江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民初347号 原告：南昌卓越房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区怡园路101支路68号，统一社会信用代码：91360125781480472F。 法定代表人：李景斌，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈满生，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苑德闽，江西豫章律师事务所律师。 被告：**，男，汉族，1971年8月16日生，住南昌市西湖区。 被告：黄爱平，男，汉族，1965年3月17日生，住南昌市红谷滩新区。 被告：张厶懿，女，汉族，1978年9月27日生，住南昌市红谷滩新区。 原告南昌卓越房地产开发有限公司与被告**、黄爱平、张厶懿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告南昌卓越房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈满生、被告**、张厶懿均到庭参加诉讼。被告黄爱平经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南昌卓越房地产开发有限公司向本院起诉请求：1、判令解除原告与被告方签订的《定向开发认购书》；2、没收被告支付的定金800万元；3、本案诉讼费用等全部费用由被告承担。事实和理由：2013年7月18日原告南昌卓越房地产开发有限公司与被告**、黄爱平、张厶懿签订一份《定向开发认购书》，约定被告认购原告开发的红角洲绿地海域香庭16号商业项目，总房价款38,224,950元。认购协议书生效时，被告支付800万元定金；原告取得预售证之日，被告应支付至总款项的50%，即19,114,950元；剩余房款19,110,000元由被告一次性付清或者申请银行按揭并提供所有按揭资料等内容。协议签订后，被告于2013年7月18日支付定金800万元。2018年2月12日，原告取得了涉案房屋销售许可证。经原告多次催告，被告均未按照约定支付相应房款。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持相应诉请。 被告**答辩称，答辩人认为双方能够达成调解协议，如不能调解，我们不同意对方诉讼请。答辩人本人同意调解并支付剩余款项。 被告张厶懿答辩称，答辩人不同意原告公司要求没收购房款的诉讼请求。案涉房产已经支付了50%多的购房款，剩余购房款比较少，答辩人已经履行了相应的义务，不构成违约。且购房款已经支付了五年多，2017年2月22日原告公司在没有取得预售许可证的情况下已经向我们催告付款，这个明显违反法律规定。2018年原告公司才取得预售许可证，导致我们资金占用时间过长，应当向我方进行赔偿。三被告一共向原告转账2,400万元，该款项均是购房款，不含定金。原告公司出具的收据也注明是商铺款，亦非定金，各方均没有按照定向开发认购书有关定金的约定履行，相应的定金罚则不应当适用。案外人孙霖的收款行为构成表见代理，三被告向案外人孙霖支付购房款的行为，应当视为向原告公司履行付款义务。现在案涉房产也不具备交房条件，我方已经实际支付了2400万元购房款，剩余款项应当按照约定分期、贷款支付，如解除合同，原告方应当全额返还2400万元购房款，并支付占用期间的利息。 被告黄爱平未提交书面答辩意见。 原告南昌卓越房地产开发有限公司为证明自己的主张提供了如下证据：第一组证据：南昌卓越房地产开发有限公司营业执照一份、**、黄爱平、张厶懿的常住人口信息各一份。证明目的：原告与被告的诉讼主体身份适格。第二组证据：《定向开发认购书》一份、《收款收据》一份、《商品房预售许可证》一份。证明目的：1、《定向开发认购书》约定了被告认购原告开发的红角洲绿地海域香庭161#商业项目，总房价款为38224950元，被告已经支付了定金800万元。2、2018年2月12日原告取得案涉房屋预售许可证。