海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初3978号 原告：马绪建，男，1973年11月15日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。 被告：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区椰海大道。 法定代表人：赵洪福，总经理。 委托诉讼代理人：张璞，男，该司办公室主任。 委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。 原告马绪建与被告海南盛世开泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴宇、被告委托诉讼代理人张璞和李传申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还土地增值税23841.28元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年10月29日，被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），将海口市椰海大道椰海雅苑D栋二单元XXX房（以下简称“房屋”）出售给原告，价款为476825.6元。合同签订后，原告已付清房屋价款和相关税费。2018年4月12日，被告以办理不动产权证书需缴纳土地增值税为由向原告收取23841.28元。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应按照本条例缴纳土地增值税”之规定，以及合同第十六条“土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由买受人承担”之约定，原告认为：1.缴纳土地增值税是被告的法定义务；2.合同约定原告只承担超出合同售价部分产生的土地增值税。经原告了解，税务机关是按合同售价征收土地增值税，不存在需由原告承担的超出合同售价部分产生的土地增值税。因此，被告收取的23841.28元没有合法根据，依据《民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，《民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，应予以返还。为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请依法判决。 被告辩称，原告请求被告返还非普通住宅土地增值税，被告认为该诉求罔顾事实、毫无道理，理由如下： 第一、原告不否认诉争房屋属于检察院一分院干警低于成本价购买的团购房,检察院承诺办理手续，逾期办证责任应该由检察院承担。诉争房屋属于团购房。2009年4月6日，海南省人民检察院海南分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司）签署《房地产合作开发协议书》。协议约定合作开发椰海雅苑项目。2009年5月11日，签署《补充协议书》，约定：拟成立海南盛世开泰房地产开发公司。2010年12月12日，检察院为甲方与鸿福公司为乙方签署《股权转让协议书》。2009年9月30日检察院与被告签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定：“3、甲方团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.5710万平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、110平方米119套。除甲方所得2.5710万平方米外，本小区的其余面积由乙方自行销售和处置，盈利和亏损与甲方无关。”2010年12月12日被告与检察院签署《商品房团购协议书》。2011年10月17日被告与检察院签订《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的原告团购部分房屋的配套费170元/平方米，由乙方承担。二、太阳能热水系统建设费由乙方承担。”检察院提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》名单中有164户与检察院干警名单不符。依据检察院提供的名单、指明的价格，分别于2012年10月至12月份，检察院的原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，其中有164户购房人不属于检察院的干警。团购房每套变更为超过144平方米非普通住宅的大户型。检察院强行被告将单套普通住宅110平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，团购房的总面积从开始约定的2.4万平方米，最终团购意向面积增加到41670平方米。超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占被告土地8.65亩，造成被告巨大亏损。按照检察院所有的11.74亩土地，按照3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米。