广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初7014号 原告：广西南宁市和润物业服务有限公司,住所地：南宁市秀厢大道18号办公楼302室，统一社会信用代码：91450107552281154E。 法定代表人：邓博元，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁军，广西万晖律师事务所实习律师。 被告：谢金水，男，1980年10月22日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：冯瑞，男，1979年11月16日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司（以下简称和润公司）与被告谢金水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告和润公司的委托诉讼代理人刘超军、梁军，被告谢金水的委托诉讼代理人冯瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和润公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年11月4日签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告支付原告租金15000元；计算期间：2018年5月5日2018年12月3日，此后租金不在延续计算；三、判令被告支付原告违约金30300元（以租金15000元为基数，按每日1%的标准，自2018年5月5日计算至被告实际清偿之日止，暂计算至2018年11月23日为30300元，往后违约金另行计算至被告还清所有租金之日止）；四、判令被告向原告支付物业费、水电费等费用5221.5元（暂计算至2018年9月14日）；计算期间：2018年6月至2018年9月，此后的费用在本案中不主张；五、判令被告支付律师费8000元；六、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年11月4签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于兴桂路36分“红日山湖”10号楼汽车停车场入口左边1号商铺共计50平方米出租给被告，租金每年30000元，租赁期限为一年，即从2017年11月4日起至2018年12月3日止。租金支付方式为合同生效后3天内被告交上半年租金即15000元给原告，上半年租金届满前（即2018年5月3日）5天，被告向原告支付下半年租金即15000元，因商铺所产生的物业费、水电费等由被告向原告支付。合同签订后，被告仅支付了上半年的租金15000元，下半年租金至今尚未支付，已经逾期6个月，原告多次催收均未果。原告认为，被告拒不履行支付租金的行为已经构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告谢金水辩称：1、关于租金，被告向原告交付半年租金15000元及租赁履约保证金2500元后，于2017年12月4日开始营业，直至2018年6月4日，由于被告经营的便利店经营环境不佳，面临亏损，导致被告无法在合同约定的期限届满前5天及时提前支付下半年的租金，原告在没有任何交费通知的情况下强行派人封锁被告的便利店，且停水停电，次日强行拆除被告的便利店招牌，破坏便利店设施，造成便利店前期投资的重大损失，原告的行为在事实上已终止双方的合同，故被告不应支付后续租金。2、关于逾期付款的违约金，双方签订的《商铺租赁合同》第二条第3点约定每日1%的违约金显示公平，应按银行同期利率支付。3、关于水电费，因红日山湖小区没有安装一户一表，商铺和小区住宅水电费都是用户拿水电一卡通的卡到物业先交费充卡后才可使用，因此不存在原告诉称的欠付水电费的问题。4、关于物业费，被告已交物业费至2018年3月，仅欠付4月至6月的费用，欠费金额为549元，原告主张的欠费金额有误。5、关于律师费，虽然被告未按期教案租金构成违约，但被告交纳了履约保证金，原告不应强行封锁被告的便利店并强行拆除店铺的招牌和设施，使被告蒙受重大损失，故被告不应承担违约责任，也不应承担律师费。6、原告应退还2500元租赁履约保证金，同时赔偿被告超过300000元的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据，本院认证如下：双方对被告提交照片、视频资料证明的内容有争议，被告主张该证据证实原告于2018年6月强行封锁店铺、拆除店铺招牌；原告则主张被告于2018年11月搬空铺面并自行上锁，该证据中的场景系原告的工作人员事后发现该情况时找人拆除店铺招牌。