安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5679号上诉人（原审原告）：合肥国鼎投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区金寨路329号国轩凯旋大厦2418室，统一社会信用代码91340100570411880K。法定代表人：侯业寿，总经理。委托诉讼代理人：蒋雅冬，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鲁勇，男，1979年7月13日出生，汉族，住安徽省霍山县。委托诉讼代理人：潘明，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖，安徽承义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪坤，男，1983年7月24日出生，汉族，住安徽省霍山县。委托诉讼代理人：潘明，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖，安徽承义律师事务所律师。上诉人合肥国鼎投资管理有限公司（以下简称国鼎公司）、上诉人鲁勇因与被上诉人汪坤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国鼎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持国鼎公司一审诉请。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。鲁勇、汪坤应当支付2017年12月8日至2018年4月30日期间占有使用费及物业费。2017年12月8日，国鼎公司致函鲁勇、汪坤《解除通知》，载明各方同意于2017年12月16日解除租赁合同，鲁勇、汪坤有结清所欠款项、违约金及立即迁出房屋的义务。通知发出后，国鼎公司没有得到鲁勇、汪坤的任何信息，鲁勇、汪坤也未履行合同义务，此时该二人仍有部分物品遗留在涉案房屋内，涉案房屋仍由鲁勇、汪坤管理控制。此种占用状态直至2018年4月30日，国鼎公司强制清场才结束。依据最高院司法解释，鲁勇、汪坤占用房屋期间应当按照原租金标准支付占有使用费和物业费。涉案房屋用于经营儿童游戏机厅，必然产生大量的电费，依据租赁合同第5.1条约定鲁勇、汪坤有义务支付承租期间的电费。2.双方租赁合同履行期间，鲁勇、汪坤拖欠租金、物业费、转让费和电费，且单方解除租赁合同，上述两项违约行为给国鼎公司造成损失。涉案租赁合同就两项违约行为分别约定了不同的违约条款，鲁勇、汪坤应分别承担不同的违约责任。一审法院以银行同期贷款利率为标准认定违约金，不能填补国鼎公司的损失。合同约定的违约条款是双方真实意思表示，没有过分高于国鼎公司的损失，不需要进行调整。综上，请求二审法院查明事实，判如所请。鲁勇辩称，国鼎公司在《解除通知》中明确，双方合同于2017年12月16日实际解除，其主张至2018年4月30日的物业费和占有使用费无依据。鲁勇在2017年12月16日前已腾空房屋，并于2017年12月15日交还钥匙，录音证据可以证明。即使如国鼎公司主张仍有物品未搬空，根据租赁合同第3.2条，逾期不搬离视为乙方放弃所属物品，甲方做任何处理乙方不再持有异议。因此国鼎公司上述主张无依据，不应支持。电费均已结清，国鼎公司主张电费无依据。租赁合同为双方协商一致解除，并非单方解除，因此要求支付违约金不能成立。拖欠的租金给国鼎公司造成的损失只能按银行同期贷款利率计算，国鼎公司主张违约金标准过高，应予以调整。汪坤辩称，认可一审判决，无异议。鲁勇上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判鲁勇不支付转让费30000元及律师费10000元。事实与理由：1.涉案租赁合同于2017年12月16日解除，一审法院判令鲁勇支付转让费有违公平原则。双方约定的租赁期限为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日，涉案合同已于2017年12月16日解除，即鲁勇实际使用房屋一年半，且鲁勇对涉案房屋也进行了大量的装修。根据公平原则，鲁勇只应支付一半的转让费。2.律师费没有合同依据，鲁勇不应支付。国鼎公司委托律师是其与律师之间的委托关系，与鲁勇无关，应由其自行承担律师费。3.国鼎公司滥用诉权所产生的诉讼费不应由鲁勇承担。国鼎公司一审起诉主张的各项费用合计371915元，而一审法院判决鲁勇应支付的费用合计101540元，相差悬殊。因此国鼎公司滥用诉权，随意提高起诉金额，由此产生高额诉讼费用不应由鲁勇承担。