广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8542号原告：张帅，男，1997年1月12日出生，汉族，身份证住址湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：白超鸿，广东天穗律师事务所律师。被告：张如乐，男，1989年4月14日出生，汉族，身份证住址福建省建瓯市，委托诉讼代理人：高新，广东尚智和律师事务所律师。原告张帅与被告张如乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张帅及其委托诉讼代理人白超鸿，被告张如乐及其委托诉讼代理人高新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张帅向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的《房屋转让协议》；2、请求法院依法判令被告向原告返还50万元转让款及其相应利息（以50万元为本金，按同期贷款利率计算自原告起诉之日至被告清偿完毕之日止的利息）；3、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2017年12月21日，原告与被告签订《房屋转让协议》，约定被告将广州市白云区京溪沙太路南路536号广鹰公寓A楼2至5楼加1楼铺位108及负一楼杂物间17间负7号转让给原告管理，转让费用五十万元，另约定被告尽力在2018年1月1日前办理好交接手续。2017年12月27日，原告向被告指定账户汇款30万元。2018年1月2日，原告向被告指定账户汇款147000元。随后，原告开始接管广鹰公寓对外经营。经营期间，原告获得广鹰公寓的租赁合同，发现公寓的实际承租人不是被告，而是广州市汇嘉名鼎物业管理有限公司，该公司法定代表人为刘际平。同时，该租赁合同约定“不得将租赁房地产全部或部分转租予他人，但在租赁期间，经出租方（广鹰物业）书面同意，可凭同意转租的书面证明到登记机关办理登记手续”，即被告不拥有广鹰公寓的租赁权，没有出租或转租公寓的资格。原告与被告交涉，希望将租赁合同的承租主体变更为原告，变更租赁合同的备案登记，但被告却以各种理由无故拖延。原告与广鹰物业公司沟通，希望变更租赁合同的主体与备案登记，但也被无理由拒绝。原告继续与物业交涉，导致与物业关系出现裂痕。2019年3月，广鹰物业公司解除了租赁关系。原告认为被告不具备签订《房屋转让协议》的主体资格，且被告的行为存有隐瞒，属欺诈。原告在承租公寓期间，广鹰物业公司没有将租赁合同的承租主体和备案登记变更为原告，也没有出具书面材料同意公寓的转租。因此原告与广鹰物业之间的租赁关系只是一种基于实际履行的事情上的租赁，未有具体书面合同予以约定，与汇嘉物业和广鹰物业公司之间的租赁关系是不同的。没有合同约定，使租赁期限成为不定期，导致原告的权益随时有被侵害的可能。这种状态下的租赁不符合原告签订《房屋转让协议》时的预期。因此，原告认为被告隐瞒其不具备出租或转租广鹰公寓的权利，欺骗原告对广鹰公寓进行事实上的租赁，且未得到广鹰物业公司的追认，无法变更租赁合同和租赁备案登记，导致原告权益受损，故提起诉讼。被告张如乐辩称，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回全部诉请。1、被告是案涉物业的实际承租人，其转让（转租）取得广州市汇嘉名鼎物业管理有限公司和余按亮的同意，被告与原告签署的《房屋转让协议》合法有效，不存在欺诈或隐瞒，被告无权解除该协议。被告与余按亮同案外人广州市广鹰物业管理有限公司（以下简称广鹰公司）承租涉案物业。于按亮与广鹰物业公司签订协议，被告负责管理涉案物业，被告与余按亮是合伙关系，共同承租涉案物业。经广鹰物业公司同意，被告与余按亮挂靠在广州市汇嘉名鼎物业管理有限公司名下，以汇嘉名鼎公司的名义与广鹰公司重新签订租赁合同。实际承租人为被告和余按亮。被告将涉案物业管理权转让给原告，经过汇嘉名鼎公司和余按亮的同意。该转租行为合法有效；2、原告无权解除《房屋转让协议》，被告也无需退还50万元。原告对转让（转租）方式是明知且同意以转让管理权即挂靠汇嘉名鼎公司在合同上加名这种方式受让，不存在欺诈或隐瞒。