重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初6289号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡正明，重庆树深律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚薪懿，重庆树深律师事务所律师。被告：吕文正，男，汉族，1974年1月1日出生，住新疆阿勒泰市。委托诉讼代理人：朱丽雅，重庆必扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪，重庆必扬律师事务所律师。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）与被告吕文正房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人蔡正明，被告吕文正的委托诉讼代理人朱丽雅、杨雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《XX商业配套房屋（商铺）租赁合同》，由被告立即返还重庆市北碚区XX镇XX路XXX等23个商铺；2、判令被告支付拖欠的租金共计1263449.65元（暂计至2018年5月31日）；3、判令被告以2971.15元/天的标准支付从2018年6月1日起至合同解除之日止的租金；4、判令被告以2971.15元/天的标准乘以四层总面积（722.7平方米+809.51平方米+1573.86平方米）支付自合同解除次日起至被告实际返还房屋之日止的占有使用费；5、判令被告支付因拖欠租金产生的违约金（以上述第2、3项请求之和乘以30%计算）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月23日，城投公司与吕文正签订《XX商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定原告将位于北碚区XX镇XX路共计23个商铺及其设施出租给吕文正使用。该商铺建筑面积共计3106.07平方米，其中一层面积为722.7平方米，二、三层面积为1573.86平方米，第四层面积为809.51平方米。租赁期限为10年，租期从被告实际接房之日起开始起算，因案涉商铺按楼层三次完成交房手续，故各楼层的计租起算时间不同。根据实际交房时间确定的各楼层的计租起算时间为：第一层为2015年6月1日，第二、三层为2014年10月1日，第四层为2016年5月1日。租金按建筑面积计收，其租赁期内第一年至第三年的月租金单价为25元/平方米，第四年至第五年的月租金单价为30元/平方米，以先交租金后使用的方式按3个月租金额预付租金，且须提前30日交纳下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。但被告未依约履行支付租金的义务，截止2018年5月31日，被告拖欠租金1263449.65元。原告多次催收，但均无效果。综上，原告认为，被告长期拖欠租金的行为已严重违反合同的约定及法律规定，损害了原告的合法权益。故原告起诉来院。被告吕文正辩称，1、涉案租赁合同的承租方为重庆众发娱乐有限责任公司，吕文正是该公司的法定代表人，并非本案适格被告。2013年10月31日，吕文正收到城投公司的《中标通知书》，载明了吕文正获涉案部分商铺的承租权，该商铺经营业态为休闲娱乐。2014年4月14日，吕文正向北碚区工商局开具《证明》，载明：兹有重庆市城投公租房建设有限公司XX公租房项目XX路218号提供给吕文正做重庆众发娱乐有限责任公司经营场地。此外，本案所涉商铺的往来函件，双方主体为城投公司与重庆众发娱乐有限责任公司。以上事实均表明，重庆众发娱乐有限责任公司为本案租赁合同的承租方，且城投公司明确知悉这一情况。2、根据租赁合同的约定以及城投公司给予的优惠期等条件，吕文正并未拖欠租金，在吕文正无违约行为的情况下，城投公司所提的解除合同、支付违约金等请求不能成立，双方应按约定继续履行合同。