福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申1696号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈旺才，男，1973年12月19日出生，汉族，住福建省建瓯市。 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李美娴，女，1977年2月13日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵小丽，福建宽达律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张国和，男，1975年2月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄颖华，福建辉扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑞梅，福建辉扬律师事务所律师。 一审第三人：福州晋安区绿园麦田房产中介所，住所地福建省福州市晋安区新店镇秀峰路536号秀北小区11#楼17、18店。 经营者：林雪莲，女，1978年12月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 一审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路118号宏扬新城2#18楼。 法定代表人：林根秀，该公司总经理。 再审申请人陈旺才、李美娴因与被申请人张国和、一审第三人福州晋安区绿园麦田房产中介所（以下简称绿园麦田中介所）、福建金诚丰担保有限公司(以下简称金诚丰公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院(2018)闽01民终4945号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 陈旺才、李美娴申请再审称：(一)陈旺才享有先履行抗辩权，有权拒绝签署《反担保合同》，二审法院认定陈旺才、李美娴未能按约签订相关担保协议违反合同约定构成违约，属于认定事实错误。1.张国和一审诉讼中提交的《反担保合同》载明“因上述房产需办理赎楼，现根据房产受让方申请，由担保人福建海丝金融服务股份有限公司为其提供赎楼贷款担保，现担保人已与受让方签订《赎楼担保服务合同》等文件。对担保人为房产受让方提供如约履行上述赎楼贷款一事，经双方协商，由反担保人为担保人提供反担保，特签订如下合同”。按此合同约定，张国和应当先申请贷款担保，并签订《赎楼担保服务合同》，此后陈旺才才签订《反担保合同》。而本案中，张国和并未提交任何担保申请和签订《赎楼担保服务合同》，反担保对象不存在，且张国和于一审庭审中明确未提交任何贷款担保申请和签订《赎楼担保服务合同》，根据合同的先后履行顺序，陈旺才、李美娴有权拒绝签署《反担保合同》。2.金诚丰公司作为本次房屋买卖的交易服务方，于2019年1月4日出具《证明》，对合同的履行先后顺序进行了明确，与前述内容相互印证。3.2017年4月13日、14日，李美娴与绿园麦田中介所工作人员戴珊珊的微信聊天记录显示，陈旺才、李美娴愿意签署《反担保合同》，但因张国和未提交任何贷款担保申请和签订《赎楼担保服务合同》，故而未签订《反担保合同》，实质是行使先履行抗辩权。(二)张国和未履行合同义务及解除《房屋买卖合同》构成违约。1.如前所述，张国和未提交任何贷款担保申请和签订《赎楼担保服务合同》，导致合同后续事实上无法履行，违反合同约定，构成违约。2.2017年5月3日，张国和虽然向陈旺才发函解除《房屋买卖合同》，但张国和负有先履行义务而未履行，张国和无权要求后履行义务人陈旺才履行义务，张国和解除合同的条件并未成就，无权解除合同，发函解除行为构成违约。3.《房屋买卖合同》第七条约定“贷款审批：甲乙双方应在交易服务方收到该房屋评估报告后三个工作日内至交易服务方指定的贷款银行办理商业按揭贷款申请手续。”而交易服务方于2017年3月1日收到《估价报告摘要表》，张国和应于2017年3月4日前向银行申请按揭贷款，并将购房首付款存入银行认可账户，且陈旺才、李美娴与戴珊珊的微信聊天记录内容也体现公证书出来后，张国和先去做贷款审批手续，但张国和未按合同约定向银行申请按揭贷款用于解除房屋的抵押权，构成违约。(三)二审判决认定陈旺才、李美娴系解除抵押权的主要义务人，缺乏证据证明。1.《房屋买卖合同》第六条第(二)项C项约定，由张国和申请贷款解押和申请贷款担保，陈旺才、李美娴仅负有配合义务，并非主要义务人。2.补充协议第四条约定“若乙方的贷款担保申请未获得批准的，甲乙双方同意甲方解除抵押权的方式变更为更高成本的现金方式，即由陈旺才向第三人借款并向相关担保方申请提供借款担保…”。若该条约定条件成就时，陈旺才才是解除抵押权的主要义务人，但本案张国和并未申请贷款担保，亦未签订《赎楼担保服务合同》等文件，不存在贷款担保申请未获批准的情形，故补充协议约定条件并未成就，该条约定并未生效。(四)如前所述，张国和已构成违约，应按《房屋买卖合同》第九条的约定承担违约金及代理费等费用。综上，请求依法对本案予以再审。 本院审查查明，《房屋买卖合同》第六条第(一)项约定，讼争房产存在抵押，陈旺才应在2017年2月10日前向抵押权人申请还款，陈旺才解除抵押权所用方式为第(二)项“C”项，“C”项内容为“鉴于陈旺才无法自行出资解除该房屋现存的银行抵押权，经权衡利弊双方决定采用较低成本的贷款方式筹款解押，即张国和向相关担保方指定银行申请按揭贷款并向担保方申请贷款担保(即赎楼解押)，且该贷款用于解除该房屋的抵押权。陈旺才应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给担保方指定人员，同时积极配合办理相关手续、签订相关担保协议。