而检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，总用地面积20.4亩，远远超过11.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，折合土地面积为8.65亩土地，也就是检察院强行侵占被告8.65亩土地。政府认定涉案房屋属于“公房”。依据海南省政府的相关规定，本案检察院干警所购的房屋属于团购的房屋，属于利用11亩土地建设的房屋，已经认定为“公房”，原告否认公房的认定。综上，原告起诉的房屋属于团购房，并且享受团购房的优惠价，因团购房面积变大，原告无偿侵占被告8.65亩土地，相当于被告给以原告巨大的利益，被告承担巨额损失，原告在诉状中无视被告作出的巨大让步，将商品房的来源忽视。如果按照合同约定，原告应该拿出资金补偿被告的巨额经济损失，检察院承诺办理手续，逾期办证的责任应该由检察院承担。 第二、被告没有违约，未能办证系原告自己没有提供合法的手续。1.被告已经在约定期限内办理完毕总证和分证。2016年11月14日，被告已经将椰海雅苑小区不动产权证的总证办理完毕，并将每一户的分证办理完毕。按照正式的交房时间为2015年12月8日即椰海雅苑小区唯一出入的道路山高横路完成工程之日，实际交房时间因部分原告在道路、给排水配套设施未完工之前，要求交付房屋提前装修，部分可能提前交付，但是，正式交付应该自2015年12月8日起算，按照《商品房买卖合同》第十五条，在实际交付房屋之后的720天办理商品房所有权证，商品房所有权证之后60日办理土地使用权证，即至2017年12月8日前办理商品房所有权证，在2018年2月8日前办理土地使用权证，因海口市两证合一为不动产权证，最后办证日期为2018年2月8日前。被告已经按照合同约定时间内办理完毕商品房所在小区的总证和分证。将每一户的分证过户到购房人名下，需要购房人提供手续、缴纳税款才能办理。2.机构改革造成过户延迟。不动产登记中心2016年1月13日挂牌，在此之前暂停办理登记。因不动产登记中心刚成立，办公人员不足，业务量太大，无法全部受理办证业务，每天受理数量限制，所以无法按照期限办理。被告为了加快办证，成立办证小组，专门带电脑、复印机、打印机等设备去不动产登记中心协助办理椰海雅苑小区不动产权证过户事宜，被告积极努力，尽心尽职，全力以赴。3.契税办理变更。不动产权证过户到购房人名下，必须缴纳契税，原来规定可以由开发商代为缴纳，后来税务局改成让购房人自己缴纳，开发商代理缴纳必须有授权委托书，否则不得代理缴纳。这样造成椰海雅苑小区购房部分业主没有按时缴纳契税。综上，没有办理过户手续，系政府原因，系原告个人原因，被告没有违约，不承担任何责任，原告起诉被告逾期办证违约金违背客观事实。 第三、原告不属于检察院干警，不具备购房优惠资格，属于冒名顶替。检察院出具团购房干警分房名单，实际签署合同有164户与名单不符。原告不属于检察院干警，根本不具备购房资格，属于冒名顶替，属于严重损害检察院干警利益，不具备资格却享受干警福利待遇，这明显的违规违法，给被告造成巨额损失。 第四、原告起诉退还非普通住宅土地增值税没有事实和法律依据。（一）非普通住宅土地增值税的来源。原告单方面要求房屋面积增加，产生非普通住宅土地增值税，增加被告房屋开发的巨额成本。1.房屋面积增加原告侵占被告的土地8.65亩。检察院强制要求原告将团购房每套变更为超过144平方米非普通住宅的大户型，由单套普通住宅110平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米。按照检察院所有的11.74亩土地，3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米。而检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，占地20.4亩，远远超过11.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，合8.65亩土地。也就是超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占被告土地8.65亩，被告不但承担11.74亩土地的全部建筑成本，还如外无偿被检察院强行侵占8.65亩土地，造成被告巨额亏损。2.额外增加非普通住宅土地增值税和成本。房屋面积由由单套普通住宅110平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，导致需要缴纳非普通住宅土地增值税。依据《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要缴纳土地增值税，按购房款的5﹪征收。如果不修改户型，此部分税费，根本不需要缴纳。因检察院单方面变更户型原因，也造成我公司承担了本不该有的土地增值税1100万元，非普通住宅土地增值税依法应该由享受优惠待遇的原告承担。3.配套费增加。因检察院原因，导致配套费由每平方米70元，增加到240元，每平方米多交170元。40747.7平方米×170元=6927109元。4.电梯和太阳能修改。因检察院要求，修改电梯，增加太阳能，因此增加费用共计680多万元。5.增加设计费。因检察院修改房屋面积，导致重新设计，设计费增加共计20万。以上总计为5492.7109万元，这些成本按照合同第十六条的约定，均应由原告承担。