本案所涉租赁商铺共四层，租期起算时间有所不同，其中，第一层和第四层的起算时间与城投公司表述一致，分别为2015年6月1日和2016年5月1日，至于第二、三层的起算时间，吕文正认为是2018年2月14日，即，重庆市北碚区文化委员会许可重庆众发娱乐有限责任公司开展娱乐经营活动的时间为实际交房时间，并以此作为租期起算时间。根据合同约定的免租期（11个月）以及城投公司给予的优惠期（3个月）等条件，吕文正按照《中标通知函》的要求以及城投公司的通知，已足额缴纳了保证金及租金。因此，吕文正并未拖欠租金，城投公司所提的解除合同、支付违约金等诉讼请求不能成立，双方应按约定继续履行合同。经审理查明，2013年10月31日，城投公司向吕文正出具《中标通知函》，通知吕文正获得涉案商铺承租权，同时通知其缴纳商铺履约保证金100000元、商铺预付租金500000元及在指定时间内签定租赁合同等。2013年11月30日，吕文正向城投公司支付600000元，其中保证金为100000元。2014年6月23日，城投公司（出租方、甲方）与吕文正（承租方、乙方）签订《XX商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定由甲方将位于XX公租房项目北碚区XX路共计23个商铺及其设施出租给乙方。该商铺建筑面积3709.53平方米（最终以重庆市房屋管理局出具的实测报告为准）。租金、物业管理等费用按建筑面积计收。租赁期限为（采用）捌年租赁期+贰年续租期，租赁期从2014年10月1日起至2024年9月30日止（经甲方确认后，租赁期以双方实际交付商铺时间为准起算）。该合同第三条约定的租金及支付方式为：1、第壹年：2014年10月1日至2015年3月31日为免租期，2015年4月1日至2015年9月30日，租赁单价为每月25元/平方米（建面）。第贰年：2015年10月1日至2016年2月29日为免租期，2016年3月1日至2016年9月30日，租赁单价为每月25元/平方米（建面）；第叁年：2016年10月1日至2017年9月30日，租赁单价为每月25元/平方米（建面）；第肆年2017年10月1日至2018年9月30日，租赁单价为每月30元/平方米（建面）；第伍年：2018年10月1日至2019年9月30日，租赁单价为每月30元/平方米（建面）……2、乙方按“先交租金后使用”的方式按12个月预付租金。签订本合同90日内乙方交纳2015年4月1日至2015年9月30日；2016年3月1日至2016年8月31日房屋租金，合计人民币1112859元（经甲方确认后，前述期间以实际交房时间为准做相应调整）……3、乙方须提前10日向甲方足额支付下半年租金……5、乙方必须按时交纳租金，不得以任何理由拖欠或拒绝交纳租金，否则，即为乙方违约，乙方须承担本合同第九条第1、3款规定的违约责任及法定违约责任。6、本合同生效后，无论乙方入住与否，甲方均按生效合同收取租金。该合同第四条履约保证金约定：1、乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金人民币：100000元，租赁期满后乙方未违反合同约定，甲方应全额无息退还。2、若乙方不能按时足额缴纳租金或其他费用，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括但不限于滞纳金、律师费及诉讼费等），并通知乙方。乙方须在收取甲方通知3日内补足履约保证金的数额。3、由于乙方违反或不履行本合同及本合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，则甲方有权视情况扣除部分或没收全部乙方的履约保证金作违约金处理，并有权追索由此带来的未能补偿的损失，乙方须在扣除或没收后3日内补足履约保证金数额。4、承租期满或本合同提前终止或解除后，乙方应按第二条第2款的要求交还出租房屋，在付清租金及其他费用后30个工作日内，若乙方没有任何违约行为则甲方应将履约保证金无息退还乙方……该合同第五条租赁用途约定：1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋（商铺）仅作为休闲娱乐、餐饮类商铺使用，未取得甲方书面同意不得任意变更其用途及业态。