广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初21592号原告：中鉴认证有限责任公司，住所地广州市越秀区广州大道中路227号4楼。法定代表人：胡苏山，总经理。委托诉讼代理人：黄时旭、胡言勇，均系广东竟澜律师事务所律师。被告：广州迈渤企业管理咨询有限公司，住所地广州市天河区东圃车陂路70号九层北910房。法定代表人：钟国超。第三人：谭国诚，男，1985年10月17日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：董炳伟，广东连越律师事务所律师。第三人：广州市天河区悦盛发展有限公司，住所地广州市天河区东圃车陂路70号。法定代表人：王炳达，董事长。委托诉讼代理人：许世平，广东颐和律师事务所律师。原告中鉴认证有限责任公司（以下简称中鉴公司）与被告广州迈渤企业管理咨询有限公司（以下简称迈渤公司）、第三人谭国诚、广州市天河区悦盛发展有限公司（以下简称悦盛公司）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中鉴公司的委托诉讼诉讼代理人黄时旭、胡言勇，被告迈渤公司的法定代表人钟国超，第三人谭国诚的委托诉讼代理人董炳伟、第三人悦盛公司的委托诉讼代理人许世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中鉴公司向本院提出诉讼请求：1.被告及两第三人立即将广州市天河区东圃XX路XX号九层北910房腾空交还给原告，并象征性向原告支付自2017年11月22日起至裁定交还房屋之日止的占用费2000元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年3月10日，第三人广州市天河区悦盛发展有限公司将广州市天河区东圃XX路XX号九层物业抵押给案外人中国民生银行股份有限公司广州分行（以下称民生银行），并办理了抵押登记手续，抵押登记时间为2014年3月10日，他项权利人为民生银行，他项案号为2014登记1009116，他项证号为150080961。2014年7月24日，广州市天河区人民法院以（2014）穗天法金民初字第521-523号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉物业。因民生银行与悦盛发展公司存在金融借款合同纠纷，广州市天河区人民法院作出（2014）穗天法金民初字第521-523号民事判决书，判决生效后，悦盛发展公司拒不履行生效法律文书所确定的义务，广州市天河区人民法院在2016年6月23日拍卖悦盛发展公司名下的广州市天河区东圃XX路XX号五、六、七、九层房产进行拍卖。2016年12月13日，原告以7336960元的最高价竞得上述物业的七层和九层，并于2016年12月23日向法院支付了全额价款。2017年1月5日，广州市天河区人民法院作出（2015）穗天法执字第6362-6364号之一《协助执行通知书》和（2015）穗天法执字第6362-6364号之三《执行裁定书》，裁定：一、解除悦盛公司名下位于广州市天河区东圃XX路XX号七、九层查封；二、注销上述房产原权属人悦盛发展公司的产权登记；三、涂销上述房产的他项权利登记；四、上述房产的所有权及其他权利归原告所有；五、原告可持本裁定书到财产管理机构单方面办理上述房产过户登记及完税手续。2015年1月1日第三人悦盛发展公司与第三人谭国诚签订《广州市房屋租赁合同》，约定第三人悦盛发展公司将位于广州市天河区东圃XX路XX号整栋物业出租给第三人谭国诚，租赁期限自2015年1月1日至2025年12月31日，每月租金为89696元。据了解，第三人谭国诚在2017年11月将广州天河××××层北910房出租给被告，被告并以此办理了企业工商登记，被告在未取得原告同意的情况下自2017年11月22日至今一直占用原告所有的广州市天河区东圃XX路XX号九层北910房经营办公且用于工商登记注册，原告多次催促被告返还该物业，但被告一直拒不返还，被告在占用案涉物业期间也没有向原告支付过任何费用。