浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异118号案外人徐玉祥，男，1962年4月25日出生，汉族，住桐庐县。申请执行人金华市浙丰资产投资有限公司，住所地金华市金东区万达广场5号楼24层。法定代表人柳青。委托诉讼代理人（特别授权代理）黄刚，浙江元谷律师事务所律师。被执行人周建平，男，1972年1月16日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被执行人周建川，女，1975年11月24日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被执行人沈军，男，1971年10月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。本院在执行申请执行人金华市浙丰资产投资有限公司（以下简称浙丰公司）与被执行人周建平、周建川、沈军金融借款合同纠纷一案中，案外人徐玉祥提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人徐玉祥称，贵院将于2019年7月5日至6日在网络司法拍卖平台上公开拍卖周建川名下坐落于柯桥区华舍街道中海国际商业中心3幢229、230、231、438、439、440室的房产（以下简称涉案房产），其中，229、230、231室铺位已由案外人承租，是有租赁权争议的，如拍卖将无法正常使用该处房产。为此，绍兴市××桥区华舍街道正在积极帮助我们协调相关事宜，为维护自身合法利益，恳请贵院暂缓拍卖周建川名下相关房产。异议审查中，案外人明确其异议请求为要求保护其对所租赁铺位的租赁权，带租拍卖。申请执行人浙丰公司称，第一，案外人出具的证据显示，与其签订租赁合同的并非涉案房产的所有权人，而是绍兴县中商国际面料展贸中心有限公司（以下简称中商公司）。案外人是否真正具有涉案房产的租赁权，还需继续提交证据。第二，案外人租赁时间是在抵押登记时间之后，且租赁物没有交付给案外人，更不用说实际占有和使用，案外人主张的租赁关系即使成立，也不能对抗申请执行人的抵押权。第三，根据案外人与中商公司签订的《展位委托经营管理合同》，其性质是表面为租赁，实质为融资、投资性质的合同，并非合同法意义上的租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的原则。综上，请求驳回案外人的执行异议请求。本院查明:被执行人周建川名下登记有坐落中海国际商业中心3幢229、230、231室，建筑面积分别为91.62、70.68、70.68平方米，权证号为03547的商业房产以及坐落中海国际商业中心3幢438、439、440室，建筑面积分别为47.82、47.82、35.29平方米，权证号为03180的商业房产。根据绍房他证绍县字第××号、11××26号房屋他项权证记载，上述房产均抵押于中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下筒称民生银行），抵押权设定时间均为2011年7月6日抵押金额为990万元。本院于2012年8月9日立案受理了原告民生银行与被告周建平、周建川、沈军金融借款合同纠纷一案，诉讼中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成以下调解协议:一、被告周建平应归还给原告民生银行990万元，支付利息120148.22元（利息计算至2012年7月16日止，并支付至上述借款本息还清日止按中国人民银行有关规定和合同约定计算的利息），于2012年9月25日前付清；二、被告周建平应支付给原告民生银行为实现债权而支出的律师代理费80000元，于2012年9月25日前付清；三、原告享有的上述两项债权，对绍房他证绍县字第××号、11××26号房屋他项权证项下的抵押物在拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权。本院于2012年9月7日出具(2012)绍越商初字第1637号民事调解书对上述调解协议的效力予以确认。此后，因被告未按调解协议约定履行，根据原告申请，本院于2012年9月27日以（2012）绍越执民字第2449号案件立案执行。该案因故程序终结后又于2013年3月11日恢复执行，恢复执行案号为（2013）绍越执恢字第78号。执行中，因债权转让，本院于2019年2月12日作出（2013）绍越执恢字第78号执行裁定书，裁定变更金华市浙丰资产投资有限公司为本案申请执行人。2019年3月4日，本院作出（2013）绍越执恢字第78号之一挑行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人周建川名下涉案房地产｛以绍宏泰评报字[2018]第291号资产评估报告为准}，以清偿债务2019年3月13日，绍兴市××桥区华舍街道办事处向本院发函，主要内容为:贵院拟拍卖周建川名下坐落于华含街道中海国际商业中心3幢229、230、231、438、439、440室的房产，上述房产是有租赁权争议的，买受人极有可能无法正常使用该处房产。我街道辖区内中海国际商业中心，位于笛扬路以西，兴越路以北。2011年7月5日，中商公司向中海国际广场物业楼所有人(周建川的丈夫沈军是其中之一)签订租赁协议，承租3幢物业楼(上述房产属其中一部分)，后公开进行招商，2012年中商公司资金链断裂，项目搁置，造成中商公司招商的租赁户投资无法收回，涉及金额三千多万元。中商公司租赁户群体多次赴京，到省，去市信访，造成较大社会稳定问题，引起各级领导重视。尽管柯桥区委区政府多次就该事件进行协商沟通，但至今没有实质性解决，80多户租赁户总计三千多万元的租赁费至今无法得到有效保护。为此，我们认为只有一揽子方案才是解决问题根本，街道办事处正在积极协调相关资产公司商讨方案，为继续维护社会稳定，考虑到80多户承租户及买受人的利益，本着有利于问题根本解决之原则，恳请贵院对中海国际商业中心3幢楼相关房产不进行拍卖。