广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7164号原告：康业物业管理（中山）有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路奕翠园内，统一社会信用代码91442000745532271N。法定代表人：叶少存，公司董事长。委托诉讼代理人：李世浩，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑嘉衍，广东邦杰律师事务所实习律师。被告：戴晓燕，女，1972年6月17日出生，汉族，身份证住址河南省襄城县，原告康业物业管理（中山）有限公司（以下简称康业物业公司）与被告戴晓燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康业物业公司委托诉讼代理人李世浩、被告戴晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康业物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告戴晓燕支付2017年2月至2018年11月期间共22个月的物业管理费7260元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费330元为基数，从欠费之日起按欠缴金额的千分之一计算，暂计至2018年11月30日为2286.90元）；2.被告戴晓燕支付律师费2000元。事实与理由：2014年7月23日，原告与中山市新地桃苑房地产开发有限公司（以下简称新地桃苑房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定原告为奕翠园小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积高层住宅3.20元/月/平方米计算，业主于每月5日前交纳物业服务费，逾期缴纳的，管理者有权加收滞纳金，该滞纳金自应付之日起至实际支付之日止每日按欠缴金额千分之一计算，经催收仍不支付的，可累积记账。被告是广东省中山市东区中山五路北侧奕翠园4C期62座2904房的业主，于2017年5月19日办理收楼手续后，未支付2017年2月至2018年11月期间的物业服务费，且经原告催收仍不支付。庭审中，原告主动将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算。被告戴晓燕不确认欠费情况，辩称：1.其未签订物业服务协议；2.收楼时涉案房屋已被查封，其未实际收楼，且在房产被查封期间，未收到物业通知，没有享受业主权利；3.不同意支付律师费；4.原告主张的物业管理费过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月23日，新地桃苑房地产公司作为甲方与康业物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方对中山奕翠园4C-1期实施前期物业管理服务。物业管理区域内物业服务收费采包干制，由业主按其拥有的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准为高层住宅3.2元/月/平方；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳；合同期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。合同还约定了其他事项。康业物业公司于庭审中确认案涉小区尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，一直由康业物业公司提供物业服务。2015年8月25日，戴晓燕作为买受人与建设单位新地桃苑房地产公司作为出卖人签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人戴晓燕，地址中山市火炬开发区和泰家园14幢704房。戴晓燕向新地桃苑房地产公司购买广东省中山市东区中山五路11号奕翠园62座2904房，出卖人应当在2016年12月15日之前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；补充协议载明买受人应在出卖人发出的交付通知书指定的收楼时间内，亲临出卖人交楼现场办理收楼手续。买受人未在该通知的收楼时间内办理收楼手续的，则自该通知指定的收楼时间届满之日起，视为买受人对该商品房满意并已实际交付买受人使用。2016年11月8日，新地桃苑房地产公司通过EMS邮政快递向戴晓燕发出收楼通知、康业物业公司向戴晓燕发出奕翠园入伙应缴费用及需带备文件一览表，上述收楼资料均按戴晓燕于中山市商品房买卖合同中预留地址寄出，且已被家人代签收。其中，收楼通知载明戴晓燕的收楼时间安排为2016年11月22日至2016年11月28日；奕翠园入伙应缴费用及需带备文件一览表载明物业公司将于从2017年1月1日起统一收取各业主的物业管理费。戴晓燕于2017年5月19日到上述物业查看，签署奕翠园单位钥匙/设备确认表，并与康业物业公司签订《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定物业服务费计收标准及交纳时间与《前期物业服务合同》内容一致，且约定了戴晓燕逾期支付物业服务费的，自逾期之日起加收违约金，该违约金自应付之日起至实际支付之日止，每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率最高4倍计算至清偿之日止。戴晓燕辩称确认表及《前期物业管理服务协议》中的签名非其本人所写，但未提供证据佐证。戴晓燕是广东省中山市东区中山五路11号奕翠园62座2904房的业主，案涉物业于2015年9月7日备案登记在戴晓燕名下，建筑面积103.62平方米。根据前期物业服务协议约定，戴晓燕每月应交物业服务费为331.58元，康业物业公司于诉讼中确认按330元/月主张权利。戴晓燕预交了1个月的物业服务费后，以案涉物业因其前夫的债务纠纷而被法院查封，康业物业公司未履行告知义务，其实际未完成收楼手续及享受物业服务为由，不再支付物业服务费。