湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初4656号原告：刘某，男，汉族，1984年11月21日出生，住长沙市雨花区。被告：长沙国海物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道象嘴路368号枫华府第公寓三号一楼。法定代表人：蔡文革，总经理。委托诉讼代理人：李明，湖南金州律师事务所律师。原告刘某诉被告长沙国海物业管理有限公司（以下简称国海物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐琼独任并公开开庭进行审理，书记员史莉担任庭审记录。原告刘某，被告长沙国海物业管理有限公司委托诉讼代理人李明均到庭参加诉讼，本案已依法审理终结。原告刘某向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告赔偿原告家里被下水道污水淹没造成的财物损失13638.68元、重新装修的人工费和原告的误工费4000元，合计17638.68元;2、判令被告负责对原告的厨房下水管道按国家相关标准进行改道，防止水淹情况再次发生。所有费用由被告承担并出具改造合规的书面文件，如被告无工程力量进行改造，原告可自行找专业人员或公司对厨房下水道改造，被告应无条件无偿提供相关图纸信息、协助相关改造工作并赔偿改造费1000元，在物业公司协助下改造完后如出现室外下水道原因的问题与原告无关；3、判令本案诉讼相关费用由被告长沙国海物业管理有限公司承担；4、判令长沙国海物业管理有限公司免除原告2018年度的物业管理费用，作为未尽职责和不配合协助处理的赔偿。庭审中原告变更诉讼请求，装修费用变更为1500元，误工费变更为800元，变更后第一项诉讼请求合计为15938.68元。事实与理由：原告是枫华府第小区D07栋2单元1楼104房业主。2018年10月18日晚，原告回家发现因下水道公用管道堵塞导致家中被淹，淹没高度超过3CM以上，所有房间木地板均已被污水浸泡损坏，包括厨房、所有房间墙沿、书桌、衣柜、木床等均有不同程度浸泡。原告立即通知了被告长沙国海物业管理有限公司，物业只是派了值班人员过来查看登记，并未进行处理。第二天物业安排人员疏通了室外的下水道主管道，然后对积水简单清理，但木地板下的积水无法清除，原告为了减少损失，在沟通物业不会进行下一步处理后，请了木工把地板进行拆除，清理地板下面的积水，木地板经过污水浸泡后已经无法使用，墙面也被污水浸泡损害。本次被淹是因为下水道室外公用主管道被堵导致，室外公用主管道维护属于物业公司。物业公司未尽到维护义务，应承担赔偿责任。原告多次与被告进行协商，但被告不同意赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告国海物业公司辩称：1、原告诉称楼栋公用下水道堵塞导致家中遭水浸，应为侵权责任纠纷，但被告并非侵权人。2、对于原告产生的损失，原告本身也具有过错，没有及时采取措施防止损失扩大。3、被告完全履行了物业服务企业的职责和义务，不存在任何过错。4、原告长期拖欠被告物业服务费，侵犯了被告及小区其他业主的合法权益，原告在自身存在违约且被告已完全履行义务的情况下向被告提出无理的索赔要求，有违诚实信用原则。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：原告系枫华府第小区D07栋X单元X房业主，被告系该小区的物业服务公司。2012年9月1日，原告与被告签订了《枫华府第前期物业服务协议》，该协议中第二条“物业管理服务内容”第三款规定“本物业规划红线内的附属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、庭院灯、自行车房、停车场等”。2017年8月15日，被告与长沙速捷管道疏通有限公司签订《化粪池清理疏通合同》，该合同第三条第5款约定“公司签订合同后，对该小区所有污水管、琉璃井五月份应全面清理一次、十二月份全面清理一次，化粪池全年需清理两次（分别为五月份和十二月份），并每个月定期对该小区进行整体检查，合同到期前一个月对该区域整体全面清理一次”。2018年10月17日原告收到被告电话通知催缴物业费，2018年10月18日晚上8点左右原告回家后发现家中出现返水情况，返水造成木地板被水浸泡，原告立即联系被告，被告派人来查看了现场，以工程部晚上无人上班为由当日未采取任何处理措施，次日才安排人员清理管道、处理积水、消毒。原告多次与被告沟通无果的情况下自行更换了被水浸泡坏的地板，但原告并未提交更换新木地板的票据。2018年10月20日被告出具一份《厨房下水管堵塞返水到家中情况说明》，该说明中称：管道堵塞物为餐厨垃圾。另查明，被堵塞的为室外U型管道，该部分属于被告物业公司维护范围，事后被告对该室外管道进行了改造，改造后原告家未再出现返水现象。原告也自行对家中内部管道进行了改造。以上事实有原告、被告的当庭陈述以及原告、被告提供的票据、现场照片、物业公司说明、《枫华府第前期物业管理服务协议》、《化粪池清理疏通合同》等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的房屋返水的原因。根据原告和被告的当庭陈述以及被告出具的情况说明，原告房屋出现返水的原因系餐厨垃圾堵塞管道导致，堵塞的部位是室外的U型管道，该管道属于被告物业公司日常维护的范围。二、被告国海物业公司的责任问题。原、被告双方对于管道系餐厨垃圾引发堵塞没有异议，但被告辩称堵塞是由于整栋的业主违规使用下水道，倾倒餐厨垃圾导致，应当由整栋楼的住户负责赔偿。本院认为，经审理查明导致原告家中返水原因是外部管道堵塞，根据原告和被告签订的物业管理合同，外部管道的疏通和维护系被告的责任，被告并未能举证证明该栋住户恶意往下水道倾倒餐厨垃圾，也未举证证明管道堵塞系原告自身原因导致，因此被告作为外部管道的维护和疏通责任人应当对外部管道堵塞导致原告家中返水造成的财产损失承担赔偿责任。三、原告自身是否有过错。本院认为，因原告长期未居住在该房屋中，对房屋疏于管理，未能及时发现管道堵塞和返水情况，在回家发现返水时整个房内浸水有40平方米，经联系被告无果后，原告虽采取了一定措施，但并未有效阻止损失继续扩大，当晚就离开了现场，导致房屋浸水面积扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”故本院认为原告自身对损失扩大有一定的责任，责任比例本院酌定为15%。四、原告损失数额的认定问题。因被告一直未能与原告就损失达成一致意见，原告只好自行对被水浸泡坏的木地板进行了更换，但原告提交的系当时原木地板购置时的票据，被告辩称木地板存在折旧，损失价值应该比购置成本要低。本院认为木地板更换的费用既要考虑折旧，也应考虑通货膨胀、工费提高等其他因素，因原告家被污水浸泡造成的财物损失客观存在，本院结合木地板购置价格、折旧和通胀等因素，酌情认定总损失（含人工费、安装费等）为11000元。根据责任比例，被告应承担85%的责任，应赔偿原告损失共计9350元。对于原告要求被告承担的误工费，因原告并未就此举证证明误工损失的存在，本院对此不予支持。关于原告要求被告对其厨房下水管道进行改道，本院认为原告厨房下水管属于室内管道，其改造和维护责任均不在被告，且原告已经自行将厨房下水管进行了改道，因此对原告该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告免除物业费的诉讼请求，本院认为虽然下水道堵塞导致返水造成了原告的财产损失，但本院已经就此损失在本案中进行了处理，故对于原告要求被告再免除物业费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告长沙国海物业管理有限公司在判决之书生效之日起十日内支付原告刘某各项损失合计9350元；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费266元，适用简易程序减半收取133元，由原告刘某承担33元，由被告长沙国海物业管理有限公司承担100元。此费用已由原告刘某垫付，被告长沙国海物业管理有限公司应在履行以上给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇一九年八月二日书记员  史莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。