广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终567号 上诉人（原审原告）：广西巨景房地产有限责任公司。住所：广西壮族自治区扶绥县新宁镇南密路291号。统一社会信用代码：91451421662127385U。 法定代表人：覃曾志，该公司董事。 委托诉讼代理人：卢小琴，广西桂海天律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：南宁市江南区五一路亚欧之星幼儿园。住所：广西壮族自治区南宁市江南区五一路新福里6-1号。统一社会信用代码：52450105310223963J。 负责人：周舜佳，该校校长。 委托诉讼代理人：甘文艺，广西万合律师事务所执业律师。 上诉人广西巨景房地产有限责任公司(以下简称巨景房地产公司）因与被上诉人南宁市江南区五一路亚欧之星幼儿园（以下简称江南五一幼儿园）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巨景房地产公司的委托诉讼代理人卢小琴，被上诉人江南五一幼儿园的负责人周舜佳及其委托诉讼代理人甘文艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巨景房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判确认巨景房地产公司与江南五一幼儿园2014年7月29日签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》已解除；3.依法改判江南五一幼儿园将扶绥县祥和新城幼儿园房屋交还巨景房地产公司；4.依法改判江南五一幼儿园支付巨景房地产公司2017年9月5日至将租赁物交还时止的租金，暂计至2019年2月1日为276164元，并自2017年9月5日起每日按应缴纳租金金额的千分之五支付违约金，暂计至2019年2月1日为75000元。事实和理由：一、巨景房地产公司与江南五一幼儿园签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》已解除。1.一审法院认定租赁合同没有解除的理由之一是“巨景房地产公司向江南五一幼儿园发出的解除《幼儿园房屋及场地租赁合同》通知书要求对方在短时间内交还租赁楼房，没有考虑到租赁物是用于开办学校的用途以及数百名幼儿在校期间，在短时间内重新安排、分流幼儿不利于学习和社会的需要,不给予合理时间妥善安排，存在着不合理性”，但该理由并没有法律依据，如果一审法院认为巨景房地产公司没有给予江南五一幼儿园合理时间，可以直接判决江南五一幼儿园交还租赁楼房的合理时间。2.一审法院认定租赁合同没有解除的理由之二是“江南五一幼儿园在收到解除合同通知书的两天内已全部付清了租金，巨景房地产公司已经实现了合同的目的；同时，巨景房地产公司没有给江南五一幼儿园在合理期限内支付”，显然，该理由不能成立，理由如下：(1)根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》[以下简称《合同法》解释(二）]第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定可知，巨景房地产公司发出的解除合同到达江南五一幼儿园之日双方的租赁合同即解除，江南五一幼儿园对合同解除有异议的,可在三个月内向法院起诉。显然在本案中，江南五一幼儿园并没有向法院起诉，根据该规定租赁合同已解除。(2)租赁合同第八条第1项、第7项均有明确合同解除的条件，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，双方签订的租赁合同也已解除，而一审法院根据《合同法》第二百二十七条的规定，认定巨景房地产公司没有给江南五一幼儿园在合理期限内支付，认为合同没有解除，是适用法律错误。因为《合同法》第二百二十七条规定的是“出租人可以要求承租人在合理期限内支付”而不是“必须”，且在合同双方有约定的情况下，应遵循合同的约定。(3)江南五一幼儿园是在收到巨景房地产公司解除合同通知书两日后才支付租金，而解除合同通知书到达之日即解除。合同解除之后，江南五一幼儿园再支付租金也不能改变合同已解除的事实。如按一审法院的逻辑，只要江南五一幼儿园支付租金，就能阻止合同解除，那租赁合同的约定和法律的规定将成为一纸空文。照此逻辑，江南五一幼儿园可以肆无忌惮的拖欠租金，巨景房地产公司永远都不能以拖欠租金为由解除合同。