云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初2297号原告：华夏阳光地产有限公司统一社会信用代码：91530000753563916M住所地：云南省昆明市西山区滇池度假区滇池路1037号华夏曦岸2栋6楼。法定代表人：王明坤，任董事长兼总经理职务。委托诉讼代理人：周霞、王征，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：廖洁，女，1969年8月3日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：邹玉宝，男，1977年1月26日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。两被告共同委托诉讼代理人：张建华，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。原告华夏阳光地产有限公司（以下简称“华夏地产公司”）与被告廖洁、邹玉宝商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告华夏地产公司的委托诉讼代理人周霞、王征，被告廖洁、邹玉宝的共同委托诉讼代理人张建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华夏地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告廖洁于2017年9月11日签订的KM2017091167771号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、判令两被告立即协助原告办理撤销前述第一项中商品房买卖合同登记备案手续；三、判令两被告向原告支付违约金共计人民币887900.80元（房屋总价款的20%）；四、判令两被告共同承担本案的律师费人民币30000元；五、本案的案件受理费、保全费、保全担保费等费用由两被告共同承担。以上诉请金额暂计917900.80元。事实和理由：2017年9月11日，原告与被告廖洁签订了KM2017091167771号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定被告廖洁向原告购买位于昆明滇池路国家旅游度假区海埂街道管理处大坝、河尾社区的御府中央小区（A2-2地块一期）Ⅰ******号房，付款方式为支付部分首付款，余款向富滇银行股份有限公司昆明岔街支行（下称“富滇银行岔街支行”）贷款支付。同时，双方在合同中约定，如被告廖洁逾期连续三个月没有偿还银行借款本金和利息或存在其他违约行为，导致按揭贷款银行要求原告履行保证责任，清偿部分或所有保证款项的，原告有权解除与被告廖洁签订的商品房买卖合同，收回合同项下商品房，并有权要求被告按照购房总价款的20%向原告支付违约金，并赔偿原告其他直接或间接损失。2018年3月13日，原告与两被告、富滇银行岔街支行签订了《个人购房（抵押）担保借款合同》，被告廖洁向富滇银行岔街支行借款3840000元，原告为廖洁向富滇银行岔街支行提供阶段性连带责任保证担保、被告廖洁及其配偶邹玉宝以合同项下房屋提供抵押担保。后因两被告连续未按时足额偿还贷款，严重违反担保借款合同约定，富滇银行岔街支行多次催收未果，决定提前收回向被告发放的贷款，并向原告发出《宣告函》，要求原告承担担保责任，根据合同约定，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，收回合同项下商品房，并要求被告支付违约金及其他直接和间接损失。据此，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告廖洁、邹玉宝共同辩称：本案中造成违约的情况属于不可抗力或者是其他因素。因为2018年下半年,廖洁和邹玉宝在福建谈生意时，被案外人郭某某、陶某某等人非法拘禁，从福建强行带到昆明后非法拘禁了一个半月的时间，并且强制过户了两套房子，一套别墅价值2000多万，另外一套是大理的房产。涉案三个铺面也被强行进行了买卖公证，后来没过户成功，也没有签订正常具体的买卖合同，因产权证没下来，被要求产权证下来以后，立即办理有关的过户手续。廖洁和邹玉宝被放出来大概过了个把月左右就报案了。报案以后，目前公安机关已经立案抓捕了18个人左右。本案的房子进行了买卖公证的买受人郭某某名下已经强行过户了两套房子，现在已被公安机关查封。并且陶某某是郭某某的前夫，陶某某的案件从昨天开始移交由昆明市公安局办理。当时至少有一点就是说在非法拘禁期间廖洁和邹玉宝身上的信用卡、银行储蓄卡都被没收了。房屋买卖资料以及手机全部没收走了。涉案的三套铺面因为没有办理产权证，实际上只是一个敲诈勒索的手段，所以就没有要求公安机关查封。因为一旦查封，造成的损失会加大，所以就没要求公安机关查封，但是强制过户的全部都查封了。被告认为廖洁、邹玉宝不是主观上想违约，而是不可抗力造成的。因为两被告的钱还有信用卡里面全部被盗刷了。当时是廖洁和邹玉宝两个都被非法拘禁。信用卡可以贷款，报案以后发现信用卡被盗刷了，所以就不具备还款的能力。现在当事人的想法是尽快把一些房子、商铺卖了以后来履行部分。被告不同意解除合同，因为涉案是有起因问题。另外，如果要解除合同的话，在履行担保合同期间造成的一些损失，被告廖洁和邹玉宝进行赔偿就行。如果要求解除合同，那么被告前期交进去的款项又怎么办？而且解除的是买卖合同，被告认为买卖合同从某个角度上来已经是履行完毕了。买卖合同已经履行完毕，房款通过银行已经支付完毕了。整个合同法律关系来看的话，如果要解除买卖合同也涉及到履行担保的时候原告支付的有关的银行的贷款的利息，还有本金的归还问题。