抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初484号原告：兰超越，男，1988年7月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：边琦，辽宁铭扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：温忠孝，辽宁铭扬律师事务所律师。被告：抚顺市顺盛建筑安装工程公司，住所地抚顺市新抚区榆林北堤路25号，统一社会信用代码91210400119301468K。法定代表人：于左华，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵威伟，该公司员工。委托诉讼代理人：杨航，该公司员工。被告：抚顺市秋实房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区站东街新华嘉园，统一社会信用代码91210400119306728L。法定代表人：丛向秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：那佩琦，女，1964年11月26日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告兰超越诉被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司、抚顺市秋实房地产开发有限公司申请人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰超越及委托诉讼代理人边琦、温忠孝，被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司委托诉讼代理人邵威伟、杨航，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司委托诉讼代理人那佩琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、撤销顺城区人民法院（2018）辽0411执异71号《执行裁定书》，驳回被告异议申请。2、继续查封并执行抚顺市秋实房地产开发有限公司名下坐落于顺城区房屋。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司异议不符合最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，只有同时具备第二十九条规定，才能得到法律支持排除执行；被告所举相关判决仅是将异议房屋作为工程款给付，不属于物权设定，未超过金钱债权；在原告查封之前，被告顶账房屋全部是清水房，电表数为零，能够证明没有实际入住和占有；被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司是工程款普通金钱债权关系，用于抵账房屋在法院查封之前，没有办理过户手续，双方仍是债权债务关系，也是普通的金钱债权关系；依据2017年2月17日第六期抚顺市政府专题会议纪要，被告可以在2017年10月法院查封之前，依据抹账协议签订商品房买卖合同，办理产权登记手续。没有证据显示，非被告自身原因未办理抵账房过户登记。综上，应支持原告诉讼请求。被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司辩称，请求判令我公司异议成立，解除查封，驳回原告诉讼请求。相应判决均将秋实房屋作为工程款给付我公司，同时判决确认了抹帐协议有效性。我公司作为建筑方承建异议房屋所在工程，验收合格后作为发包方的秋实公司欠工程款进而将异议房屋折价作为工程款顶账，依据合同法第286条规定，发包人未按照约定支付价款的承包人可以催告发包方在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的除按照工程价拍卖外可以折价也可以将该工程依法拍卖。对工程价款折价或拍卖价款享有优先受偿权。故我公司有优先受偿权。现我公司以抹账方式支付对价并占有了该争议房屋。在人民法院查封前未办理房产变更登记非我们自身原因，可以看出我公司同时满足了签订书面买卖合同，查封前合法占有该房屋，支付全部价款，非因买受人自身原因办理过户的全部要件。现案涉房屋以由我公司处分给第三人。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司辩称，我公司与抚顺市顺盛建筑安装工程公司在2010年2月2日、2010年2月3日签订了抹账协议共四套房屋，当时我公司签订抹账协议后财务已经走账，也进入了收入，减少工程款已经到顺城区地税局进行了申报并纳税。2018年下半年由于我公司已经接近尾声在资产清算时顺盛四套房屋已经按照正常收入按照抹账协议报到了税务机关。顺盛当时抹帐后经公司同意四套房屋钥匙给了顺盛公司。在2018年10月、11月、12月、2019年1月双方达成一致对四套房屋签订了商品房买卖合同，之前没有签订是对工程造价有异议就没有签订。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、查封执行异议申请书，证明申请执行时房屋已经司法判决，认定房屋归顺盛所有，但未判决房屋所有权人变更。顺盛只有房屋请求权。判决书不能认定异议人顺盛公司具有房屋的所有权。判决书认定是债权而不是房屋物权。被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司认为原告所述没有确定物权，因此才有适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定的可能。28条内容就是缺乏过户唯一要件情况下房屋是否可以被执行，而且该规定是2014年生效，但是我们的事情发生在2010年左右，不能适用本案。我们是建筑公司，房屋在建设工程里，欠付了工程款并不是普通的债权。