山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初5797号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市任城区红星中路30号，统一社会信用代码：91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人：周高峰，山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永进，该行职工。被告：马洪君，男，1970年2月2日出生，汉族，住济宁市汶上县。被告：济宁蓝天置业有限公司，住所地济宁市任城区红星西路3号，统一社会信用代码：91370811666745463W。法定代表人：李树明，经理。委托诉讼代理人：孙海杰，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告马洪君、济宁蓝天置业有有限公司（以下简称“蓝天置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行的委托诉讼代理人周高峰、李永进，被告马洪君，被告蓝天置业公司的委托诉讼代理人孙海杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、判令被告马洪君偿还借款本金1006063.79元，利息31439.49元、罚息1411.72元，合计1038915.00元（以上利息、罚息暂计算至2019年3月13日，之后的利息、罚息按借款合同约定支付到借款本息全部还清为止）；三、判令被告蓝天置业公司对上述款项承担连带还款责任；四、依法判令原告对抵押房屋（蓝天豪庭3号楼东2单元13层02-1301号房）拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权；五、依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费。事实和理由：2013年7月23日，被告马洪君与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告马洪君借原告120万元用于购买蓝天豪庭3号楼东2单元13层12-1301号房产，借款期限从2013年7月23日至2033年7月23日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，逾期罚息在贷款利率基础上上浮50%，发生争议约定由原告住所地即任城区人民法院管辖。原告于2013年7月24日发放120万元贷款，被告马洪君签字认可。2013年7月29日办理房屋抵押预告登记，登记证号为济宁市房预字第××号。被告蓝天置业于2011年6月4日与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》，根据合同约定应在最高额限度内承担连带款责任。被告马洪君偿还部分本息后，不再按合同约定偿还借款本息，严重违约，根据借款合同第17条、第21条等条款约定，原告可要求被告立即清偿所有借款本息及相关费用。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请支持原告诉讼请求。被告马洪君辩称，原告所诉称的借款属实，没有按照约定还款也属实，同意与原告解除合同并清偿下欠的借款本息。被告蓝天置业公司辩称，为被告马洪君借款提供担保属实，但在2017年7月份已经具备办理产权登记的权利，在2019年3月份已经通知被告马洪君来办理产权登记手续，但被告马洪君没有按照约定过来办理。答辩人不同意承担连带还款责任，因为不办相关的产权登记是被告马洪君的责任，不是答辩人的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提供的证据材料如下：（一）被告马洪君身份证复印件一份，被告蓝天置业公司企业信息一份，证明被告主体身份适格；（二）《中国建设银行个人住房贷款申请表》一份，《个人住房（商业用房）借款合同》一份，济宁市房预字第××号登记表一份，证明2013年7月13日，被告马洪君向原告申请贷款120万元，用于购买蓝天置业公司开发的蓝天豪庭3号楼东2单元13层02-1301号房；2013年7月29日，在济宁市房产交易监理处办理了办理房屋抵押预告登记；（三）被告蓝天置业公司于2011年6月4日与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，证明约定被告蓝天置业公司应在最高额限度内（贰亿元）承担连带还款责任；（四）中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书一份、个人贷款支付凭证一份，证明2013年7月24日，原告依照合同约定向被告蓝天置业公司账户发放贷款120万元，贷款期限240期，年利率5.895%，逾期利率浮动比率50%，还款方式为等额本息；（五）贷款账户基本信息三份及个人贷款对账单二份，证明被告马洪君未按合同约定及时足额履行还款义务，截止到2019年6月25日，未还本金1006063.79元，利息43522元，罚息2875.48元，合计1052461.27元；（六）授权委托书，律师费发票各一份，证明原告委托山东中昊律师事务所代理本案诉讼，缴纳律师费5万元。被告马洪君和蓝天置业公司对于证据一至六的真实性、合法性及关联性均没有异议，对于原告主张的下欠款的数额也没有异议。经审核，上述证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，对其证明效力予以确认，能够原告所主张的证明内容。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年7月23日，被告马洪君与原告建行济宁分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》(编号370680001-2012-20130551369)，主要约定：被告马洪君向原告贷款120万元；借款用途为购买蓝天豪庭3号楼东2单元13层12-1301号房产；借款期限从2013年7月23日至2033年7月23日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，逾期罚息在贷款利率基础上上浮50%；采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下每一个月归还本息金额为人民币8524.64元；本合同项下的担保方式为抵押和最高额保证，抵押财产为蓝天豪庭3号楼东2单元13层12-1301号房产。原告于2013年7月24日发放120万元贷款。2013年7月29日原告取得了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为济宁市房预字第××号。2011年6月4日，被告蓝天置业公司于与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》(编号37068000120130018)，主要约定：本最高额保证所担保的债权是指自2013年5月31日至2053年5月31日期间因乙方（建行济宁分行）向债务人（因购置蓝天豪庭房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他费用、乙方为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括便不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；保证额度贰亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止；若贷款人根据合同约定提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。原告于2013年7月24日发放贷款120元。被告马洪君正常还款至2019年1月17日，此后不再按合同约定偿还借款本息。截止至2019年6月25日，已产生下欠本金数额1006063.79元、利息43522.00元、罚息2875.48元，合计1052461.27元。原告多次催要未果，为维护自身合法权益，依法提起诉讼。另查明，原告因诉讼委托山东中昊律师事务所律师代理支付代理费5万元。本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》,系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款120万元发放给被告马洪君履行了合同义务。被告马洪君未按合同约定期限足额偿还借款，已构成违约，应承担相应民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。”据此，原告建行济宁分行要求解除与被告马洪君签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告马洪君偿还借款本金1006063.79元、正常利息43522.00元、罚息2875.48元，（截止至2019年6月25日，本息合计1052461.27元；自2019年6月26起至借款清偿之日止的利息、罚息按合同约定利率计算），有事实和法律依据，应予以支持。另原告要求被告马洪君支付律师代理费50000元，符合双方合同约定且不违反山东省律师收费标准，应予以支持。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生。原告建行济宁分行对案涉房产享有优先受偿权，必须以办理抵押登记为条件。案涉房产仅只办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记，依据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，但排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。因此，从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权。故原告建行济宁分行主张其就案涉房产蓝天豪庭3号楼东2单元13层02-1301号房抵押权行使优先受偿权，于法无据，不予支持。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款（保证责任）规定，（-）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效，是否为借款人自己所提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免。贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。根据上述约定，涉案抵押财产（蓝天豪庭3号楼东2单元13层02-1301号）没有办理抵押登记，并非免除保证人担保责任的事由，故被告蓝天置业公司以此理由抗辩不承担保证责任，不能成立。被告蓝天置业公司作为涉案借款的担保人仍需对其所担保的债权承担连带保证责任。原告要求被告蓝天置业公司对被告马洪君所欠涉案债务承担连带还款责任，没有超过约定的担保期间和保证范围，于法有据，应予以支持；同时，其承担保证责任后有权向借款人马洪君追偿。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告马洪君于2013年7月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370680001-2012-20130551369）。二、被告马洪君于本判决生效之日起五日内偿付原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金1006063.79元、正常利息43522.00元、罚息2875.48元，合计1052461.27元（截止至2019年6月25日），并继续支付自2019年6月26起至借款清偿之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370680001-2012-20130551369）约定利率计算的利息、罚息；三、被告马洪君于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费50000元；四、被告济宁蓝天置业有限公司对第一、二、三确认债务承担连带还款责任；其承担保证责任后有权向被告马洪君追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14722元，减半收取7361元，由被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  徐莉莉二〇一九年八月九日书记员  李俊青