陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终8015号                 上诉人（原审被告）陕西省现代农业发展中心。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鹏斌，男，汉族，1993年7月27日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业中心）因与被上诉人张鹏斌商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。现代农业中心上诉请求：1、依法改判一审判决书第二项；2、依法判令张鹏斌承担一、二审诉讼费用。事实和理由：张鹏斌主张的每日万分之二的迟延交房违约金过高，请求法院依法予以降低。l、法律规定的预期交付房屋的损失应以同地段同类型房屋租金标准为依据计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，第十七条：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，张鹏斌所购房屋地点租金大约每月2500元左右（不到总房款的日万分之一），这显然远低于其每日万分之二的违约金主张，故该主张违背客观事实，不应当被支持。2、违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。张鹏斌辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，现代农业中心的上诉理由不能成立。 张鹏斌向原审法院提出诉讼请求：1、现代农业中心向张鹏斌支付迟延交房违约金66542元（以总房款为基数，按日万分之二计算，计算至2016年9月13日）；2、现代农业中心将张鹏斌购买的房屋办理权属登记需由现代农业中心提供的资料报产权登记机关备案；3、现代农业中心向张鹏斌支付迟延办理产权证的违约金（以总房款为基数，按日万分之一计算，截止2018年9月30日，已产生11445元，具体请判至出证之日）；4、本案诉讼费用由现代农业中心承担。2014年1月14日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定由张鹏斌购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号商品房一套，该房总价款为534903元整。并约定现代农业中心应在2014年12月31日之前将房屋交付张鹏斌。同时约定逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，张鹏斌如期支付了购房款，现代农业中心却未能如期将房屋交付张鹏斌。合同同时约定现代农业中心应在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定的期限内不能取得房地产权属证书的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人应按已付购房价款的日万分之一支付违约金。合同订立后，张鹏斌支付了购房款，现代农业中心于2016年9月13日向张鹏斌交付了房屋，并按实测面积办理了面积补差手续，签订了补充合同，实际房屋总房款为539856元。鉴于现代农业中心未能如期交房及未在合同约定的期限内为张鹏斌办理房产证。现代农业中心辩称，第一，张鹏斌在收房时和现代农业中心签订了《补偿凭证》，明确约定：“经与开发商协商一致，同意以三个月物业费的补偿形式取得本人谅解，并不以此为依据追究开发商违约责任”，故原告无权主张迟延交房的违约责任。第二，关于迟延办理房产证，张鹏斌主张的日万分之一的违约金过高，因迟延办证并不影响其居住、出租，违约金约定相当于每个月的租金，明显过高，希望法庭予以降低。原审法院经审理查明，2014年1月4日，双方签订《商品房买卖合同》，约定张鹏斌购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，建筑面积125.27平方米，总金额为534903元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即：1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即《商品房买卖合同》补充协议中约定，出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需要在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房屋所有权证的所有资料及办证相关费用（包括但不限于代办费、工本费、登记费等）交付给出卖人并委托出卖人统一申办房屋所有权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴交费用，则出卖人办理房屋所有权证的期限相应顺延。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，因面积补差，张鹏斌实际向现代农业中心支付的全部房价款为539856元。2016年9月13日，张鹏斌办理了收房手续，并与现代农业中心达成《补偿凭证》，《补偿凭证》载明:本人张鹏斌购买高新第五季（卓越熙郡）3-11801号房，因所购楼栋延期交房至2015年4月30日和2015年8月31日前。经与开发商协商一致，同意以3个月物业费的补偿形式取得本人谅解，并不以此为依据追究开发商违约责任。张鹏斌随后凭借《补偿凭证》冲抵物业费。另查明，涉案房屋因消防验收尚未通过，至今未验收合格。至今现代农业中心亦未将张鹏斌所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原审法院认为，张鹏斌与陕西省现代农业发展中心签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效。双方当事人应依约全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张鹏斌依约履行了交付房款的义务，现代农业中心未在合同约定的期限内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，现代农业中心的行为已构成违约，应按照合同约定依法承担违约责任。根据双方所签《商品房买卖合同》补充协议之约定，张鹏斌要求现代农业中心按合同约定的已付购房价款的日万分之一支付自逾期之日至2018年9月30日止的违约金11445元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但对于张鹏斌起诉要求现代农业中心支付违约金至取得房屋产权证书之日的诉讼请求，鉴于违约时间的不确定性，对于2018年10月1日之后的违约金在实际违约事实发生之后，张鹏斌可另行主张。至于现代农业中心辩称该违约金约定过高一节，由于现代农业中心的原因导致张鹏斌至今未能取得房地产权属证书，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，双方约定的违约金并不存在过高的情形，故对现代农业中心的辩称理由，本院不予采信。关于张鹏斌要求现代农业中心支付逾期交房违约金之诉请，因在现代农业中心违约后，双方就违约金已经达成《补偿凭证》，由现代农业中心免除3个月物业费的补偿形式取得张鹏斌谅解并不以此为依据追究现代农业中心违约责任，该《补偿凭证》系双方真实意思表示，并没有无效、可撤销的情形，系有效约定，且现代农业中心已按《补偿凭证》的约定实际履行了相应义务。现张鹏斌再次提出现代农业中心支付逾期办证违约金，违反诚实信用原则和双方的约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起三十日内将原告张鹏斌购买的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内支付原告张鹏斌逾期办证违约金11445元（截止2018年9月30日）。三、驳回原告张鹏斌的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1750元，本院减半后由原告负担746.5元，由被告负担128.5元。因原告已预交，故被告在支付上述款项时向其一并支付。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，张鹏斌与现代农业中心签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。现双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的/%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。3、详见《商品房买卖合同》补充协议”。双方又在《商品房买卖合同》附件七第八条关于产权登记的补充条款中约定：“出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日起，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金”。上述合同签订后，张鹏斌依约向现代农业中心支付了购房款，但现代农业中心于2016年9月13日向张鹏斌交付了房屋后，至今未将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，故现代农业中心的行为已构成违约，应按照双方合同约定承担逾期办证违约责任。现代农业中心上诉称，双方在合同中约定的违约金过高，应予降低。但现代农业中心对予以降低的理由及如何计算的依据未提供证据，故该上诉请求，不能成立。原审判决按合同约定的已付购房价款的日万分之一向张鹏斌支付逾期之日至2018年9月30日违约金11445元的认定，并无不当，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元（陕西省现代农业发展中心已预交），由陕西省现代农业发展中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  焦 海 林审 判 员  朱 利 安审  判  员  李 美 红 二○一九年七月三十一日 书 记 员 张  佳  欣 1