甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民终115号上诉人（原审原告、执行案外人）：张掖市美联房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省张掖市甘州区。法定代表人：张新军，该公司经理。委托诉讼代理人：张自浩，该公司员工。委托诉讼代理人：杨建国，甘肃沁泽律师事务所律师。上诉人（原审第三人、被执行人）：甘肃广汇房地产开发有限公司，住所地甘肃省张掖市甘州区。法定代表人：杨学成，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴铁钢，甘肃方联律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请人执行人）：杨爱英，女，1979年10月10日出生，汉族，住甘肃省张掖市。委托诉讼代理人：王文灿，甘肃重光律师事务所律师。上诉人张掖市美联房地产开发有限公司（以下简称美联公司）和上诉人甘肃广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）因与被上诉人杨爱英案外人执行异议之诉一案，不服张掖市中级人民法院（2018）甘07民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人美联公司的委托诉讼代理人张自浩、杨建国、上诉人广汇公司的委托诉讼代理人吴铁刚、被上诉人杨爱英的委托诉讼代理人王文灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美联公司上诉请求：1．撤销甘肃省张掖市中级人民法院(2018)甘07民初117号民事判决；2．改判支持其诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1.美联公司与广汇公司就案涉土地及房产的交易在2015年8月已经形成事实并全面履行，并在法院保全措施之前办理了登记手续。无论是根据案涉房产的实际占有还是根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十四条的规定，美联公司都是案涉房产所有人。2.2015年10月办理土地使用权转移登记的过程中，美联公司被告知广汇公司欠缴税款。2016年6月，张掖市国土资源局做出建设用地使用权转让的批复。之后美联公司及时按规定缴纳了交易契税及相关税费，并在2017年12月15日完成过户登记。2018年1月，案涉房产被一审法院查封。查封前美联公司已经实际占有该不动产。根据以上事实，充分证明一审法院认定的“双方显然都具有过错”与案件事实不符。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决对《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定“已支付全部价款”的理解和适用有误。在查封之前，美联公司与广汇公司已签订合法有效的转让合同，按期履行了付款义务，并完成了产权过户登记。根据执行异议和复议规定第二十五条的规定，张掖市国土资源局和张掖市不动产登记中心作为国家机关，出具的公文和资料更具有公信力。本案中，案涉土地使用权、房屋所有权均属于美联公司，足以排除法院的强制执行，一审判决适用法律错误。2.一审判决对物权法第十四条理解错误，案涉房产已经过户到美联公司名下，美联公司享有物权，人民法院的保全行为并不产生阻却所有权转移的效力。3.杨爱英申请保全的财产标的为1000万元，案涉房产2015年交易时就达到了3400万，一审法院明显超标的查封。杨爱英辩称，一、美联公司对案涉不动产不享有足以对抗执行的、排他的物权。首先，美联公司对案涉不动产交易的基础事实和理由陈述不一致，美联公司与广汇公司的不动产交易不具有真实性。1.美联公司在一审诉状中和庭审中的陈述不一致，其权利基础是不动产转让还是合作开发利用土地存在明显真伪不明的情形。2.美联公司在一审陈述和上诉状中均认可与广汇公司交易的仅仅是土地使用权，并不包括地上建筑物和附着物，但《土地使用权转让合同》却记载转让的标的为土地使用权及地上房屋，说明《土地使用权转让合同》不真实。