宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初1010号原告（反诉被告）:孟杨,女,汉族,生于1986年7月24日,江苏省无锡市人，住江苏省无锡市新区。委托诉讼代理人：刘柱，宁夏李金凤律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）:宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司，住所地:宁夏中卫市沙坡头区应理南街沙坡头水镇。法定代表人:马俊岭,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马丽蓉，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：翟泰祺，男，汉族，生于1981年12月26日，公司工程部经理，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。代理权限为特别授权。原告孟杨诉被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，被告提出反诉，本院依法合并审理，后本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孟杨及其委托代理人刘柱，被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司委托代理人马丽蓉、翟泰祺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除原被告签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》;2、要求被告向原告退还履约保证金3万元、支付违约金276004.8元(920016元×30%)、赔偿原告在租赁房屋期间装饰装修房屋的残值损失1814130元(具体详见后附“附件一”),律师代理费2万元,合计2140134.8元;3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更增加诉讼请求：要求被告支付营业损失926921元。事实与理由：2016年10月28日,原被告双方签订《沙坡头水镇?商铺租赁合同》,双方约定:被告将其位于B9亲水-01-02-03-04号拥有出租权的房屋出租给原告使用,租用面积为1022.24㎡，租期为五年,自2017年4月1日至2022年3月31日止。其中,前三年每年租金10万元,第四年租金429340.8元,第五年租金490675.2元,租赁用途为酒吧、餐饮、娱乐,同时原告须向被告缴纳履约保证金,金额为3万元。合同签订后,原告按约给被告缴纳了履约保证金3万元,向原告全额交付了房屋租赁费,并对所租赁的房屋进行了精装修,用于原告注册的中卫市瑞美斯娱乐会所、中卫市孟氏粥底火锅店经营,但在经营过程中,该房屋出现多次多处房屋漏水,导致原告所租赁的包间内房屋塌顶,大厅内原告安装的电子屏DJ台损坏无法修复,且与被告有关联的物业公司不能保证原告经营店面用水,厕所无法冲洗,导致原告无法正常经营。综上所述,原被告双方签订《沙坡头水镇?商铺租赁合同》因双方均已履行而合法有效,但被告给原告出租的房屋因房屋漏水,无生活用水导致原告无法经营,被告的行为构成违约,为维护原告的合法权益,现依法提起诉讼。被告辩称，一、原告主张的，双方2016年10月28日签订《沙坡头区水镇·商铺租赁合同》、原告租赁面积为1022.24平方米的沙坡头水镇B9亲水-01-02-03-04号房屋，租期为2017年4月1日至2022年3月31日，前三年每年租金10万元、租赁用途为酒吧餐饮娱乐、原告向被告支付3万元履约保证金属实。其余主张均不属实。二、被告不存在任何违约行为，被告交付给原告的租赁房屋，质量及供水设施没有任何问题，并不存在原告主张的“被告交付的房屋漏水，导致包间房屋塌顶、电子屏DJ台损坏等情形。原告装修后一直正常营业，并2017年6、7月份起，在被告不知情的情况下将娱乐会所承包给了陶亮、刘鑫经营，后因娱乐会所打架事件、保护费入股、消防不合格等问题，被公安、消防部门多次调查，导致无法继续经营，并于2018年年初停业。原告将娱乐会所承包前，从未提出房屋存在漏水问题，陶亮、刘鑫承包后，宁夏久远沙坡头水镇商业运营管理有限公司（下称“物业公司”）多次催要物业费、垃圾费，陶亮、刘鑫便以房屋存在漏水为由，拒绝支付并要求维修，经物业公司专业人员核实，出现渗水的部位系装修的消防质量出现问题，与供排水基础设施无关。2017年9月25日，原告与物业公司在计算物业费、垃圾费时产生分歧，原告将物业公司开具的收据抢走，为此原告与物业公司矛盾升华。