广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0328民初346号 原告：龙胜金通房地产开发有限公司，住所地广西龙胜各族自治县龙胜镇北岸新区金龙湾大厦。统一社会信用代码：91450328051034788J。 法定代表人：陈念军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂先应，男，该公司副经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：舒彬，龙胜各族自治县瓢里镇法律服务所法律工作者。 被告：赵刘东，男，1986年3月26日出生，瑶族，大专文化，住广西龙胜各族自治县。 原告龙胜金通房地产开发有限公司（以下简称“金通公司”）与被告赵刘东房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金通公司委托诉讼代理人聂先应、舒彬，被告赵刘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金通公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告于2017年2月25日签订的《房屋出租合同》，并判决被告支付原告违约金4800元；2.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：原告与被告因租赁合同纠纷一案，经龙胜县人民法院审理，于2019年3月12日作出（2019）桂0328民初37号民事判决书，判决如下：（一）原告（反诉被告）赵刘东与被告（反诉原告）龙胜金通房地产开发有限公司继续履行2017年2月25日签订的《房屋租赁合同》；（二）由被告（反诉原告）龙胜金通房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）赵刘东损失800元；三、由原告（反诉被告）赵刘东支付被告（反诉原告）龙胜金通房地产开发有限公司租金6000元；以上二、三项相抵，原告（反诉被告）赵刘东还应支付被告（反诉原告）龙胜金通房地产开发有限公司租金5200元。四、驳回原告（反诉被告）赵刘东的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）龙胜金通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，限于本案判决书生效后十日内付清。上述判决书发生法律效力后，赵刘东申请执行。2019年4月25日，龙胜县人民法院执行局对金通公司进行了强制执行。金通公司已于当日全面执行了判决书确定的义务（即交付赵刘东钥匙一把），让其能正常使用金龙湾大厦负一楼地下停车场8个车位。但是，被告赵刘东却没有履行判决书确定的义务：即支付原告租金5200元；同时被告没有预交半年租金12000元。原告先后于2019年4月25日、4月30日，二次催告被告付清原来拖欠租金及后半年的租金，但被告至起诉之日时仍然拒不执行发生法律效力判决和拒不履行合同约定。依据《房屋出租合同》第二条第5项的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告主张要求被告支付违约金，同时追究被告的法律责任，即解除合同。请求法院支持原告的诉请。 原告对自己的主张，向法庭提供如下7组证据： 1.原告公司营业执照及法定代表人身份证复印件，证明原告及法定代表人主体适格； 2.龙胜县人民法院（2019）桂0328民初37号民事判决书，证明原、被告之间就房屋出租合同纠纷已经过龙胜法院审理一次，并作出判决，判决书已生效； 3.《房屋出租合同》，证明被告（即乙方）需半年交一次租金12000元，先交租后使用。甲、乙双方如有一方违约，不履行上述协议内容，则按年租金总额20%向对方支付违约金，同时追究违约方的法律责任； 4.执行笔录，证明原告于2019年4月25日已经履行（2019）桂0328民初37号民事判决书确定的义务。当时是被告申请强制执行的，原告已经履行了判决书的义务，但是被告并没有履行判决书的义务； 5.结案通知书，证明2019年4月25日被告申请执行的案件已经结案； 6.电话微信记录、催租函，证明2019年4月25日中午12:08时，原告副经理聂先应向被告发出过催告微信，催促被告履行合同交付租金，但是被告没有履行； 7.电话微信记录，证明2019年4月30日下午6:06时，原告再次向被告发出催告微信，但是被告仍拒不履行合同义务。被告的行为违反《合同法》关于“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之法定解除合同条件，所以原告才起诉要求解除租赁合同。 被告赵刘东辩称，一、原告称被告没有履行判决书确定的支付义务，没有任何依据。反而是原告忽视法院生效判决，损害了被告的合法权益。被告与原告之间的租赁合同纠纷，经龙胜县法院审理判决并生效。鉴于原告不履行判决书确定的义务，被告向法院申请强制执行，龙胜县法院于2019年4月25日就（2019）桂0328民初37号民事判决书的履行情况组织双方进行协商，最终双方达成一致：由原告提供8个车位给被告使用，被告每年承担车位电费600元。