呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初7515号原告(反诉被告）:呼和浩特市赛罕区工业和信息化局(原呼和浩特市赛罕区经济和信息化局）,住所地呼和浩特市赛罕区昭乌达路169号赛罕区党政办公大楼122。法定代表人:李锐亨,该局局长。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（反诉原告）:内蒙古塬鑫裕进出口贸易有限公司,住所地呼和浩特市金桥开发区阿拉坦大街北侧达尔登北路东侧金桥电子商务产业园5021号。法定代表人:高冬敏,该公司总经理。委托诉讼代理人：红艳，恒信长城律师事务所律师。原告呼和浩特市赛罕区工业和信息化局（以下简称工信局）诉被告内蒙古塬鑫裕进出口贸易有限公司（塬鑫裕公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，塬鑫裕公司提起反诉，本院经审查予以准许，并依法适用普通程序，两案合并公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。工信局提出如下诉讼请求：1.请求解除双方于2017年3月26日签订的《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》。2.判令塬鑫裕公司立即返还位于呼和浩特市××区旺第嘉华商业6#楼（5746.26平方米）及4#地下仓库（3685.41平方米）。3.请求塬鑫裕公司支付截止至2019年3月30日的房屋（含仓库）使用费12550091元。4.判令塬鑫裕公司支付自2019年4月1日起至实际交付房屋（含仓库）之日止的房屋（含仓库）使用费（按照房屋租金2.58元/日/平方米，仓库租金0.99元/日/平方米的标准予以计算,2020年4月1日以后房屋仓库的使用费，在以上标准的基础上每年上浮5%进行计算）。5.本案的诉讼费用由塬鑫裕公司承担。事实与理由：2017年3月26日呼和浩特市赛罕区经济和信息化局(甲方）与塬鑫裕公司（乙方）签订了《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》,约定，按照呼和浩特市赛罕区区委、区政府的招商引资要求,为推动、壮大赛罕区电子商务经济发展、填补跨境电商空白,乙方依据《金桥电子商务产业园招商引资合作意向书》作为运营天津自贸区东疆进口商品直营中心项目的实施主体,现就乙方建设运营进口商品选购中心、平行进口汽车销售中心、蒙津铁海联运中心、融资租赁中心、跨境电子商务及培训中心、内蒙古国际商网及外延配套业务等项目,甲方提供政策扶持相关事宜。合同同时对塬鑫裕公司进行项目投资、房屋免租使用,如何计算租金等进行了约定。协议签订后,塬鑫裕公司未能按照协议书的约定履行投资的义务。从2017年4月1日开始占用协议约定房屋,双方曾多次就相关事宜进行磋商,由于塬鑫裕公司项目一直处于停滞状态,2017年9月21日，呼和浩特市赛罕区金桥电子商务产业园管理办公室向塬鑫裕公司发出《终止项目合作的通知》。2018年1月11日，呼和浩特市赛罕区金桥电子商务产业园管理办公室再一次向塬鑫裕公司发出《缴纳租金等费用的通知》。塬鑫裕公司接收上述通知后,至今未能搬离占用的房屋。综上所述,塬鑫裕公司签订《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》后无故不履约的行为严重侵害了工信局的合法权益,故提起诉讼，望判如所请。塬鑫裕公司辩称，《金桥电子商务产业园招商引资合作协议》合法有效。塬鑫裕公司不存在违约行为，该合同应该继续履行，理由如下：1.依合同合作协议约定的租期未满，工信局无权单方解除合同。本案所涉投资运营天津自贸区东疆进口商品直营中心项目是赛罕区委区政府通过招商引资项目，工信局受政府指定与塬鑫裕公司签订合作项目协议，约定由工信局免费提供经营场地5746.26平方米，提供地下仓库3685.41平方米，免租期是为2017年的4月至2020年的3月31日。现经营场地租期未满，合同应该继续履行，工信局违法解除合同不应该得到支持。2.塬鑫裕公司不存在违约行为。合作协议签订后，塬鑫裕公司按照协议约定履行了投资义务，完善了消防工程并向消防管理部门进行了报批，对经营场地进行了装修，与生产厂家签订了协议订购商品，截止目前，合计投资880余万元。按照合作协议，工信局向塬鑫裕公司提供的5746.26平方米经营场地交付塬鑫裕公司时，消防工程尚未完工，至今未进行工程竣工验收。工信局应提供的3685.41平方米的地下仓库，至今未交付。依据《建筑法》、《房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规的明文规定，建设工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第15条规定，应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者是消防验收不合格的，禁止投入使用。