广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2398号上诉人（原审原告）：林顺威，男，1975年9月18日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审原告）：李永林，男，1976年8月30日出生，汉族，住广东省中山市。两上诉人共同委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德（江门）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李艳清，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：区结梅，女，1976年10月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喻忻，广东盈进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡健林，男，1972年4月15日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：中山市天城置业发展有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新天二路2号首层销售中心。法定代表人：张建宪。上诉人林顺威、李永林因与被上诉人区结梅、蔡健林，原审第三人中山市天城置业发展有限公司（以下简称天城公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林顺威、李永林上诉请求：撤销一审判决第二项，改判区结梅、蔡健林返还土地受让款919328元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，暂计至2018年10月11日为453611.73元）。事实和理由：一、一审在未查明事实的情况下，直接认定天城公司赔偿的款项包括了林顺威、李永林的款项，缺乏事实与法律依据。结合本案证据及当事人陈述可知，区结梅、蔡健林仍负有将购地款差额补偿给林顺威、李永林的义务。二、一审判决程序违法。一审法院未对林顺威、李永林提交的录音证据组织质证，亦未在判决中提及该证据，仅要求区结梅提交书面质证意见，且未要求其说明逾期理由，导致林顺威、李永林未对该质证意见发表意见。另，一审案卷中夹在其他案件材料，将另案判决套用在本案中，可见一审未查明事实。三、签订退地协议时，只有林顺威、李永林与天城公司的张总在现场，区结梅并未在场，一审法院在未经查实的情况下直接认定“区结梅在现场”，认定事实明显错误。区结梅辩称：一、一审认定事实确有瑕疵，但不属于程序违法。二、关于录音证据的问题，区结梅一审期间已提出林顺威、李永林逾期举证的问题，但依然发表质证意见。因为区结梅并未针对该录音证据提供反证，故其质证意见并非必须送达给林顺威、李永林，至于该证据是否被采纳，属法院认定范围。蔡健林二审期间未向本院提交答辩意见。天城公司二审期间未向本院陈述意见。林顺威、李永林向一审法院提出诉讼请求：1.确认林顺威、李永林与区结梅2010年7月13日签订的《土地受让权转让合同》无效；2.区结梅、蔡健林返还土地受让款919328元及其利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从林顺威、李永林实际付款之日起计算至被告区结梅、蔡健林返还全部款项之日止，具体如下：本金919328元从2010年7月14日起计算至返还全部款项之日止，暂计至2018年10月11日，利息为453611.73元。一审法院认定事实：林顺威与李永林是夫妻关系，区结梅与蔡健林是夫妻关系。第三人天城公司向横栏镇三沙村征收土地后开发中山市横栏镇茂辉工业区，第三人天城公司在没有取得土地使用权之前将其中的11.64亩土地使用权转让给区结梅。2010年7月13日，区结梅与林顺威、李永林签订《土地受让权转让合同》，约定区结梅将位于中山市横栏镇茂辉工业区一块土地面积4.68亩的工业用地使用权的受让权转让给林顺威、李永林，转让该土地价格为295万元，首期款2306702元于签订本合同时支付，余款643298元在办理土地证时由林顺威、李永林一次性付清给第三人天城公司。合同签订后，林顺威、李永林当天将首期款2302470元支付给了区结梅，区结梅对此出具了收款收据（编号0023076）。2010年7月20日，在区结梅的协助下，林顺威、李永林与第三人天成公司就上述土地签订了《购地合同书》，约定天成公司将上述土地以有偿使用方式转让给林顺威、李永林作工业用地，受让土地面积约4.68亩，按每亩人民币433000元计算，即土地受让款为人民币2026440元；签订合同书后三天内支付土地价款1383142元给天城公司，余款643298元在省国土厅批文下达及收到建设用地通知书进入确权办证程序时一次性付清给天城公司；天城公司预计在签订合同之日起9个月之内（不超过12个月）办好土地使用权证书并完善各项用地手续将上述土地交付给林顺威、李永林使用；天城公司负责协助林顺威、李永林办理该土地的国有使用审批证手续，并负责办证所需的费用。合同还约定了其他内容。合同签订后，区结梅将1383142元支付给第三人天城公司，天城公司向林顺威、李永林开具金额为1383142元的《收据》（编号0002146）。后林顺威、李永林开始对涉案土地进行打桩及基础工程，但天城公司无法为林顺威、李永林办好土地使用权证书。直至2016年12月1日，天城公司与林顺威、李永林签订《退地协议》，约定林顺威、李永林将涉案土地退回给第三人天城公司，归天城公司所有；天城公司退回林顺威、李永林已交款项及在建基础建设补偿金，按每亩950000元计价，合计4446000元。