福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初3890号 原告：陈奕纯，女，1982年4月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张望玉，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：陈龙华，男，1986年5月7日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：徐进、林艺金（实习），福建均融律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭。 委托诉讼代理人：郑陈然，男，1984年11月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系单位员工。 原告陈奕纯与被告陈龙华，第三人厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈奕纯委托诉讼代理人张望玉，被告陈龙华委托诉讼代理人徐进、林艺金，第三人恒大公司委托诉讼代理人郑陈然到庭参加开庭诉讼。本案现已审理终结。 陈奕纯向本院提出诉讼请求：1.判令确认《房屋租赁合同》（合同编号：恒商租合字16（0.57-10-15）026）自法院送达本起诉状副本至被告陈龙华之日起解除；2.判令被告向原告支付至解除之日的租金（暂计至2019年7月10日为45910.39元），以及逾期付款违约金，逾期付款违约金按月2%自未支付之日起计算至实际付款日，暂计至2019年7月10日为7082元；3.判令被告按268.17元／日（4022.59元／月÷30天×2）的标准向原告支付自租赁合同解除之日起至实际腾房之日止的占用费；4.判令被告向原告支付至实际腾房之日止的物业管理费（暂计至2019年6月为3870元）；5。判令被告向原告支付违约金6648元；6.判令被告承担原告为本案诉讼所支付的律师费5000元；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月2日，第三人恒大公司作为出租方与被告就座落于厦门市集美区厦门恒大帝景1＃11号的房屋出租事宜签署了《房屋租赁合同》，租赁合同对租赁房屋的用途、租赁期限、租金支付以及合同解除等事宜均作出了明确约定。2016年7月21日，恒大公司与原告签订了《商品房买卖合同》，约定恒大公司将租赁房屋转让给原告。2018年8月30日，原告作为新业主与恒大公司及被告就租赁房屋签订了《房屋租赁合同三方协议》，约定：恒大公司与被告就租赁房屋的租赁关系于2018年6月30日解除，原告同意解除之日前恒大公司享有原租赁合同中约定的相关权益。自解除之日次日起，原告作为租赁房屋出租方，由原告继续与被告履行原租赁合同，原告享有原租赁合同钟约定的相关权益。《房屋租赁合同三方协议》签订后，被告从未向原告支付过租金。就2018年7月1日至2019年7月10日，被告应付租金为12个月多合计45910.39元。合同还约定逾期付款违约金按日千分之三计算，原告同意调低按照每月2%计算。就被告长期拖欠原告租金行为，原告多次通过各种途径向被告催讨，被告仍未付款。根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告腾空交还租赁房屋。被告除了应继续支付尚欠租金至合同解除之日外，还应承担逾期付款违约金7082元。此外，被告还应承担未付物业管理费、违约金以及原告为本案诉讼所支付的律师费等责任。 陈龙华辩称，一、原告在本案当中主体不适格，原告并非租赁合同的主体。二、原告所称的房屋租赁合同实际为无效合同。三、原告第一、二、三项诉求均缺乏事实和法律依据。四、原告并未支付相应的物业管理费用。五、对于原告第五项诉求的基本法律基础均不存在。六、原告第六项诉求，在三方协议中并未约定律师费，所以应予不支持。 恒大公司述称，根据房屋租赁合同约定，第三人向恒大置业与被告已于2018年6月31日解除，至解除之日起原告作为该房屋的出租方继续与被告履行原租赁合同，原告享有履行原租赁合同中的相关权益，因此自2018年6月31日第三人已经不再是租赁合同相对方。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年，恒大公司（出租方、甲方）与陈龙华（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将座落于厦门市集美区恒大帝景1＃10、1＃11、1＃12号房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积173.91平方米。合同第二条约定房屋用途为超市，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变合同约定的用途。合同第三条约定租赁期限五年，自2016年5月1日至2021年4月30日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算。租金标准如下：2016年5月1日至2017年4月30日为每月8696元，2017年5月1日至2018年4月30日为每月8696元，2018年5月1日至2019年4月30日每月9566元，2019年5月1日至2020年4月30日每月10523元，2020年5月1日至2021年4月30日每月11575元。本合同签订当日，乙方向甲方支付2018年7月1日至2018年9月30日的首期租金共28698元，其他租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金，甲方收到全额租金后30日内向乙方提供相应的租金发票。本合同签订当日，乙方应当向甲方支付租赁保证金17392元。乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为4.5元／平方米（按建筑面积计算），具体由乙方与物业管理公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定。双方约定2016年5月1日至2018年6月30日，甲方免收乙方租金，乙方应在2018年6月28日前支付2018年7月1日至2018年9月30日的首期租金28698元，但若该房屋于2018年6月30日前实体交付，则从房屋实际交付之日起按租金标准缴纳，乙方应在甲方通知其该房屋实体交付后三日内缴纳首期租金。合同第六条约定乙方违反本合同任何约定，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方、物业管理公司的款项及乙方使用房屋但未结清的其他费用。因乙方违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还。乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的千分之三向甲方支付违约金，如逾期30天不交的，甲方有权解除合同。甲方因向乙方催讨租金及其它费用或者甲方因乙方违约而行使合同约定权利而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或者甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。 2017年2月24日，恒大公司《出卖方》与陈奕纯签订一份《商品房买卖合同》，约定由恒大公司将厦门恒大帝景项目首期地块三1＃楼1层111单元（建筑面积66.48平方米）出售给陈奕纯，双方当事人对合同价款、付款方式及期限、违约责任等做了明确约定。 2018年8月30日，恒大公司（甲方）、陈龙华（乙方）、陈奕纯（丙方）签订一份《房屋租赁合同三方协议》，内容如下：一、甲方与乙方就该房屋的租赁关系于2018年6月30日解除。丙方同意解除日前甲方享有原租赁合同钟约定的相关权益。自解除日次日起，丙方作为该房屋出租方，由丙方继续与乙方履行原租赁合同，丙方享有原租赁合同钟约定的相关权益，甲乙丙三方应在解除日完成验收交接，由三方签字确认。二、解除日前，甲乙双方仍应按原租赁合同履行相关权利义务，乙方须按时向甲方支付并结清各项费用及违约金。三、解除日之后，在乙方结清各项费用后15个工作日内，甲方无息退还乙方已支付的租赁保证金6648元。退款前至少30个工作日，乙方须将租赁保证金收据原件和租金发票原件交还甲方，否则甲方有权顺延退还剩余款项，且不免除乙方的逾期付款责任。甲方有权从租赁保证金及其他甲方应付款中扣除乙方的应付款项及违约金，不足部分由乙方补足。四、乙方在解除日应向丙方支付租赁保证金6648元，由丙方向乙方开具收据。五、除本协议约定事项外，甲乙双方同意就原租赁合同关系的解除互不承担责任，共同放弃就涉及原租赁合同的一切事宜向对方提出任何诉讼及非诉讼请求。 法庭审理过程中，陈龙华确认未向陈奕纯支付任何租金，未缴纳租赁保证金6648元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。恒大公司与陈龙华于2016年签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违法，合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。2018年5月，恒大公司将案涉租赁物中的111单元出售给陈奕纯，原被告及恒大公司于2018年8月签订《房屋租赁合同三方协议》，该协议约定恒大公司与陈龙华的租赁关系于2018年6月30日解除，自解除日次日起，陈奕纯作为房屋出租方享有原租赁合同中的相关权益，故陈奕纯作为案涉房屋出租方，享有收取租金等相关权益。自三方协议签订后，陈龙华未向陈奕纯支付自2018年7月1日起的租金，构成违约，陈奕纯依据租赁合同第六条约定有权解除合同，陈奕纯通过诉讼方式要求解除合同，起诉状副本等材料于2019年7月17日送达给陈龙华，故双方之间的租赁合同于2019年7月17日解除。关于租金，陈龙华应支付陈奕纯自2018年7月1日起至合同解除之日即2019年7月17日的租金共计46891.78元及逾期付款违约金，其中，2018年7月1日至9月30日的租金为10970.28元，应支付日期为2018年6月28日，2018年10月1日至12月31日的租金为10970.28元，应支付日期为2018年9月28日，2019年1月1日至3月31日的租金为10970.28元，应支付日期为2018年12月28日，2019年4月1日至6月30日的租金为11701.94元，应支付日期为2019年3月28日，2019年7月1日至7月17日的租金为2279元，应支付日期为2019年6月28日，逾期付款违约金按合同约定为日千分之三，现陈奕纯主动调整为月率2%，不违反法律规定，本院予以确认。陈龙华抗辩案涉房屋尚未验收，根据合同约定属于免租期无需支付租金，本院认为，租赁合同第三条约定2016年5月1日至2018年6月30日为免租期，之后的租金以房屋实体交付之日计算租金，该约定并未明确租金计算以验收合格作为条件，而是以房屋实体交付作为条件，且陈龙华作为三方协议之一签字认可陈奕纯自2018年7月1日起享有出租方的权益，故陈龙华的前述抗辩依据不足，本院不予采信。关于占用费，因陈龙华当庭表示已将案涉店面腾空完毕，对此陈奕纯当庭予以确认，并明确表示不主张占用费，本院予以确认。关于物业管理费，因案涉租赁物尚未按照合同约定条件交付，是否产生物业管理费用尚不明确，且租赁合同第三条明确约定由承租方向物业管理公司支付物业管理费用，亦无证据证明陈奕纯已替陈龙华缴纳相关物业费用，故陈奕纯主张物业管理费依据不足，本院不予支持。关于违约金，三方协议明确约定陈龙华应向陈奕纯支付租赁保证金6648元，因陈龙华并未实际支付租赁保证金，根据租赁合同第六条约定，陈龙华应按租赁保证金金额支付违约金，故陈奕纯要求陈龙华支付违约金6648元于法有据，本院予以支持。关于律师费，租赁合同第六条约定因催讨租金而引起的合理费用（包括但不限于合理的律师费）由承租方承担，陈奕纯提供了委托合同、律师费票据证明其因本案诉讼支付律师费5000元，该项费用应由陈龙华承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈奕纯与陈龙华之间的《房屋租赁合同》（合同编号：恒商租合字16[0.57-10-15]026）于2019年7月17日解除； 二、陈龙华应于本判决生效之日起十日内向陈奕纯支付2018年7月1日至2019年7月17日的租金46891.78元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按月利率2%计算，其中2018年7月1日至9月30日的租金10970.28元自2018年6月28日起计至实际付款之日止；2018年10月1日至12月31日的租金10970.28元自2018年9月28日起计至实际付款之日止；2019年1月1日至3月31日的租金10970.28元自2018年12月28日起计至实际付款之日止；2019年4月1日至6月30日的租金11701.94元自2019年3月28日其计至实际付款之日止；2019年7月1日至7月17日的租金2279元自2019年6月28日计至实际付款之日止）； 三、陈龙华应于本判决生效之日起十日内向陈奕纯支付违约金6648元； 四、陈龙华应于本判决生效之日起十日内向陈奕纯支付律师费5000元； 五、驳回陈奕纯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1513元，减半收取757元，由陈龙华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 连品方 二〇一九年八月二日 代书记员 汪秋婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”