山东省临沂市罗庄区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1311民初2511号原告（反诉被告）：张宗超，男，1966年2月9日出生，回族，住临沂市兰山区。原告（反诉被告）：许云华，女，1964年9月22日出生，汉族，住临沂市兰山区。二原告的共同委托诉讼代理人：王冬，山东嘉锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：王兆峰，男，1975年2月4日出生，汉族，住郯城县。委托诉讼代理人：徐海霞，山东有泰律师事务所律师。原告张宗超、许云华（反诉被告）与被告（反诉原告）王兆峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宗超、许云华及其委托诉讼代理人王冬、被告（反诉原告）王兆峰及其委托诉讼代理人徐海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宗超、许云华向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除被告与原告签订的位于罗庄区××办事处××楼××单元××室及××房××储藏室《楼房转让协议》，并判令被告清除房内家具等物品，归还此房产。2、由被告承担本案的受理等诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2006年6月15日签订《楼房转让协议》，由于被告违约，合同是无效的。该楼房转让协议第一条规定：乙方（王兆峰）需支付购买甲方（许云华）楼房的费用，其金额按房产局规定的价格计算，是159246元。该协议第四条规定，其余款项按房产局规定第二次付款时间之前（即2008年交房之前）交付给甲方。但王兆峰首付房款8万元后，其余欠购房款约8万元，经多次催要并未付给我。根据《合同法》第94条的规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限仍未履行，当事人可以解除合同”，所以我方要求依法解除该《楼房转让协议》。二，对于该楼房未付清全款，王兆峰不得转让或出售于第三方，但王兆峰在房主不知情和未经同意，于2014年7月15日将该房产偷偷卖给王发文，明显违约，理应解除《楼房转让协议》。三、根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，因该房产没有进行依法转让登记，所以双方签订的转让协议不发生法律效力。四，根据《不动产登记暂行条例》第九条，不动产登记簿是唯一、合法的介质形式，原告购买并持有该楼房的房权证，是该楼房唯一、合法的所有权人，该房产由我方实际占有。综上所述，被告拖欠原告房款违约，未付清全款未经房主同意将该楼房偷偷转让第三方违约，也未经依法转让登记，故该转让协议无法律效力。请求依法支持我方的诉讼请求。王兆峰辩称，2006年6月15日，王兆峰与张宗超签订《楼房转让协议》，协议签订时王兆峰一次性支付给张宗超8万元，协议约定协议签订时支付的8万元系银行分期贷款，由王兆峰一次性支付给张宗超，张宗超依据协议有义务按时偿还银行贷款，否则视为违法。王兆峰自己前往开发商支付首付款，首付款交费单据一直由王兆峰持有，直到需要兑换发票办理房产证时，才转移交给张宗超持有。双方签订协议后，开发商交房时，张宗超直接将房屋钥匙交付给王兆峰，双方完成房屋的实际交付，王兆峰办理入住手续，装修房屋，购置家具正式入住。多年后王兆峰将房屋出售给王发文、吴允香，协议书经见证出具见证文书，房屋由王兆峰正式交付给案外人王发文、吴允香。王兆峰与张宗超之间签订的协议书真实有效，房款早已经全部支付完毕，目前房屋已经超过法律要求的5年禁止过户的政策要求，王兆峰多次要求张宗超办理房屋过户手续，均以种种理由拖延。另虽然本案属于不动产纠纷，但原告向被告主张房款，应当属于金钱的给付主张，依据法理及民事诉讼法时效的立法目的，针对原告向被告主张金钱给付的要求应当适用诉讼时效的法律规定，本案自2006年至今已经13年之久，在13年中原告均未向被告王兆峰要过房款，也无法证实向被告王兆峰主张索要房款，可以间接证实原告陈述部分虚假，真正的目的是此时房屋升值恶意企图毁约，依据诚实信用原则，应驳回原告的诉求。王兆峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告继续履行双方签订的《楼房转让协议》，履行协助反诉原告办理房屋过户登记手续。2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2006年6月15日，反诉原告与反诉被告签订《楼房转让协议》，协议签订时反诉原告王兆峰一次性支付给反诉被告8万元，协议约定协议签订时支付的8万元系银行分期贷款，由反诉原告一次性支付给反诉被告，被告依据协议有义务按时偿还银行贷款。后反诉原告自己前往开发商支付首付款，首付款单据一直由反诉原告持有，直到需要兑发票办理房产证时，才转移占有。双方签订协议，交易房屋交房后，双方完成房屋的实际交付，反诉原告办理入住手续，装修房屋，购置家具正式入住。多年后反诉原告将房屋出售给王发文、吴允香，协议书经见证出具见证文书，房屋由反诉原告正式交付案外人。反诉原告与反诉被告之间签订的协议书真实有效，房款早已经全部支付完毕，现房屋已超出法律要求的5年禁止过户的政策要求，反诉原告多次要求反诉被告办理房屋过户手续，反诉被告均以种种理由拖延。依据诚实信用原则，依法责令反诉被告继续履行协议，办理房屋过户手续。张宗超、许云华共同辩称，“签订协议时一次性支付给反诉被告8万元，协议约定该8万元是银行分期贷款”是不符合事实的，经查该《楼房转让协议》也没有约定“协议签订时支付的8万元是银行分期贷款”的条款，故王兆峰系逃避债务。《楼房转让协议》第二条规定：乙方支付首付款8万元，其商业银行收据交款人名为甲方，由于其余房款由甲方向银行贷款偿还房产局开发公司，故其余房款须由乙方交付甲方。但王兆峰首付房款8万元后，其余购房款8万元经多次催要至今未交付给我。