昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初2111号原告：马街社区居民委员会新渔小组。住所地：昆明市西山区马街街道办事处新渔村。负责人：毛文辉，组长。委托诉讼代理人：吴雪琼、余美娟，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐秀华，女，汉族，1964年12月28日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：刘顺平，云南华昆律师事务所律师，特别授权代理。原告马街社区居民委员会新渔小组诉被告徐秀华租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案，依法适用简易程序，于2019年2月28日公开开庭进行了审理，原告马街社区居民委员会新渔小组（以下简称“新渔小组”）的委托诉讼代理人吴雪琼、被告徐秀华及其委托诉讼代理人刘顺平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新渔小组向本院提出下列诉讼请求：1、被告腾还位于西山区老年活动中心一楼房屋、食堂及中间空地；2、被告按每月2500元支付自2019年1月15日起至实际腾还之日止的租金损失；3、被告支付违约金18000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年12月30日经协商一致签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于西山区老年活动中心一楼房屋、食堂及老年活动中心中间空地租给被告使用，租期3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金每年30000元，以一年一次性方式交付。协议到期后，因原告对该场地另有安排，决定不再续租，并多次通知被告，被告拒不腾还租赁场地，原告为维护自身权益，故诉至本院。被告徐秀华辩称，原被告双方签订的租赁合同于2024年12月31日才到期，原告提前收回房屋属于违约，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交如下证据：1.房屋租赁合同，欲证明：（1）2015年12月30日，原告与被告经协商一致签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于西山区老年活动中心一楼房屋、食堂及中间空地出租给被告，租赁期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金每年30000元，按年支付（即本合同生效后一次性付清第一年房租，下一年房租需提前一个月支付），并明确约定了双方的权利义务违约责任及争议方式；（2）合同第五条明确约定承租方在租房使用过程中必须做好日常维修保养，不得擅自损坏或者改造其结构，本着来建去丢的原则，期满时完好交回出租方……第九条明确约定双方应遵守协议，如有违约，违约方向守约方以租金全额为基数支付违约金；第十条明确约定租期满时，在同等条件下，承租方有优先租用权。2.会议纪要、通知，欲证明：鉴于多方原因，原告于2018年的12月13日召开了会议，决定不再将于2018年12月31日租期到期的老年活动中心一楼房屋、食堂及场地对外出租，并于2018年的12月17日将记会议内容通知了被告。3.律师函、送达照片，欲证明：租赁期限届满后，被告未按合同约定时间向原告交付房屋，原告委托了律师发出律师函，要求被告于2019年1月15日前将老年活动中心一楼房屋、食堂及老年活动中心的中间空地腾还给新渔小组，但被告至今未将租赁物腾还给原告。经质证，被告对原告提交的证据1真实性、关联性、合法性不予认可，其表示没签过该房屋租赁合同；对证据2表示未参与过；对证据3的三性不予认可，表示未签收过,并对该合同上的签字申请鉴定。二、被告提交如下证据：1.原、被告双方2012年12月签订的《房屋租赁合同》，2.被告投资及支付租金的部分单据；欲证明：（1）新渔小组与徐秀华2012年12月签订的《房屋租赁合同》，租期为2013年1月至2024年12月；（2）在租赁期间徐秀华经新渔小组同意，投资十多万建设了围墙、门面房、并在食堂楼顶塔建了住房；（3）租赁标的物为老年活动中心院内的全部建筑物和场地；（4）2012年12月签订的《房屋租赁合同》第十一条约定，若甲方无故提前终止本协议时，则由甲方赔偿乙方投资改造建筑物；（5）2018年徐秀华装修老年活动中心二楼时，还请村小组全体负责人吃过酒席，席间大家都认可租赁期限是到2024年，没有人说2018年年底合同就到期，否则徐秀华不可能在租期只剩余几个月时还投资装修；（6）本案中被告没有任何违约行为，租金都已付清至2021年，相反，原告在去年之前就已存在违约行为，其不仅无故收回部分场地修建单车棚，还把被告建造的门面强行要走一间。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但认为该租赁合同在2015年12月30日签订房屋租赁合同时已经终止履行，且该合同落款时间明显有更改；对证据2表示不予认可，认为2015年12月30日签订的租赁合同约定了来建去丢，合同期满后，被告投资就属于出租方了。根据被告的申请，证人邓某出庭作证，主要陈述内容为：1.邓某系被告徐秀华的妹夫，曾担任原告新渔小组组长，于2013年开始不再担任；2.被告提交的2012年12月1日《房屋租赁合同》为邓某担任原告新渔小组组长期间通过公开竞标签订；3.经过村里同意，徐秀华在整个租赁期间投资十几万元钱修建围墙门面房，搭建食堂上的住房，租赁物包括老年活动中心院子里的全部建筑物、场地以及自己搭建的住房，提前终止合同需要进行赔偿。经质证，原告认为证人仅能证明在其担任新渔小组组长时曾签订过合同，并不清楚之后的事，基于证人与被告的身份关系，请法院对证人对被告提出问题的回答依法进行采纳。根据被告的鉴定申请，本院于2019年2月28日委托云南天禹司法鉴定中心对上述《房屋租赁合同》中最后落款乙方处“徐秀华”的签名真实性进行司法鉴定。2019年4月16日，云南天禹司法鉴定中心向本院出具《退鉴函》，认为徐秀华无法提供鉴定需要的2012年至2017年间自然样本，没有钱缴纳鉴定费，致使无法开展鉴定工作，故进行退鉴处理。本院认为，一、对于原告提交的证据1，被告虽表示未签订过该合同，但因其未能向鉴定机构提交可供鉴定的样本及交纳鉴定费致使鉴定机构退鉴，被告应对因其自身原因致使退鉴承担不利后果，故本院予以采信；对于证据2，因系新渔小组内部会议据以及相应通知，被告徐秀华未参与该会议，但原告提交证据原件予以核实，故本院予以采信；对证据3，被告虽表示未签收过律师函，但该证据中的照片显示律师函已张贴于本案诉争租赁物范围内，故本院予以采信。