安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初2812号原告：中冶置业集团物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区华侨路37号2503室，统一社会信用代码913201001349531146(1-1)法定代表人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：左莹，该公司客服。委托诉讼代理人：胡旭，北京友恒（南京）律师事务所律师。被告：张云莉，女，1978年10月13日生，汉族，住安徽省马鞍山市，人保财险员工。被告：周黄文，男，1977年4月13日生，汉族，住安徽省马鞍山市，马钢第一钢轧总厂工人。原告中冶置业集团物业服务有限公司（简称中冶物业公司）与被告张云莉、周黄文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告中冶物业公司委托诉讼代理人左莹、胡旭及被告周黄文到庭参加诉讼。被告张云莉经本院合法传唤未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中冶物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令张云莉、周黄文支付拖欠的物业服务费5374.80元。2.由张云莉、周黄文承担本案诉讼费用。事实和理由：中冶物业公司与张云莉、周黄文签订《钟鼎悦城物业服务合约》一份，约定由中冶物业公司为钟鼎悦城小区提供物业管理服务，物业管理公共服务费按照每月每平方米1.2元收取,张云莉、周黄文一直未履行交纳物业费义务，经中冶物业公司多次催要无果，故诉至法院要求判令所请。张云莉未作答辩。周黄文在庭审中口头辩称：物业公司不应该收取那么多钱，物业很多事情不作为，我家可视电话视频坏了，我跟物业反映了很多年，最近才修还没修好，还经常坏；小高层二次供水水压小，水还脏，也经常停水；小区电梯内有广告，也没经过业主同意。我买房的时候有活动可以享受免两年的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，对中冶物业公司提交的证据1、证据2、证据4，周黄文无异议，本院予以确认并在卷佐证；周黄文对证据3的真实性没有异议，对物业服务有异议，本院依法对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，可以作为本案的定案依据。对周黄文提交的证据视频和照片的关联性也不予认可，综合本案能够证明物业公司服务存在些瑕疵，故对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据庭审中当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月，南京大都市物业发展有限公司与张云莉、周黄文签订一份《钟鼎悦城物业服务合约》，约定由南京大都市物业发展有限公司为钟鼎悦城小区提供物业管理服务，物业管理公共服务费按照多层、高层住宅每月每平方米1.2元、商业按每月每平方米1.5元收取；售房屋交付当月发生的物业服务费用由开发商承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担；业主在办理房屋交付手续时，预交6个月的物业服务费和每户500元代收代交的分摊公共能耗费；购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向物业公司进行书面备案，物业公司应向业主按70%收取空置期间的物业服务费，在此期间如果所属物业出现人员居住或水电消耗时，则将视为业主居住，将即时按全额开始收取物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；物业服务费用和车位服务费首次预交六个月，以后逢双月缴纳物业服务费、车位服务费和公共能耗费用；并约定了公共能耗费的分摊方式：带电梯的单元电费由2层以上（含2层）的业主按户进行分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊，其它公共设施设备产生的电费、水费按面积进行分摊；业主在在装修前一次性交纳每平方2.5元装修垃圾清运费（不包含装修时敲墙、砸墙、土方等费用，若有可以另行双方约定）等。张云莉、周黄文为钟鼎悦城小区业主，房屋面积为124.42平方米，每月应交物业费149.3元（1.2元/平方米×124.42平方米），其拖欠自2016年1月1日至2018年12月31日的物业费计5374.8元（149.3元/月×36个月），经中冶物业公司多次催要未果，以致成讼。另查，南京大都市物业发展有限公司经南京市工商行政管理局核准变更名称为中冶置业集团物业服务有限公司。本院认为：1、南京大都市物业发展有限公司与张云莉、周黄文签订的《钟鼎悦城物业服务合约》，符合现行法律、法规的规定，依法成立并生效，对包括张云莉、周黄文在内的小区全体业主均具有法律约束力。南京大都市物业发展有限公司经核准变更名称为中冶物业公司，该合同产生的权利义务即由中冶物业公司享有和承担。2、中冶物业公司提供了物业管理服务，张云莉、周黄文作为小区业主理应按照上述合同约定的标准及时履行支付物业费，其欠费未付的行为显属不当，现中冶物业公司要求张云莉、周黄文支付物业服务费之诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。3、目前中冶物业公司为钟鼎悦城住宅小区提供的物业服务正常，物业服务中存在的瑕疵不能成为业主拒交物业服务费的理由。遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，张云莉、周黄文应按拖欠物业费5374.8元的90%即4837.3元向中冶物业公司交纳。4、张云莉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃诉讼抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张云莉、周黄文自本判决生效之日起十日内一次性向原告中冶置业集团物业服务有限公司支付所欠物业管理费4837.3元（自2016年1月1日起至2018年12月31日止）。二、驳回原告中冶置业集团物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张云莉、周黄文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年八月二十日书记员  江 滢附1：本案证据目录一、中冶物业公司提交的证据和证明目的如下：1、不动产登记信息、入住确认单、业主收房流转单、业主身份证复印件各一份，证明张云莉、周黄文的主体适格。2、南京市工商管理局公司准予变更登记通知书一份、营业执照一份，证明中冶物业公司是本案适格的诉讼主体。3、《钟鼎悦城物业服务合约》一份，证明中冶物业公司与张云莉、周黄文之间存在物业服务关系，中冶物业公司已经履行了物业服务义务，张云莉、周黄文应按约交纳物业费。4、物业费催缴通知单三份，证明中冶物业公司已经进行物业费的催缴。二、周黄文提交的证据及证明目的如下：光盘一张（手机视频四段、照片二张），证明我家视频电话是坏的，反映了很多年直到今年五月份才来修，还是不正常；我家北面书房外墙渗水导致屋内墙纸发霉；我家楼下进户大门口的地砖损坏，物业公司没有处理，负一层标示牌要掉下来也没人处理。附2：法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。