贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初1217号原告：中国电信股份有限公司遵义分公司，住所地贵州省遵义市红花岗区大兴路26号，统一社会信用代码91520300709516549G。法定代表人：刘剑刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘坤海，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈东，贵州佳信律师事务所律师。被告：鲍爱青，女，1968年1月4日出生，汉族，住浙江省台州市三门县。委托诉讼代理人：杨维科，重庆圣必德律师事务所律师。被告：仁怀市金海大酒店有限公司，住所地贵州省仁怀市国酒大道电信大楼十二层，统一社会信用代码91520382577105755B。法定代表人：刘德华，系该公司总经理。被告：刘德华，男，1962年10月21日出生，汉族，住福建省长乐市。被告仁怀市金海大酒店有限公司、刘德华共同委托诉讼代理人：贺首泽，贵州名城（播州）律师事务所律师。被告：赵珊，女，1982年4月21日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴学萍，贵州仁致律师事务所律师。被告：刘德贵，男，1971年12月22日出生，汉族，住福建省长乐市。原告中国电信股份有限公司遵义分公司（以下简称中国电信遵义分公司）与被告鲍爱青、仁怀市金海大酒店有限公司（以下简称金海大酒店）、刘德华、赵珊、刘德贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理后，因双方争议较大，本院依法于2019年5月5日将案件转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告中国电信遵义分公司委托诉讼代理人刘坤海、陈东到庭参加诉讼，被告鲍爱青委托诉讼代理人杨维科、被告金海大酒店与刘德华共同委托诉讼代理人贺首泽、被告赵珊委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼，被告刘德贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国电信遵义分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告贵阳金茂酒店管理有限责任公司（以下简称贵阳金茂公司）签订的《房屋租赁合同》及《仁怀八至十二层出租补充协议》；2.判令被告贵阳金茂公司支付截止到2019年2月6日止的所欠原告房屋租金1769040元，从2019年2月7日至交付房屋之日止，租金按照合同约定的月租金68040元计算并支付给原告；3.判令被告贵阳金茂公司支付所欠租金的资金占用损失（从2016年12月7日起止实际清偿之日止，以所欠租金为基数，按年利率6%计算）；4.判令被告贵阳金茂公司将承租的房屋交付给原告；5.案件诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，因被告贵阳金茂酒店管理有限责任公司已经注销，原告请求将其所列被告贵阳金茂公司变更为被告鲍爱青，并增加要求判令被告赵珊、刘德华、金海大酒店对其第二、三、四项诉讼请求承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：2010年11月30日，原告作为出租方（合同甲方）与被告贵阳金茂公司作为承租方（合同乙方）签订《房屋租赁合同》及《仁怀八至十二层出租补充协议》各一份，约定：由乙方承租甲方位于仁怀市中枢镇国酒大道XX转盘处电信大楼XX-XX层除公用通道、上线室外的房屋及一层营业厅、后面两间办公室等场地用于经营宾馆酒店业，租赁期限为10年，自2010年12月7日起至2020年12月6日止。