天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初4808号原告：赵毅,男,1963年2月14日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。被告：高秀瑞，男，1963年5月11日出生，汉族，天津市自来水公司职员，住天津市红桥区。第三人：天津市南开区双莹房屋信息咨询中心，住所地天津市南开区向阳路街汾水道光辉楼3-1-26。经营者：李芸，女，1968年3月24日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：董树美，该公司职员。原告赵毅与被告高秀瑞及第三人天津市南开区双莹房屋信息咨询中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理，依法适用简易程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告赵毅，被告高秀瑞，第三人天津市南开区双莹房屋信息咨询中心委托诉讼代理人董树美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵毅向本院提出诉讼请求如下：1.依法判令被告退还原告定金20000元；2.依法判令被告支付原告违约金140000元；3.依法判令被告返还原告交付的中介服务费14000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月9日，原、被告在第三人居间介绍下，就天津市红桥区广阳里房屋买卖事宜达成一致，并签订了《房屋买卖协议书》。合同约定房屋成交价款700000元，双方定于2019年6月办理公证后进行过户，同时约定任何一方违约需支付全部房款20%的违约金。签订合同后，原告向被告交付了定金20000元，并向第三人缴纳了14000元的中介费。此后原告要求被告办理公证手续，但被告却明确告知不同意办理，表示女儿不同意房屋不卖了。被告的行为已经构成了根本违约，应当承担违约责任。因协商无果故起诉，请求贵院依法判决。被告高秀瑞辩称，不同意原告的诉讼请求。签约的情况属实，确实收到了原告支付的定金20000元，同意返还。签完合同后，我回去和孩子说，孩子说得她同意才能卖这个房子，要征得她的同意，但是我女儿不同意卖，转天我第一时间就联系原告说房子不能卖。根据天津市公有住房变更管理办法相应规定，公产房屋的交易只能通过房屋置换单位进行，第三人无权提供公产房居间服务。不同意承担中介费，应当由第三人退还，第三人还向我收取了2000元服务费。不同意承担违约金。第三人天津市南开区双莹房屋信息咨询中心述称，原告陈述房屋交易及支付定金、中介费的情况均属实。被告系诉争房屋承租人和完全民事行为能力人，其按手印签订了房屋买卖合同应当受到约束。被告说女儿不同意卖房是强词夺理，被告应该商量好了再卖房。被告提到公产房屋不能通过我们买卖情况不属实，被告就是通过我们购买的诉争房屋，出售诉争房屋也是通过我们。同意原告诉请，不同意退还中介费。经审理查明，涉诉房屋坐落天津市红桥区，其中厅、阳台、厨房、厕所均为伙用，居室为303。独用面积13.86平方米，伙用面积14.31平方米。该房屋系案外人天津市红桥区邵公庄房管站直管公产房屋，承租人为高秀瑞。2019年6月9日原、被告及第三人就涉诉房屋签订《房屋买卖协议书》，约定被告自愿将该房屋出售给原告，房屋性质为公产，房屋价款为700000元，付款方式为现金，双方约定公证后办理过户手续，接到房管局产权科取证凭证或当房地产证取出后或领到置换单（调配单）乙方交齐全部房款，甲方将住房钥匙及其它应交的有效证件交与乙方。双方签订协议后不得违约，如有违约，双方议定违约金为全部房款的20%，由违约方赔偿对方。原告于合同签订之日将定金20000元交与被告。原告于2019年6月10日交付第三人中介费14000元。后被告以其女儿不同意出售涉诉房屋无法继续履行，各方协商未果，以致成讼。审理中第三人表示同意退还被告交纳的居间服务2000元，双方表示同意庭外解决。本院认为，涉诉房屋虽属于公产房屋，但原、被告及第三人签订房屋买卖合同中，三方当事人均知晓涉诉房屋权属性质，且涉诉房屋来源本身系被告通过第三人居间介绍从案外人处购买后通过津房置换变更承租人到其名下。根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》规定，公有住房承租人可以通过置换的方式变更承租人。原、被告及第三人所签订的房屋买卖合同系就涉诉房屋承租权进行交易，最终双方还需通过津房置换办理置换手续进行承租人变更，不存在涉及处分涉诉房屋所有权问题，亦不违背公有房屋通过津房置换办理置换手续的法定流程。故被告以涉诉房屋系公产房屋第三人无权居间仅能通过津房置换进行，合同应属无效的理由不能成立。协议各方当事人均应严格按照诚实信用原则履行各自义务。在协议履行中，原告依约履行了支付定金及居间服务费义务，庭审中被告表示不能继续履行合同，在限定的调解期限内亦未实际履行，故被告应当承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张适用违约金条款的，人民法院应予以支持；但违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案被告请求调整违约金，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同履行阶段及过错程度、守约方损失范围等因素，本院酌情确定违约金20000元。关于原告主张返还居间服务费问题，协议并未约定中介费具体承担方，第三人在涉诉公产房屋交易过程中作为专业机构，应就被告是否有权处分涉诉房屋、房屋交易流程、户籍问题等与合同订立及履行具有直接关系的重大事项对原、被告进行风险告知，第三人在提供居间服务过程中存在较大瑕疵且居间服务内容并未履行完毕，故应退还部分居间服务费，本院酌定第三人退还原告居间服务费10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告高秀瑞返还原告赵毅定金20000元；二、本判决生效之日起十五日内，被告高秀瑞赔偿原告赵毅违约金20000元；三、第三人天津市南开区双莹房屋信息咨询中心于本判决生效之日起十五日内退还原告赵毅中介费10000元；四、驳回原告赵毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3780元，减半收取1890元，由被告高秀瑞承担1090元，第三人天津市南开区双莹房屋信息咨询中心负担800元（于本判决生效之日起十五日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李学存二〇一九年八月十五日法官助理王浩书记员裴梦瑶附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。