达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0621民初2309号原告王某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人杜某，内蒙古首佳律师事务所律师。被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司，统一社会信用代码911506215706046317。法定代表人阮某。委托代理人李某，内蒙古业大律师事务所律师。原告王某与被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某委托代理人杜某，被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告给付原告违约金276450元。（明细：置换底商平米单价19000元×50平米=950000元；950000元×2‰×3个月(2014年5月28日至2014年8月27日)=5700元；950000元×5‰×57个月（2014年8月28日至2019年5月27日）=270750元）。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月份，原告同鄂尔多斯市玺建祥房地产开发有限责任公司签订拆迁安置补偿合同，拆迁原告房屋土地共计218平方米。2011年5月，玺建祥房地产将涉案房产开发项目转让给被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司。2011年12月28日，原告又同被告签订了维多利财富广场房屋拆迁安置合同（编号8），合同第五条约定，被告提供原告置换房屋为1号楼底商4号54.06平方米；合同第六条约定，置换住宅按照每平方3960元计算，置换商业按照每平方米19000元计算；合同第七条约定，被告于合同签订之日起30个月内向原告交付房屋；合同第十条约定，被告不能按期交付房屋，应按月承担房屋价款2‰的违约金，逾期超过90日按照5‰承担违约金。合同签订30个月（从2014年5月28日）后，原告多次要求被告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋，未支付原告违约金。被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司辩称，一、从客观事实来看：被告在房屋拆迁安置过程中不存在违约的情形，无需支付原告王某违约金。被告与原告王某于2011年12月28日签订《维多利财富广场房屋拆迁安置合同》是事实。虽然该合同中约定房屋交付时间为合同签订之日起30个月，同时约定：如未按期交付所置换的房屋，在三个月内每月承担原置换房屋价款2‰的违约金，超过90天的应承担房屋价款5‰的违约金。但在该合同履行的过程中，因政策性和其他无法抗拒的特殊原因，致使没有按照合同约定的回迁时间回迁。为此，被告与原告王某多次签订了《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》，双方同意以被告每月支付过渡费1000元的方式将回迁房屋交付的时间顺延。这一事实足以说明：原告王某对于被告不能按时回迁是因政策性等原因造成的这一事实是认可的，因此才签订了补充协议将回迁期限顺延，并将过渡安置费一直领到2018年6月份。2018年12月份被告开发建设的维多利财富广场1#楼已经具备交付使用条件，被告也同意继续支付原告王某回迁户半年的过渡安置补偿费用，并通知原告王某前来办理相关手续并受领房屋时，原告王某并未前来受领房屋和办理相关手续。由此可见，被告并不存在逾期交房房屋的违约情形，房屋交付时间已经通过双方签订的《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》中约定的以支付过渡安置补偿费的方式予以了顺延，是双方真实意思的表示。且符合合同第十二条二项规定的因政策不能按时回迁的，回迁时间顺延的规定。在原告王某没有明确告知被告其不需要支付过渡安置费而是要求被告交付回迁房屋的情况下，被告愿意继续支付过渡安置费是完全不存在违约情形的。因此被告无需向原告王某支付逾期交付房屋的违约金。二、从法律规定的角度讲，原告王某主张逾期交付房屋的违约金也超过了法律规定的诉讼时效，被告也无需向原告王某支付违约金。原告王某与被告是在2011年12月28日签订的《维多利财富广场房屋拆迁安置合同》，按照该合同的约定被告在合同签订后30个月内交付回迁房屋。