广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3938号原告（反诉被告）：黄金汉（HUANGJINHAN），男，1954年5月25日出生，美国公民，委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王詠光，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区八旗二马路48号内自编1号广东航运大厦14楼1401、1403房。法定代表人：萧泽光。委托诉讼代理人：向兰金，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告（反诉被告、以下统称原告）黄金汉诉被告（反诉原告、以下统称被告）广东粤海房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组织合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹强华、王詠光，被告的委托诉讼代理人向兰金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认本市珠光路49号珠光雅舍北区01栋XX房房屋的产权归原告所有；2．要求法院判令被告立即协助原告，一起到广州市资源和规划委员会办理珠光路49号珠光雅舍北区01栋XX房的产权证手续。事实与理由：原坐落本市珠光路××房屋××栋是原告名下的房产，属华侨房。2009年，上述房屋被列入城市改造范围，由被告负责拆迁和补偿安置。原、被告双方经协商，于2009年11月30日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《粤海商住楼项目限价房购房资格协议（适用于先弃产后回购的拆迁户，与弃产协议一并使用）》，并办理了公证手续。双方约定，被告对拆迁原告的房屋，采用货币补偿和回购房屋的方式进行补偿安置。2017年10月25日，原、被告双方又签订了补充协议，确认原告以1021638.84元价格回购本市珠光路49号珠光雅舍北区C1栋XX房。2018年11月16日，被告向原告发出收楼、交款、签约通知书。同年12月10日，原告与被告的工作人员沟通后对合同条款进行了确认，并于11日向被告支付了回购款695638.67元，又于12月21日支付了余款331935.55元。至此，原告已依约履行了相关义务，并多次要求被告的相关经办人一起前往房管部门办理涉案房屋的产权证手续。但被告在收到原告的支付的全部购房款后却以各种理由推托不办。原告委托律师发函催促后，被告仍不予回应。据此，为保护原告的合法权益，遂诉至法院。被告答辩并反诉称：1.本案原、被告诉争的是商品房销售合同关系，案由应该为商品房销售合同纠纷。2.原告没有购房资格，最终未能与我方签订商品房买卖合同。涉案购房资格协议和购房资格补充协议已经自动终止。我方不负有向原告交付XX房的义务。据此，被告提起反诉：确认被告与原告签订的《粤海商住楼项目限价房购房资格》、《粤海商住楼项目限价房购房资格补充协议》于2019年1月31日自动终止。原告对被告的反诉答辩称：1.本案在立案的时候法院已经确定是拆迁补偿协议纠纷，被告提出的反诉的事由与法院立案认定的事由不一致。该反诉程序上违法，应该予以驳回。2.我方与被告之间属于拆迁与被拆迁的关系，基于双方签订了拆迁补偿协议和与补偿协议相应配套的其他协议，这一系列协议是作为一个整体，基于我方是属于涉案地块的被拆迁人，因此在相关协议内容里已经明确我方是享有关于涉案房屋的可以购买限价房的权利。包括之前签订的拆迁补偿协议和资格协议，都明确有关协议是基于拆迁户，为此，双方的购房法律关系是建立在我方作为被拆迁户的基础，如果当年被告没有与我方签订有关限价房的资格协议，我方也不会与被告达成拆迁补偿。当时被告关于房屋的拆迁补偿方式与我方同样方式处理的有数十间，是被告拆迁的时候提出这个补偿方式，即部分弃产，部分进行购买房屋。这个方式是相互配套，也符合当时政策，故被告反诉要求将我方作为被拆迁户的特殊性予以回避是不符合事实的。3.我方一直有与被告签订相关协议，之前也已将涉外身份材料提供给被告，被告确认在长达几年时间多次发出通知也多次与我方签订协议，从未就我方涉外身份提出购房资格的问题。就此我方与被告之间签订的协议约定，我方已经履行了合同项下的责任义务，包括将房屋交给被告，以及按照协议约定支付所有的款项。