江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初1375号 原告（反诉被告）：江西中祥置业有限公司，住所地：赣州市章贡区红旗大道55号C栋。 统一社会信用代码：91360700566289683N。 法定代表人：石忠平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：曾腾龙，男，1994年6月2日出生，住赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：曾祥飞（系被告曾腾龙父亲），男，1969年7月2日出生，住赣州市会昌县，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：王俊辉，江西步云律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告江西中祥置业有限公司与被告曾腾龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西中祥置业有限公司的委托诉讼代理人彭功敬，被告曾腾龙的委托诉讼代理人曾祥飞、王俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西中祥置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付剩余购房款250000元及自2015年3月30日起按日万分之六计算的逾期付款利息，利息暂计算至2018年6月18日为176400元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月30日，被告曾腾龙向原告购买其开发的中祥·玖珑湾二期xx栋xx号商品房（合同备案号：201xx13）。合同约定房屋价款为890000元，首付款为270000元，剩余购房款被告选择以向银行贷款的方式支付。合同约定首付款应当在签订本合同前付清，但截至目前为止被告尚有25万元首付款仍款付清。原告多次催促被告付清购房款，均未果。为此，原告诉至法院。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据一、营业执照，身份证复印件，证明原告主体资格； 证据二、承诺书、欠条及商品房买卖合同，证明被告逾期付款的事实。 被告曾腾龙辩称，2015年3月30日，答辩人向被答辩人作出《承诺书》，承诺于2016年1月31日前付清首付款250000元，被答辩人主张自2015年3月30日起计算利息没有事实依据。答辩人与被答辩人签订的《赣州市商品房买卖合同》系格式合同，合同第七条虽约定了买受人的违约责任，但该条款约定违约金明显太高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当予以核减，按照银行同期贷款的基准利率计算比较妥当。答辩人是通过被答辩人的股东赖新生介绍并承诺不需要一次性支付首付款，目前赖新生一直无法联系，江西中祥置业有限公司玖珑湾接待中心于2011年7月12日注销，而且赣建房开字4599号房地产开发企业资质证书的有效期是自2016年6月21日起至2017年6月20日，（赣字）房预售证2017-019号商品房预售许可证是2017年4月11日才取得。因此，被答辩人与答辩人签订合同时存在欺诈行为，导致答辩人的产权证无法办理，房屋一直未交付，被答辩人一直也没有联系过答辩人。为此，答辩人提起反诉，要求追究被答辩人的违约责任。 反诉原告曾腾龙提出反诉请求：1、判令反诉被告江西中祥置业有限公司立即向反诉原告办理房屋权属证书并支付违约金200000元；2、反诉费用由反诉被告江西中祥置业有限公司承担。庭审中，反诉原告曾腾龙增加一项诉请，要求反诉被告江西中祥置业有限公司立即向反诉原告交付涉案房产。事实与理由：2015年3月30日，反诉原告与反诉被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，约定反诉原告办理房屋按揭手续，同时反诉被告同意反诉原告延期至2016年1月31日前支付首付款。但反诉被告并没有在2015年12月31日前将《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及房屋钥匙交付给反诉原告。对此，反诉原告多次要求均无果，为此，反诉原告提出反诉，要求反诉被告立即办理房屋权属证书并承担违约责任。 反诉原告曾腾龙为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据： 证据一、定金收据，证明被告已经在2015年2月19日交付了购房定金2万元； 证据二、商品房买卖合同，证明原告违约在先，根据合同第八、九条，原告存在违约情形； 证据三、个人购房借款及担保合同，证明被告为购买涉案房屋向银行贷款62万元，该笔款项已经转至原告账户，且被告也按照约定支付款项。 反诉被告江西中祥置业有限公司辩称，本案当中被告实际欠原告首付款25万，公司还为其贷款提供了担保，在此情况下被告仍然违背了承诺书的约定，逾期付款，原告依据法律规定有权以不予交房进行抗辩，即便是根据购房合同的约定第七条第2点，在买受人未按约定足额支付购房款出卖人有权拒绝交房，并顺延办理房产权属证书，所以本案事实上是被告违约在先，其提出的反诉理由没有法律依据。 