江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初2721号原告：孟丽敏，女，1977年2月11日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：秦宇，江苏智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彪，江苏智和律师事务所实习律师。被告：薛荣，男，1978年1月17日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：洪逸涵，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：许凤亚，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。原告孟丽敏与被告薛荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理，依法适用简易程序于2019年6月19日、2019年8月2日公开开庭进行审理。原告孟丽敏及其委托诉讼代理人秦宇、陈彪，被告薛荣及其委托诉讼代理人洪逸涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟丽敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与薛荣签订的《租房合同》，薛荣向其交付所承租的房屋；2.判令薛荣支付租金（自2019年2月6日至房屋实际交付之日，按年租金13万元计算）；3.判令薛荣支付因解除合同产生的损失21666.6元及水电费。审理中，孟丽敏变更诉讼请求如下：1、确认其与薛荣签订的《租房合同》于2019年6月19日解除；2、判令薛荣支付《租房合同》解除前的房租和解除后的占有使用费（自2019年2月6日至房屋实际交还之日，按年租金13万元计算）和水电费1337元；3.判令薛荣赔偿因违约造成的实际损失6.5万元（按6个月的租金计算）。事实和理由：其与薛荣于2018年2月6日签订了《租房合同》，约定租期自2018年2月6日至2022年2月6日，年租金13万元，每半年支付一次，薛荣无故拖欠房租及连续1个月不付所有费用的，其可终止合同，收回房屋，薛荣需承担全部责任并赔偿损失；薛荣已经支付了2018年2月6日至2019年2月5日的租金13万元及押金1万元，但此后薛荣未能按时交付租金，已超过1个月；双方已于2019年6月19日在法院的主持下交接了涉案房屋的钥匙，但就赔偿无法达成共识，为维护其合法权益，故成讼。被告薛荣辩称：2018年12月29日，其通过电话联系孟丽敏解除《租房合同》，故应确认合同于2018年12月29日解除，最迟也已于2019年1月30日解除，解除原因系政府行为和孟丽敏过错，其拥有合同约定的解除权；其已于同日搬离了涉案房屋，并催促孟丽敏办理交接手续，但是孟丽敏一直借故拖延，直至2019年6月19日，在法院的主持下双方才交接了涉案房屋的钥匙；其已向孟丽敏支付了2018年2月6日至2019年2月5日的租金，但实际使用涉案房屋不满一年，不存在拖欠租金的情况；孟丽敏未提供证据证明实际损失，其于2018年12月和2019年1月多次和孟丽敏沟通，要求单方解除合同，孟丽敏也同意其在涉案房屋上张贴重新出租的信息，双方对合同解除已经有了预期，损失不可能产生，孟丽敏陈述其常年居住在加拿大，怠于收回涉案房屋，并多次拒绝其交接涉案房屋的钥匙，对损失的产生存在重大过错，故即便有损失，也应由孟丽敏承担；其认可结欠2018年12月至2019年1月的水电费1337元，同意在押金中扣除，剩余押金，其另案起诉要求孟丽敏返还。本院经审理认定事实如下：蒋瑞丰系无锡市锡山区东亭街道鑫威家园38-6号房屋的权利人，孟丽敏系该房屋的共有权人。该房屋第一层为商业，第二、三层为住宅。