宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0181民初518号 原告：张元强，男，1967年11月14日出生，个体，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：刘旭红，宁夏灵州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙佳佳，宁夏灵州律师事务所律师。 被告：宁夏富盛实业有限公司（原称宁夏富盛投资有限公司），住所地：宁夏回族自治区灵武市西湖人家东北拐角办公楼。 法定代表人：纪鹏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋自云，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶凯楠，宁夏辅德律师事务所律师。 原告张元强与被告宁夏富盛实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘旭红、被告委托诉讼代理人叶凯楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张元强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年3月15日签订的《房屋买卖协议》有效；2.被告履行原、被告于2013年3月15日签订的《房屋买卖协议书》，为原告办理房屋产权登记及土地使用权登记；3.被告按合同约定向原告支付违约金499145.83元（自2016年3月30日起，以390万元为本，参照年利率4.75%计算至起诉之日）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月15日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定被告将位于灵武市××路、三层、四层1轴-7轴营业房出售于原告，面积暂定2135.31平方米，双方约定房款总计390万元。被告保证于2016年3月30日前为原告办理相关房屋产权证及土地使用权证，如超出约定期限未予办理，被告向原告支付总房款银行同期利率两倍的违约金。协议签订后，原告按合同约定向被告交付购房款360万元，双方约定下剩余款30万元待产权证件办出后原告支付。2013年被告向原告交付营业房，原告一直使用至今，但被告至今未将产权登记办理至原告名下，被告已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。为此，原告提起诉讼。 被告宁夏富盛实业有限公司辩称，涉案房屋至今未办理产权登记变更的原因，系原告未按照合同约定向被告缴纳涉案房屋土地出让金。被告已于2017年2月28日缴纳了包括涉案房屋在内的宗地编号为6401811000180042000的土地出让金，因此，原告主张的违约金的计算截止日期应当为被告缴纳土地出让金的时间。对原告的其他诉请无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的证据1私营企业基本注册信息查询单、证据3收据（复印件），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：原告证据2《房屋买卖协议书》，第五条约定“该房屋的产权证办理由卖方协助办理，办证时该房屋应交税务局、房管部门及土地的税金及费用，按国家相关规定规定，各自承担相应交部分。此房屋出售土地性质为工业用地，如果土地性质发生变更时，由乙方负责交纳土地变更的出让金和费用。”，能够证实被告出售于原告涉案房屋所占的土地为工业用地，变更土地性质时，原告负责交纳其应承担的土地变更出让金和相关费用，但被告没有向原告催收原告应承担的土地使用权出让金，且也不能确定原告应承担的出让金。对该证据证明原告应承担涉案房屋相应的土地出让金，但被告提出的因原告未承担土地出让金故导致未能给原告办理产权证的质证意见不予采纳；原告证据4房屋租赁合同，能够证实被告向原告交付涉案房屋后，原告使用出租涉案房屋，并获得收益的事实，予以采信。被告提供的证据《国有建设用地使用权出让合同》，能够证实2017年3月15日，国土资源局向被告出让坐落于××园东侧，东靠富兴街、南靠镇河路、西靠绒园路、北靠兴灵路，宗地编号为6401811000180042000的土地，出让国有建设用地使用权，约定2017年3月15日前将出让宗地交付被告，出让价为6910700元，出让金于合同签订之日起20日内一次性付清的事实，因被告未提供向原告催收其应承担的土地出让金的证据，故被告未按约给原告办理房屋产权登记及土地使用权登记，存在违约行为，应当承担自违约之日起的违约金，被告主张逾期办证违约金应计算至2017年2月28日土地出让金交纳时止的证明目的不能成立。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原称为宁夏富盛投资有限公司，后变更为宁夏富盛实业投资有限公司，2016年12月再次更名为宁夏富盛实业有限公司。2013年3月15日，被告与原告签订《房屋买卖协议书》，约定原告认购位于灵武市南熏路《南京创业园》项目C-16-11营业房1层-2层门户和三层、四层1轴-7轴房屋，用途为工业用地，面积据实结算，总价款390万元，签订协议时一次性付清360万元，办理房产证时余款30万元一次性付清。