云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终733号上诉人（原审被告）：富宁越开二手车交易市场有限公司，住所地:富宁县新华镇城北路60号。法定代表人：熊跃开，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓文杰，云南天信律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：李玲，女，1977年6月7日生，壮族，家住富宁县。委托诉讼代理人：林井高，云南青龙律师事务所执业律师，特别授权。上诉人富宁越开二手车交易市场有限公司(以下简称越开公司)因与被上诉人李玲房屋租赁合同纠纷一案，不服富宁县人民法院（2019）云2628民初228号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。并于2019年8月6日组织双方当事人到庭进行法庭调查，越开公司委托代理人邓文杰、李玲委托代理人林井高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越开公司上诉请求：1.撤销富宁县人民法院(2019)云2628民初228号民事判决，将本案发回重审或者依法改判驳回李玲的起诉；2.判决本案一审、二审诉讼费用由李玲承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，李玲不是合同的相对方，不是本案的适格主体。争议涉及的房屋土地坐落于富宁县新华镇城北路中段，登记于文山汽车运输经贸总公司（云南文山交通运输集团）名下，为该公司的财产。2015年11月8日，云南文山交通运输集团有限公司富宁分公司（以下简称“富宁分公司”）将上述房屋土地出租给越开公司使用，双方签订了《租房协议书》。2016年1月1日，因面积发生变化，双方再次签订了《租房协议书》，约定租期为一年，每年租金66000元。该合同履行一年期限届满之后，双方以相同的金额继续履行合同至今。2019年1月17日，李玲却以她在《租房协议书》上签着字，她是合同的权利人为由将越开公司起诉至法院，要求解除合同。这一诉讼根本不能成立。李玲签着字，按照她当时的说法，是履行富宁分公司的工作职务。现在不知何种原因和富宁分公司串通一气，否认这一事实。但无论如何，作为合同的一方当事人—富宁分公司，始终无法掩盖其在房租合同上加盖公章的民事法律行为。依据《合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。富宁分公司才是法律意义上、真正的合同相对方。根据《民事诉讼法》第一百一十九条关于“起诉的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，关于合同是否可以解除，应当由富宁分公司提起本案诉讼，李玲不是合同的相对方，没有诉讼资格。因此，一审判决将李玲认定为合同的一方当事人属于认定事实错误。二、一审法院审理程序不符合法律规定，所作出的判决是违法的。本案涉及的房屋土地是富宁分公司的财产，只有该公司才能作为出租人将房屋土地出租给越开公司。并且，无论是越开公司提交的签订于2016年1月1日签订的《租房协议书》，还是李玲提交的签订于2015年11月8日的《租房协议书》，作为合同的甲方均是富宁分公司，而不是李玲。在诉讼过程中，李玲声称加盖公司的公章是为了方便越开公司去办理营业执照，这一说法子虚乌有，也自始至终没有任何证据加以印证。依据《民事诉讼法》第五十六条规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，作为合同一方当事人富宁分公司与案件的处理具有利害关系，哪怕其不作为原告提起诉讼，至少也应当作为诉讼当事人参与本案的审理。一审法院没有依职权通知，而是依职权收集了一份《情况说明》加以替代，十分欠妥。首先，按照法律规定，依法成立的合同自成立时起生效，对双方均具有约束力。不是一个情况说明即可以否定其法律效力的。其次，富宁分公司作为合同当事人，对合同的签订、履行以及是否需要解除，应当依法主张权利。而不是单方面向法院出具一份情况说明即了事。法院更不能据此作为处理本案的依据。因此，一审判决不仅显失司法公正，也严重违反了程序规定。依据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，本案应该依法发回原审人民法院重审。综上所述，一审判决认定事实错误，审理程序违法，案件处理欠妥。恳请二审人民法院撤销原审判决，将案件发回重审或者予以改判，支持越开公司的上诉请求。李玲答辩称，原审认定事实清楚、适用法律准确，越开公司上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、根据《合同法》第224条及之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。说明李玲经出租人的同意将租赁物转租是合法的，得到法律认可，承租人与次承租人签有转租协议，次承租人也每年向李玲交付租金。那么本案是承租人与次承租人即越开公司在履行转租合同时发生的纠纷，作为合同相对方，原被告诉讼主体适格，和出租人与承租人的关系是两个法律关系，与本案不存在法律上的关系。