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”第三人悦盛发展公司与第三人谭国诚签订两份《广州市房屋租赁合同》以及第三人谭国诚将案涉物业出租给被告时，案涉物业已设立抵押权且被法院查封，后第三人悦盛发展公司因金融借款合同案件纠纷导致涉案物业被执行拍卖，原告于2017年1月5日通过天河法院合法取得广州市天河区东圃XX路XX号九层的所有权，变卖后相关款项已清偿给抵押权人（即案外人民生银行），因此上述《广州市房屋租赁合同》对原告没有法律约束力，原告无需承担上述租赁合同所约定的义务。而被告在未取得原告同意的情况下自2017年11月22日至今一直占用原告所有的广州市天河区东圃XX路XX号九层北910房经营办公，严重侵犯了原告的合法权益，虽经原告多次催促返还该物业，但被告一直不予理睬，被告在占用案涉物业期间也没有向原告支付过任何费用。综上所述，原告通过拍卖的方式于2017年1月5日合法取得广州市天河区东圃XX路XX号九层的所有权，被告自2017年11月22日至今一直侵占涉案物业无事实和法律依据，应立即将案涉物业腾空返还给原告，并向原告支付占用案涉物业期间的费用。被告迈渤公司辩称：我方在涉案物业中合法经营，不清楚原告是否存在物业纠纷，我方是与谭国诚签订租赁合同，并凭租赁合同到工商部门办理了营业执照，我方一直按时支付租金，租赁合同至2020年11月30日到期。现我方支付租金至2018年10月份，每月均以现金向谭国诚支付租金及物业管理费，每月租金是1750元、物业管理费是1164元，每月是谭国诚向我方发出催款单，我方按照催款单向谭国诚支付租金及物业管理费，谭国诚就向我方出具加盖红章的收款单。由于开具发票会产生税费，所以我方就没有要求开具发票，且我方是按照市场价格承租涉案物业的，并没有特别低于市场价格承租。至于大楼的物业服务是谁在负责管理，我方不清楚，但是有阿姨搞卫生、倒垃圾等。现我方仍在涉案物业中办公。第三人谭国诚述称：我于2010年底入职悦盛公司，2014年底离职，在职期间负责管理，处理租赁事宜，并到相关部门进行了备案手续。2012年底或2013年初悦盛公司开始以我工商银行尾数为1868的银行账户收取租金，我在职期间知道上述事宜，但离职后有告知悦盛公司不要用我的账户收取租金。悦盛公司与谭国诚签订的租赁合同、谭国诚与承租人签订的租赁合同均不是谭国诚本人签订，字迹可以与授权委托书上谭国诚的字迹进行对比，谭国诚本人对此一无所知，也没有从悦盛公司承租物业，也没有向其他人转租物业。另，谭国诚并没有实际控制涉案物业，不存在腾空交付的义务。第三人悦盛公司述称：谭国诚是悦盛公司股东的亲属，其曾经也是悦盛公司的员工，我方曾经委托谭国诚管理涉案物业的大楼，谭国诚也收取过一段时间租金，涉案物业是他方出资租赁20年，再将涉案物业分租给被告。至于租赁合同上谭国诚签字确实不是谭国诚本人签署的。现大楼的物业服务仍由悦盛公司委托他方提供。经审理查明：2017年1月5日，本院作出（2015）穗天法执字第6362-6364号之三执行裁定，查明：本院依据已经发生法律效力的（2014）穗天法金民初字第521-523号《民事判决书》，于2016年6月23日依法委托广东汇兴拍卖有限公司拍卖登记在被执行人广州市天河区悦盛发展有限公司名下位于广州市天河区东圃XX路XX号五、六、七、九层房产。2016年12月13日，案外人广东中鉴认证有限责任公司以7336960元的最高价竞得其中的七、九层，并于2016年12月23日支付了全额价款……裁定如下：一、解除对被执行人广州市天河区悦盛发展有限公司名下位于广州市天河区东圃XX路XX号七、九层房产的查封；二、注销上述房产原权属人为广州市天河区悦盛发展有限公司的产权登记；三、涂销上述房产的他项权利登记；四、上述房产的所有权及相应的其他权利归买受人广东中鉴认证有限责任公司所有；五、买受人广东中鉴认证有限责任公司可持本裁定书到财产管理机构单方面办理上述房产过户登记及完税手续。广州不动产登记查册表显示：2014年3月10日，位于天河××××层设立抵押权，权利人为中国民生银行股份有限公司广州分行，权利部位为全部。2014年7月24日，本院以（2014）穗天法金民初字第521-523号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉上述房产。