浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0328民初1844号原告：蓝伟龙，男，1986年6月1日出生，畲族，住浙江省文成县。委托代理人：赵旭峰，浙江海昌（文成）律师事务所律师。委托代理人：钱雪梅，女，1962年5月20日出生，汉族，住浙江省文成县，系原告母亲。被告：周奇山，男，1956年9月20日出生，住浙江省文成县。被告：叶美华，女，1967年3月3日出生，住浙江省文成县。原告蓝伟龙诉被告周奇山、叶美华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法适用简易程序于2019年7月15日、7月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵旭峰、钱雪梅，被告周奇山、叶美华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蓝伟龙诉请：1.确认原、被告双方于2010年10月19日签订的房屋买卖协议有效；2.判令被告协助办理产权过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2010年10月19日，原、被告签订《协议书》一份，原告的签名系母亲钱雪梅代签。协议约定,两被告将其所有的坐落于浙江省文成县西坑畲族镇双龙西路97号砖混结构四层楼房1间，以价格32.8万元出售给原告，房价随契付清。原告购房后装修入住至今，被告一直拖延不办理过户登记手续,故诉至法院。庭审中，原告补充如下事实：涉诉买卖事项均是原告母亲即本案原告代理人钱雪梅商谈并签订合同。原告代理人钱雪梅得知被告有房屋要出售，因被告长期居住在温州，就向其妹妹周某了解情况并电话与被告商谈购房事宜，双方在电话中确定购房价格后，被告要求原告交付5万元定金，由其妹妹代收，以免反悔。原告按约将5万元定金现金给付给被告妹妹后，两被告从温州赶回来，双方签订涉诉《协议书》一份，协议约定立字后款项付清，协议书一式两份。协议签订后，两份协议书及产权证均由执笔人刘某1保管，原告代理人在两三天内汇款给被告27.8万元，付清全部购房款，并从执笔人处拿了《协议书》及房产证、土地证，从被告妹妹周某那里拿了共有权证和钥匙，随即装修入住。因涉诉房产原先是集体土地证，但隔壁邻居均是国有划拨土地证，故原告于2012年8月去温州找被告，并经被告授权，重新办理了土地证。原告多次要求被告协助办理产权过户手续，被告均以种种理由拒绝办理。因涉诉房产升值，被告周奇山还要原告另行支付10万元，原告不同意，故原告诉至本院。被告周奇山、叶美华辩称：两被告长期在温州居住，2010年，原告得知两被告要出售房屋，就从被告妹妹处要了联系方式，双方在电话中达成32.8万元的交易价格，再签订协议。但两被告并未委托妹妹周某收取5万元定金，妹妹周某也从未收取原告5万元的定金。当时签订的协议一式两份，原、被告各一份，被告保留一份，可能在居住的房子烧毁时毁灭。协议签订后，当时说分两次付款，原告代理人只给付27.8万元，剩余5万元款项至今未支付。原告的房产证、土地证是从被告妹妹周某处拿的。原告购房后，第二年就入住了。被告曾去原告家催讨过一次，但没有碰到原告。被告以为房产证反正没有过户，所以没有要求原告出具剩余房款的欠条，也没有积极催讨。原告主张购房款已付清，应提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告在举证期限内，向本院提交了如下证据材料：1.原、被告身份证明复印件各1份，以证明原、被告诉讼主体资格；2.《协议书》原件2份，以证明原、被告双方订立房屋买卖合同；3.房屋产权证（文成县房权证西坑镇字第××号）、共有权证（文成县西坑镇共字第00073号）、国有土地使用权证（国用2018第5-4号）复印件（本件与原本核对无异）各1份，以证明原告已付清房款，被告已将涉诉产权证书交予原告。4.证人刘某1、陈某的证人证言，以证明原告已交付5万元定金，涉诉购房款已全部付清。证人刘某1的证言主要内容如下：证人刘某1居住在涉诉房屋对面，原、被告均不是本村人，原先均不认识。证人平时在村里也有代写购房合同。2010年，原告欲购买被告的房产，原告代理人钱雪梅找到证人刘某1，请求代写买卖合同。在书写买卖合同前，证人曾向钱雪梅了解购房款等事项，钱雪梅告知已支付5万元定金，协议书上证人徐某、刘某2系村长和书记，证人与原、被告均不是亲戚，但依据农村交易习惯，村里房屋买卖均叫村长和书记当证明人，所以他们也签了字。