四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0114民初4059号 原告：李征，男，1988年3月27日出生，满族，住成都市成华区。 原告：杨婷婷，女，1990年9月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二原告共同委托诉讼代理人：周子涵，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都泽瀚置业有限公司，住所地成都市新都区新都电子路88号第一幢二层二号。 法定代表人：陈志宇，执行董事。 委托诉讼代理人：樊红彦，女，公司员工。 原告李征、杨婷婷与被告成都泽瀚置业有限公司（以下简称泽瀚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理，李征到庭参加诉讼，李征、杨婷婷的委托诉讼代理人周子涵到庭参加诉讼，泽瀚公司的法定代表人陈志宇及委托诉讼代理人樊红彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李征、杨婷婷向本院提出诉讼请求：1.解除李征、杨婷婷与泽瀚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.泽瀚公司返还李征、杨婷婷已支付的购房款500000元，并按照银行同期贷款利率向李征、杨婷婷支付利息，利息暂计至2019年3月31日为32750元，应计至泽瀚公司实际返还购房款之日止；3.泽瀚公司向李征、杨婷婷承担500000元的赔偿责任；以上两项合计1032750元；4.本案诉讼费、保全费等费用由泽瀚公司承担。事实与理由:双方于2018年9月21日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定李征、杨婷婷作为买受人以500000元总价向泽瀚公司购买位于成都市新都区的预售商品房。该商品房预售许可证为成房预售新都字第××号，核准名称××•××，李征、杨婷婷购买的商品房为该预售许可证项下第××幢××单元××层××号。李征、杨婷婷在签订合同当日以转账的方式向泽瀚公司支付500000元购房款，至此李征、杨婷婷已按照合同约定履行完毕付款义务。根据案涉合同约定，泽瀚公司对该预售房的权利状况承诺为：出售前享有合法权利、没有出售给本合同买受人外的其他人、没有司法查封、没有抵押。同时泽瀚公司应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。但截止起诉之日，泽瀚公司还未办理商品房预售合同登记，同时房屋权利现状并不符合合同中约定权利状况承诺，已构成根本违约。故李征、杨婷婷根据合同约定及法律规定，诉讼至法院，望判如所请。 泽瀚公司辩称：备案是2014年12月27日，那天是周六，备案信息是凌晨三点过。为什么是这个时间？是由于当时楼盘烂尾，区委副书记以及副区长为组长、新都法院做主要协调小组之一，会同大邑县人民法院（成都市中级人民法院指定其牵头），以及彭州法院、金牛法院，一起在27日（周六）开会。原因在于楼盘烂尾，怕今天解封明天就查封，在几个部门参与的情况下，备案到指定人名下。因为当时欠凯越公司债，所以案涉房屋备案给了凯越公司工作人员张洪，有当时的分配表。这样操作的目的是解决遗留问题，要让工地正常施工，导致泽瀚公司的房子没有一套在业主名下，凯越公司出了同意销售的协议，才进行的销售。案涉房屋至今没有司法查封，这样是为了便于楼盘顺利完工以便卖给真实的购房者。如果李征、杨婷婷不要房子，可以从交款那天起，按照银行贷款利率计算利息支付，可以在调解后马上全款退还给原告，但是关于要求赔偿500000元，不认可；如果李征、杨婷婷要房子，可以马上通知张洪过来撤销备案，备案给李征、杨婷婷。 经审理查明，双方于2018年9月21日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定李征、杨婷婷作为买受人以 500000元总价向泽瀚公司开发的××•××楼盘（预售许可证为成房预售新都字第××号）第××幢××单元××层××号房屋。李征、杨婷婷在签订合同当日以转账的方式向泽瀚公司支付500000元购房款。案涉合同第五条抵押情况“与该商品房有关的抵押情况为未抵押”；第六条房屋权利状况承诺中载明“（一）出卖人对该商品房出售前享有合法权利；（二）该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；（三）该商品房没有被司法查封；（四）该商品房除本合同第五条情形外没有其他限制转让的情况；”；第七条“该商品房权利状况与本合同第六条不符，导致不能完成本合同房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付买受人利息。”