贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6417号原告：谢梅，女，白族，1977年9月25日出生，住贵州省大方县，原告：陈寿红，男，汉族，1972年8月1日出生，住贵州省大方县，委托诉讼代理人：黄雪薇，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李道义，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告陈寿红、谢梅与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日登记立案后，依法适用简易程序由审判员简泽智独任审理。2019年7月15日，本院公开开庭进行了审理，原告陈寿红、谢梅的委托诉讼代理人黄雪薇、李道义，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈寿红、谢梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告向房屋登记机关申请办理毕节市七星关区××（学院路）东城印象2-606号商品房的转移登记；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计42486.00元（违约金以388000.88元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月4日起计至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年9月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于贵州省××市××（学院路）东城印象项目2-606号房屋，合同约定总价款为379708.00元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，双方签订的《商品房买卖合同》中约定了被告于2014年12月30日之前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告至今未履行合同约定的办证义务，被告的行为已构成违约，根据双方当事人合同的约定，被告逾期办证的时间超过60日时，原告选择不退房时，被告自约定的日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已支付房款万分之一的违约金；双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，后被告向原告收取了涉案房屋公共维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用，但尚未在合同约定期限之前将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告认为，被告的违约行为已侵害到原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关法律，向法院提起诉讼。被告龙鑫家业辩称：因被答辩人诉答辩人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，答辩人依据本案事实和法律依据，现答辩如下：一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”，答辩人承担违约责任的时间也不应从2015年2月28日起计算，而应从被答辩人起诉书之日起倒推三年，具体起算时间应根据法院的受案通知书上记载的受案时间予以确认。超过三年的部分，应当不予支持；二、答辩人与被答辩人早在双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定由被答辩人委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时答辩人便无向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，直接由答辩人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时答辩人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被答辩人可以交付相关文书。本案涉案房屋早已符合办证条件，答辩人亦早于2018年5月5日便通知被答辩人提交资料代为办证，此通知被答辩人提交资料办证的日期可视为答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，答辩人告知被答辩人可以交付相关文书时即为答辩人的违约责任截止日期。贵院（2019）黔0502民初898号民事判决书中认定的事实为答辩人向该案原告的披露义务履行时间为2018年5月15日，鉴于该案的涉案房屋与本案房屋属同一期，答辩人在向各业主履行披露义务时应当为同时履行，因此，依据常理分析，答辩人之于本案的披露义务履行时间亦为2018年5月15日较为合理、公平。所以，即使答辩人构成违约，支付被答辩人因交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金的截止日期也应为2018年5月15日，而非被答辩人所诉的截止日期。综上所述，恳请人民法院判决驳回被答辩人的不合理部分的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件、收据、个人贷款支付凭证、贵州增值税普通发票、税收完税证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、被告提交的毕市国用（2011）第1408号国有土地使用证、毕节市房权证七星关区字第××号房屋所有权证。拟证明被告开发的涉案房屋地块在2011年便通过出让方式获得使用权证，涉案房屋在2014年12月11日便已具备向原告交付办理房屋产权转移登记相关文书的条件。原告的质证意见为对该组证据真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，被告具备办证条件但未将办理不动产权证的相关文书交付给原告或提交给办证部门并通知原告，其未履行完毕办证义务，应该承担违约责任。经本院审查认为，该证据能证明被告已取得初始登记的事实，本院予以确认。二、被告提交的（2019）黔0502民初898号民事判决书，拟证明与原告房屋同属一期、同属一栋的其他业主的房屋，被告已于2018年5月15日通知业主提交相关资料给被告以方便被告代为办理房屋产权证书，依据常理分析，被告已于2018年5月15日便已通知原告提交相关资料予以办证。原告的质证意见为，对真实性和合法性无异议，但与本案无关，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，对该证据的真实性、合法性予以确认，但与本案无关，不能证明被告在2018年5月15日通知原告提交相关资料，不予确认。三、被告提交的办证委托书，拟证明原告已于2019年5月24日签署书面办证委托，已委托被告代其办理房屋权属转移登记，因此计算被告违约金的截止日期不应当是原告诉请的日期。原告的质证意见为，对真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的，根据双方履行实际，被告的义务应为具备文书交付这一前提条件下的通知义务，即告知原告其已具备办理商品房转移登记的条件并通知原告，才能够视为被告已履行完毕合同约定的文书交付义务，虽然被告当庭举证证明原告的商品房转移登记的有关文书已经办理，但开庭之前被告未通知原告，违约金的支付时间应计算至开庭之日。经本院审查认为，对其真实性、合法性及关联性予以确认，能证明原告在2019年5月24日委托被告办理涉案房屋权属证书，并知晓办理权属证书的相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第2幢6层6号商品房一套，房价款为379708.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在签订合同时选填买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于合同签订之日交付首期房款114708.00元，后以银行按揭的方式向被告支付剩余购房款265000.00元。另查明，涉案房屋所在楼幢已取得初始登记，具备办证条件。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告请求被告办理涉案房屋转移登记是否支持；三、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年6月4日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年6月4日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。受让人请求出卖人办理涉案房屋转移登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。因此，受让人请求出卖人办理涉案房屋转移登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。关于焦点二，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。故协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理涉案房屋转移登记。关于焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月4日起开始计算。虽然发票载明房款为388000.88元，但合同约定的购房款379708.00元，且原告签订合同交纳的首付款及按揭款为379708.00元，因此计算违约金的购房款以379708.00元予以计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，本案原告在2019年5月24日委托被告办理涉案房屋权属证书，并知晓办理权属证书的相关事实，故2019年5月24日视为被告履行了披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以已付购房款379708.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月4日起计算至2019年5月24日止。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司应于原告陈寿红、谢梅缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告陈寿红、谢梅办理“东城印象”第2幢6层6号商品房转移登记。二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告陈寿红、谢梅支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款379708.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月4日起计算至2019年5月24日止。三、驳回原告陈寿红、谢梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年八月九日书记员  彭 双