福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽民终263号 上诉人(原审被告)：莆田市祥和房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林居委会孔亭福厦路北侧楼五层。 法定代表人：俞国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王命兴、袁盛斌，福建天衡联合(福州)律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：莆田市城厢区人民政府，住所地福建省莆田市城厢区荔华东大道269号。 法定代表人：吴文恩，该区区长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所律师。 上诉人莆田市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）因与被上诉人莆田市城厢区人民政府（以下简称城厢区政府）委托代建、销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2015）莆民初字第611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人祥和公司的委托诉讼代理人王命兴、袁盛斌，被上诉人城厢区政府的委托诉讼代理人王金财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回城厢区政府的全部诉讼请求。事实与理由：(一)城厢区政府未就案涉城厢区祥和·水岸花园1#地块经济适用房项目（以下简称讼争项目）履行招标程序，便与祥和公司签订案涉《城厢区保障性住房项目建设协议》（以下简称讼争协议），违反法律、行政法规的强制性规定，讼争协议依法应当认定无效。讼争项目在未履行招标程序且未预算的情况下即开始建设，责任完全在于城厢区政府，因此造成祥和公司的损失，城厢区政府应当予以赔偿。(二)原审判决祥和公司返还给城厢区政府代售经济适用房销售款1309.845874万元及该款自2015年7月13日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期违约金错误，应当予以纠正。城厢区政府未按照约定时间及金额支付回购款，城厢区政府需向祥和公司支付相应利息。截止2018年11月30日，城厢区政府尚未支付回购款2057.4054万元，逾期支付回购款利息为2580.8118万元，加上祥和公司代缴销售不动产税金289.7738万元以及代售包干代理费38.2217万元，共计4966.2127万元，扣除祥和公司已收代售经济适用房销售款3822.1741万元，城厢区政府还应向祥和公司支付1144.0386万元。因此，原审该项判决应当予以纠正。(三)讼争项目逾期交房的过错在城厢区政府而非祥和公司，讼争项目逾期交房原因如下：1.城厢区政府未按约定时间及金额支付回购款，影响项目建设进度，甚至造成项目建设停工。事实上，讼争项目自2011年7月10日即开工建设，但城厢区政府于2012年1月8日才与祥和公司签订讼争协议，该期间城厢区政府只支付部分建设资金，其他大部分资金均是由祥和公司自己垫资的。城厢区政府逾期付款时间达100天以上，给祥和公司造成巨大的资金压力和困难，祥和公司无法如期开展项目建设，必然对讼争项目建设进度及竣工验收和消防验收造成影响。2.讼争项目红线外“通水、通电、通路”系城厢区政府的法定职责。讼争项目红线外桥梁、道路未建设完成，城厢区政府未完成供电设施建设，未达到通电条件，阻碍了项目建设进度，影响项目竣工验收。祥和公司原审提交的2014年12月22日城厢区政府《关于研究祥和水岸花园保障性住房建设有关问题的纪要》（【2014】110号）以及城厢区政府与祥和公司于2015年2月16日签订的《补充协议》中“因项目外桥梁、道路未完工，影响该项目自来水立户办理，造成项目消防工程验收滞后”，均有明确提及。3.2012年6月25日，城厢区政府以[2012]37号专题会议纪要的方式，未经祥和公司同意擅自将讼争协议中约定的“风险包干系数4%”下调为2%，致使城厢区财政局对祥和公司2014年3月26日提交的预算书迟迟不予审核确定，导致祥和公司根本无法对讼争项目配套工程进行建设，从而影响了讼争项目消防验收和交房。(四)讼争项目系城厢区政府投资的保障性住房建设项目，项目全程由城厢区政府主导和监督，且项目成果归属于城厢区政府所有，因此讼争项目逾期交房并未给城厢区政府造成实际经济损失。相反，由于城厢区政府的原因，给祥和公司造成重大经济损失。祥和公司作为代建单位仅收取3%合理利润，而原审法院却判决祥和公司承担约占总回购款34%的违约金（5734.4万元违约金÷16772.241439万元总回购款）。原审判决在未衡量城厢区政府与祥和公司的过错程度以及城厢区政府实际损失等因素的情况下，机械地按照讼争协议的约定判决祥和公司按日万分之四标准支付逾期交房违约金，适用法律错误，且有违公平、公正原则，应当予以纠正。(五)原审判决中存在认定事实不清、错误的内容。1.原审判决以2014年3月11日作为逾期交房违约金起算时间，明显有误。原审判决在明知讼争项目外桥梁、道路等配套工程未建设，影响了项目水电立户办理，造成项目消防验收滞后的情况下，仍机械地按照讼争协议约定的竣工验收时间2014年3月11日作为逾期交房违约金起算时间，明显认定事实错误。2.关于逾期支付回购款利息起算时间认定错误。祥和公司提交的《关于经济适用房工程进度的报告》均经城厢区住建局签字盖章确认，且讼争协议并未约定需由监理签证确认，原审以监理签证确认的时间作为首付款、第一期、第二期的利息起算时间，认定错误。讼争协议约定以及补充协议第五条第2款约定，在城厢区政府完成回购款核算且乙方完成安装工程验收后15日内，城厢区政府按原协议书约定付清第三期回购款。讼争项目主楼工程（包括安装工程）于2014年6月15日通过竣工验收，按照约定城厢区政府应于2014年6月30日前将第三期回购款支付给祥和公司。原审判决认定合同未明确约定是付清剩余回购余款的时间，认定事实错误。3.原审判决认为“祥和公司2014年6月15日是完成建筑工程竣工验收，并不是建安工程竣工验收，建安工程竣工验收应通过消防验收”，属于理解及认识错误。根据祥和公司原审提供的讼争项目主楼建筑工程《竣工验收报告》中明确载明，讼争项目主楼建筑工程包括基础、主体、屋面、装饰装修、节能、电气、给排水建筑、通风与空调、智能建筑分部工程均为合格，符合设计要求，质量控制资料齐全，单位工程质量评为合格，符合使用功能要求，同意验收，交付使用。其次，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》及《建设工程消防监督管理规定》，建筑工程竣工验收和消防验收是两个独立的程序。4.原审判决认为“城厢区政府支付给祥和公司的资金虽有逾期，但该逾期支付主要是因工程施工在前，合同签订在后，城厢区政府为此亦支付了逾期付款违约金给祥和公司”有误。讼争项目作为城厢区政府主导和投资的保障性住房建设项目，理应由城厢区政府为其各项违约行为导致的逾期结果负责。