海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9003民初1854号 原告（反诉被告）：海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇美扶区顺心花园一楼。 法定代表人：王立福，该公司经理。 委托诉讼代理人：姜柏权，该公司员工。 委托诉讼代理人：王忠平，儋州市那大法律事务所法律工作者。 被告（反诉原告）：广东珠港物业管理有限公司儋州分公司。住所地：海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场。 负责人：李虹，该公司总经理。 被告（反诉原告）：广东珠港物业管理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区越秀北路89号3楼。 法定代表人：李卓章，该公司执行董事。 上述两被告共同委托诉讼代理人：罗阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：魏巍巍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 原告海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司（以下简称兴茂橡胶公司）与被告广东珠港物业管理有限公司儋州分公司(以下简称珠港儋州分公司）、广东珠港物业管理有限公司（以下简称珠港公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，珠港儋州分公司和珠港公司于2019年5月10日提起反诉，本院合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。兴茂橡胶公司委托诉讼代理人姜柏权、王忠平，珠港儋州分公司负责人李虹及珠港儋州分公司、珠港公司共同委托诉讼代理人罗阳到庭参加诉讼。诉讼过程中，各方当事人共同向本院申请给予45天的庭外调解期限，但未达成调解协议。本案现已审理终结。 兴茂橡胶公司向本院提出诉讼请求：1、判决珠港儋州分公司、珠港公司连带赔偿兴茂橡胶公司135405.8元；2、判决珠港儋州分公司对拆除的涉案物业恢复原状；3、案件受理费由珠港儋州分公司、珠港公司承担。事实与理由：2017年7月1日，兴茂橡胶公司（甲方）与珠港儋州分公司（乙方）签订《儋州市顺心花园前期物业管理托管协议》。协议约定，甲方将顺心花园小区前期物业管理服务委托乙方实行物业管理。物业类型为商住小区，坐落于儋州市××镇交汇）；占地面积14200.06平方米，建筑面积40272.89平方米；乙方违反合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应赔偿甲方损失。合同签订后，珠港儋州分公司对涉案物业进行管理。2017年12月1日，珠港儋州分公司张贴通告告知，顺心花园小区委托管理期限为五个月，自2017年7月1日起至2017年11月30日止，委托合同期限已届满，双方不再续签，物业管理服务活动停止。2018年3月12日，兴茂橡胶公司依约支付物业管理费101315.80元给珠港儋州分公司。珠港儋州分公司在管理期间，没有履行职责，造成涉案物业被业主损坏。涉案被损坏的房屋房号有：区域A-1:A-1-303、A-l-304、A-1-503、A-1-901;区域A-2:A-2-704、A-2-404、A-2-303、A-2-301、A-1-403;区域A-3:A-3-803、A-3-602、A-3-503、A-3-401;区域B-1:B-1-302;区域B-2:B-2-902、B-2-604、B-2-504、B-2-304;区域B-3:四户；区域C-1:17户；区域C-2:15户；区域D-1:16户；区域D-2:14户。以上房号，有部分是拆墙，造成小区整体不能通过合格验收。依据托管协议第十六条的规定，乙方造成甲方经济损失的，乙方应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，珠港儋州分公司违约，造成兴茂橡胶公司巨大损失，珠港儋州分公司应赔偿135405.8元，该费用系珠港儋州分公司向业主收取的物业管理费34090元及兴茂橡胶公司已支付给珠港儋州分公司的物业管理费101315.8元。依照《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，珠港儋州分公司不具备法人资格，其民事责任应由珠港公司承担。 珠港儋州分公司、珠港公司共同辩称，一、珠港儋州分公司、珠港公司不应赔偿损失。托管协议约定了委托管理三个月及托管费用。其中托管协议第四章第2款约定，珠港儋州分公司收取的物业管理费用于支付托管期间物业公司的管理成本与收益，不足部分，由兴茂橡胶公司补足，若兴茂橡胶公司不履行支付义务，由保障性住房中心从其售房收益中支付给珠港儋州分公司（2017年6月28日保障性住房中心、开发商、物业公司会议决定）。珠港儋州分公司自2017年7月1日起至2017年11月30日止为顺心花园小区提供了物业服务，2017年7月1日至2017年9月30日物业管理费为118630.5元，2017年10月1日至2017年11月30日物业管理费为70170元。