上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初26461号原告：夏国新，女，1957年10月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：梁洪亮，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：张瑞，女，1986年7月16日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：刘康，男，1986年9月24日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：代君，上海海仲律师事务所律师。原告夏国新与被告张瑞、刘康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁洪亮、被告刘康及两被告共同委托诉讼代理人代君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏国新向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与两被告于2018年11月25日签订的《房地产买卖合同》于2019年2月19日解除；2、判令两被告立即支付原告违约金人民币(以下币种相同)30万元；3、判令两被告向原告支付迟延履行《房地产买卖合同》赔偿金31,500元(暂计算至2019年2月17日，实际计算至两被告实际支付之日)；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年12月25日，原告与两被告签订了《房地产买卖合同》及《协议书》各一份，合同约定房屋总价为300万元，合同签订后，原告按约履行义务，但被告拒绝签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，且擅自要求更改房屋首期款的付款数额等。原告于2019年2月19日向被告寄送了《解约通知书》。原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院，诉请如前。原告庭后陈述，其要求解除的《房地产买卖合同》包括了《协议书》。被告张瑞、刘康辩称，不同意原告全部诉请。诉请2的法律后果是解除合同，而诉请3的法律后果是继续履行，两者相矛盾；被告购房是为了孩子上学，没有违约动机；在签订网签合同前，被告跟原告说首付款没有问题，但装修补偿款可能会晚几天，但不会超过十天，但原告听到后比较激动，被告说如果原告不卖了，他也不买了，定金也不要了；之后双方应合同继续履行问题进行商谈，但原告要求极其苛刻，被告与原告及其代理人沟通无果后发函给原告要求继续履行，但原告拒绝；故被告认为其并不构成违约，原告诉请无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区周浦镇关岳路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)产权登记于原告名下。2018年12月25日，原、被告经德佑房地产经纪有限公司居间，就系争房屋签订《房地产买卖合同》一份，合同约定原告作为卖售人(甲方)、两被告作为买受人(乙方)，甲方将系争房屋以229万元价格转让给乙方，合同还约定了过户时间、税费承担、户口迁移等内容，合同补充条款(一)第四条约定，除甲乙双方一致确认变更交易条件外，双方授权居间方根据本合同或相关协议的约定录入、备案、打印《上海市房地产买卖合同》示范文本，甲乙双方最晚不得晚于2019年1月27日前签订该示范文本用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜。补充条款(一)第六条约定了甲乙双方的违约责任，其中乙方的违约责任为：(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。(2)乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款10%的违约金。若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项……①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②乙方无正当理由单方面要求解除合同的。合同附件三约定了付款协议，其中第二条约定，定金为1万元，乙方于2018年12月25日前自行支付；第四条约定，双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内，乙方向甲方自行支付部分房价款计114万元；第五条约定，部分房价款114万元乙方通过申请贷款方式支付。当日，原告作为出售方(甲方)、被告作为买受方(乙方)，双方另行签订了《协议书》一份，协议第一条约定，甲乙双方确认该房地产的总房价款为300万元；(1)甲乙双方就该房地产已签订《房地产买卖合同》，买卖合同约定房价款为229万元，乙方依据买卖合同附件三之付款协议所约定的付款方式向甲方支付合同房价款，甲乙双方同意《上海市房地产买卖合同》(用于交易过户及贷款的示范文本)按照上述房价款签署。(2)装修补偿款计人民币71万元，其中61万元签订上海市示范文本当天支付，剩余9万元在2019年5月10日之前付清，其中1万元在交房当天以尾款付清。协议还约定，本协议未约定之事宜，甲乙双方仍按《房地产买卖合同》约定履行。本协议约定与其他协议约定不一致的，均以本协议书为准。2019年1月27日，双方至居间方处，因被告未能于当日支付装修补偿款，双方未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2019年2月17日，原告向被告发送《催告通知函》，内容为：因被告未在2019年1月27日按《房地产买卖合同》约定履行合同义务，要求被告在本函件送达之日立即履行《房地产买卖合同》约定义务等。2019年2月19日，原告向被告发送《解约通知书》，内容为：因被告未按约履行义务构成根本违约，故通知被告合同解除，并要求被告承担违约责任等。2019年2月22日，被告向原告发出《律师函》，内容为要求原告继续履行合同并向原告支付房款114万元。另查明，原告、被告、居间方工作人员、原告儿子等八人就系争房屋的买卖建有微信群一个，2019年1月27日下午16时11分，居间方工作人员发送微信内容为：“今天是该房屋关岳路XXX弄XXX号XXX室的最晚约定签约时间，现因客户首付资金款未到位无法按合同约定时间网签，导致违约，乙方同意甲方不返还乙方已支付定金，望双方知晓此事。”2019年2月17日，原告儿子在微信群发送微信，内容为要求被告于2017年2月17日早晨09：27分起后的24小时内积极履行房地产买卖合同约定义务，并提出直接约在房地产交易中心。被告回复目前在上班，时间不合理。庭审中，双方均陈述系争房屋签订协议书的目的是为了避税，双方的真实交易价格为300万元；原告陈述，系争房屋已于最近出售，交易价格310万元左右，庭审后，原告变更陈述，其另行出售的价格为298万元；原告还陈述，其已收取被告定金1万元，根据合同补充条款(一)第六条约定，被告已支付的定金在违约金中抵扣；被告陈述，即使法院认定被告违约，被告违约也无重大过错，要求法院大幅度降低违约金。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。结合《房地产买卖合同》及《协议书》约定及双方陈述，双方的真实交易价格为300万元，双方应于2019年1月27日按照该两份合同约定签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》及其他义务。被告作为买受方，应于当日支付原告《房地产买卖合同》约定的首付款114万元及《协议书》约定的装修补偿款61万元。现被告因自身原因未能于当日支付上述全部款项，致双方未能最终签订《房地产买卖合同》，系被告违约。被告既已于当日未能履行约定付款义务并签订示范文本合同的情形下，在合同约定的迟延履行宽限期内应主动通知原告履行义务，原告对此不负有另行通知的义务，故不论原告2019年2月17日再次给予被告的履行时间是否合理，该期限届满后，原告仍可按合同约定行使权利，现原告在宽限期届满后主张合同解除，符合合同约定，双方就买卖系争房屋的权利义务约定于《房地产买卖合同》及《协议书》内，该两份合同本院准予解除。因合同解除系被告违约造成，应按约承担相应的违约责任。现被告提出违约金过高要求调整，本院认为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽合同解除系被告违约造成，但根据原告庭审陈述，其已将系争房屋转售，且转让价并未低于双方约定的交易价格，虽原告庭审后变更陈述，称成交价为298万元，但本院对其变更陈述的真实性予以合理怀疑；现结合合同履行情况、违约时间等因素，本院认为双方约定的解约合同违约金确属过高，由本院根据本案情况酌定为15万元。合同解除后，原告已收取的定金1万元应予返还，现原告主张定金在违约中予以抵扣符合合同约定，本院予以准许。至于原告主张的迟延履行违约金，原告既已选择主张合同解除，对其合同继续履行项下的迟延履行违约金本院不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告夏国新与被告张瑞、刘康于2018年11月25日签订的《房地产买卖合同》及《协议书》于2019年2月19日解除；二、被告张瑞、刘康于本判决生效之日起十日内支付原告夏国新合同解除违约金14万元(已与被告张瑞、刘康支付的定金1万元相抵)；三、驳回原告夏国新的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,272元(原告已预缴)，减半收取计3,136元，由原告夏国新负担236元，被告张瑞、刘康负担2,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 箐二〇一九年八月十九日书记员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。