山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初79号原告：张志浩，男，1989年3月31日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：马晓君，山东华田律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海市青岛中路-96号-A1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：孔爱芝，女，1975年7月8日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告张志浩与被告威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告张志浩委托诉讼代理人马晓君、被告威海广信房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志浩向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的201500044630号《商品房买卖合同（预售）》，协助原告办理百度城-1B号-1520房屋所有权变更登记并交付房屋；2.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：一、涉案商品房1B号-1520室是债权人会议确定为被告继续履行交付义务的房屋。2016年6月29日，被告进入破产程序，原告向管理人申报债权，要求继续履行商品房买卖合同，交付1B号-1520室。经管理人严格审查，在2018年3月23日第四次债权人会议上公布的结果，确定涉案房屋1B号-1520室为继续履行。2018年5月17日，管理人在没有任何事实和法律依据的前提下，否定了债权人会议的审查结果，通知原告以涉嫌个别清偿为由，决定解除合同。原告不能理解，管理人以涉嫌为由就可单方解除合同，否定债权人会议审查通过的结果。二、原告支付了涉案房屋全部房款，是受让债权与购房款抵销行为，不存在个别清偿行为。2015年8月27日，原告与被告签订了1B号-1520室的订购合同，原告当日交定金20000元。2015年9月27日，原告付购房款16万元，2016年4月，原告受让了赵玉景在被告处债权42万元，同年5月5日赵玉景与原告一起通知了被告债权转让的事实并到被告处办理了债权转让和原告抵销被告房款的手续，被告出具了收到42万元购房款的收据。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十条规定，债权转让只要通知了债务人即生效。可见，该42万元是被告认可的债务，是赵玉景对被告的债权。《合同法》第九十九条规定，抵销不得附条件或者附期限，自通知到达对方时生效。故原告同意顶房意向告知被告时，房款就已付清，原告的购房义务已履行完毕。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原、被告于2016年5月5日前达成了抵销合意并履行了抵销行为，形成了抵销事实，被告及管理人截止2018年5月17日前都认可，时隔三年才对抵销不认可，大大超过了法律规定的异议时效。另外，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第四十条之规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。可见，《企业破产法》并不禁止债权人的债权对债务人负有债务进行抵销，而是提倡债权人在破产程序中行使抵销权。抵销有利于破产企业资产的优化，不伤及广大债权人利益，理应予以保护，而不是撤销。三、涉案房屋是支付全部购房款的消费用房，原告要求被告过户房屋的债权是特定优先的。原告所购房是唯一的消费用房，以直接汇款和抵销的方式截止2016年5月5日前付清了全部房款，履行完毕其购房的义务。根据《合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债务，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权。综上所述，1B号-1520室商品房是债权人会议认可的继续履行交付义务的，是已交全部购房款的消费用房。故此提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护其合法权益。威海广信房地产开发有限责任公司辩称，涉案商品房买卖合同约定房款总价为60万元，原告实际付款只有18万元，剩余42万元系用案外人赵玉景融资款抵顶，抵顶时间为2016年5月5日，该时间在被告于2016年6月29日被裁定破产重整前6个月内，涉及个别清偿，因此，在被告被裁定破产重整的情况下，涉案房屋依然是被告的财产，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买百度城-1B号-1520房屋，建筑面积102.27平方米，单价每平方米5866.82元，总价款为600000元；付款方式及期限：贷款方式付款，商业贷款。买受人应当于2015年12月11日前支付首期房价款人民币60000元，余款540000元向银行申请贷款支付。被告分别于2015年12月11日与2016年5月5日出具收款收据，金额分别为180000元、420000元，事由为百度城二期房款（1B-1520）。关于涉案房款实际支付数额的问题，庭审中，被告认可其收到原告支付的180000元房款。