文书内容广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初924号原告：汪政，男，1997年8月10日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：周燊，广东承诺律师事务所律师。被告：湛江大丰连锁超市有限公司，住所地湛江市霞山区建设路4号首层综合仓A室。法定代表人：冼哲贤。被告：冼哲贤，男，1988年3月4日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。被告：湛江市银果树超市管理有限公司，住所地湛江市霞山区绿民路6号万豪世家3、4楼一层03号商铺。法定代表人：伏明阳，职务经理。委托诉讼代理人：周玉涛，男，1963年2月6日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。原告汪政与被告湛江大丰连锁超市有限公司（以下简称大丰公司）、冼哲贤、湛江市银果树超市管理有限公司（以下简称银果树公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告汪政的委托诉讼代理人周燊、被告银果树公司的委托诉讼代理人周玉涛到庭参加诉讼，被告大丰公司、冼哲贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪政向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告大丰公司于2012年12月31日签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》；2.自2017年12月1日至2018年8月31日，被告大丰公司尚欠租金196900元（包含前期装修补偿费、租金），按424平方米×每平方米40元每月×10个月计算；3.被告大丰公司立即付清拖欠水电费及物业管理费共计12907.7元；4.上述两项费用的逾期付款违约金按每日千分之五计算至付清之日止，从2017年10月1日起计算至2018年8月31日止的违约金为115836.8元；5.判令被告冼哲贤对被告大丰公司上述的债务负连带清偿责任；6.要求银果树公司履行上述债务时承担连带清偿责任；7.要求三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年12月31日，原告与被告大丰公司签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，约定被告大丰公司向原告租赁位于湛江市霞山区绿民路6号万豪世家3、4楼一层03号商铺（以下简称03号商铺），作商铺经营使用。《房屋租赁合同》第五条约定物业管理费用由承租人承担，第七条约定如有拖欠租金，每天按租金额千分之五加收滞纳金，如拖欠租金达到一个月以上，原告有权收回房屋，并没收房屋租赁押金，第十四条约定，从2013年6月1日至2014年5月31日为免租装修期，从2017年6月1日至2018年5月31日每月租金16536元。《房屋租赁合同补充协议》第六条约定大丰公司租赁期内每月应返还该商铺前期装修设备补偿费用为9500元。免租期内大丰公司无须向原告支付此项补偿费用。此项补偿费用与租金同时支付，付款条件、时间及违约责任按《房屋租赁合同》第三条、第七条和第十四条执行。第二十条约定，终止租赁5天内大丰公司必须腾迁，将商铺交还原告，商铺内固定装置设备保持完好无损，不得损坏。原告与被告签订《房屋租赁合同》生效后，原告按照约定将商铺交被告接收使用。被告自2017年12月1日至今没有支付租金和应返还的商铺前期装修费用，直至2018年8月31日，大丰公司尚拖欠的租金为196900元，物业管理费按照每月每平方3元，按424平方米计算即424×3×10=12720元，水电费按照湛江市嘉信物业缴费通知单收取。原告拖欠租金和物业管理费用至今，已构成严重违约。冼哲贤是大丰公司法定代表人，而其未能提供证据证明其资产与大丰公司相离，大丰公司未经合法清算手续便终止经营，转移公司资产，冼哲贤将承租房屋分租给其他人，个人收取分租人的租金，未入公司的账户，冼哲贤作为唯一股东应当对公司债务承担连带清偿责任，故将冼哲贤追加为被告。大丰公司与银果树公司签订《超市承包经营合同》，按照合同约定，经营承担的费用由银果树公司负责，银果树公司是承租场地的实际使用人，故银果树公司与大丰公司签订的合同为承包经营合同而非分租合同，两者是承包人与发包人之间的关系，承包人与发包人之间应当承担连带清偿责任，故大丰公司拖欠的租金和物业管理费等应当由银果树公司承担连带清偿责任。被告银果树公司辩称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，就本案而言，原告起诉被告银果树公司，没有任何事实和法律依据。另，根据合同法的相对性原则，原告与被告银果树公司没有任何合同关系。综上，请求法院驳回原告对银果树公司的起诉。