洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初71号原告：高小群，女，1954年9月11日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：周遂芳，河南开为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明菲，河南开为律师事务所律师。被告：河南省智杰置业集团有限公司。住所地：洛阳市西工区人民东路3幢401-412。法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：白汉新，河南书剑律师事务所律师。第三人：河南技改建设集团有限公司。住所地：洛阳市洛龙区古城路与学府街交叉口南100米龙富小区商业楼5、6楼。法定代表人：谢雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：白克杰，该公司工作人员。委托诉讼代理人：卫霞，河南洛浦律师事务所律师。原告高小群与被告河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，因河南技改建设集团有限公司（以下简称技改建设公司）与本案处理结果有利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高小群的委托诉讼代理人周遂芳，被告智杰置业公司的委托诉讼代理人白汉新，第三人技改建设公司的委托诉讼代理人卫霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高小群向本院提出诉讼请求：1.要求被告智杰置业公司向原告高小群交付位于洛阳市老城区揽翠城3-1-403号房屋一套，并协助办理房屋产权登记手续；2.被告智杰置业公司承担本案诉讼费、保全、保函等费用。诉讼过程中，原告高小群将诉讼请求变更为：1.解除原、被告的房屋买卖合同；2.被告智杰置业公司退还原告高小群购房款420034.5元并承担一倍房款420034.5元的违约责任；3.被告智杰置业公司承担本案诉讼费、保全、保函等费用。事实和理由：第三人技改建设公司在承建被告智杰置业公司开发的揽翠城项目时向原告高小群借款420034.5元，经多次催要，至今未还。2017年5月2日，被告智杰置业公司与第三人技改建设公司在执行洛龙区人民法院作出的（2016）豫0311民初1472号民事判决书时，达成《还款协议书》，协议约定：1.被告智杰置业公司以房（老城区揽翠城）抵债偿还判决书确定的第三人技改建设公司的债权；2.第三人技改建设公司有权将抵债房屋处置给任何第三方；3.若第三人技改建设公司以房抵债，被告智杰置业公司凭第三人技改建设公司的债权转让通知书给受让方办理房产登记手续；4.被告智杰置业公司若不能在2018年12月1日前将抵债房屋全部实际交付，第三人技改建设公司扣除已抵部分外，向法院申请强制执行原判决确定款项；5.如被告智杰置业公司不能给受让人办理房产登记手续，造成的损失由被告智杰置业公司承担。2017年12月6日，第三人技改建设公司委托被告智杰置业公司将揽翠城10套房屋，面积1050.48平方米，金额5208137元，分别办理到原告高小群等10人名下，被告智杰置业公司收到委托书后，给原告高小群出具《收据》一份，载明“今收到高小群（技改抵账客户）交来揽翠城3-1-403房款人民币420034.5元整”。原告高小群此后多次联系被告智杰置业公司，要求按照约定交付房屋并协助办理房产登记手续，但被告智杰置业公司未予办理。此后，原告高小群得知，被告智杰置业公司在未与原告高小群解除房屋买卖合同关系的情况下，将房屋卖给案外人进行了预告登记。被告智杰置业公司辩称，原、被告签订的购房合同实际是抵账合同，原告高小群未支付一分钱房款，所抵的账已被第三人技改建设公司依法收回，因此原告高小群不具备本案诉讼主体资格。原告高小群在本次抵账合同中从未缴纳过购房款，不存在返还，更不存在双倍返还。第三人技改建设公司述称，原告高小群诉状所述主要事实基本属实，被告智杰置业公司若不能交付原告高小群房屋，应退还其相应价值房款，并赔偿损失。根据洛龙区人民法院的生效判决，被告智杰置业公司应偿还第三人技改建设公司履约保证金1500万元，并按月利率2%支付利息。