北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初14672号原告：吕济财，男，1962年12月28日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：王厚生，男，1943年6月30日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：王宝军，男，1972年9月27日出生，汉族，住北京市丰台区。二被告共同委托诉讼代理人：刘启瑞，男，北京市丰台区卢沟桥街道法律服务所法律工作者。被告：牛瑞，男，1991年2月4日出生，汉族，住北京市丰台区。原告吕济财与被告王厚生、王宝军案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕济财、被告王厚生、王宝军及二被告共同委托诉讼代理人刘启瑞、被告牛瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕济财向本院提出诉讼请求：请求带租赁合同执行。事实和理由：北京市丰台区北大街北里7号楼1层1门1号房屋登记在被执行人牛瑞爷爷牛广元名下的时候，就由牛瑞母亲佘玉琴对外出租收取租金，原告作为租户一直在此房屋居住至今，期间牛瑞因经营需资金周转由其母亲佘玉琴提前向原告收取租金并签订有租赁合同，且出租尚未到期。故请求被告允许原告继续履行此房的租赁合同至到期。被告王厚生、王宝军辩称：不同意原告的诉讼请求。其主张，原告陈述不属实，有和牛瑞恶意串通的嫌疑。房屋租金一般是年付，房屋租期一般是2、3年左右，但涉案房屋租赁合同的租期是14年，租金一次性付清，与常理不符。故租赁合同不真实，租赁关系并非合法有效。被告牛瑞同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王厚生、王宝军与牛瑞民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月7日作出的（2017）京0106民初21765号民事判决书已经发生法律效力。该判决书确定：一、被告牛瑞于本判决生效之日起十日内偿还原告王厚生、王宝军借款99万元；二、被告牛瑞于本判决生效之日起十日内支付原告王厚生、王宝军借款利息（以99万元为基数，自2015年3月4日起至实际偿还之日止，按年利率24%计算，扣除已还的3500元）；三、驳回原告王厚生、王宝军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11373元、保全费5000元，由原告王厚生、王宝军负担3854元（已交纳），由被告牛瑞负担12519元（于本判决生效之日起七日内交纳）。诉讼中，本院于2017年9月11日保全查封了登记在牛瑞名下的涉案房屋。2018年9月19日，王厚生、王宝军向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2018）京0106执9054号。在本院执行王厚生、王宝军与牛瑞民间借贷纠纷一案中，吕济财于2019年1月26日对本院执行北京市丰台区北大街北里7号楼1层1门1号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，请求法院确认其对涉案房屋享有合法租赁权，在对涉案房屋的执行过程中，保障其合法租赁权利。本院于2019年3月21日作出（2019）京0106执异327号执行裁定书，驳回了吕济财的异议请求。吕济财不服，提起诉讼，形成本次案外人执行异议之诉。吕济财提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同的补充协议》、水电费发票和微信缴费记录、交纳租金收据、伙食费收据予以证明其从2013年开始承租了涉案房屋中朝南约25平方米的门面房部分，每年租金4万元，合同约定租期延长到2027年12月31日，其已经缴纳截止到2027年12月31日的全部租金，其交纳过房屋水电费及伙食费。《房屋租赁合同》显示：房屋坐落于丰台区北大街北里7楼1单元1号，房屋出租使用面积：南面门市房一间25平方米，年租金4万元；甲方牛连锁、佘玉琴、牛瑞，乙方吕济财，乙方承租甲方自有的上列房屋作为工作居住使用，房屋租金乙方应于签字日前交清全部合同租金；本租约自立约日起至2020年12月31日止有效，最后有甲方佘玉琴、牛瑞和牛连锁签字，以及乙方吕济财签字，日期为2013年3月31日。收条显示：收到吕济财交的租金10万元，佘玉琴签字2013年4月6日；收到吕济财交的租金18万元，租金全部交齐，佘玉琴签字，2013年4月10日。《房屋租赁合同的补充协议》显示：甲方（出租人）牛连锁、佘玉琴、牛瑞，乙方（承租人）吕济财，因政府治理拆墙打洞，原乙方租赁的南门房整改，恢复原状无出入门，经甲方同意调整到北方挨门的两间，甲方的流动资金紧张，急需资金，双方协商订立本合同补充条款如下：1.调整北房后原合同约定的租金不变，原租赁合同的租赁期间顺延增加7年，有效期至2027年12月31日，28万租金一次交清……。最后有甲方牛连锁、佘玉琴、牛瑞签字，以及乙方吕济财签字，签订日期为2014年5月1日。手写收条显示：今收到吕济财交来租金8万元，佘玉琴签字，2014年5月3日；今收到吕济财交来的租金10万元，佘玉琴签字，2014年5月6日；今收到吕济财交来的租金10万元，房屋租金全部收到，佘玉琴签字，2014年5月10日。水电费发票和微信缴费记录显示最早缴费时间为2017年。伙食费收据显示：收到合同签订后每月吕济财交来的饭费1000元，佘玉琴签字，2018年12月30日。牛瑞对吕济财提交的上述证据真实性均认可，表示《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同的补充协议》中签字是其本人签字，称房屋租金都是其母亲佘玉琴收的，当时其在外面有很多欠债，其母亲为了给其凑钱，就和吕济财签订了《房屋租赁合同》，让吕济财提前把房租交了，吕济财当时交了28万元，这些钱都用于给其还债；2014年高利贷公司的人经常到家里要钱，为了筹钱，其母亲又跟吕济财沟通是否能提前续租并交租金，吕济财又交了28万元，这些钱也都用来还债了。牛瑞未提交证据。王宝军和王厚生认可吕济财提交的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同的补充协议》真实性，对牛瑞签字没有异议，但不认可吕济财提交的其他证据的真实性，认为《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同的补充协议》中约定的合同租期、租金不真实，不符合常理，主张上述协议是出租人和承租人恶意串通，损害王宝军和王厚生的利益，系无效协议。王宝军、王厚生认可吕济财承租案涉房屋的事实，但主张2014年至2016年是其他律师在租房子，而吕济财是2016年至2017年期间才租了其中一间房屋。王宝军、王厚生未提交证据。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。吕济财主张其承租了案涉房屋中一部分，并提交其和佘玉琴、牛连锁、牛瑞签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同的补充协议》为证。王宝军、王厚生、牛瑞均认可上述证据真实性。王宝军、王厚生虽主张上述两个协议是出租人和承租人恶意串通签订的，系无效协议，但是王宝军、王厚生并未举证证明其主张，另结合本院调查内容，本院无法采信王宝军和王厚生该主张，《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同的补充协议》应属真实有效协议。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现租赁期限尚未到期，本案被执行人牛瑞未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封涉案房屋并采取评估、拍卖措施时，应当对案外人吕济财的合法租赁权予以保障，在其租赁期限内（租赁期限截止到2027年12月31日）不得要求其向受让人移交其占有的涉案房屋。综上，案外人吕济财的异议请求成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：本院在（2018）京0106执9054号案件中对坐落于北京市丰台区北大街北里7号楼1层1门1号房屋负担租赁权予以变现。案件受理费70元，由被告牛瑞负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李晓慧人民陪审员  白璆琳人民陪审员  孙顺玲二〇一九年八月三十日法官 助理  刘荣华书 记 员  程雪桐