重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初4204号 原告：陈昌琼，女，1977年11月8日出生，汉族，无固定职业。住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：黄磊，重庆渝万律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王忠斌，重庆渝万律师事务所律师。 原告：魏佐伦，男，1975年9月2日出生，汉族，无固定职业。住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：黄磊，重庆渝万律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王忠斌，重庆渝万律师事务所律师。 被告：谭鹤楼，男，1970年8月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市永川区。 被告：重庆追梦置业顾问有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路17号附1-18，统一社会信用代码915001060772986934。 法定代表人：何玖武，公司总经理。 原告陈昌琼、魏佐伦与被告谭鹤楼、被告重庆追梦置业顾问有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告陈昌琼、魏佐伦的委托诉讼代理人黄磊，被告谭鹤楼，第三人重庆追梦置业顾问有限责任公司到庭参加了诉讼。因原告申请司法评估，扣除相应审限。后因原告撤回司法评估申请，本案恢复审理，并于2019年5月8日再次公开开庭进行了审理。原告陈昌琼、魏佐伦的委托诉讼代理人王忠斌，被告谭鹤楼，被告重庆追梦置业顾问有限责任公司（已由第三人变更为被告）到庭参加了诉讼。因双方争议较大，本案转为普通程序，并于2019年8月6日继续公开开庭进行了审理。原告陈昌琼、魏佐伦的委托诉讼代理人黄磊，被告谭鹤楼到庭参加了诉讼，被告重庆追梦置业顾问有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审中，因当事人申请庭外和解，扣除相应审限。本案现已审理终结。 原告陈昌琼、魏佐伦向本院提出诉讼请求：1、判令被告谭鹤楼继续履行《房地产买卖居间协议》，办理房屋过户手续；2、若被告谭鹤楼不同意继续履行合同，则判令解除原告陈昌琼、魏佐伦与被告谭鹤楼、被告重庆追梦置业顾问有限责任公司签订的《房地产买卖居间协议》，并以案涉房屋的市场溢价赔偿原告的损失；3、判令被告谭鹤楼向原告支付违约金80000元；4、判令被告谭鹤楼承担本案诉讼费。事实及理由：2018年4月24日，原告陈昌琼、魏佐伦与被告谭鹤楼、被告重庆追梦置业顾问有限责任公司签订《房地产买卖居间协议》，约定原告以400000元的价格购买被告谭鹤楼所有的位于沙坪坝区大学城X路X号附X号X的房屋。协议签订后，原告按照协议的约定支付了定金、中介费、进度款（解押时支付70000元），并按照协议的约定办理了银行贷款审批。但被告谭鹤楼未按照合同的约定将房屋过户给原告，其行为已构成违约，应当按照协议的约定向原告支付违约金。同时，因被告谭鹤楼不履行协议，恶意毁约的行为，导致原告的利益受损，包括案涉房屋的市场溢价利益等。因此，被告谭鹤楼应赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提出诉讼，望判如所请。 被告谭鹤楼称：1、本案的《房地产买卖居间协议》是我方与原告魏佐伦签订的，原告列陈昌琼、魏佐伦为原告，需向法庭提供二人的婚姻证明和户口薄等；2、我方与被告重庆追梦置业顾问有限责任公司有微信等交流记录，我方不存在违约行为；3、在被告重庆追梦置业顾问有限责任公司的要求下，我方已经根据陈昌琼的要求，将他们此前支付的定金和预付款共90000元转账支付到了陈昌琼的银行卡上，故原告事实上已经解除了《房地产买卖居间协议》，原告要求我方承担违约金和赔偿损失，并不成立；4、原告主张的违约金过高。