个人住房借款合同》、催收通知、缴纳贷款收据、邮寄回单、当事人陈述等证据证明。 原审认为，原审原告与二原审被告签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他无效事由，应属合法有效，各方当事人应受其约束。二原审被告在贷款银行取得贷款后，应按合同约定按期偿还贷款。由于二原审被告违反贷款合同约定，逾期还款，原审原告因此承担保证责任后，二原审被告经原审原告催收不仅未能偿还原审原告垫付款项，而且未能继续偿还银行借款，已严重违背合同约定。根据双方约定“买受人未按出卖人通知偿还垫付款项，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金”，原审原告主张解除合同、原审被告承担违约金53424.5元，并协助原审原告办理注销商品房预告登记及预售备案相关手续的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 原审判决：一、解除原审原告和泓房地产公司与原审被告吴曙桥、王晓梅签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议；二、原审被告吴曙桥、王晓梅自本判决生效之日起五日内协助原审原告办理注销商品房预告登记及预售备案相关手续；三、原审被告吴曙桥、王晓梅自本判决生效之日起三日内向原审原告和泓房地产公司支付违约金53424.5元。 本院再审认定的案件事实如下：2014年7月22日，吴曙桥、王晓梅与和泓房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定吴曙桥、王晓梅以按揭方式购买××××公司开发的位于成都市成华区商品房。房屋总价款为534245元，其中首付款为174245元，余款360000元以向贷款机构申请贷款的方式进行支付。补充协议第六条第2款约定“如出卖人为买受人的贷款提供阶段性保证担保的，在出卖人保证期内，因买受人逾期还款而使出卖人为买受人代偿部分或全部贷款金额的，买受人应在出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代偿的全部款项并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代偿期间的利息以及代偿金额5%的违约金。如买受人未按出卖人通知偿还上述款项，视为买受人未付清购房款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金并承担本合同解除所产生的全部费用，出卖人在扣除代偿款项、违约金及其他费用后，余款由出卖人在30日内无息退还给买受人”。第十四条约定“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通讯地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。……采用信件通知方式的，在寄出三日后（本省），七日后（外省）视为到达。若买受人提供的联系方式有误而使出卖人无法送达相关文件的，因此产生的一切后果由买受人承担。如买受人联络方式发生变更，应在变更后五日内以书面形式通知出卖人。”合同签订当日，吴曙桥、王晓梅支付了首付款。 2014年9月24日，吴曙桥、王晓梅作为借款人同建行第一支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以案涉房屋为抵押向建行第一支行借款，借款金额为360000元，借款期限为2014年10月8日至2034年10月8日。和泓房地产公司作为保证人为上述借款提供担保。2014年10月8日，建行第一支行向和泓房地产公司发放了吴曙桥、王晓梅借款共计360000元。 贷款发放后，二原审被告开始尚能向银行偿还贷款，但之后逾期未还。2016年1月22日，建行第一支行向吴曙桥发出《提前收回贷款本息通知书》，载明二原审被告在2016年1月22日前已累计4期未还款，认为原审被告可能或已经对偿债能力造成不利影响，故依合同约定提前收回贷款。2016年6月9日和2016年8月18日，建行第一支行向和泓房地产公司发出《个人贷款履行保证责任通知书》，要求和泓房地产公司按照借款合同约定承担保证责任。2016年6月17日，和泓房地产公司代吴曙桥、王晓梅向建行第一支行支付按揭款29061.27元；2016年10月27日，和泓房地产公司代吴曙桥、王晓梅向建行第一支行支付按揭款 12238.83元。后因吴曙桥、王晓梅仍未履行还款义务，2019年1月8日，建行第一支行向和泓房地产公司发出《个人贷款履行保证责任通知书》，要求其和泓房地产公司代吴曙桥、王晓梅全额偿还贷款本息共计369692.81元。2019年1月11日，和泓房地产公司向建行第一支行支付上述款项。 另查明，和泓房地产公司与吴曙桥、王晓梅签订的《商品房买卖合同》上载明的通讯地址为“成都市成华区××××号”，2016年8月29日和泓房地产公司分别向上述地址及二原审被告身份证地址邮寄了催收函。该函件载明“1、请您在函件送达之日起5日内偿还我公司代为偿付的全部按揭贷款及相应利息、违约金。2、若您逾期履行此函告要求，我司将严格按照商品房买卖合同约定，解除与您的商品房买卖合同关系并追究您的违约责任，由此造成的全部损失均由您本人承担。” 还查明，原审被告吴曙桥、王晓梅原系夫妻关系，2015年10月23日吴曙桥意外死亡，2015年11月10日，王晓梅到德阳市中江县民政局办理婚姻状况变更。吴曙桥死亡后，其法定继承人除其配偶王晓梅外，另有其父亲吴水清，公民身份证号：4221231945××××××××；母亲周友莲，公民身份证号：4221231947××××××××。本院依法追加吴水清、周友莲为本案被告参加诉讼。