江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初2058号原告（反诉被告，以下统称原告）：常州市武进区牛塘联佳塑料制品厂（个体工商户），住所地常州市武进区，注册号X753。经营者：史瑞忠，厂长。委托诉讼代理人：庄云杰，江苏东浩律师事务所律师。被告：施小凯，男，1990年9月25日生，汉族，住常州市新北区。被告（反诉原告，以下统称被告）：常州联盛文化传媒有限公司，住所地常州市新北区薛家镇顺园新村203幢-7，统一社会信用代码X424。法定代表人：施小凯，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：潘凯，江苏品川律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈鑫波，江苏品川律师事务所律师。原告常州市武进区牛塘联佳塑料制品厂与被告施小凯、常州联盛文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，被告常州联盛文化传媒有限公司（以下简称联盛公司）于同年4月16日提起反诉，本院依法适用普通程序，于同年6月5日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告的经营者史瑞忠及其委托诉讼代理人庄云杰、两被告共同委托诉讼代理人潘凯、陈鑫波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告清空租赁原告厂房内的设备材料、工业垃圾，立即向原告交付承租的厂房。二、判令两被告修复失窃的315KVA变压器上的设施，直到恢复失窃之前的正常生产使用标准，过户给原告后，原告按照2019年2月2日《人民调解协议书》履行支付价款义务；或者该变压器归被告所有，原告无需支付变压器的价款，被告负责拆除、搬离租赁原告的厂房。三、判令两被告赔偿原告两根电缆线因失窃造成的经济损失价值22950元，损坏的门窗等物品照价赔偿。四、判令两被告按照人民调解协议书的约定，向原告支付逾期交付租赁厂房的违约金，按每日2000元计算，一直计算到搬离、清场，交付原告之日止。五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月份起，被告开始承租原告位于常州市武进区丫河路口东南侧厂房（以下简称案涉房屋），租期三年，到2018年9月止。租赁合同期满前，双方经过协商，于2018年9月27日续订了厂房租赁合同。被告继续租赁案涉房屋，租期三年，从2018年10月1日起至2021年9月30日止，年租金680000元，每年9月30日前、3月31日前分别支付租金340000元。合同签订以后，2018年10月初被告支付租金340000元。由于被告的企业无法达到环保整治要求，被牛塘镇政府责令停产整改，被告重新寻找了厂房，搬离了一些生产设备，但是厂房内没有清场，且一直没有交付原告。为此，双方请求调委会进行调解，于2019年2月2日达成了人民调解协议书，原告按照调解协议书要求当日将100000元打入被告施小凯的农业银行账户内。按照调解协议书要求，被告应当于2019年2月底前将承租原告的厂房交付原告，如果逾期不交付，被告自愿承担违约金2000元一天，按实计算。被告保证厂房内生产设备、材料和工业垃圾全部清空。在原告多次催促下，被告仍然没有清场交付租赁的厂房。2019年2月15日，被告发现租赁原告厂房内的变压器内设施等部件及原告厂内的两根主线供电电缆线失窃。为此，被告报警，民警对失窃的物品做了登记并制作相关笔录，失窃电缆线损失计22950元。双方对厂房租赁清场及损失赔偿等事宜协商未果，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告施小凯系联盛公司的法定代表人，其与原告所签订的合同都是代表公司，同时在原告提供的调解协议中，明确了施小凯是代表联盛公司签订的租赁合同，原告明知主体资格不适格，其仍然将被告施小凯起诉至法院，请求驳回原告对被告施小凯的所有诉讼请求。二、联盛公司于2018年11月19日从原告处搬迁，原告方也认可从11月就搬离厂房的事实，但被告多次找原告讨要租金和变压器的款项，该厂房从11月份就在原告的控制之下，期间陆续带着新的租客上门看厂房，由于未能出租出去就找各种理由推脱被告不办理交接手续。2019年2月2日，联盛公司只得带着原告到牛塘调委会当场签了人民调解协议，约定2019年2月底之前联盛公司把厂房交付给原告，原告把租金和变压器款项支付我方。2019年2月12日，已经派人全部清场，并且已经交付给原告。在2月15日准备办理变压器过户的时候，发现变压器部分被偷盗，原告就未肯过户，还否认厂房交付，2019年3月3日被告再次要求办理过户手续，原告直接说起诉我方，所以案涉房屋已交付给原告，原告对厂房有实际的控制权，并对变压器有保管义务，其应向被告赔偿，其他因失窃造成的损失也应由其承担，同时我方并未违约。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。被告提出如下反诉请求：一、判令原告立即归还被告266666元。二、判令原告向被告支付逾期交付剩余房租金的违约金，自2019年3月3日起至支付完剩余房租金之日止按每日2000元计算。三、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年9月27日，双方续订了《厂房租赁合同》。2019年2月2日，因政策原因双方达成调解协议，终止厂房租赁合同，由原告在当天支付被告10万元，剩余的266666元于厂房交付后两天内支付，逾期支付的按每日2000元计算违约金。