二、江南五一幼儿园违法加建，巨景房地产公司有权要求解除合同。1、本案租赁物规划许可的是三层，巨景房地产公司实际建成二层半，建成并经验收合格后将幼儿园出租给江南五一幼儿园。但江南五一幼儿园为了牟利，置人的生命、财产安全于不顾擅自违法加建，将原来只有两层半的建筑擅自加建至四层。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人可以解除合同”的规定，巨景房地产公司有权解除合同。2、江南五一幼儿园在一审提交的证据4即“第二次政府协调会议”中承认加建幼儿园事实，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、六十四条的规定，上述加建行为违法，应予以拆除。一审法院不顾以上事实和法律，将江南五一幼儿园自己都认可将二层半的租赁物加建至三层半（实际加建至四层）的行为认定成是“对楼顶原有的框架加以建设成教室使用，是对原有闲置的资源进行建设利用，并非属于改变楼房结构”，明显是事实不清，法律适用错误。3、本案租赁物是用于开设幼儿园，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，必须经过消防验收，而违法违规加建部分显然没有通过消防验收，根据规定是不能经营使用的；且租赁物的电线及水管均按照两层半建筑的容量铺设，现江南五一幼儿园擅自加盖至四层，水电使用量已远超负荷使用，一旦发生火灾或坍塌后果不堪设想。巨景房地产公司作为出租方本着对400多名幼儿负责的态度，多次要求江南五一幼儿园拆除扩建部分，江南五一幼儿园置之不理，万般无奈之下只好起诉至法院。然而一审法院不仅纵容上述违法行为，还盲目认可上述违法事实。三、江南五一幼儿园在巨景房地产公司发出解除通知书后向巨景房地产公司支付的款项，应先扣除违约金，多余部分才能抵算租金。根据《合同法》解释（二）第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，江南五一幼儿园在巨景房地产公司发出解除通知书后向巨景房地产公司支付的款项，应先扣除违约金，多余部分才能抵算租金。而一审法院直接认定江南五一幼儿园向巨景房地产公司支付的全部是租金明显适用法律错误。综上所述，一审法院判决事实不清、适用法律错误，应予改判。 江南五一幼儿园辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一、原审判决正确，双方的合同没有解除，巨景房地产公司通知要求江南五一幼儿园于2016年9月15日前补交租金，但实际上是2017年9月15日后才拖欠租金，且双方已沟通并同意继续履行合同后，江南五一幼儿园2天内全部交清了租金；二、江南五一幼儿园是在原有基础上加建幼儿园的，没有妨碍主体，同时，加建行为得到了巨景房地产公司允许；三、江南五一幼儿园接到通知后已经缴纳了租金，并接受了年利率24%的违约金处罚，巨景房地产公司的合同目的已达到且不存在损失，其对《合同法》解释（二）第二十一条理解错误。原审判决适用法律正确。 巨景房地产公司向一审法院起诉请求：1、请求确认2014年7月29日签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》已解除;2、判令江南五一幼儿园交还扶绥县祥和新城幼儿园占地约1800平方米、建筑面积合计约1600平方米房屋；3、判令江南五一幼儿园支付自2017年9月5日起至将租赁物交还巨景房地产公司时止的租金，暂计至2019年2月1日为276164元，并自2017年9月5日起每日按应缴纳租金金额的千分之五向巨景房地产公司支付违约金，暂计至2019年2月1日为5971元。 一审法院认定事实：2014年7月29日，巨景房地产公司（甲方）与江南五一幼儿园（乙方）签订《幼儿园房屋及场地租赁合同》。