上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初4595号原告：上海市徐汇区明园小安桥业主委员会，住所地上海市。负责人：张华、郑增江，该业委会正副主任。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海安桥明园房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：凌菲菲，董事长。委托诉讼代理人：陈江，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：余立人，上海市傅玄杰律师事务所律师。原告上海市徐汇区明园小安桥业主委员会与被告上海安桥明园房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年2月11日立案。本院依法适用简易程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告的负责人张华、郑增江、委托诉讼代理人祝茗屿、宋安成、被告的委托诉讼代理人陈江到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审理期限延长三个月。本案现已审理终结。上海市徐汇区明园小安桥业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还自2012年4月1日至2018年9月30日期间收取的中山西路XXX弄XXX号1层门卫室(以下简称系争房屋)租金159,486元。事实和理由：经判决确认系争房屋为全体业主所有。系争房屋在2012年至2018年期间一直由被告出租，由被告收取租金。该租金理应归权利人原告所有。原告向被告主张返还租金遭拒，故提起本案诉讼。上海安桥明园房地产开发有限公司辩称，原告的诉请已过诉讼时效。系争房屋不是小区门卫，而是会所的一部分，小区门卫另在他处，权属调查报告书也记载了系争房屋“自己独用不分摊”，所以也不是业主共用部分。系争房屋在房地产登记时没有登记清楚，被告为便于管理、减少争议，才在前案中同意权属归原告的，所以租金收益只能自判决生效之日计算，而且因权属变化，被告不得不解除租赁合同，支付了违约金，所以被告不同意返还租金或占用费。本院认定事实如下：房屋土地权属调查报告书记载系争房屋用途为特种用途，建筑面积18.019平方米，自己独用，不分摊。系争房屋原产权未作登记，2018年1月原告起诉对系争房屋确权，被告对系争房屋归属原告不持异议，本院遂于2018年8月1日判决系争房屋所有权归全体业主所有。被告与上海禾晨房地产经纪事务所(以下简称禾晨事务所)签订房屋租赁合同，将系争房屋出租，租期自2017年4月1日至2022年3月31日，月租金2513元，租金两年内不变。2018年，原告与禾晨事务所签订房屋租赁合同，租期自2018年10月1日至2021年9月30日，月租金2513元，租金两年内不变。另查明，中山西路1698弄明园小安桥小区业主大会、业主委员会成立于2016年6月30日。2017年5月8日，以书面征询意见方式召开业主大会，决议授权原告启动相关维权工作。再查明，本院于2019年1月7日收到原告的起诉状。审理中，被告否认2017年之前有出租事实。为此，原告补充提供了禾晨事务所投资人端敏的配偶支付租金的凭证，凭证记载：于2015年7月30日向陈元辉(被告财务人员)转帐两个月房租3776元，于2016年2月22日向陈元辉转帐两个月房租4152元，于2016年4月8日向陈元辉转帐两个月房租4568元，于2016年10月11日向张雅翠(被告财务人员)转帐三个月房租6852元。被告质证后称，张雅翠已离职无法核实，陈元辉确实收到过上述款项，并交给了被告公司。2012年4月1日至2017年3月31日期间的租赁合同，由于时间比较久远，未找到，相关人员也已离任，具体情况不清楚，但被告认可原告诉请159,486元(2012年4月1日至2018年9月30日)的计算方式。本院认为，被告在否认2017年前有出租的事实后，原告补强的证据可以证明2017年之前被告与禾晨事务所已存在租赁关系，被告作为签约方，有义务提供租赁合同以明确其与禾晨事务所之间的租赁关系的起止时间，现被告不能举证证明，应承担不利的法律后果，故本院对原告主张的起止日期予以确认。因被告对原告的计算标准予以认可，故本院确认2012年4月1日至2018年9月30日期间被告收取的租金为159,486元。本院认为，系争房屋的权利系通过判决确认的，故判决生效之日可视为原告知晓权利受到损害之日。判决生效之时民法总则已经实施，应按民法总则的规定确定诉讼时效期间，因此原告的起诉未过诉讼时效。被告有关时效的抗辩意见，本院不予采纳。系争房屋未纳入分摊不是否定其归业主所有的合法依据，就如水泵房、居委会等未计入分摊面积，但权利确是归业主所有一般。物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而系争房屋名称即为门卫室，当属业主公用设施，依法属全体业主所有。被告辩称系争房屋系会所的一部分，缺乏证据佐证，本院不予采信。综上分析，系争房屋自始即属业主所有，被告将其出租所得收益理应返还。但考虑到长期以来系争房屋的出租，被告也付出了一定的管理成本，故返还的数额本院根据本案实际情况酌情予以扣减。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十二条规定，判决如下：上海安桥明园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上海市徐汇区明园小安桥业主委员会返还自2012年4月1日至2018年9月30日期间收取的上海市中山西路XXX弄XXX号1层门卫室租金130,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3489元，减半收取计1744.50元，由上海市徐汇区明园小安桥业主委员会负担322.50元，由上海安桥明园房地产开发有限公司负担1422元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一九年八月六日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百一十二条书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。