大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0203民初2909号原告（反诉被告）：大连申世建筑工程有限公司，统一社会信用代码91210213MA0TP5AP1A，住所地辽宁省大连经济技术开发区峰尚园23栋-1-1-4号。法定代表人：丁辉，该公司经理。委托诉讼代理人：曲鸿，辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨爽，辽宁征信律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连心月房屋开发有限公司，统一社会信用代码912102002418308226，住所地辽宁省大连市沙河口区香工街97号。法定代表人：郭彬，该公司经理。委托诉讼代理人：朱延梅，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚茹，女，汉族，1965年2月10日生，辽宁省合同法研究会工作人员。被告：仝太标，男，汉族，1965年3月18日生，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：王守军，辽宁金宗律师事务所律师。原告大连申世建筑工程有限公司与被告大连心月房屋开发有限公司（以下简称心月公司）、仝太标房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨爽、曲鸿，被告心月公司的委托诉讼代理人朱延梅、张亚茹，被告仝太标的委托诉讼代理人王守军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告心月公司的房屋租赁合同无效；2、判令二被告连带返还原告已支付租金、押金共计50万元；3、判令二被告连带赔偿原告装修损失186万元、垫付的电费80898元、工资损失525626元、购买家具预付款及定金损失87万元。事实和理由：被告心月公司委托被告仝太标办理其位于大连市西岗区宏济街59号楼房（证号：2000135806）1—4层及地下室房屋的出租事宜。2017年9月29日，原告与被告心月公司签订房屋租赁合同。合同约定租赁总建筑面积3119.21平方米房屋，年租金190万元，租赁期限10年，自2017年10月10日至2027年10月7日及被告心月公司同意给原告三个月免费装修期。合同签订时原告按约定2017年9月18日支付了5万，2017年9月30日支付了30万，2017年11月17日支付了10万，另支付了5万元现金共计50万元。无效理由：1、根据商品房租赁管理办法第6条第2款案涉房屋被告心月公司不得对外出租。故由于案涉房屋不满足对外出租条件，请求法院确认案涉房屋的租赁合同无效。并由本案被告心月公司承担缔约过失责任。交房时被告心月公司预留多间房始终未腾空，后原告发现其中一房间内还有遗像。2、房屋制冷制热由中央空调提供，但使用时因噪音郭达违反相关法规而无法使用，房屋无法使用。3、房屋电梯未年检无法正常使用。4、出租人无法提供办理消防的相关手续导致承租人无法办理消防手续进行经营。5、自2017年10月起经常有不明人员到该租赁房屋找被告心月公司讨要欠款致使原告无法正常工作。被告心月公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示合法有效，原告诉请合同无效没有事实及法律依据。1、《商品房屋租赁管理办法》系住房城乡建设部出台的部门规章，属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，不能作为房屋租赁合同无效的理由，原告以案涉房屋违反《商品房屋租赁管理办法》第六条规定请求确认合同无效的理由不能成立。2、原告没有事实及证据证明被告违反《商品房屋租赁管理办法》第六条的相关规定。第一，被告出租的案涉房屋已领取房屋所有权证，不属于违法建筑；不存在房屋租赁管理办法规定的不得出租的情形，案涉房屋出租不违反法律规定，双方签订的合同合法有效；第二，原告与被告签订《房屋租赁合同》时，原告并未提出要被告出具消防手续；消防手续应当在建筑单位或物业管理处，不应当在房屋所有权人手中，这是基本常识，而且房屋出租人没有法定义务也没有合同约定义务向承租人出示消防手续及相关文件，原告从开发商手中拿不到消防文件而主观推断案涉房屋不符合安全、防灾等工程建设强制性标准太过牵强不能成立。