湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1099号上诉人（一审原告）：曹素珍，女，1982年8月8日出生，汉族，住阳新县。上诉人（一审原告）：吴海强，男，1979年6月20日出生，汉族，住址同上。被上诉人（一审被告）：大冶华天房地产开发有限公司，住所地大冶市东风路街道观山路4号2号楼。法定代表人：曹树火，该公司经理。委托诉讼代理人：尹维佳，湖北维佳律师事务所律师。上诉人曹素珍、吴海强因与被上诉人大冶华天房地产开发有限公司（以下简称华天公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院(2019)鄂0281民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹素珍、吴海强上诉请求：1、撤销一审判决，改判华天公司依合同约定支付延期交房违约金，支持其一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由华天公司承担。事实和理由：一、一审法院判决按照每月16元/平方米的1.3倍标准计算华天公司应赔偿其逾期交房违约金有误，应当按照双方合同约定以533000元为基数，按每日万分之十的标准，从2018年5月30日计算至实际交房之日止；二、华天公司所说的存在不可抗力，导致其延期交房没有事实和法律依据。本案房屋到现在都没有符合合同约定的交房条件，违约金必须计算到实际交房之日。华天公司答辩称：一、其延期交房的理由是因为大冶市创建全国文明城市，再加上2016年至2017年雨雪天气增多，建设难度增加，属于合同法规定的不可抗力；二、如果不能免除违约责任，其也只能以业主的实际损失为限。其对同地段租金申请第三方机构进行评估，本案房屋同地段市场租金为每月9.20元/平方米，申请按照这个标准计算本公司应承担违约金。曹素珍、吴海强向一审法院起诉请求：1.判令华天公司支付延期交房违约金114062元（从2018年5月30日起至2019年1月31日止，2019年1月31日后的违约金按533000元为基数，按照日万分之十的利息标准，计算至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2017年7月5日，曹素珍、吴海强与华天公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：曹素珍、吴海强购买华天公司开发的新冶大道富丽嘉园1栋1单元11002号商品房，房屋面积111.18㎡，单价4794.03元／㎡，总价款533000元。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列条件:该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站、验收会签同意。合同第十条对商品房相关设施（供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络）交付条件进行约定。商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条对逾期交房违约责任进行约定：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。一审法院另认定，大冶市气象部门统计：2016年8月至2018年5月大冶市降雨天气298天，降雪天气8天，霜冻天气40天。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。就本案的处理，双方争执的焦点有以下几个方面：一、华天公司是否存在因不可抗力导致延期交房的事由？二、华天公司是否应承担支付违约金责任？三、双方约定逾期交房违约金计算标准是否过高？如过高，应如何调整？一、关于华天公司是否存在因不可抗力延期交房的事由。根据法律规定，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定免责事由，具有强制性，不以告知为生效要件。本案中，华天公司辩称其为配合大冶创建文明城市而停建11个月之久，属政府部门正常履行行政管理行为，不属于不可抗力，对华天公司该项答辩意见，法院不予采纳。华天公司辩称2016年至2018年大冶地区的雨雪天气较多，依法应免除其的违约责任。法院认为，雨雪天气并非多年不遇的自然灾害，属可预见的自然现象，华天公司在与曹素珍、吴海强约定交房时间时应当充分考虑该因素，不属于法律规定的不可抗力情形。对华天公司的该项答辩意见，亦不予采纳。综上所述，华天公司辩称延期交房是因不可抗力所致的理由不成立；二、关于华天公司是否应承担延期交房的违约责任问题。因双方约定商品房达到交付条件后，出卖人应于2018年5月30日前向买受人交付该商品房。根据庭审查明的事实，华天公司对未能按时向华天公司交房的事实不持异议。其辩称延期交房的免责事由于法不符，故其应承担逾期交房的违约责任；三、关于逾期交房违约金的计算标准问题。法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，损害对方利益，都与诚实信用原则相违背。所以法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。依照法律规定，违约金调整的依据是过分高于造成的损失，超过损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。但如何认定损失？