河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终873号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南东方宇亿置业有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路136号院综合楼11层。法定代表人：景东方，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶帅浩，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：任建文，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王世兴，男，1986年11月15日出生，蒙古族，住鹤壁市鹤山区。委托诉讼代理人：李俊生，鹤壁市鹤山区新华法律服务所法律服务工作者。上诉人河南东方宇亿置业有限公司（以下简称东方宇亿公司）因与被上诉人王世兴房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市山城区人民法院（2019）豫0603民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人东方宇亿公司委托诉讼代理人叶帅浩、任建文，被上诉人王世兴委托诉讼代理人李俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方宇亿公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持东方宇亿公司的诉讼请求并驳回王世兴的反诉请求。2.一、二审诉讼费由王世兴承担。事实和理由：1.双方签订的合同约定了分期付款的金额及时间节点，一审判决认定合同对分期付款的时间未作明确约定属于认定事实错误。2.公积金贷款付款不是本案合同履行的绝对方式，本案合同不存在不能履行的情形。3.东方宇亿公司不存在违约行为，本案合同无法履行不是由东方宇亿公司造成的，一审判决将合同不能履行归责与东方宇亿公司属于认定事实和适用法律错误。4.王世兴存在违约行为，一审判决解除合同不符合事实和法律规定，本案合同应当继续履行。王世兴辩称，因东方宇亿公司隐瞒其没有取得预售商品房许可证，从而导致王世兴无法交纳剩余房款。按照双方签订合同第六条第三项约定，如公积金贷款不成就转换为第二种支付方式，但合同中约定的第二种支付方式并没有约定交款时间，根本无法履行，故是东方宇亿公司违约在先并且欺骗消费者。综上，一审判决认定事实清楚，请二审维持。东方宇亿公司向一审法院起诉请求：1.王世兴支付东方宇亿公司剩余购房款173000元。2.王世兴从2012年8月6日起，以173000元为基数按照双倍银行同期贷款利率支付东方宇亿公司违约金至购房款实际付清之日止。3.本案诉讼费由王世兴承担。王世兴向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的房屋认购（买卖）合同。2.东方宇亿公司退还王世兴已付购房首付款75045元。3.东方宇亿公司支付王世兴违约金（以248045元为基数，按日万分之一利率计算，从2012年8月6日起计算至判决生效之日止）。4.案件受理费和反诉费由东方宇亿公司承担。一审法院经审理查明：2012年6月6日，双方当事人签订房屋认购（买卖）合同一份，约定东方宇亿公司将其位于鹤壁市××城区山城路与朝霞街交叉口西北角枫岭国际2号楼1单元14层1402户房屋出售给王世兴。房屋总价款为248045元，本合同签订之日王世兴支付房款总价30.25%（75045元）作为首付款，其余购房款173000元以公积金贷款支付。王世兴在支付首付款之日起60日内向所在地的公积金管理中心申请公积金贷款。王世兴在约定的期限内没有向所在地的公积金管理中心申请贷款，或所在地的公积金管理中心以王世兴申请不符合条件不予受理的，乙方的付款方式即时转为本合同第六条第2项约定的付款方式（第二批付款时间以申请期限届满之日或公积金管理中心不予受理之日起计算）。合同第六条第2项约定的房款方式为分期付款，房款总额，本合同签订之日付房款总价的30%元，第二期于年月日付总房款60%，第三期于接到交房通知书后3日内付清总房款的10%元。