湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终1864号上诉人（原审被告）：永州中建置业发展有限公司，地址湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：刘铁生,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨斌，湖南靖兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王凤娇，女，汉族，1954年1月7日出生，住湖南省长沙市开福区。原审被告：高雯，女，汉族，1988年4月29日出生，住湖南省沅江市。上诉人永州中建置业发展有限公司因与被上诉人王凤娇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永州中建置业发展有限公司上诉请求：请求撤销冷水滩区人民法院（2019）湘1103号民初264号民事判决第二、三项，驳回被上诉人的相应诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人王凤娇负担。事实和理由：双方确认的被上诉人原住房可获得的总置换面积为118.339㎡，被上诉人选择履行的房屋超出此面积部分，根据双方约定应当按优惠价和市场价分别补缴相应的房款。在没有补缴前，上诉人有权行使抗辩权，拒绝履行其他义务。王凤娇辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人王凤娇签订的二份房屋拆迁补偿协议真实有效，该二份拆迁补偿协议是并列性合同，其判决符合法律的规定。二、本案拆迁补偿协议书的具体条款内容并不冲突、重复，是并列性的合同，而非选择性的合同。三、上诉人上诉要求被上诉人支付超面积的房款和承担超面积的办证费用，也是没有事实和法律依据。王凤娇向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告中建置业公司之间签订的两份房屋拆迁补偿协议书有效；2.判令二被告之间签订的房屋买卖合同无效；3.判令被告向原告交付安置房屋滨江豪园新城8栋25层A8-2503号房屋（面积117.4平方米）和车位两个（其中一个车位原告愿意交60,000元价款）；4.被告中建置业公司为原告办理好安置房屋滨江豪园新城7栋24层A7-2403号、8栋25层A8-2503号房屋共二份不动产证，并承担所有的办证费用；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年5月26日，冷水滩区政府河东生活区片改造协调指挥部就原告原居住的区政府生活小区改造做出了《冷水滩区委区政府河东生活区改造方案》。2013年10月6日，原告王凤姣在房屋改造补偿认定单上签字“同意改造”。原告王凤姣原居住在永州市冷水滩区政府原河东生活区内的9栋108号房。2013年11月6日，中建置业公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《房屋拆迁补偿协议书》。其中约定：拆迁范围为乙方位于永州市冷水滩区政府原河东生活区内的9栋108号房。乙方选择安置房为中建置业公司就地建设的8栋25层A8-2503号，面积117.14平方米，多余面积按1200元/平方米计币，甲方新房交付时间为原房屋拆除后三年内交付，具体时间以甲方在《永州日报》公告为准。竣工手续在未办完的情况下，甲、乙双方自愿同意交房的，以双方签字认可的时间为交房时间。因拆迁及人力不可抗拒因素影响交房时间的，可顺延交付期限，甲方承担延期期间的房屋过渡安置费；乙方购买标准车位一个，计币60,000元；房屋装修补偿费140,000元、搬家费1000元、水电改造补偿费1000元。双方并同时就同一套房屋的拆迁安置补偿还签订了一份《房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方选择安置房为7栋24层A7-2403号，面积146.52平方米，多余面积按1200元/平方米计算，甲方同意赠送乙方标准车位一个。此后，双方在履约过程中，甲方仅交付了乙方7栋24层A7-2403号房。后原告强烈要求被告中建置业公司交付其8栋25层A8-2503号房和两个标准车位，被告中建置业公司不予交付。2018年9月17日，中建置业公司又与被告高雯签订了一份滨江豪园新城商品房买卖合同，约定中建置业公司将8栋25层A8-2503号房，建筑面积119.02平方米，按6800元/平方米，总价款809,336元出售给高雯。此后，高雯按合同约定交付了全部购房款和房屋维修基金。2018年12月7日，高雯取得了该房屋的不动产权证，证号为：湘（2018）冷水滩区不动产权第XXXXXXX号。另查明，被告中建置业公司与一部分原住户签订了一套拆迁房屋安置两套房屋的协议，在履约过程中，中建置业公司又自动履行了交付两套房屋的义务，有些已经人民法院判决其依据协议履行安置两套房屋的义务。一审法院认为，原告与被告中建置业公司签订的两份《房屋拆迁补偿协议书》，是双方的真实意思表示，二份合同互为补充，内容合法有效，系有效合同，双方当事人应当履行协议约定的义务。现被告中建置业公司未将8栋25层A8-2503号房和两个标准车位交付原告，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，被告高雯取得8栋25层A8-2503号房构成善意取得，原告王凤姣无权要求被告高雯返还8栋25层A8-2503号房屋，但可以另行要求被告中建置业公司赔偿因未能交付8栋25层A8-2503号房屋给原告王凤姣造成的损失。被告中建置业公司提出房屋拆迁补偿协议书补充条款约定超出安置面积部分的办证费用应当由原告负担，但没有提交相关补充协议佐证，故对此观点，法院不予采纳。