上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5908号原告(反诉被告)：方德傲，男，1975年7月27日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：沈心德，上海创兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴娟，上海创兆律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：黄家贵，男，1968年12月15日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟勇，上海海业韬律师事务所律师。第三人：松江区叶榭镇大庙村村民委员会，住所地上海市松江区叶榭镇大庙村。法定代表人：陈文忠，主任。委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。原告方德傲与被告黄家贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序。后被告黄家贵向本院提起反诉，本院依法予以受理。审理中，本院根据原告申请，依法追加松江区叶榭镇大庙村村民委员会(以下简称“大庙村村委会”)为本案第三人参加诉讼。本案于2019年5月24日、7月9日、8月9日三次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人沈心德，被告的委托诉讼代理人陈晓华、钟勇，第三人的委托诉讼代理人吴冬辉到庭参加诉讼。经各方当事人申请，本案简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告方德傲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《场地、厂房租赁合同》；2、判令被告退还2017年10月18日以后的剩余租金146,618.5元及押金20,000元。审理中，原告表示第1项诉请变更为判令解除场地租赁合同关系、确认厂房租赁合同关系无效。事实和理由：原、被告于2016年9月27日签订《场地、厂房租赁合同》一份，被告将上海市松江区叶榭镇大庙村中心队488-3号厂房及场地出租给原告，租期自2016年10月10日至2019年10月10日止，原告每年支付被告租金23万元，租金每年递增5%，原告支付被告押金2万元。之后，原告总计支付被告房屋租金381,250元、押金20,000元。2017年10月17日，因政府原因的不可抗力因素，原告租赁场地无法继续经营，造成合同目的不能实现。故原告起诉至法院。被告黄家贵辩称：关于原告所述的政府的原因导致合同不能继续履行的问题，但原告当时没有将此情况告知被告，原告也未办理相关解除合同的手续。被告未收到政府环境整治的通知。被告是在2018年5月下旬才知道政府环境整治一事。而且被告的场地不存在污水排放有问题的事实。场地上至今仍有原告的部分彩钢板、垃圾。被告曾代原告清除了部分，花了几万元。厂房里尚有生活垃圾。不同意原告的诉讼请求。被告黄家贵向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《场地、厂房租赁合同》；2、判令原告返还厂房及场地；3、判令原告清理厂房内的垃圾；4、判令原告赔偿塑钢丝网围墙13,390元；5、判令原告赔偿彩钢2块的材料费600元及修理人工费500元；6、判令原告支付代为清理场地内垃圾200立方的费用38,000元；7、判令原告支付2018年4月9日计算到原告实际返还房屋及场地之日的租金(2018年度按照21,875元/月、2019年度按照22,968元/月计算)；8、判令原告已付的押金2万元由被告予以没收；9、判令原告支付租金的滞纳金72,000元(按照每天1,000元，自2018年4月1日起计算72天)；10、判令原告支付2018年4月10日至2019年4月9日的门卫费2万元。审理中，被告表示第1项诉请变更为判令解除场地租赁合同关系、确认厂房租赁合同关系无效。事实和理由：2018年4月9日之后，原告不再继续履行支付租金的义务，经被告的催促，原告仍拒绝支付。2018年3月18日，原告提起诉讼，称因政府不可抗力，导致无法继续经营，造成合同目的不能实现。对此，被告认为，被告出租的厂房、场地符合原告经营的要求，原告因自身经营问题，导致无法继续承租，与被告无关，原告应当支付租金。按照合同约定，即便因原告自身原因解除合同，原告应当提前六个月通知被告，但原告没有提前通知，也没有办理交接手续。原告拒绝支付租金及提起诉讼的行为已经构成违约。故提起反诉。针对被告黄家贵的反诉，原告方德傲辩称：房屋及场地已经按照原状返还给了被告。2017年10月17日，在政府通知后，即开始停电，对此原告告知了被告。