广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6243号原告（反诉被告）：郑逸仙，女，1984年8月16日出生，汉族，住广东省雷州市,委托诉讼代理人：何群、蒋亚君，广东都诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：张升，男，该公司职员。委托诉讼代理人：蒋欢，男，该公司职员，代理期限自2019年6月16日起至2019年8月20日止。委托诉讼代理人：舒禹豪，男，该公司职员，代理期限自2019年8月21日起。原告郑逸仙与被告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，被告万达公司于2019年6月25日向本院提起反诉，本院经审查予以受理并将本诉与反诉合并审理，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑逸仙（反诉被告，以下统称原告）及其委托诉讼代理人何群、蒋亚君，被告万达公司（反诉原告，以下统称被告）的委托诉讼代理人张升、蒋欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑逸仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还20万元；2.判令被告向原告支付利息5075元（以20万元为本金按同期贷款利率从2018年11月3日开始计算至付清之日止，暂计至2019年6月3日，200000×4.3590÷12×7）；3．判令被告向原告双倍返还1404房定金10万元；4．判令被告向原告双倍返还2504房定金10万元；5．判令被告向原告支付房屋价格上涨产生的差价损失（具体以评估为准，暂计10万元）；6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月18日原告与被告签订《认购协议》（但该认购协议被告并没有给原告一份），认购被告万达城四期雪域华庭C1区3栋1404房（面积116.44㎡），当天原告应被告要求向其支付了5万元“诚意金”，被告向原告出具了5万元的定金收据。原告于2018年8月30日，向被告支付了20万元购房款。此后，原告发现被告对1404房的报价虚高，有欺诈嫌疑，遂就此向被告提出异议，被告见一计不成，再生一计，就提出换房。原告于2018年10月1日同意换房，被告将原告之前认购的C1区3栋1404房换成C1区3栋2504房，拟售给原告。当天，原告应被告要求又向被告支付了5万元“诚意金”，原告已经支付的原1404房20万元购房款当作2504房购房款处理。被告当天以申请退还1404房5万元“诚意金”为由，向原告收回了被告之前出具的1404房定金收据。其后，被告提出要没收该房屋5万元的定金，原告拒绝，只同意将该5万元转做2504房的购房款，双方协商未果。2018年10月14日，原告准备好房屋首付款要求同被告签订《商品房买卖合同》，但被告以1404房换成2504房的换房手续没有办完为由，不同意与原告签订《商品房买卖合同》，只同意签订《认购协议》，并威胁原告，如不签认购协议，这套房就不能交易。原告无奈之下于当天在一份《认购协议》上签了一个名，并且当场提出，该认购协议空白地方是否需要填，被告说不用，故该协议上有关房屋价格等信息均为空白，原告吸取上次认购1404房的教训要求被告给原告一份认购协议，遭拒。原告遂提出异议，被告就拿出《广州万达城项目合同签订单》，上面注明了2504房计价方式：“原总价3309740元，折扣明细：一口价，合计2561680元，合同总价为房款1840101元加装修款721579元”。此后被告又以收取5万元电商团购费的销售惯例为由，要求原告额外支付5万元“电商团购费”。原告认为原告不是通过电商团购渠道购房的，被告在双方商定的2561680元成交价格后额外收取5万元电商团购费，极不合理，不同意支付此5万元“电商团购费”。基于被告以上种种不诚信的行为，原告当天没有支付首付款。2018年10月21日，原告再次找被告要求签订《商品房买卖合同》，被告称政策变更，双合同改单合同，被告还没有准备好单合同版本，延期正式签约时间。期间，被告多次要求原告必须先支付首付款，至于何时签订正式购房合同让原告等候被告的通知。