安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3817号上诉人（原审被告）：苏成友，男，1962年8月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：吴定兵，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩嵘，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会，住所地安徽省合肥市包河区北京路于梁园路交叉口东北角。法定代表人：贾文杰，主任。委托诉讼代理人：牛和勇，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，安徽徽商律师事务所实习律师。上诉人苏成友因与被上诉人合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会（以下简称贾大郢社居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初9236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏成友上诉请求：1.撤销原判第一项，改判苏成友向贾大郢社居委支付拖欠截至2018年6月30日的房屋租金共计129080元；2.本案一审、二审诉讼费用由贾大郢社居委承担。事实和理由：1.双方于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》约定了2014年5月1日至2014年7月1日为免租期。因房屋本身存在水电线路问题，苏成友不得已对其重新改造，直至2014年10月1日酒店才正式开业。2015年5月，由于贾大郢社居委与辖区拆迁户发生矛盾，导致拆迁户将苏成友经营的酒店锁门达三个月，无法正常营业，致合同目的无法实现，虽双方合同约定苏成友在租赁期间内不得以任何理由要求减免租金，但因贾大郢社居委提供房屋本身存在质量问题及其与第三人的矛盾等非因苏成友的原因导致涉案酒店无法正常营业，故2014年7月1日至2014年10月1日、2015年5月至2015年8月共计6个月的租金应予以减免。2.涉案合同第六条免责条款规定，因城市建设导致合同不能履行的，甲方应提前30日通知乙方，合同终止，由此造成的损失，双方互不承担责任，租金按实际租赁时间计算。而案涉房屋因市政修路自2017年9月20日至今未能通行处于封闭状态，导致案涉房屋无法使用，租赁合同不能履行。贾大郢社居委隐瞒上述免责条款，致一审判决认定苏成友支付2017年9月至2018年6月30日期间共计9个月的租金，显失公平。贾大郢社居委辩称，修路是事实，具体如何认定由法院判决；但涉案合同为双方持有，一审其提交了完整的租赁合同，不存在隐瞒条款，且该条款亦不适用本案。贾大郢社居委对一审认定情势变更并进行扣减无异议，但苏成友主张减免15个月租金的请求不能成立。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。贾大郢社居委向一审法院起诉请求：1.苏成友向贾大郢社居委支付截止2018年6月30日拖欠的租金663500元及利息损失52021.51元（以拖欠的租金为基数，按照同期银行贷款利率），合计715521.51元;2.苏成友承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月30日，贾大郢社居委与苏成友签订了一份《房屋租赁合同》，约定贾大郢社居委将位于梁园路和北京路交口的房屋（原贾大郢社居委拆迁办公室）第一层和第二层共计1800平方米租赁给苏成友用于开设饭店，租期为自2014年5月1日至2019年5月1日，其中免租期60天，租金为16元/平方米，每年租金为345600元，每季度支付一次。合同签订后，苏成友并未按合同约定及时支付租金，贾大郢社居委分别于2016年8月1日、2017年8月15日、2018年4月20日向苏成友发函，要求苏成友支付租金。由于水电线路不通，导致苏成友重新对水电线路进行改造，苏成友经营的酒店在2014年10月1日开业。2015年5月，由于贾大郢社居委与辖区的拆迁户发生矛盾，导致拆迁户将苏成友所经营的酒店锁门，长达三个月，为此苏成友于2016年8月18日书面向贾大郢社居委提交了申请减免共计六个月租金的报告。2017年9月20日，因市政修路，全封闭施工，苏成友所经营使用的酒店停业至今无法使用，苏成友认为2017年9月20日至2018年6月30日期间的租金也应当予以减免。一审法院认为，贾大郢社居委合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会和苏成友于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。