山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终1360号上诉人（原审原告）：张连香，女，1964年11月26日出生，汉族，现住山西省蒲县。委托代理人：兰敏，女，1994年5月5日出生，汉族，住山西省蒲县，系张连香女儿。委托代理人：侯俊峰，山西晋龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰海龙，男，1976年11月23日出生，汉族，现住山西省蒲县。被上诉人（原审被告）：殷胜喜（殷二喜），男，1970年7月17日出生，汉族，现住山西省蒲县。上诉人张连香因物权保护纠纷一案，不服山西省蒲县人民法院（2019）晋1033民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人张连香及其委托代理人兰敏、侯俊峰，被上诉人兰海龙，被上诉人殷胜喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告丈夫兰栓平与被告兰海龙系兄弟，兰栓平在兄弟中排行老二，被告兰海龙排行老四。2003年6月原告与丈夫兰栓平购买了蒲县蒲伊东大街瑶中居大楼，关于购买大楼所需资金，原告称是其与丈夫经营煤矿所得购买，被告兰海龙称是其及父亲哥姐家族经营的煤矿所得购买，兰栓平具体办理购买大楼事宜包括办理房产手续，而兰栓平在办理房产手续时擅自办到其夫妻名下。2010年1月7日，被告兰海龙父亲兰成玉组织四个儿子在说合人梁长元、成德富见证下，写了一份分家契约，内容为：蒲伊东街259号现已归于兰栓平名下的其中壹间门面房（大门西墙从东往西的第四间）经兰栓平同意永久性归为兰海龙名下；临街门面房在未给兰海龙办理好房产证之前，兰栓平及任何人都无权出售和变卖该归兰海龙的那间门面房。契约上有立约人兰成玉、兄弟四人及说合人梁长元、成德富的签字摁印。同日，兰栓平出具赠与书，内容为：我自愿将属于自己坐落在××县号的其中一间门面房（大门西墙从东往西的第四间）赠与兰海龙，口说无凭，立书为证。赠与人兰栓平签字摁印，受赠人兰海龙签字摁印。关于此分家协议及赠与书，原告张连香称不知情，而被告兰海龙称其知情。被告殷胜喜于2005年在兰栓平手里承租该争议房屋，经营小商品批发，名称为车站综合批发门市部，房租交付兰栓平。2010年，兰栓平及其父亲、妻子张连香都告诉被告殷胜喜，其租赁的门面房分给被告兰海龙，以后房租给被告兰海龙。原告张连香称其未告知被告殷胜喜。但自此被告殷胜喜将房租交付被告兰海龙，刚开始每年房租18000元，2013年起每年房租22000元。2016年8月15日，被告兰海龙（甲方）与被告殷胜喜（乙方）签订《房屋租赁协议》，内容为：甲方将位于××县对面瑶中居楼下自东往西第四间门面房出租给乙方使用；每年租金为贰万贰仟元，乙方承租10年，分两次付清，每5年付一次，一次性付给甲方租金壹拾壹万元整；房屋租赁期从2016年至2026年。有甲方和乙方及证明人签字摁印。协议签订后，被告殷胜喜给被告兰海龙付5年房租110000元。2018年7月12日原告张连香与兰栓平协议离婚，兰栓平将其财产赠与原告张连香，并予以公证。2018年原告张连香曾多次通知被告殷胜喜要求其腾退房屋，被告殷胜喜均以其交付房租给被告兰海龙为由，拒绝腾出。在诉讼中，兰栓平于2019年3月26日声明撤销2010年1月7日签订的分家契约及赠与书中上述房屋赠与兰海龙的赠与处置行为，并予以公证。另查明，该系争房屋2013年5月31日登记在原告张连香名下。原审法院认为，原被告争议的门面房，原告虽然有房屋所有权证书，但是2010年在分家时将该门面房分给被告兰海龙，其父亲及包括兰栓平在内的兄弟四人均签字摁印，之后兰栓平书写赠与书，从此时起，被告兰海龙取得该房屋的使用权，并收取被告殷胜喜交付的房租至今已长达九年之久，这么长时间里，住在瑶中居楼上的原告张连香均未提出异议，属于默认。兰栓平虽然于2019年3月26日撤销该赠与，但是考虑到此是家庭矛盾引发的诉讼，且购买门面房的资金双方有争议，分家时有证人在场，且在长达九年的时间里兰栓平均没有异议，在其夫妻协议离婚时又将其财产全部赠与张连香，本院认为从诚信原则及赠与优先、生活交易习惯角度考虑，此门面房的使用权目前不宜变更，故原告的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告张连香的诉讼请求。案件受理费4300元，简易程序减半收取2150元，由原告张连香负担。上诉人张连香上诉称，原审法院认定事实和适用法律错误，判决将上诉人拥有合法所有权房屋由被上诉人使用，明显违背物权法定及本案事实：一、上诉人对涉案房屋拥有所有权，其有权行使占有、使用、处分和收益的权利。