2014年10月23日，广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法金民初字第1054-13，-1号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封该房产。2016年7月13日，本院以（2015）穗天法执字第6362-6364号协助执行通知书及执行裁定书续封该房产，查封时效自2016年7月24日至2019年7月23日。原告提交《广州市房屋租赁合同》（以下称合同一）、催款单（复印件）等拟证明悦盛公司将案涉房屋出租给谭国诚时已设立抵押权且被法院查封，谭国诚每月向承租人收取租金及管理费等。合同一载明：悦盛公司（出租人/甲方）甲方同意将坐落在天河区东圃XX路XX号一楼至九楼的房地产出租给谭国诚（承租人/乙方）作商业、写字楼用途使用，建筑面积11212平方米，租赁期限自2015年1月1日至2025年12月31日，月租金额为89696元，租金按月结算，由乙方在2015年1月5日前的第5日前按一次性交齐租期内全部租金付款方式缴纳；同意转租给第三方，租金可用谭国诚对甲方的债权抵偿，双方另行确认；等。谭国诚、悦盛公司对租赁合同、催款单不予认可，否认上述租赁合同由其签名，认为催款单无任何落款，无法证明是谭国诚出租案涉房产并收取租金。悦盛公司另主张，其确委托谭国诚管理了案涉房产一段时间，期间租金由谭国诚收取，但后来又委托了其他公司收取。被告迈渤公司提交《广州市房屋租赁合同》（复印件，以下称合同二）、收款单（复印件），以证明其签订了租赁合同并依约支付租金。合同二载明：2017年11月20日，谭国诚（出租人/甲方）与迈渤公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定，甲方同意将坐落在天河××××层北910房（以下简称910房）的房地产出租给乙方作商业、写字楼用途使用，建筑面积60平方米，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日，月租金额为1745元，租金按月结算，由乙方在每月第5日前按一次性现金或支票付款方式缴付租金给甲方；等。收款单显示“悦华大厦-九楼-北910”每月租金为1745元，上盖有“谭国诚”字样印章。原告对上述证据无异议，但认为谭国诚无权出租案涉房产。谭国诚租赁对合同二的真实性不予确认，否认在该合同上签字；对收款单的真实性无异议，但认为没有其签名，不能证明其收取了租金。悦盛公司对上述证据无异议，但确认合同二并非谭国诚签订。第三人谭国诚提交银行流水、收据（杨建洲出具）、退房协议书、合作协议（王炳达与郝永钊签订）、电费发票等证据拟证明悦盛公司未经其同意使用其银行账户收取租金并使用上述款项用以清偿债务。谭国诚名下尾数为1868的银行账户（以下简称1868账户）流水显示有多笔款项支付给“杨建州”、“郝永钊”，每月中旬有多笔款项支付给广州供电局有限公司，摘要为“电费”，金额数百至数万元不等；2017年9月14日，广州伟良装饰工程有限公司向该账户转入5234.4元。电费发票载明的户名为“王炳达”、“广州市天河区悦盛发展有限公司”、“广州市潮轩物业管理有限公司”，部分发票显示的电费计费时段及金额与1868账户流水显示的电费金额及转账日期相互对应。原告对上述证据予以认可，但对其证明内容不予认可，并主张上述证据不能证明转账不是谭国诚所为，但能证明悦盛公司一直在向案涉物业二、三层的使用人收取租金。悦盛公司对上述证据予以认可，并确认上述银行账户由其控制，账户中的款项用于公司相关业务，包括支付债权人的款项。案外人广州伟良装饰工程有限公司（另案被告，使用人之一）对上述证据予以认可，其述称租金通过支票支付，其将支票交至案涉场地四楼管理处的悦盛公司，收款人一栏为空白，由其自行填写。迈渤公司对上述证据予以认可，其述称租金主要以现金形式缴纳至案涉场地四楼，有时以微信转账形式缴纳。为查明事实，2019年3月7日，本院至广州市天河区东圃XX路XX号现场勘查并调取证据，现场发现909房、910房、911房已被打通，广州市迈溢企业管理咨询有限公司、迈渤公司、广州静美舒隔音技术有限公司在上述房屋内办公经营，上述三公司的法定代表人均为钟国超。悦盛公司在广州市天河区东圃XX路XX号北401房（以下简称401房）经营。