西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2019）藏01民终373号上诉人（原审被告）：张育林，女，汉族，1975年9月27日出生，拉萨市人，老拉萨粥坊一分店经营者。委托诉讼代理人：刘方德，山东春泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西藏金珠（集团）有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：董金江，系该公司董事长。委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。上诉人张育林因与被上诉人西藏金珠（集团）有限公司（以下简称金珠集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张育林及其委托诉讼代理人刘方德，被上诉人金珠集团委托诉讼代理人央金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张育林的上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初2307号民事判决书第一项、第二项、第三项内容，并予以改判驳回被上诉人金珠集团全部诉讼请求；2.请求判令被上诉人赔偿上诉人120万元损失；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2015年3月1日租赁合同到期后，张育林继续使用原房屋经营，并按照原租金标准支付给金珠集团租金至当年7月低，金珠公司也收取了该租金，双方实际形成了不定期租赁关系。租赁合同第9条第三款赋予金珠集团在合同解除或终止后强行收回房屋的权利，可以在合同解除后30日内强行收回房屋。原审已经查明，涉案房屋早已处于空置状态，金珠集团应当按照合同约定以及合同法第119条规定及时止损，否则由于其怠于履行合同义务，放任损失的扩大，金珠集团无权就扩大的损失请求赔偿。针对本案，即使张育林支付占有使用费，计算日期也应当截止到2015年8月5日未止，之后的损失是金珠公司自己造成的扩大损失，与张育林无关。张育林的粥店于2015年6月就申请停业，期间金珠公司对将涉案房屋加盖了围挡，并将门窗封死。客观上金珠公司已经实际控制和管理了涉案房屋，再行索要占有使用分缺乏事实和法律依据。2.参照双方往年的合同履行情况，金珠公司恶意大幅度提高租赁面积及租赁单价，违反了诚实信用的原则，应当承担缔约过失责任，赔偿张育林1377893元的损失。3.金珠集团至少应当赔偿400㎡自建房屋的扩建费用和装饰装修费用。4.律师费的承担必须有明确的合同约定，合同都没有成立自然谈不上律师费承担问题，原审律师费的判决应予纠正。5.原审依据查明，案涉房屋早已处于空置状态，且金珠集团早已把门窗封死，出租房屋外面还加盖了围挡，说明房屋早已处于金珠公司的管理和控制下，不存在返还房屋问题。金珠集团辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。金珠集团向一审法院起诉请求：1.请求解除原被告双方的房屋租赁合同关系并判决被告返还租赁房屋；2.请求法院依法判决被告按每月81486.6元向原告支付从2015年7月1日起至解除租赁合同关系前的租金2607571.2、违约金48892元、律师费83129.26元，合计2739592.46元；3.被告承担本案诉讼费。本案审理过程中金珠集团变更诉讼请求为：1.判令被告向原告返还租赁房屋及场地；2.判令被告比照租金数额向原告支付占有使用费直至房屋和场地归还为止（暂计算至2018年12月31日为1196000元），律师费53129.26元；3.被告承担本案全部诉讼费。张育林向一审提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿损失2157893元，其中包含装修费1377893元，转让费780000元；2.反诉费由反诉被告承担。本案审理过程中张育林增加诉讼请求：3.判令反诉被告向反诉原告返还保证金50000元。一审法院认定事实：原告与老拉萨粥坊一分店最早于2011年形成租赁合同关系。2014年3月1日，金珠公司物业部作为出租人（甲方）与作为承租人的老拉萨粥坊一分店签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于办公大楼一层东面，房屋编号150106、140113、6间210㎡以及该房屋北面土地400㎡租赁给老拉萨粥坊一分店使用。用途仅限餐饮，租赁期自2014年3月1日至2015年3月1日止，共计12个月。租金标准29900元/月，租金按月支付，每月15日前支付租金及各项费用。合同约定续签房屋租赁合同（租赁保证金按原合同）2011-0305号所交的伍万元不变，租赁期满或合同解除或合同终止后，该保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（免息）。合同第九条第二项约定房屋租赁期满或合同解除或合同终止后，乙方应返还该房屋及附属设施。