广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初43号原告：徐春明，男，1970年12月10日出生，汉族，广东省始兴县人，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：梁思梅，广东宜方律师事务所律师。被告：广东省第五建筑工程有限公司。住所地：广东省韶关市工业东路15号，统一社会信用代码91440200191520366K。法定代表人：林松，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何建新，系该公司员工。被告：始兴县德丰房地产开发有限公司。住所地：广东省始兴县城南镇河南路1号，组织机构代码74803208-8。法定代表人：官锦雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：裴敏，系广东经纶律师事务所律师。第三人：福建省惠东建筑工程有限公司，住所地：福建省泉州市惠安东县东岭镇东兴街126号。法定代表人：张连枝，系该公司董事长。原告徐春明与被告广东省第五建筑工程有限公司（下简称“省五建公司”）、被告始兴县德丰房地产开发有限公司（下简称“德丰房地产公司”）、第三人福建省惠东建筑工程有限公司（下简称“惠东建公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告徐春明及其委托诉讼代理人梁思梅、被告广东省第五建筑工程有限公司的委托诉讼代理人何建新、被告始兴县德丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人裴敏到庭参加诉讼；第三人福建省惠东建筑工程有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐春明向本院提出诉讼请求：1.确认始××县城南镇××号山水名城9栋3A01（9栋401）房屋为原告所有；2.解除对始××县城南镇××号山水名城9栋3A01（9栋401）房屋的查封及停止对该房屋的司法拍卖；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月24日，德丰房地产公司与惠东建公司签订《房屋抵债合同书》，约定由德丰房地产公司将其始××县城南镇××号山水名城小区37套商品房交给惠东建公司出售，所售房款直接由惠东建公司收取并抵扣德丰房地产公司拖欠惠东建公司的约1200万元建设工程款。2016年上半年，原告通过销售人惠东建公司与德丰房地产公司签订《山水名城认购书》，约定原告以523653元购买山水名城9栋3A01（9栋401）房屋，惠东建公司在合同销售方加盖公章确认。至2017年7月前，原告已交付400000元购房款给惠东建公司，并已收楼准备装修入住，但该房屋至今未办理网签及过户登记手续。后经原告了解，2015年5月13日，省五建公司与德丰房地产公司因建设工程施工合同纠纷一案，向始兴法院提出诉前财产保全，该院于2015年5月14日作出（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定书，查封了德丰房地产公司名下山水名城房屋77套，原告购买的9栋3A01（9栋401）房屋在查封范围内，直接导致原告至今不能办理网签及过户登记手续。时至2017年9月20日，省五建公司与德丰房地产公司的上述建设工程施工合同纠纷案进入法院恢复执行程序，省五建公司申请拍卖含原告房屋在内的37套房屋。2018年10月16日，原告依法以案外人身份向本院出执行异议，请求始兴法院停止对9栋3A01（9栋401）房屋的司法拍卖及解除查封，并提交了《房屋抵债合同书》、《抵债房屋清单》、《山水名城认购书》等足以排除执行的异议证据材料。始兴法院以（2018）粤0222执异20号民事裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定而提起本异议之诉。原告认为，销售人惠东建公司与德丰房地产公司签订的《房屋抵债合同书》合法有效，原告已支付超过50％以上的购房款，属于善意取得，且涉案房屋是原告家庭的唯一住房，该事实足以构成排除执行的充分理由，省五建公司申请查封及拍卖原告房屋的行为，严重侵害了原告的合法权益。请人民法院在查明事实的基础上判如所请，支持原告的诉讼请求。被告省五建公司辩称：依《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的登记应该是由国家对不动产实行登记制度，登记制度和登记办法均由法律统一规定，本案房屋在2015年由我公司申请始兴法院查封时，该房产登记在被告德丰房地产公司名下，所以我们认为我司申请查封是没有任何过错的，惠东建公司与德丰房地产公司之间的认购协议，按德丰房地产公司的说法，这个仅是他们之间的一种协议而已，不具备法律效力的，只是大家互相抵债的意向。