；第二十条预售合同备案登记“（一）出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向房地产管理部门查询本合同登记备案信息。”；第二十五条预售合同登记备案的违约责任“（一）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。”；第二十七条房屋所有权转移登记“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365日个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”。李征、杨婷婷按约支付了全部购房款。 另查明，案涉房屋所在楼盘××•××曾经为烂尾楼盘，在新都区政府相关部门及各相关法院共同协调下，泽瀚公司与债权人达成执行和解协议，裁定将案涉房屋等备案到债权人指定人名下。泽瀚公司与债权人成都凯越投资咨询有限公司达成协议约定成都凯越投资咨询有限公司享有案涉房屋所有权，案涉房屋备案在债权方指定的案外人张洪名下，成都凯越投资咨询有限公司同意泽瀚公司以自己名义对外销售案涉房屋，在销售房屋后，按一定标准将款项支付给成都凯越投资咨询有限公司，成都凯越投资咨询有限公司配合解除备案。2015年11月13日成都市新都区房产管理局新房函[2015]19《成都市新都区房产管理局关于办理“××××”项目撤销合同备案手续的函》，载明了“大邑县人民法院：关于成都泽瀚置业有限公司开发的“××××”商住楼盘因抵债融资备案的房源，在债权人和开发企业将这部分房源再次出售给真实购房户而申请撤销合同备案时，我局原则上同意且仅允许撤销一次，同时不收取任何相关手续费。”。 本院确认的上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、支付宝账单详情、通联支付签购单、收据、新都区房管局查询信息、《成都市新都区房产管理局关于办理“××××”项目撤销合同备案手续的函》、《合作协议》等证据及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系真实意思表示，合法有效。关于李征、杨婷婷主张解除合同的问题，李征、杨婷婷认为泽瀚公司在合同中承诺出售前对该预售房享有合法权利、没有出售给本合同买受人外的其他人、没有司法查封、没有抵押并约定应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，但截止起诉之日泽瀚公司还未办理商品房预售合同登记，同时房屋权利现状并不符合合同中约定权利状况承诺，已构成根本违约，故行使合同解除权并要求泽涵公司承担一房二卖的惩罚性赔偿责任。鉴于案涉楼盘因烂尾，经有关政府、法院各方面多方协调，在执行和解过程中经债权人同意而进行的对外销售，备案到指定人名下也系执行和解中达成的协议并由法院进行裁定，泽瀚公司与备案人双方并没有书面的商品房买卖合同，不成立商品房买卖合同法律关系，新都区房管部门也明确可再次备案到真正买受人名下以解决房屋销售问题，故不属于开发商恶意而为的一房二卖情况。故李征、杨婷婷援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定主张一房二卖的法律责任，不应支持。 执行中达成的以房抵债的和解协议应属于实践合同，如未履行，应恢复对原判决的执行，泽瀚公司与债权人约定的所有权已归属债权人并无法律效力。泽瀚公司销售案涉房屋时得到了债权人的认可，应认定为具有销售房屋的合法的权利。即使认为不符合房屋权利状况承诺的约定，按照案涉合同第七条“该商品房权利状况与本合同第六条不符，导致不能完成本合同房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。”约定，也只有在造成房屋所有权转移不能实现的情况下才能依约解除合同，而双方关于房屋所有权转移登记约定为在交付房屋之后一定时间内完成，现李征、杨婷婷并未主张逾期交房违约责任，也不能确定房屋所有权转移登记不能按约定完成，未按合同约定未办理备案泽涵公司应承担为赔偿责任，经查案外人成都凯越投资咨询有限公司现已就张洪不配合办理撤销备案提起诉讼，案涉房屋的备案并非确定不能实现，李征、杨婷婷本案中起诉解除与泽瀚公司合同的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回李征、杨婷婷的全部诉讼请求。 案件受理费7147元（已减半收取），由李征、杨婷婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年八月二日 书记员  叶秋萍