在取得该公证书原件后，陈旺才应将公证书原件提交给担保方。…在赎楼业务获得批准(以银行放贷为准)且该房屋抵押权人告知可还款后五个工作日内将解除抵押权所需的款项转入银行还贷账户，该款项抵作部分购房款。陈旺才应在收到前述款项后当日内向抵押权人还款，不足部分由陈旺才自行出资。”第七条“交易流程”之“贷款审批”部分约定，“双方应在交易服务方收到该房屋评估报告后三个工作日内至交易服务方指定的贷款银行办理商业按揭贷款申请手续(张国和应在办理按揭贷款申请手续前准备好按揭贷款手续相关材料；陈旺才应配合办理按揭手续并按贷款银行规定签署相关文件)。在办理该手续时，张国和应将购房首付款(具体金额以交易服务方通知为准)存入该银行认可账户”。《补充协议》第四条约定，若张国和的贷款担保申请未获得批准的，双方同意陈旺才解除抵押权所用方式变更为更高成本的现金方式，即陈旺才向第三人借款并向相关担保方申请提供借款担保，双方同意依据《房屋买卖合同》第六条第(二)项“B”项即现金借款解押方式办理相关手续。 金诚丰公司2017年3月16、2017年3月22日向陈旺才寄送的两份《履约通知函》，内容体现：“根据《房屋买卖合同》第六条第(二)项的约定，若该房屋存在抵押权的…。现应办理与担保公司面谈并签订相关担保协议的手续，我司工作人员已多次致电您，催促办理上述手续，但您至今未予以办理。现应张国和先生的要求，特发此函…联系人：戴珊珊”。 张国和于2017年5月3日发出的《解除合同函》，内容体现：“根据《房屋买卖合同》第六条第(二)项的约定，若该房屋存在抵押权的…。金诚丰公司多次致电催促您履行上述义务；受本人委托，金诚丰公司还于2017年3月16日、22日给您发函，催促您履约。您的上述行为，严重侵害本人合法权益。现，本人依法通知您，解除与您签订的《房屋买卖合同》”。 李美娴、陈旺才对《解除合同函》的回函，内容体现：“您于2017年5月3日发的函收悉，本人不存在违约行为，本人认为您提出解除合同，构成违约。本人特此致函，本人解除与您签订的《房屋买卖合同》，并保留追究您违约责任的权利”。 本院经审查认为，《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，是作为处理本案当事人争议的事实依据。根据查明的事实，结合陈旺才、李美娴的申请再审理由，一、二审判决认定陈旺才、李美娴构成违约，并判决陈旺才、李美娴承担违约责任，是否正确，系本案再审审查的焦点。 讼争房产存在抵押，为此，双方于《房屋买卖合同》第六条第(二)项C项和《补充协议》第四条分别约定了赎楼解押和现金解押两种方式，两种方式适用条件操作流程不同。本案中，因双方于交易流程尚未进行到张国和申请贷款阶段就发生争议，故应对照《房屋买卖合同》第六条第(二)项C项内容来判定违约责任方。《房屋买卖合同》第六条第(一)项约定陈旺才负有向抵押权人申请还款的义务，第六条第(二)项约定陈旺才解除抵押权的方式为“C”项，故一、二审判决认定陈旺才系涤除讼争房产项下抵押权的主要义务人，并无不当。陈旺才、李美娴主张二审判决对此认定错误，不能成立。根据《房屋买卖合同》第六条第(二)项C项的内容，结合绿园麦田中介所、金诚丰公司一审庭审中关于“双方选择是《房屋买卖合同》第六条第(二)项C项，依照合同约定，在签约时，双方对签订担保协议的事实是清楚的。因为是赎楼解押，比较特殊，其实用的是本案案涉合同的购房款，提前放款，用于解押，在这之前，必须由卖方签订反担保协议，银行和相关担保公司才会进行相关手续。首付款可以等买方担保协议签订后再支付”的陈述，应认定陈旺才签订反担保协议系张国和申请担保贷款前提条件，银行放款后才能用于冲抵陈旺才应承担的提前还款义务，也才能涤除讼争房产项下的抵押权。陈旺才、李美娴主张其基于先履行抗辩权，有权拒绝签署《反担保合同》，缺乏事实依据。本案中，金诚丰公司受张国和委托先后于2017年3月16、2017年3月22日向陈旺才发送《履约通知函》，要求陈旺才至担保公司面谈并签订相关担保协议的手续，而陈旺才未按要求履约，一、二审判决认定陈旺才构成违约，具有事实依据。陈旺才、李美娴主张张国和违约应承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》第九条关于“自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金20万元，以及守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师代理费等)”的约定，在张国和诉请确认《房屋买卖合同》于2017年5月4日解除的情况下，一、二审判决解除合同，并判令陈旺才、李美娴承担违约责任，均无不当。 此外，陈旺才、李美娴于再审中依据《反担保合同》的内容，主张张国和应当先申请贷款担保，并签订《赎楼担保服务合同》，此后陈旺才才签订反担保合同，但该《反担保合同》系复印件，当事人均未盖章，实际上并未签订，以此为由主张陈旺才、李美娴的先履行抗辩权，显然不能成立。对于陈旺才、李美娴提交的《证明》，落款时间系在二审判决之后，且系复印件，来源不清，其内容系根据并未实际签订的《反担保合同》内容，作出陈旺才具有先履行抗辩权的判断，内容与一审庭审中第三人的陈述相矛盾，以此份《证明》主张本案应再审，本院不予支持。 综上所述，陈旺才、李美娴的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回陈旺才、李美娴的再审申请。 审判长  程光毅 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇一九年八月三十一日 法官助理宫静 书记员缪建铃 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。