合同及补充协议还对租金交付方式、合同解除、退还场地、违约责任、续租等事宜进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付租赁房屋的义务，而被告并未按照约定履行支付租金的义务，其于2016年12月13日支付当年场地租金后，便不再按照合同约定向原告支付租金，后经原告多次向被告催要，被告均以各种理由推脱。截止本案起诉之日，被告差欠原告租金为：1769040元[2016年12月7日至2018年12月6日期间租金为1632960元（816480×2）；2018年12月7日至起诉之日，租赁期为2个月，租金为136080元]。根据《房屋租赁合同》4.5、4.11、11.2条的约定，被告的行为已经构成严重违约，原告有权解除合同；根据《房屋租赁合同》的第四条的约定，被告应当向原告支付拖欠的2017-2018年度租金及之后房屋占有使用期间的租金，并应当支付上诉租金的资金占用损失（合同4.4条约定，每年支付租金时间为：上一年度租金到期前20个工作日，即被告应当于上一年度租金到期前20个工作日支付下一年度租金。因此，对于被告欠付的2017年、2018年租金至迟应当分别于2016年12月6日及2017年12与6日向原告支付，但被告并未履行该项义务，故被告应当支付的租金占用损失应分别从2016年12月7日起至实际清偿之日止的，以816480元为基数，按年利率6%计算；从2017年12月7日起止实际清偿之日止，以816480元为基数，按年利率6%计算；从2018年12月7日起至房屋实际返还之日止，以合同约定的月租金68040元标准计算的租金总数为基数，按照年利率6%计算）；根据《房屋租赁合同》9.4、12.2条的约定，被告应当向原告返还出租场地。综上，为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，望判如所请。鲍爱青辩称，原告认为贵阳金茂酒店管理有限责任公司（以下简称贵阳金茂公司）已经注销，所以应由鲍爱青承担责任，我方认为贵阳金茂公司目前虽已经申请注销，主体消灭，但只是由鲍爱青承接诉讼，鲍爱青是否代为原贵阳金茂公司承担责任，尚需另案处理，本案鲍爱青只是承接原贵阳金茂公司法律地位，陈述事实与理由和进行抗辩。另外，1.答辩人不是租赁合同的相对人，与原告没有直接债权债务关系，对原告房租不负责任。2010年11月30日，答辩人与原告签订房屋租赁合同及补充协议，该协议正常履行到2013年，期间答辩人适格履行了合同义务。2013年5月27日，答辩人向原告提出书面申请，请求将房屋租赁合同中承租人的权利义务变更为仁怀市金海大酒店（以下简称金海大酒店）。2013年6月30日，原告通过会议决议作出决定，并书面通知金海大酒店承继承租人地位，确认了金海大酒店与原告事实上的房屋租赁关系和相应的权利义务关系。此后，原告向金海大酒店索取房租，出具发票，二者租赁合同一直履行至原告诉讼之前。从2013年6月30日起，房屋租赁合同及补充协议的相对人为原告与金海大酒店，并在二者之间履行，答辩人不再是房屋承租人，对原告房租不负责任。2.答辩人在申请变更合同相对人时所书写的承诺书，是原告方打印好了文件后由答辩人签字盖章，内容是为自然人赵珊、刘德华提供个人担保，没有为金海大酒店提供担保。答辩人所负的担保责任，只在赵珊、刘德华负有责任时，以赵珊、刘德华为首要被告，才能把答辩人列为共同被告，诉讼才能成立。本案原告直接将担保人作被告，诉讼不成立，本不能立案，已经立案的，应当予以驳回诉讼。换句话说，答辩人不是租赁合同当事人，被告主体不适格，理应驳回原告的起诉。3.金海大酒店是独立法人，原告主张的租金给付，应当先向主债务人金海大酒店提出，金海大酒店以其法人财产为限先行给付，其财产不足给付时，须经清算，确认公司股东有过错的，在其过错责任范围内承担赔偿责任。原告的履约担保是为自然人赵珊、刘德华提供担保，只有在确认赵珊、刘德华过错责任赔偿责任成立，并以该二人作为首要被告时，答辩人才能作为共同被告参加诉讼。