云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初3195号原告：张红祥，男，1978年7月7日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：吴云，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：章勇，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘晓建，男，1974年3月19日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：钱磊，云南新海天律师事务所律师，特别授权代理。被告：师家荣，男，1970年6月14日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：李刚，男，1976年11月7日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。第三人：王家华，男，1966年3月19日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告张红祥诉被告刘晓建、师家荣、李刚及第三人王家华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张红祥的委托诉讼代理人吴云、章勇，被告刘晓建及其委托诉讼代理人钱磊、被告师家荣、李刚到庭参加诉讼，第三人王家华经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红祥向本院提出诉讼请求：1、请求中止自2019年3月20日后抚仙路新华保险股份有限公司玉溪中心支公司、一心堂玉溪抚仙路连锁一店房屋租金的执行，约300万元人民币。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：玉溪市红塔区人民法院于2018年12月10日对刘晓建、师家荣、李刚诉王家华民间借贷纠纷一案作出（2018）云0402民初字第4178号民事调解书，调解书确认：刘晓建、师家荣、李刚、王家华自愿解除双方于2018年2月6日签订的《借款合同》；王家华于2018年12月25日前一次性偿还借款本金2874491.19元及按年利24%计算支付自2018年6月6日起至清偿之日止的利息；律师代理费12000元、诉讼费、保全费合计21888元由王家华承担。2019年6月20日张红祥对执行标的提出书面异议。红塔区人民法院于2019年6月26日作出（2019）云0402执异48号执行异议裁定书，驳回张红祥的异议请求。张红祥认为：执行裁定书中所列名的房屋所有权人是玉溪市红塔区凤凰街道办事处瓦窑居民委员会第六居民小组（以下简称：瓦窑六组）。根据王家华与瓦窑六组的《租地协议》、《王家华房屋租地变更协议》（以下简称变更协议）约定：抚仙路临街2.573亩土地由王家华建盖综合楼，使用期限30年，租期界满房屋归瓦窑六组所有。王家华每年给瓦窑六组租金。租金每年1月支付超过1月31日未支付的视为违约；70岁以上老年人每年100元过节费。租期内，如果王家华违约则瓦窑六组有权收回中止合同并收回土地房屋及所有附属设施。2015年10月21日，张红祥与王家华因民间借贷，王家华自愿以新华保险、一心堂的房屋租金为借款合同抵押。因王家华到期不能偿还债务，又因王家华于2017年至2019年间未按照合同约定支付2018年至2019年间为期一年的租金，经催要拒不支付租金已经构成违约。瓦窑六组按照合同约定将该土地上所附着的房屋收回。经王家华、张红祥、瓦窑六组、第三人云南省玉溪市红塔建筑工程有限公司（以下简称：红塔建筑公司）于2019年3月20日签订《转让协议》，约定：王家华与瓦窑六组之间的《租地协议》、《变更协议》的权利义务由张红祥概括承受。张红祥据此取得了该地及地上房屋的占有使用收益权。张红祥签订转租协议后，通过自己的银行账户向瓦窑六组支付了王家华拖欠的地租18万元及滞纳金2万元、70岁以上老年人过节费6500元承租了该土地。张红祥于2019年5月向新华保险股份有限公司玉溪中心支公司(以下简称新华保险)、一心堂抚仙连锁一店（以下简称一心堂）重新签订房屋租赁合同时，才知晓该两公司于2019年1月间收到了红塔区人民法院的执行裁定及执行通知，对前述两公司租金支付时需要与红塔区人民法院联系。因执行房屋所依附的土地《租地协议》、《变更协议》的合同主体变更，张红祥实际履行了协议，取得了该地上房屋的占有使用收益权。