山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁09执复57号 复议申请人（异议人）：金芳，女，1972年4月18日出生，回族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：殷西军，山东岱松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王萍，山东岱松律师事务所律师。 申请执行人：刘晓梅，女，1972年4月12日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：米宏坤，山东一山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐成君，山东一山律师事务所律师。 被执行人：泰安市丰伟印务有限公司，住所地：泰安市泰山区泰前办事处三合村南院。 法定代表人：陈永美，经理。 被执行人：公魁元，男，1968年4月6日出生，汉族，住泰安市泰山区。 复议申请人金芳不服泰山区人民法院（2019）鲁0902执异120号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 关于申请执行人刘晓梅与被执行人泰安市丰伟印务有限公司、公魁元金融借款合同纠纷一案，金芳向泰山区人民法院提出异议称，请求中止对涉案房产的执行措施。截止2010年2月1日，被执行人公魁元从异议人处借款100万，2014年2月1日，双方签订《房屋租赁合同》，将涉案房产租给异议人，期限10年，以借款100万元抵顶十年租金，截至目前尚有5年的租赁期。异议人认为，与被执行人公魁元签订的租赁合同是有效合同，依据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，即买卖不破租赁。因此异议人根据《民事诉讼法》第225条的规定提出异议，请立即终止对涉案房产的执行措施。 泰山区人民法院查明，申请执行人刘晓梅与被执行人泰安市丰伟印务有限公司、公魁元金融借款合同纠纷一案，因被执行人没有履行法律文书确定的义务，泰山区人民法院依法查封了公魁元名下位于泰安市通天街南4号1-2层2号房地产。2018年9月21日，泰山区人民法院在上述房地产的显著位置张贴了查封公告，公告中通知执行标的有关的担保物权人、共有人或承租人等利害关系人，及时向泰山区人民法院主张权利。但各承租人并未向泰山区人民法院提出优先权或主张其他权利。2019年2月19日10时至2019年2月20日10时，泰山区人民法院在淘宝网司法拍卖平台对上述房地产进行了公开拍卖，因无人竞买而流拍，申请执行人同意以物抵债。2019年3月4日，泰山区人民法院以（2019）鲁0902执181号执行裁定书，裁定将被执行人公魁元名下位于泰安市通天街南4号1-2层2号房地产（房产证号：泰房权泰字第××号，土地证号：泰土国用（2010）第T-0170号）作价525万元，交付申请执行人刘晓梅抵偿泰山区人民法院（2015）泰山商初字第39号民事判决书确定的等额债务；上述不动产所有权自本裁定送达申请执行人刘晓梅时起转移。2019年3月25日，泰山区人民法院在案涉房地产的显著位置张贴公告，责令上述房地产的实际占有使用人在2019年4月5日前将上述房屋腾空并将房屋钥匙交至泰山区人民法院，逾期不履行的，泰山区人民法院将强制执行。为此，异议人向泰山区人民法院提出执行异议。 泰山区人民法院另查明，本案申请执行人刘晓梅所享有的债权，原债权人为泰安泰山农村商业银行股份有限公司，2015年6月24日，泰山区人民法院作出的（2015）泰山商初字第39号民事判决书，判决认定，2010年6月4日，公魁元先后将其房地产（房产证号为泰字第××号，土地证号为泰土国用（2010）第T-0170号）为被告泰安市丰伟印务有限公司在原告处的借款提供抵押担保，并进行了抵押登记，办理了他项权证书。故判决：“一、被告泰安市丰伟印务有限公司在本判决生效后十日内偿还原告泰安市泰山区农村信用合作联社借款本金4000000元和至2015年6月16日止的利息1441576.50元及2015年6月17日以后的利息（按借款4000000元月息5.7525‰计算，从2015年5月17日计算至本判决确定的还款之日止）；二、被告泰安市丰伟印务有限公司在本判决生效后十日内偿还原告泰安市泰山区农村信用合作联社为实现债权而支付律师代理费50000元；三、原告泰安市泰山区农村信用合作联社对被告公魁元抵押的位于泰安市××街××号房证号为泰房权泰字第××号，土地证号为泰土国用（2010）第T-0170号房地产享有优先受偿权；四、被告公魁元承担保证责任后，有权向被告泰安市丰伟印务有限公司追偿。”2018年6月21日，刘晓梅与泰安泰山农村商业银行股份有限公司（原名称为泰安市泰山区农村信用合作联社）签订债权转让协议，泰安泰山农村商业银行股份有限公司将泰山区人民法院（2015）泰山商初字第39号民事判决书所确定的债权、相关权益转让给了刘晓梅。2018年9月6日，泰山区人民法院以（2018）鲁0902执异73号执行裁定书，裁定变更刘晓梅为本案的申请执行人。 