安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初6200号原告：刘琪，男，1979年4月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。原告：赵林露，女，1981年8月27日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：刘琪，男，1979年4月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。二原告共同委托代理人：朱辉，安徽弘大律师事务所律师。被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园院内，统一社会信用代码913412005704330350。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能大厦，统一社会信用代码91340000705043772G。法定代表人：杨世卿，该公司经理。委托诉讼代理人：卫功德，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪培金，安徽承义律师事务所律师。原告刘琪、赵林露与被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和公司）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称芜湖君泰公司）、安徽皖能置业发展有限公司（以下简称安徽皖能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘琪、赵林露的委托诉讼代理人朱辉、被告安徽皖能公司的委托诉讼代理人汪培金到庭参加诉讼，被告阜阳君和公司、被告芜湖君泰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琪、赵林露向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告支付逾期交房违约金20,075元（暂计至2017年7月1日，此后的损失按每日总房款的万分之一计算至实际交房之日止）；因逾期办理房屋登记手续向原告赔偿损失37,125元（暂计至2017年7月1日，此后的损失按照已付房款总额及银行逾期贷款利率的标准计算至实际办理房屋所有权转移登记手续止）；2、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告于2014年8月20日与被告公司签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西街道办事处南京路188号君和·皇家花园19#住宅楼1104室，购房金额为550,000元，并已经按照合同约定履行了付款义务。依照合同第八条、第十五条的规定，被告君和公司应于2016年6月30日前按照合同约定将出卖的商品房交付原告使用并于90日办讫房屋所有权转移登记。截止至起诉日，被告仍未将符合交付条件的商品房交付给原告使用并办讫房屋所有权登记，也未向原告发出任何无法履行合同约定内容的书面通知或说明。被告逾期未交房及逾期未办讫房屋所有权转移登记既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来时间和金钱等方面的多重损失，严重损害了原告的利益。被告在合同约定中有关逾期交房及逾期办证的约定均为格式条款。在该格式条款中被告没有遵循公平原则确立当事人之间的权利义务，也没有采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的约定。该格式条款排除了原告的主要权利，按照合同法第40条的规定，应属无效。鉴于皖能公司在开盘时宣称“君和·皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，用其实力和品牌为该项目背书，原告基于对皖能公司实力的信任才购买该房屋。同时皖能公司在开发初期违反诚信原则虚假宣传称独占北城小学和实验中学学区，误导公众。皖能公司系阜阳君和的原股东，芜湖君泰系阜阳君和的现股东，均不能证明阜阳君和财产独立于股东自己的财产，应共同对阜阳君和的债务承担连带责任。原告认为，被告迟延交房及办证的违约行为，严重损害了原告的利益，经与被告交涉，就违约赔偿事宜无法达成一致意见。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实、依法公正裁决，支持原告的诉讼请求。被告阜阳君和公司向本院未作答辩，亦未向本院提交证据。被告芜湖君泰公司向本院未作答辩，亦未向本院提交证据。被告安徽皖能公司辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求，皖能置业公司不应承担任何付款责任。具体理由如下：1、根据原告所签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限，以及相关法律对诉讼时效的规定，原告提起诉讼时，其在本案中的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，应当依法驳回原告的诉讼请求，恳请法庭依法审查原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效。2、本案是房屋买卖合同纠纷，合同双方主体是原告与阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和公司），皖能置业公司不是合同签约和履约主体，不应承担合同违约责任。故皖能置业公司不是本案适格的被告主体。3、阜阳君和公司是依据《中华人民共和国公司法》相关规定依法成立的有限公司，是具有完全民事行为能力的企业法人，股东以其出资为限承担责任。2011年皖能置业公司出资成立阜阳君和公司，且出资到位，符合《中华人民共和国公司法》的规定，同时也完成工商登记，出资成立公司的行为合法有效。4、皖能置业公司于2013年12月经安徽省国资委批准，将其持有的阜阳君和公司100%股权转让给芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称芜湖君泰公司），并依法完成工商变更登记手续，在企业信息公示系统均可查询，本次股权转让合法有效，不违反法律规定。5、皖能置业公司在股东资格存续期间，依据《中华人民共和国公司法》第62条规定，在每一会计年度终了时均有阜阳君和公司的财务审计报告。皖能置业公司在2013年进行股权转让时，委托第三方机构对阜阳君和公司进行了审计并出具审计报告。2017年2月第三方机构又对阜阳君和公司进行审计并出具了专项审计报告。这些审计报告皖能置业公司已作为证据举证，均可证明皖能置业公司在股东资格存续期间其财产严格独立于阜阳君和公司。因此，皖能置业公司对阜阳君和公司债务不应承担任何责任。6、本案原告提供的《商品房买卖合同》关于违约责任的约定不是格式条款，对合同双方系对等约定。原告的诉讼请求是主张逾期交房违约金，原告诉讼请求关于逾期交房违约金的计算标准没有事实依据，违反了合同约定的计算标准。根据《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任的约定，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期天数超过30天，违约金计取天数以30天为限。因此，原告关于逾期交房违约金的计算只能以30天为限进行计算。本案原告诉讼请求主张的逾期交房违约金计算天数已远远超过30天，原告关于逾期交房违约金的计算没有事实依据和法律依据。皖能置业公司无须对逾期交房违约金承担任何付款责任。《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任约定：“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期天数超过30天，违约金计取天数以30天为限。”7、皖能置业公司与阜阳君和公司互相独立，不存在资金混同和人格混同。皖能置业公司股权转让行为合法有效，没有抽逃项目资金，不存在逃避债务行为，不存在任何过错，对阜阳君和公司债务不应承担责任。8、阜阳君和皇家花园项目的销售宣传行为，皖能置业公司转让股权行为，均系合法行为，没有误导原告，没有损害原告的信赖利益，未给原告造成任何损失，皖能置业公司不存在过错，不应承担任何付款责任。