甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初3770号原告：杨某，男，1960年2月8日出生，汉族，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：徐某1，甘州区新墩镇法律服务所法律工作者。被告：张掖市甘州区新墩镇白塔村村民委员会。法定代表人：徐某2，该村委会主任。委托诉讼代理人：高某，新墩镇白塔村六社社长。被告：张某。负责人：高某，该社社长。第三人：胡某，男，1974年7月7日出生，汉族，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：鲍某，甘肃雪山律师事务所律师。原告杨某与被告张掖市甘州区新墩镇白塔村村民委员会（以下简称“白塔村委会”）、张某（以下简称“白塔村六社”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，审理过程中，因本案案情复杂需调查核实相关事实，故依法转为普通程序进行了审理。第一次庭审中，原告杨某及其委托诉讼代理人徐某1、被告白塔村委会委托诉讼代理人及被告白塔村六社负责人高某、第三人胡某及其委托诉讼代理人鲍某到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告杨某及其委托诉讼代理人徐某1、被告白塔村委会法定代表人徐某2、被告白塔村六社负责人高某、第三人胡某及其委托诉讼代理人鲍某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告履行《土地租赁合同》，交付租赁土地及地上附着物房屋；2.请求判令被告赔偿原告租赁土地及房屋的收入97310元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1999年1月1日，原告与第二被告签订《土地租赁合同书》，约定第二被告将甘州区新墩镇白塔村六社的土地（国道312线经济长廊）租赁给原告，由第一被告鉴证，租赁土地作为新办企业用地，面积1286平方米，租赁期限为1999年1月1日至2028年12月31日，每年租金为2572元。合同签订后，原告交纳了1999年、2000年的租赁费，经被告及新墩镇镇政府同意，原告在该租赁土地上修建二层楼房一栋，建筑面积500平方米。2001年，未经原告同意，在未解除《土地租赁合同书》的情况下，被告强行将租赁土地及房屋收回，并以每年5260元的租金租赁给第三人胡某，原告多次找被告索要租赁土地及房屋，被告一直以各种理由推诿，至今未返还租赁土地及房屋，被告的行为违反《土地租赁合同书》，侵犯了原告的土地、房屋使用权，给原告造成极大经济损失。现为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令被告履行《土地租赁合同书》，交付租赁土地及附着物房屋，并赔偿原告自2001年9月至2019年3月期间租赁土地及房屋的收入97310元（5260元/年×18.5年）。原告在庭审中表示放弃要求被告继续履行合同，交付租赁土地及地上附着房屋的诉讼请求，对于第二项诉讼请求，在原告保留诉权的情况下当庭放弃，并变更诉讼请求为：要求被告返还涉案房屋，若不能返还要求赔偿房屋折价款300000元。被告白塔村委员会、白塔村六社在第一次庭审中辩称：原告主张的涉案合同系与被告村社前两任社长所签，被告对具体内容不清楚，原告的房屋如何到第三人胡某手中，被告亦不清楚。现被告认为涉案合同系无效合同，即便有效，现已到期。现村社无论是与原告还是与第三人胡某的合同均已终止。被告白塔村六社的土地于2013年已被国家征收，按照合同约定，合同已终止，现只剩下地面附着物的处理，被告的意见为房屋是谁所修的就归谁，第三人胡某所修就归胡某所有，原告杨某所修就归原告所有。关于原告的第二项诉讼请求，被告不承担，原告将土地转给第三人胡某之后，收入均有第三人胡某收取，即便主张也应该是原告向第三人胡某主张。被告白塔村委员会在第二次庭审中辩称：被告已向原告补偿房屋折价款27000元。被告白塔村六社在第二次庭审中辩称：涉案房屋系被告白塔村六社的集体财产，不能返还。第三人胡某在第一次庭审中述称：1.原、被告签订合同、修建房屋的事情，第三人不清楚，第三人于2001年8月与本案第一、二被告签订合同后，通过公开买卖的方式取得房屋所有权，因为土地系村集体所有，白塔村六社专有，因此第三人和被告白塔村六社签订了租赁合同，合同期限自2001年9月1日至2031年12月31日，合同租金前十年按照合同约定支付，后十年按照市场行情支付。2.原告诉请要求二被告履行合同、交付房屋的主张不能成立，原告与二被告之间的土地租赁关系，已在2001年第三人与被告签订合同时解除，第三人与二被告于2001年8月签订合同后，二被告将房屋即土地交付第三人使用至今。