安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5576号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶益俊，男，1983年2月15日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：庞虎，安徽徽美律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店，住所地安徽省合肥市庐阳区五河路与宿州路交汇处阳光尚景苑1幢、2幢楼二层商201、203、三层301，统一社会信用代码92340103MA2NL2LJ0B。经营者：史献敏。委托诉讼代理人：胡红玲，安徽力澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：段传苹，安徽力澜律师事务所律师。上诉人叶益俊、上诉人合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店（以下简称国枫园宿州路店）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶益俊上诉请求：撤销一审判决第二项，改判国枫园宿州路店返还叶益俊租金20743.33元、保证金38100元、并支付损失275168元。事实与理由：一审法院综合考量支持叶益俊各项损失共计402800元的40%不合理，未对各项损失区别对待，属事实认定不清。叶益俊的各项损失合计402800元，除货物损失83720元外，其他装修损失、广告门头损失等共计319080元，考虑到租期以及使用时间等因素，理应支持60%更为合理，即191448元。货物损失83720元证据确凿，且该损失完全是因国枫园宿州路店擅自提前终止双方租赁合同造成，与租期和使用时间无关，理应由国枫园宿州路店100%承担。综上，请求二审法院判如所请。国枫园宿州路店辩称，1.双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同履行。本案中，国枫园宿州路店依据租赁合同第9条约定，因自身原因解除合同，仅负有返还保证金和剩余租金责任，叶益俊主张赔偿损失并无依据。2.叶益俊主张的损失存在不实、虚假情形，其并未提供证据证明产生上述损失，故其以402800元为计算标准并要求国枫园宿州路店赔偿无事实依据。关于其主张的室内装修174900元，门头损失12000元，根据最高院房屋租赁司法解释第10条及双方合同第11条第1款约定，叶益俊主张上述损失无法律及合同依据，该损失也无事实依据。叶益俊提供的装修合同中承包方无相关资质，且装修款收据无相关支付转账记录。叶益俊并未提供证据证明其实际支付装修款项，且装修合同和装修验收决算清单存在明显与事实不符的虚假情形，案涉租赁物建筑面积127平米，包括室内面积和公摊面积，但叶益俊提供的装修合同约定装修面积为127平米，且装修验收决算清单中贴地砖的面积也为127平米，施工面积与建筑面积一致，明显不符常理。一审庭审中，叶益俊未对此合理说明。门头损失12000元也无实际付款记录，叶益俊提供的两张收据，其收款日期和序号相互矛盾，日期在前的序号在后。关于婴幼儿洗浴设施67200元，叶益俊在一审庭审中明确表示，2018年12月7日前，已经将相关物品全部搬离，并无婴幼儿洗浴设施。叶益俊提供的流水显示其于2017年6月25日支付了10000元，备注是婴幼儿洗浴设施款，其提供的剩余银行流水显示2018年10月13日及2019年仍在付款，与销售单并不一致。关于加盟指导费、履约保证金合计60000元及货物损失83720元，该两项损失并非租赁合同解除必然导致的损失，再根据叶益俊提供的结算清单，相关货物的退还折扣率均为100%，而不是80%，叶益俊也未提供其支付货款的证据，因此其主张的货物损失83720元客观不存在。关于网络招聘损失，叶益俊提供的发票等显示，该费用在双方合同解除后发生，与本案无关。综上，叶益俊的主张无法律和事实依据，应予以驳回。国枫园宿州路店上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判：1.国枫园宿州路店不承担叶益俊损失161120元；2.叶益俊支付国枫园宿州路店室内装修拆除款10000元。事实与理由：1.一审法院认定国枫园宿州路店违约解除合同属于认定事实错误。根据双方租赁合同第九条第一款第2项约定，国枫园宿州路店依法享有合同解除权，本案中合同解除符合法律规定及合同约定，不存在国枫园宿州路店擅自解除。2.一审法院认定国枫园宿州路店承担违约责任有误。国枫园宿州路店解除合同系合法解除，仅需退还保证金和剩余租金，不应承担违约责任。3.一审法院认定国枫园宿州路店应按照叶益俊主张的损失402800元为基数以一定比例赔偿没有依据。叶益俊主张的各项损失明显存在虚假、不实情形。一审法院以402800元为基数明显依据不足。首先，装修和门头损失。根据双方租赁合同第十一条约定，合同终止后，国枫园宿州路店不予折价补偿。其次，叶益俊提供的装修合同和决算清单明显虚假。涉案房屋127平米是建筑面积，其中包括室内面积和公摊面积，但叶益俊提供的装修合同中却约定装修面积为127平米，决算清单也是按照127平米计算，不符常理。