大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初1207号原告：大连宏华物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区芳泽园11号，统一社会信用代码：912102117260294275。法定代表人：陈华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹英汇，系辽宁宏展律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹同燕，系辽宁宏展律师事务所律师。被告：唐功国，男，1963年2月21日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连宏华物业管理有限公司与被告唐功国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹英汇、曹同燕，被告唐功国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告支付2015年2月15日至2018年12月31日欠缴的物业费4,236元；2、判令被告支付滞纳金4,638元。事实与理由：2014年2月15日，大连市公共租赁住房投资管理有限公司与被告签署《前期物业管理服务协议》，被告居住阳光驿城**号，建筑面积50.62平方米，该协议经双方签字认可，合法有效。同期大连市公共租赁住房投资管理有限公司选聘大连宏华物业管理有限公司进行物业服务，并签订《阳光驿城前期物业管理委托合同》，约定将阳光驿城项目经济适用住房和公建（安居苑、康居园、乐居苑、宜居苑）委托给大连宏华物业管理有限公司进行前期物业管理。《前期物业管理服务协议》第四条第一款中对物业管理费做出了约定：乙方即被告按下述暂定标准向甲方委托的物业管理企业交纳物业管理费：1、住宅暂定按建筑面积每月1.8元/平方米收取；2、非住宅暂定按建筑面积每月2.5/平方米收取；3、乙方交纳费用时间：（1）在办理入住手续时，需一次性预交六个月物业管理费；（2）在日常管理中，每季度首月1-5日交纳当季度的物业管理费。如未按时交纳，逾期之日起按日3‰交纳滞纳金。原告按照物业服务要求提供物业服务，而被告仅在交房日2014年2月交付了一年的物业费。根据合同法的相关规定，被告依法需向原告交付2015年2月15日至2018年12月31日欠缴的物业费4,236元，支付2016年2月15日之前的滞纳金4,638元，以上共计8,847元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不交纳物业费的行为，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告唐功国辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋业主，面积及拖欠时间没有异议，物业收费标准有异议，原告物业服务没有达到合同约定标准。被告拖欠物业费是因为原告违规收费、没有按约履行合同以及没按相关规定提供服务等造成违约，并在服务期内对公共设施维护不当造成业主重大损失。第一、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》。第二、原告强制被告交纳装修押金违规乱收费。第三、原告2014年给业主收费办理门禁卡使用不足一年因设备故障停用，至2018年退出小区管理，没有给出门禁卡费用处理方案，且原告将物业费与电梯卡授权捆绑收取，以限制业主使用电梯为要挟，向业主追索物业费。第四、原告服务期间并没有履行房屋维修及公用设施设备管理的服务。被告家中存在洗手间水管漏的问题，被告并未进行维修。根据物业协议，原告应当公布物业管理服务费收支情况，但至今未公布。小区外墙面大面积破损未维修，园区门外围景观、楼梯台阶、电梯外厅门装饰、地下车场地面柱等都破损长时间无人维修，单元门损坏无人维修，给业主生活安全造成隐患。园区内仅有几盏路灯好用，47号楼的一部电梯曾因故障停用一个多月，公共电梯走廊棚顶天花板2015年脱落悬挂至今未维修，中央水系常年无人管护荒废至今。小区于2016年11月24日、2018年7月17日，因原告对公共区配电设施管理不当，发生了两次火灾，导致部分业主家断网断电，且火灾发生后，要求抢修的公司缴纳质押金才让进场抢修，完全不顾业主日常生活及安全。同时存在保洁、绿化、消防等物业服务均不到位的情况。原告服务期间服务质量低劣无法达成合同标明服务标准，遗留大量消防及工程隐患严重威胁业主日常生活安全，所以无权向被告收取物业费。此外，未交费是由于物业公司违约行为造成，被告作为业主是行使正当的抗辩权，因此不应承担违约责任，不应交纳滞纳金。关于被告的辩称意见原告辩称，原告为被告提供了物业服务，被告有义务交纳物业费。原告提供物业服务符合约定，被告的主张不能成为其拒交物业服务费的抗辩理由。关于保修责任，依据《物业管理条例》第三十一条，应由建设单位承担保修责任。关于财务报表，原告需公示收费标准，但没义务公示报表。关于公共设施的维护和管理，小区内的消防设施设备的配备责任是开发建设单位，原告只是负责维护。小区两次大火的起火原因均为弱电原因，并非原告管理不善导致。且两次救火过程中，原告积极应对，及时疏散群众，没有造成人员伤亡，避免了损失扩大，得到了甘井子区消防大队的表扬。2017年原告又出资更换了临近保质期的干粉灭火器，履行了维护义务。关于照明，小区内照明良好，虽然有部分景观灯因建设单位没有提供维修资金导致未能及时维修，但不影响业主正常照明。关于绿地，绿地一直由原告养护，小区开发建设时没有水系，只有个水池，曾经使用过程中多次发生儿童摔伤的情况，为避免事故发生，关闭了水阀。