北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初24526号原告（反诉被告）:北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部，住所地北京市丰台区。法定代表人：殷莉君，经理。委托诉讼代理人：冯焘，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京贵友酒家，住所地北京市海淀区。法定代表人：朱长海，经理。委托诉讼代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。原告（反诉被告）北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部（以下简称首开公司）与被告（反诉原告）北京贵友酒家（以下简称贵友酒家）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）首开公司的委托诉讼代理人冯焘，被告贵友酒家的法定代表人朱长海、委托诉讼代理人张丑俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。首开公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于x号（x餐厅）的房屋腾空并维持房屋装修后的现状交还给原告；2、判令被告向原告支付逾期腾退期间的房屋占有使用费，房屋面积为710．5平米、按市场评估价5．5元/天/平米计算，从2017年1月21日至实际腾退之日止；3、诉讼费被告承担。事实和理由：2011年1月24日，我公司与对方签订了《房房租赁合同》，约定由对方承租位于x号的房屋，租赁面积为780平方米，租赁期为6年，前两年租金为每年52万元，后4年租金为每年55万元。现合同已到期，但对方仍实际占有并使用租赁标的，拒不腾退房屋。为保障我方的合法权益，我公司提起上述诉请。贵友酒家辩称，我不同意对方的诉讼请求。合同到期后，我方一直按合同标准向对方交房租，1个月一交，双方事实上延续着租赁合同。我方自1991年起就承租涉案房屋，在租赁初期房屋不具备经营餐厅的条件，我方在租赁期间对房屋进行了改造，铺设、安装了天然气管道设施，进行了电力增容，并在涉案房屋的院内增建了房屋，对房屋进行了装修。为此我提起反诉：1、反诉被告赔偿反诉原告新增、改造燃气等设备设施及加建房屋的损失人民币180万元；2、判令反诉被告返还反诉原告房屋押金1万元整；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。首开公司对贵友酒家的反诉辩称，我方不同意对方的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人无异议的证据可查明如下：x号平房产权证中注明的建筑面积为710．5平方米。上述房屋的产权人为北京市城市建设开发集团总公司，该公司的名称于1998年变更为北京城市开发集团有限责任公司（以下简称城开公司）。城开公司于2009年将上述房屋的经营管理工作委托给首开公司。2011年1月，首开公司与贵友酒家签订了《房屋租赁合同》，首开公司将上述房屋出租给贵友酒家使用，租赁期自2011年1月20日起至2017年1月19日止，前二年的租金为每年52万元，后四年的租金为每年55万元，合同约定的房屋建筑面积为780平方米。该合同约定承租人因使用需要，在不影响房屋结构安全的前提下，可以对房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到出租人的书面同意后方可按有关规定办理手续，组织施工；原出租方投资的设备设施所有权归出租方所有，承租方投资的设备设施所有权归承租方所有；在合同终止日，承租人对出租房屋进行装修的，应维持房屋装修后的原状交给出租人。合同签订后，首开公司收取了贵友酒家合同保证金10000元。庭审中，贵友酒家表示自己从1991年起即承租上述房屋，首开公司则表示该房屋是在1992年租给贵友酒家的。贵友酒家承租上述房屋后于1996年经北京市海淀区北太平庄街道办事处城市管理科批准在平房院内搭建了临时房屋，于1999年对房屋铺设、安装了天然气管道设施。贵友酒家在承租使用上述房屋期间对房屋进行了电力增容改造、安装了油烟净化设备、燃气报警系统、改造了房屋的下水排污设施，并对房屋进行了装饰装修。贵友酒家称自己对房屋的上述设备设施安装改造花费了71万元，加建房屋400平方米支出了120万元，房屋装修花费了110万元，但其就此均未向本院提交充分有效的证据。贵友酒家即以上述费用为由反诉要求首开公司赔偿180万元。2017年1月16日首开公司向贵友酒家发出合同终止函。合同到期后，首开公司于2017年3月22日向贵友酒家发出清退房屋的通知，要求贵友酒家立即腾退房屋。此后双方因房屋腾退的补偿事宜产生争议，贵友酒家继续占有使用上述房屋。贵友酒家依据原合同按月向首开公司支付房租，截至2019年6月份的房租已交纳。2019年4月17日，上述诉争房屋的建筑总面积经沐城测绘（北京）有限公司测算为1131．51元。鉴定费5000元由首开公司支付。2019年5月29日,x号（x餐厅）房屋工程中超过房产证面积的地上物的房屋工程经北京建智达工程管理股份有限公司鉴定造价为792679．67元。为此,贵友酒家支付了鉴定费23746元。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、房屋所有权证、合同终止函、申请报告、限期治理通知书、房屋面积测算技术报告书、工程造价司法鉴定报告书、鉴定费发票等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，合同到期后贵友酒家理应按合同约定腾退承租房屋，但首开公司要求腾退的房屋面积超出了双方合同中约定的承租面积，该主张中包含有贵友公司的自建房屋面积，故首开公司在要求贵友酒家腾退上述房屋时理应一并对贵友酒家因自建房屋所形成的财产权益作出相应补偿。双方虽然在合同中约定“承租方投资的设备设施所有权归承租方所有”，但考虑到贵友公司安装的天然气管道设施、油烟净化设备、燃气报警系统及房屋相应的改造设施等已与当前房屋融为一体，客观上无法拆除，故贵友酒家应在保持房屋现有状况下向首开公司交付房屋，首开公司对上述设施亦应向贵友酒家支付相应补偿款。贵友酒家要求首开公司赔偿房屋装修费用，该主张与合同约定的如下条款“在合同终止日，承租人对出租房屋进行装修的，应维持房屋装修后的原状交给出租人”不符，故本院对此不予支持。现贵友酒家要求首开公司支付的新增、改造燃气等设备设施及加建房屋的费用过高，具体数额由本院依据鉴定结果，并综合考虑贵友酒家的举证情况依法判定。该酒家所主张返还的房屋押金1万元，证据充分，符合相关的法律规定，本院予以支持。双方合同到期后贵友酒家虽未按约定期限腾退房屋，但考虑到双方在合同履行过程中产生的上述纠纷如无法及时解决，不利于保护贵友酒家的合法权益，且贵友酒家也已按合同约定租金向首开公司支付了房屋占用费用，故本院对首开公司要求贵友酒家按每平方米每天5．5元支付房屋占用使用费的诉请不予支持。本院根据双方所签合同的租金条款确定贵友公司按每天1506．85元的标准向首开公司支付自2019年7月1日起的房屋占有使用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、北京贵友酒家于本判决生效后三十日内将位于x号（x餐厅）的房屋腾空后交还给北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部；北京贵友酒家按每天一千五百零六元八角五分向北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部支付自2019年7月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；二、北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部于本判决生效后三十日内给付北京贵友酒家新增、改造燃气等设备设施及加建房屋的补偿款一百一十四万二千六百七十九元二角九分；三、北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部于本判决生效后三十日内返还北京贵友酒家押金一万元；四、驳回北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部的其他诉讼请求；五、驳回北京贵友酒家的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。面积测算鉴定费五千元，由北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部负担，已交纳。工程造价鉴定费二万三千七百四十六元，由北京贵友酒家负担一万一千七百四十六元，已交纳；由北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部负担一万二千元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费三千九百六十四元，由北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部负担二千元，已交纳；由北京贵友酒家负担一千九百六十四元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二万一千零九十元，由北京贵友酒家负担五千元，已交纳；由北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部负担一万六千零九十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹 力人民陪审员  朱德萍人民陪审员  任军鹰二〇一九年八月五日书 记 员  刘 超