四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8170号 上诉人（一审被告）：成都澳景投资管理有限公司，住所地：四川省成都高新区府城大道西段399号。 法定代表人：胡敏慧。 委托代理人：柳林，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：宋立彬，男，1981年11月28日出生，汉族，住山东省惠民县。 被上诉人（一审原告）：代小美，女，1982年5月7日出生，汉族，住山东省惠民县。 委托代理人：孙芳，四川德卓律师事务所律师。 一审被告：成都郫县蓝光和骏置业有限公司，住所地：四川省成都市郫县犀浦镇恒山大道中段金犀庭院。 法定代表人：余驰。 委托代理人：徐卉芳，女，系公司员工。 上诉人成都澳景投资管理有限公司（以下简称澳景公司）因与被上诉人宋立彬、代小美，一审被告成都郫县蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0124民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 澳景公司上诉请求：1.依法撤销一审（2018）川0124民初2910号民事判决，改判驳回宋立彬、代小美对澳景公司的诉讼请求；2.本案诉讼费、上诉费由宋立彬、代小美承担。事实及理由：一审判决“根据蓝光公司与澳景公司签订《项目销售合作协议》的约定，基于购房户自身的原因退房的，对该套房屋不计提佣金，故在宋立彬、代小美在向蓝光公司退还20套SOHO房屋后，该20套房屋的佣金不应计提，故澳景公司已实际收取的100000元佣金丧失了合法性依据，构成不当得利”之认定，无事实依据和法律依据。一、蓝光公司与澳景公司签订的《项目销售合作协议》约定了若澳景公司收取了购房户支付的居间报酬，则蓝光公司不需再向澳景公司支付该笔居间报酬，仅约定了蓝光公司不向澳景公司支付佣金的特定情形，而对于澳景公司收取的购房户支付的居间报酬是否应在购房户退房时退还，协议并无约定，也因宋立彬、代小美并非该协议主体无法对其进行约束和适用。根据合同的相对性原则，该协议只能约束蓝光公司与澳景公司之间的居间关系，对第三人无效。即使澳景公司与宋立彬、代小美之间的居间关系没有以书面形式表现，也不应当以蓝光公司与澳景公司之间的协议作为履约依据进行约束，而是应以该类交易一般习惯进行认定；二、澳景公司为宋立彬、代小美提供居间服务，使其成功与蓝光公司签订《商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，结合澳景公司与宋立彬、代小美居间关系客观成立且居间义务已经履行完毕的事实，在澳景公司与宋立彬、代小美意思自治的基础上，由宋立彬、代小美支付居间费用是有充分法律依据和事实依据的。 宋立彬、代小美辩称：一审法院认定事实和适用法律均正确，对一审法院判决予以认可。 蓝光公司辩称：请求法院依法裁决。 宋立彬、代小美向一审法院提出诉讼请求:1.判令澳景公司与蓝光公司返还电商费用100000元；2.澳景公司与蓝光公司承担连带责任；3.本案诉讼费由澳景公司与蓝光公司承担。 一审法院查明，2014年9月5日，蓝光公司（甲方）与澳景公司（乙方）签订《项目销售合作协议》，约定有：1.乙方向甲方提供甲方开发的位于郫县犀浦镇犀安路2号的“蓝光幸福满庭”项目销售资源推介销售服务事宜；2.双方约定，销售代理佣金为：（1）当月签约金额10000000元以内：成交总价*2%；（2）当月签约金额10000000-20000000元：成交总价*2.5%；（3）当月签约金额20000000元以上：成交总价*3%；3.乙方可根据以下标准向其推荐成交的客户收取电商费用，乙方收取了电商费用的，甲方不再支付该客户佣金：（1）单套成交金额1000000—2000000元的商铺房源收取佣金40000元／套；（2）SOHO／LOFT成交收取佣金5000元／套；3.如乙方推介客户自身的原因（如逾期支付购房款或按揭贷款无法办理等）在签订《认购书》或者《商品房买卖合同》及其附件后退房的，对该套房屋乙方不计提佣金；如该套房屋甲方已向乙方支付佣金的，乙方应全额返还甲方或甲方有权从下次支付乙方的佣金中直接扣除。 2014年9月28日，宋立彬、代小美与蓝光公司签订《商品房买卖合同》，约定宋立彬、代小美购买蓝光公司开发的位于犀浦镇犀安路2号“蓝光幸福满庭”13层“SOHO”房屋20套（房号：1301-1320）。合同签订当日，宋立彬、代小美向澳景公司支付案涉20套“SOHO”房屋电商费用100000元。