广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复144号 复议申请人（异议人、利害关系人）：蔡振云，男，汉族，1969年5月29日出生，身份证住址广东省揭西县。 委托诉讼代理人：陈岳，广东鹏湛律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场二期一层（15A、15-19、34-36、41-43）及五层至十层，统一社会信用代码91440300192207267P。 负责人：陈许英，行长。 委托诉讼代理人：刘军华，广东邦罡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李青舟，广东邦罡律师事务所实习律师。 被执行人：吴艳兰，女，汉族，1974年10月15日出生，身份证住址湖北省洪湖市。 复议申请人蔡振云不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2018）粤0304执异537号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人中信银行股份有限公司深圳分行（以下简称中信深圳分行）与被执行人吴艳兰借款合同纠纷一案［案号（2018）粤0304执恢427号］过程中，利害关系人蔡振云对该院不带租约拍卖被执行人名下位于深圳市宝安区西乡镇××房产（房产证号：深房地字第××号，以下简称涉案房产）不服，向福田法院提出书面异议。 异议人蔡振云称，一、异议人提供的租赁合同及资料是真实合法有效存在的，且其一直占有使用租赁涉案房产，即使拍卖涉案房产，异议人的房屋租赁合同应继续履行。异议人与被执行人于2013年11月签订的租赁合同租期是从2013年11月20日至2033年11月19日，共20年，该合同租期上涂改是笔误造成的，且实际租赁20年的事实在被执行人出具的《收条》中也再次明确租期20年及收到50万元的租金。因房管局不给20年的租赁备案登记，就先做了1年的租赁登记。根据水电费、租金支付记录等可以证实异议人一直使用涉案房产，法院应保障异议人的优先购买权。二、涉案房产的租赁先于房屋抵押、查封，法院无权要求解除涉案租赁合同。三、法院在拍卖中应带租约拍卖并确认异议人的优先购买权。综上所述，请求法院在拍卖公告中披露20年租约并已付清租金及存在优先购买权。 福田法院查明，上列申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，该院（2015）深福法民二初字第2924号民事判决书已经发生法律效力，该判决书查明涉案房产已于2013年12月23日办理了抵押设立登记。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向该院申请强制执行，案号为（2016）粤0304执4344号。在执行过程中，因未发现可供执行财产，该院于2017年10月30日裁定终结本次执行程序。现申请执行人申请恢复执行，该院已依法受理，案号为（2018）粤0304执恢427号。 执行过程中，该院拟对涉案房产进行拍卖。利害关系人蔡振云向该院提交租赁合同、租赁凭证、委托付款证明、转款凭证等材料，主张承租权利。其中，《房屋租赁合同》显示蔡振云与被执行人于2013年11月20日签订，约定被执行人将涉案房产租赁给蔡振云，租赁期限从2013年11月20日至2033年11月19日止，共240个月，租金总额50万元，由蔡振云一次性支付给被执行人；《房屋租赁凭证》载明蔡振云承租涉案房产的租赁期限从2013年11月20日至2014年11月20日；委托付款证明显示蔡振云委托钟某代其向被执行人支付租金；转款凭证显示钟某分多次向被执行人转款5万元，借贷状态显示为借。该院经审查作出（2018）粤0304执恢427号《通知书》，决定不带租约拍卖上述涉案房产。蔡振云不服，提出执行异议，要求带租约拍卖上述涉案房产。 福田法院认为，执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，异议人主张与被执行人存在20年的租赁合同关系，显然不能采信。首先，从合同内容看，异议人与被执行人签订长达20年的租赁合同，且约定一次性支付租金，明显有悖于生活常理。其次，从合同履行情况看，涉案房产租赁凭证载明的租期为1年，与租赁合同不一致，且异议人提交的转款凭证显示借贷状态为借，并不能证明该款项系支付涉案房产的租金。综上，异议人提交的证据均不能充分证明其与被执行人之间存在真实的租赁合同关系。因此，该院作出（2018）粤0304执恢427号《通知书》，决定不带租约拍卖上述涉案房产并无违法或不当。异议人要求带租约拍卖涉案房产缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回蔡振云的异议请求。 复议申请人蔡振云对上述执行异议裁定不服，向本院申请复议，请求：1.依法撤销福田法院作出的（2018）粤0304执异537号执行裁定书；2.依法裁决一审法院在拍卖中，依法应该披露本次拍卖带租约拍卖，披露内容应为：①有租约，租期是2013年11月20日至2033年11月19日；②优先购买权为“有”。事实和理由：复议申请人认为福田法院异议裁定认定事实不清，作出的执行裁定适用法律错误，应当依法予以撤销。一、复议申请人提供的租赁合同及资料是真实合法有效且正在履行的，复议申请人一直占有、使用涉案房产，即使涉案房产拍卖了，复议申请人的房屋租赁合同应继续履行。复议申请人与吴艳兰在2013年11月20日签订的《租赁合同》的租期是2013年11月20日至2033年11月19日，共计20年。该合同租期上的涂改是笔误造成的，且实际租赁20年的事实在吴艳兰出具的《收条》中也已经再次明确租期为20年，及收到50万元的租金。