杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初8292号 原告：杭州迪沃绣品有限公司，统一社会信用代码913301097853497626，住所地杭州市萧山区瓜沥镇永联村6组62号。 法定代表人：童丽红，系执行董事。 委托代理人：林齐平，浙江六善律师事务所律师。 被告：杭州天新纺织有限公司，统一社会信用代码91330109729091226K，住所地杭州市萧山区靖江街道甘露村。 法定代表人：沈雅玲，系执行董事。 委托代理人：朱纪华，杭州市萧山区义蓬法律服务所法律工作者。 原告杭州迪沃绣品有限公司诉被告杭州天新纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理。期间，本院依原告申请对被告的财产在521302元限额内采取保全措施。本案依法由审判员陈龙适用简易程序于2019年7月15日、2019年8月15日公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州迪沃绣品有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋租金201302元并支付以201302元为基数自2019年4月29日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.75%计算至实际还清房屋租金之日止的利息；2.判令被告向原告赔偿合同违约金320000元；3.原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、保函费等）由被告承担。 事实和理由：2017年4月14日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：标的房屋坐落于萧山区，建筑总面积约5000平方米+300平米（该面积由主厂房，主厂房南、北两侧的构筑物以及主厂房西边的300平米辅助用房共同构成）。租赁期限从2017年4月15日起到2022年4月14日止，计租期从2017年4月15日开始。租金前两年不变，从第三年开始每年递增5%，租金标准为800000元/年，不含税。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。关于乙方享有合同解除权的约定，即（1）甲方交付的房屋及其附属设施不符合合同约定严重影响乙方使用的。（2）甲方交付的房屋危及乙方安全或者健康的。甲方有上述规定形式之一的，应按总租金的20%向乙方支付违约金。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按总租金的20%支付违约金。甲方负责把过道两边的门封好。乙方有权使用主厂房西边约300平米的辅助用房。《房屋租赁合同》生效后，原告依约按时履行了支付租金的义务，按照800000元/年的租金标准共计向被告支付租金1600000元。被告收到上述租金后，拒绝履行合同义务，最终导致原告签订本合同的目的无法实现，不得不行使合同解除权，具体如下：一、被告向原告交付的部分房屋（约290平米）占用消防通道，被消防主管部门查处后，原告实际使用房屋面积减少，无法实现合同目的。2017年7月26日，萧山区靖江街道安全管理科前往案涉厂房开展消防安全检查，发现案涉厂房占用了消防通道，当场出具《消防安全隐患整改通知书》，原告被责令于2017年8月1日前完成整改。2017年8月22日，消防安全管理人员再次到现场，向原告出具《现场检查记录》，提出案涉厂房消防通道不通畅。2017年8月26日，应消防整改要求，原告被迫清理出290平米左右（72米*4米）空间作为消防通道。因实际使用面积减少，原告不得不将原材料和成品堆放于原本用于存放添置的新机器设备的场地内，严重阻碍了原告实现扩大再生产的经营目标。被告明知此事，不仅未向原告提供新的场地供原告使用，弥补原告损失，反而继续收取2017年8月26日以后用于作为消防通道的房屋租金，实属严重违约。二、被告向原告交付的部分房屋（约360平米）为违章建筑，被当地政府查处后，原告实际使用房屋面积再次减少，无法实现合同目的。2018年6月4日，被告公司股东方天兴通过微信给原告发送萧山区靖江街道办事处的《通知》，该《通知》要求被告自行拆除案涉厂区内违法建筑及构筑物、道路侵占物、堆积物。原告得知此事后找被告沟通处理无果。2018年6月7日，被告安排人员前往案涉厂房，拆除了《通知》所称的违法建筑及构筑物，拆除区域约为360平米（72米*5米）。拆除区域原本由被告搭建，供原告作为员工食堂、职工宿舍和厕所功能区使用。