合同约定：甲方将位于广西扶绥县新宁镇291号祥和新城小区内的祥和新城幼儿园占地约1800平方米、建筑面积合计约1600平方米房屋出租给乙方作为幼儿园使用，租赁期为十九年，即从2016年9月1日起至2035年8月31日止；费用及支付方式为：1、乙方承租期间应准时向甲方计算和缴纳房屋租金；第一、二、三、四年度租金按人民币每年二十万元整计算，四年后每两年在上一年度的租金基础上递增3%,依此类推；2、乙方在合同签订后7日内向甲方预付第一年度的租金人民币十万元整，第二次租金根据先缴租后使用的原则按半年度向甲方缴纳租金，乙方分别于每年的3月15日、9月15日前向甲方交付下一期租金，每次缴纳的租金为当年租金总额的二分之一，乙方交纳租金的当日甲方同时出具收据或发票；3、乙方在签订本合同7日内向甲方缴纳合同定金人民币10000元，乙方未按约支付合同定金的，本合同自动终止；在乙方按本条第2款的约定向甲方支付清第一年的半年租金后该合同定金变为合同履约保证金；合同履行保证金的作用为保证合同履行期间乙方按照约定支付租金及其他费用，安全合理使用甲方提供的房屋场地及附属设施设备；乙方的违约责任：1、乙方未按约定支付租金、定金等费用，每逾期一日，乙方按应缴纳金额的千分之五向甲方支付违约金，乙方未按约定支付租金、费用、违约金、赔偿金的，逾期超过三十日的，甲方有权解除本合同，没收乙方的合同履约保证金;2、未经甲方同意，乙方擅自对房屋拆窗破墙或进行其他造成房屋主体结构受损或缩短使用寿命的行为的，乙方需按原样修复外还需以修复费用的向甲方进行赔偿；不论甲方催收与否，乙方逾期超过三十日未按约定支付租金或其他费用或违约金或赔偿金的，甲方均有权解除本合同；甲方解除合同的，甲方应向乙方发送书面通知，本合同自甲方发送的解除合同的书面通知到达乙方之日起解除；乙方有责任尽义务对使用的房屋进行妥善保护，对房屋进行装修时，如需拆窗破墙或其他影响房屋结构的行为的，需征得甲方同意并由甲方的工程技术人员进行施工监督。 合同签订后，江南五一幼儿园于2014年8月6日向巨景房地产公司交付定金10000元，预付第一年度租金100000元。巨景房地产公司也加紧对房屋进行施工建设。2015年7月份，巨景房地产公司将房屋交由江南五一幼儿园使用。江南五一幼儿园即对租用楼房进行装修，用于开办幼儿园。2017年5月4日，江南五一幼儿园向巨景房地产公司支付租金100000元。过后，江南五一幼儿园没有按照合同的约定按时向巨景房地产公司支付租金。期间，江南五一幼儿园将楼顶原建有的框架加以建设成教室使用，建设期间巨景房地产公司没有提出异议。此后，江南五一幼儿园没有支付租金，巨景房地产公司也没有催付。2018年10月22日，巨景房地产公司向江南五一幼儿园发出解除《幼儿园房屋及场地租赁合同》通知书。通知书载明：1、自本通知书到达贵园之日起，解除与贵园签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》，立即发生法律效力；2、贵园务必在本通知书到达贵园后十日内撤出租赁房屋及场地,清走贵园所有物品及附属设施设备交给公司，否则视为贵园放弃权力；3、请贵园在收到本通知书后十日内向我公司支付2016年9月15日至2018年11月1日的租金合计325753元及违约金741052元。江南五一幼儿园收到通知书的第二天即通过中国银行向巨景房地产公司汇款200000元；隔天又通过银行向巨景房地产公司汇款100000元。2019年1月10日，广西桂海天律师事务所受巨景房地产公司委托，向江南五一幼儿园送达律师函，函件载明：解除与贵园签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》，要求贵园立即停止一切招生行为，尽快撤出租赁房屋及场地，清走贵园所有物品，将租赁房屋、场地及附属的设施设备交还给巨景公司。江南五一幼儿园认为合同应该继续履行，并于2019年2月21日通过中国银行向巨景房地产公司汇款200000元。至此，江南五一幼儿园共计向巨景房地产公司支付的款项为710000元。 一审另查明，目前在江南五一幼儿园就读的幼儿有475名，教师员工49名。 一审法院归纳本案双方争议的焦点归纳为：1、解除通知书送达江南五一幼儿园后租赁合同是否已经解除生效；2、江南五一幼儿园是否尚欠巨景房地产公司租金；3、合同约定的违约金是否过高，是否依法适当调整减少。 一审法院认为，巨景房地产公司与江南五一幼儿园签订的租赁合同，是当事人双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方在享有权利的同时，应当严格按照合同的约定履行义务。 1、关于江南五一幼儿园是否尚欠巨景房地产公司租金方面。按照合同约定，每年支付的租金时间分别是3月15日和9月15日。因江南五一幼儿园在签订合同时已经预付租金100000元，2017年5月4日又支付100000元，2018年10月22日、23日，巨景房地产公司在送达解除合同通知书后，江南五一幼儿园两天内又支付租金300000元，2019年2月支付200000元，已累计支付租金700000元。按每年租金200000元，租赁期自2016年9月1日起计算，江南五一幼儿园已经足以付清了应支付的租金。