山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0403民初350号   原告：龚贻俊，女，1975年3月24日出生，汉族，现住长治市。   委托诉讼代理人：贺惠龙，山西德贝律师事务所律师，特别授权。   被告：长治市丰裕科技发展有限公司，住所地长治市潞州区堠北庄镇火车站东,统一社会信用代码：×××。   法定代表人：王云，职务总经理。   委托诉讼代理人：李静、王晓瑜，山西奕锋诚律师事务所律师，特别授权。   原告龚贻俊与被告长治市丰裕科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚贻俊及其委托诉讼代理人贺惠龙，被告长治市丰裕科技发展有限公司委托诉讼代理人李静、王晓瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告龚贻俊向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的《职工全额集资购房协议》无效；2、请求判令被告返还原告购房款486618元，并按银行同期贷款利率，承担从2013年12月31日起至立案时的利息137941.55元。（算至2019年5月1日）以及从2019年5月1日至实际退还房款之日的利息损失。3、请求判令被告向原告退还入网费、测量费、预收物业费和维修基金等各种预收的费用共计24392元，并按银行同期贷款利率，承担从2014年4月28日起至立案时的利息6914.41元。（算至2019年5月1日）以及从2019年5月1日至实际退还之日的利息损失。4、请求判令被告向原告赔偿因购房合同无效给原告造成的装修损失36113元；其它损失50000元。事实与理由：2013年12月31日，原被告双方签订《职工全额集资购房协议》一份，该协议约定，被告将其开发建设的综合商贸楼(2单元12层1202（B）号)及地下室（C-12）出售给原告。该套房建筑面积122.59平米，每平米单价为3660元、总价款448679元；地下室建筑面积18.24平米，每平米单价2080元，总价款37939元。以上房款（含地下室)在签订合同时已一并结清。2014年4月16日，原告接到被告发出的入住通知书，同年4月28日，原告按被告要求交齐配套费等其他费用后，领取了房屋钥匙。2014年6月，原告买好装修材料准备装修时，因被告的物业公司不让使用电梯，导致双方发生争执。原告向堠北庄镇政府反映情况，请求调解时，镇政府工作人员告知原告，被告所建房屋手续不全，依法不能对外销售，建议原告找被告协商退房。后来，原告一直找被告要求退房，但被告不是找各种理由推诿，就是避而不见。原告认为，按照相关法律规定，被告在开发建设手续不全的情况下，与原告签订的购房合同，应属于无效合同，不受法律保护，原告也无法实际取得房屋权属登记手续。依照法律规定，应当退房退款。另，被告明知其所建楼房手续不全，还故意对外销售，对于导致合同无效存在明显的过错，应当依法承担过错责任，赔偿由此给原告造成的损失。鉴于以上事实与理由，原告依据我国《民法总则》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《民事诉讼法》的相关规定，依法提起诉讼，恳请贵院审理后，依法支持原告的诉讼请求。   被告长治市丰裕科技发展有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《职工全额集资购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。1、被答辩人在购买涉案房屋前对房屋性质是明知的。涉案房屋在答辩人建设的“商贸为主、职工居住为一体”的综合商贸楼中。答辩人于2013年6月16日与山西三合建筑装饰工程有限公司签订《装修合同》，将公司的办公楼室内外装修工程承包给三合建筑。被答辩人系该公司法定代表人。装修期间，被答辩人长期在综合商贸楼中施工。工程结束后，被答辩人主动提出用30万元工程款折抵部分房款，在综合楼购买一套职工集资房。答辩人在被答辩人多次恳求下，才同意出售给被答辩人一套住房。被答辩人并非普通的房屋买受人。被答辩人在签订协议时是明知房屋性质属于集资房，自愿与答辩人达成交易。2、答辩人在出售涉案房屋前明确告知被答辩人房屋性质。答辩人与被答辩人于2013年12月31日签订《职工全额集资购房协议》。该协议第一条约定：“依据市、区关于招商引资精神，结合本公司实际情况，为发展地方经济，解决职工住房紧张问题。经有关部门批准，对旧企业进行全面改造，利用旧企业集体土地建设以商贸为主、职工居住为一体的综合商贸楼。”第二条约定：“综合商贸楼由长治市丰裕科技发展有限公司投资建设……二层及二层以上为住宅，住宅为职工全额集资”。