山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1082民初4225号原告：鞠常明，男，1980年10月28日出生汉族，居民，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：刘先红，山东中立达（荣成）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈菲菲，山东中立达（荣成）律师事务所律师。被告：贾文香，女，1970年3月16日出生汉族，居民，住山东省荣成市青阳西区。被告：刘桂华，男，1971年2月20日出生汉族，居民，住山东省荣成市青阳西区。二被告共同委托诉讼代理人：丛延，山东时中律师事务所律师。原告鞠常明与被告贾文香、刘桂华居间合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鞠常明之委托诉讼代理人刘先红、沈菲菲、被告贾文香及其与被告刘桂华之共同委托诉讼代理人丛延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞠常明向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告赔偿原告违约金45,000元整；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年4月25日签订《房屋独家代理服务合同》，约定由原告代理销售被告位于荣成市青阳西区，售价40万元整，原告可代收定金。4月26日，原告带买方王艳去被告处看房，4月27日原告与买方签订房屋买卖合同，约定房屋价款为40.5万元整，收取2万元定金，并及时通知被告。后被告反悔，以其丈夫不同意出售为由不履行合同，致使原告与买方的房屋买卖合同目的无法实现，原告向买方支付违约金4万元整。另外，如原告与买方实际履行合同后可获得5,000元的利润，遂请求被告赔偿原告违约金45,000元整。由于原告拒不支付，故诉至法院，请求法院依法判决。贾文香、刘桂华辩称，1.2018年4月25日，原告拿着已经填写好的合同到被告家，声称因为担心被告跳单，所以要求被告签字，当时被告贾文香在家，刘桂华不在场。被告贾文香是老年人，在合同上匆忙的签完自己的名字后，在原告的强烈要求下，被告贾文香将被告刘桂华的名字也签上并按贾文香手印。被告刘桂华在得知上述事实后，认为原告的行为明显属于趁人之危且有违常理，电话告知原告不同意签署该合同，因此该合同未成立；2.合同条款存在明显的权利义务不对等的情况，违反诚信原则，且该合同是原告单方出具的格式条款，部分限制被告权利的条款应属无效。合同全文仅约定了被告违约的责任，未约定原告违约的任何责任。在第三条隐蔽处对被告解除合同的权利进行了限制，且约定了叁万元(大写)的违约责任，属于加重被告的责任条款；3.即便该合同成立，原、被告双方形成的是居间服务关系。合同第四条明确约定原告为承购人现场看房及被告与承购人签订《房屋买卖合同》提供联络、协助、撮合等服务；4.导致原、被告之间最终未能就房屋居间服务达成一致的根本原因在于原告的不诚信行为。被告多次告知原告，原告应将被告和购房者约谈在一起，三方坐在一起商谈房屋买卖事宜并签订三方协议，而原告拒绝让被告与购房者之间见面并签订房屋买卖合同，且原告反复告知被告其有权利替被告签订合同，剥夺了被告自愿处分的权利。合同约定原告应向被告出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法经营资质证明，事实上，原告以个人名义签署合同，一直未向被告出示；5.原告与第三方王艳之间签订的合同，根据合同的相对性，该份合同对被告不产生法律效力，且该份合同的真实性无法确认，被告从未见到第三人王艳，且但从肉眼看，该份房屋买卖合同上的字迹全部出资原告鞠常明-人之手；6.原告向第三人支付违约金的行为，不符合中介正常的交易习惯，有违常理。转账记录是否与本案有关，没有直接的证明力。综上，原告诉讼请求中的5,000元系在促成交易后才能获得，现交易无法促成，原告的该项诉求没有依据。原告无权代理被告签订与第三方的合同，因此原告诉讼的40,000元对被告不产生法律效力。本院经审查认定事实如下：二被告系夫妻关系，二人名下共同共有房屋一处，即荣成市青阳西区房屋。