被告至今没有与我方签订商品房买卖合同和办理相关的产权手续，而被告至今没有证据证实我方是基于拆迁户但被房管部门认为属于限购的人员，所以本案违约违法的是被告方，被告的反诉请求事实理由不成立，我没有违反相关协议内容。请求法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：原坐落本市珠光路××号的房屋所有权人为原告，属华侨房屋。2009年12月3日，原告（乙方、被拆迁人）与被告（甲方、拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（以下简称补偿协议）约定：甲方经批准征拆迁属于乙方所有的房屋。第一条、甲方拆除乙方的房屋为珠光路××号房屋，建筑面积66.9012平方米。双方同意对原址房屋和补偿安置房屋的价格采取友好协商的方式确定。第二条、双方同意按本条第1项的方式办理原址房屋的补偿。1.货币补偿。甲方向乙方支付508315.31元用作拆迁乙方原址房屋的补偿。第十一条、甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续。办证所需费用，由甲方负责。第十三条、双方另行约定的其它款项。1.乙方明确表示同意对原址房产放弃产权并获得货币补偿的拆迁补偿安置方式，同时不再主张其他拆迁补偿安置方式。等等。同日，广东省广州市广州公证处就原、被告双方签订的该补偿协议办理了公证手续，并出具编号为（2009）粤穗广证内经字第XX号的《公证书》。同日，原、被告双方另签订《粤海商住楼项目限价房购房资格协议（适用于先弃产后回购的拆迁户、与弃产协议一并使用）》（以下简称资格协议），约定：鉴于甲乙双方已经就珠光路××号房屋的拆迁已经签署《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，乙方也有意愿在将来购买甲方在被拆迁房所在地块兴建的指定用于部分出售给特定的被拆迁人的珠光路粤海商住楼房屋，为此，甲乙双方就乙方将来购买甲方限价房的有关购房程序、价格确定原则及相关事项，订立本协议。一、释义。1.限价房。本协议所称“限价房”是指甲方在珠光路地块内开发建设的、以本协议约定的价格及定价原则确定售价并向特定被拆迁人出售的住宅房屋。限价房对应的具体房屋、具体位置由甲方确定。二、乙方购买限价房的价格的确定。1.限价房购买基准价价格。乙方购买的限价房的基准价为13000元/平方米（按建筑面积计算）。2.具体限价房价格确定原则。以甲方确定的限价房基准价为基准，与基准价限价房楼层相比，每上升或下降一层的限价房屋具体价格相应上升或下降100元/平方米。3.以上述价格购买限价房的建筑面积不得超过71.4292平方米。三、乙方有权放弃购买限价房，或只购买建筑面积小于71.4292平方米的限价房，在此情况下，甲方无须给予乙方任何补偿，乙方亦无须给予甲方任何补偿。六、限价房购房程序。1.选房顺序确定原则。（1）先签约者先迁房：同一天签约的先清空并移交原址房者优先选房；签约及交房时间一致者当面抽签确定选房顺序。签约时间指乙方签订拆迁协议并将协议书交给乙方的日期。2.甲方在取得商品房销售（或预售）许可证后60日内按本条第1项（3）选房顺序总表所列分批向乙方发出选购房通知。5.限价房交楼时间。在乙方完成限价房购房手续并按正式认购书及房屋买卖合同的约定完全履行支付购房款项义务及拆迁协议、购房合同约定的其他义务的情况下，甲方承诺于2014年12月31日前将限价房交付乙方。七、如甲方不能按第六条第5款约定的时间向乙方交付限价房，甲方需按乙方原址拆迁房屋建筑面积（71.4292平方米）每平方米20元/月标准支付违约金，直至甲方向乙方发出收楼通知书之日止，但支付违约金的最长时间不超过2年。6.出现本协议约定情形而使本协议解除或终止的，本协议解除或终止后，本协议的任何一方均不得向对方主张违约、赔偿责任或承担其他不利的法律后果。八、协议的生效。本协议是对甲乙双方签订的拆迁补偿协议的补充。本协议须双方签字（盖章），且在乙方全面履行拆迁协议中乙方的义务、且清空原址房屋并向甲方移交以及甲乙双方签订原址房屋移交确认书之日，本协议书方生效。本协议与拆迁协议相抵触的以本协议为准。等等。同日，广东省广州市广州公证处就原、被告双方签订的该购房资格协议办理了公证手续，并出具编号为（2009）粤穗广证内经字第XX号的《公证书》。2017年10月25日，原、被告双方再签订《粤海商住楼项目限价房购房资格补充协议》（以下简称补充协议），约定：现双方经自愿平等协商，就购买限价房相关详细事宜签署本补充协议，作为拆迁协议和资格协议的补充。