福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终2920号 上诉人（原审被告）：厦门若峰贸易有限公司，住所地福建省厦门市新店镇海峡现代城一期A栋一层。 法定代表人：石飞，该公司执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告）：陈玉健，男，1969年3月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：田华辉，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄翎燕，女，1967年6月27日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：蔡智煌，福建贝盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门五洲四海置业有限公司，住所地福建省厦门市翔安区滨海东大道海峡现代城一期A栋一层。 法定代表人：魏景，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：魏景，男，1987年6月4日出生，汉族，住福建省武夷山市。 原审第三人：海峡现代城（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市翔安区滨海东大道海峡现代城A栋一层。 法定代表人：庄秀娟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：于涛，女，该公司工作人员。 上诉人厦门若峰贸易有限公司（以下简称若峰贸易公司）、陈玉健因与被上诉人黄翎燕、厦门五洲四海置业有限公司（以下简称五洲四海置业公司）、魏景、原审第三人海峡现代城（厦门）有限公司（以下简称海峡现代城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市翔安区人民法院（2018）闽0213民初2364号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 若峰贸易公司、陈玉健上诉请求：撤销原审判决，改判驳回黄翎燕一审全部诉讼请求。事实和理由如下：一、一审判决认定的事实有误。若峰贸易公司、陈玉健委托五洲四海置业公司代为销售讼争房屋，但并未委托魏景个人。一审法院对于若峰贸易公司、陈玉健与黄翎燕是否存在合同关系、魏景欺诈黄翎燕的事实以及魏景与黄翎燕之间是否存在恶意串通等事实没有查明。二、一审判决认定的证据不足，现有证据无法证明魏景有收取购房款的权利。三、一审判决认定事实的逻辑错误，不能以发生诉讼后产生的谈话录音倒推之前魏景有收取购房款的权利。四、一审判决适用法律错误。根据查明事实，魏景有欺诈的行为，黄翎燕应当诉讼撤销合同。魏景与黄翎燕签订的补充协议和协议书损害了若峰贸易公司、陈玉健的利益，应当依法认定无效。 黄翎燕答辩称，一、若峰贸易公司、陈玉健有委托五洲四海置业公司及魏景售房，本案属于有权代理，若峰贸易公司、陈玉健与黄翎燕的房屋买卖合同关系依法成立。二、若峰贸易公司、陈玉健主张本案存在欺诈及魏景与黄翎燕之间恶意串通，缺乏事实与法律依据。三、若峰贸易公司、陈玉健主张只授权卖房、未授权收取购房款，没有事实和法律依据。四、本案不存在合同可被撤销或者无效的情形。请求驳回若峰贸易公司、陈玉健的上诉，维持原判。 海峡现代城发表意见称，原审判决正确，请求维持原判。 黄翎燕向一审法院起诉请求：1.若峰贸易公司、陈玉健继续履行《厦门市商品房认购合同》及相关《补充协议》约定的义务，即依照合同约定将海峡现代城项目G栋1318单元房产以80万元出售给黄翎燕，并配合其办理该房产的过户登记手续；2.若峰贸易公司、陈玉健、五洲四海置业公司、魏景共同向黄翎燕赔偿已付购房款的利息损失132751.2元（利息损失自黄翎燕支付购房款之日起计至海峡现代城项目G栋1318单元房产过户至黄翎燕名下之日，利率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息3倍的标准，暂计至2018年6月13日为132751.2元）；3.若峰贸易公司、陈玉健、五洲四海置业公司、魏景共同承担黄翎燕为实现权利支付的律师费3万元；4.若峰贸易公司、陈玉健、五洲四海置业公司、魏景承担本案的诉讼费、财产保全费等费用。 一审法院认定事实：2015年11月12日，海峡现代城公司与若峰贸易公司签订《厦门市商品房买卖合同》，约定若峰贸易公司向海峡现代城公司购买海峡现代城一期G地块办公楼13层1318单元商品房，用途为办公，建筑面积47.3平方米，每平方米15650.27元，总金额740258元。 2016年8月26日，黄翎燕（乙方）与海峡现代城公司（甲方）签订《厦门市商品房认购合同》一份，约定：黄翎燕自愿购买海峡现代城项目G栋1318单元，为便于今后能顺利签订及履行《商品房买卖合同》及其附件，现双方协商一致，就认购该商品房的相关事宜签订本协议。第二条：该商品房以毛坯销售，建筑面积为47.3平方米，购房款每平方单价19873.1元，总价为940000元。