上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18112号原告：上海宝龙精骏房地产开发有限公司。法定代表人：许健康。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：任广秀。第三人：李修明。原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司与被告任广秀、第三人李修明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，本院依职权追加第三人李修明参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程然、被告任广秀及第三人李修明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)及《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议》(以下简称《补充协议》)于2019年1月7日解除；2.判令被告将标的商铺恢复原状并交还原告；3.判令被告向原告支付租金人民币(币种下同)24,571.96元(自2018年12月1日起至2019年1月6日)并以20,045.55元/月的标准支付自2019年1月7日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.判令被告向原告支付逾期付款(租金)违约金3,127.11元(按日0.1%的标准，以20,045.55元为基数，自2018年9月26日计算至租金实际付清之日止；5.判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金43,909.3元；6.被告立即注销以租赁场所为工商注册地的营业执照，并支付逾期注销的违约金15,750.08元(按一倍租金20,045.55元每月计算，自2019年2月7日起暂计至2019年2月28日)，自2019年3月1日起按每天668.19元(20,045.55元÷30天)为标准计算至被告实际办理完毕注销经营登记之日；7.判令被告向原告支付律师费用4,193元；8.诉讼费用由被告承担；9.第三人对上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年7月7日,原被告签订了《租赁合同》并于后续签订了《补充协议》，约定被告承租原告名下位于上海市尚义路XXX弄XXX号的吴泾宝龙广场/宝龙城第4层编号为408-b、408-c的商铺1间(以下简称涉案房屋)，租赁面积为190.91平方米，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自2017年9月25日开始计算，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告按照约定向被告交付了涉案房屋。2017年9月25日，涉案房屋开业。被告在经营过程中，自2018年12月1日开始拖欠租金。期间，原告曾向被告致函催要拖欠租金，但被告一直置之不理。2019年1月3日，原告致函被告解除双方签订的租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金及相应的违约金，解约函于2019年1月7日送达被告，但被告仍置之不理。原告认为，原告已按照合同约定向被告交付了涉案房屋，被告拒不支付租金等行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告任广秀辩称，同意《租赁合同》及《补充协议》于2019年1月7日解除。第一，商场在经营过程中未尽应负的责任，被告开业后楼上装修漏水严重影响店铺经营，赔偿问题至今未解决；第二，被告因经营困难曾与商场管理部门多次沟通，提出缩小铺面、引进项目增加其他生意弥补损失等建议，均不了了之；第三，商场在被告正常经营状态下强行断电断水锁门，造成涉案商铺无法经营，原告已收取被告履约保证金，不应再主张其他违约金；第四，《租赁合同》存在许多霸王条款，原告未在签订合同时予以详细讲解，被告对合同内容不能充分理解；第五，被告是农村妇女，没有经济收入，无力承担；第六，愿意配合立即注销工商登记营业执照，此前未收到商场要求注销的通知，故不应承担逾期注销违约金。第三人李修明辩称，同意将涉案房屋恢复原状，同意立即注销工商注册。原告锁门导致无法经营，原告在锁门时已将涉案房屋收回，律师费请求减免。被告与第三人之间只是部分经营权的转让，不是商铺转让，不属于违约行为。本院经审理认定事实如下：2017年7月11日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将涉案房屋出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积为190.91平方米。3.1甲乙双方约定的租赁期限为三个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称租赁年度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称租赁月度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度(如2月15日-3月14日为一个租赁月度)。3.2租赁起始日按以下计算：自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。合同履行过程中租赁起始日有变动的，双方应书面确认变动后的租赁起始日。3.3甲乙双方约定的租赁场所交付日为2017年7月3日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或者延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。交付时，租赁场所应达到按照交付时租赁场所的现状交付。3.4乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于该广场统一开业日(该统一开业日暂定为2017年7月30日。如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日。如甲方另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准，但甲方应至少提前一个月书面通知乙方)。4.1.2第一个租赁年度的租金标准为78.75元/平方米/月，即月租金15,034.16元，年租金180,409.95元；第二个租赁年度的租金标准为105元/平方米/月，即月租金20,045.55元，年租金240,546.60元；第三个租赁年度的租金标准为115元/平方米/月，即月租金21,954.65元，年租金263,455.80元。4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金，如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。