广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6482号原告（反诉被告）：王桂来，男，1946年4月1日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：曾广智，原告女婿。被告（反诉原告）：吕玉超，男，1983年11月2日出生，汉族，住广州市花都区，被告：张之娥，女，1983年4月22日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，两被告共同委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所实习律师。原告王桂来与被告吕玉超、张之娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，由审判员王大亮依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王桂来及其委托诉讼代理人曾广智，被告吕玉超、张之娥的共同委托诉讼代理人杜紫明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王桂来向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告吕玉超于2019年4月14日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.解除原告与两被告于2019年5月9日在广州市规划和自然资源花都分局签署的出售花都公前路36号305房网签合同；3.被告吕玉超赔偿原告房价违约金贰拾捌万伍仟（￥285000,00元）；4.原告支付被告定金伍万元（￥50000,00元）；5.诉讼费由被告支付。事实与理由：原告与委托代理人是翁婿关系，因原告年老体弱特委托代理人去中介公司挂牌出售花都公园前路36号305房，原告与被告于2019年4月14日在乐有家地产公司签署了《二手房买卖及居间服务合同》（NO：50303010336号），并于当日由中介公司代为收取定金伍万元正（￥50000.00元），后来被告以供贷款压力大为由，经中介公司协调卖方同意将房价由144.5万调整为142.5万，并于2019年4月28日签定了协议，中介公司于2019年5月6日将定金肆万伍仟元转入原告中信银行帐号上（因原告承诺支付中介公司佣金伍仟元），并三方约定于5月9日下行去办理交易及贷款手续，当日三方办好网签手续后，再到公积金贷款中心被告申请贷款60.5万，公积金答复：因你缴交基数低，只能贷40万，中介方建议缺口的十五万多可商业贷，他们商议后说再想办法，5月15日晚上19：44秒代理人接到被告的电话说要取消买卖退回定金给他，因为商业贷款利息高，还贷压力大，期间中介方一直做卖方的思想工作也曾上门探访过被告一家，中介方答复说男方想买女方不同意，钱大部是她出的。5月27日18：50分，代理人在微信收到中介方转发的律师函，5月31日晚原告收到邮递来的律师函，要求中止履行合同。经代理人了解，被告交了定金后觉得买贵了，迟迟不肯办理手续，原告同意减价贰万了，终于同意成交了，去办了网签，到公积金贷款中心贷不了预期中的款项，要转部分商业贷，又嫌利息高要取消买卖，退回定金，被告不同意就不断寻找其它借口，后以该屋楼下张贴责令整改通知书反诬原告签订合同时对房屋现状存在欺瞒的情况，第一封律师函威胁我方违约，第二封律师函要求中止合同。原告认为：本人己七十多岁是一名诚实的老党员，退休前长期任花县花东公社石角砖厂厂长，该屋是本人多年的积蓄和几个儿女合凑一点钱买下以度晚年，后因本人患糖尿病腿脚不便爬楼梯楼，现在原告夫妻儿子夫妻，孙及儿子的外母三户人合住一家生活极不方便，故卖掉该屋以购置一套小电梯房。4月14日签订合同之日被告夫妻及中介人员己实地察看该屋了解本屋现状，本人由大女婿陪同持房产证去中介公司签合同，合同标明的是建筑面积96.64平方，合同第二条房屋现状：无抵押无租约，签订合同时，原告己明确告之平台是前屋主搭建的己近三十年，原告并无隐瞒现状，直至今日为止未接到政府部门通知要拆除，责令整改通知书未见过原件，是由中介方在五月下旬在微信发给代理人，在五月三十一日原告收到律师函邮送来的复印件。