协议书上签字的其他人都居住在涉诉房屋隔壁，当时也有过来签字。《协议书》一式两份，签订《协议书》之后的事情不清楚，记不清房产证是怎么给原告的。依据农村交易习惯，购房款均是一次性付清，很少分开付。证人陈某的证言主要内容如下：证人陈某居住在涉诉房屋隔壁，与被告并不认识，被告并未居住在涉诉房屋。原告买了涉诉房屋后，与原告认识。当时签订《协议书》的时候，证人也在现场，并在《协议书》上签字，就是证明涉诉房产出售给原告。写《协议书》之前已付5万元定金，记不清具体付给谁，周围一圈人都知道的，大家都说，定金都付了，那这个房子卖掉了。依农村交易习惯没有收定金是不会卖房子的。5.被告授权原告办理土地证的授权委托书复印件1份，以证明被告于2012年授权原告办理土地证，如果购房款未付清，被告是不可能同意原告重新办理土地证的。6.（2019）浙0328民初924号民事裁定书及生效证明原件各一份，证明原告曾起诉后又撤诉的事实。被告在举证期限内，向本院提交如下证据材料：证人周某的证人证言，以证明两被告未收取原告5万元定金。证人周某的证言主要内容如下：证人周某系被告周奇山妹妹，与原告因购房认识。原告代理人钱雪梅要买被告的房子，向证人周某索要了被告的电话号码，之后的购房事宜都是原、被告自己联系的，其余事情均不清楚，证人并未收取原告5万元定金，也没有拿房产证、土地证给原告。原告向法院起诉后，证人曾某过原告是否同意调解，但原告因何起诉，证人并不清楚，也未与被告联系。为查明本案事实，本院依职权调取如下证据材料：1.（2019）浙0328民初924号案件中的庭审笔录及汇款凭证各1份。2.涉诉《协议书》中的证明人即文成县的村长徐某及党支部书记刘某2的谈话笔录。对原、被告及本院依职权调取的证据，本院综合认证如下：1.原告提交的证据1即双方身份信息的证据材料，证据3即房权证、共有权证、国有土地使用权证，证据6即（2019）浙0328民初924号民事裁定书、生效证明原件，本院依职权调取的（2019）浙0328民初924号案件庭审笔录及汇款凭证的证明效力，均予以确认。2.原告提交的证据2即《协议书》原件2份，经被告质证对《协议书》内容及其本人签名均无异议，但认为其中一份《协议书》上“周清平136××××7866,17384971575”等字样系后期添加，本院认为后期添加的字样不影响合同内容及效力，本院对该证据的真实性予以确认，至于该证据能否证明待证事实，将在裁判理由中阐述。3.原告提交的证据4即证人证言及本院依职权制作的文成县的村长徐某及党支部书记刘某2的谈话笔录，经被告质证，认为证人证言不真实，证人均未看到原告交付5万元定金的场景，证人陈述的情况不属实；被告提交的证人周某的证言，经原告质证对其真实性有异议，本院对上述证言的证明资格均予以确认，至于能否证明待证事实，本院将结合其他证据，在裁判理由中予以阐述。4.原告提交的证据5即授权委托书复印件，经被告叶美华质证认为签名并非其本人所签，经被告周奇山质证认为无法确定签名是否其本人所签，但当时原告代理人钱雪梅要求出具委托书办理房产过户手续，所以出具委托书，并非授权办理新的土地证。本院对该证据的证明资格予以确认，至于能否证明待证事实，本院将结合其他证据，在裁判理由中予以阐述。本院经审理查明的事实如下：2010年10月19日，原告蓝伟龙作为乙方与被告周奇山、叶美华作为甲方签订《协议书》一份，协议书约定：甲方周奇山有一间房屋四层半坐落在，四至左是刘日成房屋，右是邱凤华房屋，前是省道公路，后是溪坑。2010年10月19日下午1点钟甲乙双方在刘仙娟家协商同意，甲方周奇山自愿把此房屋卖给蓝伟龙。总价值叁拾贰万捌千元整。立字后款项付清。任何一方不得反悔，此协议一式两份，双方各执一份。甲方：周奇山、叶美华，乙方：蓝伟龙，证明人：徐某、刘某2、叶仙法。上述协议中，乙方蓝伟龙的签字系母亲钱雪梅代签，另“西坑双龙中路97号”系笔误，涉诉房屋地址应为西坑双龙西路97号。原告蓝伟龙对该买卖合同予以确认。2010年10月20日，原告代理人钱雪梅汇款给被告周奇山27.8万元。款项交付后，原告随即取得涉诉房产房屋所有权证、共有权证、国有土地使用权证及房屋钥匙。2013年4月15日，涉诉房屋重新办理国有土地使用权证（国用2018第5-4号），将使用权类型变更为划拨。本院认为，原告代理人钱雪梅受托以原告蓝伟龙的名义代签《协议书》的事实，业经原告蓝伟龙确认，受托人以委托人名义订立的合同，依法约束委托人及第三人。