浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异115号案外人袁百炼，男，1970年3月10日出生，汉族，住诸暨市。申请执行人恒丰银行股份有限公司绍兴支行，住所地绍兴市越城区延安东路517号。负责人丁韬。委托诉讼代理人（特别授权代理）吴银萍、凌静，公司员工。被执行人诸暨市维科贸易有限公司，住所地诸暨市暨阳街道江北社区50号。法定代表人王伟民。被执行人赵建祥，男，1974年5月7日出生，汉族，住诸暨市。被执行人杨丹，女，1977年12月26日出生，汉族，住诸暨市。被执行人赵科强，男，1971年8月24日出生，汉族，住诸暨市。被执行人赵莉娟，女，1972年7月28日出生，汉族，住诸暨市。本院在执行申请执行人恒丰银行股份有限公司绍兴支行（以下简称恒丰银行）与被执行人诸暨市维科贸易有限公司（以下简称维科公司）、赵建祥、杨丹、赵科强、赵莉娟金融借款合同纠纷一案中，案外人袁百炼提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人袁百炼称，案外人于2013年向维科公司租用了坐落于诸暨市××街道江北社区××综合楼××至××层，地上面积约6500平方米，地下面积约1500平方米的房产，其中包括本案所涉的维科公司名下坐落于诸暨市暨阳街道沙埭蒋村城北公路西侧000101、000201号房产（以下简称涉案房产），租赁期限为2013年5月15日至2023年5月15日，共十年。承租后，案外人对租赁房产花费巨资进行了装饰，用于经营国会·金殿娱乐会所。因恒丰银行与维科公司之间的经济纠纷，贵院依恒丰银行申请，决定评估、拍卖涉案房产，但案外人租赁涉案房产早于恒丰银行与维科公司之间的借款及抵押时间，案外人也未承诺放弃优先权，为维护自身合法权益，特提出执行异议，请求裁定：一、涉案房产内部装饰为案外人所有；二、租赁期间暂缓对涉案房产的拍卖或带租拍卖且案外人享有优先受让权。异议审查中，案外人明确陈述，如果法院裁定其主张的租赁权不能对抗法院执行的话，其要求法院对涉案房产内的固定装饰装修一并拍卖，并将相应的拍卖款折价返还给案外人。案外人还向本院提交了书面情况说明，其中记载：双方租金是分批支付，没有特定时间，由案外人财务赵再江个人卡支付，因赵建祥要求租金支付至其母亲扬招青卡号农业银行诸暨支行6228480379404100370。2019年4月份已打款110万余元。异议审查中，案外人还陈述，租赁合同签订后，案外人一次性付了600万租金，是打到赵建祥的账户，后面的租金都是根据赵建祥要求打到赵建祥母亲账户，但因互相认识就没有问具体原因，租金已付到2019年9月15日。申请执行人恒丰银行称，一、申请执行人依法对涉案房产享有优先受偿权，案外人已向申请执行人出具《承租人承诺书》，书面放弃承租权，贵院不带租拍卖行为符合法律规定。申请执行人与被执行人赵建祥等金融借款合同纠纷一案，贵院已作出(2018)浙0602民初5688号民事判决书，判决确认申请执行人对他项权证号为诸房他证抵字第K000109457、000109458号项下抵押物(即涉案房产)经折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权。案外人分别于2016年2月5日、2017年1月24日向我行出具《承租人承诺书》，上述两次签订过程均留存有面签照片，证明系案外人本人所签。根据承诺书载明，案外人书面承诺其与出租方维科公司于2013年6月16日签订了《租赁合同》，如申请执行人按编号为恒银(杭)[4]个最高抵字(2016)年第(01-002)号的《最高额抵押合同》行使抵押权及处置抵押物时，该《租赁合同》将自动解除，不再对申请执行人或新的房产受让人产生约束力，案外人将放弃优先购买权和继续承租权。若案外人代出租人偿还其在申请执行人处的贷款本金、利息及其他为实现债权的费用后，案外人对上述抵押房产享有优先受偿权。因本案执行至今，案外人均未履行代偿义务，故其实际并未取得优先购买权。根据前述承诺内容，本案不带租拍卖行为符合法律规定，希望贵院继续执行。