湖北省武汉市武昌区人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂0106行初6号原告吴冰兰，女，1973年8月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市武昌区。委托代理人杨帆（原告之夫），男，1963年6月21日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告武汉市武昌区城区改造更新局（原武汉市武昌区房屋征收管理办公室），住所地湖北省武汉市武昌区荆南街14号7号楼3楼。法定代表人陈静，局长。负责人龚琼，副调研员。委托代理人彭晓刚，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托代理人郑诚，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。原告吴冰兰认为被告武汉市武昌区城区改造更新局不依法履行、未按照约定履行房屋征收补偿协议一案，于2018年12月18日向本院提起行政诉讼。本院于2019年1月10日受理后，于2019年1月14日向被告武汉市武昌区城区改造更新局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月22日公开开庭审理本案，原告吴冰兰及其委托代理人杨帆，被告武汉市武昌区城区改造更新局的负责人龚琼、委托代理人彭晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其所有房屋因旧城改建被纳入征收范围，原告与被告签订了《武昌区国有土地上房屋征收产权调换协议书》（以下简称被诉征收补偿协议），但存在以下问题：一、被告不依法履行、未按照约定履行协议义务。被告提供给原告的涉案产权调换房位于德成香奈·长江国际******，该房屋只能办理双限房产权证，不能作为普通商品房上市交易，与原告被征收房屋在价值、权属上明显不对等，也与被诉征收补偿协议上签订的条款相悖，严重侵害了原告的财产权益，并因此导致原告家人住院，给原告造成人身、财产损害。二、被告在被诉征收补偿协议中采取以面积抵面积的产权调换方案，不仅与《房屋征收决定》（武昌征决字〔2016〕20号）（以下简称涉案征收决定）的内容相悖，也不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《房屋征收补偿条例》）第二十一条的规定，该行政行为没有法律依据，属于《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定的重大且明显违法。三、被告以欺诈、胁迫的手段逼迫原告签订协议，给予原告的产权调换房价值补偿显失公平。德成香奈·长江国际7号楼是用于安置大学生的政策安居房，备案销售价格上限为5800元/m2，而原告被征收房屋的评估价为13270元/m2。综上，被告不依法行政，严重损害原告的合法权益，请求法院：一、判决被告不依法履行、未按照约定履行被诉征收补偿协议义务的行为违法；二、判决被告依法承担行政赔偿或者行政补偿责任，赔偿或补偿被告违约造成的原告人身、财产损失；三、本案诉讼费由被告承担。原告于庭审当日对诉讼请求作出如下变更：一、增加诉讼请求，请求法院判决被诉征收补偿协议程序违法及部分内容违法；二、就被告依法承担的行政赔偿或者行政补偿责任提出了三种方案，请求法院择一支持；三、就被告违约造成原告人身、财产损失，请求法院参考法律与实际情况酌情判决。原告向本院提交了以下证据、依据：证据一、被诉征收补偿协议；证据二、原告身份证；证据三、原告户口簿首页。证据一至三证明原告主体适格及被征收房屋地理位置。证据四、涉案征收决定；证据五、涉案征收补偿方案；证据六、武政复决〔2017〕第76号《行政复议决定书》；证据七、（2017）鄂01行初234号《行政判决书》；证据八、（2018）鄂行终892号《行政判决书》。