成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4439号 原告：董熙，男，汉族，1987年4月2日出生，住成都市青羊区。 原告：李静，女，汉族，1986年1月2日出生，住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：王学伟，重庆百君（成都）律师事务所律师，一般授权。 二原告共同委托诉讼代理人：王洪武，重庆百君（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：蒋微波，男，汉族，1981年8月7日出生，户籍地成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘艳宁，四川泰仁律师事务所律师，一般授权。 被告：刘伟，男，汉族，1982年1月29日出生，户籍地成都市青羊区。 第三人：四川吾家天下房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区万寿桥路98号附60号。 法定代表人：王盼达，职务董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋明，男，汉族，系公司员工，一般授权。 本院受理原告董熙、李静与被告蒋微波、刘伟，第三人四川吾家天下房地产经纪有限公司（以下简称吾天下房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告董熙及董熙、李静共同委托诉讼代理人王学伟、王洪武，被告蒋微波及其委托诉讼代理人刘艳宁，被告刘伟，第三人吾天下房产经纪公司的委托诉讼代理人蒋明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董熙、李静向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告支付124000元违约金；3、被告承担原告交易过程中产生的中介费2000元；4、被告承担原告交易过程中所产生的借款利息5040元；5、被告承担原告的律师费30000元。事实和理由：二被告因共同买房，于2018年8月23日经第三人居间，刘伟以蒋微波的名义与原告签订了《房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于成都市成华区房屋一套，合同总价款620000元。合同签订第二天刘伟向原告支付购房定金10000。合同约定办理公证手续时被告须支付首付款310000元，但由于被告工作忙一直未能办理公证手续，直到2018年10月19日，原被告及第三人才一起到公证处递交公证所需资料，等待公证审核期间，双方到成都银行咨询提前结清按揭贷款事宜，因银行答复提前还款手续费大约8000元，或者按照银行正常流程不需要手续费但所需时间较长，被告就以按银行正常流程结清贷款的时间较长为由拒绝办理公证，也未支付首付款，在此期间原告多次被告办理公证但被告仍未办理。2018年10月28日，原告收到第三人微信转发的被告的《催促履行合同函》，该函要求原告在2个月内办理银行按揭并办理产权证，并要求在2018年12月31日前完成房屋过户手续。当晚双方在第三人处面谈协商也未能达成一致。原告为顺利完成交易，虽借款在2018年11月26日结清了房屋按揭贷款，并通知第三人告知被告尽快办理手续并支付首付款，但被告未办理。2018年12月12日原告领取该房屋不动产权证书后，通过第三人多次催促被告办理过户手续，但被告并未办理。2018年12月25日，原告通过第三人向被告转递履行合同通知书、个人贷款结清证明、不动产权证书等文件，并于2018年12月28日向被告刘伟再次邮递履行合同告知书及相应证明文件，催促被告继续履行合同并及时支付购房款，但被告仍未前来办理。在第三人主持下，原被告经过两次协商，被告以另行租赁房屋为由表示不再购买该房屋，原告坚持要求其履行合同，2019年1月18日原告向被告发出继续履行合同的律师函，要求被告在2019年1月31日前履行合同义务，但被告至今无回应。