王世兴于2012年5月5日向东方宇亿公司交纳了购房款65000元，于2012年6月6日交纳了购房款10045元。东方宇亿公司于2016年4月21日取得涉案房屋商品房预售许可证，2016年6月20日竣工验收合格。王世兴住房公积金账户因失业于2015年8月20日销户。双方未办理交房手续。一审法院认为，针对本案当事人诉争问题，从以下几方面进行评判：一、关于合同的效力。本案双方当事人于2012年6月6日签订房屋认购（买卖）合同具备商品房买卖合同的主要内容，该合同应为商品房买卖合同，且东方宇亿公司在诉前已取得商品房预售许可证，故该合同为有效合同。二、关于合同是否应予解除。一审法院认为，本案合同应予解除，理由为：一是双方签订合同时约定的付款方式为支付首付款和公积金贷款支付，办理公积金贷款期限为签订合同之日起六十日内，虽然合同约定到期后无法公积金贷款则转为分期付款方式，但对分期付款的时间未做明确约定。二是在签订合同时，东方宇亿公司明知其无商品房预售许可证，不能办理公积金贷款，反而恰恰约定付款方式为公积金贷款，导致王世兴不能履行。三是在双方签订合同长达近四年之久东方宇亿公司才办理商品房预售许可证，而在此之前王世兴因失业已注销住房公积金账户，虽然东方宇亿公司现已取得了商品房预售许可证，但王世兴已不符合办理条件，且双方未办理交房手续。故因东方宇亿公司的违约行为，致使合同不能履行，王世兴请求解除合同返还已交纳购房款的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持，东方宇亿公司要求王世兴支付剩余购房款的诉讼请求，依法不予支持。三、关于违约责任。合同签订后，因东方宇亿公司方原因致使不能办理公积金贷款履行合同，故东方宇亿公司要求王世兴支付违约金的请求无事实依据，依法不予支持。王世兴要求东方宇亿公司支付违约金的诉讼请求，因双方签订的合同对此并未约定，依法不予支持。判决：一、解除东方宇亿公司与王世兴签订的《房屋认购（买卖）合同》。二、东方宇亿公司于判决生效之日起十日内返还王世兴购房款75045元。三、驳回东方宇亿公司的诉讼请求。四、驳回王世兴的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：东方宇亿公司提交的建设工程档案合格证复印件一份，虽然显示涉案工程竣工时间是2013年12月13日，但工程竣工与是否达到商品房交付条件并无必然联系，该证据不能支持东方宇亿公司的证明目的。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，东方宇亿公司在涉案商品房不具备预售许可条件的情况下，即与王世兴签订了《房屋认购（买卖）合同》，并约定了首付款支付方式及尾款支付方式，其中尾款支付方式和期限为支付首付款之日起60日内公积金贷款。而依据众所周知的政策事实，在商品房预售合同未签订并进行合法备案的情况下，公积金贷款根本无从办理。但该《房屋认购（买卖）合同》约定的签订商品房预售（销售）合同的时间是“在办理房产证时”。结合上述情况可见，根据东方宇亿公司提供的格式合同，买受人必须在签订商品房预售合同之前即履行办理公积金贷款这个根本无法完成的义务。事实上，东方宇亿公司在其取得商品房预售许可证（2016年4月21日）之前也从未要求王世兴办理公积金贷款。王世兴2015年8月20日公积金账户销户是因失业这一客观因素，而东方宇亿公司迟迟无法取得商品房预售许可证则是导致双方合同订立时均无法预见到的情况发生的主要原因，东方宇亿公司违约在先。虽然，其事后取得了商品房预售许可证，但合同约定的公积金贷款内容客观上已经无法实际履行，而双方在合同中虽然约定公积金贷款无法办理情况下即时转为合同第六条第2项约定的付款方式，但该第2项关键内容为空白且被手写删除。此时，如果按照东方宇亿公司的要求强制王世兴一次性支付尾款，既缺乏对其实际履行能力的考量，又有违市场交易自愿原则。考虑到涉案房屋既未办理备案，又未实际交付，一审判决解除双方的房屋买卖合同，既是对于房屋买受人权益的有效保护，也是对于房地产开发企业尤其是不具备预售资格的房地产开发企业滥用民事权利的一种警示。综上所述，东方宇亿公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5021元，由河南东方宇亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一九年八月二十九日书记员  孟祥玉