昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0112民初4399号原告：林利，女，土家族，1984年8月24日出生，身份证登记住址：湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人：洪雨泉，建纬(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘冰雪(实习)，建纬(昆明)律师事务所律师，一般授权代理。被告：云南正林实业集团有限公司。统一社会信用代码：91530000790281352A。住所地：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。法定代表人：卢圣敬，系公司董事长。委托诉讼代理人：李昱成，泰和泰(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。原告林利与被告云南正林实业集团有限公司(以下简称“正林公司”)商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案，并依法适用简易程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理，原告林利的委托诉讼代理人洪雨泉、被告正林公司的委托诉讼代理人李昱成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告林利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《山海城邦马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》；2.判令被告返还原告已经支付的购房款共计4500720元；3.判令被告向原告支付已付购房款的利息，自2013年12月23日起按同期银行贷款利率4.35%计算至实际返还购房款之日止，暂计算至2019年1月31日为1014256元；4.判令被告向原告支付房款总价10%的违约金共计450072元；5.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实及理由：2013年原告与被告签订《山海城邦马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》，协议约定原告认购位于昆明市西山区马街街道办事处的山海城邦马街摩尔城项目一期G6幢第31层写字楼，建筑面积约1880㎡，单价为7980元/㎡，总房款为15002400元，待被告通知原告与被告签订《商品房购销合同》。认购协议签订后，原告分两次向被告支付购房款共计4500720元，被告向原告出具两份《收款收据》，但被告一直未与原告签订《商品房购销合同》。经原告多次催告，被告仍未履行认购协议与原告签订《商品房购销合同》。2018年6月，原告再次要求被告履行认购协议时，获悉在原告不知情的情况下，被告将涉案房屋所属建筑物以在建工程抵押的方式抵押给银行，其行为严重损害了原告的合法权益，导致原告合同目的已无法实现。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告正林公司辩称，一、双方签署的《山海城邦马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》不符合约定及法定解除条件，双方应依法继续履行。1.正林公司激励公司员工，拟将公司开发的部分商品房以低于市场价格用于公司员工内部认购，获得认购资格的员工在认购房屋的基础上，以较高的市场价格转让房屋，以获取房屋转让差价，最终达到激励目的，为避免重复交纳房屋交易税费，双方均同意不再办理商品房购销合同备案，正因如此，认购协议签署后，林利等人并未要求正林公司与其签订正式的《商品房购销合同》，正林公司同时也未催促原告支付剩余的70%房屋认购款。对此，双方签署的认购协议第五条第三款约定“……在甲方取得商品房预售许可证之后，乙方若选择办理银行按揭付款的，在具备签订《商品房购销合同》和办理银行按揭贷款条件时，甲方可配合乙方将合同成交单价最多可提高至13000元/㎡……”。在双方签署《山海城邦马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》，被告已经将该项目土地使用权抵押事宜告知原告方，对此，双方签署的《山海城邦马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》第五条第五款约定：“甲方对山海城邦马街摩尔城项目一期已设定(或将设定)土地使用权抵押，甲方确保不影响该商品房屋所有权证的办理。”3.涉案项目已经基本完工，同时被告正林公司目前也在积极处理解除抵押及查封的手续，双方签署的认购合同不存在无法履行的最终结果。二、如经人民法院审理认为被告违约的，被告认为，原告要求被告正林公司承担已付款资金占用利息及按房款总价10%支付违约金的请求属于重复主张，且违约金主张过高，请求法院依法予以调整。首先，原告并未按认购协议约定交清总房价款，其缴纳的金额只是总房价的30%，原告本身也存在违反合同约定的付款义务的情形。原告主张的认购协议第五条第一款中约定的正林公司承担违约责任的前提是，原告按照认购协议约定支付全部认购款。本案中，原告并未支付全部认购款，因此正林公司应当承担违约责任的前提条件没有成就，原告要求正林公司承担违约责任没有事实和法律依据。其次，由于原告没有按照认购协议约定交清全部房价款，即使是因正林公司违约给原告造成损失的，也只应限于已交款范围内的损失。