后，宋立彬、代小美与蓝光公司签订《退房协议》，约定：1.买受人基于个人原因要求解除《商品房买卖合同》，退还全部已付购房款；2.买受人须在签订本协议之日承担退房违约金1000元，出卖人有权在退还买受人已付购房款中直接扣除相应款项。2015年8月25日，蓝光公司收取了宋立彬、代小美违约金20000元。 一审法院认定以上事实，有宋立彬、代小美、澳景公司在庭审中的陈述，有宋立彬、代小美提交的房屋买卖合同、房屋信息摘要、《退房协议》、《项目销售合作协议》、POS刷卡凭条、收据等证据予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案各方当事人争议的焦点在于：澳景公司及蓝光公司是否应向宋立彬、代小美返还电商费用100000元？一审法院就相关问题作如下评析：1.关于“电商费用”性质的问题。根据已查明案件事实，本案中澳景公司系居间方，在其居间下，宋立彬、代小美与蓝光公司签订了《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”之规定，宋立彬、代小美所约定的“电商费用”应视为居间报酬，即佣金；2.关于本案是否构成不当得利的问题。（1）关于不当利益的问题。根据蓝光公司与澳景公司签订《项目销售合作协议》的约定，基于购房户自身的原因退房的，对该套房屋不计提佣金，故在宋立彬、代小美在向蓝光公司退还20套“SOHO”房屋后，该20套房屋的佣金不应计提，故澳景公司已实际收取的100000元佣金丧失了合法依据，构成不当利益。（2）关于权利主体的问题。宋立彬、代小美虽未与澳景公司签订《项目销售合作协议》，但澳景公司向宋立彬、代小美收取佣金100000元是基于该合同的约定，故澳景公司所获取的不当利益与宋立彬、代小美的付款行为之间存在因果关系，宋立彬、代小美具有向澳景公司主张返还的权利；3.关于蓝光公司是否承担责任的问题。本案中蓝光公司并未从宋立彬、代小美处获取不当利益，故不存在返还义务。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、澳景公司在本判决生效之日起三日内返还宋立彬、代小美人民币100000元；二、驳回宋立彬、代小美的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由澳景公司负担。该费用已由宋立彬、代小美垫付，澳景公司在一审判决生效之日起三日内支付与宋立彬、代小美。 二审中，澳景公司、宋立彬、代小美、蓝光公司均未提交新证据。 二审中，澳景公司、宋立彬、代小美、蓝光公司均对一审查明事实无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，澳景公司与蓝光公司签订的《项目销售合作协议》，宋立彬、代小美与蓝光公司签订的《商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：澳景公司是否应当返还宋立彬、代小美电商费100000元。本院认为，宋立彬、代小美向澳景公司支付电商费100000元后与蓝光公司签订了《商品房买卖合同》，此后因宋立彬、代小美的原因导致《商品房买卖合同》被解除。根据澳景公司与蓝光公司签订的《项目销售合作协议》“3.如乙方推介客户自身的原因（如逾期支付购房款或按揭贷款无法办理等）在签订《认购书》或者《商品房买卖合同》及其附件后退房的，对该套房屋乙方不计提佣金；如该套房屋甲方已向乙方支付佣金的，乙方应全额返还甲方或甲方有权从下次支付乙方的佣金中直接扣除。”的约定，澳景公司应当向蓝光公司返还宋立彬、代小美已支付的电商费100000元。但澳景公司至今未向蓝光公司返还电商费，蓝光公司亦未从其他佣金中予以直接扣除电商费，现蓝光公司同意将该电商费直接返还给宋立彬、代小美，故一审法院判决澳景公司返还宋立彬、代小美电商费100000元并无不当，应予以维持。澳景公司上诉主张与宋立彬、代小美无合同关系，不应以《项目销售合作协议》作为履约依据的理由，因其向宋立彬、代小美收取的电商费是基于《项目销售合作协议》的约定，现出现协议约定返还电商费的情形，故澳景公司应当返还电商费100000元。因此，澳景公司的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2300元，由澳景公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  何广智 审 判 员  冯 璐 二〇一九年八月十九日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