福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终3526号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建惠安建筑业投资有限公司，住所地福建省惠安县。 法定代表人：康钫扬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康碧信，福建瑞朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳炜，福建瑞朗律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：周遵灿，男，1977年9月9日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：庄樱，女，1981年12月25日出生，汉族，住福建省福清市。 周遵灿及庄樱共同的委托诉讼代理人：蔡友玳，福建闽律律师事务所律师。 周遵灿及庄樱共同的委托诉讼代理人：吴春霖，福建闽律律师事务所律师。 上诉人福建惠安建筑业投资有限公司（以下简称“惠安建筑业投资公司”）与上诉人周遵灿、庄樱因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初4244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠安建筑业投资公司上诉请求：改判支持惠安建筑业投资公司一审的全部诉讼请求，驳回周遵灿、庄樱一审的反诉请求。事实和理由：一、一审法院对周遵灿、庄樱逾期付款天数部分事实认定错误。1.包括案涉商品房在内的15套商品房均由周遵煌订购、统筹有关房款支付、签约人名单等，虽《合同补充协议》第一条未明确约定首付款的支付时间，但根据周遵煌、周梅金于2012年4月9日出具的《承诺书》及周遵煌、周遵灿等人于2013年3月10日共同确认的《款项证明》，结合房地产市场交易惯例或是生活常理，可认定惠安建筑业投资公司与周遵煌就上述15套商品房约定的首付款支付时间应为《商品房买卖合同》签订之日。2.因周遵煌是批量购买商品房，惠安建筑业投资公司在相关购房条件、合同履行方面均给予其一定程度的倾斜、优惠，客观上也产生了签约、履约等手续方面的不规范，但从周遵煌、周梅金在《承诺书》中承诺其于2012年7月9日前办理按揭贷款手续的事实，可证明惠安建筑业投资公司有通知周遵灿、庄樱办理按揭贷款手续，且因周遵灿、庄樱支付的首付款比例不符合按揭贷款合作银行的要求，故根据《合同补充协议》第二条第3项约定，周遵灿、庄樱的购房余款支付时间应为2012年8月9日。二、一审法院认定惠安建筑业投资公司应赔偿周遵灿、庄樱无法使用房屋的损失94554元，缺乏事实依据。1.周遵灿、庄樱在一审中提供的光盘，证实周遵灿、庄樱无论是向12345热线投诉，或是与惠安建筑业投资公司的工作人员交涉，均体现是其在收到《入伙通知书》后，因需要交纳物业管理费才未办理实际交房手续，并非其起诉时才主张的房屋擅自装修、多处漏水、消防器材过期等原因，而收取物业管理费问题，是物业公司的行为，与惠安建筑业投资公司无关。一审法院所认定“因惠安建筑业投资公司参评鲁班奖需要对案涉商品房的简易装修”，并非造成周遵灿、庄樱拒绝办理交房手续的原因，更无法认定因此造成周遵灿、庄樱无法使用案涉商品房的损失。何况，惠安建筑业投资公司的“简易装修”仅是简易的石膏吊顶、临时毛毡铺设而已，均是临时可拆除的装饰，并非对商品房的结构、布局、使用功能等进行改变、固定，未达到足以影响周遵灿、庄樱交房或实际使用的程度。2.在惠安建筑业投资公司合法通知交房且案涉商品房符合交付条件的前提下，周遵灿、庄樱应先行办理交房手续，这是合同约定的义务。若周遵灿、庄樱认为惠安建筑业投资公司在简易装修等方面影响到房屋实际使用功能，系另一法律关系，应通过排除妨碍、恢复原状等方式予以救济，而不是放任着不予办理交房手续再主张赔偿损失。根据《合同法》第一百一十九条规定，若造成周遵灿、庄樱租金损失，应由其自行承担。