福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初1772号 原告：陈瀚，男，1987年7月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：穆银凤（系陈瀚之妻），女，1990年7月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 二原告的共同委托诉讼代理人：黄工兵，福建欣开元律师事务所律师。 被告：福建省禾圣房地产开发有限公司，住所地邵武市张三丰大道禾圣花园3幢二楼。 法定代表人：廖光武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭文豪，福建维理律师事务所律师。 原告陈瀚、穆银凤与被告福建省禾圣房地产开发有限公司（以下简称禾圣公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈瀚、穆银凤的共同委托诉讼代理人黄工兵，被告禾圣公司的委托诉讼代理人郭文豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈瀚、穆银凤向本院提出诉讼请求：1.禾圣公司返还其二人已付购房款154500元，并支付自2018年4月28日起至购房款还清之日止按月利率2%计算的利息；2.禾圣公司承担其二人已付购房款一倍即154500元的赔偿责任。事实和理由：2018年4月28日，陈瀚、穆银凤与禾圣公司签订《禾圣花园商品房认购协议》，认购协议约定：陈瀚、穆银凤认购禾圣公司开发建设的位于禾圣花园5号楼801室商品房；该商品房的建筑面积为116.01平方米，单价为2663.56元／平方米，总价为309000元；自签订本合同当天起7日内陈瀚、穆银凤向禾圣公司缴清首期款并签订《商品房买卖合同》，提供银行按揭所需的全部资料，并签署相关按揭合同等手续；陈瀚、穆银凤向禾圣公司交付购房定金100000元。协议还对其他事项作了约定。协议签订当日，陈瀚、穆银凤支付给禾圣公司购房定金100000元，并于2018年7月31日支付给禾圣公司购房款54500元。但禾圣公司在收款后却始终未与陈瀚、穆银凤签订正式的《商品房买卖合同》，且于2019年2月14日擅自将案涉商品房以总价500176元出售给彭梦星。综上，陈瀚、穆银凤认为，其二人与禾圣公司签订的《禾圣花园商品房认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且其二人已支付了50%的购房款，该协议应视为商品房买卖合同，现禾圣公司将其二人认购的房屋出售给他人，并导致其二人无法取得房屋，禾圣公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 禾圣公司辩称，1.本案并非商品房预约合同纠纷，而是企业出资人权益纠纷。陈瀚系陈丹青之子，陈瀚、穆银凤系夫妻关系，其二人委托时任禾圣公司副总经理陈丹青签订认购协议，陈丹青父亲陈寿华系禾圣公司隐名股东（出资额挂在显名股东林志亮名下）。其公司于2013年1月成立，因资金周转困难，经董事会决议，一方面向公司股东融资（借款），另一方面由公司股东或股东推荐的亲戚朋友认购公司开发建设的商品房。股东或股东推荐的亲戚朋友认购商品房后，房屋首付款在股东的投资款中抵扣，公司所取得的按揭贷款返还给股东，用于抵扣该股东出借给公司的借款。但认购后应按公司规定及时办理正式购房和银行按揭贷款手续，否则对外销售。之后，陈寿华认购了包括案涉商品房在内的十余套商品房，但作为隐名股东陈寿华之子及公司副总经理的陈丹青在明知公司作出了上述决议的情形下，在签订（代签）认购协议后仍不按规定办理相关手续。为此，禾圣公司决定将案涉商品房收回并对外出售，退还认购人已付的购房款，但认购人还要求其公司补偿差价款（500176元-309000元）。因其公司拒绝认购人提出补偿差价款的无理要求而引发了本案诉讼，故本案并非商品房预约合同纠纷，而是企业出资人与企业之间的权益纠纷。2.退一步说，即使本案是商品房预约合同纠纷，陈瀚、穆银凤要求其公司按月利率2%支付已付购房款的利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求也不应得到支持。本案当事人双方仅签订了认购协议，并未签订正式的《商品房买卖合同》，且因所签订的认购协议并不具备商品房买卖合同的主要内容，而不能视为商品房买卖合同，在性质上仍属于预约合同。况且当事人双方未能签订正式的《商品房买卖合同》的原因在于认购人，即认购人未在认购协议签订后的7日内与其公司签订正式的《商品房买卖合同》，违约在先，其公司有权解除认购协议，并将房屋对外销售。至于认购人于2018年7月31日以银行转账方式支付给其公司购房款54500元完全系认购人的单方意思，其公司不予认可。3.再退一步说，即便其公司将案涉商品房销售给他人的行为属于“一房二卖”，陈瀚、穆银凤要求其公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求也不应得到支持。一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对于开发商“一房二卖”的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿范围在已付购房款的一倍以内。