双方验收后在《房屋设施及设备清单》上签字。双方应结清各自应承担费用。乙方添置的新物等流动性资产可自行收回；对于乙方另建、装饰、装修等固定性投入，处理方式为乙方放弃收回，无偿归甲方所有。该条第三项约定强行返还：房屋租赁期满或合同解除或合同终止后，乙方拒不交房，甲方有权在房屋租赁期满或合同解除30日后，强行收回房屋及附属设施。强行收回房屋及附属设施时，甲方物业部门会同安保部门有权对房屋内资产进行登记造册，并代为保管，乙方承诺不对登记造册提出异议。或经公证部门对房屋内资产进行登记造册，并代为保存。代为提存30日后乙方仍未同甲方协商处置，甲方有权变卖代管资产，变卖收入优先偿付公证费、保管费及拖欠的房租和其他费用。合同第十三条第七项约定合同终止后，乙方未按约定时间返还房屋的，乙方应向甲方支付占用期间的占用损失费（比照租金计算），并加收应收占用损失费的资金利息。第十四条约定因诉讼而发生的诉讼费、取证费、律师费等费用由违约方及责任方承担。2011年老拉萨粥坊一分店对案涉租赁物进行了装饰装修及改扩建。2015年3月1日合同期满后双方未再签订书面租赁合同，但老拉萨粥坊一分店继续使用租赁物并交付租金直至2015年7月，原告亦收取了租金。故原告与老拉萨粥坊一分店自2015年3月2日起形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系期间，原告于2015年7月1日向老拉萨粥坊一分店下发通知，通知主要载明，经我公司研究决定对一、二层商铺上调90元/㎡，经测量核实店铺面积为745.2㎡，自建面积为87.57㎡，自建面积30/㎡，空地面积为363.86㎡，空地面积30元/㎡。以上调整从2015年7月1日执行，请各商户给予配合并在7月15日前到物业部签订新的租赁合同。同日原告再次向被告下发通知，内容主要载明，你与我公司签订的房屋租赁合同于2015年3月1日到期，经我公司审核后，同意你的续签申请，请你于2015年7月15日前办理续签事宜，逾期未办理者，我公司将视为自动放弃续租权，交回所租房屋。因老拉萨粥坊一分店对原告在通知中载明的租金涨幅持异议，并未在2015年7月15日前与原告办理续签事宜。故双方的不定期租赁合同关系于2015年7月15日解除。老拉萨粥坊一分店于2016年4月5日注销，该店经营者为张育林。后因老拉萨粥坊一分店及其经营者未依约返还租赁物，原告起诉至法院，支付律师费53129.26元。被告张育林在本案审理过程中对案涉租赁物的装修及其自建部分造价申请了司法鉴定，2018年1月12日西藏长夏司法鉴定所出具《老粥坊装修工程司法鉴定报告意见书》，并确定了案涉房屋的装修工程造价总计为1377893.01元，其中正门大厅工程部分造价1009729.54元，依据分部分项工程清单与计价表中载明的内容，该部分除新建钢筋砼餐厅房间、新增装饰柱属于新建外，其余均是装修。后院茶楼工程部分造价232445.01元，其中新建120mm砖墙，其余均为装修。搭建棚子造价83715.91元，其中新建钢架房，其余为装修。新建厨房工程造价52002.55元，其中新建200mm砖墙，其余为装修。另老拉萨粥坊一分店在承租案涉租赁物前，向案外人周峰支付了转让费780000元及保证金50000元。该院认为，《房屋租赁合同》虽是原告与老拉萨粥坊一分店签订的，但老拉萨粥坊一分店于2016年4月5日注销，注销后相应的诉讼权利及义务由经营者张育林承受，现张育林以经营者作为被告参与诉讼，诉讼主体资格适格，该院在此确认。原告与老拉萨粥坊一分店于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》中载明的租赁物虽是6间门面共计210㎡及房屋北面土地400㎡，但该400㎡土地上还存在建筑物，该建筑物无任何建设审批手续，违反法律法规的强制性规定，该部分租赁合同应为无效，合同部分无效不影响该合同其他部分效力的，其他部分仍然有效，双方仍应按照有效合同约定履行各自的义务。2015年3月1日租赁期限届满，双方未再签订新的租赁合同。老拉萨粥坊一分店继续使用房屋，原告未提出异议，双方之间形成不定期租赁合同关系，不定期租赁关系期间，任何一方均可以随时解除合同。庭审中，双方均认可不定期关系解除之日为2015年7月15日，该院在此予以确认。本诉部分，关于原告要求被告返还租赁物及土地的诉讼请求，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，承租人应及时返还租赁房屋。在不定期租赁合同关系解除后，老拉萨粥坊一分店未依据合同约定向原告返还租赁物，其注销后经营者张育林也未及时返还，致使租赁物一直处于空置状态，现原告要求被告返还租赁物及土地，于法有据，本院予以支持。被告辩称在2015年6月已搬离了租赁物，并将房屋返还给了原告。对老拉萨粥坊一分店及被告张育林是否返还房屋的事实，该院认为，返还租赁物，应当具有返还的行为，已经搬离了房屋并注销了个体工商户，仅能表明未继续使用该租赁物，并不能证明返还的事实，被告辩称已返还租赁物，均系口头告知，并无实际返还行为，原告对此也不予认可，故被告口头告知的行为及未使用房屋的行为均不构成返还租赁物的事实行为。