河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初8402号原告李娥（申请执行人），女，1946年4月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人袁勇强，河南豫上律师事务所律师。被告朱秋艳（案外人），女，1981年1月7日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人钟卫国，河南华珠律师事务所律师。被告刘一颖（被执行人），女，1956年8月28日出生，汉族，住河南省驻马店市。原告李娥与被告朱秋艳、刘一颖申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李娥及其委托代理人袁勇强、被告朱秋艳及其委托代理人钟卫国到庭参加诉讼，被告刘一颖因下落不明经本院依法向其公告送达起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李娥诉称，其在申请执行被告刘一颖民间借贷纠纷案件时，被告朱秋艳作为案外人向驿城区法院提出执行异议，驿城区法院于2018年7月17日作出（2018）豫1702执异236号执行裁定，裁定中止对刘一颖所有的位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产的执行，该房产系其在起诉刘一颖民间借贷纠纷案件中驿城区法院根据其财产保全申请于2017年10月20日查封，而被告朱秋艳提出执行异议时向法院提交的房屋所有权证是在2017年10月30日登记办理的，根据法律规定，不动产在法院查封期间不允许买卖、转让，朱秋艳提出执行异议所提供的房屋所有权证不是合法证据，该证据不能排除对登记在被执行人刘一颖名下的位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产的执行，驿城区法院作出（2018）豫1702执异236号执行裁定错误，依法应当予以撤销，请求依法准许对位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产的执行。被告朱秋艳辩称,原告李娥的主张缺乏事实依据和法律依据，因为其于2017年8月30日就与刘一颖签订《存量房买卖合同》，其购买了刘一颖所有的位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产，并于当天向刘一颖支付了全部购房款，驻马店市房地产交易管理所于2017年8月30日作出了该房产的存量房合同签约证明以及房产交易和产权状况确认告知单，其于2017年9月7日缴纳了该房产的契税，驻马店市不动产登记中心于2017年10月24日向其出具了不动产登记受理凭证，并于2017年10月30日向其颁发了不动产权证书（豫2017驻马店市不动产权第0013446号）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。其与刘一颖签订的房屋买卖合同有效，其已依法取得了位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产的所有权，其提出的执行异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，驿城区法院在李娥诉刘一颖民间借贷纠纷中查封该房产的行为无效，因此，请求应当依法驳回原告李娥的诉讼请求。被告刘一颖经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也没有在答辩期限内向本院提交书面答辩状。经审理查明，自2013起李娥多次将其所有的款项交给刘一颖、刘素梅姐妹两人进行投资，由刘素梅向李娥出具收据，由刘一颖给予李娥一定的利润分成。2016年期间，李娥与刘一颖、刘素梅对于双方之间的投资款项进行了结算，刘一颖分别于2016年4月23日、7月18日、11月5日、12月5日向李娥出具了四份借据，共计向李娥借款181000元。2017年10月20日，本院根据李娥的诉前财产保全申请作出（2017）豫1702财保48号民事裁定，裁定冻结刘一颖银行存款199000元或查封、扣押相应价值的其他财产。同日，本院依法向驻马店市不动产登记中心送达了（2017）豫1702财保48号民事裁定和（2017）豫1702执保1241号协助执行通知书，依法查封了登记在刘一颖名下位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产（房屋所有权证号：驻房权证字第××号）一套。2017年10月30日，李娥以民间借贷为由以刘一颖、刘素梅为共同被告向本院提起诉讼，要求刘一颖、刘素梅共同偿还借款181000元及利息。本院经审理于2017年12月29日作出（2017）豫1702民初9316号民事判决，判决限刘一颖于判决生效后十日内偿还李娥借款181000元及利息。判决生效后，由于刘一颖没有履行（2017）豫1702民初9316号民事判决书所确定的义务，李娥向本院申请强制执行。本院在执行过程中，朱秋艳作为案外人于2017年8月30日以其与被执行人刘一颖曾于2017年8月30日签订《存量房买卖合同》，其以25万元的价格购买了刘一颖所有的位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产，其已向刘一颖支付了全部购房款，并依法取得了该房产的不动产权证书（证号为：豫2017驻马店市不动产权第0013446号），朱秋艳以本院查封执行的登记所有人为刘一颖的房产属于其所有为由向本院提出执行异议，请求停止对该房产的执行，并解除对该房产的查封、停止拍卖。本院受理后经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。朱秋艳提出执行异议的房屋于2017年10月20日被本院查封，朱秋艳在本院查封前已与被执行人刘一颖签订了房屋买卖合同，并已付清了全部购房款及办理了网签，同时于2017年10月30日签发了被查封房产的不动产权证书，异议的房产已登记在朱秋艳名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿登记判断权利人。