二、根据案外人与承租人签订的租赁合同，对租赁期满后的固定装饰装修归属情况进行了约定，其因装修造成的损失应向出租人进行追索，且固定装饰装修属于添附物，无法与房屋实体进行区分，理应同抵押物一并拍卖。最高人民法院《关于贯彻执行く中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)>》第86条对合法添附的物权归属作了简单规定:非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。案外人与出租人维科公司于2013年6月16日签订的《房屋租赁协议》第六条第6小点中约定，租赁期限届满后，乙方即案外人对租赁物的一切固定装修物(除电视机、音响、沙发等可移动的物品外)均归甲方即出租人所有，乙方不再恢复原建筑物原样。第七条第1小点约定，甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为甲方违约，甲方应支付给乙方未履行协议年限租金20%的违约金，并承担乙方在租赁期内装修所造成的损失。由此可知，案外人对内部装饰归其所有的请求应向出租人主张，关于因装修造成的损失根据合同相对性原则，应由出租人承担相应法律责任。且固定装饰装修属于添附物，无法与房屋实体进行直接区分，贵院将此与抵押物一并拍卖符合事实及法律规定。三、申请执行人已在诉讼阶段向案外人发函，要求其将当期租金付至申请执行人处，申请执行人已提示案外人提高风险防范意识，故案外人理应对本次拍卖行为将对其造成的影响进行预估，并按法律规定履行腾退义务。申请执行人于2018年6月7日向贵院提起诉讼后，贵院于2018年6月19日查封了本案抵押物，申请执行人于2018年7月17日向案外人书面邮寄了《函》，经查询确认，该函已于2018年7月18日被签收。申请执行人在函件中告知案外人，抵押人维科公司从法院查封抵押房地产时起，不再有行使收取抵押房地产租金的权利，并通知其按照《中华人民共和国物权法》的规定，将当期即2018年度租金提存至申请执行人处。但至今，申请执行人未收到案外人的租金，对此申请执行人保留对案外人在收到函件后仍向抵押人支付租金行为的追偿权。案外人理应在收到申请执行人此份函件后，对申请执行人将启动抵押物司法程序的事实进行预估，同时贵院也已根据民诉法相关要求通知其在规定时间内履行腾退义务，案外人无论从法律还是事实角度均应在抵押物司法拍卖成交后配合贵院履行腾退义务。本院查明，被执行人维科公司名下登记有坐落诸暨市暨阳街道沙埭蒋村城北公路西侧000101号，权证号为房权证诸字第××号的商业房产及对应的国有土地使用权，该房产所在层数为一层（总层数8层），建筑面积为776.53平方米，房产证附记中记载另有地下室计建筑面积1230.05平方米。根据诸房他证抵字第××号房屋他项权证记载，该房产抵押权人为恒丰银行，抵押登记时间为2016年2月2日。被执行人维科公司名下另登记有坐落诸暨市暨阳街道沙埭蒋村城北公路西侧000201号、权证号为房权证诸字第××号的商业房产及对应的国有土地使用权，该房产所在层数为二层（总层数8层），建筑面积为776.53平方米。根据诸房他证抵字第××号房屋他项权证记载，该房产抵押权人为恒丰银行，抵押登记时间为2016年2月2日。原告恒丰银行为与被告维科公司、赵建祥、杨丹、赵科强、赵莉娟金融借款合同纠纷一案，于2018年6月7日向本院起诉。本院立案受理后，根据原告申请，于2018年6月19日诉讼保全查封了涉案房地产。2018年11月2日，本院作出（2018）浙0602民初5688号民事判决书，判令：一、被告赵建祥、杨丹应于本判决生效之日起三十日内归还给原告恒丰银行借款本金1000万元，并支付利息（含罚息、复利，至2018年5月30日止为389051.97元，自2018年5月31日起至款清之日止按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；二、原告恒丰银行就其享有的上述第一项债权，对诸房他证抵字第K000109457、诸房他证抵字第××号他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在最高债权本金限额2756.6815万元及抵押合同约定的担保范围内享有优先受偿权；三、被告维科公司、赵科强、赵莉娟对被告赵建祥、杨丹的上述第一项债务承担连带清偿责任。