吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初1679号原告:姚利权，男，汉族，1967年7月12日生，住吉林市。委托诉讼代理人：张昆，吉林市昌邑区汇春法律服务所法律工作者。被告:耿立军，男，汉族，1972年1月31日生，住吉林市。第三人：吉林市绿洲房地产开发有限公司，住所地吉林市北大壶经济开发区24-12-10-115号。法定代表人：姜志华，该公司经理。原告姚利权与被告耿立军、第三人吉林市绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲房地产公司）返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚利权及其委托诉讼代理人张昆，被告耿立军到庭参加了诉讼，第三人绿洲房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。姚利权向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即腾退原告坐落于吉林市××区由绿洲房地产公司开发建设的89.29平方米的房屋；2、诉讼费等其他费用由被告承担。事实与理由：2015年12月18日，原告与第三人吉林市绿洲房地产开发有限公司之间就借款一事签订抵账协议书，协议书中约定第三人将其开发建设的5套住宅房屋和13套车库抵给原告，合计抵顶借款350万元，其中包括涉案房屋即坐落于吉林市××区的房屋。该房屋已实际交付给原告实际占有并使用。而后被告以第三人欠其借款为由，强行霸占此房屋至今，经原告多次与被告协商未果。为维护原告的合法权益，无奈诉至贵院，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。耿立军辩称：我入住房屋时我也不知道，没人告诉我说房子不是我的，我都已经装修完毕了，我认为房屋就是我的。绿洲房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据材料。经审理查明：2014年12月19日出卖人绿洲房地产公司为甲方、买受人姚利权为乙方签订了商品房买卖合同（预售），约定吉林市昌邑区XX号楼XX号建筑面积89.29平方米，每平方米4300元，总价款为383947元；买受人于2014年12月19日支付全部价款；出卖人在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。当日，绿洲房地产公司向姚利权出具了收取购房款383947元的收据，并向姚利权交付了案涉房屋的钥匙。2014年12月25日，姜志华向姚利权借款10万元；2014年12月29日，姚利权代绿洲房地产公司缴纳城市设施配套费1536820元；并有其他借款300余万元。2015年12月18日，绿洲房地产公司为甲方、姚利权为乙方签订抹账协议书，约定包括案涉房屋在内5套住宅房屋抵顶148万元；13套车库抵顶借款202万元，并约定甲方于签订协议当日将上述住宅房屋和车库的钥匙交给乙方，由乙方办理入户等相关手续，所涉及任何入户费用均由乙方承担；由乙方接收上述房屋及车库后，由乙方自行办理产权登记或预登记有关手续，甲方予以配合，办理产权过程中所需相关税、费均由乙方承担；由于乙方需要将上述房屋及车库进行再次出售，在产权证未办理成乙方名字的前提下，甲方同意配合乙方将出售的上述房屋及车库，直接办理成购房者的名字等。2015年12月18日，绿洲房地产公司向姚利权出具承诺书，载明“我公司因欠姚利权借款，双方于2015年12月18日签订抵债协议书，约定我公司以五套住宅房屋及13套车库（详见协议书）抵顶部分欠款。现已对房屋进行了网签并签订了书面买卖合同。我公司承诺协议内房屋只对姚利权履行合同及交付义务，其他任何人对上述房屋均不享有任何权利。”姚利权将案涉房屋以外的其他所抵顶欠款的住宅房屋与车库均已出售。2013年10月15日，绿洲房地公司与耿立军签订住宅认购协议书，约定耿立军购买案涉89.29平方米房屋，单价为每平方米4670元，合计416984元；并约定缴纳购房定金5万元，剩余购房款于2013年10月15日交齐。当日，绿洲房地产公司为甲方、毛铁虎与耿立军为乙方、吉林市鑫丰建筑安装公司为丙方签订抹账协议，约定鉴于乙方为甲方施工的水电外网工程已全部完成，甲方尚欠乙方人工费13万元，同时乙方为丙方施工的住宅楼本体水电工程尚欠乙方人工费15.4万元，经三方协商达成协议如下：1、甲方用建成住宅××楼，建筑面积89.29平方米作价416984.3元，用于支付乙方人工费，其中15.4万元按照甲方支付丙方工程款予以抹帐并从甲方欠乙方的工程中扣除；2、抹帐后乙方欠甲方房款132984.3元，在签订协议后乙方支付5万元，剩余房款82984.3元在2015年5月30日前支付。在该抹账协议中，绿洲房地产公司的法定代表人姜志华与毛铁虎、耿立军签字。2015年2月15日姜志华向毛铁虎与耿立军出具“耿立军、毛铁虎欠购房款13万元，该笔欠款由姜志华偿还”的欠据；同日，谢连章向毛铁虎、耿立军出具“耿立军、毛铁虎欠购房款154000元，该笔欠款由姜志华偿还”，并注明该笔欠款抵绿洲房地产公司欠谢连章土建工程款，并由毛铁虎、耿立军、谢连章签字。2015年8月20日，绿洲房地产公司向耿立军出具代收维修基金、契税、印花税、供热费，共计14336元的收据一份。2015年8月20日起，案涉房屋由耿立军占有。现姚利权以案涉房屋系其抵账房屋，并于2015年5月发现耿立军对案涉房屋进行装修时，进行了制止并交涉无果为由，诉至本院。认定上述事实的证据有，双方当事人的当庭陈述及原告提供的商品房买卖合同（预售）、财务专用收据、抹账协议书、承诺书、银行交易明细、钥匙，及被告提供的抹账协议及住宅认购协议书、欠据、进户费、水电费、进户手册、垃圾转运费、发票等。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”在本案中，2014年12月19日姚利权与绿洲房地产公司签订《商品房买卖合同》（预售）同时交付了钥匙，并根据双方签订的抵账协议书，姚利权将其他所抵账的住宅房屋与车库均已出售。因此，应当认定双方之间签订的《商品房买卖合同》及《抵账协议书》，是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同。依据双方之间签订的《商品房买卖合同》和《抵账协议书》的内容看，姚利权系出售所抵账房屋来实现债权，并非用于居住。因此，2014年12月19日双方签订商品房买卖合同的同时，由绿洲房地产公司向姚利权交付房屋钥匙的行为，应当认定姚利权对案涉房屋的转移占有，应当视为案涉房屋的交付使用。2013年10月15日，绿洲房地产公司与耿立军签订的住宅认购协议书及抹账协议书，系先于姚利权和绿洲房地产公司签订商品房买卖合同与抵账协议书。但耿立军占有案涉房屋之前的2014年12月19日绿洲房地产公司依据《商品房买卖合同》（预售）已将案涉房屋实际交付给了姚利权，且耿立军未能提供绿洲房地产公司向其合法交付房屋的证据。因此，其提出案涉房屋应由其所有的抗辩意见，本院不予采纳。耿立军与绿洲房地产公司间工程款事宜，应另行主张。综上，姚利权与耿立军对案涉房屋的归属、内容发生了争议，在本案中确认为归姚利权所有。因此，姚利权主张返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、坐落于吉林市××区建筑面积89.29平方米房屋，归原告姚利权所有；二、被告耿立军于本判决生效之日起三十日内，将坐落于吉林市××区，建筑面积89.29平方米房屋，返还给原告姚利权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元，由耿立军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 南相禄 二○一九年八月二十三日书记员 李晓