江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初3683号 原告：柏楠，女，1965年10月29日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：薛超，江苏泰信律师事务所律师。 被告：上海振新物业管理有限公司，住所地上海市静安区共和路169号808室。 法定代表人：吴骞，该公司董事长。 被告：上海振新物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市维维大道1号。 负责人：任星，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵道亮，男，1985年4月17日生，汉族，该分公司项目经理，住徐州市铜山区。 被告：徐州沪建房产有限公司，住所地徐州市维维大道1号潘塘街道办事处525、526室。 法定代表人：朱忠明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：白雪刚，江苏清正苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李欣，江苏清正苑律师事务所律师。 原告柏楠诉被告上海振新物业管理有限公司（以下简称“振新物管公司”）、上海振新物业管理有限公司徐州分公司（以下简称“振新物管徐州分公司”）、徐州沪建房产有限公司（以下简称“徐州沪建公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏楠的委托诉讼代理人薛超、被告振新物管徐州分公司的委托诉讼代理人赵道亮、被告徐州沪建公司的委托诉讼代理人白雪刚及李欣到庭参加诉讼，被告振新物管公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏楠向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告振新物管公司、振新物管徐州分公司没有履行《汉源国际华府前期物业服务协议》的约定义务及法定义务，没有在管理区域内对77幢1-102室业主私自违法搭建建筑物、构筑物进行劝阻、制止，构成违约；2、判令确认被告振新物管公司、振新物管徐州分公司对77幢1-102室业主私自违法搭建建筑物、构筑物，没有及时报告有关主管部门，构成违约；3、判令被告振新物管公司、振新物管徐州分公司继续履行约定义务和法定义务责令77幢1-102室业主拆除违法搭建的建筑物及构筑物，恢复原状或采取诉讼措施要求被告拆除违建；4、被告徐州沪建公司对上述义务承担连带责任。事实和理由：原告系汉源国际华府75幢1-102业主，2018年6月18日，原告与被告振新物管公司签订《汉源国际华府前期物业管理服务协议》，振新物管公司向原告开具发票，原告上房后发现位于南侧的77幢1-102业主对房屋私自进行搭建，其中搭建的平台延伸至原告的院落围墙上，被告私自搭建行为，给原告及公共安全造成了一定隐患，违反了物业管理服务协议、物业管理等相关法律法规。为此原告要求物业公司履行物业服务协议，对被告私自搭建行为劝阻、制止、报告有关主管部门，但被告振新物管公司以已经向城管部门反映为由托词拒绝履行义务。原告要求被告提供相关证据，被告至今未提供反映相关证据材料。被告至今未提供反映相关证据材料。被告振新物管公司及徐州分公司作为小区的物业管理者，根据法律规定和物业合同约定，在77幢1-102室业主违反物业服务协议和法律、法规规定的情况下，应对该户业主私自搭建进行阻止、制止，并报告有关部门。根据77幢1-102室内业主私自搭建情况、搭建工程量和常识，被告没有履行法定职责，导致对该户业主私自搭建完成，事后，由于被告没有履行约定和法定义务，没有报告有关部门，也没有采取诉讼手段要求其恢复原状、排除妨害，导致该户业主的违建一直持续至今。被告振新物管公司未按照约定履行义务，已经构成违约，并损害了原告的合法权益。被告徐州沪建公司作为汉源国际华府的开发商，并选聘被告振新物管公司作为小区的物业服务公司，对被告振新物管公司不履行物业义务有监督等义务，被告徐州沪建公司没有履行监督义务，选聘物业公司不力，应承担连带责任。原告基于上述事实，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。 被告振新物管徐州分公司辩称，我公司于2015年11月14日对进行违建的77幢1-102户业主下达整改通知书，并在2015年11月4日告知驻我小区城管孟队，前台有文字记录。自2015年年初至今，城管部门持续安排驻区城管人员在我小区内负责违建的事项，现汉源国际华城别墅区共有别墅109套，装修53套，以目前装修量我公司认为驻区城管队员完全能够对每一户进行了解。 被告徐州沪建公司辩称，一、原告起诉的是物业服务合同纠纷，徐州沪建公司不是物业合同相对方，原告起诉被告公司主体不适格；二、原告起诉徐州沪建公司要求承担连带责任无事实及法律依据。徐州沪建公司依法公开招标前期物业管理公司，招投标程序、招标过程及结果也得到了物业管理部门的认可，并于2010年9月，在徐州市房产管理局物业管理处登记备案。中标的物业企业为被告振新物管公司，其作为独立的法人，徐州沪建公司对其没有监督和管理的权利和义务，而且从实际情况上来看，振新物管公司的合同义务已经履行，原告所称的选聘物业公司不利、监督等所谓的事实以及因选聘不利承担连带责任均没有事实基础，且于法无据。同时，该户业主搭建的建筑性质上是否属于违章建筑，应当由城管部门予以确认，也是本案的事实基础，即使是违建，拆除违建也属于城管的责任和义务，原告应当起诉城管要求履行法定职责或者起诉违建业主要求排除妨害，维护自己的权利。三、原告诉称的事实混乱，与实际情况严重不符。