广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终14095号上诉人(原审被告、反诉原告）：熊丽君，女，汉族，1968年7月3日生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：杨秋俊，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚萍，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市旭恒实业有限公司，住所地深圳市龙岗区南湾街道沙湾社区兴华路6号302房。法定代表人：柯某，执行董事。委托代理人：柯东洲，广东卓建律师事务所律师。原审被告：深圳市欢乐时光娱乐有限公司，住所地深圳市龙岗区南湾街道沙湾社区花园街9号1至4层。法定代表人：陈某，总经理。委托诉讼代理人：张宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左超，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。上诉人熊丽君因与被上诉人深圳市旭恒实业有限公司（以下简称旭恒公司）、原审被告深圳市欢乐时光娱乐有限公司（以下简称欢乐时光娱乐有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初12310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人熊丽君上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判为解除旭恒公司与欢乐时光公司于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》；2、撤销原审判决第二项，改判为欢乐时光公司向旭恒公司支付自2017年2月至2017年5月止的房租租金及水电费合计445005元及滞纳金(滞纳金每日按3‰计算)；3、撤销原审判决第四项，改判为旭恒公司返还熊丽君保证金人民币90万元和利息(利息以90万元为本金按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起开始计算)；4、本案一、二审诉讼费、反诉费、保全费由旭恒公司承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，欢乐时光公司才是涉案房屋租赁合同的承租人，应由欢乐时光公司向旭恒公司支付拖欠的租金与水电费及滞纳金。1、上诉人提交的《收据》提到“本人柯某收到汪某交来的补偿款……”以及被上诉人提交的《承诺书》提到“本人汪某有意在原该物业租赁期限或原合同解除后承租该物业……”日期均为2012年12月30日，该两份证据强调说明是欢乐时光原法定代表人汪某欲承租涉案物业，可以看出在涉案房屋租赁合同签订(2013年2月22日确认租赁关系)前或者说欢乐时光公司筹备设立(2013年3月6日注册成立)过程中就已经由汪某代表欢乐时光公司与被上诉人商谈场地租赁事宜，欢乐时光公司成立后，涉案物业在由其实际使用，而汪某亦担任欢乐时光公司法定代表人，足以认定本案房屋租赁合同的承租人是欢乐时光公司。2、被上诉人自始至终清楚上诉人是代表欢乐时光公司与其签订房屋租赁合同，亦知悉欢乐时光公司是涉案物业实际使用人。(1)被上诉人提交的日期为2017年5月15日的催告函写明了收函人“汪某”，说明被上诉人认为汪某是房屋租赁合同的一方当事人，才会在涉案纠纷发生后理所当然致函汪某本人。(2)上诉人在一审中提交了租金、水电费收款收据数张，该收款收据上写着“收到欢乐空间租金、水电费”，且盖有被上诉人公章，可以证明欢乐空间(即欢乐时光公司)在履行承租人支付涉案租金和水电费的义务，被上诉人在行使收取租金等费用的权利，而上诉人只是在履行作为一个公司财务为公司交纳租金等费用的职责。然而，原审法院居然认为“租金收款收据注明收到欢乐时光公司交纳的租金符合日常生活经验法则”，但这是生拼硬凑的解释，因为既然被上诉人认定上诉人才是租赁合同相对方，那么在收到上诉人的租金和水电费后，符合正常逻辑的做法应该是收款收据直接写“收到上诉人租金、水电费……”，而被上诉人收到上诉人的款项后出具收到“欢乐时光”租金的收据，被上诉人认定欢乐时光公司才是租赁合同相对人不言而喻。