重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初17052号原告：重庆万友康年物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路77号附8号2-3＃，统一社会信用代码91500103774858908D。法定代表人：徐渝红，重庆万友康年物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈兴乐，重庆万友康年物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：段志强，重庆万友康年物业管理有限公司员工。被告：王学惠，女，1953年6月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：段佳佳，女，1984年9月7日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：段玉春（段佳佳父亲），男，1952年3月9日出生，住重庆市长寿区。原告重庆万友康年物业管理有限公司（以下简称万友康年公司）与被告王学惠、段佳佳物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月8日立案后,依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万友康年公司的委托诉讼代理人段志强、陈兴乐，被告王学惠，被告段佳佳的委托诉讼代理人段玉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万友康年公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告2014年3月至2015年5月、2017年7月至2019年4月共计37个月物业服务费3448.4元；2、要求被告支付原告2014年2月、3月、5月、7月、9月、11月，2015年1月、3月、5月，2017年7月至2019年4月共计31个月的公共能源费158.6元；3、物业费及公共能源费合计3607元，被告按照每日千分之三的标准支付拖欠物业服务费而产生的违约金直到付清之日（以实际欠款金额为基数，按每日千分之三计算至2019年4月30日止的违约金为9292.44元，本着违约金不超过本金原则，违约金为3607元）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是重庆市沙坪坝区XXXXXXX小区的物业服务公司，被告是该小区的业主，原告为XXXXXXX小区提供了物业服务，但被告自2014年3月起即未缴纳物业服务费，经原告多次催收未缴纳。审理过程中，原告明确其诉讼请求为：1、要求被告支付原告2014年3月至2015年5月、2017年7月至2019年4月共计37个月物业服务费3448.4元；2、要求被告支付原告2014年2月至2015年5月、2017年7月至2019年4月的公共能源费158.6元；3、物业费及公共能源费合计3607元，被告按照每日千分之三的标准支付拖欠物业服务费而产生的违约金直到付清之日（以实际欠款金额为基数，按每日千分之三计算至2019年4月30日止的违约金为9292.44元，本着违约金不超过本金原则，违约金为3607元）；4、被告承担本案诉讼费用。被告王学惠、段佳佳辩称，对建筑面积及物业费收费标准予以认可，但对原告起诉的被告欠款时间及金额有异议，被告是在2015年6月2日接房，2015年6月至2017年6月的物管费被告已经交纳，被告只实际拖欠2017年7月至2019年4月的物业服务费和公共能源费。经审理查明，被告系重庆市沙坪坝区XXXXXXX小区X栋X-X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积51.75平方米。2010年9月28日，原告万友康年公司（乙方）与重庆市沙坪坝区XXXXXXX小区建设单位南方东银重庆品筑物业发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对重庆市沙坪坝区XXXXXXX小区实施物业管理服务，合同期限暂定自2010年10月1日起至2015年11月31日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所、房屋共有部位的清洁卫生等。双方约定：高层住宅（含电梯费）的物业服务收费标准为1.8元/月/平方米，按建筑面积计算；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行当月交纳义务；共用的专项设备运行的能源消耗独立计量核算，向业主按户公摊计收；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2015年6月，被告办理了《入伙手册》，载明物业管理费为1.8元/月/平方米，每户有智能门禁主卡3张等。原告一直为重庆市沙坪坝区XXXXXXX小区提供物业服务至今。被告至今未交纳2014年3月至2015年5月、2017年7月至2019年4月期间物业服务费和2014年2月至2015年5月、2017年7月至2019年4月的公共能源费。原告从2017年至2019年期间多次向被告送达了其制作的催缴通知书，被告仍未交纳。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《前期物业服务合同》、《入伙手册》、《催费函》等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与XXXXXXX小区建设单位签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。对业主具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告所提交的《催费函》，只能证明原告向被告催告了2017年7月至2019年3月的物业服务费，因此本院对原告超过催告期限部分的物业服务费不予支持，被告的房屋建筑面积为51.75平方米，2017年7月至2019年3月期间，被告应当交纳的物业服务费为1956.15元（1.8元/平方米/月×51.75平方米×21个月），2014年2月至2015年5月、2017年7月至2019年4月的公共能源费158.6元。被告认为原告未尽到合同相关物业服务义务，从被告举示的证据来看，该小区在被告接房时设有门禁系统，但之后未能正常使用，原告当庭未否定该事实，认为是业主要求不使用门禁系统，但原告举示的业主签字不使用门禁系统的意见表不能代表大多数业主的意见，故被告认为原告未尽到门禁系统的物业管理职责的理由成立，而被告辩称的原告其他未尽到物业服务职责的理由缺乏依据，本院不予支持。对本案中原告瑕疵的物业服务行为，原告应当承担相应的法律责任，本院酌情判定本案被告所欠物业服务费由原告按合同约定的物业服务费的95%收取。被告延迟交纳物业服务费，除应继续向原告支付物业服务费外，还应按合同约定向被告支付违约金。合同约定的违约金为每日千分之三，现原告同意按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十进行计算违约金，未超过合同约定且未违反法律规定，本院予以支持。故违约金的计算方式调整为，应依照约定以每月应交物业服务费的95%为基数，从当月第11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王学惠、段佳佳于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆万友康年物业管理有限公司2017年7月至2019年3月期间的物业服务费1956.15元，按95%计算为1858.34元，2014年2月至2015年5月、2017年7月至2019年4月期间的公共能源费158.6元，合计2016.94元；二、被告王学惠、段佳佳于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆万友康年物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以2017年7月至2019年3月期间每月应交物业服务费93.15元的95%即88.49元为基数，从2017年7月11日起，每月按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十的标准计算至付清之日止,每月违约金总额以不超过88.49元为限；三、驳回原告重庆万友康年物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告王学惠、段佳佳负担，限被告王学惠、段佳佳于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆万友康年物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  艾知宇二〇一九年八月二十七日书记员  郭 帆