江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初485号原告：张发继，男，汉族，1957年6月6日生，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：李雪莲，江西明理律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邹锋，江西明理律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：江西和信置业有限公司，住所地：赣州经济技术开发区华坚南路东侧金水湾1号楼1101室，统一社会信用代码：91360703091090194R。法定代表人：廖献春，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师，代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：申龙，江西理公律师事务所律师，代理权限：一般授权。原告张发继与被告江西和信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张发继的委托诉讼代理人李雪莲，被告江西和信置业有限公司的委托诉讼代理人方孝安、申龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张发继向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告自2018年5月1日起至2018年12月30日的逾期交房违约金共64169.5元（523833×0.5‰×244天），并以523833元为基数按日万分之五计算自2018年12月31日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金；2、判令被告立即支付原告专项维修资金损失1765.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月19日，原告与被告签订合同编号为2017091900091的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告以523833元的价格购买被告开发的位于赣州开发区金凤东路北侧、恒安路东侧和信广场D栋910号商品房，被告应当在2018年4月30日前向原告交付该商品房，若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订当日，原告支付全部购房款523833元，但被告未按合同约定如期交付验收合格的房屋，被告的行为已构成违约，且因被告逾期交房导致原告专项维修资金增加，该损失亦应由被告承担。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。被告江西和信置业有限公司辩称，1、答辩人逾期交付房屋系因政府政策、市政配套设施等非答辩人所能预料及控制情况所导致，答辩人不承担迟延交房的责任。（1）和信广场项目因政府限制施工导致迟延天数累计129天。和信广场项目自开工以来，多次因创建文明城市、扬尘治理、六大攻坚战、领导视察等政府政策原因导致停工，根据赣州市城市管理行政执法局赣州经济技术开发区分局、赣州经济技术开发区建设工程质量监督管理局出具的统计文件，因前述原因导致项目停工的天数累计达129天。（2）和信广场项目因电力公司配套设施施工导致迟延天数197天；答辩人因和信广场项目一户一表配电工程于2017年12月4日与赣南电力实业总公司西湖分公司（下称“电力公司”）签订《工程施工承包合同》。按照上述施工合同约定，电力公司本应于2018年4月2日施工完毕，但电力公司直至2018年10月16日才完成竣工验收并送电。所以，和信广场项目因市政配套设施建设即电力公司施工延误天数197天。根据《赣州市商品房买卖合同》补充协议第七条第4款约定，“不可抗力”原因所导致的延误双方不承担责任。所称“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，主要包括但不限于以下情形；地震、战争、政府政策、法规变化而引致的延误；市政配套设施建设拖延而引致的延误，系非出卖人（答辩人）所能预料及控制的情况。所以，和信广场项目因政府政策限制施工及电力设施设备配套设施建设延误累计326天，该迟延交付房屋的责任不应当由答辩人承担。2、答辩人无需承担住宅专项维修资金增加费用。首先，根据《赣州市进一步加强住宅专项维修资金管理的规定》第三条规定，自2014年9月1日起，各房地产开发企业应当在申请预(销)售许可(备案)前，向资金中心申请维修资金交存预审，并取得交存预审核准通知;未取得交存预审核准通知的，不予以受理预(销)售许可(备案)。和信广场项目于2016年11月4日取得经赣州市经济技术开发区房地产交易管理[批准]预（销）售，[预售许可证号]为（赣开）房预售证第201626号的预售资格，显然已经获得住房专项维修资金缴存预审，因此根据原告提交的《关于调整我市中心城区住宅专项维修资金交存标准的通知》第二条第一款规定，凡2018年10月1日前已办结预（销）售许可（备案）及住宅专项维修资金交存预审的开发项目，按原交存标准交存。其次，原告未提供证据证明原来的住宅专项维修资金标准，以及其已经按照新的住宅专项维修资金的交存标准缴纳了住宅专项维修资金。最后，根据《关于住宅专项维修资金交存、使用和监管有关事项的通知》赣市房字〔2009〕88号第二款第（一）项规定，住宅专项维修资金的交存主体和标准商品房开发项目（含经济适用住房）中的住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，其业主均应按规定交存专项维修资金，但是一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。案涉房屋均为商铺，且不属于住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，所以无需交存住宅专项维修资金。本院经审理认定事实如下：2017年9月23日，原告张发继与被告江西和信置业有限公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2017091900091），合同约定：原告购买被告开发的和信广场ABCD栋910#商业，建筑面积均为58.84㎡，该商品房屋高为6.6米，总价均为523833元，以一次性付款方式付款，其中已含定金人民币30000元。逾期付款责任：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。交付时应当取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房相关设施已符合第十条约定的条件、取得房屋测绘报告。逾期交房责任：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同订立后，原告于2017年9月19日支付了商品房的房款523833元。另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明和信广场ABCD栋（含地下室），商业用途，开工日期2015年11月15日，竣工验收日期2018年11月20日。2018年12月19日，被告江西和信置业有限公司向原告发出了《和信广场交房通知书》，通知其于2018年12月29日至2018年12月30日办理收房手续。原告于2018年12月22日签收了相关材料。经鉴定，和信广场ABCD栋910#商铺，2017年4月至2019年3月的租金共计48013元，每平方米租金为33-35元。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证复印件、被告企业公示信息、赣州市商品买卖合同、收据复印件等，被告提交的被告营业执照复印件、赣州市商品买卖合同、和信广场项目通知停工情况表、交房通知书、交房通知书领取登记表等证据证实，上述证据之间能相互印证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据合同的约定，原告的主要义务系支付购房款项，而被告则应在交房期限届满之前将符合合同约定的房屋交付原告，原告已付清了购房款项，被告则应按合同约定在2018年4月30日前完成交房义务，而本案商品房的竣工验收日期2018年11月20日。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，故本案房屋的交付时间不应早于竣工验收日期2018年11月20日，从合同约定的交房时间2018年4月30日起算，本案商品房的延期交房时间截至被告发出交房通知确定收房日期2018年12月30日。根据合同约定，原告未主张解除合同，要求被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金，故对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。被告认为合同约定的违约金每日万分之五过高，提出应降低违约金标准的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”经鉴定，该类商品房租赁价格在每月33-35元/㎡，本院酌情考虑商品房租赁租金产生的实际损失及当事人的过错程度，兼顾公平原则、诚实信用原则，酌定按照租金每月35元/㎡标准计算违约金。原告该套商品房的面积为58.84㎡，月租金为2059.4元（35元/㎡×58.84㎡）。从2018年5月1日起至2018年12月30日计算逾期交房天数为244天计算，逾期交房违约金为16750元（2059.4元÷30×244天）。关于原告主张从2018年12月31日开始继续计算逾期交房违约金的问题，因被告已通知原告于2018年12月30日前交房，房屋已于2018年11月20日竣工验收，原告未提供相关的证据予以证实房屋存在未达到合同约定的交付标准，故对其主张从2018年12月31日开始继续计算逾期交房违约金不予支持。原告主张的专项维修资金损失，因其未实际交纳产生，无事实和法律依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西和信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张发继支付逾期交房违约金16750元；二、驳回原告张发继的其他诉讼请求。案件受理费1442元，由被告江西和信置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈佳煜人民陪审员  廖优萍人民陪审员  周黎生二〇一九年八月二十六日代理书记员  杜 沅