河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0125民初514号 原告：樊满月，男，1988年9月17日生，汉族，行唐县人。 委托诉讼代理人：樊昌会，男，1960年10月1日生，汉族，行唐县人，系原告父亲。 委托诉讼代理人：乔正英，河北俱时律师事务所律师。 被告：盖伟，男，1978年10月18日生，汉族，行唐县。 原告樊满月与被告盖伟确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊满月及其委托诉讼代理人樊昌会、乔正英，被告盖伟到庭参加诉讼。审理中，应原告的申请，本院一直努力为双方做调解和好工作，未获成功。本案现已审理终结。 原告樊满月向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2018年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效，被告将位于行唐县返还原告。二、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告做生意需要资金，于2018年6月3日向被告借款300000元，约定月利率是百分之三、借期一年、双方未签订借款协议，而是当日签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将位于行唐县出卖给被告，房屋价款是300000元，房产并不交付被告而是原告继续占有，该合同第六条约定原告在一年内有房屋回购权，回购金额以购房款300000元为据，在一年回购期内，原告向被告每月支付租赁费9000元，若原告违约，便丧失房屋回购权，被告行使物权，该房产便于原告无关。后原告因故未按时支付利息，被告于2018年12月2日强迫原告写下借被告40000元《借条》一张，写下因未依约支付租赁费、丧失回购权、自愿将御城花园15号楼2单元402室转让给被告《证明》一份，并于同日强行入住至今。原、被告之间实际发生的是借款关系，房屋买卖并非双方真实意思表示，请求法院依法查明事实，确认房屋买卖合同无效并判令被告将房产返还原告。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据： 一、房屋产权证一份，证明该房屋归原告所有。被告质证称无异议，但请出示原件。 二、房屋买卖合同一份。被告质证称，1、合同第一条说明了未办理过户手续的原因是客观上因政府原因不能办理，合同的第二、三、四条全是对于不能办理过户可能造成的隐患、危险的限制或禁止。显示买房意图明显，意思表示就是房产买卖。2、合同第七条9000元租赁费是建立在第六条原告要求附加房屋一年回购权并继续租赁房产的基础上，在协商时原告对其生意充满信心，被告询问对方月付9000元租赁费有无压力时，原告说每月只要卖一台设备利润相比租赁费，都很轻松，本人之所以要9000元租赁费是因为在回购期内原告随时可原价回购房产，若房价上涨，原告原价回购对被告不公平，若房价下跌原告不再回购房产，本人也无话可说，且原告在售后要求继续租用房产理应付租赁费。综上原因，租赁费才要的较高，但结合被告承担的风险和义务9000元的租赁费是合理的。而原告在诉状中及当庭称是房价款3%的月息只是数字上的巧合，更是原告的曲解和强奸民意。对原告提交的12月2日的证明，原告自愿放弃房屋回购权并答应在不动产能够登记时协助被告办理过户手续佐证了房屋买卖合同确定的房产交易行为。 三、2018年12月份借条一份、原告签订的证明房屋所有权自愿转让给被告的证明一份、2019年1月19日原、被告谈话录音一份，证明这30万元是借款而不是购房款。被告质证称借条与本案无关，不作评论。 被告对以上证据质证意见为：原告陈述与事实不符，在签订房屋买卖合同时，原、被告双方无任何债权、债务关系。签订房屋买卖合同后，房产不是由原告继续占有，而是由原告租赁使用。被告未强行入住房屋，而是被告及原告的同村乡亲樊志旗一同更换门锁，原告当时在场并协助执行。 四、2019年1月19日原、被告之间的谈话录音。经当庭质证，被告称原告提交的录音中确实是原、被告之间的谈话，录音内容与文字录音稿没有大的出入，意思基本一致。1、讲一下录音前后的背景，在2018年12月24日之前原告一直拿着房屋钥匙，12月24日因原告长期拖欠租赁费我们二人终止租赁协议，并与原告及同村乡亲樊志旗三人共同更换门锁。2019年1月12日原告打电话说他丈母娘要到屋内洗澡请求我给他钥匙让他使用一天，我不同意。2019年1月16日我发现门锁被换，这才通知他回来。原告于2019年1月19日同我见面并别有用心的录了音，在这次谈话后我警告原告以后不准再有如此行为，否则我不客气。第二天即2019年1月20日原告父亲强行闯进屋并报警说我霸占他的房产，警察后来将原告传来查明情况后强行让其父子离开，这是这份录音的前后背景。