山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终5296号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟庆山，男，1979年5月15日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张群，女，1968年6月25日出生，汉族，住聊城市。委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。上诉人孟庆山因与被上诉人张群房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初4506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟庆山上诉请求：1.撤销一审判决的第一项、第二项，依法改判被上诉人退还上诉人押金31097元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。2017年11月底，被上诉人无故要求增加租金，并在2017年12月29日，将房屋转租，强制要求上诉人搬出。上诉人没办法在2017年底就已经搬空，钥匙也已经交给物业。从2018年双方的聊天记录也可以看出，在2018年1月10日，被上诉人就已经将门锁了。实际上，上诉人没什么东西需要搬了，即使还有东西，也因为被上诉人锁门，而导致无法搬离，所以过错都在被上诉人。一审法院要求上诉人承担房屋占有使用费显然没有事实及法律依据。综上，一审法院认定事实不清，请二审法院发回重审或依法改判。张群辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。2017年3月5日双方签订《房屋租赁合同》后，上诉人只交付2017年4月1日至2017年12月31日的租金。依约2017年12月16日上诉人就应该支付2018年1月1日以后的房屋租金。2017年12月下旬，答辩人多次向上诉人催要房屋租金，上诉人无由拒付。答辩人没有增加租金。二、2018年2月初，应上诉人多次要求，不解除《房屋租赁合同》的情况下，答辩人与尹某某、上诉人孟庆山签订《协议》，这仅是意向书，约定2018年2月4日签订新的《房屋租赁合同》，但没有签订，《协议》没有实际履行。上诉人仍然占用涉案租赁房屋，至2018年3月10日，上诉人才拆除其装饰物品、搬走。没有依约恢复原状。因此，一审法院判决认定，孟庆山占用涉案租赁房屋的时间至2018年3月31日。答辩人不存在违约的事实。张群向一审法院起诉请求：1.判令解除张群与孟庆山之间的《房屋租赁合同》，判令孟庆山将房屋恢复原状；2.判令孟庆山支付房屋租金92014.65元（租金计算2018年1月1日至3月31日，此后发生的租金判决一并计算至实际收回房屋之日），3.判令孟庆山支付违约金92014.65元；4.判令孟庆山支付物业费7010.64元；5.诉讼费用由孟庆山负担。诉讼过程中，张群放弃将房屋恢复原状的诉讼请求。孟庆山向一审法院反诉请求，1.判令张群退还押金31097元；2.张群支付违约金92014.65元；3.反诉费用等由张群承担。一审法院认定事实：2017年3月5日，张群与孟庆山签订《房屋租赁合同》，约定张群将位于济南市历下区经十路97XX号XX城X号楼XX室出租给孟庆山作为公司办公使用，租期为2017年4月1日至2020年3月31日，建筑面积486.85平方米，租金按每平方米2.1元/日计算，约定孟庆山提前15日交付下一年租金给张群，合同签订当日孟庆山需向张群支付房屋押金31097元。合同约定孟庆山拖欠房租超过20日，应按合同三个月租金额向张群支付违约金，同时约定孟庆山擅自退租，张群不再退还押金及剩余房租。张群违反合同约定，提前收回房屋或张群因房屋权属瑕疵或产生纠纷而导致合同无效或无法履行时，张群应向孟庆山赔偿三个月租金并退还剩余租金及押金。合同签订后,孟庆山支付了押金31097元，2017年4月1日至12月31日的租金、物业费，物业费每月每平方4.8元。孟庆山提交《协议》一份，约定（甲方）张群在XX城X号楼XX房屋租给乙方使用，双方约定起租日自2月4日（2018年）始，之前2018年1月4号至2018年2月4号是免租期。房屋约定2.5元/日/平方，房租按每年10%递增。乙方于2018年1月4日下午预付一万元（推迟到1月5号），约定1月15号前再预付2万元，具体租赁合同在2018年2月4号前签完。“乙方”处为尹某某，孟庆山在尹某某签名处下方签字。该《协议》未注明签订时间，孟庆山称协议签订时间为2017年12月29日，张群称协议签订时间为2018年2月4日。证人王某某出庭作证称“在去孟庆山办公室汇报工作期间，听到孟庆山接到电话，电话大体内容是房东涨房租，不太想出租了”。孟庆山提交其与张群配偶贾某某2018年1月10日、1月31日、2月1日与孟庆山聊天记录，其中贾某某2018年1月10日的聊天记载“我昨天生气把门开着门锁了，你可以从另外一个门进，如你认为我锁门影响你搬家进度，你可以把锁别开，如保安阻拦给我打电话”，孟庆山2018年2月1日的聊天记录记载“公司去年亏损严重已经无法继续经营，现已申请破产清算，只能把一个月的房租押金做为拆除和回复的费用，还请见谅”。