海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终816号上诉人（原审原告）：三亚东锣岛地产有限公司，住所地海南省三亚市迎宾路清平乐商铺二楼。法定代表人：陆小畅，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵钢，该公司行政经理。被上诉人（原审被告）三亚恒量房地产测绘有限公司，住所地三亚市市辖区河东路182号三楼。法定代表人：高国栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：林祖才，海南祥瑞律师事务所律师。上诉人三亚东锣岛地产有限公司（以下简称东锣岛公司）因与被上诉人三亚恒量房地产测绘有限公司（以下恒量公司）委托合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东锣岛公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持东锣岛公司一审诉讼请求；2.本案鉴定费、诉讼费由恒量公司承担。事实和理由：首先，《司法技术鉴定意见书》不能采信，不能作为判案依据。东锣岛公司认为涉案的××区”其实是“未封闭阳台”应计入套内面积。其次，海南利保测绘有限公司未依据房产测量规范进行测绘导致鉴定结果错误。海南利保测绘有限公司未依据房产测量规范规定（GB/T17986.1-2000）做出真实的测绘鉴定，在鉴定意见中未适用该规范的具体条款为鉴定依据。再次，鉴定依据的参照房屋不可作为鉴定依据。利保公司提交的16栋303相邻房间的入户花园图和本次测绘的303户型并非相同户型且入户门朝向、布局均不一样，套内面积的计算方式有着本质的区别。最后，一审法院采信三亚市住房和城乡建设局的相关复函错误。一审法院应当采纳三住建函[2017]1213号《关于清平乐小区四期第16栋3A03房屋面积问题的答复》而不是三住建函[2018]745号《关于清平乐·东城16栋3A03房屋面积相差的复函》。综上，请二审法院支持东锣岛公司的上诉请求。恒量公司答辩称：一审判决认定事实清楚。本案《司法技术鉴定意见书》系一审法院根据东锣岛公司的申请，按照鉴定程序作出的。该《司法技术鉴定意见书》合法有效。综上，请二审法院驳回东锣岛公司的上诉请求。东锣岛公司向一审法院起诉请求：1.确认恒量公司出具的《三亚市房屋面积测量报告》的预测结果错误，恒量公司重新测绘。2.恒量公司赔偿东锣岛公司因使用恒量公司错误的测量结果导致“清平乐·东城”16栋303房业主解除《商品房买卖合同》所产生的购房款利息及相关诉讼费用54,199.3元（被执行总额714,983.64元-购房款637,448元-办证费用22,986.34元-有线电视初装费350元）。3.恒量公司承担因解除商品房合同造成的可得合同利益损失440,659.4元（以评估为准）。4.恒量公司支付业主起诉东锣岛公司解除商品房买卖合同所发生的诉讼费用和律师费用共计170,000元。5.恒量公司承担本案全部费用。一审法院认定事实：2010年8月，东锣岛公司与恒量公司签订了一份《委托房产测绘协议》，约定东锣岛公司需要对开发建设位于三亚市××镇房产（“清平乐·四期”项目）进行面积预测绘，经研究同意委托具有国家主管部门颁发的测绘资格证的恒量公司承接该房产测绘事项。经双方协商，恒量公司同意以均价1.00元/平米收费标准承接该项目房产测绘业务，该项目建筑面积为60,326.59平方米，合计总测绘费60,326.59元整。测绘费用以该项目的房产实测面积为准进行结算。协议第二条甲乙双方职责约定如下：1、东锣岛公司职责。（1）负责向恒量公司提供测绘所需的材料（包括项目总平面图设计图纸、建施图纸人防证明文件、国有土地使用证、公司营业执照、建设工程规划许可证等），并对所提供材料的真实性、合法性负责，否则由此引起测绘成果纠纷与恒量公司无关，东锣岛公司不能随意改变各个功能区的使用性质，如东锣岛公司自行改变房产面积测绘报告中所确定的各公共功能部位的使用性质、状态、发生变化等导致各类纠纷由东锣岛公司负责处理。恒量公司在收到东锣岛公司提交完备的材料之日起10个工作日内出具测绘报告，供东锣岛公司预售办证时使用。（2）恒量公司职责。根据图纸，准确预测建筑面积、套内面积、共摊面积、供东锣岛公司房屋预售时使用。负责审查东锣岛公司提供材料的齐备性、组织专业测绘人员按有关行业规范及主管部门颁发的文件精神施测和出具测绘成果，并对测绘成果负法律责任。协议签订后，恒量公司在2010年8月9日出具了HL预测第20100114号《三亚市房屋面积测绘报告》，清平乐四期16栋3层303房的建筑面积为34.11㎡，套内建筑面积为23.4㎡，分摊面积为10.71平方米。