湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初1540号 原告：朱某某，男，汉族，1972年11月20日出生，住湖南省沅江市。 原告：易某某，女，汉族，1973年4月19日出生，住岳阳市岳阳楼区。 二原告共同委托诉讼代理人：郑永忠，湖南碧灏（长沙）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：徐爱新，湖南碧灏（长沙）律师事务所律师。 被告：岳阳市某某，住所地：岳阳市。 负责人：张某某，局长。 委托诉讼代理人：肖某某，男，汉族，1967年10月21日出生，系某某科长。 委托诉讼代理人：郑云中，湖南金鹗律师事务所律师。 第三人：邓某某，男，汉族，1960年6月14日出生，住岳阳市岳阳楼区。 原告朱某某、易某某与被告岳阳市某某（以下简称某某局）、第三人邓某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依职权追加邓某某为第三人，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某、易某某及共同委托诉讼代理人徐爱新，被告某某局委托诉讼代理人肖某某、郑云中，第三人邓某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱某某、易某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商铺预订合同》；2、判令被告岳阳市某某在获得涉案商铺不动产权证后立即协助原告办理不动产权属转移登记手续；3、由被告承担本案诉讼费用。经人民法院查证相关案件事实后，原告朱某某、易某某变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2014年12月18日签订的《商铺预订合同》；2、判令被告返还原告55万元，并赔偿原告600万元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月21日，被告与案外人岳阳某某有限公司（以下简称某某公司）签订《某某小区商品房团购协议书》，双方约定由某某公司按照某某局的要求，为其建设某某栋某某层的住宅楼及配套业务用房和地下车库。其中团购住宅均价为2980元/平方米，配套业务用房购房价为3980元/平方米。因被告不能购买小区配套业务用房（即商铺），经局长办公会议讨论决定后，某某局同意将小区商铺（约1062平方米）按原价对外转让。因经商所需，原告决定受让。2014年12月18日，负责小区项目的某某局原副局长邓某某代表某某局与原告签订了《商铺预订合同》，合同约定原告先付定金40万元，待缴清总金额的70%款项后，某某局将商铺交付给原告装修和分割，待某某局将商铺相关产权证书办完交给原告后，原告付清余款，并约定合同有效期为一年（2014年12月18日至2015年12月17日），签订正式买卖合同后自动失效。原告依据合同约定付款40万元给某某局后，2015年春节前夕，原告又委托朋友王某某支付15万元给某某局。正月过后，原告准备一次性付清余款并多次敦促被告签订正式买卖合同，但被告以某某小区所有建筑尚未通过竣工验收为由要求原告先等待。此后原告多次请求被告先交付商铺供原告使用，被告又以其单位领导因涉嫌刑事犯罪，小区项目全部被冻结为由要求原告继续等待。2018年11月8日，岳阳市国土资源局向某某公司颁发了建筑不动产权证书。原告要求继续履行合同，被告却始终置之不理。原告向人民法院提起诉讼后，经人民法院查证，《商铺预订合同》所涉部分房屋已由某某公司转让给他人，并已办理了过户手续。原告主张继续履行该合同的诉讼请求已无法实现，遂向人民法院提出变更后的诉讼请求。 被告某某局辩称：1、本案诉争房屋不属于答辩人，而属于岳阳某某有限公司；2、第三人与原告签订的合同，被告单位并不知情，第三人的行为没有单位授权，系其个人行为；3、原告支付的定金均由第三人个人收取，并未支付给答辩人或岳阳某某公司。第三人在明知无权出售房屋的情况下，骗取原告的定金，属于诈骗，或是原告与第三人串通损害国家利益，本案应当移送公安机关处理；4、原告易某某不是本案适格原告；5、在第一次庭审辩论终结前，原告没有变更诉讼请求，此后再变更诉讼请求，违反相关法律规定；6、根据国有资产评估法，如原告认为商铺的优先权属于被告，则该商铺属于国有资产，依法不能私下出售，即使产权属于被告，该合同也属于无效合同。 