吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2969号上诉人（原审被告）：何有成，男，1977年5月15日出生，汉族，现住长春市宽城区。委托诉讼代理人：张磊，长春市宽城区奋进法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：长春市圣必合企业管理有限公司，住所地长春市朝阳区万宝街29号1单元1501室。法定代表人：刘汝和，总经理。委托诉讼代理人：于会影，吉林华盟律师事务所律师。上诉人何有成因与被上诉人长春市圣必合企业管理有限公司(以下简称圣必合公司)租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何有成上诉请求：1.依法撤销原判，驳回圣必合公司的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由圣必合公司承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。第一、何有成作为原审被告主体不适格。何有成系长春市喜乐街美食商贸有限公司的法定代表人，虽然与圣必合公司签订租赁合同时是个人签字，没有加盖公章，但却是作为法定代表人的职务行为，且原审中，何有成向法庭出示了长春市喜乐街美食商贸有限公司出具的证明，也证明其行使的是职务行为。从何有成签订合同的实际履行和经营情况，也能判断出上述行为系职务行为。与美食城的每家业户签订出租合同时，均是以长春市喜乐街美食商贸有限公司（一下简称为喜乐街公司）的名义对外签署的，可见长春市喜乐街美食商贸有限公司是本案租赁合同的相对人，因此何有成个人不应当承担给付义务。第二、长春市喜乐街美食商贸有限公司不拖欠圣必合公司租赁费用。在租赁合同中双方约定了解除合同的条款，即何有成拖欠租金10天，本合同立即解除，本条款是对双方权利义务的约束，而不是单单对何有成的约束，由于市场原因，长春市喜乐街美食商贸有限公司无力继续租赁上述场地，并在不拖欠租金的时候就已经召开了对圣必合公司及场地其他权利人的会议，明确表示了解除合同的意思表示，圣必合公司对此置之不理，何有成也撤出了租赁场地，不再继续使用，并不再缴纳租金，在原审中，场地其他权利人也出庭作证，证明了何有成召开解除合同会议的事实，同时也证明了何有成不再继续使用圣必合公司场地的事实。何有成是在圣必合公司对解除合同请求置之不理的情况下，依据合同中自动解除条款，解除本合同，并不拖欠租金。何有成不是违约方，也是守约方，因此，原审法院认定何有成拖欠租金没有事实和法律依据。综上，原审法院对合同主体的认定及合同解除的认定存在事实不清，适用法律错误的情况，请求二审法院，依法核清事实，维护何有成合法权益圣必合公司辩称：第一，何有成作为被告主体适格。1.何有成虽是喜乐街公司法定代表人，但其与圣必合公司订立合同时，是以其个人名义并标注本人身份证号码，且协议中无任何有喜乐街公司履行协议的意思表示；2.何有成承租房屋后，由其名下企业对外经营，与本合同履行主体无关；3.圣必合公司要求何有成以其名义订立租赁合同就是为了防止何有成利用有限责任公司的有限性规避风险。此行为是圣必合公司回避自身商业风险的考虑结果。第二，双方合同并未解除。1.双方虽约定了解除合同条款，但何有成作为违约方不享有单方合同解除权；2.何有成虽召开会议，陈述其经营困难的事宜，但双方未就解除合同达成合意；3.何有成目前仍在经营案涉房屋。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。圣必合公司向一审法院起诉请求：2017年10月15日，圣必合公司与何有成签订了《长春市圣必合企业管理有限公司商铺出租合同》（编号2017-001），约定：圣必合公司将位于长江路（69）步行街长春银座一楼商场，圣必合公司管理的面积为1414.17平方米商铺出租给何有成使用，商铺租金为每月60957元，按季度上打租交付，租期为五年，自2018年1月1日起至2022年12月30日止，并约定合同期内如何有成有违约行为，应向圣必合公司支付本合同标的物房款金额20﹪的罚金。由于在上述合同签订之前，何有成未经圣必合公司同意即先行进场经营并装修，因此双方在签订上述合同的同时，又另行签订一份《补偿协议》作为上述合同的附件1，约定就上述事宜由何有成向圣必合公司支付赔偿金税后为15万元，此费用于2018年1月1日前一次性缴清，逾期支付视为违约，按双方合同第五条的约定执行。上述协议签订后，何有成依约缴纳了第一个季度即2018年1月1日至3月30日的租金，第二季度开始即向圣必合公司申请降租。