贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5954号原告：熊莹，女，白族，1985年3月5日出生，住贵州省毕节市，被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9152050274112940XM，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告熊莹诉被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日登记立案后，依法适用简易程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告熊莹，被告博泰公司委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理博泰仕府领地2栋704号商品房的不动产权证书；2、请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算以已付房款为基数按日万分之二的标准从2016年5月28日计算至被告给原告办理不动产权属证书并交付原告之日止；3、被告负担本案的诉讼费用。事实及理由：2011年6月25日，原告与被告毕节市博泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号为BT07-2011-2-704），购买由被告博泰公司开发的、位于毕节市××城区××与××道交叉××、建设项目名称为博泰·仕府领地的2幢704号的商品房。合同约定：“第三条：基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房），第2幢704号建筑面积130.95平方米，套内建筑面积112.21平方米。第七条：计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算商品房价格：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写450078元）大写：肆拾伍万零柒拾捌圆整。第二十二条：房屋登记，三、转移登记：（一）买受人应于2013年6月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，……；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第二十二条第三款第四项载明：“双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担”。自2011年2月12日起，原告分三次向被告支付了商品房首付款壹拾叁万伍仟零柒拾捌圆整（135078元），及相关税费（含契税、预告登记费、大修基金、预告抵押登记费、房屋登记及他项权证费等）壹万捌仟捌佰玖拾叁圆整（18893.00元），并于2011年6月25日签订《商品房买卖合同》。2012年5月4日根据被告博泰公司要求，原告与中国农业银行股份有限公司毕节分行签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》，贷款叁拾壹万伍仟圆整(315000.00元)，该款项由农行毕节分行根据原告授权直接转入被告银行账户，至此，原告依据《商品房买卖合同》约定应当支付的购房款肆拾伍万零柒拾捌圆整（450078.00元）已全额履行完毕，应缴房屋契税、维修基金、办证费用等税费，预告亦已根据被告要求全额支付给被告博泰公司。但被告博泰公司至今一直未为原告办理涉案商品房的不动产权证书，亦未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告博泰公司的违约行为严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，被告博泰公司的违约事实客观存在，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条第一款之规定，原告诉请判令被告博泰公司继续履行合同并支付逾期办证违约金，事实和法律依据充分。依据合同约定，违约金按日计付，此时的违约金属于继续性债权，诉讼时效应当根据被告的持续违约情况分别计算，考虑到原告的部分违约金请求权可能超过诉讼时效，原告自起诉之日倒推3年（2016年5月28日起）计算违约金，至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上，为维护原告的合法权益，根据相关规定诉至人民法院，请求依法判决。被告辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效；二、原告的请求权基础系于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，并交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明的具体时间，但当然是在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期的事实。所以对原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回；三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理的“房屋所有权证”，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按现行政策及法律提交办理不动产权属转移登记的有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，以及双方对何时提交不动产转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记相关文书或逾期办证的违约情形；四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应依法予以调低；五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书就“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任，同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印保护层，被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、原告提供的《商品房买卖合同》、收据、借款合同、个人贷款凭证，拟证明原、被告签订的商品房买卖合同，对双方的权利义务进行了约定，原告已按合同约定支付完毕房款并交纳相关税费。被告的质证意见为，对该组证据的三性均不持异议，但达不到原告的证明目的，同时，商品房买卖合同证明了原告起诉已超过诉讼时效，其诉请不应得到支持；对于原告是否已交清所有购房款，以法庭核对为准。经审查，该证据具有真实性、合法性及关联性，能证明双方之间商品房买卖关系成立，原告已按合同约定支付完毕房款并交纳相关费用的案件事实，本院予以确认。二、被告提供的《商品房买卖合同》，拟证明原告起诉已过诉讼时效，其诉请不应得到支持。原告的质证意见为，该合同并没有约定违约金的截止时间，所以没有超过诉讼时效。经审查，该证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认，但达不到被告的部分证明目的。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于新城区××与××大道交叉××领地（××）第2幢7层4号房，购房价款为450078.00元。合同约定，被告应于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取由原告承担。合同还约定了其他事项。原告按合同约定向被告支付完毕购房款，同时被告收取了原告的相关办证费。但被告未在约定期限内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故原告诉至本院。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告的诉请是否超过诉讼时效，以及被告是否立即为原告办理商品房的不动产权证书；二、被告是否应向原告支付违约金，如支付其违约期间及违约金标准如何认定。关于焦点一，受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。因此，原告请求被告办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。本案无证据显示涉案房屋目前已具备办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行交付涉案房屋不动产权属证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告交付涉案房屋不动产权属证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2013年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2013年6月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年5月28日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年5月28日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而原告主张从2016年5月28日开始计算违约金的请求权未超过诉讼时效。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年5月28日起开始计算。涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以原告已交购房款450078.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年5月28日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告熊莹逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款450078.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年5月28日起计付至被告向不动产登记机关交付完毕上述文书并通知原告之日止。二、驳回原告熊莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1132.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年八月十五日书记员  彭 双