广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6187号原告：广州来又来商贸有限公司，住所地广州市花都区新华街龙珠路凤凰广场39号401房，统一社会信用代码91440114589508877F。法定代表人：廖成财，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯华标、毕韵诗，广东古谷律师事务所律师。被告：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地佛山市南海区黄岐泌冲建设大道北1号，统一社会信用代码91440605231838820E。法定代表人：何炳祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金连，该公司职员。原告广州来又来商贸有限公司（以下简称来又来公司）与被告广东奥丽侬内衣集团有限公司（以下简称奥丽侬公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告来又来公司的委托诉讼代理人冯华标、毕韵诗，被告奥丽侬公司的委托诉讼代理人张金连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来又来公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付擅自提前解除《商铺租赁和物业管理合同》［合同编号LYL-ZS-2017-(0407007-0)]的违约金57902.2元；2.被告向原告支付2019年3月20日至2019年4月30日期间的电费423.57元及违约金（以所欠电费为基数，从起诉之日起按每日1%标准计算至付清款项为止）；3.租赁保证金38420元、物业管理服务费保证金27120元归原告所有；4.被告向原告支付律师费10000元；5.被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年4月7日，原告与广州水晶秘密服饰有限公司就花都区珠路39号来又来广场第二层2002号商铺的租赁签订合同编号为LYL-ZS-2017-(0407007-0)的《商铺租赁和物业管理合同》，租赁期限至2020年5月31日。2018年5月16日，原告与广州水晶秘密服饰有限公司、被告签订《租赁合同权利义务转让协议》，约定广州水晶秘密服饰有限公司将上述《商铺租赁和物业管理合同》的权利义务转让给被告，由被告继续承租上述租赁场地。但是，2019年4月30日，被告未经原告同意擅自撤场，也未缴清电费，已严重违反双方合同约定。被告至今仍未与原告办理租赁场地交接手续，租赁场地处于关门状态，不但影响来又来广场的经营环境氛围、造成来又来广场品牌声誉损失，也造成原告租金、物业管理服务费等收入损失。《商铺租赁和物业管理合同》约定被告擅自提前解除合同的，原告有权按未履行租赁期限租金总额的20%收取违约金，租赁保证金、物业管理服务费保证金不予以退回，还约定因被告违约或过失，原告追究被告法律责任产生的诉讼费、律师费等合理维权费用由被告承担。原告为维护自身合法权益，制裁被告不诚信行为，特提起诉讼！至今商铺还在闲置无法出租，造成我方租金损失仍在扩大。被告奥丽侬公司辩称，1.双方签订的《商铺租赁和物业管理合同》中加重我方责任的条款，违反了公平原则，且符合格式条款的条件，应认定无效。根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》的相关规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体享有的民事权利和承担的民事义务要对等。从双方签订的《商铺租赁和物业管理合同》的整体内容看，合同条款内容均为原告的权利和被告义务、责任的表述，没有一个条款是对原告的违约责任进行约定，双方的权利义务约定相差悬殊，显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第三十九、四十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《商铺租赁和物业管理合同》第八条第7项约定：乙方擅自提前解除合同的，甲方有权按未履行租赁期租金总额的20%收取违约金，乙方已付租赁保证金、物业管理费服务费保证金不予退还。该条款明显属于格式条款。首先，从形式上，《商铺租赁和物业管理合同》是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被告协商的条款。其次，从实质上，原告并没有采取合理的方式，如对该条款进行书面加粗等提醒被告注意加重原告责任。因此，在合同没有对原告违约责任作对等约定的情况下，对被告作出除了缴交的保证金无法取回外，还按其他标准承担违约金的双重违约责任，明显是加重被告责任的条款。该条款完全符合格式条款的条件，应认定为无效条款。2.被告已缴清租赁期间的租金和物业管理服务费，并将场地交还被告，并且，原告在不退还预收被告的租赁保证金、物业管理保证金、水电周转金、员工证保证金的前提下，再加收所谓的剩余租期租金20%的违约金，违约金数额明显过高，有失公允。被告于2018年5月31日租赁原告位于花都区××来又××广场××号商铺，并向原告缴交了租赁保证金38420元、物业管理服务费保证金27120元、水电周转金6780元、员工证保证金30元，合计72350元。