山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初2585号 原告：刘葳，男，汉族，1987年1月29日出生，身份证号码371002198701291511，住威海市环翠区东窑东街1号309号。 委托诉讼代理人：李小金，山东恺维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张邵军，山东恺维律师事务所律师。 被告：姚巽，女，汉族，1979年11月8日出生，身份证号码371002197911080021，住威海市环翠区戚东夼路22号305室。 委托诉讼代理人：梁建权，山东悦程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马俊瑶，山东悦程律师事务所实习律师。 第三人：邹云，男，汉族，1957年3月13日出生，身份证号码370632195703133210，住威海市环翠区石河街22号305室。 第三人：威海天添旺酒楼有限公司，住所地威海市人防路4号。 法定代表人：邹云。 第三人：邹磊，男，汉族，1981年9月3日出生，身份证号码371002198109031518，住威海市人防路4号501室。 第三人邹云、威海天添旺酒楼有限公司、邹磊之共同委托诉讼代理人：林治春。 第三人：林治春，女，汉族，1957年3月10日出生，身份证号码370633195703103281，住威海市人防路4号501室。 原告刘葳与被告姚巽、第三人邹云、威海天添旺酒楼有限公司、邹磊、林治春案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张邵军、被告姚巽之委托诉讼代理人梁建权、马俊瑶，第三人邹云、威海天添旺酒楼有限公司、邹磊之共同委托诉讼代理人林治春，第三人林治春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘葳向本院提出诉讼请求：请求停止威海市湾九里-6号-1501室房产的执行并解除对该房产的查封。事实和理由：贵院在执行被告姚巽与第三人邹云、威海天添旺酒楼有限公司、邹磊、林治春民间借贷纠纷一案中作出（2017）鲁1002执2293号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖位于威海市湾九里-6号-1501室房产。原告不服裁定，依法提出执行异议申请，2019年4月16日，贵院作出（2019）鲁1002执异29号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，原告认为裁定认定事实不清，适用法律错误，应当依法停止对涉案房产的拍卖并解除限制措施，理由如下：一、原告与第三人邹磊的买卖行为，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，贵院应当依法停止执行，解除查封措施。（一）符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，2017年6月初，原告就与第三人邹磊就购买涉案房产达成了一致意见并对房屋的价款、交付方式、违约责任等主要条款协商妥当，异议人与被执行人签订的《二手房买卖合同》合法有效。（二）符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。原告与被告邹磊签订合同之前，邹磊就向原告交付了房产，原告立即开始对涉案房产进行装修并入住至今，期间所有水电、物业等费用均是原告交纳，可以证实原告系涉案房产合法权利人。（三）符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。2012年12月邹磊因经营海参养殖，多次从原告处借款，截至2016年8月，原告已向邹磊出借二百余万元，因邹磊无力偿还借款，双方约定邹磊将其名下涉案房产抵顶给原告，借款转为购房款，双方民间借贷法律关系转为房屋买卖合同关系，至此原告已向被告支付了全部价款。（四）符合“非因买卖人自身原因未办理过户登记”，第三人邹磊在购买涉案房产时以房屋作为抵押向银行贷款114万元，其中公积金贷款40万元，商业贷款74万元，双方在签订买卖合同时银行贷款未结清，无法办理过户手续，因借款转为购房款，原告实际上已经全额支付了价款，遂约定由邹磊继续清偿银行贷款，邹磊未按约定清偿贷款办理过户手续，只是涉案房产被法院查封，过错方不在原告。综上，原告与邹磊签订的《二手房买卖合同》合法有效，原告已全额支付房款，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，望法院查明事实，依法停止对涉案房屋的执行并解除查封措施。 姚巽辩称，本案查封在先，原告签订买卖合同在后，根据中华人民共和国城市房地产管理法第37条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26的规定，属于违法买卖房地产，买卖合同无效，不符合排除执行的法定情形，因此环翠区人民法院执行裁定书认定事实清楚裁判依据充分，因予以维持。 第三人辩称，第三人欠付被告钱款，第三人希望同原被告和解，若不能和解，则同意原告诉讼请求。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月20日，本院作出（2017）鲁1002民初3036号民事裁定书，并据此于2017年6月21日查封了涉案房屋。