云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初728号原告：瑞丽市汇坤物业服务有限公司，住所：云南省德宏州瑞丽市建设路14号（华盛商业广场A-12号），统一社会信用代码：9153310209503822XJ。法定代表人：代国民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张建荣，重庆炜林律师事务所律师，执业证号15331201810059188，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：冯博，重庆炜林律师事务所律师，执业证号15331201210114215，代理权限为特别授权代理。被告：皇睿婷，女，汉族，1990年11月3日出生，身份证住址云南省保山市隆阳区，现住。原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司（以下简称为汇坤物业公司）与被告皇睿婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月11日、6月12日公开开庭进行了审理。原告汇坤物业公司的委托诉讼代理人张建荣、冯博，被告皇睿婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇坤物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止至2019年3月26日的物业管理费8604元，违约金17277元，总计25881元，上述费用包括物业服务费、电梯维护费、2次加压费、生活垃圾处理费、发电机燃油费;2,判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月27日，原告与被告签订《潮都国际小区前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的潮都国际小区提供物业管理服务，服务房号为潮都国际E栋4单元1602室，建筑面积为149.36平方米。协议约定高层物业服务费按建筑面积收取。协议同时约定，未按期交纳费用的，按每日千分之三的标准交纳违约金。因物业服务采取先收费的方式，合同签订后，被告于2014年5月27日支付了当年的费用3371元，之后被告再未交纳物业管理费。截止2019年3月26日，欠付物业管理费8604元，违约金17277元，总计25881元。为维护原告的合法权益，依据合同法、民事诉讼法相关规定，特诉至贵院，望判如所请。被告皇睿婷答辩称：答辩人于2014年5月27日首次接房，一次支付当年物业管理费以及其他应交项3371元。汇坤物业公司于2016年6月30日单方发面公示退出潮都国际小区物业管理，次日全体工作人员撤离小区，造成小区无人管理，业主自行维持秩序、打扫卫生的事实。同年7月8日，汇坤物业公司强行入驻小区进行物业管理，未进行任何公示，也未对小区所有业主重新签订物业管理服务协议。就消费者权益来说，消费者有权拒绝交纳该公司强行入驻潮都国际小区的一切管理费。该司要求其撤离后的物业费无依据，应当驳回该请求。理由为：1、强制交房。买房时告知物管收费标准为1.2元/平方米，但接房时要求业主按1.9元/平方米交费，如不交则不给钥匙，且交房时配套设施不完善。2、收费后管理服务严重不到位，物业公司经理多次与业主发生语言冲突，导致业主不满。3、小区管理不完善，致业主家中多次被盗，被盗后物业公司不作为。4、小区2015年7月24日雨季被水淹，物业公司未做补救措施，致一楼业主损失惨重。5、超市长期占用公共消防通道，公共区域使用，物业公司不进行制止，影响业主出入及日常生活。6、物业公司对公共区域收益性项目收支至今未对业主公示。7、小区存在安全问题，非业主自由进入小区，致小区经常被盗。8、16年6月，物业公司擅自堵消防通道至小区业主车辆无法进入地下车库。9、16年6月30日，物业公司单方面公示撤离小区，且自16年7月1日全体退出小区，致小区内无物业公司，严重混乱。10、被答辩人在业主接房时向每户额外收取200元楼道专项维修资金，但公共楼道破损严重，至今未及时修缮。被答辩人在业主全体抗议，不接受物业服务后却未退还该笔费用，该费用属于乱收费，应退还业主。11、2016年7月1日广大业主发布声明不承认物业公司提供物业的服务，拒绝收费、拒绝接收服务。综上，物业公司单方面撤离小区，在管理过程中过于混乱，收费标准过高，应驳回其无理诉请。经审理查明：被告皇睿婷潮都国际小区E栋4单元1602室业主，2014年5月27日被告在向开发商接房时与原告汇坤物业公司签订了《潮都国际小区前期物业管理服务协议》，约定以下几方面内容：1、原告对被告所在的潮都国际小区提供前期物业服务，协议期限为三年，届满后若尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业，在物业公司愿意服务的情况下，协议继续，双方自动续约。2、服务内容包括房屋建筑共用部位的日常管理维护服务；共有设施、设备日常运行管理维护服务；共有绿化的日常养护与管理服务；公共环境日常卫生管理服务，包括公共场所、房屋共用部份的清洁卫生；交通、车辆停放秩序的管理服务，不包含生活垃圾清运及垃圾中转处理工作；公共秩序的管理服务；管理开发商移交的本物业相关工程图纸、竣工验收资料以及其他有偿服务。