并且根据《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第五条对这个问题作出了准确的回复：承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人？法院答复为：我们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。二、原审认定事实清楚、证据充分。1.越开公司与云南文山交通运输集团公司富宁分公司没有任何关系。一审李玲提交的与越开公司法定代表人的短信记录中能够明了的说明了双方是转租关系，并且催叫李玲去要租金，现在还在狡辩是自己与公司签订的租赁合同，而不是李玲，那么越开公司自己向公司交租金签订新的合同就好了，何必还与李玲进行纠缠，何况暂且不说越开公司提交与公司的租房协议书是否是为了方便越开公司去办理营业执照而提供给的，就算真实，该份协议书的履行期限结束于2018年12月31日。越开公司与公司不再有租赁关系，依据《合同法》235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。而李玲与公司现在仍然在租赁合同履行期间内。据此，越开公司依法应当搬离房屋将房屋交付给李玲。2.云南文山交通运输集团公司富宁分公司也表明了态度公司将房屋出租给李玲，并同意李玲将房屋转租给越开公司，公司与越开公司不存在关系等相关说明本案的事实，并且是现在越开公司与李玲与公司不存在租赁关系和签有任何协议，其属于非法占有，强行占用的非法行为不应保护。3.合同解除后租赁期限届满后，越开公司仍未搬离房屋并继续占用房屋，因为房屋是李玲租赁而来，那么李玲根据与越开公司双方之前的租金进行计算越开公司使用房屋的费用于法有据。综上，越开公司的上诉请求没有依据，并且是为了自己延长时间，达到自己继续恶意霸占使用房屋的非法目的。请求二审驳回越开公司的上诉，以维护李玲的合法利益。李玲向一审法院起诉请求：1.解除李玲与越开公司之间的不定期租赁合同关系即不定期房屋租赁合同；2.越开公司返还其占用坐落于富宁县新华镇城北路60号的房屋门面给李玲；3.越开公司支付李玲房屋门面使用费11392元（自2019年1月1日至2019年3月4日至）。一审法院认定事实：云南文山交通运输集团公司富宁分公司于2010年开始将其所有的位于富宁县新华镇城北路60号即高速公路出口旁的修理厂厂地及部分厂房出租给李玲一家使用，2015年、2018年李玲与该公司签订了《房屋租赁合同》。2015年11月8日，李玲（甲方）与越开公司（乙方）签订了《租房协议书》，约定甲方将高速公路口原交通集团公司富宁分公司修理厂综合用房门面（城北路60号）出租给乙方使用，占地面积为500平方米，每年租金为66000元，先交租金后使用，租赁期限为一年即从2015年11月8日至2016年11月8日。该协议书上李玲签字处虽然盖有云南文山交通运输集团公司富宁分公司的公章，但是为了方便越开公司办理营业执照才盖的公司公章。协议约定的租赁期限届满后，李玲继续将涉案房屋出租给越开公司使用，租金不变即每年租金为66000元，但双方未继订房屋租赁合同，租赁期限也没有约定，越开公司的法定代表人熊跃开向李玲支付了2016年12月30日至2017年12月30日的房屋租金66000元及2017年12月30日至2018年12月30日的房屋租金66000元。2019年1月3日，李玲用手机向越开公司的法定代表人熊跃开发送短信，要求越开公司搬离涉案租赁房屋，但越开公司拒绝搬离。为查明案件事实，原审法院向云南文山交通运输集团公司富宁分公司调查核实相关情况，云南文山交通运输集团公司富宁分公司于2019年3月5日向原审法院出具了《情况说明》，情况说明写明：我公司于2010年开始将坐落在高速公路出口旁的修理厂厂地及部分厂房（城北路60号）出租给李玲一家，李玲从我公司承租来的修理厂厂地及厂房转租给他人是经公司默认的，李玲转租所得的租金归李玲自己所有，与公司无关；李玲与越开公司于2015年11月8日所签订的租房协议书，虽然盖有我公司的公章，但是为了方便越开公司办理营业执照才盖的公司公章，我公司与越开公司没有签订过任何租赁协议，也没有将城北路60号房屋及土地出租给越开公司。另，李玲不是我公司职工，我公司也没有得委托李玲办理任何业务。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，李玲与越开公司签订的租房协议书上李玲签字处虽然盖有云南文山交通运输集团公司富宁分公司的公章，但经原审法院调查核实，盖该公司公章是为了方便越开公司办理营业执照，云南文山交通运输集团公司富宁分公司与越开公司没有签订过房屋土地租赁协议，越开公司所支付的房屋租金都是付给李玲的，李玲与云南文山交通运输集团公司富宁分公司也不存在任何业务关系，且李玲转租给越开公司的房屋是经云南文山交通运输集团公司富宁分公司默认的，故应认定该租房协议书系李玲与越开公司所签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，李玲是本案适格的诉讼主体。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方于2015年11月8日签订的租房协议书约定的租期至2016年11月8日，但租赁期限届满后，越开公司继续使用租赁物，李玲未提出异议，故原房屋租赁协议书继续有效，但租赁期限为不定期。李玲已于2019年1月3日以手机短信通知越开公司搬离所租赁的房屋，但越开公司拒绝搬离，故李玲要求解除不定期房屋租赁合同及要求越开公司返还富宁县新华镇城北路60号房屋门面，原审法院予以支持。