江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民初359号 原告（执行案外人）：胡斌，男，1964年10月4日出生，汉族，职业江西省供储物流有限公司总经理，住江西省南昌市东湖区。 原告（执行案外人）：严晗，女，1985年11月7日出生，汉族，无业（家庭主妇），住江西省南昌市青山湖区，以上二原告的共同委托诉讼代理人： 以上两原告共同委托诉讼代理人：张振合，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：吴梦霞，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：赵群，男，1956年2月9日出生，汉族，职业南昌绿洲置业发展有限公司法定代表人，住江西省南昌市西湖区。 被告（申请执行人）：王保全，男，1955年4月4日出生，汉族，职业江西七星商务酒店有限公司法定代表人，住江西省南昌市西湖区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：袁阳增，江西博德律师事务所律师。 被告（被执行人）：范永兵，男，1981年2月14日出生，汉族，职业江西永昌实业有限公司董事长，住江西省南昌经济技术开发区。 被告（被执行人）：江西永昌实业有限公司，住所地江西省南昌市经济技术开发区蛟桥镇范家村民委员会办公楼，统一社会信用代码91360000677971650A。 法定代表人：范永兵，系该公司董事长。 以上两被告共同委托诉讼代理人：蒋芳，江西豫章律师事务所律师。 第三人（被执行人）：江西优乐汇实业有限公司，住所地江西省南昌经济技术开发区蛟桥镇范家村2区2栋1号，统一社会信用代码91360108099477916D。 法定代表人：胡斌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘淑凤，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 原告胡斌、严晗与被告赵群、王保全、范永兵、江西永昌实业有限公司（以下简称永昌公司）、第三人江西优乐汇实业有限公司（以下简称优乐汇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡斌、严晗的共同委托诉讼代理人张振合、被告赵群、王保全的共同委托诉讼代理人袁阳增、被告范永兵、永昌公司的共同委托诉讼代理人蒋芳、第三人优乐汇公司的委托诉讼代理人刘淑芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡斌、严晗向本院提出诉讼请求：1.不得执行原告已购买并支付全部购房款的位于南昌市经济技术开发区广兰大道666号的优乐汇生活广场综合楼[建筑面积50684.02㎡，共16层，不动产证号：赣（2016）南昌市不动产权第1040888号]房产（含地下室、屋梯）及附属土地，并解除查封；2.确认原告已合法取得并实际占有上述房地产，所有权归属原告；3.判令第三人优乐汇公司立即将上述房地产过户至原告名下。本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2014年8、9月，优乐汇公司因团购地块缺资金，向胡斌借款2000万元、向严晗借款5000万元，签订了《借款协议》，约定了借款期限、利息等。期满后，优乐汇公司未偿还。2016年12月2日，优乐汇公司向胡斌、严晗确认，截止2016年12月9日共计欠款13233.68万元（其中含胡斌借款3859.68万元、严晗借款9374万元）。2018年1月7日，优乐汇公司与胡斌、严晗达成《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同之补充协议》（以下简称补充协议），约定优乐汇公司将案涉房产出售给胡斌、严晗，价款为16387万元，由优乐汇公司负责办理过户手续，以优乐汇公司对胡斌、严晗的7000万元借款本息共计16387万元全额冲抵购房款等。