浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初2107号 原告：建德市新安江街道爱英房产中介服务部，住所地建德市新安江街道新安东路广场公寓2幢14号。 经营者：郎爱英,女，汉族，1977年8月8日出生，住建德市。 委托诉讼代理人（特别授权）：宁国平,男，汉族，1970年12月5日出生，住建德市，系服务部员工。 被告：杭州亿合房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道太古广场2幢1212室。 法定代表人：来庆华，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：邵吉永，浙江商祺律师事务所律师。 第三人：建德碧桂园房地产开发有限公司，住所地建德市新安江街道明珠社区新安花园3幢215室。 法定代表人：欧阳宝坤，执行董事兼总经理。 原告建德市新安江街道爱英房产中介服务部（以下简称“爱英中介服务部”）与被告杭州亿合房地产营销策划有限公司（以下简称亿合房产营销公司）及第三人建德碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房产公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告爱英中介服务部的诉讼代表人郎爱英及其委托诉讼代理人宁国平、被告亿合房产营销公司的委托诉讼代理人邵吉永到庭参加诉讼；第三人碧桂园房产公司经本院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告爱英中介服务部向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付居间服务费用46400元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年12月份，原告收到微信通知，被告亿合营销公司邀请新安江范围内所有的房产中介公司于12月21日(礼拜五）13点30分，在建德市碧桂园望江台售楼部举行分销大会。2018年12月21日，原告应约前往碧桂园望江台售楼部参加分销大会。会上，被告与各房产中介公司达成口头居间协议，承诺：如中介公司成功居间购房者购买碧桂园望江台楼盘的商品房的，被告将按照购房合同成交价的4%支付居间服务费用给中介公司。2019年3月29日，原告预约曾利芳到碧桂园望江台楼盘看房。4月6日，原告带领曾利芳一起前往碧桂园望江台楼盘看房，曾利芳当时就看中了2幢2单元1802的商品房。被告工作人员谢卫洋向原告出具了一份《建德碧桂园·望江台项目分销商推介客户到访表》，谢卫洋本人签字对上述事实予以确认。当天，曾利芳即向碧桂园望江台售楼部支付了2万元购房意向金。4月23日，谢卫洋要求原告提供与曾利芳的通话记录和曾利芳的结婚证照片。原告按照要求向谢卫洋提供了前述材料。4月26日，原告预约曾利芳前往碧桂园望江台售楼部办理购房网签手续事宜。4月30日，原告带领曾利芳至售楼部办理了购房网签手续，曾利芳向碧桂园望江台售楼部支付了购房首付款。事后，被告以第三人碧桂园房产公司未向其支付费用为由，拒绝按照约定向原告支付4%的居间服务费用。原告认为，被告的行为系违约，严重侵犯了原告的合法权益。原告根据我国《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，诉至法院，请求判如所请。 原告爱英中介服务部为证明其诉讼主张成立，当庭向本院提供了以下证据材料： 证据一、微信聊天记录一份和笔记打印件十四份，用以证明被告召集原告前往碧桂园望江台售楼部召开会议，协商居间服务内容； 证据二、原告与曾利芳的通话记录打印件三张，用以证明原告于2019年3月29日以电话方式预约曾利芳到碧桂园望江台售楼部看房； 证据三、《建德碧桂园·望江台项目分销商推介客户到访表》一份，用以证明原告于2019年4月6日带领曾利芳到碧桂园望江台售楼部看房，谢卫洋签字确认的事实； 证据四、承诺书复印件一份，用以证明曾利芳向第三人碧桂园房产公司认购案涉房屋并支付购房意向金20000元的事实； 证据五、原告与谢卫洋的微信聊天记录七份（提供手机载体核对），用以证明原告配合被告提交相关材料的事实； 证据六、原告与曾利芳的通话记录一份，用以证明原告于2019年4月26日以电话方式预约曾利芳到碧桂园望江台售楼部办理网签手续； 证据七、照片二份，用以证明曾利芳夫妻于2019年4月30日在原告带领下成功办理网签手续； 证据八、照片一份，用以证明因被告拒绝向原告支付居间服务付费用，原告员工于2019年5月8日前往建德市住建局投诉举报，被告及第三人负责前往该局协商处理未果的事实。 