河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀民终503号上诉人（原审原告、案外人）：贾荣华，女，1962年12月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵中海（贾荣华配偶），住北京市朝阳区。上诉人（原审第三人、被执行人）：贾利，男，1966年9月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李明宇，北京市达奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈玉洪，男，1972年5月4日出生，汉族，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：李秀树，河北东方伟业律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河北北明房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市青县清州镇人民政府配楼228室。法定代表人：赵淑英，该公司董事长。上诉人贾荣华、贾利因与被上诉人陈玉洪、原审第三人河北北明房地产开发有限公司（以下简称北明公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省沧州市中级人民法院（以下简称沧州中院）（2018）冀09民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理；于2019年6月11日进行了询问，上诉人贾荣华，上诉人贾利的委托诉讼代理人李明宇，被上诉人陈玉洪的委托诉讼代理人李秀树到庭参加询问。本案现已审理终结。贾荣华上诉请求：撤销沧州中院（2018）冀09民初302号民事判决，依法予以改判不得执行并解除贾利名下位于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房产）的查封；上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决没有事实和法律依据。（一）案件基本事实：2007年8月29日，上诉人与贾利前妻张某签订《房屋转让协议》，上诉人按市场价格出资40万元购买了贾利名下的涉案房产，上诉人家庭实际居住至今。因房屋是贾利的拆迁安置房，正式房本迟迟未下发。2015年6月30日，房屋被沧州中院查封。另，涉案房产于2011年正式下发产权手续，因拆迁补偿主体为贾利，所以初始登记在贾利名下，现房产已具备办理过户条件。（二）一审判决没有法律依据，随意扩大“利害关系人”解释，明显错误。是否实际全额支付了购房款，是本案的唯一焦点。购房合同与付款收据的真伪性，才是应严格审查的事项。一审认为，上诉人提供的证人，包括邻居、同事和贾利前妻张某等均与上诉人存在“利害关系”，是极端的扩大化解释。人之在世，不可能孤立存在，除亲属外，同学、同事、邻居、好友等之间的交往再正常不过。而法律上的“利害关系人”是指具有亲属关系、隶属关系或与诉讼当事人的人身、财产密不可分的关联人。而一审对于“利害关系人”的曲解，不但错误，而且已脱离对案件事实应有的调查。1、一审认定“邻居、同事”为利害关系人，是任意对“利害关系人”范围扩大解释。邻居和同事是社会交往最基本的人群，将没有隶属关系、没有血缘关系的邻居和同事认定为有利害关系人，那么与当事人交往的所有人几乎百分之百的都是“利害关系人”？2、将贾利前妻张某认定为利害关系人既没有事实根据，亦没有法理依据。贾利如果与张某关系好，两个人可能离婚吗？俩人感情破裂、无和好可能，贾利是上诉人的亲弟弟，上诉人与张某也不可能存在什么所谓的利害关系。3、一审以是否有银行转账记录为借款、付款标准，哪条法律或司法解释规定付款必须以银行转账方式进行？这种评判有失法律的严谨。向熟人借款等同于向“利害关系人”借款，这种定性不用说法律依据，连生活常识依据都没有。只有认识的人，才可能发生借款，上诉人不可能向不认识的人借款。（三）一审完全以不动产登记事项为由，排除上诉人的权利，违背《物权法》。《物权法》第三十一条是规定了“未登记不发生物权效力”，但《物权法司法解释一》第二条就明确提出：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。所以，从法律规定来讲，不动产登记并不是判断权利人的唯一标准。正是基于对权利的确认，上诉人根据地域管辖原则，在北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）起诉了贾利，而且通过法院判决的形式确定上诉人为涉案房产的权利人。（四）上诉人提供的证据材料和证人证言，包括缴纳物业费的证明，足以证明涉案房产在2007年就已经出售给上诉人，而且上诉人一直在其内实际居住使用。如果造假，上诉人没有必要让贾利的前妻参与进来，直接和贾利签订合同即可。