广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1566号原告：陈文丽，女，1991年11月5日出生，布依族，住贵州省独山县。委托诉讼代理人：周雷，男，1990年5月18日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。系原告丈夫。委托诉讼代理人：刘平新，男，1973年2月19日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。系原告姐夫。被告：麦巧意，女，1985年5月15日出生，瑶族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：曾海玲、黄杰明，均为广东赛力律师事务所律师。原告陈文丽诉被告麦巧意租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告陈文丽及其委托诉讼代理人周雷、刘平新，被告麦巧意的委托诉讼代理人曾海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文丽向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告签订的《租赁协议》和《建筑费分摊协议》；2.判令被告归还押金7000元，并赔偿原告装修店面的损失8万元；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2019年3月7日出来找店，来到高新区三龙货架厂门口，看到门面出租，当时就打电话给被告，被告说可以，当时就说好2-3天后来签合同，于2019年3月10日签下合同，交下押金7000元，租金每月3500元，原告当时问被告能不能办理《营业执照》和《卫生许可证》，被告当时就说能办，你放心，还拿来隔壁邻居的《营业执照》给原告看，才使原告放心装修营业，原告此铺总投资花去12.8万元，营业数月后，城管和食品监督局来人检查说是违建房，不可办证，隔日原告去城管局再次确认是不是违建房，城管局明确认定是违建，后来去找被告，被告刻意躲避，电话不接，信息不回，使原告关门停业，在这种情况下，只有请求贵院判决解决。被告麦巧意辩称，同意解除《租赁协议》和《分摊费协议》，不同意诉讼请求2。一、合同并没有约定原告需保证原告能办理餐饮店的营业执照或其他相应证件，原告也清晰了解所租房屋的现状，原告通过招租广告自行找到被告咨询房产租赁事宜，被告在原告咨询时已向其释明所租房产没有不动产权证，只有“土地证明”（实际为门牌地址证明，被告以为该门牌地址证明为土地证明）,故在租赁协议中也只约定了甲方仅提供“土地证明”协助乙方办理相关手续事宜，则在协助原告办理相关手续的过程中，被告的义务仅为提供（“土地证明”，实际为门牌××。协议并没有约定被告保证原告能办理相关手续事宜。事实上，原告咨询招租事宜时，被告已提醒原告先自行咨询有关部门，按现状能否办理有关营业执照或其他证件许可事宜再定是否租赁协议。原告第一次咨询过后，约两天后则再次找到被告商讨租赁事宜，因原告并没有明确具体的经营用途，故双方暂将房屋租赁目的一栏先空着，待原告最后向有关部门确认能办理何种经营项目后，再按实际进行填写。被告对原告的许诺的免租期为40天，该期间足以让原告先自行向有关部门确认办理有关证件所需资料及按现有资料能否办理相关证件，再安排装修事宜,原告未先行办理有关证件则自行投入装修，属于疏忽大意放任损失扩大，与被告没关。二、合同履行过程中,被告费心为原告向多方友人了解、咨询办理有关证件事宜,并非基于合同义务也并非存在事后承诺，只是基于被告友好态度，在能力范围内提供协助。原告门店装修完毕开始试业后,因其自行向有关部门申请办了相关证件,未能顺利办理,方向被告提出要求被告予以协助。虽然合同仅约定被告的协助义务仅限于提供(“土地证明”,实际为门牌××,但被告仍基于友好协助的态度,为其向多方友人咨询了解被告门店有关证件办理事宜，部分友人答复被告的门店应该能办理有关证件，故被告也按友人的意思向原告转达，甚至也寻求友人协助原告办理相关证据，但被告所有口头上答复的协助，也仅仅是基于好心帮忙态度提供咨询协助，并非另行承诺代为办证或保证原告能办理相关证件。另，鉴于原告未能顺利办理有关证件，也多次向被告提出终止合同履行，被告也基于好心的态度，为其寻找第三人受让其所租铺位，但原告坚持要求除非第三人将铺位内所有动产并承接，方愿意转让该商铺，故最后未能顺利成交。三、原告并没提供证据证明其装修损失有8万元。事实原告曾向被告提出的装修损失为6万元,而该6万元还是包含商铺内可以搬走的动产，故即使原告存在装修投入，硬装部分也不足6万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告向本院提供证据如下：1.