异议人向泰山区人民法院提交2014年2月1日，其与公魁元签订的房屋租赁合同一份，合同约定，租赁房屋坐落在泰安市××街××号营业房，上下两层，面积146.4平方米，租赁期限自2014年2月1日至2024年1月30日，每年租金10万元，本合同签订之日起，一次性支付承租期间内的房租租赁费100万元，承租期间所发生的费用由承租方承担。 泰山区人民法院认为，因被执行人没有履行法律文书确定的义务，泰山区人民法院依法拍卖被执行人公魁元抵押的房产符合法律规定。位于泰安市泰山区通天街南4号1-2层2号房地产，早在2010年6月4日公魁元即将该房产抵押给了原泰安市泰山区农村信用合作联社。2018年6月21日，泰安泰山农村商业银行股份有限公司将债权及债权上附着的相关权利一并转让给了申请执行人，申请执行人受让债权后，对抵押物享有优先受偿权。案涉房产经拍卖，因无人竞买而流拍，申请执行人申请以物抵债，泰山区人民法院已裁定上述房地产抵顶给了申请执行人，异议人作为承租人应向申请执行人交付房屋或与申请执行人签订新的租赁合同。异议人提出，在2014年2月1日，其与原房屋所有权人公魁元签订了10年的租赁合同，并以抵顶债务的方式交纳了10年的租金，尚有5年的租赁期，要求终止对该房产的执行措施。根据异议人提交的租赁合同，双方签订租赁合同的时间为2014年，签订租赁合同时案涉房产上即已设立了抵押权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条也明确规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，申请执行人取得本案抵押房产的所有权后，有权要求房屋承租人交付房屋。异议人申请终止执行的异议理由，不符合相关法律规定，裁定：驳回金芳的异议请求。 金芳向本院申请复议称：请求撤销（2019）鲁0902执异120号执行裁定书。理由如下：一、本案适用法律错误。2010年2月1日公魁元从复议申请人处借款100万，2014年2月1日双方签订《房屋租赁合同》，将涉案房产租给复议申请人，期限十年，以借款100万抵顶十年租金，截至目前尚有五年的租赁期。复议申请人认为租赁合同是有效合同，根据《合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。因此租赁合同应当继续履行，不受租赁物所有权变动的影响。泰山区人民法院适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条，适用前提是涉案房屋一直处于抵押期，且刘晓梅实现的是抵押物优先受偿权，而目前这个前提根本不存在。二、本案程序严重违法。复议申请人于2017年3月26日提出书面异议，但直至2019年6月26日泰山区人民法院才作出执行裁定书，审查时间近三个月之久，严重违反《民事诉讼法》第225条的规定。三、异议裁定认定刘晓梅实现的是抵押物优先受偿权错误。涉案房屋是2010年6月进行抵押，而刘晓梅对该房屋的查封时间是2018年6月21日，泰山区人民法院并没有查明该抵押期限是否于2018年6月21日到期。如抵押已到期，刘晓梅对涉案房屋的执行是基于其对公魁元的一般债权，而非基于享有抵押物优先受偿权。 刘晓梅答辩称：一、本案适用法律正确。申请执行人对涉案房产拥有抵押权，该抵押权的设立时间为2010年6月4日，早于异议人与公魁元签订房屋租赁合同的时间。泰山区人民法院裁定驳回异议请求具有明确的法律依据，异议裁定适用法律正确且符合本案的客观事实。二、本案程序上不存在违法情形。异议人于2019年3月26日书写完执行异议申请书，该日期并不是异议申请提交到法院的日期。法院收到异议申请需要对案件事实进行核实，在核实的过程中因客观原因不能联系到公魁元。 经本院查明的事实与泰山区人民法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：金芳作为承租人应否腾空涉案房屋。 根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，抵押权与其担保的债权同时存在，并不受抵押期限的影响，泰山区人民法院异议裁定适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条，适用法律正确。金芳称如抵押已到期，刘晓梅对涉案房屋的执行并非基于享有抵押物优先受偿权，上述主张没有法律依据，本院不予支持。 刘晓梅受让泰安泰山农村商业银行股份有限公司的债权，且泰山区人民法院已于2018年9月6日裁定变更刘晓梅为本案的申请执行人。刘晓梅作为生效法律文书即（2015）泰山商初字第39号民事判决书的权利承受人，当然享有该判决判定的一切权利，即刘晓梅因抵押而对涉案房屋享有优先受偿权。因涉案房屋在出租前已抵押，故金芳与公魁元签订的租赁合同对刘晓梅不具有约束力，金芳负有腾空涉案房屋的义务。 关于金芳主张的泰山区人民法院程序违法的问题，本院认为因被执行人下落不明，泰山区人民法院在作出异议裁定前需要审查相关事项，其于立案后十五日内作出异议裁定符合法律规定。 综上，金芳的复议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回金芳的复议申请，维持泰山区人民法院（2019）鲁0902执异120号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长 张 林 审判员 于 刚 审判员 张宗强 二〇一九年八月二十九日 法官助理李新 书记员陈珠慧