广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初737号原告（反诉被告）：阳江市安家乐物业服务有限公司，住所地阳江市江城区豪贤路二街20号713房。法定代表人：陈应明，该公司经理。委托诉讼代理人：冯志妥，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧敏，广东源满律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈玉珍，女，1972年10月9日出生，汉族，户籍地广东省阳江市阳东区，现住广州市海珠区。原告阳江市安家乐物业服务有限公司（以下简称安家乐公司）与被告陈玉珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭审理了本案。诉讼过程中，被告陈玉珍提出反诉，经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年6月12日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）安家乐公司的委托诉讼代理人冯志妥、冯慧敏，被告（反诉原告）陈玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安家乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈玉珍向原告支付物业服务费、水费、垃圾处理费、公共电分摊费共计4304.34元；2.判令被告陈玉珍按照拖欠物业服务费总金额的5‰向原告支付违约金（从被告拖欠之日计至被告付清所有款项时止，暂计至起诉之日，违约金合计为11628元）；3.依法判令被告陈玉珍按照拖欠公共电分摊费总金额的1‰向原告支付违约金（从被告拖欠之日计至被告付清所有款项时止，暂计至起诉之日，违约金合计为633元）；4.本案诉讼费由被告陈玉珍承担。事实和理由：被告陈玉珍是阳江市阳东区金桂花园中汇桂园小区XX号房的业主，房屋建筑面积为97.83平方米。被告于2015年1月1日与原告签订了《前期物业服务协议》，承诺会履行《业主临时规约》和《前期物业服务合同》，按时向原告交纳物业服务费，但被告陈玉珍从2016年6月开始，就以各种不合理理由拖欠水费、公共电分摊费、垃圾处理费和物业服务费，原告早已向被告陈玉珍发出催收通知，但被告陈玉珍坚持不理会，双方协商无果。从被告陈玉珍拖欠之日起计算至原告起诉之日，被告已拖欠的物业服务费、水费、垃圾处理费、公共电分摊费合计4304.34元，根据原被告双方签订的《前期物业服务协议》第十条，被告应在每月5日前交纳物业服务费，另按照该协议第二十四条规定，若被告逾期缴纳物业服务费，每逾期一天，被告需向原告交纳所拖欠物业服务费总金额5‰的违约金，直至被告付清所有拖欠款项时止，暂计至起诉之日，被告需支付的违约金合计为12261元。综上，被告陈玉珍拒不缴纳物业管理费的行为属于严重违约，损害了原告的合法权益，原告现根据《合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条依法提出诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）陈玉珍辩称，陈玉珍是阳江市阳东区中汇桂园XX房业主，小区物业管理是阳江市安家乐物业服务有限公司。陈玉珍于2015年2月收楼，但安家乐公司在2014年10月已开始收取物业管理费，陈玉珍第一次回阳江交物业管理费时，要求其退还多收共4个月的物业管理费，至今未退还，并进行辱骂。涉案房屋装修时，在不影响建筑结构的前提下调整房内布置，即调整厨房位置，是符合《中华人民共和国建筑法》的规定，但安家乐公司却无理要求拆除已装修好的厨房，并对陈玉珍进行恐吓及语言攻击，所以陈玉珍要求安家乐公司作出书面道歉后才交物业管理费，但至今未作出书面道歉。在入住至今，因陈玉珍在广州工作，涉案房屋出租给客人，期间安家乐公司一直不收取生活用水费，陈玉珍曾亲自到阳东区自来水厂办理自动缴交水费，但自来水厂答复不能独立办理小区住户水费。期间安家乐公司不但不提供收取水费的服务，还多次对本住户进行停水处理，并对租客进行恐吓，以致租客不敢租住，终止租住合同，严重影响了住户的正常生活，也致使陈玉珍经济受损。综上所述，安家乐公司无理多收物业管理费，不服务小区业主，无权要求收取物业管理费，陈玉珍强烈要求其退还多收共4个月的物业管理费、停水造成的经济损失及人身受恐吓的精神损失，共人民币20000元。被告（反诉原告）陈玉珍向本院提出反诉请求：1.