广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1056号原告：广州市荔湾实业开发公司，住所地在广州市荔湾区荔湾路48号。法定代表人：马慧敏。委托诉讼代理人：谢开玫、胡圣根，广东海际明律师事务所律师。被告：曾宪高，男，1985年4月5日出生，汉族，住广东省连平县。委托诉讼代理人：吴骏，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪超楠，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。原告广州市荔湾实业开发公司（以下简称“荔湾实业公司”）与被告曾宪高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。荔湾实业公司的委托诉讼代理人谢开玫，被告曾宪高的委托诉讼代理人吴骏、洪超楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荔湾实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还涉案的（位于广州市中山七路某号）首层铺面；2、判令被告缴纳的保证金43000元和水电保证金2000元不予退回；3、判令被告赔偿原告因无法整体出租而导致的损失，从2018年11月16日至实际交还涉诉房屋之日的违约金（按23980元/月的标准计算，暂计至2018年12月15日为23980元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系广州市中山七路某号的所有权人。2015年9月17日，原被告签订了《广州市房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限至2018年8月27日止，合同期限届满前一年租金标准23980元/月。因上级单位决定涉案房屋连同二、三楼以及某号二、三楼整体公开招租，原告于2018年8月23日向被告发出书面通知，告知其租赁期限届满后无法续租，拟在公开招租结束时收回涉案房屋，在租赁期间届满至实际返还期间的占用费仍按23980元/月计算。2018年8月29日，原告再次向被告发出书面通知，告知被告可依法参与公开招租，如被告未参加投标或者最后未能中标的，应当在收到原告的《收回物业通知》后30日内结清费用，办理涉案房屋。2018年10月16日，原告正式向被告发出《收回物业通知》，被告拒收。双方的租赁合同期限已经届满，原告作为所有权人享有自由处分涉案房屋的权利，且已经按照不定期租赁合同的约定，提前合理期限通知被告，被告无正当理由占用涉案房屋，拒不搬离已经侵犯了原告的权利，请求支持原告的诉讼请求。曾宪高辩称：1、本案涉案合同《广州市房屋租赁合同》并非不定期租赁合同，在原告与被告在2015年9月17日签订的《广州市房屋租赁合同》租期到期后，原告于2018年8月23日以《通知》形式与被告约定：租赁期继续延期至公开招租结束（即2018年8月28日至公开招租结束），我方对《通知》也进行了签收并同意。这是对涉案房屋租赁期限的另行约定，是双方真实意思表示，应当合法有效。因此，原告与被告之间对于租赁期限是有明确约定的，不可视为不定期租赁合同。二、涉案合同并未解除，双方合同仍处于有效期限，原告要求被告搬离是不合法的。双方约定的合同解除条件是：1、发现被告擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失，或者被告拖欠租金1个月以上，原告可解除合同。2、在2018年3月21日的关于房屋公开招租告知函中另行约定双方在租赁关系直至房屋招租成交时，被告未被确认为承租方后，原告再以书面通知方式正式解除。被告在合同期限内，始终按照合同约定，按时交纳租金，履行合同义务，且房屋并还未招租成交，现并不符合约定解除合同的条件。双方的合同真实有效，仍处于有效期限内，原告不得随意单方解除合同。三、原告诉请没收保证金是违反合同约定的行为。涉案合同中双方约定：原告应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还我方，被告未违反合同约定，原告诉请没收保证金既然是不合法也不合理的要求，且合同约定条件并未成就，合同仍未解除，原告诉请没收保证金完全无事实和法律依据。四、我方一直按时交纳租金，并未损害原告权益。我方在合同期限内，一直按照合同约定缴纳租金，是合法合约使用房屋，并未给原告造成任何损失，原告诉请我方赔偿损失是不合理的。五、原告要求以整体形式承租反而损害了其自身利益。在原告公开招租的过程中，我方始终积极配合、沟通、参与，并有意继续按原合同约定承租。但原告却以整体形式招租，既不符合公平原则，也不符合实际情况，现场地许多商户都同意按原来约定继续承租，开发公司强硬要求以整体形式承租是不合理的。