(3)落款日期为2017年5月15日的催告函提到“留置乙方(你方)设备财产并有权单方面委托机构评估拍卖以抵扣所欠租金等费用”，该催告函提到的设备财产属于欢乐时光公司的公司财产，被上诉人认为其有权拍卖设备财产并抵扣所欠租金，即认为欢乐时光公司是租赁合同相对方，否则被上诉人无权处置。(4)上诉人丈夫是原承租人“开心吧”的股东，正是因为被上诉人对上诉人比较信任，欢乐时光公司才委托上诉人与被上诉人签订租赁合同，并聘用上诉人为公司财务并处理租金和水电费事宜。综上，原审法院仅凭被上诉人提交的房屋租赁合同以及每月交纳租金的银行流水记录就认定上诉人是涉案房屋租赁合同承租人以偏概全。二、原审法院认为90万元款项为补偿款，认定错误。1、该90万元款项定性为补偿款没有任何事实依据。相反，被上诉人在一审中提交的证据多处印证了该90万元款项是保证金。(1)《承诺书》第一点提到“本人(汪某)保证于2013年元月8日前付清，逾期视为本人违约，出租方有权及业已付赔偿金……”，也就是说汪某在约定日期前支付完赔偿金(补偿金)的，届时汪某可要求返还，从可“返还”的约定来看，该90万元款项具备“保证”、“担保”性质，但不会是补偿金。（2)落款日期为2017年5月15日的催告函提到“有权不予退还租金保证金”、“本公司将没收你方保证金”等，若本案租赁合同承租人未向被上诉人支付保证金，被上诉人在催告函中不会反复提醒承租人其有权没收保证金，而结合本案证据和被上诉人陈述来看，上述90万元款项即是被上诉人在催告函中提到的保证金。（3)原审法院认为“款项金额(90万元，30万元+60万元)与押金金额(30万元)不一致，且支付时间比签订合同时间提前四年，与常理不符”，前后矛盾。上诉人与被上诉人确定租赁关系建立时间是2013年2月22日，上述90万元款项交付时间是2012年12月30日，时间相隔2个月，符合常理，并不是原审法院所称的相差4年。三、原审法院认为上诉人无权要求返还保证金，认定错误。1、原审法院认定上诉人是租赁合同相对人，但又认为“上诉人无权要求返还租赁保证金，且因被上诉人未向法院主张支付上述租赁保证金，所以在本案中不予以一并处理”，逻辑紊乱，杂乱无章。原审法院不能既认定上诉人是租赁合同相对人，又剥夺上诉人要求返还保证金的反诉请求。原审法院若认为上诉人无权要求返还，则应向被上诉人明确被上诉人是向何人收取，若是向汪某收取，则合同相对人应是欢乐时光公司；若是向上诉人收取，则上诉人有权要求返还保证金，并在本案中一并处理。2、综合上诉人、被上诉人提交的证据，上诉人并不是租赁合同相对方，但上诉人仍有权要求返还上述90万元款项，法律法规并没有规定合同相对方与保证金出具人需一致的规定，保证金的目的是保障合同按约履行，是由承租人还是由第三方出具均无大碍。具体到本案，该90万元保证金由上诉人垫付，是上诉人个人财产，且该保证金条款是本案租赁合同的一部分，上诉人有权要求被上诉人返还90万元款项。被上诉人旭恒公司答辩称：一、上诉人主张欢乐时光公司才是涉案房屋租赁合同的承租人，该主张是错误且无依据的。1、根据合同的相对性，签订《房屋租赁合同》的双方即为出租人与承租人，被上诉人在一审中提供的《房屋租赁合同》、转账流水等证据显示与被上诉人签订《房屋租赁合同》的乙方为上诉人本人，且每月交租都是由上诉人本人银行账户转入，这些均足以证明承租人是上诉人，而即便追溯到上诉人与被上诉人签订的第一份《房屋租赁合同》，承租人同样也是上诉人，而欢乐时光公司则是在2013年3月6日才注册成立。被上诉人只知道房屋是出租给了上诉人，而上诉人承租房屋之后，是与他人合伙亦或是自己开公司经营都不是被上诉人必须要考虑的范围；2、上诉人认为被上诉人收取租金后开具给上诉人的收款收据写着收到欢乐空间的租金、水电费，以此想主张被上诉人实际上是认同欢乐时光公司是实际承租人，该主张同样是没有依据的。首先承租人以《房屋租赁合同》上签字的相对方为准。其次，被上诉人沙湾一带拥有许多物业出租，而一般承租人都是自然人，这些承租人承租房屋之后都是将房屋装修用于经营酒店或者KTV，被上诉人为便于记帐管理与登记，向承租人收租后出具的收款收据都是以KTV的店名作为抬头。这仅仅是一个行业的惯例。因此，以欢乐空间为抬头开具收据，根本不足以证明被上诉人知晓并认可欢乐时光公司才是承租人。3、上诉人主张其本人是欢乐时光公司的财务，是受公司委托代为与被上诉人签订《房屋租赁合同》，并每月以其个人银行帐户向被上诉人付租，但对此上诉人并没有提交欢乐时光公司出具的任何授权委托书、劳动合同、公司流水等证据以证明其观点。