江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1023民初1359号原告：曾国孙，男，1971年9月21日出生，汉族，南丰县人，自由职业，住南丰县.委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，一般代理。被告：南丰县桃源置业经纪有限公司，住所地：南丰县琴城镇交通路东坑村，统一社会信用代码91361023MA35FWMC48。法定代表人：刘露，系公司执行董事。被告：高淑金，女，1962年10月9日出生，汉族，南丰县人，自由职业，住南丰县.曾国孙与南丰县桃源置业经纪有限公司、高淑金房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。曾国孙及其委托诉讼代理人罗兴亮、张秀容，高淑金到庭参加了诉讼，南丰县桃源置业经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。曾国孙向本院提出诉讼请求：1、撤销曾国孙、南丰县桃源置业经纪有限公司与高淑金之间签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令俩被告归还曾国孙购房款180000元及利息（按银行同期贷款利率计算利息）；3、判令俩被告双倍返还曾国孙定金60000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月3日，曾国孙与高淑金签订了一份《房屋买卖居间合同》，由曾国孙购买高淑金所有的位于南丰县房屋（不动产权证号为××号），双方约定交易价款43万元，签订合同时支付定金3万元，并约定了费用承担、房屋交付、产权过户、违约责任等事项。曾国孙于2018年11月3日给付南丰县桃源置业经纪有限公司定金3万元。2018年12月3日，曾国孙给付高淑金房款现金18万元并将案涉房屋交付了曾国孙。后经曾国孙多次要求高淑金协助办理案涉房屋的产权过户登记手续未果，得知案涉房屋已被南丰县人民法院查封，且案涉房屋办理了抵押贷款，根本无法办理案涉房屋的产权过户登记手续。俩被告合伙向曾国孙隐瞒了案涉房屋抵押贷款及被查封的事实，属于欺诈。为维护曾国孙的合法权益，特提起民事诉讼，请求判如所请。诉讼过程中，曾国孙向本院明确诉讼请求，对诉请2利息计算起点为从2018年12月3日起计算；对诉请2及3的损失由高淑金承担还款及赔偿责任，南丰县桃源置业经纪有限公司承担补充责任。曾国孙向本院提交了房屋买卖居间合同（背面含定金收条一份）、高淑金出具的购房款18万元的收条一份及江西省南丰县人民法院（2018）赣1023执207号执行裁定书一份以支持其诉讼请求。南丰县桃源置业经纪有限公司未到庭，亦未向本院提交书面的答辩意见及证据。高淑金辩称：1、在出售案涉房屋时，未告知曾国孙房屋被抵押及查封的事实，但同南丰县桃源置业经纪有限公司说了，同意撤销曾国孙与高淑金之间签订的《房屋买卖居间合同》；2、同意归还已收到的21万元房款（含定金30000元），但不同意支付利息及双倍返还定金，而且高淑金现在没有钱，要半年后将案涉房屋出售才能支付；3、南丰县桃源置业经纪有限公司擅自将案涉房屋钥匙交至曾国孙，曾国孙应支付高淑金房屋租金及房屋折旧费用共计5万元。高淑金未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年11月3日，高淑金（甲方出卖人）、曾国孙（乙方买受人）与南丰县桃源置业经纪有限公司（丙方居间服务方）三方签订了一份书面的《房屋买卖居间合同》，在签订该合同时，高淑金隐瞒了交易房屋存在抵押和被查封的事实。与本案有关的主要合同约定有：1、甲方及产权共有人同意将坐落在南丰县房屋出卖给乙方，不动产权证号，该房屋产权上载明的建筑面积约70平方米，该房屋规划设计用途为住宅，结构为砖混；2、甲方保证在本合同签订之前提供的房屋信息属实，该房屋不属于以下任何一种情形：危房、违章建筑、未经其他共有人书面同意出售的房屋、司法或行政执行部门依法查封、房屋权属有争议的房产、设置抵押或其他担保物权的房产、正在出租而未取得承租人同意的房产、产权过户手续非真实合法、不能过户的房产；2、乙方对甲方房屋现状及附着设施已充分了解认可，自愿购买该房产，双方议定该房的交易价格为人民币大写肆拾叁万元整，本次交易还包括本合同签订之前甲方已交的关于该房屋的所有费用及固定装修（灯具）还包括电热水器一台等物品在内；3、本合同签定后，乙方向甲方支付购房定金人民币叁万元，定金在交首付款时自动转为房款；4、办理过户所需的契税、过户费、不动产证等费用均由甲承担；5、甲方同意在乙方支付本合同第四条规定的第2次购房款之后7天内将该房屋交付给乙方，在支付本合同第四条规定的第3次购房款之日无条件配合乙方办理过户有关手续，丙方作为居间方，应协助双方办理。合同还约定了违约责任、居间服务等情况。合同签订后，曾国孙于当天支付了购房定金3万元，由桃源中介代高淑金收取。2018年12月3日，曾国孙又向高淑金支付购房首付款18万元，高淑金向曾国孙出具了书面收条，载明：今收到曾国孙购房首付款现金人民币计18万元，余款在一个月之内付清，若到时未付那银行按揭的利息由曾国孙支付。另查明：1、案涉房屋（不动产权证号为赣（2018）南丰县不动产权第号）在本《房屋买卖居间合同》已办理了抵押登记，且该房屋在2018年4月2日经本院（2018）赣1023执207号执行裁定书裁定查封，查封期限为三年；2、曾国孙于2018年12月3日支付18万元购房首付款时获得案涉房屋钥匙并入住至今。以上事实，有曾国孙向本院提交的《房屋买卖居间合同》（背面含定金收条一份）、高淑金出具的收条及江西省南丰县人民法院（2018）赣1023执207号执行裁定书复印件一份在案为凭，经庭审举证、质证，结合曾国孙和高淑金的当庭陈述，可以认定。本院认为，本案案由应为房屋买卖合同、居间合同，因曾国孙南丰县桃源置业有限公司与高淑金之间签订的《房屋买卖居间合同》系三方签订，虽系同一份合同，但所涉法律关系有两方面。