二、对被告提交的证据1，因原告对其真实性无异议，本院予以采信；对证据2中的《关于的协商修改意见书》以及装修费用清单，因系被告单方书写，且原告不予认可，故本院不予采信；对证据2中2013年1月4日的收据，被告明确收据载明的45000元系2013年1月1日至2016年1月1日的租金，每年为15000元，与其提交的证据1《房屋租赁合同》载明诉争租赁物租赁期限及年租金一致，且原告对双方曾按该合同履行至2015年12月30日再次签订《房屋租赁合同》并无异议，故本院予以采信；对证据2中2016年12月28日及2017年12月21日的收据，因收据载明为新渔村老年协会租金，盖有“马街社区居民委员会新渔小组”条章，且原告在庭审中认为该两份收据系根据2015年12月30日再次签订的《房屋租赁合同》交付的2017年及2018年租金，故本院予以采信。三、对证人证言，因原告认可其与被告签订过2012年12月1日的房屋租赁合同，故对证人陈述的新渔小组与被告签订过上述合同的事实，本院予以采信；因被告在本案中并未就其对租赁物的装修补偿提出反诉，故对证人关于租赁物投资装修部分的陈述，本院不予评述。本案中，原、被告是否于2015年12月30日签订过《房屋租赁合同》是双方的主要争议焦点。针对此焦点，本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案中，1.被告主张其未签订过上述合同，但未能提交充分有效的证据否认其在该合同上的签字；2.被告提交的2016年12月28日及2017年12月21日收据金额各为30000元，均载明为新渔村老年协会租金，与上述合同第一条“房屋租赁期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止”、第二条“房租费每年合计30000元”、第三条“房屋租金遵循先付款、后使用的原则。以一年一次性方式交付，本合同生效后乙方（徐秀华）一次性付清一年租金给甲方（新渔小组），下一年租金需提前一个月支付”等内容相符；3.被告虽主张上述两份收据中的金额系与新渔小组商量后，按照双方履行的2012年签订的《房屋租赁合同》约定年租金15000元的标准，交付了2018年到2021年的租金，但未能提交与被告新渔小组协商的证据予以印证，对其主张按照上述方式交付过2016年及2017年的租金也未能提交证据证明，且与实际交易习惯不符。综上，本院对双方当事人于2015年12月30日签订《房屋租赁合同》的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2012年12月1日，新渔小组（甲方）与徐秀华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为12年，自2013年1月起至2024年12月31日止，房屋租金每年合计壹万伍仟元。二、2015年12月30日，新渔小组（甲方）与徐秀华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定新渔小组将新渔村老年活动中心一楼房屋，食堂及老年活动中心中间空地对外出租；房屋租赁期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；房租费每年合计30000元；房屋租金遵循先付款、后使用的原则，以一年一次性方式交付，本合同生效后乙方一次性付清一年租金给甲方，下一年租金需提前一个月支付，超过一个月不付租金的，甲方有权无条件收回房屋，并追缴所欠租金……甲乙双方应遵守协议，如有违约，违约方向守约方以租金全额为基数支付违约金；租赁期满时，在同等条件下，乙方有优先租用权，乙方如需继续租用，需提前壹个月与甲方商量相关事宜，另行签订合同，否则，甲方即另行出租。三、2013年1月4日，被告向原告交付2013年1月1日至2016年1月1日的租金45000元；2016年12月28日及2017年12月21日，被告向原告分别交付租金30000元。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，针对包括诉争租赁物在内的标的物，原告与被告分别于2012年、2015年签订《房屋租赁合同》，2012年的《房屋租赁合同》约定租期为12年，租金为每年15000元，2015年的《房屋租赁合同》约定租期为3年，租金为每年30000元，两份《房屋租赁合同》对租期和租金等主要条款的约定均有不同，应视为原被告双方以新签订的《房屋租赁合同》对原来的《房屋租赁合同》进行了变更，双方应按照2015年《房屋租赁合同》的约定全面履行各自的义务。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，1.根据原被告双方2015年签订的《房屋租赁合同》约定，诉争租赁物为新渔村老年活动中心一楼房屋、食堂及老年活动中心中间空地，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，现合同约定的租赁期限已届满，原告不再继续出租租赁物，承租人应当返还租赁物，故对原告要求被告腾还新渔村老年活动中心一楼房屋、食堂及中间空地的诉讼请求，本院予以支持；2.上述《房屋租赁合同》约定租赁期满后，原告不再继续出租租赁物，并以律师函及诉讼等方式要求被告腾还租赁物，但被告至今未腾还，故对原告要求被告按合同约定租金标准每月2500元（30000元/年÷12月=2500元/月）支付自2019年1月15日起至实际腾还之日止的租金损失即租赁物占用费的诉讼请求，本院予以支持；3.对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方当事人在《房屋租赁合同》中对何时返还租赁物及相应的违约责任未做明确约定，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐秀华于判决生效后十五日内腾还原告马街社区居民委员会新渔小组位于西山区老年活动中心一楼房屋、食堂及中间空地；二、被告徐秀华于判决生效后十五日内按每月人民币2500元标准支付原告马街社区居民委员会新渔小组自2019年1月15日起至实际腾还上述租赁物之日止的租赁物占用费；三、驳回原告马街社区居民委员会新渔小组的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取125元(原告已预交)，由被告徐秀华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 肖 非二〇一九年八月十五日书记员 游天宇