广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初3386号原告：张伟南，男，1970年1月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王美舟、张丽，广东知章律师事务所律师。被告：广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇黄阁大道148号4楼407室，统一社会信用代码91440115191421202J。法定代表人：何有祥，职务总经理。委托诉讼代理人：周宦生、孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告张伟南诉被告广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王美舟，被告委托诉讼代理人周宦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟南向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延迟交楼违约金（每日按总房款501064元的万分之二的标准，从2018年7月1日起计至被告通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水等验收及取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后实际交付房屋给原告之日止）；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2017年3月28日，原告和被告签订商品房买卖合同,约定原告购买位于南沙区黄阁镇××大道××井村××西侧××广场××楼××房（以下统称涉案房屋）。合同约定被告应于2018年1月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之二支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，但涉案房屋逾期未通过任何验收，至今不具备交付条件。原告多次前往被告处要求收楼，并要求被告出示收楼文件，被告均置之不理。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。另外，合同中关于违约金不超过总房款2％的约定应属无效，若该条款有效，请求法院予以调整。被告广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司辩称：原告的诉请不成立，请求予以驳回。理由如下：1.涉案房屋在2018年1月30日前已经具备交付条件。涉案项目工程早在2018年1月30日前已经竣工验收合格，并取得监管部门出具的建设工程质量监督报告，也通过了规划、消防、人防、环保验收并取得相应认可文件，且满足供水、供电等必要办公使用条件，并具备相应的证明文件。2.被告已按照原告委托的装修单位的通知，将涉案房屋交付给该装修单位进行装修，交付时间为2018年1月30日，交付时经双方查验确定涉案房屋已符合约定的交付条件。至此，被告实际上已经完成交楼义务。3.被告已经多次催促原告收楼，但原告迟迟未到被告处办理收楼手续。由此可见，迟延收楼是原告自身原因造成的，相应的责任和后果应由原告自行承担，被告无需再向原告支付逾期交楼违约金。4.原告主张的违约金在计算上存在错误，其计算基数与买卖合同约定的购房金额不符，远大于合同约定的购房金额。另外，合同明确约定迟延交楼违约金总额不超过总房价的2%，该条款是双方的真实意思表示，合法有效，理应得到遵守。经审理查明：被告是位于广州市南沙区黄阁镇黄阁大道大井村段西侧麒麟广场1号楼的开发商。2017年3月28日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方向甲方购买涉案房屋（建筑面积38.97平方米），总金额为501064元。交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2018年1月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的0.02％作为违约金，乙方同意违约金总额不超过总房款的2%。房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》、《管理规约》。（九）无。上述文件中（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。”合同附件六为《麒麟广场办公毛坯交楼标准》，具体内容为：“一、土建部分：1、厅、房、过道：内墙：内墙砂浆批荡找平；地面：混凝土结构层处理平整；2、天花：混凝土结构面；内墙：砂浆抹平；地面：混凝土结构面；3、卫生间：天花：混凝土结构面；地面：沉箱不回填，防水保护层完成。墙身：水泥砂浆找平；4、阳台：天花：混凝土结构面；地面：混凝土结构面；墙身：贴纸皮条形砖；5、入户门：高级木质门；6、窗：铝合金门窗。二、电气部分：1、强、弱电箱；强电：户内配电箱箱体、配电箱内只安装一位空气开关。弱电：户内弱电箱箱体安装到位，箱内模块不安装。2、从管井到住户的管、线施工范围：强电：从电表箱到户内配电箱的管线及过线盒安装到位，过线盒封盖。弱电：从管井到户内弱电箱仅预埋线管及过线盒。三、给排水部分：1、卫生间：排水：沉箱不回填，卫生间排水管伸入沉箱，露出200㎜，采用管堵封住。2、厨房:给水：从管井到厨房主进水管预留接管位。