福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6443号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林嫔，女，1982年10月16日出生，汉族，住福建长乐市。 委托诉讼代理人：郑燕娟，福建中美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈钰滢，福建中美律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路312号）江盛楼四层。 法定代表人：郎辉，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘燕芳，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄如权，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人林嫔因与被上诉人福建世欧投资发展有限公司（以下简称“世欧公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 林嫔上诉请求：1.依法撤销福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2326号民事判决第二项，改判驳回世欧公司的一审反诉请求；2.本案一、二审案件受理费由世欧公司承担。 事实和理由：一、因世欧公司置业工作失误，致使林嫔无法及时办理不动产权证，林嫔为此另行出资补交契税，故林嫔不存在违约行为，相应的延迟办证法律责任应由世欧公司承担。二、世欧公司向法院起诉业主逾期办理权属证书违约不属于反诉的范畴，应另行提起诉讼。世欧公司反诉林嫔逾期办理权属证书违约，有违公平公正原则、有违《合同法》强制性规定，且该诉请不属于反诉范畴，应另行提起诉讼。三、附件六《合同补充协议》第六条系格式条款，应属无效条款，且该协议小区内有的业主有签订，有的业主却没有签订。四、一审法院将违约金标准调整为总房款的日万分之一仍过高。本案有办理按揭贷款购房，世欧公司承担的阶段性担保责任仅包含“银行按揭贷款部分的购房款（应扣除林嫔已付按揭款部分）”的担保责任，而不包含林嫔已付给开发商的首付款。因此，合同约定以“总房款”作为基数按日收取违约金，有违公平公正原则。如要计算违约金，应以世欧公司承担“未还贷款部分”的阶段性担保责任为基数来计算违约金。五、林嫔未能及时去办理产权证，系事出有因，系因世欧公司不存在办证条件、未及时通知业主所致。 世欧公司辩称，一、世欧公司在法定期限内提起反诉，该反诉与林嫔一审本诉均是基于同一份《商品房买卖合同》，在事实和法律上有牵连，一审将本诉与反诉合并审理，程序合法。二、案涉《商品房买卖合同》及其附件是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定、不损害他人的利益，合法、有效。1.世欧公司已对主合同及补充协议条款向林嫔进行了解释、说明及提示，故附件六补充协议条款不属于格式条款，并非无效。2.林嫔违反合同约定，未及时办理讼争房产的不动产权证，给世欧公司未能及时退出林嫔按揭贷款的阶段性担保形成影响，林嫔已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。三、一审法院将林嫔逾期办证的违约金从日万分之三调整为日万分之一，已趋合理、公平。四、世欧公司按照合同约定的方式、合同载明的地址向林嫔寄送办证通知书，已经依约完成了办证通知。 林嫔向一审法院起诉请求：1.判决世欧公司向林嫔支付逾期办理房屋权属证书违约金共计62906.93元；2.本案的诉讼费由世欧公司承担。 世欧公司向一审法院提出反诉请求：1.判令林嫔支付逾期办理案涉房屋权属登记手续违约金，违约金自2018年2月10日起按案涉房屋购房款总额的0.01%/日计算至林嫔实际办妥案涉房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日2019年2月2日止；2.本案全部诉讼费用由世欧公司承担。 一审法院认定事实：2012年8月26日，林嫔与世欧公司签订一份《商品房买卖合同》约定，林嫔购买世欧公司开发的楼盘晋安区象园街道世欧王庄城C-a2地块二期5幢2804单元，总价款为2699868元；出卖人应当在2015年03月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。买受人应在出卖人书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在出卖人提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》。若因买受人原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥（从出卖人通知办理房产证之日起计算），每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金，并自行承担因此产生的一切法律后果。 签约后，林嫔已经按照合同的约定支付了购房款，其中1870000元通过银行按揭贷款支付。世欧公司于2015年5月11日向林嫔交付涉案房屋。