福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初2441号 原告：黎金勇，男，1971年9月10日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 被告:侯毅，男，1967年10月18日出生，汉族，住所地重庆市南川区。 被告:李七，男，1976年12月12日出生，汉族，住所地重庆市南川区。 原告黎金勇与被告侯毅、李七房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎金勇到庭参加诉讼。被告侯毅、李七经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎金勇向本院提出诉讼请求：依法判令解除黎金勇与侯毅、李七签订的《房屋买卖协议书》及补充协议；依法判令侯毅、李七向黎金勇退还房屋转让款725000元；依法判令侯毅、李七向黎金勇赔偿经济损失70万元；本案诉讼费由侯毅、李七承担。事实与理由：2016年2月6日，黎金勇与侯毅、李七就坐落于莆田XXX建材家具广场第X幢1811、1812、1813室三间写字楼，即城厢区霞林街道荔园东路1XX号X号楼1811、1812、1813室三间写字楼买卖事宜签订《房屋买卖协议书》一份，约定：“总建筑面积169.78平方米；转让价格每平方米8000元，总价款1358200元。若实际确权面积与合同面积不符，双方互不补偿差价；3、付款方式：黎金勇接收1811、1812、1813号房屋返租协议签订后支付给侯毅、李七70万元，按揭贷款部分由黎金勇负责偿还，偿还部分直接抵转让费；黎金勇承担过户费7万元，其余税费概由侯毅、李七承担。”协议还就交房时间、过户时间、违约责任等事项作出具体约定。协议签订后，黎金勇向侯毅、李七支付第一笔转让费70万元，侯毅、李七也将1813室写字楼交付给黎金勇使用，并与黎金勇签订1811、1812室写字楼的返租协议。之后，黎金勇又向侯毅、李七支付转让费25000元。但侯毅、李七违反约定，既没有向黎金勇支付返租租金，也不协助黎金勇将涉案的三间写字楼转移登记至黎金勇名下，过户一事一拖再拖。为妥善解决争议，2019年3月20日，黎金勇与侯毅、李七签订《补充协议》一份，约定：双方确认截止2019年3月20日，黎金勇已支付转让费725000元，尚欠侯毅、李七转让费633240元。付款方式变更为：侯毅、李七应在补充协议签订后无条件协助黎金勇办理产权过户手续，待产权过户至黎金勇名下后二日内付清转让费余款，但黎金勇可将转让费优先用于支付标的房屋拖欠的物业费、水电费及侯毅、李七应分摊的过户税费。若侯毅、李七未能在补充协议签订后十日内协助黎金勇办理产权过户，应按黎金勇已付款项从实际付款之日计至实际过户之日止月利率2%的违约金……但补充协议签订后，侯毅、李七仍未协助黎金勇办理过户手续。2019年4月3日，黎金勇向本院提起诉讼，要求侯毅、李七协助其办理莆田XXX建材家具广场第X幢1811、1812、1813室三间写字楼的过户手续，将产权过户至黎金勇名下，但经查询发现，上述三处写字楼均因侯毅、李七涉及债务纠纷被荔城法院、秀屿法院查封，黎金勇要求办理过户已是客观不能，故黎金勇于2019年7月3日向城厢区人民法院撤回该案起诉。综上，请求望判如所请。 侯毅、李七未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2016年2月6日，侯毅、李七（甲方）与黎金勇（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方将坐落于莆田市XXX建材家具广场第X幢1811、1812、1813号写字楼（总建筑面积169.78平方米）以每平方米8000元总价1358240元的价格转让给乙方，实际确权的面积如与合同面积不符，双方互不补偿差价。乙方接收1811号房屋、1812、1813号房屋返租协议签订后支付给乙方70万元，款项打入甲方指定的收款账户：中国建设银行城厢支行：李七622XXXXX99。甲方应保证对转让标的拥有合法产权，现在或将来不存在司法查封或其他权利瑕疵与负担。甲方必须具有真心交易的目的，不得“一房二卖”，不得实施妨碍乙方行使物权的任何违约行为。由于甲方的过错原因造成合同无法履行，或乙方无法实际取得产权，甲方应赔偿乙方经济损失70万元。