签订协议后，第三人天城公司已按约定将4446000元全部支付给林顺威、李永林。林顺威、李永林认为其与区结梅签订的《土地受让权转让合同》是无效合同，其支付给区结梅的土地转让款2302470元与区结梅支付给第三人天城公司的土地转让款1383142元还有919328元差额，为此向一审法院起诉要求确认其与区结梅签订的《土地受让权转让合同》是无效合同及要求区结梅及其配偶蔡健林连带返还土地受让款919328元及其利息。林顺威、李永林为此提交一份2010年7月28日由保证人区结梅出具的《保证书》，载明内容有：现有区结梅(下面简称转让方)将其向天城公司购买的位于茂辉工业开发区的11.24亩（该地块现测量面积为11.64亩，最终以实际购地面积为准）工业用地分拆成两块土地分别转让给林耀胜、汤桂欢和林顺威、李永林（下面简称受让方），并授权天城公司与受让方签订新的购地合同，就上述事宜，转让方向受让方保证，如发生受让方退地，天城公司只负责按新签订的购地合同约定的条款退款，如转让方与受让方在交易过程中存在高于43.3万元/亩的交易差价及利息，由转让方退回受让方，与天城公司无关。但该《保证书》是打印复印件，另在此复印件下方空白处添加手写内容：“此地块因不可抗拒原因导致投资方投资项目失败，我公司对此已协商妥善做出退赔。至于中介方（保证人）理应对此给予退还已收费用。”（此添加部分也是复印件），天城公司在手写添加部分加盖公章，但无经手人及注明时间。庭审中，区结梅否认该证据的真实性，天城公司及林顺威、李永林均未能提交证据原件。另在庭审中，天城公司确认在天城公司与林顺威、李永林协商解除购地合同及签订退地协议时，区结梅均在现场，并确认天城公司赔偿给林顺威、李永林的4446000元是综合赔偿款项，其中已包括林顺威、李永林向区结梅支付的2302470元。天城公司陈述涉案土地登记在中山市横栏镇三沙村名下，并未过户至其名下或林顺威、李永林名下。一审法院认为，本案为建设用地使用权合同纠纷。天城公司陈述涉案土地的使用权人登记在中山市横栏镇三沙村名下。现有证据显示，本案无论区结梅还是第三人天城公司均未取得过涉案土地的使用权，更没有涉案土地的使用权证。根据《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条的规定，无论区结梅与林顺威、李永林签订的《土地受让权转让合同》、还是第三人天城公司与林顺威、李永林签订的《购地合同书》，均违反国家行政法规有关土地使用权转让的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该两份合同均无效。林顺威、李永林起诉要求确认其与区结梅于2010年7月13日签订的《土地受让权转让合同》无效，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案争议的焦点是天城公司与林顺威、李永林签订退地协议时，天城公司赔偿给林顺威、李永林的4446000元是综合赔偿款项，其中是否已包括林顺威、李永林向区结梅支付的2302470元。林顺威、李永林提交的2010年7月28日由区结梅出具的《保证书》中除天城公司的公章外均为复印件，区结梅作为保证人对保证书的真实性不予确认，林顺威、李永林及天城公司均未能提交该证据的原件，其证据效力对区结梅没有约束力，一审法院对《保证书》的证明效力不予确认。第三人天城公司作为与林顺威、李永林签订退地协议的当事方，区结梅作为第三人天城公司与林顺威、李永林签订退地协议的参与方，在林顺威、李永林与区结梅对退地协议内容有不同理解时，第三人天城公司的意见对退地协议内容的理解应更可信。另从本案的事实看，林顺威、李永林支付的土地转让款总价为2302470元，第三人天城公司退回给林顺威、李永林的赔偿款为4446000元，中间差价为2143530元，其差价足以补偿林顺威、李永林对涉案土地基建投入及因解除合同对林顺威、李永林造成的实际损失。故一审法院认为，天城公司赔偿给林顺威、李永林的4446000元是综合赔偿款项，已包括林顺威、李永林向区结梅支付的2302470元。林顺威、李永林要求区结梅、蔡健林返还土地受让款919328元及其利息，证据不足，一审法院不予支持。蔡健林未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。综上，依照《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认林顺威、李永林与区结梅于2010年7月13日签订的《土地受让权转让合同》无效；二、驳回林顺威、李永林的其他诉讼请求。案件受理费17156元，财产保全费5000元，合计22156元，由林顺威、李永林负担。本院二审期间，林顺威、李永林向本院提交以下证据：1.林顺威、李永林开发土地支出的管桩费发票、运费发票；2.管桩销售合同及补充协议书；3.广东建华管桩出具的收款收据4张；4.冯浩良出具的收据3张；5.古镇为民沙石工程部派运单2张；6.砖收据1张和送货单1张；7.顶木收款收据2张；8.厂房设计费收据1张；9.放线收据1张；10.水表收据1张；11.电报报装回执1张；12.混凝土购置合同及收款收据3张；13.钢材款收据3张；14.工程款付款凭证9张、收据2张、现金支出证明表1张、收条3份；15.出仓单3张；16.统计明细表。以上拟证明林顺威、李永林拿到土地后进行了建设投入，目前能提供单据的投入金额达1546467元，还有很多投入因单据无法找到，无法统计；在签订退地协议时约定的在建基础建设补偿金是考虑到土地升值部分、投入的建设金额后才形成的退地金额，其中并不包括林顺威、李永林向区结梅主张的差价部分。