山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初2872号原告：山东凯瑞物业服务有限公司,住所地济南市高新区新宇路750号1号楼501室。法定代表人：闫智广，总经理。委托诉讼代理人：佟鑫，男，1988年8月20日出生，满族，现住肥城市，系该公司职工。委托诉讼代理人：杨仁孟，山东名硕律师事务所律师。被告：姜燕，女，1982年10月11日出生，汉族，现住肥城市。原告山东凯瑞物业服务有限公司（以下简称凯瑞公司）与被告姜燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佟鑫、杨仁孟，被告姜燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。凯瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费530元，滞纳金95.36元，共计625.36元；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确滞纳金按照每日千分之三计算60天计算。事实和理由：2018年5月1日，原告与泰安万瑞置业有限公司（以下简称万瑞公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同中约定原告提供的服务的受益人为全体业主和使用人，受益人和使用人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业万瑞公馆小区6号楼601室业主，主房面积133.29平方米，阁楼面积86.81平方米，按合同约定每月1.5元/月，被告应交纳2018年11月1日至2018年12月31日主房物业费400元、阁楼物业费130元，共计530元。原告经催要未果，请求法院依法判如所请。姜燕辩称，1.原告违反法律规定，擅自扩大物业收费范围。被告购买的住房系购买主房附带赠送阁楼，购房价格亦高于中间楼层，开发商称没有办理阁楼房产证，所有购房合同中未包含阁楼。根据山东省人民政府颁布的《山东省物业服务收费管理办法》第十三条的规定，普通住宅物业公司服务费按房屋产权建筑面积计收。原告违反该规定，收取阁楼物业费，被告有权拒绝交纳。2.被告购买房屋后一直空置，根据上述规章第十七条的规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，公共物业费应当减收。原告全额收取被告主房的物业费，违反了该规定。请求驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：2016年8月，原告与万瑞公司签订《万瑞公馆前期物业服务合同》，该合同第六条约定物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅1.6元/月·平方米。合同期限自2016年7月1日至2019年6月30日。该合同已在肥城市物业管理办公室备案。2017年5月25日，被告与万瑞公司签订《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》，被告购买了该公司开发的万瑞公馆小区6号楼二单元6层2-601号房产一套，合同载明房屋建筑面积为133.29平方米，单价4435.87元，总价款591257元。该合同第二十一条第一款第三项约定物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为1.5元/月·平方米（建筑面积）；第五项约定买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理。另，涉案房屋附带阁楼一处，该阁楼内部留有人孔，可安设楼梯与主房相连；该阁楼另安设室外门，通往室外公共楼梯。该阁楼在商品房买卖合同中未载明。涉案房屋现未办理房产登记手续。2018年1月，原告又与万瑞公司签订《万瑞公馆前期物业服务合同补充协议》，第一条约定本物业管理区域内实行酬金制，业主向凯瑞公司支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由万瑞公司享有或者承担。第二条第1项约定，物业服务费由业主按其物业房产证（或实测面积）的建筑面积交纳；第2项约定住宅物业服务费1.6元/月·平方米（实际按1.5元/月·平方米收取）；第4项约定独立车库收费1元/月·平方米；第5项约定下沉式庭院及阁楼服务费按正常房屋收费标准的50％收取，面积按照测绘面积。第七条约定该协议期限自2018年1月1日至2019年6月30日。2018年1月23日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，协议中载明房屋基本情况为万瑞公馆6栋2单元601室，建筑面积133.29平方米，阁楼面积86.8平方米，车库面积36.15平方米；合同第四条第二款约定，物业费按照每6个月为一个支付周期，被告应当在每个支付周期的第1个月的20号前交纳，逾期交纳，每日承担千分之三的滞纳金；第四条第三款a项约定住宅物业费为1.5元/月·平方米，b项阁楼服务费标准为参照房屋测绘面积，按正常房屋收费标准50％计收；第四条第四项约定空置房屋一年内应全额承担空置服务费用，空置一年以上的，经业主或物业房屋企业确认后，物业服务费按实际执行标准的75％交纳。签订合同时，被告对第四条第三款b项关于阁楼收费的条款不予认可，并在合同中明确予以注明。合同签订当日，原告收取了被告交纳的2018年5月1日至2018年10月31日的主房物业费1199.6元、阁楼物业费390.6元。因被告未交纳后续物业费用，原告诉来本院。本案经调解，因双方分歧较大，调解未果。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告有无权利收取阁楼物业费；二、被告欠付的主房物业费应否足额交纳，被告应否支付逾期滞纳金。对于焦点一，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《山东省物业管理条例》第二十三条规定，建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。根据上述规定，万瑞公司作为建设单位，选聘原告作为物业服务企业，签订《万瑞公馆前期物业服务合同》并依法备案，该合同对原告以及作为商品房购买人的被告具有约束力。该合同中已约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。从被告与万瑞公司签订的买卖合同来看，涉案房屋的建筑面积为133.29平方米，对阁楼面积、价格均未约定。《山东省物业服务收费管理办法》第十三条规定，普通住宅物业公司服务费按房屋产权建筑面积计收，未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。因涉案房屋未办理产权登记，根据物业合同约定，被告需按房屋买卖合同中记载的建筑面积即133.29平方米向原告交纳物业费。原告与万瑞公司签订的《万瑞公馆前期物业服务合同补充协议》和原、被告签订《前期物业管理服务协议》中，均约定了阁楼服务费收费标准等条款，该条款是对《万瑞公馆前期物业服务合同》约定内容的变更，根据相应法律规定，该内容变更不得违反相关法律、法规的规定或经被告同意。《山东省物业管理条例》第七十一条第一款规定，物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。根据该规定，《万瑞公馆前期物业服务合同补充协议》和《前期物业管理服务协议》中对阁楼服务费收费等条款，属于擅自扩大收费范围，且未经被告同意，故被告未按扩大的收费范围交纳物业服务费，应予支持。综上，原告与万瑞公司签订的《万瑞公馆前期物业服务合同》对原告和被告均具有约束力，合同中仅约定了按照建筑面积计收物业费，对阁楼收取物业费并未约定。原告违反《万瑞公馆前期物业服务合同》收取物业费，违反相应法规，且亦未与被告协商一致，故原告请求被告支付阁楼物业费的主张于法无据，对该主张本院不予支持。对于焦点二，被告辩称因其未居住，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条的规定，主房物业费应按正常标准的60％交纳。原告主张，被告办理空置手续，应向原告提交书面申请并经批准后才能执行。《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。根据该规定，被告办理房屋空置手续，应向原告告知并经原告确认，双方达成一致后方能生效。被告未举证证实已向原告履行告知义务并已履行相应空置手续，且被告已交纳了2018年5月1日至2018年10月31日的主房物业费，故其应当按照双方约定的支付物业费交付标准交纳物业费，足额交纳2018年11月和12月的物业费。物业费的计算标准按双方均认可的每平方米1.5元/月计算，即被告应付物业费399.87元。被告未按约定交纳物业费已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方虽约定逾期滞纳金为千分之三，但被告主张该约定过高，综合原告的实际损失、双方的过错程度等因素，本院依法将违约金调整为每日万分之三。即被告逾期支付物业费，应支付违约金为7.20元（399.87×日万分之三×60天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第七十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十三条，《山东省物业管理条例》第二十三条、第七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告姜燕于本判决生效之日起十日内，支付原告山东凯瑞物业服务有限公司物业费399.87元及违约金7.20元；二、驳回原告山东凯瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取计25元，由被告姜燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张卫华二〇一九年八月十九日书记员  武婷婷