福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初1372号 原告：中国工商银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳崇德路，统一社会信用代码913505828562602485。 代表人：高智钢，该行行长。 委托诉讼代理人：苏少奇，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡雪，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：晋江益民电器贸易有限责任公司，住所地晋江市安海镇成功中路179号，统一社会信用代码91350582X11518411R。 法定代表人：陈垂民。 委托诉讼代理人：许欣，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林达，福建融成律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司晋江分行（以下简称晋江工行）与被告晋江益民电器贸易有限责任公司（以下简称益民贸易公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋江工行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将其所占用的位于晋江市的房产腾空并交还原告；2.判令被告向原告支付其占用晋江市房产期间的房屋占用费（占用面积为1775平方米，租金按每平方米22元／月计算，自2017年1月1日起至实际腾房之日止，暂计至2018年12月31日为937200元）。事实和理由：福建捷龙商业有限公司（以下简称福建捷龙公司）及晋江南凯服装有公司多次向原告借款，且借款均由华达集团（福建）有公司（以下简称华达公司）提供位于晋江市工业区的房产［房产证号晋国用（2013）第01214号、晋房权证安海字第××号，以下简称案涉房产］作抵押担保，并办理了抵押登记手续。后因借款人未能按时偿还借款，原告依据相关约定向厦门仲裁委申请仲裁，厦门仲裁委分别作出了厦仲裁字［2016］第28号《裁决书》、厦仲裁字［2016］第129号《裁决书》、厦仲裁字［2016］第221号《裁决书》,上述裁决书均裁决原告对案涉房产享有抵押权，有权就案涉房产拍卖、变卖的所得价款优先受偿。后原告依据上述裁决书向泉州市中级人民法院（以下简称泉州中院）申请强制执行，在执行过程中,因案涉房产流拍，泉州中院于2016年12月29日分别作出了（2016）闽05执391号《执行裁定书》、（2016）闽05执392号《执行裁定书》、（2016）闽05执608号《执行裁定书》，裁定将案涉房产交付原告抵偿债务，房屋所有权及相应土地使用权自交付时起转移给原告。原告于2016年12月31日收到上述执行裁定书，并于2018年7月9号办理了案涉房产的过户手续［权证号:闽（2018）晋江市不动产权第0029423号］。2016年10月12日起，泉州中院便就案涉房产情况进行公告并拍卖，被告对案涉房产情况明确知悉。2017年1月18日，原告在案涉房产的各个主要路口张贴公告，并将告知函分发给被告，告知案涉房产的产权变更情况，并要求被告进行登记备案，并协商房屋后续使用费交付事宜。2017年3月25日，在泉州中院执行法官的主持下，原告委托的第三方物业公司进驻并管理案涉房产，告知被告案涉房产的产权变动情况并要求被告腾空占用房产。但被告对泉州中院及原告公告、通知等均置之不理，拒绝将标的房产腾空交付原告，也拒绝向原告支付房屋使用费，至今被告仍占用着标的房屋拒绝腾空交付，严重侵犯原告的合法权利。综上，原告自2016年12月31日起依法取得案涉房产的所有权及相应的其他权利，被告占用案涉房产的行为，侵犯了原告的合法权益。因此，原告依据相关法律规定提起诉讼。诉讼中，原告还陈述：1.被告自认自2010年起便占用讼争房产。2.被告主张其与福建捷龙公司签订的《房产租赁协议》是经原产权人华达公司同意的，但无任何证据予以证明华达公司已同意，或证明福建捷龙公司有权出租房产的依据。3.被告在答辩中陈述其明确知悉原告为讼争房产的所有权人，对原告通过法院取得不动产权证明是已明确知悉的。4.因福建捷龙公司无权对外出租房产，故被告与福建捷龙公司的租金约定，不能作为对抗原告的依据。被告与福建捷龙公司之间的约定，侵犯了原告的权利。5.原告认为，被告与福建捷龙公司约定的租金是远低于市场价值。 被告益民贸易公司辩称，其有权继续使用案涉房屋至2021年12月31日，原告诉求被告将房产腾空、交还并收取房屋占用费，无法律及事实依据，应予以驳回。1.被告签订的《泉州华达城市广场房屋租赁合同》、《房产租赁协议》合法有效，原告作为承继的房屋所有权人应继续履行该租赁合同。2009年11月20日,被告签订《泉州华达城市广场房屋租赁合同》，合法承租案涉房屋，约定租赁期限自2010年1月1日至2017年12月31日。2015年12月31日，经原所有权人同意，被告与福建捷龙公司签订租赁协议，约定顺延租赁期限，租期从2016年1月1日起至2027年12月31日止，租金每年240000元，并明确以福建捷龙公司欠付的中央空调货款1200000元抵扣2016年1月1日至2020年12月31日计5年的房屋租金。租赁合同履行期间，原所有权人以案涉房屋作为抵押物设立抵押登记，抵押权人为原告。后因无法实现债权，原告通过仲裁、强制执行程序，取得案涉房屋的所有权，并于2018年7月9日取得案涉房屋《不动产权证书》。根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，案涉房屋的所有权发生变动后，上述2份租赁合同效力及于新所有权人，新所有权人即原告应继续履行租赁合同。2.被告按照合同约定支付租金至2020年12月31日，另合同约定2021年度为免租期，被告有权继续使用案涉房屋至2021年12月31日。2014年6月1日，被告与福建捷龙公司签订《工程合同》(编号：00100020140601A)，为福建捷龙公司总部及其他区域提供中央空调等项目设计及施工服务，工程价款为1208000元。安装完成后，双方约定以该工程款抵扣被告应缴纳的房租，并在2015年12月31日签订的租赁合同中予以明确:“乙方(被告)用甲方(福建捷龙公司)应支付中央空调货款1200000元抵扣这5年(2016年至2020年)的租金”，即被告已一次性支付完毕2016年1月1日至2020年12月31日的房屋租金。被告按照合同约定履行租金支付义务，享有案涉房屋的使用权。另，合同约定2021年度为免租期，被告有权继续使用案涉房屋至2021年12月31日，原告无权收回房屋及收取占用费。