山西省沁水县人民法院民事判决书（2019）晋0521民初622号原告（反诉被告）：沁水县商业宾馆，住所地：沁水县城北坛路6号。法定代表人：徐某，该宾馆经理。委托诉讼代理人：杜某，山西汇智律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某，女，1980年8月1日出生，汉族，沁水县人，务农，现住沁水县。委托诉讼代理人：乐某，男，1962年5月29日出生，汉族，阳城县人，由沁水县苏庄乡当处庄村村民委员会推荐。原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沁水县商业宾馆的法定代表人徐某及其委托诉讼代理人杜某、被告（反诉原告）李某及其委托诉讼代理人乐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沁水县商业宾馆向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的为期20年的房屋租赁合同已解除；2.确认原、被告之间签订的为期15年的房屋租赁合同无效；3.被告立即将房屋腾空，返还原告，并向原告支付自2018年2月20日起至腾空房屋之日止的房屋使用费；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年8月，原告与被告约定，原告将位于沁水县城东街商业步行街临街门面房三层第5号房屋（房屋排序以商业宾馆大门从南向西排序）出租给被告经营使用。租赁期限35年，自2008年1月1日至2043年1月1日止，租赁费350000元。双方协商一致后同时签订了两份合同书，第一份合同约定租赁期限20年，租金100000元，第二份合同约定租赁期限15年，租金250000元。合同签订后，被告一次性支付原告35年租金，即350000元，原告依约向被告交付了房屋。经沁水县人民政府批准，沁水县龙港镇人民政府于2017年5月27日发出沁水县城改字第8号公告，明确城隍庙片区需要整体拆迁改造，原告所对外出租的房屋全部在拆迁改造范围之内。原告得知拆迁改造信息后，立即张贴告知提示，将政府拆迁改造事宜通知租户，且多次与被告协商终止合同事宜。但双方因合同终止后的清算事宜未达成一致意见，致使原告无法收回所出租房屋。2018年1月18日，原告再次通过书面通知的形式告知被告解除双方签订的租赁合同，并要求被告于2018年2月19日前交回房屋。指定时间到期后，被告未提出异议，也未向原告交回房屋，无奈原告诉至法院。被告李某辩称：双方签订的两份合同已发生法律效力，被告已按约交清房屋租金折抵案外人的工程欠款，原告请求确认合同双方签订的20年的租赁合同已解除，15年的租赁合同无效无事实与法律依据；案涉房屋虽在政府拆迁范围之内，但被告在自己租赁的房屋内从事合法的经营活动，不应支付房屋使用费。反诉原告李某向本院提出诉讼请求：1.确认2007年8月7日原、被告和案外人所签协议的真实性、有效性、合法性；2.反诉被告按2007年8月7日所签20年租赁协议赔偿反诉原告八年六个月的损失，每年每间35000元，并按月租金的5%支付违约金，共计595000元;3.反诉被告按2017年8月7日所签15年租赁协议赔偿15年的损失，每年每间35000元，并按月租金的10%支付违约金，共计1645000元；4.房屋装修价格待鉴定后另算，诉讼费和反诉费由反诉被告承担。反诉被告沁水县商业宾馆辩称：对反诉原告主张的第一个诉讼请求，三方协议主要解决的是租金支付问题，之后双方又签订了两份租赁合同，三方协议关于租赁的约定就失效了；第二个诉讼请求，没有法律依据，反诉被告要求解除合同的理由是政府拆迁行为，属于不可抗力，反诉被告不承担赔偿责任；第三个诉讼请求，自2028年1月2日起至2043年1月1日止十五年的租赁合同属无效合同，反诉被告仅返还租金即可；第四个诉讼请求已经拆迁办登记并作价，同意按拆迁办评估的价格赔偿。对原告（反诉被告）沁水县商业宾馆提供的房屋产权证、两份房屋租赁合同、收据、沁水县人民政府房屋征收决定书、房屋改造公告（后附图纸复印件两页）、解除合同通知书、照片，被告（反诉原告）李某提供两份房屋租赁合同、关于使用租赁房屋抵拖欠工程款的协议，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。针对被告（反诉原告）主张的房屋装修费、损失及违约金，原告（反诉被告）提交了承租方为常沁育和李某承租房屋的补偿明细表，欲证明拆迁办对案涉房屋及相邻房屋进行清点，并制作补偿明细。被告（反诉原告）对该证据不认可，认为应当对房屋装修进行鉴定。被告（反诉原告）李某提交了2016年6月12日李勤、原海英房屋租赁合同、委托书，欲证明被告（反诉原告）将房屋转租给原海英；万象购物广场楼层价目表、2017年11月4日租赁合同、亲水商舟购物广场经营场地租赁合同书，欲证明被告（反诉原告）将案涉房屋租赁给原海英，租赁费每间为35000元/年，及万象购物广场和亲水商舟租赁场地的价格。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）提供的上述证据与本案不具有关联性。