苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初3727号 原告（案外人）：杨国栋，男，1943年11月14日出生，汉族，住苏州市吴江区（夹浦桥南侧）。 被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市北京东路42号。 负责人：闵捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏米来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢宏娟，女，该公司员工。 被告（被执行人）：江苏大象东亚制漆有限公司，住所地苏州市吴江区松陵街道。 法定代表人：杨少武，该公司董事长。 原告杨国栋与被告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融资产公司）、江苏大象东亚制漆有限公司（以下简称大象制漆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告杨国栋、被告华融资产公司的委托诉讼代理人侯兵兵到庭参加诉讼，被告大象制漆公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨国栋向本院提出诉讼请求：1.停止对大象制漆公司名下坐落于苏州市吴江区松陵街道交通北路21号房屋（房屋所有权证号：25009091）第三层部分的执行；2.确认上述房屋第三层归杨国栋所有；3.本案诉讼费用由华融资产公司、大象制漆公司负担。 事实和理由：1991年5月，杨国栋在松陵镇党委、县经委轻工公司的协调下，创办了吴江东亚涂料厂。后因生产经营规模扩大，先后更名为苏州东亚涂料厂、江苏大象东亚集团公司，杨国栋任公司董事长、总经理。期间，杨国栋一直坚持以厂为家，一年四季天天吃、住、工作在厂里。1997年下半年，随着企业的发展壮大、设备的更新换代，坐落于垂虹桥的老厂整体搬迁至瓜泾路1号新厂区。杨国栋仍然坚持以厂为家，吃住在厂里。2004年5月18日，因夫妻感情破裂，吴江市人民法院出具（2004）吴民一初字第805号民事调解书：杨国栋与汤桂珍离婚；位于的房屋及内部物品归汤桂珍所有，将来杨国栋需要居住使用时，汤桂珍不得以任何理由拒绝；杨国栋持有的大象制漆公司53%，杨国栋、汤桂珍每人现拥有26.5%，并均愿意将各自所持股份赠与长子杨少武。此后杨国栋逐步退出对大象制漆公司的执管，但因退休等原因居住在大象制漆公司新厂区总经理办公室，后于2011年搬至案涉房屋第三层居住。2013年8月，位于的房屋被拆迁，为解决杨国栋永久居住权问题，同时鉴于杨国栋已经实际居住在案涉房屋第三层内，以及杨国栋与大象制漆公司于2004年5月28日签订《肖像权使用协议书》，但大象制漆公司迟迟未依约支付300万元使用费的事实，经协商，杨国栋与大象制漆公司达成一致意见：大象制漆公司以案涉房屋第三层所有权抵付应支付给杨国栋的300万元肖像使用费，案涉房屋第三层所有权归属杨国栋。事后，杨国栋对该房屋逐步实施了装修和改造，并一直居住至今。在华融资产公司与大象制漆公司执行案件中，法院裁定拍卖案涉房屋，杨国栋作为案外人提出执行异议，但被驳回，故提起本案诉讼。杨国栋认为其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，首先，杨国栋与大象制漆公司达成“以房抵债”协议的时间是2013年8月，而大象制漆公司与交通银行股份有限公司吴江分行（以下简称交行吴江分行）之间形成债权债务关系的时间是2013年11月25日，并在杨国栋不知情的情况下，将案涉房屋重复抵押给交行吴江分行。大象制漆公司以欺骗手法达成抵押贷款协议，实际为“一房二抵”，属无效协议。其次，案涉房屋第三层已实际交付杨国栋，未办理备案的原因是，按照国家建设部门的有关规定，企业厂房产权登记为“一幢一证”，不能实施按层分割登记，故未办理备案并非杨国栋个人原因所致。最后，由于大象制漆公司的欺骗行为和交行吴江分行不能严格履行放贷审查的职责，导致虚假抵押和贷款流向、使用不明，交行吴江分行转让给华融资产公司的案涉债权系存在严重瑕疵的债权。 华融资产公司辩称：1.案外人对执行标的提出异议，应当对执行标的享有排他的权利。本案中，杨国栋是否占有了案涉房屋第三层尚未有证据证明，即便是已实际占有，该占有也应当是无权占有、非法占有。2.