文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初1320号原告：重庆华堃商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路116-118号（都市广场B区）平街第三层3102#，统一社会信用代码91500103MA5UNNH26U。法定代表人：蒲志伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒲旭，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：刘贤林，男，汉族，1990年9月21日出生，住重庆市巫山县。原告重庆华堃商业管理有限公司（以下简称“华堃公司”）与被告刘贤林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华堃公司的委托诉讼代理人蒲旭，被告刘贤林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华堃公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》于2018年7月31日解除；2.判令被告支付2018年6月1日至2018年7月31日的承租费26000元；3.判令被告已支付的履约保证金39000元作为违约金，原告不予退还；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原被告双方于2017年10月23日签订了《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于重庆市渝中区XX路116-118号(XX广场B区)“临江旅游购物城”一层14号商铺。合同签订后，原告按约于2017年11月3日将租赁商铺交付被告使用。合同履行中，原被告双方分别于2017年12月13日、2017年12月29日签订了《补充协议》及《临江旅游美食商城1楼租赁户联名申请书》，确认商场于2017年12月29日开业，并共计增加被告2个月的免租期。合同履行中，被告仅支付了第一季度的承租费用，因被告未能按时支付第二季度承租费用，拖欠2个多月，原告根据双方合同的约定于2017年7月27日向被告邮寄了《解除合同通知书》，通知被告双方签订的商铺租赁合同于2017年7月31日解除。被告刘贤林辩称，双方签订《补充协议》及《临江旅游美食商城1楼租赁户联名申请书》后，由于2018年4月18日原告仍在对“小龙坎”门头进行整改，所以免租期应该顺延至2018年4月18日，该顺延期还不包括补充协议约定的一个月免租期。2018年4月，原告将被告楼上的商铺出租并进行装修（装修是商户在装修还是原告在装修被告不清楚），因为楼上的商铺要安装下水道，就在被告的屋顶上施工，动静和声音很大，其他商户都知道。2018年5月中旬楼上装修，将被告的店铺的屋顶直接全部拆除，当时在租金期内原告不让被告营业了。2018年5月1日，因原告说被告没有缴纳租金，原告在没有事先通知被告的情况下就将被告商铺直接断电，被告和其他商户找原告方谈过一次，原告将电恢复保证被告的食材不受损，但不同意被告继续进行经营。大概在2018年5月中旬的一天晚上12点左右被告打110报警，是因为原告强拆被告的商铺，并未对被告商铺内的食材和设备保护、撤离，被告开的炸鸡店，店内几万元的设备、食材都损失了。被告的商铺在租期内，在扣除免租期后是缴清了租金的。原告强拆被告商铺时是在租金期内。2018年6月中旬被告与原告协商，原告回复如果被告不继续经营是不会赔偿被告的损失的，并强行收回店铺。被告也没有收到原告述称的解除合同通知书，而且原告不具备解除合同的条件和理由，原告为了另行将涉案商铺租出，单方面违约解除合同。原告在租金有效期内将涉案店铺拆除，并未让被告继续经营，已经违约。原告夸大宣传，并没有按照宣传资料上面进行装修。被告认为双方签订的租赁合同还未解除，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年10月23日，华堃公司（甲方，出租方）与刘贤林（乙方，承租方）签订《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于重庆市渝中区XX路116-118号（XX广场B区）“临江旅游购物城”一层14号商铺（建筑面积约30.18平方米，使用面积约16.6平方米）出租给乙方经营使用；租赁期为2017年11月3日起至2022年11月30日止，交铺时间2017年11月3日（具体以甲方通知为准）；乙方应于合同约定或甲方通知的日期前往商铺所在地办理该商铺的交接手续，不论乙方是否办理交接手续，甲方通知的交付日为该商铺交付日期。装修期从甲方通知的交付日起开始计算；合同约定的装修期届满次日开始计算承租费用，但本合同另有约定的除外；首年月承租费用按13000元计算，自第2年起，每年在上一年承租费用的基础上递增5%，2017年12月1日至2018年11月30日，月承租费用为13000元；承租费用应按期缴纳，支付方式为按季度支付，乙方需提前1个月将下期（季度）承租费用支付给甲方，商铺的使用采取先付承租费用后使用的原则。乙方须于本合同签订当日向甲方缴纳第一期的承租费用；承租费用由商铺租金及商场综合管理费构成，其中商铺租金为370.75元/平方米/月，商铺综合管理费为60元/平方米/月。递增比例与承租费用递增比例一致；乙方的装修期为自甲方交铺之日起至2017年11月30日止。