本院认为，原告（反诉被告）提交的补偿明细表系政府拆迁办登记的，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的补偿明细虽有异议，但未提供证据证明装修补偿款的具体数额，对该证据的证明效力，本院予以确认；被告（反诉原告）提供2016年6月12日房屋租赁合同，可以证明被告（反诉原告）将案涉房屋租赁给他人，租赁费每间为35000元/年，对该证据的证明效力，本院予以确认；其他证据与本案不具有关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年6月8日，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆取得了案涉沁水县城东街1556.33平方米房屋的所有权。2007年8月7日，沁水县商业宾馆作为债务方与债权人侯书元、授权使用人李某签订关于使用租赁房屋抵拖欠工程款的协议。约定原告（反诉被告）将位于沁水县城东街商业步行街临街门面房一栋楼36间二层第5号房屋两间租赁给被告（反诉原告），使用期限自2008年1月1日起至2043年1月1日止，被告（反诉原告）一次性交付租金350000元，用于偿还原告（反诉被告）欠侯书元的工程款；如发生拆迁重建，原告（反诉被告）按市场价格赔偿、退还被告（反诉原告）使用费用，并按年利率5%支付利息。同日，原、被告签订两份房屋租赁合同，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）房屋租赁费350000元。两份合同除了承包时间、承包年限及租赁费不同外，其他内容一致。合同约定，承包房屋坐落在沁水县城东街商业步行街临街门面房，一栋楼36间编号为二层第5号。一份合同约定的承包期限自2008年1月1日起至2028年1月1日止，承包年限为20年，租赁费每年5000元，共计100000元；另一份合同中约定的承包期限自2028年1月2日至2043年1月1日，承包年限15年，共计250000元。如发生不可抗力事件、城建规划等造成租赁物业整体遭到破坏，导致被告（反诉原告）无法正常使用租赁物业，被告（反诉原告）有权经书面通知原告（反诉被告）后终止合同，原告（反诉被告）应以发生事件时当时的时价赔偿被告（反诉原告）。2017年3月30日，沁水县人民政府下发了房屋征收决定书，决定对城隍庙片区改造范围内的房屋进行征收，确定征收部门为沁水县龙港镇人民政府，并对被征收房屋依法补偿。原告（反诉被告）沁水县商业宾馆的房屋全部在被征收范围内。2017年5月27日，沁水县龙港镇人民政府下发沁水县城改字第8号公告，公告执行城隍庙片区改造项目《房屋征收补偿方案》及《回迁安置方案》。2018年1月18日，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆向被告（反诉原告）李某送达书面解除合同通知书，通知被告（反诉原告）解除租赁合同，腾空房屋。被告（反诉原告）李某拒绝在通知书上签字，并于2018年1月21日向原告（反诉被告）送达告知书，不同意解除房屋租赁合同。2016年6月12日，被告（反诉原告）将案涉房屋租赁给案外人原海英，租赁期限为三年，租赁费为35000元/间/年。另查明，被告（反诉原告）与案外人常沁育租赁的四间房屋（一人两间）室内装饰征收补偿费为72351.4元；原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某签订的为期20年的房屋租赁合同，租赁费为5000元/年，月租金为416.67元，日租金为13.7元。截止2018年1月18日，被告（反诉原告）李某共承租了10年零18天，租金共计50246.6元，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆应当退还被告（反诉原告）李某租金299753.4元。截至目前，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某未就合同解除事宜进行账目结算。被告（反诉原告）李某已将所承租房屋腾空，但未返还原告（反诉被告）沁水县商业宾馆。本院认为，关于本诉，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某签订的为期20年的《房屋租赁合同》是否已经解除，根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的为期20年的《房屋租赁合同》，因所涉租赁房屋政府已列入拆迁范围，致使不能实现合同目的，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆有权单方解除合同，解除时间为原告（反诉被告）沁水县商业宾馆向被告（反诉原告）李某送达书面解除合同通知书之时，即2018年1月18日，故原告（反诉被告）沁水县商业宾馆要求确认双方签订的为期20年的《房屋租赁合同》已解除的请求，本院予以支持。合同解除后，被告（反诉原告）李某继续占用房屋，应当支付自2018年2月20日起（合同解除时间为2018年1月18日，合同约定腾房时间为一个月，原告主张自2018年2月20日起计算）至返还房屋之日止的房屋使用费（按每日13.7元计算）。关于双方签订的为期15年的《房屋租赁合同》的效力，根据法律规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案中，双方于同一天签订了内容基本相同的两份房屋租赁合同，租赁期限共计35年，明显系为了规避法律对房屋租赁合同期限的强制性规定而签订的，故合同超过20年的部分无效，即为期15年的《房屋租赁合同》无效。