江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初498号原告：蒋红强，男，1974年3月30日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：郑书婷，江苏平凌律师事务所律师。被告：陈建军，男，1970年9月30日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：王小琴，女，1969年3月29日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：蒋建平，江苏天目湖律师事务所律师委托诉讼代理人：丁飞，江苏天目湖律师事务所律师。第三人：陈莉，女，1994年7月9日生，汉族，溧阳市人，户籍地溧阳市天目湖镇古县，现住溧阳市。原告蒋红强与被告陈建军、王小琴、第三人陈莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，分别于2019年4月4日、2019年5月10日、2019年7月9日对本案公开开庭进行了审理。原告蒋红强及其委托诉讼代理人郑书婷、被告王小琴委托诉讼代理人丁飞、第三人陈莉到庭参加了诉讼，被告陈建军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋红强向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告办理溧阳市房屋的产权变更登记手续；2、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告系夫妻关系，2010年2月，两被告将其位于溧阳市的拆迁安置房屋（包括房屋和车库，房屋建筑面积120平方米、车库面积25平方米）以268000元的价格出售给原告。原告按约付清房款后，两被告向原告交付了该房屋，原告也随即装修居住使用。2011年3月1日，原告与被告补充签订书面房屋买卖协议，对房屋交易价格及付款事实予以确认，同时确认了被告应无条件协助原告办理过户登记的合同义务及违约责任等合同事项。现原告多次与两被告协商，要求其协助办理房屋过户登记手续，但两被告一直推诿不履行合同义务，原告遂诉至法院，请求依法判决支持原告诉请。被告陈建军未作答辩。被告王小琴辩称，被告王小琴不知道原告是如何入住涉案房屋的，没有同意也没有参与房屋买卖。涉案房屋是两被告夫妻共同共有的，所以被告一直要求原告搬出涉案房屋。原告提供的证据存在相互矛盾的情况，在原告提供的2010年3月16日的付款协议中约定“今预付现金20万元，余款69000元在5月份前付清”，在另一份2011年3月1日的房屋买卖协议中，又约定付款方式为“签订本协议时当即付清”，两份协议中对于付款的约定明显不符合常理和交易习惯。原告没有证据证明其已经支付了购房的钱款的事实。故请求法院驳回原告诉讼请求。第三人陈莉陈述称，涉案房屋系申请人和两被告依据拆迁政策等规定共同共有的拆迁安置房，房屋的处置涉及第三人的切身利息，与第三人具有法律上的利害关系。原告蒋红强为证明其主张，向本院主要提供如下证据：1、付款协议复印件一份，载明“今有翠屏新村二区42幢2号门101室陈建军卖方价格为贰拾陆万捌仟元（268000），装修押金一千元（1000）元，如装修不动承重墙，押金一千元退还，今预付现金贰拾万元200000，余款69000元在5月份前付清，钱款付清后该房归蒋红强所有，如协议期间房价上涨，陈建军不得将该房屋卖给他人，如有反悔，则按买房时双倍价格赔偿给另一方，如房产证不能办，陈建军将按双倍购房价赔偿给蒋红强双方以此为证卖方陈建军买方蒋红强2010年3月16日”。证明原告向被告陈建军支付了购房款20万元后开始装修案涉房屋。2、收条一份，载明“今收到蒋红强现金四万元正收款人陈建军2010.5.7”。证明原告于2010年5月7日向被告支付了40000元现金。3、房屋买卖协议一份，证明2011年3月1日，原告向被告支付尾款28000元，房款结清后签订了房屋买卖协议。4、天然气发票复印件、委托银行转账付款授权书复印件（均提供原件核对），证明原告将案涉房屋装修好后，于2010年7月15日开通了水电，于2010年12月10日开通了天然气，于2010年8月份入住。