广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终1549号上诉人（原审原告）：广东粤财投资控股有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼，统一社会信用代码91440000728770876K。法定代表人：杨润贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：竹林，该公司员工。委托诉讼代理人：刘明洋，广东法丞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市啸鸣商贸有限公司，住所地广东省中山市石岐区豪程路16号14幢4卡，注册号442000000008003。法定代表人：李锐泓，该公司董事长。委托诉讼代理人：董石荣，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑万臻，广东万里海天律师事务所律师。原审第三人：中山市建设实业公司，住所地广东省中山市石岐花园新村裕华楼第一栋102号，组织机构代码：19807150-8。法定代表人：许哲雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。原审第三人：中山市融兴实业有限公司，住所地广东省中山市东区花园新村31号之一。法定代表人：赵建文。原审第三人：中山市金银首饰有限公司，住所地广东省中山市西区长洲北村帮书围厂房第二层。法定代表人：叶冬欣。原审第三人：中山市信联房地产投资公司，住所地广东省中山市华柏路43号四楼。法定代表人：吴钢。上诉人广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）因与被上诉人中山市啸鸣商贸有限公司（以下简称啸鸣公司）、原审第三人中山市建设实业公司（以下简称建设实业公司）、中山市融兴实业有限公司（以下简称融兴实业公司）、中山市金银首饰有限公司（以下简称金银首饰公司）、中山市信联房地产投资公司（以下简称信联地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初6052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。粤财公司上诉请求：撤销一审判决，改判许可对争议执行标的（即中山市××镇***区土名“烂六顷”、面积18002平方米、土地证号为出0100的土地使用权和中山市××××村*阁**幢**卡商铺，共两处房地产）继续执行。事实和理由：一、涉案争议的执行标的物依法登记于建设实业公司名下，啸鸣公司凭另案生效判决主张实体权益、要求排除执行，是典型的案外人凭另案生效裁判文书提出执行异议的案件，依法只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十五、二十六条审查，一审判决径行适用《异议复议规定》第二十八条审查本案是错误的。二、啸鸣公司对争议标的物主张的请求权，已被多份判决认定为债权请求权，且权利内容即为请求履行合同约定的协助过户义务以及交付土地，属于《异议复议规定》第二十六条规定的应予以驳回的情形。三、即使适用《异议复议规定》第二十八条，啸鸣公司也不具备可以排除执行的四项条件。（一）啸鸣公司从未与建设实业公司就涉案争议标的物签订书面买卖合同，一审法院混淆了债权债务转让协议与法定的可以排除执行条件中所要求的买卖合同指向的标的物；（二）啸鸣公司在另案中诉请交付土地及另案判决判令交付土地的内容，均证明其从未实际占有争议执行标的物，且本案一审判决已查明争议执行标的物由民众镇接源村代为管理；（三）啸鸣公司支付的325万元是通过拍卖所购买债权的价款，不是就争议标的物支付的不动产转让价，其购买债权后承继取得债权人地位，但在该建设用地使用权转让合同中，受让方并未付清合同价款，尚欠316万余元，啸鸣公司承继债权后并未支付；（四）土地证号为出0100、面积18002平方米的“烂六顷”土地在2009年拍卖成交后，建设实业公司一直愿意配合办理过户，啸鸣公司另案纠纷始于2011年，争议标的物因本案被查封是在2015年，啸鸣公司历时6年未办理过户，是啸鸣公司怠于行使合同权利，而中山市××××村*阁*幢**卡商铺不涉及另案纠纷，且至迟于2015年才被查封，一审判决认为啸鸣公司长达6年时间不办理过户是可以理解的，有悖常理。