如果造假，上诉人也没有必要去设计分期付款的事实，让自己这么多的同事、邻居来承担不必要的法律风险。一审并没有否定购房协议或收条的真实性。假如这些证据材料是虚假的，那么法院应该惩罚上诉人虚假诉讼，同时应该认定相关证人所做的都是伪证。关于证据材料产生的时间，并不是一次性做出，而是持续了很长时间完成的，如果造假，上诉人有必要如此费尽周折吗。关于这些手续的真伪，法庭可以随意鉴定。（五）本案中，到底是谁和谁之间存在“利害关系”？上诉人认为，一审被告和第三人之间存在利害关系，他们串通一气，坑害上诉人。经了解，赵淑英为北明公司法定代表人，河北秀月物业服务有限公司股东为陈玉洪和赵淑英，而赵淑英和贾利又是北明公司股东。张淑英、陈玉洪、贾利、北明公司明显存在关联关系。他们之间的借款只是为共同利益服务，赚钱也好赔钱也罢，不能堤内损失堤外补，来无辜损害上诉人利益。一审判决导致上诉人一生积蓄化为乌有。上诉人一家老实本分，没有很复杂的社会关系，之所以当初没有银行转账记录，是因为购房款是上诉人一点一点血汗钱攒出来的。上诉人从来不想拖欠别人的，攒够一笔还一笔，根本就没有想过自己先存银行吃利息。正是因为上诉人这种淳朴的处事方式，决定上诉人不可能通过银行转账方式完成借款和付款行为。张某对贾利极其不信任，提出的要求也是支付现金。北京2007年房屋价格在今天已上涨了十多倍，除了这套房产，上诉人有生之年不可能有能力再购买住房。综上所述，一审判决所谓“利害关系人”概念、银行转账的评判标准，以及以不动产登记来确定权利人，完全没有事实和法律根据，根本就不具有任何合理性可言。被上诉人和第三人之间的经济纠纷，不应连累无辜的上诉人，让上诉人流离失所。被上诉人陈玉洪口头辩称，上诉人上诉陈述的事实不是客观事实，原判正确应予维持。（一）涉案房产至今登记在贾利名下，各方当事人均不持异议。依据物权法第九条，应当认定涉案房产物权属贾利所有。（二）上诉人称其于2007年上半年装修、下半年入住，这一表述能够证实上诉状所称内容不真实。上诉人提交的购买协议签订于2007年8月29日，主张付款时间均在之后，时间矛盾。（三）按照上诉人的陈述，涉案房产自2011年可以办理产权登记，但直到上诉人提出案外人异议，经历了五年之久，却一直未办过户手续，说明上诉人与贾利之间的交易并不真实。（四）按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决理据充分，应予维持。贾利上诉请求：撤销沧州中院（2018）冀09民初302号民事判决；依法重新判决。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。（一）一审判决认定事实完全错误。1、2007年8月，因为孩子生活费和教育费支付问题，上诉人与前妻张某发生纠纷，后决定将自己拆迁安置房以40万价卖给姐姐贾荣华。当时张某对上诉人不信任，害怕放款被上诉人挪用，经沟通后，上诉人将卖房和收款事项全部交给张某处理。此后，房屋一直由贾荣华家庭居住，与上诉人再无任何关系。2、房屋没有过户的原因不在贾荣华，是由于拆迁部门迟迟未发放房本导致的。2006年，拆迁部门在房屋发放后就应发放房本，但却推迟到五年以后的2011年才发放。当时上诉人也提出了直接发给贾荣华，可是拆迁部门以拆迁协议不是贾荣华签订为由拒绝更改。无奈之下，2011年初始登记时就登记在了上诉人名下。但事实上，贾荣华家庭购房后一直在其内居住使用，供暖、物业也由其以产权人名义交纳。（二）一审认定的“利害关系人”概念没有任何法律依据。（三）房产登记的产权人不代表实际权利人。关于房屋买卖合同的效力和房产归属，已由朝阳法院做出判决，涉案房产应归贾荣华所有。贾荣华已实际占有房屋并实际支付购房款是客观事实，房屋应归贾荣华所有。被上诉人陈玉洪口头辩称，贾利的上诉没有证据支持，不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。（一）一审认定贾荣华购房没有实际支付款项，是依据本案客观事实作出的认定，不存在查封的事实与判决不一致的情形。（二）依据民诉法规定，证人应当出庭作证接受质询，未经出庭作证又无其他理由不能出庭的书面证言不能作为证据采信。一审根据民诉法规定认定贾荣华和贾利、张某均属利害关系人，是正确的。原审第三人北明公司未予陈述意见。贾荣华向一审法院起诉请求：不予执行并解除贾利名下涉案房产的查封。一审法院查明，就陈玉洪与北明公司、贾利民间借贷纠纷一案，该院于2014年2月13日作出（2013）沧民初字第85号民事判决书，判决内容：一、北明公司在本判决生效后十日内偿还陈玉洪借款本金5625.4653万元人民币及利息。贾利与北明公司承担连带偿还责任。二、北明公司赔偿陈玉洪损失110万元人民币，贾利与北明公司承担连带赔偿责任。三、驳回陈玉洪的其他诉讼请求。北明公司不服，向河北省高级人民法院提起上诉。河北省高级人民法院于2014年8月12日作出（2014）冀民一终字第200号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。