山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0828民初1900号原告：刘学臣，男，1949年5月6日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：黄如光（特别授权），山东九一律师事务所律师。被告：金乡县大通农贸有限公司，住所地金乡县肖云镇戴庙村付庙，统一社会信用代码913708283129152189。法定代表人：耿中秋，经理。被告：耿中秋，男，1990年4月13日出生，汉族，农民，住金乡县。被告：耿中响，男，1983年11月25日出生，汉族，农民，住金乡县。被告：高中坤，男，1983年10月23日出生，汉族，农民，住金乡县。耿中响、高中坤共同委托诉讼代理人：孟凡旭（特别授权），金乡华宇法律服务所法律工作者。原告刘学臣与被告金乡县大通农贸有限公司（以下简称大通公司）、耿中秋土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案，原告刘学臣于2019年5月7日向本院申请追加耿中响、高中坤为本案共同被告。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘学臣的委托诉讼代理人黄如光，被告耿中响、高中坤的共同委托诉讼代理人孟凡旭到庭参加诉讼，被告大通公司、耿中秋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘学臣向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《土地租赁合同》无效；2.判令被告支付租金10758元及违约金11619元；3.判令被告返还土地4.304亩及清除该土地上的建筑物、果树等所有障碍物；4.被告耿中秋与大通公司共同承担连带责任；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月16日，原告与被告签订《土地租赁合同》一份，被告租赁原告的土地4.304亩，租金每亩每年3000元，每年租金共计12912元，在每年的8月16日前一次性支付租金。被告支付2017年8月至2018年8月年的租金后，2018年8月至2019年8月的租金没有支付。经原告多次催要，被告仍然推诿不支付。被告在该土地上的建设没有合法审批，违反《土地管理法》的有关规定，与原告签订的《土地租赁合同》根据《合同法》的规定属无效合同，被告除应当支付拖欠的租金外，还应当返还土地及清除土地上的建筑物、构筑物等障碍物。被告耿中秋作为大通公司的出资人应对大通公司的前述责任承担连带责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请依法判决。大通公司、耿中秋未作答辩。耿中响、高中坤共同辩称，1.涉案土地实际由答辩人共同承租使用，大通公司只是按照原告要求形式上盖章，并未实际参与土地租赁；2.案涉土地合同合法有效，被告不存在故意拖延租赁费的事实，只是因为资金周转困难，在2019年3月份已积极向原告方支付租赁费，遭到原告拒绝；3.租赁合同签订前，地上附着物经过政府部门批准，合法建设，归属第三、四被告所有，且价值较大不宜清除，否则造成地上附着物毁损，答辩人依然同意继续支付租金，按照利益均衡原则不宜认定合同无效；4.假若法院确认合同无效，租赁费的支付不应全年支付，2019年3月份开始原告阻碍被告使用土地。刘学臣为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.被告大通公司工商登记信息一份，拟证明被告大通公司的基本信息。2.《土地租赁合同》一份，拟证明原告与被告于2017年8月16日签订《土地租赁合同》，被告租赁原告的土地4.304亩，租期十年（从2017年8月16日至2027年8月16日止），租金3000元/每亩，每年租金合计12912元。大通公司、耿中秋未向本院提交证据。耿中响、高中坤向本院提交证据如下：1.买卖合同复印件一份，拟证明耿中响、高中坤于2014年8月1日向石海宾购买案涉土地地上附着物的事实，合同价款300000，但实际支出400000元。2.金乡县养殖用地备案复印件一份，拟证明案涉土地经政府批准准许场地扩建，且其中13亩土地为林地。3.肖云镇土地利用总体规划图纸复印件一份，拟证明涉案土地的具体位置及土地系林地，并非耕地。4.附着物清单一份，拟证明土地上的地上附着物价值50余万元，远远超过原告的租赁费，不适用解除、返还及清除的情形。本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，原告刘学臣与被告大通公司、高中坤、耿中响签订土地租赁合同一份，内容为：“出租方（以下简称甲方）刘学臣承租方（以下简称乙方）金乡县大通农贸有限公司（盖章）高中坤耿中响一、租赁土地情况甲方将位于块土地以有偿的方式租赁给乙方，该土地总面积为4.304亩。二、租赁期限租赁期限为十年，即自二〇一七年八月十六日起至二〇二七年八月十六日止。三、交付时间在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地的现状承租。四、租金计算、付款方式及保证金：1、租金计算：甲乙双方约定，该土地租赁每年每亩租金为人民币3000元（大写：叁仟元整），租金合计壹万贰仟玖佰壹拾贰元整。2、租金支付：乙方须在每年八月十六日前缴交当年租金，租金随当地市场价格每叁年调整一次。五、双方的权利和义务1、乙方不得中途退组且必须按时缴交租金。如逾期交租金的，每逾期一天按所欠租金的3%计罚。经甲方追收，超过30日乙方仍未全额缴纳当年租金的，则视乙方单方违约，因此所产生的经济损失及纠纷由乙方自负，乙方对此不得有异议。乙方违约，甲方有权解除合同，收回土地。……乙方违约，甲方有权单方解除本合同，同时乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（不包括生产设备）全部无偿归甲方所有……甲方：刘学臣（杨军代签）乙方：高中坤（签字捺印）耿中响（签字捺印）签订日期：2017年8月16日”，该合同抬头、落款乙方处均有金乡县大通农贸有限公司盖章。