惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1290号原告：惠州市某某房地产经纪有限公司。住所地：惠州大亚湾西区。法定代表人：奉某某，职务：总经理。委托代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。被告：惠州市某某房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾西区。法定代表人：黄某某，职务：总经理。委托代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。委托代理人：赖泽文，广东惠天好律师事务所律师。原告惠州市某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）与被告惠州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）居间合同纠纷一案，本院2019年4月1日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理，原告某某公司的委托代理人张卫平到庭参加诉讼，被告某某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案案情复杂，依法转为普通程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人张卫平及被告某某公司的委托代理人王立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告居间费293542.15元；二、由被告承担本案的诉讼费用。以上合计：293542.15元。事实和理由：被告系商品房房地产开发建设和销售的公司，在惠州市内有多处房地产项目，原告系房地产经纪公司，主要负责帮助房地产开发公司公司销售地产项目。2016年，原、被告双方口头约定由原告居间帮助销售被告的在售楼盘《某某》项目楼盘，居间费为原告每销售一套房产，被告按照成交价的5%向原告支付居间费，且每成交一套房产，被告除应支付原告的5%居间费外，还应支付原告大户型的房产（90平米以上）现金奖5000元，小户型的（90平米以下）现金奖4000元。居间费应当在每月25号结算并于收到发票之后10个工作日内。此后，双方于2016年5月3日补签了《联动代理合同》，被告追认了原告的居间行为。合同约定自2016年5月3日至2016年11月2日，双方开始合作，其所有条款全部与口头约定一样。综上所述，原告认为，原、被告之间自2014年已经形成了的居间合同关系，该合同系双方真实意思的表示，原告依照合同约定完成了原告的居间行为，尽到了合同义务，被告应当按照合同约定履行支付原告的居间费的合同义务支付原告的居间费。被告在原告完成其居间行为之后，拒绝支付原告的居间费及现金奖，原告经多次催讨，被告仍拒不支付，其行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告特根据《合同法》等相关法律规定具文诉至贵院，望判如所请。被告某某公司辩称，原告起诉的佣金没有事实依据，双方签订的居间代理合同期间，原告未能销售房产，因此双方之间没有进行合同中的代理结算行为。被告在合同到期后，也未向原告要求过结算，也未按合同约定每月25号，每周四进行统计结算成交单并交甲方盖章确认其中的工作。也未向法庭按合同约定的客户成交确认单来证实其成交的房产情况的正确。原告诉讼中认为成交的合同以外的房产的时间是在2016年3月7日至2016年3月23日，到期结束时已过法律诉讼时效，请求法庭驳回诉讼请求。原告提交以下证据：1、某某佣金转介表。证明被告拖欠原告居间费的明细；2、联动代理合同及对接人确认书。证明原被告之间的居间关系以及原告的对接人为杨光敏；3、成交确认单、联动确认函、认购协议书、房号销控确认单、身份证。证明原告成功居间了涉案房屋，被告予以了确认并签字确认了居间行为；4、发票、某某转介佣金表。5、联动转接现金奖明细表、电子发票记账清单明细表、工商银行网上银行电子回单。证明原告与被告居间成功的七套房的现金奖和金额，被告向原告支付该现金奖的转账时间、金额，与明细表、发票能够相互印证，证明原告已经居间成功七套房产，被告已经支付了32000元的现金奖。被告质证如下：对证据1是被告单方制作，没有被告的签字盖章确认，对三性不认可。对证据2真实性确认，但不认可被告法定证明主张，根据该合同5.2条约定，合同后面的对接人是李国贤，不能证明对方联动成功的居间性。对证据3真实性不确认，根据证据的形式来看，联动确认函本身备注要开发商财务盖章确认生效，而且只能作为客户转接信息提供的凭证，同时必须归属于客户签订合同为主，结合证据2联动合同代理流程中约定的成交确认必须经甲方对接人签名确认。成交者不是证据3中的确认函，同时还需客户签订商品房买卖合同，办理银行按揭贷款还需签订银行贷款合同才能视为成交完成。结合合同5.2.3条约定必须在合同代理合同期限内，乙方推荐的客户与甲方未成交，但在合同终止后，该客户与甲方成交的，该客户不视为乙方推荐的成交客户，因此甲方举证的证据3是不在合同内，即使是真的成交，也不应当在合同的计算范围内，更何况合同第7条约定，费用的支付是甲乙双方每月25号，每周四进行结算的，由乙方将结算确认表交给甲方，由甲方在3日内加盖公章交付乙方。原告未能提供按合同约定的证据其完成了代理工作，因此该证据3我方均不认可。