福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2823号 上诉人（原审原告）：王平，男，1963年12月26日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：熊雨平（系王平之妻），住厦门市思明区。 被上诉人（原审被告）：陈志强，男，1964年4月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人王平因与被上诉人陈志强房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王平上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王平的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审对案件关键事实如讼争房交房时间、买房时间、付款时间、房屋按揭的承担者、贷款数额、贷款时间、贷款结清时间等未予以查清，认定事实错误。二、一审判决未分清双方责任，严重违背公平公正原则。2003年10月双方签订《认购协议》当日，王平就将讼争房交付给陈志强使用，王平已完成交付义务，而陈志强二套房21.8万元的房款仅支付了首付款6万元就使用收益16年，收益巨大。王平不仅未收到购房余款，还替陈志强向银行贷款，为此支付利息13万余元。一审判决混淆了房屋交付与房屋过户两个概念，将房屋的过户（产权登记）当作房屋的交付，房屋登记只是形式要件，证明的仅仅是权利归属的形式问题，实质问题是王平在签订协议当日就完成了交付房屋的义务，陈志强自2003年就已经占有使用收益，并未影响陈志强实际使用收益。并且，根据2013年以来厦门市中级人民法院的两次生效判决可以确定陈志强未履行支付购房余款义务则无权要求过户。三、陈志强存在违约行为，应当承担拖欠4.8万元房款的违约责任以及由此造成的损失。2011年讼争房屋办理产权证后，王平多次通过电话、短信、公证函的方式通知陈志强协商办理过户，但陈志强一直拖延拒绝，甚至抵赖所欠4.8万元购房余款；2013年至2015年中院两次判决其未支付购房余款无权过户，但陈志强仍然不支付。陈志强自2013年起就应当支付4.8万购房余款，但其故意拖欠抵赖拒不支付，直至2017年9月才提存该款项，属恶意违约，且违约时间长，应当承担惩罚性赔偿责任，从未支付4.8万元的购房余款起至2017年9月陈志强提存止按年24%的利息承担迟延支付房款的赔偿责任。四、《认购协议》约定，余款15万元由陈志强向银行贷款支付给王平，但并未约定陈志强贷款的方式，事实上由于陈志强未依约向银行贷款，该15万元贷款由王平代替陈志强向银行按揭，且王平为此支付利息13万多款项，因此王平替陈志强按揭15万元所造成的损失应当由陈志强承担。五、王平为讼争房屋按揭还款实际支出13万多款项，而陈志强仅支付了少部分房款就占据房屋使用收益，自2003年收房后就出租，15年来租金收益就达16.8万元（自2003年10月至2017年9月陈志强提存购房余款4.8万元，按每月租金收入1000元计）。 陈志强辩称，一、王平实际造成合同违约。2003年10月3日，陈志强与王平签订房产买卖合同，合同约定于王平办理产权完毕之日，同时到厦门市住房置业担保有限公司结算中心签署正式的《厦门市房地产买卖合同》，并办理相关手续。然而，2011年8月5日，王平在取得房产证后并未按合同约定履约，而是在隐瞒陈志强的情况下于2012年4月20日串谋王觉华将讼争房产过户至王觉华名下，该行为实际违反合同约定，应当赔付陈志强双倍的违约金及经济损失。二、王平与王觉华之间存在恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益，并对此捏造歪曲事实进行虚假诉讼。王平与陈志强之间的房屋买卖合同纠纷长达八年且经多次司法判决，厦门市人民检察院裁定、福建省高级人民法院作出两次裁定，充分体现了王平违约编造虚假诉讼的行为，严重干扰了陈志强的正常生活秩序，造成其经济损失。 王平向一审法院起诉请求：1.陈志强赔偿王平因逾期支付购房款的损失138338.07元（从交房的次日即2003年10月4日起至2017年9月3日止，以本金15.8万元扣减，参照人民银行同期逾期贷款利率的1.5倍计算）；2.陈志强向王平支付违约金2万元。 