黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终470号上诉人（一审被告）：哈尔滨均信投资担保股份有限公司。住所地：哈尔滨高新技术产业开发区科技产业开发区科技创新创业广场4号楼世泽路689号。法定代表人：李明中，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘颖茹，女，该公司法务专员。被上诉人（一审原告）：李敏，女，1981年3月10日出生，汉族，无职业，住北安市。被上诉人（一审原告）：付斌斌，男，1979年8月14日出生，汉族，无职业，住北安市。二被上诉人委托诉讼代理人：马长坤，黑龙江华远律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北安市联华房地产开发有限公司。住所北安市上海路128号。法定代理人：马某，该公司执行董事。上诉人哈尔滨均信投资担保有限责任公司（以下简称均信公司）因与被上诉人李敏、付斌斌、北安市联华房地产综合开发有限公司（以下简联华公司）执行异议之诉一案，不服北安市人民法院（2018）黑1181民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人均信公司的委托诉讼代理人刘颖茹，被上诉人李敏、付斌斌共同的委托诉讼代理人马长坤到庭参加询问。本案现已审理终结。均信公司的上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回李敏、付斌斌的诉讼请求，案件受理费由李敏、付斌斌、联华公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，均信公司与联华公司之间是房屋买卖合同关系并非抵押担保关系。均信公司于2015年6月向联华公司购买了本案争议房屋，并且办理预告登记，预告登记作为一种不动产物权变动的登记制度，已经确认了申请人享有争议房产的所有权，该房屋不再是联华公司财产，北安市人民法院的查封行为导致申请人的合法权利无法主张，严重损害均信公司利益。联华公司将案涉房产交付给均信公司后，均信公司多次向联华公司及房屋登记部门提出办理房屋所有权证，但目前案涉房产不具备办证条件，预告登记依然有效。此外本案是执行异议之诉，虽然可以对案件进行实质审查，但预告登记作为一种行政行为，确认行政行为无效，不属于本案审理范围，应当驳回诉请。一审判决适用法律错误，均信公司购买联华公司房屋后，办理了合法有效的预告登记，法律已有明确规定，办理了受让物权预告登记的不动产不得查封、处分。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条已有明确规定。均信公司已经购买了案涉房产，并办理了预告登记，依据上述司法解释规定人民法院不得查封、处置案涉房产。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。李敏、付斌斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，与本案情况类似的案件，均信公司在哈尔滨市有过相关的诉讼，均信公司均败诉。有（2018）黑01行终348号判决判决均信公司败诉，请求二审法院判决驳回均信公司的上诉请求。李敏、付斌斌向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决确认北安市人民法院（2018）黑1181财保57号民事裁定书查封北安市财富中心的11A号楼104室、204室商服所有权归联华地产公司所有；2.请求人民法院依法判决确认北安市人民法院（2018）黑1181财保57号民事裁定书查封的北安市财富中心11A号楼104室、204室商服系联华地产公司抵押给均信投资公司，非出售给均信投资公司，其预告登记无效；3.诉讼费用由联华地产公司、均信投资公司承担。一审法院认定事实:李敏、付斌斌与联华公司房屋买卖合同纠纷一案，李敏、付斌斌于2018年3月13日提出诉前保全申请，北安市人民法院于2018年3月13日作出（2018）黑1181财保57号民事裁定书，将预告登记在均信投资公司名下的位于北安市财富中心二期9A号楼101室、102室；9A号楼102室、202室；11A号楼108室、208室；11A号楼107室、207室；11A号楼106室、206室；11A号楼105室、205室；11A号楼104室、204室；11A号楼103室、203室；11A号楼102室、202室；11A号楼101室、201室共计10户房屋予以查封。