2018年1月22日，薛荣通过微信与孟丽敏联系，告知：“我价格合理，可以考虑”，“现在教育培训在整治”。孟丽敏回复：“是的，好几个培训机构来看了，就是有的小机构我怕开不长，我就想租给大一点机构。”薛荣又陈述：“是的，这样您以后就不烦了”、“现在您怎么打算，现在主要难做，竞争压力山大”、“大姐，你家孩子，我可以安排名校老师辅导你家”。2018年2月5日，孟丽敏（甲方）与薛荣（乙方）签订《租房合同》，载明乙方租用鑫威家园38-6房屋，租期自2018年2月6日至2022年2月6日，年租金13万元（后两年每年加5000元），租金每半年支付一次，乙方另付押金1万元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息，租赁期内的水电煤气等费用由乙方支付；租用期内，乙方必须亮证合法经营，如因相关法律法规导致乙方无法使用甲方房屋，由此产生的一切损失由乙方承担；乙方无故拖欠房租及连续1个月不付所有费用的，甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失；因政府行为，无法继续经营，乙方可以申请合同终止等。2018年9月13日，薛荣通过微信与孟丽敏联系，告知：“原土建施工许可证复印件，原土建消防验收合格证复印件，以上两个图纸麻烦房东最近有空帮我办理一下。现在教育机构要办理消防合格证。”孟丽敏回复：“我只有房产证土地证”，“土建的我没有啊”。12月12日，薛荣告知孟丽敏：“还有我要办理许可证，现在我这需要消防一证明和材料。”12月21日，孟丽敏联系薛荣：“我上周来过了要来找物业管理有限公司的。”薛荣回复：“房东最近有空。我们面谈一次。”孟丽敏回复：“我元旦前几天30，31号在东亭我过来吧。”薛荣：“好的。”2019年1月25日，薛荣：“房东，这几天有空，我们交接一下，我最近已安排把课桌移走。”1月30日，薛荣：“房东，这两天有空，我们把房租交接一下。”2月26日，薛荣：“房东，你抓紧招租啊，不要不帮你贴在门上，招租。”孟丽敏回复：“好的，帮我贴一个，电话号码写180××××6132，我周六过来碰个面。”无锡市东亭金钥匙教育咨询有限公司于2016年1月7日成立，法定代表人为薛荣，经营范围为教育咨询服务、艺术培训、拓展培训（不含发证、不含国家统一认可的执业证书类培训）。2018年3月21日，该公司住所地由无锡市锡山区东亭二泉中路102号变更至无锡市锡山区东亭街道鑫威家园38-6号。2018年12月20日，薛荣注册成立锡山区东亭亮钥匙晚托服务部，经营场所位于无锡市锡山区，经营范围为组织照看放学的少年儿童、艺术类培训服务（不含发证、不含国家统一认可的执业证书类培训）。2019年8月7日，无锡市锡山区市场监督管理局出具《个体工商户准予变更登记通知书》，载明锡山区东亭亮钥匙晚托服务部经营场所由无锡市锡山区东亭街道鑫威家园38-6号变更至无锡市锡山区。2019年7月23日，本院工作人员至无锡市锡山区房屋现场查看，发现该房屋外门头处设有“金钥匙晚托”招牌，房屋内墙面上“信息公开栏”处悬挂有锡山区东亭亮钥匙晚托服务部营业执照（经营场所为无锡市锡山区东亭街道鑫威家园38-6号）、无锡市灵钥匙教育培训中心有限公司民办学校办学许可证（地址为无锡市梁溪区广益路万博商业广场14号201、202、203室，学校类型为非学历教育机构，办学内容为小学学科指导、初中学科指导，有效期为2018年11月30日至2021年11月29日）、任课教师资质、课程内容等。2019年3月14日，薛荣通过短信向孟丽敏发送《告知书》，载明其与孟丽敏签订《租房合同》后一年来，教育培训在整顿，需办理教育许可证，办理教育许可证又需办理房屋消防证，因而需要房屋消防一材料，经其多次联系，孟丽敏一直没有协助办理，导致其无法办理教育许可证。2018年下半年教育局取缔金钥匙教育培训，导致其周末停止上课。其已将相关情况告知孟丽敏，合同也明确了因政府行为，无法经营，其可以解除合同，不属于违约。