安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6939号上诉人（原审原告）：孙玲玲，女，1981年12月15日出生，汉族，住安徽省合肥市高新区。委托诉讼代理人：张会，安徽同胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：骆蓓蓓，女，1989年1月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。上诉人孙玲玲与上诉人骆蓓蓓房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省庐阳区人民法院（2019）皖0103民初4812号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙玲玲上诉请求：撤销一审判决第一项，改判骆蓓蓓支付孙玲玲违约金478000元。骆蓓蓓承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:1.双方签订的《存量房买卖合同》中的违约条款，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当有效，骆蓓蓓须按照合同约定承担违约责任。本案中，骆蓓蓓未能按照合同约定的期限向孙玲玲支付房屋价款，逾期支付超过十日，双方合同明确约定，“任何一方违约，需承担本合同标的物总物价的20%作为违约金”，因此，孙玲玲主张违约金478000元，有事实和法律依据。2.骆蓓蓓未提供任何证据证明合同约定的违约金标准过高。3.骆蓓蓓对于未及时全额支付房款具有重大过错。双方合同约定的付款期限近6个月，该6个月期限是双方协商一致并经过中介公司的专业人士测算得出，如骆蓓蓓能够及时办理各项贷款按揭手续，完全可以顺利完成贷款，确保房屋按揭贷款及时发放。但是本案中，骆蓓蓓未能及时办理按揭贷款手续，导致贷款发放延迟，对于延迟支付房款存在重大过错。骆蓓蓓辩称，1.合同约定存在理解角度不同。补充条款约定的20%的违约责任是建立在房屋因乙方征信不能正常交易，甲方房屋因三方纠纷、查封等不能正常上市交易的情况，由此产生的违约，违约方才承担律师费等实际费用。骆蓓蓓不存在任何征信问题导致合同不能履行，且孙玲玲也领取了房款，故骆蓓蓓不存在违约行为。2.骆蓓蓓在合同履行过程中没有故意迟延履行或怠于履行办理按揭贷款手续的行为。骆蓓蓓于12月26日在银行办理了抵押手续。年底银行暂停贷款的发放，属于商业惯例。基于合同履行的客观情况，按揭贷款的审批流程，放款时间无法预见，银行年底资金紧张，未能及时放款，客观情况造成了孙玲玲未能按时收到购房尾款，并非因骆蓓个人原因导致，故应以合同法中不可归责于双方当事人的事由是由来确定骆蓓蓓在合同履行过程中不存在违约行为。并且银行放款迟延32天，并未对孙玲玲造成重大损失。即使按照银行同期贷款利率计算，一个月的利息为7388元，一审判决3万元赔偿金过高。骆蓓蓓上诉请求：撤销一审判决，改判骆蓓蓓按照银行贷款利率支付违约金，承担一半律师费。事实与理由:1.一审判决认定事实错误，双方合同约定骆蓓蓓付款方式为按揭付款,而银行放款的时间不受个人意志所转移，并且合同履行过程中，骆骆蓓一直是积极履行合同，没有故意延迟或怠于履行合同的行为，故不应认定骆蓓蓓违约；2.因银行迟延放款一个月，骆蓓蓓考虑可能对孙玲玲造成一定的损失，表示愿意按照同期银行存款利率进行补偿，但孙损失屡次要求过高赔偿，由此造成的诉讼所产生的律师费用不应该由骆蓓蓓承担；3.合同约定孙玲玲领取尾款一日内办理房屋交接，但骆蓓蓓至今未办理房屋交接，已构成违约，骆蓓蓓保留对孙玲玲的违约责任进行追责的权利。孙玲玲辩称，双方合同明确约定房屋价款支付时间，但骆蓓蓓没有按照约定时间支付价款，属于违约。一审认定骆蓓蓓存在违约行为，认定事实清楚。双方在合同第十一条约定违约方的违约责任，包括违约金和律师费等费用。一审法院认定骆蓓蓓违约的情况下，要求骆蓓蓓承担20000元的律师费属于认定事实清楚。本案中骆蓓蓓实际上2019年4月17日将案涉房屋房门打开，实际占有，不存在上诉状所述至今没有交接的情况。孙玲玲向一审法院起诉请求：1.判决骆蓓蓓向孙玲玲支付违约金478000元；2.判决骆蓓蓓向孙玲玲支付律师费损失20000元；3.本案诉讼费用由骆蓓蓓承担。