江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初10621号原告：郑绪珍，女，1981年10月26日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：葛垚，江苏润远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明月，江苏润远律师事务所律师。被告：孙晓东，男，1968年1月26日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：刘士华，无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。原告郑绪珍与被告孙晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑绪珍的委托诉讼代理人葛垚、杨明月，被告孙晓东及其委托诉讼代理人刘士华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑绪珍向本院提出诉讼请求：1.判令孙晓东承担违约金62000元、房屋差价253100元、装修费28000元；2.本案诉讼费、保全费由孙晓东承担。事实和理由：双方于2017年5月1日签订《房屋买卖合同》，约定违约方需承担房款总额的10%作为违约金并全额赔偿违约方给守约方造成的全部经济损失。现由于孙晓东违约导致合同解除，故郑绪珍诉至法院，要求判如所请。孙晓东辩称，1.双方订立《房屋买卖合同》时均存在过错。郑绪珍对孙晓东出让房屋的本意以及房屋并不在孙晓东名下是知情的，郑绪珍和中介公司认为可以操作，孙晓东才同意将涉案房屋挂在网上销售，并与郑绪珍、中介公司签订《房屋买卖合同》；2.合同签订后，郑绪珍向孙晓东支付2万元定金，并支付3万元房屋预付款，合计5万元，但其中5000元留在中介公司作为押金和中介费用，剩余购房款没有支付。经无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初334号一案判决后，孙晓东已经按照判决将45000元返还给郑绪珍。现郑绪珍要求孙晓东按照房款总额的10%支付违约金并按照房屋差价进行赔偿明显不合理，即使要追究孙晓东的违约责任也只能在45000元的范围内计算违约责任；3.郑绪珍取得钥匙并进行简装后，即把房屋出租给他人使用，已经取得利益，相应利益应在孙晓东承担的违约金中扣除；4.因孙晓东也对房屋进行过装修，故孙晓东只愿意承担部分简装款项；5.郑绪珍购房后随即挂在网上出售，被孙晓东发现后，改为租赁，之后租赁人被孙晓东赶走。从郑绪珍将房屋挂在网上出售可以看出郑绪珍与中介公司串通，导致房屋产生空置损失。本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，孙晓东（售房人，甲方）与郑绪珍（购房人，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：“甲方自愿将坐落在梁溪区建乐家园6-704的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；该房屋性质为私产，所有权人为袁兴基，建筑面积为89.6平方米；甲、乙双方协商后的实际成交价格为62万元（上述转让的房屋只计总价，不论面积，面积以政府部门测量为准），该房屋产权过户时产生的契税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，营业税由乙方承担，其他过户相关费用由乙方承担(该房屋产权过户费用的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格)，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；乙方于2017年5月1日支付购房定金2万元，乙方于2017年6月30日之前支付房款3万元，并于当天办理房屋交割手续，并约定甲乙双方于房屋产权办理完毕之后，并于产证下来之后10天内办理公证手续，公证到乙方名下；甲方承诺于6月30日之前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于乙方；甲方保证此房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权及合法处置权，同时保证该房屋共有权人无异议，如果发生该房屋共有权人有异议或发生与甲方及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷，则全部由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责全额赔偿，如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证，甲方应于十日内退还乙方已支付甲方的全部购房款并承担一切后果及违约责任；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生上述违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲方出售该房屋经得所有权人的同意，若甲方产权人意见不合，不出售该房屋，无法过户到乙方名下，所有违约责任由甲方承担，公证办理完当天，乙方要向甲方结完钱款57万元，甲方办理一张建行空卡存于乙方，用于办理贷款所用，然后密码设门牌。”同日，郑绪珍向孙晓东支付定金2万元。2017年6月30日，孙晓东将案涉房屋的钥匙交付给郑绪珍。同时，郑绪珍向孙晓东给付房款3万元。2017年8月25日，无锡市建乐家园6-704室的房屋所有权、国有建设用地使用权登记在袁兴基名下，该房屋建筑面积为89.13平方米，登记类型为征地拆迁安置房转移登记。2018年1月10日，孙晓东起诉来院，要求解除双方订立的《房屋买卖合同》。2018年10月8日，本院就原告孙晓东与被告郑绪珍及第三人孙亚琴、无锡龙创房地产经纪有限公司阳光分公司（以下简称阳光分公司）房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）苏0213民初334号民事判决书，本院认为，孙晓东与郑绪珍签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。