上述二被告均下落不明，经本院以公告的方式向其送达开庭传票及相关法律文书后，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未作出放弃遗产继承的意思表示。 以上事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》、购房款凭证、银行放款凭证、收据、《个人贷款履行保证责任通知书》、个人贷款还款凭证、催收函、缴纳贷款收据、邮寄回单、当事人陈述等证据予以证实。 本院再审认为，原审原告和泓房地产公司与原审被告王晓梅、吴曙桥签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违背法律、行政法规强制性规定，且无其他无效事由，当属合法有效，双方应按照合同约定行使权力并履行义务。根据合同补充协议第六条第二款的约定：“如买受人未按出卖人通知偿还上述款项，视为买受人未付清购房款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金并承担本合同解除所产生的全部费用”。吴曙桥、王晓梅未按合同约定向贷款银行按期支付按揭款，导致和泓房地产公司承担担保责任并向建行第一支行支付代偿款共计410992.91元，且吴曙桥、王晓梅在和泓房地产公司催告偿还上述款项后，仍未履行还款义务，已构成根本违约。和泓公司据此行使约定解除权，请求解除合同，并提请求协助办理注销商品房预告登记、预售备案和抵押登记相关手续符合法律规定和合同约定，本院予以支持。王晓梅虽表示愿意支付代偿款，并主张合同继续履行，但基于其在先违约之事实，合同解除权是否行使应由守约方，即和泓房地产公司决定，现和泓房地产公司明确要求解除合同，故对王晓梅提出的继续履行之请求本院不予认可。另和泓房地产公司请求王晓梅及二被告按房屋总价款10%支付违约金，该项主张符合合同约定，本院予以确认。但在承担该违约责任的主体方面，本院认为，原审被告吴曙桥已于2015年10月23日死亡，吴曙桥死亡前二原审被告并无违约之事实，其死亡后因民事权利义务主体资格消失在客观上不能发生违约行为。故吴曙桥在合同履行过程中并无违约事实，和泓房地产公司请求吴曙桥继承人在遗产继承范围内支付违约金缺乏事实依据，本院不予认可。 庭审中，王晓梅抗辩和泓房地产公司未向二原审被告发出催款通知。本院认为，根据补充协议第十二条的约定：“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通讯地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。……采用信件通知方式的，在寄出三日后（本省），七日后（外省）视为到达。”《房屋买卖合同》明确载明二原审被告通讯地址为“成都市成华区荆华北路19号”，该地址经二原审被告确定视为有效收件地址，和泓房地产公司向该地址送达催收函应视为有效送达。经本院查明事实，和泓房地产公司已于2016年8月29日分别向二原审被告通讯地址和身份证地址分别寄送催收函的邮件回单，本院据此认定和泓房地产公司已经履行了通知义务。另王晓梅还抗辩，基于吴曙桥已死亡的客观事实，和泓房地产公司向其发出存款通知并非有效送达。本院认为，补充协议明确约定买受人联络方式变更时应以书面形式通知出卖人，王晓梅在知晓吴曙桥死亡事实之后，未履行向和泓房地产公司变更通讯方式的义务，和泓房地产公司仍按原通讯地址向二原审被告寄送催收还并无不当。对王晓梅的上述抗辩，本院不予支持。 因原审被告吴曙桥在原审审理前已去世，本院原审应依法告知原审原告申请追加其法定继承人作为被告参加诉讼，原审未追加吴曙桥法定继承人参加诉讼即作出判决，属程序错误。本院再审依法纠正。根据《中华人民共和国继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承……”吴曙桥的父亲吴水清、周友莲作为第一顺序继承人有权继承吴曙桥遗产，本院依法追加二法定继承人人为被告。结合《中华人民共和国继承法》第三十三条至规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限……”，二被告对吴曙桥遗产享有继承权的同时，应当在继承的遗产范围内清偿吴曙桥债务。二被告未作出放弃继承的表示，视为接受继承，应在继承的遗产范围内清偿吴曙桥的债务。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 一、维持本院（2016）川0108民初6281号民事判决书第一项，即“解除原审原告成都和泓房地产开发有限公司与原审被告吴曙桥、王晓梅签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议”； 二、撤销本院（2016）川0108民初6281民事判决书第二项，即“原审被告吴曙桥、王晓梅自本判决生效之日起五日内协助原审原告办理注销商品房预告登记及预售备案相关手续”； 三、撤销本院（2016）川0108民初6281民事判决书第三项，即“原审被告吴曙桥、王晓梅自本判决生效之日起三日内向原审原告成都和泓房地产开发有限公司支付违约金53424.5元”； 四、原审被告王晓梅及被告吴水清、周友莲于本判决生效之日起五日内协助原审原告成都和泓房地产开发有限公司办理注销商品房预告登记、预售备案及抵押登记相关手续； 五、原审被告王晓梅自本判决生效之日起三日内向原审原告成都和泓房地产开发有限公司支付违约金53424.5元； 六、驳回原审原告成都和泓房地产开发有限公司其他诉讼请求。 原审案件受理费9100元，由王晓梅、吴水清、周友莲负担（吴水清、周友莲在继承吴曙桥遗产范围内承担）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李任舟 人民陪审员  韩红红 人民陪审员  费怀银 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  易晓兰