湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初3366号原告：陈文，男，1967年7月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：王周，湖北齐扬盛律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉泰银物业管理有限公司，住武汉市江汉区北湖街北湖西路******。法定代表人：段练，系该公司董事长。委托诉讼代理人：袁轶泽，系该公司总经理，特别授权代理。原告陈文与被告武汉泰银物业管理有限公司（以下简称泰银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈文及其委托诉讼代理人王周、被告泰银公司的委托诉讼代理人袁轶泽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈文向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告已支付租金45,000元及利息（银行同期贷款利率计算）；3、被告赔偿原告因此所受经济损失；4、本案诉讼费及律师费用由被告承担。事实和理由：原告居于武汉市汉阳区XX小区，原告于2017年10月1日与原小区物业公司武汉枫星置业开发有限公司就位于XX小区XX栋XX单元XX室和XX室房屋签订租赁合同，后因小区业委会达成撤换物业公司决议，原物业公司退场，新物业公司即本案被告进入。被告进入后认为该房屋应由其作为出租人收取租金，并向原告告知该房屋与原先物业公司无关。被告为达到其目的多次来原告店内闹事，为维持店内日常经营，原告于2017年12月31日与被告签订了房屋租赁合同，按租赁合同要求共支付租金45000元给被告。原先物业武汉枫星置业开发有限公司因原告未按照原租赁合同按时支付租金将原告起诉至法院，被告向原告承诺与武汉枫星置业开发有限公司诉讼及律师费用由其承担。经武汉市中院终审判决维持原判，确认租赁合同中房屋所有权归属于武汉市兴华房地产开发有限公司，该公司委托给武汉枫星置业开发有限公司经营管理，原告因此要承担未支付租赁费用。因此原告与被告所签订的租赁合同根本不能履行，原告为此向被告要求解除租赁合同，并要求被告返还已支付租金，被告均以各种理由推诿，被告公司高层甚至对原告避而不见。被告的行为已严重损害原告的合法权益，故原告起诉至法院，请求判如所请。泰银公司辩称：原告诉讼请求不符合法律规定，其所诉理由完全与事实不符，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零二条，泰银公司不应列为本案的被告，原告列泰银公司为被告，属于诉讼主体不适格。原告想通过恶意诉讼，掩盖其违法违建的非法行为，从而达到继续侵占公共区域，损害小区广大业主利益之目的。原告所称因小区业委会达成撤换物业公司决议要求原物业公司退场并由被告进入的情况与事实不符，实际情况为XX小区前物业通知业主委员会，因其无法经营将停止对小区的物业服务并撤离，要求业主委员会另行聘请新的物业公司，后被告经公开选聘中标，于2017年10月1日开始对小区进行物业管理服务。原告所称被告多次到其店内闹事原告为维持经营才于2017年12月31日与被告签订房屋租赁合同并向被告支付租金45000元的情况完全是恶意捏造，被告从未到原告店内闹事，而且由于原告经营场所属于小区“医疗用房”，XX业主委员会认定该房屋属于全体业主共有且其他公司无权对该房屋进行抵押、租售、买卖后，原告在与业主委员会达成租金减免及不交房屋押金的情况下，自愿与接受XX业委会授权的被告签订了房屋租赁合同，并非被告胁迫原告签订。原告所称被告承诺原告与武汉枫星置业开发有限公司的诉讼及律师费用由被告承担也与事实不符，实际情况为XX业主委员会同意帮助原告就上述诉讼事宜进行应诉，相关费用由业主委员会承担并暂由被告垫付。原告以（XXXX）鄂01民终XXXX号民事判决书的审判结果为依据主张被告严重损害原告的合法权益，要求被告返还租金及利息并赔偿原告所受经济损失的诉求，无任何法律依据。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，原告系以合法形式恶意行使民事诉讼权利，故依据相关法律规定，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：武汉市兴华房地产开发有限公司（以下简称兴华公司）系位于武汉市汉阳区XX路XX号的XX小区的房屋开发单位。位于武汉市汉阳区XX路****（经济适用房）XX栋XX单元XX层医疗用房号房屋的初始登记权利人为兴华公司，房屋登记用途为城镇住宅用地及配套用房。原告陈文自2014年6月开始租赁使用上述XX二期（经济适用房）XX栋XX单元XX层医疗用房号房屋，经营XXXX超市，并办理了营业执照。2015年7月19日，兴华公司委托武汉枫星置业开发有限公司（以下简称枫星公司）对位于武汉市汉阳区XX路XX号XX小区所有商铺、社区配套用房进行经营管理，枫星公司可以自行经营，获取收益，对外出租，收取租金。同年7月28日，枫星公司委托武汉近邻物业管理有限公司（以下简称近邻公司）就XX及XX商业及地下车位办理对外租赁事宜并代收部分租赁费。2017年6月，近邻公司向武汉市XX小区业主委员会（以下简称XX业委会）发函表示将在三个月后终止物业服务。同年9月26日，近邻公司向XX业委会出具《终止物业服务通知书》表示该公司将于2017年9月30日退出XX小区物业服务业务。2017年9月30日，XX业委会发布《武汉市XX小区物业中标公告》确定泰银公司替换近邻物业公司对XX小区进行物业服务管理。关于上述诉争商铺的租赁，枫星公司与陈文于2017年10月1日就诉争商铺续签了《房屋租赁合同》，主要约定陈文租赁位于武汉市汉阳区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX、XX室房屋从事超市经营；租赁期限5年，从2017年10月1日至2022年9月30日；租赁费为2017年10月1日至2019年9月30日期间每月人民币7,000元等。