因商铺租赁费用过高、商场的人流少等原因，被告每月的营业额差强人意，有时甚至不够支付商场的租金、管理费等费用，货品的成本、人员的工资福利等更无法满足，亏损严重。为减少亏损，被告不得已才与原告协商提前撤场事宜。在协商过程中，被告有向原告提出过以租赁保证金、物业管理服务保证金抵违约金的撤场方案，亦有向原告提出过降租金和物业管理服务费或更换小面积商铺位置等继续租赁的方案，期望找到能令双方满意又能减少双方的损失的解决办法，但双方均无法就新合作方案达成一致意见。同时，在被告没有欠费的情况下，对被告经营的店铺进行严密的监控，期间被告日常店铺经营、货品调动均受影响。如此情况下，为避免被告亏损的持续加剧，被告唯有先行撤场，并将场地锁匙交还原告。被告撤场时已缴清租赁期间的租金和物业管理服务费，并将场地交还原告，亦在场地交还当天及时将撤场情况告知原告的管理人员。从被告交还场地的第二日开始，原告就完全占使用、使用该场地，亦可将场地另行出租他人，从而产生新的租金、转让费等收益。因此，不存在原告所谓的收入损失。即便场地暂时无产生新的收益，原告已收取了被告此前缴交的租赁保证金、物业管理服务保证金不予退还，被告同意该部分保证金作违约金予以没收，原告所谓的损失已完全得到弥补，被告已经付出了违约的代价，承担了相应的违约责任。在此基础上，原告再要求被告按剩余租期租金20%承担违约金，违约金的数额明显已经远远超过了因被告违约而造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，在被告已承担违约责任且原告的损失已得到弥补的情况下，原告重复诉求的违约金，没有法律依据，有失公允，请贵院依法予以驳回。贵院此前在审判原告与其他租户的租赁纠纷案件中，就已经对原告的商铺租赁和物业管理合同中约定人“剩余租期租金的20%违约金”作出过高的认定，具体详见（2015）穗花法民三初字第985号民事判决书。该案与本案性质完全相同，请贵院予以参考。3.原告称被告拖欠电费无事实和法律依据，依法应予以驳回。被告在租赁原告商铺时，除租赁保证金和物业管理保证金外，还向原告缴交了水电周转金6780元、员工证保证金30元。根据《商铺租赁和物业管理合同》第四条第3项的约定，该水电周转金“在租赁期满或合同解除后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起三十天内将该周转金无息退还乙方”。虽然被告因亏损严重而违约提前撤场，但双方签订的合同中并没有“如被告违约的，原告有没收被告水电周转金的权利”的约定。原告不能想当然认为其有权将上述费用予以没收。因此，在被告撤场后，原告应将收取的水电周转金返还给被告。即使被告有水电费未缴交的，被告此前缴交的水电周转金足以抵扣，抵扣后余额应返还被告。同样，双方亦没有就员工保证金没收情形进行约定，原告也不能没收被告缴交人员工保证金，也应该退还给被告。被告与原告协商撤场时，因原告不同意与被告进行结算，而擅自没收被告水电周转金、员工保证金，单方面造成被告欠费的状态，其诉求没有事实和法律依据。因此，被告无需再另行向原告支付任何水电费和违约金，相反，原告应将已收取被告的水电周转金、员工证保证金返还给被告。3.原告滥用诉权而产生的律师费、案件受理费等应由其自行承担。原告在此前与其他租户的纠纷案件中，法院已对其合同中约定的“剩余租期租金20%的违约金”的标准做出过高的认定的情况下，仍然保留如此显失公平的条款，并以此为由再次诉求过高的违约金，属于无视法律、滥用诉权的行为，其滥用诉权所产生的案件受理费、律师费等费用应由其自行承担。综上，被告认为原告的诉讼请求没有依据，为维护被告的合法权益，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区龙珠路39号来又来广场第二层第2002号。本院（2015）穗花法民三初字第985号案查明事实如下：来又来广场的土地为国有土地，地号0115069，用途为住宅用地（商住），土地使用者是广州市花都区新华街田美村民委员会，国有土地使用证号是花国用（2002）字第××号。根据来又来公司提交的广州市花都区新华街田美村村民委员会出具的说明，来又来广场属于田美村“商业、公寓楼（自编号丽晶国际城市公寓、裙楼连体）B区”范围内，田美村与来又来公司签订的合同约定，来又来公司合法拥有来又来广场1至5楼的占有使用权，占有使用期自2011年12月1日起至2051年11月30日止，在使用期内享有自主招商、自主经营及将上述物业分租、转租的权利。广州市花都区新华街田美村村民委员会作为建设单位的商业、公寓楼（自编号丽晶国际城市公寓、裙楼连体）项目于2009年11月11日取得《建设工程规划许可证》，2013年2月2日取得《建设工程规划验收合格证》。2017年4月7日，来又来公司（出租方、甲方）与广州水晶秘密服饰有限公司（承租方、乙方，以下简称水晶公司）签订商铺租赁和物业管理合同，约定水晶公司向来又来公司承租涉案商铺用于经营少女内衣家居服饰、饮品等。商铺建筑面积226平方米，租赁期从2017年6月1日起至2020年5月31日止。商铺交付日为2017年4月15日，装修期从2017年4月15日至2017年5月31日，租金起算日为2017年6月1日。租金收取标准：从2017年6月1日至2018年5月31日，每月租金19210元；从2018年6月1日至2019年5月31日，每月租金20747元；从2019年6月1日至2020年5月31日，每月租金22397元；物业管理服务费收取标准：从2017年6月1日至2018年5月31日，每月物业管理服务费13560元；从2018年6月1日至2019年5月31日，每月物业管理服务费14645元；从2019年6月1日至2020年5月31日，每月物业管理服务费15820元；水电费收取标准：①独立商铺以分挂电表量实际用电量×供电单位收费标准（即市电电费+线耗费）计算支付电费。