经本院询问，王炳焰述称悦盛公司办公地址在401房，该公司由其管理，其非案涉物业的直接出租方，不清楚具体经办人，最开始的出租人为谭国诚，谭国诚已从悦盛公司离职三年多，没有参与悦盛公司的经营，悦盛公司未向实际承租人收取租金，不清楚401房是否系案涉物业的物业管理处。王炳达述称不清楚案涉物业是否由悦盛公司管理并出资，案涉租赁合同未经其手签字，租赁合同是以谭国诚的名义签订，不清楚租金及管理费，悦盛公司由王炳焰负责管理并出资，其仅负责签名。本院在现场查勘过程中自401房调取了收据，自910房调取了微信转账记录、悦盛公司向迈渤公司出具的收款单，微信转账记录显示：迈渤公司于2019年2月20日向广州市潮轩物业管理公司转账8561.2元。收款单显示的收费项目包含管理费、租金、电费、公用水电摊分，部分收款单上加盖有广州市天河区悦盛发展有限公司财务专用章，部分收款单上加盖“谭国诚”字样的印章。原告对上述证据予以认可，主张上述证据可以证明迈渤公司一直向悦盛公司支付租金、管理费，悦盛公司一直在实际控制案涉物业，向租户收取租金。谭国诚对上述证据予以认可，述称上述证据说明与其无关。悦盛公司对上述证据予以认可，并同意原告的质证意见。迈渤公司对上述证据予以认可。经本院询问，谭国诚述称其于2010年底入职悦盛公司，2015年离职，在职期间负责管理，处理租赁事宜，在职期间与悦盛公司签订过3年的租赁合同，离职后未与悦盛公司及其他租户签订合同。2012年底或2013年初悦盛公司开始以其名下工商银行尾数为1868的银行账户收取租金，其在职期间知晓上述事宜，离职后有告知悦盛公司不要用其账户收取租金。原告主张其对案涉场地部分空置房间更换了门锁，但悦盛公司将部分已更换的门锁进行了重新更换。悦盛公司代理人庭审时主张其不清楚案涉场地空置房间是否由悦盛公司管理，其已告知悦盛公司不可更换门锁。迈渤公司述称其将水电费交给悦盛公司，租金自2019年3月起没交。原告及两第三人均确认悦盛公司与谭国诚签订的租赁合同、谭国诚与承租人签订的租赁合同中“谭国诚”字样的签名均非谭国诚本人所签。原告及两第三人均确认案涉房屋占用费按同地段政府指导价49元/平方米的标准计算，迈渤公司认为应按35元/平方米计算。悦盛公司及迈渤公司均确认迈渤公司缴纳租金至2019年2月。经本院释明，原告不申请追加广州市潮轩物业管理公司作为本案被告或第三人参加诉讼。本院于2019年3月7日至案涉房屋张贴申报权利的公告，在本院限定的时间内，未有案外人就案涉房屋向本院申报权利。另查明，2018年8月9日，案外人广州市可视智能技术有限公司向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21590号]，请求判令良帆公司、谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃XX路XX号三层南301房腾空、交还原告，并向原告支付自2017年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。该案正在审理过程中。2018年8月9日，案外人广州市可视智能技术有限公司向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21591号]，请求判令广州伟良装饰工程有限公司、谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃XX路XX号二层南220房腾空、交还原告，并向原告支付自2017年3月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。该案正在审理过程中。2018年8月9日，原告向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21593号]，请求判令新耀公司、谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃XX路XX号七层710房腾空、交还原告，并向原告支付自2017年3月27日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费2000元。该案正在审理过程中。