湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民再82号再审申请人(一审被告、反诉原告，二审被上诉人)：胡志刚，男，1968年8月21日出生，汉族，个体工商户，住湖北省郧西县。委托诉讼代理人：钟民，湖北泓峰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）:郧西县广厦房地产开发有限公司。住所地：湖北省郧西县城关镇郧西大道96号。统一社会信用代码91420322760678586L。法定代表人：高云东，董事长。委托诉讼代理人：柯善国，男，1954年5月4日出生，汉族，住湖北省郧西县。系天河大厦项目出资人。代理权限：代为出庭参加庭审调查、质证、辩论，进行和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：刘贵福，湖北刘贵福律师事务所律师。代理权限：代为出庭参加庭审调查、质证、辩论，进行和解，代收法律文书。再审申请人胡志刚因与被申请人郧西县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院(2018)鄂03民终1722号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。该院于2019年4月25日作出（2019）鄂民申945号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人胡志刚及其委托诉讼代理人钟民，被申请人广厦公司委托诉讼代理人柯善国、刘贵福到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论决定，现已审理终结。胡志刚申请再审称，原判决适用法律有错误。1、2014年8月10日应认定为涉案房屋交付使用之日。2、因广厦公司原因无法办理权属证书，签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，胡志刚解除该合同的诉求应该支持。请求依法对本案进行再审。广厦公司未作书面答辩。庭审中辩称，广厦公司建造的天河大厦项目是取得行政审批的合法建筑项目，双方签订的合同合法有效。胡志刚要求解除合同超过了法律规定的除斥期间。广厦公司向湖北省郧西县人民法院起诉请求：胡志刚继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，支付第二层482.21平方米商铺房自2014年至2017年底共4期的购房款613160元和利息220737.6元，合计833897.6元。胡志刚在一审反诉请求：1.解除合同编号为HS0712345的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令广厦公司返还购房款1644600元，并自上述款项实际支付之日起至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿损失；3.判令广厦公司赔偿房屋装修损失350000元（该装修损失最终以法院委托的鉴定机构意见为准）。湖北省郧西县人民法院一审认定事实：2012年4月27日胡志刚与案外人祝和江就共同购买广厦公司开发的“天河大厦”第二层商铺事宜，与广厦公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：该商铺为预售，建筑面积约1009.9平方米，实际面积以房管局检测为准，每平方米5000元，房价款约500万元（两边楼梯间每平方米5千元计算，南边楼梯间为消防通道不作它用，北边属商业通道），合同签订当日付清房款总额的40%，剩余房款由广厦公司全权负责办理银行按揭；广厦公司应当在2012年11月30日前交付房屋，房屋交付前胡志刚可以实施消防、装修等活动，一切费用自担，广厦公司不得干涉，逾期交房，胡志刚有权解除合同，广厦公司应当自解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按累计已付款的15%向胡志刚支付违约金；广厦公司负责分开为胡志刚和祝和江办理二证（土地使用证、房屋所有权证）并承担办证费用，合同中还对交付条件、房屋质量等相关事宜进行了约定。胡志刚依合同约定先后三次共计向广厦公司支付购房款1604600元（注：2011年2月25日胡志刚和祝和江共付定金500000元其中各为250000元、2012年4月28日付购房款750000元、2013年6月4日付门面款604600元），2013年6月5日胡志刚又向广厦公司支付消防款40000元（审理中双方均认可此40000元系所付购房款），胡志刚4次合计向广厦公司支付购房款1644600元。胡志刚于2013年8月16日从广厦公司处领取房屋钥匙后，胡志刚和祝和江对房屋进行了分隔，并各自装修，胡志刚购买的商铺面积为482.81平方米。胡志刚和祝和江尚欠的购房款因广厦公司不能按照合同约定办理按揭贷款而没有支付，2014年1月10日，广厦公司以祝和江、胡志刚拖欠房款为由，采取贴封条、换锁的方式控制祝和江、胡志刚所购买的房屋，导致祝和江、胡志刚不能使用房屋。祝和江以广厦公司的行为严重侵害了其合法利益为由，于2014年7月22日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款及其他款项，并按照金融机构同期贷款利率支付利息；同时要求赔偿装修损失。一审法院于2015年5月18日作出（2014）鄂郧西民初字第00880号民事判决：解除祝和江2012年4月27日与广厦公司双方签订的编号为HS0712345《商品房买卖合同》；广厦公司返还祝和江定金、购房款1604600元及消防、水表报装款项41100元，本金共计1645700元；并按照中国人民银行同期贷款利率承担从收款之日起至返还款项之日止的利息；广厦公司赔偿祝和江装修损失人民币409944.42元。判决后，广厦公司不服判决提起上诉，十堰市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。现双方已履行了相关义务。