3.美联公司在上诉状中陈述“2017年3月16日盛世兆业与美联公司、张XX为解决2015年8月31日美联公司给袁X出具的3400万借条事宜签订《协议书》一份，约定将甘州区南大街253号土地作价2200万抵顶给甲方，与美联公司和广汇公司之间进行的土地使用权交易无关”，这一点构成法律上的自认事实。4.2015年8月31日，广汇公司与美联公司签订的《土地使用权转让合同》没有经过任何公证机构或者人民法院的裁判文书确定其真实性和合同签订的时间效力，是一份存疑且效力待定的协议。5.张掖市国土资源局2016年6月1日的张国资发（2016）223号文件，载明甘州区南街10号土地进行转让的价款为550万元，而转让合同约定是3400万元，二者不一致，且文件记载的价格明显过分低于合同约定的价格及现行土地的市场价格。其次，美联公司与广汇公司2015年8月31日签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》不具有合法性。1.案涉房产转让之前未经过评估，是否显失公平无法确定。2.美联公司与广汇公司在一审当庭陈述和上诉状中都陈述受让的只是土地使用权，没有受让地上建筑物，违背房地一体原则。该转让合同应当认定为无效。最后，执行异议复议规定第二十八条规定的四个条件应当同时具备缺一不可。本案中美联公司不符合其中任何一个条件，不足以排除执行。1.美联公司与广汇公司签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》不具有真实性和合法性，是为了帮助广汇公司逃避人民法院的执行，蓄意伪造的。2.在人民法院查封之前，美联公司没有合法占有该不动产。《土地使用权转让合同》中关于土地使用权交付的约定多处自相矛盾，且美联公司一直没有提交产权登记证书及交接文件。对于美联公司提交的黄XX签订的租赁合同以及收款收据，未经案外人黄亚亚等承租人确认，真实性无法确认。且案涉不动产的税款一直都是广汇公司交纳。3.美联公司并没有向广汇公司按约定支付完毕对价，在庭审中没有继续履行支付的意思表示，其权利主张自然不能得到支持。根据美联公司与广汇公司签订的《土地使用权转让合同》约定，甘州区南街10号和东街253号的不动产，对价为5600万元，但美联公司没有提供支付5600万元的任何凭证。美联公司陈述是以债务转让的方式受让案涉不动产，其中包括偿还银行贷款。但是根据庭审查明的事实，目前仍有2000万的银行贷款在广汇公司的名下，没有偿还完毕。美联公司声称该2000万元的利息是其承担，但是银行随时有权要求广汇公司偿还。同时，美联公司支付给第三人袁XX、袁X及其关联公司的款项，不能认定为支付给广汇公司的土地转让款。并且双方2017年3月16日和9月12日，就偿还借款签订了两份协议属于典型的民间借贷法律关系，而非债权债务转让法律关系。2016年12月，袁X、袁XX的关联公司昇达公司提起诉讼要求广汇公司偿还借款3900万元，因此，美联公司主张的承担广汇公司拖欠袁XX、袁X及昇达公司债务的理由不能成立。美联公司仅仅代替广汇公司支付1600万农商行的贷款，其余对价没有支付，也没有继续支付完毕的意思表示。4.案涉土地查封前，没有办理转移登记手续，美联公司具有过错且是主要过错。一是美联公司明知案涉不动产在转让时属于抵押财产具有权利瑕疵而接受转让，存在不能办理转移登记手续的风险。执行异议复议规定第二十八条是为了保护没有过错的买受人的物权期待权。买受人对于在一定期限内不得买卖或者限制过户登记的不动产而订立买卖合同，必然存在明显过错，理应承担土地或者房屋未能过户期间产生的相应风险。二是签订转让协议后，如果暂时不能办理产权登记转移手续，可以申请预告登记，但是广汇公司与美联公司没有依法向不动产登记中心申请预告登记。三是案涉不动产土地使用权的抵押期限到2016年1月就已经结束，美联公司直到2016年9月21日再次查封之前，长达8个月时间，没有积极办理登记，说明《土地使用权转让合同》签订时间和内容的虚假性，或者过错责任。四是即便合同是真实的，美联公司至今也未支付全部对价。