文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初20690号原告：庄惠松，男，1973年12月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：靳荣举，系广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：林礽怡，系广州金鹏律师事务所实习律师。被告：广州市东圃实业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃大马路1号，统一社会信用代码91440106190960247K。法定代表人：潘杰广，系该公司董事长。委托代理人：吕玉光，系广东滳雄律师事务所律师。原告庄惠松诉被告广州市东圃实业发展有限公司（以下简称东圃公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄惠松及其委托代理人靳荣举、林礽怡，被告东圃公司的委托代理人吕玉光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庄惠松诉称：1997年6月22日，被告全资子公司广州千鹤房地产开发有限公司（现已注销，下称“千鹤地产”）与案外人吴瑞晋签订穗房预契字第××号《房地产预售契约》（后双方另行签订有《补充协议》，下并称“《合同》”)，约定吴*晋预购千鹤地产所有商品房（地址为广州市天河区东圃大马路五号雅怡居XX幢304房，下称“案涉房屋”)。根据《合同》第十条，案涉房屋交付后九十日内，千鹤地产有义务协助吴瑞晋办理产权转移登记；根据《合同》第十四条，若吴瑞晋在取得产权证前转让案涉房产，则《合同》相应权利义务由受让方承继。1998年8月25日，千鹤地产向吴瑞晋发出《物业交付使用通知书》，同年9月1日，吴瑞晋付清涉案房屋购房款333407元。2000年8月10日，吴瑞晋与原告约定以310,000元为对价转让案涉房屋；2000年9月20日，广州市房地产交易所就该转让事项办理预售商品房转让签证，并作出《广州市预售房地产转让情况通知》，将案涉房屋转让事宜告知千鹤地产。上述过程所涉相关税费、交易费用均己依法全额缴纳或支付，原告己实际取得案涉房屋占有，并已支付全部购房款项。另经了解，涉案房屋己办理初始产权登记，产权转移登记办理条件成就，但原告至今未取得产权证。根据企业工商登记信息，千鹤地产经股东会决议解散、清算组清算，己于2015年11月25日完成注销登记，民事主体资格消灭。根据《合同》约定，因案涉房屋转让时吴瑞晋尚未获得房地产权证，且房屋转让程序合法、手续齐备，原告继受《合同》项下购房人权利义务，千鹤地产亦因此负有协助原告办理案涉房屋产权转移登记的合同义务。公司在清算过程中遗漏的财产性权益归属于全体股东，案涉房屋所有权现由被告实际享有，被告具备协助原告办理产权转移登记的现实条件。据此，特起诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理广州市天河区东圃大马路五号雅怡居X幢304房产权转移登记；2、本案受理费由被告负担。被告东圃公司辩称：1、千鹤公司虽然是被告的全资子公司，但是该公司已经注销。在注销前依法成立了清算组，并按照公司法规定进行清算公告。清算公告是2014年8月28日，在民营经济报刊登。原告和被告提供的证据体现该事实。事实上，原告并没有向清算小组申报债权。2、对于原告所请求其协助办理产权转移登记的，原告是有怠于行使其权利。千鹤公司注销之前原告并没有向该公司通知过其转让房产的事实。该公司也不可能知道其预售的商品房已经发生转让的事实，也没有要求过户的请求或要求。转让发生之日2000年9月20日到诉讼提起之日将近18年的时间，对于原告的请求，其已经超过诉讼时效，由其股东来承担是没有合法的依据。3、千鹤公司协助办证的义务，并不是财产性的权益，是一种行为，对于千鹤公司注销之后其股东是否能够行使该行为是值得商榷的。4、原告所在诉状主张的，要求按照上海市高院解答的相应的条款，不应当进行适用，没有参考价值。千鹤公司在清算过程中，即使有在诉讼时效有效的范围内提起的有效债权。股东也没有获得额外的财产利益。股东并没有因为千鹤公司没有协助办证让股东取得的额外的收益。5、关于原告与吴瑞晋签订转让合同问题，原告与吴瑞晋签订房地产预售转让，是合同权利与义务的转移。对于原告受让吴瑞晋的房产，吴*晋并没有通知到千鹤公司，原告也没有通知到千鹤公司。且该小区房地产除了极少数通知不到或者联系不上的原合同权利人之外，都已办了房地产证。原告作为该小区的业主也有义务积极去主张办证。交易这么长的时间，大部分人都办证。责任在原告。综上所述，驳回对被告的诉讼请求。经审理查明：1997年6月22日，千鹤公司（甲方、卖方）与案外人“吴瑞晋”（乙方、买方）签订《房地产预售契约》，约定：乙方向甲方预购天河区东圃大马路五号雅怡居XX幢第3层04房，朝向东南；该房地产的建筑面积92.16平方米；成交价格为340792元；甲方应于1998年6月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等内容。合同签订后，于1997年7月16日在房管部门办理了预售契约监证手续。