原告要求被告明确上述两个5万元的性质，同意在签订正式购房合同时支付首付款。2018年11月3日，原告再次找被告要求签订正式的购房合同，但因原告不同意支付5万元电商团购费，被告当场表示不再继续交易，不将2504房卖给原告。此后，原告多次向被告提出，要继续进行原房屋买卖事宜，被告拒绝，置之不理；原告无奈之下，就被告的销售存在欺诈，无理没收原告定金，收取额外的“电商团购费”，多次延期签订商品房买卖合同等相关问题向有关部门投诉，花都住建局组织双方协商，但未果。期间，原告要求被告提供《认购协议》，但被告一直没有提供。后被告委托律师于2019年1月15日发函要求原告在2019年1月18日前按2504房的《认购协议》同被告签订商品房买卖合同，原告遂于2019年1月18日到被告上述楼盘的销售中心，但被告并没有向原告出示任何购房合同，包括认购协议，只是告知原告，如想继续购买原房屋，必须按原价3309740元，取消所有优惠折扣，原告当场表示异议，未果；原告要求被告提供认购协议，被告销售人员于当天发给原告一份电子版的客户联《认购协议》，但该认购协议中有关房屋价格却赫然在列！原告立即就此事与被告交涉，提出异议，不认可被告此种欺诈、伪造证据的行为。2019年1月22日被告又发函，告知原告，其决定解除双方签订的2504房《认购协议》，并没收原告支付的2504房的5万元定金并将该房另售，但原告支付的20万元的购房款以及原1404房的定金只字不提。后，原告继续向有关部门投诉，被告遂同意退还20万元的购房款，拒绝退还1404房的5万元定金。另，原告与被告协商要求被告先退还20万元的购房款，被告虽同意退还，但要求原告向其出具书面文件，放弃1404房以及2504房的定金各5万元的权利，并不追究被告违约责任。原告拒绝，后多次协商未果，因此成讼。原告认为，根据广州市《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》（穗建房产[2017]1616号）及2018年10月20日广州市住建委发布的《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》等有关规定，被告在商品房销售过程中应当向原告如实告知房屋的备案价格。现被告隐瞒商品房的真实价格以及对1404房的不合理报价，导致双方就该房没有签订买卖合同，具有过错。被告在其具有过错的情况下，还强行没收原告的定金，严重损害原告利益，被告应当双倍返还原告支付的1404房定金。根据2504房《认购协议》第六条第4点的约定“本协议第二条约定之房屋价款为最终确定之事项，除双方另有约定外，签订《商品房买卖合同》时不得变更”的约定，原被告商定2504房成交价格后，被告却要求原告额外支付5万元电商团购费，属于否认双方在合同中已决条款并提出令原告无法接受的不合理条件的情形，有违诚信交易，属于严重违约。现其单方无理解约，应当双倍返还原告支付的该房定金。原告支付定金及房款后因被告单方违约、解约而不能按照《认购协议》中商定的成交价格购买该房屋，现房价上涨，给原告造成了损失，被告应当向原告赔偿房价上涨产生的差价损失。被告万达公司辩称，一、认购及挞定过程。2018年8月18日，原告认购雪域华府C1区3栋1404房（下称“1404房”），并缴纳定金5万及房款20万。之后，原告认为购买1404房价格高于其他房屋价格，多次纠缠我方的销售人员，要求以更低价格购买房屋。我方的销售人员多次向我方解释，低价房屋属于员工房、活动等特价房，且户型、朝向和面积等与1404房屋不同，但原告坚持要求享受特价房优惠，并多次投诉。本着妥善处理客诉原则，我方为原告申请雪域华府C1区3栋2504房（下称“2504房”）的特价房，原告于2018年10月1日签署1404房的退房申请和解约协议，同意1404房做退房处理，挞定该房屋5万定金，剩余20万房款转入2504房屋作为购房款项。2018年10月1日当天，原告缴纳5万的2504房屋的诚意金。此后，我方通知原告在2018年10月14日到销售中心办理2504房屋的认购手续，将此前2504房屋的5万诚意金转为定金。在办理2504房屋认购协商过程中，我方的销售人员告知2504房屋特价房的折扣需缴纳5万费用才能享受一口价(2561680元）的折扣，但原告不同意缴纳该5万费用，却要求享受一口价折扣。