食堂被拆除后，原告为解决员工用餐问题，一日三餐不得不点外卖。职工宿舍被拆除后，原告不得不另行外出租赁房屋供职工居住。厕所被拆除后，原告不得不购买流动厕所应急。以上解决办法，大大增加了原告的用工成本。被告明知此事，不仅未向原告提供新的场地供原告使用，弥补原告损失，反而继续收取2018年6月7日以后的被拆除区域的房屋租金，实属严重违约。三、被告交付给原告的主厂房存在严重的质量问题，厂房内漏水问题严重，危及原告公司员工的安全和健康，原告放置于厂房内的机器和货物亦损失惨重，造成合同目的无法实现。原告接手房屋时即发现案涉房屋屋顶漏水严重，在使用的过程中，每逢下雨天气，屋内便会水流成河。一方面，原告放置于厂房内的机器由于被雨水浸泡，寿命变短、提前报废，部分原材料和成品货物也因为被雨水浸泡而成为废品、残次品。另一方面，由于在极度潮湿和满地污水的环境下上班，原告公司多名员工出现身体不适情况。原告多次通过电话、微信群（名称为“天新租房交流群”）要求被告履行本应当在交付厂房前就履行完毕的厂房维修义务，被告均采取拖延和回避的态度应对此事，在原告两年的经营期间，被告从未派人维修厂房屋顶。为了避免损失扩大，原告不得不多次联系第三方人员修补案涉厂房屋顶。事后，原告得知，部分与原告同时期向被告承租同地段其他厂房的承租人亦多次反映过屋顶漏水问题，但被告均不予维修。案涉厂房屋顶在交付之时便存在严重漏水问题，被告却找理由拒绝履行维修义务，实属严重违约。四、被告未将合同内约定的部分房屋（约300平米）交付给原告使用，造成原告实际使用面积减少，无法实现合同目的。根据《租赁合同》第9条约定，被告应当将主厂房西边约300平米的辅助用房交给原告使用。原告在两年的经营期间，多次要求被告交付该辅助用房，被告并未在承诺的时间内将该房屋腾空交付给原告，反而继续收取该辅助用房的租金，实属严重违约。五、被告以不方便管理等理由拒绝开放厂区正门供原告和其他租户使用，严重影响生产经营，无法实现合同目的。原告承租案涉厂房后，由于经常性的进、出货需要，曾多次联合其他租户联系被告，要求开放厂区正门供使用，遭到被告以不方便管理等理由拒绝。被告拒绝开放正门为原告使用案涉厂房提供方便，未履行合同附随义务，给原告生产经营造成严重影响，实属严重违约。六、被告未通知原告即砸坏案涉厂房门锁、提前收回厂房，造成原告放置于案涉厂房内的摩托车、数根工字钢等物品丢失，实属严重违约。由于被告前述的严重违约行为，原告已无法在案涉厂房内继续开展生产经营活动，为了避免损失持续扩大，原告不得已做出搬厂决定。2019年2月12日，被告将原告移出微信“天新租房交流群”。2019年春节后，原告将厂房内大部分机器、设备和原料、货物搬至新厂，由于待搬物品太多，原告只能将摩托车、数根工字钢等物品留置于案涉厂房内，计划在2019年4月15日第二年房租到期前搬离，原告同时安排了员工对案涉厂房上锁。2019年3月15日，原告发现放置于案涉厂房内的数根工字钢丢失，同日向靖江派出所报警并做了笔录。2019年4月2日，原告发现案涉厂房的门锁被撬，屋内有人在焚烧垃圾，地板上放置了水泥等装修原材料。4月4日，原告发现留置于案涉厂房内的铃木牌摩托车丢失，同日向靖江派出所报警并做了笔录。被告未通知原告即提前收回案涉厂房，造成原告放置于厂房内的贵重物品丢失，实属严重违约。七、原告行使合同解除权后，被告违反《租赁合同》约定阻挠原告拆除由原告在租赁期间增添的经营设施--价值143000元的钢结构小阁楼，将其据为己有。2017年6月30日，因经营需要，原告委托第三人刘财旺搭建钢结构小阁楼和楼梯，材料款共花费143000元。由于被告的前述严重违约行为，原告行使合同解除权，在搬厂时欲将用于搭建小阁楼和楼梯的钢板拆走，被告却违反《租赁合同》第4.1条关于增添的经营设施归乙方（原告）所有的约定，派人强行阻挠，原告为了顾全大局只能停止拆除。被告违反合同约定，强行霸占属于原告的财产，其行为实属严重违约，应当赔偿原告搭建钢结构小阁楼和楼梯的全部材料款。综上所述，被告存在《房屋租赁合同》第6.2条、第7.2条、第4.2条约定的全部严重违约情形，造成原告签订合同的目的无法实现，原告遭受的损失包括但不限于：装修损失、经营设施损失、房屋维修费损失、停业损失、搬运费损失、人工工资、货物及物品损失、其他可得利益损失以及实现债权的费用损失等等。原告有权根据《房屋租赁合同》的约定行使合同解除权，要求被告退还多收取的房屋租金并赔偿违约金。 被告杭州天新纺织有限公司辩称：原、被告于2017年4月14日订立《房屋租赁合同》属实，租赁房屋位于杭州市萧山区杭州天新纺织有限公司内（系部分房屋），租赁期自2017年4月15日起至2022年4月14日止。