广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初2408号原告：李远文，男，汉族，1983年5月28日出生，身份证住址为湖南省隆回县，委托诉讼代理人：刘斯亮、王晓青，分别系广东法迈律师事务所律师、实习律师。被告：东莞市幸福家园建造有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇江海城华诚小区北区A1幢103号。法定代表人：郭海。被告：东莞市菁英荟投资发展有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区汇峰路1号汇峰中心F区9层02单元。法定代表人：郭海。两被告共同委托代理人：李春宏、叶丽明，均系广东佑德律师事务所律师。原告李远文诉被告东莞市幸福家园建造有限公司（以下简称幸福家园公司）、东莞市菁英荟投资发展有限公司（以下简称菁英荟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告李远文的委托诉讼代理人刘斯亮，被告幸福家园公司、菁英荟公司的共同的委托诉讼代理人李春宏、叶丽明到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，当事人同意继续适用简易程序审理本案，经本院院长批准，本案继续适用简易程序审理。当事人有调解意愿，向本院申请给予三十天庭外和解时间，该期间不计入审限。本案现已审理终结。原告李远文向本院提出诉讼请求：1.被告幸福家园公司支付逾期完成房屋所有权转移登记的违约金（违约金以已付购房款1627541元为基数，按日利率0.015%计算，自2018年12月3日计至2019年1月24日止；2.被告菁英荟公司对被告幸福家园公司上述违约金承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与幸福家园公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定，幸福家园公司应当在2017年9月8日向原告交付商品房，并且原告应当在商品房交付之日起450日内取得商品房的房屋所有权证书。然而因幸福家园公司原因，直到原告起诉之日，仍然不能办理房屋所有权证，幸福家园公司的行为严重损害了原告的利益，同时《商品房买卖合同（预售）》系幸福家园公司提供的格式条款合同，违约金显然过低，需予以适当调高。另外，幸福家园公司为一人有限责任公司，菁英荟公司是幸福家园公司法人股东，根据公司法规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东个人财产的，应当对公司债务承担连带责任，因此菁英荟公司应按照法律规定对上述违约金承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告幸福家园公司辩称，一、逾期办理不动产登记（以下简称“办证”）是由于政府部门延迟办证的原因导致，并非因幸福家园公司的行为所致，幸福家园公司不存在任何违约行为。1.幸福家园公司在期限内履行了两土地合并规划、建设施工的审批手续。幸福家园公司享有[东府国用(2009)第特12号]和[东府国用(2011)第特129号]两块国有土地使用权。2011年7月东莞市发展和改革局出具《关于黄江镇锦绣香江花园商住区项目核准的批复》准许幸福家园公司将上述两土地合并规划。东莞市城乡规划局于2011年7月22日、2015年4月24日、2015年7月l7日分别向幸福家园公司颁发了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，许可证附着的红线图可清晰表明案涉两土地合并建设施工是符合规划要求，且涉及的土地报建施工审批手续齐全。2.案涉商品房是被批准合法预售的。2015年10月、12月，幸福家园公司获得了案涉商品房的预售许可证，该许可证上显示案涉房屋是同时涉及[东府国用(2009)第特12号]和[东府国用(2011)第特129号]国有土地，这说明在案涉商品房存在跨宗地的情况下，东莞市住房和城乡建设局是准许幸福家园公司合法预售案涉商品房。3.幸福家园公司已按时申请办理不动产首次登记，房管部门亦核准受理，2017年12月29日，幸福家园公司按要求向东莞市不动产登记局申请办理案涉商品房的确权首次登记并提交完整办证材料，东莞市不动产登记局审核申请资料后向幸福家园公司出具了《不动产登记受理凭证》，并承诺于2018年2月11日之前为幸福家园公司办结案涉商品房的确权首次登记。