云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初2858号原告刘雁，女，汉族，1975年3月24日生罗平县人，住曲靖市麒麟区。委托代理人杨叶，云南平航律师事务所律师（特别授权）。被告云南曲靖交通房地产开发有限公司。地址：曲靖市交通路189号。统一社会信用代码91530300748272946X。法定代表人严尔华，总经理。委托代理人王绎权，云南恒序律师事务所律师（特别授权）。原告刘雁诉被告云南曲靖交通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告刘雁及其委托代理人杨叶，被告云南曲靖交通房地产开发有限公司委托代理人王绎权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年1月19日原被告签订商品房购销合同，由原告向被告购买坐落于曲靖市交通路189号龙泽园二期35幢1302号的预售商品房一套，房屋总价款为324828元，配套设施费4580元，当天原告按照被告的要求付清了全部房款及配套设施费共计329408元。2010年6月23日房管部门做了备案登记。2012年6月5日被告通知原告办理房屋交接手续，向原告收取了维修基金、契税、印花税、工本费、代办费、共有权证费共计9939.84元，原告向被告提交了委托办证所需的全部资料。购房合同第十二条约定：在乙方向甲方付清全额的房款、配套设施费、契税、房屋维修基金、办证手续费、代办费，双方办理房屋交接手续后，甲方按合同约定向房管部门申请办理房屋所有权证。接房后原告一直在催促被告履行申报办证义务，被告以正在办理中为由一直拖延至今。2019年原告通过一份在2018年8月15日由曲靖市沾益区人民法院作出的(2018）云0328行初46号行政裁定书得知，因被告未缴纳土地出让金导致涉案房屋至今不能办证。依据相关法律规定，甲方必须在交房后90日内，代办产权申报手续。逾期不履行义务即为违约，应由违约方承担全部违约责任。按照合同约定和法律规定，被告必须在2012年9月5日之前为原告办理产权登记，截止2019年4月5日被告逾期办证2405天（2012.9.5-2019.4.5），应当向原告支付逾期办证违约金164045.05元（324828元×0.021%×2405天）。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令：1、由被告依法向不动产登记机关提交相关资料，协助原告办理不动产登记；2、由被告向原告一次性支付从2012年9月5日至2019年4月5日逾期办证违约金164045.05元（324828元×0.021%×2405天）；3、由被告向原告一次性支付从2019年4月5日起至办证之日止期间的逾期办证违约金；4、诉讼费、保全费等由被告承担。被告辩称：一、原告所购买房屋不能办理不动产权登记证书的根本原因并非出于答辩人，而是出于国土部门，请求人民法院依法驳回原告要求答辩人支付逾期办证违约金的诉讼请求：第一、答辩人2008年所开发的龙泽园小区是当年曲靖市建设局房地产投资工作目标的重点项目之一，该项目在《责任书》中明确享受房地产行政主管部门的绿色通道服务。该项目于2008年5月7日通过建设工程用地规划许可，于2008年11月17日通过建设工程规划许可，于2008年12月11日获得建筑工程施工许可，2008年12月2日获得商品房预售许可。在2008年12月开盘至2012年新的土地出让金文件下发到答辩人之前，原告与答辩人预售及买卖房屋房价均是以曲靖市人民政府2008年5月27日市长办公会议纪要所确定计价方式，以及2008年9月16日曲靖市国土资源局所确定的补交土地出让金价款为基础地价，并进行测算得出的。龙泽园项目从开工到销售均通过了相关部门的审批，均有合法的手续及证照允许建设及销售。并不存在原告所诉的未缴纳土地出让金导致不能办证的情况。2008年5月27日曲靖市第三届人民政府第一次市长办公会议纪要第一条第(六)项的内容确定:“会议同意曲靖交通集团有限公司二宗土地(地块一,曲靖市交通路,面积10.15765公顷)全额补交土地出让金后变更土地用途,土地评估必须参照市政府收购77298部队曲靖城区地产价格确定”。曲靖市交通路10.15765公顷的土地即本案争议办证房屋所处的地块。2008年9月16日,答辩人收到了曲靖市国土资源局[2008]220号文件,该文件确定答辩人变更土地用途补交土地出让金的最终价格为4649.76万元。在收到该文件后，答辩人多次要求交纳土地出让金,但被告国土资源局始终不接受答辩人交纳土地出让金4649.76万元。为此，答辩人曾专门找到主管副市长左伯俊及许建平反映企业困难，要求按照2008年5月27日市长办公会议纪要确定的计价方式和确定的土地出让金办理土地用途变更手续,得到了两位副市长的支持及批准,但曲靖市国土资源局却一直不予以办理。答辩人就此情况,多次向市政府及主管部门反映,但均未获得答复。2010年12月2日,曲靖市第三届人民政府第十六次市长办公会议纪要确定,同意由市国土资源局按有关规定处罚后,再补交土地出让金变更为住宅用地,土地出让金按现行基准地价测算补交。