广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1476号上诉人（原审原告）：彭惠芳，女，1973年10月16日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。上诉人（原审原告）：赵强，男，1971年6月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆市泰湖新城房产项目有限公司，住所地广东省肇庆市端州区迎宾大道南侧（106、107区）。法定代表人：姚炎和，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕灿，广东山丰律师事务律师。委托诉讼代理人：叶来妹，广东山丰律师事务律师。上诉人彭惠芳、赵强与上诉人肇庆市泰湖新城房产项目有限公司（以下简称泰湖公司）商品房预售合同纠纷一案，两上诉人均不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵强、彭惠芳的委托诉讼代理人潘金星、上诉人泰湖公司的委托诉讼代理人吕灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵强、彭惠芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判泰湖公司向赵强、彭惠芳支付逾期办理房屋所有权证书的违约金63342.61元（违约金计算标准是每天按已付房款899753万元的万分之二，从2018年3月20日起计算至2019年3月7日），不服金额为38779.35元；2.本案全部诉讼费用由泰湖公司承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第二十条约定逾期办证违约金计算至实际完成房屋所有权登记之日，一审判决错误地将违约金计算至泰湖公司提交办证资料之日止，不仅违背合同约定，而且重复扣除日期，更与“业主提交资料到出证之日完全能在90天之内完成”这一实际情况不符。1.《商品房买卖合同》是泰湖公司制定和提供的，有关内容属于格式条款。泰湖公司作为专业的房地产公司，应当结合该楼盘的实际情况制定合同。合同是双方当事人自愿签订的，双方应严格履行合同内容。一审应当尊重合同约定，按合同约定内容进行认定和判决。2.泰湖公司提交的《肇庆市不动产登记申请表》《委托书》《肇庆市房产交易管理所临时收件收据》以及《不动产权证》的落款时间，充分证明从泰湖公司收取赵强、彭惠芳办证资料（2018年12月10日），到泰湖公司向肇庆市房产交易管理所提交办证资料（2018年12月17日），到实际完成房屋所有权登记（2019年3月7日），是在90天内完成。这意味着泰湖公司在合同中约定90天内完成办证，是已经将房管部门核发所有权证书的时间考虑在内，也显然已包括该时间。一审判决将房管部门核发所有权证书的时间予以扣除，明显是错误的。3.泰湖公司在2019年3月6日才将办证资料提交给肇庆市国土资源局不动产登记中心，足以证明泰湖公司在该时间仍然在履行办证义务，而一审判决却认定泰湖公司在2018年12月17日已履行办证义务，显然也是错误的。4.合同约定90天内完成办证，一审判决在认定违约金起算时间的时候，已经将90天的时间予以扣除，该时间实际上已经包括房管部门核发所有权证书的时间。一审判决在认定违约金终止时间时，又仅计算至泰湖公司提交办证资料之日，再次将房管部门核发所有权证书的时间予以扣除，显然是重复扣除，是错误的。二、泰湖公司没有提供任何证据证明违约金过高，一审判决不应调整违约金，将违约金调整为每日按总房款的万分之一计算也导致违约金过低。首先，赵强、彭惠芳主张泰湖公司按合同约定支付违约金，并非要求赔偿损失，因此无需举证证明自身的损失。泰湖公司主张违约金过高，应当提供相应的证据证明违约金过高，否则应当承担举证不能的法律责任。其次，合同相对方是上千名业主，泰湖公司在制定和提供合同时，应当已经将违约可能性以及违约金标准考虑在内。一审判决应当依照合同约定进行判决。最后，一审判决的计算标准低于中国人民银行同期贷款利率。虽然一审判决不应调整违约金，应当按合同约定判决，但考虑到诉讼费等多方面因素，赵强、彭惠芳仅要求按每日按总房款的万分之二计算违约金。该标准既降低了违约金，又较为合理。综上所述，一审判决在违约金计算标准以及计算的截止时间的认定上均存在错误，请求二审法院查明事实后撤销一审判决，作出公平公正的判决，支持赵强、彭惠芳的上诉请求。泰湖公司辩称，与泰湖公司的上诉意见一致。另补充：在中国裁判文书网查询到的案例中，一审判决将逾期办证违约金按每日万分之一计算，是肇庆地区房地产项目的相关案件中最高的，其他的房产商逾期办证基本上是因为自身过错原因造成的，但在本系列案中，泰湖公司早已将房屋建成并且是经过验收的，且案涉房产工程没有任何的银行债务等权利瑕疵。所以，一审判决结果不能达到良好法律效果和社会效果。泰湖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵强、彭惠芳的全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉不动产权证未能在约定时间内出具系政府原因，并非泰湖公司原因，泰湖公司无需承担违约责任。1.