调解协议签订后，被告履行了厂房清空的义务，在2019年2月底之前曾多次向原告要求交接厂房，但其以各种理由推诿，还提起诉讼。被告发现原告在2019年2月12日就将案涉厂房放在58同城网上招租，证明案涉厂房已清空，可以对外招租，原告已接管负责案涉厂房。请求支持被告的反诉请求。原告对反诉辩称，被告的反诉理由不能成立，被告所称的房屋在2018年11月份已经交付不是事实。根据被告提供的与原告的短信聊天也能证明在这期间并没有搬空房屋进行交付，并且调解协议查明的事实也证实房屋并没有交付的事实。本案事实清楚，纠纷起因就是被告未能按照调解协议的要求按期向原告交付厂房，请求法院驳回被告的反诉请求。本院经审理认定如下事实：案涉房屋登记为原告所有。2018年9月27日，被告联盛公司法定代表人施小凯作为乙方，原告作为甲方，签订厂房租赁合同一份，约定被告联盛公司继续承租案涉房屋，租期三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止，年租金680000元，每年9月30日前、3月31日前分别支付租金340000元。租赁期满后，乙方应及时清理案涉房屋内属于其所有的财产和设施，如逾期仍未处理的，视为乙方自动放弃的弃置物，甲方有权随意处置。如遇政府部门政策及相关法规造成乙方不能生产，乙方应提前告知甲方撤场，甲方应退还乙方剩余部分房屋租金。合同签订以后，乙方租用案涉房屋，并付清了2018年10月1日至2019年3月31日租金34万元和保证金2万元。2018年11月，由于所在地政府提出了环保整治新要求，被告联盛公司将生产设备搬离，但未能与原告协商解除合同并进行结算达成一致。2019年2月2日，双方在调委会达成了人民调解协议书，约定：一、双方自愿终止厂房租赁合同。二、原告同意退还被告租金141666元(即2.5个月的租金)。三、被告将原来投资22.5万元新建的315KVA变压器过户至原告名下，过户后原告同意支付被告225000元。四、被告同意在2019年2月底将承租的厂房交付于原告，如逾期不交付，自愿承担违约金2000元/天，按实计算。被告保证厂房内生产设备、材料和工业垃圾全部清空。五、双方的房屋租赁纠纷一次性处理，今后互不牵涉。该协议签订后，原告即于当日转账支付被告100000元。2019年2月15日，被告发现租赁厂房内的变压器内部件以及原告原有的两根电缆线失窃。被告报警求助，但未能及时破案。双方对失窃物品的价值和赔偿责任以及工业垃圾的清运发生争议，双方协商未成，起诉来院要求解决。2019年6月18日，本院组织双方至租赁房屋进行勘查，厂房移动门呈关锁状态。在本院的建议下，被告将租赁房屋的钥匙当场交付，原告出具了收条。进入厂房后，见西侧弄内尚有垃圾未清运，变压器已修复并过户至原告名下。双方约定自勘查之日起五日内，被告将垃圾清运完毕，楼上太阳能设备自行拆除。原告对失窃的电缆线进行了修复，支付价款22910元。此后，经本院复核，原、被告按约定履行了上述义务。诉讼中，原告明确虽然可以同时向被告主张逾期返还房屋的租金和违约金，但原告在本案中仅主张2000元/天的违约金，计算至实际返还之日止。上述事实，由厂房租赁合同、人民调解协议书、现场勘查笔录、银行付款凭证以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与施小凯签订的厂房租赁合同合法有效，施小凯是被告联盛公司的法定代表人，该公司确认施小凯与原告签订厂房租赁合同是职务行为，故施小凯不是本案的适格被告。原、被告在人民调解协议中约定于签订之日自愿终止合同，故可以认定厂房租赁合同已于2019年2月2日协议解除。合同解除后，被告负有将承租房屋恢复原状后及时返还原告和支付租金或占有使用费的义务，原告负有及时接收房屋并返还未租赁期间的租金的义务。由于原告明确仅主张按2000元/天计算至实际返还之日止的违约金，不再主张租金，故在人民调解协议中约定的原告返还被告租金141666元仍然应当返还，因原告已返还10万元，尚需返还41666元。在人民调解协议中双方约定2019年2月底返还房屋，实际上至2019年6月18日才返还房屋，且返还的房屋中尚有部分垃圾未清运，被告返还房屋逾期的天数达110天，按约定标准计算的违约金为220000元，被告已支付的保证金20000元在调解协议中未涉及，故可以予以充抵，被告尚应支付违约金200000元。由于电缆线失窃发生在被告返还房屋之前，被告负有对承租房屋的保管义务，故原告为修复电缆线垫付的22910元，被告应予以支付原告。本案因调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常州联盛文化传媒有限公司于本判决生效之日起三十日内支付常州市武进区牛塘联佳塑料制品厂违约金200000元和垫付款22910元。二、常州市武进区牛塘联佳塑料制品厂于本判决生效之日起三十日内返还常州联盛文化传媒有限公司租金41666元。三、常州市武进区牛塘联佳塑料制品厂于本判决生效之日起三十日内支付常州联盛文化传媒有限公司315KVA变压器折价款225000元。四、驳回常州市武进区牛塘联佳塑料制品厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4644元，反诉受理费2675元，合计7319元，由常州联盛文化传媒有限公司负担4644元，由常州市武进区牛塘联佳塑料制品厂负担2675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  何纪华人民陪审员  马晓丽人民陪审员  姜丽君二〇一九年八月八日书 记 员  羊容萱