山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0303民初4434号原告：山东信实物业管理有限公司，住所地淄博市张店区南家小区32号。法定代表人：宋立锋，董事长。委托诉讼代理人：徐文超，山东普正律师事务所律师。被告：董延仁，男，1951年4月27日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：董汉江，山东长城长律师事务所律师。原告山东信实物业管理有限公司（以下简称“信实物业”）与被告董延仁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐文超、被告董延仁及其委托诉讼代理人董汉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信实物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年10月至2019年6月物业管理费5400.00元；2.原告提供物业服务期间被告按照20元/日向原告支付自2019年7月1日至被告实际搬出常青园市场之日的物业管理费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月12日，原告中标了淄博市张店区公园街道办事处常青园物业及便民市场一体化管理项目，2018年11月8日，原告与张店区人民政府公园街道办事处签订了《常青园便民市场管理合同》，合同约定自2018年10月1日至2019年9月30日，原告为常青园便民市场提供物业管理，市场内的经营业户应当与原告签订协议后，方可入驻经营，原告按照5元/米/日向常青园市场区域内的摊贩收取物业管理费。被告在常青园便民市场经营咸菜生意，虽经原告多次催要，但被告一致拒绝缴纳，故诉至贵院，望判如所诉。董延仁辩称，被告主体不适格，依据民诉法规定，被告系有字号的个体工商户，应当以有字号的个体工商户作为主体；原告所诉事实与实际不符，该市场是在非物业小区内的道路，自2003年自发形成，并没有任何投资主体，不应当收取物业管理费，被告自2005年起与张店区公园街道办事处签订一宗关于经营房租赁协议，该经营房的地址为诉状中的地址，被告自2005年至今每年均续签租赁合同，合同中约定支付租赁费、卫生费，不再支付其他任何费用，原告诉状的事实与理由中表述“与原告签订后方可入驻经营”，但被告自2005年起至今早已在市场中经营，且除租赁费、卫生费不支付任何其他费用，作为物业管理公司，仅是物业管理服务，并没有对市场的经营管理权，因该市场属于上述情形，不应交纳任何物业管理费；对原告何时中标，被告不知情，街道办事处仅是群众自治组织，依据物业管理条例淄博市物业管理办法，该组织仅对小区物业具有监督、协调的权利，并不能代替业主签订物业服务合同，该合同签订应为无效，对被告无约束力；退一步讲，即使合同有效，诉状中按每日每米5元的价格收取所谓物业管理费，也是无任何依据，该收费标准也未经物价部门及相关部门审核备案，且未经过公示程序，违反物业管理条例，侵害被告及经营者的合法权益，依据财政部、国家发展改革委、国家工商总局财综2008第61号文件，自2008年9月1日起在全国范围内统一停止征收个体工商户管理费、集贸市场管理费，综上，原告收取的物业费无合法依据；因原告私自作出主张，安排在被告合法租赁经营的门前私设摊位，严重影响被告利益，被告对此保留诉权，被告在自己合法租赁的经营房门前合理范围内经营，实际约不足2米，因该租赁性质为经营房，被告在合理范围内经营不应收取任何管理费用，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉求。原告围绕诉讼请求依法提交了《政府采购项目成交通知书》、《常青园便民市场管理合同》、《竞争性谈判采购文件》第14-16页、常青园便民市场商户信息确认表、被告摊位照片四份、收费标准公示照片打印件二份、其他经营者《摊位管理合同》等证据。被告提供营业执照一份、《房屋租赁合同》复印件一宗、照片二份、2005年至2019年部分卫生收费票据复印件一宗。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告质证称因《政府采购项目成交通知书》上公章显示系代理机构，对真实性有异议，且与本案无关；对《常青园便民市场管理合同》、《竞争性谈判采购文件》第14-16页真实性有异议，认为街道办事处无资格与原告签订市场管理合同，收费标准无任何依据，也无物价等相关部门备案、审核，且该收费标准也未进行公示，侵害了被告权益，本院认为，被告对以上证据真实性有异议，但并未提供合理有力的理由证明其观点，以上证据符合证据的有效形式，与待证事实相关联，本院均予以采信，关于被告对证明内容的抗辩，将在“本院认为”中一并阐述。被告称商户信息确认表系原告单方提交证据，没有被告的任何签字予以确认，被告已经与街道办事处签订沿街房租赁合同，被告在合理范围内经营，该范围并非原告所管辖的物业管理范围。经审查，原告提供的商户信息确认表中无被告本人签字。关于原告提供的摊位丈量照片，被告称丈量人员仅仅有原告人员，无我方人员参与确认，且无相关参照物，不能看出米尺有可靠的标准性，不予认可，退一步讲即使依据原告提供的合同按照每天5米计算，原告方应当对诉讼请求中从2018年10月至2019年6月期间被告方每天正常经营进行举证，因在该期间，被告并非每天正常开业。