广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初5902号原告：佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司,住所:石湾镇青柯蟹螃岗,统一社会信用代码：914406041936900275。法定代表人:唐润锦。委托诉讼代理人：廖栩颖，广东星英律师事务所律师。被告：深圳市福永物业发展有限公司，住所：深圳市宝安区福永街道政丰北路2号福润大厦12楼，统一社会信用代码：91440300192479780A法定代表人：潘东海。被告：深圳市恒丰浩森房地产有限公司，住所：深圳市宝安区福永街道广深公路西侧温馨路御景水岸花园一期J栋会所三楼301，统一社会信用代码：91440300793851701G。法定代表人：卢暖培。两被告共同委托诉讼代理人：吴位红，广东世纪华人律师事务所律师。原告佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司与被告深圳市福永物业发展有限公司、深圳市恒丰浩森房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖栩颖到庭参加诉讼，被告深圳市福永物业发展有限公司、被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司共同委托诉讼代理人吴位红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：1、请求判令解除原告与被告深圳市福永物业发展有限公司签订的《房产买卖合同》（该合同涉及房产标的额为191万元）。2、被告深圳市福永物业发展有限公司、深圳市恒丰浩森房地产有限公司共同返还原告人民币191万元及孳息2859237.64元（以191万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从1995年08月29日起暂计至2018年09月30日），以及实际清偿之日止的孳息。3、本案受理费用由被告深圳市福永物业发展有限公司、被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司共同承担。事实与理由：1995年8月28日，原告与被告深圳市福永物业发展有限公司签订《房产买卖合同》，双方约定：原告购买被告深圳市福永物业发展有限公司与深圳市金江房地产开发投资有限公司共同开发的坐落于福永中心区温馨花园A型别墅A14号房，房屋价格为人民币191万元；房屋交房使用时间为1996年10月30日，特殊情况下延期最长不超过180日；在原告交清购房款及经质检部门验收合格后两个月内，被告深圳市福永物业发展有限公司负责办理房地产证事项，双方还约定了违约责任等其他条款。双方约定的房屋交付期限届满，被告深圳市福永物业发展有限公司未能如期交付上述房产，经双方沟通协商后，原告给予了宽限期，但是被告深圳市福永物业发展有限公司于2009年9月致函给原告，单方要求解除《房产买卖合同》及办理退款等有关事项，而原告认为双方《房产买卖合同》合法有效，仍然能够继续履行，故回函要求被告深圳市福永物业发展有限公司提供政府部门关于“温馨花园”的处理文件及解决的具体方案。其后，原告也多次继续与被告深圳市福永物业发展有限公司和被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司沟通协商处理方案。由于被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司承继“温馨花园”项目后，重新开发，原告购买的“温馨花园”别墅A14号房现已不存在。原告认为，原告与被告深圳市福永物业发展有限公司签订的《房产买卖合同》已无法继续履行，应依法解除，并由被告深圳市福永物业发展有限公司、被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司共同返还原告191万元购房款及支付相应孳息，但经原告与被告深圳市福永物业发展有限公司、被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司多次协商，最终协商无果，被告深圳市福永物业发展有限公司和被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司拒绝向原告返还足额购房款。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，原告依法向贵院提起诉讼。被告深圳市福永物业发展有限公司答辩如下：1、本案原告未实际履行双方签订的《房产买卖合同》。2、原告主张解除合同的期限已过，其解除权消灭，该项诉求不能成立。3、原告起诉的债权己超过诉讼时效。综上所述，我方认为，本案原告未实际履行合同约定的购房款支付义务。原告关于解除合同的诉讼请求因原告已超过解除权行使期限，解除权消灭，依法应当驳回；原告关于返还人民币191万元及孳息的诉讼请求，其债权己超过法律规定的诉讼时效期间，原告已丧失了胜诉权，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。被告深圳市恒丰浩森房地产有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证答辩的权利。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：1995年8月28日，宝安区福永镇物业发展总公司作为甲方，与作为乙方的原告佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司签订了《房产买卖合同》，约定乙方自愿向甲方购买位于福永镇中心区××花园××型别墅××号，建筑面积449.2平方米。1996年9月2日，原告佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司作为甲方与案外人深圳市金江实业公司作为乙方签订《协议书》，约定甲方向乙方提供材料价值人民币2135496.00元，甲方同意用其中材料款人民币191万元向乙方购买深圳市福永镇“温馨花园”别墅A14号；乙方在签订购楼协议后，负责办理购楼合同及公证给甲方，协助甲方向深圳市福永物业总公司办理房产证。