上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8822号原告：上海汉桥商业经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈文龙，执行董事。委托诉讼代理人：姜晓慧，上海法知特律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯静，上海法知特律师事务所律师。被告：上海味捷企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：彭江涛，执行董事。委托诉讼代理人：彭小亮，上海津堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚萌萌，上海津堂律师事务所律师。原告上海汉桥商业经营管理有限公司(以下简称汉桥公司)诉被告上海味捷企业管理有限公司(以下简称味捷公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，于同年7月2日、7月31日两次公开开庭进行了审理。原告汉桥公司的委托诉讼代理人王雯静、被告味捷公司的委托诉讼代理人彭小亮两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的编号为HB2016A006的《房屋订租合同》；2.判令被告立即搬离并返还位于上海市漕河泾松江产业园区研展路XXX号A座4层及5层501室的房屋(以下简称系争房屋)；3.判令被告按每月107,204.94元标准向原告支付2019年4月1日至房屋实际返还之日止的租金及房屋使用费；4.判令被告按实际抄表数向原告支付2019年2月25日至房屋实际返还之日止的水电费16,815元(按实际抄表数暂计至读表日2019年4月24日)；5.判令被告按每月13,771.12元标准向原告支付2019年5月1日至房屋实际返还之日止的空调能耗费；6.判令被告向原告支付未履行的租赁期限对应的免租期租金148,870.90元；7.判令被告向原告支付空调能耗费延期支付的违约金(以欠付款为基数,按每日0.1%标准计算至实际支付之日)；8.判令被告向原告支付《房屋订租合同》解除的违约金102,099.94元。审理中，原告撤回第二项诉请并变更诉请为：1.判令解除原、被告签署的编号为HB2016A006的《房屋订租合同》；2.判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年7月11日的租金及房屋使用费360,923.30元；3.判令被告按实际抄表数向原告支付2019年2月25日至房屋实际返还之日止的水电费16,815元(按实际抄表数暂计至读表日2019年4月24日)；4.判令被告向原告支付2019年5月1日至2019年7月11日的空调能耗费32,591.65元；5.判令被告向原告支付未履行的租赁期限对应的免租期租金148,870.90元；6.判令被告向原告支付空调能耗费延期支付的违约金(以32,591.65元为基数,按每日0.1%标准计算至实际支付之日)；7.判令被告向原告支付《房屋订租合同》解除的违约金102,099.94元。事实和理由：原、被告于2017年签订《房屋订租合同》，约定被告承租原告系争房屋，租期为2017年10月9日至2020年10月8日止，含税月租金为102,099.94元，保证金为306,299.82元，先付后租，租金每年递增5%，并约定了租金支付时间；若被告未按合同约定时间支付租金逾期30天的，视为被告单方违约，原告有权扣除全额保证金并终止合同，另被告还需按房屋起租时一个月租金支付违约金。同期，原告与被告签订《汉桥文化科技园中央空调使用协议》，约定原告为被告提供中央空调供应服务，协议有效期自2017年10月9日至2020年10月8日，每月空调能耗费13,771.12元，并约定了支付时间；被告逾期支付费用的，按每日应付费用的0.3%承担违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了系争房屋，并提供了中央空调的服务，被告按约支付了保证金，并支付租金至2019年3月31日。之后，原告多次催讨，被告仍拖欠支付租金、空调能耗费等款项，为维护原告合法权益，原告提起诉讼，要求判如所请。被告味捷公司辩称，同意解除合同，解除时间为本案起诉状副本送达之日；对于租金和占有使用费，应当按照原来的标准计算，且被告在2019年4月24日搬离系争房屋，并未实际使用系争房屋，根据双方的交接协议，被告于2019年7月5日交付房屋钥匙，故之后产生的扩大损坏应由原告自行承担；对于水电费，愿意支付，但原告应提供相应依据证明水电费金额；对于空调能耗费，被告于2019年4月24日开始未实际使用房屋，也就不产生空调费，即使产生了，也应由原告承担，故不同意支付；关于原告主张的未履行的租赁期限对应的免租期租金，免租期内被告未实际使用房屋，被告也不存在提前退租的行为，故不同意支付，即使支付，免租期的未履行期限也应该从2019年7月11日开始计算；不同意支付违约金，且违约金标准过高。经审理查明：上海市松江区九亭镇研展路XXX号XXX幢于2015年11月27日登记为案外人上海汉桥实业有限公司所有，该公司作为甲方与原告作为乙方签订《委托招商运营及管理合同》，约定甲方委托乙方对坐落于上海市松江区九亭镇研展路XXX号的漕河泾·汉桥文化科技园1号楼、2号楼及相应地下车库进行招商、运营及管理，委托期限自2017年1月1日至2026年12月31日。