四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初1313号 原告:官玉环，女，1986年7月2日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：蒋茂楷，简阳市三星法律服务所法律工作者。 被告：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县赵镇。 法定代表人：杜蓉，公司总经理。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，公司员工。 第三人：宋敦先，男，1963年1月13日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：甘林，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师。 第三人：成都市长诚商务服务有限公司（原成都市高新区长诚小额贷款有限公司），住所地四川省成都市高新区. 法定代表人：李万祥，董事长。 委托诉讼代理人：甘林，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师。 原告官玉环与被告四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）、第三人宋敦先商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，本院依法追加成都市长诚商务服务有限公司（以下简称长诚公司）作为第三人参加本案诉讼，公开开庭进行了审理。原告官玉环的委托诉讼代理人蒋茂楷、被告尚缘公司的委托诉讼代理人贺随俊、第三人宋敦先的委托诉讼代理人甘林、李武超、第三人长诚公司的委托诉讼代理人甘林、李武超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告官玉环向本院提出诉讼请求：1、判令第三人协助被告撤销位于四川省金堂县房屋的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：86287）；2、判令被告协助原告办理位于四川省金堂县商品房不动产权证书；庭审中，原告官玉环请求变更为办理位于四川省金堂县现代大道260号*幢*楼*号商品房不动产权证书。3、本案诉讼费，由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2016年1月11日将房款393903元支付到被告账户。双方于2016年1月12日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的淮口镇尚缘国际州城大道171号*幢*楼*号（预售地址为州城大道171号*幢*楼*号）商业用房一套，建筑面积48.63㎡，房屋单价8100元／㎡，总价款393903元。被告于2016年3月17日向原告交付了位于四川省金堂县“尚缘国际”项目*幢*层*号房屋，并签订了《房屋交接确认书》。同日，成都龙泽实业有限公司与原告就涉案房屋分别签订了《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》、《治安、消防安全责任书》、《商品住宅质量保证书》及《承诺书》等。原告接房当日向被告支付了契税、印花税、维修基金、交易手续费、登记费、工本费等费用，也向成都龙泽实业有限公司支付了物业服务费、生活垃圾清运费及预存电费等费用。案涉房屋的钥匙，被告于当日交付给原告，现由原告持有。原告依据合同的约定履行了作为买受人应尽的所有义务。但从房屋交付至今，被告没有按照法律的规定和合同约定履行为原告办理合同签约备案登记及办理商品房不动产统一登记证书义务。2016年11月15日，被告将上述房屋备案在不存在真实商品房买卖合同关系的第三人名下。被告的行为已经违反诚实信用原则，构成严重违约，并且严重损害到原告的合法权利。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规司法解释的规定提起诉讼，请求依法判决。 被告尚缘公司辩称，原、被告买卖合同关系真实，且双方均已按照合同的约定履行了义务。原告付清了全部购房款并交纳了办理房屋权属证的相关费用，被告也将房屋交付给了原告。被告与第三人存在借贷关系，被告用讼争房屋为借贷担保，并在房管部门以买卖形式进行了合同备案。被告因第三人拒不配合解除备案，才未给原告办理房屋权属证书。待解除合同备案后，被告协助原告办理房屋权属证书。 第三人宋敦先向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告立即为第三人宋敦先办理位于金堂县房屋的不动产权属登记证书；庭审中，第三人宋敦先请求变更为办理位于四川省金堂县现代大道260号*幢*楼*号商品房不动产权证书。