协议签订后，优乐汇公司将房产交付给胡斌、严晗实际占有、使用。2018年7月16日，南昌市中级人民法院为执行赵群、王保全与范永兵、永昌公司、优乐汇公司的民事判决，查封并裁定拍卖上述房产，胡斌、严晗提出执行异议被驳回。上述房产虽暂未办理房产过户手续，但事实上胡斌、严晗已取得准物权，该房产已不再属于优乐汇公司，赵群、王保全申请执行、法院查封并拍卖上述房产并驳回执行异议是错误，故提起本案之诉。 被告赵群、王保全辩称，一、胡斌利用管理优乐汇公司公章的便利，与优乐汇公司签订《二手房买卖协议》及补充协议，未经公司实际控制人范永兵及股东程佳同意，损害了范永兵、程佳及公司债权人赵群、王保全的利益，是无效合同，因该合同所得收入应归公司所有。二、江西省高级人民法院（2018）赣民终554号民事判决书确认胡斌是公司债权人，代持公司股份作为担保，范永兵是实际控制人。在南昌市中级人民法院（2018）赣01民初85号案件审理中，优乐汇公司及胡斌从未提及案涉房产已出售或以物抵债。该判决生效后，赵群、王保全申请执行，在2019年2月26日的执行工作笔录中，优乐汇公司代理人同意拍卖，法院拍卖案涉房产的相关文书，优乐汇公司均签收，在执行程序中，优乐汇公司及胡斌同样未表示房产已出售或以物抵债。2019年2月1日，优乐汇公司向法院提出对案涉房产估价报告的异议，认为评估价格30866.3万元过低，但原告却是以1.6亿多元以物抵债，明显前后矛盾。三、房屋出售或以房抵债属物权变更，依《中华人民共和国物权法》第九条，即使案涉《二手房买卖合同》成立，其未办理变更登记，原告也不能取得房产物权。案涉房产仍属优乐汇公司，原告的行为不能阻碍执行。四、南昌市中级人民法院于2019年3月6日依法网拍案涉房产，截止时间为2019年4月7日。原告于2019年3月21日向法院提交执行异议申请书致使网拍中止，系滥用执行救济程序，妨碍执行，用虚假诉讼达到转移财产的目的。综上，请求法院驳回其诉请。 被告范永兵、永昌公司辩称，一、经江西省高级人民法院（2018）赣民终554号案件审理查明，原告系优乐汇公司债权人，其二人代持优乐汇公司的股权作为担保，胡斌被指定为法定代表人，但优乐汇公司的实际控制人仍是范永兵。本案的关键证据是2018年1月7日原告与优乐汇公司签订的《二手房买卖合同》及补充协议，但该两份协议仅加盖优乐汇公司公章，并无优乐汇公司实际控制人范永兵的签字确认，故不是优乐汇公司的真实意思表示，而是原告利用优乐汇公司显名股东的身份及掌握公章的便利条件制作的虚假证据。在赵群、王保全起诉优乐汇公司民间借贷纠纷一案中，从法院受理案件到保全查封案涉房产，再到该案执行送达相关拍卖法律文书，原告从未向法院或赵群、王保全出具过上述两份协议，今年却突然以该两份协议作为证据提起诉讼，违反常理，显然该两份协议是后期补制。因此，申请对该两份协议的字迹、印章形成时间进行司法鉴定。二、按照《二手房买卖合同》及补充协议的约定，案涉房产出售给原告的价款为16387万，全额冲抵优乐汇公司对原告的7000万元借款本息共计16387万元。实际上，案涉房产评估价值为3至5个亿，故原告行为属于借用合法民事程序，以以物抵债方式侵吞优乐汇公司资产，侵害优乐汇公司以及实际控制人范永兵的合法权益。综上，请求法院依法驳回原告针对范永兵、永昌公司的相关诉请。 第三人优乐汇公司述称，对原告的诉请均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、合法性均无异议的证据，即原告提交的证据1-4、8、12-13、15；被告赵群、王保全提交的证据1、2、4；被告范永兵、永昌公司提交的证据1、2、4；第三人优乐汇公司提交的证据1、2、3、5，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 一、原告胡斌、严晗提交的 证据5.《二手房买卖合同》； 证据6.《二手房买卖合同之补充协议》。 