如果被告在30个月的期限到后90日内即2014年9月份（最迟的也就是10月份）仍不能交付回迁房屋的，原告王某就应该最多在两年内即2016年的最迟10月份（因本案在两年诉讼时效届满之日民法总则并未实施，因此应当适用两年的时效规定）向被告主张索要违约金，而原告王某在2019年5月16日）才提起诉讼索要逾期交付房屋的违约金，早已超过了法律规定的诉讼时效期间。因此，从法律规定的角度讲，被告也无需向原告王某支付违约金。三、退一万步，假如原告主张违约金的理由成立，其计算依据及方法也是错误的。按照双方签订的房拆迁合同的约定，逾期交房未超过90日的，每月承担房价款的2‰的违约金，即540000元×2‰×3个月=2613.6元；逾期超过90日的应承担房屋总价款5‰的违约金，即540000元×5‰=2176元，总计也就是5940元。故原告王某的请求数额不符合合同的约定。综上，应依法驳回原告的全部诉讼请求。原告证明其主张向本院提交了如下证据：1、2011年12月28日签订的维多利财富广场房屋拆迁安置合同，证明：1、被告给原告置换房屋为维多利财富广场1号楼1层4号底商，面积为54.06平米，其中置换的面积为50平方米，约定单价为19000元/平方米。2、被告房屋交付期限为2011年12月28日起计算30个月，即2014年5月28日。3、不能按期交付房屋，被告应按月承担置换房屋价款2‰的违约金，逾期超过90日，被告按月承担5‰的违约金。被告质证称，对合同的真实性认可，对合同内容也承认，对被告支付违约金和计算的数额不认可，单价并不是按照每平米19000元计算的，而是按照每平米10000元计算的，只是超出的1.06平米才是按照19000元计算，这个在合同的附件2维多利财富广场安置合同中明确超出面积的计算方式。2、原告申请法庭调取的被告2018年12月29日销售的维多利财富广场××楼底商情况，证明1号楼17号底商面积50.4平米，销售单价16890.99元每平米。被告置换给原告的4号底商同其销售的17号底商位于同××楼，按照16890.99元每平米的市场市场销售单价计算房屋价款并计算违约金，对原被告双方都公平合理。被告质证称，证据的真实性认可，对证明的问题不认可，不认可理由：这个查询回证上的价格仅仅现销售房屋的价格，但是房屋拆迁是在2011年以前，当时双方已经在合同中就拆迁价格进行约定，回迁的商业房是按照每平米10000元计算的，而且明确了在国家规定的正负3平米超出部分才按照19000元计算的，而本案中给原告回迁的商业房是50平米，但是实际合同签订的回迁房是54.06平米，超出了原告拆迁房屋应该回迁的50平米，因此原告还应给付被告差价50140元，也就是说原告的拆迁房屋在当时的拆迁价格应该不足500000元，原告以每平米19000元计算得出950000元是完全错误的。被告提供以下证据证明自己辩称：1、2011年12月28日原告王某与被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司签订的《维多利财富广场房屋拆迁安置合同》一份，证明：一、原被告双方于2011年12月28日签订《维多利财富广场房屋拆迁安置合同》，被告凯利房地产公司为开发建设维多利财富广场而拆迁原告房屋进行置换的事实。二、合同中约定了房屋交付时间为30个月，从合同签订的2011年12月28日开始起算，期间的过渡费为每月1000元，该期间的过渡费被告已经全部支付给原告。同时约定：若被告凯利房地产公司不能按期交付所置换的房屋，在三个月内每月承担原置换房屋价款2‰的违约金，若超过90天的应承担房屋价款5‰的违约金。该约定说明，假如被告需要承担违约金也仅仅承担前三个月每月按照房屋价款的2‰承担即3240元（540000×2‰×3个月=3240元），若90天后仍不能交付承担总房款的5‰即2700元，两项总计仅仅为5940元。另外，本案中被拆迁人即原告王某在被告凯利房地产公司2014年6月28日的30个月内不能交付回迁房屋的事实是明知的，按照该条款的约定，如果被告凯利公司在该期限到后90日内即2014年9月28日仍不能交付回迁房屋的，原告就应该最多在两年内即2016年9月28日（因本案在两年诉讼时效届满之日民法总则并未实施，因此应当适用两年的时效规定）向被告主张索要违约金，而原告在2019年5月16日才向被告主张违约金，早已超过了法律规定的诉讼时效期间。三、合同中约定了因政府调整规划或政策造成不能按时回迁的，回迁期限顺延。四、原告还应欠被告房屋拆迁置换差价50140元，在2018年12月份，被告凯利公司所承建的维多利财富广场具备交付条件向原告交付置换的房屋时，原告因不能支付差价50140元而拒绝接收房屋。原告对上述证据质证称，原告以每平米10000元单价进行计算是错误的，10000元是仅约定了超出置换面积3平米以内的计算价格，置换房屋不可能在3平米以内，所以应当按照19000元每平米或现在的市场价格计算。