自此，幸福家园公司已完全履行了办理不动产登记的义务。正常情况下，原告由此可以顺利向房管部门申请办出其不动产权证书。但是由于政府部门政策调整，房管局未能按照上述材料及时办理，后经多次协调，先是国土部门要求幸福家园公司重新办理土地合证手续，幸福家园公司也已按照要求积极处理，并同时提交了有关申请，积极协助政府部门同时协商可行的方法来推进办证手续。4.逾期办证是由于政府政策法规的变动导致的。黄江房管所出具的不动产受理凭证证明本应在2018年2月l1日之前办出的不动产登记手续，直至2018年10月25日，东莞市房产管理局出具《关于对锦绣香江花园存在跨宗地情况楼栋办理首次登记的回复意见》，该回复意见中明确了案涉房屋跨宗地办理不动产登记的情形是属于不动产登记历史遗留问题，并针对案涉房屋跨宗地如何办理首次登记的问题出具处理意见，但是房产信息需要由原房产登记系统同步到不动产登记系统数据库，数据整合后，可进行登记，可见该延期办证的责任不在幸福家园公司处。上述文件出台后，政府部门才明确了本案所涉房屋办证的方式，幸福家园公司也已在该文件出台后顺利办出了多份商品房不动产权证。故逾期办证，是由于政府部门迟迟不能出具正确的处理办法导致的，这不属于幸福家园公司可把控的事项。5.根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十二条第5款的约定，因政府及主管部门原因及工作程序，或出卖人按期递交初始登记所需材料，政府不能按期批复造成出卖人不能按时办理产权初始登记的，出卖人不承担任何责任。上述第3点、第4点已详细阐述逾期办证的原因是因为政府部门政策法规变动原因导致的，幸福家园公司在办证过程中不存在任何违约行为，因此根据上述约定，幸福家园公司无须承担逾期办证的违约责任。二、被幸福家园公司不能按时办理房屋所有权证书不是幸福家园公司的原因造成的，且幸福家园公司已经及时交付案涉商品房给原告，原告已顺利收楼，不影响原告对房屋的正常使用和居住，原告也没有任何证据证明其存在实际损失。首先，原告主张的违约金计算标准无法律和合同依据，幸福家园公司并无违约行为，且根据合同约定，即使因我方原因造成逾期办证，也应根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，幸福家园公司按日万分之零点五承担违约金。其次，根据《合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”事实是，幸福家园公司已按时向原告交付案涉房屋，原告已经完全占有并支配房屋，可正常居住和使用。案涉房屋办证时间虽有延迟，但属于政府部门的原因导致，并非因幸福家园公司过错导致，且原告也没有提交任何证据证明其因此遭受任何损失，因此原告认为约定的违约金过低，要求增加，是不合理的。综上，原告诉请逾期办证的违约金缺乏事实和法律依据，不应予以支持，请求法院依法驳回原告全部诉请求。被告菁英荟公司辩称，菁英荟公司虽然是幸福家园公司的唯一股东，但是两被告是相互独立的民事主体，幸福家园公司应当以其全部财产独立承担民事责任。两被告每年分别独立出具财会报告，双方之间的财务、人员、管理均相互独立，不存在混同情形。综上，根据公司法第六十三条的规定，菁英荟公司不应对幸福家园公司的债务承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：2016年1月25日，原告和幸福家园公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：幸福家园公司将位于东莞市黄江镇黄牛××、黄江村（常梅公路西侧）锦绣香江花园7栋商业、住宅楼2903号房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，房屋总价款1627541元，建筑面积120.26平方米；签订本合同前原告已向幸福家园公司支付定金20000元，于2016年1月25日前支付首期房款407541元，剩余房款1220000元通过商业贷款的方式支付；原告逾期付款的，逾期在90日之内，原告按日计算向幸福家园公司支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，幸福家园公司有权解除合同，……，幸福家园公司不