排水：预留排水管且出墙面200㎜，采用管堵封住。3、其他：阳台：阳台排水地漏安装到位。排水：露台阳台地漏、沉箱地漏、雨水斗、污水、废水、雨水立管安装位。”合同附件七为《合同补充协议》，约定：“甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方在发生之日起30日内告知乙方，并有权据实顺延交付期限且不承担违约责任：（1）《商品房预售合同》第十三条指的‘不可抗力’，即指出现不能预、不可避免或不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部所引起的原因。（2）由于政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误。（3）因城市规划变更，影响施工进度及其他非甲方所能控制的事件。（4）因工程建设中遇到重大事故或重大技术难题。（5）乙方于验收交接该商品房之前，对该商品房提出合理的整改要求，甲方需在合理期限内整改的，在此情况下不视为甲方逾期交房。（6）乙方未付清全部购房款及其它应付款项的。（7）乙方未向甲方承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等违约责任的。（8）乙方有任何违约行为。甲方根据《商品房预售合同》及本协议约定向乙方支付的违约金或赔偿金，最高不超过总房款的2%。本《补充协议》对《商品房预售合同》的修改、补充，是甲、乙双方真实意愿的表示，是《商品房预售合同》的有效组成部分。甲、乙双方须按照本《补充协议》规定严格执行。若本《补充协议》的约定与《商品房预售合同》约定及《商品房预售合同》其他附件有不一致、矛盾，甚至表述、理解不同的，均以本《补充协议》为准。”签署《广州市商品房买卖合同（预售）》当日，原告（甲方、委托方）与广东省化州市第二建筑工程公司广州分公司（乙方、受托方、以下简称化州建筑广州分公司）签订了《委托装修合同》，约定：甲方委托乙方对涉案房屋进行装修改造施工。甲方委托乙方按照本协议附件一约定的内容和标准对该物业的房屋平面布局进行装修改造，改造后的平面布局图详见《附件三》。甲方在本合同约定的装修改造验收前不得另行委托第三方对该物业装修改造进行施工。为保证装修改造及时性，甲方同意自《商品房买卖合同》约定的商品房交付当日将该物业交付给乙方进行装修改造，并同意将该物业大门钥匙委托给乙方或小区物业公司保管。乙方保证上述装修改造工程在该物业毛坯交付后五个月内完成，但因法律规定的免责事由和甲方原因造成的工期延误，乙方不承担逾期责任；由乙方原因造成工期延误的，则乙方承担该物业总价万分之一/日的违约金，违约金以2%为上限。如甲方未能按时将该物业交付乙方的，则装修改造工期顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。乙方应自装修改造完工后，以短信或书面方式通知甲方验收。甲方应在接到该通知之日起5日内验收；甲方逾期不验收的，则乙方通知的验收期限届满，视为甲方认为装修改造符合验收标准并同意接收该物业的装修改造。甲方同意按照本合同附件一的内容和标准对该物业的装修改造进行验收。不符合验收标准的，甲方应当于验收当日提出书面整改意见，乙方按照本合同第六条的约定进行整改，但甲方不得拒绝接收该物业。甲方于验收当日不提出书面整改意见的，视为甲方认为装修改造符合验收标准并同意接收该物业的装修改造。本合同项下装修改造费为2000元/㎡，按该物业建筑面积38.97㎡计算，共计77940元。甲方应于本合同签订之日一次性向乙方支付，每逾期一日，甲方按本合同装修总额的万分之五/日向乙方支付违约金，直至甲方付清全部款项为止，且装修工期相应顺延。《委托装修合同》附件一《装修内容和标准》中约定：厨房配置吊柜、地柜、洗手台、龙头、电磁炉、抽油烟机、消毒碗柜。原告在签署上述合同后，向被告支付了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款501064元，另向化州建筑广州分公司支付了《委托装修合同》约定的装修改造费。原、被告双方在庭审中确认装修改造费为购房款的组成部分。原、被告双方根据另案生效裁判文书查明的内容，确认涉案商品房项目在2017年12月19日取得《广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司南沙麒麟广场商业综合体建设项目竣工环境保护验收组意见》《广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司南沙麒麟广场商业综合体建设项目竣工环境保护验收报告》，于2017年12月20日取得《建设工程规划验收合格证》，于2018年1月19日取得广州市公安消防局《建设工程消防验收意见书》，于2018年1月30日取得《建筑工程竣工验收报告》和《建设工程质量监督报告》，于2018年1月31日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2018年8月8日取得《竣工验收备案表》。本院在另案中依职权向广州南沙粤海水务有限公司、广州供电局有限公司南沙供电局、广州南沙发展燃气有限公司、广州市番禺区邮政局调查了涉案房屋所在楼宇的永久用水、用电、通气、通邮情况。广州南沙粤海水务有限公司于2018年10月22日出具穗海水务函[2018]98号《关于广州市南沙区人民法院征询的复函》，内容为案涉楼盘的永久供水用水合同已于2018年2月7日签订，其楼盘整体具备永久用水条件。