湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初243号 原告：罗尚红，男，1967年3月28日出生，苗族，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王建辉，湖南淮新律师事务所律师，执业证号：14312199810669433。 被告：湖南泰阳律师事务所，住所地湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人：高山中，该所主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴玉文，湖南泰阳律师事务所律师，执业证号：14312199410648876。 第三人：怀化中房房地产开发公司，住所地湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人：贺方明，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚云猛，男，1972年9月15日出生，住湖南省怀化市鹤城区，系怀化中房房地产开发公司职工。 原告罗尚红与被告湖南泰阳律师事务所、第三人怀化中房房地产开发公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗尚红及其委托诉讼代理人王建辉、被告湖南泰阳律师事务所委托诉讼代理人吴玉文、第三人怀化中房房地产开发公司委托诉讼代理人姚云猛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗尚红向本院提出诉讼请求：1、请求判决停止对原告购买的中房·富程国际广场一楼13号商铺的强制执行,解除对上述房产的查封并停止评估、拍卖，同时请求撤销（2018）湘1202执异48号执行裁定；2、请求依法确认中房·富程国际广场一楼13号商铺归原告所有;3、请求判决被告、第三人协助和配合原告办理中房·富程国际广场一楼13号商铺的产权过户登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、《中房·富程商务广场认购协议》(以下简称《认购协议》)应认定为商品房买卖合同,被告和第三人应当协助和配合原告办理产权过户登记,原告对涉案房产享有的权利可以有效排除对涉案房产的执行。原告与中房·富程商务广场指挥部于2014年3月17日签订了《认购协议》,明确了出卖人和买受人,确定了所购房屋位置、面积等,也确定了房屋单价及总价款以及出卖人收款账户等,具备商品房买卖合同的主要内容。并且原告已经按照《认购协议》的约定支付了全部购房款,中房·富程商务广场指挥部也已经收受了原告支付的全部购房款并出具了《收据》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,《认购协议》应当认定为商品房买卖合同,被告和第三人应当协助和配合原告办理产权过户登记,原告对中房·富程国际广场一楼13号商铺的物权享有被法律保护的期待权利,可以有效排除对涉案房产的执行。2、原告系善意的购房人,支付了全部购房款,且对房产未过户不具有过错,原告对涉案房产享有的权利可以有效排除对涉案房产的执行。《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”虽然中房·富程国际广场一楼13号商铺尚未办理产权过户登记,但是双方签订的《认购协议》应视为商品房买卖合同,合法有效,并且涉案房产不能办理过户登记、不能进行网签也并非是原告的原因,原告对此没有过错,诸多业主也已经就中房·富程国际广场房产不能办理网签和过户登记等事宜向有关部门进行了反映和投诉。同时原告与中房·富程商务广场指挥部签订的《认购协议》系出于双方真实的意思表示,不存在恶意串通、欺诈等情形,系善意的购房人,并且原告依约支付了全部购房款,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,法院不得对涉案房产查封。且依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,原告对涉案房产享有的权利可以有效排除对涉案房产的执行。综上所述,对原告已购买的中房·富程国际广场一楼13号商铺的执行是错误的,原告享有的权利可以有效排除对涉案房产的执行。 