解除合同的，原告按日计算向幸福家园公司支付逾期应付款万分之一的违约金；幸福家园公司应当在2017年9月8日前向原告交付案涉商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因幸福家园公司的原因，原告未能在该商品房交付之日起450日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意原告不退房，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，幸福家园公司按日计算向原告支付已付房价款的万分之零点五作为违约金。合同附件十一补充协议第十二条第5点约定，因政府及主管部门原因及工作程序，造成不能如期接收幸福家园公司所报送资料，或幸福家园公司按期递交初始登记所需资料，政府不能按期批复造成幸福家园公司不能按时办理产权初始登记的，幸福家园公司不承担任何责任。合同还约定其他内容。上述合同签订后，原告依约向幸福家园公司支付了购房款，幸福家园公司已于2017年9月8日向原告交付案涉房屋。当事人有争议的事实和证据：一、原告主张被告未能按合同约定在案涉房屋交付之日起450日内即2018年12月2日前完成房屋所有权登记，应承担违约责任，但合同约定的“按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五”违约金标准过低，应按日利率0.015%的标准计算违约金。同时，原告在庭审中确认幸福家园公司已于2019年1月24日通过律师向业主发出可以办证的短信通知，且有部分业主已经顺利办理了不动产登记，被告则主张有业主最早于2019年1月22日领取不动产登记证书，庭审中，经本庭协调，双方同意统一按2019年1月22日认定为收到办证通知时间。被告幸福家园公司则抗辩称其已于2017年12月29日向东莞市不动产登记中心申请案涉商品房的首次确权登记，并提交了所需的所有资料，不动产登记中心出具的凭证显示该登记办理时限至2018年2月11日止，若非不动产登记中心的政策原因，案涉房屋是可以在双方约定的期限内办理产权登记，本案不属于幸福家园公司的原因导致不能办证，故幸福家园公司无需承担违约金，即使违约，也应按照合同约定标准计算违约金，不存在违约金约定过低，原告损失过高的情况。被告提交了以下证据：1.《国有土地使用证》[东府国用(2009)第特12号]，使用权人为幸福家园公司，土地座落黄江镇常梅公路西侧，面积56330.2平方米，用途为商住，未抵押、未查封，土地使用权终止年限为2078年11月23日；《国有土地使用证》[东府国用(2011)第特129号]，使用权人为幸福家园公司，土地座落黄江镇黄牛××、黄江村，面积19212.7平方米，用途为商住，未抵押、未查封，土地使用权终止年限为2081年2月17日。该两份土地使用证记载情况与东莞市土地登记资料查询结果显示一致。2.《建设用地规划许可证》（地字第2011-17-1004号），东莞市城乡规划局于2011年7月22日颁发，用地单位为幸福家园公司，用地项目名称为锦绣香江花园，用地位置东莞市黄江镇黄牛××、黄江村常梅公路西侧，用地面积75542.90平方米；《关于黄江镇锦绣香江花园商住区项目核准的批复》，系东莞市发展和改革局于2011年7月14日向幸福家园公司批复，同意幸福家园公司开发建设“锦绣香江花园”商住区，项目建设地点位于黄江镇常梅公路西侧，项目用地面积75543平方米，总建筑面积231486平方米，该核准文件有效期为2年，在核准文件有效期内未开工建设项目的，应在核准文件有效期届满30日前向东莞市发展和改革局申请延期，项目核准文件有效期内未开工建设也未申请延期的，或虽提出延期申请单未获批准的，该核准文件自动失效。被告提交拟证明相关行政部门批准被告对案涉两地块合并建设使用。3.《建设工程规划许可证》（建字第2015-17-1018号、建字第2015-17-1012号）及《建筑工程施工许可证》（编号441900201507171901、441900201507171301），拟证明案涉1栋和7栋房屋符合建设规划，并取得施工许可证的事实。4.《商品房预售许可证》（东莞商房预证字第201501301号、东莞商房预证字第201501713号），系案涉1栋和7栋商业、住宅楼的预售许可证，取得时间分别为2015年10月30日、2015年12月16日，该证载明了1栋和7栋楼房所涉及的土地使用权证号为两个即上述第1点所涉两块土地，拟证明案涉1栋和7栋商业、住宅楼存在同时跨及东府国用（2009）第特12号、东府国用（2011）第特129号两块土地经相关行政部门允许被告预售案涉房屋，幸福家园公司并予以公示的事实。