广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12503号原告（反诉被告）：黎贤章，男，1974年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：何满颜，女，1981年9月6日出生，系广东常道律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：刘建胜，男，1994年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：罗海源，广东真善美律师事务所律师。原告黎贤章与被告刘建胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案，被告刘建胜于2019年6月20日提起反诉，本院于2019年7月11日进行了合并公开开庭审理。原告（反诉被告，为行文方便以下称原告）黎贤章及其委托诉讼代理人欧阳振辉、被告（反诉原告，为行文方便以下称被告）刘建胜的委托诉讼代理人罗海源到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令因被告违约而解除双方于2019年3月31日所签订的编号为20190331007的《房屋买卖合同》，合同总成交价1475000元；2.判令被告按照双方签订的《房屋买卖合同》约定向原告支付违约金295000元；3.判令被告向原告赔偿中介费用22125元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年3月31日签订编号为20190331007的《房屋买卖合同》，约定原告将名下位于佛山市顺德区容桂街道办事处海尾社区居民委员会广胜路6号的房地产以1475000元出售给被告，交易过户递件手续需要在2019年10月1日前完成等。合同签订后，被告于2019年3月31日向原告支付了定金20000元。随后，双方及中介按照合同约定前往相关部门进行查册及了解相关出让金、分宗等政策。经现场了解，案涉房屋具备交易条件，原告便要求被告支付剩余的130000元定金，被告却以各种理由推托。2019年4月1日，被告通过手机短信的方式向原告作出解除合同的请求，并同意把已支付的20000元作为补偿。原告认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，应严格按照合同履行，故短信回复被告，要求其按照合同的约定按时支付剩余定金，履行合同相应义务。截至起诉当天，被告仍然未按合同约定履行支付剩余定金的义务。被告辩称，按合同约定，原告是将整座房地产以1475000元卖给被告。被告愿意购买，但原告反悔，不愿意按此履行，因此产生本案纠纷。被告没有违约，不应承担违约责任，实际上违约的是原告。后在庭审当中，被告将其答辩意见变更为：原告出售给被告的房产是不动产权证粤2016顺德区不动产权第××号房产中的部分房产，但原告并未取得该房地产分宗不动产权证，属限制及禁止转让的房地产，不能办理产权交易过户手续。原告的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的强制性规定，交易违法，双方签订的房屋买卖合同无效，不能履行，且造成合同无效的过错不在被告而在原告及中介方，被告不承担责任，应驳回原告要求支付违约金及中介费的诉讼请求。若法庭认定合同有效，原告要求被告支付295000元违约金也不合理，因为合同的第七条约定的双方权利义务不对等，原告违约只按成交价10%进行赔偿，而被告违约要按成交价20%进行赔偿。被告向本院提出以下反诉请求：1.判令原告返还被告所交的20000元购房定金；2.判令原告承担反诉的诉讼费。事实和理由：双方对交易的房地产标的约定不明，而且交易违反法律和行政法规的强制性规定，属限制及禁止转让的标的物，不符合交易过户规定和要求，故双方签订的《房屋买卖合同》无效，原告依法应退还被告所交的20000元购房定金。原告辩称：1.双方签订的合同是当事人的真实意思表示，内容具体明确，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.案涉房产虽然是以划拨方式取得所有权，但法律并不禁止转让，但应当按照规定缴纳土地使用权出让金。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。故此，案涉合同应当有效。3.退一步讲，即使存在合同约定不明确，也不影响合同的效力，双方依法可以通过订立补充协议进行补救。事实上，被告是以无理的方式达到自己违约不担责的目的。此做法，不但违反市场交易秩序，而且违反诚信原则。