广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0113执异151号 异议人（案外人）：何美玲，女，汉族，1972年1月16日出生，住广广州市海珠区。 申请执行人：欧治华，男，1964年5月12日出生，汉族，住广州市番禺区。 委托诉讼代理人:麦征，广东青晖律师事务所律师。 被执行人：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编），统一社会信用代码：9144018456790705X3。 法定代表人：方晓涛。 被执行人：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，住广州市白云区。 被执行人：广东珍奇味集团有限公司，住所地广州市从化经济开发区福从路15号，组织机构代码72196779-9。 法定代表人：方晓涛。 上述三被执行人的委托诉讼代理人:方泽鸿，广州市君涛房地产发展有限公司经理。 本院在执行申请执行人欧治华与被执行人广州市君涛房地产发展有限公司(以下简称“君涛房地产公司”)、方晓涛、广东珍奇味集团有限公司(以下简称“珍奇味公司”)民间借贷纠纷执行一案[（2018）粤0113执2007号案]过程中，异议人何美玲于2019年3月4日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人何美玲称，1、请求法院终止（2016）粤0113执4572号案对位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭3栋1806房的房屋(以下简称“涉案房屋”)执行；2、请求法院解除（2016）粤0113民初4572号案对涉案房屋的查封；3、请求法院判决确认涉案房屋归何美玲所有。事实和理由：何美玲于君涛房地产公司于2015年8月19日签订了《房屋买卖合同》，合同约定何美玲向君涛房地产公司购买涉案房屋，面积为89.46，价格为8638.36元，何美玲于2015年6月11日向君涛公司支付了购房款59万元整，君涛公司为何美玲办理了网签手续，但在为何美玲办理房屋备案前，何美玲购买的房屋法院于2016年7月19日查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所以的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因申请人已经履行了付款义务并无过错，法院查封申请人已经认购的房屋侵害了申请人的合法权益。房屋现在已经被番禺法院强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。法院的查封及执行房屋侵犯了原告的对于合法物权的期待，违反了法律的规定，为维护何美玲的合法权益，依法提起诉讼，恳请依法判决。 何美玲向法院提交以下证据：证据1.《广州市商品房屋买卖合同(预售)》；证据2.《产权情况表》；证据3.中国工商银行汇款单2份》；证据4.《发票》；证据5.《（2016）粤0184民初4569号民事判决书》等。 欧治华辩称，一、何美玲与君涛房地产公司，是在2015年8月19日签订《广州市商品房买卖合同》。合同约定收取买受人预售款的监控银行为农业银行中国农业银行股份有限公司从化太平支行，预售款监控账户：44×××98。二、何美玲提交的是袁可嘉在2015年6月11日付款590000元至方晓涛个人账户，其本人没有付款。三、君涛房地产公司开出的购房发票时间在2016年6月14日。综上：1.何美玲并未支付购房款；2.袁可嘉的付款是付给个人，并非房地产企业，且付款在签订合同之前，不合常理；3.开具的发票，与付款时间相隔一年，明显作假。因此，何美玲的异议请求，没有任何的事实与法律依据，请予以驳回。 君涛房地产公司辩称，异议人何美玲申请书的内容均为真实有效，符合客观事实，对于异议人何美玲的异议请求，我司无异议。请求法院依法裁定。 方晓涛无答辩意见。 本院查明，原告欧治华诉被告君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司、林碧娥民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月15日作出（2016）粤0113民初4572号民事判决:一、被告君涛房地产公司应在本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告欧治华清偿借款本金1200万元及利息（利息的计算方法为：以1200万元为本金，按月利率2%的标准从2014年12月24日起计算至款项清偿之日止）；二、被告方晓涛、珍奇味公司对被告君涛房地产公司应承担的上述第一项债务承担连带清偿责任。由于被告君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司不履行判决确定的义务，欧治华于2018年3月13日向本院申请执行。在本案诉讼中，欧治华于2016年6月12日向本院申请财产保全，请求对君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司名下价值1200万元的财产采取财产保全措施，并提供了相应的担保。本院于2016年6月12日作出（2016）粤0113民初4572号民事裁定，对君涛房地产公司、方晓涛、珍奇味公司、林碧娥名下的相关财产进行查封，于2016年7月19日查封了涉案房屋。 另查明，君涛房地产公司是有限责任公司(自然人投资或控股)，经营范围是房地产业。 2015年8月19日，何美玲与君涛房地产公司签订《广州市商品房屋买卖合同(预售)》，约定何美玲向君涛房地产公司认购涉案房屋，总金额590000元，定于2015年12月30日前支付全部房价款590000元，君涛房地产公司应于2016年6月30日前向何美玲交付涉案房屋等。君涛房地产公司于2016年6月14日出具发票收取何美玲590000元。君涛房地产公司未依约交付房屋给何美玲，何美玲于2016年11月向广州市从化市人民法院起诉请求君涛房地产公司支付逾期交房违约金。广州市从化市人民法院于2016年12月17日作出(2016)粤0184民初4569号民事判决，判决认为《广州市商品房屋买卖合同(预售)》合法有效，君涛房地产公司以590000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算向何美玲支付逾期交房违约金等。 据广州市从化区城市建设档案局查询的产权情况表记载，涉案房屋未确权，未过户，未抵押。涉案房屋的权利人为君涛房地产公司。《个人名下房地产登记情况登记查询证明》显示何美玲名下有如下房屋:1.海珠区聚德路8号408房子，建筑面积52.03平方米；2.海珠区前进路君雅街35号2404房，建筑面积80.99平方米；3.广州市君涛房地产发展有限公司名下位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号(上雅君庭)3栋1806房屋，建筑面积89.46平方米，登记字号201508167067。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”君涛房地产公司作为被执行人逾期没有履行法律文书确定的义务，本院查封其财产，符合法律规定。最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，何美玲与君涛房地产公司自愿订立《广州市商品房屋买卖合同(预售)》，该合同没有违反国家法律法规强制性规定，合同合法有效。订立合同时间在本院作出查封涉案房屋之前，何美玲已按合同约定付清全部房款。何美玲在广州市从化区没有房屋，其购买涉案房屋目的是自己居住，根据《个人名下房地产登记情况登记查询证明》显示涉案房屋已在2015年办理登记，何美玲对涉案房屋享有物权效力，即具有排他效力。涉案房屋至今没有办理过户手续及移交何美玲使用责任在君涛房地产公司。因此，何美玲的异议理由成立，本院予以支持。何美玲支付全部房款，君涛房地产公司认可并出具发票，本院予以确认，欧治华认为何美玲未支付购房款，之后开具的发票，明显作假，本院不以采纳。何美玲请求法院依法判决确认涉案房屋归其所有，属实体性审查范畴，本执行异议不作认定和处理，何美玲可通过诉讼程序或其他法律途径解决。综上所述，依照《物权法》第二十第第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、解除位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭3栋1806房的房屋的查封； 二、中止对被执行人广州市君涛房地产发展有限公司名下位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号(上雅君庭)3栋1806房屋的执行。 三、驳回异议人何美玲其余异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  张继辉 审判员  黄健珊 审判员  叶雪梅 二〇一九年八月五日 书记员  周 楠