广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民初39号原告：东莞市永发置业有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇塘兴路8号中发大厦办公1502。统一社会信用代码：91441900712211711P。法定代表人：翟耀祥，执行董事。委托诉讼代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。被告：东莞市塘厦镇田心股份经济联合社。住所地：广东省东莞市塘厦镇田心社区。负责人：叶国雄，主任。委托诉讼代理人：叶文浩，广东競秀律师事务所律师。原告东莞市永发置业有限公司（以下简称永发公司）诉被告东莞市塘厦镇田心股份经济联合社（以下简称田心经联社）集体建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，原告永发公司的委托诉讼代理人张敏敏、蓝明，被告田心经联社的委托诉讼代理人叶文浩到庭参加了诉讼。庭审后永发公司撤销了对张敏敏的授权。本案现已审理终结。原告永发公司向本院起诉称：2009年7月3日田心经联社召开股东代表大会，出席股东代表人数为31人，占股东代表总数79.49%，超过三分之二。会议主要议程是表决将案涉土地使用权转让给永发公司相关事项。经大会表决，同意转让的股东代表为29人，占出席代表比例的93.55%，决议超过三分之二股东代表表决通过。根据塘厦镇集体资产管理规定，股东代表大会决议通过后，田心经联社向塘厦镇人民政府书面请示，2009年8月25日塘厦镇政府作出塘府复〔2009〕13号《关于田心社区转让土地的复函》，原则同意将上述土地转让给永发公司。2009年11月1日，双方签订了《土地使用权转让合同书》，约定田心经联社将其拥有的位于田心社区科苑城规划范围内三宗，地块编号为D08、C04、C06面积为161799.9平方米集体所有的土地使用权有偿流转给永发公司，转让价格为人民币97079940元，使用期限从2012年1月1日起至2081年12月31日止。案涉集体土地于2014年10月30日经东莞市人民政府批复同意变更为建设项目用地。批准后，建设用地面积为147393平方米，其中D08地块面积为60921平方米；C04地块面积为52215平方米；C06地块面积为34257平方米。合同签订后，永发公司依约将转让款全部已付清给田心经联社。田心经联社将土地交付永发公司后，永发公司依约对案涉土地进行填土和三通一平，安装了排污排水地下管道，并兴建围墙。为推进土地开发建设，永发公司按当地政府相关土地管理规定，申请建设用地规划审批手续，但由于在转让合同签订后，田心经联社未协助永发公司向政府主管部门办理流转备案登记，且因田心经联社要求将其名下属于林地的兴泰畜牧场与上述地块捆绑在一起，要求永发公司承担开发义务。永发公司曾多次去函通知要求田心经联社协助，但田心经联社仍不积极配合，致使永发公司受让并投入大量资金的土地至今不能开发，与客户达成的合作被逼流产，造成永发公司重大的经济损失。永发公司认为，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第2条、第3条、第7条、第19条等以及《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第13条、第14条等的相关规定，田心经联社转让给永发公司的集体所有土地是符合政府土地利用总体规划的集体建设用地，已经超过三分之二股东代表表决通过，且处置上述土地使用权已经塘厦镇政府审核批准，永发公司依双方签订的《土地使用权转让合同》所取得合法权益应予保护，故诉至法院，请求判令：1.田心经联社继续履行与永发公司签订的《土地使用权转让合同书》，确认永发公司对合同项下147393平方米集体建设用地享有合法使用权；2.田心经联社协助永发公司办理合同项下147393平方米集体建设用地流转备案登记手续；3.田心经联社赔偿永发公司经济损失人民币4000000元；4.田心经联社承担本案全部诉讼费用。开庭前，永发公司变更诉讼请求为：1.确认双方签订的《土地使用权转让合同书》合法有效，永发公司对合同项下147393平方米集体建设用地享有合法使用权；2.判令田心经联社继续履行合同，申请办理合同项下147393平方米集体建设用地流转登记至永发公司名下；3.判令田心经联社赔偿永发公司经济损失人民币4000000元；4.田心经联社承担本案全部诉讼费用。