上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初15336号原告：上海薜荔商贸有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：徐纪云，经理。委托诉讼代理人：孔志刚，男。委托诉讼代理人：朱明，上海益澄泓律师事务所律师。被告：上海着雍商贸有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：宁轶，总经理。委托诉讼代理人：陈力，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海薜荔商贸有限公司(以下简称薜荔公司)与被告上海着雍商贸有限公司(以下简称着雍公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序。审理中，薜荔公司曾申请财产保全，本院依法裁定冻结着雍公司银行存款768,000元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益。该裁定已执行。本案于2019年4月25日、6月19日公开开庭进行了审理。原告薜荔公司委托诉讼代理人朱明、被告着雍公司委托诉讼代理人陈力到庭参加两次庭审；原告薜荔公司委托诉讼代理人孔志刚到庭参加第二次庭审。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。案现已审理终结。原告薜荔公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方就上海市静安区灵石路XXX号XXX号楼一楼后半区及展厅签订的《租赁合同》于2019年3月20日解除；2.被告支付2018年5月15日至2019年3月20日欠付租金489,443元，并支付逾期支付租金的违约金，按合同约定3%每日分段计算，从2018年5月15日起算至2019年3月20日共计2,715,840元，主张至实际支付之日止；3.被告支付根本违约违约金288,000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月14日就上海市静安区灵石路XXX号XXX号楼一楼后半区及展厅签订《租赁合同》，约定租期自2017年5月15日至2019年5月14日止；每月租金45,000元及物业管理费3,000元共计48,000元；若被告逾期不支付租金、物业管理费超过30日原告有权立即解除合同并由被告向原告支付相当于6个月租金和物业管理费的违约金。被告于2018年4月开始即不再支付租金，已经构成根本违约，遂涉诉。被告着雍公司辩称，承租房屋以来，被告每隔2个月左右支付租金，双方对于租金支付存在相对固定的预见周期，被告最后一次支付租金在2018年4月13日，此后原告亦再未向被告催缴租金、水电费，可见原告已明知2018年4月后不再使用房屋，微信聊天记录亦可佐证。因此，双方已于2018年4月就解除租赁关系达成合意，原告主张2018年4月之后的房租及逾期违约金、根本违约金于法无据。即使法院认为2018年4月合同未解除，因原告已于2018年8月25日将系争房屋租赁给案外人，故最迟也于2018年8月25日解除，之后被告无需承担逾期违约金。且原告主张的违约金标准过高，明显超出其实际损失。此外，原告同时主张根本违约金及逾期违约金，系重复主张，超过其实际损失，不应支持。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2017年5月14日，薜荔公司(甲方)与着雍公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市灵石路XXX号XXX号楼一楼后半区及展厅出租给乙方用于办公；租赁期自2017年5月15日至2019年5月14日；每月租金为45,000元，物管费及网络使用费每月3,000元，共计48,000元；乙方应于每2个月的5日前向甲方支付下2个月的租金；首期2个月的租金必须与保证金同时支付，即付二押三；乙方应按月支付租金、电或其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的3%向甲方支付违约金；乙方应在合同签署后3个工作日内向甲方支付相当于3个月租金金额作为押金；若乙方出现逾期不支付租金、物业费或其他费用累计超过30日的情形，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之租赁保证金及其他费用，并立即支付甲方给予乙方的免租装修期内租金，还应向甲方支付相当于6个月租金和物业管理费总和的违约金，若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。嗣后，薜荔公司依约交付房屋，租金自2017年5月15日起算。着雍公司支付保证金144,000元。着雍公司于2018年4月13日支付租金192,000元后，再未支付任何租金；其已付租金涵盖租期至2018年5月14日。