大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初11180号原告：大连一辈子只为做好一坛酸汤一条鱼餐饮管理有限公司法定代表人：黄晓茜，经理。委托诉讼代理人：欧海波，辽宁东亚律师事务所律师。原告：黄晓茜，女委托诉讼代理人：欧海波，辽宁东亚律师事务所律师。被告：大连晟泽文化休闲产业有限公司委托诉讼代理人：惠廉，辽宁罗力彦律师事务所律师。被告：大连百斯德商业管理有限公司委托诉讼代理人：惠廉，辽宁罗力彦律师事务所律师。原告大连一辈子只为做好一坛酸汤一条鱼餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）、原告黄晓茜与被告大连晟泽文化休闲产业有限公司（以下简称晟泽公司）、被告大连百斯德商业管理有限公司（以下简称百斯德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告餐饮公司、黄晓茜的共同委托诉讼代理人欧海波，被告晟泽公司、百斯德公司的共同委托诉讼代理人惠廉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告餐饮公司与二被告于2017年10月26日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告晟泽公司返还原告餐饮公司租金158,648元；3、判令二被告共同赔偿原告黄晓茜经济损失120万元，承担连带责任；4、判令被告百斯德公司返还原告餐饮公司履约保证金4.6万元，装修保证金7650元。事实和理由：2017年10月26日，原告法定代表人黄晓茜与二被告签订《租赁合同》一份约定，被告晟泽公司将其所有的位于大连市甘井子区斯德项目x区x层x号商铺x平方米租赁给原告经营餐饮，租期5年，自2017年10月1日至2022年9月30日，被告晟泽公司授权被告百斯德公司经营管理该商场物业，原告将租金直接交纳给被告晟泽公司，将物业费、推广费、履约保证金等交纳给被告百斯德公司。2018年1月29日各方确认原告黄晓茜将上述租赁合同的权利义务转由被告餐饮公司承担。合同签订后，原告投资120万元对租赁商铺装修后经营餐饮使用，向被告晟泽公司支付了第一年租金158,648元，并向被告百斯德公司缴纳了履约保证金46000元以及物业费、推广费等，履行了承租人的全部义务。2018年9月，原告了解到百斯德项目所在建筑至今尚未通过大连市公安消防局对其餐饮百货行业用途消防检查验收，未取得消防验收报告。原告认为，消防安全事关重大，国家对此有明确的法律规定。根据《消防法》第15条、《合同法》第52条规定，原被告所签订的《租赁合同》无效。原告因此于2018年10月8日终止了《租赁合同》的履行。被告晟泽公司故意隐瞒出租房屋未经消防验收导致合同无效，损害了原告的合法权益，被告晟泽公司应当返还原告已付租金，赔偿原告由此受到的经济损失，被告百斯德公司应当返还原告已缴纳的履约保证金。原告已律师函的形式要求二被告承担以上责任，二被告一直故意拖延、拒绝承担相关责任。故二原告诉至人民法院。被告晟泽公司、百斯德公司共同辩称，一、原告主张合同无效缺少依据。首先，从事实上看，案涉“百斯徳”项目已经通过消防验收，并取得了消防验收报告，原告所述与事实不符。其次，《消防法》第15条属于管理性规定，而非效力性规定，不是决定合同效力的法律条款，原告以此规定主张合同无效缺少法律依据。再次，原告承租被告房屋进行经营的目的已经完全得以实现，且不存在任何妨碍原告承租权益和经营权益的情形，原告主张合同无效没有事实根据。二、因原告长期擅自闭店和拒付租费，被告于2018年11月15日向原告送达了关于敦促履行合同及停止物业服务的通知的《公函》，原、被告间签订的《租赁合同》及《补充协议》等相关附件已解除。三、原告所主张的租金系其承租和使用被告店铺期间已实际发生的费用，原告现要求返还没有事实根据和法律依据。四、对于原告所主张的履约保证金46000元，依照叁方签订的《租赁合同》第5.2条、第5.3条的约定：“如乙方（即原告）违反本合同之规定，则丙方（即百斯德）有权以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲、丙方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给乙方”，“租赁关系终止时，乙方应办妥以该店铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，且该店铺及其装修、设备和设施已按照本合同之相关规定恢复原状，丙方应在乙方完成前述所有事项后60天内将保证金按照本合同约定作出扣除（如有）后，一次性无息退还乙方。”现合同因原告违约而解除，然而原告却未按《租赁合同》第十六条的约定交还店铺，也未与被告结算应扣除的占用使用费、物业管理费等费用，更没有依照合同第五条的约定办理完毕工商注销或变更手续。此外，根据《租赁合同》第13.1.11条约定，合同因原告原因而解除后，被告有权扣除原告的保证金。所以，原告主张返还履约保证金同样没有任何依据。