广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22179号原告：广州铭润投资管理有限公司，地址广州市白云区鹤龙街黄边北路自编9号A栋二层A223房。法定代表人：李楠，总经理。委托诉讼代理人：林育展，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张耀洲，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州铭润物业管理有限公司，地址广州市白云区鹤龙街黄边北路自编9号A栋第二层A212号之一。法定代表人：杨超。被告：杨超，男，1984年5月27日出生，汉族，身份证住址四川省岳池县，两被告共同委托诉讼代理人：林志伟，广东粤通律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：马振江，广东本华律师事务所律师。原告广州铭润投资管理有限公司（以下简称铭润投资公司）诉被告广州铭润物业管理有限公司（以下简称铭润物业公司）、杨超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铭润投资公司的委托诉讼代理人林育展、张耀洲，被告铭润物业公司、杨超的共同委托诉讼代理人林志伟、马振江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告铭润投资公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告铭润物业公司立即搬离广州市白云区黄边北路9号（自编）的铭润商务大厦A栋和广州市白云区广云路8号（自编）的铭润商务大厦D栋，并将前述两项物业全部移交原告接管；2．判令被告铭润物业公司立即向原告移交上述物业的全部经营性商业用房、管理用房以及物业管理的全部档案资料、金蝶财务软件及财务信息、监控摄像系统、消防系统等；3．判令被告铭润物业公司自2019年5月1日起，按每日支付人民币18264元的标准赔偿原告经营收益损失，直至被告将广州市白云区黄边北路9号（自编）的铭润商务大厦A栋和广州市白云区广云路8号（自编）的铭润商务大厦D栋两项物业全部移交给原告接管时为止；4．判决被告杨超在其代被告铭润物业公司收取广州市白云区黄边北路9号（自编）的铭润商务大厦A栋和广州市白云区广云路8号（自编）的铭润商务大厦D栋水电费等相关款项的范围内，与被告铭润物业公司一起为赔偿原告经营收益损失承担连带责任。本案审理过程中，原告撤回其要求被告向其移交金蝶财务软件的诉讼请求，表明其仅要求被告向其移交该财务软件中的财务信息，本院对原告撤回部分诉讼请求已口头裁定予以准许。事实与理由如下：2017年11月份，原告作为甲方，与作为乙方的铭润物业公司签订《委托物业管理合同（签订两年）》，约定甲方将具有合法使用权的广州市白云区黄边北路9号（自编）的铭润商务大厦A栋、广州市白云区广云路8号（自编）的铭润商务大厦D栋两项物业，委托乙方负责物业管理，委托管理期限2年，自2017年5月1日起至2019年4月30日止，如存在实际签约与合同约定期限不一致的，以合同约定承包的起始日为准。合同第二十九条还约定，乙方必须提前两个月与甲方进行协商，确定是否续订合同或终止合同，如到期维未确定续约，视为终止本合同。该合同签订后，原告依约委托乙方继续负责上述两项物业的物业管理公司，全面、适当地履行了自身的合同义务。但是，被告在该合同期满终止后，非但未能依照上述合同第十九条的约定，向原告移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料，反而在合同期限届满之后非法霸占上述两项物业，对抗原告的依法接管，甚至唆使其原告员工假借拍照取证之名，干扰正常的行政执法检查，挑拨行政管理部门与原告之间的正常关系，毫不理会原告的多次催告。