广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初3305号原告：赖佛太，男，汉族，1966年10月28日出生，户籍地广东省惠东县。委托诉讼代理人：戴小红，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖欣，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：游佐团，男，1977年12月1日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县。委托诉讼代理人：赖雨泉，广东维因律师事务所律师。被告：陈木荣，男，1978年11月12日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县。原告赖佛太诉被告游佐团、陈木荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖佛太的委托诉讼代理人戴小红、李颖欣，被告游佐团及其委托诉讼代理人赖雨泉到庭参加诉讼，被告陈木荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖佛太向本院提出诉讼请求：1.判令被告游佐团协助原告办理位于惠东县××开发区××号、××号××单元××房的过户手续；2.判令被告游佐团支付逾期办证违约金，逾期办证违约金以已付购房款人民币250000元为基数，按年利率6%自2014年9月5日起计至被告协助原告办理完毕位于惠东县××开发区××号、××号××单元××房的过户手续，暂计至原告提起本次诉讼之日为人民币71708.33元；3.判令被告陈木荣对以上债务承担连带责任；4.判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年，被告游佐团、被告陈木荣及其他案外人成立惠东XX房地产有限公司（已注销）以合作经营房地产项目，本案中，涉案楼盘（游佐团住宅楼）亦由惠东XX房地产有限公司对外销售并收取购房款。2013年9月29日，原告与被告游佐团签订《房屋买卖合同书》，约定原告向被告购买瑞景苑（游佐团住宅楼）X座XX楼单元房屋，合同总价款为291200元，付款方式为首付四成，余下购房款以按揭贷款方式支付。2014年8月4日，原告与被告陈木荣签订《补充协议》，第一条约定原告一次性付清房款，被告给予原告在合同单价的基础上优惠200元/㎡，即优惠后房屋单价为2400元/㎡，房屋面积为房产证面积以房产证为准；第二条约定房屋面积为108.69㎡，被告承诺在付清房款之日起一个月内办理完毕房屋产权证过户手续。2014年8月5日，被告陈木荣书面确认原告已付清全部房款。2014年12月10日，原告与两被告签订《房屋交付证明书》，由两被告将涉案房屋交付给原告，同时交付钥匙。据查询，涉案房屋已于2014年7月28日取得房产证（不动产权证号：粤房地权证惠东字第××号），房产证地址为：惠东县××开发区××号、××号××单元××房，双方《房屋买卖合同书》中约定的购买的瑞景苑（游佐团住宅楼）X座XX楼单元房屋即为惠东县××开发区××号、××号××单元××房。但两被告经原告多番催促后，至今仍未按双方于2014年8月4日签订的《补充协议》配合原告办理涉案房屋的过户手续。故原告特向贵院提起本次诉讼，要求两被告配合原告办理涉案房屋的过户手续并按照相关法律规定支付逾期办证违约金，请求贵院依法支持，维护原告合法权益。被告游佐团辩称：一、此房屋在2019年5月前处于另案财产保全状态下，无法办理产权变更手续，现虽然另案当事人到期没有续封，但不动产权登记中心及答辩人均没有收到法院的解除财产保全裁定书，从事实上讲，不动产权登记中心仍然无法办理产权变更。出现这种情况，答辩人也在积极与不动产权登记中心协调，无奈该房屋又在2019年6月被本案原告申请财产保全。位于惠东县××开发区××号、××号××单元××房（不动产权证号：粤房地权证惠东字第××号曾在（2016)粤1323民初864号案件原告程某冰诉答辩人民间借贷纠纷一案中，应案件原告程某冰的请求由惠州市惠东县人民法院作出(2016)粤1323民初864号裁定书于2016年5月被查封，查封期限到期后并未有书面裁定告知答辩人游佐团，答辩人未能知晓上述房屋已无查封，并且在房屋解封后被答辩人并未跟答辩人沟通办理过户登记事宜，答辩人并非有意怠于办理房屋产权过户手续。二、答辩人与被答辩人赖佛太于2014年12月10日签订的《房屋买卖合同》未约定被告延迟履约的违约金，且赖佛太提交的第三组证据中的（2016)粤1323民初字3299号民事判决书、(2018)粤13民终1878号民事判决书均未支持延迟履约违约金的诉求。三、答辩人与陈木荣于2014年12月10日即将涉案房屋钥匙交付被答辩人赖佛太，被答辩人从2014年12月10日至今的房屋使用权并未受到任何实质影响，没有证据能够证明因不能办理过户登记产生任何损失。综上，赖佛太诉请答辩人承担逾期办证违约金依据不足，请求法院驳回赖佛太诉请答辩人承担逾期办证违约金的诉讼请求。另外补充一点，原告的购房款未付清，尚欠32594元。被告陈木荣未出庭应诉，未作答辩，亦未向本院提交证据。原告赖佛太围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.《房屋买卖合同书》及其《补充协议》，证明原告与两被告签订《房屋买卖合同书》及其《补充协议》，被告承诺在原告付清房款即签订《补充协议》日起一个月内办理完毕房屋产权证过户手续；2.《收据》4张、3.《补充协议》、4.《房屋交付证明书》，证明原告已向被告支付包括购房款、办证费、维修基金、赞助费在内款项共计284120元，由惠东县XX房地产有限公司出具收据，被告陈木荣书面确认原告已付清全部房款，随后两被告将涉案房屋交付给原告；5.（2017）粤1323民申3号民事裁定书、6.（2016）粤1323民初字3299号判决书、7.（2018）粤13民终1878号判决书，证明两被告与其他案外人成立惠东县XX房地产有限公司以合作经营房地产项目，本案中，涉案房屋（游佐团住宅楼）系由惠东县XX房地产有限公司对外销售并收取相关购房款等。被告游佐团为支持其上述辩解向本院提交下列证据：1.（2016）粤1323民初864号民事判决书、2.（2017）粤13民终387号民事判决书，证明涉案房屋在2019年5月之前一直处于被查封状态。