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方均应遵守，在被告随意变更合同条件且原告满足后，又找借口拒绝履行合同的行为已严重违约，严重损害原告的合法权益，故原告为维护合法权益诉至法院。 被告蒋微波辩称，同意解除《房屋买卖合同》；因原告违约导致合同解除，蒋微波不应当承担违约责任，且本案应适用定金法则，因被告仅支付了10,000元定金，原告主张124,000元违约金明显过高；因原告违约，其支付的中介费、偿还按揭贷款的费用应当由其自行承担；对于律师费，原告仅提供了部分发票，且该费用不是实现债权的必要费用，被告不应承担。 被告刘伟辩称，合同履行过程中，我方并无违约行为，系因原告未结清贷款导致合同无法继续履行，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人吾天下房产经纪公司陈述称，原被告阐述的均为事实，原被告双方均有问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2018年8月23日，蒋微波作为买受人，刘伟作为买受人蒋微波的委托代理人，董熙、李静（夫妻关系）作为共同出卖人，吾天下房产经纪公司作为经纪方，共同签订《房屋买卖合同》一份。合同约定，董熙、李静自愿将坐落在成都市成华区房屋出售给蒋微波，房屋产权性质为公寓，所有权人为董熙，建筑面积42.72平方米，楼层为15楼，合同备案号为ＣＤ-ＪＫＸＹＴＤ-4-1508，物业用途为商业。房屋成交价为620000元，合同签订之日，蒋微波向董熙、李静支付购房定金10000元，同时董熙、李静将该房屋的产权证原件（无产权证原件的将购房合同原件）交存吾天下房产经纪公司。双方同意以按揭贷款方式付款，并约定首付款（含定金）320000元，其中通过房管局指定银行资金监管金额人民币10000元，剩余首付款310000元于房管局递件当日支付给董熙、李静，剩余房款300000元申请银行按揭，贷款部分委托银行直接支付给董熙、李静。若该房屋目前为按揭状态，则由董熙、李静负责到其贷款银行办理结按手续、承担相关费用，并负责办理注销抵押登记后的房产证，在取回证件后的三个工作日内交由吾天下房产经纪公司保管，由吾天下房产经纪公司出具收条。合同违约责任部分约定，1．本合同生效后，若蒋微波有下列任何一种行为，则视为违约，应承担交易过程发生的一切费用，并且向董熙、李静支付本合同约定的该房屋成交价20%的违约金，同时，董熙、李静有权解除合同，吾天下房产经纪公司合同义务终止，所收取的居间服务费不予退还……ａ．签约反悔，不愿意购买该房屋，或以各种理由拖延，指示本合同无法履行；ｂ．未按本合同约定的时间支付约定的购房款和相关费用；ｃ．未按本合同约定的时间交齐相关资料（或提交的资料不真实），过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场，不履行合同约定义务的。2．本合同生效后，若董熙、李静有下列任何一种行为，则视为违约，应承担交易过程发生的一切费用，并且向蒋微波支付本合同约定的该房屋成交价20%的违约金，同时，蒋微波有权解除合同，吾天下房产经纪公司合同义务终止，所收取的居间服务费不予退还……ａ．签约反悔，不愿意出售该房屋，或以各种理由拖延，指示本合同无法履行；ｂ．因该房屋设计债务、权属纠纷，或董熙、李静不是产权所有人，或其他共有人未授权董熙、李静出售该房屋等原因，致使产权不能过户或本合同无法继续履行；ｃ．未按本合同约定的时间交齐相关资料（或提交的资料不真实），过户、贷款、交房办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场，不履行合同约定义务的；ｄ．如董熙、李静有按揭未还清的，董熙、李静不办理或拖延办理结案手续的，经催告后仍不履行合同义务的……6．如发生纠纷产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、评估费、鉴定费、保全费等全部由违约方承担。7．