江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初673号 原告（反诉被告）：王平，女，1971年11月27日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：任乐安（王平之夫），男，1969年3月27日生，汉族，住南京市浦口区。 被告（反诉原告）：廖建利，男，1975年9月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告（反诉被告）王平诉被告（反诉原告）廖建利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王平及其委托诉讼代理人任乐安、被告（反诉原告）廖建利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王平向本院提出诉讼请求：1、被告承担电费3264元、水费978.4元及利息（自2018年1月1日起按千分之三标准支付至给付之日止）；2、要求被告承担鉴定费2400元、钢化玻璃大门11981.11元、地面平整恢复费4796.38元、消防栓1238元、垃圾清运费200元、混凝土构件拆除费2541.93元；3、被告房屋闲置期间2018年1月1日至8月30日期间的租金损失56666（85000元÷12月×8月）：4、被告承担诉讼费。事实和理由：被告租赁原告位于浦口区商铺经营浦口风驰汽车服务中心。为了洗车方便，被告在商铺做了混凝土洗车槽，拆除了三扇钢化玻璃大门，另还将商铺内一公共消防设施拆除。原告清运被告留在商铺内的轮胎、油桶，产生运费200元。原告同意被告做洗车槽。被告为了诉讼，一直到8月份才将商铺出租，造成商铺租金损失。在租赁期间，被告拖欠水电费，未能提前60天通知解除合同，应承担违约责任。原告与被告协商未果，遂诉至法院。 被告廖建利辩称，同意支付水电费，钢化玻璃大门是因门无法正常使用，被告对商铺改造是经原告同意，消防栓同意恢复，如果照片上的轮胎还在，被告同意清走。被告于2017年11月份就停止营业了，以后的水电费被告不同意承担。被告走后将其中的铺面租给一个卖饼的，被告认为电费为2900元，对水费不完全认可，只认可11月的327.4元。玻璃门拆除是经原告同意的，玻璃门使用时间较久，被告只同意承担一部分。 反诉原告廖建利向本院提出诉讼请求，要求反诉被告退还押金10000元，事实和理由：反诉原告已提前通知反诉被告解除合同，反诉原告没有违约，反诉被告应当在结清水电费后退还押金。 反诉被告王平辩称，反诉原告已构成违约，合同约定租期三年，反诉原告只承租半年。房屋交付给反诉原告时是隔有二层，由于反诉原告的承租，反诉被告同意将二层拆除。按现在房屋租赁市场原告实际是可以以两层的房屋出租。反诉被告不同意退还押金。 经审理查明，2017年5月9日，王平（甲方）与廖建利（乙方）签订《门面房租赁合同》，乙方租用甲方位于东大路1号1-38号（浦东花园01栋108商铺）房屋，面积186.73平方米（一层），租期自2017年7月9日至2020年7月8日，租金200000元/年，押金10000元，租金半年一付，提前30天支付下一阶段房租，乙方终止租赁需提前60天告知甲方。合同期满，押金退回。乙方租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，在未征得甲方同意下，不得进行随意改造。如需改造，改造费用由乙方承担，乙方在租赁期间损坏设施由乙方负责维修。租赁期间，水、电、物业费及由乙方经营所产生的一切费用由乙方自己按规定缴纳。租赁结束时，乙方须交清欠费。乙方在租赁期间可向第三方转租或者转让该门面，但需告知甲方，并协助办理转让移交相关手续。如双方合同终止，乙方不再续签，可与甲方协商，每逾期1天，乙方应按照单日房租支付给甲方，直至乙方全部搬离并结清水、电、物业等其他相关费用，甲方退还押金。 廖建利支付了押金10000元及半年租金。廖建利在租赁房屋期间在商铺的地面建造了混凝土洗车槽、拆除了三扇钢化玻璃大门、拆除了消防栓一个。 2017年12月8日，廖建利通过微信发出合同终止通知，以门面场地有限，租金过高，亏损严重为由，表示不再租赁房屋。 2018年1月10日，王平为涉案房屋缴纳电费3263元。涉案房屋欠缴水费978.4元。 原告提供了照片显示房屋遗留轮胎和油桶，消防栓被拆除，被告对照片没有异议。 2018年6月，原告申请对钢化玻璃门安装费用、地面混凝土修复费、消防设施修复费申请鉴定。本院依法委托南京建凯建设项目管理有限公司，于2018年11月出具宁建凯鉴字（2018）002号鉴定报告，鉴定结果为涉及房屋修复鉴定价款为19636.69元，其中混凝土构件拆除费2541.93元、水泥砂浆地面恢复2254.45元、钢化玻璃门11981.11元、室内消火栓1238.58元。鉴定费2400元。原告对鉴定报告无异议。被告认为鉴定报告的内容没有依据，与本案无关，鉴定人景海荣不是鉴定机构的人。本院认为，鉴定报告中提供了景海荣的聘用证书，能证明其为鉴定机构人员，故对被告关于景海荣不是鉴定机构的人的意见不予采纳。 