上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初53723号原告(反诉被告)：姚庆云，男，1952年10月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚俊(系原告儿子)，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：上海圆势供应链管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱继红，董事长。委托诉讼代理人：方舟。委托诉讼代理人：赖铭钢。原告(反诉被告)姚庆云与被告(反诉原告)上海圆势供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚庆云的委托诉讼代理人姚俊、被告(反诉原告)上海圆势供应链管理有限公司的委托诉讼代理人方舟、赖铭钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚庆云向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2018年11月20日至2019年6月19日租金71,232元以及逾期支付租金的利息损失，以61,056元为本金，自2018年10月20日起算至被告实际支付之日止、以10,176元为本金，自2019年4月20日起算至被告实际支付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计；2、判令被告向原告支付电费196.30元；3、判令被告向原告支付相当于六个月租金的违约金61,056元。事实和理由：2018年3月，原、被告就上海市浦东新区惠南镇汇南村XXX号(以下简称系争房屋)签订《浦东五部租赁协议书》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期期限2017年11月20日起至2022年11月19日，月租金10,176元，每半年支付一次，押金9,600元。根据合同约定，被告应于2018年10月20日前向原告支付后续半年(即2018年11月20日起至2019年5月19日止)的租金。2018年9月26日，原告向被告浦东五部负责人杨某某提交了租金发票，但被告迟迟未付款。同年11月底，原告询问被告，被告表示想解除合同。原告未同意。之后双方反复沟通。2019年1月，被告曾提出想将系争房屋改为被告公司员工宿舍则可继续租赁，但又无下文。被告又曾提出赔偿原告三个月租金作为违约金以解除合同的方案，原告未同意。此后，因被告仍未支付租金，2019年2月，原告曾向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同并支付租金，法院定于2019年6月18日开庭。由于原告记错了开庭时间，致使前案按原告撤诉处理。前案的法官了解案情后，建议原告止损。为此，原告为减少损失，于2019年6月18日自被告分部负责人处收回了系争房屋钥匙，当时屋内尚有被告物品未搬完，当天双方签订了房屋交接书。2019年7月2日，被告拆走了系争房屋内的空调，然房屋内仍有办公桌和沙发未搬离。7月16日，被告写了确认书，表示屋内的物品不要了。2019年6月19日，原告重新将系争房屋挂牌准备出租，但至今未能成功出租。合同约定的一个月租金的违约金不能弥补原告的损失，原告诉请将违约金调整至按6个月租金标准计。上海圆势供应链管理有限公司辩称，不同意原告的诉请。双方租赁合同中有约定，租期内承租方若要退租，书面提前90天通知出租方即可。2018年11月因被告公司业务发展，向原告提出要求提前退租并于11月1日搬离系争房屋，屋内剩余物品被告自动放弃，并同意支付原告三个月租金作为补偿。当时原告口头同意，被告遂发送书面通知，落款时间为2018年11月19日。但原告不肯接收，经多次沟通原告才把收件地址发给被告，被告按其要求于2018年11月29日以挂号信方式寄出。原告收到函件后，表示不愿意解除合同，要求继续履行。此后双方继续磋商。双方曾达成过解除协议，被告向原告发送电子邮件待原告在解除协议上签字，但原告又反悔。原告起诉后的事实与原告陈述一致。2018年11月被告就向原告发送解除合同通知函，原告直至2019年6月18日才自行收回房屋，就其损失的扩大部分被告不同意承担。对原告诉请的电费无异议。综上，被告提起反诉。反诉请求：1、确认双方租赁合同于2019年2月19日解除；2、反诉被告退还反诉原告押金9,600元。针对反诉，姚庆云辩称，不同意被告的反诉请求。双方从未达成过解除合同的合意。被告强势提出要解除合同，因原告表示不同意，其才向原告寄送了解除合同的通知。现涉案租赁合同因被告违约而解除，被告的押金应当予以没收。原、被告双方于2019年6月18日办理了房屋交接，原告认可在当日同意解除合同并接收了房屋。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋登记的产权人。2017年11月23日，原告(出租方、甲方)与上海杰伦圆通快递有限公司(承租方、乙方)签订《租赁协议书》，约定原告将系争房屋出租给上海杰伦圆通快递有限公司，租赁期限自2017年11月20日起至2022年11月19日止，月租金9,600元，付六押一，押金9,600元。协议书另对其他事项作了约定。