另被告辩称租赁物在原告的实际可控制下且合同中约定了原告有强行收回租赁物的权利，但返还租赁物是被告应当积极主动履行的义务，而不是原告应当履行的义务。综上，现被告并无证据证明其向原告返还了案涉租赁物及土地，故对被告辩称其已经返还的意见，本院不予采信。原告要求被告比照原租金标准支付直至返还房屋及土地为止的占有使用费，现暂时支付2015年8月1日至2018年12月31日期间的占有使用费1196000元，租赁期满后对房屋的无权占有和使用，出租人最直接的损失是该房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，被告未及时返还租赁房屋应当支付占有使用费，经该院核算，现原告仅主张1196000元系其享有诉讼权利，该项主张符合法律规定，该院予以支持。原告要求被告支付律师费53129.26元，因被告确实存在未依约交付房屋的违约行为，按照合同约定，原告有权要求被告承担因其违约导致诉讼而产生的律师费，故对原告的该项诉请该院予以支持。反诉部分，被告称原告恶意提高租金标准，导致老拉萨粥坊一分店无法继续租赁，违反了合同的公平公正原则，应当向被告赔偿装修损失1377893元及转让费780000元，本院认为，在市场经济条件下，房屋租金本身也是一个变动的价格，原告对租赁物享有所有权、收益权，其提高租金是其行使权利的方式，另双方的租赁合同已届满，续签合同即是成立新的合同关系，双方并未约定新的合同关系必须按照原合同标准确认，既然是新的合同关系，是否同意签订以及合同内容如何约定均系当事人意思自治，综上，对于被告辩称原告恶意增长租金，违反合同的公平公正原则的意见，该院不予采信。现被告要求原告赔偿装修损失1332456.25元，首先关于老拉萨粥坊一分店对租赁物的装饰装修及自建是否经原告同意，该院认为，原告与老拉萨粥坊一分店在租赁期间，原告作为出租人，租赁物在其管理和监督的范围内，但从未对老拉萨粥坊一分店的装饰装修及新建、改建行为提出异议，据此应视为同意，该院在此予以确认。其次关于该装饰装修费用是否应当赔偿，应区分成三个部分予以审查：一、合同有效部分，老拉萨粥坊一分店对原主体房屋6间门面210㎡进行的装饰装修，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方当事人对该部分也已作约定，合同解除后，归原告无偿所有，故对该部分损失被告无权主张原告赔偿；二、400㎡土地上自建的房屋，该部分无任何建设审批手续，但原告仍予以出租，老拉萨粥坊一分店亦明知该自建房屋的情况，仍予以承租并对该部分进行了装修装饰，对导致该部分租赁合同无效，本院认为双方均存在过错。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”据此该部分损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。但依《老粥坊装修工程司法鉴定报告意见书》及其他证据均无法将该部分装修价值单独区分出来，被告作为主张方，应当承担举证不能的责任，故在被告无法证明该部分损失的具体数额情况下，该院对该部分损失不予支持；三、老拉萨粥坊一分店自行自建部分，依据《老粥坊装修工程司法鉴定报告意见书》该部分包括大厅中钢筋砼餐厅房间、新增装饰柱，后院茶楼工程中120mm砖墙，搭建棚子中钢架房，新建厨房工程中200mm砖墙，而对该部分处理方式，双方在合同第九条第二项约定为无偿归原告所有，据此被告主张的该部分装饰装修及自建损失本院不予支持。最后关于转让费780000元，该笔费用系老拉萨粥坊一分店自愿交付给案外人的，相应的风险应当自行承担，被告不能以自愿交付给他人的转让费要求原告进行赔偿，另原告与老拉萨粥坊一分店的租赁合同已履行完毕，原告并不存在违约行为，综上被告要求原告赔偿该转让费的诉请，并无相应的事实及法律依据，该院不予支持。被告要求原告返还保证金50000元的诉讼请求，虽原告不予认可老拉萨粥坊一分店向其交纳了保证金50000元的事实，但老拉萨粥坊一分店从案外人周峰处转让案涉租赁物时一并支付了保证金，原告无证据证明向案外人周峰予以退还了保证金，亦无证据证明其向被告老拉萨粥坊一分店再次收取了保证金，该院认为，依据日常交易习惯，应视为原告认可周峰向其交纳的保证金为老拉萨粥坊一分店继续交纳的，据此现合同届满，应按照合同约定予以返还。综上所述，该院对金珠集团要求张育林返还租赁物及场地的诉讼请求，予以支持；要求张育林支付直至返还房屋及土地为止的占有使用费，现暂时支付1196000元的诉请，予以支持；要求张育林支付律师费53129.26元的诉请，予以支持；对张育林要求金珠集团赔偿损失2157893元的诉请，不予支持；对张育林要求金珠集团返还保证金50000元的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张育林于本判决生效之日起向西藏金珠（集团）有限公司返还案涉租赁房屋及场地；二、张育林于本判决生效之日起十日内向西藏金珠（集团）有限公司支付占有使用费1196000元；三、张育林于本判决生效之日起十日内向西藏金珠（集团）有限公司支付律师费53129.26元；四、西藏金珠（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向张育林退还保证金50000元；五、驳回张育林其他反诉请求。