被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于原告和被告身份证复印件各一份、房屋买卖合同原件两份、定金收据原件两份、不动产权证原件一份、不动产登记信息查询结果原件一份、手机短信记录打印件两份、民事答辩状一份等证据，原告、被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的其他证据，本院认定如下：1.中介费收据原件一份，该收据由顺德区容桂淳诚房产中介服务部出具并加盖公章确认，证明原告向中介公司支付了本案房屋买卖的中介费22125元，且该公司的员工即证人林某也当庭予以证实，故本院予以采信；2.证人林某的证言，能够与原告的陈述、本案的其他证据相互印证证明本案事实，本院予以采信。结合本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2019年3月31日，在顺德区容桂淳诚房产中介服务部（以下简称淳诚服务部）的居间介绍下，该服务部作为丙方、黎贤章作为甲方、刘建胜作为乙方，共同签订了一份《房屋买卖合同》。该合同的主要内容：“第一条，买卖房产情况。甲方自愿将座落于佛山市顺德区容桂街道办事处海尾社区居民委员会广胜路6号的房地产出售给乙方。该房地产的《房地产权证》字第号为1116051403，自用面积为201.49平方米，建筑面积为59.32平方米（以产权证上登记的建筑面积为准）。乙方对该房地产已做全面的了解，并自愿购买。第二条，买卖房地产价格、付款方式。甲、乙方双方同意上述房地产的总成交价为人民币（大写）壹佰肆拾柒万伍仟元整（￥1475000元）。甲、乙双方一致同意按下述支付购房款并办理交易过户手续：一次性付款。如在交易过程中，因房地产主管部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延。1.签订本合同时乙方支付人民币贰万元整给甲方，在查册无查封、无抵押，双方咨询清楚该房屋出让金、分宗等政策可正常买卖后，当日乙方须另支付人民币壹拾叁万元整给甲方（逾期属乙方违约处理），合计购房定金为人民币（大写）壹拾伍万元整（￥150000元）。2.在甲方成功取得该房产分宗房产证后5个工作日内，甲方须携带相关资料到房管部门配合乙方申请该房屋的出让金补让。3.该房屋成功补让出让金后5个工作日内，甲乙双方携带相关交易资料到房管部门办理交易过户递件手续，在取得房管部门出具的收文清单当天付清购房尾款（不含定金）人民币（大写）壹佰叁拾贰万伍千元整（￥1325000元）给甲方。关于该房屋交易过户递件手续需在2019年10月01日前完成（以房管部门出具《受理回执单》为准）……第七条，合同期限内的违约责任。1.甲方违约责任。1.1甲方拒绝转让该房地产，乙方有权要求甲方双倍返还定金及已收取部分购房款，并按本合同约定总成交价的10％赔偿乙方损失。1.2甲方虚假陈述或存在权属纠纷，导致该房地产无法转让，乙方有权按本条款1.1项约定追究甲方违约责任。1.3如甲方无故拖延，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲、乙双方完成过户交易手续之日止，以该房地产约定成交总价为基数，按每日千分之一支付延迟履行违约金；逾期达30天，乙方有权不再购买该房地产，甲方应向乙方退回全部已收款项并向乙方支付该房地产成交价的20％作违约金。2.乙方违约责任。2.1乙方拒绝购买该房地产，或因违约而无法买入的，甲方有权就其实际欠款额，要求乙方自本合同签订之日起至乙方实际支付之日止，按每日千分之一支付延迟履行违约金，且所交定金不予退回；逾期达30天，甲方有权不再出售该房地产，乙方应向甲方支付该房地产成交价的20％作为违约金。3.甲、乙双方对丙方违约。3.1甲、乙双方之间相互违约或单方违约，不能免除向丙方支付中介服务佣金的义务。一方单方违约，违约方需按成交总价的3％支付佣金给丙方……第十一条，备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）。1.……2.甲方保证该房屋靠社公旁边的围墙能允许自由拆除。3.乙方已知悉甲方出售该房屋分宗后占地面积为80平方米并靠近社公旁的房屋，国家及地方政策规定两屋之间需留的落水栏由甲方自行承担……5.甲乙双方如发生不可抗力因素（包括但不限于政策因素、重大疾病、交通事故等）导致本交易不能继续履行的，双方不作违约处理，甲方无息退还所有已收购房款（含定金）给乙方。本合同自动解除。6.如该房屋不能申请报建手续，则本交易取消。甲方须无息退还所有定金及购房款，双方不作违约处理。7.如分宗后，甲方自留的房屋需补出让金才能出具房产证或申请报建则本交易取消，甲方无息退还所有定金及购房款，双方不作违约处理。”合同签订当日，刘建胜向黎贤章支付了定金20000元，黎贤章则向淳诚服务部支付了中介费22125元。次日，双方在淳诚服务部工作人员的陪同下前往相关部门了解案涉房产的产权情况和相关出让金、分宗等政策。