因被告铭润物业公司持续非法侵占涉案物业至今，被告杨超明知被告铭润物业公司与原告之间的委托合同关系已经终止，却与被告铭润物业公司一起擅自收取上述两栋物业的水电费等相关款项，与被告铭润物业公司一起共同侵害了原告的合法权益。被告提交的两份签署于2014年1月13日的《委托物业管理合同》，该两份合同并非双方真实意思表示的结果，合同签署时原告与被告铭润物业公司同为集团公司即广州铭润资产管理有限公司（现名称为盈隆（广州）资产管理有限公司）的下属公司，故该两份合同是在集团公司的大背景之下签署的。在集团公司发生股权股东变动之后，双方已经就涉案物业成立了新的合同，包括《委托物业管理合同（试行一年）》、《委托物业管理合同（签订两年）》，双方对涉案物业关于费用收取等必备条款进行了重新约定，也对合同期限作了变更，后签订的合同取代了之前的合同。所以铭润物业公司提交的两份《委托物业管理合同》不再存续有效。本案能确立双方委托管理的合同只有原告提供的两份合同，结合本案合同实际的履行情况，以及被告铭润物业公司在合同期满前多次向原告申请续签委托合同的事实，可证明双方委托物业管理合同在2019年4月30日期满后，没有按照合同第29条的约定提前协商，也没有达成续约的一致意见，所以本案双方的所有委托合同关系都已经终止，被告没有权利再强行要求继续履行合同。假如法院认为上述两份签署于2014年1月13日的《委托物业管理合同》仍然有效，原告也不同意继续履行该两份合同，由于该两份合同的合同性质是委托合同，原告作为委托人也有权随时解除委托，且原被告现在已经丧失继续合作的信任基础，故原告要求解除上述两份合同。由于2014年的合同结算模式跟目前是完全不一样的。被告主张双方合同期限按照2014年的合同，但结算的依据又想要参照原告提供的两份合同毫无事实和法律依据。合同期满后，双方没有续约，而且被告还以各种非法的方式占用原告相应的款项，所以原告对经过查明之后的结算款要求被告予以退还，在双方已经丧失合作基础的情况下，被告无权继续占用涉案的物业，被告应当对其占用期间给原告造成的损失承担赔偿责任。特诉至法院，请求判如所请。被告铭润物业公司辩称：一、我司与原告于2014年1月13日分别就涉案的两栋物业签订了两份《委托物业管理合同》，其中铭润商务大厦A栋的委托管理期限均是从2014年1月1日至2025年12月31日，铭润商务大厦D栋的委托管理期限是从2014年1月1日至2029年2月28日，该两份合同至今仍有效，并没终止、解除和变更。根据该两份合同，涉案的物业管理服务仍然在履行期间之内，我司有权对涉案的物业进行管理。二、在涉案合同履行过程中，我司一直严格履行合同的义务，并根据合同的履行期限进行了人员和资金的投入，为原告创造了很大的经济价值。原告单方面收回物业实际上就是提前解除合同的行为，该行为没有任何事实和法律依据，损害了我司的合法权益。三、原告要求收回涉案物业无任何事实及法律依据。1.涉案的铭润商务大厦A栋、D栋的产权人并非原告，原告无证据证明其有产权人的合法授权，无证据证明其有权接管涉案物业，即便判决返还物业，也应将物业返还给业主而非原告。2.我司与原告均是因为涉案物业而设立的，设立时同为广州铭润资产管理有限公司的子公司，均受该公司管理，区别于其他同类型案件，两个公司的股东结构、管理团队有着千丝万缕的关系，属于关联公司，《委托物业管理合同（签订两年）》中“被告接受原告委托管理涉案物业”的约定与事实不符，原告收回物业的诉求无事实依据。3.原告提供的《委托物业管理合同（签订两年）》存在重大瑕疵，原告不能据此取得物业。首先，原告不具有涉案物业的合法出租使用权，其无权决定将涉案物业委托被告管理，合同约定不属实；其次，签订合同的陈伟彬同时作为合同双方的法定代表人和股东在该合同中签名，存在重大瑕疵；该合同与2014年1月13日的《委托物业管理合同》相互矛盾。四、我司认为双方在2019年5月1日开始履行的是双方于2014年1月13日签署的两份《委托物业管理合同》，至于双方费用的结算，我司认为由于双方在后期确实签署了两份新的合同，这两份合同仅是对结算进行细化和补充，故双方在2019年5月1日以后仍应当按照新的合同进行结算。