河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民再65号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王生珍，女，汉族，1973年2月28日出生，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李化勇，男，汉族，1969年10月20日出生，住河南省三门峡市湖滨区，系王生珍表哥。被申请人（一审被告、二审上诉人）：张红星，男，汉族，1975年4月17日出生，住河南省邓州市。被申请人（一审被告、二审上诉人）：张玲，女，汉族，1970年4月23日出生，住河南省邓州市。再审申请人王生珍与被申请人张红星、张玲为确认合同无效纠纷一案，不服本院（2018）豫13民终4451号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月21日作出（2019）豫13民申121号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王生珍及其委托诉讼代理人李化勇，被申请人张红星、张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王生珍申请再审称，1、二审判决对法律适用存在错误。本案的被申请人在其母亲宅基地上所建的房屋，在未取得建设工程规划许可证，未依法登记领取权属证书的情况下将房屋出售给申请人，违反了法律的强制性规定，一、二审法院均认定双方所签订的《购房协议》为无效合同正确。根据《合同法》第58条规定，合同无效主要产生两个直接后果，其一是返还因该合同取得的财产；其二是，由于一方或者双方的过错给对方造成损失的，还要承担相应的损害赔偿责任；双方都存在过错的，要按照过错的程度和性质，各自承担赔偿对方因此所受到的损失。事实上，申请人是在不知道被申请人所售房屋为农村宅基地小产权房的前提下而签订的购房合同，在合同签订的过程中，申请人即便有过错，也是对被申请人建房售房的证件粗心不察所致。本案的二审认定双方均有过错，损失应相互抵消，严重违反了法定的损失赔偿原则。2、二审判决有失公平和公正。申请人自取得房屋暂时使用权后，出租三年累计收益15500元，而申请人自2014年4月25日签订《购房协议》并付款57000元，至今年4月25日起已达五年，按照《购房附带协议》第三款约定，依照中国人民银行同期三年定期存款利率计算，五十七万元购房款利息已达十万余元。按照法律的公平正义精神和保护受害人利益的公理性原则，也应当支持申请人的合理请求。此外，《购房附带协议》第三款约定是双方真实意思的表示，实际上应属“合同中独立存在的有关解决争议方法”，依据《合同法》第五十七条的规定，法庭应当支持该项赔偿的约定。而且，被申请人在违反法律禁止性规定的情况下将房屋卖给申请人，实属故意性违法，应负主要责任，而申请人也只是过失性次要责任，双方的责任轻重是极不对等的。因此，无论从双方过错程度轻重还是双方损失差距对比来看，二审的判决结果都是极其不公平、不公正、不合理的，适用法律是错误的。3、二审判决的法律文书存在严重问题，不符合《人民法院民事裁判文书制作规范》。《人民法院民事裁判文书制作规范》正文的尾部第4条明确规定，一审判决中具有金钱给付义务的，应当在所有判项之后另起一行写明：“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审判决改判后没有写明上述告知内容，导致一审法院在执行时没法执行迟延履行的债务利息，造成被执行人不配合履行给付金钱义务的困难局面。综上所述，二审判决适用法律错误，改判内容于法无据，裁判文书制作有误，判决结果没有公平公正和合理性，请求维持一审的公平公正判决，以维护法律尊严和保障申请人的合法权益。张红星、张玲辩称，我们不同意撤销原二审判决，因为2019年3月12日王生珍申请再审时，本案双方已经在邓州市人民法院执行局达成和解，且执行和解协议上的第一笔钱已经支付给王生珍了，本案现正在执行当中，申请人拿着中院的判决书申请执行，说明其已经认可二审判决。本案的诉讼费用我们也已经承担完毕，在邓州市人民法院执行局都有记录。此外，涉案房屋现在已经成为二手房了，原来我们卖给王生珍的是新商品房，请求人民法院判决王生珍承担房屋折旧损失，并将房屋有损坏的地方恢复原状。请求维持原二审判决，并按房屋折旧法由王生珍酌情赔偿我们的损失，另外2018年的水费也应由王生珍缴清。