以上证据5-6共同证明：2018年1月7日，优乐汇公司将案涉房产出售给原告，交易总价为16387万元，优乐汇公司同意原告对其16387万元借款本息债权冲抵前述购房款，补充协议签署后，原告支付购房款的义务履行完毕，房产已交付胡斌。对以上证据5-6，优乐汇公司无异议。赵群、王保全质证认为，该两份证据不具有真实性、合法性，系胡斌利用保管公章的便利，自我交易签订。范永兵、永昌公司质证认为，该两份协议不是优乐汇公司真实意思表示，是胡斌、严晗利用掌握公章的便利后期补做。本院认证认为，该两份证据盖有优乐汇公司公章，亦有胡斌、严晗的签名，故对其形式上的真实性本院予以确认，至于合法性问题属本案争议，本院在判决意见中予以阐述。 证据7.借条（2014年8月7日）； 证据9.江西金涛工程有限公司2017年3月30日出具的证明以及江西金涛工程有限公司的营业执照复印件、银行流水； 证据10.《借款协议》； 证据11.借条（2014年9月9日）； 以上证据7、9、10、11与证据8、12、13共同证明：2014年8月7日，优乐汇公司向胡斌借款人民币2000万元，出具了借条约定借期2个月，月息三分，胡斌同日向优乐汇公司交付2000万元借款。2014年9月9日，优乐汇公司向严晗借款5000万元，向胡斌借款2000万元，借款期限三个月，月息三分。如优乐汇公司未履行相关义务，胡斌、严晗有权处置优乐汇公司相关资产，直至还清本息。对以上证据7-13，优乐汇公司无异议。赵群、王保全质证认为，证据7是原告与范永兵、优乐汇公司之间的借条，真实性不发表意见；证据9未发表意见；证据10，协议修改部分未经范永兵本人确认，该协议印证优乐汇公司实际控制人是范永兵；证据11存在修添加，该证据只能证明向严晗借款的事实。范永兵、永昌公司质证认为，对证据7、10、11的真实性无异议，对证据9的真实性不发表意见，对该组证据的证据目的有异议，该组证据只能证明原告对优乐汇公司享有债权。本院认证认为，上述证据7、9、10、11与各方无异议的证据8、12、13（账户交易明细）可相互印证，范永兵对借款事实亦不否认，故本院对上述上述证据7、9、10、11均予采纳。 证据14.优乐汇公司2016年12月2日出具的欠条。 证明：截止2016年12月9日，优乐汇公司共计拖欠严晗、胡斌借款人民币13233.68万元，拖欠借款按月息三分计算。对该证据，优乐汇公司、范永兵、永昌公司无异议。赵群、王保全质证认为，对该欠条的合法性、关联性、证明目的均有异议，根据法律规定，尚未归还的利息只能按月息2分计算，虽然范永兵出具欠条，但并未实际偿付，按月息3分计算利息不合法。本院认证认为，出具该欠条的优乐汇公司和范永兵对该证据的真实性、合法性均无异议，且该证据与其他证据可相互印证，本院对该证据予以采纳。 二、被告赵群、王保全提交的 证据3.优乐汇公司关于对《房地产评估报告》的意见及江西省中唐房地产评估顾问有限公司回复函。 以上证据3与证据2、4共同证明：法院判决范永兵及优乐汇公司承担还款责任，各方未上诉，执行过程中优乐汇公司同意司法拍卖，胡斌和优乐汇公司均未提出以物抵债。对该证据，范永兵、永昌公司质证无异议。原告、优乐汇公司质证认为，真实性、合法性无法认定，无法证明其证据目的。本院认证认为，该证据中的关于对《房地产评估报告》的意见是优乐汇公司出具，优乐汇公司无异议，故本院对其真实性、合法性予以确认，该证据中回复函盖有江西省中唐房地产评估顾问有限公司公章，原告、优乐汇公司未提交证据否认其真实性，故本院对其真实性、合法性予以确认。 证据5.会议纪要。 证明：2016年11月16日，优乐汇公司公章由胡斌保管，公司不动产权证原件由赵群、王保全保管，胡斌自我交易时明知无法办理过户手续。对该证据，范永兵、永昌公司质证无异议。原告、优乐汇公司质证对其真实性、合法性、关联性均不认可，认为这是优乐汇公司打算对外借款偿还债务形成的，融资并未进行。本院认证认为，该证据有胡斌的签字，原告、优乐汇公司否认其真实性、合法性并无依据，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。 