大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初8733号原告：綦玉光，男，1964年3月10日出生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：林萍，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彩华，系北京善福律师事务所律师。被告：大连安达房地产开发有限公司，住所地大连市中山区五五路32号713室。法定代表人：范存正，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪雁，系辽宁众义律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳星星，系辽宁君连律师事务所律师。被告：大连圣岛房地产开发有限公司，住所地大连市高新技术产业园区凌水街道河口村附近公司。法定代表人：秦安昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪雁，系辽宁众义律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳星星，系辽宁君连律师事务所律师。原告綦玉光与被告大连安达房地产开发有限公司（以下简称“安达公司”）、大连圣岛房地产开发有限公司（以下简称“圣岛公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林萍、李彩华，二被告的委托诉讼代理人王洪雁、劳星星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告綦玉光向本院提出诉讼请求，请求法院依法判令:1、请求贵院依法判令被申请人立即停止侵权，赔偿申请人财产损失1500万元。其中：（1）有证部分房屋损失9609174元（681.66平方米*12500元/平）。由于该部分为价值为2006年时评估价值，按照2019年房屋均价19000元，总价值为12951540元。（2）自建部分1088424元（302.34平方米*3600元/平）；（3）设施部分1900260元。三项合计15940224元。2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告合法所有的房屋位于大连市甘井子区，房产执照为大房执甘村字第××号，房照上的建筑面积为681.66平方米，另有自建部分300余平方米，原告对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。二被告于2004年9月7日取得拆许字（2004）第021号《房屋拆迁许可证》，原告是拆迁范围内的被拆迁人，当时在该地段经营大连小平岛假日酒店，被告在未与原告就拆迁补偿达成一致意见的情况下，强行扒掉并掩埋案涉酒店，时至今日仍未做任何赔偿处理。依据《中华人民共和国民法通则》的规定，二被告应立即停止侵害，恢复原状。如不能恢复原状，应按照价款赔偿。原告认为二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，构成侵权。故诉至法院，望法院判如诉请。被告辩称：首先，本案为拆迁补偿纠纷而不是侵权纠纷，行政裁决是拆迁补偿纠纷的法定前置程序，未经房产部门专业机构行政裁决的拆迁补偿纠纷，法院不应予以受理；其次，本案重要基本证据房证需要相关行政部门作出行政处理，原告就其房屋的权属登记面积无法证明，请求补偿的依据不足，依据（2011）大行终字第81号行政判决书，法院已经查明，案涉房屋权属登记档案被涂改，并判令相关行政机关重新作出行政行为，但相关行政机关经法院强制执行，被罚款后仍不作为，被告对此没有过错，原告所举的权属证书不实，不能作为其补偿请求的依据，同时房产执照与房屋档案中有些数据不相符；最后，原告主张的诉讼请求的诉讼时效已过，法院不应予以保护。原告向本院提交证据如下：证据一，房产执照，拟证明原告所有的房屋有合法的房产执照。村镇私有房屋台账、领取房产执照申请书、村镇房产普勘仗核实证明书，来源于大连国土资源房产档案，拟证明房屋在册产权面积为681.6平方米数值与房产执照、村镇私有房屋台账、领取房产执照申请书、村镇房产普勘仗核实证明书一致。证据二，原告房屋原貌照片十二张，拍摄于2005年8月12日，拟证明被非法掩埋前的房屋旧址和原貌。