贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初3008号 原告：贵州众享时代商业管理有限责任公司，住所贵州省都匀市。 法定代表人：李建元,系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆连军，系贵州贵正律师事务所律师。 被告：金康敏，男，汉族，1985年8月8日出生，住址浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：邹海波，系贵州万伦律师事务所律师。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司诉被告金康敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州众享时代商业管理有限责任公司委托诉讼代理人陆连军，被告金康敏及其委托诉讼代理人邹海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》；2.判令被告支付原告从2017年11月30日起至起诉之日止的商铺使用费145800元；3.判令被告支付原告从2017年11月30日起至起诉之日止的管理费171072元；4.判令被告以316872元为基数，按照每日0.3‰的标准支付原告从2018年4月9日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金(暂计算至起诉之日止的违约金为17111元)；5.判令被告将承租商铺立即退还原告，并参照每月15030元的标准支付原告从2019年5月29日起至商铺实际返还之日止的商铺占用费；（上述金额合计:333983元）6.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。 事实和理由：2016年12月，原告与被告签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》(以下简称“使用合同”)及《新都汇国际购物广场商铺管理合同》(以下简称“管理合同”)。合同约定原告将位于都匀市新都汇国际购物广场1123、1124、1127号商铺，面积合计140.4平方米出租给被告经营“MZ男装”使用，并对使用期限、使用费用、管理费用的支付、违约责任及合同的解除等有明确的约定。根据使用合同及管理合同的约定，费用按季度支付，遵循先付费后使用的原则。截止2019年5月29日，被告尚欠商铺使用费145800元、管理费171072元。根据商铺使用合同第19.4条的约定，乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除合同并收回商铺。截止目前为止，被告拖欠公司商铺使用费及管理费长达一年有余。经原告多次催缴，但被告一直以经营不善为由拒绝支付上述费用。原告认为，原、被告双方签订的商铺使用合同及管理合同系双方的真实意思表示，各方应诚信履行，原告已经依约将商铺交付被告使用，被告应按照约定支付使用费、管理费等费用。被告拖欠使用费及管理费的行为属于违约行为，并给原告造成损失。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至法院，提出如前诉请，望判如所请。 被告金康敏辩称：1.原告未履行合同约定的管理、推广义务，导致整个商场无法正常经营，被告也无法履行合同，给被告造成了重大经济损失，时至今日，大部分商户都出现亏损，已经离场，根据合同8.1、8.4条规定，原告未履行管理、推广义务，应由原告承担经营性支出、水电、实际装修损失等。原告违约在先，因此，无权要求被告支付商铺使用和租赁费；2.原、被告之间的合同实际上已经解除，被告于2019年2月因持续亏损，已经搬离案涉门面，且原告已经将门面收回并在进行装修、整改；3.原告违约在先，导致合同不能履行，其无权要求被告支付违约金；4.根据合同约定，被告从签订合同起有120天的免租期，因此计算时间不准确；5.在双方合同履行过程中，因原告原因造成商场不能经营，原告多次承诺免除被告的商场使用和管理费，被告仅需支付水电费，后被告按照补充约定，如约支付了水电费36500元；6.双方签订合同时，被告交纳了合同保证金17278元以及水费保证金3000元、电费保证金5000元；双方在合同解除后，原告应该返还上述保证金25000元。综上，原告诉讼无事实和法律依据，应当驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下： 原告与被告金康敏于2017年11月6日签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》（以下简称“使用合同”）及《新都汇国际购物广场商业管理合同》（以下简称“管理合同”），约定甲方（原告）将新都汇国际购物广场-1123、-1124、-1127号商铺给乙方（金康敏）作品牌MZ经营之用，建筑面积合计140.4平方米，使用面积合计108平方米，甲方对此进行管理，使用期限为3年，即2017年11月30日至2020年11月29日；使用费前两年为75元/使用面积平方米/月（每月总计8100元），第三年为81元/使用面积平方米/月（每月总计8748元）；管理费包含商业管理费、经营服务费、推广费等，商业管理费：5元/建筑面积平方米/月，合计702元/月；经营服务费：前两年75元/使用面积平方米/月，合计8100元/月；推广费：5元/建筑面积平方米/月，合计702元/月，每月总计9504元；第三年81元/使用面积平方米/月，商业管理费和推广费同上，每月总计10152元。以上费用均按季度结算。