三、周遵灿、庄樱应对未交房造成的实际损失进行举证，一审法院以对案涉商品房的租金评估结论直接认定为损失，缺乏事实及法律依据。四、即使惠安建筑业投资公司的简易装修确实影响到周遵灿、庄樱对案涉商品房的实际使用并产生损失，但因该事由并非周遵灿、庄樱拒绝办理交房手续的唯一原因，其应就该部分租金损失承担一定比例的责任。 周遵灿、庄樱上诉请求：撤销原判，改判驳回惠安建筑业投资公司一审的诉讼请求，支持周遵灿、庄樱一审的全部反诉请求。事实和理由：一、惠安建筑业投资公司未按规定在30日内进行合同备案并及时开具首付款发票，客观上导致周遵灿、庄樱无法办理按揭贷款手续，周遵灿、庄樱据此享有先履行抗辩权，周遵灿、庄樱不存在逾期付款情形。周遵灿、庄樱为了尽快办理交房，在不得已的情况下才向惠安建筑业投资公司全额支付了购房余款，惠安建筑业投资公司不能反以此作为主张周遵灿、庄樱逾期付款的理由。二、周遵灿、庄樱是在与惠安建筑业投资公司多次提出交房及办证要求乃至向消费者权益保护协会反映后，惠安建筑业投资公司才交付案涉商品房，交房时周遵灿、庄樱发现案涉商品房存在被惠安建筑业投资公司擅自装修使用、漏水、消防器材过期等问题，至今仍未解决，惠安建筑业投资公司应赔偿的租金损失应计算至问题实际解决之日止。三、惠安建筑业投资公司未按规定在30日内进行合同备案并及时开具首付款发票，均系未履行协助办证义务的行为，其应当向周遵灿、庄樱支付逾期办证违约金100112.64元。一审法院认定案涉商品房于2014年9月24日取得初始登记即符合办证条件，属认定事实错误。 周遵灿、庄樱就惠安建筑业投资公司上诉的答辩意见，与其上诉意见第一、二点一致。 惠安建筑业投资公司就周遵灿、庄樱上诉的答辩意见，与其上诉意见第二点一致。 惠安建筑业投资公司向一审法院起诉请求：判令周遵灿、庄樱支付惠安建筑业投资公司逾期支付购房款违约金1404222.61元。周遵灿、庄樱提出反诉请求：一、判令惠安建筑业投资公司赔偿周遵灿、庄樱因无法使用房屋造成的损失220000元（按每月10000元计算，暂自2016年6月1日计算至今，具体金额以评估为准）；二、判令惠安建筑业投资公司支付周遵灿、庄樱逾期办证违约金183695.04元（以2685600元为基数，按每日0.02%自2016年9月1日计算至2017年8月8日）。 一审法院认定事实：惠安建筑业投资公司系经工商注册登记以房地产开发与经营、建材销售、建筑设计与施工为经营范围的有限责任公司，位于惠安县的“建筑业发展中心”由其开发建设。2011年10月29日，惠安建筑业投资公司与周遵煌就案涉“建筑业发展中心”第2幢1层107号商品房签订“惠安建筑业发展中心定购单”1份。之后，惠安建筑业投资公司与周遵灿、庄樱签订编号为ＭＦ-2007-01-№0356302《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），约定周遵灿、庄樱向惠安建筑业投资公司购买“建筑业发展中心”xx号商品房，建筑面积134.28平方米，总价款2685600元，该合同落款日期未填写。《商品房买卖合同》第六条约定：“付款方式及期限。如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六。”第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。第八条第一款约定：“出卖人应当在2013年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第1项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同已入伙，并从逾期之日起按日支付给出卖人总房款的万分之壹代管金。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”。第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……”。附件六《合同补充协议》第一条约定：“银行按揭付款方式及期限买受人向出卖人支付首期购房款人民币壹佰叁拾肆万伍仟陆佰零拾零元整（￥1345600元），余款人民币壹佰叁拾肆万元整（￥134万元），在签订《商品房买卖合同》的同时由买受人向银行申请按揭贷款支付，买受人必须在接到出卖人书面通知后七天内办理完整手续，由出卖人协助办理按揭贷款的相关手续”。