广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1025号上诉人（一审被告）：珠海市XX房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区，统一社会信用代码：914XXXXXXXX。法定代表人：罗某某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡陵，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁浩裕，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）:张某某，女，汉族，1978年11月14日出生，住湖北省襄樊市襄城区。委托诉讼代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘平伟，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市XX房地产开发有限公司（以下简称XX房产公司）因与被上诉人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2018）粤0404民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人XX房产公司的委托诉讼代理人胡陵及梁浩裕、被上诉人张某某的委托诉讼代理人刘平伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人XX房产公司上诉请求：1.撤销珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初2823号民事判决，改判驳回张某某全部诉讼请求；2.判令张某某承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、张某某在办理交楼手续时知道商品房未达到合同约定的交付条件，一审判决认定XX房产公司未明确告知张某某案涉房屋尚未具备交付条件，与事实不符，没有合同和法律依据。1.双方签订的商品房买卖合同第九条明确约定了商品房的交付条件为取得竣工验收备案表和房屋测绘报告，张某某明确知道商品房交付时应达到的条件和XX房产公司交付房屋时应当出示的证明文件。2.双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，交付房屋时出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。可见，合同中明确赋予了买受人办理交付手续时在出卖人无法出示证明文件的时候可以拒绝接受的权利，合同中并未约定出卖人需明确告知或书面通知买受人商品房未达到交付条件。3.《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”，该条款规定了买受人在受领买卖合同标的物时有及时检验标的物是否符合合同约定的义务。具体到本案中，在张某某收楼时，应当根据合同约定要求XX房产公司出示竣工验收备案表和房屋测绘报告，对房屋是否符合合同约定的交付条件进行检验，才决定是否接收房屋，而办理交付手续时XX房产公司并没有出示竣工验收备案表和房屋测绘报告，张某某据此即可判断商品房未达到合同约定的交付条件。4.张某某明知交付条件，在接收商品房时应当要求XX房产公司出示商品房符合合同约定交付条件的证明文件。如果张某某没有要求XX房产公司出示交付文件，是未尽法定的查验义务；如果张某某要求XX房产公司出示而XX房产公司无法出示，或出示的文件与合同约定不符，则张某某有权选择在商品房达到交付条件前不接收商品房，由XX房产公司承担逾期交付的违约责任，也有权选择在认为商品房满足使用条件的情况下接收商品房，放弃合同约定的拒收权利，及早占有使用房屋。显然本案中XX房产公司在交付时未出示相关证明文件这一行为已明确告知了张某某房屋未达到交付条件，一审判决中认为XX房产公司在交楼过程中未明确告知买受人尚未达到交付条件与事实不符，免除了买受人在交易过程中的法定查验义务，无视合同约定，没有任何法律依据。5、早在2016年9月，珠海市住房和城乡规划建设局就发布了《商品房交易若干注意事项提醒》，提醒买受人“确认商品房买卖合同条款，逐条阅读、审慎签订商品房买卖合同”、“除合同条款外，购房者应阅知所购买房屋的交楼的时间和标准”。2018年11月26日，该局再次发布《商品房交易若干注意事项提醒》。可见，政府部门多次提醒买受人在购买商品房这种大宗商品时应当具有审慎的注意义务，在签订合同、办理交楼手续时应当更加慎重，实践中，绝大多数买受人在接收商品房时对房屋质量、交付条件甚至小区公共配套设施是否符合合同约定都会仔细查验，以维护自身的权益，而不会什么都不检查就直接收楼，也不会由于出卖人声称商品房符合合同约定就全然相信。二、张某某知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，应当不予支持。