租赁面积约5000平方米，合同第9条中重申“使用面积包含主厂房西边的辅助用房约300平”（具体见房屋附图），并不是原告所诉称的“合同约定建筑总面积约5000平方米+300平米”。合同订立后，被告积极履行自己的义务，而原告在双方未协商解除《房屋租赁合同》的情况下，未按约定支付第三年的租赁费用，造成出租房屋至今空置，给被告造成重大经济损失。就原告诉称所谓的违约行为，具体答辩如下：一、关于消防通道的290平方：2017年7月20日，靖江街道安全管理科在例行安全检查时，发现原告在主厂房东面的租赁钢房中进行违法加层，加层面积达300多平方米，影响了消防安全，加上原告在其他项目中也存在消防安全隐患，故靖江街道安全生产办公室当场向原告发出了《整改指令书》。后经多次协商，最终保留了加层面积，但要求靠东侧留出通道。实际上，原告仍然在此停放员工的电动车、自行车等，实际上是没有减少使用面积的。以上情况的发生是原告自身原因造成，应由原告自行承担责任，原告在出具给被告的《承诺书》中也承诺承担全部责任。二、关于原告诉称的360平方（实际应该是270平方左右）：其一，原告在租赁房屋时，被告向原告提供了房屋产权证明，被告用于工商住所变更，故原告明知租赁房屋的属性。同时，《房屋租赁合同》第9条也约定这部分房屋属于“辅助用房”。其二，原告在诉状中也承认原告将这部分房屋用于员工食堂和职工宿舍，该行为存在严重消防隐患（一是在生产区域使用明火作业，二是存在“三合一”行为），安全生产部门多次要求整改，但原告迟迟没有整改。2018年度，靖江街道办事处结合违章整治工作，要求对该部分房屋进行拆除。该房屋被拆除，与原告在生产区域使用明火作业、存在“三合一”行为具有一定的因果关系，这一事实有靖江街道办事处在《情况说明》中盖章确认所证实。在房屋拆除前，被告同意用其他房屋进行置换，但原告未表态。且该房屋属“辅助用房”，对房屋整体租赁不产生严重影响。三、关于房屋漏水问题，被告交付给原告房屋时，该房屋是完好的，不存在漏水问题。至于租赁期间房屋出现问题，《房屋租赁合同》4.2条明确约定：“使用期间厂房由乙方（原告）负责维修”，故应当由原告自行负责修理。四、原告在第四点中所称300平方房屋与第二点所讲到的360平方房屋系同一区域的房屋，实际面积是270平方左右，原告认为没有交付该房屋没有事实依据。五、杭州市萧山区杭州天新纺织有限公司有二个出入口，东边的出入口一直处于开启状态，如没有大型车辆出入，完全能够满足平时出入所需，所以不存在严重影响生产经营。即使有大型车辆出入，可以通知管理人员开启中间大门的出入口。六、被告没有提前收回房屋，该房屋至今一直空置，被告无需对原告承租的房屋履行保管义务。原告认为物品丢失或者被盗，可以向公安机关报案，与本案无关。七、原告在租赁期间的钢结构加层，被告没有据为己有。在原告加层期间，原告在2017年7月9日向被告出具《承诺书》1份，载明：“杭州天新纺织有限公司：我司租用贵司生产用厂房，实在是发展需要未经批准擅自搭建了办公用隔层违反贵司生产厂房的租用要求和管理要求，为此特承诺：一、本人对租赁贵司厂房后自行搭建隔层的安全消防担全责。二、厂房租赁期满后该办公隔层产权无偿归属杭州天新公司。三、消防要求拆除搭建部分我无条件配合拆除。”所以，被告不存在将钢结构加层据为己有之说。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求，被告愿意以适当的价格扣除拆除部分（西侧辅房）自2018年6月4日起的租赁费，但应区分主厂房屋与辅助房屋的价格。 原告针对被告的答辩意见，补充述称：一、被告向原告交付厂房的时候不包含消防通道，所以出现消防通道需要整改的问题，而交付合格厂房就是出租人的义务。二、厂房西侧的辅助用房，原告是根据被告的同意用于员工食堂、餐厅功能区，被告也向原告承诺相应功能区可以合理使用。三、关于房屋漏水，原告对主厂房的屋顶进行过多次修缮。四、合同约定的300平米是独立辅助性用房，没有包含在5000平米租赁面积之内。五、厂房侧门的通道很窄，车辆出去需要转弯，平时还有车辆停放，侧门不能满足原告使用要求。同时，被告关闭正门违反消防法的规定。六、2019年2月17日，被告将原告的锁翘掉，并在地面焚烧东西、堆放水泥。既然被告把锁翘掉，那被告应该保管好存放的东西。七、原、被告在装修时已经明确原告的购置物归原告所有，被告占有购置物违反法律规定。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《定金协议书》、《房屋租赁合同》、房租收款收据、房屋转账凭证各1份，欲证明原、被告存在房屋租赁关系及原告依约支付租金的事实。经质证，被告无异议，但认为原告没有支付2019年至2020年期间的租金。经审查，本院认为，该组证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。 