被告田心经联社向本院答辩称：案涉《土地使用权转让合同书》合法有效，田心经联社同意根据诚实信用之原则按合同约定继续履行合同；田心经联社不存在违约情形，永发公司主张的损失没有事实及合同依据，田心经联社不应承担赔偿责任。一、案涉土地已经批准为建设用地，本案双方当事人签订的《土地使用权转让合同书》没有违反法律强制性规定，内容合法；且田心经联社在该次案涉土地转让交易时也依法取得法定标准比例的村民代表同意，符合村民委员会组织法的强制性规定，程序合法。故双方签订的土地使用权转让合同书是双方真实意思表示，合法有效。二、案涉合同签署后，田心经联社已经依约将土地按合同要求交付给永发公司，已经完成交付义务，不存在违约情形。三、田心经联社同意基于诚实守信的契约精神，继续履行案涉土地使用权转让合同。自土地取得至开发建设固然需要较长的周期以及需解决众多政策性问题，考虑到永发公司已对案涉土地投入巨大的人力、物力，且田心经联社亦在建设农民公寓事宜上已取得实质进展，为改善田心经联社社区居民的居住、生活条件，提升社区经济发展，秉承诚实守信精神，田心经联社愿意在合法合理的范围内积极履行案涉土地使用权转让合同，实现双方签署该合同的合同目的，维护集体组织、村民及永发公司的合法权益。原告永发公司向本院提交了以下证据：一、1.《塘厦镇经联社股东代表大会表决情况记录表》及《土地转让及公寓建设表决事项》；2.塘厦镇人民政府塘府复〔2009〕13号《关于田心社区转让土地的复函》，证明2009年7月3日田心经联社召开股东代表大会，超过2/3的股东代表表决同意将案涉土地转让给永发公司；塘厦镇政府复函同意田心经联社将案涉土地转让给永发公司的请示；田心经联社将案涉土地转让给永发公司符合法律法规规定的程序。二、3.科苑城产业片区控制性详细规划图；4.东莞市科苑城信息产业园有限公司登记资料；5.案涉土地土规图，证明案涉土地位于塘厦镇科苑城用地规划范围内，原规划图号为D12、D13、C04、C06（D12、D13现变更为D08）；科苑城信息产业园公司于2002年经东莞市政府批准设立，其产业片区控制性详细规划已经政府批准实施；田心经联社转让给永发公司的土地在科苑城规划范围内，符合城镇建设和土地利用总体规划。三、6.《土地使用权转让合同书》；7.科苑城规划成果审定规划，证明经过规定的程序表决和请示批准，2009年11月1日永发公司与田心经联社签订了《土地使用权转让合同书》，田心经联社将案涉三宗共161799.9平方米的土地转让给永发公司使用，合同是双方真实意思表示，未违反法律强制禁止规定，合法有效；转让的土地在科苑城审定的用地规划范围内，属建设用地。四、8.《工作联系函》；9.首期3000万元转让款银行转账凭证、收款收据；10.《关于搬迁通知》，证明永发公司在签订合同后，给田心经联社去函，要求其处理好案涉土地租户搬迁补偿工作，移交土地，并做好土地转让流转备案手续；永发公司按合同约定将首期转让款支付给田心经联社；田心经联社发出搬迁通知，按合同约定做好案涉土地移交相关搬迁补偿工作。五、11.承诺书；12.《工作联系函》，证明田心经联社给永发公司出具《承诺书》，保证交付给永发公司的土地已全部清理完毕，并做好了青苗和地上建筑的补偿事宜；永发公司发函确认接收了案涉土地，并告知田心经联社为推进项目规划设计，请求其尽快申请办理案涉土地流转备案手续。六、13.土地转让款付款凭证；14.社区（村）集体收款收据；15.费用支出凭证及收据；证明永发公司已全部付清转让款；田心经联社收款后给永发公司开具了相应的收款收据，认可永发公司已履行了付款义务；永发公司投入资金对案涉土地进行了填土、铺设排污排水地下管道、兴建围墙等工作。七、16.东莞市城乡规划局批字第2014-20-1009土地规划经济技术指标、规划条件；17.塘厦镇党政办公室文件呈批表，证明永发公司受让田心经联社三宗地块中60921.31平方米的土地，已重新划定红线图，确定规划条件，符合开发利用的条件；塘厦镇政府拟对该块土地启动预征收程序，收储后再通过招拍挂方式推出市场，致使办理流转备案登记工作暂时搁置。八、18.东莞市人民政府办公室《关于塘厦镇2014年第10批次建设项目用地的复函》；19.土地红线及测绘图，证明永发公司受让田心经联社三宗土地在2014年10月30日已批准作为塘厦镇建设项目用地；调整建设用地规划后重新划定红线图，三宗建设用地的面积由161799.9平方米变为147393平方米，减少面积14406.9平方米。九、20.工作联系函；21.