3.原告诉求被告按照每平方米22元向其支付2017年1月1日至实际腾房之日止的房屋占用费，无事实与法律依据，应当予以驳回。首先，被告已支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的租金，其中2017年度的租金支付系履行第一份租赁合同义务，2018年度至2020年度的租金支付系履行第二份租赁合同义务。被告有权使用房屋，并无房屋占用费的说法。其次，根据案涉两份租赁合同，2010年至2012年每平方米租金为11.74元，2013年至2015年每平方米租金为13.16元，2016年至2020年每平方米租金为11.27元，原告提出以每平方米22元的标准计算，远远高于市场标准。综上，被告已实际支付租金至2021年12月31日,有权继续使用案涉房屋，原告作为租赁合同的承继者，应当继续履行合同，无权要求被告返还房产及支付房屋占用费。因此，被告要求驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，被告还辩称：1.被告是通过原告的起诉材料，才知悉执行案件以及原告是抵押权人的。2.华达公司是原所有权人，原告是认可的，案涉房产在这么多年来一直是由被告使用，被告也一直支付租金，可以证明华达公司是知道并且同意租赁给被告的。3.原告主张《房产租赁协议》约定的租金远低于市场价值，应提供相应的证明。4.关于福建捷龙公司与被告之间的租金约定，因《泉州华达城市广场房屋租赁合同》前期是由泉州惠佳达商业有限公司（以下简称惠佳达公司）经营管理，后面是由福建捷龙公司管理，福建捷龙公司有经营管理的权利，有租赁房产、收取租金的权利。 在审理过程中，原告晋江工行向本院提供并陈述了下列证据材料：A1.营业执照，用以证明被告为适格主体。A2.厦仲裁字[2016]第28号《裁决书》、厦仲裁字[2016]第129号《裁决书》、厦仲裁字[2016]第221号《裁决书》、（2016）闽05执391号之一的《执行裁定书》、（2016）闽05执392号之一的《执行裁定书》、（2016）闽05执608号之一的《执行裁定书》，用以证明原告有权就案涉房屋进行依法拍卖、变卖，并以所得价款优先受偿；原告根据泉州中院作出的执行裁定书通过以物抵债的方式取得案涉房产的所有权。A3.闽(2018)晋江市不动产权第0029423号《不动产权证书》，用以证明原告已于2018年7月9日办理了涉案房产的过户手续。A4.拍卖公告，用以证明2016年10月12日起，泉州中院便就案涉房产情况进行公告并拍卖。A5.公告、告知函、照片，用以证明2017年1月18日，原告在案涉房产的各个主要路口张贴公告，并将告知函分发给被告，告知案涉房产的产权变更情况，并要求被告进行登记备案及协商房屋后续使用费交付事宜。A6.照片，用以证明2017年3月25日，在泉州中院执行法官的主持下，原告委托的第三方物业公司进驻并管理案涉房产，告知被告案涉房产的产权变动情况，以及告知被告腾空占用房产。A7.现场照片，用以证明被告至今仍然占用标的房产，拒绝腾空交付。A8.公告函，用以证明2018年12月27日，原告以书面形式，告知被告应于2019年1月1日前自行腾空案涉房产交付给原告，并支付占用期间的房屋占用费。A9.送达回证[案号：（2016）闽05执391号、（2016）闽05执392号、（2016）闽05执608号]，用以证明原告于2016年12月29日收到泉州中院作出的（2016）闽05执391号之一的《执行裁定书》、（2016）闽05执392号之一的《执行裁定书》、（2016）闽05执608号之一的《执行裁定书》，即原告于2016年12月29日取得案涉房产的所有权。 被告益民贸易公司质证认为：对证据A1无异议，但这是旧版的营业执照，是被告在2018年之前的营业执照，后变更了法定代表人，也相应变更了营业执照。对证据A2、A3无异议。对证据A4有原件，无异议。对证据A5的证明内容有异议，并不能证明原告所主张的相应内容。对证据A6的证明内容有异议，并不能证明2017年3月25日，已告知被告案涉房产的产权变动情况及被告应腾空占用房产。对证据A7、A8无异议。关于证据A9，被告认可真实性、合法性，但对证明内容有异议，执行裁定书的裁定内容是房屋所有权及相应土地使用权自交付时起转移给原告，并非自送达时起转移给原告，而且送达回证与房产所有权转移无关，故不能证明原告于2016年12月29日取得房产所有权。 在审理过程中，被告益民贸易公司向本院提供并陈述了下列证据材料：Ｂ1.《泉州华达城市广场房屋租赁合同》、Ｂ2.《房产租赁协议》，用以证明2009年11月20日签订的《泉州华达城市广场房屋租赁合同》，被告合法承继案涉房屋，双方约定租赁期限自2010年1月1日至2017年12月31日；被告与福建捷龙公司于2015年12月31日签订《房产租赁协议》，约定顺延租赁期限，租期自2016年1月1日起至2027年12月31日止，租金每年240000元，并明确以福建捷龙公司欠付的中央空调货款1200000元抵扣2016年1月1日至2020年12月31日共5年的房屋租金，2021年为未免租期，2022年起递增5%（252000元／年），在每年的1月1日缴纳下一年度的年租金。Ｂ3.《工程合同》（编号：00100020140601Ａ），用以证明2014年6月1日，被告与福建捷龙公司签订工程合同，为其提供并安装中央空调等电器，工程价款为1208000元。Ｂ4.《格力中央空调配置表》及《工程预算表》、Ｂ5.空调安装地点照片，用以证明《工程合同》签订后，被告已按照合同约定为福建捷龙公司安装中央空调等电器，价值1208000元，空调等安装于该公司总部及其他区域、品名、规格、数量详见配置表。Ｂ6.《晋江益民电器贸易有限责任公司房租对账单》、《晋江闽益贸易有限公司对账单》，Ｂ7.《银行流水》（叶某）、《说明》（叶某），Ｂ8.《支付业务回单（付款）》、《声明》（丁双冰），Ｂ9.《中国建设银行个人活期账户交易明细》（陈秀娜），用以证明被告已向福建捷龙公司支付完毕2014年1月1日至2020年12月31日的房屋租金。Ｂ10.晋江市安海镇益民百货商贸行（以下简称益民商贸行）的营业执照、益民商贸行出具的《说明》和店面照片4张，用以证明被告于2010年起长期租赁案涉房屋，并于2010年6月12日就将承租的案涉房屋用于益民商贸行的注册登记。Ｂ11.收款收据13张和Ｂ12.水电费缴交证明（向洪祖良支付）、陈某的银行流水，用以证明2013年1月至2013年7月，被告通过现金方式支付水费及电费，华达公司向被告出具收款收据；2013年9月至2015年7月，被告通过向华达公司监事洪祖良的银行账户汇款的方式支付水费及电费；被告长期租赁案涉房产系经原产权所有权人华达公司的认可。