浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初3048号 原告：宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司（统一社会信用代码为913302120749262365）。住所地：浙江省宁波市鄞州区。 法定代表人：蒋赟，该公司董事长。 委托代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。 委托代理人：杨明，浙江甬望律师事务所律师。 被告：李小英，女，1987年2月5日出生汉族，户籍所在地：重庆市忠县。 原告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司（以下简称恒达高公司）为与被告李小英房屋租赁合同纠纷一案，于2019年2月21日向本院起诉。恒达高公司变更诉讼请求后请求判决：一、确认恒达高公司与李小英签订的《方圆中心商铺租赁协议》已于2018年5月19日解除；二、李小英向恒达高公司支付所欠租金43938元，并支付违约金16187.97元（暂计算至2018年11月15日，之后的违约金继续按日万分之八计算至实际清偿之日止）；三、李小英立即腾退所租赁商铺归还给恒达高公司；四、李小英向恒达高公司支付自合同解除之日起的第6天起至实际腾退之日止按270元/天（2.16元/天/平方米×62.50平方米×2倍）的标准计算的逾期腾退商铺的占有使用费；五、李小英支付恒达高公司为实现本案债权而支出的律师代理费5000元。本案现已审理终结。 本院查明的事实如下： 2016年5月27日，恒达高公司（作为甲方）与李小英（作为乙方）签订了《方圆中心商铺租赁协议》一份，约定甲方将其所有的位于浙江省宁波市鄞州区方圆中心商业广场二层242号的商铺出租给乙方用于餐饮经营，商铺套内面积为62.50平方米，租赁期限为五年，从商铺实际交付之日起至2021年5月30日止，双方确认商铺交付日暂定为2016年5月31日，最终以双方签署的商铺交付验收单上载明的交付日期为准；第一、二年租金单价为2元/天/平方米，自第三个租赁年度起，每两个租赁年度在上一租赁年度租金基础上增加8%，租金分十期支付，即在本协议签订后五个工作日内支付第一期（2016年5月31日至2016年11月29日）租金22813元，于2016年11月15日前支付第二期（2016年11月30日至2017年5月30日）租金0元（优惠免租），于2017年5月15日前支付第三期（2017年5月31日至2017年11月29日）租金22813元，于2017年11月15日前支付第四期（2017年11月30日至2018年5月30日）租金22813元，于2018年5月15日前支付第五期（2018年5月31日至2018年11月29日）租金24638元，于2018年11月15日前支付第六期（2018年11月30日至2019年5月30日）租金24638元，于2019年5月15日前支付第七期（2019年5月31日至2019年11月29日）租金24638元，于2019年11月15日前支付第八期（2019年11月30日至2020年5月30日）租金24638元，于2020年5月15日前支付第九期（2020年5月31日至2020年11月29日）租金26609元，于2020年11月15日前支付第十期（2020年11月30日至2021年5月30日）租金26609元；乙方应向甲方支付履约保证金8000元，在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金、商场综合费或其他费用及滞纳金以及因乙方违约给甲方造成的损失，甲方有权直接从履约保证金中扣除；乙方未按约足额支付租金、商场综合费或其他费用的，或擅自停止营业一年内累计七天或连续三天的，且在接到甲方通知仍未开业经营的，甲方有权解除本协议，收回商铺，乙方已支付的保证金不予退还；租赁期内，乙方出现违约行为的，甲方有权采取相应措施（如停水、停电等），直至乙方按本协议充分履行自己的义务；租赁期内，乙方未按本协议约定支付租金、商场综合费或其他费用的，每逾期一日，乙方须就所欠费用按日利率万分之八向甲方支付违约金，直至付清为止；提前解除协议或协议期满时，乙方应在协议期满或解除后五日内及时清场，并将租赁商铺及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态，上述期间内，乙方有权取回其所有的设施、设备等物品，但不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体及已形成附合的装饰装修物，上述固定装修物无偿归甲方所有，若逾期，则乙方每天须向甲方缴纳占用费（相当于两天的租金及商场综合费），逾期超过十日，视为乙方已自动放弃租赁商铺内其所有的设施、设备等物品，甲方有权自行处置；因一方违约而给另一方造成损失的，违约方应承担赔偿责任，损失包括但不限于直接损失、一方预期可得利益及因此涉诉所产生的合理律师代理费、诉讼费等费用；双方确认租赁期间内租赁商铺也是乙方的有效送达地址，甲方有权选择将本协议项下的通知张贴于租赁商铺的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已向乙方送达，等等。