大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初1095号 原告：张岚，女，1968年4月28日出生，汉族，住大连市沙河口区。 原告：张展维，男，1965年5月19日出生，汉族，住大连市沙河口区。 原告：张朔，男，1995年6月13日出生，汉族，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：鞠慧，系辽宁同人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高正科，系辽宁同人律师事务所律师。 被告：瑞恒置业有限公司，住所地：大连市甘井子区黄浦路。 法定代表人：王旭东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李猛，系辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜万成，系辽宁智库律师事务所律师。 原告张岚、张展维、张朔与瑞恒置业有限公司（以下简称“瑞恒置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张岚、张展维、张朔的委托代理人鞠慧，被告瑞恒置业有限公司的委托诉讼代理人李猛、姜万成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金561，482.9元（按合同约定计算从2016年3月31日起至2018年3月10日）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年11月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发房屋一套，房屋位于大连高新园区善水南园*号*单元*层*号，房屋建设面积279.31平方米，总价款为5,223,097元，约定交房日期为2016年3月30日，如逾期，每逾期一日，被告承担已付房屋价款万分之一违约金，合同附件三约定，交房标准为精装修。截止目前案涉房屋仍未满足交付条件具体表现为小南卧地板、卫生间卫柜、墙面纸均不符合条件，原告曾多次向被告主张逾期责任，但被告不承担，为了维护自己的合法权益，原告特将此案诉至贵院，判如所请。 被告辩称，不同意原告诉讼请求，一、案涉房屋已在案涉合同约定的交房日期即2016年3月30日前具备合同第八条所约定的交付标准，原告以案涉房屋不具备交房标准为由拒绝收房并据此主张逾期交房违约金，无任何事实与法律依据。1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定“出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织建筑工程验收合格并由设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告”，而设计、监理、施工、建设单位四家单位在案涉房屋交付前已出具《竣工验收报告》，即案涉房屋在约定的交房日期前即已具备交付条件。2、大连高新技术产业园区建设工程质量监督站于2016年12月22日亦出具竣工验收备案表，确认案涉房屋所在的A2号楼验收备案文件已收讫，予以备案。二、根据案涉合同约定，原告应自行至我公司售楼处领取房屋钥匙，但其在案涉房屋约定的交房期限届满后，虽经我公司多次催促，至今仍以案涉房屋存在质量问题拒绝收房，逾期收房的责任应由其自身承担。部分问题实际上属于装修材料正常使用过程发生伸缩变化造成的，并非质量瑕疵，亦根本不影响原告的正常居住使用，原告以此为由拒绝收房，没有任何事实及法律依据。2、案涉合同补充协议第六条明确约定“买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人指定的地点[售楼处]领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。”，从以上约定可知，原告应于2016年3月30日前自行至被告售楼处办理房屋交付手续。因此，鉴于虽经我公司多次催促，后其却多次以案涉房屋存在质量问题拒绝收房，被告曾组织对其提出的瑕疵问题进行维修。但原告至今未收房，逾期收房的责任应由其自身承担。三、截至目前，我公司除了按照原告要求对案涉房屋多次进行维修外，亦为其垫付约35860元的物业费，对于原告所提出维修问题，我公司已至少三次组织施工人员进行维修，但直至本案起诉时，原告仍以案涉房屋存在质量问题拒绝收房。综上所述，案涉房屋在合同约定的交房日期前已具备合同第八条所约定的交付标准，原告以案涉房屋存在质量瑕疵问题为由认定不具备交房条件要求我公司支付逾期交房违约金，缺乏基本的事实依据。恳请贵院依法维护我公司的合法权益。 经审理，本院查明以下事实：2015年11月2日三原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于高新园区善水南园*号*单元*层*号房屋（建筑面积279.31平方米），总价款为5，223，087元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用.1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.经建设单位组织建设工程验收合格并由设计、监理、施工建设单位出具竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因气候原因，被迫临时性停工；3.因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延期：4.因政府配套设施接通延误或市政府指令导致的延期：5.施工中发生重大技术变更；6.其他非出卖人原因造成的延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。” 另外，补充协议第六条关于交接的补充约定：1、买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人指定的地点售楼处1领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。第十一条约定：关于“严重影响正常居住使用的房屋质量问题”的特别约定，双方确认“严重影响正常居住使用的房屋质量问题”仅指（1)主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常居住使用的房屋质量问题；（2)房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常居住使用的质量问题。 上述合同签订后，三原告2015年11月3日交纳首期房款人民币1，573，097元，2016年4月28日，三原告向被告交纳房款人民币3，650，000元，上述款项合计5,223,097元。 被告提交《竣工验收备案表》，2016年12月22日案涉房屋所在工程竣工验收本案文件已经收讫，在大连高新技术产业园区建设工程竣工验收备案部门备案。 2017年3月1日，被告向三原告发出《交付通知书》，通知原告张岚于2017年3月1日办理房屋入住手续。截止庭审辩论终结时，原告仍未收房。原告张岚于2017年3月3日签收邮寄通知 2018年8月23日被告向三原告发出《交房通知函》，被告于2018年7月15日全部整改完案涉房屋的维修问题，满足交付条件，三被告务必于2018年8月23日前到物业服务中心办理房屋交付手续。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 首先，关于房屋的交付是否符合合同约定，案涉《商品房买卖合同》除合同条款外，还附有相关的附件，如上阐述，案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格，符合合同条款的约定。且《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，关于“严重影响正常居住使用的房屋质量问题”的特别约定，双方确认“严重影响正常居住使用的房屋质量问题”仅指（1)主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常居住使用的房屋质量问题；（2)房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常居住使用的质量问题。原告现未提供充分证据证明案涉房屋存在主体结构问题或其他严重影响正常居住使用的质量问题，故应认定案涉房屋符合合同约定的交付条件。 其次，关于是否符合法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，三原告与被告签订的《商品房买卖合同》是由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）。其中关于房屋交付条件的约定，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任，加重购房人审核义务的问题，合法有效。综上分析，案涉房屋的交付符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定，即“具备交付使用条件”。因此，应当认定案涉房屋在约定的交付时间已经符合合同约定的交付条件。 既然案涉房屋在约定的交付时间已经具备交付条件，原告即应按照合同约定至交付地点接收房屋，根据《商品房买卖合同》补充协议补充协议第六条关于交接的补充约定：1、买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人指定的地点售楼处1领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。三原告以案涉房屋存在装修质量问题拒绝办理入住手续，但并未提交相关证据予以证明案涉房屋的装修问题严重影响居住使用，故被告作为出卖人不应承担房屋逾期交付的责任。故本院对原告主张逾期交房违约金的请求，因缺少事实及法律依据，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张岚、张展维、张朔的全部诉讼请求。 案件受理费9，415元（原告已预交），由原告张岚、张展维、张朔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  臧懿敏 人民陪审员  刘 丹 人民陪审员  杨 梓 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  吕梦妮 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： (一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容； (二)有完整的技术档案和施工管理资料； (三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； (四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； (五)有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。