当天下午，刘建胜通过手机向黎贤章发出短信：“我确实拿不出钱来交易，现在我希望解除合同，二万元的定金我可以也不要了，大家好聚好散，可以吗？”黎贤章短信回复：“不同意解除，双方应当按照合同约定履行。今天双方已经完成查档，你应按合同约定今天内支付剩余的13万元的定金，请及时履行义务。”但刘建胜此后一直没有按合同约定履行义务，黎贤章遂向本院提起诉讼。本院受理后，于2019年6月10日将原告的起诉状送达被告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于案涉合同的效力问题。被告认为，原告出售给被告的房产是整个房产中的一部分，该部分房地产尚未分宗取得不动产权证，属限制及禁止转让的房地产，原告的行为违反了法律的强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同无效。经查，根据双方签订的合同的条款结合双方的陈述、证人证言，可以清晰看出双方约定的交易过程：原告将佛山市顺德区容桂街道办事处海尾社区居民委员会广胜路6号房地产出售给被告，被告先分两期支付定金共150000元，该房产必须进行分宗，即将面积为201.49平方米的房地产拆分为包括靠近社公的已建房屋在内的占地面积80平方米的部分和其他部分，分宗取得房地产权证后，原告将前一部分过户给被告，过户费用由被告负责，将后一部分留下自用，而为确保双方交易安全，双方约定如遇不可抗力因素（包括但不限于政策因素、重大疾病、交通事故等）、被告分得部分不能申请报建、原告自留部分需补出让金才能办理房产证或申请报建等情况，则解除合同，双方互不追究违约责任。由此可见，虽然双方真正的交易标的物是201.49平方米房地产中的80平方米部分，但双方为实现该部分房地产所有权的转让创造条件而设立的权利义务也是合同的一部分，该部分房地产的所有权原来即属原告，分宗后过户前按双方约定也必须以取得独立房地产权证为前提，整个交易过程并未违反国家法律的强制性规定。所以，被告认为合同无效的主张缺乏依据，本院不予支持。据此，本院确认订立案涉合同是双方的真实意思表示，该合同合法有效。关于被告是否存在违约行为问题。按双方合同约定，被告应在签订合同时支付定金20000元，在查册后当日须再支付定金130000元，否则认定被告违约，但其第二笔定金至今没有支付，此后被告又在没有法定情形和约定情形的情况下向原告提出解除合同，即明确表示不愿继续履行合同，其行为已构成违约，应按约定承担相应违约责任，即原告有权要求解除合同并由被告支付违约金。本院据此确认，双方签订的《房屋买卖合同》于原告起诉状送达被告之日即2019年6月10日解除。关于原告主张的违约金是否过高问题。合同约定，被告拒绝购买或因违约无法购买案涉房地产，逾期达30天，原告有权不再出售该房地产，被告应支付该房地产成交价1475000元的20％即295000元作为违约金，此金额与原告在同样情形下的违约金（双倍返还定金并赔偿房地产成交价1475000元的10％，即实际赔偿金额为150000元+147500元=297500元）的金额基本相当，不存在双方权利义务不对等的情况。我国法律规定的违约金兼有保障履约和弥补守约方损失的作用，特别是在房屋买卖过程中，一般而言交易金额巨大、手续繁杂、双方投入的时间精力较多，且涉及到机会成本问题，故违约金特别是高额违约金的设立有利于有效保障合同的顺利履行，一般情况下应对合同当事人自愿对此作出的约定予以尊重。在本案中，综合考虑原告的损失、被告在签约次日即无理提出解除合同的主观恶性以及被告是在交易较早阶段违约等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院支持被告向原告支付违约金295000元，该款项包含原告已支付的中介费22125元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、原告黎贤章与被告刘建胜于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》于2019年6月10日解除；二、被告刘建胜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎贤章支付违约金295000元；三、驳回原告黎贤章的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘建胜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为9037.5元（原告已预交），反诉受理费减半收取为150元（被告已预交），均由被告刘建胜负担。如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 亮二〇一九年八月五日书记员 陈嘉欣