吉林省吉林市龙潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0203民初460号 原告：冯某某，女，1981年5月4日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：邵琳（系冯桂玲丈夫），男，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师， 被告：吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司，住所地吉林省吉林市龙潭区。 法定代表人：罗海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。 冯某某与吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司（以下简称凇北粮油市场管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯某某的委托诉讼代理人邵琳、王冬梅，被告凇北粮油市场管理公司的法定代表人罗海、委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯某某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《交易库房经营使用合同书》于2018年10月9日己解除，终止履行；2.被告返还原告保证金5000元整，返还原告已交付的自2016年1月1日起至2018年12月31日的租赁费用42,552.00元；3.被告赔偿原告装修费用98万元；4.被告承担一切诉讼费用。事实与理由：被告吉林市粮油批发市场（以下简称批发市场）与吉林市江北国家粮食储备库（以下简称江北粮库）原同为吉林市粮食局下属单位，根据吉林市粮食局相关文件规定，批发市场无偿使用江北粮库（2018年3月28日变更股东，变更了法定代表人）的土地和房产，并用于对外出租。2014年7月18日，原告为乙方与被告批发市场（为甲方）签订《交易库房经营使用合同书》，被告将龙潭区宁波路新建设交易区三层3226平方米没有任何间隔的毛坯房租赁给原告，原告用于经营粮油土特产批发贸易、餐饮会议服务、职工食堂等经营项目，被告同意原告投资进行装修，并确定A.B、C区为粮油批发贸易区，D区为多功能厅，E区为职工食堂。原告同年完成装修开始使用房屋。 2015年12月7日，被告与原告协商解除A、B、C粮油批发贸易区，并补偿原告装修款60万元。原被告同时使用原合同版本重新签订了“交易区库房经营使用合同书”，约定：将坐落于龙潭区宁波路交易区三层D区建筑面积514.96平方米、E区建筑面积470.04平方米，出租给原告，租赁期限九年，自2016年1月1日起到2024年12月31日止。其他合同内容见第四条：使用物及经营，被告配合原告办理相关经营业务的审批手续；第六条：双方经营责任：甲方应保证租赁给乙方的建筑物满足乙方所约定的经营范围，并保证乙方的租赁期限，并承担违约责任；第八条：甲乙双方义务，合同期间，甲方应保证其租赁给乙方的建筑物符合乙方开业标准，不影响乙方进行约定业务的经营；第九条：违约责任如因甲方建筑物原因，导致乙方不能经营或不能持续经营，甲方应退还乙方交纳的租赁费用、保证金，并赔偿乙方全部装修费用及经营性投入的相关费用。但被告实际上自签约并原告2014年装修以来，一直没有完成出租给原告房屋的消防验收，原告无法利用承租房屋开展餐饮、婚庆、会议项目等经营。原告为此多次请求被告，但被告至今没有履行义务，被告的行为已构成违约。原告按租赁合同约定租赁用途对承租房屋进行了装修与设施、设备配套建设，共投入150余万元，并向被告按期缴纳了约定的租金42,552.00元，保证金5000元。2018年初，被告同意就此协商解决对原告的上述违约补偿，但被告一直没有给予准确答复，原告损失不断增加，原告只好于2018年10月9日向被告发出《关于终止租赁合同的申请》，此后原被告之间又多次协商，仍未能达成一致意见。 原告认为依据最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（[2003〕民一他字第11号2004年3月4日最高人民法院公布）原被告签订的《使用合同书》有效。依据《消防法》及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》等规定，被告负有办理改建为出租房屋用途须经当地公安消防监督机构审核批准义务。故原告有权依据《合同法》解除租赁合同，且解除的过错责任在被告。故原告依法提起民事诉讼，请求判如所请。 凇北粮油市场管理公司辩称，一、双方在租赁合同当中，并没有承诺，因房屋建设竣工验收手续有瑕疵，导致原告，不能办餐饮服务的营业执照，出租人负责赔偿，相反在签订合同时，已经明确告知承租人，该房屋的竣工验收以及规划用途，存在一定的瑕疵，如果导致承租人不能办理相应的营业手续，出租人不承担任何责任，合同中约定的是，如果由于建筑物自身方面原因导致乙方损失的，负责赔偿，主要指的是建筑结构质量等问题，给承租人造成损失，才承担相应的责任。而约定E区用途就是食堂。 二、实际合同履行过程中，也没有因为房屋欠缺相应的验收手续，导致原告承受任何损失，因为原告承租后，就一直在使用经营收益，一部分做食堂，先是自己经营，后又对外承包，一直受益至今，另一部分经营会议用途，一直在受益，而且原告已经办理了会议和展览服务的营业手续。原告由于利润不理想，提出解除租赁合同，被告也同意予以解除租赁合同，但不同意赔偿任何损失。解除合同日期为2019年2月29日。返还保证金无异议。