自2004年两被告公司开始在小平岛大面积拆迁，而2005年8月开始就是照片上的场景，无法进行经营，房屋未拆除前为假日酒店。证据三，原告房屋被掩埋后旧址现状以及四至照片十六张，拟证明原告房屋被掩埋后目前在小平岛的四至状况和旧址状态。证据四，证人证言三份、证人身份份证复印件三份，拟证明原告的房屋遭受非法侵害的事实有证人证言为证。证据五，安达房地产开发公司、圣岛房地产开发公司企业登记信息，拟证明二被告企业在存续期间。证据六，原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况。证据七，人民群众来信呈报表。证明二被告自2005年就开始侵权，造成了原告方重大经济损失。证据八，大中评报字[2006]第011号资产评估报告书（2006年10月18日，由大连中连资产评估有限公司对大连小平岛·圣岛假日酒店有限公司作出）。证明截止2006年10月18日，原告方固定资产及房屋建筑物评估价值为9609174元。中连公司作出的承诺函更加具体说明了是就该单位面临的被拆迁的情形所制作的评估报告，该报告是准确、可靠、合法且有效的证明材料。证据九，现场查勘图、证明（韩玉怀出具）。证明2019年1月13日原小平岛实业公司经理韩玉怀提供的在其负责小平岛土地规划工作期间，于2000年8月八一八0四部队作出的小平岛地区现场查勘图。证据十，光盘一张、照片二张（谷歌地图下载的2003-2018年小平岛假日酒店的变迁情况）。证据十一，2019年6月28日，原告向大连市中山区人民法院申请法院调查令，调查收集由大连市政府颁布施行的大政办发（2014）51号文件，即《大连市人民政府办公厅转发市国土房屋局等单位关于大连临空产业园集体土地上房屋征收与补偿指导意见施行的通知》、与本案相似的强拆补偿案例（上诉人孙宏文与被上诉人大连市甘井子区辛寨子街道由家村民委员会、被上诉人宋本强财产损害赔偿纠纷一案）（2013）辽民一终字第147号民事判决书。证据十二，大连市甘井子区人民法院（2012）甘行执字第1号民事裁定书，结论为终结本院（2010）甘行初字第54号行政判决书的执行。该裁定书证明原来的行政诉讼已经完结，被告提出的判决书不能够作为我方涂改平米数的证据，没有裁判文书明确确认房产证是虚假伪造的。被告向本院提供证据如下：证据一，房屋拆迁许可证，拟证明案涉房屋在被告拆迁范围内，被告是合法拆迁人，原告是被拆迁人双方属于拆迁补偿安置纠纷。证据二，《国有土地使用权出让合同》一份，拟证明自2004年被告摘牌取得包括案涉土地范围在内的地块的使用权，并开始相应的拆迁工作。证据三，（2011）大行终字第81号行政判决书一份，拟证明判决书认定案涉房屋登记档案中的建筑面积被涂改为681.66平方米，在前面填了一个“6”，同时认定本案被告依法取得房屋拆迁许可证，是小平岛项目的合法拆迁人。当时案件第三人綦玉光是拆迁范围内的被拆迁人。证据四，证明（大连圣运土石方工程有限公司出具）。证明案涉拆迁发生在2014年11月末，当日已经完成，因此原告赔偿的诉讼请求超过法定诉讼时效。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月19日，被告圣岛公司与大连市规划和国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，大连市规划和国土资源局作为出让人将位于甘井子区凌水镇小平岛，土地面积为1276331.1平方米的宗地出让给圣岛公司；土地使用权出让年期为公建四十年，住宅七十年，出让年限自本合同签字之日起算；受让人必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施，使国家或他人遭受损失的，受让人应负责赔偿。2004年9月7日，原大连市房产局向圣岛公司、安达公司下发编号为拆许字（2004）第021号《房屋拆迁许可证》，拆迁实施单位为大连房屋拆迁有限公司。查，1995年7月20日，原告綦玉光取得0101700493号房产执照，根据该房产执照显示，产权人为綦玉光，住址，建筑面积为681.66平方米，房屋层数为平层，砖混结构。该房屋在拆除前綦玉光以大连小平岛·圣岛假日酒店名义对外经营，除该建筑面积681.66平方米外，另行加建部分未有产权房屋。前述房屋位于前述拆许字（2004）第021号《房屋拆迁许可证》的拆迁范围内，于2013年左右拆除，房屋拆除时，原告綦玉光与被告圣岛公司、安达公司未签署拆迁补偿协议。