云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初2354号原告：曹建平，女，1968年8月23日出生，汉族，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司职员。代理权限：特别授权。原告曹建平与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹建平的委托诉讼代理人范静，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹建平向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将弥勒市财富新天地文化旅游项目第一期5幢12层03号房交还原告管理使用；2.判令被告支付原告自2016年1月1日起至2019年6月30日止的房屋占用费167823.16元(600073×8％÷365×1276)；3.判令被告以131.52元/天(600073×8％÷365)的标准支付原告自2019年7月1日起至房屋实际交还之日止的房屋占用费；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2011年5月31日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》[合同编号为:湖销住第5-1203号]，合同约定原告向被告购买位于弥勒县县城西区弥勒县“财富新天地文化旅游项目”第一期5幢1203号房屋，合同约定的购房价款为605331元，实际支付的价款为600093元，合同签订后原告向被告付清了全部购房款，并与被告签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中约定原告将上述向被告所购买的房屋出租给被告，租期为三年，即自2013年1月1日起至2015年12月31日止，在本合同约定的租期内被告每年按照原告所购房屋价款的8％向原告支付租金，租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内支付。随后原告将房屋交付被告使用。自2013年1月1日起至2015年12月31日止的税后租金被告已通过银行转账的方式向原告付清。2016年1月1日租赁期限届满，原告多次向被告主张收回房屋，被告均未履行归还房屋的义务。原告认为，被告拒绝交还房屋的行为严重侵害了原告的合法权益，依据《租赁合同》第五条第六款的约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，被告应当按照《租赁合同》约定的租金标准支付租期届满至归还原告房屋之日止的房屋占用费。遂起诉。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，首先，我公司对原告主张退还房屋无异议，待该房屋修缮完毕后退还原告。其次，原告主张的房屋占用费，我公司认为2016年度的已过诉讼时效，不应得到支持，2017年、2018年度房屋占用费主张过高，应按照市场价每月1300元计算支付，请求法院予以调整。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.《商品房购销合同》、云南省地方税务局通用机打发票、收据、房屋交接单复印件各1份，欲证实本案房屋系原告向被告购买，所购买房屋的实际价款原告已经向被告全部付清，原告是合法的出租人。2.《房屋租赁合同》复印件1份，欲证实原、被告的租赁关系合法有效，权利义务关系明确，原告已将房屋交付被告使用，租期届满，被告应依约归还房屋，逾期未归还房屋应按合同约定的租金标准支付房屋占用费。经质证，被告对原告提交的证据1无异议；证据2，对真实性无异议，对证明内容有异议，认为租赁期间届满，房屋租赁合同终止，虽然双方形成不定期租赁合同，但租金计算方式应按照市场价每月1300元计算。被告未向本院提交证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1，被告无异议，予以采信；证据2，系被告提供的格式合同，合同第五条第6款约定若被告实际交房的时间迟延的，仍应按合同约定的租金标准向原告支付租金，对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年5月31日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买暂定名称为弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期建设的商品房中第5幢第12层03号房，房屋建筑面积为78.29平方米，每平方米价格为7731.91元，房屋总价为605331元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。上述合同均系被告提供的格式合同。自2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金被告已实际支付。因租期届满，被告未交还房屋，原告遂向本院起诉要求解决。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司；案涉房屋的实际购房价款为600073元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告与原告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。租赁合同约定的租赁期间届满，被告未按约定返还房屋已构成违约，应承担相应的责任。被告至今未将房屋返还给原告，应视为其仍然控制并使用承租的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。同时双方签订的《房屋租赁合同》第五条第6款约定：“甲方（原告）同意，基于本合同对租期和租金等约定，以及甲方已经取得的购房优惠和乙方（被告）为该房屋增值所付出的投资等情况，若乙方实际交房的时间迟延的，上述租期和租金标准均不发生变更，乙方仍应按本合同约定向甲方支付租金，但甲方同意放弃追究乙方逾期交房的违约责任。”故原告要求被告返还房屋并支付租赁期间届满后的房屋占用费的诉讼请求符合法律规定及双方的约定，予以支持。根据房屋租赁合同的约定，该房屋的年租金为房屋价款600073元的8%，即48005.84元，则每天的租金为131.52元（48005.84元÷365天），房屋占用费应自2016年1月1日起计算至被告实际交还房屋之日止。被告辩解2016年度的房屋占用费已过诉讼时效，本案中，因双方未约定付款时间，又无其他超过诉讼时效的情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方不履行支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，原告要求被告支付2016年度的房屋占用费未超过诉讼时效，对该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高鸿投资有限公司按《商品房购销合同》附件二约定的交房标准于判决生效之日起三日内返还原告曹建平位于弥勒市“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期第5幢第12层03号房。二、由被告云南昆润高鸿投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告曹建平自2016年1月1日起至2019年6月30日止的房屋占用费167823.16元；按每天131.52元计算支付自2019年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3656元，减半收取计1828元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇一九年八月二十日书记员 杨飞龙