重庆市永川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0118民初8393号 原告：杨世德，男，1951年6月13日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托代理人:皮运汤，重庆新源律师事务所律师。 被告：永川市朱沱供销合作社，住所地：重庆市永川区朱沱镇解放路106号。 法定代表人：王中贵，主任。 委托代理人：吉伟，男，1964年12月26日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托代理人：孙昌，男，1967年1月8日出生，汉族，住重庆市永川区。 被告：穆荣惠，女，1975年3月22日出生，汉族，住重庆市永川区。 被告：李久贵，男，1949年3月18日出生，汉族，住重庆市永川区。 被告穆荣惠、李久贵共同委托代理人：蒋跃云，重庆市永川区朱沱镇法律服务所法律工作者。 原告杨世德与被告永川市朱沱供销合作社（以下简称朱沱供销社）、穆荣惠、李久贵民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨世德及其委托诉讼代理人皮运汤，被告朱沱供销社的委托代理人吉伟，被告穆荣惠、李久贵及其委托代理人蒋跃云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨世德向本院提出诉讼请求：1、确认被告朱沱供销社与被告穆荣惠、李久贵之间签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：坐落于重庆市永川区朱沱镇房屋原系被告朱沱供销社单位房屋，原告系被告朱沱供销社职工，该房屋其中一套住房（面积约48平方米）作为单位福利房分配给原告，原告自1984年8月起一直居住在该房屋至今，并缴纳了“住房保证金”。2018年9月18日，被告李久贵等要求原告搬离该房屋，原告才发现居住权及优先购买权受到侵害，其后才得知被告朱沱供销社背着原告等职工擅自将该职工福利房以低价进行买卖。三被告恶意串通，未经职工及理事会讨论通过买卖职工福利房，侵害集体利益和职工的永久居住权和优先购买权，应属无效合同。 被告永川市朱沱供销合作社辩称，朱沱供销社于2000年解体，职工进行了买断工龄安置，其后被吊销营业执照，朱沱供销社的资产由重庆市永川区供销合作社联合社（以下简称永川供销联社）进行管理。原告所住房屋不是职工福利房，房屋产权是朱沱供销社的，因法院执行朱沱供销社欠朱沱信用社贷款案件，经协商后，永川供销联社指派工作人员吴德明、易超持朱沱供销社公章，与被告穆荣惠、李久贵签订《重庆市房地产转让合同》，约定朱沱供销社将重庆市永川区朱沱镇房屋出售给被告穆荣惠、李久贵，购房价款10万元，同时在《委托协议书》中约定被告穆荣惠、李久贵负责与朱沱信用社协商，一次性了解朱沱供销社欠朱沱信用社41.1万元借款本息及诉讼费、执行费等。其后三被告办理了该房屋登记过户手续，朱沱供销社欠朱沱信用社的债务也按该约定支付给其10万元后了解。故原告所述恶意串通不属实，不同意原告的诉讼请求。 被告穆荣惠辩称，被告穆荣惠、李久贵看见出售该房屋的公告后，联系永川供销联社购买的该房屋，因涉及购房款需偿还朱沱信用社的抵押贷款，经多方协商，被告穆荣惠、李久贵以10万元价款购买，并将购房款10万元以被告朱沱供销社名义交付法院，冲抵了欠朱沱信用社的债务。该房屋属乡镇老旧危房，难以变现处理，故不存在恶意串通。该房屋产权属被告朱沱供销社，原告没有该房屋产权或共有产权，故不同意原告的诉讼请求。 被告李久贵辩称，与被告穆荣惠的意见一致。 经审理查明，被告永川市朱沱供销合作社系集体企业，2000年，经永体改发[200]07号、永供体改[2000]054号、永供体改[2000]082号、渝府发[200]75号等文件批准，被告朱沱供销社对职工进行买断工龄等方式安置处理，其后被告朱沱供销社的资产由重庆市永川区供销合作社联合社进行管理。2005年4月30日，被告朱沱供销社经永工商处字（2005）第48号文件被吊销营业执照。 重庆市永川区朱沱镇房屋（砖混结构四层，建筑面积1121.046平方米）原所有权人为被告朱沱供销社，原告因系被告朱沱供销社职工，于1985年左右由被告朱沱供销社安排在该栋房屋的其中一套（面积约48平方米居）居住，原告向被告朱沱供销社交纳了“住房保证金”。 