被查封的房产登记的权利人为朱秋艳，朱秋艳作为案外人向本院主张权利，朱秋艳的执行异议理由成立，依法予以支持，本院于2018年7月17日作出（2018）豫1702执异236号执行裁定书，裁定中止对位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产的执行。李娥作为申请执行人不服（2018）豫1702执异236号执行裁定，在法定期限内向本院提起申请执行人执行异议之诉，李娥认为其在朱秋艳取得不动产登记证之前已申请法院查封了刘一颖所有的位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产，根据法律规定，不动产在法院查封期间不允许买卖、转让，朱秋艳在该房产被查封期间取得的不动产权证书违法，朱秋艳以该不动产权证书作为证据不能排除对登记在被执行人刘一颖名下的位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产的执行，本院作出（2018）豫1702执异236号执行裁定错误，依法应当予以撤销，请求依法准许对位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产的执行。2018年9月14日，李娥以驻马店市国土资源局为被告、以朱秋艳为第三人向本院提起行政诉讼，请求判令驻马店市国土资源局依法撤销为朱秋艳办理的豫(2017)驻马店市不动产权第0013446号不动产权证书。本院经审理查明，2017年8月30日，朱秋艳与刘一颖签订《存量房买卖合同》，合同约定朱秋艳以25万元的价格购买刘一颖所有的位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产（房屋所有权证号：驻房权证字第××号）一套，2017年8月26日，朱秋艳通过其中原银行账户向刘一颖转款15万元用于支付购房定金，刘一颖向朱秋艳出具了一份收条，收条载明“今收到朱秋艳预交购买翡翠国际C座23003号房款壹拾伍万元整（150000元），余款过户完一次性交完，收款人刘一颖、付款人朱秋艳，2017.8.26”。2017年8月30日，朱秋艳通过其中原银行账户向刘一颖转款15万元用于支付购房尾款，同日，驻马店市房地产交易管理所出具了该房产的存量房合同签约证明，2017年9月7日，朱秋艳缴纳契税2665.82元，2017年9月12日，驻马店市房地产交易管理所为朱秋艳出具了房屋交易和产权状况确认告知单（转让），2017年10月26日，朱秋艳与刘一颖提交了不动产登记申请书，2017年10月30日，驻马店市国土资源局为朱秋艳颁发了豫(2017)驻马店市不动产权第0013446号不动产权证。2017年10月20日，本院根据李娥的财产保全申请作出（2017）豫1702财保48号民事裁定和（2017）豫1702执保1241号协助执行通知书，依法查封了登记在刘一颖名下位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产（房屋所有权证号：驻房权证字第××号），同日，驻马店市不动产登记中心接收了本院送达的（2017）豫1702财保48号民事裁定和（2017）豫1702执保1241号协助执行通知书。本院审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机关应当不予登记，并书面告知申请人：（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行，人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施”。本院查封裁定送达驻马店市不动产登记中心时，驻马店市不动产登记中心还未受理朱秋艳的过户登记申请，应当对尚未核准登记的过户行为停止办证，但驻马店市不动产登记中心仍然为朱秋艳颁发不动产登记证，其办证行为违反法律规定，不具有合法性，驻马店市国土资源局提交的证据中没有本院裁定书及协助执行通知书，说明在办证档案中没有保存该法律文书，程序明显违法。第三人朱秋艳辩称房屋买卖已实际完成，且已缴纳了契税，法院查封该房屋无法律依据。综上，驻马店市国土资源局为朱秋艳颁发的豫(2017)驻马店市不动产权第0013446号不动产权证违反法律规定，依法应当予以撤销。本院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）、（三）项之规定于2018年10月29日作出（2018）豫1702行初176号行政判决，判决撤销驻马店市国土资源局为朱秋艳颁发的豫(2017)驻马店市不动产权第0013446号不动产权证。朱秋艳不服该判决向驻马店市中级人民法院提起上诉，驻马店市中级人民法院经审理于2019年5月6日作出（2019）豫17行终63号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2017年11月19日，驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司向朱秋艳出具了一份收款收据，驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司共计收取朱秋艳自2017年8月30日至2018年8月30日的物业费、电费、水费合计845元。2018年8月14日，驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司向朱秋艳出具了三份收款收据，驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司收取朱秋艳电费300元、水费200元及自2018年8月30日至2019年8月30日物业费1006元。2017年10月30日，本院曾就李娥与刘一颖之间的民间借贷纠纷组织双方进行调解，调解中，刘一颖同意于2018年1月17日前一次性向李娥偿还欠款185000元，但本院没有为李娥、刘一颖出具民事调解书。本院在受理李娥申请执行刘一颖民间借贷纠纷案件中，本院委托驻马店中亚资产评估事务所对位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产的市场价值进行了评估，驻马店中亚资产评估事务所于2018年5月3日作出驻中亚资评报字（2018）第052号资产评估报告书，评估结论为被评估的房产市场价值为369720元。