2012年10月15日，答辩人收到曲靖市国土资源局[2012]340号文件、曲靖市国土资源局[2011]593号文件、曲政复[2011]280号批复文件、云南省国土资源厅[2012]云国土资用458号文件。此时,地价的计价方式变更为了按中心城区基准地价测算,补交的土地出让金的价款变为20264.16万元。对上述事实,答辩人认为:曲靖市国土资源局及曲靖市人民政府在许可答辩人变更土地用途的行政行为当中,没有严格贯彻执行2004年3月22日国务院印发的关于《全面推进依法行政实施纲要》第五项关于依法行政的要求,随意增加土地出让金,直接的加重了原告及答辩人的义务,也违反了《行政许可法》第五条所规定的:“设定和实施行政许可,应当遵循公开、公平、公正的原则”。2012年增加土地出让金的行政行为,明显显失公平与诚信，不具备行政行为基本的合理性要求。同时,在曲靖市国土资源局作出的曲国土资监罚[2011]第1号行政处罚决定书中,也明确了市人民政府于2008年6月11日市长办公会议纪要第一条第六项决定同意该公司全额补交土地出让金后变更土地用途,但由于种种原因,一直未办理相关手续。未办理相关手续的原因,并非是在此期间答辩人未交纳2008年确定的土地出让金4600余万元，具体原因是应当归结于曲靖市国土资源局,还是归结于曲靖市人民政府,答辩人不得而知。但在2008年许可土地用途变更，补交出让金的行政程序尚未进行完毕的情况下,曲靖市国土资源局及曲靖市人民政府,又在2012年就同一地块重新开始程序,确定土地出让金,明显违反了程序正当原则。在2008年11月至2012年10月,土地出让金价格未获得任何批复和批准前,曲靖市国土资源局还曾为答辩人开具过证明,证明该土地按2008年第一次市长办公会议纪要确定的计价方式,正在办理变更手续,为答辩人办理了后期房地产开发项目的工程、规划及预售手续。因此,在原告及答辩人所购销的房屋已经按2008年土地出让金测算房价并进行销售情况下,曲靖市国土资源局及曲靖市人民政府反复推翻原定的计价方式及土地出让金金额,增加土地出让金至20264.16万元极大的增加了答辩人的义务,限制了原告的权利。明显不具备行政行为的合法性、合理性和程序正当性,由此产生的不能办理不动产权证的法律后果,不应当由答辩人承担。二、原告所起诉要求答辩人承担违约责任已经超过了法律规定的诉讼时效,答辩人不应当对原告承担违约金：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项的规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;”对此，答辩人认为:原告诉请答辩人承担违约责任,不能超过法律规定的诉讼时效,按照2017年10月1日生效的《民法总则》第一百八十八条的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。原告诉请法院保护的诉讼时效起算期间为2012年6月5日后90天,即2012年9月4日。截至原告起诉之日2019年4月23日,原告要求被告承担违约责任已经超过了法律规定的诉讼时效。其次,答辩人认为,2017年10月1日生效的《民法总则》对原告诉讼时效并不具备溯及力,在该法生效以前,尚在有效阶段的《民法通则》第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”因此,至2014年9月5日,原告诉请违约责任的诉讼时效已经届满,原告未在此期限内提出承担违约责任请求，答辩人请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。三、关于原告的第一项诉讼请求：对原告所诉的要求答辩人依法提交不动产登记的相关资料，答辩人愿意协助原告向不动产登记部门提交办理产权证的有关资料，并且也协助过原告所提到过的行政诉讼10名当事人向房管局及不动产登记中心提交资料。但由于土地出让金补交的问题，相关的办证部门均予以了拒收。答辩人对此表示，作为房地产企业，为业主办理不动产证，是责无旁贷的义务，但由于国土部门的行政违法，导致产权证不能办理，也是房地产企业不能左右的。交通地产作为国有控股的房地产企业，从始至终均把为业主办理不动产证当作头等大事对待，在16至18年就交通地产状况已经多次于政府及国土部门协商处理解决，2019年更是已经与曲靖市不动产登记工作领导小组协商汇报达5次之多。但无奈面临政企不平等，均未得到有效答复和妥善解决。在此，也请原告多多理解答辩人作为房地产企业的难处，不要将不动产权证的办理进入诉讼程序，多给答辩人一些时间充分的与政府协商，答辩人一定为广大的龙泽园业主争取到最大的权益。补充答辩意见一点：原告在简易程序时陈述其与共同买受人是离婚了，但在本案普通程序时原告并未追加共同买受人作为本案原告共同起诉，请法庭依法查清事实。