巨景房地产公司要求江南五一幼儿园支付自2017年9月5日起暂计至2019年2月1日尚欠租金276164元，应是其财务自身不够了解情况或者计算错误而提起的主张，没有事实和法律依据，不予支持。 二、关于合同约定的违约金是否过高，是否适当调整减少。按照合同的约定，在巨景房地产公司按照合同约定向江南五一幼儿园交付租赁房屋后，江南五一幼儿园也应当在约定的期限向巨景房地产公司支付相应房屋租金。现江南五一幼儿园没有如期支付房屋租金，其行为违反了合同的约定，已经构成违约，依法应当承担违约责任。巨景房地产公司诉请江南五一幼儿园支付逾期支付房屋租金违约金依法有据，予以支持。江南五一幼儿园辩称违约金约定过分高于实际损失，依法予以调整减少。本案中，合同约定未按约定支付租金、定金等费用，每逾期一日，按应缴纳金额的千分之五支付违约金，该约定显然属于过分高于逾期支付租金期间造成实际损失的情形，不符合法律的规定，依法应当予以调整。根据违约金具有补偿性和惩罚性的性质，本案违约金可以参照法律保护的民间借贷年利率24%进行计算。巨景房地产公司在提起诉讼时主张违约金数额为5971元，没有说明计算标准。但诉请明确是自2017年9月5日起每日按应支付租 金金额的千分之五支付违约金，暂计至2019年2月1日，显然其诉讼主张的违约金数额为5971元，应是其计算违约金数额有误，可以按照法律的规定给予其按实际逾期时间和标准计算。同时，江南五一幼儿园也愿意按实际违约时间和拖欠租金额按照法律规定计算支付违约金。对此，对当事人的意愿予以尊重。对于江南五一幼儿园逾期支付租金数额和时间的确定，由于2014年8月6日江南五一幼儿园预付的100000元租金，已经是支付至2017年3月15日；2017年5月4日支付的100000元，租期已经至2017年9月14日；过后直至2018年10月23日才继续支付租金。实际逾期支付租金期间为2017年9月15日至2018年10月23日。巨景房地产公司要求以江南五一幼儿园尚欠租金276164元为基数，并自2017年9月5日起，暂计至2019年2月1日计算违约金，该主张与本案事实不符，应根据事实予以确定。违约金的计算应为：2017年9月15日至2018年3月14日，以拖欠的租金100000元为基数；2018年3月15日至2018年10月22日，以拖欠的租金200000元为基数，按年利率24%计算。 2、关于解除通知书送达江南五一幼儿园后租赁合同是否已经解除的问题。2018年10月22日，巨景房地产公司向江南五一幼儿园发出解除《幼儿园房屋及场地租赁合同》通知，要求江南五一幼儿园在通知书到达后十日内撤出租赁房屋及场地，清走所有物品，把租赁房屋交还公司。该通知要求对方在短时间要求还租赁楼房，没有考虑到租赁物是用于开办学校的用途以及数百名幼儿在校期间，在短时间内重新安排、分流幼儿不利于学习和社会的需要，不给予合理时间妥善安排，存在着不合理性。同时，通知书中以江南五一幼儿园于2016年9月15日至2018年11月1日没有支付租金为由解除合同。该通知内容与实际支付租金的事实不符。按照合同的约定，定金可以作为租金使用，况且2016年8月6日江南五一幼儿园签订合同时预付租金100000元。2017年5月4日又支付100000元，已经支付至2017年9月15日付款约定期间。2018年10月底，江南五一幼儿园在收到解除合同通知书的两天内已全部付清了租金。在已经付清租金的情况下，尚要求对方自2016年9月15日起支付租金，实为有误。况且巨景房地产公司的办公场所与江南五一幼儿园仅一路之隔，其也没有要求江南五一幼儿园按通知书中的要求撤出，对对方继续使用租赁房屋也没有提出任何意见。由于通知书中反映巨景房地产公司对已经支付了租金的具体情况不了解，且通知书要求支付租金的时间起止与实际支付情况不符，容易给对方造成付清了租金不再追究责任的误解。同时，根据《合同法》第二百二十七条的规定，承租人对无正当理由未支付或者迟延支付租金的，承租人可以要求承租人在合理的期限内支付对方含理的期限内支付。同时，巨景房地产公司出租楼房的目的在于取得租金。现江南五一幼儿园在全部支付租金的情况下，巨景房地产公司已经实现了合同的目的，江南五一幼儿园没有构成根本性违约。与此同时，巨景房地产公司过后又委托律师发函，要求解除双方的合同。据此，该解除合同通知书无效。现巨景房地产公司要求确认解除通知书送达江南五一幼儿园后租赁合同已经解除的证据不足，理由不充分，不予支持。由于解除合同通知书无效，合同没有解除，合同继续履行，江南五一幼儿园也无需返还租赁物。