广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初22902号原告：林楚雄，男，1983年5月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：周政华、文欣，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：陈慧琴，女，1971年9月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：邓如钢，系广东天穗律师事务所律师。原告林楚雄与被告陈慧琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林楚雄的委托诉讼代理人周政华、文欣，被告陈慧琴的委托诉讼代理人邓如钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林楚雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金人民币61250元；2.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以第一项诉讼请求中的租金为本金，按每月分期计算，每期违约金以当月所拖租金为本金，按每逾期一日以万分之二的标准，从逾期之日即每月5日计至实际付清之日止）；3.判令被告向原告支付物业2016年7月1日至2017年6月30日的管理费人民币2124元；4.判令被告向原告支付2016年7月1日至2017年6月30日的水电费1421.8元；5.判令被告承担本案受理费及律师费（当庭撤回关于律师费的请求）。事实和理由：2015年9月1日，原告委托案外人汤可欣与被告签订《商铺租赁合同》，约定将位于广州市天河区XX路XX号商铺自编号13的物业（以下简称“租赁物业”）出租给被告使用。该物业建筑面积59平方米。租期3年，自2015年9月1日至2018年8月31日，作商业用途。2015年9月1日至2016年8月31日租金为6500元/月，2016年9月1日至2017年8月31日租金为6825元/月，2017年9月1日至2018年8月31日租金为7166元/月，每月5日前支付当月租金。合同第二条还约定，“乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：……2、乙方拖欠租金累计达壹拾伍天的……”第叁条第5款约定，“乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的本金的2%加收滞纳金。”合同签订后，原告依约将租赁物业交付被告使用，已全面履行租赁合同约定义务，然而被告却自2016年7月5日起一直拖欠租金、管理费以及水电费至今，经原告多次口头及书面催告，被告仍拒绝依约支付相应租金等款项。截止至起诉之日，被告尚拖欠租金人民币61250元（2016年7月至2017年6月共12个月租金，其中2016年7月、8月租金为6500元/月，2016年9月至2017年6月租金为6825元/月，合计81250元；扣除被告于2017年1月22日支付的20000元租金，仍拖欠租金61250元）、管理费2124元（2016年7月至2017年6月共12个月，管理费为177元/月，合计2124元）以及水电费1421.8元，逾期违约金12007.58元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告陈慧琴辩称：1.被告提供的证据1《商铺租赁合同》存在变造情况，因此本委托人申请法庭发放调查令到房屋部门调取证据。合同最后一页承租人落款处的签名确实是被告本人签名，但是被告签名时，前面合同中手写内容部分均是空白的，并非被告本人填写，即使前面合同中是打印的内容，因为被告没有每一页签，原告也可能做了替换。因为我方认为该份合同除了最后一页，其他三页存在变造的可能。只有通过与租赁备案合同进行对比才能确定客观是否存在变造。2.被告自2015年9月1日至2016年6月5日均按每月6500元的标准向原告支付租金，然原告一直拒绝向被告提供租金的发票。3.即使原告所提的证据全部属实，根据原告提供的证据4催告函，原告已于2017年5月1日单方解除租赁合同并且根据被告提供的证据1，原告将涉案房屋另行转租给他人使用，因此原告自2017年5月1日以后无权再向被告请求支付租金。原告向被告支付了押金13000元应当在原告租金中予以扣减。4.被告对原告主张的拖欠租金、管理费、水电费的期限没有异议，但对原告的主张的金额有异议。因为被告不清楚标准是什么，应当以备案合同记载的为准。经审理查明：原告提交商铺租赁合同、关于受委托签订合同的情况说明、同意租赁声明等证据拟证明其委托案外人汤可欣与被告签订《商铺租赁合同》，约定将案涉物业出租给被告使用。