中华人民共和国广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初1439号原告：东莞市丽晶物业服务有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇莞惠公路旁景都大厦507房。法定代表人：蔡国廷。委托诉讼代理人：郑广明，男，汉族，1978年9月26日出生，身份证住址为广东省翁源县，委托诉讼代理人：蔡和清，女，汉族，1983年7月10日出生，身份证住址为广东省东莞市，被告：黄怀安（NGHWAIAUNTIMOTHY），男，1969年2月22日出生，新加坡人，原告东莞市丽晶物业服务有限公司（以下简称丽晶公司）诉被告黄怀安物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告丽晶公司的委托代理人郑广明到庭参加了诉讼。被告黄怀安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽晶向本院提出诉讼请求：1.被告黄怀安向原告丽晶公司支付拖欠的物业管理费43118.88元（2014年6月1日至2017年11月31日）；2.被告黄怀安向原告丽晶公司支付违约金42069.71元（从逾期之日按每日千分之一计算至2018年10月31日为42069.71元）3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是位于东莞市樟木头镇××花园Ｅ2别墅的业主，2007年11月，原告丽晶公司与被告黄怀安签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为包括被告所购买物业在内的东莞市樟木头镇嘉多利山花园提供物业管理服务，并确定物业管理费按建筑面积每月每平方米3.0元收取，被告黄怀安所购买的物业面积为342.21平方米，每月管理费为1026.64元，每月管理费应在每月15日前交纳。协议签订后，原告丽晶公司依约为被告黄怀安提供了物业服务，但被告黄怀安未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理费43118.88元，违约金42069.71元。为了维护自身合法权益，原告丽晶公司特诉至法院，请求法院判如所请。原告丽晶公司为证明其主张，向本院提供了物业管理委托合同、嘉多利山花园前期物业管理服务协议、（2017）粤1973执恢182号协助执行通知书、（2014）东三法樟民一初字第151号民事判决书、收楼表格、付款通知书、不动产登记情况查询结果列表等作为证据。被告黄怀安没有答辩，也没有向本院提交任何证据。经审理查明：原告丽晶公司系从事物业管理等业务的企业。被告黄怀安系位于东莞市樟木头镇××花园Ｅ2别墅房屋的业主，该房屋建筑面积342.21平方米。原告丽晶公司与被告黄怀安于2007年11月23日签订了一份《前期物业管理服务协议》。该协议约定：原告丽晶公司为被告黄怀安提供物业服务、代收代缴收费服务；住宅的管理费按建筑面积每月每平方米2.7元计算，小高层的管理费按建筑面积每月每平方米2.9元计算，别墅的管理费按建筑面积每月每平方米3元计算，被告黄怀安应于每月15日前缴交当月的管理费用；若被告黄怀安违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告丽晶公司有权要求被告黄怀安补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金。原告主张被告未交纳2014年6月1日至2017年11月31日期间物业管理费43118.88元。庭审中，原告称案涉房屋经法院拍卖，2017年12月1日起的物业管理费由新业主交纳。以上事实，有嘉多利山花园前期物业管理服务协议、（2017）粤1973执恢182号协助执行通知书、（2014）东三法樟民一初字第151号民事判决书、收楼表格、付款通知书、不动产登记情况查询结果列表等作为证据以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为：本案是涉外物业服务合同纠纷案件。一、关于管辖权和法律适用问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条规定：“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。”本案中，本院作为合同履行地的人民法院，依法对本案享有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十七条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案中，案涉商品房在中华人民共和国内地，故应确定中华人民共和国内地的法律作为本案的准据法。二、关于被告黄怀安应否支付2014年6月1日至2017年11月31日的物业管理费及违约金（滞纳金）给原告丽晶公司的问题。被告黄怀安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及相关证据，视为其放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，被告黄怀安应当承担由此产生的不利法律后果。原告丽晶公司与被告黄怀安签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告丽晶公司已经为被告黄怀安提供了物业管理服务，履行了自己的义务。被告黄怀安作为位于东莞市樟木头镇××花园Ｅ2别墅房屋的业主，应当支付相应的物业管理费给原告丽晶公司。被告黄怀安没有支付2014年6月份至2017年11月份期间的物业管理费43118.88元，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告黄怀安除了应当支付所欠的上述费用外，还应当支付相应的违约金（滞纳金）。按照《前期物业管理服务协议》的约定，违约金的标准是每日0.1%，此标准远远高于银行逾期贷款利率的标准，按此方法计算的违约金也超出了原告丽晶公司实际损失的30%，有违法律的公平原则，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院对违约金予以适当调整，按照欠款金额的30%计算违约金，即12935.66元（43118.88元×30%）。原告丽晶公司关于违约金的诉讼请求超出上述范围的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百六十五条的规定，判决如下：一、被告黄怀安应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市丽晶物业服务有限公司支付2014年6月1日至2017年11月30日期间的物业管理费43118.88元；二、被告黄怀安应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市丽晶物业服务有限公司支付违约金(滞纳金)12935.66元；三、驳回原告东莞市丽晶物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费为1930元，由原告东莞市丽晶物业服务有限公司负担660元，由被告黄怀安负担1270元。如不服本判决，原告东莞市丽晶物业服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄怀安可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  崔丽君审判员  何健林审判员  周淑君二〇一九年八月六日书记员  王雅仪附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。5.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。6.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。7.《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。8.《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。9.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十七条：不动产物权，适用不动产所在地法律。10.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。11.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。、12.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。13.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。14.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条：因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。