云南省临沧市临翔区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0902执异7号案外人：临翔区旺斯西餐馆。经营场所：临沧市临翔区世纪路428号。经营者：宋娟娜，女，1984年9月23日生，汉族，湖南省绍东县人，个体工商户，住临沧市临翔区。申请执行人：云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司。住所地：临沧市临翔区凤翔路176号。法定代表人：李荣春，该公司董事长。被执行人：临沧市聚能商贸有限责任公司。住所地：临沧市临翔区锦绣花园一期B-2-5。法定代表人：高继能，该公司执行董事。被执行人：高继能，男，1970年4月3日生，白族，大理市剑川县人，居民，住临沧市临翔区。被执行人：朱有香，女，1975年6月3日生，汉族，临沧市临翔区人，住临沧市临翔区。本院在执行云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司（以下简称临翔农村商业银行）与临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香借款合同纠纷一案中，案外人临翔区旺斯西餐馆对本院要求其限期搬离本院执行标的房产临翔区世纪路426号提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人临翔区旺斯西餐馆称：一、异议人与原房屋所有权人签订的房屋租赁合同受买卖不破租赁原则的保护，在租赁期内异议人有权不向受让人移交租赁房屋。2013年，异议人的负责人宋娟娜就案涉房屋与朱有香签订《房屋租赁合同》经营“临翔区旺斯西餐厅”即“普罗旺斯酒吧”，合同约定租期为2013年8月26日至2017年8月26日。2016年8月26日双方就延长租期签订了一份《租赁合同》，将租期延长至2023年8月26日。本案设定抵押是发生在签订租赁合同之后，在设定抵押时，申请执行人已经知道抵押房屋上存在租赁。二、异议人是案涉房屋的共有人。2013年8月26日，异议人承租案涉房屋时只是毛坯房，异议人为了经营投入了90余万元对案涉房屋进行了装修，装修行为征得原房东同意，后每年异议人都会投入资金对装修进行翻新。因案涉房屋二次流拍，已以物抵债给申请执行人，异议人认为法院可能将异议人添附的装修部分一并抵给申请执行人。异议人承租房屋后投入巨额资金进行了装修，该装修已与房屋附和无法分割，异议人对房屋附和的装修享有主张的权利，法院应要求受让人将装修部分折价补偿给异议人。三、法院的执行行为错误。法院在执行过程中，应当对案涉房屋上存在租赁关系做说明，应认定本案租赁关系适用买卖不破租赁原则。法院在执行过程中没有征求异议人是否放弃优先购买权的意见。法院在评估鉴定时应将属于异议人装修部分作合理价值评估，在拍卖或抵债后应将属于异议人装修部分价值款项支付给异议人。异议人未能参与评估过程，法院未向异议人送达评估报告。设定抵押权时，原房屋所有权人和申请执行人从未向异议人进行告知。请求事项：1.请求法院撤销强制要求异议人搬离的执行行为，在租赁期内阻止受让人移交占有被执行的房产。2.请求法院将以物抵债中装修部分款项给付异议人。申请执行人临翔农村商业银行未发表意见。被执行人临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香未发表意见。异议人向本院提交了以下证据：1.营业执照复印件二份；2.负责人身份证复印件一份；3.房屋租赁合同二份；4.房屋所有权证复印件一份；5.协助履行通知书一份；6.限期履行通知书一份。本院查明：2014年10月24日，临翔农村商业银行（原临沧市临翔区农村信用合作联社）与临沧市聚能商贸有限责任公司签订《流动资金借款合同》，同年10月27日被执行人高继能、朱有香与申请执行人临翔农村商业银行签订《最高额抵押合同》，自愿用共有的坐落于临××区世纪路××房产及××于临翔区××广场××房产为临沧聚能商贸有限责任公司向申请执行人临翔农村商业银行借款作抵押，并于同年10月31日办理了抵押登记。后因临沧聚能商贸有限责任公司无法偿还借款，2016年8月22日临翔农村商业银行向我院提起诉讼。