广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初348号原告（反诉被告）：叶柱强，男，汉族，住广东省连州市。委托代理人：成辉华，系广东北湖律师事务所律师。委托代理人：成国良，系广东北湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：林琳，女，汉族，住广东省连州市。委托代理人：林辉，系广东明典律师事务所律师。委托代理人：王旖旎，系广东朝纲律师事务所律师。第三人：吴幸记，男，汉族，住广东省连州市。原告（反诉被告）叶柱强诉被告（反诉原告）林琳、第三人吴幸记房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由欧学强担任审判长，人民陪审员谢超、冯素萍组成合议庭适用普通程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人成辉华、成国良，被告林琳委托代理人王旖旎，第三人吴幸记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶柱强向本院提出诉讼请求：1判令准许原、被告执行双方于2018年10月22日签订的房屋买卖合同，将该房产过户给叶柱强（该房屋价值约1100000元）；2．判令被告承担此次诉讼所产生的费用，包括但不限于诉讼费、执行费、拍卖、律师费、送达费等。诉讼过程中，原告增加一项请求，要求被告在房屋过户后将房屋移交给原告。事实与理由：被告林琳于2018年10月22日与叶柱强签订的房屋买卖合同，将位于连州市××号卖给叶柱强，不动产登记号：粤2019连州市不动产权D000289号，并在合同签订之日，叶柱强通过银行转账给林琳共分三次支付壹佰壹拾万元整（1100000元）购房款给林琳。分别是2018年10月22日支付伍拾伍万元整（550000元）、2018年11月7日支付叁拾万元整（300000元）、2018年11月27日支付贰拾伍万元整（250000元），其中有壹拾万元（100000元）是现金给林琳，叶柱强已按照合同支付完所有的购房款。林琳在收到购房款后并没有到连州市不动产登记中心协助叶柱强办理该房产的过户手续，至今叶柱强通过手机、到林琳家中与其协商该房产过户，林琳每次都以各种理由不去过户该房产到叶柱强名下。被告应执行2018年10月22日签订房屋买卖合同，将该房产过户给叶柱强，保障叶柱强的合法购买权益。并承担此次诉讼所产生的费用。被告林琳向本院提出反诉请求：1.判令撤销反诉人与被反诉人于2018年10月22日签订的《房地产二手房买卖合同》；2.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：一、2018年10月22日至2018年11月27日期间，案外人莫少宇分三次向被反诉人共借款100万元，莫少宇需要反诉人提供房产作担保。随后，莫少宇与被反诉人共同欺诈，令反诉人以为与被反诉人签订《房地产二手房买卖合同》（以下简称“合同”）就是承担担保责任，出卖房屋非反诉人的真实意思表示，反诉人因重大误解而签订合同，依法应予以撤销。二、涉案房屋转让价格110万元明显低于市场价（市值至少250万元），显失公平，且房屋系夫妻共同财产，反诉人无权擅自处分。三、反诉人已通过自己的银行账户归还被反诉人借款13万元，足以证实并非房屋买卖。原告对被告的反诉辩称，对于第一项反诉请求，从整个房产交易过程来看，原被告签订的《房地产二手房买卖合同》是双方的真实的意思表示，不存在欺诈或者重大误解的情形，该合同合法有效，双方均应遵照履行。关于第二项反诉请求，原被告双方地位平等，均可以自由决定交易条件和选择交易对象，一个愿卖，一个愿买，完全是正常的市场交易行为，且被告既非处于危困状态，其对房屋的市场价值及实现房屋快速变现的成本也有清醒的认知，并不存在缺乏判断能力的情形，因此被告试图根据显示公平原则撤销合是缺乏事实和法律依据的。原告作为善意方，有充分理由相信被告有权处分其房屋，鉴于原告已履行合同约定付款义务且为维护交易秩序及诚实信用原则，被告是否属于无权处分也不影响房屋买卖合同的效力。关于第三项反诉请求，原告与被告（或者被告的外甥莫少宇）并不存在民间借贷的关系，其次，被告并没有以其房屋作为抵押的意思表示。最后，被告或者莫少宇并无归还原告借款的事实。总的来说这只是被告在收取原告购房款又不想登记过户的一面之辞。第三人吴幸记述称，对原告起诉被告这件事不知情，不同意这件事。