云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初1983号原告：朱美霖，女，1975年10月14日出生，汉族，居民，住文山壮族苗族自治州砚山县。委托诉讼代理人：王赞茹，云南海阔律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘跃国，云南海阔律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司职员。代理权限：特别授权。原告朱美霖与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱美霖的委托诉讼代理人刘跃国，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱美霖向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年4月22日签订的《房屋租赁合同》及补充协议;2.判令被告立即向原告腾还“湖泉湾1号＂3幢第16层01号房;3.判令被告支付原告自2016年7月1日起至2019年5月30日止共计1064天的房屋租金124624.54元(42751.84元/年÷365天/年×1064天)；4.判令被告支付原告自2016年7月1日起至2019年5月30日止迟延支付租金的违约金42317.19元(详见违约金计算明细)，上述3、4项合计166941.73元；5.判令被告以117.13元/天的标准支付原告自2019年6月1日起至房屋实际交还之日止的房屋租金、以64.13元/天的标准支付原告自2019年6月1日起至实际付清租金之日止的违约金；6.判令本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年4月22日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定:原告向被告购买弥勒“湖泉湾1号“住宅区3幢第16层01号房，合同约定的购房价款为541173元，因房屋面积误差等原因，原告实际支付价款为534398元。同日，双方签订由被告提供固定格式条款的《房屋租赁合同》。该合同约定:原告将前述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年5月1日起至2016年4月30日止;年租金含税价为房屋价款的8％(即年租金42751.84元);租金每年支付一次，于每个租赁年度开始的第一个月内支付;被告迟延支付租金的，每迟延一天，应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。双方同时签订《补充协议》将房屋租赁期限延长至2019年4月30日，约定租金计算和给付时间与《房屋租赁合同》一致。合同签订后，原告按照约定将上述房屋交付被告，被告按照约定向原告支付了2013年度至2015年度的房屋租金。自2016年起，被告仅支付了两个月的租金合计7125.31元，此后再未支付任何款项，原告多次催要无果。2019年4月30日租赁期届满后，原告向被告主张收回房屋，被告拒绝交还并继续使用房屋至今。根据《合同法》第二百三十六条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告于2013年4月22日签订的《商品房购销合同》及补充协议继续有效，被告有义务按照合同约定支付原告房屋租金，然而被告自2016年7月1日起便再未支付。为维护原告的合法权益，遂起诉。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，首先，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议已于2019年4月30日到期，不存在解除。其次，2019年5月21日，被告已将湖泉湾1号3幢16层01号房屋交还原告。再次，原告的第3项诉讼请求中主张的房屋租金只应计算至2019年5月21日交房之日，第5项诉讼请求中主张的租金不存在计算支付。最后，原告主张的违约金过高，请求进行调整。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.企业信用信息公示报告打印件1份，欲证实2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司，被告的诉讼主体适格。2.《商品房购销合同》复印件1份、云南省地方税务局通用机打发票复印件2份，欲证实2013年4月22日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告以541173元的价格购买弥勒“湖泉湾I号”住宅区3幢第16层01号房；因房屋面积误差，原告实际支付534398元的事实。3.《房屋租赁合同》《补充协议》复印件各1份，欲证实2013年4月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同对房屋的租期、租金、支付方式、双方的权利义务及违约责任等均作出了约定。4.湖泉湾一号返租公寓解除协议核算复印件1份，欲证实被告认可欠原告租金，清单内明确载明租期、已付租金、欠付租金。经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议；证据3，对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为租金由净租金和租赁税费组成，被告向原告支付的是净租金；证据4，对真实性有异议，认为该清单上没有被告公司的公章。被告就其答辩理由向本院提交了以下证据材料：1.《房屋租赁合同》《补充协议》复印件各1份，欲证实双方签订的房屋租赁合同对租期进行过约定，合同至2019年4月30日到期，此后被告只存在支付房屋占用费，合同到期后不应再计算违约金。2.湖泉湾一号返租公寓交房确认流程单、房屋验收记录表打印件各1份，欲证实2019年5月1日，被告通知原告交房，原告于2019年5月21日接房。3.《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》1份、云南省农村信用社电子银行转账凭证打印件2份，欲证实2017年2月16日，原、被告就2016年的房屋租金支付方式重新作出约定，协议签订后被告向原告支付了2期租金合计6615.84元。经质证，原告对被告提交的证据2无异议；证据1，对真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，认为违约金是原告未能使用租金的损失，不是未使用房屋的损失，因此违约金的计算标准不高。证据3，对证据的真实性及证明内容均不予认可。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2，被告无异议，予以采信；证据3与被告提交的证据1一致，能够证实双方对房屋租赁事宜进行约定的情况，予以采信；证据4，因无被告公司的印章，不能证实系被告出具，不予采信。被告提交的证据2，原告无异议，予以采信；证据3，能够证实被告待证事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年4月22日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”建设的商品房中第3幢第16层01号房，房屋建筑面积为76.68平方米，每平方米价格为7057.55元，房屋总价为541173元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年5月1日起至2016年4月30日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。双方同时签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》约定的租期延长至2019年4月30日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。自2013年5月1日起至2016年4月30日止的租金被告已实际支付。2017年2月16日，原告与被告签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金39695.08元，分12期支付，每期支付3307.92元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年3月14日、2017年6月14日，被告分别向原告转账支付2016年第一、二期的租金合计6615.84元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司；案涉房屋的实际购房价款为534398元。2019年5月21日，被告已将房屋交付原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按房屋租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。原告主张由被告支付房屋租金124624.54元，因商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。根据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告于2019年5月21日将房屋交付原告，故房屋租金应计算至2019年5月21日，房屋租金应为123982.25元[（534398元×8%×3－6615.84元）＋（534398元×8%÷365天×20天）]。原告主张由被告支付违约金42317.19元，并按64.13元/天的标准支付原告自2019年6月1日起至实际付清租金之日止的违约金，但原告计算的违约金有误，应为33780.52元[534398元×8%×0.0005×261天＋3307.92元×0.0005×（13天＋74天＋759天＋728天＋698天＋667天＋636天＋606天＋575天＋545天＋514天＋483天）＋534398元×8%×0.0005×（729天＋364天）]，并由被告按日万分之五计算支付自2019年6月1日起至租金付清之日止的违约金，原告主张由被告支付的违约金为42317.19元，对超出部分，不予支持。被告辩解违约金过高，请求予以调整，在原、被告签订的房屋租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，对该辩解意见不予采纳。原告主张解除双方于2013年4月22日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；由被告腾还湖泉湾1号3幢第16层01号房，因协议于2019年4月30日到期，合同终止，2019年5月21日，被告已将房屋交付原告，对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告朱美霖自2016年5月1日起至2019年5月21日止的房屋租金123982.25元及截至2019年5月30日的违约金33780.52元，合计157762.77元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年6月1日起至租金付清之日止的违约金。二、驳回原告朱美霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3638元，减半收取计1819元，由原告朱美霖负担100元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担1719元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇一九年八月十七日书记员 杨飞龙