被告湖南泰阳律师事务所辩称：1、原告诉求违反“一事一理”原则，原告在诉讼过程中出现多种诉求，法院在审理本案中应予释明,原告应根据法院的释明对诉求作岀确认，不得违反“一事一理”原则。2、被告认为原告的全部诉讼请求不成立。针对原告诉求1，首先被告在诉本案第三人法律服务合同纠纷过程中采取保全措施,依法查封了本案第三人中房富程国际广场1-13房产,本案第三人并未申请复议，原告也未提出任何异议。其次被告在申请强制执行过程中,原告提出执行异议被驳回,该裁定驳回原告异议请求事实清楚、证据充分,适用法律正确、程序合法。针对原告诉求2、诉求3，被告认为两项诉求超出了(2018)湘1202执异48号执行裁定中异议请求范围,与执行异议裁定无任何关联性,本案的性质为执行异议之诉。针对原告诉求4,被告认为诉讼费用承担问题由法院根据案情确定。3、被告认为原告诉状中的事实与理由不能成立。原告所谓的《认购协议书》并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》不能认定为商品房买卖合同,不能有效排除法院对涉案房产的强制执行。原告对本案涉案房产无任何权利,无权有效排除对涉案房产的执行。首先涉案房产并未竣工验收合格并交付使用,被告查封该房产尚在预售过程中,且权利人不是原告而是第三人。其次原告是否和第三人有商品房买卖关系尚未确定,特别是被告采取保全措施时该房产无原告登记备案手续,权利人为第三人。综上所述，被告认为原告诉求不能成立，应予以全部驳回。 第三人怀化中房房地产开发公司陈述支持原告的诉讼请求，原告是真实的房屋买卖。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据认证如下：1、原告提交的本院（2018）湘1202执异48号执行裁定书，拟证明原告具有提起执行异议之诉的权利，对中房富程国际广场一楼13号商铺采取强制执行措施是错误的应予纠正。被告对三性无异议，对证明目的有异议，认为原告就商铺认为被告采取强制措施是错误的应予纠正是不能成立的。本院认为上述证据是本院依法作出的裁定且与原告提起的案外人执行异议之诉相关联，被告亦作为证据提交，故本院予以采信。2、原告提交的《中房·富程商务广场认购协议》，拟证明协议双方就出售和购买中房·富程国际广场一楼13号商铺达成一致,明确了出卖人和买受人,确定了所购房屋位置、面积等,具备商品房买卖合同的主要内容。被告对三性均有异议，认为第三人自始至终没有与原告签订任何认购协议或商品房买卖合同，认购协议是熊自富个人与罗尚红签订的，原告不是该商铺的产权人，不能有效排除执行，认购协议的公章是第三人2013年11月31日登报宣布作废的公章，落款中除了熊自己的签章，没有任何第三人或者其他工作人员签章，协议留下的太平桥账号不是第三人而是熊自富个人的，认购协议是第三人2013年5月21日取得富程国际项目预售许可证后签订的。同时原告提交的银行转账凭证、收据及购二张VIP卡收据，拟证明原告已经支付了全部的购房款，第三人已经按照《中房·富程商务广场认购协议》的约定收受了购房款，对执行标的享有的权利可以有效的排除执行。被告对三性均有异议，认为原告提供的银行转账凭证没有支付给第三人分文款项的记录，不能证明罗尚红支付了全部购房款，收据的公章是第三人宣告失效的公章，收款人是熊自富、熊贵怀盖了章，没有本案第三人经手人签字，也没有第三人签章。1734600元付款方不是罗尚红，而是高燕，没有第三人收到涉案房款的合法票据及银行支付凭证。未取得房屋预售许可证办VIP卡是违法的，是熊自富个人行为，且其中一张VIP卡交款人是宋仁学。第三人认可原告提交的上述证据，陈述熊自富、熊贵怀是项目部工作人员，因公司牵扯官司多项目部账户被冻结，所以钱打入熊自富私人账户，但钱用于项目支出。本院认为上述证据是原告与中房富程商务广场指挥部签订的协议及款项支付情况，能证明本案的相关事实，故本院予以采信。3、原告提交的《证明》两份，证明原告系善意的购房人,且对涉案房产不能办理过户登记、不能进行网签均不具有过错，第三人对这个协议是认可的，即使原来签订有瑕疵，但是经过第三人的追认，也产生法律效力。被告对上述两份证明的三性以及证明目的均有异议，认为因没有第三人单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，违反最高人民法院关于适用民事诉讼法第一百一十五条之规定，第三人系本案当事人，无权就本案的事实自己出具证明。而第三人当庭对二份《证明》予以认可。本院认为上述二份《证明》不符合《最高人民法院关于适用的解释》规定的单位出具的证明材料要求，但在庭审过程中，第三人一直予以认可，故本院予以采信。