广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异598号 异议人（被执行人）：广州铭兴装饰灯有限公司，住所地广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号。 法定代表人：李伟伟。 委托代理人：陈菁华，系广东天胜律师事务所律师。 申请执行人：广州信天实业投资有限公司，住所地广州市番禺区市桥街大北路395号五层518号。 法定代表人：饶亮贤。 委托代理人：刘英莲、彭海燕，分别系广东纬国律师事务所律师和实习律师。 被执行人：广州众信实业有限公司，住所地广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号（厂房B）之二。 法定代表人：王秀英。 被执行人：广州众信汽车工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区东环街迎宾路730号番禺节能科技园内天安科技交流中心506。 法定代表人：王秀英。 被执行人：肇庆众信实业有限公司，住所地广东省德庆县工业创业园。 法定代表人：王秀英。 被执行人：李显斌，男，1972年11月29日出生，汉族，住广州市番禺区。 被执行人：王秀英，女，1968年4月18日出生，汉族，住广州市天河区。 本院在执行申请执行人广州信天实业投资有限公司（以下简称信天公司）申请执行广州铭兴装饰灯有限公司（以下简称铭兴公司）、广州众信实业有限公司（以下简称广州众信公司）、广州众信汽车工程有限公司（以下简称众信汽车公司）、肇庆众信实业有限公司（以下简称肇庆众信公司）、李显斌、王秀英借款合同纠纷一案中，被执行人铭兴公司提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人铭兴公司异议称：我公司请求法院：1、撤销法院违法作出的（2018）粤0106执1289号、（2018）粤0106执1290号、（2017）粤0106执9219号、（2017）粤0106执426号执行裁定；2、纠正执行过程中的违法行为，并停止对我公司名下位于广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号的6处房产（以下简称涉案房产）进行过户；3、上述执行案件的执行法官予以回避；4、严格按照执行规范程序对涉案房产重新评估和拍卖。 事实和理由如下： 一、广州信天实业投资有限公司（以下简称信天公司）受让债权经过，暨“1155号案”相关情况。 1.2016年5月25日，因平安银行股份有限公司广州分行（以下简称“平安银行广州分行”）与广州众信公司、异议人等被执行人之间借款合同纠纷案，由广州市天河区人民法院作出（2015）穗天法金民初字第1155号民事判决书（以下简称“1155号判决书”），判决书的内容主要如下：（1）判决由广州众信公司向平安银行广州分行清偿垫款本金3997.665万元以及相应的利息；（2）平安银行广州分行对异议人提供抵押的位于广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号厂房和宿舍（以下简称“两处标的物业”）所得的价款享有优先受偿权。 2.天河区人民法院作出生效判决后，信天公司受让了平安银行广州分行的上述债权，并依据1155号民事判决向广州市天河区人民法院申请执行。2019年3月26日，天河区法院分别作出（2017）粤0106执9219号、（2017）粤0106执426号执行裁定书（以下简称“9219号裁定”、“426号裁定”），两份执行裁定书的主要内容如下：经两处标的物业仅一次司法拍卖流拍后，信天公司提出以物抵债，天河区人民法院将两标的物业以明显低于市场的价格，抵偿给信天公司。 二、执行过程中，法院存在“违法以物抵债”、“超范围拍卖”、“拍卖中恶意隐瞒标的物相关信息”、“超范围交付”等非法拍卖和执行行为，将我公司名下市值约人民币2亿多元的标的物业以5713.5858万元的低价进行抵债，应依法予以撤销错误裁决。具体理由如下： （一）仅一次拍卖就进行以物抵债，程序严重违法 根据《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》（法明传〔2017〕455号）第二条、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第二十八条第一款规定可知，无论动产和不动产，采用网络拍卖方式后，一律必须拍卖两次，第一次流拍后，应当在30日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，在网拍二拍流拍后，才能进入变卖或抵债阶段，即两次流拍是进行抵债的前置程序。但本案中，法院仅组织了一次司法拍卖，并未组织第二次拍卖，就将涉案房产以物抵债抵给了信天公司，程序严重违法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（五）项的规定，应予撤销。 （二）一拍严重超范围拍卖，应厘清抵押物范围后重新拍卖 根据物权法定的原则，本案执行的依据是抵押合同设定并经登记的抵押权，其界限应该是清晰的。