五是《土地使用权转让合同》约定土地使用权转让的所有税费全部由美联公司承担，约定的交易对价是3400万，美联公司仅仅支付了16000元税款不能做出合理解释。美联公司没有缴清税款是不能办理过户登记的主要原因。二、一审法院适用法律正确。首先“已支付”必然指实际支付。根据字面意思，已支付当然是指实际支付，仅仅承诺不能认定为已支付。其次是本案中的物权转移登记没有完成，美联公司没有依法取得产权证书。张掖市不动产登记中心给美联公司和广汇公司办理过户登记不合法，且该中心已经进行的过户登记因为程序违法做出撤销决定，所以案涉不动产的过户登记并没有合法有效办理完毕。张掖市国土资源局作出的张国土资发[2016]223号文件，系同意美联公司与广汇公司就案涉土地使用权进行转让，属于行政许可行为，不产生行政登记的法律后果。三、超标的保全不违反法律规定，且广汇公司的案涉土地使用权系两个债权人共同申请。广汇公司上诉请求：1.撤销张掖中院（2018）甘07民初117号民事判决，将本案依法予以改判或者发回重审。2.判令杨爱英承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对部分事实认定不清，导致判决错误。1.一审判决认定“美联公司支付案涉房产转让款2400万元，其他仅为利息和税款”的事实错误。美联公司与广汇公司2015年8月31日签订两份《土地使用权转让合同》后，美联公司已经付清了合同约定的全部转让款5600万元，双方交易的基础是美联公司接收两块地，偿还广汇公司以该两块地为抵押的张掖农商银行（以下简称农商行）的贷款1600万元，一次性结清盛世兆业、袁XX的借款3400万元，以及张掖市裕祺福利针织有限责任公司（以下简称裕祺公司）的欠款600万元。其次，盛世兆业、袁XX介绍美联公司购置这两块地时口头上说是和美联公司、张自浩合作开发，广汇公司认为只要农商行、盛世兆业、袁XX、裕祺公司认可债务转让的事实，广汇公司完全没有意见。且自美联公司和广汇公司协议签订后，农商行、盛世兆业、袁XX、裕祺公司再没有找过广汇公司，至于美联公司是否足额清偿了农商行、盛世兆业、袁XX、裕祺公司的债务，与广汇公司没有任何关系。再次，2015年10月，广汇公司已经向美联公司交付了协议转让的全部财产，由美联公司经营使用。美联公司一直催促广汇公司办理上述地块的过户手续，由于广汇公司经营陷入困境，拖欠税务部门的税款过多，致使过户手续进展缓慢。2016年6月交易地块已经获得政府部门批准，2017年12月15日，广汇公司与美联公司办理完毕过户前的所有手续，并向张掖市不动产登记中心提交了不动产登记申请，将案涉房屋登记在美联公司名下，根据物权法第十四条之规定，案涉房产应当属于美联公司。二、一审判决对“已支付全部价款”认为应当是实际支付错误。广汇公司已经收到美联公司全部转让价款。美联公司与广汇公司之间的土地使用权转让合同合法、有效，并且已经履行完毕，双方之间的合同义务已经全面履行完毕。杨爱英辩称，一、杨爱英对广汇公司依法享有合法债权，申请财产保全系依法行使自身的合法权利，人民法院采取保全措施也是公平保障各方权益、履行自身职责的行为，并无不当。杨爱英与广汇公司民间借贷一案，经张掖中院依法审理并调解结案，确认广汇公司偿还杨爱英1700万元。杨爱英依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定申请诉前财产保全是合法行使自己的权利并非恶意保全。二、广汇公司声称美联公司付清全部转让款没有任何依据。广汇公司与美联公司交易的张掖市××区、东街的两处土地使用权交易额高达5600万元，以现金交付显然是虚假不现实的。广汇公司主张美联公司受让土地使用权后，承担了农商行贷款1600万元及代偿盛世兆业、袁XX、袁X的借款3400万元，履行了裕祺公司600万元的偿还义务，没有提供基础证据及代偿证明，同时，2016年12月，袁XX、袁X、昇达公司通过诉讼的方式要求广汇公司偿还3900万元的客观事实，足以证明广汇公司与袁XX、袁X的债权债务关系也未消灭。三、广汇公司陈述其2015年10月将案涉土地使用权交付美联公司使用没有证据证明。