广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5585号原告：尹俊伟，男，1981年11月3日出生，汉族，身份证住址河南省光山县，委托诉讼代理人：梁钊明，广东中穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：周可爱，广东中穗律师事务所律师。被告：李伟燕，女，1983年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省化州市之一，委托诉讼代理人：黄漫霞，广东鸿麓律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈怡君，广东鸿麓律师事务所律师。原告尹俊伟与被告李伟燕租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹俊伟及其委托诉讼代理人梁钊明，被告李伟燕的委托诉讼代理人谈怡君、黄漫霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹俊伟诉称：李伟燕自2018年7月22日起向原告出租位于广州市白云区钟落潭镇马洞秀水寺前山山边的商铺，双方于2018年7月22日（签署日期倒签至2017年2月1日）签订《商铺租赁合同书》，期限至2019年1月31日止，每月租金3000元，当天，原告向陈李杏支付租赁押金6000元、转租转让手续费60000元。原告承租上述场地后用作经营“重庆鸡公煲”餐饮店，并且于2018年8月14日在上述地址注册成立广州淼垚森餐饮有限公司（挂牌经营名称为“重庆鸡公煲”）。为此，原告投入巨额款项进行豪华装修及购买大量餐饮设备，并且聘请了大量人员作为餐厅员工。但是，原告却突然于2018年8月29日收到广州市白云区钟落潭人民政府发出《关于责令拆除违法用地建（构）筑物的通知》，认定原告经营的涉案场地属于违法建设，要求原告于2018年9月6日上午9时前自行拆除，否则将进行强制拆除，导致原告无法使用场地正常经营。后来广州市白云区政府相关部门于2018年9月拆除了涉案商铺。为此，原告多次向被告提出交涉，要求被告退回相应押金及补偿相应经济损失，但至今被告拒不支付。被告的行为，已经严重损害了原告的合法权益。为此，请法院判令：1.确认原被告双方签订的《商铺租赁合同书》无效；2.判令被告李伟燕向原告退回押金6000元；3.判令被告李伟燕向原告赔偿场地装修损失120000元、原材料投入损失30000元、设备投入损失40000元；4.判令被告李伟燕赔偿用于遣散安置员工补偿款损失58500元；5.诉讼费由被告李伟燕承担。被告李伟燕辩称：关于押金问题，陈李杏告知被告李伟燕其以前支付的租赁押金不需要退回，视为原告已履行支付押金的义务，李伟燕需退还押金，至于退还给原告或陈李杏由法院判定。关于装修损失。双方从未就店内以及厨房装修征得被告同意，原告方主张的店内及厨房装修款不属于被告的赔偿范围。微信聊天记录显示被告多次表示不同意原告对门口扩建的方案，原告也无充分证据证明实际进行了扩建，即使存在扩建，原告忽略被告多次不同意改建方案的态度，未经报批的情况下一意孤行进行，相关费用发生是其自身过错所导致。另，对原告提交主张装修损失的单据三性不予认可，全部单据没有任何商铺信息记载，无法证明原告主张的装修款项事实用于涉案商铺，原告仅居于租赁合同法律关系提出索赔，无法律和事实基础。且提交用于证明发生装修款的单据中，部分单据为餐费、微信转账说明为“广告定金”、“广告尾款”、“推文款”，该部分费用明显不属于装修款。双方于2018年7月22日签订租赁合同，原告开业时间是2018年8月14日，城管部门下发拆除违法建筑通知的时间是2018年8月29日，大部分单据形成时间并非在租赁开始之后至开业之前，部分单据甚至是发违法建筑处理通知书之后出具，与原告的陈述自相矛盾。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，即使原告提交的单据真实，也无法完全证明形成附合装饰装修的范围及金额，也无法证明现值损失。