北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初5085号原告：代云龙，男，1981年2月6日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：滕召平，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛烨，北京市中策律师事务所律师。被告：吴陈涛，男，1986年11月19日出生，汉族，户籍地湖北省咸宁市咸安区，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：陈丽春（吴陈涛之母），1966年1月6日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：佘朝华，湖北映月律师事务所律师。原告代云龙与被告吴陈涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日作出（2018）京0115民初5087号民事判决。吴陈涛不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）京02民终11250号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告代云龙及其委托诉讼代理人滕召平、牛烨，被告吴陈涛的委托诉讼代理人陈丽春、佘朝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代云龙向本院提出诉讼请求：1.判令吴陈涛向代云龙支付房屋差价损失5508695元；2.判令吴陈涛承担本案全部诉讼费用、鉴定费用。事实和理由：2016年10月8日，代云龙与吴陈涛经过第三人签署了《北京市存量房买卖合同》及一份补充协议。上述合同约定代云龙购买吴陈涛名下的位于北京市大兴区亦庄新城房屋（以下简称01号房屋），交易金额为1400万元。因签署买卖合同时，交易房屋因有违建问题未能取得房产证，吴陈涛于2016年10月11日已恢复违建部分，并承诺于2016年12月底取得产权证，如在约定日期未能取得产权证，视为吴陈涛违约。2017年5月2日，双方签署《补充协议》，该协议约定如非乙方原因导致合同解除，吴陈涛应向代云龙承担责任：按解约时的市场价赔偿代云龙的房屋差价，该房价应由双方认可，或共同委托第三方鉴定。吴陈涛违反了合同约定及承诺，严重损害代云龙的合法权益，故代云龙根据双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议诉至法院，请求支持代云龙的诉讼请求。吴陈涛辩称，代云龙与吴陈涛签订的《北京市存量房买卖合同》及其补充协议无效。涉案房屋买卖合同违反法律法规强制性规定，属合同法规定的合同无效的法定情形。本案房产在双方于2016年10月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》前已被行政机关采取行政限制措施，以及被法院采取司法查封措施，属于法律规定不得转让的房地产。2016年10月11日、2017年4月30日、2017年5月2日，代云龙要求吴陈涛继续签订《补充协议》时，该房产上又陆续增加了两家法院的司法查封。涉案房屋买卖合同是由代云龙与中介公司恶意串通，意图以签订买卖合同及补充协议的合法形式，掩盖其敲诈吴陈涛巨额钱财的非法目的。涉案房屋买卖合同属于《合同法》第五十二条第一款第二项、第三项规定的法定无效情形；吴陈涛因合同无效应返还代云龙的财产35万元，已在另案中判决返还。本案中代云龙如还有损失，也是其与中介公司恶意串通恶意磋商造成的。且代云龙应赔偿其恶意磋商造成吴陈涛的诉讼费用损失。综上，请法院认定涉案房屋买卖合同及补充协议为无效合同，代云龙要求赔偿损失的请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回代云龙的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下：2016年10月8日，代云龙（乙方）与吴陈涛（甲方）以及案外人北京美联房地产经纪有限公司（居间方，以下简称美联公司）签订了《北京市存量房屋买卖及居间合同》（以下简称房屋买卖合同），约定由代云龙购买吴陈涛的01号房屋，房屋总成交价为1400万元。