合同生效后，如果一方违约，指示交易不能完成，则由守约方追究违约方责任，违约方承担守约方的一切损失。合同补充条款约定：1……2．双方约定，董熙、李静自行办理产权证，吾天下房产经纪公司协助办理；3．双方约定，签订三方合同时付定金10000元，到公证处办理委托公证时付剩余首付款310000元；4．如因不可抗拒因素导致不能正常交易，则三方无责，董熙、李静退还定金，吾天下房产经纪公司退还中介费。合同附收据一份，载明董熙收到蒋微波支付的购房定金10000元。 上述合同签订后，董熙、李静与蒋微波因履行合同发生争议。2018年10月29日，蒋微波向董熙发出《催促履行合同函》，载明：“鉴于双方从2018年8月23日签订合同到现在的时间2018年10月28日已经66天，我方与中介多次协商催促你方履行此合同，你方多次以各种理由拖延时间，现我方提出以下要求：若卖方继续履行合同，自此函发出之日起，请卖方在2个月内办理银行结按并办理产权证。我方要求最后期限为2018年12月31日前完成房屋过户手续。逾期未办理完成，视为自动解除合同，卖方退还定金并按合同条款给予双倍赔偿。另，卖方所售房屋未按揭方式，买卖双方并未在合同中约定卖方提前到银行办理结按时，由我方支付首付款为你方结按……现根据我方要求，请尽快履行合同义务……” 另查明，2018年11月26日，成都银行武侯支行向李静出具《成都银行个人贷款结清证明》，载明，李静在该行的一手商用房按揭贷款230000元已于2018年1月26日结清。2018年12月12日，董熙、李静取得位于成华区房屋的不动产权证。董熙在取得房屋不动产权证后，因与蒋微波就继续履行合同事宜未达成一致，于2018年12月28日向蒋微波发出《履行合同通知书》一份，通知书载明：“鉴于2018年8月23日……到公证处办理委托公证时付剩余首付款310000元，出售人已于2018年11月26日结清房屋按揭贷款，2018年12月12日，该房屋已取得《不动产权证书》，完全具备交易过户的所有条件，现再次函告您：1.出卖人同意在2018年12月31日前配合您完成不动产权属交易，并随时配合您办理相关交易手续；2.请您在办理房屋权属转移登记前支付购房首付款310000元，继续办理房屋过户手续；3.请您在办理房屋权属转移登记前完善该房屋相关按揭手续，并取得相关银行的贷款300000元的审批同意，若不能办理银行按揭贷款，您应在办理房屋权属转移登记前支付剩余购房款300000元。”2019年1月18日，重庆百君（成都）律师事务所经董熙、李静委托，向蒋微波、刘伟发出《关于催促继续履行合同并及时支付购房款的律师函》，载明：“董熙已于2018年11月26日结清房屋按揭贷款并于2018年12月12日取得该房屋不动产权证书，已完全具备交易过户的所有条件，董熙通过吾天下房产经纪公司多次催促贵方办理该房屋不动产交易手续，2018年12月25日，董熙通过吾天下房产经纪公司向贵方转递履行合同通知书、成都银行个人贷款结清证明、该房屋不动产权证书等原件及复印件，并于2018年12月28日向贵方再次邮递履行合同通知书，催促贵方继续履行合同并及时支付购房款，在吾天下房产经纪公司主持下，董熙与贵方经过2019年1月7日和2019年1月13日两次协商面谈，光向同意明确提出不购买该房屋，拒绝向董熙支付剩余购房款，贵方的行为有违交易的诚实信用原则，存在严重违约。截止2019年1月18日，贵方仍欠董熙购房款共计人民币610000元，该款项不包含贵方应支付的违约金和经济损失。基于上述情况，本所特此郑重敦请贵方，于2019年1月31日前，请尽快与董熙联系继续履行合同义务，积极配合董熙与中介方办理该房屋不动产买卖变更登记，在办理该房屋不动产过户前支付购房首付款310000元并向董熙提交银行同意贵方按揭贷款300000元的审批证明材料，完成该房屋的交易所需的相关审批手续。若贵方仍拒绝继续履行合同或不予回应，则董熙将在不另行通知的情况下采取一切可能的法律手段，追究贵方的法律责任，由此引起的一切后果概由贵方承担。” 