2018年4月，因原告不向被告支付第二年度的租金，被告于4月24日以书面方式通知原告，解除商铺租赁合同并收回房屋，原告于2018年4月26日起诉要求确认解除通知无效，同时被告提出反诉要求解除合同并支付欠付租金等，调解后于2018年6月26日达成协议，双方继续履行合同。2018年6月底7月初，一日夜里经宁夏安达卫保安服务有限公司派遣的值班人员何如宝，巡逻发现租赁房屋内出水，经查是消防水管被打开一直流水、导致屋内积水量大而外泄，经保安请示后被告安排保安从楼上进入才将消防水管关闭停止出水。按照社会常理以及经济利益常理判断，如果被告交付给原告的租赁房屋，供水基础设施存在问题会大面积出水，原告不可能开业经营近一年的时间，承包人也不可能在会所设施存在诸多问题，且基础供排水设施持续大面积出水的情况下承包经营，原告更不可能在2018年4月份被告通知解除合同时，以付款时间未到为由起诉确认解除通知无效并与被告达成协议继续履行合同和支付租金。上述事实及对社会常理的判断，均能够证实原告主张的物品损坏，与被告及被告交付的房屋的供排水基础设施没有关系，且发生在2018年6月份之后。三、原告主张要求被告退还履约保证金、支付违约金、赔偿装修残值损失和律师费及营业损失没有事实依据。第一，履约保证金方面，根据双方《商铺租赁合同》3.5.6条的约定，履约保证金的返还前提是，合同终止且原告无违约行为且履行了合同规定的全部义务。本案，原告多次违约且具有多个违反合同约定的情形，包括不按时足额支付租金，拖欠物业公司的物业费、垃圾费等，消防验收不达标就开业经营等等，截止到目前原告欠付第三年租金、2018年7月1日之后的物业费、垃圾清运费等费用，其无权要求全额返还履约保证金。第二，违约金方面，《商铺租赁合同》第15.5条约定的，出租人按未履行租期的租金总额50%支付违约金，条件是“除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，被告解除本合同并提前收回房屋”。如前所述被告并不存在违约行为且交付的房屋质量不存在问题，而是原告多次违约且具有多种违约情形。另外，本案中被告提出反诉要求解除合同返还房屋，是依据《商铺租赁合同》14条的约定，并非《商铺租赁合同》第15.5条约定的情形，现原告无权要求违约金。第三，装修残值损失方面，首先根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，违约金和损失赔偿不可以并存。原告要求违约金的同时又主张装修残值损失，不符合法律规定。其次，《商铺租赁合同》第10.7条约定，除非是因被告过错并直接导致，否则无须对原告因电力、供水设施蒙受的损失承担责任。原告主张其设施设备损坏，是房屋漏水所致，但是房屋漏水与被告并无任何的关系，而是其装修期间的消防问题以及后期有人故意放水所致。最后，原告以装修五年计算装修残值没有依据，原被告对房屋的租赁期限是五年，租赁期与装修设施设备的折旧不能混为一谈，同时《商铺租赁合同》第13.3条约定，无论本合同是因违约或协商一致解除，原告都不得以其装饰装修投入为由，要求任何补偿。现原告要求后3年的装修残值损失，不仅不符合该约定而且以五年计算残值折旧，无任何依据。第四，律师费方面，《商铺租赁合同》第15.6条约定律师费由违约方承担，而本案被告不存在违约行为，原告无权要求被告承担。第五，营业损失与违约金不能并存，理由与答辩意见第三小点一致。同时原告停业与被告没有任何关系。被告向本院提出反诉请求：1、判令解除双方2016年10月28日签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》；2、判令被反诉人将沙坡头水镇B9亲水一层01至04号房屋恢复原状并向反诉人返还；3、判令被反诉人向反诉人支付2019年4月1日至5月6日反诉之日的租金10856元（8.85元/月/㎡÷30天×36天×1022.24㎡），并按8.85元/月/㎡的标准支付5月6日之后的商铺占有使用费直至实际返还房屋为止；4、本案反诉费用由被反诉人承担。庭审中被告变更增加反诉请求：要求被反诉人支付违约金460008元（为履行的后两年的租赁租金920016元×50%）。事实及理由：2016年10月28日，反诉人与被反诉人签订《沙坡头水镇·商铺租赁合同》约定：反诉人将面积1022.24㎡的沙坡头水镇B9亲水一层01至04号房屋出租给被反诉人用于经营酒吧餐饮，租期五年自2017年4月1日至2022年3月31日，前三年租金标准为8.85元/月/平方米，年租金合计10万元，第四年租金为35元/月/平方米，第五年租金为40元/月/平方米；第一年租金应于合同签订后十日内支付，后续租金应于上一个租金付款年的第十一个月付清下一年租金；承租人未按期支付租金或其它费用并逾期三十日，出租人有权解除合同。合同签订后，反诉人如约交付了房屋且被反诉人用以经营使用，但被反诉人仅支付了第一年租金，第二年租金反诉人书面催促并诉讼调解后经法院强制执行支付，之后反诉人多次要求返还房屋、办理返还交接未果。现第三年租金支付时间早已超过合同约定，但被反诉人对是否继续履行合同或解除合同一直不予明确表态。