上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初21168号原告：上海天屹房地产经营开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘伟民，董事长。委托诉讼代理人：祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。被告：戴相冬，男，1955年12月21日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：戴燕瑛(系被告戴相冬之女)，女，住上海市。第三人：上海广同物业有限公司，住所地上海市西江湾路XXX弄XXX号全幢之XXX室。法定代表人：陆昶，董事长。委托诉讼代理人：华锦卫，公司员工。委托诉讼代理人：张肇元，公司员工。原告上海天屹房地产经营开发有限公司与被告戴相冬、第三人上海广同物业有限公司其他合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海天屹房地产经营开发有限公司(以下简称天屹房地产公司)的委托诉讼代理人祁建勋，被告戴相冬及其委托诉讼代理人戴燕瑛，第三人上海广同物业有限公司(以下简称广同物业公司)的委托诉讼代理人华锦卫、张肇元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天屹房地产公司向本院提出诉讼请求：判令确认解除原、被告之间就上海市虹口区广中二村XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称306室、308室房屋)使用权购置签订的《协议书》；被告迁出306室、308室房屋，并由原告收回；被告支付从1998年2月起至2018年3月期间的房屋使用费165,304元。事实与理由：1993年5月，上海市虹口区计划经济委员会作出文号为(93)虹计经字第118号的“关于广灵一路广中二村52#-57#加层项目的批复”。1994年9月30日，原告(原名上海桂明房地产开发公司)与虹口区房产管理局广中路房管所签订《广灵一路广中二村XXX号-XXX号改造加层联建协议》。根据联建协议约定，加层项目由虹口区房产管理局广中路房管所立项，原告全额出资进行联建，联建协议中利益分配约定，新加层及调整居民后余房的调配使用权归原告所有。被告系房屋改造加层项目中广中二村XXX号XXX室房屋(以下简称307室房屋)的居民，1998年1月9日，原告与被告签订关于306室、308室房屋使用权购置事宜的《协议书》，约定一次性转让费为12.6万元，分二次付款，协议签订后三天内付10万元，由广中房管所办理有关居民进户手续并且付清第二次款项。协议签订后，被告未办理进户手续即擅自占住306室、308室房屋。被告占住后擅自拆除房屋墙体，改变房屋结构，为此，原告多次向被告发函,要求被告恢复房屋原样，并办理房屋进户手续，否则作违约处理，并终止履行协议，但被告均置之不理。2002年5月至2003年5月期间，原告曾先后三次向法院起诉，要求被告支付购房余款及房屋占用费，但均遭被告拒绝。综上所述，被告多年来故意不办理房屋进户手续，支付房屋余款及房屋使用费,并擅自拆除房屋墙体，改变房屋结构的行为，已构成违约,为此，原告已向被告发函，通知被告终止履行协议。为维护原告合法权益,故起诉至法院。戴相冬辩称：不同意原告的诉讼请求。原告主张的使用费虽低于市场租赁标准，但306室、308室房屋的使用费应按照公房租金标准支付，被告曾前往房管所支付306室、308室房屋租金，但因为户名还是其他人的名字，房管所不能改租金收据上的户名，故被告未支付租金。1998年1月9日，原、被告签订的《协议书》末尾由原告的工作人员丁荣耀手写“98年1月12日付款10万元整，98年2月底付清全款”，被告按照协议书约定于98年2月底支付全款时，原告的工作人员丁荣耀明确告知不能办理进户手续，要与其他住户一起办理进户手续，被告认为应办理了进户手续才支付全部房款，所以没有支付最后的尾款。