广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初1424号 原告：王春荣，女，1937年5月3日出生，汉族，居民。 原告：韩建平，男，1958年3月27日出生，汉族，居民。 原告：韩建梅（兼原告王春荣、韩建平的委托诉讼代理人），女，1963年4月13日出生，汉族，居民。 以上三原告的委托诉讼代理人：莫祖东，灵山县中恒法律服务所法律工作者。 被告：梁春燕，女，1983年6月19日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：张明喜，广西海竞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳效晓（系被告梁春燕的丈夫），男，1982年5月29日出生，汉族，农民。 被告：韩建华，男，1960年10月24日出生，汉族，居民。 原告王春荣、韩建平、韩建梅与被告梁春燕、韩建华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告王春荣、韩建平、韩建梅的委托诉讼代理人莫祖东、被告梁春燕及其委托诉讼代理人张明喜、欧阳效晓、被告韩建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春荣、韩建平、韩建梅向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告梁春燕与被告韩建华于2018年6月14日签订租赁原告共有座落于灵山县灵城街道六峰路企业局住宅楼1-101号房屋（即：广场路22号中间铺面）的《铺面租赁合同》无效；2、案件受理费由两被告负担。事实和理由：座落于灵山县灵城街道六峰路企业局住宅楼1-101号房屋(房屋所有权证号：灵房权证灵山字第××号）登记为原告王春荣、韩建平、韩建梅与被告韩建华按份共有。2017年4月10日，原告委托被告韩建华出租该房屋给梁作勇作经商使用，年租金为35000元，并逐年递增。2018年6月14日，被告韩建华不经原告同意及委托而与被告梁春燕签订该房屋(商铺）的租赁合同，将每年的租金减为10000元，减少了原告应得每年铺租25000元，严重损害了原告共同的合法利益。被告韩建华与被告梁春燕签订此低租金出租合同后，并不告诉原告，也未将租金交原告分配，直到近日经原告等追问，被告韩建华才被迫告知原告。综上事实，被告韩建华未取得房屋共有人的同意及委托，而与被告梁春燕签订房屋租赁合同是主体不合法，属无权出租。并且该商铺租赁合同减少每年25000元租金（三分之二），严重损害了原告的合法权益。特诉至人民法院，请依原告的请求依法判决。 被告梁春燕辩称，被告梁春燕与韩建华签订的租赁合同合法有效，应当继续履行。被告韩建华的行为相对于原告属于表见代理。原告起诉被告梁春燕，没有事实根据与法律依据。被告韩建华与被告梁春燕签订的合同所产生的法律后果应由原告承担。该合同对原告具有约束力。请人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告韩建华辩称：被告韩建华是在三原告不知情的情况下与被告梁春燕签订了这份合同，且损害了三原告的合法权益。所以这份合同不合法，不具有法律效力。 事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王春荣与原告韩建平、韩建梅及被告韩建华是母子、母女关系。位于灵山县灵城街道六峰路企业局住宅楼1-101号房屋（以下统称“涉案房屋”）总共有三个铺面，涉案铺面位于中间铺面。涉案房屋的《房屋所有权证书》（房屋所有权证号码：灵房权证灵山字第××号）登记所有权人为王春荣、韩建华、韩建梅、韩建平按份共有，其中王春荣占50%份额，韩建华、韩建平、韩建梅占50%份额。2017年4月10日，原告王春荣、韩建梅、韩建平委托被告韩建华与梁作勇签订了一份《房屋租赁协议》（以下统称“第一份合同”），约定将涉案铺面出租给梁作勇；租赁期限从2017年6月16日至2020年6月15日；第一年租金为35000元，第二年租金为36750元，第三年租金为38500元；可以转租。合同签订后，梁作勇交纳了第一年租金（2017年6月16日至2018年6月15日）给被告韩建华，韩建华将所收租金交给原告王春荣后，房屋共有人对租金进行了分配。2018年4月9日，梁作勇提前终止第一份合同，其于2018年4月9日与韩建华、梁春燕签订了一份《房屋租赁协议》（以下统称“第二份合同”），约定终止第一份合同；韩建华将涉案铺面出租给梁春燕；租赁期限从2017年6月16日至2020年6月15日；第一年租金为35000元，第二年租金为36750元，第三年租金为38500元；可以转租。第二份合同条款内容与第一份合同内容相同。签订第二份合同时，被告韩建华没有告知三原告。2018年6月14日，被告韩建华由于急须资金周转，找到被告梁春燕并与之签订了一份《铺面租赁合同》（以下统称“第三份合同”），合同约定租赁期限从2018年6月15日起至2021年6月14日止；年租金10000元，一次性交纳三年租金30000元；一次性交纳押金40000元，合同期满后退回押金。签订第三份合同时，被告梁春燕问被告韩建华是否要告知其他房屋共有人，韩建华表示不要告诉共有人，因为租金低，也不要告诉旁边铺面的租户。2018年7月14日，被告梁春燕一次性支付了租金30000元和押金40000元给被告韩建华。韩建华收取租金后，没有交给原告。涉案铺面第二年租期期满，原告要求被告韩建华上交租金时，知道两被告私下签订第三份合同的事实，即于2019年6月13日以上述诉称的事实和理由诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，被告韩建华是涉案铺面的共有人，2017年4月10日，受原告王春荣、韩建梅、韩建平委托，被告韩建华与梁作勇签订了第一份合同，此后在第一份合同没有履行完毕并协议终止后，韩建华又与梁作勇、梁春燕于2018年4月9日签订了第二份合同，在第二份合同没有到履行时间，韩建华又于2018年6月14日与梁春燕签订了第三份合同。以上事实，足以让被告梁春燕有理由相信被告韩建华有权代理原告等房屋共有人对外出租涉案铺面。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，被告韩建华的行为构成了表见代理，代理行为有效。但代理行为有效，并不代表民事法律行为一定有效。签订第三份合同时，被告梁春燕与被告韩建华还签订了第二份合同，知道涉案铺面的年租金是36750元并逐年增加，其已知道第三份合同约定的年租金10000元远低于合理的范围并侵害到涉案铺面共有人的合法权益，还因此询问过被告韩建华是否要告知其他房屋共有人。被告韩建华明知自已没有代理权，为了解决自已资金周转困难，而以大幅降低租金并一次性支付的方式与被告梁春燕签订第三份合同。两被告都明知第三份合同损害到涉案铺面共有人的合法权益，但两被告为了谋取私利，仍采取订立合同的方式，损害涉案铺面共有人的合法权益，两被告的行为构成了恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，两被告所签订的第三份合同为无效合同。所以，原告主张两被告签订的第三份合同无效，符合事实和法律规定，本院予以支持。对于第二份合同的效力，本院不作评判，当事人可以另外协商处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效后的救济，本案原、被告均不提出主张，本院在本案中不作评判，当事人可在本判决生效后另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决如下： 确认被告韩建华与被告梁春燕于2018年6月14日签订的《铺面租赁合同》无效。 案件受理费已减半收取50元，由被告韩建华负担25元，被告梁春燕负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，并提交副本6份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。 审 判 员 崔明伟 二〇一九年八月二十一日 法官助理 张权耀 书 记 员 劳文丽 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-6428890 邮政编码：535400