山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初643号原告：闫明磊，男，1995年7月29日出生汉族，居民，住荣成市荣成市。委托诉讼代理人：阎军旗，系原告之父。委托诉讼代理人：车立勇，山东成山海天律师事务所律师。被告：荣成建通房地产开发有限公司（统一社会信用代码：913710825614041795），住所地荣成市青山路青阳西区。法定代表人：郭文通，董事长。被告：威海建通房地产开发有限公司（统一社会信用代码：9137100073262533X4），住所地威海经技区新都花园一区18号。法定代表人：郭文通，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：刘金娜，系二被告公司职工。二被告共同委托诉讼代理人：原永建，系二被告公司职工。原告闫明磊与被告荣成建通房地产开发有限公司（以下简称荣成建通公司）、威海建通房地产开发有限公司（以下简称威海建通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫明磊的委托诉讼代理人阎军旗、车立勇与二被告共同委托诉讼代理人刘金娜、原永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫明磊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还购房款256,000元及利息103,680元（计算至2019年4月2日，按年利率6%标准计算）；3、判令被告支付房屋升值价款损失258,467元；4、判令被告支付已付房款一倍的赔偿款256,000元；5、二被告承担连带责任。事实和理由：2011年5月10日，原、被告签订《房屋预约协议》，约定原告购买被告开发的荣成丽景馨城23号楼302室，建筑面积88平方米，单价为4,280.2元，总价款为376,656元。双方于同天达成《补充协议》，约定了分期付款方式及违约责任条款。原告按照约定先后支付256,000元。之后原告支付尾款，被告拒收。2019年1月13日，被告向原告发送短信通知解除合同，不予出售涉案房屋。原告认为双方签订的《房屋预约协议》具备商品房买卖合同的主要内容，被告已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。同时由于现在荣成市房地产形势好转，被告受经济利益驱使，单方面解除合同，违背了诚实信用的原则。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。荣成建通公司、威海建通公司辩称，1、根据双方预约协议约定，甲方取得预售许可证通知乙方签订商品房预售合同，乙方应当在通知之日起15日内携带房屋预约协议及相关资料到甲方指定地点签订商品房预售合同并办理相关手续，交纳相关费用，行使优先购买权。被告取得商品房预售许可证后，多次通过短信、电话方式通知原告签订商品房预售合同并办理相关手续，原告均置之不理，放弃优先购买权。2、根据预约协议第六条约定，若乙方逾期未能与甲方签订商品房预售合同，视为乙方自动放弃优先购买权，本协议自动失效，甲方可对乙方所预约房屋不予保留，且有权出售该房屋给第三方，无需通知乙方。补充协议第二款第一条约定，乙方未能按合同约定时间付款，逾期超过30日的，甲方有权将房屋另行出售，且不需要通知乙方。被告在多次通知原告签订商品房预售合同及办理相关手续后，又于2018年8月27日短信通知原告，限其在2018年9月1日前付清余款，同时明确逾期被告将按照协议约定处理，但原告仍置之不理。2019年1月2日，被告再次短信通知原告，限其在2019年1月5日前到丽景馨城营销中心补齐剩余款项，并再次声明逾期将按协议处理，但原告仍未支付剩余房款。在多次催促无果的情况下，被告根据协议约定将房屋另行出售他人，该行为是原告在协议中预先授权行为，无需再通知原告。故被告不存在违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年5月10日，原、被告签订《房屋预约协议》，约定被告同意原告优先认购坐落于荣成丽景馨城23号楼东单元302室，房屋建筑面积约为88㎡，房屋单价为4,280.2元/㎡，房屋价款为376，656元，原告要求以现金分期付款方式支付上述款项，上述房屋总价款中不包含天然气初装费2,900元。原告为能优先购买上述房产，同意在本协议书签订当日向被告交纳优先购买诚意金20,000元，剩余购房款交付日期另行商定。被告取得商品房预售许可证后，通知原告签订《商品房预售合同》，被告通知原告的方式为《威海晚报》刊登或电话通知，原告应在被告通知之日起十五日内（以晚报刊登日期为准），携带本协议书及相关资料到被告指定地点签订《商品房预售合同》并办理相关手续，缴纳相关费用，行使优先认购权。届时，原告所交诚意金将转为购房款。若原告逾期未能与被告签订《商品房预售合同》，将视为原告自动放弃对该房屋的优先购买权，本协议自动失效，被告可对原告所预约的房屋不予保留，且有权出售该房屋给第三方，无需通知原告。同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定就原告预约被告开发的荣成丽景馨城小区23号楼302室，现就付款问题原、被告双方达成如下补充协议，双方约定除预约金外的其他房款按如下方式支付：（一）2011年5月25日前，付清总房款的50%，即188,328元；（二）2012年5月30日前或房屋达到封顶条件，原告在接到被告通知后7日内，付清总房款的30%，即112,997元；（三）2012年12月30日前或房屋具备装修条件（允许被告提供临时用水、用电），原告在接到被告通知后7日内，付清总房款的20%，即55,331元（所交诚意金在最后一次付款时转为房款）。