上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初12727号原告(反诉被告)：项峰，男，1972年11月20日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)：贺峥，男，1983年9月13日出生，汉族，住山东省肥城市。被告(反诉原告)：朱庆堂，男，1941年10月10日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：邹美娣，女，1946年4月22日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：邹君毅，男，1972年12月9日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：朱君达，男，1975年10月31日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：朱庆堂(系朱君达之父)。上列四被告的共同委托诉讼代理人：邵长辉，上海创远律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市南汇新城镇环湖西二路XXX号X幢X区XXX室。法定代表人：陆成。原告项峰、贺峥与被告朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达对原告项峰、贺峥房屋买卖合同纠纷一案提起反诉，本院依法适用简易程序合并审理，通知上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告项峰、贺峥，被告朱庆堂、邹美娣、邹君毅及其与朱君达的共同委托代理人邵长辉到庭参加诉讼。第三人中原物业经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告项峰、贺峥向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》，四被告退还原告已付房款80万元及利息(按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年5月1日起计算至实际退还之日止)；2、四被告支付赔偿金17万元；3、四被告支付违约金，按80万元的日万分之五计算，自2017年5月1日计算至判决生效之日止；4、四被告退还已代付的评估费4,500元及利息(按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年5月1日起计算至实际退还之日止)。事实和理由：2017年3月9日,原告与被告经中原物业居间介绍,签订了《上海市房地产买卖合同》,约定被告将上海市欧阳路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以不带租约的方式售予原告,房屋总价为85万元,被告应在2017年4月30日前办理该房屋的转让过户手续。合同签订后,原告积极履行了付款义务,支付了房款80万元,代付了评估费4,500元,但被告一直不按合同规定注销租赁备案并办理房屋的转让过户手续,原告多次敦促对方履行合同,但被告均不予理会。被告的行为已违约,原告作为守约方有权解除合同,故在2017年8月31日向被告寄送了书面的《解除合同通知书》,被告签收后,仍拒不承担相应的违约责任,也不退还原告已支付的房款和费用。为维护原告的合法权益,故起诉。被告朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达辩称，同意解除合同、返还房款，在资金监管期间所实际产生的利息还给原告，但不同意支付赔偿金和违约金。原告明知系争房屋带租约，也同意接手租约自己去解决，买卖合同记载无租赁情况是笔误。被告没有违约，系争房屋无法过户是原告造成的，其损失应自行承担，并赔偿被告相应损失。被告朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达向本院提出反诉请求：1、解除原、被告于2017年3月9日签署的《上海市房地产买卖合同》，原告配合被告撤销虹口区房地产交易中心的网签合同备案；2、原告向被告支付违约金17万元。事实和理由：原、被告于2017年3月7日在中原物业就系争房屋签订的《房屋买卖合同》对租赁项勾选了“是”，附件中也有租金方面的约定，但在网签合同中将租赁情况错误表述为“无”，与房屋实际已有租赁备案的情况不符，导致房屋不能过户。被告发现这一笔误后，多次与对方沟通，希望双方本着诚信原则尽快纠正这一错误并办理房屋过户手续，但原告始终予以拒绝。原告行为导致房地产买卖合同已无法继续履行，为维护被告合法权益，故反诉。原告项峰、贺峥对反诉辩称，原告尽到了应尽义务，并支付了除尾款以外的所有款项。被告没有尽到在2017年4月30日前使系争房屋具备过户条件的义务，原告不存在任何违约行为。原告提出让被告赔偿款项，都是有合同依据的，被告提出违约金请求没有任何依据。第三人上海中原物业顾问有限公司述称，原、被告双方经第三人居间介绍签订《房屋买卖合同》，被告和第三人已明确告知原告该房屋为统一管理，本次出售带租约，原告表示同意，如果交房后准备自行与承租方协商解除租赁合同。双方于2017年3月9日签订《上海市房地产买卖合同》，因业务操作人员和合同拟定人员对接偏差，将附件五租赁情况标注为“无”。其后原告突然告知第三人该标注会导致无法过户，第三人联系交易中心咨询，得知因该房屋确有租赁备案，需将租赁情况改为“有”，再由双方小签即可过户。第三人立即将情况告知原告，但原告拒绝小签。2017年4月23日，第三人约双方过户，但原告未到交易中心。此后双方多次沟通，未达成一致意见。经审理查明，朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达是系争房屋的产权人，该房屋曾被出租给上海隆茂国际酒店有限公司，后因欠租于2010年通过诉讼解约。此后该房屋又被出租给上海项阔实业发展有限公司，租期自2015年1月31日至2027年1月30日，并作了备案登记。2017年3月7日，朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达(甲方)与项峰、贺峥(乙方)在中原物业居间下，签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款85万元。乙方知晓系争房屋当时存在租赁情况，《房屋买卖合同》记载的房屋“是否设立租赁”勾选为“有”。双方还签署一份附件，其中约定本协议签订之前经法院判决的原租方拖欠甲方的房租并由现租方返还的部分，应归甲方所有。当日，项峰等向朱庆堂等支付定金2万元。