吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3210号上诉人（原审原告）：吕品，女，1987年11月4日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：孙柏松，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：王潼琪，吉林常春律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长春海华房地产开发有限公司，住所地长春市南关区临河街8377号中海国际广场A座12A层。法定代表人：张智超，董事长。委托诉讼代理人：邹佳林，吉林钟言宇德律师事务所律师。上诉人吕品与被上诉人长春海华房地产开发有限公司（以下简称海华公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕品原审诉称：2016年7月12日，原告吕品与被告海华公司签订《商品房买卖合同》，在该备案合同中第四条双方明确约定，商品房价款按照建筑面积计算。为此，原告按照每平方米10640.97元的价格向被告支付238.7平方米的房屋价款2540000元。关于面积差异问题，在该合同第五条双方明确约定了“（1）产权登记面积与合同约定面积产生差异、差异值在土0.6%以内（含本数）的，出卖人与买受人互相不退、不补；（2）产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值大于土0.6%的，买卖双方就面积差异签订补充协议，据实结算房款差”。基于该份协议，原告于当日配合被告签订了《中海·紫金苑面积互不找差补充协议》（以下简称《不找差协议》），即在前述《商品房买卖合同》约定的面积及可能存在的合理面积差异范围内按套购买房屋。至2018年4月，被告因处理原告及兴业银行股份有限公司长春分行贷款问题，再次拟定《补充协议》要求原告签署时，原告才发现所购买的房屋面积存在22.59平方米误差。后经多次与被告协商，其均以房屋按套出售为由拒不返还多收款项。原告认为被告在要求原告签订《不找差协议》过程中存在欺诈行为，且显失公平，故原告现诉至法院，要求：1.撤销原告吕品与被告海华公司签订的《不找差协议》；2.判令被告海华公司向原告返还21.16平方米面积补差款225163元；3.判令被告海华公司赔偿原告因面积差异额外支付的契税、物业维修基金、取暖费损失7061元，以上款项共计232224元；4.案件受理费由被告负担。海华公司原审辩称：涉案房屋是按套出售，双方在补充协议中已经明确表示该房屋按套出售，并且约定不找面积差款，该补充协议是双方真实意思表示，合法有效，且撤销请求权已过除斥期间，针对该类案件已经有发生法律效力的判决可供参考，综上，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：2016年7月12日，原告吕品与被告海华公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吕品购买海华公司开发的位于长春市南关区南湖中街中海·紫金苑F地块第F8幢2单元104号建筑面积238.7平方米住宅房，其中套内建筑面积218.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.55平方米。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10640.97元，总金额2540000元。......合同第五条面积确认及面积差异处理约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为进行面积确认及面积差异处理。......合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1.双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值在±0.6%以内（含本数）的，出卖人与买受人互相不退、不补；（2）产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值大于±0.6%的，买卖双方就面积差异签订补充协议，据实结算房款差。......合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年9月12日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，原、被告双方签订《不找差协议》一份，约定甲、乙双方就售出的商品房建筑面积问题，经协商达成如下协议。第一条，乙方（吕品）于2016年6月29日在甲方（海华公司）购得中海·紫金苑小区F8栋2单元104室。此套房源按套购买，后期如因房屋转现产生面积变更，甲、乙双方互不找差。第二条，乙方在签订购房协议同时，已确认此套房源面积出入问题。第三条，该差异面积问题一次性处理完毕后，任何一方不得再就此问题提出差异。第四条，本合同自双方签字盖章认可后生效。2016年6月29日，被告海华公司为原告吕品出具收据两枚，分别载明收取F8栋104室契税38100元和物业维修基金22676.50元。案涉房屋所在楼栋中海·紫金苑F8住宅工程于2013年12月1日经过工程竣工验收，工程质量合格2018年5月28日，长春市房产档案馆向长春市工商行政管理局南关分局出具《关于长春市工商行政管理局南关分局协助调查函的回复》一份，内容为：经查档，中海·紫金苑小区F8幢102号和104号房屋预测面积和实测面积误差产生的主要原因是由于设计变更造成。案涉房屋目前尚未办理产权登记，根据原告吕品提供的《个人住房信息查询结果证明》显示，案涉房屋商品房合同备案信息记载房屋合同备案建筑面积为238.7平方米。原审法院认为：原告吕品与被告海华公司签订的《商品房买卖合同》及《不找差协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该合同及补充协议对双方当事人具有法律约束力，双方应当按约定履行各自义务。双方在补充协议中约定在签订购房协议时，已确认案涉房源出入问题，案涉房屋系按套购买，后期如因房屋转现产生面积变更，甲、乙双方互不找差。现原告吕品以签订补充协议过程中被告海华公司存在欺诈行为且显失公平，要求撤销上述面积互不找差补充协议、返还面积补差款及赔偿损失，因补充协议经双方签字确认对案涉房屋面积出入问题已经达成一致解决方式，原告吕品作为完全民事行为能力人，对其签字行为应具有明确的认知，其主张签订协议中被告海华公司存在欺诈行为，对此应承担进一步举证证明责任。