综上所述，原告的起诉不符合法律规定，不具备起诉答辩人理由，依法应予驳回。金海大酒店辩称，租赁合同系原告与贵阳金茂公司所签订，我方与原告未形成书面的租赁合同，根据合同的相对性，合同只能约束原告与原承租人，因此，我方不是本案的适格被告。刘德华辩称，一、我方只是金海大酒店的股东，我方行为代表金海大酒店，所产生的责任也应由金海大酒店承担，因此我方不应承担责任，我方也不是本案的适格被告；二、金海大酒店与原告之间并未系形成书面的租赁合同关系和事实的租赁合同关系，金海大酒店从原贵阳金茂公司手中承租房屋，要承担责任也是向原贵阳金茂公司支付租金，我方不应该承担责任。赵珊辩称，一、被告赵珊不属于次承租人，本案的次承租人是被告金海大酒店，该公司未经清算和注销，是民事诉讼法中所规定的合法法人，相关权利义务应当由金海大酒店承担；二、租赁物即房屋由刘德华实际管理和控制，房屋钥匙由刘德华掌管，被告赵珊同意将房屋交回原告。刘德贵辩称，一、被告金海大酒店并不是本案的适格主体。根据原告和贵阳金茂公司签订的《房屋租赁合同》可知，租赁合同的甲方为中国电信遵义分公司，乙方为贵阳金茂公司，在他们双方签订租赁合同时，金海大酒店并未成立，虽然该租赁合同经过双方签字后，已经成立并生效，但是成立并生效的合同只能约束合同的当事人，被告金海大酒店并不是该合同的当事人，因此该合同对被告金海大酒店并不具有约束力，也不具有法律约束力。原告中国电信遵义分公司依据该合同起诉被告金海大酒店，要求被告金海大酒店依据合同约定支付租金和违约金，违背了合同相对性，不符合法律规定。因此，原告起诉被告于法无据，即金海大酒店不是本案适格被告。二、被告刘德华只是公司股东、工作人员，且已履行了出资义务，因此对于公司产生的债务应当由公司承担，被告刘德贵不应当承担任何责任。综上，金海大酒店不是本案的主体，答辩人仅仅是公司股东，且已完全履行了自己的出资义务，因此在本案中不应承担任何责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月30日，原告作为出租方（甲方）与原贵阳金茂公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《仁怀八至十二层出租补充协议》（以下简称补充协议）各一份，约定：由乙方承租甲方位于仁怀市中枢镇国酒大道××转盘××电信大楼××至××除公用通道、××室外的房屋（建筑面积3835平方米）及一层营业厅、后面两间办公室（现场指定现状房屋约150平方米）等场地用于经营宾馆酒店业，租赁期限为10年，自2010年12月7日起至2020年12月6日止。租金及支付方式为，第一年至第三年租金为72万元/年；第四年至第六年租金为75.6万元/年（72*5%+72）；第七年至第十年租金为81.648万元/年（75.6-75.6*8%）；每年支付租金时间为，上一年度租金到期前20个工作日，由乙方主动支付甲方，以后租金支付方式以此类推，一年支付一次，一次支付一年租金；乙方以转账或汇款方式主动按期支付甲方租金，如未按约定时间交纳租金，视为乙方违约；乙方未按约定时间主动支付租金，逾期20个工作日，则甲方有权解除合同，因解除合同造成的全部损失由乙方自行承担，且甲方有权追究乙方的违约责任。租赁合同及补充协议还对退还出租场地、转租、续租等事宜进行了约定。租赁合同签订后，原告按照合同约定履行了交付租赁房屋的义务，原贵阳金茂公司已按照约定支付房屋租金至2013年。2013年5月27日，原贵阳金茂公司向中国电信股份有限公司仁怀分公司提出书面申请，请求将其经营的仁怀金海酒店经营权转让给赵珊。2013年6月3日，原告方闲置资产处置小组召开会议并形成《关于仁怀金海酒店经营业主异主的会议纪要》（以下简称会议纪要），会议纪要主要内容为：“一、与会人员转阅鲍爱青的申请，根据申请和仁怀分公司的意见，与会人员建议，在公司利益不受影响的情况下，拟同意其所请。