广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初12383号原告：梁翠蓬，女，1970年10月22日出生，汉族，住广州市花都区，原告：邱家昌，男，1991年2月19日出生，汉族，住广州市花都区，两原告共同委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。被告：何建辉，男，1982年5月5日出生，汉族，住广州市花都区，原告梁翠蓬、邱家昌与被告何建辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年4月19日公开开庭进行审理。原告梁翠蓬、邱家昌的共同委托诉讼代理人杜健君到庭参加诉讼，被告何建辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁翠蓬、邱家昌向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告于2016年5月12日签订的《房屋买卖合约》；2.被告退回已经收取的房款合计2600000元；3.被告向原告支付违约金260000元；4.被告向原告赔偿损失1550000元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在居间人广州金刚置业有限公司的介绍下，得知被告何建辉出售其位于广州市花都区保利花城城西一街7号1902房。2016年5月12日，原告与被告何建辉签订《房屋买卖合约》，约定被告何建辉以2600000元的价格将涉案房产转让给原告，并分期支付购房款，被告何建辉负责处理房屋的银行按揭及办理过户手续。签订合同的当天，原告向被告何建辉支付购房定金100000元，被告何建辉出具收款收据。2016年9月1日，被告何建辉将房屋交付给原告使用，双方为此签署了交楼确认书，被告何建辉承诺2016年12月31日前结清物业的贷款及债务。2016年9月2日，原告向被告何建辉支付购房首期款400000元，被告何建辉出具收款收据。至此，原告开始使用涉案房屋并承担涉案房屋的物业管理费、水电费等费用。其后，原告多次根据被告何建辉的指示，将剩余的购房款以转账或现金的形式支付给被告何建辉本人或其指定的收款人。被告已经收取了全部房款。后来，原告得知被告何建辉因其自身债务的原因，导致涉案房屋无法办理房产证，也无法将房屋过户给原告。原告多次联系被告何建辉，但均无法联系。根据双方签订的房屋买卖合约的约定，被告的行为已经造成了根本违约，原告有权要求单方解除合同。原告认为：因被告的原因导致原告无法办理房产证，被告应该向原告承担违约责任和赔偿原告的损失。何建辉未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：梁翠蓬与邱家昌系母子关系，梁翠蓬与案外人邱志奇系夫妻关系。2016年5月12日，梁翠蓬、邱家昌作为买方，何建辉作为卖方，广州金刚置业有限公司作为经纪方共同签订《房屋买卖合约》，约定卖方将位于广州市花都区保利花城西一街7号1902房出售给买方，物业建筑面积188.99平方米，成交价为2600000元。卖方交付房屋给买方使用的日期为卖方收齐全部楼款当天。第四条买卖双方的权利和义务：1、买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。2、卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足以弥补的，买方仍有权追讨。3、买方已了解该物业产权证明上所记载的所有信息且并无异议，同时卖方应当保证对上述该物业享有完整所有权且该物业并不存在任何产权纠纷或被查封的情况。4、卖方应如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等有可能影响交易的真实信息。如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其他原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。第六条违约责任：1、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完善/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形。备注：①此楼价包含该物业入墙固定装修、家私电器；②该物业的所欠贷款利息、债务全部由卖方负责。附件约定付款方式为涂销抵押按揭付款：于2016年5月12日前支付100000元作为定金；部分楼款共计1000000元应不迟于2016年7月12日支付，但支付楼款的前提条件是申请过户完成当天支付；人民币1500000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。交易手续需在2016年9月12日前完成，如因房管局或银行导致延迟，则时间相应顺延，卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件/合同等。合同还约定了其他内容。梁翠蓬、邱家昌表示双方之后口头变更了付款方式为分期付款。