安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4114号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐珺，女，1982年10月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：徐新照（系徐珺父亲），男，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：薛仁杰（系徐珺丈夫），男，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽新华房地产有限公司，住所地安徽省合肥市黄山路455号学府花园（石台路东侧）。法定代表人：吴伟，董事长。委托诉讼代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏喻磊，安徽天禾律师事务所律师。上诉人徐珺因与被上诉人安徽新华房地产有限公司（以下简称新华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8065号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐珺上诉请求：撤销一审判决第一项中“徐珺支付新华公司逾期收房违约金102219.7元”，并依法改判新华公司承担全部违约责任。事实与理由:1.一审认定事实不清。2017年12月14日，新华公司以挂号信的形式向徐珺寄送通知函，通知徐珺办理房屋交付手续，但该通知函因查无此人被退回，造成徐珺没有收到此通知函的主要原因是新华公司一直按照徐珺原身份证上的地址寄送，而不是按照徐珺现住址寄送。此后新华公司也没有及时采取电话、短信、专人手递等方式通知徐珺，直至一审庭审前，徐珺对于通知函的内容不知情。双方合同补充协议约定新华公司可用传真、挂号邮寄、特快专递、短信、专人手递等方式向徐珺送达相关通知。新华公司在两次邮寄投递错误的情况下，没有采取打电话、发短信多种方式通知徐珺，显然新华公司对交付房屋不负责任，对交房毫无诚意，未尽到通知义务。因为新华公司未尽到通知徐珺的义务，致使徐珺不能按时收房，徐珺不存在逾期收房违约行为，不应承担违约责任。2.2018年6月14日，徐珺到案涉房屋售楼部要求收房，而售楼部的工作人员告知徐珺需结清双方的违约金后才能办理收房手续（有新证据录音录像视频为证）。由于新华公司再次拒绝收房，徐珺当天下午向新华公司寄送关于督促交付的函。新华公司收到函件后，至2018年7月6日才安排徐珺与新华公司副总裁汪双六在新华公司见面，徐珺当场要求新华公司立即交房，但是汪双六仍以需结清双方违约金后才能交房为由拒绝交房给徐珺，致使徐珺无法收房。徐珺在2018年6月14日上午收房和下午寄送立即交房函以及7月6日与汪双六的见面都已表明其一直在履行收房义务，而新华公司一直以需结清双方违约金才能收房为由多次故意延迟交房，一审法院认定徐珺于2018年6月14日向新华公司寄送立即交房的函不能视为已履行了接受交房义务的认定，属于对于证据判断错误。新华公司辩称，徐珺上诉理由于法无据，请求二审法院依法驳回徐珺的上诉请求。1.关于送达：双方签订的备案号为1602601483的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第1款及备案号为1607601300的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第1款均约定“买受人确认本合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为准确有效。本合同有效期内，如买受人的通信地址、电话等发生变更，买受人应在变更后立即通知出卖人，经出卖人正式签收确认后，变更方为有效。如因本合同中买受人通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的，由此引起的相关责任、损失，由买受人自行承担，出卖人对此不承担责任”。基于上述约定，新华公司在多次向徐珺电话联系邀请其收房遭拒的情况下向《商品房买卖合同》约定的通信地址“合肥市庐阳区宿州路1号6幢301室”邮寄《关于再次通知收房的告知函》，视为其收到了《关于再次通知收房的告知函》，至于徐珺抗辩的送达地址发生变更，因其未能按约告知新华公司，相关法律后果应由徐珺自行承担。2.徐珺虽然于2018年6月14日向新华公司邮寄《关于敦促交付仙花御湖庄园立即交房的函》，新华公司收函后多次与徐珺沟通，但因徐珺拒绝按约承担逾期收房违约金而拒绝收房，其应当继续承担违约责任至实际收房之日。综上，请求二审法院依法驳回徐珺的上诉请求。徐珺向一审法院起诉请求：1.判令新华公司立刻交付新华御湖庄园观湖12栋1202号房屋及地下车库-1层215号车位，并赔偿违约金481925.57元（以2333783.28元为基数，按日万分之五的标准暂计算至2018年7月18日，直至交房之日）；2.判令新华公司承担全部诉讼费用。一审法院查明：2016年2月23日，徐珺（买受人）与新华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于东自天佛山路以北100米、西至柏堰湖、南起昌河厂以北、北邻南新庄的御湖庄园观湖12#楼12层1202室，合同约定建筑面积188.86平方米，其中，套内建筑面积158.59平方米，单价为每平方米11870.08元，总金额2241783.31元。买受人于2016年2月23日前一次性付清全款。出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。