山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初4998号 原告：临沂颐正数码置业有限公司，住所地山东省临沂市兰山区北城新区颐高上海街**楼201。统一社会信用代码：91371300669317114X。 法定代表人：张华，总经理。 委托诉讼代理人：王金厚，山东上和（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘恩娟（该公司法务），女，1984年8月14日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：李平，女，1975年10月10日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告临沂颐正数码置业有限公司与被告李平商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临沂颐正数码置业有限公司委托诉讼代理人刘恩娟到庭参加诉讼。被告李平经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告临沂颐正数码置业有限公司向本院提出诉讼请求：１.请求法院依法判令解除原、被告签订的商品房预售合同(合同编号为YS353959、房屋代码为1793875)；２.请求法院依法判令被告配合原告至产权登记机构撤销上述商品房预售合同的登记备案手续；3.请求法院判令被告向原告支付逾期付款违约金3200元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年1月18日签订《商品房预售合同》，被告购买颐高上海街二期1-2号楼B栋1705号，面积81.64平方米，总价413147元，被告付首付款124147元。2014年6月5日，原、被告与案外人中国农业银行兰山支行签订《个人购房担保借款合同》，由原告对被告向银行的借款298000元提供担保。被告自2015年9月开始不再归还银行按揭贷款，银行于2016年9月30日、10月31日扣划原告保证金2期，共计4427.68元，在被告持续6个月未还款后，银行依据临沂市兰山公证处出具的“(2015)临兰山证执字第658号”执行证书，依法向兰山区人民法院申请了强制执行，要求原告承担担保责任。原告于2018年2月15日收到法院执行裁定书，裁定划扣或冻结原告281100元。2018年3月29日，原告浦发银行账户实际被划扣金额为320000元。原告因被告逾期还款，共被划扣款项324427.68元，按合同约定被告要向原告支付同期银行贷款双倍的利率。以上所有的款项，在合同解除后，原、被告进行结算。依据原、被告签订的《商品房预售合同》补充协议中付款方式条款1的约定“买受人采用银行按揭方式付款的,在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中,如果因连续三个月或累计六个月未按期还款导致出卖人承担保证责任时，视为买受人逾期付款。出卖人按照本合同买受人逾期付款的相关约定有权解除合同将房屋另行出售并有权向买受人追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金，按银行同期贷款利率二倍计算的利息、违约金及追偿产生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。”因被告不能按期还款，原告已被强制划扣款项用以偿还被告银行贷款，承担了担保责任，根据合同约定甲方有权解除合同并将房屋另行出售。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，并侵害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。 被告李平未作答辩。 原告临沂颐正数码置业有限公司为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.商品房预售合同一份，证明原、被告之间的合同关系及权利义务的约定，合同补充协议第一条约定了解除条件；2.原、被告与案外人中国农业银行兰山支行于2014年6月10日签订的个人购房担保借款合同一份，证明被告银行贷款事实及原告担保的事实；3.2017年12月20日，临沂市兰山区人民法院下达的执行裁定一份，证明被告拒不还款，银行向法院申请强制执行，法院裁定从原告处执行；4.扣划保证金银行回单两份，证明被告不能如期还款，原告被扣划保证金2期，金额共计4427.68元；5.执行扣划银行回单两份，证明因被告严重违约，法院强制执行划扣原告款项，原告承担了担保责任，代替被告偿还借款及按揭利息32万元整。上述证据被告李平未出庭予以质证，对上述证据本院予以确认。 根据原告陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、2014年1月18日，原告临沂颐正数码置业有限公司与被告李平签订《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS353959，房屋代码为：1793875。合同约定被告购买原告开发的兰山区沂蒙路与天津路交汇西南颐高上海街第1-2号楼B单元1705室，预测建筑面积共计81.64平方米，每平方米单价为5060.6元，总金额为413147元。合同约定，被告应于2014年1月17日前支付首付款124147元（包括定金10000元），剩余房款289000元由被告向银行申请按揭贷款，并委托银行将全部贷款支付给原告。另，合同第七条约定，被告逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金，原告应当返还买受人已付的购房款(不计利息，并应扣除违约金)。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行。自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。如被告没有按照与贷款银行的约定按时归还贷款本息，出卖人有权解除本合同并收回商品房，按照本合同附件四补充协议的约定处理。二、2014年1月18日，原、被告签订《合同补充协议》，合同付款方式部分约定：买受人采用银行按揭方式付款的，在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续三个月或累计六个月未按期还款导致出卖人承担保证责任时，视为买受人逾期付款。出卖人按照本合同买受人逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向买受人追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。三、上述合同签订后，被告李平就剩余房款289000元向中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行申请贷款，原告临沂颐正数码置业有限公司作为担保人为李平借款提供连带责任保证。三方并于2014年6月10日签订《个人购房担保借款合同》。借款合同签订后，中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行按合同约定将借款289000元汇入被告李平指定账户内。四、被告李平未按借款合同约定的期限分批偿还中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行借款本息，中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行扣收原告临沂颐正数码置业有限公司存款4427.68元用于偿还李平借款本息。2016年，中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行就李平、临沂颐正数码置业有限公司未偿付的剩余款项向本院申请强制执行，本院于2018年3月29日扣划原告临沂颐正数码置业有限公司存款32万元。其中，315882元用于偿还银行借款本息。2019年7月30日，临沂颐正数码置业有限公司偿还中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行借款本息6532.94元。另，被告李平共计偿还中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行借款本息31386.29元。 本案认为，原告临沂颐正数码置业有限公司与被告李平签订的《商品房预售合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，被告应当按照合同约定交付购房首付款，并按借款合同的约定偿还按揭贷款。否则，原告可以解除合同。现被告未按合同约定偿还银行贷款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订的商品房预售合同及补充协议，要求被告协助原告注销涉案房屋预备登记和撤销合同备案，理由正当，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。因原、被告签订的合同已经解除，对于原告代为偿还的银行贷款部分由原告自行承担。被告李平支付的银行贷款31386.29元和房屋首付款124147元及利息，由原告临沂颐正数码置业有限公司予以返还。本案中，本院酌定首付款利息按年利率6%予以计算。 关于原告临沂颐正数码置业有限公司主张的违约金问题。本院认为，被告李平逾期偿还第三人中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行银行贷款构成违约，但其违约行为并未对原告临沂颐正数码置业有限公司在房屋买卖合同中造成任何实际损失，且原告临沂颐正数码置业有限公司因被告李平违约行为而解除了购房合同，现涉案房屋及周边小区价格连续多年上涨，原告临沂颐正数码置业有限公司在被告李平违约过程中获得了一定的利益，故对原告临沂颐正数码置业有限公司主张的违约金，本院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂颐正数码置业有限公司与被告李平于2014年1月18日签订的《商品房预售合同》及补充协议，合同编号为：YS353959； 二、原告临沂颐正数码置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告李平购房首付款124147元及利息（以首付款124147元为基数，按年利率6%计算，自2014年1月17日起至实际返还之日止）; 三、原告临沂颐正数码置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告李平已偿还第三人中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行的贷款31386.29元； 四、被告李平协助原告临沂颐正数码置业有限公司办理位于兰山区××路与××路××西南××楼××单元××室房屋产权注销登记手续； 五、驳回原告临沂颐正数码置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7518元，由原告临沂颐正数码置业有限公司3500元，由被告李平负担4018元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费，逾期不预交，则视为撤回上诉。 审 判 长  董希林 人民陪审员  王 娇 人民陪审员  丁 潇 二〇一九年八月三十日 书 记 员  许宇翔