广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2356号原告：莫理文，男，1965年3月3日出生，汉族，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：徐军辉，北京市炜衡（广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玉彬，北京市炜衡(广州)律师事务所实习律师。被告：王汉夫，男，1978年7月29日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区，原告莫理文与被告王汉夫租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告莫理文的委托诉讼代理人徐军辉、罗玉彬到庭参加诉讼，被告王汉夫经本院传票传唤拒不到庭，本案现已审理终结。原告莫理文向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金228000元及违约金，违约金暂计至起诉之日为67754.04元。之后以租金228000元为基数，按每日万分之六点五七的标准计至清偿租金之日；2.被告支付租金递增费96000元；3.被告支付出租屋税费76135.54元和水电费5000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）于2013年5月24日签订《土地、物业租赁合同》，约定：甲方同意将位于花都区花东镇××号厂房及附属道路和绿化用地租赁给乙方使用，乙方同意依约按时向甲方交纳租金；租赁期限为陆年，自2013年5月24日起至2019年5月23日止，第一期自2013年5月24日起至2016年5月23日，每月租金32000元，第二期自2016年5月24日起至2019年5月23日，每月租金35200元；以上租金不包含税金，出租税费由承租方（乙方）负责；甲方负责办理出租备案手续，所需税费由乙方负责；乙方在租赁期内，按时交纳租赁租金、水电费用和相关税费；逾期未缴纳租金，乙方需向甲方交纳违约金，违约金按乙方所欠租金款总额的每天1%计算；合同还约定装修改造等其他条款。二、上述协议签订后，被告于2017年10月起拖欠租金，原告曾多次催促其支付租金，被告亦曾多次承诺支付，但直至被告2018年12月31日退租时，其仍拖欠租金228000元。根据2018年7月6日的《租金催缴函》可知：经原被告双方约定，若承租人未能在2018年7月10日前兑付春节前开出的支票款（余50000元），承租人自愿按双方签订的租赁合同相关条款，补缴逾期缴纳租金的违约金（按所欠租金1%/天）；并追缴2016年6月到现在的合同租金与实缴交租金的差额。因被告于2018年8月才兑付5万元的支票款，故其应按约向原告补缴2016年6月至2018年12月期间（共计30个月）的租金递增款，其中每月租金递增款为3200元（合同租金35200元—实缴租金32000元），合计96000元。三、根据《土地、物业租赁合同》的约定，被告逾期支付租金已构成违约，除协议约定的租金外，尚应支付违约金。因合同约定按所欠租金款总额的1%逐日计算违约金的标准略高，原告要求调整计算标准为按所欠租金款总额的0.657‰逐日计算，据此暂计至起诉日的违约金为67754.0448元，之后的违约金应以欠款金额为基数，按前述标准计算至清偿之日。具体计算过程如下：1、根据合同约定，被告应于每月1-5日交纳当月租金，如遇法定节假日，则顺延至节假日后的第一个工作日交纳。因被告于2017年10月起拖欠租金，直至2018年12月被告应付租金的时间节点为：2017年、2018年的10月租金均可在10月8日支付，2018年4月租金可在4月8日支付，其余月份的租金应在当月5日支付；2、被告拖欠2017年10月至2018年12月的租金，经原告催促，被告已于2018年5月偿还5万元，8月偿还5万元，10月偿还20万元，至今尚欠租金228000元。根据上述应付租金款的时间节点，暂计至起诉之日，被告应支付违约金为67754.04元；四、根据《土地、物业租赁合同》第七条第一款约定，乙方（被告，承租方）在租赁期内，按时交纳租金、水电费用和相关税费。截至起诉之日，被告仍欠付水电费5000元，出租屋税费76135.54元。就上述纠纷，因协商无果，原告特具状诉如所请。被告王汉夫未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区花东镇××号（花东镇塘星经济联合社厂房）后座的单层厂房一栋、永星路67号的钢筋混凝土结构二层建筑物及配套的配电房、值班室分摊面积共2273㎡和附属的道路和绿化用地2075㎡。该租赁物系莫理文向广州市花都区花东镇塘星经济联合社承租而来。莫理文提交穗规建证（2008）1326号《建设工程规划许可证》，证明涉案租赁物属于其中一部分，是合法建筑物。2013年5月24日，莫理文（甲方、出租方）与王汉夫（乙方、承租方）签订《土地、物业租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租给乙方作使用；租期自2013年5月24日起至2019年5月23日止；租金自2013年5月24日起至2016年5月23日，每月租金32000元。自2016年5月24日起至2019年5月23日，每月租金35200元。租金在每月的1-5日交纳当月租金，如遇法定节假日，则顺延至节假日后的第一个工作日交纳。逾期未交纳租金，乙方需按所欠总额的每天1%计算；向甲方交纳违约金，租金不含税金，出租税费由承租方负责；乙方在本合同签订的当天向甲方交纳相等于第一期月租金的三倍金额作为租赁履约保证金；本合同的电费按供电部门的电费单收取；双方还约定了其他内容。