4、被告提交的强制执行申请书、（2016）湘1202民初2542号民事判决书、（2016）湘1202民初2542号民事裁定书，证明2017年10月31日被告申请执行生效判决及诉讼中依法查封了涉案房产。被告提交的（2018）年湘1202司委第196号随机选择专业机构的通知及收款收据，证明被告申请执行案已经进入评估阶段。原告对上述证据的真实性无异议，但对合法性全部有异议。本院认为上述证据证明了被告申请执行的依据和申请执行的相关情况，并与本案有关联，故本院予以采信。5、被告提交的商品房预售许可证存根、第三人公告（复印件）、怀化市房产管理局证明，拟证明中房富程国际广场预售许可证相关情况；证明第三人在2013年11月1日《怀化日报》刊登公告,声明第三人只保留行政公章,历年来使用的财务专用章各一枚，公告之日前第三人授权各分公司和项目部刻制的印章自2013年10月31日起全部作废,因作废印章产生的一切法律后果与第三人无关；证明中房富程国际广场项目可售房产查封、出售状况。原告对上述证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为原告和第三人签订的协议是合法有效的，即使到现在，这套房子取得了许可证也不能办理网签；第三人公告除了保留的公章以外，在公告以外第三人还在使用的公章依然对第三人产生法律效力，而且第三人在庭审中也认可该份公章的效力，因此这份公告不能证明第三人使用的公章以及收据上的财务章是作废的，原告作为善意第三人并不知晓。本院认为上述证据与本案相关联，本院予以采信。6、被告提交的福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民初905号民事判决书，证明该案与本案基本一致，驳回了案外人的诉请。原告对三性均不认可。本院认为上述文书与本案无关联，不予采信。 根据庭审查明的事实及本院采信的证据，本院认定案件事实如下： 2014年3月17日，原告罗尚红为乙方（买方），与作为甲方(卖方)的中房·富程商务广场指挥部签订《中房·富程商务广场认购协议》，协议内容为：“根据熊自富与怀化市中房房地产开发公司签订的《房地产联合开发合同》，甲乙双方就购买富程商务广场商铺事宜，经双方在自愿、平等的基础上充分协商，签订认购协议。一、乙方自愿订购富程商务广场商铺富程路一层13号，建筑面积77.82平方米（建筑面积最终以房产部门核定为主）。二、认购单价人民币30000元/平方米，总房价233.46万元，其办证费用在签正式合同时付清。三、其它约定按《商品房买卖合同》规定执行”，同时在认购协议写明中房·富程商务广场指挥部帐号：太平桥建行XXXXXXXXXXXXXXXX（系熊自富个人账户）。原告罗尚红与熊自富分别在上述认购协议上签字。同日，原告罗尚红向上述账户转入1734600元，连同原购二张40万元VIP卡（VIP卡收据时间为2011年9月6日，编号分别为3040526和3040527，金额均为200000元，其中一张交款人为罗尚红，一张为宋仁学），中房·富程商务广场指挥部开出收到2334600元收据一张，备注栏注明“原购VIP卡2张.抵60万元实收1734600元”，并盖有中房·富程商务广场指挥部财务专用章和熊自富私章，经手人为熊贵怀。之后原告罗尚红为所购房屋多次找第三人怀化中房房地产开发公司，但上述房屋至今仍未办理竣工验收手续。 2016年8月30日，本案被告湖南泰阳律师事务所就其与第三人怀化中房房地产开发公司法律服务合同纠纷一案向本院提起诉讼，并在诉讼过程中申请财产保全，本院于2016年10月17日作出（2016）湘1202民初2542号民事裁定，依法查封了怀化中房房地产开发公司开发的包括本案涉及的一楼13号门面在内的中房富程国际广场部分房屋（所查封的房产以怀化市鹤城区城市建设综合开发公司名义登记），本院于2017年7月30日作出（2016）湘1202民初2542号民事判决，判决怀化中房房地产开发公司向湖南泰阳律师事务所支付法律顾问费、案件代理费280.81万元。因怀化中房房地产开发公司未履行上述判决，本案被告湖南泰阳律师事务所于2017年10月31日向本院申请执行上述案件，本院于2018年8月13日启动了（2016）湘1202民初2542号民事裁定所查封房屋的评估拍卖程序。原告罗尚红以案外人身份就湖南泰阳律师事务所申请执行怀化中房房地产开发公司合同纠纷一案中评估拍卖上述房屋中的一楼13号门面提出书面异议，本院于2018年11月21日作出（2018）湘1202执异48号执行裁定，驳回了罗尚红的异议请求。