云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初808号原告:赵廷国，男，生于1968年7月3日，汉族，高中文化，云南省孟连县人，个体户，现住普洱市孟连县。委托诉讼代理人：余舒婷，云南乾楷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李淆嘎，男，生于1971年6月21日，汉族，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。被告：白雪梅，女，生于1969年6月10日，哈尼族，大专文化，云南省墨江县人，现住普洱市思茅区。被告：杨进华，男，生于1972年6月24日，彝族，大专文化，云南省墨江县人，现住普洱市思茅区。原告赵廷国与被告李淆嘎、白雪梅、杨进华合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵廷国的委托诉讼代理人余舒婷、被告白雪梅、被告杨进华到庭参加了诉讼，被告李淆嘎经本院送达应诉材料及开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告赵廷国向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同向原告返还购房款668000元；2.判令被告李淆嘎向原告支付违约金215400元；3.判令被告白雪梅、杨进华共同向原告支付违约金215400元；4.判令三被告向原告支付自2012年2月15日起至三被告实际清偿之日止的资金占用费(其中被告李淆嘎应按中国人民银行同期贷款基准利率计算并支付,被告白雪梅、杨进华应按照约定的月利率2%计算并支付）；5.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2007年11月27日，被告李淆嘎将其位于普洱市思茅区车库出售给汪丽萍夫妇，后又故意隐瞒事实真相，于2011年3月27日通过普洱市思茅区前进房地产服务所（以下简称前进所）将该套房屋对外出售。前进所接受被告李淆嘎的委托后，于2012年1月12日与原告签订《前进房地产经济机构房屋售购合同书》，该合同经（2017）云0802民初2747号《民事判决书》确认真实性，但不认为是买卖合同，据此，原告与前进所约定“乙方在合同签订之日先付36.8万元，在办理好购房合同后付30万元整，余款5万元在办理好房屋产权证后付清。甲方在收到首付款后把房屋交付给乙方，并协助办理房屋产权；不按合同约定执行的一方应向无过错方支付合同价款30%的违约金”的内容系双方真实意思表示，合法、有效。合同签订后，原告向前进所支付了共计668000元购房款。原告交付购房款后，被告李淆嘎一直以各种理由不为原告办理过户登记，前进所亦未按照合同约定为原告与被告李淆嘎办理正式购房合同及房屋过户登记。此后汪丽萍夫妇已对该套房屋装修入住，并向法院提起诉讼要求过户该套房屋，届时原告才得知自己的权益因被告李淆嘎一房二卖的违约行为受到侵害。故被告李淆嘎应向原告返还购房款并承担相应违约责任。另，前进所未尽审查义务将产权存在争议的房屋出售给原告，并为了促成交易与原告签订合同，双方明确约定了各自的权利义务及违约责任。因前进所收取了原告高额购房款却未能履行合同约定的相关义务，其于2017年8月1日与原告签订《调解协议》，承诺自愿偿还原告已支付的共计668000元购房款，如未按时偿还，则按月息2%向原告支付欠款利息。综上，前进所也应向原告返还购房款并承担相应违约责任。前进所已于2013年5月22日注销，其经营者为被告白雪梅，其与被告杨进华（合同经办人）原系夫妻关系，双方于2016年2月26日登记离婚，该笔债务产生于二被告夫妻关系存续期间。原告认为，三被告的行为违背了诚实信用原则，构成根本违约，给原告的经济及家庭生活造成了严重影响。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令支持原告的全部诉讼请求。被告李淆嘎未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。被告白雪梅辩称，前进所作为原告与被告李淆嘎房屋买卖的中介机构，已经充分尽到了其义务，并不存在违约行为，不应承担责任。被告白雪梅之所以在《调解协议》上签字，是因为当时被告李淆嘎的亲戚表示愿意代被告李淆嘎偿还300000元。在签订协议时，被告白雪梅未看合同内容，基于与原告是朋友关系，被告才签了字。由于前进所并不存在违约行为，且《调解协议》并非被告白雪梅的真实意思表示，故原告的诉讼请求不应得到支持。被告杨进华辩称，其不认可原告的诉讼请求，前进所作为中介机构已经履行了应尽义务，被告白雪梅之所以在《调解协议》上签字，是由于其在被告杨进华不在场的情况下，受到了原告胁迫。由于被告李淆嘎无履行能力，原告才选择起诉被告杨进华、白雪梅。扣除被告杨进华已交付给被告李淆嘎的购房款，前进所收取了60000元左右款项，待结算后被告杨进华愿意将该款退还原告。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，三被告未向本院提交证据。当事人的举证、质证情况本院在卷佐证。针对原告提交的证据，本院认定如下：1.（2017）云08民终117号《民事判决书》一份。证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，能证明被告李淆嘎对本案所涉房屋一房二卖后产生法律纠纷，法院已进行处理的事实，本院予以确认。2.《前进房地产经纪机构房屋售购合同书》一份。证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，能证明2012年1月12日，被告杨进华代表前进所与原告赵廷国签订房屋售购合同，约定将本案所涉房屋、车库以718000元价款出售给原告，并对付款方式、违约责任等事项进行了约定的事实，本院予以确认。3.《调解协议》一份。证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，能证实原告于2017年8月1日与被告白雪梅签订《调解协议》，约定由被告白雪梅偿还原告668000元，双方亦对付款方式等事项进行了约定的事实，本院予以确认。