关于房款支付的情况，根据梁翠蓬、邱家昌提交的银行账户明细显示，户名邱志奇的账户分别于2016年5月12日、2016年9月3日向何建辉账户转账100000元、400000元；于2017年3月14日、3月17日向何惠茹账户转账700000元、450000元、300000元、200000元；于2017年3月15日向曾卓沂账户转账300000元；另梁翠蓬、邱家昌表示于2017年6月以现金方式向何建辉支付150000元。何建辉分别于2016年5月12日、2016年9月2日、2017年6月出具三张收款收据，确认收到购房定金100000元、首期款400000元、购房款现金150000元；于2017年月出具收款确认书，确认将涉案房屋转让给梁翠蓬、邱家昌的事实，确认梁翠蓬、邱家昌已于2016年、2017年期间分多笔以现金或转账方式支付购房款2600000元的事实，其中部分款项支付至何惠茹、曾卓沂账户。梁翠蓬、邱家昌表示何惠茹是何建辉的堂姐，曾卓沂与何建辉是合伙关系，其向二人账户转账付款是经何建辉指定。2016年9月1日，何建辉与梁翠蓬签订《交楼确认书》，载明卖方同意将物业交付买方使用，交楼前所产生管理费、水、电费等相关费用都由卖方支付，交楼之后管理费、水、电费等相关费用由买方承担。该物业原有所发生银行供楼所欠贷款及利息和自有的一切债务都由卖方个人承担支付，双方约定卖方不迟于2016年12月31日结清该物业的银行贷款和债务。诉讼中，梁翠蓬、邱家昌提交供电局电费通知单、邱家昌办理有线数字电视转换表、安装费、维护费、物业管理费缴费发票，拟证明涉案房屋已于2016年9月1日交付其使用。梁翠蓬、邱家昌另提交一份京东询价建议书，拟证明涉案房屋的评估价格已超过4000000元。根据涉案房屋于2018年9月7日的产权情况表显示，房屋预告登记在何建辉名下，未有抵押，于2017年3月23日被本院查封。另查，梁翠蓬、邱家昌于2018年8月以广州白云宏康运输服务部、广州市狮峰五金有限公司、丁源、何建辉为被告提起案外人执行异议之诉，本院立为（2018）粤0114民初9322号案。梁翠蓬、邱家昌诉请要求：1、不得执行广州市花都区保利花城城西一街7号1902房；2、确认梁翠蓬、邱家昌和何建辉签订2016年5月12日的《房屋买卖合约》合法有效。本院于2018年9月11日作出民事裁定书，因梁翠蓬、邱家昌未在七日内预交案件受理费，该案按撤诉处理。诉讼中，梁翠蓬、邱家昌向本院申请财产保全，本院于2018年12月26日作出民事裁定书，裁定：冻结被申请人何建辉的银行存款4000000元或查封等值的其他财产。之后采取了执行措施。因何建辉下落不明，本院于2019年2月2日向何建辉公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，自公告之日起经过六十日，视为送达。本院认为：梁翠蓬、邱家昌与何建辉签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据合同的约定，交易手续需在2016年9月12日前完成，但因涉案房屋被司法查封，无法办理不动产权证以及转移过户登记手续，卖方何建辉已构成根本违约，梁翠蓬、邱家昌要求解除其与何建辉签订的《房屋买卖合约》、退还购房款2600000元以及按照合同约定支付房价款10%的违约金260000元合法有据，本院予以支持。《房屋买卖合约》应于本案起诉状副本送达何建辉之日即2019年4月3日解除。关于梁翠蓬、邱家昌主张的差价损失1550000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损害时赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因何建辉的根本违约行为实际造成了梁翠蓬、邱家昌对房屋升值的损失，但梁翠蓬、邱家昌明知涉案房屋尚未办证到何建辉名下、交易存在较大风险的情况下仍与其签订合同，且在房屋被查封之后仍向何建辉支付了部分房款，梁翠蓬、邱家昌对于合同不能继续履行亦存在一定过错。综合考虑合同履行的具体情况，双方过错程度、涉案房屋的市场价值以及梁翠蓬、邱家昌自2016年9月起占有使用房屋收益的情况，本院酌定何建辉向梁翠蓬、邱家昌赔偿损失200000元。对于梁翠蓬、邱家昌超额主张的部分，本院不予支持。何建辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁翠蓬、邱家昌与被告何建辉于2016年5月12日签订的《房屋买卖合约》于2019年4月3日解除；二、被告何建辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁翠蓬、邱家昌返还购房款2600000元；三、被告何建辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁翠蓬、邱家昌支付违约金260000元；四、被告何建辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁翠蓬、邱家昌赔偿损失200000元；五、驳回原告梁翠蓬、邱家昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42080元，由原告梁翠蓬、邱家昌负担12882元，被告何建辉负担29198元；财产保全费5000元，由原告梁翠蓬、邱家昌负担1531元，被告何建辉负担3469元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  李汉清人民陪审员  黄玉芬二〇一九年八月九日书 记 员  刘 赟