广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5690号原告:王新如，男，汉族，1966年9月10日出生，身份证住址湖南省耒阳市经济开发区，原告:刘梦珍,女，汉族，1969年10月7日出生，身份证住址湖南省耒阳市，上述两原告的共同委托诉讼代理人:余泓运，广东金桥百信律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人:贺文华，广东金桥百信律师事务所律师。被告：李波，男，汉族，1972年1月26日出生，身份证住址湖南省湘潭市雨湖区，委托诉讼代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。被告：谭善姣，女，汉族，1980年10月17日出生，身份证住址湖南省双牌县，委托诉讼代理人：龙文洪，广东雄宇律师事务所律师。原告王新如、刘梦珍与被告李波、谭善姣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新如、刘梦珍的共同委托诉讼代理人余泓运，被告李波的委托诉讼代理人吴涛及被告谭善姣的委托诉讼代理人龙文洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王新如、刘梦珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告李波于2013年4月28日签订的《广州市存量房买卖合同》；2、判令两被告自本判决生效之日起三日内返还涉案房屋，逾期未返还，按照同期、同地段广州市房屋租金标准计算房屋占有使用费直至实际返还之日止；3、判令被告李波按照房屋总价款的20%向原告支付违约金171000元；4、两被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：两原告系夫妻关系，两原告于2013年4月28日与被告李波签订《广州市存量房买卖合同》，约定：两原告将位于广州市白云区机场路康意街3号C512房出售给被告，总价为855000元。合同签订之日，被告向原告支付定金200000元。两原告完成出资赎契后10日内，被告支付首期楼款355000元，剩余楼款300000元在两原告与被告签订公证委托当日支付。另合同约定两原告出资赎契后，因被告导致无法过户或本次交易无法继续进行的，属于被告违约，应向原告支付等额于总楼价20%的违约金。合同履行过程中，两原告收到定金后，即向贷款银行申请提前还贷，并于2013年6月还清贷款本息。后两原告与被告签订公证委托，共同委托中介机构办理涂销及房产过户手续，并将房产证、他项权证交给被告办理过户使用。被告向两原告支付了剩余楼款。2018年，两原告发现涉案房屋仍登记在两原告名下，且至今未办理涂销抵押登记。经核实，涉案房屋在2013年提交过户资料后，因被告名下有多套房产，属于限购对象而退件。而后原告向被告发出履约催促函，要求被告尽快联系原告办理过户手续，否则原告将解除《广州市存量房买卖合同》，并要求被告返还涉案房屋。2018年5月31日，两原告诉至白云法院，诉请与本案一致。白云法院以合同未约定过户履行期限，给予被告自判决生效之日起四个月的过户履行期。截至起诉之日，被告一直未与两原告办理过户事宜，且被告未在规定期限内完成过户手续，已构成违约，两原告有权要求解除合同，请法院判如所请。被告李波辩称，请求驳回原告全部诉请。一、原告已将涉案房屋交给被告，被告依约支付全部房款，只是尚未办理过户手续，合同具备继续履行的条件。被告李波与其前妻谭善姣已办理离婚手续，其前妻继承了涉案房屋买卖合同中的全部权利义务，而谭善姣具备购房资格；二、法院如果判决解除合同，被告也无需承担责任。1、合同签订及履行过程中，原告对被告李波无购房资格是知情的，从合同签订至原告第一次起诉长达五年的时间里，原告从未向被告主张要求解除合同并承担违约责任。2、原被告签订合同时，已经约定涉案房屋办证事宜委托给第三方办理，房产证也交由被告李波保管。三、如果法院认定原被告均存在过错的情况下，应降低被告所应承担的违约责任。涉案房屋自2013年已完成交付，并支付全部购房款，合同主要义务已履行完毕，过户只是很小的义务，按20%的标准计算违约金过高，请求法庭酌情降低。合同解除后，原告拿回房产证，而此时涉案房屋已增值达2-3倍，原告是合同解除后的最大受益者。被告谭善姣辩称，两被告已经离婚，涉案房屋按离婚协议约定归被告谭善姣所有。被告谭善姣正在办理广州市户口，今年10月份可以办理完毕。如果现在解除合同，对两被告是不利的，而原告会从中受益。原告签订合同时明知被告李波不具备购房资格，仍与其签订买卖合同，对涉案房屋无法办理过户具有预期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《广州市存量房买卖合同》、查册表、证明、催促函、妥投证明。（2018）粤0111民初6838号民事判决书、离婚证、离婚协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市白云区机场路康意街3号C512房，自2010年2月3日至今一直登记在两原告名下，项下登记有抵押权人为中国银行股份有限公司广州珠江支行、债权数额为250000元的抵押权登记。2013年4月28日，两原告（甲方）与被告李波（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区机场路康意街3号C512房，建筑面积：83.49平方米，房款855000元。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记。交易不成的违约责任：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行。同日，双方签订了《付款协议》，约定付款方式为涂销抵押后付款。甲方出资赎契后，因乙方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于乙方违约，则乙方应向甲方支付等额于总楼价20%的违约金等等。合同签订后，被告依约支付了全部购房款855000元。之后，两原告将涉案房屋交付给被告使用。