如前所述，本案抵押权应在案涉两处房产上进行，不涉及土地；即便涉及土地，也仅为本建筑的基建部分和权利面积范围内，不涉及其他土地；抵押权也无法涉及涉案房产上的增建部分，更不能涉及宗地上的其他建筑物，但案全部覆盖，严重超范围拍卖。 1、本次拍卖不应该涉及涉案房产范围的土地使用权 根据平安银行广州分行与铭兴公司签订的抵押合同约定，铭兴公司提供其名下的位于广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号厂房和宿舍为广州广州众信公司提供抵押担保。后依据1155号民事判决，平安银行广州分行对异议人提供抵押的位于广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段32号厂房和宿舍所得的价款享有优先受偿权。从上可知，无论是抵押合同，还是民事判决，都缺乏对厂房、宿舍房产的土地进行执行的依据，一拍显然扩大了拍卖范围，应予以撤销。 2、即便拍卖涉及房屋的土地，也应该仅限于房屋基建部分，但本案未予以明确，这为恶意侵吞我公司资产打下了伏笔 本案估价报告“估价结果明细表”备注部分为：“本次评估范围为18973.41平方米建筑物及占用土地使用权份额的价值。”《说明函》也认定，“本案估价对象为房屋建筑物及其占用土地使用权份额的价值。”其抵押权登记的“权利面积”栏目，也仅仅登记的是各宗物业的基建面积而已，并不能扩展至其他土地。但法院在拍卖中并未明确土地的面积、范围和四至，导致骏铠公司要求接受所有场地和房屋的恶劣后果。 涉案房产位于同一工业园区，该园区分为两宗土地，其中一宗为19280平方米，一宗为10000平方米。该六栋建筑合计登记建筑面积18973.07平米（占基土地面积13423.98平米），其余土地面积15856平米的工业地应归属我公司，并不在执行范围内。 综上，由于法院不明确拍卖和评估范围，导致在实际的执行过程中，骏铠公司、信天公司拿着“18973.07平米的建筑”的执行裁定，却试图对整个铭兴厂房区“约35000平方米的建筑物以及29280平米土地面积”一并予以非法侵占，应该立即撤销上述裁定，重新评估拍卖。 （三）一拍中信息公示严重违法，选择不当的拍卖时点阻碍竞拍公平价格的形成，不得作为裁定依据 本四案在执行过程中，从未向我公司送达相关文件，也不通知前往勘察和评估，也不通知参与拍卖和行使优先购买权等，一切都在黑箱中操作和进行，严重剥夺我公司的程序权利，并损害我公司实体权利。 1、2019年2月的司法拍卖，拍卖公告公示信息遗漏重要拍卖信息。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条五六七款的规定，人民法院应当在拍卖公告当日公示下列信息：拍卖财产的占有使用、附随义务；优先购买权主体以及权利性质；通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。如果法院进行现场勘测以及委托评估机构现场评估，应当知道我厂房区已经分租给多个经营主体，且都是正常经营的状态。法院经办人员不进行调查，或者在明知标的物业占有使用、存在优先购买权人的情况下，依然未在拍卖公告中全面披露上述信息，披露严重违法。 2、法院未履行通知当事人、优先购买权人的义务，违法组织拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条的规定，司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能否确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。但法院在执行过程中不但没有公示和张贴相关执行文件，让租户行使承租人的优先购买权，而且还故意掩饰和虚假公告，导致竞价不公开、不透明和不充分，且价格扭曲，无法反应真正的市场价格，严重损害被执行人实体利益。 3、法院在2019年2月2日至2月3日在网上组织公开拍卖，目的利用中国人过大年的习俗，减少或者防止人参加竞拍，扭曲资产价格，为违法抵债奠定基础，事实上起到了流拍和非法抵债的目的，显然不当，应予撤销。 （四）执行法院降低资产价格和扩大侵占范围，严重侵害被执行人利益 本案执行过程中，执行法官所有违法行为的核心只有一个，即尽量降低资产的价格，尽量多的获得超范围的资产，实现被异议人利益最大化。除了前述的抵押物增加部分不予评估和拍卖、未充分全面依法披露、选择过年时点进行拍卖、“一拍抵债”外，还在过低的评估价格的基础上，降低20%的价格作为保留价起拍，严重损害我公司利益。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十七条规定，起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额和优先购买权人竞买资格及其顺序等事项，应当由人民法院依法组成合议庭评议确定。该规定并非必须打折，而是根据情况选择，但本案评估价格在远远低于其他同等地段的价格，故在本案中就无法适用，但法院未经合议和通知我公司，即由经办人确定打八折起拍，无异于明火执仗地公然抢劫。 