之后多次协商中，原告不同意缴纳该笔费用和补齐首期款费用，我方恢复2504房屋的原价（3309740元）。原告在未缴纳费用情况，却多次组织人员至我方销售中心闹事、拉横幅，扰乱销售现场秩序。2019年1月15日，我方通过广东明冠律师事务所向原告发出催款催签的律师函无果后，我方于2019年1月22日向原告发出律师函挞定2504房的定金5万。剩余20万费用，我方同意退还。二、原告已同意1404房挞定并签署退房文件，原告要求双倍返还该房屋定金10万无任何依据。2018年10月1日，原告已签署《销售房产退房审批表》、《退房申请书》、《解除协议》同意对1404房屋退房放弃该房所有的权益，且5万定金做挞定处理，剩余的20万元房款转为2504房的购房款。另外，原告提供的录音证据也能证明，原告表示同意对1404房做退房处理，5万定金挞定（2018年10月14日录音35分钟左右时间、86分钟开始；2018年10月21日录音的51分钟左右时间）。因此，原告要求双倍返还1404房屋定金10万无任何依据。三、因原告未及时缴纳2504房屋的款项，违反《认购协议》第五条约定，我方有权挞定。（一）原告在认购2504房前，就已明知并接受额外交纳5万元的团购服务费用。2504房属于特价房，享受特价需要缴纳5万的团购服务费用。在原告提交的证据3录音光盘中，我方的销售人员多次向原告说明、解释需要缴纳5万费用才能享受优惠（2018年10月14日录音的第33分钟、42分钟、50分钟左右三处；2018年11月3日录音1分钟左右）。签订2504房《认购协议》前，我方已告知原告要收取该5万费用，而非确定价格后告知（原告提交2018年10月14日录音的1小时16分钟左右显示签订2504房的认购协议，该段录音53分钟-55分钟，我方告诉要收取5万，才能有抵扣优惠价格。原告亲口说“不用看，知道懂了”）。况且，该5万费用并非原告所认为是销售人员为难原告而收取，在同一购房期间，其他客户也需要向第三方缴纳该5万费用才能享受一口价的优惠。（二）因原告未缴纳5万元的团购服务费用和补齐首期款，违反《认购协议》第五条，我方有权挞定。依据《认购协议》第五条，原告应在向我方缴纳全部购房款、及其他全部款项后，才能签订《商品房买卖合同》及相关附件。但原告不但未缴纳购房款（原告提交2018年10月14日录音101分钟时候，提及原告的首付款不够，没有预够首付款）和团购服务费，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，反而多次组织人员至我方销售中心闹事、拉横幅，扰乱销售现场秩序。依据《认购协议》第六条第1款，我方有权对2504房做挞定处理，没收定金。另，关于双合同事宜，原告于2018年8月18日签署《承诺书》《关于广州市人民政府办公厅关于进一步加强市场调控的通知》，明确了解广州购房的限购、限价政策，因自身购房资格问题，同意采用《商品房买卖合同》和《装修协议》的拆分总房款的购房模式（即所谓“双合同”）。《承诺书》也明确了因政策变动影响，由原告自行承担后果，与我方无关。2018年10月20日，广州住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，导致我方需重新备案《商品房买卖合同》（即采用“单合同”）。“双合同”模式变更为“单合同”模式系政策原因导致，2504房延迟签约，不应由我方承担责任。如前所述，2504房没有签订《商品房买卖合同》而被挞定的根本原因是原告迟迟未缴纳5万的折扣费用和补齐首期房款，且“双合同”变更为“单合同”是政策原因导致，原告要求双倍退还该房屋的定金10万无任何依据。四、我方始终同意退还20万购房款，原告要求支付该20万利息无任何依据。我方始终同意退还20万购房款，多次告知原告可以退款20万，并在2019年3月2日发出书面《通知函》告知原告。原告未配合我方办理财务退款手续，才导致至今未退款，原告要求支持该20万元的利息并无依据。而且原告在2018年8月18日也签署过《确认书》明确退款是无息退款。2504房屋是因原告未缴纳费用而被挞定，我方委托律所在2019年1月22日发出挞定，而原告自2018年11月3日开始计算利息，无合理依据。五、原告要求支付房屋价格上涨产生的差价损失10万元无任何依据。就1404房屋，原告已同意做挞定处理，并签署相关退房文件，放弃该房屋所有权益；就2504房屋，是因原告未及时缴纳相应的款项，而被做挞定处理。