河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0324民初528号原告：王景明，男，汉族，1970年5月29日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：水红柱，河南鸾州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元锋，河南鸾州律师事务所律师。被告：王平，男，汉族，1967年6月20日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：田宇东，河南鸾州律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜金鑫，河南鸾州律师事务所实习律师。原告王景明与被告王平合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告双方及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法将我与被告签订的《租赁合同》中约定的租金从2018年3月1日起从每年10万元变更为每年3.9万元；2、依法责令被告向我返还2018年3月1日至2019年3月1日租金6.1万元；3、本案一切费用由被告承担。事实和理由：2017年元月7日，原告与被告签订租赁合同，承租被告坐落于栾川县××××组的厂区，以四周围墙为界，包括厂房、车间、门口道路硬化等，总面积约10.18亩，租赁期限为2017年3月1日至2027年3月1日，租金一年一付，每年10万元（每亩1万元）。合同签订后，我按照合同约定按时、足额缴纳了2017、2018年度租金。但2018年3月，被告未经我同意，占用了租赁合同约定范围内我承租的6.28亩土地，致使我实际占用的土地面积只有3.9亩。原告多次与被告交涉，要求被告按照合同约定将其占用的厂房交付于原告或按实际占用的厂房面积交纳租金，然而被告置若罔闻，原告诉至法院。本案在审理过程中，原告将原诉讼请求变更为：1、请求人民法院依法将我与被告签订的《租赁合同》中约定的租金从2018年3月1日起从每年10万元变更为每年3.9万元；2、依法责令被告向我返还2018年3月1日至2019年3月1日以及2019年3月1日到2020年3月1日每年的租金各6.1万元；3、本案一切费用由被告承担。被告王平辩称：一、不存在每亩1万元租金问题。2017年元月签订出租合同约定的是出租厂房，包括厂房车间门口道路硬化。该厂房座北朝南，南面道路硬化。协议明确“该房屋租赁给乙方作为洁净煤配送中心使用”。每年10万元租金租赁的范围是该车间厂房和门前道路的共同使用；与土地面积无关，更不存在每亩1万元租金问题。二、厂区道路南面后建厂区与原告无关，也不存在减少租金问题。2017年租赁合同签订时，北面已建厂房出租给原告；厂区道路以南是空地。在租赁合同第四条最后规定“在租赁期内新建和增加设施，由甲乙双方共同出资建设，新建二期设施每年租金肆万元整，从乙方出资额中逐年扣除”。该规定证明：1、新建二期设施属双方约定的另外拟合作和租赁客体，与已有租赁设施及10万元租金无关；2、在新建二期设施双方共同投资的前提下，乙方如租赁，租赁标准为每年肆万元，租金从原告投资中逐年扣除。2018年3月，答辩人在新建二期设施时，乙方称不参与投资，并交纳了10万元当年租金。甲方单独投资建设了南面的二期设施。在二期设施早已建成后的2019年3月15、16日，原告又交纳了当年度的10万元租金。从双方的实际履行中可以看出，南面空地虽然属于围墙以内，是双方共同新建二期设施的合作范围，与第一期的租赁和年10万元租金无关。原告放弃参与二期设施建设，南面空地及新建二期设施，不属于原告承租范围，与原告无关。原告要求变更租金及要求返还租金的请求，是建立在年租金10万元系整个厂区的假想前提，该前提根本不存在，也与合同中约定的二期新建设施办法相矛盾，不是双方租赁合同的真实意思。因此，原告的诉讼请求没有任何的事实依据，应予驳回。3、根据双方在租赁的合同中指的对象是厂房车间，包括厂房车间门口的道路硬化，合同中指的四至边界仅限于厂房的四至边界不能做扩大解释。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据：租赁合同一份、原告缴纳2017、2018、2019年度租金票据、收到条一组。