根据当事人陈述和原、被告提交的证据，本院认定事实如下： 2015年2月19日，被告曾腾龙向原告公司交付20000元定金，用于购买中祥·玖珑湾二期xx幢xx号房。2015年3月30日，原告江西中祥置业有限公司（出卖人）与被告曾腾龙（买受人）签订了《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的中祥·玖珑湾二期xx幢xx号房，建筑面积141.44平方米，总价890000元；被告在签订本合同前付清首期购房款270000元，其中含定金20000元，其余购房款620000元由被告申请办理银行按揭贷款并支付给原告；被告逾期超过90日的，原告有权解除合同，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之六的违约金，但双方约定该违约金的金额累计不超过200000元；原告应当在2015年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的房屋交付给被告；买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房，出卖人可以予以延期交付。买受人在房产交付之前，如未付清包括但不限于商品房所有应付的购房款、违约金及赔偿金、出卖人代缴的税费等应由买受人承担的费用，则出卖人有权拒绝为买受人办理商品房的验收交付手续，因此而发生的损失和责任由买受人自行承担。同日，被告曾腾龙及其父亲曾祥飞向原告公司出具《承诺书》，载明“二期xx#xx室，三房两厅，面积141.44平方米，成交总价890000元；首付款270000元，现已支付定金20000元，剩余首付款250000元，由于近期本人资金暂时不能到位，申请首付延期，本人郑重承诺，所欠首付款250000元于2016年元月31日前支付。”承诺书下方有赖建林签名，并注明同意。2015年4月17日，被告曾腾龙向原告公司出具《欠条》，载明“今有曾腾龙购江西中祥置业有限公司开发的中祥·玖珑湾二期xx#xx房，认购总金额890000元，首付款共计270000元，现已支付20000元，首付余款250000元由曾腾龙本人负责偿还。”欠条下方有原告法定代表人石忠平签名，并注明同意。2015年6月9日，被告曾腾龙通过银行按揭贷款的方式向原告公司支付剩余购房款620000元。被告曾腾龙在约定期限内未支付剩余首付款，经原告多次催促无果，原告遂诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。针对本案购房首付款的支付，被告曾腾龙向原告公司出具《承诺书》、《欠条》，承诺剩余首付款250000元于2016年1月31日前支付，原告公司也予以同意，双方对此达成新的合意。但被告曾腾龙却未按承诺书约定的期限支付剩余首付款，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告曾腾龙支付剩余首付款250000元及按日万分之六计算逾期付款利息的诉请，合法有据，本院予以支持。但逾期付款利息应从2016年2月1日起开始计算较为合理。 关于反诉原告曾腾龙的反诉请求。《合同补充协议》第五条第2项约定，买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房，出卖人可以予以延期交付。《合同补充协议》第五条第3项规定，买受人在房产交付之前，如未付清包括但不限于商品房所有应付的购房款、违约金及赔偿金、出卖人代缴的税费等应由买受人承担的费用，则出卖人有权拒绝为买受人办理商品房的验收交付手续，因此而发生的损失和责任由买受人自行承担。故反诉原告曾腾龙应在付清剩余购房款后，才有权要求反诉被告交付案涉房产并办理不动产权证书。反诉原告要求反诉被告承担违约金的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告曾腾龙于本判决生效之日起七日内向原告江西中祥置业有限公司支付剩余购房首付款250000元； 二、由被告曾腾龙于本判决生效之日起七日内向原告江西中祥置业有限公司支付逾期付款利息（以250000元为基数，自2016年2月1日起按每日万分之六计算至2018年6月18日）； 三、由反诉被告江西中祥置业有限公司在反诉原告曾腾龙履行完上述第一、二项义务之日起十五日内，将中祥?玖珑湾二期3幢801号房产交付给反诉原告曾腾龙，并为反诉原告曾腾龙办理不动产权登记； 四、驳回反诉原告曾腾龙的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7696元，由本诉被告曾腾龙负担；反诉费2150元，由反诉原告曾腾龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按照规定交纳上诉费用，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  肖 军 人民陪审员  黄烈涛 人民陪审员  杨品谷 二〇一九年八月十九日    法官助理 陈晓玲    书记员 吴金凤