河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初1162号原告（反诉被告）：张某某，男，1972年5月14日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：崔青叶，河南敬事信律师事务所律师。被告（反诉原告）:李某，女，1985年1月30日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：王春玲，河南豫城律师事务所律师。原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某某的委托诉讼代理人崔青叶，被告（反诉原告）李某及其委托诉讼代理人王春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决李某支付张某某房款120000元；2.依法判决李某支付张某某违约金78000元；3.本案诉讼费由李某承担。事实和理由：2014年4月14日，张某某与李某双方签订《房屋买卖合同》，李某购买张某某位于焦作市解放区××月花园××楼××单元××楼××号房屋，约定房款为520000元，合同签订后先付220000元，2015年4月前付250000元，剩余50000元待过户时付清，如李某违约，应支付总房款15%的违约金。合同签订后，李某支付张某某220000元房款，张某某将房屋交付李某使用，但迟迟不予支付剩余房款。张某某多次催要，李某仅支付100000元房款。2018年11月11日，双方又签订了一份《付款协议》，约定李某于2019年1月20日前付清150000元，剩余50000元到房产证过户前付清。协议签订后，李某仅支付了30000元，剩余房款至今未支付，故诉至法院。李某辩称，不应当支付剩余房款。1.本案属房屋买卖合同纠纷，张某某必须具有履行不动产交付的能力，但其没有履行基本的合同前提义务，李某有权拒绝其履行要求。双方签订房屋买卖合同时，张某某尚未取得该房屋不动产权证书，李某是基于获取该房屋完整的所有权为目的而签订该房屋合同，合同具有相互义务，张某某具有及时获取不动产权证书的行为义务，这是签订该购房协议的前提，属于张某某的缔约义务，也是尊重李某合法权益的诚意和保证。但合同签订后，李某陆续支付了350000元购房款，张某某在这期间理应及时办理不动产权证书，以保证其自身合同义务的履行能力。但是经查，张某某一直未办理，直接影响到李某对该房屋所有权的获取，导致签订合同的基本目的无法实现，在此情况下李某有权依据《合同法》第六十六条、第六十七条的规定，拒绝其相应的履行要求。2.根据所查明的情况，张某某向李某出售的房屋属于违规建造的房屋，不符合签订房屋买卖合同的要求，张某某无权强制李某接受一个不符合法律规定的合同标的，因此李某有权拒绝履行支付房款的义务，并有权解除合同。3.经查，涉案房屋存在大量违规问题，客观上亦无法办理不动产权证书，合同目的无法实现，继续履行对李某一方明显不利，李某有权解除合同，要求张某某返还购房款。4.在双方签订的合同中，合同目的无法实现的责任属于张某某一方，张某某未采取有效措施和手段保障合同目的的实现，导致李某支付大部分购房款、资金被张某某长期占用后却不得不解除合同，李某丧失了本可获得的合同利益，多年苦心经营付之东流，张某某理应对李某的损失承担违约赔偿责任。李某向本院提出反诉请求：1.依法解除双方于2014年4月14日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令张某某返还李某已支付的房款350000元；3.依法判令张某某向李某支付资金占用期间的利息，自2014年4月14日按年利率6%的标准向李某支付第一笔房款220000元的利息至实际偿还完毕之日止，暂计算至2019年3月18日为65060元，自2015年4月20日按年利率6%的标准向李某支付第二笔房款50000元的利息至实际清偿完毕之日止，暂计算至2019年3月18日为11737元，自2015年5月23日按年利率6%的标准向李某支付第三笔房款50000元的利息至实际偿还完毕之日止，暂计算至2019年3月18日为11467元，自2018年12月23日按年利率6%的标准向李某支付第四笔房款30000元的利息至实际偿还完毕之日止，暂计算至2019年3月18日为419元，合计88683元；4.依法判令张某某向李某支付违约金78000元；5.本案诉讼费等相关费用由张某某承担。事实和理由：2014年4月14日，双方签订《房屋买卖合同》，约定由李某购买张某某拥有的位于焦作市××月花园××楼××单元××楼××号的房屋。合同签订后，李某分别于2014年4月14日向张某某支付房款220000元，于2015年4月20日向被张某某支付房款50000元，于2015年5月23日向张某某支付房款50000元，于2018年12月23日向张某某支付房款30000元，合计350000元。合同签订后，张某某一直未办理不动产权证书，在李某已经支付了350000元房款后，得知焦作市××月花园××楼××单元××楼××号的房屋所属的焦作市xxxx小区3期项目因存在违规情形无法办理产权登记，李某支付完全部房款后也无法获得该房屋的所有权。