中华人民共和国 江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民初151号 原告：梅君杰，男，1977年7月16日出生，汉族，职业：网约车司机，住浙江省杭州市滨江区。 原告：梅君昭，女，1973年4月20日出生，汉族，无业，住广东省广州市白云区。 原告：梅君宇，女，1970年11月27日出生，汉族，职业：原广东省广州市白云区新安超市职工，现广州市天河区百佳超市职工，住广州市同和握山南路83号403室，户籍住址：江西省南昌市西湖区。 原告：梅君奕，女，1975年10月18日出生，职业：荷兰威士电动公司员工，荷兰籍公民，住址：荷兰。 以上四原告共同委托诉讼代理人：陈涛，江西赣联律师事务所律师。 以上四原告共同委托诉讼代理人：吴建东，江西赣联律师事务所律师。 被告：夏坤，男，1988年7月3日出生，汉族，职业：蜜源网络销售，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：吴建辉，江西友达律师事务所律师。 被告：廖建忠，男，1969年3月22日出生，汉族，职业：南昌市公安局青云谱分局督查大队第一副大队长，住江西省南昌市青云谱区。 原告梅君杰、梅君昭、梅君宇、梅君奕与被告夏坤、廖建忠物权纠纷一案，南昌市西湖区人民法院立案受理后，在审理中发现本案原告之一为涉外当事人，属涉外案件，故依据管辖规定移送本院，本院受理后依法组成合议庭，依照普通一审程序，公开开庭进行了审理。原告梅君杰、梅君昭、梅君宇、梅君奕的共同委托诉讼代理人陈涛、吴建东，被告夏坤及其委托诉讼代理人吴建辉，被告廖建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梅君杰、梅君昭、梅君宇、梅君奕向本院提出诉讼请求：1.判令二被告恶意处分被抵押房产（位于西湖区廉让里20号601室，价值69万元）的行为无效；2.判令二被告赔偿原告财产损失计1063348元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：四原告父亲梅某春于2016年7月6日同被告夏坤签订《借款及抵押合同》一份，约定将梅某春名下的西湖区廉让里20号601室抵押给被告夏坤，抵押金额为25万元，抵押期限到2017年8月6日止。但是原告父亲在2016年7月25日病故在家，被告夏坤明知梅某春死亡，更知悉四原告为梅某春子女，却故意隐瞒其同梅某春签订抵押合同仅19天的事实，同被告廖建忠恶意串通后，将梅某春的房产以出卖的方式转移至廖建忠名下，廖建忠为此房买卖向中国银行申请贷款49万元。2016年9月1日，中国银行对梅某春名下房产评估价值69万元后，被告获放贷49元。但两被告却在收到贷款后以30万元价格成交，直至2017年10月，廉让里被纳入旧城改造被征收时，四原告才得知两被告恶意买卖房屋且已办理过户的事实。被告在明知抵押人身故、抵押期限未到期的情况下，故意向房屋继承人隐瞒抵押合同内容，违反担保法第五十三条规定，在抵押合同未到期的情况下单方终止抵押合同，擅自处分抵押物，且在明知被抵押房产价值后，恶意低价变卖，被告廖建忠明明贷款49万元，买房却以不到房产的一半价钱恶意购买过户，为此，两被告对其恶意处分抵押房产应承担相应的法律责任。 被告夏坤辩称，1.本案系委托处理房产引发的纠纷，符合委托合同纠纷特征，不符合物权纠纷特征，且原告诉状诉请及理由部分均可说明本案系合同纠纷；2.夏坤系涉案房屋抵押权人，梅某春已公正委托夏坤有权处分该房产，故夏坤出售、处分该房产具有合法性；3.在处分房产之前，夏坤与廖建忠并不相识，不存在串通一事；4.同意按处分房产所得的差额给付原告。 被告廖建忠辩称，其购买涉案房产手续齐全、程序合法，四原告对廖建忠的诉讼请求依法应予驳回。具体理由如下：1.廖建忠与被告夏坤之前并不相识，仅是在购买涉案房屋时才认识，房产购买后，廖建忠已将个人户籍迁入该房址，期间对该房屋进行了29000元的装修改造，四原告诉称廖建忠与夏坤恶意串通一事并不属实；2.