广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初4273号原告：张文武，男，1991年8月26日出生，汉族，住安徽省利辛县。被告：刘淑娟，女，1979年7月23日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：熊光荣、涂志群，广东宏尚律师事务所律师、律师助理。第三人：广州市誉辉房地产代理有限公司增城石滩绿湖分公司，营业场所广州市增城区石滩镇御湖路23号。负责人：何庆祥。原告张文武诉被告刘淑娟、第三人广州市誉辉房地产代理有限公司增城石滩绿湖分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文武、被告刘淑娟及其委托代理人熊光荣到庭参加诉讼，第三人广州市誉辉房地产代理有限公司增城石滩绿湖分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文武诉讼请求为：一、被告支付违约金266000元；二、被告承担本案诉讼费及诉讼财产保全费。事实和理由：原告于2019年3月22日购买了位于广州市增城区石滩镇翠湖二街8号2602房。双方签订了房屋买卖合同，并约定了各自的权利义务。由于买卖双方均知道涉案房屋没有办理产权证，之后被告于2019年4月8日出具房产证，当天签订了房屋按揭资料。2019年4月11日，卖方通知中介方，以及买方，银行贷款问题逾期无法协商，房子只能取消交易。对此买方表示不同意。之后买方多次要求履行合同，但是被告均表示不卖给原告。为此，诉至法院，望判如所请。被告刘淑娟辩称：首先，被告不存在违约行为不需承担违约责任，从庭前被告提供的房屋买卖居间合同签订及履行过程一览表，被告已经将涉案合同磋商到签订到履行详细列明，整个过程中被告由始至终配合原告和中介方履行房屋买卖的义务，甚至自费加快办理房产证，在2019年5月25日的时候涉案房屋的贷款银行已经电话通知被告涉案房屋可以提前还贷，被告不存在违约。第二，被告在微信群中陈述取消交易是因为在2019年4月8日下午被告与真正的买家关爱群共同办理同贷书之后，在2019年4月8日晚上，原告告知被告垫资赎楼风险太大，先不赎楼同时提出三个方案要求被告选择（详见一览表第9点），在2019年4月11日因为原告对被告提出三种方案，实际上超出了被告的履行能力，而且在涉案合同签订前没有提出上述三种方案，被告在原告不赎楼的情况下才会在微信陈述取消交易。第三，本案中因为涉案房屋房产证已经办理，提前还款审批已经通过，涉案房屋没有被查封，所以涉案合同履行条件依然成就，被告请求继续履行合同，只要原告按照约定支付赎楼款，可以在短时间办理注销抵押手续和过户手续，被告愿意配合原告尽最大能力办理过户手续。综上所述，被告认为226000元违约金不成立，请法院驳回其请求，判定双方继续履行合同。第三人广州市誉辉房地产代理有限公司增城石滩绿湖分公司未到庭陈述意见。经审理查明：2019年3月22日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间方）签订《房地产买卖居间合同》，内容为：一、买方购买位于广东省广州市增城市石滩镇翠湖二街8号2602房。双方共同到国土部门办理产权转移登记手续前将房产解除、注销抵押登记的《房地产证》原件交至居间人处。价款1330000元。买方采用按揭方式购买房屋。在签订合同当日买方支付20000元定金。二、买方在共同到国土部门办理产权转移登记手续当天，将首期房款（含定金）400000元支付给卖方。余款930000元按揭付款。……经买卖双方协议，买方同意将首期款人民币400000元于银行通知还款之日给卖方做提前还款用。三、在签订合同后，买卖双方备齐银行按揭所需资料到银行申请贷款，卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署文件……买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书，买卖双方共同到国土部门办理产权转移登记手续，……卖方同意买方可过户到买方指定的第三方名下。买卖双方于签订本合同后10天委托居间人指定之银行按揭公司办理银行贷款及相关转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。四、卖方违约，不再出售上述房屋给买方的，卖方应当赔偿交易总房款的20%给买方或者赔偿买方损失（如房屋升值部分），由买方选择赔偿方式。备注：1、卖方在办理交易过程中因中途产生产权纠纷房或房屋被查封导致无法办理过户手续，无息全额退还已交定金和平解约，不追究责任。2、买方如在办理按揭过程中因资料问题贷不了款有权指定过户其他人名下。办理贷款转为他人名下办理过户。3、买卖双方须配合完成办理按揭手续及第三方赎证问题……因查封导致无法进行交易，买方所产生的实际损失由卖方承担。……。2019年3月22日，原告支付20000元定金给被告。