为维护合法权益，故诉至法院。张某某辩称，依法驳回李某的反诉请求。张某某认可涉案房屋现在办不了房产证，但并非是张某某违约，双方在签订房屋买卖合同时就已经知道所买卖房屋当时没有办房产证，什么时候能办房产证张某某也不知道，所以也没有给李某承诺什么时间办理房产证。李某应该是根据《合同法》第九十四条第四款的规定来要求解除合同，但是该条规定是有前提条件的，当事人迟延履行或者一方有违约行为的，张某某并没有违约行为，致使合同目的无法实现的原因在焦作市房管局，并非张某某违约，因此李某要求解除合同没有事实和法律依据。根据《合同法》第九十六条规定，李某要求解除合同应当首先向张某某发出解除合同通知书，合同至张某某接到通知书时解除，如张某某有异议，可向法院起诉请求确认解除合同的效力，因此李某要求解除合同程序不合法。李某在反诉状中所列的法律条款，张某某并没有看到任何一条明确规定适合本案的可以解除合同的规定。根据原、被告的诉辩意见，本院总结本案争议焦点为:1.双方在履行《房屋买卖合同》过程中是否存在违约行为；2.张某某要求李某支付购房款120000元及违约金78000元有无事实和法律依据，应否予以支持；3.双方签订的《房屋买卖合同》是否具有予以解除的情形；4.李某要求张某某返还已支付的购房款350000元、资金占用期间的利息88683元及违约金78000元有无事实和法律依据，应否予以支持。张某某为支持自己的主张，在本诉中提交了下列证据：商品房买卖合同、房屋买卖合同、付款协议，证明原告有权出卖在《房屋买卖合同》中约定的房屋，双方明确约定房款520000元，并约定2019年1月20日前应当付清470000元，但截至到目前原告仅支付了350000元，加上双方约定的50000元的办理房产证后支付的款项共有170000元尚未支付。李某对上述证据质证后，发表如下意见：原告所提交的《商品房买卖合同》，只有合同没有不动产权证书及购房发票、契税凭证等相关手续，不能证明原告具有履行交付不动产的能力，不能证明原告具有履行合同的能力。付款协议不是张某某本人书写，且签订该付款协议时原告未告知被告涉案房屋不能办理不动产权证书，因此该付款协议是在违背李某真实意思的情况下签订的，且该协议内容明显对李某不公平，对该付款协议的真实性不予认可。《房屋买卖合同》第一项明确约定甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务等由甲方处理并承担民事诉讼责任，首先甲方至今未办理不动产权证，无法保证产权清楚，亦未履行作为义务保证不动产权证书顺利办理，合同第二项约定的付款方式有两种，乙方一次性付清220000元整，于甲方提供该房屋的房产证及相关过户手续和乙方到焦作市房产管理局办理房屋过户手续前，乙方付清甲方全部剩余房款，这是合同约定的付款方式，目前张某某既未办理不动产权证书，无法将房屋过户给李某，关于张某某要求支付房款的主张，李某有权拒绝。根据该合同第三项，因张某某向李某出售了不符合法律规定的房屋导致被告无法实现合同目的系张某某违约，张某某应当向李某承担违约责任即向李某支付15%的违约金。李某为支持自己的主张，在本诉中提交了下列证据：张某某的身份证复印件、《房屋买卖合同》1份、220000元收条1张、转账凭证2张（2015年5月23日50000元、2018年12月23日30000元），证明李某已支付购房款350000元，张某某也认可，另张某某在起诉书中自认李某已支付350000元房款。张某某对上述证据质证后，发表如下意见：对证据的真实性均无异议，但是证明李某在2018年11月11日签过付款协议后，李某于2018年12月23日支付张某某30000元房款，证明李某认可双方签订的新的付款协议，并按照新的付款协议履行了部分付款义务。李某为支持自己的主张，在反诉中提交了下列证据：焦作市人民政府网政府在线关于建月花园3期房产证无法办理的论坛提问和官方答复截图5页，证明涉案房屋所在的建业花园3期属于违规建房，本案合同存在因客观情形无法履行的情况，李某的合同利益无法实现。张某某对上述证据质证后，发表如下意见：不予质证，但是认可涉案房屋现在办不了房产证，但并非是张某某违约，双方在签订《房屋买卖合同》时就已经知道所买卖房屋当时没有办房产证，什么时候能办房产证张某某也不知道，所以张某某也没有给李某承诺什么时间办理房产证。李某应该是根据《合同法》第九十四条第四款的规定来要求解除合同，但是根据《合同法》第九十四条的规定是有前提条件的，当事人迟延履行或者一方有违约行为的，张某某并没有违约行为，致使合同目的无法实现的原因在房管局，并非张某某违约，因此李某要求解除合同没有事实和法律依据，根据《合同法》第九十六条规定，李某要求解除合同应当首先向张某某发出解除合同通知书，合同至张某某接到通知书时解除，如张某某有异议，张某某向法院起诉请求确认解除合同的效力，因此李某要求解除合同程序不合法。张某某在反诉中未提交证据。依据李某的申请，本院依法调取了涉案房屋小区建筑工程施工许可申请表2份、河南省建设工程安全施工措施审查备案表2份、建设工程规划许可证1份、建设工程规划许可证（副证）1份、建设工程质量监督注册登记表2份、建设工程施工合同1份。