文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0826民初7531号原告（反诉被告）：严小平，男，1979年12月28日出生，汉族，居民，住江苏省淮安市清河区。原告（反诉被告）：施海军，男，1978年10月13日出生，居民身份证号码320826197810130215，汉族，居民，住江苏省涟水县涟城镇渠北村严庄组29号。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：薛佃明，江苏文通律师事务所律师。被告（反诉原告）：李栋，男，1978年10月23日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：沈建山，涟水县中心法律服务所法律工作者。被告：穆海华，男，1980年7月4日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。原告（反诉被告）严小平、施海军诉被告（反诉原告）李栋、被告穆海华合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月26日第一次公开开庭进行了审理。原告施海军及原告严小平、施海军共同委托诉讼代理人薛佃明与被告李栋到庭参加诉讼，被告穆海华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。在审理过程中，本院受理被告李栋对原告严小平、施海军提起的反诉。因案情复杂裁定转为普通程序审理，于2019年3月14日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）施海军及原告（反诉被告）严小平、施海军共同委托诉讼代理人薛佃明与被告（反诉原告）李栋及其委托诉讼代理人沈建山到庭参加诉讼，被告穆海华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。原告（反诉被告）严小平、施海军于2019年4月26日向本院申请撤回对被告（反诉原告）李栋、被告穆海华的起诉，本院予以准许。后于2019年7月3日第三次公开开庭进行了审理，反诉原告李栋及其委托诉讼代理人沈建山与反诉被告施海军及反诉被告严小平、施海军共同委托诉讼代理人薛佃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）严小平、施海军向本院提出诉讼请求：判令被告（反诉原告）给付饭店转让款45.9万元，违约金5万元，律师费3万元，合计53.9万元。事实和理由：两原告（反诉被告）于涟水同乐坊经营老北京火锅店，后于2018年5月23日与被告李栋签订饭店转让协议，约定以60万元全套转让饭店，目前已付14.1万元，尚余转让款45.9万元一直没有支付，后经协调并由被告穆海华提供担保，但后来仍未支付。被告（反诉原告）李栋辩称：不同意给付饭店转让款，转让协议系无效协议，依法应予解除，协议约定不明确，显失公平，不是原被告的真实意思表示，原告没有履行自己的义务，有欺诈行为，该协议是无效协议，现提起反诉，要求原告归还答辩人已给付的14.1万元并赔偿损失。被告穆海华未作答辩。被告（反诉原告）李栋向本院提出反诉请求：1、请求撤销原被告于2018年5月23日签订的《转让协议》；2、返还反诉原告已交付的转让金14.1万元；3、赔偿反诉原告因反诉被告的过错给反诉原告造成的损失66500元；4、反诉费用由反诉被告承担。审理中，被告（反诉原告）李栋变更反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2018年5月23日签订的转让协议；2、反诉被告严小平、施海军返还反诉原告已交付的转让金14.1万元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月23日，原被告签订一份《转让协议》。《转让协议》约定：“一、甲方将自己位于同乐坊老北京海鲜铜火锅转让给乙方使用，建筑面积约为1000平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。三、该饭店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。四、转让总价为60万元整，付款方式：签订合同日2018年5月23日付款给甲方20万元整；2018年6月22日付给甲方20万元整；余款20万元整于2018年9月1日前全部付清。五、该饭店的营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续……”等主要条款。从上述协议的内容来看，反诉被告是将“老北京海鲜铜火锅”饭店整体（包括装修、装饰、设备、房租）以60万元的价格转让给反诉原告。协议签订后，反诉原告陆续给付14.1万元转让金。但反诉被告始终没有依约将“老北京海鲜铜火锅”饭店的营业执照及税务登记等相关手续移交给反诉原告。反诉原告在接收反诉被告移交的饭店钥匙后，对该饭店进行了装修、宣传等，共花去费用66500元，因反诉被告没有向反诉原告交付“老北京海鲜铜火锅”饭店的营业执照及税务登记等相关手续，致该饭店无法经营。反诉被告没有在工商部门登记过“老北京海鲜铜火锅”饭店。原告（反诉被告）严小平、施海军辩称：一、本案在2018年12月26日已经经过开庭审理，按照民诉法解释第232条规定，提起反诉，应当在法庭辩论终结前提起，本案已经经过两轮充分的法庭辩论，且本次庭审，原告方没有新的事实与理由，法院以简易程序转为普通程序为由，再次开庭审理，并允许被告李栋提起反诉，不符合民事诉讼法的相关规定，我方不同意被告提起反诉。