江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初2249号原告：赵艺梅，女，1988年2月15日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：叶来（系原告丈夫），住址。被告：江苏天鑫置业有限公司，统一社会信用代码9132000076586074XK，住所地南京市秦淮区龙蟠中路313号101室。法定代表人：亓长生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱运峰，江苏宁嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚若云，江苏宁嘉律师事务所（实习）律师。原告赵艺梅与被告江苏天鑫置业有限公司（以下简称天鑫公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵艺梅的委托诉讼代理人叶来、被告天鑫公司的委托诉讼代理人邱运峰、姚若云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵艺梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、判令被告返还购房款4400000元及利息（自2018年6月9日起至付清之日止，按人民银行贷款利率计算的利息）；3、判令被告赔偿装修费511904元、物业费7118.82元、公共水电费1000元、装修管理费461.41元，合计520484.23元；4、判令被告支付惩罚性赔偿金4400000元；5、判令本案诉讼费、保全费5000元、保全担保费用7000元由被告承担。事实和理由：原告因工作需在南京购房，2018年5月被告公司销售代表金日向原告推荐凤栖园现房，经过实地看房后原告与案外人宿迁市远航大酒店有限公司（以下简称远航酒店）选定该项目X室，被告定价含精装修总价4900000元。2018年6月3日签订合同时，被告销售代表告诉原告及远航酒店价款中4400000元支付给被告，另外500000元支付给装修公司。后原告、远航酒店作为共同购买人按照被告提供的格式文本与被告签订合同金额4400000元的《凤栖园认购协议书》，与装修公司签订合同金额500000元的《超级样板间产品供货合同》及《装饰装修施工合同》。合同签订当日，原告、远航酒店支付购房定金500000元、装修定金50000元，后付清购房余款3900000元、装修余款450000元。《凤栖园认购协议书》约定：原告认购凤栖园X室，房屋建筑面积131.83平方米，总价4400000元，付款方式为2018年6月11日前一次性付清房款总价，逾期被告有权将该房屋另行销售；双方签订正式买卖合同时间由被告另行以短信形式通知，如原告未能按时签约，被告有权将房屋另行销售。2018年6月13日，被告向原告移交案涉房屋，原告交纳物业费7118.82元、公共分摊水电费1000元，装修管理费461.41元。2018年6月15日装修公司进场开始装修，2019年1月底基本完成装修后原告搬入案涉房屋居住。装修期间，原告支付空调改装费5904元以及瓷砖美缝费用6000元。原告接收房屋后，被告迟迟未能通知原告办理网签，导致2018年南京市出台限制公司购买房屋政策后远航酒店丧失购买资格。为此，远航酒店向原告出具《权利转移说明书》，将其共有权利全部转移给原告。但原告等到2018年10月仍然没有接到网签通知，就到被告售楼处询问，被告销售代表说由于土地指标存在一些问题正在解决，等到11月份就可以网签；原告询问房子是否被抵押，被告销售代表金日明确说房子没有被抵押。原告一直等到2019年春节仍然没有通知网签，就直接找到被告办公室，但被告销售金总监电话回复说房子被抵押了，只能等到解除抵押后才能办理网签。原告从来没有被告知房子被抵押，原告前往南京市不动产登记中心查询发现，被告出售给原告的房子早在出售之前就己经抵押，并且己被秦淮区人民法院查封。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方己经履行主要义务，对方接受的，该合同成立；采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方己经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据上述规定，原告支付义务己经完成、被告交付也己经完成，故商品房销售合同关系己经确立并生效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》的相关规定，被告欺诈隐瞒抵押销售房屋，造成迟迟不能办理网签、过户，不但给原告造成了巨大的精神压力，也导致原告一直无法迁移个人和孩子户口，致使孩子一直无法在南京入学。原告购买房屋不仅是为了取得占有使用权，更需要取得所有权。依据法律规定，合同解除后双方需要互相返还，该义务依法应当同时履行。但从公平角度出发，由于原告是先支付后占有房屋，故合同解除后被告亦应该先支付后占有房屋。从衡平双方利益、保障受害人债权实现角度看，原告在被告完成全部支付、赔偿义务前占有房屋，更有利于促进被告履行支付义务。