海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初1217号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初1217号原告：张芳，女，1962年12月25日出生，汉族，湖南省长沙市人，住该市。原告：周京明，男，1962年3月1日出生，汉族，湖南省长沙市人，住该市。二原告共同委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。被告：海南宝名置业有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇清澜开发区白金路白金海岸一号楼。法定代表人：吴冠昌，董事长。委托诉讼代理人：张淑婷，海南昌宇律师事务所律师。原告张芳、周京明与被告海南宝名置业有限公司（以下简称宝名公司）商品房预约合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2018年10月25日立案予以受理，因被告宝名公司提出管辖权异议，该院依法作出裁定将本案移送本院审理。本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张芳、周京明共同委托诉讼代理人王林，被告宝名公司委托诉讼代理人张淑婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张芳、周京明向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍退还定金100,000元；2.被告向原告支付资金占用期间利息4119元（利息以100,000元为基数，自2018年1月5日起按银行同期贷款利率暂计算至2018年8月30日，剩余利息计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年1月5日在被告公司白金海岸营销中心选购房屋，经被告工作人员推荐、介绍，原告选定了白金海岸二期×××房。被告工作人员承诺，如原告当天交定金，被告可给予原告房屋挂牌价格9.3折优惠，并在向原告出具的《置业计划表》中计算并确认房屋的交易价格为9.3折（单价15,810元/平方米，总价1,816,569元）。原告在与被告达成一致后，便向被告缴纳50,000元定金。缴纳定金之后，被告的工作人员改口，告知原告：因房屋限价，合同价格只能为9.5折，0.2折（39,066元）的差额由其找担保公司代交。原告为避免日后产生法律纠纷，要求被告出具书面说明，认可9.3折的价格。被告工作人员向原告承诺，第二天可到营销中心办理。原告第二天到达营销中心，被告公司拒绝出具书面的说明。被告在出售房屋时向原告承诺，按照房屋挂牌价格的9.3折进行交易，但事实上只和原告签订价格为9.5折的购房合同，被告在交易过程中存在欺瞒原告的行为，因被告单方面原因，不能以双方约定的价格签订合同，被告已违约，应双倍退还原告的定金。原告为了维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告宝名公司辩称，1.原告的诉讼请求没有任何事实依据。首先，在原、被告签订购房协议之前，双方就已经对白金海岸二期×××号房的购房价格达成了一致。当时被告要求该房屋以9.5折的价格出售给原告，但原告不同意，要求被告以9.3折的价格出售给原告。9.5折到9.3折的差价由中介方承担，这一点被告提供的证据材料中得以体现。因此，被告实际以9.3折的价格出售给原告，在交易过程中不存在欺瞒原告的行为，实际上就是以9.3折的价格确定了购房的价格并签订合同协议书。2.原告没有任何证据证明被告是以9.5折的价格将该房屋出售给原告。综上所述，原告的主张没有法律依据和事实依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原、被告共同提交的证据：原、被告签订的《白金海岸二期定购协议书》。二、原告提交的证据：1.《置业计划表》；2.《收据》一张。三、被告提交的证据：1.被告于2018年1月7日出具的《收据》一张及POS单二张，证实文昌恋家房地产咨询有限公司（以下简称恋家公司）向被告支付涉案房屋房款39,066元；2.文昌恋家房地产咨询有限公司出具的《情况说明》及中国银行交易明细、中国建设银行单位客户专用回单，证实被告向恋家公司退还购房款39,066元。对原告提交的有争议的证据，本院认定如下：原告张芳与被告公司员工陈刚的微信聊天记录，拟证实被告存在违约。被告对该证据的真实性予以确认，对证明内容不予认可。该证据经核对原始载体，本院予以确认，仅证实原告就涉案房屋以9.5折还是9.3折价款签订商品房买卖合同事宜进磋商未果，原告于2018年1月14日提出退房的事实。对被告提交的有争议的证据，本院认定如下：1.《签呈》，该证据系被告单方制作，原告不予认可，本院不予确认；2.微信聊天记录截屏、EMS快递单，白金海岸客户挞定通知函，拟证实原告逾期付款，被告有权解除认购书，并没收定金的事实。原告对证据的真实性和合法性无异议，对证明内容有异议。结合原告提交的微信聊天记录，该组证据仅证实被告于2018年1月28日向原告微信送达解除认购协议的事实。根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2018年1月5日，二原告欲认购被告开发建设的位于文昌市××区房，经被告公司售楼人员陈刚介绍，其就该房屋价款事宜向原告出具《置业计划表》，该计划表中载明单价为17,000元/平方米，总房价为1,953,300元，一次性付款折后单价为16,150元/平方米，折后总房价为1,855,635元。同时，被告公司工作人员在该表中手写载明“实付：15,810元/平方米，1,816,569元，39,066元。”原、被告庭审均确认，该表格中载明的一次性付款即为涉案房屋9.5折的售价，手写实付部分载明的为房屋9.3折的售价，9.5折与9.3折售价的差价为39,066元。被告庭审确认，原告实际支付的房款应为房屋9.3折的售价，即1,816,569元，差价部分由被告公司找人代其支付，原告无须偿还。同日，二原告（乙方）与被告宝名公司（甲方）签订《白金海岸二期定购协议书》（以下简称《定购协议》），就上述房屋认购事宜进行确认。