云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初1928号原告：王贵平，男，1969年10月1日生，汉族，居民，初中文化，住泸西县。委托诉讼代理人：罗俊刚，云南言浩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李新蕊，云南言浩律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：杨丽，女，1964年3月5日生，汉族，居民，初中文化，住泸西县。委托诉讼代理人：张杨洋（被告杨丽之女），女，住泸西县。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李世旭，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告王贵平与被告杨丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告王贵平的委托诉讼代理人罗俊刚、李新蕊、被告杨丽及其委托诉讼代理人张杨洋、李世旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王贵平向本院提出诉讼请求：1.请求被告腾空商铺交还原告；2.请求被告支付商铺租金、水电物业管理费用计260887元；3.请求被告支付自2019年4月30日至商铺腾空交还之日的租金，以570.68/天计算；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月22日，原告与被告签订《新天地商铺租赁合同》，被告租赁原告位于泸西县商铺用于经营青苹果、茶马古道餐厅。合同签订后，原告如约向被告履行合同约定义务。合同于2019年1月30日到期。到2018年1月30日被告尚欠原告商铺租金54080元；2018年2月1日至2018年12月31日被告欠原告租金188325元；2019年1月1日至2019年4月30日被告欠原告租金68482元，合计310887元，后被告于2019年2月28日支付原告房租5万元，剩余260887元未支付。被告未按合同约定及时履行付款义务，已违反合同约定，且合同到期后被告未及时与原告签订续租合同，也未将房屋腾空交还原告。期间，原告多次给被告打电话，要求支付所欠房租，腾空房屋交还原告，但被告以各种理由不予履行合同义务。综上所述，原、被告签订的《新天地商铺租赁合同》系合法有效的合同，原告已向被告履行相应的合同义务，被告理应依约按时支付相应的租金、水电物业管理费用给原告，其未履行合同约定义务的行为已严重侵犯了原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定提起诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求。杨丽辩称，双方签订《新天地商铺租赁合同》事宜属实，但就原告起诉的该商铺而言，被告已超额支付租赁期的租金及水电物管费，请求驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：第一、本案基本事实。2015年12月22日，双方就被告承租原告位于泸西县商铺用于经营餐饮事宜签订了《新天地商铺租赁合同》。合同约定的租期3年，自2016年2月1日起至2019年1月30日止，租金187620元/年。约定租金支付方式为年付，但实际支付租金方式不固定，有时每季度支付一次，有时半年支付一次。被告租赁该商铺后投资成立了青苹果茶餐厅（于2018年9月重装变更为茶马古道火锅店）及汉斯滚锅石牛肉火锅店。2018年3月7日，经原告财务人员结算，2017年2月1日-2018年1月30日期间，被告尚欠原告租金54080元。原告结算当天，被告向原告支付了10万元租金，超额支付部分留作下几个月租金。2018年8月，因被告有意向在租期届满后再续租一轮（三年），有了重新装修铺面的想法，于是被告便让女儿张杨洋打电话与原告协商装修事宜，原告在电话里回复被告女儿可以装修，且给被告三个月免租装修期。得到原告口头回复后，被告于2018年8月6日再次向原告支付了青苹果餐厅10万元房租，加上之前多交的45920元租金，2018年1月31日至2019年1月30日年度租金被告已付计145920元。因被告还向原告公司租赁了位于新天地另一处商铺用于经营餐饮，铺面名称城市花园（原印象火锅），原告财务人员在开具收据时将城市花园所欠房租费用与青苹果餐厅收据写在了同一收据上。交费之后，被告便开始装修青苹果餐厅，直到2018年11月18日装好后试营业（装修好的茶餐厅更名为茶马古道）。2019年2月28日房租到期后，被告又主动向原告交纳了5万元青苹果（茶马古道）房租作为新一轮租房意向租金。房租交给原告财务人员后，被告持续经营，直到2019年4月中旬，原告财务人员（殷）打电话告知公司要收回铺面，让被告在4月30日前自行关闭该铺面。被告听到后感到十分震惊，因原告之前已口头答应续签新一轮租房合同，而且被告已花60多万重新装修了该铺面，至今5个月时间不到，况且原告财务人员还收取了该铺面新一轮租房意向金。被告为避免纠纷于4月30日被迫将铺子关闭。2019年5月初，原告到该铺子贴（旺铺招租）广告且原告管理人员黄春让被告将铺面打开让其带人去看铺面，因被告不同意便与其扯了几句嘴，黄春放下一句不搬等着法庭上见就走了，之后原告便将被告诉至法院。之后，经被告私下打听，因欠债该商铺早在2018年11月就被红河州中级人民法院查封并放到淘宝司法拍卖平台进行拍卖，原告为了逃避合同第七条第一款关于原告租赁给被告的商铺不得存在查封、扣押、冻结、强制司法拍卖等限制的责任，指使其手下黄春想强行把被告撵走。被告迫于无奈，只得被迫停业。