河北省沽源县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0724民初448号原告：赵和平，男，1956年12月27日出生，汉族，居民，住河北省张家口市沽源县。被告：河北沽源农村商业银行股份有限公司，住所地河北省张家口市沽源县平定堡镇中环西路238号。法定代表人：李智，董事长。委托诉讼代理人：张成亮，河北金源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，河北金源律师事务所实习律师。被告：沽源县远东房地产开发有限责任公司，住所地沽源县平定堡镇桥东大街路北。法定代表人：熊宝山，经理。原告赵和平与被告河北沽源农村商业银行股份有限公司（以下简称商业银行）、沽源县远东房地产开发有限责任公司（以下简称远东公司）执行异议之诉一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月20日第一次公开开庭进行了审理，原告赵和平、被告商业银行的委托诉讼代理人张成亮、李伟到庭参加诉讼，被告远东公司的法定代表人熊宝山未到庭参加诉讼。于2019年7月17日第二次公开开庭进行了审理，原告赵和平、被告商业银行的委托诉讼代理人张成亮、被告远东公司的法定代表人熊宝山到庭参加诉讼，被告商业银行的委托诉讼代理人李伟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵和平向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认远东公司位于商铺（产权证号：张房权证沽源字第××、20××63、20××58、20××65）归原告所有；二、请求判决沽源县人民法院停止对远东公司位于商铺（产权证号：张房权证沽源字第××、20××63、20××58、20××65）的执行；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告赵和平与被告远东公司于2016年1月、12月期间就其公司位于商铺（产权证号：张房权证沽源字第××、20××63、20××58、20××65）相继签订了房屋顶账协议书及房屋买卖协议，约定以上述四套商铺顶账给原告，被告远东公司为原告出具了收据。后原告占有了上述四套房屋并将之出租给他人使用。期间原告曾多次要求被告远东公司配合协助办理房屋过户手续，远东公司一直拖延，拒绝给原告办理。被告沽源农村商业银行因与远东公司及熊宝山金融借款合同纠纷向沽源县人民法院提起诉讼，沽源县人民法院于2018年10月16日作出（2018）冀0724执433号执行裁定书，裁定拍卖执行包括本案涉案房屋在内的远东公司所有的位于。原告于2019年1月21日提出执行异议，请求停止对本案涉案房屋的执行，裁定驳回了原告的异议申请。原告与被告远东公司签订有顶账协议及房屋买卖协议，该协议合法、有效。且原告以高出当时市场价的价格一次性支付了购房款。依据《物权法》的规定，当事人之间签订有关订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告已经取得该房屋的所有权，且原告已经合法占有并且使用，没有办理物权登记手续也并非原告的过错，而是被告远东公司的原因。被告沽源农村商业银行诉讼及执行行为均发生在2018年，此时涉案房屋的所有权人为原告并非远东公司。而原告与被告银行则无任何纠纷，银行无权要求执行原告所有的房屋。且现在银行请求拍卖执行的14套房屋价值已经远远大于被告远东公司所欠贷款及利息的总和，被告沽源农村商业银行更加没有理由要求执行原告所有的涉案的四套房屋。综上，原告认为被告沽源农村商业银行要求执行本案涉案四套房屋的行为缺乏合法的依据，侵犯了原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，望支持所盼。商业银行辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。2014年4月1日远东公司与商业银行签订借款合同及抵押合同，借款600万元，借款期限为2014年4月1日至2015年3月31日，并以远东公司所有的位于沽源县平定堡镇桥东大街聚馨北苑小区底商1至14号商铺等不动产进行抵押，并办理了抵押登记。2015年3月31日借款到期远东公司申请暂缓还款，至2016年3月30日到期后远东公司和银行重新签订借款及抵押合同，并延续抵押登记。借款到期后2017年3月24日远东公司再次与银行重新签订借款及抵押合同并延续。原告在起诉状中称远东公司于2016年将6、11、12、13四套商铺与原告签订协议房屋顶账，但原告与远东公司并没有办理房屋过户手续。依据相关法律规定，远东作为抵押人未经银行同意，私自将四套房屋顶账给原告的行为属于无效行为。远东公司辩称，房是银行多压我的，多压我的我就可以顶账。