贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2844号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 被上诉人（一审原告）：王世沛，男，1985年3月31日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区， 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商置业）因与被上诉人王世沛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理案涉房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2015年12月16日向被上诉人邮寄“入伙通知书”，并在该通知书后附“招商花园城代收费用标准及明细”，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年1月13日取得商品房备案证明书，案涉房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。4.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，案涉房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。5.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。6.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。7.上诉人通知被上诉人收房及交纳相关税费的时间是2015年12月31日前，但被上诉人实际交纳税费的时间是2016年6月22日，依据《商品房买卖合同》关于“因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延，不承担任何违约责任。”的约定，上诉人无需承担违约责任。且依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。8.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。故即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，被上诉人未举证证明其遭受实际损失，无损失即不承担违约责任。 王世沛二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉无事实及法律依据，依法应予驳回。 王世沛向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理位于贵州省××市××区招商花园××房的不动产权证书并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000元（违约金以已付购房款374,716元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息标准，从2016年7月1日起，计算至被告为原告办理完毕不动产权证书交付原告之日止）；3.判令本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2014年4月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E5幢20-3号商品房，房号为E5-20-3号，建筑面积104.73平方米，房屋总价款374,716.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息。此后，双方又签订附件十二《补充协议》。合同签订后，原告支付了全部购房款，并将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交付给被告，被告出具了相应收据，但被告至今未将办理商品房转移登记有关文书交付原告，其行为构成违约。本案违约金应当以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准计算。 一审法院认定以下事实：2014年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E5幢20-3号商品房（房号为E5-20-3），用途为住宅，建筑面积106.16平方米，套内面积88.86平方米，房屋总价款388,714元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款118,714元，余款270,000元以银行按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：3.1，若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2，如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告招商置业支付了涉案房屋首期购房款118,714元，并于2014年5月15日与中国邮政储蓄银行股份有限公司七星关区支行签订个人购房借款及担保合同，并以涉案房屋作抵押借款270,000元支付其余购房款（涉案房屋的产权证书需交由该行抵押，待原告偿还完所贷款项后方可领回）。2015年12月24日，原、被告又签订《面积误差补充协议》，协议主要内容：涉案房屋合同约定的建筑面积106.16平方米，套内面积88.86平方米，合同金额￥388,714元整。经测绘机构的测绘报告，涉案房屋竣工建筑面积104.74平方米，套内面积85.66平方米，被告应支付原告金额13,998元整。为此，涉案房屋实际购买金额为374,716元（388,714元-13,998元=374,716元）。2015年12月17日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。2015年11月完成房屋面积实测测绘成果书。被告于2015年12月16日通知原告收房和交纳办证相关税费及入伙办理流程。原告按被告的通知于2015年12月24日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证等费用，被告于当日将涉案房屋交付原告使用，2016年11月9日，涉案房屋印花税和契税获得完税证明。2017年3月1日，涉案房屋土地获得毕节市国土局（2017）毕节市不动产权第0000178号国有土地证书。2016年1月14日，被告取得毕房BJ（16）登字第05号商品房备案证明书，涉案房屋E5幢属该备案证明书包含的范围，涉案房屋已具备办证条件。一审法院另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。2018年8月13日，被告以邮递方式向原告邮寄《关于办理房屋不动产权证的告知书》，该告知书载明办理不动产权证的相关内容及事项。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”之规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且按被告的通知缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。虽双方约定为共同申请办证，但被告向原告收取了涉案房屋办证的相关税费，视为被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，被告出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料、《不动产权证书》，证明涉案商品房已具备办理不动产权证书的条件。因此，对原告要求被告为其申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第E5幢20-3号商品房的转移登记，应于支持；对原告要求被告向其交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，因本案原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司七星关区支行签订个人购房借款及担保合同，并以涉案房屋作抵押借款，涉案房屋的不动产权属证书按该合同的约定，应抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司七星关区支行，待原告偿还完所贷房款后，该行才将涉案房屋不动产权属证书返还给原告，故对原告的该诉讼请求，不予支持，该不动产权属证书原件应由被告交付给中国邮政储蓄银行股份有限公司七星关区支行，但被告应将涉案房屋不动产权属证书复印件交付给原告；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，被告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。