广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0233民初420号原告：广东新丰农村商业银行股份有限公司，住所地：新丰县丰城街道丰城大道西128号。法定代表人：唐晓飞，董事长。委托诉讼代理人：伍新洁，该公司客户经理。被告：黄清望，男，1978年7月2日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县，被告：新丰县中心洲渡假村有限公司，住所地：新丰县丰城街道新龙大道宝丰路13号绿洲豪庭第一层。法定代表人：陈鸿彬,总经理。委托诉讼代理人：潘海英，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄俊杰，广东三昶律师事务所律师。原告广东新丰农村商业银行股份有限公司（以下简称新丰农商行）与被告黄清望、新丰县中心洲渡假村有限公司（以下简称中心洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新丰农商行的委托诉讼代理人伍新洁，被告中心洲公司的委托诉讼代理人潘海英、黄俊杰到庭参加了诉讼，被告黄清望经本院传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告新丰农商行向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原告与被告黄清望、中心洲公司签订的个人购房按揭贷款合同[编号：新农信（2014）个房贷字第0916-××号]；2.判令中心洲公司承担连带保证责任；3.判令两被告立即连带偿还原告借款本金335898.14元及借款利息22349.03元，本息合计358247.17元，（利息暂从2018年1月21日计算至2019年3月21日止，2019年3月22日起的利息另计，利息按照双方借款合同约定及中国人民银行有关贷款利率规定计算至借款结清日止）；4.若被告未能在判决履行期间清偿，则加倍支付迟延履行的债务利息，同时请求对本案抵押物进行拍卖、变卖，判令原告有权对拍卖、变卖的价款优先受偿；5.判令被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告自愿放弃第四项诉讼请求。事实和理由：被告黄清望、中心洲公司是购房人和售房人关系，2014年4月23日，黄清望与中心洲公司签订商品房买卖合同，在中心洲公司处购买“汇龙天下”商住楼6栋905房。2014年9月16日，三方签订了个人购房按揭贷款合同，借款本金36万元，贷款期限25年，即自2014年9月16日至2039年9月15日止。黄清望为借款人，中心洲公司以保证人身份在个人购房按揭贷款合同上盖章确认，对本笔贷款承担连带保证责任，同时约定将黄清望名下位于新丰县××街道××龙大道××路××区××房抵押给原告，产权证号：粤房地预登新字第××号，并在新丰县房管所办理了抵押登记手续，不动产证明：粤房地预登新字第××号，明确预告登记权利人为原告。原告在2014年9月29日办理了贷款出账，根据合同约定采用受托支付的支付方式，将贷款36万元转账至黄清望个人账户后，再转划到中心洲公司指定账户，作为黄清望支付给中心洲公司的购房款，原告履行了放款义务。放款后，黄清望均按时偿还本息。但2018年1月21日，开始拖欠利息，至今已经拖欠15期，经原告多次催收，黄清望以各种理由搪塞，催收未果。截止2019年3月21日，黄清望尚欠原告本金335898.14元，利息22349.03元（利息暂从2018年1月21日计算至2019年3月21日止，2019年3月22日起的利息另计，利息按照双方借款合同约定及中国人民银行有关贷款利率规定计算至借款结清日止）。被告黄清望缺席，未做答辩，未向本院提交证据。被告中心洲公司辩称，原告要求中心洲公司承担连带保证责任，缺乏事实和法律依据。造成原告债权难以有效清偿，是因为黄清望违约行为所致，黄清望未能按照合同约定，全面履行自己的还款义务。黄清望在办理贷款时，已与原告明确约定了新丰县××街道××龙大道××路××区××房作为涉案借款的抵押物，并办理抵押预登记手续，抵押物的价值足以清偿涉案所欠借款本息。本案有物的抵押，也有人的保证，保证人只对担保以外的债权承担保证责任，应该先以抵押物实现债权，退一步来说，假若判决中心洲公司对本案欠款本息承担连带还款责任的，应该同时判决确认中心洲公司在承担保证责任后有权直接向黄清望追偿。