3、诉讼费，由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，尚缘国际项目并无原、被告合同中约定的房源可售。原、被告双方以不存在的可售房源作为买卖标的签订合同，现以该不存在的房源作为标的起诉，企图侵犯第三人合法取得的财产权利，双方恶意串通，所签订的《商品房买卖合同》应为无效。2012年9月，被告尚缘公司分别以该公司股东江涛、叶谷妹作为借款主体向长诚公司借款。后未按合同约定还款，长诚公司分别向成都市青羊区人民法院、成都市锦江区人民法院申请强制执行。2016年11月，尚缘公司与长诚公司签订《协议书》，尚缘公司向长诚公司出具《补充说明》，以尚缘公司开发的位于金堂县淮口镇州城大道171号“尚缘国际二期”原已备案在长诚公司名下的房屋作价2200万元抵偿卖给长诚公司，并按照长诚公司提供的名单将房屋过户至指定人员名下。尚缘公司在《补充说明》中特别指出“积极配合贵公司指定的签订《房屋买卖合同》的买受人办理《不动产权证书》等权属证明，同时对购房款方面承诺对于房屋价款可能产生的差额，双方互不退补价款”。现第三人房屋已完成房屋买卖并已在不动产登记部门备案登记，尚缘公司的借贷债务关系已转化为房屋买卖关系，特请求判令尚缘公司履行合同约定，立即为第三人办理房屋的不动产权属登记证书。 第三人长诚公司陈述，2012年9月，被告向长诚公司贷款，并将一千多平方米房屋备案在长诚公司名下。2016年11月，被告与长诚公司签订抵债协议，并按长诚公司的指定，分别将房屋备案在第三人宋敦先等人名下。 本院经审理查明：2016年1月12日，被告尚缘公司（出卖人）与原告官玉环（买受人）签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，及一份《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。合同、补充协议与本案相关的主要内容：买受人购买尚缘公司位于四川省金堂县尚缘国际16幢1层2号（现地址：金堂县）商业房屋，预测建筑面积48.63㎡，房屋总价款393903元；该商品房未设定抵押；付款方式为一次性付款；买受人在2016年1月11日前支付该商品房全部价款；出卖人在2016年1月30日前向买受人交付该商品房；逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金；出卖人自本合同签订之日起Ｘ日内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起Ｘ日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。买卖双方同意自该商品房约定交付使用之日起180个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起×日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证等。2016年1月11日，原告官玉环向被告尚缘公司支付了393903元。2016年3月17日，被告尚缘公司向原告官玉环交付了上述房屋。当日，原告官玉环与成都龙泽实业有限公司分别签订了《尚缘国际前期物业管理服务协议》、《尚缘国际业主临时规约》、《尚缘国际治安、消防安全责任书》。原告官玉环按约交纳了物业费用。 另查明，2012年9月，被告尚缘公司向第三人长诚公司借款，并将开发的位于金堂县淮口镇州城大道171号“尚缘国际二期”1607.88㎡的房屋的商品房买卖合同备案登记在长诚公司名下。2016年11月14日，被告尚缘公司与第三人长诚公司签订了一份《协议书》。协议书主要约定：甲方：长诚公司；乙方：尚缘公司。一、双方同意以乙方开发的金堂县淮口镇州城大道171号“尚缘国际二期”1607.88㎡的房屋（详见清单，以下称“抵债房屋”，房管局备案价为11000元／㎡，总价为17686680元），作价2200万元，抵偿乙方拖欠甲方的贷款本金和利息，同时甲方免除乙方对甲方其他债权的全部担保责任（含备案价与作价差额4313320元）；三、甲乙双方共同向金堂县房管局申请办理抵债房屋《商品房买卖合同》的备案登记，乙方按照甲方提供的名单将抵债房屋过户至指定人员名下。待能够办理房产权属证书条件成就时，乙方应积极配合甲方办理房产权属证书，甲方及甲方指定人员不承担办理过户登记的任何税费。房屋全部更名给甲方指定人员备案登记完毕当日，本协议生效。五、甲方同意向成都市锦江区人民法院申请解除对乙方土地的查封强制执行措施，但以乙方的其他债权人也同意申请解除查封，同时与其他债权人共同向法院、国土局办理解除查封事宜为前提条件。六、乙方确保抵债房屋未被他人设立法律权利限制，也未被政府有关机构采取限制措施。若本协议签订后甲方未能按照本协议约定取得抵债房屋的房地产权属证书，或者在取得前述权属证书后又由于乙方原因而使抵债房屋无法交付或被查封、占有等，则本协议关于债务抵偿的全部内容即行解除，双方恢复至签订本协议签订前的债权债务关系等。