云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初1348号原告邓亮，男，汉族，1968年10月1日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人母力，云南慧滇律师事务所律师。（特别授权代理）被告周珺，女，汉族，1984年7月10日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人余远伟，云南驰兴律师事务所律师。（特别授权代理）原告邓亮诉被告周珺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月30日受理并于2018年8月29日判决后，原告邓亮不服，向云南省曲靖市中级人民法院提起上诉，曲靖中院经审理后于2018年12月17日作出(2018）云03民终1626号民事裁定书：一、撤销麒麟区人民法院(2018）云0302民初2953号民事判决；二、发回麒麟区人民法院重审。本院于2019年2月18日受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓亮及其委托代理人母力，被告周珺及其委托代理人余远伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2006年10月23日向曲靖市保渡社区第三居民小组承租了位于麒麟区综合楼及院内场地，租期为2007年1月1日至2020年12月31日止。后被告因办公需要，于2011年7月27日与原告签订了《房屋租赁合同》，约定：将上述房屋及铺面出租给被告，租赁期限从2011年9月1日至2020年8月31日止，共计九年；租金采取阶段性计价收取（即：2011年9月至2016年8月31日止，合计五年，每年按520000元收取；2016年9月1日至2020年8月31日止，合计四年，每年按650000元收取。）；租金支付时间：每年于8月1日至8月15日前一次性付清每年的租金；合同还对房屋的使用、转租、违约责任进行了约定。合同签订后，被告将房屋用作幼儿园办学使用，双方均按约履行了合同内容。自2016年至今，被告未交清2016年9月1日至2017年8月31日的租金，欠租金130000元。另外，2017年9月1日至2018年5月31日期间，9个月的租金为487500元，扣除被告于2017年12月支付的150000元，剩余337500元的租金尚未支付。现被告尚欠原告租金共计467500元，经原告多次催要未果，按照合同的约定，乙方（周珺）应按月租金的20%向甲方（邓亮）支付拖欠支付房租的违约金10833元；被告提前退租的，应提前60日通知原告，并按月租金20%向甲方支付违约金10833元。被告不按合同约定支付租金，且未办理退租手续，已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2011年7月29日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付下欠原告的房屋租金467500元；3、被告支付给原告拖欠租金的违约金10833元；4、被告支付给原告提前退租的违约金10833元；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告放弃主张律师费由被告承担。被告辩称，自2016年9月1日租金没有上涨为65万元每年，仍按照52万元计算，扣除门面房租金7.9万元，实际支付租金44.1万元。被告在2017年12月实际搬离，自2016年9月7日至2017年12月支付租金592000元，涉案房屋租金已经支付清。被告方在解除合同前通知了原告方，因为公安部门发现涉案房屋消防不合格，被告方通知原告方房屋无法办理消防许可证，导致合同无法履行，被告方不存在违约，不应该承担违约金，请求驳回原告方的诉讼请求。原告为证实其主张向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的身份情况。2、被告身份证复印件一份，用于证明被告的身份情况。3、房屋租赁合同一份、公证书一份，用于证明双方签订了房屋租赁合同及被告违约的事实。4、租赁房屋现场照片17张，用于证明2018年1月4日、2018年12月拍摄被告仍未办理退房手续，被告方所述搬离房屋不符合。经质证，被告对原告提交的证据1、2三性无意见；对证据3中《房屋租赁合同》的三性无异议，虽然合同约定租金上涨，但双方达成口头协议，仍然按照以前的租金每年支付52万元，扣除门面房的租金才是实际支付的租金数额，对《公证书》无异议，但被告不是涉公证书的当事人，与本案无关；对证据4认为拍摄时间不明确，看不到拍摄时间，不能证实没有搬离的事实，仅拍摄现状不能证实原告主张的事实，对三性不认可，对证明目的、证明方向不认可。本院认为，上述证据1、2及证据3中的《房屋租赁合同》来源合法，客观真实，能够证明本案案件事实，本院予以采信。证据3中的《公证书》，与本案无关联性，本院不予采信。证据4无其他证据予以印证，对其证明内容本院不予采信。被告针对其答辩，向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，用于证明被告的身份情况及诉讼主体资格。2、房屋租赁合同一份，用于证明双方书面约定被告承租房屋及门面的相关事项，并明确被告支付租金时扣除门面房的租金7.9万元的事实。3、银行流水19页，用于证明自2016年9月7日至2017年7月5日被告支付租金44.2万元的事实，该租金是支付给原告的哥哥邓云桥，邓亮也是认可的。4、蓝天幼儿园登记证、办学许可证、整改台账、整改通知书复印件各一份，用于证明被告解除合同是因2017年11月房屋消防安全不合格被责令整改并要求办理消防安全许可证的事实。5、短信及微信聊天记录五份，用于证明2017年11月被告告知原告要求终止合同并搬离，原告要求执行合同的事实。6、蓝天幼儿园水费收据一份、电费统计单一份，用于证明被告在2017年12月25日实际搬离的事实，计算应至2017年12月25日。7、麒麟嘉园租赁及经营管理合同复印件一份，用于证明2017年11月17日蓝天幼儿园承租麒麟嘉园C9幢作为新的教学楼。8、吉安装饰公司施工合同复印件一份，用于证明蓝天幼儿园新教学楼的装修价款、概况并要求在2017年12月20日竣工的。9、搬迁汇报、搬迁说明、规划数据说明复印件各一份，用于证明2017年11月20日蓝天幼儿园因消防问题申请教育部门批准搬迁至2018年1月17日得到批准的事实。