文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15075号原告（反诉被告）：中山市东富房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区升华路15号世家花园3栋首层7卡铺位，统一社会信用代码9144200006145054XM。法定代表人：周希智，总经理。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：林妙女，女，1979年5月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家麟，广东翔宇律师事务所律师。原告中山市东富房地产开发有限公司（以下简称为东富房地产公司）与被告林妙女确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，被告林妙女对原告东富房地产公司提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东富房地产公司委托诉讼代理人侯文黔，被告（反诉原告）林妙女委托诉讼代理人林少杰到庭参加诉讼。对于反诉部分，本院经审理后于2019年8月14日另行作出（2019）粤2071民初15075号民事裁定。本案现已审理终结。原告东富房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告东富房地产公司与被告林妙女签订的6份《中山市商品房买卖合同》无效；2.被告林妙女立即协助原告东富房地产公司办理注销该6套房产的商品房销售合同备案登记。事实和理由：2016年12月8日，原告东富房地产公司曾向被告林妙女借款4802105元，以商品房买卖合同的形式签订6份《中山市商品房买卖合同》，并办理了相关的商品房销售登记备案。原告东富房地产公司在借款后一直有支付借款利息。2018年由于原告东富房地产公司资金链断裂，所开发楼盘成为问题楼盘，受到市政府的高度关注并进行督办。另外由于中山市近来的房价涨幅较大，原告东富房地产公司的资产足以覆盖全部债务及后继工程款。为此原告东富房地产公司曾多次要求被告林妙女协助共同处理备案于被告林妙女名下的房产，用于归还原告东富房地产公司的借款及后续工程款，但皆被拒，造成原告东富房地产公司重大的经济损失及利息不断的增长，也给社会稳定带来极大的不安因素。因此，中山市政法委牵头问题楼盘小组和西区维稳办要求原告东富房地产公司立即用法律的手段维护其自身及广大购房者的合法利益。原告东富房地产公司认为，所谓“商品房买卖”以及备案的行为，属于典型的“名为买卖，实为借贷”的行为，被告林妙女显然不能拥有上述商品房的合同权利以及之后的相应物权，更不能以实为流质的方式占有上述房产，而应依法处理双方之间的借贷关系。为此，原告东富房地产公司提起本案诉讼。被告林妙女辩称，2016年11月，原告东富房地产公司法定代表人周希智以公司急需回笼资金完善后续工程为由，以一次性付款、团购优惠价将6个毛坯的房屋和商铺（分别系中山市××××号万汇美居5幢201房、202房、801房、1002房及综合商业楼4层5、6卡商铺）出售给被告林妙女。因被告林妙女担心房地产市场会跌价，又担心原告东富房地产公司会烂尾不能办理不动产登记，经双方多次协商，在2016年12月5日双方签订6份《中山市商品房买卖合同》，2016年12月8日签订1份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称为补充协议）。2016年12月9日，原告东富房地产公司为被告林妙女办理了6处房地产的商品房销售登记备案手续。同年12月12日，被告林妙女分6次共支付了6处房地产的购房价款4781425元给原告东富房地产公司指定的银行账户。2017年2月15日，房地产市场价格上涨，原告东富房地产公司口头提议解除6份《中山市商品房买卖合同》及补充协议。被告林妙女要求原告东富房地产公司在5个月内（4个月犹豫期+1个月宽限期）全额退还购房款给被告林妙女，否则按双方签订的商品房买卖合同及补充协议履行。从2017年2月15日至2018年12月1日，原告东富房地产公司向被告林妙女退还购房款本息1976099.25元。被告林妙女在2017年6月至7月期间，向原告东富房地产公司催收办理商品房的交付手续，被口头告知其将部分单元以一房多卖的方式转卖给第三方，要求被告林妙女给予时间其处理一房多卖的问题。2018年12月10日，双方签订关于5幢201房、202房的《解除商品房买卖合同协议》。2019年1月，被告林妙女听闻原告东富房地产公司法定代表人周希智涉嫌有事失联。被告林妙女认为，涉案合同未违反国家强制性、禁止性规定，是真实的商品房买卖交易，合同合法有效。只不过在签订合同后，原告东富房地产公司提出不卖了，双方同意变更其中2个住房的商品房买卖合同为民间借贷合同，并非一开始就是民间借贷关系。对于5幢201房、202房，因双方已解除合同，被告林妙女已收回购房款本金以及按照每月3%利率计算利息，其同意协助办理注销该两处房地产的销售合同备案登记手续。本院经审理认定事实如下：2016年12月8日，东富房地产公司与林妙女签订6份《中山市商品房买卖合同》，由林妙女向东富房地产公司购买其开发的中山市××××号万汇美居楼盘的预售商品房，总价款合计4802105元，约定购房款以现金方式于2016年12月8日前支付，商品房交付期限为2016年12月31日前。