原告于2017年10月18日起就不再使用房屋及场地。原告未损坏彩钢板、钢丝网。原告对垃圾进行了清理。被告已经支付了门卫工资。被告所述的200立方垃圾是不存在，也没有证据证明被告清理了此垃圾。第三人大庙村村委会述称：土地是第三人出租给被告，土地不属于基本农田，而是一般农用地。原告租赁的房屋，不知是谁建造的。环境整治是否针对原告，第三人不清楚。《场地、厂房租赁合同》中场地租赁部分合同关系应属有效。本院经审理认定事实如下：2016年9月27日，原告作为承租方、乙方，被告作为出租方、甲方签订《场地、厂房租赁合同》，约定被告将上海市松江区叶榭镇大庙村中心队488-3号处厂房及场地出租给乙方；厂房及场地年租金总金额为23万元；合同租期暂定3年，自2016年10月10日至2019年10月10日；年租金23万元，租金以后每年递增5%；乙方签约之时支付甲方押金2万元；乙方必须每年分二次向甲方支付租金，每期租金需提前10天支付给甲方；如乙方推迟支付租金，甲方有权增收滞纳金，即超出时间按1,000元/日计算，推迟满一个月不交租金，甲方有权终止合同并没收押金；门卫暂定由甲方委派，乙方每年负责费用2万元；租赁期间，如乙方提前终止合约，需要提前六个月通知甲方，否则押金2万元由甲方没收；租赁期间，如甲方自身原因提前终止合约，需提前六个月通知乙方，否则赔偿乙方2万元作为违约金，但甲方需赔偿乙方搬场及装修费用。合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，被告向原告交付了厂房及场地。原告于2016年9月27日支付被告租金3万元及押金2万元；于2016年9月30日支付被告租金95,000元；于2017年4月12日支付被告租金125,000元；于2017年10月9日支付被告125,000元；于2017年10月11日支付被告6,250元。2017年10月13日，上海市松江区叶榭镇区域环境综合整治办公室向大庙村山房XXX号(小码头)发出《告知书》，表示根据上海市松江区“五违四必”环境综合整治的工作要求，你单位生产项目未配套相应的环保设施，存在违法排污行为，现将有关事项告知如下：你单位应于2017年10月17日前停止生产和经营，并撤离相关人员；2017年10月18日后我镇区域环境综合整治部门将按照相关法律、法规予以强制停电措施。另查明：涉案场地所在的土地以及厂房所在的土地为第三人大庙村村委会出租给被告。上海市松江区规划和土地管理局叶榭所曾出具书面材料表示该土地为一般农田。本案所涉的厂房未取得建设工程规划许可证。再查明：原告方德傲曾于2018年5月起诉至本院，本院立案受理，被告黄家贵在该案中提起反诉。后该案中，原告方德傲申请撤回诉讼，被告黄家贵撤回反诉，本院于2019年1月4日裁定予以准许。本案审理中，本院于2019年6月17日前往系争房屋及场地处进行查看，发现厂房内尚有三堆垃圾，场地上有铁丝围栏约100米受损，场地上尚有一些废钢材，厂房相邻西侧的简易房西墙上有两个小洞。原告认为，厂房内三堆垃圾不是原告堆放，其搬离厂房时已经对厂房清理干净；铁丝网不是原告损坏的，其离开时是完好的；场地上废钢材不是原告的，其在场地上已无任何物品；简易房上的两个洞与原告无关。被告认为，厂房内遗留的三堆垃圾为原告堆放；铁丝网为原告损坏；废钢材应该是原告的；简易房上的两个洞为原告破坏造成。第三人表示认可本院现场查看到现状，但具体情况不清楚。本案审理中，原告称现场是2017年10月17日停水停电的。被告称现场是2017年底生产用电停电，生活用电何时停的不清楚，水是2019年停的。本案审理中，被告陈述原告于2018年3、4月时搬离场地及厂房，但场地上及厂房内留有垃圾。本案审理中，被告提供了收款收据一份以及场地内垃圾照片，以证明被告代原告清理场地上垃圾花费38,000元。被告还提供了厂房内照片(自称是2018年5月及2018年6月9日拍摄)，其中自称是2018年6月9日拍摄的照片显示厂房内留有极少数垃圾，自称是2018年5月拍摄的照片显示厂房内留有夹芯板货物。原告表示两个时间照片对比可见被告将厂房另行出租他人了。本案审理中，本院释明《场地、厂房租赁合同》合同效力为无效。原告表示无论合同效力有效或者无效，其仍坚持要求被告返还租金及押金(金额按诉请金额)。被告表示《场地、厂房租赁合同》场地部分租赁合同关系有效、厂房部分租赁合同关系无效，反诉请求中“租金”名称改为“租金、占用费”。第三人则认为原、被告之间就场地部分的租赁合同关系应当属于有效。以上事实，有《场地、厂房租赁合同》、《土地使用权租赁合同》、《土地租赁补充协议》、《告知书》、平面图、中国农业银行银行卡交易明细清单、定押金收据、照片、视频、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：涉案场地以及厂房所涉的土地为一般农田，而被告将场地及厂房出租给原告用作非农建设，且厂房亦未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的《场地、厂房租赁合同》应属无效。