云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初793号原告：小爽，女，傣族，1971年12月4日出生，身份证住址云南省德宏州瑞丽市。原告：刀继华，男，傣族，1973年11月21日出生，身份证住址云南省德宏州瑞丽市。二原告委托诉讼代理人：许丽萍，云南虹源律师事务所律师，执业证号：。代理权限为特别授权代理。被告：王梅，女，汉族，1982年4月20日出生，身份证住址云南省保山市隆阳区，现住瑞丽市。被告：王振国，男，汉族，1956年4月29日出生，身份证住址云南省保山市隆阳区，现住云南省德宏州瑞丽市。二被告委托诉讼代理人：严宏，云南智诚律师事务所律师，执业证号：3。代理权限为特别授权代理。原告小爽、刀继华与被告王梅、王振华租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告小爽、刀继华及其委托诉讼代理人许丽萍，被告王梅、王振国的委托诉讼代理人严宏到庭参加了诉讼本案现已审理终结。原告小爽、刀继华向本院提出诉讼请求：一、请依法解除原告小爽与被告王梅、王振国签订的《租地合同》；二、请依法判令被告王梅、王振国自《租地合同》解除后10日内搬离云南省德宏州瑞丽市帕当木材检查站旁的大师醉鹅山庄；三、请依法判令被告王梅、王振国自2018年7月17日起每月向原告小爽、刀继华支付1500元租金直至被告王梅、王振国实际搬离云南省德宏州瑞丽市帕当木材检查站旁的大师醉鹅山庄止；四、本案诉讼费用由原告王梅、王振国承担。事实及理由：原告小爽与刀继华系夫妻关系，原告小爽与被告王梅的父亲王振国于2009年7月16日就坐落于云南省德宏州瑞丽市帕当木材检查站旁的大师醉鹅山庄内的4亩土地及地上4幢建筑物租赁一事签订了《租地合同书》，后来小爽还与王梅签订了《租地合同》。在租赁期限内被告王梅及王振国无转租权。原告小爽与王梅、王振国签订《租地合同》后在履行过程中，小爽与被告王梅、王振国于2015年达成口头约定，租金上涨至每年18000元，租金的支付方式为一年一付(先付租金后使用租赁物)。被告王振国在向原告支付了2015年7月16日至2016年7月16日的租金后，并没有按照约定向原告支付2016年7月16日至2018年7月16日的租金。后来在原告的授意下，小爽的儿子于2018年7月31日找到王振国，要求王振国针对2016年7月16日至2018年7月16日的租金写一份《欠条》给原告。最后原告与王振国通过《欠条》的形式将2016年7月16日至2018年7月16日期间的租金为36000元固定下来，并口头约定在2018年9月1月之前将2018年7月16日至2019年7月16日的租金18000元支付完毕。但后来被告不但未按照口头约定将2018年7月16日至2019年7月16日的租金18000元支付给原告，而且还背着原告将以上租赁物擅自转租给他人。综上，被告未按照约定向原告支付将2018年7月16日至2019年7月16日的租金18000元并擅自将本案涉及的租赁物擅自租赁给他人的行为己经构成根本违约，故请法院支持原告的诉讼请求。被告王梅、王振国口头答辩称：原告要求解除合同没有事实和法律依据，请求法院查明事实以后判定合同继续履行，在合同履行期间租金按每年5000元标准支付，履行期限到2024年7月16日，本案的诉讼费用由原告承担。原告为证实其诉讼请求，向法院提交以下证据：一、小坎与刀继华于2003年6月1日签订的《租地合同》，复印件一份（原件当庭出示）。欲证实原告对坐落于瑞丽市帕当木材检查站旁的4亩土地拥有合法使用权。二、小爽与王振国于2009年7月16日签订的《租地合同书》、小爽与王梅于2009年7月16日签订的《租地合同》复印件各一份。欲证实原告与被告王梅及其父亲被告王振国就坐落于瑞丽市帕当木材检查站旁的4亩土地及地上4幢建筑物租赁一事签订了《租地合同书》、《租地合同》。三、《欠条》复印件一份，欲证实原告与被告王振国达成口头约定租金由原来的5000元/年涨至18000元/年。四、《房屋退款合同》、《房屋租赁合同》复印件一份。欲证实被告未按照约定向原告支付租金及未征得原告同意的情况下，擅自将坐落于瑞丽市帕当木材检查站旁的4亩土地使用权转租出去的行为已经构成根本违约。五、（2018）年3012民初1094、1093号民事判决书复印件两份、（2019）云31民终100、105号民事判决书复印件两份。欲证明实被告迄今为止未向原告支付2018年7月16日至2019年7月16日的租金，己经构成根本违约。被告质证后以对第一、二、三、五组证据的真实性无异议，但不认可原告部份证明目的；对第四组证据的关联性不予认可。结合被告质证意见，本院确认第一、二、三、五组证据的真实性，采纳生效判决中对第一至三组证据的认证意见；第四组证据系复印件且未提供其他证据佐证转租事实，对该组证据的证明力不予采纳；第五组证据系生效民事判决书，依法采纳民事判决认定的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月16日，原告小爽作为甲方与被告王振国（被告王梅的父亲）就位于瑞章路帕当木材料检查站对面的4亩地及4栋房屋（正房一栋、伙房一栋、烧酒房一栋、猪圈三间）签订了《租地合同书》，约定将甲方的4亩地及房子租给乙方使用，租期为十年；前5年做三次付清，第一年4000元至2010年，第2次4000元到2011年，第三次12000元至2014年7月16日；后5年至2019年7月16日，做两次付清，每年租金5000元，租期满后无条件退还甲方。