《定购协议》中约定认购房屋总价款为1,953,300元，采取一次性付款，优惠后总价款为1,855,635元，单价为16,150元/平方米；乙方应于2018年1月5日前支付定金50,000元，同时与甲方签订《白金海岸二期定购协议书》，于2018年1月15日前支付房款950,000元，于同年2月5日前支付房款855,635元。《定购协议》约定乙方接到甲方通知后签署《商品房买卖合同》，乙方在签署本《定购协议》前已详尽阅读和了解《商品房买卖合同》内容及补充协议，并对上述合同及补充协议条款不持异议；乙方中途毁约或逾期未签署《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出售，无需事前知会乙方，《定购协议》终止；乙方确认已了解清楚并同意甲方的《定购协议》的内容及约定事项。二原告于《定购协议》签订当日向被告支付购房定金50,000元。恋家公司员工房艳华于2018年1月7日向被告公司pos机支付39,066元，房艳华在pos回单持卡人签名处签署原告张芳的名字，被告公司于同日出具收据，确认收到二原告交来涉案房屋房款39,066元。被告公司员工于2018年1月7日向原告微信送达39,066元款项的收据及pos回单照片。原、被告在协商《商品房买卖合同》签订过程中，原告要求按照其实际应付款的金额1,816,569元签订合同，被告以合同销售价不能低于备案价格即9.5折的售价1,855,635元为由，不同意以9.3折签订商品房买卖合同，但同意二原告仅支付9.3折房款即可，差额0.2折部分的房款由恋家公司代为支付，原告无须偿还。原、被告因合同签订价格协商未果，原告于2018年1月14日微信告知被告公司员工，要求退房，解除定购协议。被告公司于2018年1月28日向原告微信送达解除定购协议，被告以原告未按期支付房款为由，不同意向原告退还购房定金。被告公司现已将涉案房屋另行出售。原告不同意被告没收其购房定金，原告为了维护自身的合法权益，特向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案商品房买卖合同未能订立是否系被告违约导致；二、原告要求被告双倍返还定金及资金占用期间利息的主张是否应予以支持。一、关于涉案商品房买卖合同未能订立是否被告违约导致的问题。原、被告签订的《定购协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该《定购协议》为商品房预约合同，系出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。原、被告签订的《定购协议》及被告出具的《置业计划表》中载明的合同折后价款为1,855,635元即涉案房屋9.5折的售价，二原告作为成年人在签订《定购协议》前对协议中载明的房屋销售价格应已知晓，对原告陈述被告欺瞒合同价格进行销售，构成违约的主张，于法无据，本院不予支持。《定购协议》中载明的房屋价款虽为1,855,635元，同时载明二原告已详尽阅读和了解《商品房买卖合同》内容及补充协议，并对上述合同及补充协议条款不持异议，但原、被告均确认原告购买涉案房屋的实付价款为1,816,569元，双方在签订的《定购协议》中并未载明对该差额部分价款应如何处理，而是由被告公司单方找他人代二原告履行支付差额房款。被告公司未提交二原告授权委托恋家公司代其支付房款及其恋家公司无需二原告偿还代为支付房款的证据。故，被告在同意原告支付9.3折价款却要求按9.5折签订合同而由他人代为支付差价部分房款的销售模式，有可能存在代为支付方要求二原告返还房款的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，《定购协议》中载明的房屋价款虽为1,855,635元，但原、被告确认原告购房涉案房屋的价格仅为1,816,569元，二原告基于自身利益的考虑，要求被告按双方同意的实际付款价格签订合同，被告因合同签订价不能低于备案价格为由不同意以实际出卖价格签订。本案中，原、被告只是基于各自利益的考虑，无法就合同签订价款达成一致的意思表示，致使本约合同不能订立，属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。被告辩称二原告未按《定购协议》支付余下房款，属于二原告违约，但二原告就合同签订价款事宜与被告协商未果，于2018年1月14日向被告微信提出退房申请，因此未能按《定购协议》约定支付余下的房款，不属于原告违约，对被告的该辩解，本院不予采纳。二、关于原告要求被告返还定金及利息的主张是否应予以支持的问题。被告于2018年1月28日向原告微信送达《白金海岸客户挞定通知函》后，原告微信予以回复不同意被告没收其支付的购房定金，应视为二原告已收到被告的该通知。故，涉案《定购协议》应于2018年1月28日予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，涉案商品房买卖合同未能订立系不可归责于当事人双方的事由，被告应向原告返还购房定金50,000元。二原告主张被告双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。二原告要求被告自2018年1月5日至定金退完之日止按同期银行贷款利率的标准向原告计付利息，但涉案商品房买卖合同未能订立系不可归责于当事人双方的事由，原、被告双方均未违约，且参照双方在《定购协议》中对不可抗力导致合同未能签订后仅承担退还定金的约定，对原告要求被告赔偿其利息损失的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告海南宝名置业有限公司应向原告张芳、周京明返还购房定金50,000元，限于本判决生效之日起五日内一次性付清；二、驳回原告张芳、周京明的其他诉讼请求。如果被告海南宝名置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2382.38元（该款项原告已预交），由原告张芳、周京明负担1239.38元，由被告海南宝名置业有限公司负担1143元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付；对二原告多预交的案件受理费1143元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 符 娟人民陪审员 唐建峰人民陪审员 李兴培 二〇一九年八月二十六日法官 助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。