广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初10694号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市卡德尔产业孵化有限公司，住所地：广东省东莞市洪梅镇尧均村洪金路尧均工业区E栋三楼。法定代表人：苏素芳，该公司执行董事。委托代理人：李术明，广东瀚宇律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：何玉群，女，1984年5月6日出生，汉族，住重庆市南川区，委托代理人：袁开，广东莞信律师事务所律师。委托代理人：许模康，广东莞信律师事务所辅助人员。原告东莞市卡德尔产业孵化有限公司（以下简称“卡德尔公司”）诉被告何玉群以及被告何玉群反诉原告卡德尔公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年4月26日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告卡德尔公司的委托代理人李术明，被告何玉群的委托代理人袁开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卡德尔公司诉称，原告和被告于2017年2月15日签订了一份《房屋租赁合同》，合同中约定：原告将位于东莞市洪梅镇尧××卡德尔××产业××101商铺出租给被告使用，租期为5年，自2017年2月15日起至2022年2月15日止；月租金为2700元，租金保证金8100元，租金及各项费用的支付时间为每月5日前；被告如果拖欠租金超过15日，原告有权单方面解除合同，不退还租赁保证金，收回出租房屋。合同签订后，原告按合同约定履行了相应的义务，被告自2017年9月份起拖欠租金13800元、水费565元和电费988元，原告曾多次上门和发函催收欠款，但均无效果。为维护原告的合法权益，原告故起诉至法院，请求判令：1.解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即返还租赁房屋；3.被告支付拖欠的租金13800元（自2017年11月份暂计至2018年3月份：2017年9月份拖欠租金1000元、2017年10月份拖欠租金1000元、2017年11月拖欠租金1000元、2017年12月拖欠租金2700元、2018年1月拖欠租金2700元、2018年2月拖欠租金2700元、2018年3月拖欠租金2700元，共计13800元）；4.被告支付拖欠的水费565元（自2017年11月份暂计至2017年12月份：2017年11月拖欠水费320元、2017年12月拖欠水费245元，共计565元）；5.被告支付拖欠的电费988元（自2017年11月份暂计至2018年1月份：2017年11月拖欠电费505元、2017年12月拖欠电费297元、2018年1月拖欠电费186元，共计988元）；6.被告因迟延支付租金、水费和电费所产生的滞纳金4473.48元（自2017年11月5日起暂计至2018年2月28日共计4473.48元）；7.原告不返还租赁保证金8100元；8.本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，经本院释明，原告明确表示若认定案涉《房屋租赁合同》为无效合同，则将本案第3项诉讼请求变更为：被告支付拖欠的房屋占用费13800元，具体计算方式与原诉请一致；其他诉讼请求保持不变。被告何玉群辩称，案涉租赁合同无效。原告诉请租金以及解除合同没有事实和法律依据。由于市政施工的影响，原告同意被告对2017年9月、10月、11月的场地占用费每月减少1000元。被告在2018年6月19日搬出案涉商铺，并通知原告在2018年6月20日接收商铺。对该日期之后的场地占用费、水电费，被告不应承担。被告何玉群反诉称，原、被告于2017年2月15日签署一份《房屋租赁合同》，约定原告将洪梅镇卡德尔创新产业孵化园厂房E栋101铺出租给被告经营小卖部及粥、粉、面，同时合同对租金、水电费及支付、违约责任等均作了约定。合同洽谈及签署时，双方口头约定原告不得将孵化园内物业出租给其他人经营小卖部。后被告在支付了租赁保证金并将案涉商铺装修后投入经营。在承租期间，于2017年9月起因市政修路封路，导致被告经营困难。经双方协商，原告同意于2017年9月起每月减免被告1000元租金，被告的店铺生意得以勉强维持。但2018年5月，原告违反约定，将被告相邻的物业出租给第三方经营小卖部，导致被告的生意无以为继。后原告要求被告立即返还物业，被告已发通知原告，并告知其于2018年6月20日前往收回物业，即自该日期起的租金、水电费等均不应由被告承担。因案涉物业未取得规划等许可证，案涉租赁合同为无效合同，原告已收取的保证金应予以退回，同时，对于被告的装修损失应予以赔偿。为维护被告的合法权利，被告故向法院提起反诉，请求判令：1.确认原、被告于2017年2月15日签署的《房屋租赁合同》无效；2.原告立即向被告退回租赁保证金8100元；3.原告赔偿被告装修损失25000元；4.本诉及反诉诉讼费由原告承担。原告卡德尔公司辩称，1.原、被告于2017年2月15日签署的房屋租赁合同合法有效。原告通过租赁的方式依法取得涉案房产的转租权，涉案房产可以办理工商注册等合法经营手续，所以原、被告之间的房屋租赁合同合法有效。