又查，1995年11月，大连市甘井子区审计师事务所受大连自控仪表盘厂的委托，对平岛假日饭店的固定资产及递延资产的造价进行评估，并出具甘审事字（1995）145号《关于大连平岛假日饭店资产评估结果的报告》，根据该评估报告显示，平岛假日饭店占地面积800多平方米，建筑面积1018平方米，评估基准日为1995年11月15日。2006年，大连中连资产评估有限公司接受大连震捣器厂和大连小平岛·圣岛假日酒店有限公司的委托，按照公认的资产评估方法，对位于大连市甘井子区小平岛村的商务用房和住宅进行了评估工作。2006年10月18日，大连中连资产评估有限公司出具了大中评报自[2006]第011号《资产评估报告书》，根据该评估报告，大连小平岛·圣岛假日酒店有限公司所有位于大连市甘井子区小平岛的房屋建筑物984平方米被动迁后，获得补偿同地区商务用房681.66平方米，具有使用权住宅302.34平方米，商务用房平均造价每平方米12500元，使用权住宅平均造价每平方米3600元；评估总价值为人民币9609174元。该评估报告同时记载，本次评估目的为委托方拟在大连甘井子区的房屋建筑物6167.56平方米被动迁后，在同地区获得补偿相同面积的全新框架结构的房屋建筑物提供价值参考，供委托方与动迁方谈判使用；本项目评估基准日为2006年9月30日；评估结论有效期为壹年。再查，2010年，圣岛公司、安达公司以0101700493号房产执照中记载的建筑面积有涂改为由向大连市甘井子区人民法院起诉大连市甘井子区规划局和大连市国土资源和房屋局高新园区分局，大连市甘井子区人民法院经审理作出（2010）甘行初字第54号行政判决，判决大连市甘井子区规划局于本判决生效之日起30日内对第三人綦玉光现持有的大房甘村字第××号房产执照的真伪作出判断，如系伪造，依法收缴。圣岛公司、安达公司不服该判决依法提起上诉，2011年6月9日，大连市中级人民法院做出（2011）大行终字第81号《行政判决书》，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，圣岛公司、安达公司向大连市甘井子区人民法院申请执行，大连市甘井子区人民法院2015年7月13日做出（2012）甘行执字第1号《执行裁定书》，内容为，被执行人大连市甘井子区规划局没有履行生效判决所确定的义务，2015年3月6日，本院对被执行人做出罚款52000元的决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（六）项和第二百五十八条之规定，裁定终结本院（2010）甘行初字第54号行政判决的本次执行程序。本案诉讼过程中，原告向本院申请对案涉房屋现值及租金损失进行评估，本院通过大连市中级人民法院司法技术处委托大连胜华房地产土地评估有限公司进行司法评估，2019年3月6日，大连胜华房地产土地评估有限公司发出《退鉴函》，以评估标的物彻底灭失，缺少评估最基本要件；评估对象为集体土地，难以取得评估测算的案例；不能准确划分有证部分和自建部分，估价范围无法明确等为由，予以退鉴。原告重新申请委托评估后，本院再次通过大连市中级人民法院司法技术处委托大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司进行司法评估，2019年6月27日，大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司发出《退鉴函》，以鉴定对象于现场勘查之日已无法看到，无依据对该项内容进行合理假设，且我司尚未收到需要补充的鉴定材料为由，将案件鉴定退回。上述事实，有原告提供的房产执照、房屋原貌照片、房屋被掩埋后旧址现状以及四至照片、证人证言、企业登记信息、人民群众来信呈报表、大中评报字[2006]第011号资产评估报告书、现场查勘图、证明（韩玉怀出具）、光盘、谷歌地图照片、《大连市人民政府办公厅转发市国土房屋局等单位关于大连临空产业园集体土地上房屋征收与补偿指导意见施行的通知》、大连市甘井子区人民法院（2012）甘行执字第1号民事裁定书，被告提供的房屋拆迁许可证、《国有土地使用权出让合同》、（2011）大行终字第81号行政判决书、证明（大连圣运土石方工程有限公司出具），鉴定机构出具的退鉴函等在案为凭，上述证据业经当庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，公民的合法权益受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。