第二条约定：“买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在30日之内，自逾期之日起至办理完按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额的万分之三违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的50%向出卖人支付违约金（直接从买受人已交付的房款中扣）。买受人要求继续履行合同的，需经出卖人同意，合同继续履行，自逾期之日起至办理完按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额的万分之五违约金。3、若银行不批准买受人的按揭贷款申请或银行批准金额小于申请金额，买受人同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人或银行通知三日内向出卖人补足申请贷款金额与批准贷款金额的差额，逾期补足的，按本条款第1、2项相关条款执行……”。第七条约定：“通知买受人保证《商品房买卖合同》及补充协议所填写的姓名、电话、地址，邮政编码等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起七日内书面通知出卖人，否则由此引起无法通知到达的责任由买受人自行承担。《商品房买卖合同》及补充协议中提及的出卖人的通知是指书面通知或在《泉州晚报》刊登通知，出卖人采用书面挂号通知的，以挂号信发出后三日内视为通知送达；采用登报通知的，以登报后的三日内视为通知送达”。周遵灿、庄樱分别于2011年10月29日、2011年12月5日、2012年10月12日、2012年10月13日、2017年6月29日支付购房款40000元、143900元、101700元、1060000元、1340000元，合计2685600元。案涉商品房于2013年5月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，于2013年9月23日经泉州市公安消防支队消防验收合格，于2014年9月24日取得初始登记。2016年6月1日，惠安建筑业投资公司向周遵灿、庄樱发出《入伙通知书》，通知自2016年6月1日起至2016年6月10日为周遵灿、庄樱办理交房手续，周遵灿、庄樱于2016年6月2日收到该《入伙通知书》。另查明，除本案之外，包括周遵灿、庄樱在内的11个买受人曾于2014年8月1日以惠安建筑业投资公司为被告向一审法院提起14件商品房预售合同纠纷案，上述案件所涉商品房均由周遵煌订购（或代为订购），且均位于“建筑业发展中心”第2幢，包括本案在内，15套商品房总面积合计5137.3平方米。一审法院经审理后于2015年12月7日作出（2014）惠民初字第4165号民事判决，该判决已发生法律效力。双方确认惠安建筑业投资公司因案涉商品房评选鲁班奖的需要，在将案涉商品房交付给周遵灿、庄樱之前有进行简易装修，案涉商品房于2017年7月20日实际办理交房手续，惠安建筑业投资公司之后拆除了简易装修。周遵灿、庄樱于2017年8月8日取得案涉商品房的不动产权证书〔证号为闽（2017）惠安县不动产权第0007605号〕,房屋建筑面积133.91平方米。诉讼中，周遵灿、庄樱申请对自2016年6月1日起因无法使用案涉商品房造成的损失进行鉴定，一审法院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估。2019年4月8日，该公司出具鑫八闽价鉴〔2019〕169号《关于惠安县建筑业发展大厦2幢1单元107号店面租金的评估意见书》，评估结论意见为：价格评估标的在价格评估基准时点的租金合计为237400元。租金评估计算表载明：2016年6月1日至2017年5月31日，每平方米单价50元，月租金6700元，评估金额80400元；2017年6月1日至2018年5月31日，每平方米单价55元，月租金7350元，评估金额8820元；2018年6月1日至2019年2月19日，每平方米单价60元，月租金8000元，评估金额68800元。