乙方为满足使用功能要求，需要完善房屋（商铺）结构、添置设施设备、装饰装修，其费用及相关的各种手续由乙方自行负责……3、甲方提供的房屋（商铺）为现状实物移交，乙方因经营需要所进行的改造，须将改造方案报请甲方同意，同时必须取得包括消防、工商、城管、卫生、环保、规划等相关部门的批准，方可施工，否则，由此造成的一切责任均由乙方负责。其涉及相关费用全部由乙方负责承担。该合同第六条约定的甲方义务为：1、出租房屋（商铺）的交付：甲方应于/年/月/日之前（含当日）交付，甲方确定交付日后提前书面通知乙方。双方进行验收交接时签署《商铺移交清单》，同时办理其他交接手续。（如未能按期交付，须提前告知乙方，并准予乙方的开业期和租赁期、免租期相应顺延，双方均不视为违约）……该合同第七条约定的乙方义务为：1、乙方在承租期内，必须依法经营，遵守国家和地方的各项法律、法规及相关的行政管理规定，自行办理有关经营许可的一切手续（甲方应给予必要的配合）……该合同第九条约定的乙方违约责任为：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋（商铺）租赁合同，收回该房屋（商铺），乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应……（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）；（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计15日以上的（含15日）……3、在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金之日为止。逾期15日未缴付足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失，同时有权在提前书面通告后的限定时间内停止乙方承租商铺的能源供应。该合同还对双方的其他权利义务作了详细的约定。落款甲方处盖有重庆市城投公租房建设有限公司XX商业租赁专用章，乙方处有吕文正的签名及按捺的手印。庭审中，经原、被告双方一致确认，涉案租赁商铺第一层面积为722.7平方米，第二、三层面积共计1573.86平方米，第四层面积为809.51平方米。2014年10月1日，双方签署《XX商铺交房确认单》，载明：“吕文正先生，现通知您，XX路218号商铺已达到物业交付条件，自2014年10月1日起正式办理物业交房手续。商家应在2014年10月1日之前到XX招商中心领取本交房确认单，商家在领取交房通知单后即日起进场装修，若乙方未能按照约定期限内接房或开业的，即视为乙方自动放弃该物业的租赁权，按照《租赁合同》第三条承担相应的违约处理办法处理。本商家于2014年10月1日到XX商铺（XX路218号）现场查看确认无异议，并于2014年10月1日正式接房，2014年10月1日起计算装修免租期并开始计租。”落款承租人处有吕文正的签名，租赁方载明为重庆市城投公租房建设有限公司。2014年11月1日，城投公司（甲方）与吕文正（乙方）签订《补充协议》，内容包括：乙方收悉甲方于2014年9月30日发布《关于对XX环境综合整治的配套优惠公告》（以下简称《公告》），并经甲方核实，乙方已于2014年10月15日前按合同约定缴清承租商业门面租金。经甲方确认乙方符合《公告》的条件1，甲方同意在主合同约定的免租期的基础上，再一次性增加3个月免租扶持期（具体时间为2016年3月1日至2016年5月31日），主合同租赁期限不变，不顺延和不增加。2015年2月1日，重庆众发娱乐有限公司向城投公司出具函件，载明：“我司2013年10月31日成功竞标获得贵司关于XX商业配套房屋（商铺）的经营权。并于2014年6月23日与贵司签订了《XX商业配套房屋（商铺）租赁合同》（合同编号：XX号），合同注明该商铺招租经营范围为休闲娱乐、餐饮。合同签订后，我司该商铺一、二、三、四层的情况反映如下：一、我承租的整栋商业无排污系统，存在倒灌水问题特别严重，导致我司无法正常开展营业，我司也多次提出要求贵司整改，但由于贵司未作出实质性的整改措施，我司组织相关人力、物力进行了整改，现向贵司提出以下要求：要求贵司承担整改费用，并减少租金。