3.原告的诉请是针对第三人的侵权行为，第三人是有独立请求权的第三人。关于原告的诉讼请求，法庭应当驳回。4.原告的第二项诉讼请求没有事实及法律依据。第三人胡某在第二次庭审中述称：原告最初与被告签订土地租赁合同后享有土地使用权，其修建房屋时，原告与被告村社并未约定房屋的归属权，亦未提交相应的证据。即便原告基于修建房屋原始取得房屋所有权，在2001年经村社与第三人协商，原告以27000元的价格将修建的房屋出售于第三人，第三人继受取得了房屋所有权。基于房随地走规则，结合原告的当庭陈述及被告提交的2001年8月30日的收款收据，其认可领取了27000元的事实。此外，原告欠村委会2001年的土地占用费，其与村委会解除涉案土地租赁合同，并对其修建的房屋一并进行了处理了结，原告在诉状中称被告强行将房屋及土地收回，可以证实原告丧失了房屋所有权。涉案房屋所有权人应为第三人胡某，故对原告现诉请二被告返还房屋的主张，没有事实及法律依据，法庭应予驳回。原告围绕其诉讼请求依法提供以下证据：1.原告与被告白塔村六社于1999年1月1日签订的《土地租赁合同书》一份，拟证明被告白塔村六社于1999年1月将涉案土地出租于原告的事实。对此，经被告白塔村委会及白塔村六社质证，对合同的真实性及合法性无异议，但认为该合同已解除，且涉案土地已于2013年被国家征收。经第三人胡某质证，对合同真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为结合原告的诉状以及被告的答辩意见，该合同已于2001年协商解除。2.收款收据复印件一张，拟证明原告交纳土地租赁费以及原、被告已经实际履行了涉案合同的事实。对此，经被告白塔村委会及白塔村六社质证无异议。经第三人胡某质证，认为该票据系复印件，仅能证明原告于1999年交付了土地占用费，不能证明双方在2001年之后还在履行涉案合同。3.照片三张，拍摄时间为1995年，拟证明现在房屋现状及形成时间，即涉案房屋在1995年就已由原告修建完成。对此，经被告白塔村委会及白塔村六社质证无异议，认可涉案房屋系原告所修。经第三人胡某质证，认为对照片三性均有异议，照片不能反映现在房屋的现状，不能证明形成时间为1995年，亦不能证明涉案房屋系原告所修建，第三人于2001年购买房屋后，2011年土地附着的房屋都已塌陷，第三人又将房屋全部翻修。4.证人高伟、高荣、刘荣的证词。对此，经原告质证，对证人高伟所称的27000元款项的性质有异议，其他无异议。经被告白塔村委会、白塔村六社质证，对证人证言无异议。第三人质证称由法庭结合案情综合予以认定。被告白塔村民委员会、白塔村六社围绕其答辩意见依法提供以下证据：被告白塔村六社与第三人胡某于2011年9月1日签订的《土地租赁合同》一份，拟证明被告与第三人签订合同的事实，以及因土地已被政府征收，被告分别与原告、第三人签订的合同现均已无效。对此，经原告质证，对合同真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明原、被告签订的合同无效。经第三人胡某质证，认为该合同中仅有第三人的签名，并无被告白塔村六社的签名，故合同效力由法庭予以认定。该份合同约定的金额和第三人提交的票据亦不一致，合同上的面积约定与原合同亦不一致，另外被告拟证明的问题亦有异议，按照该合同第三条第四款约定，遇到国家征地则合同终止，第三人认为不能成立，因被告在2013年之后也一直在向第三人收取租金。被告白塔村民委员会围绕其答辩意见依法提供以下证据：1.2001年8月30日的记账凭证、收款收据、领条复印件各一份，拟证明原、被告签订的涉案合同已于2001年8月解除，且村委会向原告支付了房款27000元，原告亦领取。对此，经原告质证，对收款收据及领条的真实性无异议，对关联性有异议，原告领取27000元属实，但该款项并非房屋折价款而系房屋租赁费，该票据亦不能证明原、被告签订的合同已解除，对原告交纳两个1500元的票据真实性和关联性无异议。经被告白塔村六社质证，对证据无异议。经第三人胡某质证，对该证据的三性无异议，认为原告领取27000元款项时，其欠付村委会1500元的占用费，村委会予以免除，可证实双方协商一致解除了合同，原告领取的该款项系房屋折价款而非租赁费。第三人围绕其述称意见依法提供以下证据：1.被告白塔村六社与第三人于2001年9月1日签订的《土地租赁合同》一份，拟证明该合同中约定前十年租金为3200元，后十年租金依市场行情支付，租赁期限为30年等事项。对此，经原告质证，对合同真实性有异议，认为合同租赁期、租赁费处均有涂改痕迹，对该合同关联性亦有异议，第三人依据该合同仅取得土地使用权，没有取得房屋所有权。经被告白塔村六社质证，对合同真实性有异议，认为合同中大量内容存在涂改，合同纸质较旧，但公章较新。