为证实其主张，新丰农商行向本院提交了如下证据：1.黄清望身份证、中心洲公司营业执照，证明黄清望、中心洲公司诉讼主体资格。2.《个人购房按揭贷款合同》，证明黄清望、中心洲公司与原告签订《个人购房按揭贷款合同》，黄清望借款36万元，借款期限为25年，执行利率6.55%，自贷款实际发放之日起计算，逾期贷款的罚息按照贷款利率加收50%，中心洲公司承担连带保证责任。3.《房产预告登记证》，证明黄清望以其房屋作为抵押担保，并依法办理抵押登记，依法享有抵押权；4.出账通知书、借据、受托支付交易列表，证明按照个人购房按揭贷款合同的约定，采用受托支付的方式，原告履行了放款义务。5.个人活期账户明细，证明原告放款转账记录、黄清望历史还款记录。6.逾期未还款明细，证明截止至2019年3月21日，黄清望还有本金335898.14元、利息22349.03元未归还。被告中心洲公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.报纸一份，证明中心洲公司于2015年3月31日刊登公示函，通知已购房的住户办理入户交接手续。对双方提交的证据，本院在庭审中主持进行了质证。对新丰农商行提交的证据，中心洲公司质证后对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对证据2、3证明内容有异议，证据2证明中心洲公司需要承担连带保证责任，证据3又证明本案借款有抵押物，根据相关规定，抵押物应该优先用于清偿；对证据5、6真实性、合法性由法院依法核实，与中心洲公司无关。对中心洲公司提交的证据，新丰农商行认为与本案没有直接关系。对本案的事实，本院认定如下：2014年6月，黄清望向中心洲公司预购中心洲公司开发的新丰县××街道××龙大道××路××区××房，并于2014年9月22日在新丰县房地产管理所办理了预购商品房预告登记（证号：粤房地预登新字第××号）。后黄清望向新丰县农村信用合作联社申请个人购房按揭贷款，2014年9月16日，黄清望为借款人，中心洲公司为保证人，与新丰县农村信用合作联社签订《个人购房按揭贷款合同》[编号：新丰农信2014个房贷字第0916-××号]，约定黄清望向新丰县农村信用合作联社借款360000元用于购买新丰县××街道××龙大道××路××区××房，贷款期限为2014年9月16日至2039年9月15日，贷款年利率为6.55%，逾期偿还借款本金，按照每50%收取利息，逾期支付利息，按照每日50%收取罚息。约定划款方式：黄清望授权新丰县农村信用合作联社将贷款转入黄清望账户后，全部转入售房人中心洲公司的指定账户。黄清望将新丰县××街道××龙大道××路××区××房作为该笔贷款的抵押，并于2014年9月22日在新丰县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为新丰县农村信用合作联社，证号：粤房地预登新字第××号。《个人购房按揭贷款合同》第十四条保证担保第1款约定“为保证借款人切实履行本合同，保证人自愿为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。”、第4款约定的保证期间为“本合同生效之日起至本合同项下的债权债务之诉讼或仲裁时效届满之日止。”。《个人购房按揭贷款合同》落款处由黄清望在借款人处签字捺印，由新丰县农村信用合作联社在贷款人处盖章确认，保证人处由中心洲公司及其法定代表人盖章确认，抵押人处由黄清望签名捺印确认。2014年9月29日，新丰县农村信用合作联社办理了贷款出账，将360000元借款划入黄清望的账户后，再转账至中心洲公司指定的账户，并由黄清望签署《借款借据》给新丰县农村信用合作联社收执，新丰县农村信用合作联社完成贷款放款。新丰县农村信用合作联社完成放款后，2014年10月21日开始黄清望按照合同约定每月归还贷款。2017年2月黄清望开始出现逾期还款，经新丰县农村信用合作社催收后归还了拖欠的本金和利息。从2018年1月开始，黄清望还款账户因余额不足，开始拖欠借款本金及利息，截至2019年3月21日，仍欠借款本金335898.14元、利息22349.03元（2018年2月21日至2019年3月21日）。