福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初3032号 原告：陈志辉，男，1978年7月12日出生，汉族，住永安市。 原告：张先燕，女，1976年3月8日出生，汉族，住永安市。 被告：福建万年房地产有限责任公司，住所地福建省永安市中山路689号，统一社会信用代码：91350481553217656A。 法定代表人：唐家琪，执行董事。 委托诉讼代理人：吴大亮、黄人杰，福建众强律师事务所律师。 原告陈志辉、张先燕与被告福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志辉、张先燕，被告万年公司的委托诉讼代理人黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈志辉、张先燕向本院提出诉讼请求：1.万年公司向陈志辉、张先燕支付从2016年1月1日至2016年9月23日期间共计267天的逾期交房违约金51579元（643935＊0.03%＊267天），从2016年9月24日至2017年10月23日共计395天的逾期交房违约金53414元（643935＊0.03%＊395元＊70%），合计支付逾期交房违约金104993元；2.由万年公司承担本案诉讼费用。事实和理由：陈志辉、张先燕与万年公司于2013年6月20日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：陈志辉、张先燕向万年公司购买其开发的位于永安城区“万年·日出东方”房地产项目中的第17幢1单元902室房屋1套，该套房屋价格为643935元；万年公司应于2015年12月31日前将该符合各项约定交付条件的房屋交付给陈志辉、张先燕；万年公司未在约定时间内交房，逾期超过60日后，万年公司应按合同第九条约定自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万年公司按日向陈志辉、张先燕支付已付款万分之三的违约金等。合同签订后，陈志辉、张先燕依约支付购房款643935元。但万年公司却未按照合同约定的时间将本应符合各项约定条件的房屋交付给陈志辉、张先燕，经小区业主多次催告，万年公司于2016年9月23日在小区道路、水、电、燃气、绿化、消防等配套设施尚未通过竣工验收的情况下仓促向陈志辉、张先燕交付房屋，在此期间陈志辉、张先燕不清楚涉案房屋所在楼房还未通过竣工验收，现已清楚涉案房屋所在楼房于2017年10月23日才通过竣工验收。考虑到公平问题，交接钥匙后至讼争房屋竣工验收备案前，陈志辉、张先燕仅主张合同约定赔偿金额70%的违约金。陈志辉、张先燕认为，万年公司未依约交房，不存在法定的免责事由，亦不存在约定的免责事由，其应当承担支付违约金的责任，为维护自身合法权益，故提起诉讼。 万年公司辩称：一、陈志辉、张先燕起诉要求万年公司支付逾期交房违约金属于债权请求权，受诉讼时效的限制，陈志辉、张先燕的起诉已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。2013年6月20日，陈志辉、张先燕与万年公司签订《商品房买卖合同》，合同约定万年公司应在2015年12月31日前将涉案房屋交给陈志辉、张先燕，陈志辉、张先燕应当自2016年1月1日起就知道其权利受侵害，应于2019年1月1日前主张逾期交房违约金，陈志辉、张先燕起诉状的落款日期为2019年7月17日，因此陈志辉、张先燕的起诉已经超过了法定三年的诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、根据合同附件六的约定，万年公司可以不承担逾期交房违约责任。根据合同附件六第五条第（6）项第二款的约定：“商品房交付时，如存在局部瑕疵（指不影响该房屋结构安全性的情形），双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续，出卖人承担保修责任并在合理期限内完成整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该房屋的交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任。”陈志辉、张先燕于2016年9月23日交接了涉案房屋，涉案房屋于2017年10月23日竣工验收，由此可见，涉案房屋结构安全性在验收前并没有问题，因此，根据合同的约定，陈志辉、张先燕逾期办理交房手续，万年公司无需承担逾期交房违约责任。三、本案较为特殊，双方在涉案房屋并未竣工验收时办理了交房手续，现陈志辉、张先燕起诉逾期交房违约金，那么应当以陈志辉、张先燕实际交接房屋的时间（2016年9月23日）为逾期交房违约金计算的时间截止点，而不应将逾期交房违约金计算至竣工验收之日（2017年10月23日）。因此，如果万年公司要承担逾期交房的违约之日，逾期交房的时间应当自2016年1月1日计算至2016年9月23日止。四、如果万年公司需要承担违约责任，应考虑到涉案房屋交房后实际损失较小，根据公平原则予以认定违约金。并且虽然涉案合同约定的逾期交房违约金按已付购房款的日万分之三来计算，但万年公司认为涉案合同约定的违约金畸高，望法庭予以调整或按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%的标准来计算。 陈志辉、张先燕围绕诉讼请求向本院提交如下证据：身份证、万年公司工商登记信息、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、物业缴费凭证。