10、消防审核申报材料复印件一份，用于证明2017年11月20日蓝天幼儿园申报消防安全的事实。11、商铺租赁合同复印件一份，用于证明蓝天幼儿园出租门面房的情况。经质证，原告对被告提交的证据1、2三性均无异议。对证据3认可被告支付了44.2万元，不认可被告方所述租金按照52万元每年，应该按照合同约定的每年65万元。对证据4认为都是复印件，三性均不认可，本案的涉案人员是原、被告双方，蓝天幼儿园是否需要整改，并未影响周珺作为承租方使用，与蓝天幼儿园无关。对证据5的真实性认可，对合法性、关联性均不认可，小邓师即原告，对与原告聊天记录的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，2018年3月2日被告才与原告沟通告知想要解除合同；对短信聊天记录三性认可，但不能证实被告主张的事实，短信内容在2月10日被告初次告知原告想要解除合同的事实。对证据6的真实性、合法性认可，对关联性不认可，不能证实实际搬离，只证实实际缴纳水电费的依据。对证据7、8、9、10、11认为与本案无关。本院认为，被告提交的上述证据1、2、3来源合法，客观真实，原告无异议，本院予以采信。证据4客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予采信。证据5无其他证据予以印证，对其证明内容本院不予采信。证据6、7、8、9、10、11客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予采信。根据庭审及质证，本院确认如下法律事实：2011年7月29日，原告邓亮与被告周珺签订了《房屋租赁合同》，约定：出租方（甲方）为邓亮，承租方（乙方）为周珺，出租房位于曲靖市麒麟区综合楼；租赁期间自2011年9月1日至2020年8月31日止，共计9年；租金为自2011年9月1日至2016年8月31日止，520000元/每年，五年租金合计2600000元，及自2016年9月1日至2020年8月31日止，650000元/每年，四年租金合计2600000元；在门面租赁期内，门面房租金79000元/每年，由甲方收取，其余的441000元由乙方付给，门面租赁期满后由乙方全额付给；租金支付时间：每年8月1日至8月15日前付清一年房租。双方还就合同的解除、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告将房屋用作曲靖市麒麟区蓝天幼儿园办学使用，自2011年9月1日至2016年8月31日止的租金被告已全部付清。自2016年9月1日至2017年8月31日的租金，被告通过原告哥哥邓云桥账户陆续转账支付原告房屋租金442000元，并于2017年9月1日支付原告房屋租金150000元，共计支付592000元。后因蓝天幼儿园存在安全隐患，曲靖市公安局麒麟分局白石江派出所要求整改并复查验收，被告遂向原告的哥哥邓云桥提出解除租赁合同。被告于2017年12月25日搬让了所承租的房屋。庭审中被告提交的证据能证实且原告认可被告于2018年2月10日告知其欲解除合同的事实;对2016年9月1日至2017年8月31日房租的计算，原告认可按年租金650000元扣除门面房租金79000元即571000元计算，被告认为应按年租金520000元计算，双方为终止《房屋租赁合同》通过中国移动微信平台进行了沟通未果。原告遂诉至本院，提出前述诉求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同。原告按约定向被告交付了出租的房屋，被告应当按合同约定支付房屋租金。根据庭审查明，自2011年9月1日起至2016年8月31日止的房屋租金，被告已经结清，双方当事人无异议；自2016年9月1日起至2018年2月10日即被告通知到原告要求解除合同时，被告应付的房屋租金应按年租金571000元（房租650000元-门面房租金79000元=571000元）计算17个月零9天，即：（571000元÷12个月×17个月）+（571000元÷12个月÷30天×9天）=823191.67元，扣除被告周珺已支付的租金592000元，实际还应支付原告房屋租金231191.67元，本院予以确认。被告辩称其于搬离前已经通知原告解除合同，自2016年9月至2017年12月租金592000元已付清，但其提交的证据不能证明被告于2017年12月通知原告解除合同，原告仅认可于2018年2月10日知晓，故对被告的辩解本院不予采信。另外，被告辩称“经双方口头协商，达成口头协议，不上涨租金，不执行合同约定的租金”的主张，因被告未向本院提交相应的证据予以证明双方进行了口头约定的事实，且原告也不予认可，故被告的该项辩解无事实依据，本院不予采信。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，本案被告于2017年12月25日已经搬让了所承租的房屋,现合同目的不能实现，故原告要求解除合同的主张，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付提前退租的违约金10833元，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十五条第五项的约定：“乙方（周珺）在租赁期内需提前退租应提前60日通知甲方（邓亮），并按月租的20%向甲方支付违约金。”，且被告关于退租是因为涉案房屋存在安全隐患导致合同无法履行的辩解并不属于《房屋租赁合同》中双方约定的不承担违约责任的情形，被告提前退租应支付约定的违约金，具体计算为571000元（年租金）÷12个月×20%=9517元。对于原告要求被告支付因拖欠租金需承担违约金的主张，因截止双方约定的支付时间被告已支付了90%的租金，不构成根本违约，故对原告该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告邓亮与被告周珺于2011年7月29日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告周珺于判决生效后六十日内支付给原告邓亮下欠的房屋租金人民币231191.67元。三、由被告周珺于判决生效后六十日内支付给原告邓亮违约金9517元。四、驳回原告邓亮的其他诉讼请求。案件受理费8637元，由原告邓亮承担4232元，由被告周珺承担4405元。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李碧君人民陪审员  张世华人民陪审员  朱国安二〇一九年八月十三日书 记 员  解 芳