安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5625号上诉人（原审被告）：赵冬梅，女,1990年11月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。上诉人（原审被告）：王亚,男,1989年8月16日出生，汉族，现住合肥市，户籍地安徽省合肥市庐阳区。被上诉人（原审原告）：黄花，女,1979年11月20日出生，汉族，户籍地合肥市蜀山区，现住安徽省合肥市。上诉人赵冬梅、王亚因与被上诉人黄花房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵冬梅、王亚上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判驳回黄花的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由黄花承担。事实与理由：首先，根据房地产经纪合同和买卖房屋补充协议第5条，甲乙双方配合丙方即顺业地产办理该房屋交税过户贷款及出示所需材料和办理相关手续。乙方已按时足额缴纳合同约定的佣金八千元，但由于丙方要求乙方缴纳明显不合理，的贷款评估费为由，拒绝办理房屋抵押及后续房屋相关交接手续，造成甲乙双方未按正常时间办理房屋交接。此处，甲方的义务是提供水、电、煤气、等费用的交接清单，并按时向乙方交接房屋。乙方的义务是交接房屋，同时给付甲方剩余房款。双方均未在合同约定的时间内完成各自的义务，合同双方均应全面履行自己的义务。甲方在2018年9月27日周四21:52短信中表示，第一，甲方已知悉中介违约的事实；第二，甲方未在指定期限内交接房屋给乙方，存在明显的违约责任。第三，甲方明确知悉水电过户应由中介代甲乙双方到现场办理交接。故由以上事实认定，未交接的责任在于中介拒绝履行合同义务，甲乙双方存在同等的违约事实，承担同等的违约责任。其次，一审认定违约金的计算期间为2018年9月8日至2018年10月15日错误。从双方往来短信可以看出，甲方理解并同意乙方在从担保公司拿到房产证后办理房屋交接，已达成一种协议。再根据房屋买卖合同第十一条，经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充协议或条款，为买卖合同不可分割的一部分。乙方从省直公积金管理中心的担保柜台实际取得房产证的日期为2018年9月18日，故期间应从9月22日起认定。再次，经协商甲乙双方及中介去办理过户及银行转账汇款时，中介在安排时间时，买方表示10月11日当天有时间去办理，卖方表示要到10月15日才有时间，这4天的时间是由于甲方而违约，且一审买方提出此意见，甲方并未否认。因此买方不应当承担这4天的违约金。黄花辩称，赵冬梅、王亚就对房屋买卖合同约定的时间和内容理解有误：合同明确规定以不动产登记中心下发新的产权证后且赵冬梅、王亚支付全部购房款为准（申请贷款的，以银行房款到指定的账户为准）三日内办理房屋交接手续，赵冬梅、王亚错误理解为全部手续交接齐全，包括水、电、气等其他交接全部完成，方叫全部交接完毕；且在我们的短信聊天记录中已明显看出赵冬梅、王亚故意拖延拒付房款的事实。短信聊天的内容有断章取义的行为，只截取对自己有用的部分，与事实相违背：根据短信聊天日期记录可以看出：新的房产证早已领到（先领房产证后办理银行贷款，且银行公积金贷款下来才通知对方办理交接手续），符合合同约定三日内办理交接手续；且本人多次含蓄的催促办理交接手续，均未办理，只是赵冬梅、王亚与中介公司就所交的费用有分歧，赵冬梅、王亚以各种理由拒绝与本人办理交接手续，导致本人无法从银行提出房款急需用，给本人造成很大的经济损失。赵冬梅、王亚对自己所做的事情，行为没有担当，对自己签字画押行为不负责任。赵冬梅、王亚与中介公司在购买该套房屋前已明确告知买方在交易过程中所需承担的费用，且已签字画押，其中包括贷款评估费、个税等其他费用，均得到买方认可，房屋买卖才得以继续进行。违约时间以银行到账日期为准，同意一审人民法院计算时间及违约金额。黄花向一审法院提出诉讼请求：判决赵冬梅、王亚支付违约金11776.2元，（以309.9为基数，按约定标准自2018年9月8日计算到2018年10月15日）；本案诉讼费由赵冬梅、王亚承担。一审法院认定事实：2018年6月22日，黄花（出卖人，甲方）与赵冬梅、王亚（买受人，乙方）通过安徽顺业房地产经纪有限责任公司居间服务签订了《存量房买卖合同》及《买卖房屋补充协议》，约定赵冬梅、王亚购买黄花所有的位于合肥市政务区太阳海岸8幢1405室房屋，建筑面积为43.46平方米，房屋总价款为1033000元，合同中约定：“3.按揭付款：乙方于2018年7月17日前向甲方支付房屋价款，计人民币肆拾捌万叁仟元，甲方同意乙方向住房公积金中心贷款伍拾伍万元……第三条、甲、乙双方同意，在不动产登记中心已下发过户后新的产权证后并且乙方支付完全部购房款（乙方申请贷款的以贷款发放到房产局存量房资金托管中心为准）的三日内办理房屋交接手续。第八条、乙方未在本合同规定期限内支付转让存量价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行……”。《买卖房屋补充协议》约定：“甲、乙双方就其签订的关于合肥市政务区太阳海岸花园8幢1405室存量房屋买卖合同。