江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初905号 原告：中国银行股份有限公司泰州海陵支行，住所地泰州市海陵区海陵南路329号。 负责人：陈曙斌，该行行长。 委托诉讼代理人：李思民、蒋茂杰，江苏碧泓律师事务所律师。 被告：赵粉弟。 被告：朱银女。 共同委托诉讼代理人：董灏、李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。 被告：泰州市祥云房地产开发有限公司，住所地泰州市春晖路188号E、F幢502室。 法定代表人：王阿居。 原告中国银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称中行海陵支行）诉被告赵粉弟、朱银女、泰州市祥云房地产开发有限公司（以下简称祥云公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，根据案情需要与本院（2019）苏1202民初418号案件依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告中行海陵支行委托诉讼代理人李思民、蒋茂杰、被告赵粉弟、朱银女之委托诉讼代理人董灏、李颐平到庭参加诉讼，被告祥云公司经本院依法传唤，无正当理由未参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中行海陵支行向本院提出诉讼请求： 1、判令被告赵粉弟、朱银女立即共同偿还原告借款本金2253714.8元和利息42616.13元（利息截止到2019年5月12日），赔偿原告律师代理费损失119565元；并按双方贷款合同的约定支付2019年5月13日起至实际给付之日止期间利息；被告泰州市祥云房地产开发有限公司承担连带清偿责任。2、被告共同承担本案诉讼费用。 事实和理由： 原告与被告赵粉弟于2012年8月20日签订中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同一份，被告朱银女为共同借款人；被告泰州市祥云房地产开发有限公司以担保人身份在贷款合同上盖章，为该笔贷款提供连带责任担保保证。合同约定由原告向被告提供购房贷款500万元，借款期限为120个月，借款利率为浮动利率，还款方式为等额本息还款法，并约定了相关违约情形及违约救济条款。 上述合同签订后，原告按约足额发放了贷款，根据合同约定，被告应将所购房屋抵押给原告作为本次借款的抵押担保，但被告至今未能办理抵押物的抵押登记手续，根据原、被告双方贷款合同附件一：个人商业用房贷款合同通用条款第三条规定，被告已构成违约，应承担违约责任，原告有权提前收回全部贷款。另据通用条款第三条的约定要求被告承担实现债务的相关费用，被告朱银女对上述债务承担共同清偿的责任，被告泰州市祥云房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。 原告中行海陵支行为证明其主张，向本院提交了下列证据： 1、个人商业用房贷款合同一份，证明：2012年8月20日签订贷款合同约定赵粉弟向中国银行海陵支行贷款500万元，贷款期限120个月，用合149541号房（包含5幢101室、102室、103室、202室）设定抵押担保，保证人祥云公司提供阶段性担保；约定非抵押权人的其他原因致抵押权不能有效设立的构成违约；逾期还款也构成违约；出现违约事件时贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括实现债权导致的律师费等相关费用损失等；合同三方约定的利息、贷款发放方式、贷款偿还、担保等其他内容。 2、零售贷款借款借据、贷款用款凭证各一份，证明：2012年8月20日赵粉弟向中国银行海陵支行出具借款借据，并载明借款内容；2012年8月20日中国银行海陵支行按约向祥云公司转账500万元。 3、共有人承诺函、结婚证各一份，证明：朱银女作为赵粉弟配偶出具共有人承诺函，同意将所购房产抵押借款，并自愿作为共同还款人偿还债务。 4、逾期未还款查询单、贷款明细表、贷款已还款明细清单各一份，证明：赵粉弟欠贷款本金2535402元、利息8730元（截止2018年7月5日）；截止2019年5月12日欠本金2253714.8元，利息42616.13元，已经逾期5期。 5、委托代理合同、代理费发票各一份，证明：2018年7月3日中国银行海陵支行与江苏碧泓律师事务所签订委托代理合同一份，因中国银行海陵支行主张本案债权应支付律师费119565元。 