青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初2413号原告：卢雪梅，女，汉族，1994年12月26日生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：马真英，城中区希望法律服务所法律服务工作者。被告：星启兰，女，汉族，1966年8月11日生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：景仪德，男，汉族，1962年5月14日生，公民身份号码：×××，住西宁市，系星启兰的配偶。原告卢雪梅诉被告星启兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢雪梅及其委托诉讼代理人马真英,被告星启兰及其委托诉讼代理人景仪德到庭参加诉讼。现已审理终结。卢雪梅向本院提出诉讼请求：一、原告卢雪梅与被告星启兰于2018年5月17日签订的《万达铺面租赁合同》解除；二、被告退还原告房屋租金120000元；三、被告赔偿原告实际经济损失87162元，其中装修费70000元、物业管理费9162元、装修设计费8000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月17日签订《万达铺面租赁合同》。双方约定原告租赁被告所有的的位××区房屋。被告交付房屋后，装修过程中，原告才得知屋顶大面积漏雨，无法开展经营活动。原告对涉案房屋未享有使用的权利，请求贵院判如所请。星启兰辩称，双方依法签订的合同系真实意思表示，合法有效，应受法律保护。签订合同后，被告如约履行了合同义务，无法定事由不得随意解除。履行合同过程中，无法定或约定解除的情形，原告诉讼请求不能成立。签订合同后被告如约向原告交付了房屋，后因连日降雨，房屋三楼右侧边缘出现漏水后，原被告、万达公司和物业公司联合协商解决房屋修缮事宜，后对房屋进行了屋面维修，三楼屋顶没有大面积漏雨，维修后靠近窗户1.5米处铁杆有轻微漏水，该漏水可以修缮，装修师傅提出维修方案，原告不同意采纳，该漏水并不影响房屋使用，不属于致使合同目的不能实现的情形，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，星启兰（甲方）和卢雪梅（乙方）签订《万达铺面租赁合同》，约定甲方将其位于西宁市××区）租赁给乙方使用，租赁建筑面积160.08平方米（共三层，第三层约80平米供租户免费使用），甲方于2018年5月18日起将上述房屋交付乙方使用，租赁时间从2018年6月18日至2021年6月18日止，年租金为240000元。2018年5月15日，卢雪梅交付租金5000元；2018年5月17日，卢雪梅交付上半年剩余租金115000元。2018年5月17日，卢雪梅向案涉房屋的物业服务公司深圳市开元国际物业管理有限公司支付2018年5月10日至2019年5月9日期间的物业费9162.6元。2018年5月22日，卢雪梅（发包人）与青海启灵装饰设计有限公司（设计人）签订《建设工程设计合同》，约定发包人委托设计人承担吉美健康生活体验馆室内装修项目工程设计，设计费10000元，实际支付8000元。2018年6月22日，卢雪梅委托其母亲张文兰与青海领动装饰装潢有限公司签订《房屋装修合同》，约定由青海领动装饰装潢有限公司装修西川南路76-40万达中心铺面，承包方式为包工包料，合同总价为112000元，工程期限自2018年6月25日起至2018年7月20日，现已支付装修费用70000元。后因案涉房屋三楼漏水，致使双方产生纠纷。另查，星启兰于2019年4月28日从物业服务公司领取钥匙后，将案涉房屋与案外人另行签订《房屋租赁合同》，并已交付使用。本院认为，卢雪梅与星启兰签订《万达铺面租赁合同》为完全民事行为能力人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，应受法律保护。现双方同意解除该合同，且星启兰已将案涉房屋另行出租，无法继续履行合同，故对于卢雪梅主张解除该合同的诉讼请求予以支持。卢雪梅以案涉房屋三楼漏水导致无法使用为由主张解除合同，但其未提供证据证明案涉房屋漏水违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，故该理由不能成立。双方认可承租房屋的三楼有漏水情形，卢雪梅以三楼为其会议室无法开始营业为由主张权利，但无法使用会议室不是导致其无法开业的必要原因，该理由不成立。虽然卢雪梅一直表示要退房，且其主张自其将钥匙交付星启兰时双方之间的合同已终止，但其在庭审中宣读的短信中明确交付钥匙的目的是让星启兰查看漏水情况，其在星启兰查看完房屋情况后将钥匙交付物业时，明确要求只有出租人和承租人可以在物业领取钥匙，其将房屋的使用权未完全交付出租人，卢雪梅在双方协商无果的情形下未及时行使救济权利和未合理处理房屋的使用权利,故案涉房屋一二楼的租赁费用和物业费用应由其自行承担，其合同终止的主张不能成立。案涉房屋因漏水影响三楼部分的使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，卢雪梅和星启兰双方都积极寻求物业公司、开发商修缮房屋，卢雪梅主张至今房屋漏水情形未修缮，星启兰未提供证据证明房屋修缮完成的时间，其提供的开庭前案外承租人安装漏斗引水的照片，无法证明漏水全部修缮完成的时间，故对于卢雪梅已经交付的2018年12月31日前的租金予以相应减少，虽然双方在合同中明确三楼为免费区域，但免费不能免除出租人保持租赁物符合约定用途的义务，按照租赁房屋的层数、总租赁费用和三楼漏水会相应影响其经营的情况，本院酌定减少租金20000元。卢雪梅以星启兰在其向万达物业公司和开发商提交的《维权诉求书》中签字为由主张权利，该书中未明确其诉求的赔偿主体，且双方明确签订该书的最终目的是向开发商和物业公司要求赔偿损失，故其主张退还全部租金、物业费的诉讼请求不予支持。星启兰以案涉房屋漏水由卢雪梅在装修时造成为由进行抗辩，但其申请出庭的两名证人柏某和阮云才旁听了2019年6月3日的庭审，该证言不予采信，故该抗辩不能成立。星启兰对于卢雪梅装修事宜未提出异议，且其于2019年5月从物业公司领取案涉房屋钥匙后将房屋另行出租，并收取租金，视为其同意卢雪梅装修案涉房屋且对于其装修同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定，卢雪梅未及时行使救济权利和合理处理房屋的使用权，星启兰对房屋漏水未及时进行修缮，双方对于解除合同都有过错，过错程度相当，卢雪梅已经实际支付装修费用70000元和设计费用8000元，本院认定星启兰支付卢雪梅装饰装修残值损失39000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十一条，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决如下：一、解除星启兰和卢雪梅于2018年5月18日签订的《万达铺面租赁合同》；二、星启兰于本判决生效之日起三日内退还卢雪梅租金20000元、赔偿损失39000元，合计59000元；三、驳回卢雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4407元，减半收取2203.5元，由卢雪梅和星启兰各负担1101.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  韩占华二〇一九年八月一日书记员  薛世蕾附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；