福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初1781号 原告：杨钦梅，女，1991年10月24日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：马定华（系杨钦梅配偶），男，住湖北省武汉市新洲区。 被告：李新雨，男，1976年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告杨钦梅与被告李新雨房屋租赁合同纠纷一案，杨钦梅于2019年4月24日向本院递交起诉状，本院组织诉前调解未果，于2019年5月28日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨钦梅的委托诉讼代理人马定华和被告李新雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨钦梅向本院提出诉讼请求：1.判令李新雨立即向杨钦梅支付合同违约金1300元、押金1300元，房屋未居住租金1300元，以上合计3900元；2.判令李新雨承担本案的诉讼费用。审理过程中，杨钦梅变更第一项诉讼请求为：判令李新雨立即向杨钦梅支付合同违约金1300元及未居住的房屋租金1300元。事实与理由：杨钦梅于2017年11月5号向李新雨租赁翔城国际xx号xxx室，并支付押金1300元，租金支付到2018年11月4日。《房屋租赁合同书》第十二条约定三日内办理暂住手续。期间杨钦梅多次请求李新雨协同办理居住证，但李新雨以手续太麻烦，房屋产权证抵押在银行，工作忙为借口，不予理会，直接导致杨钦梅因无居住证无法在厦门购房、工作、办理医社保，小孩无法读书。为了购房和小孩读书有保障，杨钦梅在租金支付期限11月4号届满前的10月5号搬离该居住地，故请求法院判定李新雨违约，并支付杨钦梅违约金1300元以及退还多支付的一个月租金1300元。为维护杨钦梅的合法权益，诉至法院，望判如所请。 李新雨辩称，1.杨钦梅诉求的合同违约金1300元不成立。在合同履行到2018年5月份的时候杨钦梅要求办理居住证，其有陪同杨钦梅去办理，但是鼓岩社区要求必须有房产证和购房合同才能办理，因为案涉房产是按揭贷款购买，房产证和购房合同都押在银行，银行表示不好办理借出。正好到了2018年6月份李新雨女儿5年级毕业，需转学到案涉房产所在小区对应的新店中心小学，于是6月底其就和杨钦梅沟通，因为居住证不好办理，到2018年8月4日房屋租期正好满三个季度，到时李新雨可以将1300元的押金退还给杨钦梅，并且3个月的物业费用1600元也不用杨钦梅承担以作为补偿。但是杨钦梅执意要住到2019年9月4日，以1300元的押金冲抵房租。后李新雨与杨钦梅协商由杨钦梅继续居住至2018年11月4日，但是无法办理居住证，李新雨自己另行租房，杨钦梅爽快同意并立即支付最后一个季度的租金。而李新雨为了小孩子能够在9月1号正常开学读书，只有在同小区另租了一套3个月短期合同的房子居住，而且每个月房租是1667元，远高于其出租所得的1300元房租。因杨钦梅自己同意继续居住，故诉求合同违约金1300元不成立。2.杨钦梅诉求退回未居住租金1300元不成立。在杨钦梅最后3个月租住的时候，物业多次以函件的形式向杨钦梅催缴物业费用，但是杨钦梅都不回复。最后物业致电李新雨要求其向承租人催缴，李新雨也多次微信通知杨钦梅去缴交物业费用，但杨钦梅以不知道地方为由拒不缴纳。到了最后一个月，因为物业一直打电话催缴物业费用，李新雨只好让其老婆和这次租房合同的中介（因该租房合同有交650元中介费，所以中介要负责合同的执行情况）一起去找杨钦梅，并带着杨钦梅去物业处缴费。但杨钦梅不但不去，还辱骂中介和李新雨老婆，说其会在合同期满交物业费用，不用一直催。到了2018年11月5日的时候，李新雨致电杨钦梅要求归还房屋，杨钦梅只告知李新雨有1把钥匙在门上。李新雨打开房门，发现房间里都是杂物，后又致电杨钦梅让其归还房屋钥匙、门卡并清理房间杂物，但杨钦梅拒接电话，并将李新雨拉入通讯黑名单，该部分已有（2019）闽0213民初624号民事案件的判决，故杨钦梅诉求退回未居住租金1300元不成立。3.杨钦梅应支付的租金和押金总共应为1年租金是1300×12=15600元加上押金1300元，合计应该是16900元。但是李新雨只收到14500元，因在三季度的时候杨钦梅为房屋装了一台2200元的空调和换了1把200元的防盗锁，并将该两项金额从应付租金和押金中扣除。但是由于杨钦梅所安装空调的地方没有插座，也没将空调发票、合格证、保修卡等交给李新雨，空调后续没有办法使用和保修，故要求杨钦梅拆走空调并支付相应2200元。防盗锁由于杨钦梅没有将钥匙交给李新雨，其已更换下来，故要求杨钦梅拿走并支付相应的200元。综上，李新雨认为，杨钦梅诉求均不成立，请求人民法院依法予以驳回，并要求杨钦梅支付无法使用的空调和防盗锁相应的2400元，以维护公民的合法权益，维护法律的尊严。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2017年11月2日，李新雨作为出租方（称甲方）与杨钦梅作为承租方（称乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，甲方将座落于翔城国际鼓锣一里xx梯xxx室之房屋出租给乙方，建筑面积为75平方米，租赁用途为居住；租赁期限从2017年11月5日至2018年11月4日止，每月租金为1300元；付款方式：乙方应每季度向甲方交付3900元，合同签订之日，乙方应向甲方交付1300元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间乙方应负责交付水、电费、煤气费、电话费、有限电视费、卫生费、小区管理服务费等费用；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达拾天的，甲方有权可自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，甲方则视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付壹个月的租金作为违约赔偿金；按有关规定，暂住人员租赁住房应在签订合同之日起三日内向暂住地派出所办理暂住手续。 庭审中，杨钦梅主张其于2018年6月份才知道不能办理暂住手续，但因当时已经添置了很多家具，要搬到其他地方也不方便，所以没有马上解除合同，继续居住，李新雨确认其于6月份告知杨钦梅无法办理居住证。同时，杨钦梅主张其于2018年10月2日有告知李新雨提前解除租赁合同，但是未提供证据予以证明。 本院认为，李新雨与杨钦梅签订的《房屋租赁合同书》未违反法律强制性规定，应认定为有效，双方均应依照约定履行合同义务。关于杨钦梅诉请李新雨向其支付合同违约金1300元的诉讼请求。本院认为，杨钦梅在明知无法办理暂住手续的情况仍同意继续租赁，应视为其对该条款无法履行情况的认可，同时，办理暂住手续的主要义务方为承租人，作为出租方仅具有向相关部门登记备案的配合义务，杨钦梅也未提交证据证明李新雨就无法办理暂住手续存在过错，且合同亦未约定李新雨未配合杨钦梅办理暂住手续的违约责任，故杨钦梅主张李新雨向其支付合同违约金1300元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于杨钦梅诉请李新雨向其支付未居住租金1300元的诉讼请求。本院认为，杨钦梅虽然主张其因李新雨配偶上门辱骂导致无法居住，于2018年10月2日向李新雨告知过要提前解除租赁合同，但未能提供证据证明，本院不予采信，且该项主张亦不符合双方约定，故杨钦梅主张李新雨向其返还一个月未居住租金1300元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回杨钦梅的全部诉讼请求。 受理费50元，减半收取计25元，由杨钦梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 洪春稻 二〇一九年八月十五日 法官助理蔡礼节 代书记员 陈琼花 附：本案所适用法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。