贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初6756号原告孙玮涛，女，1979年9月14日生，回族，住广州市越秀区。委托代理人丰有凤，贵州盾辉律师事务所律师。被告贵阳云尚城市资产运营有限公司，地址：贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟D18组团6层1号。法定代表人：邓宇，职务：董事长。委托代理人刘丽珠、刘雪华，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。原告孙玮涛与被告贵阳云尚城市资产运营有限公司（以下简称云尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丰有凤，被告云尚公司委托代理人刘丽珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙玮涛向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告购房尾款118200元及逾期付款损失3577.76元（按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算，从2018年12月21日起暂算至2019年6月5日，并计算至支付完毕之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月15日，原被告双方签订《房屋收购协议》，约定由被告收购原告位于贵阳市××市××（面积20.13平方米）、1-4（面积49.08平方米）号房屋（产权证号：筑房权正云岩字第××号），双方确认房屋交易总价款为人民币9684897.13元，协议经过审计部门审核通过之日起十日内，被告向甲方支付90%购房款，剩余10%在房屋不动产权转移登记证书发放之日起十日内支付，协议签订后原告向被告交付了房屋及相应的产权证书、土地证、契税证等资料，被告分别于2017年12月4日、2018年2月2日、12月21日分三次向原告支付购房款共计9566697.13元，尚欠118200元未付，经原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令如前所请。被告云尚公司辩称，1、根据《房屋收购协议》约定，原告诉请被告支付剩余款项支付条件未成就，原告诉讼请求应予驳回；《房屋收购协议》第四条、第五条第二款约定，被告已依约向原告支付房屋收购款9566697.13元，支付比例已超过总购房款的98%，在剩余10%款项尚未达到付款条件的情况下，被告已超付至98%，因此，在10%尾款尚未达到付款条件的情况下，被告不应再支付剩余款项；2、案涉房屋范围内国有土地使用权的取得方式为划拨，被告收购时原告并未补缴土地出让金（8%）获得不动产登记，因涉案房屋未获得不动产权登记等权利瑕疵，根据《房屋收购协议》约定，本案所涉尾款不应向原告支付。根据[筑国用（2003）字第0111号]国有土地使用证，案涉房屋范围内国有土地使用权的类型为划拨，而根据《城市房地产管理法》第39条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”规定，在原告经有关部门审批通过且依法缴纳土地使用权出让金前，无法办理房屋过户手续；同时，双方签订的《房屋收购协议》第六条第（一）款第2项约定“甲方应保证对该房屋享有完全处分权”，据此，案涉房屋至今未办理过户，并非被告原因。被告因涉案房屋存在权利瑕疵，扣留尾款不予支付是符合《房屋收购协议》约定的，并未造成违约，原告诉请违反双方之间约定，于法无据且与事实不符，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、原告身份证一份，证明原告主体资格，被告表示无异议。2、《房屋收购协议》、收条、土地使用证（复印件）、明细查询各一份，证明原被告在2017年签订协议约定由被告购买原告房屋，房屋价格及支付方式，原告已经向被告交付房屋，被告向原告三次支付购房款9566697.13元，尚欠118200元未支付。被告对该组证据无异议。被告当庭提交以下证据：1、被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明被告诉讼主体资格。原告表示无异议。2、《房屋收购协议》一份，土地使用证一份，证明根据协议第四条、第五条第二款约定，剩余10%购房款付款条件未成就，因此在“房屋不动产权转移登记证书发放”及相关手续办理完毕前，不应承担任何付款义务。原告对三性无异议，但达不到证明目的，合同第3条前半句约定涉及到的费用由被告承担，导致涉案房屋至今未能办理过户系被告造成，原告也自行咨询，需要缴纳原告购房价款的8%支付的土地使用金，但因房屋已经拆除，无法缴纳费用。本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，原告孙玮涛作为甲方、被收购方于被告云尚公司作为乙方、收购方、案外人贵阳云岩贵中房屋征收有限公司（以下简称贵中公司）作为经办人签订一份《房屋收购协议》，主要约定：第一条、甲方自愿出售的房屋（以下简称该房屋）位于云岩区市××、××号，该房屋用途为商业，建筑面积1-3号为20.13平方米、1-4号为49.08平方米，该房屋已依据国家有关规定取得产权证书（所有权证为云岩区字第2000028589号），所有权人为孙玮涛。第二条、甲、乙双方确认该房屋交易总价款为人民币9684897.13元。第三条、甲乙双方因办理不动产权转移登记产生的税、费，由乙方全部承担。若甲方未取得《土地使用权证》等，需补办等其他一切税、费，由甲方自行承担。第四条、本协议生效并经审计部门审核通过后之日起十日内，乙方向甲方支付90%购房款，房屋不动产权转移登记证书发放之日起十日内，乙方向甲方支付剩余10%购房款……协议签订后，原告于2017年10月1日向被告交付上述房屋所有权证、土地证、契税证，土地证中载明使用权类型为“划拨”。2017年12月4日、2018年2月2日、12月21日，被告分别向原告支付购房款8716417.42元、622439.71元、227850元，共计9566697.13元。后因原告认为被告未完全支付其购房款，遂诉至本院，诉请如前。庭审中，原被告双方确认：协议签订时原告已向被告出示土地使用权证，协议签订后原告向被告交付涉案房屋，该房屋现登记于原告名下，未能办理过户原因系该房屋土地使用权类型为“划拨”，需按原收购价向产权部门支付土地出让金后方可办理产权过户手续，因对土地出让金由谁负担存在争议，双方均未补交，在此期间，贵中公司将上述房屋予以拆除，因标的物已灭失，故不能办理过户登记手续。对被告与贵中公司关系，被告述称两公司系两个牌子一套人马，贵中公司负责市西路的改造，贵中公司在协议中以经办人身份签章系受到被告云尚公司委托代为摸底洽谈，并非合同当事人。本院认为，原、被告于2017年6月15日签订的《房屋收购协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应当按照合同约定履行义务。本案争议焦点在于被告应否支付原告剩余房款的问题。经查，双方签订的《房屋收购协议》虽约定剩余10%购房款在“房屋不动产权转移登记证书发放之日起十日内支付”，但涉案房屋不能办理产权登记证书转移手续系基于涉案房屋需要补交土地收益金、涉案房屋已被拆除两个原因，根本性原因为涉案房屋已被拆除；而原告在《房屋收购协议》签订后，已按约将房屋及相关手续交付被告，被告未尽妥善保管义务，导致房屋在其占有期间被案外人拆除，从而造成付款条件永不能成就，因此所导致不能办理过户登记相关后果、责任应由被告承担，故对原告要求被告支付剩余购房款118200元的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。对原告主张被告承担逾期付款损失的诉请，原告并未举证证明，应承担举证不能后果，故对原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵阳云尚城市资产运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙玮涛购房款人民币118200元；二、驳回原告孙玮涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1368元（已减半收取），由被告贵阳云尚城市资产运营有限公司负担（该费原告已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年八月二十日书记员 李安涛