3、被告未依约支付其余购房款，原告按照约定有权解除定向开发认购书并没收相应定金。第三组证据：《催告函》一份、EMS快递单及查询单各三份。证明目的：原告依法催告被告支付剩余购房款，但被告拒绝履行相应义务。 被告**质证后认为：对第一组证据的真实性、合法性和关联性均无异议；对第二组证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的中的第三项不予认可，被告方已经缴纳部分款项，也愿意缴纳剩余款项；对第三组证据的真实性、合法性无异议，但我们一直在和对方协商，只是协商还未达成一致协商意见。 被告张厶懿质证认为：对第一组证据的真实性、合法性和关联性均无异议；对第二组证据中认购书的真实性、合法性和关联性均有异议，我本人签字属实，但没有原告法定代表人的签字，也没有日期。对收款收据真实性无异议，但被告方三人实际支付了2400万元。对其中预售许可证的真实性、合法性无异议，但是原告在未取得该预售许可证时已经多次催告；对第三组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。 针对原告南昌卓越房地产开发有限公司的举证并结合被告方的质证，本院认为，各方当事人对于第一组、第三组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，也与本院查实事实一致，本院对此予以确认。第二组证据，各方当事人对于其真实性、合法性未提出异议，本院对此予以确认。 被告张厶懿为证明自己主张，提交了以下证据：第一组证据、催告函两份，证明目的：原告方在没有取得许可证的情况下，就已经向我方催告。第二组证据：绿地销售人员孙霖收款1600万元的收款凭证。证明目的：被告方另外支付了1600万元购房款，剩余购房款款项不超过1000万元。第三组证据：涉案房产的照片和录像。证明目的：案涉房产目前仍然不具备交房条件。另，被告张厶懿在一审辩论终结后提供了被告张厶懿、**、黄爱平支付相关款项的转账记录、明细等证据，证明三被告共同支付了2400万元购房款，其中向案外人李朝晖支付800万元，向案外人孙霖支付1600万，原告隐瞒没有办理预售许可证的事实，导致无法办理按揭，占用资金时间长，应当承担全部责任。 被告黄爱平未提交质证意见。 原告南昌卓越房地产开发有限公司质证后认为：对第一组证据中催告函的真实性、合法性无异议，证明目的有异议。双方签订了认购书，被告方应按照其中约定履行义务；对第二组证据中收款凭证的真实性、合法性和关联性均有异议，只是两张收条，且是复印件，其中一张是2013年6月19日收款人是“李朝晖”，该人不是我公司员工，即使属实也是个人行为，与原告公司无关。第二张600万元收条上的收款人是孙霖，也不是我公司员工，即使属实也是个人行为，与原告公司无关；对第三组证据真实性、合法性和关联性均有异议。是否是案涉房产无法确定，即使是案涉房产，也不能证明该房产不符合交付条件。即使不符合交付条件，与本案履行签订的合同，给付购房款无关。也是后续交付内容，被告可以另行主张。对于庭审后被告张厶懿提交的转款记录、明细等证据，其中张厶懿个人的转款未转给原告方，用途不知，真实性、合法性和关联性由法院认定。对于被告黄爱平、**的相关转款记录、明细，被告张厶懿并未提交原件，均是复印件，对其真实性、合法性和关联性均有异议。 被告**质证认为：对被告的三组证据真实性、合法性和关联性均无异议。 被告黄爱平未发表质证意见。 针对被告张厶懿的举证并结合其他当事人的质证意见，本院认为，各方当事人对于第一组证据的真实性、合法性无异议，本院对此予以确认。原告方在取得预售许可证之前的催告行为，不符合法律规定，且双方也未据此达成一致意见解除认购书，故该催告行为不具备法律效力。第二组证据，原告方虽然对其真实性、合法性和关联性有异议，但是该收款凭证有相关银行流水明细等证据佐证，且案外人孙霖对此也予以承认，本院对其真实性、合法性予以认可，但是该证据并不能证明被告方将其余1600万元款项支付给了原告方，原告方对此也予以否认，该转款与双方合同约定不一致，故本院对该证据的证明目的和关联性不予认可。第三组证据系案涉房产的现场照片，本院对其真实性、合法性予以采信，但是仅仅从照片并不能直接反映无法交付，且被告方应当先行支付剩余购房款，如不能交付，被告方完全可以另循法律途径主张个人权利，故本院对该证据的证明目的不予采信。