《关于推进田心地块开发事宜之通知函》，证明因政府放弃征地收储计划，永发公司发函要求田心经联社办理流转备案手续，完善转让土地相关手续；因田心经联社一直未申请办理案涉土地流转手续，致使土地长时间未能开发建设，永发公司发函通过司法程序解决用地合法手续问题，以便推进开发建设。当庭补充提交：案涉三块土地的卫星图（四张），证明从2012年到2017年案涉土地的变化情况，证实了永发公司对案涉土地进行了土地平整、河道整治、修建围墙、下水道铺设等投资行为，现案涉土地是由永发公司出租给他人经营。针对永发公司提交的证据，田心经联社发表以下质证意见：一、对证据1和2的真实性确认，该证据可以证明案涉合同关于案涉土地转让事宜已于2009年7月3日经田心经联社93.55%的出席股东代表表决同意，双方签署的案涉合同程序合法。二、对证据3、4、5的三性均确认，证实案涉土地符合土地规划规定。三、对证据6、7的三性均确认，同时证明该合同已经具体约定了双方的权利义务。四、对证据8、9、10的三性确认，同时证实田心经联社已经履行了合同义务。五、对证据11、12的三性确认，证实田心经联社于2012年5月16日已经履行了交付案涉土地的主要合同义务的事实。六、对证据13、14、15的三性确认，但第15组证据是永发公司对案涉土地的投入，与田心经联社无关。七、对证据16、17的三性确认，同时证明案涉土地流转备案手续正在进行中的事实。八、对证据18、19的三性确认，其中第76页的测绘图不是案涉的土地。九、对证据20、21三性确认，案涉土地的开发建设由永发公司负责、田心经联社配合，但在开发建设过程中存在的问题需要进行解决，不能归责于田心经联社。十、对永发公司补充提交的第十组证据的三性确认，证据紫色标注的三个地块就是案涉土地。本院经审理查明：田心经联社于2009年7月3日召开股东代表大会，就土地转让、土地款使用、公寓建设等事宜进行表决，表决情况记录表记载：股东代表总数为39人，实到人数为31人，出席比例为79.49%，同意代表人数为29人，占出席代表比例为93.55%，表决结果为通过，该表上有记录人签名和田心经联社盖章，附件《土地转让及公寓建设表决事项》上有出席的股东代表签名按捺。塘厦镇人民政府于2009年8月25日作出塘府复〔2009〕13号《关于田心社区转让土地的复函》，载明：“原则同意你社区在科苑城范围内规划图号为D12、D13、C04、C06，面积共186199.4平方米的四块地块转让给东莞市永发置业有限公司，但必须按如下条件转让：1.上述四块土地必须以综合性用地转让、立项，并报镇政府审批通过……”。D12和D13地块后在规划时合并为D08地块。田心经联社（甲方）与永发公司（乙方）于2009年11月1日签订了《土地使用权转让合同书》，约定：一、土地位置及面积。甲方有偿将位于田心社区的三宗土地合计161799.9平方米土地使用权转让给乙方使用。详见坐标红线图。如合同签订后人民政府或上级部门对本合同项下地块作规划调整，使可用面积减少或对周边道路及地块用途作调整的，甲方不负任何责任，只协助乙方处理，所有费用及结果由乙方自负。二、土地使用年限及价格。1.乙方的使用年限从2012年1月1日起至2081年12月31日止，共计70年。2010年1月1日起至2011年12月31日为办理手续期。2.使用价格为每平方米600元人民币，总使用价格为97079940元人民币。三、付款方式。合同经双方签章生效后30天内乙方以转账或现金支票向甲方缴付首期土地使用款人民币3000万元整。余下款项共计67079940元分三次支付（2010年6月30日前支付人民币五百万元整；2010年12月31日前支付人民币五百万元整；余款在2011年12月31日前付清）。四、双方责任。（一）甲方责任：甲方负责征收该土地地上青苗及一切建筑物（高压线除外），费用由甲方负责。2.甲方在政策及法律法规允许下同意乙方将上述土地改变用途，手续及费用由乙方负责。3.甲方需协助乙方办理有关用地、规划、报建手续，但所有结果及费用由乙方自负。（二）乙方责任：乙方需自行负责本合同项下地块的填土、下水道安装及办理有关土地规划、用地、报建、供水、供电等手续及费用由乙方负责。如因上述手续无法办理所有损失及责任由乙方负责。2.乙方需无条件配合甲方办理好位于田心社区××畜牧场（××大道北）的地块约70000平方米的土地兴建农民公寓或房地产开发形式的商品房的用地指标、选址、立项、报建等一切相关手续。费用由甲方负责，并由乙方带资总工程款70%为甲方兴建该项目。3.如甲方选用农民公寓形式，从所有居民签好名日起计，乙方保证在两年内办理好一切相关用地、报建及兴建手续；如甲方选用房地产开发形式，从签订合同日起计，乙方保证在三年内为甲方办理好一切相关用地、报建及兴建手续并无息借款协助甲方将位于田心社区××畜牧场（××大道北）的地块约60000平方米的土地拍回给甲方使用。