安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1550号上诉人（原审被告）：刘学文，女，1979年9月30日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：杜小明，安徽正茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽华源发展有限公司，住所地安徽省合肥市和平路36号，统一社会信用代码91340100705054770E。法定代表人：杨晓杰，董事长。委托诉讼代理人：王嗣俊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张存，安徽林达律师事务所律师。上诉人刘学文因与被上诉人安徽华源发展有限公司（以下简称华源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初5430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘学文上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回华源公司原审诉讼请求，本案诉讼费用由华源公司承担。事实和理由：一、刘学文与华源公司于2016年4月30日签订《租赁合同》，期限为一年，即合同早已于2017年4月30日期满终止，且在一审庭审中，双方均认可刘学文已履行完合同义务，双方已不存在任何法律关系。一审判决认定双方合同期满终止后继续存在不定期租赁关系，认定事实错误。二、从一审证据看，华源公司提供了登记在中国华源集团有限公司名下的产权证，案涉房屋所有人并非本案华源公司，因此本案华源公司作为原告起诉主体错误。三、刘学文于合同期满退出租赁房屋后，未收到任何单位或个人给刘学文任何形式的通知或邮件，按照常理，任何一个出租人不会在长达一年多的时间内不与承租人进行商洽，更不会将房屋长期闲置，故此恰恰证实了双方之间的租赁期限届满终止，双方不存在任何法律关系的事实。且华源公司根本不能提交刘学文在租赁期满终止后长期占用房屋的证据，也不敢提交该房屋现状的证据。因此，对于华源公司认为刘学文长期占用房屋的主张不能成立。四、一审中华源公司根本没有提供所谓的租赁房屋照片，但是一审判决却列举了相应证据，一审程序存在违反法律情形。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均错误，诉讼程序违法，请求二审予以撤销，并驳回华源公司的全部诉请。华源公司辩称，一、房屋租赁合同期限届满后，刘学文并未搬出案涉房屋，也未明确表示不再租赁该房屋，并于2017年8月8日向华源公司交纳了2017年3月1日至2017年5月31日三个月的租金，从而说明案涉租赁合同期届满后，刘学文仍然继续使用该房屋，一审判决认定自2017年5月1日起双方之间租赁转为不定期租赁是正确的。刘学文若想解除合同，需通知华源公司并将房屋退回，但其并未提供任何证据证明其明示不再续租且已退还房屋，直至2018年7月17日华源公司起诉解除租赁合同，双方之间的不定期租赁关系至此终结，一审判决刘学文应支付华源公司该期间的房屋租金是正确的。二、华源公司享有案涉房屋出租、收租的处分权。华源公司将中国华源发展有限公司所有的房屋出租给刘学文是经过中国华源发展有限公司授权的，其拥有出租该房屋的处分权，并且有中国华源发展有限公司的授权委托书、关于加强租赁管理的函及委托书予以佐证。华源公司完全可以作为本案的诉讼主体向刘学文提起请求支付房租的诉讼。退一步说，即使华源公司无权处分案涉房屋，其是基于双方之间签订《房屋租赁合同》的合同相对性向刘学文请求支付房屋租金，华源公司作为合同的一方当事人，有权依据合同向刘学文要求其履行合同项下的各项义务。三、根据《房屋租赁合同》第八条的约定，刘学文如拖欠房租，除补交房租外，还应支付违约金等义务。一审判决认定刘学文应支付华源公司自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费是正确的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘学文的上诉请求，维持原判。华源公司向一审法院起诉请求：1、解除刘学文、华源公司之间于2016年4月30日签订的房屋租赁合同；2、刘学文给付华源公司租金40872元（计算自2017年6月1日起至2018年5月31日止，以后至实际腾空房屋之日止）；3、刘学文立即将承租的华源国际商业街2区B座114室房屋腾退交付给华源公司；4、刘学文承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月30日华源公司与刘学文签订《房屋租赁合同》，约定华源公司将其坐落于合肥市和平路110号华源国际城商业街2区B座的114室一间房屋，建筑面积194.16平方米（含公摊建筑面积）出租给刘学文用做台球经营场所。刘学文租赁房屋的期限自2016年5月1日至2017年4月30日止。房屋租金：2016年5月1日至2017年4月30日每月总额为3406元。租金支付方式：先付后用，刘学文于每个季度开始前的十个工作日内支付清下季度的全部租金。华源公司诉称刘学文已将合同约定房屋的租金交至2017年5月，其后刘学文即未腾退房屋也未继续支付租金。另查，案涉房屋登记房地产权利人虽为中国华源集团有限公司，但中国华源集团有限公司于2014年9月3日向本案华源公司出具了《关于加强租赁管理的函》，载明了中国华源集团有限公司委托华源公司托管华源集团在合肥和平路的9509.52平方米房产的事实。