该判决生效后，因被告未自觉履行，根据原告申请，本院于2019年1月22日立案执行。执行中，本院于2019年1月30日作出（2019）浙0602执747号公告，责令被执行人于公告张贴之日起十日内自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将对所查封的涉案房产进行拍卖，被执行人及其他实际占用人应于本公告张贴之日起十日内腾退上述房屋或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行，因此产生的费用由被执行人承担；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，自即日起，停止支付租金、房屋占有使用费或其他费用，并须于本公告张贴之日起十日内向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在处置过程中不予考虑。本院于同日将该公告在涉案房产处进行了张贴，但在公告指定期限内无人向本院书面申报权利或提出执行异议。2019年4月2日，本院委托诸暨市永利房地产评估有限公司对涉案房地产（含固定装修及附属物）的市场价值进行了评估。2019年5月22日，该公司出具了诸永利（2019）估字第0038号房地产司法评估报告，其中记载估价对象为国会金殿部分用房，地下室作会议室、活动室、仓库、化妆间使用；1层、2层作喷泉水池、大厅、KTV包房使用。固定装修包括但不限于地面、墙壁、天棚装修、水、电、宽带、卫浴洁具、灯具、橱柜、墙体柜、门、窗等。评估结果为000101室地下室评估价值为430.52万元，固定装修评估价值为80.08万元；000101室一层评估价值为1021.14万元，固定装修评估价值为160.9万元；000201室评估价值为536.12万元，固定装修评估价值为118.03万元，合计2346.79万元。2019年6月1日，本院作出（2019）浙0602执747号执行裁定书，裁定拍卖被执行人维科公司名下的涉案房地产，以清偿债务。2019年7月8日，本院在淘宝网司法拍卖平台上发布了关于涉案房地产（含地下室及固定装修）的拍卖公告，公告期内，案外人袁百炼于2019年7月10日向本院提出书面异议，遂致本案争议发生。案外人袁百炼为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）维科公司、承租方（乙方）为袁百炼，落款日期为2013年6月16日的《房屋租赁协议》1份，其中记载租赁标的物为诸暨市××街道江北社区××综合楼××至××层属于甲方部分（该房产系甲方为江北社区沙埭蒋村经济合作社出资建造属甲方所有），地上面积约6500平方米，地下面积约1500平方米，合计约8000平方米。综合楼九楼不在租赁范围内，由甲方自己使用。租赁期限10年，自2013年5月15日起至2023年5月15日，装修免租期为四个月，自2013年5月15日至2013年9月15日。租金先付后用，一年一付，第一年200万元，每年递增10万元，租金定于每年9月15日前一次性付清。由于大楼未安装电梯及变压器，由甲方补贴乙方人民币60万元，电梯及变压器由乙方自行出资安装，租赁期满后电梯及变压器归甲方所有。租赁期满后，乙方对租赁物的一切固定装修物（除电视机、音响、沙发等可移动的物品外）均归甲方所有，乙方不再恢复原建筑物原样。甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为甲方违约，甲方应支付给乙方未履行协议年限租金20%的违约金，并承担乙方在租赁期内装修所造成的损失。2、户名为赵再江的2019年4月9日至2019年4月10日期间招商银行账户历史交易明细表1份，其中记载2019年4月9日，从该账户分次向杨招青账户转账合计1136000元，交易摘要为“对私提出贷”。3、租赁物现场照片2张。