浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初11109号 原告：周密，男，1985年1月14日出生汉族，户籍所在地：舟山市定海区。 委托诉讼代理人：庄琴芬、谢星虹，浙江纽华律师事务所律师。 被告：郭定峰，男，1981年9月21日出生回族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：杨培尔、韩伏利，浙江红邦律师事务所律师。 原告周密与被告郭定峰建筑物区分所有权纠纷一案，本案于2018年8月16日立案受理，依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并组成合议庭于2019年4月18日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告周密起诉称：原告于2017年11月24日购买了坐落于月明路72号16-1的商品房用于办公，与上空位置（房产分户图中标示的“上空”位置）相接壤。被告郭定峰系月明路72号16-3、16-4、16-5的业主，从房产分户图中可知，被告房产有三处设备平台可以置放空调外机。但被告违反物业规定，将三处设备平台闲置，擅自在上空位置处搭建铁架置放两台中央空调外机。一旦开启空调，空调外机便开始运转，声响巨大，且该空调外机临近原告的窗户，空调外机排放的热气大量进入原告的办公室内，严重影响原告办公。且上空位置是消防救援的重要通道，被告的行为也给其他业主造成了极大的安全隐患。另，走廊南侧的墙壁属于业主的公共区域，被告未经其他业主同意私自占用整面墙壁，贴上自己的Logo并进行粉刷、装饰用于公司宣传。被告的上述行为违反相关规定，物业及原告多次与其协商整改事宜，但被告仍置之不理。原告认为被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.被告恢复原状，消除影响，将空调外机放置于设备平台，并拆除在上空位置搭建的铁架；2.被告将走廊南侧的墙壁恢复原状。 被告郭定峰答辩称：1.案外人宁波铭恒汽车部件有限公司承租了答辩人的涉案房产，并予以装修，故答辩人并非适格被告。2.关于空调的问题。案涉上空位置并非消防通道，其他楼层在上空位置也有放置空调。案涉空调的声音并未超标，安装空调位置与原告房子的门窗有一定距离，空调只在极少数时间使用，只有在走廊窗户和原告门窗同时打开时才会有热气，且空调上已安装了罩子用于引导风向以及减少噪音，原告对案涉空调存在噪音及排放热气超标事实负有举证义务。3.关于走廊墙面的装饰，该墙面系答辩人房产对应外墙，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条规定，答辩人对该位置的利用并未侵犯原告权利，即便装饰的厚度有超出一点，原告也应尽容忍义务。综上，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定如下事实： 原告周密系坐落于宁波市鄞州区月明路72号16-1的商品房（办公）的所有人，原告在该地点开办鄞州区（少儿）图书馆柚子妈妈分馆。被告郭定峰系坐落于宁波市鄞州区月明路72号16-3、16-4、16-5的商品房（办公）的所有人，该房产为宁波铭恒汽车部件有限公司经营地，宁波铭恒汽车部件有限公司的股东为被告郭定峰及其配偶徐蓓蕾。 原、被告房产位于东都汇中心（东都国际）大楼16楼，两家之间有一东西走向公共走廊，原告16-1房产在走廊北侧西端，被告三套房产在走廊南侧，自西向东依次为16-3、16-4、16-5。公共走廊东端为被告16-5房产的门（平常不开）。走廊西端为通风窗口，窗口外侧为一中空区域，中空区域外侧为与大楼外墙同一平面的百叶窗，该中空区域在房产分户图中标注为“上空”。根据该大楼工程竣工图纸以及本院实地踏勘发现，与前述“上空”位置同一区域，大楼9至21层图纸中该区域标为百叶窗，实地为中空，大楼6至8层图纸中标为空调设备平台，实地浇筑了水泥平台。 根据房产分户图及大楼工程竣工图纸显示，被告16-3、16-4房的设备平台均分布在各房南面，16-5房设备平台在房东面，原告16-1房设备平台在房北面。 宁波银亿物业管理有限公司为东都汇中心的物业管理公司。 被告郭定峰于2017年9月1日向物业公司办理房屋装修备案，并在《住宅（非住宅）房屋装修告知书》上签字，该告知书载明：空调外机统一放置于指定的设备平台。 