判令安家乐公司返还物业费1271.40元及占用期间的利息从2014年10月1日起至付清款项时止按月利率2%计算给陈玉珍（计算至2019年5月9日止，利息为1406.13元）；2.判令安家乐公司支付陈玉珍因本案支出的交通费275元、住宿费540元，该房屋租金损失1366元及因安家乐公司停水而支付给租客的100元补偿，合计2281元；3.反诉费用由安家乐公司承担。事实和理由：陈玉珍于2014年10月1日购买阳江市阳东区金桂花园中汇桂园小区XX号房屋，支付首期款，并于2015年1月8日成功从中国建设银行拿到贷款130000元交给开发商付清购房款。开发商于2015年2月通知陈玉珍收楼，但陈玉珍到现场查看发现房屋质量还存在问题，于是拒绝收楼，当时房屋也未经政府部门正式验收，也不具备收楼条件，实际上该房屋是在2018年才进行验收。但在安家乐公司的劝说下，陈玉珍于2015年10月24日开始请装修工人到该房屋装修，应认定陈玉珍从此时起开始收楼，但安家乐公司从2014年10月已开始收取物业管理费，至2015年10月24日止，安家乐公司多收陈玉珍物业费1271.40元(97.8元/月×13个月)。陈玉珍多次要求安家乐公司退还多收的物业管理费，至今未退还，并对陈玉珍进行辱骂，这才导致陈玉珍拖欠物业费。因此，陈玉珍拖欠安家乐公司的物业费应为1467.84元(2739.24元-1271.4元)，应按1467.84元计算违约金。另外，安家乐公司按每日千分之五计算违约金相当于年违约金180%，明显违约金约定过高，请求法院予以调整。在2015年10月24日装修入住至今，因陈玉珍在广州工作，该房屋出租给他人居住，每月租金为1366元，物业费由租客缴交，期间安家乐公司一直不收取生活用水费，陈玉珍曾亲自去阳东区自来水厂办理自动缴交水费，但自来水厂答复不能独立办理小区住户水费。期间安家乐公司不但不提供收取水费的服务，还多次对租客进行停水处理，并对租客进行恐吓，以致陈玉珍于2019年1月12日支付100元补偿费给租客，租客也不敢继续在本房租住，终止租住合同，致使陈玉珍经济受损，因此，安家乐公司应赔偿一个月房屋租金1366元给陈玉珍。陈玉珍因此往返阳江、广州两地的交通费275元及住宿费540元也应由安家乐公司承担。综上所述，安家乐公司无理多收陈玉珍物业管理费拒不退还，应依法退还多收的物业费及支付占用期间的利息，赔偿陈玉珍因停水造成的经济损失及人身受恐吓的精神损失，请求法院支持陈玉珍的反诉请求。原告（反诉被告）安家乐公司辩称，一、陈玉珍主张多收的物业费早已在其他应缴物业费中进行抵扣，安家乐公司没有多收，无须返还和支付利息。在本诉庭审时，安家乐公司已清楚陈述，因为开发商移送资料有误，安家乐公司才会向陈玉珍收取了2014年10月、2014年11月、2014年12月这三个月的物业费，后来安家乐公司根据开发商的通知，已及时更正了登记资料，并免除了陈玉珍三个月的物业费，而且在本诉的物业服务合同纠纷中，安家乐公司诉请陈玉珍拖欠物业费的日期是从2016年11月1日起算，陈玉珍主张安家乐公司多收三个月的物业费毫无事实依据，如果陈玉珍坚持认为安家乐公司有多收物业费，根据我国民事诉讼法规定，应由陈玉珍承担举证责任，将所有缴费记录罗列出来，否则应承担举证不能的法律后果。二、陈玉珍诉讼请求第二项所列事项与本案争议焦点毫无关联，诉请安家乐公司承担的费用亦毫无事实和法律依据，请法院予以全部驳回。因陈玉珍长期拖欠应支付给安家乐公司的物业费、水费、垃圾处理费、公共电分摊费等，安家乐公司在催收无果的情形下，才选择通过诉讼途径进行追讨，陈玉珍作为本诉被告，出庭庭审是其法律义务，由此产生的费用应由其本人承担，陈玉珍将房屋出租给他人，其与租户之间的约定与安家乐公司无关，亦与本案无关，与安家乐公司签订物业服务协议的是陈玉珍，其应履行合同约定的义务，按时向安家乐公司缴纳物业费、水费、垃圾处理费、公共电分摊费等。陈玉珍诉称所谓停水、恐吓更是无稽之谈，根据员工反映，陈玉珍得知物业公司开始催收物业费后，经常去物业管理处大骂，扰乱物业工作正常秩序，从陈玉珍的庭审表现完全可以印证，她认为自己拖欠物业费的行为毫无过错，反而随意收集一堆与本案毫无关联、极为荒谬的证据，意图推脱自己应承担的法律责任。安家乐公司认为，陈玉珍的恶意拖欠行为严重损害了安家乐公司的合法权益，反诉请求没有任何事实和法律依据，理应全部予以驳回，请求法院支持安家乐公司的本诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安家乐公司是于2011年4月12日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人是陈应明，经营范围是物业服务、室内装饰装修与设计、家政保洁服务等业务。