证据四至八证明：被诉征收补偿协议前置合法条件不成立。一、涉案征收决定因违反公平补偿的法律规定，不具有合法性，依法应予撤销；二、涉案征收补偿方案不符合法律规定，违反公平补偿原则；三、被征收人点选德成香奈·长江国际产权调换房的，应按照10810元/m2至11085元/m2的安置价格计算房屋价值，与被征收房屋结算差价；四、根据涉案征收补偿方案的记载，如遇本方案未涉及的情况，按国家、湖北省及武汉市有关政策执行。证据九、《征收补偿方案征求意见表》，证明原告曾对征收补偿方案提出异议。证据十、（2018）鄂7101行初95号《行政判决书》；证据十一、（2019）鄂71行终17号《行政判决书》。证据十、十一证明：一、征收信息公开违法，违反公平补偿规定；二、被告在房屋征收中违法和不履行法定职责已成常态；三、被告没有执行二审判决书。证据十二、（2019）鄂71行终17号《行政答辩状》，证明选定评估公司的选票不真实、造假现象很多，征收补偿违反公平补偿规定。证据十三、2019年3月8日《请求人民法院调取证据申请》；证据十四、2019年5月16日《请求人民法院调取证据申请》；证据十五、房屋信息登记表。证据十三至十五证明原告申请调取被征收房屋与产权调换房在同一地点的被征收户补偿情况，被告违反公平补偿原则。证据十六、《开庭延期申请书》；证据十七、《证明》。证据十六、十七证明被告违法征地拆迁，原告父亲未等到住上合法房屋就悲愤离世。证据十八、《关于明确四美塘片旧城改造房屋征收项目安置房源的函》，证明德成香奈·长江国际的销售价格为10810元/m2至11085元/m2。证据十九、被诉征收补偿协议（草签版）；证据二十、《武昌区房屋征收补偿付（收）款手续通知单》；证据二十一、《武昌区房屋征收补偿付（收）款手续通知单》（被告提供版本）。证据十九至二十一证明被告单方涂改协议违法。证据二十二、《安置房源申请审批表》，证明：被诉征收补偿协议不合法、不合理；涉案产权调换房的备案单价为5800元/m2。证据二十三、《信访事项处理意见书》，证明被告交房条件不成熟。证据二十四、《告知书》，证明涉案产权调换房定性为单价5800元/m2的限价安置房，不等同于普通商品房。证据二十五、《申请复核不予受理告知书》，证明原告申请复核不予受理，只能提起行政诉讼。证据二十六、武汉市住房保障和房屋管理局官方网站截图，证明：德成香奈·长江国际1号至5号楼备案价为12500元/m2；涉案产权调换房备案价为5800元/m2，不等同于普通商品房。证据二十七、《武汉市人民政府关于进一步加强和完善保障性住房建设和管理的意见》（武政规〔2013〕9号），证明涉案产权调换房属于城镇保障性住房。证据二十八、《武汉市人民政府关于加强和规范限价安置房建设管理工作的通知》（武政规〔2014〕20号），证明限价安置房的项目初始登记发放的权属证件和分户办理转移登记的权属证件，均应当注明“限价安置房”字样。证据二十九、《湖北省城镇保障性住房管理办法》（湖北省人民政府令第398号），证明：承购人购买保障性住房未满五年的，不得转让保障性住房等政策限制；涉案产权调换房上市交易不等同于普通商品房。证据三十、武汉市不动产登记中心官方网站截图，证明涉案产权调换房的办证不等同于普通商品房。证据三十一、《一次性告知书（试行）》（首次登记），证明商品房与限价商品房不等同。证据三十二、《一次性告知书（试行）》（转移登记），证明：申请人需提供税费资料契税、土地增值税（土地收益金）等缴纳凭证；涉案产权调换房不等同于普通商品房。证据三十三、《武昌区四美塘片旧城改建项目估价分户结果报告》，证明涉案被征收房屋价值为13270元/m2。证据三十四、武汉市住房保障和房屋管理局官方网站截图；证据三十五、《武昌区大学毕业生租赁房配租登记公告》。证据三十四、三十五证明德成香奈·长江国际7号楼房源特殊，存在多种用途，不是普通商品房。证据三十六、照片13张，证明被告违法逼签，未将被诉征收补偿协议交予原告，未将原告安置妥当就违法驱赶。证据三十七、《接受案件回执单》、《受案回执》，证明被告违法逼签。