河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初2891号原告：韩英枝，女，1982年10月12日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。原告：寇双全，男，1979年11月21日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。二原告共同委托诉讼代理人：员赟，河南宇萃律师事务所律师。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地：郑州市中原区棉纺西路1号。法定代表人：刘明阳，职务：董事长。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。原告韩英枝、寇双全诉被告河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称“宏江公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后依法适用普通程序公开进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人员赟、被告宏江公司委托诉讼代理人靳华阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩英枝、寇双全向本院提出诉讼请求：1.判令被告将湖滨区文明路16号院宏江中央广场小区1幢1单元10层1003号房的相关资料向三门峡市不动产登记机关备案，并为原告办理房地产权属登记证书；2.判令被告向原告赔偿逾期办理房地产权属证书的违约金，按购房款总额344477元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2015年8月25日至房地产权属证书办理之日（暂时计算至2018年5月12日为57753.46元）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告放弃第一项诉讼请求。事实与理由：2012年11月8日，原告与被告河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）签订12090301号《商品房买卖合同》，原告购买被告宏江公司开发的宏江中央广场小区1号楼1单元1003号住宅一套。合同约定建筑面积97.31平方米，商品房价款为344477元，约定交付时间为2013年6月30日。合同签订后，原告按照约定贷款付清了全部房款344477元，并向被告交纳了契税等费用。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；…3.本项目属分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准。买受人同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金”。根据公平原则，原告认为其与邻居同时购买房屋，不应因合同不一致致使原告无法享受平等的待遇。原告要求按照540个工作日记宽限期。时至2015年8月25日，合同的期限已经届满，被告却仍未将办理房屋不动产权属登记资料提交不动产登记机关备案，导致原告至今无法领取到不动产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告未能在约定时间内办理不动产权属证书，应当承担违约责任。为维护合法权益，特提起诉讼。被告宏江公司辩称：1.原告未在法定的诉讼时效届满前行使权利，丧失了请求人民法院强制被告按合同履行支付违约金的权利，依法应当驳回原告的诉讼请求。原、被告之间是基于合同产生的债权债务关系，依法应当适用诉讼时效的法律规定。原告要求被告自2015年起支付违约金，是在2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》前产生的债权债务关系，应当适用民法通则第一百三十五条的诉讼时效二年的规定，因此原告请求人民法院保护其权利的诉讼时效在2017年7月时已经届满，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告未在法定时效期间内行使权利，现诉讼时效期间已经届满。2.原告要求被告承担逾期办理权属登记违约金的诉讼请求，并不符合原被告在合同中关于产权的登记的约定。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因导致未能如期提交备案资料，则产权登记备案期限以整个小区综合验收后360工作日为准。现因政府多次调整规划的原因致使涉案小区不能通过综合验收，导致不具备原、被告约定的产权登记备案前提条件即整个小区综合验收后，故原告的诉讼请求不符合双方对于产权登记的约定。3.因政府多次调整规划的这一指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，才导致涉案小区迟迟不能通过验收，并不是被告怠于履行合同义务。通过被告提供的2012年7月24日三门峡市人民政府关于收回国有建设用地使用权的批复(三政土［2012］102号)文件，2013年湖滨区关于调整宏江中央广场项目商住比例的请示（三湖政文［2013］2号）文件，2013年8月13日三门峡市城乡规划委员会会议纪要（三规委［2013］2号）文件，可以证明三门峡相关行政部门多次调整规划，致使被告原取得的国有土地使用权证、建设工程规划许可证失去效力，而建设规程规划与国有土地使用权证的材料是办理房屋产权登记时必须提供的材料，致使被告重新办理建设规程规划与国有土地使用权证，正是由于三门峡市相关行政部门多次调整规划，致使涉案小区的综合验收工作一再拖延，并不是被告怠于履行合同义务导致，被告不应当承担因此造成的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和有争议的证据，以及相关事实，本院分别认定如下：（2019）当事人无争议的事实2012年11月8日，二原告作为共同买受人与宏江公司作为出卖人签订合同编号为12090301的，适用河南省工商行政管理局和河南省建设厅共同监制的示范文本下的《商品房买卖合同》。该合同涉案关联条款约定，出卖人以出让方式取得位于和平路南、××、××路北、××东××为××／69-1的地块的土地使用权﹝国有土地使用证为三国用（2010）第024号﹞。出卖人出售位于三国用（2010）第024号国有土地使用证范围内，开发建设现定名为宏江中央广场项目内的湖滨区文明路16号院1幢1单元10层1003号房屋（建筑面积97.31平方米）予买受人；房屋单价为每平方米3540元，总金额344477元；合同第六条付款方式及期限为2012年11月8日支付现金104477元;2012年12月8日，通过贷款方式付款240000元。合同第八条交付期限为：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格的约定交付买受人使用；合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…3.本项目属分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准。买受人同意给予180工作日顺延期，以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案;在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案,买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。