综上所述，法院部分支持原告的诉讼请求，对被告高雯的抗辩意见予以采纳，对被告中建置业公司的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决:一、原告王凤姣与被告永州中建置业发展有限公司于2013年11月6日签订的二份冷水滩区政府河东生活区《房屋拆迁补偿协议书》有效；二、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后十日内到有关部门为原告王凤姣办理好位于永州市冷水滩区滨江豪园新城7栋24层A7-2403号房屋的不动产证，办证所需费用由被告永州中建置业发展有限公司负担；三、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后十日内交付原告王凤姣滨江豪园新城标准车位两个（原告王凤姣应支付被告永州中建置业发展有限公司其中一个车位的购买费60,000元，另一个车位不支付购买费）；四、驳回原告王凤姣的其他诉讼请求。本案受理费7500元，减半收取3750元，由被告永州中建置业发展有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，双方在《拆迁补偿协议》中认可的《冷水滩区委区政府河东生活区一期改造方案》的安置补偿规定：以房换房的，原住房面积按1：1.2的比例置换，以实测面积为准，住户的新房面积不足置换面积的，不足部分由开户商按1200元/m2补给住户；住户新选的面积超出置换补偿面积的，超出部分按开发房的销售价格计算。本案中，王凤娇按协议接收7栋24层A7-2403号房后，又要求中建置业公司无偿交付8栋25层A8-2503号房和两个标准车位，并办理相关证件，双方酿成纠纷。本院认为，本案属拆迁安置补偿纠纷，焦点是两份《房屋拆迁补偿协议》是否必须无偿同时履行？经查：本案中的两份《拆迁补偿协议书》（下称“补偿协议”）均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，还经拆迁监管部门冷水滩区政府河东生活区改造协调指挥部鉴证同意，应属合法有效协议。每份“补偿协议”中中建置业公司承诺提供不同的户型房屋供被拆迁户选择，而被拆迁的是同一套老房子，安置的新房只有栋号、楼层、面积不同，因此，王凤娇依约选择了两套不同面积的新建房作为安置房，这样就出现了两份《补偿协议》，其中的每份协议都是一个完整的拆迁补偿方案，既可单独履行，也可同时履行：关键在于双方当事人要严格按补偿协议内容诚信履行。本案中王凤娇已履行相关交房拆迁义务，也领取了中建置业公司交付的房屋一套，王凤娇现主张中建置业公司要按两份补偿协议无偿补偿两套住房（含已交付的一套），按照谁主张谁举证的证据规则，该诉讼主张依据不足，也与合同约定不符，理由是：一、补偿协议中并没有明确约定或者另有《补充协议》明确约定“用同一拆迁标的可置换两套住房，并互不补差”。王凤娇提出两协议中均有“具有同等法律效力”的约定即必须履行交付两套新房的理由不成立，因为这只是合同或协议合法性的强调；王凤娇还提出之所以选择两套新建房作为安置房，就说明是以一房无偿换两房，该理由如前所述亦不能成立，因为这是拆迁协议中约定的“中建置业公司提供不同户型的房屋供其选择”的结果，并不能说明两份补偿协议要同时无偿履行。二、从双方签订的两份《补偿协议》及房屋改造补偿认定单的内容看，双方明确总置换面积为118.339㎡，同时约定“未尽之处按《冷水滩区政府河东生活去改造安置方案》实行”，所选多于或小于该面积尚需根据实际情况补差，还约定新房面积以房产局发证面积为准。综上可知虽有两份补偿协议，并非简单地以一房换两房且不补差。虽然补差面积处划斜杠类似空白，但签约时房屋未建，实际面积以房产局测量为准，而单价已经确定，而同样划斜杠的过渡安置费等在实际履行《补偿协议（一）》时还是计算给付了的，由此可知本案并非没有明确约定价款就是不补差，而是必须补差。王凤娇诉请一房换两房并不补差与协议内容不符，中建置业公司已按《补偿协议（一）》履行，拆迁标的已经置换，在双方未能妥善解决含置换面积在内的补差等相关事宜之前，王凤娇要求中建置业公司无偿交付另一套房屋及办理相关手续与约定不符，中建置业公司虽可以抗辩，但已按约交付的一套房屋应过户，原承诺赠予的车库应履行，其余事项仍应积极与王凤娇协商，妥善解决。三、从另一方面看，两份拆迁补偿协议虽可同时履行，但在总置换面积固定，补差条款没有废除，中建置业公司已交付一套房屋的情况下，如支持王凤娇要求再无偿交付另一份协议中一套房屋的请求，则本案中实质安置补偿面积已达两套安置房屋面积的总和，这明显超出已然约定的总置换面积，不仅与合同补差条款和政府改造方案规定的安置比例不符，而且相对于其他以一套置换一套，严格遵守合同的大部分前期被拆迁人而言也是不公平的，正因为涉及本案拆迁人数众多，有的补偿一套，有的补偿两套，甚至三至四套，导致补偿不一，众多拆迁户心理失衡，行为过激，拆迁补偿工作已形成了一定的乱象和存在众多的不安定因素，引起了当地有关部门的高度重视，为公平稳妥起见，涉案的多份协议虽可同时履行，但要严格依契约精神，有补差条款的要依约补差，且置换面积已然固定，除有明确约定外，多份合同在补差时只能计算一次。王凤娇与中建置业公司虽签有两份合法有效《补偿协议》，单独或同时履行均可，但应依约补差。因协议中置换面积已然固定，也明确约定了补差内容，相反，没有无偿安置两房的明确约定，王凤娇诉请中建置业公司无偿交付两房依据不足，且与补偿协议内容不符，客观上还会导致相对不公，容易引发矛盾，而关于王凤娇诉请永州中建置业发展有限公司交付两个车位，因已得到履行的《补偿协议》中约定的一个车位不支付购买费，未得到履行的《补偿协议》中明确约定了一个车位的购买费60,000元，现王凤娇愿意交60,000元价款，该主张应予得到支持。而对被上诉人要求上诉人向其交付安置房屋滨江豪园新城8栋25层A8-2503号房屋（面积117.4平方米）及办理不动产证的这部分主要诉讼请求应不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚、处理结果正确,但对上诉人未能交付8栋25层A8-2503号房屋的处理理由表述不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7500元，由上诉人永州中建置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈久余审 判 员 宋争文审 判 员 彭样平二〇一九年八月五日法官助理 熊孝航书 记 员 彭 馨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。