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2014年4月1日，被告远东公司与被告商业银行（原沽源县农村信用合作联社）签订企业借款合同，约定被告远东公司向被告商业银行借款600万元，借款期限从2014年4月1日至2015年3月31日。贷款利率为月息8.6‰，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。同日，被告远东公司与被告商业银行签订抵押合同，约定抵押财产为沽源县桥东商用楼，房权证沽房字第××号、沽房权证楼私东字第××号；合同的保证范围为本金600万元及利息（包括复利和罚金）；并约定“双方应于本合同签订后5个工作日内到相应的登记部门办理抵押登记手续。甲方应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交乙方持有”。2014年2月21日，被告远东公司出具抵押承诺，记载“我公司自愿把聚馨北苑底商1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、11#、12#、13#、14#、远东大酒店、远东公司办公楼，建筑面积共3557.43平方米的房屋确权证抵押贵行。并承诺按时还本付息，到期不能按时归还本息，愿将以上抵押物拍卖偿还本息”。2014年3月31日，二被告就包括案涉房屋在内的聚馨北苑底商（房屋所有权证号201400355、201400356、201400357、…20××63、20××58、20××65…）办理抵押登记，房屋所有权人为被告远东公司与熊宝山，房屋他项权利人为沽源县农村信用合作联社；2016年3月30日，被告远东公司与被告商业银行签订企业借款合同，约定被告远东公司向被告商业银行借款820万元，借款期限从2016年3月30日至2017年3月29日。同日，双方签订抵押合同，并办理抵押登记，登记所涉房屋所有权证号、房屋所有权人与房屋他项权利人与2014年3月31日办理的抵押登记记载一致；2017年3月24日，被告远东公司与被告商业银行签订企业借款合同，约定被告远东公司向被告商业银行借款960万元，借款期限从2017年3月24日至2018年3月23日。同日，双方签订抵押合同并办理不动产登记，冀（2017）沽源县不动产证明第0000286号不动产登记记载权利人为河北沽源农村商业银行股份有限公司，义务人为熊宝山、被告远东公司，证明权力为抵押权，抵押物与前述抵押物一致；2、原告与被告远东公司于2016年11月25日签订房屋顶账协议书及房屋买卖协议各四份，约定被告远东公司将沽源县桥东聚馨北苑6号、11号、12号、13号底商抵账给原告，抵顶价款分别为271500元、280000元、196500元、327000元。被告远东公司为原告出具收据四张。双方并未办理房屋产权变更登记及备案。本院认为，本案系案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告主张案涉四套底商原告已经购买并实际占有，故原告现应为四套房屋的所有权人。经审理，原告与被告远东公司签订的房屋买卖协议及顶账协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。但该房屋并未办理房屋过户登记手续，依据法律规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断不动产的所有权人，该房屋登记的所有权人仍为被告远东公司与熊宝山。故案涉房屋的所有权并未发生变更。关于原告的权利能否排除执行。被告商业银行作为贷款发放业务的机构，其与被告远东公司订立的借款合同及抵押合同，为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同的约定履行相关义务。被告商业银行为抵押权人，被告远东公司为抵押人。如债务人不履行到期债权或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产享有优先受偿的权利。二被告于2014年3月31日对相应抵押物（包括案涉房屋）办理了抵押登记，依据法律规定，该担保物权经登记后发生法律效力。被告远东公司在未通知抵押权人即被告商业银行的情况下，将抵押物转让的行为无效。且二被告第一次办理抵押权登记的时间为2014年3月31日，原告与被告远东公司签订的房屋买卖协议与房屋顶账协议的时间为2016年11月25日。原告在案涉房屋已设立抵押权的情况下对房屋的买卖行为不得对抗先设立的抵押权。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：驳回原告赵和平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  张 静人民陪审员  韩玉芳人民陪审员  张秀丽二〇一九年八月二日书 记 员  张 薇