被告亿合营销公司辩称：1.我司召开的分销大会性质上属于广告行为，系要约邀请，原、被告之间未成立任何合同关系。我司在碧桂园望江台售楼部举办分销大会，是向社会不特定人群发出要约邀请，会议的主要内容是通过抽奖，宣布一些利好消息等活动达到烘托楼盘人气的效果。根据合同法第十四条、第十五条的规定，我司并没有提出内容具体确定的要约，更没有受到意思表示的约束。原告没有证据证明其前往了售楼部参加了本次营销活动，更谈不上双方协商了居间服务内容，因我司与碧桂园房产公司签署分销合同，里面有非常详细的合同条款，来定义合作中出现的各种情况，所以房屋销售居间合同并不是非常简单的合同，仅仅用口头的方式即成立合同，在该类交易中是不适用的。假设原被告成立居间合同关系，那么也必须受到相关合同条款的约束，案涉房屋根据合同约定，不能认定是我司促成交易成功，自然也非原告促成交易。2.曾利芳购买的碧桂园·望江台房产，并非通过原告居间而交易成功，而是碧桂园销售人员徐志妹接待交易成功。2019年3月30日，因曾利芳在杭州市区，陈卫平受曾利芳的委托，前往望江台楼盘看房，同日，碧桂园销售员徐志妹添加曾利芳为好友与其跟进沟通，后双方也多次电话联系，并在售楼系统中登记了曾利芳的尾号为6702的联系方式。2019年4月6日，原告带领曾利芳前往望江台售楼处，被告员工谢卫洋进行了接待，当谢卫洋在售楼系统中登记客户时，输入尾号6702号码时，系统提示已经登记，未中介成功，并将这一情况反馈给了原告，原告利用系统漏洞，更换了王红波的电话号码予以成功注册，遂谢卫洋开出推介客户到访表。后曾利芳前往销售部签署合同时，被销售员徐志妹认出，遂徐志妹向公司提供申诉材料，认为曾利芳客户原是她进行对接的，但是曾利芳和原告利用返还佣金的制度，为了获得额外的利益而绕过徐志妹进行交易。根据我司与碧桂园房产公司签署的碧桂园分销合作合同第3.1条和第十七条的约定，因该客户为非首次来访客户，故将该客户判定为非我司成功销售，也未将该户销售业绩计入我司。原告没有证据证明其早于2019年3月30日，将客户带至售楼处，即使带领了，也没有对其进行客户到访确认手续，该业绩也不能算入我司，自然无法算入原告。并且根据徐志妹和谢卫洋提供的资料来看，原告是知晓曾利芳已经登记为到访客户，而通过系统漏洞使到访客户在系统中注册成功，曾利芳也知晓了中介看房能获得佣金，从而使房价降低。所以，原告并非居间成功，而是与购房者利用系统及佣金制度达到获得利益的目的。所以，原告居间的行为是不真实的，并且该行为被徐志妹发现，所以居间也未成功，所以根本无权向我司主张居间佣金。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告亿合营销公司为证明其抗辩主张成立，向本院提供了以下证据材料： 证据一、商品房销售合同复印件一份，用以证明2019年4月30日曾利芳与第三人签订房屋买卖合同的事实； 证据二、销售员徐志妹向公司提供的申诉材料一份（系徐志妹通过手机与曾利芳对接的聊天记录发给被告公司的），用以证明徐志妹向第三人申诉案涉房屋业绩为自己所有，并获得了申诉成功，也证明了徐志妹于2019年3月30日与曾利芳取得联系，并在系统里以6072尾号录入系统，同时也证明了徐志妹与曾利芳多次联系； 证据三、望江台来访登记表一份，用以证明曾利芳委托其朋友陈卫平来看房，并留下了联系方式的事实； 证据四、曾利芳与第三人的另一名销售聊天记录，用以证明曾利芳知道中介有佣金的事实； 证据五、聊天记录、客户详情、推介客户到访表一组，用以证明被告员工告知原告该客户已经登记过，原告利用系统漏洞更换号码登记成功； 证据六、佣金发放明细表和名片各一份，用以证明案涉房屋未记录被告的佣金提成之中； 证据七、分销合作合同原件一份，用以证明被告与第三人签署了分销协议，明确约定了推介流程、佣金方案、释义等内容。 第三人碧桂园房产公司在法定期间内未提出答辩，亦未向本院提供证据材料。 