2.原、被告之间的房屋租赁合同之所以无法继续履行，是由于被告单方面违约造成。原、被告在签订房屋租赁合同时并没有口头约定原告不得将孵化园内的物业出租给其他人经营小卖部。原告并没有同意自2017年9月起，每月减免被告租金1000元。原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行只是由于被告单方面以各种理由恶意拖欠租金、水电费造成。经审理查明，2016年4月30日，原告卡德尔公司与案外人东莞市鼎城德加实业投资有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定东莞市鼎城德加实业投资有限公司将位于东莞市洪梅镇尧均村尧均工业区（原戎马家具厂）的厂房、宿舍、空地租赁给原告使用，租赁期限为2016年5月1日至2030年5月1日。2017年2月10日，东莞市鼎城德加实业投资有限公司出具《同意转租证明》，载明该公司同意原告将东莞市洪梅镇尧均村尧均工业区（即现卡德尔创新产业孵化园）E栋101商铺转租给被告何玉群，租期为2017年2月15日至2022年2月15日。2017年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将东莞市洪梅镇尧均卡德尔创新产业孵化园E栋101铺租赁给被告经营小卖部及粥粉面，租期为5年，自2017年2月15日起至2022年2月15日止，厂房装修期为签合同之日起算45天，正式起租时间为2017年4月1日；租金为每月2700元，从签订合同之日起每三年在原费用的基础上递增10%，即2019年2月15日起至2022年2月15日的租金为每月2970元；电费按1.4元/度计算，水按5元/立方米计算；在签订合同时，被告需向原告一次性支付三个月的租金及其他费用作为保证金共计8100元，租赁保证金在合同到期时被告退租并交房验收，结清双方往来款项后由原告无息退还被告；各项费用须于每月5日前交清；被告如果拖欠租金超过15天，原告有权拒退租赁保证金，单方解除合同，收回出租房屋；被告不得以任何理由拖欠或拒交原告费用，被告未按时交清各项租赁费用的，须向原告支付滞纳金，滞纳金按所欠金额每日5‰累计收取，同时原告有权采取限水、限电等措施等内容。同日，被告向原告支付了保证金8100元。签订《房屋租赁合同》后，原告将案涉商铺交付被告使用。被告支付租金至2017年11月（其中，2017年9月、10月及11月三个月每月仅支付了1700元），支付水、电费至2017年10月。为此，原告于2018年1月17日向被告发送《房租催缴通知单》，要求被告在2018年1月25日前支付2017年9月至11月拖欠的租金合计3000元，2017年12月至2018年1月的租金5400元，支付2017年11月至12月拖欠的水费合计565元，支付2017年11月至2017年12月的电费合计802元，以及支付2017年11月5日至2017年12月30日的滞纳金1238元，否则视为被告单方违约。被告确认收到上述《房租催缴通知单》，但认为因受市政工程封路影响了被告的经营，经双方协商，原告口头同意2017年9月至11月期间，每月减免租金1000元。对此，被告提交了三张《收款收据》，其中日期为2017年9月11日的《收款收据》载明“今收到何玉群9月租金2700，交来电费395元，少给1000元”，另外两张《收款收据》分别载明收到2017年10月1日至2017年10月31日租金1700元及2017年11月1日至2017年11月30日租金1700元。被告主张，由于签订《房屋租赁合同》时原告曾口头承诺在园区内不再出租商铺给他人用于经营小卖部，但原告却违背承诺，故被告从2017年12月起未再向原告支付租金。据此，被告要求原告退回保证金8100元及赔偿装修损失25000元，因为案涉商铺交付使用时为毛坯房，被告在商铺内加建了阁楼和洗手间。原告对被告的主张不予确认，并认为案涉商铺在交付时已符合使用条件，在《房屋租赁合同》中约定装修免租期只是惯例，且市政工程仅在公路范围内进行，并未封闭园区道路，不影响园区的经营。被告还主张，因原告要求收回商铺，故被告于2018年6月15日向原告发出《通知书》，要求原告于2018年6月20日上午10时安排人员接收商铺，自2018年6月20日起的租金、水、电费均与被告无关；被告已于2018年6月19日搬离案涉商铺；因原告拒不接受商铺，被告于2018年7月26日通过邮寄的方式将钥匙交还原告。根据被告提交的EMS快递单显示，寄件时间为2018年6月15日的EMS快递单中“内件品名”一栏上载明“通知书”；寄件时间为2018年7月26日的EMS快递单中“内件品名”一栏上载明“通知书2及案涉商铺钥匙”；根据被告提交的邮件查询结果显示，上述两份邮件分别已于2018年6月17日和2018年7月28日被签收；被告提交的照片显示案涉商铺内已清空；被告提交的光盘显示被告将通知书放入信封内，及信封内还有用包装纸包裹的物品。原告对被告提交的上述证据及主张均不予确认。本案审理过程中，本院根据被告的申请，委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对案涉商铺的装修造价进行评估，后被告以无能力支付鉴定费为由向本院申请撤回鉴定。