关于原告要求解除《场地、厂房租赁合同》场地部分租赁合同关系、确认厂房部分租赁合同关系无效的请求。因上述合同为无效，故原告要求解除场地部分租赁合同关系无法律依据。关于原告要求被告退还押金的请求。该项请求符合合同无效后果处理原则，被告应当予以返还。关于原告要求被告退还租金的请求。原告称其因政府要求于2017年10月17日即搬离了系争场地及厂房，且于2017年10月17日即发生了停水停电。而被告认为原告于2018年3、4月份搬离，且留有垃圾在场地上及厂房内，生产用电的停电发生在2018年底，生活用电的停电发生时间不清楚，停水发生在2019年，被告曾于2018年5月、6月至现场拍摄过照片。从2018年6月照片看，原告确实已经搬离。同时，因原告搬离时并未与被告履行交接手续，也未向被告发出过交还房屋的通知，导致被告提供的场地照片中的垃圾无法确认非原告遗留下来，也无法确认被告实际收回场地及房屋的准确时间。考虑以上种种情况，本院酌情确定原告对2017年10月18日起使用费仍应当予以支付，并支付至2018年5月底，使用费标准按合同约定标准的50%计算。根据原告已付款，经计算，被告应当退还已付使用费64,271.4元。关于被告要求返还房屋及场地的请求。本院认为，根据被告陈述原告已经于2018年3、4月份搬离租赁标的物、被告前往拍摄现场照片、被告替原告清理场地上垃圾的事实，且原告已经于2018年5月提起过诉讼，本院认定被告至迟于2018年5月31日已经收回了房屋及场地，其再行提出此项主张，本院不予支持。关于被告要求原告清理厂房内垃圾的请求。本院认为，根据前述理由，被告至迟于2018年5月31日收回了场地及房屋，被告应当对场地及房屋尽到管理义务，且被告陈述的于2018年5月拍摄的照片与2018年6月拍摄照片显示垃圾确有不同，故厂房内现有遗留的垃圾，本院认定非原告遗留下来，被告此项请求本院不予支持。关于被告要求原告赔偿塑钢丝网围墙费用的请求。现场确实存在塑钢丝网围墙受损的情形。本院酌情确定原告赔偿500元。关于被告要求原告赔偿2块彩钢板的材料费及人工费。该两块彩钢板仅有2个小孔，本院酌情确定原告赔偿修复的材料费及人工费100元。关于被告要求原告支付代为清理场地内垃圾费用的请求。根据被告提供的照片，本院酌情确定原告支付8,000元。关于被告要求原告支付2018年4月9日计算至实际返还房屋及场地之日的使用费的请求。本院认为，根据以上使用费退还的结算，原告对于2018年5月31日之前的使用费已经支付，并无需支付2018年6月1日起的使用费。原告此项请求，本院不再另行予以支持。关于被告要求没收原告已付押金以及支付滞纳金的请求。因合同无效，被告此项请求无法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付门卫费的请求。本院认为，根据合同约定，原告确实应当每年支付门卫费。现根据原告搬离场地的情况，酌情确定原告支付1,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)方德傲与被告(反诉原告)黄家贵之间签订的《场地、厂房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)黄家贵应退还原告(反诉被告)方德傲押金20,000元；三、被告(反诉原告)黄家贵应退还原告(反诉被告)方德傲已付使用费64,271.4元；四、原告(反诉被告)方德傲应赔偿被告(反诉原告)黄家贵丝网围墙费用500元；五、原告(反诉被告)方德傲应赔偿被告(反诉原告)黄家贵彩钢板受损费用100元；六、原告(反诉被告)方德傲应支付被告(反诉原告)黄家贵场地内垃圾清理费用8,000元；七、原告(反诉被告)方德傲应支付被告(反诉原告)黄家贵门卫费1,000元；八、以上第二项至第八项相互折抵后，被告(反诉原告)黄家贵应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)方德傲74,671.4元；九、驳回原告(反诉被告)方德傲的其余本诉请求；十、驳回被告(反诉原告)黄家贵的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,712元，减半收取1,856元，反诉案件受理费4,647元，以上合计6,503元，由原告(反诉被告)方德傲负担928元(已付)，由被告(反诉原告)黄家贵负担5,575元(已付4,647元，余款928元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一九年八月十六日书记员 孙灵杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。