福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2400号 上诉人（原审被告）：陈国安，男，1956年11月20日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人李金泉，福建泉厦律师事务所律师。 委托诉讼代理人朱梦梅，福建大雄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈金珠，女，1974年6月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：曾春晓，男，1974年5月3日出生，汉族，住福建省泉州市台商投资区。 上诉人陈国安因与被上诉人陈金珠、原审被告曾春晓房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初13100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈国安上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈金珠诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决将调解协议等同于（2009）思民初字第5477号调解笔录，并据此认定讼争房屋系厦门市安邦投资企业有限公司（以下简称安邦公司）用于抵偿对陈卿怀所负债务之物，是错误的。（2009）思民初字第5477号民事调解书仅确认吴瑞升尚欠陈卿怀借款本息200万元，该债务由安邦公司承担，并未约定讼争房屋系用于抵偿对陈卿怀所负债务之物。调解协议虽然约定安邦公司将讼争房屋继续出租给陈卿怀使用，房屋租金抵作债务利息，陈卿怀有权将讼争房屋转租给他人，但仅是安邦公司与陈卿怀的约定。二、曾春晓已向安邦公司移交讼争房屋，一审判决认定安邦公司无权终止曾春晓、陈金珠使用讼争房屋缺乏依据。调解协议并非调解笔录，与曾春晓无关，一审判决否认讼争房屋实际产权人安邦公司《收回房屋使用权通知函》的真实性错误。讼争房屋的所有人系安邦公司，安邦公司将讼争房屋出租给陈卿怀，陈金珠又将其转租给曾春晓，后安邦公司发现承租方对讼争房屋外观进行破坏，决定收回房屋，向曾春晓、陈金珠发出《收回房屋使用权通知函》，曾春晓立即向安邦公司移交讼争房屋，履行腾退义务，未继续使用讼争房屋。一审判决认定曾春晓在未实际使用讼争房屋的情况下应向陈金珠支付租金及占用费错误。本案系曾春晓与陈金珠的房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，调解协议不应作为本案定案依据，安邦公司与陈卿怀达成的调解协议约定以物抵债等应另案处理。 陈金珠辩称，一、（2009）思民初字第5477号一案调解笔录包含调解协议的内容，系当事人真实意思表示，合法有效。二、安邦公司与陈金珠、曾春晓之间不存在合同关系，且陈国安无证据证明陈金珠破坏写字楼外观，高层写字楼外观也无法破坏，陈国安2013年4月17日还收取2012年前的维修金8285元，2018年4月还收取房租，说明其对写字楼外观并无异议。 曾春晓未作陈述。 陈金珠向一审法院起诉请求：1.判令解除陈金珠与曾春晓签订的《房屋租赁合同》，曾春晓将出租房屋返还陈金珠；2.判令曾春晓向陈金珠支付2018年6月租金25000元；3.判令曾春晓向陈金珠赔偿合同解除后占用房屋的损失（从2018年7月1日起计至曾春晓实际返还租赁物止，按《房屋租赁合同》约定的租金25000元/月的标准计算）；4.判令陈国安对上述债务承担连带责任。 一审法院认定事实：2017年6月29日，陈金珠（出租方，甲方）与曾春晓（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区湖滨南路328号亿宝大厦17楼AB单元的房屋出租给乙方使用；出租的房屋为写字楼，建筑面积共500平方米左右包括设施（产权划分不够清晰，正在办理中，以办理产权为准，面积出入不超5%的话双方均不计较），乙方租赁房屋仅作为办公使用；租赁期60个月，自2017年7月15日起至2022年7月15日止；实收月租金25000元，以现金方式支付，不含税，如果产生税收由乙方承担；首期付一个月租金，押一个月押金25000元，第二个月第三个月均为月付，第四个月起为三个月一付，以后按每季度结算一次，提前10天支付下次房租，押金不变；甲方将房屋交给乙方使用之前，应负责配备房屋内的装修、灯具、厨房设备等，其所有权归甲方所有；未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构装修，乙方不得将承租的房屋转租；陈国安及厦门市安邦投资企业有限公司（以下简称安邦公司）同意陈卿怀（系陈金珠的丈夫）委托指定人对外出租，出租时间不限制；陈国安担保承租方租金能按时支付，否则承担担保责任；见证方为苏志明；等等。陈东海代曾春晓签署合同。陈国安在合同“担保方”一栏签字。陈卿怀在合同“见证方”一栏签字。