山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0883民初3227号 原告：祝军，男，汉族，住邹城市 委托诉讼代理人：王飞，山东汇贤律师事务所律师。 被告：屈庆振，男，汉族，住邹城市。 委托诉讼代理人：黄勇，山东匡衡律师事务所律师。 原告祝军与被告屈庆振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王飞、被告屈庆振及其委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因不能交付停车位给原告造成的经济损失18.5万元；2、判令被告按照总房价款的千分之三按日向原告支付自2019年3月15日起至实际赔偿车位款期间的违约金；3、由被告承担本案相关诉讼费用。事实及理由：2018年9月25日，原、被告通过房产中介公司居间介绍，被告将位于邹城市平阳东路XXXX号的名鉴金地小区X幢X单元XXXX室楼房及两个停车位转让与原告，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定了双方相关权利义务。合同签订后，被告将房屋及两个停车位交付原告，双方于2019年3月15日在该楼房开发商处办理完毕房屋更名手续。当日，原告到物业公司交纳热力配套费、天然气初装费等费用以及办理停车位更名手续时被告知，原告向被告购买的两个停车位已被邹城市人民法院查封，原告随即向被告说明情况并要求解决，但被告一直拖延。现该两停车位已被邹城市人民法院拍卖，被告已不能再向原告履行停车位交付义务，原告为满足使用需求，只能重新购置停车位。被告行为违反合同约定义务，给原告造成重大经济损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请法庭依法支持原告诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、原、被告签订的《房屋买卖合同》。证明被告于2018年9月25日将案涉楼房转让与原告的事实。合同中约定了双方的相应权利义务，其中，第一条第一款约定出售房产为邹城市名鉴金地小区X号楼X单元XXXX室以及地上地下两个停车位。第十三条第二款约定了未能按合同约定履行义务应承担的违约责任。第十四条约定了过户费用的承担以及购房款的支付方式。 2、被告出具的购房款收条三张、向开发商交纳各项费用收据二张。证明原告依据合同约定已向被告交付购房款1520949元。 3、被告出具的房屋转让证明、济宁仲裁委员会调解书、邹城市明鉴房地产开发有限公司出具的购房发票。证明本案所涉房产已于2019年3月15日在开发商处办理完毕更名手续，现备案登记已在原告名下。 4、邹城市安邦物业管理有限公司出具的收据两张。证明被告已于2018年11月10日将涉案的地上、地下两个车位交付给原告使用，原告已向物业公司交纳了车位管理费用。后原告于2019年3月15日在开发商处办理房产备案更名手续时得知该车位已被邹城市人民法院查封，被告已不能向原告交付该车位。 5、山东产权交易中心有限公司出具的司法询价报告书两份。证明本案所涉两个停车位经邹城市人民法院委托评估，价值为18.5万元，该评估报告尚在有效期内，为避免资源浪费，可据此认定原告方的经济损失为18.5万元。 6、邹城市不动产登记中心出具的不动产登记受理单一份。证明涉案房产在转让给原告之前已经进行了商品房预告登记，不动产权利人为被告屈庆振。 被告辩称，答辩人作为本案被告主体不适格。因冯质奎对胡元来负有到期债务，冯质奎用以房抵债的方式将其名鉴金地的一套房屋转让给胡元来指定的答辩人名下，转让行为并未包含车库，只有房屋，答辩人虽然与原告签订《房屋买卖合同》，但是转让仅限于房屋，转让车库的行为是原告与冯质奎形成的合意，冯质奎也在合同中签字认可。综上，这些事实是原告明知的，原告向答辩人主张权利于法无据，请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、2017年1月26日冯质奎的代理人张勇出具的一份情况说明。证明因冯质奎对胡元来负有到期债务，冯质奎同意将涉案房屋抵押给胡元来，不过没办理抵押登记，但是该证据可以说明冯质奎将房屋转让给被告的原因。 