广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初3036号原告：梁照锋，男，1980年3月9日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：简业华、梁燕萍，广东百健律师事务所律师。被告：毛金莲，女，1929年6月3日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：王文杰，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：张志平，男，1956年10月11日出生，汉族，住广州市南沙区。第三人：广州市鸿成地产开发有限公司，住所地广州市南沙区珠江管理区新广六路1号101-104号铺，统一社会信用代码91440115743595615F。法定代表人：吴国洪。委托诉讼代理人：冯东海，男，1974年10月31日出生，系该公司员工。原告梁照锋诉被告毛金莲、张志平，第三人广州市鸿成房地产开发有限公司(以下简称鸿成公司)房屋买卖合同一案,本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人简业华、梁燕萍,被告毛金莲委托诉讼代理人王文杰，第三人鸿成公司委托诉讼代理人冯东海到庭参加了诉讼，被告张志平经本院依法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁照锋向本院提出诉讼请求：1、被告毛金莲协助原告将位于广州市南沙区珠江管理区xxx路x号xx幢xxx房屋过户至原告名下;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2004年,鸿成公司因拆迁建设商贸城需要，将毛金莲所有的位于中心区xx路x幢xx号房屋及土地征收进行拆建并给予补偿。2004年4月8日，鸿成公司与梁照锋、毛金莲三方签订《拆迁补偿协议》，约定由鸿成开发公司采用产权调换方式，按照同等建筑面积（一平方米补一平方米）补偿原则，对被告所有的位于中心区xx路x幢xx号房屋和土地进行征收拆建，并将新建的位于鸿成商贸城xx幢xxx号(以下简称涉案房屋)房屋作为对毛金莲的拆迁补偿，拆迁补偿的房屋以其名义签订商品房买卖合同并领取新房产证。同日，其与毛金莲签订《房屋转让协议》，约定毛金莲将涉案房屋以153000元转让给其，待其领取房产证后支付余款人民币5000元，办证费用各自承担50%。协议签订后，涉案房屋由其居住使用至今。鸿成公司建成商贸城后，由于新建拆迁房的补偿主体为毛金莲，因此鸿成公司需先将涉案房屋登记至毛金莲名下，再由毛金莲将涉案房屋过户至其名下。鸿成公司将涉案房屋登记至毛金莲名下后，毛金莲至今未将房屋过户至其名下，经其多次催告，毛金莲依然拒绝履行。其认为，按照三方签订的《拆迁补偿协议》以及原被告双方签订的《房屋转让协议》之约定，其作为涉案房屋的买受人，并己经按照约定向毛金莲支付购房款，毛金莲有义务将房屋过户至其名下。毛金莲违反约定拒绝将房屋过户至其名下，严重损害其的合法权益。被告毛金莲辩称：梁照锋的诉请及理由没有法律依据，请求法院驳回，理由是：一、其依法取得涉案房屋的产权，其是涉案房屋唯一合法产权人，涉案房屋是鸿成公司对位于南沙区中心城区xx路x栋xx号拆迁的房屋。其在2004年就涉案房屋与鸿成公司签订了商品房买卖合同，并按照该合同的约定支付了72311元的购房款，并将职工路8栋12号搬出交给鸿成公司拆迁。涉案房屋已登记在其名下。二、其从未向梁照锋转让涉案房屋，梁照锋提交的拆迁补偿协议、房屋转让协议均是无效协议，涉案房屋的产权处分等事宜都是由其亲自办理的，从未授权他人办理。关于涉案房屋的取得是其与开发商签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，签订当日也是其支付了全部的房款，房屋产权登记在其名下。其对于涉及房屋产权等重要事项都是自行办理的，从未授权其他人办理。目前其对于涉案房屋已经有所安排，正如其之前提交的答辩状中所称，其是将涉案房屋作为遗产留给子女继承的，是想将涉案房屋留给小儿子张志伟，其对涉案房屋已有所安排。梁照锋提交的拆迁补偿协议、房屋转让协议两份合同是其在收到本案的应诉材料后才知道的，其从未授权张志平签订该两份合同，其也不同意追认该两份合同的效力，该两份合同属于无效合同。三、梁照锋明知涉案房屋为其的房产，但却未征询其的意愿，也未审核张志平是否取得其的授权而与张志平签订房屋转让协议及拆迁协议，梁照锋自身应对合同的无效承担不利后果。