上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7048号原告(反诉被告)：原告(反诉被告)上海双胜五金弹簧厂，住所地上海市青浦区。法定代表人：王传兵，厂长。委托诉讼代理人：张成坵，上海瀚品律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海金狮塑胶工业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：高雄，总经理。委托诉讼代理人：高一帆，男。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。原告上海双胜五金弹簧厂诉被告上海金狮塑胶工业有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月12日以(2017)沪0118民初7623号立案受理后，依法适用简易程序进行审理。经审理后本院于2018年5月15日作出一审判决。判决后，原、被告均不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为判决认定基本事实不清，于2018年10月8日裁定发回重审。本院于2019年4月2日以(2019)沪0118民初7048号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2019年5月16日第一次公开开庭进行了审理，原告上海双胜五金弹簧厂(以下简称“双胜弹簧厂”)的委托诉讼代理人张成坵、被告上海金狮塑胶工业有限公司(以下简称“金狮公司”)的委托诉讼代理人高一帆、张迎川(其后被告金狮公司撤销了对其的委托)到庭参加诉讼。本案于2019年6月10日第二次公开开庭进行了审理，原告上海双胜五金弹簧厂的委托诉讼代理人张成坵、被告金狮公司的委托诉讼代理人高一帆、李庆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海双胜五金弹簧厂诉称：案外人青浦区华新镇叙南村民委员会将上海市青浦区嘉松中路XXX号土地出租给被告金狮公司使用，被告金狮公司承租后在空地上建造了房屋。2010年5月26日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告金狮公司将嘉松中路XXX号厂区靠南面凤中路彩钢板大棚的仓库一座出租给原告双胜弹簧厂使用，面积为1,000平方米，租期自2010年8月1日至2020年8月1日止。2012年7月11日，原告双胜弹簧厂因扩大生产，与被告金狮公司签订《扩租协议》一份，扩租被告金狮公司厂区内的仓库一座，面积为500平方米，租期自2012年8月1日至2020年8月1日止。2015年8月15日，原告双胜弹簧厂因扩大生产，再次与被告金狮公司签订《扩租协议》一份，扩租被告金狮公司厂区内1,744平方米的厂房，租期自2015年8月15日至2020年8月14日止。2017年5月25日，华新镇生态环境综合治理领导小组办公室和青浦区华新镇叙南村民委员会下发《告知书》，告知原告双胜弹簧厂承租厂房为违法建筑，必须在2017年6月20日前搬离。因系争厂房存在违章搭建被地方政府责令拆除，且被告金狮公司对原告双胜弹簧厂断水断电导致无法使用房屋，合同无法继续履行，原告双胜弹簧厂要求解除合同。根据相关政策，原告双胜弹簧厂理应获得合法补偿，但原告双胜弹簧厂多次跟被告金狮公司协商搬迁补偿事宜，被告金狮公司始终拒绝出示评估报告、补偿协议等材料，也不对原告双胜弹簧厂进行合理的补偿，故双方协商未果。现原告双胜弹簧厂为维护自己合法权益，诉至法院要求：1、判令解除原、被告分别于2010年5月26日签订的《租赁协议》、2012年7月11日签订的《扩租协议》、2015年8月15日签订的《扩租协议》；2、判令被告赔偿原告损失人民币(以下币种均同)1,657,080元(其中装修损失1,357,080元、搬迁费305,900元)；3、判令被告退还原告押金70,000元。被告上海金狮塑胶工业有限公司辩称：不同意原告双胜弹簧厂的诉请。不同意解除双方签订的三份合同，没有达到解除合同的条件。