原告另提交案涉小区3栋、4栋房屋的《商品房预售许可证》拟佐证，该两份许可证载明的土地使用证号均为一个。5.不动产登记受理凭证，显示不动产登记机构于2017年12月29日收到幸福家园公司关于案涉1栋、7栋房屋的商品房确权首次登记材料，办理时限2018年2月11日止。该次申请并未成功完成案涉1栋、7栋房屋的首次确权登记。6.《关于对锦绣香江花园存在跨宗地情况楼栋办理首次登记的回复意见》（东房复[2018]86号）、《不动产权证》[粤(2019)东莞不动产权第0009560号、粤(2018)东莞不动产权第0462107号]。2018年10月25日东莞市房产管理局针对案涉房屋跨宗地如何办理首次登记的问题出具处理意见，案涉房屋可遵照《不动产登记历史遗留问题协调会会议纪要》第三点（二）、《东莞市解决不动产登记若干历史遗留问题操作细则》的规定执行，并办理首次登记。后幸福家园公司分别于2018年12月29日、2019年1月14日取得案涉7栋、1栋商业、住宅楼的《不动产权证》。拟证明因不动产登记历史遗留问题导致幸福家园公司无法及时办理商品房首次登记，7.《批复监管业务审核表》、《关于黄江锦绣香江花园项目土地合宗的申请》，显示幸福家园公司于2018年3月至2018年10月期间，拟申请办理案涉两块土地的合宗手续。拟证明因政府部门内部政策变动，国土部门要求被告申请将案涉两土地办理“土地合宗”业务的事实。8.签收表，拟证明幸福家园公司已于2019年1月22日前已经通知业主可以办证。该签收表中最早签收不动产权证的时间为2019年1月22日，但并非本案原告。其他情况1.幸福家园公司为法人独资有限责任公司，唯一法人股东为菁英荟公司。2.经本院向东莞市黄江镇房地产管理局发函调查，该局回复称，幸福家园公司第一次向东莞市黄江镇房地产管理局申请确权首次登记时间为2017年12月29日，在办理确权首次登记过程中发现1栋、7栋商业、住宅楼存在跨宗地的情况，建筑物有压用地红线，房子在两证上落不了宗，不能生成不动产单元号码，故此将存在跨宗地楼栋退回处理，后期为了配合楼盘完成确权首次登记工作，东莞市黄江镇房地产管理局于2018年9月21日请示东莞市房产管理局明确做法并且于2018年10月25日回函提出遵照相关纪要可以办理，东莞市黄江镇房地产管理局收到回函后立即通知开发商可以办理跨宗地房屋的确权首次登记。3.经本院向东莞市自然资源局发函调查，该局回复称，一、黄江镇锦绣香江花园项目位于黄江镇公常路西侧，项目总用地面积75542平方米，涉及两宗相邻国有土地，均为东莞市幸福家园建造有限公司宗地，其中宗地一面积56330平方米，证号：东府国用（2009）第特12号，用途为商住用地；宗地二面积19212平方米，证号：东府国用（2011）第特129号，用途为商住用地。二、锦绣香江花园项目于2011年办理《建设用地规划许可证》（编号2011-17-1004），用地面积：75542.90平方米；用地性质：二类居住用地(R2)；容积率≤2.5；1栋、7栋商业、住宅楼于2015年办理了《建设工程规划许可证》（编号2015-17-1012、2015-17-1018），存在跨宗地建设情况。三、按照土地、规划相关法律法规，跨宗地建设的，应当依法合并宗地后方可办理上盖房屋的不动产登记手续；但鉴于该楼盘属于历史遗留问题，根据市处理历史楼盘有关指引，为维护购房业主权益，我市不动产登记机构允许符合一定条件的楼盘在不合并宗地情况下办理不动产登记手续。4.2019年1月14日，原告以诉称理由诉至本院。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方的真实意思表示，且合同的内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告向幸福家园公司购买案涉房屋，并已付清楼款，幸福家园公司已于2017年9月8日向原告交付案涉房屋的事实，双方均确认，且有证据相互印证，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.案涉房屋未能在约定时间完成所有权转移登记手续是否属幸福家园公司违约、应否承担违约责任；2.如需承担责任，违约金如何计算；3.