被告提供《提前还款受理回执（全额）》，内容为，到申请日止，你本笔贷款本金金额为人民币592241.28元。请于6月26日前存入全部本金及相应利息。我行审批通过后将直接办理扣款。……被告与关爱群签署《声明书》，载明“关于产权人刘淑娟女士……所签署的（首期）收款收据提及内容仅限于借款人关爱群女士……申请广州邮政银行贷款使用，不作于收到首期款证明，具体以双方银行转账为准”。深圳市罗湖区人民法院传票载明（2019）粤0303民初4486、4492、4954……号案件，案由金融借款合同纠纷，传唤被告于2019年4月17日9时30分至深圳市罗湖区人民法院14楼第31审判庭开庭。原告提供微信记录，2019年4月11日，原告：房子还没有查封呀，刚看到信息，可以协商的。中介：尽量想想办法。原告：还有就算你不卖，有其他情况不是建一个群说一句话就可以了我也卖给下家了，我也要给别人一个交代。被告：没有用，这本来就是我违约，对方还说要去公安局报案说我贷款诈骗。中介：你尝试以下。被告：银行没有错，何来投诉直说，过错方是我。被告：银行贷款逾期问题没法协商，房子交易只能取消，详情我已电话告知阿强，定金退还买方张文武。中介：真的没办法了，想想办法。被告：没有办法了。法院今天还通知提前开庭。被告提供微信记录：1、与中介：被告：提前还贷确认下要什么资料，什么时候可以去银行预约。中介：我今天休息，明天落实好给你。你那套房子今天已经卖出去了，你这边速度要快了。……中介：垫资资金他都准备好了。加急还款那边他说是十个工作日左右搞定，加急出证六七个工作日左右。基本上可以同步进行。……被告：明天去银行办理解押手续也是在你们公司门口等吗？八点十五分。中介：太早了。被告：转给中介2500元要求转给张文武加快出证。……被告：明天拿房产证，办贷款，还要办理其他事吗？中介：你们开车过来的话，直接去锦绣国际那边拿房产证。……。被告提供个人征信记录，说明被告存在如下债务：1、平安银行深圳银行石厦支行信用贷款逾期239608元；2、珠海华润银行股份有限公司深圳福田支行信用贷款逾期314354元；3、四川天府银行股份有限公司营业部信用逾期209300元。被告已经上述情况告知原告。原告向本院明确：1、不要求解除与被告之间的《房地产买卖居间合同》；2、诉讼请求的违约金是继续履行合同违约金。原、被告双方确认如下事实，被告在2019年3月26日申请提前还贷。审理中，原告陈述以下事实，1、签订合同时，被告告知原告其存在60多万元的信用贷款；2、双方在合同中约定了由第三方垫资赎契，合同签订后原告找到多家垫资公司并将被告存在信用贷款逾期的情况告知垫资公司，垫资公司认为风险较大涉案房屋随时可能被查封。因此原告要求被告提供担保，能够保证原告投入首期款后，出现查封情况本金可以收回，即使原告承担垫资利息都没有问题，但是被告予以拒绝。3、原告已经申请提前还贷，但是有没有办理下来不清楚。原告以关爱群名义贷款，关爱群是原告朋友。4、签订合同时候已经明确告知被告，原告购买房子是用来投资的，会转让给他人，第三人也知道。5、没有支付首期款，因为合同约定出同贷书才支付首期款。被告陈述以下事实，1、第三人告知被告，原告将涉案房屋转卖给关爱群，关爱群是真正买家。原告转让给关爱群的价格是154万。2、被告提供的传票，就是被告拖欠的一个信用贷款逾期案件，已经被起诉了。3、办理赎契的义务不在于被告，应当在原告。而且合同约定申请提前还贷就要支付首期款，但是原告没有支付。本院认为：原告与被告签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。经庭审原告明确请求以及被告的答辩，双方均愿意继续履行合同，而不要求解除《房地产买卖居间合同》。原告与被告在履行合同期间产生争议，关于在合同履行过程中何人违约的问题，首先，被告在出售涉案房屋之前，存在信用贷款逾期的情况，原告对此也予以知晓。同时，通过《房地产买卖居间合同》备注第1条的约定，也可佐证存在上述事实，即双方知晓涉案房屋存在被查封的风险。且通过被告提供的证据显示，深圳市罗湖区人民法院在2019年1月23日已经立案受理被告的信用贷款逾期案件。在这种情况下，被告未能偿还相应借款却出售涉案房屋，原告没有支付相应首期款，是出于对风险的合理预测考量。其次，合同约定原告将涉案房屋可进行另行出售，并且用第三人名义办理按揭贷款。庭审中，原告陈述购买涉案房屋为了投资并将涉案房屋出售给关爱群。原告并非以自行使用为目的进行的房屋买卖行为，且用他人名义办理贷款的行为，不宜认定原告为完全守约方。综上所述，在此情况下，原、被告双方的行为均有不当。且根据《房地产买卖居间合同》中关于违约责任的约定，适用合同总价20%的违约金266000元的前提是解除合同，但本案中原告要求继续履行合同，故原告在本案中主张违约金前提法律依据不成立，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张文武的全部诉讼请求。案件受理费2645元，由原告张文武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年八月九日书记员 刘耀允