广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3345号原告：禤雪莹，女，1995年12月28日出生，汉族，住广东省从化区。委托诉讼代理人：李月君，广东建助律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号,统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：舒辉、陈淮，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告禤雪莹与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告禤雪莹的委托诉讼代理人李月君及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人舒辉、陈淮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禤雪莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金94136元给原告（从2016年7月15日起每日按照总房款3280000元的万分之一为标准，计算至2017年4月28日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月27日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告购买位于从化区沙贝项目三期一组团B型三联排（12栋）101房，房屋建筑面积293.64平方米，房款总额3280000元。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付全部购房款3280000元，被告于2015年8月19日向原告开具购房款的全额发票。合同中，对原告与被告之间的权利义务进行了详细约定：合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。由于涉案房屋目前仍为临时用电，涉案房屋尚未达到交付条件，而原告于2017年4月28日已收楼，因此原告应从2015年12月16日起至2017年4月28日止按原告已付房价款3280000元的日0.1‰为标准向原告支付违约金。被告雅居乐公司答辩称：被告与原告商品房预售合同纠纷一案，被告认为原告的诉请不能成立，应依法予以驳回。具体理由为：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不因此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是原告与被告双方真实意思表示，且在签约前向原告解释说明，合法有效。也即原告与被告双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也承诺不因为其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。三、涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明因为用电问题影响到其正常使用，并因此产生损失或存在损失。四、原告已经实际办理收楼手续，同意按现状收楼。即便支持原告的违约金诉请，也应计算至各原告实际收楼之日止。五、按照《广东省高级人民法院印发的通知》（粤高法【2017】191号）第四十七条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金……。若按日或者按月等时间累积计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”，即便支持原告的违约金诉请，也应审查原告实际提起诉讼的时间及所主张起始日的诉讼时效问题，原告主张的部分违约金已超过诉讼时效。禤雪莹2019年7月18日提起诉讼，其关于2016年7月18日前的违约金主张均已经超过诉讼时效，应自2016年7月18日起计算至2017年4月28日实际收楼之日止，总计284天。本院经审理认定事实如下：2015年6月27日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于从化市沙贝项目三期一组团B型三联排（12栋）101房；建筑面积293.64平方米；总金额为3280000元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的30.18%，金额990000元；除首期款外，剩余房款2290000元须于2015年6月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。上述合同签订后，原告依约支付全部购房款3280000元。2015年8月19日，被告向原告出具购房款发票确认收到上述款项。庭审中，原告与被告一致确认2017年4月28日被告已将涉案房屋交付给原告使用，且被告自认房屋现仍为临时用电。另查，一、原告于2019年7月19日向本院提起诉讼，请求判令被告支付逾期交房违约金，本院于当日立案受理。二、本院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民正常生活使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下两个问题：一、涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然雅居乐公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了购房人的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。故，即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已于合同约定交房期限2015年12月15日前达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋尚不符合房屋交付标准。二、关于逾期交房违约金计算起止时间的问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付责任由被告承担。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人，在办理收楼手续签收钥匙之前，对涉案房屋是否具备合同约定的供电永久使用证明材料、是否符合合同约定的交房标准负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任，有合理的认知与判断。原告已于2017年4月28日收楼，应视为原告同意按现状收楼。原告收楼之后，被告逾期交房问题已不复存在，亦无需承担逾期交房的违约责任，故逾期交房违约金计算时间为2015年12月16日至2017年4月28日。庭审中，被告辩称原告主张2016年7月18日前的逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，并认为被告支付违约金的期间为2016年7月18日至2017年4月28日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，原告已知被告未在合同约定交房期限2015年12月15日前向其交付涉案房屋，但原告于2019年7月19日才向本院起诉主张逾期交房违约金，故，原告2016年7月19日之前的违约金主张已过诉讼时效。因此，本案逾期交房违约金应从2016年7月20日起至2017年4月28日止每日按照总房款3280000元的万分之一为标准计付。现被告主张违约金的计算起至时间为2016年7月18日起至2017年4月28日，其放弃对2016年7月18日、2016年7月19日两日违约金已过诉讼时效的抗辩是对其权利的自由处分，不违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以尊重和采纳。因此，本案逾期交房违约金应从2016年7月18日起至2017年4月28日止每日按照总房款3280000元的万分之一为标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年7月18日起每日按照总房款3280000元的万分之一为标准，计算至2017年4月28日止）给原告禤雪莹；驳回原告禤雪莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1077元，由原告禤雪莹负担16.7元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担1060.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年八月二十一日法官助理李芷君书记员李健华