河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初1888号原告（申请执行人）：柘城县农村信用合作联社，住所地：柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，确认地址：柘城县未来大道与和谐大街交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，职务：理事长。委托诉讼代理人：王建，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被告（执行案外人）：孔庆涛，男，1978年4月1日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址：金帝新城南8号楼1单元3层东户。被告（被执行人）：商丘市瑞星置业有限公司，住所地：商丘市火车南站金鹰综合楼，确认地址：河南省柘城县金帝新城，统一社会信用代码914114006700894703。法定代表人：金佰清，职务：经理。委托诉讼代理人：金佰卿，男，1966年10月15日出生，汉族，住河南省柘城县。被告（被执行人）：柘城县远东木制工艺品有限公司，住所地：柘城县远襄镇东一公里，确认地址：河南省柘城县迎宾大道学苑路交叉口西500米金帝新城售楼部，组织机构代码证55693395-7。法定代表人：金一博，职务：总经理。原告柘城县农村信用合作联社（以下简称柘城县信用社）诉被告孔庆涛、商丘市瑞星置业有限公司（以下简称瑞星公司）、柘城县远东木制工艺品有限公司（以下简称远东公司）执行异议之诉一案，本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告柘城县信用社委托诉讼代理人陈浩楠，被告孔庆涛及被告瑞星公司委托诉讼代理人金佰卿到庭参加了诉讼，被告远东公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柘城县信用社诉称，一、原执行裁定认定事实错误、适用法律错误，原裁定认定案外人系涉案房产的实际权利人是错误的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已经登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案抵押房屋即涉案房屋，在房地产主管部门登记在被告商丘市瑞星置业有限公司名下，原告有足够理由相信瑞星公司对该房屋具有处分的权利，并且就抵押的事实，还在柘城县房地产管理部门办理有抵押登记。因此瑞星公司是涉案房屋的权利人，原告的抵押权应当予以保护，原告申请对涉案房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据，案外人即便买卖真实，也应当向人民法院另案诉讼主张物权或者向出卖人瑞星公司主张违约产生的债权。柘城县人民法院在一个执行裁定中，对房屋的权利人，不按照不动产登记簿的登记进行认定，明显认定事实错误，也是适用法律错误的。二、原执行裁定程序违法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。本案中，涉案房屋的权利人的认定，是最重要、最复杂的事实认定。原审裁定对此复杂、争议较大的事实，仅是书面审理，没有进行听证，甚至没有听取被执行人的意见，就匆忙作出裁定，明显程序违法。综上，原告认为，案外人的异议理由不能成立，原审裁定中止对涉案房产的执行没有事实及法律依据，也是完全错误的。请求：1、撤销柘城县人民法院（2018）豫1424执异53号执行裁定书；2、恢复原告对位于柘城县学苑路南侧金帝新城南区8幢1单元1-3-1号房产（房权证号：柘城县字第××号）的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。被告孔庆涛辩称，被告的房产不应该恢复执行，因为房子是2012年5月1日买的，签订了购房协议并交纳购房预付款90000元，房款已经于2015年元月28日全部交完，2015年6月份入住至今，房屋也已经装修，相关配套的设施的费用也全部交纳完毕。被告瑞星公司辩称，我公司认为不应该执行，房子应该是孔庆涛的。被告远东公司未答辩。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，对位于柘城县学苑路南侧金帝新城南区8幢1单元1-3-1号（东户）的房产是否应予恢复执行。原告柘城县信用社向本院提交的证据材料有，1、（2017）豫1424民初2515号民事调解书复印件一份；2、房产证复印件一份（20××53号）；3、他项权利证复印件一份（20151394号）。证明涉案房屋登记在被告瑞星公司名下，根据物权法第9条及最高人民发院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第25条第一项之规定，法院应当认定涉案房屋的所有权人为瑞星置业公司，因瑞星公司用该房屋为被告远东公司借款做抵押担保，并办理抵押登记，根据担保法第33条之规定，原告对该财产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，原告有权对该房屋申请法院强制执行。