贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2490号 上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610103995。 被上诉人（一审原告）：彭逢时，男，1984年8月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。 上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司因与被上诉人彭逢时商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 贵州省毕节市房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1.一审认定上诉人未履行办理完毕涉案房屋登记手续，据此判决上诉人将涉案房屋的所有权转移登记给被上诉人彭逢时，属认定事实和适用法律错误。（1）根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及《商品房买卖合同》补充协议第七条7.2关于“出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及提供物业管理费已缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”的约定，办理产权证的义务主体为买受人，上诉人作出出卖人，只有协助办理的义务。（2）《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”第三十五条规定：“本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。”据此，涉案房屋只能办理不动产权证而不能办理房屋所有权证。一审法院判令上诉人办理房屋所有权证，与现行法律冲突。（3）不管是房屋所有权证还是不动产权证，登记机构均为国家职能部门，且现不动产权证的登记机关为不动产登记中心。上诉人并不具有办理不动产权登记的法定职权。故一审判项第一项无法律依据，且客观上无法履行，也无法强制执行。2.一审法院判令上诉人赔偿被上诉人逾期办理产权登记违约金，属认定事实不清、适用法律错误。（1）上诉人本身不具有办证义务，上诉人代被上诉人办理产权证，并未收取被上诉人任何办证费用，故双方之间是无偿委托代理合同关系。根据合同法第四百零六条：“有偿的委托合同，因委托人的过错给受托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”之规定，被上诉人未举证证明上诉人接受委托后，存在故意或者重大过失情形，故被上诉人无权要求上诉人进行赔偿。（2）上诉人一直在积极为被上诉人办理房屋产权证。由于新法律实施、政府原因和被上诉人未及时提交完整的办证资料等多种因素，导致被上诉人至今未能取得产权证。第一，不动产权证（大证）取得时间晚于合同约定时间是由于政府原因和新法律实施导致，上诉人不存在过错。上诉人于2014年9月16日取得毕节市逸景·私享家园A幢的竣工验收备案表，即已具备办理房屋产权登记的条件；于2014年10月向毕节市住房和城乡建设局提交办证相关资料，因测绘计算方法前后不一，导致迟迟未办证。上诉人前后于2015年7月8日、2015年10月26日向毕节市住建局报告，请求解决；于2016年9月28日取得毕房商备BJ16第37号《毕节市商品房备案证明书》；又因不动产登记暂行条例于2015年3月1日起施行，毕节市不动产登记中心于2016年10月份左右开始办公，办证进度缓慢，上诉人直到2018年2月8日上诉人才取得不动产权证（大证）。以上事实，上诉人一审提交的证据可以证明。第二，被上诉人未及时提交相关资料。在上诉人早已具备办证条件且多次通知的情况下，被上诉人直到2018年1月30日才向上诉人提交相关办证资料并书面委托上诉人代为办证。关于上诉人通知被上诉人提交资料协助办证的事实，被上诉人一审庭审中是予以认可的，但一审法院对该事实未予认定。第三，一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金至涉案房屋产权转移登记手续办理完毕之日止，无法律依据，亦与当地司法实践不符。2018年3月30日，毕节市住建局已作出房屋交易（转让类）确认单。至于办证机构何时办理完毕不动产权转移登记，不是上诉人所能控制和预期的，不应由上诉人为办证机关办证进度缓慢的后果承担责任。3.被上诉人未因逾期获得不动产权证遭受任何经济损失，上诉人按照合同约定，如期将房屋交付给被上诉人，涉案房屋已经在被上诉人的实际管理和控制之下，被上诉人购买该房屋的目的在于居住，其早已装修入住，合同目的已经实现，未办理房屋产权证书并不必然导致损失发生。事实上，已办理按揭贷款的房屋，不能用于二次抵押贷款，也即在被上诉人还清贷款前，无论是否办理不动产权证，被上诉人均不能用该房屋再次抵押贷款，获取相关收益，即被上诉人不会因未取得不动产权证而遭受相关损失。根据合同法的规定，赔偿损失以守约方存在实际损失为基础，且损失赔偿责任系补偿性质的违约责任，如果被上诉人认为存在损失，应当对损失的具体金额进行举证。 彭逢时二审未作答辩。 彭逢时向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理“逸景·私享家园”A栋2单元15楼3号房（房号A-2-1503）的权属证书并交付给原告；2.