江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初1714号原告：无锡市梁溪区迎龙桥街道办事处，住所地江苏省无锡市梁溪区红星路8号。负责人：苏旭，无锡市梁溪区迎龙桥街道办事处主任。委托诉讼代理人：张继红，江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：华倩，江苏云崖律师事务所实习人员。被告：无锡市梁溪呢绒服装有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区后坭旺庄59号之一。法定代表人：谈文龙，无锡市梁溪呢绒服装有限公司总经理。委托诉讼代理人：谈晓东（系谈文龙之子），男，1989年4月25日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告无锡市梁溪区迎龙桥街道办事处（以下简称迎龙桥街道）与被告无锡市梁溪呢绒服装有限公司（以下简称呢绒服装公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告迎龙桥街道的委托诉讼代理人张继红，被告呢绒服装公司的法定代表人谈文龙及其委托诉讼诉讼代理人谈晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迎龙桥街道向本院提出诉讼请求：1.呢绒服装公司立即将后坭旺庄59-1号全部房产腾空并返还；2.呢绒服装公司支付占有使用费（自2009年1月1日起至2014年7月31日期间按照35000元/年标准，2014年8月1日起至实际返还房屋之日按照45000元/年标准）；3.本案的诉讼费用由呢绒服装公司承担。事实与理由：无锡市梁溪呢绒服装厂（呢绒服装厂）于1979年12月21日创办，是迎龙桥街道下属的挂靠集体企业。2006年，呢绒服装厂进行了企业改制，将集体企业转制为私营有限公司，名称变更为呢绒服装公司即本案被告。在改制时政府部门对呢绒服装厂资产进行了评估界定，属于谈文龙投资经营的净资产为838400元，根据评估报告结果将截止2006年10月31日的净资产838400元界定为谈文龙所有，并经无锡市南长区财政局审批同意，谈文龙将界定给其的净资产20.4万元无偿转给李中妹，谈文龙、李中妹两人为改制后的呢绒服装公司股东。在进行改制资产评估界定时己明确其中呢绒服装厂名下的房屋建筑物系迎龙桥街道所有，不列入资产评估范围，因此，原呢绒服装厂名下的位于后坭旺庄59-1号房产是属于街道的集体房产。改制后的呢绒服装有限公司向迎龙桥街道承租了后坭旺庄59-1号中部分房产，作为公司经营场地，租金为35000元/年，还有部分房产出租给了其他人，呢绒服装公司租金支付至2008年12月，在2008年下半年迎龙桥街道明确向呢绒服装公司表示，2009年开始不再出租该房产，并要求呢绒服装公司提前做好搬离腾空返还房产的准备，但2009年后呢绒服装公司仍旧一直占用案涉房产不肯搬离，也再未支付过租金或占有使用费。另外，迎龙桥街道曾将该房产中有一处平房出租给绣花厂毛亮租金为1万元/年、一处房屋出租给陈利明，毛亮于2014年7月31日搬离，陈利明于2015年6月16日搬离，该两承租人搬离后，呢绒服装公司还将该两处房产占有使用至今，亦未支付过占有使用费。其认为后坭旺庄59-1号房产属于街道权属范围内的集体房产，呢绒服装公司长期占有使用，经多次催告后拒绝从案涉房产中搬离也不肯返还房产，亦未支付任何占有使用费，呢绒服装公司的行为已严重损害了街道、集体的合法权益。故提起诉讼，请求判如所请。呢绒服装公司辩称，迎龙桥街道的诉讼主体不合格，案涉房屋的登记所有权人是无锡梁溪呢绒服装厂，后来该服装厂于2006年12月20日变更工商登记，更名为本案呢绒服装公司，根据物权法第十四条规定，该房屋所有权至今被认为是其所有，街道无权处分呢绒服装公司自有房产，故其不会搬走也不会支付房屋占有使用费。虽其以租金名义交纳承包费至2008年12月底，但仅是基于改制前的习惯，街道通知其交便交了，后在2008年案涉房屋涉及拆迁，其调取产权证和土地证后发现房屋产权是呢绒服装厂的，便再未交纳，其也曾要求街道返还已交费用，但街道未予理会。即便需要支付费用，也仅同意按照35000元/年的标准支付。综上，请求驳回迎龙桥街道的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于无锡市后坭旺庄59-1号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人迎龙桥街道提交：1.