福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初5786号 原告：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：高辉雄，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵国林，男，1989年5月7日出生，汉族，住福建省惠安县。该公司职员。 被告：卢志军，男，1989年10月30日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：曾丽霞，女，1989年08月22日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”20层，统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄雅婷，女，1987年11月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。该公司职员。 委托诉讼代理人：林慧燕，女，1996年12月2日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。该公司职员。 原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行（简称惠安农行）与被告卢志军、曾丽霞、禹洲地产（泉州）有限公司（简称禹洲地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵国林，被告禹洲地产公司的委托诉讼代理人黄雅婷到庭参加诉讼。被告曾丽霞经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安农行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告卢志军、曾丽霞、禹洲地产公司之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120180021059）。2、判令被告卢志军、曾丽霞立即偿还原告借款本金546154.9元及计至2019年7月9日止的利息1553.66元,并按合同约定支付自2019年7月9日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利等。3、判决原告对被告卢志军、曾丽霞提供的抵押物，即位于惠安县享有优先受偿权。4、判决被告禹洲地产公司对上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告卢志军、曾丽霞立即偿还原告借款本金544735.96元及计至2019年8月5日止的利息1304.95元,并按合同约定支付自2019年8月6日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利等。事实与理由：2018年2月12日，原告与被告卢志军、曾丽霞签订编号“35020120140046064”《个人购房担保借款合同》1份，约定原告向被告卢志军提供借款56万元，借款期限20年，借款用途为购买住房；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%确定；还款方式为按月等额本息还款；如被告卢志军未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并对逾期还款部分按合同约定计收罚息，致原告采取诉讼实现债权的，被告卢志军应当承担原告为此支付的诉讼费等。被告曾丽霞自愿于2018年2月12日出具《共同还款承诺书》，为上述合同项下所有贷款承担共同还款责任。为保证原告债权的实现，双方在借款合同中设置了抵押担保条款，被告卢志军、曾丽霞以其购买的位于惠安县，向原告提供抵押担保；同时设置保证条款，被告禹洲地产公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止对被告卢志军的上述债务向原告承担连带保证责任；担保范围均包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等原告为实现债权和担保权的一切费用。合同签订后，双方办理了抵押预登记。原告依约发放了贷款，但被告卢志军未能依约按月还本付息，违反了合同约定的义务，原告有权提前收回已发放借款。截至2019年7月9日，被告卢志军尚欠原告借款本金546154.9元，以及利息1553.66元。诉讼中，被告卢志军于2019年7月21日偿还本金1418.94元、利息2454.02元。 被告卢志军辩称，欠款属实。 被告禹洲地产公司辩称，被告卢志军提供房产办理抵押登记，根据法律规定，原告应首先就房产实现担保债权而非直接要求被告禹洲房产承担还款责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告曾丽霞未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。被告卢志军对原告提供的证据没有异议，被告禹洲地产公司对原告提供的营业执照、金融许可证、婚姻证明、《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》、《商品房抵押预登记证明》、业务凭证没有异议，对上述证据予以确认。原告提供的借款凭证、贷款基本信息、银行卡交易明细，被告卢志军没有异议，予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告具有从事金融业务的资格。2018年2月12日，原告与被告卢志军、曾丽霞、禹洲地产公司签订编号“35020120180021059”《个人购房担保借款合同》1份，约定：原告向被告卢志军提供借款56万元，借款期限20年；借款用途为购买住房；借款利率适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，以12个月为一个周期；逾期还款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款；如被告卢志军未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款。被告卢志军提供其购买的位于惠安县作为借款抵押担保。被告禹洲地产公司为被告卢志军的借款提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起，至被告卢志军取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告卢志军的债务承担连带保证责任。2018年3月14日，抵押人被告卢志军购买的上述房产办理了商品房抵押权预告登记，编号闽（2018）惠安县不动产证明第0003774号，该房产尚未办理产权登记手续。 2018年2月12日，被告曾丽霞向原告出具《共同还款承诺书》1份，承诺对被告卢志军的上述贷款承担共同还款责任，直至借款本息还清为止。 2018年8月17日，原告依约向被告卢志军发放借款56万元。借款后，被告卢志军未能依约按期偿还借款本息，截至2019年8月5日，尚欠借款本金544735.96元、利息1304.95元。 综上事实，本院认为，本案当事人签订的《个人购房担保借款合同》，被告曾丽霞出具的《共同还款承诺书》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据本案借款合同约定的解除合同条件，被告卢志军未能依约按期还本付息，已构成违约，原告请求解除借款合同，并请求被告卢志军偿还尚欠的全部借款本息，依据和理由充分，应予支持，鉴于利息、罚息、复利呈不断增加趋势，故应以年利率24%为限。被告曾丽霞自愿为被告卢志军的上述债务承担共同还款责任，原告请求被告曾丽霞共同偿付欠款本息，应予支持。被告卢志军提供抵押的房产只办理抵押权预告登记，但未办理抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，依据和理由不足，不予支持。被告禹洲地产公司为被告卢志军的本案借款提供阶段性连带责任保证，因被告禹洲地产公司保证责任免除所附的条件尚未成就，故应当对被告卢志军的全部债务承担连带清偿责任。被告禹洲地产公司承担保证责任后，有权向被告卢志军追偿。被告曾丽霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告卢志军、曾丽霞、禹洲地产（泉州）有限公司签订的编号“35020120180021059”《个人购房担保借款合同》； 二、被告卢志军、曾丽霞应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金544735.96元及计至2019年8月5日止的利息1304.95元，并按合同约定支付自2019年8月6日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利； 三、被告禹洲地产（泉州）有限公司对被告卢志军的上述债务承担连带责任，其承担保证责任后，有权向被告卢志军追偿。 四、驳回原告中国银行股份有限公司惠安支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9277元，减半收取计4638.5元，由被告卢志军、曾丽霞、禹洲地产（泉州）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄钕婷 二〇一九年八月十二日 书记员  周 璇 速录员  何夏妮 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。