房屋买卖合同第3.2条约定，买卖及居间合同签订后，乙方同意于2016年10月10日前共计向甲方支付定金100万元。第六条约定，甲乙双方应当于网签之后到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应当在过户当天将该房屋交付给乙方。第七条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定迟延履行合同义务，每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定的房价总款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，守约方有权单方面解除本合同。如甲方为守约方，则乙方应当自解除合同通知送达15日内按照累计逾期总房款的20%向卖方支付违约金，同时，由甲方退还乙方全部已付款；如乙方为守约方，则甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按乙方总房款的20%向乙方支付违约金；该房屋总价款包含屋内所有装修装饰及二个产权车库（编号：248车位、249车位），卖方承诺该房屋无债权、债务纠纷，并且房屋房款由卖方本人支付开发商，属个人所有。同日，代云龙与吴陈涛签署了一份补充协议（以下简称协议一），协议一第二条第一款载明，01号房屋的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实双方均已知晓，为保障双方的利益及房屋交易的安全性，特此商定。其中第5项约定：双方同意上述房产的最迟过户时间以本协议签订之日起6个月为界，即最迟在2017年4月15日之前办理完过户手续。如在上述日期前因第二条的原因仍然无法办理完过户手续，乙方给予甲方15日的宽限期，在宽限期内仍无法办理完毕产权证的，双方应在友好协商的基础上处理解决，如果双方协议无果应按照本合同约定的违约条款追诉违约方责任，双方应当共同承担居间方的居间服务费；第9项约定：甲方保证该转让房产不涉及法院强制措施（如查封等），否则造成损失由甲方承担；第13项约定：在签订本合同后，如因甲方原因，乙方未取得房屋产权，则房屋价格上涨的差价由甲方承担。第15项约定：甲乙双方任何一方违背此协议任何一款或有欺诈行为者均视为违约，另一方有权解除合同，违约或欺诈方将付房款百分之贰拾的罚金给对方，且负担对方由此而引起的损失和费用。第三条第1款约定：如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向相对方支付280万元补偿金。如甲方违约，除双倍返还定金外，甲方还应当向乙方支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿；如乙方违约，无权要求甲方返还定金，同时应当向甲方支付上述补偿金；第2款约定，如甲乙双方确定《买卖合同》以及本补充协议无法履行的，而不能履行的原因不能归责于任意一方时,《买卖合同》以及本补充协议解除，合同当事人不承担任何相关法律责任，乙方已经实际支付甲方的购房款等款项，甲方须在双方确认无法履行合同、协议的15日内如数无息返还乙方。如超过15日的，每日按照同期银行贷款利率三倍的标准赔偿乙方。但是因《房屋买卖合同》已经成立，故居间方的居间服务费用依约支付。第3款约定，协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由各方另行协商解决或提请法院诉讼。第5款约定，作为《买卖合同》的补充协议，如本协议中相关条款和《买卖合同》不符，以本协议为准。2016年10月11日，吴陈涛向代云龙出具一份声明，声明上载明：本人吴陈涛，位于北京市大兴区亦庄新城III-1街区F地块A26#住宅楼-1层01的房屋产权所有人，由于上述房产在办理房产证期间存在违建问题未能下发房屋产权证。现本人已将上述房屋违建部分恢复，产权证目前在办理阶段，本人承诺在2016年12月底取得产权证。如在约定日期未能取得产权证，视为本人吴陈涛违约。2016年10月12日，吴陈涛与代云龙签订一份补充协议（以下简称协议二），协议二第一条约定，定金100万元，乙方于合同签订次日向甲方支付30万元，剩余70万元于甲方取得产权证后20日内通过美联公司做资金监督，乙方将款项交至监管银行与交予甲方具有同等法律效力。