本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：《〈老粥坊装修工程造价鉴定意见书〉补充说明》一份，张育林拟证明自建部分面积约400㎡及该部分装修损失590000元的事实。金珠集团对该分证据的证明目的不予认可。本院认为，该份证据未明确说明自建部分的房屋构成及其具体计算依据，未能与一审中的鉴定意见书相互印证，故对该份证据的三性予以认可，但对其证明目的不予采信。本院认定的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.张育林是否应当返还金珠集团案涉租赁物；2.张育林是否应当支付自2015年8月1日开始的租金及其具体金额；3.张育林是否应当支付53129.26元律师费；4.金珠集团是否应当向张育林支付120万元的损失补偿款。针对争议焦点一，本院认为，本案中租赁合同签订双方为金珠集团与拉萨老粥坊一分店，而拉萨老粥坊一分店已于2016年4月5日注销，张育林作为该粥坊的经营者应当在合同约定的租赁期间届满后且再未签订续租合同的情况下，及时履行返还租赁物的义务。张育林作为经营者其所述已经返还租赁物的主张除其本人陈述外无其他证据加以证明，故一审法院对金珠集团所主张的要求张育林返还案涉租赁房屋及场地诉请予以支持，并无不妥，本院予以确认。针对争议焦点二，本院认为，金珠集团作为出租方，无法通过张育林未在一定时间内继续经营老粥坊一分店的行为推定其有无继续租赁案涉房屋的意愿，因此张育林的行为性质处于一种不确定状态：可能是临时停业，也可能是不再续租。但是直至一审立案，从张育林一方提出反诉的请求来看，金珠集团可以明确知晓张育林并无继续租赁案涉房屋的意愿。此时，金珠集团作为出租方有权按照双方合同约定强制收回租赁物，而直至二审阶段金珠集团仍陈述未收回案涉租赁物。本院认为，自一审立案后金珠集团未及时收回案涉房屋造成损失应当规责于其自身，应当由该集团负责。张育林仅就2015年8月1日起至一审立案之日即2016年6月6日期间的房屋占有使用费承担清偿责任，共计29000元/月÷30天/月×310天﹦299666.67元。一审判决认定张育林向金珠集团支付占有使用费1196000元，认定错误，本院依法予以纠正。针对争议焦点三，本院认为，张育林作为实际经营者，对合同解除之后返还租赁物承担不可推卸的义务，且本案系因其在合同解除后长期未支付租金亦未返还租赁无所而产生，张育林在本案中确实存在明显违约行为，按照合同约定，金珠集团有权要求张育林承担因其违约导致诉讼而产生的律师费，一审法院对金珠集团的该项诉请予以支持，并无不当，本院予以确认。针对争议焦点四，本院认为，一审中确认案涉房屋自建部分的租赁合同无效，认定双方均存在过错，对该部分损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，并无不妥，本院予以确认。二审中，《〈老粥坊装修工程造价鉴定意见书〉补充说明》中所述内容未明确说明该自建部分造价结果具体计算依据，张育林作为主张方，应当承担举证不能的责任，故在其无法证明该部分损失的具体数额情况下，本院对张育林的该部分上诉请求不予支持。综上所述，张育林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初2307号民事判决书第一项：“张育林于本判决生效之日起向西藏金珠（集团）有限公司返还案涉租赁房屋及场地”；二、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初2307号民事判决书第三项：“张育林于本判决生效之日起十日内向西藏金珠（集团）有限公司支付律师费53129.26元”；三、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初2307号民事判决书第四项“西藏金珠（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向张育林退还保证金50000元”；四、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初2307号民事判决书第五项“驳回张育林其他反诉请求”；五、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初2307号民事判决书第二项“张育林于本判决生效之日起十日内向西藏金珠（集团）有限公司支付占有使用费1196000元”为张育林于本判决生效之日起十日内向西藏金珠（集团）有限公司支付占有使用费299666.67元；六、驳回张育林其他诉讼请求。二审案件受理费16042.16元（上诉人张育林已预交），由西藏金珠（集团）有限公司负担4813元，由张育林负担11229.16元。本判决为终审判决。审判长 米玛次仁审判员 尼玛卓嘎审判员 次  央二○一九年八月十二日书记员 旦增潘多