上诉人与前夫兰栓平于2003年6月购买了位于蒲县东大街瑶中居大楼，并于2010年12月24日办理了蒲县房权证东字第XXXX号的房屋所有权证书，登记所有权人为张连香、兰栓平共同共有。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋登记在上诉人名下，上诉人依法拥有所有权。2018年7月12日张连香、兰栓平在蒲县民政局办理离婚，2018年11月23日，双方签订补充协议，兰栓平将包括本案涉及的房屋赠与张连香，双方于2018年12月3日在蒲县公证处以（2018）晋临蒲证民字第205号公证书对上述赠与行为进行了公证。根据《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。显然，上诉人对所诉房屋拥有毫无争议的所有权。二、被上诉人没有合法理由占有使用该房屋，应当予以腾空。2010年1月7日，兰栓平在上诉人不知情的情况下，将夫妻共同的房屋在分家契约、赠与书中赠与被上诉人兰海龙，该行为明显损害了上诉人的合法权益。根据《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。根据《婚姻法司法解释一》第十七条夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。在兰栓平赠与兰海龙房屋时，并没有征得共有人上诉人的同意，侵犯了共有人的所有权，兰栓平该处分行为自始无效。况且，2019年3月26日，兰栓平在蒲县公证处作出（2019）晋临蒲证民字第77号公证书，撤销了在分家契约、赠与书中对被上诉人兰海龙房屋的赠与行为。根据《合同法》第187条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。涉及本案的房产并没有办理登记手续，被上诉人不具有所有权。根据《合同法》第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，撤销后兰栓平房屋赠与的行为自始无效。根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，兰栓平无权处分共有财产，侵犯上诉人财产权，该处分自始无效，且兰栓平已经撤回了赠与，该赠与行为自始无效，被上诉人没有合法的理由占有使用该房屋，应当予以腾空。三、原审法院认定被上诉人拥有该房屋使用权没有事实及法律依据。原审法院认定上诉人对该房屋拥有所有权，根据物权法规定，上诉人就应当拥有占有、使用、收益、处分的完整物权。如果要取得房屋使用权，应当有合法的理由即拥有所有权、租赁、取得所有权人同意，原审法院认定该门面房使用权目前不宜变更，认可了被上诉人因获得赠与拥有使用权，但该房屋赠与行为因侵犯共有人财产权以及赠与人撤销该赠与后，赠与行为自始无效，被上诉人已经没有合法占有使用该房屋的理由，原审法院仅以长达九年时间上诉人未提异议属于默认以及是家庭纠纷引发诉讼，从诚信原则及赠与优先、生活习惯角度考虑，判决使用权不宜变更明显没有法律及事实依据，属于认定事实和适用法律错误，应当予以撤销。另，原审法院在认定上诉人属于默认、诚信原则、生活交易习惯并不适用于本案，默认只适用于邀约、承诺订立合同以及代理中被代理人追认等特定的法律关系中，诚实信用、生活交易习惯适用于双方存在交易等行为中，显然本案中，上诉人与被上诉人之间并没有合同行为。同时，法律并没有规定赠与优先这一原则。综上所述，上诉人对诉争房屋拥有所有权，被上诉人兰海龙、殷胜喜无合法使用权，原审法院存在认定事实及适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判二被上诉人立即腾退上诉人所有的蒲县东大街瑶中居一楼“车站综合批发部”门市部房屋一间，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人兰海龙答辩称，一、本案基本事实是：案涉门面房虽然登记在上诉人名下，实际为我父母家庭的共有财产。2010年分家时，全体家庭成员签署《分家契约》，我分得案涉门面房，为避免事后争议，上诉人丈夫兰栓平还出具了赠与书。案涉门面房2005年起由兰栓平出租给被上诉人殷胜喜，2010年之前，房租由兰栓平收取，签署《分家契约》后，案涉门面房归我所有，兰栓平和上诉人遂通知殷胜喜，要求殷胜喜将房租交付我，兰栓平夫妇与殷胜喜不再具有房屋租赁关系，2018年7月12日，上诉人与兰栓平办理离婚手续，2018年11月23日，兰栓平将已经交付给我的门面房赠与上诉人。