广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2142号原告：陈国香，女，1967年5月20日出生，汉族，住址。原告：叶仕金，女，1987年11月17日出生，汉族，住址。原告：周某雯，女，2014年5月7日出生，汉族，住址。法定代理人：周某军，男，1987年8月10日出生，汉族，住址。系原告周某雯的父亲。上列原告共同委托诉讼代理人：赵玮，广东法村律师事务所律师。被告：吕玉钦，男，1971年6月28日出生，汉族，住址。委托诉讼代理人：曾景威，广东扬鼎律师事务所律师。第三人：周醮辉，男，1962年9月25日出生，住址。原告陈国香、叶仕金、周某雯诉被告吕玉钦、第三人周醮辉返还原物纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某雯法定代理人周某军及三原告共同委托诉讼代理人赵玮，被告吕玉钦及其委托诉讼代理人曾景威，第三人周醮辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告共同向本院提出诉讼请求：1、被告向三原告交还登记在第三人名下属于原告家庭共同经营的位于XXXXXXXXXXX周屋田地的承包土地（农村土地承包经营权证号：惠府农地承包权[2018]第4413031102020066J）；2、确认被告与第三人之间就上述承包经营土地的买卖行为是无效行为，被告与第三人签订的《土地转让合同》为无效合同；3、被告将上述土地恢复原状（目前是堆沙，原来是鱼塘）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人周醮辉与三原告是家庭成员关系，共同承包经营了位于XXXXXXXXX周屋经济合作社的4.5亩土地（农村土地承包经营权证号：惠府农地承包权[2018]第4413031102020066J）。2017年10月，第三人因赌博欠巨债，便隐瞒三原告将上述土地以买卖的名义转让给被告。直到2018年6月9日，原告二以及丈夫为办理二胎落户手续回老家，才发现涉案土地被改变用途，鱼塘被填平，之后打电话询问第三人，才知道土地被转卖的事实。根据第三人所言，第三人通过中间介绍人曾家亨与被告签订《土地买卖合同》（该合同仅有一份在被告处），双方约定：土地总转让面积为3.48亩，以每亩17万的价格转让，总转让价格约为593000元，双方签订书面合同时有原告本村正副村长在合同上签字证明。被告先后支付两笔50000元现金作为订金，并向被告出具收条。2017年8月18日、10月13日，被告通过银行网银向第三人先后转账支付50000元、200000元，同年10月25日，被告通过中间人曾家亨向第三人转账153000元，同日被告又通过网银向第三人转账80000元，最后一笔结清后双方签订了书面合同，以上转账第三人均有出具收据给被告。原告了解情况后，曾多次找被告沟通，要求其交还土地并恢复原状，被告不予理会。2018年8月1日，被告在填平的土地上修建围墙，原告向国土所及城管部门举报，城管到涉案土地现场要求禁止施工并拍照，被告依然我行我素；2018年9月11日原告在网络问政平台发布投诉信；2019年2月26日，原告经乡亲电话告知土地已被堆沙和放置一货柜，又向平潭派出所举报；2019年3月4日原告再次找政府等相关部门人员到现场了解情况，未果，遂成讼。原告认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款关于“农村土地承包后，土地的所有权性质不变，承包地不得买卖”以及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件使用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效”之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，被告与第三人私下达成的农用地使用权转让协议，违法了国家法律的强制性规定，双方签订的土地转让协议无效，其转让行为为无效行为。另，三原告作为承包地共同权利人，第三人在未经过原告同意的情况下，将涉案土地私自转卖给被告，属于无权处分的行为，根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”未经权利人同意或追认，无处分权人私自流转他人承包土地的流转合同为无效合同。据此，应依法认定被告与第三人之间的土地转让行为为无效行为，被告应当向原告交还涉案土地，并对已进行开发的农用地恢复原状。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持请求。被告吕玉钦答辩称：1、被告与第三人是以转包的形式流转土地，而不是以买卖或者承包的名义转让；2、转包的面积为3.48亩，其一次性付清转包款593000元，并已付清；3、作为承包地转包的受让人，为了明确与相邻土地的边界，防止发生争议，确实在四周建了围墙，但这与土地流转的合法性无关，现已按行政管理部门的要求停工；4、土地流转之前案涉土地是荒地，并没有养殖或耕种，答辩人作了平整工作，现在仍是荒地尚未利用。