答辩人在出售房屋时，合同中无论名称还是条款均明确写有房屋性质。3、合同签订系双方自愿。本案，不是如被答辩人所述“答辩人明知所建楼房手续不全，还故意对外销售。”，而是被答辩人“明知答辩人所建楼房性质为集资房而非商品房，自愿购买”。合同在签订时，双方均系真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效应当受到法律保护。二、被答辩人购房后5年未使用房屋，并不是因答辩人建房手续不全导致；被答辩人主张答辩人承担购房款利息及相应损失无事实和法律依据。被答辩人陈述“2014年6月，原告买好装修材料准备装修时，因被告的物业公司不让使用电梯，导致双方发生争执”。可见，被答辩人因为拒缴在装修期间中需缴纳的电梯使用费，物业公司禁止其使用电梯，导致被答辩人无法进行装修。如果被答辩人能够妥善处理其与物业公司之间的纠纷，装修一定可以顺利完成。综合楼中上百家住户，除被答辩人一家无法装修外，其余住户均能够装修入住至今。可见，答辩人建房手续是否完善，与小区内住户正常使用房屋并无直接关系。答辩人于2014年4月16日将涉案房屋交付给被答辩人。被答辩人在取得涉案房屋5年后主张房屋买卖合同无效，要求答辩人退还房款，严重违背《民法总则》第七条规定的民事活动中应当遵循的诚信原则。被答辩人主张的一切房屋损失均是由被答辩人单方过错造成的，在答辩人无过错的情况下，其主张答辩人承担责任，严重违背了《民法总则》第六条规定的民事活动中应当遵循的公平原则。被答辩人在订立协议时对房屋性质明知，其签订合同的目的是为获得低于商品房市场价格的房屋，现因其另购新房，其不愿继续履行协议，为逃避约定义务和违约责任主动以违法为由，要求确认协议无效，构成恶意抗辩，有违禁反言之法理和诚实信用原则。这种恶意抗辩如获支持，则意味着合同无效，未能对其起到硬性约束，反而成为其追求不正当目的甚至违法利益的手段，不利于强化合同严守原则和交易诚信观念。故本案即使合同因违反法律，行政法规的效力性强制性规定而无效，对方的恶意抗辩行为仍需接受诚实信用原则检验，其主张不应得到支持。若合同被认定为无效，被答辩人作为过错方应当按同地段房屋租金标准向答辩人支付房屋占有使用费，并应当将房屋恢复原状，同时赔偿给答辩人造成的房屋二次销售价格降低的损失。三、被答辩人主张退房维权受阻纯属歪曲事实，恶意诬告。被答辩人称：“一直找被告要求退房，但被告不是找各种理由推诿，就是避而不见”。事实上，答辩人公司地址从未进行过变更，公司正常经营，被答辩人从未找答辩人协商过退房事宜，何来推诿拒绝，何来避而不见？四、答辩人未收到被答辩人主张退还的各项预收费用，无返还义务。被答辩人主张的入网费、测量费、预收物业费和维修基金等各项预收费用的收费主体为长治市润丰物业管理有限公司，并非答辩人，答辩人无返还义务。综上所述，被答辩人的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。   原告龚贻俊围绕诉讼请求提交了如下证据：   1、职工全额集资购房协议一份，证明：原告购房的时间以及所购房屋的具体位置、付款方式、价格等信息。2、房款收据2支（收据编号分别为：2000307、2000308）证明原告已按约付款。3、丰裕花园入住通知书一份、业主手册一份，证明被告承诺其所出售的房屋是有产权的，但事实上手续不全，无法办理产权手续，构成对原告等广大购房人的误导。4、丰裕花园入住通知书附页一份、收据6支，证明原告办理入住手续之前，应被告的要求，须向物业公司缴纳维修基金，装修保证金，海尔热水器，供热入网费等13项共计24392元。5、现场照片12张，证明原告购买案涉房屋后，已经将所购买装修材料运输至房间内并已开始装修，但原告得知此房产无法办理产权手续并向被告提出退房要求后，就停止了装修。6、装修费用明细表及相关收据10支（含材料收据、工人工费收据），证明原告为装修案涉房屋所支出的费用共计36113元。   被告长治市丰裕科技发展有限公司质证意见为：1、职工全额集资购房协议一份：该协议约定争议房屋属于职工全额集资房，故原告购买时对房屋性质是明知的，被告不存在隐瞒欺骗，被告并未称案涉房屋属于商品房，也没有向原告承诺该房屋未来可以办理产权，原告购房时是为了享受集资房的低价而进行购买的，双方合同系自愿签订，合法有效。2、房款收据2支（收据编号分别为：2000307、2000308）：307收据中的30万元，原告并未向被告交付现金，而是使用被告与山西三合公司的装修合同工程款折抵，从侧面表明房屋是集资款是非常清楚的。3、丰裕花园入住通知书一份、业主手册一份：该证据无法体现我们向原告承诺过可以办理大产权，并不是向原告所理解可以办理大产权，集资房也是有产权的。不存在对原告进行误导的事实。