一审法院查明：2018年6月24日，孙玲玲（甲方）与骆蓓蓓（乙方）签订《存量房买卖合同》，将其名下的位于安徽省合肥市庐阳区春梅路342号森林城地块A2地块2幢401室房屋出卖给骆蓓蓓。双方约定：房屋转让价款为2390000元，付款方式为按揭付款：乙方于2018年8月13日向甲方支付房屋价款720000元，乙方于2019年2月9日前向甲方支付房屋价款1670000元；甲方于款清交房前腾空该房屋，并通知乙方进行验收交接……并将房屋钥匙交给乙方即为房屋交付。同时双方对违约责任作出了明确约定。同日，2018年7月26日前，骆蓓蓓共计向孙玲玲支付首付款96万元。2018年7月26日，孙玲玲与骆蓓蓓签订《资金托管协议》，并开通账户。2018年12月26日，骆蓓蓓办理了抵押登记。2019年3月14日，杭州银行合肥瑶海支行放款1430000元进入合肥市存量房资金托管中心庐阳分中心。2019年4月2日，孙玲玲领取尾款1430000元，在此之前，双方就逾期付款的违约金数额进行了多次协商，未达成一致。2019年4月17日，骆蓓蓓在多次催促孙玲玲办理交接未果的情况下，撬锁开门进入房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。合同中明确约定了乙方于2019年2月9日前支付房屋价款1670000元，并约定了逾期付款的违约责任：“逾期超过10日后，乙方未支付转让房屋价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付本合同第二条约定转让房屋价款百分之五的违约金。如乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行”。双方在合同第十一条补充协议中约定：任何一方违约，需承担本合同标的物总价款的20%作为违约金，包括但不限于评估费、代理费、律师费等守约方为实现债权而实际产生的费用。本案中，骆蓓蓓逾期支付剩余房屋价款超过10日，属于违约，理应承担相应的违约责任。但违约责任是以补偿性为主，惩罚性为辅的基本性质，其本质是对因违约而遭受损失的当事人进行补偿，且骆蓓蓓违约的原因并非主观过错，其积极主动办理贷款手续，并无故意延迟或怠于履行合同义务的行为，结合本案的实际情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，该院依法调整违约金为30000元。孙玲玲为实现债权实际支出律师费20000元，根据合同的约定，该院对孙玲玲关于律师费的诉请予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、骆蓓蓓于判决生效之日起十日内一次性支付孙玲玲违约金30000元；二、骆蓓蓓于判决生效之日起十日内一次性支付孙玲玲律师费20000元；三、驳回孙玲玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为4385元，由孙玲玲负担3000元，由骆蓓蓓负担1385元。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。本院认为，骆蓓蓓与孙玲玲签订的《存量房买卖合同》中约定，骆蓓蓓应于2019年2月9日前支付尾款，银行于2019年3月14日才将143万元放款进入托管中心账户，故骆蓓蓓迟延付款，构成违约，应当承担违约责任。骆蓓蓓主张系由于银行放款迟延，其不存在故意违约，但违约责任为严格责任，第三方的行为不能构成免责事由，故对骆蓓蓓的前述主张，本院不予支持。双方签订的《存量房买卖合同》约定，逾期支付房款超过十日，乙方应向甲方支付本合同第二条约定转让房屋价款百分之五的违约金。合同第十一条补充协议中约定：违约方应承担守约方因实现债权产生的律师费用。本案中，一审依据前述约定，并考虑到骆蓓蓓积极主动办理贷款手续，并无故意延迟或怠于履行合同义务的行为并兼顾公平和诚实信用原则，酌定骆蓓蓓承担违约金3万元并承担律师费2万元并无明显不当，本院予以维持。综上，孙玲玲、骆蓓蓓的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由孙玲玲、骆蓓蓓各负担1050元。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年八月二十九日书记员 李   丽   莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。