2010年12月15日，案外人王某、杨某与东锣岛公司签订了《商品房买卖合同》，第三条约定王某、杨某购买东锣岛公司开发的位于三亚市××镇四期第16栋3层303号房。合同第四条约定建筑面积为34.11平方米，套内建筑面积为23.4平方米。在办理房屋产权证进行房屋面积实测时，三亚合利测绘服务有限公司出具了2014032005006271号《三亚市房屋面积测绘成果报告》，该报告记载清平乐四期16栋3层303房的建筑面积为34.37平方米，套内面积为25.56平方米（其中阳台面积2.88平方米，入户花园面积2.16平方米）。房屋实测套内建筑面积比合同约定套内建筑面积超过2.16平方米，面积误差比绝对值为9.23%。案外人王某、杨某起诉至法院，要求解除与东锣岛公司签订的《商品房买卖合同》并返还购房款及利息、办证费用、有线电视初装费及利息。2016年12月29日，三亚市中级人民法院作出（2016）琼02民再4号民事判决书，支持了王某、杨某的诉求。2017年东锣岛公司向三亚市住房和城乡建设局（以下简称三亚市住建局）发函咨询涉案“清平乐·东城”16栋3A03房屋面积误差事宜，三亚市住建局于2017年4月19日函复三住建函[2017]1213号《关于清平乐小区四期第16栋3A03房屋面积问题》：“根据该项目的规划设计，清平乐小区四期第16栋3A03房屋现状入户花园（即实测报告比预测多出的2.16平方米部分）是该套房屋可以独立使用的专属部分，不应视为公共部位列入公用分摊面积进行分摊，应以三亚合利测绘服务有限公司的实测面积为准，即将入户花园面积计入该房屋套内建筑面积。2018年恒量公司向三亚市住建局发出《关于清平乐·东城16栋3A03面积相差的函》，咨询依据规划设计图作出的预测绘结果事宜，三亚市住建局于2018年3月6日函复三住建函[2018]745号《关于清平乐·东城16栋3A03房屋面积相差的复函》：“标的房屋清平乐·东城16栋3A03房屋测绘面积与实测面积误差原因为未将入户花园面积计入套内面积。经你司配合查阅该项目规划设计图，规划设计图中该房屋入户花园未设定围护，且计算面积指标未将该部分入户面积计入套内面积。因此，你司依据规划设计图出具的预测绘面积并无不妥，应予以支持。”东锣岛公司认为是由于恒量公司测量不准确，导致面积出现误差，恒量公司则认为是由于东锣岛公司提供的图纸未设定围护，导致未将2.16平方米计入套内面积而是计入了公摊面积，自己的测量并未出错，双方遂成讼。2017年4月6日，恒量公司申请对涉案房屋建筑图纸进行面积预测绘，一审法院准许其申请后，依法委托国家测绘地理信息局海南测绘产品质量监督检验站进行测量，2017年12月13日，国家测绘地理信息局海南测绘产品质量监督检验站出具关于终止司法鉴定的函，认为在鉴定过程中，由于提供的鉴定材料有两个重要问题无法界定，导致无法开展鉴定工作，作出了终结对外委托函。2018年3月29日，东锣岛公司向一审法院提出两项司法鉴定申请，一是对恒量公司的测绘报告是否准确进行司法鉴定；二是对清平乐小区四期第16栋3层303号房业主退房给东锣岛公司造成的损失进行司法鉴定。一审法院准许其申请后，依法委托有资质的机构进行司法鉴定。针对第一项鉴定申请，海南利保测绘有限公司作出了LB测第20181220司法技术鉴定意见书，鉴定意见为：我司对“清平乐·东城”项目的第16栋住宅楼进行预测绘，并出具《三亚市房屋面积测绘报告》，其中第四期16栋303房的套内建筑面积为23.48平方米；三亚恒量房地产测绘有限公司的测绘报告第16栋303房的套内建筑面积为23.4平方米。三亚合利测绘服务有限公司的竣工报告第16栋303房的套内面积25.56平方米。综合以上情况分析：海南利保测绘有限公司与三亚恒量房地产测绘有限公司的预测结果基本一致，在误差范围内。三亚合利测绘服务有限公司的竣工报告差别较大，原因是在施工图标注的入户花园面积算入了套内建筑面积造成。经现场实物勘查，该入户花园不应计入套内建筑面积。理由是：一、没有墙体或永久性建筑物做围护。二、没有入户门。现场303房的铝合金玻璃推拉门是二次装修安装，并非设计的施工图中存在。东锣岛公司对海南利保测绘有限公司作出的LB测第20181220《司法技术鉴定意见书》有异议，恒量公司没有异议。东锣岛公司认为根据图片及现场勘查表明，争议的入户花园两侧一侧为剪力墙、一侧砖墙连接入户门，上部有楼盖板，属于永久性建筑，此次争议区域“入户花园”其实是未封闭阳台，应计入一半面积。海南保利测绘有限公司未能严格依据房产测量规范进行测绘导致鉴定结果错误。针对东锣岛公司的异议，海南利保测绘有限公司派出鉴定人员吴淑民、吴钟力出庭接受质询，鉴定人员认为虽然在图纸上标注的是入户花园，但是没有墙体围护，图纸上只有中轴线，没有标注栏杆,不能算入套内面积。