为此，周遵灿、庄樱支付鉴定评估费20000元。 一审法院认为，惠安建筑业投资公司与周遵灿、庄樱签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应按照约定履行合同义务。一、关于惠安建筑业投资公司请求周遵灿、庄樱支付逾期付款违约金应否予以支持的问题。惠安建筑业投资公司提供的2012年4月9日周遵煌、周梅金出具的《承诺书》，结合2013年3月10日有周遵灿签名捺印确认的《款项证明》，能够证明周遵灿、庄樱对周遵煌、周梅金承诺付款时间、付款金额、款项分配是知情且认可的。其中：2011年10月29日、2011年12月5日、2012年10月12日、2012年10月13日、2017年6月29日支付购房款40000元、143900元、101700元、1060000元、1340000元，合计2685600元。周遵灿、庄樱主张没有收到落款时间为2013年10月7日的《入伙通知书》，惠安建筑业投资公司亦未能提供相应的邮寄签收凭据，故对该证据不予采信。周遵灿、庄樱认可其有收到落款时间为2016年6月12日的通知书，对该通知书予以确认。以周遵煌名义订购的“惠安建筑业发展中心”商品房产权登记分布及款项支付明细表，虽周遵灿、庄樱不予认可，但结合《款项证明》及周遵灿、庄樱提供的不动产权证书，对该组证据予以确认，能够证明周遵灿、庄樱支付款项的时间及其购买房屋的面积。周遵灿、庄樱迟延支付购房款的违约金计算明细，系惠安建筑业投资公司单方制作，不予采纳。惠安县农村信用合作联社惠农信【2012】19号《关于福建惠安县建筑业投资有限公司“惠安建筑业发展中心”按揭贷款合同额度的批复》真实性予以确认。周遵灿、庄樱提供的证明书及落款时间为2016年6月1日的《入伙通知书》，惠安建筑业投资公司对真实性无异议，予以确认，能够证明惠安建筑业投资公司于2016年6月1日通知周遵灿、庄樱办理交房手续，并要求以现金方式支付剩余购房款。综合上述证据，虽案涉合同落款日期未填写，但业经（2014）惠民初字第4165号生效判决确定该合同签订时间为2011年12月5日，予以确认。附件六《合同补充协议》第一条约定，周遵灿、庄樱向惠安建筑业投资公司支付首期款1345600元，但未明确约定支付首期款的时间，故惠安建筑业投资公司请求周遵灿、庄樱支付首期款的逾期付款违约金，依据不足，不予支持。附件六《合同补充协议》第一条同时约定购房余款1340000元在签订《商品房买卖合同》时由周遵灿、庄樱向银行申请按揭贷款支付。后因未能办理银行按揭贷款，惠安建筑业投资公司于2016年6月1日向周遵灿、庄樱发出《入伙通知书》时要求周遵灿、庄樱结清购房款余款1332600元，周遵灿、庄樱于2016年6月2日收到该《入伙通知书》。根据附件六《合同补充协议》第二条约定，周遵灿、庄樱应于2016年6月5日前补足购房余款，但其至2017年6月29日才付清购房余款，自2016年6月6日起至2017年6月29日止逾期付款合计389天，应依约按其逾期付款金额1340000元的日万分之五向惠安建筑业投资公司支付违约金260630元(1340000元×0.0005×389天)。周遵灿、庄樱主张惠安建筑业投资公司未开具发票及进行合同备案，导致其无法办理银行按揭贷款，依据不足，不予采纳。 二、关于案涉商品房是否存在无法使用的情形，惠安建筑业投资公司应否赔偿周遵灿、庄樱经济损失的问题。周遵灿、庄樱提供的照片、视频，经惠安建筑业投资公司质证真实性无异议，真实性予以确认，惠安建筑业投资公司对视频中出现其公司工作人员蔡国雄没有意见，12315的通话录音结合双方庭审陈述能够认定惠安建筑业投资公司确实存在对案涉商品房进行装修，未实际交付房屋，以及周遵灿、庄樱向相关部门进行投诉的事实。