广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10534号原告：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广东省广州市番禺区市桥光明北路207-209号，统一社会信用代码：91440101891425650B。负责人：赖定军，职务：行长。委托诉讼代理人：周钰婵，是广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳家琪，是广东金本色律师事务所工作人员。被告：杨仰，女，1985年8月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：董小琴，女，1982年9月3日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：冼杰逊，是广东纬国律师事务所律师。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市南村镇兴业路，统一社会信用代码：91440113721995095J。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：余小晔，是该公司员工。委托诉讼代理人：史煜，是该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称工商银行番禺支行）诉被告杨仰、董小琴、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“番禺雅居乐公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行番禺支行的委托诉讼代理人周钰婵、劳家琪，被告董小琴的委托诉讼代理人冼杰逊，番禺雅居乐房公司的委托诉讼代理人史煜到庭参加诉讼。被告杨仰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工商银行番禺支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨仰、董小琴、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2011年5月27日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告杨仰、董小琴立即清偿剩余的贷款本金余额962799.43元，及至实际还清借款之日止的全部利息、罚息、复息，暂计至2019年5月10日的利息、罚息、复息为0元，本息合计为962799.43元；3、判令被告杨仰、董小琴支付因该纠纷所产生的律师代理费16203.74元；4、判令原告对被告杨仰、董小琴用作抵押的位于广州雅居乐北苑映山街3、4号映山街3号23层2302房（粤房地预登穗字第××号)处置所得价款对第2、3项诉讼请求享有优先受偿权；5、判令被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司对被告杨仰、董小琴上述欠款承担连带清偿责任；6、判令三被告支付全部诉讼费用。事实与理由：被告杨仰、董小琴因一手住房购置的需要，向原告申请个人家居消费贷款。于2011年5月27日双方签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定，杨仰、董小琴将其所有位于广州雅居乐北苑映山街3号23号2302房抵押向原告申请个人住房贷款，贷款金额为110万元，贷款期限为360个月，货款放款时的基准年利率为6.8%，如遇人民银行利率调整，按有关规定作相应调整，被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司为杨仰、董小琴的借款行为提供连带责任保证。如被告杨仰、董小琴的抵押物发生权属纠纷，已经或可能影响原告在涉案合同项下义务的履行的，或被告杨仰、董小琴涉及刑事案件、诉讼、仲裁、纠纷或因被人羁押、刑事拘留、劳动教养等被限制人身自由，对其偿债能力产生不利影响的，原告有权解除涉案合同、宣布涉案合同项下的借款立即到期并提前收回贷款本息。原告依约于2011年6月9日发放了贷款110万元，然而被告杨仰、董小琴却因抵押物的权属问题与案外人石瑞玲发生纠纷[案号：（2016）粤0113民初8259号]，足以影响被告杨仰、董小琴的偿债能力，并可能影响原告在涉案合同项下义务的履行。原告认为，被告杨仰、董小琴与案外人石瑞玲就抵押房屋的权属问题产生纠纷的行为己构成违约，严重侵害了原告的合法权益，根据合同的上述规定，原告有权宣布贷款合同和原告与被告之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求解除贷款合同。同时，根据合同的约定，如借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担，故被告杨仰、董小琴应支付因该纠纷所产生的律师代理费16203.74元。原告对杨仰、董小琴用作抵押的房产处置所得价款对借款本息、律师费享有优先受偿权。另外，由于被告番禺雅居乐公司就涉案借款为被告杨仰、董小琴提供连带责任保证，故被告番禺雅居乐公司应对被告杨仰、董小琴所欠原告的债权承担连带清偿责任。被告在2019年1月份之后又部分还款，截至2019年5月10日尚欠贷款本金962799.43元。而且从原告发放贷款至今两被告共有35次没按期履行供款义务，根据个人购房借款担保合同的相关约定第14.1条的L款，原告可以解除涉案合同，要求被告杨仰、董小琴清偿剩余的贷款本息。被告杨仰没有应诉或答辩。被告董小琴答辩称：不同意原告全部诉讼请求，原告引用合同条款第14.1条D/L/F三条条款，我方认为均不成立。D/F款被告确实发生权属纠纷，并没有已经、可能影响履行能力，原告也没有举证证明被告有影响偿债能力；按照L款累计3个月没有按时足额还款，首先原告没有证据证明被告有逾期，其次，被告逾期只是没有按时还款，有足额还款，按照合同条款理解是需要同时满足未按时、未足额、累计6次以上才算违约。被告番禺雅居乐公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我司认为涉案房产虽存在权属纠纷进行诉讼，但并不会形成被告杨仰、董小琴的偿债能力产生不利影响的后果，事实上，在涉案房产产生权属纠纷的诉讼中，被告杨仰、董小琴也按时足额偿还贷款，并未出现供款情况，因此我方认为原告的诉讼请求理由不充分。我司并非《个人购房借款/担保合同》的合同当事人，我方对杨仰、董小琴的欠款情况不清楚；杨仰、董小琴对涉案房屋已办理了收楼并入住，我司已向杨仰、董小琴寄发了办证通知，但是被告杨仰、董小琴没有缴交契税，因此没有办理房产证；本案中，由于工商银行番禺支行与三被告没有对担保权的实现顺位进行具体约定，因此在杨仰、董小琴提供了物的担保的情况下，工商银行番禺支行应当先就该物的担保实现债权，不足部分再由番禺雅居乐公司承担连带责任保证；退一步说，如法院判决我司承担连带责任的话，请求在本案判决中明确我方享有追偿权以减少讼累。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨仰、董小琴作为共同申请人，向原告工商银行番禺支行提交《中国工商银行个人贷款申请表》，二人申请贷款金额为110万元；用途为购房；贷款期限为360个月；申请还款方式为等额本息还款法。