天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初62948号原告：于军，男委托诉讼代理人：鞠芬花，天津纳淼律师事务所律师。被告：包艮友，男被告：天津豪友商贸有限公司法定代表人：包艮友，该公司经理。被告：王艳丽委托诉讼代理人：张广明，天津滨海律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳海丽，天津滨海律师事务所律师。第三人：天津合盛商贸有限公司法定代表人：徐福祥，该公司经理。委托诉讼代理人：李秀柏，该公司员工。原告于军与被告包艮友、被告天津豪友商贸有限公司、被告王艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依职权追加天津合盛商贸有限公司作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于军及其委托诉讼代理人鞠芬花，被告王艳丽的委托诉讼代理人张广明、欧阳海丽，第三人天津合盛商贸有限公司的委托诉讼代理人李秀柏到庭参加诉讼。被告包艮友、被告天津豪友商贸有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。于军向本院提出诉讼请求：1.判令三被告退还原告租金125,000元；2.判令三被告退还原告保证金10,000元。事实和理由：原告为经营鞋类生意。2017年3月1日，原告与被告包艮友、天津豪友商贸有限公司签订《联营合同》，由被告包艮友、天津豪友商贸有限公司提供经营场地，即*城二层鞋区，其每月提取原告当月销售额的20%作为收益，原告当日向被告包艮友交付保证金10,000元。在联合经营过程中，包艮友将*城二、三层经营权转让给被告王艳丽。2018年7月1日，原告与被告包艮友、天津豪友商贸有限公司、王艳丽签订了《商铺租赁三方协议》，原告继续经营*城二层鞋区，租期为2018年7月1日至2020年6月30日，租金100,000元/年。因被告包艮友、天津豪友商贸有限公司与被告王艳丽同意将此款抵销原告应向被告王艳丽交纳相同金额的租金。被告包艮友、天津豪友商贸有限公司经营的*城系承租天津合盛商贸有限公司的。2018年7月23日，天津合盛商贸有限公司向天津市滨海新区人民法院起诉要求被告包艮友、天津豪友商贸有限公司解除租赁合同并给付拖欠的租金。2018年11月29日，一审判决判令解除天津合盛商贸有限公司与包艮友签订的房屋租赁合同。包艮友在上诉过程中于2019年2月27日撤回上诉。天津合盛商贸有限公司向法院申请强制执行。2019年4月1日，法院通知原告，包艮友与天津合盛商贸有限公司已解除合同，因三被告的行为，原告无法正常经营。因此，按照三方协议的约定，王艳丽系所欠货款的担保人，三被告应退还原告自2019年4月1日至2020年6月30日15个月的租金共计125,000元（按年租金100,000元计算为月租金8,333.3元）及租赁押金10,000元，故成讼。包艮友、天津豪友商贸有限公司均未作答辩。王艳丽辩称，不同意原告的诉讼请求。因于军主张的货款200,000元系包艮友、天津豪友商贸有限公司在联营过程中拖欠，该资金收取人是包艮友及天津豪友商贸有限公司，王艳丽只同意折抵2018年7月1日至2020年6月30日的租金，现于军主张返还2019年4月1日至2020年6月30日的租金，由于该期间未实际使用，王艳丽不同意折抵租金，于军主张的仍是货款，并非租金，应当由包艮友和天津豪友商贸有限公司返还，与王艳丽无关。至于保证金，也是包艮友收取，与王艳丽无关。天津合盛商贸有限公司述称，本案与其无关，其于2019年4月1日经法院强制执行收回商场管理权，此前对本案情况不了解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。于军提交以下证据：1.天津豪友商贸有限公司与于军签订的《联营合同》一份；2.编号3634642保证金收据及转账回单各一份；3.日销售表共计202页及于军名下尾号为1916中国农业银行卡交易明细清单三张；4.《商铺租赁三方协议》一份；5.编号0021234往来收据一张。王艳丽提交其与天津豪友商贸有限公司签订的《租赁合同》一份。天津合盛商贸有限公司提交《不动产权证书》一份。结合当事人陈述及举证、质证意见，本院经审理查明后认定事实如下：案涉商铺位于天津市滨海新区。该房屋登记产权人为天津合盛商贸有限公司，系包艮友于2017年12月1日续签租赁合同承租，并由天津豪友商贸有限公司进行担保，租赁期限至2019年11月30日止。