吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初3523号 原告：金贞姬，女，朝鲜族，无职业，住延吉市。 原告：李龙春，男，朝鲜族，住吉林省蛟河市天北镇光鲜村。 二原告共同委托诉讼代理人：侯国涛，吉林名瑞律师事务所律师。 被告：延边恒宇房地产开发有限公司，住所延吉市河南街。 法定代表人：苗颖坤，该公司经理。 委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。 第三人：张晓静，男，汉族，无职业，住延吉市长白路。 原告金贞姬、李龙春与被告延边恒宇房地产开发有限公司、第三人张晓静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金贞姬及二原告的委托诉讼代理人侯国涛，被告延边恒宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王德源，第三人张晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认2008年9月17日二原告与被告签订的《内部申购协议》的优先履行效力；2.案件受理费由被告和第三人负担。事实与理由：2008年9月17日，金贞姬与被告签订《内部申购协议》，约定：金贞姬购买被告开发的华府嘉园3单元802号住宅一套，面积为84平方米，总房款为260400元；付款方式为按揭，合同签订之日支付房屋总价40%的首付款105400元，剩余房款155000元在签订商品房买卖合同之日起按揭还款；被告将于2009年7月31日交付房屋。签订合同当日，金贞姬支付购房首付款105400元。2014年4月3日，金贞姬支付剩余购房款155000元，并缴纳了物业费、电梯费、临时电费、城市卫生费等费用。同日被告向金贞姬交付了房屋，金贞姬拿到了房屋钥匙。2016年8月，第三人竟然砸坏金贞姬购买的房屋门锁，强行进入，装修房屋。金贞姬发现后，要求第三人立即停止装修，但第三人不听劝阻继续装修，现已住进该房屋。据了解，2011年5月11日第三人与被告签订商品房买卖合同，被告将诉争房屋卖给第三人，该房屋系金贞姬已经购买的同一个房屋。被告将已经出售的房屋重复出售，是一房数卖。第三人与被告之间的商品房买卖合同在登记机构办理了登记备案。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”中华人民共和国建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与预购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日期30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第七十条规定“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（三）已登记备案的商品房预售合同。”根据以上法律和规章，商品房预售合同预告登记和商品房预售合同登记备案是两个完全不同的登记，所产生法律后果也不同。商品房预售合同预告登记是可以使购房者保障实现物权，制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，可以对抗任何第三人购买，而商品房预售合同登记备案是商品房预售合同预告登记的前置条件，不具有预告登记的效力。第三人与被告签订的商品房买卖合同在登记机构只办理了登记备案手续，没有办理预告登记，因此购房者第三人不享有预告登记的特定权利。最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第27项规定：“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记，合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”金贞姬签订商品房预售合同日期为2008年9月17日，第三人签订日期为2011年5月11日，金贞姬明显在先，金贞姬已付清房款，被告于2014年4月3日向金贞姬交付房屋，金贞姬已拿到钥匙。而第三人明知房屋已经有人购买，公然砸坏房屋门锁，强行进入，存在严重恶意，是非法占有。现被告开发的华府嘉园尚未验收，不符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”的交付条件，因此，二原告只能要求确认与被告签订的《内部申购协议》的优先履行效力。 被告辩称：原告所述事实被告不清楚。被告于2008年4月17日与王晓签订挂靠开发合同协议书，王晓借用被告的资质证书，此项目的全部投资均由王晓承担，所发生的一切债权债务由王晓负责，被告公司只负责监督管理。华府嘉苑的全部产权均由王晓所有，其中销售和工程往来支出均由王晓独立完成，由此产生的一切产权及销售纠纷均由王晓自行负责承担。工程验收与结算由被告负责，目前由于找不到王晓本人，资金短缺，无法验收。被告没有收到任何款项，此案与被告无关。目前，延吉市人民政府华府嘉苑清算工作组正在清理登记核查王晓的一切账目。 第三人述称：第三人去房产局查了诉争房屋没有备案后，2011年5月11日，王晓以被告名义与第三人签订买卖合同并去房产局备案。