廖建忠在购买涉案房产时与被告夏坤达成的房产成交价为52万元，过户费11000元，总计531000元，并有过户缴费票据及各种税收发票为证，四原告所主张的廖建忠与夏坤恶意串通以30万元价格成交与事实不符；3.因廖建忠个人资金困难，希望银行可以多放贷，因此银行对该处房产多评估了价值，2016年9月27日银行批准贷款后，直接将49万元房贷款转入夏坤提供的个人账户，并未转入廖建忠账户，廖建忠亦于当日将购房总款的尾款及过户费共计41000元转至夏坤，2016年10月1日廖建忠按银行还款计划每月向银行还款3380元，直至2017年11月房屋拆迁才终止向银行进行每月还贷，并将剩余468000元房贷款项一次性向银行还清；4.四原告诉称廖建忠和夏坤在收到贷款后将涉案房屋以30万元价格成交一事并不存在。涉案房产成交价格实际为53万余元，为减少所缴纳的过户费、税费，廖建忠和夏坤在南昌市存量房买卖合同中随意写了30万元的房屋交易金额，在办理过户手续时，税收工作人员根据房屋真实交易价格52万元整进行了税务部门内部交易系统评估，税务部门官方税收交易系统对涉案房屋最低评估价为521680元，夏坤按上述标准如实代缴了契税5216.8元及其他税收费用。5.廖建忠对夏坤与梅某春之间的债务纠纷一概不知，与四原告亦不相识，其从夏坤处购买涉案房产完全系自愿合法，廖建忠作为第三人购买房产完全系善意取得，不存在欺诈行为。 四原告围绕诉讼请求、两被告围绕答辩意见分别依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，包括：四原告提交的各自身份证明、梅某春的直管公有住房审批表、借款及抵押合同、接处警登记表（说明梅某春死亡情况）、房屋抵押登记注销申请表、二手住房贷款合同、夏强英假释证明、夏坤在接受公安机关询问时的笔录，被告夏坤提交的为印证借款真实的梅某春录像视频、两张借条、借款转账凭证、关于委托书的公证书、关于抵押登记的不动产产权情况表、夏坤与原告之间的协商短信、关于收到廖建忠购房款的银行对账单、房屋评估报告，被告廖建忠提交的房屋买卖合同、住房贷款合同和贷款还款计划、贷款还款回单和结清证明、关于付清购房款的银行回单和贷款放款回单、房地产交易核定征税表、税收完税证明和发票、住房交易手续费收据和专项维修资金交款凭证、不动产权证和登记证明、户口本、房屋征收补偿货币补偿协议两份等，本院均予以确认并在卷佐证，同时结合当事人陈述，认定事实如下： 2016年7月6日，四原告父亲梅某春与被告夏坤签订借款及抵押合同，约定：梅某春向夏坤借款25万元，并以梅某春于1999年12月16日购买的位于南昌市西湖区廉让里20号601室房改房(建筑面积76.44m2、顶层/共6楼)作抵押，抵押期限至2017年8月6日。同年7月12日，被告夏坤分五次通过北京银行股份有限公司南昌分行营业部向梅某春在中国光大银行账户转账共计25万元，梅某春则向被告夏坤出借条，载明：借到25万元，期限3个月（2016年7月12日至10月12日），月息3%。期间，夏坤考虑其年纪，就借款是否为真实意愿问题向梅某春求证，并录像保留了确认其真实意愿的证据。同日，梅某春向被告夏坤出具委托书，载明：梅某春因不能亲自办理上述房屋的相关手续，委托夏坤为代理人，全权处理上述房屋属于其产权份额的解除抵押、领取他项权证、不动产登记证明和房屋所有权证、转让（出售）及相关一切事宜、办理过户及相关手续、代收房款、代为办理上述房屋的拆迁及相关事宜…在办理上述事项所签署的文件及发生的费用，均予以承认，并承担一切法律后果。当日，梅某春即在南昌东湖公证处对上述委托书办理了公证【公证书号：（2016）赣洪东证内字第11990号】。同年7月21日，梅某春又向被告夏坤出具借条，载明：梅某春向夏坤借款3.5万元，借期1个月，未约定利息。当日，被告夏坤通过北京银行股份有限公司南昌分行营业部向梅某春在中国农业银行股份有限公司账户转账3.5万元。上述28.5万元的借款资金来源，部分是被告夏坤之外，另外一部分款项据夏坤所述来源于其向案外人中国银行职员黄剑的借款。 2016年7月25日，梅某春（妻章爱玉于1997年3月18日过世）在上述房屋中死亡。后被告夏坤找到原告协商还款一事，遭拒后，告知原告将处理上述抵押房屋。期间，梅某春家属向南昌市公安局西湖分局系马桩派出所报案，称夏强英和熊国莲诈骗了梅某春的上述借款。