福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1095号 上诉人（原审原告）：福建旺达房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县。 法定代表人：丁达明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：温长煌，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：房隐，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。 被上诉人（原审被告）：平潭县环境与国土资源局，住所地福建省平潭综合实验区。 法定代表人：孙树群，该局局长。 委托诉讼代理人：刘晨璐，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李喆，福建拓维律师事务所实习律师。 上诉人福建旺达房地产开发有限公司（以下简称旺达公司）因与被上诉人平潭县环境与国土资源局（以下简称平潭国土局）国有土地使用权出让合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人旺达公司的委托诉讼代理人温长煌、房隐，被上诉人平潭国土局的委托诉讼代理人刘晨璐、李喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旺达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持旺达公司的全部诉讼请求；2.判令平潭国土局承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决严重违反法定程序。旺达公司于2018年提起本案诉讼，一审法院作出(2018)闽01民初l249号民事裁定，驳回旺达公司的起诉。旺达公司不服该裁定，提起上诉。福建省高级人民法院经审理后作出(2018)闽民终1396号民事裁定：撤销一审民事裁定，指令一审法院审理本案。一审法院并未按原一审案号审理本案纠纷，而是另立新案号(即(2019)闽Ol民初216号)审理上述纠纷，严重违反了“一事不再理”及“不告不理”的民事诉讼基本原则。 （二）《平潭县国有建设用地使用权出让补充合同》［岚地合（2002）009号补2号-2014，以下简称《补充合同》］兼具重大误解、显失公平甚至欺诈等可撤销情形。一审判决认定《补充合同》不存在重大误解、可撤销的情形，适用法律错误。1.旺达公司基于对案涉房地产项目“预售权”是有偿的错误认识，实施签订《补充合同》的民事法律行为，因此支出了近8000万元款项，属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定的“重大误解”，旺达公司有权请求撤销。平潭国土局作出的岚综实环国土综[2013]44号《关于撤销福建旺达房地产开发有限公司(平潭县城关龙凤路南侧、龙里工区东侧地块)决定书》（以下简称《撤销预售许可证决定书》）认定《商品房预售许可证》已实际将案涉土地用途由旅游、娱乐用途改变为居住用途。基于行政决定的公信力，旺达公司形成了“案涉项目预售，系改变土地用途，应补缴土地出让金”错误认识。旺达公司基于上述错误认识，为了案涉项目的正常经营不得不与平潭国土局签订《补充合同》，并补缴土地出让金，以重新获颁《商品房预售许可证》。直至生效的福州中院(2016)闽01刑初l29号刑事判决认定：“酒店项目当然属于商品房”，可以“核发预售许可证”。即案涉项目预售并未改变土地用途，可以核发预售许可证。换而言之，案涉土地预售权无需付费购买。旺达公司的上述错误认识才得以厘清。2.平潭国土局利用旺达公司处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使旺达公司与其签订了案涉《补充合同》，显失公平，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，旺达公司有权请求撤销。首先，旺达公司面临众多购房者索赔等所导致的危困状态，亟需获颁新的《商品房预售许可证》；其次，旺达公司基于行政决定的公信力，形成了“案涉项目预售，系改变土地用途，应补缴土地出让金”的错误认识，该错误认识具有一定的普遍性、欺骗性，旺达公司对此缺乏判断能力。3.平潭国土局利用其作为土地行政主管机关的优势地位，故意告知虚假情况、隐瞒案涉项目无需另行付费即可取得预售权的真实情况，诱使旺达公司作出错误意思表示，构成欺诈，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，旺达公司有权请求撤销。 （三）旺达公司基于上述理由的撤销权，并未超过除斥期间。一审判决关于“超过除斥期间”的认定缺乏事实和法律依据。1.基于显失公平和欺诈的撤销权，其除斥期间为一年，本案诉讼并未超过除斥期间。2.基于重大误解的撤销权，其除斥期间亦未超过。首先，福建省高级人民法院就林强案作出刑事裁定书的日期不可能是送达日期，该裁定不可能于2018年1月5日作出的当日即生效。其次，旺达公司及其高管都不是林强刑事案件的当事人，非当事人无法取得相关裁判文书。一审法院认定旺达公司于刑事裁判作出当日就应当知道该裁判的内容，缺乏事实和法律依据。最后，平潭国土局并未提供任何证据证明旺达公司知道或应当知道撤销事由的具体日期，从而无法得出旺达公司的撤销权已超过除斥期间的结论。 平潭国土局辩称，（一）一审判决并未违反法定程序。本案为二审裁定撤销原裁定并指令原审法院审理的案件，不存在重复起诉的情况，一审法院未违反“一事不再理”原则。一审法院根据二审裁定依法进行审理，未变更或者撤销旺达公司的诉讼请求，不违反“不告不理”原则。（二）案涉《补充合同》不存在重大误解情形，更不存在显失公平、欺诈等可撤销情形。一审法院认为《补充合同》不存在重大误解、可撤销的情形，认定事实及适用法律正确。1.旺达公司明知《补充合同》项下平潭滨海国际度假区项目用地是旅游娱乐综合用地，未经批准不得分割销售，旺达公司不存在错误认识，更不存在重大误解情形。2.平潭国土局在旺达公司补缴土地出让金的情况下，同意旺达公司分割销售项目房产，不存在旺达公司产生损失的情况，更不存在显失公平的情形。3.平潭国土局依据现行法律法规与合同的约定，就旺达公司擅自分割销售行为，要求补缴土地出让金，并在双方协商一致的情况下签订案涉《补充合同》，不存在旺达公司所称的欺诈情形，旺达公司认为平潭国土局构成欺诈，缺乏依据。（三）生效刑事判决系针对林强个人刑事责任作出的裁判，与旺达公司应否补缴土地出让金无关。（四）旺达公司以重大误解为由行使合同撤销权的除斥期间已届满，撤销权消灭。旺达公司提起本案诉讼的日期为2018年7月31日，距离福建省高级人民法院作出刑事裁定之日超过6个月，已经远超3个月的除斥期间。旺达公司起诉时未主张显失公平与欺诈的撤销事由，不能主张相应一年的除斥期间。综上所述，旺达公司与平潭国土局签订的《补充合同》具有合法依据，系双方当事人协商一致的结果，不存在旺达公司所主张重大误解、显失公平、欺诈等可撤销情况，一审判决正确，请求依法驳回旺达公司的上诉。 旺达公司向一审法院起诉，请求判令：1.撤销双方2014年6月5日签订的《补充合同》；2.平潭国土局返还旺达公司支付的76913600元土地出让金；3.平潭国土局支付以76913600元为基数，自2014年7月10日起按银行同期贷款利率计算至还清76913600元之日止的利息（暂计至2018年7月25日为16042360.94元）；4.平潭国土局赔偿旺达公司缴交的税费2345864.8元；5.判令平潭国土局支付以2345864.8元为基数，自2014年8月19日起按银行同期贷款利率计算至还清2345864.8元之日止的利息（暂计至2018年7月25日为472610.30元）；6.本案的诉讼费用由平潭国土局承担。 一审法院认定事实： 2002年4月28日，旺达公司与平潭国土局签订《平潭县国有土地使用权出让合同》（岚地合（2002）009号）（以下简称《土地使用权出让合同》），约定平潭国土局将坐落于平潭县城关龙凤路南侧、龙里工区东侧的，面积约为35233平方米的国有土地使用权出让给旺达公司。土地用途为旅游、娱乐综合用地，使用年限为40年，土地使用权出让金为每平方米72元，总额为253.68万元。 2012年11月30日，就旺达公司在案涉地块上开发的商品房预售，平潭国土局向旺达公司颁发了（2012）岚综实房许字第××号《商品房预售许可证》（以下简称015号《商品房预售许可证》）。 2013年9月15日，时任平潭综合实验区环境与国土资源局权籍处处长、房地产交易中心主任林强因向旺达公司颁发《商品房预售许可证》涉嫌滥用职权罪，被刑事拘留。2013年9月30日被逮捕。 2013年11月1日，平潭国土局作出《关于撤销福建旺达房地产开发有限公司（平潭县城关龙凤路南侧、龙里工区东侧地块）决定书》［文号：岚综实环国土综（2013）44号，以下简称《撤销决定书》］，认定旺达公司在“未改变土地用途的情形下，《商品预售许可证》已实际将你司的度假区项目土地用途，由‘旅游、娱乐用途’改变为‘居住’用途。本局土地房产权籍处的前述发证行为，不但缺乏法律依据，而且违反了《中华人民共和国城市地产管理法》第十八条及《中华人民共和国土地管理法》第五十六条关于未经法定程序不得改变土地用途的规定，现本局依据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条一款第（四）项之规定，决定撤销015号《商品房预售许可证》”。 