江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2019）苏0322民初2494号原告：姚福民，男，1962年9月14日出生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：刘焕坤，沛县正大法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姚红玲（与姚福民系兄妹关系），女，1970年1月24日出生，汉族，居民，住沛县。被告：甄宗存，男，1963年8月28日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：王延福，江苏精溯律师事务所律师。被告：徐州市龙祥房地产开发有限公司，住所地徐州市大马路3号505室。法定代表人：李玉华，经理。第三人：朱信平，男，1949年9月20日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：孟宪群，江苏鼎沛律师事务所律师。原告姚福民与被告甄宗存、被告徐州市龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）、第三人朱信平房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘焕坤、姚红玲，被告甄宗存的委托诉讼代理人王延福，第三人朱信平的委托诉讼代理人孟宪群到庭参加诉讼。被告龙祥公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚福民向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行合同、交付房屋，并协助原告办理房屋产权手续，判决第三人腾空房屋。2.诉讼费用由被告承担。被告龙祥公司原登记名称为徐州市银发房地产开发有限公司（以下简称银发公司），后原被告于2003年5月26日签订了《商品房买卖合同》，约定将沛县梦园小区5号楼一单元103室住房一套出售给原告，房款总价为119275元。原告足额交清了购房款，但被告一直未将房屋交付给原告。为此，请求依法判决被告履行合同，交付沛县梦园小区5号楼一单元103室房屋，并协助办理房屋产权手续。甄宗存辩称，被告甄宗存不认识原告，与原告没有发生任何房屋买卖关系，被告甄宗存也没收到原告的任何购房款，涉案房屋并非甄宗存所有及占有，判令甄宗存履行合同，交付房屋没有事实依据，请求依法驳回原告对被告甄宗存的诉讼请求。第三人陈述，1.从本案案由看，原告起诉被告属于房屋买卖合同关系，但起诉第三人属排除妨碍纠纷，第三人不是涉案房屋的实际购买人和占有人。2.本案纠纷已过16年之久，是否超过了诉讼时效，由法院审核。综上，第三人认为原告在没有取得涉案房屋的相关手续，在房屋没有交付的情况下，以排除妨碍的名义起诉第三人不符合法律规定，请求依法驳回原告对第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：银发公司于2006年8月16日更名为龙祥公司。2002年11月30日，被告甄宗存与银发公司签订了商品房买卖合同一份（合同编号2004468），购买梦园小区5号楼1单元103室住房一套，房屋价款119275元。但双方在合同中没有对房屋的交付期限进行约定。合同出卖人处加盖有银发公司公章，买受人处“李凤娟”字样被划掉，旁边有甄宗存签字按印。2003年5月26日，银发公司与原告签订转让协议，记载内容如下：“转让协议沛县梦园小区5#103室、面积135.54平方米，原名甄宗存；4#403室、面积73.48平方米，原名王光义。两套房价：壹拾捌万叁仟玖佰叁拾柒元整。房款一次性付清。现转让给姚福民所有。”协议内容下方书写有“同意转让”，落款日期“2003.5.26”，其上有银发公司公章，公章下方有“姚福民”姓名。2003年5月27日，甄宗存在该转让协议上签字同意把梦园小区5号楼1单元103室转让给姚福民。在该转让协议的上方还写有“用此房抵甄宗存梦园小区余土外运的工程款王广永07.10.75#1－103公司借甄宗存42500元土方款公司王广永承担。”的字样。在该协议最下方写有“注：以上情况属实。甄宗存07.10.5”的字样。2003年5月26日，银发公司向姚福民出具收款收据一份，该收据记载：5号楼103室房款为119275元。2003年5月28日，银发公司又向原告出具证明一份，内容如下：“证明沛县梦园小区5#103室、4#403室两套购房合同及房票已收回，现已转让给姚福民，此房归姚福民所有。将来发生的一切纠纷由公司承担。特此证明。银发公司2003.5.28。”下方加盖有银发公司公章。