又查，刘学文辩称已向华源公司工作人员交付租赁房屋的钥匙，华源公司否认，刘学文未能提供证据证明以上事实。一审法院认为，华源公司和刘学文自愿签订租赁合同，明确约定了房屋租赁的面积、租金、租赁期限和租赁用途等内容，且华源公司就案涉房产的出租获得了产权人的授权。上述约定系当事人真实的意思表示，应依法确认有效。该份合同期满后，双方未续签合同，从华源公司提交的租赁房屋照片来看刘学文并没有将房屋腾空并返还给华源公司，至于刘学文在庭审中主张的其在租赁合同期满后，已将房屋钥匙交予华源公司工作人员，华源公司否认，刘学文并无证据证明交还房屋的事实。因此，双方之间形成不定期租赁关系。关于合同的解除，本案华源公司要求解除双方之间房屋租赁合同。依据法律的相关规定，不定期租赁关系，华源公司可以随时解除。华源公司要求解除合同的意思表示在诉状中已表明，刘学文经法院送达于2018年7月17日收到华源公司提交的民事起诉状，故双方签订的《房屋租赁合同》和形成的不定期租赁关系，依法应自2018年7月17日确认解除。关于刘学文欠付的房租，刘学文自2017年6月1日未再给付房，理应承担民事责任。华源公司主张刘学文给付房租，符合法律规定，房租依据合同约定的月租金3406元的标准计算，2017年6月1日至2018年5月31日的租金应为40872元。在确认解除合同前，刘学文实际租赁华源公司房屋，应据实计算该时段的房屋租金。同时合同解除后，刘学文应当返还案涉租赁房屋。其实际占有未返还期间，应当支付房屋实际占有使用费。华源公司诉请的租金要求计算至刘学文搬离之日，实际包含了该房屋占有使用费，标准应按原合同约定的月租金3406元计算至实际返还房屋之日止。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认安徽华源发展有限公司与刘学文之间形成的不定期租赁合同关系于2018年7月17日解除，刘学文于判决生效之日起十日内与安徽华源发展有限公司办理合肥市和平路110号华源国际城商业街2区B座114室房屋的交接手续；二、刘学文于判决生效之日起十日内支付安徽华源发展有限公司2017年6月1日至2018年5月31日的房屋租金40872元；三、刘学文于判决生效之日起十日内支付安徽华源发展有限公司2018年6月1日起至实际返还房屋之日止的（按月租金3406元计）房屋占有使用费。案件受理费820元，减半收取410元，由刘学文负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，一审法院根据华源公司提供的中国华源集团有限公司于2014年9月3日向其出具的《关于加强租赁管理的函》及授权委托书，认为华源公司出租案涉房屋获得了产权人中国华源集团有限公司的授权，并无不当，本院予以确认。对刘学文的该节上诉意见，本院不予采纳。关于双方租赁合同期满是否终止，刘学文是否将案涉房屋腾空交还给华源公司问题。本案中，刘学文主张双方租赁合同已于2017年4月30日合同期满终止，并即将案涉房屋钥匙交于华源公司工作人员王子俊。但从本案的现有证据来看，双方租赁合同到期后，虽未续签合同，但从华源公司提供的收款凭证可以反映2017年8月8日刘学文还支付了2017年3月1日至5月31日的房屋租金，且刘学文也未提供双方办理房屋交接手续的相关证据，在此情况下一审法院认定双方之间形成不定期租赁关系并无不当，本院予以认同。关于本案租赁合同解除时间及租金问题。本案中，华源公司与刘学文合同到期后双方形成不定期租赁关系，依据相关法律规定，双方可以随时解除合同。华源公司在2018年5月23日向法院起诉时要求解除双方合同，2018年8月2日刘学文在一审庭审答辩时也辩称双方合同已于2017年4月30日期满终止，合同终止时刘学文称即将房屋钥匙交于华源公司工作人员。故综合本案的现有证据，在华源公司起诉时要求解除合同，刘学文在2018年8月2日一审当庭答辩时也称合同早已解除，此时应视为双方对合同解除达成合意，故本院认定双方之间形成的不定期租赁关系于2018年8月2日解除。刘学文应支付华源公司合同解除前租金自2017年6月1日起按每月3406元支付至2018年8月2日为47904元（3406元/月×14个月+3406元/月÷31天×2天）。至于华源公司主张刘学文未将案涉房屋内物品腾空，房屋租金应计算至刘学文实际腾空房屋之日止的请求，因刘学文在本案一审庭审答辩时称其合同终止后就已将租赁房屋室内自己物品清除完毕，说明此时刘学文已确认案涉租赁房屋内无其个人物品，华源公司再要求刘学文支付之后的房屋占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘学文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初5430号民事判决；二、刘学文与安徽华源发展有限公司之间的租赁合同于2018年8月2日解除；三、刘学文于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽华源发展有限公司房屋租金47904元；四、驳回安徽华源发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费820元，减半收取410元，由刘学文负担；二审案件受理费820元，由刘学文负担700元，安徽华源发展有限公司负担120元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一九年八月一日法官助理李颖书记员孟成附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。