王生珍向一审法院起诉请求：1、确认合同无效，判令二被告因违约应退还原告购房款570000元及同期银行存款利息96900元；2、二被告退还原告办理该房屋水电入户的初装费1400元；3、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年4月25日，原告同二被告签订了购房协议及附带协议一份。协议约定，二被告将位于邓州市南一环姚巷村宅基上六层楼房中的南一层两间房屋以总计610000元的价格卖给原告。原告支付了二被告570000元，双方约定待房产证办好后，原告支付剩余40000元。同时，原告与二被告签订了附带协议一份，约定房产证三年内办好，到期办不好，售房方无条件退还购房方的购房款并赔偿房款利息。现被告逾期不能为原告办理房产证，已经构成违约，故原告起诉要求退还购房款及利息并由二被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月25日，原告王生珍（作为协议乙方）与被告张红星、张玲（作为协议甲方）签订了购房协议一份，该协议主要约定，一、乙方所购该房屋位于南××环路南姚巷村××、××西面东两间，面积约为129.17平方米。二、该房屋的销售总价为陆拾壹万元整（610000元），价格为每平米伍仟元整。三、甲乙双方签订本协议之日，乙方向甲方交纳房款伍拾柒万元整（570000元）。六、甲方协助乙方办理水电入户手续，费用由乙方负责。原、被告双方及中间人韩继彩均在协议上签字、捺指印。在协议下方空白处书写有：“三年办好证，备注：剩余四万元由甲方办理产权证费用。交证付清四万元”。同时，原、被告双方签订了附带协议一份，其中第2条约定房产证限三年办好，若到期办不好，售房方无条件退购房方房款并赔偿房款利息（利息按银行利息）。现房屋由原告出租出去，年租金5000元左右。审理中，因原被告双方调解意见分歧较大，调解不获成立。一审法院认为，被告张红星、张玲未取得建设工程规划许可证建设房屋，在未依法登记领取权属证书时将房屋出售，其与原告王生珍所签购房协议违反了法律的强制性规定，故其与原告王生珍签订的购房协议无效。原告王生珍要求确认协议无效，由二被告退还房款及利息的请求正当，本院予以支持，同时综合考虑原告占有该房屋四年，并因该房屋收益，二被告在返还房款支付利息时酌情扣减20000元。一审法院判决：一、原告王生珍与被告张红星、张玲于2014年4月25日签订的购房协议及附带协议无效；二、被告张红星、张玲于本判决生效之日起二十日内返还原告王生珍购房款570000元及利息（利息按中国人民银行同期三年定期存款利率自2014年4月25日计算至款付清之日止,支付时扣减20000元）；三、被告张玲、张红星于本判决生效之日起二十日内退还原告王生珍水电入户费1400元；四、原告王生珍于本判决生效之日起二十日内从购房协议约定房屋搬出。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10483元，由被告张红星、张玲负担。张红星、张玲不服一审判决，上诉请求：请二审法院在依法查清本案事实的基础上，对此案依法改判或发还重审。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，使用法律错误。（一）上诉人家土地使用证属于国有土地使用证，依法建成自家门面房屋，既不是违法违章建筑，也没有与四邻或第三人有任何纠纷，也没有用于小产权房开发无证售房。不属于农村房屋用以卖房。上诉人与被上诉人系亲戚，售与被上诉人的门面房屋，被上诉人对该房屋是熟知了解的，也是因被上诉人看好选定房屋后，以低于当时市场交易价格，经双方协议自愿公平交易，且双方依据合同约定履行了约定义务。上诉人也将房屋交付给被上诉人。上诉人按照被上诉人的委托进行了装修、使用，对外租赁收益，也无涉及质量问题、无纠纷。该合同不属于小产权开发房屋，合同签订公平、自愿、合法、有效，不适用于合同法及相关规定中无效条款。二上诉人不存在欺诈、隐瞒事实真相，或者一房二卖的过错行为。一审法院简单错误的将该合同认定为无效，错误的认定上诉人建房无建设工程许可证和市场商品房出售标准条件不一致，套用未达到这一标准的售房条件标准而认定该购房协议无效。既错误的适用法律，也判决极不公平，破坏了市场交易习惯性，严重损害了上诉人的合法权益。（二）合同双方当事人均已履行了主合同全部约定义务仅余附条件的义务为办理房屋产权证书，也是顺理成章，轻而易举很好办的事情。只是因为被上诉人拒不向上诉人提交房屋产权登记部门要求的单身证明或婚姻家庭共有财产所有人身份证明，经上诉人多次告知催促，至今仍不提供造成的，导致二上诉人不能及时为其办理该房屋产权证。事实证明，均系被上诉人单方过错原因造成的，不是上诉人主观过错。二、一审判决错误、不公平。