江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初1074号原告：江苏宝达投资有限公司，统一社会信用代码91320982562975352N，住所地盐城市大丰区幸福东大街218号。法定代表人：朱成健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国明，江苏陈定喜律师事务所律师。被告：许永康，男，汉族。委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。被告：邵建佩，女，汉族。委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。原告江苏宝达投资有限公司（以下简称宝达公司）与被告许永康、邵建佩商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告宝达公司的委托诉讼代理人陈国明、被告许永康、邵建佩的共同委托诉讼代理人董爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝达公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告自2017年8月23日起至将他项权证实际提交给贷款银行之日止按总房价款日万分之五计算的逾期违约金。2、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确其第一项诉讼请求的违约金的计算时间自2017年8月23日起至2019年2月23日止，合计为146132元。事实和理由：两被告于2015年8月24日与原告签订商品房买卖合同购买原告开发的位于大丰区。合同约定：房款合计为人民币532373元，付款方式为银行按揭分期付款，首付房款162373元，剩余房款37万元办理银行按揭贷款（公积金贷款），原告为被告提供了阶段性担保。同时，双方通过补充协议第二十条第4项约定，案涉房屋符合约定交付使用条件30日后，因被告（买受人）原因致使该房屋的《房屋他项权证》不能及时提交给贷款银行，每延迟一天，买受人按实际总房价款的万分之五向原告（出卖人）支付违约金。合同签订后，原告于2016年8月31日向两被告交付了案涉房屋，并于2017年5月22日完成了案涉房屋的初始登记。但两被告至今都未将案涉房屋的他项权证提交给公积金管理部门。为维护自身的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告许永康、邵建佩辩称，1、原告违约在先，被告有权行使先履行抗辩权。根据原告自认的房屋交付及初始登记的期限，可以确定原告违约在先，其应支付的逾期办证违约金至少为15119.1元，但原告未支付违约金或者支付违约金不足，因此，即便存在原告主张的情形，亦属于被告履行先履行抗辩权的行为，不应当承担违约责任。2、原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。3、即便被告构成违约，原告主张的违约金明显过高，人民法院应予调整。综上，首先，被告作为普通买房人，无法得知房屋何时符合他项权证的条件，原告并未有效通知，被告主动询问后及时予以了办理，不构成故意延迟办理他项权证。其次，关于在符合办证条件后，买受人故意延迟办理他项权证的违约责任，无法律强制性规定，亦无合同约定。《补充协议》第20条第四项所附条件，自始不成立，相应的合同条款作为一个整体不应予以适用，且该条款存在疑义，双方争议的，应作出对格式条款提供方即原告不利的解释。第三，原告逾期办证违约在先，即便存在原告主张的情形，亦属于被告履行先履行抗辩权的行为，不应承担违约责任。第四，即便被告存在故意延迟办证的情形，即便构成所谓的违约，原告主张的违约金亦过高。原告承担的阶段性连带保证责任，确实存在承担民事责任的风险，但被告已经办理了他项权利登记并于2019年2月26日将抵押相关文件交付公积金管理部门，因此，原告的风险已经消除，被告没有违约支付贷款的事实，且其并未产生实际损失，原告主张的违约金明显过高。据此，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、盐城市个人住房公积金贷款合同以及被告出具给盐城市住房公积金大丰管理部担保书、2017年5月22日大丰区住建局颁发的大建2017第86号关于香格里花园1、2、3、4、5号楼现售的备案的批复、2017年5月22日香格里花园3号楼首次登记信息、不动产权证书、银行流水等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宝达公司系案涉香格里花园的开发建设单位。2015年8月24日，宝达公司（出卖人）与许永康、邵建佩（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定:由被告购买原告开发的位于大丰市区房屋，建筑面积为117.77平方米，房屋总价532373元，买受人在签订合同当日向出卖人支付购房首付款162373元，剩余房款在2015年8月28日前完成贷款手续并领取到《预购商品房抵押预告登记证明》。