案涉房屋的所有权证（所有权人为呢绒服装厂，性质为集体产，填发日期为1993年）和土地使用证（土地使用者为呢绒服装厂，填发日期为1995年11月25日）、《工业企业登记申请书》、《关于无锡梁溪呢绒服装厂（集体企业）改制为无锡市梁溪呢绒服装有限公司的报告》、《关于“无锡市梁溪呢绒服装厂”投资情况说明》、《债权债务承诺书》，证明案涉房屋所有权性质为集体，1993年登记在其下属的呢绒服装厂名下，2006年改制为有限公司；2.2006年12月2日的《无锡市梁溪呢绒服装厂资产评估报告书》（委托方为呢绒服装厂，报告书摘要载明呢绒服装厂的全部资产和负债在评估基准日的评估价值分别为：资产评估价值948100元、负债评估价值109700元、净资产评估价值838400元（不含房产）；第八条“评估方法”载明固定资产包括房屋建筑物和机器设备，房屋建筑物系迎龙桥街道所有，经迎龙桥街道同意，不列入评估范围；第十一条“特别事项说明”载明企业账面房产净值17.31万元经主管部门同意不列入评估范围，作调账处理）、2006年12月6日的资产界定报告（委托方为呢绒服装公司，报告载明呢绒服装厂的净资产838400元界定给谈文龙所有）、关于“无锡市梁溪呢绒服装厂”投资情况说明，证明转至评估时明确案涉房屋系迎龙桥街道所有，未列入评估范围；3.资产评估委托书（委托方联系人处有谈文龙签字）、2006年12月15日的《无锡中证会计事务所有限公司验资报告》（该报告载明呢绒服装厂的净资产838400元界定给谈文龙所有，改制后的公司注册资本总额为51万元，其中谈文龙原出资额0元，以界定后的净资产306000元为出资；李中妹原出资额0元，以谈文龙转让给其的净资产204000元为出资；剩余的净资产328400元列其他应付款—谈文龙个人）、《公司转制登记申请书》、公司章程、股权置设协议等呢绒服装公司的申请、登记、核准材料，上述材料中公司财产并无房产；4.呢绒服装公司2006年、2007年、2008年的年度资产负债表，在2006年即转制前，呢绒服装厂资产负债表中的房屋建筑物一栏有相应金额记载，转制后的2007年、2008年的资产负债表中房屋建筑物一栏并无内容；5.结算凭证、房屋租赁费发票，改制前由呢绒服装厂向街道上交承包费，改制后由呢绒服装公司承租案涉房屋、向街道交纳租金，2008年之后应税务和财务要求开票、入账，此前均是以行政事业单位结算凭证开具；6.谈文龙交至街道的2009年9月11日的“报告”（谈文龙称：其单位与街道的租赁协议，仍在合约期中，因拆迁所致的经济损失应由街道按政策给予补偿；其在2001年承包时缴纳的承包押金5000元应退还，现企业已改制且不再租赁生产场地，改制时集体资产一无所有，资金和设备都是个人投资）、2014年5月13日的“拆迁补偿与安置协议书”（谈文龙称其1981年3月入职呢绒服装厂，企业拆迁补偿包括搬迁、安置补助费等共8项内容）。呢绒服装公司对上述证据的真实性均无异议，但称：产权证已经明确案涉房屋系呢绒服装厂所有，该厂虽系迎龙桥街道下属挂靠单位，但双方系独立的法人。呢绒服装厂的改制过程均是由迎龙桥街道操作，其并不知晓评估结果中净资产838400元不包含房产，其认为转制内容包含厂房的全部资产，净资产838400元中已经包含了房产。其向迎龙桥街道交纳的均是承包费，且在转制后也仅是基于习惯继续交纳，在2008年发现错误后便再未交纳。谈文龙的报告和申请书仅是因拆迁人、征收人是街道，其与街道协商拆迁和安置。2007年、2008年的资产负债表是为了规避税收，故未将房屋纳入资产范围，其已经在事后补交了房产税。为此，其提交：2019年4月22日税务部门的责令限期改正通知书及缴税凭证（2019年1月4日补交了2017年1月至2018年12月的房产税和城镇土地使用税；2019年5月6日补交了2019年1月至2019年3月的房产税和城镇土地使用税）、征收文件、评估机构选择意见单（谈文龙在被征收人一栏上签字），拟证明呢绒服装公司是案涉房屋的所有权人，故补交了相关税费，其在梁溪区人民政府征收办公室也写了被征收人系谈文龙。对于呢绒服装公司的上述证据，迎龙桥街道认为，呢绒服装公司交纳税费是基于其使用案涉房屋经营而产生，且案涉房屋在2008年已经被征收，不需要再交纳相关税费，对于征收相关文件不予认可，也与本案无关。故上述证据不能证明呢绒服装公司系房屋所有权人。另外，迎龙桥街道称改制后不久，案涉房屋即纳入拆迁征收范围，故未及时变更产权证书，且产权证、国土证原件已由拆迁部门收走。呢绒服装公司表示直至2008年涉及拆迁后，其至产监处和国土局查看后，才知道案涉房屋的产权系厂里的，且其未与拆迁部门签订过拆迁协议。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据现有证据及当事人陈述，可以认定案涉房屋的实际权利人系迎龙桥街道，理由：1.产权证的登记所有权人虽系呢绒服装厂，但该厂原系迎龙桥街道下属集体企业，呢绒服装公司系由呢绒服装厂改制而来。按照当时的政策，应当聘请具备资格的资产评估事务所进行资产评估。