综上，双方签订的合同系真实意思表示，被反诉人不如约履行义务的行为严重损害了反诉人的权益，现反诉人依据《合同法》、《民事诉讼法》之规定，特提起反诉，望诉调判。原告辩称，一、同意反诉人第一项诉讼请求。二、因孟杨没有违约，故对其第二、第三、第四反诉请求不予认可，本案中租赁房屋屋顶倒塌系楼上漏油水所导致，且孟杨经营的铺面消防验收合格，不存在不合格的情形，故其没有违约，反诉人反诉的违约计算方式不合理：孟杨已于2019年3月8日向反诉人送达了通知解除合同处理后续事项。2019年3月8日之前，反诉人起诉孟杨至贵院，双方调解时明确约定由反诉人对漏水进行维修，保证不再漏水，但反诉人并未进行维修，导致合同无法全面履行。三、反诉人起诉要求后3年的租金总额50%明显违反了事实及其法律规定，应当不予支持，综上请求依法驳回反诉人第二、三、四、五项反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人的证据认证如下：原告证据1《沙坡头水镇·商铺租赁合同》,证据2中卫市沙坡头区人民法院(2018)宁0502民初1949号民事调解书，证据4收款收据,被告对上述证据三性均无异议，上述证据具有证明效力。证据3私营企业基本注册信息查询单，被告对其真实性无异议，该证据具有证明效力。证据5中卫市公证处(2018)卫证字第1185号公证书,附光盘一张,该证据系原件，该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院依法予以认定。工程质保承诺书系复印件，被告对其三性均有异议，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。水费专用收费凭证16张,系书证原件,该证据仅能证明原告交纳水费的事实，不能证明被告所属物业公司不能保证原告租赁房屋店铺的用水,致使原告不能正常营业、被告违约的事实，对其证明效力不予采纳。证据6-1中卫市瑞美斯娱乐会所《娱乐经营许可证》系书证原件，本院对其真实性予以认定。证据6-2《消防工程施工合同》及收据2张、刷卡凭条1张，中卫市瑞美斯娱乐会所《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证据能够证明原告对租赁房屋安装了消防设施，中卫市公安消防支队给中卫市瑞美斯娱乐会所颁发消防安全检查合格证的事实，对该证明效力予以采纳。证据6-3《音响灯光系统工程合同书》及收据5张,该证据能够证明原告为中卫市瑞美斯娱乐会所安装音响、灯光设施的事实，对该证明效力予以采纳。证据6-4《深圳市星智鹏科技有限公司合同》1份、收据1张、维修反馈单1份,该证据能够证明原告为经营中卫市瑞美斯娱乐会所向深圳市星智鹏科技有限公司购买 LED DJ台设施安装并进行了安装。2018年6月30日给中卫市瑞美斯娱乐会所出具维修反馈单的事实，对该证明效力予以采纳。证据6-5吴忠市利通区东织沙发厂收条共3张,银川木传奇酒店用品有限公司销货清单共1张,银川木传奇木业餐桌餐椅收据共1张,该证据能够证明原告购买沙发、桌、椅的事实，对该证明效力予以采纳。证据6-6《显示屏设备购销合同》共6页,宁夏强立达科技有限公司收据共1页,该证据能够证明中卫市瑞美斯娱乐会所购买背景显示屏设施的事实，对该证明效力予以采纳。证据6-7《建筑装饰工程施工合同(乙种本)(GF-96-0206)》共10页、收条3张、合同附件(关于2期)共5页,该证据能够证明原告对涉案租赁房屋进行室内装修的事实，对该证明效力予以采纳。证据6-8中卫市永兴铁艺制作部收据共3页,该证据能够证明原告对租赁房屋安装门头亮化护栏设施的事实，对该证明效力予以采纳。证据6-9宁夏恒煜电子科贸有限责任公司收据共1页,该证据能够证明中卫市瑞美斯娱乐会所安装点歌系统及灯光设备和收银设备及系统的事实，对该证明效力予以采纳。证据6-10宁夏增值税普通发票发票联共1页,该证据能够证明中卫市瑞美斯娱乐会所安装监控设备的事实，对该证明效力予以采纳。证据7中卫市公证处(2019)卫证字第654号公证书共16页、附光盘一张,(2019)卫证字第655号公证书共9页、附光盘一张,该证据能够证明涉案租赁房屋内现有财产的事实，对该证明效力予以采纳。证据8照片11张（打印件），被告对其三性均有异议，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。证据9录音2份，系2018年7月4日孟杨、翟泰祺、水镇工程人员现场查看时的录音，被告对其真实性无异议，该证据能够证明被告工作人员于2018年7月4日对涉案租赁房屋内的问题进行检查的事实，对该证明效力予以确认。证据10收银流水68页打印件，该证据系原告单方制作，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。证据11微信聊天记录21张打印件，该证据能够证明涉案租赁房屋地面渗水，原告要求物业处理的事实，对其证明效力予以采纳。