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司辩称，没有异议。顺盛公司抹账房屋算是我们的收入。抹账也算我们房屋收入，也正常纳税，申报表也已经申报完毕。2、民事判决书2份，证明原告已合法取得该债权。被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司认为判决与执行房屋没有关联。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对证据2没有异议。3、执行裁定书，证明主体适格。被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司对证据3没有异议。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对证据3没有异议。被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司向本院出示如下证据：948号判决书、2230号判决书、抹账协议、认购书、收款收据，2230号判决书证明房屋已经实际占有并符合除过户其他要件。中院948号判决书证明了5套房屋作为工程款计算在内。抹账协议证明对方在2010年已经将案涉房屋以工程款方式签订抹账协议抵顶工程款。原告兰超越认为2230号判决最主要的就是房屋过户，办理过户才发生物权转移。被告没有要求法院申请执行查封导致我们查封符合法律规定，不是我们查封错误。948号判决书是工程纠纷就是普通债权，虽然以房顶账但是没有行使优先权，是他们存在过错。判决书认定的是普通债权，抹账协议是债权，与物权没有关系。依据物权法规定不动产设立、变更、转让、消灭必须依法登记才发生效力。判决书是请求权，不是物权发生变化。被告举证可以证实没有优先权也没有优先期待权。认购书涉及的房屋依据2230号判决已经涵盖，认购人与本案无关。2230号判决所涉及房屋，顺盛公司要求房屋交付，在2017年9月在我们查封后房屋还没有实际交付。抹账协议可以作为商品房合同使用不成立。法院确认房屋作为工程款结算，通过判决认为五套房屋已经结算完毕从判决上看是双方自认，秋实公司抵给了顺盛公司，法院没有作出评价，至于给付后是否可以实现是否履行法院没有确认。本案是不动产查封，是谁有优先权问题，不是谁先立案问题。2230号判决秋实房屋交付给顺盛，说明在此之前还没有交付。顺盛公司没有与秋实签订商品房买卖合同，不属于房屋买卖关系，是工程款结算的方式。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司辩称，工程款抹账关系是一种交易习惯。最高院司法解释也有法条规定。没有现金支付情况下可以用房屋顶账。按照商品房给税务机关纳税，不是因为顶账就不纳税。我们既然纳税了就视为房屋已经实际交付。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司向本院提供如下证据：1、四套商品房买卖合同，其中1301号房屋在2019年1月3日已经实际占有使用，另三套房屋已经给了第三人手中，901.902房屋没有实际入住。1101在2018年底已经实际入住。2、抹账协议，证明四套房屋是我们抹账给顺盛的。原告兰超越认为田顺利与本案无关，2019年1月3日入住也是在我们查封后。1301房屋在2019年1月3日交付使用，材料可以证明顺盛和秋实确实不是买卖合同法律关系，是在我们查封后履行了房屋买卖合同法律关系。顺盛和秋实是工程款纠纷。是工程款存在争议导致房屋买卖没有签订不给办理手续，是他们自身原因不是开发商不具备手续的原因。秋实与顺盛不是买卖关系，所以不存在办理过户的前提。被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司对被告抚顺市秋实房地产开发有限公司出示的证据没有异议。房屋在2018年之前无法办理产权手续。我们已经将房屋抵顶给第三人。即便秋实公司具备全部条件，也是他们拒绝过户，责任不在我们。经审理查明，2010年2月2日，被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司顺城区分公司（乙方）与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司（甲方）签订抹账协议，双方约定甲方开发建设的顺城区城东26方块楼盘中，有4-8号楼、11号楼、14-16号楼由抚顺市顺盛建筑安装工程公司顺城区分公司承建，工程结算金额以最终确认的为准。经双方协商达成协议如下：1、甲方同意将26方块16号楼2单元902号、1101号，16号楼3单元901号房屋抵顶工程款1，349，242.00元；因甲方已经抵顶出4套房屋，甲方偿还对乙方的欠款将累计计算，如工程款进度不足以抵顶房屋价款前，甲方不予签订正式的房屋买卖协议；甲方允许乙方入住的条件是，工程竣工验收合格，甲方对乙方的欠条足够抵顶对乙方的欠款，乙方提交正式工程款发货票给甲方。2010年2月3日，被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司顺城区分公司（乙方）与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司（甲方）签订抹账协议，约定被告抚顺市秋实房地产开发有限公司同意以26方块14号楼1单元1301室1套房屋抵顶工程款给乙方。协议签订后，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司一直未向被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司交付该房屋以及为原告办理任何该房屋的相关手续。故被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司来院告诉，请求1、被告抚顺市秋实房地产开发有限公司向其交付顶账房，并办理抵账房的全部相关手续；2、如被告抚顺市秋实房地产开发有限公司提供的房源有问题，无法办理相关手续，判令被告抚顺市秋实房地产开发有限公司抵顶该房屋的相等金额工程款。