且该证据是长治市润丰物业出具的，和被告是没有关系的。4、丰裕花园入住通知书附页一份、收据6支：该证据下面盖章表明长治市润丰物业公司，不是被告物业公司向原告出具的，且是代收，不是代表被告代收，是替热力等公司代收的。收据6支是物业公司收取的费用，和被告无关。5、现场照片12张：到现在原告不能够装修完毕使用房屋和被告无关，不是因为办理不了产权就不能装修。6、装修费用明细表及相关收据10支（含材料收据、工人工费收据）：系原告自己书写，是否真实，项目是否产生无法认可。且有些证据与本案装修无关。   被告长治市丰裕科技发展有限公司围绕诉讼请求提交了如下证据：1、《装修合同》、《工程增项单》、《企业信用信息公示报告》各一份，证明内容：被告于2013年6月16日与山西三合建筑装饰工程有限公司签订《装修合同》，将公司的办公楼室内外装修工程承包给三合建筑，原告龚贻俊为该公司法定代表人。2、《收据》六支。证明内容：山西三合建筑装饰工程有限公司收到被告六笔装修款，该公司法定代表人即原告用30万元装修款折抵30万元购房款，并于2013年12月31日向被告出具工程款收据一支。同日，原、被告签订的《职工全额集资购房协议》，被告为原告出具购房款收据。3、长治市润丰物业管理有限公司信息报告、长治市丰裕科技有限公司信息报告，证明长治市润丰物业管理有限公司是独立于长治市丰裕科技有限公司的，不是同一诉讼主体。综合证明：原、被告双方存在合作前提，原告非普通房屋买受人，对房屋性质明知。   原告龚贻俊质证意见为：1、《装修合同》、《工程增项单》、《企业信用信息公示报告》各一份：真实性无异议。2、《收据》六支：真实性无异议，但三合公司和原告不是一回事，三合公司收到现金30万元，我拿到这30万元付给被告。证明目的不认可。3、长治市润丰物业管理有限公司信息报告、长治市丰裕科技有限公司信息报告：无异议。证明目的不认可，两个独立公司并不是不能委托办理业务。   根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：   2013年12月31日，原告龚贻俊与被告长治市丰裕科技发展有限公司签订《职工全额集资购房协议》，载明：为发展地方经济，解决职工住房紧张问题，经有关部门批准，对旧企业进行全面改造，利用旧企业集体土地建设以商贸为主、职工居住为一体的综合商贸楼。原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上就职工全额集资房达成协议。协议约定原告龚贻俊所购房屋为2单元12层1202（B）号，地下室为2单元第C-12号，房款448679元、地下室房款37939元等内容。原告龚贻俊已于2013年12月31日依约向被告长治市丰裕科技发展有限公司支付房款448679元、地下室房款37939元，合计486618元。2014年4月16日，原告龚贻俊领取了房屋钥匙，并准备装修，后双方发生纠纷，诉至本院。   另查明，原告龚贻俊并非被告长治市丰裕科技发展有限公司职工。   本院认为，根据相关法律规定，违反强制性法律规定、行政法规签订的合同无效。因长治市丰裕科技发展有限公司在本案法庭辩论终结前未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，且不能提交其对外出售涉案房屋的审批手续。且原告龚贻俊非被告长治市丰裕科技发展有限公司职工，故原、被告双方签订的《职工全额集资购房协议》违反相关法律禁止性规定，该协议为无效合同。原告龚贻俊明知被告长治市丰裕科技发展有限公司所出售的房屋为该公司职工全额集资房，仍购买该房屋，而被告长治市丰裕科技发展有限公司在未取得出售涉案房屋的审批手续仍对外出售房屋，故原、被告双方在本案中均存在过错，应各自承担相应的责任。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、原告龚贻俊与被告长治市丰裕科技发展有限公司于2013年12月31日签订的《职工全额集资购房协议》无效；   二、原告龚贻俊于本判决生效之日起十五日内将所购综合商贸楼2单元12层1202（B）号房屋及2单元第C-12号地下室交还于被告长治市丰裕科技发展有限公司；   三、被告长治市丰裕科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告龚贻俊购房款486618元；   四、驳回原告龚贻俊的其他诉讼请求。   案件受理费5588元，，由原告龚贻俊负担2794元，由被告长治市丰裕科技发展有限公司负担2794元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判员 刘 峻     二〇一九年八月二日   书记员 徐楠楠