文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初761号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号10栋首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司员工。被告：杨前，男，汉族，1972年11月9日出生，住珠海市金湾区，原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称“现代物业公司”）诉被告杨前物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。后因被告杨前下落不明，本案转为普通程序继续审理。原告的委托诉讼代理人陈大文到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告付清至2018年12月31日拖欠的物业服务管理费2712元，滞纳金565.4元（按银行同期贷款利率的4倍计至2018年12月31日）；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等2430元（计至2018年9月30日）；2、被告向原告支付至付清之日拖欠的物业费滞纳金;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城8栋601房的业主，房屋建筑面积94.47平方米。依照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议（世纪名城）》《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》，《世纪名城房屋装修协议》，约定小区商业物业管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应向原告缴纳物业服务管理费339元；被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维护费等；业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二缴纳滞纳金。被告从2017年1月至2018年12月止，被告累计拖欠物业管理费2712元。拖欠的可视对讲系统每月维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维护费等2430元。被告拒不缴纳相关费用，影响原告的正常运营，经原告一再催缴，被告仍拒绝缴纳，原告遂诉至本院，请求判如所请。原告向本院提交以下证据：1、《前期物业管理服务协议》；2、催费资料；3、《物业相关费用分摊明细表》及附件；4、《历年相关费用分摊明细汇总表》；5、滞纳金、利息计算表。被告未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2008年10月1日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在的世纪名城小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、公用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括两项，一是房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；二是部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有共用产权人共同承担；有偿服务内容为业主或者非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向原告提出维修养护服务的，原告可经业主同意后制定相应标准；此外，协议还约定，原规划需要招商经营的泛会所配套服务项目，由业主协助物业公司负责招商、引资并做好管理服务工作；其他利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业委会及业主同意，以上两种场地、设施承包费按以下方式处理：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套设施的维护基金。物业服务费用载明了物业服务费用明细，其中小高层、高层住宅管理费1.2元每平方米，办公商业建筑管理费1.5元每平方米，可视对讲系统5元每户每月，电动车、摩托车停车服务费为20元每月每台，收费时间为首次预收十二个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号，业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日每天按照千分之二缴纳滞纳金。被告为世纪名城8栋601房的业主，房屋面积为94.47平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为113元。原告主张各项费用欠缴时间及欠缴金额如下：物业费从2017年1月到2018年12月共24个月，金额为2712元；可视对讲系统维护管理费是每月5元，从2011年1月至2018年9月共93个月，金额为465元；公摊电费从2017年4月至2018年9月共378元；公摊维修费从2017年4月至2018年9月共564元；电梯维保费从2012年1月至2018年9月共80个月，金额为1023元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细以及公告等予以佐证。在审理原告现代物业公司诉世纪名城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，本院于2018年7月10日会同部分业主及现代物业公司部分员工对世纪名城小区进行了现场勘查，对业主反映的问题进行了查勘。本院发现，现代物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：一是小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入，值班人员年龄偏大，在本院查勘的过程中，亦未对进出人员进行询问及身份登记；二是部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口链接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用；三是大部分楼栋的大门经业主打开未关，存在治安及安全隐患，其中29栋大门因台风损坏，至今未修缮；四是小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，整个小区消防水管没有水，物业公司称该小区并无公共维修基金，修缮需要业主共同出资，但部分业主连物业费均不愿缴纳，更不愿支付该项费用，而且该项费用所需资金甚大，物业公司无力垫付。物业公司在各楼栋均配备了灭火器，但本院经勘查，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，部分配装的灭火器也存在超过有效检验日期的情形。前述事实，已为本院生效判决予以认定。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。原告主张被告自2012年1月份开始拖欠物业服务费，按照双方在《前期物业管理服务协议》中的约定，被告所有的房屋为94.47平方米，每月应向原告交纳的物业服务费为113元，至2018年12月31日，共计欠付物业费2712元，本院予以认定。关于公摊及其他费用，公摊电费378元;公摊维修费564元；电梯维保费1023元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细等予以佐证，能够证明原告履行了维修义务，并履行了告知义务，被告应向原告支付前述各项费用。关于可视对讲系统维护费465元，经本院查勘，原告所管理小区多栋楼宇可视对讲系统均不能使用，原告未能尽到维护义务，其收取此项费用无事实依据，本院对可视对讲维护费465元不予支持。关于物业服务费滞纳金及公摊费用利息。双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告自2017年1月份开始拖欠物业服务费,虽然被告主张原告的物业服务存在瑕疵，但其可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不可以此为由拒交或迟交物业服务费。被告未按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。关于滞纳金标准，原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告可请求法院予以减少。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，考虑到原告现代物业公司诉世纪名城小区业主物业服务合同纠纷属于系列案件，为了保持裁判标准的统一性，并考虑到原告在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，本院对滞纳金标准酌情予以调整，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因涉案合同约定物业费按季度收取，收费时间为每月1-10日，则滞纳金应当从每季度开始的月份的第11日起算，原告要求计算至实际付清之日，亦属合法合理，本院予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条,《物业管理条例》第六条的规定，判决如下：一、被告杨前于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币2712元及滞纳金（滞纳金以每季度应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠付之日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；公摊水电费、公摊维修费、电梯年检及维保费人民币1965元；二、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由原告珠海市现代名城物业管理有限公司负担人民币5元，由被告杨前负担人民币45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  李洪涛人民陪审员  黄广秀人民陪审员  杨世伟二〇一九年八月二十八日法官助理蒋必果书记员王恺附：《滞纳金计算说明》            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2017年第一季度              339              2017.1.11              中国人民银行同期贷款利率              实际付清之日                  2017年第二季度              339              2017.4.11                  2017年第三季度              339              2017.7.11                  2017年第四季度              339              2017.10.11                  2018年第一季度              339              2018.1.11                  2018年第二季度              339              2018.4.11                  2018年第三季度              339              2018.7.11                  2018年第四季度              339              2018.10.11