济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2080号原告:吴敬峰,男,1976年10月10日出生，汉族，山东省水利勘测设计院工程师，住济南市历下区。被告：王德威，男，1995年5月20日，汉族，住吉林省梅河口市。被：冯祺，男，1984年5月15日出生，汉族，住上海市闸北区少年村路479弄3号402室。原告吴敬峰与被告王德威、冯祺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告吴敬峰到庭参加诉讼。被告王德威、冯祺经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴敬峰向本院提出诉讼请求：1.依法判决王德威向吴敬峰支付拖欠的租金26000元；2.依法判决王德威向吴敬峰支付未按时交纳租金的违约金38760元;3.依法判决王德威租赁期间欠付的其他费用(包括水电费、物业费、宽带费、有线电视费等)4578元;4.依法判决王德威向吴敬峰支付擅自中途退租违约金4200元;5.冯祺对王德威上述1-4向诉讼请求承担共同支付责任；6.本案诉讼费用由王德威、冯祺承担。事实与理由:吴敬峰与王德威于2018年3月30日签订《济南市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，吴敬峰将坐落于济南市高新区崇华路新生活家园80号楼4单元1002的住宅出租给王德威，合同约定房屋租赁期自2018年3月30日至2019年3月29日，共计12个月。租金为每月3500元，共计42000元，王德威另外支付3500元作为租赁保证金。租金和保证金分三次付清，首次支付时间为2018年3月31日前，付一个月租金和保证金共计7000元;第二次支付时间为2018年5月10日前，付八个月租金共计28000元;第三次支付时间为2019年1月10日前，付三个月租金共计10500元。支付方式为微信或银行转账。逾期支付的，按120元/日的标准，支付违约金。租赁期间，王德威承担房屋发生的水、电、燃气、物业管理、宽带、电视收视等费用，房屋出租需要交纳的税款由王德威承担。合同第八条第3款约定，王德威有下列情形之一的，视为违约，吴敬峰有权解除本合同，并要求乙方赔偿损失:(5)乙方逾期不支付租金累计超过十日。合同第九条第5款约定，王德威中途擅自退租的，应按本合同租金总额的10%向吴敬峰支付违约金。合同签订后，吴敬峰按约定交付了房屋。2018年5月10日，王德威应该支付第二次租金，但以各种理由拖延。经过多次催要，王德威共同居住人冯祺通过微信分别于2018年5月30日支付3500元、2018年6月21日支付1800元、2018年7月6日支付1700元、2018年7月24日支付2000元。至此，王德威及其共同居住人冯祺共支付16000元(含3月26日看房时支付定金500元，3月31日支付第一次租金及保证金6500元)。此后，吴敬峰与王德威联系付款事宜，王德威让吴敬峰和其共同居住人冯祺沟通，冯祺多次表态，房屋继续租住，租金会尽快支付。但至今拒不支付，吴敬峰按合同约定于2019年3月15日解除合同，并有权要求王德威承担违约责任。吴敬峰与王德威签定的合同事实清晰、有效，王德威、冯祺违约事实清楚。请求法院依法维护吴敬峰的合法权益。王德威、冯祺未到庭亦未提供书面答辩。吴敬峰围绕诉讼请求提交如下证据：证据一，《济南市房屋租赁合同》，证明吴敬峰、王德威之间存在租赁合同的事实；证据二，电费收费单据六页，证明王德威、冯祺欠付电费2429.3元；证据三，水费、物业费单据两张，证明王德威、冯祺欠付水费222元，物业费1709.42元，物业公司仅收取的物业费是1327元；证据四，吴敬峰与王德威、冯祺的微信聊天记录各一宗，并展示原始载体。证明王德威、冯祺共同租住吴敬峰的房屋，且冯祺向吴敬峰支付房租，吴敬峰向王德威、冯祺追要房租，王德威、冯祺拖延支付至今，吴敬峰向王德威、冯祺发送解除合同通知书。