贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0324民初398号原告：孙文锋，男，汉族，1989年01月05日出生，广东省海丰县人，住海丰县。委托诉讼代理人：周安平，芙蓉法律服务所法律服务工作者。被告：包莉莉，女，汉族，1988年05月16日出生，江苏省无锡市人，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：包德平，男，汉族，1965年11月12日出生，江苏省无锡市人，住贵州省正安县。系包莉莉父亲。原告孙文锋与被告包莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年01月23日立案后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙文锋委托诉讼代理人周安平，被告包莉莉及委托诉讼代理人包德平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙文锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告包莉莉与原告孙文峰签订的《房屋买卖合同》有效，并履行产权过户登记义务；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年04月27日，被告包莉莉与七冶房地产开发有限责任公司签订《房屋拆产权调换协议》，取得了正安县东方新城雍和苑12幢2单元2-2-2号房屋的产权。2018年02月04日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告将东方新城雍和苑12幢2单元2-2-2号房屋以223,000.00元的价格出卖给原告，并约定于2018年08月04日前办理产权过户登记手续，但被告一直拒绝履行义务，至今居住在该房内。为此，原告只好向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼主张。被告包莉莉辩称，首先，2018年02月，当时被告的爸、妈被拘留，案外人谭某对我说，只要我和我哥哥把钱替我爸妈还了，他们就能够早些出来，我们没有钱去还，谭某就跟我说她可以帮我找人来买房子，后来她找了人来看房子，说我和我哥哥的两套房子价格500,000.00元，我说房子不能卖，她说只是帮我把钱替我爸妈还了，等我爸妈出来了就让我爸妈还，出于我父母的情况，我和我哥哥包志超才在协议中签字，但是当时孙文锋并没有来签订合同，而是案外人郑某、谭某等人在场。我父母被拘留出来后，郑某和谭某要求我们出具收条给他们，我不愿意写收条，但是当时在我母亲的多番要求和哭闹下，我才在收条中签字。其次，该房屋是因房开商拆迁了我父母的房屋，与房开商签订产权调换协议而取得，但原房屋是我父母所有，是父母赠与给我的，现父母不同意赠与行为，因此，我对该房屋不具有所有权，出售未经我父母同意；第三，房屋是已经装修好的，显然不止出售的价值。综上所述，我与原告签订《房屋买卖合同》无效，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年04月27日，被告包莉莉与七冶房地产开发有限责任公司签订《房屋拆产权调换协议》，约定：因七冶房地产开发有限责任公司拆除了乙方（包莉莉）位于桃园社区3小区4-2-3号砖混结构的房屋，乙方选择甲方（七冶房地产开发有限责任公司）新建的东方新城雍和苑12幢2单元2-2-2号房作为还房，还房建筑面积为100.23㎡；房屋过渡期为二年。后包莉莉装修入住该房，该房屋产权登记人为七冶房地产开发有限责任公司（建筑面积100.23㎡），被告一直未办理产权登记取得房屋产权证。2018年02月，因被告包莉莉的父母与他人的民间借贷纠纷案，本院在执行过程中对包莉莉的母亲李建霞进行了拘留，通过谭某、郑某介绍并撮合，被告包莉莉与原告孙文锋于2018年02月04日签订《房屋买卖合同》，包莉莉将东方新城雍和苑12幢2单元2-2-2号房出售给原告孙文锋，合同约定：总房价为223,000.00元。乙方（孙文锋）一次付清房款；交房时间为2018年08月04日。事后，孙文锋打款到郑某的账户上，郑某、谭某与包莉莉一同于2018年02月05日到本院执行局，通过郑某的账户转款到本院执行账户用以支付被告父亲包德平、母亲李建霞的执行兑现款。后于2019年春节前，被告包莉莉及其母亲李建霞作为收款人出具了一份收条给原告，内容为“今收到孙文锋购买东方新城12幢2-2-2号房的购房款贰拾贰万叁仟元（223,000.00元）”，落款日期为2018年02月04日。2018年08月06日，被告包莉莉出具承诺书给原告，承诺于2018年09月30日将该房屋移交给孙文锋，并协助孙文锋办理产权过户。但该房屋至今未交付。原告于2019年01月23日向本院提起诉讼。