重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初6132号 原告（案外人）：张洪琼，女，汉族，1948年9月23日出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：何宇，重庆大江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李进，重庆大江律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：易忠，男，1968年11月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。 第三人（被执行人）：刘安文，男，1972年4月26日生，土家族，住重庆市石柱县。 第三人（被执行人）：重庆平宇房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道36号1幢1-5-5，统一社会信用代码91500240572100912X。 法定代表人：刘安文，职务：执行董事。 原告张洪琼与被告易忠、第三人刘安文、重庆平宇房地产开发有限公司（以下简称平宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月6日受理后，依法适用普通程序于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告张洪琼的委托诉讼代理人何宇、李进到庭参加诉讼。被告易忠、第三人刘安文、平宇公司经本院依法合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告张洪琼向本院提出诉讼请求：1.判决不得对重庆市石柱土家族自治县XX镇XX路XX号X幢6-3房屋房屋房屋强制执行；2.确认重庆市石柱土家族自治县XX镇XX路XX号X幢6-3房屋房屋房屋属原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人平宇公司于2015年7月25日签订了《房屋认购协议》并支付了定金，约定由原告购买平宇公司开发的执行标的。后原告于2015年9月12日与平宇公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告支付了剩余房款并完成了接房手续，且入住至今。2018年1月30日，渝北法院对易忠与刘安文、平宇公司民间借贷纠纷一案作出（2017）渝0112民初16344号民事判决书，判令刘安文归还易忠借款本金150万元并支付利息；平宇公司对上述债务承担连带清偿责任。2018年7月，渝北区法院对重庆市石柱土家族自治县XX镇XX路XX号X幢6-3房屋房屋房屋进行了查封。2018年11月22日，原告对涉案执行标的提出书面异议，渝北区法院于2019年2月27日作出（2019）渝0112执异69号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，原告与第三人平宇公司签订了购买涉案标的的《重庆市商品房买卖合同》，原告已经支付了全部购房款，也一直在执行标的中居住，因第三人平宇公司一直以分批办理过户登记为由，导致原告至今能办理过户登记。渝北区法院系原告购买房屋并实际暂有房屋三年之后才对涉案房屋进行了查封。根据相关法律规定，原告拥有执行标的之所有权并能够排除执行，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告易忠未作答辩。 第三人刘安文、平宇公司未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了认购协议、重庆市商品房买卖合同、物业管理服务合同、银行业务凭证、银行交易明细、收据、（2019）渝0112执异69号执行裁定书及（2017）渝0112民初16344号民事判决书等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实： 2018年1月30日，重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初16344号民事判决书，判决：一、被告刘安文于本判决生效之日起十日内归还原告易忠借款本金150万元并支付利息（以150万元为本金，从2016年6月9日起，按月利率2%计算至付清时止）；二、被告重庆平宇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告易忠其他诉讼请求。 该判决生效后，刘安文、重庆平宇房地产开发有限公司未能自动履行债务，易忠向渝北区人民法院申请强制执行。渝北区人民法院于2018年7月25日查封了由重庆平宇房地产开发有限公司开发的位于重庆市石柱土家族自治县XX镇XX路XX号X幢6-3房屋房屋号房屋。 张洪琼以案涉房屋归其所有为由提出书面异议，要求中止对涉案房屋的执行。2019年2月27日，本院作出（2019）渝0112执异69号执行裁定书，驳回张洪琼的异议请求。原告收到该裁定书后不服，在法定期限内提起本案之诉。 另查明，2015年7月24日，以第三人平宇公司为甲方（卖方），原告张洪琼为乙方（买方）签订《平宇▪林泉雅舍认购协议》，约定原告认购“林泉雅舍”X幢1单元6-3号房屋，建筑面积42.88㎡，单价5050.60元/㎡，总金额215670元，包含金装费62176元。