安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初1553号原告：许保密，男，1983年3月11日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：黄祥，安徽进行时律师事务所律师。被告：桂仁亮，男，1979年10月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。委托诉讼代理人：李传平，安徽润天（上海）律师事务所律师。原告许保密诉被告桂仁亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2018）皖0121民初950号民事判决书。宣判后，桂仁亮不服，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院于2018年10月11日作出（2018）皖01民终5977号民事裁定书，撤销原一审判决书，发回重审。重审立案后，本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许保密及其委托诉讼代理人黄祥,被告桂仁亮及其委托诉讼代理人李传平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许保密向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告的房屋租赁协议，被告将承租的原告所有的长丰国际大厦111套房产及地下室2房产返还于原告（房产证号及坐落详见余姚市人民法院（2017）浙0281执1042号执行裁定书），且自2017年12月5日始按原协议标准77781元/月支付租金，直至租赁物返还于原告时止；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2015年3月24日与长丰县万胜房地产开发有限公司（以下简称万胜公司）签订房屋租赁合同，合同约定：万胜公司将坐落于长丰县水湖镇长丰国际大厦商住6至18层及地下室和南部一楼大厅，建筑面积共计10800平方米的房屋出租给被告从事商业经营（酒店、宾馆）使用，同时对租金支付、违约责任等进行了约定。2017年11月23日，中信银行宁波余姚支行为实现抵押权，对被告承租的合同项下包括万胜公司所有的长丰国际大厦共111套住宅房产、地下室2车库等房产，申请浙江省余姚市人民法院进行司法拍卖。原告经公开竞价，取得该房屋所有权。余姚市人民法院下达（2017）浙0281执1042号执行裁定书及《拍卖成交确认书》，确认原告取得长丰国际大厦共111套住宅房产、地下室2车库等房产所有权。因被告原租赁期限尚未届满，2017年12月5日，余姚市人民法院执行局法官在场，经原、被告双方充分协商，被告知悉并认可原租赁万胜公司房屋所有权已转移至原告，且被告表示愿意与原告再行协商继续租赁房屋事宜。但经原告多次与被告协商继续租赁事宜，一直未能达成一致协议。原告要求被告按原协议标准支付下欠租金，被告也以种种理由拒绝支付。故2018年2月27日，原告即委托律师书面通知被告接通知后及时支付租金，逾期解除合同，该通知于2018年3月1日到达被告，但被告也未能按期支付。桂仁亮辩称：一、答辩人与被答辩之间的租赁关系应当是承接了答辩人与万胜公司的房屋租赁合同关系，双方没有要求重新协商签订租赁协议的意思表示：1.2015年3月24日，答辩人与万胜公司签订了一份房屋租赁合同，约定答辩人承租万胜公司位于长丰县水湖镇长丰路长丰国际大厦商住6至18层及地下室和一楼南部大厅，建筑面积为10800平方米，租期自2015年4月1日至2031年4月30日止，其中2015年4月1日至2016年4月30日为免租装修期。年租金前五年为1400000元，以后年递增2%，每年的9月30日之前支付下一年度租金。由于万胜公司对外债务的原因，导致案涉房产通过司法拍卖的方式所有权人变更为被答辩人，但余姚市人民法院的拍卖公告、拍卖须知等公示材料对案涉房屋的租赁信息进行明确描述，即“本标的物存在两个租赁，租期分别为2015年4月1日至2031年4月30日、2013年6月1日至2023年12月31日。拍卖成交后，买受人凭法院裁定书与承租人办理合同主体变更手续，由承租人继续使用至租赁合同所载明期限止或与承租人自行协商”。拍卖公告没有除去该租赁权，要求继续履行租赁合同，被答辩人在竞买时也已经明知案涉房产含有租赁关系，故应认定被答辩人变更为原合同的主体，自愿承接原合同的权利义务；2.2017年12月5日，余姚市人民法院对答辩人、被答辩人所作的执行笔录中明确记录了：案涉房屋答辩人要求继续租下去，因此装修部分的拍卖款直接给被答辩人，对此被答辩人表示认可。且被答辩人也已经收取装修部分的拍卖款4350000余元，应该就已经同意自愿承接与答辩人之间的租赁关系，因此应当认定被答辩人与答辩人已经达成继续履行原合同的权利义务，双方之间的权利义务应当按照原合同约定，并非存在重新达成租赁关系。二、被答辩人认为答辩人没有按期支付租金构成违约行为没有事实根据。