西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终2111号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨某，女，1952年12月5日出生，汉族，西安市未央区村民。委托诉讼代理人：侯棕铧，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：马银安，西部法制报法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾某，男，1969年3月14日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：鲁路，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少博，陕西明萌律师事务所实习律师。上诉人杨某因与被上诉人曾某土地租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初11488号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、改判曾某向杨某支付租金354480元、违约金106334元、共计460824元；3、一、二审诉讼费由曾某承担。事实及理由: 2006年12月19日，杨某与曾某签订了《场地租赁合同》、2011年4月22日签订了《场地租赁合同补充协议》、2015年3月9日签订了《土地续租协议》。合同自2007年1月1日开始履行至2018年6月因政府征地拆迁而终止履行。曾某按照上述协议支付了2007年至2015年的租金后，拖欠2016年至2018年的租金354480元、违约金106334 元共计460824元。但曾某却以租金付超为由将杨某诉至一审法院，杨某随即反诉,一审对反诉的主张数额认定明显有误。一审认定事实错误及适用法律错误。曾某辩称，杨某上诉内容不实。在一审中，杨某并无证据证明其向村里缴纳的征收费用上涨。曾某与杨某签订的合同中约定的违约金比例明显过高，超出法律规定。曾某向一审法院起诉请求: 1、判令杨某向曾某返还租金102960元；2、本案诉讼费由杨某承担。杨某提出反诉请求：1、判令曾某向杨某支付租金354480元、违约金106344元合计460824元；2、本案本诉及反诉费用均由曾某承担。一审法院认定事实：一、曾某和杨某于2006年12月19日签订了《场地承租合同》、于2011年4月22日签订了《场地承租合同补充协议》、于2015年3月9日签订了《土地续租协议》；二、曾某和杨某签订的合同于2007年1月1日开始履行，于2018年6月因被政府征地拆迁而终止履行；2007年至2013年期间，曾某与杨某对于租金没有争议；三、从2014年至2018年6月，曾某向杨某已付租金为：2014年140400元、2015年212160元、2016年166000元、2017年116000元，2018年1-6月的租金未付；四、杨某出租给曾某的场地（土地），源XX房XX村的集体土地，杨某和曾某之间的场地租赁合同（土地租赁合同）关系，杨某所在的某村委会知晓并认可。对于本案双方当事人有争议的证据和事实，认定如下：一、对于曾某和杨某于2011年4月22日签订的《场地承租合同补充协议》的第二款约定内容、即“自2011年起，如果村里或其他部门征收的土地使用管理费不上涨，双方签订的土地使用费不变，但如果村里或其他部门征收的费用上涨，则承租方付给出租方的费用相应上涨。涨幅比例为在征收费用的基础上增加2倍。”曾某认为，该条款应理解为，如果村里或其他部门征收的费用上涨，租金上涨的数额为征收费用的2倍，而且，此处的“征收费用”，不包含村委会收取杨某的租金。杨某认为，该条款应理解为，如果村里或其他部门征收的费用上涨，租金上涨的数额应为征收费用的3倍，此处的“征收费用”包含村委会收取杨某的租金在内。一审法院认为，村委会向杨某收取的土地租金，也属于 “村里或其他部门征收的费用”之范围；“涨幅比例为在征收费用的基础上增加2倍”应理解为涨幅比例是征收费用的3倍；杨某一方对该条款的解释是正确的，予以确认。二、杨某举证的某村委会出具的书面证明【杨某的证明目的为：2011年至2013年，村委会收取杨某的土地租金为每亩地3000元，2014年村委会收取杨某的土地租金为每亩地6000元，2015年村委会收取杨某土地租金为每亩地10600元，2015年之后，土地租金没有调整】、杨某向某村委会支付租金的收款收据4张【杨某的证明目的为：自2011年双方签订补充协议之后，2014年村委会收取杨某的租金每亩地上涨3000元， 2015年村委会收取杨某的租金每亩地上涨4600元，杨某也按上涨后的费用缴纳了租金；曾某向杨某应承担的租金也应上涨】。