云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初1979号原告：腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司，住所腾冲市，统一社会信用代码9153052256621231XQ。法定代表人：尹兴传，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钏兴来，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。被告：彭俊秀，女，1975年11月24日生，汉族，住腾冲市。原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司诉被告彭俊秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人钏兴来、被告彭俊秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理服务费10500.16元，并支付迟延交费期间的滞纳金2668.13元，合计13168.29元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉过程中，原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付物业管理服务费9229.36元，逾期滞纳金2018.95元，合计11248.31元。事实和理由：被告于2009年11月3日向腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司（以下简称大港旺宝开发公司）购买了腾冲市腾越镇观音塘社区旺宝集小区第A6幢10号商铺1套，建筑面积为173.15平方米，并于2012年12月15日接房。原告接受大港旺宝地产公司委托,于2012年1月10日开始对腾冲市腾越镇观音塘社区松园小区228号“旺宝集”小区的物业进行物业管理服务。期限到后，由于“旺宝集”小区一直未成立业主委员会，大港旺宝地产公司再次委托原告对“旺宝集”小区的物业进行物业管理服务，期限至2018年12月31日。原告在进行物业管理服务过程中，认真履行了管理服务职责。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，应当向原告交纳物业管理服务费，但被告自接房后，就一直未向原告交纳物业管理服务费，经原告多次催要，被告一直不予交纳，特诉至法院。被告辩称，被告不知道有大港旺宝物业公司，也没有接到过原告为被告服务的通知，小区里面脏乱差，更本感受不到有物业服务。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：一、《商品房购销合同及合同补充协议》、《龙光台广场旺宝集小区面积分户表》、《旺宝集小区业主临时管理规约》、《临时管理规约承诺书》、《旺宝集小区商品房交接确认书》各一份，证明1.被告系旺宝集小区A6幢10号商铺的业主，被告商铺的面积是173.15平方米；2.被告接房时间为2012年12月15日，且接房时收到旺宝集小区业主临时管理规约、前期物业管理服务合同，确认遵守物业管理规定。二、《龙光台广场收费申报表》、《前期物业管理服务合同》、《物业管理合同》各一份，证明1.大港旺宝开发公司委托原告对旺宝集小区进行物业管理服务；2.物业费按照一层商铺每月每平方米2元，二、三层住宅每月每平方米0.8元；3.按照物业服务的约定，被告应当按时缴纳物业费，但是一直没有交纳；4.原告与大港旺宝开发公司在《前期物业管理服务合同》中明确约定了滞纳金。三、《2016年至2018年部分财务单据》（复印件）16张，证明1.原告为进行物业服务而支付部门员工社保费用及工资的事实；2.原告为进行物业服务而安装、购买物业用品及服务（包括管理系统、停车位划线、电脑、垃圾桶、垃圾桶滑轮、清洁用品、下水道清理、光纤收发器等）的事实；3.原告进行了代为收取并支付水电费、垃圾费并清理化粪池、疏通下水道等物业管理服务行为。四、《现场照片》15张，证明1.原告安装、购买相关设备及物业管理服务的事实；2.原告向包括被告在内的业主催收物业管理费的事实。经质证，被告对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为该部分文件是业主购买商品房时一起签订的，被告不知道原告为其提供服务的。对证据二的真实性认可，证明观点不认可，被告不知道有这些合同，没有人告知过被告，所以被告没有交物业费。对证据三的《2016年至2018年部分财务单据》16张的真实性、合法性、关联性不认可，认为没有人通知过被告，被告不知情。对证据四的真实性、关联性、合法性均不认可，认为原告没有召开业主会，被告不知道这些事。被告彭俊秀未向法庭提交证据。原告提交的证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三、四客观、真实，本院对其真实性予以采信。对原告所提交的证据能否证明各自的观点，本院将结合全案证据及事实予以分析认定。本院经审理认定事实如下：2009年11月3日，被告作为乙方与大港旺宝开发公司作为甲方签订《商品房购销合同》，约定被告向大港旺宝开发公司购买其开发的龙光台广场（现称旺宝集小区）A区6幢10号房三层，双方约定的交房时间为2010年8月15日，其中补充协议第五条约定“乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同”；同时双方签订《房屋租赁合同》，由开发商返租被告所购房屋，期限为2010年8月16日至2013年10月15日。2010年12月7日，大港旺宝开发公司作为发起人（法人独资股东）成立原告大港旺宝物业公司。2011年5月，原告向政府主管部门申报龙光台物业管理费收取标准，商铺物业管理服务费用按建筑面积计算，每月收取2元/平方米，同月20日政府主管部门同意按被告所报价格备案执行；该申请中未提及非商铺物业费收取标准。