均信公司于2018年5月19日对查封联华公司开发的位于北安市财富中心的11A号楼104室、204室商服楼提出书面异议，要求撤销（2018）黑1181财保57号民事裁定书，解除对北安市财富中心二期11A号楼104室、204室商服楼的查封。经审查，北安市人民法院于2018年6月11日作出（2018）黑1181执异6号执行裁定书，裁定中止对预登记在案外人均信公司名下的位于北安市财富中心的11A号104室、204室商服的执行。李敏、付斌斌对该执行裁定书不服故提起本案之诉。本案争议房屋是北安市财富中心二期11A号楼104室、204室商服，该房屋尚未办理不动产权证书，预告登记证明登记权利人为均信公司，登记时间2015年6月29日。李敏、付斌斌主张，联华地产公司在哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社冰城信用社贷款，由均信公司提供担保。联华公司将其开发的北安市财富中心二期包括本案争议房屋在内的10户商服抵押给均信公司，并办理了预告登记。联华地产公司与均信投资公司签订的《商品房买卖合同》显示商服每平方米单价2,170元，但2015年当年的商服的市场价格在5,000元至6,000元之间，并且均信公司亦未实际交付购房款，《商品房买卖合同》不具有真实性。均信投资公司辨称，联华地产公司与均信投资公司于2015年6月26日签订《商品房买卖合同》二份（合同编号：2015062799605A115601、201505268F8B53115447），合同载明均信投资公司购买11A号楼104室、204室商业营业用房，合同面积104室为114.78平方米，204室为93.74平方米，每平方米单价2,170元，购房款总金额103室为249,073元，203室为203,416元，付款方式为签订本合同时一次性缴纳全部房款。同日联华地产公司出具金额均为249,073元、203,416元的收款收据二张（编号：LH0000227、LH0002164）。2015年6月29日，争议房屋办房屋预告登记证明（登记号：北房预和平区字第YG201506129号、YG201506159号），预告登记权利人为均信投资公司，义务人为联华地产公司。均信投资公司委托诉讼代理人称，均信投资公司在联华地产公司购房的行为属于正常商业投资，公司的具体的投资行为由哈尔滨香安分公司负责。联华地产公司已于2018年春节前将商服钥匙交付给黑河分公司负责人孙允贵。对于合同签订、购房款是否交付、何种方式交付、交付过程、房屋是否投入使用、购买商服套数、是否还有其他经济往来、是否给联华地产公司提供担保等情况，均信投资公司委托诉讼代理人均不清楚。2018年3月21日，北安市人民法院工作人员在查封争议房屋时，对付斌斌、均信公司业务员杨玉进行调查，并形成调解笔录一份。均信公司业务员杨玉证实联华公司在均信公司有两笔贷款，均信公司与联华公司之间系房屋买卖关系，并且房屋已经登记在均信公司名下。联华公司还清贷款后才能解除预告登记。依李敏、付斌斌申请，北安市人民法院依法调取了联华公司在中国银行北安东直街支行、中国邮政储蓄银行北安支行、龙江银行黑河北安支行、中国农业银行，自2015年6月1日至2015年7月31日交易明细。1.中国银行北安东直街支行，账户名称联华公司，账号为17×××68，交易明细显示2015年6月3日，中国工商银行黑河分行业务处理中心吕晶账户大额支付还款173,000元，向哈尔滨陆达消防设施安装有限公司转账支出173,000元；2015年6月18日，中国工商银行黑河分行业务处理中心吕晶账户大额支付还款25,000元，向林帆转账支出稿费、演出费等劳务收入25,000元，中国工商银行股份有限公司北安市东直街支行北安市财源建设办公室账户大额支付奖励2,550,000元；2015年6月19日，中国建设银行北安第六分理处赵玉玲账户大额支付600,000元，对公跨行柜台转账汇款手续费20元；2015年6月19日，向中国建设银行股份有限公司黑河第四分理处赵玉玲账户大额支付预缴税款1,950,000元，对公跨行柜台转账汇款手续费39元；2015年6月20日，结息35.35元；2015年7月3日，中国工商银行黑河分行业务处理中心吕晶账户大额支付还款2,000,000元，向福建省金正建设工程有限公司转账支出工程款2,000,000元，行业转账汇款手续费40元；2015年7月5日，短信收费20元；2015年7月6日，中国工商银行股