江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终5907号 上诉人（原审原告）：蒋忠伟。 被上诉人（原审被告）：江苏惠龙实业有限公司。 被上诉人（原审被告）：苏州工业园区惠龙投资有限公司。 被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司。 上诉人蒋忠伟因与被上诉人江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初2336民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋忠伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判，要求法院加强对被告的执法力度，认定厚木公司非法占有商铺；诉讼费由惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司承担。事实和理由：根据蒋忠伟签订的租赁合同，乐城公司是真正承租人，名品城公司承担连带清偿责任。根据合同法规定，出租人与承租人之间的原租赁关系不因转租而受影响。租赁期届满承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在出租人要求终止合同和返还租赁物未果的情况下，次承租人不付租金，出租人追责承租人李文龙合理合法。根据2015年9月奥食卡企业管理有限公司物业部“公函”和2016年9月26日上海奥银房地产开发有限公司、名品城公司法定的董建晶发布的“通告”，名品城公司没有实际掌控权。目前掌控方有冒名顶替嫌疑。苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）所租赁的委托经营管理合同不是租赁合同，一审查明的签约比例不可信。厚木公司没有招商管理能力，缺乏诚信。根据蒋忠伟与名品城公司签订的合同，蒋忠伟有权解除合同。请求保护蒋忠伟在合同终止和移交商铺前追究到期租金和违约金的权益。 惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司未作答辩。 蒋忠伟向一审法院提出诉讼请求：1、解除蒋忠伟与名品城公司签订的房屋租赁合同；2、判令惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司按照原租金标准连带支付蒋忠伟2017年1月1日至2017年12月31日止的租金13515.54元，并按万分之三每天的标准计算至2018年3月31日的违约金622.39元。 一审法院认定事实：2006年5月16日，蒋忠伟作为甲方，名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同》一份，约定：“甲方已于2006年5月16日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖合同》（合同登记编号：苏相200605160203），购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”B馆2层2255号（以下简称该房屋）。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。乙一方与乙二方同意，甲方在本合同规定的租赁期的开始5年结束时享有由乙二方按《房屋买卖合同》的实际成交总房价买回的选择权（以下简称房屋买回选择权），在乙二方无力买回的情况下，乙一方负同等买回责任。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。前10年租期，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年的12月31日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》一份，约定蒋忠伟在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，蒋忠伟另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。 再查，案涉租赁房屋购买价款为142269元，现已经办理产权登记，登记所有人为蒋忠伟及案外人钱凤珍，登记坐落位于苏州市相城区元和街道花园路880号2255室，建筑面积16平方米。 另查明，蒋忠伟曾于2017年5月向一审法院起诉名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司，请求判决名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司支付蒋忠伟自2013年1月1日起至2016年12月31日的租金54062.16元并支付违约金等。一审法院审理后，于2017年12月作出(2017)苏0507民初2603号民事判决书，判决：一、惠龙实业公司、惠龙投资公司于判决生效之日起十日内共同支付蒋忠伟2013年1月1日起至2016年12月31日止的房屋租金54062.16元，并支付该款的违约金；二、名品城公司对上述第一项确定的所有债务向蒋忠伟承担连带清偿责任。该案判决后，惠龙实业公司、惠龙投资公司不服，向苏州市中级人民法院提起上诉。2018年6月4日该院作出（2018）苏05民终2145号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 又查，涉案商铺所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与奥食卡公司签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，一审法院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。 另，为证明委托情况，一审法院在关联案件中调取：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积以房产证登记面积为依据，实际以实际建筑面积为准）。A馆面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面积43568.99平方米。本合同所述经营管理权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室43568.99平方米,共计50101.47平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）。乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。 再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司。乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。 以上事实有当事人举证的蒋忠伟身份信息，惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司工商登记资料，《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、房屋所有权证、(2017)苏0507民初2603号民事判决书、（2018）苏05民终2145号民事判决书和其他相关判决，以及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，蒋忠伟与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同约定的租赁期限为2007年1月1日至2016年12月31日，因合同期满后双方未另行签订房屋租赁合同，故双方权利义务已于期满后终止，无需一审法院另行确认合同解除。对蒋忠伟请求判令解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于蒋忠伟主张的合同期满后2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金并支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，首先，惠龙实业公司、惠龙投资公司承担《苏州国际精品批发城租赁合同》租期内的后续租金支付义务，系其作为乐成公司的股东在乐成公司注销后对合同权利、义务的继受；合同约定的租赁期限届满后，蒋忠伟未另与惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司再签订房屋租赁合同，故蒋忠伟与惠龙实业公司、惠龙投资公司或名品城公司之间未形成合法有效的房屋租赁合同关系，惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司不应承担合同期满后的租金支付义务。其次，涉案房屋所在的物业作为产权式商铺，现已有占商铺总套数76.45%、占商铺总面积81.88%的业主与厚木公司签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理商铺；为更好的获得稳定的投资收益，产权式商铺应当维持统一规划、布局、经营、管理的经营状态，故根据大部分业主与厚木公司签订的委托经营合同，涉案房屋作为物业整体的一部分，其实际占有使用人为厚木公司，故惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司不应承担本案租赁合同期满后的房屋占有使用费。综上，蒋忠伟无权要求惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司支付涉案房屋2017年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金或占有使用费及相应的逾期支付租金违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回蒋忠伟的全部诉讼请求。本案案件受理费为人民币153元，由蒋忠伟负担。 二审经审理查明的事实与一审相一致。 二审中，蒋忠伟向本院提交厚木公司出具的情况说明复印件，落款时间为2017年7月20日，其中载明名品城项目已签约套数占比79.7%，已签约面积整体签约率为86.9%。蒋忠伟以此证明名品城公司还在委托厚木公司经营，超出了租赁合同的期限。惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司未发表质证意见。 本院认为：蒋忠伟主张解除其与乐城公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》。因该合同约定的租赁期限至2016年12月31日届满，合同期满后双方未另行签订房屋租赁合同，权利义务已到期终止。一审法院未判决解除该合同并无不当。 蒋忠伟主张惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司应支付合同期满后2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金及违约金。本院就此认为，首先，涉案房屋所在的物业作为产权式商铺，现已有占商铺总套数76.45%、占商铺总面积81.88%的业主与厚木公司签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理商铺；为更好的获得稳定的投资收益，产权式商铺应当维持统一规划、布局、经营、管理的经营状态，故根据大部分业主与厚木公司签订的委托经营合同，涉案房屋作为物业整体的一部分，其实际占有使用人为厚木公司。其次，合同约定的租赁期限届满后，惠龙实业公司、惠龙投资公司或名品城公司未将蒋忠伟的房屋委托给厚木公司经营，更未自行占有使用房屋，蒋忠伟主张承租人在租赁期满后继续使用租赁物、与蒋忠伟形成不定期租赁合同关系没有事实和法律依据。因合同期满后蒋忠伟未另与惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司签订房屋租赁合同，其与惠龙实业公司、惠龙投资公司或名品城公司之间不存在合法有效的房屋租赁合同关系，其要求三公司承担合同期满后的租金支付义务没有依据。 此外，蒋忠伟上诉称其有权向惠龙投资公司、惠龙实业公司法定代表人李文龙追责，该主张不属本案诉讼请求，本院不予理涉。 综上，蒋忠伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费153元，由上诉人蒋忠伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈维佳 审判员  曾雪蓉 审判员  沈军芳 二〇一九年八月二十二日 书记员  陆晓婷 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。