其次，关于婴幼儿洗浴设施67200元的问题。叶益俊一审中明确表示2018年12月7日之前已经将物品全部搬离，其再主张该项损失没有依据。再次，关于加盟金、开店指导费用、履约保证金损失60000元和货物损失83720元的问题。该损失并非合同解除必然导致的直接损失。叶益俊提供的与博世宝结算清单也显示货物折扣率是100%而非80%。最后，关于网络招聘损失，这是合同解除之后发生，与本案无关。4.一审法院驳回国枫园宿州路店主张支付10000元装修拆除款认定有误。依据双方合同第十一条第四款约定，叶益俊在合同终止后有将商铺搬离经营场地，将租赁场所恢复原状的义务。但本案合同终止后，国枫园宿州路多次通知叶益俊恢复原状，叶益俊均未履行。国枫园宿州路店安排第三方拆除装修花费10000元，该费用应由叶益俊承担。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。叶益俊辩称，1.因为国枫园宿州路店的原因导致双方租赁合同解除，责任在国枫园宿州路店，给叶益俊造成的实际损失，其应承担相应赔偿责任。2.叶益俊主张的损失，证据确实充分。3.拆除款10000元，无法定和约定依据。整个超市的面积有5000多平方，对应拆除费为55000元，母婴店面积仅127平米，要求叶益俊承担10000元的拆除款无依据。叶益俊向一审法院起诉请求：1.依法确认解除双方之间的租赁合同；2.判令国枫园宿州路店返还叶益俊租金29633元，保证金38100元，合计67733元；3.判令国枫园宿州路店赔偿叶益俊各项损失共计402800元；4.本案全部诉讼费用由国枫园宿州路店承担。国枫园宿州路店向一审法院反诉请求：1.判令叶益俊支付国枫园宿州路店室内装修拆除款55000元；2.本案本诉及反诉全部诉讼费用由叶益俊承担。后国枫园宿州路店于一审庭审中当庭变更诉请为：1.判令叶益俊支付国枫园宿州路店室内装修拆除款10000元；2.本案诉讼费全部由叶益俊承担。一审法院认定事实：叶益俊与国枫园宿州路店于2017年6月17日签订租赁合同，约定国枫园宿州路店将其经营的位于阳光尚景苑小区超市内的商铺暨1号楼2号楼203商铺内商208铺位（127平方米）租赁给叶益俊用于经营母婴用品。合同还约定，月租金为12700元，合同期限为叁年，暨2017年8月1日至2020年6月30日，2017年6月17日至2017年7月31日为装修免租期。第九条违约责任及合同的提前解除第一款第2项约定，如甲方（国枫园宿州路店）因自身原因提前终止合同的，甲方全额退还乙方（叶益俊）缴纳的保证金及剩余租金。《租赁合同》第十一条第一款约定，乙方（叶益俊）应在合同终止后的十日内，将租赁场所恢复原状或将固定装修的设施移交甲方（国枫园宿州路店），甲方不再予以折价和补偿。合同签订后，叶益俊依约缴纳了履约保证金38100元，并交纳租金至2019年1月30日。后叶益俊对该商铺进行了室内装修及门头广告制作，与合肥市博世宝妇儿用品商行签订了加盟合同，约定加盟特许经营，并缴纳了加盟费、履约保证金以及开店指导、协助、培训费。2018年11月20日，叶益俊得知双方租赁合同因国枫园宿州路店的出租方原因将终止。2018年12月7日，国枫园宿州路店向叶益俊发出书面通知交房，同年12月12日，国枫园宿州路店交房。因就赔偿问题双方未能达成一致。叶益俊诉至一审法院，诉讼中，国枫园宿州路店亦提出了反诉。一审法院认为，本案双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，为合法有效，双方均应依约履行。合同履行期限中，国枫园宿州路店擅自提前解除双方租赁合同，构成违约，故其应承担相应的违约责任。由于2018年12月12日国枫园宿州路店将房屋返还，故此时双方合同已终止或解除。该院依法确认解除双方之间的租赁合同；国枫园宿州路店应返还叶益俊相应的租金，即2018年12月12日至2019年1月30日期间的租金20743.33元及保证金38100元。叶益俊要求国枫园宿州路店赔偿其各项损失共计402800元。其中室内装修损失174900元，广告门头损失12000元，婴幼儿洗浴设施损失67200元，加盟金、开店指导等费用、履约保证金损失60000元，货物损失83720元、网络招聘损失4980元，合计402800元，由于该装修已拆除现无法鉴定，国枫园宿州路店对其他损失数额依据也提出异议，认为存在不实、虚假、虚高或没有转帐记录等，再加之三年租赁期限，叶益俊已经使用一年多时间，故该院综合考虑支持161120元(402800×40%)。国枫园宿州路店反诉要求叶益俊支付室内装修拆除款10000元，双方合同中约定乙方应在合同终止后的十日内将租赁场地恢复原状或将原固定装修的设施移交甲方，甲方不再予以折价或补偿，故国枫园宿州路店要求该款项依据不足，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、确认叶益俊与合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店之间的租赁合同解除；二、合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店于判决生效之日起十日内返还叶益俊租金20743.33元、保证金38100元，并支付损失161120元；三、驳回叶益俊其他诉讼请求；四、驳回合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店反诉请求。