河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初8086号原告：李莉敏，女,1976年9月6日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：常耀旭，河南鼎德律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：刘明龙，河南鼎德律师事务所律师（特别授权）。被告：新郑市金鼎房地产开发有限责任公司，住所地新郑市新建北路东侧后屯，统一社会信用代码：91410184733875453R。法定代表人：高保童，经理。委托诉讼代理人：郭丹慧，河南豫新律师事务所律师（特别授权）。原告李莉敏与被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常耀旭、被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人郭丹慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李莉敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《预约协议书》、《协议书》；2、判令被告返还原告首付款202231元并支付利息44028元（利息按照银行同期贷款利率自2014年11月23日至实际履行之日止）；3、判令被告按照首付款一倍标准的赔偿原告损失202231元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月23日，原告与河南华和置业有限公司签订了《房屋预约协议书》，约定原告购买被告位于新郑市龙熙湖畔11号楼1单元19层东户的房屋。协议签订后，原告按照协议约定向华和置业公司缴纳了首付款202231元。后华和置业公司将该项目全部转让给了被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司。金鼎公司于2016年4月5日将原告与华和置业公司签订的《房屋预约协议书》及华和置业公司出具的收据收回，并由其与原告签订了《房屋预约协议书》并出具了收据。后双方又于2015年11月16日签订了《协议书》。2018年6月29日，被告金鼎公司取得预售许可证，但因被告金鼎公司不愿承担违约责任并附加绑定车位销售等原因，双方发生纠纷后原告诉至法院要求被告按照协议约定履行义务并赔偿原告损失。在案件审理过程中，被告金鼎公司却恶意与他人签订了商品房买卖合同并办理了网签备案，导致原告遭受了巨大损失。故为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告所诉的购房款属实，但原、被告双方之间的合同已于2018年9月8日解除，我公司已按照《房屋预约协议书》第七条的规定，以电话、短信和书面解除通知书的方式送达给了原告。按照上述约定我公司有权另行销售该涉案房屋，原告所缴纳的预付款项被告亦不予退回。合同解除后，我公司与原告已无权利、义务关系，即我公司与第三方签订商品房买卖合同，合法有效，不属于最高人民法院规定的“一房二卖”的情况，原告的第三项请求无事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2014年11月23日，原告李莉敏与河南华和置业有限公司签订了《房屋预约协议书》一份，主要约定原告购买河南华和置业有限公司开发的位于新郑市龙湖镇龙熙湖畔11号楼1单元19层东户的房屋等相关事宜。协议签订后，原告按照协议约定向河南华和置业有限公司缴纳了购房首付款202231元。后河南华和置业有限公司将该房地产开发项目的权利、义务全部转让给了被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司享有与承担。2015年11月16日，原告李莉敏（甲方）与被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司（乙方）签订了《协议书》一份，主要约定：1、乙方承诺在2016年5月底与预约者签订商品房买卖合同，逾期乙方承担预约者所交费用总额日0.05%的违约金（从2016年元月1日起至交房通知之日）；2、截止2015年12月20日，届时预约者坚持退房退款，预约者需在2015年12月20日前提出退款申请，乙方在2015年12月31日前无条件以现金或转账方式一次性退还甲方全部预约金和相应利息，利息从双方签订预约协议之日起按同期中国人民银行存款利率计算。如乙方未能按照协议退款，逾期将按照总金额的每日0.05%的利息支付甲方违约金。2016年4月5日，被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司将原告与河南华和置业有限公司签订的《房屋预约协议书》及华和置业公司出具的收款收据收回，并由被告与原告重新签订了《房屋预约协议书》并出具了收款收据。《房屋预约协议书》主要约定：1、原告李莉敏（乙方）购买被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司（甲方）开发的位于新郑市龙熙湖畔11号楼1单元19层东户的房屋，总价款为671231元，首付款为202231元，剩余房款469000元采用银行贷款方式支付；2、乙方需同时提供本协议及收据方可与甲方签订正式的商品房买卖合同。正式商品房买卖合同的签订日期以甲方电话或短信通知为准，乙方须在接到甲方通知后3日内签订商品房买卖合同、办理按揭手续，否则甲方有权将房屋另行销售，乙方所交甲方的预付款项不予退回。双方在《房屋预约协议书》中还约定了其他的权利和义务。被告在给原告出具的《收据》中注明“今收到李莉敏龙熙湖畔11＃-1-19东，金额202231元”。2018年9月5日，被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司向原告李莉敏发出《解除合同通知书》，主要内容为“2016年4月5日，您与金鼎公司签订《房屋预约协议书》，购买金鼎公司开发的位于新郑市××××路与祥安路交汇处龙熙湖畔11号楼1单元19层东户的房屋，您已按照《房屋预约协议书》的约定条款向我公司交纳了预付款。现您预约的房源已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，我公司已按照《房屋预约协议书》第七条约定以电话或短信方式通知您在接到电话或短信的三日内提交相关资料到项目所在地售楼部签订商品房买卖合同，但至今未见您提交资料到售楼部签订合同，办理按揭手续。经我公司通知后，您未按《房屋预约协议书》第七条约定签订正式商品房买卖合同，存在重大违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，决定解除2016年4月5日您与金鼎公司签订的《房屋预约协议书》，将房源另行销售，已交房款不予退还”。被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司以邮寄的方式向原告李莉敏送达了该通知书。2018年6月29日，被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司取得了预售许可证，后双方在合同履行过程中发生了纠纷。原告李莉敏于2018年9月5日向本院提起诉讼，请求依法判令被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司履行与原告签订正式的商品房买卖合同，交付房屋并办理过户手续，同时请求判令被告承担违约责任并赔偿原告造成的经济损失。