被告在证据上也看到银行这方面也是提前解除合同，但是有一点，房屋买卖合同和按揭贷款合同是主合同和从合同，反而贷款合同来看的话，也是一个主担保合同和一个次要合同，从本案的角度，应该是把银行也追加进来。另外一点，就本案的情况，如果确实是被告违约，被告请求法庭减免违约金，因为黑恶势力的影响，如果再加上这个事情，又出现一个其他方面的损失，那么彻底就崩溃了。涉案金额全部加起来应该有个四千万左右。被告现在已经开始挂出去，然后卖了以后来逐步地履行原来的还款计划，如果合同解除的话，连本带利要还，被告是无法来还的。首先，被告主观上没有想违约，也符合合同上面所说的不可抗力，所以法院如果最终认定是被告违约的话，也请求免除违约金，另外一点这个案子是一个次担保合同造成的，担保合同是一个抵押合同，抵押贷款也是同一个案件关系，所以请求追加银行进来，给被告一定的机会。其他方面就请法庭依法公平公正的进行裁判，而且合同上也有约定。因为解除合同在严格意义上来说，应该有个通知程序。本案没有通知被告就直接进入诉讼程序，被告是因为房产无法进行买卖公证，后来去房管局去查询的时候才知道房子被保全，然后才来法院查明得知，而不是说是通过银行，或者说房地产、开发商，被告没有收到过任何解除合同的一些通知。廖洁和邹玉宝的手机一直被犯罪嫌疑人控制了。原告提交的证据：一、商品房买卖合同（预售）及商品房买卖合同补充协议、商品房买卖合同登记备案表。二、个人购房（抵押）担保借款合同、公证书。三、宣告函当庭提交：四、宣告函、代偿凭证五、律师费发票、保全担保费发票、保全申请费收据。被告提交的证据:一、报案材料二、预约买卖公证文书（复印件，原件已交给公安部门）三、受案回执（廖洁）、受案回执（邹玉宝）、立案告知书、移送案件通知书。经审理，本院认定事实如下：2017年9月11日，原告与被告廖洁签订合同编号为KM2017091167771《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，被告向原告购买位于昆明滇池路国家旅游度假区海埂街道管理处大坝、河尾社区的御府中央小区（A2-2地块一期）****商业用房。总价款为4439504元，付款方式为商业贷款方式付款，被告廖洁应当于2017年9月11日前支付首期房价款2229504元，余款2210000元向富滇银行股份有限公司申请贷款支付。买受人选择按揭贷款方式支付房款的，如买受人逾期连续三个月没有偿还银行借款本金和利息或存在其他违约行为，导致按揭贷款银行要求出卖人履行保证责任，清偿部分或所有保证款项的，出卖人有权对买受人采取下列措施:出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，收回买卖合同项下商品房，并有权要求买受人按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金，此外，买受人还应向出卖人赔偿代偿款项、利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、不动产转移登记所交纳的税费等相关的一切费用和其他直接及间接损失；合同解除后，双方同意买受人应赔偿的全部费用可直接在应退买受人的款项中进行冲抵，冲抵不足的，买受人在7日内补足。同日，原告与被告廖洁进行了商品房买卖合同备案登记（合同备案登记编号为KM2017091167771），登记的买受人为廖洁，无其他共有人，登记的房屋为御府中央小区（A2-2地块一期）****。2018年3月13日，原告、两被告与案外人富滇银行股份有限公司昆明岔街支行（以下简称“富滇银行岔街支行”）签订《个人购房（抵押）担保借款合同》并经公证。该合同约定：借款人为被告廖洁，贷款人为原告富滇银行岔街支行，保证人为华夏阳光地产有限公司，抵押人为两被告。贷款仅用于购买下列房屋：房屋座落于御府中央A2-2/4地块****及御府中央小区（A2-2地块一期）****，房屋买卖（预售）合同编号为5301012017091101011、5301012017091101041、KM2017091167771。借款金额为3840000，借款期限自2018年3月13日至2028年3月13日，共分120期，2018年4月21日为借款人首次还款日期，以后每月同日为归还借款本息日。借款人在贷款人处开立结算账户，借款发放、偿还均通过该账户进行：户名为廖洁、账号为62×××25、开户行为富滇银行昆明岔街支行。本合同项下的贷款由抵押人以其所有或依法有权处分的本合同载明的房屋作抵押，并办理相应的抵押手续。本合同项下的贷款由华夏阳光地产有限公司作为保证人，阶段性承担连带责任保证。两被告还签署了代办抵押登记委托书，委托原告代办抵押登记。但截止至本案法庭辩论终结前并未实际办理抵押登记。原告于2018年3月13日向被告廖洁发放了3840000元的贷款。2018年12月26日，案外人富滇银行向原告发出宣告函载明：华夏阳光地产公司作为保证人为借款人廖洁（身份证号：5325321969××××××××），向“富滇银行股份有限公司昆明岔街支行”申请的个人一手商业用房贷款人民币3840000元做担保。借款人所购三个商铺分别位于御府中央小区A2-2/4地块10幢10-8号，御府中央小区A2-2/4地块****号及御府中央小区（A2-2地块一期）4幢商业1，贷款已于2018年3月13日发放至2028年3月13日到期。自2018年11月廖洁未能正常还款，经催收未能联系上借款人及其配偶。截止至2019年3月8日，借款人已连续四期未按期足额还款，逾期天数98天，当前逾期金额人民币174112.52元（含逾期本金、逾期正常息、逾期罚息、逾期复利）。