对证据4真实性我方无法确认，因没见到发票，关联性不认可。转账佣金表是原告单方制作的，按照证据2的联动合同约定，应当由开发商盖章确认才能确认成功，没有被告加盖公章，对三性均不认可。对证据5现金奖明细表三性不认可，是原告自行制作的。对电子发票记账明细表三性无法确认，与本案没有关联性，发生时间是在4月8日，不是在合同期间内。对电子发票真实性不认可，发生时间是4月18日，不在合同有效期内，即使是真实发生的，也是联动合同之前的行为和5月23日的联动合同没有任何关联性。如果按原告说法，是之前完成了联动工作之后补的合同，应当对未支付的款项在被告在合同上加盖公章时，应当对之前没支付的款项盖章确认，没有盖章确认，即使之前双方有过联动代理行为，也应当视为双方已经结算清楚，所以原告的证据即使真实，也不能证明被告欠3月7日至3月23日联动7套房的行为，没有直接的关联性，不符合联动合同的约定。经审理查明：2016年年初，被告与原告口头约定由原告居间帮助被告销售被告开发的“某某”项目楼盘，被告按照成交价的5%向原告居间费，且每成交一套房产，被告除应支付原告5%的居间费之外，还应向原告支付现金奖，其中大户型（90平方米以上）5000元一套，小户型4000元（90平方米以下）一套。原、被告双方达成上述口头协议之后，原告安排业务员进场为被告销售房屋，自2016年3月7日至2016年3月23日期间，原告的业务员为被告销售了7套房产，分别为1栋1101、1902、1904、2004和2栋1704、2001、2004，上述7套房产的成交价为5870843元，按照原、被告双方约定的5%的佣金比例，被告应向原告支付佣金293542.15元。按照原、被告双方约定的现金奖标准，被告应向原告支付现金奖32000元（大户型四套、小户型三套），被告通过银行转账方式向原告支付了现金奖32000元，在转账的网上银行电子回单中注明现金奖的房号为1栋1101、1902、1904、2004和2栋1704、2001、2004。2016年4月18日2016年5月23日，原、被告双方签订了一份《联动代理合同》，双方在合同中约定由被告委托原告为被告开发的“某某”项目楼盘外围联动销售代理人，代理期限自2016年5月3日至2016年11月2日，代理服务费为每套物业成交价的5%，同时被告还应向原告支付现金奖，其中大户型（90平方米以上）5000元一套，小户型4000元（90平方米以下）一套。在本案审理过程中，本院依据原告的申请向大亚区房管局调查了原告所主张的居间销售的涉案房产的信息，经查询，涉案的1栋1101、1902、1904、2004和2栋1704、2001、2004共7套房产均已经在大亚湾房管局办理了预售预告登记，预告登记的权利人与原告提交的“某某佣金转介表”中的客户姓名完全一致。本院认为，原、被告之间签订的《联动代理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告主张的居间佣金虽然发生在原、被告双方签订书面的居间合同之前，原告提交的“某某佣金转介表”也未经被告签名盖章确认，“认购协议书”和“联动确认函”也只有复印件而没有原件，但原告提交的银行电子回单能够清楚的证明被告于2016年4月18日在原、被告双方签订书面居间合同之前已经向原告支付了现金奖32000元，该银行电子回单同时注明了现金奖32000元所对应的7套房产的房号，与原告提交的“某某佣金转介表”和认购协议书”、“联动确认函”中显示的7套房产的房号完全一致、同时，根据本院向大亚湾房管局查询的房产信息，涉案的“某某”1栋1101、1902、1904、2004和2栋1704、2001、2004共7套房产均已经在大亚湾房管局办理了预售预告登记，预告登记的权利人与原告提交的“某某佣金转介表”及“认购协议书”、“联动确认函”中的客户姓名完全一致。上述证据能够相互印证，形成完整的证据链条，足以证明原告所主张的为被告居间销售7套房产的事实。原告请求判令被告支付居间费293542.15元的理由成立，本院予以支持。被告否认原告在与被告签订书面合同前为被告居间销售了7套房产，但被告在双方签订合同之前的2016年4月18日已经通过银行转账的方式向原告支付了7套房产的现金奖32000元，被告的该项辩解理由与事实不符，同时，被告在本案的审理中也未提交涉案的7套房产的相关销售档案，被告不能提交证据证明涉案的7套房产属于被告自行销售或者被告委托他人居间销售。因此本院对被告的该项辩解理由不予采信。被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据原告提交的银行电子回单，被告在2016年4月18日有向原告付款的行为，至原告2019年4月1日向本院起诉时没有超过三年的诉讼时效。被告的该项辩解理由也不能成立，本院不予采信。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告惠州市某某房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告惠州市某某房地产经纪有限公司支付居间费293542.15元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5704元，由被告某某公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  谢学炎审判员  林嘉伟二〇一九年八月六日书记员  陈艳华