中华人民共和国浙江省嘉兴市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙04执复33号复议申请人（被执行人）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路88号美林金色港湾小区15幢301室。组织机构代码：77572037-X。法定代表人：林尔良，董事长。委托代理人：蒋依慧，浙江秀洲律师事务所律师。申请执行人：浙江海盐农村商业银行股份有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道枣园西路176号。法定代表人：包永良，董事长。被执行人：林尔良，男，1955年5月15日出生，美利坚合众国公民，住美利坚合众国。复议申请人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）不服浙江省海盐县人民法院（以下简称海盐法院）于2019年5月27日作出的（2019）浙0424执异6号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。2017年4月7日，海盐法院依申请裁定查封了抵押给申请执行人的，为美林公司所有位于海盐县武原街道××、××北的国有土地使用权〔土地证号：海盐国用（2007）第1-2432号〕。2019年5月7日，海盐法院出具（2017）浙0424执948号之三十三执行裁定书，裁定拍卖美林公司的上述土地及相对应的地上建筑物。海盐法院查明，2016年4月18日，嘉兴市中级人民法院（以下简称嘉兴中院）对海盐县农村信用合作联社（以下简称“海盐农信社”）与美林公司、林尔良金融借款合同纠纷一案，作出（2016）浙04民初8号民事判决书，判决：一、美林公司于判决生效之日起十日内归还海盐农信社借款本金18000000元，并支付上述借款利息（截至2015年11月12日的利息为1185555.71元，之后的利息按合同约定计算至实际清偿之日止）；二、美林公司于判决生效之日起十日内支付海盐农信社为实现本案债权而支出的费用160000元；三、如美林公司不履行判决所确定的付款义务，海盐农信社有权以处分坐落于海盐县武原街道××、××北的国有土地使用权及地上建筑物〔土地证号：海盐国用（2007）第1-2432号〕所得价款优先受偿；四、林尔良在美林公司提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款不能足额清偿第一、二项债务的范围内承担连带清偿责任。案件受理费138886元，由海盐农信社负担1202元，由美林公司、林尔良共同负担137684元。2016年12月25日，海盐农信社经核准更名为浙江海盐农村商业银行股份有限公司（以下简称海盐农商行）。上述判决生效后，美林公司和林尔良未履行生效判决确定的义务，海盐农商行向嘉兴中院申请执行，嘉兴中院审查后指令由海盐法院执行。海盐法院于2017年3月7日立案执行。2017年4月7日，根据海盐农商行申请，海盐法院裁定查封了美林公司抵押给海盐农商行的土地。该宗土地面积33526平方米，地类（用途）为商业金融，经批准实施分期建设，一期建设内容为宾馆和公寓式酒店（规划建设规模为67155.16平方米），二期建设内容为商业、办公、幼儿园等。一期建设的宾馆和公寓式酒店已建造，但未进行综合验收，其中公寓式酒店部分已预售；二期建设项目尚未建设。以美林公司为被执行人的案件除本案外，另外还有多起在海盐法院的执行案件尚未执结。同时，因美林公司尚欠缴税费、专项维修资金等，税务和房产部门致函海盐法院，要求在拍卖款中优先缴纳上述款项；美林.金色港湾一期宾馆、酒店式公寓的工程建设方湖南省第三工程有限公司已向海盐法院提出申请，要求行使工程价款的优先受偿权。在本案的执行中，海盐法院曾拟处置上述抵押土地中尚未建设的二期土地，并致函相关职能部门征询土地分割的可行性。相关职能部门复函意见为“无法出具分割土地的规划条件”。美林公司除本案所涉拟处置的财产外，无其它可履行本案和未执结案件等债务的财产。经海盐法院委托，嘉兴中磊资产评估有限公司对查封的土地以及地上建筑物作出评估：商业金融土地使用权33526平方米，评估价值为11392.13万元；建筑物67155.67平方米，评估价值38232.76万元，评估价值合计49624.89万元。2019年5月7日，海盐法院出具（2017）浙0424执948号之三十三执行裁定书，裁定拍卖美林公司的上述查封的土地使用权以及地上建筑物。海盐法院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”该规定是针对被查封、扣押、冻结的财产系多项财产，且该一项或几项财产即可清偿法律文书确定的债权额及执行费用所作的规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，海盐法院查封及拟拍卖的酒店和酒店式公寓均未进行综合验收并进行产权登记，无法单独进行拍卖。同时，从该宗土地的建设情况看，该宗土地是一个建设项目，只是分期建设，已建设的一期项目与尚未建设的二期项目在项目建设中也是作为一个整体规划的，因此，相关职能部门给海盐法院复函意见明确“无法出具土地分割的规划条件”，且一期建设项目占有的土地与该宗土地其余部分是作为一个整体进行了抵押。因此，海盐法院本案中查封并裁定拍卖的是美林房产公司的一个财产项目，本身无法进行分割，即便该项财产的价值明显大于应清偿的债权额，海盐法院一并查封并拍卖也完全符合法律规定。至于美林房产公司提出的其有信心在以后三个月内解决与申请执行人的债务纠纷的意见则不是法院中止案件执行的依据。综上，美林房产公司要求海盐法院中止对（2017）浙0424执948号之三十三号执行裁定的执行，即中止对美林房产公司财产拍卖意见缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条之规定，裁定驳回浙江美林房地产开发有限公司的异议请求。