之后上海杰伦圆通快递有限公司退出租赁关系，由被告继续租赁系争房屋。2018年3月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《浦东五部租赁协议书》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限2017年11月20日起至2022年11月19日止。月租金10,176元，每半年一付，押金9,600元，押金退房时退还。乙方每次提前30天付清下期房租，按照先付后用原则，超期不付作违约处理，甲方可要求乙方支付违约金。协议书第五条：双方不得随意转租、转让，乙方未经甲方许可私下自行转租、转让，将视作违约，甲方可随时收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退还。协议书第七条：乙方责任：1、乙方应按期交租付费，不得拖欠拒付，乙方不得以押金抵房租继续使用；2、租期内乙方因特殊情况中途退房，且须提前90天书面通知甲方，在双方协商达成一致后合同解除；3、期满或合同解除乙方须搬出自己的全部物品，否则视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理……。协议书另对其他事项作了约定，另附：由于第一次合同签批中未将2017.11.20-2018.4.19房租税额包含在合同中，根据合同甲方提供乙方增值税专用发票，乙方第一次实际支付房租57,600元，余3,456元未支付，现要求乙方于第二次支付房租时一并支付于甲方。合同签订后，系争房屋由被告使用，被告支付原告租金至2018年11月19日。上海杰伦圆通快递有限公司曾支付给原告的押金9,600元受让给被告，收款收据由被告持有。2018年9月26日，原告向被告开具了上海增值税专用发票及税收完税证明各一张。增值税专用发票上货物或应税劳务、服务名称为私房出租2018(年)11(月)20(日)-2019(年)05(月)19(日)，金额合计61,056元。发票由被告公司在系争房屋处的分部负责人杨某某签收。2018年11月19日，被告出具《退租告知函》一份，内容为：致姚庆云，我司承租了位于浦东新区惠南镇汇南村XXX号(南园路XXX号)的建筑面积为256平米的场地(即系争房屋)用于经营快递，原合同租赁期限为2017年11月20日至2022年11月19日止，因业务发展的需要，上述场地已经不能满足我司需求，为此我司决定即日起退租，请贵方谅解并退回房屋押金。前述函件内容被告于2018年11月27日通过短信发送给原告。并于同年11月30日以挂号信方式邮寄给原告，原告于12月1日签收。2018年12月16日，原告向被告发送了履约通知书一份，载明已于2018年12月1日收到杨某某寄送的退租告知函，原告方不同意被告的退租要求，要求被告继续履约并支付租金。前述履约通知交由杨某某于2018年12月16日签收。另查，2018年11月底12月初，被告曾用电子邮件向原告发送了草拟的《关于解除惠南镇汇南村XXX号场地房屋租赁合同的协议》，该协议中写明就涉案租赁合同的解除后果双方达成解除合同、被告租金支付至2019年2月19日等内容。原告称其曾收取过该文件，因其不同意而未签署。2019年2月，原告曾向本院提起诉讼，诉请被告支付欠付租金及相应利息。后因原告未到庭，案件按撤诉处理。2019年6月18日，原告(接受人)与杨某某(移交人)签署房屋交接确认书，载明：南园路XXX号房屋(即系争房屋)租赁交接电度(度数)：电表遗失水费(度数)：372.4度大门钥匙：一把。2019年7月16日，杨某某出具《声明》一份，载明：我公司租用的南园路XXX号房屋已经于2019年6月18日和房东交接完毕，将房屋钥匙交还给姚庆云本人了。期间因交接时间紧，屋内空调未来得及搬离，于2019年7月2日我们将空调搬离。在此声明，房屋交接完毕，无遗漏事项，屋内如有剩余之所有其他物品(包括一个旧办公桌等)均放弃权利，任由房东处置。再查明，2018年11月1日至11月30日期间，系争房屋内产生电费196.30元。审理中，被告申请证人杨某某到庭。证人到庭确认2018年12月16日的收条、2019年6月18日的房屋交接确认书、2019年7月16日的声明均系其签字，但其系在不知晓具体内容的情况下签署的；证人系被告在惠南地区的负责人，2018年8月1日接手惠南地区业务，同年9月原告找到证人说要开票，对于原、被告租金如何支付、租期何时到期证人不知晓；2018年9月底，被告让证人通知原告，因置换场地而需提前终止租赁合同，但原告未同意；10月31日被告搬离系争房屋并结清了10月底前的水电费。11月下旬，被告让证人将退租函邮寄给原告。由于系争房屋是没有锁的，被告自行加了链条锁。12月，证人欲将链条锁钥匙交给原告，但原告不接受，并手写一份不同意解除合同的书面意见让证人签字。之后的事情证人不清楚；2019年6月18日原定在法院开庭，当日原告向证人表示其要将系争房屋另行出租，要与证人办理交接手续，当天证人将钥匙交还原告。当时因屋内电表没了，但有一台证人自己的空调，证人本打算将空调折抵遗失的电表，但之后证人得知电表系被电力公司拆除而非被偷，故在原告同意的前提下证人于7月2日将空调拆走了。屋内遗漏的办公桌、沙发是被告公司片区的前任负责人留下的，非证人的物品；对于房屋交接确认书、2019年7月16日的声明，证人表示系代表个人与原告签署，而非代表被告。