新丰县农村信用合作联社于2018年12月26日经核准变更为广东新丰农村商业银行股份有限公司。2019年5月13日，新丰农商行向本院提起诉讼，主张前述诉求。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。新丰农商行与黄清望签订的《个人购房按揭贷款合同》基于双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，视为合法有效的合同，且新丰农商行已经按照合同的约定完成了贷款的放款手续，将360000元按照合同约定支付给了中心洲公司，作为借款人，黄清望应该按照合同的约定还本付息，黄清望2017年2月开始出现逾期还款，后经催促及时还款，自2018年1月开始因还款账户余额不足开始拖欠借款本息，至今已经1年多，其行为已经构成了违约，其履行还款义务的能力存疑，因此新丰农商行请求解除双方于2014年9月16日签订的《个人购房按揭贷款合同》并提前偿还借款本金335898.14元，本院予以支持。至于新丰农商行要求黄清望偿还截止至2019年3月21日的欠款利息22349.03元，该笔利息按照双方合同约定的利率计算得出，本院予以支持。2019年3月22日起的利息按照双方合同约定年利率6.55%计算。新丰农商行要求中心洲公司对涉案借款承担连带保证责任的问题，中心洲公司在黄清望与新丰农商行签订的《个人购房按揭贷款合同》中作为保证人签章，其第十四条保证担保第4款约定的保证期间为“本合同生效之日起至本合同项下的债权债务之诉讼或仲裁时效届满之日止。”，根据上述《个人购房按揭贷款合同》约定，现涉案《个人购房按揭贷款合同》已经被本院依法予以解除，黄清望需提前清偿剩余借款本金和利息，新丰农商行要求中心洲公司承担连带保证责任，本院予以支持。中心洲公司认为涉案借款有由借款人提供的物的担保和中心洲的保证，应该先以抵押物实现债权，中心洲公司承担补充清偿责任。在签订《个人购房按揭贷款合同》后，黄清望以新丰县××街道××龙大道××路××区××房为本次借款设定了抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。但预购商品房抵押权预告登记并不等于不动产抵押登记。抵押权预告登记属于预备登记，其形成时房屋权属尚未最终得以确认，其必须继续发展至消灭或者转为设立登记，预告登记的实质为对将来可能发生的物权变动请求权的登记，不具备物权效力，抵押权预告登记不能作为直接实现抵押权的依据。在未办理房屋抵押权设立登记之前，新丰农商行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；”、第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，涉案房产的抵押登记手续至今未办理，新丰农商行尚未取得抵押权，新丰农商行无法要求对涉案房屋行使抵押权，本案债务物的担保并不成立，中心洲公司应该按照合同约定承担连带保证责任，因此，对中心洲公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。黄清望经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东新丰农村商业银行股份有限公司与被告黄清望、新丰县中心洲渡假村有限公司于2014年9月16日签订的《个人购房按揭贷款合同》[新丰农信2014个房贷字第0916-××号]；二、被告黄清望于本判决生效后三十日内偿还原告广东新丰农村商业银行股份有限公司借款本金335898.14元及利息（2018年1月21日至2019年3月21日利息共计22349.03元，2019年3月22日起至本判决确定履行之日止的利息按照《个人购房按揭贷款合同》约定的利息计算。）；三、被告新丰县中心洲渡假村有限公司对被告黄清望的上述还款义务承担连带清偿责任，被告新丰县中心洲渡假村有限公司承担保证责任后，有权向被告黄清望追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3336元，由被告黄清望负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘俊波审 判 员  余燕菱人民陪审员  田全兴二〇一九年八月二十六日书 记 员  李 莉