湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0222民初4738号原告：董美友，男，1970年5月8日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：方朝阳，湖北才俊律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：阳新金太阳置业有限公司，住所地：阳新县兴国镇白杨下钟段阳新大道27号。统一社会信用代码：91420222326115772U。法定代表人：陈东红，职务：销售经理。委托诉讼代理人：肖文娟，湖北文光律师事务所律师,代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：骆雄杰，男，1990年1月29日出生，汉族，阳新金太阳置业有限公司员工。代理权限：特别授权。原告董美友与被告阳新金太阳置业有限公司（以下简称“金太阳公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董美友及其委托诉讼代理人方朝阳，被告金太阳公司的委托诉讼代理人肖文娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。董美友向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告赔偿因其所售房屋与合同约定不符的损失和违约金共计31,661元（因房屋商铺实际层高减少而给原告造成的损失及赔偿金共计23,558元和逾期交房违约金8,103元）；二、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月6日，被告作为出卖人与原告签订了《商品房买卖合同》，“该合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况和第四条计价方式与价款约定：原告所购买的商品房为太阳城翰林院金太阳翰林院8号楼-103铺，该建筑层数地上11层，地下1层；层高3.9米，房屋建筑面积42.15平方米，其中，套内面积40.52平方米，公摊面积1.63平方米，单价为10,200元/平方米，房屋总价429,930元。同时合同第八条还对房屋交付期限进行了约定，出卖人应当在2017年12月31日前向原告交付房屋”。原告依约向被告交付房款239,930元，2018年10月原告去看房，被告告知房屋实际层高比合同约定层高少0.174米，原告到现场测量，发现与被告所测一致，原告认为，被告出售的商铺层高不足及不能按约定交房严重违反了双方合同约定，已构成违约，依法应当承担违约责任。被告的违约行为也将直接造成原告商铺利用价值减损，使原告无法按照商业经营个性设计要求，对商铺进行良好的装修，商铺经营空间受限和生活环境明显降低，给原告今后的经营生活带来长期的精神压抑，故原告多次和被告交涉，因双方分歧较大，协调未果。为维护原告合法权益，故诉至法院。金太阳公司辩称，1、一般商品房，因对高度没有特殊要求，只要符合国家标准即可，轻微误差一般不会对商品房的使用及其价值造成影响，如合同无具体违约责任条款，只能确定承担其赔偿责任，但因损失无法具体量化，故应就此损失进行协商并达成合意；2、由于原告的原因导致首付款逾期两年多才完全支付，并导致按揭款逾期办理和到账，故被告并未逾期交房，不应当承担逾期交房的违约责任；3、被告根据双方签订的合同之约定，保留解除合同、收回门面的权利。本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将其开发的“太阳城”翰林院金太阳翰林院8号楼-103铺出售给原告，成交每平方米单价为10,200元/平方米，房屋总价429,930元；建筑面积42.15平方米，其中，套内面积40.52平方米，公摊面积1.63平方米，商品房层高3.9米，建筑层数地上11层，地下1层；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意由双方自行约定，即以房地产管理部门实测的面积为准，按本合同约定的单价进行结算，多退少补；签约时支付首付款233,930元，并同时办理银行按揭贷款，贷款金额190,000元；被告应当于2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告，但如遇到下列特殊原因，除双方协议解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期或尚未付清购房款和相关费用的（含按揭款），买受人不能提供有效证件办理按揭款和未履行本合同规定的其他责任；3、如因买受人原因造成按揭贷款不能按时到位的，出卖人有权等到买受人按揭贷款到位以后再交房。若出卖人逾期交房，则从合同约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金等。合同签订前的2015年12月30日，原告已向被告交付了首付款219,930元并由被告出具收据。此后，被告于2018年5月9日收取剩余首付款20,000元并出具税务发票。但合同约定的银行按揭贷款190,000元至2018年8月22日才由农商行贷出和发放并向被告交付。此后，被告实际于按揭贷款发放后的一段时间内，口头告知原告接收商铺，但原告进入商铺后，经过自测发现商铺内层均高为3.5米，比合同约定的层高少了0.3米，原告随即向被告反映层高不足即其他问题并拒绝收房。因协商未果，遂引起了本案纠纷。另查明，庭审中被告公司确认涉案商铺实际净高3.566米、设计净高3.54米、合同层高3.9米、楼板厚度0.16米、实际层高3.93米、差值为0.173米（即层高差值与原告主张的一致）。并确认原告首付款缴款情况为，当月交款219,930元、2018年5月14日二次交款20,000元，按揭放款时间为2018年8月22日，买受人未收铺。