装修期内甲方不计收乙方承租费用，但本合同另有约定的除外；装修期内，乙方除免交承租费用外，其余本合同中约定的其他费用（如水电费等）不得免除；本合同履行期间，如乙方违反本合同约定单方提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，则乙方须向甲方补交装修期内的承租费用（按首年度月承租费用计算）；乙方须向甲方缴纳39000元作为本合同的履约保证金，该保证金在本合同签署当日一次性缴清；甲方发给乙方的相关通知、函件以送达乙方租赁商铺或邮寄（以EMS方式）至本合同第一条载明的地址即视同送达乙方。在乙方经营期间，甲方在乙方商铺内张贴公告视为送达；若乙方违反合同约定，未能在约定期限内足额缴纳承租费用的，乙方应按欠交费用的每日千分之一向甲方交纳滞纳金；若乙方未足额交纳承租费用及其他各项费用超过5天时或未经甲方同意擅自变更经营项目/范围的，视为乙方违约，甲方有权停止出租商铺能源（包括水、电等）供应，封闭出租商铺，留置乙方承租商铺内的商品、器具等，由此造成的一切损失由乙方自行承担，甲方除向乙方追缴应交承租费用和征收滞纳金外，有权单方面解除本合同；本合同履行期间，如乙方违反本合同约定单方提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方已交的履约保证金及其它费用作为违约金处理，同时乙方还应向甲方支付同期（解除合同时）3个月承租费用的违约金，并补交装修期内的承租费用，给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失；本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效，具有同等法律效力；本合同汇集并代替了合同签订前双方就签订本合同达成的全部协议及口头承诺。合同签订前双方达成的协议或承诺与本合同不一致的，以本合同约定为准。该合同并对双方的其他权利及义务进行了约定。合同签订当天，刘贤林向华堃公司支付了履约保证金39000元、商铺承租费39000元。2017年11月3日，华堃公司与刘贤林签署《临江旅游商城交铺确认书》，刘贤林于2017年11月3日实际接收了1F14商铺。2017年11月25日，刘贤林向华堃公司支付电费1000元、装修保证金4000元。2017年12月13日，华堃公司（甲方）与刘贤林（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲乙双方于2017年10月23日签订了《商铺租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于重庆市渝中区XX路116-118号（XX广场B区）“临江旅游购物城”1层14号商铺。合同履行中，经甲乙双方协商一致，达成如下补充协议：1.“临江旅游购物城”1楼商场暂定于2017年12月29日正式开业。2.甲方同意给予乙方1个月（即2017年12月29日至2018年1月28日）免租期，甲方自2018年1月29日起开始计收乙方租金/承租费用，但本协议另有约定的除外。3.乙方同意于本协议签订后立即进场装修商铺，承诺于2017年12月29日前完成商铺装修并正式开始营业。4.若乙方未能于2017年12月29日前完成商铺装修，或未能于2017年12月29日正式营业，则每延迟一天，乙方应向甲方支付违约金500元，同时本协议第2条约定作废。5.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。6、除本协议另有约定外，其他事宜均以《商铺租赁合同》约定为准。2017年12月29日，华堃公司在一楼租赁商户（包括刘贤林在内）提交的《临江旅游美食商城1楼租赁户联名申请书》上加盖公章表示予以认可，该申请书的主要内容为：华堃公司：2017年12月25日，临江旅游美食商城一层租赁户与商场管理方就商场开业相关问题进行协商，并提出以下建议：1.小龙坎门头问题：强烈要求商场管理方责成小龙坎火锅将通道门全部拆除并按平面图所示进行扩大，小龙坎门头上方打上“临江旅游美食商城”项目的醒目招牌，另在小龙坎门头上方标明临江旅游美食商城经营的主力业态。2.商场计租日：本商场1楼租赁户与商场协商于2017年12月29日开业并开始计租。因小龙坎门头封闭施工，商场对1楼租赁户增加1个月免租期。商场管理方及1楼租赁户责成小龙坎对门头在1个月之内整改完成，否则免租期顺延。3.就餐区：现在商场就餐区共有70个座位，当就餐区无法满足商家需求时，商场管理方在1楼30㎡区域未出租之前设置临时就餐区，该区域一旦出租，临时就餐区域将撤除。4.推广方案：商场管理方提供商场推广方案及商场整体运营方案，商家在2017年12月28日前，提供配合商场推广的优惠活动方案，商场场外宣传推广方案需要得到商圈相关部门的批准。5.燃气：商场方负责在本周内协调天然气主管通气。6.1楼租赁商户与商场管理方协商，此次申请通过后，商场管理方不再给商家增加更多优惠条件。7.小龙坎通道顶灯功率与商场公共区域顶灯功率一致。2018年7月27日，华堃公司按照《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》中约定的刘贤林地址重庆市巫山县官渡镇石佛村7组16号通过EMS（邮单号：1001158190230）向刘贤林寄送《解除合同通知书》，通知书内容为：刘贤林，贵我双方于2017年10月23日签订了《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》（合同编号：L1-1F-14）,约定由贵方承租我司位于重庆市渝中区XX路116-118号（XX广场B区）“临江旅游购物城”一层14号商铺。根据合同约定，贵方承租商铺的承租费用按季度支付，并应提前1个月支付下季度承租费用。