还约定在出租期间双方都不能改变，不得转让不得收回，如政府用地只能服从上级等内容。原告小爽与被告王梅就上述房屋及土地还签订一份《租地合同》。该份合同载明，租期为15年，前5年做三次付清，第一年4000元至2010年，第2次4000元到2011年，第三次12000元至2014年7月16日；后十年到2024年7月16日止，分三次付清，每年租金5000元，租期满后双方共同协商，同等条件下续租给乙方使用。除此外，该合同所载内容与《租地合同书》内容一致，合同落款时间也为2009年7月16日。被告王梅以手写方式在该合同上备注自2019年7月16日至2024年7月16日租期间以口头协议为准。二原告于2018年9月10日以要求解除小爽与王振国间的《租地合同书》为主要诉求诉至本院；本院以（2019）云3102民初1093号民事判决书判决解除合同但驳回原告其他诉讼请求。该案上诉后，德宏傣族景颇族中级人民法院于2019年3月22日以（2019）云31民终103号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。二原告于2018年9月10日以撤销小爽与王梅间的《租地合同书》为诉求诉至本院；本院以（2019）云3102民初1094号民事判决书判决驳回原告诉讼请求。该案上诉后，德宏傣族景颇族中级人民法院于2019年3月22日以（2019）云31民终100号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。（2019）云3102民初1094号民事判决书认定以下事实：1、案涉土地及房屋实际履行的租赁合同为小爽与被告王梅签订的《租地合同》；2、该合同签订时，原告小爽与该土地所在的瑞丽市贺德村村民月砍（小砍）签订了租地合同，由月砍将该集体土地出租给原告小爽使用，村民小组知晓该情况；3、该合同在履行过程中，双方已达成了年租金为1.8万元的口头协议，被告王振国与王梅已支付租金至2018年8月。4、被告王振国与王梅在签订租赁合同时可互为代表，二人均知悉并同意2018年7月31日王振国向原告小爽的儿子刀剑威出具欠条事宜；该欠条载明：2017年和2018年房租到期，应付款36,000元，已付10,000元，还剩26,000元人民币待付款，至2018年9月1日一次付清26,000元房租。5、2018年8月28日，原告小爽收到手机银行转账方式支付的2.6万元。2018年8月28日以后二原告再未收到过租金。（2019）云3102民初1093、1094号民事判决书生效后，被告王梅、王振国仍未支付租金至今。二原告遂诉至本院要求解除小爽与王梅签订的《租地合同》。本院认为，成立并生效的租赁合同因出现法定或约定的情形会导致合同的权利义务终止。二原告以二被告不交纳租金及擅自转租，已根本违约要求解除原告小爽与被告王梅签订的《租地合同》。被告认为解除合同没有事实依据，要求按年租金5000元继续履行合同。鉴于合同中关于租金支付均为支付具体租金数额后载明对应的租期即先付租金再使用租赁物，可确定双方口头约定的1.8万/年的租金仍系先付租金后使用租赁物。结合双方合同签订时间为2009年7月16日以及欠条载明的内容为2017、2018年两年到期房租尚拖欠2.6万元，二被告于2018年8月26日支付的2.6万元系结清拖欠的租金后而非支付后期租金，认定二被告未支付2018年7月17日后的租金。被告未付租金使用租赁物至今，即便生效民事判决书已认定双方间的租金已为1.8万元/年及2018年8月28日后再未支付租金事实，被告至今仍不支付租金。二原告再以未付租金为由要求解除合同提出本次诉讼，被告仍坚持年租金为5000元并要求持续至2024年，其行为明确表示不履行作为租赁合同承租人的主要义务即支付租金。被告王振国、王梅为共同家庭成员，合同签订时相互代表，合同履行过程中不加区分的履行租金支付义务，应当认为二人为案涉租赁合同相对方，共同承担合同责任。因此对原告小爽及其丈夫原告刀继华要求解除合同及二被告应按1500元/月租金标准支付自2018年7月17日至实际搬离《租地合同》涉及的土地及房屋的主张予以支持。本案立案时案由选择为土地租赁纠纷有误，予以更正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告小爽与被告王振国、王梅于2009年7月16日《租地合同》；二、被告王振国、王梅于判决生效后十日内搬离《租地合同》所涉的4栋房屋（正房一栋、伙房一栋、烧酒房一栋、猪圈三间）及4亩地范围；三、被告王振国、王梅按1500元/月标准支付原告小爽、刀继华自2018年7月17日起至实际搬离之日止的租金，于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告王振国、王梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。审 判 长 雷 丹人民陪审员 李 英人民陪审员 霍占喜二〇一九年八月三十日法官助理杨元霜书记员杨柳虎