广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0603执异9号 案外人：徐艳霞，女，壮族，1963年10月10日出生，住广西钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：梁达伟，广西华胜律师事务所律师。 申请执行人：防城港市防城区农村信用合作联社，住所地：广西防城港市防城区山海大道8号，统一社会信用代码：91450603201181477M。 法定代表人：钟峰，理事长。 委托诉讼代理人：谢宗余，广西十环律师事务所律师。 被执行人：防城港市防城区明华贸易有限公司，住所地：广西防城港市防城区防邕路56号二楼，统一社会信用代码：91450603063565180R。 法定代表人：范明彬。 委托诉讼代理人：李杰，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮律师事务所律师。 被执行人：防城港市防城区华昌房地产有限公司，住所地：广西防城港市防城区灵秀小区一巷8号，统一社会信用代码：91450603697615338P。 法定代表人：徐立安。 委托诉讼代理人：叶彪，瑶族，1951年7月18日出生，住广西防城港市防城区。 被执行人：范明彬，男，1968年6月18日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：李杰，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮律师事务所律师。 被执行人：林南宏，男，1991年9月12日出生，壮族，住广西防城港市防城区。 被执行人：徐立安，男，1958年2月28日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：叶彪，瑶族，1951年7月18日出生，住广西防城港市防城区。 本院在执行申请执行人防城港市防城区农村信用合作联社（以下简称防城区信用社）与被执行人防城港市防城区明华贸易有限公司（以下简称明华公司）、防城港市防城区华昌房地产有限公司（以下简称华昌公司）、范明彬、林南宏、徐立安金融借款合同纠纷一案时，作出（2019）桂0603执346号之一执行裁定书，案外人徐艳霞对该执行裁定书不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月2日公开举行听证。本案现已审查终结。 案外人徐艳霞称，防城区人民法院于2019年6月17日作出了（2019）桂0603执346号之一执行裁定书，裁定查封了被执行人华昌公司位于防城港市××城区××至金狮花园西面全部土地使用权并评估拍卖。2013年11月19日，案外人徐艳霞与被执行人华昌公司签订了《宅基地转让协议书》，约定将上述土地使用权中的104平方米转让给案外人徐艳霞，每平方米2万元，价格共208万元。签订合同后，其先后按合同约定向华昌公司支付了200万元，剩余8万元待华昌公司办理好土地使用权过户手续后支付。至此，其已经完全履行了《宅基地转让协议书》约定的义务，所购买的104平方米土地使用权已经属于案外人徐艳霞所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，防城区人民法院不得查封案外人徐艳霞已经支付了全部价款且实际控制的104平方米土地使用权。综上所述，请求法院解除案外人徐艳霞与华昌公司购买的位于防城港市××城区××至金狮花园西面104平方米土地使用权的查封并停止评估拍卖。 申请执行人防城区信用社述称，在案外人提出执行异议之前，徐立安曾找到防城区信用社，要求暂缓执行，但因为案件已经进入执行程序不可能停止，故我们有理由怀疑该执行异议实际是徐立安自行弄出来的。而且徐艳霞与华昌公司是2013年11月19日签订的《宅基地转让协议》，但该土地设立抵押登记他项权的时间最早是2013年6月28日，该转让协议是在土地抵押期间签订的，并没有得到防城区信用社的同意，或者直接将交易款项交付给防城区信用社用于抵偿债务，根据相关法律规定，《宅基地转让协议》无效，至于异议人所说的其已经实际控制涉案土地，严重与事实不符，从现场可知，这块土地杂草丛生，没有人居住使用，异议人并没有实际占有控制。所以，申请执行人认为，即使《宅基地转让协议》是真实的也是无效的，案外人徐艳霞没有正当依据申请法院停止查封并拍卖。 被执行人明华公司、范明彬、林南宏述称，案外人徐艳霞的异议理由不成立，应依法驳回其异议请求。理由如下：1.涉案土地已于2013年6月4日（实际为2013年6月28日）抵押给银行的，公司全部股东均签字确认该土地不得转卖给他人，谁卖谁违法。即使异议人与华昌公司之间真实发生买卖合同关系，但抵押人在未将抵押情况告知买受人，并取得抵押权人同意的前提下，将土地出卖给异议人，该《宅基地转让协议》是无效的。2.异议人陈述其已经实际占有控制104平方米土地，应该由异议人提出相应的证据予以证明，但现有证据无法表明异议人已经合法占有该土地。3.异议人提交的证据无法证明异议人已经将土地转让款支付给了华昌公司。4.异议人没有任何证据证实其对该宅基地进行了登记，而现在涉案土地杂草丛生，不存在异议人占有的事实。 被执行人华昌公司、徐立安述称，当时将土地全部抵押给防城区信用社是事实，涉案土地中的104平方米土地卖给异议人也是事实，现在既然异议人提出执行异议，恳请法院先暂停执行，等华昌公司和申请执行人以及公司股东对这个事情处理清楚后再予以执行。 本院查明，防城港市防城区农村信用合作联社那梭信用社（以下简称那梭信用社）系防城区信用社的营业网点。