双方履行本协议需要送达的文书约定如下：甲方：重庆市南川区。乙方：仙游县盖尾镇XX村X前XX号。任何一方的送达地址存在变更应主动通知对方，否则按上述地址寄出的函件即使被退件也视为已经送达。2016年2月6日，侯毅、李七出具《收款收据》一份，内容为：“今收到黎金勇支付的莆田XXX建材家具广场第X幢1811、1812、1813号三间写字楼转让费人民币柒拾万元（备注：银行转账支付）。此据。收款人：侯毅、李七。2016年2月6日”。2019年3月20日，侯毅、李七（甲方）与黎金勇（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定：一、房款余额：经结算，截止2019年3月20日，房屋转让费1358240元，减去黎金勇已经支付的725000元后，乙方尚欠甲方转让费633240元。二、付款方式：经双方协商一致，现将付款方式变更为：甲方应于本协议签订后无条件协助乙方办理产权过户手续。待产权过户至乙方名下后二日内乙方付清转让费房款余款，但乙方可将转让费优先用于支付标的房屋拖欠的物业费、水电费及甲方应当分摊的过户税费。三、违约责任：若甲方未能在本协议签订后10日内协助乙方办理产权过户，应按乙方已付款项从实际付款之日起计至实际过户之日止按月利率2%计算的违约金。如果由于可归责于甲方的原因，本协议签订后2个月内中途过户失败，乙方有权重新选择解除房屋买卖协议，并要求甲方返还全部购房款、赔偿乙方经济损失。同时，乙方为实现债权产生的律师费、诉讼费概由甲方赔偿。2019年4月4日，黎金勇诉至本院。同年7月3日，黎金勇以欲与侯毅、李七另行协商为由向本院提出撤诉申请。同日，本院作出（2019）闽0302民初2103号民事裁定书，裁定准许黎金勇撤诉。同年7月18日，黎金勇再次诉至本院，要求解除本案合同及补充协议并要求侯毅、李七承担赔偿责任。 本院认为：黎金勇与侯毅、李七签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。2019年3月20日双方签订的《补充协议》中约定：“侯毅、李七应于本协议签订后无条件协助黎金勇办理产权过户手续……若侯毅、李七未能在本协议签订后10日内协助黎金勇办理产权过户，应按黎金勇已付款项从实际付款之日起计至实际过户之日止按月利率2%计算的违约金。如果由于可归责于侯毅、李七的原因，本协议签订后2个月内中途过户失败，黎金勇有权重新选择解除房屋买卖协议，并要求侯毅、李七返还全部购房款、赔偿黎金勇经济损失。同时，黎金勇为实现债权产生的律师费、诉讼费概由侯毅、李七赔偿”，涉案三处写字楼至今仍未过户登记至黎金勇名下，现黎金勇要求解除《房屋买卖协议书》及《补充协议》，符合合同约定及相关法律规定，本院依法予以支持。黎金勇要求侯毅、李七返还已支付的购房款725000元，亦符合合同约定，本院亦予以支持。双方于2016年2月6日签订的《房屋买卖协议书》还约定：由于侯毅、李七的过错原因造成合同无法履行，或黎金勇无法实际取得产权，侯毅、李七应赔偿黎金勇经济损失70万元，该经济损失的约定应视为违约金的性质，结合本案的合同标的，该违约金的约定过分高于造成的损失，现黎金勇要求侯毅、李七支付经济损失70万元偏高，结合本案的实际情况，本院酌定违约金按卖房总价的20%计算，即侯毅、李七应支付给黎金勇违约金1358240元×20%=271648元，超过部分不予支持。侯毅、李七经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除黎金勇与侯毅、李七于2016年2月6日签订的《房屋买卖协议书》； 二、解除黎金勇与侯毅、李七于2019年3月20日签订的《补充协议》； 三、侯毅、李七应于本判决生效之日起二十日内返还给黎金勇购房款人民币725000元； 四、侯毅、李七应于本判决生效之日起二十日内向黎金勇赔偿经济损失人民币271648元； 五、驳回黎金勇的其他诉讼请求。 案件受理费人民币23265.6元，由侯毅、李七负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林龙飞 人民陪审员  姚爱育 人民陪审员  黄立立 二〇一九年八月三十日 书 记 员  **锋 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -7-