三、被告范永兵、永昌公司提交的 证据3.江西中磊房地产评估事务所有限公司出具的赣中磊预估评字2016-351号《预评报告》。 以上证据3与证据4共同证明：案涉房产经两家评估机构评估所得价格远高于买卖合同及补充协议中预定的16387万元。对该证据，赵群、王保全质证无异议。原告、优乐汇公司质证认为，该份证据是打印件，不具有证据效力。本院认证认为，该证据系优乐汇公司自行委托预估，而案涉房产已在执行阶段进行司法评估，故本院对该证据不予采纳。 四、第三人优乐汇公司提交的 证据4.营业执照。 以上证据4与证据1、2、3、5共同证明：胡斌为优乐汇公司合法法定代表人、董事长及总经理，2014年10月30日至今胡斌持有30%股份、严晗持有60%股份，任何个人、法人及社团与范永兵开展业务活动而产生纠纷与优乐汇公司无关。对该证据，胡斌、严晗、赵群、王保全质证无异议。范永兵、永昌公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性均有异议，该证据原件由范永兵持有。本院认证认为，范永昌、永昌公司未提交证据否定该营业执照的真实性，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认。 证据6.《国有建设用地使用权出让合同》及相关土地交易信息。 证明：案涉房产由永昌公司建成，优乐汇公司购买，且于2014年9月取得《土地登记证》，任何个人、法人及社团组织以工程款、借款等名义追究责任与优乐汇公司无关。对该证据，胡斌、严晗质证无异议。赵群、王保全、范永兵、永昌公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认证认为，该证据中的《国有建设用地使用权出让合同》虽是复印件，但显示盖有南昌市国土资源局和优乐汇公司公章，且与该证据中的土地交易信息可相互印证，赵群、王保全、范永兵、永昌公司未提交证据否认其真实性，故本院对其真实性、合法性予以确认，但该证据显示的土地受让人是优乐汇公司，并非永昌公司，优乐汇公司主张的证明目的显然不能成立。 本院依据上述已确认证据及各方陈述，查明事实如下： 2014年4月13日，南昌市国土资源局与优乐汇公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，由优乐汇公司受让宗地编号为360101140014K、坐落于南昌经济技术开发区广兰大道以西、新庐小学以东、东华理工以南、黄家湖西路以北商业、商务用地的土地使用权。赵群、王保全诉范永兵、刘秀娟、永昌公司、优乐汇公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月12日作出（2018）赣01财保9号民事裁定，查封了案涉房产及附属土地。2018年7月16日，本院作出（2018）赣01民初85号民事判决，主要判决内容如下：一、范永兵、优乐汇公司于判决生效之日起十日内向赵群、王保全偿还借款4050元并支付利息；二、永昌公司对上述第一项给付款项承担连带清偿责任；三、永昌公司在承担担保责任后，有权向范永兵进行追偿。该判决生效后，赵群、王保全向本院申请执行，本院于2018年9月28日立案执行，案号（2018）赣01执489号。执行过程中，本院裁定查封、拍卖案涉房产。2019年1月24日，江西省中唐房地产评估顾问有限公司受本院委托，对案涉房产（用途：商业、金融、信息）进行评估后出具评估意见，公开市场价值为30866.3万元。胡斌、严晗提出执行异议，要求终止对案涉房产及附属土地的执行。2019年4月18日，本院作出（2019）赣01执异46号执行裁定，驳回胡斌、严晗的异议。 另查明，2014年9月9日，优乐汇公司（甲方）与胡斌、严晗（乙方）签订1份《借款协议》，约定就甲方购地所缺资金一事向乙方严晗借款5000万元，向胡斌借款2000万元，达成以下协议：甲、乙双方于2014年7月30日竞得一宗土地（编号DAGJ2014032，面积34139.6㎡），土地交易金额9729万元，现甲方所缺购地金额5000万元，特向乙方借款5000元用于缴清购地款余额，月息3%，期限3个月。