周遵灿、庄樱提供的照片、视频、录音，结合惠安建筑业投资公司提供的关于惠安县建筑业发展中心申报鲁班奖等有关事项的报告、惠安县人民政府《关于协调建筑业发展中心申报“鲁班奖”的会议纪要》及双方的庭审陈述，能够证明惠安建筑业投资公司因案涉商品房所在的建筑业发展中心工程申报鲁班奖的需要，对案涉商品房进行简易装修，周遵灿、庄樱于2017年8月10日进行现场拍摄时简易装修已拆除，因惠安建筑业投资公司未能在指定的期限内答复简易装修拆除的时间，故根据周遵灿、庄樱陈述认定惠安建筑业投资公司于2017年8月10日拆除简易装修。2016年6月1日，惠安建筑业投资公司向周遵灿、庄樱发出《入伙通知书》，可认定惠安建筑业投资公司于2016年6月1日已经履行通知交房义务。周遵灿、庄樱于2016年6月2日收到该《入伙通知书》并于2016年6月12日提出交房反馈意见，可认定因惠安建筑业投资公司原因造成周遵灿、庄樱无法使用案涉商品房的期间应自周遵灿、庄樱提出交房反馈意见的次日即2016年6月13日起计算至2017年8月9日止。评估意见书系法院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行的评估，真实性予以确认，结合该评估意见书，案涉商品房自2016年6月13日至2017年8月9日止的租金损失应认定为94554元（6700元×11个月＋6700元×18天/30天＋7350元×2个月＋7350元×9天/31天，取整）。一层平面图、一层给排水平面图、一层强电平面图等未经相关部门确认，不予采信。惠安建筑业投资公司主张其对案涉商品房进行简易装修系经过周遵灿、庄樱同意，但未能提供证据予以证明，不予采纳。 三、关于惠安建筑业投资公司是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，应否承担逾期履行协助办证违约金的责任。惠安建筑业投资公司提供的通知函及全球邮政特快专递EMS单，以及周遵灿、庄樱相应提供的交房反馈意见，经对方质证真实性均无异议，予以确认。案涉商品房于2014年9月24日取得初始登记，根据案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，已经符合办理房屋权属证书的条件，惠安建筑业投资公司于2014年10月8日向周遵灿、庄樱发出办证通知函，周遵灿、庄樱于2014年10月17日收到通知函，故惠安建筑业投资公司在案涉商品房实际交付前已经履行了通知办证的义务，并不存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，且案涉商品房于2017年7月20日实际交付，周遵灿、庄樱于2017年8月8日取得不动产权证书，亦不存在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的情形，周遵灿、庄樱主张惠安建筑业投资公司应支付自2016年9月1日起至2017年8月8日止的逾期办证违约金183695.04元，依据不足，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、周遵灿、庄樱应于判决生效之日起15日内支付惠安建筑业投资公司逾期付款违约金260630元；二、惠安建筑业投资公司应于判决生效之日起15日内支付周遵灿、庄樱因无法使用房屋造成的经济损失94554元；三、驳回惠安建筑业投资公司的其他诉讼请求；四、驳回周遵灿、庄樱的其他反诉请求。案件受理费17438元，由惠安建筑业投资公司负担14201元（多预交的3237元予以退还），周遵灿、庄樱负担3237元，于判决生效之日起5日内交纳。反诉受理费3678元，由周遵灿、庄樱负担2503元（多预交的1175元予以退还），惠安建筑业投资公司负担1175元，应于判决生效之日起5日内交纳。鉴定费20000元，由惠安建筑业投资公司负担，鉴于周遵灿、庄樱已垫付，惠安建筑业投资公司应于判决生效之日起5日内支付给周遵灿、庄樱。 二审中，当事人未提交新证据。除二审争议所涉事实外，一审法院其余认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，一、关于周遵灿、庄樱赔偿损失请求的认定。惠安建筑业投资公司于2016年6月1日向周遵灿、庄樱发出《入伙通知书》，通知周遵灿、庄樱办理交房手续，但此时惠安建筑业投资公司自行对案涉商品房进行的简易装修尚未拆除，该情形不属于一般的质量瑕疵，而应据此认定，在上述事由消除前，案涉商品房尚不符合交付条件。