并约定2016年3月30日前办齐所有有关房屋的证件（房产证和土地证），若办理时间超出约定期限，超出期限部分甲方应承担总房款银行同期利率两倍的违约金。协议第五条还约定，该房屋的产权证由卖方协助办理，办证时该房屋应交税务局、房管部门及土地的税金及费用，按国家相关规定，各自承担相应交部分。此房屋出售土地性质为工业用地，如果土地性质发生变更时，由乙方负责交纳土地变更的出让金和费用；还约定协议自签订之日起生效，如有违约，由违约方按合同总价款10%承担违约金。该合同备注：该房屋在办理产权证时所发生的二次交易税费由甲方承担。协议签订当日，原告向被告支付房款360万元，后被告将涉案房屋交付于原告，原告一直将涉案房屋出租使用。2017年3月15日，灵武市国土资源局与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定市国土资源局向被告出让坐落于××园东侧，东靠富兴街、南靠镇河路、西靠绒园路、北靠兴灵路，宗地编号为6401811000180042000的土地国有建设用地使用权，2017年3月15日前交付出让宗地，出让金为6910700元，于合同签订之日起20日内一次性付清。被告出售于原告的涉案房屋所占土地包括在该出让土地之内。被告自述，土地使用权出让金已于2018年2月28日缴纳。被告至今未按协议约定协助原告办理房屋产权和土地使用权证，自认客观上符合给原告办证的条件。被告未向原告催收过原告应承担的土地使用权出让金。庭审中，本院询问原告应承担的土地出让金金额，被告以公司账目被公安机关调取为由，对此无法确定。 另查明，涉案房屋现登记在被告名下。 本院认为，本案中，被告在涉案土地上先建设房屋，后于2017年向国土部门交纳土地出让金，取得国有建设土地使用权，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定条件的；...”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程式的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”的规定，被告在未交纳土地出让金的情况下，转让涉案房屋及房屋所占的土地使用权，不符合法律规定，原、被告就涉案房屋签订的转让协议系双方真实意思表示，依法成立，但因被告尚未支付土地使用权出让金而致协议效力待定，被告向国土部门交纳土地使用权出让金后，双方签订的《房屋买卖协议》生效，现原告主张该协议有效的诉讼请求成立，本院予以支持。 原、被告在《房屋买卖协议书》中约定，被告于2016年3月30日前为原告办齐涉案房屋产权证书和土地使用权证书，产权证办理由卖方协助，办证的各项税金、费用及土地变更的出让金，各自承担应交部分，且被告在给原告办理产权证书时，原告需交清下欠房款30万元，故原告主张被告为其办理涉案房屋产权证书和土地使用权证的诉讼请求成立；同时，原告应当按协议约定向被告支付下欠房款30万元，并承担其应承担的土地出让金、税金等费用。因涉案房屋现登记在被告名下，按合同约定，被告应当承担二次交易税费。 因被告未按合同约定为原告办理房屋产权及土地使用权证，按双方签订的协议约定，被告应向原告承担违约责任。被告辩解原告未按合同约定交纳应承担的土地使用权出让金，违约金应计算至被告交纳时止，因被告一直并未向原告催交过，且被告不能确定原告应交纳的出让金部分，故此辩解理由不能成立。但针对被告抗辩违约金过高的意见，综合被告向原告交付涉案房屋时，原告将房屋出租使用并收益，并未因逾期办理房屋产权和土地使用权证而遭受较大经济损失，依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少…。”的规定，故本院依据双方签订的《房屋买卖协议书》第三条“违约一方按合同总价款的10%承担违约金。”的约定，以原告实际交纳的房款360万元的10%支付违约金，违约金酌情支持为30万元。 依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁夏富盛实业有限公司与原告张元强2013年3月15日签订的《房屋买卖协议书》确认有效； 二、被告宁夏富盛实业有限公司于本判决生效后十日内协助为原告张元强办理位于灵武市××路、三层、四层1轴-7轴房屋产权证及土地使用证；办证时原告张元强向被告宁夏富盛实业有限公司一次性支付欠付的房款30万元及应承担的土地出让金，并承担办证时应承担税金等费用；二次交易税费由被告宁夏富盛实业有限公司承担； 三、被告宁夏富盛实业有限公司于本判决生效后十日内向原告张元强支付逾期办理上述房屋产权及土地使用权证的违约金30万元； 四、以上二、三项欠付房款30万元和违约金30万元相抵后，双方互不再承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8788元，由被告宁夏富盛实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  马 琳 人民陪审员  马红燕 人民陪审员  马金燕 二〇一九年八月十六日 书 记 员  贺 超 本案适用的法律条文附页： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程式的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。