案件受理费减半收取为4219元，叶益俊负担2244元，合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店负担1975元；反诉费25元，由合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方均具有拘束力。合同履行期间，叶益俊得知双方租赁合同即将终止，已于2018年12月12日前搬离。双方对租赁合同的解除均无异议，本院予以确认。经核算，国枫园宿州路店尚需返还叶益俊租金20743.33元、保证金38100元，双方就此均未提起上诉，本院亦予以确认。双方租赁合同期应至2020年6月30日终止，提前解除的原因是国枫园宿州路店的出租方提前收回房屋。根据合同相对性，本案合同解除应归责于国枫园宿州路店一方，其因出租方提前收回房屋而导致的损失可另行向出租方主张。国枫园宿州路店在合同履行期内提前解除合同，应赔偿由此给承租人叶益俊造成的损失。叶益俊主张的各项损失共计402800元（室内装修损失174900元，广告门头损失12000元，婴幼儿洗浴设施损失67200元，加盟金、开店指导等费用、履约保证金损失60000元，货物损失83720元、网络招聘损失4980元）。关于室内装修损失与广告门头损失，叶益俊虽然未提交该两项损失实际支出的凭证，但鉴于该两项为开办母婴用品店而必然发生，且因租赁合同解除叶益俊也无法再次利用。本院在综合考虑装修折旧的前提下，酌情支持该两项损失74760元（186900元×40%）。关于婴幼儿洗浴设施损失67200元，因叶益俊撤场时双方未办理交接，双方就撤场后室内是否存留该洗浴设施存在争议。本院认为，叶益俊提供的购销合同明确载明该设备不可二次安装使用，其提供的照片也可以反映母婴店内实际安装了该设备，且该洗浴设施同样因租赁合同的解除无法再次利用，故本院对该项损失予以支持。叶益俊二审陈述洗浴设施款67200元的支付方式既有信用卡刷卡，又存在现金支付，还有微信转款，而其提交的证据不足以证明其支付的各笔款项均与洗浴设施相关，且现金支付的16200元亦无证据印证。因此，本院同样对该项损失酌情支持26880元（67200元×40%）。关于加盟金、开店指导等费用、履约保证金60000元及网络招聘损失4980元，并非是合同解除必然导致的直接损失，本院不予支持。关于货物损失83720元，叶益俊主张该损失是其采购货品后发生退货而产生。但叶益俊未举证证明其实际支出了315920元的货款，且该部分货品并不因租赁合同提前解除而影响使用，叶益俊主张国枫园宿州路店赔偿货物损失缺乏依据。综上，国枫园宿州路店应赔偿叶益俊各项损失（装修损失、门头损失及婴幼儿洗浴设施损失）合计101640元。关于国枫园宿州路店反诉要求叶益俊支付室内装修拆除款10000元。双方租赁合同虽约定合同终止后十日内，叶益俊应将租赁场所恢复原状后再行移交。然而本案中双方租赁关系因国枫园宿州路店违约而提前解除，叶益俊在未有准备的情况下匆忙搬离，此时，国枫园宿州路店仍要求叶益俊遵守合同约定将租赁场所恢复原状未免过于苛责。再者，国枫园宿州路店主张的10000元拆除款也系其单方计算，缺乏证据证实，本院对此不予支持。综上所述,国枫园宿州路店的上诉请求部分成立，依法应予支持；叶益俊的上诉请求不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖010民初1518号民事判决第一项、第四项，即“确认叶益俊与合肥市庐阳区国枫园百货商店宿州路店之间的租赁合同解除”、“驳回合肥市庐阳区国枫园百货商店宿州路店反诉请求”；二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖010民初1518号民事判决第二项、第三项；三、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖010民初1518号民事判决第二项为“合肥市庐阳区国枫园百货商店宿州路店于本判决生效之日起十日内返还叶益俊租金20743.33元、保证金38100元，并支付叶益俊损失101640元”；四、驳回叶益俊的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费减半收取为4219元，由叶益俊负担2780元，由合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店负担1439元。一审反诉案件受理费25元，由合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店负担。二审案件受理费7330元，由叶益俊负担5000元，由合肥市庐阳区国枫园百货商店宿州路店负担2330元。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  王 莉审判员  沈 静二〇一九年八月七日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。