江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0105民初8826号 原告：南京祺轩和酒店管理有限公司，住所地南京市建邺区奥体大街199号金马郦城1幢101室。 法定代表人：嵇晓伟，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：沈晖，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 被告：南京郦城房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区奥体大街199号金马郦城7幢106室。 法定代表人：郑蓝波，职务：董事长。 委托诉讼代理人：许俊儒，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍武杰，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。 原告南京祺轩和酒店管理有限公司（以下简称祺轩和公司）与被告南京郦城房地产开发有限公司（以下简称郦城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告祺轩和公司的法定代表人嵇晓伟及其诉讼代理人沈晖，被告郦城公司的诉讼代理人许俊儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祺轩和公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年12月1日签订的《商业租赁合同》于2018年12月27日解除；2.判令被告退还合同保证金15万元及逾期付款违约金（自2019年1月8日起至付清之日止，按千分之二/日计算）；3.判令被告支付违约金15万元；4.判令被告支付固定资产折价款235.5万元；5.判令被告办理租赁物的移交手续；6.判令被告承担本案诉讼费用、保全费。诉讼过程中，原告祺轩和公司变更第四项诉讼请求为：判令被告支付固定资产折价款1495037元，并放弃第五项诉讼请求。事实和理由：2017年12月1日，原告祺轩和公司与被告郦城公司签订一份《商业租赁合同》，约定：祺轩和公司承租南京市建邺区奥体大街199号金马郦城1幢101室部分房屋，建筑面积561.83平方米，租期自2017年12月1日至2027年11月30日；前三年月租金5万元，祺轩和公司应支付合同保证金15万元；如因郦城公司原因提前终止合同，应退还保证金（如有迟延，按未付金额千分之二/日支付违约金）、已支付而未使用期间的租金，并支付三个月的租金作为违约金；前五年，每年按祺轩和公司经郦城公司确认的固定投资额的20%递减，如前五年郦城公司违约提前终止合同，应按上述折损比例支付。合同签订后，祺轩和公司支付保证金、租金，并进行固定投资300万元。2018年9月28日，郦城公司以经营需要为由，发函解除合同。后双方多次发函，但未能达成一致意见。因郦城公司单方解除合同构成违约，故其应承担赔偿责任。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。 被告郦城公司辩称，因原告祺轩和公司未支付物业费构成违约，故其根据涉案合同约定，有权单方解除合同。因此，该合同于解除函到达之日起解除，祺轩和公司无权主张违约金、退还保证金、支付固定投资折价款。即便郦城公司系违约解除合同，但祺轩和公司未结清物业费，故退还保证金的条件尚未成就，祺轩和公司亦无权主张逾期违约金。因双方未对固定投资总额进行确认，故祺轩和公司主张的折价款无任何依据。祺轩和公司既主张折价款，又主张违约金，已超出损失范围，属于重复主张，明显不合理。并且，祺轩和公司主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。综上，请求依法驳回祺轩和公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告郦城公司系南京市建邺区奥体大街199号金马郦城1幢101室的产权人。2017年12月1日，原告祺轩和公司与郦城公司签订一份《商业租赁合同》，约定：祺轩和公司承租该101室部分商业房屋，用于经营足浴SPA，建筑面积561.83平方米，租期自2017年12月1日至2027年11月30日；租金按半年支付，前三年月租金为5万元（不含物业费），此后逐年递增；祺轩和公司应于合同签订后10个工作日内支付合同保证金15万元、首期租金30万元；租期届满或合同终止时，祺轩和公司结清租金、物业费等费用，并办理房屋交还手续后10个工作日内，郦城公司无息退还剩余保证金，如有迟延，按未付金额千分之二/日支付违约金；自2017年7月1日起，祺轩和公司支付物业费，并与物业公司自行签订协议，如引发纠纷，由祺轩和公司自行承担；租赁关系解除或租期届满时，祺轩和公司应在30内归还房屋，但实施的装修改造工程（包括建筑结构或外立面改变、室内装饰装潢、镶嵌在墙体内的设备设施等）均无偿归郦城公司所有；因郦城公司原因提前终止合同，应提前3个月书面通知，并向祺轩和公司退还保证金、未使用期间的租金、违约金（终止合同当月的三倍租金）；前五年，每年按祺轩和公司经郦城公司确认的固定投资额的20%递减，至第五年合同期末，该固定投资额折损完毕；如前五年郦城公司违约提前终止合同，应按固定投资额折损比例支付，并支付三个月租金作为违约金；如祺轩和公司逾期支付租金、物业费等超过30日，郦城公司有权解除合同。合同签订后，祺轩和公司已付清租金至2018年12月底，并交纳保证金15万元。 另查明，2018年9月28日，郦城公司发送一份《关于解除金马郦城1号楼租赁合同的函》，载明：因公司经营需要，现提出解除合同，并愿意商讨补偿事宜。2018年10月7日，祺轩和公司回函，称郦城公司构成违约，要求其承担违约责任、办理房屋交还手续。