贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6945号原告：卯生群，女，1975年11月12日出生汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：覃东海（特别授权代理）、郭广平（一般授权代理），均系贵州本芳律师事务所律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：李承锦、孟天明，均系贵州威迪律师事务所律师。原告卯生群与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卯生群的委托诉讼代理人覃东海，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卯生群向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计50.000元（以上违约金计算从2018年1月30日起以人民币742,848元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止）；二、请求被告返还原告因房屋面积不足多支付的房款人民币16,400元。三、请求被告因未按时支付商业配套设施违约金暂计人民币4,000元；四、判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。事实和理由：原被告于2016年9月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告碧桂园房开公司开发建设的位于节市七星关区××南山碧××单元××房，合同约定房屋总价款为742,848元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第三条约定:建筑面积144.42平方米,套内面积117.99平方米;第十二条约定:出卖人应当于2016年7月15日完成购物中心建设2017年7月15日前完成幼儿园会所建设;第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：（一）出卖人承诺于2018年1月29日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日同退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但未明确适用哪种方式处理。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款人民币742,848元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而，至原告起诉之日，被告仍然没有将符合交房条件的商品房交付原告并将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求交付购买的商品房并提供所涉商品房的转移登记的有关文书，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为，被告未在合同约定的期限内交付商品房并向原告交付商品房转移登记的有关文书,显属违,根据双方签订的商品房买卖合同第三条约定:涉案商品房建筑面积为144.42平方米,实际仅为141.26平方米.与合同约定不符,被告应当赔偿原告的相应损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条面积差异处理约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第三种方式处理”。但第3种方式并未约定清楚。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解释合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解释合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足。面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返不买受人。按照合同约定的价格据实结算。”据此，原告实际面积为141.26平方米，与合同约定减少3.16平方米，按照购房单价5,190元每平方米，被告应当退还原告16,400元。其次，《商品房买卖合同》第十二条第三款约定：“出卖人应当于2016年7月15日完成购物中心建设；2017年7月15日前完成幼儿园、会所建设；若出卖人未在交付日完成上述商业配套设施建设的，每逾期一天，出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。截止至原告起诉之日，被告仍未完成上述商业配套设施的建设，应当承担违约责任。再次，《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应当支付给原告违约金。因原、被告双方关于违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利息问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%，对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”，据此，合同当事人违约的，违约方应当对守约方承担相应的违约责任。本案中，被告未在承诺的时间内向原告交付商品房转移登记的有关文书，鉴于双方未约定违约金，原告可以按照逾期罚息利率标准计算被告应承担的逾期付款损失赔偿金。参照2018年的基准贷款利率4.75%，上浮30%为6.18%，此即为被告在本案中支付逾期付款损失赔偿金的计算标准。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行居住、买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据法律的规定向贵院起诉，望判如所请为谢。被告碧桂园房开公司辩称：原告向被告购买房屋是事实，被告与原告均签订了商品房买卖合同，双方在合同第22条约定了办理权属转移登记事项详见双方另行签订的委托办理权属登记协议书，双方签订了补充协议，双方在补充协议第18条第2款一致确定对补充协议及附录的条款含义认识一致，补充协议约定与合同不一致的以补充协议的约定为准，就原告主张的逾期交付办理转移登记有关文书违约金的诉请，根据双方签订的补充协议附录2委托办理权属登记协议书第4条的约定，若被告未履行交付商品房有关文书义务的每逾期一天出卖人应向买售人支付50元的违约金，故即便认定被告存在逾期交付文书违约的情形，则违约金的计算方式，应当为至逾期之日起每日50元计算至被告交付相关文书至办证部门通知原告之日止。原告卯生群主张的房屋面积不足的诉请，双方在补充协议第6条明确约定房屋套内建筑面积差异百分比为正负0.6%（含本数）的买卖双方不做任何补偿，双方在该条款约定该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘确权的面积不论差异多少，买卖双方均不作任何补偿；根据房产管理部门作出的面积实测成果书，涉案房屋的套内建筑面积均为117.78平方米，套内面积误差比未超过0.6%，故依照双方约定被告无需向三原告作出补偿。原告主张的被告未按时建设完成商业配套设施违约金的诉请，因双方在合同第12条仅约定了商业配套设施的竣工时间，未约定交付时间，故其主张逾期交付的条件尚未成就，且商业设施属于公共部分，并非各原告的专用部分，各原告无权主张相应权利。本院经审理查明：2016年9月12日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20166196），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××办事处六合村××单元××号房（××楼××单元××）；建筑面积144.42平方米，套内建筑面积117.99平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6,295.86元，总价款为742,848元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款152,848元，余款590,000元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付符合交房条件的商品房。出卖人承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定，买受人向出卖人购买的商品房为位于毕节市××办事处六合村××楼××单元××洋房／联体住宅一套（幢），该商品房的套内建筑面积117.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.43平方米，即该商品房的房屋建筑面积共144.42平方米。买卖双方一致同意，关于面积差异处理以本条约定为准。（1）该商品房的套内建筑面积产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：面积差异百分比为+0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积差异百分比为+0.6%以上（不含本数）至+3%以内（含本数）的，买卖双方按合同第七条约定的单价进行多退少补；面积差异百分比超过+3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同。选择多退少补的，按合同经七条约定的单价进行退补；选择解除合同的，出卖人应在买受人书面提出解除合同申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计算）。除止之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担。买受人承诺：买受人已仔细阅读合同，本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻加免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容。买卖双方一致确认：对本补充协议附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。合同签订后,原告支付购房款742,848元，交纳了维修资金7,943元。原告认为，被告交付原告的面积不符合合同约定、承诺的设施交房时未到位，被告至今仍未将商品房转移登记有关文书交付给原告，故遂以前述诉请诉至本院。另查明，原告卯生群与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司签订《委托办理权属登记协议书》，《委托办理权属登记协议书》中载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金;本协议书自出卖人签名盖章，买受人签名（盖章）之日起生效。”被告开发建设的涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同、现金存款凭条、收据、贷款放款回单，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、商品房买卖合同、补充协议、《面积实测成果书》。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故，对原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的诉请，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额742,848元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额742,848元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2018年1月30日开始起算；同时，因原、被告双方约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款742,848元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2018年1月30日开始计算至被告被提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。关于原告诉请的涉案商品面积不足、配套设施未到位要求被告赔偿损失的问题，因补充协议约定涉案商品房按套内面积计价，合同约定的套内面积为117.99平方米，实测面积为117.78平方米，差异面积为0.21平方米，根据补充协议第六条约定，面积差异百分比为+0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。因面积差异在+0.6%以内，故对原告诉请被告返还原告因房屋面积不足多支付的房款16,400元，本院不予支持。对原告提出提被告未按合同约定完成游泳池、幼儿园、会所、购物中心等公共服务设施、商业配套设施项目，要求被告承担违约责任，因无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卯生群逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以742,848元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告卯生群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 吴 誉二〇一九年八月三十一日书记员 孙宏杰