贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7267号原告：潘春梅，女，1985年7月24日出生汉族，住贵州省毕节市。原告：吴道春，男，1983年1月8日出生汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：龙海（特别授权），贵州名城（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林蔓（一般授权），贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。原告潘春梅、吴道春与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘春梅、吴道春的委托诉讼代理人龙海，被告长弘房开公司的委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘春梅、吴道春向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金计20,000.00元（违约金以购房款263,625.00元为基数，按日万分之二从2015年1月1日计算至实际交付房屋权属证书之日止）；2、请求人民法院依法判令被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司为原告办理房屋权属证书；3、判决本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回诉请第2项。事实及理由：原告与被告于2011年11月16日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市××单元××号房屋，该房号为B2-10-2。合同约定房屋总价款为263,625.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中合同第二十二条约定关于房屋登记约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第（二）项（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了义务，支付了被告房屋总价款263,625.00元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。被告长弘房开公司辩称,原告的起诉已超过诉讼时效，违约金约定过高，请求调整。涉案房屋已经取得竣工验收，被告已于2019年6月25日通知长弘花苑B栋所有业主可以办证并提供相关资料，因此按照现在的司法实践，违约金计算到2019年6月25日。本院经审理查明：2011年11年16日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××路××单元××房；房屋建筑面积111.80平方米，商品房总价款为263,625.00元；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。”合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年3月5日，原告向被告缴纳了办证所需的契税、房屋维修基金等相关费用，因被告未能按照约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，2019年6月17日，被告开发的毕节长弘花苑商住楼2号取得竣工验收备案，被告至庭审时仍不具备将办理涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、房款收据2张、收据2张，被告提交的竣工验收备案表、长弘花苑B栋办理不动产权证的通知。上述证据已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年12月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过30日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之二违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告承诺2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年1月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年6月24日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年6月24日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告潘春梅、吴道春逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以263,625.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年6月24日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告潘春梅、吴道春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇一九年八月二十二日书记员  李治樱