因重庆农村商业银行股份有限公司永川支行（原永川市朱沱农村信用社，以下简称农商行永川支行）申请执行朱沱供销社借款合同纠纷的（2002）永执字第1504号一案，被告朱沱供销社与被告穆荣惠、李久贵于2009年3月10日达成《委托协议书》，约定：穆荣惠、李久贵负责与朱沱信用社协商，一次性了解朱沱供销社欠朱沱信用社41.1万元借款本息及诉讼费、执行费等，处理完后该借款债务后，所涉及的抵押房屋重庆市永川区朱沱镇房屋所有权交付给穆荣惠、李久贵。2009年3月20日，农商行永川支行、永川供销联社经座谈协商，达成《执行案件和解协议书》，约定：一、永川供销联社代朱沱供销社偿还农商行永川支行借款10万元，其余借款本息及诉讼费、执行费农商行永川支行自愿放弃；二、上述款项付清后，农商行永川支行解除对重庆市永川区朱沱镇房屋的抵押；三、上述一、二项履行完毕后，该执行案件终结执行。2009年4月24日，被告穆荣惠、李久贵以被告朱沱供销社名义向本院交纳了案款10万元。2009年5月21日，永川供销联社指派工作人员吴德明、易超持被告朱沱供销社的公章，与被告穆荣惠、李久贵签订《重庆市房地产转让合同》，约定：朱沱供销社将重庆市永川区朱沱镇房屋出售给穆荣惠、李久贵，购房价款为10万元。该合同尾部有甲方朱沱供销社公章，以及法定代表人王中贵、委托代理人李钢（李久贵之子）签名，有乙方穆荣惠、李久贵签名。其后，双方办理了该房屋产权登记过户手续，现该房屋所有权人为穆荣惠、李久贵。 上述事实，有原、被告的陈述、重庆市房地产转让合同、委托协议书、座谈纪要、执行案件和解协议书、房屋所有权证、收据、相关企业改制文件等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告诉讼请求要求确认本案所涉房屋买卖合同无效，被告方均不同意原告的诉讼请求。围绕双方对该合同效力争议的观点分别评述如下： 一、原告认为，卖方法定代表人王中贵签名不是其本人签名，委托代理人李钢是买方李久贵之子，故该合同系被告李久贵单方签订的。被告方认为，该合同卖方出具了公章，以公章为准。被告方提供的委托协议书、履行执行案件和解协议书、代为履行债务收据等证据，能够证明该合同系买卖双方经协商后达成的真实意思表示；房屋买卖合同尾部签章栏有卖方朱沱供销社公章，买方穆荣惠、李久贵的签名。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，企业法人在合同上加盖公章即具备了缔约的形式要件，故该合同经买卖双方自愿协商，并书面签订，该房屋买卖合同成立。 二、原告认为，该房屋买卖合同系恶意串通，故意以明显低于市场价格低价买卖，损害了集体利益，故应认定合同无效。被告方认为，该房屋系银行贷款抵押房屋，经法院执行仍难以变现，故在法院主持下，多方协商，最后通过被告穆荣惠、李久贵代为履行债务方式，将该房屋处理给穆荣惠、李久贵，故不存在恶意串通。该房屋在买卖议价时，因需履行银行贷款债务、解除房屋抵押，故该房屋变现价格金额实际需债权人农商行永川支行审核同意，而债权人农商行永川支行对该抵押房屋变现金额10万元无异议，并放弃了未兑现的其他债权，该房屋买卖结果通过议价变现方式履行了被告朱沱供销社欠银行的41.1万元借款本息及诉讼费、执行费债务，故原告认为买卖双方故意以低价买卖房屋损害集体利益的观点不成立。 三、原告认为，该房屋系职工福利房，原告享有永久居住权，被告方买卖时未通知原告，损害其居住权和优先购买权，故买卖合同无效。被告方认为，买卖房屋前永川供销联社张贴了公告的，但只有穆荣惠、李久贵联系购买。房屋所有权人和房屋使用权人不是同一主体时，各自依法行使其权利，房屋买卖系房屋所有权人行使其处分权，房屋使用权人无权阻却，同时房屋使用权人也有“买卖不破租赁”、优先购买权等权利，按照相关司法解释规定，承租人以侵犯其优先购买权为由要求确认房屋买卖合同无效，人民法院不予支持，故是否侵犯房屋使用权人的使用权和优先购买权不影响房屋买卖合同效力，原告不是该房屋的所有权人，其认为使用权和优先购买权受到损害，应另行解决，不影响本案对该买卖合同效力的认定。 综上，该房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，以书面方式签订，其后经土地房屋管理部门审核，办理了房屋产权过户手续；经审理，该房屋买卖合同不存在违反法律和行政法规效力性禁止性规定，故该房屋买卖合同有效，原告要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告杨世德的诉讼请求。 案件受理费减半收取1150元，由原告杨世德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  温旭东 二〇一九年八月二十九日 书记员  李维芳