新疆维吾尔自治区库车县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2923民初1020号原告：赵敬烈，男，1943年8月14日出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏地区库车县。委托诉讼代理人：赵江红（系赵敬烈之子），住新疆维吾尔自治区阿克苏地区库车县。被告：李传江，男，1972年3月12日出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏地区库车县。原告赵敬烈与被告李传江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵敬烈向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交付房款违约金20000元；2．判令被告向原告支付剩余房款10800元、垫交新安装天然气表安装费450元、交房时剩余电费70元；3．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月4日，原告与被告李传江在中介公司签订《房屋转让权协议》，协议约定原告以83800元的价款将房屋转让于被告；付款方式为分期付款，其中约定原告办理完过户手续、被告将第三期费用10800元支付完毕后，原告再向被告交付房屋；原、被告任一方违反本协议，须向守约方支付违约金20000元。协议履行过程中，被告在支付第二期费用后即要求原告向其交付房屋，原告要求被告支付剩余购房款再交房，被告却以各种理由拒绝与中介办理房产过户手续，并向库车县人民法院提起诉讼要求解除合同，该案最终判决驳回其诉讼请求。2018年8月22日，被告提出需对外出租房屋要求原告交付房屋，并承诺房产手续办好后即支付剩余购房款。原告考虑到双方就此事拖延过久，为解决双方纠纷，故在被告未支付第三期房款的情形下向其交付了房门钥匙、天然气卡、电卡（余额70元），在此之前因房屋统一更换天然气表，原告还垫付450元天然气表安装费。2018年11月14日，讼争房屋不动产证办理完毕，中介公司通知被告领证，被告却不去领取，并否认之前的承诺拒绝清偿剩余购房款，反而要求原告向其赔偿两年的损失。原告为维护自身合法权益，遂诉至人民法院。被告李传江辩称，原告赵敬烈所述购房欠款属实，但该欠款应当扣减原告迟延办理产权证给被告造成的损失，其中包括租房费用、交通费用及被告减少的收入；原告主张的新天然气表安装费、电表中的电费属实，被告同意承担；对于违约金，双方约定的付款期限不明确，且根据约定被告在收到已过户的证件后才支付剩余房款，由于中介要求被告先交剩余房款后领证，被告至今未收到过户的不动产权证，在整个纠纷处理过程中，被告一直在积极尝试解决，期间不存在违约行为，故被告不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年5月4日，原告赵敬烈与被告李传江、案外人库车县新起点房屋信息服务部（以下简称新起点信息部）签订一份《房屋转让权协议书》。三方在协议中约定：原告将库车县×小区×号楼×单元×室房屋（简装、附带地下室）以83800元转让于被告；被告签订协议时向原告交付购房定金3000元；原、被告办理过户手续时，被告向原告支付购房款70000元，原告将房产的房产证、土地证原件，购房入住票据原件、身份证、户口本、结婚证复印件交给新起点信息部，由新起点信息部为原、被告办理房产过户手续；原告将房产交给被告居住时，被告须付清剩余房款10800元；被告领到已过户的房地产证、土地证后当天付清剩余房款；原、被告应共同严格遵守合同约定，如任何一方违约，须向守约方支付违约金20000元。上述合同第三期付款约定中“被告领到已过户的房地产证、土地证后当天付清剩余房款”系手写添加内容。协议签订后，被告李传江按照约定向原告赵敬烈支付了前两期购房款共计73000元，双方交易的房屋于2016年6月22日办理了房产证过户手续。新起点信息部在办理土地证过户手续过程中，库车县于2016年11月31日成立不动产登记中心，不再单独办理土地证。此后新起点信息部在办理不动产证过程中将房产证原件丢失，最终于2018年11月份将讼争房屋过户后的不动产权证办理完毕。