判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金暂计1万元，违约金以原告已付总房款339,416元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，从2013年8月29日起计算至实际交付房屋权属证书之日止；3.判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定如下事实：2012年6月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市南部××区××杜鹃××道××““××·××家园”××单元××房，房号为A-2-1503号的住房一套，房价款为399,416元，该房建筑面积为133.06平方米，套内建筑面积为115.27平方米。《商品房买卖合同》约定：“买受人应于合同签订之日起向出卖人交付首期房款120,416元，余款279,000元以银行按揭支付。”；“出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房；房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”合同未约定逾期办理房屋产权登记的违约责任。原告按合同约定支付了购房款。被告于2013年9月26日交付了房屋，但直至该日期之后的360日内（至2014年9月21日），被告一直未办理完毕涉案房屋的所有权登记。 一审法院另查明：涉案工程于2011年6月20日动工，2013年5月26日竣工验收，2013年9月26日交付房屋。2016年9月28日，该项目获得《毕节市商品房屋备案证明书》。2017年8月11日，该项目通过毕节市国土资源局的同意分割登记的核验意见。2018年2月8日，被告办理完毕整栋楼的《不动产权证》。 一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经在房产管理部门备案，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。被告在2013年9月26日向原告交付房屋，房屋交付后，被告应在360日内登记完毕该房屋所有权。被告依约履行了交付房屋义务，就应当在2014年9月21日前办理完毕房屋所有权手续，现涉案房屋已经验收，且办理了整栋楼的不动产登记手续，被告还未履行向原告办理涉案房屋登记手续的义务，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，对原告要求被告办理涉案房屋权属登记手续的诉讼请求，予以支持。 关于被告辩称因相关职能部门及政策性原因导致延误办理房屋登记手续的抗辩。从查明的事实可看出，被告公司在建设施工涉案楼盘过程中，不存在因不可抗力而延误的情形，被告应于2014年9月21日前办理完毕产权登记手续，在该时间段内，被告应积极履行办理房屋产权登记义务。被告虽称在办证过程中，其只有提交相关资料的职责，职能部门核实办理相关手续不是被告能左右的，但是被告不能充分举证证明其提交审批资料的及时性，以及职能部门如何延误办理登记手续的事实。并且，即使被告辩称的职能部门延迟审批的情形属实，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，若因相关职能部门因素导致迟延办理产权登记手续，被告应根据诚实信用原则及时告知原告，并提供相关证明，采取相应的补救措施，但2014年9月21日至原告起诉之日，被告迟延办理登记手续已经长达四年之久，被告一直没有告知原告任何迟延履行合同原因的信息。此外，《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，在毕节××××、金海湖新区实施不动产统一登记。”我市不动产统一登记始于2016年9月30日，处于2014年9月21日之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，即使因不动产统一登记制度实施后，相关职能部门职权整合而影响被告办理房屋登记手续的事实属实，但因该事实发生于被告迟延办理登记手续之后，其仍不能免除违约责任。因此，被告关于因职能部门及政策性因素导致延误办理产权登记，不应承担违约责任的抗辩，不予采纳。 关于《商品房买卖合同》未约定逾期办理产权登记的违约责任，被告是否应赔偿原告该项违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，虽然《商品房买卖合同》未约定逾期办理产权登记的违约金，但被告仍应承担未履行该项义务的违约责任。 对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年11月16日前是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年9月21日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原则上应从2014年9月22日起开始计算违约金。原告在2018年11月16日起诉，至起诉之日回溯3年即2015年11月16日之后的违约金未超过诉讼时效，予以支持。