惠州大亚湾经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1391民初1963号 原告(反诉被告)：朱某，男，汉族，1983年1月30日出生，住浙江省文成县， 委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖泽文，广东惠天好律师事务所律师。 被告（反诉原告）：惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区工业园。 法定代表人：李伟良。 委托诉讼代理人：钟熙，广东铸铭律师事务所律师。 原告朱某与被告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司（以下简称“永昶电子公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，被告永昶电子公司在答辩期内提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2019年7月18日公开开庭。原告(反诉被告)朱某及其委托代理人王立平，被告（反诉原告）永昶电子公司的委托代理人钟熙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告朱某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2017年11月30日签订的[《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2017）10032475）]，并判令被告向原告返还435069.25元（其中：房款415893元、维修基金7963元、律师代理费1200元，保险费10013.25元）及利息1万元（利息暂计算1万元，实际按中国人民银行同期同类贷款利率自每笔款支付之日起计算至付清之日），合计445069.25元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经被告销售外场工作人员徐某（联系电话：182××××2694）带到被告在售的“蓝湾星辰花园”楼盘看房，到达现场后由被告售楼中心的销售人员曾姗姗与徐某共同向原告推销该“蓝湾星辰花园”房屋，在推销过程中原告明确告知徐某和曾姗姗自己只有交纳房屋首期款（含定金）的经济能力且没有固定收入。但被告销售人员徐某、曾某向原告承诺只要原告能够交纳房屋的首期款（含定金），则房屋贷款事宜由她们帮助解决，并要求原告按照被告为原告提供的收入证明及通知配合按揭银行的收入证明查询。在被告销售人员徐某和曾姗姗的一再承诺可以为原告办理银行按揭贷款的诱导下，原告与被告于2017年11月30日签订[《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2017）10032475）]，购买被告开发的蓝湾星辰花园某房。该合同记载：第六条计价方式与价款：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方人民币10894.03元，总价款为人民币1365893元。第七条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年11月03日前支付首期房价款人民币415893元，占全部房价款30%。余款人民币950000元向交通银行惠阳支行申请贷款支付。在签订合同后，原告依约于2017年11月3日前向被告支付购房首期款415893元（含定金5万元）、房屋维修基金7963元、律师代理费（见证费）1200元，合计为425056元。在办理及提交银行按揭资料过程中，被告销售人员曾姗姗、徐某将一份书写为原告系深圳市晨阳精密工业有限公司员工，自2016年9月28日进入我单位并工作至今，现在销售部门担任经理职务。近一年度该员工税后月收入人民币14000元的2017年11月2日《收入证明》连同其他按揭资料一并提交给交通银行惠阳支行。在该银行办理按揭贷款时，被告销售人员曾某与银行的工作人员告知原告，如果在该行购买一个优惠套餐——华夏常青树重大疾病保险（2015），保险费为10013.25元，则可以降低房屋按揭贷款利率的一半。为此原告于2017年11月3日又向按揭银行交行惠州惠阳支行（银行代理机构）购买及向华夏人寿保险股份有限公司惠州中心支公司支付了10013.25元保险费。在2017年11月14日交通银行虽然通过了原告的按揭贷款的审核，但是却一直没有放贷，在2018年8月31日在交通银行集中核查贷款时，原告的贷款申请却未能通过。