4.4.3甲乙双方经协商一致同意，本第4.4.3条为对第4.1.2条的补充，若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为20,045.55元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为20,045.55元。自第二个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.7根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金。若乙方延迟超过30日仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方支付52,691.16元作为履约保证金。5.3履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。5.4任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.4为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同签订时向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金3,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。……本合同终止后，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方无任何违约行为并提交质量保证金收据后，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金或其余额(若有)无息退还给乙方。12.2未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转让、分租或转租、出借或分享该租赁场所或其任何部分或该租赁场所之任何权益予任何其他第三人(不论是否盈利)。若发生上述擅自转让、分租或转租、出借或分享的情形，则乙方由此取得的收益(如有)全部归甲方所有，且甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任。13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复交付时原状并以租赁场所交付时原状交还甲方，或以甲方书面认可的状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址、交付该租赁场所而承担的违约责任、中介费、律师费等)。13.7自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应向甲方支付占用费(占用费的标准：每日按本合同解除或终止时年租金额/365*2)，从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。13.8乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方或物业管理公司有权采取包括并不限于停止、切断能源(水、电、气)供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施，或采取任何措施进入该租赁场所，对该租赁场所进行强制清场。届时甲方不就其根据本条行使的措施对乙方或任何相关第三方造成的影响承担任何形式的责任。15.1除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公用事业费、利息和违约金等)超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)；……(6)乙方未经甲方书面同意擅自转让、转借、转租、承包、合作、与他人交还各自承租的租赁场所的或者以其他方式将租赁场所全部或部分的控制权转让给第三方；……15.2如有第15.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金、已付未用的租金、已付未用的综合物业服务费、其他费用等)，乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。15.4双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。15.9双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。合同还对其他事项进行了约定。后原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《补充协议》，对《租赁合同》第3.2条租赁起始日、第3.4条最迟开业日及第3.6条装修期进行了变更约定。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付履约保证金52,691.16元，经营保证金3,000元。2018年5月3日，被告(转让方、甲方)与第三人(受让方、乙方)签订《转让协议》，约定：甲乙双方友好协商就吴泾宝龙广场魔爵密室店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于吴泾宝龙广场魔爵密室逃脱店铺(67%股份)作价150,000元转让给乙方。二、该店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方(吴泾宝龙广场管理方)履行原有租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费费用。三、转让后该店铺现有的装修、装饰及其他所有的设备、押金、未使用完的房租全部给乙方。四、乙方接手前该店铺所有一切债权债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。五、甲方应于合同签订完于2018年5月7日交付该店铺的使用权。如需变更租赁合同、变更营业执照，甲方要配合办理。六、转让后，乙方自主经营，甲方不得收回、不得干扰乙方正常经营。双方不得违反本约定，如任何一方违约都需要赔偿对方由此造成的实际损失，并承担违约金100,000元。《转让协议》签订后，涉案房屋由第三人实际使用并支付租金。2018年12月18日，原告向被告发送《催款函》，载明：就承租涉案房屋事宜，经我司多次催告，贵方至今尚拖欠2018年12月1日至2018年12月31日期间之租金20,045.55元。请贵方于2018年12月21日前缴清所有拖欠我司的所有款项。被告于2018年12月25日签收。2019年1月3日，原告向被告发送《解约函》，载明：就承租涉案房屋事宜，经我司及物业管理公司多次催告，截止目前贵方仍拖欠2018年12月1日至2018年12月31日期间之租金20,045.55元。贵方拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关规定，并给我司造成了严重损失。我司分别于2018年12月18日发函催告贵方尽快支付拖欠款项，但至今贵方仍未支付拖欠的款项。