连云港市赣榆区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0707民初4479号 原告：孙振余，男，1950年8月17日生，汉族，居民，住连云港市新浦区。 委托诉讼代理人：丁文新，江苏港人律师事务所律师。 被告：连云港泰达置业有限公司，住所地：连云港市赣榆区海头镇海后村。 法定代表人：朱孟宪，执行董事。 委托诉讼代理人：陈西飞，江苏衡信达律师事务所律师。 原告孙振余与被告连云港泰达置业有限公司（以下简称泰达公司）房产买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2018年8月1日作出（2018）苏0707民初4479号民事判决书。被告泰达公司不服一审判决，上诉至连云港市中级人民法院。连云港市中级人民法院经审理认为原审判决认定基本事实不清，于2019年3月11日作出（2019）苏07民终630号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭进行了审理。原告孙振余及其委托诉讼代理人丁文新、被告泰达公司的法定代表人朱孟宪及其委托诉讼代理人陈西飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙振余向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金暂定90万元（从2015年12月31日起至实际交付房产之日止，以853.72万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月24日，原、被告之间因解散公司纠纷，经法院调解确认被告欠原告款项853.72万元，此款购买被告预售的位于赣榆区海头国际水产城润龙丽景住宅小区S13-1（101-109）和S15-1（101-110）共19套门面房。2014年11月6日、2015年3月18日，原、被告双方签订了19份商品房买卖合同。根据上述19份商品房买卖合同第八条约定被告应在2015年12月30日前，将经验收合格的商品房交付原告，而被告至今工程既未竣工，也未验收，已逾期交房695天之久，被告已构成实质性违约。依商品房买卖合同第九条约定被告应从2015年12月31日起至实际交付之日止，按日万分之一向原告支付违约金，但被告至今一分钱未付。由于被告违约时间特长，至今不能交付房产，原告曾向法院起诉要求解除合同，法院判决不能解除，但被告违约行为给原告造成重大损失，合同约定的违约金远远不能赔偿原告的经济损失，因此，请求法院调增违约金，支持原告诉讼请求。 被告泰达公司辩称，双方所谓的房产买卖关系并非按照市场正常标准进行买卖，实际是以股权换房权，原告至今未将股权依照约定过户到被告公司名下，是原告违约在先，被告公司有权行使后履行抗辩权，合同中双方约定房产每套10元，如果计算违约金应按照每套10元计算。2017年7月25日，工程已竣工验收，房屋已符合并付条件，原告主张的违约金不能成立。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2014年2月27日，原告孙振余以公司解散纠纷将被告泰达公司、案外人朱孟宪、董某诉至本院，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院依据调解协议制作了（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书。调解协议内容如下：一、孙振余在泰达公司持有35%的股权，溢价为1867.5万元,其中853.72万元相应的股权（16%）由泰达公司回购，剩余1013.78万元相应的股权（19%）由朱孟宪受让。二、泰达公司用其所有的位于赣榆县海头国际水产城润龍丽景小区：S13a-1（101-109）和S15-1（101-110）的房产作价855.4896万元归孙振余所有，以此支付泰达公司回购孙振余16%股权的价款853.72万元，差额部分17696元于房产过户时由孙振余支付给泰达公司，协议达成之日即到相关部门办理上述房产的网签等手续，该回购即视为完成。三、朱孟宪于调解协议签订后七日内向孙振余付款67.14万元；2014年10月30日付款100万元；自2014年11月起至2015年3月定于每月月底前付款50万元；自2015年4月至2015年5月定于每月月底前付款30万元；自2015年6月至2015年9月每月月底前付款70万元；自2015年10月至2015年11月每月月底前付款125万元，不足部分于2015年12月底前一次性付清。在朱孟宪将股权转让款付清后，孙振余将持有的泰达公司19%股权变更至朱孟宪名下。四、……。 2014年11月6日，原告孙振余与被告泰达公司签订了《商品房买卖合同》2份，分别约定由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区海头镇海中路南侧的海头国际水产城润龍丽景小区第S-13a-1幢无单元101铺、102铺商业营业用房计2套，建筑面积分别为209.2平方米、123.97平方米，单价均为每平方米3150元，房款分别为658980元、390506元。2014年11月13日，原告孙振余与被告泰达公司签订了商品房买卖合同1份，约定由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区海头镇海中路南侧的海头国际水产城润龍丽景小区第S-13a-1幢无单元103铺商业营业用房1套，建筑面积为358.07平方米，总价款为28元，付款方式为一次性付款，根据连云港市赣榆区人民法院（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书执行，实际房价为1127921元。2014年11月17日、11月21日，原告孙振余与被告泰达公司签订了《商品房买卖合同》2份，分别约定由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区海头镇海中路南侧的海头国际水产城润龍丽景小区第S-13a-1幢无单元104铺、105铺商业营业用房计2套，建筑面积均为126.55平方米，单价均为每平方米3150元，房款均为398633元。2015年3月16日、3月18日，原告孙振余与被告泰达公司签订了《商品房买卖合同》4份，分别约定由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区海头镇海中路南侧的海头国际水产城润龍丽景小区第S-13a-1幢无单元106铺、107铺、108铺、109铺商业营业用房计4套，建筑面积均为126.55平方米，总价款均为10元，付款方式均为一次性付款，根据连云港市赣榆区人民法院（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书执行，实际房价为398633元。2015年3月18日，原告孙振余与被告泰达公司签订了《商品房买卖合同》10份，分别约定由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区海头镇海中路南侧的海头国际水产城润龍丽景小区第S15-1幢无单元101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、106铺、107铺、108铺、109铺、110铺商业营业用房计10套，建筑面积均为126.53平方米，总价款均为10元，付款方式均为一次性付款，根据连云港市赣榆区人民法院（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书执行，实际房价为398570元。 上述19份合同的第八条均约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……；第九条出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。后按（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书的约定，案外人朱孟宪给付原告孙振余部分股权转让款，但涉案房产至今未交付原告，相应股权也未进行变更。庭审中，原告诉称约定的违约金不足以弥补损失，要求对违约金进行调整，但未举证证明，被告也不予认可。被告辩称多次通知原告收房，原告拒不接收，但未举证证明，原告也不予认可。被告提交了施工单位制作的工程竣工报告、建设工程初验检查记录、工程质量整改完成报告书、工程质量监督抽查记录以证明涉房产完成竣工验收，符合交房条件。原告对上述证据的真实性无异议，但对被告方的证明目的有异议，认为该证据只是施工单位向建设单位出具的工程竣工报告，并非是竣工验收，并且至今建设单位也未组织验收，故不符合验收交付条件。 另查明，涉案房产至今未通过工程竣工验收。 本院认为，被告泰达公司与原告孙振余签订的19份《商品房买卖合同》系履行（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书所确定的调解事项的行为，双方之间不具备商品房买卖合同当事人所具备的平等主体之间就商品房买卖所达成的真实意思表示。因此，本案不具备商品房买卖法律关系的构成要件。原、被告之间的纠纷本质上仍系公司解散纠纷在执行环节上的纠纷。因此，原告不能依据《商品买卖合同》要求被告支付逾期交房违约金。如再次以商品房买卖合同关系审理，则违背了一事不再理的原则。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之规定，判决如下： 驳回原告孙振余的起诉。 如不服本载定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 审判长 李 虎 审判员 林飞燕 审判员 姜 莉 二〇一九年八月五日 书记员 徐雪妮