（一）一审中判决对上诉人提交真实、合法、有效的证据和辩论意见拒不采信，对被上诉人故意违反合同附属义务，有意反悔、恶意诉讼，损害上诉人利益的行为，一审法院未认真审查本案违约过错责任在哪一方就主观臆断认定是上诉人违约承担过错责任，是极其错误的。（二）被上诉人至今还没有支付上诉人为其房屋装修、铺地板砖、排线、水费近四万元。被上诉人安装自用水电设施也是委托二被上诉人为其帮助安装的，且使用受益多年，一审判决让上诉人退还其安装费1400元是极端错误不公平，无法律依据，也超出了审理范围，违反告什么审什么的审判原则。（三）对一审判决中被上诉人扣减20000元出租暨收益款给上诉人的认定更是无事实依据和法律依据的荒唐判决。被上诉人在对其购买的房屋进行装修出租收益多年，既没提供出租房屋的合同及收取房费的证据，一审法院也未对该房承租人进行调查核实，上诉人也不知情的情形下即随意捏造认定为20000元收益，是空穴来风，虚假认定；要求570000元及利息的计算时间和标准也是错误的。二审法院查明的事实与一审认定事实相一致。二审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的房屋买卖合同的效力是有效还是无效；二、返还房款的利息应否支持；三、水电入户费是否应该返还。首先，上诉人出售城市内的房屋，应受《中华人民共和国城市房地产管理法》的约束，上诉人至今拿不出其出售房屋的准建手续或合法的产权证，该交易因违反法律禁止性规定，原审认定合同无效，并无不当。其次，合同无效的法律后果是相互返还依据合同取得之物，水电入户费1400元应视为房屋价款的组成部分，应一并予以返还。合同无效的另一法律后果是根据过错赔偿损失，本案中，张玲、张红星的损失是房租，王生珍的损失是利息，导致合同无效，双方均有过错，其损失应相互抵消，原判分别计算的处理有失公平，本院予以纠正。二审法院判决：一、维持原判一、三、四项及诉讼费承担部分。二、变更原判第二项“被告张红星、张玲于本判决生效之日起二十日内返还原告王生珍购房款570000元及利息（利息按中国人民银行同期三年定期存款利率自2014年4月25日计算至款付清之日止,支付时扣减20000元）”为“张红星、张玲于本判决生效之日起二十日内返还王生珍购房款570000元”。二审案件受理费10483元，由上诉人张红星、张玲负担9483元，由王生珍负担1000元。本院再审中，双方均无新证据向法庭提交。本院再审认定的事实与原一、二审认定事实相一致。本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，张红星、张玲出售案涉未依法登记领取权属证书的房屋，违反了法律禁止性规定，原审认定购房协议及附带协议无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因双方签订的购房协议及附带协议因违反了法律禁止性规定而被认定无效，王生珍要求张红星、张玲退还购房款及利息的请求并无不当，另外，水电入户初装费1400元应视为房屋价款的组成部分，应一并予以返还。关于双方对王生珍的利息损失应承担的责任比例问题，因王生珍在购房时未尽到审查义务，在房屋没有登记办理房产证的情况下仍购买，对合同无效也存在一定的过错。因此，关于王生珍请求张红星、张玲赔偿的房款利息，因双方均负有过错责任，本院再审酌定张红星、张玲应当承担60%的过错责任，王生珍应当承担40%的过错责任。关于房屋折旧损失及占用期间的收益问题，因张红星、张玲在本案中未提出反诉，本院再审对此不予审理，其可另案处理。综上，本案原审在张红星、张玲未提起反诉的情况下判令房租与利息相互抵消不当，本院再审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫13民终4451号民事判决；二、撤销邓州市人民法院（2018）豫1381民初2240号民事判决第二项；三、维持邓州市人民法院（2018）豫1381民初2240号民事判决第一项、第三项、第四项；四、张红星、张玲于本判决生效之日起二十日内返还王生珍购房款570000元及60%的利息（利息按中国人民银行同期三年定期存款利率自2014年4月25日计算至款付清之日止）。五、驳回王生珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10483元，由张红星、张玲负担9875元，由王生珍负担608元；二审案件受理费10483元，由张红星、张玲负担9875元，由王生珍负担608元。本判决为终审判决。审判长  李淑君审判员  张红彦审判员  张 鹏二〇一九年八月十四日法官助理吴春哲书记员司光帅