陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终3491号  上诉人（原审被告）：张伟林，男，1968年6月26日出生，汉族，无业，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：刘文斌，陕西朗恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋卫东，陕西朗恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋素美，女，1977年7月26日出生，汉族，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：杨义会，男，1978年12月25日出生，汉族，陕西金天丹通讯商行经营者，住西安市新城区。 原审第三人：西安云旗房地产营销策划有限公司。住所地：房。  法定代表人：曹凌波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：缑珂强，男，1991年5月21日出生，汉族，西安云旗房地产营销策划有限公司经理，。上诉人张伟林因与被上诉人宋素美、原审第三人西安云旗房地产营销策划有限公司（以下简称云旗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张伟林上诉请求：1、撤销一审民事判决书中第五项，2、上诉费用由宋素美承担。        事实与理由：宋素美违约在先，张伟林不应向宋素美支付律师费2万元，一审法院认定有误。 1、张伟林出售涉案房屋的目的在于有迫切的资金需求，宋素美及云旗公司刻意拖延办理过户手续，存在违约行为。张伟林由于急需用钱，故通过云旗公司向宋素美出售房屋，三方签订合同时，张伟林明确表明要求尽快办理过户手续并支付购房款。合同签订时，涉案房屋所在小区的房屋价格均价为12000元／平方米，由于张伟林资金需求比较紧急，云旗公司为尽快促成交易，刻意隐瞒周边房价，致使合同中约定的房屋转让价格仅为8500元／平方米，与涉案房屋总价值差距达到50万元之多，转让价格明显不合理。合同签订后，张伟林曾多次催促云旗公司及宋素美尽快办理房屋过户手续，但云旗公司及宋素美均不予理会。张伟林无奈告知必须在2018年4月8日前办理过户并支付购房款，否则无法按照约定履行合同。2018年4月9日，宋素美通过云旗公司通知张伟林办理过户手续，但此时已经无法弥补张伟林的资金需求，给张伟林造成了较大损失。一审庭审时，张伟林才得知宋素美直至2018年4月9日才获得西安市户籍，才获得在西安市的购房资格！宋素美在签订涉案合同时，根本没有购房资格，其与云旗公司特意隐瞒该事实，明显违背了诚实信用原则，欺骗张伟林，致使张伟林无法及时获得购房款，合同目的无法实现。故系宋素美违约在先，无权要求张伟林支付律师费。    2、宋素美急于起诉，由此产生的律师费应由其自行承担。张伟林按照合同约定办理了涉案房屋的解押登记手续，并将房屋交付前的物业费全部结清，张伟林的上述行为均证明并非要恶意涨价，不履行上合同。合同签订后，张伟林一直在催促宋素美办理过户登记手续，宋素美一直拖延到2018年4月9日。张伟林才提出要求加价500元以弥补给张伟林的损失，宋素美立即于2018年4月12日委托律师，并提起诉讼，根本不给张伟林继续沟通的时间，从而产生了巨额律师费。按照合同约定，宋素美交清全款或己付首付款并通过贷款审批的情况下，于银行放款后5个工作日才办理产权登记过户手续。而2018年4月12日远远未到合同约定时间的过户时间，故宋素美太过急于上诉，不给彼此继续沟通的时间，因此产生的律师费应由其自行承担。    综上，请求贵院依法查明事实，撤销要求张伟林向宋素美支付律师代理费2万元的判决。宋素美辩称， 一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1．张伟林以该房屋未经共有人同意为由主张三方签订的《房屋买卖（居间）合同》无效，拒绝向宋素美出售涉案房屋，没有任何法律依据。本案中，宋素美、张伟林及云旗公司签订的《房屋买卖（居间）合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同合法、有效，故合同双方当事人如约履行。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出的重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。因此，宋素美有理由相信其为夫妻共同意见的表示，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人。2．张伟林在上诉状中所述的“宋素美及云旗公司刻意拖延办理过户手续”，明显与事实不符。《房屋买卖（居间）合同》约定，张伟林应于合同签订之日起15个工作日内（即2018年4月15日前）还清贷款．办妥解除抵押登记手续：宋素美应于签署合同之日起15个工作日内（2018年4月15日前）准备好首付款，并于宋素美买房贷款审批通过后5个工作日内将首付款存入资金监管账户。合同签订后，宋素美如约向张伟林支付了房屋定金并准备好了首付款，张伟林在15日内办好了房屋撤押手续：而在双方办理贷款网签手续时，张伟林却提出了房屋加价．拒绝向宋素美出售涉案房屋。按照合同约定西安市二手房交易流程，买卖双方应当先办理网签贷款手续，待买房贷款审批通过并进入XX房交易结算资金监管账户后，双方才能办理房屋过户手续，且履行过户手续的义务方应为张伟林。本案中，张伟林在办理网签手续时即明确表示不再继续履行合同，致使双方的买卖合同无法继续履行，构成违约。张伟林在上诉状中所称，纯属恶意捏造，与事实严重不符。 二、原审法院判决张伟林向宋素美支付律师代理费2万元，符合法律规定和合同约定。如前所述，张伟林于2018年4月9日提出房屋加价并明确拒绝履行该房屋买卖合同时，已经构成违约。在多次要求张伟林继续履行合同未果的情况下，宋素美只能通过法律手段维护自身的合法权益。根据《房屋买卖（居间）合同》第十二条的约定，因一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约方承担。因张伟林的违约行为导致本次诉讼的发生，故张伟林应当向宋素美支付律师费。    综上所述，宋素美认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故恳请贵院依法驳回张伟林的全部上诉请求，维持原判。 