浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1024民初1122号 原告：卢建武，男，1980年4月10日出生，汉族，住仙居县。 委托代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。 被告：仙居县南峰街道南门股份经济合作社，住所地仙居县南峰街道建设西路南门社区办公大楼。 负责人：高建平，主任。 委托代理人：陈敏，仙居县白塔法律服务所法律工作者。 原告卢建武与被告仙居县南峰街道南门股份经济合作社（以下简称南门合作社）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案于2019年5月23日裁定转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭。本案分别于2019年4月8日、6月6日公开开庭进行了审理。原告卢建武及其委托代理人蒋武君、被告的委托代理人陈敏均到庭参加诉讼。证人王某、吴某、朱某出庭陈述。本案现已审理终结。 原告卢建武向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告立即返还原告租金、保证金合计192125元及逾期付款利息（从2018年6月26日开始计算到判决确定的金额履行完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月，被告发布招租文件，对位于仙居县花园路南侧中国银行仙居支行对面的八间房屋进行公开招租，并设定了“情况说明”、“竞价保证金”、“竞价文件的递交”等内容。为此，原告通过招投标程序取得了上述位于仙居县间房屋（含二楼）的租赁权，并于2018年6月2日签订了一份《租赁合同》，约定：被告将上述房屋出租给原告经营，消防、环保等手续由原告自行办理，租赁期限三年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止，如租赁物交付期限迟于开始时间的，双方同意顺延。租金每年187125元，保证金5000元。租赁房屋从实际交付之日开始计算租金。同时还约定了其他的权利义务。为此。原告依据约定，向被告支付了第一年租金187125，保证金5000元，合计192125元。但是，在原告交付了这些款项之后，被告却一直没有将房屋钥匙交给原告，导致原告至今没有占有、使用上述承租的房屋。特别在2018年7月26日，原告还看到仙居县人民政府发布的仙政发〔2018〕106号《关于征收王台门巷南门街区块国有土地上房屋的决定》文件，才得知上述房屋及所在地块早在2017年12月28日就已列入仙居县人民政府发布的《关于公布棚户改造一期（王台门巷、南门街）改造工程征收范围》。根据仙居县人民政府发布的前述文件规定，本案所涉房屋应当立即予以搬迁清理，根本不能用于商业经营活动。2018年8月份，原告了解到，被告出租给原告的临时建筑根本不是临街商铺，而是停车场的配套用房，不能作为商业用房，而且法律也明文规定，临时建筑不得改变临时建设工程规划许可证确定的用途。临时规划许可证上规定的使用时间是两年，起止时间为2017年9月7日到2019年9月6日，而被告出租给原告的房屋约定的租期是三年，时间上也无法履行。被告也不是该配套用房所有权人和使用权人，无权进行出租。合同效力由法院审查，如果审核认定合同无效，原告要求变更第一项诉讼请求为请求确认合同无效。 被告南门合作社辩称：1、涉诉房屋的性质为临街商铺，本案房屋租赁合同合法有效。房屋是通过仙居县公共资源管理办公室招投标出租的，当时第一次招投标时，涉案房屋是张力军中标，后张力军弃标，通过协商于6月2日确定给原告卢建武承租，原告方已经支付了第一年的租金及5000元保证金。2、涉案房屋所有，被告与及另一合作社三方协议显示，被告有权对涉案房屋进行建设管理，被告是在许可下进行出租的。3、原告卢建武与李强、朱德伟、张杰等人是以卢建武为代表的，原先承租房屋是为了转租给移动公司，故希望被告同意原告转租给第三人，被告经协商后同意原告转租，并与原告签订了同意转租协议，签订转租协议后，原告获得了转租权，可以随意将房屋交付给第三人使用，已经取得了房屋的实际使用权，出租方已经完成了交付任务。后因中间有另一家商铺穿插，原告等人未与移动公司达成转租协议，所以原告等人一直没有办理交接，导致本案诉讼。4、房屋已经交付给原告，被告无需返还租金。被告的负责人王某在与原告签订和同时便告知原告，租金支付后到被告办事处领取钥匙，并告知原告钥匙管理人的名字及电话号码。5、原告获得转租权，已经实际取得房屋使用权，钥匙交付与否不能作为房屋交付的标志。且根据第三人马佂使用房屋并未与任何人交接钥匙，而是看门开着经招租人同意后自己换锁使用房屋。综上，被告不同意解除合同，要求继续履行。第二次庭审中，被告同意解除合同，但认为不应当返还租金。 本院经审理认定如下：2018年1月，被告发布招租公告，对仙居县花园路临街商铺进行招租，其中竞价须知中第四点对承租人的要求，意向承租人应在房屋出租竞价截止前到现场查看租赁房屋，自行了解相关政策及规定，自行承担因政策变化带来的一切后果及责任，相关质疑须在房屋出租竞价截止前提出。