即便我方构成违约，也只应以我方收取的90000元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率的标准、以我方持有上述款项的时间来确定和计算违约金，请求法院依法调整违约金；5、我方自愿承担原、被告在本次房屋买卖中产生的费用，包括中介费、买方的费用、以及我方产生的交通费之和的一半，共计5000元。即，如原告败诉，我方自愿补偿原告5000元；6、我方不同意原告的诉讼请求，是因为原告违约在先，使用假的离婚证去银行办理面签，我方当时就提出本案的《房地产买卖居间协议》无效，不能继续履行，我方将20000元定金退给原告，原告和被告重庆追梦置业顾问有限责任公司不答应，导致了后面一系列问题和纠纷。原告向法庭提交的二人的婚姻登记申请书，是2019年2月27日去调档，盖了章的，但是复印件，上面载明二人的结婚时间是2001年。按照规定，在那时登记结婚是要发结婚证的，如果二人是正式的夫妻，应向法庭提供正式的结婚证，而不是去调档。另外，根据渝府办发（2018）88号文件规定，房屋买卖双方不能造假骗贷，我方作为卖方也不能配合原告骗贷，如果我方配合了原告骗贷，就构成违法。原告使用假离婚证骗贷，实际上也损害了我方的利益。综上所述，请求法庭依法判决。 被告重庆追梦置业顾问有限责任公司辩称：我方对原告陈昌琼、魏佐伦与被告谭鹤楼之间的纠纷不持立场，保持中立，不发表相关的意见，尊重法庭最终判决。《房地产买卖居间协议》如果要解除，应由三方签订解除协议，因为该《房地产买卖居间协议》也涉及到我方的权利，该尚未解除。我方保留追究相关违约方责任的权利。 本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，被告谭鹤楼（甲方）与原告魏佐伦（乙方）以及被告重庆追梦置业顾问有限责任公司（经纪方）签订《房地产买卖居间协议》。该协议第一条载明，案涉房屋坐落于沙坪坝区大学城X路X号附X号X，建筑面积55.99平方米，房屋用途为住宅。协议第二条载明，案涉房屋已设定抵押权，抵押权人为中国农业银行。甲方未将房屋出租，房屋亦未附着户籍。协议第三条载明，案涉房屋成交总价为400000元，乙方须在签订合同当日支付定金20000元给甲方，定金在房屋过户后抵作房款。乙方采取按揭方式支付除定金之外的房款，即，1：乙方须于签订合同当日支付20000元给甲方。2：乙方向银行申请贷款220000元，用于支付甲方房款。按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际批准的贷款金额不足以支付甲方房款的，不足部分由乙方在过户时支付给甲方。3：乙方须于过户时支付90000元给甲方作为尾款。4：乙方须于甲方解押时支付70000元用作解押。协议第四条载明，国家规定的税费，由乙方全部承担。协议第五条载明，案涉房屋尚处于抵押状态，甲方自行还贷解押，甲方须于2018年4月28日之前向银行预约提前还款，并将预约的具体时间告诉经纪方。甲方在还清房屋银行欠款且赎出抵押在银行的相关证件后3个工作日内必须到房交所办妥注销抵押登记并将还款、解押后的资料一起及时交经纪方托管。甲乙双方约定于抵押注销完成且乙方按揭贷款通过银行审批后3个工作日内办理房屋的房地产权证过户手续，甲乙双方根据合同约定持本人有效身份证件到相应部门缴纳税费并领取房地产权证。乙方若按揭购房的，须在领取新的房地产权证后三个工作日内到相关部门办理该房屋按揭的抵押登记手续。甲方承诺在过户后收到银行尾款3个工作日内，将房屋交付乙方。协议第六条载明，甲乙双方一旦签订本合同，即视为经纪方完成居间服务，乙方须向经纪方支付8000元。乙方委托经纪方办理按揭，乙方须支付3300元按揭代办服务费，同时还应支付房屋评估费600元，且乙方应在签订按揭合同之前向经纪方提供按揭资料、配合经纪方办理按揭。如甲乙双方委托经纪方代办过户手续的，甲乙双方在签订合同时，乙方向经纪方支付权证代办费600元。协议第七条载明，甲乙双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于：1、迟延办理解押；2、拒绝或者迟延提交真实有效的按揭贷款、过户资料；3、拒不或者迟延到场办理按揭贷款、过户手续；4、拒不或逾期交付房屋；5、拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用；6、拒不或迟延履行本合同项下的其他义务），则逾期未超过10日的，违约方须每日按该房屋成交价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书。