文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初4026号原告：重庆银行股份有限公司大礼堂支行，住所地重庆市渝中区学田湾正街4号，统一社会信用代码91500000902858938U。负责人：古利平，该支行行长。委托诉讼代理人：叶兴明，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大军，重庆百君律师事务所律师。被告：马明宏，男，汉族，1987年10月6日出生，住重庆市北碚区。被告：重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-8号附10、11号，统一社会信用代码91500106622017421U。法定代表人：敖奇军。委托诉讼代理人：贺小珺，该公司员工。原告重庆银行股份有限公司大礼堂支行（以下简称重庆银行大礼堂支行）与被告马明宏、被告重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆银行大礼堂支行的委托诉讼代理人叶兴明，被告奇峰公司委托诉讼代理人贺小珺到庭参加诉讼。被告马明宏经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆银行大礼堂支行向本院提出诉讼请求：1、判令马明宏立即向重庆银行大礼堂支行偿还截止2018年7月31日的贷款本金813521.86元，利息43782.67元，逾期利息465.27元，罚息232.65元及复利1953.88元；以及2018年7月31日之后的逾期罚息（以借款本金813521.86元为基数，按照实际执行贷款利率上浮50%计算至本金还清之日止）、复利（以未支付的利息44015.32元为基数，按照实际执行贷款利率上浮50%计算至还清之日止）；2、被告奇峰公司对前述债务承担阶段性连带责任保证的担保责任；2、判令马明宏的房屋对前述债务承担抵押担保责任，重庆银行大礼堂支行对拍卖、变卖抵押物所得的价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费等由马明宏、奇峰公司负担。事实和理由：2015年12月18日，重庆银行大礼堂支行与马明宏签订《重庆银行个人按揭贷款合同》（合同编号：2015年重银大礼堂支行贷字第0509号），约定重庆银行大礼堂支行向马明宏发放借款830000元，借款利率为提款当日基准利率4.90%下浮0.05%，贷款罚息和复利的利率为贷款利率上浮50%。奇峰公司在上述合同中承担阶段性担保责任，在该阶段内承担连带责任担保。合同中同时约定马明宏的房屋，对前述债务承担抵押担保责任，并办理预购商品房抵押登记。2016年2月2日，重庆银行大礼堂支行按照合同约定向被告发放借款，借款期限自2016年2月2日起至2046年2月1日止，借款发放后马明宏未按约定履行还款义务，重庆银行大礼堂支行向马明宏、奇峰公司送达了《逾期授信业务通知书》，其仍未按约定履行还本付息义务。各方当事人签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》真实合法有效，应严格按照合同的约定全面履行自己的义务，重庆银行大礼堂支行已履行了借款义务，马明宏、奇峰公司未按照约定履行还款义务，构成违约，侵犯了重庆银行大礼堂支行的合法权益。被告马明宏未应诉答辩。被告奇峰公司辩称，认可与重庆银行大礼堂支行、马明宏签署的个人按揭贷款合同，愿意在合同约定范围内承担保证责任，由此造成的损失，将另案主张权利。涉案房屋尚未竣工验收，也未交付，重庆银行大礼堂支行是否享有优先受偿权请求法院依法审查，诉讼费如何承担请求法院依法裁定。经审理查明的贷款事实如下：借款合同名称：《重庆银行个人按揭贷款合同》（合同编号：2015年重银大礼堂支贷第0509号）。签订时间：2015年12月18日。贷款人：重庆银行大礼堂支行。借款人、抵押人：马明宏。保证人：奇峰公司（阶段性保证责任）。担保方式：抵押、保证。贷款本金：830000元。贷款用途：购房。借款期限：自2016年2月2日起至2046年2月1日止。借款执行利率：按照借款人提款当日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮0.05%执行。遇人民银行调整同类贷款基准利率的，以中国人民银行公告为准，重庆银行大礼堂支行不另行通知马明宏。逾期利息和复利标准：逾期贷款罚息和复利利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%执行。约定还款方式：等额本息还款法，还款周期为360个月。抵押担保情况：马明宏以其名下的房屋提供抵押担保，并办理了预告抵押登记。抵押担保的范围：包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、损害赔偿金、贷款人实现抵押权的费用和借款人所有其他依法应付款项。阶段性连带责任保证担保：保证期间自贷款发放之日起，至开发商将办妥抵押登记的场地产权证等所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）交存重庆银行大礼堂支行之日止。保证担保的范围：包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、损害赔偿金、贷款人实现抵押权的费用和借款人所有其他依法应付款项。放款情况：2016年2月2日，重庆银行大礼堂支行向马明宏发放贷款830000元。提前收贷的约定：借款人连续三期或累计六期未按时或全额履行还款义务的，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。宣布贷款提前到期情况：2018年1月17日，分别向马明宏、奇峰公司送达了《宣布授信合同提前到期及提前收回授信通知书》、《逾期授信业务通知书》，宣布提前终止《重庆市银行个人按揭贷款合同》项下授信额度并提前收回全部授信本息。欠款情况：截至2018年7月31日，马明宏尚欠重庆银行大礼堂支行贷款本金813521.86元、利息43782.67元、逾期利息465.27元、罚息232.65元、复利1953.88元，共计859956.33元。本院认为，重庆银行大礼堂支行与马明宏、奇峰公司签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。重庆银行大礼堂支行在按约发放了贷款后，马明宏未按照合同约定偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。重庆银行大礼堂支行有权要求马明宏立即偿还截止2018年7月31日全部借款利息，并按约计收罚息及复利。关于重庆银行大礼堂支行要求对马明宏名下的房屋享有优先受偿权的问题。马明宏以上述房屋为案涉借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记仅是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，在上述房屋未完成物权登记及抵押权登记的情况下，预购商品房抵押权预告登记并不产生抵押权设立的法律后果，重庆银行大礼堂支行不能必然取得该房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记”的规定，在未变更为正式抵押权登记前，重庆银行大礼堂支行要求对上述房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。奇峰物业公司为马明宏的上述借款提供阶段性连带责任保证担保，但截至一审判决作出前本案所涉房产尚未设定正式抵押，故奇峰物业公司不能免除保证责任，应按约对马明宏的上述债务承担连带清偿责。被告马明宏经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马明宏自本判决生效之日起十日内向原告重庆银行股份有限公司大礼堂支行偿还贷款本金813521.86元、利息43782.67元、逾期利息465.27元、罚息232.65元，复利1953.88元，共计859956.33元；二、被告马明宏自本判决生效之日起十日内向原告重庆银行股份有限公司大礼堂支行支付自2018年8月1日起至贷款本息结清之日止，以未还本金813521.86元为基数，按照实际执行贷款利率上浮50%计收罚息，以未付利息43782.67元为基数按照实际执行贷款利率上浮50%计收复利；三、被告重庆奇峰物业(集团)有限公司对被告马明宏的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告重庆银行股份有限公司大礼堂支行的其他诉讼请求。如果被告未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12397元，由被告马明宏、被告重庆奇峰物业(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  何 滢人民陪审员  陈正前人民陪审员  邱 彦二〇一九年八月十五日法官 助理  杨 丁书 记 员  田 雨