并在2011年12月31日前由乙方带资动工兴建。4.不管任何情况下，因乙方不能办理本合同项下地块相关用地、规划、报建等手续引起乙方不能使用本合同项下地块，所有损失及责任由乙方自负，土地使用款也需如期交付给甲方。……五、违约责任。……2.如乙方未能在规定时间内为甲方办理好位于田心社区××畜牧场（××大道北）的地块的相关手续，并可动工兴建，乙方亦不能动工兴建在本合同项下的土地，直到乙方为甲方办好公寓或房地产形式开发相关手续时，乙方购买的土地方可动工兴建（在此期间乙方可先办理本合同项下地块的相关手续，但不能转让该地块，只可临时使用）。六、本合同附件“坐标红线图”是本合同的组成部分，经双方签章确认后与本合同具有同等法律效力。七、法律法规目前尚未要求缴纳的税费及费用，如合同生效后需补交的，由乙方予以补交。八、合同有效期内如上级部门征收本合同项下土地使用权及地上建筑物时，按国家有关征收补偿办法处理。九、如本合同项下地块乙方需办理招、拍、挂手续，按东莞市塘厦镇人民政府有关规定或文件执行。……十二、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，合同经甲、乙双方法定代表人签章后即时生效。合同后附D08、C04、C06地块的红线图，图上标注了坐标、面积，有永发公司和田心经联社的印章。关于合同的履行情况，双方确认：永发公司已向田心经联社支付了全部土地使用款；田心经联社也已将案涉地块移交给永发公司使用；合同约定的在田心社区××畜牧场（××大道北）的地块上兴建农民公寓或房地产开发形式的商品房的相关手续尚未办理好。永发公司主张，其接手案涉土地后已依约进行了填土、三通一平等，但因田心经联社未协助其向政府主管部门办理土地流转备案登记，导致其无法办理建设用地规划审批手续，至今不能开发案涉土地，遭受了重大经济损失。永发公司向本院提交了工作联系函等，证明其多次要求田心经联社予以协助办理。田心经联社则主张依据合同约定，办理用地规划、报建等手续由永发公司自行负责，其一直在积极协助永发公司办理，且田心经联社已交付土地，履行了合同的约定，不存在违约。为核实案涉土地状况，本院分别向东莞市自然资源局塘厦分局和东莞市塘厦镇规划管理所发出协助调查函，东莞市自然资源局作出东自然资函〔2019〕2727号《关于对的回复意见》、东莞市塘厦规划管理所作出《关于的复函》回复了本院。根据上述两份复函，本院确认以下事实：D08地块面积约75392.1平方米，其中75353.3平方米符合土地利用总体规划（城镇建设用地）；60830.5平方米（居住用地）符合城市总体规划，14522.8平方米（公共绿地）不符合城市总体规划；该地块中有60830平方米已办理农用地转用手续，剩余部分未办理农转或征收手续。C04地块面积为52214.7平方米，符合土地利用总体规划（城乡建设用地）和城市总体规划（居住用地）；该地块已办理农用地转用手续。C06地块面积为34193.1平方米，符合土地利用总体规划（城乡建设用地）和城市总体规划（居住用地和商业服务业设施用地）；该地块已办理农用地转用手续。上述地块农用地转用手续的批复文件均为东莞市人民政府作出的东府办复〔2014〕619号《关于塘厦镇2014年第十批次建设项目用地的复函》，原东莞市国土资源局相应的批复文件为东莞建用字[2014]93号《关于东莞市塘厦镇2014年度集体第十批次新增建设用地的复函》。另查，双方在庭审中一致确认在签订案涉合同时该地块为园地、林地；转让土地的用途为综合性用地而非用于商业、旅游、娱乐等经营性用地，且当时案涉土地只有永发公司一个意向购买者，没有其他竞买人。本院认为：本案为集体建设用地使用权出让合同纠纷。本案争议的焦点为：一、案涉《土地使用权转让合同书》是否有效，若案涉合同有效，永发公司对案涉多少平方米土地享有使用权；二、田心经联社应否协助永发公司将案涉集体建设用地使用权登记在永发公司名下。三、永发公司要求田心经联社赔偿损失是否有事实和法律依据。关于焦点一。首先，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条虽然原则上规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但却并未禁止集体建设用地的流转。