北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初4738号原告：战永香，女，1954年8月15日出生，汉族，住山东省临朐县。委托诉讼代理人：夏京颖，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫强，北京国舜律师事务所律师。被告：北京日森园林景观工程设计有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇棉山村村中83号西屋。法定代表人：李斌，总经理。原告战永香与被告北京日森园林景观工程设计有限公司（以下简称日森公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告战永香的委托诉讼代理人夏京颖、闫强到庭参加诉讼。被告日森公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告战永香向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告日森公司签订的《阳光生态种植园承包合同》无效；2.判令被告退还原告支付的租金145000元，过户费10000元，钢价调整费2000元，以上总计157000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2013年6月1日，原告与被告日森公司签订《阳光生态种植园承包合同》(以下简称《承包合同》)，约定日森公司将位于北京市昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元F8号日光温室大棚及棚间土地出租给原告，期限为30年，租金145000元；过户费10000元；钢价调整费2000元。签订合同后，原告付清了所有租金。被告也将大棚（含其承诺的配套设施）交付给了原告。交付日期为2013年6月1日。之后，原告一直按合同约定使用大棚。2017年8月，由于该涉案房屋及日光温室大棚因违法被政府强制拆除，导致合同标的物灭失。被告出租大棚时告知原告其所占土地及地上所有建设及承包合同所列所有事项都是合法的，有相关手续的。原告信以为真才承租下来。然而现在事实证明其所述情况不属实，其是违法占地开发（非法占用基本农田保护区）。现原告认为双方之间签订的《承包合同》违反国家强制性规定，应属无效合同，被告应返还原告已付租金。被告日森公司未作答辩。经审理查明:2012年10月25日，日森公司作为甲方，战永香作为乙方共同签订《承包合同》，但合同乙方处有修改痕迹，原乙方姓名为伊玉强，后变更为战永香，日森公司在乙方修改处加盖了公章。合同载明：为发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化综合设施生态种植园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，双方签订本合同。合同要素如下：1.位置：乙方自愿承包甲方位于昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元F8共1座日光温室大棚及棚间土地，面积为400平方米，其中温室面积200平方米，大棚配套房15平方米，棚前空地185平方米；2.期限：承包期限为30年，自2013年6月1日起至2043年5月31日；3.租金：乙方向甲方支付每座大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施）的租金共计145000元，签订承包合同时一次性付清，甲方开具收款收据。该部分后，有手写字样载明“注明：钢架调整2000元，过户费10000元，共计157000元，付收据。”但双方并未在该部分内容处签字、盖章。4.其他：甲方负责管理种植园的公共设施维护和维修，卫生及安全维护，乙方按年支付管理维护费，暂定每年1500元，管理费含保洁、安全、水电路维修费用，逐年交付；交付日期为2013年6月1日；甲方将地上物（大棚及现状配套设施）交付与乙方后，如需修缮，乙方须向甲方提出申请，未经甲方书面同意，乙方不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任及后果均由乙方全部自行承担；甲方的权利和义务包括：建立农业大棚种植示范园区，成立种植专业合作社……按月收取乙方产生的水、电、网等各种费用；乙方的权利和义务包括：对所承包的温室大棚及地上物享有转让、转包、出租的权利，并应书面通知甲方，在不违背国家政策、法律的前提下，有自主决定种植项目的权利，但不能影响周围居民的日常生活，应当合法经营，不得在承包场所内进行任何违反法律、法规的活动，若有违反，造成的损失乙方自行承担。双方还在合同中约定了违约责任及其他事项，并确认合同自双方签字盖章之日起生效。庭审中，原告表示该大棚系其从伊玉强处转租而来，其将租金支付给了伊玉强，日森公司对此知情，故在合同首页承包方处将伊玉强修改为战永香并加盖日森公司公章,并为此提供了相关证据。原告提交了大棚租金收据及钢架调整费用收据各一张，收据原交款人为伊玉强，后修改为战永香。2015年11月10日，日森公司向战永香、伊玉强出具过户手续费收据一张，收据载明“今收到战永香、伊玉强交来阳光种植园F8大棚过户手续费壹万元。”收据上有战永香、伊玉强的签字，日森公司加盖了公章。