合同还对其他房屋租赁事宜进行了约定。合同签订后，陈文继续使用诉争商铺经营XXXX超市，并向枫星公司支付了自2017年10月1日至2017年12月31日期间的房屋租金人民币21,000元。2017年10月8日，XX业委会向陈文发出书面《通知》载明：“经核实，XX超市经营场所属于小区“医疗用房”，根据《中华人民共和国物权法》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市房产管理条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，该房屋属于全体业主共有，武汉市兴华房地产开发有限公司及其关联公司无权对该房屋进行抵押、租售、买卖。”同年10月15日，XX业委会向泰银公司出具《授权委托书》载明：“由于XXXX超市经营场所（XX栋XX单元XX和XX号房）属于小区配套医疗用房，根据《中华人民共和国物权法》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市房产管理条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，该房屋属于全体业主共有，其收益属于全体业主，为维护XX全体业主的利益，现委托贵司从2017年10月1日至2022年9月30日，向芙蓉超市经营人陈文收取XX栋XX单元XX和XX号房的房屋租金，贵司应每年与陈文签订房屋租赁合同，按5000元/月的租金标准进行收取。特此授权。”2017年10月16日，XX业委会向陈文发出书面《通知》主要载明XXXX超市出租房属于全体业主共有，其收益属于全体业主，因近邻公司于2017年9月30日擅自撤离，现XX业委会委托泰银公司收取上述出租房屋自2017年10月1日之后的租金、物业费、水电费，以上费用不再交给近邻公司。2017年10月27日，武汉市汉阳区鹦鹉街夹河社区向XX业委会出具《工作联系函》表示“医疗用房”是小区的公共配套用房，属于全体业主所有，开发建设单位应该在XX业委会成立开始就移交该房屋及相关资料，鉴于该房屋尚未进行产权登记，待开发建设单位对该房屋进行产权登记完毕后进行资料移交，在开发建设单位完成产权登记之前，其无权对该房进行抵押、租售、买卖，至于先期产生的收益，开发建设单位必须退还给XX业委会。2017年12月26日，陈文向泰银公司支付XX小区XX栋XX单元XX室和XX室两房屋自2018年1月1日至2018年3月31日期间的房屋租金人民币15,000元。2017年12月31日，泰银公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）陈文签订《房屋租赁合同》主要约定甲方将位于武汉市汉阳区XX小区XX栋XX单元XX室和XX室房屋出租给乙方经营店铺；租赁期限1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租金每月人民币5,000元；乙方如需续租必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同到期后，租金按每月人民币7,000元标准进行调整，但最终结果以双方协商一致为准；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同还对其他房屋租赁事宜进行了约定。合同签订后，陈文继续使用上述租赁房屋经营XXXX超市，并于2018年4月18日向泰银公司支付上诉租赁房屋自2018年4月1日至2018年6月30日期间的房屋租金人民币15,000元，后于2018年6月30日向泰银公司支付上诉租赁房屋自2018年7月1日至2018年9月30日期间的房屋租金人民币15,000元。泰银公司收取陈文支付的诉争商铺的租金后并未交纳给XX业委会，并表示上述租金已用于公共区域的维护管理。同时，陈文停止向枫星公司支付诉争商铺的租金。2018年9月，枫星公司与陈文就双方于2017年10月1日签订的《房屋租赁合同》之履行事宜产生纠纷诉至本院，本院依法立案受理。同年10月11日，XX业委会出具书面决议表示决定帮助陈文委托律师就上述案进行应诉，案件律师费用由XX业委会承担，但由泰银公司先行垫付。本院对上述案件进行审理后作出（XXXX）鄂0105民初XXXX号民事判决书，判决解除枫星公司与陈文于2017年10月1日签订的《房屋租赁合同》，并由陈文向枫星公司支付应付的房屋租金及占有使用费。陈文对判决不服，上诉至武汉市中级人民法院。武汉市中级人民法院作出（XXXX）鄂01民终XXXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，二审受理费人民币1,087元由陈文负担。2019年2月12日，武汉市国土资源和规划局汉阳分局向陈文作出书面回复：“……2、您咨询的不动产的权利人为武汉市兴华房地产开发有限公司，需通过转移登记的方式将该不动产权利人变更为‘XX全体业主’。……”2019年4月1日，枫星公司与陈文签订《协议书》主要约定陈文向枫星公司支付从2018年1月1日起至2019年3月31日止的房屋租金及占有使用费共计人民币105,000元；前述房屋租金及占有使用费支付完毕后，枫星公司同意与陈文重新签订房屋租赁合同，并于2019年4月1日起将位于武汉市汉阳区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX、XX室房屋继续租赁给陈文，租金调整为每月人民币6,000元，双方权利义务以新签订房屋租赁合同为准；陈文在支付前述房屋租金及占有使用费时一并支付枫星公司垫付的诉讼费人民币543.5元；协议约定事项履行完毕后，本案所涉权利义务了结，枫星公司无需向法院申请强制执行。协议书签订后，陈文支付了上述房屋租金及占有使用费人民币105,000元，近邻公司出具收款收据。