综上，案涉拍卖符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的相关规定，应予以撤销。同时，基于以上理由，我们申请本四案执行法官回避。 （五）在实际的执行过程中，法院执行法官配合骏铠公司、信天公司，试图拿下整个铭兴厂房区“约35000平方米的建筑物以及29280平米土地面积”，枉法执行 本案拍卖公告为现状拍卖，不负责清场和交付等。但在2019年3月26日及其后，骏铠公司与信天公司获得法院“以物抵债”的裁定后，就火速对我公司厂房区进行错误执行，且并非仅针对4项裁定书所对应的6处有房产证的标的物业，而是有组织、有预谋地通过“暴力施压、强取豪夺”等非法方式对整个园区所有物业和土地予以侵占，法院法官积极配合。 综上所述，经办执行法官在执行过程中，超范围拍卖和执行，剥夺我公司合法程序和实体权利，违法以物抵债，严重侵害了我公司的合法权益，黑箱操作，违背最高院诸多规定。为此，我公司特向法院提出执行异议申请，请法院支持我公司的异议请求。 申请执行人信天公司辩称：一、（2018）粤0106执1289号裁定是法院依照执行程序作出的执行行为，异议人也没有证据证实符合法律规定可撤消的情形，请求法院驳回其异议请求。 二、两次拍卖的流拍并非是以物抵债的前置程序 以物抵债既可以使债权人的债权尽快得到实现，又可以使债务人避免因降低保留价拍卖而遭受损失，还可以减少再次拍卖而增加的费用，提高执行的效力。根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、拍卖财产的规定》第十九条的规定，两次拍卖流拍，并非是以物抵债的前置程序。不论是动产的拍卖，还是不动产、其他财产权的拍卖，在每次拍卖出现无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价即流拍卖的情况时，申请执行人或者其他执行债权人都可以申请以该次拍卖所确定的保留价接受拍卖财产抵债，人民法院一般应当准许。 三、（2018）粤0106执1289号执行裁定合法，未侵犯异议人的合法权益。法院对涉案房产的拍卖程序完全依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》及其他相关法律、司法解释的规定进行，并无不当之处。第一次拍卖流拍，也证实评估价格超过了市场承受的价格，按照流拍的底价进行以物抵债而不再降价20%进行第二次拍卖，更有效保障被执行人的权益。因此，法院正当履行了应尽的职权，保护了异议人的权益，执行程序合法、公正。 综上，请求人民法院依法驳回异议人的异议，继续依法执行（2018）粤0106执1289号执行裁定书规定的内容，以维护信天公司的合法权益，维护法律的神圣尊严。 被执行人广州众信公司、肇庆众信公司、李显斌、王秀英、众信汽车公司均未答辩。 本院查明，平安银行广州分行与铭兴公司、广州众信公司、众信汽车公司、肇庆众信公司、李显斌、王秀英借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）穗天法金民初字第1155号民事判决已发生法律效力。依据上述判决，一、广州众信公司应向平安银行广州分行偿还银行承兑汇票垫款本金39976650元及罚息；二、肇庆众信公司、众信汽车公司、李显斌、王秀英对上述债务承担连带清偿责任。其承责后，有权向广州众信公司追偿；三、平安银行广州分行对铭兴公司提供抵押的位于广州市番禺区石基镇市莲路南埔村段32号（厂房）、广州市番禺区石基镇市莲路南埔村段32号（宿舍）享有优先受偿权。因上述被执行人没有履行判决确定的义务，平安银行广州分行向本院申请执行。本院于2017年1月5日以（2017）粤0106执9219号案立案执行。因平安银行广州分行将上述债权转让，2018年12月14日，本院以（2018）粤0106执异730号案变更信天公司为上述案件的申请执行人。 2018年7月27日，本院作出（2018）粤0106执1289号裁定，裁定拍卖登记在被执行人铭兴公司名下以下房产：位于广州番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)【产权证号：0210153705，层数2层，建基面积1080.77平方米，建筑面积2124.34平方米，共用地面积19289.60平方米】、厂房B【产权证号：0210153707、层数1层，建基面积5656.40平方米，建筑面积5656.40平方米，共用地面积19289.60平方米】、厂房C【产权证号：0210153706，层数1层，建基面积2889.60平方米，建筑面积2889.60平方米，共用地面积19289.60平方米】、宿舍【产权证号：0210153708，层数3层，建基面积936平方米，建筑面积2835.37平方米，共用地面积19289.60平方米】（以上四处厂房和宿舍为本案债权抵押物）、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房）【产权证号：1203393，层数1层，建基面积1728平方米，建筑面积1728平方米，共用地面积10000平方米】、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（宿舍）【产权证号：1203395，层数3层，建基面积1133.20平方米，建筑面积3739.70平方米，共用地面积10000平方米】（该两处厂房和宿舍为另案的抵押物）。