甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1102民初3075号原告（反诉被告）：甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司，住所地定西市安定区天庆国际大酒店2号楼4楼。负责人：韩泽华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锦文，甘肃东方人律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱彩霞，女，汉族，1965年5月2日生，个体户，住定西市安定区。原告（反诉被告）甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与被告（反诉原告）朱彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司委托诉讼代理人陈锦文及被告（反诉原告）朱彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与朱彩霞签订的《房屋租赁合同》已解除；2、依法判决朱彩霞向甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司支付房屋租金67501.23元、违约金13520.41元，合计81021.64元；3、案件受理费由朱彩霞负担。事实与理由：甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与朱彩霞于2017年1月3日签订《房屋租赁合同》，约定朱彩霞承租甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司所有的位于定西市安定区××·××商业××号商铺，建筑面积为101.53㎡，租赁期限从2017年3月20日起至2020年3月19日止，共三年。交租期为2018年1月1日起至2020年3月19日止，租金为50元/建筑平方米·月，租金总额为135204.11元，租金每三个月支付一次。合同还约定，租赁期间拖欠房租或各项费用累计1个月，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司有权解除合同，收回涉诉商铺，朱彩霞应按照租金总额的10%向甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司支付违约金。朱彩霞自2018年3月1日起拒不按时交纳房租，2018年12月22日，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司向朱彩霞发出《合同解除通知书》，并通过EMS邮寄给朱彩霞。2018年12月28日，朱彩霞自行搬离了涉诉商铺。2019年3月30日，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司在定西日报刊登腾房公告，要求朱彩霞在公告刊登后3日内腾退交还涉诉商铺，否则将自行收回。为了降低损失，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司于2019年4月8日用备用钥匙开启涉诉商铺并收回了该房屋，但朱彩霞至今未支付2018年3月1日至2019年4月8日期间的房屋租金67501.23元。朱彩霞辩称及反诉称，朱彩霞与甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司签订合同并承租位于定西市安定区××·××商业××号商铺的事实属实，并支付保证金16000元。甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司为了带动金域蓝湾小区周边的发展，免除了2017年3月20日至2017年12月31日期间的房屋租金。2018年朱彩霞书面申请继续免除租金，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司于2018年6月底回复不予免除，于是朱彩霞于2018年7月2日交纳房屋租金10000元，于2018年11月底支付房屋租金10000元。2018年12月20日左右，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司工作人员与朱彩霞口头协商，朱彩霞于2018年12月31日前搬离承租商铺，剩余租金予以免除。朱彩霞于2018年12月31日搬离涉诉商铺后，于2019年1月2日将商铺钥匙交还甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司。现朱彩霞反诉要求甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司返还保证金16000元，因甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司在朱彩霞搬离时承诺免除剩余房屋租金，朱彩霞同意保证金抵扣剩余房屋租金后驳回甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司的诉讼请求。甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司对反诉辩称，根据合同第三条第四项的约定，租赁合同期满时，如朱彩霞没有违约行为、拖欠费用或损害房屋设施等情况，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司将租赁保证金不计息退还给朱彩霞。但朱彩霞从2018年3月1日起开始拖欠租金至2019年4月8日，属于拖欠费用的违约行为，因此，依据合同约定租赁保证金16000元不予退还，请求驳回朱彩霞的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月3日，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司（甲方）与朱彩霞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于定西市安定区××·××商业××号商铺出租给乙方使用，建筑面积为101.53㎡；租赁期限从2017年3月20日起至2020年3月19日止，共三年。交租期为2018年1月1日起至2020年3月19日止，租金为50元/建筑平方米·月，租金总额为135204.11元，租金每三个月支付一次15229.50元，并列表确定交付日期及数额。合同签订的同日，乙方向甲方支付16000元的租赁保证金，租赁合同期满时，如乙方没有违约行为、拖欠费用或损坏甲方房屋设施等情况，甲方一次性将租赁保证金不计息退还乙方。甲方于2017年3月20日将房屋交付乙方，乙方拖欠房租或各项费用累计1个月，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金总额的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，合同还约定了其他事项。合同签订后，朱彩霞向甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司支付保证金16000元，2018年7月2日，朱彩霞支付房屋租金10000元。2018年12月22日，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司制作合同解除通知书，提出因朱彩霞拖欠租金通知解除合同，要求朱彩霞于2018年12月31日前将房屋物品腾退归还，该通知书通过邮寄的方式送达朱彩霞。