此外，江南五一幼儿园将楼顶原有的框架加以建设成教室使用，是对原有闲置的资源进行建设利用，并非属于改变楼房结构，没有违反合同的约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、江南五一幼儿园在本判决生效后十日内向巨景房地产公司支付逾期支付租金的违约金40867元（违约金计算：按年利率24%计算，以拖欠租金100000元为基数，从2017年9月15日起计至2018年3月14日止；以拖欠的租金200000元为基数，从2018年3月15日起计至2018年10月22日止)；二、驳回巨景房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费2766元，诉讼保全费1931元，由巨景房地产公司负担。 二审中，江南五一幼儿园对一审查明的事实没有异议；巨景房地产公司对一审查明认定其对江南五一幼儿园加建行为未提出异议和对江南五一幼儿园拖欠租金未催付有异议，认为其已提出异议和催付租金。但巨景房地产公司没有提供其提出异议和催付租金的证据，本院不予采纳。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下：巨景房地产公司二审提交的责令拆除违建通知书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表，是扶绥县住房和城乡建设局依职权作出、颁发和备案；建设工程质量竣工验收意见书有五方验收并盖章确认；限期整改通知书，是扶绥县教育局依职权作出。上述证据能反映案件客观事实，本院予以认定。巨景房地产公司二审提交的广西法治日报、新闻在线、今日头条等对江南五一幼儿园违法建筑的事实进行报道，与责令拆除违建通知书、限期整改通知书上的内容相互印证，本院予以认定。但报道的其他内容，与本案一、二审有效证据没有关联，且未经人民法院核实，本院不予认定。巨景房地产公司二审提交图片，拟证明因江南五一幼儿园违法建筑造成所出租的房屋墙体开裂，因未经有资质的部门鉴定，本院不予认定。江南五一幼儿园二审提交工程施工合同、供用水合同、扶绥县教育局告知书，拟证明幼儿园存在消防安全隐患是巨景房地产公司造成，但没有其他证据佐证，本院不予确认。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，巨景房地产公司出租给江南五一幼儿园的房屋依法办理了相关建筑手续。江南五一幼儿园加建幼儿园教室后，扶绥县住房和城乡建设局、扶绥县教育局先后对其下发了责令拆除违建通知书和限期整改通知书，广西法治日报、新闻在线、今日头条也先后对此进行了报道。 综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一、巨景房地产公司与江南五一幼儿园签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》是否已于2018年10月23日解除，江南五一幼儿园应否将租赁的房屋及场地返还给巨景房地产公司；二、江南五一幼儿园是否尚欠巨景房地产公司租金，欠额是多少；三、江南五一幼儿园应否向巨景房地产公司支付违约金，违约金数额是多少。 本院认为，一、关于巨景房地产公司与江南五一幼儿园签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》是否于2018年10月23日解除，江南五一幼儿园应否将租赁的房屋及场地返还给巨景房地产公司的问题。巨景房地产公司与江南五一幼儿园签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律规定，为合法有效合同，各方应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，巨景房地产公司将租赁物交给了江南五一幼儿园，江南五一幼儿园应按合同约定按时交付租金。江南五一幼儿园在签订合同后预付了第一年度租金100000元，2017年5月4日又支付100000元，第一年度租金已付清。此后，其未按合同约定交付第二年度即2017年9月1日至2018年8月31日租金及第三年度首期即2018年9月1日至2019年2月28日租金，违反了合同的约定，构成违约。根据合同第八条第1款“……乙方未按约定支付租金、费用、违约金、赔偿金的，逾期超过三十日的，甲方有权解除本合同”的约定，巨景房地产公司有权解除合同。