申请执行人恒丰银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、落款日期分别为2016年2月5日、2017年1月24日，由案外人作为承租人签名捺印的《承租人承诺书》各1份及对应的签字照片各1张，承诺书主要内容为，本人对出租方以涉案房产向恒丰银行抵押贷款一事已充分知晓且无任何异议，并作如下承诺：1、本人与出租人于2013年6月16日签订了《租赁合同》，租赁期限为2013年5月15日到2023年5月15日，如贵行按编号为恒银（杭）[4]个最高抵字（2016）年第（01-002）号的《最高额抵押合同》行使抵押权及处置抵押物时，本《租赁合同》将自动解除，不再对贵行或新的房产受让人产生约束力，本人将放弃优先购买权和继续承租权；在收到归还通知后于＿日内将房屋腾空，同时多交的租金及由此造成的损失由本人向出租方追索，与贵行及新的买受人无关；若本人代出租人偿还其在归还的贷款本金、利息及其他为实现债权的费用后，本人对上述抵押房产享有优先购买权。2、《租赁合同》在本承诺书出具之前未作任何修改或补充，以后也将在得贵行书面同意的前提下方才对《租赁合同》进行修改或补充。并确认存放于贵行的《租赁合同》复印件与原件相一致。如有该租赁事项的其他条款或版本，则以存放于贵行内的版本文件为准。在该承诺书尾部出租方意见处记载有“本公司对上述承诺书内容已通读且无任何异议，愿意遵守上述内容，并承诺不得在债务延续期间将该房屋租金收入质押给第三方”，并由维科公司作为出租方盖章确认。2、发送给案外人的落款日期为2018年7月18日的《函》1张及对应的编号为1009997169227的快递单据1份，函件主要内容为：维科公司以其名下涉案房产为赵建祥在我行的贷款提供抵押担保，贷款已逾期。我行于2018年6月7日向越城区人民法院提起诉讼。2013年6月16日您与维科公司签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限10年，自2013年5月15日至2023年5月15日止。租金一年一付，每年递增拾万，租金定于每年9月15日前一次性付清。2017年1月24日，您向我行出具了承租人承诺书，承诺如我行依据抵押权处置抵押房地产时，您将放弃优先购买权和继续承租权，同时就多交的租金及由此造成的损失由您向出租方进行追索。现我行通知您，越城区人民法院已于2018年6月19日向诸暨市国土资源局查封了上述抵押房地产。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定我行作为抵押权人有权收取抵押房屋租金，用以偿还赵建祥在我行的贷款，抵押人维科公司从法院查封抵押房地产起，不再有行使收取抵押房地产租金的权利，因临近下一期租金支付日，为避免造成不必要的损失，望你提早防范风险，将下一期的租金提存至我行。本院认为，本案中，案外人袁百炼作为涉案房地产的承租人已向申请执行人恒丰银行出具书面《承租人承诺书》，该承诺书系案外人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，理应信守。据此，对案外人要求对涉案房产带租拍卖且享有优先受让权的异议请求，本院不予支持。结合案外人、申请执行人对涉案房产内固定装饰装修物之处置意见，对于涉案房产内的固定装饰装修物本院可以一并予以拍（变）卖处置。同时，结合本案实际，该部分固定装饰装修所对应的拍（变）卖款可依法支付给案外人，具体金额由本院执行实施部门依法核定（按诸永利（2019）估字第0038号房地产司法评估报告中确定的固定装饰装修部分的评估价值/评估总价值*成交价计算）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：一、将诸暨市维科贸易有限公司名下坐落于诸暨市暨阳街道沙埭蒋村城北公路西侧000101、000201号房产拍（变）卖款中所包含的固定装修部分拍（变）卖款支付给案外人，具体金额由本院执行实施部门依法核定。二、驳回案外人袁百炼的其他执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  徐晓刚人民陪审员  钱土仙二〇一九年八月二十七日书 记 员  陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。