广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6222号原告：张毅，男，1988年6月19日出生，汉族，住四川省开江县。委托诉讼代理人：纪云妹，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：王秀君，女，1980年10月18日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙雪静，广东合誉律师事务所实习律师。原告张毅与被告王秀君排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月15日由审判员何丹依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张毅及其委托诉讼代理人纪云妹、被告王秀君及其委托诉讼代理人范国茂、龙雪静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张毅向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬离广州市花都区狮岭镇益和北路39号3栋XXX房并将该房按拍卖公告时的房屋现状交付给原告；2.被告向原告支付上述房屋的占用费（占用费按广州市同期同类同地段私房租金标准计算，即27元/平方米/月，自2019年1月21日起暂计至2019年5月20日为13993.56元，实际应计至被告搬离房屋之日止）；3.被告向原告支付占有使用上述房屋期间的各项物业费用及水电燃气费（其中生活垃圾处理费自2018年11月1日起暂计至2019年4月30日、管理费自2018年11月1日起暂计至2019年3月31日、公摊费自2018年10月1日起暂计至2019年2月28日，以上暂计1101元，实际应计至被告搬出房屋之日止）；4.被告赔偿原告另行租住房屋造成的损失（其中中介服务费1300元、押金5200元、租金2600元/月，租金自2019年2月23日起暂计至2019年5月22日为7800元，实际应计至被告搬出房屋之日止，以上暂计14300元）；5.本案全部诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：广州市花都区狮岭镇益和北路39号3栋XXX房（下称“涉案房产”）原为案外人蒋运竹所有，蒋运竹将涉案房产抵押给中信银行股份有限公司广州花都支行。因蒋运竹拖欠中信银行款项，故涉案房屋依法在广州市花都区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖。原告于2019年1月4日以1102144元竞得涉案房产。2019年1月21日广州市花都区人民法院作出(2018)粤0114执恢7之一执行裁定，裁定涉案房产所有权及相应的其他权利归买受人张毅所有，涉案房产所有权自该裁定送达买卖人张毅时转移。原告领取上述裁定书后，缴交了涉案房产各项税费、物业费用，并于2019年3月13日取得涉案房产的不动产权证书，编号为粤（2019）广州市不动产权第08203386号。现被告未经原告同意擅自占用涉案房产，原告多次上门要求被告腾空房屋给原告，均遭被告拒绝，且被告占用房屋期间拒不缴交相关物业费用。原告在广州没有其他自有住房，购买该房屋是用于自住，因被告的侵权行为导致原告另外租赁住房居住，给原告造成了极大的损失，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国物权法》相关规定诉至法院，请求法院依法维护原告合法权益。被告王秀君辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：本案是由于原告拍卖行为而产生的纠纷，根据合同法第229条的规定，租赁物所有权发生变动不影响租赁合同的效力。蒋运竹、王向日与被告签订的租赁合同是通过中介方居间介绍的，被告是善意、合法占有涉案房屋，所以没有构成对原告的侵权。在拍卖期间，被告在涉案房屋门口张贴了如果需要看房联系被告的通知，但原告拍卖之前一直没有联系过被告。另外，被告已向花都区法院提起过执行异议，提交了证据证明被告从2014年9月开始占有涉案房屋，没有侵犯到原告的权益。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇益和北路39号3栋XXX房，建筑面积为129.57平方米，原登记产权人为案外人蒋运竹，于2019年3月13日登记于张毅名下。因蒋运竹、王向日未能履行生效民事判决确定的义务，权利人中信银行股份有限公司广州花都支行向本院申请强制执行，本院以（2018）粤0114执恢7号立案执行。该案执行过程中，本院依法委托淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房屋进行拍卖。2019年1月4日，张毅以1102144元竞得涉案房屋。2019年1月21日，本院做出（2018）粤0114执恢7号之一执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归张毅所有，涉案房屋的所有权自本裁定书送达张毅时起转移。2019年3月22日，张毅支付了涉案房屋2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费971.8元、2018年10月1日至2019年2月28日的公摊费111.18元、2018年11月1日至2019年4月30日的生活垃圾处理费18元。王秀君支付了2019年4月至6月的物业管理费、2019年3月至5月的公摊费、2019年5月至7月的生活垃圾费。另查，蒋运竹于2013年10月23日将涉案房屋抵押给中信银行股份有限公司广州花都支行，于2015年6月4日被法院查封。王秀君于2018年1月向本院提出执行异议，要求中止对涉案房屋的拍卖及执行，本院依法做出（2018）粤0114执异5号执行裁定书，认为王秀君主张的租赁合同及涉及的租赁方式、租金支付方式有悖于常识，故驳回了王秀君的异议请求。王秀君不服该裁定，向广州市中级人民法院提出复议，广州市中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）粤01执复189号，认为蒋运竹将已经抵押的房屋出租给王秀君，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，维持了（2018）粤0114执异5号执行裁定。诉讼中，王秀君称通过广州亨居房地产代理有限公司的介绍于2014年9月1日与原业主蒋运竹、王向日签订了租赁合同，并在合同签订当天在中介人员及案外人罗建龙的见证下通过现金方式将15年的租金450000元一次性支付给了蒋运竹、王向日。