在城厢区政府因自身财政资金不足等原因，讼争项目建设进度严重迟延，祥和公司作为自负盈亏的私营企业，自费为项目垫资建设，耗费了大量的人力和物力成本。但原审的各项错误认定，偏袒城厢区政府，无视私营企业祥和公司的合法诉求。 城厢区政府辩称：(一)原审判决认定讼争协议及补充协议合法有效正确。本案经济适用房项目用地原为祥冠公司合作开发的华林工业园区山牌员工社区二期地块，在该地块被调整为保障性住房用地后，根据祥冠公司的申请确定祥和公司为投资主体并与城厢区政府签订保障性住房项目建设协议书，该协议系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效的法定事由。(二)原审判决祥和公司应返还给城厢区政府代售经济适用房销售款1309.845874万元及逾期违约金是正确的。1.原审认定抵扣后的销售款金额正确。根据双方均无异议的莆审信所（2017）特审016号《审计报告》，可以确认：祥和公司自2014年4月起至2017年9月5日止，共代为销售的经济适用房销售款为3839.1741万元，已实际收到销售款3822.1741万元。该款应按协议约定返还给城厢区政府。原审判决为了妥善解决双方之间的返还销售款及支付回购款的债权债务关系，在祥和公司应返还的销售款3839.1741万元中直接给予抵扣了部分回购款及其利息等款项，并按抵扣后的剩余销售款返还给城厢区政府。抵扣的项目及金额包括：1.祥和公司代缴的销售不动产税金289.773836万元；2.城厢区政府应付给祥和公司代售经济适用房包干代理费38.221741万元；3.除首期回购款外的第一、二期回购款逾期支付产生的利息404.550256万元（不含已付的首期回购款利息413.16万元）；4.第三期回购款余额1263.347824万元；5.质量保证金416.434569万元；6.基础设施配套工程建设费100万元。上述抵扣金额合计2512.328226万元，故祥和公司实际应返还的销售款为1309.845874万元。2.原审判决本着对等原则按照日万分之四计算第一、二期回购款逾期利息并无不当。根据监理签证确认的日期，认定第一、二期回购款应付之日正确。第三期回购款则在建安工程竣工验收合格后付清，故第三期回购款不存在逾期支付，反而是提前预付了部分第三期回购款。(三)原审判决认定祥和公司逾期交房的天数及其逾期交房违约金正确，造成逾期交房的后果应由祥和公司全部承担。祥和公司主张逾期交房的过错在城厢区政府，缺乏事实和法律依据。第一，对首期回购款7500万元，虽存在逾期支付100多天，但城厢区政府已经按月息1.2%补偿利息给祥和公司，祥和公司也接受该利息补偿，故不能作为其抗辩逾期交房的理由。第二，祥和公司在签订协议书时，对该项目地块的周边市政配套设施情况也是明知，但对协议约定的交房期限并无异议，且周边市政配套设施建设也不属于城厢区政府在讼争协议项下的义务及责任，故不能以此作为其延期交房的理由。城厢区政府也积极帮助祥和公司协调项目建设过程中出现的相关问题。(四)原审判决按照城厢区政府已付回购款每日万分之四计算逾期交房违约金于法有据，且违约金比例也在法律允许的范围之内。综上，请求驳回上诉，维持原判。 城厢区政府向一审法院提出诉讼请求：1.判令祥和公司立即返还代售的经济适用房销售款3451.5746万元及该款自2014年9月17日起至还清之日止按银行同期贷款利率上浮30%计算的逾期付款违约金；2.判令祥和公司支付自2014年3月11日起至经济适用房交付之日止按回购款14000万元为基数按每日万分之四计算的逾期交房违约金。 一审法院认定事实如下：2012年1月8日，城厢区政府（甲方）与祥和公司（乙方）就城厢区祥和·水岸花园1＃地块经济适用房建设事宜签订《城厢区保障性住房项目建设协议书》，主要内容为：一、建设项目基本情况：1.项目名称：祥和·水岸花园1＃地块经济适用房。2.项目位置：城厢区（华林工业园区内）。3.建设内容及规模：共3幢高层建筑，其中9＃、11＃楼为经济适用房，10＃楼为限价房。……建设内容还包括建筑区规划红线范围内的基础配套设施（含管道燃气建设、有线电视、通讯、道路、供水、供电、照明、环卫、消防、排水、排污、围墙、景观绿化、门房、管理房等）。4.建设标准：乙方应按规划部门批准的总平、建设方案及设计部门的施工图的全部内容（除甲方通知的更改项目外）进行建设，并应参照经济适用房的相关标准进行建设，甲方应参与该项目的验收，验收合格后交付使用。5.交付期限：乙方应于2014年3月10日前按建设标准竣工验收并交付1＃地块全部经济适用房及限价房，其中主体封顶时间应不迟于2013年3月10日。二、建设模式：……甲方按双方约定的价格及方式支付该保障性住房的全部回购款。三、回购款的计算及其支付：……3.回购款的支付方式：（1）甲方的回购款支付方式为分期分批支付给乙方。（2）甲方在乙方全部完成主体工程第十五层楼面砼施工，经甲乙双方确认后七日内支付首付款7500万元。剩余回购款分三期支付，第一期在乙方全部完成主体工程第二十四层楼面砼施工后七日内支付剩余回购款的三分之一，第二期在乙方全部完成主体工程第三十二层屋面砼施工后七日内支付剩余回购款的三分之一，第三期在保障性住房主楼的建安工程竣工验收合格后付清回购款余款【应预留建安工程及基础设施建设费的5%质量保证金（全部工程竣工一年后付清）及预留100万元（基础设施配套工程建设费），该款在基础配套工程竣工验收合格后七日内付清】。（3）甲方委托乙方代售经济适用房及限价房，乙方代售的销售款全部及时返还甲方，其中10＃楼（现为经济适用房）由甲方回购作为限价房销售，变更手续由甲方负责办理，乙方配合，费用由甲方承担。若甲方未及时按约定预付每期回购款，乙方有权从代售经济适用房款项中扣回甲方所欠乙方的回购预付款，抵扣后剩余的销售收入归还甲方。四、经济适用房的销售、管理费及产权办证：1.经济适用房及限价房的销售对象及代售价格按相关规定执行，乙方按总销售额的1%作为乙方包干代售费用，该代售费用由甲方从限价房销售额中提取，并在乙方的每期代销售返还款中直接扣回。……五、双方职责：1.甲方应委派专人协助乙方处理项目建设中出现的问题，有权督促乙方按进度计划实施建设，对乙方施工建设全过程实施监管。2.乙方严格按批准的总平、建筑方案及施工图进行施工，不得擅自调整或更改（除甲方另行文字通知外）。项目建设涉及的施工安全、工程质量等责任均由乙方自行承担。3.乙方施工进度计划应报送甲方备案审查。六、违约责任：1.甲方应按时支付约定的首付款（7500万元），若甲方未按双方约定的时间支付首付款，须按实际逾期天数的总金额的1.2%月利息计息（为确保工程顺利推进，若甲方无法一次性支付首付款，甲方可分期支付首付款，但甲方应确保首付款在约定时间的二个月内付清）。甲方剩余的共三期回购款若到期无法支付，由甲方向乙方借款用于支付回购款。利息按借款总金额的1.2%月利息计息给乙方。以上利息甲方须按月支付。2.除甲方原因外，乙方应按约定的期限交付房屋，如乙方原因造成逾期交房的，应按逾期交房部分的回购款额每日万分之四向甲方支付违约金。3.乙方应确保交付的房屋符合双方约定的标准，未达到约定标准的。应负责整改到位并承担逾期交房违约责任，且甲方有权扣回未到约定标准部分相应的差价。