此后，平潭国土局根据国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的相关规定，分别委托福建大地评估咨询有限公司、福建华融资产评估有限公司就讼争地块作为可分割销售和不可分割销售地块的差价进行评估，并择高确定差价款。福建大地评估咨询有限公司于2014年3月18日出具《土地估价报告》，评估差价为7691.36万元。福建华融资产评估有限公司于2014年3月20日出具《土地估价报告》，评估差价为7469.4万元。 2014年6月5日，旺达公司与平潭国土局签订《补充合同》，合同约定，对福建旺达房地产有限公司开发的平潭滨海国际度假区项目可分割销售与不可分割销售国有建设用地使用权进行差价评估，择高补缴土地出让金。平潭国土局同意平潭滨海国际度假区项目对外分割销售，并向旺达公司加收土地出让金76913600元。2014年7月10日，旺达公司向平潭财政金融局缴纳土地出让价款76913600元。2014年8月19日，旺达公司缴纳税费2345864.8元。2014年7月30日，平潭国土局为旺达公司重新颁发了（2014）岚综实房许字第××号《商品房预售许可证》。 2014年6月9日，福州市检察院向福州市中级人民法院提起公诉，指控林强犯滥用职权罪。2017年5月16日，福州市中级人民法院作出（2016）闽01刑初129号刑事判决，判决：被告人林强无罪。”2018年1月5日，福建省高级人民法院就林强案作出（2017）闽刑终133号刑事裁定书，裁定“准许福建省人民检察院撤回抗诉。福州市中级人民法院（2016）闽01刑初129号刑事判决自本裁定送达之日起发生法律效力。” 基于此，旺达公司认为其2012年取得的015号《商品房预售许可证》合法有效，其无须为重新获得《商品房预售许可证》而补签合同和补缴土地出让金，故提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：讼争《补充合同》是否存在因重大误解而可撤销的情形，以及旺达公司于2018年8月7日提起本案诉讼行使合同撤销权是否已超过法律规定的除斥期间。 关于《补充合同》是否存在可撤销情形的问题。其一，福州市中级人民法院（2016）闽01刑初129号刑事判决是从刑事层面对林强是否构成犯罪进行认定，并非是从行政层面对林强颁证行为的合法性和合理性进行认定，林强最终被判决无罪并不代表其颁发预售许可证的行为在行政层面上具有合法性和合理性，故旺达公司以林强被判决无罪为由认为此前颁发的预售许可证合法，其无需另行签订补充合同和补缴土地差价款的诉讼理由不能成立。其二，平潭国土局已于2013年11月1日作出《撤销决定书》，将2012年11月30日颁发的015号《商品房预售许可证》予以撤销。该行为属于具体行政行为，一经作出即产生法律拘束力，即015号《商品房预售许可证》已经失效，旺达公司并未针对该具体行政行为提出行政复议或行政诉讼，因此不存在该《商品房预售许可证》还合法有效的问题。其三，平潭国土局根据福建大地评估咨询有限公司出具的《土地估价报告》，与旺达公司签订《补充合同》、补收土地出让金，符合当时《国有土地使用权出让收支管理办法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》等法律法规的相关规定，而旺达公司并无证据证明平潭国土局向其补收土地出让金违反了当时的法律法规或政策，故旺达公司关于其无需补缴土地出让金，进而认为其签订《补充合同》时存在重大误解的诉讼理由亦不成立。综上分析，讼争《补充合同》不存在重大误解、可撤销的情形。 此外，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……。”林强被提起公诉正是基于林强向旺达公司颁发《商品房预售许可证》一事，且旺达公司的多位公司高管均作为该案证人参与了诉讼，因此旺达公司理应及时关注并知晓了该案判决结果。福建省高级人民法院早于2018年1月5日就该案作出了刑事裁定书，故旺达公司于2018年8月7日才以重大误解为由要求撤销《补充合同》，已明显超过除斥期间。 综上所述，讼争《补充合同》不存在重大误解、可撤销的情形，且旺达公司行使撤销权已超过除斥期间，故旺达公司诉请不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条的规定，判决：驳回旺达公司的全部诉讼请求。案件受理费520672元，由旺达公司负担。 