万年公司向本院提交以下证据：《日出东方房屋交接验收表》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院在庭审中组织双方当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对上述证据拟证明的案件事实，本院在查明事实中予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2013年6月20日，陈志辉、张先燕与万年公司签订一份《商品房买卖合同》（含附件六：《合同补充协议》），陈志辉、张先燕购买万年公司开发的位于永安市城区商品房,价格为643935元。该合同第八条对房屋交付条件与期限约定：“出卖人（即万年公司）应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……”。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。”合同签订后,陈志辉、张先燕按约缴付购房款643935元。 2、2016年9月23日，陈志辉、张先燕与万年公司办理了交房手续。涉案房产所在的万年·日出东方房地产项目中的第17幢楼于2017年10月23日通过永安市住房和城乡规划建设局房屋竣工验收并办理备案。 3、诉讼过程中，虽万年公司提出涉案合同约定的违约金过高要求调整，但无法提供相应的证据证实涉案合同约定的逾期交房违约金过分高于给业主造成的实际损失。陈志辉、张先燕表示本案中的违约金计算标准应按照涉案合同的约定及商业诚信严格履行，不同意调整违约金，并表示万年公司逾期交房给其造成的损失包括延迟居住损失、在外租房租金损失以及购房款的利息损失等等。 本院认为，陈志辉、张先燕与万年公司于2013年6月20日签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同的约定履行各自的义务。陈志辉、张先燕按约缴付购房款，万年公司却未能按合同约定于2015年12月31日前将符合约定条件的涉案商品房交付给陈志辉、张先燕，已构成违约，故万年公司应承担逾期交房的违约责任。本案中，万年公司提出涉案合同约定的按照已付购房款日万分之三的标准支付逾期交房违约金过高，应按照银行同期同类贷款年利率4.35%的标准予以下调，但万年公司无法提供涉案合同约定的逾期交房违约金过分高于给业主造成的损失的基本证据，根据“谁主张谁举证”的证据规则，万年公司应承担举证不能的法律后果，故对万年公司提出要求下调涉案违约金的抗辩理由，不予采纳。 因陈志辉、张先燕与万年公司于2016年9月23日办理了房屋交接手续，故房屋交接之前的逾期交房违约金应从2016年1月1日起按照已付购房款643935元的日万分之三标准计算至2016年9月23日止，共计266天为51386元（643935元*0.03%*266天）。虽涉案房屋已于2016年9月23日交接，但交接的房屋未通过各项竣工验收备案，不符合双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，且该交付行为亦违反了《中华人民共和国建筑法》等关于建筑工程未经验收或者验收不合格不得交付使用的法律法规规定。因此，虽然陈志辉、张先燕已实际接收了该房屋并占有使用至今，但不能改变万年公司交房行为违约及违法的性质。接收房屋行为并不意味着陈志辉、张先燕同意万年公司变更《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，不能成为万年公司免责事由，更不能视为陈志辉、张先燕放弃对万年公司违约行为的追究权利。且陈志辉、张先燕事后以提起诉讼要求万年公司承担逾期交房违约责任的方式表明其并不同意万年公司变更合同约定的房屋交付条件及不放弃主张权利。故万年公司仍应承担交付房屋后至涉案房屋竣工验收合格之日（2017年10月23日）的逾期交房违约责任。考虑因陈志辉、张先燕已实际接收房屋并占有使用，其实际损失较小，交接房屋时虽未竣工验收合格，但不影响陈志辉、张先燕居住使用等事实，根据公平原则，本院酌情确定万年公司应承担2016年9月24日至2017年10月23日（共计394天）70%的逾期交房违约责任，即每日违约金以已付购房款的日万分之三为标准计算。万年公司应当支付给陈志辉、张先燕的逾期交房违约金共计53279元（643935元*0.03%*394天×70%）。故本案中，万年公司应当支付给陈志辉、张先燕的逾期交房违约金共计104665元（51386元+53279元），因此对于陈志辉、张先燕提出的超过104665元的违约金诉请，不予支持。关于陈志辉、张先燕主张违约金的请求是否已经超过诉讼时效的问题，结合本案查明事实分析，鉴于本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。故万年公司关于本案违约金主张已经超过诉讼时效的抗辩理由，与事实不符亦无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条规定，判决如下： 一、福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内向陈志辉、张先燕支付逾期交房的违约金104665元； 二、驳回陈志辉、张先燕的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，减半收取1200元，由陈志辉、张先燕负担4元，由福建万年房地产有限责任公司负担1196元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李琴琴 二〇一九年八月二十八日 书记员  黄靖楠 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。