上述原、被告所提供的证据，由于第三人碧桂园房产公司无故未到庭，视为其对上述证据及本案事实所享有的质证权、抗辩权的放弃；经到庭当事人庭审质证，本院综合认证如下： 一、原告爱英中介服务部提供的八组证据，被告亿合营销公司对证据一中“微信聊天记录”的真实性没有异议，但认为该证据也证实了被告为了烘托楼盘的人气召开了展销大会，宣布利好消息等，对证据一中的“笔记”打印件的真实性和关联性均有异议，认为该证据不能证明双方商定了居间服务的内容，也不能证明原告前往望江台参加了展销会；对证据二的证明对象有异议，认为该证据无法从通话记录中看出原告预约曾利芳到望江台看楼的事实；对证据三的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为该份推介客户到访表的出具，是谢卫洋第一次录入了曾利芳以6702为尾号，系统里提示该客户已经存在，后来原告换了曾利芳老公的电话登记了这个客户，谢卫洋才出具了客户到访表；对证据四的真实性不予认可，认为该证据是复印件，但是对曾利芳向第三人碧桂园房产公司认购案涉房屋并支付购房意向金20000元的事实认可，承诺书原件保存在碧桂园售楼处；对证据五、六的真实性没有异议，认为这个聊天记录确实存在，但是在系统里登记的客户是曾利芳，但是号码不是曾利芳的，是其老公的电话号码，所以碧桂园房产公司当时提出姓名和号码不一致，需要另外的材料证明他们的关系，所以要求原告提供结婚证及通话记录等材料；对证据七的真实性没有异议，认为曾利芳夫妻确实在2019年4月30日与第三人签订了房屋买卖合同；对证据八的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为被告和第三人确实去住建局协调过案涉纠纷，但该照片与本案无关。本院认为，原告爱英中介服务部提供的该八组证据，虽然被告亿合营销公司对部分证据提出了相关异议，但结合其对部分事实的自认以及各组证据能够相互印证，并形成了证据链，本院运用逻辑推理和日常生活经验进行判断，对该八组证据的证明力予以认定；被告亿合房产营销公司所提的相关异议不成立。 二、被告亿合营销公司所提供的七组证据，原告爱英中介服务部对证据一、二、三的真实性有异议，认为该三组证据是伪造的；对证据四的真实性有异议，认为被告的陈述自相矛盾，说徐志妹接待的是曾利芳，而其提供的聊天记录却是邱明江的聊天记录，微信头像是邱明江；对证据五中的“客户详情”真实性有异议，对“推介客户到访表”的真实性没有异议；对证据六、七的关联性有异议，认为这是被告和第三人之间的事情，与本案无关。本院认为，被告亿合营销公司提供的证据一，系复印件，且合同书缺页、内容不完整，故本院不予认定；被告提供的证据二，系第三人碧桂园房产公司销售员徐志妹提供的，而徐志妹与本案之间存在利害关系，故对该组证据本院不予认定。被告提供的其他五组证据，除证据五中的“推介客户到访表”与原告提供的证据相互一致，本院已经认定外，其他证据与本案不具有关联性，本院均不予认定；原告爱英中介服务部所提的相关异议成立。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下： 原告爱英中介服务部系个体工商户，2017年5月17日注册，经营者系郎爱英，组织形式为个人经营。2018年12月份，原告爱英中介服务部收到被告亿合营销公司的微信商业广告：“@所有人亿合总代恭请：各位老板、各位精英2018年12月21日(礼拜五）13点30分，在杭州建德市碧桂园望江台售楼部举行分销大会，凡是参与者都有手礼一份，礼品丰厚，现场还可以抽奖，奖品多多，现场会公布各种利好消息，我在案场等着您”。2018年12月21日，原告经营者郎爱英应邀前往碧桂园·望江台售楼部参加分销大会。会上，被告亿合营销公司向各房产中介公司作出承诺：如中介公司成功居间购房者购买碧桂园·望江台楼盘商品房的，被告将按照购房合同成交价的4%向其支付居间服务费用。2019年3月29日，郎爱英预约曾利芳到碧桂园·望江台楼盘看房。同年，4月6日，郎爱英带领曾利芳一起前往碧桂园·望江台楼盘选房，曾利芳当时就看中了该楼盘2幢2单元1802室房屋。被告亿合营销公司销售员谢卫洋于当日10时12分向原告爱英中介服务部出具了一份《建德碧桂园·望江台项目分销商推介客户到访表》，案场销售顾问邱明江和被告销售员谢卫洋在该《推介客户到访表》“开发商”一栏上签字确认。当日，曾利芳即向碧桂园·望江台售楼部支付了购房意向金人民币20000元。4月23日，谢卫洋要求原告经营者郎爱英提供其与曾利芳的通话记录和曾利芳的结婚证及照片。原告按照要求向谢卫洋提供了前述材料。4月26日，原告经营者郎爱英预约曾利芳前往碧桂园·望江台售楼部办理购房网签手续事宜。4月30日，郎爱英带领曾利芳至碧桂园·望江台售楼部办理了购房网签手续，曾利芳向碧桂园·望江台售楼部支付了购房首付款人民币348916元，剩余价款810000元，购房总价款合计人民币1158916元。