原告另提交《政府信息答复告知书》一份[市规划国土委昌平分局（原国土）（2018）第58号-答]，其中载明北京市昌平区崔村镇麦辛路以北两块地即本案涉案地块经核对《昌平区土地利用总体规划(2001-2010年)》，该地块的土地规划性质为工矿用地区、一般农地区、基本农田保护区、村镇建设用地区;核对2012年2月20日北京市国土资源局批复的《昌平区崔村镇土地利用总体规划(2006-2020年)》该地块的土地规划性质城镇建设用地、规划公路、基本农田保护区、一般农地区、现状公路;另核对2017年12月31日市政府批复的《昌平区土地利用总体规划(2006-2020年)调整方案》，该地块的土地规划性质为城镇建设用地、基本农田保护区、一般农地区、现状公路。涉案地块范围内仅办理过一个设施农用地备案手续，为北京长福地生态农业种植园。庭审中，原告陈述因涉案大棚出租给原告用于生态休闲观光的行为属于违反国家强制性规定的违法行为，故涉案大棚已于2017年8月14日-16日被政府拆除。以上事实，有原告提供的《阳光生态种植园承包合同》、承包费收据、过户费收据、钢架调整费收据、银行转账凭证、《政府信息答复告知书》以及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，案外人伊玉强将其大棚转租给原告并将合同承包方变更为原告的行为应视为伊玉强将其与日森公司就F8大棚产生的全部合同权利义务概括性转移给原告，日森公司在合同修改处盖章并出具转让费收据，表明日森公司对此明知且认可。上述合同权利义务概括性转移，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。故原告依此向日森公司主张权利，符合法律规定。本案为有关农村土地利用的土地承包合同纠纷，应当依照农村土地承包法律及土地管理法律的规定确认合同效力及双方当事人的权利义务责任事项。首先，关于合同效力争议问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。该法第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案诉争双方签订合同实际目的系将日光温室大棚用途的农业用地进行改建用于非农业的生活休闲，显然违反了法律强制性规范。依照上述法律规定，并结合本案事实，本案双方签订的《承包合同》虽系双方真实意思表示，但因违反了我国现行法律的强制性规定，构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的情形，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，应予确认无效。其次，关于合同被确认无效后的善后处置问题。诉争合同被确认无效后，双方权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。据此，1.关于原告承包的场院处置。原告于起诉状中自认被告已经于2013年6月1日将涉案大棚交付至原告，本院对此不持异议，故原告应当将所承包的大棚及场院返还被告。现鉴于大棚场院已经于2017年8月14日-16日期间被拆除，无法继续使用，且包括大棚在内的园区由被告集中管理，故在拆除之后原告不必再行支付占用使用费用；2.关于原告主张退还租金145000元的请求，依据本案事实，原、被告签订《承包合同》约定承包期限为30年，自2013年6月1日起至2043年5月31日，诉争大棚及场院现已被拆除违建部分，原告自述拆除之后未曾继续使用所承包场院。综合上述，本案原、被告签订的《阳光生态种植园承包合同》依法被确认无效后，除原告实际占有使用期间应当折抵相应承包费外，剩余未到期年限的承包费应予返还，具体金额由本院参照合同约定及使用年限折算确定，原告诉请退还费用超出部分不予支持；3.关于原告主张的过户费及钢架调整费。本案中，双方合意违法使用涉案土地，对于合同无效均存在过错，双方对因此受到损失承担相应责任，原告主张的过户费及钢架调整费系拆除前已经发生的费用，故对于原告要求的过户费及钢架调整费损失，本院不予支持。被告日森公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院在查明案件事实的基础上依法作出判决。综上诉讼，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告战永香与被告北京日森园林景观工程设计有限公司签订的《阳光生态种植园承包合同》无效；二、被告北京日森园林景观工程设计有限公司于本判决生效后七日内返还原告战永香租金124245元；三、原告战永香于本判决生效后七日内向被告北京日森园林景观工程设计有限公司腾退交还位于昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元F8号日光温室大棚及棚间土地（按现状交付）；四、驳回原告战永香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3200元,由被告北京日森园林景观工程设计有限公司负担2785元，于本判决生效后七日内缴纳；由原告战永香负担415元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  潘幼亭人民陪审员  王 学人民陪审员  艾亚军二〇一九年八月十日法官 助理  程新淼书 记 员  王 燚