广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异331号 案外人：莫永霞，女，l996年7月30日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。 委托代理人：肖裔卷，广东红棉律师事务所律师。 申请执行人：佛山市兆科纺织有限公司，住所地佛山市南海区大沥镇盐步平地村委会“原平地中学”的平地轻纺城三层E307之一号。 法定代表人：王雪君。 被执行人：广州永图服装有限公司，住所地广州市增城新塘镇东华村碧松山（土名）。 法定代表人：梁嘉威。 被执行人：广州浩灵服装有限公司，住所地广州市增城新塘镇东华村渔岭山一路12号。 法定代表人：莫美齐。 被执行人：梁嘉威，男，1987年12月27日出生，汉族，住广州市增城区。 被执行人：莫美齐，女，1956年12月8日出生，汉族，住广州市增城区。 本院在执行申请执行人佛山市兆科纺织有限公司（以下简称兆科公司）申请执行被执行人广州永图服装有限公司（以下简称永图公司）、广州浩灵服装有限公司（以下简称浩灵公司）、梁嘉威、莫美齐买卖合同纠纷一案中，异议人莫永霞对本院作出（2018）粤0118执375号《执行裁定书》，查封被执行人梁嘉威所有位于广州市增城区XX镇XX路XX房的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人莫永霞称，增城区人民法院因兆科公司与梁嘉威等被执行人买卖合同纠纷案件查封了广州市增城区XX镇XX路XX房房屋(以下简称涉案房屋)，执行案号为：（2018）粤0118执375号。异议人对该查封行为提出异议，理由如下：涉案房屋实际上已经由异议人购买取得并占有。异议人与梁嘉威在2017年5月10日在中介处签订了房屋买卖合同，约定由梁嘉威将涉案房屋以总价人民币770000元卖给异议人，异议人当天支付了40000元购房定金。梁嘉威在2017年5月10日将房屋交付给异议人使用，并约定由异议人从2017年5月开始偿还房屋贷款。异议人截止至2017年11月17日已经将所有购房款支付给了梁嘉威，在2017年11月17日缴纳了该房屋税款，并向房屋管理部门申请办理过户手续。现异议人已经入住使用该房屋。在等待房产证办证过程中，异议人收到房管局通知，被告知涉案房屋已被法院查封。异议人已履行全部的购房款支付义务并占有该房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。基于上述理由，异议人认为法院对涉案房屋的查封行为是错误的，故提出异议并请求法院：一、停对涉案房屋的强制执行；二、解除对涉案房屋的查封。 为证明自己的异议事实主张，异议人莫永霞向本院提交下列证据：１、《物业买卖合同》,证明莫永霞与梁嘉威在2017年5月10日签订房屋买卖合同,并约定买卖当天梁嘉威将房屋交付给莫永霞；2、涉案房屋房地产交接清单，证明涉案房屋于2017年5月10日交付莫永霞；3、供楼款凭证和2017年5月至2017年11月期间的物业管理缴费收据，证明双方约定从2017年5月开始由莫永霞供楼，并由莫永霞承担交纳物业管理费；4、收款收据、转账记录及微信聊天记录，证明莫永霞向梁嘉威足额支付了全部购房款；5、受理回执、完税证明，证明买方莫永霞于2017年11月17日向房屋管理部门申请过户并已完税。 申请执行人兆科公司未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 被执行人永图公司、浩灵公司、梁嘉威、莫美齐均未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 本院查明，申请执行人兆科公司申请执行被执行人永图公司、浩灵公司、梁嘉威、莫美齐买卖合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2017）粤0183民初2246号民事调解书。该调解书调解协议主文显示：“一、原被告一致确认，被告广州永图服装有限公司尚欠原告佛山市兆科纺织有限公司货款87255元未付。二、上述货款由被告广州永图服装有限公司分期向原告支付完毕，支付方式于每月25日前付清当月货款，具体付款情况为：自2017年8月份起至2018年3月，每月支付3000元；自2018年4月份起每月支付5000元，直至付清全部货款之日止。三、被告广州浩灵服装有限公司、梁嘉威、莫美齐对被告广州永图服装有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、若被告广州永图服装有限公司、广州浩灵服装有限公司、梁嘉威、莫美齐能依照上述第二项内容如期足额支付完毕的，原告同意本案债权债务就此了结，并不再追究上述被告的任何法律责任。五、若被告广州永图服装有限公司、广州浩灵服装有限公司、梁嘉威、莫美齐有任何一期未能按时足额支付的，原告有权对剩余未付货款全额一次性向法院申请强制执行。六、案件受理费减半收取991元（原告已预交1982元），由四被告负担，并在履行上述付款义务时一并迳付给原告。” 由于永图公司、浩灵公司、梁嘉威、莫美齐逾期未履行上述生效调解书确定的义务，兆科公司向本院申请执行，本院立案受理，执行案号为：（2018）粤0118执375号。在该案执行过程中，本院于2018年4月9日作出（2018）粤0118执375号《执行裁定书》，裁定查封被执行人梁嘉威名下位于广州市增城区XX镇XX路XX房房屋（登记字号：17登记00XX3）。莫永霞不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 2019年5月28日，广州市增城区国土资源和规划局出具的涉案房屋《登记簿查册表》显示：涉案房屋由（2018）粤0118执375号案件查封。查封时效：2018年4月11日到2022年4月10日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。本案中，异议人莫永霞认为被本院查封登记在梁嘉威名下的房屋实际属于其所有，并据此对涉案房屋主张所有权，要求本院撤销对该房屋的查封措施，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，故应适用民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于异议人的异议主张及理由是否成立？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1、异议人莫永霞与梁嘉威于2017年5月10日签订涉案房屋买卖合同。本院于2018年4月11日作出（2018）粤0118执375号执行裁定书查封涉案房屋，异议人莫永霞与梁嘉威在人民法院查封之前已签订书面买卖合同，该合同经签订即成立生效。因此，双方在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、异议人莫永霞提供的证据材料显示合同签订当日，梁嘉威将涉案房屋交付异议人。因此，异议人在人民法院查封之前已合法占有该房屋。3、异议人提供的收款收据、转账记录及微信聊天记录等证据证明异议人莫永霞已依合同约定向梁嘉威全额分批支付77万元的购房款。4、广州市增城区不动产登记中心出具的受理回执反映异议人于2017年11月17日向房屋管理部门申请办理过户，并被房屋管理部门受理。异议人莫永霞在办理过户过程中涉案房屋被查封。由此，不宜认定是由于异议人自身原因致使案涉房屋未办理过户登记。综上，异议人莫永霞所提排除执行的主张，符合上述规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对被执行人梁嘉威名下位于广州市增城区新塘镇西宁路39号1101房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审 判 长  金小琴 人民陪审员  杨秀珍 人民陪审员  邱绮敬 二〇一九年八月七日 书 记 员  卢沛娴