上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初7618号原告：上海珠江创展投资有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林海涛，董事长。委托诉讼代理人：吴某某，女。委托诉讼代理人：陈某，女。被告：周平，女，1970年9月10日出生，汉族，住上海市。被告：李泽南，男，1998年4月8日出生，汉族，住上海市。两被告共同委托诉讼代理人：张月萍，上海市君和律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：曲辉静，上海市君和律师事务所律师。原告上海珠江创展投资有限公司(以下简称珠江公司)诉被告周平、李泽南房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告珠江公司委托诉讼代理人陈某、被告周平及两被告共同委托诉讼代理人张月萍到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。珠江公司向本院提出诉讼请求：被告支付延迟履行违约金47,929.72元。审理中，原告变更诉请金额为47,660.98元。事实和理由：2015年10月17日，原告与被告签订《商品房预售合同》，被告购买原告旗下珠江国际商贸中心商品房，房号为60号1114室，总房价1,486,647元。合同约定被告应当于2015年9月26日支付定金2万元，10月17日前支付147,798元，11月10日前支付129,531元，12月25日前支付449,318元，余款74万元在合同签订后45日(2015年12月1日)内支付。但被告实际支付款项时间为2015年10月17日支付147,798元，2015年12月6日支付129,531元，2016年6月22日支付30万元，2016年7月8日支付149,318元，2017年5月11日支付贷款74万元，多期房款延迟支付。依据合同约定，逾期付款，应当支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限第二天起算至实际付款之日止，具体计算方式为12.95*26+30*180+14.93*196+74*527=47,660.98元。被告迟延支付房款，故原告起诉至法院。周平、李泽南辩称，不同意原告诉请。原告主张逾期付款违约金的第一笔129,531元已经超过诉讼时效。合同的违约金条款为格式条款，日万分之一的违约金标准过高。虽然合同约定了付款时间，但是被告与原告协商，实际上已经改变了付款时间。被告向原告购买了两套房屋，被告付款，原告工作人员自行拆分款项，被告未逾期。被告贷款是原告帮助寻找的银行，被告付款延迟的情况是原告知晓且同意的。原告当时承诺给予2万元优惠，但是未兑现，所以原告才晚付款的。被告于2017年5月25日拿到房屋产证，如果原告认为被告逾期付款，原告不会顺利配合被告办理产证而不加阻扰。本院认定事实如下：2015年10月17日，珠江公司(甲方、卖方)与周平、李泽南(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，乙方购买甲方青浦区赵巷镇沪青平公路2799弄珠江国际商贸中心60号1114室(以下简称涉案房屋)，用途为办公。房屋总价暂定为1,486,647元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的20%。甲方定于2017年3月31日前将房屋交付给乙方。附件一付款方式和付款期限：二、贷款方式付款：1.乙方已于2015年9月26日与甲方签订了楼宇认购书，并缴付定金2万元；2.乙方应于2015年10月17日前向甲方支付房款167,798元(已付定金转为本期房款)；3.乙方应于2015年11月10日前向甲方支付房款129,531元；4.乙方应于2015年12月25日前向甲方支付房款449,318元；5.余款74万元由乙方申请10年银行/公积金抵押贷款。三、乙方以银行/公积金贷款支付的房款，按下列约定执行：……双方签订买卖合同后，自甲方办理贷款之日起45日内乙方申请的银行/公积金贷款仍未到达甲方账户的，视为乙方不能取得银行/公积金贷款。出现视为乙方不能取得银行/公积金贷款的情况，甲方可选择单方解除合同。出现视为乙方不能取得银行/公积金贷款的情况，甲方也可要求乙方继续补充银行/公积金贷款资料或要求乙方变银行/公积金贷款为一次性付款，乙方同意继续补充银行/公积金贷款资料或者变银行/公积金贷款为一次性付款的，应在接到甲方通知之日起三十日内一次性付清全部房款，并应自买卖合同签订后第46日起直至甲方收到相应款项之日每日按贷款额的万分之一向甲方支付违约金。