2011年5月27日，原告工商银行番禺支行作为贷款人，被告杨仰、董小琴作为借款人、抵押人，番禺雅居乐公司作为保证人，签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：243201133117），其中约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为110万元。本合同项下贷款用于购买坐落于广州雅居乐北苑映山街3号23层2302房。本合同项下贷款为个人购置住房贷款的，所贷款项用于购买家庭第1套住房。本笔贷款的担保方式为抵押。本合同项下贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。借款人发生违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按双方约定的其他方式处理。双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期限为贷款提前到期之日起两年。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。《个人购房借款/担保合同》附件《抵押物清单》载明房产抵押物抵押人为杨仰、董小琴，建筑面积102.9616㎡，抵押物价值1585088元，房产地址位于广州雅居乐北苑映山街3号23层2302。被告杨仰、董小琴在《个人购房借款/担保合同》抵押人处及借款人处均有签字确认。被告番禺雅居乐公司在保证人处签章确认。2011年6月9日，原告按约定向被告杨仰、董小琴发放贷款110万元，直接付至被告指定账户。杨仰、董小琴在工商银行借款凭证上的“借款人签章”处签字，确认“本人同意将上述借款转入收款人账户”。借款凭证载明：基准利率为6.8%，借款当期执行利率为6.8%，借款逾期利率为10.2%，借款期限为30年，还款周期为等额本息等内容。2011年7月5日，杨仰、董小琴作为预告登记权利人，番禺雅居乐公司作为预告登记义务人，为坐落于广州雅居乐北苑映山街3、4号映山街3号23层2302房屋办理了预购商品房预告登记证明（编号：粤房地预登穗字第××号）。2011年8月15日，原告工商银行番禺支行作为预告登记权利人，杨仰、董小琴作为预告登记义务人，为坐落于广州雅居乐北苑映山街3、4号映山街3号23层2302房屋办理了预购商品房抵押权预告登记证明（编号：粤房地预登穗字第××号）。另查明:原告作为委托人，广东金本色律师事务所作为受委托人，双方签订《个人不良贷款委托清收协议书》，约定广东金本色律师事务所接受原告委托，作为原告的代理人，对原告不良贷款进行清收和其他必要的维权工作。其中，杨仰、董小琴一案的律师代理费用为16203.74元。原告提交了广东省增值税通用发票，显示原告因本案支付了律师费16203.74元。另查明：被告杨仰、董小琴在贷款期间多次出现未按时足额还款的行为，累计次数超过六次。2017年4月至8月期间二人在连续五个还款周期内无还款，2018年1月至3月期间二人在连续三个还款周期内无还款。本院认为，原告工商银行番禺支行与杨仰、董小琴、番禺雅居乐公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，本院予以确认。工商银行番禺支行如约向杨仰、董小琴发放了贷款，杨仰、董小琴两次出现连续三个月未按时足额偿还贷款本息，累计逾期还款次数亦超过六次，构成《个人购房借款/担保合同》第14.1条L款约定的违约情形，符合该合同约定的解除条件。工商银行番禺支行提出解除《个人购房借款/担保合同》，要求宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，并要求被告支付为偿还款项及所产生的利息、罚息及复利的请求，符合合同约定，本院予以支持。被告杨仰、董小琴应向原告偿还截至2019年5月10日的剩余借款本金962799.43元及利息、罚息、复利（截至2019年5月10日利息、罚息、复利均为0元，从2019年5月11日起利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至款项清偿之日止）。关于原告要求被告杨仰、董小琴支付因该纠纷所产生的律师代理费16203.74元的请求，该请求事实清楚，合法有据，也符合原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》的约合，本院予以支持。关于原告对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工商银行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，工商银行番禺支行诉讼请求主张对涉讼房屋享有优先受偿权，理据不成立，本院不予支持。就被告番禺雅居乐公司是否应为杨仰、董小琴的前述欠款承担连带责任的问题。原告与三被告签订的《个人购房贷款/担保合同》约定保证人番禺雅居乐自愿向贷款人提供连带责任保证。番禺雅居乐公司的连带责任保证成立，理应承担连带清偿责任。现涉讼房屋并未办理抵押登记手续，番禺雅居乐公司辩称工商银行番禺支行应在行使抵押权之后，不足部分再由番禺雅居乐公司承担保证责任的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采信。工商银行番禺支行要求被告番禺雅居乐公司就涉案借款本息、律师费承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。被告番禺雅居乐公司承担清偿责任后，可在清偿责任范围内向被告杨仰、董小琴追偿。被告杨仰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条及一百八十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行与被告杨仰、董小琴、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告杨仰、董小琴自本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行偿还剩余借款本金962799.43元及利息、罚息、复利（截至2019年5月10日利息、罚息、复利均为0元，自2019年5月11日起利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至款项清偿之日止）；三、被告杨仰、董小琴自本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行支付律师费16203.74元；四、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司对上述第二、三判项确定的债务承担连带清偿责任；五、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告杨仰、董小琴追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13788元，财产保全费5000元，合计18788元，由被告杨仰、董小琴、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。（本页无正文）审 判 长  骆川鄂人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇一九年八月二日书 记 员  李梦圆