曾某的质证意见为：对某村委会出具的书面证明的真实性认可，但否认杨某的证明目的，认为该证据内容只能证明土地租金调整，不能证明征收费用的上涨，征收费用不能等同于土地租金；对支付租金的收款收据的真实性认可，证明目的不认可，认为该证据内容只能说明杨某是按照三亩地的地亩数向村委会缴纳土地租金的，但是，杨某却是按照5.2亩的地亩数收取曾某的租金。杨某对证据的解释意见为：自己租用村委会的土地是两部分，先租了2亩地、后来又租了3亩地，自己交纳另外2亩地租金的票据没有找到；对此，XX房XX村委会于2018年11月29日开具的书面证明，该证明的内容之一为杨某租用村委会的土地为5.2亩，且村委会承认杨某与曾某之间的租赁关系，村委会收取杨某的土地租金归集体收入，杨某转租的收入归杨某个人。曾某对杨某补充举证的书面证明的真实性认可，但认为该证据无法证明村委会和杨某之间土地租赁合同的具体地亩数和租金，同时认为村委会和杨某存在恶意串通的嫌疑。一审法院认为，杨某出租给曾某的场地来源于XX房XX村委会的土地，在XX房XX村委XX村委会的土地亩数为5.2亩、且杨某与曾某签订的场地承租合同的地亩数也是5.2亩的情况下，两个合同的地亩数相符，曾某认为杨某与村委会存在恶意串通的嫌疑之质证意见，没有证据支持，不予采信；对上述证据证明内容中的村委会向杨某收取的土地租金上涨事实予以确认，同时确认村委会对杨某收取的土地租金也属于村委会对于土地收取的征收费用范围。三、曾某举证的《欠付租金及利息计算情况》及《费用计算清单》，曾某的证明目的为：杨某向曾某多收取租金166560元；杨某举证的《欠付租金及利息计算情况》与《土地租金计算明细及支付情况表》，杨某的证明目的为：曾某欠杨某2016年的租金88592元、2017年的租金138592元、2018年的租金127296元，曾某共欠杨某租金354480元、还应向杨某承担违约金115211.46元。曾某和杨某相互否认对方的证据及证明目的。本案曾某、杨某自行核算的应付租金，均存在与合同约定不相符合之处，均不予采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。曾某、杨某签订的《场地承租合同》和《场地承租合同补充协议》，是合同双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，依法应予确认。本案应根据曾某、杨某签订的《场地承租合同》和《场地承租合同补充协议》之内容、结合村委会收取杨某的土地租金的上涨证明对曾某应向杨某交付的租金进行详细核算，具体核算过程如下：一、2013年-2015年（即履行合同的第七、八、九年）的租金标准，是在原2012年的基础上上涨20%，2014年的应付租金为：每亩地原定租金为18000元，在杨某向村委会缴纳的租金从2013年的每亩地3000元涨至6000元之后、曾某向杨某缴纳的租金上涨幅度应为每亩地3000元×3=9000元，即每亩地租金计算标准为18000元+9000元=27000元，5.2亩土地的租金总数为27000元×5.2=140400元；庭审查明曾某已付的2014年的租金数额为140400元，故2014年度的租金已付清，不存在欠付租金或超付租金的情况；二、2015年曾某的应付租金为：每亩地原定租金为18000元，在杨某向村委会缴纳的租金从2014年的每亩地6000元调整至2015年的每亩地10600元之后、曾某向杨某缴纳的租金上涨幅度应当为每亩地4600元×3=13800元，即每亩地租金计算标准为18000元+13800元=31800元，5.2亩土地的租金总数为31800元×5.2=165360元；庭审查明曾某已付的2015年的租金数额为212160元，故2015年度曾某向杨某超付的租金数额为212160元-165360元=46800元；三、2016年（即履行合同的第十年）曾某的应付租金为：每亩地原定租金为第九年度租金递增20%，即18000元+18000元×20%=21600元，因2016年时杨某向村委会缴纳的土地租金未变，所以曾某向杨某缴纳的租金上涨幅度仍与2015年度的相同即为4600元×3=13800元，即每亩地租金的计算标准为21600元+13800元=35400元，5.2亩土地的租金总数为35400元×5.2=184080元；庭审查明曾某已付的2016年的租金数额为166000元，故2016年度曾某欠付租金数额为184