答辩人没有任何违约行为，被答辩人要求解除合同并没有合同以及法律依据：1.答辩人已经按照房屋租赁合同、补充协议中约定支付了1000000元租金，剩下的400000元是合肥市中级人民法院扣留的万胜公司的租金，被答辩人收取租金的权利应当从2018年9月30日计算。根据答辩人与万胜公司签订的合同，可知双方约定每年的5月10号之前交付1000000元给返租户，每年9月30号之前交付剩余400000元的租金。2017年5月4日，答辩人已经支付给万胜公司1000000元现金，并且万胜公司出具收条一张。2017年9月25日，答辩人收到合肥市中级人民法院做出的执行裁定书与协助执行通知书，扣留万胜公司在2017年9月25日之后的租金5500000元。同年11月23日被答辩人才通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权，在拍卖公告上已经明确写明，已交付的租金不在退还。从时间上来看，在被答辩人变更成为合同主体的时候，这400000元应当已经确定是万胜的租金，只是答辩人为了配合合肥市中级人民法院的工作，没有将剩余的400000元租金支付给万胜公司，而是留在账户上等待合肥市中级人民法院划拨扣留。因此，答辩人认为这400000元应当属于支付给万胜公司的租金；2.双方之间的租金计算应当是答辩人扣除给其他业主的租金后，剩余部分支付给被答辩人。因为被答辩人在竞买时，应当是知晓其竞买的房屋是万胜公司租赁给答辩人的一部分，而且知道万胜公司取得总租金1400000元后，有1398000元的租金是支付给其他房屋的所有权人，万胜公司在整个租赁关系中应该取得的租金是2000元，在其有权取得租金收益后，应当按照此标准收取租金。租金少的原因是因为被答辩人取得案涉房屋的价格严重低于市场价格造成的，案涉房屋在2013年出售时，每平米的价格是5000元上下，房屋价格快速增长后，被答辩人2017年取得房屋的总价格为19900000元，平均每平方米为2638.8元，被答辩人之所以以低于市场价格一半的拍卖价取得案涉房屋，就是因为房屋价值中已经扣除了租金，所以不应在获取相应的租金收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月24日，桂仁亮与万胜公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：桂仁亮承租万胜公司位于长丰县水湖镇长丰路长丰国际大厦商住6至18层及地下室和一楼南部大厅，建筑面积为10800平方米；租期自2015年4月1日起至2031年4月30日止，其中2015年4月1日至2016年4月30日为免租装修期；合同同时对租金支付、违约责任等进行了约定，其中2016年5月1日至2021年4月30日之间，每年年租金为1400000元，以后每一年递增2%，桂仁亮须于每年的9月30日前一次性支付下一年度租金。2016年5月3日，桂仁亮与万胜公司又签订《补充协议》一份，约定：“桂仁亮应当在2016年5月10日前将租金支付万胜公司，壹佰万元用于支付返租户，以后每年的租金支付时间为每年5月10日前将租金壹佰万元用于支付返租户年租金，剩余肆拾万元于9月30日前一次性支付”。该协议上黄成照作为万胜公司负责人签名，并盖有万胜公司印章。桂仁亮承租了上述房屋后，开办经营了长丰县水湖镇长丰国际大酒店。2016年5月4日，黄成照出具收条收到长丰国际大酒店2016年5月1日至2017年4月30日的租金1000000元；2017年5月4日，黄成照出具收条收到长丰国际大酒店2017年至2018年4月30日的租金1000000元。2013年2月，万胜公司为他人的授信与中信银行股份有限公司宁波余姚支行签订了最高额抵押合同，将案涉房屋办理了抵押登记手续，后为此涉诉，浙江省余姚市人民法院作出了民事判决。该案进入执行程序后，余姚市人民法院于2017年5月8日向桂仁亮发出协助执行通知书，提取（扣留）万胜公司在桂仁亮处的可得租金10000000元，并对案涉抵押房屋进行网上司法拍卖，在拍卖公告上注明该拍卖标的物上存在租赁权及租期，要求买受人在拍卖成交后，凭法院裁定书与承租人办理合同主体变更手续，由承租人继续使用至租赁合同所载期限止或与承租人自行协商，原来已收取的租金不再退回。2017年11月3日，许保密通过浙江省余姚市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台，依法竞拍获得万胜公司名下的位于长丰国际大厦共111套住宅房产及401（商）、501（商）二套商业房产、地下室2车库，其中案涉的111套住宅房产和地下室2车库总面积为7200.33平方米。2017年11月23日，许保密作为买受人与余姚市人民法院签订《拍卖成交确认书》，确认许保密以19900000元（含装修部分拍卖价值）的价格通过拍卖方式购买上述房产，并在拍卖前阅读了拍卖公告、拍卖须知等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定；当日，余姚市人民法院作出（2017）浙0281执1042号之二执行裁定书，裁定上述房地产归许保密所有，上述房屋所有权及国有土地使用权自该裁定送达许保密时转移，许保密可持该裁定到登记机关办理相关产权过户登记手续。