房屋的买卖是以不动产登记为依据的，从来没有以销售房屋的方式抵债的，所以我方要求法院驳回原告的异议请求。被告德丰房地产公司辩称：此前的执行异议程序我司没有出庭，但对于本案原告的诉讼请求，我们不同意。理由如下：涉案的认购书并不是在2016年形成的，虽然这里盖了被告德丰房地产公司的印章，但德丰房地产公司是依据抵债协议的约定，并按惠东建公司的要求，向原告的卖方即惠东建公司提供了37份空白的认购书，所以本案买卖关系的成立时间应以原告向惠东建公司支付购房款的时间为准，但是按照原告提交的两份收据，是2017年4月15日向惠东建公司支付了10万元，这10万元没有提供转账记录，然后2017年6月30日支付了30万元，而本案所涉及的房屋，省五建公司申请始兴法院的查封是第二次查封（续封），即法院在2017年4月12日又续封了涉案房屋，也就是说，本案原告与惠东建公司的买卖关系是成立于法院查封之后，另外原告在起诉状里说他已经收楼准备装修入住不是事实，该房屋至今没有收楼。我方没有办理收楼手续，而且在没有网签合同的情况下，物业公司也不会给原告办理收楼手续。所以我方认为单就原告的购买行为来看，是不具备产权属于原告以及不能对抗法院的司法查封和拍卖的，原告的两个诉讼请求都是不成立的。所以我方不同意原告的诉求，至于惠东建公司的权利，我们认为，我司跟其签订了抵债协议后，《抵债房屋清单》中的37套房屋并不自动产生归惠东建公司所有的法律结果，合同需要进一步履行才能确立其权利，在法院查封前将房产销售出去的或者由他人代持且办理了网签手续的，则抵债协议生效；没有完成网签手续的不能认为抵债协议书已经履行，在惠东建公司的权利都没有确立之前，原告在法院查封后才购买的房子，买卖合同自然也不具备生效条件。因此应当依法驳回原告的诉讼请求。当然，房子归谁所有与我方没有太大关系，但是我司与惠东建公司所签的以房抵债协议，约定的房屋价格远远低于市场价值，甚至低于法院拍卖的最终市场价，所以我方也不认可房子归原告所有。第三人惠东建公司述称：原告享有案涉房屋的所有权，原告的诉讼请求应予以支持。2015年4月24日，德丰房地产公司因为拖欠我司建设工程款，遂与我司签订《房屋抵债合同书》，约定由德丰房地产公司将包括案涉房屋在内的山水名城小区37套商品房抵偿给我司，由我司负责销售，房款由我司收取并直接抵充德丰房地产公司所欠我司的建设工程款。2016年上半年，原告以523653元总价认购了案涉房屋，并于2017年7月前向我司给付房款400000元，房屋现已实际交付并准备装修入住，原告对房屋的购买行为构成善意取得，且该房屋是原告家庭的唯一住房，以上事实足以成为排除执行的充分理由，原告的诉讼请求应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月13日省五建公司因与德丰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院申请诉前保全，本院于2015年5月14日作出（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定，依法查封德丰房地产公司名下坐落在始××县城南镇××山水名城小区××套房屋，其中包含涉案的第9栋3A01号房屋（又称第9栋401号，下同）。2015年6月12日省五建公司以德丰房地产公司为被告向本院提起诉讼，本院以（2015）韶始法民一初字第314号案立案受理。该案诉讼期间，因省五建公司申请，本院分别于2015年7月1日、2015年10月28日、2016年3月1日作出（2015）韶始法民一初字第314-1号、314-2号、314-3号民事裁定，解除诉前保全查封的9套、6套、2套，合计17套房屋，但当中被解封的房屋中不包含9栋3A01号房屋，即9栋3A01号房屋一直处于查封状态。2016年10月8日经本院主持调解，省五建公司与德丰房地产公司经协商达成调解协议，本院以（2015）韶始法民一初字第314号民事调解书确认：一、省五建公司、德丰房地产公司双方一致确认工程总造价为92276528.68元（包括未完工部分），德丰房地产公司已经支付工程款为82466144.6元给省五建公司，德丰房地产公司尚欠省五建公司9810384.08元。二、省五建公司、德丰房地产公司双方一致确认，德丰房地产公司在2016年12月31日前支付工程款6500000元（含政府代支付的未完工部分的工程款）给省五建公司，在工程完工验收合格后一个月内支付1634368.48元给省五建公司，在验收合格之日起两年后的十日内支付清质量保证金1676015.6元给省五建公司。