云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0381民初3524号 原告：徐菊芳，女，汉族，1973年10月26日生，宣威市人，住址：宣威市。 委托代理人：刘媛，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：付照山，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南元福房地产开发有限公司。住所地：云南省宣威市西宁街道西宁路98号。 法定代表人：刘玮，职务：董事长。联系。 委托代理人：王俊彦，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：高运全，云南言承律师事务所律师，特别授权代理。 原告徐菊芬与被告云南元福房地产开发有限公司（以下简称元福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告徐菊芬的委托代理人刘媛、付照山，被告云南元福房地产开发有限公司的委托代理人王俊彦、高运全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐菊芬诉称，2016年7月27日，徐菊芬与云南元福房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》【合同编号:GXHT-20161409】，原告购买被告开发建设的宣威市西宁街道向阳西街华兴园小区第11幢502号房，房屋套内建筑面积为108.68平方米，总金额为321278元，合同约定房屋交付时间及办理房屋产权登记的事项。2016年11月20日的《收款收据》表明原告已向云南元福房地产开发有限公司支付购房款、契税、维修基金、印花税以及不动产办证费用。元福公司依约向原告交付房屋，但未按照合同约定向产权部门提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料，致使涉诉房屋至今未办理产权登记。被告的行为已构成违约，为了维护法律的尊严，保护原告的合法权益，为此特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2017年8月8日起至2019年6月24日期间的逾期办证违约金人民币36176.78元（计算方式：321278元×6%÷365天×685天=36176.78元）；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2019年6月24日起至交付不动产权证给原告之日止按房屋总价款年利率6%计算的违约金；3、诉讼费由被告承担。 被告元福公司辩称，1、被告没有违约也不应该承担违约金，原告与被告签订的合同的十二条约定的4个条件，还有第六条第三款的约定，因为乙方没有交清办理费用和相关手续，因政府部门的原因导致不能办证，甲方不承担责任，根据实际发生的事实，被告已经向原告交房，被告也向相关部门缴纳了相关费用，被告的五证也齐全，被告已经履行完毕办理不动产证的相关手续，具备办证相关条件，本系列房屋不能办证的原因在于原告未按照合同约定向被告出具办理房产证委托书，也没有按照约定在10日内向被告提交相关办证手续，导致不能办证，该后果由原告承担，被告不承担违约金。办理不下来的原因是因为业主未提交相关材料和出具授权，不能倒推认为是开发商的主要责任，原告方要承担剩下的主要义务，被告仅仅是辅助义务。2、因2015年3月1日国家才实行不动产登记的政策，到2016年6月20日宣威市才发布公告，在7月1日才开始实施该制度，该政策涉及土地登记、房屋登记等职责，由不动产登记中心负责，且2016年10月22日，云南省国土资源厅发布《云南省不动产权证书和登记证明管理暂行规定》，以上政策的调整涉及土地房屋等多项登记由国土资源局承担，因登记政策的调整、行政部门的变更、行政人员变动、数据的迁移汇总等可归属于政府原因，实践中到一两年后，房屋不动产登记工作及流程才相对成熟稳定并启动相应工作，且因该期间的滞留积累不动产登记业务，需要时间办理，等待时间较长，因此上述原因导致不能办理房产证，被告行为不属于违约，不应该承担责任。3、目前被告已经履行办理不动产登记的相应义务，办理不动产登记的条件已经具备。被告要对房子进行测绘和对房屋规划，这个就是被告主要的义务，办理房产证需要一个委托关系，原告没有委托就是违法的行为，原告说的全部履行义务我们不认可，现在已经具备了办理条件，原告现在可以委托或者自己办理。