2、2019年3月15日冯质奎和原告以及房产中介公司人员共同签订的一份证明。证明条下方的签名依次为冯质奎、祝军、中介公司人员李某（签名太潦草无法辨认），该证明明确载明冯质奎将涉案房屋转让至胡元来指定的被告名下，在冯质奎的要求下，冯质奎委托房产中介将涉案房屋卖给祝军，被告及胡元来已经将多余的房款退还给冯质奎。冯质奎和祝军承诺，屈庆振在不动产大厅签字后，冯质奎与胡元来、屈庆振无任何经济纠纷，胡元来、屈庆振二人与祝军及中介无任何关系。 3、2019年3月16日冯质奎出具的书面证明一份。证明冯质奎将涉案房屋过户至胡元来指定的被告名下用于偿还债务，该房产不含车位。 4、证人胡元来出庭证言。证明涉案房产系冯质奎为借款120万元提供的担保，并不包括车位，冯质奎按照胡元来的要求将房屋预告登记在胡元来指定的被告屈庆振名下，后因冯质奎的请求，胡元来同意其以房抵债，将房屋转让给被告屈庆振，后原告祝军以147万元的价格购买了该房屋，其中的房款11.6万退回给冯质奎。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见： 对于证据1的真实性无异议，但是该合同是在冯质奎全程参与的情况下签订的，冯质奎转让给被告的只有案涉房屋，并不包括地上和地下车位。这两个车位是冯质奎许诺给原告的，并且房屋买卖行为也是冯质奎与原告联系签订的，被告只是负责配合房屋的过户。 对证据2的真实性无异议，但是被告收取原告房款后已将冯质奎所欠债务之外的余款退还给冯质奎了。 对于证据3的真实性无异议，该证明中也明确载明被告转让给原告的标的物只有房屋，车位并不是房屋的附属物。该证据可以证实原、被告的协议只有房屋转让；对仲裁委的调解书真实性无异议，但是该调解书中也并未提到本案诉称的两个车位；对发票的真实性无异议。 对于证据4，被告不知情。 对于证据5有异议，被告不认可，与被告无关。据被告所知，名鉴金地小区的地上地下车位的权属尚存在争议，现有的车位交易行为有可能会归于无效。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无法确认，但被告与冯质奎之间的关系与本案不具有关联性。涉案房产已经进行预告登记，权利人为被告，原告依据被告提供的预告登记证明向其购买涉案房产是对预告登记公示力的信任，被告与冯质奎之间对房产权属关系的约定并不能否定不动产登记部门的公示。 对证据2的真实性无异议，该证据是在被告为原告在房产开发商处办理完毕更名手续后，要求对被告与冯质奎之间关系作以证明，在此情况下，原告签署了姓名。在签订该证明时，被告确已将涉案房产以及车位均已经交付于了原告。在此时，原、被告之间已经履行完毕合同履行的义务，双方已无任何关系，但在当日下午，原告到物业公司交纳涉案房产的热力、天然气等配套费用时，才获知两个停车位已被邹城市人民法院查封。该证明并没有否认原、被告之间的房屋买卖关系，也并没有免除在之后因房屋权属产生争议后，被告应承担的违约责任。所以，对于被告的证明目的不予认可。 对证据3的质证意见同证据一的质证意见。也就是说，冯质奎与被告之间的关系并不能否定原、被告之间的房屋及车位买卖合同关系。 对证据4有异议，胡元来与本案被告系亲属关系，其证言不应采信。原告与被告直接签订房屋买卖合同，合同中明确注明包含地上、地下两个停车位，被告或者证人与冯质奎之间是何关系，均不能否定涉案房产系属于被告所有的事实，更不能否定原、被告之间的买卖关系。 本院经审理认定事实如下：自2017年1月至2017年7月，案外人冯质奎、张勇陆续向被告屈庆振的姑父胡元来借款120万元。冯质奎以涉案房产提供担保，于2017年1月26日将涉案房产的不动产预告登记证交付给胡元来，并由案外人张勇执笔，代其向胡元来书写情况说明一份，载明：“本人冯质奎，因资金周转困难，特经胡元来之手周转20万元（贰拾万元）作应急使用。现将邹城市名鉴金地小区XXXX幢XX单元XX-XXXX号房产，不动产证明第XXXXXXX号，押在胡元来处，以使胡元来作担保使用。本人保证：在上述款项未还之前，决不私下转让、挂失等其他用途，否则，本人愿承担一切法律后果。借款人：冯质奎（代)XXXXXXXXXXXXXXXXXX张勇XXXXXXXXXXXXXXXXXX”。张勇在情况说明上签署其本人名字并代签了冯质奎的签名，同时在该情况说明的下方注明“因冯质奎有事未到场，由张勇代办，一切后果由张勇承担2017.1.26”。