本案中美联公司与广汇公司均无法提供权属证书，也未提供任何有关交接的文件和文档手续，根据美联公司当庭陈述，其受让的仅仅是广汇公司的土地使用权而不包含地上建筑物，一审提供的证据又是地上建筑物租赁证明，明显互相矛盾。四、转移登记没有合法有效完成，合同义务并未履行完毕，不动产事务登记中心的违法行为也得到了惩罚。美联公司向一审法院起诉请求：1.解除对美联公司所有的位于张掖市××区（原产权号为QXXXX,Q-8398）号房屋的查封措施，并停止对上述财产的执行；2.确认美联公司与广汇公司2015年8月31日签订的土地使用权转让合同及2015年9月29日签订的补充协议合法有效，该房屋所有权已经属美联公司所有；3.判令杨爱英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月31日，广汇公司与美联公司签订土地使用权转让合同一份，约定广汇公司将位于甘州区南街10号，面积为1972.551平方米[张国用（2005）第050842号]土地使用权及地上房屋，转让给美联公司，交易价款为3400万元（该价款包括广汇公司在农商行贷款1600万元）。还约定，广汇公司将交易地块的《国有土地使用权出让合同》、《土地使用权证》、相关批件及九户商户的租赁变更文档手续于2015年10月31日前交付美联公司，相关文档手续在美联公司将广汇公司在农商行1600万元贷款还清后执行。同日，广汇公司、裕祺公司与美联公司又签订一份合同，约定广汇公司转让甘州区东大街253号（合计面积7946.68㎡）土地使用权，转让价款2200万元，包括张国用（2013）第136750号（面积3175.39㎡），张国用（2013）第136751号（面积4771.29㎡），合同第一条1款陈述宗地实际所有人为广汇公司，因广汇公司欠裕祺公司670万元，所以宗地登记在裕祺公司名下。第二条约定该宗土地使用权成交总价为2200万元。第三条约定美联公司在协议签订后7个工作日内向裕祺公司付款670万元，广汇公司收到上述款后立即向美联公司移交上述土地，广汇公司在15个工作日内交付完毕，对于剩余价款1530万元如何支付没有约定。两份合同均约定土地转让过户产生的税费由美联公司承担。因广汇公司对袁X负债，由美联公司张新军同一日给袁X出具借条一张，载明借到袁X人民币3400万元，广汇公司出具收条一张，内容为收到两份土地转让款合计5600万元，其中包括农商行贷款1600万元，昇达公司借款3400万元，裕祺公司借款670万元，即美联公司以债务承担的形式向广汇公司支付转让金。2015年9月29日，广汇公司与张XX签订《补充协议》一份，约定在2015年8月31日签订的3400万元土地使用权转让合同中转让土地还包括甘州区二轻局出让给广汇公司的所有库房及地上附着物（该部分库房与甘州区南街10号土地左侧，约100平方米）。2015年12月10日，美联公司向案外人邢幸福支付200万元，美联公司正式接收甘州区南街10号地块，并将商铺向他人出租经营，2016年5月16日美联公司向农商行还款17747557.72元（包括本金1600万元，利息1747557.72元）。2016年6月1日张掖市国土资源局作出张国资发[2016]223号文件，同意美联公司与广汇公司就甘州区南街10号土地进行转让，其中土地价格550万元，并要求及时进行土地登记，办理转让手续。美联公司自2015年5月11日至2018年7月22日向袁作旭（袁旭）及与二人有关联的公司、裕祺公司、广汇公司付款19笔，合计30828784.87元（详见《美联公司向袁X、袁XX及关联公司付款情况表》），其中袁X、袁XX及与二人有关联的公司付款13笔，计9808836.98元，其中利息10笔，计1808836.98元；向广汇公司付款17979947.89元，包括税款2笔，计232390元，农商行贷款1600万元，该笔贷款利息1747557.72万元；向裕祺公司付款3笔，计304万元。另在合同之外，向邢幸福支付200万元。2017年3月16日，盛世兆业与美联公司、张自浩为解决2015年8月31日美联公司、张自浩给袁X出具的3400万元借条的事宜，签订《协议书》一份，约定1.将甘州区南大街253号[张国用（2013）第136750号、第136751号]土地作价2200万元抵顶给甲方；2.