北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）京民初203号原告（执行案外人）：李学盛，男，1957年8月19日出生，汉族，住广东省阳春市春城朝南南路2号之2B幢402房。委托诉讼代理人：任振忠，北京誉洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春成，北京誉洲律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：嘉兴东富兆华投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区竹园路100号东方大厦106室-94。执行事务合伙人：东富（天津）股权投资基金管理有限公司。执行事务合伙人委派代表：石爽。委托诉讼代理人：向光慧，北京市尚荣信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建华，北京市尚荣信律师事务所律师。被告（被执行人）：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地珠海市前山东门大街1号办公大楼七楼。法定代表人：郑雪融，董事。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所实习律师。原告李学盛与被告嘉兴东富兆华投资合伙企业（有限合伙）（以下简称东富兆华）、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称海俊房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序，由法官赵红英担任审判长，与法官龚晓娓、法官魏欣组成合议庭，后合议庭变更为由法官刘春梅担任审判长，与法官赵红英、法官龚晓娓组成合议庭,公开开庭进行了审理。李学盛的委托诉讼代理人任振忠、林春成，东富兆华的委托诉讼代理人向光慧到庭参加诉讼。海俊房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李学盛向本院提出诉讼请求：1、判令解除对(2018)京民初76号案件中涉案房产珠海市香洲区“凤祥路99号11栋2003房”的查封。2、判令海俊房产公司为李学盛办理涉案房产珠海市香洲区“凤祥路99号11栋2003房”的房屋所有权转移登记手续。3、本案诉讼费用由东富兆华和海俊房产公司承担。事实与理由：2017年6月28日，李学盛与海俊房产公司签署了购买涉案房产珠海市香洲区“凤祥路99号11栋2003房”的《商品房买卖合同(现售)》，涉案房产建筑面积58.92平方米，房款总价1060000元。2017年7月5日，李学盛通过银行转账方式一次性向海俊房产公司支付了全额房款1060000元。2017年6月29日，李学盛在物业管理处办理了收楼手续。李学盛购买涉案物业后，因为是现房购买，就多次找海俊房产公司要求办理房产过户登记手续，但海俊房产公司一直以各种理由推脱，直到2018年6月，李学盛得知海俊房产公司涉及众多诉讼，其名下物业均被查封，其中出售给李学盛的没有过户的涉案物业也在查封之列。李学盛曾向本院提出查封异议申请，但被驳回。被告东富兆华答辩称：李学盛不是涉房屋登记动产的持有人，东富兆华在保全查封之前向珠海市不动产登记中心查询案涉房屋所有权人明确为海俊房产公司，该房屋没有进行其他登记，权利所有人是海俊房产公司，所以不动产登记中心根据当事人的申请，法院的查封手续予以查封，李学盛不是涉案房屋的实际所有权人。即使李学盛与海俊房产公司签订商品房买卖合同，该合同没有办理任何登记网签手续，李学盛不是涉案房屋所有权人，并且该房屋处于抵押状态，抵押给厦门国际银行股份有限公司。李学盛可以根据与海俊房产公司签署的合同，追究海俊房产公司的违约责任，而不是在本案中要求予以解封，若李学盛与海俊房产公司签订的商品房买卖合同是真实有效，无法办理房产过户手续，双方可以根据实际情况确定责任，李学盛可以要求海俊房产公司赔偿损失，但是无权提起本案诉讼。首先李学盛没有实际占有该不动产，未实际居住，其次，没有办理过户登记，李学盛也有过错，在登记中心房屋是海俊房产公司自持房产，买售人在买之前应当查询核实该房屋是否属于可出售房屋，当时房产有抵押状态，第三，东富兆华认为买售人另有实际居住的房屋，现在房屋还没有实际交付。被告海俊房产公司提交书面答辩意见称：李学盛与海俊房产公司签订合同，并已支付全部房价款，实际占有了房屋。因海俊房产公司经营问题，资金链断裂，各项费用都无法支付，该情况海俊房产公司在（2018）京民初76号案件中已经进行说明。