广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初170号原告：李美，女，汉族，1981年6月2日出生，身份证住址广州市越秀区，被告：佛山市邻筹信息技术有限公司，曾用名佛山市一城一寓生活服务有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南1栋2607至2608室。法定代表人：唐娅兰。被告：广州喜蔷薇酒店管理有限公司，曾用名广州寓见酒店管理有限公司，住所地广州市番禺区大石街敏昌街46号5栋（5栋）1415房。法定代表人：安碧芬。原告李美诉被告佛山市邻筹信息技术有限公司（以下简称“邻筹公司”）、广州喜蔷薇酒店管理有限公司（以下简称“喜蔷薇公司”）合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼。两被告经本院依法送达开庭传票、起诉状及证据副本，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与邻筹公司签订的《公寓委托管理合同》、与喜蔷薇公司签订的《补充合同》于2018年10月22日解除；2、两被告支付拖欠的租金5597元（2018年10月1日起至2018年11月15日）及滞纳金182.65元（滞纳金从租金应付之日起计，按照每日千分之一的标准，暂计至2018年11月15日，实际计算至被告支付完租金之日止）及管理费、水费、电费、公摊费615.01元（管理费自2018年10月1日至2018年11月15日；水费、电费、公摊费自2018年9月至2018年10月4日止）；3、两被告支付2018年4月至2018年9月期间的租金差额2100元及物业管理费1173.12元及相应的利息（从起诉之日起计，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、两被告支付扣除一个月押金后的违约金7300元及相应的利息（从起诉之日起计，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5、两被告赔偿家具、家电的损失5849元及相应的利息（从起诉之日起计，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；6、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告系广州市白云区棠乐路1号1520房的产权人。2017年7月23日，我与被告邻筹公司为我所有的位于广州市白云区棠乐路1号1520房签订《公寓委托管理合同》，约定由被告邻筹公司承租上述房屋（含配套家具、电器，价值29356元），期限共6年（自2017年11月1日起至2023年10月30日止），租金为3650元/月，租金应当在每月五日前支付，被告承担因使用物业所产生的物业费、水、电、煤气、有线电视、电话、宽带网络费。2017年9月13日，被告邻筹公司与被告喜蔷薇公司擅自签订《转让合同》，被告邻筹公司将其承租的上述房屋转让给被告喜蔷薇公司经营，被告喜蔷薇公司同意继续履行被告邻筹公司与我所签订的《租赁合同》中约定的承租人需承担的租金及各种费用。被告喜蔷薇公司保证自2017年9月14日开始接手。我于2017年10月底知晓该转让事实。被告喜蔷薇公司接手承租后，经常迟延交租。由于被告喜蔷薇公司生意困难，经双方协商，我与被告喜蔷薇公司于2018年3月23日签订《补充协议》，同意对2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金进行短期调整；月租金调整为3300元（含管理费，不含水电等费用），如不能按时、足额交付租金，被告应当将调整期间所减免的租金及管理费一次性支付给我，我有权选择解除合同并要求被告按照《公寓委托管理合同》约定承担责任。2018年10月，因被告一直拖欠我的租金、管理费、水、电及公摊费，经我通过电话、微信的方式催促，均未果。无奈之下，我根据合同约定委托律师于2018年10月22日向被告发出《律师函》：通知被告《公寓委托管理合同》、《补充合同》于2018年10月22日解除；要求支付拖欠费用及违约金；在收到《律师函》之日起五日内交还房屋并办理相应的交接手续。被告于2018年10月23日签收，至今仍置之不理。我于2018年11月8日收回房屋。经验收，丢失了房屋原配置的床巾、花艺、抱枕套、床品、门锁、防盗链、垃圾桶等物品，依照合同约定被告应当赔偿我家电、家具损失5849元。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告邻筹公司无答辩。