成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初9068号 原告：成都市保华房地产开发有限公司，住所地成都市成华区东篱路29号。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师，特别授权。 被告：高香菊弟，男，汉族，1974年2月1日出生，住福建省福州市晋安区。 被告：王静，女，汉族，1979年5月31日出生，住成都市成华区。 原告成都市保华房地产开发有限公司（以下简称保华公司）与被告高香菊弟、王静商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保华公司的委托诉讼代理人陈娇到庭参加诉讼。被告高香菊弟、王静经本院传票传唤未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告保华公司向本院提出请求：1、请求判令解除原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2、请求判令被告配合原告按照房地产主管部门的要求办理合同解除及网签合同备案注销手续等，提供相应资料到房地产主管部门办理合同备案注销手续等；3、请求判令被告向原告支付总房款10%的违约金255716.1元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告保华公司变更诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2、被告协助原告至房屋管理部门办理上述合同网签注销手续及备案登记注销手续（合同签约备案号：2236261）；3、被告腾退并返还房屋；4、请求判令被告向原告支付总房款20%的违约金共计人民币511432.2元；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告和被告于2015年5月24日签订《商品房买卖合同》以及补充协议和附件，约定被告购买原告开发的保利康桥16幢1单元19层1902号房屋。被告选择贷款方式付款，现因被告未按期向银行清偿贷款，导致银行要求原告承担连带担保责任。现原告代为清偿贷款本息后，依约定有权解除合同及要求被告承担违约责任。故请求依法判决。 被告高香菊弟、王静未答辩、未举证、未质证，庭前亦未提交书面意见。 原告保华公司围绕诉讼请求举出以下证据证实：1、原告的工商登记信息、被告身份信息；2、商品房买卖合同以及补充协议、附件；3、代偿通知书、代偿确认书、回单、结清证明；4、商品房买卖合同摘要；5、业主资料、物品领取清单等。本院经审查认为原告保华公司所举前述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 经审理查明，2015年5月24日，原告和被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于成都市成华区房屋，总价款2557161元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市猛追湾支行（以下简称邮储银行）借款支付。原告保华公司和被告高香菊弟、王静签订的补充协议第5.6约定，若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。合同签订后，被告支付购房款（包括银行按揭贷款部分）。 2015年9月11日，成都市成华区的案涉房屋备案在被告高香菊弟、王静名下。2016年9月24日，原告将案涉房屋交付被告实际使用。 2019年2月25日，邮储银行向原告发出《个人贷款本息代偿通知书》载明，根据您贵司与我行签署的《中国邮政储蓄银行开发商住房贷款合作及担保协议》，我行于2015年9月12日，向借款人高香菊弟发放了153万元的个人一手住房贷款，贷款期限为2015年9月14日至2030年9月14日。按合同约定借款人应按月足额偿还贷款本息。现借款人已连续15期未归还我行贷款本息，根据上述协议和合同约定，请贵司履行连带保证责任，在2019年2月25日前将借款人拖欠贷款本金、利息、罚息及相关费用合计1596052.80元划汇至我行指定账户。2019年2月25日，原告代被告向邮储银行归还按揭贷款本息等合计1596052.80元。2019年2月26日，邮储银行向原告出具《个人贷款本息代偿确认书》，确认代偿的事实和金额。 另查明，现案涉房屋存在其他司法机关基于其他案件对房屋的查封，且查封尚未解除。 本院认为，原告和被告签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，对双方均有约束力，各方应当依约定履行义务和主张权利。 关于解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原告保华公司和被告高香菊弟、王静签订的补充协议第5.6约定，若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。现原告代被告清偿银行按揭贷款，依据前述约定有权主张解除和被告签订的合同及补充协议。现原告主张解除合同的请求成立，本院予以支持。 关于办理房屋备案撤销问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现合同符合约定解除条件而应予解除。合同解除后，应当恢复原状。虽然现案涉房屋存在其他司法机关查封，但是鉴于案涉房屋尚未办理权属转移登记，被告并非案涉房屋的登记所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故案涉房屋现所有权人仍为原告，被告并不享有案涉房屋的所有权。现案涉房屋买卖合同及补充协议符合约定解除条件而应予解除，而原告主张撤销房屋备案登记也是合同解除后恢复原状的法律后果具体体现，案涉房屋的查封并不影响原告作为案涉房屋的所有权人对案涉房屋依据合同和法律规定主张权利。故原告主张被告协助办理案涉房屋撤销本案登记本院予以支持，但撤销备案应当具备相应条件后方可履行。 关于腾退房屋问题。因案涉房屋实际交付给被告占有使用，案涉房屋买卖合同解除后，原告作为案涉房屋所有权人有权主张被告腾退并交还案涉房屋，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 关于违约金问题。原告保华公司和被告高香菊弟、王静签订补充协议约定，若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金。现原告保华公司主张按照总房款20%即511432.2元要求被告支付违约金的请求符合法律规定和合同约定，且被告并未对违约金作出抗辩，故原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告成都市保华房地产开发有限公司和被告高香菊弟、王静签订的商品房买卖合同及补充协议； 二、待成都市成华区房屋上全部查封解除且具备备案撤销条件后，被告高香菊弟、王静协助原告成都市保华房地产开发有限公司办理前述案涉房屋的备案撤销手续； 三、被告高香菊弟、王静于本判决生效之日起十日内将位于成都市成华区的房屋腾退交还原告成都市保华房地产开发有限公司； 四、被告高香菊弟、王静于本判决生效之日起十日内向原告成都市保华房地产开发有限公司支付违约金511432.2元。 如果被告高香菊弟、王静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5136元，诉讼保全费1799元，由被告高香菊弟、王静负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭有志 人民陪审员  左都元 人民陪审员  刘 莉 二〇一九年八月五日 书 记 员  雷 雨