湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0222民初4736号原告：朱美学，男，1979年6月13日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：方朝阳，湖北才俊律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：阳新金太阳置业有限公司，住所地：阳新县兴国镇白杨下钟段阳新大道27号。统一社会信用代码：91420222326115772U。法定代表人：陈东红，职务：销售经理。委托诉讼代理人：肖文娟，湖北文光律师事务所律师,代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：骆雄杰，男，1990年1月29日出生，汉族，阳新金太阳置业有限公司员工。代理权限：特别授权。原告朱美学与被告阳新金太阳置业有限公司（以下简称“金太阳公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱美学及其委托诉讼代理人方朝阳，被告金太阳公司的委托诉讼代理人肖文娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱美学向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告赔偿因其所售房屋与合同约定不符的损失和违约金共计57,750.9元（因房屋商铺实际层高减少而给原告造成的损失及赔偿金共计43,341.4元和逾期交房违约金14,409.5元）；二、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月6日，原、被告对“太阳城”8-06商铺签订商铺签订确认单，原告当天交付240,000元首付款，同年1月29日又交付商铺首付款125,680元，2016年3月29日，被告作为出卖人与原告签订了《商品房买卖合同》，“该合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况和第四条计价方式与价款约定：原告所购买的商品房为太阳城翰林院金太阳翰林院8号楼-106铺，该建筑层数地上11层，地下1层；层高4.3米，房屋建筑面积68.16平方米，其中，套内面积65.52平方米，公摊面积2.64平方米，单价为10,500元/平方米，房屋总价715,680元。同时合同第八条还对房屋交付期限进行了约定，出卖人应当在2017年12月31日前向原告交付房屋”。原告依约向被告交付房款437,980元，2018年8月原告去看房，被告告知房屋实际层高比合同约定层高少0.205米，原告到现场测量，发现与被告所测一致，原告认为，被告出售的商铺层高不足及不能按约定交房严重违反了双方合同约定，已构成违约，依法应当承担违约责任。被告的违约行为也将直接造成原告商铺利用价值减损，使原告无法按照商业经营个性设计要求，对商铺进行良好的装修，商铺经营空间受限和生活环境明显降低，给原告今后的经营生活带来长期的精神压抑，故原告多次和被告交涉，因双方分歧较大，协调未果。为维护原告合法权益，故诉至法院。金太阳公司辩称，1、一般商品房，因对高度没有特殊要求，只要符合国家标准即可，轻微误差一般不会对商品房的使用及其价值造成影响，如合同无具体违约责任条款，只能确定承担其赔偿责任，但因损失无法具体量化，故应就此损失进行协商并达成合意；2、由于原告的原因导致首付款逾期两年多才完全支付，并导致按揭款逾期办理和到账，故被告并未逾期交房，不应当承担逾期交房的违约责任；3、被告根据双方签订的合同之约定，保留解除合同、收回门面的权利。本院经审理认定事实如下：2016年1月6日，原、被告对“太阳城”8号楼-106铺形成并签订了商铺签订确认单，确认单主要内容为：10,500元/平方米，房屋总价715,680元，首付金额365,680元、定金50,000元，银行按揭35万元，相关手续费用550元/套等。当日，原告还填写了一张申请单，主要内容为：其因定期存款要在当月25号到期，故申请当天首付19万元、余款125680元在当月30日前付清。该单据并由被告相关工作人员签名。上述确认单签订后，原告于2016年1月6日，如约向被告交付了定金50,000元、商铺代收费550元，首付款190,000元；2016年1月29日，原告向被告交付了其他首付款125,680元。2016年3月29日，原、被告又正式签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：合同主要约定：被告将其开发的“太阳城”翰林院金太阳翰林院8号楼-106铺，出售给原告，成交每平方米单价为10,500元/平方米，房屋总价715,680元；房屋建筑面积68.16平方米，其中，套内面积65.52平方米，公摊面积2.64平方米，商品房层高4.3米，该建筑层数地上11层，地下1层；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意由双方自行约定，即以房地产管理部门实测的面积为准，按本合同约定的单价进行结算，多退少补；签约时支付首付款365,680元，并同时办理银行按揭贷款，贷款金额350,000元；被告应当于2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告，但如遇到下列特殊原因，除双方协议解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期或尚未付清购房款和相关费用的（含按揭款），买受人不能提供有效证件办理按揭款和未履行本合同规定的其他责任；3、如因买受人原因造成按揭贷款不能按时到位的，出卖人有权等到买受人按揭贷款到位以后再交房。若出卖人逾期交房，则从合同约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金等。