河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初7830号原告：李艳芳，女，1973年2月12日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：杨宏伟，新郑市龙湖法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：刘春侠，女，1980年10月10日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：孟强，河南克谨律师事务所律师（特别授权）。原告李艳芳与被告刘春侠房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李艳芳及其委托诉讼代理人杨宏伟、被告刘春侠及其委托诉讼代理人孟强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李艳芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘春侠继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的相关义务；2、请求依法判令被告配合原告将双方所诉争的房屋所有权过户至原告名下；3、判令被告承担2018年4月20日至房屋过户之日止的违约金100000元（按总房款每日1%计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、2017年9月22日，经郑州市金掌柜置业房产营销策划有限公司新郑分公司介绍，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》各一份，约定被告将其名下位于新郑市新区弘远路一江弘城18号楼1单元3层302室房产出售给原告，房屋总价款690000元。同日，原告将首付款300000元支付给了被告；2、原告按照双方的约定对自己购得的房屋进行了装修；3、2018年12月14日，被告以原告违约为由诉至新郑市人民法院，要求终止履行合同并要求原告支付100000元违约金。经审理，新郑市人民法院驳回了被告的诉求。后被告提出上诉，郑州市中级人民法院驳回其上诉，维持了原判；4、被告在其上诉前的2018年4月份，私自将双方诉争的房屋门锁换掉，致使原告无法正常施工和进出；5、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》签订后，被告没有按照约定进行房屋解押，在约定日期内没有配合原告进行网签、过户，期间又单方更换了门锁，属于单方违约，应按照合同约定承担违约责任；6、经中介与原、被告多次协商，双方没有达成一致意见。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告不同意继续履行合同，因为被告已于2019年5月8日向原告发出了解除合同通知书，原告已经签收，该解除合同通知书是在被告向新郑市房管局查询过李艳芳名下拥有两套房产的基础上且考虑到其现在系单身，已经不符合新郑市的限购政策，将合同约定的房屋再继续变更过户到其名下已经不符合相关法律的规定，合同已经没有了履行的可能，且被告已经将对方支付的300000元首付款返还给了原告；原告主张的违约金没有相关依据，且不符合实际情况。原告诉称被告违约不属实，是其对之前一审及二审判决的断章取义，经过二审对一审的认定刘春侠违约的情形已经予以纠正，二审认定双方无法证明对方违约，产生争议的原因主要是由于双方在签订合同时对于如何解押之事没有约定清楚，且原告装修刚刚开始，所造成损失基本可以忽略，被告亦并未单方更换门锁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2017年9月22日，被告刘春侠作为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的原告李艳芳及作为丙方（居间方）的郑州市金掌柜置业房产营销策划有限公司新郑分公司签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：1、乙方李艳芳购买甲方刘春侠所有的位于新郑市新区××路东、××水路南××楼××单元××层302的房屋，建筑面积100.3㎡；2、双方协商上述房产及配套设施总价款为690000元，乙方自本合同签订时向甲方支付定金300000元（其中包含丙方佣金、办证劳务费1000元、余额作为代收的定金），甲、乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管；3、付款方式为按揭贷款。甲、乙双方签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款额度。乙方按所申请贷款的比例在立契时向房管局资金监管中心支付首期款，其余房款由银行放款之日向房管局资金监管中心支付。定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；4、立契过户时间约定：须等甲方新房本出来后，立即办理房屋按揭以及房屋网签过户等相关手续；5、权利与义务：（1）甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7个工作日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房产及相关配套设施，并保证在立契之日起7个工作日内将所有户口全部迁出；（2）如甲方所售房产已抵押，甲方应向乙、丙双方如实说明。乙方如愿意购买，甲方应对此所出售房产进行解押。甲方对此所出售的房产解押时，解押款不足，乙方愿意先预付帮助甲方解押，此预付款为房款的一部分；6、违约责任：（1）、乙方若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金，并按合同约定赔偿甲、丙双方损失；（2）、甲方若违反本合同的各项约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方的定金；7、其他约定事项：签订合同当日，乙方（买方）立即支付卖方首付款300000元，剩余尾款390000元由银行按揭贷款完成。补充备注：出新房本后甲乙双方须在7个工作日内无条件配合办理房屋按揭贷款、网签、房屋过户等相关系列手续。乙方契税如未满两年也要强制过户，只要新房本出来，达到过户条件立即办理。双方在《房屋买卖合同》中还约定了其他的权利和义务。2017年9月22日，上述甲、乙、丙三方还签订了《房屋买卖补充协议》一份，主要约定：1、甲方刘春侠剩余房屋贷款每月还款月供在此房屋未解押过户之前，由甲方刘春侠正常还款；2、甲方物业费已交至2018年6月19日，移交乙方承担；3、甲方自房屋出售之日2017年9月22日以前，若房屋发生的相关责任均由甲方承担（例如非法组织传销等一切相关非法组织犯罪活动的事件，自出售之日起由乙方来承担）；4、甲、乙双方自房本出证之后，均积极配合无条件办理房屋按揭贷款、网签、过户等房屋相关的所有手续。原、被告签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》当日，原告李艳芳向被告刘春侠交付购房首付款300000元，被告刘春侠为原告出具《收到条》一份，内容为“今收到购房人李艳芳交购房款人民币大写叁拾万元整（300000）”。