合同还对免责条款、补充条款等进行了约定。其中补充条款主要约定，甲方需结算案涉房屋2018年4月31日之前所有的水电气及物业管理费，2018年5月1日开始改房屋所有的水电气和物业管理费由乙方承担；由于乙方的原因导致按揭贷款不通过，造成该房屋合同不能履行的，乙方支付甲方违约金2000元，甲方退还乙方房屋订金20000元。 2018年4月24日，被告重庆追梦置业顾问有限责任公司出具收据，载明收到原告魏佐伦购买沙坪坝区大学X路X号附X号X部分中介费3000元。 2018年4月24日，被告谭鹤楼出具收条凭证，载明其是沙坪坝区大学X路X号附X号X物业产权人，收取买方魏佐伦订金20000元。谭鹤楼还出具了部分首付款收条（收条未记载时间），载明谭鹤楼是某某小区X号物业产权人，将该物业出售给陈昌琼，并收取了陈昌琼购买该物业除去定金外部分首付款70000元，该款项以银行转账到账为准。根据原告提供的中国建设银行客户回单显示，陈昌琼通过银行向谭鹤楼活期转账过70000元，并注明用途为“部分首付款”。 2018年5月2日，被告重庆追梦置业顾问有限责任公司出具收据，载明收到原告陈昌琼购买某某小区X号房屋按揭费3300元、评估费600元。 2018年5月4日，被告重庆追梦置业顾问有限责任公司负责案涉房屋买卖的经办人余杨给原告陈昌琼发送微信，要求陈昌琼将首付预存照拍照发给她；要求将首付款存到卡上，然后拍2张照片发给她；将社保卡双面复印后寄给她。2018年5月4日，余杨将贷款资料发送给陈昌琼，并告诉她银行正在审批。2018年5月24日，余杨将谭鹤楼的银行卡和身份证照片微信发给陈昌琼，要求其转实时到账、备注为部分首付款。后余杨发微信告知谭鹤楼称，原告不同意再转钱解押，说合同上约定的解押费用已经向谭鹤楼支付。谭鹤楼则要求：1、等他筹足钱解押；2、对方不等他筹足钱，可以提出主张。并询问余杨，是继续履行合同，还是由自己将支付的预付款退给对方。余杨表示，原告需要商量了再回话。余杨后来给谭鹤楼回话说，原告的意思是按合同履行，解押的钱由谭鹤楼自己解决，他们是按合同履行。谭鹤楼表示可以，要求等他筹足了钱就去解押，如果实在筹不了那么多钱，原告可以随时要求退回预付款，至八月底自己也筹不了那么多钱，要求把预付款退给原告。余杨说，原告问谭鹤楼现在是不是不卖房子了，原告现在没有钱给谭鹤楼解押，如果谭鹤楼安心卖，可以找融资公司垫资半个月的资金，利息原告承担。谭鹤楼说融资已经来不及了，按照原计划，原告2018年7月9日也要再支付那9万元，现在只有等7月份了，7月25日之前原告把那至少4.3万元付给中介公司，7月底解除抵押，8月初过户，并告诉余杨，协调最好，自己筹钱确实困难，而且也不愿意，下个月如果原告出不了钱，谭鹤楼可以去融资，但利息要原告出依据。谭鹤楼还问，现在说没钱，自己去解押后，原告会不会支付首付也有问题，如果有问题，自己不敢去解押。合同已经签订，谭鹤楼承认合同的有效性，也会履行合同，但解押款必需由原告垫付，认为这样做原告没有损失，此前自己卖房都是这么操作的。协议约定匆忙且不完善，要求协商一下。余杨问，10号能否解押，以便原告订机票回来过户。谭鹤楼说，情况又有变化，时间改到23、24期了，等自己办好了，会主动告诉余杨。余杨将情况转述陈昌琼后，陈昌琼表示自己很被动。余杨让原告做好两手准备，先咨询下律师。余杨问陈昌琼是等待还是起诉，陈昌琼表示得先问问魏佐伦。余杨后来传话给谭鹤楼，转告了原告的两个方案：1、谭鹤楼自己融资解押，或者自己出钱解押，原告愿意支付一万元利息，过户时支付；2、实在没有办法解押，由原告出面解押，提前一个礼拜通知原告，以便原告从上海回来后双方一起去银行解押。谭鹤楼表示皆可，到时候时间临近了，选哪种方案，自己会通知余杨。2018年8月8日，余杨将前述沟通情况告知陈昌琼，陈昌琼表示，这是原告的让步和诚意，如果谭鹤楼还不同意，自己只好花一万元请律师了，请转告。