同时，一审中上诉人的证人汪某和熊某两人所做的证人证言多处出现矛盾，比如汪某在书面证人证言中提及上诉人一开始有意与我、熊某成立欢乐时光公司，但其在一审开庭现场，面对法官对相关问题的回答，却是上诉人从来没有与我协商成立欢乐时光公司。此外对于熊丽君是否为欢乐时光公司的员工问题，汪某的回答是“上诉人是公司财务，没有签劳动合同，一直在公司上班，每个月公司人民币3000元”，而另一名证人熊某的回答则是“上诉人在2013年以后就没有在欢乐时光公司，也没有领过工资”。这两名证人虽名为原欢乐时光公司的法定代表人和股东，但从其所做的证人证言以及接受法官、律师询问所做的回答可以看出这两个人根本并不了解欢乐时光公司的实际运营情况，其更大可能只是挂名股东。而上诉人的丈夫是此前涉案房屋原承租人“开心吧”的负责人，因为违法经营被抓后，上诉人才找到被上诉人，希望能把房屋承租给她，并且愿意赔偿因此对被上诉人所造成的损失。被上诉人因此才同意将房出租给上诉人。二、对于汪某与上诉人2013年前后支付给被上诉人的90万元的定性问题，被上诉人提交的有汪某和上诉人本人签名的《承诺书》中，已将该费用的用途说的非常清楚，是由于原“开心吧”的违法经营导致被上诉人的综合损失，因此上诉人自愿对被上诉人该损失进行赔偿。三、上诉人主张原审法院认为上诉人无权要求返还保证金，是认定错误的问题。基于被上诉人对于上述第二个争议焦点的分析，该90万元根本不是保证金，因此上诉人谈何会有要求返还的权利，原审法院对该问题的认定是正确的。四、关于被上诉人与欢乐时光公司在房屋租赁登记中心登记备案的合同，是被上诉人应上诉人的要求，她要注册公司办理的KTV的执照，需要有租赁合同，因此请求被上诉人配合其在房管所进行备案登记，但这并不能改变上诉人是实际承租人的事实。原审被告欢乐时光公司答辩称：涉案房产由上诉人以个人名义从被上诉人承租，上诉人为此与被上诉人签订两份租赁合同，且租金均由上诉人直接向被上诉人支付，足以认定上诉人就是涉案合同的相对方，相应的支付租金义务应由上诉人自行承担，与欢乐时光公司无关。旭恒公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告上述拖欠的租金、水电费合计495005元及滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。熊丽君向一审法院反诉请求：1、原告返还本金900000元及利息；2、诉讼费用、反诉费用由原告承担。原审法院经审理查明：一、租赁标的物：深圳市龙岗区南湾街道沙湾社区花园街9号1至6层现状，面积1685平方米，房屋租赁凭证号为深房租龙岗20xx6，出租人为深圳市龙岗区沙湾潮州旅游贸易发展公司（下简称潮州公司），旭恒公司为承租人，被告熊丽君为次承租人；二、合同签订时间：旭恒公司与潮州公司分别于2005年12月15日及2016年1月2日签订《租赁合同书》及《房屋租赁合同》，约定租赁期限分别自2005年12月15日至2015年12月14日及2016年1月15日至2022年1月14日；旭恒公司与熊丽君确认双方于2013年2月22日开始确认租赁关系，熊丽君开始使用租赁房产。之后双方于2016年1月15日继续签订租赁合同，租赁期限延续至2018年1月14日；三、租赁用途：熊丽君主张，其2013年2月22日是代被告欢乐时光公司签订租赁合同，旭恒公司应向欢乐时光公司催缴租金；据工商登记信息显示，欢乐时光公司于2013年3月6日在涉案房产注册成立，经营KTV，使用至今；四、租金及其他费用约定：1、2016年1月15日至2017年1月14日，每月租金100000元；2017年1月15日至2018年1月14日，每月租金110000元，应于每月20日前交纳当月租金；2、延期支付租金，应按每日3‰支付滞纳金；3、租赁保证金为300000元，旭恒公司主张因熊丽君、欢乐时光公司反映生意难做，加之双方长期合作，故从未要求熊丽君、欢乐时光公司缴纳上述租赁保证金；熊丽君主张已经于2012年向旭恒公司一次性交纳了900000元的保证金；五、需说明情况：1、欢乐时光公司于2013年3月6日成立，法定代表人汪某，股东为熊某及汪某。