2.《消防安全隐患整改指令书》、《现场检查记录》、案涉厂房照片、消防通道照片各1份，欲证明原告在使用案涉厂房期间被当地消防安全主管部门告知消防通道不通畅，被要求责令整改，原告于2017年8月26日应整改要求清空出部分区域（约288平方米）作为消防通道的事实。经质证，被告对《消防安全隐患整改指令书》、《现场检查记录》无异议，可以体现原告在使用房屋过程中违反消防法规，存在“三合一”行为的事实，对照片的真实性无异议。经审查，本院认为，该组证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。同时，根据庭审调查可以确定如下事实：该处所谓“消防通道”原系两处厂房外墙间过道，其上空搭建有钢棚。根据原、被告《房屋租赁合同》的约定，由被告将该过道前后两边的门封好后，将该过道作为房屋租赁的组成部分交付原告。该过道交付原告时，过道内存有部分被告留存的物品，但不影响原告实际使用。原告实际使用租赁房屋后，该过道用于停放员工电瓶车及放置部分货物。同时，原告在上述过道中搭建了办公用隔层（钢结构建筑）。 3.萧山区靖江街道办事处《通知》1份、微信聊天记录1组、违章建筑被拆区域照××份、原告淘宝购买流动厕所订单截图（打印件）1份，欲证明原告在使用案涉厂房期间被当地政府部门通知限期拆除违章建筑，被告于2018年6月4日安排人员拆除了由被告搭建、供原告作为员工食堂、职工宿舍和厕所功能区使用的部分案涉厂房（约360平方米）以及原告需额外支出高额外卖餐费、房租费、购买流动厕所费用的事实。经质证，被告对《通知》、聊天记录、照片的真实性无异议，萧山区靖江街道办事处出具《通知》的原因是原告在使用厂房时没有接受整改，故萧山区靖江街道办事处将该《通知》直接发给了被告，该《通知》也说明了原告在该房屋内使用明火，影响消防安全。该部分房屋位于厂房西侧，即合同约定的300平方米辅助用房，被拆除的时间为2018年6月4日。原告淘宝购买流动厕所订单截图与本案无关联性。经审查，本院认为，萧山区靖江街道办事处《通知》、微信聊天记录、违章建筑被拆区域照片符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。原告淘宝购买流动厕所订单截图系打印件，其真实性无法确认。即便为真，该截图中也显示交易关闭，无法证明原告的待证事实，故本院不予采纳。 4.微信聊天记录、被告回复租户反映漏水的聊天记录、视频光盘（拍摄时间为2018年5月18日）、补漏款收据1组，欲证明被告向原告交付厂房时厂房屋顶存在多处严重漏水的问题，原告和厂区内其租户向被告反映漏水问题并提出维修要求，但被告以“等到晴天再维修”、“交付后即不负责”等理由拒绝履行维修义务，原告多次委托第三方维修厂房屋顶并自行支付维修费用的事实。经质证，被告认为，视频的拍摄时间是2018年5月18日，当时原告承租厂房已一年之久，故漏水是在原告使用期间发生的，因原告在主厂房东侧搭建加层、造成钢棚破损导致。假如是被告提供房屋时存在漏水，原告不可能使用一年才向被告主张。对微信聊天记录中由方天新做出的陈述予以认可，方天新是法定代表人的丈夫，是租户的负责人。对于房产存在漏水的情况，方天新说要具体看看是什么原因漏水，并不是说直接来修理。对补漏款收据的“三性”均不认可。经审查，本院认为，微信聊天记录、视频光盘符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。补漏款收据系孤证，无其他证据予以佐证，其真实性无法确认，故本院不予采纳。同时需说明的是，根据以上证据内容及庭审调查，可以确认如下事实：原告于2017年6月13日、6月17日通过微信聊天方式向被告反映厂房漏水的情况，被告于2017年6月24日反馈“早已安排，天晴才能检查、维护”。被告将案涉厂房交付原告前曾对房顶进行过补漏维修，厂房交付后由原告自行多次补漏维修。 5.原告向被告法定代表人催要案涉厂房西边辅助用房的聊天记录1组、厂房西边辅助用房照××份，欲证明《房屋租赁合同》约定的300平米辅助用房的位置为厂房西侧，交付时间为2017年7月1日，被告拒绝交付辅助用房直至两年租期到期之时。经质证，被告认为，对微信聊天记录的真实性予以确认，但聊天的内容不完整。《房屋租赁合同》约定的办公室一间位于厂房南面，面积为20平方米左右，而非原告所称位于厂房西侧300平方米。经审查，本院认为，该组证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。同时，根据法庭调查和现场勘验的情况，可以确认如下事实：1.