贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终285号上诉人（一审原告）：刘睿，男，汉族,1991年6月22日出生,住贵州省榕江县。被上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住址，贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。上诉人刘睿因与被上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2018）黔2631民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘睿上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：第一、上诉人与被上诉人签订本案房屋买卖合同时己经向被上诉人缴纳全部购房款450023.00元，被上诉人在上诉人己经缴纳全部购房款的前提下，不能够在约定的2016年9月30日前对上诉人交付合同项下的房屋产权证的行为己经完全构成根本违约行为。第二、《商品房买卖合同》第十九条第一款关于初始登记的相关约定，完成本案房屋初始登记并按时移交相关登记文书是房开公司应当履行的合同义务，不能以上诉人未缴纳契税、维修基金等费用作为被上诉人转移房屋登记的必备条件。上诉人尚未缴纳相关契税和维修基金的问题，跟上诉人要求被上诉人移交商品房转移登记相关文书的义务没有必然联系，同时并不会对被答辩人按期取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书造成影响，二者之间不存在先后履行顺序问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，被上诉人应在2016年9月30日将上诉人所购买房屋所有转移登记给上诉人，可被上诉人至今都没有将房屋所有转移登记给上诉人，己构成违约，被上诉人应当承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，显然黎平县人民法院认定错误，应予改判。第三、原审法院恶意援引该合同补充协议（附件十二）第七条的一般约定曲解为上诉人同意被上诉人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第22条“一、二”款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算；付清缴纳契税、维修基金等费用作为被上诉人转移房屋登记的必备条件，被上诉人在庭审及答辩未有说明合同的附件的约定来作抗辩理由，而是原审法院主观认定。本合同附件的字体、大小与原件不一致，原件也没有告知上诉人附件的重要性，显然附件的内容为不重要。根据《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，被上诉人与上诉人签订购房合同应该有义务告知其内容，换句话说被上诉人没有提醒上诉人合同附件的内容可视为其不重要，更不能以其理由驳回上诉人的诉求。但无论如何都不能够形成法定的同时履行抗辩权，被上诉人在上诉人缴纳全部购房款时，必须依照涉案合同约定的期限即2016年9月30日前对上诉人办理房屋产权证。否则就构成根本违约，就应当依照本合同的约定对上诉人承担支付违约金的违约责任。第四、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。然而贵州鸿邺房地产开发公司违反我国法律，这明显属于违法行为。一审法院认定存在严重错误，应当予以改判。鸿邺公司答辩称：一、上诉人在原审提出的诉讼请求违背《补充协议》第七条的约定，其诉求没有事实依据和法律根据，诉求依法不成立。明显违反了上诉人与被上诉人签订的《补充协议》（注：附件12)第七条的转移登记约定。尽管被上诉人在原审抗辩之中提出的答辩意见与原审法院查明、判决理由没有完全一致，但这并不影响原审判决依法查明案件事实，分清是非，准确作出判决。上诉人开发建设的黎平县德凤街道五开南路“侗族风情园”小区20号楼是否通过交付使用验收备案，是否具备办理商品房产权转移登记条件，不能成为免除上诉人不履行己方先行义务的“理由”，上诉人歪曲事实。退一万步讲，《补充协议》签订之后，即便上诉人不愿意把契税、维修基金交给被上诉人代为缴付，上诉人自己也应当主动向税务机关和住建机关办理交付手续。刘睿向一审法院起诉请求：1、判决被告立即将黎平县德凤镇侗族风情园20幢1单元x-xx-x号房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告对原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金54098.93元（从2016年9月30日计算到2018年8月10日时止。违约金计算为（450023元×6.18%）÷365天×710天=54098.93元）。一审法院认定事实：2015年11月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋，建筑面积113.48平方米，套内建筑面积94.19平方米，房屋总价款为450023元，约定交房日期为2016年9月30日前。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于X年X月X日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人(即未约定时间)。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同时双方签订的补充协议（附件十二）第七条转移登记约定：1、双方同意，买受人（原告）委托出卖人（被告）办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条“一、二”款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：…（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、出卖人（被告）不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：…2买受人（原告）未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款及相关费用，至今未缴纳契税和专项维修基金。被告时至法庭辩论终结时止，亦未向原告交付房屋。原告购买房屋所在的20幢楼至今尚未符合办证条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年8月17日，原告向法院提起诉讼，以被告违约为由，请求被告立即将黎平县德凤镇侗族风情园20幢1单元1-22-1号房转移登记的相关文书办结并交付给原告，并向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金54098.93元。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定，且在补充协议中对由谁来办理房屋产权登记手续、违约责任、免除事项等均作了细致的规定。原告诉请被告向其交付办理商品房转移登记的相关文书，其目的系自己向办证机关申请办理商品房房屋产权登记手续，但依据补充协议（附件十二）第七条转移登记“1、双方同意，买受人（原告）委托出卖人（被告）办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条“一、二”款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：…（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。”原告已同意委托被告办理房屋产权登记手续。即原告应付清和缴纳完毕相关的税、费，并将办理不动产权证所需的全部材料提交给被告，由被告代为办理不动产权证，原告尽协助办证义务。而在该案中，原告至今未缴纳契税和专项维修基金，没有先履行己方的义务。被告时至法庭辩论终结时止，亦未向原告交付房屋，原告亦认可还没有实际得房入住，根据双方合同的补充约定，被告没有再向原告履行交付办理商品房转移登记相关文书的义务，而是受原告委托代为办理房屋产权登记手续。故原告诉请被告立即将黎平县德凤镇侗族风情园20幢1单元1-22-1号房屋转移登记的相关文书办结并交付，支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金54098.93元的诉讼请求与双方合同约定不一致，故对原告的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决驳回原告刘睿的诉讼请求。案件受理费1152元，减半收取576元，由原告刘睿承担。本院二审期间，鸿邺公司向本院提交《补充协议》附件十二，该份证据在一审中已经提交并质证，故不属于二审的新证据，故本院不予组织质证。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本案争议焦点：鸿邺公司是否应当向上诉人转移相关文书并支付违约金？本院认为，上诉人与鸿邺公司于2015年11月26日签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，双方是在自愿、真实的情况下签订的，属于有效合同。因此，双方应当按照合同约定相互履行自己的义务。针对上诉人称已交清房款，即使未缴纳契税和维修基金，鸿邺公司也应当支付其违约金的上诉理由，按照《补充协议》附件十二第七条转移登记：“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条“一、二”款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：…（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、出卖人不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：(1)……(2)买受人未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。”以上协议明确约定业主有先缴纳契税和维修基金的义务，即使业主交完房款，但如果业主没有交清契税和维修基金，鸿邺公司不对业主取得权属证书承担违约责任。因此，根据双方的约定，上诉人的该项上诉理由不成立。上诉人称鸿邺公司未告知其《补充协议》的内容，因此该《补充协议》的内容不重要。本院认为以上约定是双方对转移登记的重新约定，上诉人在合同落款处签名并按手印，视为对合同内容重新约定的确认。按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）……”的约定可知，双方签订的《补充协议》也是合同一部分，并且对约定不明的条款进行变更的，应当以《补充协议》约定的内容为准。因此，《补充协议》的约定与《商品房买卖合同》同等重要，上诉人主观忽略其重要性，应当自行承担相应责任。按照双方的约定，鸿邺公司不应当向上诉人支付转移登记相关文书的违约金，故上诉人的该项上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1152元，由上诉人刘睿负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年八月十八日法官助理罗惠书记员陈照