被告喜蔷薇公司无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提供的不动产权证、公寓委托管理合同、收条、收据、电子银行回单、转让合同、补充合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是位于广州市白云区棠乐路1号1520号房屋（以下简称涉案房屋）的登记产权人。2017年7月23日，原告（委托人，甲方）与被告邻筹公司（服务方，乙方，原名佛山市一城一寓生活服务有限公司）签订《公寓委托管理合同》，双方约定：甲方同意将涉案房屋委托乙方经营管理，委托物业建筑面积共42.7828平米，实面积共31.4254平米；委托物业现有装修及设施、设备情况详见双方签订的《公寓物品清单或家具家电代购协议》。该清单或协议作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在合同委托经营管理期满后，乙方归还委托物业的物品移交依据；乙方管理的委托物业用于对外经营公寓长短期租赁服务；委托期共陆年，即自2017年11月1日起至2023年10月30日止；委托物业的不含税租金为3650元/月；租金支付方式按照每月5号支付，乙方预付下一阶段租金；由于乙方是采用预先支付甲方委托物业租金的方式接受甲方委托，经营方式由乙方自由选择，自负盈亏，甲方不得影响乙方正常经营；本合同签订3日内，乙方向甲方支付托管押金3650元。在合同期满、结清全部费用并办理移交手续后，甲方将乙方押金全部退还给乙方，押金不计利息；委托期满，如甲乙双方不再续约，乙方将室内物品交还甲方时，需满足两点条件：1、物品在；2、能使用。如出现物品丢失或不能使用，由乙方负责赔偿或维修好；乙方需承担因使用委托物业所产生的物业费、水、电、煤气、有线电视、电话、宽带网络费；合同期间，乙方有权将该合同的权利义务转让给第三方，前提是乙方须告知甲方。转让后由第三方继续履行本合同项下的权利义务；本合同签订后，除不可抗力或本合同约定的解除条件出现外，任何一方提前解除合同，应向守约方支付当年月租金的三倍金额为违约金；因乙方原因逾期支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付月租金的千分之一的违约金；逾期十日未支付，甲方有权解除合同收回委托物业，乙方按照本合同13.1条款的约定向甲方支付违约金等。同日，双方签订《室内物品委托代购协议》，约定：本着更好的为业主服务的宗旨，甲乙双方经过协商，就甲方委托乙方代购装饰物品一事，达成如下协议：代购设备如下：《代购清单》上必须明示代购产品的名称、型号、规格、颜色、价格等项目，甲方审核无误后签字确认，后期验收即以此《代购清单》为依据。二、代购款支付：甲方在《代购清单》上签字确认当日内，室内物品代购款项由甲方以现金、转账、刷卡方式自签合同日起3天内一次性支付给乙方，其中家具款25743元，电器款4900元，物品总金额30643元，家具款打9.5折，折后价24456元整等。附件《2513服务公寓广州白云-百信广场（17）房间家具饰品配置表成本价1520房》列明一、家具：1.2m床，床垫，床头柜，书台，电视柜，书座椅，衣柜，休闲桌椅，行李架；二、软饰杂项：墙纸、窗帘、台灯、顶灯、床头灯、画、花艺、床巾、抱枕套；三、杂项……四、电器：冰箱、洗衣机、电视等。上述合同签订当日，被告邻筹公司向原告支付押金3650元，原告向被告邻筹公司交付了涉案房屋，并支付了代购家私家电款29356元。被告邻筹公司将涉案房屋用于公寓经营。2017年9月13日，两被告签订《转让合同》，约定：甲方（邻筹公司，转让方）同意将涉案房屋及广州市白云区百信公寓A栋1519房转让给乙方（喜蔷薇公司，原名广州寓见酒店管理有限公司，受让方）经营；店铺转让乙方后，乙方同意继续履行甲方与出租房业主所签订的《租赁合同》，按《租赁合同》交纳租金及合同约定由承租方交纳的各项费用，《租赁合同》期满后，由乙方领回甲方交纳的押金，全部押金归乙方所有；店铺转让乙方后，若因在甲方经营期限内所导致出现的各类矛盾、纠纷、债权债务及相关的法律问题与乙方无关，一切事务由甲方承担；店铺转让乙方后，因乙方经营导致出现的各类矛盾、纠纷、债权债务及相关的法律问题与甲方无关，一切事务由乙方负责。甲方有义务配合协助乙方解决问题；甲方保证在2017年9月14日开始由乙方接手经营公寓店，乙方同等享有甲方在原有的房屋租赁合同的权利与义务。并由乙方继续履行原房屋《租赁合同》之约定，如因乙方违反合同而造成的一切法律责任由乙方承担，因乙方违反合同对甲方造成的经济损失、名誉影响，甲方保留追加索赔的权利等。