根据协议约定，扣减双方协商减少的费用43850元、珠港儋州分公司收取的物业管理费40657.5元、兴茂橡胶公司已支付的物业管理费101315.8元，兴茂橡胶公司尚欠物业管理费2977.2元。故兴茂橡胶公司主张珠港儋州分公司、珠港公司赔偿其已支付的物业管理费不应支持。二、珠港儋州分公司没有损坏涉案物业，也未造成兴茂橡胶公司损失，无需对拆除的涉案物业恢复原状。此外，顺心花园小区的物业由业主购买，兴茂橡胶公司已没有物业，珠港儋州分公司不可能损坏兴茂橡胶公司的物业。 珠港儋州分公司、珠港公司向本院提出反诉请求：兴茂橡胶公司向珠港儋州分公司、珠港公司支付物业管理费75744.2元及利息。珠港儋州分公司、珠港公司在法庭调查终结前减少反诉请求的数额，要求兴茂橡胶公司支付物业管理费2977.2元及利息，利息以2977.2元为基数，从2019年5月10日（反诉之日）至付清款项之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付。事实与理由：珠港儋州分公司从2017年7月1日起至2017年11月30日对顺心花园小区进行了物业管理，2017年7月1日至2017年9月30日的物业管理费为118630.5元，2017年10月1日至2017年11月30日物业管理费为70170元。由于入住业主较少，珠港儋州分公司向业主收取物业管理费40657.5元。依照合同约定及双方结算，合同约定的物业管理费为188800.5元，扣减双方协商减少的费用43850元、珠港儋州分公司已收到的物业费40657.5元及兴茂橡胶公司已向珠港儋州分公司支付的物业管理费101315.8元，兴茂橡胶公司还应支付珠港儋州分公司、珠港公司物业管理费2977.2元(118630.5元+70170元-43850元-40657.5元-101315.8元）。 兴茂橡胶公司针对反诉辩称，兴茂橡胶公司已付清物业管理费，应驳回珠港儋州分公司及珠港公司的反诉请求。理由:2017年底,珠港儋州分公司管理员符海妹向业主收取了包括装修押金、物业管理费等费用合计2977.2元，并以兴茂橡胶公司的名义出具收据给业主。双方结算确认应付物业管理费为104293元，扣除符春妹收取的2977.2元后，兴茂橡胶公司已将剩余物业管理费101315.8元支付给珠港儋州分公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下:珠港儋州分公司、珠港公司认为兴茂橡胶公司提交的顺心花园二次验收记录表、图片不足以证明业主系在托管期间进行装修，兴茂橡胶公司未能提交证据予以佐证，本院对上述两份证据不予确认。 根据各方当事人的陈述及上述确认的证据，查明以下事实： 就顺心花园小区前期物业管理服务托管事宜,兴茂橡胶公司（甲方）与珠港儋州分公司（乙方）分别签订了两份《儋州市顺心花园前期物业管理托管协议》,落款时间均为2017年7月1日。两份协议除了物业管理费数额不一致外，其他内容均相同。双方确认实际履行物业管理费数额为118630.5元的协议。该份协议约定，甲方将顺心花园小区前期物业管理服务委托乙方进行物业管理。委托管理期限自2017年7月1日起至2017年9月30日止。托管服务费及支付方式:合同物业管理费为118630.5元，合同签署生效后15个工作日内，乙方向甲方提供劳务发票，甲方收到发票后通过转账方式向乙方支付劳务费。乙方收取的物业管理费用于支付物业公司的管理成本与收益，不足部分，由甲方补足，若甲方不履行支付义务，由保障性住房中心从其住房收益中支付给乙方（2017年6月28日保障性住房中心、开发商、物业公司会议决定）。违约责任:甲方违反合同约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。乙方违反合同约定,未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。其中协议第十二条约定，对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，乙方提请有关部门处理；乙方向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。 合同签订后，珠港儋州分公司即进驻顺心花园小区提供物业管理服务。2017年8月20日，珠港儋州分公司向兴茂橡胶公司书面申请支付物业管理费101315.8元，兴茂橡胶公司于2017年10月11日盖章确认。托管期限届满，经合同双方协商，同意托管期限延长至2017年11月30日。之后，珠港儋州分公司继续为顺心花园小区提供物业管理服务。托管期间，珠港儋州分公司共收取物业管理费40657.5元，其中包括业主羊美娇于2017年12月1日缴纳的2017年12月物业管理费80.4元。2017年12月1日珠港儋州分公司退出顺心花园小区。 2017年12月，合同双方进行结算。兴茂橡胶公司员工姜柏权书写：7-9合同价共多少、期间收了多少物业费；10-11合同价共多少、期间收了多少物业费；减少人的钱；剩下的还有多少需要我们支付。