贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初509号原告：俞鸿娣，女，1965年1月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：罗泽远，贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：宋镜飞，贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。被告：张元甫，男，1979年6月13日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：杨仕梅，贵州红连天律师事务所律师。被告：阿维吉玛，女，1979年3月22日出生，彝族，住贵州省南明区。委托诉讼代理人：文杰（阿维吉玛之弟），1991年3月22日出生，彝族，住贵州省大方县。原告俞鸿娣与被告张元甫、阿维吉玛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞鸿娣的委托诉讼代理人罗泽远，被告张元甫的委托诉讼代理人杨仕梅，被告阿维吉玛及委托诉讼代理人文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞鸿娣向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2016年11月11日的《房屋租赁协议书》；2.判决被告立即将位于贵阳市××头桥路××号的门面中间隔墙进行恢复并腾空返还原告；3.判令被告支付原告房屋租金19200元（即从2018年11月25日起，暂计算至2019年5月25日止，之后的租金按每月3200元的标准计算至被告实际腾空门面时止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年11月11日，原被告签订《房屋租赁协议书》，被告租赁原告位于贵阳市××头桥路××号的门面，租赁期限为5年，即从2016年11月25日至2021年11月26日，租赁费第一年每月租金为3000元，第二年每月租金为3100元，第三年每月租金为3200元，第四年每月租金为3300元，第五年每月租金为3400元。合同签订后被告支付了6个月的租金，每半年的最后一天支付下半年租金，水电费及门面装修费由被告承担，被告支付给原告转让费10000元、保证金5000元，若被告超过10天未交租金原告有权收回房屋并不退还保证金。租赁期间，被告未经原告同意擅自将涉案门面与另一门面的隔断打掉。被告张元甫辩称：1.2018年12月28日，张元甫已经表明让原告收回房屋，双方租赁合同已经解除；2.原、被告签订的合同约定租赁期间被告有权进行转让，自2017年12月30日已经将门面转让给阿维吉玛，房租亦由阿维吉玛支付给原告，原告与阿维吉玛是事实的租赁关系，原告主张的义务应由阿维吉玛承担。被告阿维吉玛辩称：1.张元甫无权申请追加阿维吉玛为被告；2.虽然阿维吉玛占有使用房屋，但与原告未签订租赁合同，原告起诉的租金应由张元甫承担；3.张元甫与阿维吉玛签订转让协议后，每次租金均按照张元甫要求支付给原告；4.2018年7月，阿维吉玛欲转让房屋，但张元甫承诺自2018年11月以后的租金由其承担，待房屋被拆迁后对装修款进行分配；5.涉案房屋是否对隔断墙打掉，阿维吉玛并不知情，不承担恢复责任。经审理查明，2016年11月11日，俞鸿娣（甲方）与张元甫（乙方）签订《房屋租赁协议书》，乙方承租甲方位于贵阳市××头桥路××号的门面（面积49平方米）；租赁期限自2016年11月25日至2021年11月26日；租金第一年每月3000元、第二年每月3100元、第三年每月3200元、第四年每月3300元、第五年每月3400元；甲方出租房屋普通地坪及普通墙面刷白，若甲方需装修则产生的装修费用由乙方承担，房屋租赁期满乙方将不可移动装修无偿移交给甲方但不能影响甲方房屋；乙方租赁期内有权转让门面；若乙方超过10日不交房租，甲方有权收回房屋并不退还保证金；乙方向甲方缴纳5000元保证金。合同签订的，原告将房屋交予张元甫使用。2017年12月30日，张元甫以贵州小嘴巴餐饮管理有限公司（甲方）名义与阿维吉玛（乙方）签订《转让协议》，甲方将位案涉房屋及隔壁另一房屋（21号门面）转让给乙方，因甲方与两间门面的签订的房屋租赁合同未到期，乙方认可该协议并同意继续履行协议上的内容。截止本案开庭时，张元甫、阿维吉玛均未将案涉房屋腾空并返还原告。另查明，张元甫对租赁的贵阳市云岩区头桥路35号1幢2层21、22号的门面之间的隔断开设门洞。原告俞鸿娣收到案涉房屋截止于2018年11月25日的租金。2018年11月26日起，张元甫未向原告支付房屋租金。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、房屋所有权证、《房屋租赁协议书》、《转让协议》、资料移交单、《补充协议》、短信截图、通话录音、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告俞鸿娣与被告张元甫签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应遵照履行。本案中，原告并未否认张元甫的转让权利，张元甫的转让行为并不必然导致租赁合同的解除，张元甫的转让行为内涵了对涉案房屋的转租，对原告的拘束力的仅限于转租的内容。阿维吉玛作为次承租人，并无直接向出租人支付租金的义务。被告张元甫提出房屋已转让，原告与阿维吉玛是事实的租赁关系，合同义务应由阿维吉玛承担的抗辩意见，本院不予采纳。因此，合同履行期间，张元甫将涉案房屋转租给阿维吉玛并不导致《房屋租赁协议书》的当事人的变更，张元甫作为租赁合同当事人，仍应继续受《房屋租赁协议书》约束。对于原告的诉请，根据庭审已查明的事实，本院评判如下：1.原告关于判决解除原告与被告张元甫于2016年11月11日的《房屋租赁协议书》的诉请，合同约定“若乙方超过10日不交房租，甲方有权收回房屋并不退还保证金”及“甲方有权收回房屋”的约定包含了甲方可以行使合同解除权，现被告张元甫自2018年11月26日起未缴纳租金，该主张应予支持。2.原告关于判决二被告立即将位于贵阳市××头桥路××号的门面中间隔墙进行恢复并腾空返还原告的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，应予支持，恢复原状的标准封闭门洞并予以墙面刷白。因阿维吉玛在庭审中同意将房屋返还，本院从其意愿。3.原告关于二被告支付房屋租金19200元（即从2018年11月25日起，暂计算至2019年5月25日止，之后的租金按每月3200元的标准计算至二被告实际腾空门面时止）的诉请，租赁合同解除前为租金，租赁合同解除后为房屋占有使用费，张元甫对涉案房屋的租金缴纳至2018年11月25日，后未再支付相应租金。原告主张张元甫支付暂截止于2015年5月25日的房屋租金19200元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张按每月3200元支付房屋租金至实际腾空门面时止，并无不当，可明确起算时间为2019年5月26日。根据合同相对性原则，阿维吉玛并非《房屋租赁协议书》的合同相对人，故原告主张阿维吉玛承担租金或房屋占有使用费的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告俞鸿娣与被告张元甫于2016年11月11日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告张元甫、被告阿维吉玛自本判决生效之日起十日内将位于贵阳市××头桥路××号的门面腾空并返还原告俞鸿娣；三、被告张元甫自本判决生效之日起十日将位于贵阳市××头桥路××号门面的中间隔墙进行恢复（封闭门洞并刷白墙面）；四、被告张元甫自本判决生效之日起十日内向原告俞鸿娣支付截止2019年5月25日的房屋租金19200元，并按每月3200元的标准支付自2019年5月26日至被告张元甫实际返还门面时止的租金或房屋占有使用费；五、驳回原告俞鸿娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，减半收取计140元，由被告张元甫负担（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一九年八月二十二日法官助理秦仕旺书记员吴阳