补充协议同时约定，原告未能按本合同约定的时间付款，逾期不超过30日的，每逾期一天向被告支付总房款0.1%的违约金，逾期超过30日的，被告有权将该房屋另行出售，且不需要通知原告。被告未能按本合同约定的期限将具备装修条件的房屋交付给原告（允许被告提供临时水、电），逾期不超过30日的，每逾期一天向原告支付总房款0.1%的违约金；逾期超过30日的，原告有权解除合同，所交房款被告如数退还，原告不解除合同的，每逾期一天，被告向原告支付总房款0.1%的违约金。协议签订后，原告共计交纳购房款256,000元（含燃气初装费2,900元、认购金20,000元）。2013年8月21日，被告取得商品房预售许可证。2018年8月27日，被告威海建通公司向原告发送短信，通知原告涉案房屋已具备装修条件，请原告于2018年9月1日前到丽景馨城营销中心补齐剩余款项，逾期被告将按协议相关条款处理。2019年1月2日，被告荣成建通公司向原告发送短信，通知原告其于2019年1月5日前前往营销中心交清尚欠房款并按照购房预约协议补充协议交付逾期付款违约金291,158元。逾期未交清上述两项款项，被告将按协议相关条款处理。2019年1月13日，被告荣成建通公司向原告发送短信，通知其购买的荣成丽景馨城小区23#楼302室，被告已多次通知其办理合同签订及交清所欠房款事宜，但原告始终未予办理。2019年1月7日，被告与案外人袁渠签订商品房买卖合同，将房屋以635，123元的价格出售给袁渠，并办理不动产过户登记。另根据原告提供的2019年1月7日通话记录，被告工作人员刘金娜称两三年以前早就通知原告交房并签订正式合同，原告代理人阎军旗并未否认，只是称因被告交付房屋不符合合同约定而不能接收房屋。本院认为，商品房的认购、订购、约定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，原、被告签订的《房屋预约协议》及《补充协议》明确约定了房屋的坐落、价款、付款方式及违约责任等商品房买卖合同的主要条款，且被告亦收取了原告的购房款，该《房屋预约协议》及《补充协议》应认定为商品房买卖合同。且被告亦于2013年8月21日取得商品房预售许可证，故该《房屋预约协议》及《补充协议》系合法有效的买卖合同，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。涉案房屋现已过户至第三人名下，双方合同事实上无法履行，当然解除，被告已收取原告房款应当立即返还。原告不能提供充分证据证明所购房屋未达到约定交付条件而拒绝交付房款、签订正式合同，不构成有效合同抗辩，其逾期付款行为构成违约。根据涉案房屋于2013年8月21日，取得商品房预售许可证以及被告工作人员刘金娜在与原告交流中所陈述，原告妻子在两三年前就知道且收到交房及交款通知的事实，可以认定被告2018年8月27日短信通知前，被告已经通知原告交款及签订正式合同，双方协议及补充协议约定的原告逾期付款的解除条件早已成就，而被告一直没有行使解除权。根据被告认可的通知时间，该解除权已经消灭。被告2018年8月27日短信通知并未明确逾期付款导致解除合同的意思表示，被告2019年1月5日短信通知还在要求原告前往营销中心交清尚欠房款并按照购房预约协议、补充协议交付逾期付款违约金291,158元，故上述通知也不能产生催告解除的法律后果。被告在并未与原告解除合同的情况下将房屋另行出卖他人，构成违约，但被告基于原告违约行为不当行使解除权形成的违约责任并不在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条出卖人主观恶意的适用范围内，故原告要求被告承担已付房屋一倍的赔偿责任，于理不合，本院不予支持。关于二被告的违约责任，被告应当按银行同期贷款利率标准支付占用原告房款期间的利息的损失，原告主张的6%标准合理适当，本院予以支持。原告主张的103,680元未超过按原告付款时间分段计算数额，本院予以认定；房价升值的损失，被告出卖给第三人的价格为635，123元，较双方合同价超出258,467元，该差价损失可以认定为因合同无法履行而给原告造成的损失，原告经多次催告未能及时付款，对此有重大过错，应当对以上损失承担主要责任。且取得预售许可证后，不通知原告签订正式合同显然不符合被告利益，原告也需为其违约行为支付违约金。综合以上因素，房价损失应由原告承担70%，被告承担30%为宜。二被告在签订合同、履行合同过程中，存在主体混同，应诉人员也承认系同一公司，依法应当对以上款项承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告闫明磊与被告荣成建通房地产开发有限公司于2011年5月10日签订的《房屋预约协议》及《补充协议》；二、被告荣成建通房地产开发有限公司返还原告闫明磊购房款256,000元及利息103,680元（计算至2019年4月2日，按年利率6%标准计算）；三、被告荣成建通房地产开发有限公司支付原告闫明磊房价损失77,540.1元（258,467元×30%）；四、被告威海建通房地产开发有限公司对以上债务承担连带责任；五、驳回原告闫明磊其他诉讼请求。案件受理费9,410元，由原告闫明磊负担4,702元，被告荣成建通房地产开发有限公司、威海建通房地产开发有限公司负担4,708元。保全费4,520元，由原告闫明磊负担1,997元，被告荣成建通房地产开发有限公司、威海建通房地产开发有限公司负担2,523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  陈军伟人民陪审员  周玉珍人民陪审员  贺基红二〇一九年八月十四日书 记 员  王伟建