江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初4254号 原告：京口区仙女浴场，住所地镇江市京口区万古路3号,统一社会信用代码92321102MA1Q3XYH4K。 经营者：贾恒茂，男，1967年11月12日出生，汉族，户籍地镇江市。 委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仲海青，江苏汇典律师事务所律师。 被告：镇江市万方连锁超市有限责任公司，住所地镇江市长江路35号，统一社会信用代码91321102703944294L。 法定代表人：潘培荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林海，江苏金东吴律师事务所律师。 原告京口区仙女浴场（以下简称仙女浴场）与被告镇江市万方连锁超市有限责任公司（以下简称万方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告仙女浴场的经营者贾恒茂及委托诉讼代理人李卫、被告万方公司的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仙女浴场向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿燃气开户损失49333.5元、未恢复供气导致投入资金的利息损失747826元（资金投入466万余元，从2016年7月26日至2018年1月21日，按同期银行贷款年利率11%计算）、外部基础消防费用529200元。事实和理由：2015年9月7日与被告签订房屋租赁合同，承租被告所有的镇江市门厅从事汗蒸及餐饮经营，合同约定被告“将房屋内现有的水电及燃气设施及容量”供原告使用。原告在浴场装潢施工完毕后要求被告办理恢复燃气供气的手续，并于2016年7月16日致函被告，但被告拒绝办理，原告只能重新申请开户，发生了各项费用49333.5元。原告至2018年1月21日才得以用气，因被告拒绝办理恢复供气手续导致原告无法经营，在此期间投入资金的利息损失747826元被告应予赔偿。被告作为房屋所有权人对消防负有法定义务，租赁合同约定的“消防设施”应为经营场所的内部消防设施，因被告外部消防设施的不完善致使原告进行了外部消防工程的施工，被告应赔偿该工程费用529200元。 被告万方公司辩称，根据租赁合同“先交租金后使用”的约定，原告履行给付租金的义务在先，被告保证其房屋使用的义务在后。原告未依约给付租金而主张被告履行在后的义务没有法律依据，重新申请燃气及投入资金的银行利息损失应由原告自行承担。租赁合同明确约定消防等费用由原告承担，被告诉贾恒茂（2016）苏1102民初4407号房屋租赁合同纠纷案的民事判决已经认定贾恒茂拖欠租金的违约行为在先，并判决解除租赁合同，原告要求赔偿外部消防设施的费用没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据材料，本院认定如下： 原告为证明燃气重新开户损失提交了镇江华润燃气有限公司2018年1月5日《燃气管道工程预算审定单》、《燃气工程服务联系单》、2018年1月15日《非居民用户燃气设施安全检查表》及2017年12月7日、2018年1月8日中国工商银行的现金存款凭条三张；原告为证明投入的资金，提交了2015年6月至2016年7月期间签订的拆除、装饰装修、设备购买安装、消防工程、弱电系统、浴室用品购买等合同及付款凭证；原告为证明外部消防设施的费用，提交了2016年3月20日与安徽省中信消防工程有限公司镇江分公司签订的《外部基础消防补充协议》及2018年2月20日的《基础设施消防不合格增加项结算单》、加盖有“安徽省中信消防工程有限公司镇江分公司”印章的分别为2016年3月22日、2017年4月10日的收据两张。对于上述证据材料，被告表示真实性无法确认。本院认为，上述证据材料的形成、来源于原告开业前的筹备，符合该行业的一般特征，可以为本案证据。 被告为证明房屋租赁合同的签订、履行情况，提供了被告物管部负责人的证人证言。该证人陈述，贾恒茂因为消防标准提高了，投资大，五年收不回成本，是通过关系来协商才重新签订了租赁合同；当时公司领导劝过贾恒茂，投资要谨慎，房租还没有交，可以协商退掉租赁的房屋；合同约定的消防应包括外部的消防设施。