山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初846号原告：张玉娟，女，1974年3月12日出生，汉族，住辽宁辽阳市太子河区。委托诉讼代理人：张太雷，河南威鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梦涵，河南威鼎律师事务所实习律师。被告：山东裕升置业有限公司，住所地山东省日照经济技术开发区秦皇岛路北北京路西（中瑞聚福园）（幢号：001）01单元401号，统一社会信用代码：913713217961982342。法定代表人：王东升，经理。委托诉讼代理人：李兆福，山东贤合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广远，男，该公司职工。原告张玉娟诉被告山东裕升置业有限公司（以下简称裕升置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉娟的委托诉讼代理人张太雷、马梦涵、被告裕升置业公司的委托诉讼代理人李兆福、周广远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张玉娟向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付因逾期办理房地产权属证书的违约金111509元（以已付购房款647605为基数，按照年利率7.125%的标准计算，自2016年10月25日计算至2019年3月25日）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于日照经济技术开发区出售给原告，总价款647605元。合同签订后，原告按时交纳了全部房款，被告于2017年1月1日将房屋交付。合同约定出卖人应在房屋交付使用后180日内将办理房地产权属登记需要由出卖人提供的资料报送至日照市房地产管理局办理房地产权属登记，但原告至今未取得房地产权属证书，被告的逾期办理房地产权属证书的行为已严重影响原告的合法权益，理应向原告支付违约金。被告裕升置业公司辩称，原告请求事项没有事实与法律依据。第一，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条的构成要件，原告属于适用法律错误。（一）本案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商解决”。该约定是原告与被告的特殊约定，属商品房买卖司法解释第十八条第一款当事人有特殊约定的情形。根据该约定，在合同约定的180日期限届满后，如被告尚未完成办理权属登记的初始登记义务，双方当事人应当协商处理，协商不成，原告才可依据合同约定或法律规定向被告主张逾期办证的违约责任。不能自180日办证期满后直接适用第二款主张违约金，逾期之日至原告提起诉讼之日应该为双方协商处理期间，协商处理期间被告不承担违约责任，提起诉讼之日视为双方协商不成，被告自原告提起诉讼之日承担违约责任；（二）最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要民事部分第十八条已经将司法解释当中的逾期贷款计算的方式变更为按民间借贷司法解释第二十九条第二款规定的固定利率6%年息来计算；（三）合同第15条也明确约定了特殊的条款超过180日以后，双方协商解决，排除了关于退房或者计算违约金的情形，即使法庭支持违约金，起始时间也不是原告所诉时间；（四）合同明确约定被告的义务是向主管部门提交办证资料，也就是办初始登记的义务或办大证的义务，而不是原告主张的办小证义务；（五）商品房买卖司法解释第十八条第二款适用的前提是没有规定违约金或者损失无法计算，而本案当中原告没有实际损失，起码没有举证证实其有损失；（六）商品房买卖司法解释规定的是“可以”计算违约金，而不是“应当”“必须”，结合本案不应当计算违约金。第二，涉案房屋为商品住房，目的是居住。原告通过银行按揭贷款购房由被告提供阶段性担保，原告在全部还上银行按揭贷款之前，房子除去居住、租赁使用之外，不存在其他经济价值，因此原告不存在损失。被告已交付的涉案房屋房价处于持续上涨状态，逾期办证未给原告造成损失。根据违约赔偿应以有损失为前提的法律要件来看，原告主张逾期办证违约金不成立，起码存在原告主张违约金过高的情形，应予以调整。第三，抛开上述两种情况，仅从被告存在的逾期办证应承担的责任来看，被告的主要义务是交付房屋，办证义务仅是交付房屋的次要义务，相应的违约责任不能高于主要义务的违约责任。原告主张的违约责任远远高于该逾期交房的违约责任，应予以调整。第四，原告实际接房时间为2016年5月31日，180日期满为2016年11月27日。综上，原告请求的违约金与本案事实不符，于法无据，请法院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了举证、质证，根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月18日，张玉娟与裕升置业公司签订商品房买卖合同（合同编号201509180060），张玉娟购买裕升置业公司开发的位于日照经济技术开发区成套住宅，单价5821元/平方米，储藏室一处（价款28600元），房屋总价款为647605元。商品房买卖合同约定：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：买受人于2015年9月18日前交房款397605元，剩余房款250000元买受人通过银行按揭方式支付给出卖人，买受人自本合同签订之日起7日内携带相关资料到银行办理完毕按揭手续，逾期按买受人逾期付款方式处理。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按照本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。本条的逾期应付款指本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、详见补充协议01。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议01。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时提供办理产权登记所需手续及费用的，出卖人不承担任何违约责任。同日，双方又签订补充协议01，协议约定：三、对合同第九条的补充约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。四、对合同第十一条的补充约定：1、自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋已交付，买受人须按月向物业公司交纳物业管理费等相关费用。