被告证据1《沙坡头水镇.商铺租赁合同》（原件）1份、证据2民事起诉状（原件）1份、（2018）宁0502民初1949号民事调解书(复印件)1份，原告对上述证据真实性均无异议，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，原告（乙方承租人）与被告（甲方出租人）签订《沙坡头水镇·商铺租赁合同》，出租人将B9亲水-01-02-03-04号房屋出租给承租人使用，租用面积为1022.24平方米。租赁用途：该房屋仅供承租人以酒吧、餐饮、娱乐为商号/名称经营酒吧类慢摇吧品牌商品或服务之用途，承租人不得擅自变更用途及营业范围。租赁期限：该房屋的租期共计五年，自2017年4月1日至2022年3月31日止。交付日：出租人应当于2016年10月28日之前向承租人交付该房屋，承租人应当按照出租人通知的时间验收并接收该房屋。装修期：承租人享有150个自然日的装修期，暂定自2016年11月1日至2017年4月1日止，实际装修自交付日开始计算。开业日：承租人必须于2017年4月1日（即装修期届满之日）前完成装修工程并开业。承租人如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7日书面告知出租人且须获出租人书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金、推广费及其他各项费用仍须自装修期届满后的次日起照常缴纳。租金：2017年4月1日至2020年3月31日期间租金标准为8.85元/月/平方米、年租金合计10万元。2020年4月1日至2021年3月31日期间租金标准为35元/月/平方米，年租金合计为429340.8元。2021年4月1日至2022年3月31日期间租金标准为40元/月/平方米，年租金合计为490675.2元。承租人应于本合同签订后十个工作日内按照本合同约定的租金标准支付第一年的租金；后续租金，承租人应于上一个租金付款年的第十一个月付清下一付款年租金。第二部分通用条款。3.5.2自本合同签订之日起十个工作日内，承租人应向出租人一次性支付本合同的履约保证金。3.5.3出租人在收到本合同全额履约保证金后十个工作日内向承租人开具收款收据。如合同到期或解除后，承租人凭此收据按本合同3.5.6条款约定办理申请履约保证金退还手续。3.5.6在本合同终止并且承租人无违约行为且履行了合同规定的全部义务（包括但不限于向出租人返还正常无损的租赁标的物及支付已发生的租金及所有费用）之后，由承租人以书面形式向出租人提出申请，经出租人审核确认后，出租人在收到申请十个工作日内以承租人提供的履约保证金原始收据所记载的金额向承租人无息返还承租人交纳的履约保证金。如承租人有违约行为或未履行完成合同规定的全部义务，则出租人有权在履约保证金中扣除或充抵相关费用及款项后再另行返还剩余履约保证金（无息）。10.7除非是因出租人过错并直接导致，否则出租人无须就下列情况对承租人承担责任：承租人因该房屋电力或水供应上的突发故障、机件失常、爆炸或暂停，空调设备或任何其他设施的欠妥或故障而蒙受之人身或财产受损、损失、损坏。13.1承租人应向出租人交还租赁标的物的各个部分使用的钥匙，并且与出租人办理交接手续，签署移交确认证明文件。双方签署移交确认证明文件之日为租赁物返还日。13.3无论本合同是因违约或协商一致而解除还是因期满而终止，承租人都不得以其在出租人资产之外的固定资产或装饰装修投入为理由，要求冲减、抵扣房租或其他任何应付费用，不得要求出租人予以任何形式的补偿，更不得以此为理由拖延向出租人交还租赁房屋的时间。14.1出租人解除合同，除本合同其他规定外，有下列情形之一的，出租人有权解除本合同，承租人须向出租人支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额的50%的违约金。14.1.2承租人未按期足额支付租金或其他任何应付费用、未能按本合同约定交付或补足履约保证金并逾期三十日。14.3.1合同终止或解除后，承租人有权收回其所有的一切经营设备、标识、带标识的物品；承租人于营业场所内、外设置的其拥有合法权利的图文标识，出租人不得以任何方式继续使用。14.3.2合同终止或解除后7个工作日内，承租人应将合同期间发生的和其他所拖欠应付出租人的费用全部付清，否则出租人有权从承租人交纳的保证金中扣除承租人尚欠出租人的一切费用，若保证金不足以偿付，承租人应继续清偿所欠的费用。15.1承租人未能按本合同约定交付租金及相关费用等应当由承租人承担的费用，则自逾期之日起，每逾期1天，承租人应按应缴但未缴金额的1‰向出租人支付违约金直至其付清应缴金额止。15.5.1除本合同约定及法律规定解除合同的情形外,出租人解除本合同并提前收回房屋的,出租人应向承租人返还履约保证金,无息退还尚未到期的租金、物业服务费及其它相关费用,出租人须向承租人按未履行租期的租金总额50%支付违约金,出租人除此之外无须再承担任何违约责任。