山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终5403号 上诉人（原审被告）：杨海滨，男，1969年5月21日出生，汉族，住山东省临沂高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：韩玉强，山东三禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：聂子涵，男，1989年10月20日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：张雷，山东宇澄律师事务所律师。 原审被告：山东双月园置业发展集团有限公司，住所地：山东省临沂市罗庄区规划路。 法定代表人：王卫军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王强，男，系山东双月园置业发展集团有限公司办公室主任。 原审被告：山东鲁班建设集团总公司，住所地：山东省临沂市北城新区北京路中段金玉山大厦10楼。 法定代表人：彭思志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘建飞，山东拓成律师事务所律师。 上诉人杨海滨因与被上诉人聂子涵、原审被告山东双月园置业发展集团有限公司（以下简称双月园公司）、山东鲁班建设集团总公司（以下简称鲁班公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市罗庄区人民法院(2019)鲁1311民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨海滨上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一、本案被上诉人不能依法取得涉案房屋所有权，当然不能要求上诉人履行协助办理房屋过户义务。（一）无论是上诉人杨海滨还是原审被告鲁班公司对涉案房屋均无处分权。1、涉案房屋为杨海滨与刘建英（杨海滨前妻）婚姻关系存续期间购买，2004年离婚时，因涉案房屋房贷未还清，双方又没有就房贷问题达成一致，涉案房屋成为离婚时遗漏财产，因此涉案房屋为杨海滨与刘建英共有财产（已在房管局备案）。因此上诉人擅自处分涉案房屋应当构成无权处分行为。2、一审法院已经明确认定鲁班公司未取得涉案房屋所有权，当然也没有处分权。（二）被上诉人与鲁班公司签订《房屋所有权转让合同》未得到共有权人（杨海滨与刘建英）的追认，因此应当认定该《房屋所有权转让合同》无效。（三）根据《物权法》规定，被上诉人无法直接取得涉案房屋的物权。本案被上诉人在受让房屋时已经明知鲁班公司无权处置该房屋（双方签订的房屋转让合同已经说明），受让人不存在善意；并且被上诉人也未将涉案房屋过户到其名下。因此被上诉人也不能依据善意取得制度获得涉案房屋所有权。（四）涉案房屋各方均没有实际占有，一直处于闲置状态。庭审期间，上诉人杨海滨提供2018年交付涉案房屋提升改造费2万元收据，2019年3月份物业费收据，被上诉人聂子涵也提供了部分物业费等缴费单据，但均未提供该房屋的水电费证明，实际在被上诉人起诉前，涉案房屋因无人使用，根本未通水电，不可能有人实际使用，由于空置房屋物业公司也要求缴纳物业费（空置房屋按60%缴纳），因此物业费缴纳单据不能证明任何一方已经实际占有房屋。况且2019年3月15日上诉人将部分家具搬至涉案房屋（有搬家公司收据证明）。另外，原告提供的缴费证明显示，原告用杨海滨名义缴纳各项费用，这些也足以说明，原告并未实际占有涉案房屋，否则物业公司应该变更业主名字。二、一审法院认定事实及适用法律均有错误。依据法律规定，债权让与行为需通知债务人才能生效，但直到一审开庭时，杨海滨才知道该让与行为的存在。一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定不适用于本案。 被上诉人聂子涵、原审被告双月园公司、鲁班公司均请求维持一审判决。 聂子涵向一审法院提出诉讼请求：1.判令各被告协助聂子涵办理国有土地使用权和房屋所有权过户手续；2.诉讼费由各被告负担。事实和理由：2002年9月29日，临沂双月园物业发展有限公司（现双月园公司）与杨海滨签订罗庄月亮城会馆东侧华明园别墅区雅典道807C11房屋的商品房买卖合同。