本案被告圣岛公司、安达公司虽然在拆除案涉房屋时已取得《房屋拆迁许可证》，但其在未与原告綦玉光达成拆迁补偿协议的情况下，委托第三方将原告房屋予以拆除，已构成侵权，应当承担赔偿责任。对于被告主张本案为拆除补偿纠纷而非侵权纠纷的观点，本院不予采纳。根据原、被告的质证和辩论意见，本案争议的焦点主要为：一、关于案涉房屋的征收系国有土地上房屋征收，还是集体土地上房屋征收问题；二、关于原告綦玉光房屋面积的确定问题；三、关于原告綦玉光主张的赔偿和损失标准如何确定问题。关于案涉房屋的征收性质问题。本院认为，被告圣岛公司、安达公司已于2004年8月19日与大连市规划和国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，且于2004年9月7日取得《房屋拆迁许可证》，案涉房屋所占有的土地在2013年房屋被拆除时已转化为国有土地，符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《大连市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿工程的实施意见》的规定，案涉房屋的征收应属于国有土地上房屋的征收。关于原告綦玉光房屋面积的确定问题。对于有产权证部分房屋面积，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，本案原告綦玉光持有的0101700493号房产执照与《村镇私有房产台帐》、《领取房产执照申请书》、《村镇房产普勘仗核实证明书》记载的建筑面积均为681.66平方米，故本案原告綦玉光房屋有产权证部分建筑面积应为681.66平方米。对于被告提出房产执照上记载的面积有涂改的抗辩主张，本院认为，首先，被告并不能确定该涂改所发生的具体原因以及原告是否有过错；其次，大连市中级人民法院做出（2011）大行终字第81号《行政判决书》后，政府主管部门并未对原告的房屋面积进行变更或重新登记，在此情况下，仍应以房产执照记载的面积为准，故被告的该抗辩观点，本院不予采纳。对于原告未有产权部分房屋面积，本院认为，大连市甘井子区审计师事务所1995年11月出具的甘审事字（1995）145号《关于大连平岛假日饭店资产评估结果的报告》记载平岛假日饭店建筑面积为1018平方米；扣除有产权证部分面积681.66平方米后，剩余面积为336.34平方米；大连中连资产评估有限公司2006年10月18日出具的[2006]第011号《资产评估报告书》记载有使用权住宅面积为302.34平方米。根据案涉房屋确有加建面积、被告拆除原因导致无法实际测量、并结合两次评估报告的实际情况，无产权证部分房屋面积应认定为302.34平方米。关于原告綦玉光主张的赔偿和损失标准如何确定问题。本院认为，本案原告申请法院对房屋的价值和租金价值进行鉴定，但因房屋已灭失等原因导致无法进行评估。在此情况下，依据大连中连资产评估有限公司[2006]第011号《资产评估报告书》所评估的补偿标准，并综合考虑本案侵权事实持续至今，房屋价格已上涨的实际情况，从依法保护公民合法财产不受侵害的原则出发，本院酌定有产权证部分房屋按建筑面积每平方米14500元给予赔偿，赔偿金额为人民币9884070元；没有产权证部分房屋按每平方米3600元给予赔偿，赔偿金额为人民币1088424元，二项合计为人民币10972494元。此外，因原告主张的系财产损失赔偿，被告拆除房屋后应当及时向原告支付房屋赔偿费，但被告未能支付，此期间所产生的逾期支付利息，应属于原告的损失，被告也应予以赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告大连安达房地产开发有限公司、大连圣岛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告綦玉光房屋损失人民币10972494元，并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年1月1日起计算至本判决给付日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告綦玉光其他诉讼请求。诉讼费116800元（含案件受理费人民币111800元，保全费人民币5000元，原告已预交），由被告大连安达房地产开发有限公司、大连圣岛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  牛小琦人民陪审员  高 杰人民陪审员  王 莉二〇一九年八月十二日书 记 员  周思雨