山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初3540号 原告：徐艳，女，1968年8月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：陈为国，山东海洋律师事务所律师。 被告：山东荣安集团有限公司，住所地日照市东港区北京路228号，统一社会信用代码91371100724277515D。 法定代表人：刘加楼，董事长。 委托诉讼代理人：刘欣，女，山东荣安集团有限公司员工。 委托诉讼代理人：王凯，山东律苑律师事务所律师。 原告徐艳与被告山东荣安集团有限公司（以下简称荣安集团公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐艳及其委托诉讼代理人陈为国、被告荣安集团公司委托诉讼代理人刘欣、王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐艳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的荣安广场项目C区认购书、地下停车位销售合同有效；2.判令被告将荣安广场二期C区CA幢（01）1601室房屋一套、车位、储藏室各一个在符合交房条件时交付给原告；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2016年5月16日至2017年4月18日，原告从被告开发的位于日照市望海路以北、东关路以东、西海路以南荣安广场二期C区购买CA幢（01）1601室房屋一套、车位、储藏室各一个，价款合计555452元。后原告按约定付清了全部合同价款。现楼盘项目已经取得预售许可（预售证号为201904004），但被告以涉案房屋被安置办公室收回为由拒绝继续履行合同。请求法院依法判如所请。 荣安集团公司辩称，一、原告所预约认购的荣安广场二期C区CA幢（01）1601室楼房已被安置办公室收回安置，因该不可归责于被告的事由，该合同已经履行不能；二、原告诉请的案由错误，原被告双方仅签订商品房认购书，该认购书的法律性质为预约合同，双方并未签订正式的商品房买卖合同，故原告诉请的案由不应为房屋买卖合同纠纷；三、该认购书不能被强制履行，预约合同签订的目的在于签订本约，此种标的不适用于强制履行，强制履行显然违反了意思自治原则。同时，强制履行必须有给付内容，而这种思想意志性的给付不能强制履行。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告徐艳向本院提交如下证据：证据一、荣安广场项目C区认购书一份，证明原告与被告就涉案房屋签订认购书的事实；证据二，缴款收据五份，证明原告分五次付清购房款498452元的事实；证据三，地下停车位销售合同一份，证明原告购买被告地下停车位的事实；证据四，收款收据两份，证明原告分两次付清车位款57000元的事实；证据五、荣安公司宣传彩页一份，证明原告于2016年5月到被告售楼处洽谈购买涉案楼房时，涉案楼房是公开对外出售的，进一步证明原告在购房过程中无任何违约行为。 被告荣安集团公司对证据一、证据二真实性无异议，但从该认购书来看，双方签订的认购书应属预约合同，双方在认购书中约定原告应当按照被告通知的时间与被告签订商品房买卖合同，并约定若原告未按约定签约，则被告有权另售；对证据三、证据四真实性无异议，地下停车位签订的是销售合同，该合同能够履行并且被告愿意继续履行；对证据五真实性有异议，该宣传彩页未加盖被告公司公章，被告对此不予认可。 原告徐艳提交的证据与待证事实相关联，来源和形式均符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年5月16日，原告徐艳到被告荣安集团司售楼处洽谈购买被告开发建设的荣安广场项目C区CA-1-1601室楼房一套，并于当日交纳认购诚意金5000元，并交纳认购金88884元，由被告荣安集团公司分别给原告出具收据两张。2017年4月18日，原告徐艳与被告荣安集团公司签订地下停车位销售合同，载明：出卖人出售给买受人的地下停车位使用权（以下简称该车位）为出卖人开发的荣安广场项目C区CA号楼第05-105号地下停车位的使用权。出卖人与买受人约定该车位的总价款为57000元，买人保证在2018年8月10日前一次性付清该车位的总价款。买受人应当在2020年3月30日前与出卖人办理该车位的交接手续。 2018年7月11日，原告徐艳与被告荣安集团公司签订荣安广场项目C区认购书一份，约定：荣安集团公司（以下简称甲方）与徐艳（以下简称乙方）根据有关法律规定，经过友好协商，就乙方向甲方认购由甲方开发的荣安广场项目C区商品房事宜，签订本认购书。一、乙方所认购的商品房为甲方开放的位于日照东关北路的荣安广场项目C区第CA楼1单元1601号商品房（以下简称该商品房），该商品房的建筑面积约100.9平方米，单价为4587.55元/平方米；储物间为01-111号，建筑面积约14.82平方米，单价为2400元/平方米，总价款为498452元,大写肆拾玖万捌仟肆佰伍拾贰元整。本合同约定的建筑面积为暂侧面积，最终以房管部门的实测面积为准。