现原告要求支付房屋价格上涨产生的差价损失10万元无任何依据。况且按照“谁主张，谁举证”原则，原告应提供相应证据证明房屋价格上涨，及具体损失金额，但原告并未提供，该差价损失的请求应不予支持。综上，我方同意退还20万购房款。1404房屋的定金，原告已同意做挞定处理，2504房屋因原告迟迟未缴纳款项而被做挞定处理，原告要求支付利息、双倍返还定金、支付房屋上涨差价无任何依据。因此，除退还20万购房款外，恳请法院驳回原告的其他诉讼请求!被告万达公司反诉称，1.判令原告向被告支付违约金589649元（即1404房屋总价款2948245元的20%）;2.判令原告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月18日，原告认购雪域华府C1区3栋1404房，并缴纳定金5万及房款20万。之后，原告认为购买1404房价格高于其他房屋价格，多次纠缠被告的销售人员，要求以更低价格购买房屋。被告的销售人员多次向被告解释，低价房屋属于员工房、活动等特价房，且户型、朝向和面积等与1404房屋不同，但原告坚持要求享受特价房优惠，并多次投诉。本着妥善处理客诉原则，被告为原告申请雪域华府C1区3栋2504房（下称“2504房”）的特价房，原告于2018年10月1日签署1404房的退房申请和《解约协议》，同意1404房做退房处理，挞定该房屋5万定金，剩余20万房款转入2504房屋作为购房款项。此后，被告通知原告在2018年10月14日到销售中心办理2504房屋的认购手续，将此前2504房屋的5万诚意金转为定金。多次协商中，原告不同意缴纳5万团购优惠费用和补齐首期款费用。原告在未缴纳费用情况，却多次组织人员至被告销售中心闹事、拉横幅，扰乱销售现场秩序。按照《解约协议》第六条规定：“乙方同意，自本协议签署之日起，乙方如有聚众、带领、参与、散播、鼓动等影响甲方经营行为或有损甲方声誉的不当行为的，甲方有权要求乙方按照该房屋总价款20%向甲方承担违约责任”，原告行为已严重影响甲方的经营及声誉，为维护合法权益，特此提出反诉讼，请法院依法判决。原告郑逸仙针对反诉辩称，一、被告应该在法定期限内提交并按法定程序送达给我方，本案本诉是2019年5月30日立案，法庭采用简易程序，按照民诉法以及证据规则，简易程序举证和答辩期间，提起反诉期限是15天，6月14日前被告可以提起反诉，但被告当天才提交，并送达给原告，反诉已超过法定期限，请求法庭驳回。二、被告反诉没有事实和法法律依据，理由如下：1.原告没有实行解约协议的相关行为，即使原告曾经因为维权到被告处去实行维权行为，是正当的，不能因为原告的正当维权行为是违约行为，如权利受损无法维权，对原告的权利限制，是非法的，万达作为全世界知名企业，这种条款是无效的。2.我方购买的房屋1404房转为2504房，现在诉求的争议焦点是针对1404房5万元是否没收或双倍返还；2504房5万元是否没收或双倍返还；是否因为被告的违约导致原告损失，是否应该由被告承担，但被告提起反诉以1404房总房价的20%，不仅违法也有违常理，剥夺原告正当维权行为。本身依法无据，所以反诉状部分内容不符合事实，有违常理，请求法庭予以全部驳回。经审理查明：涉案房屋所在项目位于广州市花都区杜英一街1号，小区名称为雪域华庭，两套房屋分别为广州万达城四期雪域华庭1区3栋1404房及2504房（以下简称1404房、2504房），该栋建筑物于2018年7月5日取得商品房预售许可证。2018年8月18日，郑逸仙与万达公司签订认购协议、合同签订单、购房须知等资料，约定郑逸仙向万达公司购买1404房，建筑面积116.44平方米，成交价为2948245元。万达公司表示当时将公司盖章的一联认购协议已交给郑逸仙，当时因销售价格高于政府备案价，而申请按揭贷款需要向银行提供填写了备案价的认购书复印件，因此当时认购协议未载明总价，但当时双方签订的合同签订单等过程文件对总房价及房款支付方式等予以明确，郑逸仙确认当时签订了相关资料，但万达公司未将认购协议等资料交给郑逸仙。根据万达公司提交的认购协议，第六条第3款约定：“若乙方在签订本协议后要求退房或要求解除本协议并经甲方同意的，甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售；若乙方要求调房，须经甲方书面同意，若经过甲方书面同意，乙方应按甲方最新售价补齐房款差额”，协议还就其他事项进行了约定。