吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终180号 上诉人（一审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司（原中国长城资产管理公司长春办事处）。住所地：吉林省长春市。 负责人：汪国良。 委托诉讼代理人：王卓然。 被上诉人（一审被告、执行案外人）：杨杰，男，1970年2月19日生，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：臧海涛。 第三人：通化甬通粮储物流有限公司。 第三人：通化大通房地产开发有限公司。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称吉林长城资产公司）与被上诉人杨杰、第三人通化甬通粮储物流有限公司（以下简称甬通物流公司）、通化大通房地产开发有限公司（以下简称大通房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2017）吉05民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判长寇承魁、审判员杨毅鹏、审判员阎道清组成合议庭，于2019年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人吉林长城资产公司的委托诉讼代理人王卓然与被上诉人杨杰的委托诉讼代理人臧海涛到庭参加诉讼，第三人甬通物流公司、大通房地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。 吉林长城资产公司上诉请求:1.撤销吉林省通化市中级人民法院（2017）吉05民初83号民事判决书，依法改判继续执行吉林省通化市锦绣家园小区第2栋连体1-2层1号门市房；2.一二审案件受理费由杨杰负担。事实和理由：1.一审认定事实错误，杨杰未提供其支付涉案房屋价款的证据，一审认定杨杰已经向大通房地产全额支付购房款的证据不足；2.一审认定杨杰未办理案涉房屋产权过户登记非因其自身原因，认定事实错误。杨杰在2011年9月16日取得其买卖纠纷的生效法律文书，至2012年12月28日前大通房地产将案涉房屋办理抵押登记之前，如其积极行使权利申请法院采取执行措施，则可以在抵押之前办理过户登记。故应属杨杰自身原因未办理过户登记；3.一审法院适用法律错误，吉林长城资产公司对案涉房屋享有抵押权，一审应当适用《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条的规定不支持案外人排除执行，但一审法院适用了该规定第二十八条，认定杨杰享有足以排除执行的民事权益，判决驳回吉林长城资产公司的诉讼请求，无事实及法律依据。 吉林长城资产公司一审起诉请求：撤销吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05执异296号执行裁定，判决由该公司继续对位于通化市锦绣家园小区第2栋连体1－2层1号门市房进行执行；诉讼费由杨杰负担。事实及理由：该公司受让中国建设银行股份有限公司通化分行（以下简称建行）贷款债权，享有对借款人甬通物流公司贷款债权，大通房地产公司为甬通物流公司提供担保，该公司享有对大通房地产公司享有包括位于通化市锦绣家园小区第2栋连体1－2层1号门市房在内的房屋抵押权。因甬通物流公司未履行偿还借款义务，大通房地产公司未履行抵押担保义务，该公司根据已经生效的法律文书向法院申请执行，在执行过程中，杨杰提出执行异议，法院作出执行裁定，中止对本案诉争房屋的执行。该执行裁定所依据证据均为复印件，未经其质证，不能作为证据使用；通化市东昌区人民法院（2011）东民二初字第47号民事调解书确定大通房地产公司为本案诉争房屋办理产权手续，但该调解书仅确定了杨杰对大通房地产公司享有债权，不能对抗该公司抵押物权。 一审法院认定事实：建行与甬通物流公司、大通房产公司金融借款合同纠纷经本院作出（2014）通中民初字第64号民事调解书，确认建行享有对甬通物流公司56559257.43元贷款债权，并对本案诉争房屋享有优先受偿权；该案进入执行程序后，因建行将该债权转让长城公司长春办事处，故变更长城公司长春办事处（吉林长城资产公司）为该案申请执行人，该院于2016年5月3日作出（2014）通中执字第130号执行裁定，对包括位于通化市锦绣家园小区第2栋连体1-2层1号门市房在内的大通房地产公司24套房产查封，因此杨杰向本院提出异议申请，请求对查封的坐落在锦绣家园小区第2栋连体1-2层1号门市房（产权证号：S088103）予以解封。该院于2017年5月15日作出（2016）吉05执异296号执行裁定，中止对位于通化市锦绣家园小区第2栋连体1-2层1号门市房（房产证号：S088103、面积250.98平方米）的执行。 