安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终957号 上诉人（原审原告）：宫维丽，女，1954年9月2日出生，汉族，退休工人，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：沈允福（系宫维丽丈夫），住安徽省宣城市宣州区。 上诉人（原审原告）：宫维玲，女，1953年6月23日出生，汉族，退休工人，住安徽省宣州区。 委托诉讼代理人：吕帮荣（系宫维玲丈夫），住安徽省宣州区。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：戴金莲，宣城市宣州区济川法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李玉生，男，1954年9月3日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被上诉人（原审被告）：樊秀玲，女，1957年2月14日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区 原审第三人：丁芳萍，女，1982年10月12日出生，汉族，个体经营，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：杨春爱，安徽杰灵律师事务所律师。 上诉人宫维丽、宫维玲因与被上诉人李玉生、樊秀玲及原审第三人丁芳萍债权人撤销权纠纷一案，不服宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宫维丽、宫维玲上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉请。事实和理由：1.李玉生、樊秀玲向其借款并书面承诺以案涉房屋抵押担保，因李玉生以身份证丢失为由拖延办理抵押登记，并通过其子李伟经营的宣城天源房产经纪有限公司将该房屋出售给丁芳萍，并拖欠其借款至今。2.丁芳萍与李玉生之子李伟虽办理离婚手续，但二人仍共同生活，并于离婚后生育一子李兆阳。3.李玉生于2016年7月29日利用案涉房屋在皖南农村商业银行抵押贷款30万元，后又将该房屋抵押给丁芳萍（抵押金额65万元），该两抵押均于2016年11月30日注销，可见相关债务已经清洁，不存在65万元债务抵购房款的情形。3.李玉生因欠债较多，个人银行账户已被法院查封，故其借用丁芳萍银行账户与他人往来，从丁芳萍账户汇给沈允福的37.5万元和39万元均是李玉生借用账户操作的，并非是丁芳萍代李玉生还款。如李玉生名下另有位于宣州区房屋出卖给余清、李登妹，该购房款即汇入了丁芳萍银行账户。4.案涉房屋市场价约150万元，李玉生、樊秀玲仅以24万元出售给丁芳萍，该三人恶意串通，以明显不合理低价转让案涉房屋，损害了债权人利益。 李玉生、樊秀玲均未进行答辩。 丁芳萍述称，1.其与李玉生之子李伟于2008年8月22日离婚，之后二人并未共同生活。2.案涉房屋系其向李玉生购买，为此支付了104万元的购房款，包括一审认定的65万元及其于2017年4月8日向宫维丽的丈夫沈允福支付39万元，故李玉生并非是以明显不合理的价格将房屋转让给丁芳萍。3.案涉房屋于2016年9月8日由李玉生抵押给其，抵押金额为65万元。当时李玉生对其负有65万元的债务，后李玉生与其达成房屋买卖的合意，并以借款抵房款。其与李玉生通过正常的中介进行房屋买卖，于2016年11月8日交纳契税，后案涉房屋在2016年11月30日办理抵押权注销，2016年12月5日双方办理房屋买卖合同网签，房屋买卖行为符合市场交易习惯，双方办理了房屋过户手续，其合法取得该房产。4.宫维丽、宫维玲作为债权人行使撤销权不符合我国合同法第七十四条第一款的规定的构成要件。丁芳萍获得房屋的方式是通过合法方式进行房屋买卖并支付了相应的对价，宫维丽、宫维玲未提供证据证明李玉生转让该房屋的价格明显不合理。5.其从李玉生处取得房屋是维护自己的合法权益，是善意的，且对李玉生对外欠款不知情。6.宫维丽在收到李玉生765000元还款后，仍起诉要求李玉生归还86万元的借款，且在诉讼中对该两笔还款未有提及，李玉生亦未抗辩，该二人有串通之嫌。7.至于是否书面承诺以案涉房屋进行抵押一节，因李玉生、樊秀玲未予认可，故真实性存疑。且即便真实，也确未办理抵押登记。8.宫维丽、宫维玲认为李玉生借用其银行账户之事，与本案无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 宫维丽、宫维玲向一审法院起诉请求：1.撤销李玉生名下坐落在于宣州区门面房恶意转移给第三人丁芳萍的房产买卖合同。2.李玉生、樊秀玲承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月1日，宫维玲以李玉生、樊秀玲为被告向一审法院提起民间借贷纠纷之诉。