2013年6月24日，明华公司与那梭信用社签订一份《流动资金借款合同》，约定明华公司向那梭信用社贷款700万元，用于经营家电流动资金，贷款期限从2013年6月24日至2015年5月20日止。该贷款项目由华昌公司名下位于防城港市××城区××至金狮花园西面的土地1857.77平方米提供抵押担保【土地使用权证号：防港国用（2010）第B0511778号、他项权证号：防港他项（2013）第B2013-065号】，抵押期限为2013年6月28日至2015年5月20日。2015年12月15日，因无法偿还到期贷款，明华公司继续向那梭信用社贷款630万元，用于偿还之前所欠到期贷款。华昌公司继续以上述1857.77平方米土地提供抵押担保【他项权证号：防港他项（2015）第0254号】，抵押期限为2015年12月23日至2017年12月15日。2018年1月11日，因无法偿还到期贷款，明华公司再次向那梭信用社贷款629万元，用于偿还之前所欠到期贷款。华昌公司继续以上述1857.77平方米土地提供抵押担保【他项权证号：桂（2018）防城港市不动产证明第0002995号】，抵押方式为一般抵押，债权起止时间：2018年1月19日至2020年1月17日。因明华公司未按时偿还贷款，防城区信用社起诉至本院，本院于2018年12月19日作出（2018）桂0603民初1678号民事判决书，判决：一、被告防城港市防城区明华贸易有限公司偿还原告防城港市防城区农村信用合作联社贷款本金629万元及利息、罚息15.3万元（利息、罚息暂计至2018年10月26日，以后利息、罚息按合同约定另计至债务偿清之日止）；二、被告防城港市防城区明华贸易有限公司支付原告防城港市防城区农村信用合作联社律师代理费128860元；三、原告防城港市防城区农村信用合作联社对被告防城港市防城区华昌房地产有限公司位于防城港市××城区××至金狮花园西面的土地（土地使用权证号：防港国用（2010）第B0511778号）享有抵押权（不动产登记证明：桂（2018）防城港市不动产证明第0002995号），并从处置该抵押财产所得价款在上述债务范围内享有优先受偿权；四、被告范明彬、林南宏、徐立安对被告防城港市防城区明华贸易有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告防城港市防城区农村信用合作联社的其他诉讼请求。因义务人未能按期履行生效判决所确定的义务，防城区信用社向本院申请执行，本院于2019年6月17日作出（2019）桂0603执346号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人防城港市防城区华昌房地产有限公司所有的位于防城港市××城区××至金狮花园西面的房地产（土地使用权证：防港国用（2010）第B0511778号、不动产登记证明：桂（2018）防城港市不动产证明第0002995号），期限为三年；二、评估、拍卖、变卖被执行人防城港市防城区华昌房地产有限公司所有的位于防城港市××城区××至金狮花园西面的房地产（土地使用权证：防港国用（2010）第B0511778号、不动产登记证明：桂（2018）防城港市不动产证明第0002995号）。 另查明，2013年11月19日，徐艳霞与华昌公司签订一份《宅基地转让协议》，约定华昌公司自愿转让其名下部分宅基地给徐艳霞建设使用，宅基地规格为长13米，宽8米，占地面积104平方米；价格为2万元/平方米，徐艳霞一次性付50万元，二次付20万元，合计70万元。双方对于剩余款项未作书面约定。华昌公司自认徐艳霞分别于2013年11月19日、2013年12月1日、2013年12月8日、2014年7月14日、2014年10月28日向华昌公司支付了50万元、50万元、20万元、50万元、30万元，并向徐艳霞分别出具收据，由徐立安签字，华昌公司盖章。转让上述土地时，华昌公司未告知徐艳霞该土地已设立了抵押担保，也未取得抵押权人那梭信用社的同意。至今，异议人徐艳霞未对其所购买的土地进行开发使用，也未办理过户登记手续。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，华昌公司于2013年6月28日在其所有的位于防城港市××城区××至金狮花园西面的土地（土地使用权证号：防港国用（2010）第B0511778号）上设立抵押权，并办理了抵押登记手续，抵押期限为2013年6月28日至2015年5月20日，抵押权人为那梭信用社。案外人徐艳霞与华昌公司于2013年11月19日签订《宅基地转让协议》时，华昌公司未告知徐艳霞该土地已经抵押的事实，也未取得抵押权人那梭信用社的同意，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，该转让行为无效，徐艳霞与华昌签订的《宅基地转让协议》不是合法有效的书面买卖合同。至今，徐艳霞不仅没有提供证据证明其已经实际占有使用其购买的土地，没有提供证据证明其购买的土地具体位置在哪里，也没有提出证据证明其未办理过户登记手续不是自身原因所导致，应承担举证不能的法律后果。案外人徐艳霞对登记在被执行人华昌公司名下的104平方米土地提出的异议没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人徐艳霞的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  唐国超 审 判 员  刘 丹 人民陪审员  侯庆焕 二〇一九年八月六日 书 记 员  唐佳纯 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国担保法》 第四十九条第一款抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。