另查明，大通房地产公司就涉案房屋已经取得了《商品房预售许可证》（通化市房许第20070017号），杨杰与该公司于2008年12月22日签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），购买了位于通化市锦绣家园小区第2栋连体1-2层1号门市房，并向大通房地产公司全额缴纳购房款100392元。因大通房地产公司原因小区至今未整体验收，产权手续一直未能办理。大通房地产公司于2010年以此房抵押向建行办理了贷款。大通房地产公司于2016年4月13日为杨杰开具了正式的销售不动产统一发票（发票号码00030535）。该房屋交付后一直由杨杰占有使用。 一审法院认为：大通房地产公司就涉案房屋已经取得了《商品房预售许可证》，杨杰与该公司于2008年12月22日签订的《商品房买卖合同》合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。争议的房产系该执行案件的抵押物，吉林长城资产公司对该抵押物享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，杨杰符合该规定的四项条件，故吉林长城资产公司对争议房产虽然享有优先受偿权，但不能对抗杨杰对争议房产享有的相关权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案应判决驳回吉林长城资产公司的诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司的诉讼请求。 二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审已经查明的事实予以确认。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，申请执行人吉林长城资产公司以案外人杨杰对案涉房屋的债权不能对抗其抵押权为由主张继续执行，因吉林长城资产公司自建行处受让取得的抵押权系由吉林省通化市中级人民法院作出的（2014）通中民初字第64号民事调解书所确认，故在执行异议之诉案件审理中，该抵押权是否对杨杰发生相应的物权效力与案外人杨杰对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益均系本案所需审理的实体问题。 本案中，杨杰与大通房地产公司系在2008年12月22日签订《商品房买卖合同》并在2011年9月16日经人民法院的生效调解宣示其对案涉房屋的权利，而建行的抵押权系于2012年12月28日登记设立，该抵押权设立时间在杨杰购买案涉房屋之后。同时，建行作为具备相应专业能力的银行机构，在已经收到杨杰起诉状的情况下，也应当知道杨杰对案涉房屋已经主张权利，但其在未尽审慎注意义务的情况下，直接在案涉房屋上设立抵押权，该抵押权的设立行为本身即存在重大过失，故该设立在后抵押权对杨杰在先实施的买受行为不发生相应的物权效力。而即便吉林长城资产公司在受让建行对大通房地产公司的债权时未充分了解这一权利瑕疵，但其仅能基于在执行依据项下的金钱债权请求权所具有的强制执行力主张将案涉房屋纳入到被执行人大通房地产公司可供执行的责任财产的范围内，而不能基于该抵押权所具有的物权效力主张先于杨杰对案涉房屋所具有的正当物权利益实现。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，首先，杨杰提供了其与出卖人大通房地产公司所签订的商品房买卖合同，也提供了办理房屋入住的各项费用票据及较为连续、完整的房屋租赁合同以证明其对案涉房屋形成了现实的控制及管理，同时，以上证据能够体现出杨杰在人民法院查封之前购买案涉房屋并合法占有的事实。其次，杨杰系以其受让的长春正视智能系统集成有限公司对大通房地产公司的工程款债权抵顶房屋购房款，此种行为不违反法律规定。最后，案涉房屋系因大通房地产公司未取得竣工验收合格证导致无法办理登记，非为杨杰自身原因所致，至于杨杰是否通过执行程序强制实现其权利系属其对自身权利的行使范围而非法定义务。故案外人杨杰对案涉房屋所享有的民事权益已经足以阻却申请执行人吉林长城资产公司在执行依据项下金钱债权请求权的强制执行力及于案涉房屋。 综上，在申请执行人吉林长城资产公司对案涉房屋设立的抵押权对杨杰不发生物权效力的情况下，其对被执行人所享有的债权仅为普通金钱债权，亦只能在执行依据项下发生金钱债权请求权而非物权请求权所具有的强制执行力，而在杨杰对案涉房屋所享有的民事权益足以阻却吉林长城资产公司在执行依据项下金钱债权请求权的强制执行力及于案涉房屋的情况下，亦足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。故对吉林长城资产公司的上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 寇承魁 审 判 员 杨毅鹏 审 判 员 阎道清 二〇一九年八月二十七日 法官助理 孙永明 书 记 员 付鹏宇