2014年8月21日，安家乐公司与开发建设单位阳江中汇房地产开发有限公司签订一份《中汇桂园前期物业服务合同》，约定由安家乐公司对阳东中汇桂园小区提供前期物业管理服务，服务期限为8年，自2014年10月1日起至2022年10月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年10月1日，陈玉珍与阳江中汇房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陈玉珍购买阳江市阳东中汇桂园XX房,建筑面积97.83平方米。2015年1月1日，陈玉珍（甲方）与安家乐公司（乙方）签订一份《阳东中汇桂园前期物业服务协议》，约定由乙方对甲方购买的物业实施物业管理服务。该协议第九条约定，甲方交纳的物业服务费标准按商品房的建筑面积（含分摊面积）每月每平方米收取1元；公共水电分摊费收取标准，按实际使用量按住户专有建筑面积或户数分摊，由乙方向业主或物业使用人代收。第十条约定，物业管理服务费计收起始时间，按甲方与开发公司签定该商品房买卖合同第八条条款和开发商收楼通知书中约定物业交付使用日期时起计收，甲方应按时向乙方交纳物业服务费用。物业服务费可采用银行（阳江农业银行）代收代交方式于公历每月5日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方承担交纳，甲方应在缴费账户内存有足够金额交纳物业服务费。第十五条约定，水、电、天然气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用由相关部门按规定标准向甲方或其他物业使用人收取。第十六条约定，装饰装修该住宅或商业物业时，应向乙方办理申报登记手续，并遵守有关房屋装饰装修管理办法规定。按照自愿、公平、安全、合理的原则，正确处理该商品房给排水官网、采光、通风、通讯、卫生、环保、维修、装修等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第二十四条违约责任约定，甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费总金额5‰违约金，逾期二个月不交者将予向外公布，情况严重的乙方可向人民法院提起诉讼。比如甲方拖欠由乙方代收代缴的水、电、天然气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由乙方代为垫付的，则乙方有权向甲方追讨，甲方应及时清偿支付相应违约金，违约金按相关行业的具体标准计收，情况严重的，乙方可循法律途径追偿。上述物业服务协议由陈玉珍签名及安家乐公司盖章确认，签约日期注明为2015年1月1日。另外，陈玉珍在一份《阳东中汇桂园业主临时规约》的“承诺人”一栏进行签名，时间为2015年1月1日。陈玉珍对上述物业服务协议及临时规约“陈玉珍”的签名确认是其签名，但认为其是在2016年5月签名，协议中的日期是安家乐公司自行填写。安家乐公司起诉主张，陈玉珍从2014年10月起开始交纳物业服务费，后发现多收陈玉珍3个月的物业费，扣减3个月物业费后，陈玉珍的物业费应从2015年1月1日起开始收取，陈玉珍交纳物业服务费至2016年10月底止。从2016年11月1日起至今陈玉珍没有缴交物业服务费，截至2019年2月28日止，被告陈玉珍共拖欠28个月的物业服务费为2739.94元（97.83平方米×1元/平方米×28个月）。另外，被告从2016年7月1日至2019年2月28日止共拖欠32个月水费622.70元；从2016年8月1日至2019年2月28日共拖欠31个月垃圾处理费248元（8元/月×31个月）；从2016年6月1日至2019年1月31日止共拖欠32个月公共电分摊费694.40元，安家乐公司已为陈玉珍垫支上述水费、垃圾处理费和公共电分摊费给有关部门。陈玉珍欠费后，安家乐公司多次向陈玉珍发出《催缴费通知单》，向陈玉珍催收物业服务费及拖欠的水费、垃圾处理费和公共电分摊费，但陈玉珍拒不履行缴费义务。为此，安家乐公司请求陈玉珍支付物业服务费、水费、垃圾处理费、公共电分摊费共计4304.34元，并要求陈玉珍支付逾期付款违约金。陈玉珍主张，2014年10月1日陈玉珍刚与房地产开发商签订《商品房买卖合同》和交付定金，后来在2015年1月8日办妥银行按揭手续，付清了购房款给开发商，开发商于2015年2月才通知陈玉珍收楼，陈玉珍到现场验收时发现房屋存在质量问题而拒绝收楼。