本案中，被告已于2016年1月14日依双方签订的合同约定如期取得商品房备案证明书，说明被告已履行了该义务。因被告视为同意接受原告委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。原告于2015年12月24日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，并于2015年12月24日签订收楼确认书，收到涉案房屋。因原告收到涉案房屋和交清相关税费在先，被告取得商品房备案证明书在后，在被告取得商品房备案证明书后，应履行通知原告的义务，而被告举证证明其于2018年8月13日已履行了通知原告的义务，在2018年8月13日之前其未举证证明。被告虽依约如期取得涉案房屋所有权初始登记，但并未将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告（通知原告），已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，计算违约金，因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持，违约金应从被告违约的次日即2016年7月1日起计算至被告履行通知义务的时间，即2018年8月13日止。对原告诉讼请求超过的部分，不予支持。对被告提供证据认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动、相关部门准备不足、办证慢、办证难的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商置业主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商置业的该抗辩意见，不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，应予以支持从2016年7月1日起至2018年8月13日止的违约金，以其已支付购房总款374,716元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%计算，从2016年7月1日起计算至2018年8月13日止，超过部分，不予以支持。 综上所述，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，应予支持，对原告要求被告将办理的涉案房屋不动产权证书交付给原告的诉讼请求，因涉案房屋属抵押借款，原件应交借款银行暂时保管，故支持交付复印件；对原告要求被告支持逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，应予以支持从2016年7月1日起计算至2018年8月13日止，超过部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告王世沛办理涉案房屋不动产权证书；并将办理涉案房屋不动产权证书复印件交付原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王世沛逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以374,716元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%计算，从2016年7月1日起计算至2018年8月13日止)；三、驳回原告王世沛的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担违约责任；2.本案违约金是否应予调整。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2016年6月30日前完成案涉商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。根据《不动产登记暂停条例》等规范性法律文件的规定，商品房转移登记的办理，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提。由此可知，招商置业履行前述合同义务，不以王世沛是否缴纳契税为条件。无论王世沛是否及时缴纳契税，均与招商置业能否完成商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的文书资料无涉。故此，招商置业以王世沛未缴纳契税为由进行违约责任抗辩，于法无据，本院不予采纳。 依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商置业已代为收取买受人缴纳的公共维修基金、产权登记费、土地证等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商置业关于双方未建立委托合同关系，其收取费用以及代为提交办证资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 基于双方业已成立委托办证合同关系，苛责招商置业在约定期限内向王世沛交付有关文书，实无意义。根据合同履行实际，招商置业依约应当履行的文书交付义务，此时转化为披露义务，即招商置业应当在合同约定的文书交付期限内，向王世沛披露其已完成商品房初始登记、具备办理商品房转移登记应由出卖人促成的条件这一内容。该披露义务履行完毕，视为招商置业交付办证所需文书的义务履行完毕，王世沛据此得以向招商置业提交应由买受人提交的办证资料，用于招商置业代为办理转移登记。在案证据显示，招商置业已办理取得商品房备案证明书，但其一审举示的《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，系其为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商置业已完成商品房初始登记、具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知初始登记办理情况，故不能依据送达缴费通知认定招商置业履行完毕合同约定的文书交付义务。 招商置业另以不动产登记政策调整，不动产登记机关对此准备不足，导致办证慢、办证难为由，抗辩不承担违约责任。本院审查认为，如前文所述，招商置业未及时向买受人披露义务完成情况，致使买受人不能及时申请办理商品房转移登记，系招商置业应当承担违约责任的原因，与不动产登记政策的施行以及登记机关的具体执行情况无涉。故此，对招商置业提出的该项上诉意见，本院不予采纳。招商置业上诉另称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，王世沛仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为放弃违约责任请求权的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，守约方即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。至于招商置业主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 关于第二个争议焦点。关于违约金是否应予调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有未违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，意在敦促出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，招商置业请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。 综上所述，上诉人招商置业的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年八月十五日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青