本院认为，被告提供的照片仅显示了店铺上锁的结果，视频则仅显示时长较短的两个片段，均无法客观反映事实发生的全貌，亦未显示该事实发生的具体时间，而被告未能提交其他辅证以证实该待证事实，本院对该照片、视频的证明力不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区北面红日山湖项目10号楼由广西红日东升投资有限公司开发建设，已取得建设工程规划许可证。2017年1月1日，广西红日东升投资有限公司与原告和润公司签订《商铺租赁合同》，约定由广西红日东升投资有限公司将红日山湖项目10号楼汽车停车场入口左边1号商铺共计50平方米出租给和润公司经营使用。广西红日东升投资有限公司出具《证明》证实其同意和润合同具有转租的权利。2017年11月4日，原告和润公司（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将红日山湖项目10号楼汽车停车场入口左边1号商铺共计50平方米出租给乙方经营饮水机、桶装水使用，乙方按半年一次交付租金，租金每年按30000元，先付租金后使用，租赁期限自2017年11月4日至2018年12月3日，于合同生效后3天内一次性交半年15000元，上半年租金届满前5天，乙方须向甲方支付下半年租金15000元，甲方给予乙方一个月的装修免租期；合同第二条第3款约定：如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；合同第四条约定：1、物业费以物业公司核定的价格为准，乙方自行向物业管理公司交纳，2、水电费由乙方自行交纳至物业管理公司；合同第五条约定：乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：……（3）逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳；合同第七条约定：1、租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后3日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，将商铺内属于乙方的物品搬清，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，将乙方的物品搬出，由此造成的损失由乙方承担；2、乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，被告向原告支付了2500元租赁保证金及半年租金15000元。由于被告未按期缴纳下半年的租金，原告诉至本院，并提出前述诉讼请求。 原告提交的缴费通知单显示：被告欠付2018年6月至9月的物业费700元、2018年6月至9月的生活垃圾处理费32元、代收2018年7月电费3837元（用电2558度）及8月电费652.5元（用电435度）。被告提交由原告于2018年4月9日出具缴费通知单显示：收费的项目仅包括物业费、生活垃圾处理费，未包括代收电费。 庭审时，原、被告双方确认以下事实：1、《商铺租赁合同》中约定被告交纳物业管理费、水电费的物业管理公司指的是原告和润合同，被告对物业管理费按每月每平方米3.5元、垃圾费按每月8元、电费按每度1.5元、生活垃圾处理费每月8元计算的标准无异议；2、在起诉前，原告未向被告发出书面解除合同的通知。 庭审后，原告在对被告提交的照片、视频补充质证时自认原告于2018年11月25日自行拆除涉案店铺的招牌等。 经本院释明，被告未在指定的期限内提交反诉状。 本院认为：本案所涉商铺已办理合法建设手续，原告从涉案商铺的权利人广西红日东升投资有限公司处承租商铺后经其同意转租给被告，故原告的转租行为合法有效。原、被告双方出于真实意愿签订《商铺租赁合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。 根据民事诉讼的举证规则，当事人对其主张均负有举证责任。被告作为承租人对其搬离、清空铺面的事实负有举证责任，被告主张原告于2018年6月对店铺采取强制锁门等行为且其后已清空铺面，但如前所述，由于被告提交的照片、视频不足以证实该待证事实，应由其承担举证不能的不利后果，本院对被告的该主张不予采信。根据《商铺租赁合同》的约定，被告在欠付租金的情况下于租赁期限届满前中途退租的，需经过原告的同意，否则被告作为违约方无权提出解除合同，故原告有权决定该合同是否解除。原告在起诉前未以书面方式向被告发出解除通知，但原告自认其于2018年11月25日发现涉案商铺上锁后自行拆除该商铺招牌等，该行为是其自行收回商铺的表现，应视为其以行为作出了同意解除合同的意思表示，故涉案《商铺租赁合同》应于2018年11月25日解除。 %1、关于原告的各项诉讼请求。 