理由如下：1、被告金狮公司出租给原告双胜弹簧厂的房屋是符合使用条件的，原告双胜弹簧厂未经被告金狮公司同意，根据自己的使用需求进行扩建，被告金狮公司从未收取过扩建部分的租金。2、被告金狮公司出租给原告双胜弹簧厂的房屋是有装潢的，符合使用的条件，原告双胜弹簧厂未经被告金狮公司允许擅自对房屋进行装修，被告金狮公司不予认可。3、原告双胜弹簧厂要求解除合同没有法律依据，原告双胜弹簧厂至今未把房屋交还给被告金狮公司，仍继续使用系争房屋。4、即使如原告双胜弹簧厂陈述存在装修损失，双方的租期至2020年8月14日届满，原告双胜弹簧厂要求提前解除合同，损失应当自行承担。5、断电是事实，但并非被告金狮公司所为，而是因原告双胜弹簧厂环评不达标，政府采取的断电措施，仅采取4、5个月的临时措施，符合环评要求后，政府会恢复供电。6、被告金狮公司收到70,000元的押金，但因原告双胜弹簧厂要求提前解除合同，所以不同意返还。7、政府要对整个厂区将近10万平米的建筑面积进行回购，包含有证和无证建筑，现在正在协商，政府委托的评估公司已经进行了评估出具了评估报告。被告金狮公司和政府还没有签订补偿协议。10万平米的建筑面积评估下来装修价值700多万，而原告双胜弹簧厂仅承租了3,000多平米。根据面积折算下来，原告双胜弹簧厂承租房屋的装修价值仅20多万元，因其他部分厂房装修比原告双胜弹簧厂装修的好，所以原告双胜弹簧厂实际的装修价值还不到20万元。本案中，评估公司评估的价格远远高于政府评估的价值，被告金狮公司有异议。8、整个厂区10万平米除了幼儿园、门面房有电，其他房屋全部断电，因为政府要整治，拆除违章搭建。原告双胜弹簧厂自行搭建的房屋已经拆除了，被告出租给原告的房屋均没有被拆除。同时，被告金狮公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告2017年5月份的水、电费12,152.38元；2、判令反诉被告支付反诉原告房屋租金232,035.41元(按照年租金627,355元，自2017年8月11日计算至2017年12月24日止)。针对被告的反诉请求，原告双胜弹簧厂辩称：1、水电费金额无异议，同意在押金中抵扣。2、不同意支付租金。理由如下：原告已经支付被告金狮公司租金至2017年8月10日，但2017年6月12日，政府因被告厂区内存在违章建筑强制断电，断电后原告于2017年6月19日开始搬离，至7月份全部搬走。由于被告不肯支付违约金和装修费给原告，故原告没有将钥匙返还给被告。经审理查明：2010年5月26日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告金狮公司将青浦区嘉松中路XXX号被告金狮公司厂区内靠南面凤中路彩钢板大棚(南厂房)出租给原告双胜弹簧厂作为生产厂房、仓库使用，面积为1,000平方米，租期自2010年8月1日至2020年8月1日止。前五年年租金为12万元，第六年至第十年递增5%，即每年126,000元。押金20,000元。被告金狮公司保证原告双胜弹簧厂50KV的用电量。合同还约定被告金狮公司负责该房产的屋顶维修、吊顶，吊顶的工程队由原告双胜弹簧厂负责，材料由被告金狮公司提供。用电线路可在被告金狮公司原有的基础上增加，如果另外需要原告双胜弹簧厂自己解决。被告金狮公司提供电工根据原告双胜弹簧厂需要帮忙安装，其它装修原告双胜弹簧厂自己解决。2012年7月11日，原告双胜弹簧厂因扩大生产，与被告金狮公司签订《扩租协议》一份，约定原告双胜弹簧厂承租被告嘉松中路XXX号被告厂区内的仓库(中间厂房的一半)一座，该仓库是由原告双胜弹簧厂原承租车间相连的彩钢板大棚分割而成，面积为500平方米，租期自2012年8月1日至2020年8月1日止，年租金为90,000元。另约定被告金狮公司负责该房产的屋顶的维修。原告双胜弹簧厂在租赁该房产后，负责仓库的有效分割如：在东面设置分割墙，并开始5米宽的大门，由原告双胜弹簧厂自己加锁管理，以确保仓库安全。