第三条：本合同签订当日支付定金50000元，2016年10月15日前支付购房首期款（扣除已付定金）520000元，其余370000元办理银行按揭贷款。第四条：若黄翎燕采用商业按揭贷款的，则应在本协议签订之日起七日内向海峡现代城公司提交办理商业按揭贷款所需的一切材料（包括但不限于身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、购房发票、财产证明等）；若贷款银行经审查后要求黄翎燕补充材料的，黄翎燕应于收到银行或海峡现代城公司发出的补充材料通知之日起七日内补齐。黄翎燕保证所提交材料的真实合法性，同时应积极配合海峡现代城公司向银行办妥商业按揭贷款手续。第六条：海峡现代城公司将该商品房解押后向黄翎燕发出签约通知函，黄翎燕应在收到签约通知函之日起七日内，携有关证件和海峡现代城公司要求的其他材料到指定地点签订《商品房买卖合同》，并同时签订银行贷款文件。若黄翎燕未在签约通知函约定的时间内前来签约，则海峡现代城公司有权解除该协议书，将所认购单元另售他方，并有权不予返还黄翎燕已支付的购房定金。黄翎燕在签订《商品房买卖合同》前应足额交清购房首期款、已到期购房款以及根据本协议约定黄翎燕应支付的违约金或其他款项，否则海峡现代城公司有权拒绝与其签订《商品房买卖合同》且不承担责任。第七条：海峡现代城公司已将《商品房买卖合同》及附件的文本公示于销售现场，黄翎燕确认在签订本协议前已对《商品房买卖合同》及附件的内容进行全面了解且无任何异议。黄翎燕不得以对《商品房买卖合同》及附件的内容有异议为由拒绝签订《商品房买卖合同》及附件，否则视为黄翎燕放弃购买权，海峡现代城公司有权解除本协议。第九条：《商品房买卖合同》签订后，黄翎燕根据本协议已交纳的首期购房款（含购房定金）将全额自动转为《商品房买卖合同》项下的购房首期款，本协议自动失效，黄翎燕应将持有的协议原件交还海峡现代城公司。第十条违约责任：1.黄翎燕逾期向海峡现代城公司提交办理商业按揭贷款所需材料、逾期补齐材料或未配合海峡现代城公司向贷款银行办理商业按揭贷款手续的，每逾期一天，黄翎燕应按购房款日万分之四的标准向海峡现代城公司支付违约金。……3.黄翎燕自收到签约通知之日起七日内，未携有关证件和海峡现代城公司要求的其他材料到海峡现代城公司指定地点签订《商品房买卖合同》的，每逾期一日，黄翎燕应按购房款总额日万分之四的标准向海峡现代城公司支付违约金。……5.若黄翎燕出现本条第1-4款所规定的违约情形且逾期超过十五日的，海峡现代城公司有权解除本协议。 上述《厦门市商品房认购合同》的甲方落款处，由陈建彬与魏景签名。 之后，黄翎燕分别于2016年8月26日、2016年10月14日、2016年11月11日、2017年4月2日向魏景转账支付50000元、250000元、175000元、95000元，共计570000元。五洲四海置业公司于2016年8月26日向黄翎燕开具了一张金额为50000元的购房款收据，2017年5月26日开具一张金额520000元的收据；魏景于2018年1月6日向黄翎燕开具了一张金额为80000元的购房款收据。 2017年9月22日，黄翎燕以被合同诈骗为由向厦门市公安局沃头边防派出所报案。2017年11月22日，厦门市公安局翔安分局认为本案没有犯罪事实存在，不符合立案条件，决定不予立案。 2018年3月12日，魏景出具承诺书一份，表示允许黄翎燕于2018年3月19日以后进驻装修涉讼房屋，其它事宜由魏景与委托人自行协商解决。 2018年4月16日，海峡现代城公司向若峰贸易公司交付了涉讼房屋。2018年4月18日，涉讼房屋的所有权登记至若峰贸易公司名下，不动产权证号为闽（2018）厦门市不动产权第××号。 2018年5月23日，海峡现代城公司、魏景、陈建彬、石飞（甲方）与黄翎燕（乙方）签订补充协议一份，约定：1.双方于2016年8月26日签订的认购合同约定，海峡现代城G1318单元每平方米单价19873.1元，总价为940000元，乙方已依据合同约定付清首付款。2.由于甲方原因迟迟未将房屋交付给乙方使用并办理过户登记手续，以及其他甲方多方面原因给乙方造成不利的因素，导致乙方经济损失严重。并且由于时间拖延，根据目前市场房价的下跌，海峡现代城G1318单元已跌至每平方米17000元。为了赔偿乙方的经济损失，甲方同意以每平方米17000元重新计算出售给乙方，房屋总价为800000元。3.甲方尽快将房屋交付给乙方使用并办理过户登记手续。过户过程中，甲方承担二手过户的一切费用，乙方承担一手过户的费用。4.如有产生任何经济或其它异议，由甲方自行处理解决并承担一切经济责任，乙方不再承担任何费用。在协议甲方落款处，魏景签名并书写有“厦门五洲四海置业有限公司”字样。 一审另查明，黄翎燕因本案支付律师费30000元，保全费4520元。又查明，海峡现代城公司称陈玉健向其认购海峡现代城一期G地块13层1318单元，其接受陈玉健的指定于2015年11月12日与若峰贸易公司签订《厦门市商品房买卖合同》；海峡现代城公司确认涉讼房屋目前可以从若峰贸易公司转移登记至个人名下。 一审审理中，黄翎燕提供海峡现代城认购明细表一份，其中载明了房号、建筑面积、总价等信息，并在备注中对销售溢价分成进行了约定。魏景、陈玉健于2016年8月16日在明细表中签名。