江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7089号原告（反诉被告）：朱婷婷，女，1982年2月14日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：邱艳，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱然，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告（反诉被告）：衣超，男，1980年5月20日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：邱艳，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱然，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告（反诉原告）：费云兴，男，1958年1月15日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告（反诉原告）：董梅芳，女，1957年12月31日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：无锡尚家房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320206MA1MT8P672，住所地无锡市隐秀路1009号、1011号。法定代表人：舒奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张金奎，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）朱婷婷、衣超与被告（反诉原告）费云兴、董梅芳、被告无锡尚家房产经纪有限公司（以下简称尚家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱婷婷、衣超及其委托诉讼代理人邱艳、朱然，被告费云兴、董梅芳，被告尚家公司的委托诉讼代理人张金奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱婷婷、衣超向本院提出诉讼请求：1.判令两被告配合其办理无锡市梁溪区五星家园233-2902号房屋的过户手续。2.判令两被告承担其委托律师而产生的律师费10000元。3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：其与费云兴、董梅芳在2018年4月15日签订了一份《无锡市房屋买卖（居间）合同》，购买被告名下的无锡市梁溪区五星家园233-2902房屋，合同约定双方在原告贷款放款后三个工作日内办理房屋过户手续。其贷款审批手续已于2018年7月11日完成，此后其多次要求被告配合办理过户，但费云兴、董梅芳拒不履行合同义务，已构成违约；尚家公司作为买卖合同的提供方、居间方，是不走资金托管的发起方和协调方，因尚家公司不适当地履行合同居间义务，致使买卖双方无法按照合同约定完成交易，其行为亦构成违约。诉讼中，朱婷婷、衣超变更诉讼请求为1.判令解除其与费云兴、董梅芳签订的合同，由两被告双倍返还定金40000元（其中5000元由尚家公司代收）。2.判令尚家公司与其解除合同，退还贷款评估费4600元。3.判令三被告承担其租金损失4590元。4.判令三被告承担其律师费12500元及保全担保费800元。5.本案诉讼费由三被告承担。被告费云兴、董梅芳辩称：1.其仅收到1.5万元定金，未收到其他购房款项，朱婷婷、衣超未按照合同的约定将购房款汇入托管帐户，系违约方，其不承担违约责任，定金不予退回，可抵冲应由朱婷婷、衣超支付的违约金。2.朱婷婷、衣超所主张的租金及律师费损失是因朱婷婷、衣超自身的违约行为造成的，不应由其赔偿，请求驳回朱婷婷、衣超的诉讼请求。被告尚家公司辩称：其已经帮朱婷婷、衣超办理了贷款手续且通过了银行的审批，收取的评估费用也已经交给评估公司用于出具评估报告、办理贷款手续，银行会将贷款直接汇入出卖方账户，符合合同约定，其不是合同的违约方，不认可朱婷婷、衣超主张的租金损失，不同意解除合同，也不同意返还评估费，支付律师费、保全担保费损失。反诉原告费云兴、董梅芳向本院提出反诉请求：1.判令解除上述《房屋买卖合同》；2.判令朱婷婷、衣超支付违约金10万元；3.由朱婷婷、衣超负担本案诉讼费用。事实和理由：其与朱婷婷、衣超签订了《房屋买卖合同》后，已经自觉、全面地履行了自己应尽的各项义务，而朱婷婷、衣超未在合同约定的时间内支付购房款，系违约方，应承担违约责任。反诉被告朱婷婷、衣超辩称：1.其与费云兴、董梅芳签订的房屋买卖合同合法有效，合同之所以没有履行，是因为尚家公司未按照合同的约定提供中介服务，费云兴、董梅芳拒不配合办理相关手续。2.其贷款手续由尚家公司代为办理，其作为购房者，不具备掌握房产交易专业知识的能力，故选择尚家公司作为中介方帮助完成交易，与费云兴、董梅芳产生纠纷后，也一直在积极协调解决矛盾，但费云兴、董梅芳并无履行合同的诚意，其只得变更诉讼请求为要求解除合同，费云兴、董梅芳要求其支付10万元违约金无相应的依据，请求驳回费云兴、董梅芳的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月15日，甲方费云兴、董梅芳与乙方衣超、朱婷婷，居间方尚家公司签订了一份《无锡市房屋买卖（居间）合同》，约定费云兴、董梅芳将名下无锡市梁溪区五星家园233-2902房屋出卖给衣超、朱婷婷，该房屋成交价100.2万元；贷款时间及付款方式：衣超、朱婷婷于2018年4月13日前支付定金2万元，其中0.5万元经双方同意由尚家公司收作为暂存款；衣超、朱婷婷于办理资金托管当日将房款36万元存入房管部门指定的资金托管账户，衣超、朱婷婷委托尚家公司于2018年6月20日前办理54万元商业贷款，衣超、朱婷婷于产权过户当日支付费云兴、董梅芳房款8.2万元。