被告保留起诉原告的权利。（二）检察院决定非普通住宅土地增值税由原告承担。检察院一直承诺解决非普通住宅土地增值税问题，房屋建设完工之后，检察院专门派人去税务部门交涉、谈判，均没有解决减免非普通住宅土地增值税问题，被告为了合作愉快，为了办理房屋产权证，万般无奈，于2013年1月4日，缴纳非普通住宅土地增值税问题1100万元。2017年2月12日，被告就非普通住宅土地增值税问题专门发函给检察院，检察院2017年5月5日《关于〈关于椰海雅苑干警团购房情况的说明〉的复函》。被告于2017年5月28日《关于〈关于椰海雅苑干警团购房情况的说明〉的复函》提出非普通住宅土地增值税问题。2017年6月，由检察院领导等相关人员召开会议，会议中检察院领导提出，干警团购房面积由普通住宅增加面积变为非普通住宅，检察院是否还能协调减免土地增值税，检察院相关人员回复已与税务部门协调沟通无法减免，检察院领导与其他参会院领导沟通后再次明确：干警住了大房子，土地增值税无法减免的话，谁购房，谁受益，土地增值税应该由购房者承担。最后检察院决定非普通住宅土地增值税问题本着谁受益谁承担的原则，由购房干警自行承担非普通住宅土地增值税。（三）非普通住宅土地增值税合同约定原告的购房人承担。依照检察院的决定，双方在合同中明确约定因房屋面积增加到144平方米以上才产生的土地增值税由购房干警承担。因此《商品房买卖合同》第十六条约定，“关于税款缴纳3，买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超过合同售价部分产生的各种税金由乙方承担。”合同明确约定相关税费由原告承担，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，《商品房买卖合同》第十六条关于约定相关税费由购房的原告承担的约定完全符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告应该承担增加的非普通住宅土地增值税。（四）非普通住宅土地增值税已经全额缴纳给税务局，原告应该起诉税务机关退还，被告并没有占有该税款。2016年10月31日经海口市地方税务局第一税务分局核定椰海雅苑项目，非普通住宅土地增值税（为检察院团购房）共计6311665.22元，被告已经将全部非普通住宅土地增值税已经全额缴纳给税务局，全部税款已经缴纳国库。这里证明两个问题：1.非普通住宅土地增值税只有检察院团购房才有，椰海雅苑其他房屋均属小户型，不存在非普通住宅土地增值税；2.非普通住宅土地增值税（为检察院团购房）共计6311665.22元已经全部缴纳国库。被告没有占有税款，原告起诉让被告退还非普通住宅土地增值税没有事实依据，该税款系原告房屋面积超过144平方米才产生的，原告系购房户，是房屋面积的受益人，双方在签订合同同时明确约定该非普通住宅土地增值税由原告承担，被告也没有接到税务机关退还非普通住宅土地增值税任何通知，原告要求退还没有法律依据。如果检察院干警认为自己可以不缴纳非普通住宅土地增值税，可以请求检察院继续协调税务机关免除非普通住宅土地增值税。 第五、检察院用于合作的11亩土地。检察院以自己所有的11.74亩土地合作开发商品房，将11.74亩土地的价值变现为房屋价值上面，直接分配给检察院干警，干警无偿享受土地价值，属于国家机关工作人员直接享受福利，原告能以低于成本价购得涉案房屋是因为合作开发，原告不承认合作开发与事实严重不符。 第六、原告起诉提供的证据与起诉的事实不符。1.交付期限为2013年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：为配合政府的法规、规章、通知或市政规划、基础设施变更而引起的施工延误，如因中考、高考等不能施工等各种情形。2.合同第十五条，产权登记的约定：出卖人应当自房屋交付之日起750日内为买受人办理房屋权属证书，出卖人应当在750日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。3.合同第十六条，关于税款缴纳的约定：根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，双方同意按照以下方式缴纳税款：买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超过合同售价部分产生的各种税金由乙方承担。4.契税缴纳完税证明时间为2017年9月1日，金额为7152.39元。5.交房时间未提供，交房时间证据未提供，缴纳物业费时间2014年10月10日。 第七、违约金的计算时间错误。1.从违约时间至实际缴纳契税时间，从2016年1月20日至2017年9月1日，这段时间由于原告未按时缴纳契税，应由原告承担责任。2.2017年11月17日，已经办理房屋不动产权证书，因此从2017年11月17日至今这一段时间是不存在违约的，不能计算违约金。3.实际违约天数76天，违约金为3623.87元（按已购房款476825.6元万分之一计算违约金） 综上，原告起诉返还非普通住宅土地增值税违背客观事实，没有事实依据，违背法律规定，违背合同约定，违背检察院的决定，请求法院查明事实，依法驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.海口市商品房买卖合同及补充协议；2.销售不动产统一发票；3.税收完税证明；4.海南省地方税务局通用机打发票（物业费）；5.