罗尚红对裁定不服而向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，怀化中房房地产开发公司与怀化市鹤城区城市建设综合开发公司系二块牌子一套人员班子。2009年11月18日，怀化中房房地产开发公司（甲方）与湖南富程投资有限公司（乙方）签订《房地产联合开发合同》，合同约定主要内容有：怀化中房房地产开发公司以现有土地与湖南富程投资有限公司联合开发，湖南富程投资有限公司提供全部建设资金，项目名称中房·富程国际广场，项目地址怀化市人民东路138号，项目工程完成后按合同分配，怀化中房房地产开发公司分得7000平方米，其余为湖南富程投资有限公司，甲乙各方各自委派专人共同组织合作项目工程指挥部，由乙方熊自富任总指挥长，项目工程发包、招商和产权的预售均以中房富程国际广场项目指挥部的名义签署。2012年2月28日，怀化中房房地产开发公司下文成立富程国际项目部，熊自富为项目经理，主要职责为负责中房富程国际广场项目的开发建设及相关工作。2013年5月21日怀化中房房地产开发公司取得中房富程国际广场商品房预售许可证。2013年10月31日，怀化中房房地产开发公司在《怀化日报》刊登公告，称“因近期发现社会上有伪造私刻我公司及项目部公章行为发生，为制止及杜绝这种侵权违法行为，我公司决定进一步规范公司印章管理。特声明：我公司仅保留2012年2月9日怀化日报刊登的公司行政公章和公司历年来使用的财务专用章各一枚。本公告之日前，我公司原授权下属各分公司和项目部刻制的印章自2013年10月31日起全部作废，不再使用。自本公告之日起，因作废印章产生的一切法律后果与本公司无关，本公司不承担任何法律责任”。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉,原告罗尚红的诉讼目的在于通过诉讼阻却人民法院对特定标的物的执行,并同时确认其相关权利。本案中,原告罗尚红与中房·富程商务广场指挥部签订了《中房·富程商务广场认购协议》，该认购协议中写明了当事人的姓名或名称、商品房的位置和面积、商品房的单价和总价款、房款的支付账户和办证费用的约定，并写明了其他约定按《商品房买卖合同》规定执行。上述认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。协议签订的当天原告支付了全部购房款，中房·富程商务广场指挥部向原告出具了收到购房款的《收据》。虽《中房·富程商务广场认购协议》不是以第三人怀化中房房地产开发公司名义签订，房款未入第三人怀化中房房地产开发公司账户而是转入熊自富个人账户，但以中房富程国际广场项目指挥部的名义签署是根据怀化中房房地产开发公司与湖南富程投资有限公司签订的《房地产联合开发合同》中的约定，且熊自富系项目总指挥长，现第三人怀化中房房地产开发公司一直对上述协议及原告购房的真实性予以认可，同时也认可上述款项已用于项目工程。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”规定,本院对该房屋认购协议书的效力予以确认，且上述认购协议的签订在本院（2016）湘1202民初2542号民事裁定查封之前。据此,原告罗尚红对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,原告要求停止对原告购买的中房·富程国际广场一楼13号商铺强制执行的诉讼请求应当予以支持。但原告在本案中提出要求解除对上述房产的查封并停止评估、拍卖、撤销（2018）湘1202执异48号执行裁定的请求不符合规定。因原告购买中房·富程国际广场一楼13号商铺协议未履行完毕，原告请求确认其享有标的物所有权,不符合《中华人民共和国物权法》第三十三条规定的物权归属争议,原告要求确认中房·富程国际广场一楼13号商铺归原告所有的诉讼请求本院不予支持。原告请求判决被告、第三人协助和配合原告办理中房·富程国际广场一楼13号商铺的产权过户登记亦无合同约定,故本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于怀化市人民东路138号中房·富程国际广场一楼13号商铺； 二、驳回原告罗尚红的其他诉讼请求。 案件受理费29505元，由被告湖南泰阳律师事务所负担14752.5元，原告罗尚红负担14752.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  黄弗清 人民陪审员  朱达和 人民陪审员  黄永亮 二〇一九年八月二十二日 代理书记员  刘 黎