请求驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：荔湾区中山七路某,某号首层的房屋产权人为荔湾实业公司。2015年9月17日，荔湾实业公司（甲方）与曾宪高（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市中山七路某号、某号首层铺面出租给乙方作商业用途使用，建筑面积：127.73平方米，租赁期限自2015年8月28日起至2018年8月27日止；租金按月结算，乙方在每月的第10日前按转账付款方式缴付租金给甲方2015年8月28日至2017年8月27日每月租金21800元，2017年8月28日至2018年8月27日每月租金23980元；乙方向甲方交纳43000元保证金以及2000元水电保证金，甲方应在租赁期届满或解除合同之日将保证金无息退还乙方；租赁期满，乙方应将原承租房屋交回甲方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。合同签订后，荔湾实业公司依约向曾宪高交付了上址物业。2018年8月23日，荔湾实业公司向曾宪高发出了《通知》，内容如下：……由于租赁期已满，我司按规定采用公开招租，现在公开招租还在处理程序中，以致不能在租赁期满前续租，故我司同意继续延期至公开招租结束（即由2018年8月28日至公开招租结束），在此期间的房屋占用费仍按原来租金收取（即23980元/月）。2018年8月29日，荔湾实业公司向曾宪高发出了《通知》，载明：……一、根据广州市荔湾区财政局批文（荔财资批〔2018〕54号），广州市荔湾区中山七路某、某号首层、荔湾区中山七路某、某、某号二楼及三楼物业在租赁期满后，将上述物业作为一个整体对外进行公开招租，整体出租面积约为1399.16平方米，租赁期为五年；二、我司将委托广东国际拍卖有限公司通过公开招租的（市场）方式出租上述物业，如贵方有意继续承租上述（整体）物业的，请贵方于2018年9月15日前书面回复我司是否参与上述（整体）物业的公开招租（如在此时间内我司未收到贵方书面答复，我司视同贵方放弃此次竞租即应享有的权利）…….三、若贵方回复不参与上述（整体）物业公开招租或者在物业公开招租后未能成为新的承租人，贵方须于我司向贵方下达书面《收回物业通知》之日起三十日内结清荔湾区中山七路某、某首层铺面在使用期间所产生的相关费用，并将房屋现场腾空交回我司……2018年9月10日，曾宪高收到该《通知》，并向荔湾实业公司作出《关于参与物业公开招租的复函》，内容为：…….本人在2015年参与贵司在广州产权交易所举行的公开招租活动中以竞价的方式去得广州市荔湾区中山七路某、某号首层物业的承租权，合同期为三年……根据合同，在租赁期满后，我方应参加贵方的关于合同上规定的物业公开招租并在同等条件优先的情况下，竞价取得续租权。而贵司在之前的通知上从没有说明续约必须整体招租，而本年9月10日的通知又规定必须整体招租，出租面积为1399.6平方米，这是我方不能接受的……我方请求贵司遵守原合同的有关规定，保证原租户的合法权益，不能强制要求广州市荔湾区中山七路某、某号首层、荔湾区中山七路某、某、某号二楼及三楼物业作为整体招租的条件。2018年8月30日，广州市荔源国有资产经营管理有限公司作出的《关于中山七路某、某、某号物业整体公开招租的批复》载明：……经我司研究，区财政局审核，同意你司申报的中山七路某、某号首层、二楼、三楼、某号二楼、三楼共5个物业进行资产整体出租……2018年10月12日，荔湾实业公司作出《收回物业通知》，其中载明：……根据我司于2015年9月17日与曾宪高就广州市荔湾区中山七路某、某号首层（建筑面积共127.73平方米，下称该物业）所签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，该物业租赁期已于2018年8月27日期满。由于公开招租在处理程序中，我司已于2018年8月23日书面通知贵方从2018年8月28日起，仍按原租金标准收取房屋占用费，至完成公开招租相关程序止。由于业务调整需要，提升物业服务使用功能，加强日常综治、消防安全管理，我司将对所拥有的广州市荔湾区中山七路某、某号首层、二路、三楼及某号二楼、三楼物业（建筑面积共1399.16平方米）委托第三方机构面向社会进行整体公开招租。2018年8月29日，我司书面通知贵方该物业已纳入整体招租范围，由于贵方不同意参加该物业整体招租，现请贵方收到本通知后三十日内搬离该物业，主动与我司结清该物业在使用期间所产生的房屋占用费及水电等费用，并将该物业现场腾空交回我司……荔湾实业公司在2018年10月16日将上述《收回物业通知》邮寄至曾宪高承租的荔湾区中山七路某、某首层，但被曾宪高拒收。