所以原告以被告不能出具消防手续而确认合同无效的观点不能成立。第三、案涉房屋使用性质即为商业用房，并未改变房屋使用性质也不存在法律、法规规定禁止出租的其他情形。二、原告实际占有案涉房屋并未给付相应租金，已构成违约，依照合同法及双方签订的房屋租赁合同，原告应当给付租金、违约金及滞纳金，被告反诉请求有事实及法律依据，应当予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据上述司法解释精神，房屋租赁无论合同有效还是无效，承租方占有租赁物都得支付房屋占有使用费。本案原告自2017年9月29日占有案涉房屋至今已一年有余，而原告仅付45万元租金，这已经是不争的事实，只要原告占有案涉房屋，就应当支付房屋占有期间的使用费，所以被告反诉请求应当予以支持。三、原告诉请被告承担其装修材料费及人工费违反合同约定及相关法律规定，应予以驳回。其所做的鉴定结论应不予采信。《房屋租赁合同》第一条规定：“承租方对房屋产权现状及建筑物现状已充分知晓并了解，同意在现状下承租”第五条规定：“租赁期间，水电、取暖、物业、电梯（含年检、维护）以及其他产生的费用由承租方承担”第六条规定：“承租方确认按现状接收房屋，如房屋现状不能满足承租方使用需要的，由承租方自行完善、装修，所有费用由承租方承担。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”原告诉请被告承担装修费用违反上述合同约定及相关法律规定，应不予支持。关于鉴定报告中鉴定项目有争议部分和没争议部分做以下说明：所谓有争议的部分，是原装修公司都已做完的，原告根本没有对其进行装修，该部分装修项目是虚假的，不存在的。所谓的没有争议部分是指原告确实装修的部分。被告心月公司只是确认该部分是被告装修的，但不认可这部分装修项目发生的费用由被告心月公司承担。不能混淆装修项目和装修项目费用承担问题。原告无论有多少装修项目发生多少装修费用，按合同约定，都应当由其自行承担，被告不应当承担任何费用。四、被告辩称原告至今未完成交付房屋，房屋无法使用，不是事实。被告于合同签订之日就将案涉房屋交付给原告，因为被告交付的房屋系刚刚装修完的房屋，房屋现状就是如此，除了房屋没有任何物品需要交接，所以，交易习惯决定不可能办理什么交接手续。如果房屋没有交付，原告怎么会产生装修行为，发生装修费用？如果没有交付房屋，原告在起诉状中称“自2017年10月起经常有不明人员到出租房屋找被告心月公司讨要欠款致使原告无法正常工作”，说明自2017年10月，原告就已经在案涉房屋里工作了。原告及被告向法庭出示的录像证据足以证明原告实际占有案涉房屋。所以，原告以双方没有办理交接手续为由否认房屋已经交付的事实完全是无理狡辩。五、被告不存在缔约过错问题。原告要开办超规模学校办理开办手续相关部门要求开办单位提供消防手续，为此原告才向被告索要消防验收手续，因为验收手续原本就在建设单位，根本不可能在房屋所有权人手中，原告在承租房屋时就应当知晓这一事实，而原告在签订合同时并未提出此要求，如果原告当时提出此要求，那么双方不可能达成租赁协议，租赁关系也不可能成立。所以，原告代理人提出的所谓缔约过失应当是原告而不是被告。原告陈述前后矛盾，在起诉状中称：“原告认为双方签订的房屋租赁合同合法有效”，但在庭审却主张合同无效。起诉状称，“交房时被告心月公司预留多间房屋始终未腾空”，但在庭审中却完全否认房屋已交付的事实，起诉状称：“自2017年10月开始经常有不明人员到该出租屋找被告计要欠款致使原告无法正常工作”，可以另一处却认为：“被告心月公司至今未完成交付，无法使用。”前后矛盾，黑白颠倒，无理狡辩。综上所述，原告诉求没有事实及法律依据，应当予以驳回。被告仝太标辩称，请法院依法驳回原告针对被告的诉讼请求，因为租房合同第4.3条明确约定，被告只是合同中的代收款项的人员，出现任何问题均由实际的出租方和承租方，与被告收款人无关。原告实际只向被告支付了45万元，而非诉状所述50万元。被告心月公司提出反诉请求：1、判令解除原告与被告心月公司签订的房屋租赁合同；2、判令原告腾退所租房屋；3、判令原告支付自2018年5月至实腾退之日期间的租金（每月租金158333元）、滞纳金28499元、违约金1538998元。