贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0524民初3042号原告：许杰莲，女，1990年11月21日出生，汉族，住贵州省织金县，原告：谌业华，男，1990年1月11日出生，穿青人，住贵州省织金县，委托诉讼代理人（特别授权）：许杰莲，女，系谌业华之妻，本案第一原告。被告：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第二区三栋一单元六层三号，统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：付福聪，该公司员工。委托诉讼代理人（一般授权）：何国印，该公司法律顾问。原告许杰莲、谌业华与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称“半岛房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许杰莲（同时作为原告谌业华的委托代理人）、被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司委托诉讼代理人付福聪、何国印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许杰莲、谌业华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告向二原告支付2016年7月1日至2016年8月30日期间逾期交付半岛温泉第1区3栋1单元205号商品房登记有关文书的违约金2,707.2元；2.请求判决被告向二原告支付2016年8月31日至2019年5月31日期间逾期交付半岛温泉第1区3栋1单元205号商品房登记有关文书的违约金4,534.56元；3.请求判决被告从2019年6月1日起交付半岛温泉第1区3栋1单元205号商品房登记有关文书给原告时止的违约金（违约金以购房款451,200元为基数按日支付十万分之一计算）；4.请求判决被告限期办理半岛温泉第1区3栋1单元205号商品房登记有关文书给原告；5.请求判决被告将原告购买半岛温泉第1区3栋1单元205号商品房的付款票据更换为正规发票；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年6月6日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于半岛温泉1区3栋1单元205号的房屋，该套房屋的建筑面积为156.83平方米，总房价为451,200元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。在2016年7月1日前，被告未按约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告，时至今日，被告已经逾期2年9个月，按照合同约定，被告应当支付逾期60日内交付商品房登记有关文书（即从2016年7月1日至2016年8月30日）的违约金2,707.2元（按已付购房款451,200元为基数，按日万分之一计算）。从2016年8月31日至2019年5月31日止，被告应支付逾期交付商品房登记有关文书的违约金4,534.56元（按已付购房款451,200元为基数，按日十万分之一计算）。按照合同约定，被告从2019年6月1日期至交付商品房登记有关文书给原告时止的违约金，每日以原告已交付购房款的十万分之一计算。因被告已经违约，故原告诉至法院。被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司辩称，原告第一项诉讼请求无事实依据，双方约定为60日内按已付房款的万分之一计算违约金，不是按日计算，计算结果为45.12元；第三项诉讼请求不明确，时间具有不确定性；第四项诉讼请求，商品房登记的有关文书是什么并不明确，不具有可裁判性；限期办理是一种行为，且这种行为具有不可控性，不具有可执行性；第五项诉请是行政管理事项，不在人民法院审理范围；因房开企业是受税务、住建等部门管控的，税务那边需要将整个楼盘进行税收清算后，才能开具正规发票，具有不可控性和不可执行性。原告许杰莲、谌业华为支持其诉讼主张，向本院提交了二原告的身份证、结婚证、商品房买卖合同、住房公积金借款合同、中国建设银行转账凭证2张、被告收款收据6张供庭审质证，被告对证据真实性均无异议，本院予以采纳作为认定案件事实的依据。被告半岛房开无证据出示。为查明案情，本院依职权调取了（2019）黔0524民初2974号案件中，本院依职权向织金县不动产登记局发出的《协助调查函》及其回执，该局在协助调查函中回复称“未收到贵州半岛温泉房地产开发有限公司办理产权证申请及材料”。经质证，原、被告均无异议。结合当事人陈述及有效证据，本院认定如下事实：2015年6月6日，原告许杰莲、谌业华与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于半岛温泉1区3栋1单元2层5号的房屋，该套房屋建筑面积为156.83平方米，总房价为451,200元。该合同第八章“房屋登记”第二十二条第三款第一项约定被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。后被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当依约履行。原告按约支付了购房款后，被告应按约定时间交付办理商品房转移登记的相关文书，便于原告办理不动产登记证书。因双方约定的交付相关文书时间为2016年7月1日，被告至今未交付相关文书已经构成违约，应当承担相应违约责任。原告在第一项诉请中要求判决被告支付2016年7月1日至2016年8月30日期间逾期交付半岛温泉第1区3栋1单元205号商品房登记有关文书的违约金2,707.2元（按已付购房款451,200元为基数，按日万分之一计算），因合同中已载明“约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任”，而被告并未在约定时间（2016年7月1日）起60日内交付文书，故不应适用该条违约金计算方式，且该条并未约定违约金按“日”计算，故本院不予支持。依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项约定“……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金”。故被告应当从2016年7月1日起，以原告已付购房款451,200元为基数，按日十万分之一的标准计算支付原告许杰莲、谌业华违约金至交付商品房转移登记相关文书之日止。因原告在第一项、第二项、第三项诉请中主张由被告支付从2016年7月1日至2019年5月31日的违约金，此后的违约金要求计算至被告交付转移登记相关文书之日止，故本院确认2016年7月1日至2019年5月31日为1064天，违约金为4,800.77元（451,200元×0.00001×1064天），2019年6月1日至交付转移登记相关文书之日止的违约金亦按前述标准计算。关于原告请求判决由被告限期办理案涉商品房登记有关文书的诉请，因被告并未取得案涉商品房的初始登记，故交付条件并不成就，原告可待条件成就后另行主张权利。对原告请求被告开具商品房销售发票的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等”的规定，原告支付了购房款后，被告即应当开具相应款额的销售发票，故本院对该诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告许杰莲、谌业华支付从2016年7月1日至2019年5月31日的违约金4,800.77元，2019年6月1日起至实际交付商品房转移登记相关文书之日止的违约金，按已付购房款451,200元为基数，按日十万分之一的标准计算；二、由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内开具商品房销售发票交原告许杰莲、谌业华收执；三、驳回原告许杰莲、谌业华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王亚亚二〇一九年八月二十六日书记员  卢春艳