协议签订后，城厢区政府分别于2012年12月25日支付3000万元、2013年1月22日支付400万元、2月1日支付6000万元、3月22日支付3100万元、9月2日支付470.16万元及2014年1月28日支付1000万元、2015年2月17日支付500万元，累计支付或预付回购款共计14470.16万元（不含专项审计体现的2016年5月4日支付的471.836万元及2016年6月15日支付186万元）。祥和公司于2012年8月12日向城厢区政府报告经济适用房已建至工程主体十五层，8月31日监理签证确认，10月9日向城厢区政府报告经济适用房已建至工程主体二十四层，11月7日监理签证确认，11月28日向城厢区政府报告经济适用房已建至工程主体三十二层，12月12日监理签证确认。2014年6月15日建筑工程竣工验收。2014年4月至7月期间，祥和公司共销售经济适用住房160套，销售房价款总额为3867.0447万元，其中：已收取房价款为3451.5746万元，未收购房款415.4701万元。 2014年5月28日，城厢区政府通过城厢区住建局以莆城住建[2014]142号《关于对祥和水岸经济适用住房第一批次和部队批次销售首付款划转财政的函》发函给祥和公司，要求祥和公司于2014年6月5日前将代收的祥和水岸第一批次及部队批次经济适用住房116套首付款904.6978万元划转给区财政。 2014年9月17日，城厢区政府又通过城厢区住建局以莆城住建[2014]235号《关于对祥和水岸花园保障房项目停工报告答复的函》发函给祥和公司，要求祥和公司在接到本通知后7日内将已收的购房款约1660万元汇入指定的财政帐户。 2015年5月25日，城厢区政府再次委托法律顾问向祥和公司发出律师函，要求祥和公司返还经济适用房代售款3451.5746万元。 2015年2月16日，城厢区住建局（甲方）和祥和公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：本补充协议经莆田市城厢区人民政府授权委托甲方与乙方签订。目前该项目主体工程已于2014年7月16日竣工验收，正在进行配套工程施工及水电立户，预计2015年6月交付使用。该项目预估总造价1.58亿元（乙方上报1.7亿元，具体以物价部门成本核算为准），到目前为止，区政府已按原协议支付首付款、前二期回购款及预付第三期回购款共计1.35亿元（占预估总造价的85%）。……为了顺利推进项目，圆满解决农民工工资问题，经甲、乙双方友好协商，达成以下协议：一、由城厢区财政再预付第三期回购款500万元给乙方，专款用于支付本项目农民工工资，不得挪用于其他方面。二、2015年春节后乙方必须抓紧项目建设，及时补齐项目建设报批手续，不得再出现农民工欠薪上访问题，否则，甲方有权要求乙方支付50万元违约金。三、待城厢区财政预算审核后，2014年初预付1000万元及本次预付500万元（以转账凭证为准）对抵第三期回购款……。 2015年2月10日，本案项目红线外桥梁、道路即华林经济开发区腾飞路延伸段（华林路—江滨路）道路及景观工程通过竣工验收。 2015年3月21日，祥和公司出具《承诺书》给城厢区政府，主要内容为：城厢区保障性住房祥和·水岸花园项目位于，是城厢区2011年启动的重大民生工程之一。为了该保障房早日交付使用，在该项目红线外的配套设施全部完善的情况下，我司承诺祥和·水岸花园保障性住房项目全面复工建设，代建9＃-11＃楼经济适用房于2015年6月底前交付使用。 2015年5月11日，城厢区住建局向祥和公司发出莆城建函[2015]29号《关于征求意见的函》，主要内容为：……四、关于明确交房截止时间问题：考虑到市政配套建设原因影响到竣工验收，结合现场实际情况，乙方（祥和公司）应于2015年6月30日前无条件按建设标准竣工验收并交付使用。如乙方未能在2015年6月30日前交付使用，则乙方应按原协议第六条第2款的约定向甲方支付违约金……。 2016年2月3日，城厢区政府通过城厢区住建局向祥和公司发出莆城建[2016]34号《关于及时对祥和水岸经济适用住房项目存在问题进行整改的通知》，要求祥和公司加快扫尾工程及问题整改，确保2016年3月31日前全部竣工并交付使用。 2016年4月11日，城厢区政府（甲方）与祥和公司（乙方）又签订了《城厢区保障性住房项目建设补充协议》，主要内容为：甲、乙双方于2012年1月8日签订《城厢区保障性住房项目建设协议书》（以下简称原协议书），现就原协议书相关事项，经双方协商一致，签订本补充协议。一、关于开工日期及项目预算工期。原协议书于2012年1月8日签订，按照城厢区人民政府[2013]78号专题会议纪要精神，该项目的开工日期双方确认定为2011年7月10日。……二、关于预算套用工程信息价。祥和水岸花园9#、10#、11#保障性住房主体工程预算套用2011年6月份发布的莆田市建设工程材料信息价。配套工程预算套用2014年3月份发布的莆田市建设工程材料信息价。三、关于人工预算单价调整。1.对祥和水岸9#、10#、11#及地下室工程在2012年1月1日之前施工的工程量，不予调整人工预算单价；对祥和水岸9#、10#、11#及地下室工程在2012年1月1日之后施工的工程量，双方同意按照《关于调整建设工程人工预算单价的通知》（闽建筑[2011]37号）的规定执行（予以调增人工预算单价）。2.对2012年1月1日之前施工的工程量，由城厢区住建局牵头组织监理单位、施工单位审核确认为准，该审核确认工作应于本协议签订之日起10日内完成，若逾期，应先按乙方报送的工程量拨付回购款，审核确认结果确定后多还少补。四、关于经济适用住房扫尾工程及移交事项。为妥善解决该工程扫尾工作，确保及早交房给购房户，维护社会安定稳定，就扫尾工程事宜明确如下：1.由甲方再预付第三期部分回购款用于扫尾工程建设所需的资金，但乙方应在本补充协议签订后五日内列出经监理单位、施工单位确认的未完工工程量清单及费用并报区住建局审核确认；甲方支付的资金拨入城厢区住建局账户并由区住建局监管使用，扫尾工程付款时由乙方签批、区住建局审核后直接由区住建局汇给工程款的收款方。城厢区住建局汇给工程款收款方的资金直接计入甲方支付给乙方的回购款。2.自本补充协议签订之日起，城厢区住建局有权代行该项目工程合同项下建设单位（业主方）对施工单位的各项监管权利，督促施工单位的工程进度，并会同乙方参与工程管理。3.乙方承诺于2016年4月30日前按图完成安装及配套工程施工及水、燃气立户、电梯验收等项目，2016年5月31日前将完成电立户、消防验收并按购房合同约定交付给购房户。交付后，乙方应继续履行项目业主职责，办理规划等专项验收，直至项目竣工验收备案及办毕产权两证手续。因项目超容积率问题，甲方同意派专人协助乙方与相关部门协调，确保相关问题解决，涉及增加经济适用房建筑面积的建造费用计入回购款，因超容积率被行政处罚所产生的所有费用由乙方承担。4.若该经济适用住房项目扫尾工程未能在2016年5月31日前施工完毕并按购房合同约定交付购房户使用的，甲方有权直接接管该项目并组织施工，因该接管及组织施工所产生的费用由乙方承担。5.本条载明的完工及交付时限，不应视为双方对原协议书第一条第5款约定的“交付期限”的顺延。五、关于回购款的核算。1.