为此，根据租赁合同之相关约定，现我司正式函告贵方如下：一、自2018年12月31日起，双方签署的租赁合同解除；二、我司不退还贵方已付未用的履约保证金52,691.16元，质量保证金3,000元；三、贵方应于2019年1月7日前，一次性向我司支付拖欠的租金20,045.55元及逾期付款违约金5,833.1元；四、贵方应于2019年1月7日前，一次性向我司支付合同解除损失赔偿金43,909.3元；五、贵方应于2019年1月7日前，按租赁合同相关约定将商铺交还我司，并应于2019年2月7日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交商铺及/或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的，则贵方应按租赁合同相关约定向我司支付占用费及/或违约金，届时我司有权自行收回商铺，并且我司有权自行处理商铺之装修及贵方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利(包括但不限于赔偿我司所有损失)。本函件的出具并不意味着我司放弃、豁免对贵方依法享有的任何合法权益。被告于2019年1月7日签收。另查明，上海市闵行区广秀商务咨询服务部于2017年8月17日注册，于2019年7月4日注销，经营场所为上海市闵行区吴泾镇尚义路XXX弄XXX号408-b室，经营者任广秀，经营范围为商务咨询。又查明，原告为本次诉讼支出律师费4,193元。以上事实，由《商铺租赁合同》、《补充协议》、《催款函》及快递信息、《解约函》及快递信息、律师费发票及银行回单、《转让协议》及企业信用信息公示报告等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告与被告就涉案房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按期支付租金，且经原告催缴后仍未支付，已构成违约，应承担相应的责任。被告关于原告未尽管理职责及强行断水断电锁门的抗辩，未提供充分的证据，本院不予采信。至于被告在签订《租赁合同》时对合同内容不能充分理解及被告作为农村妇女没有经济收入的辩称，本院认为，不能认定为被告不支付租金的合法理由。被告将部分涉案房屋转让给第三人的行为，未经原告书面同意，亦属违约。据此，原告要求确认合同解除、被告将涉案房屋恢复原状、被告支付欠缴的租金、承担逾期付款违约金及合同解除损失赔偿金，具有相应的事实和法律依据，亦符合《租赁合同》及《补充协议》约定，本院予以支持。关于《租赁合同》及《补充协议》解除的时间，原告与被告在庭审中一致同意为2019年1月7日，于法不悖，本院予以确认。关于原告要求被告将涉案房屋恢复原状的主张，符合合同约定，本院予以支持。关于涉案房屋的交还日期，结合原告发出的《催款函》及《解约函》的内容，原告在2019年1月7日即可自行收回对涉案房屋的控制权，故在涉案租赁合同解除的前提下，原告理应及时收回涉案房屋，避免损失的进一步扩大，故本院认定涉案房屋的交还日期为2019年1月7日，故对原告要求被告交还涉案房屋及支付2019年1月7日后房屋占有使用费的主张，本院不予支持。关于欠缴的租金金额，自2018年12月1日起至2019年1月6日止，共计23,925.33元(20,045.55元+20,045.55元/月÷31天×6天)，原告的计算有误，本院予以纠正。关于逾期付款违约金，原告主张以20,045.55元为基数，自2018年9月26日计算至租金实际付清之日止，于法有据，本院予以支持。但结合被告的违约情节、时间以及被告的实际损失情况，本院将违约金的计算标准酌情调整为每日万分之一。关于合同解除损失赔偿金，本院认为，《租赁合同》及《补充协议》的解除原因系被告拖欠租金，故原告对于合同解除损失赔偿金的主张，符合合同约定，本院予以支持。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张的违约金过高，本院酌情调整为一个月租金，即21,954.65元。关于逾期注销以涉案房屋为工商注册地营业执照的违约金，本院认为，原告未就被告的逾期注销行为造成的损失进行举证，而双方约定的计算方式明显过高，结合被告逾期注销的期限，本院酌定为1,500元。关于履约保证金和经营保证金，本院认为，原告有权根据合同约定不予退还。关于律师费，系原告为追究被告违约责任而支出的费用，合同中明确约定，亦属合理，本院予以支持。关于第三人是否应对被告的付款义务承担连带清偿责任，本院认为，被告与第三人就涉案房屋签订《转让协议》，约定由第三人代替被告向原告履行原租赁合同中的条款，其后涉案房屋也确系第三人实际使用并支付相应费用，该行为属于债的加入，故第三人应当对被告的付款义务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司与被告任广秀签订的《商铺租赁合同》与《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议》于2019年1月7日解除；二、被告任广秀于本判决生效之日起十日内将上海市尚义路XXX弄XXX号的吴泾宝龙广场/宝龙城第4层编号为408-b、408-c的商铺恢复原状；三、被告任广秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司自2018年12月1日起至2019年1月6日止的租金23,925.33元；四、被告任广秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司以20,045.55元为基数，按日利率0.01%的标准，自2018年9月26日起计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；五、被告任广秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司合同解除损失赔偿金21,954.65元；六、被告任广秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司逾期注销违约金1,500元；七、被告任广秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司律师费4,193元；八、被告任广秀已支付的履约保证金52,691.16元及经营保证金3,000元，原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司不予返还；九、第三人李修明对上述第三至七项付款义务承担连带清偿责任；十、驳回原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,044.4元，由原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司负担456.07元，由被告任广秀负担588.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇一九年八月十二日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。