土地和利用方式涉及的是行政管理问题，与流转方式是否合法、是否需退回承包地无关；5、与第三人之间不存在买卖或转让关系。转让承包经营权的必须得到发包人的同意，原承包人是完全退出承包关系，由受让人直接获得承包权。本案中第三人将自家承包的土地以转包的方式流转给我的，我并没有直接获得承包经营权，第三人也没人退出承包关系，仍是土地的承包人，我通过转包方式获得承包地的使用权；6、土地流转时第三人作为户主，有权流转承包地，从原告提交的《承包经营权证》看，承包方代表写的是第三人的名字，第三人完全有权作为承包方代表与我方签订协议。我与承包方代表签订的协议并无过错，被答辩人家庭的内部矛盾应当自行解决。第三人周醮辉答辩称：我赌钱输了钱，等钱用，才通过中间人对该土地进行买卖，不是被告所称的承包。第三人签订了两份买卖合同，都不在其手里。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告自诉称，第三人周醮辉与三原告是家庭成员关系，共同承包经营了位于XXXXXXXXXXX周屋经济合作社的4.5亩土地（农村土地承包经营权证号：惠府农地承包权[2018]第4413031102020066J）。2017年10月，第三人周醮辉隐瞒三原告通过中间介绍人曾家亨与被告吕玉钦签订《土地买卖合同》，将其将上述土地以买卖的名义转让给被告。后原告发现涉案土地被改变用途，鱼塘被填平，才知道土地被转卖的事实。根据第三人所言，双方合同约定：土地总转让面积为3.48亩，以每亩17万的价格转让，总转让价格约为593000元，双方签订书面合同时有原告本村正副村长在合同上签字证明。被告先后共支付583000元给第三人周醮辉（最后一笔款为被告于2017年10月25日通过网银向第三人转账80000元），最后一笔结清后双方签订了书面合同，以上转账第三人均有出具收据给被告。原告了解情况后，多次找被告、国土所、城管等相关部门沟通，要求被告交还土地并恢复原状。之后，三原告以第三人在未经过其他共同权利人同意的情况下，将涉案土地私自转卖给被告，属于无权处分的行为，所签订的合同是无效的为由，将被告、第三人诉至法院。另查，《农村土地承包经营权证》中载明：第三人周醮辉是户主，原告陈国香系其妻子，原告叶士金是其儿媳，原告周某雯是其孙女；承包方代表为周醮辉，承包方式是家庭承包。被告吕玉钦不属周醮辉所属阳光村周屋经济合作社的成员。起诉前，周醮辉已将涉案土地交付给被告使用，双方土地流转合同未经发包方登记备案，未办理产权登记变更。经调查核实，原告本村集体正副村长周集堂、周志辉确认其在合同上签字的事实。被告最后一次向第三人周醮辉支付土地流转款项的时间为2017年10月25日。庭审时，被告吕玉钦确认其通过中间人与第三人周醮辉签订了《土地转包合同》，转包面积为3.48亩，共支付第三人周醮辉款项583000元，周醮辉所在集体经济组织的正副村长在合同上签字的事实。上述事实有《农村土地承包经营权证》、涉案土地的现场照片三张、中国农业银行转账记录、网络问政平台投诉信截图、证人证言等证据及庭审陈述为据。本院认为,本案的争议焦点为：1、案涉土地流转的性质问题；2、第三人周醮辉与被告吕玉钦签订土地流转合同的效力问题。对上述争议焦点，本院评析如下：1、关于案涉土地流转的性质问题。本案中原告、第三人均称第三人与被告签订了《土地买卖合同》，系土地买卖、转让关系，但均未提交相应的书面合同证明。对案涉土地流转的性质问题。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定，“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖”。据此，本案中三原告及第三人家庭对其承包的土地只享有承包经营权，而不享有所有权，因此，周醮辉与吕玉钦签订的土地流转合同，内容不是土地所有权的买卖，不属于土地买卖关系。其次，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定：经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。第三十六条规定：承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。根据上述法律规定，土地使用权可以依法通过转让、转包等方式流转。因转让承包经营权实质上是合同权利义务的转移，故“土地转让”必须经得发包人同意，该同意是一种审批权，是实质权利，必须以发包方的明示为依据，不能默示同意或推定同意，且只能受让给本集体经济组织的其他农户。承包人将土地承包经营权转让给他人后，其本身丧失对承包土地的使用权、完全退出承包关系，由受让人取得土地承包经营权。