回购款包含的项目、计算方法及支付时限按照原协议书第三条的约定执行，乙方应在本补充协议签订后10日内报送回购款付款凭证及资料，甲方收到凭证及资料后35日内完成回购款的审核确认（确认前由乙方核对一致，有争议部分由双方另行协商），作为结算依据；对乙方已实际支出的费用但逾期未报送的，将不再作为核算回购款的依据。2.在甲方完成回购款核算且乙方完成安装工程验收后15日内，甲方按原协议书约定付清第三期回购款。付款时，甲方已预付第三期的部分回购款及上述预付的扫尾工程款、乙方应返还给甲方的销售款（即扣除相关税费、代售费用等）可直接予以冲抵，多还少补。3.本补充协议签订之后实际发生的回购款，在乙方实际支出后45日内应将支出凭证及资料报送甲方审核确认，甲方应在收到完整资料之日起30日内完成审核，在审核完成后15日内应及时支付给乙方。4.如甲方未按原协议及本补充协议约定支付回购款，逾期付款期间按每日万分之四向乙方支付资金占用费。5.建安及基础配套设施建设费用预算审核设计的风险包干系数仍按原协议书第三条第1款第（5）项约定按4%计取。6.原协议书第三条第3款第（2）项约定的5%质量保证金，支付时间为建安工程全部竣工验收合格一年后付清，因本项目主体建筑工程已于2014年6月竣工验收，但安装工程尚未竣工，故双方同意：在房屋交付使用后及本次回购款结算时一并支付主体建安工程3%质量保证金，在保修期限内发生质量问题，由乙方负责及时维修，乙方不及时维修的，由物业公司组织维修，费用由乙方承担，其他仍按原协议书执行……。 2016年12月9日，莆田市公安消防支队出具莆公消验字[2016]第0133号《莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，认定祥和公司申报的保障性住房（祥和·水岸花园）9#-11#楼建设工程消防验收合格。 2017年10月25日，莆田市审信有限责任会计师事务所出具莆审信所（2017）特审016号《审计报告》：……三、建设项目相关经济指标审计情况。1.项目总回购款审核情况。我司组织人员对祥和公司送审的祥和水岸花园9#、10#、11#楼经济适用房建设项目2011年7月10日至2017年9月5日止建设资金运用情况进行审核。经审核，2011年7月10日至2017年9月5日祥和经济适用房项目总回购款为16772.241439万元（不含销售税费289.773836万元），其中工程建设费用13881.1523万元；前期和设备安装等费用2092.410975万元；尚未发生建设期税费；管理费319.471266万元；合理利润479.206898万元。2.项目建设过程中区财政拨入祥和公司项目资金情况。截止2017年9月5日，祥和公司收到城厢区政府项目建设回购款14714.836万元（其中含首期回购款逾期支付多计利息57万元转回），具体情况如下：祥和公司2013年1月1日至2017年9月5日共已收到经济适用房回购款14714.836万元（其中2013年度12557万元，2014年度1000万元，2015年度500万元，2016年度657.836万元）。3.祥和公司代收经济适用房购房款情况。祥和公司2014年4月起代售水岸花园经济适用房截至2017年9月5日应收代售款3839.1741万元，已收代售款3822.1741万元（其中2014年度3662.0246万元，2015年度82.0295万元，2016年度37.1万元，2017年度41万元），尚应收代售房尾款17万元。4.销售税费支出情况。祥和公司2014年4月起代售水岸花园经济适用房截至2017年9月5日共代缴销售不动产税金289.773836万元。5.祥和公司销售代理费情况。应付祥和公司代售经济适用房（2014年4月至2017年9月5日）包干代理费用38.221741万元（3822.1741万元×1%）。 另查明，城厢区政府与祥和公司在《城厢区保障性住房项目建设协议书》履行期间，因双方对协议相关条款及工期进展、回购款、销售款等问题产生争议，城厢区政府作出了多份与本案相关的专题会议纪要、祥和公司亦多次发函给城厢区政府等相关部门。诉讼过程中，城厢区政府与祥和公司双方共同确认以下事实：对本案《审计报告》在不计息条件下销售款为3494.178523万元，回购款总额为16772.241439万元，按合同约定预留5%质量保证金系按建安工程费用13881.1523万元的5%计算为694.057615万元，基础设施建设费100万元，到第三期支付节点应付的回购款为15978.183824万元，扣除已付的回购款14714.8360万元，第三期应付的回购款剩下1263.347824万元（在保修期一年届满后，城厢区政府应支付给祥和公司的保证金794.057615万元）及若回购款可以在销售款中抵扣，抵扣后的本金为3494.178523万元-1263.347824万元=2230.830699万元。 2015年7月13日，城厢区政府因多次要求祥和公司及时返还代售经济适用房价款未果，遂向一审法院提起诉讼。 一审法院关于本案双方当事人争议焦点的分析、认定如下: 一、城厢区政府、祥和公司双方之间争议的经济适用房销售款与回购款能否对抵？对抵后，祥和公司是否应返还代售经济适用房价款及相互之间的利息应如何计算？ 一审法院认为，城厢区政府与祥和公司签订的《城厢区保障性住房项目建设协议书》约定，城厢区政府委托祥和公司代售经济适用房及限价房，祥和公司代售的销售款应全部及时返还城厢区政府，若城厢区政府未及时按约定预付每期回购款，祥和公司有权从代售经济适用房款项中扣回城厢区政府所欠祥和公司的回购预付款，抵扣后剩余的销售收入归还城厢区政府。后双方在《城厢区保障性住房项目建设补充协议》中对此亦有明确约定。故城厢区政府、祥和公司双方之间争议的经济适用房销售款与回购款可以对抵。城厢区政府与祥和公司签订的讼争协议同时对回购款的支付方式作出了约定，即“城厢区政府的回购款支付方式为分期分批支付给祥和公司。城厢区政府在祥和公司全部完成主体工程第十五层楼面砼施工，经双方确认后七日内支付首付款7500万元。剩余回购款分三期支付，第一期在祥和公司全部完成主体工程第二十四层楼面砼施工后七日内支付剩余回购款的三分之一，第二期在祥和公司全部完成主体工程第三十二层屋面砼施工后七日内支付剩余回购款的三分之一，第三期在保障性住房主楼的建安工程竣工验收合格后付清回购款余款【应预留建安工程及基础设施建设费的5%质量保证金（全部工程竣工一年后付清）及预留100万元（基础设施配套工程建设费），该款在基础配套工程竣工验收合格后七日内付清】。…若城厢区政府未按双方约定的时间支付首付款，须按实际逾期天数的总金额的1.2%月利息计息，城厢区政府剩余的共三期回购款若到期无法支付，由城厢区政府向祥和公司借款用于支付回购款、利息按借款总金额的1.2%月利息计息给祥和公司、以上利息城厢区政府须按月支付…”。2017年10月25日，莆田市审信有限责任会计师事务所出具莆审信所（2017）特审016号《审计报告》，城厢区政府、祥和公司对该《审计报告》均无异议。该《审计报告》确认：1.2011年7月10日至2017年9月5日祥和水岸花园经济适用房项目总回购款为16772.241439万元；2.截止2017年9月5日，祥和公司收到城厢区政府项目建设回购款14714.836万元（其中含首期回购款逾期支付多计利息57万元转回）；3.祥和公司2014年4月起代售祥和水岸花园经济适用房截至2017年9月5日应收代售款3839.1741万元，已收代售款3822.1741万元；4.