西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                        （2019）陕0113民初721号原告（反诉被告）：陈郑伟，男，汉族，1977年10月15日出生，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：刘冰，陕西韬达律师事务所律师。委托代理人：沈晓庆，陕西韬达律师事务所律师。被告（反诉原告）：隋忠，男，汉族，1969年10月10日出生，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：任大利，陕西三秦律师事务所律师。委托代理人：王凯，陕西三秦律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈郑伟与被告（反诉原告）隋忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈郑伟之委托代理人沈晓庆，被告（反诉原告）隋忠及其委托代理人任大利、王凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈郑伟诉称，2017年11月23日，原告与被告签订《中航餐厅租赁合同》，约定：被告将位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX餐厅，建筑面积为300平米的商铺，租赁给原告作为经营火锅串串项目使用。租赁期限为5年，自2017年11月23日起至2022年11月22日止。被告给原告提供2个月免租期。自合同签订之日起计算，计租期自免租期届满次日起计算。房屋租赁费用为每月租金24000元，租金每季度交付1次，原告在签订本合同之后办理完公司变更手续之日起一次性付清第一季度房租72000元，以后每季度房租均在每季度最后一个月10日前一次性付清。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告将租赁房屋交付原告使用，原告委托案外人对租赁房屋进行设计、装修等，合计花费494757.52元。2018年8月，高新管委会以租赁房屋为违章建筑为由，强制拆除了租赁房屋，造成原告523100元的损失。现原告诉至法院，请求：1、判令确认原、被告2017年11月23日签订的《中航餐厅租赁合同》无效，被告赔偿原告损失494757.52元；2、判令被告立即退还原告50000元履约保证金；3、本案诉讼费由被告承担。 被告隋忠辩称，一、原告请求确认《中航餐厅租赁合同》无效，不符合事实，没有法律依据。二、根据被告、原告签订的《中航餐厅租赁合同》第七条第5项的约定：政府强制征收或拆除该房屋时合同解除。2018年8月高新管委会拆除了该租赁房屋，按约定双方解除合同并相互免责。原告要求被告赔偿毫无根据，且因政府拆迁被告也受到了损失，其中80000元的厨房设备等损失系因原告的保管不善而造成的。反诉原告隋忠反诉称，双方签订涉案合同后，隋忠向陈郑伟交付房屋的同时也将相关厨房设备等交给其使用保管。但陈郑伟至今也未将这些物品返还给隋忠。根据合同第四条第二款：“如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”在房屋拆迁过程中，陈郑伟可以合理保管餐厅内相关设备而没有尽到保管的义务，因保管不当造成餐厅内相关设备损失共计84040元，陈郑伟应承担赔偿责任，故反诉原告提起反诉，请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告餐厅收银、监控、厨房设备等损失84040元；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告陈郑伟辩称，隋忠陈述的餐厅收银因政府拆迁，反诉原告已委托张某某代为保管，隋忠可随时要求张某某返还。监控系拆迁当日拆迁工作人员损坏导致，且隋忠知情，非陈郑伟原因导致，故隋忠无权向陈郑伟主张赔偿。厨房设备等因拆迁原因已被拆迁工作人员安放他处，隋忠可联系拆迁人员随时取回，故不存在损失，隋忠的反诉请求无事实和法律依据，故请求驳回。经审理查明，2017年11月23日，被告隋忠（甲方）与原告陈郑伟（乙方）签订了《中航餐厅租赁合同》，约定：由陈郑伟租赁隋忠所建的位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX餐厅，租赁期限为5年，自2017年11月23日起至2022年11月22日止，甲方提供2个月免租期，自合同签订之日起计算，计租期自免租期届满次日起计算；租金为80元／平米／月，每月租金为24000元；租金每季度交付一次，乙方在签订本合同之后办理完公司变更手续之日一次性付清第一季度房租72000元，以后每季度租金均在每季度最后一个月10日前一次性付清；乙方在签订本合同之日交纳50000元作为房屋使用履约保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）；租赁期间，经甲方催告后，乙方仍未按时支付应付款项时，甲方有权在履约保证金内扣除，甲方可按实际应当支付数额直接从履约保证金中自行扣除抵偿。