证据三十八、《不予受理告知书》（〔2017〕231号）；证据三十九、《不予受理告知书》（〔2018〕23号）；证据四十、《不予受理告知书》（武信访字〔2018〕5237号）。证据三十八至四十证明政府默认违法暴力逼签，违反多项法律规定，迫使原告提起行政诉讼。证据四十一、通话记录（2017年8月7日至2017年10月2日）；证据四十二、《人身及财产安全保护申请书》。证据四十一、四十二证明被告违法逼签，政府部门不处理，原告受胁迫签协议。证据四十三、通话记录（2017年12月31日），证明代办拆迁公司的工作人员威逼恐吓原告，导致原告家人心脏病发作进医院抢救。证据四十四、通话记录（2017年12月31日），证明原告报警及拨打市长热线投诉，但最终不了了之。证据四十五、通话记录（2018年1月2日），证明产权调换的计算方式存在问题，被告单方多处涂改被诉征收补偿协议。证据四十六、通话记录（2018年1月3日），证明被告没有履行承诺与约定。证据四十七、通话记录（2018年1月3日），证明涉案产权调换房的房源存在问题，被诉征收补偿协议迟迟未提交滨江商务区。证据四十八、通话记录（2018年1月21日、2018年1月31日），证明被告欺骗原告，原告只能起诉。证据四十九、通话记录（2018年3月11日），证明被告违法征收。证据五十、通话记录（2018年9月17日），证明被告不履行被诉征收补偿协议。证据五十一、通话记录（2018年9月18日），证明被告蒙蔽原告，协议补偿方案不公开不公平，被告以面积置换面积的算法违法违规。证据五十二、通话记录（2018年10月30日、2018年11月14日），证明涉案产权调换房的单价为5800元/m2，办不了普通商品房证。证据五十三、通话记录（2018年11月14日），证明被告不履行协议违法。证据五十四、通话记录（2018年11月15日、2018年11月19日），证明武昌区人民政府违背承诺，出尔反尔。证据五十五、通话记录（2018年12月25日）；证据五十六、《房屋拆迁验收单》。证据五十五、五十六证明被告违反《房屋征收补偿条例》规定及当初约定。依据：《中华人民共和国行政诉讼法》及相关司法解释；《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国国家赔偿法》《房屋征收补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《市房屋征收补偿办法》）；《湖北省城镇保障性住房管理办法》（湖北省人民政府令第398号）《武汉市人民政府关于进一步加强和完善保障性住房建设和管理的意见》（武政规〔2013〕9号）《武汉市人民政府关于加强和规范限价安置房建设管理工作的通知》（武政规〔2014〕20号）。被告辩称，一、被告与原告签订的被诉征收补偿协议事实清楚，符合法律规定。（一）被告具有依法签订房屋征收补偿协议的职权。（二）原告是基于真实意思表示签订了被诉征收补偿协议，认可了相关征收补偿事实，符合法律规定。原告作为完全民事行为能力人，并基于自身真实意思表示，分别于2017年4月1日、2018年2月11日签订被诉征收补偿协议及补充协议，对被征收房屋的面积、补偿方式、补偿金额和产权调换房屋性质、地点和房号等基本事实予以认可。原告签订被诉征收补偿协议即表明认可产权调换房屋和补偿方式、补偿金额，符合《市房屋征收补偿办法》第四十四条第一款关于房屋征收补偿协议的规定。二、被告依法并按照约定履行被诉征收补偿协议。（一）涉案产权调换房符合法律规定。被告依据涉案征收补偿方案的规定，提供位于武汉市武昌区团结路9号的德成香奈·长江国际的房屋作为产权调换房。该房屋位于武昌区四美塘片旧城改建项目附近区域，土地性质为出让用地，属于现房，符合《市房屋征收补偿办法》第二十六条第三款的规定，且经过了原告的认可。依据《武汉市人民政府关于加强和规范限价安置房建设管理工作的通知》（武政规〔2014〕20号）第一条的规定，涉案产权调换房虽然属于限价商品房，但可以用于房屋征收项目的安置工作，并可以按照商品房办理销售和不动产登记手续。