第三人邓某某辩称：诉争房屋所在的土地使用权登记在岳阳某某公司名下，被告只是享有优先购买权。签订合同是事实，根据某某局办公会议精神，某某局明确表示不要商铺。当时第三人负责某某小区项目建设，所以将商铺的优先购买权出售给二原告。但在出售商铺时没有向被告单位或相关领导进行请示汇报。 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实： 2012年9月21日，被告某某局（甲方）与案外人岳阳某某有限公司（乙方，以下简称某某公司）签订《某某小区域商品房团购协议书》，双方约定甲方团购乙方开发的商品住宅房，项目位于角，土地证号：岳市国用（某某）第某某号，总用地面积约某某亩，乙方建商品房某某套，甲方团购某某套。按照甲方要求，乙方建设某某栋住宅楼某某层及配套业务用房和地下车库。甲方团购的商品住宅均价为2890元／平方米，地下车位的开发面积以甲方实际需要面积为准，价格以公建部分地下车位审计核准价格为最终价格。地下配套业务用房为3980元／平方米。付款方式为：本合同所涉工程款和购房款全部由甲方统一收取并支付乙方。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。第三人邓某某代表被告某某局、案外人卢某某代表某某公司在合同落款处签字并加盖单位公章。此后，某某公司即开始进行某某小区建设工程。被告单位成立岳阳市某某某某小区项目办公室（以下简称项目办公室）对工程建设过程进行监督管理，同时授权时任某某局副局长的第三人邓某某负责项目办公室的全面工作，并刻制“岳阳市某某某某小区项目办公室”印章一枚，交由项目办公室保管并使用。 2013年9月17日，被告单位召开局长办公会议，参会人员包括被告单位相关负责人、某某公司及监理公司负责人。会议过程中对工程进度、工程质量、存在的问题等方面进行了讨论。在讨论被告单位是否继续购买已建成的商铺（即配套业务用房）问题上，经集体讨论形成决议，决定不购买商铺，将商铺处置权交给开发商处理。但此后一直未与某某公司签订取消商铺购买意向的书面材料。 2014年期间，二原告经案外人王某某介绍与第三人相识，并自第三人处获悉某某局拟将诉争房屋购买权出售的信息，遂与第三人进行洽谈。第三人邓某某自认为在前期与某某公司合作过程中关系比较融洽，应可以自某某公司处获取商铺处置权，遂在未向被告单位相关领导请示汇报的情况下，于2014年12月18日以项目办公室名义（甲方）与二原告（乙方）签订《商铺预订合同》，双方约定鉴于甲方已与某某有限公司签订某某小区团购开发协议，甲方同意将某某小区商铺购买权转让给乙方。乙方预订的商铺位于西瓜山某某小区，项目名称为配套业务用房，建筑面积约为1062平方米，产权为70年，单价为3980元/平方米。付款方式为：乙方在2014年12月18日前付定金400000元，定金可冲抵第二次付款（合同未约定第二次付款时间及金额）。甲方办妥产权证、土地使用权证后付清余款。合同有效期自2014年12月18日至2015年12月17日。乙方与签订正式买卖合同后自动失效。（此处未注明乙方与何人签订正式买卖合同，庭审后经向原告及第三人核实，双方均确认签订正式合同的对象为岳阳某某有限公司）乙方向甲方缴清商铺总金额的70%的款项后，甲方将商铺交付给乙方装修和分割，待甲方将商铺的相关产权证书办完后交付给乙方，乙方将余款付清。在合同有效期内，甲乙双方严格遵守本合同，任何一方单方违约的，须向另一方按所交纳金额的30%支付违约金。合同同时对办证事宜、争议解决方式等方面进行了约定。第三人邓某某作为甲方代表签字并加盖项目办公室公章，原告朱某某作为乙方代表签字。合同签订当日，二原告通过案外人王某某个人银行账户向第三人邓某某个人账户汇入400000元，作为定金。第三人邓某某出具收条，内容为“今收到易某某预购岳阳某某小区商铺首付款400000元整。”同时加盖项目办公室公章。2015年2月期间，第三人要求二原告再预付部分款项，二原告遂再次通过案外人王某某个人账户于2015年2月17日分三次向第三人汇款150000元，第三人确认已收取该款，但未向二原告出具收条。此后，由于种种原因，二原告一直未能与某某公司签订正式的商品房买卖合同。