该合同附件四合同补充协议涉案关联条款另约定：第一条…（三）本合同约定商品房所属楼盘项目属分期开发，出卖人对项目内公共配套等设施的约定系指整个项目全部开发完成时的标准；第三条其它事项…（三）双方同意以本合同及附件之条款确定双方权利及义务，凡未明示的条款及其它与本物业相关的资料和实物（包括但不限于甲方发布的广告、宣传资料、沙盘、样板房等）对双方不具有要约、承诺性质的约束力。诉讼中，宏江公司认可二原告提交的《销售不动产统一发票（代开）发票联》所记载的已付宏江公司涉案房款344477元的事实；原告自认实际接收涉案房屋为2013年6月30日。截止庭审之日，涉案房屋未办理产权首次登记及转移登记。（2019）当事人有争议的事实虽然原、被告双方对涉案《商品房买卖合同》中第十五条的约定文字表示没有争议，但是原告针对被告有关以上述合同第十五条中“本项目属分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准”作为履行权属登记资料报备义务所附条件，且该条件尚未成立的免责抗辩，反驳为：涉案合同是在双方信息不对等的情况下签署；2012年11月8日签约时，被告明知建设规划手续缺失，隐瞒事实；原告对此不知情，是抱着该项目正常建设开发并完结的预期下签署合同；主张合同第十五条为无效条款。由此原被告形成本案争诉的焦点。相较原被告间有关涉案合同的效力性举证，综合本院相关基础性事实和合法性查证，分析确认如下：2010年4月8日、2010年8月25日、2010年11月12日、2011年9月30日，宏江公司分别取得涉案房屋关联土地使用证、涉案房屋关联建设工程规划许可证、涉案房屋关联建筑工程施工许可证和涉案房屋关联商品房预售许可证。2012年7月24日根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回储备。2013年1月15日三门峡市湖滨区人民政府以文件形式请示三门峡市人民政府，因上述土地收回储备，调整宏江公司中央广场项目的商住比例。2013年8月13日三门峡市城市规划委员会以会议纪要文件形式决定，市政府依法收回宏江公司和平路南侧沿街部分已征土地5.23亩，建设用地面积减少到71.38亩；原则同意宏江中央广场二期项目的建筑密度和商业建筑面积比例调整，依法办理用地条件变更手续，并补交相应费用。2013年6月20日，宏江公司作为建设方、中建七局（上海）有限公司作为施工方、河南省有色工程勘察有限公司作为勘察方、河南纺织建筑设计院有限公司作为设计方、河南海华工程建设监理公司作为监理方，针对包括中央广场1#楼的涉案工程项目填报了《三门峡市建筑工程竣工验收报告》。2017年1月13日，三门峡市国土资源局对涉案关联“中央广场”项目下，包括原三国用（2010）第024/023/022/021号土地使用证项下土地调减变更至96576平方米的土地进行核实，并由三门峡市不动产登记中心缮证，为宏江公司颁发了相应国有建设用地使用权证。该证附记了前述“土地变更”事项。以上书证，除《三门峡市建筑工程验收报告》系一般民事主体制作外，其它文件均属国家机关制作的书证。均为被告本案所提交。相较原告本案有关签订时“双方信息不对等”、“被告是在明知道建设规划手续及竣工验收手续缺失的情况下，隐瞒事实。原告对此不知情并抱着对该项目正常开发并完结的预期下签署合同”的陈述性反驳、反证合同条款无效的举证，以及缺少逾期协助办证权利义务内容关联后，仅为解决非原告主体认购中央广场1#楼房屋逾期开工、逾期交房争议所签《房屋认购协议》、《房屋认购补充协议》、《二期业主通知》等反驳或反证合同无效的书证举证。原告本案以上证据，既不能否定涉案合同签订时的2012年11月8日，被告业已取得的涉案关联国有土地使用权的真实、合法性，亦不能否定被告业已取得的以《商品房预售许可证》为统领的相关土地、房屋规划、建设、销售的真实、合法性。当然也不能否定，被告2012年11月8日是明知涉案关联宏江中央广场土地其中5.23亩被政府规划收回，原、被告诉讼中均已对此无争议的事实。缘此因政府土地规划变更所带来土地使用权变更、建设规划变更，对宏江中央广场项目变更后的不动产土地及地上商品房的首次登记和转移登记已属必然的，以完善变更国有建设用地使用权登记为首要程序的系列土地、房屋的相应规划、设计、勘察、建设、验收、销售、登记等完善变更程序。在原告没有证据证明被告以涉案合同第十五条第3项约定项减免协助房屋转移登记事实存有过错，或给原告造成人身伤害及故意、过失造成财产损失的条件下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十二条第一款、第七十六条、第七十七条第（一）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定，涉案合同第十五条第3项为有效条款。原告主张涉案合同上述条款无效，证明不成立。基于上述涉案合同第十五条第3项的有效性认定，该条款中“本项目属分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准”的期限行为完成日约定事由，相较《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）、（二）、（三）项所规定逾期协助履行起始日，涉案合同第十五条第3项属于协助履行期间的特殊起始日约定。比照《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条和《不动产登记暂行条例实施细则》第六条、第九条、第十五条的规定，从报备材料的范围，尤其是土地规划变更程序所引起的系统土地、房屋变更程序所需报备材料的增加、时间的增加，涉案合同当事人应当理解涉案合同第十五条第3项的缔约动机和目的，遵守“综合验收合格”双方行为完成日为协助报备期间起始日的相应权利义务约定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12090301）没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形。虽然涉案关联土地因土地规划变更于2017年1月13日取得变更后的国有土地使用证，但不能否定2017年1月13日之前，乃至原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告业已取得以《商品房预售许可证》为统领的基于涉案土地开发、建设房屋、销售房屋的权利能力和行为能力。故涉案《商品房买卖合同》为有效合同。争讼双方应依《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，按照约定全面履行。原告主张涉案《商品房买卖合同》第十五条第3项为无效条款，原告有关法定无效事由的举证证明不成立。缘此，原告割裂涉案《商品房买卖合同》第十五条中的“本项目属分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准。”作为相关履行期间起始日的特殊约定与第十五条的系统履行起止期间关系，回避了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的“由于出卖人的原因”和“除当事人有特殊约定外”的违约金适用的法定必要条件和排除条件。原告本案诉求，从法定事由和约定事由方面没有依据。故对原告本案诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的约定，判决如下：驳回原告韩英枝、寇双全的诉讼请求。诉讼费1696元，由原告韩英枝、寇双全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  曹媛媛审判员  刘煜伟审判员  申 阳二〇一九年八月二十七日书记员  孟 丽