贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔民终554号 上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所地贵州省遵义市红花岗区中山路82号。统一社会信用代码：915203007096404271。 法定代表人:李雅芳，该分行行长。 委托诉讼代理人：成奇，贵州山一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘盾，女，满族，1982年10月9日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李磊光，系刘盾之母。 被上诉人（原审被告）：遵义市京瑞家园房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区南京路世纪城3号楼2楼。统一社会信用代码：91520301741102565C。 法定代表人：阎鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王应铸，该公司员工。 上诉人中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称“建行遵义分行”）因与被上诉人遵义市京瑞家园房地产开发有限公司（以下简称“京瑞房开公司”）、被上诉人刘盾申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建行遵义分行上诉请求：1.撤销遵义市中级人民法院（2019）黔03民初8号民事判决；2.判令准予执行（2010）遵市法执字第97-3-1号协助执行通知书，查封遵义市京瑞家园房地产开发有限公司位于遵义市汇川区宁波路维也纳春天小区登记于遵房建监字第2010116685号他项权下：欧A-1-101号房屋；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人对诉争房屋享有优先受偿权是在其签订《商品房买卖合同》之前办理抵押登记的，该优先权系法律明文规定，被上诉人所享有的民事权益不足以排除强制执行。2.被上诉人刘盾只要立即代京瑞房开公司偿还诉争房屋同等价值的贷款本息，办理产权变更便没有法律障碍，但是刘盾并未行使涤除权，没有办理过户登记的原因在于刘盾本人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件要求。3.根据《物权法》第一百九十一条、《担保法》第四十九条之规定，京瑞房开公司未通知上诉人即将诉争房屋转让给刘盾，其转让行为无效，虽京瑞房开公司与刘盾之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，但却因京瑞房开公司的转让行为而无效，刘盾可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定要求京瑞房开公司履行合同，对京瑞房开公司享有债权，但其享有的普通债权不得对抗原审原告所享有的抵押权，上诉人的抵押权应优先于普通债权。 被上诉人刘盾答辩称：1.刘盾对案涉房屋是依法购买所得，京瑞房开公司是取得预售许可证后与刘盾签订的商品房买卖合同，应受法律保护。2.刘盾签订合同是在法院查封以前，且已经付清了合同约定的全部购房款项。购买房屋后入住，由物业、水电等票据为证，为办理过户手续也是京瑞房开的责任。刘盾作为消费者不存在过错。3.涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条之规定，可以抵抗登记在先的抵押权。4.依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，按照举重以明轻的原则来推导推论出来，消费者、买房人的物权期待权，要优先于抵押权。 被上诉人京瑞房开公司答辩称，一审适用法律是正确的。 建行遵义分行向一审法院起诉请求：准予执行（2010）遵市法执字第97-3-1号协助执行通知书，查封的京瑞房开公司位于遵义市汇川区宁波路维也纳春天小区登记于遵房建监字第2010116685号他项权下：欧A-1-101号房屋。 一审法院认定事实：2006年1月28日，京瑞房开公司与建行汇川支行签订《人民币资金借款合同》及《最高额抵押合同》，约定建行汇川支行向京瑞房开公司出借5000万元人民币用于“维也纳春天”项目开发，借款期限为2.5年，即2006年1月28日至2008年7月27日，并享有“维也纳春天”欧洲故事A、B座200套住房、城市山谷A、B、C、D、E座51套；欧洲故事营业用房1-5层在建工程（遵房他权他字第51165号）、汇川区宁波路与南京路交汇处土地使用权（遵汇他项2006字第15号）、“维也纳春天”爱情心殿A、B、C座208套在建工程（遵房他权他字第57988号）的抵押权。2008年7月25日，双方签订《人民币展期协议》，约定建行汇川支行同意对未能如期偿还的2500万元进行展期。同日，双方签订《抵押合同》，约定将“维也纳春天”欧洲故事A、B座18835.41㎡住房、14860.43㎡营业房、城市山谷A、B、C、D、E座46套共计12421.01㎡、华尔兹郡A、B座126套共计16812㎡的住房及汇川区宁波路与南京路交汇处土地使用权（遵汇他项2006字第15号）作为抵押，并于2008年7月28日办理了建筑面积为62929.05㎡的抵押登记（遵房监证他字第20080984号），抵押权人为建行遵义分行。后因京瑞房开公司不断销售房产，截止到2010年6月24日，建行遵义分行享有“维也纳春天”56894.96㎡在建工程的抵押权（遵房建监字第2010116685号），本案诉争房屋包含在该抵押物范围内。 另：京瑞房开公司于2006年1月26日取得涉案房屋的预售许可。2006年3月10日，刘盾与京瑞房开公司签订《商品房买卖合同》约定由刘盾购买京瑞房开公司开发的“公园天下·维也纳春天”小区欧洲故事A幢一单元101号房屋，建筑面积170.89平方米，单价为每平方米2200元，总价375958元，合同签订后，刘盾付清了全部购房款，京瑞房开公司于2008年3月24日向刘盾开具欧洲故事A座1-101号房销售不动产统一发票，金额为230701.50元。2015年9月23日京瑞房开公司向刘盾出具收据，载明收到刘盾欧洲故事A-1-101房款145257元。刘盾向一审法院提交的水费交费本，用户名为刘盾（维也纳），开户日期为2008年2月28日，刘盾于2010年12月23日交纳2008年12月1日至2011年12月30日的物业管理费等费用。 