停业期间，原告竟然又在该铺面上贴上铺面招租的广告。此为本案客观事实。第二、就青苹果（茶马古道）铺面而言，被告不存在欠原告房租的行为，反而是原告言而无信且违约在先，被告将保留追究原告违约行为给被告造成巨额经济损失的权利。原告诉称青苹果（茶马古道），被告欠260877元房租（包括物管、水电费），分别为2018年1月30日的54080元，2018年2月1日-2018年12月31日的188325元，2019年1月1日-2019年4月30日的68482元，共计310887元，扣除被告2019年2月28日支付的5万元，尚欠260887元。原告该计算方式是错误的。2018年1月30日前租金，双方已计算清楚尚欠54080元。2018年1月31日至2019年1月30日期间租金，按照合同约定共计12个月，扣除装修期间3个月租金，被告应付原告9个月租金共计154080元（17120元/月×9月），加上之前欠的54080元，共计208160元，该租金被告已实际支付原告25万元（2018年3月7日付10万元、2018年8月6日付10万元、2019年2月28日付5万元），多付41840元。该多付的41840元系当初跟原告口头达成的新一轮租房的意向金。所以，在合同期内被告不存在欠原告租金一说。原告在起诉时将另外一个铺子城市花园（原印象火锅）租金与青苹果（茶马古道）相混淆，被告请原告将两个铺面租金分别核算清楚。第三、原被告双方签订的租房合同第七条第一款明确约定，原告租赁给被告的商铺不得存在查封、扣押、冻结、强制司法拍卖变卖等限制，但该商铺于2018年11月份就被红河州中级人民法院上架淘宝平台拍卖，原告已构成违约。而且原告在口头答应被告续签新一轮租房合同，且通过财务人员向被告多收取41840元的情况下，言而无信地强行让被告关门停业，给被告造成了巨大经济损失，更为恶劣的是原告将铺面再次对外招租，其行为违背了合同第十一条第一款之规定。原告的行为已构成违约且由于其违约行为致使被告经济损失惨重，被告将保留追究原告违约责任的权利。综上所述，恳请法庭依法查明案件事实，并依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，王贵平与杨丽签订《新天地商铺租赁合同》，约定王贵平将位于泸西县㎡）出租给杨丽用于餐饮经营，租赁期限自2016年2月1日起至2019年1月30日止，共3年。租金为40元/月/平米，月租金为15635元，年租金为187620元，自2016年2月1日开始计算租金。并约定：租金按年度计算，每年提前一个月交付租金。租金不包括综合管理费，水电费及相关税费等。租赁期内，租赁商铺的综合管理费按3.8元/㎡/月计算，每月物管费1485元，每年物管费17820元，杨丽应于每年支付租金时，同时一次性支付综合物业管理费。水电费由杨丽自行承担。同时，合同第7.1条约定：甲方（即出租人王贵平，下同）保证租赁房屋不存在查封、扣押、冻结、强制司法拍卖变卖等限制。第8.11条约定：乙方（即承租人杨丽，下同）的装修方案需在施工前15日书面报出租方，经甲方同意后方可施工，竣工验收后竣工图纸需报出租方备案。第10.2条约定：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则每日应向甲方支付月租金总额5%的违约金；乙方连续拖欠租金达一个月以上，且在经甲方准许的期限内仍未付清的，经书面通知而不改正的，甲方有权提前终止合同并要求赔偿经济损失。第11.2条约定：租赁期满或者本合同终止的，双方应在租赁房产终止之日起10日内结清债权债务。第11.3条约定：租赁期满或者本合同终止，乙方有权拆除由乙方购买安装的可移动的设施、设备、安装物，其他不动产根据实际情况由双方协商解决。第11.4条约定：租赁期满或本合同终止后30日内，乙方应迁离并将租赁房产交回甲方，甲方应乙方通知后两日内来接收房产，否则，乙方将房产钥匙向甲方寄出，寄出之日视为乙方已完成了交付，此后所有风险由甲方承担。第11.5条约定：租赁期满或本合同终止后，甲方有权选择按当时房屋的实际状态收回房屋，乙方有权拆除及取回乙方所有设备之一部分或全部，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构。乙方在本合同提前终止、解除或届满之日起三十天内未取回拆除之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任其处置。第12.2条规定：交付及收回验收时双方共同参与，如对房屋本身及附属设施、设备等有异议的应当场提出，当场难以检测判断的，应于15日内向对方主张。第12.3条规定：乙方应于租赁期满后，将承租房屋交还甲方。乙方未按约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回。第12.4条规定：乙方交还甲方租赁物应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同签订后，王贵平按约向杨丽交付了租赁商铺，杨丽先是用于经营青苹果餐厅，后于2018年9月进行重新装修，于2018年10月更换店面为茶马古道餐厅。2019年1月30日合同租赁期限届满后，杨丽继续使用租赁商铺进行经营。至2019年4月中旬，王贵平的财务人员电话告知杨丽要收回铺面，让杨丽在2019年4月30日前自行关闭该铺面。2019年4月30日，杨丽按通知关闭了商铺并停止营业。但商铺尚未返还给王贵平。租赁期内，杨丽与王贵平的财务人员曾进行过结算，财务人员出具的结算单记载，青苹果餐厅（每月17120元）：到2018年1月30日止，欠房租54080元；2018年2月1日至2018年7月30日，半年房租102723元；2018年8月1日至2018年12月31日，5个月房租85600元，减装修3个月51360元，为34240元。