原告所称的“辅助用房”实际位于案涉厂房南面、厂房正大门东面，该辅助用房一楼一间房屋面积为20平方米左右，二楼一间房屋面积为50-70平方米左右。 6.厂区正门照××份、微信聊天记录1组，欲证明原告以及厂区多名租户多次以影响进出货，影响安全等理由要求被告开放厂区正门供使用，但被告坚持以方便管理的牵强理由一锁了之的事实。经质证，被告对真实性无异议，案涉厂区有两个出入口，中间大门在没有大型车辆出入时是关闭的，但如果租户有出入要求是可以随时开启的。厂区东边有侧门，马路宽度在4.5米以上，大型车辆可以进出。原告系绣品企业，一般五吨车辆可以满足运输要求，正大门不开不影响原告的经营。经审查，本院认为，上述证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。同时，根据法庭调查和现场勘验的情况，可以确认如下事实：1.案涉厂房所在厂区的正大门位于厂房的正南面，该门为常开状态。正大门之后设置有一道伸缩门，且有专门人员进行管理，如有大车进出需要可打开该道伸缩门。原告在将其机器设备搬离厂房时，因原、被告就恢复厂房原状、退还房租、缴纳押金、钢结构阁楼处置等产生争执，被告曾拒绝开启该伸缩门。2.原告从厂房进出可通过厂房南侧小路往东后右转弯进入主路，该南侧小路目前已经过扩宽，相比原告承租期间扩宽一米五至两米左右。 7.被告将原告移出微信“天新租房交流群”的记录、厂房门锁被撬照片、厂房内放置水泥的视频截图、被盗摩托车照片及行驶证照片各1份，欲证明被告在房租还有2个月到期前便将原告移出微信“天新租房交流群”以及案涉厂房门锁被撬，被告提前收回案涉厂房，将水泥等装修材料放置在厂房内，造成原告放置在厂房内的数根工字钢丢失损失数万元，摩托车丢失损失数千元的事实。经质证，被告对微信聊天记录的真实性无异议，移出微信不是被告的行为，只是被告员工的行为，原、被告之前还存在其他的沟通渠道，不影响房屋租赁合同的履行。对于原告所称的锁是否被撬、财产是否丢失，被告均不清楚。经审查，本院认为，被告将原告移出微信“天新租房交流群”的记录符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。至于厂房门锁被撬照片、厂房内放置水泥的视频截图、被盗摩托车照片、行驶证照片，无法确认上述照片、视频拍摄的时间和地点，其真实性无法确认，且仅凭该组证据也无法证明被告提前收回厂房造成原告财物损失的事实，故本院不予采纳。 8.《办公室搭建合同》1份、收条2份、银行转账记录1组，欲证明原告因经营需要花费143000元搭建钢结构小阁楼和楼梯及被告阻碍原告拆除小阁楼和楼梯，造成原告财产损失的事实。经质证，被告对证据的“三性”均有异议，原告在建造钢结构小阁楼和楼梯时承诺产权归被告所有。经审查，本院认为，该组证据来源形式合法、内容客观明确，可以证明原告在案涉厂房东面过道内搭建钢结构阁楼、楼梯的事实，故本院予以采纳。同时，根据法庭调查和现场勘验的情况，可以确认目前该钢结构阁楼、楼梯仍存放在厂房东面的过道内。 9.原告交付厂房的录音及文字整理资料1份，欲证明原告通知被告2019年4月15日即第二年租金到期解除合同，被告同意解除合同，原告再三强调原告搭建阁楼归被告所有的前提的是被告将厂区正大门旁一楼、二楼的办公用房交付原告使用；被告拒绝退还原告多收取的被拆除的消防通道、违章建筑、未交付的厂区正大门旁一楼、二楼办公用房的租金；被告拒绝开启厂区正门供原告通行；被告拒绝将原告搭建的钢结构阁楼交由原告处置的事实。经质证，被告认为，该录音是原告与被告员工的录音，员工意见并不代表被告，该录音的内容仅仅是原告在搬迁设备、要求门卫人员开启大门时发生的对话，不能证明其待证事实。经审查，本院认为，该录音及文字整理资料客观、真实，与本案事实相关联，故予以采纳。但仅凭该录音及文字整理资料，可以证明原、被告于2019年2月就提前解除双方间《房屋租赁合同》已达成一致，但就办理厂房交接手续时退还房租、缴纳押金、办公用房交付、钢结构阁楼处置等发生争执的事实，对原告欲证明的其他事实不具有充分的证明效力。 10.浙江增值税普通发票1份，欲证明原告支出保函费417.04元的事实。经质证，被告对真实性无异议，关联性有异议，该费用与本案无关。经审查，本院认为，该证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.房屋产权证1份（复印件），欲证明案涉房屋系被告所有，主厂房3530.59平方米是合法建筑的事实。经质证，原告对“三性”无异议，合同约定的厂房租赁面积中3500余平方米是合法建筑，1700余平方米是不合法建筑。经审查，本院认为，该证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。 2.