对于被告张厶懿提交的被告三人的转款记录、明细，并未支付给原告南昌卓越房地产开发有限公司，被告张厶懿也未提交其他充分证据佐证，也与定向开发认购书的约定不符，也不是在规定举证期限提出，本院对该证据不予认可。但原、被告双方认可支付800万元给案外人李朝晖，本院对此事实予以确认。 本院经审理查明：原告南昌卓越房地产开发有限公司作为出卖人与被告**、黄爱平、张厶懿作为认购人签订《定向开发认购书》一份，约定由认购人认购出卖人所开发的位于红角洲绿地海域香庭161#商业项目的商铺，商铺面积为2448.33平方米（最终以房屋所有权证登记核准的建筑面积为准）。该商品房按照建筑面积计价，其中该套房单价为15000元每平方米，总房价款为38224950。具体支付约定如下：认购书生效时，认购人支付定金800万元；预售证取得之日至付总款项的50%（含已付定金）人民币壹仟玖佰壹拾壹万肆仟玖佰伍拾元整；剩余房款人民币壹仟玖佰壹拾壹万肆仟玖佰伍拾元整，一次性付清或者申请银行按揭并提供所有按揭资料，确保在规定时间内房款。若买受人未按以上方式付款，出卖人有权单方解除此协议，此商品房有权转售他人，定金按照规定处理。认购书已约定的事项，作为《商品房买卖合同》的条款，未尽事项，双方在《商品房买卖合同》中进一步明确，双方确认此认购书不可撤销不可变更，是双方当事人真实的意思表示。本认购书一式两份，双方各执一份，自双方代理人签名和法人单位盖章之日起生效。该认购书由被告**、黄爱平、张厶懿签名，原告上海绿地集团江西申江置业有限公司在该认购书上盖章确认。 由于红角洲绿地海域香庭161#商业项目首次缴款单位为案外人李朝晖。2013年7月18日，在原、被告双方签订《定向开发认购书》后，被告张厶懿通过其开设在中国银行账户向案外人李朝晖的账户（账户号：62×××33）转款160万元，被告**通过其开设在中国建设银行账户向案外人李朝晖的账户（账户号：62×××33）转款320万元、被告黄爱平通过其开设在中国民生银行的账户向案外人李朝晖的账户（账户号：62×××33）转款320万元。同日，原告南昌卓越房地产开发有限公司在同日向被告**、黄爱平、张厶懿出具江西省地方税务局通用预收款收据（发票号：10044841），该收据上载明：“海域香廷161商铺款8000000”。收款单位南昌卓越房地产开发有限公司，付款个人：**黄爱平张厶懿。” 另查明，2017年2月22日南昌卓越房地产开发有限公司向被告**、黄爱平、张厶懿发出“尽快签订购房合同付清首付并提供完整按揭资料的催告函”，要求应当按约带应付款、办理按揭所需要资料至学府公馆售楼部签订《南昌市商品房买卖合同》，逾期将通过法律途径解决。但是被告**、黄爱平、张厶懿并未按照催告函的要求支付款项、签订商品房买卖合同或者办理按揭。 再查明，2018年2月12日南昌市住房保障管理局向原告南昌卓越房地产开发有限公司颁发了海域香廷161#楼商品房预售许可证（2018洪房预售证第30831号），预售总建筑面积2498.61平方米，共1栋，房屋用途性质：商业用房，房屋坐落地址：红角洲B-20-1地块。 2018年6月27日，南昌卓越房地产开发有限公司向被告**、黄爱平、张厶懿发出“尽快付清全部购房款的催告函”，该函称：“2013年7月18日，你方与我司签订了一份《定向开发认定购书》。认购协议约定，你方订购海域香廷161#商业项目，房屋总价款为叁仟捌佰贰拾贰万肆仟玖佰伍拾元整，你方应于认购协议生效时支付定金捌佰万整，于我司取得预售许可证之后付清全部房款。如你方未按约付款，我司有权单方解除认购协议并将该房屋另售，所收定金不予退还，并要求你方承担相应违约责任等内容。后我司取得预售许可证，但你方未按约前来付清全部购房款。虽经多次催讨，但你方仍拒不履行。基于上述，为维护我司的合法权益，同时为了避免你方的损失和责任进一步扩大。现我司特郑重致函，望你方收到本函之日起三日内前来付清全部购房款，逾期我司将依约通过法律途径解决。如你有回函答复等亦可和我司联系，联系电话133××××5959（周经理）。”