原告以当时的合同价购房至今，房屋市场价格已经上涨，所购房屋已经增值，原告利益也未受损。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，皖能置业公司不应承担任何付款责任，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年11月18日，安徽皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，安徽皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7,258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5,000万元。为在受让土地上开发建设“君和·皇家花园小区”项目，2011年3月14日，安徽皖能公司独资设立了阜阳君和公司，2011年3月28日，阜阳市国土资源局致函安徽皖能公司，同意安徽皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，安徽皖能公司变更为阜阳君和公司，合同的其他事项不变，阜阳君和公司代替安徽皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日，阜阳君和公司缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日，安徽皖能公司与芜湖君泰公司签订股权转让协议，将对阜阳君和公司100％股权以1,000万元的价格转让给芜湖君泰公司，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和公司股东为芜湖君泰公司，出资比例100%，法定代表人为熊小波。涉案项目开盘时，安徽皖能公司所印刷的宣传单称“君和·皇家花园”是该公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。二原告于2014年8月20日与被告阜阳君和公司签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号“君和·皇家花园”19#住宅楼1104室，购房金额为550,000元。按照合同第八条约定，被告阜阳君和公司应于2016年6月30日前将出卖的商品房交付原告使用。合同第九条第二项约定，房屋交付逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。按照合同第十五条的约定，被告应按照合同约定于商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意：1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款5%作为买受人的违约赔偿。该合同签订后，原告如约支付了全部房款。涉案楼房于2017年11月23日工程质量竣工验收合格，涉案楼房尚未办理不动产首次登记。另查明，阜阳君和公司与安徽皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间安徽皖能公司没有向阜阳君和公司转款，阜阳君和公司单方向安徽皖能公司转款33笔，金额共276,581,544.43元。芜湖君泰公司于2013年9月26日和2013年12月19日向安徽皖能公司分别转款25,000,000元和10,000,000元。再查明，安徽皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026号审计报告和安徽华安会计事务所出具的皖华安会审字（2012）073号、（2013）058号审计报告，证明阜阳君和公司与安徽皖能公司各自财产独立。上述事实，由身份证、商品房买卖合同、房屋交款收据、民事判决书及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原告与阜阳君和公司签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人应于2016年6月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用，由于阜阳君和公司的原因未能按约定时间交房，阜阳君和公司应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期超过30日的部分免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效，本院参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金，从2016年7月1日起，至2017年11月23日止，应承担逾期交房违约金28,050元（550000×0.1‰×510天）。安徽皖能公司提交证明阜阳君和公司财产独立的相关财会审计报告等证据，具备了公司财产独立形式要件。但安徽皖能公司在君和皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能公司倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任，而选择购买，并相信所购房屋能够如期交付，同时，安徽皖能公司在转让股权后，没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失，皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及过错程度，为了减少当事人诉累，酌定安徽皖能公司对原告逾期交房损失中阜阳君和公司、芜湖君泰公司履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任。安徽皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。芜湖君泰公司系阜阳君和公司的一人股东，没能举证证明阜阳君和公司财产独立，应对阜阳君和公司违约承担连带责任。关于原告诉请逾期办证的损失，双方在商品房买卖合同中的第十五条中对房屋登记事项中仅约定因买受人原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳君和公司在房屋交付之日起90日因其原因造成的逾期办证而产生的违约金。因涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，合同中关于逾期办证的条款免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效。依据公平、对等原则，本院酌定应由阜阳君和公司按照原告支付的房屋价款550,000元的5%向原告支付逾期办证违约金，即27,500元。根据合同相对性原则，原告向合同相对方以外的主张权利，应提供证据证实合同相对方具有一定过错。安徽皖能公司已于2013年12月将其享有的君和公司的100%股权转让给了君泰公司，安徽皖能公司提供的审计报告等，具备了公司法规定的公司独立形式要件，而且购房户不能提供证据证明安徽皖能公司在逾期办证方面存在过错，故原告要求安徽皖能公司与阜阳君和公司、芜湖君泰公司共同承担支付违约金责任的诉讼请求，本院不予支持。芜湖君泰公司系阜阳君和公司的一人股东，未能举证证明阜阳君和公司财产独立，应对阜阳君和公司违约承担连带责任。被告芜湖君泰公司、阜阳君和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第二十条、六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阜阳君和置业投资有限公司赔偿原告刘琪、赵林露逾期交房违约金28,050元、逾期办证违约金27,500元，两项合计55,550元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、被告安徽皖能置业发展有限公司对上述款项中的逾期交房违约金28,050元承担70%的补充赔偿责任；四、驳回原告刘琪、赵林露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,230元，减半收取615元，由被告阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张新宏二〇一九年八月十六日书记员  樊长龙