此前，天津豪友商贸有限公司与于军2017年3月1日签订《联营合同》约定，天津豪友商贸有限公司将案涉商铺提供给于军经营鞋类，由天津豪友商贸有限公司统一收银，并提取于军销售额的20%作为收益，于军应在签订合同时一次性交纳保证金10000元。2017年3月1日，天津豪友商贸有限公司开具收据一张，载明“今收到于军交来合同保证金壹万元整”。2018年7月1日，天津豪友商贸有限公司（甲方）、王艳丽（乙方）、于军（丙方）签订《商铺租赁三方协议》约定，甲方同意将其承租的案涉原豪友服饰批发商城二、三层经营权全部转让给乙方，同时甲方终止与丙方于2017年3月1日签订的合同，并约定甲、乙双方同意将案涉商铺出租给丙方经营鞋类，由丙方自主收银，租赁期限为长期（以甲方与产权人签订的租赁合同期限一致），年租金100,000元。该协议第2.3条约定“由于甲方在本合同签订之前在原合同履行中拖欠丙方货款人民币200,000元（大写贰拾万元整），乙方愿意以此为甲方作担保，偿还丙方货款。甲、乙双方同意将此笔款项抵销丙方应向乙方交纳的租金，折合租期为24个月，从2018年7月1日至2020年6月30日止（视为丙方全款交齐）。”第4.1条约定“由于甲、丙两方在2017年3月1日签订合同时，丙方一次性交给甲方壹万元作为保证金，现甲、乙双方同意将这壹万元作为本次甲、乙、丙三方协议签订时丙方交纳的保证金，在终止本协议后三天内由甲、乙双方无条件退还给丙方。”第7.2条约定“一年以后乙方如果提前解除合同，应提前两个月书面通知丙方，并且给予丙方留出壹个月的甩货时间，不计租金。剩余租期折合成的之前甲、乙双方欠丙方的货款，由甲、乙双方在通知丙方解除合同后七日内归还丙方。”第7.3条约定“一年以后丙方如果提前解除合同，应提前壹个月书面通知乙方，乙方不得阻止丙方退场，并将剩余租期折合成的之前甲、乙双方欠丙方的货款，由甲、乙双方在收到解除通知后七日内归还丙方。”另查，关于天津合盛商贸有限公司诉包艮友、天津豪友商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，业已经（2018）津0116民初63534号、（2019）津02民终308号案审结，解除天津合盛商贸有限公司与包艮友之间的房屋租赁合同。后天津合盛商贸有限公司申请强制执行，于2019年4月1日收回案涉原豪友服饰批发商城的控制权。再查，2019年5月23日，于军向天津合盛商贸有限公司支付了案涉商铺自2019年4月1日起至2019年5月22日止的使用费共计6,793元。本院认为，转租合同的租赁期限不得超过其前手租赁合同约定的期限。天津豪友商贸有限公司、王艳丽、于军签订《商铺租赁三方协议》中关于案涉商铺租赁事宜的约定，系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定应属合法有效。天津合盛商贸有限公司与包艮友另案解除租赁合同后，包艮友已经不是案涉商铺的合法转租人，由转租产生的房屋租赁法律关系亦应同时终止。并且，天津合盛商贸有限公司已于2019年4月1日经人民法院强制执行收回案涉房屋。因此，天津豪友商贸有限公司、王艳丽与于军已无法继续履行上述协议中关于案涉商铺租赁的约定，应予解除。因在履行上述协议过程中，于军已支付租赁保证金并预付全部租金，且三方约定由天津豪友商贸有限公司和王艳丽承担退款责任，故于军主张天津豪友商贸有限公司、王艳丽返还保证金10,000元及预付自2019年4月1日起至2020年6月30日止未履行部分的租金共计125,000元（100,000元÷12月×15个月），符合协议约定，予以支持。关于于军主张包艮友与天津豪友商贸有限公司、王艳丽共同承担责任一节，依据不足，不予支持。至于王艳丽抗辩应由包艮友、天津豪友商贸有限公司承担返还义务，缺乏事实和法律依据，对此不予采纳。包艮友、天津豪友商贸有限公司经合法传唤均未到庭参加诉讼，亦均未提交书面答辩意见，视为放弃举证、抗辩等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、天津豪友商贸有限公司、王艳丽于本判决发生法律效力之日起五日内向于军返还保证金10,000元及预付租金125,000元，以上共计135,000元；二、驳回于军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,000元，减半收取计1,500元（于军已预交），由天津豪友商贸有限公司、王艳丽负担（于本判决发生法律效力之日起五日内一并给付于军）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  薛淑霞二〇一九年八月十九日书记员  于立云附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。