原告认为该证人证言应为当事人的陈述，有关租期延长的原因、合同约定的“消防”是否包括外部消防设施等内容与事实不符。本院认为，被告物管部负责人当庭就其知晓的涉案相关情况所作的陈述属证人证言，内容应结合证人的认知、其他证据等作综合判断。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 镇江市京口区万古路3号（原地产大楼）系1988年前后建设的总层数为八层的钢混结构楼房。该楼房的底层、二层分别于2004年6月和2005年12月登记于被告万方公司名下，底层建筑面积967.33㎡，二层建筑面积897.06㎡，规划、设计用途为商业。被告作为出租方（甲方）、贾恒茂（之后设立的原告仙女浴场经营者）作为承租方（乙方）于2015年4月15日签订《租赁合同》及《补充协议》（以下简称“4·15”合同）。合同约定，乙方对甲方房屋状况及周边环境已充分了解，甲方将二层和底层门厅合计建筑面积约930㎡的房屋出租给乙方作汗蒸及餐饮经营使用；租期五年，从2015年6月2日至2020年6月1日；前三年年租金50000元，第四、五年年租金61500元；按先交租金后使用的原则，年租金分两次付清，每半年交付一次，在到期日一个月前交付；合同签订之日起三日内乙方向甲方交纳定金20000元，在合同履行期间转为履约保证金；甲方将房屋内现有的水电及燃气设施及容量供乙方使用，发生的费用由乙方承担；乙方必须按约定用途使用房屋，不得以任何理由拖欠租金，否则甲方有权采取封门、断电、断水等措施，有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担；乙方在安全、消防、卫生、环保等方面按照国家及地方有关法律、法规严格执行，相关证照及设施等均由乙方自行办理，费用均由乙方承担；租期届满、乙方提前退租或发生合同约定的终止情形后，乙方必须将承租房屋及原有设施完好地交给甲方，乙方装潢等设施不得拆除并无偿交给甲方。合同在租期、租金条款中分别言明“让装潢期一个月半2015年4月17日至6月1日”“本租金是考虑到房屋特殊情况而定的”。合同还对终止、退租、续租、违约责任等进行了约定。《补充协议》约定，乙方除按租赁合同执行外另每年交付甲方职工安置费用180000元，付款时间、方式与租赁合同同步。 “4·15”合同签订后，被告依约向贾恒茂交付了房屋。2015年5月12日京口区仙女浴场（即本案原告）经登记设立，经营场所为镇江市京口区万古路3号，经营者为贾恒茂，经营范围为洗浴服务、餐饮服务。同年6月15日原告向消防部门申请内装修工程消防设计审核，消防部门于次月出具了《建设工程消防设计审核意见书》。同年7月、8月、9月原告先后对外签订了拆除协议、热水设备购买及安装合同、中央空调工程合同。 “4·15”合同的履行过程中，经协商，原、被告及贾恒茂于2015年9月7日重新签订了《租赁合同》及《补充协议》（以下简称“9·7”合同）。“9·7”合同约定的起租日为2015年11月10日；租期从2015年11月10日至2025年11月9日；让装潢期设定为“2个月2015年9月10日至11月9日”；租金增设了第六年至第八年的年租金66300元，第九年、第十年的年租金70000元；租金条款的言明部分为“本租金是考虑到房屋及乙方消防投入的特殊情况而定的”；租期届满、乙方提前退租或发生合同约定的终止情形后“乙方装潢、整套消防设施设备等也不得拆除，并无偿转交给甲方所有”；合同条款的最后以手书方式约定，乙方消防验收报告及相关消防整套图纸，验收后交甲方存档。“9·7”合同的乙方落款处有原告印章和贾恒茂的签名。“9·7”合同的其他权利、义务条款与“4·15”合同大体相同。 “4·15”合同、“9·7”合同均为格式文本的合同。“9·7”合同签订当日，被告将恢复燃气供气的《申请》、燃气交费卡交给贾恒茂，在合同书的末尾贾恒茂进行了备注。“9·7”合同签订后至2016年7月，原告分别就消防改造（合同约定工程款为160000元）、弱电系统、装饰工程、门头制作、浴室用品采购等对外签订了合同，对承租的房屋按照浴室的经营用途进行施工和置备物品。期间，2015年10月20日贾恒茂向被告出具《承诺书》，言明因消防施工临时占用被告16.5㎡营业面积在施工结束后恢复原样。2016年1月7日贾恒茂向被告出具《承诺书》，言明因资金紧张履约保证金于2016年4月7日交付。