2017年7月5日，本院作出（2017）鲁1002民初3036号民事调解书，确认被执行人邹云于2017年7月31日前支付截止到2017年7月31日前所欠申请执行人借款利息（以100万元为基数，自2016年7月27日起至2017年7月31日止，按照年利率24%计算）；于2017年8月31日前偿还申请执行人借款本金100万元及自2017年8月1日起至还清借款本金之日止借款利息（以100万元为基数，按年利率24%计算）；被执行人威海天添旺酒楼有限公司、邹磊、林治春对被执行人邹云上述付款义务承担连带清偿责任。因被执行人未履行还款义务，申请执行人向本院申请执行。2018年12月27日，威海华地土地房地产评估有限公司出具房地产估价报告，载明涉案房屋在价值时点2018年12月22日的评估价值为266.1万元。2019年1月21日，本院作出（2017）鲁1002执2292号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。在拍卖过程中，案外人刘葳不服，向本院提出异议。2019年4月8日，本院作出（2019）鲁1002执异29号执行裁定书，驳回案外人刘葳的诉讼请求，刘葳不服，于2019年5月5日向本院提出案外人执行异议之诉。 刘葳为证实其请求，向本院提交以下证据：证据一、借条一份，证实2016年8月20日，第三人邹磊共计向原告母亲借款2163600元，原告母亲将其中部分债权转让给原告，借款转为购房款，购买涉案房产；证据二、原告与邹磊的微信聊天截图打印件四页，证实自2017年6月17日原告即与第三人邹磊协商购买房屋一事，并对合同的主要条款达成一致意见，合同已经成立生效早于法院查封时间，原告已经实际入住并交纳房屋的附属费用；证据三、《二手房买卖合同》原件一份，证实通过前期的协商，2017年6月23日，将口头合同正式落实到纸面上，借款转为购房款，将房产出售给原告；证据四、原告微信相册、微信账单、短信照片各一宗，证实合同签订后，原告就开始进行装修，购买家具、缴纳水电费、暖气费等，原告已经实际占有涉案房产；证据五、中国银行对账单一份，证实2017年6月23日，原告与邹磊进行房屋交接时，原告缴清了物业费用。被告质证称，对证据一的真实性无法确认，而且该借条中出借人为殷书玲，不能看出与本案涉诉房屋的关系。因此与本案无关；对证据二的真实性不认可，该证据不能证明该诉争房屋被环翠区人民法院依法查封且原告与邹磊签订了书面的房屋买卖合同；对证据三的真实性不认可，该证据签订日期为2017年6月23日，此时被告申请查封该房屋的裁定已经于2017年6月20日作出，查封措施也于2017年6月21日作出，因此该房屋买卖双方签订二手房买卖合同的行为系违法行为，侵害了被告的合法权益。该证据不具备合法性；对证据四的真实性无法确认，诉争房屋被查封后，原告在没有合法根据取得房屋所有权的情况下装修房屋，其损失应当自行承担或与出卖人共同承担，不因原告装修了房屋就可以取得房屋所有权；对证据五的真实性认可，但是对该证据证明内容不认可，该证据无法证实原告与房产所有权人的买卖合同合法。第三人均对原告提交证据均无异议。 另，涉案房屋于2015年7月13日办理抵押登记，抵押登记权人为威海市住房公积金管理中心及威海市商业银行股份有限公司。在（2019）鲁1002执异29号案件中，2018年8月13日，该案被执行人林治春在接受询问时称，“我儿子邹磊在外地工作，我可以代表他（签收询价报告）”，“这个房子最好不要卖，因为我同学的孩子在那里住着”。2018年11月7日，林治春称“2018年11月9日不能还款的话，同意法院评估拍卖我儿子在威海湾九里6号楼1501室房产”。 本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告刘葳与第三人邹磊之间虽签订了二手房买卖合同，但因涉案房屋有抵押登记，原告刘葳也未清偿债务以消灭抵押权，故第三人邹磊转让房屋行为无效。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据原告提供证据，原告刘葳与第三人邹磊虽在本院查封前已开始协商涉案房屋买卖事宜，但截止2017年6月22日尚未对合同内容达成一致意见，且二手房买卖合同签订时间为2017年6月23日，晚于本院查封时间，故原告刘葳无法证实其在本院查封前已签订书面买卖合同。原告刘葳提供物业费、电费等证据，时间最早为2017年6月23日，且与林治春陈述的“这个房子最好不要卖，因为我同学的孩子在那里住着”、“2018年11月9日不能还款的话，同意法院评估拍卖我儿子在威海湾九里6号楼1501室房产”不符，无法认定原告刘葳其在签订二手房买卖合同时第三人邹磊交付了房屋的主张，故原告刘葳无法证实其在本院查封前已占有涉案房屋。第三人邹磊于2016年8月20日出具的借条也无法证实案外人交付了全部房款。二手房买卖合同载明涉案房屋设定抵押，表明案外人刘葳对涉案房屋无法办理过户登记是明知的，故无法认定系非因买受人原因未办理过户登记。综上，原告刘葳所提诉讼请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘葳的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  于 琳 人民陪审员  柳立莲 人民陪审员  黄爱琴 二〇一九年八月一日 书 记 员  侯雨昕