浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0324民初8584号 原告：赵少敏，女，1971年4月18日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：胡建良，浙江震瓯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐园媛，浙江震瓯律师事务所律师。 被告：永嘉县瓯北街道三桥社区居民委员会。住所地：永嘉县瓯北街道王家坞村阳光大道。 负责人：王金巧，主任。 委托诉讼代理人：陈泉铨，浙江永瓯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨跃枢，浙江永瓯律师事务所律师。 第三人：余新雷，男，1979年12月6日出生，汉族，住永嘉县。 原告赵少敏与原永嘉县瓯北街道前牌村民委员会（以下简称前牌村委会）合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案，依法适用简易程序审理。因村居撤并，前牌村委会与王家坞村民委员会撤并成立三桥社区居民委员会，故本院依法通知永嘉县瓯北街道三桥社区居民委员会（以下简称三桥社区居委会）作为被告参加诉讼。依被告申请，本院于2019年1月14日追加余新雷为本案第三人。后因案情复杂依法转为普通程序，并组成合议庭分别于2019年2月20日、5月24日公开开庭进行了审理。原告赵少敏的委托诉讼代理人胡建良，被告三桥社区居委会的委托诉讼代理人陈泉铨两次开庭均到庭参加诉讼；第三人余新雷经传票传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告赵少敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金暂计175000元（违约金自2016年1月1日起按每月5000元计算至房屋实际交付之日止，暂算至2018年11月1日为175000元），违约金抵消原告未支付的相应房款；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年，原告从第三人余新雷处购买了一个安置房指标。2007年1月30日，支付购房款15万元，2010年12月20日支付购房款15万元，2013年5月21日支付购房款15万元，2015年4月与被告签订《认购协议书》，协议书约定原告认购160m²的安置房，均价4300元，房屋的具体楼层为9幢13层，总金额688000元，被告承诺2015年12月31日前交付安置房，如逾期未交付，被告自2016年1月1日起按5000元/月/套标准支付违约金，并于安置房交付结算时在购房款中扣除。后被告未如期交付房屋。2016年2月6日，原告再次支付房款11.2万元。2018年11月20日，原告再次支付购房款6208元。被告仅于2018年11月8日在报纸上公告办理安置房尾款结算及交付相关手续的内容，未在村里公告，更未以邮寄或者其他数据电文形式通知原告交付房屋的时限。2018年11月18日，原告偶然得知交房信息，于2018年11月20日至被告处结算，经过双方结算，原告现已经支付568208元房款，剩余房款原告要求以违约金折抵，然被告拒绝以违约金抵销购房款的要求，拒不交付安置房。现被告逾期交付房屋，已违反合同约定，给原告造成损失，被告应支付违约金，根据《合同法》第九十九条的规定，原告有权主张抵销，请求支持原告的诉讼请求。 被告三桥社区居委会辩称，涉案房屋延期交付系政府政策及规划调整等不可抗力造成，被告依法不需要承担违约责任。1.县政府政策及规划的调整导致涉案房屋验收延后，应属于合同约定的不可抗力等特殊原因，依照合同约定应予免责。本案所涉前牌村安置房项目工程于2008年1月经县政府批准建设，整体工程项目分两期，两期工程统一规划，统一验收。但事后政府部门考虑到县政府关于前牌村城中村改造的计划及瓯北街道的实际情况，未同意启动前牌村安置房项目第二期工程，并决定将原项目第二期工程并入前牌城中村改造项目中一起推进。由于前牌城中村改造项目计划影响，未能启动前牌村安置房项目二期工程，从而导致前牌村安置房一期项目绿地率、停车位、外管线走向、临时围墙等与报批手续的图纸不一致，根本无法达到整体验收标准的要求。为此，县政府于2017年12月8日主持召开关于瓯北街道前牌村安置房验收相关问题专题协调会议，同意前牌村安置房（现代家园）一期项目先予验收，部分因二期项目未启动导致未达标问题等城中村改造项目建设完成后统一计算和验收。以上事实充分说明，涉案房屋延期验收是由于永嘉县人民政府为推进城中村改造计划而导致。2.涉案房屋所在的安置房项目消防通道被违章建筑堵塞，且政府部门一直没有履行强制拆除的行政职能，经被告多次反映，上述违章建筑才在2018年1月7日强制拆除。由于前牌村安置房项目周边部分违章建筑未能及时得到处置，导致该消防通道未能达到消防验收要求，故涉案工程验收延期，因此房屋延期交付是由于政府的行政职能滞后所造成，是被告无法预见的，属于不可抗力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人余新雷书面陈述，我名下的安置房指标卖给原告属实，没有其他异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人余新雷未到庭发表质证意见，在答辩期内亦未提出异议，视为放弃质证和抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的前牌村委会2007年1月18日“前牌村安置房（现代家园）第一期交款通知书”。经质证，被告表示对真实性、合法性无异议，但认为通知的对象与被告无关。本院对证据的真实性予以认定。2.原告提供的《房屋买卖协议书》。经质证，被告表示安置房原系第三人所有。本院认为，该份证据系原告与第三人签订，现第三人对该签名没有异议，故对原告与第三人签名的真实性予以认定。3.原告提供的视频光盘。