天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初1576号原告：田君，女，1985年11月18日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：张智慧，天津澍泽律师事务所律师。被告：天津融创汇杰置地有限公司，住所地天津海河工业区聚兴道9号-8034。法定代表人：曾建伟，总经理。委托诉讼代理人：张克，该公司职员。委托诉讼代理人：胡啸，该公司职员。被告：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17。法定代表人：汪孟德，总经理。委托诉讼代理人：贾琳琳，该公司职员。原告田君与被告天津融创汇杰置地有限公司（以下简称“融创置地公司”）、融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创物业公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田君之委托诉讼代理人张智慧，被告融创置地公司之委托诉讼代理人史玮，被告融创物业公司之委托诉讼代理人贾琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田君向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告作为业主对该别墅内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下公共通道等共有部分享有法定共有权及使用权；2．依法判令被告融创置地公司拆除一楼公共通道门前的遮挡物；3.依法判令二被告共同向原告发放该别墅内地上及地下的正常并可以长期使用的门禁卡；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告融创置地公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定购买其开发的、位于天津市叠拼别墅中的下叠房屋。入住后，原告发现该别墅在地下车库及一楼公共通道入口处存在门禁装置，阻碍逃生通道，原告无法乘坐电梯通行。原告认为，被告融创置地公司违反了交房标准中关于公共设施部分交付使用的约定；被告融创物业公司作为该小区的物业服务公司，在收取原告缴纳的物业服务费用后，应积极履行相应义务，对本小区的公共设施、业主出行、小区环境及秩序进行管理，提供相应服务，并负有监督管理义务，但物业公司未尽相应义务。综上所述，二被告的上述行为导致原告出行极为不便，且存在严重安全隐患，侵犯了原告的合法权益。依据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，提出上述诉讼请求。融创置地公司辩称，关于原告要求确认其作为业主对该别墅内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下通道等共有部分享有法定共有权的主张，我公司予以认可；关于原告要求确认对该别墅内公共部分享受使用权的主张，我公司不予认可，理由如下：1.根据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》附件六《补充合同》第十二条第2款的约定，“在不降低买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人可自行进行规划变更或设计变更，包括优化总平面规划布局、调整非经营性配套公建建设方案，以及调整建筑细部”；第十八条第2款约定，“出卖人有权将与相关商品房毗邻的露台、地下室或半地下室、花园、小院等特定空间提供给买受人独自使用”；第二十一条约定，“买卖双方对本补充协议条款对应的实质内容全部了解，本补充协议的签署是买卖双方协商一致的结果，不存在重大误解或显失公平的情形”。我公司根据上、下叠业主的生活及使用便利，对原告所购别墅进行了合理划分，上、下叠业主均各自对特定空间享有独立使用的权利。原告在该《补充合同》上签字，应当视为对该条款的认可。2.原告购房前，我公司展示的样板间即是由上叠业主独自使用电梯，原告房屋在一、二楼均没有入户门，且电梯在二楼处未设有停靠层。原告居住的房屋在地下车库及地上一层处均设有入户门，而在一楼大厅内没有入户门，因此原告不存在使用电梯的需求。交付房屋时，我公司即在上、下叠各自入口处相应位置标有门牌号，原告在收房时并未对此提出异议，亦未有业主因此出现拒绝收房的情形，故应视为原告认可我公司对电梯的设置及公共区域的划分。3.关于逃生通道的问题，如发生险情是不可以使用电梯逃生的，原告从地下一层或地上一层入户门均可直接逃生，根本不存在阻碍逃生通道的情形。关于原告要求我公司拆除一楼公共通道门前的遮挡物的主张，由于该遮挡物系上叠业主小院的组成部分，不属于法院的受理范围。