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息各一份，证明原被告的诉讼主体资格；2、《商品房购销合同》、收据复印件各一份，证明2010年1月19日原被告签订合同，购买坐落于曲靖市交通路189号龙泽园二期35幢1302号的预售商品房一套，房屋总价款为324828元，配套设施费4580元，当天原告付清了全部费用共计329408元。2010年6月23日房管部门做了备案登记。2012年6月5日被告通知原告办理房屋交接手续，收取了维修基金、契税、印花税、工本费、代办费、共有权证费共计9939.84元，原告提交了委托办证所需的全部资料；3、离婚协议复印件两页、离婚证复印件一份，证明原告对涉案房屋拥有独占的权利；4、行政裁定书复印件一份，证明逾期办证是由被告造成的，截止2019年4月5日被告逾期办证2405天（2012.9.5-2019.4.5），应当向原告支付逾期办证违约金164045.05元（324828元×0.021%×2405天）；5、收据、出库单各一份，证明原告已经履行了不动产登记相关费用，被告应该履行为原告办理不动产登记的义务。经质证，被告对原告所提交的对证据1三性无异议；对证据2三性无异议，但对原告的证明目的不认可，在合同第9页第12条约定的内容中，已明确约定了原告应提交书面委托书，原告在本案也没有提交共同买受人书面的委托书，不具备办证的齐全资料；对证据3三性认可，但由于不动产登记要与商品房备案一致的内容，尽管原告已经离婚，但办理不动产登记必须要求共同买受人一起去办理才行；对证据4三性无异议，但在裁定书的内容中对不能办理不动产登记的原因与原告所述不一致。本院认为，原告所提交的上述证据1-5客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。原告虽已离婚，但不动产登记要与商品房备案内容应当一致，办理不动产登记要求共同买受人一同办理。被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据:1、营业执照复印件，2、法定代表人身份证明各一份，证明被告的诉讼主体资格；3、曲市国用（2008）2547号土地使用权证，4、曲国土资证（2008）9号文件复印件各一份，证明龙泽园所处地块的土地使用权人为曲靖市交通房地产开发有限公司；5、曲靖市第三届人民政府第一次市长办公会议纪要；6、曲国土资用（2008）220号文件复印件各一份，证明2008年经市长办公会议确定，本案争议地块的计价方式参照政府收购77298部队曲靖城区地产价格确定；经被告曲靖市国土资源局确定，补交的土地出让金为4649.76万元；7、曲交集办发（2008）第233号文件复印件一份，证明被告曲靖市国土资源局未按确定的土地出让金计价方式及确定的土地出让金价款为被告办理有关变更手续，被告及交通集团呈请市领导按原先方案及价格执行，获得批准和支持；8、曲靖市第三届人民政府第十六次市长办公会议纪要；9、曲国土资用（2001）593号文件；10、曲政复（2001）280号批复；11、曲国土资用（2012）340号文件；12、云国土资用（2012）458号文件复印件各一份，证明曲靖市人民政府、曲靖市国土资源局在2010年及2011年将确定的计价方式变更为按现行基准地价测算；将补交土地出让金价格变为20264.16万元；被告曲靖市国土资源局于2012年10月15日将上述会议纪要、报请文件、批复送法被告，告知土地出让金变更为20264.16万元；13、2008年房地产投资工作目标责任书一份，证明龙泽园项目属于建设局绿色通道项目，享受优先审批的；14、建设用地规划许可证；15、建设工程规划许可证；16、建设工程施工许可证；17、商品房预售许可证明复印件各一份，证明龙泽园项目依法通过规划、工程建设、预售审批，属于合法开工建设、合法预售的房地产住宅项目；18、证明一份，证明被告曲靖市国土资源局，为协助被告办理规划、工程、预售的许可证照，向被告出具了证明；该证明所认可的土地计价方式为2008年市长工作会议所确定的计价方式；19、缴款收据一份，证明被告已交纳土地出让金9000万元；20、曲交集请字（2016）22号文件；21、曲交集请字（2017）7号文件；22、曲交集请字（2017）40号文件；23、曲交集请字（2017）64号文件复印件各一份，证明曲靖交通集团及被告曾多次协商市政府解决处理龙泽园业主办证问题及土地出让金问题，均未获得答复与处理；24、（2018）云0302民初3608号民事判决书复印件一份，证明麒麟区法院对龙泽园诉请的逾期办证违约金及逾期交房违约金均未支持。经质证，原告对被告提交的证据1、2三性无异议；对证据3三性无异议，但不认可证明目的，使用证上载明的是工业用地，被告在工业用地上建设商品房进行销售是违反法律规定的；对证据4三性无异议；对证据5、6、7、8、9、10、11、12三性无异议，同样证明被告违法建设并销售商品房，也违反原被告双方的购房约定；对证据13真实性、关联性无异议，但不认可合法性，显示政府及房地产违反法律规定，也违反原被告双方的购房约定；对证据14、15、16、17、18真实性、关联性无异议，但合法性不认可，违反法律规定；对证据19三性无异议，但不认可证明目的，恰证明被告没有依法缴纳土地出让金，导致无法按时办理产权证；对证据20、21、22、23三性无异议，对证明目的有意见，不能证明被告的行为合法；对证据24真实性无异议，对合法性有意见，法院的判决不一定是准确的，对关联性有异议，与本案无关。