该土地做了抵押贷款，美联公司、张XX必须在2017年5月30日前偿还贷款，解除抵押；3.张XX将位于海口的恒大海口湾8-702商品房作价400万抵冲借条当中的内容；4.美联公司欠XXX、裕祺公司的款项由美联公司、张XX负责偿还，盛世兆业公司不承担任何费用，……；5.上述两项财产抵顶给盛世兆业公司后，美联公司、张自浩尚欠盛世兆业公司借条中载明的现金800万元，美联公司、张XX于2017年3月20日一次性付清，同时美联公司需协调广汇公司将位于甘州区南街10号的土地使用权办理到美联公司名下；6.……；7.本合同如不能履行，美联公司、张XX必须承担3400万元的偿还责任及自协议之日起承担每月2分的利息。2017年9月12日，为解决美联公司3400万元借条内容，盛世兆业与美联公司、张自浩又签订《补充协议书》一份，约定：“一、将2017年3月16日双方签订的《协议书》第1条变更为：甘州区南大街253号[张国用（2013）第136750号、第136751号]土地仍归美联公司、张自浩所有，将原抵顶价格2200万元，变更为2000万元，盛世兆业公司放弃200万元，性质仍为借款。二、美联公司、张XX同意于2017年9月30日将以张XX名义购买的位于海口市××区商品房一套交付盛世兆业公司并配合办理过户手续。三、原协议约定的800万元，已付500万元，剩余300万元，美联公司、张XX于2017年9月12日支付100万元、9月30日支付200万元。四、因美联公司、张XX收回土地，由美联公司、张XX向盛世兆业支付100万元作为补偿，待盛世兆业将位于甘州区南街10号项目开发完成后由美联公司、张XX向盛世兆业公司支付。”一审法院另查明，广汇公司名下甘州区南街10号1-10幢房屋及土地，不动产权证书号为QXXXX、Q-8398，于2006年1月19日登记。2016年9月21日，因甘州区银达小额贷款股份有限公司申请，一审法院作出（2016）甘07民初30号民事裁定书，查封该房产，2017年12月15日，一审法院作出（2016）甘07民初30号之七民事裁定书，解除查封。张掖市三晋小额贷款有限责任公司诉广汇公司、昇达公司等民间借贷纠纷一案中，一审法院于2017年12月15日作出（2016）甘07民初61号之一民事裁定书，再次裁定查封三年。同日，美联公司与广汇公司向张掖市不动产登记中心提交《不动产登记申请书》，申请转移登记。2017年12月18日，美联公司与广汇公司在张掖市不动产登记中心发放的《不动产登记申请表》上盖章，同日，张掖市不动产登记中心作出《不动产实地查看记录表》。2017年12月19日，一审法院受理杨爱英诉广汇公司诉前保全一案，作出（2017）甘07财保17号民事裁定书，裁定查封案涉房产二年。同日上午，张掖市不动产登记中心工作人员王璞接受了（2016）甘07民初61号之一、（2017）甘07财保17号民事裁定书，并出具《接收执行法律文书类业务》。同日，张掖市不动产登记中心工作人员对案涉房产转移登记进行初审，2017年12月20日张掖市不动产登记中心核定对案涉房产转移登记，将案涉房产登记到美联公司名下，不动产权证书号为（2017）张掖市不动产权第XXXX号，并向美联公司发放了产权证书，并向一审答复：“广汇公司名下无案涉房产”。2017年12月21日，该中心受理了一审法院作出的（2017）甘07财保18号民事裁定书，依法查封了案涉房产，2017年12月28日，张掖市不动产登记中心函告美联公司，在案涉房产公告期间，张掖中院对案涉房产进行查封，致使美联公司在公告期满后不能领取《不动产权证书》，美联公司向一审法院提出书面异议，一审法院于2018年6月1日作出（2018）甘07执异4号执行裁定书，驳回美联公司的异议请求，美联公司于6月13日提出执行异议之诉。一审法院还查明，在2017年12月以后，在案涉房产查封及美联公司申请执行异议期间，张掖市不动产登记中心于2018年3月5日、4月28日出具的房地产查询登记信息均显示案涉房产权属证号为QXXXX、Q-8398，所有权人为广汇公司。