上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初96609号原告：上海易志酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：冯广志，总经理。委托诉讼代理人：张左婕，上海市经纬律师事务所律师。被告：杨海松，男，1984年2月24日出生，汉族，住河南省。被告：赵爽，男，1968年6月12日出生，汉族，住江苏省苏州市。上列二被告共同委托诉讼代理人：杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：杭嵘，上海市外滩律师事务所律师。第三人：上海征航商贸有限公司，住所地上海市崇明区陈家镇瀛东村XXX号XXX幢XXX室(上海智慧岛数据产业园)。法定代表人：张海燕。原告上海易志酒店管理有限公司与被告杨海松、赵爽及第三人上海征航商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告上海易志酒店管理有限公司的委托诉讼代理人张左婕、被告杨海松、赵爽的委托诉讼代理人杨幼敏到庭参加诉讼。第三人上海征航商贸有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海易志酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告继续履行原告与第三人签订的编号为ZH-SPXXXXXXXX的《上海市商品房租赁合同》。事实与理由：2015年9月29日，原告与第三人就上海市浦东新区御桥路266、268号2层房屋(以下简称系争房屋)签订租赁合同，约定原告向第三人承租该房屋，租期自2015年10月22日至2025年10月21日，并约定了押金、租金标准及支付方式等。签约后，原告按约支付了押金，并已支付租金至2018年6月22日。2018年6月8日，被告致函原告称其已取得租赁房屋产权，要求原告停止向第三人支付租金，但被告未同时将租金接收方式告知原告，使原告难以履行支付租金的义务。原告以电话、短信等方式多次要求被告提供卡号，均被搪塞。2018年6月21日，原告委托律师向被告发送律师函，但因被告拒签而被退回。原告曾提起过诉讼，案号为(2018)沪0115民初53355号，被告当庭表示原告撤诉后5日内提供收取租金的卡号，但届时并未提供，原告目前仍无法支付租金。原告承租房屋用于酒店经营，装修等成本投入巨大，开业至今才两年，被告的行为让原告无所适从，故起诉至法院，请求判如所请。被告杨海松、赵爽辩称：原告与第三人的租赁合同仍处于履行状态，并未终止。被告成为房屋权利人后，接受房屋上原有的租赁关系，愿意继续与原告保持租赁关系，但就相关租赁细节需由原、被告磋商，并要求原告、第三人一并与被告处理合同交接事宜，但原告一直未做到，致相关衔接工作无法进行。需要磋商的问题有：1.第三人未将押金转给被告，原告需向被告交付押金；2.原告将2018年5月14日至2018年6月21日期间的租金支付第三人，该笔租金应由被告享有；3.原告在合同中承诺提供的证照资料应转交被告；4.关于原告装修是否经过第三人同意的材料也应给被告；5.原告在屋顶擅自违建遭城管处罚，被告认为系根本性违约行为，原告应作出合理解释，并对违建处理做出方案；6.被告经实地勘察认为原告目前的装修和经营不符合消防要求，存在安全隐患。另外，原告要求开具租金发票，而开发票前提是双方重签合同。上述问题没有解决前，原告起诉存在恶意，与事实不符，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人上海征航商贸有限公司未到庭陈述。本院经审理确认如下事实：第三人为系争房屋原产权人。2015年9月29日，原告(承租方、乙方)与第三人(出租方、甲方)签订《上海市商品房租赁合同》。该合同第1-1条约定，甲方出租给乙方的房屋座落在本市浦东新区御桥路266、288号2层，实测建筑面积1621.29平方米。第2-3条约定，乙方必须已取得政府相关部门所发放的经营证照及所经营项目已得到相关部门认可的审批和认可，方可进行正常营业；乙方在承租甲方提供的房屋用于经营宾馆使用时，应将已取得的政府部门颁发的许可证照复印件文本包括但不限于《特种行业经营许可证》《消防检查合格证》《卫生许可证》《营业执照》《税务登记证》等交由甲方备案；若乙方在未取得经营证照或未通过相关部门审批认可前擅自营业的，由此所受到的处罚，均由乙方一方承担。第3-1条约定，房屋租赁期自2015年10月22日起至2025年10月21日止。第4-1条约定，自2016年2月22日至2017年10月21日期间该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.30元，月租金总计为113,422元。该房屋租金每2年调整一次，每次增幅为往年租金的6%……第4-2条约定，乙方应于隔月的月底前7日(自然日)向甲方指定账户支付次二个月租金。若遇节假日或国定假日则相应提前。乙方逾期支付，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.07%支付违约金。甲方收到租金后在7个工作日内开讫租赁发票至乙方。第5-3条约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金及物业管理保证金，保证金总共为2个月租金及管理费，即242,408元。甲、乙双方约定，乙方在签该合同时向甲方支付2个月租赁及物业管理费保证金242,408元。第6-4条约定，除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。第9-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，每月应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(三)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。