广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6343号原告：张灏晖，男，1972年11月26日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律师。被告：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。法定代表人：梁文纪，职务经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。原告张灏晖与被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张灏晖的委托诉讼代理人孙晓莹，被告沙湾地产公司的委托诉讼代理人梁泳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张灏晖向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理房地产权证违约金，违约金按商品房总价款1190000元，自逾期之日次日2017年07月03日开始，每日按该品房总价款的0.05%的标准计至办妥房地产权证之日止，即计至2017年11月7日，违约金为75565元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号×座×号房，售价总款金额为1190000元。该合同第十三条约定，被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交原告使用，被告向原告交付房屋，应当向原告发出收楼通知书。第二十一条约定，双方同意选择原告委托被告办理产权登记，被告应当在该商品房交付之日起按该合同补充协议第十三条约定，在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证并交付原告，第二十二条约定逾期办妥并取得《房地产权证》的，应自逾期之日次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依照约定付清了该商品房的全部房价款，被告于2015年6月12日向原告发出收楼通知书，原告于当年7月2日收楼，被告至2017年11月7日才办妥涉案房屋《不动产权证》，其迟延办证的行为已经构成违约。原告为维护自身合法权利提起本案诉讼。被告沙湾地产公司辩称，依法驳回原告全部诉讼请求，本案受理费由原告承担。一、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条明确约定将《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更，其中变更后第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”。即收楼和交齐房价款均已满足，违约金应从两者最后（包括补房差）时间次日起计算，而不是原告所主张从收楼次日起计算，实际上应从最后交齐房屋价款的时间作为办证的起算时间。即使不考虑补房差，在已收楼且交齐房款的情况下，应以后者的次日为起算点，并不单纯以收楼时间作为起算点。二、《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更为附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。现原告依据变更前已没有约束的条款为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时原告主张的违约金标准严重过高，原告已实际接收房屋，是否按约定办妥产权证对原告不存在实质影响，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，并作出裁决”之规定，按照银行同类贷款利率计算较为公平、合理。三、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条全面变更为本条内容，变更后第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”，办妥房产证之日应为受理回执注明出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日，至于登记部门延误发证的责任与被告无关。四、退一步而言，即使不考虑补房差的情况，由于涉讼房屋是属于被告开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是被告无法预计。并且在2016年年初，被告要求对该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向被告出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于被告。五、原告诉称的收楼时间与实际收楼的时间不符合,原告的实际收楼时间应为2015年8月15日。从被告提供的《收楼验房意见表》可知，原告在2015年7月27日前来验楼，但发现房屋存在质量问题，并不同意收楼，并要求被告进行修复，其后在2015年8月15日确认质量问题修复及进行签字确认并进行收楼，所以原告的实际收楼时间是2015年8月15日。综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年10月31日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与张灏晖作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201410220847）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号×座×房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共86.1142平方米，套内建筑面积73.5675平方米，共有分摊面积约12.5467平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16175.62元，总金额1190000元；甲方同意乙方以分期付款方式付款，第一期：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的30.25%，金额（人民币）360000元，第二期：在2015年1月30日前，支付全部房价款的16.81%，金额（人民币）200000元，第三期：在2015年3月30日前，支付全部房价款的16.81%，金额（人民币）200000元，第四期：在2015年6月10日前，支付全部房价款的36.13%，金额（人民币）430000元。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。2.