二、在公司闲置资产处置小组的参与下与赵珊和鲍爱青签订三方合同，将仁怀金海酒店的经营权交由赵珊经营，赵珊履行其原租赁合同的义务和权利。三、与会人员同时建议：在签订三方合同时，需在合同中明确原承租人鲍爱青须将道真金海酒店和贵阳金海酒店对赵珊的承包房屋进行担保。在赵珊未履行合同义务的情况下，由鲍爱青承担赵珊的违约责任。若对方不满足此条件，我公司不同意其转租。”2013年6月3日，原告方办公室制作了《关于拟同意仁怀金海酒店承包人转租仁怀新电信大楼承包权的请示》（以下简称请示），请示主要内容为：“我公司与贵阳金茂酒店管理有限责任公司（鲍爱青）于2010年12月28日签订的XX电信大楼XX至XX层的《房屋租赁合同》，合同签订后，承租人（鲍爱青）能按合同约定按时缴纳租金和其他相关费用，未对我公司造成影响。2013年5月27日，承包人（鲍爱青）书面提出申请，拟将《房屋租赁合同》中的义务和权利转让给赵珊履行。经市分公司闲置资产处置小组2013年6月3日就此事宜召开的会议初步商议，在对方满足我公司提出的相关条件的前提下，拟同意其申请所请，由赵珊履行《房屋租赁合同》中的权利和义务，同三方签订三方协议约定各自的权利和义务。”2013年6月30日，原贵阳金茂公司向原告出具承诺书，该承诺书载明内容为：“我公司承租的XX新电信大楼XX至XX层经营的金海大酒店因本公司业务原因，已向贵公司提出书面申请，拟转让给刘德华、赵珊两人合资经营。由此我公司慎重承诺如下：愿用其名下所经营的贵阳金海大酒店和道真县金海大酒店为金海大酒店经营人刘德华、赵珊提供履约担保，若仁怀金海大酒店经营人刘德华、赵珊未在每年12月31日前按期、如数主动向贵公司（委托仁怀电信公司收取）缴纳当期租金，由承诺人垫付该当期租金。若承诺人不为其垫付，贵公司有权终止与承诺人的出租和承租关系，收回租赁场地XX新电信大楼XX至XX层的使用权。同时终止与承诺人签订的道真新电信大楼《房屋租赁合同》，若造成贵公司损失，承诺人愿负责相应的损失赔偿。在仁怀金海大酒店现经营人刘德华、赵珊经营仁怀金海酒店期间，权利和义务按原双方签订《房屋租赁合同》和《补充协议》执行。若仁怀金海酒店现经营人刘德华、赵珊经营期间，发生安全事故、经济纠纷等，造成第三人和贵公司损失，全权由仁怀金海大酒店经营人刘德华、赵珊负责。仁怀金海大酒店经营人刘德华、赵珊无负责和赔偿能力时，承诺人愿全权负责赔偿的事宜”。2013年6月30日，原告向金海大酒店、刘德华、赵珊下达通知书，该通知书载明内容为：“根据贵阳金茂公司（鲍爱青）的申请，经我公司慎重研究，原则同意其将所租赁的位于仁怀市中枢镇国酒大道××转盘××电信大楼××至××除公用通道、××室外的房屋（建筑面积3835平方米）及一层营业厅及后面两间办公室（约150平方米，现场指定房屋现状）租赁权转由仁怀市金海大酒店有限公司（刘德华、赵珊）承租。双方的权利和义务按我公司和贵阳金茂酒店管理有限责任公司（鲍爱青）签订的租赁合同和补充协议执行。你公司须在每年的12月31日前按期、如数、主动缴纳当期房屋租金给我公司（委托仁怀电信公司收取），若逾期或以其他借口不缴纳租金，我公司有权终止与你公司的房屋租赁关系，收回租赁场地。造成的一切损失（含我公司损失）由你公司负责。”后金海大酒店以其自己及其员工刘航彬为付款人通过银行转账方式向原告支付了2014年至2016年的房屋租金。原告认为，截止本案起诉之日，被告差欠原告租金为：1769040元[2016年12月7日至2018年12月6日期间租金为1632960元（816480×2）；2018年12月7日至起诉之日，租赁期为2个月，租金为136080元]。根据合同约定，被告的行为已经构成严重违约，原告有权要求解除合同并要求被告支付租金、租金的资金占用损失、返还出租场地，故原告诉至本院。另查明，原贵阳金茂公司租赁案涉房屋系经营酒店即金海大酒店。原贵阳金茂公司为自然独资一人有限责任公司，且在诉讼过程中已登记注销，但被告鲍爱青未提供证据证明原贵阳金茂公司登记注销系经依法清算后注销。金海大酒店成立于2011年6月8日。