《商铺租赁合同》载明：林楚雄、刘桢（甲方/出租方）将天河区XX路XX号商铺自编号13出租给陈慧琴（承租方/乙方）作商业用途使用，建筑面积59平方米，租期3年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止，2015年9月1日至2016年8月31日期间每月租金为6500元，2016年9月1日至2017年8月31日期间每月租金为6825元，2017年9月1日至2018年8月31日期间每月租金为7166元，租金的交付日期为每月5日前支付当月租金。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的本金的2%加收滞纳金。乙方在签订本合同时同意支付13000元给甲方作为履行本合同的押金，合同押金租期满后，甲方应不计息退还押金给乙方。除租金缴纳外，乙方还须缴纳如下费用：水电费（水表表底数为263度，电表底数9460度，此度数以后的费用由乙方承担），使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方承担等。甲方应于2015年9月1日将房屋交付乙方使用。若甲方需要提前解除租约，需要提前2个月书面通知承租方，若乙方需要提前解除租约，需要提前2个月书面通知甲方。乙方拖欠租金累计达壹拾伍天的，甲方可以中止合同，收回房屋。合同落款处有出租方（委托人）“汤可欣”及承租方“陈慧琴”字样的签名及指模。《关于受委托签订合同的情况说明》载明：我受林楚雄先生委托，代为与陈慧琴女士签订《商铺租赁合同》，代为将林楚雄先生所有的位于广州市天河区XX路XX号商铺自编号13的物业出租给陈慧琴女士使用……落款处有“汤可欣”字样签名及指模。日期为2018年8月1日。《同意租赁声明》载明：涉案租赁合同签订时，我是位于广州市天河区XX路XX号商铺（以下简称“该商铺”）的按份共有人，按份份额为50%。我同意授权给该商铺另一按份共有人林楚雄先生代为出租该商铺，并由林楚雄先生全权代为处理该商铺的出租事宜，包括但不限于签订合同，收取租金、物业管理费、水电费，通过诉讼等方式催缴等。落款处有“刘桢”字样签名，日期为2018年8月1日。被告对《商铺租赁合同》中签名的真实性予以认可，但对其他内容的真实性不予认可，认为该合同可能存在变造的情形，对《关于受委托签订合同的情况说明》、《同意租赁声明》不作确认，因其未参与，由法庭依法核实。原告银行流水证据拟证明被告按合同约定租金及收款账号支付租金。银行流水显示2016年1月至2016年5月期间，原告尾数为3396的银行账户每月收入6000多元不等，其中2016年6月份该账户收入2笔6000多元款项，被告对银行流水的真实性予以认可，但辩称不能证明每笔转账款对应的租期。2017年4月19日，原告向被告发出《催告函》，载明：陈慧琴……你方自2016年7月起至今未按时向我方支付租金、水电费及管理费等相关费用，截止2017年4月，你方己拖欠我方租金合计67600元、水电费合计1421.80元、管理费合计1770元，前述各款项合计70791.80元。经我方催告，你方于2017年1月22日向我方转账20000元……我方特郑重通知你方：一、你方须于2017年4月23日前向我方支付所拖欠的租金、水电费、管理费合计50791.8元，滞纳金按合同约定计算至实际交纳之日止。由于你方的违约行为，双方的租赁合同自2017年5月1日起解除，请你方于2017年5月1日前清空并交还商铺给我方。逾期不交还，我方将予以强制清空收回。2018年3月24日，原告委托广东南国德赛律师事务所律师向被告发出《关于要求立即支付拖欠租金、管理费以及水电费的律师函》载明：致陈慧琴女士……阁下却自2016年7月5日起一直拖欠租金、管理费以及水电费至今，经委托人多次口头及书面催告，阁下仍拒绝依约支付相应租金等款项。截止本函件发出时，阁下拖欠租金人民币61250元、管理费2124元，以及水电费1421.8元，前述租金等款项共计64795.8元……若阁下仍拒绝支付的，委托人除有权向阁下主张前述拖欠租金等款项外，还有权依约解除商铺租赁合同、要求承担拖欠租金滞纳金（每日按拖欠租金的2%标准计算）、以及要求赔偿由此导致委托人产生的其它损失……被告确认收到上述函件，并认可案涉合同已于2017年5月1日解除。被告辩称因租金金额计算有问题、案涉商铺漏水、原告未向其开具发票，故自2016年7月起未按期足额缴纳租金。被告提交企业信用信息公示报告、收据拟证明原告在被告承租期间将案涉商铺另行出租给第三人使用，被告已向原告支付押金13000元。原告对企业信用信息公示报告的真实性予以认可。原告确认2015年9月22日收到被告缴纳的押金13000元，被告于2017年1月向其支付2万元租金。