新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)新0102民初4181号 原告：新疆汇佳居物业服务有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）长沙路36号商流苑小区2栋4室。 法定代表人：陈忆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岳梅林，新疆金桥律师事务所律师。 被告：新疆皇塔商贸有限公司，现住地：新疆乌鲁木齐市天山区大湾南路168号。 法定代表人：司马义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：斯坎德尔·艾合买提，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告新疆汇佳居物业服务有限公司（以下称汇佳居物业公司）与被告新疆皇塔商贸有限公司（以下称皇塔商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇佳居物业公司的委托诉讼代理人岳梅林，被告皇塔商贸公司的委托诉讼代理人斯坎德尔·艾合买提到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告汇佳居物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2018年1月至12月期间的物业服务费301045.7元；2.本案诉讼费、送达费用由被告承担。事实和理由：2016年、2017年、2018年的1月1日原告先后与新疆电力建设有限公司签订了《新疆电力建设有限公司物业委托服务协议》。协议约定：新疆电力建设有限公司将其所属的六个小区及商铺门面的物业管理服务委托原告进行服务管理，协议签订后原告即进入该物业进行物业管理服务。期间被告租凭新疆电力建设有限公司的商铺面积达5705.32平方米，被告租凭的物业全部由原告提供物业服务，被告所签订的租凭合同约定每年的1月1日前一次性交清全年物业费，但被告在此期间享受原告提供的物业服务，却拒不支付相应的物业费用，原告多次向被告收取物业费未果，故向人民法院依法提起诉讼，同时原告保留向被告追索2016年、2017年度的物业服务费的权利。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告皇塔商贸公司辩称，一、被告于2018年1月1日签订租赁合同进入承租楼宇后，将该楼宇分别转租给皇塔餐厅、济康大药房、维塔安公司、连线网络公司、佳汗巴格美食城等六位承租户，通过与出租人协商，撤销地下室1000平方米（实际面积919平方米）的租赁协议。据此被告实际占有使用的面积为110.54平方米。原告应当起诉实际使用人，故应当追加被告，并依据被告实际占有使用面积主张权利；二、被告多次要求原告签订物业服务合同，均遭到原告拒绝，且原告未向包括被告在内的承租户提供物业服务，即便认定提供服务，其提供的服务根本达不到四级物业企业服务标准。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告汇佳居物业公司提供如下证据：证据一、《物业委托管理服务协议》，证明原告具备原告主体资格，具有收取物业费的资质以及提供的物业服务内容和收费标准；证据二、新疆电力建设有限公司与被告签订的《房屋租赁协议》，证明业主与被告签订的协议约定，由物业部门提供物业服务，由被告交纳物业费，被告应交纳物业服务费面积为5799平方米，由被告自行承担门前三包以及冬季清雪，租赁房屋上下水、采暖、通风、消防水道井等维护事宜由被告负责的事实；证据三、被告交纳服务费票据三张，证明被告交纳了2018年度部分物业服务费19673.55元，已经部分履行与业主签订的《房屋租赁协议》的事实；证据四、涉案物业房屋及小区照片六张，证明被告租赁物现状及原告服务到位，使用状况良好的事实；证据五、被告向业主发的投诉函，证明被告投诉情况不属实。 被告的质证意见为：证据一的合同相对人应当出庭接受质询，故真实性、合法性、关联性不予认可；证据二的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据证实原告收费标准与其实际提供的物业服务不相符；证据三不是正规发票，数额有待核实；证据四的真实性认可，但合法性、关联性不予认可。证据五的真实性、合法性有待核实，证明原告服务不达标，关联性不予认可。 本院对上述证据认证如下：证据一系新疆电力建设有限公司与原告签订的《物业委托管理服务协议》，能够证明原告具有诉讼主体资格，具有收取物业费的资质，亦能证明原告提供的物业服务内容和收费标准，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二系新疆电力建设有限公司与被告签订的《房屋租赁协议》，能够证明新疆电力建设有限公司作为产权人与被告签订的租赁协议，由物业部门提供物业服务，由被告交纳物业费，被告应交纳物业服务费面积为5799平方米，由被告自行承担门前三包以及冬季清雪，租赁房屋上下水、采暖、通风、消防水道井等维护事宜由被告负责的事实，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据三系被告交纳服务费票据三张，能够证明被告交纳了2018年度部分物业服务费19673.55元，已经部分履行与业主签订的《房屋租赁协议》的事实，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据四涉案物业房屋及小区照片六张，被告对真实性没有异议，证明被告租赁物现状的事实，本院对该证的真实性、合法性、关联性予以确认。证据五能够证明被告向业主发的投诉函，本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性结合本案其他证据和查明的事实，在本院论述部分予以确认。 被告皇塔商贸公司提供如下证据：证据一、《补充合同》一份，证明新疆电力建设有限公司作为产权人与被告签订的租赁协议后，始终未将负一层交付被告使用，没有交付租赁费，因此被告不应交纳物业费。证据二、胜利路383号-2号楼《高层物业使用名单》，证明被告作为物业使用人，仅使用110.54平方米，其余部分应由名单中的商户自行承担。