江苏省宝应县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1023民初2982号 原告：朱启同。 委托诉讼代理人：胡庆。 委托诉讼代理人：刘振甫，江苏乐鼎律师事务所律师。 被告：陈亮。 委托诉讼代理人：成贇，江苏安宜律师事务所律师。 被告：刘晓兵。 被告：朱素芹。 原告朱启同与被告陈亮、刘晓兵、朱素芹案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月18日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱启同的委托诉讼代理人胡庆、刘振甫，被告陈亮及其委托诉讼代理人成赟，被告刘晓兵到庭参加诉讼，被告朱素芹经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告朱启同提出诉讼请求：1、判令停止对宝应县新加坡花园三期由西至东第五户房产查封及执行；2、确认宝应县新加坡花园三期由西至东第五户房产归朱启同所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年11月30日，原告朱启同与被告刘晓兵签订《购房合同》，合同约定原告朱启同购买被告刘晓兵开发的宝应县新加坡花园三期由西至东第五户房产，房价400万元，并对其他事项作出约定。购房款由原告朱启同对被告刘晓兵到期债权转化而形成，在办证过程中被宝应县人民法院查封（已交纳契税）。原告认为，宝应县新加坡花园三期由西至东第五户房产应为原告朱启同所有，被告陈亮执行此房屋没有事实及法律依据，故请求宝应县人民法院解除对涉案房产的查封及执行。 被告陈亮辩称，针对原告方的诉讼请求及事实与理由部分，我们认为原告方的诉求没有事实依据，待原告向法庭举证时我方将发表质证和辩论意见。 被告刘晓兵辩称，房子卖给朱启同是事实。 被告朱素芹未到庭参加诉讼，亦未予答辩。 经审理查明：新加坡花园北侧地块3.326亩于2004年9月挂牌出让，由原扬州恒达房地产发展有限公司取得该宗地块土地使用权，开发建设新加坡花园三期工程，办理了建设用地规划许可证（编号：2005009）和建设工程规划许可证（编号：2235）。后该宗地块土地使用权于2005年3月转让给原江苏美林投资有限公司，并由原江苏美林投资有限公司负责新加坡花园三期工程开发及销售，因与新加坡花园业主矛盾问题而停工近10年。2014年12月，新加坡花园小区业主因小区会所产权纠纷，形成大规模集访、越级访、造成了严重的社会影响。经相关县领导协调，原江苏美林投资有限公司负责人单怀宽（新加坡花园三期工程实际出资人和建设者）与新加坡花园小区业委会、县房产管理局、县国土资源局签订协议，由原江苏美林投资有限公司及负责人出资购赎新加坡花园小区会所无偿交给业主使用，并为小区完善建设保卫室、停车场和监控设施，新加坡花园小区业主同意当事人继续开发建设新加坡花园三期工程。当事人于2015年3月在宝应县白田中路东侧、新加坡花园北侧重新开工建设新加坡花园三期工程，该建设原批准建设面积1852平方米（2层，砖混结构，檐高7.2米，下设半地下车库936平方米）。在相关手续未变更完善的情况下，当事人擅自超出用地红线，加建三层等建设行为，致使新加坡花园三期A1-A9号住宅楼实际建设为3层，砖混结构，檐高9.7米，地上建筑面积2558.52平方米，超批准建设面积706.52平方米（其中590平方米超出该项目用地红线范围，超用地约644.9平方米，计0.9674亩县规划局出具了土地出让红线图和规划说明）。半地下车库建筑面积893.16平方米，地面车库31间，砖混结构，檐高2.8米，建筑面积537.49平方米。目前，新加坡花园三期工程主体已建成，未交付使用。2018年8月10日，宝应县城市管理行政执法局作出宝城执罚字[2018]第557号行政处罚决定书，1、责令当事人按规定程序变更新加坡花园三期建设工程规划许可证。2、罚款人民币伍万贰仟玖佰捌拾玖元整（按照该项目超批准建设面积部分建设工程造价5%的幅度处以罚款）。 被告刘晓兵作为该工程的实际施工人，承建了新加坡花园三期工程。陈亮认为被告刘晓兵因经营需要于2015年3月1日，分别向其借款788万元、656万元，合计1444万元。为此陈亮于2016年5月4日向本院提起诉讼，要求被告刘晓兵、朱素芹偿还借款人民币1444万元及利息。陈亮在提起诉讼的同时，向本院提交诉讼保全申请，本院于2016年5月9日对被告刘晓兵名下的六套房产、被告朱素芹名下的一套房产进行了查封，并同时冻结被告刘晓兵、朱素芹的银行账号。在诉讼期间，被告刘晓兵与陈亮于2016年8月9日签订购房合同，约定将新加坡花园三期别墅由西至东第五户和第八户以出卖的形式抵冲欠陈亮到期的借款850万元，双方并对房屋交付和税费的承担等作了明确约定，后因陈亮反悔不同意以房抵债，以房抵债协议实际上未能履行。