祥和公司2014年4月起代售祥和水岸花园经济适用房截至2017年9月5日共代缴销售不动产税金289.773836万元；5.应付祥和公司代售该经济适用房包干代理费用38.221741万元。按上述协议书、补充协议约定及审计报告确定的回购款金额，祥和公司全部完成主体工程第十五层楼面砼施工时间（经监理签证）为2012年8月31日，城厢区政府应于2012年9月7日支付首付款7500万元，而城厢区政府支付首付款金额及时间分别为：2012年12月25日支付3000万元、2013年1月22日支付400万元、2月1日支付6000万元，共计9400万元（其中1900万元转为第一期付款）。因城厢区政府逾期付款，为此，城厢区政府于2013年9月2日支付该7500万元逾期付款的利息470.16万元，多支付57万元利息款转为第二期提前拨付回购款，对此，城厢区政府、祥和公司均无异议，予以确认。祥和公司全部完成主体工程第二十四层楼面砼施工时间（经监理签证）为2012年11月7日，城厢区政府应于2012年11月14日支付第一期回购款3090.747146万元，而城厢区政府于2013年2月1日支付1900万元（转账6000万元支付首付款余额转为支付第一期回购款）、3月22日支付1190.747146万元（从转账3100万元中支付）。其中，城厢区政府1900万元逾期付款86天，按约定月息1.2%计算，利息为65.36万元；1190.747146万元逾期付款128天，按约定月息1.2%计算，利息为60.966254万元。城厢区政府应支付第一期回购款逾期付款利息共计126.326254万元。祥和公司全部完成主体工程第三十二层屋面砼施工时间（经监理签证）为2012年12月12日，城厢区政府应于2012年12月19日支付第二期回购款3090.747146万元，而城厢区政府于2013年3月22日支付1909.252854万元（从转账3100万元中支付）、9月2日支付57万元（转账470.16万元支付首付款利息余额转为支付第二期回购款）、2014年1月28日支付1000万元、2015年2月17日支付124.494292万元（从转账500万元中支付）。其中，城厢区政府1909.252854万元逾期付款93天，按约定月息1.2%计算，利息为71.024206万元；57万元逾期付款257天，按约定月息1.2%计算，利息为5.8596万元；1000万元逾期付款405天，按约定月息1.2%计算，利息为162万元；124.494292万元逾期付款790天，按约定月息1.2%计算，利息为39.340196万元。城厢区政府应支付第二期回购款逾期付款利息共计278.224002万元。综上，祥和公司主张要求城厢区政府支付第一、二期回购款逾期付款合理部分的利息，可予支持。第三期回购款应在祥和公司完成保障性住房主楼的建安工程竣工验收合格后付清剩余回购款余款2296.6895万元[应预留建安工程及基础设施建设费的5%质量保证金694.057615万元（全部工程竣工一年后付清）和预留100万元（基础设施配套工程建设费），在基础配套工程竣工验收合格后七日内付清]。因祥和公司在2014年6月15日是完成建筑工程竣工验收，并不是建安工程竣工验收，建安工程竣工验收应通过消防验收，而消防验收通过的时间为2016年12月9日，同时合同约定又没有明确是在建安工程竣工验收合格后什么时候付清剩余回购款余款，且祥和公司已在2014年度收取代售房款3662.0246万元，故祥和公司主张要求城厢区政府支付第三期回购款逾期付款利息，不能成立，不予支持。祥和公司主张要求对抵质量保证金及100万元基础设施配套工程建设费，根据该《补充协议》约定“原协议书第三条第3款第（2）项约定的5%质量保证金，支付时间为建安工程全部竣工验收合格一年后付清，因本项目主体建筑工程已于2014年6月竣工验收，但安装工程尚未竣工，故双方同意：在房屋交付使用后及本次回购款结算时一并支付主体建安工程3%质量保证金，在保修期限内发生质量问题，由祥和公司负责及时维修，祥和公司不及时维修的，由物业公司组织维修，费用由祥和公司承担，其他仍按原协议书执行”，鉴于案涉房屋已交付使用，可予支持对抵3%质量保证金416.434569万元及100万元基础设施配套工程建设费。祥和公司代售祥和水岸花园经济适用房已收代售房款3822.1741万元，扣除祥和公司代缴销售不动产税金289.773836万元和应付祥和公司代售经济适用房包干代理费用38.221741万元及对抵城厢区政府未支付给祥和公司的第三期回购款余款1263.347824万元、质量保证金416.434569万元及100万元基础设施配套工程建设费和未按协议约定预付第一、二期回购款所产生的利息404.550256万元，祥和公司应返还给城厢区政府的代售房款为1309.845874万元。城厢区政府多次要求祥和公司返还给城厢区政府的代售房款，均被祥和公司拒绝，故城厢区政府主张要求祥和公司返还代售房款及该款自起诉之日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金的合理部分，应予支持。考虑到城厢区政府与祥和公司签订的讼争协议、补充协议及城厢区政府委托城厢区住建局与祥和公司签订的《补充协议》均没有约定祥和公司应限期支付代售房款及违约金，且还以预付第三期回购款等形式，支付了部分款项给祥和公司，城厢区政府主张要求祥和公司支付代售房款自2014年9月17日至起诉前按银行同期贷款利率上浮30%计算的逾期付款违约金，不予支持。 二、祥和公司是否构成逾期交房的违约行为及违约金如何计算？ 一审法院认为，城厢区政府与祥和公司签订的讼争协议对本案经济适用房交付期限明确约定，祥和公司应于2014年3月10日前按建设标准竣工验收并交付1#地块全部经济适用房及限价房，其中主体封顶时间应不迟于2013年3月10日。除城厢区政府原因外，祥和公司应按约定的期限交付房屋，如祥和公司原因造成逾期交房的，应按逾期交房部分的回购款额每日万分之四向城厢区政府支付违约金。祥和公司于2016年12月9日才完成消防验收，城厢区政府确认祥和公司于2016年12月30日交房，祥和公司的行为已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。祥和公司主张是城厢区政府未能按照约定在祥和公司完成上述各建设形象节点后的约定期限内支付各期回购款，导致祥和公司因资金困难，拖欠工人工资等原因不得不停工待资，因此拖延了工期。本案经济适用房在初期建设期间，城厢区政府支付给祥和公司的资金虽有逾期，但该逾期支付主要是因工程施工在前，合同签订在后，城厢区政府为此亦支付了逾期付款违约金给祥和公司。此外，城厢区政府因预算审核问题，致回购款拨款时间拖延，但至2014年间，祥和公司代售经济适用房已收代售房款达三千多万元，协议约定该售房款可以对抵应拨的回购款，故祥和公司的该主张不能成立，不予采纳。本案项目红线外桥梁、道路即华林经济开发区腾飞路延伸段（华林路—江滨路）道路及景观工程于2015年2月10日已通过竣工验收，城厢区政府与祥和公司于2016年4月11日签订的《城厢区保障性住房项目建设补充协议》第四条第5项明确约定“四、关于经济适用住房扫尾工程及移交事项。