福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初2496号 原告：吴增同，男，汉族，1963年1月25日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：聂莉、黄雨玲，福建融成律师事务所执业律师。 被告：吴增风，男，汉族，1973年9月2日出生，住福建省闽侯县。 被告：杨掌珍，女，汉族，1974年1月4日出生，住福建省闽侯县。 两被告共同委托诉讼代理人：洪珍，福建秉峰律师事务所执业律师。 原告吴增同与被告吴增风、杨掌珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，本院依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告吴增同委托诉讼代理人聂莉与被告吴增风、杨掌珍及共同委托诉讼代理人洪珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴增同向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认吴增同与吴增风、杨掌珍的租赁关系于2019年1月18日已解除；2.判决吴增风、杨掌珍立即腾空搬离位于闽侯县“吉山新村”A幢1号1-4层以及A幢2号3-4层的房屋，并将房屋恢复原状后返还给吴增同；3.判决吴增风、杨掌珍向吴增同支付房屋租赁费暂估827250元（从2013年5月1日至2019年1月18日，实际以市场评估租金为准）；以及房屋占有使用费33750元（从2019年1月19日至实际返还房屋止，暂计至2019年3月31日，参照房屋租金计算）；4.本案的诉讼费由吴增风、杨掌珍承担。 事实与理由：吴增同为闽侯县“吉山新村”A幢1号（共三层，产权面积为347.13㎡）以及A幢2号（共三层，产权面积为179.55㎡）的房屋所有权人，该两幢房屋均加盖到第四层（无产权）。2013年5月，吴增风口头向吴增同承租上述房产的A幢1号1-4层（除1楼58㎡）及A幢2号3-4层，并提出按当地市场租金向吴增同支付租金。吴增同鉴于吴增风为吉山村村长，吴增风与杨掌珍为夫妻关系，便口头同意两人承租上述房屋。此后吴增风、杨掌珍将房屋无证经营开设旅社，直至2015年1月30日，吴增风以其配偶杨掌珍名义在上述房产内办理了“闽侯县青口嘉捷快捷旅社”营业执照继续经营开设旅社。期间吴增同多次向吴增风、杨掌珍提出签订书面的租赁合同，吴增风、杨掌珍当时均同意签订，但事后又故意拖拉迟迟未签，租金也未付。 另吴增同的宏三村A幢1号1层其中58㎡的房屋原出租给烟台张裕先锋国际酒业有限公司，后于2017年4月双方提前终止租赁合同，吴增风、杨掌珍得知吴增同收回该层的58㎡房屋后，又要求将该58㎡的场地出租给其使用，且将物品放置并加锁在内，吴增同再次提出签订书面租赁合同并要求支付租金，但不仅遭吴增风、杨掌珍拒绝，还被殴打威胁。无奈吴增同提出收回上述全部房产，并于2018年4月和2019年1月发函要求吴增风、杨掌珍腾空搬离房屋，但吴增风、杨掌珍仍置之不理占有使用至今。 综上所述，吴增同与吴增风、杨掌珍之间虽未签订书面的租赁合同，但双方形成了事实上的不定期租赁关系，受法律保护，吴增风、杨掌珍未按当地市场租金价格向吴增同支付租金已构成违约，且吴增同已多次发函通知要求吴增风、杨掌珍腾空搬离，但其仍继续占有使用，故吴增风、杨掌珍继续占有使用期间应参照租金价格向吴增同支付房屋占有使用费至实际退房止。 吴增风辩称，一、吴增风不是适格的被告。根据吴增同提供的营业执照、物业水电缴交的清单来看，诉争房屋第2、3层的实际使用者和经营者都是杨掌珍，与吴增风无关，吴增风未曾向吴增同租赁和使用诉争房屋，因此吴增风不是本案的适格被告。二、吴增同曾承诺将诉争房屋无偿交由杨掌珍使用。吴增风的妻子杨掌珍曾向吴增同租赁诉争房屋第2、3层作为经营旅社之用，考虑到旅社的装修款要一百多万，因此提出要与吴增同签订至少十年的租赁合同。但吴增同说都是自己人，且诉争房屋也已闲置多年，反正也不收租金的，就没有必要签合同，尽管拿去用。