广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初1296号原告：何镜辉，男，1972年12月30日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：陈慕殷、朱恒强，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：何镜添，男，1970年10月24日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：许筠愉、苏玉华，广东金本色律师事务所律师。第三人：梁月琴，女，1973年12月30日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：秦梓晟、张晓敏，广东容林律师事务所律师。原告何镜辉诉被告何镜添，第三人梁月琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何镜辉及其诉讼代理人陈慕殷、朱恒强，被告何镜添及其诉讼代理人许筠愉、苏玉华，第三人梁月琴及其诉讼代理人秦梓晟、张晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何镜辉诉称：原、被告均因拆迁获得购房指标，原告拥有广州市南沙区大岗镇××安置区（××）北××街××座××梯××房（以下统称涉案房屋）的购买指标，被告拥有大岗镇××××街××号（以下简称37号别墅）的购买指标。因双方均无经济能力购买，故被告将37号别墅指标作价60000元出售给了案外人梁桂娇，再用其中30000元向原告购买了涉案房屋的指标。2011年7月18日，原告与征收部门就涉案房屋签订了购房合同。随后原、被告共同前往银行，由被告向原告账户存入157172.43元，其中144288元作为涉案房屋的购房款，剩余款项已由原告返还给了被告。之后，原告将涉案房屋毛坯交付给了被告，被告出资装修后，一直居住在涉案房屋内。2018年9月5日，原告与被告签订《安置房有偿转让合同书》，约定原告再以590000元的价格向被告购买涉案房屋，同时约定被告须向原告交付房屋，被告配合原告办理房产过户手续。合同签订当天，原告向被告支付了590000元。第三人在知晓原告将涉案房屋购回后，向广州市南沙区人民法院提起诉讼，要求分割涉案房屋。因涉案房屋出现产权纠纷，被告对涉案房屋没有处分权，不能将涉案房屋交付给原告，《安置房有偿转让合同书》的合同目的已不能实现，原、被告之间的房屋买卖合同关系客观上无法继续履行。同时，原告认为涉案房屋实际系原告在与第三人离婚后出资购买的，并非夫妻共同财产，但考虑到产权纠纷，分割很麻烦，故起诉要求判令：一、解除原、被告签订的《安置房有偿转让合同书》；二、被告向原告返还购房款590000元；三、被告承担本案的诉讼费用。原告在庭审中表示，在解除合同且被告返还款项的情况下，同意将涉案房屋交还给被告。被告何镜添辩称：一、《安置房有偿转让合同书》名为买卖，实为互相返还行为，且已履行完毕，故没有解除的必要。原、被告均是大岗镇新联一村的村民，因拆迁原因，原告分得涉案房屋，被告分得37号别墅。原、被告约定就安置房进行互换，被告用37号别墅交换原告名下的两套安置房，其中包含涉案房屋。之后，原告将37号别墅出售给了案外人梁桂娇。被告在原告的指示下，在2010年9月13日配合原告将别墅交付给了梁桂娇，但之后原告仅向被告交付了涉案房屋，至今未能按照互换约定向被告交付另一套房。被告自2011年7月18日取得涉案房屋后，一直与家人居住在房屋内。2018年8月，第三人作为原告的前妻另案起诉原告，要求分割双方夫妻关系存续期间的共同财产，即涉案房屋。原告将该情况告知被告，并表示即使日后政策允许办房产证，也不能将涉案房屋办至被告名下，因此要求被告先行返还涉案房屋，原告则向被告支付590000元的溢价补偿。被告在收到补偿款后，已于2019年春节期间将涉案房屋腾空交还给了原告，同时返还了涉案房屋相关的拆迁安置材料。因此，被告向原告交还涉案房屋，原告向被告支付590000元的行为，是房屋返还行为，而非安置房的有偿买卖行为。