工信局提供的经营场所至今未达到使用条件，免租期应当从工信局提供的房屋具备使用条件时起算也就是应该从工信局提供的房屋经过消防验收内日起开始计算使用时间。3.涉案经营场地于2018年的4月10日被迫停用。工信局向塬鑫裕公司提供的经营场地产权单位是内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司，工信局与开发商签订合同并承诺向其支付租金。因工信局未按时支付租金，2018年的4月10日至今经营场地被强行贴条上锁，塬鑫裕公司一直无法使用。塬鑫裕公司多次向赛罕区政府工信局反映情况，但工信局未予解决。工信局要求赔偿2018年的9月1日至实际交付房屋期间使用费没有事实依据。综上所述，本案工信局违约在先，合同履行不到半年，几次发出终止通知，不仅对项目进展造成不良影响，并且给塬鑫裕公司造成了巨大的经济损失。请求法院在查明事实得起基础上驳回工信局的诉请。塬鑫裕公司提出如下反诉请求：1.判令工信局承担装修工程以及消防工程费用2822157元。2.判令工信局承担因无法正常开业而支出的办公费用以及人员工资959298.44元，购置家具费用229540元。3.判令工信局承担占用资金利息（以上述赔偿损失合计401995元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年的11月1日至实际支付之日止。）4.判令工信局承担反诉案件的全部费用。事实与理由：塬鑫裕公司与呼和浩特市赛罕区经济和信息化局于2017年3月26日签订《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》，约定，工信局负责向塬鑫裕公司提供免租办公场地和仓库项目，免租期自2017年4月1日至2020年的3月31日。进场后，塬鑫裕公司向消防管理部门报批装修方案并对卖场进行了装修。在此过程中，开发商内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司因工信局未缴纳租金，将租赁场地上锁，致使塬鑫裕公司无法正常营业。塬鑫裕公司为本项目支付消防工程设计费、施工费、材料费，积极推进项目实施。工信局不考虑项目实际情况，不解决开发商租金问题，却提起诉讼转嫁危机，故塬鑫裕公司提起反诉，望判如所请。工信局辩称，1.我方坚持认为本案的反诉应当不予受理，或者受理后应当依法予以驳回。我方请求为解除双方签订的合作协议书，而后支付相应的租金。塬鑫裕公司在答辩时明确表态为不同意解除，认为应当继续履行。那么基于继续履行合同与请求损失是相悖的。2.因双方合作协议书明确了双方为租赁关系，只不过租金是按照政府招商引资其达到相应的销售规模以及纳税额度之后进行了免租，依据《最高人民法院关于审理租赁合同司法解释》第11条第二项之规定，对于其装修的所有损失，应由塬鑫裕公司自行承担。3.塬鑫裕公司无法开业，并非是工信局原因所致。工信局向塬鑫裕公司提供了符合法律规定以及符合合同约定的房屋及地下仓库。这里所述符合法律规定，是指完全符合建设工程管理条例中规定经过五方验收合格的房屋，同时也符合经过消防部门备案验收的消防通过之后的房屋。塬鑫裕公司系因自身经济能力不足的原因导致至今没有开业，导致项目无法进行。4.其反诉状中一再提到了上锁的问题，上锁是因为塬鑫裕没有按期的进行开业，经营场所长期空置，缺乏相关的管理，工信局为维护大楼的治安状况进行了所谓的简单性的控制，但是实际塬鑫裕公司如果有开业的可能性，有足够的经济能力的情况下，是完全可以进行正常的出入的，不影响其使用，综上所述，其反诉是没有事实及法律依据的，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。工信局针对诉讼请求及反诉答辩提出如下证据：1.《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》、2.《金桥电子商务产业园招商引资合作意向书》、3.《工作会议纪要》、4.《缴纳租金等费用的通知》、5.《发文记录》、6.《终止项目合作的通知》、7.《价格评估结论书》、8.《消防验收备案表》、9.《消防验收意见书》、10.验收报告5份、11.地下车库照片。塬鑫裕公司针对答辩意见及反诉请求提交如下证据：1.《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》、2.《室内外装修设计合同》、《装修工程施工合同》、《消防工程涉及合同》等8份合同、3.《订货合同》、《塬鑫裕进出口贸易公司销售清单》、《1847酒庄订货合同》、《购货合同》、《汽车销售合同》、《合作协议书》、五份《交车检验表》、采购汽车照片、4.公证文书、照片、录音、5.建设工程消防设计备案表、6.鉴定报告、办公支出、人员工资等损失财务凭证（共八本）、购置家具费用清单。上述证据在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2016年11月18日，呼和浩特市赛罕区金桥电子商务产业园管理办公室（以下简称金桥办公室）与塬鑫裕公司（）签订《金桥电子商务产业园合作意向书》，达成合作意向。