2017年3月9日，朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达(甲方)与项峰、贺峥(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款85万元，在2017年4月30日之前办理过户手续。合同第十条第三项约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之伍计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付二十日的违约金外,乙方有权单方解除合同,如乙方单方解除合同的,则应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起叁日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)第1条约定，本协议签订之前经法院判决的原租方拖欠甲方的房租并由现租方返还的部分，应归甲方所有。第2条约定，乙方于签订本合同前已支付给甲方定金2万元整。甲乙双方约定在签订正式网签合同当天,同时签订资金监管协议：乙方在网签合同签订后的两个工作日内把24万元存入资金监管帐户；乙方在收到收件收据后的两个工作日内将54万元存入资金监管帐户;在交易中心完成过户,出新产证之后,监管资金划付甲方。第5条约定，违约金为总房价款的百分之二十。违约方承担所有中介费用。双方同日还签订一份《特别协议书》，约定房款85万元为甲方净到手价。《上海市房地产买卖合同》的附件五“相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移”中，对租赁情况记载为“无”。对此，项峰等称签约当日其比对方早到中介处，查阅合同内容时，特意要求该处作如此记载的，意思即购买去除租约的房屋；朱庆堂等称签约当日其比对方晚到，查阅合同时，以为后面的附件都是格式化内容，未注意到该处记载。合同签订后，双方与上海市房地产交易资金管理有限公司(以下简称资管公司)签订了资金监管协议。2017年3月15日，项峰等向估价公司支付了估价费4,500元，发票记载服务购买方为朱庆堂等。项峰等于2017年3月10日向资管公司支付房款24万元，于2017年4月18日向资管公司支付房款54万元。此后，因朱庆堂等认为双方约定系争房屋上的租约随买卖转移给对方，项峰等则认为双方约定甲方应在交易前去除租约，双方未能达成一致，故未在约定时间内进行交易过户。2017年8月31日，项峰等向朱庆堂等发出解除合同通知书；2017年9月4日，朱庆堂等向项峰等发出同意解除合同的函，但双方对如何承担责任未达成一致。另查明，中原物业于2019年5月向法院起诉项峰、贺峥，要求其支付中介费，后于2019年7月撤诉。上述事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、评估费发票、房款支付凭证、房屋租赁合同、往来短信及函件，被告提供的《房屋买卖合同》及其附件、《特别协议书》、不动产登记簿、往来短信及函件，以及双方陈述等证据为证。本院认为，当事人意思表示一致，是合同条款成立的前提。本案交易双方对系争房屋存在长期租赁均是清楚明知的，而《上海市房地产买卖合同》的附件五中却对租赁情况明确记载为“无”。朱庆堂等人称系笔误，虽有中介方说辞支持，但因中介方对此存在利害关系，无法直接采信，在缺乏其他证据佐证的情况下，显然不能将合同的明确记载简单界定为“笔误”。项峰等称其特意要求合同作此记载，按交易惯例，意思即为要求卖方在交易前去除租约。该记载系项峰等在对方尚未到场的情况下先行作出，可视为其就此条款提出了要约。然而，交易前是否去除租约，是合同的重要约定事项，仅凭《上海市房地产买卖合同》的格式化附件中对租赁情况约定为“无”，并不能向对方传达足以理解的意思表示。项峰等所谓的交易惯例，只是其自己的理解，他人未必知晓。现并无证据证明在朱庆堂等人到场后，项峰等向对方提示了该处记载并进行了说明，合同他处又无任何相关约定，而补充条款中关于过户前租金归属的约定也仍存在(如已约定去除租约，则该条约定存在的必要性显然大为下降)，本院无法据此认定朱庆堂等人已认识到项峰等对交易前去除租约给出了要约，更遑论给予承诺，应推定其仍是按房屋带租约出售的意思进行了签约。故双方虽签订了《上海市房地产买卖合同》，但实际上对“交易前是否应去除租约”这一重要条款并未达成意思表示一致，只是误以为对方已同意自己的要求，并进而导致了双方交易无法继续履行。现双方均已同意解除《上海市房地产买卖合同》，于法不悖，本院予以确认。鉴于合同无法履行系因双方对重要条款实际并未达成一致，故而不存在何方违约问题，对双方主张的违约责任和损失赔偿均不予支持。朱庆堂等已收取的房款，包括资管公司代管款项及期间实际产生的利息，均应向对方返还。项峰等向估价公司支付的估价费4,500元，属于必要交易成本，按公平原则，可由双方各半负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款、第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告项峰、贺峥与被告朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达就上海市欧阳路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，双方应立即配合撤销该合同的网上备案；二、被告朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达应于本判决生效之日起10日内返还原告项峰、贺峥房款80万元及资金监管期间实际产生的利息；三、被告朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达应于本判决生效之日起10日内支付原告项峰、贺峥评估费2,250元；四、驳回原告项峰、贺峥的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)朱庆堂、邹美娣、邹君毅、朱君达的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13,625元，减半收取6,812.50元，由原、被告各半负担3,406.25元；反诉受理费1,850元(已减半收取)，由原、被告各半负担925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇一九年八月七日书记员  吴静文附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。……第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。……2、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。