二、对反诉原告变更后的诉讼请求，反诉被告认为在（2019）苏0826民初1850号案件当中，反诉原告因为没有履行转让合同约定的向出租方缴纳租金，导致被出租人周秀菊起诉，该案判决解除租赁合同，同时反诉原告在该案当中明确表态，案涉房屋其同意交付，故法院判决解除合同，在本案当中由于租赁合同效力的解除，及于转租合同，所以本案反诉已经成为不必要的重复诉讼，请求驳回该项诉讼请求，对反诉原告提出来的要求返还租金的主张，因为反诉原告变更诉讼请求以后已经以自己的诉讼行为表明转租合同是合法有效的，而反诉原告不但不应当要回已向反诉被告交纳的租金，同时还要进一步承担因为延期导致的诉讼损失，我们将在另案中向李栋及穆海华一并主张，在本案中不作过多表示。反诉原告围绕其反诉请求依法提交了转让协议、涟水县牛非羊饭店工商登记信息、短信截图等证据，反诉被告提交了2018年5月23日转让协议、补充协议、付款承诺书、李栋微信朋友圈截图、短信截图、房屋租赁合同、涟水涟渠湾餐厅工商登记信息，本院依职权调取了案涉租赁房屋的不动产登记信息、工商登记信息、(2019)苏0826民初1850号民事判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：施海军、严小平（甲方）与李栋（乙方）于2018年5月23日签订《转让协议》，内容为：甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方将自己位于同乐坊老北京海鲜铜火锅转让给乙方使用，建筑面积约为1000平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、该店铺的所有权证号码、产权人与甲方签订了租赁合同后，由甲方提供给乙方办理证照使用。三、该饭店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。四、转让总价为60万元整，付款方式：签订合同日2018年5月23日付款给甲方20万元整；2018年6月22日，付款给甲方20万元整；余款20万元整于2018年9月1日前全部结清。由甲方提供指定账号，乙方打款以各半打款方式打到施海军、严小平的账户，以银行回单为准。五、该饭店的营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。六、如因自然灾害等不可抗因素，人为有可能所发生一切事故，导致乙方经营受损的与甲方无关，一切后果由乙方承担，但因国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。七、本合同一式三份，甲方两份，乙方一份，自双方签字之日起生效。（注：余款如逾期，则按3000元/每天计算给甲方）。后因被告李栋未能按时付款，原告施海军、严小平与被告李栋于2018年6月7日签订了补充协议，主要内容为：“一、付款方式：总价为60万元，首次支付甲方2万，2018年6月25日付18万，2018年7月11日付20万，尾款20万2018年8月1日付清，付清所有款项时，乙方享有甲方原有的一切权利（付款以银行回单日期为准）……”。由于被告李栋又未按时支付转让款，被告李栋于2018年7月10日出具付款承诺书给原告，被告穆海华作为保证人在承诺书上签名，该承诺书主要内容为：“关于我差欠施海军、严小平同乐坊老北京火锅店转让方60万元（转让费的组成包括已交租金及房屋内装饰灯附属设施）一事，经双方协商一致，订立付款计划如下：一、付款时间及金额1、2018年7月10日前一次性付款4万元；2、2018年7月18日前一次性付款6万元；3、2018年7月27日前一次性付款10万元；4、2018年9月6日前一次性付款20万元；5、2018年10月10日前一次性付款18万元……”。庭审中，原被告一致确认施海军、严小平已收到李栋支付的转让款14.1万元。上述转让协议签订后，被告李栋开始筹备开设“涟洲湾时尚主题餐厅”。“涟洲湾时尚主题餐厅”于2018年7月9日正式开业。2018年7月18日，被告李栋以“涟水涟渠湾餐厅”为名称注册个体工商户，经营者为李栋，经营场所为涟水县涟城镇涟洲路同乐坊商业街H幢05室。2018年底，李栋经营的“涟洲湾时尚主题餐厅”开始歇业至今。另查明，原告施海军于2015年3月4日以“涟水县牛非羊饭店”为名称注册个体工商户，经营者施海军，经营场所为涟水县同乐坊商业街H幢01、02号，2018年2月23日进行注销登记。期间，原告施海军、严小平曾以“老北京海鲜铜火锅”为店名在上述场所经营餐饮。还查明，2017年6月26日，案外人周秀菊（甲方）与被告施海军、严小平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于房屋出租给两被告使用；租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日，其中不包括甲方预留乙方装修期180天，三年后再次装修60天；租金按年付清当年租金为9万元（含消费券1万元），签订合同时付4万元，余款4万元于2017年12月1日付清。同日，案外人徐军（甲方）与被告施海军、严小平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于房屋出租给两被告使用；租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日，其中不包括甲方预留乙方装修期180天，三年后再次装修60天；租金按年付清当年租金为2万元，消费券1万元，签订合同时付2万元。2017年6月29日，案外人李桂香（甲方）与被告施海军、严小平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于房屋出租给两被告使用；租赁期限自2017年8月1日起至2025年7月30日；租金按年付清当年租金为10万元，签订合同时乙方支付10万元。上述合同均约定：乙方在租赁期限内租赁房屋使用权归乙方所有，乙方有自主经营、转租、发包与他人经营权。上述合同签订后，案外人将房屋交付给施海军、严小平。审理过程中，施海军、严小平与李栋均确认，案涉转让协议中所租赁的房屋为上述房屋，即涟水县、H幢03室、H幢05室、H幢24室。