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告的陈述及庭审确认的证据，认定事实如下：2013年9月29日，原告赖佛太（乙方）与被告游佐团（甲方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定：原告赖佛太购买被告游佐团开发的位于惠东县××开发区××、××栋瑞景苑（游佐团住宅楼）A座1102房一套，面积为112㎡，价格为2600元/㎡，总价款为291200元，最终以房地产测绘部门测定的建筑面积为准，多退少补。第三条第2点付款方式：首付四成；①按揭金额人民币171200元②工程项目全面完工验收，接甲方通知后10日内预付办证费。当乙方在交清四成房款后，需要按揭符合银行规定的办理按揭条件，由甲方统一办理。按银行规定的办理按揭条件办理不了，在房屋交付使用时一次性付清所有购房款。办理所定楼房的房产所有权证，费用由乙方负责，由甲方统一向房管局申请办理。按揭手续由甲方协助乙方统一向银行申请办理，乙方及时提供按揭手续所需资料（涉及办理按揭手续的一切费用由乙方自行负责）。第四条约定若乙方未能在指定时间内履行上述应付款项，每拖欠一日，则应按当期应付款的1%计付违约金给甲方。待乙方交清未交应付款及违约金后，该合同才继续履行。若乙方逾期两个月未履行上述任一期应付款项义务，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将该房屋另行出售，在此情形下，甲方向乙方收取违约金。第六条交楼时间甲方计划在2014年4月将楼房交付乙方使用，如遇《特殊原因》可延期交付使用，但延期原则上不得超过两个月。《房屋买卖合同书》尾部下方空白处手写备注“补：①乙方自愿一次性付款，甲方给予乙方200元/㎡优惠，即为2400元/㎡，房屋面积以房产证为准。②房屋面积为108.69㎡，单价2400元/㎡，且自一次性交房款后一个月内办理完成房屋过户手续。陈木荣，2014.8.4。注：乙方赖佛太已付清所有（全部）房款。陈木荣，2014.8.5”。2013年9月29日，原告赖佛太向案外人惠东县XX房地产有限公司（下称XX公司）支付购房款12万元，2014年8月4日原告向XX公司支付购房款13万元，2014年7月17日原告向XX公司支付办证费及维修基金29120元，上述款项合计279120元。XX公司于收到款项当天向原告出具由其公司盖章确认的收据（共3张）予以确认。2017年9月12日原告向被告游佐团支付赞助费（完善小区）5000元。庭审中原告确认涉案房产已装修并居住。2019年5月23日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。涉案房屋于2014年7月28日取得房产证（不动产单元号FB00103904，不动产证号：粤房地权证惠东字第××号），登记房屋坐落于惠东县××开发区××号、××号××单元××房，登记所有权人系被告游佐团，建筑面积108.69㎡。庭审中被告游佐团确认上述房屋基本信息对应的房屋与原告房屋买卖合同书上约定购买的房屋是一致的（合同为A座1102，房产信息为1单元11层01号）。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院依法查封涉案房屋[详见（2019）粤1323民初3305号民事裁定书]。2019年7月24日，本院致函惠东县自然资源局，调查涉案房屋的抵押、被查封情况及目前能否办理产权过户手续？2019年8月12日，惠东县自然资源局回复：涉案房屋无抵押，被赖佛太于2019年6月12日查封；可办理国有建设用地及房屋所有权转移登记。在另案（2016）粤1323民初3299号中，被告陈木荣称：游佐团是我的伙计，双方合作开发本案楼盘（瑞景苑）。楼盘的房产登记在游佐团名下，我是隐名合伙人。XX公司与本案楼盘（瑞景苑）无关，是替我们收钱的。我和游佐团不是XX公司的股东。本院认为：涉案房产登记在被告游佐团名下，原告赖佛太向被告游佐团购买该房产，原告赖佛太与被告游佐团签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。原、被告双方应按合同约定履行义务，原告已支付了全部购房款，但被告游佐团违约，未按约定将房产过户登记到原告名下，原告请求被告游佐团继续履行双方于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同书》及将位于惠东县××开发区××号、××号××单元××号的房产权属（权属证号：粤房地权证惠东字第××号）过户到原告赖佛太名下，理由充分，予以支持。至于计付逾期办证违约金的问题。因本案《房屋买卖合同书》未约定被告迟延履约的违约责任，原告诉请被告承担迟延履约的违约金，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告陈木荣对被告游佐团的上述债务承担连带民事责任的问题。本案《房屋买卖合同书》的签约主体是原告赖佛太及被告游佐团，合同的权利义务应由合同的签约主体享有和履行，且涉案房屋登记在被告游佐团一人名下，其享有涉案房屋的所有处分权。被告陈木荣并非合同相对方，也无证据证明被告陈木荣在合同履行过程中自愿对该债务承担责任，原告诉请被告陈木荣承担连带民事责任，依据不足，理由不充分，本院不予支持。被告陈木荣经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，原告诉请和被告辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告赖佛太与被告游佐团继续履行于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同书》。二、被告游佐团于本判决生效之日起10日内协助原告赖佛太将位于惠东县平山黄排开发区X栋X号、X栋X号X单元X层X号房（不动产证号：粤房地权证惠东字第××号）变更登记到原告赖佛太名下。三、驳回原告赖佛太的其他诉讼请求。案件受理费1592元，保全费1978.23元（原告赖佛太已预交），由原告赖佛太负担1592元，由被告游佐团负担1978.23元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  黄旭东人民陪审员  张美芝二〇一九年八月三十日法官助理柯嘉静书记员周榕珊