另外，若峰贸易公司、陈玉健提供2018年8月16日陈玉健的弟弟陈玉康、若峰贸易公司员工陶梅香与魏景商谈如何解决与黄翎燕房屋买卖纠纷事宜的谈话录音一份。在谈话中，陶梅香在与魏景的对话中多次提及委托卖房事宜，称“……陈总这边也非常生气，那天一收到那个就打电话给你，非常生气，因为人家卖方来讲，我是让你去卖房子……”“我们作为卖方来讲，我委托你卖房子……”“我是委托你卖房子，但是你要按正常的卖房子的流程来走”。 一审法院认为，首先，陈玉健向海峡现代城公司购买涉讼房屋，并指定若峰贸易公司于2015年11月12日签订《厦门市商品房买卖合同》。在2016年8月26日黄翎燕签订《厦门市商品房认购合同》之时，陈玉健、若峰贸易公司系涉讼房屋的权利人。其次，根据若峰贸易公司、陈玉健提供的陈玉健的弟弟陈玉康、若峰贸易公司员工陶梅香与魏景有关商讨解决黄翎燕房屋买卖纠纷的谈话录音，其中陶梅香在与魏景的对话中多次提及委托卖房事宜，还曾提到“陈总”亦参与其中，魏景未予否认。再次，黄翎燕支付购房款后，五洲四海贸易公司、魏景向其出具了部分购房款收据。综上，可以印证黄翎燕关于若峰贸易公司、陈玉健委托五洲四海贸易公司、魏景出卖房屋的主张符合客观事实。 由此，对于2016年8月26日黄翎燕（乙方）与海峡现代城公司（甲方）签订的《厦门市商品房认购合同》及2018年5月23日签订的补充协议，应系若峰贸易公司、陈玉健委托五洲四海公司、魏景与黄翎燕签订，有关合同的权利义务应由若峰贸易公司、陈玉健承受。 对于《厦门市商品房认购合同》的性质，应属预约合同。但是，双方在合同中约定了房屋的门牌号、价款等，且黄翎燕在合同签订后亦支付了570000元购房款，五洲四海公司、魏景亦接受。因此，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但本约已成立，双方应按约履行。黄翎燕依约支付了部分购房款，但若峰贸易公司、陈玉健未按照合同约定办理产权变更手续，已构成违约，故应承担相应的违约责任。根据补充协议的约定，双方将涉讼房屋的价款变更为800000元，扣除已付的570000元，黄翎燕还需支付购房款230000元。若峰贸易公司、陈玉健应在黄翎燕付清购房款之日起十日内协助其办理产权变更手续。对于黄翎燕主张的自支付购房款之日起至房屋过户之日、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息3倍的标准的利息损失，因若峰贸易公司、陈玉健的违约行为确实给黄翎燕造成了一定的损失，一审法院认为可自支付购房款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至产权变更手续办理完毕之日。至于黄翎燕主张的律师费40000元，因双方并无约定，不予支持。关于黄翎燕主张五洲四海公司、魏景承担相应责任的诉求，因其系受若峰贸易公司、陈玉健的委托出卖房屋，相应的法律后果应由若峰贸易公司、陈玉健承受，故黄翎燕的该项诉求缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、厦门若峰贸易有限公司、陈玉健应于判决生效之日起十日内协助黄翎燕办理海峡现代城项目G栋1318单元房屋的不动产权变更手续，黄翎燕应于不动产权变更手续办理完毕之日起十日内向若峰贸易公司、陈玉健支付购房款230000元；二、厦门若峰贸易有限公司、陈玉健应于判决生效之日起十日内向黄翎燕支付购房款利息损失,利息损失以已支付的570000元购房款为基数，自约定的过户之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；三、驳回黄翎燕的其余诉讼请求。一审案件受理费13428元，由厦门若峰贸易有限公司、陈玉健负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案中，若峰贸易公司、陈玉健对于委托五洲四海置业公司销售讼争房屋并无异议。而魏景系五洲四海置业公司的法定代表人，由其具体与黄翎燕处理房屋买卖事宜亦无不当。况且，从若峰贸易公司、陈玉健提供的陈玉健的弟弟陈玉康、若峰贸易公司员工陶梅香与魏景有关商讨解决黄翎燕房屋买卖纠纷的谈话录音内容，以及一审中若峰贸易公司、陈玉健代理人“我方只是委托魏景代为销售，并没有委托魏景代为收款”的陈述看，若峰贸易公司、陈玉健对于魏景有权代为出售讼争房产并无异议，只是对于其处理、收款方式有意见。但即便若峰贸易公司、陈玉健与五洲四海、魏景对房屋销售授权范围有具体约定，亦系双方之间的内部法律关系，在未明确告知的情况下对黄翎燕并无效力。一审法院认定五洲四海公司、魏景受若峰贸易公司、陈玉健的委托出卖房屋，相应的法律后果由若峰贸易公司、陈玉健承受并无不当。 综上，若峰贸易公司、陈玉健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费13428元，由若峰贸易公司、陈玉健负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  彭亚奴 二〇一九年八月三十日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。