收据；6.不动产权证书。 被告提交如下证据：1.《房地产合作开发协议书》；2.《补充协议书》；3.《股权转让协议书》；4.《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》；5.2010年12月12日盛世开泰公司与检察院签署《商品房团购协议书》；6.2011年10月17日盛世开泰公司与检察院《商品房团购协议书补充协议》；7.检察院提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》。证明：（1）2009年4月6日，海南省人民检察院海南分院机构后勤服务中心，房屋属于团购房；（2）团购房面积一开始为110、130、150平方米，后来检察院强令修改为150、180、200平方米；（3）团购房面积超过144平方米，属于非普通住宅；（4）团购房享受检察院内部工作人员的优惠价格；（5）城市基础设施配套费170元由检察院承担，太阳能热水系统费用，由检察院承担；（6）相关手续检察院办理。 8.抽签选房登记表；9.更名明细；10.更名清单；11.更名申请；12.最终的团购房名单。证明：部分人冒充检察院工作人员，骗取购房资格。 13.海口市不动产登记中心成立；14.海口市房产证办理材料；15.领取材料照片；16.实施不动产登记的公告。证明：（1）2016年1月13日，海口市不动产登记中心成立，在此之前，暂停办理房屋所有权登记手续，需要两证合一；（2）办理需要购房人提供手续资料；（3）2016年1月13日至2016年7月22日，才办理不动产证期间190天未办证。 17.山高横路竣工情况说明。证明：小区唯一通道2015年12月8日完工，按照合同约定为实际的交房日期，实际交房。 18.CDEF座不动产权证。证明：2016年11月14日，被告已办理完总证。 19.土地增值税清算核定征收审核报告；20.缴纳税金统计；21.干警缴纳税金。证明：检察院团购房产生非普通住宅土地增值税6311665.22元，被告将非普通住宅土地增值税6311665.22元全部缴纳国库。 22.商品房买卖合同。证明：合同约定非普通住宅土地增值税由购房人承担。 23.缴纳契税时间。证明：缴纳契税延迟导致办证延迟，责任在政策变动和购房人。 根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2012年10月29日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××区房；建筑面积177.92平方米，每平方米2680元，总金额476825.6元；被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；原告委托被告代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由原告承担。合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款。被告于2017年11月17日为原告办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]。 另查明，2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局作出《椰海雅苑项目土地增值税清算核定征收审核报告》，载明：椰海雅苑项目按普通住宅和非普通住宅分别缴纳土地增值税，核定征收率均为5%；被告开发的椰海雅苑项目应缴土地增值税17876578.9元，已缴土地增值税10826382.27元，应补缴土地增值税7050196.63元。 再查明，2017年9月7日，被告向原告收取了代收代付税费23841.28元。 本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张被告返还土地增值税的问题。原、被告双方在《海口市商品房买卖合同》中约定：“原告委托被告代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由原告承担。”由于该条款未明确约定“相关税款”是否包含非普通住宅土地增值税，且被告未能提供证据证明其向原告收取的非普通住宅土地增值税系椰海雅苑项目调增价格超出合同售价部分产生的各种税金。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”故涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由被告负责缴纳。被告收取了原告非普通住宅土地增值税23841.28元，没有事实和法律依据，原告主张被告返还该土地增值税23841.28元，本院应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 被告海南盛世开泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马绪建返还土地增值税23841.28元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计198元，由被告海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员 冯 琳 二〇一九年八月二十八日 书记员 王英伶