为此，被告销售人员曾某告知原告要重新申请按揭贷款，为原告重新提供一份收入证，2018年11月21日被告销售人员曾某通过微信向原告发送一份2018年11月20日大荣手袋厂《收入证明》，该《收入证明》载明原告于2016年9月28日进入我单位工作至今，现在销售部门担任经理职务，近两年度该员工税后月均收入人民币14000元。后，因被告销售人员曾某提供的收入证明还是不真实的，因此，原告的此次银行按揭贷款仍未能通过。原告认为被告作为开发商对于国家限贷政策应当是明知的，原告在购房时已明确告知被告销售人员曾姗姗、徐某原告无法提供银行按揭贷款所需的材料（收入证明），但被告销售人员曾姗姗、徐某一直承诺会为原告办理好银行按揭，也基于此原告才与被告签订《商品房买卖合同》，约定以银行按揭贷款方式支付购房款，这必然导致合同无法按约履行，该合同应当解除，被告应向原告返还435069.25元（其中：房款415893元、维修基金7963元、律师代理费1200元，保险费10013.25元）及利息1万元利息暂计算1万元，实际按中国人民银行同期同类贷款利率自每笔款支付之日起计算至付清之日），合计445069.25元；依法判令本案诉讼费由被告承担。综上，根据上述事实和相关法律法规规定，原告为维护自身的合法权益不受侵害，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法予以支持。 本诉被告永昶电子公司辩称，一、被告与原告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按合同及补充协议约定履行相应义务。二、原告之所以不能办理按揭贷款，系由于其个人原因导致，因此被答辩入所诉求解除《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，并要求被告返还首付款没有事实及法律依据。原告未能办理银行按揭贷款的原因，完全是由于原告自身原因所致。根据银行审查审批明细中显示2018年8月31日，银行再次集中核查贷款时，由于原告称其“无业1、2年，之前单位是中介做的，期间有零散做些事情，但也不算什么收入”最后银行认为原告的单位信息及月收入存疑，而不同意房款。由此可见，利息也无实施及法律依据。综上，原告提出的诉讼请求部分缺乏事实和法律依据，恳请法院依法查清，驳回该部分诉讼请求。 反诉原告永昶电子公司向本院提出反诉的诉讼请求：1.判令解除原告、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告向原告支付违约金204883元；3.判令被告赔偿原告其违约产生损失120675.68元，其中律师费损失33600元、佣金损失87075.68元；4.本案的本诉、反诉诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，根据合同约定，被告以商业贷款方式支付房款，于2017年11月3日前向原告支付首付款415893元，剩余950000元向交通银行惠阳支行贷款支付。合同签订后，被告依约向原告支付首付款递交办理银行按揭材料，经过银行初步审查，认为被告所提交材料符合银行办理贷款条件。2017年11月30日，原、被告双方办理合同网签手续。在办理银行贷款手续后，由于被告自身原因致便银行无法放款。2018年8月31日，银行再次集中核查贷款时，由于被告称其“无业1、2年，之前单位是中介做的”银行通过其按揭贷款申请。就此情况，原告也多次与被告协商解决，并发函敦促被告完善银行按揭手续。然至今，被告仍未办理银行按揭手续，也未以其他方式付清房款。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，是双方真实意思表示，合法有效，根据合同约定，被告已银行贷款方式付款的，应当对自身能否办理银行按揭充分知晓，现由于被告本人自身原因，消极对待银行核实审查，甚至称其根本无收入，可见被告主观上已拒绝履行本协议，原告多次催告被告完善按揭手续，被告仍置之不理也未通过其他方式付清房款。被告行为已经构成违约。根据《补充协议》的约定，被告应当承担商品房总价款15%的违约金，同时还应当承担出卖人因此所支付的律师费、中介费佣金。综上，《商品房买卖合同》（预售）及补充协议无法继续履行是由于被告违约致使。据此，原告特提出反诉并提出前列诉讼请求，请贵院依法裁判。 反诉被告朱某辩称，反诉原告提交的反诉状中所载明的违约金不符合实际情况，庭前我们双方交换了商品房买卖合同，当时双方当事人签订的商品房买卖合同签订的日期是2018年11月30日，但是双方当时并未签署补充协议，是在2018年11月30日以后才签订的补充协议，并且该份补充协议没有落款日期。我方认为反诉原告要求的百分之十的违约金是不成立的，而且也存在本身约定违约金过高。反诉原告诉求支付违约金的情况是反诉原告向反诉被告发函要求将按揭付款方式转换为一次性付款方式才能，而且按揭付款方式是因原告方的原因导致银行不通过的，而反诉原告方所举证的证据表明按揭不通过的原因是反诉被告的收入证明是其单方制作的导致银行按揭审核不通过，并非反诉被告方的征信原因。