广州供电局有限公司南沙供电局于2018年10月17日出具《关于广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司所开发的麒麟广场楼盘永久用电情况的复函》，内容为被告所开发的麒麟广场报装了4个专用变压器作为商业、办公及配套的永久用电，合计容量5700kVA,4个专用变压器已于2017年12月28日完成送电。由于专变房属于客户资产，该局不掌握具体供电范围。广州南沙发展燃气有限公司于2018年10月22日、2018年11月22日分别出具南沙燃气函[2018]61、76号《关于的复函》。2018年10月22日复函的内容为：案涉楼盘燃气管道工程为开发商自理工程，由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。开发商在竣工验收合格后，再向广州南沙发展燃气有限公司提出复验申请，经复查合格后方可实施接驳通气。该司收到麒麟广场项目开发商的复验申请后，对该燃气工程的验收结果进行了复查验证，于2018年7月18日向开发商出具了燃气管道工程已完工的证明，但部分商铺因建设原因未有燃气管道覆盖（详见附件）。目前该项目市政燃气管道已通气到位，但开发商未向该司办理天然气置换手续，广州市南沙区黄阁镇黄阁大道大井村段西侧麒麟广场楼盘暂无法使用天然气。附件具体内容为：兹证明南沙麒麟广场燃气管道工程已完工，但以下商铺未有燃气管道覆盖：首层1号楼：1铺至12铺、30铺、31铺、35铺、36铺；首层2号楼：1铺、10铺至18铺；首层3号楼：2铺至23铺；首层4号楼：1铺至4铺；首层5号楼：1铺、2铺、3铺、13铺、14铺、22铺、23铺。2018年11月22日复函的内容为：案涉楼盘燃气管道工程为开发商自理工程，由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。开发商在竣工验收合格后，再向广州南沙发展燃气有限公司提出复验申请，经复查合格后方可实施接驳通气。截至目前为止，广州南沙发展燃气有限公司未收到过案涉项目开发商关于麒麟广场楼盘公寓的管道燃气用气申请。广州市番禺区邮政局于2018年10月19日出具《关于广州市南沙区人民法院征询麒麟广场通邮情况的复函》，内容为：麒麟广场的门牌地址分别是麒麟一街1、2、3号，麒麟二街1、2号。广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司于2017年9月18日与该局沟通通邮事宜，把《营业执照》、《关于麒麟广场商业综合体建设项目修建性详细规划方案审查的复函》（穗规南函[2015]563号）、《申领门牌××穗南门44011521000020172645)、《广州市南沙区人民政府关于麒麟广场命名的批复》（穗南府地名[2015]11）、《广州市人民政府关于麒麟一街等命名的批复》（穗府地名[2017]64号）的复印件递交我局。麒麟广场已基本具备通邮条件。经质证，原告对《关于广州市南沙区人民法院征询的复函》的真实性、关联性确认，确认涉案楼盘于2018年2月7日具备永久供水条件；对《关于广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司所开发的麒麟广场楼盘永久用电情况的复函》的真实性确认，确认已于2017年12月28日完成送电；对《关于的复函》的真实性确认，确认至今不具备永久供气交楼条件；对《关于广州市南沙区人民法院征询麒麟广场通邮情况的复函》的真实性确认，确认2018年10月19日涉案楼盘才具备通邮条件。被告对《关于广州市南沙区人民法院征询的复函》的真实性没有异议，函件提及的于2018年2月7日签订供水合同与事实不符，事实上供水合同签订的时间是2018年1月30日，且水表移交时间也在此日期前，应视为2018年1月30日前已经具备供水条件；对《关于广州市南沙区人民法院征询麒麟广场通邮情况的复函》的真实性没有异议，该函件表明被告早在2018年1月30日前具备通邮条件，函件也记载2017年9月18日被告已经提交相关的文件；对《关于广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司所开发的麒麟广场楼盘永久用电情况的复函》的真实性没有异议，证明2018年1月30日前，涉案楼盘已经具备供电条件；对《关于的复函》的真实性没有异议，但该函件与本案无关，函件表述的内容与事实不符，（1）涉案房屋是办公用房，不存在需要安装燃气管道问题，所以通气不应作为办公用房的交楼条件；（2）函件提及的商铺未通气与涉案房屋并没有关系，因涉案房屋并非是商铺；（3）合同第十二条关于交楼条件的约定，提及的通气条款是指必要的居住条件，而涉案房屋并非是住宅，故不存在通气的要求，设计上也没有此要求。复函已经明确证明案涉楼盘的燃气管道工程已经完成，该项目市政燃气管道已通气到位。未办理天然气置换手续的问题，并不影响案涉房屋的交楼条件。因为合同所约定的通气并不局限于天然气，天然气只是燃气当中的一种，就开发商而言，只要把相应的燃气管道建设完工并通气到位，即视为达到了通气条件。被告及化州建筑广州分公司分别在2018年1月25日、2018年5月29日以及2018年6月26日向原告在《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托装修合同》中确认的通讯地址邮寄了收楼通知。2018年9月14日，化州建筑广州分公司再次向上述地址邮寄《麒麟广场装修工程接收催告通知书》，该邮件于2018年9月15日由他人收。原告认为该通知并非被告发出，且涉案房屋当时不具备通邮和通气条件，故应为无效通知。之后，被告及化州建筑广州分公司又分别在2018年12月12日以及2018年12月24日再次向原告发出催收楼通知，其中一份邮件于2018年12月13日由原告本人签收，另一份于2018年12月25日由他人收。