广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2171号 原告（反诉被告）：唐彪，男，瑶族，1983年10月5日出生，户籍地广西富川瑶族自治县，现住广西北海市。 原告（反诉被告）：苏燕，女，汉族，1984年11月28日出生，户籍地广西北海市铁山港区，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：吴怡璇，广西嘉友律师事务所律师，同时接受两原告的委托。 被告（反诉原告）：李烈壮，男，汉族，1952年6月10日出生，住广西北海市海城区。 被告（反诉原告）：文秀善，女，汉族，1962年4月14日出生，户籍地广西北海市海城区，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师，同时接受两被告的委托。 委托诉讼代理人：范明华，广西海鑫律师事务所实习人员，同时接受两被告的委托。 原告（反诉被告）唐彪、文秀善诉被告（反诉原告）李烈壮、文秀善建设用地使用权转让合同纠纷一案，本案于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）唐彪、文秀善的委托诉讼代理人吴怡璇及被告（反诉原告）李烈壮、文秀善的委托诉讼代理人吴裕成、范明华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐彪、苏燕的本诉诉讼请求如下：1、唐彪、苏燕与李烈壮、文秀善签订的《地产转让合同》合法有效；2、李烈壮、文秀善继续履行合同，协助唐彪、苏燕办理位于北海市海湾新城回建一期B37号的土地【北国用（2011）第C03210号】的过户手续。事实与理由：2017年11月17日，唐彪、苏燕与李烈壮、文秀善签订《地产转让合同》一份，约定李烈壮、文秀善将位于北海市海湾新城回建区土地出售给唐彪、苏燕，使用权面积80㎡，成交价为82万元，唐彪、苏燕于2017年11月4日支付购地定金5万元，双方在规划部门办理《规划用地许可证》过户手续完成当日支付购地首付款50万元，剩余购地款27万元在办理《国有土地使用权证》过户手续完成之日一次性付清。由于宅基地空地不能办理过户手续，故双方约定由唐彪、苏燕在上述土地上出资修建一层房屋。合同签订后，唐彪、苏燕依约向李烈壮、文秀善支付购地款55万元，且在上述土地上出资修建一层房屋，但李烈壮、文秀善未按约定将《规划用地许可证》过户至唐彪、苏燕名下，且拒绝履行合同，要求解除合同，唐彪、苏燕为维护自身合法权益诉至本院。 被告李烈壮、文秀善辩称：唐彪、苏燕未按照规划施工，其违建行为导致李烈壮、文秀善受到处罚，因此无法继续履行合同，请求法院驳回唐彪、苏燕的本诉诉讼请求。 反诉原告李烈壮、文秀善的反诉诉讼请求如下：1、解除唐彪、苏燕与李烈壮、文秀善签订的《地产转让合同》，唐彪、苏燕向李烈壮、文秀善返还位于北海市海湾新城回建一期B37号土地；2、唐彪、苏燕向李烈壮、文秀善返还《建设工程规划许可证》（建字第450502201000596号）及附件建设工程规划许可审批单、《建设用地规划许可证》（地字第450502201000596）及附件建设用地规划许可审批单、建设用地界线图等材料；3、唐彪、苏燕交纳的定金5万元归李烈壮、文秀善所有，不予退还；4、唐彪、苏燕向李烈壮、文秀善支付违约金人民币9万元（在其支付的购房款50万元中予以扣除后，剩余款项退还给唐彪、苏燕）。 反诉被告唐彪、苏燕辩称：唐彪、苏燕不存在违约行为及违建行为，李烈壮、文秀善所提供的通知书的违法相对方是其自身，唐彪、苏燕在合同履行中是根据规划部门的放线范围进行建设，请求法院驳回李烈壮、文秀善的反诉诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。唐彪、苏燕对李烈壮、文秀善提交的证据《责令停止违法行为通知书》的证明内容有异议，认为放线费用是由李烈壮和文秀善缴纳的，涉案土地具备继续履行的条件，该违建行为与唐彪、苏燕无关。李烈壮、文秀善对唐彪、苏燕提交证据《规划局变更公示》的证明目的有异议，认为公示不足以证实是已经生效的法律行为；对证据《发票》的证明目的有异议，认为涉案征地是登记在李烈壮、文秀善名下，放线费也是李烈壮、文秀善缴纳，但涉案房屋建设时是唐彪、苏燕联系规划局放线施工的。