2017年3月26日，工信局（甲方）与塬鑫裕公司（乙方）正式签订《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》，协议约定，乙方在××区东疆进口商品直营中心项目；乙方项目总投资为8000万，预计年销售额10亿，利润15%，实现税收5000万元；甲方负责向乙方提供免租办公场地5746.26平方米，免租时间为2017年4月1日至2020年3月21日；涉及乙方应享受的优惠政策给予积极配合，并监督乙方项目建设进度及管理；甲方负责协调内蒙古凯蒙五鑫房地产公司进行地下仓库的基础设施建设，地下仓库3685.41元，免租时间为2017年4月1日至2020年3月31日；乙方违反本协议约定的，甲方可通知乙方后单方面提前终止本协议；如乙方在项目建设及运营中未按照本协议进行(包括但不限于投资等)或未达到营业额、利润及税收要求,甲方有权收回免租房屋,乙方按照实际使用时间的同等位置房屋租赁价格缴纳房屋使用费；甲乙双方均为租赁协议关系，乙方独立承当经营管理、安全生产、劳动保险等所有法律责任；乙方场地装修不得改变房屋基本格局，合作终止时乙方需及时返还房屋，甲方不承担装修损失；出现下列情况之一的,甲方将追究乙方违约责任(一)未经允许,乙方擅自改变经营范围或经营模式；(二)乙方未达到本协议第三条约定规模的，其它内容详见协议。庭审过程中，塬鑫裕公司认可其在2016年11月已实际进场（即工信局交付房屋）。由于塬鑫裕公司未开业，金桥办公室于2017年9月21日向塬鑫裕公司发出《关于即将终止项目合作的通知》，载明，根据2017年3月26日与我方签订的招商引资合作书协议,协议事项明确:在乙方(内蒙古塬鑫裕进出口贸易有限公司)年销售额10亿元,利润实现税收5000万元的前提下,甲方(赛罕区经济和信息化局)将免租三年提供项目场地。截至目前,项目一直处于停工状态,项目场地空置,严重浪费政府资源,存在违约行为,完全违背了政府扶持企业创业的初衷,现责令你公司必须于2017年10月20日前正式运营，否则我方将终止合作,并由贵公司全额支付协议期间所产生的相关费用。塬鑫裕公司认可收到该通知。2018年1月11日，金桥办公室向塬鑫裕公司发送《关于缴纳租金等费用的通知》，载明，1.办公场地5746.26平方米和地下仓库3685.41平方米共计租金5900125元，从2017年、4月到12月的租金4425094元以及所产生的相关费用由贵公司全额承担；2.2018年1月到4月实现税收比例支付租金已经所产生的相关费用；3.2018年4月之后租金按月支付，在本地缴纳税收前的所有相关费用均由贵公司全额承担。案件审理过程中，依工信局申请，本院委托内蒙古国宏价格评估有限公司对案涉房屋租赁损失进行价格评估。该公司以国宏（价）字2019第020号司法鉴定意见书作出鉴定结论意见为“截止至2019年3月30日的租赁费用为12550091元，2018年3月31日以后，1-5层租金在2.46元/天/平米每年上浮5%，负一层租金在0.94元/天/平米每年上浮5%，以此类推”。同时依塬鑫裕公司申请，本院委托内蒙古蒙立新工程项目管理有限责任公司对案涉房屋室内、外立面装修费及消防工程造价进行评估。该公司以内蒙立欣鉴字[2019]第003号鉴定报告作出鉴定结论为“本项目工程造价金额2822157元”。另查明，根据呼和浩特市赛罕区机构编制委员会印发的《关于赛罕区商业服务业管理中心加挂金桥电子商务产业园管理办公室牌子的批复》（呼赛机编发[2016]1）的批复内容，金桥办公室为经信局下设机构。2019年2月19日，中共呼和浩特市赛罕区委员会办公室、呼和浩特市赛罕区人民政府办公室联合发布《关于印发的通知》（赛党办通[2019]12号），该通知第7页载明，组建区工业和信息化局，将区经济和信息化局的职责，以及相关机构的信息化建设职责等整合，组建区工业和信息化局，作为区政府工作部门，加挂区商务局牌子。本院认为，《金桥电子商务产业园合作意向书》及《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同履行各自义务。金桥办公室作为经信局的分支机构，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由经信局承担。经信局经整合变更为工信局，其对外的民事权利及义务应由工信局享有和承担。本案第一个争议焦点为，工信局是否交付符合法律规定及合同约定的房屋，履行了合同主要义务。首先，塬鑫裕公司主张案涉房屋未经竣工验收及消防验收，但工信局已向法庭提交旺第嘉华商住小区6#商业楼即案涉房屋的《勘察单位工程质量检查评估报告》、《设计单位工程质量检查评定报告》、《建设工程竣工报告》、《监理单位工程质量评估报告》及《建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工验收消防备案表》证明案涉房屋符合交付使用条件。