同时本案中反诉原告是隐瞒了反诉被告是没有固定收入这一事实，而诱导反诉被告可以办其办理按揭而引发的，反诉原告是明知国家政策不允许而误导反诉被告，因此是反诉原告违约在先，反诉被告不存在违约的事实，所以反诉原告主张的反诉请求没有事实依据，请求法院依法驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月30日，朱某与永昶电子公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：大亚湾(2017)10032475】，主要约定：朱某购买永昶电子公司开发的惠州大亚湾澳头兴华一路12号蓝湾星宸花园3栋二单元21层01号房，建筑面积为125.38平方米，总价款为1365893元，以商业贷款方式支付房款，买受人应当于2017年11月3日前支付首期房价款415893元，剩余房款950000元向交通银行惠阳支行申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款违约责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起2日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。朱某与永昶电子公司还签订了作为合同附件十一的《补充协议》，协议第十一条约定，因买受人原因逾期30天未办理银行贷款（按揭）的，或者因买受人不符合银行贷款（按揭）条件而无法办理银行贷款（按揭）时，买受人应于银行通知或出卖人通知之日起三十日内一次性付清全部购房款，逾期则视为买受人违约，如出卖人选择解除原合同并另行出售该商品房的，买受人应予同意并支付出卖人所购商品房总价款的15%的违约金，同时承担因解除合同而产生的各种税费、诉讼费和出卖人支出的律师费，扣除上述费用后的剩余所交款项出卖人无息如数退还买受人，因此造成买受人的其他损失由买受人自负。 合同签订后，朱某共向永昶电子公司支付房款415893元、住宅专项维修资金7963元，该住宅专项维修资金永昶电子公司已于2017年12月26日代缴7523元。 2017年11月8日，按揭贷款银行营销岗工作人员张晓敏审查“拟同意朱某一手房按揭，……”，扫描岗工作人员何於瑜审查“扫描岗同意”，支行行长王新审批“同意”，集中核查岗工作人员程萍萍审批“不同意”“核查结论：不通过-退回，结论原因：单位信息存疑，补充资料，收入核查存疑，……”。2017年11月14日，按揭贷款银行营销岗工作人员张晓敏审查“已致电借款人，借款人称会配合电核，烦请审查员重新审查”，扫描岗工作人员张晓敏审查“扫描岗同意”。2017年11月15日，集中核查岗工作人员熊亚文审批“核查结论：通过（建议分行关注），结论原因：单位信息建议分行进一步核实，核查描述：……我处综判有难度。……”，辖行审查岗岑捷妮审批“同意”“授信条件：1.凭首付款支付凭证、网签交易合同、落实预抵押登记手续以及《个人房产抵押贷款合同》放款；2.落实开发商惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司的连带责任担保手续，担保期限从放款之日起至办妥他项权证止；3.按单笔贷款金额的5%收取保证金。”，辖行零贷部高级经理吴威审批“同意审查意见”。2018年8月24日，辖行中介岗工作人员黎伟审查“重新审批”。2018年8月30日，营销岗工作人员张晓敏审查“无”。2018年8月31日，扫描岗工作人员张晓敏审查“扫描岗同意”，支行行长邝媛媛审批“同意”，集中核查岗工作人员程萍萍审批“不同意”核查结论：不通过-退回，结论原因：单位信息存疑，收入核查存疑，……请分行务必核实。”。2018年11月23日，营销岗工作人员张晓敏审查“借款人已更换工作单位，已补新收入证明，烦请审查员重新审查。”。2018年11月26日，集中核查岗工作人员周娟审批“不同意”“核查结论：不通过-拒绝，结论原因：虚假单位信息，……” 朱某购买涉案房屋过程中，与其联络沟通的销售人员是徐某和曾某，该两名人员均是案外人惠州市创优家房地产营销顾问有限公司的销售人员。2017年5月2日，永昶电子公司与案外人州市创优家房地产销售顾问有限公司签订一份《“蓝湾星宸花园”营销策划、联合销售代理合同》，约定由案外人惠州市创优家房地产营销顾问有限公司对永昶电子公司开发建设的惠州市大亚湾澳头兴华一路“蓝湾星宸花园”（3栋、4栋）住宅物业进行销售前期、销售期的全程营销策划工作和销售期的内场外场代理销售工作。 另查明，涉案的惠州大亚湾澳头兴华一路12号蓝湾星宸花园3栋二单元21层01号房已办理了不动产权预告登记，证号为：粤（2018）惠州市不动产证明第4015205号。 