陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民再118号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马德建，男，1975年1月18日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘云波，女，1978年11月8日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，系马德建之妻。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区西关正街198号。法定代表人：刘朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露娜，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。再审申请人马德建与再审申请人陕西佳信置业发展有限责任公司（简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服本院（2017）陕01民终11776号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年2月25日作出（2018）陕民申2366号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人马德建的委托诉讼代理人刘云波、佳信公司的委托诉讼代理人齐晓联、刘露娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马德建申请再审称，原审法院适用法律错误。1、原审认定马德建主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，将违约金增加至109460.16元依据不足。该案中，由于佳信公司的原因导致马德建至今未取得上述房屋的不动产登记证明，且佳信公司的违约行为极有可能一直持续，现马德建所购买的房屋实际上成为了小产权房，而非双方订立的合同中约定的商品房，上述房屋由于无法取得房屋权属证书而遭到巨大贬值，直接影响了马德建正常行使其处分房屋的权利，故佳信公司的违约行为给马德建造成的损失明显高于合同约定的违约金，法院判决一次性支付违约金26667.83元明显低于佳信公司违约行为造成的财产损失，将违约金增加至109460.16元显然未高于违约行为造成的财产损失。2、二审判决“在佳信公司取得土地使用权证书后六十日内办理房屋权属证明”不符合法律规定。该判决忽略了佳信公司无法取得土地使用权证的过错责任，减轻了佳信公司的违约责任与违约成本，甚至会导致佳信公司进而不再积极缴纳土地出让金取得土地使用权证。综上请求：1、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终11776号民事判决；2、依法改判佳信公司向马德建支付延迟办理房屋权属证书的违约金256222.69元（暂计算至2019年5月27日）。3、一、二审诉讼费用由佳信公司承担。佳佳信公司辩称，1、其公司备案前提是将土地用途变更为住宅用地，其现在不具备办理房产权属的条件，二审判决佳信公司取得土地使用权证六十日内办理房屋权属登记，并无不当。2、马德建要求的逾期办证违约金没有事实及法律依据应当驳回，其应当举证实际损失，但至今未举证，要承担举证不能的法律后果。信公司申请再审称，1、合同已约定逾期办证违约金且系一次性违约金。一审、二审判决在马德建未举证实际损失的情况下，未综合考虑逾期办证并非其过错导致等因素，任意上调违约金为连续性违约金，显属认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误。2、《违约金承诺书》为一次性处理协议且已实际履行，其无需再次支付逾期交房违约金。一审判决认定其为非一次性处理协议错误，二审判决在未查请基本事实的情况下维持原判，显属不当。故请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2908号民事判决；2、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终11776号民事判决第一项，并依法予以改判、发回重审或指令再审；3、判决本案双方按照《商品房买卖合同》约定的已付房款0.01%支付逾期办证违约金34.34元；4、判决佳信公司不再支付逾期交房违约金；5、本案诉讼费由马德建承担。马德建辩称，1、其购买了佳信公司的房屋，与佳信公司就是房屋买卖关系，当时五证齐全，现佳信公司称其未将商业用地变更为住宅用地、不具备办理房产权属的条件不能成立，佳信公司是房地产开发商，缴纳土地出让金是其的责任。二审判决佳信公司取得土地使用权证60日内办理房屋权属登记不合理，佳信公司应立即办理房产证，法院应判决具体什么时间办理房产证。2、当时在签定合同后，佳信公司的工作人员说合同要拿回去盖章，还要网签，当时不让其看合同内容。之后1至3个月才拿到合同，有人的是1至2年才拿到合同，有人的到现在还有没有拿到合同。3、网签是格式合同，根据法律规定，格式条款不合理，就是无效合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准按日计算违约金，应当按日赔付违约金。4、佳信公司的再审申请无法律依据，应予驳回，一、二审诉讼费由佳信公司承担。马德建向一审法院起诉请求：1、佳信公司立即为马德建办理朝阳小区第1栋1单元23层12302号房屋产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；2、佳信公司向马德建支付迟延办理房屋产权过户登记违约金109460.16元（暂计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至马德建取得房屋权属证书之日）；3、本案诉讼费由佳信公司承担。一审法院认定事实：2009年7月27日，马德建向佳信公司支付房款103370元，2009年8月1日，马德建与佳信公司签订《商品房买卖合同》，合同备案登记号：Y09060176，约定由马德建购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为91.15平方米，总价款为343370元。合同第六条约定，买受人于2009年7月27日前向出卖人交付总房款30%，计人民币103370元整。剩余房款计人民币240000元整，以银行按揭方式付清。同时买受人应在出卖人规定的时间内提交按揭资料，并缴纳相关费用，买受人不能按期提供按揭资料及未缴纳相关费用的，由买受人自行承担逾期办理银行按揭的法律责任。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2009年9月9日，马德建向佳信公司支付剩余房款2400004元。2010年7月17日，佳信公司向马德建交付涉案房屋，马德建收房后实际使用该房屋。至今，佳信公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，佳信公司承认马德建支付了全部的购房款,涉案房屋于2010年7月17日向马德建交付，并陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属的初始登记资料。