国鼎公司辩称，30000元转让费是双租赁合同约定内容，第二笔转让费30000元应于2017年5月1日支付。此时双方租赁合同仍在履行，鲁勇、汪坤应当支付。涉案租赁合同解除是鲁勇、汪坤违约所致，律师费是国鼎公司维权发生的损失，有权主张。本案解除合同的过错在鲁勇、汪坤，国鼎公司起诉具有充分的事实和法律依据，诉讼费应当由鲁勇、汪坤承担。汪坤述称，认可一审判决，无异议。国鼎公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令鲁勇支付欠缴租金148500元、转让费30000元、物业费9720元、电费23695元及违约金160000元，以上费用合计371915元；3.判令汪坤与鲁勇对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费、律师费10000元由鲁勇、汪坤承担。一审法院认定事实：2016年3月21日，国鼎公司（甲方）与鲁勇（乙方）、汪坤（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的位于合肥市科学大道8号（合肥铁道产业中心一楼102、109室）房屋，用以经营儿童游戏厅。租期三年，自2016年5月1日至2019年4月30日；租金第一年180000元，第二年198000元，第三年217800元；物业费2元/平米，房屋面积270平米；转让费6万元整，于合同签订之日起三日内支付3万元，2017年5月1日支付3万元。合同期内，乙方转让该店铺，转让费归乙方所有。合同到期后，乙方续租，不产生转让费事宜。租金每季度支付一次。乙方应向甲方支付租赁保证金10000元；租赁期间发生的水、电、气、物业管理等费用，由乙方缴纳。现乙方租赁的场地，乙方可以使用门前广场，但需遵循不妨碍第三方原则，广场如何使用及使用广场费用根据收益情况双方另行约定，若效益良好，双方协商适当收取租金。乙方逾期支付租金超过10日的，甲方可以单方解除合同。甲方单方解除合同后，乙方应在10日内腾出房屋，除乙方交付的当月租金不予返还外，乙方应向甲方赔偿损失150000元……。汪坤作为担保人在合同上签字合同签订后，国鼎公司按约交付了房屋。鲁勇支付了首期租金、租赁保证金10000元及转让费30000元。合同履行期间，鲁勇无故拖欠合同项下的各项费用，其中租金暂付至2017年8月1日，物业费暂付至2016年11月1日，另欠付转让费30000元。国鼎公司于2017年12月8日向鲁勇发函，称：“我方收到贵方《解除合同告知函》，通知我方2017年12月16日停业关门，承租方的行为已构成严重违约，现我方致函通知承租人鲁勇、汪坤，同意贵方要求自2017年12月16日起解除双方于2016年3月21日签订的合同，请贵方结清欠付我方所有款及违约金，于合同解除之日迁出并移交涉案房屋”。鲁勇收函后于2017年12月15日将钥匙交还国鼎公司。截止2017年12月16日，鲁勇尚欠租金198000元/12*4.5月=74250元（2017年8月1日至2017年12月16日期间）、转让费30000元、物业费2*270平方米*13.5月=7290元(2016年11月1日至2017年12月16日期间)。另查明：国鼎公司因本案支付律师费用10000元。鲁勇于2018年2月14日向国鼎公司转帐支付了租金20000元。一审法院认为，国鼎公司与鲁勇、汪坤于2016年3月21日签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行。鲁勇长期欠付租金已构成根本违约，国鼎公司与鲁勇协商解除合同并收回房屋，涉案租赁合同已于2017年12月16日实际解除。鲁勇应当向国鼎公司支付到期租金54250元（74250元-20000元）、物业费7290元、转让费30000元及律师费10000元。关于国鼎公司诉请的电费23695元，因国鼎公司未提供已发生电费损失的证据，对此诉请该院不予支持。国鼎公司诉请鲁勇、汪坤承担违约金160000元，鲁勇、汪坤答辩称合同约定的违约金标准过高，该院酌情予以调整，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2017年12月16日起计算至款清之日止。对鲁勇、汪坤的答辩意见，该院予以部分采纳。另汪坤作为担保人在合同上签字应当承担连带担保责任。