经质证，被告表示对真实性无异议，但不能证明原告在场。本院对证据的真实性予以认定。4.被告提供的永嘉县人民政府瓯北街道办事处（以下简称瓯北办事处）于2019年1月10日出具的“关于瓯北街道前牌村安置房（现代家园）验收问题的情况说明”，瓯北办事处于2019年1月25日出具的“关于瓯北街道办事处拆除吴文义、余雄文、陈志永等三人违章建筑的情况说明”，永嘉县人民政府〔2017〕227号专题会议纪要及瓯北前牌现代家园总平面图。经质证，原告表示对证据的形式真实性无异议，但对关联性有异议，认为情况说明不是政府行为，如果存在违章建筑，应当在2017年左右的行政文件来证明，且说明中的时间2017年送达在房屋交付时间2015年之后，是可以预见的，不属于免责的不可抗力。本院认为，因原告对真实性无异议，故对证据的真实性均予以认定。5.被告提供的株洲建设监理咨询有限责任公司于2018年8月6日出具的前牌村现代家园安置房工程监理工作总结。经质证，原告表示对真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，不认可该份报告。本院对证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人余新雷系前牌村村民，分得前牌村安置房（现代家园）指标壹套。第三人于2007年1月30日向被告（指原前牌村委会）交纳了第一期安置房购房款15万元。2010年4月13日，以第三人为甲方、以原告为乙方，双方签订了一份《房屋买卖协议书》，约定第三人以转让费650000元将前牌村安置房指标一套转让给原告。原告受让该安置房指标后，分别于2010年12月20日、2013年5月21日、2016年2月3日向被告缴纳安置房第二期、第三期、第四期安置房购房款150000元、150000元、100000元。 2015年4月份，以前牌村委会为甲方、原告为乙方，同时由代建单位温州市嘉园房地产开发有限公司作为丙方、代理单位温州市嘉诚拍卖有限公司作为丁方，各方签订了一份《江北街道前牌村三产返回安置房（现代家园）认购协议书》（以下简称《认购协议书》）。《认购协议书》第二条载明：认购面积约为160㎡，均价4300元/㎡，总金额688000元，9幢13层；安置户实际持有的安置房住宅以摸文分配结果为准，并根据楼层差异进行找补。其中第五条载明：“1.甲方承诺本项目安置房交付时间为2015年12月31日前，若甲方无法在承诺的时间前交付，则甲方向安置户自2016年1月1日起计算支付违约金，违约金为5000元/月/套，并于安置房交付结算时在购房款中扣除。2.如遇特殊情况逾期的免责条款：如遇下列特殊原因，安置房交付期限可据实予以延期：遭遇不可抗力，且在其发生之日起30日内告知的”。该份《认购协议书》仅对原、被告双方的权利义务作了约定。 2015年，原告作为购房户经摸文确定房号为前牌村安置房（现代家园）9幢1301室。 2018年11月8日，前牌村委会通过报纸刊登“关于瓯北街道前牌村安置房（现代家园）交付公告”，要求业主在公告发布之日起一周内到前牌村委会三楼财务室核对已交安置房购房款并办理房屋尾款结算及交付相关手续，房屋交付手续办理截止时间为2019年1月31日，从通知办理房屋交付手续之日起，逾期30日未办理的视为已交付收楼。2018年11月20日，被告因原告于2016年2月3日预交10万元购房款给予原告12000元房款优惠，原告于同日缴纳房款6208元。截止辩论结束，涉案的安置房尾款尚未结清，安置房尚未交付原告管理使用。现原告以被告逾期交房应支付违约金为由提起本案诉讼。 另查明，1.涉案安置房所在的现代家园原计划建设10幢，其中第一期建设4幢。第一期安置房工程于2017年8月2日通过竣工预验收，2018年8月6日通过竣工验收，但相关行政部门至今没有出具验收文件。2.前牌村民吴文义、余雄文、陈志永等三人在前牌村图强巷23、25号附近搭建的违章建筑造成了前牌村现代家园安置房消防通道堵塞，瓯北办事处于2018年1月7日强制拆除上述三处违章建筑。3.永嘉县瓯北街道前牌村安置房项目工程于2008年1月经永嘉县人民政府批准建设，整体工程项目分两期，两期工程统一规划，统一验收。但由于前牌城中村改造项目计划影响，未能启动前牌村安置房项目二期工程，从而导致前牌村安置房一期项目绿地率、停车位等与报批手续的图纸不一致，无法达到整体验收标准的要求。后县政府于2017年12月8日主持召开关于瓯北街道前牌村安置房验收相关问题专题协调会议，同意前牌村安置房（现代家园）一期项目先予验收，部分因二期项目未启动导致未达标问题等城中村改造项目建设完成后统一计算和验收。4.永嘉县人民代表大会常务委员会于2017年4月26日决定批准近5年（2017年至2021年）城中村改造项目建设计划，其中包括前牌村城中村改造项目。 本院认为，安置房建设有别于一般的房屋建设，安置房建设过程中，其建设进度及交付与政府部门相关政策的制订、实施及政策调整密切相关。本案中，涉案安置房整体工程项目分两期建设，两期工程统一规划，统一验收，但由于受前牌村城中村改造项目计划影响，未能启动前牌村安置房项目二期工程，从而导致前牌村安置房一期项目无法达到整体验收标准的要求。同时，前牌村个别村民在涉案安置房项目附近搭建的违章建筑造成了涉案安置房消防通道堵塞，瓯北办事处于2018年1月7日才强制拆除上述三处违章建筑。可见，因政府部门实施的前牌村城中村改造项目计划及瓯北办事处对上述违章建筑未及时拆除，严重影响了涉案安置房的建设及验收进程。前牌村城中村改造项目计划及违章建筑拆除等事由虽不属于不可抗力，但确属被告在履行合同过程中无法克服的政府行为，被告不存在主观过错，由此导致逾期交房可认定为不可归责于被告的事由，故对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告赵少敏的诉讼请求。 本案受理费3800元，由原告赵少敏负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  郑惠内 人民陪审员  王金梁 人民陪审员  潘光二 二〇一九年八月十九日 书 记 员  黄向宁