二、关于第二、三层问题，依据贵司的招标要求以及双方签订的合同约定与我司的规划要求，二、三层楼作为休闲娱乐使用，但由于当前北碚区人民政府等相关职能部门不同意该商铺开办娱乐项目，并作出不予许可决定，我司准备就北碚区人民政府等相关职能部门作出的决定通过司法途径解决，但我司向贵司提出以下要求：第一、要求双方签订的《XX商业配套房屋（商铺）租赁合同》（合同编号：XX）其中第二、三层商铺从北碚区人民政府等相关职能部门同意开办娱乐场所之日起开始计算起租赁日期。第二、若通过各种救济途径无法满足开办休闲娱乐，我司将与贵司解除双方签订的《XX商业配套房屋（商铺）租赁合同》（合同编号：XX号）。三、关于第四层问题，由于商铺电梯长时间无法使用，现向贵司提出立即就第四层电梯进行整改并交付使用同时要求第四层租金从电梯交付之日起起算租金。以上情况请贵司收到来函后七日作出书面答复，并引起足够重视，减少双方的损失或不必要的纠纷！特此来函！”2015年6月5日，城投公司出具渝城公建函【2015】116号《重庆市城投公租房建设有限公司关于商铺计租的复函》，载明：“重庆众发娱乐有限责任公司：来函悉，关于贵司提出的问题，我司高度重视交组织相关人员积极调查、取证。本着实事求是的原则，现就贵司承租位于XX项目E组团1、2、3号楼独栋商业相关问题回复如下：1、贵司承租商业的一层（XX路5个商铺）同意为一次性解决污水倒灌问题，该商铺从2015年6月1日开始计租，对以后再出现的污水倒灌等问题由商家自行予以解决，除合同约定免租期外不在额外给予任何形式免租时段。2、贵司承租商业的四楼（XX路6个商铺）同意按照商业电梯交验投用次日正式计算房租。此函。”另查明，包括涉案房屋在内的位于北碚区XX镇XX路XX号等59套房屋登记的权利人为城投公司，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，性质为出让，用途为其他商服用地/商业服务。重庆众发娱乐有限责任公司成立于2014年4月16日，经营范围为：餐饮、KTV服务、住宿、洗浴、茶座、电子游戏服务；卷烟、雪茄烟零售。（取得相关行政许可后方可经营，按许可证核定事项从事经营）服装销售。2018年2月14日，该司取得娱乐经营许可证，准许其作为歌舞娱乐场的经营范围，登记的住所地为重庆市北碚区XX公租房项目XX路218号。吕文正为重庆众发娱乐有限责任公司的法定代表人。2018年5月16日，吕文正通过银行转账方式向城投公司付款55000元，摘要为“付一、四楼租金”。2018年5月29日，吕文正通过银行转账方式向城投公司付款30000元，摘要为“一楼四楼租金”。2018年6月4日，吕文正通过银行转账方式向城投公司支付房租15000元。2018年8月17日，吕文正通过银行转账方式向城投公司付款135000元，备注用途为“一楼四楼租金”。庭审中，为证明其主张，城投公司举示了以下证据：1、2014年10月1日《XX商铺交房确认单》（原件），拟证明涉案房屋于2014年10月1日交房。2、2013年8月27日《重庆市城投公租房建设有限公司商家访谈记录表》，其中约谈记录第条载明“承租人在中标后不得已不能办理相关审批手续为由申请退租”，拟证明在2013年8月27日已确认现状交房的条件达到了运营的要求。3、《重庆市城投公租房建设有限公司商铺工程改造（装修）方案审批单（复印件）、装修审批表（一）（复印件盖鲜章），拟证明涉案房屋二、三层装修时间为2013年12月至2014年2月，吕文正于2014年11月1日之前已接房。4、投诉及其附件，拟证明吕文正在向北碚区文化委的投诉信中已承认投入巨资对案涉房屋进行全面装修。5、（2017）渝0106行赔初4号行政赔偿判决书，拟证明涉案房屋已于2014年10月1日前整体接房。6、《重庆市城投公租房建设有限公司欠租催收通知书》两份（落款时间分别为：2017年4月27日、2017年12月13日）及快递回单（时间为2017年12月14日），拟证明城投公司向吕文正邮寄了催收通知书，催收2016年6月1日至2017年11月30日期间欠付的租金共计850323.35元。对以上城投公司举示的证据，吕文正质证意见为：对证据1真实性无异议，但吕文正于2014年10月1日只接收了218号一个门市，其他门市因不符合政府招商要求、无排污系统、电梯未开通等问题而没有接。对证据2真实性无异议，但称吕文正当时仅认可工程条件符合交房要求，但招商所需要的其他交房条件是不具备的。