当时做备案登记时，房管局不给做20年的租赁登记备案，所以双方就先做了1年的租赁登记备案。承租房屋后，复议申请人一直使用涉案房产至今，详见复议申请人提交的《房屋租赁合同》、缴纳管理费、水电费的缴费记录。依据“买卖不破租赁”的原则，复议申请人依法享有优先购买权。二、关于认定支付租金的银行转账凭证，及20年租期等方面，一审法院属于认定事实错误，应依法予以纠正。一审法院因支付租金的银行转账凭证第一行的借贷标志“借”，认为本次转账属性是与“借”相关的属性，这属于常识认定错误。因为所有的银行转账凭证，如果对外转账，借贷标志一栏都会显示“借”，如果接收汇款，借贷标志一栏都会显示“贷”，这仅仅是银行内部做账的专业术语，与真实转账用途无关。而转账款项的用途应该是以凭证当中的“备注”一栏的记载内容为准，不得以借贷标志一栏的显示来认定。另外，20年租约并没有违背生活常理，也没有违反法律禁止性规定，一审法院不顾深圳普遍存在的二房东生意约定20年租期的日常习惯，否定租赁合同的有效性没有法律依据。三、涉案房产租赁产生先于房屋的抵押、查封及拍卖，基于买卖不破租赁原则，法院无权要求解除《房屋租赁合同》，拍卖应受到该租约的约束。一审法院在本次拍卖过程中必须带租约拍卖、并且确认复议申请人的优先购买权。 本院经审查，福田法院查明的事实属实，本院予以确认。另查：关于复议申请人所称的涉案房产50万元租金支付情况，复议申请人称由于其资金吃紧，故委托与其有生意往来的案外人钟某代为支付50万元租金，后通过生意往来的方式结算。本院传唤证人钟某到本院作证，证人钟某称其与复议申请人之间有一起投资、买房、炒股票等生意和资金往来，因双方有生意往来，2013年其受复议申请人委托向被执行人吴艳兰转账支付50万元租金，后来双方也有结算。 申请执行人中信深圳分行答辩称，其认为涉案房产的租赁合同关系并不属实，本案系证人钟某与复议申请人的妻子蔡绍葵、妻弟蔡秉权以及案外人姚顺强等炮制虚假长期租约以获取利益，仅钟某、蔡秉权、姚顺强就涉及20宗民间借贷案件以及数宗因借贷产生的租赁纠纷案件。 在本院（2016）粤03执复121号案件中，复议申请人姚顺强称其委托钟某于2014年1月15日向被执行人温李汉转账一次性支付涉案裕宏园及丽景花园两处房产20年的租金共70万元［经查阅卷宗，通过钟某的中国民生银行深圳上步支行账户（账号47×××66）向温李汉的平安银行账户分14笔，每笔5万元支付］，本院认定了钟某代付租金的事实。但在深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）（2017）粤0303民初16553号案中，钟某又因民间借贷纠纷起诉被告温李汉、陈隆坚，罗湖法院查明2014年1月15日钟某与温李汉签订《借款合同》，约定温李汉向钟某借款70万元，当日，钟某向被告转款70万元。钟某在本院作证过程中，称该民间借贷案件中的70万元与（2016）粤03执复121号案中的70万元代付租金是分开的两笔钱，两笔款都存在，2014年1月15日一共向温李汉支付了140万元。代姚顺强付租金是因为与其一起做股票，本应给回姚顺强钱，后姚顺强委托钟某代付租金。 本院要求钟某作证后提供其上述两个案件分别转款的银行记录，钟某庭后提交情况说明称：“（2016）粤03执复121号案件，姚顺强承租温李汉名下的物业，姚顺强委托本人钟某转账支付给温李汉账户的租金人民币柒拾万元。（2017）粤0303民初16553号案件是本人钟某在2013年月日给温李汉借款人民币捌拾万元，陈隆坚为该笔借款做连带责任担保，当时只写了借条，本人钟某委托蔡秉权代为支付，该笔款项由陈隆坚账户接收。不久，温李汉还了10万元本金。2014年1月15日，钟某与温李汉、陈隆坚按70万元本金重新办理了正式的借款手续，原来的借条现场作废撕毁。”本院经向罗湖法院调阅（2017）粤0303民初16553号案卷宗，钟某起诉时提供的向被告温李汉支付70万元借款证据为：2014年1月15日其通过本人中国民生银行深圳上步支行账户（卡号47×××66）分14笔，每笔5万元，共向温李汉平安银行账户转款70万元的银行流水单。 本院认为，本案争议焦点在于复议申请人所称的其与被执行人吴艳兰之间的租赁合同关系真实性如何认定问题。首先，涉案房产为城市内小区住宅，当事人一次性签订长达二十年的租约并一次性支付租金有违常理；其次，涉案房产租赁凭证载明的租期为1年，与租赁合同不一致；最后，关于复议申请人所称的其已委托案外人钟某一次性支付租金50万元的真实性认定问题，本院经向钟某调查，虽然其认可系受复议申请人委托向被执行人支付租金50万元，但本院仍应根据证人钟某所作全部证言综合判断其就本案的陈述应否被采信。本院（2016）粤03执复121号案件中钟某所称的受姚顺强委托向被执行人温李汉支付长租约租金70万元与本案复议申请人与钟某所称的代付租金关系存在高度相似性，因此，如果钟某对于（2016）粤03执复121号案件与（2017）粤0303民初16553号案之间的矛盾之处不能给出合理解释，则其就本案代付租金的证言也不可信。显而易见，钟某关于其既向温李汉代付70万元租金又向其提供70万元借款，两笔款不同的陈述及情况说明自食其言、左支右绌、漏洞百出，明显不能成立。“言而无信，不知其可也”，钟某关于另案所作的明显不实陈述，足以表明其不具备诚信诉讼的品质，其关于本案所作的代付租金陈述，本院不予采信。综上所述，复议申请人所称的其与被执行人之间存在长租约，事实依据不足，本院不予采信，其复议请求本院不予支持。福田法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人蔡振云的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2018）粤0304执异537号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇一九年八月十三日 书记员 郑君平