本院认为，原告提供不同角度的照片已经足以证明被告在该市场马路边摊位“武定府酱菜”经营且摊位长度为4.4米的事实，故对被告质证意见不予认可，以上照片予以采信并在卷佐证。在原告诉求的物业服务费征收期间，摊位“主街南-39”处于由被告持续性占有、使用的状态，被告称并非每天经营，应承担举证责任。被告对公示照片有异议，认为是复印件，无参照物确认在何方进行公示。本院认为，该证据足以证明原告就收费标准进行了公示，并且经过原告多次反复催收缴费，被告对收费标准也应是明知的。关于被告提供证据，原告对营业执照真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于房屋租赁合同，原告称为复印件不应采信，本院认为，以上合同虽为复印件，但原告还提供了租赁房屋的照片相互印证，故可以作为证据使用；对卫生费收费票据，原告对真实性有异议，认为发票不能证明是被告交纳的卫生管理费，本院认可原告质证意见，对该证据不予采信；对被告提供照片，本院认为该证据证明内容与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月，张店区人民政府公园街道办事处就常青园物业及便民市场一体化管理项目（项目编号：ZBCS20180904）进行招标，相关《竞争性谈判采购文件》中明确约定了“常青园社区物业管理规范”，其中包括常青园便民市场的管理标准，包括摊位数量实行编号管理，合理划行入市，经营业户应与物业公司签订协议后，方可入驻经营，物业公司按照5元/米/日最高限价向常青园便民市场区域内摊贩收取费用，严禁超出本标准收费。9月12日，原告中标了上述项目，并于2018年11月8日与张店区人民政府公园街道办事处签订了《常青园便民市场管理合同》，合同约定自2018年10月1日至2019年9月30日，原告为常青园便民市场提供物业管理。被告董延仁与张店区人民政府公园街道办事处签订了《房屋租赁合同》，房屋坐落商场西街北十二巷4号楼1单元102号，该地址即被告作为个体工商户营业执照上字号为“张店董延仁调味品经营部”的经营场所。另查明，董延仁还在常青园便民市场主街南-39号经营咸菜生意，摊位长度为4.4米。原告要求被告缴纳该摊位的物业服务费，被告拒不缴纳，形成本诉。还查明，在常青园便民市场经营的业主须与原告签订《常青园便民市场摊位管理合同》才能入驻经营，该合同第三条收费依据和标准上明确约定“甲方（原告）对常青园便民市场摊位统一按：5元/米/日收费标准收取物业服务费。”常青园便民市场上大多数业主均已与原告签订合同并按照合同约定交纳物业服务费。原告亦对收费标准进行了张贴公示。本院认为，关于董延仁是否为适格被告的问题。董延仁的“张店董延仁调味品经营部”经营地址为商场西街北十二巷4号楼1单元102号承租房内，原告征收物业费的对象是董延仁在便民市场主街南-39号“武定府酱菜”的摊位，而非个体工商户张店董延仁调味品经营部，董延仁为主街南-39号“武定府酱菜”摊位的经营者，该摊位在原告管辖的物业管理范围内，故董延仁为本案适格被告。原告信实物业通过招投标程序获得张店区人民政府公园街道办事处常青园物业及便民市场一体化管理项目，并与张店区人民政府公园街道办事处签订了《常青园便民市场管理合同》。原告依据合同约定对常青园便民市场进行了服务、管理，并收取物业服务费。原告已提供证据证明其已向包括被告董延仁在内的经营者公示了物业服务费收取标准，对此，被告亦明知，其虽然对原告收费标准提出异议，但并未举证证明该收费标准违反法律禁止性规定，并且继续在市场摊位经营，已与原告信实物业形成了事实上的物业服务合同关系，故应当交纳相关费用。被告辩称，依据财政部、国家发展改革委、国家工商总局财综【2008】第61号文件，自2008年9月1日起在全国范围内统一停止征收个体工商户管理费、集贸市场管理费。经查，该文件精神是工商行政管理部门自2008年9月1日起在全国范围内统一停止征收个体工商户管理费和集贸市场管理费，征收主体为工商行政管理部门，被告将其与本案物业公司收取物业服务费相混淆，故对其抗辩不予认可。被告还辩称，自2005年至今每年均续签租赁合同，合同中约定支付租赁费、卫生费，不再支付其他任何费用，因该租赁性质为经营房，被告在合理范围内经营不应收取任何管理费用。经查，被告提供的《房屋租赁合同》中，并无相关约定，且被告不仅在经营房内经营，亦在市场上主街南-39号有摊位经营，原告征收的为该摊位的物业服务费，故对被告抗辩，本院不予认可。综上，被告摊位长度4.4米，按照5元/米/日收费标准，原告诉求被告应每日向原告交纳物业服务费20.00元，本院予以认可。故原告要求被告支付自2018年10月至2019年6月的物业服务费共计5400.00.00元，本院予以支持。原告第二项诉讼请求，要求被告支付自2019年7月1日至被告实际搬出常青园市场之日的物业服务费，该项诉求包含尚未发生的费用，应待实际发生后另行主张，本院仅支持已发生的自2019年7月1日至原告起诉之日即2019年7月2日的费用共计40.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告董延仁于本判决生效后十日内支付原告山东信实物业管理有限公司2018年10月1日至2019年7月2日的物业服务费共计5440.00元；二、驳回原告山东信实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元减半收取计25.00元，由被告董延仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 胡 卿二〇一九年八月二十七日书记员 肖甜甜