广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初16198号原告：广州东湖广场物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东湖路112-118号102铺自编之一。法定代表人：杨瑾，职务总经理。委托诉讼代理人：李杰、李星叶，广东五羊律师事务所律师。被告：黄银珍，女，1964年4月23日出生，汉族，户籍住址广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：王海森，广东诺臣律师事务所律师。原告广州东湖广场物业管理有限公司诉被告黄银珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李杰，被告委托诉讼代理人王海森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市越秀区新河浦路98号XXXXX车位2018年1月1日起至2018年8月19日止的物业管理服务费（每月按200元计算）；2.被告向原告支付迟延给付上述物业管理服务费的违约金（自2018年1月1日起，每日按应付未付管理费5‰的标准，计至被告实际清付之日止）。事实与理由：原告是广州市越秀区东湖豪苑小区的物业管理公司，受该小区开发商广州东湖豪苑房地产开发有限公司（以下简称东湖豪苑公司）的委托，自2002年起对该小区实施物业管理服务。双方于2011年3月1日续签《物业管理委托合同》，约定委托期限自2011年至2026年2月29日，管理服务范围包括2栋主楼及地下车库等，建筑面积66507平方米，地下车位按每个车位180元-200元/月收取物业管理服务费，逾期支付物业管理服务费用按应交费用的每日千分之五计算滞纳金。被告为该小区内XXXXX号车位的业主，自2018年1月1日起，未按约定支付相应的管理服务费。原告多次催促，被告仍拒绝支付。因此，原告提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、前期物业服务收费实行政府指导价，原告的物业服务收费标准已违反政府指导价的最高上限，因违反价格法的强制性规定，损害社会公共利益而无效，也属于司法解释规定的违规收费行为，超过政府指导价的部分不应支持。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。广东省人民政府办公厅依据价格法的规定印发的《广东省定价目录（2018年版）》将普通住宅（含业主自有产权的车位、车库）前期物业服务收费列入了广东省政府指导价目录范围。再根据《广州市发展改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字[2016]4号）第十七条的规定，“住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定”。本案原告与开发商签订的《物业管理委托合同》关于小区车位物业服务费价格违反了上述不高于150元的标准的规定，属于违法违规收费，应予以纠正和调整。二、原告未提交证据证明其已向被告提供合格的、符合其收费等级标准的物业管理服务，不应当收取物业服务费。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”之规定，未提供合格的服务的，不应当收取或者应当少收取物业服务费。原告以其已提供合格的物业管理服务来诉请被告支付物业管理费，而原告是合同的义务方，对合同义务是否已经履行负有举证责任，应对此提供证据证明。其次，根据穗发改规定[2016]4号文、穗发改[2016]992号文及《广州市住宅服务收费参考标准》之规定，将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，该五项服务分为五个等级，每个等级均有相应的收费标准，物业服务费为五项服务收费的总和。原告主张在政府指导价的最高上限以上收费，应举证证明其服务已经达到了上述文件规定的最高等级的物业服务标准，原告应向房管部门要求核定其物业服务等级，并请价格主管部门根据房管部门核定的物业服务等级来定价。三、原告未履行通知义务，原告没有招投标和超过政府指导价存在过错，且未与被告协商确定合理收费标准，故被告因对收费标准和服务质量有异议拒交物业管理费有合理理由，不应支付违约金。即使需要支付违约金，原告主张的违约金也过高，应调整为参照银行同期同类贷款利率计算。四、被告已另案诉请按政府指导价调整物业管理费，本案须以该案审理结果为依据，而该案尚未审结，故本案应中止审理。经审理查明，广州东湖豪苑房产开发有限公司（以下简称东湖豪苑公司）是涉讼停车场的开发商。