2018年3月26日山东鲁商物业服务有限公司XX城服务中心出具证明称“X号楼XX房间最后拆除二次装饰的时间为2018年3月10日”。另查明，济南罗维装饰工程有限公司于2017年4月26日成立，法定代表人为孟庆山，济南罗维装饰工程有限公司出具说明，认可孟庆山作为公司代表与张群签订《房屋租赁合同》，承租经十路XX城X号楼XX房屋，对孟庆山行为系职务行为予以确认。张群称涉案房屋于2018年6月转租他人。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张群与孟庆山签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未见有违反国家法律法规强制性规定的情形及其他合同无效的情形，一审法院予以认可。孟庆山提供的张群与尹某某的《协议》上，孟庆山也在乙方处签字，应认定是其与尹某某共同承租房屋，同时，鉴于张群与尹某某、孟庆山已重新签订协议，虽未签订正式的合同，但实际已将张群与孟庆山签订的《房屋租赁合同》解除，故对张群要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，已无主张必要，一审法院依法驳回该项诉讼请求。对于孟庆山的主体身份，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。故即使济南罗维装饰工程有限公司认可孟庆山的职务行为，张群作为合同相对人依然有权要求孟庆山承担责任，孟庆山的被告主体资格，一审法院予以认可。关于房租，《协议》未注明签订时间，但依据具体内容，应在2018年1月5日之前签订，《协议》签订时，《房屋租赁合同》解除，之后的房租应为孟庆山的占有使用费，从孟庆山与贾某某的聊天记录可以看出，截止至2018年2月1日孟庆山仍未搬离房屋，结合山东鲁商物业服务有限公司XX城服务中心的说明，同时鉴于孟庆山未能举证证明其实际交付房屋的时间，对于张群主张的房租截止时间，一审法院酌情支持至2018年3月31日，故房屋占有使用费应为三个月的房租，即2.1*486.85*90=92014.65元。鉴于双方解除了《房屋租赁合同》，押金31097元应当退还孟庆山，押金与占有使用费互相抵消后，孟庆山应支付张群房屋占有使用费60917.65元。2018年1月1日至2018年3月31日的物业费，应由孟庆山承担，物业费应为4.8*486.85*3=7014.64元。对于双方主张的违约金，鉴于双方重新签订了《协议》，应是双方协商解除了原《房屋租赁合同》，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）孟庆山于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张群房屋占有使用费60917.65元；二、被告（反诉原告）孟庆山于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张群物业费7010.64元；三、驳回原告（反诉被告）张群的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孟庆山的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元，由张群负担2622元，由孟庆山负担1498元，反诉费1380元，由孟庆山负担。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2017年3月5日张群与孟庆山签订涉案房屋租赁合同，合同签订后，张群将涉案房屋交付孟庆山，孟庆山亦向张群交付相应押金，前期双方租赁合同正常履行。关于后续双方租赁合同的履行情况，一审审理期间，孟庆山提交了《协议》一份，该协议载明张群将涉案房屋另行租给案外人尹某某，孟庆山在尹某某签名处下方签字，对于该协议的真实性，双方均无异议。协议中另有关于“起租日自2月4日（2018年）始，之前2018年1月4号至2018年2月4号是免租期”的租期约定内容，因此，根据涉案房屋又另行租赁给案外人的事实，以及张群、孟庆山在新的租赁协议中均予以签字确认的事实，以及新的租赁协议中关于后续租期的约定内容，能够认定就涉案房屋的解除系双方协商解除，孟庆山关于涉案合同解除系被上诉人无故要求增加租金而解除，理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定张群与孟庆山之间签订的涉案租赁合同已经于2018年1月4前协商解除，具有事实依据，本院予以确认。涉案合同协商解除后，孟庆山作为承租人负有及时搬离并将涉案房屋恢复原状交付出租人张群的义务，根据孟庆山与贾某某的聊天记录，以及山东鲁商物业服务有限公司XX城服务中心出具的说明，一审法院认定孟庆山至2018年3月31日前仍未能完全搬离，并酌情确定孟庆山应支付三个月涉案房屋占有使用费，具有证据依据，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元，由上诉人孟庆山负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年八月二十六日书记员  杨 燕