余杨说，这话先不说，等谭鹤楼的最后决定，8月17日至18日的时候，等谭鹤楼的回话。陈昌琼表示同意，并询问所申请的贷款有效期问题。余杨告知说有效期半年。2018年8月17日，余杨询问谭鹤楼，是否决定好了选哪种方式，以便原告做准备。谭鹤楼答复说，7号才缴，4号左右定。2018年8月26日，余杨告诉陈昌琼，谭鹤楼的意思是要4号钱才到账，想多要一万元。陈昌琼表示，如果原告回来解押，就不会多付给谭鹤楼一万元；如果谭鹤楼自己去解押，房屋过户原告就另外加一万元，自己的态度是肯定、明确的。陈昌琼要求余杨再和谭鹤楼确定一下，余杨表示刚才已经和谭鹤楼确定了。余杨将上述情况转告陈昌琼后，陈昌琼说，只要谭鹤楼自己解押，就另给谭鹤楼一万元，但不要再拖延，申请的贷款要过期了。后余杨建议谭鹤楼自己解押，确定了好告诉原告。谭鹤楼说，4号钱能到位，就多赚一万元，有些把握。2018年9月9日，余杨告知陈昌琼，刚刚谭鹤楼说，又没还上款，因为预约期3个月，预约期过了，又重新预约，并将谭鹤楼的电话号码发送给陈昌琼。2018年10月11日，陈昌琼询问余杨，谭鹤楼是否解押。余杨告知说，谭鹤楼称去存了钱了。陈昌琼问，月底能否交易，能的话自己好买票。余杨回复说，谭鹤楼告知是月底26-28号，但得打电话去再确定了再告知。陈昌琼要求早点确定下来，以便请假，因为需要一个星期，得早点交申请给老板。2018年10月19日，谭鹤楼告诉余杨，因为国庆放假一周，顺延一周。余杨询问具体时间是几号，原告要提前请假和订票。谭鹤楼答复说，26号往后推顺延一周。余杨将上述消息告诉陈昌琼后，陈昌琼询问是否是11月1号或11月2号拿证，并询问贷款11月还有效否。余杨说，有效，11月底才到时间。2018年10月27日，余杨告诉谭鹤楼，知晓了他的意思，自己也和原告沟通了，原告同意解约，但要求谭鹤楼赔偿6万元违约金。谭鹤楼说不存在赔的问题，不让对方损失是基础，认为双方签订的合同是无效的。余杨告诉谭鹤楼说，合同肯定是有效的，就算原告在贷款时出示了假离婚证，只是贷款的问题，原告也可以全款购房，而且上述情况当时谭鹤楼知晓。2018年11月18日，余杨发微信告诉谭鹤楼说，原告要求谭鹤楼先把解押的钱退给他们。谭鹤楼表示“可以，9万全部退”。余杨补充说，定金要解除合同的时候再退还，先把后面解押的钱先退给原告，并将陈昌琼的中国建设银行卡拍照发给谭鹤楼。谭鹤楼称收到，并在当日办理了银行活期转账，向陈昌琼转账汇款9万元。后，余杨告诉陈昌琼，谭鹤楼将9万元都退还了。陈昌琼说知道了，问后面的怎么说。余杨表示，后面的事情谭鹤楼没有告诉她，并建议如果协商不好，就只有走法律程序。 另查明：案涉房屋坐落于沙坪坝区大学城X路X号附X号X，原登记权利人为被告谭鹤楼。2018年8月28日，该房屋办理了存量房转移登记，权利人由谭鹤楼变更为陈俊。同日，该房屋设立了抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆市分行，抵押人为陈俊。 还查明：原告陈昌琼、魏佐伦为夫妻关系，二人于2001年3月15日登记结婚。被告谭鹤楼指认、原告承认在办理房屋按揭贷款手续（面签）时，由陈昌琼一人持假离婚证前往银行办理。 庭审中，原告明确诉讼请求：1、要求确认原告陈昌琼、魏佐伦与被告谭鹤楼以及被告重庆追梦置业顾问有限责任公司三方签订的《房地产买卖居间协议》于2019年4月4日解除；2、要求被告谭鹤楼以案涉房屋的市场溢价赔偿原告损失10万元；3、被告谭鹤楼支付原告违约金8万元。 因双方分歧较大，调解未成。 上述事实，有原告陈昌琼、魏佐伦提交的身份证，结婚登记材料，《房地产买卖居间协议》，案涉房屋的房地产权证（复印件），收款收据和收条，中国建设银行客户回单，微信聊天记录；有被告谭鹤楼举示的微信聊天记录，银行转账记录回执；有被告重庆追梦置业顾问有限责任公司举示的《房地产买卖居间协议》；有本院依职权查询的案涉房屋的不动产登记信息，以及双方当事人的当庭陈述等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。原告魏佐伦与被告谭鹤楼、被告重庆追梦置业顾问有限责任公司订立了《房地产买卖居间协议》，协议对各方的权利义务进行了约定。本院现针对原告陈昌琼、魏佐伦的诉讼请求，结合庭审中双方的争议事项，分项评述如下： 关于本案的诉讼主体。 