贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初10725号原告：梁尤成，男，汉族，1964年11月25日出生，住重庆市渝中区。原告：梁尤琼，女，汉族，1962年2月20日出生，住址同上，系梁尤成姐姐。委托代理人：梁尤成，身份信息同上，特别代理。委托代理人：李冰心，男，汉族，1989年1月8日出生，住址同上，系梁尤成女婿，一般代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托代理人：傅舒，该公司法务，特别代理。原告梁尤成、梁尤琼诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁尤成及梁尤成、梁尤琼的委托代理人李冰心，被告宏益公司的委托代理人傅舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁尤成、梁尤琼向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的编号为143307的《商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告购房款人民币934461元，并按同期银行存款利率即年利率5.8%（五年定期）支付利息；以及法院依职权调查相邻双子塔房屋销售合同备案价，并判决被告补偿原告同等面积价格差额部分的损失；三、判令被告支付代收费983元（包括有线电视开户费250元、税额15元、电表开户费677.36元，税额40.64元）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年3月20日，原告梁尤成、梁尤琼与被告宏益公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：143307），约定被告将位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区2栋1单元19层22号写字楼一间出售给原告，建筑面积128.36平方米，房屋总价为934461元。合同第二十二条约定“出卖人应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将半年里商品房转移登记的有关文书交付给买受人，超出约定日期180日的，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”合同签订后，原告按约定全额支付购房款，但被告至今仍未交付商品房转移登记有关文书，超出约定日期一年多的时间，已构成严重违约。根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告退还购房款并按照银行同期存款利率支付相应利息。原告诉至法院，望判决支持原告诉请。被告宏益公司答辩称：我方坚决不同意解除合同，理由是：一、原告已经接房，逾期办证不影响其房屋使用的主要权利。二、被告方有证据证明原告的房屋委托租赁，从2016年至2019年收取了租金收益每套平均约30万元。三、涉案房屋已经可以办理产权证，我公司在2019年5月24日已经取得了涉案整栋房屋的不动产初始登记，原告是随时可以办理涉案房屋的产权证的。综合以上情况，为维护合同的稳定性，本案商品房买卖合同不应解除，解除后对被告显失公平，造成权利义务不对等。原告诉请的按照双子塔同等市场价进行补差等诉求更不应得到支持，请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告梁尤成、梁尤琼（乙方）与被告宏益公司（甲方）于2014年3月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区2栋（2）1单元19层22号，建筑面积为128.36平方米写字楼一套，总价款为934461元，其中首付款280461元于签订合同当天支付，二次房款187000元于2014年3月20日前付清，三次房款281000元于2014年6月20日前付清，剩余房款186000元于2014年9月20日前付清。合同第十一条约定“交付时间和条件：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第二十二条约定“……；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”合同签订后，被告宏益公司办理该房预售合同备案登记，登记号为Y14030427。原告分别于2014年3月20日交纳房屋首付款280461元、二期房款187000元，于2015年2月17日支付三期购房款281000元，2015年5月30日支付剩余房款186000元，购房款934461元已全部支付完毕。2016年12月6日，原被告签订《房屋交付验收表》及交房协议，确认原告于2016年10月2日起接收涉案房屋，并由原告支付被告逾期付款违约金5743.70元。2018年7月2日，原告向宏益公司送达《退房通知书》一份，表明因宏益公司超过合同约定的期限办理涉案房屋转移登记，要求宏益公司收到告知函之日按合同约定的60日内为原告办理相关退房手续，并退还原告全部购房款及赔偿相应损失。宏益公司于2019年3月19日出具《关于花果园业主梁尤成投诉及诉求相关事宜的回复函》，称公司于2018年8月20日收到梁尤成的解除合同通知，但对梁尤成的解除合同、退房及退款、赔偿损失等要求不予同意。因双方对解除合同事宜未达成一致意见，原告诉至本院，诉请如前。另查明：被告宏益公司于2014年4月23日获得涉案房屋的预售许可证，2017年1月取得竣工备案，并于2019年5月24日取得花果园M区1-4栋办公楼的初始产权登记证书。2016年12月6日，原告接收涉案房屋并向贵州宏立城物业服务有限公司第六分公司交纳了电表开户费、有线电视开户费983元。2017年12月31日，中国人民银行2年期存款基准利率为2.1%/年。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、预售合同备案登记表、收款收据、交房协议、房屋交付验收表、不动产初始登记证等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以认定。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，原被告签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。合同签订后，原告梁尤成、梁尤琼按照合同约定分期支付完毕全部购房款934461元。而宏益公司也已于2016年12月6日确认将房屋交付原告，庭审中原告亦认可涉案房屋其已实际接收并出租给他人经营并收取租金。但根据双方合同约定，被告宏益公司理应于2017年12月31日前为原告办理涉案房屋权属转移登记手续，宏益公司仅于2019年5月24日办理了涉案楼栋房屋的初始登记，原告所购房屋的产权转移登记其至今尚未办理，依据双方商品房买卖合同第二十二条第三款第（二）项“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息”的约定，截止被告认可的收到原告退房通知的2018年8月20日，被告逾期已超过180日，原告有权退房。现原告主张解除商品房买卖合同，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，宏益公司已收取了全部购房款，应予退还原告。原告要求被告按（商业）银行存款年利率5.8%计算违约金，由于双方在《商品房买卖合同》中未具体约定按何家银行存款利率计算，结合原告已收房使用的实际，违约金按中国人民银行同期同类存款利率2.1%/年，从逾期之日即2018年1月1日计算至本判决确定的履行期限届满之日较妥。对原告主张的有限电视开户费、电表开户费共计983元，由于该费用系被告违约导致合同解除给原告造成的损失，被告应予赔偿原告。原告主张被告按照相邻双子塔房屋销售备案合同价款对原告进行同等面积差价补偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告梁尤成、梁尤琼与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2014年3月20日就贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区2栋（2）1单元19层22号，建筑面积为128.36平方米写字楼一套签订的编号143307《商品房买卖合同》。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁尤成、梁尤琼全部购房款934461元，并支付违约金（违约金按中国人民银行同期同类存款利率2.1%/年，从2018年1月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告梁尤成、梁尤琼电表开户费、有线电视开户费983元。四、驳回原告梁尤成、梁尤琼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6577元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在退还上述款项时一并支付原告梁尤成、梁尤琼）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈应贵二〇一九年八月十九日书记员  刘焕花