出具不动产权证需要先交由肇庆市测绘所测绘，由肇庆市测绘所出具测绘报告书，再由肇庆市住房和城乡建设局确认测绘报告书的结果。之后再向肇庆市国土资源局不动产登记中心申请确权至泰湖公司名下（即大确权），然后再由泰湖公司代赵强、彭惠芳向肇庆市房产交易管理所申请房屋权属证，待肇庆市房产交易管理所通过后，泰湖公司再将相关材料提交给肇庆市国土资源局不动产登记中心审批，最终由其出具不动产权证。本案中，案涉房屋所在工程在2017年11月已通过竣工规划验收，并于2017年12月5日完成了竣工验收备案。泰湖公司在2017年9月14日已将案涉房屋所在楼栋的相关资料交由肇庆市房屋测绘所测绘，但其在2018年1月26日才到现场进行测绘，在2018年7月3日才向泰湖公司出具《房屋面积测绘报告书》。且肇庆市住房和城乡建设局于2018年10月11日才确认上述《房屋面积测绘报告书》。之后，泰湖公司抓紧时间于2018年10月30日向肇庆市国土资源局不动产登记中心申请将建设工程房产项目内多幢（确权）首次登记（即大确权）。后肇庆市国土资源局不动产登记中心于2018年11月27日作出大确权。2018年12月10日，泰湖公司收到赵强、彭惠芳交来办证费及授权相关材料，之后根据规定于2018年12月17日先向肇庆市房产交易管理所申请办证，待肇庆市房产交易管理所审批通过后，泰湖公司于2019年3月6日再将相关材料提交给肇庆市国土资源局不动产登记中心审批出证，肇庆市国土资源局不动产登记中心于2019年3月7日出具了案涉房屋不动产权证书。肇庆市房屋测绘所是端州城区范围内唯一被政府认可的房屋确权测绘机构，这属于法律上不可抗力的原因。其过错所造成的后果不应归责于泰湖公司一方，不应适用《商品房买卖合同》第二十条第二款的约定。从上述办证流程、时间可以看出，泰湖公司在为赵强、彭惠芳办理产权证时，每走一个程序，都是尽最快的效率去办理，不存在拖延处理的现象。单从案涉房屋所在楼栋的测绘工作来看，泰湖公司2017年9月14日已提交测绘，到2018年10月11日肇庆市住房和城乡建设局确认测绘报告，这期间都已占用了将近一年一个月左右。而耗费的这段时间，不在泰湖公司正常的预估范围之内，泰湖公司实在无法把控。且在拟定商品房买卖合同时，不动产登记尚未正式实施。根据当时相关政策，泰湖公司已合理预估为赵强、彭惠芳取得案涉房屋权属证书所需的时间。然而无奈的是，在泰湖公司开始为赵强、彭惠芳办理相关房屋权属证书时，政府部门宣布实施不动产登记。因不动产登记中心为新成立部门，内部系统升级调整都需要时间，且相关登记备案需向肇庆市房产交易管理所和不动产登记中心分别申请，提交的资料相应增加并且有差异，这必定会增加登记备案的时间。因此，导致出证逾期的结果在于政府相关部门及其政策的调整，而并非在于泰湖公司。2.泰湖公司在2018年12月10日才收到赵强、彭惠芳交来办证费及授权相关材料，收齐材料后泰湖公司在合理的时间内也已向相关办证部门提交资料申请办证，由始至终泰湖公司均不存在拖延办理的行为。3.案涉的房屋是现楼，且没有任何的银行债务等权利瑕疵。二、退一步讲，即使泰湖公司需要承担违约金，一审所判决的违约金也太高，违背法律精神。房子最主要的功能是作居住用途，迟延出具案涉房屋不动产证并没有影响赵强、彭惠芳的居住使用权，也没有给赵强、彭惠芳造成实际损失，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“……约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，赵强、彭惠芳也没有举证证明其实际损失。合同法的违约金主要是对实际损失的补偿，其次才是惩罚功能。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在本案中，赵强、彭惠芳没有实际损失、合同的办证义务在起诉时已经完成、迟延出证的过错不在于发展商而在于政府部门的行政效率过低的不可抗力原因所造成；且参照同地段已装修房屋租金情况，市场价大约在2500元左右，年收益约为3万元，按100万元一套房屋估算，租金年收益约为3%，但一审判决按每日万分之一计算，逾期办证的违约责任达到了年利率3.65%，远大于房屋装修后的预期租金收益，且不说装修需投入过10万元的资金，即使装修也需要四五个月到半年左右的时间。如果泰湖公司迟延交楼，泰湖公司认为是合理的，但本案是迟延办证的问题，且过错责任不在泰湖公司的情况下，一审判决按每日万分之一判决逾期办证的违约金与法律精神不符。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，违背法律精神，容易造成不良的社会效果，请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判。赵强、彭惠芳辩称，1.泰湖公司没有提供证据证明肇庆市房屋测绘所有过错，而且一审判决适用合同法第一百二十一条认定泰湖公司需要承担违约责任是正确的。2.泰湖公司没有提供证据证明其向肇庆市房屋测绘所提交测绘资料的时间是合理的，何时提交测绘资料主动权在于泰湖公司，所提交的资料也早已经在其手中，其应当提供证据证明其并没有迟延提交申请。3.泰湖公司是提供格式合同方，处于强势地位，其收取的房款远远高于违约金，且目前泰湖公司利用其强势地位将原定价为20万元的车位提高到25万元，要求业主们签订放弃逾期办证违约金协议才能以20万元购买车位，泰湖公司主张违约金过高，应当提供相应的证据证明其主张。