胡志刚当时没有主张解除合同，而是于2014年8月10日与广厦公司在2012年4月27日和祝和江共同签订的编号为HS0712345《商品房买卖合同》的基础上又单独签订了一份《补充协议》，该《补充协议》内容为：一、胡志刚商铺的面积依郧西县房管局实测面积为依据，现对胡志刚购买广厦公司一层、二层房屋面积分割和相关事项约定如下：（一）胡志刚与祝和江的分隔线和面积按照现在各自装修界限为分界线，胡志刚二层南边商铺面积约为482.21平方米，二层北边商铺祝和江面积约为506.67平方米；（二）胡志刚第一层168号楼梯后一间门面房面积约为50平方米，胡志刚和祝和江各25平方米，每平方米22000元，由广厦公司负责分开办理两证（房屋所有权证和土地使用权证），B楼梯面积约为26.83平方米；（三）二层的消防、水电立道井占用的面积属于胡志刚和祝和江公摊。二、胡志刚的付款方式：（一）胡志刚已向甲方支付现金1644600元整；（二）余额部分支付方式，胡志刚按每月0.9厘的利率在每年底支付本息，五年期限内分期支付完毕（自2014年8月10日至2019年8月10日止），胡志刚在广厦公司办理商品房买卖合同备案时须支付30万元；（三）广厦公司在本协议签订之日起按照法律规定内办理房屋使用权证和土地使用权证，胡志刚在广厦公司办理并交付两证（房屋所有权证和土地使用权证）前，有权不支付房款余额三十万元。……。六、以上协议双方遵守，若违约按照编号为HS0712345商品房买卖合同约定承担违约责任。该《补充协议》签订后，广厦公司按约定将胡志刚已装修好的商铺交付给胡志刚使用，胡志刚于2014年10月4日正式投入使用，由胡志刚自己经营亿家福家居电器城，但胡志刚至今并未按补充协议约定履行支付购房款义务，广厦公司在催要欠款无果后，于2017年8月15日向本院提起诉讼，要求胡志刚支付购房款1144026元、利息370664.42元，合计1514690.42元，审理中广厦公司将此项诉讼请求确认为：要求被告胡志刚继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，支付第二层482.21平方米商铺房自2014年至2017年底共4期的购房款613160元和利息220737.6元，合计833897.6元。因广厦公司也未按补充协议约定为胡志刚办理房屋所有权证和土地使用权证，胡志刚于2017年8月31日提起反诉，要求解除合同编号为HS0712345的《商品房买卖合同》及《补充协议》，判令广厦公司返还其已付的购房款1644600元，并自上述款项实际支付之日起至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿损失，同时赔偿房屋装修损失350000元（该装修损失最终以法院委托的鉴定机构意见为准）。另查明，广厦公司开发的位于郧西××××路“天河大厦”，预售许可证：郧房预售许字（2013）3005号、土地使用证：西国用20080291号、建设用地规划许可证：地字第2011006号。本案双方争议的商铺房未竣工验收，办理两证的时间尚不能确定。本案审理中，胡志刚已明确表示不再履行双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的义务。且经胡志刚申请，双方共同选定湖北中正价格评估事务所对胡志刚经营的亿家福电器城现有装修价值进行了评估，评估结论为：亿家福电器城可确定项装修价值为人民币322729.56元；不可确定项（有争议项）装修价值为人民币58542.99元，两项共计381272.55元，广厦公司对此评估结论不服，并申请重新鉴定，在重新鉴定过程中双方达成一致，确认亿家福电器城现有装修价值总额为361272.55元，广厦公司遂撤回重新鉴定申请。胡志刚支付价格评估费8800元。湖北省郧西县人民法院一审认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。广厦公司与胡志刚签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，应受法律保护。《商品房买卖合同》签订后，胡志刚依据该合同约定履行了付款义务，且依据该合同约定在房屋交付前经广厦公司准许领取钥匙对房屋进行了装修，因广厦公司不能按照合同约定办理余款按揭贷款，且采取贴封条、换锁的方式控制胡志刚预购买的房屋，双方发生分歧，后经过协商双方又签订了《补充协议》，但至今双方均未按该《补充协议》履行义务，胡志刚未按约定支付购房款，广厦公司未按约定为胡志刚办理房屋产权登记手续，双方的行为均已构成违约。现广厦公司开发的“天河大厦”仍未竣工验收。胡志刚现明确表示不再履行双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》确定的义务，虽然胡志刚已实际占有该房屋，但该工程至今仍未竣工验收，且广厦公司也不能确定何时能为胡志刚办理房屋产权登记手续，双方之间的合同目的均未实现。同时双方约定所购买房屋实际面积以房管局检测为准，至今双方对所购房屋面积存在争议部分，亦未经过房管局检测。据此，一审法院认为，广厦公司要求胡志刚继续履行合同，支付购房款的条件尚不成就，对广厦公司的诉讼请求，不予支持。反之，胡志刚请求解除合同和赔偿损失的请求于法有据，主张广厦公司退还定金、购房款及其他款项本金及其利息、赔偿装修损失的诉讼请求依法应予支持。本案涉诉出卖人为广厦公司，买受人为胡志刚、祝和江的编号为HS0712345《商品房买卖合同》，在一审法院（2014）鄂郧西民初字第00880号民事判决中，已判决与买受人祝和江解除合同，本案亦应依法判决解除买受人胡志刚与广厦公司双方于2012年4月27日签订的编号为HS0712345《商品房买卖合同》及《补充协议》。广厦公司辩称双方的合同中没有购房人随时解除合同的约定，本案胡志刚要求解除商品房买卖合同的请求缺乏合同根据，本案所涉商品房已被胡志刚提前占有并进行了装饰装修和使用，胡志刚要求解除合同缺乏正当理由；及其提起反诉的请求不符合合同法的规定，法院应依法驳回胡志刚的全部诉讼请求，以及广厦公司提出的胡志刚的合同解除权已消灭，其要求解除合同并由广厦公司承担装修损失、按照金融机构同期贷款利率支付已收房款利息有失公平的辩述观点，缺乏法律依据，本院不予采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）、第（四）款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十九条之规定，湖北省郧西县人民法院作出(2017)鄂0322民初1264号民事判决，判决：一、驳回郧西县广厦房地产开发有限公司的诉讼请求。