该组证据证明：2017年元月7日，原告与被告签订租赁合同，承租被告坐落于栾川县××××组的厂区，以四周围墙为界，包括厂房、车间、门口道路硬化等，原告租赁总面积为10.18亩，租金一年一付，每年10万元（每亩约1万元），租金交纳方式为先交后占，租赁期限为2017年3月1日至2027年3月1日，原被告租赁关系依法成立生效。合同签订后，原告依法按时足额加纳了2017、2018、2019年度的租金。第二组证据：1、测绘图两张；2、栾川县建设项目规划选址初审情况一份；3、栾川县发展和改革委员会《关于下发栾川县众合多孔煤加工有限公司洁净煤配送中心备案确认书的批复》；4、原告租赁初期利用租赁土地现场照片一张。该组证据拟证明，基于原被告签订的协议所约定的地方、面积等，得到了相关行政部门的认可，原告在办理项目规划选择和立项备案等手续时，进一步确认了原告租赁的面积为10.18亩。第三组证据：1、原告租赁后被告另行建房照片10张；2、被告占用面积平面标注图1张；3、2019年3月16日被告锁门照××张；4、原被告微信聊天及语言记录截图1张；5、原被告现各占用厂房面积计算清单。该组证据拟证明，1、经测绘部门测绘，依照合同约定原告租赁的厂区总面积应为10.18亩。2018年3月份，被告未经原告同意，在出租给原告10.18亩土地范围内，占用原告租赁范围内6.28亩土地，致使原告实际占用的土地面积只有3.9亩，被告存在违法行为；2、原告要求被告按原告实际占用的土地面积交纳租金，被告不同意并采取强行锁门等方法致使原告无法正常经营，原告被逼无奈只得于2019年3月15日、3月16日各向被告交纳5万元，共计10万元；3、原告要求被告变更合同条款，按实际占用面积交纳租金及要求被告返回2018年3月1日至2019年3月1日租金6.1万元和2019年3月1日至2020年3月1日租金6.1万元的诉讼请求具有合法来源。另原告于2019年6月26日庭审时又向本院提交了现场四周边界的参照物照片一组，拟证明：原、被告双方签订合同大概位置东边至寨沟公路边、西边至河边的围墙、南边至氧气站后墙、北边至水利局后围墙，说明原、被告签订合同时，四周参照物是明确的，形成现场是固定的。又向本院提交了栾川县工商局档案查询信息单一份及在工商机关备案登记的租赁合同一份，拟证明该合同在工商局备案，工商局提出面积不明，所以原、被告对原合同进行了明确，这份协议及租赁协议能证实，出租地块不仅包括原出租的地块房屋1800平方米，而且也包括院子，被告所称的租赁标的不包括院子不属实。被告对原告提交的证据发表质证意见：对第一组两份证据的真实性无异议，但是根据第一组1号证据，租赁合同第一项出租厂房情况，根据这条规定已经明确被告租赁给原告的为厂房，四边围墙应指厂房的四边围墙，而且在该协议的第二项中，特指该房屋租赁给乙方，那么这个租赁协议特指的就是房屋，不包括房屋以外的场地，而且在合同中所有条款均指向的对象是厂房，对于厂房以外的相关土地约定为二期工程，那么根据合同内容原告主张租赁的面积为10.18亩与合同不符，原告的证明目的不能成立。第二组证据对第1号、第2号、第3号证据真实性无异议，对第1号证据的证明目的有异议，根据第3号的要求，清洁煤配送中心应当占用面积15亩，原告在租赁被告的厂房以后，未获得选址批准权，要求被告配合及提供相关资料，在此情况下，被告在原告的要求下，对整个场地测绘后，面积一共10.18亩，这个面积并不符合批复文件的相关规定，原告获得相关批复实际上是通过造假行为获得政府批准，同时该测绘图与被告租赁给原告厂房的事实没有联系，对4号证真实性无异议，对证明目的不认可，此份证据恰恰可以证明被告将厂房出租给原告的情况，厂房的正对面是一片空地，这也与合同中约定的标的与厂房相对应，更能够证明被告租给原告的是厂房并不包括厂房以外的空地。对第三组证据中的1号无异议，能够证明与合同中约定的二期工程相对应，在合同第五项中有一个添加项中可以证明在合同中所指向的标的仅仅是厂房，并不包括厂房以外的空地以及在空地上所建造的建筑物，对第三组2号证据不予认可，图上标注的面积与实际面积不一致，对于3号证据真实性予以认可，根据双方所签订的合同第三项中约定，每年3月1日前缴纳全年房租不得拖欠，根据原告所提供的第一组证据中的2号证据中河南省农村信用社客户回单上面明确标注原告分两次将10万元打给被告日期为2019年3月15日和2019年3月16日，证明原告违约在先，在原告拖欠租金长达半个月的时间内，被告无奈采取锁门，要求原告履行义务，根据合同法规定被告锁门依法有据，对于微信聊天的真实性无异议，但对证明目的有异议，在该截图中间原告称：“哥，先给你5万元，有时间咱们再协商”这句话的背景是原告没有向被告履行支付租金义务的前提下，希望租赁一半厂房，另一半厂房还给被告，在此情况下与被告方进行协商，被告同意原告的意见，并表示可以将另外一半厂房租给其他卖煤球的企业或个人，并通过被告所在组的组长谷某从中协调，后由于原告害怕其他人与他产生竞争，又将剩余的5万元租金支付给被告。