Ｂ13.水电费缴交证明（向丁双冰支付），用以证明2015年7月后，被告通过向福建捷龙公司员工丁双冰的账户汇款的方式支付水费和电费。后被告补充提供并陈述了Ｂ14.被告的内资企业登记基本情况表，用以证明晋江市安海镇益民电器经营部（以下简称益民经营部）与被告的延续性。被告还述称，陈秀娜是被告的原法定代表人，鲍天丛是其配偶，丁双冰是福建捷龙公司原法定代表人的弟媳。 另，被告益民贸易公司还申请证人叶某、陈某、蔡某出庭作证，被告主张：叶某出庭作证以证明向福建捷龙公司支付的150000元是租金。财务人员蔡某出庭作证以陈述相关情况，申请陈某出庭作证以证明其与被告的关联关系。 原告晋江工行质证认为：证据Ｂ1没有原件，证据的真实性、合法性、关联性均无法确认。首先，该租赁合同的签订主体是惠佳达公司，既不是华达公司也非原告，惠佳达公司是否有权出租讼争房产，被告是否有权依据该租赁协议使用讼争房产，仍然存疑。其次，退一步假设，惠佳达公司有权出租讼争房产，但约定的租赁期限已于2017年12月31日届满。最后，该租赁合同与被告、福建捷龙公司签订的《房产租赁协议》即证据Ｂ2，是不同主体签订的没有关联的两份合同，并不能因涉及讼争房产，便认定被告与福建捷龙公司签订的《房产租赁协议》是本合同的延续或补充协议，更不能以此认定被告与该案涉房产的原产权人华达公司或福建捷龙公司形成租赁关系。对证据Ｂ2《房产租赁协议》的真实性、合法性、关联性均无法确认。首先，该租赁协议是福建捷龙公司与被告签订的，原告并非合同的签订主体，且福建捷龙公司在该《房产租赁协议》上作为合同出租方仅加盖合同章，没有加盖公章，原告对该协议的真实性无法确认。其次，福建捷龙公司并非案涉房产的原产权人，被告签订该租赁协议是未尽到审慎义务，并没有核实福建捷龙公司是否有权出租讼争房产。现该租赁协议无法继续履行是由于被告的原因造成的，被告无权要求原告履行。退一步假设，福建捷龙公司有权出租房产，但协议的签订时间是在2015年12月30日，而讼争房产早在2013年12月5日已办理抵押登记，该租赁协议签订于抵押协议之后。对证据Ｂ3、Ｂ4、Ｂ5统一质证，对证据的真实性、合法性、关联性均无法确认。首先，原告并非《工程合同》的签订主体，对其真实性无法确认。其次，《格力中央空调配置表》及《工程预算表》是被告自行制作的，并无福建捷龙公司的确认，对其真实性也不予确认。第三，证据Ｂ5该照片无法证明相应的空调为被告所提供并进行安装，也不能证明被告所主张的证明对象及证明内容。Ｂ3、Ｂ4、Ｂ5这三组证据的内容均是福建捷龙公司与被告之间就空调安装的相关事宜，该组证据不能证明福建捷龙公司对讼争房产享有权利，也不能证明被告向福建捷龙公司提供并安装空调，也无法证明双方之间存在工程款未结算，更加不能证明福建捷龙公司未结算的工程款用于抵偿租金。证据Ｂ6、Ｂ7、Ｂ8、Ｂ9均形成于本案起诉之后，原告认为这些证据都是应对本案诉讼，不具有合法性和关联性，无法证明被告所主张的证明内容和证明对象。证据Ｂ6对账单形成于本案起诉之后，这些对账单存在冲突，有理由认为是被告为本案诉讼而炮制的。①证据Ｂ6《晋江益民电器贸易有限责任公司房租对账单》明确货款抵扣租金的形式，抵扣的货款是1287000元，这个与被告提交的证据Ｂ2《房产租赁协议》中的房租金额不一致，存在出入。②证据Ｂ6《晋江益民电器贸易有限责任公司房租对账单》里的《2014年1月1日至2020年12月31日房租支付情况表》（以下简称《房租支付情况表》）第2页倒数第5行记载叶某是“闽益贸易有限公司批发部经理”，而证据Ｂ7叶某提交的《说明》中记载的是“2011年3月份入职晋江益民贸易有限责任公司”，故叶某的陈述存在冲突。③从证据Ｂ6《晋江益民电器贸易有限责任公司房租对账单》里的《房租支付情况表》来看，房租是由几部分组成的以及后来现金支付房租的情况，明细与常理不符，表格中支付租金的现金部分没有规律，若工程款未抵扣完毕，被告为什么支付现金，故案涉材料是被告为了本案诉讼而制作的，并非真实情况。④证据Ｂ6《晋江益民电器贸易有限责任公司房租对账单》的形成日期2019年2月16日，该份对账单已经明确被告与惠佳达公司的租赁关系已于2013年停止。而福建捷龙公司也确认仅自2014年收取被告租金，被告与福建捷龙公司是自2014年开始，是在讼争房产抵押之后，而被告与福建捷龙公司签订的租赁合同是在2015年签订的。之后都是关于租金的描述，与原告无关，不能以此认定被告、惠佳达之间的租赁合同与被告、福建捷龙公司之间的租赁合同是存在延续或补充协议的关系，无论是租赁时间还是合同主体，该两份租赁合同均是不相关的，被告混为同一份租赁合同，没有法律依据。关于证据Ｂ6《晋江闽益贸易有限公司对账单》，晋江闽益贸易有限公司（以下简称闽益公司）出具的该份对账单也是形成于2019年2月16日，即使真实存在应收货款抵扣租金的情形，闽益公司与福建捷龙公司租金抵扣的意思表示也是形成于2019年2月16日，也是在本案起诉之后，而不是2015年款项形成之日。关于Ｂ7《银行流水》（叶某）、《说明》（叶某），与相关证言一并质证。关于Ｂ8《支付业务回单（付款）》，是个人之间的款项往来，丁双冰和鲍天丛的个人经济往来，无法体现款项往来与本案有关。关于证据Ｂ8《声明》（丁双冰），是形成于起诉之后，这属于丁双冰的个人陈述，对关联性和证明对象均有异议。关于Ｂ9《中国建设银行个人活期账户交易明细》（陈秀娜），对证据的真实性、合法性、关联性均无法认可。证据Ｂ10，对证据的真实性、合法性、关联性及证明内容、证明对象，均不予认可。首先，本案的被告是“晋江益民电器贸易有限责任公司”，并非“晋江市安海镇益民百货商贸行”，二者为不同的民事主体，故该组证据材料与本案无关。其次，证据Ｂ1《泉州华达城市广场房屋租赁合同》体现的承租人是“晋江市安海镇益民电器经营部”，与被告提交的该份《说明》中主张由被告租赁并不相符。最后，该店面照片不能体现照片拍摄的店铺即为案涉房产，更不能体现案涉房产的承租人及租赁关系，而被告与益民经营部均含有“益民电器”字样，且经营范围均包括家用电器的销售及电器销售，故不能仅依据店招为“益民电器”，便认定是被告租赁房产。同样，也不能因证据Ｂ11收款收据上有“益民电器”字样，便认定该收款收据相应的款项是用于支付被告的费用。而且被告提交的店面照片即该组证据第4页上的电话号码是857×××6，该号码实际为益民经营部的联系方式，并非为被告的联系方式，原告可以提供相应网络黄页上体现的固定电话。证据Ｂ11、Ｂ12，对证据的真实性、合法性、关联性及证明内容、证明对象，均不予认可。首先，该收款收据、水电费缴交证明并未明确指向案涉房产，又因安海镇有多家店铺名为“益民电器”，故原告认为该证据与本案涉房产无关，与本案不具有关联性。