还查明，董熙为进行案涉房屋的交易，于2018年8月23日向吾天下房产经纪公司支付中介服务费2,000元；因本案纠纷，董熙与重庆百君（成都）律师事务所于2018年12月24日签订《专项法律事务委托合同》，将董熙与蒋微波房屋纠纷委托重庆百君（成都）律师事务所进行相关法律事宜的处理，并约定律师服务费为30,000元。同日，董熙向重庆百君（成都）律师事务所支付律师服务费10,000元，重庆百君（成都）律师事务所向董熙开具了增值税专用发票。蒋微波未进行案涉房屋的交易，于2018年8月23日向吾天下房产经纪公司支付中介服务费2,000元。 庭审中，董熙、李静为证明己方积极促成交易，系蒋微波、刘伟违约，向本院提交了微信聊天记录截图一份、录音两段，以证明董熙在取得不动产权证后与吾天下房产经纪公司工作人员进行了交流并要求吾天下房产经纪公司告知蒋微波取得不动产证事宜，后吾天下房产经纪公司告知董熙，蒋微波称忙未进行进一步沟通，吾天下房产经纪公司在此次之后又与蒋微波沟通过房屋交易事宜。蒋微波、刘伟认可微信聊天记录截图、通话录音的真实性，但认为系董熙与中介方沟通的过程，并不能达到证明目的；认为董熙、李静出示的现场谈话录音与蒋微波、刘伟出示的同时段的现场谈话录音内容不完全相同。董熙、李静为证明自己的损失，提交了《借条》一份，以证明为完成本次房屋买卖交易，董熙、李静向案外人陈光慧借款120,000元用于归还该房屋的按揭贷款，该借款产生的利息应属于董熙、李静的损失，应当由蒋微波、刘伟承担。蒋微波、刘伟不认可该借条的真实性，且认为董熙、李静归还房屋按揭贷款系履行合同义务的行为，因此所产生的费用不应由蒋微波、刘伟承担。蒋微波提交了录音三段，以证明在合同履行过程中，蒋微波一直积极协商，系董熙不愿意缴纳提前还款需要8,000元手续费，不愿意提前偿还贷款，需要三个月才能办理贷款结按手续，不能在蒋微波给予的宽限期内完成其义务，也未在宽限期内完成过户手续。董熙、李静对录音的真实性予以认可，但对蒋微波对录音进行摘录的内容有异议，认为董熙、李静提交的证据已经证明了在2018年12月12日案涉房屋已经具备交易的全部条件，蒋微波也在录音中表达了知道具备交易条件的内容。 庭审中，董熙、李静认为蒋微波、刘伟系共同购房从事经营活动，且10,000元定金系由刘伟向董熙支付，故应当由蒋微波、刘伟共同承担违约责任。刘伟则表示自己仅系作为蒋微波的委托代理人进行购房事宜，10,000元费用系代蒋微波支付后，蒋微波已经偿还该笔费用。蒋微波表示该房屋系蒋微波独自购买后归自己所有，刘伟代为支付的10,000元已经归还给刘伟。 上述事实，有原被告身份信息，《房屋买卖合同》、《催促履行合同函》、《成都银行个人贷款结清证明》、《履行合同通知书》、《不动产权证书》、《关于催促继续履行合同并及时支付购房款的律师函》、《专项法律事务委托合同》、增值税专用发票、中介服务费收据、微信聊天记录截图、录音、《借条》及当事人庭审陈述等予以证实。 本院认为，《房屋买卖合同》系签订三方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。现双方当事人均同意解除《房屋买卖合同》，本院予以确认。本案的争议焦点为：买卖双方谁存在违约行为。针对该争议焦点，本院评述如下： 本案中，因《房屋买卖合同》并未明确约定董熙、李静办理贷款结按手续的时限、亦未明确约定办理委托公证手续的时限，仅约定了应当在办理委托公证手续时支付首付款310,000元。根据庭审中双方当事人的陈述，双方试图于2018年10月19日办理房屋买卖合同的委托公证手续，但因在办理公证等待审核时，蒋微波查询发现董熙、李静并未申请对按揭贷款的偿还手续，故认为董熙、李静无履行合同的诚意遂拒绝办理公证并支付首付款。本院认为，因《房屋买卖合同》并未约定必须由董熙、李静先行完成房屋按揭贷款的结按手续蒋微波才能支付房屋首付款，故蒋微波在双方欲办理委托公证手续时以此为由拒绝办理公证并拒绝支付首付款存在违约行为。 双方在委托公证手续并未办理的情况下，蒋微波向董熙发出了《催促履行合同函》，要求董熙于2个月内完成房屋的按揭贷款结按手续，并要求于2018年12月31日前完成房屋过户手续。