事实和理由：2017年9月29日，心月公司与原告签订房屋租赁合同。合同约定：原告承租被告所有的位于大连市西岗区宏济街59号楼房，年租金190万元，租期10年，自2017年10月10日至2017年10月9日止。具体详见《房屋租赁合同》。合同签订当日，被告就将房屋钥匙交给原告，原告入住该房屋至今，截至2018年9月10日，原告占有该房屋共11个月，扣除3个月免费装修时间，按9个月计算，每月租金为158333.33元，9个月租金总计为1424999.99元。如果原告确已支付500000元租金，也应付824999.97元租金给被告。《房屋租赁合同》第十条约定：在房屋租赁期间，原告逾期未交付租金的，每逾期一日，被告有权按月租金的2%加收滞纳金。如逾期交付租金达到30日的，被告有权终止或解除合同，原告仍按上述标准缴纳滞纳金，直至补足租金为止。如原告继续占用房屋的，占用租金仍需原告承担。如原告擅自提前解除合同的，原告应按当年租金的50%承揽违约金，欠付的租金、滞纳金仍需支付。根据该条款规定，原告逾期交付租金9个月，每月租金的2%为3166元，9个月滞纳金28499元。本条款约定的违约金过高，调整按欠付租金30%计算。原告辩称，不同意被告的全部反诉请求，理由为：1、根据合同约定的承租面积与实际交付面积不符，且并没有交接清单，无法证明案涉房屋确已交付，所以不应计算租金，并且承租的案涉房屋无法提供有效的消防手续，就违反了消防法的强制性规定，我们认为，案涉合同系无效合同。2、无论合同如何约定，根据正常的房屋租赁惯例，本案被告心月公司有义务向原告提供房产证及配套手续，并且在合同第11条中明确约定，乙方使用本房屋开办公司或其他营业场所的，乙方自行按照规定办理证照及批文甲方给予必要配合，我们承租一个已经有房产证的房屋，其在承租前取得的所有安全手续及房屋产权证就是本案被告心月公司应当承担的合同义务，不仅是我们没有看到，上次开庭本案被告心月公司也拒绝向法庭提供案涉手续，在被告心月公司没有提供以上手续的情况下，我们无法确定案涉房屋是符合法律规定的和安全标准的，我们暂时只能确定案涉合同无效。并且由于本案被告心月公司拒不履行合同义务，其自然无权利主张违约金、滞纳金。经审理查明，原告与被告心月公司于2017年9月29日签订《房屋租赁合同》，双方约定的主要内容：甲方（心月公司）将自有的大连市西岗区宏济街59号房屋1至4层及地下室出租给乙方（原告）使用，建筑面积3119.21㎡，乙方对房屋现状已充分了解，同意在现状下承租，房屋顶层由甲方留用，不在租赁范围；租赁期共10年，2017年10月10日交付，至2027年10月9日收回；前5年租金为190万元/年，后5年租金上浮5%，甲方同意给乙方装修期3个月免费；甲方指定租金收款账户为：仝太标在华夏银行西安路支行62×××55账户、岳峻超在大连银行西岗支行62×××08账户；租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业、电梯（含年检、维护）等费用由乙方负担；如现有房屋状况不能满足乙方使用功能需要，由乙方自行完善、维修，费用乙方承担；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金2%加收滞纳金，逾期达到30日的，甲方有权终止或解除合同，乙方擅自提前解除合同的，应按当年租金的50%承担违约金，欠付的租金、滞纳金仍需支付，甲方无故擅自提前解除合同的，甲方应按当年已交付租金的50%承担违约金；乙方使用房屋开办公司或其他营业场所的，自行按相关规定申办各类证照及批文，甲方给与必要配合，房屋物业服务、卫生清理、电梯运行及保养、设施用品的维护等均由乙方负责并承担费用。另查，心月公司于2017年4月27日出具授权委托书，委托仝太标联系房屋出租事宜、代签租赁合同、代收租金等。仝太标于2017年9月18日出具收条，确认收到原告预付租金（定金）5万元，签订正式租赁合同后转为租金。心月公司于2017年11月17日向原告出具45万元租金收据。房屋交付后，原告对房屋进行装修并投入使用。本案审理过程中，原告申请对案涉房屋的装修造价进行鉴定。大连建工工程造价咨询有限公司出具大建工鉴字[2019]第12号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为，装修造价1032873.97元，其中争议部分为367398.62元。