湖南省花垣县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘3124民初748号 原告：花垣县新瑞房地产开发有限责任公司，住所地花垣县老政府院内。 法定代表人：饶茗，任公司董事长职务。 委托诉讼代理人：龙贵云，花垣县金三角法律服务所法律工作者。 被告:吴桂英。 原告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“新瑞公司”）与被告吴桂英合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙贵云、被告吴桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销2017年9月11日原、被告双方签订的花垣县商品房销售合同及9月12日在花垣县房地产管理局网签备案登记手续；2、原告自愿退回被告的购房款132，744元；3、承担本案诉讼费用。 事实与理由：2015年6月14日，被告向原告定购原告开发的位于城市中央8栋1804号住房。2017年9月11日双方签订了商品房销售合同，被告预交购房款132，744元，尚欠购房款287，806元。双方协商余下的购房款向银行按揭。合同签订后，原告到花垣县几家银行为被告联系按揭贷款，几家银行都不同意，认为被告年龄偏大，没有固定收入，不同意贷款。原告把这些情况给被告讲了之后，被告要求公司谅解，延期交购房款，被告并向原告写了两次承诺书，双方又于2017年9月1日签订了退房协议，被告就是不肯与原告到花垣县房地产管理局办理退签。综上，被告的行为严重违约，给原告造成了很大的损失。为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，请求依法公正裁决。 庭审过程中，原告新瑞公司自愿撤回关于“依法撤销9月12日在花垣县房地产管理局网签备案登记手续”的诉请。经本院审查，原告自愿撤回该项诉请，没有损害国家、集体、他人的合法权益，本院依法予以准许。 庭审过程中，原告新瑞公司将“请求法院依法撤销2017年9月11日原、被告双方签订的花垣县商品房销售合同”的诉请变更为“请求法院依法解除2017年9月11日原、被告双方签订的花垣县商品房销售合同”。 被告吴桂英口头辩称：不同意解除双方签订的商品房买卖合同。被告购房是在原告开盘时就购买、投资的，被告要房子不同意原告退款。被告有固定收入，有能力支付购房款287，806元。合同没有约定被告需要一次付清购房款，被告可再付现金230，000余元，尾款50，000元被告要求分期支付或者原告办出不动产权证办后被告贷款付给原告。 原告新瑞公司向本院提交以下证据： 1、新瑞公司营业执照复印件； 2、饶茗身份证复印件； 3、法定代表人身份证明复印件； 4、吴桂英身份证复印件； 证据1-4拟证明原、被告的基本信息。 5、商品房买卖合同（合同编号：7170001161804）复印件，拟证明：1、原告将修建的房屋销售给被告的事实；2、双方在合同中约定房屋价款、支付方式、违约责任；3、构成违约的应当承担相应的违约责任； 6、承诺书（2015.6.14）复印件； 7、承诺书（2017.7.26）复印件； 8、退房协议（2017.9.1）复印件； 证据6-8拟证明被告违约，在承诺期限内没有付清购房款，也未按承诺约定退回房屋； 当庭补交证据：9、退房申请（2017.8.31），拟证明原告未按承诺付清房款，并申请退房。 经质证，被告吴桂英认为，对证据1-4没有异议；对证据5的三性没有异议，对其证明目的有异议，被告已将首付、办证费用交清，原告应按约交房、交钥匙给被告。在办理按揭时，被告已按要求提供收入证明，不能讲被告没有固定收入而不给被告办理按揭。对证据6-8，被告不清楚，不是被告签名。因为被告已交清首付、办证费用，被告不可能签承诺书同意退房；被告确实签过一份退房协议。当时原告售房部经理给被告讲，被告的贷款只能办到60岁，要在8年内还清贷款，被告觉得压力大，怕还不起贷款，被告才同意退房。之后，银行人员告诉被告贷款可以办到70岁，被告又交收入证明给原告，要求原告为被告办理按揭，到现在都没有办。证据6-8中被告只认可其中的退房协议，被告记得很清楚；对原告补交的证据9有异议，被告没有向原告交过这份退房申请。 被告吴桂英向本院提交以下证据： 1、商品房买卖合同（合同编号：7170001161804）复印件； 2、收据（编号：9014614；365171；9014583；0049971）、银行存款流水明细单。 证据1-2拟证明：1、商品房买卖合同合法有效；2、被告2015年6月投资的开盘购房款、办理相关手续的所花费用；3、被告有固定收入，有能力购房。 