涉案房屋目前的市场价值大约900000元，原告向被告支付的590000元价款明显低于市场价，因此该款项实际为原告因收回涉案房屋而向被告支付的溢价补偿。二、即使将上述房屋返还行为视为买卖，被告将涉案房屋出售给原告，系对准物权的二次买卖，被告对本次买卖也具有处分权。涉案房屋为安置房，虽尚未取得房产证，但已经具备居住使用的条件，若政策允许，是可以取得房产证的，因此涉案房屋的物权在现阶段为准物权。涉案房屋是原告与第三人的夫妻共同财产，原告在交付涉案房屋给被告时，没有经过第三人同意，但被告并不知晓上述情况。被告多年来一直居住在涉案房屋内，为善意第三人，且已经善意取得房屋的准物权，被告对于涉案房屋准物权的二次买卖具有完全处分权，不存在原告所说的因第三人对该房屋产权提出异议，从而导致原告对涉案房屋的回购没有处分权的情形。三、《安置房有偿转让合同书》已实际履行完毕，且涉案房屋为原告的拆迁安置房，无法登记至被告名下，原告没有将涉案房屋返还给被告的必要。第三人梁月琴辩称：第三人于1995年6月22日与原告结婚后一直居住在广州市南沙区大岗镇××路××街××号房屋，并将户籍迁入该址。2008年因政府拆迁安置工作需要，上述房屋被列入征收范围。根据当时《番禺区大岗镇船舶配套产业基地房屋拆迁补偿安置工作方案》的规定，第三人与原告可共同购买120平方米安置房的指标，而原告在2011年7月18日与大岗拆迁办签订的购房协议中约定购买的就是涉案房屋。因与原告婚后感情不睦，第三人自2003年开始一直居住在潭州镇，故不清楚户籍所在房屋被征收一事。第三人与原告在2011年9月15日协议离婚时，原告也未将上述情况告知第三人。第三人直至2017年11月才知晓，故于2018年12月3日向广州市南沙区人民法院提起离婚后财产纠纷诉讼，要求分割涉案房屋。原告在该案中表示已将涉案房屋转让给了被告，并提供了两份日期不同的指标互换协议，但第三人并不清楚原、被告之间的交易。第三人不同意原告提出的将涉案房屋交还给被告的意见，涉案房屋应由第三人与被告进行分割。经审理查明：涉案房屋为原告所有的拆迁安置房。2011年7月18日，原告与番禺区（现南沙区）大岗镇征地拆迁安置办公室（以下简称大岗拆迁办）就涉案房屋签订《大岗镇拆迁安置××（安置区）购房协议》，约定购房总价为144288元。涉案房屋至今未办理《不动产权证书》。37号别墅为被告所有的拆迁安置房。被告于2010年9月13日就37号别墅与大岗拆迁办签订《大岗镇拆迁安置××（安置区）购房协议》，约定购房总价为325107元。根据原告提供的证据显示，案外人梁桂娇在2010年9月13日向大岗拆迁办转账支付了325107元，被告于同日向梁桂娇出具一份《收据》，确认收到37号别墅转让款325107元。原告申请梁桂娇作为证人出庭作证。根据梁桂娇的陈述，其向被告购买了37号别墅，上述支付给大岗拆迁办的325107元即为37号别墅的购房款，梁桂娇自2010年9月13日取得37号别墅，并一直居住至今。2011年7月18日，被告向原告支付了两笔款项，一笔金额为157172.43元，另一笔金额为180342.5元，合计金额为337514.93元。原告分别将上述两笔款项中的144288元支付给了大岗拆迁办，作为涉案房屋的购房款以及被告母亲黄二妹名下一套拆迁安置房的购房款。原告表示已将多余款项通过现金方式返还给了被告。被告主张上述两笔款项系委托原告代为支付37号别墅的购房款，直至本案审理过程中才知晓原告将其用来支付其他拆迁安置房的购房款。原告在2011年7月18日接收涉案房屋后，当天以毛坯状态将房屋交付给了被告，之后由被告对涉案房屋进行装修，并一直由被告居住使用。2011年7月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《协议书》，约定甲乙双方协议房屋转让，转让方式为指标互换，指标互换房屋为涉案房屋，自双方签订协议之日起，将转让房屋完全交付乙方，乙方享有上述房屋的占有、使用、收益、处分权。被告在案件审理过程中对上述《协议书》上的“何镜添”的签名，以及2010年9月13日《收据》上“何镜添”的签名有异议，向法院提出鉴定申请。