经被告白塔村委会质证，对合同真实性无异议。2.收款收据复印件三张、记账凭证复印件一张，拟证明第三人向村委会交纳27000元购房款后，原告在村委会处领取了该笔款项，且村委会向原告出具了收款收据，并备注1999年的占用费为1500元，2000年的占用费为1500元，下余占用费1500元予以免收。对此，经原告质证，对该证据均有异议，其不清楚被告是否收取了第三人的钱款，并对原告在领条中的签名有异议。经被告质证，对该证据均无异议。3.收款收据六张，拟证明第三人向村委会交纳租金的事实。对此，经原告质证，对2001年8月22日的票据真实性、合法性无异议，对其他票据不知情。经被告质证，对收款收据均无异议。本院经审理认定的事实如下：原告杨某及第三人胡某均系被告白塔村委会村民。1999年1月1日，被告白塔村六社作为甲方，原告杨文鹏作为乙方，双方签订《土地租赁合同书》一份，约定甲方将国道312线经济长廊区域的耕地出租于乙方，租赁期限自1999年1月1日至2028年12月31日；年计租金为2572元，由乙方在当年元旦三十一日前向甲方一次性付清，在租赁期前五年按现定租金收缴，后五年按照当时的市场行情另行签订。该合同鉴定单位处由被告白塔村委会盖章确认。合同签订后，被告白塔村六社按约定履行了交付租赁土地的义务，原告亦于1999年4月27日交付租金1000元，并由被告出具收款收据一份，备注为“土地占用款”。2001年8月20日，第三人胡某的岳父王辉向被告交付27000元，被告向其出具的收款收据中备注为“王辉缴来杨某房屋款”。同日，原告杨某出具内容为“今领到白塔村委会六社房屋款贰万柒仟元（27000元）”的领条一张。同年8月22日，原告杨某向被告交纳土地占用款3000元，被告出具的收款收据中备注为“99年1500元，2000年1500元，其余下欠1500元，经与村委会讨论免收”。同年8月30日，被告白塔村委会记账凭证字第300号中记载借方27000元，贷方27000元，摘要为“屋款（收王辉交来杨某房屋款付六社杨某房屋款）”。同年9月1日，第三人胡某及其岳父王辉（王会）作为乙方，被告白塔村六社作为甲方，双方签订《土地租赁合同书》一份，约定甲方自愿将国道312线经济长廊区域的耕地出租给乙方，在租赁前10年按照现定租金收缴，后10年按照当时的市场行情另行签订；租赁期限为2001年9月1日至2021年12月31日止，年计租金为3200元（此处有涂改），由乙方在当年元旦三十一日前向甲方一次性付清，并在该款约定后手工备注“并经社委会研究同意免去自来水款”内容。该合同鉴证单位处由被告白塔村委会、新墩乡土地管理所盖章确认。合同签订后，被告白塔村六社按约将涉案租赁土地及地上附着房屋一并交付第三人胡某，第三人胡某于2001年8月25日交纳租金4000元，此后自2002年开始至2011年，均按照年租金3200元标准向被告付清了租金。2011年9月1日，被告白塔村六社作为甲方，第三人胡某作为乙方，双方重新就涉案租赁土地于2001年9月1日签订《土地租赁合同》一份，约定租赁期为2011年9月1日至2014年9月1日止，年计租金为5260元，由乙方在当年十二月三十一日前向甲方一次性付清租金。虽被告白塔村六社未在该合同落款处签章，但该合同一直由白塔村六社保管，且被告在庭审中提交并认可该合同。合同签订后，第三人胡某于当年开始按照年租金5960元标准交纳，租金交至2018年。另查明：2013年，涉案土地被政府征收，2014年8月所有土地补偿款全部到账，现已向白塔村六社社员进行了分配，原告杨某亦收到相应的土地补偿款。本院认为，本案需解决的争议焦点为：一、涉案租赁土地上建造的房屋的所有权人；二、涉案27000元款项的性质；三、原告要求返还涉案房屋，若不能返还要求赔偿房屋折价款300000元的诉讼请求有无事实及法律依据。就上述争议的问题，原、被告及第三人胡某对此各持异议，本院分析认定如下：首先，根据原、被告及第三人胡某以及证人陈述一致的事实能够认定，原、被告于1999年1月1日签订《土地租赁合同书》后，原告杨某在租赁土地上修建了涉案房屋，故原告杨某系涉案房屋建造人，同时根据二被告陈述以及其向原告杨某支付27000元款项的行为，能够表明原告杨某在租赁土地上修建房屋系经被告同意的，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，故原告杨某租赁涉案土地后，因其事实行为原始取得租赁土地上附着房屋的所有权。其次，关于涉案27000元款项的性质。根据原、被告陈述，有关该款项的性质存在两种可能，一是第三人胡某向原告杨某交纳的涉案房屋的租金；二是原告杨某从被告处领取的涉案房屋折价款。原告主张系第一种即第三人胡某交纳原告杨某的租金，并对此解释系第三人胡某向其交纳的2001年至2011年十年期间涉案房屋的租金。