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年10月22日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）、连州市优家房地产中介服务中心作为丙方（经纪方），三方签订《房地产二手买卖合同》，主要约定：“第一条权属情况：1、房屋地址：连州市××号，所有权人：林琳，房地产权证：连州字第××号，建筑面积546.18㎡。2、该物业不存在抵押。3、该物业带家私家电。第二条成交价格：甲乙双方均同意按套（幢）出售并计价，成交价款为人民币1100000元正，此价格包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包含维修基金、电话费、网络费、有线电视初装费、装修费用等等）。第三条付款方式及产权转移：签订本合同时，乙方向甲方一次性付清房款人民币1100000元正。甲乙双方应于本合同签订后60日内共同向连州市房地产登记中心申请办理产权转移登记。第四条交楼时间：1、甲乙双方同意该物业交付使用的时间为过户后交楼。第五条税费缴纳：经甲乙双方协商由卖方承担过户全部税费。”原告通过其工商银行账户（卡号：62×××45）于2018年10月22日转账55万元、2018年11月7日转账10万元、2018年11月9日转账20万元、2018年11月27日转账15万元至被告的农业银行账户（卡号：62×××19）。被告收到上述款项后的当天，将该55万元、10万元、20万元、15万元转入至雷某的银行账户（卡号：62×××34）。2018年10月22日,被告出具《收据》确认收到原告房款55万元整。2018年11月7日,被告出具《收据》确认收到原告房款30万元整。2018年11月27日,被告出具《收据》确认收到原告房款25万元整，注：其中10万元现金支付。被告分别于2018年12月10日向原告转账3万元、2019年3月2日向原告转账5万元、2019年3月16日向原告转账5万元。被告提交的微信、支付宝转账凭证显示，莫少宇共向原告转账7万元。另查明，林琳与吴幸记于1990年11月6日登记结婚。涉案房屋登记在被告林琳名下。庭审中，第三人吴幸记称涉案房屋是八九年前以160多万元的价格购买所得。本院对莫少宇作了《问话笔录》，莫少宇陈述：“我向雷某提出向他再借款，但是雷某说现在没钱借给我，但是他有个同学在阳山雄志企业做高利贷的，建议我向他借钱，他可以帮我做中间人联系，我向我五姨（林琳）说我急需用钱，雷某的同学（他是做高利贷的）同意借钱给我，但是需要我提供担保物，问我阿姨同不同意用她的房子做担保，我阿姨问我借这个钱需要支付多少利息，我就说这个利息无论是多少，我来承担，然后我阿姨问我，多久可以归还这个借款，我说大概一个月可以归还这个借款，然后我又求了我阿姨很久，她才同意办理担保手续。我后来才知道同意借钱给我的那个人是叶柱强的哥哥，我阿姨同意为我做担保，同意借钱给我的那个人从阳山赶过来连州和我商量借钱的事，到目前为止我都不知他叫什么名字。当时我，我阿姨，我，叶柱强，叶柱强的哥哥，雷某过了中介所之后，因为行政服务中心没有上班，办理不了抵押登记手续，我阿姨的房产还没有拿到不动产登记证，所以叶柱强提出以签订房屋买卖合同的形式为借款做担保，而我老婆急需钱治病，然后我阿姨没有多考虑就签了这个字，签了之后她才发现这个合同是房屋买卖合同，然后她问我签了这个合同是不是相当于把房屋卖给叶柱强了？我就回答我前几日用自己的小车在其他私人处借钱都是以签订买卖合同的形式借钱，别人才同意借钱给我，我就说应该没问题的，当时叶柱强说因为办理不了抵押，必须要签订这个房屋买卖合同，不过你们放心，我不会要这个房子，你按时还利息给我就可以了，签了房屋买卖合同后，本来是想要去办理抵押手续的，不过叶柱强说既然你是借一个月可以还得到的，又和雷某那么熟，就不需要去再办理抵押登记了。当时写了55万元的收据，然后通过叶柱强账号第一次转账55万到我阿姨账号，我阿姨又通过其本人的账号共转账55万元到雷某账号，再通过雷某账号转账到我女朋友的账号，后来我就和我女朋友（陈灵儿）拿了结婚证。第二次借款写了30万元的收据，通过叶柱强账号转账第一笔10万到我阿姨的账号，我阿姨又通过其本人的账号共转账10万元到雷某账号，再通过雷某账号转账到我女朋友的账号。然后第二天通过叶柱强账号转账第二笔10万到我阿姨的账号，我阿姨又通过其本人的账号共转账10万元到雷某账号，再通过雷某账号转账到叶柱强的账号。相隔几分钟后，通过叶柱强账号转账第三笔10万到我阿姨的账号，我阿姨又通过其本人的账号共转账10万元到雷某账号，雷某将其中的5万元转账到了我老婆的账号，然后过了几天后，我老婆通过招商银行账号转账给叶柱强。