原告在履行协议一年多后突然反悔要求解除协议，没有任何法律或合同依据，也早已过了解除合同的除斥期间，原告无权解除《房屋转让协议》，被告也无须退还50万元；3、原告不享有解除合同的权利，被告没有欺诈或隐瞒的行为，《广州市房屋租赁合同》未约定如出现未经广鹰公司同意而转租的情况下，承租人或次承租人有权解除合同。且未办理合同登记手续不属于合同无效或解除的理由。涉案物业不存在不定期租赁的情况，租赁合同有约定具体的租赁期限，原告的主张不属实；4、因原告拖欠广鹰物业两个月租金和四个月的水电费，失踪失联，其父母主动交回案涉房屋给广鹰物业公司，表示退出不再租赁，该物业已被广鹰物业公司收回，此属原告自行放弃案涉物业的租赁权利，所有损失由其独自承担；5、原告所支付的转让款50万元，属于被告已支付的成本费用，被告并未获利。其中被告之前支付给广鹰公司的押金13.03万元，50万元包含该押金，押金收据已交给原告。由被告代原告支付2018年1月租金71665元给广鹰物业。被告共投资40万元为涉案物业配置家具家电，还包含部分中介费；6、原告实际上没有任何损失，反而是被告因原告的行为而遭受损失，被告保留另行追究原告法律责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《房屋转让协议》、交易明细、《广州市房屋租赁合同》、法人授权委托书、单据、证明文件、房屋租赁合同、复函以及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月30日，广州市广鹰物业管理有限公司（以下简称广鹰物业公司，甲方、出租人）与广州市汇嘉名鼎物业管理有限公司（以下简称汇嘉名鼎公司，乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：1、合同标的及功能：甲方同意将坐落在广州市白云区沙太南路536号A栋公寓楼二至五层，共六十七间（67间）房，每间房每月租金950元，首层商铺108号每月租金1500元，富一层07号房（这间房免收租金）租给乙方，乙方承担所租地方的保洁工作，所发生的金额不含税金在内。经请示部队的同意，用途只能作为公寓住宿使用。2、租赁期限及租金：租赁期限自2017年1月1日至2021年1月31日止，共计4年1个。月租金金额65150元，从租赁第二年至第四年（2018.02.01至2021.01.31）一次性递增10%。7.1乙方不得将租赁房地产全部或部分转租予他人。但在租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到租赁登记机关办理登记手续。但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。广鹰物业公司、汇嘉名鼎公司在合同的下方盖章。2017年12月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将广州市白云区京溪沙太路南路536号广鹰公寓A楼2至5楼加1楼铺位108，另加负一楼杂物间1间负7号（以下简称涉案物业）转让给乙方管理，转让费用伍拾万元正。双方协商预付订金壹拾万元正。甲方在2018年1月1日后将本楼房交由乙方管理。甲方尽力在2018年1月1日前办理好交接手续。①如甲方不愿将广鹰公寓转让给乙方。甲方将退还乙方所交订金的双倍；②如乙方不愿接手管理广鹰公寓，甲方将没收订金不予退还；③如本楼房主不愿将广鹰公寓由乙方管理。甲方将原数订金退还。注：如广鹰公寓房主在三年后无承包意向，乙方可以不接此楼房，甲方也如数退还订金。甲方会在乙方管理的时候清交由乙方（水费、电费）12月30日前，2018年1月1日至2018年1月30日前的房租交清。原、被告在合同下方签字确认。2017年12月27日，原告通过中国建设银行向张维军名下的银行账号62×××38转款30万元，于2018年1月2日通过上述银行账号向张维军转款147000元。庭审中，被告称收到原告支付的50万元转让费同日，汇嘉名鼎公司（委托人）向原告(受委托人)出具了《法人授权委托书》，内容为：现委托张帅负责管理位于广州市白云区京溪沙太南路536号2至5层共67套房，另加一楼商铺108号、富一楼富7号的房屋出租及该房屋的相关设施维护和管理，特此委托。委托人确认受委托人就上述事项均予以承认，并确认。受委托人就上述工作行为并承担行为的法律后果。汇嘉名鼎公司在委托人处盖章确认，原告在受托人处签字确认。