马德建提出佳信公司逾期办证的违约行为与其无关，且一直持续，故逾期办证违约金按照房屋总价款的0.01%计算的约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因马德建第一项诉请不够准确，经法院释明，马德建将其第一项诉请明确为要求佳信公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院判决：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将马德建马德建购买的位于西安市雁塔区商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向马德建马德建支付逾期备案违约金26667.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回马德建马德建的其余诉讼请求。本案案件受理费1371元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因马德建已预交，被告于支付上述款项时一并向马德建支付。马德建不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判佳信公司立即为上诉人办理其房屋产权过户登记手续，并交付所有权证书；3、依法改判佳信公司向上诉人支付迟延办理房屋产权过户登记违约金109460.16元（扣减多付迟延交房违约金961.44元；暂计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至其取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费用由佳信公司承担。二审法院认定事实，原审判决认定事实属实。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审法院认为，马德建与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于备案登记。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故原审判决佳信公司在判决生效之日起六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案不妥，佳信公司应在取得涉案小区住宅土地使用权证书时办理将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。对于马德建上诉请求改判佳信公司立即办理涉案房屋产权过户登记手续并交付所有权证书与其在一审审理的请求不符，其在二审中变更诉讼请求不符合法律规定，不予涉及。关于逾期备案违约金。因佳信公司至今未取得住宅土地使用权证导致涉案房屋无法办理房屋权属证，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金，按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金。该违约金的约定过低，原审法院综合考虑相关因素，对逾期办证违约金进行了适当提高，并无不当，予以确认。现马德建要求按照同期人民银行贷款利率按日计算逾期备案违约金，依据不足，不予采信。故，马德建的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。综上，原审判决应予变更。二审法院判决：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2908号民事判决第二项、第三项。二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2908号民事判决第一项为：陕西佳信置业发展有限责任公司于取得西安市雁塔区西影路朝阳花园小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将马德建购买的位于西安市雁塔区商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1371元，马德建已预交，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向马德建支付。二审案件受理费1371元，马德建已预交，由马德建承担。再审中查明事实与原审查明事实基本一致。本院再审认为，本案争议焦点：1、关于涉案房屋权属登记的办理问题；2、逾期备案违约金计算标准。关于涉案房屋权属登记的办理问题，马德建与佳信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，已于2010年7月17日向马德建交付房屋，应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地用途从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。本案中佳信公司至今尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故二审判决变更为佳信公司在取得土地使用权证书后六十日内将涉案房屋办理权属登记需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案符合法律规定，并无不妥。马德建认为二审法院该项判决不合乎法律法规的理由，不能成立。关于逾期备案违约金计算标准的问题，马德建认为由于佳信公司的违约造成其实际损失远大于合同约定的违约金，并主张二审关于违约金数额判决过低，要求再审增加。因马德建未提交其因逾期办证遭受损失的相关证据，故该主张依法不予采信。佳信公司认为马德建未提交因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，判决任意上调违约金适用法律错误的理由，由于佳信公司至今未按照合同约定将需要由其提交的资料报产权登记机关备案，导致涉案房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在严重违约行为，应当承担相应的违约责任。按照双方合同的约定，佳信公司按已付房价款的0.01%支付违约金明显过低。原审法院综合考虑，酌情判决佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准自2011年7月18日至庭审之日，一次性向马德建承担逾期备案违约金，符合公平原则，并无不当，佳信公司的理由不能成立。关于佳信公司主张《违约金承诺书》为一次性处理逾期交房违约金，其不再承担逾期交房违约金的理由，因《违约金承诺书》仅载明了逾期交房违约期限及赔付数额，并未说明该承诺系逾期交房违约责任的一次性处理意见，且马德建并未就逾期交房主张权利，故佳信公司的该项理由不能成立。综上所述，马德建、佳信公司的再审请求均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2017）陕01民终11776号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  车 宾审 判 员  齐 放审 判 员  王笑天二〇一九年八月二十三日法官助理  焦 菲书 记 员  王 鑫