原告支出鉴定费50000元。另查，租赁房屋中有部分房间用于存放心月公司物品，未交付原告。本院确认的上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、收据、收条、转账记录，被告提交的房屋所有权证书、房屋租赁合同、授权委托书、照片，及司法鉴定意见书、当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，案涉《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，关于合同效力，无效合同应当符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，原告主张合同无效，并提出5项理由，但这些理由都不属于法律规定的合同无效的情形，故对原告该项诉讼请求不予支持，案涉《房屋租赁合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。仝太标是心月公司的代理人，不应承担合同责任。心月公司要求解除《房屋租赁合同》、原告腾退房屋，原告虽不同意该反诉请求，但原告已主张合同无效，即认可合同不能继续履行，故对心月公司该反诉请求予以支持。关于合同解除的责任，因原告未按约定支付租金，且无正当理由，应当承担违约责任。原告主张空调噪音过大、电梯未年检，但租赁合同中已确认，原告对房屋现状已充分了解，如现有房屋状况不能满足使用功能需要，由原告自行完善、维修，费用乙方承担，原告的主张不符合合同约定。原告主张心月公司未提供相关手续导致无法办理消防手续进行经营，但未能证明心月公司具体应当履行哪些协助义务，且原告作为承租人，在选择租赁房屋时应充分了解房屋是否满足待经营项目的各项需要，是否具备办理特定消防许可的条件，在已经充分了解房屋现状后，原告再提出房屋不满足消防要求，不具合理性。心月公司的债权人到案涉房屋处讨要欠款，不属于心月公司的过错，且不能证明已达到明显影响原告经营的程度。原告要求心月公司返还租金、押金、赔偿损失等诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。心月公司占用部分房间，未交付原告，属于履行合同存在瑕疵，也应承担相应的责任。关于原告已支付的租金数额，因原告提交了仝太标和心月公司的收条，可以认定已付租金50万元。根据合同约定，租赁期自2017年10月10日起，装修期3个月免租金，故应自2018年1月11日起计收租金。因心月公司未将全部房屋交付原告，本院酌情降低租金为15万元/月，原告已付租金50万元，心月公司要求原告支付租金，自2018年5月起至房屋返还日止，本院予以支持。心月公司要求原告支付滞纳金、违约金，因心月公司未完全履行合同，对其该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告大连申世建筑工程有限公司与被告大连心月房屋开发有限公司于2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》；二、原告大连申世建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将大连市西岗区宏济街59号房屋返还给被告大连心月房屋开发有限公司；三、原告大连申世建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告大连心月房屋开发有限公司房屋租金，自2018年5月1日起至房屋返还之日止按每月15万元计算；四、驳回原告大连申世建筑工程有限公司的诉讼请求；五、驳回被告大连心月房屋开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37492元，由原告大连申世建筑工程有限公司负担。反诉案件受理费20169元，由原告大连申世建筑工程有限公司负担10000元，被告大连心月房屋开发有限公司负担10169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审 判 长  孙晓君人民陪审员  桑 渤人民陪审员  田荣余二〇一九年八月二十日书 记 员  张 康