江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初5733号原告：泰兴市碧云商业广场管理有限公司，住所地泰兴市阳江中路9号。法定代表人：朱莲鸳，经理。委托诉讼代理人：周东，该公司办公室主任。被告：杨蕾，女，1991年1月25日生，汉族，住泰兴市。原告泰兴市碧云商业广场管理有限公司（以下简称碧云广场管理公司）与被告杨蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧云广场管理公司的委托诉讼代理人周东、被告杨蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧云广场管理公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交还房屋；2、判令被告支付自2018年10月1日起至实际交房之日止的商铺使用费，按每日190.6元标准计算；3、判令被告支付自2018年10月1日起至实际交房之日止迟延交付商铺导致原告应支付给第三方的损失费，按每日271.1元标准计算；3、由被告承担本案的诉讼费。在庭审中，原告明确诉讼请求为：1、请求判令被告交还D3-108A商铺；2、判令被告支付自2018年10月1日起至实际交房之日止的商铺使用费，按每日190.6元标准计算；3、判令被告支付自2018年10月1日起至实际交房之日止迟延交付商铺导致原告应支付给第三方的损失费，按每日271.1元标准计算；3、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原被告双方签订商铺租赁合同，约定租期为2017年3月1日至2018年9月30日，合同签订后原告依约履行了合同义务，合同期满后至今，被告一直非法占有并使用该房屋。现原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。杨蕾辩称，诉争房屋不是原告的，我与房东签了协议，与原告没有任何关系。当时原告承诺三年不变房租，但我租了不到一年就开始变房租，原告当时承诺房屋是他们统一招租、统一规划、统一管理，但原告没有做到，原告的第二、三、四项诉讼请求，我不同意。原告存在欺诈行为，如果当时跟我说有其他房东存在，我也不会租的。我们当初签的三年的合同，租期应当截止到2020年，该份合同在办营业执照时交到了工商局。我们已经于去年与北边的房东卜玉成签订了租赁协议，与南边的房东已经达成口头协议，但没有签订协议。本院经审理认定事实如下：案外人翟庆国、蒋书平、翟佳伟系江苏碧云商业广场D3-108A的商铺所有权人，案外人卜玉成系江苏碧云商业广场D3-108B的商铺所有权人。2012年7月10日，案外人卜玉成作为甲方与江苏碧云商业广场投资有限公司作为乙方签订《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》一份，约定甲方将其所有的位于江苏碧云商业广场（泰兴市阳江中路9号）D3幢108B的商铺委托给乙方租赁代理，租赁期限为五年自2013年10月1日起至2018年9月30日止。2012年7月18日，案外人翟庆国、蒋书平、翟佳伟作为甲方与江苏碧云商业广场投资有限公司作为乙方签订《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》一份，约定甲方将其所有的位于江苏碧云商业广场（泰兴市阳江中路9号）D3幢108A的商铺委托给乙方租赁代理，租赁期限为五年自2013年10月1日起至2018年9月30日止。2015年3月23日，江苏碧云商业广场投资有限公司名称变更为江苏仁恒投资有限公司。2016年5月1日，江苏仁恒投资有限公司委托原告碧云广场管理公司全权处理其商业中心的D3-108A、108B商铺租赁事宜。2017年2月，原告碧云广场管理公司与被告杨蕾签订商铺租赁合同一份，该合同约定：被告自愿向原告租赁该商业中心D3-108A商铺为经营场所，该物业的使用面积约定为33平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年3月1日至2018年9月30日，约19个月，租期前装修期2017年2月5日至2017年2月28日免收租金；第一期自2017年3月1日至2017年9月30日租金标准为28元/平/月，第二期自2017年10月1日至2018年9月30日为免收租金期；本合同下第一期租金6468元于本合同签订当日支付，其他租金均按季交纳，被告应当在每个交租期前30日向原告一次性足额支付下个交租期租金；被告在本合同签订之日向原告支付租赁定金924元，被告承租该物业正式营业后，租赁定金转为被告按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，原告有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向被告收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至被告实际交还该物业之日止的违约占用费用，并有权从被告交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。