广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知【粤高法（2017）191号】（下称“省高院指引”）第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。省高院指引第三十二条的宗旨，是不支持买受人知道房屋不具备合同约定的交付条件而同意接收了房屋，再向出卖人主张逾期交付违约金的不诚信行为，主要的价值观同样是认为买受人购买商品房的主要目的是居住使用，买受人接收房屋后，不再产生因不能居住使用而造成的损失。该条款未表述为“出卖人明确告知”或“出卖人书面告知”，就是因为商品房买卖合同中已经明确约定了房屋交付时应具备的条件、应当取得的证明文件，买受人明确知道交付时应当查验什么事项，而且买受人有查验房屋是否符合合同约定条件的义务。因此，省高院指引综合考虑了合同中约定的出卖人的义务，和买受人的注意义务和权利，表述为“买受人知道”而非“出卖人明确告知”，对平等的民事主体而言，此规定是公平合理的。而一审判决错误地理解了该规定，扩大了XX房产公司的义务，没有任何依据。三、即便法院认定XX房产公司应当承担违约金，也应从违约金中扣除张某某因实际居住使用房屋而减少的损失部分。1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条条及相关规定虽已经明确违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但其在司法实践中多以填平损失为原则。房屋是用来住的，买受人无法在约定时间取得房屋，导致的是其不能居住使用该房屋而造成的损失，那么公平起见，在不应当享受房屋居住使用权利的期间实际居住使用了该房屋导致的损失减少应当从违约金中扣除，才能平衡收楼业主与未收楼业主之间、收楼业主与出卖人之间的利益。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，合同中未约定损失赔偿额计算方法的，损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。可见，不能使用房屋导致的损失是以租金标准为参照，那么，在不应当享受房屋居住使用权利的期间实际居住使用了该房屋导致的损失减少也应当相应地根据同地段同类房屋租金标准确定。3.2017年2月26日，张某某签署收楼协议，实际接收了案涉商品房。根据粤珠公评（估）字（2018）201822994号《房地产估价报告书》显示，张某某所购买的案涉房屋该户型月租金单价为21元/㎡，2017年3月至2018年8月之间的市场租金价格总额为39,875.22元，应当按此标准在违约金中扣除2017年3月至2018年8月之间的损失减少部分。4.张某某在一审过程中并没有提交任何证据证明XX房产公司未取得竣工验收备案表给其造成的实际损失，而一审法院径直认为“因被告逾期交房给原告造成的损失范围并非仅限于租金”没有事实和法律依据。四、一审判决若得到维持，将造成严重的不公平。首先，收楼的业主一边享受居住使用商品房的便利，一边收取高额的违约金，显然不公平；其次，在已收楼和未收楼的业主之间，造成实质性的不公平，未收楼的业主在几年内没有使用居住房屋，却和一直正常使用房屋的业主按同一标准收取违约金，显然不公平；再次，对之前已被判决驳回诉讼请求而未上诉的业主同样不公平；还有，XX房产公司一边将房屋正常交付给业主，一边以未交付为由承担违约责任，显然不公平。XX房产公司当时向业主交付房屋，就是在房屋满足使用条件的情况下，将双方的损失都控制在合理范围内，避免损失扩大，否则，既然交不交房都需要承担全部的违约责任，开发商完全可以将房屋空置到取得竣工验收备案表再交付，这样必将导致开发商和急着搬进新房的业主的双输。事实上案涉房屋所在小区有450户，在小区取得竣工验收备案表之前办理了交付手续的有300多户，占全部业主的绝大部分，可见大部分业主是想及早接收房屋并装修入住的，非常急于办理交付手续，而对于当时是否已取得竣工验收备案表等文件并不关心，或即使知道也认为不影响房屋居住使用，所以选择收房。2019年3月广东省高级人民法院对XX房产公司申请再审张某商品房预售合同纠纷一案作出裁定，广东省高级人民法院认为，张某实际收房后又以房屋不符合交付条件为由主张逾期交付违约金，依法应不支持。该裁定指令珠海中级人民法院再审张某一案，该案正在审理中。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。XX房产公司恳请二审法院查清事实，正确适用法律，对一审判决予以改判，以维护XX房产公司的合法权益。被上诉人张某某辩称：一、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（以下简称《指引》）第三十二条中“不具备约定或者法定交付条件”应该进行限缩解释。《指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”规定中“不具备约定或者法定交付条件”应进行限缩解释，例如《指引》中第三十一条规定，如果存在严重影响居住使用质量问题，则可以要求出卖人承担逾期交房的违约责任，“严重质量问题”既是“不具备法定条件”又是“不具备约定条件”，三十二条中的“不具备约定或者法定交付条件”明显不包含此种情形。