贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4791号上诉人（原审被告）：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区中曹司小屯路东方小区D区。法定代表人：赵永庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘忠兴，男，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：姚平，男，该公司行政办公室主任。被上诉人（原审原告）：陈远明，男，1961年2月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：王玉娟，女，1968年9月1日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审原告）：陈瑞，男，1993年4月10日出生，汉族，住河南省焦作市解放区，现住贵州省贵阳市花溪区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：阎晟，贵州威驰律师事务所律师。上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司）因与被上诉人陈远明、王玉娟、陈瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初2346号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方房开公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2006年6月2日签订的《房屋租赁合同》已经对回购涉案房屋的依据、回购款计算标准以及租金支付均进行明确约定。一、按照合同约定，被上诉人决定是否出售租赁房屋时间为租赁期满当日，回购价格为5850元/平方米，从合同签订之日到合同结束日止按照每平方米年递增3%价格进行计算；二、本案合同期限届满后，被上诉人并没有向上诉人表达需要出售该房屋，也未要求上诉人归还租赁房屋，相反以默认的方式将涉案房屋让上诉人继续使用，故可以证明被上诉人已经放弃出售，以不定期租赁的方式将涉案房屋继续租赁给上诉人；三、被上诉人明知涉案房屋租金与同地段房屋的租金要高差不多两倍，在上诉人拖欠租金的情况下也没有及时向上诉人主张租金以及返还房屋，被上诉人存在故意拖延造成上诉人的租金损失嫌疑，被上诉人存在过错，故应该酌情减少租金支付标准。陈远明、王玉娟、陈瑞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由于法无据，请求法院驳回上诉，维持原判。东方房开公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金37,785元及逾期付款利息（逾期付款利息计算为2016年6月2日起至还清租金为止）；2.判令被告向原告支付违约金3,778.5元；3.判令被告向原告支付回购款176,377.5元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年6月2日，原告陈远明、王玉娟、陈瑞与被告东方房开公司签订《商品房买卖合同》，即原告向被告购买位于贵阳市门面，建筑面积30.15㎡，单价为4500元／㎡，总价135675元。同时，原、被告还签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于贵阳市小河区门面，建筑面积30.15㎡出租给被告，租赁期限10年，自2006年6月2日至2016年6月2日止；该门面租金单价为38元／㎡，月租金为1145元／月，租赁期间出租方不得以任何理由任意调整租金；租金按年结算，由被告于每年开始的五个工作日交付给原告，如逾期不支付，则应支付当年租金总款10%的违约金，并以此类推；租赁期限届满，如原告需要将该门面出售，原告应出售给被告，被告回购，回购价格以原购房合同每平方米的购房价为基数，按每平方米年递增3%的价格比例进行回购，价格为5850元／㎡。如原告不出售该商铺，则原告应继续将该房屋续租给被告。如原告不出售该商铺，也不将房屋续租给被告，应当向被告支付违约金叁万元整；被告租用期限届满，需继续使用该商铺，则应另行签订合同，被告承诺租金价格以本合同租金价格为基数进行上调，上调比率根据将来市场价格进行协商拟定等。上述合同签订后，原告向被告全额支付了购房款135,675元，并将案涉门面交给被告使用，被告支付租金至2016年6月2日。现原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，被告却一直未支付门面回购款也未返还门面及支付租金，原告遂起诉来院，诉请如前。另，案涉门面现由被告转租给了案外人蒋显勇使用。原告在诉讼中明确其回购款的计算方式为：2006年6月至2019年3月，共计12年零9个月（即12.75年），回购单价4,500元/㎡+4,500元/㎡×3%×12.75年=6,221.2元/㎡，回购价款总计6,221.2元/㎡×30.15㎡=187,569.18元。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、售房专用票据、《房屋租赁合同》等证据予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告共同签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、承担义务。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期限届满之后，被告继续使用商铺应当另签订合同，但双方并未签订，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年6月2日届满，被告仍在继续使用案涉门面，应当按照原《房屋租赁合同》约定的租金继续支付租金，故原告诉请其支付2016年6月2日至2019年3月11日的租金37,785元（1,145元/㎡×33个月），事实清楚，于法有据，一审法院予以支持。被告主张应当按照其出租给案外人的单价向原告支付租金，无法律依据，一审法院不予采纳。关于原告要求被告支付逾期付款利息及违约金的请求。原、被告双方在《房屋租赁合同》中对未支付租金的违约责任约定为：如被告在约定的租金支付日期内（五个工作日）未能将租金交于原告，则应支付当年租金总款10%的违约金，并以此类推。故对于被告未按时支付租金的行为，应当按照约定向原告支付租金总价的10%的违约金，即3,778.5元，原告要求其支付逾期付款利息，不符合双方约定，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付回购款的请求。根据双方合同约定，在租赁期限届满后，如原告出售案涉门面，应将该门面出售给被告，由被告回购，故现原告主张由被告支付回购款，应当予以支持，被告对回购门面亦无异议，只是对原告要求以每年递增3%的价格计算不予认可，主张应当按照合同载明的5,850元/㎡为计算标准。一审法院认为，双方的合同约定为：租赁期限届满，若由被告回购，价格以原购房合同每平方米的购房价为基数，按每平方米年递增3%的价格比例进行回购，价格为5,850元/㎡，故该价格应系针对租赁期限届满即2016年6月2日时的回购单价，现被告履行回购义务，应当按照约定继续以每平方米每年递增3%，即4,500元/㎡+4,500元/㎡×3%×12.75年（2006年6月至2019年3月）=6,221.2元/㎡，原告的主张，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持，被告应当向其支付回购款6,221.2元/㎡×30.15㎡=187,569.18元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈远明、王玉娟、陈瑞2016年6月2日至2019年3月11日的租金37,785元及违约金人民币3,778.5元；二、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈远明、王玉娟、陈瑞门面回购款187,569.18元；三、驳回原告陈远明、王玉娟、陈瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,369元（已减半收取），由被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司承担。二审中，被上诉人没有向本院提交新的证据，上诉人没有到庭参与诉讼亦未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，关于租期届满后期间的租金，双方约定的租期届满后，上诉人并未按约定日期进行回购，此时房屋所有权人仍然为被上诉人，此后，上诉人既未通过回购行为取得房屋的所有权，双方当事人既未解除租赁合同，而上诉人继续占用房屋，双方之间形成不定期的租赁合同，上诉人依法应当依原合同的约定向被上诉人交付租金至退房时或通过回购取得所有权之日止，上诉人主张的被上诉人扩大其租金损失的，没有法律依据，本院不予支持。关于回购及其价格标准，合同约定租期届满后，被上诉人享有继续出租或定向出售权（只能出售给上诉人），是否出售或何时出售，是被上诉人的权利而非义务，故租期届满后，被上诉人未立即主张出售，并不违反合同约定。一旦被上诉人提出出售后，因合同约定其出售对象只能是上诉人，根据权利义务对等原则，上诉人此时负有回购房屋的义务。现被上诉人诉请主张上诉人承担回购义务，符合约定，应予支持。关于回购价格标准，双方合同约定“回购价格以原购房合同每平方米的购房价为基数，按每平方米年递增3%的价格比例进行回收”，一审判决据此计算出被上诉人提出回购时的回购价格为即4500元/㎡+4500元/㎡×3%×12.75年（2006年6月至2019年3月）=6221.2元/㎡，符合双方约定，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4738元，由贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年八月二十九日书记员 赵 凤