商品房买卖合同司法解释规定，迟延交房，没有约定或约定不明的，参照迟延交付使用房屋同期间的同地段、同类型房屋租金计算。本案违约金的计算标准虽然有约定，但由于过分高于造成的损失，应当比照相关司法解释中的约定不明处理。曹素珍、吴海强的损失包括但不限于房屋租金，但目前除法定损失即房屋租金外，其他损失曹素珍、吴海强未能举证。因此，违约金调整可以依照租金标准的1.3倍计算。华天公司要求按每月9.20元/平方米的标准计算违约金损失，曹素珍、吴海强未予认可，故本院参照他案中评估公司对金湖大道与七里界交汇处圆梦国际住宅月租金估价为15.20元/平方米，结合案涉房屋所处地段，酌情调整以月租金16元/平方米的1.3倍的标准计算华天公司逾期交房违约金。四、关于逾期交房违约金的计算时间问题。华天公司于2018年12月12日正式通知曹素珍、吴海强接收房屋，曹素珍、吴海强对此表示认可，2018年12月12日应认定为房屋实际交付之日，故违约金计算起止日应自双方约定的交房期限届满之次日（2018年5月31日）起至华天公司实际交房之日（2018年12月12日）止。经计算，自合同约定的交房期限届满之次日（2018年5月31日）起至2018年12月12日的违约金为14800.28元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、华天公司在判决生效之日起二十日内赔偿曹素珍、吴海强逾期交房违约金14800.28元；二、驳回曹素珍、吴海强的其他诉讼请求。二审审理过程中华天公司提供一份黄石市方天房地产估价有限公司出具的估价报告，估价报告中对华天公司位于大冶市叶家坝周边步梯住宅房地产进行评估，租金为每月9.20元/平方米,拟证明一审按照16元/平方米的标准计算违约金错误。曹素珍、吴海强认为该评估报告系其单方提出，无事实依据，不能作为本案违约金计算依据。本院认为，该评估报告中是对步梯住宅租金进行评估，与本案电梯房屋现状不符。本院对该份评估报告不予采纳。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。本院认为：商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理《商品房竣工验收备案证》。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。本案中，双方当事人签订的涉案商品房买卖合同约定，涉案房屋交付的条件为1、商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房经建设、施工、监理、设计、质监站、验收会签同意。该约定高于商品房验收合格实质要件，故本院确定涉案房屋交付的条件为涉案商品房买卖合同约定的交付条件。华天公司至今未取得《商品房竣工验收备案表》，故涉案房屋不具备交房条件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，这包括两层含义，一是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋；二是开发商应按照约定期限将商品房交付使用，只有这两个条件同时具备，才是房屋有效的交付。故本案中，即使华天公司于2018年12月向曹素珍、吴海强通知交付涉案房屋，华天公司在未取得《商品房竣工验收备案表》之前仍需承担逾期交房的违约责任，一审判决华天公司支付违约金至2018年12月12日有误，应当计算至实际收房之日止。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案《商品房买卖合同》约定的日万分之十的违约金明显过高，一审法院依法予以调整并无不当。一审判决参照案涉房屋同地段的月租金标准，酌情认定曹素珍、吴海强的损失并无不当，但适用法律确有错误，本院依法予以变更。因华天公司在与本案同属系列案的另案中同意按月租房金额16元/平方米（参照圆梦国际15.2元/平方米）上浮30%计算赔偿业主的损失，故一审法院将此标准作为本案违约金计算标准并无不当,但适用法律错误，本院依法予以变更。故曹素珍、吴海强提出应当按照合同约定标准计算违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。经核算，华天公司应按2312.54元/月（111.18㎡×16元/㎡/月×1.3）的标准向曹素珍、吴海强支付违约金，自2018年5月31日起至2018年12月31日止的违约金为16187.78元，2019年1月1日后的逾期交房违约金按上述标准继续计算至交房之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大冶市人民法院(2019)鄂0281民初1053号民事判决主文第二项；二、变更大冶市人民法院(2019)鄂0281民初1053号民事判决主文第一项为：大冶华天房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内向曹素珍、吴海强支付违约金16187.78（自2018年5月31日起至2018年12月31日止，2019年1月1日后按2312.54元/月的标准支付至交房之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2282元，由华天公司负担1141元，由曹素珍负担1141元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二○二○一九年八月二日法官助理段佳书记员田梦