在法院组织双方进行协商前，被告就已将判决书确定的支付义务，即支付租金5200元转到法院账户，有法院开具的收据为凭，因此，原告称被告没有履行判决书确定的支付义务，毫无根据。反而是原告不切实履行判决书确定的义务，严重损害了被告的合法权益。根据双方达成的执行和解协议，原告应当为被告提供8个有效车位，但是实际上原告提供的车位有三个位于移动车位（位于第二层），根本无法使用。并且停车场的保安也没有对停车场入口进行有效管理，导致停车场入口被乱停放的车辆挡住，被告的客户无法进入停车场停车。被告自2019年5月6日开始就联系原告，希望原告对停车场进行有效管理，并就无法使用的3个车位情况进行协商，希望原告另行安排三个车位给被告使用，但是原告一直是不理睬的态度，最后居然还将被告起诉到法院，称被告违约，其诉称完全颠倒事实。可见，原告称被告不履行判决书的情况没有任何事实依据，反而是原告没有完全履行其义务，被告保留继续向法院申请执行的权利。二、被告不存在逾期交付租金的情形，不存在违约行为，原告要求被告承担违约责任并解除合同没有任何事实及法律依据。由于原告将停车场关闭，导致被告无法使用停车场，为此，被告于2019年1月9日起诉至龙胜县法院，案经龙胜法院审理后，于2019年3月12日作出（2019）桂0328民初37号民事判决书，后由于金通公司不履行判决书确定的义务，被告向法院申请强制执行，双方于2019年4月25日达成一致协议。由于双方之间的纠纷在法院处理阶段，才导致本该于2019年2月25日支付的租金延期支付，租金延付被告是有正当理由的，并非如原告所说的被告存在违约行为。并且本案不存在《合同法》有关单方解除合同的情形。因此，原告要求被告承担违约责任并解除合同的诉讼请求，没有事实及法律依据。原告仅提供5个有效车位给被告使用，被告保留向法院起诉要求原告另外提供3个能正常使用的车位，返还2019年4月25日至2019年6月25日3个车位租金的权利，并保留追究原告违约责任的权利。综上，被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告对自己的辩解，向法庭提交如下1组证据： 1.交费凭据二张，证明被告于2019年4月24日将应付给原告的5200元租金转入龙胜法院账户；被告于2019年5月20日，将应付的2019年2-8月份租金12000元转入原告金通公司指定的账户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的第1-7份证据无异议，原告对被告提交的1组证据无异议，本院予以采信，并在卷佐证。根据采信的证据及庭审查明的事实，本院查明本案法律事实如下： 原告与被告于2017年2月25日签订《房屋出租合同》，实为原告开发的金龙湾大厦负一楼地下停车位租用合同。双方约定：由被告承租原告的地下停车位8个，每个车位月租金250元，租赁期自2017年2月25日至2022年2月25日止。付款方式为：每半年交一次租金，半年租金为12000元，先交租金后使用。合同第二条第5点约定：“甲、乙双方如有一方违约，不履行上述协议内容，则按年租金总额的20%向对方支付违约金。同时追究甲方或乙方的法律责任”。合同履行过程中，被告分别于2017年2月27日、2017年11月29日、2018年7月8日向原告交付租金共计36000元。至2018年11月20日止，被告租用原告8个车位21个月，应交租金为42000元（按月计算），尚欠6000元，虽然被告每次交纳租金的时间均不按合同约定，每次均有拖延，但被告、原告均已默认。2018年11月7日，原告贴出告示，告知所有停车户，其将于2018年11月20日后对地下室（停车场）进行封闭管理，拆去机械停车位，按地面车位出售。之后，停车场于2018年11月21日关闭。2018年11月22日，被告与龙胜县振东停车管理服务有限公司签订为期两个月的车位租赁合同，共花租金4800元（共8个车位，每个车位每月租金300元）。2019年1月9日，赵刘东向本院提起诉讼。诉讼请求如下：1.判决金通公司继续履行租赁合同；2.请求金通公司承担违约金4800元并赔偿损失4800元；3.本案诉讼费由金通公司负担。案件审理过程中，被告金通公司提出反诉，反诉请求如下：1.请求法院依法判决反诉被告赵刘东支付逾期租金6000元及违约金4800元；2.由反诉被告承担反诉案件受理费。本院将本诉及反诉合并审理，于2019年3月12日作出（2019）桂0328民初37号民事判决书，判决主文如下：一、原告赵刘东与被告龙胜金通房地产开发有限公司继续履行2017年2月25日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告龙胜金通房地产开发有限公司支付原告赵刘东损失800元；三、由反诉被告赵刘东支付反诉原告龙胜金通房地产开发有限公司租金6000元；以上二、三项相抵后，原告赵刘东还应支付被告龙胜金通房地产开发有限公司租金5200元。