陕西省汉中市中级人民法院民事判决书（2019）陕07民终751号上诉人（原审被告）：汉中正阳房地产开发有限公司。住所地：汉中市南郑区。法定代表人：田树和，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：苏红林，男，1981年9月28日出生，汉族，住汉中市南郑区，身份证号码：422XXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人汉中正阳房地产开发有限公司（以下简称正阳房产公司）因与被上诉人苏红林商品房买卖合同纠纷一案，不服汉中市南郑区人民法院（2019）陕0703民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正阳房产公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审。事实与理由：一、一审法院认定上诉人逾期交房构成违约没有事实和法律依据。1、双方签订的商品房买卖合同第8条约定，因不可抗力，城市停水、停电不能正常施工，因政府规则变更临时性下令停工原因及自然灾害和不可抗力所导致不能正常施工等特殊原因导致工期延误，均会发生据实顺延交房的法律后果。上诉人一审时提交了南郑区气象局出具的2013年-2016年每年6月至10月降雨量和天数的资料、南郑县人民政府南郑发[2016]18号《关于贯彻大气污染防治法的实施意见》、南郑县建设工程质量监督站《关于2017年度普通高考学业水平考试期间考点周边建筑工地停工通知书》等证据，证明工程施工期间因降雨导致停工253天，因政府原因责令停工437天，累计停工690天，均符合合同约定的应当顺延交房的时间，顺延后上诉人属于提前交房。一审判决未将合同约定的因特殊原因导致的交房日期予以顺延错误。2、2016年12月，上诉人按照约定电话或书面通知被上诉人接收房屋，但被上诉人无正当理由拖延接收房屋至2017年2月12日，不应当认定上诉人延期交房。一审判决按照被上诉人实际接收房屋时间确定交房日期显然存在逻辑认识错误，是鼓励或默认被上诉人的故意违约行为。二、房屋权属登记未能办理与被上诉人未依约提交办理登记必须的资料有直接的因果关系。一审判决不顾被上诉人的违约行为，将不能办证的责任全部归责于上诉人错误。商品房买卖合同第15条约定，买受人在商品房交付使用后30日内将办理权属登记所需资料提交出卖人，如因买受人原因推迟提交相关资料致使出卖人无法在约定的期限内代办房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。补充协议第9条约定，买受人应在通知交房之日起7日内付清房款，并交清政府规定的契税、维修基金等相关费用，若未交清，致使出卖人无法在约定期限内代办房屋权属登记的，买受人自行承担相关责任。被上诉人至今没有和上诉人就待办事宜进行协商，出具代办委托书或支付费用，也没有在约定期限内提供办理房屋权属登记的资料，导致上诉人无法代为办理房屋权属登记。所以房屋权属登记未能完成不单单是上诉人的原因，与被上诉人未依约履行合同义务有直接关系。一审判决将责任全部归责于上诉人，认定事实错误，判决结果显然不公正。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法公正裁决。被上诉人苏红林未提交答辩意见。苏红林向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告从2016年12月31日起至实际交付符合合同约定交付条件之日的延迟交付房屋的违约金，暂计算至2018年10月8日违约金为27902.51元；二、判令被告继续履行合同，在判决生效后10日内向不动产登记部门提交办理不动产权证书的所有资料，承担逾期办证违约金4325.97元，并承担法院受理之日起至办理完毕产权证书之日止的购房款利息损失，按中国人民银行同期贷款6.725％的利率计算；三、判令被告补偿原告合同约定的指纹锁差价2450元；四、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告对双方2015年9月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号WTXTD04077）的事实无异议。依据合同约定，原告购买被告开发的外滩新天地2幢20层2001号商品房一套，面积131.09平方米，单价每平方米3300元，房屋总价款432597元，2016年12月31日前交付。合同签订后于2015年10月8日进行了备案登记，原告按约定分期交清了房款，但被告未能按约定期限交付房屋。对双方争议的延期交房问题，合同第八条第一款明确了交付条件：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅使用批准文件，5、所购住宅的全部房款交清；第二款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、因城市停水、停电不能正常施工，耽误工期，交房日期顺延，3、因政府规则变更临时下令停工原因及自然灾害和不可抗力导致不能正常施工耽误工期的，交房时间顺延。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年10月20日，原告所购房屋通过分户验收，2016年12月底，被告电话通知原告交接房屋，但尚未取得交付使用批准文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书。2017年1月22日，原告在业主入住情况登记表上签名，并领取了房门钥匙，被告实际迟延交付房屋 22天。关于延期办理房屋产权登记争议问题，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金；买受人应在商品房交付后30天内将办理权属登记所需资料提交出卖人，如因买受人原因推迟提交相关资料致使出卖人无法在约定期限内代办房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。2017年6月30日，所属工程项目通过竣工验收为合格。