四、啸鸣公司主张的权利不能排除粤财公司的权利，其是一般债权交付请求权，不能优先于粤财公司对标的物变价执行的权利。五、涉案土地的物权归属登记在建设实业公司名下，是合法产权登记，啸鸣公司通过拍卖所得的权益，是在知道风险的情况下进行拍卖活动的，不能对抗合法不动产登记。啸鸣公司辩称，一、一审法院适用《异议复议规定》第二十八条审查本案正确，该条是针对买受人应当具备的具体条件进行审查，且特别针对金钱债权执行案件中不动产的案外买受人，而第二十五、二十六条主要针对另案生效法律文书出具时间、案由进行审查，且适用所有执行案件中的案外人，本案所涉是金钱债权执行，啸鸣公司通过成功竞拍，取代建行中山分行成为涉案不动产的新买受人，符合第二十八条的适用条件，应优先适用该条特别规定。二、啸鸣公司同时具备《异议复议规定》第二十八条规定的四项条件，能够排除执行。（一）粤财公司故意曲解书面买卖合同概念，啸鸣公司已通过一系列协议、拍卖成交确认书等文件，取得书面买卖合同的主体地位，且均是在查封之前签订。（二）涉案土地长期空置，由中山市××镇**村部分村民种植农作物，并不由接源村占有，也并不等于啸鸣公司没有占有涉案土地，接源村不是该土地的直接利益相关人，部分村民的种植行为不会对啸鸣公司行使所有权造成障碍，所以在已有的生效判决书确认啸鸣公司是涉案土地的合法所有人后，在啸鸣公司准备对该土地加以开发利用之后，村民会自动停止种植，配合啸鸣公司使用该土地。至于涉案商铺，一审法院查明啸鸣公司在查封前已接收产权证、钥匙，即已占有该商铺。（三）涉案土地和商铺包含在一个资产包内由啸鸣公司竞拍所得，啸鸣公司早已付清相应拍卖款，可视为其在查封前已支付全部款项。（四）涉案土地和商铺尚未办理过户是因高联公司一直以各种方式阻碍涉案不动产过户所致，而啸鸣公司一直对过户采取积极行动，至今尚未过户的原因显然不在啸鸣公司。三、啸鸣公司在2011年提起涉及涉案土地的土地使用权过户案件诉讼，粤财公司于2014年才就金钱债权案件起诉，啸鸣公司的合法权益应先受到保护。四、涉案不动产自1992年开始经历多次流转，各次流转情况及最终结果已是确实的客观事实，如该历史和客观事实被推翻，会对社会经济产生严重不良影响，啸鸣公司在长期诉讼中，各级法院也支持了其全部请求，故本案处理也应尊重历史、尊重客观事实。五、啸鸣公司的债权不是一般合同债权，是准物权。六、涉案不动产登记在建设实业公司名下是挂名的。建设实业公司述称，一审认定事实清楚，使用法律正确，请求维持。融兴实业公司、金银首饰公司、信联地产公司二审期间未到庭接受调查询问，也未提交书面意见。粤财公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2015）中一法执异字第218号执行裁定书；2.许可对争议执行标的即中山市××镇**区土名“烂六顷”的土地【土地证号：出0100】和中山市××××村**阁*幢*卡商铺【土地证号：国（****）2****6；房产证号：47××38】继续执行。一审法院认定事实：粤财公司与融兴实业公司、金银首饰公司、信联地产公司、建设实业公司借款合同纠纷，一审法院于2015年5月16日作出（2014）中一法民二初字第995号民事判决，判令融兴实业公司向粤财公司清偿拖欠的贷款本金1381万元及利息，金银首饰公司、信联地产公司、建设实业公司对融兴实业公司的上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，因上述公司没有履行判决确定的付款义务，粤财公司向一审法院申请强制执行，执行案号为（2015）中一法执字第8525号。2015年10月26日，一审法院作出（2015）中一法执字第8525-1号执行裁定书，其中裁定查封了建设实业公司位于中山*区××房产{房屋地址为××村**卡商铺，土地地址为***村*阁*幢**卡[土地证号：国（****）2****6；房产证号：47××38]}、位于中山市××镇*****区土名“烂六顷”的土地[土地证号：出0100]。执行期间，啸鸣公司认为其对上述两项执行标的享有物权，遂向一审法院提出执行异议。一审法院于2016年3月10日作出（2015）中一法执异字第218号执行裁定书，裁定中止对中山市××镇浪网接源管理区土名“烂六顷”的土地[土地证号：出0100]、中山市××××村*阁*幢**卡[土地证号：国（****）2****6；房产证号：47××38]的执行。