上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初6857号原告(反诉被告)：上海集久网投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：詹必政，总经理。委托诉讼代理人：肖敏，上海市浦南律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱满江，男，1985年12月13日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：张艳丽，上海丰兆律师事务所律师。第三人：上海金强通讯设备有限公司，住所地上海市嘉定区外冈镇沪宜公路XXX号237#。法定代表人：翁韵波。原告(反诉被告)上海集久网投资管理有限公司(以下统称原告)诉被告(反诉原告)朱满江(以下统称被告)以及第三人上海金强通讯设备有限公司(下称第三人)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年6月20日公开开庭进行了审理，受理被告提起的反诉，并准予原告申请追加第三人参加本案诉讼；后于2019年7月22日再次公开开庭对于本诉及反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人肖敏、被告委托诉讼代理人张艳丽到庭参加诉讼；第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2018年9月25日签订的《租赁合同》；2、被告对租赁房屋恢复原状并搬离；3、被告支付拖欠的租金人民币(下币种同、略)40,520元(计算至诉讼之日)及水电费4386元，并支付自2019年5月24日至实际搬离日的房屋占有使用费，按每日2273.97元标准计算；4、被告支付违约金207,500元。审理中，原告调整诉讼请求：1、确认原、被告2018年9月25日签订的《租赁合同》已于被告收到应诉通知之日即2019年7月3日解除，被告搬离租赁房屋并将租赁房屋返还原告；2、被告支付原告租金134,321.92元；3、被告支付原告自2019年7月4日起至实际搬离日止的占有使用费，按合同约定的租金标准计算；4、被告支付原告违约金207,500元。事实和理由：2018年9月25日，原、被告签订《租赁合同》。合同约定，原告将位于上海市金山区卫清西路XXX号一层西首约1100平方米房屋(下称案涉房屋)出租给被告开设餐饮美食城；租期至2025年12月31日；租金自2019年1月1日起计算，当年租金为830,000元；付款方式为季付。被告于合同签订后支付首季度租金并开始装修，于2019年1月办理了营业执照。原告于2019年3月发现被告除转租给第三人的门店外，其自营的餐饮美食城装修处于停滞状态。被告按合同应于2019年3月15日支付下一季度租金，但其表示因其内部股东对项目是否推进不能达成一致而无法支付租金。虽经原告多次催促。被告分两次仅支付租金80,000元。后被告表示要终止合同，但双方未能形成一致意见，原告因此提起诉讼。被告答辩并反诉称，同意不再履行合同且自行搬离，是因原告存在欺诈要求撤销合同并非原告主张的解除合同。在合同约定的被告应付租金期限未届满前，原告于2019年3月29日起多次对案涉房屋无故停电，故其不存在违约情形。2019年4月29日又因案涉房屋涉嫌违法搭建需要接受调查询问，另在装修过程中发现实际面积与合同约定的使用面积不符。被告自承租案涉房屋后着手装修及消防改造，已对案涉房屋投入较大。据此，被告提起反诉，向本院提出反诉请求：1、撤销原、被告2018年9月25日签订的《租赁合同》；2、原告返还被告租金287,500元及押金69,167元；3、原告赔偿被告装修损失360,000元及其他损失374,800元。原告针对被告的反诉辩称，被告诉称的无故停电根本不存在。案涉房屋平面图是业主提供，其中200平方米搭建的房屋是原告承租之前就存在，就此200平方米房屋因认定违建须拆除，原告早就向被告承诺赔偿损失，原告交付被告使用的房屋面积符合合同约定。被告承租过程中拖欠应付租金，又自行停止装修，原告对已装修部分也无任何利用价值。因此，本案所涉合同不存在撤销事由，被告相关诉请均不能成立。至于被告已支付的押金可在被告应付原告的租金中予以抵扣。第三人上海金强通讯设备有限公司未作书面答辩，也未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证权利和抗辩权利。经审理查明，原告承租案外人上海今晨企业发展有限公司所有的案涉房屋。2018年9月25日，原、被告签订《租赁合同》。合同约定，原告将案涉房屋出租给被告开设餐饮美食城；租期至2025年12月31日；租金自2019年1月1日起计算，当年租金为830,000元；付款方式为季付，被告于签订合同之日支付首季度租金207,500元及一个月押金69,167元，2019年第二季度起，每季度前十五天前应将相应租金支付原告；被告如逾期支付租金十五天，则原告有权书面通知被告单方面解除合同；违约方需支付守约方当时月租金的三倍作为违约金等等。被告于签订合同当日及2018年9月29日向原告支付首季度租金及押金。后被告对案涉房屋进行装修，并于2019年1月办理了营业执照。2018年12月5日，被告将其承租的案涉房屋中的135平方米部分转租给第三人。2019年3月27日后，原告多次向被告催促支付租金，并告知不支付要拉电。