广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初26362号原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座A区三楼，统一社会信用代码91440605728769664H。法定代表人：孙旭光。委托诉讼代理人：**恒，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林海霞，女，系该公司员工。被告：邹个莲，女，1977年3月4日出生，汉族，住佛山市南海区，原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市广场公司）与被告邹个莲租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用普通程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林海霞到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年2月1日起至2018年12月31日止的综合物业管理费14278元及逾期付款违约金413.37元（按应缴金额的年百分之六暂计算至2018年12月31日，实际要求计算至被告履行之日）；2.原、被告之间签署的《南海市房地产租赁契约》、《南海市房地产租赁契约补充议定书》、《房地产租赁契约》于2018年12月31日解除，城市广场C座D236商铺由原告自行收回；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2001年10月18日，原被告就租赁城市广场C座D236号商铺（以下简称涉讼商铺）相关事宜签订了《南海市房地产租赁契约》及《南海市房地产租赁契约》。同日，原被告就涉讼商铺签订了《商铺租赁委托书》，约定被告委托原告自2002年2月1日起至2005年1月30日止代为出租和管理涉讼商铺，现该协议已执行完毕，委托期满后双方结束委托关系，被告收回涉讼商铺，并另行出租给第三方。2003年12月10日，双方再次就租赁涉讼商铺的事宜变更签订《房地产租赁契约》，并向房管部门办理房屋租赁登记。自2012年10月11日起涉讼商铺便处于空置状态，自此被告也未进行经营及未交纳相关综合物业管理费用。《南海市房地产租赁契约》约定：原告出租建筑面积64.9平方米商铺给被告，租金895元/月，租赁期限2002年1月30日至2032年1月30日。《南海市房地产租赁契约》约定：被告向原告承租涉讼商铺，建筑面积64.9平方米，实用面积33.4平方米，租赁期为20年，从2002年1月30日至2022年1月30日，期满后，双方无条件续租10年；租金以建筑面积计算，每月每平方米50元；原告同意采取优惠价一次性收取30年租金的方式把商铺租赁给被告，优惠价合计322316元，双方同意采用建筑分期付款方式；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；第十条约定：被告须于每月五号前（含五号），主动到原告或原告指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付之管理费用，如当天为公众假期，则缴交管理费用的期限顺延至公众假期满后的第一天，被告逾期支付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天支付所欠费用金额2%的违约金给原告；第十九条约定：承租后被告须自办营业执照进行经营，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与原告或原告委派的物业管理公司无关；第二十四条约定：为维护商场的整体利益，被告在租赁期内若不开门营业，可委托原告或原告委派的物业管理公司把商铺转租给案外人，若被告在原告或原告委派的物业管理公司发函通知开业后30日内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租，原告有权单方终止租赁契约，收回店铺重新出租，并保留追索未交租租金及其他费用的权利；第二十五条约定：被告如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除契约和协议，收回商铺。《房地产租赁契约》重新约定商铺租赁期限自2003年12月10日至2023年12月9日止，租金1211元/月，租赁期满后，双方无条件续租至2032年1月30日。因涉讼商铺自2012年10月11日起处于空置状态，被告未进行经营且一直未交纳相关综合物业管理费，原告已于2014年至2017年以EMS、电话形式多次发函通知被告交纳相应的欠费，但被告收到通知后置之不理，后期拒收邮件。原告已于2018年1月25日向法院起诉要求被告交纳2012年10月11日起至2018年1月31日止的综合物业管理费及逾期付款违约金，相应判决已于2018年10月26日生效，但被告至今未履行付款义务。现原告自行调整按每平方20元计收涉讼商铺未支付的综合物业管理费。另原告自2002年起即聘请专业的物业管理公司对城市广场项目进行综合的物业管理，履行物业管理职责，管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备；负责城市广场商场公共场所的清洁、绿化、安全管理、公共用水用电、公共照明；提供水、电、空调的供应；负责电梯、空调、消防、监控、报警系统设备的保养和维修；负责设置大型广告牌、布置各种室内外装饰品、举办购物美食节、醒狮活动等进行宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一经营时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；配合政府各相关部门的管理。在被告长期拖欠综合物业管理费的情况下，为确保城市广场商场的正常经营，原告每月已垫付相应的物业管理费给物业管理公司，现已造成原告巨大经济损失。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份、法人代表身份证明书原件1件、被告身份证复印件1份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.《南海市房地产租赁契约》、《补充协定书》、《房地产租赁契约》、《商铺租赁委托书》原件各1份，证明①原告将涉讼商铺出租给被告，租赁合同经过房管部门备案，具有法律效力，双方约定的租赁期限为20年，原告收取了20年的租金。②原告为了做好城市广场的整体运营，在租赁初期就统一返租被告的铺位，但返租期后，由于被告就返租和统一经营无法达成一致意见，期满后商铺经营权归被告。③被告负有开铺经营及缴纳综合物业管理费的义务，被告如连续三个月未能缴足应缴之费用，原告有权单方解除契约。3.土地租赁合同复印件1份、粤房地证字第××号房地产权证复印件1份、土地租赁协议原件1份、粤房地权证佛字第××号房地产权证复印件1份。4.佛山市（南海区）房产查询证明、企业机读档案变更登记资料（广东宏居商贸发展有限公司）原件各1份；举证3、4，证明原告取得土地及房产使用的依据，原告出租商铺合法。5.企业机读档案登记资料原件1份。6.物业管理委托合同原件1份。7.《补充协议》原件1份。8.情况说明原件1份。9.