房屋买卖合同所涉当事人为曾国孙与高淑金，居间合同所涉当事人为曾国孙与南丰县桃源置业有限公司，且曾国孙向本院主张的诉讼请求也涉及到高淑金与南丰县桃源置业有限公司两方责任。对曾国孙要求撤销曾国孙、南丰县桃源置业有限公司与高淑金之间签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，高淑金表示同意撤销该《房屋买卖居间合同》。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第一款第二项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”因房屋存在抵押及被查封影响的房屋买卖合同是否能够履行的问题，故对上述法律规定的“不得转让”，应为管理性规范而非合同效力性规范。具体到本案中，高淑金作为房屋出卖人应该按照诚实信用原则如实告知买受人所出售房屋的权属状况，包括该房屋的产权登记情况、有无共有权人、有无抵押、查封等情况，买受人在对房屋的具体信息充分了解之后决定是否购买房屋。因上述信息决定了买受人能否实现合同目的，对保障买受人的合同权利具有至关重要的意义，因此，出卖人对上述信息的告知应全面、清晰、明确。而本案高淑金在出售房屋时，该房屋已被抵押，而且又被法院查封，高淑金在《房屋买卖居间合同》中却称房屋为不存在被司法或行政执法部门依法查封和调协抵押或其他担保物权的房产，庭审过程中对隐瞒这一事实亦表示了认可，现高淑金故意隐瞒相关事实，构成了欺诈行为。根据《中国人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”故，本案曾国孙主张撤销《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于南丰县桃源置业经纪有限公司及高淑金是否应返还曾国孙购房款18万元并赔偿相应损失的问题。本院认为，根据中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现曾国孙共向高淑金支付购房款21万元（含定金3万元），该款应由高淑金予以返还，而本案曾国孙仅向本院主张要求返还购房款18万元，不违反法律规定，也不侵犯他人合法权益，本院依法予以支持。对曾国孙要求从2018年12月3日起按银行同期贷款利率计算已付购房款18万元的利息的诉讼请求，本院认为，根据曾国孙陈述，其在支付18万元购房款时即知晓案涉房屋存在抵押，住进案涉房屋一个月不到即2019年1月3日前就知晓案涉房屋被法院查封且在高淑金未解决上述问题的情况下，曾国孙并未应及时提起诉讼以维护自己的合法权益，其于2019年7月1日才向本院提起诉讼，有故意扩大损失之嫌，且曾国孙一直居住在案涉房屋内至今，现曾国孙要求两被告赔偿该利息损失的诉请，本院不予支持。对曾国孙要求高淑金双倍返还定金6万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，现根据上述查明的案件事实，曾国孙无法实现合同目的，高淑金应双倍返还已收取的定金6万，曾国孙要求其承担双倍返还定金的请求符合法律规定，本院依法予以支持。对曾国孙要求南丰县桃源置业经纪有限公司对上述24万元承担补充责任的诉讼请求，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二是因为中介公司在房地产交易领域往往具有专业优势。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买受人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况等。本案中，高淑金所出售的房屋已设立抵押且被法院依法查封，而南丰县桃源置业经纪有限公司作为专业的房地产中介，对该合同标的物的产权登记情况未加必要的、谨慎的审查、核实仍进行居间活动，并促成了曾国孙与高淑金之间的房屋买卖合同的订立，现高淑金当庭表示暂无力偿还已收取的购款款共计21万元（含购房定金3万元），曾国孙已支付的房款能否追回尚未可知，故南丰县桃源置业经纪有限公司应对其未尽必要的审查义务而使曾国孙受到的损失承担与其过错相应的补充赔偿责任。曾国孙作为房屋的买受人，亦有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，中介公司起的作用是推荐、介绍，是否购买的决定权在于曾国孙，曾国孙在未经具体全面调查的情况下即草率支付了定金及房款，故本案曾国孙也应对其所受损失承担责任。综合双方的过错程度及具体案情，本院确定由南丰县桃源置业经纪有限公司对对高淑金未能履行部分承担50％的补充赔偿责任为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条、第一百三十二条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告曾国孙和被告高淑金、南丰县桃源置业经纪有限公司于2018年11月3日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告高淑金于本判决生效之日十五日内返还原告曾国孙18万元购房款并双倍返还定金6万元；三、如被告高淑金不能履行上述给付义务，则由被告南丰县桃源置业经纪有限公司对被告高淑金不能给付的部分承担50%的补充赔偿责任；四、驳回原告曾国孙的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4900元，减半收取为2450，由被告高淑金和被告南丰县桃源置业有限公司各负担1225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  彭微[签章]二〇一九年八月二十一日书记员  肖妃