合同附件四（合同补充协议）第三条关于“买受人信息”和送达方式的补充约定：买受人确认，合同所填写的买受人名称、通信地址、电话均为准确有效；合同有效期内，如买受人的通信地址、电话等发生变更，买受人应在变更后立即通知出卖人，经出卖人正式签收确认后，变更方为有效；如因合同中买受人通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未能按前述约定有效通知出卖人的，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的，由此引起的相关责任、损失，由买受人自行承担，出卖人对此不承担责任；除合同及补充协议另有约定外，出卖人应当书面通知买受人，给买受人的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、短信、专人手递等方式送达。2016年3月11日，双方签订《及（附件五）的特别约定》，其中第1条约定：关于《商品房买卖合同》第十一条，买受人未在出卖人书面通知45天内办理房屋交付手续的，出卖人有权向买受人收取每日总房款万分之二的违约金（自46天起算）。合同签订后，徐珺按约支付了房款，双方为前述《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续。2016年7月25日，新华公司（出卖人）与徐珺（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定徐珺购买新华公司开发的御湖庄园高层住宅区地下车库-1层车位215室，合同约定建筑面积28.01平方米，单价为每平方米3284.54元，总价为91999.97元。关于车位的交付期限、逾期交房的违约责任、交接的约定以及“买受人信息”和送达方式的补充约定均与双方于2016年2月23日签订的《商品房买卖合同》的约定一致。2016年8月13日，双方签订了《及（附件五）的特别约定》，其中第1条亦约定：关于《商品房买卖合同》第十一条，买受人未在出卖人书面通知45天内办理房屋交付手续的，出卖人有权向买受人收取每日总房款万分之二的违约金（自46天起算）。后徐珺支付了车位款，双方为前述《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续。2017年5月27日，新华公司向业主发布公告称，因项目地库还存在不完善之处，尚未完成竣工备案，为确保项目高品质高标准交付，已责令施工单位按照有关部门要求进行修复完善，非常抱歉地告知各位业主新华御湖庄园项目将延期交付，具体交付时间近期另行通知；公司郑重承诺将按照合同相关条款履行相关责任。2017年6月18日，徐珺等30余名业主认为地下车库仍在竣工备案公示期间，不符合交付条件，会影响房屋的质量，因此向新华公司发出《拒收房屋通知书》拒收房屋。2017年6月19日，新华公司在其售楼部张贴公告，称“新华御湖庄园各位业主：2017年6月18日，新华御湖庄园交房现场，部分业主联名在《拒收房屋通知书》上签字，明确表示拒绝接收房屋。我司认为，该文件所述与事实不符，但为尊重部分业主意见，经公司研究告知如下：为充分尊重签名业主的自主选择权利，请签名业主决定是否继续履行合同，选择继续履行合同并接收房屋的，2017年6月21日前可按《交房通知书》的要求直接前往销售中心办理房屋交付手续，2017年6月21日之后选择接收房屋的，请另行向我司提交书面申请，按流程办理房屋交付手续。逾期，我司视为该业主拒收房屋，相应法律后果自行承担。”2017年6月29日，徐珺前往新华公司售楼部要求接收房屋，但新华公司未能为其办理房屋交接手续。2017年12月14日，新华公司按照徐珺在《商品房买卖合同》中所填写的买受人地址通过邮寄的方式向徐珺寄送《通知函》。《通知函》中载明：“徐珺女士/先生：你方购买我司开发建设的新华御湖庄园项目观湖12幢1202室房屋。我司已于2017年6月18日正式通知你方到我司办理房屋交付手续，至今已超出合同交房期，现我司再次通知，请速到售楼部办理交付手续。若贵方逾期仍未来收房，所产生的法律责任及合同违约责任由贵方负担。”该《通知函》于2017年12月15日因“原址查无此人”被退回至新华公司。2018年6月14日，徐珺向新华公司寄送《关于督促交付新华御湖庄园立即交房的函》，要求其立即交付案涉房屋及车库。新华公司于次日签收前述邮件。后双方因违约责任承担问题无法达成一致意见一直未能办理房屋交接手续。2018年9月6日，徐珺诉至一审法院。本案审理过程中，新华公司与徐珺于2018年12月16日办理了案涉房屋及车库的交接手续。另查，新华公司于2017年6月16日取得御湖庄园观湖12#楼的《建设工程规划许可证》，于2017年6月29日取得御湖庄园高层住宅地下车库的《建设工程规划许可证》。一审法院认为，徐珺与新华公司之间签订的《商品房买卖合同》及《及（附件五）的特别约定》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同明确约定新华公司应当在2017年5月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的房屋及车库交付徐珺使用，然新华公司直至2017年6月16日、2017年6月29日才分别取得案涉房屋及车库的《建设工程规划许可证》，且在徐珺于2017年6月29日前往新华公司明确要求接收房屋时未能为其办理房屋交接手续，新华公司存在逾期交房的违约行为。徐珺虽于2018年6月18日向新华公司发出了《拒收房屋通知书》，但其又于2017年6月29日前往新华公司明确要求接收房屋，新华公司提出的徐珺需另行提交书面申请才能办理交房手续的要求，无法律及合同依据，且新华公司亦未能提供证据证明房屋未能交付成功系因徐珺拒绝配合办理收房手续导致，故对新华公司的相关辩解意见，该院不予采纳。