杭州天新纺织有限公司、杭州市萧山区人民政府靖江街道办事处出具的《情况说明》1份，欲证明原告在租赁期间在生产区域内使用明火，违反消防法规，由于原告没有及时整改导致被强制拆除的事实。经质证，原告对真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，该《情况说明》由被告单方拟写，杭州市萧山区人民政府靖江街道办事处仅是盖章，不能说明对拆除事实的认定。经审查，本院认为，该证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。 3.《承诺书》1份，欲证明原告承认原告违反厂房租用要求和管理要求以及原告承诺搭建的办公用隔层产权归被告所有的事实。经质证。原告对“三性”无异议，对待证事实有异议，《承诺书》约定租赁期满后隔层产权归被告，现在合同只履行了两年。《承诺书》第五条“主楼二楼有间钥匙要给我”指厂房正大门旁1、2楼办公用房的钥匙没有给原告。经审查，本院认为，该证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。同时，根据《承诺书》第五条“主楼二楼有间钥匙要给我”的内容，可以认定被告已将位于主厂房南面、正大门东面的办公楼中一楼一间的办公室交付原告。 为查明本案事实，本院干警于2019年7月31日前往案涉厂房所在地杭州市萧山区进行现场勘验，并形成勘验笔录1份。经质证，原、被告均无异议，本院予以采纳。 根据对以上证据的认证和法庭调查，本院认定以下事实：2017年3月30日，原、被告签订《厂房租赁定金协议书》，就房屋租赁、租期、租金、定金支付等事项进行了约定。2017年4月14日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁坐落于杭州市萧山区的房屋，房屋建筑面积约5000平方米。租赁期限自2017年4月15日起到2022年4月14日止，计租期从2017年4月15日开始。租金前两年不变，从第三年开始每年递增5%，租金标准为800000元/年，不含税。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，使用期间厂房由乙方负责维修。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或按已使用情况折旧折价赔偿。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋达30日的；（2）交付的房屋及其附属设施不符合合同约定严重影响乙方使用的；（3）交付的房屋危及乙方安全或者健康的。甲方有上述规定形式之一的，应按总租金的20%向乙方支付违约金。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按总租金的20%支付违约金。甲方给乙方一个250KVA的变压器，甲方负责把过道两边的门封好，把过道两边的路封平，厂房里面的坑平，使用面积包含主厂房西边的辅助用房约300平，办公楼一楼一间办公室，租赁税费由乙方承担。甲方承诺7月1日前腾空厂房后面的3间小房子。合同签订后，原告向被告支付了自2017年4月15日起至2019年4月14日止的租金共计1600000元。被告将坐落于杭州市萧山区的房屋【含主厂房（面积3530.59平方米）、主厂房东面的过道（已封好两边的门）、主厂房西面的辅助用房（约300平方米）、主厂房南面办公楼一楼一间办公室（约20平方米）】交付原告使用。原告将上述主厂房西面的辅助用房用于员工宿舍、食堂等使用，将上述主厂房东面的过道用于堆放货物、停放电瓶车等，并在过道内搭建钢结构办公用隔层。 2017年7月20日，杭州市萧山区靖江街道安全生产办公室工作人员前往案涉厂房开展消防安全检查，发现案涉厂区内通道不畅通、厂区内使用煤气灶、车间内消防设施配备不足、车间内有电动车停放、充电等问题，并当场出具《消防安全隐患整改通知书》，责令原告于2017年8月1日前整改完毕。2017年8月22日，杭州市萧山区靖江街道安全生产办公室工作人员再次到现场检查，发现案涉厂区内电瓶车充电不规范、车间内货物堆放需规范、消防通道不畅通等问题，并当场向原告出具《现场检查记录》。应消防整改要求，原告对主厂房东面过道进行整改，自行清理出宽度约4米约290平方米的区域作为消防通道，保留钢结构办公用隔层。对此，原告曾于2017年7月9日向被告出具《承诺书》，载明：“我司租用贵司生产用厂房，实在是发展需要未经批准擅自搭建了办公用隔层违反贵司生产厂房的租用要求和管理要求。为此特承诺：一、本人对租用贵司厂房后自行搭建隔层的安全消防担全责。二、厂房租赁期满后该办公隔层产权无偿归属杭州天新公司。