故请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求。被告天鑫公司辩称，1、原告第一项诉讼请求不能成立。由于被告公司工作人员的失误，将被人民法院已经查封的房屋销售给了原告。根据法律规定，被司法机关依法裁定查封的房屋不得转让，因双方的买卖行为违反了法律的强制性约定，依据合同法第52条，双方之间的合同因属无效，既然是无效合同，就不存在解除的问题。2、关于第二项诉讼请求，被告作为开发商，实际收到的购房款是4368029元，与原告诉讼中说的4400000元差额31971元，该部分款项是被告代替空调公司代收的空调费用。该空调费用原告在诉讼中也明确认可空调已经安装到位，并可以正常使用。对于空调公司收取的31971元，即便是法院判令被告应当返还购房款，该部分空调款项不应当由被告来返还。原告应当另行向空调公司主张其权利。如法院最终确认合同无效或解除合同，判令被告返还购房款，被告愿意按照人民同期银行基准利率向原告支付利息。3、关于第三项诉讼请求，原告在收到房屋后，自行与装修公司签订装修合同，并在装修完成后于2019年1月份入住，在原告提交的证据中只有装修公司的合同和开具的发票，并没有实际付款的付款证明，因此对装修费的金额，真实性不予认可。由于原告在装修后于2019年1月入住，截止到今日，对装修部分亦产生了折旧，即便法院判令被告应当偿付装修费用，那么对于装修的实际价值应当依法进行评估和鉴定后确定具体的数字。同时，造成合同无效的根本原因在于秦淮区人民法院对涉案房屋的查封，该查封行为已经在南京市不动产登记中心进行了登记公示，原告作为买方，在购买时应尽到合理的注意义务，原告违反该义务造成合同无效，亦负有一定过错。如法院判令被告应当赔偿该装修损失，亦请审判庭在有资质的评估机构、评估金额的基础上由人民法院依照双方的过错程度依法裁决。关于物业费、公共水电费、装修管理费等，由于原告在2019年1月入住时，其在实际使用房屋过程中所产生的物业费、公共水电费、装修管理费等是其在实际使用房屋过程中享受相关的服务所应当支出的费用，原告在付出该费用时，享受到的同种价值的服务和消费了同种价值的产品，对于该三项费用属于是原告日常生活过程中所应支出的合理支出，对此，被告不应当予以赔偿。4、关于第四项诉讼请求，原告要求被告支付赔偿金4400000元没有事实和法律依据，双方签订认购协议时案涉房屋已被人民法院查封，依法应当认定认购协议及其相关的行为均属无效，该协议无效的根本原因在于人民法院的查封，而不是抵押问题，被告没有故意隐瞒房屋被抵押的事实，在原告购买房屋时，被告已经依照法律规定向其告知了房屋被抵押的事实，并向原告出示了南京市商品房现售合同示范样本，在该样本第2条明确载明该商品房已经抵押，抵押权人是上海浦东银行南京分公司，登记时间是2015年10月5日。对这一事实在原、被告签订的认购协议第6条，双方明确予以认可。从双方签订的认购协议和合同样本，可以证实被告已经履行了房屋抵押告知的义务。原、被告还没有签订正式的购房合同，而双方已经签订的认购协议书，因不具备商品房销售管理办法第16条规定的内容，即便被告交付房屋原告也已经入住，但仍不能认为双方已经签订正式的商品房买卖合同，同时根据认购协议第3条约定，双方签订正式房屋买卖合同的时候由被告另行以短信形式通知，到目前为止，双方尚未签订正式的购房合同，也就不存在买卖合同是否因故意隐瞒抵押事实而导致无效情形的存在。故原告该项诉讼请求没有事实和法律依据。5、关于诉讼费、保全费、担保费的问题，诉讼费和保全费由法院依法裁判，原告要求被告承担保全担保费用没有法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院在查清事实的基础上依法裁判。本院经审理认定事实如下：2018年6月3日，被告（甲方）与原告及远航酒店（乙方）签订《凤栖园认购协议书》，约定：乙方自愿认购凤栖园X室（以下简称案涉房屋），建筑面积131.83平方米，单价33376.32元/平方米，总价4400000元（含空调31971元）；乙方于2018年6月3日前缴纳定金500000元；双方签订正式房屋买卖合同的时间由甲方另行以短信形式通知；乙方必须于2018年6月11日前一次性付清房款总价，如逾期则甲方有权将房屋另行销售；乙方在签订本协议前，已明确知晓甲方公示的《南京市商品房现售合同》内容，对内容无异议。当日，原告支付定金500000元。2018年6月8日，原告向被告支付3900000元，被告出具两份收据，其中一份收据载明收到2017年房款3868029元。2018年6月13日，案涉房屋交付给原告。2019年1月，案涉房屋装修完成后原告入住。2019年2月16日，远航酒店出具《权利转移说明书》，载明：因被告一直未通知网签，致2018年8月13日出台限制公司购买住房政策后远航酒店丧失购买资格，故远航酒店自动放弃作为共同购买人的一切权利，该部分合同权利全部归属原告享有和行使。2019年2月19日，原告向江苏中住物业服务开发有限公司缴纳2018年6月13日至2019年6月12日期间的物业服务费7118.82元，缴纳供电、公摊电费1000元，缴纳装修管理费461.41元。