2018年9月26日，被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司与案外人师春阳签订了正式的商品房买卖合同，并进行了备案登记。2019年5月15日，原告李莉敏向本院提出撤诉的申请，本院于同日作出（2018）豫0184民初5724号民事裁定书，裁定准予原告撤回起诉。另查明：1、本案在审理过程中，原告李莉敏向本院提交了其在2016年6月-2017年期间租房居住的《房屋租赁合同》及租金收据，拟证明被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司给其造成损失的事实，但原告并没有向本院提交其他证据能够与《房屋租赁合同》相佐证的事实，且原告在本案的诉讼请求中亦没有要求被告承担该项损失；2、庭审中，被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司辩称其已经通过短信的方式通知原告在规定时间内携带相关手续签订商品房买卖合同，但原告拒不到场，其按照法律相关规定向原告邮寄了解除合同通知书，双方签订商品房预约协议及补充协议已于2018年9月8日解除。原告对被告提交的证据真实性虽然没有提出异议，但称在被告所提交的短信记录中可知被告让原告于2018年9月8日前签订商品房买卖合同，而被告却于2018年9月5日即向原告发出了解除合同通知书，两者自相矛盾，同时，被告在上次诉讼期间将涉案房屋以明显不合理的价格出售给案外人，致使原、被告之间签订的合同目的无法实现，故被告金鼎公司应依据法律规定承担相应的违约责任，并赔偿原告的全部损失。以上事实有原告向本院提交的《房屋预约协议书》、《协议书》、付款凭证及收据、《租赁合同》、租金收据、师春阳房屋的合同备案信息、新郑市房管中心便民服务平台的涉案楼盘价格、销售情况等信息，被告向本院提交的本院（2018）豫0184民初5724号民事案件档案卷宗材料等证据与原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告李莉敏与被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司签订的《房屋预约协议书》及《协议书》，约定由原告向被告定购商品房屋，有原告向被告缴纳的购房首付款及被告给原告出具的收款收据为凭，双方之间的商品房预约合同依法成立。原、被告之间的商品房预约合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应为有效合同，双方均应按照该合同的约定履行相应的义务。原告已经按照约定向被告缴纳了购房首付款，而被告却没有按照约定与原告签订正式的商品房买卖合同，依法应向原告承担相应的民事责任。后由于被告就涉案房屋已经与他人签订了正式的《商品房买卖合同》且已备案登记，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，现原告要求解除原、被告之间签订的《房屋预约协议书》及《协议书》并判令被告退还原告已经缴纳购房首付款的诉讼请求于法有据，本院依法应予以支持；关于原告要求被告承担其首付款的银行利息及按照首付款的一倍赔偿损失的问题：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”,而《商品房销售管理办法》第十六条明确了商品房买卖合同应具备商品房基本状况、销售方式、价款及付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施、产权登记、违约责任等13项主要内容。本案中,被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司与原告李莉敏签订的《房屋预约协议书》及《协议书》中，尽管载明了李莉敏拟购房屋的房号、面积、单价及已收预付款等内容,但缺少诸如剩余房款付款时间、付款方式、房屋交付条件及日期等商品房买卖合同的其它主要内容。因此,原、被告双方之间的《房屋预约协议书》及《协议书》不能认定为正式的商品房买卖合同。故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。故对原告李莉敏请求被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司按照首付款一倍赔偿损失的请求，本院依法不予支持。但被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司作为专业的房地产开发、销售企业，在收取原告李莉敏支付的购房首付款的情形下，未举证证明其没有与李莉敏签订书面商品房买卖合同的正当理由，且未遵循诚实信用原则，将承诺销售给李莉敏的房屋另行销售给他人，对于双方《房屋预约协议书》及《协议书》不能履行存在较大的过错。因此，被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司的违约行为致使原告李莉敏丧失了在涉案房屋相同地段以约定的价格购买相同面积房屋的机会，考虑房价上涨的因素，被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司给李莉敏造成有现实的损失，且长期占用李莉敏资金，给原告造成的也有利息损失。综合被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司的过错及原告的实际损失情形，本院酌定被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司应自2016年4月5日收款收据出具之日起至实际返还首付款之日止按照年利率24%的标准向原告支付利息为宜；关于被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司辩称原、被告之间的《房屋预约协议书》及《协议书》已经于2018年9月8日已经解除的问题，该辩称与本院查明的事实不符，故本院对被告的辩称依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若被告干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告李莉敏与被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司之间于2016年4月5日签订的《房屋预约协议书》及双方于2015年11月16日签订的《协议书》，双方当事人在协议书中约定的权利义务终止履行；二、被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司应退还原告李莉敏缴纳的购房首付款202231元并自2016年4月6日起至还清款项之日止按照年利率24%支付利息，待本判决生效后十日内一次付清；三、驳回原告李莉敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8028元，减半收取为4014元，由被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司承担3500元，由原告李莉敏承担514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高安民二〇一九年八月二十六日书记员  李明展