相反，参照国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第（十）项“……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”以及原国土资源部、广东省人民政府的相关规定，集体建设用地在符合规划的前提下可以依法流转。本案中，虽然在双方签订土地使用权转让合同时，案涉土地的性质是没有办理初始登记的园地及林地，但是根据东莞市自然资源局的复函记载，D08地块中60830平方米土地、C04地块52214.7平方米土地和C06地块34193.1平方米土地已于2014年经由东莞市人民政府批准转为集体建设用地，即上述土地已在永发公司提起本案诉讼前依法转为建设用地，均符合土地利用总体规划和城市总体规划，应视为可以依法流转。其次，双方在签订案涉合同前，田心经联社就案涉土地出让事宜召开了股东代表大会，79.49%的股东代表出席了会议，其中93.55%的与会代表投票同意，表决结果为通过。该表决程序符合《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定以及广东省、东莞市人民政府关于集体建设用地使用权流转民主议定程序的相关规定。最后，双方在庭审中一致确认转让土地的用途为综合性用地，而非用于商业、旅游、娱乐等经营性用地，且当时案涉土地只有永发公司一个意向购买者，没有其他竞买人，故案涉土地的出让方式未违反法律规定。综上，案涉土地使用权出让合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，除转让面积应以已依法办理农用地转用手续的土地面积为准外，其他条款本院依法确认有效，双方应继续履行。鉴于永发公司已经依约支付了土地使用费，故本院确认永发公司对D08地块中60830平方米、C04地块52214.7平方米和C06地块34193.1平方米土地享有使用权，地块位置以农用地转用审批文件所附红线图为准。关于焦点二。关于田心经联社是否应协助永发公司办理相关案涉土地使用权登记手续。依照广东省、东莞市有关集体建设用地流转的相关规定，在发生集体建设用地使用权流转的情况下，双方均应到相关职能部门办理集体建设用地使用权登记手续，故该约定的义务应为合同的附随义务，虽然永发公司没有按照合同约定为田心经联社办理好农民公寓的相关手续，但依据合同约定也只是永发公司不能对案涉土地进行开发建设，但协助永发公司办理集体建设用地使用权登记手续仍是田心经联社应履行的合同义务。关于焦点三。永发公司主张因田心经联社不配合办理土地流转登记手续导致其遭受重大损失，要求田心经联社予以赔偿。本院认为，案涉《土地使用权转让合同书》虽然规定因永发公司不能办理本合同项下地块相关用地、规划、报建等手续导致其不能使用本合同项下地块，所有损失及责任由永发公司自行承担，但该约定与田心经联社应配合永发公司办理案涉土地流转登记手续是两个不同的责任，若因田心经联社不配合永发公司办理土地流转登记手续导致永发公司不能开发、使用案涉地块而遭受损失的，田心公司仍应承担赔偿责任。但因永发公司对田心经联社不配合办理流转登记手续造成的损失数额举证不足，故本院对永发公司的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》五十一条、六十四条、一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市永发置业有限公司与被告东莞市塘厦镇田心股份经济联合社于2009年11月1日签订的《土地使用权转让合同书》除出让土地面积应以已办理农用地转用手续的面积为准外，其他条款合法有效，双方应继续履行；二、原告东莞市永发置业有限公司对案涉D08地块中60830平方米土地、C04地块52214.7平方米土地和C06地块34193.1平方米土地享有使用权；三、被告东莞市塘厦镇田心股份经济联合社应按照合同约定在本判决生效之日起十五日内协助原告东莞市永发置业有限公司办理集体建设用地使用权登记手续；四、驳回原告东莞市永发置业有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费547199.7元，由原告东莞市永发置业有限公司负担49248.7元，由被告东莞市塘厦镇田心股份经济联合社负担497951元。如不服本判决，各方可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一九年八月十六日书记员  周令妮何家苗附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。