经庭审质证，原告认为证人陈述事件的过程基本属实，但2018年12月证人曾打算向原告归还钥匙一节不属实，被告及证人从未向原告提出过要交还钥匙；原告认为证人签署的各项文件均是代表被告。被告另称在2018年11月底向原告发送解除通知后，证人以部门负责人的名义多次与原告联系、欲交还钥匙，但原告均予以拒绝。审理中，原告表示对于解除合同的违约金，合同中未约定，但由于租赁行情变差、空置期变长，要求被告支付相当于六个月租金的违约金。另被告支付的押金，系作为履约的保证金，现因被告违约解除合同，参照合同约定押金不予退还，予以没收。被告表示合同系由原告提供的格式合同，有关解除合同的条款对被告不公平应认定为无效条款，押金应当予以退还。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《浦东五部租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，原、被告均应按约履行。合同履行期间，被告因自身经营原因向原告提出欲提前解除合同并称已于2018年11月搬离系争房屋。被告认为按照双方间的合同第七条第2项约定，其已提前90天向原告发送解除合同书面通知，双方租赁合同应在90天后即2019年2月19日解除。对此，原告持有异议，认为涉案租赁合同于2019年6月18日即原告同意解除合同之日解除。本院认为，合同第七条第2项约定了被告在租期内退租，须提前90天书面通知原告，在双方协商达成一致后合同解除。该条款虽然约定了承租人中途退租有提前90天书面通知的义务，但同时约定了仍需双方协商一致才可提前解除合同。从合同条款的文意中并不能推断出承租人只需提前90天通知即享有任意解除合同的权利。在被告于2018年11月底向原告发送解除函以后，原告已回函表示不同意提前解约而要求被告继续履约并支付租金。被告提供的证据中未有体现双方曾就解除合同达成过一致协议。相反，原告通过回函、前案提起诉讼的方式均要求被告继续履行合同。被告认为合同第七条第2项的约定应认定为无效条款的意见，本院不予采纳。2019年6月18日，原告表示其为避免损失扩大并同意解除合同、收回房屋，因此与被告员工杨某某签署房屋交接书。杨某某是被告公司在系争房屋处的分部负责人，并且在与原告沟通租赁事宜的过程中代表被告寄送、接收函件，原告有理由相信杨某某的行为系代表了被告公司。现原告确认涉案《浦东五部租赁协议书》于2019年6月18日解除，本院予以认同。被告反诉请求租赁合同于2019年2月19日解除的观点，本院不予采纳。由于系争房屋原告于2019年6月18日确认收回，截止2019年6月18日的租金，被告理应按照合同约定支付，自2018年11月20日至2019年6月18日的应付租金为70,904元。原告要求被告支付逾期支付租金的利息损失，并无不当，本院对起算日期及金额予以核准。被告欠付原告的电费应予支付。由于被告违约而致使涉案租赁合同解除，原告认为被告应当承担解除合同的违约责任，本院予以认同。但涉案合同中并无相关6个月租金的违约金约定，仅在相关条款中约定因一方违约致使合同解除时剩余租金和押金不予退还。故原告主张涉案合同的押金应作为违约方应当承担的违约金而不予退还的意见，本院予以采纳。并且系争房屋原告于2019年6月18日收回，截止本案庭审(2019年7月17日)，即使系争房屋尚未另行出租，被告方的押金足以弥补原告空置期间的损失。在没有其他证据证明原告有其他损失的情况下，原告要求被告承担六个月租金的违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)姚庆云与被告(反诉原告)上海圆势供应链管理有限公司签订的《浦东五部租赁协议书》于2019年6月18日解除；二、被告(反诉原告)上海圆势供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姚庆云自2018年11月20日起至2019年6月18日止的租金70,904元；三、被告(反诉原告)上海圆势供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姚庆云逾期支付租金的利息损失，以61,056元为计算基数，自2018年10月20日起；以9,848元为计算基数，自2019年4月20日起；均按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付之日；四、被告(反诉原告)上海圆势供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姚庆云电费196.30元；五、被告(反诉原告)上海圆势供应链管理有限公司在原告(反诉被告)姚庆云处的押金9,600元不予返还，归姚庆云所有；六、驳回反诉原告上海圆势供应链管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,950元，减半收取计1,475元，由原告姚庆云负担475元，被告上海圆势供应链管理有限公司负担1,000元。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告上海圆势供应链管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年八月十九日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。