被告大丰公司、冼哲贤既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告大丰公司、冼哲贤经合法传唤未到庭，视为其放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月31日，原告汪政（甲方）与被告大丰公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，主要约定：“一、甲方自愿将位于湛江市霞山区××号房屋（结构：钢筋混凝土；建筑面积：650.91平方米；套内面积：617.78平方米）出租给乙方；作商业使用。二、租赁期限：自2013年6月1日至2023年5月31日止（共120个月）。三、经议定，该出租房屋月租金为人民币见第十四条列表元。租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）前十日内交付给甲方。付款方式：银行转账。四、租赁合同生效后，乙方应向甲方交付拾万元整，￥100000元，作为房屋租赁押金，合同期满后（不计息）退还给乙方。五、涉及出租房屋的有关证据税费（基金），由出租方负责。承租方负责交付承租物业管理、卫生及其它应缴费用。”“七、房屋租赁合同期内，乙方保证并承担下列责任：1.乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金额千分之五加收滞纳金，拖欠一个月以上，甲方有权收回房屋，并没收房屋租赁押金。”“八、租赁双方当事人违约责任2.租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方，若擅自转租给第三方，甲方有权收回房屋，并没收房屋租赁押金。”“十四、本合同如有未尽事宜，可经双方协商作补充约定，补充约定和合同具有同等效力。双方约定的其他事项：1.免收租金日期从2013年6月1日起至2014年5月31日止。免租期内涉及出租该商铺需甲方承担的有关税费及价格调节基金由乙方承担。租赁期内，除免租期外涉及出租该商铺需甲方承担的有关税费及调节基金由甲方承担。2.乙方租赁该商铺每年的月租金分别为：……第五年（2017年6月1日至2018年5月31日）期间，每月租金为16536元整；第六年（2018年6月1日至2019年5月31日）期间，每月租金为16536元整。”同日，汪政（甲方）与大丰公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定：“第一条乙方自愿租赁甲方位于湛江市霞山区绿民路6号万豪世家3、4号楼一层03号商铺，位置见附图划线所示。第二条该商铺建筑面积：650.91平方米。“第六条乙方租赁期内每月应返还该商铺前期装修设备补偿费用为：玖仟伍佰元整（￥9500元整），免租期内乙方无须向甲方支付此项补偿费用。此项补偿款与租金同时交付，付款条件、时间及违约责任按《房屋租赁合同》第三条、第七条和第十四条执行。“第十条各项费用的缴纳2.该商铺的物业管理费、公共能耗分摊等费用由乙方负责，具体支付办法按湛江市嘉信物业服务有限公司和甲、乙三方签定的《前期物业服务协议》商铺补充协议。”“第二十一条双方约定的其他事项为避免双方不必要的经济损失，一旦出现下列情况，甲方有权单方面终止《房屋租赁合同书》及本补充协议，自行收回商铺，乙方无权要求返还保证金，乙方遗留在该商铺的物品，视为乙方已抛弃，由甲方自行处理，乙方放弃抗辩权，所有损失由乙方自负：1.租赁期满，双方不再续订租赁合同，或因乙方违约而经法定或约定程序终止合同，经甲方书面通知10天后乙方仍不主动腾退商铺和缴清租金及其他应缴的费用的。2.租赁期未满，乙方逾期30天或以上未缴交租金及其他应缴费用的，经甲方书面通知10天内既不交租金又未与甲方办理终止租赁合同手续的。第二十二条违约责任甲方无法定或约定理由提前终止《房屋租赁合同书》及本补充协议，须双倍返还保证金和乙方预付的租金及前期装修设备补偿费（减去已实际使用商铺时间的应付租金及前期装修设备补偿费）；乙方无法定或约定理由提前终止（房屋租赁合同书）及本补充协议的，无权要求返还保证金和预付的租金及前期装修设备补偿费。”2012年12月31日，汪政与湛江市嘉信物业服务有限公司（以下简称嘉信公司）签订《万豪世家前期物业服务协议》。同日，汪政、大丰公司与嘉信公司签订《万豪世家商铺补充协议》，主要约定：物业服务收费标准为：3.00元/平方米，按商铺建筑面积计收；大丰公司应在每月10日前交纳当月物业服务费用及上月的公共能耗分摊费用；不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，嘉信公司有权要求大丰公司补交并从逾期之日起按所欠费用每天千分之三收取违约金；逾期超过二十天，大丰公司仍未缴交，致使嘉信公司向汪政追索的，大丰公司同时已违反《商铺租赁合同》第十条的约定，汪政有权按《商铺租赁合同》第二十二条第2项的约定与大丰公司解除《商铺租赁合同》。2016年6月1日，汪政与大丰公司签订《协议》，约定：汪政同意将03号商铺租给大丰公司使用，建筑面积为650.91平方米，租赁时间为2013年6月1日至2023年5月31日；在租赁时间内，大丰公司可根据自身需求，将商铺转租给第三方使用，大丰公司与第三方的一切债权、债务均由大丰公司负责。