昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初1533号原告：罗亚娟，女，1990年4月22日出生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市晋宁县。委托诉讼代理人：叶明奇，云南博政律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王婷，云南博政律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：昆明金锦都房地产开发有限公司，住所昆明市西山区老海埂都昌欣界苑五楼。统一社会信用代码：91530112599327092F。法定代表人：吕国文。委托诉讼代理人：冯俊声，男，系该公司工作人员，特别授权代理。第三人：韦正洪，男，1973年12月1日出生，汉族，户籍所在地云南省昆明市西山区。第三人：曹玉琼，女，1969年3月8日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告罗亚娟与被告昆明金锦都房地产开发有限公司（以下简称金锦都）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案，依法适用普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。后经被告金锦都申请本院通知韦正洪、曹玉琼作为第三人参加诉讼，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告罗亚娟及其委托诉讼代理人叶明奇、王婷，被告金锦都的委托诉讼代理人冯俊声到庭参加了第一次庭审，原告罗亚娟及其委托诉讼代理人叶明奇、王婷，被告金锦都的委托诉讼代理人冯俊声，第三人曹玉琼到庭参加了第二次庭审。第三人韦正洪原告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗亚娟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《合作建房协议》；2.被告向原告返还预交购房款452586.25元；3.被告向原告支付自2016年6月9日起至全部款项付清之日止的资金使用费（按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，从2016年6月9日暂计算至2019年1月13日为55835.50元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月19日，第三人韦正洪用商铺返租款452586.25元冲抵在被告处的购房款，2016年5月13日，被告出具金额为452586.25元的《收据》一份。2016年6月1日，第三人韦正洪将合同权益转让给第三人曹玉琼，曹玉琼与被告签署了《合作建房协议》，后曹玉琼急用钱，又与韦正洪解除了转让协议，后韦正洪找到原告购买此房屋。2016年6月8日，原告与第三人韦正洪、曹玉琼签订《预售合同权益转让协议》，约定将曹玉琼与被告签订的《合作建房协议》中所记载的预售合同权利转让给原告，韦正洪不再对该预售房屋享有任何权利义务，若因该房屋未建成或其他原因需要退费等，均由原告向被告主张权利，享受权益，曹玉琼对此也全部同意。原告于当天向韦正洪转账支付约定的购房款254000元。2016年6月9日，被告认可原告与韦正洪、曹玉琼之间的权利转让行为，并与原告签订《合作建房协议》，约定由原告预购被告承建的滇池路新都昌广场项目4幢25层06号房屋，房屋预测面积为98.01㎡,预订单价为6800元/㎡，预估总房款为666468元，预交房款为452586.25元，至此，原告与被告之间的商品房预约合同关系成立。自合同签订后至今己逾31个月之久，但被告仍未取得《商品房预售许可证》，且涉案项目仍未动工，被告的行为已严重违反合同约定，致使合同目的不能实现，并给原告造成严重的经济损失。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告金锦都辩称，同意解除其与原告签订的《合作建房协议》。本案中，涉案房屋是由被告代案外人云南臻万企业管理有限公司用于冲抵第三人韦正洪债务的。原告是向第三人韦正洪、曹玉琼购买房屋，且原告的购房款也是直接交给第三人韦正洪、曹玉琼的，被告没有收到原告的任何款项，不应承担向原告退款的责任。如果法院认定被告应当退款，也应按原告实际支付的金额退款，不能以被告代案外人云南臻万企业管理有限公司冲抵第三人韦正洪债务的金额退款。请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人韦正洪未作述称。第三人曹玉琼述称，就涉案的房屋，2016年6月份左右，具体时间记不清楚了，第三人韦正洪以250000元的价格转让给第三人曹玉琼，当时签订了书面协议。签订协议后，第三人曹玉琼向第三人韦正洪支付250000元，该250000元是以转账及现金方式支付的，但是记不清转账及现金分别支付的金额。