张某某对上述证据质证后，发表如下质证意见：对法院调取的证据真实性均无异议，证明并非像李某所说涉案房屋多项违规，涉案房屋是有相关手续的。李某对上述证据质证后，发表如下质证意见：该组证据系法院调取，旨在查明涉案房屋具备办理不动产权证书的条件，根据相关管理部门所提供的涉案工程目前所有的相关手续，涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件，仅对证明指向发表意见。本院对本案证据认定如下：关于张某某提交的证据，能够证明张某某与李某签订房屋买卖合同，李某支付部分购房款的事实，对上述证据本院予以采信。关于李某提交的证据，张某某未对真实性提出异议，对上述证据的真实性本院予以确认。关于本院调取的证据，张某某、李某对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月15日，张某某与焦作市建业房地产开发有限公司（以下简称建业公司）签订《商品房买卖合同》，约定张某某购买建业公司开发的焦作市建月花园x号楼x单元x层xx号房产。2014年4月14日，张某某（甲方）与李某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方合法拥有的位于焦作市××月花园××楼××单元××楼××号的房屋，建筑面积89.47平方米，两室一厅，甲方保证上述房屋产权清楚，若发生于甲方有关的产权纠纷或债务等，由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任。双方协议约定上述房屋价格为人民币伍拾贰万元整，乙方一次性付贰拾贰万元整，其余叁拾万元于甲方提供该房屋的房产证及相关过户手续和乙方到焦作市房产管理局办理房屋过户手续前，乙方付清甲方全部剩余房款，或房产证没有办理好在2015年4月前，乙方应付甲方二十五万元人民币，剩余欠款待过户时结清。本协议签订后双方不能违约，如甲方违约应向乙方支付总房款的15%作为违约金。如乙方违约应向甲方支付总房款的15%作为违约金，甲方有权收回房屋所有权。同日，李某向张某某支付房屋购房款220000元，张某某将房屋交付李某。2018年11月11日，张某某（甲方，邱某某代）与李某（乙方）签订付款协议，约定乙方李某于2014年4月14日购买甲方张某某焦作市建月花园x座xx栋x单元x楼15号房屋一套，总房款52万元整（伍拾贰万元整）。乙方已于2015年5月前付甲方房款32万元（叁拾贰万元整），剩余20万（贰拾万）整未付。经双方协议，于2019年1月20日前乙方付清甲方15万元（壹拾伍万元整），剩余5万元（伍万元整）到房产证过户前乙方全部付清后办理过户手续。如不遵守协议，愿承担法律责任。协议签订后，李某向张某某支付30000元，剩余房款至今未支付，故原告于2019年3月4日诉至法院，形成纠纷。另查明：1.涉案房屋所在小区为焦作市建月花园，由建业公司开发。2008年8月28日办理了建设工程规划许可证，2008年12月3日建业公司申请了建筑工程施工许可证，由焦作一建建设工程有限公司承建。2.由于建月花园三期房产证一直没有办好，住户在焦作市人民政府网站留言，焦作市房产管理中心答复：建月花园1-9号楼已经办理初始登记，三期的三栋楼未申请初始登记。经查，建月花园三期项目办理有预售许可证，主要存在的问题：开发企业至今未能提供A、B、C三栋楼的相关竣工验收备案表和地名使用证明，无法确定竣工年代和标准地名，致使测绘平面图及测量报告无法出具；根据规划标准B号楼在底层部分有社区服务用房466平米，但实际情况全部为住宅。开发企业口头提出将社区服务中心用房调整到C号楼，至今未提供调整方案，致使测绘平面图及测量报告无法出具。按照房屋登记在先原则，开发企业申请初始登记后，由开发企业配合业主才能申请办理个人的房产证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某某与李某所签订的《房屋买卖合同》及《付款协议》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,双方均应依约履行合同义务。本案张某某要求李某继续履行合同约定的支付价款的义务，该诉求能否支持，如双方的合同解除，李某自然无需继续向张某某支付价款，相反张某某还有可能需要向李某承担返还的义务。因此，应当首先审视李某提出的反诉中解除双方签订的买卖合同的诉讼请求能否得到支持。李某反诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，其理由主要是不能取得房屋所有权，合同目的无法实现。根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案李某主张解除合同，张某某对此未予认可，不能认定为协商一致解除。根据第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而本案双方签订的《房屋买卖合同》，并未约定解除合同的条件，故此不能据此对解除合同进行判定。