2017年12月5日，余姚市人民法院对许保密、桂仁亮制作了执行笔录，载明桂仁亮对涉案房屋拍卖给许保密知悉，许保密同意桂仁亮继续租赁涉案房屋，桂仁亮和许保密同意余姚市人民法院将桂仁亮因承租房屋所进行的装修部分拍卖款4534852元（含爱尚KTV装修款）支付给许保密，且桂仁亮也陈述租金的事宜和许保密协商解决。关于该4534852元装修款为何支付给许保密，许保密庭审时陈述为如果桂仁亮继续租赁涉案房屋，装修款就给其；桂仁亮陈述将装修拍卖款支付给许保密，是其要求继续租赁涉案房屋。同时查明：2018年2月27日，许保密及其委托代理人向桂仁亮发出书面通知，载明：“经本人多次与你方协商并按原协议标准催要租金，你方均拒绝支付。故依据《合同法》及相关司法解释规定，现特此通知，在接本通知3日内按原协议标准付清下欠租金，逾期解除与你方的房屋租赁合同，并自行腾空房屋，将房屋交付于本人”。桂仁亮于2018年3月1日签收该通知，但至今未曾向许保密支付租金。另查明：2017年9月25日，安徽省合肥市中级人民法院向桂仁亮发出（2017）皖01执392号之一执行裁定书及协助执行通知书，要求桂仁亮协助扣留万胜公司在长丰国际大酒店2017年9月25日之后的租金5500000元。再查明：案外人黄成照等人诉万胜公司、桂仁亮房屋租赁合同纠纷系列案件，本院判决由万胜公司支付欠付返租户的租金，桂仁亮协助返还房屋，该系列案的民事判决已经发生法律效力。本院认为，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。2017年11月23日，许保密作为买受人与余姚市人民法院签订《拍卖成交确认书》，确认许保密以19900000元的价格通过竞买方式购得涉案房产。当日，余姚市人民法院作出（2017）浙0281执1042号之二执行裁定书，裁定涉案房产归许保密所有，涉案房屋的所有权及国有土地使用权自该裁定送达许保密时转移，许保密可持该裁定到登记机关办理相关产权过户登记手续。因余姚市人民法院的拍卖公告、拍卖须知等公示材料对案涉房屋存在租赁权进行了客观描述，也未依法除去租赁权，许保密在参加竞买时充分了解并在《拍卖成交确认书》中承诺自愿履行上述材料的相关规定，故自2017年11月23日起，万胜公司与桂仁亮之间的房屋租赁合同项下关于案涉房屋租赁部分的权利义务由许保密享有和承担，余姚市人民法院于2017年12月5日对许保密、桂仁亮所作的执行笔录也证实桂仁亮知悉其承租的涉案房屋所有权已变动归许保密所有，关于租金事宜，桂仁亮陈述和许保密协商解决。虽至目前为止，许保密和桂仁亮之间就涉案房屋未重新签订租赁合同，桂仁亮在收到许保密的催要租金通知后也未缴纳租金，但桂仁亮与万胜公司签订的合同租赁期限较长，桂仁亮为承租涉案房屋经营投入了相应的装修，且余姚市人民法院也按照许保密和桂仁亮的意见将涉案房屋装修部分拍卖款支付给许保密，许保密和桂仁亮在余姚市人民法院的谈话中均表示继续履行合同；另，涉案房屋也涉及到合肥市中级人民法院向桂仁亮发出协助扣留万胜公司租金的情形，且桂仁亮答辩时对此也作了陈述，故结合本案的以上特殊情况，继续履行合同有利于维护社会和经济秩序，符合民法总则的立法规定，故对许保密要求解除租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。关于许保密主张的按原协议标准77781元/月自2017年12月5日起开始支付租金一节，因桂仁亮与万胜公司签订的租赁合同只约定建筑面积10800平方米房屋年租金为1400000元，并未具体到每套房屋租金多少，许保密要求按照原协议标准以其竞买的平方数（7200.33平方米）计算所得月租金77781元（1400000元÷12个月÷10800平方米×7200.33平方米）不违反桂仁亮和万胜公司所签租赁合同的约定，也符合公平原则，本院予以支持。虽许保密于2017年11月23日通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，但因桂仁亮已经支付了万胜公司2017年5月1日至2018年4月30日的租金1000000元，剩余应支付给万胜公司的400000元租金存在余姚市人民法院和合肥市中级人民法院要求其协助扣留的情形，且按照余姚市人民法院的拍卖公告中记载：原来已收取的租金不再退回，故本案许保密收取租金的时间应从2018年5月1日起计算，因万胜公司与桂仁亮签订的补充协议系因万胜公司为履行其与案外人黄成照等其他返租户签订的租赁合同需支付租金事宜所订立，与许保密无关，故该补充协议中关于租金支付时间等事宜的约定对许保密不适用，依照万胜公司与桂仁亮于2015年3月24日签订的租赁合同的约定：“每年9月30日前一次性支付下年度租金”，故本案许保密应收取的已到期租金为2018年5月1日至2020年4月30日之间，即为1866744元（77781元/月×12个月/年×2年）。关于桂仁亮辩称的扣除生效判决支付给返租户的租金后，许保密每个月可收取租金为2000元一节，因本院判决向返租户支付租金的义务主体系万胜公司，桂仁亮非系与返租户建立租赁合同关系及支付租金的相对方，桂仁亮的该项辩解无事实和法律依据，本院不予支持。