被告菁英荟公司是否应对幸福家园公司的债务承担连带责任。本院分析如下：关于焦点1，根据合同约定双方应共同向房屋登记机构申请办理案涉房屋的所有权转移登记（以下简称办证），幸福家园公司应于2018年12月2日前协助原告取得案涉房屋的所有权证书，幸福家园公司作为案涉房屋的开发商负有使案涉房屋达到可以办理转移登记手续的条件并通知原告的义务，幸福家园公司直到2018年12月29日才取得案涉房屋（7栋）的首次登记的不动产权证书，已超过双方约定的办证期限，构成违约。承上，幸福家园公司已构成违约，应否承担违约责任，关键在于幸福家园公司各项抗辩是否构成免除违约责任的事由。首先，《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”该条例于2015年3月1日起实施。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。……有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”该实施细则于2016年1月1日起实施。该两份规范性文件在本案房屋买卖合同签订之前均已公布并实施。其次，东莞市自然资源局回复称跨宗地建设的，应当依法合并宗地后方可办理上盖房屋的不动产登记手续。本案中幸福家园公司取得案涉两宗土地使用权后，于2011年申请将案涉两宗土地合并开发，并取得《建设用地规划许可证》，并于2015年取得《建设工程规划许可证》，但幸福家园公司未依法办理案涉两宗土地的合宗手续。再次，经本院向东莞市黄江镇房地产管理局、东莞市自然资源局调查，可知案涉房屋存在跨宗地，建筑物压红线的情况，房屋在两证上落不了宗，不能生成不动产单元号码，而导致幸福家园公司于2017年12月29日申请的案涉房屋首次登记未能成功办理。综上，案涉房屋未能如期办理首次登记，原因在于幸福家园公司建造案涉房屋过程中未办理案涉两块土地合宗手续，而导致案涉房屋存在跨宗地及压红线的情况，幸福家园公司应承担违约责任。幸福家园公司抗辩称逾期办证的原因为政府部门政策变动导致，根据合同附件十一第十二条第5点约定，无需承担违约责任，于法无据，本院不予采信。关于焦点2，双方约定逾期办证的违约金计算标准为“按日计算向原告支付已付房价款的万分之零点五作为违约金”，原告未能提交证据证明约定的违约金低于其实际遭受的损失，故原告主张调高违约金，本院不予支持，本院认定幸福家园公司应按日万分之零点五的标准向原告支付逾期办证违约金。庭审中，双方同意以2019年1月22日认定为收到办证通知的日期，故违约金应从逾期之日即2018年12月3日起计至2019年1月22日，共计51天。综上，幸福家园公司应当向原告支付逾期办证违约金，违约金以已付购房款1627541元为本金，按日利率0.005%从2018年12月3日起计算至2019年1月22日，为4150.23元，原告诉请超出前述数额部分，本院不予支持。关于焦点3，菁英荟公司抗辩称幸福家园公司与菁英荟公司财务、人员、管理均独立，但未能提交任何凭证，且两被告法定代表人均为郭海，故被告该项抗辩本院不予采信。因幸福家园公司为一人有限责任公司，菁英荟公司作为幸福家园公司唯一股东，无证据证实幸福家园公司财产独立于菁英荟公司财产，故应对幸福家园公司的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市幸福家园建造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李远文支付逾期办证违约金4150.23元；二、被告东莞市菁英荟投资发展有限公司对被告东莞市幸福家园建造有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李远文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31.22元（原告已预交），由被告东莞市幸福家园建造有限公司、东莞市菁英荟投资发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  崔丽君二〇一九年八月十四日书记员  王雅仪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《不动产登记暂行条例》第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。