经法院及原、被告现场查看及调查，即使确实有违建，被告认为原告存在以下几点错误：1、原告与违建所在楼是前后楼，本身并不直接相连，原告所有的院落围墙并没有任何柱子，并且私自搭建不是原告诉称的各被告的行为。2、根据原告提供的《汉源国际华府前期物业管理服务协议》第二条物业服务内容规定“5，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。”根据振新物管公司在法院调查中提供的照片和反映的情况，该公司已经履行了上述义务，不仅当面劝阻，而且还贴出了告知拆除的通知，城管作为主管部门也每天过来巡逻查看，说明该公司一直在按照合同约定履行义务。3、原告所称的违建没有完成施工，并且也已部分拆除，原告提供的照片明显也嫩刚看到拆除的痕迹，这就是振新物管公司及城管劝阻、制止的结果。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告振新物管公司未作答辩。 本院经认定事实如下，原告系云龙区汉源国际华城75号楼1-102的房屋所有权人。 业主柏楠（甲方）与振新物管公司（乙方）签订《汉源国际华城前期物业管理服务协议》一份，约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时的物业管理工作。（二）乙方的权利和义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、服务与管理。4、对产权人和物业使用人违反法规、规章的行为，有权采取劝阻、制止、诉讼等处理方式，有权通报或提请有关部门处理。第三条、物业服务质量标准（二）房屋管理，5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。上述协议签订后，原告向被告振新物管徐州分公司缴纳了物业管理费11532元。 2015年11月，涉案小区内77幢1-102业主私自搭建违法建筑物、构筑物，被告振新物管徐州分公司在2015年11月4日接到投诉，并将情况进行了记录。该分公司向本院提交小区事况处置（自纠）工作情况台账一份，其中在2015年11月4日这一页载明：“77-102后边砸公共墙，时间为16:38，陈经理打电话告知孟队，让前台记录下。”被告振新物管徐州分公司陈述孟队系当时新城区管委会下属城管部门的人员。 2015年11月15日，被告振新物管徐州分公司向涉案房屋的房主下达装修整改通知单，该通知单载明：“汉源国际华城77栋一单元102室李东宪业主：经查你户违规搭建建筑物、构筑物，上述行为违反了徐州市建筑装饰装修管理办法第二十六条之规定。根据徐州市建筑装饰装修管理办法第二十六条第（二）条之规定，请你在3天以内恢复原貌，并保证以后不再发生类似事情，否则由此产生的一切后果自负”。因该户业主不在，故被告振新物管徐州分公司将该通知单张贴在涉案房屋的楼号前。 2019年1月21日，原告分别向被告振新物管公司、振新物管徐州分公司、徐州沪建公司发送律师函，要求对77幢1-102户业主进行劝阻、制止，应尽到物业公司、开发商应尽义务，否则将进行诉讼。 被告振新物管徐州分公司另外向本院提交2019年的小区事况处置（自纠）工作情况台账一份，其中2019年1月28日的登记表显示：“电话回复75-102，77-102违建今天给城管张队打电话说了，他说过去看看”，时间为17:00，并记载电话为137××××5390电话启用语音信箱，152××××1958无人接听。另外2019年4月11日的登记表显示：“75-102投诉77-102违建”，时间为13:00，情况处理为15：:00，77-102业主回电已和75-102说好了，恢复原状，已电话联系77-102业主处理，其同意拆除，已经给75-102业主回电。” 本院于2019年7月11日前往现场进行查看，形成勘验笔录一份并拍照进行取证，涉案77幢1-102的房屋违建处于停工状态，搭建的构筑物拆除了部分。 被告振新物管徐州分公司向本院提交照片及视屏各一组，该照片显示2019年7月3日至2019年7月28日期间，有城管工作人员进出涉案小区巡视，视屏显示内容为城管巡视的情况。 另查明，被告振新物管公司系中标徐州沪建公司的前期物业管理招投标项目。涉案小区的物业管理由被告振新物管徐州分公司进行。 本院认为，原告柏楠、被告振新物管公司签订的服务协议是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告振新物管公司在发现涉案小区存在私自搭建建筑物、构筑物的情况下，负有劝阻、制止或告知有关部门的义务。根据《江苏省物业管理条例》第六十七条规定，物业管理区域内禁止下列行为：（三）违法搭建建筑物、构筑物。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，依据被告振新物管徐州分公司提交的小区事况处置（自纠）工作情况台账、装修整改通知单等证据能够证明其在得知77幢1-102业主私自搭建违建之时履行了劝阻、制止的义务，且告知城管部门进行拆除。其已尽到合同约定义务及物业管理条例规定的劝阻、制止、报告有关部门义务。原告所举证据仅能说明涉案房屋的违建物仍然存在未全部进行拆除，并不能证明被告存在未尽及时劝阻、制止、报告有关主管部门的违约行为。故对原告的诉请，本院不予支持。因被告徐州沪建公司并非涉案物业管理服务协议的相对方，故对原告主张其承担责任的诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告柏楠的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告柏楠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员 吕 婷 二〇一九年八月一日 书记员 侯亚菲