福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初2273号 原告：苏建林，男，1972年9月4日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑珊，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林剑萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：林春生，男，1971年9月9日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 被告：林惠珍，女，1962年12月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：孙惠锋，男，1962年10月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告苏建林与被告林春生、林惠珍、孙惠锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏建林及其委托诉讼代理人郑姗、林剑萍与被告林春生的委托诉讼代理人李安荣到庭参加诉讼。被告林惠珍、孙惠锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 苏建林向本院提出诉讼请求：1.林春生、林惠珍、孙惠锋与苏建林签订的租赁合同于2018年4月30日解除；2.林春生、林惠珍、孙惠锋返还苏建林2018年5月预付的租金9340元；3.林春生、林惠珍、孙惠锋按租赁合同约定赔偿实际损失265573元（其中装修残值损失209573元，搬迁损失26000元，新场地2个月装修期租金损失30000元）及实际损失一倍的违约金265573元。事实和理由：林春生、林惠珍、孙惠锋于2005年12月20日签署《合作投资兴建厂房协议书》合伙向厦门警备区后勤承租位于黄厝村茂后社，属后勤部所有的副食品生产基地内一处占地约4000平方米的土地，共同投资新建厂房，林春生、林惠珍、孙惠锋根据各自所占比例承担投资风险，及享受产生的收益分配，厂房落成后地址为厦门市思明区黄厝茂557号厂房内部分场所即该处一楼280平方米，二楼245平方米的厂房出租给苏建林，租期从2017年6月1日至2022年5月31日，租金押金为8540元，2018年每月租金9340元，苏建林通过转账方式支付押金和租金给林惠珍的个人账户。但2018年4月24日苏建林突然接到福建省厦门市思明区人民法院公告（【2018】闽0203执2673号）且公告贴于租赁厂房大门处，该公告责令林春生根据（2017）闽0203民初11838号民事判决书，将厦门市思明区黄厝路的房屋（场地面积4707平方米）（含苏建林承租的厂房）于2018年5月10日前腾空并交付中国人民解放军福建省厦门警备区保障处，到期仍不履行的，厦门市思明区人民法院将依法强制执行，苏建林也被厦门市人民法院明确告知需于2018年5月10日前腾空租赁的房屋，客观上租赁房屋无法使用，苏建林有权要求租赁合同于2018年4月30日解除。因林春生、林惠珍、孙惠锋违约导致合同解除，苏建林有权要求林春生、林惠珍、孙惠锋退回预收的2018年5月的租金9340元。苏建林有权要求林春生、林惠珍、孙惠锋按租赁合同约定赔偿实际损失265573元及实际损失一倍的违约金265573元。苏建林承租厂房用途为展示展品，苏建林实际损失为：实际发生的装修费用256620元，且均为硬装无法拆走重复利用，故剩余49个月的装修残值损失209573元；因苏建林展品体积较大且重量较重，耗费人力较多，搬迁费为26000元；因新场地2个月的装修期无法经营造成的租金损失30000元。综上，林春生、林惠珍、孙惠锋应赔偿苏建林的实际经济损失及违约金共计531146元。 林春生辩称，双方之间的《房屋租赁协议书》无效，讼争房屋没有合法手续，苏建林是清楚的，不存在解除合同一说。在合同无效的情况下，不应加倍赔偿，而应据实赔偿，并且苏建林自身存在过错，应承担相应的损失。苏建林当时仍在使用该房屋，不应当退还押金，且至今没有和林春生办理房屋交接。该厂房经过历年出租，苏建林是最后一个承租人，故该厂房完全具备使用功能，不需要再进行装修，故其主张的装修损失不存在。且目前的装修残值是属于苏建林及前几手的承租人，故苏建林的诉求没有依据。同时，林春生没有同意苏建林对厂房进行装修，厂房之前已经过多次出租，具有使用功能，无需进行装修，不存在装修损失，苏建林擅自装修要自行承担损失。而且，苏建林即使存在损失也是据实赔偿，而不是加倍赔偿，应调低违约责任。 林惠珍书面辩称，林惠珍不是本案当事人，苏建林起诉林惠珍缺乏事实和法律依据。《房屋租赁协议书》由林春生与苏建林签订，林惠珍不是合同的相对方，不承担合同的权利义务。林惠珍只是林春生聘用的财务经办人员，林惠珍收取租金纯属履行聘用职务的行为，并非林惠珍个人与苏建林之间的经济往来业务。林惠珍对《合作投资兴建厂房协议书》的真实性、合法性、关联性均不予确认，并且合作投资兴建厂房与房屋租赁属于不同的法律关系，两者之间不存在因果关系。据此，林惠珍与本案处理结果在法律上不存在任何关系，请法院驳回苏建林对林惠珍的诉讼请求。 孙惠锋书面辩称，孙惠锋不是本案当事人，苏建林起诉孙惠锋缺乏事实和法律依据。《房屋租赁协议书》由林春生与苏建林签订，孙惠锋不是合同的相对方，不承担合同的权利义务。对《合作投资兴建厂房协议书》的真实性、合法性、关联性均不予确认，并且合作投资兴建厂房与房屋租赁属于不同的法律关系，两者之间不存在因果关系。据此，孙惠锋与本案处理结果在法律上不存在任何关系，请法院驳回苏建林对孙惠锋的诉讼请求。