广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初20543号原告（反诉被告）黄某攀，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址江西省樟树市，委托代理人李某平，广东英朗律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市某某实业有限公司，住所深圳市龙岗区。法定代表人陈某亮。委托代理人沈某君，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。原告黄某攀诉被告深圳市某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后被告提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序由审判员叶斐独任审判，公开开庭进行审理。原告黄某攀及其委托代理人李某平、被告的委托代理人沈某君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告2018年7月14日签订一份《合作经营合同》。该合同约定被告提供场地给原告经营中餐，要求原告签订合同十日内办理场地交接手续，办理场地交接后十日内进行装修，并按约定支付保证金等相关费用。原告按约定履行了所有合同义务，但被告未按合同约定于2018年8月28日开业，致使原告无法正常经营，无法实现合同目的。为保护自身合法权益，原告遂诉至法院请求判令：1.解除原告与被告于2018年7月14日签订的《合作经营合同》；2.被告返还原告履约保证金62700元、合作资金20900元和装修保证金5000元及利息（利息以88600元为基数，按银行同期贷款利率自2018年7月15日计至付清款项止）；3.被告赔偿原告损失50870元；4.本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：1.本纠纷为合作合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，根据双方签订的合同以及约定的收款为资金可知为合作合同纠纷；2.原告要求返还履约保证金和赔偿损失没有事实和法律依据，根据双方签订的合同可知双方合作经营中餐，合同第5条有相关约定，不论在何种情形下，原告产生的装修费、加盟费等与被告无关，相关费用由原告自行承担；3.如原告要求解除合同，根据合同约定，被告有权不予退回已经收取的保证金等费用；4.原告合作时已知悉场地状态，并因此与被告签订合作经营合同，应当对自身的投资行为负责。被告反诉称，2018年7月14日，原被告就双方合作经营龙岗区横岗街道某某场地中餐事宜，签订《合作经营合同》，合同约定原告在2018年7月14日至2019年7月13日期间，应于每月5日前向被告支付当月合作金、综合费等共计20900元。同时原告向被告支付履约保证金62700元，预交一个月合作金等。但合同生效后，原告均未按约每月支付合作资金，原告的行为已经严重违反合同约定。根据约定，被告有权解除合同且不予退回履约保证金及其他已收费用。双方维持合作关系，但原告并未按时支付合作资金。被告经多次催告但原告均置之不理，为此被告提起反诉请求判令：1.原被告继续履行双方于2018年7月14日签订的《合作经营合同》；2.原告向被告支付拖欠的合作资金83600元；3.原告向被告支付逾期支付合作资金期间利息（以每月20900元为基数，按照同期银行贷款逾期罚息利率计算，自2018年9月5日起按月计算至付清款项之日止）；4.被告无需向原告退回履约保证金等其他已收费用；5.原告承担反诉的全部诉讼费用。原告答辩称，与其起诉意见一致，另被告至今无法开业，故被告要求原告支付相关的合作资金没有事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明，原被告于2018年7月14日签订《合作经营合同》，约定被告提供其拥有使用权和管理权、位于深圳市龙岗区横岗街道信义御城某层，建筑面积共计102平方米的某场地，原告按月支付合作资金；双方合作期限为2018年7月14日至2022年7月13日止；合作场地经营业态为中餐，品牌名称为“XX”；合作期内，原告应于每月的5日前向被告支付当月合作资金、综合费等费用，其中2018年7月14日至2019年7月13日期间每月合作资金为20900元；开业日期暂定为2018年8月28日，具体以被告通知的开业时间为准；原告因本合同所产生的装修费、加盟费等费用为原告自主经营权利与决定，与被告无关，所产生的全部费用由原告自行承担，被告对此不负任何责任；原告需自行承担与使用该商铺所产生的税费、水电费及其他费用，水电费用按表的读数计收，协议期间，如遇政府或者物业管理公司对水电费、排污费等价格调整，上述费用随之调整；在签署本合同时，原告应向被告交纳相当于三个月合作资金数额的履约保证金即62700元，并预交一个月合作资金即20900元，原告在任何情况下不得单方主张以合作保证金、综合费保证金冲抵合作资金、综合费等各项费用，原告单方主张抵扣无效期间迟延交纳的各项费用，被告仍依据本协议相关约定计收滞纳金；合作期满，经被告验收合格，原告完好地搬离该场地交回钥匙，办理好工商执照、国地税登记证等的注销手续并结清各项应付费用，被告将履约保证金无息退还原告；原告逾期未交清合作资金、综合费等费用超过十天，即原告构成违约，被告有权解除合作合同，自行清理并收回该场地，不予退还原告缴纳的全部履约保证金和预交合作资金等费用，并有权按照租金标准追究原告场地占用费等费用；合作期内，双方不得违约，若因被告违约导致合同无法履行，需一次性向原告全额退回保证金，如原告违约，被告有权解除合作合同，自行清理并收回该场地，不予退还原告缴纳的全部履约保证金和所有预交费用。