原告并出示涉案的太阳城翰林院1-14号楼的建设工程竣工验收规划条件核实证明办理时间为2017年12月22日、湖北省房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案证明书办理时间为2018年2月26日。原告主张的层高损失赔偿金计算依据和方法为：误差比例（合同约定面积乘以合同约定层高-合同约定面积乘以实际层高）÷（合同约定面积乘以合同约定层高）＝4.35%，损失额为合同约定房款乘以3%（法定面积误差上限）加上合同约定房款乘以误差比例再乘以二倍。原告董美友并举证被告公司曾经向其他商品房买受人（案外人董美华）送达房屋交付通知书，内容为：2017年12月27日，被告向该买受人书面通知可按合同约定的条件和时间交付房屋，建议于2018年1月12日9:00前办理，并告知如业主未能及时办理交付手续，按照《阳新县商品房买卖合同》约定，自2017年12月31日起该房屋视为交付等。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律规定，本院予以确认。当事人应按商品房买卖合同的约定享受权利、履行义务。现原告依约向被告支付了所有购房款并得到被告的确认，且原告未要求解除合同，故被告应当履行合同义务，因相关法律规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，针对原告诉请的两项内容和被告的抗辩，现评析如下：一、关于层高误差赔偿的问题，因双方合同约定层高为3.9米，现经双方确认实际层高为3.73米，存在差值，被告显然已经构成违约。故对原告要求被告赔偿因其所售房屋与合同约定不符的损失的诉讼请求，因有事实依据和合同依据，本院予以支持。因双方对层高不符合约定的违约责任未作约定，涉案商铺误差约为（3.9-3.73/3.9）＝4.358%，但参照合同明确约定：“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意由双方自行约定，即以房地产管理部门实测的面积为准，按本合同约定的单价进行结算，多退少补。”现双方对误差层高和误差比例认识一致，故相关损失，可参照合同约定的单价据实结算，可计算为18,736.34元（429,930元×4.358%），对原告提出的超过3%部分的房价款的双倍赔偿主张，因不符合合同约定，本院不予支持。而对被告提出的轻微误差对商品房的使用及其价值未造成影响，即使确定承担赔偿责任因损失无法具体量化，应进行协商并达成合意的抗辩，因双方合同已明确约定了层高标准，而被告作为专业的房地产开发企业，理应知晓合同条款的重要性和法律后果，故其交付了不符合合同约定条件的房屋，应当承担相应的违约责任，至于损失的计算方法，因双方对此既无约定又未形成合意，故参照合同约定进行计算并无不妥，故对被告针对层高误差提出的抗辩意见，因其确已违反双方约定，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金赔偿的问题，因双方合同明确约定交房期限为2017年12月31日，而商铺至今未交付，在此期间，被告抗辩系因原告逾期支付首付款及办理按揭款导致，经本院查明，原告付清首付款的时间为2018年5月9日，故被告可以合同约定的购房款未付清为由予以延期交房，对被告公司提出的由于原告导致按揭逾期的抗辩意见，本院予以采纳，但双方确认的2018年8月22日按揭贷款发放后，被告应当立即交房，虽然被告未举证已书面通知原告收房，但原告在起诉状和庭审中，均确认2018年10月曾去看房，说明其已经得到相关收房通知，现原告陈述为10月，未陈述具体日期，故本院折中为10月15日为宜。但原告经告知和自测发现层高不符合合同约定后，拒绝收房，又未主张解除合同，相关法律规定：“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告受到收房通知后，以层高不足为由拒绝收房，但实际上因层高不足问题不具有可整改性，原告可选择解除合同或继续履行合同，现原告主张赔偿可视为主张继续履行合同，故其在可以接受房屋之时仍拒绝收房导致，导致逾期交房违约金的损失扩大，故从该期间起对层高不足的违约责任主张，本院不予支持，而之前的逾期交房违约金，因被告的违约行为导致，同时，被告亦未举证其逾期交房符合合同约定的可以据实延期的相关情形，故其应当承担逾期交房违约金。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房应支付违约金及计算方式，且约定的违约金标准未违反、超过相关法律规定，被告亦未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失（或证明违约金超过造成的损失30%以上），故被告应按照合同书约定的违约金计算方式承担违约金，综上，故对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，亦因存在事实依据和合同依据，本院亦予以支持，起算时间及违约金数额应按照合同约定和实际付款情况执行，即（2018年8月22日至2018年10月15日）54天×429,930元×0.0001为2,321.62元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七条、第七十二条、第七十四条之规定，判决如下：一、被告阳新金太阳置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告董美友违约赔偿金18,736.34元及逾期交房违约金2,321.62元，合计21,057.96元；二、驳回原告董美友的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元，减半收取296元，由原告董美友负担133元，被告阳新金太阳置业有限公司负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费592元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审判员  邢晓锋二〇一九年八月二十六日书记员  吴 昊