对于第三组证据的第5号证据不予认可，从原告该证据的名称中我们也可证明原、被告共同占用该土地面积上的建筑物，与双方的租赁合同是相对应的，也就是被告没有将厂房以外的场地租赁给原告，原告无权占用厂房以外的土地及设施。被告对2019年6月26日原告提交的证据质证意见为：对照片认可，对证明方向不予认可，上次已经到实地进行勘验，以实际勘验结果为准。对第二组证据真实性是否真实，对本案的合同约定均无影响，原告已明确表示这份合同是为了到工商局所指定的合同，并非是双方对签订合同的真实意思表示，因此该份对双方租赁合同的标的没有任何意义，仅仅是为了骗取工商登记，原、被告双方均无原件，仅有工商局备案，其实际是为了骗取工商登记，并不是双方真实意思表示，私营企业信息查询单跟本案没有任何关系。被告向本院提交下列证据：第一组证据：租赁合同。拟证明：1、出租合同约定的是出租厂房，协议明确“该房屋租赁给乙方作为洁净煤配送中心使用”，而不是土地；协议没有约定土地面积，不存在每亩1万元问题。2、在租赁合同第四条最后规定“在租赁期内新建和增加设施，由甲乙双方共同出资建设，新建二期设施每年租金肆万元整，从乙方出资额中逐年扣除”。该规定证明：新建二期设施属双方约定的另外拟合作和租赁客体，与已有租赁设施及10万元租金无关。第二组证据：银行交易记录。拟证明：原告在2019年3月15日、16日交纳了2019年全年租金，是在从2018年3月开始并早已建成了二期设施之后。说明二期设施建设及二期设施用地与一期正在履行的租赁合同和年租金10万元无关，是双方认可的事实。也证明原告同意继续履行年10万元租金合同，不因南面占地及新建设施影响合同的履行。第三组证据：现场照××张。拟证明：被告租给原告的只有厂房和厂房门前的道路，不包括道路右边的场地。被告王平申请的证人谷某出庭进行作证。原告对被告提交的证据发表质证意见：1、原告向法庭提供的租赁合同是本案审理的焦点和核心。虽然被告称租赁合同的标的仅指厂房及车间门口道路硬化，但该种说法是对租赁合同标的的曲解，首先，该合同的标序中指出甲方将合法拥有的厂区出租给乙方使用的有关事宜达成协议条款如下，该标序实际上是合同的总则，后面的若干条款是对总则的补充和完善，根据总则中的表述，一个完整的厂区包括厂房，院落，围墙，公用通道，没有院落和通道及其他公共空间称不得上是厂区，也不利于原告对租赁厂房以及多孔煤配送的需要，所以分条款不能脱离总则。其次，合同的第一项出租厂房情况中明确指出四边围墙为界，原、被告签订合同时该厂区只有四面围墙，没有八面或七面围墙进一步说明，原告所谓的10.18亩土地并不是一分为二，相互独立，而是一个有机的完整统一体。再者，合同的第四条约定内容中指出，特别是在租期内新建或增加设施有明确要求，该要求恰恰能反映出新建和增加设施时应经甲乙双方共同同意方可出资建设，未经双方同意，从合同条款可以推断出属一方的违约，从第四条的约定也可看出空余土地在合同的约定范围之内，属租赁合同的租赁标的，同时，合同第五条第四项也明确指出，甲方协助乙方在登记注册过程中相关手续的办理，确保乙方正常生产经营，因此，原告到栾川县城乡规化办办理建设项目选址初审以及经发改委办理立项批复，反映了原、被告的有机配合，也能说明规化办在选址时原、被告双方均明知租赁的标的为10.18亩土地，且已得到相关行政机关的确认。2、结合交易习惯，针对房地产转让或房地产租赁合同看，房产和地产属相互依附关系，即地随房走或房随地走，正如墨水瓶和墨水之间的关系，这种依附关系的交易惯例也可证实被告是在为租赁合同做曲解解释。3、围绕原、被告签订租赁合同后的合同履行情况看，合同签订的第一年双方未发生争执，未发生争执的原因就在原、被告双方均未违约，从第二年以后，双方发生的争执，其争执就在于被告单方脱离合同，强行建房，也不依实给原告退还租金，因此双方产生矛盾，原告在第三年交付租金时，分两笔5万元交付，交付时原告已向法院提起民事诉讼。