为偿还此笔款项，2016年7月10日和2017年5月2日，第三人技改建设公司与被告智杰置业公司先后两次达成还款协议，约定被告智杰置业公司以自己开发的老城区揽翠城小区59套房（实际折抵面积6571平方米）折抵给第三人技改建设公司，以履行判决书确定的全部义务，同时约定被告智杰置业公司折抵给第三人技改建设公司的房屋，第三人技改建设公司有权处置给任何第三方，包括抵债、买卖、设定他项权利等，如第三人技改建设公司以房抵债，被告智杰置业公司凭第三人技改建设公司的书面债权转让通知书给受让方办理房产登记有关手续。2017年12月6日，第三人技改建设公司按照与被告智杰置业公司的约定，以委托书形式书面通知被告智杰置业公司，将涉案房屋交付原告高小群，并将该房产依法登记在原告高小群名下。被告智杰置业公司收到通知后，于当日给原告高小群开具了购房收款收据并加盖财务专用章。自收据交付原告高小群之日起，原、被告之间已形成新的房屋买卖关系，按照原告高小群的承诺，第三人技改建设公司和原告高小群之间的权利义务已消灭。第三人技改建设公司申请洛龙法院执行一案与本案无关，该执行标的是总欠款本息减去已折抵39套房15556975元外，剩余款项继续执行，但直到现在，由于被告智杰置业公司的原因，申请的款项全部没有执行，被告智杰置业公司应当将包括原告高小群在内的39套房登记在购房收据所载明的人名下，否则给原告高小群及其他20多人造成损失，由被告智杰置业公司承担，与第三人技改建设公司无关。第三人技改建设公司对本案不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人诉辨意见和举证、质证情况，本院对本案事实认定如下：2016年7月10日，智杰置业公司（甲方）与技改建设公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“甲乙双方经充分协商，就智杰丽都名邸项目1#和6#楼建设工程施工补充合同约定的退还履约保证金一事，达成如下协议，共同遵守：一、甲方确认，2013年10月9日，乙方向甲方按施工协议约定，交纳履约保证金1500万元；二、甲方确认，从2014年10月16日（交保证金已一年零七天系应退保证金时间）起，到2016年7月16日止，甲方欠乙方履约保证金利息787.5万元（月息2.5%），本息共计欠22875000元；三、甲方同意将自己拥有的揽翠城房产，按3500元/平方米（详附具体房产面积及楼号位置）抵给乙方偿还上述欠款及利息；四、抵给乙方的全部房产，赵现锋在乙方办理相关手续，乙方委托赵现锋全权处置；赵现锋出售该房产时，甲方负责将出售的房产登记在赵现锋指定的买受人名下；需向国家缴纳的费用，由甲方和买受人各自承担，超出3500元/平方米的费用由乙方赵现锋缴纳，甲方应予协助办理手续；五、甲方保证抵给乙方还保证金及利息的房产，无纠纷，无瑕疵，无设定他项权；六、本协议签订之日起三日内，甲乙双方到房管部门对抵账的房产进行核对，确认无误后报人民法院予以确认，所欠利息计算到报人民法院确认之日止，乙方同时终结诉讼；七、从人民法院对本协议确认之日起，抵债的房产所有权归乙方所有，甲方不得再作处置，否则，对乙方造成损失，由甲方双倍赔偿”。2016年7月12日，智杰置业公司出具了一份《揽翠城3#楼59套房源汇总》。技改建设公司与智杰置业公司建设工程施工合同纠纷一案，洛阳市洛龙区人民法院于2016年12月1日作出（2016）豫0311民初1472号民事判决：一、智杰置业公司于判决生效后十日内退还技改建设公司履约保证金1500万元；二、智杰置业公司于判决生效后十日内以1500万元为本金，按月利率2%支付技改建设公司自2014年10月16日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息；三、驳回技改建设公司的其他诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉。2017年5月2日，智杰置业公司（甲方）与技改建设公司（乙方）又签订一份《还款协议书》，约定：“根据洛龙区人民法院（2016）豫0311民初1472号民事判决书确定甲方应履行的还款义务，双方经协商达成如下还款协议，共同遵守：一、双方同意2016年7月10日补充协议第三条、第四条以房抵债的内容继续履行（具体房源以洛龙区法院已查封甲方62套房子为基础，实际折抵6571平方米）；二、如甲方能按协议将折抵的房屋实际交付乙方，乙方同意利息一次性确定为800万，总计本息欠款按2300万计算还款，诉讼费、保全费乙方自愿自己承担；三、如甲方不能在2018年12月1日前将折抵的房屋全部实际交付