被告夫妻作为一个正常的成年人也查看房产证，也知道买卖的是九十多平方，前屋主八十年代未搭建的面积近乎超出一半他是知情的，不能以将来可能改变现状为借口，且至目前为止，整个广州市未曾强拆过一家市民三十年前在自家商品房平台搭建的建筑物，被告借口房屋存在违建，很有可能无法按合同签订时的现状交楼是属恶意违约，被告利用本屋己办理了网签如要解除需双方到房管部门办理胁迫原告退还定金给他，那么原告损失的时间怎么算？故请法院维护契约精神，法律的公证，判令被告恶意违约按本合同第十条判令被告支付本屋转让总价款20%的违约金，支付诉讼费，律师费（视日后是否需聘请律师再定），强制解除网签合同。被告吕玉超、张之娥辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由：1.原告与被告于2019年4月14日签订《二手房买卖及居间服务合同》后，被告已依照合同约定向原告支付了5万元购房定金，并且积极着手履行该合同约定的各项义务。2.但在合同履行过程中，被告得知因为涉案房屋存在违章搭建的违法行为，城管部门为此已经多次下发通知《责令整改通知书》，通知原告限期拆除违章搭建部分的建筑。为此，被告委托律所向原告发出《律师函》，函告原告及时披露房屋的现状，提出具备相关履行能力的证据或提供相关的担保，证实原告可以按签订合同时的房屋现状交楼。但原告未能及时披露房屋现状、未能提供相应的履约担保，保证涉案房屋能按现状交楼，涉案房屋随时面临被城管部门拆除得面目全非的风险，在此情形下，涉案合同已完全不具备继续履行的条件。同时，《广州市城镇房地产登记办法》第十九条七款的规定：“违法建设未经依法处理的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定”，从此可知，涉案房屋由于存在违法建筑，按照国家的房地产交易法律法规之规定，原告是绝对不可能按照合同约定的“按房屋现状交付”的。综上，涉案合同已无履行的可能性，过错责任完全归于原告，原告才是违约方，原告因此应承担违约责任。另外，两被告是夫妻关系，张之娥在网签合同签字是想将房屋登记在两夫妻名下，但是张之娥不受原告与吕玉超签订的《二手房买卖及居间服务合同》的约束，根据网签合同的违约责任第七条至第十一条约定可知，双方房屋买卖以《二手房买卖及居间服务合同》为准，不以网签合同为依据，二手房买卖合同的签订主体是吕玉超和原告王桂来，因此合同约定的相关权利义务仅对吕玉超生效，与张之娥无关。被告吕玉超向本院提出反诉请求，1.原告向被告退还5万元购房定金；2.原告向被告支付违约金28.5万元；3.本案的全部诉讼费由原告负担。事实与理由：经广州市乐有家房产经纪有限公司的居间介绍，反诉原告与反诉被告于2019年4月14日共同签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：原告将其名下的位于广州市花都公园前路36号305房，建筑面积为96.64平方米的物业出售给被告，成交价为1445000元；房屋交付条件为按房屋现状交付；被告同意在合同签订时向原告支付定金5万元；付款方式为按揭付款；同时，违约责任约定为：卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同签订后，被告依照合同约定向原告支付了5万元购房定金，被告并着手履行该合同约定的各项义务。后于2019年4月28日，经被告和原告协商一致，双方同意将房屋原成交价由1445000元改为1425000元。但在合同履行过程中，被告意外得知因为涉案房屋存在违章搭建的违法行为，城管部门为此已经多次下发通知原告限期拆除违章搭建部分的建筑。为此，被告分别于2019年5月23日和2019年5月30日委托律所向原告发出《律师函》，函告原告及时披露房屋的现状，提出具备相关履行能力的证据或提供相关的担保，证实原告可以按签订合同是的房屋现状交楼。但令人遗憾的是，原告收函后固持己见，不是想法及时解决问题，反而抢先诉至贵院要求被告担责，实属无理无据。