《建筑法》、《城市房地产买卖法》等多部法律和法规反复规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，对于“未取得竣工验收备案和房屋测绘报告”这种严重违反多部法律和法规的行为，亦应排除在《指引》第三十二条之外。《建筑法》、《城市房地产买卖法》等多部法律、法规的规定就是为了保障人民群众最基本、最底线的合法权益，如XX房产公司的行为不承担逾期交房的违约责任，则会对其他想要规避逾期交房违约责任的房地产开发商形成负面的示范作用，开发商则会认为一定要想尽一切办法交房，交房成功一个就少赔一些钱，如此大量未取得验收备案的房屋则会流向市场，直接影响到社会公共利益，直接违背了我国相关法律规定的立法目的。二、交付使用的商品房不应低于“交付使用的商品房应当经过竣工验收备案”的标准。根据《指引》第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”之规定，即便假定收房行为可以视为对合同约定的变更，但变更后交付的商品房仍不应低于“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”的标准，这个标准是法定的，是无论如何都不能突破的。三、XX房产公司应将具体的“不符合交付条件”的情形明确告知张某某。根据合同约定，向买受人出示竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告是出卖人的义务，但XX房产公司没有履行上述义务，未将具体的“不符合交付条件”的情形明确告知张某某，张某某作为普通的买受人根本无法自行判断出卖人交付的房屋哪些情形未达到交付条件，如果买受人知道具体的不符合约定或者法定的条件，才可能进行判断，并行使拒绝接收的权利，XX房产公司的行为实际上剥夺了张某某的权利。另，张某某是否行使拒绝接收的权利与XX房产公司是否应该履行具体告知义务是两个不同的阶段，也是不同的概念。建筑法31条说存在影响居住的质量问题时候就可以要求出卖人承担逾期交楼违约责任，如果说32条不进行解释，那么该两条是矛盾的。这个情况应该排除在32条之外，不具备法定及约定交付条件除外。法律规定是对业主基本权利义务保障。如果XX房产公司作为开发商侵犯业主权益，那么将会影响社会公共利益，与立法目的不符。张某某向一审法院起诉请求：1.XX房产公司向张某某支付自2017年3月1日起至2018年8月28日止的逾期交房违约金47,244.12元（以865,277元为基数，以每日万分之一的标准计算）；2.本案诉讼费由XX房产公司承担。一审法院审理查明：2016年3月30日，张某某、XX房产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：张某某以按揭贷款方式购买由XX房产公司开发的位于金湾区红旗镇××“××”××房，总房款为人民币865,277元。合同第九条交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条交付时间和手续约定：“出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房”。第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间，分别处理（1.2不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。2.逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，……在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第1点承担违约责任”。合同订立后，张某某付清了全部购房款865,277元。2017年2月26日，张某某收到XX房产公司的收楼通知，前往XX花园签署了《XX花园业主入伙登记表》、《收楼入户声明》、《消防安全责任书》，实际接收了商品房。一审法院另查明，2017年9月18日，XX花园取得了房屋测绘报告。2018年8月28日，XX花园办理了《竣工验收备案表》。以上事实有双方提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点为XX房产公司是否应承担逾期交房违约责任及合同约定的违约金是否过高。一、XX房产公司是否应承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，《商品房买卖合同（预售）》约定XX房产公司应在2017年2月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付张某某使用，在双方未能协商一致变更交付条件的情况下，XX房产公司未能在合同约定的2017年2月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付张某某，已构成违约，故应承担相应的违约责任。