一审法院于2018年6月5日作出（2018）甘07司惩1号、2号罚款决定书，以张掖市不动产登记中心及办理案涉房屋转移登记手续工作人员“隐瞒事实、拒不协助执行”为由，对该中心及工作人员分别处罚100000元、5000元、2000元，被处罚人均不服，向本院申请复议，本院于2018年7月26日作出（2018）甘执复132、133号复议决定书，以张掖市不动产权登记中心后来协助完成了案涉房产的查封，未造成案涉财产流失及损害申请人利益的严重后果，将张掖市不动产登记中心罚款变更为50000元，并驳回了该中心及工作人员提出的罚款复议申请。一审法院认为，根据执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”美联公司在一审法院查封之前虽然已经与广汇公司签订土地使用权转让合同，并占有该不动产，但美联公司仅给袁X（昇达公司）支付800万元，偿还银行贷款1600万元，向裕祺公司付款304万元，其他支出款项均为税款和利息。另外美联公司称用张XX在海口的两套房屋抵顶土地使用款900万元，但美联公司仅提交了张XX向恒大地产集团海南有限公司转账回单两张，金额合计2342712元，以及袁浩书写的房屋接收清单，并未提交法定证明效力的房产所有证明和房产转移登记证明，故一审法院认定美联公司实际支付的土地使用权转让价款为2704万元。因2015年8月31日美联公司与广汇公司、裕祺公司签订了两份《土地使用权转让合同》，价款合计5600万元，并明确约定1600万元银行贷款系案涉房产转让款，美联公司应当证明其已经支付全部或者大部分案涉土地使用权转让款，现仅能确定美联公司偿还的银行贷款1600万元是为案涉房产支付，其向裕祺公司支付的304万元是另一块土地转让款，给袁X（盛世兆业）支付的800万元，发生在案涉房产被查封期间，双方有故意规避保全的嫌疑，美联公司也无法证明该800万元系案涉房产转让款，即使该800万元系案涉房产转让款，美联公司支付案涉房产转让款仅为2400万元，其他均为利息和税款，即对美联公司而言，仍然以负担债务的代价取得土地使用权。执行异议复议规定第二十八条第三项规定的“已支付全部价款”应当是指实际支付，即如果没有实际支付对价，美联公司对案涉房产就不能享有足以对抗人民法院执行的权利。而且，在2016年6月1日至2016年9月20日期间，案涉房产完全可以转移登记，美联公司与广汇公司却没有办理变更登记手续，双方显然都具有过错。物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定都应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定，对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已经核准登记的，不得进行查封。第二十二条第一款规定，国土资源、房地产管理部门对人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。（2017）甘07财保18号民事裁定书虽然是在美联公司变更为案涉房产所有人后送达房产登记管理部门，但该裁定书主文内容与（2017）甘07财保17号裁定书主文内容完全相同，一审法院于2017年12月19日已经向张掖市不动产登记中心送达，查封案涉房产的裁定，而该中心于2017年12月20日进行案涉房屋产权转移登记手续显然违反上述规定，该中心及相关工作人员也因此受到处罚。且该中心在2018年1月份、4月25日向一审法院执行局出具的《房地产产权登记信息》又显示，案涉房产所有人为广汇公司。现无法依据不动产登记簿确认美联公司系案涉房产权利人，故美联公司对案涉房产不享有足以排除执行的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二款规定，判决：驳回美联公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由美联公司负担。本院二审期间，美联公司提交了听证笔录、张掖房他证区字第001654号他项权证书、张他项（2013）第13016号他项权证书，拟证明一审法院查封时，案涉房产已经转移到美联公司名下，土地交易之前已经办理了最高额抵押登记，且在张掖市国土资源局做了他项权登记。