北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异632号案外人：上海慧融文化传播有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路8号3幢4层E区2037室（崇明工业园区）。法定代表人：王秦。委托代理人：安旸，男，上海慧融文化传播有限公司职工，住北京市海淀区普惠南里17楼1001号。申请执行人：宁波银行股份有限公司北京望京支行，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路26号院1号楼1层101地上部分、102、2层。负责人：杨阳，行长。委托代理人：张坤，男，宁波银行股份有限公司北京分行职工，住北京市丰台区。委托代理人：赵娟，女，宁波银行股份有限公司北京分行职工，住北京市海淀区。被执行人：北京京豫丰源商贸有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼5191房间。法定代表人：杜文莲，董事长。被执行人：戴海树，男，1966年9月15日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市，公民身份号码×××。被执行人：杜文莲，女，1966年12月22日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市，公民身份号码×××。本院在执行宁波银行股份有限公司北京望京支行（以下简称宁波银行望京支行）与北京京豫丰源商贸有限公司（以下简称京豫丰源公司）、戴海树、杜文莲金融借款合同纠纷一案[执行依据：（2018）京0108民初48103号民事调解书；执行案号：（2019）京0108执3845号]中，案外人上海慧融文化传播有限公司（以下简称上海慧融公司）对本院执行北京市东城区南竹杆胡同x号x幢x层x号房屋（以下简称涉案房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人上海慧融公司述称，2019年初，案外人为了满足经营需求，委托北京德勤众联房地产经纪有限公司（以下简称德勤众联公司）在北京市东城区朝阳门银河soho写字楼附近寻找一处经营场所。2月初，德勤众联公司的业务员刘旭雨和案外人联系，推荐被执行人戴海树名下位于银河soho写字楼C座一层的涉案房屋。随后刘旭雨作为戴海树的委托人与案外人多次洽谈，于2019年2月18日正式签署房屋租赁合同。这期间，戴海树与德勤众联公司均未告知该房屋有任何不可用于出租的事实。租赁合同签订后，案外人按照需求履约，将第一期押二付三的租房款83675元通过中介方支付给戴海树。案外人入住后在准备装修事宜时，才发现业主拖欠物业公司物业费68467.95元。案外人在德勤众联公司居间协调后，再次支付3个月房租50205元才得以正常入住，并开始施工，期间施工费用约12万元。2019年4月3日，案外人发现门口张贴了贵院（2019）京0108执3845号执行裁定书。案外人马上与法院联系，被告知所租用的房屋应于7日内清退。同时，案外人也通过中介方联系业主戴海树，答曰一周时间和法院方面协调撤销该裁定书。截至4月3日，案外人在此事中支付费用已达25万元左右，并付出前后几个月的时间成本。整个租赁过程中，案外人遵纪守法，按照国家相关规定委托专业中介机构和业主签订租赁合同，及时履行承租人的责任，但由于被执行人有意隐瞒重大事实，德勤众联公司违反居间合同约定的义务，造成案外人的实际损失。恳请法院查明事实，维护案外人的合法权益。综上，案外人并未与被执行人恶意串通规避执行，案外人签订租赁协议，交纳租金是在公告之前，根据“买卖不破租赁”的原则，根据中央保护中小企业权益的精神，再依据民事诉讼法和民事诉讼法解释的相关规定，请求贵院依法中止对戴海树名下涉案房屋的执行，不要腾空涉案房屋。申请执行人宁波银行望京支行辩称，不同意案外人的请求。理由如下：一、抵押早于租赁，租赁不影响拍卖，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的规定》第六十六条的规定，京豫丰源公司借款420万元，戴海树以其名下自有房产，即涉案房屋设定抵押，抵押登记时间为2016年1月13日，案外人自认于2019年2月18日与戴树海委托人刘旭雨正式签订《房屋租赁合同》，租赁该抵押房屋。可见抵押时间远早于租赁时间，根据上述司法解释的规定，在抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有任何约束力，案外人相关损失应自行承担或者由出租人承担。二、查封早于租赁，不再适用“买卖不破租赁原则”。