出于对吴增同的信任，杨掌珍就为开设旅社而进行装修，并征得吴增同的同意自行出资加盖并装修第4层。三、吴增同所诉的租金没有计算依据。杨掌珍并未向吴增同租赁诉争房屋第1层，且第4层系杨掌珍自行出资加盖装修的，因此吴增同无权要求杨掌珍支付第1层和第4层的租金。吴增同的租金计算明细中，以50元/㎡计算明显过高且无依据。根据诉争房屋所处的地理位置以及附近的房屋所租赁的价格来看，1至3层的月租金仅2000元左右，因此即使吴增风应支付租金，也要以第2至第3层每月500元来计算。四、吴增同主张的租金已超过诉讼时效。根据房屋租赁关系的属性，租金都是按月支付的。因此吴增同立案起诉之日起一年前的租金已全部超过诉讼时效。五、吴增风从未殴打过吴增同，事实是吴增同纠集一群人来殴打吴增风和杨掌珍，致使吴增风和杨掌珍构成轻微伤，该案已在青口派出所侦查中。综上，应驳回吴增同的全部诉讼请求。 杨掌珍辩称，一、吴增同与杨掌珍对诉争房屋约定的是无偿使用。2013年，杨掌珍打算向吴增同租赁闽侯县“吉山新村”A幢1号与A幢2号第2层、第3层，考虑到经营旅社的装修款要一百多万，因此提出要与吴增同签订至少十年的租赁合同。但吴增同说都是自己人，且诉争房屋也已闲置多年，反正也不收租金的，就没有必要签合同，尽管拿去用。出于对吴增同的信任，杨掌珍就为开设旅社而进行装修，并征得吴增同的同意自行出资加盖并装修第4层。在这将近五年的时间里，吴增同也遵守约定，从未向杨掌珍索要租金，直至2018年2月，吴增风退出与吴增同、吴美芳共同投资经营的彩虹幼儿园后，吴增同和杨掌珍的关系开始逐渐恶化。后吴增同要求杨掌珍腾空撤离诉争房屋，但因杨掌珍一百多万装修款的本金尚未收回，不同意撤离诉争房屋，便与吴增同商量补偿杨掌珍一部分装修款后可撤离，双方协商未果。因此，吴增同与杨掌珍对诉争房屋的约定是无偿使用。二、杨掌珍并未向吴增同租赁诉争房屋的第1层。吴增同将诉争房屋A幢1号第1层店面租赁给烟台张裕先锋国际酒业有限公司后，张裕公司再将租赁的店面交由杨掌珍使用。1层其他地方是他人经营便利店和福利彩票店，杨掌珍使用了1层的公共通道以便连接楼上经营的旅社。因此，杨掌珍实际上并未向吴增同租赁诉争房屋的第1层。三、吴增同所诉的租金没有计算依据。杨掌珍并未向吴增同承租诉争房屋第1层，且第4层系杨掌珍自行出资加盖装修的，因此吴增同无权要求杨掌珍支付第1层和第4层的租金。吴增同的租金计算明细中，以50元/㎡计算明显过高且无依据。根据诉争房屋所处的地理位置以及附近的房屋所租赁的价格来看，1至3层的月租金仅2000元左右，因此即使杨掌珍应支付租金，也要以第2至第3层每月500元来计算。四、吴增同主张的租金已超过诉讼时效。根据房屋租赁关系的属性，租金都是按月支付的。因此吴增同立案起诉之日起一年前的租金已全部超过诉讼时效。五、杨掌珍从未殴打过吴增同，事实是吴增同纠集一群人来殴打杨掌珍和吴增风，致使杨掌珍和吴增风构成轻微伤，该案已在青口派出所侦查中。综上，吴增同所诉无理，请依法予以驳回。 本院组织双方当事人进行举证、交换证据和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。 根据庭审调查及本院对证据的认定意见，本院认定如下事实： 吴增同为位于闽侯县混合结构的房屋（房产证号：侯房权证Ｈ字第××号）及位于闽侯县混合结构的房屋（房产证号：侯房权证Ｈ字第××号）的所有权人。 2013年5月，吴增同将位于闽侯县交付给吴增风、杨掌珍，2015年1月30日杨掌珍以经营场所福建省福州市闽侯县“吉山新村”A幢1号注册登记了闽侯县青口嘉捷快捷旅社经营至今。同时，杨掌珍使用了A幢1号1层的公共通道以便连接楼上经营的旅社。 2019年1月18日，吴增同以短信形式向吴增风发出《关于解除租赁关系及支付房屋租金的通知》。 审理过程中，吴增同向本院申请对本案讼争租赁物的租金委托第三方进行评估，本院依法委托福建同人大有资产评估土地房地产估价有限公司对本案讼争租赁物的租金进行评估。