2、录音时我情绪很激动很气愤，在录音中我语无伦次也体现这一点。主要是因为：（1）在原告具有回购权时既不回购也不给付租赁费。（2）租用房产长期拖欠租赁费经反复催要反复容让仍是拖延拒付。（3）终止租赁后随意更换门锁，不经本人同意强行进屋形同盗贼，给本人造成极大的危险和不安。3、本人在谈话中的内容都是围绕这三点：购房款、租赁费和不经本人同意换锁。根据文字内容被告在录音中讲你花钱，你拿钱时想什么了，这“拿钱”指的是购房款。4、原告的这次谈话是别有用心的，谈话时他已经准备好录音，谈话是诱导性的谈话，在谈话中他多次将租赁费说成利息，我当时没有反驳的原因是（1）是因为忽略。（2）是因为气愤原告的行为，不想因此岔开话题。（3）没经过本人同意原告换锁，情绪激动所致。（4）同时觉得争辩这没有什么意义，但自始至终我没有提一句利息的话。5、这份录音证明原告长期拖欠本人租赁费，经催告至2019年1月19日仍未给付。6、这份录音不能证明原告的主张。 五、2019年1月20日行唐县公安机关出警视频录音光盘及文字录音稿一份，因技术原因，视频中的谈话声音过小，无法听清。被告总体质证意见为：1、公安机关自2019年1月20日和我与原告父亲见面后，我在一开始、过程中及结束时多次表明事情的事实和性质，这是一起房屋买卖租赁行为，且交易行为已完成，整体看完完整视频，我的意思表示及观点鲜明、明确。2、对方律师提供视频时故意打乱视频的时间顺序，提供的文字断章取义，不联系前后情节，和当时的语境是为了混淆视听，进行歧意误导，故意曲解当事人原意。3、对方律师提供的文字说明是其中的一个片段，此段文字是公安见到当事人和原告父亲（报警人），而房屋买卖合同文本还没拿到现场，公安人员还未了解真相，我处于不愿和原告父亲顽固态度争辩，在假设其说法正确的基础上与其论辩：即使是借款，也应当归还本金和利息。当然合同拿来后真相大白，我进行了正本清源的解释。4、视频中提到了原告欠五个多月的房租是概说，因原告的父亲报警说我霸占了他家的房产，警察审查的是房产争议，而租金不是重点，所以就没有那么明确。我说的欠五个多月房租是指从房产交易完成，原告收到购房款，到十二月中旬原告和我一起换锁这段时间，因当时房租不是调查的重点，我就大概估算了一下，计算的不太明确，说欠了五个多月，而实际是欠了六个多月。5、公安调查证实了一个这样事实，有房产买卖合同，合同签订过程真实、自愿、公平、公正，购房款进行了支付，房产进行了交割，整个房产交易、过程完备、合法、公平、自愿。租赁行为同样如此，只是原告违约，拖欠了被告的租赁费。6、这份视频记录同样未在举证期限内提交或提请人民法院调取，不符合法律规定的时限和程序，不能作为本案认定事实和判决的依据，不具有法定的证据效力。7、要完整、全面、把控和理解当事人的真实意思表示，不能断章取义，歪曲解释当事人的真实表达，要考虑语境、场合、当事人之间的关系，整个过程的前后联系，从而准确把握当事人语言指向的真实目的和完整的意思。 六、原告与樊志强的微信聊天记录及谈话录音。经当庭质证，被告称1、樊志强（旗）与原告是同乡，一个村的，一个姓，二人打小就认识，在公安视频中原告父亲说二人关系不一般，樊志强曾在原告卖出的房屋中居住很久，且没有收任何费用。另外，这样证据无任何证明效力，像这样的证据弄十份都不难，说我倒欠原告几百万都能做到。2、这份证据未在举证期限内提交，不符合法律规定的时限和程序，不能作为本案认定事实和判决的依据，不具有法定的证据效力。 被告盖伟辩称，2018年6月3日原告声称做生意缺乏资金，欲出售御城花园房产，并出示房产证，经我们双方平等协商达成了房屋买卖合同，合同达成后我当日付清了购房款，原告移交房产证件，房产交易完成。2018年12月2日原告因违反合同约定，自愿放弃房屋回购权，并给我出具了证明材料，我已拥有完全物权。2018年12月24日因原告长期拖欠我房屋租赁费，我决定不再将房屋租赁给原告使用，我们双方与第三人即原告的同村樊志旗一起更换了门锁，租赁终止。 被告为支持自己的辩解向本院提交以下证据： 1、樊志旗出具证明一份，证实与原、被告一起到涉案房产换的房门锁芯，后一起到老增快餐吃的饭，吃饭过程中盖伟让樊满月取走他的个人杂物。原告质证称，对这份证言不予认可。当时以为是我4个月没有给被告利息，被告给我打电话让我回来，来了才知道是换锁，我不同意换锁，换锁我没有在场，不让我上去，让我在楼下等着。 2、老增快餐付费记录三张。原告质证称，被告胁迫原告去吃的饭，与本案无关，不能证明其主张。 结合以上证据，本院经审理认定事实如下： 原告因需要筹措资金，经樊志旗介绍与被告认识，被告称与原告以前没有任何债权债务。原、被告于2018年6月3日在易通金典当行签订《房屋买卖合同》，合同中甲方为原告樊满月，乙方为被告盖伟，合同约定将原告名下的行唐县御城花园15号楼2单元402室卖给被告，该房产面积124.6平米。