2019年5月10日，广东国际拍卖有限公司向荔湾实业公司发出的《关于中山七路某、某号首层、二楼、三楼及某号二、三楼公开招租工作的复函》，载明:……2018年8月16日，贵司委托我司对中山七路某、某号1-3层及某号2-3层房屋（下称该物业）进行整体公开招租。根据公开招租的有关规定，我司应当在网上平台披露该物业的使用现状，并明确物业交付的时间。经了解核实，该物业目前仍由三个承租人使用，且贵司也一直无法向我司明确该物业交付的时间。我司已明确告知在该情况下进行公开招租，将有可能严重影响招租的最终交易价格，甚至可能会造成流拍……由于以其他送达方式无法向曾宪高送达本案诉讼材料，本院于2019年4月2日在广州日报大洋网刊登公告，向曾宪高送达本案起诉状副本、证据副本、开庭传票、应诉通知书等诉讼材料，自公告之日起，经过60日即视为送达，送达日期为2019年6月2日。另查明：荔湾实业公司将广州市中山七路某、某号二楼以及某号二楼租赁给案外人唐永浩，荔湾实业公司以涉案的广州市荔湾区中山七路某、某号首层、荔湾区中山七路某、某、某号二楼及三楼物业在租赁期满后，将作为整体对外公开招租为由起诉唐永浩搬迁，案号为（2019）粤0103民初1057号。庭审中，双方确认曾宪高一直按约定缴纳房租租金及占用费，不存在拖欠租金及占用费的情况。荔湾实业公司确认由于曾宪高没有搬离场地，导致涉案场地一直没有启动公开招租程序。本院认为：双方于2015年9月17日签订的《广州市房屋租赁合同》为各方真实意思的表示，为有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。双方签订的《广州市房屋租赁合同》于2018年8月27日到期，在合同到期前后，荔湾实业公司分别向曾宪高发出了两份《通知》告知曾宪高涉案房屋将进行公开招租，并同意曾宪高按原租金即23980元/月继续使用涉案房屋至公开招租结束。此后曾宪高也一直使用时按房屋。由此可见，在原租赁合同到期后，双方实际就涉案房屋形成了不定期租赁房屋。2018年8月29日，荔湾实业公司向曾宪高发出的《通知》明确广州市荔湾区中山七路某、某号首层、荔湾区中山七路某、某、某号二楼及三楼物业在租赁期满后，将作为整体对外公开招租。曾宪高对此回复“贵司在之前的通知上从没有说明续约必须整体招租，而本年9月10日的通知又规定必须整体招租，出租面积为1399.6平方米，这是我方不能接受的……”。从荔湾实业公司提交的《关于中山七路某、某、某号物业整体公开招租的批复》及《关于中山七路某、某号首层、二楼、三楼及某号二、三楼公开招租工作的复函》可以看出，由于政策原因，曾宪高承租的涉案场地将作为中山七路某、某号首层、二楼、三楼及某号二、三楼整体物业的一部分进行整体公开招租，曾宪高未提交证据证明其在2018年9月15日前向荔湾实业公司书面回复参与上述（整体）物业公开招租，故双方之间就涉案房屋的不定期租赁关系应当解除，曾宪高应在合理期限内将涉案房屋腾空交还给荔湾实业公司。荔湾实业公司虽在2018年10月16日向曾宪高邮寄送达《收回物业通知》，但未妥投，故不能视为送达。本院在2019年6月2日向曾宪高送达起诉状副本及证据材料，本院酌情认定曾宪高的合理搬迁期限为收到材料后的一个月内即2019年7月2日前，曾宪高截止至2019年7月15日仍未搬迁，原告认为被告影响其赔偿因无法整体出租而导致的损失，按照23980元/月的标准支付违约金。原告并未提供证据证实双方针对迟延搬迁有约定违约金，其要求被告按照23980元/月的标准支付违约金没有合同和法律依据。原告陈述被告迟延交还场地导致原告的损失主要是指每年租金上浮导致的租金差额损失，但并未举证证明其具体损失，应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告按23980元/月的标准赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告并未对被告迟延搬迁后的占用费标准提出异议，且占用费的标准是否因租金上浮而相应提高，双方可遵循公平合理、等价有偿的原则另行解决。另根据双方的约定，保证金和水电保证金在合同解除之日应无息退还，所以荔湾实业公司以曾宪高未按时交回场地为由没收保证金43000元以及水电费保证金2000元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告曾宪高将广州市荔湾区中山七路某号、某号首层商铺腾空交还给原告广州市荔湾实业开发公司；二、驳回原告广州市荔湾实业开发公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告曾宪高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 静人民陪审员  黄静娴人民陪审员  陈惠红二〇一九年八月五日书 记 员  杨志仙周颖君