3、物业服务质量为：房屋外观整洁、良好、统一；公共设施设备良好、运行正常、有运行纪录、建立健全保养检修制度；公共环境道路保持清洁；绿化为对花草树木修枝、做好病虫害的防治；交通秩序为车辆按行驶路线行驶、保持畅通、车辆停放有序、如发生交通事故协助交警部门处理；公共秩序为合理布置岗位，认真履行岗位职责，积极协助公安部门维护小区公共秩序。4、物业服务费用按建筑面积，高层为1.2元每平方米，商业区为1.5元每平方米。业主不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地产或其他相关部门、单位造成的问题为由迟交或拒交本协议所规定的物业服务费及其他费用，物业管理服务费不包括房屋共有部位、共用设施设备大（中）修、更新、改造的费用。5、代收代缴收费服务为受有关部门或单位的委托，原告汇坤物业公司可提供水费、电费、生活垃圾处理处置费等代收代缴服务，该费用不属于物业服务费用，收费标准按政府规定执行。业主负有按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金、水、电及其他代收代缴费用。除上述内容外，该合同还约定了物业服务费按年交纳；业主未按时、按收费标准交纳费用的，原告有权要求业主补交并自逾期之日起按每天3‰的比例加收违约金；物业公司未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应法律责任等内容。同日，原、被告签订了《潮都国际物业临时管理规约》，约定：在业主委员会成立之前，物业服务企业由开发企业选定。物业管理内容为房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理养护；环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；入住管理、物业装饰及装修施工监督管理；服务区域内的交通秩序管理；物业档案资料的管理；组织社区文化活动。物业管理标准：小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理为定期对房屋及设施设备进行巡视检查，根据巡查结果制定维修保养计划并组织实施；白天有专职管理员接待住户、处理服务范围内的公共性事务、受理住户的咨询和投诉；协助组建业主委员会并配合其运作；管理规章制度建全、服务质量标准完善、物业管理档案资料齐全；与业主签订物业管理服务协议、业主临时管理规约等手续；应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；全体员工统一着装上岗。房屋及小区共用部位、共用设施设备日常维护为楼房及小区内共用部位设施设备日常养护和小修；保证护栏、围墙、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整、边沟涵洞通畅；确保雨水、污水管道保持畅通、定期清掏化粪池、雨水井及相关设施无破损；负责小区智能化设施的日常运行维护。绿化为小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地。保洁为小区规划红线范围以内、业主户门以外有健全的保洁制度、清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；设定垃圾集纳地点，每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站、对垃圾楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；保持公共区域内的清洁卫生、做到服务范围内无废弃垃圾；对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行定期清扫；按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药消毒剂、除虫剂；在雨、雪天气应及时对区内主路和干路积水、积雪进行清扫。公共秩序维护为小区规划红线范围以内、业主户门以外做到相对封闭即小区主要出入口全天有专人值守、车辆行驶通畅、危及人身安全处有明显标志和防范措施；维护交通秩序包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；看管公共财产包括楼内的门、窗、消防器及小区的井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警并配合公安部门进行处理。机动车辆在停车场（停车位）临时停车的看管为有健全的机动车存车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放证件、出门凭证放行；保证停车有序；长期存放的，应签订车存协议、明确双方权利义务等。公共区域消防设施的维护及消防管理为有健全的消防管理制度、建立消防责任制；消防设施有明显标志、定期对消防设施进行巡视、检查和维护；定期进行消防训练和培训、保证有关人员掌握消防基本技能。供水养护、运行、维修为保证居民正常生活用水、对水箱定期清洗消毒、确保水质合格。房屋装饰装修管理为有健全的装修管理服务制度；审核业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项，并提供的现场巡视和检查服务；业主装修结束后，应进行检查，对违反装修协议的要进行处理。