签订认购协议当日，郑逸仙支付5万元，万达公司开具5万元的定金收据，2018年8月30日，郑逸仙向万达公司支付20万元房款。2018年9月30日，郑逸仙前往万达公司准备再交20万元首期款，郑逸仙在销售现场向其他销售人员打听到相邻的1403房总售价是250多万元，认为其购买的1404房的单价明显高于其他房屋，于是向负责的销售人员表达意见，销售人员表示可以退房也可以换房，当时郑逸仙要求换房，并经协商决定将1404房换成2504房。万达公司对此不予确认，当时向郑逸仙解释称低价房属于员工房、活动特价房，且户型、朝向和面积等与1404房不同，但郑逸仙不同意，才为其申请2504房的特价房，是郑逸仙先退房后申请新房，不属于协议中的调房。2018年10月1日，郑逸仙支付2504房的诚意金5万元，当时万达公司销售人员让郑逸仙签了退房申请书、退房审批表及解约协议，根据万达公司提交的证据，退房审批表的申请说明一栏载明：“因资金不足，申请原房源退房，重新认购新房源C1区3栋2504”，违约金一栏载明：“50000（定金挞定）”，解约协议中间一栏手写：“定金5万元挞定处理，余款20万元转入新换入房源”，郑逸仙表示其签字时仅填写基本信息，上述挞定字样的文字是万达公司的工作人员后续添加的，并提交银行流水拟证明其有足够的资金购买房屋，郑逸仙表示当时销售人员口头说会将1404房的5万元定金及20万元购房款转为2504房的款项，并将1404房的定金收据5万元收走称用作换房申请，万达公司确认上述挞定字样是在公司审批后填写，但认为郑逸仙当时是同意对已付的5万元定金作挞定处理，且事后郑逸仙也是同意的，郑逸仙提交的录音2018年10月14日35分钟，86分钟以及2018年10月21日51分钟左右的录音内容可证明，其中2018年10月14日：35分钟：郑逸仙称“退房我同意”；85分钟：郑逸仙称“我付了30万”；91分钟：销售人员称“1404房弃权，挞定5万”，郑逸仙称“给我书面材料，可不可以不没收”，销售人员称“不可以不没收”；2018年10月21日51分钟：郑逸仙称“事情没有捋清，我怎么交钱”，销售人员称“事情很清楚啊，现在能够帮你申请到2504房换作我偷着笑”，郑逸仙“给了那5万我都不说话了，这5万谁拿了我都无所谓，即使谁拿了我也无所谓”，销售人员称“那5万是公司挞定，不是我们销售人员拿了，我们是上市公司，有法务和审计，不可能销售人员拿了”。诉讼中，万达公司提交2018年7、8月期间1404房所在楼栋其他楼层的交易价格拟证明郑逸仙购买1404房的价格合理，其中1304房在2018年6月24日认购，签约总价为2938739元，1904房在2018年8月11日认购，签约总价为2995767元，面积均为116.44平方米；1403房在2019年5月16日认购，面积116.44平方米，签约总价2563880元。郑逸仙认为即使其他业主购买价格与1404房的290多万元相差不大，也是属于被万达公司欺骗而购买的。之后，郑逸仙在2018年10月14日前往万达公司将2504房的诚意金5万元转为定金，并要求签订2504房的商品房买卖合同，万达公司工作人员表示换房事宜未处理完毕，不能签订合同，只能签订认购协议，于是当日签订2504房的认购协议，认购协议约定建筑面积116.44平方米，成交价3309740元，且须在2018年10月17日前带齐资料前来签订商品买卖合同等资料，该认购协议中的付款方式等条款内容为空白，其中第六条约定若郑逸仙未带齐资料或未按时交纳房款或因其他原因导致双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同，万达公司有权解除认购协议，并在不通知对方的情况下另行出售房屋，没收定金等，该协议还就双方其他权利义务进行了约定。郑逸仙要求持有一份认购协议，万达公司工作人员拒绝，但给了郑逸仙一份合同签订单，载明2504房原价3309740元，一口价2561680元，已付定金5万元，本次付款金额房款510101元，装修款521579元，按揭款128万元，该合同签订单有置业顾问及经理审核签字，当时郑逸仙准备支付100多万元的首付款，但万达公司工作人员表示需要再支付5万元的电商团购费才能获得2504房的特价优惠，郑逸仙认为其并非通过电商团购的途径购买，该5万元电商团购费收费不合理，不同意支付，双方协商不成，遂未支付首付款。