电梯（包括扶梯、人行道）保养协议原件1份。10.电气设备能效服务合同原件1份。11.自动报警远程监控系统联网监测服务合同原件1份。12.清扫及垃圾清运处理服务协议书原件1份。13.蚁患灭治合同原件1份。14.合同（广告策划）原件1份。15.2018年春节醒狮活动协议原件1份。16.工资签收表（2018年8月、9月、10月）原件1份。17.水电费发票原件16份。19.购销合同（ABB接触器）及发票原件各1份。20.中央空调维修费报价单及收据原件各2份。21.中央空调保养服务合同及发票各4份。22.现场照片复印件112张。举证5-22，证明①证明原告委托物业管理公司提供综合物业管理服务，聘请大量物业管理人员，对整个城市广场进行大量的物业管理工作，包括对城市广场的公共场所、公共设施设备进行维护和保养，负责电梯、中央空调、消防、监控等系统设备的维护保养，负责建筑物及场地的维护和修缮，提供保洁和安保服务，负责设置大型广告牌、举办购物美食节等宣传推广等等，但被告长期未开铺经营，被告长期不开铺经营的行为已构成违约。②原告及物业公司因运营和物业管理支出的费用数额巨大，但被告却长期拖欠综合物业管理费，被告长期欠费的行为已构成违约。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告举证3中土地租赁合同、粤房地证字第××号房地产权证，均为复印件，本院对其证据效力不予确认。原告举证3中粤房地权证佛字第××号房地产权证，与举证4中佛山市（南海区）房产查询证明相互印证，本院对其真实性予以采信。原告举证22是原告单方拍摄制作的，本院综合案件审理情况进行认定。原告提供的其余证据，内容真实，来源合法，与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院对其真实性均予以采信。综合以上采信的证据和原告的陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座的房屋已办理房地产权证。2001年10月18日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定：甲方将位于南海××桂澜路城市广场的房屋出租给乙方使用；租赁期限从2002年至2032年；等等。同日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《补充议定书》，约定：甲方将位于南海××路南××休闲购物广场内××号商铺（即涉讼商铺）出租给乙方使用；商铺的建筑面积为64.9平方米；租赁期限从2002年1月30日至2022年1月30日，期满后，双方无条件续租10年，甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金给甲方；任何一方未能履行本契约的条款，另一方有权提前解除合同；为维护商场的整体利益，乙方在租赁期内若不开业经营，在甲方或甲方委派的物业管理公司发函通知开业后30天内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租，甲方有权单方终止租赁契约，收回店铺重新出租，并保留追索未缴租金及其他费用的权利；乙方如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应交之费用（无论是否已获证实通知催缴），甲方有权单方面解除契约和协议，收回店铺。双方并对租金支付等进行了约定。2003年12月10日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，月租金为1211元/月，租赁期限从2003年12月10日至2023年12月9日；租赁期满后，双方无条件续租至2032年1月30日。2018年1月25日，城市广场公司起诉邹个莲租赁合同纠纷，本院经审理后作出（2018）粤0605民初1710号民事判决，认定：综合考虑商场的经营情况，结合合同一次性支付租期内租金的履行方式、合同已履行的年限、涉讼商铺长期空置的实际使用情况、双方当事人在合同签订时的合理预期，涉讼商铺的使用情况实际上减少了城市广场公司在商场经营管理上的成本支出，本院根据公平原则，酌情调整邹个莲应按每平方米20元计收涉讼商铺未支付的物业管理综合费用。本院认为：原告与被告签订的《南海市房地产租赁契约》、《补充议定书》、《房地产租赁契约》在二十年租赁期限内的约定是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。原告主张被告没有支付涉讼商铺在2018年2月1日至2018年12月31日期间的物业综合费用，被告没有到庭提出抗辩并举证反驳，本院予以采信。物业管理综合费用实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，被告拒不支付物业管理综合费用不仅违反合同约定，亦损害其他商铺权利人的共同利益，现原告请求被告按每平方米20元支付涉讼商铺在上述期间的物业综合费用，本院予以支持，故被告应支付2018年2月1日至2018年12月31日（共11个月）按每月1298元（64.9平方米×20元/平方米）计算的物业管理综合费用14278元予原告。《补充议定书》约定每月5日前支付当月物业管理综合费用，被告未按约定期限支付费用，原告请求被告从每月11日起按年利率6%计付违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告拖欠物业管理综合费用逾三个月，原告请求解除双方签订的《南海市房地产租赁契约》、《补充议定书》、《房地产租赁契约》，符合双方约定，原告请求确认上述协议于2018年12月31日解除，并要求被告返还商铺，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司与被告邹个莲于2001年10月18日签订的《南海市房地产租赁契约》、于2001年10月18日签订的《南海市房地产租赁契约补充议定书》、于2003年12月10日签订的《房地产租赁契约》，均于2018年12月31日解除；二、被告邹个莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付14278元予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；三、被告邹个莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付各以1298元为本金分别从2018年2月至2018年12月每月11日起，均至上述第二项判决履行之日止，按年利率6%计算的违约金予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，本项随上项清；四、驳回原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6355.12元（原告已预交），由被告负担元并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。原告已预交的6355.12元，在本判决生效后十日内经原告书面申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  梁润芬人民陪审员  李爱明二〇一九年八月三十日书 记 员  钟 丹