15.5.2除本合同约定及法律规定解除合同的情形外,承租人解除本合同并提前撤出房屋的,则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项(包括但不限于履约保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项),另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额50%收取违约金,承租人应同时付清全部应付费用及违约金。15.6如因违约方未及时履行本合同约定义务而导致守约方采取必要的法律手段时，违约方还应承担守约方为此而支付的包括但不限于律师费、交通费等相关费用。第三部分附件。孟杨酒吧附加条款。租金缴纳方式：第一年?第二年?第三年租金为每一年壹拾万元整。第一年租金于2016年10月28日交清。第二年租金于2018年4月1日前交清。第三年租金于2019年4月1日前交清。第四年租金为肆拾贰万玖仟叁佰肆拾壹元整,于2020年4月1日前一次性交清。第五年租金为肆拾玖万零陆佰柒拾伍元整,于2021年4月1日前一次性交清。第六年、第七年、第八年、第九年、第十年续约租金按每月每平米40元计算(即肆拾伍万壹仟捌佰肆拾捌元整)。2016年10月28日，原告向被告交纳了3万元履约保证金。2017年3月28日原告注册成立了中卫市孟氏粥底火锅店，该店于2019年3月5日核准注销。2017年4月13日，原告注册成立了中卫市瑞美斯娱乐会所，该会所于2019年3月5日核准注销。原告在承租的涉案房屋内经营中卫市孟氏粥底火锅店、中卫市瑞美斯娱乐会所。原告向被告支付了2017年4月1日至2019年3月31日期间的租赁费。从2017年12月份中旬开始原告停止营业至今。2018年5月3日，原告将被告诉至本院，要求确认被告于2018年4月11日、2018年4月24日发出的《通知函》无效。被告提出反诉要求解除与原告签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》，并将房屋恢复原状返还房屋。经本院主持调解，双方自愿2018年6月26日达成调解协议：一、原告孟杨与被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司继续履行双方于2016年10月28日签订的《沙坡头水镇?商铺租赁合同》；二、原告孟杨于2018年7月5日前向被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司交纳2018年4月1日至2019年3月31日的租金10万元;如原告孟杨未按约定的期限交纳租金,双方解除租赁合同,被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司收回沙坡头水镇B9亲水一层01-04号房屋；三、被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司于2018年7月5日前确保原告孟杨租赁的沙坡头水镇B9亲水一层01-04号房屋的营业用水及01-04号房屋不再漏水；四、原告孟杨放弃其他诉讼请求,被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司放弃其他反诉请求。涉嫌出租房屋存在如下问题：一、每逢下大雨，中卫市孟氏粥底火锅店大厅根据雨量的大小地面会有不同程度的渗水，屋内地面水最深时达到约2厘米，面积为落水管一米半左右的范围内。二、2017年12月25日，中卫市瑞美斯娱乐会所DJ台处屋顶漏水，持续几个小时。三、2018年年初，中卫市瑞美斯娱乐会所一包厢内屋顶流出大量黑色油状物质，导致地面大片油污、屋顶灯坠落。上述问题原告与被告均未进行清理维修。本院认为，原告与被告之间形成的租赁合同关系依法成立有效，应受法律保护。本案争议的焦点为：一、关于解除双方签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》的问题；二、关于原告是否向被告返还涉案房屋并恢复原状的问题；三、关于原告是否向被告支付2019年4月1日之后租金的问题；四、关于被告向原告赔偿损失的问题；五、关于被告是否应当向原告退还履约保证金的问题；六、关于原告主张的营业损失；七、关于原告主张的装修残值。八、关于原告主张的代理费；九、关于原告是否向被告支付违约金的问题。关于解除双方签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》的问题。现原被告双方均要求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，解除原被告双方于2016年10月28日签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》。