原告要求我司按照每日支付18264元的赔偿标准赔偿损失没有事实和法律依据。五、确认监控摄像系统、消防系统属于原告所建。被告杨超辩称：本案为物业服务合同纠纷，我不是合同当事人，我作为铭润物业公司的法定代表人，受公司指派履行职务行为，不应向原告承担任何法律责任。2019年4月30日以后，我以我个人的账户收取客户的资金，是代收行为。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《委托物业管理合同（签订两年）》、通知函、项目承包合同续签联络函、告知函、合同到期交接函、《委托物业管理合同（试行一年）》，被告提交的《委托物业管理合同》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：铭润投资公司提交《委托物业管理合同（签订两年）》显示，甲方为铭润投资公司，乙方为铭润物业公司。第一条本合同当事人：甲方对位于广州市白云区黄边北路9号（自编）的铭润商务大厦A栋、广州市白云区广云路8号（在编）铭润商务大厦D栋两项物业具有合法的出租使用权，现决定授权乙方负责该项目物业管理服务工作。乙方自愿接受甲方委托，负责物业项目的物业管理工作。第二条物业基本情况：物业类型为商业。第十七条（一）委托管理期限：2017年5月1日起至2019年4月30日止（签的二年）。委托管理期限如存在实际签约与合同约定期限不一致，以合同约定承包的起始日为准。（二）款项收付方式：甲方委托乙方代收租金、物业管理费、水电费、污水处理费、停车费、广告位使用费及各种保证金、装修押金等，乙方代收约定上述的各种费用及各种保证金（押金）等统一汇入甲方指定账户，再由甲方根据本条第（三）项目进行分配。乙方不得以任何名义擅自向租户收取未经甲方同意的任何费用。甲方收取租金的相关账户网银等资料由甲方保管使用。（三）甲乙双方费用分配标准……。第十八条甲方权利义务：……7.提供给乙方物业公司90平方作为办公场地。第十九条乙方权利义务：……3.每月按时向租户和物业使用人收取租金；……9.乙方每月按甲方要求提供相应报表数据（报表格式甲方提供），并配合甲方每月对数据的审核工作，甲、乙双方每月2号前核对上月收款信息等相关纸质及电子版数据，乙方需要调整甲方公司会计核算项目，需要先进行呈批，经同意后才可以调整；10.甲方公司证照原件、公章、财务章等资料由甲方保管，为了便于乙方开展租赁工作，甲方提供合同章给乙方使用，乙方仅用于租赁合同的签约，其他类合同使用此合同章无效；……13.如本合同终止或解除，乙方必须向甲方移交经营性商业用房、管理用房及物业的全部档案资料。第二十九条委托合同期将满，乙方能按照合同约定履行且管理质量和目标符合甲方的要求，租户、物业使用人反映良好，乙方必须提前两个月与甲方进行协商，确定是否续订合同或终止合同，如到期未确定续约，视为终止本合同。上述合同有落款处有甲乙双方的公章，无签署日期，陈伟彬在乙方法定代表人处签名，甲方处有甲方股东（含陈伟彬）的签名。2019年2月26日，铭润投资公司向铭润物业公司发函，主要内容为双方物业管理合同将于2019年4月30日到期，合同到期后其将采取面向社会全体物业公司招标，招标服务范围仅限安保管理、保洁服务两个方面。2019年3月19日，铭润物业公司向铭润投资公司发出《项目承包合同续签联络函》，内容为铭润物业自2013年10月31日成立后相继服务于公子一派投资项目、黄边铭润投资项目、五山铭润置业项目，2015年8月由于三个项目的经营权发生变化，铭润物业公司继续为项目公司服务，并于2016年4月30日与三个项目签订物业管理承包合同，近几年来各项工作持续有序开展。项目原物业管理承包合同将于2019年4月30日到期，现申请重新签订物业管理承包合同，承包日期至各项合同终止之日等。2019年4月18日，铭润物业公司向铭润投资公司发函称在与铭润投资公司签订的《委托物业管理合同》到期后，各项资料变更完成以及费用结算后，其将正常与铭润投资公司办理相关手续。