黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书(2019)黑1282民初2444号原告：王梓宣，女，1995年1月20日出生，汉族，无职业，现住肇东市。委托诉讼代理人：刘敬会，男，1962年5月20日出生，汉族，现住肇东市。被告：黑龙江广润房地产开发有限公司。法定代表人：王金伟，职务公司经理。委托诉讼代理人：温海江，黑龙江君昌律师事务所律师。原告王梓宣与被告黑龙江广润房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王梓宣的委托诉讼代理人刘敬会，被告黑龙江广润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人温海江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王梓宣向本院提出诉讼请求：解除该楼号拆迁安置补偿协议，返还房款309,046.40元及利息，赔偿损失32,400.00元，并另行赔偿309,046.40元，并承担诉讼费及相关费用。事实与理由：2014年4月11日，原告与被告签订房屋拆迁补偿协议，约定被告于2015年1月30日回迁给原告肇东市八道街南巴黎花园A5楼三单元303室面积95.68平方米，该楼已于2018年7月完工，但被告至今未将该楼交付给原告，经查，被告已将该楼卖给他人，经原告多次催要无果，无奈诉至法院，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，第八条，第九条之规定，原告可以请求被告与返还房款及利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此原告请求法院判令被告解除该号楼拆迁安置补偿协议返还原告房款309,046.40元及利息，赔偿损失32,400.00元并承担309,046.40元的赔偿责任及诉讼费和其它相关费用。被告黑龙江广润房地产开发有限公司辩称，一、原告诉讼主体错误。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，所以房屋拆迁主体是市、县级人民政府。政府必须将征收土地平整后才能交给答辩人，拆迁补偿当中也根本没有答辩人的角色，何来签订拆迁补偿协议？故原告将答辩人列为被告是错误的。二、合同签订时存在瑕疵并不是违约。根据法律规定，债权人行使履行请求权，还应当受诚信原则的限制，在违约责任方式的选择上必须具有合理性。在债务人可以修理、更换、重作等措施消除瑕疵的前提下，债权人应优先选择该类责任方式。法律也应鼓励向交易完成的方向发展。根据法律规定，合同解除应在不能实现合同目的情形下选择。经过修理、更换、重作仍无法实现合同目的，才能主张解除合同。房屋征收管理办公室在合同签订上有些瑕疵，存在笔误，但不影响双方的真实意思表示，根本不是违约。原告无权主张违约。应当另行安置予以补正。根据法律规定，当标的物是种类物时，就可以通过更换的方法补正。可以通过补正行为变为适当履行。楼房明显是种类物，根据法律规定，只有当对于履行上的瑕疵不能补正的，才可以要求对方其他方式赔偿，或者解除合同，而本案明显是可以补正的。三、双方的合同真实意思表示明显是置换一个同面积的住宅。合同的根本是双方的真实意思表示，拆迁补偿合同究其根源是一种价值交换，双方的合同真实意思表示明显是补偿一个同面积的住宅。这样也符合原告的被拆迁住宅的价值。事实上，根本就不存在303室这一房屋，因为3单元侧面临街，临街一面是商服楼，商服楼举架高，一带二商服就是住宅的三层楼高，商服上面起步就是四楼。且后来原被告双方已经达成一致，原告同意答辩人另行安置一个车库，只是这个车库的面积大，价值明显高于拆迁补偿的住宅，答辩人要求原告补交一部分差价，原告不愿意交。才又起诉答辩人主张违约，明显无理。四、双倍房款的请求明显不符合法律规定根据法律规定：双倍赔偿必须符合下列条件：1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用惩罚性赔偿。2、适用惩罚性赔偿只适用于特定情形。即《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条规定的可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。五、原告负有举证责任，原告从未向被告交纳过房款，是拆迁补偿的房屋，根据什么主张309,046.4元的数额。没有任何依据。应承担举证不能的不利后果。六、答辩人再次表明态度，绝不是不给原告方补偿，而是同意补偿给对方同等面积的其他住宅或同等价值的其他车库，这样才符合公平交易的市场规则，符合法律公平公正的基本原则。综上，被答辩人的主张于法无据、与事实不符，且主体错误。