粤财公司不服该裁定，遂向法院提起诉讼，主张前述权利。另查，啸鸣公司因中山市高联科技器材公司（以下简称高联公司）、建设实业公司、建银投资公司、中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）、安华拍卖行建设用地使用权转让合同纠纷，一审法院于2011年6月30日立案受理后，于2013年6月13日作出（2011）中一法民一初字第1369号民事判决，高联公司不服提起上诉，本院于2014年7月29日作出（2014）中中法民一终字第38号民事裁定书，裁定撤销原判决、发回重审。一审法院另行组成合议庭审理后，查明：1992年12月8日，高联公司与建行中山分行信贷部签订土地使用权转让协议书将其向中山市**镇人民政府征用的位于中山市**镇**公路西侧（中山港大桥脚）天吉围、烂六顷地段的规划工业用地73亩转让给建行中山分行信贷部。后双方于1993年1月16日签订补充协议书，明确涉案“烂六顷”的土地[土地证号：出0100]权益属于建行中山分行所有，借建设实业公司的名义办理土地使用权证。后建行中山分行处置不良资产过程中委托安华拍卖行公开拍卖上述土地使用权等资产，啸鸣公司通过竞买取得土地使用权的权益，相关的拍卖款于2010年1月6日前已付清。涉案“烂六顷”的土地由**镇**村代为管理，建设实业公司在诉讼中同意将上述土地过户至啸鸣公司名下。一审法院于2015年11月30日作出（2014）中一法民一重字第1号民事判决，其中判令建设实业公司协助啸鸣公司将中山市××镇****区土名“烂六顷”的18002平方米的土地使用权[土地证号：出0100号]过户至啸鸣公司名下；高联公司将上述土地交付给啸鸣公司。高联公司不服上述判决提起上诉。本院于2015年9月14日作出（2015）中中法民一终字第904号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。高联公司、建设实业公司没有履行上述生效民事判决的付款义务，啸鸣公司于2015年11月3日向一审法院申请强制执行，执行案号为（2015）中一法执字第9482号。执行期间，高联公司不服上述一、二审判决申请再审，广东省高级人民法院经审查后于2016年7月28日作出（2016）粤民申117号民事裁定，指令本院再审。因本案的审理需以（2015）中中法民一终字第904号的再审处理结果为依据，一审法院依啸鸣公司申请，于2016年12月28日裁定本案中止诉讼。2017年2月17日，本院作出（2016）粤20民再8号民事判决，判决维持（2015）中中法民一终字第904号民事判决。该判决认定建行中山分行享有要求高联公司、建设实业公司将涉案土地使用权变更登记至名下的债权请求权，并有权将该债权请求权转让他人，而啸鸣公司因拍卖而取得了涉案土地使用权的过户请求权，另安华拍卖公司根据建银投资公司等委托对涉案标的进行整体拍卖未违反相关的法律规定。该判决于2017年3月1日发生法律效力。一审法院依啸鸣公司的申请，于2017年3月1日恢复本案审理。又查，2009年12月4日，建银投资公司将其承继建行中山分行的部分资产（包括涉案“烂六顷”土地）与建设实业公司等共同委托安华拍卖公司进行整体拍卖。2009年12月24日，啸鸣公司（买受人）与安华拍卖公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》。买受人于2009年12月16日在广州的公开拍卖会上，通过公开竞价成交拍卖标的包括8项，其中第2项为中山市××××村*阁*幢**卡[土地证号：国（****）2****6；房产证号：47××38]；第4项中山市番中公路天吉围土地权益项目（包括涉案土名“烂六顷”的18002平方米的土地使用权），成交价为3250000元。建设实业公司于2010年6月3日将中山市××××村**阁第*幢**卡商铺的产权证、钥匙交付给啸鸣公司。啸鸣公司、建设实业公司称该商铺由啸鸣公司占有、收益至今。再查，涉案“烂六顷”土地登记在建设实业公司名下，土地证号为出0100号，发证日期为1993年6月23日，权属性质为国有，土地使用权类型为出让。位于中山市××××村*阁*幢**卡[土地证号：国（****）2****6；房产证号：47××38，以下简称朝霞阁商铺]登记的产权人为建设实业公司，发证日期为1996年8月22日，权属性质为全民。