贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终1100号上诉人（原审原告）：胡廷木，男，1951年10月14日生，土家族，住湖南省张家界市永定区。特别授权委托诉讼代理人：张玉锋，系湖南天门律师事务所律师，执业证号：14308201010793996。被上诉人（原审被告）：肖荣举，男，1974年2月21日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：刘勇，系贵州厚度律师事务所律师，执业证号：15202201510728052。一般授权委托诉讼代理人：廖国全，系贵州厚度律师事务所实习律师，证号：23081905110281。上诉人胡廷木因与被上诉人肖荣举房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡廷木上诉请求：1.依法撤销(2019)黔0221民初347号民事判决；2.在查明事实的基础上依法改判支持上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。理由如下:1.诉争房屋所涉土地使用权归属不明。从一审判决认定事实“2012年7月24日案外人李福成与案外人朱祖学、肖荣喜签订土地转让协议，……约定位于水城塔山路口7个门面含2亩地折价420万元归肖荣举所有。”可知，诉争房屋所涉土地使用权归属不明，理由：被上诉人向一审法院提交的权利人为李福成的土地使用权证是否为诉争房屋所涉土地的土地使用权证，现有证据无法确定；如果属实，李福成与朱祖学、肖荣喜之间，朱祖学、肖荣喜与被上诉人之间是否真正发生了交易行为，现有证据亦无法证实；如果属实，为何在长达6年多的时间内不办理变更登记手续。一审法院在李福成、朱祖学、肖荣喜三人均未到庭作证并提供相应证据证实的情况下即草率采信了被上诉人的证据。2.诉争房屋属违章建筑。被上诉人在一审庭审中未提交任何证据证实其出卖给上诉人的房屋签订了国有土地使用权出让合同，办理了规划许可和施工许可手续。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”规定，诉争房屋系典型的违章建筑，买卖的标的物不合法，则买卖合同必然无效。3.被上诉人的行为带有明显的欺诈性。《购房合同》第二条约定“甲、乙双方等以后政府通知办理房产证，甲方提供相关手续，办理房产证所产生的一切费用，全由乙方承担，水电开户费用由乙方自行承担。”乍一看，似乎甲方（被上诉人）掌握有办理产权过户的手续，只待政府通知即可办理；而实际上其并没有任何材料能协助乙方（上诉人）办理诉争房屋权属证。因被上诉人使用了极具欺骗性的合同条款，导致上诉人作出了错误的判断。如果被上诉人诚实告知上诉人诉争房屋的土地使用权手续是别人的，没有同土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，没有办理规划许可和施工许可手续，上诉人就不会购买（诉争房屋）。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，以欺诈手段骗取对方信任签订的合同应当认定为无效。4.上诉人的合同目的是为取得不动产权属证书。上诉人购买房屋的目的不仅仅是用来居住，更是为了取得房屋的不动产权属证书，未来能够保值增值。诉争房屋位于号称中国的“凉都”六盘水，房屋具有升值空间。但诉争房屋系违法建筑，上诉人的合同目的不能实现。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。肖荣举未作答辩。胡廷木向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方签订的《购房合同》无效；2、依法判决被告退还已收取的原告购房款40000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月24日案外人李福成与案外人朱祖学、肖荣喜签订土地转让协议，李福成将水国用（籍）字第0313号土地及后补248平方米的土地转让给朱祖学、肖荣喜。2013年5月8日肖荣举投入资金400000元与朱祖学、肖荣喜合伙购买该地。2013年11月20日，水国用（籍）字第0313号国有土地使用证变更为水国用（籍）字第20131095号国有土地使用证，用途为商业用地，使用权类型为出让。2018年1月24日朱祖学、肖荣喜与被告肖荣举签订协议，约定位于水城塔山路口7个门面含2亩地折价420万元归肖荣举所有。后被告在该土地上建设房屋。2018年8月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房合同》，合同约定被告将位于六盘水市水城塔山路口A栋4楼402室住房以220000元出售给原告，其中第一条约定：乙方向甲方（预）付购房款40000元；购房尾款乙方必须在2018年9月1日前支付甲方180000元，否则视为违约；第二条约定：甲、乙双方等以后政府通知办理房产证，甲方提供相关手续，办房产证所产生的一切费用，全由乙方承担，水电开户费用由乙方自行承担；第六条约定：如有一方违约，违约方必须支付守约方违约金100000元。同日，原告向被告支付40000元，被告向原告出具收条，收条载明；今收到胡廷木交来购买塔山路口住宅一套A栋401室，购房定金40000元。收条上同时备注：2018年9月1日前不按购房合同约定准时支付购房尾款180000元给肖荣举，不退购房定金，并根据购房合同追究违约责任。另查明，被告出售给原告的该套房屋，现未办理产权手续。一审法院认为，1、关于原、被告签订的《购房合同》是否属无效合同的问题。双方签订的《购房合同》中明确约定了等政府通知办理房产证时，办房产证所产生的费用由原告承担，由此可知，签订购房合同时被告已经明确知道所购房屋无产权证，并愿意承担办证费用，在知晓房屋的情况后原告仍与被告签订《购房合同》，系合同双方的真实意思表示。涉案房屋所处的土地系商业用地，土地使用权人通过出让方式得到土地，被告在该地块上建房后，法律并不禁止登记的土地使用权人与被告对土地依法进行交易，被告所建房屋虽无产权证，但是否具有产权证是物权是否能转移的问题，并不影响合同的效力，故对原告确认原、被告双方签订的《购房合同》无效诉请，不予支持；2、关于原告交付的40000元是购房定金还是预付款的问题。被告在庭审中提交了收条复印件，收条内容注明了40000元为定金，并注明2018年9月1日前不准时支付购房尾款，不退购房定金。按照正常、传统的交易习惯，收款方收到款项后应向付款方出具收条。庭审中原告称年纪大了，不清楚被告应出具收条的理由明显不能成立，收条原件应在原告保管控制之下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条之规定，被告提交的复印件属于提交原件确有困难的情形，故对被告提交的收条复印件真实性、合法性、关联性予以认定，根据收条内容，原告交付的40000元属于定金，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：“给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金”。原告在约定时间前没有向被告交付购房尾款，故被告不应向原告返还定金40000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告胡廷木的诉讼请求。案件受理费860元，因适用简易程序，减半收取计430元，由原告胡廷木负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的《购房合同》是否是合法有效的合同？上诉人在一、二审审理过程中，均主张双方当事人签订的《购房合同》系无效合同，其上诉认为合同无效的理由主要是：1、签订合同时，涉案土地权属不明；2、涉案房屋系违章建筑；3、被上诉存在欺诈行为。针对上诉人的主张，经审查认为，本案案由是房屋买卖合同，并非土地权属纠纷，因此，涉案土地的权属是否明确，不是本案的审理范围。涉案房屋是否系违章建筑，应由行政主管部门予以认定，如系违章建筑，也应由行政主管部门对被上诉人予以处罚；因此，涉案房屋是否系违章建筑，不影响本案民事法律关系的认定。上诉人主张被上诉人存在欺诈行为的主要理由是签订合同时被上诉人采取欺诈行为让上诉人足以相信被上诉人可以协助上诉人办理房屋产权证书，但上诉人对被上诉人存在欺诈事实的具体行为表现并未提交证据予以证实。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，上诉人与被上诉人签订的《购房合同》是合法有效的合同。综上所述，上诉人胡延木的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人胡延木负担。本判决为终审判决。审判长 刘 靖审判员 邓少旭审判员 唐丽红二〇一九年八月二十六日法官助理黄佑玲书记员陈香黎