2002年9月，原告曾通知被告支付房款，但当时因水管和污水管存在问题，原告未予解决，故未支付剩余房款，目前仍没有解决。原告第二次诉讼法院时，经协调，双方口头同意被告支付剩余2.65万元款项后原告配合办理进户，但被告将该款支付至法院后，因原告不同意调解未成，原告撤回起诉。被告原一直居住在307室房屋，306室、308室房屋是其他人居住的，是合用厨房和卫生间。加层改建后，306室、308室房屋空出，原、被告签订了转让306室、308室房屋使用权的协议书，改建期间被告没有搬出307室房屋，不存在原告所述未经竣工验收被告入住的情况。广同物业公司述称，306、307、308室改建前是三户人家共有一套厨房和卫生间，改建后只能有两套厨房和卫生间，当时原、被告如何协商，广同物业公司不清楚,根据双方签的协议，由戴相冬买下306室、308室房屋的使用权，改建后实际只有一套厨房和卫生间，现该栋房屋一楼和二楼格局一致，有两套卫生间和厨房，三楼和四楼格局一致，只有一套卫生间和厨房。现相关房屋登记上306室-308室已登记为一户，如果解除原、被告的协议，让306室、308室与307室分为两户，涉及到厨卫配套，公共管道、还有公用面积分摊的问题，难以处理。本案属于历史遗留问题，望原、被告协商解决，广同物业公司也愿配合汇报上级单位协调，最终尊重法院判决。本院经审理认定事实如下：306室、307室、308室均为公有住房，原分别由寿晓峰、戴相冬、季忠承租。1994年，虹口区房产管理局广中路房管所(甲方)与上海桂明房地产开发公司(乙方，以下简称桂明房地产公司)签订《广灵一路广中二村XXX-XXX号改造加层联建协议》，约定：为改善居民居住条件,并解决动迁及职工用房，经上海市房管局沪房(94)计第字发第176号文批准列入94年房屋改造计划，并报请区规划土地局批准予以加层改造，双方同意联合对上海市广灵一路广中二村XXX-XXX号旧式公房进行建设改造。双方决定对52-53号的一幢三层楼房实行3层加2层，对54-57号二幢五层楼房实行5层加1层，共计加得建筑面积约1,550平方米。将三幢房屋全部改为独立灶卫间，朝南有阳台的成套的单元住宅，提高房屋的成套率和使用率。本项目为甲方提供建设基地，乙方承包负责该项目全额投资进行建设及得房分配。房屋建成后产权归甲方所有，房屋的调配使用权归乙方所有。利益分配方式为：新加层及调整居民后余房的调配使用权归乙方所有；乙方可吸收参建单位,参建房均归乙方所有；乙方承包该项目的建设及得房的使用,不论得房多少均归乙方所有；乙方需返回甲方联建得益款壹佰贰拾万元正。甲方责任：负责项目前期立项的手续的处理；负责工程设计建筑执照的申请,费用由乙方支付；协助乙方做好建设期内的有关方面的工作；负责房屋建成后的竣工验收,办理居民进户手续。乙方责任：负责建设期内的全部建设工作,负责资金的安排和落实；负责工程项目的协调施工、配套工作；做好居民的调整工作,安排好调整户的房源；负责支付甲方的得益款壹佰贰拾万元正。1996年7月，306室房屋原承租人寿晓峰办理退租手续。1998年6月，308室房屋原承租人季忠及该户其他人员调配至广中二村XXX号XXX室房屋。1997年桂明房地产公司更名为天屹房地产公司。1998年1月9日，桂明房地产公司(甲方)与戴相冬(乙方)签订《协议书》一份，约定，甲方接受乙方(307室居民戴相冬)购置306室、308室调整后的空房使用权的要求，一次性转让费为126,000元，分二次付款，本合同签订后三天内，乙方第一次须将转让费为100,000元支付给甲方，如超期未付，甲方有权单方终止本协议，并可将此房屋转让给其他居民。甲方收到乙方房款后，本协议即生效，协议生效后，甲方不得再将此房另行转让，并由广中房管所办理有关居民进户手续并且付清第二次款项。