乙方，乙方则扣除已折抵部分数额外，申请人民法院按原判决确定的义务执行；四、甲方折抵给乙方的房屋，乙方有权处置给任何第三方（包括抵债、买卖、设定他项权利等），不管乙方处置价款多少，均不影响双方2016年7月10日第三条签订的以房抵款价；如乙方以房抵债，甲方凭乙方书面债权转让通知书，给受让方办理房产登记有关手续；如乙方卖给第三方，甲方凭乙方书面通知给买受人办理房产登记手续；乙方采取上列两种处置方式后，甲方自收到乙方书面债权转让通知及书面买卖通知之日起，双方按实际面积，以2016年7月10日协商的以房抵款价计算额为准，消灭双方债权债务；五、甲方如不能给受让人、买受人办理房产登记手续，造成损失，由甲方承担，与乙方无关；六、本协议自签订之日起生效，一式肆份，双方各执贰份”。2017年12月6日，技改建设公司向智杰置业公司发出通知，委托智杰置业公司将揽翠城3号楼1单元403号房屋办理到高小群名下。同日，智杰置业公司向高小群开具收据一份，载明：“今收到高小群（技改抵账客户），交来揽翠城3-1-403房款，面积90.33平方米，人民币420034.50元”。智杰置业公司按照技改建设公司的要求，与技改建设公司的债权人就包含本案涉案房屋在内的39套房屋办理了抵账手续，对59套房源汇总表上载明的其余20套房屋未再办理抵账手续。为此，技改建设公司向洛阳市洛龙区人民法院申请强制执行，要求智杰置业公司履行（2016）豫0311民初1472号民事判决确定的全部义务。在案件执行过程中，智杰置业公司与技改建设公司就已办理抵账手续的39套房屋应抵扣多少钱未达成一致意见。技改建设公司请求减去已折抵的39套房屋价款15556975元，但洛阳市洛龙区人民法院对技改建设公司的该申请未予准许，于2018年6月11日作出（2018）豫0311执473号执行裁定，冻结、划拨智杰置业公司银行存款15000000元及利息、执行费82519元、案件受理费114050元及保全费5000元，或査封、扣押其相应价值财产，或扣留、提取其等额价值财产，并分别于2018年6月20日、6月21日、7月24日分五次扣划智杰置业公司29740319元。另查明，涉案房屋已由智杰置业公司办理预告登记，权利人系案外人。本院认为，被告智杰置业公司按照第三人技改建设公司的要求将房屋抵偿给原告高小群，同时向原告高小群开具购房收据，明确载明了房屋的房号、面积和价款，房屋买卖合同的主要内容明确，故被告智杰置业公司与原告高小群之间成立房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，被告智杰置业公司应当按照约定履行合同义务。现因该房屋已由被告智杰置业公司为案外人办理预告登记，被告智杰置业公司已不能履行合同义务，故原告高小群要求解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。涉案房屋买卖合同关系，实际是第三人技改建设公司对被告智杰置业公司的债权转让给原告高小群后，被告智杰置业公司用以房抵债的方式清偿对原告高小群的债务，现被告智杰置业公司不能履行交付房屋的义务，则应继续清偿债务并支付资金占用期间利息，故原告高小群要求被告智杰置业公司返还购房款并赔偿一倍房款损失的诉讼请求，本院支持由被告智杰置业公司支付抵账房款420034.5元，并按年利率6%支付自2017年12月6日（抵账之日）至实际付款之日的利息，原告高小群主张的超出部分，本院不予支持。原告高小群主张由被告智杰置业公司承担保函费，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告高小群与被告河南省智杰置业集团有限公司关于洛阳市老城区揽翠城3号楼1单元403号房屋的房屋买卖合同关系；二、被告河南省智杰置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告高小群420034.5元，并按年利率6%支付自2017年12月6日至实际付款之日的利息；三、驳回原告高小群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由原告高小群负担3938元，被告河南省智杰置业集团有限公司负担8262元；保全费2770元，由被告河南省智杰置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 琼人民陪审员  刘彩琴人民陪审员  张 云二〇一九年八月二十八日书 记 员  李可可