合同签订后，李小英依约向恒达高公司交纳了履约保证金8000元。因李小英未按期支付第三、四期租金，恒达高公司遂于2018年5月18日晚在李小英承租经营的商铺的玻璃幕墙上张贴了《解除合同通知书》，正式通知解除上述《方圆中心商铺租赁协议》，并限定李小英在规定期限内支付所欠租金及违约金，在规定期限内腾退商铺并交还恒达高公司，并宣布没收保证金等。恒达高公司称李小英承租涉案商铺开办的餐饮店于2018年5月18日前已停止经营，店内设施、设备已基本搬空。 另查明，恒达高公司为提起本案诉讼需支付律师代理费5000元。 以上事实，由原告恒达高公司提供的并经本院审查认定的不动产证书、《方圆中心商铺租赁协议》、《解除合同通知书》及相应张贴照片、《委托代理合同》、律师代理费发票等证据予以证明。 本院认为：恒达高公司与李小英签订的涉案《方圆中心商铺租赁协议》合法有效，双方均应依约履行。根据该租赁协议，李小英依约负有按期足额支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案《方圆中心商铺租赁协议》约定承租人未按期足额支付租金的，出租人有权解除合同，因李小英未按期足额支付租金，故恒达高公司于2018年5月18日提出解除涉案《方圆中心商铺租赁协议》，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自主张解除合同的通知到达对方时解除。因《解除合同通知书》张贴的次日即2018年5月19日应已到达李小英，故应认定涉案《方圆中心商铺租赁协议》于该日已经解除。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故李小英无需再支付后续租金，但已拖欠的租金仍应支付，并应承担相应的逾期付款违约责任。涉案《方圆中心商铺租赁协议》约定按日利率万分之八计算逾期付款违约金，该计算标准过高，本院依法调整为按照年利率24%计算，对超出部分不予支持。在涉案《方圆中心商铺租赁协议》解除前，李小英承租涉案商铺开办的餐饮店已停止经营，店内设施、设备已基本搬空，这一状况恒达高公司能见到且亦知晓，可视为李小英已腾退涉案商铺，故恒达高公司诉请要求李小英腾退涉案商铺并要求李小英承担逾期腾退商铺的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。在出现承租人提前解约的情况下，恒达高公司作为出租人，亦有止损的义务，应尽快将商铺重新出租，何况李小英在签订合同时已向恒达高公司交纳了履约保证金8000元（基本相当于两个月的租金），足以保障恒达高公司的空置期损失。恒达高公司要求李小英承担为提起本案诉讼而需支付的律师代理费5000元，因双方在涉案《方圆中心商铺租赁协议》中有明确约定，且该费用未超出有关收费标准，故应受法律保护。李小英未出庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司与被告李小英签订的《方圆中心商铺租赁协议》已于2018年5月19日解除； 二、限被告李小英于本判决生效后十日内向原告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司支付所欠租金43938元，并支付逾期付款违约金13489.98元（暂计算至2018年11月15日，之后的逾期付款违约金以租金43938元为基数按年利率24%计算至实际履行之日止）； 三、限被告李小英于本判决生效后十日内向原告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司支付律师代理费5000元； 四、驳回原告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1428元，由原告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司负担67元，由被告李小英负担1361元；公告费480元，由被告李小英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  毛红苏 人民陪审员  忻红娣 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  邓晓敏