本案中，被告吕玉钦与第三人周醮辉不属同一村集体经济组织的成员，受让主体不适格；双方签订的土地流转合同中虽有其村集体正、副村长的签字，但原告未提交证据证明其土地流转合同上有发包方签字盖章明示批准同意转让，且未与发包方变更原承包合同，吕玉钦未取得案涉土地的承包经营权，转让形式不适格。因此，周醮辉与吕玉钦签订的土地流转合同不是土地转让关系，而符合土地承包经营权转包的形式，双方系土地转包关系。综上，对原告、第三人辩称第三人与被告签订土地流转合同系土地买卖、转让关系的意见，缺乏法律依据，本院不予采信；对被告辩称其双方土地流转系转包关系，予以采纳。2、关于第三人周醮辉与被告吕玉钦签订土地转包合同的效力问题。关于被告辩称土地流转时第三人作为户主，其有权流转承包地的意见，经查，以家庭承包方式的农村土地承包经营权属于农户家庭，以农户家庭为单位实行承包经营。土地承包经营权作为用益物权，是家庭成员赖以安身立命、特殊的、重要的生产资料及财产，由家庭成员共同享有，而不是属于某一个家庭成员。且夫妻、家庭成员平等、共同处分共有财产是法定的权利，在家庭中以男方、家长为主的社会习惯与现行法律规定的精神不符。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，第三人周醮辉与被告签订土地流转合同、处分家庭共有财产时没有明确征得其他共有权利人即三原告的书面同意、授权，擅自将家庭共有的土地流转给被告使用，虽然其中有他自己的财产份额，但由于涉案土地未进行分割，其行为损害了其他共有权利人的处分权，属于无权处分。被告吕玉钦在本地生活，应当知道第三人周醮辉向其流转的土地为其家庭所有，其在签订土地流转合同时未尽到必要的审慎、注意义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，被告在此过程中并非善意且存在重大过失，其在主观上不属于善意第三人。另外，本案中被告与第三人约定的价款是593000元，但被告还有10000元没有支付，没有支付完整的对价。没有证据证明第三人转包家庭共有土地已经过家庭成员同意，且其事后至起诉时也未能得到其他共同权利人（三原告）的追认，未被追认的无权代理行为对被代理人不发生效力，故被告与第三人的土地流转行为及土地流转合同均属无效。第三人周醮辉作为完全民事行为能力人，其与被告人吕玉钦签订土地流转合同时，其意志并未受到不当控制，应认定是系其真实意思的表示，且经其所属的村集体正、副村长在合同上签字、见证，被告吕玉钦已支付完毕涉案土地的大部分转包款项，该土地已实际交付给被告吕玉钦使用。流转处分家庭共有土地属于重大的财产处理决定，第三人周醮辉在与被告交易时，应当征求其家庭共同权利人的意见，但周醮辉未尽到上述义务，在与被告缔约时违反诚实信用原则，最后导致合同无效的后果，对此周醮辉存在过错，负有主要责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，第三人周醮辉应当先行将被告支付的土地流转款项583000元予以返还给被告吕玉钦，并向吕玉钦支付资金占用期间的利息（利息以583000元为基数，按照银行同期贷款利率从2017年10月26日起计至清偿之日止），被告吕玉钦享有先履行抗辩权，即第三人返还本息在先，被告返还土地在后。三原告与第三人是涉案土地的共同共有人，被告吕玉钦收到上述返还款项后，应当将上述土地返还给该四人。原告诉请涉案土地流转合同无效、被告向原告交还涉案土地的请求，有事实和法律依据，予以支持；惟主张被告将上述土地恢复原状的请求，考量到第三人周醮辉在此过程中存在过错、负有主要责任，涉案土地已交付被告使用一年多时间，对该请求不予支持。综上所述，被告吕玉钦与第三人周醮辉关于案涉土地的流转合同应属无效。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十六条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕玉钦与第三人周醮辉关于“XXXXXXXXXXX周屋经济合作社承包土地（农村土地承包经营权证号：惠府农地承包权[2018]第4413031102020066J）”的土地流转合同无效。二、第三人周醮辉于本判决发生法律效力之日起五日内返还被告吕玉钦土地承包款583000元及资金占用期间的利息（利息以583000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年10月26日起计至清偿之日止）。三、被告吕玉钦于本判决发生法律效力之日起二十日内将占用的土地返还给原告陈国香、叶仕金、周某雯与第三人周醮辉。四、驳回原告陈国香、叶仕金、周某雯的其他诉讼请求。本案受理费4865元（原告已预交），由被告吕玉钦负担2433元，第三人周醮辉负担2432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  万翔二〇一九年八月五日书记员  高娟