经质证，原告新瑞公司认为，对被告提交证据的三性没有异议，对证据2中银行流水单的证明目的有异议，银行流水不能证明被告的收入。 本院审查认为：原、被告提供的证据与本案有关联，具有真实性，来源、形式合法，能作为本案的证据采信。 根据以上有效证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实： 2015年6月14日，吴桂英向新瑞公司定购该公司开发的商品房一套。当天，吴桂英向新瑞公司出具承诺书，承诺：“吴桂英购买城市中央二期住宅8-1804，总金额422，744元整。首付132，744元整，因目前资金紧张，特申请付款时间延缓至2015年6月18日前交清首付签订商品房买卖合同，办证费30，813元在2015年7月30日付清。如有逾期定金不予退还，出卖人有权解除合同处理该物业。”吴桂英于2015年6月7日交定金20，000元，2015年6月13日交首付款90，000元，2015年6月18日交房款22，744元，至此，吴桂英向新瑞公司交购房首付款132，744元。2017年7月26日，吴桂英再次向新瑞公司出具承诺，“因个人原因，承诺在2017年8月31日前付清未交清的尾款290，000元。如有逾期，乙方自愿放弃购买，开发单位有权收回房屋”。2017年8月31日，吴桂英以个人原因为由向新瑞公司书面申请退房。经协商，新瑞公司、吴桂英于2017年9月1日签订退房协议，约定：乙方吴桂英由于个人原因申请退房，经甲乙双方协商，同意办理退房手续，所导致的后续法律纠纷问题，由乙方自行负责。 2017年9月11日，新瑞公司、吴桂英签订商品房买卖合同（合同编号：7170001161804），双方约定：吴桂英向新瑞公司购买城市中央第1-2幢1804号房，房屋用途为住宅，建筑面积151.37平方米，单价2778.29元，总金额420，550元；付款方式为银行按揭付款，总房款为420，550元整，首付款为130，550元整，银行贷款为290，000元整。该份合同附件四即合同补充协议第9条约定：如因买受人原因导致银行不能提供按揭贷款的，买受人在接到出卖方通知之日起五日内，应另行选择交纳房款方式或退房。如买受人逾期不办理有关手续，视买受人违约，出卖人有权解除合同，并将该套房屋重新对外出售。2017年9月26日，吴桂英向新瑞公司交纳了购房办证费用24，040元。此后，吴桂英未能办理银行贷款，也未通过其他方式支付剩余房款。2019年7月4日，新瑞公司诉至本院。 上述事实，有新瑞公司提供的商品房买卖合同、承诺书、退房申请、退房协议，吴桂英提供的商品房买卖合同、收款收据及双方当事人的陈述在卷佐证。 诉讼中，新瑞公司陈述在办理贷款过程中，因吴桂英年龄偏大，故贷款申请被银行退回，其公司告知了吴桂英，此后吴桂英未能与银行办理好贷款，也没有以其他方式支付购房款，吴桂英自愿退房且双方已达成退房协议，新瑞公司愿将首付款、办证费用返还吴桂英。吴桂英认可其是在新瑞公司告知其贷款只能办到60岁的情况下才同意退房的，其后到银行咨询，银行告知其贷款可办到70岁，其才向新瑞公司交办证费用并说明不退房。购房合同没有约定要一次付清购房款，其愿再付230，000余元现金，剩余50，000元要求分期支付或者新瑞公司办出不动产权证办后吴桂英贷款付给新瑞公司。新瑞公司对吴桂英的陈述和要求不予认可，吴桂英也无其他证据证明其陈述。 本院认为，新瑞公司与吴桂英签订的商品房买卖合同及合同补充协议是双方真实意思表示，依法成立并生效。对于合法有效的合同，法律予以保护，合同当事人均应当按合同约定行使合同权利，履行合同义务。支付剩余房款是吴桂英的义务，根据吴桂英陈述可以确认其在2017年8月31日之前已被新瑞公司告知因其个人原因无法办理贷款，但吴桂英在接到通知后，未及时变更剩余房款的支付方式，至今仍未支付剩余房款，已经超出合同约定的付款日期，其行为构成违约，符合双方约定的解除条件。现新瑞公司表示同意将首付款、办证费用返还吴桂英，此是其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司与被告吴桂英于2017年9月11日签订的合同编号为7170001161804的商品房买卖合同； 二、原告花垣县新瑞房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还被告吴桂英首付款132，744元、办证费用24，040元，两项共计156，784元。 案件受理费2960元，减半收取计1480元，由被告吴桂英负担。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  田小军 二〇一九年八月二十九日 书记员  龙颢予 附：本民事判决所适用的法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。