原告确认其于2017年6月30日强行收回案涉商铺，此后将案涉商铺另行出租。经本院询问，原告主张其强行收回案涉商铺时被告已将案涉商铺腾空，被告辩称其未搬空案涉商铺。原告同意以被告缴纳的押金抵扣等额的违约金。被告对违约金按照每日0.02%的标准计算无异议，但辩称其不应支付逾期支付租金违约金。原告在本院限定的期限届满后提交了收费收据若干拟证明被告需向其支付水、电费，该收据并未加盖印章，且均为复印件。本院认为：原告当庭撤回第五项诉讼请求中律师费部分，属于其对自身权利的处分，符合法律规定，本院在此予以准许。本案争议焦点有二：其一，案涉《商铺租赁合同》的真实性；其二，费用及违约金的处理。本院在此作如下分析：关于焦点一。首先，原告所举《商铺租赁合同》、《关于受委托签订合同的情况说明》、《同意租赁声明》、银行流水等证据相互印证，其主张押金13000元系两个月租金，符合交易习惯，押金数额亦与《商铺租赁合同》约定相符，足以证明其主张。其次，被告确认《商铺租赁合同》系其本人签名，其作为合同签订的一方，虽主张案涉租赁合同存在变造以及因原告强行收回案涉房屋而致合同文本遗失，但未举证证明，应当承担举证不能之责。被告虽申请本院对租赁合同在有关管理机关备案的文本进行调取，但无论备案合同内容是否与上述租赁合同一致，都应当按照实际履行的内容来确认双方权利义务，而如前所述，现有证据足以证明双方已经按照《商铺租赁合同》履行。综上，被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳，并确认《商铺租赁合同》的真实性。关于焦点二。首先，如前所述，本院已认定案涉租赁合同系双方当事人真实意思之表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当事人应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同约定，迟延交租超过15日，出租人有权视承租人解除合同并收回房屋，本案中，原告基于被告迟延交租超过15日而向被告发出《催告函》，载明案涉租赁合同于2017年5月1日解除，被告确认收到上述函件，故原、被告双方之间的租赁合同于2017年5月1日解除。被告虽辩称因计算金额有问题、案涉商铺漏水、原告未向其开具发票故其自2016年7月1日起未按期足额缴纳租金，但未举证证明，应承担举证不能之责，本院对其该项抗辩意见不予采纳。被告应向原告支付2016年7月1日至2017年4月30日期间租金共计47600元（6500×2＋6825×8－20000）。其次，被告确认原告2017年6月30日强行收回案涉商铺前其并未将案涉商铺腾空并交还原告，故其应向原告支付2017年5月1日至2017年6月30日期间房屋占用费，占用费以6825元/月为标准计算应为13650元（6825×2）。再次，被告未按期足额支付租金，故原告有权依照合同约定向其主张违约金，原、被告均确认违约金按每日0.02%为标准计算，合同约定出租人给予承租人5天宽限期，自第6日开始计算违约金，故被告应向原告支付延迟缴纳租金的违约金（以当月欠缴租金为本金，自当月11日起按照每日0.02%为标准计至实际付清之日止，但以本金为限）。因双方同意押金可以抵扣违约金，故上述违约金可优先从被告缴纳的押金中抵扣。最后，关于管理费及水电费。原告未举证证明管理费标准，且其所举水电费收据仅为复印件亦未加盖印章，非公共服务部门出具的正规发票，不足以证明其已代被告缴纳了水电费及管理费及具体金额，其该项请求缺乏理据，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告陈慧琴向原告林楚雄支付2016年7月1日至2017年4月30日期间欠缴的租金47600元，以及2017年5月1日至2017年6月30日期间的占用费13650元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告陈慧琴向原告林楚雄支付延迟缴纳租金（2016年7月1日至2017年4月30日期间的租金）的违约金（每月违约金以当月欠缴租金为本金，自当月11日起按照每日0.02%为标准计至实际付清之日止，但以本金为限，违约金优先从被告缴纳的押金13000元中抵扣）；三、驳回原告林楚雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1720元，由原告林楚雄负担80元，被告陈慧琴负担1640元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  陈 娟人民陪审员  王丽梅二〇一九年八月二十二日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