王德威、冯祺需要共同向吴敬峰偿还房租等费用；证据五，催缴单4张，证明因王德威、冯祺欠付水电费、物业费，供电公司、物业公司在涉案房屋门上张贴催缴通知，吴敬峰代为缴纳。王德威、冯祺未予质证。本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，吴敬峰与王德威签订《济南市房屋租赁合同》，约定：吴敬峰将坐落在本市高新区崇华路新生活家园80-4-1002房屋出租给王德威。约定租赁用途为住宅。居住人数为2人，最多不超过3人。租赁期限自2018年3月30日起至2019年3月29日止，月租金3500元，租金总计42000元。在签订本合同之日，王德威向吴敬峰支付房屋定金500元。王德威分三次向吴敬峰支付房屋租金。首次支付租金的时间为2018年3月31日前，租金为一个月租金加押金（保证金）共计柒仟元整。第二次支付租金的时间为2018年5月10日前，租金为八个月租金共计贰万捌仟元整。第三次支付租金的时间为2019年1月10日前，租金为三个月租金共计壹万零伍佰元整。支付方式为微信或银行转账。逾期支付的，王德威应按120元/日的标准向吴敬峰支付违约金。租赁期间，王德威承担该房屋所产生的水、电、燃气、空调、物业管理、暖气、宽带、电视收视费等费用。吴敬峰应在2018年3月30日将该房屋交付给吴敬峰，逾期交付应按120元/日向王德威支付违约金。另合同约定保证金为3500元。另合同约定：王德威有下列情形之一的，视为王德威违约，吴敬峰有权解除本合同，并要求王德威赔偿损失：……王德威逾期支付租金累计超过十日。租赁期间，非本合同约定的情况，王德威中途擅自退租的，应按本合同租金总额的10%向吴敬峰支付违约金。另查明，上述合同签订后，吴敬峰于2018年3月30日将涉案房屋钥匙交付王德威。另查明，冯祺于2018年3月26日通过微信向吴敬峰支付定金500元。2018年3月31日冯祺通过微信向吴敬峰支付第一个月租金加押金6500元。2018年6月21日冯祺通过微信向吴敬峰支付房租1800元。2018年7月6日冯祺通过微信向吴敬峰支付房租1700元。2018年7月24日冯祺通过微信向吴敬峰支付房租2000元。另查明，截至2018年12月31日，冯祺向王德威支付房租16000元。另查明，2019年3月15日，吴敬峰通过微信向王德威、冯祺发送《声明》，载明：由于乙方不遵守合同约定，拒不支付到期应付租金，按照合同第八条第3款约定，甲方宣布自2019年3月15日起，解除租赁合同。乙方遗留在甲方房屋内的个人物品，请3日内办理。否则，甲方有权自行处置。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2018年3月30日，吴敬峰与王德威签订的《济南市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，约定内容不违反法律法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行合同义务。吴敬峰按照合同约定交付涉案房屋，承租人应按合同约定支付房屋租金。承租人未按合同约定支付房屋租金等费用，已构成违约。本案的争议焦点为：一、涉案房屋的承租人；二、承租人应交纳房租期间；三、承租人应付各项费用的确定。关于本案争议焦点一，涉案房屋的承租人。首先依据吴敬峰与王德威签订的《济南市房屋租赁合同》，王德威为本案房屋租赁合同的相对方，系本案承租人。其次，依据吴敬峰与王德威、冯祺的微信聊天记录，冯祺实际向吴敬峰支付涉案房屋，且自2018年3月26日至2019年3月15日期间，冯祺一直与吴敬峰通过微信沟通涉案房屋承租及租金交纳、是否继续租用等问题，冯祺亦实际使用涉案房屋，故虽冯祺未在租赁合同中作为承租人签字，但其与吴敬峰形成实际租赁合同关系。冯祺应为本案涉案房屋承租人。综上，本案涉案房屋的承租人为王德威、冯祺。故冯祺、王德威应对涉案款项承担共同支付责任。