山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初9793号 原告：王某某，男，1989年5月25日生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：李全利，山东三禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵婉玉，山东三禾律师事务所律师。 被告：山东某某有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人：王某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姜浩东，山东舜平律师事务所律师。 原告王某某与被告山东某某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托诉讼代理人李全利、赵婉玉，被告山东某某有限公司委托诉讼代理人姜浩东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告限期按《商品房预售合同》的约定将办理不动产登记需由其提供的全部合法有效资料报不动产登记机关备案；2、判令被告向原告支付自2017年1月4日起至其实际将办理不动产登记需由其提供的全部合法有效资料报不动产登记机关备案之日止的违约金（违约金按照购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂记为1000元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告王某某于2014年2月8日与被告签订了商品房预售合同，约定购买由被告开发的位于临沂市北城新区房屋一套，房屋总价款为612050元。根据商品房预售合同约定，出卖人应当在商品房交付后12个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案并书面通知买受人向房产管理部门申请办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已交付款的万分之一向买受人支付违约金。合同继续履行，直至取得房产证。原告已按合同规定的日期向被告支付购房款，并交纳了房屋维修基金，现房屋交付三年有余，原告多次前往被告处要求配合办理产权登记，但被告员工相互推诿责任，均以不清楚、没权限等各种理由拒绝，并不给原告开具发票。山东省临沂市房产和住房保障局提供商品房预售合同本是为了保护消费者，规范房地产市场交易秩序。但是，被告却利用格式合同，随意添加附件，与原告签订霸王条款，蒙蔽消费者，导致合同条款内容前后不一、办理房屋所有权证登记时间有差别，逾期办证违约金极低，合同内容显失公平。被告是山东儒辰集团下属置业公司，作为临沂本土实力房地产开发商，曾经找巨星范冰冰来给代言，但是被告偷税漏税不予开具发票不配合原告办理房屋所有权证登记行为严重损害消费者利益。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法受理并支持原告的诉讼请求。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告依法为原告出具购房发票。违约金自2017年1月1日起至2019年7月11日，按照年息6%计算，主张逾期违约金金额为91807.5元及后续至实际办理不动产权证之日止的违约金。 被告山东某某有限公司辩称，答辩人拒绝配合被答辩人办理不动产登记系因被答辩人尚未履行完其应付的付款义务，答辩人享有先履行抗辩权，有权拒绝配合其办理不动产权登记证书。根据双方签订的商品房预售合同，王某某购买答辩人开发的某某小区2号楼1单元2101室。其应当先行缴纳全部费用后，答辩人才负有配合其办理不动产证的义务，双方合同约定王某某应在2014年2月23日前向答辩人缴付首付款184050元。但根据财务收款记录显示，王某某已交首付款145000元，尚欠39050元首付款未支付。答辩人有权拒绝配合其办理不动产登记证书。原告要求按照年息6%的标准收取违约金标准过高，且双方合同附件第七条第七款明确约定违约金的计算标准，双方应以此为据，即使最终被告承担违约责任，也应当按照此标准计算。综上所诉，被答辩人未全额缴纳购房首付款，却要求答辩人配合办理不动产登记证，于法无据。答辩人有权拒绝，也不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证，对当事人真实性无异议的证据,本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1、原告提交2014年2月23日被告为原告出具的收据中显示某某小区2-1-2101首付款184050元收据复印件，证明原告王某某向被告全额支付了涉案房屋首付款。被告质证称，系复印件不予质证，且被告有证据证明该复印件系作废证据。本院认为，该收据虽系复印件，但加盖被告公司财务专用章，被告虽主张已作废，但未提交证据予以证实，故对该证据本院予以认定。2、原告提交置业顾问王某手写的涉案房屋价款及王某某贷款欠缺材料的证据,证实涉案房屋是原告通过被告置业顾问王某购买。被告质证称，对该真实性有异议，且不具备证明其所诉通过被告置业顾问王某购买房屋的证明力。本院认为，被告认可王某系该公司置业顾问，且该证据与原告陈述相互印证，能够证实原告主张，故本院对该证据予以认定。