上述合同签订后，被告喜蔷薇公司接收经营涉案房屋。2018年3月23日，原告、关兆武（甲方、出租方）与被告喜蔷薇公司（乙方、承租方）签订《补充合同》，主要内容为：鉴于2017年7月23日，甲方与佛山市一城一寓生活服务有限公司签订《公寓委托管理合同》，由佛山市一城一寓生活服务有限公司租赁甲方所有的广州市白云区棠乐路1号（1号自编A栋）1519、1520房（即百信领寓A栋1519、1520房）。2、2017年9月14日，乙方整体受让了前述第1项《公寓委托管理合同》，该合同的权利义务全部转由乙方履行、承接，乙方自合同受让之日起向甲方履行《公寓委托管理合同》的权利义务。目前该合同仍在履行过程中。现乙方因百信领寓楼下的商场尚未开业、生意暂时未能如意，经向甲方协商，双方同意签订补充合同，对短期内的租金进行部分调整，具体如下：一、甲、乙双方同意：1、2018年4月1日至2018年12月31日期间，A栋1519房、A栋1520房不含税的月租金由3650元调整至3300元，租金由不包括管理费、水、电、煤气、有线电视、电话、宽带网络费，变更为仅包含管理费，其他费用仍由乙方承担；目前，A栋1519房的每月管理费为197.30元，A栋1520的每月管理费为195.52元。2、2019年1月1日起至合同租赁期（即2023年10月30日），双方仍按照原《公寓委托管理合同》所约定的租金（管理费、水电费等费用仍由乙方承担）及租金支付时间执行。乙方应当按时、足额的支付租金等费用给甲方。二、甲乙双方一致同意：如乙方自2019年1月1日起不能按照《公寓委托管理合同》的租金支付明细表约定的时间和金额及时、足额的支付给甲方，乙方应当将2018年4月1日至2018年12月31日期间所减免的租金及管理费一次性支付给甲方，甲方有权选择解除双方的合同，乙方应当按照《公寓委托管理合同》第十三条13.1的约定承担违约责任等。上述补充协议签订后，被告喜蔷薇公司自2018年10月起未再向原告支付租金。2018年10月22日，原告委托律师事务所向被告喜蔷薇公司发出《律师函》，主要内容为：因贵司拒不支付租金的行为已构成违约，应当承担因此产生的相应法律责任。现发函通知贵司：贵司与出租人李美签订的《公寓委托管理合同》、《补充合同》于本履行函发出之日即解除，请贵司限期结清拖欠租金、滞纳金、水电费等费用等。该律师函于2018年10月23日送达被告喜蔷薇公司注册地址。2018年11月15日，原告收回涉案房屋。诉讼中，原告提交自行签名制作的《房屋验收物品清单》拟证明其接收涉案房屋时房屋内缺少的物品。提交发票、转账记录拟证明每月管理费为192.52元/月，其已代被告喜蔷薇公司支付2018年10月1日至2018年11月15日期间的管理费及2018年9月至2018年10月4日的水电及公摊费。另查明，李美、关兆武于2011年3月5日登记结婚。本院认为，原告与被告邻筹公司签订的《公寓委托管理合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，应为合法有效。上述合同签订后，被告邻筹公司将上述《公寓委托管理合同》的权利义务转让给了被告喜蔷薇公司，后原告亦通过与被告喜蔷薇公司签订《补充合同》对被告喜蔷薇公司承接经营涉案房屋予以认可并对双方的权利义务进行重新约定，该约定亦属于原告与被告喜蔷薇公司的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。根据上述合同约定，如被告喜蔷薇公司自2019年1月1日起不能按《公寓委托管理合同》的租金支付明细表约定的时间和金额及时、足额的支付给原告，被告应将2018年4月1日至2018年12月31日期间所减免的租金及管理费一次性支付给原告，原告有权选择解除双方的合同，并应按照《公寓委托管理合同》第十三条13.1的约定承担违约责任。上述补充合同签订后，被告喜蔷薇公司自2018年10月起就未再向原告支付过租金及相应费用，该行为已违反上述约定，应当承担违约责任，原告有权依约解除合同。原告于2018年10月22日向被告喜蔷薇公司发出《律师函》明确告知双方签订的《公寓委托管理合同》、《补充协议》于律师函发出之日解除，该律师函已于2018年10月23日送达被告，故原告要求确认双方签订的《公寓委托管理合同》、《补充协议》于2018年10月22日解除于法有据，本院予以支持。根据原告的陈述，上述《补充协议》中包含了涉案房屋和1519号两个房屋的租赁内容，原告仅代表其向被告喜蔷薇公司出租的涉案房屋的相关权利义务，故本案中仅确认上述《补充协议》中就原告与被告喜蔷薇公司之间就涉案房屋的租赁关系的解除。