2018年4月25日，原告与被告贾文香签订房屋独家代理服务合同一份，约定二被告委托原告独家代理销售位于荣成市青阳西区的房屋（含地下室），委托售价人民币肆拾万元整。委托期限自2018年4月25日起至2019年4月25日止。合同第三条约定：二被告对原告的居间活动提供必要的协助与配合，原告可以代收定金；二被告不得在委托期限内与原告介绍的承购人进行私下交易；二被告不得无故终止合同，因特殊原因需要终止合同的应提前30天书面通知原告，并承担违约责任，违约金人民币叁万元整。合同第四条约定：原告应向二被告出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；原告应认真完成二被告的委托，按照二被告的要求寻找承购人，将处理情况及时向二被告如实报告，并为承购人现场看房及二被告与承购人签定《房屋买卖合同》提供联络、协助、撮合等服务。原告收取必要费用、佣金。合同第五条约定：佣金标准按照二被告净拿委托总房款。卖价高出部分全部归原告。被告贾文香在委托方签二被告的名字并按印。该合同签订后，原告陆续带多人到二被告处看房。2018年4月27日，原告与案外人王艳签订房屋买卖合同一份，约定案外人王艳自愿购买原告位于荣成市青阳西区，房屋总价款405,000元，自合同签订之日支付购房定金20,000元，若原告违约赔偿案外人40,000元的违约金，合同还约定房款支付时间及房屋配套设施等事项。2017年4月28日，原告将案外人身份信息及原告与案外人之间的房屋买卖合同拍照后通过微信发给被告贾文香。二被告要求三方到场共同签订合同再收定金。后原告表示同意被告上述要求，原告另承诺在签订三方合同后即将其与案外人签订的合同当场作废。后被告仍然拒绝，并告知原告其不再履行合同。原告当庭提交案外人向原告出具的今收到条二张，分别载明“人民币肆万元整，事由：返还青阳西区1号楼403室违约金”、“人民币贰万元，事由：收到鞠常明退还市青阳西区1号楼403室定金”，原告另提交银行转账记录一份，用以证明原告于2018年5月2日通过银行转账方式向案外人支付40,000元。被告对上述证据真实性均不予认可。庭审中，被告亦明确表示不同意由原告继续按照40万元的价格销售案涉房屋。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，根据原、被告签订的合同内容显示，原告应按照二被告的要求寻找承购人，并为承购人现场看房及二被告与承购人签定《房屋买卖合同》提供联络、协助、撮合等服务，故原、被告签订的合同属于居间合同。二被告系夫妻关系，被告刘桂华虽未在案涉居间合同签字确认，但根据原告提交的录音资料可知，被告刘桂华对被告贾文香与原告就案涉房屋订立居间合同的情况系知情并认可，故被告辩称案涉居间合同未成立，本院不予采信。原告与被告贾文香签订的居间合同，系双方真实意思表示，该合同事后经被告刘桂华认可，故该合同应系合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。按照合同约定，原告无权代二被告签订房屋买卖合同，原告主张的损失系其超出代理权限与案外人订立合同而导致的，原告主张按照房屋买卖合同导致的损失要求二被告承担违约责任，本院不予支持。虽然原告以自己名义签订房屋买卖合同，但原告在事后与二被告协商过程中也明确表示同意促成二被告与案外人签订房屋买卖合同，在此情况下，被告仍表示拒绝履行合同。按照合同约定，被告不得无故终止合同，因特殊原因需要终止合同的应提前30天书面通知原告，并承担违约金30,000元的违约责任，故二被告应按照合同约定向原告支付违约金30,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、四百二十七条的规定，判决如下：一、被告贾文香、刘桂华于本判决生效后十日内向原告鞠常明支付违约金30,000元。如二被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费926元，由原告鞠常明负担309元，由被告贾文香、刘桂华负担617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  刘 畅人民陪审员  宋彩虹人民陪审员  吕亚兰二〇一九年八月二十二日书 记 员  张 兰