2016年以后第三人们才知道房子卖给了原告。第三人交了诉争房屋的物业费，物业公司给了第三人钥匙并装修入住至今。此房屋是第三人买的，不是借款抵押，生效的判决书对此进行了确认。原告没有购房合同书，且涂改房号的合同书不拿出来，无法确认其是真实的房屋买卖。二原告最后一笔房款是2014年交的，如果合同真实，此时才为有效合同。第三人是2011年全款购买诉争房屋的，履行义务在先，诉争房屋应归第三人所有。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2008年4月17日，案外人王晓与被告签订《靠挂开发建设合同书》，约定由王晓靠挂被告建设开发延吉市华府家园（又名华府嘉苑）综合楼项目。2008年9月17日，二原告（为夫妻关系）与被告签订《华府嘉苑内部申购协议》，约定：二原告购买华府家园1单元803号住宅一套，面积为84平方米，总房款为260400元；付款方式为按揭，合同签订之日支付房屋总价40%的首付款105400元，剩余房款155000元在签订商品房买卖合同之日起按揭还款；被告将于2009年7月31日交付房屋。签订合同当日，金贞姬支付购房首付款105400元，根据被告的要求将其中105000元房款打入孙艳秀账户。2014年4月3日，李龙春向被告支付剩余购房款155000元（该款存入王晓账户）、物业维修基金6300元、水表款980元及电费卡、信报箱、入住费、工本费、契税等共计6878元，并向当时的延边三环物业管理有限公司交纳了一年的物业费、装修押金等费用，被告给金贞姬出具收据四张，其中房款收据中注明原1单元803，现3单元802将来房款尾款155000元，并向李龙春交付了房屋钥匙。 2010年7月23日第三人与被告签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买被告开发的位于延吉市光华路明新河西侧华府家园的1幢3单元0602号、建筑面积为83.62平方米的住宅，付款方式为一次性付款301032元。被告为第三人出具了房款收据。同日，第三人向孙艳秀的帐户存款100万元。2011年5月11日第三人又与被告签订三份《商品房买卖合同》，约定第三人再次购买被告开发的上述华府家园的1幢3单元0802号、1幢1单元0913号、1幢1单元0905号房。其中0802号房即诉争房屋，建筑面积为83.62平方米，付款方式为一次性付款384652元；0913号房建筑面积为41.37平方米，付款方式为一次性付款190302元；0905号房建筑面积为46.34平方米，付款方式为一次性付款213164元。被告分别为第三人出具了房款收据及相应的15386元、7612元和8527元的契税及物业维修基金收据。同日，第三人向孙艳秀的帐户存款514000元。2015年4月，王晓又向第三人交付案涉房屋的钥匙。2016年10月13日，第三人向延边吉胜物业管理有限公司缴纳了诉争房屋的物业费、城市卫生费、电梯费等费用，后第三人又继续支付了该房屋的其他生活费用。 2017年，金贞姬曾经起诉被告、王晓、第三人,要求确认金贞姬与被告签订的内部申购协议有效，被告继续履行合同，第三人腾迁房屋。本院经审理作出（2017）吉2401民初1425号民事判决，确定金贞姬与被告签订的华府嘉苑内部申购协议有效，驳回金贞姬的其它诉讼请求。后金贞姬向上级法院申请再审，被上级法院驳回。另查，华府家园虽办理了预售许可证，但未进行验收。 本院认为，二原告与被告签订的内部申购协议已经生效的法律文书确定为合法有效。关于房号错误的问题，为被告对房屋编号失误所致，被告在二原告第二次支付房款时已进行了更正。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第三款“均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持”的规定，二原告与被告签订的内部申购协议在先于第三人与被告签订的商品房买卖合同，二原告已分两次全额支付了房款。虽因诉争房屋尚未验收合格，被告的两次交付行为均为无效交付，但二原告受领交付在先于第三人。被告将房屋出售给二原告后又与第三人签订房屋买卖合同，是违反诚实信用原则的行为。比较二原告和第三人与被告签订的合同的履行情况，二原告两次支付的房款与合同中约定的数额一致，也符合正常的房屋买卖合同的履行特征。综上，根据本院查明的事实和上述法律规定，针对诉争房屋，二原告的房屋买卖合同应优先于第三人的房屋买卖合同，对二原告的诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第三款之规定，判决如下： 原告金贞姬、李龙春与被告延边恒宇房地产开发有限公司2008年9月17日签订的关于华府家园3单元802号住宅的《华府嘉苑内部申购协议书》的履行效力优先于2011年5月11日第三人张晓静与被告延边恒宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。 案件受理费100元（二原告已预交），减半收取50元，由被告延边恒宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  徐丽华 二〇一九年八月二十日 书记员  赵卿缘