河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初2610号原告:王景远，男，1952年12月16日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王洪周，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：李开江，男，1954年12月13日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：宋峰，河南长浩律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：三门峡经济开发区棚户区城中村改造指挥部，住所地三门峡市湖滨区后川村。负责人：李峰。原告王景远与被告李开江、第三人三门峡经济开发区棚户区城中村改造指挥部（以下简称棚户区改造指挥部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王景远及其委托诉讼代理人王洪周，被告李开江及其委托诉讼代理人宋峰到庭参加诉讼。第三人棚户区改造指挥部经本院依法传唤,未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王景远向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋出让协议书》无效；2.判决被告拆迁置换房屋130平方和798000元补偿款归原告所有；3.第三人将130平方拆迁安置房和798000元补偿款交付给原告；4.被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：2005年3月10日，被告与原告的弟弟杨建堂签订《房屋出让协议书》,约定将原告王景远位于后川村七组房屋5间以35000元价格转让给李开江。2017年，当地政府对湖滨区后川村进行改造拆迁。按照政府拆迁政策规定原告的0.34亩宅基地可以置换340平方房产。2019年4月19日，被告与三门峡市经济开发区城中村改造指挥部签订“开发区改造拆迁安置补偿协议”，对李开江的房屋进行改造拆迁。李开江把王景远的宅基地（面积0.34亩）置换了130平方米房产补偿和798000元货币补偿，另外再补偿给被告李开江地上附属物补偿金、装修补助费、过渡安置补助费等330867元。《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》以及众多的行政法规政策明确规定,即宅基地不得向非本集体组织成员之外转让或出售，对将宅基地转让出售给非本集体组织成员的,转让合同按无效处理。签订合同时被告并非后川村村民，系三门峡水利枢纽管理局职工，属于城镇户籍，不得在后川村享受房屋及宅基地使用权。再者，该协议书也仅约定房屋(该房屋仅占用宅基地五分之一）出让给李开江，并没有约定将原告0.34亩宅基地使用权全部出让给被告李开江。被告与原告的弟弟签订“房屋出让协议书”明显属于无效协议。《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。李开江因该合同取得了798000元现款和130平方房产的拆迁补偿。依据上述法律规定，被告取得的上述财产应当归原告所有。故诉至法院。被告李开江辩称，原告与我之间签订的房屋买卖协议书合法有效。原告与我之间签订的房屋买卖协议书约定购买的是房屋并不是宅基地。原告转让给我的房屋有合法的房产证，该房屋是合法转让。由于原告出卖给被告的房屋年久失修，为了改变居住条件，后来重新加盖4层楼房。2011年，被告经村委同意将户口转入后川村。三门峡市经济开发区管委会在拆迁公告中明确说明被征收人规划红线内涉及的土地、房屋以及地上建筑物、附属设施所有人。原告的户口目前不在后川村，土地上也没有原告任何房屋和附属物，故130平方米的安置费和79.8万元的补偿款不应归原告所有。原告在2005年3月将房屋转让给被告至今已经14年，原告起诉超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告王景远原系后川村7组村民，在该村拥有宅院1座，并在宅院建造房屋。1989年11月13日，三门峡市人民政府房地产发证办公室给王景远建造的房屋办理房屋所有权证（字第00238号），房产证载明房屋为3间砖木结构，建筑面积87.46平方米。1991年11月12日，王景远领取该房屋所有权证书。1991年12月14日，王景远取得三门峡市湖滨区土地管理局给该宅基地颁发的三湖集建（91）字第01-02-376号《集体土地建设用地使用证》，载明：位置为三门峡市湖滨区崖底乡后川村第七组，面积234.45平方米，建筑面积56平方米，房屋4间。2005年1月，王景远委托杨建堂代理其出售房屋，并出具委托书一份，载明“本人在三门峡市开发区后川村有旧房五间，现全权委托杨建堂先生代理办理卖出手续，特别委托”。