尚家公司为甲乙双方提供交易机会，并协助甲、乙双方办理产权过户手续，甲、乙双方须在2018年6月15日前提供相应的合法证件和需要资料，并办理网签和资金托管。违约责任：1.甲方保证合同所述情况与事实完全相符，且对该房屋拥有完整所有权或使用权，能完全支配处置等。2.甲乙双方应积极配合丙方办理贷款及过户等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项费用，未按约定办理的视为违约，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%每天作为延迟履行违约金。逾期7日守约方有权选择即时解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。3.若甲方违约，未按预定期限提供相关材料或未按约定期限办理相关手续或未按约定时间交房，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房屋成交价的0.05%每天作为延迟履行违约金。逾期7日乙方有权选择即时解除本合同并向甲方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金，并将所收的定金双倍退还乙方；若该房屋自签订合同至甲方违约日，该房屋的实际价格与合同约定的成交价有所上涨，乙方应向甲方要求支付实际上涨部分的金额，一并作为违约赔偿。4.若乙方违约，未按约定期限提供相关材料或未按约定期限办理相关手续或未按约定期限付款，每逾期1日，乙方应向甲方支付该房屋成交价的0.05%每天作为延迟履行违约金。逾期7日甲方有权选择即时解除本合同且有权向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。自签订合同至乙方违约日，该房屋的实际价格与合同约定的成交价有所下跌，甲方应向乙方要求支付实际下跌部分的金额，一并作为违约赔偿。乙方已经正常支付丙方佣金除外，等等。双方还特别约定，甲乙双方需积极配合丙方办理相关手续，甲乙双方协商决定2018年10月30日前房款到甲方账户（过户之后到银行解冻贷款），贷款审批下来资金到托管中心3个工作日内办理过户，如果超期合同作废，甲乙双方均确认定金不退，等。合同签订后，朱婷婷、衣超依约支付了20000元定金（其中15000元由费云兴、董梅芳收取，5000元由尚家公司暂存），并将评估费4600元交至尚家公司，尚家公司为朱婷婷、依超办理了普通贷款手续（资金并非存入托管账户），并通过了贷款审批，但因费云兴、董梅芳坚持要求资金全部存入托管账户后再办理过户手续，双方产生纠纷，且未就合同履行方式协商一致，朱婷婷、衣超遂委托律师向本院提起诉讼，并支付了律师费12500元、申请保全支付担保费800元。费云兴、董梅芳在本案诉讼过程中坚持要求朱婷婷、衣超将购房款存入资金托管账户，但在法庭辩论终结前尚未开设托管账户。本院认为：朱婷婷、衣超与费云兴、董梅芳及尚家公司三方签订的房屋买卖（居间）合同系当事人真实意思的表示，合法有效，当事人均应按照约定履行。朱婷婷、衣超与费云兴、董梅芳产生纠纷的原因是朱婷婷、衣超办理的系普通贷款手续，贷款审批后未存入托管账户，而费云兴、董梅芳坚持要求朱婷、衣超办理将所有购房款全部存入托管账户。本院认为，朱婷婷、衣超在签订合同后，根据尚家公司的安排办理贷款手续并通过了初步审批，说明朱婷婷、衣超有履行合同的能力且为履行合同实施了积极的行为，对于合同解除没有过错，不属违约方；费云兴、董梅芳出于资金安全的考虑，要求朱婷婷、衣超按照合同的约定将购房款全部存入托管账户后再办理房屋过户手续，符合合同的约定，亦非违约方；因双方要求履行合同的方法不一致，导致合同无法继续履行，且双方均要求解除合同，故双方签订的合同应予以解除；合同中虽有“甲乙双方协商决定2018年10月30日前房款到甲方账户，如果超期合同作废，甲乙双方均确认定金不退”的约定，但费云兴、董梅芳在本院限定的时间内未开设资金托管账户，朱婷婷、衣超非因自身的原因未按照合同的约定履行，故朱婷婷、衣超与费云兴、董梅芳互不承担违约责任；合同解除后，费云兴、董梅芳应将收取的定金返还朱婷婷、衣超；本院对朱婷婷、衣超要求费云兴双倍返还定金的诉讼请求及费云兴、董梅芳要求朱婷婷、衣超支付违约金的反诉请求均不予支持。尚家公司在为朱婷婷、衣超办理贷款手续时，未按照合同的要求选择合适的银行办理贷款手续，是造成合同无法继续履行并最终解除的直接原因，应赔偿朱婷婷、衣超的评估费、律师费、担保保全费的损失并承担本案的诉讼费，但朱婷婷、衣超要求费云兴、董梅芳及尚家公司承担其租金损失的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除朱婷婷、衣超和费云兴、董梅芳及无锡尚家房产经纪有限公司于2018年4月15日签订的《无锡市房屋买卖（居间）合同》。二、费云兴、董梅芳于本判决生效后的十日内向朱婷婷、衣超返还定金15000元。三、无锡尚家房产经纪有限公司于本判决生效后的十日内向朱婷婷、衣超返还暂存款5000元、赔偿损失17900元，合计22900元。四、驳回朱婷婷、衣超的其他诉讼请求。五、驳回费云兴、董梅芳的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1440元、反诉费1150元、保全费1270元，以上合计3860元，由无锡尚家房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  冯朝昱审 判 员  徐 刚人民陪审员  陈晓春二〇一九年八月二十六日书 记 员  诸 琳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。