大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0203民初4579号原告：邓颖，女，汉族，1985年11月21日生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：戴卫祥，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：余国凡，辽宁东亚律师事务所律师。被告：泛美（大连）置业有限公司，统一社会信用代码912102007920044631，住所地大连市西岗区长江路570号5层20室。法定代表人：刘志涛，该公司执行董事兼总经理。被告：大连东巽国际贸易有限公司，统一社会信用代码91210203691415431T，住所地大连市西岗区长江路570号3层8号。法定代表人：冯启良，该公司执行董事。第三人：中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行，统一社会信用代码91210204118515923F，营业场所大连市沙河口区成仁街1号。负责人：李娜，该行行长。委托诉讼代理人：石琦，男，汉族，1979年11月5日生，该公司职员。委托诉讼代理人：刘保麟，男，汉族，1992年4月30日生，该公司职员。原告邓颖与被告泛美（大连）置业有限公司（以下简称泛美置业）、大连东巽国际贸易有限公司（以下简称东巽国贸）、第三人中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行（以下简称沙河口支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴卫祥、余国凡，第三人委托诉讼代理人石琦、刘保麟，到庭参加诉讼。被告泛美置业、东巽国贸经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告泛美置业于判决生效十日内向原告交付大连市中山区世纪街25号北楼1单元29层7号房屋（建筑面积274.05㎡，总房款6577200元），并配合原告办理房屋产权登记手续；2.判令被告泛美置业向原告支付违约金，以已交付房款6577200元为基数，按日万分之一自2018年10月1日起计算至房屋实际交付之日止；3.判令被告东巽国贸在上述二项诉讼请求范围内向原告承担连带责任；4.判令原告的房屋交付请求权优先于第三人对被告泛美置业案涉房屋（大连市中山区世纪街25号北楼1单元29层7号）的抵押优先受偿权；5.判令第三人配合办理房屋交付及产权登记手续。事实和理由：2018年2月1日，原告与被告签订《“大连世界金融中心二期项目”商品房认购书》，后双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的大连市中山区房屋（建筑面积274.05㎡，总房款6577200元），交房时间为2018年9月30日前。原告于2018年2月2日交付全部购房款，被告于2018年8月17日开具发票。2018年，因大连房地产市场价格上涨，被告因此对卖房产生反复。在即将交房之际，被告既不为原告办理网签手续，也不为原告解除银行抵押，甚至因资金断裂导致案涉房屋被银行查封。原告多次交涉，被告均以各种理由搪塞，原告有理由预见被告将无法按期交房，甚至会合同目的无法实现而导致合同解除，致使原告巨大损失。另，被告东巽国贸作为泛美置业的唯一股东，与该公司是“一套人马、两块牌子”，公司办公、管理、人员、财务等均是混同，财产高度混同，故应当对原告承担连带责任。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。故原告对泛美置业的房屋交付请求权，应当优先于第三人的抵押优先受偿权。被告泛美置业、东巽国贸未到庭陈述答辩意见，亦未提交证据材料。第三人辩称，不同意原告的诉讼请求。我行的债权以及抵押权已经生效判决所确认，应当受到法律保护，原告所称的房屋请求权优先于抵押权于法无据。请求法院依法维护我行的债权及抵押权。经审理查明，原告和被告泛美置业于2018年2月1日签订“商品房认购书”，原告认购泛美置业开发的“大连世界金融中心二期”北楼1单元29层7号房屋，行政街号大连市中山区世纪街25号29层7号，建筑面积274.05㎡，价款6577200元。次日，原告付清全部购房款，泛美置业向原告出具收据。后双方签订《商品房买卖合同》，约定泛美置业于2018年9月30日前交付房屋；逾期交付房屋不超过180日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付后560日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，期限届满后一年半出卖人仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、导致买受人无法自行办理产权证的，自商品房交付使用后两年半期限届满次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金。泛美置业于2018年8月17日向原告开具6577200元购房款发票。案涉房屋至今未交付原告。另查，泛美置业于2015年7月24日登记变更为一人有限责任公司，东巽国贸系其唯一法人股东。泛美置业和沙河口支行于2013年11月19日签订《最高额抵押合同》，担保主债权自2013年11月19日至2018年11月7日期间，最高余款13亿元，后双方于2013年11月26日在大连市国土资源和房屋局沙河口支行办理在建工程抵押登记，沙河口支行取得“大房建中有限字第ZJ20130108号”《在建工程抵押登记证明》。双方于2013年11月29日签订《房地产借款合同》，泛美置业借款7.9亿元。双方于2017年8月16日在大连市国土资源和房屋局办理登记，沙河口支行取得“辽（2017）大连市内四区不动产证明第00164249号”《不动产登记证明》，抵押物为大连世界金融中心二期北楼部分房屋共计510套，含本案北楼1单元29层7号房屋。沙河口支行于2018年8月向辽宁省高级人民法院提起诉讼，请求判令泛美置业、东巽国贸、大连鼎森房地产开发有限公司偿还借款6.7亿元及利息、确认沙河口支行对抵押物在最高额抵押担保范围内享有优先受偿权等。辽宁省高级人民法院于2019年3月14日作出（2018）辽民初95号民事判决，判令泛美置业偿还沙河口支行借款6.7亿元及利息，沙河口支行有权对“辽（2017）大连市内四区不动产证明第00164249号”《不动产登记证明》项下507套抵押房屋优先受偿，等等。在该案审理期间，辽宁省高级人民法院查封了抵押房屋及土地使用权。本院确认的上述事实，有原告提交的商品房认购书、商品房买卖合同、收款收据、发票、银行交易明细、企业信用信息公示报告、民事判决书，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，原告和泛美置业签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按约定支付全部购房款，但泛美置业未在约定期限内交付房屋，应当承担违约责任，根据合同约定，应自2018年10月1日起按每日657.72元标准支付违约金。东巽国贸作为泛美置业的唯一股东，未能证明二者财产相互独立，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，应当对违约金承担连带责任。原告要求泛美置业交付案涉房屋、配合办理产权登记，沙河口支行予以配合，其理由是原告的房屋交付请求权优先于沙河口支行的抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该两条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，已交付全部或者大部分购房款的消费者的房屋交付请求权优先于工程价款优先受偿权，故可以合理推论出，已交付全部或者大部分购房款的消费者的房屋交付请求权优先于抵押权。本案中，原告已交付全部购房款，其房屋交付请求权应当优先于沙河口支行的抵押权。但是，案涉房屋已被辽宁省高级人民法院依法查封，非经法定程序，不得变更登记，原告应当按照执行异议程序主张权利，本院对相应诉讼请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泛美（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓颖违约金，违约金按每日661.08元，自2018年10月1日起计算至大连市中山区世纪街25号29层7号房屋交付原告邓颖之日止；二、被告大连东巽国际贸易有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回原告邓颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100727元，财产保全费5000元，公告费560元，均由被告泛美（大连）置业有限公司、大连东巽国际贸易有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审 判 长  孙晓君人民陪审员  申梓雍人民陪审员  王翠智二〇一九年八月二十日书 记 员  周媛媛