广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3177号上诉人（原审被告、反诉原告）：殷艺新，男，1977年9月22日出生，汉族，住海南省海口市秀英区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:中山市云堆物业管理有限公司,住所地广东省中山市E幢C72号首层，统一社会信用代码91442000586354649K。法定代表人：袁和平，该公司副总经理。上诉人殷艺新因与被上诉人中山市云堆物业管理有限公司（以下简称云堆公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。殷艺新上诉请求：撤销一审判决，改判云堆公司与中山市金红云房地产开发有限公司（以下简称金红云公司）签署的物业管理服务委托合同无效、物业收费标准按中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知文件中五级服务收费标准（每平方米1.12元）打5折执行。事实和理由：一、涉案合同签订主体资格及签订程序均不合法，后续合同及收费行为更不合法。1.涉案小区于2011年5月31日前已交付给全体业主使用，其后物业服务企业的选聘应由2/3的业主决定，不属于前期物业服务的范畴，且殷艺新与金红云花园管理处签订的前期物业服务协议明确物业公司为中山市广良物业管理有限公司（以下简称广良公司）。2.云堆公司属通过非正当途径与开发商私下签订协议接管小区，违反《物业管理条例》第二十四条第二款以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，合同应属无效。3.云堆公司自2013年9月30日签订合同并收取物业服务费，但其于2014年10月20日才取得资质证书并于2015年10月20日过期，于2015年2月10日才取得收费许可证，期间属于违法收费。二、一审认定物业服务费标准过高。一审已认定云堆公司提供的物业服务存在瑕疵，但仅在每平方米1.5元基准上减免了10%，基准错误且力度太小，不足以惩罚，应按中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知文件中五级服务收费标准（每平方米1.12元）打折，不能由一审法院发挥自由裁量权。且云堆公司撤场后，业主委员会暂管期间为每平方米1.3元，其后接手的广东新粤物业集团服务水平明显提升，收费标准亦为每平方米1.3元，一审判决结果明显有失公允。另，小区其他业主均按每平方米1.3元标准缴交，殷艺新亦应根据对等原则至少在该标准上打5折减免。云堆公司辩称：同意一审判决。云堆公司向一审法院提出诉讼请求：1.殷艺新向云堆公司支付2017年7月至2018年1月共7个月的物业管理费1536.88元及违约金（违约金以每月的物业管理费219.55元为基数，分别从欠费次月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止，暂计至2018年6月30日为276.63元）；2.殷艺新向云堆公司支付2017年8月至2018年1月期间共6个月的水费45.84元;3.殷艺新向云堆公司支付诉讼费、律师费、材料费、交通费。殷艺新向一审法院提出反诉请求：1.确认云堆公司与金红云公司签订的《物业管理服务合同》无效；2.云堆公司返还殷艺新缴交的2017年1月至6月期间共6个月的物业管理费1141.68元（1.3元/平方米/月×146.37平方米×6个月）；2017年1月至10月期间共10个月的小车位费1000元（100元/月×10个月）;2013年7月至2017年12月期间共41个月的公电费410元（10元/月×41个月），合计2551.68元。一审法院认定事实：2013年9月30日，金红云公司作甲方、云堆公司作乙方签订一份《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》约定，甲方将金红云花园物业，委托乙方提供物业管理服务。云堆公司的日常服务工作包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品、园林小品等的养护与管理，公共环境卫生，安全防范工作等。安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤等。服务要求及质量为设备良好，运行正常,门岗秩序维护员24小时站岗值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅每月每平方米1.5元，别墅每月每平方米2元，商铺每月每平方2.5元。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月10日前。服务期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，云堆公司依约对金红云花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费。云堆公司对该小区的物业管理服务期至2018年1月31日，2018年2月1日起移交给中山市三乡镇金红云花园小区业主委员会接管小区。一审庭审时云堆公司陈述，殷艺新从2017年7月开始拖欠物业管理费,至2018年1月累计拖欠云堆公司7个月的物业管理费合计1536.88元（1.5元/平方米/月×146.37平方米×7个月），计至2018年6月30日应付违约金276.63元、拖欠2017年8月至2018年1月期间共6个月的水费45.84元，上述费用合计1859.35元。期间，云堆公司多次向殷艺新追讨上述费用未果，于2018年7月18日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2018年7月18日作预立案调解，调解不成于2018年10月10日正式立案。殷艺新提供的物业管理费发票证明,殷艺新向云堆公司缴交2017年1月至6月期间共6个月的物业管理费合计1141.28元(按1.3元/平方米/月计)、缴交2017年1月至9、10月期间共9个月的小车位费合计900元(按100元/月计)；收费专用收据证明，殷艺新向云堆公司缴交2014年6月至2015年3月期间共12个月的公电费合计120元(按10元/月计)，缴交2015年5月至2016年1月、缴交2016年7月至12月期间共15个月的公电费合计150元(按10元/月计)。