2019年1月29日，案外人广州市可视智能技术有限公司向本院提起诉讼[案号为（2019）粤0106民初2833、2836号]，请求判令谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃XX路XX号二层南201、213、217、222、223、226、228、251、255、256房（2833号案）、广州市天河区东圃XX路XX号三层北310、北301、南302、北304、南310、北311、北312房（2836号案）腾空、交还原告，并向原告支付房屋占用费，同时与原告结清水电费等。再查明：2017年12月，广州市房地产租赁管理所发布《2017年广州市房屋租金参考价》载明：悦华商业大厦（即案涉房屋所在大厦）商业用房租金为49元/平方米。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本院于2017年1月5日裁定910房的所有权及其他权利归原告所有并于当日送达房屋登记机关，故原告于该日取得910房的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。关于腾退、交还910房的问题。首先，根据《最高人民法院》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案中，910房已于2014年3月10日设立抵押权，于2014年7月24日被依法查封，而案涉合同一、二的签订时间均晚于此时间，特别是合同二甚至签订于原告取得所有权之后，属无权处分，故根据上述法律规定，案涉两租赁合同均对原告不产生约束力。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，原告请求迈渤公司腾退并交还案涉房屋理据充分，本院予以支持。其次，被告持有的租赁合同虽载明出租人为谭国诚，但原告、悦盛公司以及谭国诚均确认该合同并非谭国诚所签订。且根据谭国诚提交银行流水、发票等证据，足以证实悦盛公司实际控制、支配其名下1868账户，而悦盛公司对此不持异议。因此，根据目前查明的事实，不能认定实谭国诚实际控制案涉房产并获取收益，其无须对腾退案涉房屋以及支付占用费承担连带责任。再次，被告和其他关联案件中房产实际使用人的陈述及提交的证据，与本院现场查勘所获证据和情况相互印证，足以认定悦盛公司实际控制案涉房产并将其出租给被告获取收益，故其应当对腾退案涉房屋及支付占用费承担连带责任。综上，被告迈渤公司和悦盛公司应当向原告腾退案涉房屋。关于占用费。原告于2017年1月5日取得案涉房屋的所有权，此后，悦盛公司出租案涉房屋没有权利依据，应当向原告支付占用费；而迈渤公司占用案涉房屋亦无依据，其已向悦盛公司缴纳租金至2019年2月，此后应向原告支付占用费。原告主张迈渤公司和悦盛公司自2017年11月22日起至实际交还房屋之日止支付占用费2000元属于其对自身权利的处分，本院予以确认，即悦盛公司和迈渤公司应向原告支付占用案涉房屋的占用费2000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十九条，《最高人民法院》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告广州迈渤企业管理咨询有限公司、广州市天河区悦盛发展有限公司将广州市天河区东圃XX路XX号九层北910房（自编）腾空并交给原告中鉴认证有限责任公司；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告广州迈渤企业管理咨询有限公司、第三人广州市天河区悦盛发展有限公司向原告中鉴认证有限责任公司支付上述房屋自2017年11月22日至实际交还房屋之日止的占用费2000元；三、驳回原告中鉴认证有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告广州迈渤企业管理咨询有限公司负担100元，第三人广州市天河区悦盛发展有限公司负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  陈 娟人民陪审员  王丽梅二〇一九年八月二十六日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