宁夏回族自治区灵武市人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0181民初1349号原告：马清，男，1970年1月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。被告：荀胜，男，1972年1月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏瑞泽房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。法定代表人：荀胜，该公司董事长。上列二被告共同委托诉讼代理人：马丽娟，宁夏黄河志律师事务所律师。原告马清与被告荀胜、宁夏瑞泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马清、被告荀胜、宁夏瑞泽房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人马丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马清向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告间于2016年11月30日签订的灵武市××苑房（285平米）房屋买卖合同（以房顶账协议）无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年开始，被告荀胜以急需周转资金为由，并以支付高于银行利息为诱饵，向原告数次借款达1000余万元，言明当年即偿还。但借款到期后，虽经原告多次催要，被告荀胜却总以各种理由推拖不还。直至2016年11月，荀胜却突然找到原告说要以房子抵偿借款，但是原告觉得既然钱还不上，以房子抵债也是一种办法，于是就同意了。接着二被告与原告签订了“房屋买卖合同”，合同写明荀胜以“灵武市东塔梨花苑2号楼商业房由西向东2号房（285平米）”，将2166000元借款一次性抵清。但合同签订后，原告经过调查才发现，被告荀胜用于给原告抵账的所谓营业房，不但五证不全，两书也没有，甚至工都没交，根本不具备交付条件。原告找荀胜等进行了多次交涉，但被告荀胜却说，是原告自愿签订的合同，双方的帐已经抵清了，这完全是恶意欺诈。合同法第52条（5）规定：出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权。否则合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，被告用没有预售资格的房屋进行交易显然违法。为此，原告提起诉讼。荀胜、宁夏瑞泽房地产开发有限公司共同辩称，一、原、被告双方所签订的涉案合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规、强制、禁止性规定，合同真实合法有效。涉案合同签订前，原、被告双方确实存在民间借贷的法律关系，由于债务到期后被告不能全额清偿，为一次性清偿、了结剩余借款本息事宜，双方签订了《房屋买卖合同》，就此双方的民间借贷关系变更为房屋买卖关系，以房屋抵顶到期债务不违反法律规定，这种支付方式的变更是双方真实的意愿表示，合同内容更是双方共同商议后予以确定，且不违反法律、法规的强制性规定。该合同完全是原、被告双方自愿对自己权利义务的处置安排，是符合私法领域合同自由原则的。因此，合同是合法有效的，确定后对双方均有约束力。原告诉状中陈述的事实及理由完全不符合客观事实。涉案合同签订后，被告不存在任何欺诈、隐瞒暂不能办理房产证情形。涉案房产系被告所开发，虽然被告欠交部分土地出让金，但不影响被告对该房屋的处分权。被告与原告认识多年，之前双方借贷频繁，被告对原告的经营及项目情况非常熟悉了解，双方在2016年12月3日签订以房抵债合同时，原告对房屋的客观状况是了解的，内心也是接受认可的，所以双方在合同中并没有约定办理产权证的具体时间。原告作为一个职业放贷人，如此大额的合同，在签订时是慎重的，所谓原告不知情，被告存在欺诈、隐瞒完全不符合常理。退一步讲，就算原告2016年12月3日签订合同时不是十分清楚房屋办证状况，但是在诉状中自述合同签完后经过调查就已经得知涉案房屋“五证不全，两书也没有”等等。然而，就在2018年6月10日，此时原告显然已经知道涉案房产暂无法办证，但原告依然向被告出具“说明”一份，该“说明”的内容是重申双方所签订的包含涉案合同在内的四份《房屋买卖合同》，为双方真实意思表示，内容属实。该“说明”充分证明双方签订《房屋买卖合同》时，被告是不存在隐瞒及欺诈等情形，反而更表明原告仍然要求被告继续履行《房屋买卖合同》，并以此方式清结双方债权债务的意愿。因此，涉案合同不存在法定的无效情形，合同真实合法有效，原告诉请不能成立。二、涉案《房屋买卖合同》不同于普通的商品房买卖合同，不适用我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，司法解释要求销售时至少需要取得商品房预售许可证，而本案中双方签订的房屋买卖合同是因以物抵债而来，抵顶只是双方之间的一种支付方式，并不是普通的买卖出售关系。最高院于2015年10月8日作出的（2015）民一终字180号民事判决书，同样是在房屋未交付、同样是未办理房产证的情形下，对于民间借贷的法律关系因到期不能清偿变更为以《房屋买卖合同》方式予以支付的合法性是给予认可的。因此，双方所签订的合同是真实合法有效的。原告起诉的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立，请求法庭依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据1借款本息计算表，系原告单方制作无被告签字确认，本院不予确认；原告证据2《房屋买卖合同》，该证据系原、被告在签订合同时的真实意思表示，原、被告就其之间因民间借贷所产生的债务以房屋抵顶的形式签订《房屋买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，故对原告主张该合同无效的证明目的，本院不予确认；原告证据3（2016）宁01民初705号民事判决书。该判决书只能证明被告在涉案房屋开发建设中存在欠交土地出让金的事实，并不能证明原、被告在签订以房抵债的《房屋买卖合同》时存在欺诈行为，故对该证据的证明目的，本院不予确认；原告证据4执行裁定书一份。该证据不能证明原、被告签订的以房抵债《房屋买卖合同》无效的事实，对该证据的证明目的，本院不予确认；被告证据《房屋买卖合同》、“说明”各一份。被告证据相互印证能够证实原、被告在签订以房抵债的《房屋买卖合同》时不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的任何情形的事实，不存在原告所谓的欺诈行为，相反该证据能够证实前述以房抵债合同是原、被告在签订合同时的真实意思表示，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告之间因民间借贷关系，于2016年11月30日签订以房抵债的《房屋买卖合同》，约定被告以其坐落于“灵武市××苑房，建筑面积为暂定285平方米”，每平方米7600元，总价款2166000元的房屋抵顶被告所欠原告借款2166000元。2018年6月10日，原告给被告出具“说明”一份，内容为“马清以及宁夏汇金美投资有限公司对荀胜、冯雪娟、宁夏瑞泽建筑安装工程有限公司的债权。经双方协商，马清、宁夏汇金美投资有限公司同意荀胜为法定代表人的宁夏瑞泽房地产开发有限公司名下房产抵顶其债权全额约13100000元，并于2016年11月30日、12月3日签订房屋买卖合同四份。该四份协议是马清、宁夏汇金美投资有限公司的共同意思表示，内容属实。特此证明！签字：马清盖章：宁夏汇金美投资有限公司日期：2018年6月10日”。现原告认为被告抵顶给原告的房屋“五证不全，没有两书”，属于恶意欺诈。为此，原告提起诉讼，提出前述诉请。本院认为，公民的合法民事权益应受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据法律规定，民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案原、被告双方协商一致将民间借贷关系所欠本息，以《房屋买卖合同》形式予以抵顶清偿债务，该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，既不属于《中华人民共和国物权法》第一百六十条规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。相反被告证据能够证实原、被告自愿将其之间的“民间借贷关系”变更为以房抵债的《房屋买卖合同》的法律关系是双方之间一致的真实意思表示。原、被告之间在签订《房屋买卖合同》时，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的任何情形。故原告主张确认原、被告间于2016年11月30日签订的灵武市××苑房（285平米）房屋买卖合同（以房顶账协议）无效的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马清的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  唐彩红人民陪审员  杨祖燕人民陪审员  李 霞二〇一九年七月八日法官 助理  贺永宏书 记 员  贺 超本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。