另查，原、被告均确认案涉商铺未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、收款收据、房租催缴通知单、照片、缴费通知单、租赁合同书（复印件）、身份证（复印件）、厂房租赁合同、同意转租证明，被告提交的收款收据、照片、租金收据、通知书、快递单、行程单及视频以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》的效力如何；二、原告要求被告立即返还商铺并支付占用费、水电费及相应滞纳金依据是否充分；三、原告是否需要向被告退还保证金；四、被告要求原告赔偿装修损失的依据是否充分。针对第一个争议焦点。本案中，原、被告均确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证也没有经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，被告主张案涉《房屋租赁合同》无效，符合上述规定，本院予以支持。针对第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告占用了原告的商铺，理应予以返还。由于被告已于2018年6月15日通过邮寄《通知书》的方式要求原告于2018年6月20日收回商铺，而原告未予以配合收回商铺且未对此作出合理解释或提供相关证据证明未收回商铺的原因在被告一方。为此，本院认定被告实际已于2018年6月20日向原告返还案涉商铺，对于原告要求被告返还商铺的诉请，本院不再支持。关于商铺占用费的支付问题。虽然双方签订的《房屋租赁合同》无效，但被告实际使用了案涉商铺，故原告要求被告支付占用费，依法有据，本院予以支持。由于双方未对占用费的计收标准进行约定，故占用费本院参照双方在《房屋租赁合同》中约定的租金标准予以计算，即按每月2700元的标准计算。原告主张被告拖欠2017年9月至11月期间的费用3000元（每月拖欠1000元），被告则认为系由于市政施工封路影响，原告同意该期间每月减少1000元。对此，本院认为，一方面，根据一般的交易习惯，当月交纳的费用首先应清偿上月所拖欠的费用，但原告在未扣减拖欠款项的情况下，却直接认定被告支付的款项属于当月应缴的费用，与交易习惯不符。另一方面，结合2017年9月11日的《收款收据》可知，原告在被告仅支付了1700元费用的情况下仍载明收到“租金2700”，并备注“少给1000元”，但在2017年10月及2017年11月的《收款收据》中确未注明拖欠任何费用。为此，被告主张原告同意2017年9月至11月期间，每月费用减少1000元更为合理，本院对此予以采纳，对原告关于被告拖欠该期间费用的主张不予支持。至于2017年12月1日至2018年3月31日期间的占用费，则应计算为：2700元/月×4个月=10800元。关于水、电费的支付问题。由于原告未能提供充分证据证明被告在2017年11月至2017年12月期间实际产生的水费金额以及被告在2017年11月至2018年1月期间实际产生的电费金额，也未提供充分证据证明原告确已代被告缴交了上述费用，故原告要求被告向其支付代缴的水、电费，本院依法不予支持。关于滞纳金的支付问题。由于案涉《房屋租赁合同》无效，原告主张滞纳金于法无据，本院不予支持。针对第三个争议焦点。如上所述，合同无效产生的法律后果系予以返还因该合同取得的财产。因此，原告基于案涉《房屋租赁合同》收取了被告支付的保证金8100元，现被告要求原告予以返还，符合法律规定，本院予以支持。针对第四个争议焦点。被告主张其为装修商铺支出了装修费25000元，但未能提供相应的装修合同、装修费发票等证据予以证明。故被告反诉要求原告支付装修损失25000元，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市卡德尔产业孵化有限公司与被告何玉群于2017年2月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告何玉群自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市卡德尔产业孵化有限公司支付2017年12月1日至2018年3月31日期间的商铺占用费10800元；三、原告东莞市卡德尔产业孵化有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向被告何玉群退还保证金8100元；四、驳回原告东莞市卡德尔产业孵化有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告何玉群的其他反诉请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费498.16元（原告已预交），由原告东莞市卡德尔产业孵化有限公司负担305.51元，由被告何玉群负担192.65元；本案反诉受理313.75元（被告已预交），由原告东莞市卡德尔产业孵化有限公司负担76.78元，由被告何玉群负担236.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄 薇审 判 员  徐 轩人民陪审员  陈俊杰二〇一九年八月十五日书 记 员  唐珮琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。