重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12998号原告：重庆蜀邦物业管理有限公司，住所地重庆市经开区青龙路8号7幢22-2号，统一社会信用代码9150010832779026XJ。法定代表人：陈如利。委托代理人：黄艾，女，1986年2月19日生，汉族，重庆蜀邦物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区开发路29号18-4，公民身份号码500101198602193329。被告：杨昌谷，男，1964年10月14日生，汉族，住重庆市南岸区四公里村板栗树1号14-6，公民身份号码510214196410140855。原告重庆蜀邦物业管理有限公司（以下简称蜀邦物管公司）诉被告杨昌谷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张敏依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蜀邦物管公司的委托代理人黄艾，被告杨昌谷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蜀邦物管公司诉称，2015年9月10日，原告与南岸区南坪镇四公里村委会签订《金都华庭物业服务合同》，约定由原告为金都华庭小区实施物业服务管理工作，物业企业在履行了物业服务后，由于该业主未按照《金都华庭物业服务合同》约定向物业企业履行缴费义务，故原告起诉来院，请求法院判令被告立即支付从2017年7月1日至2019年4月30日的物管费1606元，并支付从欠费之日以差欠的物业费为基数按每日千分之三计算至2019年4月30日的滞纳金1662.21元；本案诉讼费由被告承担。被告杨昌谷辩称：被告系金都华庭小区的业主，该小区没有业委会，由四公里村委会代管，但四公里村委会如何与原告签订的物业服务合同被告不清楚。被告欠费属实。未交费是因为：1、原告没有物业服务资质，与村委会签订的物业服务协议应属无效，对其中物业费收费标准不认可；2、原告未按服务协议内容履行物业服务的义务，保安人员经常不在岗或者睡觉、垃圾无人清理、公共设施维修维护不到位等；3、原告违法套取大修基金，以为小区更换消防水泵的明目支取大修基金，实际上小区消防水泵并未更换。综上，被告不同意交纳物业费和滞纳金。经审理查明，原告系具有三级资质的物业服务企业。2015年9月10日，原告（乙方）与重庆市南岸区四公里村民委员会（甲方）签订《金都华庭物业服务合同》一份，就委托原告为重庆市南岸区金都华庭即涉案小区提供物业服务的相关事宜进行了约定，内容包括：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积在每月15日前按时交纳，住宅的收费标准为1.2元/平方米·月，合同服务期至2020年8月30日止；合同还对物业管理服务内容及标准、双方权利与义务、违约责任、争议解决等事项作出了约定。2015年10月8日，双方签订《金都华庭物业服务合同补充协议》一份，约定业主与使用人未按照合同约定履行缴费义务，逾期应当按照每日千分之三累计缴纳滞纳金等。2015年10月26日，前述《金都华庭物业服务合同》在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案登记。此后，原告为涉案小区提供物业服务至今。被告系南岸区板栗树1号14-6号房屋业主，该房屋建筑面积60.78平方米。2017年7月1日起，被告以原告提供的物业服务不符合约定等为由未向原告缴纳物业服务费，截止2019年4月30日，共计欠缴物业费1605元（60.78平方米×1.2元/平方米×22）。另查明，2015年5月26日，南坪镇四公里村委会向金都华庭全体业主出具《公告》，载明“重庆蜀邦物业公司以面积户数双过半选聘成功”。庭审中，被告举示小区照片若干，拟证明原告伪造业主签字，滥用大修基金、小区环境脏乱差，垃圾堆放无人处理，违规在屋顶搭建黑基站等。原告对照片的真实性无异议，但认为：1、大修基金与本案无关；2、小区底楼堆放的垃圾是在原告进场前已经存在，涉案小区为房管所家属院，进场时房管所承诺会负责清理掉遗留的垃圾，但是至今未清理，因为费用问题原告一直在积极与房管所协商；3、原告进场后经过申请，街道将原不属于小区的部分公共区域划小区所有，这部分公共区域的卫生由原告负责，但绿化一直由街道在负责打理，不属于物业公司的管理范围；4、小区保安睡觉的照片是2018年，原告知晓后已经将该保安开除。上述事实，有原告举示的《金都华庭物业服务合同》、资质证书、备案证明、居住证明、催费通知书及照片、物业服务简报及照片、公示等，有被告举示的照片若干等证据以及当事人陈述在卷为凭，并经庭审质证，可以采信。本院认为，原告与南坪镇四公里村委会签订的《金都华庭物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,并经相关部分备案，故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。被告辩称该合同无效未举示相关证据，本院不予采信。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案小区由于没有成立业委会，由村委会代管，故村委会与原告签订的物业合同对全体业主具有约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告在物业服务合同签订后为涉案小区提供物业服务至今，根据被告举示的证据，涉案小区确存在垃圾堆积和小区绿化杂乱的问题，原告辩称垃圾堆积系其进场前的遗留问题以及绿化杂乱不在小区物业服务范围内等，但未举示相关证据证明。本院认为，物业服务具有长期性、持续性，受服务小区本身的状况和不同业主观念差异、要求不同等情况的影响，在部分服务上存在瑕疵在所难免。从整个小区来看，全体业主亦需要一个正常运作的物业服务企业。如果物业服务存在不足，业主应当积极指出，原告亦应当积极整改，物业公司拒不整改的，业主可以通过诉讼等途径主张违约或损害赔偿。如果业主均以拒交物业服务费用来消极对抗，物业服务企业收费存在困难更会怠于改善质量，恶性循环，终会损害全体业主的利益。综上，原告提供的物业服务虽有不足但并未构成重大瑕疵，被告应当按照物业服务合同的约定向原告支付物业费，现原告要求被告支付2017年7月至2019年4月期间差欠的物业服务费符合法律规定，根据物业合同约定的标准，本院对金额支持为1605元。关于滞纳金，原告提供的物业服务确有不足，作为物业服务企业应当积极听取业主意见及时整改，被告未按约向原告缴费虽不恰当但事出有因，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告套取大修基金和违规搭建黑基站的问题不在本案审理范围，被告可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告杨昌谷在本判决生效后十日内支付原告重庆蜀邦物业管理有限公司2017年7月1日至2019年4月30日期间差欠的物业服务费1605元；二、驳回原告重庆蜀邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨昌谷承担（此款已由原告垫付，被告支付上述款项时径付原告，本院不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 敏二〇一九年八月二十日书记员 张莹莹