对证据3中审批单真实性无异议，对审批表真实性不认可。不认可城投公司的证明目的。对证据4真实性不予认可。对证据5真实性无异议，但不认可城投公司的证明目的。对证据6中2017年4月27日催收通知书的真实性无异议，被告收到该催收通知书后对上面载明的租金金额有异议，且在该催收通知书注明了“金额有异”的字样；对于2017年12月13日催收通知书的三性不予认可，对快递单真实性无异议，但内容不是该份催收通知书，邮寄的内容是什么记不清楚了。庭审中，为证明其主张，吕文正举示了以下证据：1、《重庆市城投公租房建设有限公司商铺工程改造（装修）方案审批单》（复印件）、《关于XX会所装修方案及外立面颜色改变的请示》（复印件）、城投公司向北碚区工商局出具的《证明》四份（两份原件，两份复印件）、城投公司向北碚区文化广电新局出具的《证明》（原件），拟证明吕文正在招商中中标获得XX部分商铺的承租权，该商品经营为休闲娱乐，吕文正向城投公司申请装修方案为一楼火锅，二、三楼KTV，四楼洗浴，该方案已经城投公司审批通过，涉案租赁合同的实际承租人为重庆众发娱乐有限责任公司。2、重庆深国贸物业管理有限公司XX项目部于2013年12月6日出具的《情况说明》（复印件）、重庆众发娱乐有限责任公司于2015年2月1日向城投公司作出的《关于XX商业配套房屋的情况反映函件》（原件）、渝城公建函【2015】116号《重庆市城投公租房建设有限公司关于商铺计租的复函》（复印件），拟证明涉案房屋在2015年6月之前整栋商铺的排污系统存在问题，双方经过协商确定商铺第一层在排污问题解决后开始计租，由此可见在2015年6月之前本案整栋商铺因排污问题无法进行使用。二、三楼计租时间不可能早于2015年6月。3、吕文正于2016年12月5日作出的《关于办理手续情况向贵公司汇报》（复印件）、渝（碚）环建函【2016】003号《重庆市北碚区环境保护局关于不予批准重庆众发娱乐有限责任公司名仕KTV项目环境影响评价文件的通知》（复印件）、碚文审【2015】1号《不予行政许可决定书》（原件）、北碚环函【2017】64号《重庆市北碚区环境保护局关于“XXKTV项目”办理环评手续的函》（复印件）、重庆众发娱乐有限责任公司娱乐经营许可证（原件），拟证明吕文正按照城投公司的招商方案积极办理各种审批手续，最终于2018年2月14日取得娱乐经营许可证，此时开始计租较为合理。4、《XXKTV装修合同》（原件）、重庆农村商业银行客户付款回单（原件）、蔡孝春于2018年3月30日出具的《证明》（原件）、封先文工商银行借记卡账户历史明细清单（原件）、封先文于2017年9月7日出具的《收条》（原件）、2017年9月7日手机短信截图（内容为重庆农村商业银行到账提示）、重庆深国贸物业管理有限公司XX项目部于2017年12月11日出具的《收费通知书》（原件），物管费发票（原件），拟证明涉案商铺二、三层于2017年9月1日开始装修，物管费也是从2017年9月1日开始缴纳，此时为实际接房时间。对吕文正举示的以上证据，城投公司质证意见为：对第1组证据中提供了原件的证据的真实性予以认可，对复印件真实性不予认可，不认可吕文正的证明目的，认为涉案租赁合同的承租方为吕文正。对第2组证据中《情况说明》的真实性不予认可，对其他证据的真实性无异议。认为涉案商铺于2014年10月1日整体接收。对第3组证据中对《不予行政许可决定书》、重庆众发娱乐有限责任公司娱乐经营许可证真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可，认为城投公司只是租赁房屋给吕文正使用，对于经营所需要的相关手续应由吕文正自行办理。对第4组证据真实性无法核实，不认可吕文正的证明目的。庭审中，关于接房时间，城投公司陈述，涉案所有商铺均于2014年10月1日接房；吕文正陈述，涉案商铺一层的接收时间为2015年6月1日，第三、三层的接收时间为2017年9月1日，第四层的接收时间为2016年5月1日，218号门市位于涉案商铺楼层的一楼，吕文正接房后已将门牌号码摘除，现在看不到了。