广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初2869号原告：肇庆市高诚房地产开发有限公司，住所地肇庆市106区肇庆大道南侧蓝塘四路海伦堡花园内，统一社会信用代码91441200797712709Y。法定代表人：吴东，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄晓君，该公司员工。被告：张洪有，男，1989年8月23日出生，汉族，居民身份证住址广东省信宜市。原告肇庆市高诚房地产开发有限公司诉被告张洪有租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，于同年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庄晓君，被告张洪有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原、被告签订的《物业租赁合同》（编号2017021718）于2019年5月28日解除。二、判令被告立即向原告支付2018年6月至2019年4月的租金40480元及逾期违约金40590.4元（违约金暂计算至2019年5月20日，按拖欠租金总额以每日5‰计算至被告付清之日止）。三、判令被告支付装修期间的租金22080元。四、被告交纳的租赁保证金7360元归原告所有。五、被告将承租的商铺交还给原告。六、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年2月17日签订《物业租赁合同》，约定：被告向原告租赁权属原告的广东省肇庆市端州区蓝塘四路1号海伦堡花园31-32座18号之9卡首层商铺，合同期限自2017年3月1日至2022年2月28日止。2017年3月1日至2017年8月31日为装修期。2017年9月1日至2020年2月29日租金为3680元/月（该租金不含物业管理费、公摊水电费、经营性运动场地的使用费、经营性酒店的使用费和停车使用费等需另行收费的项目费用）。被告须于每月10日前（含10日）向原告支付当月租金，被告逾期支付租金的，除仍应如数补交外，还需按所欠租金总额以每日5‰的标准向原告支付违约金。被告逾期支付租金及其违约金、其他费用及其违约金超过30天或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，原告有权在不发函催缴的情况下即时停止水电供应并单方解除《物业租赁合同》，收回商铺。原告单方解除《物业租赁合同》，被告应按非装修期的标准向原告补足装修期减免的租金，原告及物业公司除不予返还被告所支付的租赁保证金外，有权要求被告支付相当于当期2个月租金的违约金。双方签订合同后，原告依约将商铺交给被告使用，但被告自2018年6月起未依约缴付租金，原告催收未果。被告的行为已构成根本性违约，原告向被告寄发《解除〈物业租赁合同〉通知函》，要求解除合同并要求被告承担违约责任。请法院支持原告的诉讼请求。被告张洪有辩称：一、原告口头承诺2018年6月-12月的租金减半收取，但我去交租金时又不承认，要求全额支付租金。二、不同意解除合同，我投资了很多款项进去。三、我从2018年6月至今拖欠的租金只有3万多元。四、我愿意支付我拖欠的租金，但原告需要改善道路的环境。五、违约金约定过高，要求调整。六、租赁的保证金不应该没收。七、装修期的租金不应该支付。经审理查明：原告肇庆市高诚房地产开发有限公司（甲方）与被告张洪有（乙方）于2017年2月17日签订《物业租赁合同》（编号2017021718），约定：被告向原告租赁权属原告的广东省肇庆市端州区蓝塘四路1号海伦堡花园31-32座18号之9卡首层商铺（建筑面积为92㎡），租赁期限为5年（自2017年3月1日至2022年2月28日止）。2017年3月1日至2017年8月31日为装修期。2017年9月1日至2020年2月29日租金为3680元/月（该租金不含物业管理费、公摊水电费、经营性运动场地的使用费、经营性酒店的使用费和停车使用费等需另行收费的项目费用）。乙方须于每月10日前（含10日）向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金的，除仍应如数补交外，还需按所欠租金总额以每日5‰的标准向原告支付违约金。乙方逾期支付租金及其违约金、其他费用及其违约金超过30天或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下即时停止水电供应并单方解除《物业租赁合同》，收回该物业重新出租。甲方单方解除《物业租赁合同》，乙方应按非装修期标准向原告补足装修期减免的租金，甲方及物业公司除不予返还乙方所支付的租赁保证金外，有权要求乙方支付相当于当期2个月租金的违约金。乙方签订合同时，应向甲方支付租赁保证金7360元。双方签订合同后，原告依约将商铺交给被告使用，但被告自2018年6月起未能依约交付租金。原告催收未果遂于2019年5月24日向被告发出《解除〈物业租赁合同〉通知函》：一、自2019年5月28日起解除《物业租赁合同》。二、支付拖欠我公司的全部租金及违约金，并结清所有物业管理费、水电费等费用按交还标准将商铺交还我公司。2019年6月17日，原告提起诉讼。原告向本院提交如下证据：房地产权证、《物业租赁合同》、《解除〈物业租赁合同〉通知函》、快递单。上述证据，经本院庭审质证，本院予以采信。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告肇庆市高诚房地产开发有限公司与被告张洪有签订的《物业租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效成立，双方均应严格履行。被告自2018年6月开始拖欠原告的租金，被告的行为已构成违约，原告要求解除合同符合合同的约定和法律的规定，对原告解除合同的请求，本院予以支持。关于合同的解除时间，本院认为，原告于2019年5月24日向被告作出《解除〈物业租赁合同〉通知函》，被告认可收到该通知书，对原告提出合同于2019年5月28日解除的主张，本院予以支持。原告主张被告支付2018年6月至2019年4月的租金，本院予以支持。2018年6月至2019年4月的租金为40480元（3680元/月×11个月），上述租金与被告交付的租赁保证金7360元抵扣，即被告尚欠原告的租金为33120元。关于违约金，合同约定了每日千分之五的标准，该约定标准明显高于被告欠租而造成原告的损失，本院依法对违约金予以调整。具体违约金的标准可参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，对原告主张每日千分之五的违约金标准，本院不予支持。原告要求被告支付装修期间租金22080元，有合同的约定，本院对此予以支持。综上，原告合理的请求，本院予以支持，被告合理的抗辩，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告肇庆市高诚房地产开发有限公司与被告张洪有于2017年2月17日签订的《物业租赁合同》（编号2017021718）于2019年5月28日解除。二、被告张洪有于本判决发生法律效力之日起七日内将广东省肇庆市端州区蓝塘四路1号海伦堡花园31-32座18号之9卡首层商铺交还给原告肇庆市高诚房地产开发有限公司。三、被告张洪有于本判决发生法律效力之日起七日内支付租金33120元及违约金（以33120元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2019年5月1日起计算至被告张洪有付清款项之日止）给原告肇庆市高诚房地产开发有限公司。四、被告张洪有于本判决发生法律效力之日起七日内支付装修期间的租金22080元给原告肇庆市高诚房地产开发有限公司。五、驳回原告肇庆市高诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4382元（原告已预交），由原告肇庆市高诚房地产开发有限公司负担2000元，被告张洪有负担2382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李光强审 判 员  黄坤朝人民陪审员  程艳连二〇一九年八月三十日法官助理苏金妹书记员梁思颖