由于房产抵押的按揭贷款，我已还清，并于2010年12月20日办理了房权证，但王兆峰拖欠我的房款8万元，至今多次催要都以种种理由拖欠不还，为此成诉，请求依法判令解除该楼房转让协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。依照当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月15日，张宗超、许云华（甲方）与王兆峰（乙方）签订楼房转让协议，载明：楼房属于市政府安居工程，拟协议之日未竣工，楼房位于金××山××路××泥河以南××小区××楼××单元××室。经房产局查证该房屋属甲方名额。由于甲方无力支付房款，双方协商将楼房转让给乙方，协议如下：一、乙方须支付购买楼房（主配房）的费用，其金额按房产局规定价格计算，甲方不得向乙方增加或变更房价，乙方不得转让或出售于第三方。二、由于安居工程房国家规定三年内无法完成过户。故乙方支付首付款8万元，其商业银行收据交款人名为甲方（另有证明一份及收据，由乙方持有）。由于其余房款由甲方向银行贷款偿还房产局开发公司，故其余房款须由乙方交付甲方。三、甲方贷款期限为三年。因乙方支付其余款项于甲方，故甲方应如期支付银行贷款及利息，如因甲方无法偿还贷款造成房屋无法过户，甲方须补偿乙方经济损失。四、其余款项按房产局规定第二次付款时间之前交付给甲方。该楼房属乙方所有，待国家法律规定可以完成过户，甲方应配合乙方完成房产证变更过户。五、该协议签订之日起甲方不得将房屋转让或出售于第三方，乙方也不得违约，如乙方违约将予以房价的三倍赔偿对方。六、甲方有义务提供过户的手续，过户费用由乙方支付。协议签订后，王兆峰支付张宗超、许云华8万元房款及1万元的转让补偿费用。2006年6月9日，许云华向临沂市房产经营开发有限公司缴纳了8万元涉案房屋的购房款。2006年12月20日，许云华（借款人）与中国建设银行股份有限公司临沂沂蒙路支行（贷款人）签订个人住房借款合同，载明借款人首付款金额为89659元，借款人为购置涉案房屋向贷款人借款7万元整，借款期限为2006年12月20日至2016年12月20日。该贷款直接划入临沂市房产经营开发公司账户。后张宗超、许云华将房屋交付王兆峰，王兆峰一直居住使用至2014年，2014年王兆峰将涉案房屋卖与案外人。2010年10月29日，临沂市房产经营开发公司出具了涉案房屋的总价款159246元的发票。2010年12月20日，许云华、张宗超对涉案房屋办理了临房权证罗庄区字第××号房产证。庭审中，双方均认可涉案房屋的转让价格为16万元。双方因对剩余8万元房款的支付与否发生争议，为此成诉。上述事实，根据原、被告陈述、举证及庭审调查所认定，上述材料，均收录在卷。本院认为，原被告双方签订的《楼房转让协议》系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，本院予以认定，双方应按合同约定履行权利义务。本案中，张宗超、许云华诉请解除双方签订的涉案协议，因双方对解除合同未达成一致，故本案应适用法定解除的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。综上规定，当事人一方欲解除合同需存在法定解除事由且在解除权行使期限内行使，当事人解除合同以解除权存在为前提。故本案的焦点为张宗超、许云华现诉请解除合同是否在解除权行使期限内？根据双方当事人提交的证据及庭审查明，双方于2006年6月签订涉案楼房转让协议，并对房屋转让价格16万元达成一致，王兆峰在签订协议时支付8万元房款，剩余8万元房款应于2006年12月付清，双方当事人对该付款事宜应系明确了解，张宗超、许云华于2007年左右将房屋交付王兆峰，并由王兆峰占有使用至2014年，且在2014年7月底即已知道涉案房屋已由王兆峰转卖他人，在此期间张宗超、许云华均未行使解除权，由此可见，张宗超、许云华有继续履行合同的意思表示，且通过庭审，王兆峰认为房款已于2006年全部支付完毕，故无对方催告行使解除权的情形，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。即张宗超、许云华行使解除权应在法定解除事由发生之日起一年内行使，张宗超、许云华主张王兆峰未按约定于2006年12月支付完剩余房款8万元，即对张宗超、许云华来说，在2006年底已发生一方迟延履行主要债务的情形，二人亦未提交证据证实在催要房款不履行的合理期限内行使了解除权，现于2019年通过诉讼行使解除权欲解除合同，明显超过解除权行使的合理期限及法律规定的期限，其解除权已消灭，对其主张解除合同的诉求，本院不予支持。关于张宗超、许云华主张根据分期付款买卖合同的规定，买受人未支付的到期价款达到全部价款1/5的，出卖人可以解除合同，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条：合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。而涉案协议约定房款两次付清，不符合上述法律规定，对其意见，本院不予采信。关于张宗超、许云华要求王兆峰返还房产的诉求，因涉案合同未并解除，且张宗超、许云华在其提供的证据中明确称涉案房屋已由其二人占有管理，对该诉求，本院亦不予支持。关于王兆峰反诉请求，根据双方当事人签订的协议，履行房款支付义务在履行房屋过户义务之前，因王兆峰在本案中未提供充分证据证实剩余8万元的房款已经支付完毕，故对其提出要求张宗超、许云华协助办理房屋过户手续的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，判决如下：一、驳回原告张宗超、许云华的诉讼请求。二、驳回反诉原告王兆峰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费3485元，由原告张宗超、许云华（反诉被告）负担。反诉案件受理费1743元，由被告王兆峰（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  路晓玲人民陪审员  主父峰人民陪审员  王玉玺二〇一九年八月二日书 记 员  张荣倩