其次，退一步假设，即使该组证据与本案有关，被告及益民经营部均含有“益民电器”字样，不能证明该组证据体现的款项为被告缴纳，且就收款收据所体现的日期，该组证据应为益民经营部履行2009年11月20日签订的《泉州华达城市广场房屋租赁合同》内容所缴纳的水电费，与被告无关，且该份合同业已终止履行。最后，退一步假设，该组证据与本案有关，收款收据仅部分自2013年1月28日至2013年6月28日有“华达集团（福建）有限公司”的印章，对于该印章的真实性，原告是无法判断的。原告认为，这并不能体现被告与华达公司已形成了长期的租赁合同关系。2013年7月以后的款项，体现为陈某支付给洪祖良，但洪祖良未到庭说明款项性质及用途，故无法体现该款项是用于缴纳案涉房产水电费的。另，洪祖良是于2014年7月14日才开始担任华达公司的监事的。因而，该组证据材料并不能证明被告向原产权人华达公司或相关权利人缴纳案涉房产的水电费，也不能证明被告就案涉房产与原产权人华达公司或相关权利人有达成租赁协议或取得其认可。证据Ｂ13，对证据的真实性、合法性、关联性及证明内容、证明对象，均不予认可。首先，丁双冰并未到庭说明其身份及该组证据涉及款项的性质，故该款项与本案无关，不具有关联性，且仅依据该银行回单及费用通知书无法证明被告与华达公司或相关权利人已形成租赁合同关系。其次，退一步假设，即使该款项与案涉房产有关，但该款项也应为履行2015年12月31日被告与福建捷龙公司签订的《房产租赁协议》支付的款项，且仅有水电费的支付，不能以此证明被告与华达公司或相关权利人于2010年起便形成了租赁合同关系。最后，退一步假设，该款项如与案涉房产有关，水电费款项是由陈某支付的，但这仅是合同的履行细节，并不能以因陈某支付款项而推定形成租赁合同关系的主体均为被告，原告认为确定法律关系的主体还应当以意思表示主体为准，即以书面的协议确定为准。因而，该证据不能证明被告与华达公司或相关权利人自2010年起便形成租赁合同关系。综上，被告提供的证据材料体现的2009年11月20日的《泉州华达城市广场房屋租赁合同》是由惠佳达公司与益民经营部签订的，2015年12月31日的《房产租赁协议》是由福建捷龙公司与被告签订的，被告提供的证据材料均不足以突破和推翻上述协议签订主体不一致的事实，也无法就此证明被告自2010年起便就案涉房产与原产权人或权利人形成租赁合同关系。 关于被告后来补充的证据B14，原告质证认为，对其真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，即使益民经营部与被告存在延续性，也不能突破而认为案涉两份租赁合同具有延续性，因为证据B1《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的签订相对方是惠佳达公司，证据B2《房产租赁协议》的签订相对方是福建捷龙公司，两份租赁合同的签订主体并不一致，不能因为被告与益民经营部存在延续性，就径直证明案涉两份租赁合同存在延续性，更不能证明被告使用案涉房产是得到原产权人华达公司的授权或认可，且《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的租赁期限是截止至2017年12月31日止，即使被告与益民经营部存在延续性，由于《房产租赁协议》的签订时间晚于抵押权设立的时间，故被告与福建捷龙公司签订的《房产租赁协议》不能对抗原告的抵押权。 原告晋江工行对证人证言质证认为：因为证人证言与书面情况说明有冲突矛盾，对表面真实性无法确认。关于证人叶某的证言，首先，因叶某对其任职的单位认识模糊，故需提交的社保缴交记录以明确其就职单位。其次，叶某对于150000元款项支付的对象，实际上是不明确的，仅知道是捷龙超市，但对于支付的主体具体是谁并不清楚。第三，叶某在证人证言中明确陈述2015年所支付的租金是支付益民经营部的租金并非是被告的租金，故不能证明被告所主张的证明对象。关于证人陈某的证言，首先，陈某虽为益民商贸行的经营者，但根据其证言，其对被告及益民经营部的经营情况、租赁情况并不清楚。其次，其明确了华达工业城一楼、二楼的案涉标的现由被告使用，这与被告提交的2015年12月31日签订的证据Ｂ2《房产租赁协议》是一致的，故也可证明“晋江益民电器贸易有限责任公司”为本案的适格被告。第三，陈某对于案涉从其银行账户支出的所有款项以及款项性质都是不清楚的，其对洪祖良也是不认识的，故其证言无法证明案涉各公司之间存在关联的关系，也无法证明案涉房产自2010年起便是由被告承租。关于证人蔡某的证言，因为其没有缴交医社保的记录，原告对其陈述的真实性存疑，其证言无法证明其就职于被告。在对其证言真实性及其证人身份存疑的情况下，原告附条件地对其证言发表质证意见。首先，蔡某明确确认其于2017年3月入职于被告，案涉此前的所有款项均未经手，而被告举证其就案涉房产的租金均已于2015年12月之前便全额支付完毕。因此，蔡某的证言并不能证实案涉租赁房产租金的实际支付情况。其次，依据蔡某的陈述，案涉的证据Ｂ6《晋江益民电器贸易有限责任公司房租对账单》以及《房租支付情况表》均是其依据账簿摘抄形成，其也陈述账簿的形成过程是先支付之后，会计依照支付记录补记账的，故相关会计账簿以及其所制作的《房租支付情况表》均无法真实体现案涉房屋的房租真实支付情况，也不能体现案涉房产的租赁关系。第三，根据蔡某的陈述，所有缴费均是依据鲍天丛的指令支付的，故相关的经办人员包括蔡某、陈某和出纳等人对于款项的实际性质、用途均是不了解的，不能以此来证明被告自2010年起便实际承租案涉房产和被告已于2015年全额支付了所有租金。最后，被告所提交的案涉两份租赁合同签订的主体是不一致的，而在合同的履行过程中出现由相同的人代为支付款项的情形，也仅是合同履行的细节，并不能以此突破租赁合同签订的主体，更不能以此忽视证据Ｂ1《泉州华达城市广场房屋租赁合同》、Ｂ2《房产租赁协议》的签订主体的意思表示。假设该两份租赁合同均为被告签订的，《泉州华达城市广场房屋租赁合同》虽签订于案涉房产抵押之前，但其租赁期限已届满，且因《房产租赁协议》的签订而终止履行。《房产租赁协议》的签订是在抵押权设立之后，是不能对抗抵押权的，也不能要求新的受让人承继该份租赁合同的。《房产租赁协议》是于2015年12月31日签订的，此前原告作为抵押权人及债权人已经就案涉债务提起仲裁，原告认为，该份《房产租赁协议》延长租赁期限是被告恶意串通，为阻碍原告债权实现而签订的。 本院认为，原告提供的证据A1体现了当事人的基本情况，符合法律规定，但应以现登记内容为准进行认定。证据A2、A3、A7、A8来源及形式未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，且经被告质证无异议，本院予以采纳并作为认定相应案件事实的根据。