云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3936号原告曲靖市恒大物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303025501189270。地址：曲靖市麒麟区曲沾大道顺景花园小区1幢。法定代表人张中俊，职务：董事长。委托代理人徐露霜，公司员工，特别授权代理。被告李志明，男，汉族，1958年8月10日生，麒麟区人。住曲靖市麒麟区山水缘小区华景园12栋1号，身份证号码：5322011958××××××××。原告曲靖市恒大物业服务有限公司诉被告李志明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员王艳红独任审判，公开开庭进行了审理。原告曲靖市恒大物业服务有限公司的委托代理人徐露霜、被告李志明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为山水缘小区华景园12栋1号业主。原告于2012年3月21日与该小区业委会签订了物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，2012年4月-2015年4月物业费为每月1元/㎡，二次加压费每年100元,垃圾清运费每年132元；2015年5月1日-2018年12月31日为每月1.2元/㎡，二次加压费每年100元，垃圾清运费每年132元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告在2016年1月1日至2018年12月31日期间均未交纳物业管理费，原告多次催交，被告仍拒绝交纳，请求法院判令：1、被告立即支付2016年1月至2018年12月的物业费13634元、二次加压费300元、垃圾清运费396元、违约金2866元，共计17196元；2、被告承担本案全部诉讼费。被告辩称，2013年8月左右，我的车停在小区大门口被砸，造成经济损失约4万元；2012年我的房屋漏水，物管人员查看后说要等住房维修基金来处理；2018年3月我家夜间被盗，故我未交纳物管费。原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据：1、物业服务合同及补充协议、2012年和2015年价格备案文件各一份，证明原被告存在合同关系，原告依照合同约定为小区做服务，收费标准合法有据。2、被告交费票据一份，证明被告认可原告的物业服务，认可物业收费标准，业主的房号为山水缘小区华景园12栋1号，房屋面积315.6平方米。3、催交通知书二份，证明原告对被告进行过书面催交，被告明知欠费，仍恶意拖欠，已经构成根本违约。4、原告工作人员在小区的工作记录十二页、相关照片八张，证明物业公司严格按照合同约定在小区做服务，已经尽到合同约定的义务。5、曲靖市麒麟区住房和城乡建设局的证明一份，证明原告在曲靖所管理的项目均经过备案，服务期间不存在违法违规行为，无重大纠纷和投诉。6、原告给被告别墅的绿化进行修剪维护的照片七张，证明原告依照被告要求免费为其提供服务。经质证，被告对原告提交的第1组证据中的物业服务合同不认可，是业主委员会签定的，不是其本人签定。对价格备案文件没有异议；第2组证据无异议；第3组证据真实性无异议，但不交物管费是有原因的；第4组证据无法确定真实性；第5组证据不发表意见；第6组证据真实性没有意见，是被告物业公司反映了他们才来修剪的。被告针对其抗辩理由，向本院提交证据如下：1、家中被盗、汽车后中门玻璃被砸被盗、房屋墙面渗漏情况说明各一份，证明不交物管费的原因。2、照片十二张，证明家中漏水情况。3、报警案件三联单一份，证明家中被盗事件。经质证，原告对被告提交的第1组证据关联性和真实性不认可，系被告一面之词，无警方出具的相关证明；第2组证据关联性和真实性不认可，照片只能证明当时房屋漏水的情况，不代表漏水情况持续，且房屋质量问题应在质保期内找开发商处理；第3组证据关联性和真实性不认可，警方未破案，不能证明被盗情况是否属实。通过质证，本院认为，原告提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据关于家中、车内被盗情况，因未有其他证据予以证实发生情况，对其证明内容本院不予采信。被告提交的家中房屋墙面渗漏照片，因其渗漏部分不是原告物业管理公共部分，与本案无关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告系曲靖市开发区盛世锦华山水缘小区华景园12栋1号房屋业主，该房屋建筑面积为315.6㎡。2015年12月14日原告与麒麟区盛世锦华山水缘小区（二期）第壹届业主委员会签订《物业服务合同》一份，甲方：盛世锦华山水缘小区（二期）业主委员会。乙方：曲靖市恒大物业服务有限公司。合同约定：物业名称：盛世锦华山水缘（二期）小区；物业类型：多层、别墅、商铺；总建筑面积175800㎡。管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理（指除业主专属以外的部分）。共用设施设备、环境卫生、给排水、绿化、公共秩序、消防、车辆停放、房屋装饰装修管理等项目进行维修、养护、服务与管理及水电费代收、治安管理服务等事项，并对各事项内容标准进行详细约定与承诺。物业的管理服务费按双方协商的价格由乙方按年向业主收取，即别墅1.2元/㎡/月、物业服务企业代收代交垃圾清运费11元/月/户、二次加压费100元/年/户收取，当年年底预交下一年物管费等内容。逾期交纳的，将按日收取所欠费用的千分之三的违约金。合同期限为24个月，自2016年1月1日起至2017年12月31日止等内容。合同期满后，原被告续签合同，合同期限自2018年1月1日起到2018年12月31日止。合同签订后，原告按照约定为小区提供物业服务。被告自2016年1月1日至2018年12月31日未交纳物业管理费及相关费用。原告多次催收未果，遂提起诉讼。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，原告与盛世锦华山水缘小区（二期）业主委员会签订的《物业服务合同》系双方自愿签订，内容未违反法律规定，合法有效，对山水缘小区（二期）全体业主均具有约束力。原告按照合同约定履行了物业管理服务，被告作为该小区业主，未按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付拖欠物业管理费13634元、二次加压费300元、垃圾清运费396元的主张符合约定，本院予以支持。被告的家中、车中被盗，属于刑事案件，其已向公安机关报案，被告不能证明被盗系原告未按照物业服务协议履行义务导致的，故不能以此作为不交纳物业管理费的理由。被告家中墙面渗水，不属于小区公共部分的维修与管理，故被告以此拒交物业费的辩解意见，本院不予采纳。原告未积极协助处理被告上述问题，结合本案实际情况，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告李志明于本判决生效之日起十日内支付原告曲靖市恒大物业服务有限公司自2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费13634元、二次加压费300元、垃圾清运费396元，合计：14330元。案件受理费230由减半收取115元（原告已预交），由被告李志明承担。（于本判决生效之日起十日内支付）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  王艳红二〇一九年八月三十日书记员  杜石林