张灏晖分别于2014年10月4日、2014年10月12日、2014年10月28日、2015年1月16日、2015年3月16日及2015年5月28日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的预售定金20000元、首期款130000元、首期款210000元、首期款200000元、首期款200000及尾期款430000元。3.2017年6月19日，因涉讼房屋存在面积差异，张灏晖与沙湾地产公司签订了《购房面积误差补充协议》。同日，张灏晖向沙湾地产公司补缴了涉讼房屋的面积差价款11410元。4.2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路263-279号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记。5.2017年10月25日，番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。6.2017年11月7日，广州市番禺区国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，其上载明涉讼房屋权利人为张灏晖。7.2019年5月16日，张灏晖以沙湾地产公司逾期未办理涉讼房屋房地产权证为由向本院提起本案诉讼，要求沙湾地产公司承担逾期办证的违约责任。在庭审中，就沙湾地产公司向张灏晖实际交付涉讼房屋的时间，张灏晖主张为2015年7月2日，并提交了质量保证书及使用说明书予以证明；沙湾地产公司则主张张灏晖于2015年7月27日发现涉讼房屋存在质量问题，要求维修，其后于维修后的2015年8月15日才确认收楼，故涉讼房屋交付时间应为2015年8月15日，并提交了《金沙诚筑收楼验房意见表》予以证明。针对张灏晖主张的逾期办证违约金的计算问题。沙湾地产公司认为根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，而张灏晖于2017年6月19日补缴涉讼房屋的面积差价款，应自2017年6月20日起计730天作为办妥房地产权证的时间。且涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，广州市国土资源和规划委员会2017年7月26日出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，涉讼房屋亦于2017年10月25日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。对此，沙湾地产公司提交了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《广州市非税收缴款通知书》《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区4座、5座初始登记的复函》《初始登记告知书》及《受理回执》予以证明。但张灏晖对沙湾地产公司的答辩事由不予确认，认为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的办理房地产权证的起算时间应以办理完毕收楼手续的时间即2015年7月2日为准，且沙湾地产公司将延迟办证的原因归咎于政府要求补缴土地出让金没有法律依据，沙湾地产公司补缴土地出让金系其自身原因所致，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。另沙湾地产公司主张补充协议第十三条对《商品房买卖合同》第二十一条、二十二条的变更为完全变更，即《商品房买卖合同》的第二十一条、二十二条作废，替换为《补充协议》的十三条，而《补充协议》中没有约定违约金标准，故应按银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金。张灏晖对此不予确认，认为《补充协议》没有就违约金标准进行明确约定的，应以《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方法为准。本院认为，张灏晖与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，该商品房按套出售，总金额为1190000元，沙湾地产公司应当在张灏晖交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因沙湾地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。对于张灏晖实际接收涉讼房屋的时间，首先，根据《金沙城筑收楼验房意见表》所示，张灏晖于2015年7月27日对涉讼房屋进行验收并提出了返修意见，但提出返修意见的项目仅涉及房屋装修瑕疵，不影响入住使用，同时，沙湾地产公司也在验房意见表上说明其可以对买方提出的质量问题承担保修责任，但买方不得拒绝收楼，即证明沙湾地产公司为履行其合同约定的交楼义务而通过此方式确定张灏晖的收楼时间，故本院确定张灏晖的收楼时间为2015年7月27日。现张灏晖已于2015年5月28日将合同约定的1190000元涉讼房屋总房价款缴交完毕，并于2015年7月27日接收了涉讼房屋，沙湾地产公司应在2015年7月28日起计730天内，即2017年7月26日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。虽然沙湾地产公司在庭审中辩称未办理涉讼房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减。然而，沙湾地产公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期。现沙湾地产公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故沙湾地产公司的该项答辩事由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现国土部门于2017年11月7日才核发了涉讼房屋的不动产权证书，该时间已超过了合同约定的前述办证期限，故沙湾地产公司应就其逾期办证的行为向张灏晖支付违约金。因此，沙湾地产公司应以1190000元为本金，按每日0.05%的标准，自2017年7月27日起向张灏晖计付逾期办证违约金至2017年11月7日止，计得金额为61880元（1190000元×0.05%×104天）。就张灏晖诉请中的超出部分，本院不予支持。沙湾地产公司抗辩违约金应按照银行同类贷款利率计算及应计至产权证受理回执注明的房产证的出证时间为止，理据不成立，本院不予采纳。综上所述，本院对张灏晖的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向张灏晖支付迟延办理不动产权证书的违约金61880元；二、驳回张灏晖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元，由张灏晖负担171元，由广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担674元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇一九年八月十日书记员  凌绮珊