被告**、黄爱平、张厶懿三人收到原告南昌卓越房地产开发有限公司发出的催告函后，并未按照要就支付相应的购房款，原告南昌卓越房地产开发有限公司遂向本院提起诉讼，要求支持其诉请。在本院审理过程中，被告**、黄爱平书面表示愿意继续履行《定向开发认购书》中的约定，支付其应当支付的部分。但是被告张厶懿认为已经支付2400万元，其本人已经支付了480万元，已经履行了付款义务，不同意继续支付剩余款项中的20%，原、被告双方未能达成一致调解意见。 本院认为，根据原告南昌卓越房地产开发有限公司的诉讼请求并结合被告**、张厶懿、黄爱平的答辩意见，本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的《定向开发认购书》效力及认定问题；2、原、被告双方于2013年7月18日签订的《定向开发认购书》是否应当解除；被告张厶懿、黄爱平、**支付的800万元是否属于定金，是否应当没收及具体金额的问题。 一、原、被告双方签订的《定向开发认购书》效力及认定问题。 被告**、黄爱平、张厶懿与原告南昌卓越房地产开发有限公司2013年7月18日签订的《定向开发认购书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书约定内容虽有双方姓名、房屋坐落、面积、价款及付款方式以及违约责任等，原告南昌卓越房地产开发有限公司也已经按照协议约定收取了定金800万元，属于商品房预售合同。虽然双方在签订《定向开发认购书》时案涉房产尚未取得商品房预售许可证，但是在本案起诉前即2018年2月12日已经取得合法商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，原、被告双方签订的《定向开发认购书》合法有效。 二、原、被告双方于2013年7月18日签订的《定向开发认购书》是否应当解除。 原、被告双方于2013年7月18日签订的《定向开发认购书》中的约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对于合同双方均具有法律约束力，原、被告双方均应当按照认购书约定的内容履行各自的义务，否则应当承担相应法律责任。双方签订的合同第二条中明确约定了原告南昌卓越房地产开发有限公司取得预售许可证之日，被告张厶懿、**、黄爱平应当支付总房款的50%。但在原告南昌卓越房地产开发有限公司于2018年2月12日取得案涉房产的预售许可证后，被告张厶懿、**、黄爱平未按照合同约定履行约定付款义务，双方也未签订相应商品房买卖合同，经过原告南昌卓越房地产开发有限公司催告要求履行付款义务后，仍然未能履行相应付款义务，明显违反了合同约定，也违反了诚实信用原则。根据法律规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，一方即可解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”现本案原、被告双方的合同中明确约定了解除条件，即本案被告张厶懿、黄爱平、**不按照合同约定方式履行付款义务。被告张厶懿、黄爱平、**经原告南昌卓越房地产开发有限公司催告，在合理期限以及本院审理期间仍未能履行付款义务，原告南昌卓越房地产开发有限公司主张解除双方于2013年7月18日签订的《定向开发认购书》，符合法律规定，本院对此予以支持。被告黄爱平、**二人虽然书面表示愿意继续履行该认购书的约定，但是被告张厶懿、黄爱平、**是共同作为购买人，应当共同履行全部付款义务。在被告张厶懿未能履行相应付款义务，且被告黄爱平、**也不愿意代为履行付款义务情况下，本院对被告黄爱平、**的主张不予采信。 被告张厶懿辩称被告三人已经总计支付了2400万的购房款，根据民事诉讼法“谁主张、谁举证”的原则，其应当提供充分证据证明自己的主张，否则应当承担举证不能的不利后果。在审理过程中，被告张厶懿等三人并未能提供包括转款记录在内的证据证明已经向原告南昌卓越房地产开发有限公司支付2400万元，其主张转款的2400万元中，有1600万元系支付给案外人孙霖，该1600万元中的1000万元系在《定向开发协议书》签订之前支付给案外人孙霖，其余600万元系《定向开发协议书》签订后支付，也没有充分证据证明该款项已经实际转付给了原告南昌卓越房地产开发有限公司，原告南昌卓越房地产开发有限公司对收到其余1600万元的事实也明确予以否认。