2015年年底，第三人与某某公司负责人协商商铺处置权的问题时，某某公司不同意放弃商铺处置权，第三人与某某公司之间就商铺处置权未达成一致意见。加之此时案外人王某某以二原告名义向第三人提出退款要求。第三人在未向二原告核实及王某某未出示二原告书面授权或前期出具给原告易某某的收条的情况下，于2015年11月13日通过银行账户向王某某银行账户退款90000元，但王某某未向第三人出具收条。2016年2月6日第三人再次通过银行账户向王某某银行账户退款300000元，另由其子邓某某以现金方式支付40000元，王某某出具收条，内容为“今收到邓某某现金人民币340000元。”（因退款事宜由邓某某办理，故王某某向邓某某出具该收条）。剩余款项第三人自称通过单位司机以现金方式全部予以退还。第三人退款后口头要求王某某向二原告索回前期出具的收条，但一直未将王某某已将前期预付定金全部退回的情况告知二原告。而王某某收款后并未将款项退还给二原告，故第三人至今未索回出具给二原告的收条。2018年期间，二原告向第三人询问合同履行事宜时才获悉，因某某公司不同意放弃商铺处置权，二原告已无法与某某公司签订正式的商品房买卖合同，且第三人已将全部预付款项退还给王某某。二原告对此提出异议，经与被告某某局及第三人多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼。 在庭审过程中，被告向本院提交某某公司出具的《关于某某住宅楼负某楼门面情况的说明》一份，内容为“某某住宅楼负一楼门面6间，共计1008.49平方米，是我公司资产，产权属我公司，即岳阳某某有限公司，与岳阳市某某无任何关联。其理由：一是土地属我公司所有；二是门面是我公司所建；三是门面报建是我公司实施，报建费是我公司支付；四是岳阳市某某也从未也不可能支付过一分钱的门面建设工程款。所以，该门面属我公司所有是不可争辩的事实，无可非议。特此说明。”同时，经本院查证，某某公司已于2018年12月11日，将本案所涉配套业务用房中的101、102、103号商铺出让给案外人荣某某、吴某某，并已办理了产权过户手续。 上述案件事实有原告提交的《某某小区商品房团购协议书》、《商铺预订合同》、第三人邓某某出具的收条，被告提交的某某公司房屋产权证书、某某公司情况说明、某某局会议纪要，第三人提交的银行流水记录多份，本院依职权调取的不动产房地产权情况证明二份及质证笔录、庭审记录在卷佐证，本院予以确认。 本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列八个方面： 易某某是否为本案适格原告。被告辩称易某某并未在《商铺预订合同》上签名，其不属本案适格原告。本院审查认为，虽然易某某在合同落款处未进行签名，但《商铺预订合同》首部乙方一栏中注明乙方为朱某某、易某某，且易某某参与了合同签订的全过程，同时第三人出具收条时注明系收到易某某预购商铺首付款400000元。据此可以认定在签订合同时，第三人对易某某系合同相对方的事实并无异议，故本院认定易某某系本案适格原告。 二、二原告变更诉讼请求是否符合法律规定。被告辩称在第一次庭审辩论终结前，原告没有变更诉讼请求，此后再变更诉讼请求，违反相关法律规定。本院审查认为，二原告在本院依职权追加第三人邓某某参加诉讼后，对邓某某提供的相关证据及本院依职权调取的证据进行核实，确定诉争房屋已实际交付并已登记在他人名下的前提下，二原告才会选择变更诉讼请求。二原告在确认相关案件事实后再变更诉讼请求，符合法律规定。被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 三、第三人与二原告签订的《商铺预订合同》效力应如何认定。被告辩称根据国有资产评估法，如原告认为商铺的优先权属于被告，则该商铺属于国有资产，依法不能私下出售，即使产权属于被告，该合同也属于无效合同。本院审查认为，《商铺预订合同》明确约定系将某某小区商铺购买权转让给二原告，该行为系被告所享有的商铺优先购买权的转让，而而非对被告名下国有资产进行转让，并不涉及国有资产评估或处置的问题。同时，该合同的相关约定并未违反法律强制性规定，故《商铺预订合同》应属有效合同。 四、第三人或二原告是否涉嫌犯罪。被告辩称原告支付的定金均由第三人个人收取，并未支付给被告或岳阳某某公司。