2014年9月22日起至2015年11月15日的违约金，因已超过诉讼时效，不予支持。故违约金以原告主张的已付购房款339,416元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，期限为自2015年11月16日至产权登记手续办理完毕之日。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起九十日内将毕节市南部新区百里杜鹃大道““逸景·私享家园”第A幢2单元15层03号房（房号为A-2-1503号）房屋的所有权转移登记给原告彭逢时；二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于上述房屋所有权登记完毕之日起十日内支付原告彭逢时逾期办理房屋所有权登记的违约金，违约金以原告彭逢时主张的已付购房款339,416元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间为自2015年11月16起至涉案房屋产权转移登记手续办理完毕之日止；三、驳回原告彭逢时的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实，予以确认。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，故商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务。根据《不动产登记暂行条例》第十五条之规定，不动产登记可由当事人或者其代理人申请办理。就本案而言，依据《商品房买卖合同》第二十二条第二款：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担”，结合上诉人通知、接收被上诉人提交用于办理商品房权属登记的相关资料的事实，应当认定双方达成了由上诉人限期为被上诉人办理完毕商品房权属登记的一致意思表示。被上诉人诉请上诉人为其办理商品房权属证书，具备合同依据，依法应予支持。一审法院判令上诉人将房屋所有权转移登记至被上诉人名下，符合双方合同约定；同时，一审法院并非判令上诉人代行审核办证资料、颁发权属证书等行政机关职责，而是要求上诉人向不动产登记机关申请办理商品房所有权转移登记，一审判决内容不违反《不动产登记暂行条例》等规范性文件的规定。上诉人关于一审法院认定办证主体错误、判决内容与现行法律冲突且无法履行的上诉理由不成立，本院不予采纳。 依据双方合同约定，上诉人应当于商品房交付之日起360日内，即2014年9月21日前为被上诉人办理完成房屋权属登记。上诉人在其上诉状中自述，其于2014年10月向毕节市住房和城乡建设局提交相关办证资料，由于此时合同约定的义务履行期限已经届满、上诉人逾期办证的违约事实业已成立，故上诉人将其违约归咎于房产测绘以及房产登记政策调整等违约后出现的事由，与本案事实不符，本院不予支持。上诉人关于被上诉人怠于提交办证资料，致其迟延履行办证义务的上诉意见，缺乏事实依据，且与上诉人一审举示的“电话通知记录”的记载内容矛盾；上诉人制作的“电话通知记录”显示，被上诉人应上诉人通知，已及时前往上诉人处提交相关办证资料。因此，本院对该项上诉意见，亦不予采纳。 双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款中，就商品房权属登记权利义务的表述为：“……房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担”，由此观之，上诉人的义务是限期办理完成商品房所有权的转移登记，而非在该期限内向房屋登记机关提交登记申请。本院诚知，依据双方约定，义务履行期限实质上包含了房屋登记机关审核登记事项的时间，但一方面，双方约定的义务履行期限，已经远远超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的90日的法定期限；另一方面，根据《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。故即便考虑不动产登记机关审核登记所需时间，双方约定的义务履行期限亦属合理。据此，一审法院依据合同约定，判令上诉人承担违约责任至案涉商品房所有权登记完成之日，并无不当。对上诉人以办理登记所需时间不由上诉人控制为由，主张一审法院认定违约责任期间不当的上诉意见，本院不予采纳。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金计算标准的情形进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行办证义务的合同目的一致，旨在敦促出卖人及时履行合同义务。在本案双方未约定逾期办证违约责任的情形下，一审法院依照前述规定，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。上诉人主张违约金的承担需以守约方存在实际损失为前提，于法无据。对上诉人提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，本院不予支持。 综上，上诉人贵州省毕节市房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年八月二十五日 书记员  何婷婷