广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4411号原告：王慎茂，男，1971年5月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：钟钦才、钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：广东粤联企业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号301房。法定代表人：高国河，总经理。委托诉讼代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。原告王慎茂诉被告广东粤联企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蒋斌、审判员方婷、审判员邱思陵组成合议庭公开开庭进行了审理。王慎茂的委托代理人钟钦才、钟旭杰律师，广东粤联企业管理有限公司的委托代理人曾旭山律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慎茂诉讼请求：1、判决自2018年11月22日起原被告双方于2015年6月16日签订的合同编号：F2-7《物业租赁协议》解除；2、判令被告立即向原告双倍返还履约保证金人民币3000元整；3、判令被告立即向原告返还已缴纳2018年12月1日后的租金人民币41710元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月16日被告与原告签订《商铺租赁协议》，被告将广州市荔湾区穗盐路5号F2-7铺位出租给原告使用。根据《商铺租赁协议》约定，原告向被告缴纳履约保证金人民币1500元。由于被告长期拖欠场地所有人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬联社)租金,2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，调解书明确约定如被告不履行调解书约定的义务，葵蓬联社可立即申请强制执行收回场地的经营管理权。被告违反调解书约定的义务，葵蓬联社申请强制执行。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，并且于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还给葵蓬联社。综上所述，被告是因长期拖欠葵蓬联社租金而被法院强制执行收回经营场地的，已无权再将场地再出租给原告,被告対提供场地给原告使用的行为已构成法律上的履行不能。被告的行为已构成根本性违约，原告有权依法解除合同，并按照被告与原告签订的《商铺租赁协议》第16条第2项的约定，被告应双倍返还履约保证金人民币3000元给原告。此外，被告也应当立即向原告返还已缴纳2018年12月1日后的租金人民币41710元。被告广东粤联企业管理有限公司答辩：我方已向荔湾区法院提起异议之诉，在荔湾区法院作出的（2019）粤0103执异182号执行裁定书后，我方又在法定期限内（2019年8月12日）向广州市中院申请复议，故我方认为（2018）粤0103执4785号执行决定书并未发生法律效力，广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地的经营权属于我方，并不构成根本违约的行为，双方签订的《物业租赁合同》仍然有效。故请求法院驳回原告的全部诉请。经审理查明：2015年6月16日，广东粤联企业管理有限公司与王慎茂签订《物业租赁补充协议》，约定王慎茂租赁广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号F栋2层7号铺，租赁期限为2015年9月16日起至2020年9月15日，从2015年9月16日起租；需支付1500元作为水电保证金，在合同终止后10个工作日没有拖欠应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用时无息退还；因王慎茂违约而提前终止合同的，广东粤联企业管理有限公司有权没收合同项下之履约保证金；因广东粤联企业管理有限公司违约而提前终止合同的，广东粤联企业管理有限公司应无息双倍返还履约保证金。庭审时，诉讼双方确认王慎茂已于2015年6月15日支付水电周转金1500元。王慎茂称暂时没有证据证明单独支付了合同所指的履约保证金，表示此水电周转金不需法院在本案中处理。广东粤联企业管理有限公司确认在2015年6月15日收到租金116400元，诉讼双方确认王慎茂已付的2018年12月1日后的租金为50440元，但在本案中王慎茂只主张广东粤联企业管理有限公司退回41710元。据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，建筑面积14405.79平方米。经广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社在2019年6月4日对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协查[2017]254号函复广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。庭审时，法庭释明涉案租赁物未依法取得建设工程规划许可证，租赁合同可能被认定为无效，征询王慎茂是否考虑调整诉讼方向及变更诉讼请求。王慎茂仍坚持要求解除租赁合同，称就租赁物已与经济联合社重新签订新的租赁合同，在本案中不需要返还租赁物给广东粤联企业管理有限公司。2018年11月22日，本院在另案中依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。并告知从即日起，广东粤联企业管理有限公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与合作经济联合社协商解决。经济联合社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联合社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向广东粤联企业管理有限公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联合社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到经济联合社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联合社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。广东粤联企业管理有限公司到会并签名。本院认为：涉案租赁物广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号F2-7号铺是加建建筑物，没有履行规划报建手续，没有取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案的租赁合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王慎茂未能举证证明已支付租赁合同项下的履约保证金，现诉请要求广东粤联企业管理有限公司退还该履约保证金，缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同虽无效，王慎茂仍应支付房屋占有使用费。但穗盐路5号场已经本院强制执行移交给经济联合社，广东粤联企业管理有限公司继续收取2018年12月1日以后的使用费，缺乏依据，故王慎茂诉请广东粤联企业管理有限公司退还已支付的2018年12月1日后的使用费41710元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认被告广东粤联企业管理有限公司与原告王慎茂签订的穗盐路5号F2-7号铺的《物业租赁补充协议》无效。二、在判决发生法律效力之日起十天内，被告广东粤联企业管理有限公司退还已收取的2018年12月1日后的租金41710元给原告王慎茂。三、驳回原告王慎茂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费918元，由原告王慎茂负担75元，被告广东粤联企业管理有限公司负担843元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 蒋 斌审判员 方 婷审判员 邱思陵二〇一九年八月二十八日书记员 黄慧敏姚晓丹