第三次借款，借了25万元，当时写的收据是25万元，真正拿到手的钱是15万元，有10万元写着是现金支付，但是真正的意思是归还前两次借款的利息。借款月息是五分半，不包括借款的时候出借人预先扣除的那10万元，借钱后我们总共还了利息20万元，我本人还了7万，我阿姨帮我还了13万元。”证人雷某出庭作证陈述称：这个房屋买卖的价款是110万元，就签了一次合同（一式三份），在我们公司签订的，2018年10月22日签订合同的时候在场的有原告、被告还有我三个人，其他人就不记得了，前后总共签了多少份我就不记得了，我不大清楚林琳收了叶柱强款项的收据这个情况，林琳收了叶柱强多少钱我也不记得了，房屋买卖合同的签订是我谈的，但不是我经办的，当时莫少宇说他阿姨有个房子需要急卖，然后我就打电话给叶柱强说有个房子出售，你要不要去看看，然后叶柱强跟林琳去看的房子，开始我和林琳不认识的，后来去到中介公司才认识的林琳，莫少宇和叶柱强是不认识的，我觉得这个房屋的大概价值不是很清楚，他们去看了房子，我们中介没有过去看房子，中介费是2万元，因为没有成交，所以还没有交。……（转账过程）是通过我账户多次转给莫少宇的老婆（陈灵儿）。当时是莫少宇说是要借钱的意思，所以才把这110万元转给他老婆（陈灵儿）的。庭审中，本院向原告释明是否选择借贷纠纷作为本案的定案依据，原告坚持本案其与被告的纠纷是房屋买卖合同关系。本院认为，综合原、被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点如下：一、本案是借贷关系还是房屋买卖合同关系；二、未经第三人同意，《房地产二手买卖合同》能否继续履行；三、《房地产二手买卖合同》是否应予撤销。关于焦点一，原告与被告签订《房地产二手买卖合同》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定。被告称本案是莫少宇向原告借款、被告提供房屋作担保。原告的款项是直接转入被告账户,并未直接转入莫少宇的账户，被告也未提供借款借据予以佐证，故现有证据无法证明涉案款项是原告出借给莫少宇，对于被告所述意见本院不予采纳。关于焦点二，涉案房屋是在被告与第三人婚姻关系存续期间购买所得，属于夫妻共同财产。被告与原告签订《房地产二手买卖合同》时未经第三人同意，且第三人在庭审中也表示不同意出售房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，原告要想继续履行《房地产二手买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人第三人的同意。鉴于第三人不同意出售涉案房屋，故原告主张继续履行合同办理过户的诉讼请求，不符合上述物权法规定，本院不予支持。合同不能履行，原告可以要求房屋出售人被告承担违约责任。关于焦点三，被告反诉请求撤销双方签订的《房地产二手买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《房地产二手买卖合同》中的内容对出售房屋作了明确约定，并无引起误解、有歧义的条款，故并不存在对合同内容的重大误解。根据被告所述，其真实意思表示是提供房屋作担保，而实际签订了房屋买卖合同，属于意思表示不真实，但无证据证明被告是在受欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的情形下作出违背真实意思表示而签订的合同。被告称合同显示公平，第三人在庭审中称涉案房屋是以160多万元购买所得，但无相关证据证明，被告也无提交其他证据证明涉案房屋现在的价值，故对被告该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告叶柱强的诉讼请求；二、驳回被告林琳的反诉请求。本案受理费14700元，保全费5000元，由原告叶柱强负担。反诉费100元，由被告林琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  欧学强人民陪审员  谢 超人民陪审员  冯素萍二〇一九年八月二十三日法官助理陆思廷书记员成彪附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。二、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。三、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。