证据A4、A9系来源于泉州中院的档案材料，来源及形式未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，依法可作为认定相应案件事实的依据。被告提供的证据B14系来源于晋江市市场监督管理局的档案材料，来源及形式未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，依法可作为认定相应案件事实的依据。关于其他证据材料及证人证言，鉴于双方存在异议，故本院将在对相关讼争问题进行查明认定时予以相应分析。 在审理过程中，双方当事人无争议的事实为：被告目前使用的晋江市是1775平方米。对此，本院予以确认。 双方当事人争议的焦点为：1.被告是否有权继续使用本案所涉房产，原告主张的被告腾空返还案涉房产（华达城市广场一楼、二楼）是否应当予以支持？2.原告所主张的房屋占用费的诉讼请求应否在本案中予以支持？对此，本院予以查明、分析并认定。 关于被告是否有权继续使用本案所涉房产，原告主张的被告腾空案涉房产是否应当予以支持的问题。 （一）原告是否有权提出被告应腾空返还案涉房产的要求。 原告晋江工行主张：1.经过庭审可以明确，被告占用房产仅是依据其与福建捷龙公司签订的证据B2《房产租赁协议》，并非与华达公司签订，也并非与原告签订，其也无法举证福建捷龙公司是受华达公司指示有权签订该租赁合同。因此，被告占用讼争房产没有任何合法依据，不能因其长期占有而认定其占有行为是合法、有权的。2.退一步假设，如果福建捷龙公司有权对外出租讼争房产，但被告与福建捷龙公司签订的《房产租赁协议》仍在原告办理抵押登记之后，故该租赁合同对原告不具有约束力，被告不能继续依据其与福建捷龙公司签订的《房产租赁协议》占用案涉房产。3.在本案中，原告所主张的是在原告取得案涉房产所有权后，被告无权占有，而被告也自认在原告取得案涉房产后仍然占用。至于被告何时开始占用案涉房产，原告并未确认，被告单方面陈述其是自2009年便占用讼争房产。4.不能因被告长期占用的事实状态就认定其占用合法，也不能以此推定原告作为抵押权人知悉被告的相关租赁事实，更不能以此要求原告继续履行被告与福建捷龙公司签订的《房产租赁协议》。 被告益民贸易公司主张，原告作为承继的房屋所有权人应继续履行两份租赁合同。1.被告签订的证据B1《泉州华达城市广场房屋租赁合同》、证据B2《房产租赁协议》均是合法有效的，被告是案涉房产的合法承租权人，原所有权人认可与被告的租赁关系。2009年11月20日，被告的前身益民经营部与惠佳达公司签订《泉州华达城市广场房屋租赁合同》，在合同履行期间，因惠佳达公司于2013年被吊销，所以相关租赁、经营管理事务转由福建捷龙公司负责，相当于福建捷龙公司继续履行《泉州华达城市广场房屋租赁合同》，因而，不存在《泉州华达城市广场房屋租赁合同》终止的情况。另，益民经营部于2011年3月30日转制变更为被告，故2015年12月31日，由被告与福建捷龙公司签订《房产租赁协议》，约定延续租赁期限等租赁事宜。被告不断地支付租金，被告提交的证据中向福建捷龙公司支付2014年的租金是在履行《泉州华达城市广场房屋租赁合同》，这也可以反映两份合同的衔接问题。华达公司作为所有权人，在被告的长期租赁使用过程中，没有提出任何异议，包括租金的收取，且当初交付房屋的行为已经证明华达公司对租赁关系的认可。具体体现为：①以现金形式支付基于承租关系产生的水电费，华达公司向被告出具相应的加盖公章的收款收据。②被告以银行转账的方式向华达公司的监事洪祖良支付水电费，各笔款项均备注“益民水电费”。③根据各证人证言，结合益民商贸行与被告共用一组财务人员、一个经营场所、不区分经营且商贸行服从于被告的管理、支付水电费等，应认定益民商贸行属于被告的关联企业。被告将租赁场地用于益民商贸行的注册地址，需华达公司的配合办理。④被告使用案涉房产近十年，华达公司均未提出任何异议。各项证据均能证明华达公司认可与被告的租赁关系，故被告是案涉房产合法的承租权人。2.《房产租赁协议》在《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的基础上延续租期，被告与福建捷龙公司签订的《房产租赁协议》是对《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的变更补充，在原合同的基础上延续租期是双方的真实意思表示，《泉州华达城市广场房屋租赁合同》履行期间就已由福建捷龙公司负责相关事务且经华达公司的认可，两份合同的履行主体是一致的，合同标的物一致，是相同合同履行主体就同一标的物作出的约定，且签订《房产租赁协议》时尚在《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的租期内，故应认定两份合同具有延续性、同一性。3.被告长期租用本案讼争房屋是基于历史和现状，无论《房产租赁协议》还是《泉州华达城市广场房屋租赁合同》，被告的租赁关系均是经过案涉房屋原所有权人华达公司的认可。被告与福建捷龙公司的租赁关系无论是货款抵扣还是其他支付方式，双方有记录的且是在诉讼前形成的，双方之间的对账反映了租赁的事实。鉴于两份合同的延续性，租赁合意应认定在2009年成立，根据“买卖不破租赁”原则，合同的效力及于原告。另外，原告从成为抵押权人之日起一直未通知被告，在其成为所有权人后，也未及时通知到被告，而被告按照合同约定向福建捷龙公司支付房租、合法使用房屋，并不存在恶意占用。被告已支付租金至2020年12月31日，并按照合同约定2021年度为免租期，被告有权使用至2021年12月31日，无需向原告返还。原告明知被告就在此处承租，原告是知晓被告租赁的事实，但在抵押过程中包括诉讼均没有提出异议。被告不是以长期占用推定为有权占用，而是长期占用可以推定华达公司是认可的，进而证明被告系有权占用。被告提供的相关证据能够说明租赁的合法性，原告作为承继的房屋所有权人，应继续履行租赁合同。综上，原告在诉状中请求返还原物，没有事实和法律依据，应驳回原告的诉求。 本院认为，根据证据Ａ2上厦门仲裁委员会在厦仲裁字［2016］第28号裁决书、厦仲裁字［2016］第129号裁决书、厦仲裁字［2016］第221号裁决书查明的事实，原告与华达公司于2013年11月6日签订《最高额抵押合同》，在《最高额抵押合同》所附的《抵押物清单》中载明：抵押物为位于晋江市地产，权属证明编号为晋国用（2013）第01214号和晋房权证安海字第201305638-××号。在签订《最高额抵押合同》后，原告针对该《抵押物清单》所载抵押物办理抵押登记手续，并于2013年12月5日取得晋房他证2013字第3955、3956号《房屋他项权证》，其中载明：房屋他项权利人为原告，房屋所有权人为华达公司。