2016年1月20日贾恒茂向被告给付了“9·7”合同约定的2015年11月10日至2016年5月9日的租金和职工安置费合计115000元。2016年2月24日被告书面通知贾恒茂，要求按2015年10月20日的《承诺书》退还消防施工临时占用的16.5㎡营业面积并恢复原样。2016年3月20日原告（甲方）与安徽省中信消防工程有限公司镇江分公司（乙方）签订《外部基础消防补充协议》。协议言明“乙方在施工过程中发现地产大楼基础消防存在很大隐患，室内与室外无法连动使用”“经甲乙双方商定，由乙方负责将该房屋外围消防完善”。协议约定新增屋顶消防水箱25立方及稳压泵2台、气压罐1台、连接水管50米、管配件阀门、稳压泵控制电箱电路，泵房新增喷淋泵2台、水泵连接管、阀门管配件、控制电箱电路，新增消防水池，施工期限70天，协议总价529200元，付款50%后施工。合同签订后，乙方分别于同月22日和2017年4月10日向原告出具了300000元和229200元的补充协议工程款的收款收据。施工过程中，因架设水箱涉及安全和相邻纠纷等问题，2016年4月1日贾恒茂向被告出具了《承诺书》。2016年5月26日被告通知原告及贾恒茂，要求原告、贾恒茂按“9·7”合同的约定交纳2016年5月10日前应给付的房租及履约保证金。 2016年7月16日原告致函被告要求在十日内办理恢复燃气供气手续。被告认为原告尚欠租金和履约保证金，未予配合办理。嗣后，双方因租金、恢复供气、外部消防设施等事项发生争议。2016年12月被告向本院提起诉讼，诉请解除“9·7”合同，要求贾恒茂退还承租的房屋、给付欠付的租金。本院经审理认为，“9·7”合同合法有效，贾恒茂欠付租金已构成违约，被告主张解除合同符合合同约定，于2017年8月作出（2016）苏1102民初4407号民事判决。判决解除“9·7”合同，判令贾恒茂向被告返还承租的房屋及占用的16.5㎡营业用房、给付实际所欠房租和合同解除后至实际返还之日按“9·7”合同租金标准的房屋使用费。 原告因架设消防水箱事宜主张使用三楼平台与四楼的京口区九妹茶坊发生相邻纠纷，2016年10月提起诉讼，2017年7月被判决驳回。后原告在楼房的顶层架设了消防水箱，原告消防工程施工的过程中被告在相关手续上予以了一定的配合。 镇江市永泰消防检测有限公司基于与原告2017年12月签订的内装修工程消防设施检测合同，2018年2月2日出具（镇）消检测[2018]第3807号（合格）《建筑消防设施检测报告》。2017年12月原告另行申请供气，镇江华润燃气有限公司于2018年1月进行了施工，原告给付各项费用49333.5元。2018年1月22日原告进行试营业。同月，被告向本院申请执行（2016）苏1102民初4407号民事判决。原告于2018年11月向本院提起本案诉讼。原告至今尚未通过消防验收，未履行（2016）苏1102民初4407号民事判决确定的义务。 本院认为，合同的双方在享有合同权利的同时应当严格依约恪守合同义务。房屋租赁合同关系中承租人使用房屋所对应的给付租金义务属定期给付债务，即合同履行中持续定期发生的债务，各期债务具有独立性。原告仙女浴场与被告万方公司签订的“4·15”合同和之后重新签订的“9·7”合同均明确约定先交租金后使用，约定了租金给付的时间为到期日一个月前，并约定原告不得以任何理由拖欠租金。“4·15”合同签订后被告向原告履行了交付出租房屋的义务，原告即开始占有使用承租的房屋。原告在“9·7”合同签订后给付了2015年11月10日至2016年5月9日的第一期租金，被告以将恢复燃气供气的《申请》、燃气交费卡交给贾恒茂的方式表示愿意履行协助恢复供气的合同义务。第一期租金给付对应的租期届满前，原告依约应于2016年4月9日前先行给付第二期租金，但原告未履行，且经被告催告后仍未给付。同时，没有证据表明双方关于先交租金后使用的约定可以因原告为满足经营需要对承租房屋的投资而发生改变。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”原告未履行先行给付第二期租金义务的情形下，主张被告提供合同约定房屋用途的便利（恢复供气）显然不符合合同约定和法律规定，被告提出的先履行抗辩理由成立。原告另行申请恢复供气亦是在（2016）苏1102民初4407号民事判决业已判决解除合同，判令原告返还承租房屋之后，发生的费用属自行造成的损失。