江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终2255号 上诉人（原审原告、案外人）：吴江市烨博织造有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇溪南村。 法定代表人：张月丰。 委托诉讼代理人：黄昊，江苏恒渊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨苗苗，江苏恒渊律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏资产管理有限公司，住所地无锡市金融一街。 委托诉讼代理人：贾彬，上海君澜（无锡）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：吴江市鹏丰喷织厂，住所地苏州市吴江区盛泽镇坛丘。 投资人：钱树良。 上诉人吴江市烨博织造有限公司（以下简称烨博公司）因与被上诉人江苏资产管理有限公司（以下简称江苏资管）及原审第三人吴江市鹏丰喷织厂（以下简称鹏丰厂）案外人执行异议之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院(2018)苏0509民初13951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人烨博公司上诉请求：改判烨博公司享有租赁权并对鹏丰厂名下的工业用房带租赁拍卖，上诉费由江苏资管承担。事实与理由：烨博公司与鹏丰厂于2013年1月10日签订租赁合同一份，租赁的标的物为鹏丰厂名下位于坛溪大桥西面的厂房与附属设施，总租赁期间为10年。烨博公司按照租赁合同的约定支付了全部租金。2014年9月29日，鹏丰厂将其厂房土地抵押给吴江农商行。烨博公司在租用鹏丰厂的厂房时，厂房的变电设备登记在鹏丰厂名下。但在抵押前烨博公司已经与供电公司、鹏丰厂签订合同，将变电设备转到烨博公司名下。目前，变电设备登记在烨博公司名下。故烨博公司认为，在抵押登记前，烨博公司已经实际占有使用房屋。现烨博公司为了维护自身的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院查明事实真相，依法改判。 被上诉人江苏资管辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人无证据证明其在抵押之前确实已经合法占有并且使用涉案的场地，而实际上其也没有合法占有场地，所以请求法院驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人鹏丰厂在本院二审期间未提交书面意见。 鹏丰厂名下的位于苏州市吴江区盛泽镇盛坛公路南侧的房地产（涉案房产）所有权证号为02020736，土地证号为吴国用（2002）字第0008012号，该房产于2014年9月29日办理抵押登记，抵押权人为吴江农村商业银行股份有限公司东方支行。一审法院在已生效的(2017)苏0509民初4954号民事判决书中确认了上述抵押权的效力。该房产于2015年12月3日被一审法院首次查封，后多次被轮候查封。在吴江农村商业银行股份有限公司（以下简称吴江农商行）申请执行鹏丰厂等金融借款合同纠纷一案中，一审法院于2018年9月3日出具（2018）苏0509执6432号执行裁定书，裁定不带租赁拍卖被执行人鹏丰厂名下所有的位于吴江区盛泽镇盛坛公路南侧的房地产及部分涉案机器设备。烨博公司认为上述执行行为已经侵害其合法的租赁权，故提起执行异议。一审法院于2018年10月22日出具（2018）苏0509执异294号执行裁定书，驳回了烨博公司的异议请求。 原审原告烨博公司向一审法院提出诉讼请求：1、不服一审法院（2018）苏0509执异294号执行裁定，请求对鹏丰厂名下位于苏州市吴江区盛泽镇盛坛公路南侧的房地产（所有权证号：02020736，土地证号吴国用（2002）字第0008012号）停止执行；2、依法判令烨博公司享有租赁权，并对鹏丰厂名下的工业用房带租赁拍卖；3、诉讼费由江苏资管承担。 一审法院认定事实：2013年1月10日，鹏丰厂与烨博公司签订《厂房租赁合同》1份，约定鹏丰厂将坐落在苏州市吴江区盛坛路、坛溪大桥西面原鹏丰厂的相关厂房及附属房屋租给烨博公司，计算使用面积为2872平方米。租赁期限自2013年1月10日起至2023年1月9日止。前三年租金为130元每年每平方米，第四年起涨10元每平方米，为140元每年每平方米，租期暂定为十年，年平均租金为391310元，租金按年缴纳，提前40天缴纳下一年租金，第四年开始后面七年租金一次性缴纳，房租可以享8折优惠，租金共计2251648元。 鹏丰厂出具收据13张。载明收到烨博公司的房租，其中2013年1月31日通过承兑汇票和现金的方式支付373000元，2014年1月25日、3月28日通过银行承兑和现金的方式支付373000元；2015年1月22日、3月15日、4月20日通过银行承兑和现金的方式支付373000元；2016年1月15日、1月25日、3月3日、4月22日、4月25日、5月8日、5月23日通过银行承兑和现金的方式支付2251600元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。该条含两个成立要件，一是在法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，二是在法院查封前占有使用该不动产。所谓占有使用，要系以承租人实际占有使用作为一种对外公示的方式来对抗执行。据此，在执行异议之诉案件中，以合法租赁权来对抗执行，必须以占有使用为对外公示的要件。依此类推，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该规定中的抵押合同前抵押财产已出租的，也应当以占有使用为前提。据此，本案的争议焦点即为烨博公司是否在涉案房产设定抵押权之前已经占有使用有证的租赁标的物。而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，烨博公司未向一审法院提供任何证据证明其在涉案房产设定抵押前已经占有使用租赁物。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故在烨博公司未能提供其他证据的前提下，其应当承担举证不能的不利后果。综上，烨博公司不能举证证明其在涉案房屋设定抵押权前已经占有使用，故对其主张的诉讼请求，一审法院依法不予支持。判决：驳回烨博公司的诉讼请求。案件受理费19275元，由烨博公司负担。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审过程中，烨博公司为证明其主张，提供了坛丘村第三次全国经济普查企业登记资料、2014年1月坛丘村的书面通知、证人王某、潘某的证人证言、烨博公司法定代表人张月丰支付2014年度的排涝费、高压供用电情况、烨博公司对外签订购销合同约定的送货地点等证据。 本院另查明，在执行过程中，江苏资管以受让了吴江农商行在本案中的债权为由，申请变更本案申请执行人，一审法院于2018年10月30日作出（2018）苏0509执6432号执行裁定，变更江苏资管为本案申请执行人。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。坛丘村村委会的说明多次说明内容前后不一致，本院不予采信。证人王某、潘某与烨博公司有一定的利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。张月丰于2014年12月28日支付的当年度排涝费、烨博公司与供电公司于2015年3月3日签订的高压供用电合同时间均在涉案房屋抵押2014年9月29日登记之后。烨博公司主张其2013年4月20日对外签订购销合同约定的送货地点为坛丘老坛溪大桥桥头，与涉案房屋地址并不完全一致，上述证据均无法证明其在涉案房屋设定抵押权前已经占有使用该房屋。且烨博公司支付租金的凭证中，银行转账均为他人代转、现金无法说明来源、承兑汇票均为复印件，其在一审法院对涉案房屋查封后一次性支付剩余七年的租金，在其未能提供相应的财务账册对此进行印证的情况下，其付款的真实性存疑，故无法确信烨博公司在涉案房屋设定抵押权前已经占有使用涉案房屋。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19275元，由上诉人吴江市烨博织造有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 岚 审判员 水天庆 审判员 丁 兵 二〇一九年八月二十九日 书记员 邹 娜