原告身份证；2.租赁协议；3.聊天记录；4.工程预算表1份、收据2份；5.押金收据1份；6.微信聊天记录。被告向本院提供证据如下：1.门牌地址证明；2.肇庆三龙货架有限公司营业执照；3.微信聊天记录；4.租赁协议；5.建筑费分摊协议；6.情况说明；7.肇庆三龙货架有限公司总平面规划图、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、红线图。本院依法向肇庆市城市管理和综合行政执法局高新区分局、肇庆高新区发展规划和国土资源局调取：1.《关于对肇庆三龙货架有限公司临时厂房调查情况的复函》及附件《关于规划许可的复函》、竣工图；2.肇庆高新区发展规划和国土资源局《关于肇庆三龙货架有限公司规划相关情况的复函》。经本院审查，本院对原告提供的证据1、2、3、5、6及被告提供的1、2、3、6、7以及本院调取的证据予以采纳作为认定事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月10日，原告陈文丽（乙方）与被告麦巧意（甲方）分别签订《租赁协议》和《建筑费分摊协议》，约定被告将位于肇庆高新区临江工业园兴隆二街一号肇庆三龙货架有限公司厂区80平方米厂房出租给原告用作经营，租赁期限为四年；租金1000元/月（不含税价）押金7000元（协议期无息退还）每两年递增10%；建筑分摊费2500元/月（不含税价）每两年递增10%。此外，还约定以下内容：四、交租方式为当月1号，若逾期30天未缴纳租金则视乙方违约，终止协议，押金不退；……七、甲方提供（土地证明）协助乙方办理相关手续事宜，所产生费用由乙方自行承担；租金从4月20日起算……等。协议签订后，原告向被告缴纳了押金7000元。后原告将涉案租赁物用于经营木桶饭饭店，但无法办理营业执照。原、被告通过微信进行多次沟通，其中2019年3月29日晚上双方的对话如下：（原告）办的怎么样啦？（被告）在叫人办了；（原告）要多久呀！我们在这做的都提心吊胆；（被告）等他们通知；（原告）有把握吗？（被告）没问题。2019年4月13日双方对话如下：（被告）老板你们餐饮执照很麻烦，你或者找些关系试一下，我一个月减你一千租金；（原告）我刚来这边我能找到什么关系呢。2019年4月27日对话如下：（被告）烤鱼的可能不租了；（原告）哦！那我这两天清完货了再来和你谈这事吧；（原告）老板娘这是我最后一次找你了，你还是这样，我们只有等星期一法院开门再解决；（原告）老板娘，我们一家都谈论过了，如果连你押金7000一起，最低都要给我67000；（原告）我现在在这已经是让步了很多了，我这店一起投资12.8万，这个你也可以去打听下弄我们这种店要不要我们这么多投资。2019年5月23日，本院立案受理本案。2019年6月7日，被告收到本院的应诉材料及开庭通知。2019年6月27日庭审中，原告陈述：在签订《租赁协议》前，经向附近邻居了解，涉案物业多年未出租，怀疑有蹊跷，就去工商局咨询能否办理营业执照，工商局给我提供一份应提供的材料清单，我找到被告问能否提供，被告就向我提供了门牌地址证明，还说跟公安局已经说好了，可以出具相关证明；签订《租赁协议》第二天我方开始装修，大概用了8-10天时间装修完成；涉案租赁物在2019年4月19日就没有再使用，钥匙还在我手上，未腾退的原因是因为事情没有解决。2019年7月2日，被告向本院提供肇庆三龙货架有限公司总平面规划图、肇城规高新建字第[2008]28号建设工程规划许可证（建设项目名称为车间一）以及肇城规高新地字第[2011]83号建设工程规划许可证（用地项目名称为厂房、办公楼及配套），上述材料未显示涉案租赁物所在位置。原告认为涉案租赁物以工业用地名义报建，被告用作商业用途出租，违反法律规定，并提供肇庆市城市管理和综合行政执法局高新区分局的联系方式，要求本院予以核实。本院于2019年7月29日向该局发函了解涉案租赁物的情况，该局于2019年7月31日函复本院，认为经现场调查核实，涉案标的物位于肇庆三龙货架有限公司临时搭建的厂房内，由于该局无规划审批职权，租赁物是否位于肇庆三龙货架有限公司总平面规划图范围内需由肇庆高新区发展规划和国土资源局进行认定。2019年8月2日，肇庆高新区发展规划和国土资源局函复本院“来文所述建筑为商业用途，与该司工业用地性质不符，未在我局办理规划审批手续”。2019年8月21日，本院对双方进行询问，被告确认已找装修师傅对店铺内装修残值进行评估，确认被告的装修残值损失为4万元，原告亦同意店铺内装修残值损失（原告已撤走全部可移动设备）按照4万元确认；为减少诉累，双方同意将原告的装修残值损失及被告的租金（占用费）损失在本案中作一并处理，将被告的的租金（占用费）损失在装修残值中予以扣减，但原告认为租金仅能计算至其搬走之日，即2019年6月14日，并且如果装修费按50%的过错比例分担，租金也应按50%的过错比例分担。