万达公司表示关于5万元的电商团购费没有书面告知郑逸仙，但该2504房属于员工特价房，已多次口头告知郑逸仙需交纳5万元的电商团购费，上述合同签订单仅是过程性文件。2018年10月21日，郑逸仙再次要求签订商品房买卖合同，万达公司告知因政策变更，原来双合同变更为单合同，万达公司尚未准备好单合同的版本，因此无法签订合同，但要求郑逸仙先支付首付款，此时，郑逸仙要求明确1404房的定金5万元及电商团购费5万元如何处理并且在签订合同之后才支付首付款，万达公司明确没收1404房的5万元定金并需支付电商团购费5万元，郑逸仙对此不同意，遂未签订合同。万达公司认为合同版本调整是由于政策所致，并非其故意所为。2018年11月3日，郑逸仙再次要求签订合同，但因郑逸仙仍不同意支付电商团购费5万元，万达公司表示不同意继续交易，之后双方协商不成，郑逸仙向住建部门投诉，仍未果。2019年1月15日，万达公司委托律师向郑逸仙发送律师函，要求郑逸仙在2019年1月18日前带齐资料前往万达公司签订商品房买卖合同，郑逸仙收到通知即前往万达公司签订合同，但万达公司表示2504房享受一口价2561680元的前提是郑逸仙支付5万元的电商团购费，对此提交其他业主支付电商费从而享受一口价优惠的证据予以佐证，万达公司表示在郑逸仙不同意支付电商团购费的情况下需按原合同价格3309740元成交，郑逸仙对此不同意，遂未签订合同。2019年1月22日，万达公司委托律师向郑逸仙发送律师函，告知因郑逸仙未按时签订合同，遂解除2504房的认购协议并没收已付定金。之后，郑逸仙继续向有关部门投诉，万达公司同意退还20万元，但要求郑逸仙明确同意放弃1404房的5万元定金及2504房的5万元定金，郑逸仙拒绝。万达公司于2019年3月21日发函郑逸仙，明确告知没收1404房的5万元定金，同时同意退还20万元房款。郑逸仙对此不同意，郑逸仙在2019年4月1日委托律师向万达公司发送两份律师函，要求退还1404房的5万元定金、20万元房款及2504房的5万元定金及相关违约金、损失等。此后，双方多次协商不成，郑逸仙遂提起本案诉讼。万达公司认为与郑逸仙协商过程中，郑逸仙带人到万达公司销售中心闹事、拉横幅并扰乱销售现场秩序，为此万达公司提交郑逸仙与万达工作人员的微信对话记录及照片、视频等予以佐证，据此认为郑逸仙的行为违反1404房的解约协议第六条：“乙方同意：自本协议签署之日起，乙方如有聚众、带领、参与、散播或鼓动等影响甲方经营行为或有损甲方声誉的其他不当行为的，甲方有权要求乙方按该房屋总价款的20%向甲方承担违约责任”，据此要求其承担违约责任。郑逸仙对万达公司提交的证据的真实性未予否认，但认为其仅是正常维权，认为万达公司提出的违约责任没有依据。庭审中，法庭询问万达公司是否同意先行退还20万元房款给郑逸仙，万达公司表示需要在判决书中一并处理，且万达公司仅同意退还20万元本金，不同意支付利息，认为是郑逸仙未配合办理财务退款手续才导致至今未退款，且郑逸仙在2018年10月14日签订的确认书亦明确无息退还房款。郑逸仙表示当时万达公司退还20万元是附条件的，且确认书当时都是万达公司要求签字，对于内容并不清楚。法庭调解阶段，郑逸仙表示希望继续购买2504房，万达公司表示该房已另行出售他人。诉讼中，郑逸仙表示不申请对房价差损失进行评估。本院认为：郑逸仙与万达公司就1404房及2504房签订的两份认购协议，因不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如商品房的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记等事项，本院认定郑逸仙与万达公司就1404房及2504房成立的是商品房预约合同关系。本案的争议焦点一为：1404房的5万元定金应否没收？