线耗费的计算标准为市电电费的6%。②独立商铺以分挂水表量实际用水量×供水单位收费标准（即市水水费+排污费）计算支付水费……租金及其他费用缴交方式：租金、物业管理服务费、水电费等费用按月结算，每月5日前缴交当月租金和物业管理服务费，乙方在接到甲方发出的水电费缴费通知书后5天内缴交水电费。第四条：合同签订时，乙方须向甲方缴纳两个月租金38420元作为租赁保证金，缴纳两个月物业管理服务费27120元作为物业管理服务费保证金，缴纳6780元作为水电费周转金，租赁期满或合同解除后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起三十天内将上述保证金、周转金无息退还乙方。第八条违约责任：乙方逾期不缴纳租金、物业管理服务费、水电费等应交费用，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向甲方支付违约金，逾期十四天，甲方有权解除合同，并有权按未履行租赁期租金总额的20%收取违约金，乙方已付租赁保证金、物业管理费保证金不予退回，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件将租赁商铺恢复原状交回甲方。乙方擅自提前解除合同的，甲方有权按未履行租赁期租金总额的20%收取违约金，乙方已付租赁保证金、物业管理服务费保证金不予退回。合同还约定本合同所载明的地址为各方法定通信地址，凡以上述地址为收件地址的信函、速递件一经发出起计三日后即视为送达。各方若变更地址应书面通知对方。合同对双方的其他权利义务也进行了约定。2018年5月16日，来又来公司（甲方）、水晶公司（乙方）、奥丽侬公司（丙方）三方签订《租赁合同权利义务转让协议》，约定甲乙双方于2017年4月7日签订的《商铺租赁和物业管理合同》及附件项下乙方所拥有的全部权利义务概括的、无条件的、不可撤销的一次性转让给丙方，由丙方继续享有合同权利和履行合同义务；乙方因承租该商铺已向甲方缴纳的租赁保证金38420元，物业管理服务费保证金27120元，水电费周转金6780元、收银机保证金5000元，总计77320元不退回给乙方，直接作为丙方承租该商铺相应租赁保证金、物业管理服务费保证金、水电费周转金、收银机保证金。来又来公司确认租赁保证金38420元、物业管理服务费保证金27120元、水电费周转金6780元没有退还，并认为根据合同约定，上述保证金应被没收，由于奥丽侬公司至今未退还员工出入证，故不存在退还员工保证金。奥丽侬公司按时缴交租金及物业管理服务费至2019年4月30日，但2019年4月的电费没有缴纳。2019年4月13日，奥丽侬公司向来又来公司发出《撤店申请书》，主张因经营严重亏损，希望于2019年4月20日提前终止合同，并退回各项保证金72350元。2019年4月17日，奥丽侬公司发出《关于水晶秘密品牌后续事宜的申请函》，申请撤场时间推迟至2019年6月30日，并给予租金减免50%、管理费减免40%的优惠，且不再其追究违约责任。2019年4月22日，来又来公司发出《关于水晶秘密品牌后续事宜申请的复函》，同意给予奥丽侬公司两个月减租优惠期，给予7折租金优惠，不同意奥丽侬公司的撤场申请。2019年4月30日，奥丽侬公司撤场，并将涉案商铺钥匙交还给来又来公司保安人员。本院认为，来又来公司与水晶公司签订的《商铺租赁和物业管理合同》以及来又来公司、水晶公司、奥丽侬公司签订的《租赁合同权利义务转让协议》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。被告于2019年4月30日突然撤场，有违诚信，构成违约，应承担违约责任。违约金一般以补偿性质为主，旨在达到弥补守约方因违约方违约而遭受的损失目的，一般情况下不具有惩罚性。而保证金为当事人为担保合同的履行，而给付另一方当事人的金钱担保，体现的是亦是补偿性质而非惩罚性质。奥丽侬公司主张其缴纳的租赁保证金38420元、物业管理服务费保证金27120元在被没收的情况下，不应再追究其违约责任，并同意将水电费周转金6780元、员工保证金30元给到来又来公司以弥补其损失。本院认为奥丽侬公司缴纳的各项保证金总计72350元，超过了其应缴纳月租金的3倍，已足以弥补来又来公司主张的律师费10000元、电费423.57元，且来又来公司并未提交证据证明其损失超过72350元，在此情况下，来又来公司再要求奥丽侬公司承担解除合同违约金57902.2元，有违公平，本院不予支持。来又来公司在涉案商铺收回后应自行对外出租，因未能出租造成的扩大损失应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东奥丽侬内衣集团有限公司交纳的租赁合同保证金38420元、物业管理服务费保证金27120元归原告广州来又来商贸有限公司所有；二、驳回广州来又来商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1489元，由原告广州来又来商贸有限公司负担684元，由被告广东奥丽侬内衣集团有限公司负担805元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王大亮二〇一九年八月五日此件与原本核对无异书记员  曾佩仪