上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42742号原告：上海允同创业孵化器管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：叶文双，执行董事。委托诉讼代理人：万通升，上海融盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志军，上海融盈律师事务所律师。被告：上海顺恒文化传播有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：朱世青，执行董事。委托诉讼代理人：曲晓俊，上海顶臻律师事务所律师。原告上海允同创业孵化器管理有限公司与被告上海顺恒文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告上海允同创业孵化器管理有限公司的委托诉讼代理人万通升，被告上海顺恒文化传播有限公司的委托诉讼代理人曲晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海允同创业孵化器管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月5日解除；2.判令被告支付原告2019年4月6日至2019年7月5日期间的租金人民币(以下币种同)71,532元；3.判令被告支付原告逾期付款违约金，自2019年4月21日起至实际付清之日止，按照日租金的5%计算，即按照39元/天标准计算；4.判令被告支付原告欠付的2019年1月1日至2019年3月31日期间的电费4,875元；5.判令被告支付原告复原费24,325元；6.判令被告支付原告解约违约金47,688元；7.判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；2.判令被告支付原告2019年4月6日至2019年6月21日期间的租金人民币(以下币种同)59,610元；3.判令被告支付原告欠付的2019年1月1日至2019年3月31日期间的电费4,875元；4.判令被告支付原告复原费24,325元；5.判令被告支付原告违约金47,688元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月起，被告向原告承租上海市浦东新区御北路XXX号XXX幢XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。2019年1月22日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租涉案房屋，租赁期限为2018年10月5日至2021年10月4日，月租金为23,844元，押三付二，押金为47,688元。合同第5-4条约定电费以国家实际收取园区费用为准，目前费用为1.50元/度。乙方实际电费由甲方代缴。合同第7-2条约定“乙方返还房屋应当符合甲方交付房屋时的状态，并提前与甲方协商一致。并相互结清各自应当承担的费用。”合同第10-3条约定“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应提前三个月通知甲方，甲方有权不退还两个月押金，乙方擅自退租的情况下，乙方不得提出赔偿事宜，三个月正常到期后，合同自动终止。”2019年3月28日，被告向原告发出《关于提前解除租赁合同通知函》，称“因工作实际运营情况需要变更办公场地，要求提前终止合同，4月5日前搬离该场所”。2019年4月9日，原告向被告发送《缴费通知书》，并要求被告处理中途擅自退租相关善后事宜。2019年4月17日，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告支付合同终止前三个月的租金71,532元、拖欠的电费4,875元，且将涉案房屋复原至交房时状态。2019年4月19日，原告律师向被告法定代表人朱世青号码为XXXXXXXXXXX的手机发送律师函彩信。被告均未予回应。因被告擅自退租，原告另行寻找新租户需要五至六个月的时间，给原告造成损失，原告认为被告应当承担合同约定的责任。据此，原告诉至法院，要求判如所请。上海顺恒文化传播有限公司辩称，同意支付拖欠的电费4,875元，不同意其余诉讼请求，理由如下：1.被告已于2019年3月28日通知原告双方的合同于2019年4月5日解除；2.原告并非涉案房屋的权利人，也没有获得权利人授权出租的证据，故被告对租赁合同的效力存有异议；如果合同是无效合同，2019年4月5日之后，被告并未使用涉案房屋，故原告无权收取2019年4月5日至2019年7月4日期间的使用费；3.被告并未对房屋进行改装，因此不需要支付复原费；4.针对原告主张的违约金，不属于合同第9-2条或第10-3条约定的任何一种情况，且合同没有明确约定。即便被告需要支付违约金，也认为原告无需五个月的时间来止损，其要求被告支付三个月的租金及二个月租金数额的违约金过高，要求法院调整至一至两个月的租金数额，且被告未返还的押金足以抵扣违约金。本院经审理认定事实如下：案外人上海北华投资发展有限公司系涉案房屋的权利人，其将涉案房屋出租给原告，并授权原告将涉案房屋招商出租。2018年9月18日，原告(出租方，甲方)与被告法定代表人朱世青(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，租赁期限为2018年10月5日至2021年10月4日，月租金为23,844元，付三押二，押金为47,688元等。合同签订当日，原告向朱世青交付了房屋。2019年1月22日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)就涉案房屋重新签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积为171平方米，租赁期限自2018年10月5日至2021年10月4日止(其中2018年9月18日至2018年10月5日为免租期)。合同第4-1条约定，甲、乙双方约定该房屋租金为3.75元/平/天，自第二年起每年递增5%。合同第4-2条约定租金先付后用，租金按三个月为一期支付。乙方应于每两个月需付租金日七日前向甲方支付租金。逾期支付的，甲方可向乙方发出书面催讨通知。乙方在收到书面催讨通知10个工作日内尚未付款的，自该日起乙方需按日租金的5%支付违约金。合同第4-3条约定月租金为23,844元(含物业管理费2,340元和阳台使用费2,000元)，付三押二，押金为47,688元。合同第5-1条约定“……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”合同第5-2条约定“租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、设备等费用由乙方承担。”合同第5-4条约定电费以国家实际收取园区费用为准，目前费用为1.50元/度。乙方实际电费由甲方代缴。合同第7-2条约定“乙方返还房屋应当符合甲方交付房屋时的状态，并提前与甲方协商一致。