租金应交到2019年3月14日，同意与对方解除合同，同意将2019年3月1日起至2019年3月14日止予以退回，其租金按照年计算的，应返还544元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月18日是，冯某某与吉林市粮油批发市场(现名为吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司)签订《交易区库房经营使用合同书》，被告将龙潭区宁波路交易区三层(包括A区、B区、C区、D区和E区)出租给原告，租赁期限为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。2015年12月7日，被告与原告协商解除了A、B、C区的租赁协议。同日，原被告重新签订了《交易区库房经营使用合同书》，约定：将坐落于龙潭区宁波路交易区三层D区建筑面积514.96平方米、E区建筑面积470.04平方米，出租给原告，租赁期限9年，自2016年1月1日起到2024年12月31日止。租金为第一年度至第四年度每月1.2元/平方米，第五年至第九年度为每月7元/平方米。 2015年3月15日，原告以吉林市信瑞和经贸有限公司的名义与案外人孙长和签订《职工食堂承租合同》，将E区出租给孙长和,租赁期限为三年，自2015年3月15日起至2018年3月14日止，租金为4000元/月。2017年12月25日，原告以吉林市信瑞和经贸有限公司的名义与案外人孙长和签订《职工食堂承租补充合同》，双方约定租赁期限为一年，自2018年3月1日起至2019年2月28日止，租金为年53,000元。 2018年10月9日，冯某某通知凇北粮油市场管理公司终止租赁合同，凇北粮油市场管理公司同日接受到了该终止租赁合同的申请。 冯某某向凇北粮油市场管理公司支付了保证金5000元及自2016年1月1日起至2018年12月31日的租金42,552元。 2014年12月，冯某某完成了对龙潭区宁波路交易区三层D区和E区的装饰装修。 2019年11月4日，吉林省欣泰资产评估有限公司作出吉省欣评鉴字[2019]第011号资产评估报告书，评估结论为冯某某对D区和E区用于附合的装饰装修费用为700,487.77元。2019年12月5日，吉林省欣泰资产评估有限公司对吉省欣评鉴字[2019]第011号资产评估报告书作出补充说明，D区装修项目的评估值为485,998.41元，E区装修项目的评估值为214,489.36元。 吉林市粮油批发市场已改制为吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司。 认定上述事实的证据有当事人的陈述、人事档案、死亡证明、房产证、房屋租赁合同、交通银行个人客户交易清单、微信记录、照片。 对冯某某提供的证明，因其为复印件，故本院不予采信。 本院认为，房屋租赁合同是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同。 关于租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，冯某某与凇北粮油市场管理公司签订的《交易区库房经营使用合同书》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。凇北粮油市场管理公司出租给冯某某房屋未经消防验收，不能投入使用。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”凇北粮油市场管理公司出租给冯某某房屋未经消防验收，不能投入使用，无法实现租赁房屋进行收益的合同目的，应予解除。2018年10月9日，冯某某通知凇北粮油市场管理公司终止租赁合同，凇北粮油市场管理公司于同日收到了终止租赁合同的申请。冯某某租赁的E区于2015年3月15日出租给案外人孙长和,其与孙长和签订的合同中约定了租金金额，租赁期限至2019年2月28日止，孙长和对E区进行了实际使用，冯某某享有收取E区租金的权利，故对合同中E区解除时间应为2019年3月1日。冯某某租赁的D区一直未进行经营使用，故对合同中D区的解除时间应为凇北粮油市场管理公司收到解除租赁合同的通知时，即2018年10月9日。 关于凇北粮油市场管理公司是否返还保证金和租赁费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，冯某某自2015年3月15日起至2019年2月28日止，已对E区进行了实际使用和收益，故对原告主张被告返还E区自2016年1月1日起至2018年12月31日的租赁费，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”E区装修项目的评估值为214,489.36元。E区租赁期限为2015年1月1日起至2024年12月31日止，冯某某实际使用收益至2019年2月28日，对剩余租赁期内装饰装修残值损失凇北粮油市场管理公司应予赔偿 凇北粮油市场管理公司同意冯某某进行装饰装修。 《交易区库房经营使用合同书》第九条第1款约定：“”因租赁房屋未经消防验收，D区未能经营使用，故凇北粮油市场管理公司应返还冯某某交纳的D区租赁费，赔偿D区的全部装修费用。凇北粮油市场管理公司应返还冯某某D区租赁费22,246.27元(D区建筑面积514.96平方米×每月1.2元/平方米×36个月)。冯某某对D区进行装修的费用为485,998.41元，故凇北粮油市场管理公司应赔偿冯某某对D区的装修费用485,998.41元。 另凇北粮油市场管理公司自愿返还冯某某保证金5000元，本院对冯某某要求凇北粮油市场管理公司返还保证金5000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于凇北粮油市场管理公司是否对装饰装修费用予以赔偿的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；” 关于吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司是否应给付租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司给付房屋租金至2018年9月19日后未再给付，吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司应承担继续履行给付相应租金的违约责任。吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司应给付原告自2018年9月20日起至2019年6月1日止的房屋租金10万元及自2019年6月2日起至2019年8月29日止(本院作出解除合同的法律文书时)的租金(按年租金15万元的标准计算)，对原告主张的超出部分，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。 关于吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司是否应支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告主张吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司支付自2018年9月20日起至实际迁出之日止的违约金（每日按年度租金的0.3%，暂计算到2019年6月1日违约金为10.8万元)。《房屋租赁合同》约定给付租金的时间为每年2月19日交纳，逾15天后不交纳房租，每日按年度租金的0.3%加收滞纳金。吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司实际给付房屋租金至2018年9月19日后未再给付，吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司应支付相应的违约金。吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司主张约定的违约金过高，因原、被告均未举证证明实际损失数额，本院综合衡量全案情况认为，原告的实际损失为利息损失，考虑《中华人民共和国合同法》关于违约金过分高于或低于违约造成的损失时予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，故本案违约金的计算，在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照逾期罚息利率标准的上限即50%上浮确定利率。综上，吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司应给付原告自2018年9月20日起至2019年6月1日违约金为4559元(以10万元为基数，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮50%计算)及自2019年6月2日起至实际给付时止的违约金[以10万元+自2019年6月2日起至2019年8月29日止的租金(以年租金15万元为标准)为基数，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮50%计算]，对原告主张的超出部分，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。 吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司主张已通知原告终止合同且原告已实际控制房屋，未提供证据予以证明，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司与赵国臣、赵春光和程淑华于2014年11月19日签订的《房屋租赁合同》； 二、吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司于本判决生效之日立即返还赵国臣、赵茹清、赵荣清、赵长青和赵柏青租赁房屋(坐落于龙潭区江密峰镇茶棚村工业小区，面积为1590平方米，房屋产权证号为吉林市房权证乡镇字第G35-002704号)； 三、吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司于本判决生效之日立即给付赵国臣、赵茹清、赵荣清、赵长青和赵柏青租金10万元及自2019年6月2日起至2019年8月29日止的租金(按年租金15万元的标准计算)； 四、吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司于本判决生效之日立即支付赵国臣、赵茹清、赵荣清、赵长青和赵柏青自2018年9月20日起至2019年6月1日止的违约金4559元及自2019年6月2日起至实际给付时止的违约金[以10万元+自2019年6月2日起至2019年8月29日止的租金(以年租金15万元为标准)为基数，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮50%计算]； 五、驳回赵国臣、赵茹清、赵荣清、赵长青和赵柏青的其他诉讼请求。 如果吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付迟延履行金。 案件受理费2310元，由赵国臣、赵茹清、赵荣清、赵长青和赵柏青负担1014元，由吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司负担1296元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 员  孙忠君 二〇一九年八月二十九日 代理书记员  聂鸿鑫