根据广州市越秀区第四土地房屋管理所于2008年8月5日出具的《广州市物业服务项目备案回执》记载内容：物业服务企业名称为原告，资质等级为三级，承接项目名称为东湖豪苑，选聘单位为东湖豪苑公司，物业服务合同期限为2006年3月1日至2011年2月29日。2011年3月1日，原告（受托方、乙方）与东湖豪苑公司（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业类型为综合商住楼，名称为东湖豪苑；原门牌号为广州市越秀区东湖路26号地段；现地址门牌号为××、35号，新河浦路90号-122号（双号）共19个门牌；续签委托物业服务期限为180个月，自2011年3月1日至2026年2月29日止，此期限内业主委员会在行政管理部门的指导下成立的，本合同自动终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行服务管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同；委托服务管理事项包括有：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、露天及地下车库；七、交通与车辆停放秩序的管理；甲方未出售的地下室停车场车位按停车场租赁协议的规定执行；续签合同后东湖豪苑物业管理服务费住宅用途按每平方米2.5元-3.5元/月收取，非住宅用途按每平方米10元-20元/月收取，已出售的车位按180元-200元/台/月收取服务管理费，月保车位按550元-800元/台/月收取月保费，临时停车按5元-9元/小时收取临保费，以上收费标准按物价上涨指数调整，调整价格标准可依照物价部门的批准或根据有关规定与业主协商的标准进行收取；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠；逾期欠费业主将按应交的费用每日千分之五的标准计算滞纳金等。2012年6月21日，广州市越秀区第四土地房屋管理所出具《越秀区物业服务合同备案回执》，写明收到原告提交的东湖豪苑小区物业服务合同备案资料并已备案。2014年6月5日，原告（乙方、物业管理公司）与东湖豪苑公司（甲方、物业建设单位）签订了《物业管理委托补充合同》，其中约定：甲乙双方于2011年3月1日签订《物业管理委托合同》后，由于对业主缴纳物业管理费的时间并未详细约定，导致合同履行中容易同业主发生争议，为此甲乙双方经协商一致，特针对甲乙双方于2011年3月1日签订的《物业管理委托合同》进行补充约定如下：1.业主应于每个自然月底前向乙方缴纳物业管理费用；2.该补充合同是2011年3月1日签订的《物定管理委托合同》的补充说明，如有冲突，以本补充合同为准等。另查明，受广州市中级人民法院委托，广州东方国际拍卖有限公司于2004年1月15日公开拍卖东湖路26号地段东湖豪苑第二期地下负一层停车场产权，广州仪强环保科技有限公司及广州市文兴房地产咨询有限公司以成交价13869240元竞得了上述停车场产权。为此，广州仪强环保科技有限公司与广州市文兴房地产咨询有限公司作为买受人与广州东方国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，订明买受人通过公开竞价成交广州市东湖路26号地段“东湖豪苑”第二期地下负一层停车场A、B区及停车场C区（在建工程），建筑面积5400平方米，成交价（含佣金）13869240元，为不交吉拍卖等。广州市中级人民法院于2004年10月20日作出（2002）穗中法执字第1226-2号民事裁定书，裁定：一、广州市东湖路26号地段“东湖豪苑”第二期A、B座地下负一层已建的地下车库以970.88万元的价格归广州仪强环保科技有限公司所有；二、广州市东湖路26号地段“东湖豪苑”第二期C座在建工程的所有权益以350万元的价格归广州市文兴房地产咨询有限公司所有。同年12月1日，广州仪强环保科技有限公司在广州市房地产交易所办理了预售合同登记，取得了《预售商品房拍卖、裁定登记凭证》，其中写明将原属于东湖豪苑公司位于广州市东山区东湖路26号地段东湖豪苑第一期AB座地下负一层1-180号车位，建筑面积5400平方米、用途车库的商品房裁定给买受人广州仪强环保科技有限公司等。东湖豪苑公司就上述民事裁定书向广州中院提出异议申请。2006年5月8日，广州中院作出（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书，裁定异议人异议成立，撤销上述第1226-2号民事裁定书，并裁定将上址停车场A、B区、停车场C区（在建工程）总面积5400平方米，过户到买受人名下，过户手续按有关规定办理。