本院认为，被告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。但导致未能办理不动产登记，主要是因为土地出让金问题未能有效解决。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：2010年1月19日,何兴武（商品房买受人）、原告刘雁（乙方、共同买受人）与被告（甲方）双方签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，向被告购买其开发的“龙泽园”小区35幢13层1302号房屋，价款为叁拾贰万肆仟捌佰贰拾捌元，房屋参考建筑面积123.11平方米。付款方式为一次性付款：乙方应于2010年1月19日前向甲方一次性付清全部房款324828元，配套设施费4580元，共计329408元，房屋交付期限为：甲方应于2012年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。双方还就乙方逾期违约责任、甲方逾期交房违约责任、交接、产权登记等作了约定，其中，甲方违约责任为：自合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。产权登记约定为：（一）在乙方达到以下三个条件后起，甲方按合同约定向房管部门申请办理房屋所有权证：1、乙方向甲方付清全额的房款，配套设施费、契税、办证手续费、代办费等相关税费；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方签署委托甲方办理房屋所有权证的委托书交付甲方，并按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料。（二）、小区会所、一层架空层、幼儿园及地下车库由甲方投资建成，建筑面积未计公摊面积，产权归甲方所有。合同签订当日，原告向被告交纳了购房总价款、配套设施费共计金额324828元。2010年6月23日，被告（出卖人、甲方）与买受人何兴武（乙方、买受人）办理了《商品房销售合同登记备案表》，共有人为刘雁。2012年6月5日，被告向原告交付房屋，何兴武向被告交纳维修基金费、契税、印花税、工本费、代办费、共有权证费共计9939.84元。2011年6月21日，原告刘雁与何兴武协议离婚，并办理离婚手续，双方约定位于曲靖市交通路189号龙泽园35幢1302号房屋归原告刘雁所有，何兴武协助办理变更登记手续。因土地使用用途及土地出让金问题导致房屋产权证至今未能办理，原告遂提出诉请，要求被告向不动产登记机关提交相关资料，协助原告办理不动产登记，支付逾期办证违约金。本院认为，商品房销售合同是房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋出售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。本案中，被告作为房地产开发商，其与何兴武及原告签订《商品房购销合同》，何兴武及原告按合同约定交纳房款及配套设施费、维修基金费、契税、印花税、工本费、代办费、共有权证费后，应当按照合同约定为原告到房管部门办理房屋权属证书，虽被告为土地用途及土地出让金问题仍积极请示、协调办理，但因土地用途及土地出让金问题未能解决导致不能为原告办理房屋权属证书的事实存在，被告的行为构成违约，现原告主张由被告向不动产登记机关提交相关资料，协助原告办理不动产登记，支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告主张违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算虽符合法律规定，但导致被告未能交纳土地出让金，不是被告一方行为所致，而是多种因素造成至今不能办理，原告主张违约金时间跨度较长，违约金过高，与原告怠于主张权利亦有一定关系，本院予以调整，按原告给付房款总额的30％较为适当。何兴武与原告离婚，双方协议将涉案房屋归原告所有，但办理不动产登记应与备案登记内容一致，原告有义务与何兴武办理更名手续或一同与被告办理不动产登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司于判决生效后六十日内向不动产登记机关提交相关资料，协助原告刘雁办理不动产登记。二、由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司于判决生效后六十日内支付原告刘雁逾期办证违约金97748.40元。案件受理费3580元、诉讼保全费30元（原告已预交），由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  姜兆荣人民陪审员  张锡花二〇一九年八月八日书 记 员  周长虹