另查明，2018年6月3日，原告与极住装饰工程（宁波）有限公司第一分公司（以下简称极住公司）签订《超级样板间产品供货合同》，约定：原告将案涉房屋装修工程及全屋家具采购安装委托极住公司施工，合同最终优惠价为500000元，包含硬装、主材、地暖、新风系统、智能家居、定制家具、壁纸，不含成品家具、窗帘、主灯具。2018年6月13日，极住公司向原告开具五张增值税发票，总金额为500000元。再查明，2016年7月9日，案涉房屋被南京市秦淮区人民法院查封，限制期限自2016年7月9日起至2019年8月12日止。另案涉房屋上设有抵押权，被担保主债权200000000元，债务履行期限自2015年9月29日起至2016年9月29日止。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《凤栖园认购协议书》已具备买卖合同的成立要件，且原告已按约支付全部购房款，被告已将房屋交付原告，该协议应当认定为商品房买卖合同，合同对双方均有约束力。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法无效。被告辩称协议无效，依据不足，本院不予采纳。出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告作为出售人，隐瞒案涉房屋已经抵押并被查封的事实，导致房屋无法过户，合同目的无法实现，原告请求解除合同、被告返还已付购房款、赔偿装修损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。被告辩称其在销售时已将案涉房屋被抵押、查封的事实告知原告，但其所举证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。对于双方争议的购房款数额问题，被告辩称其收到4400000元中有31971元系代为支付的空调款，并非房款。对此，本院认为，从原告所举证据看，认购协议及收据均载明房款为4368029元，故被告应返还的购房款应为4368029元，应当支付的惩罚性赔偿金亦应为4368029元。对于双方争议的装修损失问题，原告主张其与被告指定的装修公司签订合同，按约支付装修款500000元，另自行委托他人进行调试安装空调花费5904元、进行瓷砖美缝花费6000元，被告对原告实际进行装修一事不持异议，但认为原告在进行装修后已实际使用，故装修会产生一定的折损，应对装修价值进行评估。本院认为，原告虽未申请对装修价值进行评估，但其提供的证据能够证明其委托装修实际支出500000元；但其另行主张空调调试费5904元及瓷砖美缝费6000元，证据不足；另原告在购房时支付的空调款31971元，应包含在装修范围内。考虑到案涉房屋装修完成使用后，会存在一定的折旧，本院综合考虑装修时间、装修金额、家庭装修折旧率等因素，酌定被告应赔偿原告的装修损失以480000元为宜（含空调）。对于原告主张的物业服务费、公摊电费，系原告居住使用房屋期间应向物业公司支付的费用，其已实际享受了物业公司提供的物业服务，该部分费用应由其自行承担，其要求被告承担该部分损失，无事实及法律依据，本院不予支持；对于装修管理费461.41元，属于装修损失范围，本院在酌定装修损失时已予以考虑，故该项费用不再重复计算；对于保全担保费，原告申请财产保全，自愿选择由第三人提供保函的方式进行担保，该项费用的产生已超出双方在订立合同时被告所能预见的范围，在双方并无相关约定的情况下，原告诉请要求被告承担保全担保费，依据不足。关于双方争议的利息问题，因被告占用原告支付的购房款系依据双方签订的认购协议，作为对价，被告已将案涉房屋交由原告居住使用，在案涉房屋没有返还的情况下，原告诉请要求被告支付购房款利息，于法无据，本院不予支持。另合同解除，买卖双方负有相互返还的义务，被告返还并支付上述款项，而原告亦应将案涉房屋腾空返还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告赵艺梅与被告江苏天鑫置业有限公司于2018年6月3日签订的《凤栖园认购协议书》；二、被告江苏天鑫置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告赵艺梅购房款4368029元、赔偿损失480000元，并承担已付购房款一倍即4368029元的赔偿责任，合计9216058元；三、原告赵艺梅于本判决生效之日起十五日内腾空迁出南京市秦淮区龙蟠中路313号X室，并将房屋（含空调及委托极住装饰工程有限公司完成的硬装、地暖、新风系统、智能家居、定制家具、壁纸）返还给被告江苏天鑫置业有限公司。四、驳回原告赵艺梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77043元，财产保全申请费5000元，合计82043元，由原告赵艺梅负担919元，被告江苏天鑫置业有限公司负担81124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱教莉人民陪审员  王龙芹人民陪审员  郭 进二〇一九年八月十五日见习书记员  章 涵