2007年10月7日，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书，称上述2006年5月8日作出的（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书文字上有笔误，应予补正，裁定：原裁定书“将广州市东湖路26号地段东湖豪苑地下负一层车库停车场A、B区、停车场C区（在建工程）总面积5400平方米，过户到买受人广州市文兴房地产有限公司、广州仪强环保科技有限公司名下，过户手续按有关规定办理”，变更为：“广州市东湖路26号地段东湖豪苑地下负一层车库停车场A、B区过户到买受人广州仪强环保科技有限公司名下，停车场C区在建工程过户到买受人广州市文兴房地产有限公司名下”。关于原告对涉案停车场是否享有物业管理权的问题，原告曾向本院提起诉讼，案经本院审理，本院于2014年4月14日作出(2013)穗越法民三初字第2314号民事判决书，判决：一、确认原告广州东湖广场物业管理有限公司对广州市越秀区东湖路26号地段东湖豪苑地下停车场享有物业管理权。二、驳回原告广州东湖广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。同年9月13日，广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第2449号民事判决书维持了本院一审判决。该判决认为，原告与涉案小区开发商东湖豪苑公司签订的《物业管理委托合同》出自当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同。上述合同约定原告为涉案小区提供物业服务的范围包括了地下车库，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同对包括仪强公司在内的全体业主均有约束力……原告与广州仪强环保科技有限公司就物业管理的问题曾发生多次纠纷。在（2016）粤01民终8948号民事判决书中，法院已支持原告要求广州仪强环保科技有限公司按每个车位每月200元的标准收取物业管理费的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2016年12月20日，广州市越秀区新河浦路98号XXXXX车位所有权登记至被告名下。2018年8月20日，上述车位转移登记至案外人李卉卉名下。本案审理过程中，被告称其向广州仪强环保科技有限公司购买了包括涉案车位在内的四十多个车位，被告并非该小区住宅业主，涉案车位现出租给他人使用。被告已就原告主张的物业管理服务费超过政府指导价和问题向行政主管部门举报，至本判决作出时尚未有处理结果。另，原被告共同确认，涉案小区未成立业主委员会。本院认为，根据广州市中级人法院（2014）穗中法民五终字第2449号民事判决书，原告与东湖豪苑公司于2011年3月1日签订的《物业管理委托合同》为有效合同并对全体业主均有约束力，原告作为广州市越秀区东湖路26号地段东湖豪苑的物业管理企业，对东湖豪苑地下停车场享有物业管理权及向作为停车位产权人收取物业管理费的权利。同时，（2016）粤01民终8948号民事判决书等多份民事判决已支持了原告可按照每个车位每月200元的标准向同小区的其他业主收取物业管理费，并对裁判理由进行了充分论述。上述民事判决均已发生法律效力，故原告要求被告按照该标准支付物业管理服务费合法合理，本院对此予以支持。《物业管理委托补充合同》约定了业主缴纳物业管理费的期限为每个自然月底前，被告逾期支付物业管理费已构成违约，应承担违约责任。该条款没有约定当月支付的具体日期，故原告要求从当月1日起计算违约金有误，本院予以纠正。鉴于被告认为原告主张违约金的计算标准过高，原告也未就其因被告迟延付款行为造成损失的数额进行举证，本院根据公平合理的原则，对该标准调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄银珍一次性向原告广州东湖广场物业管理有限公司支付广州市越秀区新河浦路98号XXXXX车位2018年1月1日起至2018年8月19日止的物业管理服务费（每月按200元计算）及逾期付款违约金（每月物业管理服务费的违约金自次月1日起，以同期应付而未付的物业管理服务费为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，计付至被告黄银珍付清上述物业管理服务费之日止，违约金总额以不超过同期应付而未付的物业管理服务费本金为限）。二、驳回原告广州东湖广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告黄银珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  梁大中人民陪审员  邓晓红二〇一九年八月三十日书 记 员  韩俊彦