综上所述事实，有房权证、租赁合同、补充协议、交房确认单、测算报告书、商家访谈记录表、方案审批单、装修审批表、渝城公建函【2015】116号、（2017）渝0106行赔初4号行政赔偿判决书、银行明细、汇款凭条、收据、中标通知书、请示、证明、渝（碚）环建函【2016】003号、碚文审【2015】1号、北碚环函【2017】64号、娱乐经营许可证、物管费发票、收费通知书等书证材料及原、被告的当庭陈述经庭审质证，在卷为据，足以认定。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：一、吕文正是否是是本案适格的被告；二、涉案租赁合同是否应当解除；三、涉案商铺二、三层的接房时间如何认定；四、吕文正是否应支付城投公司租金、占有使用费及违约金。对此，本院分别评述如下：一、关于吕文正是否是的本案适格的被告问题《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，签订于2014年6月23日的《XX商业配套房屋（商铺）租赁合同》抬头处载明的出租方、甲方为城投公司，承租方、乙方为吕文正；落款甲方处盖有城投公司的商业租赁专用章，乙方处有吕文正的签名并按捺有手印。依法城投公司与吕文正之间形成房屋租赁合同关系，城投公司为出租方，吕文正为承租方。现城投公司以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，吕文正即为本案适格被告。故对吕文正认为其非为本案适格被告的抗辩意见，本院不予采纳。城投公司与吕文正于2014年6月23日签订的《XX商业配套房屋（商铺）租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依此合同行使权利、履行义务。二、关于涉案商铺二、三层的接房时间问题吕文正称其于2014年10月1日接房时，只接到涉案商铺第一层中第218号一个门市，对于租赁合同中约定的其余商铺并未接到。城投公司认为，租赁合同约定的涉案商铺均在2014年10月1日完成交房，《XX商铺确认单》只注明XX路218号商铺系城投公司工作人员的失误。对此，本院认为，依据涉案租赁合同，涉案23套商铺为整体出租、现状实物移交，吕文正于2014年10月1日当天查看现场确认无异议之后，作为承租人签署了交房确认单，确认2014年10月1日正式接房，2014年10月1日起计算装修免租期并开始计租。若如吕文正所称其于当天只接到位于涉案商铺楼层一楼的218号一个商铺，则至2017年9月，在长达年三年的时间里，并无证据显示存在吕文正曾要求城投公司交付涉案其余22套商铺，或要求追究出租人无法交付房屋的责任等情形，此种情况并不符合常理。再则，按照吕文正向城投公司申报的装修方案，涉案商铺楼层一楼为火锅店，二、三楼为KTV，四楼为洗浴，在吕文正举示的城投公司向北碚区文化广电新局出具的证明中，亦表示在XX路218号楼栋规划开办文化娱乐项目。在文化部门同意开办KTV后，最终重庆众发娱乐有限责任公司注册登记的住所地亦注明为重庆市北碚区XX公租房项目XX路218号。若如吕文正所言，218号门市位于涉案商铺楼层一楼，则明显与吕文正的装修规划相矛盾。综合全案已查明的事实可以看出，对于XX路218号并不仅仅指一个商铺，双方均有将XX路218号指代涉案所有租赁商铺的意思。故，涉案商铺第二、三层的实际接房时间应认定为2014年10月1日，吕文正应从接房之日起，按照双方租赁合同及补充合同的约定，支付相应的房租给城投公司。对于吕文正主张以涉案商铺第二、三层的装修时间即2017年9月为接房时间，并无法律依据，本院不予采信。吕文正主张以2018年2月14日重庆市北碚区文化委员会许可重庆众发娱乐有限责任公司开展娱乐活动的时间作为涉案商铺第二、三层的计租时间。对此，本院认为，租赁合同以承租人占有、使用租赁物为权利，以支付租金为对价。在承租人占有、使用租赁物期间，无论其是否取得经营许可证或为经营需要而进行装修，均不能影响其按租赁合同约定履行支付租金的义务。吕文正该抗辩意见亦无法律依据，本院不予采纳。三、双方租赁合同是否应当解除及租金支付、违约金问题依照租赁合同及补充协议约定，扣除相应的免租期后，涉案商铺第二、三层截止2018年5月31日期间的租金共计1243349.4元【1573.86平方米×（6+16）个月×25元/平方米+1573.86平方米×8个月×30元/平方米】。