此后，根据胡元来的要求，冯质奎协调名鉴房地产开发有限公司将涉案房产的商品房预告登记变更至胡元来指定的被告屈庆振名下。 2018年9月25日，被告屈庆振作为出卖方（甲方），与作为买受方（乙方）的原告祝军，在邹城市亿信营销策划有限公司（丙方）的居间下签订房屋买卖合同，合同载明：“甲方自愿出售坐落于济宁市邹城市名鉴金地小区X号楼X单元XXXX（平阳东路XXXX号）的房产给予乙方，房屋所有权证（商品房买卖合同）编号：XX-XXXX-XXXX；房屋所有权人：屈庆振；房屋建筑面积：180.97平方米；附属设施包含：地上、地下两个车位、空房；甲方保证该房屋权属真实无异议，该房屋无任何权属等纠纷，其房屋共有人或夫妻双方已同意将该房屋出售给乙方，并配合办理相关手续；如发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已经做了充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议；成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为人民币（大写）壹佰伍拾伍万元整（小写）￥1550000.00元；乙方在房屋买卖合同签订当日向甲方支付定金人民币（大写）壹拾万元整（小写）100000.00元整；甲方自本合同签订当日将《房屋所有权证》或《不动产权证书》或《商品房买卖合同》或相关手续交由丙方，用于办理房产交易的后续手续；付款方式：经甲乙双方同意，乙方于2018年10月25日将人民币（大写）壹佰叁拾万元整（小写￥1300000.00元整）（含中介费）交付给甲方，剩余房款人民币（大写）壹拾伍万元整（小写￥150000.00元整），待甲乙双方产权转移过户当日交给甲方；须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合；由于甲、乙任何一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同的规定追究违约责任。若因不可抗力或者政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；违约责任：1、若发生甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、查封等权利限制等情况），由甲方负责解决，影响本合同履行的，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费用等）；甲方保证该房产无任何形式的抵押纠纷，所有与房子有关的一切开口费、更名费、过户费、维修基金等地上、地下两个车位的换发票等一切费用由甲方负责支付；过户之前该房产产生的一切纠纷由甲方负责承担，并根据市场行情赔偿乙方损失；甲方保证房屋所有手续真实有效；壹佰肆拾万元整（1400000.00）到账后，此手续交于乙方保管；尾款壹拾伍万元整（150000.00）过户当日支付，交房之前的一切与物业有关的费用由甲方支付；如遇不可抗拒的原因导致该房产无法正常过户，该房产继承人有义务配合乙方过户并支付所有费用；如改名成功，乙方签订合同当日，乙方支付尾款壹拾伍万元整（150000.00）”。原、被告分别在合同上签字并捺手印，邹城市亿信营销策划有限公司在合同的丙方栏加盖了其公司居间合同专用章。此后，原告通过银行转账向被告交付款项、向名鉴房地产开发有限公司交纳代为收取的热力配套费、天然气初装费、数字电视初装费等费用折抵房款等方式支付购房款。2018年10月23日，被告将涉案房屋交付给原告，并向其出具收条一份，载明：“今收到购房人祝军身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX购房款人民币（大写）壹佰肆拾万元整（小写￥1400000.00）。房屋坐落于名鉴金地1号楼2单元1401室。收款人（卖方）：屈庆振2018年10月23日”。2018年11月10日，被告将编号为X-XX、X-XX的停车位作为合同约定的车位指认给原告，许诺在办理房产更名手续时一并将该车位进行更名登记。