4.（2017）云0802民初2747号《民事判决书》一份。证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，能证明原告起诉被告白雪梅、杨进华房屋买卖合同纠纷一案，经法院审理后认为，双方之间未形成房屋买卖合同关系的事实，本院予以确认。经审理，本院查明以下法律事实：2007年11月27日，被告李淆嘎与案外人汪丽萍签订《房屋转让协议》，约定将位于普洱市思茅区车库出售给汪丽萍，转让价格为238000元。协议签订后，汪丽萍、尚春（汪丽萍丈夫）向被告李淆嘎支付了购房款223912元，由于被告李淆嘎未交付房屋，汪丽萍、尚春于2013年9月自行搬入该房屋居住。上述购房合同签订后，被告李淆嘎于2011年2月25日将上述房屋在前进所挂牌出售，并于2011年3月13日与原告赵廷国约定将该房屋及车库出卖给原告。前进所的实际经营者杨进华代表前进所于2012年1月12日与原告补签《前进房地产经纪机构房屋售购合同书》，约定将房屋及车库以718000元价款出售给原告，由原告在合同签订当日先行支付368000元，签订购房合同后付300000元，余款50000元在办理好房屋产权证后付清，不按合同约定执行的一方应向无过错方支付30%的违约金。原告赵廷国于合同签订当日向被告杨进华交付购房款368000元，于2012年2月15日转账支付300000元，合计668000元。此后，被告杨进华向被告李淆嘎转付了大部分房款。因对涉案房屋、车库权属发生争议引发诉讼，经（2015）思民重字第6号民事判决及（2017）云08民终117号民事判决确认：1.汪丽萍与李淆嘎签订的《房屋转让协议》有效；2.由汪丽萍、尚春根据《房屋转让协议》约定自行办理普洱市国土资源局“茗源居小区”6幢1单元202室房屋与“茗源居小区”8幢8-2号车库的产权证照手续。2017年8月1日，原告与前进所的经营者即被告白雪梅签订了《调解协议》，被告白雪梅承诺自愿偿还原告已支付的共计668000元款项，其中2017年8月31日前偿还368000元，剩余的300000元，双方于2017年8月31日后另行协商，如未按时偿还，则按月息2%向原告支付欠款利息。此后，被告白雪梅未按约定付款。原告赵廷国于2017年10月25日以被告白雪梅、杨进华为房屋出售方提起诉讼，要求被告白雪梅、杨进华返还购房款668000元及支付违约金、资金占用费。法院作出（2017）云0802民初2747号判决确认，前进所作为中介机构，受房屋所有权人李淆嘎的委托售卖房屋，赵廷国与白雪梅、杨进华之间未形成房屋买卖合同关系，最终判决驳回原告赵廷国的诉讼请求。另查明，《前进房地产经纪机构房屋售购合同书》签订时，被告杨进华、白雪梅系夫妻关系，前进所登记的经营者为被告白雪梅，二被告于2016年2月26日登记离婚。前进所于2013年5月22日注销。本院认为，本案存在两个法律关系，一是原告赵廷国与被告李淆嘎之间的房屋买卖合同关系，二是前进所作为居间人与当事人形成的居间合同关系。被告李淆嘎将房屋委托前进所挂牌出售，前进所作为居间方，促成原、被告达成房屋买卖的合意，虽原告与被告李淆嘎之间并未直接订立房屋买卖合同，而是由前进所与原告签订《前进房地产经纪机构房屋售购合同书》，但原告明知实际出售人是被告李淆嘎，对前进所签订合同的行为并未提出异议，被告李淆嘎亦未提出异议，且认可合同内容并收取了购房款，故应认定该合同的实际相对方是原告与被告李淆嘎，该合同的内容不对前进所产生约束力。该合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对原告与被告李淆嘎均具有约束力。原告赵廷国履行付款义务后，因被告李淆嘎已先行将房屋出售给案外人，经生效民事判决确认该房屋由案外人取得产权，被告李淆嘎一房二卖的违约行为致使原告不能取得房屋产权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于被告李淆嘎已不可能履行交房义务，故原告支付的购房款668000元，其理应返还，并应按合同约定的计算方式即按实际付款的30%计算向原告支付违约金，违约金为668000元×30%=200400元。至于原告主张的资金占用费，由于本院已支持了违约金，且其并未提交证据证明其实际遭受的损失高于约定的违约金数额，故本院不予支持。关于被告白雪梅、杨进华是否应承担责任的问题。本案中，前进所并非买卖合同的相对方，作为居间人，并无证据证明其对被告李淆嘎一房二卖导致原告损失存在过错，故前进所注销后，被告白雪梅、杨进华作为经营者亦不应承担原告不能取得房屋损失的赔偿责任及支付违约金。被告白雪梅根据中介机构的责任情况本不应承担原告不能取得房屋的损失赔偿及支付违约金责任，但其此后与原告签订了《调解协议》，庭审中其虽认为并非真实意思表示，但未提交证据证明，从协议内容来看，属债务加入，即为保障债权人实现债权，在原债务人不脱离合同关系的前提下，第三人加入到合同关系中，与债务人共同承担合同义务，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认，根据诚实信用原则，被告白雪梅应对上述668000元债务承担共同还款责任，其承担责任后，有权向被告李淆嘎进行追偿。至于资金占用费，由于被告李淆嘎不承担资金占用费，故原告主张被告白雪梅承担资金占用费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李淆嘎、白雪梅于本判决生效之日起十五日内向原告赵廷国返还购房款668000元；二、由被告李淆嘎于本判决生效之日起十五日内向原告赵廷国支付违约金200400元；三、驳回原告赵廷国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14689元，由原告赵廷国承担3080元，由被告李淆嘎承担6559元，由被告白雪梅承担5050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  杨昌金人民陪审员  李 波人民陪审员  罗耀明二〇一九年八月十九日法官助理查方艳书记员白文琳