双方于同日签订一份《补充协议》，约定原告在商场开业前装修完合作场地并开业，被告优惠免收合作资金45日，期间发生的水电费和每月每平方35元综合费等由原告承担。协议签订后，原告在当日向被告缴纳了履约保证金62700元、一个月合作资金20900元、装修保证金5000元，并自行委托装修公司对商铺进行装修以及购买设备。后原告主张被告并未依约履行相关义务，其诉至本院提出上述诉讼请求，被告亦在本案提起反诉请求。原被告在庭审时确认在协议约定的合作期间，原告需按月向被告缴纳合作资金，并自行承担水电费、管理费等其他该中餐厅的费用，被告不参与餐厅经营管理及承担盈亏。被告向本院提交四份与其他案外人签订的《合作经营合同》，该四份合同显示被告将深圳市龙岗区横岗街道某某场地的其他场地交由案外人使用，建筑面积分别为38至157平方米不等。本院在庭审后根据原告的申请前往深圳市不动产登记中心调取涉案房屋的权属信息，查询结果为某某场地为商品房，建筑面积为66.18平方米，权利人为深圳市某某房地产开发有限公司。本院要求被告就涉案房屋的权属提交证据，被告向本院提交中标通知书、龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书。其中移交确认书显示深圳市某某房地产开发有限公司向龙岗区国有资产监督管理委员会移交8栋公交车站、01层8S120号；中标通知书显示深圳市某某交通有限公司确认被告为横岗信义某某场地公交首末站部分物业招租项目的中标人。被告并未提交其与深圳市某某房地产开发有限公司就某某场地的相关协议。本院在庭审后同意原告就深圳市龙岗区横岗街道某某场地商铺二次装修及餐饮设备等资产的评估申请，深圳市银通联资产评估有限公司作出评估报告装修价值为24139元、餐饮设备等资产价值为23435元。原告就此预先支付评估费5000元。以上事实，有《合作经营合同》、《补充协议》、收据、装修承包合同书、照片、中标通知书、龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书、评估报告书、评估费票据等证据及庭审笔录予以佐证，足以认定。关于《合作经营合同》性质的认定。原告主张双方签订的为房屋租赁合同，被告则主张双方存在的是合作关系。本院认为根据合同约定，被告向原告提供场地，原告每月按约定的标准向被告支付“合作资金”；原告自行承担该餐厅的水电费、税费等相关费用，还需在签订此份合同时向被告缴纳等同三个月“合作资金”数额的履约保证金。结合被告确认并不对该餐厅承担管理责任、不享有盈亏。由此可见，原告实际系向被告承租该商铺用于经营餐厅，该餐厅产生的所有权利义务均由原告一方承担，该份合同的实际性质应为房屋租赁合同。关于合同效力认定。根据本院调取的权属登记信息记载，深圳市龙岗区横岗街道某某场地房产的权属人为案外人深圳市某某房地产开发有限公司。被告主张其享有该地段的使用权和管理权，但其所提交的证据仅能证明案外人深圳市某某交通有限公司确认被告为横岗某某场地公交首末站部分物业招租项目的中标人，但并未显示该物业中包含深圳市某某房地产开发有限公司拥有的深圳市龙岗区横岗街道某某场地。被告也未提交证据证明其与深圳市某某房地产开发有限公司将案涉房产的使用或管理达成约定。据此，本院认定被告对涉案房产不享有所有权，其与原告的案涉合同应为无效的房屋租赁合同。鉴于此，原告起诉要求解除合同的诉讼请求及被告要求继续履行合同的反诉请求本院均不予支持。关于履约保证金及装修保证金。本院认为，因案涉合同实为无效合同，被告就在签订合同时向原告所收取的上述款项应予以退还，故原告诉请要求被告退还上述款项及相关利息的诉讼请求，本院予以支持。而被告反诉其无需向原告退还上述款项的请求，本院不予支持。关于合作资金。结合前文所述，本院认定此款项实为原告每月向被告缴纳的租金。根据合同约定，案涉场所的开业日期暂定为2018年8月28日，具体以被告通知的开业时间为准。但被告无法提交证据证明案涉场所已实际开业，也无法提交证据证明其已通知原告场所可正常使用。鉴于此，被告向原告出租的案涉房产无法实现租赁经营目的，原告主张被告退还已缴纳的合作资金及相关利息的诉讼请求，本院予以支持。而被告反诉要求原告支付拖欠的合作资金及相关利息，本院不予支持。关于损失。原告主张被告应赔偿其损失，该损失经评估认定共计47574元，另原告预先缴纳相关的评估费用。因被告存在违约责任，其应当向原告赔偿该损失及承担上述评估费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告深圳市某某实业有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告黄某攀履约保证金62700元、合作资金20900元、装修保证金5000元及支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年7月15日起计至款项付清之日止）；二、被告深圳市某某实业有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿原告黄某攀损失47574元；三、驳回原告黄某攀的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市某某实业有限公司的全部反诉请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1545元（原告已预缴），由原告黄某攀承担37元、由被告深圳市某某实业有限公司承担1508元；本案反诉受理费475元（被告已预缴），由被告深圳市某某实业有限公司承担。本案评估费5000元（原告已预缴），由被告深圳市某某实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶 斐二〇一九年八月十四日书记员 温智琴