洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0302民初1613号原告(反诉被告):洛阳市新鼎物业经营管理处。住所地：洛阳市老城区定丁南路56号。法定代表人：吴杜军。委托诉讼代理人：韩丽军、韩海萍（实习）,河南航星律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵海博，男，1977年12月11日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王志祥、党致远（实习）,河南都典律师事务所律师。原告洛阳市新鼎物业经营管理处（以下简称新鼎物业）与被告赵海博房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人吴杜军及其委托诉讼代理人韩丽军，被告委托诉讼代理人王志祥、党致远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新鼎物业向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁协议》;2、判令被告返还租用房屋；3、判令被告支付房屋租金441000元（从2018年1月1日起至2019年5月31日）及房屋实际返还之日止的租金（2019年5月31日至2019年12月31日每日租金805.48元；2020年1月1日至2021年12月31日每日租金845.75元；2022年1月1日以后每日租金900元；4、判令被告支付滞纳金365055.05元及2019年5月31日至实际履行之日止按每日2‰计算的滞纳金。事实和理由：2015年11月10日被告与原告签订了“租赁协议”约定，原告将其位于老城区新生西街中段的四层楼整体出租给被告。租赁协议对租赁期限、租金及租金的支付方式、违约责任等进行了约定。被告应先交钱后使用，如不按期交纳租金，应按每日千分之二向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依协议将房屋交付被告使用，但是被告违反协议约定的“租金以先支付后使用的原则，每半年交一次”，未于2018年1月1日前将该房屋上半年的租金及时交付给原告，并实际占用至今。经原告多次催讨后被告拒不支付上述费用，已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。望判如所请。赵海博辩称，原告不是房屋所有权人，无权将房屋出租；原告没有进行消防验收备案致被告不能办理消防验收手续无法正常经营，原告的违法行为导致被告的全部损失应由原告赔偿。赵海博向本院提出以下反诉诉讼请求：1、依法认定双方之间签订的“租赁协议”无效；2、判令反诉被告赔偿反诉原告租赁期间实际投入的装饰装修、水电改造、消防改造等各项支出1212110元（含购置安装变压器实际支出费用）；3、判令反诉被告赔偿因其提供的租赁房屋不具备使用条件导致反诉原告合理经营损失305760元；4、判令反诉被告返还反诉原告已支付租金及押金64万元；5、判令反诉被告承担鉴定费12000元。事实和理由：反诉原告承租反诉被告的房屋后，按10年租赁期限，为实现经营目的对房屋进行装饰装修及水电消防改造，购置变压器等投入大量资金。反诉原告使用房屋时发现屋顶漏水，反诉被告未予维修，致使部分楼房无法正常经营使用；又因反诉被告无法提供房屋建设规划许可证及建筑工程竣工验收（含消防验收）报告导致消防手续无法办理，无法投入经营使用。反诉被告隐瞒出租房屋手续不全等重大事实，房屋存在重大隐蔽瑕疵（漏水、消防隐患等），属于欺诈行为；同时房屋违反建筑法、消防法等法律规定，不具备使用条件，无法实现反诉原告的目的，给反诉原告造成的全部经济损失应由反诉被告进行赔偿。望判如所请。新鼎物业辩称，反诉原告对房屋装修、水电改造等行为，没有依照协议约定经反诉被告同意，属于违约行为；反诉被告是否是房屋所有人不影响将房屋出租，反诉原告当时并没有要求进行消防验收。反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2015年11月10日新鼎物业（甲方）与赵海博（乙方）签订了一份“租赁协议”，约定甲方将位于新生西街中段的四层楼（地上三层及四层屋面）整体出租给乙方使用；租赁期限从2016年1月1日起至2026年12月31日止，签订之日乙方须向甲方交纳8万元保证金，乙方遵守合同租期满完整交接后由甲方无息退还给乙方；合同期内2016年1月1日至2017年12月31日租金为28万元，2018年1月1日至2019年12月31日租金为29.4万元，2020年1月1日至2021年12月31日租金为30.87万元，2022年1月1日至2023年12月31日租金为32.4万元，2024年1月1日至2025年12月31日租金为34万元，第一年租金应于本合同签订后双方移交前一次性交半年租金，租金以先交后用为原则按每半年交一次；乙方接收该楼负责对该楼的水电消防改造；甲方确保楼顶不能漏水，如漏水甲方无条件修复；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该楼的租赁权，所造成的损失由乙方承担：将承租物私自抵押、转租、转让或私自调换；利用租赁物进行非法活动，损害公司利益；未按照时间足额交纳租金并超过六个月以上的；乙方在对该楼全部或部分转租时，必须经甲方同意；乙方如不按期交纳租金，应按每日千分之二的比例向甲方交付滞纳金；租赁期内所发生的一切维修费用均由乙方承担；经营期内如乙方确需对租赁物进行结构改变或改造、增加建筑设施等，必须经甲方书面同意后方可实行。