安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初9423号原告：安徽省九珑物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区纬二路1号，统一社会信用代码9153230068081877X1。法定代表人：鲍丽，董事长。委托诉讼代理人：袁建，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋伟，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被告：张永青，男，1980年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，户籍地安徽省寿县。原告安徽省九珑物业服务有限公司诉被告张永青物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省九珑物业服务有限公司的委托诉讼代理人宋伟、被告张永青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安徽省九珑物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费14017元，逾期违约金5000元（暂计算至2018年12月31日，其后顺延直至款清之日）合计19017元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系合肥市九珑湾花园小区物业管理公司，三被告共同系该小区4#3101室业主。原告与九珑湾花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为小区和业主提供物业管理服务，住宅房屋的物业费按每月1.4元平方米收取，被告所有房屋面积为125.15㎡。原告认真履行合同约定的服务，为小区业主提供物业服务。但自2012年5月1日至今，被告未向原告交纳物业服务费，累计拖欠14017元,逾期违约金5000元。原告通过门上催缴、律师函等多种方式催促被告，但均遭到被告无理拒绝。原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告张永青辩称：认可欠物业费的事实，但是具体的欠费区间记不清了，认可房屋面积及房屋业主情况。其提供照片和合肥市建筑质量安全监督站出具的不予受理告知书，称不愿意交物业费原因在于1、主卧飘窗没有，要求恢复或者高价赔偿；2、主卧空调外机架没有，改成铁架子下雨天噪音大，要求赔偿，安全隐患极大；3、次卧下雨天渗水，下雪天渗雪，物业多次维修没有修好；4、两个卫生间漏水，楼上工人造成卫生间吊顶发生锈迹、霉变；5、南阳台下水漏水，物业未修，造成腐蚀及霉变；6、客厅外机占用我阳台空间，阳台缩水，开发商虚假销售；7、小区物业服务不达标，公共活动中心变卖成会所，侵占公共资源，占用绿化占用公共位置，人行道用于会所停车，派专人看守，进会所才能停。就此相关问题向合肥市建筑质量安全监督站反映，该站出具不予受理告知书并建议其向法院提出。经审理查明：2014年10月18日、2017年6月28日，九珑湾花园小区业主委员会相继与原告安徽省九珑物业服务有限公司签订《物业服务合同》，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等进行了明确约定。其中2017年6月28日签订的《物业服务合同》，对服务费用以及收取方式在第三章第五条主要约定：本物业区域内的物业服务费为一费制，住宅按每月1.4元/平方米计价收取；业主或物业使用人应于每年元月10日前交纳上半年的物业费，7月10日前交纳下半年的物业费，业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理费。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交纳物业服务费的千分之三交纳违约金。张永青系九珑湾小区4栋3101室业主，该房屋建筑面积125.14㎡，房屋类型为住宅。2011年11月3日签署九珑湾住宅收楼书。合同签订后，安徽省九珑物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作，张永青自2012年5月1日起未再交纳物业服务费。期间，安徽省九珑物业服务有限公司曾发律师函、上门及登报催收物业服务费。再查明：2011年8月28日经物价部门备案核准九珑湾花园小区高层住宅物业费为1.2元/月/㎡；2012年11月30日经物价部门核准九珑湾花园小区有电梯住宅综合服务费按“一费制”每平方米1.4元收取住宅综合服务费。另，对于被告张永青所举照片、不予受理告知书及辩称意见，原告安徽省九珑物业服务有限公司陈述给被告张永青造成财产损害的侵权主体不是原告，在此过程中原告多次帮助被告协调开发商、飘窗供货单位以及32层的业主，原告已经履行了物业服务合同的内容；公共活动中心于物业接手时已被告知具备产权，已被开发商卖予个人，个人用于从事会所，不涉及物业公司服务；对不予受理告知书的真实性、合法性予以认可，但关联性和证明目的不认可。以上事实，有原告营业执照、物业资质证书、收费许可证、《前期物业服务合同》、住宅收楼书和住宅房屋交付验收清单、催告函、送达回单、报纸及原告的当庭陈述，被告提供的照片、不予受理告知书等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，安徽省九珑物业服务有限公司进驻九珑湾小区提供前期物业管理服务是基于其与建设单位安徽华阳置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括被告张永青在内的全体业主具有约束力，被告张永青应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。本案中，原告为系案涉小区提供物业服务的公司，被告张永青辩称的其案涉房产的相关问题，原告已在其职责范围内协调相关单位进行维修，且被告辩称的问题并非原告之因，亦不属于本案审理范围，其依此抗辩拒缴物业管理服务费，无事实和法律依据。张永青未向安徽省九珑物业服务有限公司交纳自2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费合计为13840.49元（1.2元/㎡×7个月×125.14㎡+1.4元/月×73个月×125.14㎡），已经违反了合同第五条的相关约定；被告张永青在原告物业服务期间以及在原告以律师函等方式催缴下，均对物业服务费用分文未付，违反了合同约定。对于原告主张的逾期付款违约金请求，《物业服务合同》对于物业费的具体缴费时间、违约标准计算方式虽有明确约定，但违约金按照日3‰的标准计算过高，本院予以核减，酌定分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张永青于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省九珑物业服务有限公司物业管理费13840.49元以及违约金（分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止）；二、驳回原告安徽省九珑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，减半收取为138元，由原告安徽省九珑物业服务有限公司负担25元，被告张永青负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  于圣云二〇一九年八月二十七日书记员  李林霞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。