请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月11日，原告王梓宣与被告黑龙江广润房地产开发有限公司签订《肇东市房屋征收补偿协议书》，该协议载明：“拆迁单位为被告黑龙江广润房地产开发有限公司，被拆迁人为原告王梓宣，双方约定，被告黑龙江广润房地产开发有限公司拆迁原告王梓宣私有的建筑面积42平方米的住宅房屋，房屋所有权证号2014004348，原告对被拆迁房屋选择房屋产权调换，房屋安置地点在肇东市××花园楼盘住宅楼××楼××单元××室，产权调换房屋建筑面积为95.68平方米；原告房屋产权调换过渡期限自2013年8月31日至2015年1月30日，补偿金额300元/月，合计5,700.00元。原告应在2014年4月11日前搬出被征收房屋交付被告，不得拆除房屋内部设施”。协议签订后，原告按约定向被告交付了拆迁房屋。2018年7月份肇东市巴黎花园楼盘A5号楼建成交工，原告要求回迁的产权调换安置房屋A5号楼三单元303室房屋并不存在。另查明，2012年5月28日黑龙江省建筑设计研究院出具的建设施工图纸显示巴黎花园楼盘A5号楼三单元为两层商服，一层层高为4.5米，二层层高为4.5米，A5号楼三单元303室包含于一带二商服中，住宅楼从第四层开始起算，而A5号楼三单元403室楼房也已经售出，对于新的安置方案双方协商未果，因此原告诉至本院，要求被告承担相应的违约责任。本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。本案中，原、被告双方所签订的《肇东市房屋征收补偿协议书》的性质为房屋拆迁安置补偿合同，该合同属于民事合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力。被告黑龙江广润房地产开发有限公司对于巴黎花园A5号楼楼盘进行了规划调整，原、被告所签协议中的A5号楼3单元303室已经发生了变更，原告诉请的巴黎花园A5号楼三单元303室已事实上履行不能。根据《合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”因此原告要求解除该《肇东市房屋征收补偿协议书》的诉讼请求，本院予以支持；对于被告主张的房屋拆迁主体是市、县级人民政府，本案原、被告在真实自愿的情况下签订的《肇东市房屋征收补偿协议书》，原告依据协议将其所有的房屋交由被告实际拆除，被告未按协议约定为原告提供产权调换补偿，明显属于违约，被告以原告不具备房屋征收与补偿行为主体资格为由，认为原告主体错误的主张不成立，本院不予支持；根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《合同法》第六十二条二项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”肇东市巴黎花园小区所有房源信息在肇东市政府房源超市平台公布信息显示住宅楼三楼销售单价均为2,800.75元/平方米，因此原告要求被告给付房款应当按照政府指导价格2,800.75元/平方米计算为267,975.76元，并赔偿损失32,400.00元的诉讼请求合理，本院予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告所主张的出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任的请求不符合上述法律规定的情形，因此原告要求被告另行赔偿309,046.40元的诉讼请求于法无据，本院不予支持；原告王梓宣要求回迁的巴黎花园A5号楼3单元303室是产权调换拆迁安置补偿的住宅楼，并未实际交付购楼款，因此原告王梓宣要求被告按房款309,046.40元返还利息的诉讼请求不予支持。综上所述，原告王梓宣要求解除与被告黑龙江广润房地产开发有限公司签订的《肇东市房屋征收补偿协议书》中关于肇东市巴黎花园A5号楼3单元303室协议部分；要求被告黑龙江广润房地产开发有限公司给付巴黎花园A5号楼3单元303室回迁住宅楼房折价款267,975.76元，赔偿损失32,400.00元的诉讼请求合理，应予支持；其它部分诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告王梓宣与被告黑龙江广润房地产开发有限公司签订的《肇东市房屋征收补偿协议书》中关于肇东市巴黎花园A5号楼3单元303室回迁楼协议部分；二、被告黑龙江广润房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告王梓宣房款267,975.76元、赔偿损失32,400.00元，两项合计300,375.76元；三、驳回原告王梓宣其它部分诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,152.00元，由原告王梓宣负担2,249.00元，由被告黑龙江广润房地产开发有限公司负担2,903.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  景永慧二〇一九年八月一日书记员  段玖杭