在本合同的履行期间，履约保证金被上述原因抵付之后，甲方将有权要求乙方及时补足履约保证金，乙方必须在接到甲方的付款通知书后10天内补足，否则视为违约，甲方有权提起终止本合同，即提前收回该商铺，并将没收履约保证金；如履约保证金尚不能弥补甲方之损失，甲方可另行向乙方追偿；租赁期间，因甲方原因造成乙方项目无法正常经营，甲方应当双倍返还保证金；租赁期间，甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方，并双倍返还乙方保证金；如乙方须退房，必须提前一个月书面通知甲方，经甲方同意所交保证金退回。未经甲方同意，乙方提前解除合同，甲方有权没收保证金。2017年11月23日，陈郑伟向隋忠缴付中航餐厅租赁合同保证金45000元（2017年11月6日，陈郑伟已向隋忠支付租赁中航餐厅定金5000元，并载明如因转让手续无法办理导致无法履行合同，定金退还）。2017年11月23日，被告（反诉原告）隋忠（甲方）与原告（反诉被告）陈郑伟（乙方）签订了《公司转让协议书》约定，甲方同意将试金食餐饮管理有限公司的所有权转让给乙方，乙方同意接收该公司。2018年1月8日，双方再次签订《关于公司转让的补充协议》约定：甲方（即隋忠）按相关约定提供餐饮经营场所给乙方（即陈郑伟）使用，保证乙方独立自主管理经营；甲方保留对食品卫生安全的监督权并给予一定指导，一经发现有违规行为及时制止，但不得干预乙方正常经营。2018年元月11日，陈郑伟向隋忠缴付中航餐厅2018年元月23日至2018年4月22日租金72000元。后原告进入餐厅经营。2018年8月初，西安市高新技术产业开发区管理委员会通知原告与被告，涉案餐厅房屋因系违章建筑，依法依规必须拆除，要求原、被告做好拆除准备。2018年8月28日，西安市高新技术产业开发区管理委员会向隋忠作出《行政强制拆除决定书》及《行政强制拆除公告》，决定强制拆除位于西安市XX路XX号XX大厦的违法建筑物，拆除费用由隋忠承担。限隋忠在接到该决定书之日起一日内自行拆除。因被告隋忠未能按照决定书规定于一日内自行拆除。2018年8月30日，涉案餐厅房屋为西安市高新技术产业开发区管理委员会依法强制拆除（原告方工作人员张某某出庭证实：拆除时被告在现场，并要求其保管好餐厅收银之电脑系统，另外该证人证明：被告反诉之监控系统在拆除过程中已损坏，餐厅厨具等拆除后为管委会在指定地点保管）。后原告与被告协商赔偿事宜，双方意见相左，原告遂诉至法院。审理中，原告提供相关证据称，2017年11月23日，陈郑伟与ANG Q﹠X设计工作室签订了《室内设计委托合同》，由ANG Q﹠X设计工作室进行室内空间及立面整体设计，当日ANG Q﹠X设计工作室李强出具收据，载明：收到绿蚁小红炉设计费预付款35000元。2018年1月13日陈郑伟向李强民生银行转账35000元，李强出具收据，载明：收到绿蚁小红炉设计费尾款35000元。2017年12月20日，陈郑伟（甲方）与西安壹南品牌文化传播有限公司（乙方）签订《设计合同》约定，设计费用18000元；自合同签订之日起3个工作日内，甲方向乙方支付9000元，作为预付款；设计完成后甲方向乙方支付余额9000元。2017年12月20日，西安壹南品牌文化传播有限公司出具收条，载明：今天收到陈郑伟（绿蚁小红炉Ⅵ系统设计）预付款9000元。2018年1月2日，陈郑伟与陕西晟月智能科技有限公司签订《中央空调销售安装合同书》约定，由陕西晟月智能科技有限公司向陈郑伟位于XX路XX号XX大厦XX餐厅提供海信空调设备、材料供货与安装工程，合同价款78000元，订金付50%即39000元，装完付50%即39000元。2018年1月2日、2018年1月28日，陈郑伟分别通过中国民生银行向郭娟青中国建设银行账户分别转账39000元、36000元。2018年1月31日陕西晟月智能科技有限公司出具75000元的收款收据，2018年3月4日，陈郑伟向中山市智道政灯饰有限公司缴纳7300元吊灯款；2018年6月12日、2018年7月12日，西安美联物业管理有限公司分别向西安试金食管理有限公司出具《补交电费通知单》，费用共计28149.4元。另查明：2018年1月—4月，原告（或通过其员工张皓月）先后向薛智韬转账支付了装修款23500元（以转账凭证和银行流水为证）。另查明，2016年3月隋忠与西安美联物业管理有限公司签订《协议》约定，西安美联物业管理有限公司同意隋忠继续经营中航大厦食堂，期限6年。即从2016年4月1日起，到2022年3月31日止。上述事实，有原告、被告提供的中航餐厅租赁合同，收条，费用报销单，收据，银行账户对账单，行政强制拆除决定书，行政强制拆除公告，中央空调销售安装合同书，银行回单，厨房设备采购合同、室内设计委托合同、设计合同，收条，订单详情，发票，情况说明，交易详情截图，2018年6月、7月收费通知单，补交电费通知单，西安试金餐饮管理有限公司2018年8月工资表中国民生银行个人账户对账单，租赁合同，《公司转让协议书》、《关于公司转让的补充协议》，被告所有设备清单及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证。