2015年8月15日，原告双胜弹簧厂因扩大生产，再次与被告金狮公司签订《扩租协议》一份，约定原告双胜弹簧厂承租被告金狮公司厂区内1,744平方米的厂房(北厂房及中间厂房的一半)，该厂房是由与原告双胜弹簧厂原承租车间相连的厂房，由一栋1,020平方米和半栋724平方米组成(另外半栋原告双胜弹簧厂在2012年8月已经承租)，租期自2015年8月15日至2020年8月14日止，年租金为411,355元，押金50,000元。三份合同签订后，被告金狮公司按约将房屋交付原告双胜弹簧厂经营使用。原告双胜弹簧厂支付租金至2017年8月10日，并支付押金70,000元。另查明，2017年4月6日，上海市青浦区规划和土地管理局向上海市青浦区华新镇人民政府出具执法协助书面意见，内容如下：“贵单位协助通知书(关于上海金狮塑胶工业有限公司内违法建筑认定函)收悉，位于青浦区华新镇嘉松中路XXX号的建筑物、构筑物，经查，有关情况如下：依据测绘成果报告书，现场实测房屋建筑面积96,000.50平方米，经核实，1、该公司在上海市房地产权证所示房屋建筑面积为4,240平方米。2、该公司分别于2006年2月8日及2009年1月9日办理过《建设工程规划许可证》(沪青建(2006)XXXXXXXXF00349号、沪青建(2009)FAXXXXXXXXXXXXXX号)，审批内容为建筑物总共14栋，总建筑面积27,909.9平方米。该成果报告书中的建筑物(除上述上海市房地产权证所示房屋及建设工程规划许可证中审批建筑物)未办理过相关规划许可手续。附：1、上海市青浦区华新镇人民政府申请认定函。2、华新镇(上海金狮塑胶工业有限公司)面积测绘成果报告书。3、建筑工程项目表及总平面图说明。另查明，原告租赁的南、北厂房均在建筑工程项目表的总平面图中，中间厂房未办理相关的建设工程批建手续。2017年5月25日，华新镇生态环境综合治理领导小组办公室和青浦区华新镇叙南村民委员会向被告及厂区内各承租户发《告知书》，内容如下：根据市委市政府“五违四必”精神、华府67号文件，对违法建筑必须拆除，你处经规土认定存在违法建筑，现告知必须在2017年6月20日腾空，并做好相关安置工作，同时6月1日起对该区域实施管控，管控期间所有产品、车辆、机器设备设施等只出不进。如有逾期不腾空将无条件接受强制拆除处理，造成的一切损失由你户自己承担。特此告知。2017年6月9日，华新镇人民政府向原告发《告知书》，载明：根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国安全生产法》及中央环保督察、市、区环保局关于清理环保违法违规项目工作的要求，对于未进行环境影响评价或存在违法排污的企业，一律停止生产。你公司已经违反《环境保护法》第十九条、六十一条的规定，已被纳入清理整治范围。现告知你公司自接到本告知书之日起，立即停止违法违规生产活动，届时我镇将于6月19日组织相关职能部门进行联合执法，予以强制取缔，由此产生的一切后果由你公司承担。2017年6月12日，系争厂区被相关部门强制断电。原告于2017年12月15日提出向被告交还房屋，被告因故于2018年1月3日确认移交。审理中，原、被告一致确认原告向被告移交厂房的时间为2017年12月24日。原、被告还一致确认原告尚未支付2017年5月份的水电费共计12,152.38元，双方均同意在押金中抵扣。2017年6月，原告以(2017)沪0118民初7623号案件诉诸本院后，主张其对承租的3,244平方米的彩钢板厂房进行了装修，装修内容具体为：浇筑地坪，地坪上做水磨石、再做环氧保护漆，对厂房进行分割，作为办公区域、员工食堂、娱乐区、吊车轨道、吊顶。因装修和搬迁产生损失，原告申请鉴定。该案审理中，本院根据原告的申请，通过上海市高级人民法院摇号委托上海市建设工程监理咨询有限公司对原告的装饰装修和搬迁费进行审价。2017年7月21日，该公司出具鉴定意见书，鉴定结论为：确定的装修工程的造价为2,525,337元，净值2,165,476元。搬迁费用为305,900元。其中搬迁费是按照原告提供的报价表及搬运价格确定。原告为此支付鉴定费45,000元。因被告对该鉴定报告出具前未及时配合而需要深入勘验，故该公司于2017年10月30日就装修造价出具补充鉴定意见书，鉴定结论为：确定的装修工程造价为1,936,120元，净值1,009,312元；不确定的装修工程造价有两个结论，其中结论一601,561元，净值505,564元，结论二647,768元，净值479,662元。