后来陈玉珍于2015年10月24日开始请装修工人到该房屋装修，应认定陈玉珍是从2015年10月24日起开始收楼，物业服务费应从2015年10月24日起计收。安家乐公司从2014年10月1日起就向陈玉珍收取物业管理费没有理由，至2015年10月24日止，安家乐公司多收了陈玉珍13个月的物业费1271.40元(97.8元/月×13个月)。陈玉珍多次要求安家乐公司退还多收的物业管理费，但其至今未予退还并对陈玉珍进行辱骂，故陈玉珍未支付2016年11月至2019年2月的物业费，现陈玉珍尚欠安家乐公司的物业费应为1467.84元(2739.24元-1271.40元)，安家乐公司按每日千分之五计算违约金过高，请求法院予以调整。另外，陈玉珍在2015年10月24日装修入住至今，因陈玉珍将该房屋出租给他人居住，每月租金为1366元，在此期间安家乐公司多次对租客进行停水处理和恐吓，导致租客不敢租住而终止合同，且陈玉珍还要支付100元补偿费给租客，致使陈玉珍经济受损，因此安家乐公司应赔偿一个月的房屋租金1366元给陈玉珍。再次，陈玉珍因本案纠纷往返广州阳江两地产生交通费275元、住宿费540元、6天误工费16548元（2758元/天×6天），上述损失应由安家乐公司承担。为此，陈玉珍提出反诉请求：1.判令安家乐公司返还物业费1271.40元及占用期间的利息（利息从2014年10月1日起至付清款项时止按月利率2%计算，暂计至2019年5月9日止的利息为1406.13元）；2.判令安家乐公司支付陈玉珍因本案支出的交通费275元、住宿费540元、误工费16548元、房屋租金损失1366元和支付租客100元补偿款；3.反诉费用由安家乐公司承担。安家乐公司对陈玉珍反诉主张的事实不予认可。安家乐公司认为，双方签订《前期物业服务协议》时间是在2015年1月1日，陈玉珍应从2015年1月1日起缴纳物业费。陈玉珍主张房屋装修时间2015年10月24日是其收楼时间，没有事实和法律依据。由于开发商移送资料有误，安家乐公司将多收取2014年10月至12月的物业费在陈玉珍拖欠的物业费中已进行扣减。本案是因陈玉珍长期拖欠物业费、水费、垃圾处理费和公共电分摊费而产生的纠纷，安家乐公司在催收无果的情形下通过诉讼途径进行追讨，合法合理，陈玉珍作为被告出庭参加诉讼是其应尽的法律义务，由此产生的交通费、住宿费、误工费应由其本人承担。陈玉珍将房屋出租给他人租住，其与租户之间的约定与安家乐公司无关，安家乐公司对其经济损失不知情，也不承担赔偿责任。另查明，原告未提供开发商的《收楼通知书》，只是提供一份《前期物业服务协议》和一份《业主临时规约》。安家乐公司主张其与陈玉珍是在2015年1月1日签订《前期物业服务协议》，陈玉珍应从2015年1月1日起缴纳物业费。陈玉珍认为，2015年1月1日其想查看房屋的质量问题时，安家乐公司经理称要签署了物业服务合同后，才能拿钥匙去查看房屋，陈玉珍被逼无奈签写了一份协议，因房屋存在的质量问题没有解决，陈玉珍不肯收楼，故陈玉珍签名后又在协议背面备注了“本次签名无用”的内容。陈玉珍主张其在2015年10月24日开始收楼并装修房屋，物业服务费应从2015年10月24日起缴交。另外，陈玉珍在2015年10月24日对中汇桂园A1幢11层1101房进行装修时，安家乐公司当日向陈玉珍收取了维修人员临时出入证工本费（1件）10元，并收取了装修余泥清运费300元和保证金2000元。房屋装修完工后，安家乐公司未退还上述款项给陈玉珍，其后在2016年6月20日向陈玉珍开具了两份《收据》，以陈玉珍支付的上述款项抵顶了相关的物业服务费、水费、垃圾处理费和公共电分摊费共2313.40元。其中，第一份《收据》内容为“付款人A1-1101陈玉珍，出据日期2016年6月20日，名称2014年10月-12月份物业服务费，3个月，单价97.8元/月，金额293.40元；2015年1月-12月份物业服务费，12个月，单价97.8元/月，金额1173.60元；2016年1月-6月份物业服务费，6个月，单价97.8元/月，金额586.80元；2015年11月-2016年5月水费，11立方米，单价1.54元/立方米，金额16.90元；2015年11月-2016年6月垃圾处理费，8个月，单价8元/月，金额64元；合计2134.70元”；第二份《收据》内容为“付款人A1-1101陈玉珍，出据日期2016年6月20日，名称2015年11月-2016年5月公共电费，7个月，金额178.70元”。安家乐公司对上述两份《收据》的真实性无异议，安家乐公司主张，陈玉珍自2015年1月1日收楼后只是缴纳了上述的物业服务费，因开发商移送资料有误，安家乐公司多收了陈玉珍2014年10月至12月的3个月物业费，现同意将上述3个月的物业费计算至2016年7月、8月、9月，只起诉要求陈玉珍支付2016年11月1日至2019年2月28日共28个月的物业服务费。