原告在向被告交付的租金超过实际利用面积，所以以此迟交或少交属于一种民事自力救济措施，不是根本违约行为，被告采取锁门等措施是对原告合法权益的侵害，属于侵权行为。4、对第三组证据的真实性无异议，证明目的不认可，从照片中可以显示原告现在生产的是一个车间，而双方合同中约定的租赁标的是包括该车间在内的四周围墙为界的土地，该土地外围四周有围墙。对原告提交的栾川县建设项目规划选址初审情况及栾川县发展和改革委员会的文件两份证据。本院认为，其一、两份证据显示的呈报主体为栾川众合多孔煤加工有限公司。其二、栾川县发展和改革委员会文件及备案确认书中未显示原告租赁范围。三、栾川县建设项目规划选址初审情况载明，栾川县城乡规划办公室不予办理规划手续。因此，仅从初审情况呈报的用地面积，不能完全必然反映原、被告租赁合同中关于租赁标的物真实情况。对原告提交的加盖栾川县市场监督管理局档案查询专用章的租赁合同书证。本院认为：该租赁合同双方当事人是王平与栾川县众合多孔煤加工有限公司。合同中载明“出租方将坐落在栾川乡方村村七组的房屋1800平方及院子租给乙方，做为办公及加工场所”。其中所述“院子”面积多少，并无明确说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据有效证据，本院确认以下案件事实：2017年1月7日，原告王景明与被告王平签订租赁合同，合同中载明：“根据国家相关法律法规的规定，为了响应栾政2016第22号文件精神，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂区出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房坐落在栾川县××××组，四至边界为：四边围墙为界，包括厂房车间门口道路硬化，面积为平方米。该房屋租赁给乙方作为洁净煤配送加工中心使用。二、厂房起付日期和租赁期限。1、厂房租赁日期自2017年3月1日起，至2027年3月1日止，租赁期拾年。2、租赁期满后，如乙方需要继续承租的，应于租赁期满三个月，向甲方提出要求，经甲乙双方依此合同协商续租。三、租金支付方式。甲、乙双方约定，该厂房租赁每年租金为人民币壹拾万元整，先支付，后占用。每年3月1日前缴纳全年房租，不得拖延。四、相关证件办理。因该厂房租赁需要办理相关土地证件手续，甲方应提供办证所需的手续及方便，所涉及土地证件登记办理在甲方名下，归甲方所有，涉及费用由乙方垫付后，从2018年开始，每年从房租中扣除叁万元逐年抵顶，乙方在租赁期间可无偿使用。在租赁期内新建和增加设施由甲乙双方共同出资建设，新建二期设施每年租金肆万园整，从乙方出资额中逐年扣除。到期后如甲方愿意接收，甲方以质论价支付乙方……”并对租赁期间双方权利义务及其他事宜进行约定。合同签订后，原告王景明于2017年3月4日向被告王平交纳了2017年3月1日至2018年3月1日年度的租金10万元，于2018年3月8日向被告王平交纳了2018年3月1日至2019年3月1日年度的租金10万元；于2019年3月15日、3月16日两次向被告王平共交纳了2019年3月1日至2020年3月1日的租金10万元。2018年约3月份，被告王平在原告讼争的区域新建连体三栋建筑物。本院认为：本案原告王景明的诉讼请求是变更其与被告王平订立的租赁合同内容，并要求被告王平退回部分租金。原告王景明主张的主要事实依据是：原、被告签订租赁合同土地面积范围是10.18亩，后被告在租赁期内未经原告同意，另行建房占地6.28亩，致使原告实际租赁占地面积减少至3.9亩，按每亩均一万元计算，原告每年实际应交租金3.9万。而被告王平不认可原告王景明的诉讼请求，其理由是原、被告所签订的租赁合同中租赁物是厂房车间，包括厂房车间门口的道路硬化，不是10.18亩的土地区域。据此，可将原、被告争执的焦点归纳为：1、原、被告签订租赁合同，合同中约定的租赁标的是什么？具体点讲，是原告所述的包括厂房在内的10.18亩土地区域？还是被告所述的仅指厂房及厂房车间门口的道路硬化？2、原告的诉讼请求是否予以支持。一、从案涉租赁合同内容来看：1、租赁合同共七大项内容，主要内容为五大项。合同中第一段描述“厂区”，即“甲方将其合法拥有的厂区出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下”。在合同第一项，明确了“厂房”的坐落，并明确了四至边界为四边围墙为界，包括厂房车间门口道路硬化，明确了该房屋租赁给乙方作为洁净煤配送加工中心使用。