安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初6608号原告（反诉被告）：柳单单，男，汉族，1986年3月21日出生，住安徽省阜阳市颍州区。被告（反诉原告）：陈成，男，汉族，1969年4月2日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：徐振东，阜阳市颍州区三十里铺法律服务所法律工作者。原告柳单单诉被告陈成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，进行审理，诉讼中，被告陈成依法提起反诉，本院予以准许，并决定合并审理。于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳单单、被告（反诉原告）陈成及其委托诉讼代理人徐振东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令被告支付原告违约金9317元（2019年5月31号之后的违约）。3、判令被告支付使用承租房屋产生的电费（暂计）人民币5865.6元（2018年5月1日至2019年6月24日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；4、判令被告支付使用承租房屋产生的水费（暂计）人民币2560.8元（2015年5月31日至2019年5月23日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；5、判令被告支付使用承租房屋产生物业管理费（暂计）人民币8718.78元（2018年5月1日至2019年6月30日，实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；6、判令被告支付房屋使用费至被告返还房屋之日，每月按7764.16元计算（从2019年5月31日起）。7、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月29日，被告因店铺经营需要而与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于颍州区清河街道办事处淮河路2008号海亮华府一栋商住楼108室的房屋（以下简称“该房屋”）出租给被告。租期为2015年5月31日至2020年5月31日止，租金前两年为每年租赁费70000元，两年后按10%逐年递增。该房屋租金的支付方式为：被告于本合同签订之日内支付首年租金，以后支付时间为每年的4月31号之前。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业管理等费用由被告承担。被告租赁期间转租必须经原告同意。被告如果未履行合同约定视为违约，违约金为一个月的房租，在2018年5月，被告就以各种借口拒交房租，原告无奈起诉至阜阳市颍州区人民法院要求支付房租，解除合同。经法院一审审判决均判决被告支付房租，可被告在法院判决面前仍拒不支付，原告无奈之下申请颍州区法院强制执行，于今年六月拿到房租。今年5月，被告又明确表示拒绝支付未来一年房租，无奈又诉至法院。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。被告答辩：1、被答辩人对涉案房屋不享有完全的产权，被答辩人只是产权共有人之一，因此，被答辩人不具备完全独立的主体资格。涉案房屋系被答辩人夫妻共有，对整体房屋的租赁收益应归房屋产权共有人，被答辩人单独主张全部的房产财产权，主体不完全适格。2、被答辩人再次起诉诉求包括解除租赁合同、支付违约金事项属于累诉，该诉求已经颍州区人民法院（2018）皖1202民初3517号判决书判决驳回，因此，人民法院对被答辩人该两项请求事项也应当驳回。3、答辩人不欠租金、水电费、物业费，被答辩人请求支付租金、物业费、水电费事项依法不能得到支持。被答辩人诉求的电费5865.6元、水费2560.8元、物业费8718.78元、房屋使用费（租金）7764.16元，不要说部分费用不实，即便数额属实，四项费用合计才24909.34元，而被答辩人收取答辩人押金70000元，足以抵交这些费用，因此，答辩人不欠费用。4、答辩人已支付押金70000万元，可冲抵最后一年的房租，答辩人不存在违约，不同意解除合同。反诉原告诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人返还押金70000元人民币；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年3月29日反诉人租赁被反诉人房屋经营酒店，租期自2015年5月31日至2020年5月31日。签订租赁合同前，即2015年3月28日被反诉人收取反诉人押金70000元，反诉人通过银行转账至被反诉人。现被反诉人起诉要求解除租赁合同，被反诉人应当如数返还押金并承担违约责任。反诉人故特提出反诉，敬请人民法院依法裁决！反诉被告答辩：只收到房屋租金7万元，没有收到押金7万元，不同意退还7万元押金。经审理查明：2015年3月29日陈成与柳单单签订《房屋租赁合同书》一份，合同主要内容为：出租方（甲方）柳单单，承租方陈成（乙方）。