2017年9月，在被告房产装修过程中，被告配偶徐蓓蕾向物业公司出具承诺书，表示因空调外机设备平台空间太大，欲将平台长度不变厚度缩小以扩大室内空间，并保证做好防水等工作。同月，被告在16楼公共走廊西端通风窗口外侧的墙面上安装了铁架并将两台日立空调外机放置在铁架上，并在机器外安装了罩子。审理中被告向本院陈述，两台机器分别为14匹和16匹，外形尺寸均为高1720mm×宽1210mm×厚750mm。物业公司发现后向被告发出了违章装修整改通知，要求更正空调安装位置，被告至今未整改。 另，被告在装修时同时将公共走廊南侧即其房产对应的部分外墙进行涂料装饰，部分装饰板凸出墙面，厚度约10厘米，被告并在墙面小面积标出公司英文标志。 以上事实，由原告提供的房产证、房产分户图、现场照片、物业公司证明、《商品房买卖合同》、竣工图纸，被告提供的营业执照、照片、房产证、房产分户图，本院向宁波银亿物业管理有限公司调取的原、被告业主档案等证据，本院实地踏勘情况，原、被告向本院所作陈述等予以证明。 本院认为，原告在本案审理中明确其请求权基础为建筑物区分所有权，认为被告行为侵害业主共有权，且对原告造成采光、通风、噪音方面的妨害，故本案案由应为建筑物区分所有权纠纷。 被告郭定峰以其房产由案外公司承租并装修为由，主张其被告主体不适格。本院认为，被告系东都汇中心16-3、16-4、16-5房产的所有权人，应当认定为物权法第六章所称的业主，且房产虽为案外公司办公地点，但该案外公司股东即为被告及其妻子，涉案空调安装和外墙装饰情况均系被告意志的体现，故本院认为本案被告主体适格。 原、被告作为东都汇中心业主，对东都汇中心建筑区划内的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分。因此，东都汇中心16楼的通风井属于东都汇中心业主共有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。现被告将空调外机安装在此位置，占用通风井并改变其使用功能，侵害了包括原告在内的其他业主的共有权，原告作为建筑物区分所有权的权利人之一，有权依据前述法律规定，要求被告排除妨害、恢复原状。同时，本案原、被告为相邻关系，相邻各方应以有利生产，方便生活，团结互助，公平合理为原则，正确处理相邻关系，其中一方行使权利时应以不损害其他相邻权人合法权益为限。本案中，被告未将两台大功率空调外机放置于开发商预留位置，而是安装在原、被告两家之间的通风井位置，空调距离原告房产门窗较近，产生噪声，影响原告开办的图书馆，且影响到该楼层公共走廊通风，被告的行为应予纠正。综上，本院对原告第一项诉请予以支持。 关于16楼公共走廊南侧墙面的装饰，本院查明，该大楼开发商原先在每个楼层被告设置公司标志的区域就设置有标志台，标志台凸出墙面约10厘米，根据本院实地踏勘，现被告粉刷改造面积较原设置区域扩大，但该区域改造尚未影响公共走廊通行或同楼层其他业主办公，本院认为，涉案房产为办公用房，被告为公司宣传在其房产对应外墙进行一定的装饰和张贴公司标志，其基于对经营性用房专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用专有部分相对应的外墙面共有部分，不应认定为侵权。原告作为被告相邻方，出于方便邻居生产需要，应予以适当容忍。故本院对原告关于走廊墙面恢复原状的诉请不予支持。但另一方面，走廊墙面为公共区域，被告应为原告在墙面上张贴公司指引标志等提供便利。 综上，依据《中华人民共和国物权法》七十条、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第四条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告郭定峰于本判决生效后二十日内拆除目前安装在东都汇中心16楼通风井的两台日立空调外机及相应铁架； 二、驳回原告周密其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告郭定峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  阮佳志 人民陪审员  方 红 人民陪审员  张志君 二〇一九年八月三十日 代书 记员  张 楠