云旗公司述称，合同签订是双方的真实意见，没有任何隐瞒张伟林，张伟林也是对房价市场进行了解之后才签订合同。律师费由违约方承担，合同上面有约定，宋素美没有违约，违约方是张伟林，我们通知张伟林办理手续，张伟林明确表示不办理。 宋素美向一审法院起诉请求：1、判令张伟林依法履行房屋买卖合同，立即协助宋素美办理西安市XX区XX环XX段XX号XX幢XX单元XX室（房产证号：西安市房权证经济技术开发区字第1100114009-4-1-20401-1号）的权属转移登记手续。2、判令张伟林依法履行房屋买卖合同，立即向宋素美交付位于西安市XX区XX环XX段XX号XX幢XX单元XX室。3、判令张伟林支付宋素美律师费2万元。4、诉讼费等费用由张伟林承担。    一审法院认定事实：2018年3月30日，宋素美（买方）与张伟林（卖方）及云旗公司（居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，内容有：将张伟林所有的位于西安市XX区XX环XX段XX号XX城XX幢XX单元XX室，建筑面积约为144.16平方米的房屋出卖售于宋素美，房屋总价款为1225360元，该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起15个工作人内还清贷款。待办妥解除抵押登记手续后，将房屋所有权证原件托管于居间方作为办理产权转移登记手续之用；签约合同当日支付定金5万元（定金交予居间方托管3万元，直接交予卖方2万元）；买方采取银行贷款方式支付购房款，买方应于本合同签订后15个工作日内准备好购房首付款，并于买方贷款审批通过后5个工作日内将购房首付款675360元存入西安市XX房交易结算资金监管账户进行资金监管，买方领取房屋产权证后，资金解除监管，由监管银行将全部房款自动划转至卖方账户。剩余房款50万元买方选择商业贷款。买卖双方需积极配合于经纪方通知后5个工作日前准备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续，若上述事宜出现延误，由延误方承担违约责任。卖方同意于过户当日交付房屋予买方使用。买方须支付居间方中介服务费2.52万元。违约责任中由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用有违约一方承担。备注内容有1、卖方承诺此房交易物业无权属争议，非继承、遗赠、赠予所得，也无法院查封等无法过户的情形，否则由此产生的一切费用由卖方承担；2、卖方承诺具有西安市售房资格；3、买方承诺具有西安市购房资格和贷款资格等内容。合同签订后，依约宋素美向张伟林交付定金2万元及大修基金1万元（此款不在房屋成交价之内），向云旗公司交付定金3万元及佣金2.02万元。张伟林在15日内办理好了房屋撤押手续。后在办理贷款网签手续时，张伟林提出房屋加价，并以该房屋未经共有人同意为由拒绝向宋素美出售本案涉案房屋。现酿成本诉。审理中，宋素美表示愿将剩余房款一次性向张伟林支付。另查，本案涉案房屋系张伟林与苗某某夫妻共同财产。同时查明，应本次诉讼，宋素美产生律师代理费2万元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宋素美、张伟林及云旗公司所签订《房屋买卖（居间）合同》出于当事人自愿，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应如约履行。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意见表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。张伟林主张三方签订的《房屋买卖（居间）合同》无效，与法有悖，本院不予采纳。在宋素美已经交付定金、双方尚未办理贷款网签及监管账户的情况下，张伟林明确表示不再履行合同义务，致使宋素美、张伟林之间的买卖合同的目的受到阻滞，该行为明显属于违约行为，对此，宋素美并无过错且在庭审中表示愿将剩余房款一次性支付张伟林。故宋素美要求判令张伟林继续履行三方签订的《房屋买卖（居间）合同》，将登记在张伟林名下的房屋由张伟林协助宋素美办理产权转移至宋素美名下及向宋素美交付房屋之诉讼请求，依法应予支持。同时，宋素美也应将剩余房款1175360 元支付张伟林。因张伟林违约行为导致本案诉讼，故对宋素美要求张伟林支付律师费2万元的诉请，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、原告宋素美与被告张伟林签订的《房屋买卖（居间）合同》继续履行。二、被告张伟林于本判决生效后十五日内协助原告宋素美将位于西安市XX区XX环XX段XX号XX幢XX单元XX室房屋产权转移至原告宋素美名下。三、被告张伟林于本判决生效后十五日将西安市XX区XX环XX段XX号XX幢XX单元XX室房屋交付原告宋素美。四、原告宋素美在被告张伟林为其办理涉案房屋过户当日支付被告张伟林剩余房款1175360 元。五、被告张伟林于本判决生效后十五日内支付原告宋素美律师代理费2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15828元（原告已预交），现由被告承担并与上述款项一并付给原告。 本院二审查明，宋素美于2018年4月9日取得西安市户籍。一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，张伟林与宋素美订立涉案房屋买卖合同，符合当事人意思自治原则，内容不违背国家法律强制性效力性规定，应为合法有效，当事人各方均应当按照合同约定自觉履行相关义务。宋素美虽然在订立合同时未取得西安市户籍，但在合同履行期间，即2018年4月9日取得西安市户籍，具备西安市购房资格，不影响涉案合同的履行。张伟林以宋素美订立合同时无西安市户籍构成违约，理由不成立，本院不予支持。张伟林在合同履行期间，拒绝继续履行，构成违约。宋素美提起诉讼维权，张伟林应当按照合同约定负担相关律师费用。一审法院判决正确，本院予以支持。综上所述，张伟林的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，张伟林已预交，由张伟林负担。   本判决为终审判决。  审判长  王  宏审判员  侯新省审判员  张  伟二〇一九年四月二十三日（院印）书记员 宁  越    1