结合庭审，本案认定事实如下：2013年原告林利与被告正林公司签订了《山海城邦·马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》约定：原告认购位于昆明市西山区马街街道办事处的山海城邦·马街摩尔城项目一期G6幢第31层写字楼，建筑面积约为1880㎡，单价为7980元/㎡，总房款为15002400元，原告须于2013年12月3日前支付10%房款，即1500000元，于2013年12月28日前支付20%房款，即3000720元，剩余购房首期款在被告取得商品房预售许可证后，签署《商品房购销合同》时支付，余款由银行提供按揭贷款，原告承诺按照被告通知时间凭本协议、身份证件、收据以及被告要求的其他资料到被告营销中心签署《商品房购销合同》，如被告在原告履行上述约定后，拒绝与原告签订《商品房购销合同》，则按房屋总价款的10%向原告支付违约金，剩余已付款项在30个工作日内无息退还；在被告取得商品房预售许可证之后，原告若选择办理银行按揭付款的，在具备签订《商品房购销合同》和办理银行按揭贷款条件时，被告可配合原告将合同成交单价最多可提高至13000元/㎡，被告对山海城邦·马街摩尔城一期已设定(或将设定)土地使用权抵押，但被告确保不影响该商品房所有权的办理。上述认购协议签订后，原告分别于2013年12月5日、2013年12月23日向被告支付1500000元、3000720元。被告正林公司于2014年11月14日取得涉案房屋商品房预售许可证。原告因本案诉讼产生保全担保费11930元，保全申请费5000元。以上事实有原、被告的陈述及原告提交的《山海城邦·马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》、正林公司收款收据、预售许可证查询表、诉讼财产保全责任保险发票等证据在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十条第二款规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，一、原、被告双方签订的《山海城邦·马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律效力性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。原告按照约定向被告支付了400720元，被告正林公司取得商品房预售许可证之后，未与原告签订商品房购销合同，其虽辩称有能力继续履行合同，不同意解除上述认购协议，但至本案庭审结束仍不能确定涉案房屋的交房时间，并明确因无法进行网络备案，故暂时无法签订商品房购销合同，且《山海城邦·马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》不适于强制履行，故本院对原告要求解除《山海城邦·马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》的诉讼请求予以支持。因原告已按照上述协议约定实际向被告支付房款4500720元，协议解除后，被告应当将上述房款返还原告；二、对于原告主张的违约金，根据原被告双方协议约定，在原告履行约定义务后，如被告拒绝与原告签订《商品房购销合同》，则按房屋总价款的10%向原告支付违约金，因被告直至庭审时均表示愿意继续履行认购协议，认购协议解除的原因并非被告具有拒绝签订《商品房购销合同》这一明示毁约行为，不符合双方约定的违约金适用条件，故对原告诉请的违约金，本院不予支持；三、对于原告主张的已付购房款的利息，因被告收取原告支付的购房款后一直占用至今，客观上造成原告利息利益的损失，庭审中，原告明确其主张的利息从被告收到原告支付的最后一笔购房款之日即2013年12月23日起算，同时，因2013年至今银行贷款利率有所调整，之后也可能进行调整，但原告主张的利率标准为“按同期银行贷款利率4.35%计算”，故本院酌情判令被告向原告支付已付购房款4500720元自2013年12月23日起至实际还款之日止，按同期银行贷款利率且不超过年4.35%计算的利息(如同期银行贷款利率高于年4.35%按照年4.35%计算，低于年4.35%则按照同期银行贷款计算)；四、对于原告主张的保全担保费，因原、被告双方并未对此进行约定，且该费用并非实现债权必然产生的费用，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告林利与被告云南正林实业集团有限公司签订的《山海城邦·马街摩尔城(一期)G6办公楼认购协议》；二、被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告林利购房款人民币4500720元；三、被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告林利以已付购房款人民币4500720元为基数，自2013年12月23日起至实际还款之日止，按同期银行贷款利率且不超过年4.35%计算的利息(如同期银行贷款利率高于年4.35%按照年4.35%计算，低于年4.35%则按照同期银行贷款计算)；四、驳回原告林利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取人民币26778元保全费人民币5000元(原告已预交)，由原告承担5403元，被告云南正林实业集团有限公司承担26375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行申请强制执行的期限为二年。审判员 肖 非二〇一九年八月三十日书记员 游天宇