江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3593号上诉人（原审被告）：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地宿迁市金沙江路金外滩国际花园A-1、A-2门面房。法定代表人：张定华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵克利，宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:王跃，男，1983年10月4日出生，住宿迁市宿豫区。上诉人宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称美银公司）因与被上诉人王跃商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年8月12日组织双方当事人公开进行听证。上诉人美银公司的委托诉讼代理人赵克利，被上诉人王跃参加了听证。本案现已审理终结。美银公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王跃的一审诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人以案涉房屋未取得《工程竣工验收备案表》为由向上诉人主张逾期交房违约金，无事实和法律依据。《工程竣工验收备案表》仅是书面材料，案涉房屋是否具备交付条件要以房屋的客观现状为准。案涉房屋已达到交付条件，办理入住的业主已达80%以上，且被上诉人已经入住。2.案涉《商品房买卖合同》系上诉人主管部门制定的格式合同，就约定的违约金计算标准高于中国人民银行同期同类存款利率标准，一审法院以该格式合同制定的日万分之三的标准计算违约金，权利失衡，有失公平。王跃辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。理由：1.依据《商品房买卖合同》约定，上诉人应该将取得《工程竣工验收备案表》的房屋交付被上诉人，上诉人认为案涉房屋已经符合通电通水的条件，但并不符合法定的交付条件。2.关于违约金标准，《商品房买卖合同》有明确约定，也是双方协商一致的意思表现，合同合法有效。王跃向一审法院起诉请求判令：1.美银公司支付逾期交房违约金（以402903元为基数，自2017年4月1日起按日万分之三计算计算至美银公司取得住宅项目交付使用通知书之日止）；2.本案诉讼费由美银公司承担。一审法院查明事实：美银公司与王跃于2013年10月14日签订《商品房买卖合同》一份，约定王跃购买美银公司开发建设的1幢3单元512号商品房一套，房屋总价为402903元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年8月30日前，将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合相关规定并取得住宅项目交付使用通知书，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表。合同第九条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，王跃向美银公司支付购房款402903元。2015年12月14日，王跃领取案涉房屋钥匙。2018年11月30日，美银公司就案涉房屋取得了工程竣工验收备案表。另查明，2016年4月8日，美银公司与王跃就美银公司延期交房的行为达成违约金赔偿协议。该协议约定：一、尚东一号开发商美银房地产就尚东一号部分业主延期交房赔偿到2016年8月31日；二、同意赔偿违约金的业主一律用车位和储藏室抵扣……六、2016年8月31日前拿钥匙装房不算正式交房；七、如果2017年3月31日前没有正式政府验收文件和交房手续的，违约金从2017年4月1日起继续按合同赔付延期交房违约金。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容王跃主张以402903元为基数，自2017年4月1日起按日万分之三计算案涉商品房的逾期交房违约金至美银公司取得《住宅项目交付使用通知书》之日止。对于王跃主张违约金计算起始时间及标准，不违反双方签订的合同及赔偿协议约定，依法应予支持；对于王跃主张违约金计算至美银公司取得《住宅项目交付使用通知书》之日止，因案涉商品房已于2018年11月30日验收备案，取得工程竣工验收备案表，故对于逾期交房违约金应计算至2018年11月30日止，对于王跃的该主张不予支持。对于美银公司辩称合同中关于违约金标准的约定是格式条款请求予以调整的意见，无法律依据，不予采纳。综上，一审法院确认案涉商品房逾期交房违约金以402903元为基数自2017年4月1日起按日万分之三计算至2018年11月30日止（608天），共计73489.51元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、美银公司于判决生效后十日内向王跃支付逾期交房违约金73489.51元（以402903元为基数，自2017年4月1日起按日万分之三计算至2018年11月30日止）；二、驳回王跃其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1020元，其中201元由王跃负担，819元由美银公司负担（王跃已预付，美银公司于履行时一并给付王跃）。双方当事人二审均未提供新证据，且对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付逾期交房违约金；如应支付，则违约金计算截止日期应如何认定及计算标准是否应予以调整。本院认为，上诉人应按照《商品房买卖合同》约定的日万分之三的标准向被上诉人支付逾期交房违约金至其取得《工程竣工验收备案表》之日即2018年11月30日止。理由如下：第一，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，依照双方合同约定，美银公司应当在2015年8月30日前，将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合相关规定并取得住宅项目交付使用通知书，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表。美银公司未按合同约定向被上诉人交付房屋，应当承担相应的逾期交房违约责任。第二，逾期交房违约金应计算至上诉人实际取得《建筑工程竣工验收备案表》之日止。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年8月30日前将房屋交付买受人使用，住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交付使用通知书。据此，双方明确约定案涉房屋交付的标准并非上诉人主张的通水通电即可。且虽然王跃已于2015年12月14日实际占有使用案涉房屋，但因双方在2016年4月8日的《违约金赔偿协议书》中明确约定2016年8月31日前交钥匙不算正式交房，故逾期交房违约金仍应予以计算。因上诉人就案涉房屋已于2018年11月30日取得《工程竣工验收备案表》，故一审法院认定逾期交房违约金计算至2018年11月30日，即美银公司取得《工程竣工验收备案表》之日止，并无不当。第三，逾期交房违约金的标准应以合同约定的日万分之三进行计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人主张双方约定的违约金过高，请求予以调整，但案涉《商品房买卖合同》系上诉人制作提供，合同中关于逾期交房违约金的约定也是双方当事人真实意思表示，且约定的违约金标准并不高于本地区范围内同类违约金计算标准，上诉人亦未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对上诉人要求调低违约金的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人美银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040元，由上诉人宿迁美银房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇一九年八月二十日书记员  马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。