本院于2017年9月11日出具（2017）辽0411民初2230号民事判决书，判决抚顺市秋实房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将位于顺城区城东26方块14号楼1单元1301室房屋交付给抚顺市顺盛建筑安装工程公司，并为抚顺市顺盛建筑安装工程公司办理进户相关手续，相关费用由抚顺市顺盛建筑安装工程公司承担。2016年8月9日，抚顺市中级人民法院出具（2016）辽04民终948号民事判决书，维持本院（2013）顺民二初字第159号民事判决书，该判决书事项中判决事实部分载明被告抚顺市秋实房地产开发有限公司应给付工程款中已扣除抵顶给顺盛公司的五套房屋，其中四套为本案案涉房屋。本案案涉房屋经被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司同意，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司于2018年10月31日、12月21日、11月2日、2019年1月3日与本案案外人签订案涉四套房屋的商品房买卖合同。另查，2017年11月30日，本院出具（2017）辽0411民初2582号民事判决书，判决抚顺市秋实房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还兰超越房款2098560元；赔偿兰超越房款350万元及违约金105万元。抚顺市秋实房地产开发有限公司不服该判决，上诉于抚顺市中级人民法院。2018年4月24日，抚顺市中级人民法院出具（2018）辽04民终30号民事判决书，维持原判。本案原告兰超越在（2017）辽0411民初2582号民事案件起诉前向本院提出诉前财产保全查封本案案涉房屋。（2017）辽0411民初2582号民事判决书生效后，原告兰超越申请执行。2018年7月12日，被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司认为案涉房屋属于其所有，向本院提出执行异议申请，申请解除对案涉房屋的查封。本院于2018年10月24日出具（2018）辽0411执异71号执行裁定书，认为被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司异议成立，应解除对案涉房屋即位于抚顺市顺城区四套房屋的查封。原告兰超越不服上述裁定，依法向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案系申请人执行异议之诉，本院主要审查的是原告兰超越对执行标的物是否享有继续执行的诉讼请求。本案涉及被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司，原告兰超越与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司两个债权。被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司虽签订抵账协议，但是关于抵押物被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司未办理抵押登记手续。故本院认为本案被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司系涉及金钱债权的案件执行过程中，对于不动产的执行具有异议的案外人。依照相关法律规定，被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司需要同时符合以下条件，异议成立。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，首先被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司是在人民法院查封之后与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，在双方基础法律关系均为债权纠纷的前提下，本院依据原告兰超越的申请采取保全措施，本院应予以确认。其次，被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司未提供其在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据，抹账协议仅是对双方债权的确认，因标的物未办理抵押登记手续，被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司对该抵押物不享有优先受偿权，亦因被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司未及时办理产权过户登记手续，导致被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司不享有案涉房屋的物权期待权。故依据本院查明事实，被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司不具备法律规定的执行异议成立的条件。故本院认为，被告抚顺市顺盛建筑安装工程公司对执行标的物不享有符合法律规定的足以阻止标的物的转让、交付的实体权利。原告兰超越的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许原告兰超越继续执行位于抚顺市顺城区房屋。案件受理费2300.00元，由被告抚顺市秋实房地产开发有限公司、抚顺市顺盛建筑安装工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  马 跃人民陪审员  尹延萍人民陪审员  张璐璐二〇一九年八月十九日书 记 员  马 睿