（二）涉案产权调换房符合被诉征收补偿协议的约定，可以办理不动产登记并在满足法定条件下上市交易。根据被诉征收补偿协议第四条第一款及第八条第二款的约定，产权调换房为德成香奈·长江国际7号楼19层2号房。被告按照协议约定提供该房屋并积极为办理不动产登记提供相应协助。涉案产权调换房虽属政策限价房，但仍属于国有土地上的商品房，可以用于房屋征收项目安置工作，并可以办理不动产登记以及在满足法定条件下上市交易，被告已按照被诉征收补偿协议的约定履行义务。根据被诉征收补偿协议第四条第一款的约定，原告作为乙方，拒不按照约定受领涉案产权调换房，因此造成的涉案产权调换房不能交付、不能办理不动产登记以及不能上市交易的后果均应由原告承担。三、原告诉称的产权调换补偿显失公平以及人身财产损失等理由，均没有事实依据，不符合法律规定。（一）原告诉称被诉征收补偿协议的产权调换补偿条款显失公平，实质上是质疑该协议的约定内容。但依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款的规定以及原告的诉讼请求，原告提出的被诉征收补偿协议内容显失公平等理由，与其诉讼请求无关，也不属于法律规定的房屋征收补偿协议行政诉讼的受案范围。（二）原告所称涉案产权调换房所在地块的房屋销售价格为政策限定价格，不能据此认定涉案产权调换房的价值，不存在显失公平的情形。原告提出德成香奈·长江国际7号楼的房屋销售价格5800元/m2，是为达到特定政策目的而形成的政策限定价格，而非涉案产权调换房的市场价值。同时，被告与原告协商一致，在涉案被征收房屋和产权调换房结算差价时，以被征收房屋面积折算产权调换房面积，并给予了最高的建筑面积公摊系数补助；对于产权调换房多于被征收房屋的面积，以5800元/m2计算原告需支付的差价，被告已依法给予原告最大限度的补偿政策优惠。原告在已经同意并实际获得了最大限度的补偿政策优惠的情况下，仍然认为补偿显失公平，没有事实依据。（三）原告拒不履行被诉征收补偿协议约定的义务，造成协议无法继续履行，导致的损失应由其自身承担；原告要求被告承担行政赔偿或行政补偿的诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，被告依法和按照约定履行被诉征收补偿协议，原告提出的诉讼请求没有事实依据，不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另外，原告当庭提出的新观点不属于其起诉范围，请求法院裁定驳回原告新增的诉讼请求。被告向本院提交了以下证据、依据：证据一、涉案征收决定、《公告》、房屋征收范围图及涉案征收补偿方案，证明武汉市武昌区人民政府依法作出武昌区四美塘片旧城区改建项目房屋征收决定，被告具有实施房屋征收补偿工作的职权。证据二、被诉征收补偿协议；证据三、被诉征收补偿协议的补充协议。证据二、三证明：被告与原告已就被征收房屋进行协商，并签订房屋征收补偿协议。证据四、产权调换房屋调配材料（《武昌区房屋征收补偿付（收）款手续通知单》、《安置房源申请审批表》），证明：涉案产权调换房符合法律规定和被诉征收补偿协议的约定。依据：《中华人民共和国行政诉讼法》《市房屋征收补偿办法》。经庭审质证，原告对被告提交的证据、依据发表如下意见：对证据一的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，涉案征收决定经另案审理已确认违反公平原则，被诉征收补偿协议不合法理应撤销。对证据二的真实性无异议，认为部分内容不具有合法性，被告未依法依约履行，被诉征收补偿协议采用格式条款，应当按照通常理解予以解释，格式条款与非格式条款不一致的，应按照非格式条款处理。对证据三的真实性、合法性无异议，但是该协议是在被告迟迟不提供已签订的协议原本的情况下，才与原告补充签订的。对证据四中通知单的合法性有异议，被告单方面对通知单作出更改，没有与原告沟通；对审批表的真实性、合法性及证明目的均有异议，审批表存在多处涂改，且与被诉征收补偿协议相矛盾。