成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初756号 原告：叶丽，女，汉族，1998年5月24日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：蒲磊，四川和普律师事务所律师，特别授权。 被告：晏光珍，女，汉族，1972年8月2日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师，特别授权。 被告：四川中荔锦城实业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号3718室。 法定代表人：陈希杰。 被告：陈希杰，男，汉族，1989年6月29日出生，住四川省南部县。 原告叶丽与被告晏光珍、四川中荔锦城实业有限公司（以下简称中荔公司）、陈希杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月5日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶丽的委托诉讼代理人蒲磊，被告晏光珍的委托诉讼代理人曹绮到庭参加诉讼，被告中荔公司、陈希杰经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告叶丽向本院提出变更后的请求：1、判令晏光珍将位于成华区猛追湾街188号2栋30楼3002号房屋过户至原告名下；2、判令原告代被告晏光珍消灭位于成华区猛追湾街188号2栋30楼3002号房屋的抵押权后有权向晏光珍追偿；3、判令晏光珍、中荔公司向原告支付逾期过户房屋产生的违约金（以647152元为基数，按日万分之六的标准，自2019年2月1日起至过户完毕之日止），被告陈希杰对前述支付义务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年8月3日，原告和被告签订成都市存量房屋买卖合同，约定原告购买被告出售的位于成华区猛追湾街188号2栋30楼3002号房屋，总价为647152元。并约定在2018年8月31日前过户，现被告逾期未过户，故请求依法判决。 被告晏光珍辩称，晏光珍并非是成都存量房屋买卖合同的签订主体，中荔公司也不是晏光珍委托卖房收款过户的主体。晏光珍更没有授权陈希杰或者中荔公司出具任何承诺，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据。具体理由如下：1、晏光珍将其所有的20套房屋全部转让给中荔公司，为此双方签订了房屋买卖合作协议，约定中荔公司于2018年7月31日前将总房款1447万元全部支付给晏光珍，晏光珍收款之后协助过户，但中荔公司并未按期付款，双方将付款时间延迟到2018年12月31日，并对还应支付的房款进行了结算。2、晏光珍与中荔公司签订合作协议时，已将20套房屋的详细信息包括抵押情况如实告知并在合同中进行了明确。3、晏光珍和中荔公司之间是房屋买卖合同关系，晏光珍从未向中荔公司出具过整体的授权委托书，根据已经发生的客观事实，20套房屋中已有六套房屋完成过户，该六套房屋的转让情况中荔公司都如实告知给晏光珍，应中荔公司的要求，在房屋需要过户时，晏光珍针对具体的每一套房屋会出具一份授权委托。4、原告与中荔公司签订存量房屋买卖合同时，并未核实过房屋的相关情况，中荔公司也从未将房屋转让给原告的相关事实告知给晏光珍，因此原告在购房时也没有尽到审慎的注意义务，存在过错。5、基于晏光珍与中荔公司签订的买卖合同，晏光珍在未足额收到合同约定的房款，行使先履行抗辩权，同时基于原告存在过错，晏光珍认为，该先履行抗辩权应延伸至原告。 被告中荔公司、陈希杰提交的书面答辩意见称，被告中荔公司和被告晏光珍签订的《房屋买卖合作协议》，双方形成买卖合同关系。被告中荔公司未按期足额支付购房款且案涉房屋存在抵押，导致合同无法履行。被告中荔公司承诺在资金到位情况下退还原告购房款或为原告办理过户手续。2018年6月6日，被告晏光珍和被告中荔公司签订《房屋买卖合作协议》，约定晏光珍将案涉房屋整体转让给被告中荔公司，被告中荔公司应于2018年7月31日前将全部购房款1447万元支付给被告晏光珍。交易过程中，被告晏光珍告知中荔公司案涉房屋已经抵押给银行。协议约定被告晏光珍应在收到全部房款后解除抵押并协助办理过户。现被告中荔公司尚欠被告晏光珍400多万元房款未支付。因中荔公司和原告签订合同时未告知房屋存在抵押事实，导致案涉房屋无法办理过户。故中荔公司存在违约，无法履行合同，被告中荔公司承诺资金到位后，首先退还原告房款或协助原告过户。 经审理查明，被告晏光珍系成华区猛追湾街188号2栋30楼3002号房屋[川（2017）成都市不动产权第0142037号]所有权人。