在审理过程中双方自愿达成调解协议：一、被告临沧市聚能商贸有限责任公司自愿定于2017年3月10日前偿还欠临沧市临翔区农村信用合作联社借款本金6000000元及借款利息（利息从2015年9月21日起至实际还清款项之日止，按双方于2014年10月27日签订的借款合同中约定利率计算）；二、如被告临沧市聚能商贸有限责任公司届时不能清偿上述款项，被告高继能、朱有香自愿用其共有的坐落于临翔区世纪路426号房产［临沧市房权证号临字第××号、01××01号，土地使用权临国用（2013）1890号、1891号、1892号]及坐落于临翔区××广场××房产（临市房权证临字××号）即借款抵押物变卖或者拍卖后优先偿还上述款项。因被执行人未按调解协议履行义务，申请执行人临翔农村商业银行于2017年4月6日向本院申请执行，执行案号为（2017）云0902执206号。2017年5月4日，本院依法查封坐落于临××区世纪路××房产及××于临翔区××广场××房产。同年7月18日、11月1日本院依当事人申请对案涉房屋两次委托评估。同年12月4日本院发出拍卖通知书、拍卖执行裁定书。2018年1月20日在淘宝网对案涉房产进行第一次拍卖，2018年2月22日进行第二次拍卖，两次拍卖流拍。2018年3月13日，临翔农村商业银行向本院提出以物抵债申请。2018年3月16日本院作出以物抵债裁定书：将被执行人高继能、朱有香名下坐落于临翔区世纪路426号房产［临沧市房权证号临字第××号、01××01号，土地使用权临国用（2013）1890号、1891号、1892号]及坐落于临翔区××广场××房产（临市房权证临字××号）以物抵债5895090元；该房产所有权自裁定送达临翔农村商业银行时起转移。临翔农村商业银行于2018年8月30日办理了不动产权证。另查明，2013年8月26日，宋娟娜与被执行人朱有香签订的《房屋租赁合同》约定：朱有香将坐落于临沧市临翔区旗山路与世纪路交叉路口西南侧临沧市公安消防支队干部统建楼一楼一幢02号、1幢03号、1幢04号，总面积204.52平方米租给宋娟娜使用，租赁期限为2013年8月26日至2017年8月26日止。2016年8月26日，朱有香与宋娟娜再次签订的《租房合同》约定：朱有香将坐落于临沧市临翔区旗山路与世纪路交叉路口西南侧临沧市公安消防支队干部统建楼一楼一幢02号、1幢03号、1幢04号，总面积204.52平方米租给宋娟娜使用，租赁期限为2017年8月26日至2023年8月26日止。本院认为，申请执行人临翔农村商业银行与被执行人临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香借款合同纠纷一案中，临翔农村商业银行系案涉房地产抵押权人，在2014年10月31日办理了抵押登记。从案外人提交的证据来看，宋娟娜与被执行人朱有香第一次签订《房屋租赁合同》的时间为2013年8月26日，租赁期限为2013年8月26日至2017年8月26日止；第二次签订的《租房合同》时间为2016年8月26日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，宋娟娜与朱有香第一次签订租赁合同时间为2013年8月26日，租期于2017年8月26日已届满。宋娟娜与朱有香于2016年8月26日第二次签订的租赁合同是在2014年10月31日抵押登记之后，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。临翔农村商业银行作为抵押权实现后的受让人，租赁合同对其不具有约束力，因此本院要求临翔区旺斯西餐馆腾退房屋移交临翔农村商业银行的执行行为于法有据，并无不当。关于装修部分折价补偿问题不属于执行异议裁判结论直接确认的范畴，故本院不做出评判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回临翔区旺斯西餐馆的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  董怡妤审 判 员  龚谦丽人民陪审员  张绍山二〇一九年八月九日书 记 员  鲁进强