一、物业概况。现拆迁地块新建商住楼宇已完成建设，根据资格协议和《房屋建筑面积测绘成果报告书》，乙方选定并确认购买的限价房屋位于广州市越秀区珠光路49号XX房。建筑面积74.0318平方米，其中套内建筑面积56.92平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积17.1118平方米。二、成交楼价。依据“拆迁协议及资格协议”，限价房楼价按建筑面积分段计算，具体为：1.原址拆迁房屋建筑面积段66.9012平方米，单价13800元/平方米，共计楼价923236.56元；2.优惠买大部分建筑面积7.1306平方米，单价13800元/平方米，共计楼价98402.28元；4.限价房总楼价1021638.84元。三、付款方式和期限。1.付款方式为乙方一次性付款。2.一次性付款方式具体如下：(a)甲方需提前60日书面或电话通知乙方签订《商品房买卖合同》，双方签订《商品房买卖合同》前，乙方须付清首期房款695638.67元；(b)余款326000.17元须于签订《商品房买卖合同》后十五日内（网签前）付清。四、双方声明及共同遵守的其他约定。6.乙方已经完全了解广州市商品住房限购政策、规定、通知及其配套文件等有关住房限购的全部政策，并承诺具备购房资格，若甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》时发现乙方提供虚假信息骗购住房的，甲方有权不与乙方签署《商品房买卖合同》。若乙方原因受限购政策限制不能与甲方签订正式《商品房买卖合同》，则本补充协议和资格协议自动终止，视为乙方放弃回购资格，甲方无需保留乙方的回购资格，甲方有权不经另行通知而将该物业另行处分（含另行销售）。六、除本补充协议另有约定外，拆迁协议和资格协议其他条款仍按拆迁协议和资格协议履行。本补充协议与拆迁协议和资格协议不一致处，以本补充协议为准。七、甲乙双方签署《商品房买卖合同》后，本补充协议自行失效。等等。同年11月29日，广东省广州市南方公证处就原、被告双方签订的该补充协议办理了公证手续，并出具编号为（2017）粤广南方第081477号的《公证书》2018年11月16日，被告向原告发出《收楼、交款、签约通知书》，称原告选定的涉案房屋已通过政府竣备验收达到相关协议书约定的交楼条件，可进行交收楼工作。因此通知原告合同条款确认时间为2019年1月16日15时，付款方式为根据协议原告应在2019年1月16日前支付首期房款695638.67元，并在确认《广州市商品房买卖合同》版本后十五日内付清余款331935.55元等。同年12月11日，原告通过银行向被告转账支付了回购珠光路49号XX房的款项695638.67元。同月21日，原告再次通过银行向被告转账支付了购房款331935.55元、物业维修基金7818.50元以及产权登记费80元。同年12月21日，原告委托广东浩瀚明扬律师事务所向被告发出《律师函》，称原告已按被告的通知要求于2018年12月10日前往被告处对合同条款进行了确认，并于次日支付回购房屋款695638.67元，之后于12月21日支付了回购房屋余款331935.55元、房屋维修基金7818.5元及产权证登记费80元，但是被告未完成办证义务。因此函告被告在三天内与原告到广州市国土资源和规划委员会办理涉案房屋的过户办证手续等。2019年2月2日，被告向原告发出《取消回购资格告知书》，称因原告不符合外籍人士在广州市房屋限购政策，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，依双方2017年10月25日签订的《粤海商住楼项目限价房购房资格补充协议》第四条第1款约定，该项责任非被告造成，特告知原告不再保留其回购资格，将另行处分该物业等。另查明：根据广州市不动产登记中心于2019年1月18日向原告作出《依申请信息公开答复书》记载，粤海珠光雅舍自编号A1、A2、C1栋22层XX房（越秀区珠光路49号XX房），开发商为广东粤海房地产开发有限公司，未申报预售许可证，未签定预售合同，无办理退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记情况。上述房屋以2018年登记1611369号案登记在广东粤海房地产开发有限公司名下。本院认为：原、被告双方签订的《补偿协议》、《资格协议》以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。