再：2010年7月8日，因京瑞房开公司未按期还款，一审法院根据建行遵义分行的保全申请，查封了遵房建监字第2010116685号所涉房屋及遵汇他项2006字第15号所涉土地，并于2010年9月16日作出（2010）遵市法民三初字第40号建行遵义分行诉京瑞房开公司金融借款合同纠纷案民事调解书，该调解书载明：一、由遵义市京瑞家园房地产开发有限公司偿还中国建设银行股份有限公司遵义市分行借款本金2114.05万元以及按双方合同约定计算的利息、罚息，其中于2010年9月30日前偿还150万元，2010年10月30日前偿还200万元，2010年11月30日前偿还500万元，2010年12月30日前偿还500万元，2011年1月30日前偿还764.05万元及按双方合同约定计算的利息和罚息；二、如遵义市京瑞家园房地产开发有限公司未能按照第一项约定的时间和金额还款，则中国建设银行股份有限公司遵义市分行对遵义市京瑞家园房地产开发有限公司提供的下列抵押物享有优先受偿权：遵房他权他字第51165号、遵房他权他字第57988号他项权利证书载明的房产（2010年9月8日前遵义市京瑞家园房地产开发有限公司已出售并在遵义市房管局办理了商品房买卖合同备案登记的房产除外），遵汇他项2006字第15号土地他项权利证书载明的土地使用权……。2012年7月10日，一审法院在执行前述调解案件中，对前述保全的财产进行了查封，并于2015年7月9日进行了续封，查封期限自2015年7月10日至2018年7月9日，于2018年6月28日向遵义市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，解除对京瑞房开公司名下登记于遵房建监字第2010116685号他项权证项下面积为56894.96平方米的房屋，包含本案涉案房屋在内的317套住房的查封。2018年7月5日，一审法院因该案再次向遵义市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，对包括本案涉案房屋在内的12套房屋进行了查封，查封期限自2018年7月5日至2021年7月4日。查封之后，刘盾以涉案房屋系其购买，已付清全部购房款为由向一审法院提出执行异议，一审法院以（2018）黔03执异128号执行裁定中止对遵义市京瑞家园房地产开发有限公司位于汇川区宁波路维也纳春天小区欧洲故事A-1-101号房屋的执行，建行遵义分行不服该执行裁定，遂向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议的焦点是刘盾是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。京瑞房开公司于2006年1月26日取得涉案房屋的预售许可，并于2006年3月10日与刘盾签订《商品房买卖合同》以375958元的价格出售涉案房屋，该合同合法有效。合同签订后，刘盾分期于2015年9月23日付清了全部购房款。一审法院查封涉案房屋的时间为2010年7月8日，而根据刘盾提供的缴纳涉案房屋水费、物业管理费等证据，刘盾于2008年即在一审法院查封前已接收涉案房屋，并在之后进行了装修入住。涉案房屋因京瑞房开原因自2006年以来一直处于抵押、查封状态，自然也无法办理产权过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，刘盾与京瑞房开公司于一审法院查封之前签订合法有效的《商品房买卖合同》，在一审法院查封之前已合法占有涉案房屋，并已支付全部购房款，且非因刘盾自身原因未办理过户登记，其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对建行遵义分行的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回中国建设银行股份有限公司遵义市分行的诉讼请求。案件受理费100元，由中国建设银行股份有限公司遵义市分行负担。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，予以确认。 根据各方当事人的诉辩主张，归纳本案二审争议焦点：1.刘盾对未办理过户登记是否存在过错。2.刘盾享有的权利能否排除建行遵义分行有抵押权情况下的强制执行。 一、关于刘盾对未办理过户登记是否存在过错的问题 本院认为，刘盾与京瑞房开公司是2006年3月10日签订《商品房买卖合同》，早于京瑞房开公司与建行遵义分行设立抵押时间，刘盾对他人设定的抵押权并不知晓。京瑞房开公司欠付建行遵义分行几千万借款，刘盾作为普通的民事主体，要求其将购房款支付给建行遵义分行以履行涤除权，该主张对于刘盾过于苛刻，也不现实，刘盾已尽到作为一般购房者的合理注意义务。建行遵义分行认为刘盾在购房时未替京瑞房开公司偿还诉争房屋同等价值的贷款本息存在过错的主张不能成立。在没有提供其他证据证明刘盾故意拖延不办理登记情况下，可认定刘盾对未办理过户登记不存在过错。 二、关于刘盾享有的权利能否排除建行遵义分行有抵押权情况下的强制执行的问题 建行遵义分行认为刘盾享有的权利仅为普通债权，不能对抗建行遵义分行的抵押权，且建行遵义分行对诉争房屋享有优先权是法律规定的，刘盾享有的民事权益不足以排除原告的强制执行。本院认为，建行遵义分行的上述主张不能成立，刘盾享有的权利能够排除建行遵义分行有抵押权情况下的强制执行。首先，刘盾享有的权利性质是买受人物权期待权，并非普通债权。物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。刘盾与京瑞房开公司于一审法院查封之前签订合法有效的《商品房买卖合同》，在一审法院查封之前已合法占有涉案房屋，并已支付全部购房款，刘盾对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。上述已认定刘盾符合该司法解释第二十八条的规定，足以排除建行遵义分行的强制执行，与该司法解释第二十七条“但法律、司法解释另有规定的除外规定”相符。 另外，上诉人建行遵义分行认为刘盾与京瑞房开公司签订的《商品房买卖合同》因违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，该合同无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，建行遵义分行仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。 综上，上诉人建行遵义分行的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司遵义市分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 荣 审判员 何陆坤 审判员 张 文 二〇一九年八月二十六日 法官助理龙龑 书记员沈颢桢