2017年8月24日，被告晏光珍将前述房屋抵押给四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行，贷款金额为328000元，债务履行期限为2017年8月24日至2020年8月23日。2019年2月26日，本院依照原告申请对案涉房屋进行查封。 2018年6月6日，被告晏光珍（甲方出卖方）和中荔公司签订（乙方买受方）《房产买卖合作协议》约定如下：一、房屋基本状况：1.1房屋位置成都市成华区，用途公寓。1.2已出租（租赁合同期限：2029年8月19日）1.3该房屋已抵押，如设定抵押，甲方承诺在2018年7月31日前备齐相关手续开始办理房屋他项权注销手续。甲方可根据乙方的实际销售情况单套解押。二、合作模式：2.21合作期限：甲乙双方约定，双方合作时间从合同签订日起截止到2028年7月31日。2.2房屋总价：甲乙双方商定上述20套房屋的成交总价为14470000元，上述交易总价包括：定金，部分房款，尾款。2.3合作方式：2.3.1在合作期间，乙方有权以甲方的名义对外出售上述20套房屋；2.3.2若乙方成功将房屋出售，甲方应按照乙方的要求与客户签订《房产买卖合同》，并履行相应交房、办理产权转移登记等义务；2.3.6乙方保证在合同期限内销售完上述20套房屋，若合同到期，乙方未全部销售，乙方将按照合同约定支付总购房款，由乙方向甲方购买剩余未销售房屋。合同还约定其他事项。2018年9月21日，被告晏光珍（甲方）和中荔公司（乙方）签订的补充协议约定如下：1、鉴于甲乙双方于2018年6月6日签订《房产买卖合同协议》，约定甲方将位于成都市成华区（用途公寓）整体出售给乙方，至于乙方怎样处置该物业与甲方无关；2、鉴于乙方未履行之前签订的《房产买卖合作协议》，现经甲乙双方自行协商约定以下事宜，以便后期的双方义务的履行。一、经甲乙双方协商约定：乙方承诺在2018年9月30日前向甲方支付1510908元作为部分房款，剩余房款450000元约定在2018年12月31日前全额支付给甲方，乙方逾期未处理的，甲方有权收取乙方违约金，违约金按照每天千分之一收取。二、甲方要求乙方在2018年12月31日前必须将剩余的全部房款4500000元支付完毕，并不再延长时间。三、鉴于乙方前期并未按照之前签订的合同履行付款手续，导致甲方在此期间一定的经济损失，经甲乙双方协定，甲方偶与此产生的所有经济损失由乙方全部承担，具体包括银行贷款利息、银行手续费、服务费以及小贷公司服务费等，具体由甲方提供票据或者有效凭证，乙方承担所有费用。每月产生的银行利息等费用乙方必须在当月内支付清，若逾期未支付的甲方有权向乙方收取违约金，违约金按照每天千分之以计算，此类费用乙方承担的时间从2018年8月1日开始直到乙方付清剩余全部房款为止。四、由于前期乙方未履行合同付款时间，而导致了实际买卖客户的过户产权办理的时间延后，若实际买卖客户投诉或者纠纷等均与甲方无关，由此产生的一切经济损失均由乙方负责。 2018年8月3日，原告（乙方）和被告中荔公司签订《成都市存量房买卖合同》约定被告中荔公司将案涉房屋出卖给原告，价款为647152元，在房屋抵押情况处勾选为该房屋未设定抵押。第五条关于交易具体事宜的约定：2、权属转移登记：甲乙双方协商一致，在符合过户条件后（过户时间以甲方出具的产权办理承诺书为准），乙方须在收到甲方通知（通知方式包括但不限于电话、短信或书面通知等其任意一种）后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。合同逾期办理房屋交易的其他事宜约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。 2018年12月7日，被告中荔公司及陈希杰向原告出具的承诺书载明，鉴于晏光珍委托四川中荔锦城实业有限公司（下称中荔公司）全权进行成都市成华区猛追湾横街188号世茂玉锦湾2幢30层20套房屋的认购、签约、收款、过户等相关销售事宜，晏光珍、中荔公司与你于2018年8月3日签订了《成都市存量房屋买卖合同》，你购买了晏光珍所有的位于成都市成华区房屋（下称房屋），房屋面积38.07平方米，总价款647152元。你已经按约支付了房屋售价全款（即647152元），晏光珍、中荔公司已将房屋实际交付你，你已经办理了入住、占有房屋的相关手续。交付房屋后，你多次要求晏光珍、中荔公司履行将房屋过户至你名下，现就房屋过户事宜，晏光珍、中荔公司、陈希杰作出如下承诺：1、晏光珍、中荔公司承诺房屋不存在任何产权纠纷、被限制转让、被抵押、被查封等一切导致房屋无法过户的情况，如房屋存在前述导致房屋无法过户的任何一种情况，叶丽（你）随时可以解除《成都市存量房屋买卖合同》，晏光珍、中荔公司必须在解除合同当日向叶丽（你）退还房屋售价全款（即647152元），并且按房屋售价全款（即647152元）的20%向叶丽（你）支付违约金。