针对东锣岛公司的第二项鉴定申请，山东众智价格评估股份有限公司于2018年12月13日作出了鲁众智价评字（2018）228号评估鉴定意见书，评估结果为：“清平乐·东城”16号楼303业主退房给三亚东锣岛地产有限公司在评估基准日2017年1月4日造成的损失为236,260元。东锣岛公司对（2018）228号评估鉴定意见书没有意见，恒量公司认为涉案房屋还在东锣岛公司手中，没有形成损失，不认可该评估意见书。一审法院认为，东锣岛公司与恒量公司双方签订的《委托房产测绘协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议是合法有效的，双方均应遵照执行。合同签订后，东锣岛公司履行了向恒量公司提供测绘所需的材料,支付测量费的义务，恒量公司也按约定的时间向东锣岛公司出具了《三亚市房屋面积测绘报告》。现双方争议的是清平乐小区四期第16栋3层303号房测绘面积是否存在错误的问题。针对该问题，东锣岛公司申请了司法鉴定，海南利保测绘有限公司出具了LB测第20181220司法技术鉴定意见书，认为其根据东锣岛公司给恒量公司提供的规划设计图纸，测量该房的套内建筑面积为23.48平方米，与恒量公司的测量结果基本一致，在误差范围内。三亚合利测绘服务有限公司的测量报告差别较大，原因是在施工图标注的入户花园面积算入了套内建筑面积造成。经现场实物勘查，该入户花园不应计入套内建筑面积。理由是：一、没有墙体或永久性建筑物做围护。二、没有入户门。现场303房的铝合金玻璃推拉门是二次装修安装，并非设计的施工图中存在。三亚市住建局2018年3月6日给恒量公司的复函也认为规划设计图中该房屋入户花园未设定围护，且计算面积指标未将该部分入户面积计入套内面积。恒量公司依据规划设计图出具的预测绘面积并无不妥，应予以支持。海南利保测绘有限公司的意见与政府部门的意见相吻合。因海南利保测绘有限公司是具有鉴定资质的机构，且鉴定的程序合法，内容真实，对其作出的鉴定意见予以采纳。东锣岛公司提供的三住建函[2017]1213号《关于清平乐小区四期第16栋3A03房屋面积问题》的复函实际上与三亚市住建局2018年3月6日给恒量公司的复函也不冲突，三亚合利测绘服务有限公司是按现状测量的，恒量公司是依据规划设计图预测的，因为测量的依据不一样，导致争议的2.16平方米入户面积是该算入套内面积与公摊面积之间出现分歧，但该分歧不是由于恒量公司测量错误造成的，而是由于规划设计图未设定围护造成的。因此，东锣岛公司主张恒量公司测量错误没有事实依据，对其要求恒量公司重新测量的诉求，本院不予支持。对东锣岛公司要求恒量公司赔偿损失的诉求本院亦不支持。据此，判决：驳回三亚东锣岛地产有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费10,448元(东锣岛公司已预交），鉴定费50,057元(东锣岛公司已预交），由东锣岛公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：根据本案查明的事实来分析，由于涉案项目在建筑施工之前，东锣岛公司、恒量公司于2010年8月签订《委托房产测绘协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效的合同。恒量公司根据该协议的约定，即根据东锣岛公司提供的图纸预测建筑面积、套内面积作出测绘报告符合合同约定的内容，没有过错。由于东锣岛公司在施工过程中擅自加建围护，导致争议的2.16平方米计入套内面积，导致了与恒量公司测量不一致，这是东锣岛公司的过错造成的。因此，一审法院委托海南利保测绘有限公司作出的《司法技术鉴定意见书》的鉴定意见与事实相符且委托的程序合法，东锣岛公司上诉主张一审法院采信海南利保测绘有限公司的《司法技术鉴定意见书》有误，没有事实和法律依据，不予支持。至于三住建函[2017]1213号《关于清平乐小区四期第16栋3A03房屋面积问题》的内容表明了三亚合利测绘服务有限公司的测量报告系按照房屋现状进行测量，而三住建函[2018]745号《关于清平乐·东城16栋3A03房屋面积相差的复函》内容表明了恒量公司系根据东锣岛公司的规划设计图进行测量。两份函件的内容并不冲突，共同证明了恒量公司系按规划图进行测量，而东锣岛公司擅自加建围护导致规划测量结果与实际测量结果不一致的事实。综上所述，东锣岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,448元，由三亚东锣岛地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈太洪审判员 梁 朝审判员 李 祎 二〇一九年八月二十六日  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。