本院认为，原告与被告于2017年11月23日签订之《中航餐厅租赁合同》，系原告陈郑伟租赁被告隋忠所建的位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX餐厅从事餐饮经营（双方同时签订有《公司转让协议书》、《关于公司转让的补充协议》，被告将其原餐厅之相关经营手续亦交原告使用），因被告出租之涉案餐厅，并未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，并无合法产权或使用权（已为西安高新区管委会行政强制拆除决定书所认定），故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该合同为无效合同。对此，被告明知自己出租之餐厅房屋为违章建筑，无合法产权及使用权，仍然出租牟利，应承担60%的责任，原告在承租前未能详细考察了解、慎重决策，盲目承租，亦应承担40%的责任。现因涉案餐厅房屋系违章建筑已为西安高新区管委会行政强制拆除。原告要求被告赔偿其经济损失，因餐厅被强制拆除后，原告确实存在相应损失，特别是已附合在餐厅房屋上的装修、装饰等损失（原告装修、装饰系经被告同意，并给予装修免租期），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，依法应予支持。因餐厅房屋已拆除，原告提供的相关证据。说明其损失如下：1、原告提供2018年1月2日《中央空调销售安装合同书》及支付凭证两张，证实中央空调系统损失75000元；因拆除餐厅，中央空调系统损坏且不能继续使用，故本院予以认定。2、原告提供2017年11月23日《室内设计委托合同》及支付凭证1张，设计方李强收据两张，证明室内空间及外立面整体设计费损失70000元；3、原告提供《设计合同》及收条一张，证明支付西安壹南品牌文化传播有限公司绿蚁小红炉V1系统设计费损失9000元；4、原告提供网络订单及发票，证明购买灯具损失7300元，因拆除餐厅后灯具损坏，且原告票据完整，本院依法予以认定；5、原告提供装修施工人薛智韬情况说明及支付薛智韬235000元银行流水，证明支付装修工费及辅料费用损失235000元，因原告装修属实，本院亦向装修人问询，且有转款流水佐证，故依法予以认定；6、原告提供厨房设备采购合同及收款收据，证明采购点菜柜损失42400元；7、原告提供2018年8月工资表及银行个人账户对账单，证明支付员工工资损失46057.52元。对此，因原告在八月已得到通知，知晓涉案房屋因涉违建将被拆迁，故应停业止损，原告未予停业止损，存在扩大损失之嫌，故依法不予认定。以上应予认定的损失共计438700元。根据双方责任，被告应赔偿原告263220元。原告提供收费通知单及补交电费通知单（被告隋忠注明：此费用从房租中抵扣），证明代替隋忠补交10000元电费；因原告代被告交纳电费，被告隋忠注明：此费用从房租中抵扣，故本院不计作原告损失,应与被告另行结算。庭审中，原告称被告处有原告装修保证金50000元，原告代缴电费10000元，会员卡退款766元，共计60766元。扣除后期原告欠缴电费10566元，8月份欠付租金12000元，被告应退还原告38200元。对此，被告当庭予以认可。被告提起反诉，要求原告支付餐厅收银、监控、厨房设备等损失84040元，因《行政强制拆除决定书》行政相对人即为被告，拆除时被告亦在场，餐厅收银被告已明确要求他人保管，厨房设备已为拆除人拆除时指定保管（被告完全可以自拆除人处当场取得并保管），监控已在拆除过程中损坏，更主要的是拆除并非原告所为，系因被告违章建筑而引起，并非因双方合同而形成，故被告要求原告赔偿，于法无据，依法不予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、原、被告2017年11月23日签订的《中航餐厅租赁合同》无效。二、被告隋忠于本判决书生效后十日内赔偿原告陈郑伟经济损失263220元。三、被告隋忠于本判决书生效后十日内返还原告陈郑伟租赁保证金38200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告陈郑伟其余诉讼请求。五、驳回被告隋忠的反诉请求。本案案件受理费9531元，由原告承担4531元，被告承担5000元。本案反诉费951元（被告预交），由被告承担。因原告已预交案件受理费9531元，故被告于判决书生效后直接支付原告5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长   毕  智  强人民陪审员   王  建  平人民陪审员   刘      波 二〇一九 年 八 月十四日 书  记  员   高  彩  娥 打印：高彩娥      校对：高彩娥       2019年  月  日送达 1