被告收到原告支付的购房款后已经将房屋钥匙交付给了原告，并在以后陆续将房屋的水卡、电卡、天然气手续、购房的票据等全部手续已经交付给了原告，原告收到被告交付的房屋钥匙后即开始准备对房屋进行装修，并与郑州一江物业客服中心签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，郑州一江物业客服中心为其办理了《装修许可证》（但许可证的名字为刘春侠），购买了部分装修材料并进行了部分施工，后由于原、被告之间发生了纠纷，造成该房屋至今尚未装修完毕。《房屋买卖合同》签订的当日，原告向丙方郑州市金掌柜置业房产营销策划有限公司新郑分公司缴纳购房佣金服务费6900元。2018年12月14日，刘春侠作为原告向本院提起诉讼，请求依法解除其与李艳芳签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，并请求判令李艳芳赔偿其违约金100000元。2019年1月29日，本院作出（2018）豫0184民初8909号民事判决书，认为原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》为有效合同，双方均应按照约定履行自己的义务，出卖方未能按照约定对涉案房屋予以解押及居间人未按约定履行监督执行义务致使双方不能及时网签、按揭及过户，产生了争议，刘春侠主张李艳芳违反约定、拒不履行合同的证据不足，故判决驳回了刘春侠的诉讼请求。判后，刘春侠不服提出上诉。2019年3月29日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终6659号民事判决书，认为根据查明的事实可以认定双方当事人在签订合同时对房屋具体由谁负责解押并无明确约定，一审判决认定刘春侠未按合同约定对涉案房屋解押不当，但裁判结果正确，故依法判决驳回上诉，维持原判。另查明：1、涉案房屋于2018年7月26日进行了不动产登记，权利人为刘春侠，被告刘春侠现已取得了新郑市不动产登记中心为其颁发的不动产权属证书，但该房屋产权上设定有抵押，抵押金额350000元，抵押期限自2016年8月31日至2046年8月30日止。至2018年12月28日涉案房屋上的抵押登记并未解除；2、原告李艳芳现为单身，其位于新郑市新烟街道办事处烟厂大街北侧滨河帝城及位于新郑市××店镇××西侧、规划梨园路北侧润丰新尚C区16-3号楼1单元11层1126号共计有两套房屋；3、2016年10月1日，郑州市人民政府办公厅发出《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》【郑政办（2016）64号文件】，对拥有2套及以上房屋的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下的住房；2016年12月21日，郑州市人民政府办公厅又发出《关于进一步加强房地产调控工作的通知》【郑政办（2016）75号文件】，在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》规定限购区域内，将180平方米（含）以上住房纳入限购范围，对非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明等；2017年5月2日，郑州市人民政府办公厅发出《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》（郑政办58号文件），将新郑市作为上述限购区域内，在限购区域内暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房；4、2019年5月9日，被告刘春侠以邮寄的形式向原告发出了《解除合同通知书》，认为原告李艳芳与被告刘春侠在签订上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》时，原告并不符合郑州市人民政府规定的购买房屋的条件，且双方在合同中约定的房屋首付款比例已经违反了政策性的规定，双方签订的合同已经出现了履行不能，故向原告发出解除双方于2017年9月22日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，被告刘春侠将退还原告李艳芳前期支付的首付款300000元。庭审中，经原告当庭确认，其已经收到了被告发出的解除合同通知书且收到了被告退还的购房首付款300000元，但原告表示其并没有同意被告要求解除合同的请求；5、庭审中，被告刘春侠虽然向本院提出对原告的装修损失进行评估鉴定，并在庭审后递交了申请书，但其随后又向本院递交了要求放弃评估鉴定的书面申请。以上事实，有原告向本院提交的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、收据、收入证明、房屋装饰装修管理服务协议、短信记录，本院（2018）豫0184民初8909号民事判决书、《房屋装饰装修管理服务协议》、装修许可证等证据，被告向本院提交的郑州市中级人民法院（2019）豫01民终6659号民事判决书、不动产登记资料查询结果证明、郑州市人民政府办公厅文件、转账汇款凭证等证据及双方当事人的当庭陈述予以证明。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告李艳芳与被告刘春侠签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应为有效合同，双方均应按照该合同的约定履行相应的义务。虽然双方在签订《房屋买卖合同》后，原告依约向被告交付了购房首付款300000元，被告依约将涉案房屋交付给了原告使用，但原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时并没有注意到郑州市人民政府的限购政策规定原告不符合购房的条件等情形，导致了双方在签订合同后出现了履行不能的纠纷，故双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》依法应予以解除为宜；依据相关规定，合同双方因政府政策性原因导致合同无法履行，由此产生的纠纷均不承担向对方支付违约金的民事责任，且本院（2018）豫0184民初8909号民事判决书及郑州市中级人民法院（2019）豫01民终6659号民事判决书对被告刘春侠向原告李艳芳主张的违约损失均没有予以支持，因此，原告李艳芳请求依法判令被告刘春侠继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的相关义务，并依法判令被告按总房款每日1%承担违约金的诉讼请求，本院依法亦不应予以支持；对于原、被告双方的合同解除后造成原告装修损失的问题，因原告在本案中提供的证据并不能足以证明其实际造成的具体损失，且原告亦没有向本院主张对其已经进行的装修项目及花费委托相应的司法鉴定评估机构进行评估鉴定，故原告应待其装修损失确定后另行向被告主张权利为宜；关于被告辩称双方之间的合同已经解除的效力问题，因被告虽然向原告发出了解除合同通知书，但其要求解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件，因此，本院对被告合同认为已经解除的辩称依法不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李艳芳与被告刘春侠于2017年9月22日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，双方在合同中约定的权利义务予以终止履行；二、驳回原告李艳芳的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由原告李艳芳和被告刘春侠各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高安民二〇一九年八月十九日书记员  李明展