广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终7328号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘柯，男，汉族，1992年3月出生，住河南省新野县。委托诉讼代理人：肖建凤，北京市首创（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李斯思，女，汉族，1988年3月出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：宋光，广东今久律师事务所律师。原审第三人：东莞市众房网络科技有限公司恒大御湖分公司。住所地：广东省东莞市南城街道恒大雅苑32栋1058铺。统一社会信用代码为91441900MA4W5AKN3Q。负责人：罗志威，该公司总经理。上诉人刘柯因与被上诉人李斯思、原审第三人东莞市众房网络科技有限公司恒大御湖分公司（以下简称众房网御湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初19622号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李斯思于2018年7月18日向一审法院提起诉讼，请求：1.解除刘柯、李斯思双方于2017年7月22日签订的《房地产买卖合同》（编号ZF0000432）；2.刘柯返还《房地产买卖合同》（编号ZF0000432）项下房产及钥匙；3.刘柯支付违约金321625元；4.刘柯支付律师费65000元；5.本案的诉讼费由刘柯承担。刘柯向一审法院提出反诉，请求：1.李斯思返还购房定金200000元；2.本案反诉费用由李斯思承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除李斯思、刘柯与东莞市众房网络科技有限公司于2017年7月22日签订的《房地产买卖合同》（编号ZF0000432）；二、刘柯应于判决发生法律效力之日起三日内向李斯思返还位于东莞市××城区××路××花园××单元××商品房及钥匙；三、刘柯应于判决发生法律效力之日起三日内支付李斯思支付款项20000元；四、驳回李斯思的其他诉讼请求；五、驳回刘柯的全部反诉请求。本案诉讼费22229.64元（李斯思已预交），由李斯思负担4208.64元，刘柯负担18021元。本案反诉费2150元（刘柯已预交），由刘柯负担。刘柯不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第三、五项，改判驳回李斯思的全部诉讼请求，支持刘柯的全部反诉请求；2.李斯思承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院判决刘柯构成违约，属于认定事实不清。首先，根据《房地产买卖合同》第四条（二）之约定，手续办理至ABCD条件时，刘柯支付270000元给李斯思。该条款虽然是格式条款，但也属于选择性条款，且“ABCD”系选择性的手写条款，可证明是买卖双方协商一致的结果，该条款系合法有效条款，对合同双方均有约束力。《房地产买卖合同》第二十九条系双方对该条款的补充，进一步说明“甲方提前还贷需要”的确切可执行的时间。在合同第二十九条约定手写书写时，并未注明前述条款有冲突时的处理方式，更未注明支付第二期款的时间以第二十九条之约定处理。因此案涉合同第四条与第二十九条的约定对双方均具有约束力，均适用于案涉房产的交易。其次，刘柯是因为不懂二手房交易的流程，才会在李斯思催促支付首付款时，未详细研读《房地产买卖合同》的条款便回复李斯思“好的，我尽快处理”。不能以此聊天记录认定刘柯未提出异议，而变更合同的约定。且众房网御湖公司向刘柯承诺剩余款项首付款的支付时间及办理房产过户手续的时间均在2018年年底。故，案涉合同的履行，刘柯不存在违约的故意，根据合同约定并未达到支付剩余首付款的条件，一审判决认定刘柯逾期支付剩余首付款是违约行为属于认定事实错误。（二）如前所述，刘柯不存在违约的行为，退一万步来讲，且不论刘柯是否存在违约行为，一审判决刘柯向李斯思支付违约金155000元、律师费65000元也没有事实和法律依据，李斯思并未提交充分的证据证明其损失。（三）在刘柯明确表明愿意以一次性付款方式继续购买案涉房产，且无违约行为时，李斯思执意要求解除合同，且向刘柯索要高额的违约金，李斯思的行为违反了公平公正等原则，损害了刘柯的利益，李斯思应当全额退还刘柯已支付的购房定金200000元。李斯思辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘柯未及时支付剩余首付款构成违约，理应根据合同约定向李斯思支付违约金、律师费。且一审判决已经将违约金调整至155000元，远低于约定金额，刘柯的请求无事实和法律依据。众房网御湖公司未向本院陈述意见。二审期间，刘柯、李斯思、众房网御湖公司均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人刘柯的上诉请求，本案二审争议焦点为：刘柯是否违约。刘柯同意解除合同，但认为其未违约，不应当支付李斯思违约金和律师费，且应当参照《房地产买卖合同》格式合同中的第四条，而非双方通过手写方式补充的条款判决此案。双方通过手写方式，在合同尾部补充约定：双方友好协商，李斯思在接到开发商通知确权时申请银行赎楼业务，则刘柯应在李斯思接到银行通知书扣款前三个工作日将剩下首付补齐至李斯思赎楼，否则属刘柯违约，李斯思有权将此房过户给指定买受人，并以买受人的名义申请贷款及后续过户手续并从中获取相应收益。案涉《房地产买卖合同》系原审第三人拟定的格式合同。依据交易惯例，合同不完善或者变更约定之处，买卖双方会在全面充分协调后，以手写的方式添加。故上述补充条款对买卖双方均有约束力，买卖双方均应全面履行，付款流程、时间与上述约定不一致的，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应以上述约定为准。经李斯思多次催促，刘柯直至一审诉讼期间仍未依据上述约定支付相应款项，一审判决认定刘柯违约并无不当。《房地产买卖合同》第二十一条约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担，一审判决刘柯承担李斯思因本案支出的律师费，本院予以维持。至于违约金，一审判决已参照《房地产买卖合同》的约定，酌情降低数额，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人刘柯负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年八月三十日书记员  施淑女郑承怡附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。