另查明，包德平、李建霞与祝恒群、任丽波、祝司春以及李建霞与刘强、包德平与冯浩等民间借贷纠纷共五件案件，本院分别作出(2016)黔0324民初2416号、2520号、2397号、2373号、1864号调解书，于2018年02月05日的执行中，被执行人包德平、李建霞共计支付的兑现款为711,550.00元（不包括受理费和执行费），执行完毕后，本院分别作出了执行结案通知书。上述事实，有原、被告的陈述及被告的答辩以及原告提供的房屋拆迁产权调换协议、房屋买卖合同、建设银行及农村信用合作联社交易流水清单、收条、结案通知书、承诺书、证人郑某和谭某的当庭证言，本院依职权调取的正安县不动产交易中心不动产产权情况记载等证据在卷佐证，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。被告提供的房屋拆迁产权调换协议三份（分别为七冶房地产开发有限责任公司与包莉莉、包志超、李建霞的《房屋拆迁产权调换协议》）、《财产分割协议》一份、《房屋赠与协议》一份，用以证明东方新城雍和苑12幢2-2-2号房屋产权，因原拆迁的房屋属包德平和李建霞所有，原房屋拆迁后系二人赠送给包莉莉的，如出售，必须经包德平和李建霞同意并签字，因此，原告与包莉莉签订的《房屋买卖合同》无效。本院认为，被告与七冶房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》明确被拆迁人系包莉莉，享有调换的房屋权利人是包莉莉，被告提供的《房屋赠与协议》系复印件，不能确定签订协议的具体日期，其真实性无法确定，其证明效力，本院不予确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、如果合同有效，被告是否有义务协助办理房屋产权过户手续。关于本案的第一个焦点问题。由于被告的母亲与他人民间借贷案件，在法院执行过程中，被告为了代为其父、母亲偿还债务，遂将搬迁调换取得的房屋出售给原告，原告亦认可签订合同以及被告实际已经支付购房款（在本院转款用于偿付其父母执行兑现款）的事实，因此，双方签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，虽然双方未办理产权过户登记，但根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”以及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》有效。本案中，被告认为出售房屋的原因是由于当时其母亲被拘留，为了代为偿还其债务，早日让母亲获得自由，不得已低价将该房屋出售，不是自己的真实意思；该房屋是父母赠与被告，赠与时约定被告不具有处分的权利，因此，被告无权出售该房屋；而且被告并不认识原告，是案外人谭某、郑某介绍撮合，签订合同时原告并未到场。因此，与原告签订的《房屋买卖合同》不具有效力。本院认为，被告认为签订合同时显失公平或者乘人之危，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定属可撤销情形，但是被告未按照《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定行使撤销权；被告认为根据赠与协议，自己无处分权，但被告提供的证据不能证明赠与协议内容的真实性，而且包德平、李建霞于2013年09月10日与子女包莉莉、包志超签订的《财产分割协议》，明确将搬迁调换的东方新城雍和苑12幢2-2-2号房分割给包莉莉，凤仪镇桃园社区在该协议上加盖了公章，表明被告的父母已将该房屋分割给包莉莉，因此，对被告的辩解理由，本院不予采纳；被告提出的《房屋买卖合同》签订时原告并未到场，即认为《房屋买卖合同》不是原告的签名，但被告并未提供证据证明，且介绍人均认可购买人系原告孙文锋。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对被告的辩解主张，本院不予支持。关于本案的第二个焦点问题。根据上述认定，原、被告签订的《房屋买卖合同》有效，按照《房屋买卖合同》的约定，被告具有协助原告办理产权过户登记的义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，对原告要求被告协助办理产权过户登记的主张，本院予以支持，但本案涉及的房屋，尚登记产权人为七冶房地产开发有限责任公司，被告应在取得该房屋产权证时，与原告办理产权过户登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条的规定，判决如下：一、原告孙文锋与被告包莉莉于2018年02月04日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告包莉莉在七冶房地产开发有限责任公司办理该房屋产权证时协助原告孙文锋办理该房屋的产权过户手续。案件受理费60.00元，减半收取30.00元，由被告包莉莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  袁定刚二〇一九年八月二日法官助理郑红丽书记员骆海兵