二、关于原告是否向被告返还涉案房屋并恢复原状的问题。现双方合同解除，依据法律规定，合同解除后原告应当向被告返还房屋，本院依法予以支持。对于被告主张的恢复原状的问题，被告也未提供证据证据要求恢复至房屋何种状态，故对被告该部分请求本院不予支持。三、关于原告是否向被告支付2019年4月1日之后租金的问题。原告支付租赁费至2019年3月31日，原告于2019年3月19日起诉要求解除合同，且被告也要求解除合同，双方一致解除合同，故2019年4月1日之后的租赁费原告无需再向被告支付。四、关于被告向原告赔偿损失的问题。原告从2016年10月28日签订合同并对房屋进行装修后开始经营至2017年12月份中旬。在经营期间中卫市孟氏粥底火锅店大厅在下大雨时根据雨量的大小地面会有不同程度的渗水，屋内地面水最深时达到约2厘米，面积为落水管一米半左右的范围内。原告主张积水最深时发生过两次，被告认可有一次，根据地面渗水面积和渗水的次数，不足以导致原告无法经营。同时原告主张的DJ台漏水、包厢漏油的事件均发生在原告停止经营后。故导致原告停止经营的责任不在被告，被告也未因违约解除合同、收回房屋，原告要求被告按照后三年租金的30%支付违约金不符合双方合同的约定和法律规定。双方于2018年6月26日经本院主持调解达成调解协议，约定被告确保于2018年7月5日前涉案房屋不再漏水，但涉案房屋的渗水现象至今未得到根本解决，被告出租给原告的房屋确实存在瑕疵。DJ台漏水、包厢漏油事件发生在原告停止经营之后，原告在停止经营后未积极保护自己的财产，尤其是在发现漏水后未积极采取措施防止损失扩大，存在一定的过错，但漏水、漏油的原因系出租房屋存在问题，确实也给原告造成了一定的损失。以上，本着公平合理的原则，被告应当酌情向原告赔偿损失7万元（年租金10万元×70%）。五、关于被告是否应当向原告退还履约保证金的问题。原告向被告交纳了3万元的履约保证金。双方合同已解除，原告不欠付被告租赁费。虽被告主张原告拖欠物业费等费用，但也未提供证据证明，故被告应当向原告退还履约保证金3万元，本院依法予以支持。六、关于原告主张的营业损失。导致原告停止经营、双方合同解除的原因不在被告，停止经营的损失应由原告承担。原告提供的证据也不足以证明其损失的数额。故对原告要求被告赔偿营业损失的诉讼请求不予支持。七、关于原告主张的装修残值。双方在合同中约定合同解除后承租人对于其装饰装修投入不得要求出租人予以任何形式的补偿，且原告并非基于被告的原因而停止经营，故原告要求被告支付装修残值损失无事实和法律依据，本院依法不予支持。八、关于原告主张的代理费。原告停止经营及双方合同解除并非被告原因所致，原告要求被告承担律师代理费不符合双方合同的约定和法律规定，且原告也未提供证据证明其支出的律师代理费，原告对其主张的事实应当提供证据证明，其未提供证据证明，由原告承担不利的后果，故对原告的该主张本院不予支持。九、关于原告是否向被告支付违约金的问题。被告主张原告逾期缴纳租金，并依据合同约定的逾期支付租金的条款要求原告支付违约金。因原告于已交纳租赁费的期间提起诉讼要求解除合同，双方协商一致解除合同，原告不存在逾期支付租金的违约情形，故对被告要求原告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十三条、第一百一十二条、第二百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孟杨与被告（反诉原告）宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司于2016年10月28日签订的《沙坡头水镇·商铺租赁合同》；二、原告（反诉被告）孟杨于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司交付中卫市沙坡头水镇B9亲水-01-02-03-04号房屋；三、被告（反诉原告）宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孟杨赔偿损失7万元，返还保证金3万元；四、驳回原告（反诉被告）孟杨的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31336元，由原告孟杨负担30314元，由被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司负担1022元；反诉案件受理费4100元，由原告孟杨负担100元，由被告宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审  判  长   马彦坤人 民 陪 审 员   高 博人 民 陪 审 员   雷春燕二○一九年八月二十二日书  记  员   沈丽丽本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。