云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2502民初1307号原告：吕娜，女，1960年10月5日生，汉族，住河口县。委托诉讼代理人：雷彬，云南法砝码律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡丽梅，云南法砝码律师事务所律师，特别授权代理。被告：李正昆，男，1978年3月29日生，汉族，住建水县，现羁押于云南省建水监狱。被告：赵沁，男，1990年4月28日生，汉族，住开远市，现羁押于云南省建水监狱。被告：杜玮溢，男，1976年3月19日生，汉族，住开远市。委托诉讼代理人：杨明江，云南法砝码律师事务所律师，特别授权代理。原告吕娜与被告李正昆、赵沁、杜玮溢物权确认纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕娜及其委托诉讼代理人雷彬，被告李正昆、赵沁，被告杜玮溢及其委托诉讼代理人杨明江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕娜向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决确认被告李正昆与被告杜玮溢于2016年1月7日签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求贵院依法确认位于开远市建设西路55号万达华府1-304号的房屋所有权归原告单独所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月25日，原告吕娜向案外人李声宏、李美跃购买了位于开远市建设西路55号万达华府1-304号的房屋一套，并办理了产权过户登记，该房屋系原告吕娜单独所有。2015年12月，原告委托被告赵沁代为办理用该房屋向银行抵押贷款，将房屋产权证等相关证件交付给赵沁，并支付赵沁代办费800.00元。赵沁取得原告的房屋产权证原件后，却私下与被告李正昆恶意串通，于2015年12月16日，以李正昆伪造原告吕娜签名、按印的方式，与李正昆本人签订了《房屋买卖合同》，将原告所有的房屋以20万元的价格出售给李正昆，并继续以李正昆伪造原告签字和手印的方式，通过开远市房管局工作人员李飞的帮助在开远市房管局办理了产权过户登记，将房屋过户登记在被告李正昆名下。李正昆取得房屋产权后又与被告赵沁串通，于2016年1月7日将该房屋低价出售给被告杜玮溢，并在开远市房管局办理了相应手续。但因房管局在办理权属证明时，因李正昆等人的犯罪行为案发，开远市房管局终止登记，未颁发杜玮溢的房屋产权证。同年9月21日，李正昆、赵沁因诈骗罪分别被人民法院判处有期徒刑，同年10月，李飞因滥用职权罪、受贿罪被判处有期徒刑。2017年，杜玮溢以开远市国土资源局为被告，向开远铁路运输法院提起行政诉讼，要求开远市国土资源局颁发涉案房屋的不动产权证。2018年，该案经昆明铁路运输中级法院二审审理后，做出（2018）云71行终13号行政判决书，判决确定维持原判，即驳回杜玮溢办理房屋产权证的办证请求。原告认为，虽然李正昆等人犯罪事实败露并经法院判处相应刑罚，但被告李正昆、赵沁以非法占有为目的，恶意串通签订虚假的《房屋买卖合同》的行为，将原告合法所有的房屋违法变更登记在李正昆名下，此后又以产权人身份与被告杜玮溢签订不合理低价的购房合同，其行为属无效行为，请求人民法院依法确认涉案房屋系原告所有。被告李正昆、赵沁均辩称，原告的陈述都是事实，没有意见。被告杜玮溢辩称，被告与李正昆签订的房屋买卖合同程序、内容合法，不违反国家法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。被告在开远市房管局办理了相应的手续，缴纳了相应的税费，开远市房管局对被告与李正昆签订的房屋买卖合同进行了登记，原告不是该房屋买卖合同的一方当事人，无权要求确认该合同无效。被告向李正昆购买房屋是按市场价购买，符合善意取得的条件，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月25日，吕娜以19.4万元的价款向他人购买了位于开远市建设西路55号万达华府1-304号的一套房屋，并办理了产权过户登记。2015年12月，吕娜欲以其所有的房屋申请办理抵押贷款，遂委托开远市落云信息部的工作人员赵沁代为办理，并将房屋产权证等相关证件交付给赵沁，支付开远市落云信息部代办费800.00元。赵沁因参与网络赌博欠下巨额债务，2015年12月16日，赵沁与李正昆恶意串通后，由李正昆伪造吕娜的签名和捺印与自己签订《房屋买卖合同》，将吕娜所有的开远市建设西路55号万达华府1-304号的房屋以20万元出卖给李正昆，但李正昆实际上并未支付购房款。2015年12月17日，李正昆、赵沁利用其工作的便利条件，在吕娜不知情的情况下，违规将开远市建设西路55号万达华府1-304号房屋过户登记至李正昆名下。2016年1月7日，李正昆与杜玮溢签订《房屋买卖合同》，李正昆将骗取的开远市建设西路55号万达华府1-304号房屋以20万元的价款出卖给杜玮溢，由李正昆向杜玮溢出具了20万元的现金收据，但杜玮溢实际支付给李正昆的购房款为15万元。2016年9月21日，李正昆、赵沁因犯诈骗罪分别被本院判处有期徒刑，现仍在服刑。2017年12月16日，开远铁路运输法院就杜玮溢起诉开远市国土资源局房屋行政登记不作为一案作出（2017）云7102行初11号行政判决，判决驳回杜玮溢请求开远市国土资源局限期履行法定职责的诉讼请求，杜玮溢不服该判决，向昆明铁路运输中级法院提起上诉，昆明铁路运输中级法院于2018年3月19日作出（2018）云71行终13号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告李正昆、赵沁以骗取他人的购房款为目的，恶意串通，损害原告的合法利益，被告李正昆伪造原告的签名和捺印与自己签订的购房合同为无效合同，并不能取得诉争房屋的所有权。被告李正昆依据无效合同将诉争房屋出卖给被告杜玮溢的行为系无权处分。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”被告李正昆的无权处分行为，造成原告以房屋的真实所有权人身份向被告杜玮溢主张返还房屋的后果，导致被告李正昆违反合同的约定而非导致合同无效，故被告李正昆与被告杜玮溢签订的房屋买卖合同已成立并有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告李正昆与被告杜玮溢签订的房屋买卖合同，原告并非合同的一方当事人，无权主张该房屋买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”主张善意取得的受让人对于不动产的真实权属情况，应当尽到谨慎的注意义务。被告杜玮溢在购房时已经对被告李正昆在极短时间内转卖房屋心存疑义，明知购房款为15万元，却要求被告李正昆出具了虚假的收款收条，明知李正昆不能提供房屋的正式钥匙，却轻信李正昆的说辞更换房锁，实际上已经无法取得诉争房屋所有权的变更登记，其行为不符合善意取得的法律要件，被告杜玮溢关于善意取得房屋的抗辩不能成立，本院不予支持，原告行使房屋追回权的诉请本院予以支持。本案事实清楚，证据充分，被告李正昆与被告杜玮溢签订的房屋买卖合同成立有效，被告杜玮溢不是诉争房屋的善意取得人，不能取得该房屋的所有权，原告的主张本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百五十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、开远市建设西路55号万达华府1-304号房屋属于原告吕娜所有。二、驳回原告吕娜的其他诉讼请求。案件受理费4300.00元，由被告李正昆、赵沁共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 陆 国 论人民陪审员 谢 裕 恒人民陪审员 珠岚其木格二〇一九年八月二十七日书 记 员 万 雪 媚