根据证据Ａ2所载明的内容，泉州中院在（2016）闽05执391号《执行裁定书》、（2016）闽05执392号《执行裁定书》、（2016）闽05执608号《执行裁定书》上裁定将华达公司址在晋江市地产［权属证明编号:晋国用（2013）第01214号,晋房权证安海字第××号］交付给原告抵偿债务。根据证据Ａ3所载明的内容，晋江市国土资源局于2018年7月9日颁发闽（2018）晋江市不动产权第0029423号《不动产权证书》，记载了该不动产系经法院裁定转移，原权利人为华达公司，土地证列晋国用（2013）第01214号、房屋所有权证列晋房权证安海字第××号，登记现权利人为原告。综上，结合《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，包括讼争房产在内的抵押物的抵押权系于2013年12月5日登记时设立，原告系该抵押物的抵押权人，经泉州中院裁定通过以物抵债方式实现相应的抵押权，该案涉房产发生了所有权变动并办理了《不动产权证书》，权利人由华达公司变更为原告。因而，原告作为案涉房产的新所有权人，有权基于案涉房屋产生的相关物权提起诉讼。 （二）被告所主张的租赁合同关系与抵押权设立的先后。 在本案中，被告主张原告作为承继的房屋所有权人，应继续履行租赁合同。被告提供证据Ｂ1《泉州华达城市广场房屋租赁合同》、Ｂ2《房产租赁协议》用以主张其租赁期限分别约定为自2010年1月1日至2017年12月31日和自2016年1月1日至2027年12月31日。被告还依据证据Ｂ6《晋江益民电器贸易有限责任公司房租对账单》、《晋江闽益贸易有限公司对账单》主张其已向福建捷龙公司支付完毕2014年1月1日至2020年12月31日的房屋租金，在该《晋江益民电器贸易有限责任公司房租对账单》里的《房租支付情况表》记载了相应的租金支付明细，被告为了佐证该租金支付明细，也一并列举了证据Ｂ3《工程合同》、Ｂ4《格力中央空调配置表》及《工程预算表》、Ｂ5空调安装地点照片、Ｂ7《银行流水》（叶某）、《说明》（叶某）、Ｂ8《支付业务回单（付款）》、《声明》（丁双冰）、Ｂ9《中国建设银行个人活期账户交易明细》（陈秀娜），以及申请证人叶某、蔡某出庭作证。 本院认为，租赁期限作为租赁合同的主要条款之一，系对租赁合同有效期限的约定。被告主张占有使用案涉房产所依据的租赁合同是以证据B1、B2的书面形式进行相关约定的，并记载了相应租赁期限的起止日期，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”和第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，依被告在证据B2《房产租赁协议》上所主张的签约日期2015年12月31日和约定租期自2016年1月1日起始，该证据B2所记载的租赁合同的成立日期和约定的租期起始日期均晚于案涉房产抵押权设立的日期2013年12月5日；而被告在证据B6等证据上所主张的其向福建捷龙公司支付的租金起算日期2014年1月1日，也晚于案涉房产抵押权设立的日期2013年12月5日。因此，原所有权人华达公司与原告达成抵押协议并对案涉房产设立抵押权，早于被告所主张的其与福建捷龙公司之间就案涉房产所形成的租赁合同关系。 （三）被告所主张的租赁关系是否具有对抗案涉抵押权的效力。 在本案中，被告主张，由其与福建捷龙公司签订的证据Ｂ2《房产租赁协议》约定了延续租赁期限等事宜，该《房产租赁协议》是在证据Ｂ1《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的基础上延续租期，系对《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的变更补充。由于在签订合同时可以实际交付房屋，故被告认为对方是有权出租的。华达公司作为所有权人，华达公司是认可被告所签订的租赁合同的，有以口头表示，也有以行为认可，包括租金的收取以及当初交付房屋的行为，华达公司在被告的长期租赁使用过程中并没有提出任何异议，也没有人说被告是侵占了房屋，这已经证明了华达公司对租赁关系的认可。惠佳达公司是华达公司的关联公司，当时被告曾与华达公司、惠佳达公司进行交涉，最后是以惠佳达公司的名义签订合同，他们协商是以惠佳达公司进行租赁管理的。后来，华达公司的产权被“捷龙公司”收购，“捷龙公司”作为控股方，房屋的相关权利不是由华达公司来主张。惠佳达公司在2013年被吊销，福建捷龙公司在此情况下介入并向被告收取租金，履行《泉州华达城市广场房屋租赁合同》相应的出租义务。2014年6月1日，被告与福建捷龙公司签订了证据Ｂ3《工程合同》并履行完毕，相关工程已经完成，虽然证据Ｂ6对账单的形成时间是在本案起诉之后，但相关抵扣形成的合意，应以《房产租赁协议》签订的时间为准。在《房产租赁协议》中明确将工程款抵用5年租金，在双方的对账单中也有体现。因闽益公司与被告是关联公司，所以存在将闽益公司的货款抵作被告的租金，以及由闽益公司的叶某代付租金的情况，叶某是闽益公司的职工，也可以算作是被告的员工，虽然对账单的形成时间是在起诉之后，但其中的数据发生时间是在起诉之前，也有相应的银行流水予以佐证。关于两份租赁合同的签订主体不一致，在《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的履行期内因为惠佳达公司被吊销，所以才变更为福建捷龙公司进行管理，不管是惠佳达公司还是福建捷龙公司，都是经过所有权人华达公司的认可。合同履行期间被告以现金形式缴纳水电费，均由华达公司开具收据并加盖华达公司的公章予以确认。后，被告长期以银行转账的方式向华达公司的监事洪祖良交水电费。原告所述的仲裁事宜，因仲裁未公示，被告不知晓，原告所主张的恶意串通并无证据证明。为此，被告还提供了证据Ｂ10益民商贸行的营业执照、益民商贸行出具的《说明》和店面照片4张，Ｂ11收款收据13张和Ｂ12水电费缴交证明（向洪祖良支付）、陈某银行流水，Ｂ13水电费缴交证明（向丁双冰支付），以及申请证人陈某、蔡某出庭作证。 被告认为，被告长期租赁是事实，也可以反映华达对租赁关系的认可，并没有原告所主张的证据B1《泉州华达城市广场房屋租赁合同》终止的情况，因为在《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的租赁期间，福建捷龙公司已经介入了，两份合同的合同履行主体一致的，合同履行的是同一标的物而作出的延长租期的约定，且签订证据B2《房产租赁协议》是在《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的租期内，故应认定两份合同具有延续性、同一性。因而，双方达成的租赁协议应以《泉州华达城市广场房屋租赁合同》签订的时间为准，租赁合意应认定在2009年成立，是早于办理抵押登记的。