第11-2条约定，乙方应合法、合理使用该栋建筑的共有部分，包括但不限于：楼顶、平台或空旷位置等；使用过程中，乙方任何违法违规行为造成的损失和责任都应由乙方承担，甲方不承担任何违约责任。第11-3条约定，乙方保证在2020年12月31日前，向甲方提供200万元注册资本出资到位的验资证明和营业执照。若乙方未能在该期限内向乙方提供200万元注册资本出资到位的验资证明和营业执照，则甲方有权解除本租赁合同，收回房屋，并追究乙方因此给甲方造成的一切经济损失。2017年12月6日，原告向第三人转账支付了押金242,408元，第三人对此开具了收据，收款事由为“2个月押金及2个月管理费押金”。2018年4月17日，被告与第三人签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以3,100万元的价格向第三人购买系争房屋。2018年5月，系争房屋不动产权利被核准登记至被告名下。2018年6月8日，被告杨海松向原告寄送函件称，系争房屋已由第三人出售给被告，并已办理过户手续。现要求原告终止与第三人之间的房屋租赁合同、停止向其支付租金，原告就房屋租赁事宜与被告签订房屋租赁合同，并将2018年5月14日之后的租金支付给被告。2018年6月21日，原告委托律师通过EMS向被告杨海松快递邮寄《律师函》称，原告得知被告取得产权后已停止向第三人支付租金，但被告在上述2018年6月8日的函件中未告知租金接收方式，使原告难以履行支付租金的义务，原告就此与被告交涉未果。原告认为根据“买卖不破租赁”，被告应概括承受涉案租赁合同的全部权利义务，故要求被告于收函后三日内联系原告，告知银行卡号或其他钱款接收方式，以便原告向被告支付租金。原告同时将该函以短信方式发送给了被告，被告确认已收悉。上述邮寄的函件则因收件人拒收而被退回。2018年7月16日，原告亦曾向本院起诉被告，请求被告继续履行原告与第三人所签的租赁合同，案号为(2018)沪0115民初53355号。该案审理期间，在2018年12月12日本院组织的谈话中，原告希望继续履行合同、被告给予支付租金的账号，被告表示庭后五天内由被告代理人通过手机短信方式将账号给原告。同日，原告撤回了该案诉讼。2018年12月17日，原告通过EMS快递向被告杨海松邮寄《函》，重申了被告未提供账号致原告难以履行支付租金的义务。另称被告未按2018年12月12日在法院谈话笔录中的承诺提供账号，现通知被告履行承诺、提供账号。原告同时将该函以短信方式发送给了被告代理人，被告确认代理人已收悉短信。上述邮寄的函件则因收件人拒收而被退回。本案审理过程中，被告于2019年6月19日向原告寄送了《支付租金通知书》，要求原告将2018年6月22日至2019年8月21日期间的租金1,684,564元支付至杨海松相关账户。原告虽于2019年6月22日寄送《回复函》称因双方房屋租赁合同纠纷尚在诉讼过程中，租金需待法院作出生效判决或双方达成调解后支付。但之后，原告于2019年7月5日向被告转账支付了上述1,684,564元。原告称，公司未成立时是以原合伙人名义与第三人签订的租赁合同并支付了押金，原告成立后于2017年12月6日以公司名义重签了合同，上述押金退回后由原告重新支付，故押金支付时间为2017年12月6日；房屋所有权变更后，租赁合同的押金、2018年5月14日至2018年6月21日期间的租金、证照资料均应由被告与第三人自行交接；装修虽无第三人同意的书面材料，但原告就此与第三人沟通过，第三人无意见；屋顶违建已拆除；目前装修、经营状况均符合消防要求；开发票是纯粹的技术问题，若双方无其他争议，可修改合同出租方；2018年6月26日，被告向原告寄送一份快递，快递单上载明系通知书及收款账户，但信封里面是空的，故原告提起了本案诉讼。被告称，原告支付押金与签约时间时隔两年，怀疑原告与第三人将租金算作押金的嫌疑；被告未寄送过空的快递，里面是有通知书和账户的(但被告在本案庭审中又表示“双方确实是在进行磋商，我们确认没有提供账户”)。庭后，被告表示，认可原告向第三人支付了押金，不会再要求原告支付押金，也不会再要求原告支付2018年5月14日至2018年6月21日期间的租金，被告将与第三人结算。以上事实，由《上海市商品房租赁合同》收据、《上海市房地产买卖合同》、双方往来函件、短信截屏、(2018)沪0115民初53355号案件诉状及谈话笔录，以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原告与第三人就系争房屋签订的《上海市商品房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，系争房屋所有权变更至被告名下后，原告要求被告继续履行《上海市商品房租赁合同》，应予支持。被告辩称其接受房屋上原有的租赁关系，仅是部分事宜需要磋商，原告起诉存在恶意。对此，本院认为，在原告起诉本案之前，被告杨海松曾发函要求终止原《上海市商品房租赁合同》，并提出双方另行签订合同，同时被告客观上一直未向原告提供账号，以致原告无法履行支付租金的合同义务。原告有理由相信被告存在拒绝履行原《上海市商品房租赁合同》的嫌疑，为尽早确认双方之间的法律关系，原告提起本案诉讼并无不当，其诉讼请求具有事实和法律依据。虽双方在审理中对押金等事宜达成一致意见，但对开具发票等仍存在一定争议，可在合同继续履行过程中协调解决。第三人上海征航商贸有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告杨海松、赵爽继续履行原告上海易志酒店管理有限公司与第三人上海征航商贸有限公司就上海市浦东新区御桥路266、268号2层房屋签订的合同编号为ZH-SPXXXXXXXX的《上海市商品房租赁合同》。案件受理费99,800元，由被告杨海松、赵爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  周 箐人民陪审员  梅丽华二〇一九年八月二十三日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭允可中途退庭的，不影响案件的审理。