上述房产土地性质为国有，批准用途均为工业。本院在上述六宗场地张贴拍卖公告，公告期满后未发现有案外人提出执行异议。 2018年9月6日，本院委托广东美联房地产与土地评估咨询有限公司对上述六宗工业房地产的市场价值进行评估。评估结论：上述六宗工业房地产建筑面积合计为18973.41平方米，在实地勘察日2018年9月14日的评估价值合计71419823元（本次估价结果包含估价对象房屋建筑物及占用土地使用权份额的价值，但未包含房地产未来发生转让时应缴纳的税费等款项）。目前上述房地产出租做厂房、仓库、宿舍和办公使用，部分空置。另外广州番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)房产证是2层，实勘为3层，加建的第3层没有报建手续。同年10月16日，本院向铭兴公司送达评估报告和评估报告异议期告知书。2018年10月21日，铭兴公司对评估行为提出异议，认为该评估报告存在财产基本信息错误、遗漏财产、未通知异议人勘查现场等程序违法行为。同年11月21日，本院根据评估机构的复函驳回其异议。 另查，番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房A）、（厂房B）、（厂房C）和宿舍所处地块共用土地面积为19389平方米，土地使用证所有人为铭兴公司，无建设用地规划许可证。番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号厂房和宿舍所处地块共用土地面积为10000平方米，土地使用证所有人为铭兴公司，取得建设用地规划许可证（编号穗规地证【2017】167H号，其中净用地面积7870平方米，道路面积2130平方米）。根据2001年3月2日广州市城市规划局番禺区分局给铭兴公司的《关于规划送审方案的批复》，该规划用地10000平方米，建筑占地4000平方米，总建筑面积8544平方米，绿地面积3200平方米。两块土地均在同一厂区内。被执行人铭兴公司在上述两块地块还加建了部分建（构）筑物，面积不详，均未办理报建手续和取得房产证。 2019年1月2日，本院在淘宝网司法网络拍卖平台上刊登拍卖公告，拍卖时间为2019年2月2日上午十点到2月3日上午十点，拍卖标的为上述六宗工业房地产整体拍卖，起拍价为57135859元。特别提醒：上述拍卖房产所在宗地上有其他未办理合法产权登记的建（构）筑物。因第一次拍卖后流拍，信天公司申请按第一次拍卖保留价对其享有抵押权的抵押物以物抵债。本院于2019年3月15日作出（2018）粤0106执1289号执行裁定，被执行人铭兴公司名下位于广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)【产权证号：0210153705】、（厂房B）【产权证号：0210153707】、（厂房C）【产权证号：0210153706】、（宿舍）【产权证号：0210153708】合计作价40759993.6元抵偿给抵押权人广州番禺区骏铠物业管理有限公司所有【（2018）粤0106执1289、1290号案申请执行人】。位于广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房）【产权证号：1203393】、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（宿舍）【产权证号：1203395】合计作价16375864.8元抵偿给抵押权人信天公司所有。 异议人因此提出异议。本院向广东美联房地产与土地评估咨询有限公司发出《复核通知书》，2019年6月24日，广东美联房地产与土地评估咨询有限公司回复：一、估价程序规范，评估过程独立、客观、公正。二、估价方法选用恰当，技术过程完整。根据涉案房地产的合法用途进行评估的，主要采用了成本法和收益法两种估价方法进行评估。最后，对成本法和收益法的测算结果进行综合比较分析，得出涉案房地产的最终评估值。三、关于估价范围、估价结果内涵、委托评估的六宗房地产占（建）面积和占用地使用权份额的说明及相关建议。本次估价结果包含上述前六宗涉案房地产房屋建筑物及其占用土地使用权份额的价值，但未包含房地产未来发生转让时应缴纳的税、费等款项。并非为整宗工业用地及上盖建筑物的价值，实际上与本次估价范围基本一致。关于六宗房地产占（建）面积和占用土地使用权份额的说明及相关建议：首先，占（建）基面积不完全等同于占用土地使用权份额的土地面积，建基面积指建筑基底面积，而占用土地使用权份额既包含建基面积，也包含其按份额分摊的土地共有使用权的面积，共有使用权面积应在共有使用人之间进行分摊，应确保每个共有使用人的合法使用权益，共用土地仅供各幢上盖建筑物的权属人共同使用。经与法院核实，第一宗地19389平方米，无规划指标文件，不确定涉案房地产1-4是否已满足该宗用地的规划指标，因此涉案房地产1-4的估价结果为其上盖建筑物及对应土地使用权份额的价值，建议进一步核实该宗地土地权属状况后确定是否需调整估价范围为整宗用地及上盖建筑物的价值。