周遵灿、庄樱于2016年6月12日提出交房反馈意见，要求惠安建筑业投资公司及时拆除装修再予收房，理由正当。经查，周遵灿、庄樱于2014年8月1日起诉惠安建筑业投资公司商品房预售合同纠纷一案中，经一、二审判决确定，惠安建筑业投资公司应支付周遵灿、庄樱至2014年8月1日止的逾期交房违约金143306.4元，以及自2014年8月2日起至案涉商品房交付之日止按403.65元/日计算的逾期交房违约金。该案发生法律效力后，周遵灿、庄樱并已申请强制执行。现周遵灿、庄樱再请求惠安建筑业投资公司参照租金标准赔偿其上述期间无法使用房屋的损失，依据不足，不予支持，而自2017年7月20日实际办理交房手续之日至2017年8月10日确认拆除装修之日的损失，惠安建筑业投资公司应予赔偿，数额为5145元（根据评估报告书，案涉商品房自2017年6月1日至2018年5月31日间的月租金标准为7350元，7350元÷30×21）。二、关于周遵灿、庄樱逾期办证违约金请求的认定。案涉商品房于2017年7月20日实际办理交房手续，而周遵灿、庄樱于2017年8月8日取得案涉商品房的不动产权证书，并未超出合同约定的期间，周遵灿、庄樱请求惠安建筑业投资公司支付逾期办证违约金，不予支持。三、关于惠安建筑业投资公司逾期付款违约金请求的认定。周遵灿、庄樱与惠安建筑业投资公司签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》内未明确约定首期款的支付期限，而周遵灿、庄樱对周遵煌、周梅金于2012年4月9日出具的《承诺书》未予认可，其在《款项证明》内的签名仅系对案涉商品房付款情况的确认，无法据此认定双方就首期款的支付期间另有明确约定，惠安建筑业投资公司主张周遵灿、庄樱支付首期款存在逾期付款违约行为，不予采纳。双方在《商品房买卖合同》内约定购房余款以办理按揭贷款方式支付，但因双方约定的首付款比例低于按揭贷款合作银行要求而未能办理，根据《合同补充协议》第二条第2项约定，周遵灿、庄樱应在接到出卖人或银行通知3日内补足购房款，但惠安建筑业投资公司直至2016年6月1日才向周遵灿、庄樱发出《入伙通知书》，通知其结清购房余款。上述购房余款的履行时间，后于（2016）闽05民终467号生效民事判决确定的交房时间，而惠安建筑业投资公司此时尚未履行顺序在先的交房义务，故周遵灿、庄樱在双方实际办理交房手续及确认装修拆除前支付购房余款，并不构成逾期付款违约，周遵灿、庄樱提出的先履行抗辩权理由成立，予以采纳，惠安建筑业投资公司请求周遵灿、庄樱支付逾期付款违约金，不予支持。 综上所述，惠安建筑业投资公司与周遵灿、庄樱的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初4244号民事判决； 二、福建惠安建筑业投资有限公司应于本判决生效之日起15日内支付周遵灿、庄樱因无法使用房屋造成的经济损失5145元； 三、驳回福建惠安建筑业投资有限公司一审的诉讼请求； 四、驳回周遵灿、庄樱一审的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17438元，由福建惠安建筑业投资有限公司负担；反诉受理费3678元，由周遵灿、庄樱负担3628元，福建惠安建筑业投资有限公司负担50元。鉴定费20000元，由周遵灿、庄樱负担19532元，福建惠安建筑业投资有限公司负担468元（鉴于周遵灿、庄樱已垫付，福建惠安建筑业投资有限公司应于本判决生效之日起5日内支付给周遵灿、庄樱）。二审案件受理费25441元，由福建惠安建筑业投资有限公司负担19117元（已预交17438元，余1679元于本判决生效之日起5日内交纳），周遵灿、庄樱负担6324元（已预交3678元，余2646元于本判决生效之日起5日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年八月三十日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 —-17-—