被告认为，涉案房屋存在违章搭建的违法行为是不争的事实，而原告未能及时披露房屋现状、未能提供相应的履约担保，保证涉案房屋能按现状交楼，并随时面临涉案房屋被城管部门拆除的面目全非，在此情形下，涉案合同已完全不具备继续履行的条件。《广州市城镇房地产登记办法》第十九条七款的规定：“违法建设未经依法处理的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定”。从此可知，涉案房屋由于存在违法建筑，按照国家的房地产交易法律法规之规定，原告是绝对不可能按照合同约定的“按房屋现状交付”的，对此情形，原告应当承担全部的过错责任。综上，涉案合同已无履行合同的可能性，过错责任完全归于原告，原告因此应承担违约责任。原告因本身违约，有错在先，不思考如何解决问题，反而提起本案诉讼，这就是典型的恶人先告状，企图钻法律的空子获取不当利益。今被告在无奈之下，为维护自己的合法权益，唯向贵院提起反诉，恳请贵院判如所请！原告王桂来对被告吕玉超的反诉辩称，1.被告在合同履行中，以“公积金贷款金额不到预期，商贷压力大”为借口，要求解除合同，中止交易。原告与被告经地产中介公司促成下，于2019年4月14日签订了《关于买卖及居间服务合同》，合同签订后，原告积极履行义务，也曾多次主动提出为被告寻找按揭公司办理按揭贷款手续，但被告一直拒绝并拖延办理。后被告以供贷款压力大为由，经地产中介公司协调下，卖方减少房价贰万元（￥20000）给买方，三方于4月28日重新签订了合同，并约定于2019年5月9日办理交易及贷款手续。原告协同被告、中介三方于2019年5月9日到公积金中心申请公积金贷款，被告申请贷款60.5万元。公积金中心告知，由于被告缴交基数低，只能贷到40万元。中介告知被告尚缺的那些款项可以商业贷款，被告之后产生了解除合同，中止购房的想法，一直拖着不去办理商业贷款。直到5月16日晚上来电，说公积金贷款不够，要商业贷款来组合，商贷利息比公积金利息要高，自感压力大，要求解除合同，中止交易，退回购房定金并协商补偿损失给原告。2.关于交易房屋的按现状交付。原告与被告签订的房产交易合同第二条，有两个专门条款清楚明白表述了房屋现状的，第一款为产权现状。原文：“买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易，卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任，该房产产权现状为无抵押”。第二款为房产租约现状。原文：“该房产租约现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法顺利按本合同购入使用该房产的，则卖方应按本合同约定承担违约责任。买卖双方均清楚该房产所附租约现状为无租约”。双方签订的房产交易合同是按这两个条款阐述的房屋现状及租约现状交付的。之后，被告申请公积金贷款，贷款金额不达到预期，才找借口拒绝交易的。另，本案房产的交易面积，在三方签订的交易合同第一条就清楚载明是96.64平方米，这是该房房产证证载面积，也就是说，双方交易的房产面积只是96.64平方米，对房产另行搭建的面积部分，合同完全没有提及，双方也没有补充条款，明确双方权责。对该房产的现状，本诉被告是完全清楚知情的，对该房产存有搭建情况，被告现场查看过房产，并专门就该房屋搭建问题与中介和案外人曾广智进行过交谈，表明被告是充分知情的，并愿意接受的情况下，才签订了房屋交易合同的。合同上第二条房屋现状中的第一款就清楚表述和强调“买卖双方均清楚该房产依现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易”。很明显，被告先以商贷压力大为由，要求解除合约未果后，又以该房产有违章搭建情况为由，要求解约的行为，违反了双方签订的房产交易合同的第二条款，应视为违约。三、关于违章搭建及其担责认定。原告与被告签订该房产的交易合同时，双方对房产的搭建部分权利、义务、责任没有另行明确约定。该房产始建于1986年，竣工于1989年1月，搭建部分已有三十年之久，属于历史遗留问题的搭建，在花都和广州市各区都十分普遍，在以往的历次如迎奥运、亚运会全面整饰、整治市容市貌的行动中，从未见有过通知要清拆这一类别的房屋的违章搭建情况的。