2016年8月29日，经本院主持调解陈亮和刘晓兵、朱素芹就所借款本息达成调解协议，本院作出（2016）苏1023民初2176号民事调解书已发生法律效力。该调解书确认：被告刘晓兵、朱素芹对欠陈亮借款本金876万元及利息124万元，合计1000万元表示认可，余款陈亮自愿放弃。被告刘晓兵、朱素芹于2018年12月30日前将上述1000万元一次性给付陈亮。因被告刘晓兵、朱素芹未能按生效民事调解书确定的时间偿还陈亮借款本息1000万元，陈亮于2019年1月7日向本院申请执行，执行案号为（2019）苏1023执140号，在执行过程中，本院于2019年1月22日作出（2019）苏1023执140号之三执行裁定书，查封新加坡花园三期别墅由西至东第五户等不动产。案外人即本案原告朱启同于2019年3月20日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年4月1日作出（2019）苏1023执异17号执行裁定书：驳回朱启同的异议请求。 2019年4月18日，原告朱启同以陈亮、刘晓兵、朱素芹为被告向本院提起了案外人执行异议之诉。本院查明了以下事实：1、2016年11月30日，刘晓兵和朱启同签订了购房合同，约定将新加坡花园三期别墅由西至东第五户以出卖的形式抵冲欠朱启同的借款400万元（其中含朱启同50万元、陈定洪的到期借款350万元），双方并对房屋交付和税费的承担等作了明确的约定。2、刘晓兵于2016年11月30日向朱启同出具了50万元和350万元收条两张。3、刘晓兵于2018年1月向朱启同交付新加坡花园三期别墅由西至东第五户房产。4、朱启同于2018年2月7日向扬州市宝应地方税务局第一税务分局交纳契税12000元，办理房屋产权证。因开发商在相关手续未变更完善的情况下，擅自超出用地红线，加建三层等建设行为，在宝应县城市管理行政执法局作出宝城执罚字[2018]第557号行政处罚决定书后，开发商尚未按规定程序变更新加坡花园三期建设工程规划许可证，导致朱启同未能及时办所购新加坡花园三期别墅由西至东第五户的房屋产权证。 以上事实有原告朱启同提供的购房合同一份、收条2张、契税缴款书一份；被告陈亮提供购房合同一份、收款收据和银行转帐凭证一份、高邮市人民法院（2016）苏1084民初6388号民事判决书一份、宝应县人民法院（2019）苏1023执异17号执行裁定书、照片7张；被告刘晓兵提供的2018年宝应县人民政府第6号办公会议纪要一份、2018年8月10日宝应县城市管理行政执法局作出宝城执罚字[2018]第557号行政处罚决定书；2005年3月10日建设工程规划许可证一份及各方当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己经合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过记登记。”根据原告朱启同提起的案外人执行异议的诉求和到庭各被告的答辩意见，本院认为，本案的争议焦点有以下五点：（一）朱启同和刘晓兵是否在人民法院查封前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）朱启同在人民法院查封前是否合法占有涉案房产；（三）朱启同是否就涉案房屋支付了全部价款；（四）未办理房屋登记是否朱启同自身原因造成的。（五）涉案房产是否属于违章建筑。 （一）朱启同和刘晓兵是否在人民法院查封前己签订合法有效的书面买卖合同。2016年11月30日，刘晓兵和朱启同签订了购房合同，约定将新加坡花园三期别墅由西至东第五户以出卖的形式抵冲欠朱启同的到期借款400万元（其中含朱启同50万元、陈定洪的到期借款350万元），双方并对房屋交付和税费的承担等作了明确的约定。被告陈亮对此的质证异是：被告刘晓兵与陈亮在2016年8月9日就签订了购房合同，约定将新加坡花园三期别墅由西至东第五户和第八户以出卖的形式抵冲欠陈亮的借款850万元，双方在合同中对房屋交付和税费的承担等都作了明确约定，据此陈亮认为，被告刘晓兵与其签订的购房合同在前，所以对刘晓兵于2016年11月30日和朱启同签订了购房合同不予认可。而事实是陈亮反悔不同意以房抵债，以房抵债协议实际上双方未能履行。后在本院主持调解下陈亮和刘晓兵就所欠款本息达成了调解协议，本院作出的（2016）苏1023民初2176号民事调解书已发生法律效力。陈亮在提起诉讼的同时，向本院提交诉讼保全申请，本院于2016年5月9日对被告刘晓兵名下的六套房产、被告朱素芹名下的一套房产进行了查封，并同时冻结被告刘晓兵、朱素芹的银行账号，并未对涉案房产新加坡花园三期别墅由西至东第五户进查封。