在接受派出所调查后，受雇于梅某春并照顾其生活的夏强英（2012年5月14日曾因诈骗、伪造国家机关公文印章罪被判处五年有期徒刑，后假释出狱）和熊国莲承认是向梅某春借款，其中夏强英自认分别于2016年6月6日起陆续分五次借款1.2万元、1.3万元、7100元、4万元、3.5万元、2000元，共计10.91万元，熊国莲则自认分别于2016年6月中旬、7月1日、7月12日、7月中旬借款1万、2万、8万、4.7万元，共计15.7万元，均在派出所自愿补写了借条。 后被告夏坤通过案外人黄剑介绍，将房屋（连同房内旧空调和旧热水器等）卖给了被告廖建忠，通过协商，廖建忠以该房屋破旧和死过人为由，商定成交价52万元，并要求被告夏坤先行办理过户手续再付款。2016年9月1日，被告夏坤申请办理了上述房屋抵押登记注销，并持上述房屋的产权证和前述公证书，到房产交易中心办理了房产过户手续，期间向房产交易中心隐瞒了梅某春死亡的事实。为避税，被告夏坤和廖建忠在房产交易中心备案的房屋买卖合同载明成交价为30万元，但实际完税时，税务部门以核定的计税价521680元为基数计税。2016年9月2日，廖建忠缴纳房屋买卖契税5216.8元、住房交易手续费306元、专项维修资金260元。上述房屋办理完过户手续后，被告廖建忠于2016年9月14日取得上述房屋的不动产权证书【编号：赣（2016）南昌动产权第1102348号】，并向中国银行办理按揭贷款，由江西怡信房地产土地评估顾问有限公司对上述房屋作了【赣怡信估（2018）字第02055号】房地产评估报告，评估价为59.86万元，据此于2016年9月23日获得银行贷款49万元，随即于当日将49万元款项转给夏坤，2016年9月27日，廖建忠将其自有资金4.1万元(含1.1万元夏坤垫付费用)，转账给夏坤。2016年10月8日，被告廖建忠将其户口迁入上述房屋。后被告廖建忠请人对上述房屋进行了简单的楼顶防水处理、铝合金窗户更换、卫生间防水等装修处理。但尚未入住。2017年，上述房屋被南昌市西湖区住房保障和房产管理局征收，房屋征收实施单位为南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处。2017年10月19日，被告廖建忠将上述房屋交于征收单位。2017年11月15日，被告廖建忠将上述房屋剩余贷款全部还清。2017年12月2日，被告廖建忠与南昌市西湖区住房保障和房产管理局、南昌市西湖欧国有土地上房屋征收与补偿办事处共同签订了国有土地上房屋征收补偿协议书，约定：被告廖建忠获得房屋补偿款733824元（房屋建筑面积76.44m2×9600元/m2）、奖励和其他各项补偿329524.24元【搬迁补偿费500元、装修补偿费16103元、临时安置补偿费6191.64元、规定期限内签约并完成搬迁的20%补助146764.8元、提前签约并完成搬迁20%奖励费146764.8元+另12000元、空调迁移补偿1100元、热水器补偿100元】，后获得上述补偿款。期间，原告就被告夏坤、廖建忠之间的房屋买卖的合法性提出质疑。因协商无果，原告于2017年12月1日诉诸南昌市西湖区人民法院，南昌市西湖区人民法院在审理中发现原告之一已入外国籍，将案件作为涉外案件移送本院审理。本院审理中，被告夏坤提出将卖房所得，扣除梅某春欠款，余款归还原告，遭原告拒绝。 此前，2018年1月，原告梅君杰、梅君昭、梅君宇先后向江西省南昌高新技术产业开发区人民法院、南昌市青山湖区人民法院分别起诉了熊国莲、夏强英，诉请归还前述熊国莲、夏强英向梅某春所借借款。2018年5月14日，南昌市青山湖区人民法院作出（2018）赣0111民初80号民事判决：夏强英于该判决生效之日起十日内归还借款10.91万元。2018年8月24日，江西省南昌高新技术产业开发区人民法院作出（2018）赣0191民初64号民事判决：熊国莲于该判决生效之日起十五日内归还借款15.7万元。 本院认为，原告梅君奕系荷兰籍公民，本案系涉外民事案件。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定，涉外民事关系的定性，适用法院地法律。