同日，原告向该小区物业公司交纳了涉案房屋的物业费、蓝牙卡、门禁卡的费用以及涉案两个地上、地下停车位的使用费，物业公司向原告出具了收据，收据载明原告交纳的是2018年11月10日-2019年11月10日的地上、地下车位费180元。 因涉案房产的商品房预告登记在被告名下，为将预告登记变更至原告名下，被告屈庆振向济宁市仲裁委员会申请仲裁。2019年3月11日，济宁市仲裁委员会作出济仲调字（2019）第271号调解书，该调解书载明：屈庆振与邹城市名鉴房地产开发有限公司同意解除其双方于2017年6月23日签订的《商品房买卖合同》，屈庆振配合办理退房手续；仲裁费用17920元由屈庆振承担。该仲裁费用实际由原告祝军代为支付，被告屈庆振于2019年3月11日向原告出具购房款收条一张，载明：“今收到购房人祝军身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX购房款人民币（大写）壹万柒仟玖佰贰拾元整（小写￥17920.）。房屋坐落于名鉴金地1号楼2单元1401室。收款人（卖方）：屈庆振身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX2019年3月11日”，被告在该收条上签名捺手印并在下方注明“仲裁费费用”字样。 2019年3月15日，邹城市名鉴房地产开发公司向原告出具购房发票及收款收据两份。购房发票显示：购买方为祝军，地址为名鉴金地X-X-XXXX室，房地产预收款、名鉴金地小区商品房金额为849292元。收据则显示：收取原告交纳的申请撤销合同手续费4000元，收取原告代收热力配套费5429元、代收天然气初装费3300元及数字电视初装费300元。同日，被告向原告出具房屋转让证明一份，载明：“本人屈庆振，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX,2019年3月15日在邹城市名鉴金地小区购买住房一套，房号1-2-1401，面积180.97平方米，房屋总价款849292元（大写人民币捌拾肆万玖仟贰佰玖拾贰元）。现自愿转让给祝军，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，本人所交邹城市名鉴房地产公司的房款直接转为祝军的购房款。转让中的一切经济责任均由本人承担，邹城市名鉴房地产开发有限公司不负任何法律责任。特此证明。转让人：屈庆振日期：2019.3.15”。同日，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到房款玖万元正（￥90000元）屈庆振2019.3.15”。 此后，原告到物业公司欲办理停车位更名手续，获知冯质奎因其他民事纠纷案件被本院执行，经相关案件申请人申请，本院依法查封了包括涉案两个停车位在内的登记在冯质奎名下的5个停车位。因被告不能向原告履行涉案停车位的交付及更名义务，被告亦无法继续使用该车位，遂酿成纠纷，原告诉至本院。 另查明，2019年3月15日，冯质奎与原告祝军及房产中介工作人员签署证明一份，载明：“自2017年1月起，冯质奎、张勇陆续从胡元来处借款120万元左右，双方商定，把名鉴金地X-X-XXXX号房产过户至胡元来指定的屈庆振名下，并享有各种权利。后来由于房价上涨，在冯质奎的哀求下，冯质奎托一中介所把该房产卖给祝军，多余房款又退给冯质奎。时至今日，屈庆振在不动产大厅按冯质奎的要求签完最后一次签字，冯质奎与胡元来、屈庆振无任何经济纠纷，胡元来、屈庆振二人与祝军及中介所更无任何关系。特此证明2019年3月15日”。冯质奎、祝军及房产中介人员均在证明上签名。次日，冯质奎向胡元来出具证明一份，载明：“冯质奎和张勇共同借胡元来资金用于周转，把冯质奎名下金地小区X-X-XXXX房产过户于胡元来指定的屈庆振名下，该房产作为抵押不含车位2019.3.16”。冯质奎在该证明上签名并捺手印。2019年6月11日，原告从名鉴房地产开发有限公司另行购买了X区XX号地下停车位。 还查明，案外人冯质奎挂靠邹城市建筑安装总公司承包了名鉴金地小区的部分工程，涉案房屋及包括涉案车位在内的5个停车位系由冯质奎通过工程款抵账而取得。