根据我行的保全申请，2018年9月21日海淀法院查封了戴海树名下的涉案房屋，查封期限三年，自2018年9月21日至2021年9月20日止。案外人于2019年2月18日正式签订租赁合同，晚于法院查封日期，属于“查封后租赁”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，案外人在法院采取诉讼保全或执行措施之后取得租赁权的，不得以其租赁权对抗申请执行人，其主张停止执行的，法院应不予执行。三、申请尽快评估、拍卖涉案房屋。自我行2019年2月申请执行以来，贵院已就本案开展了卓有成效的工作，但三被执行人不主动还款，更完全不配合执行工作，而我行只能通过优先受偿房产拍卖价款弥补损失。望贵院维护申请执行人的合法权益。经审查查明，本院于2018年11月26日就宁波银行望京支行与京豫丰源公司、戴海树、杜文莲金融借款合同纠纷一案作出（2018）京0108民初48103号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认截止到2018年11月21日被告北京京豫丰源商贸有限公司尚欠原告宁波银行股份有限公司北京望京支行本金420万元及利息、罚息、复利104055.44元，自2018年11月22日起至欠款实际还清之日止的罚息、复利均按照罚息利率年10.80018%计算;二、被告北京京豫丰源商贸有限公司于2018年12月6日之前偿还原告宁波银行股份有限公司北京望京支行104055.44元、于2018年12月21日之前偿还原告宁波银行股份有限公司北京望京支行38000元、于2019年1月31日之前还清所欠原告宁波银行股份有限公司北京望京支行的剩余全部本金、利息、罚息、复利、于2019年1月31日之前支付原告宁波银行股份有限公司北京望京支行全部诉讼费损失共计25720元（其中案件受理费损失20200元、财产保全费损失5000元、公告费损失520元）；三、被告戴海树、杜文莲对上述第一、二项债务承担连带保证责任、被告戴海树对上述第一、二项债务承担抵押担保责任；四、如被告北京京豫丰源商贸有限公司未按期足额偿还前述任一款项,原告宁波银行股份有限公司北京望京支行有权要求被告北京京豫丰源商贸有限公司立即向其支付剩余全部款项,并以此数额向法院申请强制执行，并要求被告戴海树、杜文莲承担连带保证责任，并对被告戴海树名下位于北京市东城区南竹杆胡同x号x幢x层x号房屋（房权号：X京房权证东字第XXXX号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、各方就本案再无争议。调解书生效后，由于戴海树等人未履行调解书确定的义务，宁波银行望京支行向本院申请执行。本院于2019年1月22日立案，执行案号为（2019）京0108执3845号。在诉讼过程中，本院依据宁波银行望京支行的保全申请，于2018年9月21日保全查封了戴海树名下的涉案房屋，查封期限自2018年9月21日至2021年9月20日。进入执行程序后，上述保全查封自动转为执行中的查封。执行过程中，本院于2019年4月3日作出（2019）京0108至3845号执行裁定，对戴海树名下的涉案房屋进行评估、拍卖。同日，本院发布《公告》，要求被执行人戴海树自公告之日起七日内将涉案房屋腾空交付我院评估拍卖。另查，出租人戴海树与承租人上海慧融公司、居间人德勤众联公司于2019年2月18日签订《北京市房屋租赁合同》（经济机构居间成交版），约定戴海树将已经设定了抵押的涉案房屋出租给上海慧融公司，租赁期自2019年2月19日至2021年3月18日。再查，京（x）东城区不动产证明第xxxx号他项权证书显示，涉案房屋于2016年1月18日设立抵押，抵押权人为宁波银行望京支行，义务人为戴海树，抵押权种类为最高额抵押，被担保数额为7023785元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该规定第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持。本案中，申请执行人宁波银行望京支行对涉案房屋享有的抵押权依法成立，并已登记公示。且案外人上海慧融公司与被执行人戴海树签订房屋租赁合同的时间在本院查封涉案房屋之后。故依据上述规定，对于案外人上海慧融公司提出的异议请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条、第三十一条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人上海慧融文化传播有限公司提出的异议。案外人、申请执行人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  卞海虹二〇一九年八月十九日书 记 员  崔佳辰