惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2071号原告：杨某，女，汉族，1980年3月16日出生，住广东省惠州市仲恺区，委托诉讼代理人：萨柏丽，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：方秋林，广东广和律师事务所律师。被告：惠州市大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷9号。法定代表人：孟伟胜。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。原告陈春善诉被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司（以下简称美泰诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告的托诉讼代理人萨柏丽、被告的委托诉讼代理人黄锡裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年6月25日起至2019年4月2日止的逾期办证违约金人民币105814.8元（546000元＊646天＊0.0003）；2.本案全部诉讼费、担保费由被告承担。事实和理由：2015年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下称：合同），约定被告将位于惠州市××霞光××路××海韵××房以546000元（其中61200元抵扣返租租金）的对价出售给原告；补充协议第八条第2、3点还约定，被告承诺在商品房实际交付后720日内为原告办理完毕房屋权属转移登记手续，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2015年7月5日，伊思德（中国）有限公司代原告接收了被告移交的房屋。按合同约定，被告应于2017年6月24日前办理完毕前述房屋的房地产权属证书。2019年4月2日，前述房屋的房地产权属证书办理完毕。按合同约定，被告已逾期办证646天。原告认为被告的行为已构成违约，原告有权要求被告按合同约定向原告支付逾期办证的违约金，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请！被告美泰诚公司辩称，本案的办证期限应从2015年12月23日起计算720天，并以2019年3月27日作为被告逾期办证义务的截止日期，期间应扣除被告办理二次权籍调查的时间，原告的诉请不应予以支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件四补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑第2幢3层10号房，房屋总价款为484800元，合同第八条关于交付期限约定：被告应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付原告使用；合同第十五条关于产权登记约定：被告应当在商品房交付使用后365日是内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第八条处理。附件四补充协议第八条约定：1.合同第十五条中所指产权登记为房屋产权的初始登记，被告应当在该商品房交付后365日内完成房屋产权的初始登记；2.原告在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税、费的情况下，被告承诺在商品房实际交付后720日内为原告办理完毕房屋权属转移登记手续；3.如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之叁向原告支付违约金；如非因被告原因使房屋产权初始登记或转移登记不能及时办理，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告不承担违约责任。上述合同签订后，原告向被告付清全部购房款484800元。2015年7月5日，被告向原告出具一份收据No.0004319，载明收到原告将来办证杂费2000元、专项维修基金2651元、购房契税14544元。购买涉案房屋后，原告先是与案外人伊思德（中国）有限公司签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，在2015年7月5日双方又签订了《海韵雅苑房产出租委托服务补充协议书》。2018年5月4日，伊思德（中国）有限公司向原告发出告知函，称解除与原告签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，被告将授权委托惠州市海景银滩酒店管理有限公司与原告重新签署《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》。而原告与案外人惠州市海景银滩酒店管理有限公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，落款打印日期为2015年7月5日。该补充协议书及协议书均未载明出租的期限，也未约定案外人有代原告收房的权限。原告未向法庭提交其与伊思德（中国）有限公司签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》。2015年7月5日，原告出具一份收条，载明：原告根据与案外人伊思德（中国）有限公司签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，已收到其支付的前叁年租金61200元。被告向法庭提交了一份《补偿协议书》，甲方为被告，乙方为原告，其中载明：“该房在购买时乙方与甲方指定的装修单位签订了装修委托协议”“合同约定毛胚交房日期为2015年10月1日，实际精装交房日期为2015年12月23日”。原告在协议下方乙方处签名捺印，并填写日期“2015.12.29”。2019年3月27日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心向被告出具了涉案房屋国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记受理回执。2019年4月2日，涉案房屋转移登记至原告名下。原告在庭后向法院提交了原告向被告支付340000元、案外人陈冰峰向被告支付163995元的银行签购单及银行流水明细。本院认为，原告杨某与被告美泰诚公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案争议焦点为涉案房屋的总价款、交付时间及被告是否存在逾期办理房屋转移登记行为。关于涉案房屋的总价款问题。《商品房买卖合同》明确约定房屋总价款为484800元，原、被告对于以案外人酒店经营的租金61200元抵扣房款并无争议，但原告在庭审中称除了61200元租金外还向被告支付了484800元房款，主张涉案房屋总价款为该两两部份总和即546000，而被告则主张涉案房屋总价款为484800元，认可原告付清了484800元房款但其中是包含61200元酒店租金的。原告未向法庭提交证据证明原、被告双方对涉案房屋总价款进行过变更，原告庭后提交的银行签购单及银行流水明细仅有340000元是原告本人名下银行账户向被告支付的，案外人陈冰峰为何向被告付款、其与原告有何种关系，并不明确。因此，本院认定涉案房屋的总价款为484800元。至于原告是否向被告支付的房款是否超过了484800元不在本案审理范围内，本案不作处理。关于涉案房屋的交付时间问题。被告向法庭提交《补偿协议书》中载明了实际精装交房日期为2015年12月23日，原告在《补偿协议书》签名捺印，被告虽未在甲方处盖章，但其将《补偿协议书》向法庭提交用以证明双方就逾期交付房屋达成和解，可认为是被告对《补偿协议书》的追认。原告与惠州市海景银滩酒店管理有限公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》、与伊思德（中国）有限公司《海韵雅苑房产出租委托服务补充协议书》均未有载明租赁期间，原告又未法庭提交证据证明伊思德（中国）有限公司承租涉案房屋的租赁期间，原、被告虽都认可伊思德（中国）有限公司在2015年7月5日向原告支付61200元租金，但这并不能表明涉案房屋在2015年7月5日就由原告出租给了案外人，也不能表明被告在2015年7月5日即向原告交付涉案房屋。因此，原告主张交房日期为2015年7月5日，本院不予采信，被告主张交房日期为2015年12月29日也无依据，本院也不予采信。根据《补偿协议书》所载，本院认定涉案房屋的交房日期为2015年12月23日。关于被告是否存在逾期办理房屋转移登记行为。《商品房买卖合同》及合同补充协议约定，原告应提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料并缴清办理产权相关税、费，被告承诺在商品房实际交付后720日内为原告办理完毕房屋权属转移登记手续。本案中，涉案房屋的交付时间为2015年12月23日，被告应当在2017年12月12日前为原告办理房屋权属转移登记手续。但是被告在2019年3月27日才向有关部门申请办理涉案房屋权属转移登记，故被告存在逾期办证行为，原告请求被告支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩扣除原告迟缓缴纳契税的时间，但原告于2015年7月5日已向被告交付了购房契税，故本院对被告的抗辩不予采信。被告主张扣除权籍调查的时间，但其向法庭提交的权籍调查表并不能反映出权籍调查的起始、结束时间，故权籍调查期间不予扣除。被告向原告支付的迟延办理权属证书的违约金应当以原告已付总房款以原告已付房价款484800元为基数，按每日万分之三标准，从2017年12月12日起计算至2019年3月27日止，具体数额为68356.80元（484800元×0.0003×470天）。原告诉求超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告杨某支付逾期办证违约金68356.80元；二、驳回原告杨某其他的诉讼请求。案件受理费1208.15元，由原告杨某负担427.68元，被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司负担780.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  钟丹燕二〇一九年八月十二日书记员  曾晓诗