呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初2231号原告：内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区工农兵路西侧昌盛小区2号办公楼5楼。法定代表人：薛荣跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雨琪，女，该公司法务人员。委托诉讼代理人：郭东明，男，该公司法务人员。被告：内蒙古鼎信典当有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区大学东路亚辰大厦A号楼3层2033。法定代表人：闫星宇，该公司财务负责人。委托诉讼代理人：武刚，男，该公司总经理。第三人：乔森，男，住呼和浩特市。原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称昌盛泰公司）诉被告内蒙古鼎信典当有限责任公司（以下简称鼎信典当公司），第三人乔森案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月18日作出（2017）内0102民初7401号民事判决书，判决：驳回原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。原告昌盛泰公司不服，提起上诉，2018年8月23日，呼和浩特市中级人民法院作出（2018）内01民终1596号民事裁定书，裁定：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7401号民事判决；二、本案发回呼和浩特市新城区人民法院重审。本院于2019年3月15日立案受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告昌盛泰公司的委托诉讼代理人刘雨琪、郭东明，被告鼎信典当公司的委托诉讼代理人武刚到庭参加诉讼。第三人乔森经本院公告送达传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。原告昌盛泰公司向本院提出诉讼请求：1、停止执行位于呼和浩特市恒大雅苑4号楼1单元1401号商品房；2、判令解除对呼和浩特市恒大雅苑4号楼1单元1401号房屋的查封。事实和理由：贵院因被告内蒙古鼎信典当有限责任公司与乔森民间借贷纠纷执行一案，查封了呼和浩特巿恒大雅苑4号楼1单元1401号商品房，原告于2017年8月18日向贵院提出执行异议，2017年9月8日被贵院驳回。原告对裁定不服，现依法提起执行异议之诉。呼和浩特巿恒大雅苑4号楼1单元1401号商品房（以下简称商品房）的出卖人为原告，买受人为乔森，付款方式为首付加银行按揭贷款。该房已经办理网签合同登记，但未办理产权登记，办理网签合同仅是政府行政管理手段，不具有任何物权或准物权性质，不发生物权设立或变更的效力。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（一）所指的登记是指不动产产权登记，但原告并未为乔森办理不动产产权登记，按照法律规定，该房屋应按照土地使用权登记簿或建设工程规划许可等证据判断所有权人，应为原告。被告乔森享有的权利仅是合同债权，依据《物权法》第九条规定，该商品房的所有权没有发生转移，仍然属于原告。依据《最高法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”被告内蒙古鼎信典当有限责任公司作为申请执行人并未向原告支付剩余价款，原告也没有接到任何支付申请。因此，贵院不能对商品房进行查封、拍卖。贵院在房屋拍卖执行过程中存在程序性错误。因涉案房屋至今尚未办理房屋产权所有权证书，其权属方依然属于原告，而在执行过程中，贵院并未以任何形式通知原告，原告对商品房被查封相关事宜一无所知。乔森采用按揭贷款方式购买该房屋，总房款1307910元，首付397910元，已交116823元，贷款910000元，原告向银行提供保证。乔森后因连续3期未按约定归还银行贷款，致使银行从原告账户直接扣划该笔贷款剩余本金利息和复利及罚息共计28373.16元，且目前仍在继续逾期，按照原告与乔森签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第（一）项第5款的约定：在房产证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》并收回房屋。故原告现有权解除合同并收回房屋，贵院应解除该房屋的查封。被告鼎信典当公司辩称，1、根据相关规定、通知的规定，签订了商品房预告登记的房屋，法院可以进行预查封，因此，签订了合同后，虽然没有提出预告登记的申请，但只要是房屋已经竣工，开发商办理了房屋初始登记，或者买方已经办理商品房预售合同登记备案，法院就可以预查封，因此，原告的诉请没有事实和法律依据，不能被法院采纳；第三人乔森购买的涉案房屋虽未办理预告登记，但已经办理了预售合同备案，法院就可以进行预查封；预查封的效力等同于正式查封；2、原告根据与乔森的合同因原告承担了保证责任而欲单方面解除合同，不符合规定所说的依合同约定保留所有权而解除合同，乔森通过按揭贷款方式购买了该房屋，向银行贷款后，此时被执行人乔森与银行之间形成债权债务关系，银行已将全部房款支付给原告，原告不能因其承担了保证责任而解除合同来对抗法院的查封，也不能根据规定十八条解除对该房屋的查封；3、被告依法向法院提出诉前财产保全，法院于2015年12月9日对涉案房屋进行了查封，综上，法院对乔森购买的涉案房屋的查封并无不当，亦未违反法律规定。第三人乔森未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月8日，原告与第三人乔森签订了《商品房买卖合同》，约定：第三人乔森购买原告开发的位于呼和浩特市回民区成吉思汗大街恒大雅苑小区4号楼1单元1401号房屋，建筑面积为200.34平方米；房屋总价款为1307910元；付款方式为首付款397910元，剩余91万元办理银行按揭贷款。2012年10月16日，涉案房屋网签登记在第三人乔森名下。2018年3月5日，呼和浩特市回民区人民法院作出（2018）内0103民初81号民事判决书，判决：解除昌盛泰公司与乔森于2012年8月8日签订的《商品房买卖合同》。2015年12月7日，本院作出（2015）新民保字第00197号民事裁定书，裁定：冻结乔森银行存款81.1万元或查封、扣押其等价值财产。2015年12月9日，本院向呼和浩特市住房保障和房屋管理局作出（2015）新民保字第00197号协助执行通知书，查封乔森所有的位于本市回民区成吉思汗大街恒大雅苑4号楼1单元1401号房屋产权过户手续，从2015年12月9日至2018年12月8日。2016年12月30日，呼和浩特仲裁委员会作出呼仲裁字[2016]第164号裁决书，乔森向被告支付本金325000元及利息。2017年8月18日，原告对执行标的提出书面异议；2017年9月8日，本院作出（2017）内0102执异180号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，原告与第三人乔森签订《商品房买卖合同》，办理了商品房网签登记，但未办理房屋所有权登记，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，第三人乔森对于涉案房屋不享有物权请求权；且根据已生效的呼和浩特市回民区人民法院作出（2018）内0103民初81号民事判决书，原告与第三人乔森已经解除了双方签订的《商品房买卖合同》，第三人乔森与原告之间仅存在对于已付房款及解除合同之后的债权债务关系，第三人乔森对于涉案房屋已不享有其他民事权益，原告作为涉案房屋的开发企业，取得涉案房屋的所有权，原告享有的民事权益足以排除本院的强制执行，故对于原告请求停止执行涉案房屋的诉请，本院予以支持。对于原告请求解除对涉案房屋查封的诉请，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止执行位于呼和浩特市回民区成吉思汗大街恒大雅苑小区4号楼1单元1401号房屋；二、驳回原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。诉讼费：案件受理费人民币16571元，由被告内蒙古鼎信典当有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 韩 宇人民陪审员 贾贵忠人民陪审员 杨广学 二〇一九年八月二十日书 记 员 杨 婷