合同签订后，王汉夫向莫理文支付了保证金96000元。2018年7月6日，双方签订《租金催缴函》，内容如下：“根据双方签订的租赁合同的相关条款，至2018年6月30日，承租人王汉夫先生共拖欠永星路67号厂房租金累计：217500.00元（未合违约金），其中：2017年12月份欠租金：25500元；2018年1-6月份欠租金：32000*6=192000元。以上时期拖欠的租金，出租人已于2017年10月起多次不断的催促承租人缴交租金，承租人也多次承诺兑付，但还是拖延缴交，期间（春节前）还开出2张支票，至2018年6月30日还有一张50000元未能兑现。经双方协商，承租人承诺在2018年7月10日前兑付春节前开出的尚未兑付的票款(50000元)（2018年8月15日前再付租金80000元；2018年9月15日前付80000元；剩余租金(2018年6月前的)7500元和2018年7-9月租金(3*32000=96000元)103500元在2018年10月15日前付清。若承租人未能在2018年7月10日前兑付春节前开出的支票款（余50000元），承租人自愿按双方签订的租赁合同相关条款，补缴逾期缴纳租金的违约金（按所欠租金1%／天）；并追缴2016年6月到现在的合同租金与实缴交租金的差额。”莫理文确认王汉夫承诺于2018年7月10日前兑付的50000元，实际上于2018年8月兑付。根据莫理文陈述，王汉夫于2018年12月31日退租，并拖欠2017年10月至2018年12月的租金，经催促，王汉夫已于2018年5月偿还5万元，8月偿还5万元，10月偿还20万元，至今尚欠租金228000元。2018年10月3日，莫理文支付涉案租赁物7月至9月的水费1221元，并提交广州市花都区塘星村委会开具的收据以及水费单明细予以证明。莫理文提交《永星路61-67号电费缴交记录》表格，拟证明王汉夫电费欠缴情况，但并未提交其已经代为支付的票据。2019年1月4日，莫理文向花东镇出租屋管理中心缴交涉案租赁物的各项税费54544.82元及滞纳金21590.72元共计76135.54元。本院认为，原被告签订的《土地、物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据原告陈述以及双方签订的《租金催缴函》，可知双方以每月租金32000元的实际履行行为改变了合同约定。且被告仅迟延一个月兑付了双方约定的支票款5万元，违约情形并不明显。故本院对于原告诉请租金差额以及2018年8月之前的逾期缴纳的违约金，本院不予支持。根据双方签订的《租金催缴函》，可知被告欠付2018年6月之前的租金为217500元。原告陈述被告于2018年5月偿还5万元，8月偿还5万元，10月偿还20万元。经过计算，被告已将2018年8月之前的租金支付完毕，2018年9月欠付租金为13500元，2018年10月-12月欠付租金为105600元（35200元×3月），故被告共计拖欠原告租金为119100元。被告已向原告交纳履约保证金96000元，履约保证金为当事人为担保合同的履行，而给付另一方当事人的金钱担保，体现的是补偿性质而非惩罚性质。而本案中，被告仅是欠付原告租金119100元，并未造成原告其他损失，在原告已主张违约金的情形下，不应再没收上述保证金，未免当事人诉累，本院直接予以抵扣。关于违约金，双方合同约定每日按所欠租金的日1%计算，原告自行调整为日0.657‰，本院予以支持，因被告交纳的履约保证金本院决定予以抵扣，故违约金计算至原告起诉之日即2019年2月14日为妥，违约金计算方式如下：其中13500元自2018年9月6日起计至2019年2月14日（162天）为1437元，35200元自2018年10月9日计至2019年2月14日（130天）为3006元，35200元自2018年11月6日计至2019年2月14日（101天）为2336元，35200元自2018年12月6日计至2019年2月14日（71天）为1642元，23100元自2019年2月15日起计至支付完毕之日止；关于出租屋税费，根据法律规定，税费应由出租人缴纳，原告作为纳税义务人应当主动向国家税务部门申报并缴纳相关税费，然后再根据合同约定向被告主张权利，但原告迟延缴纳，由此造成的滞纳金应由其自行承担，但原告主张的各项税费54544.82元，本院予以支持；关于水电费用，原告提供的证据仅能证明其支付水费1221元，对于超过部分，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王汉夫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫理文支付租金23100元；二、被告王汉夫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫理文支付欠付租金的违约金8421元及租金23100元的违约金（按照日0.657‰进行计算自2019年2月14日起计至支付完毕之日止）。三、被告王汉夫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫理文支付欠付的税费54544.82元及水费1221元；四、驳回原告莫理文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8394元，由原告莫理文负担7716元，由被告王汉夫负担678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮人民陪审员  李汉清人民陪审员  段纯惠二〇一九年八月五日书 记 员  曾佩仪方琢华