凡参加竞价者都视同已经实地踏勘，确认了租赁房屋范围、面积并认可租赁房屋现状及租赁要求，招租人无义务承担任何责任。招租房屋中位于间房屋由张力军竞价获得承租权，后因张力军弃标，原告卢建武与被告南门合作社于2018年6月2日签订《协议书》一份，约定该房屋按投标数平均价由原告卢建武承租。同日，原告卢建武与被告南门合作社签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（南门合作社）将位于间房屋（含二楼）竞价租赁给乙方（卢建武）；租赁期限为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止，如租赁物交付期限迟于开始时间，双方同意顺延；租金按年计算，年租金为187125元；租金每年一次性支付，第一年支付时间为签订合同二日内；乙方交给甲方合同履行保证金5000元；租赁房屋以实际交付之日起开始计算租金等内容。之后，被告书面同意原告等人将所租商铺转租给第三方经营。2018年6月26日，原告将187000元汇至被告账户；2018年10月23日再次微信转账125元。 2017年8月4日，仙居县住房和城乡建设规划局发布《仙居县建设项目建筑方案征求意见》，项目名称为原森工站停车场临街（花园路）临时商铺建筑方案，建设单位为办事处。2017年9月7日，仙居县住房和城乡建设规划局颁发《建设工程规划许可证》，载明建设单位为仙居县人民政府办事处，建设项目名称原森工站临时停车场配套用房，临时建设工程规划许可证有效期两年。2017年9月7日，仙居县人民政府办事处为甲方与南门经济合作社（即被告）为乙方、黎明经济合作社为丙方签订《协议书》一份，约定根据县政府〔2017〕6号专题会议关于原森工站地块利用协调会纪要“配套用房的临时建筑许可证手续直接办理给”以及2017年9月5日班子会议“辅助用房20间，委托南门经济合作社、黎明经济合作社负责建设、管理运行，南门经济合作社11间，黎明经济合作社9间”的精神，明确责任义务，经甲乙丙三方协商，特签订本协议：……2、辅助用房共计20间，由东至西11间由乙方负责出资建设、管理运行，由西至东9间由丙方负责出资建设、管理运行等内容。 2019年3月份左右，包括本案花园路343号房屋在内的四间房屋被案外人马佂占有使用。2019年3月21日，被告南门合作社的工作人员因房屋租赁问题向110报警。目前，涉案房屋已经拆除。原告卢建武未占有、使用所租房屋。 上述事实，有原告提交的招租文件、房屋租赁合同、建设工作规划许可证、政府会议纪要、银行汇单、被告提交的协议书、中标确认书以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点有一、被告是否有出租权问题；二、合同效力问题；三、租金是否应当返还以及当事人过错责任问题。对于争议焦点一、案涉房屋系仙居县人民政府办事处所有，被告与仙居县人民政府办事处签订协议，取得房屋的建设、管理权，有权对房屋进行出租。对于争议焦点二、本案租赁合同虽然约定租赁房屋作为临街商铺使用，但该房屋系原森工站临时停车场配套用房，若改变用途应经过有关主管部门审批。改变房屋用途涉及建筑物使用目的的根本改变，属于关系当事人利益的重大事项，应严格按照法律规定。原告租赁房屋用于商业经营，现因房屋用途不符合法律规定，且有效的租赁期限远低于约定的三年时限，致使合同目的无法实现，案涉房屋租赁合同应认定无效。三、当事人过错及租金返还问题。案涉租赁合同无效，导致合同无法履行，原告交付给被告的5000元履约保证金，应由被告予以返还。被告以未经审批改变用途的房屋进行招租；原告明知房屋系临时建筑，未尽审查进行承租，双方对合同无效均具有过错，对房屋闲置期间产生的占有使用费损失各承担50%的责任。原告交纳的房屋租金187125元，按照过错程度，应由被告返还93562.5元（187125元×50%）。原告主张自2018年6月26日起计付利息无据，应调整为自2019年3月18日起按年利率6%计付，且根据过错程度，被告承担利息的50%部分。综上，被告应返还原告的租金、保证金为98562.5元。案涉房屋已经拆迁，不涉及返还房屋的问题。至于案外人占用房屋产生的费用问题，可由当事人另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告卢建武与被告仙居县南峰街道南门股份经济合作社于2018年6月2日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告仙居县南峰街道南门股份经济合作社于本判决生效之日起归还原告卢建武租金、保证合计98562.5元及利息（自2019年3月18日起按年利率6%计算至判决履行完毕之日止）的50%部分； 三、驳回原告卢建武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4143元，由被告仙居县南峰街道南门股份经济合作社负担2264元，由原告卢建武负担1879元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  李 庭 人民陪审员  朱利安 人民陪审员  张雪仙 二〇一九年八月二十六日 代书 记员  朱文贵