2019年2月27日，本院委托山东产权交易中心对冯质奎名下的5个车位作出的鲁产权询[XXXX]XXX号司法询价报告书，载明：“X-XX号车位价值为65000元”；鲁产权询[XXXX]XXX号司法询价报告书中载明：“X-XX号车库价值为120000元”。上述报告的有效期为2019年1月30日至2020年1月29日。冯质奎名下的五个车位已被本院于2019年8月1日挂在阿里拍卖网上公开拍卖，其中地上车位X-XX挂出的变卖价为52000元、地下车位X-XX挂出的变卖价为96000元，上述两个车位至今无人报名。 本院认为，原、被告于2018年9月25日签订的房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同载明，涉案房屋附属设施包括地上、地下两个车位，被告在附属设施的“地上、地下两个车位”处捺手印，表明被告对合同所涉及的转让标的物是知悉的，该合同的签订系双方当事人的合意，故被告辩称的原、被告之间的转让行为仅限于房屋并不包括车位的理由，本院不予采信。原、被告签订的房屋买卖合同中没有写明涉案车位的具体位置及编号，从原告提交的名鉴金地小区物业管理公司向原告出具的收据可以看出，2018年11月10日，原告向物业公司交付了案涉地上车位和地下车位的一年使用费。被告的行为足以使原告确信，原告可以取得X-XX地下车位及X-XX地上车位的使用权。本案中，原告已经依约向被告支付了购房款，被告应当按照合同约定交付涉案房屋及车位。因涉案车位已被查封及评估，并被挂在阿里拍卖网上公开拍卖，被告已经不能履行涉案地上、地下两个停车位的交付义务，被告的行为构成违约。原、被告在其签订的房屋买卖合同中仅约定了合同项下的房产及附属设施的交易总价款，并没有将房款及地上、地下两个停车位的价款予以区分，但原告向被告交付的款项中包含了地上及地下两个停车位的价款。因涉案的两个停车位被依法查封拍卖，原告已无法正常取得对该两个停车位的使用权，给原告造成了经济损失。本院委托山东产权交易中心对包括涉案车位在内的冯质奎名下的5个车位作出的鲁产权询[XXXX]XXX、XXX号司法询价报告书中显示，X-XX号车位价值65000元，X-XX号车库价值120000元，但本院在阿里拍卖网上挂出的变卖价分别为：地上车位X-XX为52000元、地下车位X-XX为96000元，且上述两个车位至今无人报名竞买。原告请求参照司法询价报告书的价格要求被告赔偿因不能交付停车位给原告造成的经济损失，显属过高，本院认为应以挂在阿里拍卖网上的变卖价确定原告的经济损失即148000元。原、被告在房屋买卖合同中约定了违约金的计算方法，即按照合同总价款3‰/日的标准计算，该约定的违约金明显高于原告的实际损失。被告以约定的违约金过高为由请求本院予以调整，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》（二）第二十九条第二款的规定，本院认为，原、被告签订的合同约定的违约金标准过高，综合考虑原告的实际经济损失，兼顾合同的履行情况，根据公平和诚实信用原则，本院依法将违约金调整为原告所受经济损失的20%即29600元（148000元×20%）。关于被告所主张的转让涉案两个车位是经过原告与冯质奎同意的理由，证据不足，不予采信。被告无权处分冯质奎名下的停车位，被告、胡元来与冯质奎就涉案停车位价款的交付，与本案并非同一法律关系。被告向原告承担赔偿损失等违约责任后，可另行向冯质奎或其他利害关系人主张权利。 综上所述，被告将其本人没有处分权的涉案车位作为房屋附属设施转让给原告，但原告未能获得涉案车位的合法使用权，另行购买了车位，给原告造成一定的经济损失，依法应承担赔偿损失、支付违约金的违约责任。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》（二）第二十九条第二款的规定，判决如下： 一、被告屈庆振在本判决生效后十日内向原告祝军支付经济损失148000元； 二、被告屈庆振在本判决生效后十日向原告祝军支付违约金29600元（148000×20%元）； 三、驳回原告祝军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2000元，由被告屈庆振负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  周文清 二〇一九年八月二十八日 书记员  李 晓