无法区分哪部分是经过被告同意，哪部分是已形成附合，剩余现值多少。原告未完全履行其举证责任。且部分单据记载的物资明显不可能形成附合。根据谁主张谁举证的规则，原告应承担败诉责任。关于原材料款、设备款，原告提交的单据记载的原材料、设备款无法证明是用于涉案商铺，仅有原告的单方陈述，无其他证据予以佐证，不能证明费用真实发生。且原告主张的原材料款大部分为餐饮原材料，即使真实存在，也已用于经营，不应纳入损失。工商办证费用、办证刻章款、员工培训费、加盟费明显不属于原材料或者设备款，与租赁合同无关联，不可能为本案赔偿范围。主张的设备款均为购买可搬离的物资，不属于赔偿范围。且有些单据支付款项在涉案商铺拆除之后支付，与涉案商铺无关。关于员工补偿款，原告未提供任何员工证据证明劳动关系，不能证明转账与用工有关，且转账说明均为工资，与原告主张员工的遣散费相矛盾。经审理查明：2018年3月份左右，被告李伟燕将位于马洞秀水寺前山山边商铺出租给案外人陈李杏经营，后原告与陈李杏协商由原告向陈李杏支付相应的转手费（含陈李杏支付给被告的6000元押金），陈李杏与被告解除租赁合同关系。同时，由原告直接与被告于2018年7月22日就陈李杏退租的商铺重新签订《商铺租赁合同书》，合同期限从2017年2月1日起至2019年1月31日。双方在合同上签署日期2017年2月1日为倒签。因原告已经向案外人支付了押金费用，所以被告解除与陈李杏的合同时未将押金6000元退还并视为原告已向被告交付押金。原告签订合同后开始对商铺进行装修及外部扩建。后因该商铺被认定为违法建筑并于2018年9月6日被强制拆除。原告主张已对商铺进行装修及扩建，并为经营店铺购买食材原材料、设备，招聘多名员工进行经营，因商铺属于违建被拆除，导致原告无法继续使用，为此，原告要求被告赔偿各项损失，包括退回押金6000元，赔偿场地装修120000元、原材料投入损失30000元，设备投入损失40000元及遣散安置员工补偿款损失58500元。为证实具体损失情况，原告向法院提交以下等证据：1.商铺租赁合同书，拟证明原、被告之间签订合同的事实。2.押金收据，拟证明被告已收取押金6000元的事实。3.营业执照，拟证明在涉案商铺经营广州淼垚森餐饮有限公司（挂牌经营名称为“重庆鸡公煲”）及装修的事实。4.《关于责令拆除违法用地建（构）筑物的通知》及现场照片，拟证明涉案商铺属违法建筑已被拆除的事实。5.收据、微信转账记录，拟证明原告为装修支出材料费、用餐费、购买设备款、为经营生意支出食材款、支付员工补偿款。6.微信聊天记录，拟证明与被告就扩建部分进行沟通的事实。7.现场照片，拟证明涉案商铺内部装修及扩建的情况。其中，对于现场照片，原告与案外人陈李杏确认原告的提交第20组证据中第2、第8张照片显示为扩建的部位及扩建情况。图片2显示扩建部分的外部情况，扩建部分位于商铺正面，原告主张由其改造部分包括广告灯箱、玻璃、水泥地面、护栏、整体搭建，油漆涂料、天花、排水沟。图片8显示扩建建筑的内部情况，原告主张扩建建筑的电路、玻璃墙、天花均经其改造。被告认为该组证据形成时间无法确定，对该组证据三性不予确认。案外人陈李杏确认图2、图8显示的是扩建部位，扩建部位是从图8中看到的小圆柱往外扩建。同时指出图2、8中的屋顶上标有重庆鸡公煲的木架在其经营时已经建好，并述称原告所主张改造的电路、护栏改造、排水，在图中无法区分。另查明，原、被告双方于2018年7月26日就扩建问题通过微信进行沟通，被告要求原告扩建往里回缩二十公分。原告对被告要求也表达了遵照的意思。以上事实，有商铺租赁合同、收据、营业执照、现场照片、关于责令拆除违法用地建（构）筑物的通知、微信聊天记录、微信账单详情记录及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订《商铺租赁合同》后，承租商铺被认定为违法建筑并已被相关部门强制拆除。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原、被告签订的《商铺租赁合同》应自始无效。