关于电梯开卡，是为了防止外来人员流窜，带来安全隐患，不存在要挟业主一说。物业管理是有成本的，维护材料需要资金，物业人员也需要工资养家糊口，部分业主拒不缴纳物业费，损害了原告合法权益，也损害了小区业主整体利益。被告未按时缴纳物业费，应当承担缴纳滞纳金的责任。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区阳光驿城项目经济适用住房提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区阳光驿城**号房屋的业主，房屋面积50.62平方米。2014年2月，原告（乙方）与大连市公共租赁住房投资管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同第五条约定原告需为全体住户创造一个整洁、文明、安全、舒适、便利的宜居环境，原告需在合同生效后一个月内，使各项服务达到《大连市住宅小区物业管理服务收费等级考核标准》（一级）规定的服务标准。原告需及时妥善处理住户有关物业管理的投诉。合同第六条约定了原告在客户服务、治安保卫服务、公共环境维护服务、绿化养护服务、物业建筑物所属公共设施、设备运行维护保养、物业建筑物本体公共部位管理及维修、物业档案管理、节能管理、维护公共关系、停车场管理、公建经营行为管理等方面的服务内容和服务标准。合同第七条约定了物业服务期限至产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。合同第八条约定了物业费标准，住宅为1.8元/平方米/月。案涉小区P2区19号楼于2018年7月17日发生火灾，起火部位位于19号楼14层电缆井内，起火点位于电缆井内楼宇电控门智能箱处，起火原因为智能箱电气故障。庭审中，被告提供照片显示，案涉小区公共设施存在破损未维修，部分区域垃圾无人清扫、部分绿地没有植被等情况。被告于2014年2月接收案涉房屋。被告未向原告缴纳自2015年2月15日起至2018年12月31日止的物业服务费用。案涉小区现未成立业主委员会。原告于2018年12月31日撤出案涉小区，不再为案涉小区提供物业管理服务。本院认为，原告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》合法有效，原告应当按照合同的约定提供物业服务，被告应当按照物业服务合同约定的标准向原告交纳物业费。本案的争议焦点在于原告是否按照《前期物业管理委托合同》约定的服务标准和服务内容提供了服务。关于争议焦点，本院认为，原告提供的服务不符合《前期物业管理委托合同》第五条、第六条的要求。第一，根据庭审业主提供的案涉小区内的照片、视频可知，案涉小区公共设施维护保养不到位、公共环境较差、绿化养护不到位等，难以达到《前期物业管理委托合同》对于客户服务、小区公共设施管理及维护的要求。第二，案涉小区于2018年7月发生火灾，发生火灾的部位为电缆井内，属于小区内的公共设施，而引发火灾的原因在于智能箱电气故障。原告作为物业管理单位，负有对公共设施进行维护、维修及安全隐患排查的义务，故因公共设施部分电气故障引发的火灾，亦能在一定程度上说明原告的服务未能达到相关的要求和标准。第三，关于被告庭审中主张原告没有尽到物业服务导致房屋公用部位及公用设施、设备破损未及时维修意见。原告辩称都及时向建设单位进行反馈并要求建设单位进行维修，主张该部分的维修义务不属于原告的物业服务范围。而《前期物业管理委托合同》中明确约定，物业建筑物所属公共设施、设备运行维护保养以及物业建筑物本体公共部位及维修属于原告提供物业服务的范围内，原告作为物业服务企业，未能及时履行维修义务，未达到《前期物业管理委托合同》约定的服务标准。第四，根据《前期物业管理委托合同》第七条的约定，原告系在合同约定的终止条件未出现的情况下即撤出案涉小区，原告亦未对其撤出案涉小区的理由做出合理的说明，也在一定程度上说明了原告与案涉小区的业主关系并不和谐。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，如果仅是包括被告在内的少部分业主对原告的服务不满意，法院不应因少部分业主的感受而随意认定物业服务企业的服务质量存在瑕疵，从而影响大部分业主的利益。但本案中，通过原告提前终止《前期物业管理委托合同》又未作出合理说明的行为来看，难以认定原告的物业服务达到让大部分物业服务对象满意的程度，且原告业已撤出案涉小区，也难以通过后续提高物业服务质量来增加业主的满意度。综上，因原告提供的物业服务未达到《前期物业管理委托合同》约定的服务标准，故被告向其缴纳的物业费标准应当适当减少，根据原告的服务标准，本院酌定被告按照0.9元/平方米/月的标准向原告交纳物业费为宜。调整后，被告应当向原告交纳2015年2月15日至2018年12月31日期间的物业服务费2,118元（50.62平方米×0.9元/平方米/月×46.5个月）。至于原告提出的滞纳金诉讼请求，因原告的服务未能达到合同约定的标准，故被告拖欠物业费的行为不属于无理拖欠，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告唐功国给付原告大连宏华物业管理有限公司2015年2月15日至2018年12月31日期间的物业费2,118元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连宏华物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由被告负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李晓男人民陪审员  王景华人民陪审员  赵 洋二〇一九年八月十日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。