嗣后，戴相冬支付转让费10万元，并入住306室、308室房屋。2002年4月，广同物业公司向戴相冬发函表示，经查306室、307室、308室，自1998年6月1日公房成套改建后，原室号撤销，现改为53号306-308室；戴相冬原住307室，使用面积为22.2㎡，1998年6月1日，306室、307室、308室并户后，总使用面积为64.6㎡，由戴相冬户使用至今，但未办过进户手续，事实上占用了306-308室部分使用面积42.4㎡；收到此通知后，请速前往桂明房地产公司办理进户调配单，并携带进户调配单在7天内前来西江湾路XXX弄XXX号广同物业公司，找管理员顾海连办理进户手续，逾期不办理，属侵占公房性质，将按租赁条例诉讼法院解决。2002年5月，广同物业公司向桂明房地产公司(天屹房地产公司)发出通知，表示桂明房地产公司在1996年7月7日将306室住户调配他处居住，租金付至1996年12月底，从1997年1月至2002年5月一直由桂明房地产公司保留使用，空关期间租金2,789.70元(其中1997年11月至1998年8月的租金标准为21.30元/月)；1998年5月20日将308室住户调配他处居住，租金付至1998年5月底，从1998年6月至2002年5月一直由桂明房地产公司保留使用，空关期间租金1,811.30元，要求桂明房地产公司在15日内付清。2002年9月，天屹房地产公司向戴相冬发函表示：因戴相冬欠付26,000元房屋使用权转让费，双方协商未成向法院起诉，现决定撤回起诉并要求戴相冬于10月10日上午九时来办理进户手续，支付余款26,000元，如不来办理有关手续，支付余款，则视为终止合同。同年10月，天屹房地产公司将“戴相东”作为被告提起诉讼，要求其支付购房余款2.6万元，银行利息损失6,988元，306、308室空房占用费4,261.60元，诉讼费及律师费由其负担。嗣后，因法院认为天屹房地产公司起诉的被告不符合条件，裁定驳回了天屹房地产公司的起诉。2003年2月，天屹房地产公司发函给戴相冬表示，根据广同物业公司2002年4月10日的通知，现通知戴相冬在接到本通知后三天内到祥德路XXX号XXX楼办理306、308室的进户调配单，并支付欠款26,000元及房屋占用费5,576.20元。因戴相冬在签订转让306、308室的房屋使用权协议后,即擅自拆除房屋墙体,改变房屋结构,物业公司及本公司派员多次通知仍未纠正，再次通知戴相冬恢复房屋原始结构；请在接到本通知后三天内即来天屹房地产公司办理有关手续，如到期不来办理手续、支付购房余款及房屋占用费，作违约处理，天屹房地产公司即终止与戴相冬的转让协议。戴相冬收到该函后回复，按协议约定天屹房地产公司应于1998年2月底前办理房屋进户手续，但至今未办理，已构成违约，戴相冬于1999年向天屹房地产公司提出自来水管质量及雨棚、空调外机损坏等问题，未予解决，要求天屹房地产公司在收到此函后支付违约金，逾期利息。2003年3月，天屹房地产公司再次起诉戴相冬，要求其支付购房余款26,000元，银行利息损失8,112元，306、308室空房占用费5,576.20元，诉讼费及律师费由其负担。审理中，戴相冬于同年3月21日向法院代管账户支付26,500元。同年5月7日，天屹房地产公司向法院申请撤回起诉获准。法院于同日将上述款项发还戴相冬。2018年1月，戴相冬向法院起诉天屹房地产公司，要求天屹房地产公司为其办理306-308室房屋的进户手续。同年4月，因法院认为该项诉请不属于法院民事诉讼的范围，故裁定驳回戴相冬的起诉。审理中，天屹房地产公司表示，2003年起诉后撤诉系因法院告知306室、308室房屋使用权不能转让，不清楚戴相冬支付款项26,500元的情况。天屹房地产公司提供房屋租金账单收据复印件一份，载明306室、308室1998年1月至2002年12月期间的房屋租金为5,271.40元，对此，广同物业表示未查询到相关材料，但真实性无异议。