另一方面，对于开发商“一房二卖”的，应考虑“一房二卖”的原因以及出卖人是否存在过错，并据此判断出卖人是否应在已付购房款的一倍以内承担赔偿责任及具体的赔偿金额。如前所述，其公司之所以将案涉商品房销售给他人，并非其公司恶意违约，完全是因为陈瀚、穆银凤违约在先，其公司根据董事会决议将房屋对外出售。综上，其公司同意退还陈瀚、穆银凤已付购房款154500元，但垦请法院驳回陈瀚、穆银凤的其他诉讼请求。 在诉讼中陈瀚、穆银凤提供证据5组： 证据1.结婚证。证明：陈瀚、穆银凤系夫妻关系。 证据2.《禾圣花园商品房认购协议》。证明：2018年4月28日，陈瀚与禾圣公司签订了认购协议，协议对陈瀚、穆银凤所认购的商品房的房号、建筑面积、单价、总价等事项作了约定。 证据3.收款收据、现金交款单。证明：陈瀚分别于2018年4月28日和7月31日支付给禾圣公司购房款100000元和54500元。 证据4.商品房买卖合同备案信息表。证明：禾圣公司将陈瀚、穆银凤认购的商品房以总价500176元另行出售给彭梦星，并于2019年2月20日将双方签订的《商品房买卖合同》提交邵武市房地产交易管理所备案。 证据5.律师函。证明：在诉讼之前陈瀚、穆银凤曾委托律师向禾圣公司提出解决纠纷的方案。 禾圣公司质证认为，对陈瀚、穆银凤提供的证据1、4的真实性、合法性、关联性均无异议。对陈瀚、穆银凤提供的证据2、3的真实性均无异议，但对关联性均有异议，认购协议是陈瀚之父陈丹青代签的，且认购协议仅是一种形式，实质上是股东之间的权益纠纷；其公司对陈瀚通过银行汇入的购房款54500元并未出具收据，说明其公司不认可双方之间的交易。对陈瀚、穆银凤提供的证据5的真实性无异议，但对律师函中提出的观点不能接受。 本院认为，陈瀚、穆银凤所举证据1、2、3、4经禾圣公司质证，对证据的真实性均无异议，且均与本案有关，故本院均予以采用；陈瀚、穆银凤所举证据5系其个人对本案的处理观点，禾圣公司并不认可，故本院不予采用。 在诉讼中禾圣公司提供证据4组： 证据1.《禾圣公司第八次董事会会议纪要》、《股东福利分配认购方案》、《关于激励公司股东内部认购的函》、《说明》以及《禾圣公司第十一次董事会会议纪要》。证明：陈瀚、穆银凤认购的案涉商品房属于采取其公司出台的《股东福利分配认购方案》的方式进行认购的。 证据2.《禾圣公司第十五次董事会会议纪要》和《禾圣公司第十六次董事会会议纪要》。证明：根据公司董事会会议纪要的规定，凡是以《股东福利分配认购方案》的方式认购的商品房需在2017年1月10日前办理相关手续，否则禾圣公司有权对外出售。 证据3.《禾圣公司第二十二次董事会会议纪要》以及陈瀚之父陈丹青呈送给公司监事长余树发的《关于股东内购房之事说明》。证明：陈瀚、穆银凤认购的案涉商品房属于股东认购房的范围，且根据公司董事会会议纪要的规定，截至本次董事会会议之日（2018年6月16日），股东认购房源仍未办理相关手续的退回公司销售。 证据4.领（付）款凭证、收款收据以及说明。证明：陈瀚于2018年4月28日支付的购房款100000元来源于隐名股东陈寿华的投资分红款，即先从公司领取投资分红款100000元，再以支付购房款的名义付给公司，且仅是在账面上体现“一进一出”，并没有实际领取和支付。 陈瀚、穆银凤质证认为，对禾圣公司提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但对关联性或证明事项均有异议，陈瀚、穆银凤不是禾圣公司的股东，其二人认购的案涉商品房不属于股东认购的房源，不应当受到公司董事会会议纪要的约束，且陈瀚于2018年4月28日支付的购房款100000元并不是来源于隐名股东陈寿华的投资分红款，而是禾圣公司归还其父陈丹青的借款。 本院认为，禾圣公司所举证据1、2、3、4经陈瀚、穆银凤质证，对证据的真实性均无异议，且均与本案有关，故本院均予以采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：陈丹青原系禾圣公司副总经理，其父亲陈寿华系禾圣公司隐名股东（出资额挂在显名股东林志亮名下），陈瀚系陈丹青之子，陈瀚、穆银凤系夫妻关系。禾圣公司在开发建设禾圣花园商品房的过程中，为了达到尽快回笼资金的目的，经公司董事会会议决议，出台了《股东福利分配认购方案》，该方案规定：按照各股东投资总额6%的比例进行福利分配，用于股东认购房源，该福利款只能用于支付购房首付款（按首套房30%），不能用于购房全款；原则上由股东自己的名义做首套认购，若股东自己名下不能做首套，则可以指定或借用亲戚朋友的名字购买；若每位股东认购房源的福利分配额度不够支付首付款，差额部分由股东自己补齐；后期若股东认购的房源需要转让，公司给予配合。《股东福利分配认购方案》还对其他事项作了规定。陈寿华作为禾圣公司的隐名股东根据《股东福利分配认购方案》，以陈瀚名义认购了禾圣花园5号楼801室商品房。2018年4月28日，陈瀚委托陈丹青与禾圣公司签订《禾圣花园商品房认购协议》，认购协议约定：陈瀚、穆银凤认购禾圣公司开发建设的位于禾圣花园5号楼801室商品房；该商品房的建筑面积为116.01平方米，单价2663.56元／平方米，总价309000元；鉴于该房屋的编号以及相关建筑指标都有可能发生变更，上述事项以双方签订的正式《商品房买卖合同》约定为依据；自签订本合同当天起7日内陈瀚、穆银凤向禾圣公司缴清首期款并签订《商品房买卖合同》，提供银行按揭所需的全部资料，并签署相关按揭合同等手续；在签订本合同时，陈瀚、穆银凤向禾圣公司交付购房定金100000元；如陈瀚、穆银凤未能在本认购合同约定的期限内缴付上述房款和办理银行按揭的相关手续，并签订正式的《商品房买卖合同》，则视同陈瀚、穆银凤违约，自愿放弃认购，禾圣公司有权将陈瀚、穆银凤认购的房源另售他人，并无需另行通知。