1997年7月22日，“吴*晋”（乙方）与千鹤公司（甲方）签订《补充协议》，约定将原签订的《房地产预售契约》中B2-304房的付款方式改为一次性付款，则其成交价应改为333407元；原来所签《房地产预售契约》的成交价不改，现应补足95%的总楼价。上述契约及补充协议签订后，“吴*晋”依约支付了房款给千鹤公司；千鹤公司分别于1997年7月22日开具收取“吴*晋”房款316737元、于1998年9月1日开具收取“吴*晋”房款16671元的房地产收入发票给“吴*瑞”。1998年9月1日，千鹤公司将涉讼房屋交付给“吴*晋”使用。2000年8月10日，“吴*晋”（卖方）与庄惠松（买方）及案外人广州市安信房地产顾问有限公司（以下简称安信公司，代理方）签订《委托办理房屋买卖转让手续合同》，载明买卖双方共同委托代理方办理涉讼房屋之房屋买卖手续；买卖双方议定房屋成交价为310000元正；在签订合同时，买方应支付该房屋成交价的24%给卖方，其中成交价的20%为定金，4%为卖方预收的解除合同监证费等内容。2000年9月7日，庄惠松支付了代收合同公证费300元、印花税8元、代收房管局费用600元等款项给安信公司。同日，庄惠松与中国建设银行广东省分行签订《个人住房商业性抵押借款合同》及《个人住房公积金抵押借款合同》，以涉讼房屋作为担保向该行公积金贷款130000元、商业贷款30000元。2000年9月20日，庄惠松支付了购买涉讼房屋的契税4650元，并取得了相应的契税完税证。同日，广州市房地产交易所出具《广州市预售房地产转让登记记录》一份，载明转让人为“吴*晋”，受让人为庄惠松，转让的预售房产为涉讼房屋，转让金额为310000元。2000年9月27日，中国建设银行广东省分行分两笔将130000元、30000元合计160000元从庄惠松的银行账户转账支付至“吴瑞晋”名下。2010年4月26日，中国建设银行广东省分行出具《贷款还清证明（涂销证明）》给庄惠松，同意涂销涉讼房屋的抵押。另查明：2014年8月28日，《民营经济报》AD版登出“广州千鹤房地产开发有限公司股东决定，停止公司经营活动，与2014年8月27日成立清算组，开始清理债权债务；请债权人自本公告见报之日起45日内，向本公司清算组申报债权，逾期不申报，视为放弃权利；清算结束后，本公司将现该公司登记主管机关申请注销登记”。东圃公司作为千鹤公司的股东，于2015年11月20日决定：1、公司清算已完成，同意公司注销；2、同意公司清算小组于2015年11月20日出具的清算报告。2015年11月25日，工商行政主管部门出具《企业核准注销登记通知书》，核准同意千鹤公司注销登记。根据房管部门于2018年10月12日出具的《依申请信息公开答复书》内容显示，涉讼房屋预售人为千鹤公司，预购人为“吴瑞晋”，于2000年9月20日办理合同转让至庄惠松名下，无合同抵押、在建工程抵押登记，无退房或注销登记情况。本案审理过程中，本院工作人员会同双方当事人于2019年5月15日到涉讼房屋现场进行勘查，发现涉讼房屋现由庄惠松出租给他人使用；本院并于当天在涉讼房屋小区进出口、楼宇进出口及涉讼房屋大门门口张贴申报权利公告，通知对涉讼房屋享有相关权益的公民、法人或者其他组织，应自公告张贴之日起五日内，向本院申报权利。上述公告张贴之后并未有人向本院申报权利。为查明“吴瑞晋”的身份情况，根据“吴瑞晋”办理预售合同备案登记时预留于房管部门的第一代身份证复印件（姓名为“吴瑞晋”，住址为广东省××××号，编号为4415XXXXX2679，于1997年6月30日签发，有效期为10年），向陆河县公安局查询“吴瑞晋”的身份情况。2019年1月10日，陆河县公安局河南派出所发出具《关于吴瑞晋户口相关情况的复函》给我院，称：函件里面第一代15位数字身份证号码441523721222679经系统升级后查询对应的第二代18位数身份证号码为；经查，身份证号户口信息是：孔永徐（男，身份证号码，地址：广东省陆河县河田镇高砂村委会高砂村XXX号），系我所辖区原始居民，1996年至今没有发现该户口项目变更记录，与贵单位提供的吴瑞晋一代身份证复印件上的信息不符；经户口系统查询，我所辖区查无叫吴瑞晋的人。本院认为：“吴瑞晋”与千鹤公司签订《房地产预售契约》购买涉讼房屋，“吴瑞晋”将其在上述契约中的权利义务通过转让的方式转让给了庄惠松，并已在房管部门办理了房地产转让登记，上述契约中作为乙方/买方的权利义务已依法转让给庄惠松享有并承受。千鹤公司已收齐了涉讼房屋的房价款，其作为出让方理应协助买受人办理涉讼房屋的产权过户和房地产登记手续。现千鹤公司已被清算并核准注销，依法上述义务应由同意其清算、注销的东圃公司履行。故现庄惠松要求东圃公司协助办理涉讼房屋的产权过户和房地产登记手续合法有理，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市东圃实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告庄惠松到广州市房管部门办理广州市天河区东圃镇大马路雅怡居XX幢304房的产权过户和房地产登记手续，将该房的产权过户登记至原告庄惠松名下。本案受理费6300元，由被告广州市东圃实业发展有限公司负担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审审 判 长 李 植人民陪审员 陈 娟人民陪审员 王丽梅二〇一九年八月十四日书 记 员 梁炎梅李翠汝            本判决书已于 2019年   月   日送达