房屋自通知之日起计算保修期，超出保修期的责任后果由买受人全部承担。2.出卖人自发出通知，在合同约定的交房期限15日内，为正常交付期限；如超出合同约定交付期限15日后至45日内，买受人须按日向出卖人支付合同总价款的万分之一的违约金。如买受人超出交付期限45日后的，出卖人有权解除合同，有权选择按合同价或评估价收回房屋，并向买受人收取总房价款10%的违约金（该违约金出卖人有权从买受人已付的首付款中扣取）。五、对合同第十五条的补充约定：买受人自出卖人通知提交办理产权证资料之日起，30日内为正常办理期限，30日后至60日之内，买受人须按日向出卖人支付合同总价款万分之一的违约金；如买受人超出60日后，出卖人有权解除合同有权选择按按合同价或评估价收回房屋，并向买受人收取总房价款10%的违约金（该违约金出卖人有权从买受人已付的首付款中扣取）。当日，张玉娟向裕升置业公司缴纳定金30000元、首付款367605元。2016年4月25日，裕升置业公司制作了《业主需结算或缴纳费用清单》，张玉娟需补交购房款1397元，需缴纳契税、住宅登记费、测绘费、抵押登记费或转本登记费、土地证费、燃气开口费、数字电视建设费+终端费、太阳能、预收一年物业管理费、装修垃圾清运费，合计21196元。2016年5月1日，张玉娟向裕升置业公司缴纳上述款项。同月31日，裕升置业公司与张玉娟办理房屋交接入住手续，张玉娟在裕升置业公司的业主信息登记表、房屋交接/入住文件目录、物品交接清单中签名。张玉娟于2019年4月3日向本院提交诉讼材料，同意接受诉前调解，本院于2019年4月17日立案进行诉前调解，经调解双方未达成一致意见。至张玉娟向本院提交诉讼材料之日，裕升置业公司尚未向不动产登记管理部门提报案涉房产的登记材料。本院认为，张玉娟与裕升置业公司于2015年9月18日签订的201509180060号商品房买卖合同及补充协议01是双方真实意思表示，且不违背法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点为：一、案涉房屋的交接时间如何确定。二、裕升置业是否逾期办证，是否应承担逾期办证的违约责任，违约金如何计算。一、案涉房屋的交接时间如何确定。张玉娟主张与裕升置业公司在协商一致后共同认定交房日期为2016年4月25日，未提供证据证明，本院不予认定。其主张按照双方于2015年1月4日签订的补充协议01中第四条“对合同第十一条的补充约定”中约定的“自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋已交付”，认定案涉房屋交付时间为2016年4月25日。对张玉娟的该主张，本院认为，第一，张玉娟没有提供证据证明裕升置业公司在2016年4月10日通知进行房屋交接；第二，商品房买卖合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议01”。由此可见，房屋交接不仅仅是开发商向房屋买受人发出交房通知，买受人接到房屋交接通知后，双方还需要办理一系列房屋的交接手续，进行业主信息登记、签署相关的房屋交接入住文件、交接钥匙等物品、对房屋设施的初步外观质量进行验收、提交不动产权属登记材料等，方能完成房屋交接;第三，补充协议01中第四条“对合同第十一条的补充约定”中约定“自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋已交付”。该条款适用的前提条件应当满足双方在商品房买卖合同第十一条约定的“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议01”，该条款是双方约定因买受人原因导致房屋不能按期交付而对物业管理费、保修期及违约金的约定，并不产生房屋实际交接的法律后果。张玉娟于2016年5月31日与裕升置业公司签署文件办理交接入住手续。因此，案涉房屋的交接时间应为2016年5月31日。二、裕升置业是否逾期办证，是否应承担逾期办证的违约责任，违约金如何计算。双方在商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。”如前所述，案涉房屋的交接时间为2016年5月31日，裕升置业公司应当在2016年11月27日前向不动产登记管理部门提报案涉房产的登记材料，裕升置业公司未履行该义务，应自2016年11月28日起承担违约责任。商品房买卖司法解释第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条款上已失去了参照的依据。因此，对张玉娟请求按照年利率7.125%的标准计算违约金，本院不予支持。商品房买卖合同第十五条约定：“因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时提供办理产权登记所需手续及费用的，出卖人不承担任何违约责任。”该约定是当事人真实意思表示，切不违背法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方没有约定违约金的数额及计算方式，而是约定“双方协商解决”，裕升置业公司作为应履行义务的主体应主动与买受人协商处理，但双方长期未达成协商一致的意见，应承担违约金。商品房买卖合同中买受人的主要义务是提供真实且符合购房条件的资料、按期缴纳购房款，出卖人的主要义务是按期交付经验收合格的房屋及按期办理不动产权属登记，相比较两个主要义务而言，按期办理不动产权属登记的义务并不高于按期交付经验收合格的房屋的义务，本案双方对出卖人逾期交房的违约责任约定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行”。在双方未约定违约金且张玉娟未举证证明其损失具体数额的情况下，裕升置业公司应参照该约定按日向张玉娟支付万分之0.2的逾期办理不动产权属登记的违约金。张玉娟共缴纳购房款649002元，自2016年11月28日至2019年3月25日，共计848天，违约金为11007.04元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东裕升置业有限公司赔偿原告张玉娟自2016年11月28日起至2019年3月25日止期间因未办理不动产权属登记的违约金11007.04元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告张玉娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2530元，减半收取1265元，原告张玉娟负担1190元，被告山东裕升置业有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王勇二〇一九年八月十二日法官助理王大鹏书记员安从丽