越开公司已支付房屋租金至2018年12月30日，但其从2019年1月1日起使用涉案房屋门面期间未支付使用费，李玲要求按照合同约定的租金标准即每年66000元支付房屋门面使用费，予以支持。越开公司依法应向李玲支付自2019年1月1日至2019年3月4日期间的房屋门面使用费为11392元（66000/年÷365天×63天）。越开公司提出李玲不是涉案房屋门面的出租人，李玲不是本案适格的诉讼主体的抗辩理由无事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除李玲与富宁越开二手车交易市场有限公司的不定期房屋租赁合同；二、富宁越开二手车交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内向李玲返还其占用的富宁县新华镇城北路60号房屋门面；三、富宁越开二手车交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内向李玲支付房屋门面使用费11392元。案件受理费85元，减半收取42.50元，由富宁越开二手车交易市场有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交证据。本院二审期间，经征询双方当事人对一审认定法律事实的意见，越开公司对“2015年11月8日，李玲（甲方）与越开公司（乙方）签订了《租房协议书》，约定甲方将高速公路口原交通集团公司富宁分公司修理厂综合用房门面（城北路60号）出租给乙方使用，占地面积为500平方米，每年租金为66000元，先交租金后使用，租赁期限为一年即从2015年11月8日至2016年11月8日。该协议书上李玲签字处虽然盖有云南文山交通运输集团公司富宁分公司的公章，但是为了方便越开公司办理营业执照才盖的公司公章。协议约定的租赁期限届满后，李玲继续将涉案房屋出租给越开公司使用，租金不变即每年租金为66000元，但双方未继订房屋租赁合同，租赁期限也没有约定，”有异议，认为这一认定的内容是错误的，李玲并没有和越开公司签订租房协议，而是交通集团富宁分公司和越开公司签订房屋租赁协议，李玲只是代为处理该事务的工作人员。对于李玲的诉讼主体资格问题，本院将结合事实和证据予以分析、认定。本院对一审查明的其余法律事实予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.李玲是否是本案的适格主体；2.双方租赁合同是否应解除；3.越开公司是否应返还其承租的门面给李玲；4.李玲要求越开公司支付租金11392元的诉请是否应予支持。关于李玲是否是本案的适格主体的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”虽然本案的租赁标的物所有权属云南文山交通运输集团公司富宁分公司所有，且在双方签订的《租房协议书》甲方处加盖了云南文山交通运输集团公司富宁分公司的印章，但通过一审法院调取的“情况说明”可知，案涉房屋是李玲从云南文山交通运输集团公司富宁分公司承租过来后，又转租给越开公司使用的，该转租行为得到了公司的默许，即云南文山交通运输集团公司富宁分公司允许李玲将租赁房屋用于转租并收取租金，李玲作为本案的原告主体资格适格。关于双方租赁合同是否应解除的问题。本院认为，双方于2015年11月8日签订的《租房协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的权利、义务。双方合同约定租期一年，即2015年11月8日至2016年11月8日，租期届满后，双方未重新签订租赁合同，但越开公司仍然使用着租赁物，李玲仍然收取越开公司交付的租金，原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案因双方之间为不定期租赁合同关系，李玲可随时要求解除合同，至2019年1月3日，李玲以手机短信的形式通知越开公司搬离租赁房屋，但遭到越开公司法定代表人熊跃开的拒绝。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案李玲已向越开公司表示不愿继续租赁房屋给越开公司使用，双方之间的租赁合同关系自李玲的搬离通知到达越开公司时就已解除。关于越开公司是否应返还其承租的门面给李玲的问题。本院认为，如前所述，双方之间的租赁合同关系已解除，越开公司无权继续使用租赁物，其应将租赁的门面全部返还给李玲。关于李玲要求越开公司支付租金11392元的诉请是否应予支持的问题。本院认为，越开公司最后一次交付给李玲的租金的租期是自2017年12月30日起至2018年12月30日，租期届满后，李玲已要求解除双方的租赁合同关系，但越开公司一直拒绝搬离租赁房屋并占有使用至今，李玲要求按照原合同约定要求越开公司支付至一审开庭之日（2019年3月8日）的租金11392元的诉讼请求合理、合法，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决处理结果正确。越开公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85.00元，由富宁越开二手车交易市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦永兴审判员  张文科审判员  刘 曼二〇一九年八月二十二日书记员  刘灿灿