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月1日，苏建林与林春生签订一份《房屋租赁协议书》，约定如下：林春生将本案讼争的厦门市思明区黄厝村茂后社557号（即黄厝茂后380号之四）厂房内部分场所（一楼280平方米和二楼245平方米）出租给苏建林经营使用；租期5年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止；一楼租金每月每平方米20元（第二年第三年每年涨2元，第四年第五年每年涨1元），二楼租金每月每平方米12元（第二年至第四年每年涨1元，第五年不涨），以上涨租金林春生承诺给乙方在同等行情下优惠2元每平方米，采用押一付三方式；林春生同意在苏建林租赁房前面的过道（含二个房的中间过道及水塔底下房间）归苏建林免费使用至苏建林不租厂房为止；合同签订之日，苏建林一次性向林春生支付保证金8540元和第一季度租金25620元，合同期满林春生应在5日内将保证金全额退还给苏建林；租赁期间遇政府或部队建设需要进行拆迁时，合同依法中止，双方不负违约责任；合同有效期内，林春生违约，需双倍赔偿苏建林所有经济损失，苏建林违约，林春生可没收苏建林押金并有权追讨苏建林所欠费用。 上述合同签订后，林春生将讼争房屋交付给苏建林使用，苏建林对讼争房屋进行了装修。苏建林向林惠珍支付押金8540元并支付租金至2018年6月30日，其中2018年4月至6月的租金共计为28020元。 因本案讼争房屋系另案执行标的，本院于2018年4月24日发出通告，要求讼争房屋的实际使用人苏建林于2018年5月10日前腾退讼争房屋。2018年6月，苏建林腾空搬离了讼争房屋。 另查明，讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。本院向各方当事人释明，苏建林与林春生就讼争房屋签订的《房屋租赁协议书》无效。苏建林表示坚持其诉讼请求。 审理中，苏建林主张其因装修讼争房屋装造价为256620元，并提供照片及相关凭证为证。林春生认为照片不能证明系讼争房屋，相关凭证系苏建林单方制作，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。苏建林向本院申请对讼争房屋装修费用（装修工程造价）进行司法鉴定。福建卓知项目投资顾问有限公司经鉴定出具工程造价鉴定报告，鉴定结论为讼争房屋的装修工程造价200980元。因林春生对鉴定报告提出异议，本院委托福建卓知项目投资顾问有限公司进行复核，经复核，讼争房屋加层部分的工程造价为29380元。苏建林为此支出鉴定费10809.72元。 苏建林主张其发生搬迁损失26000元，新场地2个月装修期租金损失30000元，并提供微信记录、收据、结算表、房屋租赁合同等为证。林春生对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，与本案无关。微信聊天记录是可以删改的，无法证明其证明对象。 苏建林主张林春生、林惠珍、孙惠锋之间是合作关系，孙惠锋负责与苏建林协商租赁合同的具体事项，林春生负责与苏建林签订租赁合同，林惠珍负责向苏建林收取租金，林春生、林惠珍、孙惠锋是共同出租人，应共同承担租赁合同项下的权利和义务。苏建林提供一份《合作投资兴建厂房协议书》证明其上述主张。林春生认为该证据没有原件，故对《合作投资兴建厂房协议书》的真实性、合法性、关联性均不予确认。 苏建林另确认收到林春生退还的一个月的租金9340元及押金8540元。 本院认为，讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定讼争合同无效。鉴于林春生明知讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，仍将讼争房屋出租给苏建林，苏建林在签订讼争合同时未对房屋权属情况尽到合理而谨慎的审查义务，故双方对讼争合同无效均存在过错，本院酌情认定双方应各自承担50%的责任。 苏建林已缴纳房屋租金至2018年6月，在本院发出公告后讼争房屋使用功能已经受限，故林春生无权要求苏建林再缴纳2018年4月24日至2018年6月的租金，故在扣除林春生已经退还的部分租金后，苏建林要求林春生再退还一个月租金的诉求，于法有据，予以支持。 苏建林提供搬迁费的相关证据，没有书面合同及正式发票，对其所主张的搬迁费金额，本院不予确认。但鉴于房屋搬迁确实需要相应费用，本院酌定搬迁费为10000元，根据双方过错比例，林春生应当承担5000元。 苏建林承租讼争房屋后进行了装修，林春生理应知道装修事宜而未提出异议，讼争合同无效，租赁双方应各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经鉴定，讼争房屋的装修工程造价200980元，。讼争合同约定租赁期限5年，苏建林实际承租13个月（2017年6月至2018年6月），根据剩余租赁期折算装修造价损失为157434元（200980元×47个月/60个月）。结合本院认定的责任比例，林春生应承担上述装修现值损失的50%即78717元。 鉴于讼争合同无效，苏建林与林春生对此均存在过错，故苏建林诉请确认讼争合同于2018年4月30日解除，林春生承担违约责任并支付违约金，于法无据，本院不予支持。 本案为房屋租赁合同纠纷，讼争《房屋租赁协议书》为苏建林与林春生签订，林惠珍、孙惠锋不是合同相对人，苏建林诉请林惠珍、孙惠锋承担赔偿责任，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林春生于本判决生效之日起七日内赔偿原告苏建林装修损失78717元、搬迁费5000元并退还房屋租金9340元； 二、驳回原告苏建林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4603元，由原告苏建林负担3461元，被告林春生负担1142元，该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费10809.72元，由原告苏建林负担6395元，被告林春生负担4414.72元，该款项已由原告苏建林向鉴定机构缴纳，被告林春生应于本判决生效之日起七日内向原告苏建林支付4414.72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇一九年八月三十日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。