合同签订后，陈金珠将讼争房屋交付曾春晓使用，曾春晓支付租金至2018年5月15日。本案庭审中陈国安陈述：曾春晓已出国不再使用讼争房屋，现其将讼争房屋装修用于与“中核公司”合作开发房地产项目的办公场所。 另查明，2009年10月23日，一审法院出具（2009）思民初字第5477号民事调解书，确认吴瑞升截至该日尚欠陈卿怀借款本息200万元，该债务全部由安邦公司单方承担，于2010年2月28日前支付给陈卿怀。同日制作的该案调解笔录记载，各方还约定：安邦公司同意按2009年1月1日所签订的《亿宝大厦租赁合同》，把讼争房屋继续出租给陈卿怀使用，房屋租金抵作上述债务利息；如《亿宝大厦租赁合同》约定的租赁期限到期时，安邦公司仍未实际还清上述款项，则《亿宝大厦租赁合同》的租赁期限自动延至实际还款之日止；待安邦公司还清借款时，陈卿怀将讼争房屋腾空退还给安邦公司；在安邦公司未还清欠款期间，陈卿怀有权将讼争房屋转租给他人，并取得安邦公司的备份认可；若陈卿怀承租使用期间，亿宝大厦16—20层物业仍由安邦公司管理时，则讼争房屋的物业管理费由安邦公司承担。 还查明，陈国安当庭提交一份落款时间为2018年3月8日的盖有安邦公司印章的《收回房屋使用权通知函》，函称：“致曾春晓先生、陈金珠女士：我是厦门市湖滨南路328号亿宝大厦17楼房屋的产权方厦门市安邦投资企业有限公司，由于承租方使用该房屋时，不按照业主要求对房屋的外观进行不合理的破坏，并于多次纠正和沟通无效后，你们已经造成严重违约！我方决定收回该房屋自行使用，根据我国合同法规定，我作为房屋所有权人随时通知您终止使用该房屋的权利……”陈国安述称：安邦公司的工商登记状态为已吊销、未注销；其为安邦公司的法定代表人；现其雇用罗舒韵管理安邦公司的印章。 一审法院认为，陈卿怀因（2009）思民初字第5477号民事调解书及该案调解笔录记载的协议约定合法占有讼争房屋并依约有权转租，陈金珠经其丈夫陈卿怀同意有权转租讼争房屋，陈金珠与曾春晓、陈国安签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，各方均应依约全面履行。曾春晓自2018年5月15日之后欠付租金，现已下落不明，已构成根本违约，根据合同法第九十四条规定陈金珠有权解除合同、收回房屋，返还房屋之前曾春晓还应支付欠付租金并参照租金标准赔偿占用费。陈国安作为连带保证人应当对曾春晓欠付租金和占用费的债务承担连带清偿责任，并不得阻碍陈金珠收回讼争房屋。《收回房屋使用权通知函》出具主体安邦公司由陈国安担任法定代表人，而讼争房屋本系安邦公司用于抵偿对陈卿怀所负债务之物，由于安邦公司与讼争房屋存在利害关系，该公司出具函件所述内容的真实性和客观性难以采信。再者，根据已查明事实，安邦公司与该函件发送的对象曾春晓、陈金珠并不存在合同关系，安邦公司在函件中所称要终止使用讼争房屋的主张亦无法律依据。故对陈国安的相关抗辩意见一审法院不予采纳。 综上所述，对陈金珠的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认陈金珠与曾春晓、陈国安于2017年6月29日签订的《房屋租赁合同》解除；二、曾春晓于判决生效之日起十日内向陈金珠返还厦门市思明区湖滨南路328号亿宝大厦17楼AB单元房屋；三、曾春晓于判决生效之日起十日内向陈金珠支付租金及占用费（按每月25000元的标准，自2018年5月16日起计算至实际返还房屋之日止）；四、陈国安对曾春晓的上述债务承担连带清偿责任，陈国安承担保证责任后，有权向曾春晓追偿。案件受理费425元，由曾春晓、陈国安负担。 当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，陈卿怀与吴瑞升、安邦公司在一审法院主持下于2009年10月23日签订调解协议，就安邦公司以陈卿怀应付的讼争房屋租金抵作安邦公司应付的债务等进行约定，并于同日在该案调解笔录对上述内容予以确认。上述约定系陈卿怀与吴瑞升、安邦公司的真实意思表示，亦实际履行，一审判决认定讼争房屋系安邦公司用于抵偿对陈卿怀所负债务之物并无不当。 陈国安系安邦公司的法定代表人，安邦公司与讼争房屋存在利害关系，陈国安、安邦公司已同意陈卿怀委托陈金珠将讼争房屋出租给曾春晓，现陈国安主张安邦公司向陈金珠、曾春晓发出《收回房屋使用权通知函》，但对此并无证据予以证明，陈金珠亦否认其收到该函件，陈国安以曾春晓收到《收回房屋使用权通知函》后向安邦公司移交、腾退讼争房屋为由主张曾春晓无需支付租金及占用费依据不足。曾春晓未按合同约定支付租金，存在违约行为，一审判决认定《房屋租赁合同》解除，曾春晓返还讼争房屋、支付租金及占用费，陈国安对曾春晓债务承担连带责任并无不当。 综上所述，陈国安的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由陈国安负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年八月二十九日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 --