2017年5月12日，法定代表人变更为陈某，股东变更为金某及陈某；2、熊丽君向原审法院提交两份收据，2012年1月8日的收据内容为“兹有本人柯某收到汪某交来的补偿款600000元”，2012年12月30日的收据内容为“兹有本人柯某收到汪某交来的部分补偿款300000元”，收款人为柯某（旭恒公司法定代表人），熊丽君主张上述收据载明的款项即为押金；3、旭恒公司向原审法院提供案外人汪某及熊丽君于2012年12月30日出具的《承诺书》，内容为：“鉴于原开心网吧物业因违法经营被查封停业，出租房遭受重大损失（如：部分租金、水费、电费、物业管理费等），本人汪某（身份证号：）有意在原该物业租赁期满或原合同解除后承租该物业，并自愿在与出租方签订租赁合同之前一次性补偿出租方上述综合经济损失900000元，出租房收取补偿金后，追索原承租者王某的违约责任和欠费权利以及若有上述补偿金相关税费的产生，由本人自行解决，与出租方无关。专此承诺并信守，承诺人汪某熊丽君”。4、熊丽君申请证人出庭作证（证人汪某、熊某）。汪某的书面证人证言中陈述与熊丽君有意共同成立欢乐时光公司，但在庭审中明确表态从未与熊丽君协商共同成立欢乐时光公司，证人证言相互矛盾。证人汪某主张熊丽君是欢乐时光公司的财务，每天都来上班，这几年交纳租金等手续均为熊丽君负责，用其个人账户支付。证人熊某主张熊丽君是财务，但主张其2013年以后没有在公司上班了，其他人用其银行卡支付租金。证人之间的证言出现矛盾；5、一致确认，2016年12月31日之前不拖欠任何租金；旭恒公司、熊丽君以及欢乐时光公司同时确认，自2017年2月份开始没有交纳任何租金（熊丽君主张已经没有经营并转让给他人）；双方关于租金的争议焦点在于2017年1月份的租金是否交纳及2017年2月1日至2017年5月12日的租金应由谁交纳；六、原告主张的拖欠金额：1、2017年1月拖欠租金50000元；2、2017年2月1日至2017年5月共四个月，每月租金110000元，合计440000元；3、2017年4、5月水电费共5005元；以上1-3项合计495005元；4、滞纳金，按每日3‰支付滞纳金。原审法院认为：案件的争议焦点之一为900000元款项的性质。法院认为，900000元款项不应认定为保证金，理由如下：1、旭恒公司、熊丽君以及欢乐时光公司提供的证据均显示款项性质为补偿金，款项金额（900000元）与押金金额（300000元）不一致，且支付时间比签订合同时间提前四年，与常理不符；2、熊丽君主张要求旭恒公司返还租赁保证金，即承认自身为租赁合同相对方即实际承租人。若其关于实际承租人为欢乐时光公司，其仅为委托人的抗辩属实，则熊丽君根本无权向旭恒公司主张返还租赁保证金；3、熊丽君是否缴纳保证金，损害的是旭恒公司的权益，旭恒公司并未向法院主张要求熊丽君以及欢乐时光公司支付上述租赁保证金，是旭恒公司对自身权益的合法处分，法院在案件中不予以一并处理。故熊丽君的反诉请求，法院不予支持。案件的另一争议焦点在于合同相对方。熊丽君主张2013年2月22日是代欢乐时光公司签订租赁合同，但欢乐时光公司直至2013年3月6日才注册成立。证人虽作证熊丽君签订合同是职务行为，但未能提供熊丽君的劳动合同、工资发放流水、社保清单等证据。且证人证言之间相互矛盾，因证人已经于2017年5月12日将股权转让，其不再属于欢乐时光公司的股东及员工，其证人证言可信度进一步降低，证言将缴纳租金等责任全部指向欢乐时光公司，明显可能致损欢乐时光公司的权益。故法院不采信证人证言主张的内容。租金收款收据注明收到“欢乐时光交纳的租金”符合日常生活经验法则，旭恒公司与欢乐时光公司签署的在房管局备案租赁合同也并不能推翻旭恒公司与熊丽君之间签署的实际履行的租赁合同。根据合同签署及每月交纳租金的银行流水记录，法院认定熊丽君是租赁合同相对方，其承租涉案物业后从事何种经营活动是市场自由经济行为。无证据表明熊丽君已经搬离涉案房产及已经办理交接手续，旭恒公司主张租金支付截止月份为2017年5月，法院予以采信。熊丽君确认2017年2月之后未支付过租金，故应支付2017年2月至5月的租金为440000元（110000元×4个月）。2017年4、5月份的水电费用5005元有相关票据为证，法院予以支持。以上合计445005元。旭恒公司虽主张熊丽君2017年1月份之前尚拖欠租金，但未提供充分证据证明，法院对旭恒公司诉请超过部分，不予支持。