安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0603执异84号 案外人：栾影，女，1970年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 申请执行人:周洁，女，1976年7月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：淮北市房地产开发公司，住所地安徽省淮北市淮海路。 法定代表人：王东，该公司经理。 被执行人：淮北唯一置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区濉溪路。 法定代表人：武建华，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：武建华，男，1973年3月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 本院在执行××与淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华民间借贷纠纷一案中，案外人栾影对查封被执行人淮北市房地产开发公司名下位于淮北市相山区相山北路××室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人栾影称，2009年4月15日，栾影向淮北市烈山区房地产开发有限责任公司、法定代表人李明出借款项20万元，届期借款人未能偿还借款。2013年8月1日，栾影与李明协议购买淮北市烈山区房地产开发有限责任公司开发的房管局80号楼601室房屋，价款60万元，栾影以未还借款本息214400元抵偿部分购房款，并向李明支付剩余购房款285600元，李明出具55万元的房款收条。后栾影于2014年10月7日、9日向李明支付剩余购房款5万元，全额付清购房款。2013年8月2日，李明向栾影交付涉案房屋，栾影居住、使用至今。2017年1月12日，因栾影外甥任康康的小孩需要学区房，故栾影同意淮北市房地产开发公司与任康康签订房地产买卖合同，签订价款65万元为误签，实际价款为60万元，栾影已全额付清。为了维护栾影的合法权益，请求解除对淮北市相山区相山北路××室房屋的查封。 案外人栾影为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、购房协议、收条、中国建设银行转账凭条、中国工商银行个人业务凭证、取款凭证；2、淮北市房地产开发公司收据、电子转账凭证；3、借款合同、借据、公证书；4、商品房买卖合同；5、伟星家装水管管路现场验收单、淮北华润燃气城市管道燃气居民供用气合同、合肥居安物业管理有限公司物业费收据、水电气费发票；6、栾影、任康康分别出具的情况说明、淮北市房地产开发公司出具的证明、合肥居安物业管理有限公司出具的证明；7、祝萌与淮北市房地产开发公司签订的商品房买卖合同；8、项目合作开发协议书、补充协议、联合开发协议书、工商服务业统一收款收据、汇款凭证。 申请执行人周洁答辩称，涉案房屋此前由案外人任康康提出异议，但其未提交购房款凭证。案外人栾影提交的情况说明及证明等系该房屋被查封后出具，与任康康提交的证据无关联。栾影与李明签订的合同、凭证与涉案执行案件无关，李明对外出售房屋、收取购房款的行为不能代表淮北市房地产开发公司。栾影所提异议不能成立，请求依法驳回。 申请执行人周洁未提供证据。 被执行人淮北市房地产开发公司未答辩，亦未提供证据。 被执行人淮北唯一置业有限公司未答辩，亦未提供证据。 被执行人武建华未答辩，亦未提供证据。 本院查明，周洁与淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月3日作出（2018）皖0603民初730号民事判决书，该判决书判决：一、淮北唯一置业有限公司于本判决生效后十五日内偿还周洁借款本金1280万元、利息（自2014年2月1日起，按照月利率2%的标准计算至借款本金清偿之日止，其中扣除淮北唯一置业有限公司已支付的179920元利息）；二、武建华对上述第一项判决确定的债务中的1080万元借款本金及相应利息承担连带清偿责任；三、淮北市房地产开发公司对上述第一项判决确定的债务中的1180万元借款本金及相应利息，承担淮北唯一置业公司不能清偿部分的二分之一；四、驳回周洁的其他诉讼请求。