广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1887号原告：危丽婉，女，汉族，1971年8月15日出生，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：陈显权，男，汉族，1974年5月15日出生，住广东省广州市天河区，被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳江市阳西沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。原告危丽婉与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告危丽婉的委托诉讼代理人陈显权，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告危丽婉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金12350.6元（即从办证期限最后一日起计至被告为原告办妥房屋产权证日止按万分之一计算，即2016年6月25日至2017年9月14日，超期445天）；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年2月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将金兰湾2栋705号商品房出售给原告，关于计价方式与价款为：该商品房属预售房，按套出售，总金额为人民币277534元。原告按合同约定于签订合同当日向被告一次性支付了商品房价款277534元，被告于2014年7月5日向原告开具了购房发票，原告于2014年7月5日签署了房屋交接单。原告己向被告支付了办理产权证所需的税费、查询费、维修基金、办证费等与亦理产权证相关的费用，被告收取上述费用时向原告开具了收据。双方也签订了《补充协议》，《补充协议》第八条产权登记第2款的约定：原告同意委托被告或被告指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，被告应该在该商品房实际交付后即原告实际签署房屋交接单后720日内，为原告办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因被告的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，被告按买受人己交房价款的万分之一向原告支付违约金（违约金-=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。现被告未能如实履行上述合同，在房屋交接后720日内未能为原告办理完毕该商品房权属转移登记手续。被告推迟到2018年2月9日才为原告办理了房地产权证，超期了564天，违约金为12350.6元。为维护原告的合法利益，请求判令被告向原告支付延期办理房屋产权证的违约金12350.6元（即从办证期限最后一日起计至被告为原告办妥房屋产权证止按万分之一即计算，2016年6月25日至2017年9月14日，超期445天）；本案诉讼费用由被告承担。被告广东东方月亮湾有限公司辩称：一、延期办证违约金的起算日期为原告收楼之次日起的第720日。根据购房合同补充协议的相关约定，被告在原告收楼后720日内与原告共同办理涉讼房屋的权属转移登记手续（俗称：面签手续），在该期限内被告不承担违约责任。二、被告承担延期办证违约责任的截止日期为该函首次送到原告后第10日（共同办理的面签手续的合理期限）或10日内共同办理面签的日期。办理原告名下的房屋产权证书需要原告与被告共同办理，并非被告单方可以办理。被告致函原告，要求原告在收到收到该函后或收到该函之日起3日内共同办理面签手续。现被告同意原告收函后与被告共同办理面签手续的合理期限调整为10日，超过该10日合理期限视为被告已完成共同办证的义务。原告配合被告共同完成面签手续的时间由原告决定被告无法控制，且面签后政府相关机构在何时颁发原告名下产权证书属于依法行政的范畴，也并非被告所能控制。因此，被告认为，被告承担延期办证违约责任的截止日期为该函首次送到原告后第10日（共同办理的面签手续的合理期限）或10日内共同办理面签的日期。在此之后再要求破告承担违约责任对被告显然是不公平的，也没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2013年2月27日，原告危丽婉以277534元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司购买阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第2栋705房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议载明：第八条第2项,买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失;第八条第4项,出卖人办理房屋权属转移登记时,买受人提交的资料、费用已经不符合有关部门固定或已过期或需要补充的，买受人应在接到出卖人通知后10日内及时补签有关授权文件、提供所需文件资料、缴纳相关费用。否则，每逾期一日，买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，买受人应于出卖人发出书面通知后10日内将违约金支付给出卖人，同时办理权属转移登记的期限相应顺延。上述合同及补充协议签订后，原告按约支付了所购的商品房的购房款277534元,并支付了2775.34元契税、1320.48元维修基金和1111.26元办证费。2014年7月5日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至本院，诉如所请。另查明，2017年3月30日，被告通过邮递方式将《关于敦促共同办理房屋产权登记的函》送达给原告，要求原告与被告共同办理房屋过户登记手续。2017年3月31日，由他人收到被告邮递的函件。原告危丽婉承认收到该函件，但同时陈述根据其方收到的电话信息，是2017年8月7日才电话通知办理过户手续。2017年8月间，原、被告双方一同到房管部门办理权属转移登记手续。2017年9月14日，原告领取了该房屋的不动产证。本院生效裁判文书（2017）粤1721民初1641号民事判决书查明：阳西县不动产登记中心于2017年2月28日向社会公众发出“该中心将在近段时间转换新系统，系统转换期间个别业务办理可能会受到影响”等相关内容的告示，该中心于2017年3月24日书面复函被告，认为被告月亮湾滨海旅游度假区金兰湾2#、3#楼符合办证条件，但由于新旧系统转换时期，权属管理系统，具体时间请等候通知。2017年7月10日，金兰湾2#、3#楼的大产权证书已获相关部门颁发。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告逾期为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。因被告是在2014年7月5日将房屋交付给原告，故其应在2016年6月25日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求被告按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。鉴于办理权属转移登记手续的逾期之日为2016年6月26日，故违约金应自2016年6月26日起计算。原告请求自2016年6月25日起计付违约金，对其超出部分，本院不予支持。原告于2017年3月31日收到被告发出的《关于敦请共同办理房屋产权登记的函》，要求原告与被告共同办理过户登记手续。但根据生效的（2017）粤1721民初1641号民事判决书所确认的事实，被告在向原告发送函件要求原告与其共同申办阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第2栋705房的房产证时，被告尚未领取阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾2号楼的大产权证，依据《中华人民共和国物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，在被告尚未领取大产证的情况下无法为原告办理阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第2栋705房的房产证。基于上述情况，虽然被告在2017年3月30日已发函要求与原告共同办理房产证，但是当时尚未具备办证条件，故被告主张违约金计付至第一次收函的第十天，理据不足，本院不予采纳。被告取得阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾2号楼的大产权证后在2017年8月份再次通知原告共同办理房产证，原告收到通知后积极与被告共同办理房屋权属转移登记，故原告不存在过错。据此，原告请求违约金计算至涉案房产证办理至原告名下之日即2017年9月14日，符合法律规定，本院予以支持。据此,本案的逾期办证违约金应为12350.26元即按房屋价款277534元为计算基数，按日万分之一从2016年6月26日计至2017年9月14日止（共445天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司于本判决生效后十日内支付违约金12350.26元给原告危丽婉；二、驳回原告危丽婉其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费54元,由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  简晓华二〇一九年八月十五日书记员  陈玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。