对此，本院分析如下：郑逸仙与万达公司在履行1404房认购协议过程中，郑逸仙认为购买价格过高提出要求换房，虽然退房审批表及解约协议中关于5万元定金挞定的字样是在万达公司审批后书写，但因换房一事由郑逸仙单方提出，且根据万达公司提交的同一栋楼其他楼层04房型在2018年8月左右的交易价格可知，郑逸仙购买的1404房的价格并未明显高于相同房型的房屋，即郑逸仙认为万达公司有过错而导致其换房的理由不成立，在此情况下，1404房未能依约订立商品房买卖合同系因郑逸仙一方原因所致，根据双方签订的1404房认购协议的约定，若乙方要求退房并经甲方同意的，甲方不再返还乙方定金，故万达公司有权没收郑逸仙已付的定金5万元，郑逸仙认为万达公司违约，要求万达公司双倍返还定金合计100000元，依据不足，本院不予支持。关于1404房的房款20万元，双方交易不成之后万达公司同意返还，故郑逸仙要求返还房款20万元，本院予以支持，关于利息，因万达公司于2019年1月22日向郑逸仙发送律师函明确告知2504房不继续交易，即当时约定20万元房款转为2504房的房款已无法实现，该20万元从此时应予以返还，万达公司未能举证证明因郑逸仙原因导致至今未退款，故郑逸仙要求万达公司返还20万元房款的利息从2019年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止，超出部分，本院不予支持。本案的争议焦点二为：2504房的定金5万元应否没收？对此，本院分析如下：虽然双方签订的认购协议约定2504房的总房价为3309740元，但根据合同签订单及当事人在庭审的陈述可知，双方就2504房的交易价格口头协商变更为一口价2561680元，即双方对于2504房的交易总价进行了变更，双方准备就此签订商品房买卖合同时，万达公司认为享受一口价2561680元的前提是需要郑逸仙支付电商团购费5万元，但万达公司对此未能提交证据予以证明，郑逸仙不同意支付该5万元，并认为合同签订单记载的价格2561680元即为双方商定的价格而不包含任何费用，但该合同签订单并未加盖万达公司的公章，双方就交易条件的变更无法达成一致意见，事后亦无法协商一致，故本院认定未能签订2504房的商品房买卖合同不可归责于双方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，因此，郑逸仙要求万达公司退还2504房的定金5万元，合理有据，本院予以支持。如前所述，2504房交易不成不可归责于任何一方，因此郑逸仙要求万达公司双倍返还定金的差额5万元，依据不足，本院不予支持。关于郑逸仙在本案主张的房价差损失10万元，根据上述分析，万达公司并不存在违约行为，郑逸仙亦未举证证明其产生损失，故郑逸仙要求万达公司赔偿房价差损失，依据不足，本院不予支持。关于万达公司要求郑逸仙支付违约金589649元，根据万达公司提交的视频、微信对话记录及照片，本院确认郑逸仙组织人员到万达公司销售现场聚众闹事的事实，虽然郑逸仙认为其属于正当维权，但该方式明显不当，且客观上对万达公司的销售现场产生不良影响，郑逸仙不正当的主张权利方式应予惩戒，在万达公司未能举证证明郑逸仙该闹事行为给其造成实际损失的情况下，本院酌定郑逸仙向万达公司支付违约金2万元，超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑逸仙返还1404房的房款20万元；二、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑逸仙返还上述1404房的房款的利息，利息以20万元为本金，从2019年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；三、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑逸仙返还2504房的定金5万元；四、原告郑逸仙于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州万达文化旅游城投资有限公司支付违约金2万元；五、驳回原告郑逸仙的其他诉讼请求；六、驳回被告广州万达文化旅游城投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4425元，由原告郑逸仙负担1900元，由被告广州万达文化旅游城投资有限公司负担2525元；反诉案件受理费4848元，由原告郑逸仙负担150元，由被告广州万达文化旅游城投资有限公司负担4698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年八月二十六日书记员  邓国靖