合同主要约定：甲方应生意需求，欲将位于行唐县出售给乙方，经双方平等协商，充分沟通，逐条斟酌，自愿达成如下合同条款： 一、该房产于2015年12月取得了政府颁发的房产证，证号行唐县房权证龙州镇字第××号。实行不动产登记后，因政府原因暂不能进行不动产登记。甲方声明具有全部产权，并愿意将全部产权出让给乙方。 二、甲方自合同生效之日起对该房产丧失一切权利，不得以该房产再行抵押、质押等行为，不得再行给乙方对该房产拥有和行使物权制造任何矛盾和纠纷，由此造成的一切责任和义务由甲方承担。 三、甲方声明并保证，在本协议签字前，对该房产具有完全物权，未进行任何抵押、质押等行为，无任何经济和其他纠纷及义务，若有隐瞒，甲方承担所有解决和赔偿等责任。 四、甲方对以上声明和承诺的真实性承担责任，并保证忠实履行，如恶意违反，自愿承担由此给乙方造成的一切损失，对行为的性质自愿认可属诈骗，承担包括刑事在内的一切责任。 五、该房产转让金额300000元（大写叁拾万元整），乙方在双方签字前一次性付清。 六、经双方协商，同意甲方在一年内拥有房产回购权，回购金额以乙方购房款为据。若甲方回购房产，乙方不得附加任何条件。 七、在双方商定的回购期一年内，甲方须按月付给乙方房屋租赁费9000元（大写玖仟元整），租金费每月提前预交，即所谓的上打租，限定为每月3日前交清。甲方若违约，即日起丧失房屋回购权，乙方即刻起可行使全部物权，与甲方再无任何义务。 八、本合同自双方签订后即可生效。 九、双方在签字前均阅读了本合同，并明白每一条款的内容和含义，对合同的全部内容无异议。 合同签订后被告给付了原告30万元，原告继续在争议房屋中居住。原告主张当场退还被告9000元，被告不予认可，原告未就此提交相关证据。原告主张实际为向被告借款30万元，在被告的要求下签订的购房合同，实为以房屋提供担保，2018年6月至9月份的利息已通过微信转账给樊志旗，由樊志旗给付了被告。被告对原告的上述主张不予认可。原告主张因不能给付利息，故为被告出具40000元的借条一张，被告质证称与本案无关。2018年12月24日被告、樊志旗将原告叫到御城花园，将原告的门锁换掉，被告在未将原告物品搬离的情况下入住至今。2019年1月20日，原告向行唐县公安局报警处理未果。 双方当事人对案涉《房屋买卖合同》法律关系性质的主张并不一致，故判断合同约定的合同内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。首先，双方采取一口价30万元的方式，不符合普通房屋买卖采取的依房屋面积、平米单价计算价格的一般交易习惯，且约定的30万元购房价格与同地同面积房屋的实际价格有较大差异。其次，《房屋买卖合同》第二条约定：甲方（樊满月）自合同生效之日起对该房产丧失一切权利，不得以该房产再行抵押、质押等行为，不得再行给乙方对该房产拥有和行使物权制造任何矛盾和纠纷。第六条又约定：经双方协商，同意甲方（樊满月）在一年内拥有房产回购权，回购金额以乙方（盖伟）购房款为据。事实上原告签订合同后仍在房屋中居住，被告换锁入住时也未将原告的物品搬离。第三，按合同约定，原告已将房屋售出，却又以每月9000元的租赁费租赁该房屋，且租赁费远高于当地的生活水平，不符合日常生活经验。第四，被告主张与原告以前没有债权债务关系，而原告出具了其为被告所打的欠条，主张是所欠被告的利息，被告对此未做出合理解释。第五，原告提交的录音、录像中，原告多次提及9000元为利息，被告未予以否认，被告也多次提及原告拿钱、挡钱等口语。由此可以认定，案涉《房屋买卖合同》的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，原、被告签订《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉房屋作为原告借款的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，可以肯定其效力，但该房屋在未行使担保权之前仍归原告樊满月所有，被告不得私自占有。综上所述，经一再努力调解无效，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第五条、第一百七十条，《中华人民共和国侵权法》第十五条第一款第一项、第四项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 一、原告樊满月与被告盖伟于2018年6月3日签订的 《房屋买卖合同》无效。 二、被告盖伟于判决生效后五日内从行唐县龙州镇棉新 路26号御城花园15号楼2单元402室搬出，将房屋返还原告樊满月。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告盖伟承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  杨山林 二〇一九年八月二十三日 书记员  岳静怡