另查明，根据肇庆三龙货架有限公司于2019年6月20日出具的情况说明，载明：肇庆市高新区临江工业园兴隆二街一号肇庆三龙货架有限公司厂区内厂房属本公司的物业；自2016年9月起，本公司将上述厂房内部分房屋（含麦巧意与陈文丽签订的《租赁协议》所在的房屋）授权给麦巧意，由麦巧意自行出租经营，并确认其有权以麦巧意个人名义对外签订租赁协议。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》、《建筑费分摊协议》，其性质实际均为租赁合同，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物为临时建筑，经国土部门核定，未办理规划审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故原告与被告签订的《租赁协议》、《建筑费分摊协议》为无效合同。原告主张解除上述《租赁协议》、《建筑费分摊协议》，属对上述合同法律性质认定理解有误，本院不予支持。合同无效，自始不发生法律效力，双方因该合同取得的财产应予以返还，原告要求被告返还押金7000元合理有据，本院予以支持。关于原告主张的装修损失，因租赁合同无效，在涉诉房屋内已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现双方确认店铺内的装修残值损失为4万元。同时，由于已形成附合的装饰装修物为木桶饭饭店的装饰，属特定装饰，结合本案原告无法经营的原因，被告再用于木桶饭饭店经营的可能性不大，且现被告未表示同意利用已形成附合的装饰装修物，故上述装修残值损失4万元应由双方各自按照导致合同无效的过错分担。又涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，被告在签订租赁合同时对此应当是知悉的，被告对租赁合同的无效应当负主要责任，本院酌定为70%，原告在签订租赁合同时未能对涉案租赁物业的合法性尽到审查义务，对涉案租赁合同的无效应负次要责任，本院酌定为30%，因此，被告应承担原告的装饰装修物现值损失人民币28000元（40000元×70%）。虽然合同无效，但原告实际占用该租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告应根据等价有偿的原则，参照原约定的租金标准即3500元/月支付相应的房屋占有使用费给被告。原告主张房屋占有使用费按过错比例分担，与上述规定不符，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。根据双方的约定，该房屋占有使用费应从2019年4月20日起算。原告在诉讼过程中认为租金仅应计算至其搬走之日即2019年6月14日，但双方在2019年6月27日开庭时，原告仍确认持有涉案租赁物的钥匙，作为负有腾退租赁物义务的一方，原告应举证证明其正式履行了腾退租赁物的通知义务及办理相应的腾退手续，在原告未履行上述义务的情况下，客观上存在被告无法使用涉案租赁物的事实，原告仍应负担相应的房屋占有使用费。结合本案的实际情况，考虑到原告已实际撤走店铺内的可移动设备，双方在2019年8月21日就原告装修损失的价值达成一致意见，被告对原告不再使用涉案租赁物的态度已明确，并且被告进入店铺内进行评估的行为可证明被告可自由进出涉案租赁物，即被告使用该租赁物的障碍已基本消除。本院认定房屋占有使用费应计算至2019年8月21日，即数额为3500元/月×4个月2天=14233.33元。因双方为减少诉累，同意在本案中将原告的装修残值损失及被告的租金（占用费）损失在本案中作一并处理，将被告的的租金（占用费）损失在装修残值中予以扣减，故被告应赔偿给原告的费用为：28000元-14233.33元=13766.67元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告麦巧意应当在本判决生效之日起十日内，向原告陈文丽返还押金7000元及赔偿损失13766.67元，合共20766.67元。二、驳回原告陈文丽的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取988元，由被告麦巧意负担236元，由原告陈文丽负担752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  彭静雯二〇一九年八月二十六日书记员  徐梓文