云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初6140号原告：胡春艳，女，汉族，1986年6月28日出生，住云南省昆明市嵩明县。原告：杨青山，男，汉族，1986年12月25日出生，住云南省昆明市嵩明县。二原告共同委托诉讼代理人：唐红梅，系云南秋喜律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：张江，系云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。被告：雷德山，男，汉族，1983年5月15日出生，户籍地：云南省曲靖市会泽县，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：曾睿智，系云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。原告胡春艳、杨青山诉被告雷德山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告胡春艳、杨青山的委托诉讼代理人唐红梅，被告雷德山的委托诉讼代理人曾睿智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》（编号：KL00259）；2、被告将昆明市盘龙区溪畔丽景小区8栋2908号房屋及同小区地下1号库C120号车位返还原告；3、被告向原告按2000元/月支付自2014年11月1日至返还房屋之日的房屋占用费，暂计至起诉之日为人民币106000元；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2014年11月1日在双方明知合同标的并未办理不动产权登记的情况下签订了《房屋买卖合同》，约定两原告以总价人民币730000元将昆明市盘龙区溪畔丽景小区8栋2908号房屋及该小区地下1号库C120号车位出售给被告。2014年11月4日，被告向两原告支付了部分房款人民币146000元，两原告将合同标的房屋及车位交付被告使用。但时至今日，合同标的房屋、车位因房地产开发公司原因无法办理不动产权证书，且标的房产总价值730000元人民币，被告仅支付146000元后占有使用四年半，并以合同约定为由，在无法办理不动产过户手续的情况下拒绝支付剩余购房款项，此合同已显失公平，在此情势变更的情况下若继续维持原合同效力，则违反公平、诚实信用原则。综上所述，为维护原、被告各自的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉至贵院，恳请贵院予以依法审判！被告雷德山答辩称：1、原告诉求解除合同无事实及法律依据，双方签订的涉案合同对双方均有约束力，本案不存在法定解除情形，也不存在约定解除情形；2、从程序上看，涉案合同签订当事方还包括中介公司，如要解除，应追加中介作为当事人；3、被告占有涉案房屋系根据涉案合同约定，由原告主动移交，故要求返还、支付房屋占有费无法律、事实依据。综上，请求法院驳回原告全部诉求。原告提交房屋买卖合同，证明两原告与被告于2014年11月1日，在双方明知合同标的并未办理不动产权登记的情况下签订了《房屋买卖合同》，约定两原告以总价人民币730000元将昆明市盘龙区溪畔丽景小区8栋2908号房屋及该小区地下1号库C120号车位出售给被告。2014年11月4日，被告向两原告支付了部分房款人民币146000元。经质证，被告雷德山对原告提交的对合同三性认可，认可签订合同时双方知晓未办理产权登记，原告知道存在的商业风险即产权证办理后才支付后续款项。被告雷德山为证明其答辩意见向法庭提交如下证据：第一组证据：房屋买卖合同、公证书（定金协议）2份，证明原被告于2014年11月1日达成房屋买卖约定，并在居间方参与下签订了《房屋买卖合同》，原被告双方于2014年11月4日再次签订有关房产和车位定金协议并进行了公证，上述内容完全合法有效，本案不具备原告单方解除情形，原告应当承担继续履行合同的义务，被告不同意解除合同；第二组证据：收条、收据、收条，证明被告在2014年11月1日向原告支付了20000元，在2014年11月14日支付了146000元，2016年12月3日支付了50000元，已经累计支付216000元，被告支付时间节点均符合双方约定，不存在合同违约情形；第三组证据：中介费《收据》、装修保证金《收据》、物业费《收据》，证明被告已经支付了中介费，且原告在2014年11月将涉案房屋交付给被告使用，被告已经装修并入住多年，本案不具备合同解除的条件。经质证，原告对被告提交的第一组证据三性认可，证明目的“本案不具备原告单方解除情形，原告应当承担继续履行合同的义务”不认可；第二组证据认为146000元的收条已经包含了20000元的收条，只是被告当时未将原告20000元的收条退还给原告，故认可共到被告人民币196000元；第三组证据中介费《收据》认可，装修保证金《收据》、物业费《收据》与本案无关。