圣必合公司无奈之下于2018年6月11日与何有成再次签订《补充协议》并作为双方合同的附件2，约定将租金降至每月41561元。该份补充协议签订后，何有成仅交纳了2018年第二、三季度，即2018年4月1日至9月30日的租金后，再次拖延支付剩余租金。截至目前，已拖延两个季度，即2018年10月1日至2019年3月30日的租金未付，并且附件1中约定的赔偿金也仅支付了11万元，剩余4万元未付。何有成的种种行为严重违反了双方合同约定，损害了圣必合公司利益。诉请判令：何有成立即给付圣必合公司房屋租金249366元、赔偿金4万元、违约金57873元，诉讼费用由何有成承担。一审法院认定事实：2017年10月15日，圣必合公司为出租方、甲方，何有成为承租方、乙方，双方签订一份《长春市圣必合企业管理有限公司商铺出租合同》，约定：甲方将位于长春市长江路（69）银座一楼69个商铺、面积为1414.17平方米出租给乙方使用，租期为五年，自2018年1月1日起至2022年12月30日止；商铺租金为每月60957元，按季度上打租交付，乙方拖欠租金达到十天视为乙方违约，合同立即解除，一切损失由乙方负责；合同期内乙方如有违约行为，应向甲方支付本合同标的物房款金额20﹪的罚金，房款明确为16624639元。据双方当日合同附件1《补充协议》，载明由于乙方未经甲方同意即先行进场经营并装修，乙方向甲方支付赔偿金15万元，于2018年1月1日前一次性缴清，逾期支付视为违约，按双方合同第五条的约定执行。2018年6月11日，双方又签订合同附件2《补充协议》，约定：租金降至每月41561元，欠缴的5万元赔偿金在2018年11月30日前付清，逾期支付视为合同违约。截至圣必合公司提起诉讼，何有成拖欠圣必合公司2018年10月1日至2019年3月30日的租金未付，计249366元。同时，此前约定的赔偿金尚余4万元未支付。一审法院认为：何有成虽为多家企业的法定代表人，但在与圣必合公司签订的合同中，承租方一栏列明个人并标记身份证号码，合同中无任何由企业相应履行的意思表示，更未在合同中加盖公章等。因此，可以确认何有成系以个人名义承租圣必合公司商铺，其与圣必合公司建立的租赁合同关系合法有效。何有成租得商铺后，再行交名下公司出租经营，与租赁合同的主体认定并无直接关联。虽双方约定了何有成拖欠租金构成违约后的合同解除事宜，但经一审法院当庭询问，圣必合公司作为守约方不要求解除双方租赁合同，故圣必合公司、何有成仍应继续履行合同。一审法院确认何有成应向圣必合公司给付拖欠租金及赔偿金，同时，圣必合公司主张何有成给付违约金具备合同依据，一审法院亦予以支持。一审法院判决：何有成向圣必合公司支付房屋租金249366元、赔偿金4万元、违约金57873元，共计347239元。案件受理费6210元、保全费2220元，由何有成负担。本案经本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，一、关于案涉租赁合同的承租人问题。本院认为，认定合同当事人应当从合同相对方在订立合同时所欲与何主体成立合同关系的意思表示进行判断。在案涉租赁合同中，承租人处记载名称以及签字均为何有成，而且合同的条款内容中亦未体现出承租人为喜乐街公司，现圣必合公司亦主张与之成立合同关系的相对人为何有成，故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。二、关于案涉租赁合同是否已经解除的问题。上诉人主张根据合同约定，拖欠租金10天，本合同立即解除，对于该条款内容，圣必合公司认为系出租人行使解除权的前提条件约定。双方当事人对于合同条款的内容作出了不同解释，根据《中华人民法共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，本院认为如果合同订立时约定只要承租人拖欠租金即可令合同自动解除，即是将合同效力的控制权置于承租人之处，如果承租人基于各种原因不愿继续履行租赁合同，其只需故意拖欠租金即可令合同效力消失不再受其约束，故无论从租赁合同的性质还是从诚实信用和交易习惯角度考虑，上诉人对该项合同条款的解释均无合理之处，应当理解为当承租人拖欠租金之时，赋予了出租人的单方合同解除权。现圣必合公司并未行使解除权，合同效力依然存在，何有成亦未举证证明将租赁标的何时返还给出租人，故其应当按照合同约定支付租金。综上所述，何有成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6509元，由上诉人何有成负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  于小依审判员  胡月皓二〇一九年八月十六日书记员  尤文汇