2、原、被告双方分别于2014年9月24日、2015年12月18日、2017年1月20日、2018年1月31日签订的四份《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》；原告分别于2014年9月24日、2015年12月18日、2017年1月20日、2018年1月31日给被告出具的收到征收安置补偿款（即临时过渡费）的收据四支证明，一、在2014年6月28日30个月的回迁期限到后，因超过90天也无法实现回迁，原被告双方于2014年9月24日签订了《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》，以支付过渡费每月1000元的方式将回迁时间从2014年6月28日延长至2015年6月27日，且原告领取了该回迁过渡费12000元。二、在2015年12月28日因仍无法实现回迁，原被告双方再次签订了《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》，仍以支付过渡费每月1000元的方式将回迁时间从2015年6月28日延长至2016年6月27日，且原告领取了该回迁过渡费12000元。三、在2017年1月20日因仍无法实现回迁，原被告双方再次签订了《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》，仍以支付过渡费每月1000元的方式将回迁时间从2016年6月28日延长至2017年6月27日，且原告领取了该回迁过渡费12000元。四、在2018年1月31日因仍无法实现回迁，原被告双方再次签订了《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》，仍以支付过渡费每月1000元的方式将回迁时间从2017年6月28日延长至2018年6月27日，且原告领取了该回迁过渡费12000元。五、以上事实完全可以证明：原告对于被告不能按时回迁是因政策性原因造成的这一事实是认可的，因此签订了上述补充协议将回迁期限顺延；本案中原被告双方通过签订《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》将原《维多利财富广场房屋拆迁安置合同》中第十条约定的违约条款的方式予以了变更，即被告不能交付回迁房屋的责任承担是每月支付原告过度安置补偿费1000元。也就说，本案中不论原告要求被告承担违约金的诉求时效是否已过，计算方式是否正确都不应该予以支持，因为从签订合同后的实际履行情况来看，被告不能交付回迁房屋的责任承担方式已经从支付违约金的方式变更为支付每月1000元的过度安置补偿费。原告质证称，对补充协议的真实性认可，对证明目的不认可，协议里只对过渡费的金额和时间进行约定，对房屋交付期限没有约定，原告也不能因为过渡费而推迟被告交付房屋的期限，过渡费是原告的租房费。2018年6月28日以前的过渡费都收到了。3、建设工程竣工报告、建设工程竣工验收报告、建筑工程竣工资料归档交接记录各一份证明，被告开发建设的维多利财富广场1#楼在2018年11月30日就已经具备竣工验收交付条件，可以交付回迁房屋。原告迟迟不受领回迁房屋已经构成违约。原告质证称，这个证据与本案没有关联性，被告也没有正式向原告交付房屋，原告也不存在违约情况。经举证、质证，结合当事人的陈述，本院查明如下：2011年12月28日，原告王某与被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司签订《维多利财富广场房屋拆迁安置合同》，合同约定，被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司提供原告王某位于德胜大街路北南侧，维多利财富广场1号楼4号底商54.06平方米置换房屋，房屋交付标准为毛坯房，置换房屋的面积以房管部门最终测量确定的面积为准。置换房屋建筑面积不等的，面积相差部分按约定价格结算，商业以50平米为基础，相差+3㎡以内每平米按10000元互找差价，相差超出+3㎡每平米按19000元互找差价，交房前一次性结清房款，否则不予交付房屋。房屋交付期限为30个月，即从本合同签订之日起计算，过渡费每套每月为1000元，共计30000元,此款原告已一次性领取。合同第十条约定甲方（达拉特旗凯利房地产开发有限公司）如不能按期交付所置换房屋，应按月承担原置换房屋价款2‰的违约金，逾期超过90天应承担房屋价款5‰的违约金。另查明，合同约定安置房屋面积为50平米，超出面积为4.06平米，原告给被告补交的差价为50140元（3平米×10000元=30000元；1.06平米×19000元=20140元），双方在明细表中已签字确认。