此外，陈玉珍在本案庭审中对安家乐公司主张的水费、垃圾处理费和水电公摊费的数额没有提出异议。再查明，陈玉珍已领取了中汇桂园XX房不动产权证X，该证书载明：权利人陈玉珍，X房屋建筑面积95.39平方米（专有建筑面积82.2平方米，分摊建筑面积13.19平方米）。以上事实，有双方当事人的陈述，安家乐公司提供的营业执照、陈玉珍身份证复印件、前期物业服务合同、前期物业服务协议、催缴费通知单、水表图片、公共电费分摊明细表、住户水表抄表登记表、电费发票、垃圾处理费发票、污水处理费票据；陈玉珍提供的商品房买卖合同、房屋不动产权证、告知函、四份收费收据、房屋照片、银行还款证明、租金收取记录、向消费者协会投诉记录、住宿费发票、车费发票、病历资料及误工损失材料等证据在卷证实。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。开发商与安家乐公司签订的《阳东中汇桂园前期物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该合同对安家乐公司及阳东中汇桂园小区的业主具有法律约束力。陈玉珍购置中汇桂园A1幢1101房后，与安家乐公司签订《阳东中汇桂园前期物业服务协议》，该协议是双方在平等自愿基础上签订，应为有效协议，双方应按约定全面履行义务。本案的争议焦点，一是物业服务费的计收起始时间；二是陈玉珍尚欠物业服务费的数额问题；三是逾期缴纳物业费及公共电分摊费的违约金问题；四是陈玉珍反诉主张的交通费、住宿费、误工费及房屋租金损失问题。一、关于物业服务费的计收起始时间问题。本案中，安家乐公司与陈玉珍签订的《前期物业服务协议》约定，物业服务费的计收起始时间，是按陈玉珍与开发商签定《商品房买卖合同》第八条和开发商收楼通知书中约定的物业交付使用日期时起计收。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2014年9月30日前将验收合格的商品房交付给买受人使用，因陈玉珍是在2014年10月1日签订《商品房买卖合同》，故不存在开发商于2014年9月30日前将商品房交付给陈玉珍的事实。由于安家乐公司在本案中没有提供《开发商收楼通知书》，而陈玉珍又未能举证证明其收楼时间，双方为物业费的起算时间产生争议，从公平原则考虑，应酌定按双方签订《前期物业服务协议》的签约时间来确定物业费的收费起始时间。安家乐公司提供《前期物业服务协议》注明签约时间为2015年1月1日，陈玉珍对签约时间虽提出异议，但未能提供相关证据足以否定上述的签约时间，本院对陈玉珍主张的事实不予确认，应认定双方签订《前期物业服务协议》的时间是在2015年1月1日，故陈玉珍应在签订《前期物业服务协议》时即向安家乐公司交纳物业服务费。二、关于陈玉珍尚欠物业服务费的数额问题。安家乐公司已按协议约定提供物业服务，陈玉珍接受服务理应支付物业服务费给安家乐公司。根据《前期物业服务协议》约定，交纳物业服务费的标准是按商品房的建筑面积（含分摊面积）每月每平方米收取1元计算。双方对于2016年6月之前每月按97.80元的标准收取物业费没有异议，且该物业费已经履行完毕，本院予以确认。现因陈玉珍已领取了中汇桂园A1幢1101房的不动产权证，证书载明房屋建筑面积为95.39平方米，则陈玉珍自2016年7月之后每月向安家乐公司缴纳的物业费应为95.39元。安家乐公司现请求陈玉珍每月支付物业服务费为97.83元，理据不足，本院不予采纳。由于陈玉珍的物业费是从2015年1月1日开始缴纳，安家乐公司将多收陈玉珍2014年10月至12月的3个月物业费在2016年7月、8月、9月拖欠的物业费中扣减，合法合理，应予采纳。现陈玉珍拖欠2016年11月1日至2019年2月28日共28个月的物业费未支付给安家乐公司，安家乐公司请求陈玉珍支付上述物业费，理据充足，应予支持，经计算，陈玉珍尚欠28个月的物业费一共为2670.92元（95.39元/月×28个月）。陈玉珍主张物业费从2015年10月开始计算，理据不足，本院不予采纳。另外，安家乐公司主张陈玉珍拖欠2016年7月1日至2019年2月28日的水费622.70元，2016年8月1日至2019年2月28日的垃圾处理费248元，2016年6月1日至2019年1月31日的公共电分摊费694.40元，事实清楚，证据充分，陈玉珍对此没有提出异议，本院予以确认。安家乐公司请求陈玉珍支付拖欠的水费622.70元、垃圾处理费248元、公共电分摊费694.40元，合法合理，本院予以支持。