赵强、彭惠芳根据合同约定要求其承担违约责任，并非主张损失，无须对损失进行举证。泰湖公司通过不恰当的手段在本案外增加赵强、彭惠芳的损失，说明赵强、彭惠芳有些损失是无法估量及提供相应材料的，泰湖公司应当提供相应证据证明违约金远远高于损失。4.有关违约金的计算截止日期以赵强、彭惠芳的上诉状意见为准。赵强、彭惠芳向一审法院起诉请求：1.泰湖公司向赵强、彭惠芳支付逾期办证违约金87995.84元（违约金计算标准是每天按已付房款899753元的万分之三，从2018年3月31日起计算至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计至2019年2月19日为87955.84元）;2.泰湖公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月24日，赵强、彭惠芳与泰湖公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定赵强、彭惠芳购买泰湖公司开发的位于肇庆市××州区××路西侧（××区）［××州区××大道（××）××号泰湖花园]第56栋603房（以下简称案涉房屋），建筑面积161.64平方米，总金额899753元。在《商品房买卖合同（预售）》中，赵强、彭惠芳与泰湖公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共161.64平方米……合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一《补充协议》第2条第（1）点约定，买受人付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托出卖人代办房产证。委托出卖人代办房产证的，应及时提供应由买受人提供的相关资料。出卖人在收齐相关资料60天内将资料送交房产部门申请办理房产证。合同签订后，赵强、彭惠芳依约向泰湖公司支付购房款，泰湖公司亦向其出具购房发票。2017年12月20日，赵强、彭惠芳在《泰湖新城收楼书》中签名确认收楼。此后，赵强、彭惠芳因泰湖公司未能在合同约定的期限内办理房产证遂诉至该院。诉讼中，双方确认，案涉房屋的交付时间为2017年12月20日。另查明：2017年11月20日，泰湖公司开发的肇庆市端州区泰湖花园三期——U2型工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。同年12月5日，上述工程完成竣工验收备案登记。2017年9月14日，泰湖公司肇庆市房屋测绘所提交资料，该所于2018年7月3日向泰湖公司出具《房屋面积测绘报告书》。2018年10月11日，肇庆市住房和城乡建设局向泰湖公司出具《房屋面积测绘成果确认书》。2018年10月30日，泰湖公司向肇庆市国土资源局不动产登记中心提交房产项目内多幢（确权）首次登记资料，该中心于2018年11月27日向泰湖公司出具确权房屋明细表。2018年12月10日，赵强、彭惠芳向泰湖公司支付办证费用200元，并填写了肇庆市不动产登记申请书、委托书等办证所需资料。此后，泰湖公司于2018年12月17日向肇庆市房产交易管理所提交办证资料，肇庆市房产交易管理所于同日出具了《临时收件收据》。2019年3月7日肇庆市国土资源局核发了案涉房屋的不动产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。赵强、彭惠芳与泰湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。根据赵强、彭惠芳与泰湖公司庭审中的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、泰湖公司是否存在合同约定的逾期办证违约行为。二、如泰湖公司存在违约行为，违约金应如何计算。（一）关于泰湖公司是否存在合同约定的逾期办证的违约行为。本案中，赵强、彭惠芳确实未能如期取得房屋产权证，但泰湖公司认为逾期办证的责任在于肇庆市房屋测绘所。对此，首先，泰湖公司并没有举证测绘所在收到测绘资料后出具《房屋面积测绘报告书》的合理期限；其次，赵强、彭惠芳与泰湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中，并没有对此约定为泰湖公司可以据实延期办理房屋所有权证书的豁免情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使测绘所有延迟出具相关测绘报告的行为，泰湖公司亦应对此承担违约责任。因此，该院认为，泰湖公司存在合同约定的迟延办理房屋所有权证书的违约行为。泰湖公司对此所作之抗辩，理由不成立，该院不予采纳。（二）关于违约金的计算。首先，关于违约金计算的起止时间。根据合同约定，泰湖公司需在2017年12月20日起90天内即2018年3月19日前为赵强、彭惠芳办理房产证，故违约责任的起始时间为2018年3月20日。对于截止时间，赵强、彭惠芳认为违约金的截止时间应计算至房屋所有权证书办理完毕为止，而泰湖公司则认为计算至其提交办证材料给房管部门为止。