因被告喜蔷薇公司自2018年10月起欠付原告的租金，原告有权要求被告支付欠付租金，故原告要求被告支付2018年10月1日至2018年11月15日的租金合理合法，本院予以支持，经核算为5475元（3650元+3650元÷30天×15天），原告诉请超过部分，本院不予支持。根据上述合同约定，被告逾期支付租金应当支付违约金，故原告主张的滞纳金应为违约金。原告关于违约金按每逾期一日以欠付租金1‰的标准计付的意见符合合同约定，本院予以支持。结合被告欠付租金的数额和月份，2018年10月的违约金应以3650元为本金，从2018年10月6日开始计至实际支付之日止，2018年11月的违约金应以1825元为本金，从2018年11月6日开始计至实际支付之日止，上述违约金的计付应以本金为限。原告主张多出上述数额的违约金缺乏依据，本院予以驳回。关于原告要求被告支付管理费、水电及公摊费的问题。上述合同约定，涉案房屋的管理费、水电及公摊费由被告喜蔷薇公司负担，但被告喜蔷薇公司自2018年10月起未再支付租金及管理费等费用，现原告举证证明其代被告喜蔷薇公司支付了2018年10月1日至2018年11月15日的管理费、2018年9月至2018年10月4日的水、电及公摊费，因被告经本院依法送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院对原告的上述主张予以采信。故原告要求被告喜蔷薇公司支付代为垫付的管理费，水、电及公摊费共计615.01元合理合法，本院予以支持。关于原告要求被告喜蔷薇公司支付租金差额及物业管理费的问题。上述补充合同约定，如被告喜蔷薇公司在2019年1月1日起未按《公寓委托管理合同》的租金支付明细表约定的内容向原告支付租金，被告喜蔷薇公司应将2018年4月1日至2018年12月31日期间所减免的租金及管理费一次性支付给原告，现被告喜蔷薇公司未按上述约定履行义务，故原告要求被告喜蔷薇公司支付2018年4月至2018年9月期间的租金差额2100元及管理费1173.12元有据，本院予以支持。原告要求被告喜蔷薇公司支付上述费用的利息缺乏依据，本院不予支持。上述合同约定，因任何一方导致提前解除合同的，违约方应向守约方支付当年月租金的三倍金额作为违约金。现因被告喜蔷薇公司违约导致合同提前解除，故原告要求被告喜蔷薇公司支付扣除一个月押金后计付的违约金7300元有据，本院予以支持。原告要求被告喜蔷薇公司支付违约金利息无据，本院不予支持。原告提交单方制作的《房屋验收物品清单》拟证明其接收涉案房屋时房屋内缺少的物品情况，在无其他证据佐证的情况下，该证据不足以证明其上述主张，本院不予采信。故原告要求被告喜蔷薇公司赔偿家具、家电损失5849元及支付相应利息缺乏依据，本院不予支持。被告邻筹公司已将全部《公寓委托管理合同》的权利义务转让给被告喜蔷薇公司后，原告已另行通过与被告喜蔷薇公司签订《补充协议》确认了两被告之间的转让行为，原告要求被告邻筹公司与被告喜蔷薇公司共同承担上述责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李美与被告佛山市邻筹信息技术有限公司于2017年7月23日签订的《公寓委托管理合同》和原告与被告广州喜蔷薇酒店管理有限公司于2018年3月23日签订的《补充合同》中就位于广州市白云区棠乐路1号1520房的租赁关系于2018年10月22日予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告广州喜蔷薇酒店管理有限公司向原告李美支付2018年10月1日至2018年11月15日的租金5475元及违约金（2018年10月的违约金，以3650元为本金，自2018年10月6日起算；2018年11月的违约金，以1825元为本金，自2018年11月6日起算。上述违约金均按每日1‰的标准计至实际支付之日止，并以本金为限）；三、本判决生效之日起五日内，被告广州喜蔷薇酒店管理有限公司向原告李美支付代付的管理费、水费、电费及公摊费共计615.01元；四、本判决生效之日起五日内，被告广州喜蔷薇酒店管理有限公司向原告李美支付2018年4月至2018年9月期间的租金差额2100元及管理费1173.12元；五、本判决生效之日起五日内，被告广州喜蔷薇酒店管理有限公司向原告李美支付违约金7300元；六、驳回原告李美其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费371.4元，由原告李美负担154.4元，被告广州喜蔷薇酒店管理有限公司负担217元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张秋月人民陪审员  刘艳柳人民陪审员  吴湘萍二〇一九年八月二十日书 记 员  梁玉霞黎婉雯