2017年，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《房屋订租合同》，约定：1.原告出租给被告系争房屋，建筑面积为1,721.39平方米，租赁期限自2017年10月9日至2020年10月8日，免租期为2017年10月9日至2018年1月24日；2.月租金为102,099.94元，租金每年递增5%，先付后租，以自然季度作为租金的支付周期，租赁期内，乙方应在每个自然季度首月的前5个工作日前向甲方一次性支付本季度的租金；乙方逾期支付租金乙方逾期支付租金未超过7天的，甲方将口头催缴,乙方收到信息3个工作日内支付,甲方不收取逾期付款利息；乙方逾期支付租金未超过10天的，甲方将口头催缴，且乙方需按应付未付租金的5%向甲方支付逾期付款利息并补足应付租金，逾期支付租金20天的，甲方将出书面催缴函，且乙方需按应付未付租金的10%向甲方支付逾期利息并补足应付租金，逾期支付租金30天的，视为乙方单方面违约，甲方有权扣除全额保证金并提前终止合同，乙方还应承担相关违约责任；3.乙方应在签订本合同当日向原告支付房屋租赁保证金306,299.82元，租赁关系终止时，乙方不得破坏交房时房屋装修标准，由物业管理部门及甲方书面认可交房现状后，方可办理退租手续。甲方收取的保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在5个工作日内无息退还乙方。每逾期一日，则甲方需按房屋租赁保证金的万分之五向乙方支付逾期利息；4.租赁期内，乙方使用该房屋所产生的水、电等费用由乙方承担；5.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除协议，违反协议的一方，应向另一方按房屋起租时的一个月租金支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)乙方逾期不支付租金累计超过30日的；6.租赁期间乙方提前退租的，需补缴免租期的租金，结清所有费用，同时，乙方已经支付的保证金，甲方将不予退还，乙方应向甲方按房屋起租时的一个月租金支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。同期，原告作为甲方与被告作为乙方签订《汉桥文化科技园中央空调使用协议》，约定：1.甲方为乙方提供中央空调服务，期限自2017年10月9日至2020年10月8日，中央空调服务时间为：每年5月1日至9月30日期间的法定工作日8：30-17：30为办公用户提供供冷服务；每年11月16日至次年4月15日法定工作日8：00-17：30为办公用户提供供暖服务；2.中央空调正常服务时间段服务费单价为8.00元/㎡/月,每年提供供冷和供暖服务的时间为10个月，每月乙方应向甲方支付的空调能耗费为13,771.12元……按季度支付，先付后用，即每年第一、第三季度最后1个月的5日之前支付2个月的空调能耗费27,542.24元，每年第二、第四季度最后1个月的5日前支付3个月的空调能耗费41,313.36元；3.如乙方未按本协议约定向甲方支付空调能耗费，则每日应按空调能耗费金额的0.3%承担违约金；逾期十五个工作日，并经甲方书面催促后仍不履行，甲方有权采取包括停止中央空调供应等相关措施，并保留向乙方追缴已产生的空调能耗费及其违约金的权力；4.该楼宇为集中式中央空调系统，通常情况下，在甲、乙双方没有重大争议，本协议应视作为长期持续有效。如乙方提前退租，须提前1个月书面通知甲方。双方在了结所有事宜或费用后，方可终止协议。5.本合同以《房屋订租合同》为前提，如《房屋订租合同》终止，本协议一同终止。协议另对中央空调供应服务的其他事项进行了约定。2017年9月26日，被告向原告缴纳保证金306,299.82元。2019年3月26日，原告向被告发出租金缴付通知单，并由被告工作人员签收。庭审中，原告陈述，在2019年4月30日、5月21日，其陆续向被告发送过欠费催缴通知单、律师函，基于被告逾期一个月未支付租金、物业管理费，而要求被告及时支付；同时于2019年6月10日，向被告发送解除通知书，告知被告双方签订的合同于2019年6月14日解除，并要求被告于2019年6月14日将系争房屋恢复原状并返还。同时原告同意对被告缴纳的保证金306,299.82元在本案中一并处理，但认为基于被告违约及合同约定，该笔保证金原告应予没收。审理中，原、被告一致确认：合同解除日期为本案起诉状副本送达之日即2019年6月14日；被告支付租金至2019年3月31日，支付空调能耗费至2019年4月15日；双方于2019年7月11日签订交接协议，被告搬离并返还了系争房屋。同时原告对被告针对免租期起算时间提出的抗辩意见予以认可，表示同意从2019年7月12日开始起算免租期租金。以上事实，有上海市房地产登记簿、《委托招商运营及管理合同》、《房屋订租合同》、《汉桥文化科技园中央空调使用协议》、租金缴付通知单、收据及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋订租合同》、《汉桥文化科技园中央空调使用协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。