因此，被告是案涉房产合法的承租人，根据“买卖不破租赁”原则，合同的效力及于原告。 原告认为：1.证据B1《泉州华达城市广场房屋租赁合同》，被告并没有提供原件予以证实，故对证据B1《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的相关内容的真实性，原告是不予认可的。2.假设证据B1、B2的租赁合同是真实的，但两份租赁合同不具有延续性，因该两份合同签订的主体明显不同。《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的签订主体为惠佳达公司与益民经营部，《房产租赁协议》是福建捷龙公司和被告，出租方均不是原产权人华达公司，也无证据证明惠佳达公司及福建捷龙公司取得华达公司相应授权，有权对外出租案涉房产。3.《房产租赁协议》签订是在原告作为抵押权人提起仲裁申请后签订的，原告有理由认为该签订实属恶意，是被告为阻碍原告债权实现而签订的。该《房产租赁协议》相关的租金支付通过被告举证是以工程款抵扣的形式支付的，租金的支付与常理不符，其真实性存疑。因而，原告认为前后两份租赁合同不具有任何延续性。4.假设该两份租赁合同是真实的，《房产租赁协议》也并非是《泉州华达城市广场房屋租赁合同》的补充协议，而是一份全新的租赁合同，形成的也是新的租赁关系，且《房产租赁协议》的租赁期限、甲乙方义务、违约责任等内容均与《泉州华达城市广场房屋租赁合同》不同，故两份租赁合同无论从签订主体、约定内容、形式均不一致，均无任何延续性。5.华达公司未向被告主张权利是其自身的行为，原告是取得所有权后主张权利的，原告对于案涉房产享有物权，而被告与福建捷龙公司、惠佳达公司签订合同时明知道产权人是华达公司，仍签订合同，被告仅是认为房屋可交付，而没有核实，现导致租赁合同无法继续履行，完全是因被告自身的过错，并不能归责于原告。因而，被告不能继续占用案涉房产。 在审理过程中，就被告所陈述的华达公司的股权被“捷龙公司”收购，原告询问被告该“捷龙公司”的全称。被告表示，香港有个“捷龙公司”，晋江也有登记“捷龙”的公司。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，说明了在同一财产上抵押权和租赁权并存时，二者的关系应根据二者设定的先后，具有不同的对抗效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第第六十六条第六十六条六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”的规定，抵押权设立在先时，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则，设定在先的抵押权具有对抗设定在后的租赁权的效力，后成立的租赁权对先设立的抵押权无对抗力，承租人不能以“所有权变动不破租赁”对抗抵押权人。因而，当租赁合同对抵押物的受让人不具有约束力时，即受让人都可以基于自己的意思，选择终止或者继续维持租赁关系。 在本案中，被告主张证据B1《泉州华达城市广场房屋租赁合同》和证据B2《房产租赁协议》两份租赁合同具有延续性、同一性，虽然被告提供的证据B14记载了“2011年3月30日，由益民经营部转制变更为晋江益民电器贸易有限责任公司”，但证据B1和证据B2所记载的“出租方”并不一致，且均不是案涉房产的原所有权人，被告也未能提供确实充分的证据来证明该两份合同的“出租方”惠佳达公司、福建捷龙公司确已取得原所有权人华达公司的授权或委托而出租讼争房产的。关于被告提出的后来华达公司的产权被“捷龙公司”收购等相关主张，经查，华达公司后来变更登记的股东是“香港捷龙国际有限公司”，与证据B2记载的出租方“福建捷龙商业有限公司”并不相同，且华达公司作为营利法人系独立的民事主体，故证据B2上记载的“出租方”福建捷龙公司并不能因该股权变动而直接享有出租案涉房产的权利。现有证据材料尚不足以证明福建捷龙公司在该证据B2租赁合同上的签注行为确已构成代表华达公司的民事活动，且华达公司也未明确的书面确认。 根据证据B1的内容，该租赁合同所记载的租赁期间的终止日期仅是到2017年12月31日，而证据B2记载的租赁期间的终止日期是在2027年12月31日，证据B2还记载了“原有租赁合同（租期从2010年1月1日起至2017年12月31日止）作废，重签租赁合同（租期从2016年1月1日起至2027年12月31日止）”，被告主张证据B2是在证据B1的基础上延续租期。按照被告的主张，其是在前一份租赁合同的租赁期限内通过协议更新延展了租赁期限。本院认为，按照被告的举证，证据B1、B2以书面形式对租赁期限等进行记载，体现的是两份内容并不相同的租赁合同，证据B2已是证据B1所载的租赁期限之外另行约定新的租赁期限，相较而言，租赁的终止日期推后了。按照被告的主张，被告所述的延续租期是通过与福建捷龙公司签订证据B2《房产租赁协议》来达成合意的，租赁期限作为租赁合同的主要条款，证据B2上记载的有关租赁期限的起止时间均有别于证据B1上记载的租赁期限，鉴于租赁期限的更新延展已是对租赁合同主要条款的变更，即已是对被告依证据B1所主张的2009年成立的合意的变更，属设定新的租赁期限的合意，证据B2系另行订立的租赁合同，故被告关于证据B1、B2两份租赁合同具有延续性、同一性，租赁合意应认定在2009年成立的主张，依据不足，本院不予采纳。 在本案中，按照被告的主张，被告所述的延续租期是通过签订证据B2《房产租赁协议》来达成新的合意，即对租赁期限作出更新延展的意思表示是产生于该《房产租赁协议》的签订之日2015年12月31日，也是晚于案涉房产抵押权设立的日期2013年12月5日。本院认为，由于涉及到是否适用“买卖不破租赁”原则，就应分析案涉房产上所设定的抵押权与被告所主张的租赁合同之间的先后关系。现原告基于其为现所有权人而主张返还案涉房产，而被告主张证据B1、证据B2两份租赁合同具有延续性、同一性且租赁期限的终止日期推后到2027年12月31日，鉴于租赁期限更新延展的意思表示记载在证据B2《房产租赁协议》，而被告所主张的其与福建捷龙公司签订的证据B2《房产租赁协议》，是在原所有权人与原告就案涉房产达成抵押协议并设立抵押权后形成的，故被告所主张的对租赁期限进行更新延展的意思表示的作出也是晚于案涉房产抵押权的设立，即将租赁期限推后至2027年12月31日所作的意思表示的产生也是在抵押权设立之后。 在本案中，被告主张其长期占用讼争房产，可以推定华达公司是认可的，进而证明被告系有权占用。本院认为，租赁合同是一种诺成性合同，且租赁期限6个月以上的租赁合同依法应采用书面形式，即书面约定是期限6个月以上定期租赁的法定形式要件。