上述协议履行过程中，被告李传江在支付第二期购房款后即向原告赵敬烈提出交付房屋请求，原告则向被告提出支付剩余购房款请求，被告认为房屋土地证过户手续未办理完毕，付款条件不成就，故不同意支付剩余购房款，双方就此发生纠纷。2018年初，李传江以赵敬烈未向其交付房屋及新起点信息部迟迟未将过户手续办理完毕为由，将二者诉至库车县人民法院，请求解除三方协议，并要求赵敬烈返还购房款、支付违约金，要求新起点信息部返还中介佣金。库车县人民法院经审理于2018年3月29日作出（2018）新2923民初158号民事判决书，判决驳回李传江的诉讼请求，该判决业已生效。另查明，原告赵敬烈经与被告李传江协商，原告于2018年8月22日将房屋钥匙、燃气卡、电卡交付被告；原告向被告交付房屋前，已结清交付之前的物业费，并支付了房屋天然气表改装费450元；原告交付房屋时，向被告移交的电卡中尚有余额70元；被告至今仍余10800元购房款未向原告支付。被告李传江为证明迟延办理房产过户手续给其造成的损失，提交房屋租金收据复印件2份、职业技能证书1份。原告赵敬烈对该组证据不认可。经审查，该组证据中的收据系个人出具，真实性无法确认，且收据系复印件，证据形式亦不符合法律规定；同时，从收据及职业技能证书记载的内容分析，也无法断定与本案具有关联性，故对该组证据，本院不予认定。被告为证明双方于2016年5月30日即达成交房协议，提交了物业费缴费明细表及有原、被告手写说明的定额水费收交明细表和物业费缴费明细表。原告对该组证据的真实性无异议，但对其关联性不认可。经审查，该组证据不能证明双方在合同约定之外达成新的协议，故对该组证据与本案的关联性，本院不予认定。被告为证明不动产权证办理完毕后，各方均要求其先结清剩余房款后领证，提交3段通话录音。原告对该组证据的真实性无异议。经审查，该组证据内容真实、来源合法、同本案具有关联性，故本院予以认定。根据上述争议证据的认定，本院认定事实如下：新起点信息部将过户后的不动产权证办理完毕后，以电话方式通知原告付清剩余购房款后领取不动产权证。本院认为，原告赵敬烈与被告李传江及案外人新起点信息部签订的《房屋转让权协议书》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效协议。协议各方应当按照约定履行自己的义务。根据协议约定，原告交付房屋的条件只有一项，即被告结清剩余房款，且双方义务不分先后，系同时履行；而被告付款条件却有两项，即“原告将房产交给被告居住时”及“被告领到已过户的房地产证、土地证后”，其中第二项条件明确约定了履行先后顺序。合同履行过程中，原告与被告协商后已履行交房义务，双方通过行为变更了房屋交付条件，此时双方争议焦点仅剩被告第二项付款条件是否成就。根据查明的事实，讼争房屋已经交付被告，且过户后的不动产权证也已办理完毕，依据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，故无论被告是否领取证件，均不影响其实现合同目的。在该情形下，被告以未领取权属证书为由拒绝履行合同主要义务，理由不够充分，结果也显失公平，故对原告要求被告支付剩余购房款的诉讼请求，本院予以支持。被告在本案未能提供充分证据证明其主张的损失，且根据协议约定，办理房产过户手续的义务系新起点信息部承担，故对被告辩称应从原告售房款中扣减迟延办理产权证给其造成的损失的意见，本院不予采纳。对于原告主张的逾期交付房款违约金，因按照合同约定被告并不存在逾期交付行为，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，除被告李传江明确认可的天然气表安装费、交房时剩余电费，本院仅对原告主张的剩余房款予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李传江于本判决生效后十日内向原告赵敬烈给付房款10800元、新天然气表安装费450元、交房时剩余电费70元，三项合计11320元；二、驳回原告赵敬烈的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，减半收取计295元，由原告赵敬烈负担189元，被告李传江负担106元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。审判员 昝 坤二〇一九年八月八日书记员 张芝若