被告仅有协助和配合的次要义务，而本次案件涉及面广，诉请违约金累积金额已经高达120万元，在无事实和法律依据的情况下，如果判决被告承担如此巨大违约责任，给公司继续正常经营带来不良影响，显然不利于被告作为房地产开发私营企业下一步继续履行办理房产证的辅助协助义务，最终损害的是购房者的利益，不利于社会稳定，且不排除因此产生不良的司法导向的可能性，促使今后其他业主恶意诉讼，不仅增加诉累还影响本地房地产的良性发展。请求驳回原告的诉讼请求。 综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：1、被告云南元福房地产开发有限公司是否违约，应否承担违约责任；2、如果认定违约，违约责任如何承担。 原告徐菊芬为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、商品房购销合同1份，证明被告违约； 2、收款收据1份，证明原告已经按照合同支付购房款事实； 3、项目办证代收费收据、办证费用收据各1份，证明原告已按照合同约定支付了办理房产证的相关费用，达到了办理产权证条件。 经质证，被告元福公司认为，对第1组证据的真实性、合法性、关联性无意见，对证明目的有异议，合同第十二条及补充协议第六条第三款均约定，根据我们的答辩意见我方不存在违约行为，是原告没有按照规定出具授权委托书，也没有出具相应身份证明材料，要求在180日内出具，合同约定的四个条件，都是没有达到的，没有达到，甲方不承担责任，补充协议第三款也约定交房十天内缴纳费用和提供手续，还有其他原因不能办证甲方也不承担责任，我方对原告没有违约；对第2、3组证据三性无异议，但是只能证明收款事实，不能证明原告就履行了全部义务，并且没有达到办证的所有条件。 本院认为，原告所提交第1组证据真实、合法，能证明原、被告签订购房合同，房价321278元等事实，本院予以采信;第2组证据真实、合法，能证明原告已支付购房款等事实，本院予以采信；第3组证据真实、合法，能证明被告已向原告收取项目办证代办费及办证费用等事实，本院予以采信。 被告元福公司未提交证据。 根据庭审和举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 2016年7月27日，原告徐菊芬与被告云南元福房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》【合同编号:GXHT-20161409】，原告购买被告开发建设的宣威市西宁街道向阳西街华兴园小区第11幢502号房，房屋套内建筑面积为108.68平方米，总金额为321278元，合同约定了房屋交付时间及办理房屋产权登记的事项。合同第十二条约定：“乙方在达到以下四个条件后，甲方在180个工作日内为乙方办理产权登记手续（报送相关材料文件），具体领证时间根据产权办理部门办理情况而定:一、甲乙双方办理完毕交接手续；2、乙方向甲方支付全部购房款、配套设施、房屋维修基金、契税及其他费用；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证书；4、乙方向甲方交付办理产权证的必要资料。若达不到以上条件，则由乙方自行到产权部门办理产权证，甲方不负责任，但甲方将为乙方提供应由甲方出具的办理资料。”合同签订后，2016年5月26日，原告付清了购房款321278元，2016年11月20日，原告向云南元福房地产开发有限公司支付了契税、维修基金、印花税以及不动产办证费用，被告出具了办证代收税费收据及不动产办证费用收据。元福公司依约向原告交付房屋，但未按照合同约定向产权部门提交办理房屋产权登记需要的身份证等全部资料，涉诉房屋至今未办理产权登记。现该房产项目已完成初始产权登记，相关数据入库中。原告认为被告未在约定时间内为原告办理房屋产权证，应承担违约责任，为此向本院起诉，提出如前诉讼请求。 本院认为，原告徐菊芬与被告云南元福房地产开发有限公司签订的商品房购销合同及补充协议属双方当事人自愿签订的合同，合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。 一、关于被告元福公司是否违约的问题。原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在180个工作日内为原告办理产权登记手续（报送相关材料文件），并约定了四项条件，该条款内容表明，被告作为出卖人，负有代原告办理产权登记的义务。被告于2016年11月20日收取了代办产权证所需缴纳费用和不动产办证费用，但至起诉之日仍未向产权登记部门提交包括但不限于身份证、户口册以及双方约定的授权委托书等资料，产权证至今尚未办理。