2007年5月9日，山东海宇集团有限公司（以下简称海宇公司）、杨海滨与鲁班公司签订协议，以位于罗庄区月亮城会馆东侧华明园别墅区雅典道807C11房屋折抵欠付鲁班公司工程款。后因履行问题，鲁班公司将海宇公司及杨海滨起诉到临沂市兰山区人民法院，经法院判决确认三方签订协议有效，海宇公司、杨海滨将房屋交付鲁班公司。2018年5月26日，聂子涵与鲁班公司就该房屋签订房屋所有权转让合同，约定鲁班公司将该房屋转让给聂子涵，聂子涵已向鲁班公司支付房款150万元，并实际占有和使用房屋，但由于各被告不配合导致房屋至今未能过户，为此成诉。 一审法院认定事实如下：2002年9月29日，临沂双月园物业发展有限公司（现双月园公司）与杨海滨签订《商品房买卖合同》（商品房预（销）协议自200100365号），杨海滨购买位于罗庄区商品房，建筑面积共368.34平方米，价款884746元，付款方式按揭贷款。2007年5月9日，海宇公司与鲁班公司达成以房抵顶工程款协议，约定将杨海滨位于罗庄区月亮城会馆东侧华明园别墅区雅典道807C11号房产以及位于海宇家园职工公寓楼2号楼3单元606室房产抵偿给鲁班公司用于结清所欠工程款191万元。2009年鲁班公司与海宇公司、杨海滨产生诉讼，法庭审理中杨海滨答辩认可协议效力并已经实际履行，已将房屋钥匙交付鲁班公司。经临沂市兰山区人民法院审理后于2009年11月3日作出（2009）临兰民初字第1819号民事判决，判决确认鲁班公司与海宇公司、杨海滨于2007年5月9日签订的协议有效。该判决书已于2010年2月1日发生法律效力。2018年5月16日，鲁班公司与聂子涵签订《房屋所有权转让合同》，合同约定鲁班公司将位于临沂市罗庄区房屋转让给聂子涵，房屋价款158万元，在协议签订日起5日内支付150万元，由鲁班公司协同原产权人杨海滨将房屋产权过户，过户到聂子涵名下3日内支付尾款8万元，办理过户手续所需全部税费由聂子涵承担。协议签订当日，聂子涵向鲁班公司交纳购房款150万元。协议签订后，鲁班公司向聂子涵交付房屋，聂子涵于2018年6月份向临沂双月园物业管理有限公司缴纳物业管理费11524元。另查明，杨海滨与刘建英于1990年3月登记结婚，2004年5月12日经罗庄区人民法院调解离婚，双方对于夫妻关系存续期间债权、债务及财产自行达成协议，约定协议签订后，双方财产、债务结清，任何一方不得再向对方提出要求。2019年4月4日，杨海滨向临沂双月园物业管理有限公司缴纳物业费442元。 一审法院认为，鲁班公司与海宇公司、杨海滨于2007年5月9日签订的协议，已经临沂市兰山区人民法院作出（2009）临兰民初字第1819号民事判决，现生效判决已经确认了该协议有效，人民法院生效判决的法律效力应当得到尊重，依法成立的合同应当得到全面履行。根据该判决内容，海宇公司、杨海滨已经认可协议并交付了房屋钥匙，按照协议还应履行协助过户义务。 从鲁班公司与海宇公司、杨海滨之间协议内容来看，鲁班公司拟以杨海滨以房抵债方式取得房屋所有权，但涉案房屋尚未办理初始房屋登记及不动产登记证书，依照物权法定原则，鲁班公司尚未取得涉案房屋所有权，鲁班公司依据协议享有要求杨海滨协助过户的债权请求权，在杨海滨交付房屋钥匙后依法取得涉案房屋的物权期待权。在此情况下，鲁班公司与聂子涵签订《房屋所有权转让合同》，实际上是涉案房屋物权期待权的转让，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦属有效合同。依据合同约定及债权让与的相关法律规定，聂子涵依法取得了鲁班公司在与杨海滨签订协议中权利，有权要求杨海滨履行涉案房屋的产权转移登记义务。因涉案房屋尚未进行初始登记，双月园公司对杨海滨、鲁班公司、聂子涵之间的房屋转让行为不持异议，应当协助三方办理房屋转移登记手续。综上，聂子涵要求双月园公司、杨海滨、鲁班公司协助办理国有土地及房屋所有权过户手续，依据现行不动产过户政策，应为协助办理涉案房屋不动产转移登记手续，依法予以支持。关于杨海滨辩称涉案房屋系与案外人刘建英夫妻共同财产，其与鲁班公司签订以房抵债协议系无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，不影响人民法院认定协议效力。关于杨海滨交纳涉案房屋改造费及物业费，系单方履行房屋产权附属义务，鲁班公司不予认可，与临沂市兰山区人民法院审理案件中自认交房事实不符，有违诚实信用原则，不应得到鼓励。