本协议签订时，乙方应支付购房定金10000元，该定金在签订房屋购房合同后转为房款……乙方应在签订认购书后于2015年9月16日之前到甲方售楼部与甲方签订购房合同。协议签订后，原告向第三人平宇公司支付了壹万元购房定金，且第三人平宇公司向原告张洪琼出具了一张书面收据，载明：张洪琼刷卡支付平宇▪林泉雅居X幢6层3号房定金10000元。 2015年9月12日，以第三人平宇公司为甲方（卖方），原告张洪琼为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：甲方销售的商品房为现房，《房地产权证》号为国土房管（2012）字预字（17）号，本商品房坐落为重庆市石柱土家族自治县XX镇XX路XX号X幢6-3房屋房屋，本商品房建筑面积为42.91平方米，其中，套内建筑面积36.54平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积6.37平方米，本商品房户型为单间配套，本商品房用于为住宅，属于成套住房，本幢商品房层高3米；本商品房为清水房，总成交金额为154347元整，建筑面积单价为3596.99元/平方米，套内面积单价为4224.06元/平方米，付款方式为一次性付款，甲方应在2014年7月1日前将商品房交付乙方使用……现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……。协议签订后，原告第三人平宇公司向原告张洪琼出具了三张书面收据，三张收据分别载明：张洪琼刷卡支付平宇▪林泉雅居X幢6层3号购房款154347元；张洪琼刷卡支付平宇▪林泉雅居X幢6层3号大修基金3433元；张洪琼刷卡支付平宇▪林泉雅居X幢6层3号房屋装修款62220元。同时，该房屋买卖合同信息在房屋局进行了登记备案，备案信息为：合同编号/备案号：CQ-302-00005510，合同签订日期/备案日期：2015/9/12，业务编号：201509129000016，项目名称：平宇▪林泉雅舍，房屋坐落：石柱土家族自治县XX镇XX路XX号X幢6-3房屋房屋，买受人：张洪琼。 2015年9月12日，原告张洪琼在物业公司处办理了接房手续。同日，原告张洪琼与重庆怡兴物业管理有限公司签订了《林泉雅居住宅小区物业管理服务合同》，合同约定：甲方为张洪琼，房号X幢1单元6楼3号，建筑面积42.88平方米；乙方为重庆怡兴物业管理有限公司。该合同主要约定了乙方物业管理服务费的收取项目和工作范围（即业主享受的权利）；乙方向甲方收取物业管理费用的标准……违约责任等内容。自签订该物业合同起，原告张洪琼向重庆怡兴物业管理有限公司缴纳了2015年9月12日至2019年9月11日的物业管理费共计2616元。 另查明：原告张洪琼自2015年9月购房至今，每年都向国网重庆市电力公司石柱县供电分公司按时交纳了案涉房屋的电费。 庭审中，原告陈述其购买的涉案房屋系避暑用房，其在重庆市尚有其他住房。 本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两条均规定了可以排除金钱债权执行的物权期待权，不同的是第二十九条规定的是房地产开发企业出售商品房时的消费者物权期待权，而第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权，消费者在购买房地产开发企业开发的商品房虽然不符合第二十九规定的条件，但若符合第二十八条规定的条件时，依然可以使用第二十八条阻却普通金钱债权的执行。本案中，在本院查封案涉房屋之前，原告张洪琼与第三人平宇公司已签订合法有效的书面买卖合同，并已将案涉房屋的购房款全部支付完毕，该房屋虽非原告名下唯一住房，不符合第二十九规定的消费者物权期待权排除执行的条件，但原告张洪琼在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋；未能过户系因第三人平宇公司违约，怠于履行合同约定的过户义务，导致该房屋被法院查封，故未能过户并非原告自身的原因所致，符合第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权的要件，仍然能够排除申请人金钱债权的执行。故对原告要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 原告要求确认案涉房屋归其所有，因其与第三人平宇公司之间签订买卖关系，在合同履行过程中，双方尚未完成标的物的权属转移登记手续，而根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故在双方未完成该房屋的过户登记手续前，原告不能取得该房屋的所有权，对于原告要求确认其对案涉房屋享有所有权请求，本院不予支持。 为此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 一、不得执行位于重庆市石柱土家族自治县XX镇XX路XX号X幢6-3房屋房屋房屋； 二、驳回原告张洪琼的其他诉讼请求。 案件受理费3390元，由被告易忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  刘涛峰 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  李国华 二〇一九年八月二十二日 法官 助理  杨 星 书 记 员  潘媛媛