原告魏佐伦、被告谭鹤楼、被告重庆追梦置业顾问有限责任公司为《房地产买卖居间协议》的签订方，是合同权利的享有者和义务的承受者。故原告魏佐伦、被告谭鹤楼、被告重庆追梦置业顾问有限责任公司为《房地产买卖居间协议》的各方当事人没有疑义。基于魏佐伦与陈昌琼的夫妻关系，以及庭审中的原告的自认，可以认定陈昌琼在《房地产买卖居间协议》履行过程中的身份为魏佐伦的委托代理人。陈昌琼与重庆追梦置业顾问有限责任公司沟通交流、办理银行贷款面签、支付和收取相关款项等，均是代表魏佐伦。《房地产买卖居间协议》补充协议部分约定“乙方（魏佐伦）有权指定第三人上证”，也印证了上述情况。陈昌琼作为原告魏佐伦的委托代理人，代表魏佐伦实施民事法律行为，其代理行为的法律效果归于魏佐伦，陈昌琼不是《房地产买卖居间协议》的当事人，不能作为本案原告向被告提出诉讼请求。 关于《房地产买卖居间协议》的效力。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案各方当事人均具备订立合同应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，且订立合同的意思表示真实。《房地产买卖居间协议》与有关按揭贷款合同系分别签订、各自履行的两个合同，银行按揭贷款是房屋买卖中提供资金的一种方式。原告提供虚假资料申请按揭贷款，属于相关部门进行惩处和银行对原告的贷款进行相关处理的范围，与本案所涉房屋买卖合同关系并无直接关联，不影响《房地产买卖居间协议》本身的效力。原告是否构成渝府办发（2018）88号文件中规定的造谣传谣、造假骗贷等违法行为，需由司法机关处理后依法作出认定。本院亦已按照规定，将本案有关当事人涉嫌犯罪的线索移送公安机关处理。因本案所涉经济纠纷与经济犯罪嫌疑案件可分开处理，故本案可以继续审理。被告谭鹤楼关于原告魏佐伦与陈昌琼使用假离婚证去银行办理按揭贷款（面签）、其当时就提出本案的《房地产买卖居间协议》无效并要求退款的辩解，经查，案涉房屋于2018年8月28日转移登记至案外人名下，而证据显示谭鹤楼与重庆追梦置业顾问有限责任公司、魏佐伦的沟通和协调，持续到2018年11月中旬。谭鹤楼对陈昌琼、魏佐伦使用假离婚证办理银行贷款的行为，属于当时可能知晓和事后未明确表示反对。谭鹤楼的上述辩解意见，与本院查明的事实不符。被告谭鹤楼以上述理由，终止履行合同、主张合同无效，显然不当。根据现有证据，不能证明《房地产买卖居间协议》存在违反法律法规强制性规定的情形，《房地产买卖居间协议》应属有效合同，各方当事人应当按照合同约定，享受权利、履行义务。 关于原告要求解除合同的诉讼请求。 本案中，因《房地产买卖居间协议》约定原告支付案涉房屋的购房款采取订金（20000元）+协助解押款（70000元）+银行按揭贷款（220000元）+尾款（90000元）的方式。二手房交易中，一般只有在房屋原有的银行抵押登记解除后，才能设立新的银行抵押登记、并由贷款银行发放按揭贷款。而案涉房屋的银行解除抵押登记因被告谭鹤楼的自身原因，一直未能办理完成，导致原、被告之间与案涉房屋买卖相关的合同关系亦无法继续履行。且在买卖双方磋商过程中、《房地产买卖居间协议》仍在继续履行状态、合同也未办理解除和清算的情况下，被告谭鹤楼将案涉房屋转移登记至案外人名下，后该房屋办理了抵押登记，致使《房地产买卖居间协议》已经事实上无法继续履行。综上所述，原告可以要求解除与被告谭鹤楼、重庆追梦置业顾问有限责任公司之间就《房地产买卖居间协议》形成的合同关系。原告享有法定解除权，可以要求解除合同，本院对此予以支持。原告要求本院确认以2019年4月4日其当庭明确诉讼请求后，明确的诉讼请求到达被告谭鹤楼之时为合同解除之日。经查，本院邮寄的起诉状副本、开庭传票等诉讼文书于2019年3月16日送达被告谭鹤楼、于2019年2月20日送达重庆追梦置业顾问有限责任公司，因原告享有解除权，其要求解除的是与被告谭鹤楼以及被告重庆追梦置业顾问有限责任公司三方签订的《房地产买卖居间协议》，故合同的解除时间应为解除的意思表示最后到达对方当事人之日，方可产生法律效果。故，本院依法确认2019年3月16日为《房地产买卖居间协议》解除之日。