本院根据被告的申请，委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对上述笔迹进行鉴定。该所于2019年5月29日出具《司法鉴定意见书》，认为检材签名与样本签名笔迹特征符合点的质量高，没有本质性的差异，其笔迹特征符合点的总体价值充分反映了同一人的书写习惯，并由此得出鉴定结论为：送检的《收据》、《协议书》两份材料中“何镜添”的签名是何镜添本人所写。各方均未对上述鉴定意见提出异议。2018年9月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《安置房有偿转让合同书》，约定：甲方将涉案房屋转让给乙方，双方一致同意上述房屋（含装修）转让价590000元。甲方在收到乙方房款当日，将房屋相关的手续及出售有关的文件、票据交付给乙方。房屋的所有权及使用权归乙方。双方签订本合同当日，乙方向甲方支付转让款人民币590000元。甲方按房屋现状装修标准交付给乙方，对于固定的装修不得损坏、不拆除。协议签订后甲方不得反悔，不得以任何借口收回该房屋，不得以任何借口拒绝配合乙方办理房产过户手续，否则，视为甲方违约。协议签订后乙方必须按时交付房款，否则，视为乙方违约。违约方除应向守约方赔偿房屋全款的双倍外，还应按照该房屋的市场价格赔偿给守约方。2018年9月4日，原告通过银行转账方式向被告支付了590000元，被告于次日确认收到该款项。被告陈述已于2019年春节期间将涉案房屋交还给了原告，原告确认已收回涉案房屋。关于原告回购涉案房屋的理由，原告称其有购房需求，而被告亦打算出售涉案房屋。被告陈述系因原告当年在交付涉案房屋给被告时，未经第三人同意，原告与第三人之间存在分割纠纷，且涉案房屋为原告的拆迁安置房，无法登记至被告名下。另查明，第三人于2018年12月3日就涉案房屋的分割问题向本院提起（2018）粤0115民初6815号民事诉讼，本案原告为该案被告，本案被告为该案第三人，该案现中止诉讼。本院认为:《安置房有偿转让合同书》是原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点在于原告是否享有《安置房有偿转让合同书》的解除权。原、被告未在《安置房有偿转让合同书》中约定一方解除合同的条件，双方也未就解除合同达成一致意见，即原告的主张不满足约定解除合同的条件。因此，本案需考察原告的主张是否满足法律规定的法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据已查明的事实，原告向被告支付了590000元对价后，被告已将涉案房屋交付给了原告，即双方均不存在不履行合同义务，或迟延履行合同义务等违约情形，而且正如被告所述，合同实际已履行完毕。涉案房屋本为原告的拆迁安置房，被告向原告交还涉案房屋，并不会产生无法办理《不动产权证书》的障碍。相反，涉案房屋尚未取得《不动产权证书》，而被告不是该房屋的被拆迁人，即使继续由被告居住使用，也无法将涉案房屋直接登记在被告名下。至于原告提及的其与第三人之间因涉案房屋引发的财产分割纠纷，系双方因婚姻关系产生的纠纷，并非履行《安置房有偿转让合同书》所致，因此不能作为解除合同的合理事由。综上所述，原告既不享有合同的约定解除权，也不享有法定解除权，其要求解除合同并返还590000元购房款的主张，依据不足，本院不予支持。关于被告在2011年7月18日取得涉案房屋究竟是通过指标互换还是通过购买指标，以及37号别墅的交易情况，与本案争议焦点无重大关联性，故本院在本案中不对以上问题进行处理。被告在2011年7月18日通过某种对价方式取得涉案房屋的使用权后，对房屋进行了装修，现原告支付590000元价款将其回购，符合市场交易习惯，亦不违反公平原则。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告何镜辉的全部诉讼请求。本案受理费4850元，由原告何镜辉承担；鉴定费10464元，由被告何镜添承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  李慧娟二〇一九年八月二十六日法官助理谢雨虹记录员卢坤咏