内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终297号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司乌海分行。负责人:梁栋，该分行行长。委托诉讼代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽，内蒙古锐信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李慧娟，女，1985年12月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：杨海岚，内蒙古济海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌海市宏丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：罗永钢，该公司董事长兼总经理。被上诉人（原审被告）：乌海市联丰工贸有限责任公司。法定代表人：高培东，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：乌海市和泰物业服务有限责任公司。法定代表人：樊英，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：罗永钢，1972年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。被上诉人（原审被告）：樊英，女，1977年1月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：罗永钢，1972年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。上诉人中国银行股份有限公司乌海分行（以下简称中行乌海分行）与被上诉人李慧娟、乌海市宏丰房地产开发有限责任公司（以下简称宏丰公司）、乌海市联丰工贸有限责任公司（以下简称联丰公司）、乌海市和泰物业服务有限责任公司（以下简称和泰公司）、樊英、罗永钢执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌海市中级人民法院（2018）内03民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中行乌海分行的委托诉讼代理人徐慧芳、冯丽，被上诉人李慧娟的委托诉讼代理人杨海岚，被上诉人宏丰公司的法定代表人、樊英的委托诉讼代理人罗永钢到庭参加诉讼，被上诉人联丰公司、和泰公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行乌海分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一审法院根据该例外情形，适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，即建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，因此，对本案中买房人的物权期待权的保护应优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。上诉人认为一审法院适用法律错误。根据上述规定，消费者的生存居住权应受法律优先保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定亦系为了保护消费者的生存居住权，二者目的与宗旨相同。因此，在适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》时，亦应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。该条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审法院未查清案涉房屋是否系李慧娟名下唯一住房，仅提供收款收据无银行流水，无法证明已经支付50%房款，不足以排除强制执行。被上诉人李慧娟辩称，1.一审判决公正有据，应驳回上诉人的上诉请求。李慧娟通过合法程序取得案涉房屋所有权，并且实际占有、使用，是该房屋的实际所有权人。2012年8月17日，涉案房屋和储藏室由宏丰公司抵债给张某，并与张某签订认购书。2013年7月1日，李慧娟与张某签订房屋买卖合同，向张某支付了全部购房款。2013年8月28日和29日，宏丰公司交付房屋时向李慧娟出具房款和交房费收据。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，李慧娟签订了房屋买卖合同，付清全部购房款，实际占有房屋6年多，符合法律规定的不得查封的情形。2.上诉人对诉争房屋不享有任何权利。宏丰公司将在建工程抵押给上诉人，并没有将本案诉争的房屋抵押。上诉人并未与宏丰地产公司办理房屋产权抵押登记。上诉人称对诉争房屋享有抵押权，没有合法依据。依据最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，李慧娟系案涉房屋的合法所有权人。人民法院不应当查封涉案房屋。房屋所有权与在建工程所有权是两个独立的权利，没有法定隶属性。3.李慧娟购买诉争房屋在先，上诉人申请人民法院查封在后。上诉人在宏丰公司逾期还款情况下，明知宏丰公司具备诉争房屋的预售许可和初始登记等权利，既没有与宏丰公司就房屋抵押进行登记，也没有要求宏丰公司将收取的售房款用于偿还欠款系怠于行使权利。被上诉人宏丰公司、樊英、罗永钢辩称，抵押借款当时系以土地作为抵押，由于房地的不分割性，将在建工程一并进行了抵押。建设过程中由于欠施工方、材料方费用，经政府协调，利用开发的房屋抵顶欠付的施工方、材料方等费用，为保护施工方和材料方的利益，请求维持原判。被上诉人联丰公司、和泰公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。中行乌海分行一审起诉请求：1.继续执行××区；2.李慧娟、宏丰公司、联丰公司、和泰公司、樊英、罗永钢承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月17日，案外人张某与宏丰公司签订了以房顶债认购书，购买了位于乌海市××区。2013年7月1日张某将此房和储藏室一同卖给了李慧娟，金额共计660000元。现已交付入住。2013年7月17日和18日，中行乌海分行与宏丰公司共同办理了在建工程抵押贷款。2016年5月11日一审法院判决中行乌海分行抵押权成立并已生效。2018年2月8日该院执行局查封本案涉案财产。涉案房产已取得了预售许可。一审法院认为，本案的争议核心是李慧娟对涉案房屋享有的民事权益是否能够排除法院的强制执行。经查，涉案房产已取得了预售许可，在法院查封前，宏丰公司作为开发商已与李慧娟签订了购房合同，并出具了购房款等费用交清收据。上述民事法律行为均系双方真实意思表示且合法有效，依法予以确认。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，本案中行乌海分行作为抵押权人及申请执行人在一般情形下对案外人提出的执行异议，人民法院原则上不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，商品房买受人的居住利益优先于工程承包人的法定优先权及抵押权受到法律保护，而本案中李慧娟所享有的民事权益符合优先保护的情形，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条但书规定，中行乌海分行请求继续执行的理由不能成立，不予支持。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第(二)项的规定，判决：驳回中行乌海分行的诉讼请求。案件受理费10400元（中行乌海分行已预交），由中行乌海分行负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋应否继续执行。本案中，案涉房产系由宏丰公司开发销售，李慧娟与宏丰公司签订认购书，购买了案涉房屋，系商品房消费者。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，商品房消费者享有物权期待权优于抵押权受到法律保护。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，涉案房屋查封前，李慧娟与宏丰公司签订了认购书，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，李慧娟已向宏丰公司支付了全部购房款，根据其提供的入住通知单、装修申请表以及供用水合同等证据可以证明，涉案房屋在查封前已由其实际占有。根据庭审中当事人的陈述，涉案房屋未能办理产权登记系出卖人宏丰公司欠税导致，并非买受人自身原因。综上，李慧娟对涉案房屋享有的民事权益能够排除法院的强制执行，一审法院驳回中行乌海分行的诉讼请求并无不当。综上所述，中行乌海分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由中国银行股份有限公司乌海分行负担。本判决为终审判决。审判长  蒲伟刚审判员  王彦凯审判员  张志宏审判员  张 静审判员  牛瞳哲二〇一九年八月十九日书记员  宝娜佳书记员  郭 娟