同时约定乙方有120天的免费使用期，商铺交付日期为2017年11月7日之前；使用费和管理费的起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日）。 使用合同第19.1条约定“在使用期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。”；第19.4.6条约定“乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，履约保证金不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。”；第19.5条约定“甲方依据本合同第19.4条单方解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺；履约保证金作为违约金赔偿给甲方；若因此给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。”。管理合同第8.1条约定“经营期限内，如因甲方未履行本合同约定的商业管理责任，致使乙方发生财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。”；第8.4条约定“乙方因甲方违约行为而引起的损失，均由甲方承担（但该损失不得与《铺位使用合同》约定损失重复计算），乙方有权向甲方追讨该等费用、开支。”；第9.1条约定“在经营期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。”。合同签订后，被告向原告缴纳了履约保证金17278元，被告称缴纳了水电押金8000元，但票据在原告处。2019年2月，被告因经营亏损，搬离该商铺。同年3月，被告与原告交涉退铺事宜，由于被告尚欠使用费和管理费，原告未认可接收，但该商铺一直处于空置状态，原告也对该商铺内部进行了装修和整改。由于被告未履行支付尚欠使用费和管理费义务，原告遂向本院起诉，提出如前诉请。庭审中，被告表示双方合同实际上已于搬离该商铺时就已经实际解除了，原告对被告已缴纳的水电押金8000元同意用以抵扣尚欠的款项，但须以票据为准；对被告缴纳的水电费36500元不同意抵扣。同时，认为被告存在违约行为，对履约保证金17278元不同意退还。 另查明，新都汇国际购物广场正式开业时间为2017年12月18日。诉讼中，本院依原告申请，对被告名下银行存款采取保全措施，原告为此交纳财产保全申请费2190元。 本院认为：原、被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应合法有效。庭审中，原告要求解除上述合同，被告表示合同早已实际解除，故对原告该诉请，本院予以支持。被告由于经营亏损，于2019年2月搬离该商铺，同年3月与原告交涉退铺事宜，原告虽未认可接收，但该商铺一直处于空置状态，且原告也对该商铺内部进行了修整，该商铺应视为已经退还了原告，则自2019年3月起的使用费和管理费不应由被告承担，故对原告主张退还商铺和商铺占用费的诉请，本院不予支持。该商铺交付日期为2017年11月7日之前，合同约定乙方有120天的免费使用期，故使用费和管理费的起算时间应为2018年3月7日。被告于2019年2月搬离该商铺，费用可计算至2019年2月28日，故被告尚欠原告2018年3月7日至2019年2月28日期间的使用费为94770元【（11个月×8100元）+（8100元÷30天×21天）】和管理费为111196.8元【（11个月×9504元）+（9504元÷30天×21天）】，两项合计205966.8元，抵扣被告缴纳的水电押金8000元（该款项凭票据据实抵扣），被告尚欠款项为197966.8元（205966.8元-8000元）。由于在合同履行期间，双方均存在违约行为，被告缴纳的履约保证金17278元，应当予以扣减，被告实际尚欠原告使用费和管理费共计180688.8元（197966.8元-17278元）。故，对原告使用费和管理费的诉请，予以部分支持。被告缴纳的水电费36500元，系经营过程中产生的费用，并非合同规定的租金类费用，且没有证据印证被告只需缴纳水电费而可以免除商铺的使用费和管理费，故对被告该抗辩理由不予采信。关于逾期付款违约金，使用合同第19.1条约定为按每日0.3‰计算，而管理合同第9.1条约定为按每日2‰计算，原告选择按照较低标准每日0.3‰计算不违反法律规定，本院予以支持，故被告应自2019年6月11日起以尚欠款项为基数计算支付至款项付清之日止。被告根据管理合同第8.1、8.4条规定，认为原告未履行合同义务，应由其承担经营性损失的抗辩，本院不予采信，如被告认为有必要，可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告金康敏签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》； 二、被告金康敏于本判决生效后五日内给付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司商铺使用费、管理费180688.8元； 三、被告金康敏自2019年6月11日起以180688.8元为基数，按日0.3‰计算支付逾期付款违约金至本金付清之日止； 四、驳回原告贵州众享时代商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3155元，保全费2190元，合计5345元，由原告贵州众享时代商业管理有限责任公司承担2454元，被告杨世律、罗贵忱承担2891元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  赵华祥 二〇一九年八月三十日 法官助理陈鲁茜 书记员陈鲁茜（代）