2019年4月26日，铭润投资公司向铭润物业公司发函，要求铭润物业公司在2019年4月29日配合铭润投资公司办理移交手续，撤出铭润商务大厦A、D栋，把印章（合同章、收费章、发票章）、档案资料、财务信息、消防系统、监控摄像系统等移交给铭润投资公司。铭润物业公司现仍未与铭润投资公司办理移交手续。另查明，铭润投资公司与铭润物业公司曾于2016年5月1日签订了《委托物业管理合同（试行一年）》，该合同内容与双方签署的《委托物业管理合同（签订两年）》的内容基本一致，合同约定委托管理期限为自2015年5月1日起至2017年4月30日止。铭润物业公司也向本院提交两份签订于2014年1月13日的《委托物业管理合同》，两份合同甲方均为铭润投资公司，乙方均为铭润物业公司。其中第一份合同约定：甲方将位于广州市白云区黄边北路自编九号A栋2-5层物业委托于乙方实行物业管理，订立本合同。委托管理期限自2014年1月1日起至2025年12月31日止。委托管理事项为房屋建筑共有部位、共用设施、设备的管理、维修养护等，负责向租户和物业使用人收取物业管理费综合服务费、停车费、水电费等。乙方依据甲方同意、集团批准的收费标准按出租面积向建筑物租户或物业使用人收取，空置房屋的管理服务费，按下列标准收取：1.物业移交乙方后，甲方招商未达70%的，按空置房建筑面50%收取物管费；2.当物业移交后甲方招商达到70%，乙方按甲方出租给租户的实际面积收取物管费，乙方不向甲方收取其他控制房的物管费。第二份合同约定：甲方将白云区嘉禾街联边彭西尖彭路段广东省交警总队以南综合楼1至9层（即铭润商务大厦D栋）委托乙方实行物业管理，订立本合同。委托管理期限自2014年1月1日起至2029年2月28日止。其他约定与第一份合同一致。还查明，铭润物业公司于2013年10月31日登记成立，2015年12月21日，该公司法定代表人由钟伟明变更为陈伟彬；2018年1月16日，该公司法定代表人由陈伟彬变更为杨超。本案审理过程中，原被告双方当事人确认，2019年4月30日前，铭润物业公司代铭润投资公司收取的租金、物业管理费、水电费、污水处理费、停车费、广告位使用费及各种保证金、装修押金等，双方一致同意汇入铭润投资公司指定的陈和锦的个人账户（该账户由铭润投资公司控制），由铭润投资公司和铭润物业根据该账户的收款情况进行核算，计算出铭润物业应得的招商提成、水电费差价、停车场费用、物业费、运营费等的款项金额后，再由铭润投资公司根据核算金额支付给铭润物业公司。2019年5月1日开始，铭润物业公司未经铭润投资公司同意，指示部分租户将上述费用汇入杨超的个人账户。经双方对账，双方确认截至2019年7月10日，铭润物业公司代铭润投资公司收取了部分租户的水电费、停车费、物业管理费合计683638.80元，其中以杨超个人账户代收金额为305371.2元，其他均由铭润物业公司收取。铭润投资公司在2019年5月1日后自行收取租户的租金，以及部分租户的物业管理、水电费等。为证明其经营收益损失，铭润投资公司提交了其公司内部的付款申请书及利润分配表，拟证明在其提起本案诉讼前13个月其在涉案两栋物业的经营收益平均每日为18364元。铭润物业公司对上述证据的关联性不予确认。铭润投资公司明确其要求铭润物业公司移交的物业管理用房及经营向用房是指铭润商务大厦A栋211房和216房、电房，铭润物业公司确认上述房屋现由其在使用。本案审理过程中，铭润物业公司以铭润投资公司股东马敏慧于2019年7月8日提交《召开临时股东会申请书》，申请就收回铭润商务大厦A、D栋两栋物业管理权问题，铭润投资公司经营中存在一些不足所带来的风险进行评估，因上述申请需要铭润投资公司股东最终表决为由，申请中止本案的审理。铭润物业公司还向本院申请律师调查令，申请向广州市规划和自然资源局白云区分局调查涉案物业的产权归属及规划许可信息以及铭润投资公司的税务缴纳信息。