经协商达成如下补充协议：1、乙方自本协议生效之日向甲方支付定金金额（大写）贰万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵做房价款，如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金；如乙方不履行合同，甲方收取的定金不予退还……4、甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行房款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续；甲乙双方如因乙方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。甲方应在房屋交接期满前结清该房屋的相关费用，按合同约定的条件支付房屋及附属设施，需要过户的附属设施包括水、电、气，附属设施的过户交接由乙方承担；乙方对于符合同约定条件的房屋及附属设施，应当接受并在交接单上签字。5、需要约定的其他事项：3、甲乙双方配合丙方办理该房屋交税过户贷款及出示所需材料和办理相关手续，如遇到国家政策调整等不可抗因素导致交税过户贷款等手续的延迟，双方需协商处理（与丙方无关）；6、本协议自双方签字之日起生效；本协议是原存量房买卖合同的补充部分，与原合同具有同等效力，本协议与原合同不一致的，以本协议为准”。黄花于当日向赵冬梅、王亚出具收取定金的收条，赵冬梅、王亚后于2018年7月27日支付将483000元存入资金托管账户，同年8月，双方办理了涉案房屋产权过户手续，同年9月4日，赵冬梅、王亚办理的住房按揭款550000元存入资金托管账户。2018年9月，黄花短信联系赵冬梅、王亚要求双方办理房屋交接手续并支取房款，赵冬梅、王亚以水、电、气未过户为由拖延办理，2018年10月15日，双方办理了房屋交接手续，黄花于当日从资金托管账户中领取房款1033000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。黄花与赵冬梅、王亚签订的《存量房买卖合同》及《买卖房屋补充协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方之间形成房屋买卖合同关系。黄花依约办理房屋产权过户手续并交付涉案房屋，赵冬梅、王亚在2018年8月取得房屋产权证书，所申请的按揭贷款亦于2018年9月4日发放到资金托管账户，但赵冬梅、王亚未依约办理房屋交接手续，其行为显属违约，故黄花依照合同约定要求赵冬梅、王亚承担2018年9月8日至2018年10月15日迟延履行期间的违约金11466.3元（1033000元×0.0003×37天）的请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。黄花诉请中超出部分，该院不予支持。赵冬梅、王亚的抗辩意见，于法无据，该院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、赵冬梅、王亚于判决书生效之日起10日内一次性支付黄花违约金11466.3元；二、驳回黄花其他诉讼请求。一审案件受理费94元，减半收取计47元，由赵冬梅、王亚负担。二审中，赵冬梅、王亚提交房产证移交清单一份，证明如果认定违约，一审认定违约时间有误。黄花质证意见为与本案其诉讼请求无关联。本院对该证据的证明效力亦不予认可。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为赵冬梅、王亚在案涉房屋买卖合同履行过程中是否存在迟延办理交接房屋手续的违约行为，如果存在违约，其应当承担的违约金如何计算。依据双方《买卖房屋补充协议》第4条约定，甲、乙双方应在房产局下发过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行房款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续；甲乙双方如因乙方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。赵冬梅、王亚在2018年8月取得房屋产权证书，所申请的按揭贷款于2018年9月4日发放到资金托管账户。按照合同约定，赵冬梅、王亚应于2018年9月7日前与黄花办理房屋交接手续。但是赵冬梅、王亚以水、电、燃气未过户为由，未积极履行交接手续。对此，本院认为，首先，水、电、燃气的过户并不影响双方依约办理房屋交接手续，其次，赵冬梅、王亚也没有证据证明办理水、电、燃气过户需要黄花到场予以配合且黄花拒不配合。因此，赵冬梅、王亚需向黄花承担未按时办理房屋交接的违约责任。关于违约金的计算期间，一审认定违约期间的起算时间为2018年9月8日，符合双方合同约定，赵冬梅、王亚主张从2018年9月22日起算没有合同依据。另赵冬梅、王亚主张系黄花原因造成由原来确定的10月11日拖延到10月15日，但赵冬梅、王亚对该主张未提供任何证据证明，且黄花不予认可，故本院不予采信。因此赵冬梅、王亚的上诉理由均不能成立。综上，赵冬梅、王亚的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由赵冬梅、王亚负担。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年八月十三日书记员 金   琬   莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。