后因世欧公司变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经多方协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向世欧公司发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日世欧公司向林嫔发出《产权办理通知书》，明确林嫔领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。2017年2月17日世欧公司向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。2018年2月2日世欧公司再次向林嫔《商品房买卖合同》确定地址的邮寄发出《不动产权办理通知书》，明确尚未办理不动产权证的业主于七日内自行携带有关材料到福州市不动产登记和交易中心办理不动产权属登记。2018年2月3日，该邮件由本人代收。案涉房屋于2019年2月2日办理《不动产权证书》。 一审法院认为，林嫔与世欧公司签订的《商品房买卖合同》，合法有效，当事人应当予以履行。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，“‥‥如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金”。商品房完整的房屋权属证书应当包括商品房所有权证和国有土地使用权证，在我国施行“房地合一”的登记模式后，应当指有完整房地信息登记内容的不动产权证。世欧公司于2016年10月通知林嫔办证时，尚未完成土地信息总登，导致当时办理了不动产权证的买受人缺失土地信息的登记内容，故应当认为世欧公司协助林嫔办理权属证书的合同义务尚未全部完成。本案逾期办证的根本原因在于世欧公司变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，世欧公司关于非因其原因导致延误其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立。 世欧公司在2015年5月11日向林嫔交房后的365日内即2016年5月10日前，未能完成通知林嫔办理房屋权属证书的义务，构成违约。结合世欧公司的履约情况及林嫔未举证证明因土地信息未登记给其造成实际经济损失的情况，一审法院根据公平原则和诚信原则，确定世欧公司逾期办证的违约期从2016年5月11日计至2017年3月22日土地总登手续出件之日止，其中2016年5月11日至世欧公司通知林嫔第一次可以办理房屋权属证书之日即2016年10月9日计152天，违约金标准按照合同约定已付房款的日万分之一计算；2016年10月10日至2017年3月22日计164天，违约金标准调整为按已付购房款的日万分之零点二五计算。两段违约金合计52107.45元（41037.99+11069.46=52107.45）。 关于反诉部分，由于本案至2017年3月22日已具备完备的权属登记条件，世欧公司于2018年2月2日第二次向林嫔发出办证通知。林嫔于2018年2月3日收到该邮件的90日内（即2018年5月3日前）未完成了合同约定的办证义务，给世欧公司未能及时退出林嫔按揭贷款的阶段性担保形成影响，故世欧公司主张林嫔承担逾期办证的违约责任，应予支持，但基于公平原则，违约金标准应调整为日万分之一，违约期从2018年5月4日开始标准计算至2019年2月2日林嫔办妥不动产权证书之日止共计274天，违约金计算为73976.38元。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，一审判决：一、世欧公司应于判决生效后十日内向林嫔支付逾期办证违约金52107.45元；二、林嫔应于判决生效后十日内向世欧公司支付逾期办证违约金73976.38元；三、驳回林嫔的其他诉讼请求；四、驳回世欧公司的其他反诉请求。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，林嫔与世欧公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律规定，应为有效合同，双方均应依约履行。鉴于本案讼争房产于2017年3月22日已具备完备的权属登记条件，且世欧公司亦于2018年2月2日再次向林嫔发出办证通知，但林嫔未按照合同约定及时履行办证义务，已构成违约。林嫔主张系因世欧公司工作人员失误致使其延迟办证，且其未收到世欧公司寄送的办证通知，不应承担逾期办证违约责任。就此，林嫔未提供相关证据予以证明，且世欧公司系按照讼争合同约定的联系方式向林嫔寄送办证通知，故林嫔的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。因此，世欧公司诉请林嫔承担逾期办证违约责任，符合合同约定和法律规定，一审法院根据公平原则，酌情将逾期办证违约金标准调整为日万分之一，并无不当。 综上所述，林嫔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1649元，由上诉人林嫔负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 宁 审判员 林智远 审判员 陈 雯 二〇一九年八月三十日 法官助理吴文俊 书记员薛初曦 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。