四、驳回原告赵刘东的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告龙胜金通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2019年4月4日，本院（2019）桂0328民初37号民事判决书生效。2019年4月10日，赵刘东向本院申请执行，2019年4月24日上午9时29分，赵刘东主动将应付给金通公司的租金5200元通过微信转入本院账户。2019年4月25日，双方在本院执行局达成执行和解协议，协议内容如下：1.在租赁合同期间，为了保证赵刘东的8个车位（车位号2区：107、207、108、208、209；3区：103、104、105）能正常使用，金通公司与赵刘东各持一把钥匙，如赵刘东需停车，出具单据给金通公司的物业管理作为凭证，如出现安全事故，则各自承担相应的责任。2.在租赁期间，由赵刘东每年补偿金通公司车位电费600元。3.赵刘东按租赁合同缴纳租金（金通公司账号：35×××08）。达成协议后，金通公司当即交给赵刘东钥匙一把。但赵刘东没有马上交付2019年2月-8月的租金，2019年4月25日中午12:08时，原告副经理聂先应向被告发出催告微信，催促被告交付租金，但是被告没有交付租金。2019年4月30日下午6:06时，原告再次向被告发出催告微信，但是被告仍不交付租金。为此，原告于2019年5月16日向本院起诉，请求法院判决解除原、被告的租赁合同，并判决被告承担违约责任。2019年5月20日，被告向原告提供的农行账户（账号：35×××08）转入租金12000元。 本院认为：本案的争议焦点有二个：一、本案被告赵刘东是否违约。二、原告请求解除双方签订的《房屋出租合同》，请求被告赔偿违约金4800元是否有事实及法律依据。 关于第一个争议焦点，即被告赵刘东是否违约的问题。本院认为，由于原、被告之间有纠纷，在约定的租金交付日（即2019年2月25日）案件尚未审结，在法院判决前，是否解除合同不得而知，故被告没有按合同约定在2019年2月25日交付租金12000元属于进行不安抗辩，符合法律规定，没有构成违约。但是在本院的（2019）桂0328民初37号民事判决书于2019年4月4日生效之后，被告没有自动在判决生效后10日内（即2019年4月14日之前）交付之前欠原告的租金5200元，被告直至2019年4月24日才将租金汇入本院账户，其行为已构成了违约。在原、被告双方通过本院执行和解之后，原告于2019年4月25日给了被告车库钥匙一把，则被告当天应支付原告2019年2月-8月的租金12000元，但被告没有及时支付，经原告二次催促，被告仍拒绝支付租金，直到原告起诉后，被告才于2019年5月20日将12000元租金汇入原告账户，被告逾期支付2019年2月-8月租金的行为也构成违约。被告辩解是因为原告提供的8个车位有3个机械车位无法正常使用，所以才和原告交涉，因交涉未果，故延缓交付租金，被告的辩解不能成立，因为在2019年4月25日的执行和解协议中，仅仅约定原告将8个车位交付被告使用，将钥匙一把交付被告，此外没有约定其他附加条件。被告同意该执行和解协议，说明被告同意继续租赁原告的8个车位，并同意按原协议约定交付租金。尔后被告又以其中三个移动车位不能正常使用为由，而拖延交付租金，故被告的辩解不能成立。 关于第二个争议焦点，本院认为，被告没有按本院生效判决书确定的期限支付之前拖欠原告的租金5200元，构成违约。之后，被告没有按双方在本院执行局达成的执行协议交付2019年2月-8月的租金12000元，其行为也构成违约。故原告请求按《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，解除合同，理由充分，本院予以支持。根据原、被告双方合同第二条第5点约定：“甲、乙双方如有一方违约，不履行上述协议内容，则按年租金总额的20%向对方支付违约金”。被告应交的年租金是24000元，故原告请求被告按年租金的20%支付违约金4800元，理由充分，本院予以支持。 综上，原告根据租赁合同将车位交付被告使用，则交付租金是被告最根本的义务，因被告逾期支付租金，构成根本违约，故原告请求解除合同，并请求被告承担违约责任，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 解除原告龙胜金通房地产开发有限公司与被告赵刘东双方于2017年2月25日签订的《房屋出租合同》； 被告赵刘东支付原告龙胜金通房地产开发有限公司违约金4800元，限于本判决书生效后十日内付清。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1720元，由被告赵刘东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。 审 判 长  廖爱丰 审 判 员  李庭建 人民陪审员  廖汉乾 二〇一九年八月十五日 法官 助理  赖锦鱼 书 记 员  何梅龙 附: 一、相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、上诉须知 如不服判决上诉，应同时预交上诉案件受理费1720元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。