一审法院认定事实：2003年10月3日，王平与陈志强签订一份《认购协议》，约定王平将位于厦门市思明区两套房产出售给陈志强，总价21.8万元；陈志强在协议签订当日向王平付清认购房产的购房定金2万元及首付款4万元；送件当日陈志强在厦门市住房置业担保公司签订合同时支付给王平8000元，余额15万元双方约定陈志强向银行贷款支付给王平；双方协商同意于王平办理产权完毕后同时到厦门市住房置业担保有限公司结算中心签署正式的《厦门市房地产买卖合同》，并办理相关手续；违约责任：协议签署后，若陈志强中途违约，则购房定金归王平所有；若王平中途违约，则王平应自违约日起三日内将陈志强所付定金的双倍返还给陈志强。上述协议签订当日，王平作为收款人出具一份《收据》，确认收到陈志强购房定金2万元及首付款4万元，共计6万元。王平在签订协议后亦将前述两套房产交付给陈志强使用，之后讼争房屋的银行按揭贷款均由王平偿还。 2006年2月19日，王平与陈志强又签订一份《房产认购补充协议书》，载明：因王平产权现暂无法办理过户，经双方再次协商由陈志强再次付给王平购房款5万元，前述两套房产的购房款总余额为10.8万元，该补充协议与2003年10月3日的协议书具有同等法律效力。当日，王平出具一份《收据》，确认收到陈志强购房款5万元。 另查明，2006年12月1日，陈志强前妻薛丽向一审法院诉请与陈志强离婚，一审法院以（2006）思民初字第6394号立案受理，该案判决内容包括位于厦门市思明区归薛丽所有，位于厦门市思明区归陈志强所有；尚欠王平购房款10.8万元，由薛丽承担6万元债务，陈志强承担4.8万元债务。后陈志强不服提起上诉，本院于2007年6月11日作出（2007）厦民终字第943号民事判决，维持一审法院前述该项判决。 2011年8月，讼争房产登记至王平名下，王平取得该房产产权证。2012年4月15日，王平与薛丽签订一份协议，约定薛丽同意法院判决归其所有的房产由王平卖给他人，卖房所得款扣除薛丽欠王平房款6万元、补偿款4万元及多出房屋实际面积款8800元共计10.88万元，余款由薛丽收取。2012年4月15日，王平将上述房产出售给案外人，并注明付款38万元，替薛丽还10万元，剩余28万元支付给薛丽。 2012年4月20日，王平与案外人王觉华就本案讼争房产签订一份《房屋买卖协议》，约定王平将讼争房产出售给王觉华，售价26万元，王觉华因此办理了讼争房产的产权证。之后，陈志强诉至一审法院，要求确认王平与王觉华签订的前述协议无效及将讼争房产过户至陈志强名下等诉求。2013年5月28日，一审法院作出（2013）思民初字第3306号民事判决，驳回陈志强的前述诉讼请求；后陈志强不服提起上诉，本院于2013年9月16日作出（2013）厦民终字第2151号民事判决，撤销一审法院（2013）思民初字第3306号民事判决，确认王平与王觉华于2012年4月20日签订的《房屋买卖协议》无效，驳回陈志强要求将讼争房产过户至其名下的诉求。本院认为，陈志强与王平签订的《认购协议》并未约定如何过户，双方又未就此进一步协商处理，因此，在陈志强尚未支付完毕购房款之前，不应认定其享有要求过户的权利。 2015年7月8日，一审法院就陈志强诉与王平房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）思民初字第6642号民事判决，确认陈志强与王平于2003年10月3日签订的《认购协议》有效；王平、王觉华共同协助陈志强办理讼争房产的过户手续。后王平不服提起上诉，本院于2015年11月10日作出（2015）厦民终字第3343号民事裁定，认为陈志强与王平签订的上述《房产认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规，应认定合法有效。原审判决对此认定正确，本院已另行判决维持；关于陈志强要求王平、王觉华共同协助陈志强办理讼争房产的过户手续的诉求，本院认为，该诉求在此前生效的（2013）厦民终字第2151号民事判决已被驳回，现陈志强再次提起诉讼，并无新的事实和理由，构成重复诉讼，依法应驳回其起诉。 2017年2月27日，一审法院就王平与陈志强房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）闽0203民初15498号判决，驳回王平要求解除《认购协议》及陈志强退还讼争房产的诉讼请求等。王平不服该判决提起上诉，本院于2017年8月8日作出（2017）闽02民终2101号判决，驳回上诉，维持原判。 还查明，2017年9月7日，厦门市鹭江公证处作出一份（2017）厦鹭证内字第53182号《公证书》，就陈志强将其应支付给王平的讼争房产购房款4.8万元提存事项予以公证。