对当事人提出异议的证据，因确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院查明的法律事实如下： 2017年11月17日，李烈壮、文秀善作为甲方，唐彪、苏燕作为乙方，共同签订《地产转让合同》一份，主要约定由于甲方已收到乙方预付的购地定金5万元，同意将位于北海市海湾新城回建区国用（2011）第C03210号】转让给乙方；土地面积80平方米，转让价为82万元，乙方于2017年11月4日支付购地定金5万元，于双方到规划部门办理《建设用地规划许可证》过户手续完成当日支付首付款50万元，于双方办理《国有土地使用权证》过户手续完成当日付清购地余款32万元；乙方中途悔约不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还；乙方不能按期付清购地款或甲方不能按期交付地产，每逾期一日，由违约乙方给付相当于地产价款千分之三的滞纳金；宅基地空地不能办理过户手续，故甲方双方办理《规划用地许可证》过户后，由乙方出资建一层房屋，乙方领取《建设用地规划许可证》三个工作日内，甲、乙双方到不动产登记中心办理《国有土地使用权证》过户手续；因政策原因造成不能办理《国有土地使用权证》过户手续，则甲方无条件发还乙方所交款项，乙方将《规划用地许可证》过户还甲方。 2017年11月23日，苏燕通过银行转账方式向文秀善的账户汇入人民币50万元，备注“购买宅基地首付款”，至此，唐彪、苏燕共计向李烈壮、文秀善支付购地款55万元（含5万元定金）。 另查明，涉案土地系通过出让方式取得，现登记在文秀善名下，权属证号【北国用（2011）第C03210号】。北海市规划局于2011年1月19日向文秀善颁发了《建设用地规划许可证》【地字第450502201000596号】、于2012年7月25日向文秀善颁发了《建设工程规划许可证》【建字第450502201000596号】。 再查明，涉案土地已经由唐彪、苏燕出资修建了一层房屋。2019年3月19日，因涉案土地存在违建行为，北海市海城区住房和城乡规划建设局向文秀善出具《责令停止违法行为通知书》，要求其立即停止违法行为。 本院认为，唐彪、苏燕与李烈壮、文秀善签订的《地产转让合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，合同双方当事人均应全面履行约定义务。唐彪、苏燕已按约支付土地转让款55万元并出资建成房屋一层，目前尚在规划部门处理中，《责令停止违法行为通知书》亦未对李烈壮、文秀善产生经济损失，《地产转让合同》在事实上具有履行可能性，李烈壮、文秀善以此为由解除《地产转让合同》不当，故唐彪、苏燕要求其继续履行合同、协助办理国有土地使用权证过户手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，根据《地产转让合同》的约定，在李烈壮、文秀善协助办理完毕国有土地使用权证过户手续当日，唐彪、苏燕应支付剩余购地款27万元。 涉案国有土地使用权虽因违建行为被北海市海城区住房和城乡规划建设局要求责令停止违法行为，但该违建房屋的出资方是唐彪、苏燕，该行政行为并未对李烈壮、文秀善造成实际经济损失，其与唐彪、苏燕所达成的转让涉案国有土地使用权的合同具备继续履行的可能性，故对李烈壮、文秀善向本院提出的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下： 原告唐彪、苏燕与被告李烈壮、文秀善于2017年11月17日签订的《地产转让合同》合法有效； 被告李烈壮、文秀善继续履行《地产转让合同》并协助唐彪、苏燕办理位于北海市海湾新城回建区国有土地使用权【北国用（2011）第C03210号】的过户手续； 驳回原告唐彪、苏燕的其他本诉诉讼请求； 驳回反诉原告李烈壮、文秀善的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费12000元，由唐彪、苏燕负担6000元，李烈壮、文秀善负担6000元，反诉案件受理费1550元，由被告（反诉原告）李烈壮、文秀善共同负担（本诉案件受理费原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉本诉案件受理费12000元、反诉案件受理费3100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  张东宁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  王 袆 二〇一九年八月二十七日 法官 助理  姚裕梅 书 记 员  钟丽妃