原、被告双方对于涉案商铺第一、四层截止2018年5月31日的租金共计620100.25元（397485元+222615.25元）均无异议，扣除吕文正已支付的房租及保证金，吕文正尚欠付城投公司租金1028449.65元（1243349.4元+620100.25元-835000元）至今未付，存在逾期未付租金的违约行为，故城投公司要求解除租赁合同及返还涉案商铺符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。对于合同的解除时间问题，城投公司未举证证明其曾于本案诉讼之前向吕文正作出过解除合同的意思表示，故本院认为以吕文正收到本院发出的开庭传票、诉状副本等诉讼文书之时（即2018年7月5日）作为双方合同解除时间，较为合理，故涉案租赁合同应于2018年7月5日解除。则，吕文正还应支付城投公司涉案商铺2018年6月1日至7月5日期间的租金103990.31元【（1+1/6）×（30元/平方米·月×722.7平方米+30元/平方米·月×1573.86平方米+25元/平方米·月×809.51平方米）】。综上，至租赁合同解除前，吕文正欠付城投公司租金共计1132439.96元（1028449.65元+103990.31元）。时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同约定提前10日支付下半年租金，对于涉案商铺的租金，吕文正至今未足额支付，存在持续违约的情形，且双方租赁合同尚未到期，故吕文正主张涉案租金超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予支持。因存在逾期支付租金的情形，吕文正应承担逾期付款的违约责任。但城投公司要求吕文正按照欠付租金的30%支付违约金，标准过高，应予调整。本院酌情由吕文正从2018年7月6日起，以欠付租金1132439.96元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款违约金至实际返还涉案商铺之日止。四、吕文正是否应支付城投公司占有使用费问题吕文正使用涉案商铺至今，依法应支付城投公司租赁合同解除之后的占有使用费，标准比照租赁合同约定的租金标准支付。涉案租赁合同约定的租金为分段递增租金，2017年10月1日开始租金为30元/平方米，2019年10月1日开始租金为32.4元/平方米。城投公司主张以2971.15元/天（722.7平方米×30元/平方米+1573.86平方米×30元/平方米+809.51平方米×25元/平方米）计算涉案租赁商铺的占有使用费，系当事人对自己民事权利的自由处分，金额较为合理，本院予以支持。故，吕文正应以2971.15元/天为标准，从2018年7月6日起支付城投公司涉案商铺占有使用费至实际返还房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告重庆市城投公租房建设有限公司与吕文正于2014年6月23日签订的《XX商业配套房屋（商铺）租赁合同》于2018年7月5日解除。由被告吕文正于本判决生效之日起三十日内将上述租赁合同中约定的商铺返还给原告重庆市城投公租房建设有限公司。由被告吕文正于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司涉案商铺截止2018年7月5日的租金1132439.96元；并以1132439.96元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款违约金至实际返还涉案商铺之日止。四、由被告吕文正从2018年7月6日起按照2971.15元/天的标准支付原告重庆市城投公租房建设有限公司涉案商铺占有使用费至实际返还涉案商铺之日止。五、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19582元，由被告吕文正负担17551元，由原告重庆市城投公租房建设有限公司负担2031元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  闫平平人民陪审员  赖政灵人民陪审员  何建强二〇一九年八月二十二日书 记 员  李 丹