三、案件受理费85956元，减半收取计42978元，保全费5000元，合计47978元，省五建公司与德丰房地产公司各负担一半。调解书生效后，德丰房地产公司未按调解书履行义务，省五建公司向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0222执13号立案执行。执行过程中，本院于2017年4月12日作出（2017）粤0222执13号执行裁定，续封及另行查封了德丰房地产公司所有、坐落在始××县城南镇××号山水名城小区的房屋共计64套（含涉案房屋）。2017年4月13日本院又作出（2017）粤0222执13-1号执行裁定，查封德丰房地产公司所有、坐落在始××县城南镇××山水名城小区××套商铺。2017年6月27日因查询金融、土地、车管部门及工商登记的财产情况，未发现有其他可供执行的财产，告知省五建公司后本院作出（2017）粤0222执13号执行裁定，终结本次执行程序。2017年9月20日经省五建公司申请，本院作出（2017）粤0222执恢145号执行裁定，恢复执行。执行过程中，省五建公司分别于2018年6月21日、2018年7月9日申请本院拍卖（2015）韶始法立保字第4-1号民事裁定书查封的33套、4套，合计37套房屋用于偿还债务。2018年11月1日，原告徐春明以案外人身份向本院提出执行异议，认为其与德丰房地产公司及其代理方惠东建公司签订了《山水名城认购书》，9栋3A01号房屋系其购买所得，请求解除、停止对该房屋的查封、拍卖。2018年11月16日，本院作出（2018）粤0222执异20号执行裁定，驳回案外人徐春明的异议请求，原告徐春明遂于2019年1月11日提起本案执行异议之诉。另查明，2015年4月24日，惠东建公司（甲方）与德丰房地产公司（乙方）签订《房屋抵债合同书》，该合同约定有如下条款：一、乙方同意将山水名城小区37套商品房（下称“抵债房屋”）交予甲方折抵约1200万元工程款。具体房号、面积、单价见附表。本合同所涉抵债房屋总价款按正式签订的《商品房买卖合同》据实结算。二、根据双方于2013年1月31日签订的《广东省建设工程标准施工合同》的约定，甲方在兑现本合同所涉抵债房屋的房款利益后，应按照施工合同约定保证工程竣工日期和工程质量。总工程款双方据实结算，结算后乙方已付或已抵房款部分与总结算款双方多除少补。三、甲方负责本协议第一条约定的抵债房屋的对外销售，实际销售价格由甲方自行决定，乙方无权干涉。甲方销售价格低于本合同约定价格的，实际售价低于双方约定的差额部分，由甲方自行承担。四、……五、乙方应于本协议签订之日起1日内向甲方提供37份空白《商品房认购书》等配套手续材料。甲方销售成功的，乙方应无条件在1个工作日内配合甲方以乙方名义办理相关房屋买卖手续，包括但不限于乙方以出卖人身份与业主签订商品房买卖合同、办理预售登记、银行按揭、通知收楼、办理交房手续、办理房产证等。六、……七、本合同所涉抵债房屋，在甲方未销售的情况下，乙方可介绍买房人前来认购。乙方介绍客户达成的房屋交易款较甲方抵债房款的溢价部分，甲方可给予返还乙方。八、违约责任：1、乙方违反《商品房买卖合同》约定的，由乙方向买受人承担违约责任，由此给甲方造成损失的，乙方应赔偿甲方损失；2、本协议约定提供给甲方抵债的房屋，乙方不能自行出售，否则应向甲方双倍支付所售房屋的房款等条款。该合同签订当日，德丰房地产公司即向惠东建公司提供了格式化、盖有印章、空白待填的37份《商品房认购书》备用。合同所附《抵债房屋清单》显示，合同约定的抵债房屋包括第9栋的8套（含9栋3A01号房屋）和第12栋的29套共37套。又查明，惠东建公司使用德丰房地产公司提供的其中一份格式化、盖有印章、空白待填的《商品房认购书》向原告出售了案涉第9栋3A01号房屋，该房面积168.92平方米，约定价款523652元（以成交的收款收据为准，即3100元／㎡），原告于2017年4月15日向惠东建公司支付房价100000元，于2017年6月30日向惠东建公司支付房价300000元，合计向惠东建公司支付了房款400000元。具体出售时间的认定，《商品房认购书》落款处未填写签订日期，原告陈述，2016年上半年已达成口头购房合意，2017年4月15日支付首期房款，《商品房认购书》系支付首期房款后补签的，因此应认定2017年4月15日支付首期房款的时间为购买时间。剩余购房款123652元，原告应本院要求已于2019年8月2日汇入了本院执行款账户。再查明，在山水名城小区现有已建或在建的全部楼房里，其中1栋、2栋、3栋、4栋、9栋、10栋属省五建公司承建（9栋、10栋至今未竣工验收）；11栋、12栋属惠东建公司承建。