因施海军、严小平仅在签订合同时向周秀菊支付租金5万元（含1万元消费券），之后，施海军、严小平未按约定期限向原告支付剩余租金。2019年3月12日，原告委托江苏德誉法钧律师事务所向被告施海军、严小平发出律师函，催告两被告履行合同约定给付租金130000元及履行相应违约责任义务。原告催告未果，于2019年3月22日提起诉讼。本院于2019年6月14日作出（2019）苏0826民初1850号民事判决：一、解除原告周秀菊与被告施海军、严小平于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》。被告施海军、严小平于判决生效后七日内将其租赁原告周秀菊的位于房屋返还给原告周秀菊；二、被告施海军、严小平于判决生效后十日内给付原告周秀菊第一年剩余租金40000元以及自2019年1月1日起至房屋实际退还之日止实际租赁期限内，按90000元/年计算的租金，并支付原告周秀菊逾期付款损失（分为两笔：1.以40000元为本金，自2017年12月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；2.以90000元为本金，自2018年12月16日起至本判决确定之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告施海军、严小平于判决生效后十日内给付原告周秀菊自2018年1月1日起至房屋实际退还之日止实际租赁期限内，按3000元/年计算物业费用；四、驳回原告周秀菊其他的诉讼请求。该判决已生效。本案争议焦点为：1、反诉原告提起反诉是否超出法定期限；2、案涉转让协议是否应当予以解除；3、反诉被告施海军、严小平应否返还反诉原告李栋转让款14.1万元。本院认为：反诉被告施海军、严小平与案外人周秀菊、李桂香、徐军签订的《房屋租赁合同》合法有效，《房屋租赁合同》中均约定施海军、徐军有自主经营、转租、发包与他人经营权。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因此，反诉被告施海军、严小平将其在上述房屋租赁合同中所享有的权利与义务转让给反诉原告李栋，合法有效。本案中，反诉被告施海军、严小平与反诉原告李栋于2018年5月23日签订了转让协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效协议。一、关于反诉原告提起反诉是否超出法定期限问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，反诉原告提起反诉的时间为2019年1月9日，虽然在2018年12月26日的庭审中组织进行了法庭辩论，但并未宣布法庭辩论结束，因此，原告于2019年1月9日提起反诉并未超出法定期限，本院应予受理。二、关于案涉转让协议应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”（2019）苏0826民初1850号民事判决书判决解除案外人周秀菊与反诉被告施海军、严小平于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》，且判决已生效，故施海军、严小平作为承租人丧失租赁权，其将房屋租赁合同中的权利与义务转让给李栋的法律基础不复存在。而案涉转让协议系施海军、严小平将涟水县、H幢03室、H幢05室、H幢24室作为整体转让给李栋用于餐饮经营，因其中H幢03室、H幢05室房屋租赁合同已被解除，施海军、严小平不具备该房屋承租权，致使李栋使用上述房屋经营餐饮的目的不能实现，故反诉原告李栋要求解除与施海军、严小平于2018年5月23日签订转让协议，本院予以支持。三、关于反诉被告施海军、严小平应否返还反诉原告李栋转让款14.1万元问题。案涉转让协议于2018年5月23日签订，转让费60万元包括反诉被告施海军、严小平已交租金及房屋内装修等附属设施，并且约定反诉被告施海军、严小平在原房屋租赁合同的权利与义务由李栋享有和负担，因此2018年5月23日之后的房屋租金应由反诉原告李栋交纳，但李栋没有按照其向反诉被告出具的付款承诺书支付转让费，亦未交纳房租，其仅支付14.1万元转让费。截至案外人周秀菊与被告施海军、严小平于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》解除之日，反诉原告李栋应交纳的租金已超过20余万元，且自转让协议签订后，李栋亦使用转让协议中的房屋及装修等附属设施用于经营“涟洲湾时尚主题餐厅”，故反诉原告要求反诉被告返还已支付转让款14.1万元，无法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）施海军、严小平自愿撤回对被告（反诉原告）李栋、被告穆海华的起诉，是其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除反诉原告（本诉被告）李栋与反诉被告（本诉原告）严小平、施海军于2018年5月23日签订的《转让协议》。二、驳回反诉原告李栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9190元减半收取4595元，由原告严小平、施海军负担。反诉案件受理费5632元减半收取2816元，由反诉被告严小平、施海军负担845元，反诉原告李栋负担1971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：施海军、严小平6232636100122278461，李栋6232636100122278479）审 判 长  张健人民陪审员  张煦人民陪审员  周婷二〇一九年八月七日书记员刘欢附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。