广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2007号原告：尹帅，男，1990年4月11日出生，汉族，住河南省平舆县。委托代理人：方佩，广东韬普律师事务所律师。被告：关成，女，1987年6月11日出生，汉族，住湖北省仙桃市。被告：陆浩，男，1984年7月25日出生，汉族，住湖北省仙桃市。两被告共同委托代理人：许小明、朱梦晴，广东广信君达律师事务所律师、实习律师。原告尹帅诉被告关成、陆浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹帅及其委托代理人方佩，被告关成、陆浩及其共同委托代理人许小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹帅的诉讼请求为：一、判决案涉《房屋买卖合同》位于广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路3号2402房的房产为原告所有，两被告应即时办理案涉房产不动产产权变更登记至原告名下；二、两被告连带返还原告部分超额支付的购房款人民币224600元；三、两被告连带支付原告逾期办理产权变更登记违约金人民币231840元（违约金以购房总款1680000元为基数，自2018年9月30日起，按日千分之一，计算至完成办理产权变更之日止，暂计至起诉之日）；四、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告为朋友关系，两被告系夫妻关系，因两被告资金周转等原因需要出售房屋。2015年9月9日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买涉案房屋，并约定了房屋的价格及违约责任。原告依约支付了全部购房款及买卖契税。还因房屋需要涂销抵押，超额支付了人民币390000元。两被告于合同签订时向原告交付了涉案房屋，原告入住生活至今。但两被告因房价飙升，拒绝办理过户手续，为此，诉至法院，望判如所请。被告关成、陆浩共同辩称：请求法院驳回原告的诉求。1、被告不存在任何违约行为，自2015年9月签署合同以来，被告在签署合同当天已经将涉案房屋交付给原告，原告不得以合同约定的逾期交付房屋的约定向被告主张违约责任，另外被告也没有其他违约行为，在2015年9月至2018年9月间原告从未向被告主张违约责任，原告也没有证据证明被告违约。但原告存在违约行为：根据合同约定，本案采取的购房方式是按揭付款，合同约定是由原告负责，但从2015年9月至今原告没有提交过任何按揭贷款材料，也未提供任何银行同贷书；合同约定由于涉案房屋存在抵押登记手续，也存在提前还款赎契，提前还款赎契的款项应由原告负责，但原告从未按约定支付赎契款；正是基于原告前述两个违约行为，被告根据合同约定有权解除合同，当时也已告知原告解除合同，但鉴于原被告是多年朋友关系，被告并没有将原告从房屋赶出，后面被告又多次要求原告继续按照合同约定提前还款及办理按揭，但原告仍无法配合，在此基础上，到2017年年初新塘整个房价飙升，涉案房屋价格升至360万左右，在合同签订两年后原告仍不能按合同约定付款，被告要求原告搬出，但原告承诺给一段时间愿意在原房价的基础上增加约60万的购房款。但原告在支付了部分款项后便再拒绝履行，直到去年和今年原告居然要求被告仍按2015年签署合同的价格办理过户；涉案房屋买卖合同签署以来，原告支付了前期定金后因为原告的违约行为，原告仅自述代被告每月偿还月供，既侵占了被告的房屋权利，也使被告无法按合同约定尽快收回购房款，使得被告夫妻在新塘房价上涨的情况下不能再购买他处房屋，导致被告实际损失的产生。正因如此，两被告多次吵架，在2019年年初办理了离婚手续。原告在证据清单中自认多付了被告39万，证明了2015年签署合同以来，增加房屋购房款是双方的真实意思表示。综上，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明：2015年9月9日，被告关成（卖方）与原告（买方）签订《房屋买卖合同》，载明“……一、买卖双方经协商按以下条款通知中介方出售及购入位于增城市××大道××环府××房。……成交价168万元……。3、涂销抵押按揭付款（1）购房定金叁拾万元整须在签订本合同之同时付清，卖方收款后三个工作日内须向抵押银行申请赎契手续，买卖双方约定在卖方完成赎契，涂销抵押登记及归档等手续三天内签订房管局《广州市房地产买卖合同》并支付首期价款，……协助买方申请银行贷款手续之同时支付首期楼款。买卖双方约定向银行赎契楼款由买方支付。（2）余下尾款（银行实际贷款）于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号，银行实际贷款额与原申请贷款之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金付清。……四、……如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按揭或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。……八、卖方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方双倍退还定金。卖方逾期交付该物业的，从逾期之日起，应按日向买方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。……备注：首期楼价款（含定金）加上买方的实际贷款额应在银行放款后三天内多退少补。……”。同日，被告关成出具《收款收据》，载明“兹收到尹帅………交来购买增城市××大道××环府××房定金叁拾万元”。原告提供银行转账记录，向被告陆浩转账情况为：2015年10月1日，10000元（中国工商银行）；2015年10月8日，20000元（中国民生银行广州新塘支行）；2015年10月31日，15000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年1月28日，20000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年1月29日，15000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年2月29日，20000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年4月12日，25000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年5月4日，10000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年6月3日，100000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年7月3日，25000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年8月2日，20000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年9月7日，5000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年10月22日，50000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年11月30日，15000元（中国民生银行广州新塘支行）；2016年12月28日，23000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年1月2日，35000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年1月15日，27000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年1月19日，10000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年3月1日，10000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年3月10日，50000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年4月15日，20000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年4月17日，30000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年4月22日，5400元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年4月26日，6000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年5月1日，10000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