一审法院审理的涉案小区业主杨习云与云堆公司物业服务合同纠纷一案[（2017）粤2071民初20614号]查明：由于金红云小区业主不满云堆公司提高物业管理费收费标准及收取公摊电费的行为，向中山市三乡镇发展和改革局反映云堆公司违规收费问题，2017年3月20日该局复函业委会主任杨习云“金红云物业管理公司已征得三分之二以上业主同意，并签订了前期服务协议，以及在小区公告栏公示相关资料。关于物管公司收取每月每户10元公电费问题，金红云花园小区供电设备已移交三乡供电分局，公共电费应计入物业成本，现我局责令该小区物管公司将多收取的款项退回业主，建议物管公司与小区业委会协商退款细则并公示”。之后，杨习云多次要求云堆公司退回从2012年11月至2016年6月期间收取的公摊电费，云堆公司认为由于金红云花园小区供电设备没有移交三乡供电分局，依据中山市物价局《关于规范物业服务收费有关问题的通知》[中价（2010）142号]文件第四条规定，在未调整物业服务收费标准前，可仍按原办法按实收取分摊费，故应退回给业主的公摊费从2015年5月调整物业管理费标准时起计，之前收取的公摊费有依据不应退回，退回给杨习云的公摊费可在其拖欠的物业管理费中协商抵扣。一审另查，中山市不动产登记资料证明表载明，殷艺新的涉案物业位于中山市××乡镇××路××单元××房,建筑面积为146.37平方米。按照《中山市金红云花园物业管理服务委托合同》约定及《广东省经营服务性收费许可证》规定，物业管理费按每月1.5元/平方米计算，殷艺新每月应向云堆公司缴交物业管理费219.55元（146.37平方米×1.5元/平方米）。一审法院已生效的（2017）粤2071民初20751、20752号民事判决书查明：该两案被告也即涉案小区业主认为云堆公司对管理小区不到位，存在许多问题，对小区公共设施、绿化、草地没有及时维护，小区外墙被台风损坏、倒塌，长期不进行维修，对小区损坏设施虽然有一些进行了维修，但没有彻底维修好，电梯经常故障不进行维修，经常有业主被无故停水，发生业主财物被盗事件，因而导致部分业主拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起许多业主不满及部分业主不交管理费的情况下，云堆公司要求该两案被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，云堆公司并未向一审法院提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。云堆公司虽向一审法院提交了其对金红云花园小区受损的设施进行维护维修及修复后有关证据，但云堆公司的证据不足以证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务。故其要求该两案被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，一审法院不予全部支持。依据双方的证据结合金红云业委会组织召开临时业主大会要求云堆公司撤离、进行新物业选聘、金红云业委会起诉要求云堆公司限期撤离金红云花园小区事实，根据一般生活经验，一审法院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。殷艺新虽未与云堆公司签订物业管理服务协议，但物业建设单位金红云公司与云堆公司签订了物业管理服务委托合同，而殷艺新系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。云堆公司依据与金红云公司的约定，对金红云花园小区物业进行管理服务，殷艺新系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，故殷艺新应向云堆公司支付相应的物业管理费。对于本案的争议焦点，一审法院分析认定如下：一是云堆公司对金红云小区是否按照其与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务问题。本院在审理前述案件时已作了认定，因本案涉案小区与前述案件涉案小区为同一小区且为同一物业公司进行管理服务，故前述案件产生的既判力及予本案，应当认定云堆公司对该涉案小区的管理服务存在瑕疵。二是殷艺新应否向云堆公司缴交物业管理费及以何种标准计算，云堆公司主张的收费标准有无依据。云堆公司对金红云花园小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，故殷艺新应当向云堆公司缴交物业管理费。殷艺新主张物业管理费按1.3元/平方米/月标准计算，理由是其在2017年1月至6月期间的物业管理费按1.3元/平方米/月标准缴交；云堆公司认为之前按1.3元/平方米/月标准收取是因为殷艺新在2015年5月之后缴交的公电费150元已于2016年11月抵扣完毕，故从2017年7月开始应按1.5元/平方米/月标准计收。云堆公司与金红云公司签订的《前期物业委托管理合同》该合同对殷艺新具有约束力,该合同约定的物业服务费标准高层住宅为1.5元/平方米/月，该收费标准已取得中山市发展和改革局经营服务性收费许可，且标准未违反中发改价控[2014]539号《关于颁布实施中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知》。因此殷艺新的物业管理费标准云堆公司主张按1.5元/平方米/月计算理据充分，殷艺新每月应向云堆公司缴交物业管理费219.55元。三是云堆公司主张殷艺新应支付的水费问题。云堆公司对其主张提供了殷艺新每月用水吨数及计费单价的欠费明细表证明，殷艺新确认从2017年8月未再缴交水费事实，但认为其不在该房屋内居住，应按云堆公司主张金额的一半支付的理由不成立，一审法院不予采纳，殷艺新应向云堆公司支付水费45.84元。四是殷艺新认为其缴纳了物业管理费，但未得到云堆公司所提供的相应服务，反诉请求云堆公司返还2017年1月至7月的物业管理费及2017年1月至10月期间的小车位费问题。云堆公司依据其与金红云公司签订的物业管理服务委托合同，对金红云小区进行物业管理服务，殷艺新系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，殷艺新应向云堆公司支付相应的物业管理费。