五、对于装修保证金其数额实际为5000元，依照原告所签署确认的装修手册，装修保证金应在装修完毕经百斯德及消防主管部门等政府相关部门验收确认后，如无任何扣减情形的，方可主张返还。现原告装修并未经过上述验收，不具备要求返还装修保证金的条件。六、原告主张被告违约没有任何依据，所以无权向被告主张任何装修损失或违约金。并且，由于合同因原告违约而解除，被告保留追究原告违约责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月26日，原告与被告晟泽公司、百斯德公司签订《租赁合同》约定，原告黄晓茜（乙方、承租人）与被告晟泽公司（甲方、出租人）、被告百斯德公司(丙方、管理人)，甲方拥有该房屋场地，甲方授权丙方经营管理该商场物业。乙方将承租之商场铺位租金直接交纳给甲方，由甲方出具租金发票或者相应收据。乙方将物业管理费、推广费、履约保证金、水、电、煤气等能源及其他费用交纳给丙方，由丙方出具相应发票或收据。乙方租赁位于“百斯德”内x区x层x号商铺、面积约为165平方米。乙方在该店铺内经营的品牌为十八里苗寨，经营项目为餐饮。该店铺的租期共五年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。该店铺暂定2017年10月30日交付，具体以丙方书面通知的交付日期为准。自交付日起60日为乙方装修免租期。因甲、丙方原因导致该店铺不能按期交付的，乙方同意给予丙方90天宽限期。首年日租金3元／平方米／日，第2年日租金3元／平方米／日，第3至4年日租金3.45元／平方米／日，第5年日租金3.95元／平方米／日，乙方应于本合同签订之日起五日内，向甲、丙方支付首次租费，以后按季方式支付，即：乙方应于每季度倒数第二个月的第25日前向甲、丙方支付下个区间的租费及相关费用。乙方应于本合同签订的同时，向丙方支付履约保证金46,000元。租赁关系终止时，乙方应办妥以该店铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，且该店铺及其装修、设备和设施已按照本合同之相关规定恢复原状，丙方应在乙方完成前述所有事项后60天内将保证金按照本合同约定作出扣除，一次性无息退还乙方。保证金不足以赔偿乙方给甲、丙方或者第三方造成的损失的，乙方还须足额赔偿。乙方应于租赁期内向丙方支付该店铺的物业管理费，缴费时间与该店铺租金支付时间相同，该店铺的物业管理费按照本合同约定的承租面积1.5元／平方米／日计算。合同第十三条13.1约定，发生以下任何情形之一，甲、丙方有权解除本合同，并要求其承担违约责任：13.1.1乙方逾期15日仍未缴纳或者未足额缴纳应缴租费或本合同项下乙方其它须向甲、丙方缴交的各项费用、债务的。合同第十六条16.2约定，乙方向丙方交还该店铺前，应自负费用对该店铺进行打扫和清理，使该店铺处于完好和可出租/转租状态。乙方如按本合同第七条之约定在丙方同意的范围内和要求对下列该店铺进行了装修、增建或改建，应根据本合同的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该店铺恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，乙方未拆除的或已经形成添附的装修、增建或改建等，经丙方认可，可不拆除，视为乙方放弃其相关权益，全部归丙方所有，且甲、丙方均无任何义务就此对乙方作出任何补偿或赔偿；乙方如未经丙方同意或超出丙方同意的范围和要求对该店铺进行了装修、增建或改建，丙方有权要求乙方将该店铺恢复原状并赔偿损失。无论何种原因导致本合同提前解除或本合同期满终止，如届时丙方书面同意乙方无需将该店铺恢复原状的，甲、丙方均无任何义务对乙方就该店铺进行的装修、增建或改建以及投入的设备设施作出任何补偿/或赔偿，该店铺的装修、增建或改建以及不可拆除的设备等归丙方所有。合同第十六条16.3约定，租赁期满或本合同提前终止乙方交还该店铺时，如丙方发现该店铺和/或本合同附件4所列的装修、设备和设施被损坏和遗失（自然损坏除外），丙方有权要求乙方按原价赔偿损失，并可以从保证金中扣除。如保证金不足赔偿丙方损失的，丙方有权要求乙方赔偿差额。2018年1月29日，原告黄晓茜（乙方）、原告餐饮公司（丁方）与被告晟泽公司（甲方）、被告百斯德公司(丙方)签订《协议书》达成协议，甲乙丙三方曾于2017年10月26日签订《租赁合同》，现乙方因经营管理所需，将《租赁合同》中乙方的权利、义务转由丁方承担。2018年2月1日，原告餐饮公司（乙方、承租人）与被告晟泽公司（甲方、出租人）、被告百斯德公司(丙方、管理人)签订《补充合同》约定，租期变更为自2018年1月7日起至2023年1月6日止，乙方承租店铺的租金（含物业管理费）标准及支付时间见后附《租费明细表》。2018年8月6日，原告餐饮公司（乙方、承租人）与被告晟泽公司（甲方、出租人）、被告百斯德公司(丙方、管理人)签订《补充合同》约定，2018年7月7日至2018年10月6日期间免收乙方租金，只收取物业费，乙方承租店铺的租金、物业管理费标准及支付时间见后附《租费明细表》。大连市公安消防局建设工程消防设计审核意见书，大公消审字[2017]第0187号记载，大连晟泽文化休闲产业有限公司，你单位申报的东泉生态公园地下室项目建筑工程消防设计收悉(工程地址：x道x路与x路交汇处东北侧；层数：地上1层；建筑面积：2029平方米；建筑高度：6.7米；使用性质或功能：门厅。