收费项目、标准包含：1、物业管理费为住宅1.2元/月/建筑平方米，物业管理服务费用的构成包含管理服务人员的工资等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧费用；法定税费；其他应支出的费用；物业服务企业的利润。2、生活垃圾处理费为住宅每户15元，若物价部门调整，则按该部门相关规定执行。3、其他日常生活费用，生活用水费、电费、有线电视开通费及收视费，网络开通费及作用费、电话报装费等费用根据实际情况由业主直接向有关部门缴纳。4、自行车等车辆在指定场所存放的费用。5、其他有偿服务的服务项目及收费办法另行制定。除上述内容外，该协议还约定未按时交纳物业管理服务费用的，欠费业主、承租人或使用人应向物业服务企业交纳服务费用数额每天3‰的违约金等内容。2016年6月6日，原告在小区内公示其将于该日起截止2016年6月30日撤离小区，要求部份未交所欠物业费业主结清至2016年6月30日的物业费。原告自2016年6月30日保留最基本的保安岗位外，其余工作人员撤离小区；又于2016年7月8日返回小区提供物业服务至今。被告皇睿婷所有的潮都国际小区E栋4单元1602室建筑面积为149.36平方米，其在接房时按物业管理费1.2元/月/平方米、垃圾处理费15元/户/月、二次加压费0.1元/月/平方米、电梯公摊费0.43元/月/平方米、发电机燃油费0.05元的标准预交了一年的物业管理费用,后经原告多次催促，再未交纳物业管理费用至今。潮都国际小区部分业主曾就小区开发商存在的问题及物业公司问题向信访部门反映情况。在审理原告汇坤物业公司诉潮都国际小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，本院于2019年6月11日会同系列案中各业主被告及汇坤物业公司部分员工对潮都国际小区进行了现场勘查，发现该小区绿化维护、公共卫生、房屋建筑共有部份、共用设施设备均处于正常状态，但业主提出清洁卫生存在临时突击打扫、超市在小区主干道上下货的情况被临时制止的情况。上述事实，有原告提交的《潮都国际小区前期物业服务协议》及《潮都国际物业临时管理规约》、被告2015年5月27日交纳物业服务费收据、照片（二次加压设备运行）复印件各一份；被告提交的汇坤物业公司2016年6月6日撤离小区通知原件、信访件原件，原告落款于2015年11月9日的会议纪要、签到表、照片（小区状况）各一份及双方当事人当庭陈述、本院现场勘验笔录为证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于原、被告双方自2016年6月30日后是否存在物业服务合同问题。原告主张其一直为潮都国际小区提供物业服务，系小区的前期物业服务方，因小区一直未组建业主委员会，所以双方签订的《潮都国际小区前期物业管理服务协议》持续至今，其也提供物业服务至今。被告主张原告已于2016年6月30日单方面撤离小区，其于2016年7月8日系未经同意重新进驻小区，双方已不存在物业服务合同。本院认为，原告系在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的前期物业服务公司，被告在接房时与原告签订了《潮都国际小区前期物业管理服务协议》及《潮都国际物业临时管理规约》。基于物业服务合同的特殊性即合同的签订、解除不受业主个体的意思表示约束，只能经由业主大会通过法定程序给予选聘及解聘；原告张贴撤离公告，并撤离部份工作人员七天后又再次实际提供物业服务至今，公告中的撤离表述不能认定为物业公司单方解除物业合同的意思表示，潮都国际小区全体业主实际接受该司的物业服务至今，因而原告确系案物业服务提供者与被告存在前期物业服务合同关系，对其解聘应由业主大会做出决定，被告关于双方的物业服务合同已解除主张不能成立，不予支持。关于被告应否支付物业服务费。原告主张被告应按1.6元/月/每平方米标准交纳费用，费用包括了物业服务费、电梯维护费、二次加压费、生活垃圾处理费、发电机燃油费。但本院认为，双方签订的《潮都国际小区前期物业服务协议》中约定物业服务费用按建筑面积计算，高层为1.2元每平方米；服务内容包括共有设施、设备日常运行管理维护服务，并约定物业管理服务费不包括房屋共有部位、共用设施设备大（中）修、更新、改造的费用以及生活垃圾处理处置费。根据双方约定，业主应支付的物业服务费对应的物业服务内容已有共有设施、设备日常运行管理维护服务，其主张被告作为业主需额外再交纳电梯维护费、二次加压费、发电机燃油费未提供相应证据，对该请求不予支持。关于被告抗辩原告未能完全履行《潮都国际小区前期物业服务协议》及《潮都国际物业临时管理规约》约定的服务内容，不应收取物业服务费的主张。业主反映诸如物业公司允许超市货车占道上下货、占领公共区域堆放货品等问题属于物业公司服务瑕疵。原告作为涉案小区的物业服务方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。被告作为业主，首先应当履行《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业服务费的义务，不履行合同义务而只谈合同权利，如无根之木、无源之水。不管是作为业主还是物业服务方，均应当在合理履行义务的前提下主张自身权利。