080元-166000元=18080元；四、2017年（即履行合同的第十一年）曾某的应付租金，因原合同与补充协议未约定递增内容，故与2016年的应付租金相同，应为184080元；庭审查明曾某已付的2017年的租金数额为116000元，故2017年度曾某欠付租金数额为184080元-116000元=68080元；五、2018年（即履行合同的第十二年）曾某的应付租金，因原合同与补充协议未约定递增内容，故与2017年的应付租金相同，应为184080元，基于双方的合同在2018年6月即终止履行的事实，故曾某应付的2018年的租金为184080元÷2=92040元；因曾某未支付2018年度的租金，故曾某欠付2018年的租金数额为92040元。根据上述核算过程，可以确定截止2016年年底时曾某不但不欠租金、反而超付了租金，曾某是从2017年时开始欠付租金的，即从2014年开始计算至2017年年底，曾某的欠付租金为：0元-46800元+18080元+68080元=39360元；加上曾某欠付的2018年1-6月的租金92040元，可确定曾某欠付杨某的租金数额为131400元。所以，本诉原告曾某要求判令本诉被告杨某返还超付租金102960元的诉讼请求，证据不足，应予判决驳回。反诉原告杨某要求反诉被告曾某支付下欠租金的诉讼请求中，在131400元范围内的部分应予判决支持，超出该范围的租金支付请求，应予判决驳回。因曾某在2016年12月之前不存在欠付租金的情况，所以，反诉原告杨某不能要求曾某承担2016年12月之前的违约金；经查，截止2017年年底，曾某欠付当年租金为39360元，根据合同约定，2017年的违约金应为2017年租金总额的15%，即184080元×15%=27612元；2018年1-6月的违约金，也应为该年度租金总额的15%、即92040元×15%=13806元，上述违约金总额为27612元+13806元=41418元；所以，反诉原告杨某要求反诉被告曾某支付违约金的诉讼请求中，在41418元范围内的付款请求，应予判决支持，超出该范围的诉讼请求，应予判决驳回。 综上，为保护公民、法人合法的民事权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告曾某要求被告杨某返还超付租金的诉讼请求；二、反诉被告曾某于判决生效后十日之内向反诉原告杨某支付租金131400元；三、反诉被告曾某于判决生效后十日之内向反诉原告杨某支付违约金41418元；四、驳回反诉原告杨某之其余反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2359元，本诉原告曾某已预交，减半收取1179.50元，由本诉原告曾某自行承担；反诉案件受理费4106元，反诉原告杨某已预交，由反诉原告自行承担2000元，由反诉被告曾某承担2106元，并于判决生效后十日之内向反诉原告杨某支付该款。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，曾某、杨某签订的《场地承租合同》和《场地承租合同补充协议》，是合同双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。根据《场地承租合同补充协议》第二款约定 “自2011年起，如果村里或其他部门征收的土地使用管理费不上涨，双方签订的土地使用费不变，但如果村里或其他部门征收的费用上涨，则承租方付给出租方的费用相应上涨。涨幅比例为在征收费用的基础上增加2倍。”可以认定村委会向杨某收取的土地租金，属于 “村里或其他部门征收的费用”之范围、“涨幅比例为在征收费用的基础上增加2倍”应理解为涨幅比例是征收费用的3倍；据此一审法院根据曾某、杨某签订的《场地承租合同》和《场地承租合同补充协议》之内容、结合村委会收取杨某的土地租金的上涨证明进行核算：2014年度曾某的租金已付清；2015年度曾某向杨某超付租金46800元；2016年度曾某欠付租金18080元；2017年度曾某欠付租金68080元；2018年曾某欠付租金92040元，最终确定曾某欠付杨某的租金数额为131400元、违约金总额为41418元并无不当。本案杨某自行核算的应付租金存在与合同约定不符之处，本院不予采信。据此杨某上诉理由不能成立。 综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5620元由杨某负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年八月十四日  书记员  李艳