一审法院于2017年12月18日做出（2017）皖1802民初5686号民事判决：被告李玉生、樊秀玲于判决生效之日起十日内偿还原告宫维玲借款380000元及利息（自2016年6月10日起按月利率1.5%计算至实际还款之日止）。2017年11月1日，宫维丽以李玉生、樊秀玲为被告向一审法院提起民间借贷纠纷之诉。一审法院于2017年12月18日做出（2017）皖1802民初5687号民事判决：被告李玉生、樊秀玲于判决生效之日起十日内偿还原告宫维丽借款835700元及利息（其中320000元自2016年4月18日起，515700元自2016年6月10日起，均按月利率1.5%计算至实际还款之日止）。上述两判决生效之后，因李玉生、樊秀玲未按期归还借款，宫维丽、宫维玲申请执行。2018年3月13日，经一审法院执行局网络司法查询，未发现李玉生、樊秀玲有可供执行的财产。 李玉生与丁芳萍原系公公与媳妇的关系。丁芳萍系在宣城市区宣州市场临时市场服装大厅11-12号从事内衣、袜子、小百货批零兼营的个体工商户。2008年8月22日，丁芳萍与李玉生的儿子办理离婚登记手续。2015年6月25日，李玉生向丁芳萍借款375000元用于归还宫维丽的借款，并于当日出具借条一份，内容为：“今借到丁芳萍人民币叁拾柒万伍仟元正。（￥375000元）用于归还所欠宫维丽的借款，此款打入宫维丽指定账户，月息定为1分5厘。借款人李玉生2015年6月25日”。后丁芳萍从其银行账户中汇款375000元至宫维丽的丈夫沈允福的银行账户。2016年9月8日，李玉生与樊秀玲将所有的位于宣城市宣州区，面积为52.34平方的商业用房向丁芳萍办理了抵押登记，宣城市房地产登记信息管理系统登记信息为：“案例编号：2016841987抵押权人：丁芳萍抵押人：李玉生、樊秀玲债务人：李玉生、樊秀玲协商价值（评估价值）：900000元他项权利价值：650000元合同1金额：650000元合同1起始日期：2016-09-0815:22:00合同1终止日期：“2019-09-0815:22:00”。2016年11月30日，李玉生、樊秀玲与丁芳萍注销了前述抵押权。2016年12月5日，丁芳萍与李玉生、樊秀玲签订《存量房买卖合同》，合同约定房屋成交价格约定为240000元。同日丁芳萍缴纳契税，据契税完税情况证明记载：纳税人名称丁芳萍，土地房屋位置济川南市路23-10号，合同签订日期2016年11月28日，权属转移方式房屋买卖，土地房屋面积（平方米）52.34，计税价格（元）398761.90，税率（5）4.00%,应纳税额1595048元，实缴税额（元）15950.48，……”。2017年4月8日，丁芳萍从其银行账户中汇款390000元至宫维丽的丈夫沈允福的银行账户。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。本案的争议焦点为李玉生、樊秀玲是否以明显不合理的低价于2016年11月28日将涉案商业用房转让给丁芳萍。本案中，结合双方当事人现有的证据，2015年6月25日，李玉生向丁芳萍借款375000元归还其在外的借款。2016年9月8日，李玉生将涉案的房屋抵押给丁芳萍，抵押的金额为650000元（包括2015年6月25日的375000元在内）。宫维丽、宫维玲未提交任何证据证明李玉生与丁芳萍之间的债权债务系虚假，故该抵押登记具有公信力，李玉生与丁芳萍之间的债权债务系合法有效，应认定该二人之间债务为650000元。2016年11月28日李玉生将涉案的商业用房售卖给丁芳萍，虽契税完税情况证明登记的计税价格为398761.90元，但在李玉生将涉案的商业用房售卖给丁芳萍之前，李玉生在丁芳萍处已存在650000元的债务，对丁芳萍述称该650000元的债权系购买涉案商业房的房款的辩解，依法予以确认。丁芳萍述称其于2017年4月8日向宫维丽的丈夫沈允福转让的390000元系购买涉案商业用房的房款，因其与李玉生之子在2008年8月22日离婚，双方不存在姻亲关系，故李玉生在其不付清房款的情况下，就将涉案的商业用房过户与交易习惯不符，对丁芳萍该述称不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款规定：“对于合同法第七十四条规定明显不合理的低价，人民法院应当以交易一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。宫维丽、宫维玲未提交证据证明李玉生在2016年11月28日将涉案商业用房售卖给丁芳萍时的案涉房屋市场交易价格，以及丁芳萍已支付的650000元购房款是否低于市场交易价的70%，故对其要求撤销案涉房产买卖合同的诉讼请求，依法不予支持。