三、消防要求拆除搭建部分我无条件配合拆除。四、本人对所租厂房安全之岗担全责。五、主楼二楼有间钥匙要给我。”2018年6月4日，被告股东方天兴通过微信向原告发送杭州市萧山区人民政府靖江街道办事处《通知》，《通知》责令被告于2018年6月7日前拆除厂区内消防通道处各类违法建筑及构筑物、道路侵占物、堆积物。2018年6月7日，位于主厂房西面的辅助用房被拆除。 被告将案涉厂房交付原告前，曾对厂房房顶漏水进行过维修处理。原告使用厂房后，于2017年6月13日通过微信方式要求被告处理厂房漏水问题。被告此后对厂房房顶未再进行维修，由原告数次自行对厂房进行漏水维修。 案涉厂房所在厂区的正大门位于厂房的正南面，正大门为常开状态。正大门之后设置有一道伸缩门且有专门人员进行管理，如有大型车辆进出需要可打开该道伸缩门。原告从厂房进出可通过厂房南侧小路往东后右转弯进入主路，该南侧小路目前已经过扩宽，相比原告承租期间扩宽一米五至两米左右。 2019年2月左右，原、被告就提前解除双方间《房屋租赁合同》达成一致，被告于2019年2月12日将原告移出微信“天新出租房交流群”。原告在搬离厂房时，原、被告就恢复厂房原状、退还房租、缴纳押金、钢结构阁楼处置等发生争执。原告在将其机器设备搬离厂房时，被告曾拒绝开启厂区正大门后的伸缩门。2019年3、4月间，原告发现放置于案涉厂房内的工字钢、摩托车丢失，原告曾两次向当地公安机关报警。 本院认为：原告向被告租赁面积约为5000平方米的厂房，双方为此签订《房屋租赁合同》。在履行合同的过程中，原告认为被告存在违约情形并据此要求被告返还租金、支付违约金等。针对原告所诉称的被告违约情形，本院经审查后分别认定如下：一、被告是否已如约向原告交付租赁房屋。《房屋租赁合同》约定租赁房屋建筑面积约5000平方米，使用面积包含主厂房西边的辅助用房约300平方米，办公楼一楼一间办公室。根据以上查明的事实，双方签订租赁合同后，被告已将主厂房（有证房产，面积为3530.59平方米）、主厂房西面辅助用房（约300平方米）、主厂房东面过道（已将过道两边的门封好）、主厂房南面办公楼一楼一间办公室（约20平方米）交付原告。上述房屋面积合计约5000平方米，其中虽存在部分无证房屋，但原告在向被告承租房屋前理应知晓上述房产的产权情况。从原告后续实际使用房屋的情况来看，上述无证房屋也系用于食堂、宿舍、堆放货物等辅助性用途。据此可以认定，被告已依约将租赁房屋交付原告。二、被告交付原告的部分房屋因占用消防通道被拆除，是否构成违约。上述因占用消防通道被拆除的房屋位于主厂房东侧过道，违反消防规定的原因系原告在过道内停放员工电瓶车、搭建钢结构办公用隔层等。对此，原告曾向被告出具《承诺书》，确认其对自行搭建隔层的安全消防担全责并无条件配合拆除消防要求拆除的搭建部分。据此可以认定，主厂房东面过道内部分房屋因占用消防通道被拆除，被告不构成违约。三、被告交付原告的主厂房西面辅助用房因违章被拆除，是否构成违约。该部分房屋系合同约定的辅助性用房，现因被认定为违章建筑而拆除，导致原告实际租赁房屋面积减少，被告应承担相应的违约责任。四、被告交付原告的主厂房存在漏水，是否构成违约。根据以上查明的事实，被告在将主厂房交付原告前已对主厂房房顶进行过漏水维修，原告在2017年6月13日通过微信方式要求被告处理厂房漏水，被告对此也允诺待天晴后进行检查和维护。从以上事实可以看出，主厂房房顶至2017年6月13日仍存在漏水的情况，但无法据此确认此时主厂房房顶漏水的范围和规模。原告虽提交漏水情况的视频1份，但本院无法据此确认该视频所显示的漏水点与被告交付厂房时存在的漏水点系同一处。同时，该视频的拍摄时间为2018年5月18日，距原告承租厂房已达一年之久，而《房屋租赁合同》也约定“使用期间厂房由乙方负责维修”。综上，被告交付厂房时虽确存在屋顶漏水的情形，但仅凭现有证据尚不能证明交付厂房时漏水的规模和范围，且不能证明当时的漏水情况对原告造成的实际损失，也不能证明在后续使用过程中上述漏水点是否存在继续漏水的情况。而后续使用过程中出现的其他漏水点，按照双方合同的约定，也应当由原告自行负责维修。本院据此认定，原告提供的证据尚不足以证明被告构成违约。四、被告未将主厂房南面办公楼二楼办公室交付原告，是否构成违约。《房屋租赁合同》约定“使用面积包含主厂房西边的辅助用房约300平，办公楼一楼一间办公室”，根据以上查明的事实，被告已依约将主厂房西边的辅助用房、办公楼一楼一间办公室交付原告。原告认为主厂房西边的辅助用房300平方米应理解为主厂房南面办公楼的一楼、二楼两间办公室，缺乏合同依据。同时从本院现场勘验的情况来看，主厂房南面办公楼的一楼、二楼两间办公室总面积也仅为100平方米左右，而非原告所称的300平方米。