2016年11月14日，第三人长诚公司向被告尚缘公司出具的《情况说明》主要载明：“根据你公司与我公司签订的《协议书》，请你公司将原备案在我公司名下面积共计1607.88平方米的房产备案至我公司制定人员名下，具体清单如下：……4、金堂县淮口镇州城大道171号尚缘国际二期*栋*层*号、*栋*层*号、*栋*层*号，*栋*层*号、*栋*层*号、*栋*层*号，*栋*层*号、*栋*层*号、*栋*层*号，*栋*层*号、*栋*层*号、*栋*层*号，*栋*层*号房屋备案到宋敦先名下等”。被告尚缘公司按照《协议书》的约定，和《情况说明》的要求，开具购房款收据、签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，将位于四川省金堂县尚缘国际*幢*层*号商业房屋的商品房买卖合同签约备案在第三人宋敦先名下。合同签约备案号：86287，出卖人：尚缘公司，买受人：宋敦先，备案房屋地址：金堂县（原预售地址，现地址：金堂县），建筑面积：48.65㎡。2016年11月17日，被告尚缘公司向第三人长诚公司出具的《补充说明》主要载明：“……因尚缘国际二期项目目前的实际情况，目前无法办理不动产权属，待能够办理不动产权属证（尚缘国际二期项目土地查封解除后六个月内）时，我公司应积极配合贵公司指定的签订《房屋买卖合同》的买受人办理《不动产权证书》等权属证明，确保买受人的权益不受侵犯。同时因签订《房屋买卖合同》的房屋面积是预测面积，房管局备案以及办理权属证书时，房屋面积是实测面积，存在房屋价款的差额。我公司承诺对于房屋价款的差额，我公司与贵公司指定的买受人之间互不退补价款等”。被告尚缘公司至今未办理案涉房屋不动产权证书。 再查明，上述房屋的土地使用权，尚在查封状态。 上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、收据、交房确认书、《尚缘国际前期物业管理服务协议》、《尚缘国际业主临时规约》、中国工商银行转款凭证、地址证明，及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，被告尚缘公司向第三人长诚公司借款，双方以签订商品房买卖合同的形式进行商品房买卖合同签约备案，并以此作为借款担保，而双方所签订的商品房买卖合同并非真实的商品房买卖合同关系。之后，双方又签订作价抵债协议，或者将借款转化为购房款签订商品房买卖合同，形成商品房买卖合同关系。但双方根据《协议书》的约定，仅将商品房买卖合同签约备案登记在指定的第三人名下，并未按约办理案涉房屋的不动产权证书，因此案涉房屋未发生物权转移，第三人未取得案涉房屋物权。商品房买卖合同签约备案，是行政管理措施其目的是防止一房二卖，但不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。原告官玉环在《协议书》签订前与被告尚缘公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，所签合同合法有效。原告官玉环支付了全部购房款，被告尚缘公司交付了房屋。关于案涉商品房买卖合同保护顺位问题。从合同签订时间看，原告官玉环与被告尚缘公司签订的商品房买卖合同先于第三人宋敦先与被告尚缘公司签订的商品房买卖合同，而之前第三人长诚公司与被告尚缘公司签订商品房买卖合同并非真实商品房买卖合同。从合同的履行情况看，原告官玉环与被告尚缘公司签订的商品房买卖合同的履行、较之第三人宋敦先与被告尚缘公司签订的商品房买卖合同的履行更加实际、全面。综上，本院支持原告官玉环与被告尚缘公司建立的商品房买卖合同关系，原告官玉环应优先取得案涉房屋物权，第三人宋敦先则应协助被告尚缘公司撤销案涉商品房的合同签约备案。但原告官玉环请求办理案涉商品房不动产权证书，因案涉商品房的土地使用权尚在查封状态，而土地使用权被查封的效力及于地上建筑物，现不具备办理不动产权证书的条件。本院对原告官玉环的该项请求，不予支持。原告官玉环可在办证条件具备时另行主张权利。第三人宋敦先的诉讼请求，本院予以驳回。第三人可根据《协议书》“若本协议签订后甲方未能按照本协议约定取得抵债房屋的房地产权属证书，或者在取得前述权属证书后又由于乙方原因而使抵债房屋无法交付或被查封、占有等，则本协议关于债务抵偿的全部内容即行解除，双方恢复至签订本协议签订前的债权债务关系”的约定，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、第三人宋敦先于本判决发生法律效力后十日内协助被告四川尚缘房地产开发有限公司撤销位于四川省金堂县房屋的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：86287）； 二、驳回原告官玉环的其他诉讼请求； 三、驳回第三人宋敦先的诉讼请求。 案件受理费3654元，由被告四川尚缘房地产开发有限公司负担3654元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈福彪 二〇一九年八月二十七日 书记员  刘治琼