本院认为，原、被告提交的证据均具有真实性，本院予以采信。其中原告称被告提交的第二组证据20000元的收条已经包含在146000元的收条里无相应证据佐证，故被告第二组证据欲证明其已经支付给原告房款共计人民币216000元的证明目的本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告胡春艳、杨青山系夫妻关系。2014年11月1日，原告胡春艳、杨青山（甲方）与被告雷德山（乙方）及案外人昆明凯林房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将座落于昆明市盘龙区溪畔丽景小区8栋2908号房屋及该小区地下1号库C120号车位一起出售给乙方，房屋及车位总价款人民币730000元，其中房屋成交价格为人民币620000元，车位成交价格为人民币110000元。乙方交付甲方购房定金人民币20000元，该定金甲方指定由丙方代收并信用保管。同时还约定了双方的权利义务等内容。签订《房屋买卖合同》当日，被告向原告交付订金人民币20000元，由原告胡春艳向被告出具收条确认。2014年11月14日，原告胡春艳、杨青山（甲方）与被告雷德山（乙方）签订两份《定金协议》并进行了公证，其中涉房屋的《定金协议》约定甲方于2012年6月15日与云南建展房地产开发有限公司签署《商品房购销合同》，购买了涉案房屋，现该房屋已交付，但房屋所有权证尚未办理且仍在按揭状态中，但双方就上述房产达成售购意向，该房屋交易价格为人民币620000元，届时无论市场价格如何变化，双方均不得要求增加或者减少。乙方于签订本协议当日支付甲方人民币124000元作为签约定金，该定金作为双方日后正式订立《房屋买卖合同》的担保。涉车库的《定金协议》约定甲方于2012年11月26日与云南建展房地产开发有限公司签署《商品房购销合同》，购买了涉案车库，现该车库已交付，但尚未办理所有权证，双方就上述车库达成售购意向，该车库交易价格为人民币110000元，届时无论市场价格如何变化，双方均不得要求增加或者减少。乙方于签订本协议当日支付甲方人民币22000元作为签约定金，该定金作为双方日后正式订立《房屋买卖合同》的担保。签订两份《定金协议》当日，被告向原告交付定金人民币146000元，由原告胡春艳向被告出具收条确认。2016年12月3日，被告向原告交付房款人民币50000元，由原告胡春艳向被告出具收条确认。至此，被告共向原告支付款项人民币216000元。2014年11月，两原告将涉案房屋及车位交付被告使用，被告装修并入住至今。现因两原告一直未取得涉案房屋及车库产权证，被告也未支付剩余房款，故原告诉至本院主张其诉请中的权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告胡春艳、杨青山与被告雷德山及案外人昆明凯林房地产经纪有限公司于2014年11月1日签订的《房屋买卖合同》及两原告与被告于2014年11月14日签订的两份《定金协议》系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力。合同中明确详细约定了原、被告双方的合同权利与义务。原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。签订合同后，原告履行了交付房屋和车库的义务，被告也已经按照合同约定支付款项共计人民币216000元并接收房屋装修入住至今，被告在履行合同过程中不存在任何违约行为。涉案合同亦未约定任何解除的条件。综上，涉案合同不具备约定或法定解除的条件。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定将情事变更分为两种类型：一是继续履行合同对一方明显不公，双方给付的平衡性被严重破坏；二是不能实现合同目的。将情事变更原则中的“情事”限制在“客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。本案中，原、被告双方在订立合同时均明知涉案房屋不动产权证书尚未办理，仍按照约定履行其义务，现原告认为产权证不能办理，但未提供任何证据证明涉案房屋和车库已经不可能办理产权证，其主张缺乏证据，因此不符合情事变更原则，本院不予支持。关于原告诉求一、二应以解除合同为基础，本案中，合同不具备解除的条件，原告诉求一、二基础事实不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告胡春艳、杨青山的全部诉讼请求。案件受理费人民币12160元由原告胡春艳、杨青山承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 杨 群人民陪审员 李 波二〇一九年八月八日书 记 员 赵路娟