甲方在银行贷款的款项除付清借款后，余额1亿元借给胡斌用于开发南昌金昌利公司的青山湖大道地块专用，胡斌承担其银行贷款利息，期限1年。3亿贷款到账后，除借款本与息及1亿的金昌利公司融资款，其余额为甲方所有。因借款人向出借人严晗借款5000万元，作为担保条件，出借人严晗代持公司股权60%，因借款人向出借人胡斌借款2000万元，作为担保条件，出借人胡斌代持股30%并指定为法定代表人。甲方公章由范永兵、胡斌、严晗3人共管，代持股权人及指定法定代表人不得使用。借款方还清借款后，出借方应配合把代持股份归还，变更法定代表人。该《借款协议》落款甲方处盖有优乐汇公司公章，范永兵签名。2014年8月7日，胡斌向优乐汇公司账户转款2笔共计1000万元。2014年8月7日，江西金涛工程有限公司向优乐汇公司账户转款2笔共计1000万元，就该笔转款，该公司于2017年3月30日出具1份证明，载明：该公司于2014年8月7日转账给优乐汇公司的2笔款项共计1000万元是代胡斌转账，为胡斌所有。2014年9月10日，严晗账户向优乐汇公司账户转款3笔共计5000万元；2014年8月7日、2014年9月9日，由优乐汇公司盖章、范永兵签名共出具2张借条，其中一张载明：借到胡斌2000万元，期限2个月，月息3分；另一张载明：借到严晗5000万元，用于补交优乐汇公司土地款，期限3个月，月息3分，如逾期该公司资产由胡斌、严晗处置。2016年12月2日，由优乐汇公司盖章、范永兵签名，出具1张欠条，载明：截止2016年12月9日，拖欠严晗9374万元、胡斌3859.68万元，共计13233.68万元，拖欠借款仍按月息3分计算利息。 再查明，优乐汇公司（甲方）与胡斌、严晗（乙方）签订有1份《二手房买卖合同》，落款时间为2018年1月7日，约定：乙方购买甲方拥有的南昌市经济技术开发区广兰大道666号优乐汇生活广场综合楼房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为50684.03平方米（详见不动产权证第1040888号），交易总价16387万元。在合同签署2个月后，甲方为乙方办理过户手续，交易税费由甲方承担，办产权过户手续费由乙方承担。另，胡斌、严晗（甲方）与优乐汇公司（乙方）还签订有1份补充协议，落款时间同为2018年1月7日，约定：针对上述《二手房买卖合同》，乙方向甲方2014年借款本金7000万元和利息共计16387万元，乙方无力偿还，甲方以全额充抵乙方购房款16387万元。上述《二手房买卖合同》及补充协议落款处优乐汇公司一方均是优乐汇公司盖章，无人签名。 又查明，优乐汇公司工商登记信息显示，2014年8月6日，胡斌被登记为股东、法定代表人、执行董事兼总经理。2014年10月30日，优乐汇公司登记股东变更为严晗（占60%）、程佳（占10%）、胡斌（占30%）。庭审中，在本院询问优乐汇公司是否还有其他股东、房产抵债是否经其他股东同意、是否有股东会决议时，胡斌、严晗一方答“还有一个程佳，是否同意不清楚”。 还查明，2018年10月25日，江西省高级人民法院对王保全与优乐汇公司、范永兵、永昌公司民间借贷一案作出的（2018）赣民终554号民事判决中认定，胡斌是优乐汇公司的债权人，其代持优乐汇公司的股权作为担保并指定为法定代表人，并不是优乐汇公司的实际控制人，优乐汇公司的实际控制人是范永兵。 本院认为，本案争议焦点是胡斌、严晗对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。现依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，围绕争议焦点区分以下问题予以阐述： 一、胡斌、严晗与优乐汇公司是否签订有合法有效的商品房买卖合同的问题。