2019年8月22日，福建同人大有资产评估土地房地产估价有限公司作出同人大有评咨字[2019]第025号房地产评估咨询报告，虽然吴增风、杨掌珍对该评估咨询报告的真实性有异议且对评估报告的结论不予认可，但吴增风、杨掌珍未申请重新评估且未提供相反证据予以证明，故本院对同人大有评咨字[2019]第025号房地产评估咨询报告予以采纳。同人大有评咨字[2019]第025号房地产评估咨询报告确认的本案讼争房屋租金具体如下： ①闽侯县“吉山新村”A幢1号1层（除1层58㎡） 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-305.3712563609 22014-5-1至2015-4-305.3712563609 32015-5-1至2016-4-305.5312563716 42016-5-1至2017-4-305.5312563716 52017-5-1至2018-4-305.7012563830 62018-5-1至2019-1-195.709562873 ②闽侯县“吉山新村”A幢1号2层 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-3010.751211414706 22014-5-1至2015-4-3010.751211414706 32015-5-1至2016-4-3011.071211415144 42016-5-1至2017-4-3011.071211415144 52017-5-1至2018-4-3011.401211415595 62018-5-1至2019-1-1911.40911411696 ③闽侯县“吉山新村”A幢1号3层 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-3010.751211414706 22014-5-1至2015-4-3010.751211414706 32015-5-1至2016-4-3011.071211415144 42016-5-1至2017-4-3011.071211415144 52017-5-1至2018-4-3011.401211415595 62018-5-1至2019-1-1911.40911411696 ④闽侯县“吉山新村”A幢1号4层 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-308.1712109.8410769 22014-5-1至2015-4-308.1712109.8410769 32015-5-1至2016-4-308.4112109.8411085 42016-5-1至2017-4-308.4112109.8411085 52017-5-1至2018-4-308.6612109.8411415 62018-5-1至2019-1-198.669109.848561 ⑤闽侯县“吉山新村”A幢2号3层 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-3011.391259.858180 22014-5-1至2015-4-3011.391259.858180 32015-5-1至2016-4-3011.731259.858424 42016-5-1至2017-4-3011.731259.858424 52017-5-1至2018-4-3012.081259.858676 62018-5-1至2019-1-1912.08959.856507 ⑥闽侯县“吉山新村”A幢2号4层 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-308.821258.176157 22014-5-1至2015-4-308.821258.176157 32015-5-1至2016-4-309.081258.176338 42016-5-1至2017-4-309.081258.176338 52017-5-1至2018-4-309.351258.176527 62018-5-1至2019-1-199.35958.174895 另查明，吴增风与杨掌珍系夫妻关系。 