三、关于逾期缴纳物业费及公共电分摊费的违约金问题。业主按时缴纳物业费、公共电分摊费等费用，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业费、公共电分摊费等费用的，给物业管理方造成的经济损失应为利息损失。陈玉珍长期未按约定缴纳物业费及公共电分摊费，属违约，应当承担赔偿原告经济损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，《阳东中汇桂园前期物业服务协议》中虽然约定“甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费总金额5‰违约金”，但该约定明显高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案实际情况，本院酌定违约金应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。合同约定物业服务费按月交纳，在每月5日前付清，故陈玉珍应从2016年11月起至2019年2月支付物业管理服务费违约金，以每月欠款95.39元为基数，从每个月的6日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。另外，陈玉珍应从安家乐公司提起诉讼之日即从2019年3月18日起至本判决确定的给付之日止，以公共电分摊费694.40元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计付违约金给安家乐公司。四、关于陈玉珍反诉主张的交通费、住宿费、误工费以及房屋租金损失问题。本案中，陈玉珍长期拖欠安家乐公司的物业服务费、水费、垃圾处理费、公共电分摊费，双方在无法协商解决的情况下，安家乐公司通过诉讼方式向人民法院起诉，是其维护正当权益的合法手段。陈玉珍作为本案被告，本院通知陈玉珍到庭参加诉讼，并就案件事实提供相关证据、进行法庭辩论，是依法保护案件当事人正确行使诉讼权利，陈玉珍参加庭审是其应尽的法律义务。陈玉珍因参加本案诉讼而支出的交通费、住宿费和产生的误工费等损失，应由陈玉珍自行承担，陈玉珍反诉请求安家乐公司赔偿交通费275元、住宿费540元、误工费16548元，理据不足，本院不予支持。另外，陈玉珍主张房屋租金损失1366元及给租客补偿100元问题，是其与租客在履行房屋租赁合同过程中产生的纠纷，与本案物业服务合同纠纷的事实无关，本院对陈玉珍主张的赔偿事实不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈玉珍在本判决发生法律效力之日起七日内支付2016年11月1日至2019年2月28日止的物业服务费2670.92元、2016年7月1日至2019年2月28日止的水费622.70元、2016年8月1日至2019年2月28日止的垃圾处理费248元、2016年6月1日至2019年1月31日止的公共电分摊费694.40元，合计4236.02元给原告（反诉被告）阳江市安家乐物业服务有限公司；二、被告（反诉原告）陈玉珍在本判决发生法律效力之日起七日内支付物业服务费及公共电分摊费的违约金（其中，物业服务费违约金是以每月物业费95.39元为基数，从2016年11月起，在每个月的6日起计至本判决确定的付款之日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算；公共电分摊费违约金是以694.40元为基数，从起诉日2019年3月18日起至本判决确定的付款之日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算）给原告（反诉被告）阳江市安家乐物业服务有限公司；三、驳回原告（反诉被告）阳江市安家乐物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈玉珍的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，由原告阳江市安家乐物业服务有限公司负担100元，被告陈玉珍负担114元；案件反诉费25元（已减半计收），由被告陈玉珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯学理人民陪审员  曾 菲人民陪审员  冯宗俭二〇一九年八月五日书 记 员  李钊莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。