第二条约定首付款600万元于甲方取得产权证后20日内通过美联公司做资金监管，乙方将款项交至监管银行与交予甲方具有同等法律效力。2016年11月11日，吴陈涛与代云龙签订一份补充协议（以下简称协议三），协议三载明：乙方代云龙购买甲方吴陈涛01号房屋，在乙方支付完甲方100万元的购房定金后由于甲方单方原因再次请求乙方向其支付购房定金5万元。经甲乙双方友好协商乙方同意再支付给甲方5万元用于甲方资金周转，但甲方在不得以任何形式向乙方提前透支房款，乙方将剩余房款及定金全部转付给美联做监管直至过户后由美联将监管的房款和定金转付给甲方。2017年4月30日，吴陈涛与代云龙签订一份补充协议（以下简称协议四），协议四第一条约定，定金280万元，乙方已向甲方支付35万元，于本协议签署后7个工作日内，乙方将剩余定金245万元汇入居间方美联账户，乙方汇入美联账户即视为甲方已收到。第二条约定首付款420万元，于甲方取得房产证后20个工作日内，乙方向甲方支付200万元，剩余220万元过户当日支付。第三条约定，购房尾款700万元，由乙方向银行贷款。第四条约定，交易房产最迟于2017年3月15日前过户给乙方，如非因乙方原因无法将交易房产过户到乙方名下，则甲方违约，乙方有权单方解除合同。第五条约定，如因前述合同解除，则甲方需在合同解除后三个工作日内将已收到甲方账户的款项全额退还乙方，并配合乙方从居间方提取在居间方监管的款项。违约责任按原《买卖合同》、《补充协议》的约定执行。第六条约定，本协议与之前签署的《买卖合同》、《补充协议》有不一致之处，以本协议为准，本协议未约定的事项以之前签署的合同文件为准。2017年5月2日，吴陈涛与代云龙签订一份补充协议（以下简称协议五），协议五载明：甲、乙双方就01号房屋签订了买卖合同，且甲方已将交易房产交乙方居住使用，由于甲方个人原因导致交易房产无法在短期内过户，则双方经协商，达成如下一致意见：一、甲方应无条件配合乙方办理相关交易房产过户的一切事宜；二、如交易房产至2017年11月2日仍无法办理过户手续，则乙方有权单方解除买卖合同；三、如非因乙方原因导致合同解除，则甲方应承担如下责任：1.赔偿乙方的装修费、设计费，该费用以乙方提供的正式单据为准；2.按解约时的市场价赔偿乙方的房屋差价，该房价应由双方认可，或共同委托第三方鉴定；3.按原签署的买卖合同中的约定承担其他违约责任。四、如双方解约后，交易房产符合上市交易条件的，乙方仍享有优先购买权（不超过原合同价1400万元）；五、如原合同继续履行，则乙方有权将交易房产过户到指定的第三人名下，甲方必须配合签署主件，变更协议及其他相关文件。届时支付方式变更为先行办理产权过户手续后付相关房款。六、本协议为原房屋买卖合同的一部分，如与原合同约定不一致，以本协议为准。2017年5月5日，代云龙向美联公司的账户汇入定金245万元。另查，01号房屋于2014年6月11日，被大兴区城市管理综合行政执法监察局查封，于2017年1月19日予以解封。2016年5月19日，湖北省通山县人民法院作出（2015）鄂通山执字第00055号执行裁定，将248号、249号两个产权车位查封。吴陈涛针对该执行裁定于2016年6月30日向湖北省通山县人民法院提出书面异议。湖北省通山县人民法院于2016年8月19日作出（2016）鄂1224执异4号执行裁定书，裁定中止对248、249号车位的执行。2016年5月19日，湖北省通山县人民法院作出（2015）鄂通山执字第00055-1号执行裁定，将01号房屋查封。吴陈涛针对该执行裁定于2016年7月15日向湖北省通山县人民法院提出书面异议。湖北省通山县人民法院于2016年8月19日作出（2016）鄂1224执异11号执行裁定书，裁定中止对01号房屋的执行。2016年5月19日，湖北省通山县人民法院作出（2015）鄂通山执字第00323-1号执行裁定，将01号房屋查封。吴陈涛针对该执行裁定于2016年7月15日向湖北省通山县人民法院提出书面异议。湖北省通山县人民法院于2016年8月19日作出（2016）鄂1224执异8号执行裁定书，裁定中止对01号房屋的执行。2016年5月19日，湖北省通山县人民法院作出（2015）鄂通山执字第00451号执行裁定，将01号房屋查封。吴陈涛针对该执行裁定于2016年7月15日向湖北省通山县人民法院提出书面异议。湖北省通山县人民法院于2016年8月19日作出（2016）鄂1224执异9号执行裁定书，裁定中止对01号房屋的执行。