云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初4124号原告：陈惠仙，女，1957年2月21日生，汉族，云南省大姚县人，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：段娅，云南鼎燊律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄嘉坤房地产开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇怀象街157号，统一社会信用代码：91532301683677159E。法定代表人：程莉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：易国明，男，1978年5月10日生，汉族，大专文化，云南省牟定县人，楚雄嘉坤房地产开发有限公司员工，住楚雄市，代理权限为特别授权。原告陈惠仙与被告楚雄嘉坤房地产开发有限公司（以下简称：嘉坤房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈惠仙的委托诉讼代理人段娅，被告嘉坤房地产公司的委托诉讼代理人易国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金26428元(自2016年12月31日起至2017年1月29日止，30元／天×30天＝900元；自2017年1月30日起至2018年11月12日止，392147元×0.01%×651天＝25528元）；2、判令被告支付原告自2018年11月13日起至实际交房之日止的违约金（按已付房款的0.01%乘以逾期天数计算）；3、判令被告承担律师代理费1000元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系房地产开发商，2016年2月18日，原、被告签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买其开发的坐落于楚雄市老城区，七彩嘉园小区二期、一期第3-1幢第19层1904号预售商品房，商品房套内建筑面积为81.56㎡，单价为4808.08元／㎡（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为392147元。原告于2016年2月18日支付了购房首付款（预售购房款）302147元，于2016年3月22日通过银行贷款方式支付了剩余购房款90000元，原告已经按照合同约定履行了全部付款义务。《商品房购销合同》第七条约定:“甲方应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第九条第一项约定：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止20天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房30天后，甲方按乙方己付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”但被告至今没有履行交房义务，现已逾期交房681天。根据《合同法》第四十四条、六十条、一百零七条、一百一十四条及《商品房购销合同》第七条、第九条的约定，被告延期交房已构成违约，应当按照合同约定履行交付房屋义务及支付延期交房违约金。被告嘉坤房地产公司辩称，对原告提出的事实和理由没有异议，对原告所述的签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》等事宜是没有异议的，但是对原告违约金等的主张有异议:1、被告方已经以公开信的形式告知原告因天气等原因延期交房，被告认为该份公开信是对合同内容的变更，故对延期交房违约金的起算时间被告方认为应当从2017年7月1日开始计算，原告已经于2018年10月24日已经接房，违约金终止时间只应当算至2018年10月24日止；2、律师费在合同中没有相关约定，被告不应该也不愿意承担；3、希望原告能够降低一部分诉求，因为2013年以来房地产相关政策的改变，对被告公司开发该项目造成压力，直至今日七彩嘉园能够进入验收已实属不易，现在七彩嘉园一些公共设施还没有开发完毕，所以希望原告降低诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告陈惠仙为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：1、原告陈惠仙身份证1份；2、被告公司企业信用信息公示报告1份；3、《商品房购销合同》、4《合同补充协议》各1份；5、发票2份；6、税收缴款书1份；7、公开信1份；8、商品房买卖合同备案登记表1份；9、律师代理费收据1份。被告嘉坤房地产公司针对其辩解,向本院提交以下证据：1、接房确认书1份。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认为原告提交的证据9系云南鼎燊律师事务所出具的收据，收据不具有作为经营活动中会计原始凭证的性质，亦无其他证据予以佐证以证实原告实际支出律师代理费的情况，本院不予采信；被告提交的证据能够证实本案被告于2018年10月24日向原告交付房屋的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月28日，原告陈惠仙(乙方)与被告嘉坤房地产公司(甲方)签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于楚雄市老城区，该房套内建筑面积为81.56㎡，单价为4808.08元／㎡（已包含分摊的共有建筑面积的价格），购房款总金额为392147元；乙方于2016年2月18日支付购房首付款302147元，其余价款90000元向工商银行贷款支付；甲方应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付乙方；甲方如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止20天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方己付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告陈惠仙按约定向被告嘉坤房地产公司付清了购房款。原告陈惠仙于2016年3月14日就所购商品房办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号:CX2016031402323），于2016年3月23日向税务部门交纳了契税。2016年12月27日，被告在致“七彩嘉园”项目购房业主的公开信中承诺在2017年6月30日前交房，对逾期交房造成的损失，并承诺将按《商品房购销合同》及《补充协议》相关约定，在房屋交付时与各位业主妥善解决相关事宜。至法庭辩论终结，被告嘉坤房地产公司开发的七彩嘉园项目工程建设已经完工，但尚未通过竣工验收，原告陈惠仙于2018年10月24日接收房屋。另查明，2019年7月5日，被告嘉坤房地产公司法定代表人王孝元变更登记为程莉。本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。原告陈惠仙与被告嘉坤房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条：“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表”及原被告双方签订的《商品房销售合同》约定，本案原告已依约向被告支付了全部房款，被告应在其开发的商品房综合验收并取得“建设工程竣工验收备案表”，具备交付使用法定条件的前提下于2016年12月30日前向原告交房，本案原告虽已接收房屋，但本案商品房并未具备交付使用的条件，对被告认可逾期交房的违约事实的前提下关于原告已经接房故逾期交房违约金只应计算至原告接房时即2018年10月24日止的辩解，本院不予采纳，另依据《中华人民共和国合同法》第七十七条，变更交房时间属于合同内容的实质性变更，需合同双方协商一致可以实现合同变更，被告向业主发布公开信变更交房时间的行为属于被告单方意思表示，原、被告双方未对该公开信中确定的交房时间达成一致的意思表示，被告向业主发布公开信的行为不符合合同变更的条件，被告未按照《商品房购销合同》约定于2016年12月30日前将经建设单位组织验收合同并符合合同约定的商品房交付给原告即构成违约，对被告嘉坤房地产公司在认可逾期交房的违约事实的前提下关于应以公开信中承诺的“2017年6月30日前”为交房时间，应从2017年7月1日开始计算逾期违约金的辩解，本院不予采纳，结合原告的诉请，本院确定被告支付逾期交房违约金的起算时间为2016年12月31日，原、被告双方签订的《商品房购销合同》第九条约定“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止20天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房30天后，甲方按乙方己付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”，按照合同原文理解，前文中的“20天”与后文中的“30天”表述矛盾，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，原被告签订的《商品房购销合同》第九条应理解为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。由于被告嘉坤房地产公司开发建设的七彩嘉园项目工程竣工验收之日不确定，若违约金继续计算至竣工验收之日，则违约金的金额可能会违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，即当事人约定的违约金超过因违约造成的损失的百分之三十，因此，原告陈惠仙主张的违约金本院自《商品房购销合同》约定的交房时间届满后的次日即2016年12月31日起支持至原告陈惠仙向本院起诉之日即2018年11月21日止，被告应支付二原告自2016年12月31日起至2018年11月21日止的逾期交房违约金26821元[30元／天×30天（2016年12月31日起至2017年1月29日止）﹢392147元×0.01%×661天（2017年1月30日起至2018年11月21日止）]；原、被告双方未在《商品房销售合同》中对律师代理费的承担进行约定，原告陈惠仙主张由被告承担律师代理费1000元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、由被告楚雄嘉坤房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告陈惠仙逾期交房违约金26821元，款交本院；二、驳回原告陈惠仙的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元（已减半收取），由原告陈惠仙负担9元（已交），由被告楚雄嘉坤房地产开发有限公司负担234元（未交，限本判决生效后十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  钱力二〇一九年八月三十日书记员  徐垚