教育培训被取消后，一年房租13万元，其根本无法经营。其于2018年12月多次联系孟丽敏未果后，于2018年12月29日电话联系孟丽敏要求解除合同，当时孟丽敏默认。2019年1月以来，其多次微信联系孟丽敏要求办理交接，孟丽敏未回复。现其正式通知孟丽敏，正式解除双方的《租赁合同》，并要求孟丽敏于一周内办理交接事宜。2019年3月19日，孟丽敏回复短信，载明“薛老师您好，关于你提出解约的事。我正式答复你。因仍在经营，且与原址仅一墙之隔。我不认为符合合同中因政府原因无法经营的条款。你的单方解约是仅为解约成本的市场行为。我方不同意解约，请你按合同约定继续履行合同义务。若一定要坚持解约，请承担我方因解约造成的损失。至新租户入住前的房租需你方承担。若有友好沟通意愿，具体金额可双方协商。若无法协商，我们可以走诉讼程序，由法院公正裁决。”2019年3月26日，薛荣通过微信与孟丽敏的代理人联系，双方约好面谈。4月2日，孟丽敏的代理人通过微信联系薛荣，告知孟丽敏提出两种解决方案。薛荣未回复。4月9日，孟丽敏的代理人再次通过微信联系薛荣，告知如果双方无法达成协议，孟丽敏准备起诉。薛荣回复其正式要求孟丽敏因无法提供消防验收合格证，导致其教育培训无法合法经营而赔偿其装修和经营损失。薛荣陈述，其于2019年3月26日约孟丽敏的代理人面谈，面谈时，其提出了因其在涉案房屋内进行了约10万元的装修，故由其将涉案房屋转租并收取一定转租费用后再补贴给孟丽敏。后孟丽敏未同意，并由代理人于4月2日通过微信提出了两种方案，双方未形成一致意见。2019年6月19日，薛荣将涉案房屋钥匙交还孟丽敏。2019年7月23日，本院工作人员至无锡市锡山区教育局（以下简称锡山教育局）调查。教育局工作人员孟丹陈述根据《民办教育促进法》和江苏省的相关规定，教育培训机构需要取得教育主管部门的审批，具体的体现就是需取得办学许可证，社会培训机构若仅提供艺术类培训或晚托类服务的，是不需要教育主管部门颁发的教育许可证，但若提供文化课等学科类培训的，则需要取得办学许可证；无锡市东亭金钥匙教育咨询有限公司未向锡山教育局申领过相关证照，直到上周才有相关人员至锡山教育局提交相关材料，申请办学许可证，锡山教育局目前尚未受理。2017年12月20日，江苏省教育厅印发《江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法（修订）》。其中第十一条第一款规定，审批机关对批准正式设立的民办非学历教育机构发给办学许可证，办学许可证实行一校一证。2018年10月19日，无锡市教育局公布《无锡市民办非学历教育机构设置标准》，载明根据《省教育厅关于印发江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法（修订）的通知》等文件精神公布相关标准。其中第一条规定，办学场所不得为居民住宅、地下室和其他不适合办学或有安全隐患的场地，必须具备消防合格证明和相关职能部门出具的房屋质量合格证明等。审理中，孟丽敏提供了无锡市锡山区公安消防大队出具《关于无锡市金锡房产开发公司鑫威小区消防验收合格的意见》复印件，载明鑫威小区1、2、3号房，31幢别墅消防设计符合国家规范要求，并按设计及审核要求施工完毕，该工程已基本具备安全使用条件，消防验收合格。薛荣对该证据不予认可。薛荣提供了江苏省教育厅等部门《关于转发教育部办公厅等四部门切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理行动的通知》、国务院办公厅《关于规范校外培训机构发展的意见》、《锡山区民办学校、民办非学历教育机构审批说明》等文件，拟证明因孟丽敏无法提供消防合格证明，其因政府行为无法继续经营。孟丽敏认为上述证据与本案无关。关于《租房合同》第五条“因政府行为，无法继续经营，乙方可以申请合同终止等。”