2016年11月3日，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民初24818号裁定书，将01号房屋查封。2017年2月21日，湖北省通山县人民法院作出（2017）鄂1224执33号执行裁定，将01号房屋查封。2017年9月25日，代云龙将吴陈涛起诉至本院，要求吴陈涛继续履行买卖合同，办理房屋过户手续，给付违约金。该案案号为（2017）京0115号民初20066号。代云龙申请诉讼保全，将01号房屋查封。在（2017）京0115民初20066号案件审理过程中，代云龙变更诉讼请求，要求解除双方签订的买卖合同，吴陈涛退还定金280万元。2018年4月，代云龙将其在该案中的诉讼请求确定为解除买卖合同，退还定金35万元（原诉讼请求中另245万元，已由美联公司退还），并表示关于赔偿损失问题其将另案解决。2018年4月19日，本案经本院主持调解，代云龙与吴陈涛达成调解协议，内容包括解除双方签订的涉案房屋相关买卖合同，吴陈涛退还代云龙房屋定金35万元，诉讼费、保全费由吴陈涛负担。在调解笔录中，本院明确向双方说明，关于赔偿损失问题，因代云龙通过另案主张，故不在本案中解决。2018年3月29日，湖北省通山县人民法院作出（2018）鄂1224执保65-1和66-1执行裁定，将01号房屋两次查封。2018年5月10日，北京市西城区人民法院作出（2018）京0102执2428号执行裁定，将01号房屋查封。（2017）京0115民初20066号民事调解书生效后，吴陈涛未按约定时间退还押金，代云龙申请强制执行。本院作出（2018）京0115执4994号执行裁定，将248、249号车位查封。湖北省通山县人民法院于2018年4月通过司法鉴定对01号房屋进行评估，估价为1918.23万元。本案在重审过程中，吴陈涛明确表示不认可湖北省通山县人民法院于2018年4月通过司法鉴定对01号房屋的评估价。经代云龙申请及本院委托，北京北方房地产咨询评估有限责任公司对01号房屋的市场价值进行评估，估价结果为2018年4月19日的市场价值19508695元。代云龙支出评估费41763元。本院认为，代云龙和吴陈涛签订的买卖合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，虽然涉案房屋在合同签订前被行政机关查封，但该查封于合同签订后的2017年1月19日解除，故应认定该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，虽然其他法院陆续对涉案房屋多次采取了查封措施，但不影响已成立的房屋买卖合同的效力。吴陈涛主张涉案房屋在签订合同时存在法院的司法查封，该合同应属无效的意见，本院不予采纳。吴陈涛主张代云龙与居间方美联公司恶意串通，损害吴陈涛利益，证据不足，本院亦不予采信。双方就涉案房屋买卖合同虽通过调解方式解除，但根据当时的客观情况，房屋存在大量查封，无法继续履行。并且代云龙起诉的事实理由是吴陈涛违反房屋买卖合同以及补充协议的约定，已构成违约。代云龙和吴陈涛于2017年5月2日签订的最后一份补充协议中，明确写明系由于吴陈涛个人原因导致交易房产无法在短期内过户，双方才签订了该补充协议。由此可见，吴陈涛已经违反了买卖合同及前两份补充协议的约定，未能如期办理过户。协议五第三条明确约定“如非因乙方原因导致合同解除，则甲方应承担如下责任：1.赔偿乙方的装修费、设计费，该费用以乙方提供的正式单据为准；2.按解约时的市场价赔偿乙方的房屋差价，该房价应由双方认可，或共同委托第三方鉴定。”根据上述约定，代云龙要求吴陈涛明承担违约责任赔偿房屋差价损失，于法有据，本院予以支持，具体数额本院参照北京北方房地产咨询评估有限责任公司评估的2018年4月19日市场价值确定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：吴陈涛于本判决生效后十日内赔偿代云龙房屋差价损失5508695元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50361元、鉴定费41763元，均由吴陈涛负担（于本判决生效后七日内支付给代云龙）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  霍志勇人民陪审员  李宝民人民陪审员  刘琳琳二〇一九年八月二十七日书 记 员  董 惠-12--1-