该函件实质系对合同履行方式、期限进行了相应的变更，董熙在接到该函件后，按照该函件的要求于2018年11月26日完成了房屋的按揭贷款结按手续，并于2018年12月12日取得案涉房屋的不动产权证书。通过各方当事人举示的通话录音显示，董熙在相关手续齐备通过居间方向吾天下房产经纪公司向蒋微波告知了该情况，但蒋微波以出差为由并未积极配合履行相关义务，导致截止2018年12月31日，房屋无法如期过户，蒋微波再次存在违约行为。对于蒋微波陈述董熙取得不动产权证时间太晚导致蒋微波无法在宽限期内完成银行贷款手续并完成房屋过户，且董熙要求履行合同的通知并未送达给蒋微波。本院认为，根据庭审中蒋微波的陈述及相关录音证据显示，其应当知道董熙、李静取得不动产权证及要求其履行合同的事实。 董熙、李静在蒋微波并未如期履行合同后，又向其发送了律师函，要求其于2019年1月30日前履行合同。蒋微波明确表示其收到该律师函，但坚持认为董熙、李静未在其给予的宽限期内履行义务属于先行违约，故没有继续交易。本院认为，前述已经评述蒋微波存在违约行为的情况下，董熙、李静再次要求蒋微波履行合同，属积极促成交易的行为。蒋微波认为的董熙、李静未积极履行按揭贷款结按手续系违约行为，本院认为，合同并未明确限制董熙、李静完成贷款按结的时间，且在蒋微波提出要求后，董熙、李静亦按照其要求完成了按揭贷款的结按并取得房屋的不动产权证，为房屋的过户扫清障碍，房屋未如期过户，并非董熙、李静的原因，即使在2018年12月31日前蒋微波因出差等原因不能完成房屋过户手续，在董熙、李静再次函件的期限内完全有时间可以完成过户手续，故董熙、李静在合同履行过程中不存在违约行为。 对于董熙、李静主张的违约金，因《房屋买卖合同》明确约定了违约方应当承担房屋成交价20%的违约金，本案中，蒋微波存在违约行为，应当向董熙、李静支付违约金。对于违约金的金额，本院认为，违约金应兼具惩罚和补偿双重性质，且蒋微波明确表示该违约金标准过高，要求予以调整，本院根据法律相关规定，酌情调整为按照合同成交价的10%计算违约金。 对于董熙、李静主张的中介费，因该费用的收取方为吾天下房产经纪公司，并非蒋微波，且《房屋买卖合同》明确约定中介费收取后因买卖双方原因导致的合同不能履行中介费不予退还，故对董熙、李静该项主张本院不予支持。 对于董熙、李静主张的律师费30,000元，因《房屋买卖合同》约定违约方应当承担守约方产生的维权费用，故对于律师费本院予以支持，但因董熙、李静因本案实际支出的律师费为10,000元，故本院对该部分予以支持，超出部分本院予以支持。 对于董熙、李静主张的借款利息，本院认为，该部分费用系董熙、李静借款行为所产生的费用，与本案房屋买卖无关，本院不予支持。 对于董熙、李静要求刘伟与蒋微波承担连带责任，本院认为，《房屋买卖合同》中刘伟系蒋微波的委托代理人，其行为后果应当归属于委托人蒋微波，且蒋微波明确该购房系其个人行为，董熙、李静并无证据证明该房屋系蒋微波与刘伟共同购买，故对于董熙、李静的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，因双方均同意解除《房屋买卖合同》，本院予以确认；蒋微波应当向董熙、李静支付违约金62,000元，扣除蒋微波已经支付的定金10,000元后，还应支付违约金52,000元；同时，蒋微波还应承担董熙、李静为本次纠纷支出的律师费10,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告董熙、李静与被告蒋微波、第三人四川吾家天下房地产经纪有限公司于2018年8月23日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告蒋微波于本判决生效之日起十日内向原告董熙、李静支付违约金52,000元、律师费10,000元。 三、驳回原告董熙、李静的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,521元，减半收取1,760.5元，由被告蒋微波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张红 二〇一九年八月五日 书记员  尹曾