广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1224民初1555号原告：怀集县天翔物业管理有限责任公司。住所地：广东省肇庆市怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城D2幢首层。统一社会信用代码：91441224L16372469X。法定代表人：施升华，总经理。委托诉讼代理人：施爱花，女，该公司物业经理。委托诉讼代理人：罗跃，男，该公司物业经理。被告：孔维成，男，1958年4月11日出生，汉族，住址：怀集县。原告怀集县天翔物业管理有限责任公司（以下简称天翔物业公司）与被告孔维成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司的委托诉讼代理人罗跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天翔物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费4065.87元、公共分摊电费929.73元、滞纳金4461.6元、合计人民币：9457.2元。（欠费起止日期：2015年7月24日至2018年9月17日）。事实和理由：2008年9月开始，原告按照与业主签订的《前期物业管理服务协议》负责管理怀集县迪比利豪城小区，原告按照协议约定对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护，管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照约定支付相关费用，根据《物业管理条例》经原告多次催收及发出的催缴通知，被告都以各种理由拒尽义务，至今还拖欠原告物业服务有关费用。本院于2019年7月25日向被告孔维成送达起诉状副本和开庭传票，但被告孔维成既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由。本院经审理认定事实如下：天翔物业公司是一家具有三级物业管理资质的企业。被告孔维成是怀集县沿江西路迪比利豪城E2幢802房（以下简称802房）的业主。2013年1月7日，天翔物业公司与孔维成签订了《前期物业管理服务协议》，约定802房的建筑面积为144.26㎡，交纳物业管理费每月一次或每季一次，按建筑面积小高层0.40元/平方米/月，电梯房0.6元/平方米/月（包括电梯管理费），物业管理服务费用标准按物价部门批准收费标准调整；物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.2％交纳违约金等。《前期物业管理服务协议》签订后，双方均按协议履行各自的义务。但自2015年7月24日起被告拒交物业管理费等费用。2019年3月1日，天翔物业公司向被告发出催缴通告，催告被告交纳自2015年7月24日至2018年9月17日期间拖欠的物管费4065.87元、公摊电费929.73元、违约金4461.6元，合共9457.2元。另查明，2011年4月18日，怀集县物价局与怀集县住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）联合发文怀价﹝2011﹞16号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2011年4月10日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级三级基准价：普通多层为0.4元/㎡·月，高层为0.6元/㎡·月，自有车库（车位）为0.4元/㎡·月，浮动幅度不超过40%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定等。2016年3月15日，怀集县发展和改革局（以下简称县发改局）、县住建局联合发文怀发改﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2016年4月1日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级一级以下基准价：步梯楼为0.7～1元/㎡·月，电梯楼为1～1.5元/㎡·月，自有车库（车位）为0.7元/㎡·月，浮动幅度不超过50%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定并报县发改局备案等。同年4月7日，县发改局批准天翔物业公司按照﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》的收费标准收费。再查明，天翔物业公司于2016年10月25日发出通告，声明其公司于2016年12月30日撤离迪比利豪城小区等。但到期后天翔物业公司未撤离并继续在迪比利豪城小区进行物业管理工作。2018年9月14日，迪比利豪城业主委员会（承接方）与天翔物业公司（移交方）签订《物业移交协议书》，约定天翔物业公司在公历2018年9月17日零时移交物业管理权于迪比利豪城业主委员会。该协议书除了有协议双方代表签章外，还有住建局房管部门代表、怀城镇政府代表以及上郭居委会代表签名见证。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是孔维成应否向天翔物业公司支付物业管理费、公共水电费，并对其欠付费用支付滞纳金。从本案查明事实来看，天翔物业公司具有物业服务资质，其与孔维成就涉案小区物业服务问题所签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议进行履行。鉴于天翔物业公司按照《前期物业管理服务协议》约定对孔维成在内的业主提供了物业管理服务，且产生相应的维护费用，孔维成事实上亦享受了天翔物业公司的物业服务，依照公平原则，天翔物业公司要求孔维成支付相应的物业管理费合情合理，本院予以支持。关于公共分摊电费的问题，根据《广东省物业管理条例》第四十九条第三款规定：“物业服务企业应当定期公布公共场地、公共设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定和约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”物业公司虽然可以按照实际费用和物业合同的约定收取公摊电费，但在未明文约定收取公摊电费方式的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，因此，物业公司应当提供所属小区建筑总面积及公摊电费的实际金额，但天翔物业公司在本案中并未提供上述证据，故对天翔物业公司的该项诉讼请求，不予支持。天翔物业公司可在相关证据完备后，另案向孔维成主张权利。关于滞纳金问题，天翔物业公司主张的滞纳金应为违约金，该公司在本案中主张物业服务费按季度支付,本院予以确认，由此，相应的逾期付款违约金应自下一季度的首日起开始计算。涉案《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费逾期交纳按每天0.2%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，天翔物业公司在本案中并未提交证据证明被告孔维成的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，为此，本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失，但鉴于天翔物业公司已公开宣布于2016年12月30日前撤离迪比利豪城小区而未撤离，故自2017年1月1日后发生的物业服务费不应计算违约金，本院对天翔物业公司请求该部分物业服务费的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、孔维成自本判决生效之日起十日内向怀集县天翔物业管理有限责任公司支付自2015年7月24日至2018年9月17日的物业服务费4065.87元；二、驳回怀集县天翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由天翔物业公司负担12元，孔维成负担13元。本判决为终审判决。审判员  黄启亮二〇一九年八月三十日书记员  黄小瑶