江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1012民初5377号原告：扬州市江都区宏大家俱广场，住所地扬州市江都区东环路（新都路）苏中农贸城。投资人：马永祺，系该广场经理。委托诉讼代理人：朱云和，江苏同拓律师事务所律师。被告：扬州科安装饰工程有限公司，住所地扬州市江都区新都北路宏大家俱广场西门。法定代表人：龚平，该公司总经理。原告扬州市江都区宏大家俱广场（以下简称宏大家俱广场）与被告扬州科安装饰工程有限公司（以下简称科安装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏大家俱广场投资人马永祺及其委托诉讼代理人朱云和、被告科安装饰公司法定代表人龚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏大家俱广场向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2016年5月23日签订的的房屋《租赁协议书》、2017年11月18日签订的《补充协议》于2019年6月7日终止；2、判令被告向原告腾空并交还租赁房屋、场地；3、判令被告按年租金136000元标准，向原告给付自2019年6月7日起至2019年6月17日起诉之日止的房屋、场地占有使用费5000元；4、判令被告给付原告自本案起诉之日起至实际腾空并交还租赁房屋、场地之日止这一期间的房屋、场地占有使用费；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：宏大家俱广场成立于2002年10月，系马永祺投资的个人独资企业。2016年，马永祺与扬州市江都区供销合作总社（以下简称江都供销社）签订《房屋租赁合同》一份，约定江都供销社将其所有的江国用（2015）第3571号宗地上全部建筑物及场地租赁给马永祺用于经营，租期自2016年11月1日至2018年10月31日止。该合同期满后，双方又续签《房屋租赁合同》一份，约定租期自2018年11月1日起至2018年12月31日止。在上述租赁期间内，宏大家俱广场于2016年5月23日与被告科安装饰公司签订房屋《租赁协议书》一份，约定宏大家俱广场将其上述租赁经营场所的西南侧东西长15.2米、南北宽12.1米，面积约184平方米的房屋及门口场地出租给科安装饰公司用于装饰经营，年租金40000元，租期自2016年6月8日起至2019年6月7日止。2017年11月18日，原告与被告签订房屋租赁《补充协议》，约定科安装饰公司增加租赁房屋、场地约550平方米，自2018年6月8日起年租金变更为136000元。租期届满后，因上述租赁场所被政府纳入拆迁范围，故宏大家俱广场多次通知科安装饰公司不再出租，并要求其腾空并交还租赁房屋、场地，但科安装饰公司拒绝履行相应义务，故向法院起诉。被告科安装饰公司辩称，宏大家俱广场与我方签订《租赁协议书》及《补充协议》情况属实，我方知晓宏大家俱广场的投资人马永祺与江都供销社签订房屋租赁合同，但对合同具体内容并不清楚。宏大家俱广场隐瞒了不得转租及我方与宏大家俱广场约定的租期长于其与江都供销社约定的租期情况，宏大家俱广场收取我方房租，存在欺骗情形。2017年11月签订的《补充协议》，约定自2018年6月8日后重新签订合同，宏大家俱广场并未重新签约，存在违约情形。我方于2017年11月新增租赁面积后，进行了二次装修，2018年12月底，宏大家俱广场整个经营场所纳入了政府拆迁范围，虽然我方与宏大家俱广场的租赁期已满，但我方希望在合理获得政府拆迁的相应赔偿后方再搬迁。本院经审理认定事实如下：2016年5月23日，原告宏大家俱广场（甲方）与被告科安装饰公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，该协议计九条，对租赁目的、双方权利义务、违约责任进行了约定，其中明确载明：科安装饰公司租赁宏大家俱广场西南侧东西长15.2米、南北宽12.1米，计184平方米及室外门口空地使用权；租期三年，自2016年6月8日起至2019年6月7日止；租金每年40000元于每年6月8日前一次性付清；如遇政府拆迁，科安装饰公司必须无条件服从。协议签订后，宏大家俱广场交付了房屋及场地，科安装饰公司按约定支付了租金。2017年11月18日，双方签订了《补充协议》一份，载明：科安装饰公司新增租赁宏大家俱广场（原科安装饰后身内）550平方米，补交租金期限自2017年11月18日至2018年6月7日，补交租金44000元。