关于本案争议焦点二，王德威、冯祺应向吴敬峰交纳房租期间。首先，依据吴敬峰提交的其与王德威、冯祺的微信聊天记录显示内容，吴敬峰于2018年3月30日将涉案房屋交付王德威、冯祺租住。且该时间与双方签订的房屋租赁合同一致，故涉案房屋承租起始时间为2018年3月30日。其次，通过吴敬峰与冯祺的微信聊天记录显示内容，因冯祺未能按约支付房租，吴敬峰在征得冯祺同意的情况下，于2018年9月8日将涉案房屋门锁更换。其后，直至2018年12月17日，冯祺仍表示继续租赁涉案房屋。2018年12月19日开始，吴敬峰与冯祺协商租赁合同，但至2018年12月22日，双方未能就此达成一致意见。2019年3月15日，吴敬峰通过微信向冯祺、王德威发送解除租赁合同《声明》，双方房屋租赁合同解除。但冯祺、王德威未能按照《声明》中载明时间与吴敬峰进行房屋及物品交接，至2018年3月29日，吴敬峰自行收回涉案房屋。故本院认定冯祺、王德威实际租用涉案房租至2019年3月29日。综上，冯祺、王德威应交纳涉案房租期间为2018年3月30日至2019年3月29日。关于争议焦点三承租人应付各项费用的确定。一、房屋租金：冯祺、王德威应向吴敬峰支付2018年3月30日起至2019年3月29日止为期一年的房屋租金，即42000元（3500元×12个月）。结合庭审中吴敬峰与冯祺的聊天记录等证据，王德威、冯祺已向吴敬峰支付房屋租金16000元，尚欠26000元未支付。二、依照合同约定，冯祺、王德威应于2018年5月10日前向吴敬峰交纳第二笔租金28000元，但冯祺、王德威未能按约定支付相应租金，故冯祺、王德威应按合同约定向吴敬峰支付违约金。自2018年5月11日起至2019年3月29日止，冯祺、王德威应向吴敬峰支付逾期支付房租违约金38760元（120元/天×323天）。三、水电费、物业费、宽带费、有线电视费等费用：因2018年9月8日后，冯祺、王德威虽租赁涉案房屋，但未实际使用涉案房屋，此后产生的水电费、宽带费、有线电视费不应再由其支付。依据吴敬峰提交的相关单据及其与冯祺的微信聊天记录，王德威、冯祺应向吴敬峰支付截至2018年9月8日水费222元、电费2226.37元、宽带等费用300元，王德威、冯祺应向吴敬峰支付2018年3月30日起至2019年3月29日期间的物业费1709.42元，合计4457.79元。综上，本院支持王德威、冯祺向吴敬峰支付房屋租金26000元、逾期支付房屋租金违约金38760元、水费222元、电费2226.37元、宽带等费用300元、物业费1709.42元。另关于吴敬峰主张的王德威、冯祺中途退租违约金4200元，本案中，虽王德威、冯祺未正常使用涉案房屋，但并未实际主张退租，且双方之间的房屋租赁合同系吴敬峰主张合同解除权而解除，并不存在王德威、冯祺中途擅自退租的情形，故吴敬峰主张王德威、冯祺中途退租违约金无事实及法律依据，本院不予支持。王德威、冯祺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供任何证据，应视为其放弃抗辩，应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：被告王德威于本判决生效之日起十日内支付原告吴敬峰房屋租金26000元；被告王德威于本判决生效之日起十日内支付原告吴敬峰逾期支付房屋租金违约金38760元；被告王德威于本判决生效之日起十日内支付原告吴敬峰水费222元、电费2226.37元、宽带等费用300元、物业费1709.42元，合计4457.79元；被告冯祺对上述一至三项判决内容承担共同支付责任；五、驳回原告吴敬峰的其他诉讼请求。如果被告王德威、冯祺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1638元，减半收取819元，由告王德威、冯祺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曲劲松二〇一九年八月九日书记员  胡晓明