塬鑫裕公司仅依其未在呼和浩特市城乡建设委员会官网查到案涉房屋竣工备案信息以及案涉房屋未被消防抽检不能证明其主张，故该主张本院不予采信。其次，塬鑫裕公司辩称工信局未交付合同中所约定的地下仓库部分。但庭审过程中查明，塬鑫裕公司在2016年底即入场，实际使用案涉房屋，依据交易习惯，房屋交付为整体交付，如工信局存在部分未交付行为，塬鑫裕公司并未表示异议。且在2018年1月11日发出的《关于缴纳租金等费用的通知》中明确载明包含地下仓库部分，塬鑫裕公司收到该通知后，亦未提出异议。由此可认定，工信局并不存在未交付地下仓库的行为。综上所述，工信局已向塬鑫裕公司交付了合同所约定的办公场地及地下仓库，履行了合同主要义务。本案第二个争议焦点为，塬鑫裕公司是否存在违约行为，案涉合同是否应解除。《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》约定的塬鑫裕公司的主要义务为“乙方项目总投资为8000万，预计年销售额10亿，利润15%，实现税收5000万元”。塬鑫裕公司在2016年11月已使用案涉房屋，至2017年9月21日工信局出《关于即将终止项目合作的通知》时尚未具备开业条件，更无法完成合同所约定的义务，且在催告后，仍未履行合同义务，构成违约。塬鑫裕公司辩称其积极为项目运营做前期准备，无法开业系由于工信局交付房屋不符合法律规定且对案涉房屋擅自“上锁”所致。如争议焦点一所述，工信局交付合格房屋履行了合同主要义务，塬鑫裕公司进行的前期准备均非合同主要义务。后期工信局对房屋“上锁”系因塬鑫裕公司不履行合同义务而行使抗辩权及解除权的行为，是塬鑫裕公司不履行合同义务的结果而非原因。故上述抗辩意见本院均不予采信。根据《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》约定“乙方违反本协议约定的，甲方可通知乙方后单方面提前终止本协议”及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”本案中，塬鑫裕公司未履行合同主要义务，经催告后仍未履行，符合约定及法定解除条件，案涉合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求其赔偿”，工信局有权要求塬鑫裕公司返还涉案房屋。且根据《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》约定“如乙方在项目建设及运营中未按照本协议进行(包括但不限于投资等)或未达到营业额、利润及税收要求,甲方有权收回免租房屋,乙方按照实际使用时间的同等位置房屋租赁价格缴纳房屋使用费”工信局主张塬鑫裕公司按照评估价格支付租金至实际返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。塬鑫裕公司作为违约方无权请求守约方承担责任，故其请求工信局赔偿装修费用、办公费用、人员工资、购置家具费用及利息损失的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，工信局请求解除《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》，塬鑫裕公司返还案涉房屋并依评估价格支付租金的诉讼请求，本院予以支持。驳回塬鑫裕公司全部诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告呼和浩特市赛罕区工业和信息化局与被告内蒙古塬鑫裕进出口贸易有限公司于2017年3月26日签订的《金桥电子商务产业园招商引资合作协议书》。二、被告内蒙古塬鑫裕进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市赛罕区工业和信息化局返还位于呼和浩特市××区的旺第嘉华商业6#楼（5746.26平方米）及4#楼地下仓库（3685.41平方米）。三、被告内蒙古塬鑫裕进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市赛罕区工业和信息化局支付截止至2019年3月30日的租金12550091元及2019年4月1日至实际返还第二项房屋之日的租金（按照房屋租金2.58元/日/平方米，仓库租金0.99元/日/平方米的标准予以计算。2020年4月1日以后房屋、仓库的使用费，在以上标准的基础上每年上浮5%进行计算。）四、驳回反诉原告内蒙古塬鑫裕进出口贸易有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70310元（原告申请缓交、自第一笔执行款中扣除），由内蒙古塬鑫裕进出口贸易有限公司负担，反诉案件受理费19444元（反诉原告已预交），由内蒙古塬鑫裕进出口贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 陈寒冰人民陪审员 王建军人民陪审员 蒋 葵 二○一九年八月十三日书 记 员 李树芳