贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初1206号原告：付军，男，1992年8月21日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市正安县。被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬。原告付军诉被告贵州安顺精石房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法由本院审判员韦启珏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案缺席审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判决：一、被告退还原告已支付购房款218678元；二、被告双倍赔偿定金40000元；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年8月28日，原告认购被告开发的位于平坝区××云园路××城××楼××号房屋。双方签订了《商品房买卖合同》，原告支付首付款205276元，剩余房款约定以银行按揭贷款方式支付。后原告以微信方式向被告提供贷款所需资料；2019年2月20日，原告依约前往办理银行按揭事宜，被告要求原告重新签订商品房买卖合同及补充协议，用于合同网签备案，但由于新的商品房买卖合同与前期签订的商品房买卖合同约定不一致，且补充协议严重损害原告权益，故原告拒绝重新签订合同及签订补充协议。因双方就合同事宜未能达成一致，被告拒绝退还房款，2019年3月5日，原告向被告发送律师函，要求被告退还房款及双倍支付定金，被告要求原告以司法途径解决，故原告起诉至人民法院，请求判如所请。被告未到庭参加诉讼，未向本院提供书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：原告胞姐付会与被告工作人员以微信方式多次沟通购房事宜，2018年8月25日，付会向被告交纳购房定金20000元，认购被告被告开发的贵安第一城37号楼4-28-4号房屋；2018年8月25日被告向原告出具认购房屋证明单，约定付会所交纳20000元为付军认购上述房屋的定金；2018年9月4日，经双方协商一致，以原告名义购买上述付会认购的房屋，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定所购买商品房规划中有1个非封闭阳台，付款方式为首付款+银行按揭支付。合同签订后，原告于2018年9月5日另行向被告支付款项197816元，2019年2月20日，原告再次向被告支付662元，原告上述支付款项均为转账支付，支付对象为贵州安顺精石房地产开发有限公司；2019年2月20日，被告向原告出具收据确认收到原告交纳首付款206150元、公维款7608元、代收款4920元；同日，因被告要求原告重新签订新的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告认为新的《商品房买卖合同》与原合同约定不一致，且补充协议损害其合法权益，故拒绝重新签订合同及签订补充协议，同时要求被告按照原合同约定完善合同事宜，被告拒绝完善合同，2019年2月24日原告微信告知解除买卖合同关系；2019年3月5日，原告委托律师函告，要求被告退还已付房款及双方返还定金。另查明，双方于2018年8月25日所签订的《商品房买卖合同》无补充协议，该合同未进行网签备案，该合同与新合同比较未在合同条款中约定房屋规划包含1个非封闭阳台，但新合同包含房屋平面图，房屋平面图包含1个非封闭阳台。原告通过微信向被告提交办理按揭贷款所需材料，银行按揭贷款至今未办理。上述查明事实有：原告提供的《商品房买卖合同》（第一次签订合同）、微信聊天记录、收款收据、支付凭证、房屋户型图及被告书面承诺、银行按揭所需材料、《商品房买卖合同》（第二次）、《补充协议》、《律师函》各1组及到庭当事人当庭陈述为凭，足以认定。本院认为,本案争议的焦点是：一、双方商品房买卖合同是否成立，如成立则本案是否具有合同约定的解除或法律规定的解除事由的产生；二、案涉购房款是否应当退还；三、本案是否适用定金罚则。本案中，原、被告双方经协商一致于2018年9月4日签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并生效，受法律保护，双方应依照合同约定严格履行合同义务；在合同履行过程中，双方可就合同履行相关事宜进一步修缮协商，但切不可违反契约自由的精神，为对方设定义务负担。结合本案具体情况，双方既于2018年9月4日签订了商品房买卖合同，则应严格依照合同约定执行，即使在履行过程中需要进一步完善合同相关事项，则应征得双方一致同意方可进行，而被告于2019年2月20日要求原告重新签订商品房买卖合同及补充协议，在原告明确表示拒绝后，依照契约精神，双方应以原合同进行网签备案，则合同仍可继续履行；但对原告提出按照原合同履行协议的要求后，被告明确表示拒绝则违反了契约自由之精神，属违约行为；同时由于双方选择付款方式为银行按揭贷款，被告未以原合同进行网签备案即导致原告不能申请银行按揭，继而导致双方订立合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，原告可行使其合同解除权，且原告于2019年2月24日微信告知解除买卖合同关系，又于2019年3月5日向被告函告退款及双方返还定金，即已行使其合同解除权，而合同解除权属形成权，一经到达对方即告生效，故双方合同实际已于2019年2月24日解除。如上所述，双方合同即已解除，则依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告可要求回复原状，故原告诉请要求被告返还购房款项218678元于法有据，本院予以支持。对于本案是否适用定金罚则的问题，原告于2018年8月25日根据房屋认购协议的约定向被告支付定金20000元，而以房屋认购协议的性质而言，其独立于商品房买卖合同，其订立的目的在于确定在某一时间履行某一义务，本质为预约合同，功能在于担保双方在确定时间签订《商品房买卖合同》，该担保行为一经实现，则房屋认购协议效力即告终止，定金所具有的担保效力亦告终止，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，出卖人收取定金作为订立商品房买卖合同担保，并依此适用定金罚则的，应只能在商品房预约合同法律关系的范畴内进行讨论，即如上所述，双方即已签订《商品房买卖合同》，则预约合同的目的已实现，担保法律关系终止；同时，根据案件实际情况，双方在订立商品房买卖合同后，原告所交纳的定金已转换为购房款即为上文论证的实证。故原告诉请双方返还定金无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告付军向其支付的首付款、公共维修基金、物业管理费共计218678元。二、驳回原告的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，减半收取2590元，由原告负担300元，被告负担2290元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  韦启珏二〇一九年八月七日法官助理王俊书记员赵佳媛