第二宗地10000平方米规划文件为建设用地规划许可证（编号穗规地证【2017】167H号），该文件显示除涉案房地产5-6外，尚有一个仓库，该仓库已建成并投入使用。根据法院《司法委托评估委托书》，本次委托评估范围为涉案房地产5、6的价值，因此本次估价的价值内涵为涉案房地产5、6的建筑物及对应份额的土地使用权价值，不包含上述仓库的建筑物及其对应土地使用权份额的价值。建议法院进一步核实抵押权纠纷所涉及的估价范围，再确定是否需补充增加整宗用地及仓库作为估价对象。 本院认为：一、关于本案仅一次拍卖就进行以物抵债，程序是否违法的问题 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十七条第三款规定，“本规定对网络司法拍卖行为没有规定的，适用其他有关司法拍卖的规定。”该规定并未对以物抵债作出规定，故以物抵债应适用其他司法拍卖的相关规定。《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定，“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”“有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；……”故在第一次拍卖流拍后，本院根据申请执行人的申请以第一次拍卖的起拍价以物抵债并无不当。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖。该规定旨在提高拍卖效率，并未限制第一次拍卖流拍后以物抵债。异议人对上述规定的理解有误。 二、关于一拍是否严重超范围拍卖的问题 本案和（2018）粤0106执1289、1290号案债务的抵押物是涉案六宗工业房地产，生效判决确定申请执行人对上述抵押权享有优先受偿权，本院拍卖公告上的拍卖标的也仅是涉案六宗工业房地产，根据评估公司的答复，本次估价结果包含涉案六宗工业房地产房屋建筑物及其占用土地使用权份额的价值，并不包含其他建筑物和土地，不存在超范围拍卖的情况。 三、关于起拍价是否合法的问题 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”本次拍卖前已对拍卖标的物的价值进行评估，本院按照评估参考价的80%作为保留价并无不当，不存在需要征询当事人的情形。 四、关于以物抵债裁定是否应当撤销的问题 首先，纵观本案的评估拍卖，虽然涉案六宗房地产单独颁发不动产权证书，评估拍卖均在抵押物的范围内，但因为涉案六宗房地产所在土地的性质是属于工业用地，且在一个整体的园区内，根据工业用地建成的所有建筑（包括地下建筑、地上建筑及附属设施）应当整体确权，不得分割转让的规定，第一宗地19389平方米，无规划指标文件，不确定番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)、(厂房B)、(厂房C)、番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(宿舍)是否已满足该宗用地的规划指标；第二宗地10000平方米规划文件为建设用地规划许可证（编号穗规地证【2017】167H号），该文件显示除涉案房地产番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房）和（宿舍）外，尚有一个仓库，该仓库已建成并投入使用，但实际取得产权证的只有厂房和宿舍，该厂房和宿舍取得产权的建筑面积为5467.70平方米，与规划许可的8544平方米有差距。如果只对取得所有权的抵押建筑物进行评估和拍卖，无疑违反应当整体确权、不得分割转让的原则。其次，被执行人在涉案两宗土地上加盖了部分建筑物，番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号(厂房A)上加建了第三层。虽然这部分建筑物没有报建未取得产权证，但是大部分已出租，有一定使用价值。因此，只是处置涉案六宗房地产，对其他建筑物及其占用土地使用权份额的价值没有进行评估并整体处理，对其功能的完整性及变现价值造成一定影响。再次，涉案六宗房地产流拍后以物抵债给申请执行人尚不足清偿本案债务，第一、二宗工业用地及上盖建筑物进行整体处置更有利于债权的变现。综合上述因素，从有利于清偿债务、各方当事人利益最大化考虑，（2018）粤0106执1289号执行裁定应予以撤销，对第一、二宗工业用地及上盖建筑物整体重新评估拍卖，重新评估拍卖由执行实施合议庭实施。 至于异议人申请执行人员回避的问题，此不属执行异议审查的范围，本案不予审查。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 撤销本院于2019年3月15日作出的（2018）粤0106执1289号执行裁定。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年八月二十日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