康业物业公司认为收楼资料已送达戴晓燕，按照奕翠园入伙应缴费用及需带备文件一览表的约定，戴晓燕应自2017年1月开始交纳物业管理费，但其在预交1个月的物业管理费后，未支付自2017年2月至2018年11月期间共22个月的物业服务费。康业物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。另查，康业物业公司提交的清洁服务合同、2018及2019年工作进度汇报、照片反映其已为奕翠园小区提供了清洁卫生、绿化养护、设备维护等物业服务。又查，临时管理规约制定者为新地桃苑房地产公司；第七章物业服务费用及专项维修资金第7.2（4）载明：物业管理者有权申请拍卖欠款人的单元以偿还所欠之款项、赔偿及有关的费用及开支，包括律师费及物业管理者作为一方当事人的费用。戴晓燕于附录二承诺书中签字，声明已详细阅读并同意遵守公共契约。康业物业公司未举证在戴晓燕签署承诺书时，其方已采取合理措施提请戴晓燕注意临时管理契约关于双方权利义务的约定。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”康业物业公司是建设单位新地桃苑房地产公司选聘为奕翠园小区提供物业管理服务的物业公司，且签订了《前期物业服务合同》，戴晓燕作为案涉物业的业主，《前期物业服务合同》对戴晓燕具有约束力。根据原、被告诉辩主张，本案争议焦点在于：一、戴晓燕是否完成了收楼手续；二、戴晓燕关于“案涉物业被法院查封，实际未享受康业物业公司提供的物业服务”的抗辩是否构成其拒交物业服务费的“正当理由”。关于焦点一：新地桃苑房地产公司于《中山市商品房买卖合同》约定的交楼期限内，按照戴晓燕预留的地址发出收楼通知，通知戴晓燕至迟于2016年11月28日办理收楼手续，该收楼通知连同康业物业公司制作的奕翠园单位钥匙/设备确认表一起通过EMS邮政快递寄出，并已经家人代签收。虽然戴晓燕直至2017年5月19日才查看案涉物业，并签署奕翠园单位钥匙/设备确认表，但戴晓燕未举证迟延收楼系因涉案物业存在不具备收楼条件的质量问题等，即迟延收楼系戴晓燕本人原因所导致，故按商品房买卖合同的约定，应视戴晓燕于2016年11月28日即完成了收楼手续。另外，虽然戴晓燕辩称奕翠园单位钥匙/设备确认表及其与康业物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中的签名非本人所写，但其未提交证据佐证，故本院不予采信。《前期物业管理服务协议》系戴晓燕与康业物业公司真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于焦点二：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”业主可以“正当理由”拒交物业服务费，本案中，本院认为戴晓燕所抗辩的康业物业公司未告知其案涉物业被查封，以及实际未享受物业服务均不构成拒交物业服务费的“正当理由”。理由是：首先，戴晓燕与康业物业公司所签订的《前期物业管理服务协议》未有约定康业物业公司在物业被查封时负有告知义务，且不动产查封具有公示效力，无需物业服务企业告知，产权人亦可自主查询了解房产被采取的财产保全情况。退一步讲，按照戴晓燕所述，案涉物业的查封系因其前夫的债务纠纷而导致，其理应清楚知晓案涉房产上所涉的财产保全情况；其次，本院已于上述中认定戴晓燕已完成收楼手续，康业物业公司亦按合同约定履行了物业管护义务，戴晓燕仅以未享受物业服务为由拒交物业服务费，于法无据，不应支持。戴晓燕于2016年11月28日完成收楼手续，理应自2016年11月29日开始交纳物业服务费，但康业物业公司告知戴晓燕自2017年1月1日开始收取物业服务费，于法无悖，戴晓燕预交了一个月物业费后，未再支付物业服务费，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定，以及《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》的约定，承担向康业物业公司支付物业服务费的义务。经核算，戴晓燕应向康业物业公司支付2017年2月至2018年11月期间的物业服务费7260元（330元/月×22个月）。关于违约金问题。合同虽约定违约金自欠费之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，但该标准明显过高，康业物业公司亦未举证戴晓燕拒交物业服务费造成的损失达到或高于上述约定标准，故根据公平合理原则，本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算。至于律师费。康业物业公司主张其为本案实际支付律师费2000元，并按照临时管理规约约定要求戴晓燕承担，但临时管理规约系由建设单位新地桃苑房地产公司单方制定，本质上是由建设单位单方拟定的格式条款，康业物业公司未举证在戴晓燕签署承诺时书，已采取合理方式提请戴晓燕注意，故临时管理规约中关于律师费负担条款对戴晓燕不发生法律效力，该律师费损失亦非戴晓燕违约必然产生的费用，故康业物业公司该诉求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴晓燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告康业物业管理（中山）有限公司支付2017年2月至2018年11月期间的物业服务费7260元及违约金（违约金计算方法：以每月应交物业服务费330元为基数，自欠费当月的6日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算）；二、驳回原告康业物业管理（中山）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元（原告康业物业管理（中山）有限公司已预交），由原告康业物业管理（中山）有限公司负担15元，被告戴晓燕负担74元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告康业物业管理（中山）有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  黄丹民二〇一九年八月一日书 记 员  何惠怡书 记 员  叶茂隆