根据城管局以往的普遍执法行为，针对的是“新增违建”，对历史遗留问题的搭建是不予处置的。而现在，原告和被告在签订房产交易合同一个月后才发生的城管第一次通知告知要拆除违章搭建部分。现在，对要拆多少？何时拆？是否真要拆？所有收到通知的业主都不得而知。被告对房屋现状知情并充分了解的情况下，在双方签订的买卖交易合同上，并没有就搭建部分做任何的补充和约定，没有约定，谈何违约？房屋交易买卖是严谨郑重的事情，对合同有约定的，双方均应共同遵守。没有约定的，是不应由任一方担责的。被告在反诉中引用《广州市城镇房地产登记办法》第十九条第七款的规定：“违法建设未经依法处理的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定”并不适用在本案二手房交易转让中。根据《广州市房地产交易管理办法》第十二条，下列房地产不得出售：（一）依法限制产权转移的；（二）权属不清的；（三）国有土地使用权被依法收回的；（四）经行政主管机关公告拆迁的房屋；（五）国家规定的其他房地产。及《广东省城镇房地产转让条例》第二章房地产转让第十一条，房地产具有下列情形之一的不得转让（限制情形同上）；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节房地产转让第三十八条，下列房地产不得转让（限制情形同上）。从国家、省、市三级城镇房地产交易、转让、管理的相关法律法规中，均没有对“有违章建筑的房地产禁止转让交易”的规定。事实上，在二手房的交易中，只要没有存在上述法律法规规定的限制转让情形的房地产，都可以自由交易转让过户，买受人可依法获得房地产行政主管部门登记并取得房地产权证。在该房产交易案中，原告是守约的一方，积极履行合同，协同被告办理网签手续及申请按揭贷款手续等，没有违约的意愿和行为。但被告签订该房产交易合同后，拖延迟迟不肯办理相关贷款手续，后以供贷款压力大，让地产中介协调本诉原告减少贰万元，于4月28日签定补充合同。后来又以公积金贷款不够，商业贷款利息高、压力大为由，要求解除合同，退回定金（有录音为证，并附上录音文字版），再后来，又以房屋现状存有违章搭建为由，要求中止买卖。综上，被告一而再，再而三，多方寻找借口不履行合同，存在明显的违约行为，恳请贵院查明事实，维护契约精神和守约方的权益，判令被告违约，并按合同第十条判令被告支付房屋转让总价的20%违约金及承担本案全部诉讼费用，强制解除网签合同。本院经审理查明：位于广州市花都公园前路36号305房的房产登记在原告王桂来名下，产权证号为粤（2016）广州市不动产权第08××75号，面积为96.64平方米，所有权取得方式为拍卖。2019年4月14日，原告王桂来（卖方）与被告吕玉超（买方）在经纪方广州市乐有家房产经纪有限公司的居间下签订了《二手房买卖及居间服务合同》，第一条转让标的，买卖双方交易的房地产位于广州市花都公园前路36号305房，房地产证号08××75，用途为住宅，建筑面积96.64平方米；第二条房屋现状，1、买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得已此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任。该房产现状为无抵押，无租约；第三条转让价款，该房产转让总价款为人民币1445000元；第四条交易定金，该房产交易定金人民币50000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币50000元；第五条付款方式，买卖双方协商一致约定买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；第十条违约责任，1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。双方还对其他事项进行了约定。庭审中，双方确认被告吕玉超已向原告支付定金50000元。