上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初8037号原告：上海鸿福置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：许可，总经理。委托诉讼代理人：施阳，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。被告：亮墨餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：曾凡礼。原告上海鸿福置业有限公司(以下简称鸿福公司)与被告亮墨餐饮管理(上海)有限公司(以下简称亮墨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鸿福公司的委托诉讼代理人包奕律师到庭参加诉讼，因亮墨公司下落不明，本院依法公告送达，并进行缺席审理。本案现已审理终结。鸿福公司向本院提出诉讼请求：1、判令鸿福公司与亮墨公司就上海市四川北路XXX号“壹丰广场”购物中心B1层A01号房屋(以下简称系争房屋)签订的壹丰广场《商品房租赁合同》于2016年3月31日解除；2、判令亮墨公司向鸿福公司支付2016年2月1日至2016年3月31日租金155,564.54元；3、判令鸿福公司没收亮墨公司履约保证金371,043.06元；4、判令亮墨公司注销注册于系争房屋内的经营证照；5、本案诉讼费由亮墨公司负担。审理中，鸿福公司撤回了要求亮墨公司注销注册于系争房屋内的经营证照的诉讼请求。事实和理由：2014年12月29日，鸿福公司与亮墨公司签订壹丰广场《商品房租赁合同》，约定：租赁面积510.13平方米，租期自2015年1月20日起至2020年1月19日止，后双方一直按约履行。至2016年2月1日起，亮墨公司一直未正常支付租金、物业管理费等，经鸿福公司多次催讨，仍然置之不理。故鸿福公司诉诸法院，望判如所请。亮墨公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权力人为鸿福公司。2014年12月29日，鸿福公司(出租人，甲方)与亮墨公司(承租人，乙方)签订壹丰广场《商品房租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为经营尝鲜品牌的火锅，租赁面积510.13平方米；租赁期从2015年1月16日起至2020年1月15日止，开业日为2015年4月16日；自开业日或装修期满后的首日起，双方选择固定租金或提成租金(取金额较高者)计算该房屋的租金：第一、二年固定租金按租赁面积计算，每天每平方米为人民币5元，月固定租金为人民币77,582.27元；每月应付的固定租金，应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清(如该月25日为节假日的，于25日前的工作日支付)；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之一支付违约金；乙方应于本合同签署之日起七个工作日内，向甲方支付相等于3个月之租金及3个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁履约保证金，履约保证金为371,043.06元；乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权力，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方；乙方无权自行以履约保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项；租赁关系终止时，在乙方已结清该房屋的租金、物业管理费、水费、电费、通讯费等各种税费、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且乙方所交还的房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后且上述条件满足后的三十个工作日内将履约保证金一次性退还乙方(不计利息)；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金外，违反合同的一方，还应向另一方按租赁期内的平均月租金及平均月物业管理费之和的6倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：……(5)乙方逾期支付租金或其他应付费用累计超过30日的；……；任何一方行使合同解除权的，以快递和挂号信形式寄至本合同约定地址(双方租赁合同首部载明：鸿福公司通讯地址：上海市虹口区四川北路XXX号的“壹丰广场”2801室，联系电话：021-XXXXXXXX；亮墨公司法定地址：上海市崇明县新村乡耀洲路XXX号XXX幢XXX室(上海新村经济小区)，通讯地址：上海市嘉定区南翔镇芳林路XXX弄XXX号，联系人：曹铮，联系电话：XXXXXXXXXXX)，自挂号信发出5日或快递发出之日起3日即视为解除通知送达，无论任何原因该指定地址无人接收邮件导致邮件被退回不影响合同解除的效力。若乙方未指定联系地址或指定的联系地址即该房屋，甲方可选择采用在该房屋门口张贴通知的方式送达合同解除通知，通知自张贴在该房屋门口之日起送达；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索偿；或者甲方有权解除本合同，或同意乙方提前解除本合同。若甲方解除本合同或同意乙方提前解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担违约金并承担装修期和免租期内所免去的所有租金以及物业管理费外，还有权没收乙方的履约保证金。合同还约定了其他条款。合同签订后，亮墨公司向鸿福公司支付了履约保证金371,043.06元等费用后接收系争房屋并使用。2015年4月20日，鸿福公司与亮墨公司签订《补充协议》，对原合同部分条款作了变更约定：租赁期自2015年1月20日至2020年1月19日止，开业日为2015年4月21日。之后，亮墨公司一直正常使用系争房屋并支付租金至2016年1月底。2016年2月1日起，亮墨公司未按约支付租金和物业管理费及其他费用，也未再继续经营，但其物品仍堆放在系争房屋内。审理中，鸿福公司提供：1、2016年1月11日、1月27日、1月28日、3月4日、3月7日鸿福公司向亮墨公司发出的付款通知单，上述通知单经曾凡礼或施勤仙签收；2、2016年2月22日，壹丰广场营运部向亮墨公司发出的《通知函》，表示因亮墨公司未按约于2016年1月25日向鸿福公司支付2016年2月固定租金，要求其于2016年2月23日前全额支付拖欠款项；3、2016年2月26日，施勤仙出具的《承诺函》：“本人施勤仙代法人曾凡礼承诺于2016年2月29日前支付所欠2月租金(77,782.27元)，2月份物业管理及水电费47,532.43元。特此承诺”并附施勤仙身份证复印件；4、2016年3月11日，施勤仙出具的《承诺函》：“本人施勤仙承诺壹丰广场B1层A01号房屋‘尝鲜’内所有食物材料腐坏均由我司未支付租及管理费所致，自行承担后果，与商场无任何关系。”；5、2016年3月14日，鸿福公司向亮墨公司发出《解约函》，表示：因亮墨公司自2016年2月起并未按照合同约定按时足额支付租金和物业管理费以及其它费用，故要求于2016年3月31日解除双方签订的《商品房租赁合同》。另查明，亮墨公司的法定代表人为曾凡礼，施勤仙系该公司自然人股东。上述事实，由双方当事人的陈述、另有《房地产权证》、《商品房租赁合同》、《补充协议》、《付款通知单》、《通知函》、《承诺函》、《解约函》、企业信用信息公示报告等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，鸿福公司与亮墨公司就系争房屋签订的《商品房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。亮墨公司因其自身原因，在未与鸿福公司协商一致的情况下，未按约向鸿福公司支付租金及其他相关费用，并擅自停止经营，导致合同无法继续履行，鸿福公司向亮墨公司发函催讨后仍未果，现鸿福公司主张于其向亮墨公司发出的《解除函》中明确告知的解除日，即2016年3月31日作为双方租赁合同解除日并无不当，本院予以准许。另，因双方于2015年4月20日签订的《补充协议》系对原合同部分条款的变更约定，故应一并解除。双方租赁合同因亮墨公司未按约支付租金，并擅自停止经营而提前解除，亮墨公司理应按约向鸿福公司支付欠付的租金。也因为此，按照双方合同约定，鸿福公司可以没收亮墨公司交纳的履约保证金，故对鸿福公司的这两项诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海鸿福置业有限公司与亮墨餐饮管理(上海)有限公司签订的《商品房租赁合同》及《补充协议》于2016年3月31日解除；二、自本判决生效之日起10日内，亮墨餐饮管理(上海)有限公司向上海鸿福置业有限公司支付2016年2月1日至2016年3月31日期间的租金155,564.54元；三、上海鸿福置业有限公司向亮墨餐饮管理(上海)有限公司收取的履约保证金371,043.06元不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,066.08元，由亮墨餐饮管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  陆鸿英人民陪审员  朱 蕾二〇一九年八月二十二日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。