对XX房产公司辩称张某某于2017年2月26日，在知道商品房不具备合同约定的交付条件，而办理了收楼手续，同意接收商品房，现又以商品房不具备合同约定的交付条件为由主张违约责任，不应得到支持之意见，一审法院认为，在2017年2月26日XX房产公司尚未取得测绘报告及竣工备案的情况下，XX房产公司应履行如实向张某某的告知义务，以便张某某在真实、自愿的情况下，决定是否同意涉案房屋在不具备合同约定的交付条件下接收房屋。诉讼中，XX房产公司未能举证证明其已经履行了如实告知义务，应对此承担不利后果。同时，基于诚实信用原则，XX房产公司在通知收楼时应履行如实向张某某的告知义务，是因其先违约行为而应当承担的合同主要义务，该义务不得因张某某对大宗商品交易应尽注意义务而免除，也不能以XX房产公司未出示备案表推定张某某应当知道，故对XX房产公司此辩解意见一审法院不予采信。综上，关于张某某提出XX房产公司逾期交房构成违约应承担逾期交房违约责任的主张，一审法院予以支持。根据合同约定，涉案房屋于2018年8月28日取得竣工验收备案表，已符合交付条件，由于张某某在备案之前已实际接收了房屋，不存在XX房产公司重复实际交付的情形，故一审法院确定XX房产公司交房时间为2018年8月28日。二、关于合同约定的逾期交房违约金是否过高。如上所述，因张某某、XX房产公司在《商品房买卖合同（预售）》中约定了违约金的计算方法即按已付房款每日万分之一，违约金的支付期限自逾期之日起计至实际交付之日止，上述约定合法有效。故XX房产公司应以人民币865,277元为基数，按日万分之一，向张某某支付自2017年3月1日起至2018年8月28日止（合计546天）的违约金人民币47,244元（865,277元×0.0001×546天）。对XX房产公司辩称违约金过高应予调整之意见，因XX房产公司逾期交房给张某某造成的损失范围并非仅限于租金损失，张某某在收房后，也未将涉案房屋出租以获取额外收益，XX房产公司提供的租金评估报告不能作为计算张某某实际损失的依据，故对XX房产公司此辩解意见一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，一审法院判决如下：XX房产公司于本判决发生法律效力之日起七日内向张某某支付自2017年3月1日起至2018年8月28日止的逾期交房违约金47,244元。本案受理费减半收取计491元，由XX房产公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，归纳上诉人XX房产公司的上诉请求与事实理由，本案争议焦点是张某某收房后是否还可以再主张逾期交房违约金的问题。对此评析如下：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。结合目前我国房地产开发管理实践，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，因此，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。二、XX房产公司与张某某双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件……1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”。由此可见，无论是根据双方签订的合同的约定还是法律相关规定，均以工程竣工验收备案作为案涉房屋交付的条件。张某某虽然于2017年2月26日实际收楼，但由于当时案涉房屋尚未取得竣工验收备案，不具备交付条件，故应认定XX房产公司构成了逾期交房。三、涉案《商品房买卖合同（预售）》由XX房产公司拟定，订立合同前张某某未参与对方协商，本院二审审理的与案涉小区相关的其他案件所涉合同亦可证实，该条款确系XX房产公司为与不特定的买房人重复使用而预先拟定的，应当认定为格式合同。格式合同因张某某未参与协商，XX房产公司作为出卖人，其合同义务是向张某某交付符合交付条件的房屋，在其明知涉案房屋未取得竣工验收备案的情况下通知张某某收房，交楼时应以书面或者口头向买受人明示涉案房屋没有取得工程竣工验收备案，即应当举证证明张某某收楼时已明知涉案房屋没有取得工程竣工验收备案还要继续收楼。XX房产公司并未提供证据证明其在张某某办理收楼手续时已明确告知，也未举证证明张某某收楼时明知涉案房屋没有取得工程竣工验收备案而自愿继续收楼，所以XX房产公司应承担举证不利后果。四、张某某在涉案房屋不具备交楼条件的情况下进行收楼，但并无证据证明张某某明确表示其放弃追究XX房产公司违约责任的权利，张某某亦不予认可，XX房产公司主张张某某自愿收楼表示其放弃追究逾期交楼违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人XX房产公司上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币491元，由上诉人珠海市XX房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年八月十四日书记员 黄艳芬附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。