城市花园（每月15698元）：到2017年12月31日止欠房租18490元；2018年1月1日至2018年7月30日，7个月，免3个月，实收4个月租金，15698元/月×4月＝62790元；2018年8月1日至2018年12月31日，5个月，78490元。期间，杨丽同时还向泸西县新天地商贸有限公司租用了位于该新天地小区2栋1层1-3号商铺用于经营城市花园餐厅（已另案处理）。泸西县新天地商贸有限公司的投资人及法定代表人原为王贵平，于2018年5月31日变更为其子王思翰。此外，杨丽于2018年3月7日支付了（青苹果）新天地商铺租金10万元，2018年8月6日支付（青苹果、城市花园）新天地商铺租金10万元，上述租金收据加盖了王贵平的印章。2019年2月28日，杨丽又支付了（青苹果、城市花园）新天地商铺租金5万元，该租金收据加盖的为“泸西新天地物业服务有限公司财务专用章”。上述事实，有双方的陈述、商铺租赁合同、租金收据、结算单、企业信用信息公示报告等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。本院认为，王贵平与杨丽于2015年12月22日签订的《新天地商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效。本案中，合同租赁期间于2019年1月30日届满，杨丽仍继续使用租赁商铺进行经营，王贵平未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故双方签订的《新天地商铺租赁合同》继续有效，但租期为不定期租赁，即双方可依法随时解除合同。因合同继续履行过程中，经王贵平提出了收回商铺要求，杨丽于2019年4月30日按要求关闭商铺停止经营活动，故合同应已于2019年4月30日解除。关于王贵平主张的交还租赁商铺请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，因双方签订的《新天地商铺租赁合同》已解除，而租赁商铺尚未返还给王贵平，且庭审中杨丽也表示同意交还商铺，故王贵平请求杨丽腾空商铺，向其交还租赁商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，即应由杨丽按照合同约定腾让出商铺，并将该商铺交还给王贵平。关于王贵平主张的租金请求问题。（1）关于杨丽欠2018年1月30日前的租金（房租及物管费）54080元的事实，双方均予承认，本院予以确认。（2）关于杨丽主张的免装修期3个月房租问题。本案中，杨丽主张其于2018年9月装修商铺经王贵平同意并同意减免3个月房租，并提供了财务人员书写的结算单予以证明。虽然该结算单双方未进行签字，但其来源杨丽已作合理说明。根据本案实际，王贵平对结算单中关于2018年1月30日前欠租金54080元的事实予以认可，并对杨丽装修的事实也予以承认，故对双方协议约定减免房租51360元的事实，本院应予确认。（3）关于2018年1月30日以后的租赁费问题。按照合同约定，本案涉诉商铺（青苹果餐厅）月租赁费17120元，即月租金15635元、物业费1485元。根据合同第11.4条、第11.5条等关于合同终止、解除后租赁房屋交回问题的约定内容，并结合本案杨丽于2019年4月30日按约关闭了商铺停止经营等实际情况，故本院确定本案的租赁费应算至2019年4月30日止。因此，2018年1月30日以后的租赁费用，应按每月17120元算至2019年4月30日，即2018年1月30日至2019年4月30日止，共15个月合租赁费256800元，扣减此期间减免的房租51360元，实际应付205440元。因此，加上2018年1月30日前所欠的54080元，本案杨丽共应付租赁费为259520元。（4）关于杨丽主张的房租25万元问题。本案中，杨丽于2018年3月7日支付租金10万元，2018年8月6日支付租金10万元，2019年2月28日支付租金5万元，该事实有付款收据予以证明，且双方无异议，故本院予以确认。但王贵平主张后两笔款项是支付城市花园商铺租金，而杨丽主张该25万元款均是支付青苹果商铺房租，是财务人员混淆了账务。根据本案实际，2018年3月7日及2018年8月6日的收据，均加盖了王贵平的印章，2019年2月28日的收据加盖的是物业公司的财务印章，杨丽主张该25万元款均清偿本案债务，并不存在侵犯王贵平及泸西县新天地商贸有限公司的合法权益问题，故对杨丽的该抗辩请求主张，本院应予支持。关于杨丽主张的本案涉诉租赁房屋被法院查封、拍卖的问题，因该问题对双方之间租赁合同的履行，并未造成实际影响和妨碍，但综合本案有关事实和实际，对王贵平主张租金算至商铺腾空交还之日的请求，本院不予支持。因此，本案中，杨丽应支付王贵平租金及物管费计259520元，扣减上述杨丽支付的租金25万元，现杨丽实际应支付9520元。综上所述，王贵平的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第三百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王贵平与杨丽于2015年12月22日签订的《新天地商铺租赁合同》；二、杨丽于本判决生效之日起七日内将位于泸西县租赁商铺返还给王贵平；三、杨丽于本判决生效之日起七日内支付王贵平商铺租金及物管费计9520元；四、驳回王贵平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5220元，减半收取计2610元，由王贵平负担1305元，杨丽负担1305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王石所二〇一九年八月十六日书记员  何雨田