湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初3220号原告:欧阳汉龙，男，1965年6月13日出生，汉族，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：陈瀚东，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：雷青青，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告:永州市和壹房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区西区路北潇湘大道东(西南花园小区C2-B3)。法定代表人:周方军，系该公司董事长。被告:周方军，男，1965年10月2日出生，汉族，住永州市冷水滩区。两被告共同委托诉讼代理人：何芳斌，男，1967年10月26日出生，户籍地冷水滩区，代理权限为特别授权。被告:杨俊荣，男，1954年7月20日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被告:杨德刊，男，1944年1月16日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被告:王建军，男，1969年11月23日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被告:蒋丽云，女，1959年1月20日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被告:屈双凤，女，1970年9月20日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：曾广度，男，1954年6月19日出生，汉族，户籍地永州市东安县。原告欧阳汉龙与被告永州市和壹房地产开发有限公司（以下简称和壹公司）、周方军、杨俊荣、杨德刊、王建军、蒋丽云、屈双凤商品房销售合同纠纷一案，于2019年7月1日向本院提起诉讼后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳汉龙及委托诉讼代理人陈瀚东、雷青青，被告和壹公司及周方军委托诉讼代理人何芳斌，被告杨俊荣，被告王建军，被告蒋丽云及委托诉讼代理人曾广度到庭参加诉讼。被告杨德刊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告欧阳汉龙向本院提出诉讼请求：1、判令王建军、蒋丽云与屈双凤签订关于西南花园C2-B3栋3XX号房屋的《售房合同》与《不动产入场交易合同》无效；2、判令七被告将冷水滩区西南花园C2-B3栋304号房屋过户至原告名下;3、判令七被告连带承担延期交房的违约金233986.31元(违约金自约定的交房日2011年8月1日起算，暂算至2019年6月1日，直至被告交房时止);4、本案诉讼费由七被告承担。事实与理由:2009年10月8日，被告蒋丽云、王建军(甲方)与杨俊荣、杨德刊、周方军(乙方)签订《合作开发协议》，合同约定甲方提供其位于冷水滩区西南花园的C2地块供乙方开发销售，乙方只需支付甲方3850000元税外投资款，剩下的销售收入归乙方所有。杨俊荣、杨德刊、周方军以永州市皇冠房地产开发有限公司名义开发并对外销售。2010年9月28日原告作为买受人与出卖人永州市皇冠房地产开发有限公司(以下简称皇冠公司)签订《商品房买卖合同》，合同约定皇冠公司将其开发的冷水滩区西南花园C2地块B3栋3XX号房屋(现该房编号为304)卖给原告，付款方式为银行按揭(房屋总价为18531元，首付款48531元，余款11000元向银行借款按揭)。原告于2010年11月12日将首付款48531元给付皇冠公司后，皇冠公司并未按合同约定通知原告办理按揭手续。2013年初原告到皇冠公司处询问房屋相关事宜时，皇冠公司告知原告按揭手续已无法办理，如原告给付购房余款及水电开户费就向原告交付房屋。原告于2013年3月1日将购房余款110000元及水电开户费3500元给付至皇冠公司后，皇冠公司向原告交付房屋钥匙。2015年12月皇冠公司在永州新报登报公告，皇冠公司已更名为永州市和壹房地产开发有限公司(以下简称和壹公司)。此后原告多次联系和壹公司法定代表人周方军、负责人杨俊荣办理不动产登记手续，对方均以各和理由拒绝。2019年1月9日原告以和宣公司及其法定代表人为被告向贵院起诉为房屋办理不动产登记。后从和壹公司提交的证据得知，原告所购房屋已登记在屈双凤名下。原告无奈另案将和壹公司、蒋丽云、王建军、屈双凤诉至贵院，原告提出对蒋丽云、王建军与屈双凤签订的《售房合同》鉴定的要求。后蒋丽云、王建军向贵院提交了《关于售房合同倒签日期的说明》，陈述了2019年2月蒋丽云、王建军应杨俊荣之约前往永州市不动产中心为屈双凤办理过户手续，用于过户的《售房合同》杨俊荣已全填好，并代签了蒋丽云、王建军的姓名，日期不是当天的日期等事实。根据原告与皇冠公司的房屋买卖合同约定，被告应该于2011年8月1日前交付房屋，逾期30天以上，买受人要求继续履行合同的，出卖人应该按照已付购房款每日万分之六自2011年8月1日起计算违约金至实际交付时止。计算到起诉时(2019年6月1日),被告应付违约金233986.31元。各被告相互串通，共同侵犯原告房屋所有权，造成原告长达8年时间不能使用购买的房屋，对原告的损失应共同承担法律责任。被告和壹公司、周方军辩称：1、原告起诉周方军、杨俊荣系主体不适格，周方军、杨俊荣作为个人不承担本案的责任；2、原告在本案中拒绝接受被告交付的房屋已构成违约，无权要求办理房产不动产权证，依法应驳回原告的诉请；3、本案已超过诉讼时效，且合同已经解除，应依法驳回原告的诉请。综上，由于原告拒绝收房而构成违约，被告催告多年仍无收房意愿，被告依法解除合同变卖了该房，由此而产生的法律后果，原告将周方军、杨俊荣列为被告系主体不符，应驳回原告诉请。被告杨俊荣辩称：驳回原告诉请。被告王建军辩称:被答辩人无权要求答辩人为其办理产权证；被答辩人与答辩人既然不存在买卖关系，就不存在违约，更不存在答辩人为被答辩人承担赔偿和支付诉讼费之责任；被答辩人与周方军、杨俊荣、杨德刊存在的是土地使用权转让关系，而不是房地产合作开发关系；为进一步落实销售环节责任，防止一房二卖，周、杨要求答辩人给其购房办理产权证之前，答辩人与周、杨及其购房户屈双凤签署了《办证三方协议》；答辩人再次郑重声明，如果除答辩人外没有人承担卖房人应出的税费，答辩人不会履行配合买房人办理产权证。