对此，该院认为，泰湖公司提交办证资料给房管部门后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，泰湖公司对其核发所有权证书的时间并不可控，故在泰湖公司提交了办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》（即2018年12月17日）后应视为其已履行了合同约定的办证义务，故泰湖公司逾期办证的天数为273天（即自2018年3月20日起至2018年12月17日止）。其次，关于违约金计算标准。根据合同的约定，逾期办证的违约金为每日按总房价款的万分之三计付。虽然违约金以约定为原则，但其目的以补偿为主，惩罚为辅。由于赵强、彭惠芳在本案中并未提供证据证明其因此所造成的具体损失，故其所约定的逾期办证违约金属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“过分高于造成的损失”的情形，当事人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，该院依法调整违约金为每日按总房价款的万分之一计付，据此泰湖公司应付逾期办证的违约金为24563.26元（899753元×273日×0.01%=24563.26元）。泰湖公司请求减少违约金的理由成立，该院予以采纳。综上所述，赵强、彭惠芳的诉讼请求，其合理合法部分，该院予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、泰湖公司在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋所有权证书的违约金24563.26元给赵强、彭惠芳；二、驳回赵强、彭惠芳的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1000元（已由赵强、彭惠芳预交），赵强、彭惠芳负担720元，泰湖公司负担280元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，本院予以确认。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是逾期办证的起止时间及逾期办证违约金的计算标准。关于逾期办证的起止时间问题。对于起始时间，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二项约定，应自泰湖公司应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起计付违约金。赵强、彭惠芳实际收楼之日为2017年12月20日，泰湖公司需在2017年12月20日起90天内即2018年3月19日内为赵强、彭惠芳办理房产证，故逾期办证的起始时间应为2018年3月20日。对于截止时间，泰湖公司向房管部门提交了办证所需材料并于2018年12月17日收到由登记部门出具的《临时收件收据》，此时泰湖公司已履行完毕其可控的办证手续，而之后有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，核发时间并不可控，故泰湖公司提交完办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》之日（即2018年12月17日）应视为其已履行了合同约定的办证义务，即逾期办证的截止时间应为2018年12月17日。一审判决认定泰湖公司逾期办证的天数为273天（自2018年3月20日起至2018年12月17日止）并无不当，本院予以维持。赵强、彭惠芳主张逾期办证的截止时间为2019年3月7日，理据不足，本院不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，案涉合同约定因出卖人原因逾期办证，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。泰湖公司上诉认为案涉不动产权证未能在约定时间内出具系政府原因，并非泰湖公司原因，泰湖公司无需承担违约责任且一审判决确定的违约金过高；而赵强、彭惠芳则认为一审判决确定的违约金过低，应以已支付全部房价款按每日万分之二计算违约金。首先，违约金是以补偿性为基础，约定逾期办证违约金的目的在于督促办证义务人积极履行办证义务；其次，逾期办证系行为之债而非金钱之债，并不当然产生利息等固定损失；再次，赵强、彭惠芳未能举证证明其由于逾期办证而导致的实际损失；最后，泰湖公司对于逾期办证的责任在于政府机关、其无需承担责任并无提供合同依据和事实根据。因此，一审判决结合双方约定内容及可能产生的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，依法调整逾期办证违约金的计算标准为每日按总房价款的万分之一计付，公平合理，本院予以维持。赵强、彭惠芳和泰湖公司关于逾期办证违约金计算标准的上诉，均理据不足，本院不予采纳。综上所述，赵强、彭惠芳和泰湖公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1183元，由赵强、彭惠芳负担769元，肇庆市泰湖新城房产项目有限公司负担414元。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 任喜跃审判员 梁达明二〇一九年八月十二日法官助理肖荣健书记员何连平