云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初9965号原告:曾国楷，男，1976年12月29日生，汉族，身份证住址：浙江省瑞安市。委托代理人：李娅娟、周霞，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明安钡佳房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市吴井路32号法定代表人：张晓霞。原告曾国楷诉被告昆明安钡佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，于2019年5月7日公开开庭审理。原告曾国楷的委托代理人李娅娟、周霞到庭参加诉讼。被告昆明安钡佳房地产开发有限公司经本院依法公告送达开庭传票及相应法律文书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告曾国楷向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院确认原告与被告签订的《商品房购销合同》有效；二、请求法院判令被告待有关条件成就时为原告办理昆明市吴井路32号百富琪商业广场第27层21号房屋备案登记手续；三、请求法院判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2010年1月9曰签订百富琪商业广场第27层21号房《商品房购销合同》，合同约定被告将其开发的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场住宅第27层21号房屋以人民币1126291.25元的价格出售给原告，被告承诺于2011年10月31日前将房屋交付给原告，且保证在该商品房交接时没有产权纠纷及债权债务纠纷。合同签订后，原告依约积极履行了合同义务，于2010年1月12日，2010年4月6日支付了房屋首付款346291.25元,购房款尾款于2011年7月29日全部付清，并已实际使用合同项下房屋至今，但因被告自身原因，房屋一直迟迟未能办理房屋备案登记手续。综上所述，被告不守诚信的行为已严重损害原告合法权益，故诉至本院请求判如所请。被告昆明安钡佳房地产开发有限公司缺席庭审，未向本院提交答辩意见。原告曾国楷针对其主张向本院提交以下证据：第一组：原告身份证复印件，企业信用信息公示报告，证明原被告主体适格；第二组：商品房购销合同，欲证明，2010年1月9日，原告与被告安钡佳公司签订商品房购销合同，合同约定安钡佳公司将其开发的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场住宅第27层21号房屋，以人民币1126291.25元价格卖给原告。合同签订后，原告依约履行义务，分别于2010年1月12日，2010年4月6日支付了房屋首付款346291.25元,并于2011年7月29日付清购房尾款78000元。安钡佳公司于2012年3月7日将房屋交付给原告使用，约定由安钡佳公司为原告代办房屋所有权登记；第三组：昆明安钡佳地产开发有限公司出具的《收据》两份，收款专用发票，欲证明原告已按约定付清房屋全款。第四组：百富琪商业广场结算单、百富琪公寓交房标准表、商品房购销合同补充协议，欲证明2012年3月7日，被告安钡佳公司将百富琪商业广场住宅第27层21号房屋交给原告使用，并向原告收取该套房屋的配套费维修基金契税共计53732.78元。被告昆明安钡佳房地产开发有限公司缺席庭审，未发表质证意见，亦未向本院提交证据材料。本院认为，原告提交的证据符合证据法定形式要求，与本案有关联性，本院予以采信。根据庭审认证证据及庭审情况，本院对本案法律事实确认如下：原告曾国楷与被告昆明安钡佳房地产开发有限公司于2010年1月9日签订《商品房购销合同》及补充协议，合同载明商品房预售许可证号：预许昆房字（2009-××号），约定：安钡佳公司将其开发的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场住宅第27层21号房屋出售给原告，房屋套内建筑面积102.77平方米，总金额为人民币1126291.25元。关于产权登记的约定：原则上由乙方自行办理，甲方提供所需资料。如乙方需甲方代办房屋产权证的，乙方需出具书面委托及相关资料给甲方，甲方不收取代办费，乙方按国家规定交纳的税费、规费等相关费用在房屋交接时由甲方代收。合同签订后，原告依约履行义务，分别于2010年1月12日向被告支付226291.25元，2010年4月6日支付120000元，以上首付款共计346291.25元，并于2011年7月29日付清购房尾款780000元。被告安钡佳公司分别出具收到款项发票及收据。安钡佳公司于2012年3月7日将房屋交付给原告使用，并出具结算单载明：曾国楷已交房款1126291.25元，本次应交税费53732.78元，含配套费7400元，维修基金11430.9元，契税33788.74元，印花税563.15元，房产证工本费550元。并注明现金收讫。本案争议的焦点在于：原、被告双方签订的《商品房购销合同》是否有效及要求被告为原告办理房屋登记备案手续的诉请能否成立？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故人民法院审理商品房买卖合同效力问题，要审查影响合同效力的以下因素:1、商品房预售许可证的审查，商品房预售许可证是合同生效的必备条件，法院要审查出卖人是否有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假的商品房预售许可证明的行为。本案被告未到庭应诉答辩，经本院对双方合同载明的预许昆房字××号预售许可证进行审查，属于真实有效的预售许可证；2、出卖人主体资格的审查，经本院审查预售商品房的被告企业是经工商行政管理部门核准登记，领取企业法人营业执照的房地产开发企业；3、双方当事人的意思表示以及合同的内容是否违反法律、行政法规。综上，本案原被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，出售方具有房地产开发经营权，并取得《商品房预售许可证》，合同系双方当事人的真实意思表示，故该商品房买卖合同依法成立，应予保护，故原告诉请确认合同效力本院予以支持。针对原告的第二项诉请，根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。《商品房买卖解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”从该解释来看，商品房预售合同应该登记备案，但不进行登记备案并不影响合同的效力。原告诉请被告在条件成就时为原告办理涉案房屋的登记备案手续，属于被告出售房屋应履行的合同随附义务。根据本院查询本案被告相关联案件，查明在已生效的另案判决中对被告企业开发的本案涉案楼盘存在以下认定事实：“昆明安钡佳房地产开发有限公司在开发建设过程中，至今尚未取得违法建设处理意见，行政许可尚未完善，不具备规划核实条件，房管部门不予受理产权登记等问题”。本院认为这些问题属于行政机关行政执法调整的范畴，在这些问题没有得到解决的情况下，原告要求被告公司办理备案登记的请求无法通过人民法院判决强制执行履行，因出卖人的原因，何时能够办理房屋备案登记手续不确定，故对原告诉请在条件成就时由被告为其办理备案登记的请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曾国楷与被告昆明安钡佳房地产开发有限公司于2010年1月9日签订的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场住宅第27层21号房屋的《商品房购销合同》及《补充协议》有效；二、驳回原告曾国楷的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告昆明安钡佳房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  孙华人民陪审员  杨萍人民陪审员  黄文二〇一九年八月二十日书 记 员  付吕