江苏省镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1112民初446号 原告：蔡某1，男，汉族，住镇江市。 原告：蔡某2，男，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：李国蓉，江苏大唐人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。 被告：镇江恒基置业有限公司，住所地镇江市丹徒区。 法定代表人：林德叶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李振波，江苏创盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金豆，江苏创盈律师事务所实习律师。 原告蔡某某、蔡某某与被告镇江恒基置业有限公司（以下简称恒基置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法先适用小额诉讼程序，后转入普通程序，先后分别于2019年2月26日、6月10日两次公开开庭进行了审理。原告蔡某1、蔡某2的委托诉讼代理人李国蓉参加两次庭审诉讼，原告蔡某1、蔡某2的委托诉讼代理人唐雷洪参加第二次庭审诉讼，被告恒基置业公司的委托诉讼代理人李振波、金豆参加两次庭审诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡某1、蔡某2向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交房违约金8769.22元；2、要求被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年10月13日，原被告订立商品房买卖合同及补充协议，合同约定：原告购买被告开发的XX广场XXX幢XX层XXXX号房屋，总价为797202元。被告应于2018年9月30日将取得新建商品住房交付使用核查意见书的房屋交付给原告。若被告未按照上述约定交付房屋，根据合同第九条的约定“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”承担违约责任。合同订立后，原告按照约定通过银行按揭贷款履行全部付款义务。但被告未按照约定履行交房义务。被告延迟交房，构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院。 被告恒基置业公司辩称，根据原被告订立的商品房买卖合同第八条以及商品房买卖合同附件四补充协议第八条第四款第四项的约定，在出现“政府行为”或“非被告所能控制的因素”的情况下,被告有权延期交付，且不承担法律责任。本案中，在涉案房屋施工过程中，因政府扬尘管控的要求，被告停工40多天。被告认为在原告主张的延期天数中应予以扣除上述停工天数。 当事人围绕自己的诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认如下： 2016年10月13日，原被告网签了商品房买卖合同，合同编号为XXX。该合同约定：1、所购商品房的基本情况及价款：原告购买被告建设的XX广场第XXX幢XX层XXXX号房屋，建筑面积XXX平方米，套内建筑面积XXX平方米，单价为每平方米XXX元，总价款为797202元；2、交付期限：被告应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用（第6种条件：该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》），但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；“本合同签订之后，新颁布的法律、法规及地方规章或规定所规定的条件改变，导致出卖人不能按时将该房屋交付使用。政府管制、征用或政府法规调整、规划变更等政府行为；其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部分延迟有关文件的批准”（双引号内的文字使用区别于合同其他内容的加黑字体）；3、逾期交付的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”。合同还约定了其他内容。附件四补充协议第八条商品房交付的第四款交付时间的第四项约定：“如遇到突发性公共事件或法律政策变动的限制或非出卖方所能控制的政府行为，出卖方可据实予以延期交房，不承担任何法律责任”。 合同订立后，原告以首付款和按揭贷款的方式向被告支付了涉案商品住房的总价款797202元；被告向原告出具了开票日期为2018年10月16日、票号为XXX的增值税普通发票。 2018年11月6日，被告申请对涉案房屋的配套设施进行核查，并提交查验报告和相关资料。镇江市住房和城乡建设局和镇江市丹徒区住房和城乡建设局对被告提出的申请进行审查，并组织相关部门进行现场核查，于2018年11月8日作出核查意见书，核查意见为：被告拟交付的天盛广场1-4号楼新建商品住房配套设施，符合《镇江市区商品住房配套设施交付使用操作流程》的要求，符合《镇政建（2016）137号》文件要求，同意交付使用。 2018年11月21日，被告向原告邮寄“入住通知书”，载明：涉案房屋已符合交付条件，通知原告前来办理收房手续。原告于2018年11月24日收到该“入住通知书”。 上述无争议的事实由原告向法院提供的商品房买卖合同及附件四补充协议、增值税普通发票、邮寄回执与被告向法院提供的新建商品住房配套设施交付使用核查意见书、整付零寄交寄清单以及原被告陈述等证据予以证实，本院予以确认。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告辩称，因“政府行为”或“非被告所能控制的因素”，涉案商品住房建设停工44天，根据合同约定，被告可以据实予以延期，并不应承担相应的法律责任。