3、原告提交2016年12月7日被告公司为原告开具的山东省增值税普通发票照片打印件一份。证明编号为01541867的增值税普通发票已由被告为原告开具,但是被告拒不向原告提供。被告质证称，系复印件，不予质证。本院认为,该证据虽为照片打印件，但来源于税务部门，且被告虽辩称不予认可，但未提交证据予以推翻，故对该证据本院予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月8日，王某某作为（买受人）与临沂某某小区置业有限公司（出卖人），签订合同编号为**《商品房预售合同》一份，约定王某某购买某某小区的第2号楼1单元2101号房屋，建筑面积123.01㎡，单价为4975.61元/㎡，总计612050元；买受人于2014年2月23日向出卖人支付首付购房款人民币184050元，余款人民币428000元为银行按揭贷款。出卖人应当在商品房交付后12个月内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房产管理部门申请办理房屋所有权登记。如因买受人的原因导致不能办证，出卖人不承担责任。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的：①买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已交付款的万分之一赔偿买受人损失；②买受人不退房，出卖人按已交付款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，直至取得产权证。合同还对其他事项进行了约定。 原告王某某于2013年12月9日支付定金10000元,于2014年1月15日交付80000元,后又通过现金交款55000元。被告于2014年2月8日向原告王某某出具金额为145000元的收据。王某某于2014年4月8日向中国农业银行股份有限公司临沂临西支行申请贷款428000元，用于支付涉案房款，被告于2014年4月8日向原告王某某出具金额为428000的收据。被告于2015年12月20日向原告发出《交房通知书》，原告于当日向被告交纳维修基金13519元，于2016年1月4日对房屋进行交接验收。2016年12月7日，被告开具了户名为王某某，金额为611502元的房款发票，但未交付原告。后原告诉至法院，主张权利。 庭审中原告陈述被告公司工作人员王某（艺名）是其购房顾问，其于2014年2月15日向王某某（即王某）转账39000元，并现金交付50元。后被告于2014年2月23日出具金额为184050元的收据，该收据原件后被被告以办理贷款为由收回。被告陈述184050元的收据及购房发票已作废，向原告出具184050元收据是为了协助办理贷款，不能证实原告已交款。因原告未全额交纳首付款，没有将办理涉案房屋产权登记材料报备。王某系公司置业顾问，但无法核实王某某与王某是否是同一个人。 另查明，临沂某某小区置业有限公司现更名为山东某某有限公司，其权利义务均由山东某某有限公司予以承受。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。本案争议焦点为：原告是否已经缴纳剩余首付款39050元。对此，本院分析如下：被告认可王某系其公司置业顾问，且其工作人员陈述置业顾问都用艺名。在原告向“王某某”打款后，被告于2014年2月23日为原告出具金额为184050元的首付款收据，并协助原告办理银行贷款手续。该银行贷款手续中载明原告已交首付款184050元，且涉案房屋被告已于2016年1月4日交付原告。被告主张184050元收据及购房发票已作废。但未提交证据予以证实，故其抗辩理由不成立，本院不予采信。双方签订的合同约定，出卖人未在约定的时间内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人按已交付款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，直至取得产权证。现被告认可其未将涉案房屋办理产权属登记所需资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，其应向原告支付违约金61元（612050元*0.0001）。原告关于违约金的主张，符合合同约定部分本院予以支持，其余部分不予支持。原告关于要求被告将办理权属登记由其提供的资料报产权登记机关备案并出具购房款发票的诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告山东某某有限公司于本判决生效之日起十日内将应由其提供的临沂市兰山区某某小区的第2号楼1单元2101号房屋办理产权登记的资料报产权登记机关备案； 二、被告山东某某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某某交付金额为612050元的购房款发票； 三、被告山东某某有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某某违约金61元； 四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。 案件受理费5419元，由原告王某某负担706元，由被告山东某某有限公司负担4713元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费，逾期不预交，则视为撤回上诉。 审判员  张水红 二〇一九年八月十九日 书记员  张卓然