被告为此支付补充鉴定费49,810元。2017年12月12日，该公司对2017年10月30日出具的补充鉴定意见书出具更正说明，具体如下：1、附表二《鉴定造价明细表》第1页，确定部分的南厂房净值由原来的227,808元，更正为90,804元(本案确定部分的总净值由1,009,312元变更为872,308元)；2、附表二《鉴定造价明细表》第2页第5行，不确定部门的中间厂房装修(地坪)第(3)项，原“水磨石”更正为“环氧地坪”，金额不变；3、附表二《鉴定造价明细表》第3页，原列入不确定部分的北厂房钢结构(有两个结论)，应属于中间厂房，现给予更正。其折旧年限不变，金额也不变(不确定部门中的中间厂房和北厂方相应做增减调整，但不确定部分的总金额不变)。更正部分详见附表中的下划线部分。特此说明。附表一《鉴定造价汇总表》、附表二《造价鉴定明细表》。根据更正说明中所附表一《鉴定造价汇总表》，确定部分造价金额为1,936,120元，净值872,308元。具体内容如下：1、南厂房302,678元，净值90,804元；2、北厂房470,556元，净值282,334元；3、中间厂房628,762元，净值315,864元；4、办公室及食堂226,540元，净值67,962元；5、南厂房外原告搭建设施、地坪、大门及各独立棚等228,631元，净值85,737元；6、整体弱电及安防78,953元，净值29,607元。不确定部分有两个结论：结论一691,561元，净值505,564元；结论二647,768元，净值479,662元。具体内容如下：1、南厂房造价90,213元，净值27,064元；2、北厂房造价88,422元，净值53,053元；3、中间厂房结论一201,716元，净值115,536元；结论二159,586元，净值90,258元。4、搬迁费305,900元。根据更正说明所附表二《鉴定造价明细表》(略)，原、被告对确定部分存在如下争议：原告主张：南厂房的地坪是2016年重新施工的，应该自2016年开始折旧，但鉴定报告是从2010年开始折旧的。其余无异议。被告主张：1、南厂房。被告确认南厂房装修(不含地坪)是原告施工，但地坪中环氧地坪并非原告施工，而是在原告前的承租户施工的。机电安装原告施工了一小部分，但因为金额较小，故被告确认是原告施工。2、北厂房。被告除北厂房装修(地坪)中的砼垫层、水磨石不认可外，其余装修认可。3、中间厂房。对于中间厂房砼垫层、钢柱、仓库不认可，是原来就有的。宿舍房是原告在仓库的基础上加了隔断，隔断的金额为113,802元，使用期限为8年，应折旧5年。4、办公室及食堂。被告确认系原告施工。5、南厂房外原告搭建设施、地坪、大门及各独立棚等。被告确认是原告施工，但认为原告是在租赁范围外的空地上搭建的，被告未收取过租金。6、整体弱电及安防。被告确认是原告施工，但消防监控设备都是可以拆走的，且原告将房屋交付被告的时候，现场已经拆走了。7、对于更正说明中不确定部分，被告主张该不确定部分在交付原告前已经存在，并非原告施工。8、应扣除鉴定意见书中的企业管理费和利润、安全防护文明施工措施费、社会保险费、住房公积金、税金，因原告并未对其施工花费提供发票。9、虽然部分装修为原告施工，但合同约定原告装修应经被告同意，但原告并未经过被告同意，故被告均不同意赔偿。对于被告的上述主张，原告确认消防监控设备在原告将房屋交付被告前已被人偷走。另，原告主张更正说明中列明的确定及不确定的装修均系原告施工，为证明原告的主张，原告提供如下证据：1、2016年南厂房地坪承包合同复印件1份、结算单复印件1张、收条复印件2张、环氧地坪的发票复印件3张，证明原告对南北厂房、中间厂房做了环氧地坪，原告提供的发票仅为一部分。环氧地坪的施工总计花费400,000元左右，其中南厂房的地坪花费77,300元。原告主张2010年原告做过一次地坪，后因2016年进水，为了和北厂房的地面保持一致，故在2016年在原来的地坪上加高了一层。2、北厂房结算单复印件1张、付款凭单2张，证明原告于2015年做了北厂房的地坪，花费290,000元。