李玉生、樊秀玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告宫维丽、宫维玲的诉讼请求。一审案件受理费100元，由宫维丽、宫维玲负担。 二审中，宫维丽、宫维玲补充提交证据1，安徽省小学生学生学籍表（宣城市第四小学李兆阳）一份，拟证明丁芳萍与李伟离婚后仍共同生活。证据2，房屋抵押登记信息一份，拟证明案涉房屋抵押贷款已还清。证据3，沈允福银行转账记录一份，拟证明沈允福于2015年12月18日向李玉生汇款37万元。丁芳萍补充提交了证据1，宣城市不动产登记中心房地产登记信息二份（南市路24号2室、交通路宣城大市场16A幢9室）及宣城市宣州区法院拍卖公告和竞买公告复印件各一份，拟证明案涉房屋交易时市场价值远达不到150万元。证据2，房屋抵押借款合同一份，拟证明李玉生因欠丁芳萍65万元，将案涉房屋抵押给丁芳萍。证据3，宣城皖南农村商业银行抵押合同、最高额抵押合同各一份，拟证明丁芳萍就案涉房屋办理了抵押贷款。本院审查认为，双方补充提交的证据真实性应予确认，但宫维丽、宫维玲补充提交的证据和丁芳萍补充提交的证据3与本案无直接关联性，其他证据均不能达到其证明目的。宫维丽、宫维玲及丁芳萍对一审证据的举质证意见均与一审相同，本院认证意见同一审一致。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，二审对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，李玉生与樊秀玲系原系夫妻关系，案涉房屋原登记在该二人名下。 因受丁芳萍委托，安徽国嘉房产土地评估有限公司就案涉房屋作出皖国嘉房地估[2016]字第869号房地产抵押估价报告，载明该房屋于估价时点即2016年12月20日的抵押价值为102万元。 本院认为，宫维丽、宫维玲与李玉生、樊秀玲之间的债权债务关系已经人民法院生效裁判确认，故对丁芳萍提及的债务真实性问题，本院不再重复审查。本案争议焦点为案涉房屋的转让价格是否为明显不合理的低价及丁芳萍是否知晓该情形。丁芳萍与李玉生在不动产登记中心备案合同载明的购房款数额为24万元，虽丁芳萍称其实际支付的购房款为104万元，但因2017年4月8日丁芳萍向沈允福汇款39万元时，案涉房屋的交易及转移登记均已完成，丁芳萍关于该39万元系案涉房屋买卖的购房款的意见明显与正常二手房买卖交易习惯不符，故对该节意见不予采信。截止案涉房屋办理转移登记时，仅2015年6月25日丁芳萍代李玉生付沈允福的375000元款项查证属实，丁芳萍述称彼时其与李玉生之间存在65万元借款的其他数额未有交付凭证及相关证据证实借款真实性，故丁芳萍与李玉生之间是否存在65万元借款存疑。退而言之，即便前述65万元借款真实存在并折抵了购房款，案涉房屋的交易价格65万元也明显低于丁芳萍委托评估的抵押价值的70%（102万元×70%＝71.4万元），故该转让行为系属以不合理的低价转让。丁芳萍称其对李玉生负债情况不知情，因与其曾代李玉生偿还债务的事实明显相悖，本院不予采信。宫维丽、宫维玲上诉关于案涉房屋交易时的市场价格约150万元以及丁芳萍账户汇给沈允福的37.5万元和39万元均系李玉生借用丁芳萍账户操作的，并非是丁芳萍代李玉生还款，及李玉生名下另有位于宣州区房屋的出让款亦汇入了丁芳萍银行账户的相关意见，因其未提举相关证据证明，本院不予采信。丁芳萍二审中要求按照案涉房屋周边其他房屋的不动产登记中心备案的交易价格以及司法拍卖价格确定案涉房屋市场价的意见，因司法拍卖价格与市场交易价格不具有可比性，且不同位置和朝向的门面房价格悬殊较大，故对其该节意见不予支持。宫维丽、宫维玲上诉提及李玉生曾书面承诺以案涉房屋向其抵押及丁芳萍与李玉生之子李伟离婚后仍共同生活两节，因与本案实体处理无直接关联，二审不予审查。 综上所述，债务人李玉生、樊秀玲将其名下房屋以明显不合理的低价转让给丁芳萍，损害了债权人宫维丽、宫维玲的利益，且丁芳萍知道前述情形，故案涉房屋的买卖行为依法应予撤销。一审法院认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。宫维丽、宫维玲的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初1410号民事判决； 二、撤销被上诉人李玉生将其名下坐落于宣城市宣州区门面房转让给原审第三人丁芳萍的房屋买卖合同。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，均由被上诉人李玉生、樊秀玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王宏玖 审判员  司含江 审判员  朱亚敏 二〇一九年八月二十八日 法官助理操尚 书记员丁环 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……