……2016年5月31日前将完成电立户、消防验收并按购房合同约定交付给购房户。……5、本条载明的完工及交付时限，不应视为双方对原协议书第一条第5款约定的‘交付期限’的顺延”，而原协议书第一条第5款约定的“交付期限”为2014年3月10日，故祥和公司主张因项目红线外水、电、道路、桥梁及城厢区政府未及时、按约对送审主体工程及配套工程预算资料进行审核、未履行委派专人协助处理项目建设中出现的问题等，不承担逾期交房的违约责任，不能成立，不予支持。城厢区政府主张要求祥和公司支付自2014年3月11日起至2016年12月29日止以回购款14000万元为基数按每日万分之四计算的逾期交房违约金，可予以支持。 综上所述，一审法院认为，城厢区政府与祥和公司签订的讼争协议及补充协议系双方自愿真实的意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。本案中，经审计，城厢区政府应支付祥和公司经济适用房项目总回购款为16772.241439万元，祥和公司已收到城厢区政府支付回购款14714.836万元，祥和公司代售祥和水岸花园经济适用房已收代售房款3822.1741万元。按约定祥和公司代售涉案经济适用房已收代售房款3822.1741万元在扣除代缴销售不动产税金289.773836万元和应付代售经济适用房包干代理费用38.221741万元及对抵城厢区政府未支付给祥和公司的第三期回购款余款1263.347824万元、质量保证金416.434569万元及100万元基础设施配套工程建设费和未按协议约定预付第一、二期回购款所产生的利息404.550256万元，祥和公司应返还给城厢区政府的代售房款为1309.845874万元，祥和公司拒绝返还代售房款给城厢区政府的行为构成违约，城厢区政府主张要求祥和公司返还代售房款1309.845874万元及该款自起诉之日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金，应予支持。因按约定回购款与代售房款可以对抵，基础设施配套工程建设费及3%的质量保证金在交房后可以返还，城厢区政府不同意对抵扣除，不予支持。城厢区政府与祥和公司签订的讼争协议及补充协议、及城厢区政府委托城厢区住建局与祥和公司签订的《补充协议》均没有约定祥和公司应限期支付代售房款及违约金，故城厢区政府主张要求祥和公司支付代售房款自2014年9月17日至起诉前按银行同期贷款利率上浮30%计算的逾期付款违约金，不予支持。城厢区政府与祥和公司签订的讼争协议约定本案经济适用房交房期限为2014年3月10日，但祥和公司至2016年12月30日才交付，祥和公司未按协议约定如期完成经济适用房竣工交付的行为构成违约，应承担相应的违约责任。城厢区政府主张要求祥和公司支付自2014年3月11日起至2016年12月29日止以回购款14000万元为基数按每日万分之四计算的逾期交房违约金5734.4万元，予以支持。据此，经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条规定，判决：一、祥和公司应在本判决生效之日起十日内返还给城厢区政府代售经济适用房销售款1309.845874万元及该款自2015年7月13日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期违约金；二、祥和公司应在本判决生效之日起十日内支付给城厢区政府自2014年3月11日起至2016年12月29日止以回购款14000万元为基数按每日万分之四计算的逾期交房违约金5734.4万元；三、驳回城厢区政府的其他诉讼请求。 对一审判决查明的事实，祥和公司对一审法院认定“2015年2月10日道路及景观工程验收竣工”的事实有异议，经审查，城厢区政府提供《竣工验收报告》证明本案项目红线外桥梁、道路及景观工程于2015年2月10日通过竣工验收。祥和公司对此提出异议缺乏事实依据。对一审法院查明的其他事实双方当事人均无异议。对双方当事人无异议的事实,本院予以确认。 本院二审期间，祥和公司提交了以下证据：证据一、《转账凭证》。欲证明祥和公司于2018年6月22日将2016年5月4日城厢区政府支付的471.836万元回购款中的48.8万元退回。证据二、《关于请求修复道路恢复通自来水的报告》及现场照片，欲证明因2016年9月15日台风将漳林大桥东侧的水泥道路冲垮，造成自来水公司铺设的水管中断，导致祥和公司无水可用，无法进行消防验收，并多次请求城厢区政府府予以解决，但其一直未按约定委派专人予以协助解决。证据三、《关于请求支付工程款的报告》，欲证明讼争项目已于2013年6月20日主体工程完工，2013年10月15日完成初验，但因城厢区政府未对桥梁、道路即华林经济开发区腾飞路延伸段（华林路-江滨路）进行动工建设，导致讼争项目的通水、通电设施无法施工。证据四、本院庭审后，福建天衡联合(福州)律师事务所向福建省建设行业法制协会就关于建设行业政策问题的咨询解答函，证明本案祥和公司上诉的各项主张理由成立。 城厢区政府二审期间补充提交了莆田市政府(2011)66号《专题会议纪要》，欲证明本案项目系莆田市政府专题会议纪要确定的，将员工社区地块直接调整为保障性住房项目，由城厢区政府确定投资主体。双方当事人对上述证据进行了质证。双方当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。本院另查明，城厢区政府在二审庭审中陈述，本案经济适用房项目用地原为祥冠公司合作开发的华林工业园区山牌员工社区二期地块，在该地块被调整为保障性住房用地后，根据祥冠公司的申请确定祥和公司为投资主体并与城厢区政府签订保障性住房项目建设协议书。城厢区政府提供莆田市政府(2011)66号《专题会议纪要》证实上述事实。祥和公司对该事实没有异议。本院予以确认。 还查明，祥和公司于2018年6月22日将2016年5月4日城厢区政府支付的471.8360万元回购款中的48.8万元退回。 2016年9月15日台风将漳林大桥东侧的水泥道路冲垮，造成自来水公司铺设的水管中断，导致祥和公司无水可用，无法进行消防验收，祥和公司多次请求城厢区政府予以解决，但直到2016年11月8日仍未按约定委派专人予以协助解决。 《城厢区保障性住房项目建设协议》第二条第1款第（5）项约定，建安及基础配套设施建设费用：根据审批后的总平、建筑方案及施工图，由祥和公司编制建筑安装工程及基础配套设施的工程造价预算资料（风险包干系数按4%计取），并提交城厢区财政局办理预售审核；城厢区财政局在收取全套预算审核资料后30日内完成审核。2012年6月25日，城厢区政府以[2012]37号专题会议纪要的方式，将讼争协议中约定的“风险包干系数4%”下调为2%，该会议纪要发至祥和公司。 本案争议焦点为1.关于讼争协议及补充协议是否合法有效的问题；2.关于城厢区政府逾期支付回购款利息起算时间问题；3.关于祥和公司是否存在拖欠城厢区政府销售款以及销售款数额及利息的计算问题；4.关于讼争项目逾期交房的责任承担及逾期交房的违约金计算问题。 (一)关于讼争协议及补充协议是否合法有效的问题 祥和公司认为，讼争项目属于依法必须进行招标的政府投资保障性住房项目，讼争协议是与讼争项目有关的代建服务合同，必须经过招标投标程序才能签订。