陈志强称其分别于2017年3月14日、3月29通过邮寄送达方式向王平寄送两份《履约通知函》，要求王平提供帐号，因王平拒不告知，致使其无法支付剩余购房款项。 陈志强于2017年9月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令王平将讼争房屋（厦门市思明区嘉禾路335号2619室）产权办理登记至陈志强名下并要求王平赔偿损失等。一审法院以（2017）闽0203民初13684号立案受理。该案因向王平公告送达应诉材料，陈志强为此支付公告费300元。 该案审理中，双方当事人确认讼争房产自2003年签订《房屋认购协议书》后至今一直由陈志强使用；该房产之前曾过户至案外人王觉华名下，现已登记至王平名下。另，双方确认王平已领取陈志强公证提存的购房余款4.8万元。一审法院于2018年7月31日对该案作出判决，内容包括王平协助陈志强将讼争房屋产权办理登记至陈志强名下。本院以（2018）闽02民终5260号民事判决书维持该项判决。陈志强于2019年2月2日向一审法院申请强制执行，该案尚在执行中。 王平还主张，上述《房屋认购协议书》中约定的“余额15万元双方约定陈志强向银行贷款支付给王平”应理解为于签订协议书一日内支付15万元。 陈志强陈述，上述约定的“一日内”仅指支付定金2万元和4万元首付款。 一审法院认为，王平与陈志强签订的《房产认购协议书》及《房产认购补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。从《房屋认购协议书》约定的内容分析，剩余购房款15万元的支付方式系由陈志强向银行贷款支付给王平，但对于支付时间双方并未明确约定。相反，从双方此后签订的《房产认购补充协议书》中关于因王平产权现暂无法办理过户经双方再次协商由陈志强再次付给王平购房款5万元，前述两套房产的购房款总余额为10.8万元，该补充协议与2003年10月3日的协议书具有同等法律效力的内容分析，可以推断出该15万元购房款支付的时间是在双方当事人办理讼争房产过户时，且双方当事人亦是按前述约定履行相关义务，并未出现争议，因此，王平在案件审理中提出的剩余购房款15万元应在签订协议书一日内支付完毕的主张明显缺乏依据。综上所述，因《房屋认购协议书》未明确约定陈志强应于何时向银行贷款支付给王平，且双方后续签订的《房产认购协议补充书》实际上变更了履行义务的方式，即在王平未能履行办理产权义务的情况下，由陈志强先支付5万元购房款。此时，因双方之间互负义务没有约定先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。鉴于王平与陈志强因上述房产买卖发生纠纷后，多年来已进行了多次诉讼，双方已缺乏达成一致意见的信赖基础，考虑到陈志强在前期已支付了大部分购房款，又在前述相关判决生效后讼争房产过户前以公证提存方式支付了剩余购房款4.8万元，事实上已履行完毕协议约定之义务，因此王平要求陈志强赔偿逾期支付购房款损失及违约金的请求缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回王平的诉讼请求。案件受理费1734元，由王平负担。 本院二审期间，除王平提出并未收到陈志强主张的其于2017年3月14日、3月29日寄送的两份《履约通知函》外，各方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，王平与陈志强签订的《房产认购协议书》及《房产认购补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上述协议书对于剩余购房款15万元的支付时间没有明确约定，之后因陈志强的离婚诉讼及双方因讼争房产交易的纠纷涉讼多年，且涉及到剩余购房款的数额及支付问题，陈志强在相关生效判决确认其应支付剩余购房款4.8万元后及时以公证提存方式支付了剩余购房款并无不当，王平要求陈志强赔偿逾期支付购房款损失及违约金的请求依据不足，本院不予支持。 综上所述，王平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3467元，由王平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年八月二十日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。