二、解除胡志刚与郧西县广厦房地产开发有限公司双方于2012年4月27日签订的编号为HS0712345《商品房买卖合同》及2014年8月10日签订的《补充协议》。三、郧西县广厦房地产开发有限公司返还胡志刚定金、购房款共计1644600元；并按照中国人民银行同期贷款利率承担从收款之日起至返还款项之日止的利息。四、郧西县广厦房地产开发有限公司赔偿胡志刚装修损失人民币361272.55元。上述执行事项，限于判决生效后30日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12139元及反诉费11375.5元均由郧西县广厦房地产开发有限公司负担；评估费8800元由胡志刚承担。广厦公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；驳回胡志刚的反诉请求。事实与理由：胡志刚的解除权已经丧失，一审判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》适用法律错误；一审判决第三、第四项适用法律错误，显失公平。胡志刚向本院答辩称，一审判决正确，请予维持。二审中，广厦公司向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。《十堰市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》、《郧西县公安消防大队责令限期改正通知书》、《十堰市公安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证》、《十堰市华脉建筑勘察设计有限公司工程设计变更通知单》具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信，以上证据证明，该建设工程项目属应经消防验收的工程项目，而该工程项目尚未通过消防验收。二审查明的其它事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。广厦公司所建工程未经过竣工验收，不得交付适用。同时该项目也属于应当经过消防验收的工程项目，经过二审查证，该项目工程没有经过消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。广厦公司向胡志刚交付的商品房属法律和行政法规禁止交付使用的工程项目，其要求胡志刚支付剩余购房款的诉讼请求不能成立，应予驳回。《城市房地产开发经营管理条例》规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权手续。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同、赔偿损失的，人民法院予以支持。而适用本条的前提是开发商交付的房屋属于法律、行政法规不禁止交付使用的房屋，而该房屋既未经竣工验收，也未经消防验收，不产生房屋交付的法律后果，属无效交付。也就不存在法定办理房产证期限的前提。且该条规定的“因出卖人的原因”是指因开发商的原因导致无法办理房屋产权证，“无法办证”是指因开发商开发项目手续不合法导致不可能办证的法律后果。本案中，开发商建房手续齐全，只是所建工程未经相关部门验收，待验收合格后，可协助买受人办理产权过户手续，故该情形不属于“无法办证”的情形。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的全面履行合同义务，否则应承担违约责任。故，胡志刚要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的反诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，本院于2018年8月31日作出(2018)鄂03民终1722号民事判决，判决：一、维持湖北省郧西县人民法院(2017)鄂0322民初1264号民事判决第一项；二、撤销湖北省郧西县人民法院(2017)鄂0322民初1264号民事判决第二、三、四项；三、驳回胡志刚的反诉请求。一审案件受理费12139元由郧西县广厦房地产开发有限公司负担，反诉费11375.5元及评估费8800元，由胡志刚负担；二审案件受理费23514.5元，由郧西县广厦房地产开发有限公司负担20000元，由胡志刚负担3514.5元。再审查明的其他事实与二审查明的事实一致。再审另查明，2014年8月10日胡志刚与广厦公司签订《补充协议》约定，胡志刚不承担有关消防设施安装及其验收的全部义务，双方当事人庭审中均认可2014年8月10日为房屋实际使用之日，涉案房屋尚未通过消防验收。本院再审认为，2014年8月10日胡志刚与广厦公司签订了《补充协议》，双方当事人庭审中均认可该日期为房屋实际交付使用之日，故胡志刚再审请求将该日期认定为涉案房屋交付使用之日的理由成立，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定或法定的期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；该司法解释第十九条规定，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同、赔偿损失的，人民法院予以支持。由此可见，因开发商的原因导致无法办理房屋产权证，买受人才能解除合同，未能办证出卖人仅应承担违约责任。“无法办证”是指因开发商开发项目手续不合法导致不可能办证的法律后果。本案中，开发商建房手续齐全，只是所建工程未经相关部门验收，待验收合格后，可协助买受人办理产权过户手续，故该情形不属于“无法办证”的情形。胡志刚再审请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的理由，于法相悖，不予支持。二审判决认定案件基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2018）鄂03民终1722号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王汉立审判员  肖建军审判员  王 涛二〇一九年八月二十二日书记员  付 余