2013年6月17日，金海大酒店原股东金财富、金仁求、金毅、鲍爱青将自己的股份转让给刘德华、刘德贵和赵珊，双方签订了《股权转让协议》，并进行了股东变更登记，金海大酒店原登记法定代表人金毅亦变更为了被告刘德华。2016年4月26日，被告赵珊与被告金海大酒店因股东知情权纠纷，向贵州省遵义市中级人民法院提起诉讼，贵州省遵义市中级人民法院审理后于2016年9月1日作出（2016）黔03民初215号民事判决书；2017年4月12日，被告赵珊与被告金海大酒店因股东知情权纠纷，被告赵珊再次向贵州省遵义市中级人民法院提起诉讼，贵州省遵义市中级人民法院审理后于2017年8月28日作出（2017）黔03民初470号民事判决书。案涉租赁物登记所有权人为中国电信股份有限公司仁怀分公司，对案涉租赁物的租赁系中国电信股份有限公司仁怀分公司委托中国电信遵义分公司代表其进行出租并签订租赁合同。庭审中，当事人均认可，金海大酒店现处于停业状态；案涉房屋现由被告刘德华实际控制。本院认为，本案的争议焦点主要是：一、原告与原贵阳金茂公司所签订的《房屋租赁合同》约定权利义务是否发生转移；二、原告主张解除其与被告鲍爱青所签订的《房屋租赁合同》、并由被告鲍爱青支付租金及租金占用损失费用的诉求应否予以支持；三、原告主张被告鲍爱青交付租赁房屋应否予以支持；四、原告主张被告金海大酒店、赵珊、刘德华承担连带责任应否予以支持。一、关于原告与原贵阳金茂公司所签订的租赁合同约定权利义务是否发生转移的问题。原贵阳金茂公司租赁案涉房屋后，登记设立金海大酒店并经营，在经营金海大酒店过程中，金海大酒店原股东金财富、金仁求、金毅、鲍爱青将自己的股份转让给刘德华、刘德贵和赵珊，进行了股东变更登记和法定代表人变更登记，足以证明原贵阳金茂公司申请退出经营金海大酒店的真实性；结合原告向被告金海大酒店、赵珊、刘德华下发通知书及2014年至2016年起被告金海大酒店向原告交纳房租的事实，足以认定原告与原贵阳金茂公司签订的租赁合同约定权利义务已发生转移，即租赁合同所涉租赁权利义务已转移给被告金海大酒店、赵珊、刘德华。二、关于原告主张解除其与被告鲍爱青所签订的租赁合同，并由被告鲍爱青支付租金及租金占用损失费用的诉求应否予以支持的问题。因原告与原贵阳金茂公司签订的租赁合同约定权利义务已发生转移，即租赁合同所涉租赁权已转移给被告金海大酒店、赵珊、刘德华，虽然原贵阳金茂公司向原告出具的承诺书中承诺刘德华、赵珊未按期、如数向原告缴纳当期租金，原贵阳金茂公司愿意承担担保责任，现原贵阳金茂公司已登记注销，原告变更诉讼主体为被告鲍爱青，但原告未主张鲍爱青承担担保责任，故本院对原告主张解除其与被告鲍爱青所签订的租赁合同，并由被告鲍爱青支付租金及租金占用损失费用的诉求不予支持。三、关于原告主张被告鲍爱青交付租赁房屋应否予以支持的问题。因租赁合同所涉租赁权已转移给被告金海大酒店、赵珊、刘德华，且租赁房屋实际控制人为刘德华，故本院对原告要求被告鲍爱青交付租赁房屋的诉求不予支持。四、关于原告主张被告金海大酒店、赵珊、刘德华承担连带责任应否予以支持的问题。因原告主张被告金海大酒店、赵珊、刘德华承担连带责任的前提系原告与原贵阳金茂公司之间租赁合同存续且双方权利义务并未发生转移，但因租赁合同所涉租赁权已转移给被告金海大酒店、赵珊、刘德华，故原告要求被告金海大酒店、赵珊、刘德华承担连带责任于法无据，本院对原告的该诉求不予支持。综上所述，原告所举证据不足以证明其主张成立，依法应驳回原告的诉求。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条、第九十条规定，判决如下：驳回原告中国电信股份有限公司遵义分公司的诉讼请求。案件受理费20722元，由原告中国电信股份有限公司遵义分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  骆运淋人民陪审员  龚学科人民陪审员  刘明轩二〇一九年八月十二日书 记 员  李 政