郑绪珍辩称孙晓东父母同意出售案涉房屋的理由，未能提供确切依据，本院不予采信。本案中，由于案涉房屋登记在袁兴基名下，在审理中孙晓东的母亲孙亚琴明确表示不同意出售该房屋，故孙晓东与郑绪珍签订的房屋买卖合同已不具备继续履行的条件，为此，本院向郑绪珍进行释明，郑绪珍提出的主张应当提起反诉，但其未提起反诉。虽然孙晓东不履行合同，是违约方，但根据本案的实际情况，为平衡双方当事人利益，可以允许孙晓东解除合同。合同解除后，孙晓东收取的款项，应当返还给郑绪珍。关于郑绪珍提出的损失，可以另行依法主张。综上，本院判决如下：一、解除孙晓东与郑绪珍于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》；二、孙晓东于本判决发生法律效力之日起10日内向郑绪珍返还5万元。在（2018）苏0213民初334号一案中，孙晓东起诉的事实和理由为：坐落于无锡市，属于其父母袁兴基、孙亚琴的产权房，即其父母拆迁分配到的房屋，其父母有意向将来给孙晓东所有。由于孙晓东经济比较困难，加上其儿子准备结婚，所以没有经过其父母授权同意私自与郑绪珍签订了房屋买卖合同，并收取郑绪珍定金2万元、房屋预付款2.5万元，还有0.5万元留在中介公司。事后，其父母不同意房屋买卖，不承认原被告及中介公司签订的合同，鉴于其父母不同意将案涉房屋出卖给郑绪珍，因此签订的合同不能履行，不能办理房屋过户手续，故其只能提起诉讼，请求法院裁决。对此，郑绪珍辩称理由为：在签订合同的时候，郑绪珍、阳光分公司工作人员在场的情况下孙晓东与他父母通电话，孙晓东父母同意出售该房屋。其去看房时，是由孙晓东父母开的门，在合同约定腾房的时间内，孙晓东的父母也搬出该房屋，孙晓东的母亲将该房屋的钥匙交给郑绪珍，阳光分公司工作人员也在场，所以其认为，孙晓东讲其父母不同意出售房屋不是事实，其要求孙晓东、孙亚琴继续履行合同，将房屋出售给郑绪珍。第三人孙亚琴述称，郑绪珍来看房子的时候，其以为是租房子的，所以就将房屋钥匙给了儿子孙晓东。建乐家园6号704室房屋是其丈夫袁兴基的名字，没有孙晓东的名字，所以孙晓东没有权利出售。其丈夫袁兴基临终时讲房子不允许卖掉，并讲孙亚琴要靠房子养老，所以其不同意出售该房屋。第三人阳光分公司述称，在腾房的时候，郑绪珍给了3万元房屋预付款，当时孙亚琴也在场，其他内容与郑绪珍所述一致。其认为合同有效，可以继续履行。（2018）苏0213民初334号一案审理中，本院就郑绪珍提出不同意解除合同，要求孙晓东、孙亚琴继续履行房屋买卖合同的主张，向郑绪珍进行释明，其提出的上述主张应当提起反诉，并告知如果其提出反诉，应当在本院指定的期限之前递交反诉状，并预交反诉费用。期限届满，郑绪珍未提起反诉。在审理中，郑绪珍陈述，如果解除合同，孙晓东应当将5万元返还给郑绪珍，其对涉案房屋进行装修花费了3万元左右，要求孙晓东赔偿，另外因为孙晓东不履行合同，现在房屋已经涨价，存在房屋差价的损失，还要求孙晓东赔偿不低于30万元的房屋差价。对此，本院向郑绪珍进行释明，其提出的主张应当提起反诉，并告知如果郑绪珍提出反诉，应当在本院指定的期限之前递交反诉状，并预交反诉费用。郑绪珍表示，如果在本案中不提出反诉，关于其给孙晓东的5万元以及要求孙晓东赔偿的损失等主张，将根据法院就本案的判决再进行上诉或者另行起诉主张其权利。期限届满，郑绪珍未提起反诉。本案审理中，经郑绪珍申请，本院委托江苏普信土地房地产资产评估测绘有限公司对建乐家园6号704室房屋于2018年1月10日的市场价值（不含装修）进行评估。经评估，该房屋的市场价值总额为75.53万元。本案审理中，经双方协商，因郑绪珍对涉案房屋进行过装修，故孙晓东同意向郑绪珍支付12000元装修费。本案审理中，郑绪珍明确因实际损失已经超过了约定的违约金，故主张的房屋差价损失253100元已经包括了违约金62000元。郑绪珍确认于2018年11月9日收到孙晓东退还的5万元款项。本案审理中，孙晓东陈述：2016年双方发生争议时，孙晓东将涉案房屋的门锁更换，后又被郑绪珍更换。（2018）苏0213民初334号一案判决后，孙晓东将5万元退还郑绪珍，但郑绪珍未将钥匙归还孙晓东，故孙晓东又更换了涉案房屋的门锁。2019年5月19日双方交接的时候，是由孙晓东拿钥匙开的锁。当天交接时，双方约定郑绪珍将空调遥控器、煤气卡、水电气卡、电视机顶盒交给法院。对此，郑绪珍陈述：2016年，因郑绪珍正在进行房屋装修，孙晓东一方在未通知郑绪珍的情况下将房屋门锁更换，郑绪珍为了装修事宜顺利进行，更换过一次门锁，后门锁再次被孙晓东更换。2019年5月19日房屋交接时空调遥控器、机顶盒没有拿走。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。孙晓东与郑绪珍签订的《房屋买卖合同》已经本院生效判决确认解除，导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因在于孙晓东在未经房屋所有权人同意的情况下，无权处分涉案房屋，故孙晓东应承担相应的违约责任。现郑绪珍根据双方签订的《房屋买卖合同》要求孙晓东赔偿实际损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但考虑到郑绪珍未能提供孙晓东父母同意出售涉案房屋的证据，购房时未尽到充分的审查义务，再结合郑绪珍大部分购房款尚未支付，并实际占用涉案房屋等情况，本院酌定孙晓东应承担郑绪珍实际损失118000元，孙晓东自愿支付郑绪珍装修补偿款12000元，故合计应为130000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、孙晓东应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿郑绪珍损失130000元；二、驳回郑绪珍的其他诉讼请求；案件受理费2100元、保全申请费1120元、鉴定费18720元，三项合计21940元（郑绪珍已预交），由孙晓东负担，于本判决发生法律效力之日起三日内直接向郑绪珍支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李琪霖人民陪审员  林红金人民陪审员  袁玉珠二〇一九年八月二日书 记 员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。