该商铺租赁合同系由原告向法庭提交，被告在第一次开庭质证时表示无异议。2017年2月，原告碧云广场管理公司与被告杨蕾签订商铺租赁合同一份，该合同约定：被告自愿向原告租赁该商业中心D3-108B商铺为经营场所，该物业的使用面积约定为36平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年3月1日至2018年9月30日，约19个月，租期前装修期2017年2月5日至2017年2月28日免收租金；第一期自2017年3月1日至2017年9月30日租金标准为28元/平/月，第二期自2017年10月1日至2018年9月30日为免收租金期；本合同下第一期租金7056元于本合同签订当日支付，其他租金均按季交纳，被告应当在每个交租期前30日向原告一次性足额支付下个交租期租金；被告在本合同签订之日向原告支付租赁定金1008元，被告承租该物业正式营业后，租赁定金转为被告按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，原告有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向被告收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至被告实际交还该物业之日止的违约占用费用，并有权从被告交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。该商铺租赁合同系由原告向法庭提交，被告在开庭质证时表示无异议。上述商铺租赁合同签订后，原告碧云广场管理公司依约将租赁标的D3-108A、108B约69平方米商铺交付给被告杨蕾经营使用，于2017年2月5日收取了被告杨蕾的第一期租金13524元（自2017年3月1日至2017年9月30日止，其中D3-108A为6468元，D3-108B为7056元）及租赁定金1932元（其中D3-108A为924元，D3-108B为1008元），第二期租金（自2017年10月1日起至2018年9月30日止）为免租金。原告于2017年2月5日已收取被告杨蕾装修押金2000元及自2017年3月1日至2018年9月30日的生活、装修垃圾清运费394元。被告杨蕾对于上述原告提交的租金、定金、生活、装修垃圾清运费收据复印件及金额均没有异议。上述两份合同到期后，被告杨蕾至今未将上述D3-108A、D3-108B商铺交还给原告。在庭审中原被告一致确认被告杨蕾已经与D3-108B商铺的所有权人卜玉成续签了租赁协议，原告亦当庭陈述表示其未将被告杨蕾承租的D3-108B商铺列入诉讼请求。现原告以被告杨蕾非法占用D3-108A商铺为由诉至法院。本案的主要争议焦点为：一、本案当事人履行的依据是以原告提交的合同为准，还是以被告在庭审中辩称的三年租期的合同为准？二、被告逾期未交还D3-108A商铺期间的使用费标准是什么？三、被告是否应当承担迟延交还D3-108A一层商铺导致原告应支付给第三方的损失费？一、本案当事人履行的依据是以原告提交的合同为准，还是以被告在庭审中辩称的三年租期的合同为准？原告提供的合同，是双方当事人真实意思的表示，依法成立且生效，原被告双方应按照该合同约定全面履行义务。其理由如下：第一，原被告双方实际履行的是原告提交的合同。原告碧云广场管理公司依约向被告杨蕾交付租赁标的给被告经营使用；被告亦依据该合同约定的数额向原告交付了第一期租金13524元（6468元+7056元）及定金1932元（924元+1008元）。合同约定的第二期租金为免租金，被告亦按约定未向原告支付此期间的租金，故原被告已经实际履行了原告提交的合同。第二，被告亦未向本院提交其在庭审中陈述的双方签订的截止到2020年到期的三年租期的合同，且被告当庭陈述其已经与D3-108B商铺的所有权人于2018年签订了协议，如果双方实际履行的是被告辩称的三年租期的合同，那么被告就不需要在合同未到期的情况下与该商铺所有权人另行签订租房协议，故本院对于被告的该项辩称意见不予采信。二、被告逾期未交还D3-108A商铺期间的使用费标准是什么？