2018年12月31日，朱彩霞自行搬离涉诉商铺。2019年3月30日，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司在定西日报刊登限期腾退交还承租房屋的公告，称解除合同效力已发生，要求朱彩霞在公告见报后3日内腾退归还承租房屋，否则在第三方见证下清点财产，自行收回房屋，并还将追缴各项费用及违约金。2019年4月8日，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司自行制作收房清单，备注朱彩霞于2018年12月31日私自撤场。上述事实有当事人的陈述，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司及朱彩霞共同向法庭提交的《房屋租赁合同》1份，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司向法庭提交的《合同解除通知书》1份、EMS邮寄单及邮寄状态查询单各1份、2019年3月30日出版的第8700期定西日报1份、收房清单1份，朱彩霞向法庭提交的卡号为62×××71的借记卡账户历史明细清单1份等证据予以证实。另外，朱彩霞向法庭提交的面值为10元的代金券128张，因代金券上加盖印章的系甘肃天庆商贸娱乐有限公司，与本案原告并非同一法律主体，不作为认定案件事实的依据。朱彩霞申请出庭的证人李某,4、王某,4的证言，因李某,4父亲李环承租了甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司的另一处商铺，且已被起诉至本院，而王某,4原系朱彩霞雇员，李某,4、王某,4与朱彩霞均具有利害关系，故对李某,4、王某,4证言的证明力不予认定。本院认为，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与朱彩霞签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，双方当事人均应依合同约定履行自己的义务。对于甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除的诉请，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司于2018年12月22日作出解除通知书并送达朱彩霞，朱彩霞也已于2018年12月31日搬离涉诉商铺，故《房屋租赁合同》已经实际解除，本院对此予以确认。对于甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司要求朱彩霞支付2018年3月1日至2019年4月8日期间的房屋租金67501.23元的诉请，朱彩霞于2018年12月31日搬离涉诉商铺，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司在收房清单中亦备注“该商户于2018年12月31日私自撤场”，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司在朱彩霞等多家经营者均存在经营亏损的情形下应当本着公平的原则，照顾客户的利益，帮助化解风险，避免损失扩大，庭审中，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司陈述其持有备用钥匙，其应当在知晓朱彩霞已搬离涉诉商铺时及时接收涉诉商铺，而甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司提交的2019年4月8日的收房清单系其自行制作，朱彩霞并未签字确认，故朱彩霞应支付2018年3月1日起至其实际搬离之日即2018年12月31日止的租金共计50765元，对甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司诉请的2019年1月1日至2019年4月8日期间的房屋租金不予支持。对甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司诉请的违约金13520.41元，因朱彩霞欠付房屋租金为50765元，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司主张以合同租金总额135204.11元为基数支付违约金明显过高，应予调整。甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司未向法庭提交证据证实其实际损失，且朱彩霞等多家经营者于2018年初向甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司申请免交房屋租金，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司于2018年6月回复不予免除，本院综合考量朱彩霞迟延付款的期限及数额，酌定以实际欠付的房屋租金50765元为基数，按照同期银行贷款基准年利率4.35%向甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司支付12个月的违约金为宜，即朱彩霞向甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司支付违约金2208元。对于朱彩霞的反诉请求，因甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司在庭审中选择违约金条款，故对朱彩霞要求返还保证金16000元并折抵剩余房屋租金的请求予以支持。关于朱彩霞辩称其于2018年11月底再次支付房屋租金10000元及甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司在朱彩霞搬离涉诉商铺前承诺免除剩余租金的主张，因其未向法庭提交证据予以证实，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条规定，判决如下：一、确认甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与朱彩霞于2017年1月3日签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、朱彩霞向甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司支付房屋租金50765元、违约金2208元，合计52973元；三、甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司向朱彩霞返还保证金16000元；四、驳回甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司的其他诉讼请求。上述二、三项相互折抵后，朱彩霞向甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司支付36973元，限于本判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费1826元，因适用简易程序减半收取913元，由甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司负担313元、朱彩霞负担600元；反诉案件受理费100元，由甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员 翟 婷二〇一九年八月三十日书记员 文海旭