上述事实有，当事人陈述、民事裁定、协助执行通知、民事判决书、执行裁定书、存量房买卖合同、转款凭证、收条、行政判决书、收款收据、资产评估报告、调解笔录等证据予以印证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。2017年8月30日，朱秋艳与刘一颖签订存量房买卖合同，朱秋艳以25万元的价格购买刘一颖所有的位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产一套，朱秋艳分别于2017年8月26日、8月30日两次共向刘一颖支付购房款300000元，2017年9月7日，朱秋艳缴纳契税2665.82元，2017年9月12日，驻马店市房地产交易管理所为朱秋艳出具了房屋交易和产权状况确认告知单（转让），本院于2017年10月20日根据李娥的财产保全申请查封了登记在刘一颖名下的该房产，2017年10月26日，朱秋艳与刘一颖提交了不动产登记申请书，2017年10月30日，驻马店市国土资源局为朱秋艳颁发了豫(2017)驻马店市不动产权第0013446号不动产权证。该事实已经生效的（2018）豫1702行初176号行政判决和（2019）豫17行终63号行政判决所确认。朱秋艳与刘一颖签订的存量房买卖合同经过了驻马店市房地产交易管理所出具的房屋交易和产权状况确认告知单予以确认，朱秋艳向刘一颖支付了全部价款及向有关部门缴纳契税，双方之间的房屋买卖行为合法有效，至于朱秋艳与刘一颖向驻马店市房地产交易管理所提交了不动产登记申请书后驻马店市国土资源局为朱秋艳颁发不动产权证期间房屋被法院查封，不影响朱秋艳与刘一颖签订合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在李娥申请执行刘一颖民间借贷纠纷案件中，朱秋艳作为案外人提出执行异议，判断朱秋艳的执行异议理由是否成立，应当根据朱秋艳提出的理由是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件予以确定。位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产系刘一颖的合法房产，朱秋艳与刘一颖于2017年8月30日签订存量房买卖合同，朱秋艳以合同价25万元购买了刘一颖所有的该房产，朱秋艳法院查封该房产前向刘一颖实际支付了300000元购房款及向有关部门缴纳契税，同时驻马店市房地产交易管理所为朱秋艳出具了房屋交易和产权状况确认告知单（转让），朱秋艳对该房屋在本院于2017年10月20日查封前已依法取得所有权。关于朱秋艳对本院查封的登记所有人为刘一颖的位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产是否实际占有，根据《中华人民共和国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。朱秋艳与刘一颖于2017年8月30日签订存量房买卖合同，朱秋艳购买了刘一颖所有的位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产，朱秋艳向刘一颖实际支付了30万元的购房款，朱秋艳取得该房屋后向驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司交纳了电费、水费及物业费，因此，朱秋艳在该房产被本院查封前已实际占有使用该住房。对于朱秋艳房产办理过户登记手续中是否存在过错，由于朱秋艳与刘一颖向驻马店市房地产交易管理所提交了不动产登记申请书后驻马店市国土资源局为朱秋艳颁发不动产权证期间房屋被法院查封，朱秋艳作为买受人对驻马店市国土资源局为其颁发不动产权证过程没有任何过错，驻马店市国土资源局为朱秋艳颁发不动产权证程序违法不影响朱秋艳与刘一颖之间房屋买卖行为的效力。综上，朱秋艳对位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产享有的权力符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行情形，朱秋艳具有足以排除强制执行的民事权益，朱秋艳在李娥申请执行刘一颖民间借贷纠纷案件中作为案外人提出执行异议的理由成立，依法予以支持，本院依法作出（2018）豫1702执异236号执行裁定中止对位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产执行的行为符合法律规定，依法予以维持。李娥请求依法撤销（2018）豫1702执异236号执行裁定书，依法准许对位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产进行执行的理由不能成立，依法不予支持。至于驻马店市国土资源局在本院查封期间将登记在刘一颖名下位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产（房屋所有权证号：驻房权证字第××号）为朱秋艳颁发的豫(2017)驻马店市不动产权第0013446号不动产权证被生效的（2018）豫1702行初176号行政判决和（2019）豫17行终63号行政判决予以撤销，但行政判决撤销驻马店市国土资源局为朱秋艳颁发的豫(2017)驻马店市不动产权第0013446号不动产权证系因为颁证行为程序违法，法院撤销驻马店市国土资源局为朱秋艳颁发的豫(2017)驻马店市不动产权第0013446号不动产权证并不影响朱秋艳与刘一颖房屋买卖合同的效力，行政行为被撤销不能否认朱秋艳对购买刘一颖位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产享有所有权，朱秋艳对其所有的房产依法享有排除强制执行的民事权益。李娥以朱秋艳取得的不动产权证已依法被生效的判决予以撤销为由主张位于驻马店市××城区××大道与××路交叉口东北角翡翠城32号楼C座23003号房产系被执行人刘一颖的房产，要求进行对该房产予以执行没有事实依据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李娥的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告李娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  朱文玉人民陪审员  周培芝人民陪审员  董铁柱二〇一九年八月十二日书 记 员  王倩楠