5、录音一份（录音原始载体设备已损坏，无法提供），证明2018年4月，原告与两被告协商过户事宜，被告王小琴对案涉房屋出售的情况是清楚且认可的，但要求原告另外加钱才肯过户。6、证人蔡某,4的证言，蔡某,4陈述其与原告系同事，当时其与被告陈建军在同一个小区，原告说要买房，其便介绍原告至陈建军处看房，原告看中了案涉房屋，当时房屋为26万元，系毛坯房，原告与陈建军协商后付了20万元，双方写了协议，一人一张，卖房的事情王小琴应该知道，说好付20万元进去装修。被告王小琴发表质证意见如下：1、付款协议系复印件，对该协议的真实性、合法性、关联性均不认可；2、对收条真实性、合法性、关联性均不认可，收条内容仅为收现金，未明确该收款的性质；3、对房屋买卖协议真实性、合法性、关联性均不认可，对证明目的也不认可；银行委托付款授权证上用户地址为溧阳市横涧镇河洛村委系岕60号，与涉案房屋没有关系，发票真实性无异议，但对证明目的不予认可。第三人陈莉发表质证意见如下：1、房屋买卖协议只有陈建军一人签字，没有被告王小琴及第三人的签字，不具备法律效力；2、对录音真实性、合法性有异议；其他没有异议。被告王小琴为证明其主张，向本院主要提供王小琴与陈建军的结婚证复印件一份，证明两被告于1997年6月12日登记结婚，2013年8月15日补办结婚证。原告蒋红强及第三人陈莉均质证称没有异议。经审理查明，被告陈建军、王小琴系夫妻关系，于1997年6月12日办理结婚登记。1994年7月9日生育一女取名陈莉（即第三人）。2006年6月30日，被告陈建军与天目湖工业园建设开发有限公司签订房屋拆迁补偿协议书，经结账，被告陈建军户选定安置房房号为42幢2号门101室（案涉房屋）、42幢2号门201室。2010年5月7日，被告陈建军向原告出具收条，载明“今收到蒋红强现金四万元正收款人陈建军2010.5.7”。2010年12月10日，原告向溧阳安顺燃气有限公司付款办理了翠屏新村二区42幢2-101室房屋的燃气开通手续。2011年3月1日，原告与被告陈建军签订房屋买卖协议，约定陈建军将拆迁补偿取得的位于车库出售给原告（房屋建筑面积120平方米，车库面积25平方米），房屋按2000元/平方米的价格，车库按1000元/平方米价格，合计价款268000元；付款方式为协议签订时当即付清；原告在办理过户手续时，被告陈建军有义务无条件协助原告办理。2014年9月4日，溧阳市房管部门向陈建军、王小琴发放了翠屏新村二区42幢2-101室房屋的产权证，房屋面积登记为118.99平方米，截止2019年2月18日，案涉房屋不存在查封、抵押、异议等权利负担。2019年3月26日，本院至案涉房屋查勘，经原告与被告王小琴代理人现场核实确认位于车库由原告实际居住使用，其与被告的居住房屋（翠屏新村二区42幢2号门201室）系上下相邻关系。审理中，原告称，2010年3月16日，双方经协商后签订付款协议，约定的房屋及车库价款为265000元，加上被告先前开通水电费用3000元，合同价款合计268000元，由原告先预付了现金200000元，余款69000元在5月份前付清，付款协议原件在被告陈建军处，原告保留了复印件，后因资金没到位，原告与陈建军协商在2010年5月7日付款40000元，余款在2011年3月份付清，付清之后签订了买卖协议；被告王小琴在2010年就知道房屋买卖的情况，她虽没直接参与签合同、付钱事宜，但她比较强势，被告陈建军不可能不和她商量；房屋交付后，由原告装修完毕，于2010年8月入住；第三人虽享有拆迁安置权益，但案涉房屋登记所有人为两被告，且被告出卖房屋时，第三人未满18周岁，被告作为监护人依法处置因监护职责产生的对第三人的财产处置行为是合法有效的。被告王小琴称，对原告所述不认可，其于2008年之后一直在外地，2012年左右回到家中发现房屋已由原告居住，被告陈建军也一直未向其解释清楚；原告举证的买卖协议与付款协议关于付款约定的内容矛盾，且没有充分证据证明其实际支付了房款；依据《城市房地产管理法》第三十八条，共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让，未依法登记领取权属证书的，也不得转让；原告变更产权登记的申请将损害第三人利益。第三人称两被告夫妻关系相处正常；按照拆迁政策，其作为独生子女可享受120平方米的安置面积，作为家庭成员，其系案涉房屋共同共有人，其不认可付款协议及房屋买卖协议的效力。