关于原告吕品提出签订补充协议显失公平一节，双方签订《商品房买卖合同》中虽约定按建筑面积计算单价（即10640.97元/㎡），但约定的房屋单价并不是整元单价，而是计算到货币单位分，恰房屋总价款为整元（即2540000元），结合双方补充协议中案涉房屋按套购买的约定，可以认定签订合同及补充协议时，双方当事人的真实意愿是房屋按套购买，故原告吕品该项主张，于法无据，不予支持。综上所述，原、被告签订的《不找差协议》不符合法定的撤销条件，原告的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回吕品的诉讼请求。案件受理费2392元，由吕品负担。宣判后，吕品不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.签订《不找差协议》并非上诉人的真实意思表示。2016年双方当事人签订《商品房买卖合同》时，海华公司明确记载房屋面积为238.7平方米，系按照面积出售并对面积差异问题作出了明确约定，上诉人对此充分信任并对可能出现的合理范围内的面积差异作出预判，在此基础上上诉人签订了《不找差协议》，将该房屋按套出售时，上诉人并未质疑该协议的合理性。本案中，上诉人是基于海华公司提供的虚假的面积信息形成内心确信而同意签订了补充协议，真实意思为同意按照面积单价或按套方式购买面积为238.7平方米的房屋，并认可在合理范围内出现面积差时免除海华公司退还少量差异面积款的义务。如果上诉人在购买房屋时明知房屋差异面积达到21.16平方米，却无条件免除225162.9元的差异面积款，这明显不符合生活常识。2.海华公司在签订合同过程中明显存在欺诈。房屋的差异面积产生的原因，是施工过程中海华公司进行了设计变更，海华公司对此为明知。但在签订合同时，仍按照238.7平方米出售，并意图通过签订《不找差协议》免除其责任。其隐瞒设计变更和房屋真实面积，使上诉人在认识错误的情况下签订合同，欺诈故意明显。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审，案件受理费由海华公司负担。海华公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。除原审查明的案件事实外，本院另查明：案涉房屋的产权登记面积为215.52平方米，与合同约定的面积存在23.18平方米的误差。本院认为：1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋建筑面积为238.7平方米，单价为10640.97元，总价为254万元，同时约定产权登记面积与合同约定面积产生差异的，0.6%以内双方互相不退、不补。同日，双方签订了《不找差协议》，约定案涉房屋按套出售，后期产生面积变更，双方不找差。以上协议约定的房屋面积，均来源于房屋在2012年预测量时确定的面积。在施工过程中，由于设计变更，房屋面积产生变化，在2013年房屋竣工备案时，确定了房屋最终面积为215.52平方米。而双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年，即在签订协议时，海华公司即已知晓《商品房买卖合同》约定的房屋面积238.7平方米并非房屋的真实面积，但其并未将该信息告知购房人吕品，并以该面积计算房屋价款，使吕品对房屋面积产生错误认知，并以该面积交纳了购房款。海华公司在以错误的房屋面积与吕品签订《商品房买卖合同》且协议约定了差异面积的处理方式的情况下，海华公司又与吕品签订了《不找差协议》，约定吕品放弃面积变更时找差的权利，海华公司以上行为构成欺诈，使吕品合法权益受到损害，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，吕品主张撤销《不找差协议》，本院予以支持，原审判决认定《不找差协议》不应撤销错误，应予纠正。《不找差协议》虽然约定了按套出售房屋，但房屋价格是按照错误的房屋面积计算所得，而错误的房屋面积系海华公司在隐瞒房屋真实面积的情况下提供，按套出售的房屋价格亦为海华公司欺诈形成，故海华公司以房屋按套出售为由，抗辩主张不应撤销《不找差协议》，本院不予支持。海华公司另抗辩主张案涉房屋在出售时为现房，吕品对房屋面积为应知，并自愿签订《不找差协议》，故不应撤销。虽然签订《商品房买卖合同》及《不找差协议》时案涉房屋为现房并约定“已确认此套房源面积出入问题”，但房屋此时并未交付，要求购房人在签订购房协议时即对房屋进行实际测量并不现实，亦不符合交易习惯，且《商品房买卖合同》约定只在0.6%误差范围内不找差，购房人即使签订《不找差协议》放弃找差的权利，其主观上亦应在0.6%上下浮动范围内放弃权利，而不是基于海华公司提供的错误信息自愿放弃房屋9.71%的真实误差的找差权利，故海华公司该抗辩理由亦不成立。2.因《不找差协议》应予撤销，当房屋产权面积与合同面积产生差异时，应按照《商品房买卖合同》第五条“产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值在正负0.6%以内的，出卖人与买受人互相不退、不补，差异值大于正负0.6%的，据实结算房款差”的约定进行处理。据此，因案涉房屋的产权登记面积为215.52平方米，比合同约定的面积少23.18平方米，面积差异达到了9.71%，超过了0.6%的标准，故海华公司应按照合同单价返还吕品多支付的购房款231394元【（9.71%-0.6%）×238.7平方米×10640.97元】，因吕品诉请的数额为225163元，故以该数额为准。3.吕品主张海华公司赔偿多支付的契税、物业维修基金、取暖费损失，因以上费用均非海华公司收取，吕品要求海华公司赔偿以上损失，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初1729号民事判决；二、撤销被上诉人长春海华房地产开发有限公司与上诉人吕品于2016年7月12日签订的《中海·紫金苑面积互不找差补充协议》；三、被上诉人长春海华房地产开发有限公司于本判决生效后立即返回上诉人吕品购房款225163元；四、驳回上诉人吕品的其他诉讼请求。一、二审案件受理费总计7175元，由被上诉人长春海华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 张海胶审判员 张新华二〇一九年八月十九日书记员 林星辰