否则由此给甲方造成的损失，由乙方赔偿；乙方擅自解除或终止合同按总租金的8%支付违约金；合同期内，如因国家政策调整、变化、城市规划等变化造成合同无法履行，本合同自动解除；同时乙方投资的装修及所有设备按10年时间折旧；合同期满，由乙方投资的固定资产全部归甲方所有，乙方无条件撤场。合同签订当日，赵海博付给新鼎物业租房押金8万元。2016年1月5日至2017年12月14日，赵海博分9次共付给新鼎物业租金56万元，租金付至2017年12月。2016年8月23日新鼎物业（甲方）与赵海博（乙方）签订了一份“变压器产权协议书”约定，乙方租赁甲方的房屋需安装200千瓦箱式专用变压器一台（已安装完毕），由乙方出资143256元以甲方的名义安装；合同到期后，若乙方不再续租，向甲方移交运行正常的变压器，甲方按143256元的50%一次性付给乙方，变压器产权归甲方；甲方如若违约需向乙方支付违约金143256元的20%，变压器的产权仍归乙方所有，甲方无条件配合乙方办理变压器产权过户手续；乙方若继续续租，甲方仍需按143256元的50%回购变压器的50%产权，乙方在续租期间占变压器产权的50%直至不再续租时变压器产权全部归甲方所有。案涉房屋的土地是1997年经洛阳市土地规划管理局准许嵩县人民政府划拨使用取得建设用地规划许可证。2002年因嵩县物资局欠洛阳市花城建筑工程公司工程款，洛阳市中级人民法院作出民事裁定书将尚未建起的房屋抵偿给花城公司，房屋的产权归该公司所有。2011年3月洛阳市老城区洛浦办事处新生村居民委员会与花城公司签订“协议书”约定，新生村委会以222万元的价格购买该房产。该房产的建造未取得建设工程规划许可证，未经竣工验收合格，未依法登记领取权属证书。新生村委会同意新鼎物业将房屋出租给赵海博后，赵海博投资进行了水电安装（改造），升降机及安装、门禁及安装、消防设施安装（改造）、内部墙体改造、化粪池及防盗门、室内装修（地砖、涂料、吊顶及隔断、门窗）、不锈钢栏杆广告牌、踢脚线、壁柜、墙裙、柱子、护角、防水、橱柜、楼顶玻璃雨搭项目装饰装修和改造、改建，以上费用经洛阳市蓝城价格评估事务所有限公司评估结论为原值为1311967元，净值为1068854元（评估基准日为2019年3月22日）。赵海博支付评估费12000元。本院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，依法应认定本案的“租赁协议”无效，对此双方均有过错。赵海博应当返还承租房屋，并参照合同约定的租金标准支付实际占有房屋期间的房屋占有使用费。因合同无效新鼎物业要求支付滞纳金的请求不符合法律规定，本院不予支持。赵海博对房屋的装饰装修物、安装变压器的费用，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担残值损失；新鼎物业承担70%，赵海博承担30%。新鼎物业收取赵海博的租房押金应予退还。赵海博要求退还已付租金和赔偿经营损失的请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、赵海博应当在本判决生效后30日将其承租的位于洛阳市老城区新生西街中段的房屋返还给洛阳市新鼎物业经营管理处；二、赵海博应当在本判决生效后的30日内付给洛阳市新鼎物业经营管理处房屋占有使用费416500元及自2019年6月1日起至房屋实际返还之日止每日按805.48元计算的房屋占有使用费；三、洛阳市新鼎物业经营管理处应在本判决生效后30日内支付给赵海博房屋装修装饰物（包括变压器）残值款676950.81元（装修装饰物和变压器归洛阳市新鼎物业经营管理处所有），退还给赵海博押金80000元，支付给赵海博评估费6000元；四、驳回洛阳市新鼎物业经营管理处的其他诉讼请求；五、驳回赵海博的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11861元，反诉受理费12032元，洛阳市新鼎物业经营管理处负担9500元（其中本诉5300元，反诉4200元），赵海博负担14393元（其中本诉6561元，反诉7832元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王维伟人民陪审员  张宗喜人民陪审员  梁 丽二〇一九年八月十九日书 记 员  王晓辉