合同第十一条约定房屋的交付时间为2016年8月31日。合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照月0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同补充协议第二十条关于产证办理的约定：1、买受人接受代办人代为办理房产证、土地证等权证，买受人应向代办人支付一定的代办费用，买受人应当按照代办人的要求及时提供办理权证所需的全部证件资料，并及时办理签字等相关手续。2、因买受人提交办理房地产权属证书所需资料延误的，因此所导致的延期办证，出卖人不承担违约责任。3、买受人所购房屋在办理各项房产权属证书过程中产生的税费和规费由买受人按当时、当地政府规定标准另行支付。4、该房屋符合本合同约定交付使用条件30日后，因买受人原因致使该房屋的《房屋他项权证》不能及时提交给贷款银行，每延迟一天，买受人按实际总房价款的万分之五向出卖人支付违约金。上述合同签订后，被告许永康、邵建佩向原告宝达公司支付购房款532373元，于2016年8月31日取得案涉房屋，于2016年9月16日缴纳维修资金12926.10元。案涉房屋所在楼栋于2017年5月22日取得新建商品房首次登记，原告宝达公司于2018年3月28日向被告许永康、邵建佩支付逾期办证违约金8411元。被告许永康、邵建佩于2018年8月17日缴纳契税7967.98元，于2019年2月21日取得案涉房屋的不动产权证书，于2019年2月26日办理抵押登记，取得他项权证。另查明，2015年10月28日，原告宝达公司向盐城市住房公积金大丰管理部出具担保书一份，载明：“购房人许永康、邵建佩（借款方）拟向盐城市住房公积金大丰管理部（以下简称大丰管理部）申请个人住房公积金贷款37万元，期限20年，我公司愿为该笔贷款提供担保，特立本担保书。一、本担保书仅为借款人购房市区香格里花园3幢1704室贷款提供担保；担保金额以大丰管理部实际审批同意金额为准。二、担保期限从大丰管理部与借款方签订贷款合同之日起，至我单位为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》、《土地使用证》、《房屋他项权证》交给大丰管理部保管之日止。三、本公司在担保期内对借款方在借款合同项下不按期偿还的贷款本息、罚息、违约金和大丰管理部实现债权而发生的费用等，承担连带责任。四、其他相关事宜按双方签订的《盐城市个人住房公积金按揭贷款合同协议》办理。五、本担保书一式三份。”再查明，被告许永康、邵建佩委托大丰市凯达房地产经纪咨询有限公司为其办证，并于2015年8月24日向其支付相关费用1000元。香格里花园3幢1703室的房屋所有人陈丽、朱鹏亦是委托大丰市凯达房地产经纪咨询有限公司为其办证，并于2017年6月22日取得不动产权证书，于2017年7月19日办理了他项权证。香格里花园3幢801室的房屋所有人吴青、杨继中于2017年6月7日取得不动产权证书，于2017年7月22日办理了他项权证。本院认为，原告宝达公司与被告许永康、邵建佩签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利,履行义务。关于原告主张的违约金的起算时间，案涉房屋所在楼栋于2017年5月22日办理了初始登记，原告宝达公司以该时间节点主张违约金的起算时间为2017年8月23日，被告辩称原告未尽到通知义务，其于2019年2月才得知案涉房屋可以办理产权登记，本院认为，根据香格里花园其他业主办理产权登记的时间且业主均是委托大丰市凯达房地产经纪咨询有限公司办证，说明原告宝达公司最迟已在2017年6月已经告知了大丰市凯达房地产经纪咨询有限公司涉案房屋已具备办证条件，故本院对被告的辩称意见不予采信，综上，对原告主张的违约金的起算时间为2017年8月23日依法予以确认。被告许永康、邵建佩于2019年2月26日办理抵押登记并取得了他项权证，故原告主张违约金的截止时间为2019年2月23日并无不当，本院依法予以支持。合同补充协议约定违约金的计算标准为总房价款的日万分之五，符合相关规定，本院依法予以支持。被告辩称违约金过高，没有法律依据，本院依法不予采信。综上，经核算，违约金的数额为146402.58元，故本院对原告主张的违约金146132元依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告许永康、邵建佩于本判决生效后十日内向原告江苏宝达投资有限公司支付违约金146132元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3201元，由被告许永康、邵建佩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏人民陪审员  沈冠山人民陪审员  李 兵二〇一九年八月十六日法官 助理  戴青华书 记 员  陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。