被告朱银女、赵粉弟经质证认为，对真实性没有异议，关于证据一，该合同的签订是以商品房买卖合同的履行为前提，并以购买房屋为目的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被解除致使贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除贷款合同的，应予支持，但银行起诉时本案并未出现逾期，银行告知被告的情况是抵押权已经登记，故原告所主张的违约事由并非因原告造成，相关的律师费用损失不应当由原告承担。相应贷款的继续偿还应当由祥云公司承担。证据二，该贷款根据目前的履行情况，实际是由被告在按期偿还直至原告起诉要求解除贷款合同，虽然原告已经撤回要求解除的诉讼请求，但在原告起诉时被告没有任何违约行为。证据三出具共同还款承诺函是基于商品房买卖合同和贷款合同目的能够实现，现我方已要求解除，则该承诺函应同时解除。证据四，相应的贷款我们已经偿还到2019年1月，银行所主张的金额是错误的。证据五，该费用原告不应当承担。 被告赵粉弟、朱银女共同答辩称：1.委托人与中国银行股份有限公司泰州海陵支行签订的《个人商业用房贷款合同》应予解除，但系因《商品房买卖合同》合同目的不能实现导致的解除。2018年3月，委托人在长期未能收房且原告告知委托人已办理他项权证的情况下，联系原告要求其出示他项权证。原告工作人员向委托人出示他项权证复印件，并签字确认。后委托人发现该他项权证复印件存在伪造的可能性，对真实性产生怀疑。故在本案中申请调取该房屋产权信息后得知，委托人贷款所购买的京都花园5-合149541号房屋中的5幢202室的产权系附属于京都花园5幢106室，现京都花园5幢106室整体的产权人系李步宽，故5幢202室亦属于案外人所有。委托人已另案起诉因购房的合同目的不能实现，要求同时解除《商品房买卖合同》和《个人商业用房贷款合同》，故委托人同意解除《个人商业用房贷款合同》，但解除原因系因《商品房买卖合同》合同目的不能实现导致的解除，法律依据为《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条。 2、贷款合同解除后尚未偿还的贷款应当由被告祥云公司偿还本金及利息。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房担保贷款合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款本金及利息返还给担保权人。故贷款合同解除后尚未偿还的贷款应当由被告祥云公司偿还本金及利息，不应由被告赵粉弟、朱银女偿还。 被告朱银女、赵粉弟为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：泰州他项（2012）第8179号土地他项权证、泰房他证海陵字第××号房屋他项权证、不动产登记信息查询结果、京都花园5幢202室不动产产权情况表、房屋变更测绘说明、房屋产权面积对照表，证明案涉商品房买卖合同所购买的房屋已登记到他人名下，合同目的无法实现，要求解除商品房买卖合同和贷款合同。 综合分析原被告所举证据并结合当事人陈述，本院查明以下案件事实：2012年5月29日，赵粉弟与祥云公司签订《商品房买卖合同》，约定赵粉弟向祥云公司购买位于泰州市海陵区的商用房屋，房屋总价款为10403100元，首付款5403100元，该款是祥云公司于2012年5月29日，向案外人陈萍转账5403100元，陈萍分为3000000元和2403100元两笔转给赵粉弟，赵粉弟分为3000000元和2403100元两笔转给祥云公司，由祥云公司向其出具首付款凭证。合同约定出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经竣工验收备案”条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同同时约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过90日，买受人有权解除合同”。上述《商品房买卖合同》签订后，购房人赵粉弟至今未取得所购房屋亦未办理房屋所有权登记及抵押登记手续，案涉房屋实际已登记在案外人名下。 2012年8月20日，赵粉弟与中行海陵支行签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定中行海陵支行向赵粉弟提供购房贷款5000000元，借款期限为120个月，借款利率为浮动利率，逾期还款则在贷款利率水平上加收50%计收罚息，还款方式为等额本息还款法。被告祥云公司以担保人身份在贷款合同上盖章，为该笔借款提供阶段性担保责任。