原告于2016年11月20日向被告交纳有关办证费用，至2017年8月8日，已满180个工作日，被告无证据证实其在此期间内已向产权登记部门报送办理产权证所需全部资料，仅报送了房地产开发所需的商品房预售许可证等五证，产权登记部门进行了测绘，至今为止未报送业主身份证、户口册等资料，产权证尚未办理。原、被告双方对是否已签订代办产权证的委托书有争议，双方均未提交证据予以证明。根据合同约定和交易习惯，被告作为“华兴园”开发商代业主报送有关材料文件办理产权证，其在收取代办费用的同时，应负责提示或通知原告签订委托书并提交其他办证所需材料。被告作为房地产开发商，相较购买其开发的房屋的业主，更具有专业知识，更清楚办证所需要材料及程序，被告未能提交相应证据证实原告存在故意拒绝或拖延出具委托书和提交其他材料的情形，被告未及时通知业主出具委托书和提交其他材料，怠于履行义务，致使未在合同约定时间内报送办证所需有关材料，已构成违约，应承担相应违约责任。原、被告在补充协议第五条中约定：“乙方应于通知交房10天内交纳办证及其他所需费用并提供手续，因乙方未交清办理产权证的相关费用、手续不齐、政府部门的原因造成延误或不能办证，甲方不承担任何责任”，该条款对所需手续的约定不明，且被告未能提供系因政府部门的原因造成办证延误，该条款不能成为被告免责事由。被告主张因产权登记部门变更及可归属于政府的原因造成办证延误，其未提交证据证实，本院不予支持。 二、关于被告元福公司违约应如何承担违约责任的问题。 1、承担何种违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未及时报送有关材料，致使办理房产证逾期，原告要求被告承担逾期办证的违约责任于法有据。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告在商品房购销合同中未约定逾期办证如何承担违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条?：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告元福公司应承担给付逾期办证违约金的责任。 2、逾期办证时间如何计算。逾期办证起算时间应从原告交纳办证所需费用和代办费用满180个工作日后起算，由于该小区在产权登记部门办证程序现处于数据入库阶段，待数据入库后才能办理产权证，即至原告起诉前，尚未能办理产权证，被告代办报送办证所需材料为协助义务，申领产权证主体为原告等业主，产权登记部门办理产权证时间不应计算在逾期时间内，故原告主张逾期截止计算至2019年6月24日不违反法律规定，可据此计算违约金天数。本案中应从2017年8月8日起计算685天。现该小区房屋已具备办证条件，补充相关材料后即可办理产权证，在产权登记部门办理证件的时间不应计算在逾期时间范围内，原告要求继续给付违约金至不动产权证交给原告之日的主张，不应支持。 3、违约金标准。本案中违约金应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）中规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，由于原、被告之间不存在借款合同，应按照中国人民银行规定的贷款基准利率计算。中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。在此基础上加收30%，为5.655%，加收50%，为6.525%，原告主张按年利率6%计算违约金，在6.525%范围内，不违反相关规定，本院予以支持。 4、被告应赔偿原告违约金数额。被告元福公司负有代办报送产权证相关材料义务，因其未通知或向原告索要授权委托书和身份证等材料，延误办证时间，其应承担逾期办证违约责任。原告作为业主，亦应承担积极协助义务，主动交纳有关材料和催促被告办理，原告未积极主动配合被告，应减轻被告的违约责任，以原告承担30%为宜。按原告徐菊芬购房款总额321278元计算，被告应承担的违约金为321278元×6%÷365天×685天×70%﹦25323.75元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由被告云南元福房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三十日内给付原告徐菊芬逾期办证违约金人民币25323.75元。 二、驳回原告徐菊芬的其他诉讼请求。 案件受理费人民币704元，减半收取人民币352元，由原告徐菊芬负担106元，被告云南元福房地产开发有限公司负担246元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。 审判员  陈朝东 二〇一九年八月七日 书记员  周志超