大丰公司与银果树公司签订《超市承包经营合同》，主要约定：银果树公司从大丰公司处承包03号商铺经营超市零售业务，实际使用面积约为424平方米；承包期自2016年11月1日至2023年5月31日止；银果树公司每月向大丰公司交付承包费人民币27984元，承包费标准在合同期内每年递增3%；银果树公司于每月10号前交付当月承包费及上月水电费用。自2017年12月1日起，、大丰公司未依约支付商铺的租赁费用、前期装修设备补偿费用、物业管理费及公共用电分摊费。嘉信公司于2019年3月14日开具的《湛江市嘉信物业缴费通知单》显示，03号商铺之二房在2018年1月1日至2018年8月31日期间管理费为10317.84元，2017年12月1日至2018年8月31日期间公共用电分摊费为32.33元，2018年2月1日至2018年8月3日期间的滞纳金为2557.53元，上述费用共计12907.7元。2018年8月31日，汪政向大丰公司、银果树公司发出《通知》，决定终止租赁合同，收回商铺，要求大丰公司、银果树公司清场后交换商铺。2018年9月3日，银果树公司将03号商铺腾空后交还给汪政。2018年7月10日，汪政以银果树公司作为承租场地的实际使用人亦应承担连带清偿责任为由，申请追加银果树公司为被告。2018年7月12日，本院追加银果树公司为被告。2019年6月4日，汪政向本院申请撤回对银果树公司的起诉。另查明，2014年2月19日，冼哲贤与广东金大丰农业有限公司签订《湛江大丰连锁超市有限公司股权转让合同》，冼哲贤同意将其持有的大丰公司11%的股权共22万元，以22万元转让给广东金大丰农业有限公司。广东金大丰农业有限公司的持股比例为51%，冼哲贤持股比例为49%。2017年3月31日，大丰公司召开股东会，广东金大丰农业集团有限公司、冼哲贤与冼罗光参加该次会议。《湛江大丰连锁超市有限公司股东会决议》显示，冼哲贤同意将大丰公司注册资本49%的股权无偿转让给冼罗光，冼哲贤仍为公司执行董事（法定代表人）兼经理，任期三年。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。被告大丰公司与原告汪政签订的《房屋租赁合同书》《补充协议》《协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规等强制性规定，应认定为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。汪政与大丰公司形成房屋租赁合同关系，各方应依约全面履行自己的义务。原告汪政已依约将商铺交付被告大丰公司使用，大丰公司应依约支付商铺的租赁费用、前期装修设备补偿费等费用。而自2017年12月1日起至银果树公司将商铺交还原告之日（2018年9月3日），大丰公司未依约向原告支付租金等，已违反合同约定。现原告汪政请求解除双方签订的《房屋租赁合同书》《补充协议》，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告大丰公司支付2017年12月1日至2018年8月31日期间大丰公司拖欠的租金共计148824元（16536元/月×9个月）、前期装修补偿费85500元（9500元/月×9个月）共计234324元，事实依据与法律依据充分，本院予以支持。对于原告诉请大丰公司支付拖欠的物业服务管理费、公共用电分摊费及该两项费用的滞纳金能否予以支持的问题。根据汪政、大丰公司与嘉信公司签订的《万豪世家商铺补充协议》，大丰公司因其承租03号商铺产生的物业管理费及公共能耗等费用，由大丰公司向嘉信公司交纳。现大丰公司拖欠物业管理及公共能耗费用，嘉信公司有权向大丰公司主张支付上述费用。原告汪政未向本院提交证据证明其已代大丰公司向嘉信公司交纳上述费用，其主张大丰公司向其支付上述费用，于法无据，本院不予支持。对于原告主张大丰公司应按每日千分之五的标准向其支付逾期付款违约金能否予以支持的问题。大丰公司长期拖欠租金，汪政有权就其损失要求大丰公司承担违约责任。汪政未提供证据证明因大丰公司逾期支付租金等款项导致的实际损失，汪政与大丰公司签订的《房屋租赁合同》虽明确约定若大丰公司拖欠租金，每天按租金额千分之五加收滞纳金，但滞纳金系行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的行政管理手段，原告与大丰公司作为平等主体，在该租赁合同中约定滞纳金不符合法律规定，且按照该标准计算得出的违约金过高，有悖于《中华人民共和国合同法》中违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，本院酌情参照《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，认定大丰公司应按照年利率6%（月利率0.5%），向原告汪政支付资金占用期间利息。