且根据原、被告双方签订的《定向开发协议书》之约定，被告张厶懿、**、黄爱平在原告南昌卓越房地产开发有限公司取得预售许可证之前的付款义务仅仅是支付定金800万元，并不需要支付其他购房款项。结合案涉房产具体交易过程中，被告张厶懿并未实际负责，仅仅是出资，而实际负责房产交易的被告之一**在庭审中明确承认该1600万元系因房产从其他案外人处转过来，需要支付给他人的费用之陈述，充分表明了该费用并非实际支付给原告了南昌卓越房地产开发有限公司，故本院对于被告张厶懿主张已经支付2400万元购房款的意见不予采信。 三、被告张厶懿、黄爱平、**支付的800万元是否属于定金，是否应当没收及具体金额的问题。 《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方当事人向对方支付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，被告张厶懿、**、黄爱平与原告南昌卓越房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，按照合同约定缴纳了800万元定金，现在经原告南昌卓越房地产开发有限公司催告要求履行合同约定、支付剩余款项，被告张厶懿、**、黄爱平均未能支付剩余款项，也未另行签订商品房买卖合同，双方之间的约定无法实现，原告南昌卓越房地产开发有限公司要求按照约定没收定金，于法有据，本院对此予以支持。定金的数额由当事人自行约定，但是不得超过主合同的20%。本案中，原、被告双方签订的《定向开发认购书》中约定的案涉房产的总价款为38224950元，约定800万定金，该金额超过了案涉房产的总价款的20%，超过部分约定无效。另，根据案涉房产商品房预售许可证上注明的面积实际为2498.61平方米（变化在3%范围内），结合双方约定单价15000元每平方米，合同总价应为37479150元，相关定金金额应当以此进行确定，故本院对原告南昌卓越房地产开发有限公司主张没收7495830元定金的请求予以支持，对于其余请求不予支持。 被告张厶懿主张原告南昌卓越房地产开发有限公司收到的800万元不属于定金，而是购房款，但是根据双方签订的《定向开发认购书》，在原告南昌卓越房地产开发有限公司取得预售许可证之前，被告张厶懿、**、黄爱平的付款义务仅仅是在2013年7月18日支付定金800万元，不需要支付其他购房款项，且被告张厶懿、**、黄爱平也是按照约定在该2013年7月18日支付的800万元，故该800万元应当认定为被告张厶懿、**、黄爱平为购买案涉房产支付的定金，而不能仅仅因为原告南昌卓越房地产开发有限公司出具的发票中未注明是“商铺款”就认定该款项不属于定金。 综上，原告南昌卓越房地产开发有限公司的诉请部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条、第十四条、第十五条之规定，判决如下： 一、解除原告南昌卓越房地产开发有限公司与被告张厶懿、**、黄爱平于2013年7月18日签订的《定向开发认购书》； 二、确认原告南昌卓越房地产开发有限公司有权没收被告张厶懿、**、黄爱平交纳的定金7495830元； 三、原告南昌卓越房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张厶懿、**、黄爱平504170元； 四、驳回原告南昌卓越房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费232924.75元，由原告南昌卓越房地产开发有限公司负担其中23292.75元，由被告**、黄爱平、张厶懿共同负担209632元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：14×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 吴红龙 审 判 员 黄 琳 审 判 员 周朝阳 二〇一九年八月二十七日 法官助理 黄梦瑶 书 记 员 邓 轩