份有限公司北安市东直街支行北安市财源建设办公室账户大额支付奖励2,119,347元；2015年7月7日，向中国建设银行黑河分行营业部赵玉玲账户预缴税款2,110,000元，对公跨行转账汇款手续费42.2元，中国建设银行黑龙江省分行因收款人账号有误退汇2,110,000元，同日，重新向中国建设银行黑河分行营业部赵玉玲账户预缴税款2,110,000元，对公跨行转账汇款手续费42.2元；2015年7月8日，向中国民生银行上海陆家浜路支行中国太平洋财产保险股份有限公司账户网上支付太保产险黑Ｎ×××××保险费456元；2015年7月16日，向交通银行股份有限公司大庆市龙凤区佳家伟五金产品经销处账户转账5,000元，对公跨行转账汇款手续费5元；2015年7月20日，中国工商银行股份有限公司北安市东直街支行北安市财源建设办公室账户大额支付奖励1,046,465元，向中国建设银行黑河分行营业部赵玉玲账户预缴税款1,040,000元，对公跨行转账汇款手续费20.8元；2015年7月31日，向交通银行股份有限公司大庆市龙凤区佳家伟五金产品经销处账户转账6,700元，对公跨行转账汇款手续费5元。2.中国邮政储蓄银行北安支行，户名为联华公司，账号为92×××06,2015年6月21日系统自动结息25.94元、保证金账户结算15.65元，账户余额31,251.57元。3.龙江银行股份有限公司黑河北安支行，户名为联华公司，（1）账号为25×××07，交易明细显示2015年6月1日，转入25×××04账户转账李海涛保证金28,000元、赵海洲保证金25,000元，受托支付转入250,000元；2015年6月2日，受托支付转入280,000元，；2015年6月5日，转入林帆6228604246068888账户530,000元；2015年6月12日，现金存入150,000元，转入25×××04账户高侠保证金150,000元，受托支付转入150，000元，转入林帆6228604246068888账户150，000元；2015年6月21日，结息29.84元；2015年7月2日，转入25×××04账户转账于贵龙保证金32,000元、张春庆保证金32,000元，受托支付转入两笔320,000元；2015年7月3日转入林帆6228604246068888账户640,000元；2015年7月22日，现金存入67,000元；2015年7月27日，凭证工本费支出10元、结算手续费支出25元，转入25×××04账户赵淑艳保证金27,000元、姜兆国保证金18,000元、姜雷保证金22,000元，受托支付转入220,000元、270,000元、180,000元，转入吕晶6228604223018888账户670,000元，账户余额5,487.24元。（2）账号为25×××04，交易明细显示从25×××07账户，2015年6月1日转入李海涛保证金28,000元、赵海洲保证金25,000元；2015年6月12日，转入高侠保证金150,000元；2015年6月21日结息3,107.51元；2015年7月2日，转入于贵龙保证金32,000元、张春庆保证金32,000元；2015年7月27日，转入赵淑艳保证金27,000元、姜兆国保证金18,000元、姜雷保证金22,000元，账户余额3,206,108.70元。4.中国农业银行，户名为联华公司，账号为88×××69，交易明细显示2015年7月20日转取30元；2015年7月26日转取30元，账户余额3,807.01元。一审法院认为，均信公司与联华公司之间的《商品房买卖合同》是否是双方真实意思表示，是本案执行异议之诉的焦点。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。均信公司作为案外人在对包括北安市财富中心二期11A号楼104室、204室商服在内的10户商服提出执行异议时，提供了《商品房买卖合同》、收据及房屋预告登记证等证据，主张房屋所有权的归属，执行机构对此异议进行形式审查，作出支持案外人异议的裁决并无不当。现李敏、付斌斌对联华公司与均信公司之间的商品房买卖的真实性存在异议，均信公司应当继续承担举证证明责任，从银行账户交易明细可以看出，联华公司与均信公司之间没有涉及10户商服房屋购房款的交易明细，均信公司应提供交纳购房款的付款凭证、房屋交易价格约定并不反常等几个方面证据证明双方房屋买卖是真实意思表示。本案中，联华公司与均信公司在《商品房买卖合同》中约定包括北安市财富中心二期11A号楼104室、204室商服在内的10户商服，每平方米单价为2,170元。