关于桂仁亮辩称的诉讼费收取一节，经向本院立案庭核实，本院系依据《诉讼费交纳办法》中财产案件收费标准按许保密起诉时的数额219000元，在立案时依法收取诉讼费用。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第四百九十三条之规定，判决如下：一、被告桂仁亮于判决生效后十日内一次性支付原告许保密涉案房屋租金1866744元（2018年5月1日至2020年4月30日之间）；二、驳回原告许保密的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4580元，由被告桂仁亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  胡守珍审 判 员  杨 艳人民陪审员  胡林茂二〇一九年八月三十日书 记 员  陆冰典附1：本案相关证据：一、原告许保密所举证据及证明目的如下：证据1.房屋租赁合同（复印件）、浙江省余姚市人民法院（2016）浙0281民初1814号民事判决书（网上打印件），证明万胜公司在向被告出租案涉房屋前，案涉房屋已设定抵押权，本案不适用“买卖不破租赁”的原则，债权人实现抵押权债权后，原租赁合同自动失效；证据2.浙江省余姚市人民法院（2017）浙0281执1042号之二执行裁定书及《拍卖成交确认书》（复印件），证明债权人为实现抵押权债权，申请了司法拍卖，原告经公开竞买取得房屋所有权；证据3.执行笔录（复印件），证明被告知悉并认可原租赁万胜公司的房屋所有权已转移至原告许保密，且被告表示愿意与原告再行协商继续租赁房屋事宜，双方形成不定期租赁的法律关系；证据4.通知、中通快递单（原件在一审卷宗），证明原告及委托律师向被告送达了及时支付租金、逾期解除合同的书面催告通知后，被告未予支付即已认可解除合同的事实；证据5.拍品介绍及原告重新办理的产权证书（复印件），证明原告竞买的房屋总面积为7200.33平方米，约定租金为77781元/月支付租金；证据6.2017年5月8日浙江省余姚市人民法院（2017）浙0281执1042号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证（均系复印件），证明合肥中院的查封时间是2017年9月25日，合肥中院的查封为轮候查封。二、被告桂仁亮所举证据及证明目的如下：证据1：《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份。证明桂仁亮与万胜公司签订的房屋租赁合同、补充协议真实有效，合同对租赁期限、租金费用及支付方式都做了明确约定；证据2：《拍卖公告》一份。证明许保密在参加竞买时，已经知道了案涉房屋上存在租赁权；证据3：《房地产估价报告》一份。证明桂仁亮对承租房屋进行了装修，鉴定装修价值为6223000元；证据4：余姚市人民法院执行财产分配说明、余姚市人民法院执行笔录。证明许保密支付的拍卖款中，含有桂仁亮装修部分拍卖款4534852元，后期桂仁亮与许保密已经协商一致，许保密同意承接房屋租赁合同，并且桂仁亮将装修部分拍卖款支付给许保密。以上证据1至4证明桂仁亮与许保密之间房屋租赁合同在变更主体之前合法有效，在司法拍卖时，许保密也知道案涉房屋租赁权详情，并且通过余姚市人民法院协商一致，许保密愿意变更为租赁合同主体，双方应当按照原合同继续履行，桂仁亮将自己装修部分的拍卖款中的4534852元支付给许保密。证据5：《收条》三张、《授权委托书》一份、合肥市中级人民法院《执行裁定书》与《协助执行通知书》各一份。证明桂仁亮租金已经支付到2018年4月30日，于2017年9月25日，收到合肥市中级人民法院通知，要求扣留2017年9月25日之后万胜房地产有限公司租金5500000元，剩余400000元没有支付给万胜公司；证据6：拍卖成交确认书。证明许保密是2017年11月23日竞买取得案涉房屋。以上证据5、6证明在许保密承接成为新的所有权人之前，桂仁亮已经交付了租金，履行完该承担的义务，并且配合合肥市中级人民法院扣留应当交付给万胜公司剩余400000元租金。在许保密成为新的所有权人之后，桂仁亮应当交付租金的时间为2018年9月30日，因此桂仁亮没有任何违约情形。证据7：其他业主（59户）房屋租金统计表及民事判决书截取判决主文部分。证明被告支付给万胜公司的1400000元租金中，有1398000元是应当支付给61户其他业主的。以上证据1至7均系复印件。附2:相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一条为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适用中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，根据宪法，指定本法。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。