河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初1516号原告张马张，女，汉族,1975年2月8日出生，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人赵润木，河南宇萃律师事务所律师。代理权限特别授权。被告河南鹏洲置业有限公司。住所地河南省三门峡市黄河路北九街坊宇龙纺织器材公司钢丝综楼1楼。法定代表人：吕国家，系该公司董事长。委托诉讼代理人任珍珍，女，汉族，1985年9月28日，住河南省三门峡市湖滨区。系该公司员工。代理权限特别授权。原告张马张与被告河南鹏洲置业有限公司（鹏洲置业）合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张马张及委托诉讼代理人赵润木，被告河南鹏洲置业有限公司的委托诉讼代理人任珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张马张诉称：2017年4月25日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《商品房内部认购协议书》,双方约定:认购物业座落:鹏洲国际广场2号楼13层01户(三门峡市商务区迎宾大道、209国道西)。认购物业建筑面积:137.3平方米,单价:400元/平方米。认购物业总房款人民币529200元(伍拾贰万玖仟贰佰元整)。该物业面积为甲方暂测建筑面积,产权面积以房管局实测为准;面积差房价款按优惠后单价据实无息结算多退少补。双方同时对付款方式、认购款及付款、《商品房买卖合同》的签订、认购协议书的效力进行了约定。当日,原告向被告一次性交清了全部房款529200.00元,被告同时向原告出具《收条》(0000264号)今收到张马张人民币伍拾贰万玖仟贰佰元整(￥529200.00元),系付2号楼13层01户房款。被告在该《收条》上加盖了财务专用章。自此,被告的该工程项目停工至今,原告所认购房屋并未建设,双方也未能签订《商品房买卖合同》,原告购房目的不能实现。原告为向被告交房款,向他人借款利息为月息3分。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护其合法权益，诉至法院。请求依法判令：1、被告返还原告现金529200元并赔偿利息损失127008元(自2018年1月1日起按年利率24%计算利息至全部付清之日止,暂计一年)；2、被告承担本案全部的诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求解除原告张马张与被告鹏洲置业签订的商品房内部认购协议书。河南鹏洲置业有限公司辩称，原告诉状所陈述的事实和理由部分不是真实的。原告与吕建水有借款纠纷，与鹏洲置业没有关系，吕建水与鹏洲置业签订有认购房协议，后将认购房协议、收条上吕建水的名字变更为原告名字。2017年4月25日，原、被告双方签订内部认购协议书时，原告并没有向鹏洲置业交付房款。原告在诉状中称认购书是无效的，既然合同无效，原告起诉鹏洲置业公司就没有道理。原告与第三方的债务应该找原来的债务人主张权利，原告起诉鹏洲置业没有任何的依据，鹏洲置业不应该承担这个责任。经审理查明，原告张马张与吕建水之间存在借款合同关系，借款到期后吕建水未能还款，吕建水自愿将其与鹏洲置业签订的《商品房内部认购协议书》中买受方名字变更为张马张，原告张马张与吕建水共同向被告鹏洲置业出具书面声明、承诺书各一份，声明载明“河南鹏洲置业有限公司：2017年4月25日我自愿与贵公司签订商品房内部认购协议书，因我与张马张债权纠纷我自愿将鹏洲国际广场签订的房屋（实际户号以鹏洲国际广场实际开盘公布的户号为准）转让给张马张，我与张马张双方承诺因此发生的任何纠纷与贵公司没有任何关系，由此产生的一切法律后果由我与张马张承担！吕建水，声明人：张马张、马小豹，2017年4月25日。”承诺书载明“本人吕建水与张马张因债权问题经双方协商将本人在鹏洲国际广场2号楼13层01户（实际户号以鹏洲国际广场实际开盘公布的户号为准）房屋转让给张马张，双方承诺因此发生的任何纠纷与河南鹏洲置业有限公司无任何关系，并且不进行任何性质（形式）的退房退款事项，且能够遵守开发商的协议条款。承诺人：张马张，身份证号码：，马小豹，411224195702258113，承诺人：吕建水，身份证号码：。”之后，被告鹏洲置业将其与吕建水签订的《商品房内部认购协议书》变更为张马张，被告鹏洲置业（甲方）与张马张（乙方）签订了编号为0000584的《商品房内部认购协议书》。该协议书约定：“认购房屋位置座落：鹏洲国际广场项目2号楼13层01户；面积132.3平方米；单价4000元/平方米；总房款529200元（伍拾贰万玖仟贰佰元整）;首期认购款529200元（伍拾贰万玖仟贰佰元整），应于签订本协议书时付清。乙方所付认购款自双方签署《商品房买卖合同》之日起自动转为房款。