被告孔庆涛向本院提交的证据材料有，1、2012年5月1日购房预定协议书复印件一份；2、房屋转让协议复印件一份；3、购房款收据复印件3份及配套设施费用收据1份；4、农村信用社转账流水单一份。证明目的同答辩意见。被告瑞星公司未向本院提交证据材料。被告远东公司未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下，被告孔庆涛的涉案房屋系2014年6月8日从案外人王振江处买卖取得，王振江于2012年5月1日向商丘市瑞星置业有限公司交付购房预付款90000元，2013年2月6日交付77300元（孔庆涛接收房屋后，于2015年1月28日又缴纳了购房款18400元和配套设施费用3040元）。双方于2012年5月1日签订购房预定协议，约定王振江购买商丘市瑞星置业有限公司开发的“金帝新城”一期紫禁城项目南区8号楼1单元3层东户，总价款215673元。该预定协议享受VIP待遇，最终以成交价为准。2014年被告孔庆涛对涉案房屋进行装修并入住。2017年6月22日原告信用社起诉瑞星公司、远东公司金融借款合同纠纷一案至柘城县人民法院。柘城县人民法院于2017年9月6日作出（2017）豫1424执1160号执行裁定书，裁定查封瑞星公司名下位于柘城县××路南侧××楼、××楼、××层住宅，共计41套房产，查封期限为三年。其中包含涉案房屋（房屋所有权证号××号），涉案房屋于2015年6月11日办理了他项权证登记，抵押权人为柘城县农村信用合作联社。本院于2017年6月26日作出（2017）豫1424民初2515号民事调解书，该调解书载明，双方自愿达成如下协议：远东公司、瑞星公司自愿于2017年6月30日前偿还柘城县农村信用合作联社借款16500000元人民币及利息，如果远东公司、瑞星公司没有按照约定时间偿还借款本息，原告信用社可随时对被告商丘市瑞星置业有限公司位于柘城县学苑路南侧金帝新城8号楼1-5层、南区10号楼住宅、北区1幢3-11层住宅（其中包含涉案房屋）行使抵押权，就该抵押物拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。该调解书生效后，原告信用社向本院申请强制执行，在该执行程序中，孔庆涛于2018年9月7日对执行标的柘城县学苑路南侧金帝新城南区8幢1单元1-3-1号（东户）的商品房所有权提出书面异议，请求停止对该涉案房屋的执行。本院于2018年9月20日作出（2018）豫1424执异53号执行裁定书，裁定中止对柘城县学苑路南侧金帝新城南区8幢1单元1-3-1号（东户）商品房（房权证号××号）的执行。为此，原告柘城县农村信用合作联社向本院提出执行异议之诉。上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证明，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案被告孔庆涛的涉案房屋系从案外人王振江处买卖取得，案外人王振江与被告瑞星公司签订的金帝新城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且被告瑞星公司已按照协议约定收取了王振江和被告孔庆涛购房款，故应当将王振江与被告瑞星公司签订的金帝新城协议认定为商品房买卖合同。该协议在被告瑞星公司将涉案房屋向原告抵押登记前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。虽然原告柘城县信用社庭审中提出根据商品房买卖合同的司法解释第二条规定，没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。上述观点经本院核实，该项目工程已经取得预售房许可证，故原告的观点不能成立。其次，由于涉案房屋的交付时间早于被查封时间，被告孔庆涛在涉案房屋被查封前已经实际合法占有了该房屋。涉案房屋未办理过户登记手续，是由于被告瑞星公司在将该房屋出卖给被告孔庆涛后又抵押给原告并办理了抵押登记手续，而非孔庆涛自身原因所致。对此，被告孔庆涛抗辩理由成立，本院予以支持。综上所述，被告孔庆涛已经能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对此，原告诉请无事实和法律依据，本院不予支持。被告远东公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告柘城县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费5635元，由原告柘城县农村信用合作联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  王海东审 判 员  李 华人民陪审员  王自祥二〇一九年八月十二日书 记 员  李彩华