据此，本案法律关系定性适用内地法律。本案中，原、被告争议在于抵押合同及房屋买卖合同的效力等问题，本案案由应定为合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，因各方当事人未协议选择合同适用的法律，本案应适用与该合同有最密切联系的法律——即中华人民共和国法律。 结合当事人的诉辩意见，围绕当事人的争议焦点，对本案评判如下： 夏坤与梅某春之间借款合同和抵押合同部分有效。双方之间借款和抵押合同是自愿签订，除关于月息3%的约定超出了月息2%法定最高限，超出部分不予保护外，其余合同约定均不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效。 原告称，夏坤出借资金来自于银行工作人员黄剑，借款合同违反了《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》（中华人民共和国国务院令第247号）第二条关于“任何非法金融机构和非法金融业务活动，必须予以取缔”的规定和第四条第三项关于“本办法所称非法金融业务活动，是指未经中国人民银行批准，擅自从事的下列活动：…非法发放贷款、办理结算、票据贴现、资金拆借、信托投资、金融租赁、融资担保、外汇买卖”的规定，以及中国银行保险监督管理委员会、中华人民共和国公安部、国家市场监督管理总局、中国人民银行《关于规范民间借贷行为、维护金融秩序的有关事项通知》（银保监发〔2018〕10号）第三条关于“严格执行《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等法律规范，未经有权机关依法批准，任何单位和个人不得设立从事或者主要从事发放贷款业务的机构或以发放贷款为日常业务活动”等规定，应属无效。本院认为，夏坤出借资金是否来自于银行工作人员黄剑，虽然夏坤予以认定，但尚未得到案外人黄剑的印证。即便夏坤出借资金是来自于银行工作人员黄剑，也尚不能确定双方当事人之间的借款行为属于非法金融业务活动或夏坤、黄剑是以发放贷款为日常业务活动。而且《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第二条和第四条第三项规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的行政法规强制性规定，《关于规范民间借贷行为、维护金融秩序的有关事项通知》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的法律或行政法规范畴。因此，原告关于借款合同无效的理由不能成立。 四原告作为梅某春遗产继承人，同时应当偿还梅晓春所欠夏坤的借款。梅某春向夏坤借款后，本应偿还借款。但由于其突然死亡，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，其所借款项应由其遗产继承人在继承遗产范围内承担，即由四原告承担。 夏坤虽有公证的梅某春委托书，但在梅某春已死亡的情况下，处理梅某春作抵押的房屋，不符合法律规定。夏坤虽然取得梅某春关于处理抵押房屋的授权委托书，并进行了公证，但依照《中华人民共和国合同法》第四百一十一条规定：委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，夏坤在梅某春死亡时，委托合同即为终止。夏坤处理抵押房屋，应视为其无权处分。 夏坤与廖建忠之间的房屋买卖合同无效，导致合同无效的责任在于四原告。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”规定、第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，夏坤以死者名义和代理人身份处理抵押房产时，在作为抵押房产继承人的原告不认可夏坤处分房产行为的情况下，夏坤将其不具有处分权的涉案房产售于廖建忠的行为，即夏坤和廖建忠之间的房屋买卖合同不具有法律效力。 