二、《分家契约》于2010年签订，已发生法律效力，案涉门面房也已实际交付我。案涉门面房2005年起一直由殷胜喜承租，《分家契约》签署后，殷胜喜将房租交付我，应当视为门面房已经发生实际交付。2010年《分家契约》签署，门面房交付，及我收取房租，至上诉人起诉，已达9年之久，期间上诉人就居住在门面房楼上，但从没有提出过异议。实际上，上诉人对《分家契约》不仅知情而且没有异议，并且对《分家契约》约定的条款积极配合，自觉履行，上诉人本人曾亲自通知殷胜喜，将房租交付我。三、兰栓平赠与上诉人案涉房屋的行为有违诚信原则，其赠与行为与我无关。案涉房屋早已实际交付我，在此情况下，兰栓平又将案涉房屋赠与上诉人，其行为不具有实际意义。兰栓平事实上已经没有可以处分的“案涉房屋”，其行为没有法律意义。兰栓平的赠与行为实际是与上诉人恶意串通行为，他们的行为既损害了诚实守信的原则，又损害了我的合法权益。四、按照上诉人在上诉状中引用的法律条款，进一步说明一审判决非常正确，理应维持。1、《合同法》第186条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与”。而本案中案涉房屋我是通过《分家契约》和赠与书获得的，该赠与行为不能撤销。2、《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力”。3、《婚姻法解释》第17条第一款：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。从这一法律规定足以说明，兰栓平出具的《赠与书》是合法有效的。五、一审判决适用法律正确。对于法律规定，应结合生活实际，作出合理的解释，如《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》有关不动产的规定，表面看似乎与物权法规定存在出入，实际恰恰是基于基本的法律原则，对相关法律规定的合理准确解释，具体到本案，结合实际，一审判决适用法律是正确的。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人殷胜喜答辩称，一、在本案中，我不具备被告的资格。2005年，我在兰栓平、张连香手中租赁的涉案房屋，每年按约定缴纳房租。2010年，兰栓平到我租用的门市部告诉我说，这间房子他们家分家时，分给了他弟弟兰海龙，从今开始让我把房租钱给了兰海龙，房租如需变更让我和兰海龙商量就行。这时我才知道这间房子的产权已经转移给了兰海龙，又过了几天，张连香在大门过道碰见我给我说：“二喜，门面房已经给了兰海龙，以后的房费交给兰海龙就行”，从2010年至今，我一直给兰海龙缴纳房租，从以上事实可以说明，我与兰海龙存在租赁关系，与张连香没有任何关系，我不应该成为本案的被告。二、关于本案房屋产权与我无关，只要兰海龙告诉我，这的房租应该给谁，我会无条件接受。经审理本院查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案上诉人张连香一审的诉讼请求是要求被上诉人兰海龙与被上诉人殷胜喜腾退其所有的蒲县东街瑶中居一楼“车站综合批发”门市部房屋一间。但依据查明的案件事实，涉案房屋在2005年由上诉人张连香丈夫兰栓平出租给被上诉人殷胜喜，2010年1月7日，兰栓平、兰海龙等四兄弟由父母主持、两个舅舅参加，立写了《分家契约》，将涉案房屋分给兰海龙，同日兰栓平出具了《赠与书》，被上诉人兰海龙基于上述《分家契约》和兰栓平的《赠与书》自2010年至今一直将涉案房屋出租给被上诉人殷胜喜用于经营活动，由被上诉人兰海龙收取租金至今。2016年8月15日，被上诉人兰海龙与被上诉人殷胜喜又签订了《房屋租赁协议》，约定房屋租赁期间为10年，从2016年至2026年。由此可知，被上诉人殷胜喜是基于上述《房屋租赁协议》占有使用涉案房屋。现涉案房屋虽然登记在上诉人张连香名下，但自2010年1月7日的《分家契约》、《赠与书》至2019年3月12日上诉人张连香提起本案诉讼有九年之余，涉案房屋一直由被上诉人兰海龙出租并收取租金是事实，从双方诉辩理由可以看出，双方对于涉案房屋的赠与及归谁所有是存在争议的，因此，在双方上述争议未依法解决的情形下，上诉人张连香依据涉案房屋的《房屋所有权证书》及案外人兰栓平作出的撤销赠与的《声明书》要求被上诉人兰海龙及殷胜喜腾房理由不足，故对其上诉请求本院不予支持，原审判决依法驳回其关于腾房的诉讼请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人张连香负担。本判决为终审判决。审判长  胡宇霞审判员  张 琼审判员  张 涛二〇一九年八月十六日书记员  杨 潇