计算方式如下表（以下表格个位四舍五入）：                          应付租金及前期装修设备补偿费              至2018年8月31日资金占用期间利息（月利率0.5%）                  2017年12月              16536元＋9500元＝26036元              26036元×0.5%×9个月                  2018年1月              16536元＋9500元＝26036元              26036元×0.5%×8个月                  2018年2月              16536元＋9500元＝26036元              26036元×0.5%×7个月                  2018年3月              16536元＋9500元＝26036元              26036元×0.5%×6个月                  2018年4月              16536元＋9500元＝26036元              26036元×0.5%×5个月                  2018年5月              16536元＋9500元＝26036元              26036元×0.5%×4个月                  2018年6月              16536元＋9500元＝26036元              26036元×0.5%×3个月                  2018年7月              16536元＋9500元＝26036元              26036元×0.5%×2个月                  2018年8月              16536元＋9500元＝26036元              26036元×0.5%×1个月                  总计              234324元              5858.1元      依照上述表格，被告大丰公司应向原告汪政支付2017年12月1日至2018年8月31日期间的租金及前期装修设备补偿费共计234324元、该期间的资金占用利息共计5858.1元，自2018年9月1日起的资金占用期间利息应以234324元为基数，自2018年9月1日起至清偿之日止，按年利率6%计算。对于被告冼哲贤应否对大丰公司的上述债务承担连带清偿责任的问题。原告以冼哲贤无偿将其股权转让给冼罗光为由主张广东金大丰农业集团有限公司、冼罗光为名义股东，冼哲贤为实际唯一股东。根据大丰公司的营业执照、变更登记附表、股权转让合同、股东会决议等材料，大丰公司的现有股东为广东金大丰农业集团有限公司、冼罗光，法定代表人为被告冼哲贤，对于原告主张大丰公司为一人有限责任公司，理据不足，本院不予采纳。现有证据无法证明冼哲贤存在利用其法人独立身份和股东有限责任逃避债务，严重损害公司债权人利益的情形，依照《中华人民共和国公司法》第三条规定，大丰公司作为有限责任公司，以其全部财产对公司债务承担责任，公司股东以其认缴的出资额对公司承担责任，原告主张冼哲贤对大丰公司的上述债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原告汪政于2019年6月4日向本院申请撤回对银果树公司的起诉，符合法律规定，应予准许。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定，准许原告汪政撤回对被告湛江市银果树超市管理有限公司的起诉。被告湛江大丰连锁超市有限公司、冼哲贤经本院合法传唤拒不到庭，依法可缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告汪政与被告湛江大丰连锁超市有限公司于2012年12月31日签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》；二、限被告湛江大丰连锁超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪政支付所欠租金及前期装修补偿费用共计234324元、2017年12月1日至2018年8月31日期间的资金占用利息5858.1元及支付自2018年9月1日起的资金占用期间利息（以234324元为基数，自2018年9月1日起至欠款清偿之日止，按照年利率6%计算）；三、驳回原告汪政的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5051.94元，由被告湛江大丰连锁超市有限公司负担4732.7元，原告汪政负担319.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  冯伟强审 判 员  王嘉靖人民陪审员  陈伟英二〇一九年八月十二日书 记 员  谭春梅附：相关法律条文和司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席裁判。第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。