2018年1月2日，原告（乙方）与余按亮（甲方）签订《出租房转让协议》，约定：甲方经营的广州市白云区沙太南路536号广鹰公寓2-5楼，一楼铺位108，富一楼富7经营权50万元转让给乙方经营。1、广鹰公寓的经营权和续租权归乙方所有与甲方无关。2、广鹰公寓今后的一切责任事宜，由乙方承担与甲方无关。2019年4月23日，汇嘉名鼎公司出具了《证明文件》，内容为汇嘉名鼎公司于2016年12月30日与广州市广鹰物业管理有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，租赁广州市白云区沙太南路536号A幢公寓相关物业。该租赁实为余按亮、张如乐等合伙人实际经营。因广鹰物业方要求须与公司签订，经广鹰物业同意，余按亮、张如乐找我司挂靠。余按亮、张如乐是该物业承租的实际权利人。汇嘉名鼎公司在该证明文件上盖章。同日，余按亮出具了《证明文件》，内容为:汇嘉名鼎公司于2016年12月30日与广鹰物业公司签订《广州市房屋租赁合同》，租赁广州市白云区沙太南路536号A幢公寓相关物业。该租赁实为本人余按亮与张如乐等合伙人实际经营。张如乐为该物业的具体管理人，其于2017年12月底将租赁合同转让给张帅等行为，均经过本人同意，张如乐有权转让。余按乐在证明文件上签字捺印。庭审中，被告提交如下证据：1、房屋租赁合同，拟证实余按亮将涉案物业中与三九脑科医院签订租赁合同转让给原告；2、收据，拟证实被告为涉案物业投入40万元的升级改造费及购置大量物品。2019年5月7日，本院致函广州市规划和自然资源局白云区分局，查询涉案物业的产权情况及规划报建信息。广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年5月20日复函本院称，根据贵院提供的地址信息，经查，暂查无相应的《建设工程规划许可证》及产权信息。另查明，原告于2018年1月1日承租涉案物业，并于2019年3月12日将涉案物业交还给业主。本院认为：因涉案物业无合法报建手续，属于违法建筑，广鹰物业公司与汇嘉名鼎公司于2016年12月30日签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同。关于《房屋转让协议》的性质，涉案物业系被告与其合伙人余按亮通过挂靠汇嘉名鼎公司名下与业主广鹰物业公司签订《广州市房屋租赁合同》而取得涉案物业的承租权。涉案物业的实际承租人为被告张如乐及案外人余按亮。后被告张如乐经余按亮同意后又与原告签订《房屋转让协议》，将涉案物业的承租权及经营权转让给原告。根据原被告的陈述及现有证据，该《房屋转让协议》实际为将原承租人即被告张如乐及案外人余按亮变更为原告，该《房屋转让协议》实为转租协议。因《广州市房屋租赁合同》为无效合同，故《房屋转让协议》亦为无效合同。现原告主张解除该《房屋转让协议》的诉请，本院不予支持。关于《房屋转让协议》约定的50万元转让费，实际为租赁行业习惯中的转租顶手费，被告亦收到原告支付的转让费50万元。《房屋转让协议》虽无效，鉴于原告实际使用了涉案物业，根据等价有偿原则，应将转让费50万元平均分摊到原告通过与被告协商转让而实际使用的时间即2018年1月1日至变更了合同相对方的《广州市房屋租赁合同》约定租赁期满的时间即2021年1月31日，共计37个月，每月为13513.5元（500000元÷37个月），扣除原告已使用的期限即自2018年1月1日至2019年3月12日共计14个月费用189189元（13513.5元×14个月），剩余租赁期限的费用310811元（500000元-189189元）被告应退还给原告。关于利息部分，鉴于原告作为受让人未对涉案物业的合法性进行审查，未尽到审慎的审查义务，对于《房屋转让协议》无效亦存在过错，其主张利息的诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告张如乐向原告张帅返还转让款310811元；二、驳回原告张帅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4400元，由原告张帅承担1664.9元，由被告张如乐负担2735.1元并于本判决生效之日起三日内向直接本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年八月十二日书记员  冼颖斯