同日，枫星公司作为出租方与承租方陈文重新签订《房屋租赁合同》约定枫星公司将位于武汉市汉阳区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX、XX室房屋继续出租给陈文使用。合同签订后，租赁房屋一直由陈文使用至今经营超市及棋牌室。现原、被告就双方于2017年12月31日签订的《房屋租赁合同》履行事宜产生纠纷，原告诉至法院请求判令解除上述《房屋租赁合同》，被告向原告返还房屋租金人民币45,000元并按银行同期贷款利率标准向原告支付利息，且赔偿原告因此所受经济损失，本案诉讼费及律师费用均由被告承担。庭审中，原告明确其主张的经济损失为其承担的（XXXX）鄂01民终XXXX号民事案件的二审受理费人民币1,087元。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：陈文与泰银公司于2017年12月31日就位于武汉市汉阳区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX、XX室房屋签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。对于陈文提出要求解除上述《房屋租赁合同》的诉讼请求，泰银公司虽取得XX业委会的授权向陈文出租租赁房屋，但租赁房屋的登记权利人为兴华公司而非XX业委会，泰银公司以自己名义向陈文出租租赁房屋并未取得兴华公司的授权委托，事后兴华公司也未对泰银公司的上述出租行为之效力予以追认，故泰银公司无权将租赁房屋出租给陈文，也根本无法履行向陈文实际交付租赁房屋的主要合同义务，陈文使用诉争房屋仍系依据其与枫星公司签订的租赁合同，法院也确认陈文已向枫星公司支付2018年整年度的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，泰银公司作为出租方无法向承租方陈文履行交付租赁房屋的主要合同义务，其行为已构成违约并导致诉争合同目的无法实现，符合解除合同的法定条件，故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，诉争租赁合同解除后，泰银公司应当向陈文返还其已支付的全部房屋租金人民币45,000元，因泰银公司实际占有上述房屋租金并使用至今，故其应当向陈文支付占用资金期间的利息。关于利息的计算方式，因陈文分别于2017年12月26日、2018年4月18日及2018年6月30日按每次人民币15,000元之标准分三次向泰银公司支付房屋租金，且原告主张资金占用利息的期间自2018年1月1日起算，故上述资金的占用利息应分三段计算：以人民币15,000为基数，自2018年1月1日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止；以人民币15,000为基数，自2018年4月18日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止；以人民币15,000为基数，自2018年6月30日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止。对于陈文提出要求泰银公司向其支付（XXXX）鄂01民终XXXX号民事案件二审受理费人民币1,087元作为经济赔偿的诉讼请求，因（XXXX）鄂01民终XXXX号民事案件系陈文违反与枫星公司之间的租赁合同产生诉讼进而产生的费用，并非因泰银公司违约导致的损失，故对原告陈文的该诉讼请求本院不予支持。对于陈文提出要求泰银公司承担原告支付的律师费的诉讼请求，因原告主张的律师费并非本案诉讼的必要费用，且陈文未提交证据证明其已实际发生，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。对于被告主张其不是本案的适格被告的观点，本案诉争合同系由陈文与泰银公司自愿签订，依据合同相对性原则，诉争合同对原、被告双方均产生约束力，诉争房屋租金亦由泰银公司收取并未交纳给XX业委会，陈文依据诉争合同将泰银公司列为被告进行本案诉讼并无不当，故对被告的上述主张本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告陈文与被告武汉泰银物业管理有限公司于2017年12月31日就位于武汉市汉阳区XX小区XX栋XX单元XX室、XX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告武汉泰银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈文返还房屋租金人民币45,000元；三、被告武汉泰银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈文支付上述房屋租金人民币45,000元的利息，计算方式为：以人民币15,000为基数，自2018年1月1日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止；以人民币15,000为基数，自2018年4月18日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止；以人民币15,000为基数，自2018年6月30日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止；四、驳回原告陈文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币925元减半收取为人民币462.5元（此款原告陈文已预交），由被告武汉泰银物业管理有限公司负担，被告武汉泰银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给原告陈文。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  崔玉华二〇一九年八月二十一日法官助理凃晓剑书记员刘婷