于2014年6月28日合同约定的交付房屋30个月到期后，原、被告于2014年9月24日签订《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》，约定：过渡费每月每套房屋1000元，过渡时间从2014年6月28日至2015年6月27日止。并当日原告王某签收了过渡费12000元。于2015年12月18日签订《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》，约定：过渡费每月每套房屋1000元，过渡时间从2015年6月28日至2016年6月27日止。并当日原告王某签收了过渡费12000元。于2017年1月20日签订《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》，约定：过渡费每月每套房屋1000元，过渡时间从2016年6月28日至2017年6月27日止。并当日原告王某签收了过渡费12000元。于2018年1月31日签订《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》，约定：过渡费每月每套房屋1000元，过渡时间从2017年6月28日至2018年6月27日止。并当日原告王某签收了过渡费12000元。该房屋竣工资料于2018年12月27日达拉特旗档案局归档。原、被告双方于2018年年底就交付房屋事宜协商过，但双方因违约金给付存在争议，房屋一直未交付。双方在《维多利财富广场房屋拆迁安置合同》中只约定了安置房屋相差+3㎡时的每平米补差价，未约定当时房屋的每平米售价及房屋的总价。2019年7月3日，庭审中原告申请鉴定当时房屋每平米售价，后原告撤回鉴定申请。本院认为，原、被告签订的《维多利财富广场房屋拆迁安置合同》是双方当事人的真实意思表示，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。《维多利财富广场房屋拆迁安置合同》第十条约定，甲方不能按期交付所置房屋，应按月承担原置换房屋价款2‰的违约金，逾期超过90天应承担房屋价款5‰的违约金。但交付房屋的30个月到期后，原、被告双方签订的四份《维多利财富广场房屋拆迁安置补充协议》,该补充协议内容符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，即对违约责任条款的变更。视为原告同意被告延长房屋交付期限，过渡费也起到了弥补原告损失的作用。现原告再请求被告给付已领取过渡费期间的违约金，不予支持。但被告应予承担从2018年6月29日起至房屋具备交付条件时的违约金。因为违约金条款未约定支付期限，因此原告随时均可主张，只有被告明确表示不履行违约金时，才可依法计算诉讼时效。对于违约金的计算：未按期交付按月承担房屋价款2‰的违约金，逾期超过90天承担房屋价款5‰的违约金，因为该条款是格式条款，通常理解为该条款应当按月承担房屋价款5‰的违约金。故对被告辩称，诉讼时效已超过和违约金的计算方式不予采纳。因为双方未约定房屋的每平米售价及房屋的总价，对原告的证据2被告不认可，本院不予采纳原告的参考价16890.99元/每平米。因为被告违约金的计算中认可房屋每平米单价为10000元且原告撤回对当时房屋售价的鉴定，故本院认定房屋当时售价每平米10000元，即置换房屋价款为50平米×10000元=500000元。因合同约定的交付房屋30个月期限早到期并补充协议的方式延长了交付时间四年之久，所以被告应当从2018年6月28日起按月承担房屋价款5‰的违约金。因房屋竣工资料于2018年12月27日达拉特旗档案局归档并双方认可于2018年年底协商过房屋交付事宜，因违约金交付存在分歧未达成一致，故本院认定房屋具备交付条件日期为2018年12月31日。综上所述，被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司应给付原告违约金为：500000元×5‰×6月+4天×83.3元（2018.6.28—2018.12.31）=15333.2元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司在判决生效后立即支付原告王某违约金15333.2元。二、驳回原告王某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2723元，由原告王某负担2574元，被告达拉特旗凯利房地产开发有限公司负担149元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 孟和巴图二〇一九年八月十二日书记员 李 昊 天附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。