暂测面积与实测面积发生差异时，按照本合同约定的单价来进行多退少补。二、乙方在签订本认购书时，向甲方支付诚意金人民币5000元（大写伍仟元整），甲方在收取乙方诚意金、部分或全额认购金时，应向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，乙方依据本协议已缴纳的认购金自动转为房款。三、乙方同意按照下列第二种付款方式付款并在甲方通知的期限内携带本认购书、诚意金及认购金收据、身份证原件及复印件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。1、……2、一次性付款。若乙方选择一次性付款的，则乙方应于2018年7月11日前向甲方缴纳认购金人民币498452元（大写肆拾玖万捌仟肆佰伍拾贰元整）。四、……五、违约责任和争议处理：1、乙方未按本协议第三条约定的期限向甲方交清认购金的，视为乙方自愿与甲方解除本认购书，甲方无需通知乙方即有权将该商品房另行出卖给第三方，甲方已收取乙方的诚意金、认购金无息返还乙方。2、乙方未按本协议第三条的约定在甲方指定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自愿与甲方解除本认购书，甲方无需通知乙方即有权将该商品房另行出卖给第三方，甲方已收取乙方的诚意金、认购金无息返还给乙方。3、乙方应保证本认购书所填写的联系地址、电话等资料真实有效、完整无损，如有变动应及时书面通知甲方，否则因此导致甲方向乙方邮寄的文件退回的，视为甲方已经送达给乙方，由此而产生的责任和经济损失由乙方自行承担。4、本认购书在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法由房屋所在地人民法院提起诉讼。六、本认购书一式三份，甲方两份，乙方一份，均具有同等法律效力，自双方签字或者盖章之日起生效，至乙方与甲方签订《商品房买卖合同》且付清全额房款之日起终止。原告徐艳、被告荣安集团公司分别在该认购书上签字并加盖售楼专用章。原告徐艳分别于2016年5月16日交纳诚意金5000元及认购金88884元，于2017年6月29日交纳认购金7568元，于2018年7月3日交纳认购金147000元，2018年7月11日交纳认购金250000元，上述购房款共计498452元。原告徐艳分别于2017年4月18日交纳车位款12000元、于2018年8月10日交纳车位款45000元。2019年4月，涉案房屋取得房屋预售许可证，预售许可证号为201904004号。原被告双方至今尚未签订正式的《商品房买卖合同》。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告徐艳与被告荣安集团公司签订的荣安广场项目C区认购书及地下停车位销售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书及地下停车位销售合同均合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式即总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法;（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。原被告签订的荣安广场项目C区认购书尚不全部具备上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所应当明确的主要内容，尤其没有关于商品房交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等关键内容的约定，不应认定为商品房买卖合同，而应为商品房预约合同。因被告已明确表示涉案楼房已被日照街道安置办公室收回，不再与原告签订正式的商品房买卖合同，因原被告双方仅签订预约合同不能要求强制履行本约合同的相关内容，在原被告未签订正式商品房买卖合同的情况下，原告要求被告继续履行预约合同并将荣安广场二期C区CA幢（01）1601室房屋一套、储藏室一个交付给原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原被告签订的地下停车位销售合同是独立于认购书的单独合同，原告已按合同约定交纳购买车位的总价款，被告应当按照合同约定交付给原告地下停车位一个。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、确认原告徐艳与被告山东荣安集团有限公司签订的荣安广场项目C区认购书及地下停车位销售合同合法有效； 二、被告山东荣安集团有限公司于2020年3月30日前将C区CA号楼第05-105号地下停车位使用权交付给原告徐艳； 三、驳回原告徐艳本案其他诉讼请求。 案件受理费9355元，由原告负担9255元，被告负担100元；保全费5000元，保全担保费2400元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  郝 岩 人民陪审员  郑祥安 人民陪审员  房克高 二〇一九年八月七日 法官助理张弛 书记员郭传玉