对于剩余420000元房款，原告主张其已经付清，原告于2016年4月受让案外人赵玉景对被告享有的借款债权420000元，原告将自己的房款债务与被告的借款债务抵销，并于2016年5月5日与赵玉景共同通知被告债权转让的事实并到被告处办理抵销手续，因此原告的房款已全部付清；被告主张原告并未实际向被告支付该420000元房款，而是以被告欠付案外人赵玉景的借款抵顶，该部分款项属于以物抵债。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。涉案房屋在本院裁定受理破产重整时不具备交付条件。2016年7月25日，原告向被告管理人就涉案房产主张权利。2017年1月18日，案外人赵玉景向管理人出具情况说明，载明：“我叫赵玉景，退二线后，2005年至2012年，被广信聘为职工，协助他们把百度城一期建成后，回家。在×工作期间，被公司动员资集，剩余47.5万元（年率12%），早日到期，多次急用都提不出来。直至2016年5月份，经公司批准同意，将其中的42万元垫为张志浩无法贷款的购房余款。所以张志浩42万元的购房款就没有银行流水。”2018年3月23日，被告召开第四次债权人会议，《威海广信房地产开发有限责任公司破产重整案第四次债权人会议会议材料》载明，涉案房屋“1B-1520”的债权人名称为“张志浩”，初步认定情况为“履行”。2018年5月17日，被告管理人向原告出具《关于解除合同的通知书》，载明：经管理人审查，1B-1520室房屋合同价格60万元，你方实际付款18万元，实际付款额不足总房款的50%，根据《企业破产法》及最高人民法院的相关规定，购房人的权利依法不应优先保护。此外，该房产涉及融资顶账，与基于买卖而产生的物权期待权具有本质的区别，涉嫌构成个别清偿，影响了其他广大债权人的合法权益；且该房产在被告破产时尚属于在建工程，不具备交付条件，在客观上无法履行；管理人决定解除被告与你方就1B-1520室房产签订的房产买卖（预售）合同，不再向你方交付1B-1520室房产；在第四次债权人会议上公布的1B-1520初步审查情况为“履行”，系管理人工作失误，1B-1520初步审查情况现修正为“收回”。本院审理的（2019）鲁10民初42号赵玉景诉威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷一案中，案外人赵玉景陈述，其于2005年至2012年在被告公司工作，担任董事会秘书长兼企业管理委员会副主任兼办公室主任。另查明，案外人赵玉景与原告系舅甥关系。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》在破产程序中是否应当继续履行。《合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”《企业破产法》第四十条第三项规定：“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：……（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。”本案中，对于420000元房款，原告主张其通过受让赵玉景对被告享有的借款债权与原告对被告所负房款债务抵销，并依照《合同法》第九十九条的规定，抵销已经完成。本院认为，《合同法》第九十九条但书规定“依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，《企业破产法》第四十条规定了不得抵销的情形，而本案被告为破产企业，因此判断抵销是否成立，应当适用《企业破产法》的规定。本案中，赵玉景作为被告公司前管理人员，应当对公司的经营情况有所了解，即使在本案抵销发生时赵玉景已经离职，但赵玉景对被告享有的到期债权经多次主张仍不能按时得到清偿，因此应当认定赵玉景已知被告有不能清偿到期债务的事实。而原告与赵玉景之间存在亲戚关系，在原告受让赵玉景对被告享有的债权时，应当推定原告对此事实亦知晓，因此，被告的债务人即原告已知被告有不能清偿到期债务的事实，仍对被告取得债权，且原告受让债权的时间发生在破产申请一年内，属于《企业破产法》第四十条第三项规定的不得抵销的情形。且赵玉景以其债权抵顶原告房款时，各方当事人也未有抵销的明确意思表示。如果抵销成立，那么本案原告受让债权后，应支付对价，根据《企业破产法》第三十二条规定，该对价相当于被告向案外人赵玉景进行个别清偿，亦属于可撤销的清偿行为。因此原告关于通过抵销方式向被告支付420000元房款的主张，本院不予支持。《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，原告仅向被告支付180000元房款，对于剩余420000元房款，原告主张通过抵销方式向被告支付不成立，原告并未实际向被告支付，因此，对于《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，原告并未全部履行。涉案房屋在被告破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房屋的义务亦未履行。依据上述规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，因此涉案百度城-1B号-1520房屋《商品房买卖合同（预售）》已解除。综上所述，原告请求判令被告继续履行201500044630号《商品房买卖合同（预售）》、协助原告办理百度城-1B号-1520房屋所有权变更登记并交付房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十条第三项的规定，判决如下：驳回原告张志浩的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张志浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年八月八日法官助理郎冰书记员李英男