被告于2019年3月29日通过微信及网银支付原告60,000元，于2019年4月16日通过网银支付原告20,000元。2019年4月15日，被告通过微信谈及案涉房屋股东们正在调整可行性方案，月底准确答复。2019年4月30日，上海市金山区城市管理行政执法局向案涉房屋业主发出《谈话通知书》。2019年4月30日，原告通知被告，要求被告将拖欠租金及水电费于2019年5月5日前支付，否则原告将对案涉房屋停水停电封门。2019年5月8日，被告通知原告，基于原告无故停电影响正常经营，装修中发现实际面积与合同约定不符，以及行政部门的谈话涉嫌违法搭建部分可能被拆除，影响统一规划、布局，要求对承租区域合法部分重新核算计算租金，原告承担拆除违建部分的损失以及给第三方造成的损失。同时将案涉房屋钥匙三把随函一起快递给原告。当日被告将上述通知函通过微信发送给原告。被告分别于2019年5月8日及2019年5月10日的两次快递均遭原告退回。原告称被告退租应办理交接手续，同时担心案涉房屋尚存被告财物而讲不清才拒收快递。2019年5月16日，为案涉房屋经营注册的公司股东林安因原、被告间租赁纠纷报案。2019年5月23日，第三人法定代表人出具证明，称用电一切正常并承诺2019年5月1日以后水电费直接交给原告。审理中，被告于庭审结束后向本院申请调查案涉房屋的内档信息以及申请对案涉房屋实际租用面积进行测绘。以上事实，由原告提供的《租赁合同》及附图、《民事调解书》、被告成立公司的工商材料、通知函附水电费交款通知、微信聊天记录、第三人法定代表人出具的证明，被告提供的转账记录和收据、案涉房屋平面图、有关装修方面的证据、《谈话通知书》、快递记录、微信聊天记录、报警回执，以及双方当事人当庭所作陈述等证据证实。本院认为，原、被告所签合同系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。原告主张确认解除合同。双方合同约定的租金支付方式仅就文意就十分明确，被告应于2019年3月15日前支付2019年第二季度租金。然被告未能按约履行，在原告的多次催促下也只是部分支付，显然已构成违约，原告具有合同约定的解除权。合同解除权应当正当行使，故本院确认被告收到本案应诉材料之日即2019年7月3日解除。原、被告的租赁关系解除，则被告丧失了转租权，被告与第三人的租赁关系也应同时解除。被告反诉主张合同应当撤销，其主要理由为原告存在欺诈行为。一方当事人故意告知对方虚假情况、或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，方可认定为欺诈行为。本案中，其一，原告在将案涉房屋出租于被告时已经提供了产证，被告还据此办理了营业执照，故被告对于案涉房屋的面积情况在租赁之时即已了解；其二，原、被告关于租金的约定方式为年租金，租金计算及支付均与房屋面积无关，故房屋面积的差异并不影响合同的履行。因此，被告认为原告存在欺诈行为，本院难以认同；至于被告申请对案涉房屋的调查和测绘，本院认为亦无此必要。鉴于上述认定，原告主张的被告搬离并返还案涉房屋、支付拖欠租金占有使用费及违约金的请求，本院应予支持。其中原告租金诉请主张有误，本院予以纠正。被告未完全履行第二季度的租金支付义务，即从2019年4月1日起至2019年7月3日止总计94天，按年租金830,000元计算为213,753元，扣除被告已支付的80,000元后，应为133,753元。至于被告反诉诉请主张，原告在合同解除后理应向被告返还押金；被告自身违约，且原告明确表示已装修部分无利用价值，故本院对被告所主张的赔偿损失无从支持。综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认本诉原告上海集久网投资管理有限公司与本诉被告朱满江2018年9月25日签订的《租赁合同》已于2019年7月3日解除，本诉被告朱满江应于本判决生效之日起十日内搬离案涉房屋并返还给本诉原告上海集久网投资管理有限公司；二、本诉被告朱满江应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海集久网投资管理有限公司租金人民币133,753元；三、本诉被告朱满江应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海集久网投资管理有限公司占有使用费(自2019年7月4日起至实际搬离之日止，按年租金830,000元计算)；四、本诉被告朱满江应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海集久网投资管理有限公司违约金人民币207,500元；五、反诉被告上海集久网投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告朱满江押金人民币69,167元；六、驳回反诉原告朱满江的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取人民币3213元，由本诉被告朱满江负担；反诉案件受理费减半收取人民币7311元，由反诉原告朱满江负担人民币6547元，反诉被告上海集久网投资管理有限公司负担人民币764元。本诉被告朱满江、反诉被告上海集久网投资管理有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金志荣二〇一九年八月十九日书记员  张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。