审理中，戴相冬提供2019年7月-12月的房屋租金账单收据，列明户名为寿晓峰，地址为广灵一路广中二村XXX号XXX-XXX室；戴相冬另提供协议书一份，底部手写“98.1.12付款壹拾万元正，98.2月底付清余款”。审理中，广同物业公司提供住房配售单两份，表示经查阅资料，该加层改造项目中办理进户手续最早时间为1996年6月，最晚时间为2003年1月。上述事实由批复、改造加层联建协议、建设工程规划许可证、建筑工程项目表、原告企业申请变更登记注册表、协议书复印件、通知、戴相冬回函、天屹房地产公司的函、租金账单、民事起诉状、(2002)虹民一(民)初字第5517号民事裁定书、退房单、情况说明、照片、协议书、住房调配单、(2003)虹民一(民)初字857号案庭审笔录、代管款收据、撤诉笔录、(2018)沪0109民初191号案的谈话笔录及民事裁定书、(2018)沪02民终5050号民事裁定书及当事人陈述等证据佐证。本院认为：依法成立的合同具有法律拘束力。天屹房地产公司以原桂明房地产公司的名义与戴相冬于1998年签订协议书，约定由戴相冬支付转让费126,000元，天屹房地产公司将306室、308室房屋的使用权转让给戴相冬，根据戴相冬提供的协议书原件，其应于1998年2月底付清余款26,000元，因戴相冬未履行该付款义务，天屹房地产公司分别在2002年及2003年曾两次起诉至法院，要求戴相冬支付剩余转让款及房屋空置费，在2003年诉讼中，戴相冬已将剩余款项支付至法院代管账户，应视为天屹房地产公司同意在戴相冬迟延付款的情况下继续履行双方的协议，而在诉讼中戴相冬已履行了付款义务，后系因天屹房地产公司撤诉，该款退回戴相冬，现天屹房地产公司再以戴相冬迟延付款为由解除协议，缺乏依据，本院不予采纳。根据广同物业公司提供的相关材料，1996年6月至2003年1月期间，306室、308室房屋所属改造项目下的其他房屋均有住户办理公有住房入户手续，现各方均认可协议签订时可以办理入户手续，天屹房地产公司认为现独立成套的公有住房不能转让承租权，而实际306室、308室房屋与戴相冬原承租的307室房屋现仅有一套厨房和卫生间，广同物业公司作为公房管理单位亦表示，愿意配合协调解决历史遗留问题，办理入户手续，现306室、307室、308室已登记为一户，如解除《协议书》，将涉及厨卫配套、公共管道、还有公用面积分摊等问题，难以处理，综上，天屹房地产公司以政策变化原因为由要求解除协议，本院不予采纳。关于天屹房地产公司认为戴相冬擅自改变房屋结构，因不属于本案审理范围，亦不构成解除合同的理由，本院不予采纳。关于天屹房地产公司要求戴相冬支付306室、308室1998年2月至2018年3月期间房屋使用费的诉讼请求，因该房屋为公有居住房屋，戴相冬系基于房屋使用权转让关系而占有306室、308室房屋，且已支付了10万元转让款，天屹房地产公司要求戴相冬支付房屋使用费缺乏依据，但戴相冬作为房屋实际使用人，天屹房地产公司已支付的1998年2月至2002年12月的公房租金应由戴相冬承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、戴相冬应于本判决生效之日起7日内向上海天屹房地产经营开发有限公司支付1998年2月至2002年12月期间公房租金5,251.10元；二、上海天屹房地产经营开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,606.08元，由上海天屹房地产经营开发有限公司负担3,556.08元，由戴相冬负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  赖维娜人民陪审员  杨 红二〇一九年八月三十日书 记 员  周 梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。