一审庭审中，啸鸣公司称（2015）中一法执字第9482号案因粤财公司提起的（2015）中一法执字第8525号案查封涉案标的以及之后的执行异议而未能办理涉案标的的过户手续。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点为啸鸣公司对涉案房地产是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释的规定，本案中，要判断啸鸣公司对涉案房地产是否享有足以排除强制执行的实体权利，则需综合考量是否同时符合上述四种情形，不符合其中之一，即应认定买受人异议不成立。第一，关于合同效力问题。涉案“烂六顷”土地、朝霞阁商铺虽然登记在建设实业公司名下，但根据高联公司与建行中山分行先后于1992年12月8日、1993年1月16日签订的土地使用权转让协议书、补充协议书可知，双方约定涉案“烂六顷”土地由建行中山分行购买后借名办理产权登记，故该土地的相关权益仍属建行中山分行，后该土地由建银投资公司承继后，建银投资公司联合建设实业公司等将涉案“烂六顷”土地、朝霞阁商铺委托安华拍卖公司进行整体拍卖，安华拍卖公司作为涉案房地产权利人的委托人，其与啸鸣公司于2009年12月24日签订的拍卖成交确认书，系啸鸣公司与包括建银投资公司、建设实业公司在内的出卖人的真实意思表示，确认书内容未违反法律和行政法规的强制性规定，确认书合法有效，且该确认书的签订时间在2015年10月26日法院查封涉案房产以前。第二，关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。根据另案查明事实，涉案“烂六顷”土地由民众镇接源村代为管理，建设实业公司、粤财公司对此予以确认；而朝霞阁商铺已于2010年6月3日交予啸鸣公司占有、使用至今，建设实业公司对此予以确认，粤财公司未提出异议，故一审法院认定啸鸣公司在人民法院查封前对涉案土地、商铺合法占有。第三，购房款支付问题。啸鸣公司、粤财公司、建设实业公司均确认啸鸣公司付清拍卖款，啸鸣公司亦据此提供了付款凭证，一审法院对此予以确认，且该拍卖款的支付时间在2015年10月26日法院查封涉案房屋以前。第四，关于啸鸣公司是否因非自身原因未办理过户登记。啸鸣公司因与高联公司等就建设用地使用权纠纷从2011年便向一审法院提起诉讼，历经一审、二审、重审、再审，至2017年3月1日再审判决生效，期间啸鸣公司亦对生效判决申请执行，可见啸鸣公司一直有积极就涉案“烂六顷”土地的过户请求权主张权利，无法过户的原因不在于啸鸣公司。至于朝霞阁商铺，因啸鸣公司拍卖所得的是一个拍卖资产包，包括8个资产项目，包括涉案“烂六顷”土地及朝霞阁商铺，而啸鸣公司因与高联公司等就建设用地使用权纠纷案件中对案涉拍卖行为是否有效双方存在争议，2017年3月1日生效的本院（2016）粤20民再8号民事判决最终认定案涉拍卖行为未违反相关法律规定，可见啸鸣公司至今未办理朝霞阁商铺的产权登记手续事出有因。为此一审法院认为涉案商铺未办理过户登记的责任不在于啸鸣公司。综上，啸鸣公司经拍卖取得的上述房地产权益能同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，享有足以排除强制执行的诉讼权利。综上，粤财公司的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决：驳回粤财公司的诉讼请求。案件受理费100元（粤财公司已预交），由粤财公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：啸鸣公司在诉讼中称有部分村民在涉案土地上种植农作物，该土地实际上是无人管理，谁都没有实际占有。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。双方当事人争议的焦点为啸鸣公司就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于啸鸣公司能否依据另案生效判决排除执行的问题。《异议复议规定》第二十六条第一款规定：“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。”