本院认为：杨掌珍自认吴增同于2013年5月将吴增同位于闽侯县交付其使用，同时其使用A幢1号1层公共通道通往2-3层经营旅店，虽然其抗辩称是无偿使用但未能提供充足证据予以证明，因此即使吴增同与杨掌珍未签订书面租赁合同但可认定双方已形成事实不定期租赁关系。关于双方事实租赁关系是否已解除问题，根据法律规定不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中吴增同与杨掌珍形成事实不定期租赁关系，吴增同在2019年1月18日通知杨掌珍解除合同，吴增同主张双方的租赁关系已于2019年1月18日解除，本院予以确认。不定期租赁关系解除后，承租人应将租赁物返还，现吴增同诉请要求杨掌珍腾空搬离位于闽侯县房屋后将房屋返还，本院予以支持。关于吴增同要求恢复原状的诉讼请求，因吴增同未能提供证据证明原状处于何种状态，因此本院不予支持。关于本案租金问题，吴增同将租赁物交付杨掌珍使用后，杨掌珍应支付相应的租金，杨掌珍庭审中自认未支付过租金且表示未超过诉讼时效部分的租金同意按照评估价格支付，因为杨掌珍自2013年5月开始使用讼争房屋后至今均仍占有使用，因此租金的产生处于持续状态，故本院对杨掌珍抗辩部分租金已超过诉讼时效的主张不予采纳，综上，杨掌珍应按评估价格向吴增同支付闽侯县房屋2013年5月至2019年1月19日止的租金243726元，合同解除后杨掌珍仍占有使用租赁物的，应按租金标准（其中A幢1号1层租金按每月5.7元/平方米·月×56平方米标准计算；A幢1号2层租金按每月11.4元/平方米·月×114平方米标准计算；A幢1号3层租金按每月11.4元/平方米·月×114平方米标准计算；A幢2号3层租金按每月12.08元/平方米·月×59.85平方米标准计算）向吴增同支付占用费直至腾空搬离返还租赁物之日止。关于吴增同主张要求吴增风、杨掌珍返还讼争房屋第4层并支付第4层房屋租金问题，经查明吴增同的房屋所有权证上体现房屋只有3层，吴增风、杨掌珍主张第4层系其加盖，因双方均未能提供充足证据证明第4层房屋的权属，故本院对吴增同的要求吴增风、杨掌珍返还讼争房屋第4层并支付第4层房屋租金的诉讼请求不予支持。 关于吴增风是否是本案适格被告问题，虽然本案中闽侯县青口嘉捷快捷旅社的营业执照上登记的经营人仅杨掌珍一人，但吴增风与杨掌珍系夫妻关系，经营收入用于家庭共同生活，且吴增风与杨掌珍均未提供充足证据证明闽侯县青口嘉捷快捷旅社的实际经营人仅杨掌珍一人，因此吴增风系本案适格的被告，应与杨掌珍共同承担本案的债务。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认吴增同与杨掌珍、吴增风的租赁关系于2019年1月18日解除； 二、杨掌珍、吴增风应于本判决生效之日起三十日内腾空搬离位于闽侯县房屋并将房屋返还给吴增同； 三、杨掌珍、吴增风应于本判决生效之日起十五日内向吴增同支付2013年5月至2019年1月19日的租金243726元； 四、杨掌珍、吴增风应于本判决生效之日起十五日内向吴增同按照租金标准（其中A幢1号1层租金按每月5.7元/平方米·月×56平方米标准计算；A幢1号2层租金按每月11.4元/平方米·月×114平方米标准计算；A幢1号3层租金按每月11.4元/平方米·月×114平方米标准计算；A幢2号3层租金按每月12.08元/平方米·月×59.85平方米标准计算）支付从2019年1月20日起至实际腾空办理并返还位于闽侯县房屋之日止的占用费； 五、驳回吴增同的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12410元，依法减半收取计收6205元，鉴定费20500元，均由杨掌珍、吴增风负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  胡秀锦 二〇一九年八月三十日 书记员  罗燕圆 附：本案适用法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。