广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13952号原告：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，统一社会信用代码91442000699751173C。法定代表人：陈鹏，董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，该司法务代表。被告：吴先菊，女，1989年10月23日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县，委托诉讼代理人：刘津正，男，1989年4月9日出生，汉族，户籍地江西省赣州市上犹县，现住广东省珠海市香洲区，系被告的丈夫。原告中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）与被告吴先菊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告宏泽公司委托诉讼代理人黄小芳、被告吴先菊及其委托诉讼代理人刘津正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏泽公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付剩余房款635000元；2.被告向原告支付逾期支付房款的违约金（违约金按应付房款总额707790元为基数，按每日万分之五自2014年3月27日起计至付清时止，暂计至2019年5月17日止为664260.92元）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付剩余房款495000元；2.被告向原告支付逾期支付房款的违约金（违约金按应付房款总额707790元为基数，按每日万分之五自2014年3月27日起计至付清时止，暂计至2019年5月17日止为664260.92元）。事实和理由：原、被告于2014年2月27日签订了商品房买卖合同和补充协议，约定由被告购买由原告开发的位于中山市××心岸春天花园××房，总房价为707790元，首期款为212790元，按揭贷款为495000元。补充协议约定如因被告按揭申请未获银行标准，其应在收到原告付款通知书之日起15日内以一次性付清房价款余额。后因被告原因按揭申请未获银行批准。2018年3月15日，原告已向被告出具变更付款方式通知书，要求被告在2018年3月25日前到原告处办理付款方式变更手续并一次性付清房价款。但被告以各种理由拒不办理付款方式变更手续。原告认为，被告的行为已经严重违约，原告有权依约追究被告的违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告吴先菊辩称，1.被告向广州通泽置业有限公司借款140000元用于支付涉案商品房首期款，由广州通泽置业有限公司直接支付给原告，故尚欠原告购房款为495000元；2.对于违约金，就剩余购房款的支付问题，被告曾积极找过销售人员与原告沟通解决，但是原告自身拖延不处理，才导致违约金的产生并且达到如此高额，另，被告在收到原告发出的关于变更付款方式的通知及快递回执单后已找工作人员协商，但工作人员均未给予答复，所以被告不应承担违约金；3.原告的工作人员之前一直有更新被告的联系方式，是可以联系到被告，但原告起诉的时候是提供无法联系到被告的方式导致法院需邮寄到被告的户籍地址，使得被告延误收取资料，不清楚原告的意图，可能是原告在拖延被告请律师的时间。本案经审理认定事实如下：2014年2月27日，宏泽公司（卖方）与吴先菊（买方）签订一份商品房买卖合同，约定买方购买位于中山市坦洲××心岸春天花园××房商品房，购房总价款为707790元，支付方式为银行按揭，买方应于2014年2月27日支付房款212790元，剩余购房款495000元为商业贷款，应于2014年3月27日支付；逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的10%向卖方支付违约金；买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期应付款之到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，应按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；双方还约定了其他事项。同日，双方签订一份补充协议，就逾期付款、通知的情况，补充协议约定：买方应自逾期之日起至实际付款之日止每日以房价款的0.5‰支付违约金，且取得卖方书面认可后，商品房买卖合同继续履行；买卖双方相互送达与商品房买卖合同及补充协议有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；除商品房买卖合同及补充协议约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮寄单位收寄日期为准）的第七日，视为该函件已送达对方且生效，送达地址以商品房买卖合同记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果。编号为0366212、0366189收据显示，吴先菊分别于2014年2月19日、2014年2月27日以刷卡方式支付涉案商品房的购房定金10000元、首期款62790元。2018年3月15日，宏泽公司向吴先菊出具了一份关于变更付款方式的通知，载明：吴先菊因购买涉案商品房申请按揭贷款，但因吴先菊自身原因按揭贷款申请未获审批通过，吴先菊需在2018年3月25日前到宏泽公司办理付款方式变更手续并一次性付清房屋价款，逾期未付的，将按合同约定，追究违约责任。该通知于2018年3月18日寄出。中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市坦洲××心岸春天花园××房权利人为吴先菊，打印时间为2019年8月28日。庭审中，宏泽公司称因吴先菊未依约支付款项，按揭贷款也一直没有办理下来，所以涉案商品房一直未交付给吴先菊。吴先菊则认为其已依约支付首期款212790元，其中的140000元是通过广州通泽置业有限公司直接支付给宏泽公司；因其丈夫的征信存在问题，无法办理银行按揭，其曾多次与宏泽公司的工作人员协商处理问题，但后来负责与其沟通处理事务的工作人员离职后就没有再跟进该问题，直到其主动去联系宏泽公司，工作人员就要求其支付违约金，双方曾就违约金进行协商，但后来宏泽公司的工作人员亦是不了了之；确认尚欠购房款495000元，但其已积极与宏泽公司协商处理，是宏泽公司拖延处理，故违约金不应由其承担。庭后，宏泽公司书面确认吴先菊尚欠涉案商品房购房款495000元。本院认为，宏泽公司与吴先菊于2014年2月27日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人意思真实之表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。吴先菊与宏泽公司均确认尚欠涉案商品房购房款495000元未予支付，本院予以确认。宏泽限公司要求吴先菊支付剩余购房款495000元，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。吴先菊未依约支付购房款的行为已属违约，宏泽公司主张吴先菊支付违约金，于法有据，本院予以支持。综合本案证据及双方陈述分析，宏泽公司在知悉吴先菊未依约支付购房款后，于2018年3月18日向吴先菊发送通知，要求吴先菊一次性支付剩余购房款，但未主张吴先菊支付逾期付款违约金。据此，本院认为宏泽公司就支付购房款的相关事宜达成新的协议，即宏泽公司主张逾期付款违约金的起算日为2018年3月26日。吴先菊抗辩其于2018年4月份才收取上述通知但并未提供证据予以证明，故吴先菊的该项抗辩意见，缺乏理据，本院不予支持。吴先菊收取上述通知至今已超过合同约定的60日期限，故根据中山市商品房买卖合同约定，宏泽公司主张吴先菊支付逾期付款违约金应以未付购房款的数额（即495000元）为基数，自2018年3月26日起至清偿之日止，按日万分之五计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴先菊于本判决生效之日起七日内向原告中山市宏泽房地产开发有限公司支付剩余购房款495000元；二、被告吴先菊于本判决生效之日其七日内向原告中山市宏泽房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以495000元为基数，从2018年3月26日起至清偿之日止，按日万分之五计付）；三、驳回原告中山市宏泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15233元，减半收取计7617元，由原告中山市宏泽房地产开发有限公司负担1312元，被告吴先菊负担6305元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年八月二十八日书记员  李德莲吴晓芳