苏成友苏成友未按合同约定按时支付房屋租金，是由于重新对水电线路进行改造、贾大郢社居委与辖区的拆迁户发生矛盾导致拆迁户将苏成友所经营的酒店锁门、市政修路全封闭施工导致苏成友所经营的酒店被迫停业等诸多原因造成的，贾大郢社居委亦对上述事实予以承认，对于苏成友辩称应减免共计15个月的房租的意见，该院认为，上述事由确实给贾大郢社居委经营的酒店造成了较大损失，其中市政修路全封闭施工属于情势变更，该事由导致苏成友签订合同的目的无法实现，综合考虑上述因素，酌情对苏成友的房租予以适当减免，确定扣除6个月的租金172800元。苏成友辩称诉讼期间2018年9月曾向贾大郢社居委支付房租11万元，经法庭核实，实际情况是2018年7月10日苏成友向贾大郢社居委支付房租102431元，该款贾大郢社居委确认已收到，并同意扣除。贾大郢社居委当庭确认：自2014年7月1日计算至2018年6月30日，每年租金345600元，共计四年房租1382400元，苏成友共计支付租金821320元，尚欠租金561080元。扣除确定免除的6个月租金172800元，苏成友还应向贾大郢社居委支付房屋租金388280元。贾大郢社居委诉请苏成友按银行同期贷款利率计算利息损失，该院认为，苏成友拖欠租金情有可原，实属无奈，不属于无故拖欠，且由于市政修路全封闭施工导致苏成友所经营的酒店被迫停业，苏成友损失也较为惨重，综合考虑法理人情，认为利息以不支持为宜，故对贾大郢社居委的该项诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、苏成友于判决生效之日起十日内向合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会支付拖欠的截至2018年6月30日的房屋租金388280元；二、驳回合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费10956元，由合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会负担4956元，苏成友负担6000元。二审中，苏成友提供：1.证明一份，证明市政修路期间全封闭施工造成其经营的酒店自2017年9月20日至2019年7月30日停业，该期间不应支付租金；2.现场照片八张，证明截止2019年4月8日，其经营的酒店仍因市政修路全封闭施工停业。贾大郢社居委质证认为真实性无异议，证明目的有异议。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽涉案租赁合同约定租赁期间从2014年5月1日起算，贾大郢社居委给予苏成友60天的装潢免租期，但实际履行过程中，因贾大郢社居委提供的租赁物水电线路不通，苏成友在重新对水电线路进行改造后实际于2014年10月1日才开业经营酒店，后又因贾大郢社居委与辖区拆迁户发生矛盾导致涉案租赁物于2015年5月起被拆迁户锁门三个月，对上述事实贾大郢社居委亦予以认可。该期间因贾大郢社居委的原因导致苏成友无法对涉案租赁物实际使用、收益，故贾大郢社居委主张苏成友支付该期间的租金172800元缺乏事实依据，本院不予支持。一审中，贾大郢社居委起诉主张苏成友支付至2018年6月30日止的租金，但2017年9月20日起，因市政修路全封闭施工，苏成友使用涉案房屋所经营的酒店停业，无法实际使用租赁物，贾大郢社居委对该事实亦无异议。现苏成友主张免除其该期间9个月的租金，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之规定，结合涉案租赁合同的履行实际，本院综合考量认为该期间损失应由双方共同分担为宜，故酌情对苏成友该期间的房租予以减免，确定扣除4.5个月的租金，计129600元。鉴于双方对苏成友已付租金821320元均无异议，故扣除免于支付的租金后，苏成友尚欠贾大郢社居委截至2018年6月30日止的租金258680元（345600元/年×4年—821320元-172800元-129600元）。综上，苏成友的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初9236号民事判决第二项；二、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初9236号民事判决第一项为：苏成友于本判决生效之日起十日内向合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会支付拖欠的截至2018年6月30日的房屋租金258680元；三、驳回合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10956元，由合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会负担6996元，苏成友负担3960元。二审案件受理费5188元，由苏成友负担2594元，合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会负担2594元。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年八月六日法官助理吴丁蔷书记员陈晓妹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。