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决：一、确认合肥国鼎投资管理有限公司与鲁勇、汪坤2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月16日解除；二、鲁勇于判决书生效后十日内支付合肥国鼎投资管理有限公司租金54250元、物业费7290元，转让费30000元，以上合计91540元，并支付违约金（以91540元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2017年12月16日起计算至款清之日止）；三、鲁勇于判决书生效后十日内支付合肥国鼎投资管理有限公司律师费用经济损失10000元；四、汪坤对判决书主文内容的第二项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回合肥国鼎投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6879元，由鲁勇负担。二审中，国鼎公司向本院提交两组证据。证据一，合肥房产建筑段综合车间出具的《证明》一份，用以证明鲁勇欠缴23695元电费。证据二，李志华、贺伟出具的《证明》各一份，用以证明卡萌游戏机厅的搬离时间。鲁勇、汪坤对证据一中合肥房产建筑段综合车间的主体身份不予认可，无法证明该综合车间是涉案房屋的物业公司，电表读数与国鼎公司出具的解除通知中载明的24439.25元矛盾；对证据二真实性有异议，证人身份无法确认。国鼎公司二审中申请证人杨某出庭，用以证明鲁勇实际占用房屋至2018年5月。鲁勇、汪坤质证对真实性有异议，证人身份无法确认，证人主张鲁勇、汪坤2017年5月就搬离，与国鼎公司提供的其他证言矛盾。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，国鼎公司与鲁勇、汪坤签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，应为合法有效，对双方均有拘束力。合同履行期间，鲁勇长期欠付租金。国鼎公司有权解除涉案合同并收回房屋。双方均认可涉案租赁合同于2017年12月16日解除，本院予以确认。国鼎公司主张合同解除后鲁勇并未交还房屋，且留存大量游戏设备于租赁物中，应支付合同解除后至强制清场期间的占有使用费。对此，鲁勇予以否认。国鼎公司二审申请的证人杨某的证言无法证明上述事实，其亦未提交其他房屋交接的证据予以证明，本院对此不予采信。鲁勇应支付合同解除之前的租金和物业费。国鼎公司诉请2016年5月至2018年4月30日的代缴电费，其依据为合肥房产建筑段综合车间出具的《证明》。但该《证明》为合肥房产建筑段综合车间单方制作，无法反映代缴电费的实际发生，且鲁勇亦不予认可，本院不予采信。关于转让费30000元，双方租赁合同约定第二笔转让费30000元应于2017年5月1日支付，至双方合同解除之日，鲁勇尚未支付。国鼎公司诉请鲁勇支付该笔转让费具有合同依据，应予支持。双方租赁合同对拖欠租金约定的违约金过高，鲁勇要求核减，一审法院酌情予以调整，并无不当。汪坤作为担保人在租赁合同上签字，一审法院认定其对上述债务承担连带责任，汪坤未提出异议，本院予以确认。关于国鼎公司诉请的律师费损失，本案中双方租赁合同对此并无约定，国鼎公司该项诉请没有合同依据，且该项损失虽为国鼎公司实现债权而产生，但也系因鲁勇欠付租金违约之故，一审法院已判令鲁勇支付相应违约金，国鼎公司再行主张律师费没有依据。综上所述,国鼎公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。鲁勇的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初531号民事判决第一项、第二项、第四项，即“确认合肥国鼎投资管理有限公司与鲁勇、汪坤2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月16日解除”、“鲁勇于判决书生效后十日内支付合肥国鼎投资管理有限公司租金54250元、物业费7290元，转让费30000元，以上合计91540元，并支付违约金（以91540元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2017年12月16日起计算至款清之日止）”、“汪坤对判决书主文内容的第二项确定的债务承担连带清偿责任”；二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初531号民事判决第三项、第五项；三、驳回合肥国鼎投资管理有限公司的其他诉讼请求。本案二审案件受理费7679元，由合肥国鼎投资管理有限公司负担7079元，由鲁勇负担600元。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  王 莉审判员  沈 静二〇一九年八月十六日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。