广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4703号原告（反诉被告）：陈劭升，男，1978年3月17日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄跃明，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉健，广东连越律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩文令，男，1951年5月28日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。原告陈劭升诉被告韩文令房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈劭升的委托代理人黄跃明、李嘉健、被告韩文令及其委托诉讼代理人徐柏坚均到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告陈劭升诉称：2016年11月16日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（合同编号：乐广地产N0.000012），原告向被告购买位于番禺区洛浦街××路××房的房产。双方约定：“楼价款为115万元，付款方式为按揭付款，首期楼价款为35万元于双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2017年3月1日前）到税务部门完税及到房屋不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。80万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入被告银行账号作为楼价余款。涉案物业于2017年1月28日前移交，被告逾期交付该物业的，从逾期之日起，应按日向原告支付本合同约定成交价千分之一的违约金。”合同签订后，原告依约支付了35万元首付款，但因涉案房屋未能满足办理银行按揭的条件，故原告陈劭升根据《房屋买卖合同》约定，准备好剩余的80万元购房款并已存进原告持有的中国建设银行账户62×××60账上，准备办理交易过户登记手续，然而经原告多次催促之下，被告却以房价上涨为由，迟迟不按照约定交付房屋及办理交易过户手续，最后干脆明确拒绝将房屋交付、过户给原告。原告认为，被告的上述行为已违反合同约定，严重损害原告的合法权益。故为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉请，请依法判令如下：1、被告协助原告办理番禺区洛浦街××路××房房产过户登记手续。2、被告将番禺区洛浦街××路××房房产交付给原告。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告韩文令辩称：我方的答辩意见与我方的反诉状相同。被告韩文令反诉称:2016年11月16日，被告与原告签订《房屋买卖合同》（合同编号：乐广地产N0.000012），原告向被告购买位于番禺区洛浦街××路××房的房产。双方约定：“楼价款为115万元，付款方式为按揭付款，首期楼价款为35万元于双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2017年3月1日前）到税务部门完税及到房屋不动产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清。80万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入被告银行账号作为楼价余款。”但是，到2017年3月1日前，原告只支付了首期款35万元，银行同贷书没有出具，原告也没有80万的房款可以支付给被告，故原告已构成违约。被告有权解除合同，并要求原告支付违约金。被告具体反诉请求如下：1、被告与原告签订的《房屋买卖合同》予以解除。2、原告向被告支付违约金11.5万元。原告陈劭升对被告韩文令的反诉辩称：我方不同意被告的全部反诉请求，被告的反诉请求没有事实与法律依据，被告是因为以楼价上涨为由反价拒绝履行合同，原告没有违反房屋买卖合同约定，在未能办理503房按揭手续的情况下，原告是同意以现金一次性支付的方式继续履行合同，但被告拒绝配合并拖延至今。由于503房与504房所两案是一屋两证，在合同履行方面存在不可分割的特性，故请法院支持我方的诉讼请求，并驳回被告的反诉请求。本院经审理查明：2016年11月16日，原、被告就位于广州市番禺区洛浦街××路××房的买卖达成一致，并签订了《房屋买卖合同》，该合同约定涉案房屋建筑面积为68.32平方米，总成交价为1150000元，交易税费由原告方支付，原告应于签订合同时支付定金10万元；被告在收取原告房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约。该合同第十六条“付款细则”约定首期楼款（含定金）35万元于原、被告双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2017年3月1日前）到税务部门完税及到房地产交易递件过户并取得受理回执当天付清，剩余房款80万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入被告银行账号，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由原告于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。