2019年6月19日，薛荣在庭审中陈述其认为是教育部门对行业准入资质要求的政策调整，即从之前的只需要营业执照即可变更为必须要有营业执照和办学许可证。2019年8月2日，薛荣在庭审中又陈述该条内容系其要求添加在合同内的，其认为上述“政府行为”是指政府取缔其进行教育培训的营业资格的行为，“无法继续经营”是指因被取缔，其无法做教育培训。本院询问薛荣政府有无取缔其教育培训资格，薛荣答复“东亭街道要求我变更营业范围，要求我不再进行教育培训。”本院要求薛荣提供相关证据证明该事实，其未提供相关证据，仅以“补充证据目录”的形式表示以《告知书》证明该事实。孟丽敏陈述其认为“政府行为”是指政府规划、拆迁等，“无法继续经营”是指“关门了，不招生了”。关于办学许可证，2019年6月19日，薛荣在庭审中陈述有政府发文之后，其多次去沟通，政府部门要求其提供涉案房屋原土建施工许可证和消防许可证方可审批。2019年8月2日，薛荣在庭审中又陈述其于2018年解除《租房合同》前至教育局找“社会科的孟主任咨询过”，本院询问其是否是锡山区教育局的“孟主任”，薛荣又回复“想不起来了”。关于《告知书》，本院询问薛荣，据其陈述既然其已于2018年12月29日解除了《租房合同》，为何又于2019年3月14日向孟丽敏送达《告知书》。薛荣陈述其于2019年2月26日帮孟丽敏张贴了招租广告后，双方约定周六见面，周六见面时孟丽敏情绪激动，质问其营业执照的问题以及为何在隔壁营业，其后在律师的建议下向孟丽敏送达《告知书》，明确告知孟丽敏解除合同，办理交接。上述事实，有双方当事人提供的房屋产权证、关于无锡市金锡房产开发公司鑫威小区消防验收合格的意见、微信聊天记录、租房合同、营业执照、照片、告知书，本院制作的调查笔录及当事人陈述等在案佐证。本院认为，孟丽敏与薛荣签订的《租房合同》，相关约定不具有法律规定的无效情形，故本院确认《租房合同》合法有效。双方对薛荣已缴纳2018年2月6日至2019年2月5日的租金13万元、押金1万元以及《租房合同》已被解除，双方于2019年6月19日交接了涉案房屋的钥匙无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1.薛荣是否有权依约单方解除《租房合同》；2.解除《租房合同》的时间应如何认定；3.孟丽敏是否存在过错。关于第1个争议焦点，本院认为薛荣无权单方解除《租房合同》，理由如下：《租房合同》第五条约定“因政府行为，无法继续经营，乙方可以申请终止合同。”薛荣主张其依该约定解除《租房合同》。孟丽敏认为“政府行为”是指政府拆迁等，“无法继续经营”是指薛荣经营的培训机构关门歇业，不再招生。薛荣则认为“政府行为”是指政府取缔其进行教育培训的营业资格的行为，“无法继续经营”是指因被取缔，其无法开展教育培训。结合双方对该约定的理解来看，“政府行为”应指政府实施的主动的行为，然具体指政府实施的何种行为，合同中未予明确；“无法继续经营”是指薛荣所开办或经营的培训机构无法继续经营，然具体是指整个培训机构无法继续经营还是仅指无法开展文化课等学科类培训业务，双方存在争议。在双方对合同条款的理解存在争议的情况下，应严格按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，薛荣主张其租用涉案房屋就是为了开展教育培训。然从《租房合同》的内容来看，双方未明确薛荣系为开展教育培训而租用涉案房屋。即便从薛荣提供的其与孟丽敏之间的微信聊天记录来看，双方在签约前对薛荣主张的上述目的均未作出明确的意思表示。故，薛荣提供的证据不足以证明上述主张。其次，即便如薛荣主张之理解，“政府行为”亦是指政府取缔其进行教育培训的营业资格的行为，薛荣亦未就政府取缔其教育培训资格提供相关证据。其在审理中未确认政府相关部门对其采取了相关取缔措施，仅陈述为东亭街道办要求其变更营业范围，不再开展教育培训，然亦未提供证明该事实之相关证据。再次，薛荣在审理中多次陈述其无法开展教育培训是由于自2018年12月开始，相关政策发生了变化，其必须取得办学许可证方可开展相关业务。