原告要求被告赔偿恢复供气损失和未恢复供气造成的投资利息损失缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 2011年5月1日施行的《江苏省消防条例》第二十条规定“建筑物的出租人和承租人应当按照有关规定明确双方的消防安全责任。承租人应当在其使用范围内履行消防安全职责。出租人应当对承租人履行消防安全职责的情况进行监督”。一般意义上，房屋承租人对承租范围内的消防安全负责。根据原、被告约定的房屋用途，合同标的物属建筑总面积大于五百平方米的人员密集场所。“9·7”合同与“4·15”合同相较而言，是在原告取得消防部门《建设工程消防设计审核意见书》之后，延长了租赁期限，增加了“考虑消防投入、整套消防设施也不得拆除、消防验收报告及相关消防整套图纸验收后交被告存档”等内容，体现了合同双方在原告取得《建设工程消防设计审核意见书》后对合同利益的考虑，也体现了出租方对承租方履行消防安全职责的监督。“9·7”合同承继“4·15”合同关于房屋的言明内容，应当认为被告对“房屋特殊情况”具有概括性认识。同时应当注意到，消防具有较强的专业性和复杂性。《建设工程消防设计审核意见书》系针对原告内装修工程消防设计，被告为证明合同约定的“消防”包括外部消防设施，除自己的陈述和提供的证人证言之外，未能提供其他证据。如若被告提供的证言所述“9·7”合同中“消防”包括外部消防设施，即出现了原告取得《建设工程消防设计审核意见书》后履行消防安全职责的特殊情形。按照合同订立的普通常识应当在“9·7”合同中有所反映，但“9·7”合同对于消防“相关证照及设施”的条款未作任何文字上的变动，说明签订合同当时原、被告对消防均存在认知、预见的不足。综上，“9·7”合同对消防设施的范围约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。”的规定，认定“9·7”合同中的消防设施为承租房屋范围内的消防设施，对外部消防设施没有约定。 客观上，被告出租的房屋从建成至出租给原告已有近28年的历史，外部消防设施的完善直接影响到内部消防设施的有效使用。原告在“9·7”合同之后签订《消防改造施工协议》，继而在该合同签订五个月之后的2016年3月签订《外部基础消防补充协议》，且补充协议约定的工程款远大于原消防改造施工合同。原告在占有使用承租房屋后，为达到合同约定的房屋用途、满足内部消防安全的需要增设外部消防设施，形成的增设物具有改善性，施工过程中被告并没有表示反对。被告的房屋为商业性用房，从外部消防设施的必要性和资源合理利用的角度，亦不宜因房屋租赁合同的解除而随之拆除，故该增设物应归并给被告，遵循公平原则由被告补偿给原告相应的残值价款。综合考虑外部消防设施合同的客观性、“9·7”合同约定的承租期限和外部消防设施实际形成和使用等情况，以《外部基础消防补充协议》价款为基数，自2018年1月22日原告试营业之日至原告实际向被告返还承租房屋之日，按日折旧145元计算残值。 综上所述，被告针对原告要求赔偿恢复供气损失和未恢复供气投资利息损失的诉请主张提出的先履行抗辩理由成立，原告的相应诉请本院不予支持。合同对外部消防设施没有约定，且系改善性增设物，被告应遵循公平原则给付原告相应的残值价款。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告镇江市万方连锁超市有限责任公司在原告京口区仙女浴场实际返还承租房屋及占用的16.5㎡营业用房之日，向原告京口区仙女浴场给付外部消防设施的残值价款（以529200元为基数，自2018年1月22日起至实际返还之日，按145元/日进行扣减）。 二、驳回原告京口区仙女浴场的其他诉讼请求。 如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22005元，由原告京口区仙女浴场负担15914元，被告镇江市万方连锁超市有限责任公司负担6091元（该费用原告已预交，同意本院不再退还，由被告在履行本判决第一项义务的同时直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61），并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邱 凯 审 判 员  陈艳超 人民陪审员  张震秀 二〇一九年八月十四日 书 记 员  叶天娇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。