珠港儋州分公司负责人李虹及员工李明慧则分别在姜柏权书写内容下面备注： 7-9月118630.517314.7=101315.8； 10-11月7017023342.8=46827.2； 7-9月25950 10-11月17900 104293 补2977.2 诉讼期间双方共同确认:1、2017年7月至9月物业管理费118630.5元，期间收取物业费17314.7元，双方同意扣减25950元；2、2017年10月至11月托管物业管理费70170元，期间收取物业费23342.8元，双方同意扣减17900元;3、托管期间物业管理费为104293元(118630.5元+70170元-25950元-17900元-17314.7元-23342.8元）。就李明慧备注的“补2977.2”是否从应支付的物业管理费104293元中扣除的问题，兴茂橡胶公司表示:托管期限届满后，珠港儋州分公司员工符海妹2017年12月1日向业主羊美娇收取装修押金等费用合计2977.2元，并以兴茂橡胶公司名义出具了收据，但该笔款项未转交给兴茂橡胶公司。故从应付物业管理费中扣除2977.2元后，兴茂橡胶公司还应支付101315.8元(104293元-2977.2元）给珠港儋州分公司。珠港儋州分公司表示，珠港儋州分公司员工符海妹未向业主羊美娇收取2977.2元，该笔款项不应扣除。 2018年3月12日，兴茂橡胶公司通过案外人银行账户转账支付101315.8元至珠港儋州分公司银行账户。 本院认为，本案立案案由为委托合同纠纷，对照已查明的事实，本案系建设单位与物业服务企业签订合同，约定物业服务企业为顺心花园小区提供物业服务，故本案案由宜定为物业服务合同纠纷。兴茂橡胶公司与珠港儋州分公司于2017年7月1日签订的《儋州市顺心花园前期物业管理托管协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、兴茂橡胶公司要求珠港儋州分公司、珠港公司赔偿房屋损坏损失并由珠港儋州分公司恢复原状是否有事实依据与法律依据；二、兴茂橡胶公司应否支付物业管理费2779.2元及利息。 关于争议焦点一。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案兴茂橡胶公司未能提供充分有效的证据证明业主改变房屋结构等行为系在珠港儋州分公司托管期间发生，也不能证明因业主的上述行为造成其损失的具体数额，故其要求珠港儋州分公司、珠港公司赔偿损失135405.8元并由珠港儋州分公司恢复房屋原状缺乏事实及法律依据，本院不予支持。退一步来讲，本案即使存在顺心花园小区业主在托管期间不依照约定进行装修的情形，珠港儋州分公司不是装修行为的实施人，亦不应由其承担恢复原状的责任。 关于争议焦点二。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案兴茂橡胶公司提供的结算凭据及《顺心花园2017.7.9-2017.12.1物业管理费》，可证明2017年7月至11月托管物业管理费为104293元及珠港儋州分公司于2017年12月1日收取业主羊美娇的物业管理费的事实。珠港儋州分公司员工李明慧在结算凭据上备注“104293”“补2977.2”时，兴茂橡胶公司尚未支付任何物业管理费，该备注“补2977.2”不可能是应付物业管理费104293元扣减101315.8元所得，其实质内容只能是104293元扣减2977.2元，即兴茂橡胶公司应付物业管理费为101315.8元(104293元-2977.2元）。之后兴茂橡胶公司亦按照结算凭据确认的数额于2018年3月12日转账支付101315.8元给珠港儋州分公司。本案兴茂橡胶公司提供的证据能够相互印证，形成优势证据，足以证明其已付清物业管理费。珠港儋州分公司、珠港公司反诉请求兴茂橡胶公司支付物业管理服务费2977.2元及利息于法无据，本院不予支持。 珠港儋州分公司、珠港公司在诉讼中减少反诉请求数额，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：……（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”的规定，珠港儋州分公司、珠港公司变更诉讼请求后，案件受理费应为25元。珠港儋州分公司、珠港公司已预交案件受理费846.8元，本院退回821.8元。 综上所述，各方当事人诉请均不成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）广东珠港物业管理有限公司儋州分公司、广东珠港物业管理有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费1504.06元，由原告（反诉被告）海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司负担。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）广东珠港物业管理有限公司儋州分公司、广东珠港物业管理有限公司负担。被告（反诉原告）广东珠港物业管理有限公司儋州分公司、广东珠港物业管理有限公司已预交案件受理费846.8元，本院退回821.8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 员 许琼焕 二〇一九年八月十二日 法官助理 翟嘉贤 书 记 员 李莉梅 附:本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。