虽然协议还对其他事项作了约定，但对该商品房交付日期、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等内容均未约定。协议签订当日，陈瀚用隐名股东陈寿华的投资分红款100000元抵偿应支付给禾圣公司的购房款（定金）100000元。2018年6月16日，禾圣公司召开第二十二次董事会会议并形成会议纪要，在该纪要中规定：股东认购房源仍未办理相关手续的退回公司销售。作为禾圣公司副总经理及认购人的代理人陈丹青也参加了此次会议，但陈瀚、穆银凤既未在认购协议签订后的7日内与禾圣公司签订正式的《商品房买卖合同》，也未在2018年6月16日之前与禾圣公司签订正式的《商品房买卖合同》。2018年7月31日，陈瀚以银行转账的方式支付给禾圣公司购房款54500元。 另查明，禾圣公司于2019年2月14日将陈瀚、穆银凤认购的案涉商品房以总价500176元出售给彭梦星，并于同月20日将双方签订的《商品房买卖合同》提交邵武市房地产交易管理所备案。 本院认为，本案争议焦点是：陈丹青代理陈瀚与禾圣公司签订的《禾圣花园商品房认购协议》属于何种性质的法律关系。陈瀚、穆银凤认为，陈丹青代理陈瀚与禾圣公司签订的《禾圣花园商品房认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且其二人已支付了50%的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该协议应认定为商品房买卖合同，故其二人有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，主张相应的权利。禾圣公司认为，其公司与陈瀚签订的《禾圣花园商品房认购协议》形式上虽属于商品房预约合同，但实质上系企业出资人与企业之间的权益纠纷。本院认为，在陈瀚与禾圣公司签订的《禾圣花园商品房认购协议》中，虽然对商品房的位置、面积、单价等基本状况作了约定，但对商品房的交付日期、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等内容均未约定，根据《商品房销售管理办法》第十六条关于“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，双方签订的《禾圣花园商品房认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，况且双方在认购协议中还特别约定“鉴于该房屋的编号以及相关建筑指标都有可能发生变更，上述事项以双方签订的正式《商品房买卖合同》约定为依据”，故陈瀚与禾圣公司签订的《禾圣花园商品房认购协议》不能认定为商品房买卖合同，仍然属于商品房预约合同。鉴于禾圣公司已将案涉商品房出售给第三人，陈瀚、穆银凤也无法再通过与禾圣公司订立正式的《商品房买卖合同》取得案涉商品房，故本案需要解决的问题是：对双方签订的《禾圣花园商品房认购协议》及已经履行的事项应当如何处理。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，本案陈瀚、穆银凤认购的商品房属于股东陈寿华认购的房源，根据双方签订的认购协议关于“自签订本合同当天起7日内陈瀚、穆银凤向禾圣公司缴清首期款并签订《商品房买卖合同》，否则视同陈瀚、穆银凤违约，自愿放弃认购，禾圣公司有权将陈瀚、穆银凤认购的房源另售他人，并无需另行通知。”的约定，以及禾圣公司第二十二次董事会会议纪要关于“股东认购房源仍未办理相关手续的退回公司销售。”的规定，因陈瀚、穆银凤既未在认购协议签订后的7日内与禾圣公司签订正式的《商品房买卖合同》，也未在2018年6月16日之前与禾圣公司签订正式的《商品房买卖合同》，故禾圣公司有权解除双方签订的认购协议，并将认购房另行出售。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案认购协议解除后，陈瀚、穆银凤有权要求禾圣公司返还已付的购房款154500元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(?javascript:SLC(98761,130)?)第一款规定，判决如下： 一、被告福建省禾圣房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还原告陈瀚、穆银凤已付的购房款154500元，并支付自付款之日起至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（其中购房款100000元自2018年4月28日起计息，购房款54500元自2018年7月31日起计息）； 二、驳回原告陈瀚、穆银凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6487元，减半收取计3243.50元，由原告陈瀚、穆银凤负担1643.50元，被告福建省禾圣房地产开发有限公司负担1600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  车荣建 二〇一九年八月二十日 书记员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。