安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初2717号 原告：安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司， 住所地安徽省芜湖市弋江区花津南路39号，统一社会信用代码9134020067891800X9（1-1）。 负责人：刘勇，总经理。 委托诉讼代理人：余凤仙，女，1981年7月24日出生，汉族，公司员工，住安徽省芜湖市南陵县， 委托诉讼代理人：李祥强，安徽宇浩律师事务所律师。 被告：丁阿金，男，1958年12月8日出生，汉族，高中文化，工人，住安徽省芜湖市镜湖区， 委托诉讼代理人：丁伟，男，1986年8月28日出生，汉族，被告之子，住址同上， 原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司（以下简称安兴华安物业公司）诉被告丁阿金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法由审判员邓瑞芳独任审判，于2019年7月18日公开开庭进行了审理，原告安兴华安物业公司的委托诉讼代理人李祥强、被告丁阿金及其委托诉讼代理人丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安兴华安物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担支付拖欠原告物业服务管理费人民币7795元（自2013年3月1日至2019年5月31日）；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告居住在我公司提供物业服务的中央城Ｆ区（建筑面积103.93平方米）。自2013年3月1日至2019年5月31日，被告在享受物业服务的同时，一直拒绝缴纳其应承担的物业服务费，物业服务费是物业公司提供服务的基本保障，我公司多次告知被告的行为不仅侵害了原告的利益，也侵害了广大业主的利益，被告仍然拒缴其承担的物业服务费。经原告催要未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告丁阿金辩称：我2011年9月份领的房子，领房子的时候先让我交一年的物业费，我为了拿到房卡，我交了半年的物业费，我是低保户，我是不用缴纳物业费的。我是从2013年3月1日开始没有缴纳物业费的，之前的我已经交过了，我的低保期过了后，物业公司让我按半价缴纳物业费，我没有住在案涉房子里，房子没有装潢过，没有享受过物业服务，所以我没有答应，后来物业公司再和我就物业费的问题沟通，但一直没有解决掉。我不知道物业公司是什么时候入驻案涉小区的，物业公司的营业资质和相关证件我没有看到过，前期物业管理协议上的签字不是我签的。 经审理查明：被告丁阿金系芜湖市弋江区中央城F区10#楼1单元804室的业主，房屋面积为103.93平方米。2011年8月28日，原告（乙方）与安徽安兴杰成房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同书》一份，合同约定：甲方委托乙方对芜湖市中央城住商E、F组团实施前期物业服务工作；本合同的委托管理期限自2011年9月1日至2014年8月31日，若合同到期业主委员会尚未成立，本合同自动延续至业主委员会成立并签订物业管理服务合同止；业主缴纳前期物业管理服务费收费标准为高层/小高层六层及以上1.2元/月/平方米（含100%电梯运行费、变频水泵运行费用），三年内按业主购房时与开发商约定的上述价格收取物业综合服务费，三年后按业主委员会与物业服务企业约定或物价局核准价格收取。上述合同签订后，原告对该小区进行了物业管理服务。被告自2011年9月起按1元/平方米/月的标准交纳物业服务费至2013年2月28日，后未再交纳。原告多次催要未果，故成讼。 另查明，被告自2011年7月1日起至2014年6月6日止持有芜湖市弋江区民政局发放的低保证。 上述事实，有证据原告提交的营业执照复印件一份、资质证书复印件一份、《前期物业服务委托合同书》复印件一份、催缴短信复印件一份、被告提交的低保证复印件一份及原被告的陈述等证据在卷为证，且上述证据均经庭审质证，可以采信。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 1、关于被告辩称其未与原告签订物业服务合同，因此原告无权收取被告物业费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案的原告与安徽安兴杰成房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同书》，对全体业主均具有约束力。物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，故对原告要求被告支付欠缴的物业费，本院予以支持。 2、关于被告辩称的其自2011年7月1日起至2014年6月6日止持有芜湖市弋江区民政局发放的低保证，故该时间段内可不交或少交物业服务费。本院认为，从被告提交的低保证上可以看出，被告每月享受低保保障金200元，但低保证对物业费能否得到减免未有记载，且目前国家及芜湖市也无明确规定低保户可享受物业费的减免政策。我国低保户享受的待遇因地域不同而有所不同，主要包括最低保障金，就医、就学、住房、取暖等补贴，临时救济等等，所需资金由地方各级人民政府列入财政预算。本案原告是以盈利为目的的物业服务企业，其没有法定义务必须对低保户所需缴纳的物业费进行减免，故对被告的该项辩解，本院不予支持。 3、关于被告辩称的涉案房屋系空置房，其未实际入住，故不应全额交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”且本案的原告与安徽安兴杰成房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同书》中对空置房物业费收取未作单独约定，而国家及芜湖市现行政策中也无对空置房物业费进行减免的统一规定，故本院对被告的该项答辩意见不予支持。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，物业服务费也并非按服务项目逐项收费，而系以一定标准按年统一收费，业主并非必须充分享受了所有服务项目，才需全额缴纳物业服务费。即便被告未实际入住该小区，但因其所有的房产位于小区内，其仍享受了物业公司的物业服务，只是形式有所不同，如：物业公司为小区提供了安保服务，从而有效降低了原告房产被盗、被毁损的可能；物业公司为小区提供了环境、绿化、卫生服务，使得原告所有的房产周边环境整洁、卫生、美观；物业公司为小区提供了房屋共用部位的维护和管理，使得原告所有的房产外观上保持了完好；等等。物业公司一直为小区提供了物业服务，即便被告未实际入住，物业公司的运营成本仍实际发生，如人工成本、电梯运行维护成本、公共设施维护成本、绿化成本等等，被告因自身原因而未享受部分服务，并非系物业公司不为其提供相关服务，故不能因此免除或减轻被告交纳物业服务费的义务。 4、关于被告辩称原告公司负责人发生过变更，变更后的公司只能收取后期的物业费。本院认为，物业服务合同当事人系原告公司而非其负责人，为小区提供物业服务的亦系原告公司而非其负责人，公司负责人是否变更不影响公司在本案中的主体资格适格，被告的上述辩解无法律依据，本院不予支持。 5、关于被告反映的原告前期物业管理服务不到位的问题。原告对业主反映的小区物业管理问题未能及时处理，在提供物业服务时存在一定瑕疵，故被告应缴纳的物业服务费用应适当减少10%。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告丁阿金于本判决生效之日起十日内支付原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司物业管理费7015.28元（103.93平方米×75月×1元/月/平方米×90%）； 二、驳回原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司负担3元，被告丁阿金负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  邓瑞芳 二〇一九年八月九日 书记员  沙金金 附适用的法律规定及条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。