上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、房屋租赁合同、照片、水电费票据、鉴定报告、鉴定费票据、被告提供的微信截图、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 对于原告王平的诉讼请求1、被告承担电费3264元、水费978.4元及利息（自2018年1月1日起按千分之三标准支付至给付之日止），被告对欠费事实认可，愿意一次性支付，本院认为，被告应当支付原告垫付的电费3264元、水费978.4元，合计4242.4元。原告主张的利息标准并无合同依据，本院认为，被告应当按照中国人民银行同期贷款利率标准自原告起诉之日即2018年1月22日起支付利息至实际给付之日止。 对于原告王平的诉讼请求2、要求被告承担鉴定费2400元、钢化玻璃大门11981.11元、地面平整恢复费4796.38元、消防栓1238元、垃圾清运费200元、混凝土构件拆除费2541.93元，本院认为，被告终止租赁合同，应当将承租房屋恢复原状交付原告，被告自述2017年11月就停止营业，但未与原告办理房屋交接手续，故原告有权要求被告恢复房屋原状。由于原、被告对恢复原状的费用不能达成协议，经原告申请，法院依法委托鉴定机构对恢复费用进行鉴定。被告陈述钢化玻璃大门无法正常使用，消防栓仍然在，原来就没有办法使用，但原告并未提供证据予以证明，本院对被告的此点意见不予采纳。被告陈述钢化玻璃大门使用时间较长，应当存在折旧，被告只同意承担一部分，原告表示不同意，要求恢复原状。本院认为，被告拆除钢化玻璃大门经过原告同意，但被告对拆除的钢化玻璃大门应当妥善保管，在返还房屋时重新装上即可，但被告未尽到相应的义务，本院对原告要求恢复钢化玻璃大门原状的诉讼请求予以支持。被告未经原告同意拆除消防栓，应当恢复原状。原告虽提供了轮胎和油桶的照片，但未提供垃圾清运费的相关证据，本院对原告的此项主张不予支持。被告应当支付原告鉴定费2400元、钢化玻璃大门11981.11元、地面平整恢复费4796.38元、消防栓费1238元、混凝土构件拆除费2541.93元，合计22957.42元。 对于原告王平的诉讼请求3、被告房屋闲置期间2018年1月1日至8月30日期间的租金损失56666（85000元÷12月×8月），原告提供了2018年9月13日与沈涛、范玉娟的租赁合同，年租金85000元，被告认为被告没有违约，不应承担责任，对原告提供租赁合同不予质证。本院认为，原告自述自2017年11月被告就与原告商谈降低租金一事，原告不同意。被告陈述于2017年11月停止营业，并将商铺部分转租他人。2017年12月8日，被告正式通知原告终止合同。合同约定被告终止租赁需提前60天通知原告，说明被告有权提前终止租赁，其通知原告目的是为了原告有时间另行出租和结清费用。原告提供的租赁合同时间为2018年9月，与终止合同时间间隔较长，原告主张的租金损失存在扩大损失部分。合同约定被告应当提前30天支付下一阶段的租金，被告实际未在约定的期限内支付租金，且事实上被告存在转租他人并停业的事实，原告对被告不再继续承租涉案房屋应当知情。原告应当及时采取措施，防止损失扩大，考虑涉案房屋继续出租需恢复原状及结清费用，需要相应时间处理，本院酌定被告支付原告一个月的租金损失，由于原告提供的租赁合同租金低于涉案合同租金，按该合同租金计算，被告应支付原告一个月租金损失为7083元。对于原告其他扩大的损失部分，本院不予支持。 对于反诉原告廖建利的反诉诉讼请求：反诉被告退还押金10000元，反诉被告王平认为，反诉原告未按约定期限提前终止合同，应承担违约责任，不同意返还。本院认为，合同约定押金10000元，在合同期满或终止合同搬离房屋、结清费用后押金退回。反诉原告有权提前终止合同，要求返还押金，反诉被告不予返还押金的理由没有法律依据，本院不予采纳。本院对反诉原告的反诉诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）廖建利于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）王平电费3264元、水费978.4元，合计4242.40元，并以4242.40元为基数，自2018年1月22日起按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至实际给付之日止； 二、被告（反诉原告）廖建利于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）王平钢化玻璃大门11981.11元、地面平整恢复费4796.38元、消防栓费1238元、混凝土构件拆除费2541.93元、租金损失7083元，合计27640.42元； 三、原告（反诉被告）王平于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）廖建利押金10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费408元、鉴定费2400元，合计2808元，由被告（反诉原告）廖建利承担；反诉案件受理费25元由原告（反诉被告）王平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉本诉案件受理费408元、反诉案件受理费25元。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  邢克祥 人民陪审员  汪为春 二〇一九年八月十六日 法官 助理  陈 欣 书 记 员  李 洁