地下2层；建筑面积：55145平方米；建筑高度：-13.5米；使用性质或功能：商业、桑拿浴室、车库、设备机房、库房。)，消防设计审核意见如下，该建设工程的建筑消防设计合格。经此次审核的消防设计不得擅自修改。确需修改的，建设单位应当重新申报消防设计审核。进行建筑内部装修的工程，应当在施工前另行申报。大连市公安消防局建设工程消防验收意见书，大公消验字[2017]第0479号记载，大连晟泽文化休闲产业有限公司，我局对你单位申报的东泉生态公园地下室项目建筑工程进行了消防验收(工程地址：x道x路与x路交汇处东北侧；建筑层数：地上1层；建筑面积：2029平方米；建筑高度：6.7米；使用性质或功能：门厅。建筑层数：地下2层；建筑面积：55145平方米；建筑高度：-13.5米；使用性质或功能：商业、桑拿浴室、车库、设备机房、库房。)，经审查资料及现场检查测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核或备案。属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。大连市公安消防局建设工程消防设计审核意见书，大公消审字[2017]第0303号记载，大连晟泽文化休闲产业有限公司，你单位申报的东泉生态公园地下室项目装修工程消防设计收悉(工程地址：x街道x路与x路交汇处东北侧；装修层数：地上1层，地下二层局部；装修总面积：16610平方米；使用性质或功能：门厅及商业的公共区域。)消防设计审核意见如下，该建筑内部装修工程的消防设计合格。经此次审核的消防设计如需变动，应当重新报送我局审核。此建筑内部装修工程竣工后，应当申报消防验收，验收合格后方可投入使用。大连市公安消防局建设工程消防验收意见书，大公消验字[2017]第0478号记载，大连晟泽文化休闲产业有限公司，我局对你单位申报的东泉生态公园地下室项目装修工程建设工程进行了消防验收(工程地址：x街道x路与x路交汇处东北侧；装修层数：地上一层；地下二层局部；装修总面积：16610平方米；使用性质或功能：门厅及商业的公共区域。)经审查资料及现场检查测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核或备案。属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。本院认为，一、关于原告餐饮公司要求确认其与二被告于2017年10月26日签订的《租赁合同》无效的诉讼请求。被告晟泽公司提交的证据材料，大连市公安消防局出具的建设工程消防设计审核意见书（大公消审字[2017]第0187号）、建设工程消防验收意见书（大公消验字[2017]第0479号）可以证明，案涉东泉生态公园地下室项目（工程地址：x街道x路与x路交汇处东北侧；层数：地上1层；建筑面积：2029平方米；建筑高度：6.7米；使用性质或功能：门厅。地下2层；建筑面积：55145平方米；建筑高度：-13.5米；使用性质或功能：商业、桑拿浴室、车库、设备机房、库房)，该建设工程的建筑消防设计合格、该工程消防验收合格。被告晟泽公司提交的证据材料，大连市公安消防局出具的建设工程消防设计审核意见书（大公消审字[2017]第0303号）、建设工程消防验收意见书（大公消验字[2017]第0478号）可以证明，案涉东泉生态公园地下室项目装修工程，(工程地址：x街道x路与x路交汇处东北侧；装修层数：地上一层；地下二层局部；装修总面积：16610平方米；使用性质或功能：门厅及商业的公共区域)，该建筑内部装修工程的消防设计合格、该工程消防验收合格。由此可见，东泉生态公园地下室项目，该建设工程的建筑消防设计合格、建设工程消防验收合格；该建筑内部装修工程的消防设计合格、该建筑内部装修工程消防验收合格。现二原告以被告晟泽公司租赁给原告餐饮公司的场地所在建筑物没有按照消防法办理消防验收，违反强制性法律规定为由，主张2017年10月26日签订的《租赁合同》无效的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。二、关于二原告基于认为2017年10月26日签订的《租赁合同》无效，而请求判令被告晟泽公司返还原告餐饮公司租金158,648元；二被告共同赔偿原告黄晓茜经济损失120万元，承担连带责任；被告百斯德公司返还原告餐饮公司履约保证金46,000元，装修保证金7,650元的诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告大连一辈子只为做好一坛酸汤一条鱼餐饮管理有限公司、原告黄晓茜的诉讼请求。案件受理费17,510元（原告大连一辈子只为做好一坛酸汤一条鱼餐饮管理有限公司、原告黄晓茜已预付），由原告大连一辈子只为做好一坛酸汤一条鱼餐饮管理有限公司、原告黄晓茜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王晓晨人民陪审员  陈 梅人民陪审员  刘精华二〇一九年八月二十八日书 记 员  王 健