关于原告要求我公司发放该别墅内地上及地下的正常并可以长期使用的门禁卡的主张，原告在办理收房手续时，融创物业公司受我公司委托向其发放。即使使用过程中出现因案外人的原因导致门禁卡无法正常使用的问题，也与我公司无关。融创物业公司辩称，关于原告要求确认其作为业主对该别墅内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下通道等共有部分享有法定共有权的主张，我公司予以认可；原告的其他诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。理由如下：1.关于原告要求确认其作为业主对该别墅内共有部分享有使用权的主张，我公司仅为物业服务企业，无确权权利。2.关于原告要求发放该别墅内地上及地下的正常并可以长期使用的门禁卡的主张，办理收房时，我公司受融创置地公司委托，已向全体业主发放了房屋钥匙及智能卡，故不同意该项诉讼请求。田君提交如下证据：1.《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》各1份，证明原、被告之间的法律关系，被告融创置地公司无权将电梯、楼梯赠与上叠业主；2.《房屋不动产权证》1份，证明原告主体适格；3.物业费专用收据1份，证明原告如约向融创物业公司缴纳物业服务费；4.81号楼房屋地上及地下现场照片4张，证明因融创置地公司将共有部分赠与上叠业主，阻碍原告出入逃生通道；5.《建设工程规划许可证》及房屋平面图10张，证明原告对该别墅内电梯、楼梯及管井享有共有权。融创置地公司提交如下证据：1.《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》各1份，证明双方约定“在不降低买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人可自行进行相应的规划变更及设计变更，并有权将特定空间提供给买受人独自使用”，原告在合同上签字并确认；2.80号楼2门302号房屋照片11张、80号楼1门102号（样板间）房屋照片4张，证明销售房屋时，样板间已经对特定空间进行了区域划分，原告未提出异议。融创物业公司提交如下证据：1.《客户钥匙物品签收单》1份，证明收房时，我公司受融创置地公司委托向业主发放了门禁卡及相应物品。2.《交接签收单》1份，证明目的同上，且证明原告收房时未对房屋现状提出异议。根据原告申请，本院依法从天津市国土资源测绘和房屋测量中心调取了测绘报告，证明“全楼分摊共用面积为外墙、梯、管井”。经当庭质证，二被告对原告提交的证据1、4真实性均认可，亦认可原、被告之间的法律关系，但不认可其他证明目的；对证据2认可；对证据3，认为与本案无关；对证据5不认可。原告对融创置地公司及融创物业公司提交的证据的真实性均无异议，但均不认可证明目的。二被告对彼此提交的证据均认可。原、被告对本院依法调取的证据均无异议。本院经审查分析认为，原、被告双方提交的全部证据，本院对其真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月10日，原告田君与被告融创置地公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定其购买融创置地公司开发的、位于天津海河教育园区房屋（该别墅下叠），建筑面积251.12平方米，其中：套内建筑面积205.07㎡，公共部位分摊建筑面积46.05㎡；每平方米价格为24769.03元，房屋总价款为6220000元；融创置地公司在商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，于2016年12月31日前将商品房交付给原告使用。2016年12月10日，双方签订了《附件六：补充合同》，双方第十二条第2款中约定，“在不降低买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人可自行进行规划变更或设计变更，包括优化总平面规划布局、调整非经营性配套公建建设方案，以及调整建筑细部”。在第十八条“关于特定空间的归属或使用约定”中约定，“1、根据房屋测绘报告未计入公摊建筑面积的建筑物、构筑物，以及法律法规允许出卖人保留所有权或使用权的建筑物、构筑物，其所有权和/或使用权属于出卖人，出卖人可以出售或出租并开展相关经营活动。前述建构筑物包括但不限于人防工程、会所、规划停车库位（产权已转让给业主的除外）、居住区配套公共服务设施（教育医疗卫生文化体育绿地社区服务行政管理商业金融市政公用），买卖双方约定的属于出卖人所有的其他设施设备用房项目以及它们应分摊的面积。2、出卖人有权将与相关商品房毗邻的露台、地下室或半地下室、空调位、设备平台、结构板、夹层、架空层、天井、花池、绿地、花园、小院等（前述统称为“特定空间”）提供给前述商品房的买受人独自使用。