浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初1898号 原告：宁波市鄞州区姜山供销合作社（统一社会信用代码为9133021214445719XK）。住所地：浙江省宁波市鄞州区姜山镇人民路26号。 法定代表人：张驰波，该合作社主任。 委托诉讼代理人：陈开达,浙江浙东律师事务所律师。 法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区彩虹南路223号彩江大厦703室。 被告：曾各豹，男，1975年8月16日出生汉族，个体工商户，住福建省莆田市城厢区。法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区舟孟北路54号。 原告宁波市鄞州区姜山供销合作社与被告曾各豹房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员施梦雅适用简易程序审理。本案于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告宁波市鄞州区姜山供销合作社的委托诉讼代理人陈开达，被告曾各豹到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意，本案继续适用简易程序审理三个月。因双方当事人申请庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。 原告宁波市鄞州区姜山供销合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退位于宁波市鄞州区舟孟北路58号北起第五间房屋（公号牌××号）返还原告；2.判令被告支付2017年4月1日至2018年3月31日租金55000元，并支付违约金11000元（违约金从已支付的保证金中抵扣）；3.判令被告支付自2018年4月1日起至实际腾退之日止的占用费（按日租金的两倍计算，暂计至2018年12月11日为76846元）。事实和理由：2015年3月8日，原、被告就位于宁波市鄞州区舟孟北路58号北起第五间房屋的租赁事宜达成租赁合同，租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止，年租金55000元，在年度开始日的一个月前付清。合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付了2015年4月1日至2017年3月31日的租金，2017年4月1日至2018年3月31日的租金，被告至今未付。现租赁合同已到期，原告亦已通知被告到期不再续租。被告拖欠租金又不腾退租赁房屋，损害了原告的合法权益，已构成违约，应当支付原告违约金。 被告曾各豹答辩称：因原告的合同履行中存在违约，被告才未再继续支付租金。首先，原告在2017年将涉案房屋移交给了宁波市鄞州人民医院，未通知被告；其次，因宁波市鄞州人民医院大楼改建，工程车进出，道路封闭，严重影响了被告在涉案房屋的经营，致使被告无收入支付租金，同时也因改建损坏了涉案房屋的电缆、空调等财物；再者，涉案房屋已归鄞州人民医院所有，原告无权就该房屋向被告主张权利。 本院经审理查明的事实如下：2015年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区舟孟北路58号北起第五间房屋（公号牌××号）出租给被告使用，建筑面积约50平方米，租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止；年租金为55000元，第一年租金在合同签订之日付清，其余年度租金须在该年度开始日的一个月前付清；租赁期满、终止或解除时，被告必须在自到期日起7天内无条件腾空并归还房屋；为确保被告遵守合同各项约定，被告同意向原告交纳保证金，按年租金的20%计算，为11000元，保证金不计利息，并在签订合同时一次性付清；被告如未按合同约定按期腾空并归还房屋的，则每逾期1天按原告新一轮招租所确定的日租金的2倍计算违约金，原告有权直接从保证金中将违约金扣除，如保证金不足以支付被告应支付原告的违约金和其他全部损失（含预期可得利益损失）的，被告须追补款项以足额赔偿原告的违约金和其他全部损失；等等。合同签订后，被告支付原告保证金11000元。原告向被告交付了涉案租赁房屋。后被告支付了2015年4月1日至2017年3月31日的租金，自2017年4月1日起未再支付租金。2017年5月3日，原告向被告发送《催交房屋租赁费的通知》一份，要求被告在2017年5月5日付清2017年4月1日至2018年3月31日的租金55000元。2018年1月17日，原告再次向被告发送《催交房屋租赁费的通知》一份，要求被告在2018年1月20日付清2017年4月1日至2018年3月31日的租金55000元；同时，原告向被告发送《租赁到期通知书》一份，通知被告涉案房屋到期之后，对该房屋原告将不再租赁，请搬迁、腾空所租赁的房屋。以上三份通知由被告妻子林光芬签收。 另查明，位于宁波市鄞州区舟孟北路58号房屋原登记于鄞县姜山供销合作社（即本案原告）名下。2015年10月10日，宁波市鄞州区人民政府专题会议纪要[2015]122号明确将宁波市鄞州区（原江东区）舟孟北路58号房产等使用权划归宁波市鄞州人民医院，对外出租的5间门面房待出租到期或提前解除出租合同后办理交接手续。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》（复印件）一份、国有土地使用证（复印件）一份、房屋所有权证（复印件）一份、《催交房屋租赁费的通知》二份、《租赁到期通知书》一份、会议纪要一份，被告提供的宁波市鄞州人民医院情况说明一份、建筑工程施工许可证一份等有效证据以及原、被告的庭审陈述为证。 本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不存在违反法律规定的情形，应为合法有效，双方均应按约全面履行合同。被告辩称涉案房屋所有权已归宁波市鄞州人民医院所有，原告无权向其主张权利，但[2015]122号会议纪要已明确包括涉案房屋在内的房屋在调产划拨时已对外出租，租期至2018年3月31日止，到出租到期或提前解除出租合同后办理交接手续。原告在涉案合同租赁期间内仍享有合同权利。被告另辩称原告未将调产改建情况通知被告，宁波市鄞州人民医院的改建影响其对涉案房屋的经营使用，但宁波市鄞州人民医院已进行的改建范围未涉及涉案房屋，涉案房屋在调产划拨时也保留了涉案租赁合同的继续履行，未影响被告对涉案房屋的承租使用，故对被告的该辩称，本院不予采信。支付租金是承租人的主要合同义务，现被告尚欠原告2017年4月1日至2018年3月31日的租金55000元未付，损害了原告的合法权益，原告要求被告支付租金55000元，符合合同约定，本院予以支持。现合同约定的租赁期限已届满，原告亦在租赁期限届满前通知被告不再续租，被告理应腾退涉案房屋返还原告，对原告要求被告腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因被告逾期支付租金并在合同到期后逾期腾退已构成违约，但违约金应以实际损失为限。结合宁波市鄞州人民医院改建工程对涉案房屋周边环境的影响以及原告的实际损失情况，本院酌情确认违约金为5000元。对于原告主张的占有使用费，根据[2015]122号会议纪要确认，涉案房屋已划拨给宁波市鄞州人民医院，涉案租赁合同保留至出租到期后交接，原告现虽未与宁波市鄞州人民医院办理涉案房屋的移交手续，但其已非涉案房屋的权利主体，无权向原告主张租赁合同到期后的房屋占有使用费，故对于该诉讼请求，本院不予支持。对于被告已支付的保证金11000元，原、被告双方均同意在本案中一并处理，本院予以准许。对于被告辩称其在使用涉案租赁房屋时因周边改建造成其财产损失，因未提供相应证据予以证明，且未提起反诉，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告曾各豹腾退位于宁波市鄞州区舟孟北路58号北起第五间房屋（公号牌××号）返还原告宁波市鄞州区姜山供销合作社，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告曾各豹支付原告宁波市鄞州区姜山供销合作社租金55000元； 三、被告曾各豹支付原告宁波市鄞州区姜山供销合作社违约金5000元。 上述第二、三项合计60000元，扣除被告曾各豹已支付的保证金11000元，尚应支付原告宁波市鄞州区姜山供销合作社49000元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告宁波市鄞州区姜山供销合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3157元，减半收取1578.50元，原告宁波市鄞州区姜山供销合作社负担1066元，被告曾各豹负担512.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  施梦雅 二〇一九年八月十二日 书记员  汪 洁