双方当事人均应恪守诚信，严格依约履行各自负担的合同义务。本案争议之焦点在于原、被告之间的法律关系如何确定。表面上看，本案纠纷系因原告基于特定的条件选购被告开发建设的房屋，并支付一定对价，原、被告之间建立商品房买卖合同关系。但根据前述协议的内容来看，原、被告之间建立的房屋买卖合同关系实质是对于拆迁补偿合同关系的补充与延续，原、被告之间的法律关系应属于拆迁安置补偿合同关系。对此，本院作如下分析：首先，从合同名称的表述来看，《资格协议》、《补充协议》与《补偿协议》紧密相关。《资格协议》的全称中括有“适用于先弃产后回购的拆迁户，与弃产协议一并使用”的内容，即该资格协议仅适用于部分拆迁户且须与弃产补偿协议一并使用。而《补充协议》则是“限价房购房资格”的补充约定。其次，从合同的内容来看，《资格协议》、《补充协议》是对《补偿协议》的延续与补充。第一、根据《资格协议》关于限价房的释义，该部分房屋仅向特定的拆迁人出售，而非面向不特定的社会公众交易。第二、根据《资格协议》第八条关于协议的生效的约定，其中明确“本协议是对甲乙双方签订的拆迁补偿协议的补充”。而《补充协议》中第六条亦约定“除本补充协议另有约定外，拆迁协议和资格协议其他条款仍按拆迁协议和资格协议履行。”再次，从合同的签订时间来看，原、被告双方达成并履行了《补偿协议》是签订《资格协议》及《补充协议》的前提。《资格协议》及《补充协议》是被告提供的、针对包括本案原告在内的特定拆迁人给予优惠价格回购房屋的合同。根据拆迁补偿协议的约定，虽然原告选择了货币补偿，但从原、被告同日签订的回购资格协议来看，原告于合同签订时正是基于将来可以凭借被拆迁人的身份享有回购房屋的资格才与被告订立拆迁补偿协议，同意由被告支付弃产补偿款。换言之，原告正是基于将来可得以特定的价格购得被告在原址开发建设的房屋的合理预期，才与被告订立弃产补偿协议。否则，原告对于将来在原址新建楼宇能否购得房屋未能获得确定性的预期的情况下，其可能对于拆迁补偿的方式另有安排。因此，相关协议之间是延续与补充。原、被告之间就涉案房屋形成的是拆迁补偿安置合同关系。综上，原、被告之间形成拆迁安置补偿合同关系。虽然基于原、被告之间订立的《补偿协议》的约定，原告一次性获得被拆迁房屋的货币补偿款。但原告也同时获得与被告签订《资格协议》的资格，有权以特定价格回购被告开发建设的新建楼宇。该回购资格与原告的特定被拆迁人的身份紧密相连，亦可视为其签订《补偿协议》的内容之一部分。进而言之，为抑制房价过快上涨、保障房地产市场平稳健康发展，本市在2010年出台了有关房屋限购政策。但是《补偿协议》与《资格协议》均签订于2009年12月，当时广州市尚未出台相关限购政策。原、被告双方于合同订立时均无法对将来可能出现的购房政策变动作出合理的预期。原告如于合同订立时确知其因限购政策无法回购房屋，那么其将可能选择产权调换补偿或其他拆迁补偿的方式。基于原、被告之间的法律关系的认定，原告诉请要求被告协助其办理涉案的XX房的不动产权属移转登记手续，理据得当，本院予以支持。被告反诉要求确认原、被告双方签订的《资格协议》及《补充协议》于2019年1月31日自动终止，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因涉案的房屋现仍登记在被告的名下，原告基于前述协议仅享有对被告所有不动产的物权请求权，而非物权。因而，原告诉请要求确认涉案的2201房为其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，判决如下：一、被告广东粤海房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告黄金汉前往房地产管理部门办理广州市越秀区珠光路49号XX房不动产权属登记至原告黄金汉名下的手续。二、驳回原告黄金汉的其他诉讼请求。三、驳回被告广东粤海房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案诉讼费19030元（其中本诉受理费13980元、反诉受理费50元、保全费5000元），由被告广东粤海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告黄金汉可在本判决书送达之日起三十日内，被告广东粤海房地产开发有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  程秀建人民陪审员  邓晓红人民陪审员  周跃新二〇一九年八月三十日书 记 员  梁洁欣