还查明，2019年6月24日，原告铭润投资公司向本院申请财产保全，请求查封、扣押或冻结被告铭润物业公司、杨超名下价值1114104元的财产，担保人广东合润融资担保有限公司为该申请提供担保金额为1114104元的连带责任保证担保。本院于2019年6月25日作出(2019)粤0111民初22179号之一《民事裁定书》，裁定：查封、扣押或冻结被告铭润物业公司、杨超名下价值1114104元的财产。铭润投资公司预交财产保全费5000元。本院认为：铭润投资公司系涉案铭润商务大厦A栋和D栋两栋物业的承租人，铭润投资公司在承租上述两栋物业后将上述物业转租给多名租户使用，铭润物业公司受铭润投资公司的委托为涉案的两栋物业提供物业管理服务，故本案为物业服务合同纠纷，铭润投资公司与铭润物业公司就上述物业签署的相关委托物业管理合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案两栋物业的规划报建信息和产权归属并不影响铭润投资公司与铭润物业公司之间的委托物业管理合同的效力，故铭润物业公司申请向广州市规划和自然资源局白云区分局调查涉案物业的产权归属及规划许可信息并无必要，本院对铭润物业公司的该项申请不予准许。本案争议的焦点是铭润投资公司与铭润物业公司之间的委托物业管理合同是否已经到期。根据本案查明的事实，铭润投资公司与铭润物业于2014年1月13日就涉案铭润商务大厦A栋和D栋两栋物业分别签署了《委托物业管理合同》，约定的委托期限分别为2014年1月1日起至2025年12月31日止，以及2014年1月1日起至2029年2月28日止。此后双方又分别于2016年和2017年期间就上述两栋物业签署了《委托物业管理合同（试行一年）》和《委托物业管理合同（签订两年）》，上述两份合同中均约定“如本合同终止或解除，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料”、“委托合同将满……乙方必须提前两个月与甲方进行协商，确定是否续订合同或终止合同，如到期未确定续约，视为终止本合同”，上述两份合同中关于委托管理期限的约定，以及委托合同期满后未确定续约，视为终止合同，双方对经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料进行移交的约定与双方于2014年1月13日签署的两份《委托物业管理合同》关于委托期限的约定存在冲突，故双方对于委托管理期限的最新意思表示为于2019年4月30日期满，即双方通过2016年和2017年签署的《委托物业管理合同（试行一年）》和《委托物业管理合同（签订两年）》对2014年1月13日签署的两份《委托物业管理合同》的相关内容进行了变更，签署于2014年1月13日两份《委托物业管理合同》中关于委托管理期限的约定已经失效，双方的委托物业管理合同已于2019年4月30日到期，期满后双方未确定续约，故铭润物业公司应当在合同到期后依约与铭润投资公司办理物业管理移交手续。此外，在2019年4月的委托管理期限将满期间，铭润投资公司与铭润物业公司双方往来的函件亦可看出，铭润物业公司对于2019年4月30日委托管理期限到期后正常与铭润投资公司办理相关移交手续并无异议。故铭润物业公司现主张双方委托物业管理合同尚在履行期内的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。铭润投资公司与铭润物业公司之间的委托物业管理合同于2019年4月30日到期后，因双方未能就续约达成一致意见，铭润投资公司也明确要求铭润物业公司退出涉案两栋物业的物业管理并移交经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料等，铭润物业公司拒不向铭润投资公司移交经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料等的行为已构成违约，铭润投资公司现要求铭润物业公司撤离涉案两栋物业，并将涉案两栋物业全部移交铭润投资公司接管的诉讼请求，本院予以支持。