2011年10月10日大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订《旺宝集小区前期物业管理服务合同》，甲方将旺宝集小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限为四年，自2012年1月10日至2016年1月10日；该合同第二十二条约定商铺、住宅由受托方按建筑面积自2013年10月15日起每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。2012年12月15日，大港旺宝开发公司与被告签订“旺宝集”小区商品房交接确认书，确认被告所购商品房已正式交付及业主已收到《业主入住通知书》、《旺宝集小区业主临时管理规约》、《旺宝集小区前期物业管理服务合同》等全部交房文件。《旺宝集小区业主临时管理规约》系大港旺宝开发公司制定，第三十四条规定前期物业管理期间，业主大会和业主委员会未召开、选举前，由开发建设单位代理行使临时权力，对本规约负有解释义务。2016年1月1日，大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订物业管理合同，甲方委托乙方对旺宝集小区实行专业化、一体化管理，委托管理期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；该合同第五条第7项规定至少3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账户，第六条规定物业管理服务费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方建筑面积收取一层（商业）2元，二、三层（住宅）0.80元。原告成立至其提起本案诉讼前，均未收到过被告交纳的物业管理服务费。为此，原告诉讼来院，要求被告支付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费，一层55.478㎡按2元/㎡/月计算，二、三层117.676㎡按0.8元/㎡/月计算。被告接房后至2015年4月1日前的物业费原告放弃主张。另查明，大港旺宝开发公司系云南大港旺宝集团有限公司的全资控股子公司，现云南大港旺宝集团有限公司及大港旺宝开发公司已进入破产程序。2018年4月原告起诉了该小区内的三户业主，经二审终审，判决三户业主按70%支付物业费，现已进入执行程序；2019年5月13、14日，原告共向本院起诉该小区业主物业服务合同纠纷案件116件，起诉后业主按70%交纳物业费，原告撤诉的有16件，庭审中业主按70%支付物业费达成调解协议1件；原告自成立以来的运行费用主要靠大港旺宝开发公司拨款，同时在收取停车费。2018年6月该小区成立了业主委员会，2018年年底对小区物业进行自主管理。在此之前原告未向小区业张榜公布物业管理费帐户收支情况。2019年5月20日，该小区业主委员会起诉原告物业公司，要求原告移交小区物业管理的相关资料及财产，该案本院同期审理，双方要求与原告起诉的所有物业服务合同纠纷案一并调解处理，但最终未能达成一致意见。2019年6月6日本案庭审中要求原告提供原告物业公司的会计凭证、会计账本及财务报告表，同月12日书面通知原告，但至本判决确定时原告均未能提交物业公司独立的会计凭证、会计账本及财务报告表。本院认为，大港旺宝开发公司与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系大港旺宝开发公司提供的格式合同，其中补充协议第五条明确约定“乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同”，大港旺宝开发公司与其全资子公司原告签订前期物业管理服务合同，大港旺宝开发公司违反了该约定；且大港旺宝开发公司委托原告对其开发的旺宝集小区进行前期物业管理，违背了建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则及住宅物业规模较小的，经政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业的规定，故大港旺宝开发公司与原告签订的前期物业服务合同因违反合同约定及不依法成立，对业主不具有约束力。原告至今未与被告签订书面物业服务合同，因而，原告主张被告按合同约定支付物业费及滞纳金无依据。但原告自成立以来确实从事该小区的物业管理服务，与该小区的业主形成了事实上物业管理服务关系，原告在该小区管理服务多年，被告接房至原告2018年向业主主张物业管理费也有4年，期间均未向业主收费也无催交记录，也未张榜公布过管理费用收支账户情况，现主张收费应根据服务质量、内容、小区的现状及服务对象的满意度，并结合服务企业会计账反映的支出状况、应收款及企业的亏盈状况等确定。企业的会计账一定程度上可以反映该企业历史状况，企业支出状况可记载从业人员的多少及原告管理服务的一定内容，但原告至本判决确定时均未能提交其公司会计账，无法认定其服务已到位、管理有成本、财务能独立、公司有亏损；现小区内的监控、路灯、绿化等公共设备损坏部分至今未修复，原告无证据证明其在管理小区期间小区现状良好，至原告起诉前小区业主自觉交纳物业费的情况，反映出业主的满意度较低。综合以上因素，原告向被告主张物业费9229.36元，本院酌情支持30%即2768.81元，其余部分及滞纳金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百二十九条、《物业管理条例》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告彭俊秀于本判决生效之日起十日内支付原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司物业费2768.81元。二、驳回原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司负担50元，被告彭俊秀负担15元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，本案申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  马艳萍二〇一九年八月六日书记员  段胜梅