云堆公司的物业管理费收费标准已取得中山市发展和改革局经营服务性收费许可，且标准未违反有关规定。云堆公司为小区业主提供了物业管理服务，小区业主向物业公司缴纳物业管理费，双方通过各自行为履行了合同约定的义务，故殷艺新以未得到云堆公司提供的相应服务要求云堆公司返还已缴纳的物业管理费及车位费理据不足，一审法院不予支持。五是云堆公司已收取殷艺新的公电费应否退回及收取的公电费应从何时计退问题，即应退回给殷艺新的公电费数额如何确定。殷艺新已向云堆公司缴纳了2014年6月至2015年3月期间的公电费120元，缴交2015年5月至2016年1月、2016年7月至12月期间的公电费150元。依据中山市物价局《关于规范物业服务收费有关问题的通知》[中价（2010）142号]文件第四条规定，在未调整物业服务收费标准前，可仍按原办法按实收取分摊费。已调整物业服务收费标准的小区及新建小区梯灯费不再分摊，计入物业服务成本。云堆公司述称其从2015年5月开始按新标准收费，故云堆公司应退回给殷艺新的公电费从2015年5月至2016年1月、2016年7月至12月期间的公电费合计150元。云堆公司认为应退回的公电费已抵扣部分物业管理费，但因云堆公司未提供殷艺新同意抵扣的相关证据，故认为不应退回公电费的抗辩理据不足，不予采纳；至于云堆公司仍按1.3元/平方米标准向殷艺新收取物业管理费，是对自己权利的处分。殷艺新请求云堆公司退回公电费的理由成立，予以支持，但数额应以一审法院确定为限。殷艺新请求确认云堆公司与金红云公司签订的《金红云花园物业管理服务协议》无效问题，因殷艺新并未与云堆公司签订上述合同，殷艺新无权请求确认上述合同无效。综上所述，因云堆公司对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。云堆公司要求殷艺新全额支付物业管理费理据不足，一审法院不予支持。根据本案实际，一审法院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因云堆公司在履行合同中亦存在管理不当的责任，云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。云堆公司请求殷艺新支付物业管理费的时间从2017年7月起计至2018年1月止共7个月，即核定殷艺新应支付云堆公司物业管理费为1383.2元（1.5元/平方米/月×146.37平方米×7个月×90%），殷艺新应支付云堆公司的水费为45.84元，合计1429.04元。殷艺新反诉请求云堆公司退回公电费的理由成立，予以支持，但数额应以一审法院确定的数额150元为限，其他反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、殷艺新于一审判决生效之日起七日内向云堆公司支付从2017年7月至2018年1月期间的物业管理费1383.2元、水费45.84元，合计1429.04元；二、云堆公司于一审判决生效之日起七日内向殷艺新退还公摊电费150元；上述一、二项对比，殷艺新仍应向云堆公司支付1279.04元；三、驳回云堆公司的其他诉讼请求；四、驳回殷艺新的其他反诉请求。如果殷艺新未按一审判决指定的期间向云堆公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元,减半收取计25元（云堆公司已预交），由殷艺新负担（该款殷艺新于一审判决生效之日起七日内迳付云堆公司）；反诉受理费25元（殷艺新已预交），由殷艺新负担20元,云堆公司负担5元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系物业服务合同纠纷，本案争议焦点为：一、物业服务合同的效力问题；二、物业服务费标准是否应予调整问题。关于焦点一。云堆公司与金红云公司于2013年9月30日签订的《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》为前期物业服务合同。虽然根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，但该规定属于行政管理规范的范畴，并非对民事行为的效力性界定规范，不属效力性的强制性规定。建设单位未经招投标方式选聘物业服务企业的，依法应由相应行政管理部门给予处理，但未履行此程序，并不导致建设单位与选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同本身无效。一审法院对殷艺新主张上述前期物业服务合同无效不予支持并无不当，本院予以维持。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该前期物业服务合同对殷艺新具有拘束力。云堆公司在签订前期物业服务合同后，已进驻涉案小区为金红云花园的业主提供物业服务至2018年1月31日，在云堆公司已提供了物业服务的情况下，殷艺新作为业主负有向云堆公司交纳物业服务费的义务。关于焦点二。物业公司提供的服务标准应与服务收费的标准相适应，且其提供的服务面向全体小区业主，具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，故在物业服务合同关系中，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵、影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业服务费。一审法院推定云堆公司提供的物业服务质量存在瑕疵，并据此酌减10%，因云堆公司未对此提出上诉，本院二审不作审查。如前所述，涉案合同约定的费用标准对殷艺新具有约束力，其主张应参照后来进驻的物业公司收费标准，或中山市住宅物业服务费政府指导价五级服务收费标准的理据不能成立，其亦无充分证据证明云堆公司提供的物业服务质量存在较大瑕疵，其上诉请求在前述主张基础上再打五折收费的理据不足，本院不予支持。综上所述，殷艺新的上诉理由不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（殷艺新已预交），由殷艺新负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年八月二日书记员 孙翠红