2018年6月7日重新签合同，2018年6月8日起，房租变更为136000元，房租不增不减。双方按照原租赁协议书及补充协议的约定履行了各自义务。2018年6月7日，双方未再重新签订协议。2019年6月，租赁协议约定租期届满后，因科安公司要求获得政府拆迁（征收）补偿后方再腾空房屋及场地，双方产生矛盾。另查明，宏大家俱广场成立于2002年10月，系马永祺投资的个人独资企业，因经营需要，租赁江都供销社坐落在扬州市江都区水产交易市场经营场所及房屋（现系宏大家俱广场经营场所，江国用（2015）第3571号宗地建筑物及场地），双方分别于2002年7月30日、2005年1月13日、2005年11月12日、2009年3月18日签订了《协议书》、《补充协议》，双方对权利义务、违约责任及遇有规划拆迁处理（无条件让出）等内容进行了约定。其后，双方又签订了两份《房屋租赁合同》，租赁期限分别为：2016年11月1日至2018年10月31日止、2018年11月1日至2018年12月3日止。2019年4月，江都供销社向本院起诉，要求宏大家俱广场投资人马永祺腾空并交还租赁场所，本院以（2019）苏1012民初3303号民事调解书确定马永祺于2019年6月31日前腾空并返还租赁到期的场地及房屋。本院认为，宏大家俱广场与江都供销社（房主）签订了房屋租赁合同，享有了对房屋租赁期内的占有、使用、收益权，宏大家俱广场获取租赁权后对租赁房屋进行了转租，虽然合同有“不得将场地资产转让第三者经营”的约定，但在双方长达十余年的租赁、续租过程中，江都供销社未对宏大家俱广场的转租行为提出异议，故依法应认定宏大家俱广场与他方形成的房屋转租法律关系合法有效。本案中，宏大家俱广场与科安装饰公司签订了房屋租赁协议及补充协议，双方意思表示真实，补充协议对新增租赁面积产生的租金及支付方式进行了确定，科安装饰公司拥有优先续租权。补充协议载有在指定日重签合同的约定，但其主要目的是再次固定租赁协议及补充协议约定的权利义务，并非形成新的租赁关系，未能重新签约，并不妨碍双方权利义务的行使，双方不存在违约的情形。双方形成的房屋转租法律关系中，宏大家俱广场有超期转租的行为，应结合本案的实际情况，依法予以区分、认定、处理，房屋转租协议中转租期限与租赁期限（2018年12月31日止），一致部分的约定，依法认定为合法有效，双方在实际履行中，按约定履行了各自义务，转租合同即应自行终止；剩余转租期限（2019年1月1日至2019年6月7日）超过租赁期限部分的约定，依法认定为无效，双方本应依法负有返还房屋及退还多收租金的义务。事实上，双方自行对合同无效部分进行了处理，宏大家俱广场按原约定的租金标准收取的费用可视为房屋占有使用费，科安装饰公司使用房屋直至合同约定的转租期限届满，实现了合同目的，自身利益未受损害。本院根据业已发生的事实，审查后予以认可，科安装饰公司仍负有腾空并交付房屋的义务。科安装饰公司逾期占有使用房屋，宏大家俱广场要求按原约定租金标准给付逾期腾房占有使用费，于法有据，本院予以支持，但应根据本案实际情况，依法予以核定、调整。科安装饰公司主张待享受拆迁待遇后再行搬迁，不符双方协议载明“如遇政府拆迁，无条件服从”的约定，且拆迁利益的确定、补偿与本案分属不同的法律关系，本案不应理涉。科安装饰公司的抗辩于法无据，本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、被告扬州科安装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离租赁到期的坐落于扬州市江都区扬州市江都区宏大家俱广场经营场所内西南侧的房屋（约734平方米）及场地，并将房屋及场地返还给原告扬州市江都区宏大家俱广场；二、被告扬州科安装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告扬州市江都区宏大家俱广场逾期腾房占有使用费3726元（按年租金136000元标准，自2019年6月8日起计算至2019年6月17日止）；三、如果被告扬州科安装饰工程有限公司未在本判决确定的期限内返还原告扬州市江都区宏大家俱广场租赁的房屋及场地，被告扬州科安装饰工程有限公司给付原告扬州市江都区宏大家俱广场逾期腾房占有使用费直至实际返还之日止（计算方法同判决第二项）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取25元，由被告扬州科安装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  刘鹏二〇一九年八月一日书记员  丁辰