杨爱英对听证笔录真实性无异议，关联性有异议，认为不动产登记中心工作人员作假并被一审法院处罚，所以其证明登记在美联公司名下的证明目的不成立。他项权证的真实性不认可。根据当事人质证情况，本院认定如下：本院在张掖市不动产登记中心查询的案涉土地登记信息反映上述他项权证登记内容真实，故其真实性予以确认，但该证据不能证明案涉土地抵押登记与美联公司主张的阻却执行有关，关联性不予确认。听证笔录真实性当事人无异议，予以确认。本院二审查明：2017年12月18日张掖市不动产登记中心通过实地查看，原南大街10号张国用字（2005）第050842号土地上房产（张房权证字第QXXXX号Q15-1-Q15-5幢和Q-8398号Q15-6-Q15-10幢）与现张掖市南大街356-372号Q15-1-Q15-5幢，Q15-6-Q15-10幢两证记载的房产地理位置相同，为同一房产。张掖市不动产登记中心根据新的坐落名称将张掖市××街幢，Q15-6-Q15-10幢登记在美联公司名下，原落座名称南大街10号QXXXX号Q15-1-Q15-5幢和Q-8398号Q15-6-Q15-10幢仍在广汇公司名下。2016年5月16日农商行本金利息回收凭证显示偿还该笔贷款还款户名为张掖市万利物资有限责任公司。其他事实与一审相同。本院认为，本案二审争议的焦点问题为美联公司对案涉房产是否享有排除执行的实体权益。首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定，对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已经核准登记的，不得进行查封。本案中，一审法院2018年12月19日向张掖市不动产登记中心送达了查封裁定要求查封案涉房产。次日，张掖市不动产登记中心为美联公司办理了转移登记。一审法院要求查封时案涉房产还未核准登记。张掖市不动产登记中心的转移登记是在法院要求查封之后。因此，根据上述规定，张掖市不动产登记中心在收到法院查封裁定后就不能办理转移登记。其次，关于转让价款支付问题。美联公司主张5600万元的转让款支付方式均为债务承担方式：广汇公司银行贷款1600万元由美联公司代为偿还。还有广汇公司向昇达公司借款3400万、裕祺公司670万元借款。经查明，美联公司一审提交的广汇公司主张借款证据及银行转账凭证均为昇达公司袁XX、张XX给宁夏汇利公司的汇款，数额为3300万元，并非其陈述的3900万元借款。出借主体有昇达公司、袁XX、张XX，借款主体也并非广汇公司，而是宁夏汇利公司。虽然袁作旭和张海燕为袁浩父母。昇达公司与盛世兆业是关联公司、袁作旭是昇达公司法定代表人，袁浩为盛世兆业法定代表人。但昇达公司与袁XX、张XX为不同民事主体，宁夏汇利公司与广汇公司也是两个独立法人。昇达公司给宁夏汇利公司的款项不能直接认定为广汇公司的借款，也不能证明袁作旭与广汇公司存在直接的债权债务关系。美联公司主张债务承担的证据借条显示借款人为XXX和张XX，不能直接认定为美联公司的债务。而且广汇公司的1600万元农商银行贷款的还款账户为张掖市万利物资有限责任公司，并非美联公司，不能证明系由美联公司偿还。美联公司和广汇公司提出该1600万元为美联公司支付土地转让价款的主张不能成立。美联公司庭后提交的袁浩起诉书和一审法院裁定书，是因当事人未交诉讼费而作出的按撤诉处理的裁定，并未进行实体审理，故不能证明双方之间形成债权转移事实，其证明目的不能成立，关联性不予确认。综上，在借款主体及还款无法对应的情况下，美联公司和广汇公司主张双方与袁浩之间形成债务转移，构成对案涉土地使用权转让合同价款支付的主张依据不足，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项已支付全部价款的规定。美联公司主张停止强制执行的请求不能成立。综上所述，美联公司和广汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由张掖市美联房地产开发有限公司和甘肃广汇房地产开发有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长 唐志明审判员 马巧玲审判员 赵学平 二〇一九年八月二十九日书记员 张 宪