在本案中，被告虽与非原所有权人就讼争房产订立书面租赁合同，并以其长期占用等事由主张华达公司对该租赁是认可的，但原告并不认同被告的该项主张，被告也未能提供其他确实充分的证据对该项主张加以佐证。被告关于其可以继续使用讼争房产是基于证据B2约定的租赁期限未届满且证据B1、B2两份租赁合同具有延续性、同一性，本院认为，证据B2《房产租赁协议》记载的租赁期限虽是到2027年12月31日，但被告所主张的两份租赁合同的“出租方”并不相同，且现有证据材料并未体现被告与原所有权人华达公司直接达成相应的租赁合同，不足以认定被告关于2009年形成的租赁合意因其主张的两份合同的延续性、同一性而将租赁期限延展到2027年12月31日，况且原告认为证据B1没有原件，而被告对此并未能提供相应的确实充分的证据加以佐证。同时，也不能以原所有权人不反对被告长期占用案涉房产的状态，而推导出两份合同具有同一性并可认定租赁期限是到2027年12月31日。本院认为，后成立的租赁权依法对先设立的抵押权并无对抗效力，而被告依证据B2所主张的租赁期限的合意并不早于抵押权的设立，被告以其长期实际占有案涉房产而推导得出在证据B2所载未届满的租赁期间内仍有对抗该房产所有权变动的效力的相关主张，依据不足，不予采纳。 综上，被告主张其已将至2020年12月31日的房屋租金支付完毕，虽提供了证据Ｂ6《晋江益民电器贸易有限责任公司房租对账单》、《晋江闽益贸易有限公司对账单》，并提供证据Ｂ3、Ｂ4、Ｂ5、Ｂ7、Ｂ8、Ｂ9予以佐证和申请证人叶某、蔡某出庭作证，以及申请对其与闽益公司为福建捷龙公司安装施工的中央空调、辅材等电器工程现场进行勘验和调取福建捷龙公司为其员工缴交的社保明细等。被告主张不管是惠佳达公司还是福建捷龙公司，被告的长期租赁使用过程中原所有权人华达公司对租赁关系是认可的。被告还提供了证据Ｂ10、Ｂ11、Ｂ12、Ｂ13以及申请证人陈某、蔡某出庭作证。结合前述分析，本院认为，现有证据材料尚不足以证明证据Ｂ2《房产租赁协议》所体现的租赁合同关系对案涉房产原先设立的抵押权具有对抗效力，因而，被告提出的勘验工程现场的申请，以及为了明确丁双冰是福建捷龙公司的员工而提出调查社保明细的申请，鉴于该勘验申请是为了核实被告在证据Ｂ3《工程合同》、Ｂ4《格力中央空调配置表》及《工程预算表》、Ｂ5空调安装地点照片、证据Ｂ6《晋江益民电器贸易有限责任公司房租对账单》中所主张的电器品牌、规格、数量、安装辅材，该调查申请是为了核实证据Ｂ8《支付业务回单（付款）》、《声明》（丁双冰）中的丁双冰是福建捷龙公司的员工并佐证其代表福建捷龙公司收取租金、水电费等，因该两项申请所关联的证据Ｂ3、Ｂ4、Ｂ5、Ｂ6和证据Ｂ8并不足以证明被告有关租赁的主张对案涉房产原先的设立抵押权具有对抗效力，故本院对被告的该两项申请不予支持。关于被告提出的追加福建捷龙公司作为本案第三人的申请，结合前述分析，被告所主张的其与福建捷龙公司之间形成租赁关系，并不构成适用“买卖不破租赁”原则的情形，本院认为，由于本案的案由是返还原物纠纷，本案是案涉房产的现所有权人请求实际占用人返还该房产的法律关系，而现有证据材料尚不足以证明本案的处理结果同福建捷龙公司有法律上直接的利害关系，故本院对被告的该项追加申请不予准许。 关于被告提出的案涉房产的新所有权人即原告应继续履行证据Ｂ2《房产租赁协议》的要求，鉴于现有证据材料尚不足以证明该《房产租赁协议》所体现的租赁合同关系对案涉房产原先设立的抵押权具有对抗效力，而被告也未能提供其他确实充分的证据对其相关主张予以佐证，故本院认为，被告的主张不适用“买卖不破租赁”的原则，故原告有权基于所有权来主张不再继续履行被告所主张的租赁合同并要求被告腾空、交还讼争房产。在本案中，鉴于现原告并不同意继续履行被告所主张的租赁合同，而原告提出的被告应立即将其所占用的位于晋江市的房产腾空并交还原告的诉讼请求，符合法律规定，故本院予以支持。 关于原告所主张的被告应支付的房屋占用费问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，鉴于原告对其所主张的房屋占用费计算标准并未能提供确实充分的证据予以证明，也未提出相应的鉴定评估申请，且被告对于原告的该项主张不予认可，故本院对原告的该项主张暂不予支持。 综上所述，被告的主张不适用“买卖不破租赁”的原则，原告系案涉房产的现所有权人，对原告基于其所有权所提出的返还案涉房产的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于房屋占用费的诉讼请求，证据不足，本院暂不予支持。鉴于双方至今未能达成一致的调解协议，故本院依法作出判决。依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第十二条第一款第六项、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第五十六条第二款、第六十四条第一款、第四百九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定，判决如下： 一、被告晋江益民电器贸易有限责任公司应于本判决生效之日起10日内将其所占用的址在晋江市地产［产权证号：闽（2018）晋江市不动产权第0029423号］范围内的华达城市广场一楼、二楼的房产腾空并交还原告中国工商银行股份有限公司晋江分行； 二、驳回原告中国工商银行股份有限公司晋江分行的其他诉讼请求。 案件受理费13272元，由原告中国工商银行股份有限公司晋江分行负担6636元，由被告晋江益民电器贸易有限责任公司负担6636元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  张安腾 审判员  洪肇鑫 审判员  许礼俊 （） 二〇一九年八月二十二日 书记员  郭宝琳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第五十七条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 第一百七十九条第一款第四项承担民事责任的方式主要有： （四）返还财产； 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （六）履行期限、地点和方式； 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百二十四条第一款人民法院认为有必要的，可以根据当事人的申请或者依职权对物证或者现场进行勘验。勘验时应当保护他人的隐私和尊严。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。