2019年4月25日，浙丰公司向本院出具书面申请书1份，主要内容为:关于我司与周建平、周建川、沈军金融借款合同一案[执行案号:(2013)绍越执恢字第78号)]，2019年3月13日柯桥区华舍街道办事处回复称房产有租赁争议，并要求暂时不拍卖该房产，故贵院暂停了相关工作.现我司申请贵院继续对该案项下抵押物(华舍街道中海国际商业中心3幢438室，439室，440室，229室，230室，231室)进行司法处置。对于该抵押物的限制条件，我司尊重柯桥区华舍街道办事处要求，请贵院参照原2016年7月5?对该抵押物的司法拍卖限制条款(如果上述房产有租赁关系存在，则竞买人参与本次竞买即视为接受该租赁关系，并依照承租人原租赁合同及其所支付的承租费用，享有并履行出租人的相应权利及义务)。如上述抵押物在一拍、二拍、变卖后仍未成交的，我司愿意对上述房产以变卖价进行以物抵债。2019年6月4日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布了“绍兴市××桥区华舍街道中海国际商业中心3幢229室、230室、231室等房地产”的网络司法拍卖公告。其中记载拍卖标的为涉案房产，拍卖时间为2019年7月5日10时起至2019年7月6日10时止(延时除外)，并在公告中特别提醒“1、上述房产的实际面积无法与房产登记面积相对应；2、如果上述房产有租赁关系存在，则竞买人参与本次竞买即视为接受该租赁关系，并依照承租人原租赁合同及其所支付的承租费用，享有并履行出租人的相应权利及义务。3、上述房产在拍卖成交后，法院及负责办理房产、国土、契税部门的协助过户登记手续，具体利用方式买受人应服从绍兴市柯桥区人民政府及华舍街道的统一协调”。此后，因案外人于2019年7月4日向本院提出执行异议，本院已于2019年7月5日裁定中止对涉案房地产的拍卖，在中止执行的情形消失后，本院继续执行。异议审查中，案外人明确陈述，现在已无法联系上中商公司，中商公司至今未向其交付租赁展位或向其返还租金，其也没有拿到过分红。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、由中商公司于2012年3月30日颁发的展位租赁证4本，承租人均为案外人，展位号分别为2楼C2区06号、27号、28号、29号，租赁期均为2012年10月18日至2027年10月17日。2、出租人（甲方）为中商公司、承租人（乙方）为案外人、落款日期为2012年3月30日的《展位租赁合同书》4份，合同约定:乙方承租展位均位于中海国际3号楼第二层，编号分别为C2-06、C2-27、C2-28、C2-29，建筑面积分别为35.79、22.71、17.90、22.12平方米；租赁期限与展位租赁证一致；展位租金总额分别为794033、554326、554326、608083元，乙方应在本合同签订之日一次性付清全款；甲方拟定于2012年9月18日将展位交付乙方，具体交付时间以甲方书面通知为准。3、承租人（甲方）为案外入、受托人（乙方）为中商公司、落款日期为2012年3月30日的《展位委托经营管理合同》4份，合同约定甲方自愿将位于绍兴县××区××路××号中海国际3号楼第二层，编号为C2-06、C2-27、C2-28、C2-29的展位委托乙方经营管理；乙方同意接受甲方的委托并本着诚实、信用的原则经营管理甲方委托的展位，乙方无需再根据租赁合同第四条约定将展位进行实际交付。委托经营管理的期限为15年，自2012年10月18日至2027年10月17日止。甲方在委托经营期间享有取得委托经营管理收益分成的权利:第一个五年自2012年10月18日至2017年10月17日止，每年乙方给予甲方在展位租赁合同中该展位租金总额的10%分红，合计50%；第二个五年自2017年10月18日至2022年10月17日止，每年乙方给予甲方在展位租赁合同中该展位租金总额的20%分红，合计100%；第三个五年自2022年10月18日至2027年年10月17日止，每年乙方给予甲方在展位租赁合同中该展位租金总额的30%分红，合计150%。展位租金分红按年支付。甲方有权在2017年的10月18日至12月17日期间内和2022年的10月18日至12月17日期间内，要求乙方按照该展位租赁合同中的租金总额回购展位，乙方在接到甲方的书面通知后，在7个工作日内办妥相关手续，并将款项打入甲方指定账户，超出规定期间视为放弃。4、甲方为中商公司、乙方为案外人、落款日期为2012年3月30日的《补充协议》1份，主要内容为:一、甲方同意乙方在甲方开张半月以后可以转租；二、乙方在办理转户手续时甲方不收取乙方转户手续费（C2-06、C2-27、C2-28、C2-29）。5、落款时间为2012年3月30日的《收据》1张，其中记载交款人为案外人、款项内容为展位租金、金额为2510768元，摘要为“C2-06、C2-27、C2-28、C2-29”。本院认为:当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张事实成立的，应承担举证不利之法律后果。本案中，涉案房产已于2011年7月6日设定抵押登记。案外人徐玉祥提供的证据仅能证实其于2012年3月30日与中商公司签订《展位租赁合同》、《展位委托经营管理合同》，向中商公司租赁位于绍兴市××桥区中海国际3号楼C2-06、C2-27、C2-28、C2-29展位的事实，但其未能提供充分证据证明中商公司在涉案房产抵押、查封之前已与被执行人周建川签订了合法有效之房屋租赁合同，按约支付租金，并实际占有使用涉案房产至今等事实，应承担举证不利之法律后果。案外人之执行异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人徐玉祥的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  徐晓刚二〇一九年八月二十日书 记 员  陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。