本院认为，该27000元款项应为房屋折价款，理由如下：其一，原告杨某并未提交证据证明其与第三人胡某之间存在房屋租赁合同关系，且第三人胡某对此不认可。其二，根据原、被告及第三人提交的证据，三方的交易习惯均系当年的租金于当年交付，第三人胡某于2001年之初就将此后十年的租金全部付清，不符合其交易习惯。其三，无论是被告白塔村委会的记账凭证还是原告就其领取的27000元出具的领条，均载明该款项系房屋款，且领条中载明原告系向白塔村委会（六社）领取的房屋款，故现无任何证明能够表明原告与第三人胡某之间存在直接的合同关系。原告对领条中的签名持有异议，但未申请笔迹鉴定，应视为对其权利的放弃，且原告在庭审中亦认可其领取27000元款项的事实，故对该领条，本院予以认定，对原告此项异议，本院不予采纳。其四，根据原告及第三人向被告交纳租金所出具的收款收据，所有款项来源为租金的收据中均会明确采用“土地租金”、“土地占用款”、“地租”等不会引起性质争议的字眼，现在原告主张领条及记账凭证中载明的房屋款实际系租金，并无任何此前交易习惯或行为与之印证。其五，若该款项系房屋租金，根据原告陈述第三人的租金付至2011年，现第三人胡某仍占有使用涉案房屋，但原告自2011年至今未向第三人胡某主张过租金，与常理不符。综上，对原告称27000元款项系房屋租金的主张，本院不予支持，该27000元应为原告从被告处领取的房屋折价款。再次，关于1999年1月1日《土地租赁合同书》的效力状态。本院认为，原告承租涉案土地后在土地之上建造了房屋，至2001年8月20日，经双方协商，被告向原告支付27000元作为房屋折价款，并于同年8月22日对租金进行了结算，原告交付被告1999年、2000年的租金，对于2001年的租金亦经被告同意予以免除，至此，双方已结清有关涉案租赁合同的经济手续，此后原告亦不再占有使用涉案房屋，同年9月第三人胡某便与被告签订了租赁合同，此系列行为应视为原、被告已于2001年8月自愿协议解除1999年1月1日《土地租赁合同书》。原告对此持有异议，但若其与被告之间的土地租赁合同未解除，其为何自2001年之后再未向被告交纳过任何土地租金，涉案土地被租赁于第三人后，原告为何一直处于消极被动状态，未依法采取任何措施维护自己的权利，原告对此未作出合理解释，故对此异议，本院不予采纳。对于合同解除后，涉案房屋所有权的归属问题。本院认为，原告在其承租土地上建造房屋，该行为是将建筑材料（动产）添附于土地（不动产）之上，建房行为完成后，不经毁损或者变更性质，建筑材料与土地无法分离，从物权法角度而言，该行为属添附，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，原告添附建造涉案房屋属于善意添附。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”根据该规定，若当事人对物的权利归属协商一致，则应按协商一致的意见确定添附物的所有权归属，若不能协商一致，应根据具体案情进行处理，通常有三种处理方式：一是恢复原状；二是维持现状，使原物的各所有人形成共有关系；三是维持现状，使因添附而形成之物归某一人所有。本案原、被告在合同中并未约定添附房屋如何处理，但因土地使用权和房屋产权之间存在固有的依附关系，房屋与土地的使用权不可分离，我国现行法律法规亦采取房地产权一致原则，故涉案房屋的所有权应当与土地使用权归属于一方所有，故结合《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知》第八十六条规定，本院依法认定涉案房屋产权归属于被告，且被告应给予原告杨某折价补偿。而事实上被告已于2001年8月20日向原告支付该房屋折价款27000元，原告亦自愿收取该款项并出具了领条，该行为应视为原、被告事后对该涉案房屋的权利归属以及折价补偿问题达成了一致意见。综上，1999年1月1日《土地租赁合同书》解除后，涉案房屋所有权人已转移至被告，原告对涉案房屋已不再享有所有权。至于第三人胡某向被告交纳27000元款项的性质以及二者之间对涉案房屋归属权如何约定、如何认定，并非本案审理的诉讼请求范围，此处不再涉理。综上，原告提交的证据不能证明其系涉案房屋的所有权人或者实际合法占有人，故其无权要求返还该房屋，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条规定，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定判决如下：驳回原告杨某的全部诉讼请求。案件受理费5800元，由原告杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 李 娟审 判 员 徐 毅人民陪审员 李多福 二〇一九年八月一日法官 助理 丁 瑛书 记 员 马晧捷