案件中熊丽君连续拖欠租金，已构成对租赁关系的根本违约，旭恒公司要求解除租赁合同的诉请，符合法律规定及合同约定，对旭恒公司的该项请求，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零八条、第一百一十四条、第二百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除深圳市旭恒实业有限公司与熊丽君于2016年1月15日签订的位于深圳市龙岗区南湾街道沙湾社区花园街9号房产的《房屋租赁合同》；二、熊丽君于判决生效之日起5日内向深圳市旭恒实业有限公司支付自2017年2月起至2017年5月止的房屋租金及水电费合计445005元及滞纳金（按日3‰的标准，分别以2017年2月份租金110000元、3月份租金110000元、4月份租金110000元、5月份租金110000元为基数，分别自2017年2月20日、3月20日、4月20日、5月20日开始，计算至熊丽君实际付清款项之日止）；三、驳回深圳市旭恒实业有限公司其他诉讼请求；四、驳回熊丽君全部反诉请求。熊丽君如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用5055元，保全费3675.28元，共8730.28元（旭恒公司已预缴），反诉费用6400元（熊丽君已预缴），合计15130.28元，全部由熊丽君负担。本院经审理查明：上诉人与被上诉人于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》还约定，租赁期限为2016年1月15日至2018年1月14日；被上诉人交付租赁房屋时，向上诉人收取约3个月租金数额的租赁保证金，即人民币30万元，被上诉人收取租赁保证金，应向上诉人开具《收款收据》；上诉人拖欠租金30天以上，除追究上诉人损害赔偿责任或违约责任外，被上诉人有权解除合同。另从2016年3月至2017年2月期间，上诉人每月均向被上诉人(指定收款人为柯映如)转账数额不等的款项，2017年2月20日后未有上诉人转款被上诉人的银行交易记录；对于上诉人上述转款行为,被上诉人也出具了部分金额相对应的《收款收据》（收据内容为“收到欢乐空间租金、电费等”）。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是:租金、水电费、滞纳金以及90万元的认定问题。关于租金、水电费、滞纳金的认定问题。上诉人熊丽君上诉主张，其代表欢乐时光公司签订本案所涉2016年1月15日的《房屋租赁合同》，欢乐时光公司才是该合同的承租人，应解除该合同，由欢乐时光公司向被上诉人支付拖欠的2017年2月至5月期间的房屋租金、水电费及滞纳金，原审认定错误。本案中，虽然被上诉人出具给上诉人的部分《收款收据》抬头名称为“欢乐空间”，但鉴于该合同明确载明合同签订主体为上诉人（承租方）与被上诉人（出租方），赁期限为2016年1月15日至2018年1月14日，上诉人本人已在该合同上签名，且从2016年3月至2017年2月期间，上诉人每月均通过银行不等额转款被上诉人，被上诉人开具的部分《收款收据》与上诉人转款的金额亦相符，故原审认定上诉人为该合同的相对方即承租方，处理正确，本院予以确认。因上诉人未按该合同约定的期限支付房屋租金，已构成违约，原审认定解除该合同，上诉人应向被上诉人支付拖欠的2017年2月至2017年5月的房屋租金、水电费及滞纳金，处理正确，本院亦予以确认。对此，上诉人该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于上诉人与欢乐时光公司之间若有纠纷，可通过其他途径解决。关于90万元的认定问题。上诉人熊丽君上诉主张，本案所涉90万元应为上述《房屋租赁合同》的保证金，原审认定为补偿款以及上诉人无权要求返还该保证金，均为错误。本案中，上诉人提供被上诉人原法定代表人柯某出具的2012年1月8日（60万元）、2012年12月30日（30万元）的《收款收据》，主张被上诉人应返还保证金90万元。鉴于上诉人提供的该两张《收款收据》均载明60万元、30万元为“补偿款”，而被上诉人提供的上诉人与案外人汪某于2012年12月30日出具的《承诺书》中亦载明90万元为“补偿款”，故原审认定该90万元不是该合同的保证金，处理正确，本院予以确认。对此，上诉人该上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22910元，由上诉人熊丽君负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 袁劲秋二〇一九年八月二十八日书记员 林楚娟