2018年10月22日，巨景房地产公司向江南五一幼儿园发出解除合同通知书是其行使合同解除权的表现，按照《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，双方签订的合同应于解除合同通知书到达之日起解除。江南五一幼儿园在接到解除合同通知书后没有提出异议，但是，其在收到解除合同通知书后，即于2018年10月23、24日，两天内付清了拖欠上述两期的租金300000元，另外，还于2019年2月21日，向巨景房地产公司汇款200000元，提前交付了2019年3月至2020年2月的租金，用行为表示继续履行合同。巨景房地产公司收到该款，其也应当知道该款是江南五一幼儿园交付2019年3月至2020年2月的租金，却未提出异议，视为其同意江南五一幼儿园继续履行合同。故巨景房地产公司主张合同已于2018年10月23日解除，与事实不符，理由不成立，本院不予支持，其要求江南五一幼儿园返还租赁物，本院亦不予支持。一审法院认定江南五一幼儿园没有构成根本性违约，合同没有解除，并无不妥。 至于江南五一幼儿园加建教室，巨景房地产公司可否解除合同的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合同期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同或赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。江南五一幼儿园未经有关部门批准，擅自将租赁的楼房由三层扩建至四层，因此先后被扶绥县住房和城乡建设局、扶绥县教育局责令拆除违建和限期整改，多家媒体也先后进行了报道，在当地产生了一定的负面影响。根据以上法律规定，巨景房地产公司可以解除合同。但在2018年10月22日的解除合同通知书中，巨景房地产公司提出解除合同的主要理由是江南五一幼儿园逾期一年多未交付租金，另外，巨景房地产公司发出解除合同通知书后，又收取了江南五一幼儿园2019年3月至2020年2月的租金，因此，巨景房地产公司以江南五一幼儿园擅自扩建为由，主张合同已解除，本院亦不予支持。为了保证幼儿园的人身财产安全和正确履行合同，江南五一幼儿园应按扶绥县住房和城乡建设局、扶绥县教育局责令拆除违建和限期整改要求，及时进行整改，恢复原状。 二、关于江南五一幼儿园是否尚欠巨景房地产公司租金，欠额是多少的问题。如上所述，2019年2月21日，江南五一幼儿园又向巨景房地产公司支付租金200000元，汇款单注明是幼儿园3月至8月、9月至2月租金，其租金已交付至2020年2月。因此，江南五一幼儿园至今没有拖欠巨景房地产公司租金。巨景房地产公司上诉要求江南五一幼儿园支付2017年9月5日至2019年2月1日租金276164元，没有事实依据，本院不予支持。 三、关于江南五一幼儿园应否向巨景房地产公司支付违约金，违约金数额是多少的问题。如上所述，江南五一幼儿园付清第一年度租金后，未按合同约定交付第二年度及第三年度首期租金，违反了合同的约定，构成违约，按合同约定应向巨景房地产公司支付违约金。双方在合同中约定，应于每年3月15日、9月15日前交付下一期租金，因此，逾期交付租金的日期应分别以3月15日、9月15日确定。但双方约定的违约金为每日按应缴金额的千分之五支付过高，一审法院调整为按年利率24%支付符合法律规定。同时，巨景房地产公司主张违约拖欠租金为276164元，违约金每日按应缴金额的千分之自2017年9月5日暂计至2019年2月1日，违约金数额为5971元，属于计算有误，一审法院按江南五一幼儿园实际违约时间和拖欠租金按照年利率24%计算违约金，合理合法，本院予以支持。因双方约定的违约金过高，违约金如何计算，数额是多少，有待于人民法院判决确定，故不能按巨景房地产公司主张发出解除通知书后江南五一幼儿园支付的款项，应先扣除违约金，多余部分才能抵算租金。即使江南五一幼儿园款项先扣除违约金40867元，多余部分抵算租金，在巨景房地产公司2019年2月1日起诉时，江南五一幼儿园也没有拖欠租金。故一审法院判决江南五一幼儿园应支付巨景房地产公司违约金40867元正确合法，本院予以支持。 综上所述，巨景房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6567元，由广西巨景房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇一九年八月十五日 法官助理 黄海健 书 记 员 李红霞