因海俊房产公司无法缴纳税款开具发票，导致李学盛无法缴税并办理房产证，未办理房产证并非李学盛原因导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东富兆华及海俊房产公司对李学盛提交的证据及补充证据的真实性均认可，故本院对李学盛提交全部证据的真实性予以确认。对于东富兆华提交的证据，李学盛认可证据2房地产抵押情况的真实性，对证据1房地产登记情况、证据3查封登记情况、证据4产权登记情况的真实性均不予认可，认为所有权登记卡正规的格式与东富兆华所提供的不同。海俊房产公司为对东富兆华提交的证据未提出质证意见。因东富兆华提交的证据1、证据3、证据4上均有加盖有珠海市不动产登记中心查询专用章，故本院对东富兆华提交的全部证据的真实性均予以确认。对于双方当事人提交证据的关联性及证明目的，本院将在本院认为部分一并阐述。本院审理查明以下事实：2017年6月28日，李学盛与海俊房产公司签订《商品房买卖合同（现售）》。合同约定：海俊房产公司作为出卖人向买受人李学盛出售其开发建设的房屋。商品房所属项目核准名称为心海州花园，建设工程规划许可证号为建字第2009-153-1号、建字第2009-153-2号、建字第2009-153-3号、建字第2009-153-4号、建字第2009-153-5号、建字第2009-153-6号、建字第2009-153-7号、珠规建管函［2014］42号，珠规建管函［2013］127号，建筑工程施工许可证号为440400200912290801、440400200912290901。该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及《房屋所有权证》，《房屋所有权证》证号为珠房地权属字第201700006号，房屋登记机构为珠海市不动产登记中心。商品房的规划用途为住宅，商品房为凤祥路99号11栋2003房，总价款为106万元。2017年6月29日，李学盛签署业主收楼声明、消防安全责任书，并收到了海俊房产公司出具的住宅质量保证书、住宅使用说明书。2017年7月5日，李学盛通过广东发展银行网上银行分22笔，向海俊房产公司中国工商银行2002020909100029088账号汇款共计106万元，网上银行电子回单中附言：11栋2003房购房全款。2018年1月16日，李学盛为涉案房屋交纳2016年12月至2018年1月物业服务费、2016年9月至2017年12月公摊电费、水费、二次加压费共计2490.33元。珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司为李学盛出具收款收据。李学盛认购的案涉房产未办理商品房买卖合同备案登记手续，亦未完成物权登记过户手续。本院另查明，2018年5月16日，东富兆华以借款合同纠纷为由向本院起诉海俊房产公司、珠海市卡都投资有限公司、珠海市卡都九洲食品有限公司、郑洪、彭德芳。本院立案受理后，东富兆华向本院提出财产保全申请，请求对海俊房产公司、珠海市卡都投资有限公司、珠海市卡都九洲食品有限公司、郑洪、彭德芳价值204450万元的财产采取财产保全措施。本院经审查认为，东富兆华提出的财产保全申请，以及担保人中华联合财产保险股份有限公司北京分公司为其提供的担保符合法律规定，故于2018年5月23日作出（2018）京民初76号民事裁定：冻结海俊房产公司、珠海市卡都投资有限公司、珠海市卡都九洲食品有限公司、郑洪、彭德芳的银行存款204450万元或查封、扣押其他等值的财产。2018年6月4日，本院在珠海市不动产登记中心查封了海俊房产公司名下的房产，其中包括本案涉及的李学盛购买的广东省珠海市香州区凤祥路99号11栋2003房。李学盛作为案外人，对本院查封广东省珠海市香洲区凤祥路99号11栋2003房提出《查封异议申请书》，请求解除对该房产的查封。李学盛称，2017年6月28日，其与海俊房产公司签订购买案涉房屋的《商品房买卖合同（现售）》。2017年7月5日，李学盛通过银行转账方式一次性支付了全部房款。2017年6月29日，李学盛办理了收楼手续。但因海俊房产公司的原因，未办理房产过户手续。直至2018年6月，李学盛得知案涉房屋被法院查封。故提出异议申请，望法院解除案涉房屋的查封。本院经审查认为，东富兆华提出的财产保全申请，以及担保人中华联合财产保险股份有限公司北京分公司为其提供的担保符合法律规定，应予准许。案涉房屋登记在保全被申请人海俊房产公司名下，本院依据当事人申请及法律规定在珠海市不动产登记中心查封海俊房产公司名下的房产符合法律规定。李学盛所提异议不能成立，对其关于解除查封位于广东省珠海市香洲区凤祥路99号11栋2003房的请求，本院不予支持。本院于2018年8月30日作出（2018）京民初76号之一民事裁定：驳回李学盛的复议申请。还查明，珠海市不动产登记中心登记情况显示，涉案广东省珠海市香洲区凤祥路99号11栋2003房登记在海俊房产公司名下，权证号码20170025883。2017年9月21日，海俊房产公司作为抵押人，将该房屋抵押给厦门国际银行股份有限公司珠海分行。