2016年12月9日，双方就该6处房地产办理了商品房销售登记备案手续。6份合同具体情况如下表：            商品房买卖      合同编号              座落              价款      (元)              建筑面积      (平方米)              销售登记备案      编号                  1601136572              5幢201房              665170              120.94              HTN2016136257                  1601136574              5幢202房              665170              120.94              HTN2016136259                  1601136575              5幢801房              665170              120.94              HTN2016136260                  1601136576              5幢1002房              665170              120.94              HTN2016136261                  1601136581              综合商业楼4层5卡              937310              170.42              HTN2016136266                  1601136585              综合商业楼4层6卡              1204115              218.93              HTN2016136270      2016年12月8日，东富房地产公司（甲方、卖方）与林妙女（乙方、买方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：双方在2016年12月5日签订商品房买卖合同，乙方以团购方式向甲方买受座落中山市××××号万汇美居第5幢201房、202房、801房、1002房，4F商铺5、6卡；甲方在2016年12月15日之前办妥商品房买卖合同备案登记表交付给乙方，乙方在收到对应的商品房买卖合同备案登记表之日2个工作日内，一次性全额支付价款4781425元给甲方指定的周华东名下银行账户，甲方凭付款银行转账记录出具收到购房款的收款收据给乙方；鉴于目前房地产市场不确定因素较多，双方同意乙方支付购房价款4个月（120天）内为犹豫期，任何一方均可以以发送电子邮件的方式，通知对方解除商品房买卖合同，互不追究违约责任；如果在犹豫期内甲方主张解除合同，甲方应当在发送电子邮件当天向乙方退还全部价款并按月利率千分之二十支付利息给乙方，双方解除合同；如果在犹豫期内乙方主张解除合同，甲方应当在乙方发送电子邮件之日起5天内向乙方退还全部价款并按月利率千分之二十支付利息给乙方，双方解除合同；甲方逾期退还全部价款可以有30天宽限期，但使用该30天宽限期应从收款之日起按月利率千分之二十五计付利息给乙方直至本金全额退还完毕为止；上述120天犹豫期之后的30天宽限期届满，甲方尚没有足额退还全部购房价款及利息给乙方，双方的合同解除权消灭，双方按照商品房买卖合同没有解除处理，商品房买卖合同继续履行。2016年12月9日，东富房地产公司与林妙女签订《房屋团购合同确认书》，内容为：因房屋买卖合同的面积与备案登记表的面积有差异，双方同意以备案登记表的面积为准，交易价格不退不补。2016年12月12日，东富房地产公司向林妙女出具5张收款收条，确认收到林妙女6处房地产的价款共4781425元（其中4个房屋各660000元，2个商铺共2141425元）。2018年12月10日，东富房地产公司（甲方）与林妙女（乙方）签订2份《解除商品房买卖合同协议书》，约定：甲方书面通知乙方解除万汇美居5幢201房、202房的《中山市商品房买卖合同》，甲方在2019年1月11日一次性向乙方退还万汇美居5幢201房、202房的购房款共1320000元，以及至付清购房款之日止按购房款金额计算的每月3%的利息；乙方收到购房款本金和利息后，配合甲方办理商品房买卖合同备案登记表的注销手续；如甲方不按期退还应付款项，则按《中山市商品房买卖合同》继续执行处理。2019年6月5日，东富房地产公司诉至本院，主张上述6份《中山市商品房买卖合同》无效。林妙女对东富房地产公司提起反诉【就反诉部分本院经审理后于2019年8月14日另行作出（2019）粤2071民初15075号民事裁定】。庭审中，东富房地产公司明确合同无效的理由是：1.林妙女从未支付过购房款，涉案房地产系东富房地产公司向林妙女的借款所用作担保的房屋，“名为买卖，实为借贷”，根据民间借贷司法解释第二十四条的规定应认定为无效合同，因买卖合同形成的合同备案也是无效的；2.东富房地产公司与林妙女恶意串通，以不符合市场规律的单价，损害国家税收利益；3.双方约定了高利息，通过以合法的形式掩盖非法目的，达到对非法借贷的保护。诉讼中，东富房地产公司提交了周华东的浦发银行交易流水以及个人跨行汇款汇出回单、中国建设银行网上转账汇款电子回单，拟证实其与林妙女之间存在借贷关系，其在签订《中山市商品房买卖合同》后向林妙女支付了利息。