如乙方未按本协议约定时间足额支付余款（或首付款）本协议自动解除，并视为乙方放弃购买本协议房产；甲方有权另行销售并无需通知乙方，认购款不予退还。乙方按本协议约定时间付清房款后，在约定签订《商品房买卖合同》时间之前，甲方应为乙方保留上述物业。乙方签订本协议后，应在收到甲方通知后七日内与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方未按约定时间与甲方签订《商品房买卖合同》的，本协议自动解除，甲方有权将乙方认购物业另行出售，且无需通知乙方。乙方所交认购款不予退还，扣除认购款后，乙方剩余已交房款无息退还。本协议书的买受人应与签订《商品房买卖合同》的买受人一致，未经甲方同意乙方无权更名或将上述权利转让，否则甲方有效解除本协议，甲方有权将乙方认购物业另行出售，且无需通知乙方。乙方所交认购款不予退还，扣除认购款后，乙方剩余已将房款无息退还。落款时间为：2017年4月25日。”被告鹏洲置业向张马张出具收据一张，收据中载明“今收到张马张人民币伍拾贰万玖仟贰佰元整，￥529200元（购房款系吕建水更名为张马张），系付2号楼13层01户房款，会计刘，经办人任，并加盖河南鹏洲置业有限公司财务专用章。”之后，被告未通知原告签订《商品房买卖合同》。以上事实有原告提交的《商品房内部认购协议书》、收据和被告提交的承诺书、声明及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，吕建水因不能偿还到期债务，吕建水与原告张马张以声明、承诺书的方式通知被告鹏洲置业债权转让，被告鹏洲置业按照债权人吕建水的通知对其与吕建水签订的《商品房内部认购协议书》进行了变更，张马张取代原债权人吕建水成为原合同关系的新的债权人，张马张取得了吕建水对被告鹏洲置业的债权有关的全部权利，吕建水因合同转让而丧失合同债权人的权利，故被告鹏洲置业与原告张马张签订的《商品房内部认购协议书》的债权转让行为合法有效。原告张马张与被告鹏洲置业签订的编号为0000584《商品房内部认购协议书》，符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，合法有效。被告鹏洲置业应按照《商品房内部认购协议书》向张马张履行其义务。关于被告鹏洲置业辩称原告没有向鹏洲置业交付购房款，原告不应要求被告鹏洲置业返还购房款，本院认为，吕建水将其对被告鹏洲置业享有的鹏洲国际广场项目2号楼13层01户《商品房内部认购协议书》中的权利全部转让给原告，虽然原告未向被告鹏洲置业交纳购房款，但被告鹏洲置业将吕建水交纳的购房款更名为张马张，并为原告出具了《收据》，加盖了其公司财务专用章，应视为原告张马张已向其交纳了购房款，故对被告的答辩意见，不予采纳。关于原告主张的双方未能签订《商品房买卖合同》，原告购房目的不能实现，要求解除原、被告签订的《商品房内部认购协议书》的意见，本院认为，原、被告签订《商品房内部认购协议书》中，虽然对签订《商品房买卖合同》的期限没有作出约定，但被告开发的鹏洲国际广场长期处于停工状态，被告迟迟不通知原告签订《商品房买卖合同》，致使原告的购房目的不能实现，现原告要求与被告解除《商品房内部认购协议书》及返还原告购房款529200元的请求，于法有据，本院依法支持。关于原告请求被告从2018年1月1日起按年利率24%支付利息至款项付清之日止，利息暂计算一年为127008元，因购房款长期被被告占用，给原告造成了一定的损失，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，因双方未约定利息，按照年利率6%支付资金占用期间的利息，但应从2019年5月10日起计算利息。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十九条、第八十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告张马张与被告河南鹏洲置业有限公司签订的编号为0000584《商品房内部认购协议书》；二、被告河南鹏洲置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告张马张529200元购房款，并以购房款529200元为基数，自2019年5月10日起，按年利率6%支付资金占用利息至本判决确定之日止。三、驳回原告张马张其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10362元，由被告河南鹏洲置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  王鹏燕人民陪审员  韩风仙人民陪审员  芦先菊二〇一九年八月二十六日书 记 员  梁双双附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项未约定逾期利率或约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。