广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7469号原告：邱小波，男，1987年9月23日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：宋炫光，广东一贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖丽娟，广东一贯律师事务所律师。被告：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。法定代表人：梁文纪，职务经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。原告邱小波与被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱小波的委托诉讼代理人廖丽娟，被告沙湾地产公司的委托诉讼代理人梁泳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱小波向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金163502.96元（以商品房总价款1334718元为本金，按每日0.05%的标准，即每日667.359元，自2017年3月29日起计至不动产权证书出证之日即2017年11月28日止共245天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月6日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告以总价1334718元用银行按揭贷款方式向被告购买位于广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号×座×房，并约定被告于2015年3月28日向原告交付房屋，在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。现原告已向被告付清全部房款，被告于2015年3月28日向原告交付房屋，但却没有在规定的时间内办妥房地产权证，已经构成违约，侵害了原告的合法权益，原告为此提起诉讼。被告沙湾地产公司辩称，依法驳回原告全部诉讼请求，本案受理费由原告承担。一、《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更为附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。现原告依据变更前已没有约束的条款为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时原告主张的违约金标准严重过高，原告已实际接收房屋，是否按约定办妥产权证对原告不存在实质影响，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，并作出裁决”之规定，按照银行同类贷款利率计算较为公平、合理。二、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条全面变更为本条内容，变更后第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”，办妥房产证之日应为受理回执注明出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日，至于登记部门延误发证的责任与被告无关。三、由于涉讼房屋是属于被告开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是被告无法预计。并且在2016年年初，被告要求对该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向被告出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于被告。四、原告诉称的收楼时间与实际收楼的时间不符合,原告的实际收楼时间应为2015年7月18日。从原告提供的《质量保证书》可知，原告在2015年7月18日收楼，并在收楼的当天办理了银行代交费手续，与被告签订《前期物业服务补充协议》，所以原告的实际收楼时间是2015年7月18日。综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年10月6日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与邱小波作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201310110288）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号×座×房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共89.0288平方米，套内建筑面积76.0575平方米，共有分摊面积约12.9713平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17548.8元，总金额1334718元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期款404718元自本预售合同网上签订之日起0日内支付，剩余房款930000元须于2013年10月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。2.邱小波分别于2013年8月26日、2013年10月6日、2014年4月4日及2014年5月4日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的预售定金20000元、首期款384718元、房款500000元及尾期款430000元。3.2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路263-279号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记。4.2017年11月3日，番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。5.2017年11月28日，广州市番禺区国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，其上载明涉讼房屋权利人为邱小波。6.2019年6月14日，邱小波以沙湾地产公司逾期未办理涉讼房屋房地产权证为由向本院提起本案诉讼，要求沙湾地产公司承担逾期办证的违约责任。在庭审中，就沙湾地产公司向邱小波交付涉讼房屋的时间，邱小波主张应以《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的2015年3月28日为准，并提供了《“金沙湾花园”四区商住小区收楼通知书》《使用说明书》及《质量保证书》予以证明；沙湾地产公司则主张应以其向邱小波实际交付涉讼房屋的时间为准，即2015年7月18日，并提交了《用户委托广州农商银行代交费委托书》《“金沙湾花园”四区商住小区前期物业服务补充协议》予以证明。针对邱小波主张的逾期办证违约金的计算问题。沙湾地产公司认为根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，而邱小波于2015年7月18日接收涉讼房屋，故应自2015年7月19日起计730天作为办妥房地产权证的时间。且涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，广州市国土资源和规划委员会2017年7月26日出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，涉讼房屋亦于2017年11月3日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。对此，沙湾地产公司提交了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《广州市非税收缴款通知书》《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区4座、5座初始登记的复函》《初始登记告知书》及《受理回执》予以证明。但邱小波对沙湾地产公司的答辩事由不予确认，认为办理房地产权证的起算时间应以合同约定的交楼时间即2015年3月28日为准，且沙湾地产公司将延迟办证的原因归咎于政府要求补缴土地出让金没有法律依据，沙湾地产公司补缴土地出让金系其自身原因所致，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。另沙湾地产公司主张补充协议第十三条对《商品房买卖合同》第二十一条、二十二条的变更为完全变更，即《商品房买卖合同》的第二十一条、二十二条作废，替换为《补充协议》的十三条，而《补充协议》中没有约定违约金标准，故应按银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金。邱小波对此不予确认，认为《补充协议》没有就违约金标准进行明确约定的，应以《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方法为准。本院认为，邱小波与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，该商品房按套出售，总金额为1334718元，沙湾地产公司应当在邱小波交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因沙湾地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。对于邱小波接收涉讼房屋的时间，尽管邱小波主张其于2015年3月28日收楼，但未能提供充分证据证实，而邱小波提交的《使用说明书》《质量保证书》以及沙湾地产公司提交的《用户委托广州农商银行代交费委托书》《“金沙湾花园”四区商住小区前期物业服务补充协议》中的落款时间均为2015年7月18日，故本院合理认定邱小波的实际收楼时间应为2015年7月18日。现邱小波已于2014年5月4日将合同约定的1334718元涉讼房屋总房价款缴交完毕，并于2015年7月18日接收了涉讼房屋，沙湾地产公司应在2015年7月19日起计730天内，即2017年7月17日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。虽然沙湾地产公司在庭审中辩称未办理涉讼房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减。然而，沙湾地产公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期。现沙湾地产公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故沙湾地产公司的该项答辩事由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现国土部门于2017年11月28日才核发了涉讼房屋的不动产权证书，该时间已超过了合同约定的前述办证期限，故沙湾地产公司应就其逾期办证的行为向邱小波支付违约金。因此，沙湾地产公司应以1334718元为本金，按每日0.05%的标准，自2017年7月18日起向邱小波计付逾期办证违约金至2017年11月28日止，计得金额为89426.11元（1334718元×0.05%×134天）。就邱小波诉请中的超出部分，本院不予支持。沙湾地产公司抗辩违约金应按照银行同类贷款利率计算及应计至产权证受理回执注明的房产证的出证时间为止，理据不成立，本院不予采纳。综上所述，本院对邱小波的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向邱小波支付迟延办理不动产权证书的违约金89426.11元；二、驳回邱小波的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1785元，由邱小波负担767元，广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担1018元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇一九年八月二十日书记员  凌绮珊