对法律依据认为，被告的行为违法，其提供的证据证明被诉征收补偿协议不合法不合理，且被告在签订协议时没有向原告解释说明有关惠民法律法规。被告对原告提交的证据、依据发表如下意见：对证据一至三无异议。对证据四至八、十八至三十五的真实性无异议，对证明目的有异议：证据四至八，涉案征收补偿方案没有限定房屋性质及具体楼栋，原告签订协议的时间较晚，1号至5号楼已没有房源；证据十八，从涉案征收补偿方案看是安置价格而非销售价格；证据十九至二十一，被告涂改是对不明确的地方进行明确，对笔误的地方进行更正，且有利于原告；证据二十二，原告是以小换大，需要补差价，按照5800元/m2的价格补差价对原告有利；证据二十三至三十五，限价安置房可以用于征收还建，5800元/m2的备案价有利于被征收人且目前可以办理不动产权证，二手销售价格不受备案价格的限制。证据四十五至五十五没有经过被录音人的同意，属于非法证据应予以排除，且个人通话仅代表个人在接访过程中的协调与解释。证据九至十二、十五、十七、三十六至四十四、五十六与本案无关。证据十三、十四、十六不具有有效证据形式。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据九至十二、三十五至五十五与本案无关联性，证据十三至十七属于本案的诉讼程序申请，证据二十七至二十九系法律依据，以上证据本院不予采信。原告提交的其他证据及被告提交的证据真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：涉案被征收房屋坐落于武汉市武昌区车机****，建筑面积46.39m2，登记所有权人为吴冰兰。2016年11月16日，武汉市武昌区人民政府为公共利益需要作出涉案征收决定，决定以被告为征收部门，以武昌滨江文化商务区建设发展中心为征收实施单位，征收武昌区四美塘片旧城改建项目范围内国有土地上的房屋并告知被征收人申请复议及提起行政诉讼的期限。2017年4月1日，原、被告就房屋征收补偿签订被诉征收补偿协议。根据该协议，原告选择房屋产权调换补偿，被告支付给原告的房屋征收补偿、补助及奖励等款项包含房屋附属设施补偿（装修补偿55668元、电表迁移费100元、水表迁移费500元、空调移机费400元、热水器拆装补偿2400元），搬迁补偿（搬家费）2000元，临时安置补偿（过渡费）1800元/月×3个月=5400元，搬迁奖励40000元，封闭阳台23349元，其他1000元，以上共计130817元。原告选定德成香奈·长江国际7号楼****作为产权调换房，该房屋建筑面积62.7m2（最终以房产管理部门核定的实测面积为准），产权置换后，原告应支付价款[62.7m2－（46.39m2×1.12）]×5800元/m2=62292元。前述款项相抵扣后其差价68525元经相关审计单位审核出具审计报告后，7个工作日内由被告一次性支付给原告。该协议还约定，涉案产权调换房办证和上市交易等同普通商品房，按征收商品房缴纳税费，按国家征收房屋有关减免税政策执行；因履行协议发生争议，由双方协商解决，协商不成的可向人民法院提起诉讼；本协议书经双方签字盖章之后生效。协议书尾部甲方原武汉市武昌区房屋征收管理办公室盖章，乙方原告签字捺印。2018年2月11日，原、被告签订被诉征收补偿协议的补充协议，约定被告向原告支付临时安置补偿（过渡费）1800元/月×5个月=9000元。另查明，原告等人对涉案征收决定不服，于2017年1月9日向武汉市人民政府申请行政复议，武汉市人民政府于同年3月10日作出武政复决〔2017〕第76号行政复议决定，维持了涉案征收决定。原告等19人仍不服，向武汉市中级人民法院提起行政诉讼。2018年6月20日，该院作出（2017）鄂01行初234号行政判决，认为涉案征收决定的作出符合公共利益需要，征收程序合法，但武汉市武昌区人民政府在涉案征收补偿方案中提供的红霞雅苑的产权调换房属于城中村改造的还建房，与被征收房屋性质上不同，不符合《房屋征收补偿条例》规定的公平补偿原则，另外，“征收部门提供的其他产权调换房屋”这一项对房源的规定不明确，不利于对被征收人合法权益的保护。