依据司法解释的规定，被告不是本案适格被告。证据三、涉案物业1-3层扶梯照片，证明自被告承租涉案房屋后，部分物业属于停运状态，造成被告损失；证据四、胜利路达盛花苑物业办出具的物业收费标准清单，证实同地段物业收费标准。 原告的质证意见为：证据一的签订时间为2019年3月19日，只能约定2019年3月1日后的权利义务，本院对其真实性、合法性、关联性不予认可。证据二是被告将涉案房屋承租后，又分租他人的名单，本院对其真实性、合法性、关联性不予认可。证据三扶梯可以正常使用，是承租人自己弃用、封堵的，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。证据四的真实性认可，关联性不予认可。 本院对上述证据认证如下：证据一系新疆电力建设有限公司作为产权人与被告签订的租赁协议的《补充合同》，签订时间为2019年3月19日。该《补充合同》是对双方租赁协议权利义务的补充协议，但不能对抗原告依据租赁合同向被告主张协补充合同签订之前的物业服务费用，故真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。证据二是被告将涉案房屋承租后，又分组出去的名单，真实性、合法性、关联性不予认可；证据三扶梯可以正常使用，是承租人自己弃用、封堵的，故真实性、合法性、关联性不予认可；证据四的真实性认可，对其关联性不予认可。 经庭审，根据以上本院采信的证据和当事人的陈述以及庭审调查情况，可以认定以下事实： 2017年年底，新疆电力建设有限公司作为产权人与原告汇佳居物业公司签订《物业委托管理服务协议》，委托原告汇佳居物业公司为新疆电力建设有限公司包括本案涉诉房屋在内的乌鲁木齐市天山区、497号院，天山区水塔巷52号院、天山区三屯碑路北巷76号、154号元的办公区、商铺、住宅提供的提供物业事宜，约定委托管理期限为2018年1月1日至2018年12月31日止，共计一年。协议约定物业服务内容及范围，提供物业服务面积，服务价格，违约责任等内容。 2016年5月11日，新疆电力建设有限公司作为产权人与被告皇塔商贸公司签订房屋租赁合同，合同第一条约定：由被告皇塔商贸公司承租新疆电力建设有限公司位于乌鲁木齐市天山区电建高层2号楼负一楼（1000平方米）、一楼（1292.64平方米）、二楼及二楼临街门面（1442.12平方米）。合同第二条约定：租赁期限为2018年4月1日至2023年3月31日止，共计五年。合同第七条乙方（皇塔商贸公司）的权利义务中约定，由乙在每年的1月1日前自行缴纳水、电、暖、天然气，物业费。自行承担政府规定的门前三包，冬季清雪及其他任何费用。临约定租赁费用及支付方式、违约责任和其他条款。 另查明，上述租赁合同履行后，被告皇塔商贸公司将上述承租的房屋自留一部分后，将其余部分转租给其他商户用于经营。原告依据《物业委托管理服务协议》向被告皇塔商贸公司收取物业费时，被告皇塔商贸公司交纳了2018年度部分物业服务费19673.55元，并以其承租面积与实际使用面积不符，物业费用应当由实际承租人支付，且物业服务不达标为由，没有再向原告交纳剩余物业费，因而成讼。 本院认为，本案是因收取物业管理费而引起的物业管理合同纠纷。本案争议的焦点为本案物业管理费是否应当支付。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，涉案的《物业委托管理服务协议》、《房屋租赁合同》，系合同当事人真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,应认定合法有效。上述协议和合同对物业管理服务事项及标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定,均为双方当事人的真实意思表示，内容符合有关法律规定，认定合法有效，双方依约应履行自己的义务。关于被告提出的其承租的房屋已转租他人，应由实际使用人交纳物业费，其仅使用110.54平方米，不是本案适格被告。本院认为，《房屋租赁合同》约定，被告为物业费的交纳义务人，且自认其为承租房屋的部分使用人，故针对被告提出的其不是本案适格被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于被告提出拒绝缴纳物业服务费系承租面积与实际面积不符，不应当交纳未使用面积物业费用的问题。本院认为，因原告与案外人签订的《物业委托管理服务协议》在先，被告与案外人签订的《补充合同》在后，基于合同签订的先后顺序以及合同相对性原则，被告的抗辩事由不能对抗原告的主张，本院不予采纳。关于被告提出的原告物业服务不达标，不应交纳物业费的主张，因其未能提供有效证据予以证实，本院不予采信。关于被告提出的其承租的房屋电梯不能适用的问题，系与业主租赁合同中应当予以解决的问题，与本案原告主张的物业服务系不同的法律关系，该项抗辩主张，本院亦不予采纳。原告依据《物业委托管理服务协议》和《房屋租赁合同》向被告主张物业费具有事实和法律依据，本院予以支持，但应当扣除被告已缴纳的物业费19673.55元，实际应向原告交纳2018年1月至12月的物业服务费281372.15元（301045.7元-19673.55元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告新疆皇塔商贸有限公司支付原告新疆汇佳居物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费281372.15元。 被告新疆皇塔商贸有限公司应支付原告新疆汇佳居物业服务有限公司款项合计281372.15元，限于本判决生效后十日内向一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案请求标的额301045.7元，经本院核定标的额281372.15元，占请求标的额93.5%。本案受理费2907.85元（原告已预交），由原告新疆汇佳居物业服务有限公司负担6.5%即189元，由被告新疆皇塔商贸有限公司负担93.5%即2718.84元以及邮寄送达费20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 古里美热 二〇一九年八月九日 书记员 哈尼克孜