综上，梁照锋的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。被告张志平辩称：一、涉案房屋的权属人是毛金莲。案涉房屋是鸿成公司对位于南沙区中心城区xx路x幢xx号拆迁时，提供给毛金莲的拆迁补偿安置房。毛金莲与鸿成公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并按照合同约定支付了72311元的购房款，毛金莲已经履行了付款义务，鸿成公司向毛金莲出具了缴款发票。案涉房屋产权登记已经按照《商品房买卖合同》约定办理至毛金莲名下，毛金莲是案涉房屋的唯一产权人。二、《拆迁补偿协议》、《房屋转让协议》两份合同的签订是其个人的行为，并未取得毛金莲的同意和授权，且梁照锋提起诉讼毛金莲知悉后，拒绝追认，该两份协议的达成属于无效民事行为，《拆迁补偿协议》、《房屋转让协议》属于无效合同。1、在房屋拆迁及补偿过程中，毛金莲并未授权其对拆迁补偿房屋进行处分，因其与毛金莲系母子关系，所以会替毛金莲做些收取文件，补充提交文件等辅助性工作，涉及房屋的处分等重要事项需要毛金莲自己决定，自己办理。2、2004年4月8日，其与梁照锋签订的《拆迁补偿协议》、《房屋转让协议》，毛金莲并不知情，其也未向毛金莲告知，未征询毛金莲的意见。同时签订两份合同时，鸿成公司同梁照锋均知道案涉房屋的权属人是毛金莲，但并未要求其出具毛金莲的委托书，也未向毛金莲核实，毛金莲对于以上两份合同的签署并不知情。3、后续案涉房屋的实际使用状况毛金莲并不知情，案涉房屋由梁照锋使用，其并为如实向毛金莲告知，只是告知毛金莲该房屋对外出租，收取相应的租金。4、毛金莲对于案涉房屋已经有所考虑，将来作为遗产由子女继承，收到梁照锋的起诉材料，得知此时后，坚决不同意《拆迁补偿协议》、《房屋转让协议》两份协议约定的内容。三、梁照锋请求将案涉房屋过户至其名下没有依据。因其与梁照锋达成的《拆迁补偿协议》、《房屋转让协议》属于无效合同，不具有法律约束力，梁照锋主张没有法律依据。第三人鸿成公司辩称：其是确认了张志平取得毛金莲的授权后，且是张志平及梁照锋都到其公司，其公司才同意签订拆迁补偿协议的。另外毛金莲对此在长达十几年也没有提出过异议，且梁照锋已经收楼入住涉案房屋十几年了，其认为涉案房屋在2004年就已经成交的了。当时其公司的规定是，被拆迁房屋所有人带上被拆迁房屋的房产证到其公司才能签订拆迁补偿协议的，很多情况下农村的老人家不识字，会叫儿子代为签名的。至于为何会与毛金莲签订买卖合同是因为当时根据其咨询南沙相关政府部门，一致要求其与原房屋产权人签订合同，至于后续买卖双方如何过户就是他们的事。经审理查明：2004年4月4日，广州市珠江管理区及鸿成公司向毛金莲发出《拆迁通知》，内容为“……位于珠江管理区xx路x幢xx号，属珠江管理区旧区改造范围。因你与拆迁人‘鸿成公司’已签订拆迁协议并接受拆迁补偿安置，现需对您房屋及其附属物进行拆迁……”。2004年4月8日，鸿成公司（甲方）、毛金莲（乙方）及梁照锋（丙方）签订《拆迁补偿协议》，内容为：一、甲、乙双方确认毛金莲的拆迁房位于中心区xx路x幢xx号，面积30.86平方米，原房地证号：穗房证字第××号。二、甲乙双方同意，上述房屋交由甲方进行拆建，用于鸿成商贸城的开发建设。拆建后的房屋产权归甲方所有。三、三方同意，对乙方的住房拆迁采用产权调换的补偿方式，具体按以下约定执行：1、三方确定，以建成后的鸿成商贸城14幢302房屋为乙方作产权调换。2、产权调换按同等建筑面积（一平方补一平方）补偿原则，超过部分，按市场价909元/平方米的标准，由乙方支付房款。3、乙、丙双方同意拆迁补偿后的房屋（鸿成商贸城xx幢xxx），以丙方的名义签订商品房买卖合同及领取新房产证。甲方通知之日起，七天内前往办理。五、乙方应于协议签订之日起，15天内将原住房交付甲方进行拆建。六、本协议签订当天，甲方一次性向乙方支付200元搬迁费用。七、乙、丙双方同意产权调换后超出原房产证部分面积的办证费用由丙方承担，由此产生的过户费用由丙方承担支付。八、本协议一式三份，自三方签署之日起生效。鸿成公司、梁照锋分别于落款处签名或盖章。乙方签订栏有“张志平代”字样。关于上述拆迁补偿协议签订过程，鸿成公司陈述按其公司规定，一定要被拆迁人即毛金莲本人在现场及带上原房产证和用地证供其核对，核对后签订，当时得知毛金莲已将被拆迁的房屋及安置指标卖给梁照锋，故在其公司处签订三方协议，签约时在场的人员有毛金莲及其委托人张志平、梁照锋及其公司代理人，当时毛金莲以不怎么会写字为由，直接口头委托张志平代签的。