因被告存在拖欠租金行为，现原告起诉要求解除房屋租赁合同，被告亦同意解除，双方并一致同意合同解除时间为本案起诉状副本送达之日即2019年6月14日，于法不悖，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原、被告双方的租赁合同基于被告的违约行为导致合同解除，合同解除后，被告仍应按合同约定的标准向原告支付欠付的租金和占有使用费。现双方确认被告支付租金至2019年3月31日，被告于2019年7月11日搬离并返还系争房屋。双方签订合同时约定月租金为102,099.94元/月，每年递增5%，故原告要求被告应按107,204.94元/月的标准支付原告2019年4月1日至2019年6月14日的租金和2019年6月15日至2019年7月11日的房屋占有使用费共计360,923.30元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告抗辩其在2019年4月24日即已搬离系争房屋，故不存在房屋占有使用费的意见，其并未提供双方在2019年4月24日搬离系争房屋且进行交接的依据，故对其抗辩意见，本院不予采纳。关于水电费，原告提供往期缴款通知书、签收单以及水电表抄表照片欲证明被告水电费使用情况和水电费金额，被告同意支付水电费但对原告提供的关于水电费的证据不予认可，且原告未能提供其他证据证明该项主张，故对于原告要求被告支付水电费16,815元的诉请，无事实依据，本院不予支持。原告可在能提供该项诉请的相应依据后另行主张。关于空调能耗费，原告应按合同约定的标准支付至实际搬离并返还房屋止，结合被告已付空调能耗费的时间、合同约定的中央空调服务时间、合同约定的空调能耗费的计算标准，本院对原告要求被告应支付2019年5月1日至2019年7月11日的空调能耗费32,132.61元的诉讼请求，予以支持。双方协议约定如被告未按约支付空调能耗费，则每日应按空调能耗费金额的0.3%承担违约金，该标准明显高于法律规定，结合协议约定的空调能耗费应支付的时间，本院酌情调整为被告应向原告支付以32,132.61元为基数,按日万分之五的标准，自2019年3月6日至实际支付之日止的逾期支付空调能耗费违约金。关于未履行的免租期租金，合同约定租赁期限为自2017年10月9日至2020年10月8日，免租期为2017年10月9日至2018年1月24日，免租期租金为357,349.79元，被告提前退租的，需补缴免租期的租金。现被告逾期支付租金导致合同解除，理应补缴相应免租期的租金。故对原告要求被告支付自2019年7月12日至2020年10月8日对应免租期租金的主张，本院予以支持，经核算，确定免租期租金为147,878.43元。关于保证金，原、被告合同约定若被告逾期支付租金30天的，视为被告单方面违约，原告有权扣除全额保证金；又约定租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充本合同约定由被告承担的费用外，剩余部分在5个工作日内无息退还被告，尽管两项约定存在不一致，但原告陈述扣除保证金系基于被告违约而约定，退还保证金系基于合同自然终止时之约定，并不存在矛盾。本院认为，租赁合同系双方当事人真实意思体现，原告对保证金前后约定之解释具有一定合理性，故原告要求全额扣除保证金的意见，本院予以采纳。然原告扣除被告保证金系被告违约导致合同解约所承担的违约责任，足以弥补原告的损失，故原告再次要求被告支付解约违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海汉桥商业经营管理有限公司与被告上海味捷企业管理有限公司签订的《房屋订租合同》于2019年6月14日解除；二、被告上海味捷企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉桥商业经营管理有限公司2019年4月1日至2019年6月14日的租金、2019年6月15日至2019年7月11日的房屋占有使用费合计360,923.30元；三、被告上海味捷企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉桥商业经营管理有限公司2019年5月1日至2019年7月11日的空调能耗费32,591.65元；四、被告上海味捷企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉桥商业经营管理有限公司未履行的租赁期间对应的免租期租金147,878.43元；五、被告上海味捷企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉桥商业经营管理有限公司空调能耗费延期支付的违约金(计算方式：以32,591.65元为基数,按日万分之五的标准，自2019年3月6日计算至实际支付之日止)；六、被告上海味捷企业管理有限公司缴纳的保证金306,299.82元，原告上海汉桥商业经营管理有限公司不予返还；七、驳回原告上海汉桥商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,277元，减半收取计6,138.50元，由被告上海味捷企业管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇一九年八月二十一日书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……