判决生效后，因淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华未履行判决书确定的义务，周洁遂向本院申请强制执行。本院于2019年3月28日作出（2019）皖0603执181号之一执行裁定书，裁定查封被执行人淮北市房地产开发公司名下位于淮北市相山区相山北路××室等房屋产权。同年4月3日，淮北市不动产登记中心协助本院查封了上述房屋产权。现栾影向本院提出异议，请求解除对淮北市相山区相山北路××室房屋的查封。 另查明，位于淮北市相山区相山路西××路北××ＮＯ.606地块（国有土地使用权证号：淮土国用（2009）第263号）的使用权人为淮北市房地产开发公司，土地面积2479.13平方米。淮北市房地产屋开发公司在该块土地上开发建设了相山区相山北路14号1幢城镇住宅楼（总产权证号：皖（2017）淮北市不动产权第0011080号）。 案外人栾影提交的项目合作开发协议、补充协议及淮北市房地产开发公司出具的收据显示：2005年8月28日，李明代表淮北市烈山区房地产开发有限公司作为乙方与甲方淮北市人民政府办公室劳动服务公司签订合作开发协议，开发项目名称为淮北市房管局危旧房80号综合楼，位置位于四小北侧、原妇幼保健院南侧、相山区西侧。项目由乙方投资建设，乙方支付甲方315万元，全部房屋归乙方所有，除10层以下分配给拆迁户外，其余房屋乙方有权对外销售。2008年11之12月期间，淮北市房地产开发公司收到李明80#楼开发款220万元。 2009年4月7日，淮北市烈山区房地产开发有限公司与张晓娟、栾影签订借款合同，约定向张晓娟借款30万元、向栾影借款20万元，同年4月15日，安徽省淮北市国信公证处就该借款合同进行了公证，淮北市烈山区房地产开发有限公司向栾影出具借据，借款金额为20万元，借期一年。2013年8月1日，栾影、魏靖洋与李明签订购房协议，约定以60万元价款购买涉案房屋。当日，栾影以淮北市烈山区房地产开发有限公司尚欠付其的借款本息21.44万元抵付购房款，并向李明账户转账支付25.5万元、8.06万元，共计33.56万元，李明出具了内容为“今收栾影80#楼601室房款55万元整，余款五万元待手续办完全部付清”的收条。2014年10月7日，栾影向李明现金支付购房款5万元。合肥居安物业管理有限公司淮北分公司出具证明，证明涉案601室房主栾影于2013年8月2日办理手续领取钥匙，并交纳了物业费。栾影自2013年8月2日起交纳物业费，合肥居安物业管理有限公司淮北分公司出具了自2013年8月2日至2020年12月30日601室栾影的物业费收款收据。2015年7月16日，栾影与淮北华润燃气有限公司签订城市管道燃气居民供用气合同，用气方地址为房管局80#楼601室。2018年2月9日至2018年4月15日电费发票显示用户名为栾影，用户地址为相山北路14号1栋601室。2017年8月6日水费发票显示用户名为栾影，用户地址为房管局80#一单元601室。 2017年1月12日，任康康与淮北市房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定购买该涉案房屋，价款65万元。淮北市房地产开发公司出具情况说明，证明其与任康康签订的商品房买卖合同系按照栾影指定签署，任康康并未实际交纳购房款。淮北市房地产开发公司已收取栾影全部购房款60万元，该款项系栾影向涉案房屋的合作开发建设人李明支付的购房款60万元（用作建设资金）。因淮北市房地产开发公司未能及时将此款项变更为购房款，致使该房屋未办理产权登记。 另，相山北路14号1幢601室房屋备案登记信息显示，该房屋卖方为淮北市房地产开发公司，买方为任康康，房屋建筑面积85.65平方米，成交价65万元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中位于相山区相山北路14号1幢601室的涉案房屋现虽登记在被执行人淮北市房地产开发公司名下，但案外人栾影于涉案房屋被查封之前已与房屋开发方签订了合法有效的书面买卖合同，并实际占有该房屋，且已支付了合同约定的全部购房款，涉案房屋未能办理过户登记亦非案外人栾影的自身原因。栾影异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于淮北市相山区相山北路××室房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 尹书华 二〇一九年八月二十六日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。