《合同法》第九十四条规定了法定解除的条件：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本院结合法律的规定以及李某主张的事由进行评述：第一，关于李某提出张某某一直未办理不动产权证书，直接影响到李某对该房屋所有权的获取，导致签订合同的基本目的无法实现。首先，购买房产的首要目的是居住而非其他。本案中，双方2014年签订了《房屋买卖合同》，并实际交付了房产，李某购房居住的合同目的已经实际实现。其次，根据李某的申请本院依法调取的证据显示，涉案房产并非违章建筑，该建筑办理有相关的规划许可证、建设开工许可证，并且取得了商品房预售许可证，不能认定为违章建筑。再次，未办理产权证的原因，系因开发企业需要配合不动产登记部门完善相关手续，而非认定为违章建筑确定不能办理，相反，该建筑在完善相关手续后即可办理产权登记。再其次，对于涉案房产未办理产权证李某是明确知晓的，并且对此也约定了救济途径。最后，未办理产权证并非张某某的过错，而是由于开发企业的原因。因此，李某依据暂时无法取得所有权登记即认定合同目的无法实现，是不成立的。第二，李某依据《合同法》第六十六条、第六十七条抗辩拒绝履行，也是不成立的。作为同时履行抗辩权和先履行抗辩权的依据，在《合同法》第九十三条法定解除情形中也有相关规定。但双方在买卖合同和随后签订的付款协议中约定，办理产权过户系最后支付余款的条件，而未设立相关的期限，该约定也与开发企业办理初始登记之前张某某无能力单独就给房产办理产权登记的客观原因相一致，既然办理产权过户并未设立相关的期限，也就不存在经催告后仍未履行的法定情形，更谈不上张某某迟延履行债务，依据这些规定作为解除合同的条件，依据不足。第三，解除合同不利于交易和安全。双方签订合同交付房屋至今已经五年多的时间，张某某交付房屋后李某长期在此房屋内居住，双方交易除产权登记尚未完成之外，张某某的义务已经履行完毕。此时解除合同，将使得交易归于消灭，不利于交易的效率和安全。第四，李某主张解除合同有违诚实信用原则。购买房产，对普通家庭而言绝对是头等大事，一定会慎之又慎。客观上，李某也是这样做的。李某对房产的交付、房产产权证的办理等都进行了明确的约定，同时也反映出李某对交易的房产当时没有办理产权登记是明知的。在明知的情况下，李某又与张某某就剩余房款的交付达成了付款协议，既然已经对此作出承诺，即应严格遵照履行义务，此时以提出解除合同作为对抗履行的条件，违反了诚实信用原则。基于以上理由，李某反诉要求解除合同的请求，依法不能得到支持。同理，由于解除合同的请求不能支持，李某提出反诉的其他请求，就成为无源之水，同样不能得到支持。具体到本案，张某某在合法的开发企业开发的小区购买已经取得商品房预售许可证的房产，其作为普通公民已经尽到了足够的注意义务。至于因开发企业原因导致产权登记暂时无法完成，张某某不存在任何过错，不能认定张某某存在违约行为。同时，双方签订完房屋买卖合同后，张某某也将涉案房屋交付给了李某占有使用。至此，李某购买房屋用来居住的合同目的已经实现，张某某的主要合同义务已得到了大部分履行。至于房屋权属证书办理应属于合同的附随义务，且双方在合同中也明确约定了剩余的50000元购房款在房产证办理后再予以支付，说明李某在与张某某在签订该房屋买卖合同时对于涉案房屋没有权属证明是明知的，其作为成年人，应当对涉案房屋暂无权属证明的风险具有一定的预知和判断，同时其也愿意接受剩余50000元购房款在房产证办理后再予以支付，说明其也愿意接受这种可能存在的风险。李某未按照付款协议的约定履行义务，构成违约，故张某某要求李某支付120000元购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，付款协议约定“本协议签订后双方不能违约，如甲方违约应向乙方支付总房款的15%作为违约金”该约定明显过高，考虑到合同履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益,根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，本院酌定李某应按照未支付购房款（除房产证办好后再支付50000元外）120000元按照20%向张某某支付违约金24000元，张某某主张过高部分本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张某某支付房屋购房款120000元及违约金24000元；二、驳回原告（反诉被告）张某某的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李某的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元、反诉费4483.50元，由被告（反诉原告）李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审 判 长  原 琳审 判 员  秦立群人民陪审员  丁允哲二〇一九年八月八日书 记 员  张亚楠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。