还查明，德丰房地产公司在开发建设山水名城小区住宅楼过程中，出现了资金链断裂情况，公司运作处于瘫痪状态，部分在建楼房被迫停工成为“烂尾楼”，为解决业主与开发商、开发商与建筑商之间的矛盾以及相关后续工作，始兴县政府出面介入，并于2016年5月3日成立了“山水名城项目善后处理工作组”，该工作组除协调职能外，部分代替了德丰房地产公司的职能，尤其是在德丰房地产公司瘫痪之时。2017年8月间，原告从山水名城项目善后处理工作组获取了第9栋401号（9栋3A01号）房屋的钥匙并筹备装修装饰，其间，原告打听到涉案房屋已被法院查封，认为存在权属风险，遂停止了对该房屋的装修装饰工作。日前，通过山水名城项目善后处理工作组卓有成效的协调工作，山水名城小区因资金链断裂遗留的问题正在逐步有序地向前推进解决。本院认为：本案系执行异议之诉，争议的焦点是原告的购房行为应如何认定，其权益能否排除法院执行、阻却对涉案房屋的查封、拍卖。对此，本院析理如下：关于《房屋抵债合同书》的效力认定和要义解读。惠东建公司与德丰房地产公司于2015年4月24日签订的《房屋抵债合同书》，系双方自愿签订，签订时没有违反法律、行政法规的强制性规定，是一份合法有效的合同。签订《房屋抵债合同书》的目的，是清偿债务、实现债权，即以销售地产商房屋获得的价款抵充所欠建筑商的工程款，而非传统意义上的以物（房）抵债，该合同签订后，标的物（特定37套房屋）仍属德丰房地产公司所有。通过签订该合同，惠东建公司取得了特定37套商品房的销售权和收款权，同时也不排除德丰房地产公司的销售权，体现在合同第七条的约定，只是德丰房地产公司介绍销售的房屋，与清单价对比，只能收取溢价部分，清单价仍应归惠东建公司收取抵债。约定的37套抵债房屋，虽然未经价值评估，清单价明显低于市场均价，但这不能成为合同效力待定或显失公平的理由，因为：第一、清单价是由双方自愿约定的，无证据证明当中存在胁迫行为，符合价款自定、契约自由的原则；第二、清单价变现需要一个较长的过程，所抵1200万元工程款也未约定需计付利息，1200万元如果要计算利息也不是个小数目，合同充分考虑了双方的让步或妥协因素而签定；第三、清单价虽低，但对德丰房地产公司而言并非没有好处，也是体现在合同第七条，德丰房地产公司可收取超出清单价的溢价，该条款既鼓励德丰房地产公司积极销售，又不至于按清单价出售，超出部分还归自己所有，德丰房地产公司完全可以通过自己积极销售行为，避免或减少低价出售带来的损失，与此同时，惠东建公司也能尽快实现债权，对双方均有益处；第四、清单价并非是抵充工程款的固定价格，双方依合同约定均可按高于清单价或市场价出售，且约定双方最后需“据实结算”、“多除少补”。因此，惠东建公司与德丰房地产公司签订的《房屋抵债合同书》合法有效,总体上是一份等价有偿、互相配合、互负义务、互惠双赢的合同。《房屋抵债合同书》签订后，惠东建公司与德丰房地产公司实际建立了委托代理关系，惠东建公司可直接代理德丰房地产公司销售特定的37套商品房，并收取房屋价款抵偿工程款。关于查封及工程款优先受偿权对惠东建公司销售权的影响。本案中，惠东建公司销售权的取得在前（2015年4月24日），法院依省五建公司申请的查封在后（2015年5月14日），《房屋抵债合同书》没有约定履行期限，尚若没有查封的因素，惠东建公司的销售权具有长期性，可直至将特定37套商品房销售完毕或其价款抵清债务为止。从查封的效力上讲，查封并不导致《房屋抵债合同书》失效，也不导致惠东建公司销售权的丧失，但查封会影响商品房买卖交易的顺利进行，阻却商品房所有权的登记取得，可能导致买受人因登记不能而申请解除买卖合同的法律后果。真正对惠东建公司的销售权、收款权构成限制性影响的，是省五建公司依法享有对9栋3A01号房屋价款的优先受偿权。上述已查明，涉案房屋即9栋3A01号房系省五建公司所承建，省五建公司在楼盘未完全竣工之前即已向法院起诉，要求德丰房地产公司支付工程款，德丰房地产公司所欠省五建公司的工程款，已被本院生效的（2015）韶始法民一初字第314号民事调解书确认，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”之规定，从德丰房地产公司所欠省五建公司的工程款确认之日（2016年10月8日）起至清偿之前（至今尚未完全清偿），惠东建公司对案涉房屋的销售权、收款权是受限制的。虽然惠东建公司和省五建公司均为德丰房地产公司的债权人，两债权公司均要求德丰房地产公司清偿所欠工程款，但鉴于案涉商品房系省五建公司所承建，省五建公司享有法定的优先受偿权。从保护法定的优先受偿权角度看，从2016年10月8日起，惠东建公司对案涉商品房的销售权、收款权是受限制的，在未经省五建公司允许的情况下不能出售，即使出售了，房屋价款也应归省五建公司收取抵充工程款，因为省五建公司作为案涉商品房的承建方，其工程款的优先受偿权优于其他债务甚至优于抵押权。