河北省迁西县人民法院   民事判决书   （2019）冀0227民初1799号   原告：马艳霞，女，1990年6月5日出生，汉族，住迁西县。   委托诉讼代理人（特别授权）：刘振华，男，河北鸿翔律师事务所律师。   被告：迁西县中视金桥物业服务有限公司，住所地：迁西县城关紫玉街北332号二楼。统一社会信用代码：911302270966193760。   法定代表人：吴芳菲。   委托诉讼代理人（特别授权）：刘力，男，该公司经理。   第三人：唐山市中视金桥房地产开发有限公司，住所地：迁西县城关紫玉街北。统一社会信用代码：91130227063125142A。   法定代表人：张志会，该公司经理。   委托诉讼代理人（特别授权）：孙荣平，女，唐山市迁西县太平寨法律服务所法律工作者。   原告马艳霞与被告迁西县中视金桥物业服务有限公司（以下简称金桥物业）、第三人唐山市中视金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥房地产）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马艳霞委托诉讼代理人刘振华、被告金桥物业委托诉讼代理人刘力、第三人金桥房地产委托诉讼代理人孙荣平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马艳霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告物业费1723.8元(2016年7月1日至2017年6月30日）、取暖费2065元(2016年至2017年度）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年6月15日，原告与第三人金桥房地产签订房屋买卖协议，原告购买被告开发建设的楼房一套，该楼房为金桥首郡4号楼1单元14层41142号。2016年6月30日，该楼房交付使用,原告向被告金桥物业交付物业费1723.8元(2016年7月1日至2017年6月30日）、取暖费2065元(2016年至2017年度）。经查第三人向原告交付楼房时该房并未通过竣工验收，该楼房并未达到交付使用条件，前期物业费应由第三人承担。取暖费为第一年集中供暖，依据相关法律规定不得收取。以上款项原告多次要求返还未果，为此原告特向贵院提出上述诉讼请求，请予支持。   被告金桥物业辩称，2016年6月30日通知原告取钥匙，原告是2016年7月27日取的钥匙取得该房使用权，缴纳了首年的取暖和物业费，物业服务公司按照标准从2016年6月30日正常提供服务，2016年11月6日至2017年3月20日供暖，原告享受了供暖和物业服务，应承担相关费用,我司是独立公司。   第三人金桥房地产辩称，1、2016年6月15日原告方与第三人签订商品房买卖合同，第三人在合同约定的交付期限内将该楼房交付给原告，原告也实际接收，并使用至今。该楼房交付原告使用时已经经六个相关单位验收合格,符合合同约定中的单体验收合格的标准，故原告所应缴纳的各项费用应该由自己支付,不应由第三人承担。   原告马艳霞围绕诉讼请求向本院提交证据如下：证1、商品房买卖合同、入住通知、供暖费、物业费收据。证明：原告于2016年6月15日在第三人处购买金桥首郡住房一套，房号为第四栋一单元14层41142号。该楼房于2016年6月30日交付使用，被告向原告收取2016年7月1日至2017年6月30物业费1723.8元和取暖费2065元。原告向被告交付的取暖费为新建住宅小区首次供热实行整体供热，依据2016年6月21日河北物价局、住房和城乡建设厅联合发布的《关于规范居民供热收费有关问题的通知》，该费用应当统一由开发商缴纳，不得向居民用户单独收取、重复收取。就取暖费用被告应当向原告返还。证2、迁西县住建局出具的金桥首郡1至8栋竣工验收备案表和证明书，《前期物业服务合同》。证明：第三人向原告交付房屋时该房屋并未通过竣工验收，验收时间为2017年2月14日。原被告约定物业服务内容包括13项公共服务，其中公共部位、公共设备设施、附属建筑物和设备的维护、养护和管理，公共区域消防设备还包括绿化养护、电梯养护、二次供水系统养护等8项内容应当按照原告与第三人签订的《商品房买卖合同》约定，通过竣工验收后方能交付原告和物业。在该楼房竣工验收之前，以上8项维护管护费用均应由第三人承担，被告在明知楼房未经竣工验收的情况下收取物业费用，该物业费用应当向原告返还。证3、烟台市住宅物业服务收费实施管理办法。证明该办法第10条规定，前期物业管理住宅小区因开发建设单位分期开发分批交付使用的原因，造成小区的配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准，物业服务收费按照不低于三分之一的标准予以减收，差额部分由开发单位补偿物业服务企业。参照该办法的规定，原告请求返还物业费具有合理合法性。   第三人金桥房地产针对原告提交的证据发表质证意见如下：对证1真实性无异议，证明目的有异议，商品房买卖合同第8条第5项明确规定，该商品房经单体验收合格视为符合合同约定的商品房交付条件，单体验收即仅就一栋楼房验收合格就可以。就本案而言原告居住的4号楼2016年4月30日单体验收合格，并不是原告方所述综合验收合格。而原告提出的验收合格标准并不是合同中所约定的验收合格标准。河北省《关于规范居民供热收费有关问题的通知》真实性无异议，并非完整的河北省文件，我方也有相应证据，迁西县发展改革局迁西县住房和城乡建设局迁发改价字【2016】第28号文件有关于河北省转发河北省物价局、河北省住房和建设厅关于居民住房供热收费有关问题的通知有详细规定，通知中明确规定按照谁用热谁付费的原则，取消采暖站暂不用热的规定。