该判决生效后，经陈玉洪申请，该院立案执行，案号为（2014）沧执字第378号。执行过程中，该院于2015年1月6日作出（2014）沧执字第378号执行裁定书，裁定查封、冻结北明公司、贾利名下银行存款人民币5000万元或等额财产。该院于2015年6月30向北京市朝阳区房管局送达协助执行通知书，实际查封了贾利名下位于北京市朝阳区房屋一套（房权证号朝字第××号）即涉案房产。2018年6月14日，该院向北京市朝阳区不动产登记事务中心送达协助执行通知书继续查封该涉案房产。贾荣华对贾利名下涉案房产，向该院提出书面异议。该院于2018年5月25日作出（2018）冀09执异123号执行裁定书，驳回了贾荣华的异议请求。贾荣华在法定期间内向该院提起了执行异议之诉。另查明，贾荣华系第三人贾利的姐姐。证人张某与贾利原系夫妻关系，1998年5月21日经朝阳法院调解离婚。2006年10月16日，贾利作为被腾退人（乙方）与北京市朝阳区管庄乡人民政府作为腾退人（甲方）签订《管庄乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，约定将涉案房产作为现房安置。2007年5月9日，贾利出具《委托书》，载明“因塔营南队125号拆迁安置房所分得瑞祥里26号楼1单元201号房201室张某秋与我女儿贾佳莹所有：一切处置权力张某秋所有，可以对外转让，与我没有任何关系，我均认可”。2007年8月29日张某秋作为转让方（甲方）与贾荣华作为受让方（乙方）签订《房屋转让协议》，约定由乙方购买涉案房产，总价款40万元；房屋办理产权证后，甲方应在一年内办理过户手续，将涉案房产产权变更至乙方名下；协议签署后，乙方即可居住涉案房产。当日张某秋给贾荣华出具10万元收条；2008年3月20张某秋给贾荣华出具8万元收条；2008年12月10日张某秋给贾荣华出具12万元收条；2009年10月6日张某秋给贾荣华出具10万元收条。贾荣华曾以自己的名义为涉案房产交纳物业费等费用。2011年5月12日，涉案房产取得产权登记证书，登记在贾利名下，房屋性质按经济适用住房管理。2018年5月16日朝阳法院作出（2018）京0105民初5974号民事判决书，确认贾荣华张某秋2007年8月29日签订的房屋转让协议有效，该判决已发生法律效力。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项规定：“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言……”。本案中，涉案房产系贾利通过腾退安置取得，且房屋所有权证书登记的房屋所有权人为贾利。贾荣华虽主张已购买涉案房产并给付出卖张某秋全部购房款，但关于购房款的给付，贾荣华仅提供张某秋出具的四张收条和证人证言，而并未提供银行交易记录等证据予以佐证。鉴于贾荣华与贾利系近亲属关系（亲姐弟），证张某秋系贾利的前妻，其他证人与贾荣华系邻居、同事关系，均与贾荣华有一定的利害关系，其证言的证明力不能对抗登记的书证即房屋所有权证书的效力。故对贾荣华主张已给付全部购房款的证据的真实性，该院依法不予确认。该院执行裁定书裁定驳回贾荣华的异议请求，并无不当。综上，贾荣华主张其对涉案房产享有排除强制执行的民事权益的诉讼请求，理据不足，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，沧州中院于2018年11月15日作出（2018）冀09民初302号民事判决书，判决驳回贾荣华的诉讼请求；案件受理费100元由贾荣华负担。本案经询问，当事人未提交新证据；贾荣华对涉案房产是否有（过）抵押及相关事实并不清楚。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，一审法院于2018年7月4日就贾利的联系方式询问贾荣华，其述称其和贾利在2015年以后因为房屋的事儿就不再联系了，不知道贾利的具体地址。还查明，贾荣华在一审中曾申请三名证人出庭作证。1、证张某秋出庭称，涉案房产卖给贾荣华的时候没有抵押，卖给贾荣华后才做的抵押。2、证黄某军出庭称，贾荣华向其借钱买房，但并不清楚借钱是否系为了购买涉案房产；本人不能提供相关银行凭证。3、证赵某云出庭称，贾荣华找其借过钱买房，但未明确是否系为了购买涉案房产；本人不能提供相关银行凭证。本院认为，本案争议焦点为案外人贾荣华对涉案房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人贾荣华提起执行异议之诉的，其应当就其对执行标的即涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，承担举证法律后果。（一）贾荣华对涉案房产是否享有所有权的问题。