本案中，对于啸鸣公司与高联公司、建设实业公司等建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院虽然已于2015年9月14日作出（2015）中中法民一终字第904号民事判决，但根据啸鸣公司在该案中的诉讼请求及生效判决所认定的事实，啸鸣公司在该案中行使的是涉案土地的过户请求权和交付请求权，其基础权利的实质仍是债权请求权，该案纠纷并不属于“权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷”，根据上述规定，啸鸣公司不能依据该生效判决排除对涉案土地使用权的执行。此外，虽然啸鸣公司是通过拍卖的方式竟得涉案土地和商铺的权益，但该次拍卖是安华拍卖公司受建设实业公司等委托而进行的整体拍卖，并非人民法院在执行程序中进行的拍卖，法院也没有作出相关的成交裁定书，因此，啸鸣公司也不能因拍卖而直接取得涉案标的的物权，不能据此排除执行。关于啸鸣公司是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的排除执行情形的问题。根据该条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，啸鸣公司要据此排除执行，须同时符合上述规定的四种情形。本案中，啸鸣公司并未提供充分证据证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案土地，且在其与高联公司、建设实业公司等建设用地使用权转让合同纠纷一案中，啸鸣公司也提出了要求高联公司在土地过户后立即交付土地的诉讼请求，后高联公司、建设实业公司未能履行该案生效判决确定的义务，啸鸣公司于2015年11月3日向一审法院申请强制执行，由此可见，在涉案土地被查封前该土地尚未交付啸鸣公司使用，而且，啸鸣公司在诉讼中也确认有部分村民在涉案土地上种植农作物，该土地实际上是无人管理，谁都没有实际占有。因此，啸鸣公司并未实际合法占有涉案土地，不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，故其无权依据上述规定排除对涉案土地的执行。关于涉案商铺问题。啸鸣公司于2009年12月24日签订《拍卖成交确认书》，于2010年6月3日收到建设实业公司交付的商铺产权证和钥匙并占有该商铺，但直至2015年10月26日涉案商铺被查封之日，该商铺仍未办理过户登记，啸鸣公司也未提供证据证明其在上述期间曾积极向建设实业公司提出过户请求或存在客观上不能过户的情况，啸鸣公司未在合理期间办理商铺过户登记手续，其显然存在怠于行使权利的过错。虽然啸鸣公司与高联公司等发生另案的建设用地使用权纠纷，但该案并未涉及商铺过户问题，且啸鸣公司与建设实业公司就涉案商铺问题也不存在诉讼纠纷，故该案并不影响商铺过户登记手续的办理，因此，啸鸣公司并不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，其权利也不能排除对涉案商铺的执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；……”，根据前述分析，因啸鸣公司就涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故依法应准许对该执行标的予以执行。综上所述，上诉人粤财公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十六条第一款、第二十八条规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初6052号民事判决；二、准许对广东省中山市第一人民法院（2015）中一法执异字第218号执行裁定书中确定的执行标的即中山市**镇****区土名“烂六顷”的土地[土地证号：出0100]和中山市*区**村***阁*幢*卡商铺[土地证号：国（****）2****6；房产证号：47××38]予以执行；三、驳回广东粤财投资控股有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人中山市啸鸣商贸有限公司负担（上述费用已由广东粤财投资控股有限公司预交，中山市啸鸣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付广东粤财投资控股有限公司，法院不另收退）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  陈爱玲审判员  赖晓筠二〇一九年八月七日书记员  杨俊彦