二审诉讼中，本院查明，双方当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明以下事实： （一）《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》（闽政［2016］11号），第五条规定：作为旅游设施的产权式（公寓式）酒店在不改变规划用途和统一经营管理的情况下，可以分割出售，对于房地产企业申请预售的，预售许可部门应当予以办理预售许可手续；土地、房屋登记机构应当予以办理土地使用权和房屋产权登记，并在权属证书中注明：酒店产权为房地产企业与购买者共有，用途为酒店、不得改变用途。 （二）旺达公司向本院补充提交以下证据，证明案涉项目宗地用途仍为旅游娱乐用地，在案涉宗地上开发的商品房房屋用途为旅游配套、公寓式酒店、度假商店，并没有因签订《补充合同》而变更土地用途：1.平潭县国用（2010）第10999号不动产权证书上，载明案涉项目宗地用途为旅游娱乐综合用地。2.旺达平潭滨海国际度假区不动产单元登记花名册，体现案涉项目规划为旅游配套不动产单元97个、公寓式酒店的不动产单元255个、度假酒店的不动产单元25个，建筑物区分所有业主共有部分不动产单元7个。3.闽（2017）平潭不动产权第0005275号不动产权证书，载明权利人何玉琴、何刚，国有土地使用权用途为旅游娱乐综合用地，房屋所有权用途为度假酒店，附记栏载明土地使用权为全体业主共同共有。3.闽（2017）平潭不动产权第0005931号不动产权证书，载明权利人王仁杰，房屋所有权用途为公寓式酒店，附记栏载明土地使用权为全体业主共同共有。平潭国土局质证认为，对上述证据的真实性没有异议，对证明对象有异议，《补充合同》约定旺达公司补缴的出让金并非变更土地用途的差价，而是案涉项目从不可分割销售到可分割销售的差价。上述证据表明双方依照《补充合同》约定履行，在旺达公司补缴了案涉项目不可分割销售到可分割销售的差价款后，平潭国土局准许旺达公司分割销售案涉项目，向其颁发了《商品房预售许可证》。 本院认为，双方的争议焦点在于2014年6月5日旺达公司与平潭国土局签订的《补充合同》是否具有可撤销的事由：旺达公司认为其根据已经生效的（2016）闽01刑初129号刑事判决认定，方知晓案涉项目预售并未改变土地用途，无须补缴出让金亦可取得《商品房预售许可证》为由，主张其与平潭国土局签订补缴出让金的《补充合同》为重大误解、显失公平的合同。首先，该刑事判决是从刑法的角度对林强向旺达公司颁发《商品房预售许可证》的行为是否构成犯罪作出认定，并非从行政法角度对颁发《商品房预售许可证》的具体行政行为合法性及合理性作出认定，因此，该刑事判决认定林强无罪并不能推导出林强颁发的《商品房预售许可证》合法有效的结论。其次，平潭国土局2013年11月1日作出的《撤销决定书》属平潭国土局行使行政职权作出的具体行政行为，当事人对具体行政行为不服只能通过行政复议或行政诉讼方式予以救济，但旺达公司并没有对该决定书提出行政复议或行政诉讼，因此，015号《商品房预售许可证》因被颁证行政机关平潭国土局撤销而丧失法律效力。旺达公司预售案涉项目房产应当重新申请《商品房预售许可证》。第三，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，因此，案涉项目土地使用权及地上建筑物的分割销售应经平潭国土局批准。案涉土地为旅游娱乐综合用地，在2002年双方签订《土地使用权出让合同》乃至2014年签订《补充合同》期间，相关法律或行政法规并未明确规定旅游娱乐综合用地上的酒店类商品房是否可以分割销售，各省做法也各不相同，我省在《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》（闽政［2016］11号）出台前，对此亦未作出明确规定。在《土地使用权出让合同》没有明确约定案涉项目准许分割销售，亦没有相关法律、行政法规或其他规范性文件规定案涉项目应当准许分割销售的情况下，旺达公司主张其无须订立《补充合同》并补缴土地使用权出让金的情况下，应当获得《商品房预售许可证》，缺乏事实和法律依据。由上，旺达公司为了重新取得《商品房预售许可证》而与平潭国土局签订《补充合同》，对案涉平潭滨海国际度假区项目可分割销售与不可分割销售国有建设用地使用权进行差价评估，择高补缴土地出让金，并因此获得案涉项目分割销售的许可，不存在其所称的重大误解、显失公平或欺诈等可撤销事由，一审判决驳回其诉讼请求正确。 综上所述，旺达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费520672元，由福建旺达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  卢椰枫 代理审判员  陈 梁 二〇一九年八月二十三日 法官助理杨静 书记员李佳玲