贵方按约应于2018年5月1日前向我司支付该商铺第二季度（即2018.6.1-2018.8.31）的承租费用，但贵方至今未付，已经拖欠近3个月，属于严重违约。虽经我司多次催收，贵方仍未支付。现根据合同相关约定，正式通知贵方：1.贵我双方于2017年10月23日签订的《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》（合同编号：L1-1F-14）于2018年7月31日解除。贵方应于合同解除当日将商铺归还我司，否则我司将自行收回；2.限贵方于2018年7月31日前向我司付清拖欠的2018年6月1日至2018年7月31日期间的承租费用及其他合同约定的费用；3.限贵方于2018年7月31日前向我司支付违约金39000元。特此通知。庭审中，被告刘贤林陈述其未收到该《解除合同通知书》。庭审中，经被告刘贤林申请，本院依法到重庆市公安局渝中区分局大阳沟派出所调取了刘贤林2018年5月16日、2018年6月10日、2018年6月11日、2018年6月14日报警警察出警执法记录仪视频。2018年5月16日执法记录仪视频显示，刘贤林报警称有人在其租赁的商铺内施工。施工工人称其是楼上老板叫来施工的，施工经过了商场物管的登记报备。涉案商铺吊顶被拆除一部分，未对商铺内原有设施设备进行保护作业。2018年6月10日执法记录仪视频显示，涉案商铺的吊顶已被全部拆除，可以看到掉落的建筑材料散落在商铺内，商铺内原有设施设备未进行保护。2018年6月11日执法记录仪视频显示，施工工人正在涉案商铺内施工，商铺四周被施工防护带围住。2018年6月14日执法记录仪视频显示，报警人刘贤林称因需加设下水设备华堃公司在未告知刘贤林的情况下擅自施工。商铺吊顶已安装完成大部分，但仍有一小部分未安装完好。商铺内可见掉落的建筑材料残渣。庭审中，刘贤林称其于2018年5月1日华堃公司对其承租商铺断电后即停止了经营，华堃公司称同一天被停电的有4户商户都是因为没有交纳房屋租金。原告华堃公司自述被告刘贤林已于签订合同时缴纳了2018年2月28日至2018年5月27日的租金39000元。华堃公司于2018年8月1日收回涉案商铺，并另行出租给他人。上述事实，有《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》《补充协议》《临江旅游美食商城1楼租赁户联名申请书》《解除合同通知书》、收据、视频等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第三款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告华堃公司与被告刘贤林签订的《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。合同签订后，刘贤林向华堃公司支付了履约保证金39000元、电费1000元、装修保证金4000元以及2018年2月28日至2018年5月27日的商铺承租费用39000元。华堃公司于2017年11月3日将涉案商铺交付刘贤林占有使用。案涉《补充协议》和《临江旅游美食商城1楼租赁户联名申请书》约定免租期顺延2个月，因此，刘贤林应从2018年2月28日开始按照租赁合同约定向华堃公司支付租赁房屋的租金。根据双方所签《临江旅游美食商城1楼租赁户联名申请书》4.3条的约定，刘贤林应于2018年4月28日前向华堃公司支付第二季度的商铺租金，因刘贤林未按商铺租赁合同约定向华堃公司交纳第二季度的商铺租金，其行为构成违约。华堃公司于2018年7月27日通过EMS根据《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》中约定的地址重庆市巫山县官渡镇石佛村7组16号向刘贤林发送了《解除合同通知书》，并于2018年8月1日自行收回案涉商铺另行出租给他人经营使用。现原告华堃公司请求确认原被告签订的《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》于2018年7月31日解除、华堃公司已收取的刘贤林的履约保证金39000元作违约金不予退还的诉讼请求，符合《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》约定及相关法律之规定，本院依法支持。关于商铺承租费。庭审中，原被告均认可从2018年5月1日起，因华堃公司对未按约定支付租金的商户采取了断电措施，刘贤林即停止了在案涉商铺的实际经营。从公安部门执法记录仪视频可见，从2018年5月16日起，刘贤林因楼上商户装修施工致刘贤林承租的商铺无法正常使用和经营，客观上刘贤林也未再在该商铺继续从事经营活动。华堃公司作为“临江旅游购物城”管理方，对此应承担相应责任。故对原告华堃公司要求刘贤林支付2018年6月1日至2018年7月31日的租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆华堃商业管理有限公司与被告刘贤林于2017年10月23日签订的《解放碑“临江旅游购物城”商铺租赁合同》于2018年7月31日解除；二、原告重庆华堃商业管理有限公司已收取原告刘贤林的租赁保证金39000元充作违约金不予退还；三、驳回原告重庆华堃商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1426元，由被告刘贤林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  颜莉丽人民陪审员  曾宪达人民陪审员  梁承碧二〇一九年八月十七日法官 助理  蒋雪琴书 记 员  余 峥