该合同还约定涉案物业于2017年1月28日前移交，被告逾期交付该物业的，从逾期之日起，应按日向原告支付本合同约定成交价千分之一的违约金；被告签订本合同后不能按合同约定将该物业售予原告，则被告应当向原告支付成交价10%的违约金，并退回原告方所付的所有款项。上述《房屋买卖合同》还对其他相关事项进行了约定。在原、被告签订上述《房屋买卖合同》次日原告即向被告支付了10万元定金，原告后又于2017年2月27日支付了25万元，以上原告共向被告支付了35万元首期购房款。原告另于2017年3月1日即在其银行账号内准备了80万元购房款，并通过房产中介及微信等方式催促被告办理过户手续。对此被告则认为：“违约是原告，双方约定在2017年3月1日办理过户手续，但原告不能办理按揭手续没有告知被告，原告有购房款也没有告诉被告。”据此，被告反诉要求解除涉案的《房屋买卖合同》，并按合同总价款10%的标准由原告向其支付11.5万元违约金。另查明：在本案原、被告签订涉案的广州市番禺区洛浦街××路××房的《房屋买卖合同》同时，原告陈劭升的父亲陈恒与被告就广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号5座504房的买卖达成一致，并另签订了《房屋买卖合同》，该合同约定涉案房屋建筑面积为60.67平方米，总成交价为1100000元，物业移交时间在2017年1月28日前，陈恒已向被告支付定金10万元并付清剩余购房款。因陈恒、陈劭升与韩文令在履行上述《房屋买卖合同》过程中产生纠纷，双方协商未果，陈劭升、陈恒遂于2019年4月8日将韩文令诉至本院，在本院所立案号分别为（2019）粤0113民初4703、4704号，（2019）粤0113民初4703号即本案。原告陈劭升与被告韩文令是亲戚关系，原告陈劭升的母亲韩文叙是被告韩文令的姐姐，（2019）粤0113民初4704号案的原告陈恒是本案原告陈劭升的父亲。坐落于广州市番禺区洛浦街××路××房、504房均系被告韩文令名下的房产。广州市番禺区洛浦街××路××房与广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号5座504房是同一套房产分别有两个房产证，503房与504房共用一个大门，也共用一个水表、电表，现503房、504房均由被告韩文令控制。再查明:原告陈劭升具有在广州市购买涉案房屋的资格。本院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。原、被告签订的《房屋买卖合同》不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。纵观全案事实，本案争议的焦点为原告应当在何时付清房款？根据《房屋买卖合同》的约定，原告应当在原、被告双方到税务部门完税及到房地产交易递件过户并取得受理回执当天付清全部房款，原告已按合同约定支付了首期购房款（含定金）35万元，剩余房款80万元应当在双方到税务部门完税及到房地产交易递件过户并取得受理回执才支付，现被告一直拒绝配合办理涉案房屋的交易递件过户手续，导致双方至今未到税务部门完税及到房地产交易递件过户并取得受理回执，故原告至今未付清剩余房款不属违约，原告并无违约事实。而被告既未按合同约定期限将涉案房屋交付给原告，也拒不配合原告办理涉案房屋的完税及交易过户手续，被告违约情形明显，被告本应当承担相应的违约责任，但原告在本案只主张被告协助原告办理涉案房屋的过户手续及交付涉案房屋，这是原告真实意思的表示，也有利于原、被告双方纠纷的解决，本院应当予以认可，即本院支持原告在案中的全部诉讼请求，但原告在被告配合办理涉案房屋过户手续并取得房地产交易递件过户受理回执当天即应当支付剩余80万元购房款给被告，或由原告在申请强制执行时将剩余80万元购房款提存至法院对公账号（涉案房屋过户完成后，法院应交此80万元购房款交付给被告），且原告需承担办理产权过户手续所发生的税费、手续费等相关费用。本案系被告韩文令违约，被告的反诉请求缺乏事实及法律依据，故本院对被告的反诉请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告韩文令应当于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告陈劭升办理位于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号5座503房的产权过户手续[原告在被告配合办理涉案房屋过户手续并取得房地产交易递件过户受理回执当天即应当支付剩余80万元购房款给被告，或由原告在申请强制执行时将剩余80万元购房款提存至法院对公账号（涉案房屋过户完成后，法院应交此80万元购房款交付给被告），办理产权过户手续所发生的税费、手续费等费用由原告承担]；二、被告韩文令应当于本判决发生法律效力之日起七日内将位于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号5座503房交付给原告陈劭升管业；三、驳回原告陈劭升的其他诉讼请求；四、驳回被告韩文令的全部反诉请求。本案本诉受理费7350元、反诉受理费7350元，均由被告韩文令负担。如不服本判决，原告陈劭升可在判决书送达之日起十五日内，被告韩文令可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审审 判 长  胡 林人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  吴健周二〇一九年八月六日书 记 员  王雅佩