然根据本院调查的情况来看，根据《民办教育促进法》和江苏省的相关规定，教育培训机构须取得办学许可证方可开展相关教育培训活动，而根据《民办教育促进法》和江苏省的相关规定实施的时间来看，教育培训机构须取得办学许可证在《租房合同》签订之前即已存在，薛荣从事教育培训多年，对此应是明知的。况且，薛荣在解除《租房合同》之前亦未向教育主管部门申领过相关证照，故无法由此得知其陈述的无法开展教育培训业务系由政府行为导致。最后，根据《租房合同》第五条的约定，除政府行为因素外，薛荣所开办或经营的培训机构无法继续经营时，其方可终止合同。然从本院调查的情况来看，薛荣在解除《租房合同》后，即租用涉案房屋隔壁的房屋继续经营，且在经营场所内悬挂了锡山区东亭亮钥匙晚托服务部（经营场所为涉案房屋地址）。薛荣提供的证据不足以证明合同约定的“无法继续经营”特指其无法开展文化课等学科类培训业务。故，本院对薛荣主张的依据《租房合同》第五条之约定行使单方解约的抗辩意见不予采纳。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。薛荣单方解除《租房合同》的行为构成违约，孟丽敏要求薛荣赔偿六个月租金损失65000元的诉讼请求，本院予以支持。关于第2个争议焦点，本院认为《租房合同》于2019年6月19日解除，理由如下：本案中，薛荣主张依《租房合同》第五条主张的单方解约权的条件并未成就，虽然其曾多次提出解除《租房合同》，但是在孟丽敏明确要求其继续履行合同情况下，薛荣无权单方解除《租房合同》。结合双方的意见和涉案房屋交接的实际情况，本院确认《租房合同》于2019年6月19日解除。关于第3个争议焦点，本院认为孟丽敏对涉案租金损失的扩大存在过错，理由如下：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，薛荣陈述其最早于2018年12月29日通过电话方式向孟丽敏提出了解除合同的请求，但其未提供相关证据。从孟丽敏和薛荣的微信聊天记录可以看出薛荣于2019年2月26日询问是否需要帮孟丽敏张贴招租广告时，孟丽敏方回复同意张贴广告，并约薛荣见面。由此可知，孟丽敏于此时已经得知了薛荣要求解约的事实。孟丽敏在明知薛荣要求解约后，应采取适当措施防止损失扩大。然从本案查明的事实来看，孟丽敏未与薛荣就涉案房屋办理交接手续，导致涉案房屋空置，损失扩大。直至2019年6月19日，在本院的组织下，孟丽敏方与薛荣就涉案房屋完成了交接事宜。因此，自2019年2月27日至2019年6月19日的涉案房屋空置损失系由孟丽敏未采取适当措施而扩大的，相应的损失应由其自行承担。经核算，薛荣应向孟丽敏支付2019年2月6日至2019年2月26日的租金7479.45元，欠付的水电费1337元，赔偿2019年6月20日至2019年12月20日的租金损失65000元，合计73816.45元，扣除薛荣已缴纳的押金1万元，薛荣实际应向孟丽敏支付63816.45元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认孟丽敏和薛荣签订的《租房合同》于2019年6月19日解除；二、薛荣于本判决生效之日起十日内支付孟丽敏2019年2月6日至2019年2月26日的租金7479.45元，欠付的水电费1337元，赔偿2019年6月20日至2019年12月20日的租金损失65000元，合计73816.45元，扣除薛荣已缴纳的押金1万元，实际向孟丽敏支付63816.45元。；三、驳回孟丽敏其他诉讼请求。如薛荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5200元，由薛荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  刘家强二〇一九年八月十三日书记员  包 珺