至于被告谭鹤楼辩称应以2018年11月18日其实际将购房款退给原告之日作为合同解除之日的意见，本院认为，因《房地产买卖居间协议》并未约定退还已付购房款即可解除合同，故谭鹤楼的退款行为并不属于法律规定的约定解除，不能发生解除合同的效力；其次，谭鹤楼向原告退还已付款项时，原告并未表达同意解除合同的意思表示。相反，原告通过与余杨的对话或传话，表达了以诉讼解决纠纷的意愿；最后，谭鹤楼向原告所退款项，只是原告在本次房屋买卖合同中支出的费用的一部分，该退款完成后，包括按揭贷款合同的处理、已付中介费的了结等清算活动尚未完成，不能认定《房地产买卖居间协议》在当时已经解除。 四、关于原告主张赔偿溢价损失和支付违约金的诉讼请求。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。原告同时主张了赔偿损失和违约金。原告主张赔偿损失，但并未举证证明损失的大小。故对原告要求被告谭鹤楼赔偿房屋涨价的溢价损失的诉讼请求，本院不予支持；关于违约金，原告主张的依据是《房地产买卖居间协议》第五条和第七条。《房地产买卖居间协议》第五条约定，案涉房屋尚处于抵押状态，被告谭鹤楼自行还贷解押，须于2018年4月28日之前向银行预约提前还款，在还清房屋银行欠款且赎出抵押在银行的相关证件后3个工作日内到房交所办妥注销抵押登记并将还款、解押后的资料一起及时交重庆追梦置业顾问有限责任公司托管。协议第七条约定，原告魏佐伦与被告谭鹤楼双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于：1、迟延办理解押；2、拒绝或者迟延提交真实有效的按揭贷款、过户资料；3、拒不或者迟延到场办理按揭贷款、过户手续；4、拒不或逾期交付房屋；5、拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用；6、拒不或迟延履行本合同项下的其他义务）。逾期未超过10日的，违约方须每日按该房屋成交价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价20%的违约金。谭鹤楼未按照上述约定办理完毕提前还款、解除抵押登记等手续，构成违约，应当承担违约责任。在《房地产买卖居间协议》已经无法履行、应当解除的情况下，原告援引协议第五条、第七条的约定主张违约金，为解除合同下的违约金。合同法中的赔偿损失和违约金，均带有补偿性。在原告无法证明和主张其损失的情况下，主张违约金并无不当。谭鹤楼认为该违约金过高、请求予以适当减少。本院认为，由于谭鹤楼的违约行为，导致原告丧失了购买案涉房屋的机会，原告的损失是客观存在的。《房地产买卖居间协议》履行过程中，原告按照协议约定支付了相应款项，并一直就合同履行积极沟通、催促进展、协商处理，原告并不存在过错。而如前所述，被告谭鹤楼在协议履行中存在违约和过错。且谭鹤楼并无证据证明《房地产买卖居间协议》约定的违约金标准过分高于因其违约给原告造成的损失。故原告主张的违约金及计算标准，本院予以支持。该违约金为：400000元×20%=80000元。 被告重庆追梦置业顾问有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自行放弃了相应的答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。 据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条之规定，判决如下： 一、原告魏佐伦与被告谭鹤楼、被告重庆追梦置业顾问有限责任公司签订的《房地产买卖居间协议》于2019年3月16日解除； 二、被告谭鹤楼于本判决发生法律效力后五日内向原告魏佐伦支付违约金80000元； 三、驳回原告魏佐伦的其他诉讼请求。 四、驳回原告陈昌琼的起诉。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元（原告魏佐伦已预交），由被告谭鹤楼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  谢国忠 审 判 员  刘 畅 人民陪审员  黄 华 二〇一九年八月十九日 书 记 员  李 娟