如原告违约，未履行合同义务，被告可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在物业服务公司已经履行了绝大部分义务的情况下，被告拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务水平，如此往复，则势必恶性循环。被告所有的房屋为149.36平方米，每月应向原告交纳的物业服务费为179元（149.36平方米×1.2元），及生活垃圾处置费15元/月。原告主张本次诉讼中，被告应缴纳费用至2019年3月26日系对自身民事权利的处置，本院予以确认。原告主张应当按年先交费，再提供物业服务，符合该行业习惯与该小区的实际情况，因此被告应当于2016年5月27日、2017年5月27日分别交纳次年费用2330元，2018年5月27日交纳自该日起至2019年3月26日的费用1940元。被告关于原告在小区公共区域内私建房屋用以出租、将小区公共区域出租给他人且未向业主公布收入等主张，若情况属实，原告侵犯了小区业主共有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，权利人可以依起侵权诉讼予以解决，而非业主个体用于不交物业服务费的物业服务合同抗辩，两者系不同法律关系。另如因物业公司过错致小区内业主财产被盗，亦可由被侵权人向物管服务方主张权利，而非其他业主不履行物业服务合同缴费义务的免责事由。总而言之，作为小区业主，如若对现有的物业服务企业所提供服务不满，应当循法律途径积极行使业主合法权利，促成业主大会的召开，成立业主委员会，依法解聘物业服务企业，而非在享受物管服务企业提供服务的同时仅以不缴纳物业服务费的不作为行为进行对抗，此种做法不仅无事实及法律依据，最终损害其他按时缴纳物业服务费业主权益，因物业服务企业并非公益组织，其基于成本控制势必不断稀释服务内容致其他业主享有的物业服务质量下降。被告是否应当向原告支付违约金。双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按每天3‰的比例加收违约金。被告自2016年7月份开始拖欠物业服务费，原告在此期间亦有向其催告过，但其并未支付，虽然被告主张原告的物业服务存在瑕疵，但其可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不可以此为由拒绝交纳物业服务费。被告未按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付违约金。考虑到原告在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，本院酌情予以调整，违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.5倍计算为宜。被告关于接房时另行交纳200元楼道专项维修资金，但实质并未维修应当予以退还的主张。双方签订的《潮都国际物业临时管理规约》中约定物业管理内容包含有房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查，而物业管理标准约定为定期对房屋及设施设备进行巡视检查，根据巡查结果制定维修保养计划并组织实施。规约中对房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护定义为楼房及小区内共用部位设施设备日常养护和小修。因此楼道的日常养护和小修已包含在物业服务费对应的内容内，本案中原告并未举证说明该200元已实际用于维修支出及已超出约定的服务范围，故本院对被告主张原告返还200元楼道专项维修资金予以支持。被告关于接房时其已按1.9元/月/平方米支付一年物业管理费，并已按1.8元/平方米标准缴费至2016年6月30日的问题。本院已认定物业服务费为1.2元/月/平方米，原告主张应另行交纳的二次加压费、电梯公摊费、发电机燃油费不予支持，其在2014年5月27日多收取的1040元（0.58元/月/平方米×12月×149.36平方米），应当予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十五条的规定，判决如下：一、被告皇睿婷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司支付2016年5月27日至2019年3月26日期间的物业服务费、生活垃圾处置费共计人民币6600元以及支付相应违约金（违约金以每年应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍自欠付之日起计至实际付清之日即2016年5月27日应付2330元、2017年5月27日应付2330元、2018年5月27日应付1940元），被告皇睿婷在支付原告款项时可直接折抵原告应返还的1240元人民币。二、驳回原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，减半收取312.5元，由原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司承担212.5元，被告皇睿婷承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。审判员  雷丹二〇一九年八月二日法官助理施翠芳书记员张力附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。