江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4738号原告：聂士霞，女，1968年3月26日出生，汉族，住安徽省霍邱县。被告：苏州艾客房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道相城大道666号9001室。法定代表人：龚家伟。被告：刘朝阳，男，1975年3月11日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。原告聂士霞与被告苏州艾客房地产经纪有限公司（以下简称被告艾客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理。审理中，经原告聂士霞申请，本院通知王雅倩、刘朝阳为本案被告参加诉讼。后原告聂士霞自愿申请撤回对被告王雅倩的起诉，本院予以准许。本院适用简易程序于2019年8月21日公开开庭对本案进行了审理。原告聂士霞，被告刘朝阳到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被告艾客公司无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告聂士霞向本院提起诉讼，请求判令：1、被告艾客公司支付所欠租金8400元；2、原告要求和被告艾客公司解除《房屋出租委托合同》；3、本案所有诉讼费归被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为被告艾客公司支付2019年6月24日起按照2800元/月的标准计算至合同解除之日止的租金；另增加诉讼请求:判令被告刘朝阳从坐落于依云华苑10幢2101室房屋中迁出，并支付从2019年8月18日起按照700元/月的标准计算至实际迁出之日止的占有使用费。判令被告艾客公司支付2.5个月的租金7000元。事实与理由：原告于2018年12月23日与被告艾客公司签订《出租委托合同》，约定每月租金2800元，按季度支付，艾客公司未按约于2019年6月24日支付三个月租金，根据合同约定原告有权解除合同。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告艾客公司未作答辩。被告刘朝阳辩称，我不同意原告针对我的诉请，我在2019年9月10日前后可以搬走，但我不应该支付给原告任何费用，我支付给艾客公司的租金及押金是计算到2019年9月18日的。原告在这个过程中不好沟通，我没有办法与原告协商。原告导致我产生误工费、交通费的损失，我保留起诉原告的权利。经审理查明，2018年12月23日，聂士霞作为出租委托方（甲方），艾客公司作为出租代理方（乙方），双方签订《房屋出租委托合同》一份，约定甲方同意将坐落于苏州市相城区依云华苑10栋2101室的房屋委托乙方代理出租，房屋格局为3室1厅1卫，用途为居住。出租代理期自2018年12月24日至2021年12月23日，共计36个月。房屋月租金为2800元，房屋租金按季度交付。具体付款日期：2019年3月24日支付租金8400元，2019年6月24日支付8400元，2019年9月24日支付8400元……。出租代理期内甲方同意预留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作日后于2019年3月24日开始计算租金。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：……3、乙方除法定节假日外未按时支付甲方房屋租金。关于违约责任，合同约定出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，甲方向乙方支付两个月租金作为违约金并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付甲方两个月租金作为违约金。双方另在其他补充约定事项中手写约定：若乙方出现本合同第十条合同的解除的第三条即“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，按乙方违约处理”中的任一条款，甲方有权无条件终止此合同，且不退还乙方房租租金及押金。合同还对其他事项进行了约定。双方在合同落款处签名、盖章。同日，聂士霞出具收据确认收到艾客公司支付的房屋押金2000元。另查，2019年2月18日，艾客公司（作为甲方、出租代理方）与刘朝阳（作为乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方代理出租其位于苏州市相城区的房屋，乙方承租该房作为居住用途。租赁期限自2019年2月19日起至2019年12月24日。房屋租金每月为人民币柒百元整（小写：700元整）。房屋租金交付方式为押一付三，须提前30日缴纳下季度租金。具体付款日期如下：第一次2019年2月18日（￥2100+117元整），第二次2019年4月18日（￥2100元整），第三次2019年7月18日（￥2100元整），第四次2019年10月18日（￥2100元整）。本合同签订之日，乙方应向甲方支付服务管理费300元整，并支付1个月房屋租金共计￥700元作为保证金，乙方交付的保证金仅作担保用途，用于乙方迟交房租应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿。双方另作了其他约定。再查，本案所涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道文灵路801号依云华苑10幢2101室，为聂士霞单独所有。审理中，聂士霞确认其房屋内除刘朝阳外仍有其他租客居住，但与其他租客已经协商好退租的问题，故本案中仅主张刘朝阳腾退房屋。以上事实，由原告举证的原告身份证复印件、被告公示信息查询、《房屋出租委托合同》、房屋所有权证，被告举证的《房屋租赁合同》及当事人陈述为证，本院对此予以认定。审理中，聂士霞认为，艾客公司未按约在2019年6月24日支付租金，其有权解除合同。《房屋出租委托合同》中约定的租赁期限为三年，免租期三个月，但是现在因艾客公司的原因导致合同提前解除，免租期对应的租金为8400元，应折算返还我2.5个月的租金为7000元。刘朝阳认为，其已向艾客公司支付了两笔2100元租金，另支付押金700元及5天的租金117元。刘朝阳确认其未向聂士霞支付过任何款项。因被告苏州艾客房地产经纪有限公司涉及较多的案件，本院于2019年6月28日通知该公司实际负责人卢刚进行调查询问，卢刚陈述，其现是苏州艾客房地产经纪有限公司的实际负责人，现被告公司因资金链断裂没有实际经营，公司的公章在其处，所以案件也由其出面进行处理。本院认为，聂士霞与艾客公司签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思的表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行义务。本院认为，现因艾客公司未按约支付租金，聂士霞根据合同约定有权解除双方的《房屋出租委托合同》。聂士霞系在提起本案诉讼时提出解除合同的请求，本院根据艾客公司提供的确认地址寄送的起诉状副本等材料于2019年8月12日退回，应视为该日送达。因此，本院认定本案《房屋出租委托合同》已于2019年8月12日解除。艾客公司应向聂士霞支付2019年6月24日至2019年8月12日按照2800元/月标准计算的租金，合计4606.45元。关于免租期，本院认为，双方系在合同期限三年的基础上约定了3个月的免租期，现因艾客公司的原因导致合同仅履行了7个月20天就提前解除，故本院认定聂士霞有权就合同未履行的期限主张艾客公司支付对应比例的租金，经核算为6610.33元，故艾客公司合计应向聂士霞支付租金11216.78元。关于艾客公司向聂士霞支付的押金2000元，根据合同约定，在艾客公司未按约支付租金的情况下，聂士霞无需退还。本案中，在《房屋出租委托合同》解除后，刘朝阳与艾客公司签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，况且即使按照刘朝阳所陈述的付款情况来看，其也仅支付到2019年8月18日的租金。因此，聂士霞主张刘朝阳从案涉房屋中迁出，于法有据，本院予以支持。聂士霞另主张刘朝阳支付2019年8月18日起按照700元/月的标准计算至实际迁出之日止的占有使用费，亦符合法律规定，本院予以准许。关于刘朝阳另外支付的押金700元，刘朝阳可向艾客公司另案起诉主张返还。经本院合法传唤，艾客公司无正当理由拒不到庭，视为自动放弃应诉、答辩等全部诉讼权利，应负对己不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告聂士霞与被告苏州艾客房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2019年8月12日解除。二、被告苏州艾客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告聂士霞租金11216.78元。三、被告刘朝阳于本判决生效之日起十日内从坐落于苏州市相城区元和街道文灵路801号依云华苑10幢2101室的房屋中迁出，并向原告聂士霞支付自2019年8月18日起按700元/月的标准计算至实际迁出之日止的占有使用费。上述第二、三项，如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014544。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为459元，由被告苏州艾客房地产经纪有限公司负担434元，由被告刘朝阳负担25元（该款原告已预交，本院予以退还，两被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  候佳芸二〇一九年八月二十六日书记员  陆锦枫