福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初6938号 原告：林志强，男，1976年1月17日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：庄建东，福建兴惠律师事务所律师。 被告：廖培玉，女，1989年9月8日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：王建通，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾惠琼，福建志立律师事务所律师。 原告林志强与被告廖培玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告林志强的委托诉讼代理人庄建东，被告廖培玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林志强向本院提出诉讼请求：1、判令解除林志强与廖培玉于2018年1月1日签订的厂房“租赁合同”，廖培玉按合同约定条件返还林志强租赁店面；2、廖培玉立即支付林志强单方面提前解除合同的违约金75000元；3、廖培玉立即支付林志强拖欠的租金43000元；4、廖培玉立即支付林志强尚欠的茶叶货款11386元。事实和理由：2018年1月1日，林志强与廖培玉签订店面“租赁合同”，双方约定：林志强把自有产权的丰泽区刺桐西路工商局南侧中联华庭3C-7楼店面20、21号租赁给廖培玉经营使用，租期三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日；租金按月支付，第一年每月租金25000元，第二年每月租金28000元，第三年每月租金30000元；廖培玉逾期支付租金超过一个月的，林志强有权解除合同；单方提前解除合同的，应向对方支付违约金75000元等。合同签订后，廖培玉并未能按合同约定履行义务，至2019年4月底，廖培玉已累计拖欠应付租金43000元，经林志强多次催讨未果，2019年5月1日下午廖培玉直接把租赁店面的钥匙放置在林志强惠安店中。鉴于廖培玉的行为已表明其不再履行租赁合同，为维护林志强的合法权益，现向贵院提出上述诉讼请求，望能判如所请。 廖培玉辩称，其承租店面后，因经营困难，与林志强协商以转租或分租方式来减轻压力，因林志强要求提高租金及增加转让费，店面未能转租；廖培玉与林志强老婆沟通，希望双方能尽快办理店面交接手续，在未能办理交接店面的情况下，廖培玉将钥匙拿到林志强在惠安的店里。双方有进行协商，廖培玉并不存在单方面解除租赁合同的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的庭审陈述，本院对本案主要事实作如下认定：址在泉州市丰泽区刺桐西路市工商局南侧中联华庭3C-7楼店面20、21的所有权人为林志强，所有权证号为泉房权证丰泽区（丰）字第201114833、201119340号。2018年1月1日，林志强与廖培玉签订了《租赁合同》一份，合同约定：林志强将坐落于泉州市丰泽区刺桐西路市工商局南侧中联华庭3C-7楼20-21店面出租给廖培玉，作商业经营使用；租赁期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月30日，租金按月支付，2018年1月1日起至2018年12月31日，月租金25000元，2019年1月1日起至2019年12月31日，月租金28000元，2020年1月1日起至2020年12月31日，月租金30000元；合同签订后，廖培玉应交纳押金25000元，林志强应在合同期满或合同解除后五日内无息退还；廖培玉应按合同规定期限缴纳租金，如廖培玉违约，则应补清租金外，每逾期一日应按月租金的千分之十五向林志强支付违约金，逾期支付租金超过一个月的，林志强无需催告即有权通知解除本合同，收回该店面。在承租期间，确需变更或解除租赁合同的，双方应提前两个月协商，任一方单方面提前解除本合同，应向另一方支付叁个月租金租金柒万伍仟的违约金。合同签订后，林志强即按照约定将诉争店面交付廖培玉使用，廖培玉依约支付林志强房屋押金25000元。廖培玉尚欠租金43000元。2019年5月1日廖培玉将店面钥匙交由林志强，现诉争店面已由林志强实际掌管。 本院认为，林志强与廖培玉签订的《店面租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定全面履行自己的义务。廖培玉提供微信聊天记录拟证明其于2019年3月就向林志强提出解除租赁合同一事，因此廖培玉不存在单方违约的情形。对此，本院认为，廖培玉在微信里提到要求分租或转租，但林志强均未同意，双方未就解除租赁合同一事达成合意，廖培玉即自行将钥匙交还给林志强，其单方面提前解除合同又未按时履行支付租金的义务，违约在先，林志强据此要求解除合同，请求廖培玉支付拖欠的租金及合同约定的违约金，合法有据，予以支持，双方之间的租赁合同已于2019年5月1日实际解除，诉争店面现已由林志强实际掌管，无需再判决廖培玉返还店面；关于廖培玉缴纳的25000元押金，林志强主张因廖培玉违约不予退还，但《租赁合同》约定应在合同期满或合同解除后五日内无息退还，现双方租赁合同关系已解除，林志强应予以退还，为避免诉累，可一并在本案中予以处理，可从廖培玉尚欠的租金中予以扣除，扣除后，廖培玉还应支付租金18000元给林志强；关于林志强主张廖培玉应支付尚欠的茶叶款11386元，该买卖合同关系与本案的租赁合同系两个不同的法律关系，不予处理，林志强可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认林志强与廖培玉就址于泉州市丰泽区刺桐西路工商局南侧中联华庭3C-7楼店面20、21号店面签订的《租赁合同》已于2019年5月1日解除； 二、廖培玉应于本判决生效之日起十日内支付林志强拖欠租金18000元及违约金75000元； 三、驳回林志强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13760元，减半收取6880元，由林志强负担355元，廖培玉负担6525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张慧颖 二〇一九年八月二十九日 书记员  赖丽萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。