如叶丽（你）不解除《成都市存量房屋买卖合同》的，则晏光珍、中荔公司保证在本承诺书第2条约定的履行过户时间前10天，自行解决房屋无法过户的问题（包括但不限于解除抵押、解除查封等）。2、晏光珍、中荔公司须在2019年1月31日之前至成都市相关房管部门将房屋过户至叶丽（你）名下，逾期过户的，每逾期一天，晏光珍、中荔公司按房屋售价全款（即647152元）的万分之六向叶丽（你）承担违约金，直至实际过户之日为止。……5、中荔公司既是本承诺书的承诺人，又是晏光珍履行本承诺书项下义务的担保人。6、中荔公司法定代表人陈希杰自愿对晏光珍、中荔公司的本承诺书项下所有义务，承担连带保证责任。被告陈希杰还以晏光珍代理人身份签字捺印。 庭审中，原告出具一份被告晏光珍委托中荔公司的房屋授权委托书。被告晏光珍申请对该份授权委托书中的签名进行鉴定，但因无法提供原件比对，故鉴定未果。 现原告已经足额支付案涉房屋购房款。现案涉房屋除本院因本案查封该房屋外，无其他查封。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、四川科博司法鉴定所退案函；3、承诺书；4、成都市存量房屋买卖合同；5、房屋登记信息；6、房产买卖合作协议及补充协议。 本院认为，被告晏光珍和中荔公司签订的《房产买卖合作协议》以及补充协议，中荔公司和原告签订的《成都市存量房屋买卖合同》合法有效，约束各方当事人。 关于被告晏光珍和中荔公司签订的《房产买卖合作协议》以及补充协议实质性质认定问题。从《房产买卖合作协议》以及补充协议条款内容看，表明被告晏光珍同意将包括案涉房屋在内的房屋出售给被告中荔公司，收取中荔公司对外销售案涉房屋的房款，并且在房屋销售中授权中荔公司以晏光珍名义出卖。双方建立房屋买卖合同关系（含委托销售）。 关于案涉房屋过户和抵押权解除问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。鉴于案涉房屋尚有抵押未解除，但原告承诺愿意代为清偿抵押贷款消灭抵押权并要求过户的请求符合合同约定和法律规定。鉴于被告晏光珍系房屋登记权利人，故应当同被告中荔公司共同协助原告办理房屋过户手续。 关于追偿权问题。鉴于原告愿意代被告晏光珍归还案涉房屋抵押贷款债务，故原告主张在代偿被告的抵押贷款债务即享有对被告晏光珍的追偿权利，原告主张在本案中一并解决并无不当，本院予以支持。 关于违约金问题。原告主张被告中荔公司依据中荔公司出具的承诺书承担违约金，以房款647152元为基数，按日万分之六的标准，自2019年2月1日起至过户完毕之日止，符合法律规定和约定，并无不当。本院予以支持。关于被告晏光珍承担违约责任问题，因晏光珍并未明确授权被告中荔公司或陈希杰以晏光珍的名义向原告出具案涉承诺书，且案涉授权委托书系复印件，无原件核对，故因证据不足，被告晏光珍不应承担原告主张的该项违约金。 关于陈希杰的担保责任。被告陈希杰以个人名义出具承诺书，承诺承担违约责任，且责任类型为担保责任，故原告主张被告陈希杰承担担保责任符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告叶丽于本判决生效之日起十日内代被告晏光珍清偿完毕位于成华区猛追湾街188号2栋30楼3002号房屋[川（2017）成都市不动产权第0142037号]的抵押贷款本息，原告叶丽以实际代偿的前述房屋抵押贷款本息金额为限享有对被告晏光珍的追偿权； 二、原告叶丽代被告晏光珍清偿完毕前述房屋抵押贷款本息，由被告晏光珍于房屋贷款本息清偿完毕后十日内协助原告叶丽办理前述房屋抵押解除手续；在案涉房屋不存在限制登记情形且具备过户条件后，由被告晏光珍、四川中荔锦城实业有限公司、陈希杰共同立即协助原告叶丽办理前述房屋的过户手续并转移登记至原告叶丽名下； 三、被告四川中荔锦城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶丽支付违约金（违约金以购房款647152元为基数，按照每日万分之六的标准，从2019年2月1日起计算至案涉房屋实际过户至原告叶丽名下为准）； 四、被告陈希杰对被告四川中荔锦城实业有限公司的前述给付义务承担连带清偿责任； 五、驳回原告叶丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取计75元，诉讼保全费3756元，由被告晏光珍负担75元，被告四川中荔锦城实业有限公司、陈希杰负担3756元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一九年八月二十二日 书记员  杜京城