原告称被告需将主厂房南面办公楼二楼办公室交付原告，没有合同依据，本院不予采信。五、被告拒绝开放厂区正大门，是否构成违约。根据以上查明的事实，案涉厂区正大门系常开状态，正大门之后另设置有一伸缩门。该伸缩门有专人管理，租户有大型车辆出入要求时可随时打开。从庭审的情况来看，该伸缩门仅在原告搬离厂房时因与被告就厂房恢复原状、缴纳押金等发生争执时未按原告要求打开。同时，原告还可通过厂房南侧小路从侧门出入厂区。故，仅凭现有证据尚不足以证明被告存在拒绝开放厂区正门的行为，也不足以证明被告对正门后伸缩门的管理对租户的生产经营造成严重影响。本院据此认定，被告的上述行为尚不足以构成违约。六、被告是否存在砸坏厂房门锁、提前收回厂房，造成原告财物丢失的行为。根据以上查明的事实，原、被告于2019年2月就提前解除《房屋租赁合同》已达成一致，原告自2019年2月起已开始着手搬离厂房。仅凭现有证据，尚不足以证明存在被告砸坏厂房门锁、提前收回厂房的事实，也不足以证明厂房内财物丢失系被告所致。原告据此认为被告违约的主张，依据不足，本院不予采信。七、被告阻挠原告拆除钢结构阁楼，是否构成违约。根据现场勘验的情况，原告所称钢结构阁楼目前仍留存于主厂房东面的过道内。该钢结构阁楼应归谁所有，在本案中与原告的诉讼请求无直接关联，本院对此不作相应评判。综上，被告交付原告的主厂房西面辅助用房（合同约定面积约300平方米）于2018年6月4日因违章被通知拆除，导致原告实际使用房屋面积减少，被告应向原告返还相应的房屋租金。根据双方《房屋租赁合同》的约定，房屋租金为800000元/年，房屋建筑面积约5000平方米，本院据此认定被告应按0.44元/平方米/天标准（800000元÷50000平方米÷365天）返还房屋租金计41448元【0.44元/平方米/天*300平方米*314天（2018年6月4日至2019年4月14日）】。被告主张该辅助用房租金应按照主厂房租金打折计算，鉴于双方《房屋租赁合同》约定的租赁房屋面积约5000平方米，双方对该租赁房屋面积内包括的主厂房、辅助用房、其他房屋的面积未作明确区分，应视为双方认可案涉房屋作为统一整体共同出租，故其租金标准也应统一计算。上述主厂房西面辅助用房系原告用于宿舍、食堂所需，因违章被拆除必然对原告的生产经营造成损失，被告除返还租金外仍应承担相应的违约责任。根据原告实际可能造成的损失情况，结合《房屋租赁合同》关于违约责任的相关约定，本院酌情认定被告应支付的违约金以主厂房西面辅助用房一年租金的20%计算，计9636元（0.44元/平方米/天*300平方米*365天*20%）。综上，原告要求被告返还房屋租金41448元并支付该款自起诉之日起按年利率4.75%计算至实际履行之日止的利息及支付违约金9636元的诉讼请求，本院予以支持。财产保全申请费3127元，按比例由被告负担其中306元。原告支出的保函费417元非因原告为实现债权所支出的必要费用，应由原告自行负担。原告超出部分的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告的抗辩意见，本院部分予以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州天新纺织有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州迪沃绣品有限公司房屋租金41448元，并支付该款自2019年5月22日起按年利率4.75%计算至实际履行之日止的利息； 二、被告杭州天新纺织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州迪沃绣品有限公司违约金9636元； 三、被告杭州天新纺织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州迪沃绣品有限公司财产保全申请费306元； 如被告杭州天新纺织有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告杭州迪沃绣品有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费9018元，减半收取4509元，由原告杭州迪沃绣品有限公司负担3963元，由被告杭州天新纺织有限公司负担546元。 原告杭州迪沃绣品有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州天新纺织有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  陈龙 二〇一九年八月二十二日 法官助理贺一豪 书记员陈怡