2017年12月14日，新华公司按照《商品房买卖合同》中填写的买受人地址向徐珺寄送《通知函》通知其办理房屋交付手续，该《通知函》于2017年12月15日被退回，根据合同附件四中双方对“买受人信息”和送达方式的补充约定，应视为新华公司已于2017年12月15日书面通知徐珺办理房屋交接手续。在此之前，新华公司无事实及法律依据未按约为徐珺办理交接手续，应承担违约责任。根据合同约定，新华公司应支付徐珺以2333783.28元（2241783.31元+91999.97元）为基数按照日万分之五的标准自2017年5月31日起计算至2017年12月15日的逾期交房违约金231044.54元。徐珺本诉诉请中超出231044.54元的部分，于法无据，该院不予支持；因案涉房屋及车库已在诉讼过程完成交付手续，徐珺关于新华公司立即交付房屋及车库的诉请已无履行内容，故对徐珺的该项诉请，该院不予支持。在新华公司的前述《通知函》发出之后，徐珺未在45日内办理收房手续，其逾期收房的行为构成违约；后徐珺虽于2018年6月14日向新华公司寄送《关于督促交付新华御湖庄园立即交房的函》，但终因违约责任承担问题双方争议较大导致未能办理房屋交接手续，且徐珺也未有证据证明新华公司此时拒绝交房，该行为不能视为徐珺已履行了接受交房的义务，根据《及（附件五）的特别约定》第1条，徐珺应支付新华公司以2333783.28元为基数按照日万分之二的标准自2018年1月30日起计算至徐珺起诉之日即2018年9月6日的逾期收房违约金102219.70元。新华公司反诉诉请中超出102219.70元的部分，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽新华房地产有限公司支付徐珺逾期交房违约金231044.54元；徐珺支付安徽新华房地产有限公司逾期收房违约金102219.70元；前述两项相互抵销后，安徽新华房地产有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付徐珺违约金128824.84元；二、驳回徐珺的其他诉讼请求；三、驳回安徽新华房地产有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费29455元，由徐珺负担15317元，安徽新华房地产有限公司负担14138元；反诉案件受理费4422元，减半收取计2211元，由安徽新华房地产有限公司负担1128元，徐珺负担1083元。二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。徐珺提供：录音光盘1份及对应的文字资料1份（录音时间较长，徐珺就其中部分录音进行了整理，形成了相应的文字材料），证明2018年6月14日徐珺去新华公司售楼部要求收房，新华公司拒绝收房。新华公司质证认为，该证据不属于新证据。该视频资料不符合证据形式，徐珺对该证据自行转载，因为庭审时间原因，不要求当庭播放。即使按照徐珺自行整理的文字材料，也可以看出是属于一审判决第10页认定的案件事实。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点系2017年12月14日，新华公司向徐珺邮寄《通知函》后，徐珺应否承担逾期收房违约责任。2017年12月14日，新华公司按照《商品房买卖合同》中填写的买受人地址向徐珺寄送《通知函》通知其办理房屋交付手续，根据合同附件四中双方对“买受人信息”和送达方式的补充约定，应视为新华公司已于2017年12月15日书面通知徐珺办理房屋交接手续。徐珺在通信地址变更后未及时告知新华公司导致新华公司按原地址寄送《通知函》后被退回，对此应由徐珺承担不利责任。一审依据双方合同约定，以该通知发出后45日作为徐珺承担逾期收房违约责任的起始日期并无不当，本院予以维持。2018年6月14日，徐珺向新华公司邮寄督促交付的函，表明徐珺同意收房，此后至双方完成交房的期间，双方因为违约责任的承担问题未能达成一致，导致房屋未能交付，对此，双方均有过错，双方应各自承担相应的责任。一审认定2018年6月14日之后由徐珺承担逾期收房违约责任不当，本院予以纠正。扣除前述期间后，即自2018年1月30日至2018年6月14日，徐珺因承担逾期收房违约金应为63478.90元（2333783.28元×日万分之五×136天）。对徐珺上诉主张的其他违约金，依据不足，本院不予支持。综上，徐珺的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8065号民事判决第二、三项，即：“驳回徐珺的其他诉讼请求”；“驳回安徽新华房地产有限公司的其他反诉请求”；二、变更安徽省蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8065号民事判决第一项为：“安徽新华房地产有限公司支付徐珺逾期交房违约金231044.54元；徐珺支付安徽新华房地产有限公司逾期收房违约金63478.90元；前述两项相互抵销后，安徽新华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付徐珺违约金167565.64元”。一审本诉案件受理费29455元，由徐珺负担15317元，安徽新华房地产有限公司负担14138元；反诉案件受理费4422元，减半收取计2211元，由安徽新华房地产有限公司负担1537元，徐珺负担674元；二审案件受理费2344元，由新华公司负担239元，徐珺负担2105元。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年八月二日书记员 丁   玉   洁附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。