年5月8日，15000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年6月3日，4000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年6月11日，15000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年7月1日，10000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年7月4日，5000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年7月13日，3000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年7月18日，10000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年10月3日，10200元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年10月29日，20000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年11月29日，10000元（中国民生银行广州新塘支行）；2017年12月29日，21000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年1月24日，26000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年2月8日，20300元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年2月24日，20000（中国民生银行广州新塘支行）；2018年3月14日，10000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年3月17日，30000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年3月18日，40000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年3月19日，50000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年3月31日，20000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年4月24日，20000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年5月27日，5000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年5月29日，30000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年6月2日，8000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年6月7日，30000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年6月29日，20000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年7月3日，4000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年7月5日，10000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年7月12日，20000元；2018年7月30日，6900元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年8月4日，5000元（中国民生银行广州新塘支行）；2018年9月3日，5000元（中国民生银行广州新塘支行）。向被告关成转账情况为：2018年7月7日，20000元；2018年9月2日，10500元；2018年9月29日，796000元（广州农村商业银行股份有限公司增城支行）。2018年9月14日，原告缴纳契税48368.25元。另查明，一、被告关成与陆浩在2010年2月8日登记结婚。二、原告向本院申请诉讼财产保全，冻结陆浩银行存款200000元；冻结关成支付宝账户资金200000元；查封涉案房产。三、涉案房屋仍然登记关成名下。四、原告提供微信记录，拟证明原告没有同意就房价款对被告进行补偿。审理中，原、被告双方确认，1、在签订《房屋买卖合同》后三个工作日内申请提前还贷。2、原告共支付涉案房屋的房款总计2180900元。3、涉案房屋已经涂销抵押，用于涂销抵押的款项即是原告转账的796000元。原告陈述以下事实，1、被告一直没有申请提前还款。原告一直催促被告提前还款。因为被告没有提前还款的日期，所以原告无法将赎契款支付给被告。2、虽然原告是不定期给付款项，但是间隔周期不是很长。因被告原因无法办理赎契，涉案房屋还存在按揭还款，因此作为朋友被告要求提前支付按揭款作为抵扣房款。3、涉案房屋月供每月6800元至7000元。4、原、被告之间不存在其他债权债务关系，银行转账款项均是涉案房屋的房款。5、《房屋买卖合同》没有约定申请按揭贷款的时间。两被告陈述以下事实，1、被告有申请提前还贷，在签订合同后就向银行申请了。同时告知了原告，让原告准备提前还款的费用。2、签订合同前就将涉案房屋交付原告使用。因为原告没有支付赎契款，也没有申请银行按揭。基于以上原因，因此涉案房屋的月供均是由原告承担。但是只是承担部分，原告有些月份是没有给供楼款的。3、涉案房屋的月供是每月7000元。4、因为原、被告是朋友关系，因此被告向原告借钱支付月供款。双方是有生意往来的，被告向原告供货，其中原告转账很多款项是支付货款。5、原告申请按揭贷款的时间也是签订《房屋买卖合同》后三个工作日。本院认为：原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据《房屋买卖合同》的约定，被告负有申请提前偿还涉案房屋按揭贷款的义务，而原告则采用按揭贷款的方式支付涉案房屋的尾款并须承担按揭赎契费用。但根据原、被告双方提供的证据，原告无法证明其办理了按揭贷款的手续，而被告也没有证据证明其履行了提前申请还贷的手续。因此，双方均无证据证明自身已依约履行相应的合同义务。故本院综合双方对于实际履行合同过程进行分析，首先，根据原、被告双方确认，原告支付涉案房屋的房款总计2180900元，并结合原告提供的银行转账流水可知，原告支付涉案房屋款项的期限具有连续性，且被告对此没有提出异议且予以接受，在2018年9月29日，原告向被告支付796000元用于涂销涉案房屋的按揭贷款，被告予以接受并实际上也涂销了涉案房屋的抵押贷款。表明双方仍然愿意继续履行合同。其次，对于原告第一项诉讼请求能否支持的问题，综合上文论述，既然双方在2018年9月29日仍然有继续履行合同之意愿，且在上述时间点原告付款的金额已超出案涉《房屋买卖合同》约定的总价款，从诚信和公平角度考虑，被告此时以原告未办理按揭付款、未按时支付银行贷款为由认为原告违约，不愿意继续履行合同，显然理据不足，本院不予支持。现涉案房屋根据双方提供的证据显示不存在阻却过户的法定事由，故本院对原告要求被告协助将涉案房屋过户至原告名下的请求，予以支持。但原告请求直接确认涉案房屋归其所有，于法不合，本院不予支持。再次，对于原告第二项诉讼请求能否支持的问题。原告要求被告返还多付的购房款，双方确认已付购房款金额为2180900元，合同约定房屋总价款为1680000元。超出部分为500900元，现原告自愿要求返还224600元，是对其权利的自由处分，本院予以准许，故被告应向原告返还多支付的购房款224600元。最后，关于原告第三项诉讼请求能否支持的问题，根据庭审查明事实，案涉《房屋买卖合同》在实际履行过程中变更履行方式以及款项支付方式，上述结果双方均有过错，原告不按照合同约定方式付款意味着被告无法及时收取出售涉案房屋的款项。同时合同约定的过户方式及过户期间，已经双方的履行行为所实际变更，综合双方的履约实际，本院对原告要求被告支付逾期办理产权变更登记违约金的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告关成、陆浩在本判决发生法律效力之日起十日内，配合原告尹帅办理位于增城区新塘镇保利东江首府环府北路3号2402房过户登记至原告尹帅名下的手续，具体过户所需资料以国土部门要求为准；二、被告关成、陆浩在本判决发生法律效力之日起十日内，返还多支付的购房款224600元给原告尹帅；三、驳回原告尹帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11946元，由原告尹帅负担5973元，被告关成、陆浩负担5973元；诉讼保全费5000元，由原告尹帅负担2500元，由被告关成、陆浩负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年八月二十九日书记员  赖蓝婷