新华保险、一心堂两家承租人属于次承租人，在王家华拖欠房屋租金时没有代王家华向瓦窑六组缴纳租金。按照最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”的规定，新华保险与一心堂无权主张并抗辩王家华的租赁合同有效并继续向其缴纳租金。张红祥有权与新华保险、一心堂签订新的租赁协议或收回房屋自行经营。且早在红塔区人民法院发出16号民事裁定书之前，王家华己经自愿用新华保险、一心堂的房屋租金作为借款抵押。因红塔区人民法院的（2019）玉红执字第16号民事裁定书并未送达瓦窑六组。且该执行裁定无论是否送达，新华保险、一心堂作为次承租人，在王家华已经违约土地及地上房屋被收回的情况下，均无权向王家华缴纳租金。综上所述，请求法院查明事实，终止对抚仙路新华保险、一心堂自2019年3月20日后房屋租金的执行。被告刘晓建辩称，驳回原告提出的全部诉讼请求。红塔区法院对本案涉及的新华保险玉溪中心支公司及一心堂药店租金进行扣留的时间是2019年1月10日，当时张红祥并非房屋的租赁权人及土地租赁权人。2019年3月20日，张红祥才与第三人王家华及瓦窑六组签订了转让协议，依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款、第三十一条的规定不能够排除执行，红塔区法院扣留上述两处的租金是合法的，原告的主张不能成立。被告师家荣、李刚辩称，张红祥与王家华在2019年3月20日签订转让协议，被告认为王家华恶意转让财产，逃避债务。第三人王家华未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张红祥提交的第四组证据中租地协议、王家华房屋租地变更协议及王家华租地合同补充协议、转让协议、协议、客户取款回单、税费说明、云南省农信网上银行电子回单、发票2张、云南省社会捐赠收据、收款收据、证明的真实性、合法性，本院予以确认，但上述转让行为发生在法院扣留租金之后，故对原告的证明目的，本院不予采信。本院依法认定案件事实如下：2010年11月16日，瓦窑6组与王家华签订《租地协议》，2016年6月26日，双方又签订的《王家华房屋租地变更协议》。王家华将建盖在该地上的综合楼出租给一心堂玉溪抚仙路连锁一店、新华人寿保险股份有限公司玉溪中心支公司。2018年12月10日，玉溪市红塔区人民法院对刘晓建、师家荣、李刚诉王家华民间借贷纠纷一案作出（2018）云0402民初字第4178号《民事调解书》，调解书确认：刘晓建、师家荣、李刚、王家华自愿解除双方于2018年2月6日签订的《借款合同》；王家华于2018年12月25日前一次性偿还借款本金2874491.19元及按年利24%计算支付自2018年6月6日起至清偿之日止的利息；律师代理费12000元、诉讼费、保全费合计21888元由王家华承担。2019年1月10日，红塔区人民法院分别向一心堂玉溪抚仙路连锁一店、新华人寿保险股份有限公司玉溪中心支公司送达了《协助执行通知书》，分别扣留一心堂玉溪抚仙路连锁一店、新华人寿保险股份有限公司玉溪中心支公司支付给王家华的房屋租金，暂停支付2019年9月10日至2022年9月9日期间的房租。2019年2月11日，瓦窑六组向王家华出具场地租金云南增值税普通发票两张。2019年3月20日，瓦窑6组、王家华、张红祥、红塔建筑公司签订了《转让协议》，协议约定：王家华与瓦窑六组签订的《租地协议》及《王家华房屋租地变更协议》的权利义务转让给张红祥，由张红祥直接对瓦窑六组履行。2019年3月29日，瓦窑六组出具损赠人为王家华的《云南省社会损赠收据》一张及张红祥支付租金的收款收据一张。2019年6月20日，张红祥对执行标的提出书面异议，红塔区人民法院于2019年6月26日作出（2019）云0402执异48号执行异议裁定书，驳回张红祥的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且有权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；……。”本案，人民法院下达协助执行通知书时，王家华与瓦窑六组的租地协议合法有效，王家华与张红祥、瓦窑六组之间的转让协议发生在人民法院采取强制措施之后，原告请求不符合排除执行的条件，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张红祥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判长  徐红伟审判员  杨国民审判员  严 肃二〇一九年八月二十二日书记员  卢 茜