关于反诉，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）与案外人侯书元于2007年8月7日签订的关于使用租赁房屋抵拖欠工程款的协议，该协议虽对租赁物、租赁期限等进行了约定，但其目的是将被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）的租赁费支付给案外人侯书元，用于偿还工程款，之后双方签订的两份租赁合同约定更为详细、明确，可以认定后两份合同是对协议的补充取代。关于为期20年的房屋租赁合同，自2018年1月18日解除后，尚未履行（自2018年1月19日起至2028年1月1日止）的租赁合同，终止履行，已经履行的，被告（反诉原告）可以要求赔偿损失。因案涉租赁合同解除缘于政府征收行为，原告（反诉被告）不存在过错，且房屋征收补偿方案中明确对商业用房征收支付六个月的营业损失。故该合同终止履行后，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆应退还被告（反诉原告）李某2018年1月18日之后的房屋租赁费49753.4元，并自2007年8月7日起，以49753.4元为基数按年息6%支付被告（反诉原告）李某资金占用期间的利息；营业损失参考被告（反诉原告）将房屋租赁给案外人原海英的房租，计算为35000元（35000元/年/间÷12个月×2间×6个月）。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）剩余租赁期间租赁费35000元/年/间，并按5%支付违约金的诉讼请求，已由原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）租金、赔偿六个月营业损失，并支付占用资金期间的利息，故对被告（反诉原告）的该主张，本院不予支持。关于为期15年的《房屋租赁合同》，系原告(反诉被告)沁水县商业宾馆为规避法律对房屋租赁合同期限的强制性规定而制作的格式合同，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆对合同无效存在过错，原告(反诉被告)沁水县商业宾馆应退还被告（反诉原告）房屋租赁费250000元，并赔偿经济损失。关于赔偿损失的数额，可自2007年8月7日起，以250000元为基数，按年利率6%支付资金占用期间的利息。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按35000元/年/间赔偿，并按月租金的10%支付违约金的诉讼请求，因该合同自始为无效合同，双方约定亦为无效约定，故对被告（反诉原告）的该请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的房屋装修费，被告（反诉原告）未提供证据证明该部分费用，依照原告（反诉被告）提交的补偿明细表72351.4元，该补偿明细为被告（反诉原告）与案外人常沁育二人租赁四间房屋的补偿明细，本院酌情由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）两间房屋的补偿费，计36175.7元。经调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（一）项，第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某于2007年8月7日签订的为期20年的《房屋租赁合同》于2018年1月18日解除。二、原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某于2007年8月7日签订的为期15年的《房屋租赁合同》无效。三、被告（反诉原告）李某于本判决生效后一个月内将所承租的位于沁水县城东街商业步行街沁水县商业宾馆门面房二层第5号房屋返还原告（反诉被告）沁水县商业宾馆，并支付原告（反诉被告）沁水县商业宾馆自2018年2月20日起至返还房屋之日止的房屋使用费（按每日13.7元计算）。四、原告(反诉被告)沁水县商业宾馆于本判决生效后立即退还被告(反诉原告)李某房屋租赁费299753.4元及利息（自2007年8月7日之日起至本金实际付清之日止，按年息6%计算）。五、原告(反诉被告)沁水县商业宾馆于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）李某六个月的营业损失35000元。六、原告(反诉被告)沁水县商业宾馆于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）李某房屋装修费36175.7元。七、驳回被告（反诉原告）李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）李某负担。反诉费9803元，由原告（反诉被告）沁水县商业宾馆负担4901.5元，被告（反诉原告）李某负担4901.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。审 判 员 段文佳 二O一九年八月一日法官助理 郭晋华书 记 员 吴慧敏附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。