当天蒋运竹、王向日便将涉案房屋交付给其使用，并将购房合同原件及发票原件交付给王秀君，王秀君接收房屋后便着手装修，并一直居住至今。王秀君还称之所以签订15年的长租合同，并且一次性支付450000元租金，是蒋运竹、王向日提出的要求，而涉案房屋离其经营的工厂较近，且考虑小孩的读书问题，又要保留其购房名额用于登记其已经购买但在另案诉讼中的一处房屋，所以才签订涉案租赁合同。为此，王秀君提交了房产租赁合同、收款收据、交易照片、施工合同、收据、物业管理费收据、银行流水、民事判决书等证明其上述主张。其中，房产及租赁合同落款日期为2014年9月1日，内容为：“蒋运竹、王向日作为出租方、甲方，王秀君作为承租方、乙方，广州亨居房地产代理有限公司作为经纪方。甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期15年，从2014年9月1日至2029年8月31日。甲方应于2014年9月1日将房产交付乙方使用。乙方于签订本合同之当天向甲方交付保证金5000元，以及首月租金450000元。”合同还对其他事项进行了约定。王秀君称合同中约定的租金450000元，是整个租期内的租金。张毅对王秀君提交的房产租赁合同不予确认，认为王秀君主张的租赁关系不符合常理。诉讼中，王秀君还申请了证人陈某出庭作证，陈某陈述其是房屋中介，2014年6月初，万虹花园有一处房屋在其公司放租，2014年8月份王小姐到其公司找房子租，王小姐要求找长租的房子租赁，所以签订了15年的长租合同，租金每月2500元，该价格符合市场价。诉讼中，张毅认为王秀君应参照房管部门公布的同期同地段租金标准向其支付占有使用费，根据广州市房地产租赁管理所公布的2018年广州市居住用房租金参考价，只有御华园的电梯房距离涉案小区最近，故应该参考御华园的租金标准，27元每平方米每月。王秀君认为该标准过高，但是未提交证据证明。诉讼中，张毅还提交了房屋租赁合同及收据拟证明其因王秀君拒绝腾房，导致其另行租住房屋造成的损失。本院认为：本案争议的焦点为王秀君与蒋运竹、王向日之间的租赁合同是否真实，能否对抗张毅的所有权？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王秀君为证明其与蒋运竹、王向日之间存在真实的租赁合同关系，提交了房产租赁合同、收款收据、交易照片、施工合同、收据、物业管理费收据、银行流水、民事判决书等予以证明。对此，本院认为，第一，房屋租赁合同约定15年的租赁期限，租金一次性支付，均不符合居住用房的租赁习惯。第二，承租人一次性支付15年的租金450000元并花费约400000元的价格进行装修，蒋运竹、王向日还将购房合同原件、购房发票这些办理房产证的必备资料交给王秀君也不符合房屋租赁合同的交易习惯。第三，王秀君称是蒋运竹、王向日要求才签订15年的长租合同，而证人陈某则称是王秀君要求才签订长租合同，二者陈述的意见明显相矛盾。综上，王秀君提交的证据虽然可以证明其向蒋运竹、王向日支付了450000元款项，但是鉴于上述诸多有悖租赁交易常识之处，王秀君均不能作出合理的解释，故本院认为其提交的上述证据并不足以证明王秀君与蒋运竹、王向日之间存在真实的租赁合同关系。退一万步讲，即使王秀君与蒋运竹、王向日之间存在真实的租赁合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中蒋运竹于2013年10月23日将涉案房屋抵押给中信银行股份有限公司广州花都支行，王秀君于2014年9月1日与蒋运竹、王向日签订关于涉案房屋的《房产租赁合同》。蒋运竹将已抵押的房屋出租给王秀君，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”张毅通过参加司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，张毅要求王秀君腾空交还涉案房屋，并参考同时期同地段的租金标准（27元/平方米.月）向其支付占有使用费至交还场地之日止的主张，本院予以支持。由于张毅并未提交证据证明其收到（2018）粤0114执恢7号之一执行裁定书的时间，故本院酌定房屋占有使用费应从涉案房屋转移登记至张毅名下之日（2019年3月13日）开始计算。王秀君抗辩上述标准过高，并未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，对其抗辩意见本院不予采纳。由于涉案房屋自2014年9月1日开始至今由王秀君占有使用，其占有使用期间所产生的物业管理费、生活垃圾费、公摊费应当由王秀君负担，现张毅垫付了2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费971.8元、2018年10月1日至2019年2月28日的公摊费111.18元、2018年11月1日至2019年4月30日的生活垃圾处理费18元，共计1100.98元，王秀君应当支付给张毅，对于此后至交还场地之前产生的费用亦由王秀君负担。至于张毅主张王秀君赔偿其另行租房的损失，由于张毅并未举证证明涉案房屋为其唯一住房，而且涉案房屋的占用费亦是对张毅不能使用涉案房屋所造成损失的弥补，本院已经支持其房屋占用费损失，其再主张租房损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王秀君自本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市花都区狮岭镇益和北路39号3栋XXX房腾空交还给原告张毅；二、被告王秀君自本判决发生法律效力之日起十五日内，以每月3498.39元的标准向原告张毅支付从2019年3月13日起至实际搬出广州市花都区狮岭镇益和北路39号3栋XXX房之日止的房屋使用费；三、被告王秀君自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张毅支付2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费971.8元、2018年10月1日至2019年2月28日的公摊费111.18元、2018年11月1日至2019年4月30日的生活垃圾处理费18元，共计1100.98元；四、驳回原告张毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元，由原告张毅负担225元，被告王秀君负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 何 丹二〇一九年八月二十一日书记员 刘雄燕