2018年10月22日，该竣工验收经南郑区质监站登记备案，但截止开庭之日，被告未取得原告所购房屋测绘结果，因办证资料不齐，导致目前均未办理房屋产权证。对于双方争议的更换门锁问题，该《商品房买卖合同》附件三约定的进户门为智能指纹锁系统门，原告所购房屋的入户门锁为替代普通门锁，至今未安装智能指纹锁。依据生效的汉中市中级人民法院（2018）陕07民终377号民事判决书，判令第三人汉台区盼盼防撬门经销服务部于2018年6月30日安装完毕合同约定的康庄品牌门及指纹密码刷卡锁。一审法院认为，原、被告签订购房合同出于双方自愿且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面、忠实履行合同义务。本案原告苏红林按约定交清了购房款，但被告未能按约定期限交付房屋已构成违约，应当承担继续履行、承担违约金的违约责任，被告抗辩季节性降雨、中高考、防止污染等原因停工的时间不能构成不可抗力及政府规则变化导致的工期顺延事由；被告通知原告接收房屋时，该房屋不完全具备交付条件，原告有权拒绝接受房屋，但原告自愿领取钥匙接受房屋并实际占有、支配该房屋，视为其对相关权利的放弃，故原告主张实际交付之后的违约损失缺乏事实根据。被告作为商品房开发销售人，负有向主管部门报送产权登记资料备案的先合同义务，但其至今因仍未完备办理产权登记所需资料，致使其未能通知原告等业主交纳相关费用、提供相关资料，导致办理产权登记迟延，故应承担继续履行并支付违约金的违约责任，但原告据此主张因延迟办证的购房款利息损失无事实根据，本院不予支持。关于安装指纹锁的争议，因合同并未约定明确的安装时间，庭审中被告表示继续履行合同载明的安装义务，且不存在合同无法履行的情形，故对原告单方变更合同约定要求被告补偿指纹锁差价款的请求不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项条之规定，判决：一、汉中正阳房地产开发有限公司在本判决生效10日内支付苏红林延期交房违约金951.7元（自2017年1月1日至2017年1月22日22天，按购房总价款432597元的日万分之一计算）；二、汉中正阳房地产开发有限公司应在判决生效后60日内将办理房屋权属登记所需资料报送不动产登记主管部门，并在苏红林缴纳相关费用、提供相关资料90日内代为办理房屋所有权登记手续，并在判决生效10日内向原告支付逾期办证违约金4325.97元（按购房总价款百分之一计算）；三、驳回原告苏红林的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院审理中，上诉人就迟延交房、办证补充以下原因：1、修建基础时，发现地质层有淤泥，重新确定施工方案；2、2016年房屋竣工后，修建时的临时用电因政府原因没有改变影响交房；3、公司在房屋验收后将相关资料报送南郑区住管局，但住管局因工作忙，一直到2019年4月才完成测绘工作，导致办证时间受到影响。上诉人补充提交了以下证据：施工日志14本，用于证明建房施工期间因下雨等原因停工的事实；房屋测绘成果报告、房产证，证明楼盘测绘于2019年3月26日-4月4日作业，现正在办理房产证。请求综合考虑以上相关因素，酌情减免其违约责任。经本院审查，施工日志记载内容：一、该工程于2013年5月22日开始进场施工；二、相关停工情况：1、2015年11月3日因停电停工1天；2、2016年4月6、14、15日，5月14日，7月14、31日，11月22、23日大雨停工，9月2日停电停工，合计9天。截止2016年12月31日，合计因以上原因停工10天；三、工程于2015年2月20日主体封顶，2017年1月20日进行了初步验收。本院认为，2015年9月25日上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，截至合同约定的交房时间2016年12月31日期间，按照上诉人向本院提交的施工日志记载的内容，因大雨、停电、高考等原因停工的时间经统计为10天，符合合同约定的因停电停工时间为2天，其他停工天数不构成自然灾害、和不可抗力及政府规则变化导致的顺延交房时间的事由，上诉人主张符合顺延交房的时间为690天显然与事实不符。涉案商品房所属的建设工程于2017年1月20日才进行了初步验收，6月30日五大责任主体进行竣工验收，那么被上诉人在2017年1月22日领取房屋钥匙时，该商品房的建设工程尚未通过验收程序，不符合合同约定和法律、法规规定的交房条件。故上诉人认为没有逾期交房，不构成违约的上诉理由显然不能成立。按照合同约定，上诉人逾期交房的违约行为包含交付房屋使用逾期和交付验收合格房屋逾期两个方面的情形，一审判决计算逾期交房违约金时间截止于被上诉人实际接收房屋之日，但商品房经验收合格后达到交付条件的时间滞后于实际接收时间，故对上诉人提交的施工日志记载的符合顺延的时间，不再予以审查扣除。根据一、二审查明的事实，2017年6月30日涉案商品房所属的建设工程五大责任主体进行竣工验收后，于2018年10月22日进行了备案登记。上诉人显然不能在合同约定的时间内，按合同约定将办理权属登记的资料报送产权登记机关，导致被上诉人不能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，而且本案在一审审理中上诉人尚未向房屋权属登记主管部门完善相关登记备案资料。因此，即或是被上诉人在2017年1月22日接收房屋后，将办证所需资料提交给上诉人，亦无法办理房屋产权登记。故上诉人主张没有按时取得房屋权属证书，系被上诉人没有办理委托手续、没有按照规定提交办理房屋所有权登记必须的资料原因造成，一审判决将不能按期进行产权登记的责任全部归责于上诉人错误的上诉理由不能成立。一审法院判决认定上诉人因逾期办证构成违约的事实正确，判决上诉人按照合同约定支付被上诉人违约金并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费667元，由上诉人汉中正阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长 陆  波审  判  员 仵瑞梅审  判  员 孙俊娜二O一九年八月五日法 官 助理 王建芬书  记  员 马  凯 1