并相互结清各自应当承担的费用。”合同第9-2条约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后伍日内仍未交付的；……(五)乙方逾期不支付租金累计超过7天的；”合同第10-2条约定乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。合同第10-3条约定“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应提前三个月通知甲方，甲方有权不退还两个月押金，乙方擅自退租的情况下，乙方不得提出赔偿事宜，三个月正常到期后，合同自动终止。”同日，被告出具《声明书》一份，载明原以朱世青个人名义签订的涉案房屋的租赁合同作废，以公司名义签订的合同为准。2019年3月28日，被告向原告出具《关于提前解除租赁合同通知函》，告知原告“……现因本公司实际运营情况需要变更办公场地，故我公司以书面形式向贵公司提前提出终止合同，4月5日后不再缴纳后续房租，我公司将于2019年4月5日前搬离，并将房间于2019年4月5日前归还贵公司。其他未尽事宜，双方协商处理。”原告收到该函后，于2019年4月17日委托律师向被告送达《律师函》，要求被告支付合同终止前三个月的租金71,532元及拖欠的电费4,875元，并要求被告将涉案房屋复原至交房时状态，复原费用预算清单包括拆除石膏板隔墙7,200元、拆除铝合金隔断550元、拆除隔音板墙2,100元、墙面涂料6,000元、顶面涂料2,400元、地面地毯5,775元，阳台铝合金门锁300元，以上合计预算金额为24,325元。2019年4月19日，原告方向被告法定代表人朱世青号码为XXXXXXXXXXX的手机发送上述《律师函》照片彩信。因原、被告对解除合同及交接房屋事宜发生争议，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提交复原费发票复印件、网上转账支付操作凭证复印件及银行业务回单原件各一份，证明原告为将涉案房屋恢复原状，实际支出费用32,273元，因增加了重建部分墙体,故数额多于前述《律师函》中列举的预算费用24,325元,仍按照24,325元主张。经质证，被告对复原费发票的真实性予以认可，但表示无法确认是本案的复原费，对转账凭证的真实性不予认可，且表示仅能证明原告进行了装修，但是否是涉案房屋无法确认，即便是涉案房屋，也不是复原费，复原费无需32,273元；2.关于涉案房屋的交接。原告认为被告没有将涉案房屋恢复原状、没有结清水电费，且没有办理交接手续，故认为涉案房屋尚未交接，愿意当庭与被告办理交接手续，并要求以2019年6月21日作为合同解除的日期。对此，被告表示其于2019年3月28日即通知原告退租事宜，告知原告被告将于2019年4月5日前搬离涉案房屋，实际被告于2019年3月28日搬离了涉案房屋，当日涉诉房屋已经符合交接条件，确认未与原告办理交接手续。但若法院认为涉案房屋尚未交接，被告愿意当庭交接涉案房屋，同时表示若房屋内有物品，也由原告自行处理；3.被告提出原告处有被告支付的押金47,688元，要求在本案中一并处理。原告确认收到被告支付的押金47,688元，但认为根据双方合同约定，押金不予返还。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效。本案中，原告要求确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月21日解除，并要求被告支付2019年4月6日起至合同解除之日止的租金。对此，被告辩称原告未提供涉案房屋的产权证或证明原告对涉案房屋享有出租权的授权委托材料，本案租赁合同无效，且被告已于2019年3月28日搬离涉案房屋，故无需支付2019年4月6日起的租金。根据庭审查明的事实，原告向本庭提交了涉案房屋相应的权利证明及授权情况，本院确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》有效。被告于2019年3月28日通过发送函件的方式告知原告其将提前退租，嗣后未与原告办理房屋交接手续的情况下即搬离涉案房屋。据此，对被告认为原、被告签订的租赁合同无效，双方已于2019年3月28日交接涉案房屋的主张，本院不予采纳。庭审中，原、被告双方同意于庭审当日对涉案房屋进行交接，故对原告要求被告支付2019年4月6日至2019年6月21日期间的租金59,610元的诉讼请求，本院予以支持，同时确认双方的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月21日解除。对于合同解除后押金的处理，原告表示按照合同的约定，被告中途退租的，原告可不予退还押金。双方签订的《上海市房屋租赁合同》第10-3条约定“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应提前三个月通知甲方，甲方有权不退还两个月押金”。现被告在租赁期限届满前，通知原告未满三个月即提前搬离涉案房屋，本院确认原告可按照约定不予返还被告押金47,688元。原告另主张被告支付拖欠的电费4,875元，被告在庭审中予以确认并愿意支付，本院予以照准。至于原告主张的复原费24,325元及违约金47,688元。被告辩称并未对涉案房屋进行改装，且原告未能提供充分证据证明涉案房屋需要复原及复原的必要支出情况，本院对原告主张的复原费不予支持。原告主张违约金47,688元，被告辩称其支付至原告处不予退还的押金足以弥补原告损失。本院结合双方合同的履行情况、合同解除的原因及被告的过错程度，对被告该意见予以采纳。对原告再行向被告主张违约金47,688元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告上海允同创业孵化器管理有限公司与被告上海顺恒文化传播有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；二、被告上海顺恒文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海允同创业孵化器管理有限公司2019年4月6日至2019年6月21日期间的租金59,610元；三、被告上海顺恒文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海允同创业孵化器管理有限公司拖欠的电费4,875元；四、驳回原告上海允同创业孵化器管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,030元，减半收取计1,515元，由原告上海允同创业孵化器管理有限公司负担799.30元，被告上海顺恒文化传播有限公司负担715.70元。保全费1,262元，由原告上海允同创业孵化器管理有限公司负担655.80元，被告上海顺恒文化传播有限公司负担606.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年八月十六日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。