2014年8月1日，石海宾与高中坤、耿中响签订《买卖合同》一份，内容为：“卖方（以下简称）：石海宾买方（以下简称乙方）高中坤耿中响甲乙双方经过协商，现就乙方购买甲方厂房及配套设施事宜自愿达成如下协议：一、出售厂房及院落位置：位于金乡县，东至生产沟；南至刘玉存树林；西至肖云村生产路；北至肖云社区行政路。共计面积约16亩。二、本合同第一条约定的面积范围内所有地上附着物（包括八间住房；600、300左右平方米的大铁棚各一个等）甲方自愿出售，乙方同意购买。三、买卖总价款为叁拾万元。四、付款方式、期限、移交日期：1.买卖总价款分两次付清，乙方于本合同签订之日支付至甲方壹拾伍万元；余款壹拾伍万元于2017年8月1日前付清。2、本合同签订之日甲方需将买卖标的交付乙方。五、双方的权利义务：2、本合同约定的位置、面积范围内的土地使用权于本合同签订之日转移至乙方。3、本合同约定的位置、面积范围内的土地使用权上所有地面附着物（除国家的外）所有权于本合同签订之日转移至乙方……甲方：石海宾（签字捺印）乙方：高中坤（签字捺印）耿中响（签字捺印）2014年8月1日”。涉案土地原系石海宾养殖兔子的场地，位于肖云镇肖云村北，大部分为林地，因土地用途符合肖云镇土地利用总体归划于2011年12月7日经过金乡县国土资源局批准。畜禽养殖区及为畜禽养殖生产服务的临时性畜禽活动区建设的生产管理用房等临时配套设施经金乡县肖云镇肖云村、金乡县肖云国土资源管理所及金乡县肖云镇人民政府审批同意。另查明，金乡县大通农贸有限公司成立于2014年11月5日，法定代表人耿中秋，系自然人独资有限责任公司。金乡县佳悦不锈钢管加工销售成立于2016年8月22日，系个体工商户，实际经营者为耿中响，经营范围为不锈钢管的加工销售。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：国家施行土地用途管制制度；第三款规定：前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依据上述规定，我国实行土地用途管制制度，特别是严格限制农用地转为建设用地，改变土地用途应当办理农用地转用审批手续。该强制性规定本身虽未直接规定违反该规范将导致合同无效或不成立，但是如果使合同继续有效，将破坏国家土地用途管制制度，损害国家及社会公共利益，故该规定系效力性强制规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违法法律、行政法规效力性强制性规定而订立的合同无效。本案中，案涉土地属于农用地，可以从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，但在未取得农用地转用审批手续的情况下，当事人签订《土地租赁合同》，将案涉土地用于非农业用途，属于擅自改变土地用途的行为。根据上述法律规定，案涉《土地租赁合同》因违反法律、行政法规的效力性强制性规定应认定为无效。被告耿中响、高中坤辩称合同有效的意见，无法律依据，本院不予采信。根据诉辩双方争议的焦点，本案主要涉及以下几个问题：一、关于案涉土地承租方的认定。案涉《土地租赁合同》抬头及落款的乙方处均加盖有被告大通公司的印章，无论大通公司对案涉土地是否实际使用，均应认定被告大通公司系案涉土地的承租方。被告高中坤、耿中响在租赁合同的乙方处签字捺印，二人为利用案涉土地向原土地使用人石海宾购买地上附着物，庭审中亦认可系承租人，故被告高中坤、耿中响也应认定为案涉土地的承租人。二、合同无效后的责任认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉《土地租赁合同》被认定为无效，原告丧失请求被告给付租金及违约金的基础，故原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。当然，任何人不能因自己的违法行为而获利，因土地租赁合同是一种持续性的合同，承租人不可能向出租人返还已经享受的使用之利，只能参照租赁费支付相应的土地使用费作为折价补偿，否则将导致承租人无代价的使用土地，故对于被告已经支付的“租赁费”，不宜责令原告返还，未支付的“租赁费”因超出本案的诉请范围，不在本案中解决。原告要求将涉案土地恢复原状后返还，从其诉讼目的上判断，主要是确认合同无效后排除原告对土地使用的障碍，但是案涉土地上的建筑物不能因用于养殖业即合法，改变土地用途后建筑物即变成非法建筑，况且建设是否合法不应由司法权代替行政权对此作出认定，在行政部门作出认定前，亦不能否定地上附着物的合法性。被告在诉讼中未提出由原告赔偿损失的反诉请求，是基于合同有效的诉讼观点，如果合同有效就应当继续履行，就不涉及财产损失的处理问题，也就没有提出反诉请求之必要；如果被告提出由原告赔偿损失的反诉请求，也就是等于默认了原告提出的合同无效的诉讼主张，显然与被告在诉讼中要求继续履行合同并愿意支付相应违约金的的抗辩观点相悖。在对合同效力作出无效确认的同时，仅判决被告返还土地，那么由于被告投资建筑物的存在，在建筑物未得到处理的情况下，因房、地权属的主体分离，原告收回土地的目的在现实中也就难以实现，虽然返还土地符合法律规定，但是因地上附着物的存在使返还土地不具有可执行性，在被告的损失未妥善解决及建筑物合法性未得到确认的情况下，不宜在本案中处理。综上所述，原告诉请合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下：一、确认原告刘学臣与被告金乡县大通农贸有限公司、耿中响、高中坤于2017年8月16日签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回原告刘学臣的其他诉讼请求。案件受理费180元，由原告刘学臣负担90元，由被告金乡县大通农贸有限公司、耿中响、高中坤共同负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周海俊二〇一九年八月八日书记员  王军升