城厢区政府未就讼争项目履行招标程序，便与祥和公司签订讼争协议，违反法律法规的强制性规定，讼争协议及补充协议依法应当认定无效。 城厢区政府认为，本案经济适用房项目用地原为祥冠公司合作开发的华林工业园区山牌员工社区二期地块，在该地块被调整为保障性住房用地后，根据祥冠公司的申请确定祥和公司为投资主体并与城厢区签订保障性住房项目建设协议书，该协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效。 本院认为，案涉工程虽为保障性住房建设工程，但本案双方签订的讼争协议内容既有委托代建性质，又约定以回购方式支付回购价款，还包括有委托销售的内容，存在多层法律关系，权利义务交集，并非单纯建设工程的承包发包关系。祥和公司主张本案讼争项目必须经过招投标程序才能签订协议，没有法律明确规定的依据，讼争协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，并没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效。且案涉项目用地原为祥冠公司合作开发的华林工业园区山牌员工社区二期地块，在该地块被调整为保障性住房用地后，根据祥冠公司的申请确定祥和公司为建设主体与城厢区政府签订了讼争协议及补充协议，该协议已经实际履行。祥和公司主张讼争协议及补充协议无效，本院不予支持。 (二)关于城厢区政府应付回购款的逾期利息起算时间 祥和公司主张，双方确认各期工程进度完成的时间应以城厢区住建局在《关于经济适用房工程进度的报告》上签字盖章确认的时间为准。第三期回购款应在保障性住房主楼的建安工程竣工验收合格后付清余款(预留部分款项),讼争项目主楼工程（包括安装工程）于2014年6月15日通过竣工验收，利息起算时间应为2014年6月30日。建筑工程竣工验收和消防验收是两个独立的程序，原审法院认为“建安工程竣工验收应通过消防验收”显然是对竣工验收和消防验收概念理解错误。 城厢区政府认为，双方确认完成各期施工进度的时间应以监理签证确认的日期为准，第三期回购款则在建安工程竣工验收合格后付清，而该项目建筑安装工程即建安工程全部竣工验收合格的日期为2016年12月9日。城厢区政府没有逾期支付第三期回购款。 本院认为，城厢区政府与祥和公司签订的讼争协议对回购款的支付约定，回购款应在双方确认的各节点工程进度完成后七日内支付回购款。而监理单位系城厢区政府委托专门从事工程项目质量和进度进行监督和管理的资质部门，故原审法院以城厢区政府委托的监理单位确认施工完成的日期作为城厢区政府确认工程进度节点的时间，并无不当。祥和公司主张以城厢区住建局在报告上签字的时间作为城厢区政府确认施工进度节点的时间，本院不予采信。原审认定首付款、第一期、第二期回购款逾期利息起算时间应付之日为城厢区政府委托的监理单位确认施工完成之日后七日并无不当。关于第三期回购款利息支付问题，根据讼争协议约定祥和公司应于2014年3月10日前按建设标准竣工验收并交付1#地块全部经济适用房及限价房，以及协议约定第三期回购款应在保障性住房主楼的建安工程竣工验收合格后付清余款(预留质量保证金和基础设施配套工程建设费)，可以认定双方约定的建安工程或建设工程竣工时间应指全部安装工程竣工验收后，房屋可以交付使用的时间，项目工程在消防验收后才可以交付使用房屋，故原审认定建安工程竣工验收通过的时间为消防验收通过的时间2016年12月9日，并无不当。祥和公司主张第三期的回购款支付时间应为2014年6月15日主楼工程款竣工验收时间，但根据2015年2月16日的《补充协议》明确载明城厢区政府系预付第三期回购款，2016年4月11日的《补充协议》约定：“在甲方完成回购款核算且乙方完成安装工程验收后15日内，甲方按原协议书约定付清第三期回购款”。因此祥和公司关于第三期回购款的支付时间明显与两份补充协议的约定不符。且2016年4月11日签订的《补充协议》中亦确认“本项目安装工程尚未竣工”，祥和公司主张讼争项目于2014年6月15日通过建安工程竣工验收，与上述协议约定不符。本案建安工程竣工验收时，祥和公司代收的房屋销售款在扣除城厢区政府应付的第三期回购款余款以及各项费用后仍有结余，原审判决认定城厢区政府无需支付第三期回购款逾期利息并无不当。 (三)关于祥和公司是否存在拖欠城厢区政府销售款，以及销售款数额及利息的计算问题 祥和公司主张，城厢区政府未按照约定时间及金额支付回购款，城厢区政府需向祥和公司支付相应利息。截止2018年11月30日，城厢区政府尚未支付的第三期回购款1263.347824万元、按合同约定预留5%质量保证金694.057615万元，基础设施建设费100万元，共计未付款项2057.4054万元，逾期支付回购款利息为2580.8118万元，加上祥和公司代缴销售不动产税金289.7738万元以及代售包干代理费38.2217万元，共计4966.2127万元，扣除祥和公司已收代售经济适用房销售款3822.1741万元，城厢区政府还应向祥和公司支付1144.0386万元回购款。 城厢区政府主张，原审判决祥和公司应返还给城厢区政府代售经济适用房销售款1309.845874万元是正确的，祥和公司主张城厢区政府应支付其回购款利息2580.8118万元没有依据。原审判决在祥和公司应返还的销售款中直接给予抵扣部分回购款及其利息等款项，剩余销售款应返还给城厢区政府，并无不当。 本院认为，祥和公司对原审判决认定城厢区政府应支付的回购款逾期利息和质量保证金存在异议，对其他数额不持异议。关于回购款逾期利息问题。正如前述，原审判决认定首付款、第一期、第二期回购款逾期利息起算时间为城厢区政府委托的监理单位确认施工完成后七日，并无不当。原审判决认定建安工程竣工时间为消防验收通过的时间，城厢区政府无需支付第三期回购款逾期利息，亦无不当。祥和公司主张城厢区政府应支付第三期回购款利息，与合同约定不符，本院不予支持。一审诉讼中祥和公司对城厢区政府已支付首付款利息的事实予以确认。故城厢区政府仅需再支付第一、二期回购款利息。关于质量保证金问题。根据讼争的补充协议约定，在房屋交付使用后及本次回购款结算时一并支付主体建安工程3%质量保证金，故补充协议已将原协议约定的预留5%质量保证金变更为回购款结算时一并支付3%质量保证金，原审判决按主体建安工程建设费3%计算应一并支付的质量保证金为416.434569万元认定正确。祥和公司对原审判决认定的案涉房屋实际代售款及其他抵扣项目、金额不持异议。鉴于二审中双方当事人确认祥和公司于2018年6月22日返还城厢区政府部分回购款48.8万元，故祥和公司应返还的代售房款应为一审认定的代售款1309.8458万元再扣除48.8万元后，为1261.045874万元，并应支付该款项自城厢区政府起诉之日起的银行利息。本院对原审判决的该项内容予以变更。 (四)关于讼争项目逾期交房的责任承担及逾期交房的违约金计算问题 祥和公司认为，讼争项目逾期交房的过错在城厢区政府而非祥和公司。(1)城厢区政府未按约定时间及金额支付回购款，影响项目建设进度，甚至造成项目建设停工。(2)由于城厢区政府未履行该市政配套设施建设职责及台风因素的影响，讼争项目红线外桥梁、道路未建设完成，阻碍了项目建设进度，影响该项目自来水立户办理，造成项目消防工程验收滞后，影响项目竣工验收。