1996年10月16日，深圳市公证处于出具了(96）深证房售字第××号《公证书》。公证员赵某明售楼方深圳市宝安区福永镇物业发展总公司的代表人黄锦平与购楼方佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司法定代表人苏国杰于1995年8月28日签订涉案的《房地产买卖合同》。1996年12月27日，案外人深圳市金江实业公司向原告佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司转账剩余材料款225496元。2005年5月25日，经深圳市工商管理机关核准，深圳市宝安区福永镇物业发展总公司的公司名称变更为深圳市宝安区福永物业发展总公司。2009年9月3日，被告深圳市宝安区福永物业发展总公司向原告佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司发出《关于拟解除房产买卖合同的函》，写明：温馨花园形成烂尾并至今未能完全开发建设；温馨花园项目的开发主体变更为深圳市恒丰浩森房地产有限公司，相关批准手续已经办理完毕，因此已无法继续履行签署的相关房地产买卖合同。2009年9月21日，原告佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司复函致深圳市宝安区福永物业发展总公司，载明：1996年签订的《房产买卖合同》是合法有效的，不存在无法继续履行购买合同的行为；同时希望深圳市宝安区福永物业发展总公司提供深圳市相关政府部门关于“温馨花园”的处理文件以及解决《房产买卖合同》的具体方案。2018年3月36日原告佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司再次致《关于处理“温馨花园”房产之催促函》。本院认为，关于《房产买卖合同》与《协议书》的关系。原告佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司与被告深圳市福永物业发展有限公司签订的《房产买卖合同》系本案的基础合同。而《协议书》系在《房产买卖合同》的基础上，对付款方式的变更，并非取代《房产买卖合同》的以物抵债合同。在《协议书》中明确表述人民币191万元为购房款，故《协议书》应当认定为系对《房产买卖合同》的补充。原告佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司与被告深圳市福永物业发展有限公司签订的《房产买卖合同》和《协议书》系双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，应当认定为合法有效。原告主张其已经按照《房产买卖合同》的约定，以所欠瓷砖货款抵偿购房款的方式支付了购买涉案房产的购房款，但两被告未按合同约定向原告交付涉案房屋，故要求解除涉案合同。被告福永物业公司抗辩称，原告未实际履行涉案的《房产买卖合同》，并未向被告福永物业公司支付购房款，故原告要求解除涉案合同于法无据。本案中，《协议书》约定原告向案外人深圳市金江实业公司提供的材料价值2135496元，原告同意用所欠材料款中的191万元购买深圳市福永镇“温馨花园”别墅A14号，协议书签订后，原告即向案外人深圳市金汇实业公司转账支付225496元。原告提供的《房产买卖合同》、《协议书》和《中国建设银行进账单》能够一一对应，形成完整的证据链，足以证明原告主张。被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。被告至今未向原告交付涉案房屋，已经构成违约，原告要求解除《房地产买卖合同》、《协议书》的理由充分有据，本院予以支持。按照法律规定，前述合同解除后，原告以债权、金钱方式给付的191万元购房款，被告深圳市福永物业发展有限公司应返还给原告，并向原告支付占有此款期间的孳息，该孳息按照中国人民银行同期贷款利率标准，可从1995年8月29日计算至该款实际清偿之日止。关于诉讼时效，庭审过程中，被告深圳市福永物业发展有限公司对原告起诉的诉讼时效提出了异议。本院认为，涉案合同中被告深圳市福永物业发展有限公司无法继续履行构成违约，原告有权请求解除合同，涉案合同自原告解除合同的通知到达被告深圳市福永物业发展有限公司处时解除。因原告在本次诉讼前，并没有明确向被告深圳市福永物业发展有限公司提出解除合同，故涉案合同应当于原告的起诉状副本送达被告深圳市福永物业发展有限公司之日即2019年4月2日解除。原告基于合同解除请求被告返还购房款的诉讼请求，没有超过法定的诉讼时效。被告的抗辩不能成立，本院不予采信。被告恒丰浩森公司与被告深圳市福永物业发展有限公司签订的《福永温馨花园项目主体置换协议》中明确约定由被告恒丰浩森公司开发涉案项目，并概括承受被告深圳市福永物业发展有限公司在该项目中的一切权利和义务。因此，原告作为涉案项目购房方，其在另案（（2015）深宝法民三重字第14号）诉讼中认可《福永温馨花园项目主体置换协议》，即原告同意被告深圳市福永物业发展有限公司将合同权利义务概括转让给被告恒丰浩森公司，故被告恒丰浩森公司应对原告支付的购房款承担返还责任并支付相应孳息。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市石湾鹰牌陶瓷（集团）公司与被告深圳市福永物业发展有限公司于1995年8月28日签订的《房产买卖合同》于2019年5月15日解除；二、被告深圳市福永物业发展有限公司、深圳市恒丰浩森房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告人民币191万元及孳息（以191万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，可从1995年8月29日计算至该款实际清偿之日止）。本案受理费人民币22477元，由被告深圳市福永物业发展有限公司、深圳市恒丰浩森房地产有限公司承担，案件受理费原告已预交。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员  何冰清二〇一九年八月三日书记员  谢晓帅书记员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。审判员何冰清二○一九年十一月十三日书记员谢晓帅书记员李玉婷