陈亮于2019年1月7日向本院申请执行，执行案号为（2019）苏1023执140号，在执行过程中，本院于2019年1月22日作出（2019）苏1023执140号之三执行裁定书，才查封新加坡花园三期别墅由西至东第五户房产。因此，本院据此认定，朱启同和刘晓兵在人民法院查封前己签订合法有效的书面买卖合同。 （二）朱启同在人民法院查封前是否合法占有涉案房产。陈亮主张朱启同并未合法占有涉案房屋，其主要理由是朱启同并未实际入住，并提供了相关照片和保安的证明。事实上朱启同己实际收到涉案房屋，由于该房屋还不具备入住条件，所以朱启同和家人尚未入住，但朱启同己于2018年2月7日向扬州市宝应地方税务局第一税务分局交纳购房契税12000元，足以证明出卖方己向朱启同交付了房屋，说明朱启同己对涉案房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准。购房人是否入住则不是房屋占有的必要条件。并且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前己经合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。据此，本院认定，朱启同在人民法院查封之前己合法占有涉案房产。 （三）朱启同是否就涉案房屋支付了全部价款；2016年11月30日，刘晓兵和朱启同签订了购房合同，约定将新加坡花园三期别墅由西至东第五户以出卖的形式抵冲欠朱启同的借款400万元（其中含朱启同50万元、陈定洪到期的借款350万元），朱启同以宝应县人民法院（2016）苏1023执1102号案件执行款转给刘晓兵50万元，刘晓兵于2016年11月30日向朱启同出具了50万元收条，余款350万元是以刘晓兵欠陈定洪到期限借款350万元抵冲的，刘晓兵于2016年11月30日向朱启同出具了350万元收条。陈亮对上述收条亦无异议，本院据此认定朱启同就涉案房屋己支付了全部价款。 （四）未办理房屋登记是否朱启同自身原因造成的。朱启同于2018年2月7日向扬州市宝应地方税务局第一税务分局交纳购房契税12000元，办理房屋产权证。因开发商在宝应县城市管理行政执法局作出宝城执罚字[2018]第557号行政处罚决定书后，尚未按规定程序变更新加坡花园三期建设工程规划许可证，导致朱启同无法办所购新加坡花园三期别墅由西至东第五户的房屋产权证，且为购房户办理产权证照属于出卖人的义务，并非是朱启同自身原因未能办理涉案房屋的产权证。 （五）涉案房产是否属于违章建筑。涉案房产属于新加坡花园北侧地块3.326亩地块，该用地于2004年9月挂牌出让，由原扬州恒达房地产发展有限公司取得该宗地块土地使用权，开发建设新加坡花园三期工程，办理了建设用地规划许可证（编号：2005009）和建设工程规划许可证（编号：2235）。后该宗地块土地使用权于2005年3月转让给原江苏美林投资有限公司，并由原江苏美林投资有限公司负责新加坡花园三期工程开发及销售。该建设原批准建设面积1852平方米（2层，砖混结构，檐高7.2米，下设半地下车库936平方米）。在相关手续未变更完善的情况下，当事人擅自超出用地红线，加建三层等建设行为，致使新加坡花园三期A1-A9号住宅楼实际建设为3层，砖混结构，檐高9.7米，地上建筑面积2558.52平方米，超批准建设面积706.52平方米。新加坡花园三期工程主体已建成，未交付使用。2018年8月10日，宝应县城市管理行政执法局作出宝城执罚字[2018]第557号行政处罚决定书，1、责令当事人按规定程序变更新加坡花园三期建设工程规划许可证。2、罚款人民币伍万贰仟玖佰捌拾玖元整（按照该项目超批准建设面积部分建设工程造价5%的幅度处以罚款）。从以上查明的事实可以看出，涉案房产属于合法建筑，仅仅是开发商在开发过程中超过了规划许可的范围，且该违规行为己由相关部门进行了相应处罚，不影响新加坡花园三期建设工程整体的合法性。据此本院认定涉案房产不属于违章建筑。 综上所述，原告朱启同提起执行异议请求阻却对本案讼争房产执行的理由成立，故本院应予以支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（五）项、第二十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、位于宝应县新加坡花园三期别墅由西至东第五户房产属于原告朱启同所有。 二、停止对位于宝应县新加坡花园三期别墅由西至东第五户房产的执行并解除对该房产的相关查封措施。 案件受理费38800元，由被告陈亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费38800元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。 审 判 长  张永干 人民陪审员  李玉凤 人民陪审员  王义金 二〇一九年八月三十日 书 记 员  潘玲玉