关于原告购买案涉房屋的效力问题。上面提到，《房屋抵债合同书》签订后，惠东建公司与德丰房地产公司实际建立了委托代理关系，惠东建公司可直接代理德丰房地产公司销售特定的37套商品房，并收取房屋价款抵债，但从2016年10月8日起，惠东建公司对案涉商品房的销售权、收款权，受省五建公司优先受偿权的限制。但是对原告徐春明而言，他不知道也无义务知道法院查封、债务优先受偿以及销售权受限制的情况，作为购房者，凭惠东建公司手持的《房屋抵债合同书》、空白待填且有开发商印章的《商品房认购书》及所附《抵债房屋清单》，足以让人相信惠东建公司对案涉房屋具有销售权和收款权，其与惠东建公司发生交易行为并无过错，且其已向惠东建公司支付房款400000元，占总房价523653元的76％以上（交易价高于清单价），属善意第三人，原告与惠东建公司的交易行为既构成表见代理（基于委托关系因受工程款优先受偿权限制而言），又构成善意取得（基于处分权因受工程款优先受偿权限制而言）。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”在实现相关当事人的权益存在冲突时，法律保护权益的先后顺序是，生存权>交易安全>优先受偿权>一般债权，原告作为善意第三人购买案涉房屋，系生存权、交易安全的范畴，应依法优先保护，确认其购买效力，工程款优先受偿权不能对抗表见代理和善意取得的效力。鉴于原告已购买案涉房屋且已按约定付清房款，已取得该房屋的物权期待权（准所有权），足以排除执行，故对原告要求停止对案涉房屋的强制执行（解除查封、停止拍买）的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。应当说明的是，确认原告的善意第三人地位并排除执行，与适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定并不矛盾，该条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定，立法目的是为了防止债务人（房地产开发商）在查封之后，继续销售房屋、转移财产、逃避债务，而本案中，惠东建公司在查封前即已取得对案涉房屋的销售权，销售操作人是惠东建公司，且购房款直接由债权人惠东建公司收取抵债，并非由债务人德丰房地产公司收取购房款，因此，惠东建公司对案涉房屋的销售，虽然时间在查封之后，但不存在债务人（德丰房地产公司）转移财产、逃避债务的问题，故不能用该项规定与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款的规定对立起来，两者是辩证统一的、不矛盾的，立法精神是一致的。关于原告的第一项诉讼请求应否支持的问题。上面已阐述，原告作为善意第三人购买案涉房屋，其购买行为依法有效。但购买行为有效并不当然取得了房屋所有权，法院对房屋确权之诉的审理，只能认定能否通过一定的途径实现所有权，法院不能依据有效的买卖合同，代替行政登记职能，确认房屋所有权归买受人所有。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权的取得，必须依法办理所有权登记手续。购买行为有效，取得的是物权期待权或准所有权，也就是依法可实现产权登记的权利，因此，原告要想获得案涉房屋的所有权，还必须履行房屋的过户登记手续。未履行登记程序，不享有房屋的完全所有权。故对原告要求确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，本院不予支持。另，原告已按照本院要求将剩余房款123653元交付执行，该款依法应优先抵充省五建公司的工程价款。第三人惠东建公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和当庭抗辩的权利，应承担拒不到庭的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十条、第九条第一款、第十五条、第一百零六条第一款第（一）（二）（三）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行原告徐春明购买的坐落在始兴县城南镇河南路一号山水名城小区的第9栋3A01（第9栋401）号房屋；本院此前因广东省第五建筑工程有限公司的申请对该房屋作出的查封应当予以解除。二、驳回原告徐春明的其他诉讼请求。案件受理费50元（已由原告预交），由被告始兴县德丰房地产开发有限公司负担，并在本判决生效之日起三日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  李炳城人民陪审员  朱俊颖人民陪审员  李伟龙二〇一九年八月七日书 记 员  钟 琳