根据贵公司即借款人廖洁于2018年3月13日与富滇银行岔街支行签订的《个人购房担保（抵押）借款合同》第二十三条第一款规定：借款人未按本合同规定按时、足额偿还借款本息的已构成违约，故决定提前收回向借款人发放的贷款，请贵公司承担担保责任归还该笔贷款的本金、利息、罚息、复利。截止至2019年3月8日该笔贷款本息余额人民币3748228.80元。原告于2019年3月8日履行了保证责任，向富滇银行支付了上述款项3748228.80元（包含71683.08元、98343.03元、3578202.69元三笔）。2018年12月4日，两被告向昆明市公安局国家滇池旅游度假区分局民族村派出所报案廖洁、邹玉宝被非法拘禁，昆明市公安局国家滇池旅游度假区分局民族村派出所于2019年1月3日决定立案侦查，后因云南省公安厅指定管辖并于2019年4月22日移送红河哈尼族彝族自治州公安局管辖。庭审中，两被告向本院出示了报案材料证明两被告于2018年10月7日至11月17日被非法拘禁，所有资产、银行卡被犯罪嫌疑人控制的事实（因上述非法拘禁一案涉嫌黑恶势力犯罪，案件尚处于侦查阶段，具体报案事实详见在卷证据）。另查明,被告廖洁、被告邹玉宝于2011年5月30日登记结婚。另，原告就本案进行了诉讼保全，支出保险担保费3747.03元。本院认为：对于原告的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案《商品房买卖合同补充协议》约定，如买受人逾期连续三个月没有偿还银行借款本金和利息或存在其他违约行为，导致按揭贷款银行要求出卖人履行保证责任，清偿部分或所有保证款项的，出卖人有权对买受人采取下列措施:出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，收回买卖合同项下商品房。本案中，两被告客观上确实自2018年11月未能正常还款，截止至2019年3月8日，借款人已连续四期未按期足额还款，原告依据《商品房买卖合同补充协议》约定向富滇银行清偿了所有保证款项而取得合同解除权，故原告请求解除与被告廖洁签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》据法有据，本院依法予以支持。对于原告的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。且被告廖洁购房时发生在被告廖洁、邹玉宝夫妻关系存续期间，故原告请求两被告协助其办理撤销商品房买卖合同备案登记备案手续（合同备案登记编号为KM2017091167771），本院依法予以支持。对于原告的第三项、第五项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据被告提交了报案材料反映两被告于2018年10月7日至11月17日被非法拘禁，所有资产、银行卡被犯罪嫌疑人控制，非法拘禁的时间刚好与按揭贷款逾期还款的起始时间吻合，又根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本院认为，被告廖洁、邹玉宝在被非法拘禁后其财产被犯罪嫌疑人实际控制而无法履行偿还银行贷款属于不可抗力具有高度可能性，可部分或全部免除责任。再根据《商品房买卖合同补充协议》约定，如买受人逾期连续三个月没有偿还银行借款本金和利息或存在其他违约行为，导致按揭贷款银行要求出卖人履行保证责任，清偿部分或所有保证款项的，出卖人有权对买受人采取下列措施:出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，收回买卖合同项下商品房，并有权要求买受人按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金，此外，买受人还应向出卖人赔偿代偿款项、利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、不动产转移登记所交纳的税费等相关的一切费用和其他直接及间接损失。本院结合本案被告廖洁实际履约情况且考虑到上述费用发生于两被告夫妻关系存续期间，对于原告请求两被告承担购房总价款20%违约金的诉讼请求不予支持。对于原告请求两被告承担保全担保费3747.03元的请求依法予以支持。对于原告的第四项诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告仅向本院提交了律师代理费发票，无法证实系本案所产生的律师代理费，故本院依法不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告华夏阳光地产有限公司与被告廖洁于2017年9月11日签订的编号为KM2017091167771号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、由被告廖洁、被告邹玉宝于本判决生效之日起十日内协助原告华夏阳光地产有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（合同备案登记编号为KM2017091167771）；三、由被告廖洁、被告邹玉宝于本判决生效之日起十日内向原告华夏阳光地产有限公司共同支付保全担保费人民币3747.03元；四、驳回原告华夏阳光地产有限公司对被告廖洁的其他诉讼请求；五、驳回原告华夏阳光地产有限公司对被告邹玉宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13808元（原告已预交），由原告自行负担人民币13758元，由两被告共同负担人民币50元并于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长  张 杨人民陪审员  李沙佧人民陪审员  李 莉二〇一九年八月二十八日书 记 员  段 朔