物权的取得分原始取得和继受取得两种方式，贾荣华主张依据其张某秋之间《房屋转让协议》的约定取得涉案房产所有权，属继受取得，权能行使受制于原所有权人贾利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故，即使贾荣华张某秋签订的《房屋转让协议》双方意思表示真实，也仅为涉案房产物权变动的原因，根据物权法第九条的规定，在办理涉案房产物权登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，涉案房产仍然登记在贾利名下，物权并未发生变动，贾荣华依据《房屋转让协议》仅仅享有就涉案房产未来向贾利张某秋主张据实交付房产、过户登记的普通债权请求权，而不能通过上述一纸协议直接获得涉案房产所有权。（二）贾荣华是否对涉案房产享有物权期待权的问题。《房屋转让协议》由贾荣华张某秋签订，即使协议有效，也并不必然使其享有对抗第三人或能够排除强制执行的效力。双方间关于转移涉案房产物权的意思表示，在完成涉案房产过户登记之前，即使该协议已为贾荣华设定了民事权益，并不必然使贾荣华享有优先于人民法院强制执行的民事权益，其对涉案房产享有的权利仍未超出普通债权范畴，能否据此形成针对涉案房产的足以排除强制执行的物权期待权，尚需综合评判。根据现有法律和司法解释有关规定，贾荣华对涉案房产主张实体权利排除强制执行，其对涉案房产所享有的民事权益必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件且能够排除强制执行。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。1、本案中，朝阳法院（2018）京0105民初5974号民事判决书作出于沧州中院查封涉案房产的时间之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，贾荣华以此作为证据主张排除强制执行的，人民法院可以不予支持。而且，朝阳法院（2018）京0105民初5974号民事判决主文内容也只是确认贾荣华与贾利于2007年8月29日签订的《房屋转让协议》有效，并未直接确认涉案房产所有权人为贾荣华。2、贾荣华张某秋签订的《房屋转让协议》形式为简单手写的一页纸，不是北京市房管机关印发的制式存量房屋买卖合同样式，协议落款时间虽在沧州中院查封涉案房产之前，但欲证明买卖双方意思表示真实、协议及房屋转让行为的真实有效，需要加强其他证据形成证据链，但本案中，贾荣华所举证据尚不充足：（1）贾荣华不能充分证明其在沧州中院查封前已合法占有涉案房产。贾荣华与贾利系姐弟关系，贾荣华居住于涉案房产可能属于借住，并不必然得出因贾利将涉案房产出售给贾荣华而向其交付房产的唯一结论。贾荣华提交的涉案房产物业卫生费、水电费等收据的抬头均为贾利，只是有的注明交款人为贾荣华，也有一些没有注明交款人，而且贾荣华借住也有可能需要缴纳相关费用；贾荣华未能提供其他如在涉案房产物业公司办理房屋买卖相关手续等证据佐证，故其关于其在沧州中院查封前“已合法占有”涉案房产的主张，证据并不充足。（2）贾荣华提交张某秋四张手写收条证明给付涉案房产交易款事项，无相关银行凭证；其证黄某军出庭称贾荣华向其借钱买房，但并不清楚借钱是否系为购买涉案房产，证人不能提供银行凭证；其证赵某云出庭称贾荣华找其借过钱买房，但没有明确是否系为购买涉案房产，证人不能提供银行凭证，故单独分析贾荣华提交的给付房款的证据，并不充分。（3）贾荣华不能提供充分证据证明其自身对未办理涉案房产过户登记手续没有过错。《房屋转让协议》签订于2007年，至今时间跨度已有十几年之久；2011年办下来房产权证，按照《房屋转让协议》的约定应在2012年办理过户手续，但涉案房产至今仍登记在贾利名下，没有办理过户登记到贾荣华名下，不能产生物权变动效果，贾荣华不能证明其对此没有过错。相反的，贾荣华明知涉案房产为拆迁安置房，按照经济适用住房管理，如果购买涉案房产，在办理过户时很大程度可能存在政策性障碍和风险，其对不能办理过户的结果是有过错的。而且，其还曾述称在2015年以后就不知道贾利的联系方式了；其证张某秋在一审出庭作证称，涉案房产卖给贾荣华的时候没有抵押，卖给贾荣华后才做的抵押，涉案房产设定过抵押，而贾荣华对抵押并不知情，显示出贾荣华对其权利未予充分关注。（三）贾利上诉的事实和理由与贾荣华一致，基于以上，因其上诉所依据的事实和理由证据并不充分，其上诉主张同样无法获得支持，不再赘述。综上所述，贾荣华、贾利的上诉理由不能同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件且不能排除强制执行，上诉请求理据不足，不能成立；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百六十九条第一款之规定，判决如下：驳回贾荣华、贾利的上诉，维持原判。贾荣华上诉缴纳的二审案件受理费100元，由上诉人贾荣华负担；贾利上诉缴纳的二审案件受理费100元，由上诉人贾利负担。本判决为终审判决。审判长  王荣菊审判员  刘立斌审判员  王振健二〇一九年八月十二日法官助理刘奂军书记员昝卫霞书记员周东琦