在改制时的资产评估报告书中明确列明案涉房屋为迎龙桥街道所有，不列入评估范围，作调账处理，且资产评估委托书中亦有谈文龙的签字，在其后呢绒服装公司验资中，也以该评估报告书作为验资材料，谈文龙在“股权置设协议”中也与李中妹均签字确认，结合2006年—2008年资产负债表的内容，谈文龙对该评估报告的内容应当是明知的；2.2006年年底完成改制后，呢绒服装公司仍连续两年（2007年、2008年）按照35000元/年的标准向迎龙桥街道交纳费用，即便如其所言，其在2008年才知道案涉房屋系呢绒服装厂所有，但是其辩称的出于习惯继续交纳了承包费、街道让交就交的解释也不合常理，且在谈文龙2009年9月的报告中还称其单位与街道的租赁协议在合约期内，要求街道给予补偿，其公司在2007年改制，集体资产一无所有；3.房产税由产权所有人缴纳。产权所有人不在房产所在地的，或者产权未确定的，由房产代管人或者使用人缴纳。在城市范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。因此，呢绒服装公司实际使用案涉房屋，并不因此表明纳税人即房屋所有权人；4.呢绒服装公司提交的拆迁相关材料均只有打印件，迎龙桥街道不予认可，评估机构选择意见单上被征收人一栏系由谈文龙自行签字，且呢绒服装公司自认未与拆迁部门签过协议，故对此本院不予确认。根据本院经审查确认的证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：案涉房屋登记所有权人系呢绒服装厂，所有权性质为集体产，发证日期为1993年6月7日。本院认定，案涉房屋实际所有。呢绒服装厂原系迎龙桥街道下属企业，1970年6月25日开业，1979年11月登记成立，2001年由谈文龙承包经营并按35000元/年向迎龙桥街道交纳费用至2008年12月（其中2006年、2007年所交费用由迎龙桥街道出具“上交款”或“交款”的“行政事业单位结算凭证”，2008年的费用由迎龙桥街道代开“房屋租赁”的统一发票）。2006年12月，呢绒服装厂经改制转为呢绒服装公司，谈文龙担任法定代表人。改制时，迎龙桥街道与谈文龙（呢绒服装厂）未签订相关资产界定、人员交接、税费负担等相关协议。2008年，案涉房屋被纳入拆迁征收范围。2019年1月22日，迎龙桥街道委托江苏云崖律师事务所向呢绒服装公司送达《律师函》，要求呢绒服装公司2019年1月31日前将案涉房屋恢复原状并交还给街道，并支付房屋占有使用费，逾期未交还的，后果自负。审理中，迎龙桥街道确认谈文龙确系于2001年曾向其交纳了5000元租赁押金，其同意在本案中一并处理，从呢绒服装公司应支付的费用中扣除。双方确认：案涉房屋地址内西南面的三件平房系呢绒服装公司自建；西北面的三层建筑已由迎龙桥街道安置，非呢绒服装公司使用，其余均由呢绒服装公司实际使用，其中西北面三层建筑相邻的一层平房曾由毛亮使用过一段时间、该平房相邻的二层建筑的一楼东面小房间曾由陈利明使用过一段时间。对于一层平房，迎龙桥街道提交其与毛亮的租房协议书、行政事业单位结算凭证、协议，拟证明毛亮曾于2008年5月1日起租用该平房至2014年7月搬离，并按10000元/年支付租金，而陈利明的其现无法找到租金相关证据；呢绒服装公司表示毛亮、陈利明未向其缴纳过任何费用，毛亮系2014年搬离，此后便由其使用。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。迎龙桥街道作为案涉房屋的实际所有权人，有权要求呢绒服装公司返还案涉房屋并支付实际占有使用费，呢绒服装公司仅认可按照35000元/年的标准支付，本院予以确认。迎龙桥街道另主张自2014年8月1日起参照其与毛亮约定的10000元/年标准要求呢绒服装公司按照45000元/年支付占有使用费，呢绒服装公司不予认可，现对其主张的标准无其他证据证明，故对迎龙桥街道的该部分主张，本院不予支持。综上，呢绒服装公司应自2009年1月1日起，按35000元/年的标准支付占有使用费，迎龙桥街道同意在上述费用中抵扣5000元，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条规定，判决如下：一、无锡市梁溪呢绒服装有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡市梁溪区迎龙桥街道办事处返还无锡市后坭旺庄59-1号房屋（除西北面三层建筑）。二、无锡市梁溪呢绒服装有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡市梁溪区迎龙桥街道办事处支付实际占有使用费（自2009年1月1日起至实际返还房屋之日止，按35000元/年的标准给付。可予以抵扣5000元）。三、驳回无锡市梁溪区迎龙桥街道办事处其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3600元，由无锡市梁溪呢绒服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 林丽华二〇一九年八月二十一日法官助理 应丽燕书 记 员 秦 莲本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。