原告认为涉案房屋在当时仍不具备通气条件，上述通知均为无效通知。原告至今未办理收楼手续。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、《委托装修合同》的效力和性质问题；二、被告是否存在迟延交房的违约行为以及如何承担违约责任的问题；三、违约金总额是否应当以总房价款的2%为限。关于《委托装修合同》的效力和性质问题。原告为购买涉案房屋分别与被告、化州建筑广州分公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《委托装修合同》，从该《委托装修合同》内容上看，双方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等，虽然约定了装修改造费的总额，却没有关于金额如何构成的约定，有异于日常的装修合同；此外，原、被告双方均确认《委托装修合同》约定的装修改造费实际为购房款的组成部分；结合当时的房地产市场调控政策，可以认定《委托装修合同》实际为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，涉案房屋的总价款应由《委托装修合同》约定的装修改造费和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款共同构成，即涉案房屋的总房价款为579004元（501064元+77940元）。现原告主张以《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款501064元为基数计算违约金，属于合法处分自身权利，本院予以照准。关于被告是否存在迟延交房的违约行为以及如何承担违约责任的问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定于2018年1月30日前交付房屋，《委托装修合同》约定毛坯交付五个月内完成装修，根据上述分析，被告交付涉案房屋的时间应为2018年6月30日前。涉案房屋于2018年8月8日才取得竣工验收备案表，即被告未在2018年6月30日前向原告交付符合条件的房屋，构成违约，应当自2018年7月1日起承担违约责任。被告主张化州建筑广州分公司依据《委托装修合同》第二条第3款受原告委托于2018年1月30日办理收楼手续，其交付义务已经履行完毕，但《委托装修合同》第二条第3款并未有委托化州建筑广州分公司办理收楼手续的内容，且《委托装修合同》系为规避房价调控政策而签订，不能作为合同依据，故被告主张于2018年1月30日完成交付义务的答辩意见，本院不予采纳。如上所述，《委托装修合同》系为规避房价调控政策而签订，其内容并非双方的真实意思表示，故应当按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的标准计算违约金，即每日违约金为已付总房款的万分之二。关于违约金的计止时间问题。涉案房屋在2018年8月8日取得竣工验收备案表，并在此之前已具备永久用水、用电条件。关于涉案房屋的通邮时间问题，被告已在2017年9月18日向广州市番禺区邮政局沟通通邮事宜，并提交相关通邮申请文件，该局未表示涉案房屋在当时仍欠缺通邮条件，应视为涉案房屋在当时已满足通邮需求。至于涉案房屋是否应具备永久供气条件的问题，涉案房屋所在项目的燃气管道工程已于2018年7月18日完工，而涉案房屋为办公用途，《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托装修合同》分别约定的装饰、设备标准和装修标准中均不包括供气设备的安装，因此原告以涉案房屋不具备供气条件为由主张涉案房屋不符合交付条件，依据不足。综上所述，本院认为涉案房屋在2018年8月8日已具备法定交付条件。化州建筑广州分公司在房屋符合交付条件后，向原告在《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托装修合同》中确认的通讯地址寄送了《麒麟广场装修工程接收催告通知书》，该邮件已于2018年9月15日签收，因此逾期交楼违约金应计算至该日止。虽然查询结果显示上述邮件由他人收，但化州建筑广州分公司系依据原告在合同中提供的通讯地址及联系电话寄出收楼通知，结合2018年12月12日寄往该地址的邮件由原告本人签收的事实，可以认定被告已在2018年9月15日向原告送达收楼通知。关于违约金总额是否应当以总房价款的2%为限的问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》明确约定原告同意迟延交房违约金总额不超过总房款的2%，该约定为双方的真实意思表示，合法有效，即被告向原告支付的逾期交楼违约金总额应以11580.08元（579004元×2%）为限。根据原告主张的计算基数，2018年7月1日至2018年9月15日期间，被告应支付的违约金为7716元（501064元×0.02%×77天），未超过11580.08元。因此，被告应向原告支付2018年7月1日起至2018年9月15日止的逾期交楼违约金7716元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张伟南支付2018年7月1日起至2018年9月15日止的逾期交楼违约金7716元；二、驳回原告张伟南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费276元，由原告张伟南负担205元，由被告广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  李慧娟二〇一九年八月五日记 录 员  卢坤咏