(3)由于城厢区政府擅自单方将讼争协议中约定的“风险包干系数4%”下调为2%，导致城厢区财政局对祥和公司提交的工程预算不予审核通过，致使祥和公司无法对讼争项目配套工程进行建设，影响了讼争项目消防验收和交房。工程造价预算是工程建设的前提和基础，2016年4月15日区财政局才完成预算审核，合同工期为36个月。区政府的违约行为造成工期延误，工程工期应顺延至2019年4月15日。 城厢区政府认为，城厢区政府虽存在逾期支付回购款的事实，但城厢区政府已经按月息1.2%补偿利息给祥和公司，故不能作为其抗辩逾期交房的理由。祥和公司在签订协议书时，对该项目地块的周边市政配套设施情况是明知的，其对协议约定的交房期限并无异议，且周边市政配套设施建设也不属于城厢区政府在讼争协议项下的义务及责任，故不能以此作为其延期交房的理由。回购价款核算工作，需要祥和公司提供完整的核算资料后才可完成总回购价款的核算。且核算工作不影响城厢区政府按定回购价款分期拨付回购款，特别是第三期回购款尚不具备拨付的情况下，城厢区政府仍预拨付第三期回购款以确保工程的推进。2016年4月11日《补充协议》已将风险包干系数重新调整为4%，祥和公司未及时提供资料，导致核算工作于2017年10月25日才完成。风险包干系数调整为2%未影响到回购款的拨付和工程施工，且补充协议也确认风险包干系数按4%。案涉项目的实际情况是“边建设、边预算、边审核”，工程建设在先，城厢区政府按协议书及时拨付回购款，对存在延期拨付回购款也补偿了相应利息，故不存在工程造价预算是工程建设的前提。城厢区政府作为项目所在地政府，始终积极帮助祥和公司协调项目建设过程中出现的相关问题，并没有怠于履行协助义务。 本院认为，关于讼争项目逾期交房的责任承担问题。分析如下：1.关于城厢区政府逾期支付回购款的问题，根据讼争协议约定城厢区政府逾期支付回购款，应按协议约定以月息1.2%补偿给祥和公司。城厢区政府逾期支付回购款，客观上造成祥和公司建设过程中资金困难，影响了工程进度，因此，虽然城厢区政府给予祥和公司利息补偿，但并不能因此免除其应承担相应的延期交房的责任。2.关于市政配套建设原因影响项目工程竣工验收问题。现有证据证明本案项目红线外桥梁、道路及景观工程直到2015年2月10日才通过竣工验收。城厢区政府与祥和公司于2015年2月16日签订的《补充协议》，亦载明“因项目外桥梁、道路未完工，影响该项目自来水立户办理，造成项目消防工程验收滞后”。2015年5月11日，城厢区住建局向祥和公司发出莆城建函[2015]29号《关于征求意见的函》，载明“考虑到市政配套建设原因影响到竣工验收，乙方（祥和公司）应于2015年6月30日前无条件按建设标准竣工验收并交付使用”。该函件亦证明市政配套建设原因确实影响到竣工验收，可作为酌情顺延交房的依据。3.关于台风的影响问题。2016年11月8日祥和公司提交给城厢区政府的《关于请求修复道路恢复自来水的报告》(11月9日送达)，可以证明因2016年9月15日台风冲垮道路，自来水公司铺设的水管中断，祥和公司多次要求城厢区政府解决用水问题，未予解决，导致项目工程无法进行消防验收的事实。故2016年9月15日至2016年11月9日期间自来水公司水管中断，项目工程无法进行消防验收的时间应予扣除。4.关于祥和公司主张城厢区政府将讼争协议中约定的“风险包干系数4%”下调为2%，导致城厢区财政局对祥和公司提交的工程预算不予审核通过的问题。2012年6月25日，城厢区政府以[2012]37号专题会议纪要的方式，将讼争协议中约定的风险包干系数4%下调为2%，该会议纪要发送给祥和公司，且没有证据证明其对该项决定提出异议。2015年3月21日，祥和公司出具《承诺书》给城厢区政府，承诺在项目红线外的配套设施全部完善的情况下，代建9#-11#楼经济适用房于2015年6月底前交付使用，亦没有提及关于工程预算的审核会影响工程施工的问题，且工程预算的审核不影响城厢区政府按约定拨付回购款。福建天衡联合(福州)律师事务所提交的《福建省建设行业法制协会就关于建设行业政策问题的咨询解答函》，亦不能证明风险包干系数的调整对施工造成的实际影响。故祥和公司主张风险包干系数4%下调为2%导致审核不能通过，无法对讼争项目基础设施配套工程进行建设，缺乏充分依据和理由。 关于祥和公司逾期交房的违约金计算问题。虽然2016年4月11日《补充协议》约定，本条载明的完工期限不应视为对原协议第一条第5款竣工交付期限的顺延。但讼争协议履行过程中，因案涉项目客观上存在红线外桥梁、道路未完工，影响项目消防工程验收，且城厢区政府客观上存在逾期支付首付、第一期、第二期回购款的事实，根据公平合理原则，祥和公司交付房屋的时间应顺延至2015年6月30日，此外还应扣减2016年9月15日至11月9日期间因强台风影响水管中断自来水公司没有及时修复，造成项目工程不能进行消防验收的时间。本案案涉项目消防验收时间为2016年12月9日。消防验收之日应视为可以交房之日。祥和公司逾期交房时间为2015年6月30日至2016年12月9日(其中应扣除2016年9月15日至11月9日合理顺延期间)，由于讼争协议约定逾期交房的违约金为日万分之四，明显过高，荔城区政府亦未举证逾期交房所造成的实际损失情况，结合本案祥和公司在该项目建设中获得的利润情况，为平衡双方利益，本院酌情调整违约金计算标准为以14000万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算。原审判决认定逾期交房时间和违约金计算标准，存在明显不当，本院予以纠正。 综上所述，祥和公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市中级人民法院（2015）莆民初字第611号民事判决第三项。 二、变更福建省莆田市中级人民法院（2015）莆民初字第611号民事判决第一项为：莆田市祥和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给莆田市城厢区人民政府代售经济适用房销售款1261.045874万元及该款自2015年7月13日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期违约金； 三、变更福建省莆田市中级人民法院（2015）莆民初字第611号民事判决第二项为：莆田市祥和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市城厢区人民政府自2015年6月30日起至2016年12月9日止以回购款14000万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金(其中应扣除2016年9月15日至11月9日合理顺延期间)。 四、驳回莆田市祥和房地产开发有限公司的其他上诉请求。 五、驳回莆田市城厢区人民政府的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各357508元，由莆田市城厢区人民政府各负担239532元，由莆田市祥和房地产开发有限公司各负担117976元。 本判决为终审判决。 审判长  李为民 审判员  陈乐思 审判员  陈 曦 二〇一九年八月十九日 法官助理何必林 书记员陈美燕