因涉案征收补偿方案系涉案征收决定的重要组成部分，故涉案征收决定因违反《房屋征收补偿条例》公平补偿的规定，不具有合法性，依法应予以撤销，但鉴于绝大多数被征收人已签订补偿协议，且还有部分被征收人已履行协议约定的搬迁义务，如果撤销征收决定，将会给征收秩序和社会公共利益带来不利影响，故判决确认涉案征收决定违法，责令武汉市武昌区人民政府就涉案征收补偿方案采取补救措施。但补救措施的具体内容未涉及德成香奈·长江国际产权调换房源。此案后经湖北省高级人民法院二审，判决驳回上诉，维持原判。再查明，涉案产权调换房系双限双竞房，土地使用权类型为出让，房屋属性为限价商品房，开发商销售价格上限为5800元/m2。涉案被征收房屋已拆除，原告已领取涉案产权调换房屋钥匙并装修。截至本案审理终结前，原告尚未与开发商签订购房合同。2019年2月27日，《中共武昌区委、武昌区人民政府关于武汉市武昌区机构改革的实施意见》（武昌发〔2019〕1号）载明，武汉市武昌区房屋征收管理办公室更名为武汉市武昌区城区改造更新局。本院认为，根据《房屋征收补偿条例》第四条第二款、第二十五条第一款，参照《市房屋征收补偿办法》第五条第一款、第二十二条第一款的规定，被告组织实施武昌区房屋征收补偿工作，原告作为被征收房屋的所有权人，签约双方主体资格适格。涉案征收决定及其补偿方案虽经生效判决确认违法，但并未撤销，其法律效力得以保留，且补救措施也并未涉及德成香奈·长江国际的房源，故被告依照涉案征收补偿方案与原告签订协议并无不当。被诉征收补偿协议经原告签字捺印和被告盖章，系双方真实意思表示，约定了补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等必要事项，符合我市国有土地上房屋征收补偿政策，未违反行政法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，故被诉征收补偿协议属于有效的行政协议。原告在诉状中提及的欺诈、胁迫、显失公平等协议可撤销事由，超出其诉讼请求的范围且缺乏事实根据。原告在庭审当日对诉讼请求提出了三项变更申请，其中第二、三项系对原诉请关于行政赔偿或行政补偿金额的具体明确，本院予以准许。第一项要求确认被诉征收补偿协议违法是新的诉请，增加诉请系因原告在起诉后才知晓被告违法的依据。本院认为，原告主观上对起诉准备不充分，不是起诉状副本送达被告后提出新诉请的正当理由，本院对该项变更申请不予准许。根据原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点是，被告提供的涉案产权调换房是否符合被诉征收补偿协议的约定。首先，被诉征收补偿协议特别约定涉案产权调换房办证和上市交易等同普通商品房，既为等同，说明该房并非普通商品房，而是在办理权属登记和上市交易方面具有与普通商品房相同的法律地位。其次，涉案产权调换房系双限双竞房，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）第二条第六项的规定，保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。涉案产权调换房作为限制开发商销售价格的商品房，并未在权属登记和二手上市交易上受到超出普通商品房的限制，符合被诉征收补偿协议的约定。被告不存在未依法依约履行协议的事实，原告要求被告承担行政赔偿或者行政补偿责任，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决如下：驳回原告吴冰兰的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告吴冰兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  曾 繁人民陪审员  孙艳萍人民陪审员  徐绪秋二〇一九年八月六日法官助理沈钰书记员王蕊