区结梅向本院提交蔡炎强说明一份，拟证明原购地合同是天城公司与区结梅、蔡炎强签订，后区结梅将原购地合同中的权利和义务转让给林顺威、李永林，得到了蔡炎强的授权确认。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。区结梅发表质证意见如下：确认证据1-3、12的真实性，不确认关联性，无法证明用于涉案土地建设；不确认证据4-11、13-16的真实性、合法性、关联性；以上证据均非二审新证据，内容与案无关联，无法查实真伪；林顺威、李永林在无证土地上未经报建施工，即使真的存在建设损失，也应自行承担，与区结梅无关；即使其损失真的达到154多万元，天城公司赔偿的款项446万后扣减154万多元后也远远高于林顺威、李永林支付的230多万元。林顺威、李永林发表质证意见如下：不清楚区结梅与蔡炎强之间的关系，区结梅一审期间未提及此事实，二审期间没有提交蔡炎强的购地合同原件及该说明的原件，对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。双方当事人对天城公司一审期间提交的土地使用权证的真实性、合法性、关联性均予以确认。该土地使用权证显示，涉案土地于2018年1月4日核发不动产权证书，属中山市横栏镇三沙村第八股份合作经济社单独所有，权利类型为集体建设用地使用权，用途为工业用地。本院对一审查明的除“林顺威与李永林是夫妻关系”、“天城公司与林顺威、李永林协商解除购地合同及签订退地协议时，区结梅均在现场”以外的其他事实予以确认。二审期间，区结梅称，差额部分的919328元就是天城公司概括受让合同权利义务的对价与区结梅应当获取的报酬。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系建设用地使用权转让合同纠纷，区结梅与林顺威、李永林签订的土地受让权转让合同实系所涉土地系农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，该合同依法应属无效。一审援引《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条认定该合同无效，属适用法律瑕疵，但认定结果无误，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。区结梅称其基于前述合同收取林顺威、李永林的2302470元中，有差额部分919328元系其向天城公司转让合同权利义务的对价及报酬，余款1383142元已通过冲抵形式支付给天城公司，故可知该部分差额款项919328元系区结梅自行收取，并未支付给天城公司。对于该919328元是否包含在天城公司向林顺威、李永林支付的4446000元赔偿款中，本院认为，天城公司对林顺威、李永林一审期间提交的2010年7月28日保证书复印件上天城公司加盖的公章真实性不持异议，可以推定天城公司对该保证书上加盖公章所覆盖的内容予以确认。该部分内容为手写的“此地块因不可抗拒原因导致投资方投资项目失败，我司对此已协商妥善做出退赔，中介方（保证人）理应对此给予退还已收费用”内容，而天城公司与林顺威、李永林签订的退地协议中亦载明“甲方退回乙方已交款项及在建基础建设补偿金”，以上均未提及天城公司代区结梅返还其自行收取的919328元差额款项的处理问题，反而能够从上述文字表述中推导出区结梅应自行返还其收取款项的结论。天城公司二审期间经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭接受本院调查询问，导致本院对于该保证书、退地协议书的形成过程、内容含义等问题无法进一步查实，应由天城公司自行承担不利后果。综合以上分析，本院认定天城公司并无代区结梅承担返还区结梅自行收取的差额款项919328元的意思表示，故其向林顺威、李永林支付4446000元赔偿款的行为不能免除区结梅所应承担的返还责任，林顺威、李永林诉请区结梅返还该款项，于理有据，但其作为完全民事行为能力人，签订无效合同受让涉案土地，自身亦有过错，综合考虑本案具体情况，本院认定林顺威、李永林应自行承担该部分款项被占用期间的利息损失。另，林顺威、李永林没有证据证明区结梅的涉案债务属于《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定的“用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示”之情形，其主张蔡健林承担连带返还责任的理据不足，本院对其该部分主张不予支持。综上，林顺威、李永林的上诉合理部分，本院予以支持，无理部分予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14229号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14229号民事判决第二项；三、被上诉人区结梅于本判决生效之日起七日内向上诉人林顺威、李永林返还土地受让款919328元；四、驳回上诉人林顺威、李永林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17156元（林顺威、李永林已预交），由区结梅负担12993元，林顺威、李永林负担4163元；一审诉讼保全费5000元（林顺威、李永林已预交），由区结梅负担；二审案件受理费17157元（林顺威、李永林已预交），由区结梅负担12993元，林顺威、李永林负担4164元。以上区结梅应负担部分均于本判决生效之日起七日内径付林顺威、李永林，一审法院及本院均不另行收退。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年八月一日书记员  郑 蕙