贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5011号原告：周林，男，汉族，1980年4月20日出生，住贵州省毕节市，原告：郑江美，女，汉族，1987年1月15日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：唐嘉曼（特别授权代理）、陈杰（一般授权代理，实习律师），系贵州威迪律师事务所律师。被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理）、杨浩（一般授权代理），系该公司员工。原告周林、郑江美与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理，原告周林、郑江美的委托诉讼代理人唐嘉曼、陈杰，被告七众置业的委托诉讼代理人杨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金暂定10000.00元(以438840.00元购房本金为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年7月30日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止；2、诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年5月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节××城市南部新区圆梦国际商品房，《商品房买卖合同》第二十二条约定:被告应当在2016年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，原告按约定向被告支付了房款，但至今被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋不动产权属证书，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。虽原被告之间未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金进行约定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所诉。被告七众置业无答辩意见。本院经审理查明：2014年5月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第5号楼1单元26层1号房；建筑面积132.54平方米，套内建筑面积106.08平方米；该商品房总价款为438840.00元；买受人以银行按揭方式支付购房款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款138840.00元，余款300000.00元以银行按揭支付。转移登记（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。对买受人不退房的，未进行约定。合同附件十二补充协议约定：第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。原告向被告缴纳办证代收款、契税。另查明，原、被告签订合同时，涉案房屋尚未竣工，涉案房屋交房时间为2015年5月30日。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日…。本案中，原告按照合同的约定全额支付了购房款，被告应在涉案房屋交付原告使用之日起90日即2015年8月28日取得涉案房屋的权属证书，至今被告仍未取得涉案房屋的权属证书，应承担违约责任，违约金应从2015年8月29日开始计算，原告主张从2016年7月30日开始计算，本院从其所愿；原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告合同中仅约定了约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，超过180日以后的，未约定买受人不退房时违约金的计算标准。而至今被告尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，根据上述法律的规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月30日起计算违约金。关于违约金的截止时间，根据原、被告合同附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收了相关办证费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。原告当庭撤回判决被告立即为原告办理不动产权证书的诉请，系原告对其诉讼权利的处分，本院从其所愿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周林、郑江美涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款438840.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告周林、郑江美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费906.50元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一九年八月二日书记员 包清琳