安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初2669号原告:潘府林，男，1970年10月4日出生，汉族，住安徽省天长市。原告:陈在春，男，1964年11月18日出生，汉族，住安徽省天长市。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：陈义玲，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。原告潘府林、陈在春与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘府林及两原告共同的委托诉讼代理人陈义玲、被告中兴公司的委托诉讼代理人张仁风到庭参加诉讼，被告中普公司经本院传票传唤无正当理由未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘府林、陈在春向本院提出诉讼请求：1、中兴公司、中普公司支付其租金180522元（自2016年10月1日起,按月租金3394元/月计算至2019年4月30日，以后按照合同约定的房租标准计算至房屋移交之日止）；2、中普公司、中兴公司支付违约金（自2016年11月1日起至租金付清之日止，按照银行同期贷款基准利率计算）；3、依法解除潘府林、陈在春与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》；4、中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：潘府林、陈在春向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）B幢1055室房屋，建筑面积86.93平方米，购房款为784129元。潘府林、陈在春（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：1、潘府林、陈在春将其B幢1055室商铺的使用权交付给乙方统一招商经营并管理，经营期限为20年；2、合同约定从2013年10月1日起，前三年为免租期，第四至第七年承诺给予每年保底收益按房款总价的11.84%支付，超出部分的租金双方按比例结算，潘府林、陈在春得90%，中兴公司得10%；3、甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日期间与2023年7月1日至2023年9月30日期间可以书面向丙方提出回购申请，丙方应在接到该申请后6个月内办理回购手续，并分别按照按商品房买卖合同总价款150%和200%退还甲方购铺款。4、租金为每半年支付一次，每半年的第一个月内付清；5、违约金计算方式为50元/平方米，月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。上述合同签订后，潘府林、陈在春按照约定支付购房款，取得该房屋产权，并按期将房屋交付给被告承租。截止至2019年4月30日，潘府林、陈在春所诉商铺按照合同己产生房租31个月，中兴公司、中普公司仅支付潘府林、陈在春7个月20天的租金，累计欠租金180522元、违约金46701元，应承担相应违约责任。中兴公司辩称：1、对潘府林、陈在春诉请的租金及计算方法没有异议；2、潘府林、陈在春诉请的违约金过高，应当按照银行同期贷款利率计算；3、因为涉案商铺是虚拟分割，没有门窗、隔墙，若解除合同，对于潘府林、陈在春也不利，不同意解除合同。中普公司书面答辩称：1、中普公司与潘府林、陈在春之间没有房屋租赁的合同关系，中普公司没有向潘府林、陈在春支付租金及利息的义务。2、《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中对于回购的约定与租赁无关。3、中普公司担保的租金已经全额支付。4、委托经营管理合同中约定的违约金标准过高，应以同期银行基准贷款利率为准。5、不应解除《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，涉案房屋已经出租给居然之家经营，居然之家与中兴公司签订的房屋租赁合同合法有效，居然之家并未违约，不能从居然之家收回涉案房屋。本院经审理认定事实如下：2013年，潘府林、陈在春向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆B幢1055室商铺，建筑面积为86.93㎡，购房款为784129元。2013年4月27日，潘府林、陈在春（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在一楼055号（编号：B1055）商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中兴公司先后7次支付潘府林、陈在春租金共计59317元。中兴公司欠付潘府林、陈在春自2016年10月至2019年4月30日租金180522元。上述事实有潘府林、陈在春举证的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》（复印件）、购房发票、房产证、宣传彩页（复印件）予以证明，经中兴公司质证，对潘府林、陈在春举证的证据均无异议，本院对其证明力均予以确认。本院认为：潘府林、陈在春与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，合法有效。合同当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付潘府林、陈在春租金，应当承担支付到期未付租金180522元及违约金的违约责任。对2019年4月30日之后的租金，潘府林、陈在春可另行主张。关于违约金的诉请，潘府林、陈在春主张按《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，明显过高，中兴公司、中普公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。本案合同为委托经营管理合同，经营管理本身存在风险。潘府林、陈在春未提供证据证明其实际损失情况，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定中兴公司、中普公司自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，按照中国人民银行同期同种类人民币贷款基准利率计算的违约金予以保护。因双方约定收益为每半年支付一次，故本案违约金应区分不同的欠付本金数额及时间段进行计算。根据潘府林、陈在春诉请的期间，中兴公司、中普公司应分别于2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31前、2019年4月30日前分别向潘府林、陈在春支付半年租金46420.44元（784129元×11.84%÷2）。中兴公司、中普公司对不要求扣减已付租金的相应的违约金，符合法律规定，本院予以采纳。关于潘府林、陈在春要求解除其与中兴公司、中普公司之间的委托管理合同的诉请，因潘府林、陈在春将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括潘府林、陈在春在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故潘府林、陈在春要求解除本案运营管理合同条件尚不成就，本院对潘府林、陈在春的该项诉讼请求不予支持。关于潘府林、陈在春对中普公司的诉请，中普公司作为房地产开发企业在销售房屋时，向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故本院对潘府林、陈在春要求中普公司就本案欠付的租金及违约金承担共同给付义务的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘府林、陈在春租金180522元及相应违约金（分别自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年4月30日止，以租金46420.44元为本金；自2019年5月1日起至租金实际付清之日止，以租金180522元为本金；均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。二、驳回原告潘府林、陈在春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4080元，减半收取2040元，由原告潘府林、陈在春负担40元，由被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 陈 彦二〇一九年八月二十四日书记员 袁苓睿附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。