对于合同无效的原因，表面看是夏坤不具有处分权，但究其根源，还是由于四原告作为借款人梅某春的继承人，一方面继承死者房屋，一方面又拒绝偿还被继承人向夏坤的借款，由此导致夏坤被迫处分借款抵押房产，为此还将即将处分抵押房产以还款之意愿告知了原告。因此，导致夏坤与廖建忠合同无效的责任在于四原告。 夏坤和廖建忠之间的房屋买卖合同无效，导致廖建忠应将房屋返还，夏坤应将购房款退回，由此导致的损失根据过错责任原则赔偿。但因房屋已被征收，无法返还，故夏坤应在扣留其应得还款后，将所得购房款余款退回，廖建忠从所得拆迁补偿款中扣下其损失后，余款应退回四原告。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任规定”，因合同取得的财产，予以返还，即廖建忠应将购房款退回。但因房屋已被征收，不能返还，则应将征收所得房屋搬迁补偿款予以返还，夏坤在廖建忠支付的购房款52万元中，扣除其应受偿的借款本息297189.86元【25万本金+（25万本金×出借借款至收到廖建忠购房款时历时的73天×法定最高月利率2%×12个月÷365天）+3.5万本金+（3.5万本金×出借借款至收到廖建忠购房款时历时的33天×未约定利率下的资金占用期的6%年利率÷365天）】后，余款222810.14元应退回四原告，同时应支付自原告起诉之日起至付清款之日止的利息。而被告廖建忠应将获得的房屋补偿款733824元、搬迁补偿费500元、临时安置补偿费6191.64元、装修补偿费16103元、规定期限内签约并完成搬迁的20%补助费146764.8元、提前签约并完成搬迁20%奖励费146764.8元+另12000元、空调迁移补偿1100元、热水器补偿100元，在扣除其所损失671327元【直接损失536103（支付的购房款52万元+装修16103元）+间接损失135224元（拆迁时房款733824元-购买时评估房价598600元），余款392021.24元应退回四原告，同时应支付自原告起诉之日起至付清款之日止的利息。 综上所述，原告诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告夏坤于本判决生效之日起三日内付给原告梅君杰、梅君昭、梅君宇、梅君奕共计222810.14元及利息（以222810.14元本金为基数，自2017年12月1日起至付清款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准支付）； 二、被告廖建忠于本判决生效之日起三日内付给原告梅君杰、梅君昭、梅君宇、梅君奕共计392021.24元（以392021.24元本金为基数，自2017年12月1日起至付清款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准支付）； 三、驳回原告梅君杰、梅君昭、梅君宇、梅君奕其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14370元，诉讼保全费4270元（已由原告预交），由被告夏坤负担7199元，由被告廖建忠负担6343元，由原告梅君杰、梅君昭、梅君宇、梅君奕共同负担5098元。 如不服本判决，原告梅君杰、梅君昭、梅君宇、被告夏坤、廖建忠可在判决书送达之日起十五日内，原告梅君奕可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院，同时按照不服本判决的上诉请求涉及的全部标的金额，依照中华人民共和国《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项规定的标准交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：14×××42-3；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满之日起七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡 朋 审 判 员  王晶晶 审 判 员  李 扬 二〇一九年八月二十八日 法官助理  张少丽 书 记 员  陈佳胜