合同签订后，被告工作人员于2018年4月18日以微信方式告知原告需追加首付7万元才能办理按揭，后被告于2018年5月4日成功收取该追加首付款7万元并由其工作人员在确认单上注明余下贷款为28万元。2018年4月29日，被告并向原告出具金额为7万元的正式购房款发票。之后，原告经过自测了解到商铺内层均高为4.1米，比合同约定的层高少了0.205米，原告随即向被告反映层高不足要求解决，因双方存在分歧，导致双方未能依约办理合同约定的按揭贷款，被告亦因此未向原告交房。因双方协商未果，遂引起了本案纠纷。另查明，庭审中被告公司确认涉案商铺实际净高3.935米、设计净高3.94米、合同层高4.3米、楼板厚度0.16米、实际层高4.1米、差值为0.205米（即层高差值与原告主张的一致）。并确认原告首付款缴款情况为，当月交款365,680元、2018年5月4日二次交款70,000元，按揭贷款未面签，买受人未收铺。原告并出示涉案的太阳城翰林院1-14号楼的建设工程竣工验收规划条件核实证明办理时间为2017年12月22日、湖北省房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案证明书办理时间为2018年2月26日。原告主张的层高损失赔偿金计算依据和方法为：误差比例（合同约定面积乘以合同约定层高-合同约定面积乘以实际层高）÷（合同约定面积乘以合同约定层高）＝4.65%，损失额为合同约定房款乘以3%（法定面积误差上限）加上合同约定房款乘以误差比例再乘以二倍。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律规定，本院予以确认。当事人应按商品房买卖合同的约定享受权利、履行义务。现原告依约向被告支付了所有购房款并得到被告的确认，且原告未要求解除合同，故被告应当履行合同义务，因相关法律规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，针对原告诉请的两项内容和被告的抗辩，现评析如下：一、关于层高误差赔偿的问题，因双方合同约定层高为4.3米，现经双方确认实际层高为4.1米，存在差值，被告显然已经构成违约。故对原告要求被告赔偿因其所售房屋与合同约定不符的损失的诉讼请求，因有事实依据和合同依据，本院予以支持。因双方对层高不符合约定的违约责任未作约定，涉案商铺误差约为（4.3-4.1/4.3）＝4.651%，但参照合同明确约定：“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意由双方自行约定，即以房地产管理部门实测的面积为准，按本合同约定的单价进行结算，多退少补。”现双方对误差层高和误差比例认识一致，故相关损失，可参照合同约定的单价据实结算，即可计算为33,287.44元（715,680元×4.651%）。对原告提出的超过3%部分的房价款的双倍赔偿主张，因不符合合同约定，本院不予支持。而对被告提出的轻微误差对商品房的使用及其价值未造成影响，即使确定承担赔偿责任因损失无法具体量化，应进行协商并达成合意的抗辩，因双方合同已明确约定了层高标准，而被告作为专业的房地产开发企业，理应知晓合同条款的重要性和法律后果，故其交付了不符合合同约定条件的房屋，应当承担相应的违约责任，至于损失的计算方法，因双方对此既无约定又未形成合意，故参照合同约定进行计算并无不妥，故对被告针对层高误差提出的抗辩意见，因其确已违反双方约定，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金赔偿的问题，因双方合同明确约定交房期限为2017年12月31日，而被告至今未实际交房，在此期间，被告抗辩系因原告逾期支付首付款及未办理按揭款导致，但经本院查明，在涉案《商品房买卖合同》签订之前，双方形成的签约确认单上已明确注明，按揭款为35万元并非28万元，而首付款为365,680元，原告依此确认单的约定和申请单的内容，在签约时即申请逾期的限期内已付清首付款365,680元，付款行为符合签约确认单约定，且《商品房买卖合同》中并约定，双方对买受人逾期付款的处理可由买受人支付违约金及遵从双方补充协议，而签约确认单同样系双方真实意思表示，故原告依签约确认单约定内容付款仍然符合双方约定（签约确认单与商品房买卖合同于同日签订，效力可视为均等），至于原告在办理按揭贷款前支付的7万元款项，仍系履行签约确认单和《商品房买卖合同》之约定内容，故原告对按揭贷款以外的付款义务已履行完毕。但涉案商铺的按揭贷款至今未能办理，究其原因，从本案各方提交的证据来看，先前系出卖人逾期通知办理按揭贷款导致，但随后因买受人认为商铺层高存在误差的原因而拒绝配合被告办理按揭手续，从而造成按揭贷款不能依约办理，故逾期交房系双方原因共同所导致，因原告主张的违约金性质为“逾期交房”违约金，但按揭贷款未予办理，出卖人依据合同约定可以拒绝交房，故对被告公司提出的由于原告导致按揭逾期不予交房的抗辩意见，因原告在办理按揭贷款过程中未履行合同约定，又未能付清其余购房款，且双方未达成解除合同或变更合同的合意，故其延期交房的理由符合合同约定，本院予以采纳。综上，故对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，因原告违反合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七条、第七十二条、第七十四条之规定，判决如下：一、被告阳新金太阳置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告朱美学违约赔偿金33,287.44元；二、驳回原告朱美学的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,244元，减半收取622元，由原告朱美学负担306元，被告阳新金太阳置业有限公司负担316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费1,244元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审判员  邢晓锋二〇一九年八月二十六日书记员  吴 昊