美林公司向本院复议称，1.根据海盐法院委托评估公司的评估报告，海盐法院查封的美林公司土地、建筑物总价达49625万元，而美林公司与申请执行人及浙江禾城农村商业银行股份有限公司的债务合计仅为6800万元。即使加上海盐法院其他涉美林公司的案件，美林公司的总体债务也不会超过13000万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”而海盐法院查封的资产已经远超法律文书所确定的债权。如果对上述查封资产进行拍卖，将严重损害美林公司利益，造成其巨大损失。2.海盐法院认为超标的查封的理由为“该资产未进行综合验收，无法进行分割，无法单独拍卖”。而事实上，海盐法院关于能否分割的调查意见都是在2018年取得，目前工程总体竣工验收已于2019年7月2日完成，综合验收资料已报海盐县住建局，故目前美林公司被查封房产已经具备分割和单独拍卖条件。综上，如果海盐法院违法对查封资产进行整体拍卖，将导致美林公司步入破产边缘，故请求本院纠正海盐法院错误执行行为，裁定中止拍卖被查封财产。申请执行人答辩称，1.海盐法院没有超标的查封复议申请人资产。根据生效判决，申请执行人有权处分抵押财产并优先受偿，法院依申请查封抵押财产无不当，且即便拍卖所得超过债权金额，超出部分归美林公司所有，也不存在损害美林公司利益的情况。2.被查封财产不具备分割和单独拍卖条件。复议申请人称被查封财产已经具备分割和单独拍卖条件与事实不符。3.将美林公司被查封资产进行分割和单独拍卖不利于申请执行人实现抵押权，将损害申请执行人合法利益。美林公司以建设用地进行抵押，目前该地块上大部分有新增建筑物。如果分割拍卖地上建筑物，申请执行人将无优先受偿权，并将造成房地分离的结果，有违房地一体的原则，同时造成抵押土地难以处理的后果。综上，复议申请人的理由应当驳回，请求法院尽快处置案涉抵押查封财产，维护申请执行人的合法权益。本院对海盐法院查明的事实予以确认。另查明，位于海盐县武原街道的美林·金色港湾一期宾馆、公寓式酒店工程，建设单位为美林公司。根据海盐县住房和城乡建设局2019年7月25日向本院出具的《关于美林﹒金色港湾一期宾馆、公寓式酒店工程现状情况的说明》，截止2019年7月25日，该工程尚未在主管机构现场监督下完成工程竣工验收，也没有通过消防验收。本院认为，本案争议焦点有二：1.海盐法院查封美林公司所有、土地证号为海盐国用（2007）第1-2432号的国有土地使用权的行为是否属于违法超标的查封；2.海盐法院（2017）浙0424执948号之三十三执行裁定书，裁定整体拍卖美林公司的上述查封土地及相对应的地上建筑物是否合法？关于第一个焦点：海盐法院的查封行为是否违法超标的额？根据本院（2016）浙04民初8号生效民事判决认定，2011年6月8日，海盐农信社与美林公司签订《最高额抵押合同》，合同约定，美林公司自愿以有完全处分权的财产，即土地证号为“海盐国用（2007）第1-2432号”项下的国有土地使用权作为抵押财产，为海盐农信社向美林公司最高融资限额为6800万元的所有融资债权提供最高额抵押担保。被查封土地使用权的价值为11392.13万元。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，不得明显超标的额查封被执行人的财产；同时，第二款还规定，发现超标的额查封的，人民法院应当及时解除对超标的额部分财产的查封，“但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案虽案涉标的额低于被查封财产的价值，但由于被查封的土地使用权登记在一张土地证之下，无法分割，且美林公司没有提供其他可供执行财产，故法院依申请查封上述抵押财产并无不当。关于第二个焦点：海盐法院裁定对于被查封的土地及地上建筑物不加分割进行拍卖是否合法？首先，关于裁定整体拍卖是否合法的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，反之亦然；同时规定，抵押人未依上述规定抵押的，未抵押财产视为一并抵押。因此，美林公司以案涉建设用地抵押，其地上建筑物视为一并抵押。物权法的上述规定确立了房地一体的原则，因此，在司法处置财产过程中应当遵循。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。因此，海盐法院裁定涉案土地及建筑物整体拍卖并不违反法律规定；其次，关于能否分割拍卖的问题。本案中因在建工程项目尚未通过竣工验收，也未通过消防验收，无法进行产权分割，故无法对地上建筑物按照单个建筑个体分开拍卖。复议申请人认为“工程总体竣工验收已于2019年7月2日完成，目前美林公司被查封房产已经具备分割和单独拍卖条件”，与查明的事实不符，本院不予采信。虽然抵押土地上二期项目没有建设，但由于整个建设用地登记在一张土地证之下，根据海盐县住房和城乡建设规划局给海盐法院的《复函》，该地块无法出具分割土地的规划条件，故将二期项目建设用地分割拍卖亦不具备可操作性。本院认为，人民法院生效判决所确定的义务，被执行人应当履行。被执行人未按执行通知履行判决义务，人民法院有权变价被执行人的财产。本案中，复议申请人即被执行人美林公司未履行生效判决确定的付款义务，海盐法院依法查封并裁定拍卖美林公司抵押财产并无不当。美林公司关于海盐法院违法超标的查封拍卖的复议理由，如上所述均不能成立。复议所请于法无据，本院不予支持。海盐法院（2019）浙0424执异6号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回浙江美林房地产开发有限公司的复议申请，维持浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。（本页无正文）审判长  陈启清审判员  王一帆审判员  李 岗二〇一九年八月十日书记员  张 帆