贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0112民初1939号原告：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添办事处奶牛场保利公园2010（3-1-A区），统一社会信用代码91520112662995019R。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：米见华，该公司法律顾问，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘冠青，该公司法律顾问，特别授权代理。被告：张胜翔，男，1988年12月1日出生，汉族，身份证住址四川省富顺县。第三人：中信银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵州金融城BL区北二塔，统一社会信用代码91520102688413275F。负责人：杜晓峰，该银行行长。委托诉讼代理人：卢意，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号15201201610986999，特别授权代理。委托诉讼代理人：唐军，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号15201201810061750，特别授权代理。原告贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与被告张胜翔、第三人中信银行股份有限公司贵阳分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人米见华、第三人中信银行股份有限公司贵阳分行的委托代理卢意人到庭参加诉讼，被告张胜翔经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告保利·公园第1－Ｄ－13栋1层6号房屋；2、被告配合原告办理撤销该房屋预告登记和备案登记手续，并承担相关撤销登记费；３、被告赔偿原告保证金88439.71元并承担违约金554000元；6、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区保利·公园第1－Ｄ－13栋1层6号房屋一套，总价款2770000元。被告支付了首付款840000元，余款1930000元采用银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《商品房按揭合作贷款协议书》、《个人住房销售贷款协议书》。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金88439.71元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条，原告有权解除合同收回房屋，因此造成的损失由被告承担，故提出如前诉请。被告张胜翔经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人中信银行股份有限公司贵阳分行述称，1、我方在本案中没有过错，本案合同是否解除履行由法院依法裁判；2、根据我方与原告签订的合同约定，案涉房屋未办理正式抵押权，原告解除商品房买卖合同的同时应当代被告向我方清偿所欠贷款本息。本院经审理认定事实如下：2016年4月13日，原告保利房开公司与被告张胜翔签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，由被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区保利·公园第1－Ｄ－13栋1层6号房屋，总价款2770000元，买受人首付840000元，余款1930000元采用银行按揭方式支付。《补充协议》第1.3.3条约定，因乙方（被告）逾期偿还银行贷款，导致银行基于甲方（原告）保证责任的存在而扣划甲方款项，则甲方可通知乙方解除《商品房买卖合同》，乙方须在甲方发出通知之日起15日内将所购房屋无偿归还给甲方，甲方扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费等费用）后将购房款归还给乙方；第5.7条约定，因乙方原因导致解除合同，须向甲方支付总房款10%的违约金。被告张胜翔于合同签订当日支付了首付款，并进行了商品房现售合同备案登记（登记号Ｘ16034148）。第三人为被告张胜翔向原告提供了购房按揭款1930000元。因被告张胜翔未按期向银行归还贷款，第三人于2017年12月22日、2018年6月27日分别扣划原告保证金115971.79元和137540.49元合计253512.28元。被告张胜翔于2018年8月18日将253512.28元归还原告，并向原告出具《承诺函》，承诺不再产生个贷逾期。此后，被告张胜翔仍未按期向银行归还贷款，第三人再次于2019年3月26日扣划原告保证金88439.71元。本院认为，原告保利公司与被告张胜翔签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告为被告张胜翔在第三人的按揭贷款提供了连带保证责任，现被告张胜翔未按期支付银行贷款，第三人已从原告账户扣划保证金88439.71元，依照《补充协议》第1.3.3条的约定，原告有权向被告张胜翔追偿扣划的保证金款项，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，本院对原告要求被告归还其被第三人扣划的保证金88439.71元的诉请予以支持。对于原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有关于解除合同的约定，考虑到房价上涨因素，且被告已支付了包括首付款在内的大部分房款，如果解除合同将给被告造成巨大经济损失，对被告显失公平。再根据原、被告签订的《补充协议》第1.3.3条约定：因被告逾期偿还银行贷款，导致银行基于原告保证责任而扣划甲方款项，则甲方可通知乙方解除《商品房买卖合同》，乙方须在甲方发出通知之日起15日内将所购房屋无偿返还给甲方。原告并未按照约定履行通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，原告未履行催告义务，同时，《商品房买卖合同》的解除还涉及到被告与第三人之间的借款合同关系。为维护商品房买卖合同关系的稳定，不宜解除双方签订的《商品房买卖合同》，故对原告的该项诉请，本院不予支持。因《商品房买卖合同》未予解除，原告关于要求被告归还原告房屋及被告配合原告办理撤销该房屋备案登记手续的诉请，本院亦不予支持。对于原告要求被告支付违约金554000元的诉请。因原、被告双方在《补充协议》中对违约金的约定是针对解除合同情形所作的约定，本案中《商品房买卖合同》未予解除，故原告主张违约金554000元，本院不予支持。但原告被第三人扣划保证金88439.71元是因被告违约所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担违约责任即违约金，违约金参照原告被扣划保证金的10%支持较为合理，即本院酌情支持违约金为8843.97元。被告张胜翔经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证及辩论的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张胜翔于本判决生效之日起十日内偿还原告贵阳保利投资房地产开发有限公司被第三人中信银行股份有限公司贵阳分行扣划的保证金88439.71元及违约金8843.97元；二、驳回原告贵阳保利投资房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费17050元，由原告负担16564元，被告负担486元。（此款原告已预交，被告负担的部分被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审判员  胡昱二〇一九年八月五日书记员  孙毅