后来因为第三人曹玉琼着急用钱，所以第三人曹玉琼就与第三人韦正洪解除协议，并将涉案房屋退还给第三人韦正洪。后第三人韦正洪又找到原告，将涉案的房屋转让给原告，第三人韦正洪指定原告将250000元转账到第三人曹玉琼的配偶韦家洪的账户中，第三人曹玉琼收到该250000元以折抵第三人曹玉琼支付给第三人韦正洪的250000元。原告共支付给第三人曹玉琼250000元，没有支付过其他款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人韦正洪无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告提交的审批单（复印件）、《收据》、《合作建房协议》2份、《预售合同权益转让协议》《中国农业银行转账业务客户回执》《收条》、《更名申请》（复印件），可以形成佐证，且与本案审理具有法律上的关联性，本院予以采信；原告申请李某作为证人出庭，被告及第三人曹玉琼对证人的陈述无异议，对证人陈述的其于2016年6月8日转账250000元到韦家洪的账户是代原告转账给韦家洪，向第三人韦正洪支付4000元，该254000元由原告作为权利主体予以采信，其余的陈述因无其他证据予以佐证，本院在本案中不予采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：《昆明金锦都房地产开发有限公司∕请示报告∕内部请示【不涉及费用[特殊指示]】记载：“……发起时间2016-04-19……事项名称北地块商铺客户韦正洪返租款冲抵购买11﹟项目住宅款的申请……客户选中11号项目住宅2506面积98.01……该套房底价6800元／㎡……”。2016年5月13日，被告向第三人韦正洪出具《收据》，称收到韦正洪房款452586.25元。被告（甲方）与第三人曹玉琼（乙方）签订《合作建房协议》，约定乙方自愿参与甲方滇池路新都昌广场项目合作建房，乙方预订房屋号为2506幢25层06号，房屋预测面积约为98.01㎡，预估总房款为666468元，预交房款为452586.25元。此房款不含配套费、税金、办证费、房屋维修基金等。乙方须在甲方取得项目《商品房预售许可证》之日起七天内与甲方签订《商品房购销合同》，办理银行按揭贷款，已付房款转为购房款。逾期乙方不办理后续银行按揭手续的，视为放弃购买商品房，乙方原预订的房源由甲方自行处置，甲方在对乙方预订房源进行销售后五个工作日内退还已收取的乙方购房款项。乙方自签订合作建房协议起至2016年6月15日应到甲方补齐剩余房款，若逾期甲方将按房源总价的20%收取违约金。乙方所购房源为冲抵云南新都昌房地产开发有限公司，云纺女性主题商场商铺N-2140、N-2146租金冲抵金额为452586.25元，房款冲抵后剩余金额为213881.75元。2016年6月8日，原告（丙方）与第三人韦正洪（甲方）、曹玉琼（乙方）签订《预售合同权益转让协议》，约定：“甲方于2016年5月13日因租金冲抵获得昆明金锦都房地产开发有限公司位于滇池路新都昌广场项目的编号为2506幢25层06号房屋的预售合同权益（以下简称‘预售合同权益’），预售房屋预测面积98.01平方米，预估房屋的总价款为人民币666468元，预交房款为452586.26元，经三方同意，实际房屋的总价款仅计算为500000元。2016年5月20日，甲方将预售合同权益以总价款284000元转让给乙方，乙方已与昆明金锦都房地产开发有限公司签署《合作建房协议》。在乙方仅向甲方支付了部分转让价款的情况下，乙方将预售合同权益转让给丙方。为明确各方权利义务，甲、乙、丙各方就预售合同权益转让签署如下协议，供各方严格遵守：第一条甲方同意，乙方向丙方出让《合作建房协议》所记载的预售房屋之全部权利，对甲方实际缴纳的房款452586.25元，仅以转让价款总计人民币284000元转让给丙方，乙方对此也全部同意。第二条基于乙方仅向甲方支付过部分转让款，不具备完全的转让权，经三方协商同意，丙方应向甲方支付转让价款共计人民币284000元。（1）第一期：2016年6月10日以前，由丙方指定支付人李某支付给甲方指定的代收人韦家洪转让价款人民币254000元；（2）第二期：当预售房屋第二层施工方案完成时，由丙方或其指定人向甲方再支付转让价款30000元。第三条丙方同意，按照50万元的房屋总价款计算，对剩余房款216000元由丙方直接支付给昆明金锦都房地产开发有限公司。第四条甲方将其2016年5月13日昆明金锦都房地产开发有限公司出具的452586.25元《收据》原件交由丙方，甲方不再对该预售房屋享受任何权利义务，若由此引发的房屋未建成或者其他原因需要退费等等，均由丙方以452586.25元（甲方实际缴纳的房款）向昆明金锦都房地产开发有限公司主张权利，享受权益……”。同日，从李某的账户向韦家洪的账户转账250000元。第三人韦正洪于同日出具《收条》，称收到李某购买永昌街道办事处老鸦营村11号片区4栋2506号房屋款254000元，房屋总价500000元，付新都昌216000元，剩余30000元待地面施工一次付清。证人李某陈述，其于2016年6月8日转账250000元到韦家洪的账户是代原告转账给韦家洪，其向第三人韦正洪支付4000元，该254000元由原告作为权利主体。