第2条关于首次采暖问题自2017年11月供暖之日起执行。文件下发前房屋买卖双方已订立房屋买卖合同的，按合同约定执行。证2真实性无异议，竣工验收证明书真实性无异议，证明目的有异议，是指综合验收标准，我们是按合同约定达到验收合格标准。证3真实性无异议，该份材料是由原告单方从网络下载的材料不具有客观真实性与本案物业费纠纷所证明的事项没有必然的关联性。   被告金桥物业针对原告提交的证据发表质证意见如下：关于物业服务费，原告领钥匙时有承诺书，整个物业管理和开发商的制度，包括物业价格及管理方式是原告承诺的，质证意见同第三人质证意见。   第三人金桥房地产向本院提交证据如下：证1、商品房买卖合同。证明原告与第三人就该商品房的交付时间、期限有明确的规定，第三人按照合同第8条约定如期交付该房，不存在任何违约行为。证2、房屋验收交接单1份，证明原告于2016年7月27日实际验收并接收了该房。证3、收房资料交验卡1份。证明原告在收房时，收到了第三人交付的业主手册、入住通知单、承诺书、供暖说明等。对第三人交付的楼房的各项事项有明确了解，包括取暖、物业费。证4、竣工验收报告一份5页。证明原告所购买的4号楼已经过单体验收，验收结论达到合格标准可以交付使用。证5、迁发改价字【2016】第28号文件，证明自2017年11月开始已经实行了谁用热谁付费的原则，不存在原告所陈述的第一次取暖费自己不应承担的问题。   被告金桥物业提交的证据及证明目的同第三人金桥房地产提交的证据及证明目的外还提交了以下证据：证1、物业服务合同。证明2016年6月15日签订的物业服务合同第9条就物业费的收取做了规定，收费时间按照入住通知书的时间先后一个月左右，以入住通知书时间为基准。证2、承诺书。证明原告2016年7月27日领取钥匙时承诺的，承诺的内容就物业服务等作出承诺。证3、装修申请表、装修协议。证明原告已经实际使用了房屋。   原告马艳霞针对第三人提交的证据发表质证意见如下：对证1无异议，但该合同约定的房屋交付使用条件第8条，该约定不符合相关法律规定，应认定为无效。依据我国建筑法规定建筑工程必须经竣工验收（经多个部门进行验收）合格后方得交付使用。对证2该接收单显示门窗、墙、顶棚等均存在质量问题。对证3显示的是在收房时第三人向原告交付了房屋使用说明书和房屋保证书两份文件，该两份文件需经竣工验收备案后方具有相应法律效力。对证4竣工验收是勘查、设计、施工、监理、建设单位共同形成的，该报告并未显示该楼房的主体结构已经建设主管部门予以确认合格，不能证明该楼房在交付使用时已验收合格。对证5该文件仅为复印件，对真实性不予认可，该文件的签发单位为迁西县发改局和迁西县住房城乡建设局与河北省物价局和住建厅为不同级别单位，2016年河北省物价局和住建厅所出具的文件的最后一项明确规定，本文自发文之日起执行，此前与本文不一致的与本文为标准。根据上位法与下位法效力的不同等级规定，应当优先适用河北省物价局和住建厅的通知规定。   原告马艳霞对被告金桥物业提交的证据发表质证意见如下：被告与第三人的相同证据质证意见同对第三人提交的证据的质证意见。其他质证意见如下：对证1没有约定物业服务期限以及缴纳物业费的起止时间，同时第7条约定了公共性服务项目，该项目大部分在竣工验收前应由建设单位维护管理。相关费用应由第三人承担。对证2、3真实性无异议，但与本案争议无关。   综合原、被告及第三人诉辩、举证及质证意见，本院认定事实如下：2016年6月15日，原告马艳霞从第三人金桥房地产处购买迁西县金桥首郡4#楼1单元14层41142号房屋一套。当日，原告（甲方）与被告金桥物业（乙方）签订金桥首郡物业服务管理协议，约定甲方所购房屋物业费为每年1724元。原告购买该房屋后并实际入住，原告于2016年6月30日向被告金桥物业缴纳2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费1723.8元、2016年度至2017年度取暖费2065元。   本院认为，原告马艳霞与被告金桥物业签订的物业服务管理协议合法有效，原告实际入住了所购买房屋，被告进行了物业管理服务，原告应履行缴纳物业费的义务，原告主张被告不应在该房屋未经验收的情况下收取物业费，理据不足，故原告要求被告返还物业费，本院不予支持。原告依据2016年6月21日河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅《关于规范居民供热收费有关问题的通知》主张取暖费在买房当年应由第三人金桥房地产缴纳，不得向居民用户收取。但迁西县发展改革局、住房和城乡建设局在贯彻落实上述文件时，作出了关于转发《河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知》，该通知第二条规定“省文件中第三条关于首次采暖费缴纳问题自2017年11月供暖之日起执行，文件下发前房屋买卖双方已订立购房合同的、按合同约定执行”。本案涉案房屋买卖合同签订日为2016年6月15日，河北省《关于规范居民供热收费有关问题的通知》系2016年6月21日出台，故原告应按该通知出台之前与被告签订的合同约定向被告缴纳取暖费，原告要求被告返还取暖费，本院不予支持。为维护双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   驳回原告马艳霞的诉讼请求。   案件受理费50元，减半收取计25元，由原告马艳霞负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 丁贵文     二〇一九年八月十四日   书记员 李 林