被告蒋丽云：驳回对原告的所有请求。被告屈双凤：驳回对原告的所有请求。本院经审理查明事实如下：2009年10月8日，被告蒋丽云、王建军(甲方)与被告杨俊荣、杨德刊、周方军(乙方)签订《合作开发协议》，约定甲方提供其位于冷水滩区西南花园的C2地块供乙方开发销售，乙方支付甲方3850000元税外投资款，尔后的销售收入归乙方所有。后被告杨俊荣、杨德刊、周方军以永州市皇冠房地产开发有限公司名义开发并对外销售商品房。2010年9月28日，原告欧阳汉龙（乙方）与永州市皇冠房地产开发有限公司(甲方)签订一份《商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发的冷水滩区西南花园C2-BX幢3XX号房屋出售给乙方，建筑面积116.14平方米，每平方米1365元，折后总金额158531元；上述房款未包括办理银行按揭相关手续费用、办理产权证、土地分户、网络及有线电视、物业管理、维修基金等相关税费，相关税费由乙方承担，甲方代为办理；付款方式为银行按揭，首付款48531元，余款11000元向银行按揭借款；乙方如未按本合同约定的时间付清房款，乙方逾期付款超过30日，甲方有权解除合同；甲方应当在2011年8月1日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用，但如遇不可抗力（如风、雨、水灾及政府干涉行为），且甲方在发生之日起十五日内告知乙方，甲方可据实予以延期；甲方逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；甲方逾期超过30日的，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之六的违约金；按揭付款方式的客户，如合同约定的交房之日按揭贷款没有到位的，房屋交付使用日期顺延至按揭贷款到位之日，甲方不作违约处理；商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续；因甲方原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由甲方承担全部责任；乙方必须按本合同约定的时间交清房款后，甲方能办理产权手续；房屋产权证在交房之日起180个工作日内，由甲方统一向当地房产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给乙方，土地分户使用证在交房之日起360个工作日内，由甲方统一向当地产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给乙方，逾期未办理给乙方，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告欧阳汉龙于2010年11月12日向永州市皇冠房地产开发有限公司交首付款48531元，2013年3月1日按被告周方军指定的账户付购房款11000元及水电开户费3500元。2015年12月永州市皇冠房地产开发有限公司以新更名为永州和壹房地产开发有限公司名义，在永州新报登报公告，告知购房户其位于冷水滩区西南花园C2地块Bx栋房屋已通过验收，准予交付使用。交房时间为2015年12月10日至2016年1月10日止。后该房屋一直未办理不动产权证，遂酿成纠纷。另查明，2013年6月6日被告杨俊荣、周方军作为实际售房人与被告屈双凤签订了《售房合同》并代签了被告蒋丽云、王建军的签名，但事后得到了两被告的追认。合同约定将涉案房屋以总价158807元出售给被告屈双凤，2019年2月1日被告杨俊荣为给被告屈双凤办理涉案房屋不动产权过户手续，邀被告蒋丽云、王建军到永州市不动产登记中心与被告屈双凤签订了《不动产入场交易合同》将涉案房屋过户登记到了被告屈双凤名下。同时查明，2016年5月15日被告蒋丽云、王建军（甲方），被告周方军、杨俊荣（乙方），西南花园C2—Bxx栋购房业主（丙方）签订了《西南花园C2—Bxx栋办证三方协议》，协议约定该栋房屋的质量、物业管理、水电和其他安全问题一律由乙方负责，甲方不负任何责任，丙方表示无异议。出现一房多售的现象由周方军、杨俊荣承担所有的经济和法律责任，与蒋丽云、王建军无关。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为：被告王建军、蒋丽云与被告屈双凤签订关于西南花园C2—B3栋304号房屋的《售房合同》以及《不动产入场交易合同》售房合同虽由实际出卖人杨俊荣填好并代被告王建军、蒋丽云签名，但事后得到了两被告的捺印确认，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。原告欧阳汉龙主张被告杨俊荣、蒋丽云、王建军与被告屈双凤系恶意串通签订售房合同，但未提供相应的证据证实被告杨俊荣、蒋丽云、王建军与被告屈双凤恶意串通，签订合同损害国家、集体或者第三人利益，因此双方签订的售房合同及不动产入场交易合同应属于合法有效，故原告欧阳汉龙诉请确认被告王建军、蒋丽云与被告屈双凤签订关于西南花园C2—B3栋304号房屋的《售房合同》以及《不动产入场交易合同》无效，本院不予支持。2013年6月6日被告杨俊荣、周方军作为实际出售人已经将涉案房屋出售给被告屈双凤，并于2019年2月18日将涉案房屋产权过户登记在被告屈双凤名下，被告屈双凤已经合法取得了涉案房屋的所有权，故原告诉请要求被告将涉案房屋过户至原告名下已不能实际履行，同时被告王建军、蒋丽云、屈双凤等人并无为原告欧阳汉龙办理过户义务，本院不予支持。原告要求七被告连带承担逾期交房违约金233986.31元，因本案中被告王建军、蒋丽云、屈双凤、杨俊荣、周方军、杨德刊并非合同的相对方，根据合同的相对性原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告欧阳汉龙的诉讼请求。案件受理费5110元，减半收取2555元，由原告欧阳汉龙负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  邓国华二〇一九年八月十二日代理书记员  刘 红