2005年10月5日，原告姚福民作为乙方，被告甄宗存作为甲方，签订协议书一份，约定如下：“一、乙方购买甲方房屋一套，房款75000元，房款一次性付清。二、甲方定于05年11月5日将房屋交付给乙方使用。三、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，开发商一份。”甲方处有甄宗存签字按印，乙方处有原告签字。2005年11月25日，姚福民（甲方）与时任银发公司负责人的王广永（乙方）又签订合同一份，内容如下：“甲、乙双方达成如下合同：一、乙方已收回甄宗存的房票，并将5号楼103室的房屋收回。二、乙方同意以柒万伍仟元售给甲方。三、办理房证时，由乙方负责并于2007年5月20日前交付房屋。四、本协议一式二份，双方各执一份。甲方：姚福民乙方：王广永2005年11月25日。”2006年1月20日，银发公司（甲方）与姚福民（乙方）再次就涉案房屋达成如下合同：“一、甲方开发建设的沛县梦园小区5号楼1单元103室，建筑面积135.54平方米，备案人为甄宗存。甄宗存已同意将该房屋退还甲方，甲方同意将此房售给乙方。二、甲、乙双方于2005年11月25日签订的合同书第四条，房屋价款调整为壹拾贰万元，冲抵甲方欠款等合计壹拾万元，另付现金贰万元，签订本协议时付清。三、双方约定于2007年5月20日前交付房屋。四、本协议一式二份，双方各执一份。甲方：银发公司王广永乙方：姚福民2006年1月20日。”2006年5月5日，银发公司（甲方）与姚福民（乙方）签订合同，又对上述行为进行了确认。内容如下：“……甲、乙双方经过协商，达成补充协议：一、双方认可2002年11月30日银发公司与甄宗存签订的商品房买卖合同已转让给乙方，甄宗存已签字同意将房屋及合同转让给乙方。甲方认可2005年10月5日及2005年11月25日甄宗存代表甲方同乙方签订的协议书及合同书，双方与（应为“于”）2006年1月20日签订的买卖合同也予认可。……甲方：银发公司乙方：姚福民2006年5月5日。”2003年9月12日，被告龙祥公司出具授权委托书，内容：“银发公司，法人王广永，现授权委托沛县梦园小区工程项目部杨井峰同志即日起履行沛县梦园小区开发管理、销售、法人权利。一、委托时间：2003年9月12日至梦园小区全部结束止。二、委托责任：负责梦园小区全面工程管理，施工队工程拨款，销售房屋。协调东关放弃安置户安置资金兑现，协调处理东关上房户的问题。三、全权负责梦园小区工程队与银发公司发生的问题处理。四、法人王广永委托梦园小区工程项目部杨井峰履行法人权利。五、委托杨井峰负责梦园小区工程项目部经理职务。六、履行法人委托书的权利。特此委托。”2003年12月28日，杨井峰与朱艳伟签订《售房协议书》，内容：“经双方友好协商售房人将梦园小区5号楼1单元103室售予购房人朱艳伟协议如下：1.梦园小区5号楼1单元103经公司同意，有梦园小区5号楼施工队长杨井峰转售给朱艳伟。2.原梦园小区5号楼1单元103购房人甄宗存房票收回，退房协议已交给公司。3.购房人上房执行商品房合同条款。4.如房屋有争执有售房人承担责任。5.房款一次付清（协议款）交给售房人。6.其他7.以上协议双方认可签字生效。本合同一式两份，双方各执一份”。朱艳伟取得甄宗存与龙祥公司签订的2004468号《商品房买卖合同》及龙祥公司开具给甄宗存的收款收据，并占有使用涉案房屋。被告甄宗存一直未实际占有涉案房屋，现该房屋由朱艳伟的亲属即本案第三人占有使用。本院认为，被告龙祥公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立应当依法登记。动产物权的设立、转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物的设立经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。本案中，被告龙祥公司与被告甄宗存存在商品房买卖合同关系，被告甄宗存与原告之间存在房屋买卖合同关系，实质上是两次房产转让。被告甄宗存未依法登记领取权属证书，且一直没有实际占有使用该房屋，从原、被告双方及第三人提交的证据来看，房屋买卖的主体也发生了变化，案涉房屋现由第三人占有使用。故原告姚福民要求被告甄宗存、龙祥公司履行交付涉案房屋的义务，事实上不能履行。原告未取得案涉房屋物权，径行要求第三人迁出，于法无据，本院不予支持。综上，原告要求两被告交付房屋及第三人腾空房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告姚福民的诉讼请求。案件受理费2686元，由原告姚福民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  戚晓雷人民陪审员  渠慎启人民陪审员  韩 峰二〇一九年八月十六日法官 助理  耿媛媛书 记 员  解小含