关于被告逾期未交还D3-108A商铺期间的使用费标准，根据原告提供的第一份合同16.1条约定：如逾期交还该物业，原告有权按照本合同中最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向被告收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至被告实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从被告交付的履约保证金中扣除该笔款项，除非双方另有协议。现原告根据双方约定的该违约责任条款，要求被告依据租金的三倍标准支付非法占有期间的损失，本院认为该约定的违约金偏高，应依法调低。本案中原告实际损失主要是该商铺正常的租金收入，现原告要求被告依据租金三倍标准支付非法占用期间的损失，显然过分高于原告的实际损失，本院将兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对该违约金予以调整。本院已判决生效的(2019)苏1283民初1104号、1102号判决书中已查明的事实：为创建创业孵化基地并享受该基地的政府优惠政策，原被告双方在履行租赁合同的过程中，另行签订了供被告用于领取该基地孵化实体营业执照商铺租赁合同，但该合同被认定无效应系双方均存在一定过错所致。根据创业孵化基地有关文件规定，孵化基地应对基地入驻者开展创业指导、政策咨询、信息服务、创业培训等服务，并协助孵化实体落实有关创业优惠政策。现江苏仁恒投资有限公司该创业孵化基地形同虚设，该基地含被告在内诸多孵化实体至今无一家能享受到房租补贴、社保等优惠政策。本院综合各方面因素，根据公平原则及诚实信用原则，现酌定将被告违约占用该商铺使用费依法调整为原租金的1.25倍即35元/平/月（28×1.25）。据此对于非法占用期间的损失费标准本院确定为每日38.5元（35×33/30），被告应按每日38.5元标准给付原告自2018年10月1日起至实际搬出之日止期间的房屋使用费。本院依法将被告已交付的D3-108A的履约保证金924元抵扣租金费用，故被告支付的上述使用费应扣除其已缴纳的履约保证金924元。三、被告是否应当承担迟延交还D3-108A一层商铺导致原告应支付给第三方的损失费？关于原告主张被告应当承担迟延交还D3-108A一层商铺导致原告应支付给第三方的损失费主要包含：第一，原告陈述被告的装修占用了D3-109A、109B商铺的部分面积，因被告逾期未交还其承租的商铺致使其产生损失，因原告未对该事实及损失予以举证证明，故本院不予采信；第二，原告要求因被告迟延交还D3-108A一楼商铺而导致其无法向商铺所有权人交付D3-108A二楼商铺产生的损失，因一楼与二楼系两个独立的空间商铺，故原告主张的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，被告应当依据已生效的原告提交的合同约定搬出D3-108A商铺，并按每日38.5元标准给付原告自2018年10月1日起至实际搬出之日止期间的房屋损失费。依据原告提交的合同第16.1条约定“乙方（被告）应当在租赁期限届满之日或合同提前解除之日前的适当时间内自付费用将该物业内为乙方所有的可移动物品搬空，不可拆卸的装修无偿留给甲方（原告）处置”、第17.5条约定“本合同终止或到期后，乙方（被告）的装修投入，甲方（原告）不作任何补偿，且将该物业内为乙方所有的可移动物品搬空，不可拆卸的装修无偿留给甲方处置”，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应该恢复原状”，第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”，故被告提出已形成附合的装修损失赔偿于法无据，本院不予支持，至于未形成附合的装修装饰物由被告自行拆除。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告杨蕾自本判决生效之日起十五日内将其承租的位于泰兴市碧云商业广场D3-108A商铺交还原告泰兴市碧云商业广场管理有限公司，并向原告泰兴市碧云商业广场管理有限公司支付非法占用期间的房屋使用费（自2018年10月1日起至实际交还之日止按每日38.5元标准计算），但被告杨蕾支付的上述使用费应扣除其已缴纳的履约保证金924元。二、驳回原告泰兴市碧云商业广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2792元，减半收取1396元，由原告泰兴市碧云商业广场管理有限公司负担815元，被告杨蕾负担581元（此款原告已垫付，由被告于本判决生效后十五日内加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 陈新建二〇一九年八月三十日法官助理 周红燕书 记 员 周 莉