为支持其辩称，被告向法院提供下列证据： 1、2018年5月28日，镇徒环发（2018）38号文《关于切实加强中高考期间环境管理的通知》，拟证明因高考噪音限制的政府管控行为，涉案商品住房建设2018年6月6日至9日停工4天； 2、2018年6月15日，由镇江市住房和城乡建设局发出的镇政建（2018）131号《关于强化建筑工地扬尘管控的紧急通知》，拟证明因政府行为，在镇江市丹徒区范围内“建筑工地实行全面停工的临时管控措施”； 3、2018年9月27日，由镇江市丹徒区住房和城乡建设局加盖公章签注“情况属实”的“关于天盛广场因扬尘管控导致工期延误的情况说明”，拟证明因政府临时管控措施，涉案商品住房建设2018年6月15日至2018年7月12日期间停工28天； 4、2018年7月28日，由镇江市大气污染防治联席会议办公室发出的“关于采取有效措施应对大气污染过程的紧急通知”，拟证明因政府要求，涉案商品住房建设2018年7月29日至31日停工3天； 5、2018年8月7日，由江苏省大气污染防治联席会议办公室发出的“关于采取有效措施应对大气污染过程的通知”，拟证明因政府要求，涉案商品住房建设2018年8月9日至11日停工3天； 6、2018年9月3日，由镇江市污染防治攻坚行动指挥部办公室发出的“关于采取有效措施应对大气污染过程的紧急通知”，拟证明因政府要求，涉案商品住房建设2018年9月4日至7日停工4天； 7、2018年9月20日，由镇江市大气污染防治联席会议办公室发出的“关于采取有效措施应对大气污染过程的紧急通知”，拟证明因政府要求，涉案商品住房建设2018年9月21日至22日停工2天； 8、2019年2月28日，由镇江市丹徒区住房和城乡建设局及镇江市丹徒区城市管理局均加盖公章签注“情况属实”的“关于天盛广场因扬尘管控导致工期延误的情况说明”，拟证明因政府管控行为，涉案商品住房建设自2018年6月15日起至9月30日期间停工40多天。 经质证，原告对被告提供的证据质证意见为：关于证据一，被告应当提供其他证据印证涉案施工工地必然发生符合该文件规定的噪音。关于证据二至证据八，证据内容针对的是不符合环保条件的施工行为进行管制；证据四至证据七也不具备政府管制的效力；对证据三与证据八，对证据在形式上的真实性没有异议；根据扬尘管控的相关规定，政府相关部门作出书面的停工通知书后，由所涉单位进行整改，整改后提出复工申请，政府相关部门检查视情况与否作出复工通知书，因此，被告提供的证据不足以证明其实际发生停工的事实。但考虑到环保问题可能导致涉案商品住房建设施工停工，以及便于解决双方纠纷，原告自愿放弃主张3至7天逾期交房的违约金。关于涉案合同中的免责条款，原告认为是无效条款，即使是有效的，被告提供的证据不充分，未能提供其他证据补强证明，被告亦未按照约定于20日内向原告履行告知义务。综上，原告认为，被告要求扣除停工天数44天的理由不成立。 原告认为因被告未按照商品房买卖合同约定的期限交付涉案房屋，其依法应当承担逾期交付的违约责任。原告向法院提供镇江新闻、金山网、镇江日报新闻报道打印件三份，拟证明因扬尘管控被责令整改的，由政府相关部门作出书面的停工通知书，所涉单位进行整改，整改后提出复工申请，政府相关部门检查视情况与否作出复工通知书，被告提供的证据不足以证明其辩称，被告应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。 经质证，被告对原告提供的证据质证意见为：原告提供的证据与本案不具有关联性；被告提供的证据是政府出于大气污染防治需要，针对镇江市丹徒区境内所有工地作出的统一停工，并不是对被告单独发出停工整改通知书，也就不存在原告质证意见中提出的整改和复工申请、复工通知等。 经举证、质证，本院认定如下： 一、对被告为支持其辩称提供的证据，本院认定如下： 关于证据一，被告作为专业的房地产开发机构，理应对影响工期的各种因素（包括高考期间）有充分的预知和预判，高考期间噪音限制对涉案房屋建设施工有一定影响，但不属于合同约定或者法律规定的免责事由，本院对被告因高考噪音限制要求扣除4天的辩称不予采信； 关于证据二至证据八，被告按照证据二通知的要求自2018年6月15日至7月12日期间无条件停工的事实，由镇江市丹徒区住房和城乡建设局确认“情况属实”；被告因政府扬尘管控的要求自2018年6月15日至9月30日共停工40多天的事实，由镇江市丹徒区住房和城乡建设局和镇江市丹徒区城市管理局共同确认“情况属实”，因此，证据二、四、五、六、七与证据三、八，能够相互印证，被告辩称涉案商品住房建设因政府扬尘管控要求停工40天的事实，本院予以采信。 二、对原告提供的证据电脑打印件与本案的关联性，本院不予采信。 综上，对双方有争议的事实，本院认定如下：出于大气污染防治工作需要，因政府扬尘管控的要求，涉案商品住房建设停工40天。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告订立的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法、有效。本案中，按照合同约定，被告应于2018年9月30日前向原告交付符合约定条件即取得“新建商品住房交付使用核查意见书”的涉案房屋，而被告取得“新建商品住房交付使用核查意见书”的时间为2018年11月8日，其向原告发出涉案房屋的“交付通知书”的时间为2018年11月21日，这与合同约定不符，被告依法应承担违约责任。故原告要求被告承担逾期交付涉案房屋的违约金，既符合合同约定，也不违反法律规定，本院应予以支持。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定，因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同约定了的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原被告对此没有争议。关于违约损失计算方法涉及的实际逾期天数，原被告有争议。涉案合同系由被告提供的格式合同，合同中涉及的“遇政府管制等政府行为以及其他非被告所能控制的因素的原因，被告可以据实予以延期”的免责内容，该部分文字使用了区别于合同其他文字的加黑字体，被告应尽到了提请对方注意和说明的义务，免责内容也不违背社会公共利益，本院依法认定为合法、有效。本案中，出于大气污染防治工作需要，因政府扬尘管控的要求，涉案商品住房建设停工40天，系遇非被告所能控制的因素，被告要求据实予以延期40天，既符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以采信。原告主张自其收到被告发出的通知之日为实际交付之日，并不违反法律规定，本院予以准许。则涉案商品住房建设实际逾期天数计算为：自合同约定的最后交付期限2018年9月30日第二天起即2018年10月1日，计算至实际交付之日2018年11月24日，共计55天，扣除40天，实际逾期天数为15天。 综上，被告依法应向原告承担违约金2391.61元（计算方法：以原告已付房款797202元为基数，逾期15天，按照日利率万分之二计算）。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江恒基置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡某1、蔡某2违约金2391.61元； 二、驳回原告蔡某1、蔡某2的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告镇江恒基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  成 莲 人民陪审员  王国梅 人民陪审员  吴永泉 二〇一九年八月十二日 法官 助理  李情艳 书 记 员  赵 烨