此后，原告向被告索要居间佣金时，被告以“曾利芳并非首次来访客，销售业绩已归碧桂园房产公司销售员徐志妹享有”为由拒绝支付。庭审中，被告亿合营销公司承认其在分销大会上向参会人员公开承诺，居间购房成功，按成交总价的4%支付佣金。 另查明，第三人碧桂园房产公司是房地产开发商；被告亿合营销公司系分销商，负责第三人商品房的销售。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”；“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。结合到本案，被告亿合营销公司通过微信发布广告，向不特定的人发出要约邀请：“恭请各位老板、各位精英2018年12月21日(礼拜五）13点30分，在杭州建德市碧桂园望江台售楼部举行分销大会，凡是参与者都有手礼一份……”；原告爱英中介服务部接到要约邀请后，按照其指定的时间、地点到达，参加了分销大会。被告亿合营销公司在展销会上公开承诺：若居间购房成功，则向居间人按成交总价的4%支付佣金。上述被告亿合营销公司的行为符合合同法第十四条规定的要约应当符合“内容具体明确；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的两个构成要件，应当认定为被告已经发出要约。被告提出其召开销大会，性质上属于广告行为，系要约邀请的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十二条规定，“承诺是受要约人同意要约的意思表示”；“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”。原告爱英中介服务部同意被告的要约后，便按照交易习惯，通过接送、陪同、举荐等行为，促使客户同意向第三人碧桂园房产公司购房，该行为完全符合合同法第二十二条规定“承诺”的构成要件，应当认定为原告已经作出承诺。本院由此判定，原告爱英中介服务部与被告亿合营销公司之间口头订立的居间合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。根据被告亿合营销公司销售员谢卫洋等人在《推介客户到访表》签字确认的行为以及曾利芳与第三人碧桂园房产公司之间房屋买卖合同已经成立的事实,足以认定原告爱英中介服务部已经按照合同约定促成曾利芳向第三人碧桂园房产公司购房所签订的买卖合同已经依法成立，因此,被告亿合营销公司应当按照合同约定向原告履行支付居间报酬的义务。被告亿合营销公司至今仍未向原告支付居间报酬，其行为已构成违约，理应承担立即向原告支付报酬的违约责任。案涉购房总价为人民币1158916元，按总房价的4%比例计算报酬，被告亿合房产营销公司应支付原告爱英中介服务部报酬计人民币46356.64元（1158916元×4%=46356.64元)。综上，原告爱英中介服务部的诉讼请求大部分合法合理，本院予以支持；对部分不合理请求本院不予支持。被告亿合营销公司提出“曾利芳和原告利用返还佣金的制度，为了获得额外的利益而绕过徐志妹进行交易，并非居间成功，其无权向被告主张居间佣金”的相关抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予采纳。被告亿合营销公司与第三人碧桂园房产公司之间若有纠纷，则可另行解决。第三人碧桂园房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十二条、第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州亿合房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告建德市新安江街道爱英房产中介服务部居间报酬人民币46356.64元。 二、驳回原告建德市新安江街道爱英房产中介服务部的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币480元，由被告杭州亿合房地产营销策划有限公司负担。 当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 当如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  叶碧川 二〇一九年八月九日 书记员  李 英