买受人认可购买附带特定空间商品房的买受人拥有相应特定空间的使用权。3、购买附带上述特定空间商品房的买受人，不应改变特定空间的用途，不应改变特定空间原有的隔离方式，不应在特定空间内搭建违章建筑，不应妨害特定空间内公共设施的运行。4、享有上述特定空间使用权的业主应自行承担该等特定空间的维修养护事宜，否则应赔偿出卖人或第三方所遭受的损失。5、......”另，融创置地公司开发建造了涉案房屋所在的天津市海河教育园区天津大道以南、月牙河以西知香园，该小区为别墅项目，分为上、下叠。其中，下叠房屋为1、2层（带地下室）、上叠房屋为3、4层。关于原告要求融创置地公司拆除的一楼公共通道门前的遮挡物，系上叠业主小院的组成部分，由融创置地公司建造，但该遮挡物不在建筑规划范围内。原告办理收房手续时，融创物业公司受融创置地公司委托，向全体业主发放了入户门钥匙、室内钥匙、信箱钥匙、其他钥匙（电梯门/小院/地下室）、智能卡、业户手册、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《对讲使用说明》、保修卡及《临时管理规约》。其中，“其他钥匙”为地下室入户门钥匙，“智能卡”（门禁卡）使用范围为地下车库至公共通道间安全门。另查明，现原告回家途径有两种，一种为业主进入地下车库后，由地下室入户门进入自家房屋；第二种为从小区内部道路行至自家小院后，由小院门口进入自家房屋。庭审中，原告称收房时二被告确向其发放了智能卡，原告持该卡可由地下车库进入公共通道安全门，但由于人为设置使用权限，现已无法正常使用。二被告对该说法不认可，称其均未对智能卡的使用权限进行设置，如果无法正常使用，可重新更换。本院认为，关于原告方第一项诉讼请求，“依法确认原告对该别墅内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下公共通道等业主共有部分享有法定共有权及使用权”的主张，其中关于原告要求确认法定共有权部分，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼体、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）、......”。根据上述法律规定，结合本院从天津市国土资源测绘和房屋测量中心依法调取的相关证据材料，确认了原告所在建筑物的共有部分。庭审中，二被告均认可原告对该别墅内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下公共通道等业主共有部分享有法定共有权，故本院予以确认。关于使用权部分，被告融创置地公司主张电梯及相应公共通道归上叠业主独自使用系原告知晓并认可这一事实，证据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》有关规定，原告对其所述电梯、楼梯、管井等共有部分应享有使用权。但根据上、下叠业主通行的现状及相邻关系中方便生活的原则，原告应享有合理的使用权。本院认为，被告融创置地公司应当向原告发放地下车库至公共通道安全门的门禁卡，以保证原告能正常从该门进出地下车库及使用电梯、管井。但根据通行现状，原告均可较为便利的进入自家房屋，无需通过上叠业主的院落绕行后回家；亦根据《中华人民共和国民法总则》中有关相邻关系的法律规定，原告对此亦负有适当容忍的义务。因此，本院不支持原告要求二被告向其发放地上使用的门禁卡的主张。庭审中，被告融创物业公司陈述，其未对地下车库进入公共通道安全门的门禁卡设置使用权限，如无法正常使用，可对该卡进行重新更换，对此，本院予以照准。关于原告要求判令二被告拆除一楼公共通道门前的遮挡围墙的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告田君对坐落于天津市海河教育园区天津大道以南、月牙河以西知香园82号楼内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下公共通道等共有部分享有共有权及合理的使用权；二、如天津市海河教育园区天津大道以南、月牙河以西知香园82号楼1门地下车库至公共通道安全门的智能卡无法正常使用，在原告田君提出后，被告天津融创汇杰置地有限公司与融创物业服务集团有限公司于30日内予以更换；三、驳回原告田君的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告天津融创汇杰置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  尹 洁审 判 员  赵以娜人民陪审员  赵玉琢二〇一九年八月二十九日书 记 员  张晓斌附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。