江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣08执异276号异议人（利害关系人）：康杰，男，汉族，1967年8月4日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：罗洁，江西丰繁律师事务所律师。申请执行人：陈红根，男，1960年3月17日出生，汉族，住吉安市吉州区。被执行人：吉安联达置业有限公司，住所地：吉安市吉州区井冈山大道63-2号，统一社会信用代码913608007841295492。法定代表人：蒋鸿涛，该公司董事长。在本院执行申请执行人陈红根与被执行人吉安联达置业有限公司（以下简称联达公司）房地产开发经营合同纠纷一案中，异议人康杰于2019年7月19日对本院拍卖吉州区吉州大道桃源盛景住宅小区1、2楼第一层和第二层商铺等执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。康杰称，1、（2017）赣08民初185号民事判决书确定联达公司的法律义务仅为销售涉案商铺并分配销售款的行为，联达公司只需有出售行为即履行判决书确定的法律义务，涉案商铺能否成功售出，并非联达公司能左右，陈红根无证据证明联达公司未履行出售商铺的义务。因此，本案并不符合强制执行的条件。即使陈红根有证据证明联达公司未履行法律义务，人民法院也无权直接拍卖涉案商铺。联达公司履行的法律义务是出售涉案商铺的行为，行为不具有给付性。如果联达公司拒不出售商铺，人民法院应采取其他执行措施，督促联达公司出售商铺，而不是直接拍卖、变卖商铺。2、（2017）赣08民初185号民事判决书确定的给付内容具有不确定性且判决书仅支持陈红根对涉案商铺销售款的分配权，陈红根并不享有涉案商铺的拍卖处置权，因此，人民法院拍卖涉案商铺缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第18条第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款规定，人民法院在受理执行案件时，首先应对给付内容、执行标的是否明确予以审查，人民法院应对判决书等法律文书是否具有可执行性进行审查，包括审查法律文书确定的履行条件是否明确、是否成就等。本案执行依据（2017）赣08民初185号民事判决书的执行内容并不明确，并且本案案件事实复杂、争议较大，需要结合生效法律文书作出后新发生的事实来确定执行内容。执行依据仅判决联达公司在判决生效三个月内履行出售商铺的义务，对于三个月内房屋未售出如何处理并未提及，更未判决若三个月内不能出售房屋，则拍卖、变卖涉案商铺。本案判决书给付内容取决于判决生效后涉案商铺具体的销售情况，需结合销售情况及销售款来确定本案的具体分配金额。因此，本案判决书确定的给付内容、执行标的并不明确，本判决书仅支持陈红根对涉案商铺销售款的分配权，陈红根并不享有涉案商铺的拍卖处置权，是否需要拍卖涉案商铺清偿联达公司的债务，需要经过审判程序。故人民法院应首先明确本案的执行内容及执行标的才能进入强制执行程序，人民法院未经审判程序直接依陈红根申请确定执行内容及执行标的，损害了联达公司及其他权利人的程序权利。3、通过正常的方式销售涉案商铺，陈红根与联达公司分配比例为68%：32%。若通过司法拍卖变卖程序，涉案商铺的价格将远远低于市场价格，涉案商铺极有可能流拍后由陈红根申请以物抵债，陈红根与联达公司分配比例变化为83.4%：16.6%，联达公司所得分配款会远低于正常销售所得分配款，最终严重损害异议人、被执行人和其他权利人的合法权益。为此，异议人康杰提供了其在吉州区人民法院起诉联达公司等返还其代偿款400万元、利息等民事起诉状、受理案件通知书及（2017）赣08民初185号民事判决书。综上，异议人康杰请求法院撤销（2019）赣08执79号执行裁定书、撤销在京东商城发布的拍卖公告，不予拍卖执行吉州区吉州大道桃源盛景住宅小区1、2楼第一层和第二层商铺并驳回申请执行人陈红根的强制执行申请。申请执行人陈红根提交书面答辩状称，1、康杰不是联达公司的股东之一，也不是联达公司的法定代表人或董事、监事等高级管理人员，本案的执行与康杰没有任何法律关系。康杰提出书面异议，完全是一种恶意的行为，其与联达公司恶意串通，通过执行异议妨害执行，目的为阻碍陈红根收益权的实现。2、联达公司未按照执行依据主文销售涉案商铺，陈红根没有获得涉案商铺销售款的收益。联达公司在2015年2月4日至2018年3月21日期间将涉案商铺抵押贷款4000万元自行使用，并未告知陈红根，涉案商铺的抵押在执行依据作出之前才解除。同地段同位置的商铺早几年销售价为1.4万元/平方米，联达公司将涉案商铺的销售价定为2.6万元/平方米，联达公司故意提高涉案商铺对外销售备案单价，属于故意捂盘。联达公司将涉案商铺用于抵押及提高销售单价的行为的真实意图是使陈红根无法实现合同利益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。因此，联达公司的一系列不正当行为，应视为销售条件成就，陈红根享有涉案商铺销售收入分配权。