2018年6月6日，该房屋被深圳市中级人民法院轮候查封，查封申请人为华商银行深圳分行。本院认为：本案争议焦点在于李学盛对案涉房屋享有何种权益，该权益是否能够足以排除查封以及李学盛要求海俊房产公司为其办理涉案房产房屋所有权转移登记手续的诉讼请求能否得到支持。就本案的具体情况分析，李学盛向房地产开发企业海俊房产公司购买商品房，现被查封的房产系被申请人海俊房产公司名下的不动产，该情形可以参照适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故本案应审查，李学盛关于解除查封的请求是否符合上述第二十八条规定的四种情形。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，本院于2018年5月23日作出（2018）京民初76号民事裁定，查封、扣押、冻结包括被执行人海俊房产公司在内的相关财产，其中即包含李学盛购买的房屋。而李学盛与海俊房产公司在2017年6月28日签订了《商品房买卖合同（现售）》，时间是在法院查封之前。其次，海俊房产公司对涉案房产项目取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，销售的商品房也已经取得了建设工程竣工验收备案证明文件、《房屋所有权证》,具有销售涉案房屋的资格。同时，李学盛与海俊房产公司亦签订《商品房买卖合同（现售）》，故该合同可以认定为合法有效的书面买卖合同。（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2018年1月16日，李学盛为涉案房屋交纳物业服务费、公摊电费、水费等费用，应视为已经合法占有涉案房屋，且该时间早于法院查封时间。（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据已经查明的事实，《商品房买卖合同（现售）》中约定涉案房产的价格为106万元，李学盛已经向海俊房产公司全款缴付。（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。海俊房产公司认可是由于海俊房产公司经营问题，资金链断裂，无法缴纳税款开具发票，导致李学盛无法缴税并办理房产证。本案亦没有证据显示未办理过户是李学盛的过错导致。综上，本案情形符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，李学盛与海俊房产公司签订了《商品房买卖合同（现售）》，缴纳了全额房款并且办理了收房手续、缴纳了物业费，在法院查封前合法占有了涉案房产，其享有对涉案房产的物权期待权，其关于解除涉案房产查封的诉讼请求成立，本院予以支持。关于李学盛要求判令海俊房产公司为其办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院认为，本案是属于最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人对财产保全复议裁定不服，基于实体权利而提起的案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼排除对执行标的的强制执行。因此，本案的诉讼请求应是对查封标的主张实体权利，并请求解除查封标的。本案李学盛并未提出确权的诉讼请求，而其“判令海俊房产公司为李学盛办理涉案房产珠海市香洲区凤祥路99号11栋2003房的房屋所有权转移登记手续”的诉讼请求实质上是李学盛与海俊房产公司签订的《商品房买卖合同（现售）》履行问题，并不是案外人执行异议之诉的审理范畴。同时，根据本院查明的事实，涉案房屋已经抵押给厦门国际银行股份有限公司珠海分行，深圳市中级人民法院也基于华商银行深圳分行的申请，对涉案房屋进行了轮候查封。李学盛与案外他人之间就案涉房屋尚存在权益冲突，故李学盛关于“判令海俊房产公司为李学盛办理涉案房产珠海市香洲区凤祥路99号11栋2003房的房屋所有权转移登记手续”的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：一、解除北京市高级人民法院（2018）京民初76号民事裁定对广东省珠海市香洲区凤祥路99号11栋2003房的查封；二、驳回李学盛的其他诉讼请求。案件受理费14340元，由李学盛负担14270元（已交纳），由嘉兴东富兆华投资合伙企业（有限合伙）负担70元（于判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于中华人民共和国最高人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  刘春梅审判员  赵红英审判员  龚晓娓二〇一九年八月二十九日书记员  刘向楠