辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0283民初1952号原告：王剑华，男。公民身份号码：210283198807104618。委托诉讼代理人：王忠学，系大连庄河市新华法律服务所法律工作者。被告：大连九牧房地产开发有限公司，住所地：庄河市光明山镇财主房村大财主房屯。注册号：210283000063599。法定代表人：尚家良，系该公司经理。委托诉讼代理人：李敏，系辽宁法磊律师事务所律师。原告王剑华与被告大连九牧房地产开发有限公司（以下简称九牧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王忠学、被告委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付逾期交房违约金136435元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的庄河市光明山镇商品房1套，面积54.61平方米，总房款157823元，交房期限在2014年5月1日之前，交付条件为该商品房“验收合格”，逾期交房按日“支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告足额交付了房款。但是，被告违约，逾期到2014年10月21日才交房。后在使用过程中得知，该房屋建设至今未验收合格。我国相关法律规定，未经验收合格的商品房不得交付使用。被告不但逾期交房，且所交付的房屋未经验收合格，违反了法律的强制性规定，交付行为无效，应视为未交付。其逾期交房的违约金合计1765天×157823元×5?=139435元，请求依法判令给付。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：2014年10月21日，被告向原告交付房屋时已经具备了使用条件，能够充分的满足正常的居住和使用要求，在这种情形下，应当视为被告已经向原告交付了房屋，因此与合同约定的2014年5月1日交房，虽然有迟延行为，但是自2014年10月21日被告交房时，被告违约交房的时间已经确定，原告此时应当知道其权利受到侵害，应从此时计算违约金的诉讼时效，至2019年3月，原告向被告起诉主张权利时，已达4年零5个月，已超过诉讼时效，所以原告请求2014年5月1日至2014年10月21日期间违约金的诉讼时效已经超过了法律规定的诉讼时效，应不予支持。2014年10月21日之后因为被告交付了能够正常使用的房屋，所以不应当视为违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年10月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买由被告开发的位于庄河市，房屋建筑面积54平方米，单价每平方米2890元，房款总额156060元。并约定出卖人应当在2014年5月1日前交付经出卖人组织，监理与承包单位共同验收合格的房屋，出卖人如未按合同约定交付房屋，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.出卖人按已付房款的日万分之五向买受人支付违约金。同日，原告向被告交纳了除20000元定金之外的剩余购房款136060元，房款全部付清。2014年10月21日，被告向原告交付案涉房屋，原告向被告缴纳装修保证金、维修基金、契税、物业费、杂费、取暖费、天然气费共计8973元。另查，被告向原告交付案涉房屋时，案涉房屋没有进行综合竣工验收，已有临时水电，具备基本使用功能。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、专用收款收据及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。本案的争议焦点有二：一、原告请求被告给付逾期交房违约金是否超过了诉讼时效；二、被告是否应当给付原告逾期交房违约金139435元。关于焦点一，本院认为，本案中，原、被告签订的《商品房销售合同》约定的房屋交付期限为2014年5月1日前，被告未按照合同约定的交房期限交付房屋，已构成违约，即原告自2014年5月2日起就应当知道自己的权利受到损害，故逾期交房违约金的诉讼时效应自该日起计算二年，至2016年5月2日止。原告向本院提起诉讼的时间是2019年3月13日，已超过诉讼时效，故被告抗辩原告要求被告给付自2014年5月1日至2014年10月21日期间的违约金的诉请已过诉讼时效的抗辩意见成立，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，原告王剑华在上述合同签订后，如约向被告交纳了购房款，被告应当按照约定向原告交付房屋。被告于2014年10月21日向原告交付房屋的行为，应当认定其履行了合同约定的交房义务。虽合同约定了交付房屋的条件，但原告接受房屋时，该房屋已具备基本使用功能，在此情况下，原告仍以案涉房屋未经综合竣工验收，不符合交房条件为由，要求被告承担自逾期之日起至今的逾期交房违约金，无事实及法律依据。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王剑华的诉讼请求。案件受理费1544元，由原告王剑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  于政雄二〇一九年八月十六日书记员  王婷婷附：本判决适用相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。