3、将涉案商铺整体直接拍卖，没有超出执行依据的范围，不存在违法执行行为，也保障陈红根实现对涉案商铺销售款的权益，排除联达公司的不作为。司法拍卖公开、公平、公正，异议人也可以自己的名义参与公开竞买。陈红根愿意提供相应的资产担保，请求法院继续处置涉案商铺。本院查明，陈红根与联达公司房地产开发经营合同纠纷一案，由本院审理、执行。2018年1月26日，本院依据（2017）赣08民初185号民事裁定书及协助执行通知书，查封联达公司位于吉安市吉州大道56号1、2号楼店面1-01室（4934.61㎡），查封期限三年，自2018年1月26日起至2021年1月25日止。2018年11月20日，本院依法作出（2017）赣08民初185号民事判决书，在本院认为中载明，1、2号楼在2011年就取得了预售许可证，具备销售条件，联达公司一直没有进行销售，致陈红根无法及时依约分配销售收入，为督促联达公司及早销售涉案商铺，维护陈红根的合法权益，本案应当对涉案商铺予以处理。故本院依照相关法律，判令：一、吉安联达置业有限公司于本判决生效之日起三个月内对吉安市吉州区桃源盛景小区1、2号楼一、二层商铺进行销售，销售款如下分配：1、2号楼一层门面销售价格在4000元／平方米以内的，销售收入全部归陈红根所有，超出部分的销售收入吉安联达置业有限公司和陈红根平分；1、2号楼二层销售价格在3500元／平方米以内的，销售收入全部归陈红根所有，超出部分的销售收入吉安联达置业有限公司和陈红根平分。销售不动产综合税费由陈红根负担，其余税费由吉安联达置业有限公司负担，具体税种和税率由政府相关机构核定。二、驳回陈红根的其他诉讼请求。案件受理费192922元，财产保全费5000元，合计197922元，由联达公司负担。2019年3月28日，陈红根向本院提交强制执行申请书，认为联达公司未按（2017）赣08民初185号民事判决销售涉案商铺，请求法院拍卖吉安市吉州区桃源盛景小区1、2号楼一、二层商铺。同日，本院立案执行，执行案号为（2019）赣08执79号。2019年5月10日，本院向联达公司送达了执行通知书、报告财产令和财产申报表。执行通知书中载明，责令联达公司自本通知送达之日起5日内履行下列义务：一、销售吉安市吉州区桃源盛景小区1、2号楼一、二层商铺，销售款按照生效的判决书第一项确定的内容分配，逾期未履行，本院将依法启动评估拍卖；二、加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、承担案件受理费、保全费197922元和执行费。同日，本院组织陈红根与联达公司的特别授权委托代理人江西钧略律师事务所律师蔡峰对涉案商铺的拍卖价格确定方式进行协商，双方同意通过网络询价方式确定拍卖起拍价，联达公司亦在该执行笔录上盖章确认。2019年6月11日，本院作出（2019）赣08执79号之一执行裁定书，裁定拍卖联达公司所有的是位于吉州区吉州大道桃源盛景住宅小区1、2楼第一层和第二层商铺。2019年6月18日，本院在京东网络司法拍卖平台上对涉案商铺进行公开拍卖。2019年7月19日，本院撤回拍卖公告。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第60条规定，被执行人拒不履行生效法律文书中指定的行为的，人民法院可以强制其履行。对于可以替代履行的行为，可以委托有关单位或他人完成，因完成上述行为发生的费用由被执行人承担。对于只能由被执行人完成的行为，经教育，被执行人仍拒不履行的，人民法院应当按照妨害执行行为的有关规定处理。本案中，执行依据即本院（2017）赣08民初185号民事判决“本院认为”部分就应否对涉案商铺进行处理的争议焦点中载明，涉案商铺在2011年就取得了预售许可证，具备销售条件，联达公司一直没有进行销售，致陈红根无法及时依约分配销售收入，为督促联达公司及早销售涉案商铺，维护陈红根的合法权益，本案应当对涉案商铺予以处理。该执行依据判项已经明确，联达公司负有本判决生效之日起三个月内对吉安市吉州区桃源盛景小区1、2号楼一、二层商铺进行销售的义务，且明确了销售款的分配原则。被执行人联达公司收到该民事判决书后，未及时履行执行依据确定的销售涉案商铺的行为义务。销售涉案商铺的行为在性质上并不专属于被执行人，能够由他人代为完成。在被执行人怠于履行执行依据已经确定的行为义务，申请执行人陈红根具有实现执行依据确定权利的正当性与迫切性的前提下，本院依法启动对涉案商铺的评估拍卖程序，系履行强制执行之法定职权。综上，异议人康杰认为执行依据给付内容不明确，本案不具有可执行性，以及本院依法拍卖将损害异议人等权利人的合法权益，其异议理由不具有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回康杰的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。审判长  张海峰审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇一九年八月十四日书记员  王兰英