铭润投资公司要求铭润物业公司向其移交涉案两栋物业的全部经营性用房、管理用房（含铭润商务大厦A栋211房和216房、电房等）、物业管理的全部档案资料、监控摄像系统、消防系统、财务信息等的诉讼请求本院予以支持。铭润投资公司要求铭润物业公司自2019年5月1日起按每日18264元的标准赔偿其经营收益损失直至铭润物业公司将涉案两栋物业移交给铭润投资公司接管时为止的诉讼请求。根据本案查明的事实，2019年5月1日后，铭润投资公司自行向租户收取了大部分的租金、水电费等，故铭润投资公司直接以其诉讼前13个月其在涉案两栋物业的经营日收益金额为依据主张其2019年5月1日以后的经营收益损失明显缺乏依据。本案审理过程中，原被告对2019年5月1日起至2019年7月10日期间铭润物业管理公司代铭润投资公司收取的各项款项进行了对账，2019年7月10日以后铭润物业公司代铭润投资公司收取的各项费用，因双方在本案中尚未对此进行对账，本案中暂不予调处，铭润投资公司可另案主张。经双方对账核算，在2019年5月1日起至2019年7月10日期间，铭润物业管理公司代铭润投资公司收取了部分租户的水电费、停车费、物业管理费等合计683638.80元，铭润投资公司的经营收益损失实际上即为铭润物业公司代收的相关费用，铭润物业公司应当将其在2019年5月1日起至2019年7月10日期间代铭润投资公司收取的各项费用合计683638.80元支付给铭润投资公司。同时由于铭润物业公司的法定代表人杨超未经铭润投资公司的同意擅自以其个人账户收取了其中305371.2元款项，故铭润投资公司要求杨超在其个人账户收取的款项即305371.2元范围内与铭润物业公司承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。铭润投资公司主张的超出部分本院不予支持。对于铭润物业公司要求铭润投资公司向其支付招商提成、水电费差价、停车场费用、物业费、运营费的请求，因铭润物业公司在本案中并未提起反诉，故本院对铭润物业公司要求铭润投资公司向其支付费用的诉请在本案中不予调处，铭润物业公司可另案主张。关于铭润物业公司要求中止本案的审理的申请，因铭润物业公司据以主张中止审理的理由为铭润投资公司内部股东之间的纠纷，并不具有对外效力，铭润物业公司申请中止本案审理理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第四百零四条之规定，判决如下：一、在本案生效之日起十日内，被告广州铭润物业管理有限公司搬离广州市白云区黄边北路9号（自编）铭润商务大厦A栋和广州市白云区广云路8号（自编）铭润商务大厦D栋，并将前述两项物业全部移交给原告广州铭润投资管理有限公司接管；二、在本判决生效之日起十日内，被告广州铭润物业管理有限公司将本判决第一项所涉两项物业的全部经营性商业用房、管理用房（含铭润商务大厦A栋211房和216房、电房等）以及物业管理的全部档案资料、财务信息、监控摄像系统、消防系统等移交给原告广州铭润投资管理有限公司；三、在本判决生效之日起五日内，被告广州铭润物业管理有限公司向原告广州铭润投资管理有限公司支付683638.80元；四、被告杨超在305371.2元的范围内对本判决第三项承担连带清偿责任；五、驳回原告广州铭润投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7413.47元，由原告广州铭润投资管理有限公司负担2095.28元，被告广州铭润物业管理有限公司负担5318.19元；财产保全费5000元，由原告广州铭润投资管理有限公司负担1061.81元，被告广州铭润物业管理有限公司负担3938.19元。被告负担的受理费和财产保全费应于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年八月二十八日书记员  任丽霞