2013年6月，两原告向中国银行股份有限公司广州珠江支行还清涉案房屋的贷款本息。2018年5月22日，两原告委托律师向被告发出《履约催促函》，主要内容为原告已按照合同约定与被告办理公证委托，委托中介公司办理涂销抵押登记及过户手续，并将房产证及他项权利证移交给被告。经查册得知，过户手续并未办理成功，被告一直未通知两原告，也未再次办理过户手续。被告的行为已构成违约。现限被告在接到本函件3日内完成该房产过户手续，否则，两原告有权根据合同约定，依法解除合同。被告确认收到该律师函。后因被告未成功办理涉案房屋的过户手续，且长期占用涉案房屋，经原告催告后仍未履行合同，原告于2018年5月31日以房屋买卖合同为由向本院提起诉讼，本院以（2018）粤0111民初6838号案立案受理。在该案庭审中，被告李波明确表示从合同签订之日起至今，其一直属于限购人群，希望原告宽限一段时间以便取得购房资格，原告同意宽限3～4个月时间，被告李波表示需要6个月的时间。庭审后，原告向本院申请撤回要求返还房屋、计付占用使用费及支付违约金的诉讼请求。本院于2018年9月7日作出（2018）粤0111民初6838号民事判决书，内容为：本院认为，两原告与被告李波签订的《存量房买卖合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同并没有对产权转移登记期限这一重要事项作出明确规定，可表明原告与被告双方对被告于签约时并不具备购房资格这一事实存在共识。现原告需要将涉案房屋过户至被告名下以获取购房资格，但被告至今仍未具备购房资格，鉴于合同对办理过户手续无约定期限，且原告同意宽限被告一定履行时间，出于维护交易稳定性，本院根据双方共识，拟定双方过户时间为本判决生效之日起四个月内。该期限届满后，若被告依然不具备购房资格，原告可再行起诉要求解除合同。故原告现要求解除合同的诉讼请求欠理，本院不予支持。原告申请撤回要求返还房屋、计付占用使用费及支付违约金的诉讼请求，本院予以准许，不再另行出具裁定。判决驳回两原告的诉讼请求。因至今被告仍未不办理涉案房屋过户手续，原告再次提起诉讼，由此产生本案诉讼。庭后，原告提交一份《2018年广州市房屋租金参考价》，显示涉案房屋所在的小区即康盈阁月租金为42元/平方米。另查，2019年3月22日，两被告协议离婚，约定2013年4月28日以男方李波名义购买的，属夫妻共同所有的广州市白云区机场路康意街3号C512房归女方谭善姣单独所有，男方李波协助女方谭善姣办理过户登记手续。同日，双方办理离婚登记手续。目前，涉案房屋由被告谭善姣占有使用，两被告暂无购房资格。本院认为：根据（2018）粤0111民初6838号民事判决书查明及认定的事实可知，鉴于案涉买卖合同对办理过户手续无约定期限，且原告同意宽限被告一定履行时间，出于维护交易稳定性，本院根据双方共识，拟定双方过户时间为本判决生效之日起四个月内。该期限届满后，若被告依然不具备购房资格，原告可再行起诉要求解除合同。截至原告提起本案诉讼之日即2019年2月20日，已超过双方约定具体办理涉案房屋过户的期限，被告因不具备购房资格仍无法办理过户手续，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，被告行为构成根本违约，现两原告主张解除合同的诉请于法有据，本院予以支持。原告作为守约方，享有单方解除权，解除时间以起诉状副本送达被告李波之日起解除，即2019年2月27日。涉案房屋目前仍由被告谭善姣占有使用，根据合同解除后的返还原则，两被告应将涉案房屋返还给两原告。鉴于两被告已于2019年3月22日离婚，且涉案房屋由被告谭善姣占有使用，故应由被告谭善姣向两原告支付逾期返还涉案房屋的占有使用费，该占有使用费参照《2018年广州市房屋租金参考价》中康盈阁月租金42元/平方米的标准计付，即3506.58元/月（42元/平方米×83.49平方米）。关于违约金的问题，根据《付款协议》约定，甲方即原告出资赎契后，因乙方即被告李波原因导致无法交易过户或本次交易无法继续履行的，属于乙方违约，则乙方应向甲方支付等额于总楼价20%的违约金。首先，根据合同的履行情况来看，被告已支付全部购房款，原告亦将涉案房屋交付被告使用至今，房屋买卖合同中的主要权利义务双方已基本履行完毕，只是涉案房屋至今尚未办理过户手续，仍登记在两原告名下；其次，从原被告过错来看，涉案房屋至今仍未办理过户手续的原因为被告尚未取得购房资格，而原被告之所以并未约定具体的过户时间这一重要事项，也是基于原告在与被告签订合同时对被告不具有购房资格是明知的，故原告对交易存在的风险也是可预知的，其对合同无法继续履行主观上亦存在过错；再次，在（2018）粤0111民初6838号案中，原被告对具体过户时间已达成共识，但被告李波违反诚信原则，并未在约定的时间内办理过户手续，原告因此提起本案诉讼。综上，鉴于两原告并未举证证实其具体损失的数额，且被告李波抗辩称违约金过高请求法院予以调整，本院兼顾公平、诚信原则，酌情将违约金调整为3万元为宜，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告王新如、刘梦珍与被告李波于2013年4月28日签订的《广州市存量房买卖合同》自2019年2月27日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告李波、谭善姣将位于广州市白云区机场路康意街3号C512房返还给原告王新如、刘梦珍；逾期未返还的，被告谭善姣向原告王新如、刘梦珍支付自本判决生效之日起十日后至被告谭善姣实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，该占有使用费参照3506.58元/月的标准计付；三、自本判决生效之日起五日内，被告李波向原告王新如、刘梦珍支付违约金3万元；四、驳回原告王新如、刘梦珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3720元，由原告王新如、刘梦珍负担3067.4元。由被告李波负担652.6并于本判决生效之日起三日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  刘 莲人民陪审员  王群策二〇一九年八月十九日书 记 员  傅奎显陈春燕