合同第二项中明确厂房起付日期和租赁期限。合同第三项明确了厂房租金支付方式，合同第四项明确了厂房租赁办理相关土地证件手续等事项。合同第五项，围绕房屋租赁其他事项进行约定。本院认为：从以上合同内容看，在租赁面积关键处出现空白，原、被告未作约定，无法证明原告所述厂区是指含租赁厂房（房屋）在内的10.18亩的区域。如果租赁厂区是指10.18亩的区域，厂房及厂房车间门口道路硬化均在10.18亩的区域内，为何还要在“出租厂房情况中”明确“包括厂房车间门口道路硬化”，这不符合正常逻辑。厂区面积有大有小，厂房及厂房车间门口道路硬化的区域可称为厂区，包含租赁厂房及厂房车间门口道路硬化及紧连的区域共计10.18亩也可称为厂区。案涉合同主要内容一至五项，约定的权利义务均指向“厂房”（房屋）。厂房，包括厂房车间门口道路硬化之区域，应为案涉租赁合同的租赁范围。合同第一项确定的租赁区域是对合同序言中的“厂区”的具体明确化。2、在案涉合同第四项“相关证件办理中”，原、被告约定“在租赁期内新建和增加措施由甲乙双方共同出资建设，新建二期设施每年租金肆万园整，从乙方出资额中逐年扣除”。本院认为：从该条约定可看出，原、被告在签订合同之初有共同出资新建二期设施之期望，约定由原告租用，原告应交租金从出资额中逐年扣除，因此，即使原告垫资，原、被告之间存在的仍是租赁关系。现被告于2018年3月份新建厂房，没有让原告垫付资金，被告的行为并没有侵犯原告的权益。3、案涉租赁合同中既没有明确约定租赁面积为多少平方米，也没有约定租金按每亩一万元的计算方法，故原告据此推算缺乏事实依据。二、从被告履行租赁合同情况来看。原、被告约定租赁期限自2017年3月1日至2027年3月1日止，租赁期10年，先支付后占用，每年3月1日前缴纳全年租金。原告于2017年3月4日交纳了2017年3月1日至2018年3月1日年度的租金10万，于2018年3月8日交纳了2018年3月1日至2019年3月1日年度的租金10万元。期间被告于2018年3月份新建连体三栋建筑，距2019年3月14日将近一年。原告提交的与被告微信记录中显示：2019年3月14日被告称“卡号我已经给你发过去了，你看看还想租，如果不愿意租，那就不说了，如果想租抓紧时间去办吧！按合同上的租金去办吧！”2019年3月15日，原告称“先给你5万元，有时间再协商”。后原告分别于2019年3月15日、3月16日分两次共计交纳10万元。本院认为：原告既然认为被告新建建筑近一年侵犯其权益，那么按其主张交纳的房租应为3.9万元，而无须先交5万元。后2019年3月14日被告与原告的微信中，被告告知原告是否继续承租由原告自便，若想租，告知原告按合同上的租金去办。原告先后于2019年3月15日、3月16日分两次如数交纳租金共计10万元，履行着合同约定的交纳租金的义务。综上所述，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，当事人应按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。就本案而言，案涉租赁合同是原、被告双方当事人的真实意思表示，双方理应共同遵守。原告要求变更合同内容及返还租金的诉讼请求，缺乏事实法律依据，故对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条之规定，判决如下：驳回原告王景明的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1320元，减半收取计660元，由原告王景明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘小伟二〇一九年八月十六日书记员  黄亚男后附相关法律规定及上诉须知：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位，如一审原告XXX，并亦为其准备上诉状副本）。2、加盖送达时间的一审判决书。3、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。4、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-63158020若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。