北安市人民法院审理的李敏、付斌斌诉联华公司（2018）黑1181民初368号房屋买卖合同纠纷一案中，联华公司与李敏、付斌斌2015年10月10日签订协议书约定李敏、付斌斌购买联华国际9#B-10#B无塔楼一带二商服11户，一层价格均为每平方米6,000元，二层价格均为每平方米4,800元，对该事实联华公司与李敏、付斌斌均无异议。而本案中联华公司与均信公司约定的价格与之相比，远远低于同期商服房屋的出售价格，甚至连二层价格的一半都不到，这并不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，有悖市场交易习惯，反而与民间借贷用于非典型担保的房屋作价的特点吻合。其次，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。本案中，均信公司仅提交付款收据，没有房地产开发公司开具的正式购房款发票及相应的银行转款凭证等证据加以佐证，结合当事人庭审陈述能够认定均信公司未实际缴纳购房款，联华公司亦未实际收到购房款，该行为与支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，亦不符合房屋买卖合同的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。综上，均信公司提交的证据不足以证实其与联华公司之间存在真实的买卖关系，故均信公司辩称其与联华公司系真实房屋买卖合同关系的主张，不予采纳。再者，结合均信公司业务员杨玉的陈述，本案争议房屋虽办理了预告登记，但预告登记不是抵押他项权利登记，不发生物权转移的效力，本案争议房屋所有权并未发生变化仍为联华地产公司。故李敏、付斌斌要求确认北安市财富中心11A号楼104室、204室服所有人为联华公司的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故本案应恢复对预登记在案外人均信投资公司名下的位于北安市财富中心二期11A号楼104室、204室商服的保全执行。本案是执行异议之诉，李敏、付斌斌的第二项诉讼请求“请求人民法院依法判决确认北安市人民法院（2018）黑1181财保57号民事裁定书查封的北安市财富中心11A号楼104室、204室服楼系联华公司抵押给均信投资公司，非出售给均信投资公司，其预告登记无效”不属于民事案件审理范围，不予支持。联华公司经本院依法传唤，无正当理由据不到庭，是对其抗辩权利的放弃，应承担不利于自己的法律后果，可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：一、确认位于北安市财富中心二期11A号楼104室、204室商服所有权人为联华公司；二、恢复对预登记在案外人均信公司名下的位于北安市财富中心二期11A号楼104室、204室商服的保全执行；三、驳回李敏、付斌斌其他诉讼请求。案件受理费8,087元，由均信公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，均信公司主张其于2015年6月向联华公司购买了案涉争议房屋，但其仅提交了商品房买卖合同、收款收据及房屋预告登记证予以证实，但对其购买涉案房屋的交款过程不能陈述清楚也未提交证据予以证实，均信公司对此应继续承担举证责任证实其与联华公司之间存在买卖合同关系。一审法院为查明案件事实，调取了联华公司在均信公司与联华公司签订商品房买卖合同期间联华公司的银行交易明细，但其中并未发现联华公司有收到该购房款的交易明细。且商品房买卖合同中涉案房屋约定的交易价款也明显低于同期北安市同类房屋的交易价格，明显与市场交易价格不符。结合一审法院对均信公司工作人员的调查笔录内容，可以认定联华公司并未实际收到均信公司交纳的购房款。本院审理过程中，均信公司对其主张的事实亦无证据佐证其观点。案涉房屋虽办理了预告登记，但付斌斌、李敏在其与联华公司买卖合同纠纷案件中申请了诉前财产保全，法院查封诉争房屋符合法律规定，均信公司仅依据预告登记内容欲阻却查封的行为，无合理依据及事实基础。故一审判决结果并无不当。综上所述，均信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,087元，由哈尔滨均信投资担保股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  满国石审判员  张 岩二〇一九年八月九日书记员  王春宇