广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初19807号原告：张洋，男，1985年3月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：黄玉君，女，1987年11月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：邓志琴、杨雯茵，分别系广东骏道律师事务所律师及实习律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010。法定代表人：李卫华，执行董事。原告张洋、黄玉君诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告张洋、黄玉君的共同委托诉讼代理人邓志琴、杨雯茵到庭参加诉讼，被告泽信公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张洋、黄玉君诉称：原、被告双方签订《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买位于广州市天河区体育东路39-45号三层514号铺位；总价480000元，付款方式为按揭付款。原告支付了房价款290000元，为总房价款的60.41%，余下房款向银行申请抵押贷款。原告又按照被告要求另支付了团购费10000元以及按揭费用4040元。后由于被告的原因致使上述房产无法办理按揭手续，导致《商铺买卖合同》无法继续履行。被告的出卖行为和要求原告委托经营管理行为属于欺诈行为，即使原告支付全额房价款被告也无法履行交付房产及办理过户的义务。请求法院依法判令：1、解除原、被告于2015年6月8日签订的编号为20153514号《商铺买卖合同》；2、被告返还收取的购房款290000元、团购费10000元及按揭费用4040元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告泽信公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：2015年6月8日，张洋、黄玉君（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人所购的商铺为广州市天河区体育东路39-45号三层514号铺（以下简称“涉案商铺”）；涉案商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为480000元；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2015年6月8日前支付首期房价款（包含定金100000元）计110000元，（2）2015年6月25日前支付首期房价款的37.5%计180000元，（3）余下房价款计190000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项，则应按照以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为l0年，自2015年10月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；出卖人应于2015年10月1日，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将商铺交付给经营管理公司……；买受人未按照书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，涉案商铺已实际交付给买受人，且买受人对涉案商铺的各项情况均满意……；买受人未按出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将涉案商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对涉案商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将涉案商铺的产权人变更至买受人名下；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为：出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执等条款。同日，张洋、黄玉君（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受购房业主的委托，在约定期限内具体经营涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2015年10月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于张洋、黄玉君的付款情况。张洋、黄玉君提供了加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张（载明泽信公司收取定金100000元、二期款180000元及铺款100000元）证明其支付购房款的情况。张洋、黄玉君另提供加盖有“广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称‘潮宏公司’）财务专用章”的《收据》两张（载明潮宏公司收到黄玉君购买涉案商铺的款项10000元及收到张洋、黄玉君购买涉案商铺的按揭费用4040元），陈庆容表示该笔款项10000元为团购费用，虽是由潮宏公司向其开具收据，但该款项应为房款的一部分，故其诉请要求泽信公司予以返还，另现按揭因泽信公司的原因无法办理，按揭费用也为购房款的一部分，所以泽信公司应返还按揭费用4040元。关于张洋、黄玉君的按揭贷款情况，其称涉案商铺无法办理按揭。另在本案庭审中，张洋、黄玉君明确其要求解除《合同》的依据为因涉案商铺现无法办理按揭，双方亦无法就按揭不成的情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》实际无法履行，因此其有权解除《合同》。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向张洋、黄玉君释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，张洋、黄玉君表示坚持诉讼请求。另查明，在本院受理的关于潮流站（即涉案商铺所在商场，下同）另一商铺纠纷的（2016）粤0106民初18467号原告刘万红诉被告泽信公司、潮流天地公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“18467号案”）中，泽信公司确认现潮流站二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。又查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是张洋、黄玉君与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于张洋、黄玉君要求解除《合同》的诉讼请求。张洋、黄玉君主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。《合同》约定张洋、黄玉君以按揭方式支付房款，结合18467案查明的事实来看，现涉案商铺无法办理按揭，且应不可归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，张洋、黄玉君现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于张洋、黄玉君要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，张洋、黄玉君提交加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张证明泽信公司收取购房款290000元。因合同解除，张洋、黄玉君诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。张洋、黄玉君另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付了款项10000元，张洋、黄玉君称该笔款项为团购费，泽信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃本案举证及答辩的权利，再结合本院审理的潮流站商场的其他案件，本院对张洋、黄玉君的上述陈述予以采信。张洋、黄玉君作为买受人应为基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系张洋、黄玉君为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，张洋、黄玉君要求泽信公司返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。张洋、黄玉君另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的《收据》证明潮宏公司收取按揭费用4040元，张洋、黄玉君并未举证上述费用实际为泽信公司收取，张洋、黄玉君诉请泽信公司返还上述款项依据不足，本院不予支持。泽信公司无正当理由拒不到庭应诉，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张洋、黄玉君与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层514号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告张洋、黄玉君返还购房款290000元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告张洋、黄玉君返还团购费10000元；四、驳回原告张洋、黄玉君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8710元，由原告张洋、黄玉君负担2110元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担6600元。服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  秦碧辉人民陪审员  张黛乔二〇一九年八月五日书 记 员  谢丽军宋春艳