海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初5021号原告：付玲，女，1962年4月20日出生（公民身份号码×××），汉族，住新疆乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：戚云霞，海南唐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚慧，海南唐海律师事务所律师。被告：毛广普，男，1958年3月3日出生（公民身份号码×××），汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：吕宗府，海南琼亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琼，海南琼亚律师事务所律师。原告付玲诉被告毛广普房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月30日受理后，依法适用简易程序，于同年7月26日公开开庭进行了审理。原告付玲的委托诉讼代理人姚慧，被告毛广普的委托诉讼代理人吕宗府到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付玲向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年4月13日签订的《房屋买卖合同》和《定金协议》；二、判令被告返还原告定金400000元并支付利息21058.33元（利息以400000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2018年4月13日暂计算至2019年5月16日，实际计算至欠款付清之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月13日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》及《定金协议》，合同约定被告将其所有的位于三亚市××区（听海阁1610房）（以下简称该物业）出售给原告，建筑面积79.31m2，该物业总价款3250000元。原告在签订《定金协议》时支付400000元作为定金，2018年5月13日前，原、被告来三亚办理房屋过户及银行按揭手续，办理完毕后30日内，原告将剩余购房余款2850000元一次性转至政府资金监管账户上，再由政府资金监管账户转给卖方。签署合同当日，原告通过银行转账向被告支付定金400000元。2018年4月23日，海南省政府发布全面限购政策，原告不符合在海南购房的条件，所以涉案合同在客观上无法继续履行，事后原告及时与被告进行沟通，双方经协商，被告同意返还定金给原告，但一年多来分文未退，原告多次催促无果，被告总以待该物业卖出后再退款等理由拖延。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告毛广普辩称，被告对原告诉求的房屋定金没有异议，予以认可。虽然合同不能履行，是由于不能归责于双方的原因造成，但在合同履行过程中，被告付出了包括中介费和上海到三亚的往返机票费的合理支出，从公平合理角度上，应当由发起人原告承担，从定金内扣除才为公平。原告在履行合同中存在约定瑕疵，双方签订的涉案合同是2018年4月13日，直到政府限购政策下发之日还有两周有余，双方未能在该期间内顺利办理房屋过户及按揭手续，很大原因在于原告。双方完全可以提前办理完成，而不是得等到约定的时间。故原告在履行合同的过程中存在瑕疵。从公平原则考虑，被告的上述经济损失从定金内扣除合情合理。原告主张的利息损失没有事实和法律依据。被告并非无故占有原告上述400000元的押金，而是双方在涉案合同履行过程中的履行行为，因为基于政策原因导致合同不能履行，双方正处于协商退款的过程中，不能按照原告所述的同期同类贷款利率进行计算，且起算时间也并非2018年4月13日，而是应当在生效判决确定双方的债权债务之日起算。在三亚房地产相当火热的情况下，原告发起购买，基于与原告达成的购买意向，造成了被告失去了与他人交易的机会，造成房屋无法进行销售，并且贬值的结果，从公平合理的角度上说，被告损失比原告大得多。本院经审理查明如下事实，2018年4月13日，原告付玲作为买方与被告毛广普作为卖方，双方签订一份《房屋买卖合同》及《定金协议》，约定：由原告购买被告出售的位于三亚市××区（听海阁）的1610房，建筑面积79.31平方米，总价款3250000元；付款方式：签订合同时支付定金400000元；2018年5月13日前，双方办理房屋过户及银行按揭手续；办理完毕后30日内，原告将剩余购房余款2850000元一次性转到政府监管账户，再转给被告。合同还约定了其他事项。案外人吴某作为原告的签约代理人在《房屋买卖合同》、《定金协议》上署名，被告亦予以署名。合同签订后，原告于2018年4月13日当天通过银行转账的方式将定金400000元汇款至被告账户，被告向原告出具收条确认收到原告支付的涉案房屋定金。2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，对非海南省户籍居民在本省购买住房资格作出限定。2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅发布琼建房（2018）102号文件，该文件载明“2018年3月30日至2018年4月22日20时之间，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付70%首付款，但尚未签备案的，可凭完税凭证等证明材料，继续办理网签备案手续。2018年4月22日20时之后补交、补足首付款的不予认可。”等内容。2018年5月13日，原、被告双方就房屋买卖合同的履行问题进行协商，原告告知被告因政策原因导致房屋无法过户，无法执行合同。2018年5月22日，原告向被告表达解除合同意向，并要求退款，之后双方一直未能协商成功。2019年5月30日，原告向本院起诉，请求判如所请。诉讼中，被告对签订合同及收到原告支付定金400000元的事实予以认可，原、被告双方均确认系由于政策原因导致合同无法履行。庭审中，原告主张要求被告退还定金400000元并自2018年4月13日起计付占用资金利息损失。被告则抗辩称双方完全可以在政策出台前提前办理完成过户等房屋买卖手续，原告在履约中存在过错，且因与原告达成了合同，导致被告丧失了与他人的交易机会，造成房屋无法进行销售并贬值，原告应当承担被告为促成交易支出的包括中介费和往返机票费用等合理费用，该部分费用应当在定金款中予以扣除。以上事实，有《房屋买卖合同》、《定金协议》、银行转账记录、《收条》、微信记录、当事人陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《定金协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点是原告的诉讼请求是否成立。关于《房屋买卖合同》及《定金协议》的解除问题。本案中，因海南省房地产限购政策调整，原告作为非海南省户籍居民，根据限购政策而不符合购房的条件，从而导致本案原、被告的合同客观上无法继续履行。诉讼中，原、被告双方均确认系由于政策原因导致合同无法履行，不能实现合同目的，故原告诉求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》及《定金协议》，符合最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的情形，对原告的该主张，本院予以支持，原、被告双方之间签订的《房屋买卖合同》及《定金协议》应予解除。合同的解除系由于政策原因，不可归责于双方，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告基于涉案买卖合同而收取了原告支付的定金400000元应予以返还。被告主张双方可提前办理完成房屋过户等手续，原告在履约中存在过错，应扣除为促成交易而支出的中介费等合理费用，但合同约定双方应在2018年5月13日前办理房屋过户及银行还按揭手续，原告并未存在违约行为，不应承担过错责任，且被告对其主张亦未提交证据予以证明，故对被告的抗辩理由本院不予支持。关于利息的问题，本案中，因受限购政策的影响，原告于2018年5月13日告知被告因政策原因导致房屋无法过户，无法执行合同，并于2018年5月22日向被告表达解除合同意向，并要求退款，之后双方一直对退款问题进行协商，但原告并未明确通知被告解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的以通知方式解除合同的情形，即涉案的《房屋买卖合同》及《定金协议》在本案中才确认解除，被告负有返还定金400000元的义务才成就，故原告要求被告自2018年4月13日起支付占有定金期间的利息损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《定金协议》应予以解除，被告应当向原告返还定金400000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告付玲与被告毛广普于2018年4月13日签订的《房屋买卖合同》和《定金协议》；二、被告毛广普于本判决生效之日起五日内向原告付玲返还定金400000元；三、驳回原告付玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3807.94元（原告已预交），已减半收取，由被告毛广普负担3617.50元，原告付玲负担190.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 罗立 二○一九年八月二十八日书记员 王玲附相关法律条文：中华人民共和国合同法第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。