据以上转账凭证显示，案外人周华东于2016年12月12日至2017年5月25日期间多次向林妙女转账；2017年2月15日至2018年12月1日期间，东富房地产公司的法定代表人周希智多次向林妙女转账，转账附言为“东富利息费用”、“还款”等。林妙女确认转账凭证的真实性，并提交了林妙女完整的账户交易流水。庭审中经本院询问，东富房地产公司表示：周华东系东富房地产公司的实际控制人；东富房地产公司最初的目的就是要向林妙女借款，并以涉案房地产作为担保，并不存在从商品房买卖变更为民间借贷的过程；当时约定统一按照每平方米5500元，有多少房就借多少款，不分商铺和住宅。另外，东富房地产公司与林妙女均确认双方未在2016年12月5日签订有其他的商品房买卖合同。东富房地产公司称2016年12月5日是签订单边借款合同的日期，但合同由林妙女持有，东富房地产公司无法提交；林妙女则表示补充协议中“2016年12月5日”为笔误，双方除《中山市商品房买卖合同》（2016年12月8日签订）及补充协议、《解除商品房买卖合同协议书》以外未签订其他合同，包括借款合同。另查，据林妙女提交的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案6处房地产尚未办理不动产权属登记，且均没有抵押、查封记录。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。针对双方当事人的诉辩意见，本院就本诉部分分析如下。东富房地产公司以“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效。首先，从东富房地产公司提交的6份《中山市商品房买卖合同》来看，约定的房地产交易价格过分低于市场交易价格，并不符合商品房买卖交易中开发商合理的让利幅度，反而与民间借贷用于担保的房地产作价通常低于市场出售价格的特点吻合；其次，双方在签订《中山市商品房买卖合同》同日，通过补充协议的方式约定办妥商品房销售合同备案登记后2个工作日内支付全部价款，该操作不符合商品房买卖的交易习惯；再次，林妙女在2016年12月12日向东富房地产公司指定的周华东账户支付全款后，周华东于当天即向林妙女转入6笔款项，林妙女对此未予以合理解释；最后，从双方在犹豫期已届满一年余后才签订的《解除商品房买卖合同协议书》可以看出，林妙女并未关心商品房是否能交易，而是通过商品房销售合同备案登记的方式保障自己债权的实现。综上，本院认定林妙女与东富房地产公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方真实的目的是以签订《中山市商品房买卖合同》作为借款的担保。那么在此情况下，能否据此认定涉案6份合同无效？首先，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称为民间借贷司法解释）第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”该规定并未否定买卖合同的效力。其次，当事人之间达成借款协议之前或者之后，为保证该协议的履行而签订了包括商品房在内的买卖合同，约定当借款人不能清偿债务时，需将担保标的物的所有权转让给出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，该买卖合同实质为让与担保合同。根据“法无禁止即可为”的私法解释规则，只要是当事人的真实意思，且未违反法律、行政法规的强制性规定，让与担保本身就是合法的，应予保护。至于让与担保合同是否构成虚伪意思表示而无效？根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，隐藏的行为即让与担保行为要根据合同法的相关规定认定其效力。东富房地产公司并未举证其与林妙女之间的借贷行为存在合同法第五十二条以及民间借贷司法解释第十四条规定的法定情形，应承担举证不能的不利后果。故东富房地产公司主张涉案6份《中山市商品房买卖合同》无效，理据不足，本院予以驳回。林妙女明确同意协助东富房地产公司办理注销万汇美居5幢201房、202房的商品房销售登记备案手续，本院予以支持，但东富房地产公司主张林妙女协助办理注销万汇美居5幢801房、1002房以及综合商业楼4层5、6卡的商品房销售登记备案手续，理据不足，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条、第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林妙女于本判决生效之日起七日内协助原告中山市东富房地产开发有限公司办理注销位于中山市西区江湾路11号万汇美居5幢201房、202房（销售登记备案编号：HTN2016136257、HTN2016136259）的商品房销售登记备案手续；二、驳回原告中山市东富房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45217元，减半收取22608元（原告中山市东富房地产开发有限公司已预交），由原告中山市东富房地产开发有限公司负担16345元，被告林妙女负担6263元并于本判决生效之日起七日内直接向原告中山市东富房地产开发有限公司返还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李静敏二〇一九年八月十四日书记员  李泳瑜书记员  黄慧珍