2016年6月9日，第三人曹玉琼向被告提交更名申请，称其于2016年6月8日在被告处购买滇池路新都昌商业广场25层2506号住宅，已缴定金452586.25元，现因个人原因申请将该物业更名为原告，并将已缴纳的定金随同转入原告名下。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作建房协议》，约定乙方自愿参与甲方滇池路新都昌广场项目合作建房，乙方预订房屋号为2506幢25层06号，房屋预测面积约为98.01㎡，预估总房款为666468元，预交房款为452586.25元。此房款不含配套费、税金、办证费、房屋维修基金等。乙方须在甲方取得项目《商品房预售许可证》之日起七天内与甲方签订《商品房购销合同》，未支付剩余房款或办理银行按揭贷款，已付房款转为购房款。逾期乙方不办理后续付款或银行按揭手续的，视为放弃购买商品房，乙方原预订的房源由甲方自行处置，甲方在对乙方预订房源进行销售后五个工作日内退还已收取的乙方购房款项。乙方自签订合作建房协议起至2016年6月15日应到甲方补齐剩余房款，若逾期甲方将按房源总价的20%收取违约金。乙方所购房源为冲抵云南新都昌房地产开发有限公司，云纺女性主题商场商铺N-2140、N-2146租金冲抵金额为452586.25元，房款冲抵后剩余金额为213881.75元。庭审中，原告陈述其除了支付254000元外，没有支付过其他款项。涉案小区现在还是一片空地。被告陈述，其与第三人韦正洪就涉案房屋约定的总价款为666468元。涉案小区现在还在土地拍卖阶段，没有实际建成。本院认为，《中华人民共和国合同法》八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，第三人韦正洪从被告处预订涉案房屋，并以抵扣租金方式向被告支付了房款452586.25元。后第三人韦正洪将所涉权利义务一并转让给第三人曹玉琼。被告与第三人曹玉琼签订《合作建房协议》，约定由第三人曹玉琼预订涉案房屋，预估价款为666468元，以租金冲抵房款452586.25元，剩余金额为213881.75元。2016年6月8日，原告与第三人韦正洪、曹玉琼签订《预售合同权益转让协议》，约定第三人曹玉琼将其与被告所签订的《合作建房协议》的权利义务一并以284000元转让给原告，由原告向第三人韦正洪支付转让价款284000元。涉案房屋总价款按500000元计算，剩余的房款216000元由原告直接支付给被告。若因房屋未建成或者其他原因需要退费等，均由原告向被告主张权利。2016年6月9日，第三人曹玉琼向被告提交更名申请。同日，被告与原告签订《合作建房协议》，约定由原告预订涉案房屋，预估价款为666468元，以租金冲抵房款452586.25元，剩余金额为213881.75元。从被告与第三人曹玉琼以及被告与原告所签订的《合作建房协议》可以确认，第三人韦正洪将其所涉权利义务转让给第三人曹玉琼，第三人曹玉琼将其合同权利义务转让给原告，被告对此均是同意的。根据上述法律规定，合同权利义务概括转让发生法律效力，原、被告之间就涉案房屋形成商品房预约合同关系，且按照原告与第三人韦正洪、曹玉琼签订的《预售合同权益转让协议》以及原、被告签订的《合作建房协议》的约定，第三人韦正洪以抵扣租金方式向被告支付的房款452586.25元在合同权利义务一并转让后视为原告向被告支付的，若发生退费，由原告向被告主张。现原告要求解除其与被告签订的《合作建房协议》，庭审中被告明确表示同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本院予以支持。原、被告签订的《合作建房协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应当向原告退还已付购房款452586.25元。虽然根据本案现有证据，原告只支付了254000元，尚未付清转让价款，但就原告是否付清转让价款是作为债权债务概括转移纠纷中所处理，与本案不是同一法律关系。至于原告要求被告向其支付资金占用费的诉讼请求，本案是经双方一致同意解除《合作建房协议》，且《合作建协议》中只是原告须在被告取得项目《商品房预售许可证》之日起七天内与被告签订《商品房购销合同》，故本院对原告要求支付资金占用费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告罗亚娟与被告昆明金锦都房地产开发有限公司签订的《合作建房协议》；二、被告昆明金锦都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告罗亚娟返还房款452586.25元；三、驳回原告罗亚娟其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8884元（原告已预交），由原告罗亚娟负担795.21元，被告昆明金锦都房地产开发有限公司负担8088.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  张静梅人民陪审员  郭一入二〇一九年八月二十日书 记 员  彭晓娟