首先，胡斌因借款而掌控优乐汇公司公章，庭审中胡斌认可案涉《二手房买卖合同》及补充协议上的优乐汇公司公章就是其所掌控的公章，这意味着实际经手签订案涉《二手房买卖合同》及补充协议的双方均是胡斌，即胡斌既代表优乐汇公司作为甲方盖章，又为其本人作为乙方之一签字。其次，经查明，优乐汇公司还有一个股东程佳，对此，原告方在庭审中亦予认可，但在本院询问将优乐汇公司房产抵债是否得到其他股东的同意时，原告方答“是否同意不清楚”。再次，江西省高级人民法院（2018）赣民终554号民事判决认定，范永兵是优乐汇公司实际控制人，而范永兵在本案答辩意见中称，案涉《二手房买卖合同》及补充协议不是优乐汇公司真实意思表示。基于以上情形，本院认为，案涉《二手房买卖合同》及补充协议是胡斌作为优乐汇公司登记的法定代表人、执行董事兼总经理，在未经其他股东同意的情况下，用其所掌控的公章与自己签订的合同，依照《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第一款第四项的规定，公司的董事、高管人员未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或进行交易的行为，属法律明令禁止的行为，如此签订的合同显然无法认定为合法有效的合同。此外，优乐汇公司本身是从事房地产开发的企业，其提交的《国有建设用地使用权出让合同》亦载明优乐汇公司是土地受让人，本案证据无法证明案涉房产是优乐汇公司从其他方购得的二手房，故案涉《二手房买卖合同》明显名不符实，且未办理网签、备案，不符合签订合法有效商品房买卖合同的规范流程。因此，胡斌、严晗主张与优乐汇公司已签订合法有效的商品房买卖合同，本院不予认可。 二、案涉房产评估价值与合同所载交易价、债权金额的问题。案涉房产作为执行标的在执行程序中评估价为30866.3万元，评估意见出具时间是2019年1月24日，然而，案涉《二手房买卖合同》及补充协议落款时间均是2018年1月7日，所载该房产交易价却仅为16387万元。本院认为，在约1年的时间内，房产（用途：商业、金融、信息）交易价与司法评估价值差距近2倍，即便考虑房产价格变化因素，该交易价亦明显不合常理。况且，胡斌、严晗的债权本金仅仅是7000万元，其债权加上合法利息的金额，亦远远达不到案涉《二手房买卖合同》及补充协议上所载的交易价16387万元。胡斌、严晗的债权本息金额与执行标的实际价值相去甚远，故胡斌、严晗主张以7000万元借款本息全额冲抵执行标的购房款，本院不予认可。 另，范永兵主张案涉《二手房买卖合同》及补充协议上的文字、印章形成时间真实性存疑，在本案审理过程中书面申请对文字、印章形成时间进行鉴定，鉴于以上本院认定事实及判决意见，该鉴定已无必要，故本院不予准许。 综上，原告胡斌、严晗不享有足以排除强制执行的民事权益，其二人诉请不得执行案涉房产，本院不予支持。另，原告胡斌、严晗诉请确认房产归其二人所有，将房产为其二人办理过户，经查明，其二人在本院（2019）赣01民初262号案件中已提出相同诉请，本案中的诉请属重复诉讼，故不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第一款第四项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下： 驳回原告胡斌、严晗的诉讼请求。 案件受理费1585115元，由原告胡斌、严晗负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省高级人民法院〔收款单位（户名）：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：农行南昌市环湖支行；请务必在用途中注明“诉讼费”〕。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡 朋 审 判 员  黄 琳 审 判 员  王晶晶 二〇一九年八月二十七日 法官助理  刘仁平 书 记 员  杨 兰