北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4693号原告：张立水，男，1964年7月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李明华，北京倡衡律师事务所律师。被告:刘博语，男，1995年1月5日出生，汉族，美国新泽西州立罗格斯大学在校学生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨静，北京市广银律师事务所律师。被告:刘欣，女，1989年11月4日出生，汉族，住天津市南开区。原告张立水与被告刘博语、刘欣确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张立水及其委托诉讼代理人李明华、被告刘博语到庭参加诉讼，被告刘欣经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。张立水向本院提出诉讼请求：1、判令二被告签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：天津市南开区南开三马路丽程大厦3号楼1门1904号为原告妹妹张立芹购买的房产，张立芹于2014年3月8日搭乘马来西亚航空公司MH370次航班由吉隆坡飞往北京失联。张立芹爱人刘卫杰在张立芹失联期间恶意将张立芹名下上述房屋恶意出售给刘博语，刘博语又将上述房屋出售给刘欣，二被告的行为已严重侵害了原告母亲刘段芬作为法定继承人的合法权利（原告母亲的权利义务已经合法转让给原告）。刘博语辩称，涉案房屋是由我卖给了刘欣，但这是经过中介出售的，我和刘欣并不认识。房屋当时卖了391万元，在2018年7月我将房屋过户给刘欣了，且当时房款走了房管局的资金监管账户，我的交易是走的正常程序，不存在无效问题。刘欣未作答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张立水曾就涉案房屋以确认合同无效纠纷案由起诉刘卫杰、刘博语，要求确认刘卫杰与刘博语就涉案房屋签订的房屋买卖协议无效。本院于2018年10月26日作出（2018）京0115民初10627号民事判决书，判决刘卫杰与刘博语就涉案房屋签订的房屋买卖协议无效。张立水在上诉期内，提出上诉，此后又在二审审理期间申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院于2019年1月23日作出（2019）京02民终310号民事裁定书，裁定准许张立水撤回上诉。该判决书已生效。（2018）京0115民初10627号民事判决书认定事实如下：刘段芬与张振月系夫妻，张立水、张立芹系二人的子女。张立芹与刘卫杰系夫妻，于1993年12月28日登记结婚，婚后育有一子刘博语，刘卫杰认可在与张立芹婚姻关系存续期间未对该期间所得财产归属问题进行约定。张振月于1995年死亡，刘段芬于2018年5月7日死亡。2018年5月31日，北京铁路运输法院做出（2017）京7101民特14号民事判决书，判决：宣告张立芹于2014年3月8日死亡。.....2015年7月23日，刘卫杰与刘博语签订合同将涉案房屋出卖给刘博语。2015年8月19日，涉案房屋登记至刘博语名下，共有情况为单独所有，不动产权证号为104021538910。2017年8月31日，刘博语（委托人）与刘卫杰（受托人）签订委托书，委托事项为：1、坐落于南开区南开三马路与南开二纬路交口西南侧丽程大厦3号楼1门1904房屋出售的相关事宜；2、前往房管部门签订出售该房屋的房产买卖合同及办理该房产转移登记手续；3、协助买房人办理相关银行贷款手续并在银行相关贷款文件上签字，委托方均表示认可并同意；4、办理该房屋产权转移登记手续并以委托人刘博语的名义开立银行账户收取总房款等相关事宜。同日，天津市南开公证处对刘博语与刘卫杰签署的委托书作出（2017）津南开证字第9698号公证书。2018年6月6日，刘博语（出卖人、甲方）与刘欣（买受人、乙方）签订《天津市存量房屋买卖协议》，合同约定：刘博语将位于南开区南开三马路与南开二纬路交口西南侧丽程大厦3号楼1门1904号房屋出售给刘欣，建筑面积92.75平米，房屋总价款386万元；甲乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款；乙方首付款款232万元，申请银行贷款154万元；乙方应于2018年8月31日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户；乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2018年8月31日前办理完毕贷款手续；乙方按本协议约定期限付齐房屋价款，甲方须于2018年10月31日前，将该房屋及相关证明交付乙方；协议订立后，甲乙双方应在2018年10月31日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关税费。合同签订后，刘欣按合同约定支付了房款；涉案房屋亦交付给刘欣，且于2018年7月3日变更登记至刘欣名下。对于房屋总价款，刘博语称：涉案房屋总价款为391万元，我从刘欣处收取的房款亦为391万元，其中5万元是定金，刘欣直接给的现金，剩余房款386万元是通过资金监管账户转给我的。其提供户名为刘博语的收款存折及短信记录予以证明，其中收款存折显示2018年7月4日，返款368万元。庭审中，张立水主张涉案房屋出售价格过低，其称涉案房屋小区的成交价在2018年1月25日每平米达到了46120元，而根据被告提供的买卖协议及付款情况，涉案房屋2018年6月6日转让价仅386万元，其建筑面积92.75平米，折合单价35801.5元，远远低于市场价1万余元，我方认为该交易是不合理的低价转让，所以应为无效。其提供网上打印的2018-2019年涉案房屋所在小区的相关房屋实际成交价，证明均价在每平米47000余元。对此，刘博语称，不认可原告所述，我方出售房屋的总价为391万元，根据我方计算，房屋每平米价格为42100元。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，原告张立水起诉后，被告刘欣有应诉、答辩及举证、质证等相关权利，经本院依法传唤，被告刘欣未到庭参加诉讼，视为其放弃上述权利，其应承担由此产生的不利后果。本案中，张立水主张刘欣与刘博语签订的房屋买卖协议无效，刘博语属于无权处分。但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，虽然已生效判决已确认刘卫杰与刘博语就涉案房屋的买卖合同无效，但即使刘博语存在对涉案房屋无权处分的情况，且处分行为未经权利人追认，但根据上述法律规定，刘欣与刘博语签订的房屋买卖合同并不必然属于无效合同。况且，债权行为无效，并不必然导致物权行为亦无效，当事人还可能基于善意取得制度取得诉争财产。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案刘欣是否构成善意取得，本院分析如下：其一，刘欣购买涉案房屋时已足额支付购房款，且并无证据证明该价款与房屋交易时的市场价值相差过大；其二，刘欣已取得涉案房屋的所有权证；其三，张立水未提供证据证明刘欣在受让房屋时是恶意的。故，本院认定刘欣符合善意取得，其与刘博语签订的房屋买卖协议应为有效，涉案房屋所有权应归属于刘欣。综上所述，张立水主张刘欣与刘博语所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回张立水的诉讼请求。案件受理费13800元（张立水未预交），由张立水负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  林树影人民陪审员  刘学文二〇一九年八月二十二日法官 助理  张 冉书 记 员  杨京爽