当月14日，祺轩和公司发函，要求退还保证金、支付违约金、固定投资折价款。当月17日，郦城公司回函，称需协商确认装修投入额、折价等。次日，祺轩和公司回函，称开业时已提交投资额清单，但郦城公司未提出异议，现要求支付补偿款等。庭审中，双方确认涉案合同于2018年12月27日解除。2019年4月28日，双方办理房屋交还手续。2019年7月20日，南京市雨花台区市场监督管理局出具一份《企业迁移登记注册通知函》，同意祺轩和公司迁移至该局登记注册。 庭审中，郦城公司称祺轩和公司未支付物业费，故其有权解除合同，并提供金马郦城物业服务中心出具的《物业服务费用催缴通知单》《欠费情况统计表》为证。对此，祺轩和公司否认收到该通知单，并称未与物业公司签订合同，物业公司亦未提供物业服务，故无需支付物业费，且该纠纷与郦城公司无关。 还查明，祺轩和公司申请对涉案房屋内装饰装修、设备及配套设施的价值进行司法鉴定，并支付评估费2.15万元。2019年4月28日，本院委托的江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司出具一份编号为苏天元资评报字【2019】第0052号《资产评估报告》，评估结论为：1.折损率为21.48%；2.涉案房屋室内外装饰装修、消防系统等设施、设备（即实体装修工程）在评估基准日的评估原值为1671261元，折损后金额为1312272元；3.涉案房屋室内物品在评估基准日的评估原值为232755元，折损后金额为182765元。经质证，双方均认可该评估报告。但是，针对《实体装修工程部分》，郦城公司称空调（25台）、锅炉（1个）、手机加油站（1个）、卫生间厕纸盒（22个）、三角架（19个）属于未形成附合的装饰装修物，可拆除再次利用，不应列入评估范围；祺轩和公司则称上述物品均附着或镶嵌在涉案房屋内，不属于可移动物品，且无法拆除。本院认定意见为：因上述物品均属于已形成附合的装饰装修物，故根据涉案合同的约定，应由郦城公司赔偿残值损失1312272元，并对其相关抗辩意见，依法不予采信。针对《室内物品部分》，郦城公司称均属于可移动物品，不应由其支付折价款，应由祺轩和公司自行处置。对此，祺轩和公司不予认可。另外，双方确认祺轩和公司已搬走床、货架、文件柜、办公桌椅、沙发、微波炉等物品。对此，郦城公司予以认可，并称已另行存放剩余物品。本院认定意见为：因祺轩和公司已搬走的物品不属于镶嵌在墙体内的设备设施，故本院对其要求赔偿损失的意见，依法不予支持。祺轩和公司所称的画、电视机、音响、投影仪、四门冷柜、蒸箱、被褥等物品，不属于形成附合的装饰装修物，故应由祺轩和公司自行处置。但是，网络电视端口、开水炉、双眼灶、大灶台、双眼水槽，属于不可拆除的添附物，应由郦城公司赔偿折价款3218元。因此，上述费用合计1315490元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告祺轩和公司、被告郦城公司签订的《商业租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故本院认定其合法有效。合同生效后，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据郦城公司的发函内容，本院认定其存在违约行为。虽然涉案合同约定祺轩和公司逾期支付物业费超过30日，郦城公司有权解除合同，但此系祺轩和公司与物业公司之间的纠纷，并非租赁合同项下的义务。因此，在祺轩和公司按约履行支付租金等主要义务的情况下，本院对郦城公司以此为由主张享单方解除权的抗辩意见，依法不予采信。因双方一致确认合同于2018年12月27日解除，故本院依法予以确认，并认定郦城公司对此存在过错。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因祺轩和公司已交还房屋，故郦城公司应按约赔偿固定投资折价款。根据评估报告，并结合前述分析，本院认定郦城公司应赔偿损失1315490元、退还租赁合同保证金15万元，并对其有关退还条件不成就的抗辩意见，依法不予采信。此外，郦城公司还应承担评估费2.15万元。因双方之间存在分歧，在未经人民法院实体处理之前，各自的权利义务处于不确定状态，故本院认定郦城公司有权迟延退还保证金，并对祺轩和公司主张逾期违约金的诉讼请求，依法不予支持。根据合同约定，在郦城公司违约解除合同的情况下，其应当支付三个月的租金作为违约金。因该违约金与损失的性质不同，故本院对郦城公司“属于重复主张”的抗辩意见，依法不予采信。因该约定的违约金明显过高，在兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，并结合郦城公司的调整请求，本院酌定其支付违约金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、南京祺轩和酒店管理有限公司、南京郦城房地产开发有限公司于2017年12月1日签订的《商业租赁合同》于2018年12月27日解除； 二、南京郦城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向南京祺轩和酒店管理有限公司支付固定投资折价款1315490元、退还合同保证金15万元，并支付违约金5万元； 三、驳回南京祺轩和酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18255元，保全费5000元，评估费21500元，合计44755元，由南京祺轩和酒店管理有限公司负担2937元、被告南京郦城房地产开发有限公司负担41962元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费18255元。 审 判 长  胡维华 人民陪审员  金 萍 人民陪审员  彭莉蘋 二〇一九年八月二十日 书 记 员  许世昂