贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终2634号上诉人（原审被告）：冯相连，女，1978年7月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼。法定代表人：李东升，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵腾飞，男，1988年8月20日出生，汉族，住贵州省盘县，该公司员工。上诉人冯相连因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳市住宅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初7545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人冯相连向本院提出上诉请求：1．撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初7545号民事判决第一项判决内容，改判上诉人不予支付被上诉人物业费；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：第一，2013年9月26日被上诉人与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，上诉人冯相连对此并不知情。根据《物业管理条例》的规定物业公司进入小区提供物业管理服务需要经过招投标程序，被上诉人深圳市住宅物业公司在没有进行任何招投标的前提下强行进入小区提供服务的行为没有合法依据，其无权要求业主支付物业服务费；第二，被上诉人虽然为上诉人提供了物业服务，但其提供的服务远远达不到其收取物业服务的标准，上诉人生活的小区在被上诉人提供物业服务期间长期存在脏乱差的问题，业主多次要求整改，但被上诉人深圳市住宅物业公司置之不理。第三，被上诉人在小区提供物业服务以来，从来没有向小区业主公布过广告收入，至今小区业主不知道小区的广告收入的使用情况，被上诉人撤出小区时也没有向继任的物业公司移交广告费。深圳市住宅物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。深圳市住宅物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求一、判令被告支付原告物业管理费人民币3304.80元；违约金人民币852.64元；二、判决被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，被告冯相连系贵阳市白云区绿地．伊顿公馆B7-3-17-3号的业主。2013年9月26日，绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告为绿地．伊顿公馆小区提供物业服务，高层住宅物业费为1.7元/㎡。被告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，其中第二十三条前期物业管理，业主与物业服务企业达成了协议。虽然合同中约定的物业服务企业是上海科瑞物业管理发展有限公司，但是业主入住之后实际是由原告进行物业服务。被告已缴纳了2015年6月-2016年11月的物业服务费。被告在该楼的房屋建筑面积为122.42平方米，按之前被告缴纳物业服务费的标准每月每平方米1.5元计算，每月应缴纳183.60元的物业管理费。在原告向被告所在小区提供物业服务期间，自2016年12月至2018年5月，该户未缴纳物业管理费。一审法院认为，本案中，原告与被告虽未签订相应的物业服务合同，但原告是该小区物业服务的实际管理者，被告也未拒绝原告向其提供的物业服务，所以，原告与被告之间存在着事实上的物管关系，事实清楚，证据充分，应予认定。根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，享有接受物业管理公司提供服务的权利，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务。被告冯相连系该住区的业主，应积极配合物业管理公司的工作，按时交纳物业管理费。故原告要求被告支付物业管理费用的请求符合法律规定，一审法院予以支持，但原告起诉被告应当缴纳的每月物管费为183.6元，系按照每平方米1.5元标准计算，原告未提交证据证实该计算标准，虽被告曾按每平米1.5元缴纳物业费，但视为被告的自愿行为，一审法院据实支持按照每平方米1.25元计算，予以纠正为153.02元。关于违约金，一审法院认为周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，且原告提供的物业管理服务确有需要改进之处，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告冯相连于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司2016年12月1日至2018年5月30日期间的物业管理费人民币2754.36元；二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告冯相连承担。经本院二审审理过程中询问，上诉人冯相连与深圳市住宅物业公司均表示绿地伊顿公馆小区至今未成立业主委员会。二审审理过程中，上诉人冯相连为了证明深圳市住宅物业公司提供的服务远远达不到其收取物业服务的标准，小区长期存在脏乱差等问题，向本院提交照片若干张、《意见采集表》。被上诉人深圳市住宅物业公司的质证意见为该司已于2018年5月31日退出绿地伊顿公馆小区物业服务的管理，上诉人冯相连只能证明拍摄时小区的状态，不能实现其证明目的。《意见采集表》仅能证明绿地伊顿公馆小区至今未成立业主委员会。被上诉人深圳市住宅物业公司提交了贵阳日报的照片一张、《中标通知书》、《深圳住宅物业公司接管绿地伊顿公馆小区物业服务的公告》，拟证明房开公司与上海科瑞物业管理有限公司终止物业服务关系后，深圳市住宅物业公司通过招投标程序与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，深圳市住宅物业公司还于2013年9月13日收到绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司的《中标通知书》，2013年9月26日深圳市住宅物业公司从上海科瑞物业管理有限公司接管绿地伊顿公馆小区，接管后一直服务至2018年5月31日退场。上诉人冯相连对证据的三性不予认可。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对一审审理查明的事实依法予以确认。本院认为，二审中，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，物业服务合同一般是由业主委员会与选聘的物业管理企业签订，但是在业主入住并成立业主委员会之前，物业就需要物业服务企业的介入为业主提供物业服务。案涉《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》于2013年9月26日签订，绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司有权选聘物业企业并与其签订物业服务合同。深圳市住宅物业公司与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》后，按照约定实际提供了物业管理服务，上诉人冯相连作为该小区的业主，亦接受了深圳市住宅物业公司提供的服务，原审判决判令上诉人冯相连支付拖欠物业管理费2754.36元合法有据，本院予以维持。上诉人冯相连主张深圳市住宅物业公司提供的服务达不到其收取物业服务的标准，存在服务质量差、管理混乱等问题。本院认为，上诉人冯相连举证的证据仅能证明被上诉人在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，属于被上诉人需改进和完善工作的方面，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。综上，上诉人冯相连的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯相连负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年八月二十六日书记员  李萌