关于租金。双方签订的《商铺租赁合同》约定原告给予被告一个月的装修免租期，被告已付半年的租金15000元，故扣除免租期后，被告已付租金对应的租期至2018年6月4日，此后被告未按合同约定支付租金，由于原告自认其于2018年11月25日收回商铺，故被告应支付自2018年6月5日至2018年11月25日期间的租金14167元（15000元÷6个月×5个月+15000元÷6个月÷30天×20天）。对原告主张超出部分，本院不予支持。被告抗辩其不应继续支付后续租金，但其未能对其实际搬离、清空铺面的具体时间及原告对其继续使用铺面行使了阻碍行为予以举证，故本院对被告的该抗辩主张不予支持。 关于违约金。根据双方签订的《商铺租赁合同》第二条第3款约定，被告拖欠租金时应向原告支付每日1%的滞纳金，该滞纳金的性质实为违约金，因被告确存在未按期交纳剩余租期对应租金的事实，构成违约，现原告主张被告支付逾期付款的违约金，符合双方约定，本院予以支持；至于违约金的起算时间，根据《商铺租赁合同》约定，被告应自上半年租金届满前5天支付下半年租金，如前所述，由于双方约定一个月的免租期，故已付半年的租金届满之日应为2018年6月4日，被告应于2018年5月31日支付下半年租金，故违约金应从被告应付款之日即2018年5月31日起算；至于违约金的计算标准，双方约定的违约金按每天1%计算的标准已明显畸高于被告实际拖欠的租金及原告因被告拖欠租金的行为产生的资金占用损失，被告据此主张违约金计算标准过高，本院予以采纳，结合违约金具有的惩罚性质和补偿性质，本院酌定将违约金标准调整为银行同期贷款利率上浮30%。综上，被告应付违约金计算为：以应付租金14167元为基数，自2018年5月31日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%分段计算。 关于物业费、水电费等费用。原告主张被告支付的物业费、生活垃圾处理费欠付期间为2018年6月至9月，该期间处于上述本院认定被告占有、使用商铺的期间，双方对此两项费用的计算标准无异议，原告诉请被告支付该期间的物业费700元、生活垃圾处理费32元，本院予以支持，被告抗辩其仅欠付2018年4月至6月的费用，该期间与原告主张的欠付期间不相悖，本院对其该主张不予采纳；至于原告主张的代收电费，从原告提交的缴费通知单中载明的2018年7月、8月代收电费的情况来看，涉案商铺2018年7月产生的电费达到2558元，且计算的电费起始度数为0，显然不符合常理，原告对此虽解释为物业公司自行安装商铺电表故此时度数为0，但其对已单独安装电表的事实未能举证，而被告提交由原告于2018年4月9日出具的缴费通知单中并无相关代收电费的项目，被告对此解释为因红日山湖项目尚未安装一户一表，故商铺使用人通过预先充值的形式来使用水电，在充值账户中欠费情况下无法使用水电，因此不应产生代收电费的收费项目，被告的该抗辩主张符合现有证据反映的客观事实，故本院对被告的该主张予以采信，原告依据其出具的缴费通知单主张被告支付2018年7月至8月代收电费4489元，本院不予支持。 关于律师代理费。双方未在合同中对该费用的负担问题作出明确约定，现原告主张被告负担本案律师代理费，本院不予支持。 至于被告在答辩中主张租赁履约保证金的退还、损失赔偿问题，因被告未在原告指定的期限内提出反诉，本院在本案中对被告的该主张不予一并处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告广西南宁市和润物业服务有限公司与被告谢金水于2017年11月4日签订的《商铺租赁合同》于2018年11月25日解除； 二、被告谢金水向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付租金14167元； 三、被告谢金水向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付逾期付款的违约金（违约金计算方式：以应付租金14167元为基数，自2018年5月31日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%分段计算）； 四、被告谢金水向原告广西南宁市和润物业服务有限公司物业费700元、生活垃圾处理费32元； 五、驳回原告广西南宁市和润物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费632元，由被告谢金水负担470元，由原告广西南宁市和润物业服务有限公司负担162元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇一九年二月十二日 书记员  宁文惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”