湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9004民初1847号 原告：湖北现代贝祥科技园管理有限公司，住所地：武汉市东西湖区人民政府东山办事处东岳村161号（16）。 法定代表人：游守明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金灿，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。 被告：鲁新堂，男，1964年9月14日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。 原告湖北现代贝祥科技园管理有限公司（以下简称贝祥管理公司）与被告鲁新堂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贝祥管理公司的委托诉讼代理人金灿、被告鲁新堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贝祥管理公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业费18848元及违约金（违约金计算方法：从2016年8月1日起至2019年2月28日止，各以每半年应交纳物业费3648元为本金，分别从每个收费节点月的首日起按每日3‰的标准计算至实际清偿之日止）。事实和理由：2012年12月17日，被告与湖北现代贝祥置业有限公司签订了商品房买卖合同，根据合同约定，被告分别购买位于仙桃市现代中加科技城5-20号楼一单元103、104号厂房，贝祥置业公司指定原告与被告签订《物业管理协议》，业主的物业费按建筑面积每月每平方米0.5元。2013年5月29日原告与被告就位于仙桃市现代中加科技城5-20号楼一单元103、104号的厂房签订了《物业管理协议》，根据合同约定，厂房面积为1216平方米，物业服务期限为2013年2月1日至2015年1月31日，物业费按建筑面积每月每平方米0.5元的标准计算，被告如逾期交费则每日按应缴费用1%向原告支付违约金。原告自2013年起至今按照《物业管理协议》约定被告持续提供物业管理服务，但被告自2016年8月1日起至今停止向原告支付物业费，截止2019年2月28日，被告欠缴物业费合计18848元，原告多次向被告催讨欠款，被告拒不交纳。 被告鲁新堂答辩称，一、2013年2月1日至2015年1月31日，原告与被告签订了物业管理协议，在此期间被告全额支付了原告的物业管理费。2015年2月1日后，原告未与被告续签物业管理协议，被告也没有向原告交纳2016年8月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。二、被告自购买湖北现代贝祥置业有限公司的房产5-20-（103、104）仓库以来，该处房产在雨季就漏水，被告多次向原告提出修缮请求，均无结果。仓库漏水被告存在货物造成损失，被告多次向原告索赔无果。三、原告与建设单位湖北现代贝祥置业有限公司是原告的实际控制人，在法定期限内未履行购房合同约定的保修义务。 原告贝祥管理公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认定如下：原告贝祥管理公司提交的证据一、二、三、四、五真实、合法、与本案具有关联性，且被告均无异议，本院依法予以采信，原告提供的证据六，被告认为该证据与被告的损失发生没有关联性，但该证据能够证明湖北现代贝祥置业有限公司于2018年对中加科技城5号地块雨污管网进行过维修疏通，本院依法予以采信。被告鲁新堂提交的证据一与本案没有关联性，湖北现代贝祥科技管理有限公司与湖北现代贝祥置业有限公司系两个独立法人，该证据一不能达到证明目的，本院依法不予采信，证据二、三、四、五、六与本案没有关联性，仅能证明被告在一次恶劣天气中货物受损的情况，并不能证明该损失的发生与原告未履行合同义务有因果联系，本院依法不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月17日被告与湖北现代贝祥置业有限公司签订商品房买卖合同，约定被告购买湖北现代贝祥置业有限公司位于仙桃市中加科技城5-20号一单元103、104号厂房，厂房建筑面积为1216平方米，湖北现代贝祥置业有限公司指定由原告与被告签订《物业管理协议》。2013年5月29日原告与被告签订了《物业管理协议》，约定物业合同的期限为2013年2月1日至2015年1月31日，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收取，首次收取一年费用，以后每半年收取一次，物业费交纳时间为每个收费节点月的首日的前7天之前。如不按协议交纳相应费用，被告应逾期之日起至实际全额支付之日止，每日按应交费用1%向原告支付违约金。合同签订后，被告将物业费交付至2016年8月1日后至今停止向原告支付物业费，截止2019年2月28日，被告欠交物业费合计18848元。 本院认为，原告贝祥管理公司与被告鲁新堂签订的《物业管理协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护。原告贝祥管理公司为被告鲁新堂提供物业服务，被告鲁新堂已接受服务，应按《物业管理协议》履行交纳物业管理费的义务，并依约应当承担违约责任。关于被告辩称2015年2月1日后，因原告未与被告续签物业管理协议导致被告未交纳物业费的问题，根据原告提供的证据五能够证明在被告未交纳物业费期间，原告持续的为被告提供了包括安保、保洁在内的物业服务，因被告已经接受了原告的物业服务，原告与被告之间已经形成事实物业服务关系，被告又以未签订书面物业服务合同为由主张不应交纳物业费没有事实依据，本院不予采纳。关于被告辩称其购买的湖北现代贝祥置业有限公司的厂房漏雨要求原告修缮无结果以及被告因厂房漏雨导致的货物损失原告未予赔偿的问题，因被告并未提交证据证明原告与被告约定原告应承担为被告修缮厂房的义务，而根据原告提供的证据六，湖北现代贝祥置业有限公司作为厂房的出卖人于2018年对中加科技城5号地块雨污管网进行了维修疏通，湖北现代贝祥置业有限公司在实际履行对厂房的保修责任，被告的厂房有质量问题要求修缮及被告因厂房质量问题受到了损失应属于另一法律关系，被告以此为由主张不应交纳物业费没有法律依据，本院不予采纳。关于被告主张原告与湖北现代贝祥置业有限公司具有关联关系，湖北现代贝祥置业有限公司是原告的实际控制人应承担保修义务的问题，因湖北现代贝祥置业有限公司和本案原告系两个法人，且被告并未提供证据证明湖北现代贝祥置业有限公司的保修责任应由原告承担，根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条第一款规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人应独立承担民事责任，故对被告以原告应承担购房保修责任为由不交物业费的辩称理由不予采纳。关于本案违约金的问题，因《物业管理协议》约定的违约金过高，原告主动予以调整，符合法律规定，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告鲁新堂向原告湖北现代贝祥科技园管理有限公司支付从2016年8月1日起至2019年2月28日的物业费18848元，并从2016年6月1日起以欠付物业费3040元为基数按日利率3‰的标准支付违约金至全部物业费清偿之日止；从2017年1月1日起以欠付物业费3648元为基数按日利率3‰的标准支付违约金至全部物业费清偿之日止；从2017年6月1日起以欠付物业费3648元为基数按日利率3‰的标准支付违约金至全部物业费清偿之日止；从2018年1月1日起以欠付物业费3648元为基数按日利率3‰的标准支付违约金至全部物业费清偿之日止；从2018年6月1日起以欠付物业费3648元为基数按日利率3‰的标准支付违约金至全部物业费清偿之日止；从2019年1月1日起以欠付物业费1216元为基数按日利率3‰的标准支付违约金至全部物业费清偿之日止。 上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告鲁新堂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 员  张 倩 人民陪审员  王先美 人民陪审员  左昭霓 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  邵 晨