2005年3月10日，杨建堂代理王景远（甲方）与被告李开江（乙方）签订《房屋出让协议》1份，载明“甲方在后川村七组有房屋五间，现转让给乙方，折价35000元，乙方同意接受；乙方将一次性付清甲方房屋款35000元，甲方将房产证交于乙方手中；从协议签字之日起，乙方和四邻之间发生的一切纠纷，甲方概不负责；协议生效后，双方均不得反悔，若一方反悔应向另一方交纳违约金2万元”。协议签订后，被告李开江给付原告王景远转让款35000元，王景远将房屋交付给李开江居住使用。此后，李开江对宅基上的房屋进行重建。2019年4月19日，李开江作为乙方与第三人棚户区改造指挥部（甲方）签署了《开发区城中村改造拆迁安置补偿协议》1份，载明：“第一条、李开江房屋位于三门峡××组，宅基地面积0.34亩；户主李开江，妻子张风云；第二条、依照三开政【2017】5号和三开政【2017】6号文件的规定，甲方应给乙方置换新建安置房建筑面积340㎡（其中乙方选择产权调换安置面积210㎡;选择货币补偿安置130㎡)。乙方现有建筑面积超出置换安置房面积353.59㎡，甲方按照标准予以补偿，补偿金额为209679元。乙方除房屋外的其他地面附着物经测算应予补偿:62676元。搬迁补助及临时安置补助以乙方拆迁房屋的有效权属证明为准，甲方一次性给予乙方搬迁补助费1800元整。本次拆迁过渡期暂定为36个月，自开始搬迁至通知领取安置房钥匙之日延后三个月。过渡期内甲方按乙方选择产权调换面积占应置换面积比例给予乙方每月702元的过渡期补助费。若超期按双倍发放过渡期补助费。补助费以安置户型发放，每季度发放一次。甲方一次性支付乙方12个月的过渡期安置补助费8424元。乙方在规定期限内及时搬迁的，依搬迁交房验收单为准，甲方给予乙方奖励15000元。为遏制违章建设、私搭乱建违法行为，对2016年11月10日后未突击搭建各类房屋的每户给予15000元。按照先搬迁先选房的奖励政策，由被征收人按照自选顺序号（由搬迁顺序号和补偿协议顺序号相加确定。自选顺序号相同时，按照搬迁顺序号依序确定)，依序自主进行选房，第一轮选房每户选房面积不得超过置换面积的二分之，自第二轮起每户每轮只能选择一套住房。第三条:安置房屋地点:向川路东、三门路口位置根据建设规划和社区要求加以确定。安置房的面积以建筑面积70-130㎡为主，具体户型以甲方设计为准，乙方根据甲方提供的户型进行选择。甲方提供给乙方的安置房屋，其建筑质量标准应当符合国家建筑质量验收标准。安置房屋交房标准材质达到国家质量验收要求的进户防盗门、门窗、通水、通电、暖气宽带网线等管线入户门。考虑到群众装修问题,按90元/㎡发放装修补助。若大部分群众要求简装，村委会统一确定后，则不发放装修补助费。简装标准:除交房标准外，室内墙壁用仿瓷涂料粉刷，地面进行水泥抹光，有室内简装门，卫生间、厨房墙面地面贴瓷砖，安装普通洁具和照明设施，能入住生活。乙方同意领取一次性装修补助费130㎡×90元，合计11700元，选择货币补偿安置房的建筑面积不享受装修补助”。经安置补偿测绘，李开江宅基地面积0.34亩，安置房面积340平方米，砖混房屋总量693.59平方米，余房补偿353.59㎡。另查明，王景远于1972年12月入伍，1993年8月转业之后落户上海。李开江于2011年4月27日将户口移入后川村。2019年4月30日，三门峡市崖底乡后川村村民委员会出具证明一份，载明“兹证明李开江于2011年4月27日迁入，在我村属于空挂户，不享受我村集体组织村民任何福利待遇”。本院认为，原告王景远原系后川村村民，在该村拥有宅院和附属房屋;1989年和1991年王景远分别取得涉案房屋和宅基地的所有权和使用权证是事实。2005年1月，王景远委托杨建堂代理其出售房屋，2005年3月10日，杨建堂代理王景远（甲方）与李开江（乙方）签订《房屋出让协议》一份，将房屋转让给李开江所有。关于《房屋出让协议》是否合法有效问题，《中华人民共和国土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。由于原告王景远已将户口迁出后川村，落户上海市，其不再属于后川村村民；故原告王景远户口迁出后，其名下的宅基地和所属房屋，本着房地一体化、地随房走的原则，可以进行流转。原告王景远与被告李开江于2005年3月10日签订的《房屋出让协议》，系双方真实意思表示，协议签订后李开江给付王景远转让款，实际占有、使用王景远的房屋和宅院；且李开江已于2011年4月30日成为后川村村民，享有村民的相应权利。故本院依法确认该协议合法有效。原告王景远主张确认拆迁置换房屋和补偿款归其所有，第三人给付其拆迁置换房屋和补偿款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，驳回原告王景远的诉讼请求。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：驳回原告王景远的诉讼请求。案件受理费16680元，减半收取8340元，保全费4510元，共计12850元，由原告王景远负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  马军亚二〇一九年八月二十八日书记员  李 倩