3、2010年发票3张，证明2010年合同项下原告装修购买电线的凭证。4、2012年发票4张，证明2012年原告对中间通道的二楼宿舍进行装修，并搭建了二楼的平台。5、2015年发票1张，证是原告购买灭火粉的发票，证明灭火设备也是原告购买。6、汇兑业务回单1张，证明原告就2015年合同项下装修时，委托案外人沈建对电进行施工，原告向沈建支付材料费63,000元。对于原告提供的上述证据材料，被告质证如下：1、对于证据1真实性确认，但认为该施工针对的应该是北厂房，因为合同约定了厂房出口过道，但南厂房没有出口过道，北厂房有。装修时间和北厂房的租赁时间相符合。该合同约定的地坪最高0.8厘米，但鉴定报告中的地坪厚度为18厘米，可以证明是被告施工，原告仅是在原有的基础上添加了一层。地坪花费77,300元，说明单价很便宜，但鉴定报告的价格远高于原告实际花费，也可以反证地坪是由被告施工。发票的金额为十几万元，远低于鉴定的金额。现场勘验的时候，双方一致确认折旧的节点为每个租赁合同的起始时间，原告的发票为2016年，早于勘验时间，原告理应在鉴定时提供，但原告并未提供。且发票上并未载明地坪施工的地点，不能确定就是本案房屋的施工；2、对于证据2的真实性不予确认，因为之前的南厂房金额很少但有合同，而原告提供的北厂房地坪施工金额很高，但没有合同，不符合常理。3、对证据3的关联性有异议，原告提供的凭证上的金额远低于评估的金额。4、对证据4的关联性有异议，原告提供的凭证上的金额远低于评估的金额。5、被告是2015年将房屋交付原告，如果原告购买了灭火粉，说明当时灭火器是旧的，如果原告购买，应该买新的灭火器，而不是买灭火粉。6、对证据6的关联性不予确认。2018年，系争房屋所在地块被纳入上海市征收集体土地范围，并于2018年3月对系争房屋所在地块进行了评估。2018年12月，被告(作为乙方)与华新镇房屋土地征收补偿办公室签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》。以上事实，由原、被告的陈述、租赁协议、扩租协议一、扩租协议二、照片、告知书、房地产权证、批复、书面意见、建筑工程项目表及总平面图、厂房验收钥匙移交单、水电费计算表、电费发票、鉴定报告及附表、(2017)沪0118民初7623号法庭审理笔录、评估报告及补偿协议等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，经本院释明，原告坚持原审案件中的诉请主张，不同意按照补偿协议和评估报告变更诉请。根据庭审确认的事实，本院认为，关于合同解除，根据被告提供的证据足以证明本案南、北厂房的建造已经办理并取得建设工程规划许可手续，并非违章建筑，故原、被告于2010年5月26日签订的《租赁协议》及2015年8月15日签订的《扩租协议》中的涉及北厂房的约定应为有效；至于连接南北厂房的中间厂房，因其建造并未取得建设工程规划许可手续，故应为违章建筑，故原、被告于2012年7月11日签订的《扩租协议》及2015年8月15日签订的《扩租协议》中涉及中间厂房部分的约定均为无效。关于有效合同，因原告已经搬离，双方已经办理房屋交接手续，合同已经实际解除，故原告再要求本院解除合同，本院不再处理。关于无效合同，应自始无效，不存在解除问题。关于装修损失，应结合有效合同无法履行的原因及无效合同的过错程度分别考虑。根据原、被告的陈述及在案证据，本院认为有效合同(南、北厂房)无法履行的主要原因在于政府对被告厂区内存在的大量的违章建筑进行整治并采取断电等强制措施导致，次要原因在于原告自身生产经营违反政府有关环评要求被政府责令停产清理整治。故原、被告双方对于合同无法履行均存在过错，但被告应对有效合同无法继续履行承担主要过错责任。对于无证房屋(即中间厂房)，所对应的租赁合同无效，被告明知中间厂房未取得批建手续仍出租给原告使用，原告理应就其租赁房屋是否取得合法批建手续进行审查，但原告并未进行审查，故原、被告双方对合同无效均存在过错，其中被告作为出租方也应对合同无效的后果承担主要过错责任。双方对被告是否对原告的装修损失承担赔偿责任存在争议。因双方存在三份租赁合同，且房屋的性质及合同的约定均不同，故本院分别进行阐述，一、南厂房。