本院认为，朱某与永昶电子公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，均是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。 关于《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是否解除的问题。按照商品房买卖合同的约定，朱某应当向永昶电子公司支付1365893元总房款，其中首期款415893元、剩余950000元房款以银行按揭贷款方式支付。朱某已按约定如期付清首期款415893元，剩余950000元房款在办理银行按揭贷款手续过程中，朱某虽然已经通过了银行审批，但在银行放款前进行集中核查时由于“虚假单位信息”被拒绝，最终无法支付剩余950000元购房款构成违约。朱某自身违约，并不享有涉案商品房买卖合同的解除权，其本诉主张解除涉案合同并无依据，但永昶电子公司提起反诉主张解除该合同、补充协议，表明双方均无继续履行涉案合同的合意，故对永昶电子公司、朱某主张解除涉案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，本院予以支持。合同解除后，永昶电子公司应向朱某已支付的房款415893元，朱某应协助永昶电子公司办理涉案房屋的预告登记注销手续。 关于违约责任承担的问题。朱某无法支付剩余购房款的行为已构成违约，其在本诉中主张永昶电子公司支付利息并无依据，本院不予支持。永昶电子公司主张朱某按照《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》的第十一条承担违约责任，但《商品房买卖合同（预售）》第八条约定买受人逾期付款导致出卖人解除合同的按累计应付款的3%计付违约金，而《补充协议》的第十一条却约定为按所购商品房总价款的15%计付违约金并支付税费、诉讼费、律师费等损失。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均是由出卖人一方预先拟定的、为了重复使用而制作的格式条款,买卖合同与补充协议约定不一致时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，朱某应按《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定按照累计应付款的5%向永昶电子公司支付违约金，即950000×3%=28500元。永昶电子公司主张朱某向其赔偿律师费损失、佣金损失，本院不予支持。 关于朱某主张永昶电子公司退还住宅专项维修资金、律师代理费、保险费的问题。永昶电子公司向朱某代收的住宅专项维修资金为7963元，实际代缴7523元，差额440元应当由永昶电子公司向朱某退还，已代缴的7523元由朱某在涉案合同解除后向相关部门申请退还，永昶电子公司予以协助。律师代理费1200元、保险费10013.25元，朱某是向案外人支付的，主张永昶电子公司向其退还并无依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告朱某与被告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司签订的购买惠州大亚湾澳头兴华一路12号蓝湾星宸花园3栋二单元21层01号房的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：大亚湾(2017)10032475】及补充协议，原告朱某于本判决生效后十日内协助被告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司办理上述商品房注销预告登记手续【不动产权预告登记证号为：粤（2018）惠州市不动产证明第4015205号】； 二、被告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司于本判决生效后十日内向原告朱某退还已支付的房款415893元、多付的住宅专项维修资金440元； 三、反诉被告朱某于本判决生效后十日内向反诉原告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司支付违约金28500元； 四、驳回原告朱某的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费8547元、反诉案件受理费8547元共计17094元，由原告朱某负担10000元，被告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司负担7094元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。 审判员  钟丹燕 二〇一九年八月十二日 书记员  曾晓诗