涉诉《协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人各方均产生约束力。根据《协议书》约定，立字后款项付清，虽然协议书未明确款项付清的具体时间，但购房款应在立字后即一次性付清的意思表示明确。被告自认签订《协议书》第二日即收取原告27.8万元购房款，双方争议的焦点在于被告在签订该《协议书》之前，有无委托妹妹周某收取5万元定金的事实。本院认为，原告已按约支付全部购房款，理由如下：1.原告虽未提交给付5万元定金的书面凭证，但原告申请的证人刘某1系该《协议书》的执笔人，其在书写《协议书》之前向原告代理人钱雪梅了解购房款，款项支付情况等事实符合常理。其陈述的关于已支付5万元定金给被告周奇山的妹妹的情况虽系原告代理人钱雪梅转述，但钱雪梅陈述的时间在书写《协议书》之前，虚假陈述的动机较弱，陈述的内容可信度较高。2.依据《协议书》证明人即邻居陈某、书记刘某2、村长徐某的证言，当地农村房屋买卖的交易习惯为：付清房款才将房屋所有权证、土地证、共有权证及钥匙等凭证交与买方人。被告对于原告在签订《协议书》不久即取得房屋所有权证、土地证、共有权证及钥匙的事实无异议，并自认原告于购房第二年即2011年即已入住涉诉房屋。故依据当地农村房屋的交易习惯，原告已付清涉诉房款的可能性较大。3.原告提交的土地登记委托书记载，被告周奇山、叶美华于2012年8月15日出具委托书给原告代理人钱雪梅，委托钱雪梅全权办理涉诉房产的土地登记事项。被告周奇山认为当时原告代理人钱雪梅要求出具委托书办理房产过户手续，所以出具委托书，并非授权办理新的土地证。本院认为无论被告周奇山出具委托书的委托事项是办理房产证过户手续还是土地证，均系房产过户手续。如原告未支付剩余5万元购房款，而被告在房产证、土地证等权属证明均已交付给原告，且原告已入住涉诉房屋的情况下又同意办理产权变更登记手续的可能性较低。4.该《协议书》一式两份，两份《协议书》原件均在原告处，被告手上并没有原告出具的尚欠5万元购房款的凭证，被告当庭陈述，曾向原告催讨过一次，没有碰到原告本人，以为房产证未过户就没有积极催讨，也未要求原告出具欠款凭证或支付迟延履行的利息损失。本院认为，涉诉房屋总购房款为32.8万元，诉争的5万元购房款占总购房款的15.24%，占比较大。且签订《协议书》的时间是2010年10年19日，《协议书》约定的付款时间是立字后款项付清，被告在长达8年多的时间，均未积极向原告催讨剩余购房款，也未主张逾期付款的违约责任的可能性较低。综上，原告提交的证人刘某1、陈某的证人证言、委托书及本院依职权制作的证人刘某2、徐某的证人证言，能够相互印证，符合优势证据的要求，达到了高度盖然性的证明标准，其证明效力本院予以确认。5.被告申请的证人周某系被告妹妹，双方存在亲属关系，虽然证人周某陈述从未收取原告5万元定金。但证人周某当庭陈述只将被告电话号码告知原告代理人钱雪梅，不清楚其余事情。该陈述与被告当庭关于委托妹妹周某交付房产证、钥匙的陈述不一致。证人周某当庭陈述原告起诉后，其均未与被告联系，不清楚双方产生矛盾原因的情况下，多次去原告家里试图调解，该陈述不符合常理，其陈述自相矛盾，可信度较低，故其证言本院不予采信。综上，原告已付清全部购房款的可能性较大，符合《协议书》立字后款项付清的约定，也符合当地农村购房的交易习惯。故原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行协助义务。在原告已经按约履行合同义务的情况下，被告协助原告办理房屋权属过户手续系房屋转让的附属义务，本院对原告请求被告协助办理房屋权属过户手续的诉请予以支持。另涉诉房产土地性质为国有划拨，原告自愿承担交纳土地出让金费用，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告蓝伟龙与被告周奇山、叶美华于2010年10月19日签订的房屋买卖协议有效；二、被告周奇山、叶美华于本判决生效之日起十日内协助原告蓝伟龙办理坐落于浙江省文成县西坑双龙西路97号房屋的房地产权属转移登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告周奇山、叶美华负担，款限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 赵丽芳二〇一九年八月九日代书记员 陈丽敏