原告要求确认双方签订的《商铺租赁合同》无效于法有据，本院予以支持。原告将押金6000元支付给案外人陈李杏，且被告与陈李杏解除合同时也未将押金退还，被告也同意视为原告已交付押金。现合同无效，原告要求被告退还押金6000元有理有据，本院予以支持。至于被告是否需要向原告赔偿装修损失的问题，原告主张对涉案商铺进行了店内装修及室外扩建。因此损失费用应包含两部分。其中，关于店内装修造价费用的承担问题，原告主张对店内进行了装修投入，但被告否认原告对店内进行装修经得其同意，按照谁主张谁举证的规则，原告应举证证明店内装修已经征得被告同意。原告未能提交相关证据予以佐证，应负举证不能责任。至于店铺扩建造价费用的问题，聊天记录显示被告对原告进行扩建提出了意见，原告也予以回应同意按照被告指示进行回缩。可见被告并不反对原告扩建还给予了指导，原告的扩建行为应认定为经得被告的同意。结合原被告双方的微信聊天记录、原告与案外人陈李杏的陈述，可以认定原告进行扩建的情况属实。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。原告进行扩建的部位未办理合法建设手续，扩建费用应当由双方按照过错分担。至于双方的过错分配问题，本院认为，原告承租物业时应当审慎审查物业的情况，其未尽到审慎审查的义务，对该合同无效负有责任。而被告最清楚物业的情况，应当保证出租物业符合出租条件，现因涉案商铺涉违导致合同无效，被告对合同无效负有同等的责任。因此，该部分扩建产生的费用由双方均等负担。至于扩建部分投入具体费用认定及各承担具体金额的问题。因原告出具的单据均为购买材料单据，未具体显示哪些材料用于扩建哪些材料用于装修，且提交的单据也无法查明是否确实用于涉案商铺装修或扩建，考虑原告扩建产生实际投入并综合现场具体的扩建情况、材料市场价格及人工成本，本院酌情判令被告赔偿原告的扩建费用损失20000元，原告要求被告支付的其他店内装修损失，本院不予支持。关于被告是否需要向原告支付原材料投入损失30000元及设备损失40000元的问题。原告就上述费用损失提交证据含有装修材料送货单及微信支付的工程款，本院认为应属于装修损失部分的费用，已在上述装修扩建费用责任分配中作出处理，在此不再重复处理。原告再以此单据主张原材料损失，本院不予支持。原告提交的部分微信账单明细显示为支付食材费用、广告投放定金、广告尾款、出租屋税刻公章款及提交的部分单据载明为代办工商服务费收据、经营用品采购费用单据、煤气费用收据，本院认为上述费用支出不属于合同无效造成的直接损失，原告要求被告赔偿，本院不予支持。原告提交的购买灭火器、经营店铺所用的冻柜、餐具等票据以主张购买设备损失费用，本院认为上述物品均未形成附合，可以搬离，原告主张赔偿，本院不予以支持。综上，原告要求被告支付原材料投入损失30000元及设备损失40000元，本院均不予支持。关于原告主张遣散安置工人补偿款损失58500元的问题，原告提交微信转账记录证明存在安置工人支出遣散费用，但显示微信备注均为工资，原告支付工资不应视为损失，支付工资是正常的费用支出，与合同是否有效无直接关系，原告据此要求赔偿于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告尹俊伟与被告李伟燕签订的《商铺租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告李伟燕向原告尹俊伟退还押金6000元；三、自本判决生效之日起五日内，被告李伟燕向原告尹俊伟赔偿扩建损失费20000元；四、驳回原告尹俊伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5117.5元，由原告尹俊伟负担4667.5元（其中已缴纳3009元，自本判决生效之日起三日内向本院缴纳1658.5元），被告李伟燕负担450元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  常康华人民陪审员  刘艳嫦人民陪审员  廖瑞仪二〇一九年八月十三日书 记 员  张 余林月好