关于杨海滨主张其与鲁班公司之间其他债权债务纠纷，可另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决被告山东双月园置业发展集团有限公司、杨海滨、山东鲁班建设集团总公司于本判决生效后十日内协助原告聂子涵办理罗庄区双月园路月亮城华明园别墅区雅典道807第C11幢房屋的不动产转移登记手续。案件受理费18300元，由被告杨海滨、山东鲁班建设集团总公司负担。 二审中，上诉人杨海滨提交四组证据。证据一、刘建英声明及身份证复印件。证据二、杨海滨缴清房款、税款、维修基金证明。证据三、未入住物业费、电费、水费证明。证据四、建筑工程协议书、承诺函一份。被上诉人质证对证据一三性均有异议，因证明人未出庭，不能证明系其本人的真实意图。另外该房屋购买时间在2002年，时至今日刘建英才提起异议，显然不能反映其真实意图。同时在这么长时间内刘建英也未通过任何法律手段主张该项权利，说明该房屋并非共同财产。同时在杨海滨与刘建英的离婚协议中也明确载明双方离婚后不再存在任何债权债务纠纷，不再向另一方主张任何权利。对证据二真实性无异议，关联性有异议，该证据与本案审理的相关权利义务没有关联性。同时该情况说明也不能证明剩余贷款系由杨海滨偿还，据被上诉人所知剩余贷款均由鲁班公司偿还。对证据二维修基金证明的真实性无异议，但不能证实上诉人的目的。对证据三真实性无异议，但相关费用均系在本案发生后的2019年7月16、8月2日，同时物业费发票仅是缴纳的2019年3月费用，由此说明上诉人并非是涉案房屋的真正占有人，无相关证据证实上诉人将涉案房屋租赁给他人。对证据四的三性均有异议，上诉人该债权债务纠纷与本案没有关联性。经质证，对证据一因案外人未到庭，对证据的真实性本院不予认定。对证据二、三的真实性本院予以认定，但未入住物业费、水电费时间均发生在本案审理过程中，不能证明上诉人已将房屋出租。对证据四与本案无关联性，不能证明上诉人的主张。被上诉人聂子涵提交房产登记部门的询问记录一份，拟证明上诉人在2018年6月20日办理房屋权属登记时签字认可涉案房屋为单独所有。提交物业费发票两张，拟证明被上诉人已交2018年6月至2019年2月、2019年4、5月的物业费。被上诉人对证据一签名的真实性不申请鉴定，对证据二的真实性无异议，但认为不能证明被上诉人已经实际居住。原审被告双月园公司、鲁班公司均认可被上诉人的质证意见及证据。经质证，上诉人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。本院查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，二审仅对上诉请求进行审理，对当事人没有提出请求的，不予审理。根据各方诉辩意见，本案争议的焦点是被上诉人聂子涵是否能取得涉案房屋所有权。对此本院认为，涉案房屋由上诉人于2002年购买，2007年上诉人与鲁班公司签订协议，将该房转让给鲁班公司以抵偿欠鲁班公司的工程款。该协议经山东省临沂市兰山区人民法院（2009）临兰初字第1819号民事判决确认有效。鲁班公司将有法院生效法律文书确认的房屋转让给聂子涵，双方合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于上诉人上诉所称的涉案房屋为与其前妻刘建英共有、上诉人与鲁班公司签订的房屋转让合同无效的主张，因刘建英未主张权利，上诉人的上诉主张不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，也与本案查明的其与刘建英离婚调解书约定的“双方财产债务结清，任何一方不得再向对方提出要求”内容不符。山东省临沂市兰山区人民法院（2009）临兰初字第1819号民事判决现已生效，上诉人称与鲁班公司的协议无效的主张与生效法律文书内容不符，上诉主张本院不予支持。对于上诉人所称的债权转让需通知上诉人问题，因山东省临沂市兰山区人民法院（2009）临兰初字第1819号民事判决书确认涉案房屋已转让给鲁班公司，本案纠纷不涉及债权转让问题，上诉人的该上诉主张不能成立。且债权转让无须经债务人同意，起诉即通知的一种方式。 综上所述，上诉人的上诉请求没有法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人杨海滨负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨华雁 审判员  陈 芳 审判员  范宗芳 二〇一九年八月十六日 书记员  赵文思