朱银女向中行海陵支行出具共有人承诺函，同意以所购房屋提供抵押，并自愿作为共同还款人偿还债务。中行海陵支行依约将5000000元发放至祥云公司账户。案涉借款发放后，一直由祥云公司实际还款，直至2015年出现逾期，借款人赵粉弟开始履行了部分还款义务。合同履行过程中，因被告未能按约如期履行还款义务，截止2019年5月12日尚欠借款本金2253714.8元和利息42616.13元，致原告诉讼宣布贷款提前到期并产生律师代理费119565元。 另中行海陵支行曾于2018年提起诉讼，本院审理过程中发现案涉房屋和土地他项权证均系伪造，可能涉嫌犯罪，将案件移送公安处理，后公安不予立案。 本案的争议焦点：1、案涉《个人商业用房贷款合同》的效力及是否解除；2、各方当事人的责任承担。 本院认为，被告赵粉弟、朱银女与祥云公司以签订《商品房买卖合同》的方式，向原告申请按揭贷款。案涉的商品房买卖合同系银行在发放贷款时对所涉贷款用途、借款人清偿能力等予以判断审核的参考依据，与贷款合同系不同主体之间相互独立的意思表示，虽具有一定的关联性，但并无主从依附关系，而是相对独立的两份合同，该商品房买卖合同的法律效力并不能直接影响案涉贷款合同的效力。 根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。但该司法解释第一条明确规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案中赵粉弟与祥云公司所签合同名为商品房买卖合同，但其实质并非房地产开发企业销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，赵粉弟并未实际占有使用该房屋，亦未向出售人实际支付购房款，可以认定双方并无买卖房屋的真实意思表示，不同于真正的购房人为购买商品房而向银行办理按揭贷款的情形，故《商品房买卖合同司法解释》第二十四条不适用于本案，购房人不得据此主张解除借款合同。 本案中被告申请贷款时，向原告提交了贷前审查的相关资料，原告经过形式审查，同意其贷款申请，现并无证据证明原告对被告间签订无真实购房意愿的《商品房买卖合同》的事实是明知的，在此情况下，原告与诸被告签订《个人商业用房贷款合同》，对于原告而言，该合同属于可撤销合同，原告依法享有撤销权，但原告并未行使该撤销权，可撤销的合同在未被撤销之前应认定为有效合同。即使商品房买卖合同被认定为无效或解除，因案涉贷款合同本身并不存在法律规定的合同无效情形，故案涉《个人商业用房贷款合同》应为有效，各方当事人应当依照该合同约定履行各自的义务。另案涉房屋和土地他项权证虽系伪造，但并不影响贷款合同的效力。 原告已依约发放贷款，被告赵粉弟、朱银女为借款人未按约还款，被告祥云公司作为保证人未能承担保证责任，显属违约。关于律师代理费，各方当事人在合同中有明确约定且原告是依规计算收取。现原告依据合同约定要求被告赵粉弟、朱银女承担全部还款责任、赔偿原告律师费损失，并要求被告祥云公司承担保证责任，于法有据，本院依法予以支持。被告祥云公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利，所引起的法律后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵粉弟、朱银女于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司泰州海陵支行借款本金2253714.8元和利息42616.13元（截止2019年5月12日）及自2019年5月13日起至实际给付之日止按照合同约定计算的利息，并承担律师代理费119565元； 二、被告泰州市祥云房地产开发有限公司对前述第一项承担连带清偿责任； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费28110元，保全费5000元，合计人民币33110元，由诸被告共同负担并于本判决生效之日起十日内迳交原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 员  窦松前 人民陪审员  李兴萍 人民陪审员  陆琴桂 二〇一九年八月八日 书 记 员  陈 曲 附相关法律法规： 1、《中华人民共和国合同法》 第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国担保法》 第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承揽连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。