补充条款一，选择银行/公积金贷款付款的乙方保证其已向银行了解了贷款政策、条件及申请银行/公积金贷款所需提供的所有材料，甲方仅负有推荐贷款银行和按照银行的要求为乙方办理贷款手续提供必要协助的义务，甲方不负责审查乙方是否符合银行/公积金贷款政策、条件，不保证乙方的贷款申请获得银行批准。因信贷政策变化等非甲方原因，乙方未能取得或未能及时取得银行/公积金贷款的，应当按约定承担违约责任。2015年10月17日被告付款147,798元，2015年12月6日被告付款129,531元，2016年6月22日被告付款30万，2016年7月8日被告付款149,318元，2017年5月11日被告付款74万元。2017年5月25日，涉案房屋登记权利人为周平、李泽南。2017年6月6日，被告周平签署房屋入伙交付手续办理登记表，领取涉案房屋钥匙。审理中，被告提供房款支付明细表一份，其中与涉案房屋有关的金额为：2015年8月23日定金2万；2015年10月17日首付款147,798元，装修首款2,202元、16,932元；2015年12月6日分期款129,531元，装修分期469元、37,799元；2016年6月22日分期款30万；2016年7月8日分期款149,318元，装修分期133,938元；2017年5月11日按揭款74万；2017年5月20日维修基金3,717.56元，面积补差311元。以上事实，除有当事人陈述，另有商品房预售合同、收款收据、房屋入伙交付手续办理记录表、不动产权证等证据证明，本院予以确认。审理中，被告提供微信记录和录音电话一组，2016年10月31日原告工作人员还在向其推荐贷款银行，拟证明原告对其逾期付款事项明知且同意。原告对此不认可，无法确认是原告工作人员说的，即便是公司销售人员的话，也不能代表公司的观点。本院认为，该组证据真实性无法确认，本院不予认可。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按约履行自己的义务。被告应根据房地产买卖合同规定的时间按约支付房款，现除定金2万元及第一笔款项147,798元按时支付外，其余房款支付均逾期。关于诉讼时效，被告抗辩第一期129,531元的逾期违约金超过诉讼时效。根据法律规定，分期付款的，诉讼时效从最后一期履行期限届满起计算。被告逾期付款违约事实一直持续至2017年5月11日，故原告诉请并未超过诉讼时效。关于付款逾期，被告抗辩称因同时向原告购买两套房屋，房款支付出现混同交叉，是原告工作人员操作拆分钱款的，被告未逾期。从被告提供的房款支付明细表来看，收款性质标明为涉案房屋首付款、分期款、按揭款的金额和时间，与原告确认的付款金额和时间一致，其余与涉案房屋有关的款项，收款性质备注为装修收款、装修分期、维修基金，无法认定这些款项是涉案房屋的购房款，且这些款项的支付时间也晚于合同约定时间，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。被告同时抗辩因原告帮忙找的银行贷款出现问题，所以付款延期，原告对此知晓且认可。被告未提供书面证据证明原告同意其付款延期，银行贷款为房款支付方式之一，寻找贷款银行并按约支付房款系购买方的义务，出售方可予以协助，但非出售方法定义务，合同中亦明确约定出售方不负责、不保证购买方贷款获批，被告对此应该知晓，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。原告按合同约定日万分之一标准主张违约金，未过分高于其损失，被告抗辩违约金过高，未提供相关的证据，本院不予采纳，故原告诉请具有事实和法律依据，本院予以支持，被告逾期支付房款的违约金的具体计算公式为：12.95*26+30*180+14.93*196+74*527=47,660.98元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：周平、李泽南于本判决生效之日起十日内支付上海珠江创展投资有限公司逾期付款违约金47,660.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计499元，由周平、李泽南负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇一九年八月十二日书记员 胡歆婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。