2019年4月28日，王桂来（卖方）与吕玉超（买方）就买卖涉案房产签订补充协议：1、经买卖双方友好协商，卖方同意将涉案房产原成交价1445000元调整为1425000元；2、因买卖合同双方已签署完成，卖方同意收到买方首期款三日内将20000元转入买方银行账户等内容。2019年5月9日，王桂来（甲方）与吕玉超、张之娥（乙方）就涉案房产签订《广州市存量房买卖合同》，约定涉案房产总金额为1208000元，首期款604000元以公积金首期款资金监管（含定金）放款时间为准向甲方支付，剩余房款604000元，由乙方于2019年5月31日前申请办理银行按揭手续，按揭方式为公积金贷款。2019年5月9日，原、被告及中介工作人员一起到公积金中心办理贷款手续，申请贷款604000元，但只被批准40万元。2019年5月15日，吕玉超致电原告代理人曾广智。通话中吕玉超表示不能购买涉案房产，原因是自己只是打工的，有两个小孩，组合贷或商贷还款压力大等内容。2019年5月16日，新华街社会治理综合整治工作领导小组就涉案房产违章搭建行为张贴《责令整改通知书》，责令张洁（被告认为张洁为涉案房产原业主）在2019年5月21日18时前自行拆除，逾期未整改的，将视作自行放弃权利，我综合治理办将依法予以强制执行。2019年6月21日，广州市花都城市管理和综合执法局到涉案房产张贴《责令限期改正通知书》，通知涉案房产业主立即停止违章搭建铁皮屋的违法行为。2019年5月23日、5月30日，被告吕玉超两次向原告代理人曾广智发出律师函，内容如下：“……签约当天，委托人已支付阁下定金50000元。签订合同后，委托人了解到，该房屋存在违章搭建的违法行为，城管部门已通知限期拆除违章建筑，屋很可能无法按现状交楼，双方签订的合同很可能无法正常履行。以上事实，有《二手房买卖及居间服务合同》、银行转账记录、责令整改通知书等为证。阁下与委托人之间应本着友好诚信的原则履行合同。按照合同约定，阁下应向委托人将房屋按合同签订时的观状交楼。现委托人现房屋存在违建，以及城管部门通知限期拆除的情形，阁下很有可能无法按合同签订时的现状交楼。委托人认为阁下签订合同时对涉案房屋的现状存在欺瞒的情况，阁下未告知委托人房屋存在违建情形，亦未主动告知委托人房屋被城管部门要求限期拆除违章建筑。依据合同法相关规定，委托人有权撤销合同……”。庭审中，原告陈述前业主有对涉案房产进行搭建行为，搭建面积约为50多平方米。被告吕玉超确认查看过房屋，确认房产实际面积比登记面积大很多，但不清楚有违建。双方确认涉案房产至开庭时仍然维持签订合同时现状，搭建部分未被拆除。本院认为，王桂来与吕玉超及广州市乐有家房产经纪有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本院依据原、被告诉请主要审查王桂来与吕玉超之间的房屋买卖合同关系。合同履行过程中，被告吕玉超、张之娥同意解除涉案房产买卖合同，故原告诉请解除双方之间的房屋买卖合同关系，本院予以支持；吕玉超在发现涉案房产被张贴《责令整改通知书》之前已明确表示不再购买涉案房产，其虽然陈述积极履行但并未提交证据证实，故其违约在先。但因涉案房产违章搭建面积50多平方米，如被拆除足以影响涉案房屋买卖合同能否继续履行，且涉案房产违章搭建部分确实存在被依法强制拆除的风险。综合双方之间房屋买卖合同签订时间、履行情况，本院认为被告吕玉超应向原告王桂来支付违约金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王桂来与被告吕玉超之间就位于广州市花都区公园前路36号305房房产的房屋买卖合同关系；二、解除原告王桂来与被告吕玉超、张之娥于2019年5月9日签订的《广州市存量房买卖合同》；三、被告吕玉超向原告王桂来支付违约金50000元（吕玉超已向王桂来支付的定金50000元被没收即可，无需另行支付）；驳回原告王桂来的其他诉讼请求；驳回被告吕玉超的全部反诉请求。本诉案件受理费8813元，由原告王桂来负担1315元，由被告吕玉超负担7498元;反诉案件受理费3162.5元，由被告吕玉超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王大亮二〇一九年八月二十八日书记员  曾佩仪方琢华