第一条：乙方租用甲方位于海亮华府沿街108户门面房一间，面积210平米左右（一层），用于酒店，门面房内附属设施有消防；第二条：租期五年（2015年5月31日-2020年5月31日）。前两年每年租赁费用为70000元，乙方在签订合同之日交清房租；第三条：租赁费前两年，租费不变，两年后续租，以10％逐年递增，房租到期提前一月交齐，在租赁期间，产生物业费用由乙方全部承担；第四条：乙方在租赁期间，不得从事违法和国家法律法规不允许的经营活动。乙方要搞好防范措施，全用电。如乙方管理不善，出现火灾、水灾等给甲方造成经济损失，乙方要负责赔偿；第五条：乙方租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，在未征得甲方同意下，不得进行随意改造。如需要改造，改造费用由乙方承担，乙方在租赁期间损坏设施由乙方负责维修。租赁期间，水、电费及由乙方经营所产生的一切费用由乙方自己按规定缴纳。租赁结束时，乙方须交清欠费；第六条：乙方在租赁期间需经甲方同意有权转租。乙方应在合同期满前一个月向甲方声明是否续租。如乙方继续租用，双方重新商定租赁事项，签订合同。合同期满，乙方房屋原样交付甲方（庭审中被告提供的合同上“房屋原样交付甲方”被划掉后改为“有优先续租权”）；第七条：如有其它事宜双方协商解决；第八条：若乙方未履行以上条款，视为违约，乙方向甲方承担一月房租全款。双方还对其他权利义务也进行了约定。2015年3月28日陈成通过银行转给柳单单70000元。合同签订的当天（即2015年3月29日），柳单单向陈成出具收条一份，该收条载明：“今日收到租户陈成房屋租赁费人民币柒万元整（第一年）”。2018年陈成拖欠房租，柳单单向本院提起诉讼，本院作出（2018）皖1202民初3517号判决：被告陈成给付原告柳单单2018年5月31日至2019年5月31日剩余租金50000元。该判决现已执行完毕。另查明：被告尚欠2019年6月30日前物业费8718.78元。原告起诉称被告尚欠水费2560.8元、电费（暂计）人民币5865.6元，被告称水费、电费已缴清不欠。涉案房屋系柳单单与徐梦露共有，徐梦露同意柳单单独自起诉。上述事实，由身份证、《房屋租赁合同书》、转款凭证、收条、水电费、物业费缴款通知单、阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初3517号民事判决书及当事人陈述等，予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告于2015年3月29日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，2019年5月31日至2020年5月31日租金为9.317万元。本案主要争议焦点是2015年3月28日陈成通过银行转给柳单单70000元是押金还是房租。首先柳单单于2015年3月29日向陈成出具收条明确是房租而不是押金；其次双方签订的《房屋租赁合同书》亦没有押金之说；再次，柳单单陈述在2015年3月29日之前只收到一笔7万元钱，没有收到两笔7万元钱，陈成没有证据证明其支付给柳单单两笔7万元。根据证据，可以认定柳单单在2015年3月29日之前只收到一笔7万元房租，而没有收到7万元押金。陈成拖欠柳单单房租，已构成违约，经多次催要，陈成仍未支付，致使原告不能实现合同目的，故柳单单要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、支付违约金9317元、支付物业费8718.78元、支付拖欠的水费、电费、支付房屋占用费至被告返还房屋之日（每月按7764.16元计算，从2019年5月31日起）符合法律规定，本院予以支持。因柳单单没有收到陈成7万元押金，故陈成要求柳单单返还7万元押金的反诉请求，本院不予支持。涉案房屋的另一共有人，即柳单单的妻子徐梦露已放弃诉讼权利，柳单单作为原告起诉法律规定，陈成答辩称柳单单不具备完全独立的主体资格，理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除柳单单与陈成于2015年3月29日签订的《房屋租赁合同》；二、陈成支付柳单单违约金9317元；三、陈成给付柳单单物业费8718.78元（凭票支付）、水费、电费（以水表、电表为准，凭票支付，至被告搬离房屋之日止）；四、陈成给付柳单单房屋占用费（每月按7764.16元计算，从2019年5月31日起至被告返还房屋之日）；以上第二、三、四项于本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回原告柳单单的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告陈成的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元，减半收取328元，反诉费1555元，合计1883元，由陈成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  邓先勤二〇一九年八月十三日书记员  沈 琪