以上事实，由房屋买卖协议、收条、协议复印件，建筑业统一发票、结婚证、不动产权属信息查询证明、拆迁安置协议、结账单、证人证言及原告蒋红强及其委托诉讼代理人、被告王小琴委托诉讼代理人庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护。原告与被告陈建军订立的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同订立后，原告与被告陈建军应依照合同约定全面履行合同义务。关于案涉房屋买卖合同的房款是否已付清，根据原告蒋红强与被告陈建军订立的房屋买卖协议中“付款方式为签订本协议时当即付清”的约定，结合原告在签订协议前向被告陈建军付款及房屋实际装修、居住使用的情况，原告陈述的付款经过合理且有证据佐证，在被告未能提供证据反驳的情况下，本院对该事实依法予以确认。关于被告王小琴对案涉房屋买卖的情况是否知情且认可。本案中，被告陈建军、王小琴系夫妻关系，涉案房屋产权登记为二人共同共有，该房屋属于两被告的共同财产。被告陈建军于2010年将案涉房屋向原告蒋红强出售，并于2011年补充签订房屋买卖协议，原告也已装修入住多年，且案涉房屋（翠屏新村二区42幢2号门101室）与两被告居住的房屋（溧阳市门201室）系上下相邻关系，结合案涉房屋的拆迁安置事宜亦系由陈建军一人签字代理被告王小琴办理及第三人称其父母（即两被告）关系正常的事实，原告主张被告王小琴对房屋买卖的情况知情且认可的意见合理，本院依法予以采信。另，按被告王小琴所述，其于2012年左右即发现原告已入住案涉房屋，其所述的时间距原告提起本次诉讼已有7年之久，但被告王小琴没有证据证明其主张过权利或对案涉房屋买卖提出过异议，结合第三人陈述的两被告的夫妻关系，被告王小琴称对涉案房屋的出卖的情况不知情且不认可的意见不符合常理，依法不应予以采信。关于被告王小琴辩称依据《城市房地产管理法》，共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让，未依法登记领取权属证书的，也不得转让的意见，因《城市房地产管理法》第38条的规定系行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理产权变更登记问题上所作出的行政管理性规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。至于转让是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的条件，产权变更能否得到登记，属于转让合同能否完全履行的问题，并不直接影响合同的效力。故对被告王小琴的辩解意见,本院依法不予采信。关于第三人陈莉主张其系案涉房屋共同共有人，其不认可付款协议及房屋买卖协议的的意见。因案涉房屋出售时，第三人尚未年满十八周岁，属于限制民事行为能力人，两被告系第三人的监护人，在依法代理第三人实施民事法律行为时，有经营和处分被监护人财产的权限，故本院对其意见依法不予采信。第三人若认为案涉房屋买卖侵害了其合法权益,可另行向两被告主张权利。综上，原告购买两被告的房屋，并按约定支付了相应的价款，两被告应按约协助原告办理房屋的产权变更登记手续，故原告蒋红强的诉讼请求有事实及法律依据，依法应予支持。被告陈建军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民法总则》第二十八条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关民事法律之规定，判决如下：被告陈建军、王小琴应于本判决生效之日起10日内协助原告蒋红强办理房屋过户登记手续。案件受理费5320元，保全费1860元，合计7180元（由原告预交），由被告陈建军、王小琴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起7日内须向该院预交上诉案件受理费5320元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  温建美人民陪审员  方顺溪人民陪审员  戈震东二〇一九年八月十五日法官 助理  杨文武书 记 员  李 莉