第三人在明知无权出售房屋的情况下，骗取原告的定金，属于诈骗，或是原告与第三人串通损害国家利益，本案应当移送公安机关处理。本院审查认为，结合本案相关证据及各方当事人在庭审中的陈述，可以认定二原告已实际向第三人预付55万元，此后第三人将预付款退还给案外人王某某，而王某某至今未将款项还给二原告。在此情况下，二原告非但不能获取不正当利益，甚至可能导致产生不必要的经济损失，该情形并不符合二原告与第三人串通谋利的目的，且本案中也没有证据证实二原告与第三人之间存在串通行为，故本院无法认定二原告与第三人之间存在串通损害国家利益的事实。而第三人将预付款退还给王某某的行为，可以确认第三人并无非法占有财物的目的，并不符合诈骗犯罪行为的主观要件。综上，本院认为本案中不存在犯罪行为，本案不应移送公安机关进行处理。 五、第三人与二原告签订合同行为的性质应如何认定。被告辩称第三人与原告签订的合同，被告单位并不知情，第三人的行为没有单位授权，系其个人行为。本院审查认为，第三人时任被告单位副局长职务，并经被告单位授权全面负责某某小区项目工程的相关事宜，同时第三人在与二原告签订合同后，加盖了由被告单位刻制的“岳阳市某某某某小区项目办公室”印章，在此情形下，二原告有理由相信第三人有权代理被告单位将商铺购买权进行转让，故第三人的行为已构成表见代理行为。 六、二原告的经济损失应如何计算。本院审查认为，根据第三人及二原告的陈述，在签订《商铺预订合同》后二原告仍需与某某公司签订正式的买卖合同。二原告与第三人签订《商铺预订合同》的根本目的是为获取商铺优先购买权，而非本案诉争商铺。二原告是否能取得诉争商铺，取决于二原告是否能顺利与某某公司签订正式的商品房买卖合同并切实履行商品房买卖合同。因此因第三人违约导致二原告未获得商铺优先购买权所造成的经济损失不能等同于履行正式的商品房买卖合同所能获得的预期可得利益。二原告主张参照履行商品房买卖合同后预期可得利益标准计算其经济损失的方式明显不妥，本院不予采纳。综上，结合二原告实际付款情况及《商铺预订合同》中关于违约金条款的约定，本院酌定按二原告已付款项的30%计算违约金，即16.5万元（55万元X30%）。此外，第三人轻信案外人王某某的片面之词，将二原告预付的款项退还给王某某，导致二原告至今无法收回55万元预付款，该55万元预付款也应列入二原告的损失范围。综上，二原告的经济损失金额应为71.5万元。 七、二原告与第三人签订的《商铺预订合同》是否应予解除。本院审查认为，《商铺预订合同》约定的有效期自2014年12月18日至2015年12月17日，现该合同已超过有效期限，合同权利义务已自行终止，故《商铺预订合同》已无需解除。 八、本案应由谁向二原告承担违约责任。本院审查认为，现因某某公司不同意与二原告订立正式的商品房买卖合同，并已将诉争商铺中的部分商铺转让给他人，导致二原告签订《商铺预订合同》的目的无法实现，二原告有权向相关责任人主张赔偿。第三人邓某某未按《商铺预订合同》约定履行相应义务，已构成根本违约。根据对焦点问题四的分析，第三人邓某某与二原告签订《商铺预订合同》的行为已构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，该代理行为有效，故应由被告某某局向二原告承担违约责任。 本院认为，根据对焦点问题的分析，第三人未按合同约定履行相应义务，已构成根本违约，因第三人的行为已构成表见代理，故应由被告某某局向二原告承担违约责任。被告某某局向二原告承担赔偿责任后，可另案向第三人行使追偿权。二原告主张的违约金标准明显过高，本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下： 限被告岳阳市某某在本判决生效后十日内一次性返还原告朱某某、易某某预付款55万元并支付违约金16.5万元，两项合计71.5万元； 逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告朱某某、易某某的其他诉讼请求。 案件受理费57650元，由原告朱某某、易某某负担51357元，由被告岳阳市某某负担6293元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  钟 宁 人民陪审员  郝其芳 人民陪审员  宋小玉 二〇一九年八月九日 书 记 员  何 云