从杨国栋主张的事实和理由来看，其占有案涉执行标的物的基础权利系主张支付肖像权使用费的权利，即便该权利是真实的、可行使的，该权利也是债权，义务主体为杨少武个人，并非大象制漆公司。3.杨国栋要求确认对案涉房屋第三层享有所有权，不属于执行异议的受理范围，且房地不可分离系物权法基本规则。综上，请求驳回杨国栋的诉讼请求。 经审理查明：交行吴江分行与大象制漆公司等金融借款合同纠纷一案，苏州市中级人民法院于2016年4月29日作出(2015)苏中商外初字第00036号民事判决，判决主文包括大象制漆公司于判决生效之日起十日内偿还交行吴江分行贷款本金49983865元及相应利息等内容。大象制漆公司不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，因其未缴纳二审案件受理费，江苏省高级人民法院于2016年11月18日作出（2016）苏民终1302号民事裁定，本案按大象制漆公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。一审判决生效后，根据交行吴江分行的申请，苏州市中级人民法院于2017年2月22日立案执行，案号为（2017）苏05执120号。2017年2月28日，苏州市中级人民法院作出（2017）苏05执120号执行裁定，将本案交由本院执行。本院于2017年3月27日立案执行，案号为（2017）苏0509执3348号，后于2018年4月26日恢复执行，案号为（2018）苏0509执恢411号。执行过程中，因华融资产公司受让上述判决书确定的债权，根据其申请，本院裁定变更华融资产公司为本案申请执行人。2018年12月18日，本院作出（2018）苏0509执恢411号执行裁定，不附带权利负担拍卖、变卖大象制漆公司名下位于苏州市吴江区松陵街道交通北路（夹浦桥南侧）的房地产〔房屋所有权证号：25009091，土地使用权证号：吴国用（2013）第4000947号〕。案外人杨国栋对本案执行标的提出异议后，本院于2019年2月25日作出（2019）苏0509执异66号执行裁定，驳回杨国栋的异议请求。杨国栋不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 又查明，案涉房屋建筑面积1634.15平方米，总层数3层，用途为工业，占用范围内的土地性质为国有建设用地，案涉房屋所属不动产登记薄另包含1幢总层数为1层、建筑面积为4543.43平方米的房屋，产权登记时间为2013年6月3日。 本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，暂且不论杨国栋的主张是否符合该规定前三项所列情形，单就“非因买受人自身原因未办理过户登记”一项而言，即碍难认定其对未办理过户登记无过错。《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”从案涉房屋所属不动产登记薄记载的信息来看，案涉房屋第三层房间并无编码，不属于不动产登记中的基本单位，不具备单独办理登记的条件，单独就该部分房间进行转让，必然产生无法办理过户登记的法律后果，买受人自然也应承受因无法办理过户登记所带来的法律风险，包括在登记的所有权人作为被执行人的案件中，该房屋应当作为被执行人财产由执行法院予以执行。至于杨国栋提出的因依照国家建设部门的有关规定案涉楼层无法办理分割登记，故其自身没有过错的主张，显属对“非因买受人自身原因未办理过户登记”的狭隘理解。所谓“非因买受人自身原因未办理过户登记”，即能够归责于买受人的原因，不仅包括能够办理而故意不去办理，也包括知道或应当知道存在办理障碍而没有履行合理的注意义务致无法办理，故对其该项主张，本院不予采纳。依照《不动产登记暂行条例》第八条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告杨国栋的诉讼请求。 案件受理费12600元，由原告杨国栋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 长  郝 振 人民陪审员  张伟荣 人民陪审员  顾大妹 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  钱林平 附录法律条文： 一、《不动产登记暂行条例》 第八条第一款不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。