另查明：1.2017年6月27日，薜荔公司曾与着雍公司签订《租赁合同》，约定将上海市灵石路XXX号XXX号楼二楼C区D区出租给着雍公司用于办公。2.2018年8月25日，薜荔公司与案外人上海速浩电子商务有限公司签订《租赁合同》，约定薜荔公司将上海市灵石路XXX号内的8号楼A座二楼出租给该公司。对此，薜荔公司认为因与本案系争房屋并非同一楼层，故并无关联性；且该合同并未实际履行，已作废。3.2018年11月21日，薜荔公司员工孔志刚通过微信向着雍公司员工表示，“你用八号楼要提前和我说一下，不要招呼都不打发一堆货过来。……你用别人的地方让你说一声打个招呼是很过分的要求吗？……”对此，薜荔公司表示该聊天记录中指的是八号楼B楼，而其租赁部位是在八号楼A楼。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，薜荔公司表示直至2019年1月还看到有着雍公司人员在系争房屋办公，但之后打电话不回复、人也经常不在，遂于2019年2月在系争房屋张贴了房租催缴通知书，要求薜荔公司尽快缴纳所欠房租，否则将按照合同约定收回该房屋；其于2019年3月20日电话通知着雍公司并实际收房。着雍公司辩称其早已搬离，故不确认房租催缴通知书真实性，且从并未接到收房通知，但其亦承认搬走时双方并未办理交接手续。此外，薜荔公司表示系争房屋已于2019年4月15日出租给案外人；同意将押金与着雍公司应付款项直接抵扣。本院认为，薜荔公司与着雍公司签订的《租赁合同》合法有效，双方理应恪守。薜荔公司依约交付租赁物，履行了合同义务，着雍公司应当依约支付租金。现着雍公司辩称双方已合意于2018年4月解除合同，但其既不能明确解除合同的具体时间，又无证据证明明确告知薜荔公司其已搬离，更无证据证明双方已就合同解除达成合意。着雍公司租金实际支付至2018年5月14日，如双方已合意解除合同，但双方既未进行房屋交接，又未对保证金、租金等重要事项进行结算，有违常理。综上，着雍公司上述辩称意见本院难以采纳。着雍公司拒不支付2018年5月15日之后的租金，又以搬离系争房屋的行为表明其不愿继续履行合同，构成根本违约，薜荔公司有权依约行使单方解除权。鉴于系争房屋较为空旷，实际办公人员很少，薜荔公司难以依据房屋使用状况判断着雍公司是否已实际搬离，故薜荔公司主张2019年3月20日解除合同尚属合理，本院依法予以支持。合同解除后，着雍公司理应支付欠付租金。2018年5月15日至2019年3月20日计10个月零6天，对应租金应为489,290元。合同还约定，着雍公司应于每2个月的5日前支付下2个月的租金，每逾期一日，需按逾期支付欠缴总额的百分之三支付违约金。因此，薜荔公司有权主张逾期付款违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整至日万分之三计。具体分段计算为，自2018年5月10日至2018年7月9日以96,000元为基数计1,728元；2018年7月10日至2018年9月9日以192,000元为基数计3,513.6元；2018年9月10日至2018年11月9日以288,000元为基数计5,184元；2018年11月10日至2019年1月9日以384,000元为基数计6,912元；2019年1月10日至2019年3月9日以480,000元为基数计8,352元；2019年3月10日起至实际支付之日止以489,290元为基数。系争合同因着雍公司违约而解除，故薜荔公司还有权主张提前解除合同的违约金。综合考虑薜荔公司的实际损失及违约金具有一定的惩罚性，本院酌情将违约金调整至144,000元。鉴于着雍公司还有保证金144,000元在薜荔公司处未退还，薜荔公司亦同意抵扣，故二者相抵，薜荔公司无需退还保证金，着雍公司亦无需另行支付该笔违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海薜荔商贸有限公司与被告上海着雍商贸有限公司就上海市静安区灵石路XXX号XXX号楼一楼后半区及展厅签订的《租赁合同》于2019年3月20日解除；二、被告上海着雍商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海薜荔商贸有限公司支付租金489,290元；三、被告上海着雍商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海薜荔商贸有限公司截至2019年3月9日的逾期付款违约金共计25,689.6元，并以489,290元为基数，按日万分之三的标准支付原告上海薜荔商贸有限公司2019年3月10日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金。案件受理费34,746元，减半收取计17,373元，保全费4,360元，共计21,733元，由原告上海薜荔商贸有限公司负担14,073元，由被告上海着雍商贸有限公司负担7,660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇一九年八月二十日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……