双方于2010年签订的租赁协议(南厂房)，其中第4.2条明确约定，用电线路可根据被告原有的基础上增加，如果另外需要原告自己解决，对其他装修原告可自己解决，上述约定足以表明被告同意原告进行装修，故被告应对原告关于南厂房的装修损失承担相应的赔偿责任。关于南厂房的装修，被告对地坪及有关电的机电安装存在争议，认为并非原告施工，对此原告提供了相应的证据，本院予以确认。被告主张上述施工并非原告施工，并未提供反证，故本院确认地坪及机电安装系原告施工。综合原告的实际损失及双方的过错程度，本院酌定被告赔偿原告南厂房装修损失60,000元。二、中间厂房及北厂房。因中间厂房包含在2012年及2015年两份扩租协议中，故本院一并阐述。2012年扩租协议中租赁的房屋为仓库，仅约定原告可对仓库进行分割，并开设大门，并未约定原告可对房屋进行其他装修。2015年扩租协议中租赁房屋的用途为生产经营，并未对原告能否进行装修进行约定。故根据法律规定，原告装修应取得被告的同意。本案中，被告并不认可其同意原告装修，故原告应对其主张装修已取得被告同意承担举证责任，因原告并未提供相应的证据，故本院对原告的该主张不予采信。但本院认为，原告对水、电等为实现其合同目的所必须的装修可不经被告同意，被告应对原告为达合同目的所必须的装修损失承担相应的赔偿责任。对于其他非双方约定用途的装修因未经被告同意，原告要求被告赔偿，缺乏依据，本院不予支持。结合本案实际情况及双方的过错程度，本院酌定被告赔偿原告北厂房及中间厂房装修损失420,000元。对于原告主张的南厂房外搭建的设施、地坪等装修，因在租赁范围外，且未经被告同意，故原告要求被告赔偿该项损失，于法无据，本院不予支持。关于搬迁费，因双方并未就合同解除或合同无效后搬迁损失的承担进行约定，故原告主张搬迁损失，缺乏依据，本院不予支持。关于反诉请求，因双方一致确认房屋交接时间为2017年12月24日，故在此之前的租金原告仍应支付被告，考虑到双方对房屋无法生产经营的过错程度，本院酌定原告支付被告租金100,000元。关于押金，被告理应在扣除水电费12,152.38元后退还原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十一条第三项、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海金狮塑胶工业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海双胜五金弹簧厂装修损失480,000元；二、被告上海金狮塑胶工业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海双胜五金弹簧厂押金57,847.62元(已扣除水电费)；三、反诉被告上海双胜五金弹簧厂应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海金狮塑胶工业有限公司租金100,000元；四、驳回原告上海双胜五金弹簧厂其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费20,343.72元，由原告负担14,008.32元，被告负担6,335.40元；反诉受理费2,481.40元，由反诉原告负担1,331.40元，由反诉被告负担1,150元；鉴定费45,000元(原告预付)，由原告负担25,000元，被告负担20,000元；补充鉴定费49,810元(被告预付)，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  侯 芳人民陪审员  陆晓聪人民陪审员  顾美华二〇一九年八月三十日书 记 员  王 莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；…第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人承担恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。