毛金莲陈述其并没有到场，也没有签订过拆迁补偿协议，前期其是有与开发商进行沟通，协商以涉案房屋给其作为补偿，双方协议一致后在2004年4月27日签订了商品房买卖合同。梁照锋确认鸿成公司上述陈述。另，鸿成公司陈述按其公司程序要求，在签订三方拆迁协议时，要求毛金莲将被拆迁房屋国有土地使用证及房屋所有权证交给其,当时是毛金莲本人交给其的。庭审中，当事人对鸿成公司出示的该国有土地使用证及房屋所有权证原件均无异议。2004年4月8日，毛金莲（甲方）与梁照锋（乙方）签订《房屋转让协议》，内容为：1、甲方现将鸿成商贸城x幢xxx号房屋110平方米，转让给乙方，其房屋售价为：153000元。2、乙方在合同生效后一次付给甲方房款：148000元，交款后产权属于乙方所有，待乙方领到房产证的同时余款5000元一次付给甲方。3、甲方负责办理乙方房产证，所需费用由甲乙双方各出资50%去办理。4、本协议一式二份，签署之日起生效。梁照锋于乙方签名栏签名，甲方签名栏有“张志平代”字样。该协议下方手写“已收现金人民币壹拾肆万捌仟元正。张志平2004年4月8日”。关于上述房屋转让协议的签订过程，梁照锋陈述在签订上述拆迁补偿协议后马上签订了上述房屋转让协议，其当场向毛金莲支付了现金148000元，当时毛金莲本人认为其年纪大写字不方便由其儿子张志平代签的，且张志平和毛金莲点完房款后就在房屋转让协议下方写已收齐148000元，签约时毛金莲、张志平、梁照锋及鸿成公司员工冯东海在场。毛金莲陈述其对该转让协议不知情。鸿成公司确认梁照锋的陈述。2004年4月8日，鸿成公司向梁照锋发出《收楼通知书》，内容为“梁照锋业主：阁下所购鸿成商贸城B区二期xx座x楼xxx号商品房……交楼时应另外收取的费用：（每户）装修押金：1000元、余泥清运费200元、邮政信箱100元……”。梁照锋当日向鸿成支付余泥清运费、信箱费共300元，装修押金1000元，鸿成公司分别出具相应了收据。同日，梁照锋签订《承诺书》并在承诺书下方手写“本人已向物业部领取了3条钥匙”。梁照锋另提供《领取合同通知书》、《律师签约费用发票》共同证明其配合开发商办理收楼手续及缴纳相应费用等。毛金莲对此均不予确认。庭审中，鸿成公司确认其于2004年4月8日将房屋交付给梁照锋。毛金莲陈述鸿成公司在合同签订后将房屋交付给了其子女张志平、张志伟。2004年4月27日，鸿成公司（出卖人）与毛金莲（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，内容为：买受人所购的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的第x幢xxx号房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共110.41平方米，套内建筑面积为96.87平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米746.48元，总金额为72311元，公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价等。鸿成公司、毛金莲分别于出卖人栏、买受人栏签名或盖章。广州市国土资源和房屋管理局南沙分局于2004年6月1日登记盖章。《商品房买卖合同》补充协议约定：1、一次性付款：第一期72311元须于2004年4月18日前付清。庭审中，毛金莲陈述是因为鸿成公司对其原有的职工房x栋xx号进行拆迁，补偿了上述房屋。梁照锋提供《水费缴纳清单》、《电费缴纳清单》证明涉案房屋一直由其居住使用，该水费清单显示：用水类型：居民生活用水，客户名称：梁照锋，客户地址：珠江街鸿成雅园14幢302，2010年3月至2019年2月等；该电费缴纳清单显示：用电地址：鸿成花园xx幢xxx，用户名称：梁照锋等。毛金莲对此不予确认。毛金莲提供《购房款发票》证明其一次性付房款72311元。该发票记载：顾客名称：毛金莲，2004年4月27日，项目：购房款，金额72311元，开票单位:鸿成公司。鸿成公司陈述该房款由梁照锋通过现金的方式向其支付的，只是以毛金莲的名义交。毛金莲提供《契税》证明税款所属时期2004年6月1日至2004年6月30日入（退）库日期2019年3月13日。鸿成公司陈述因为要对应是业主，但实际上契税的费用是梁照锋缴纳的。2019年3月20日，广州市南沙区珠江街xxx路x号xx幢xxx房办理了产权登记，产权人为毛金莲，建筑面积111.3182平方米，套内建筑面积97.0928平方米。在诉讼过程中，梁照锋向本院提出诉讼财产保全申请，本院经审查予以准许，裁定：查封被告毛金莲名下位于广州市南沙区珠江街xxx路x号xx幢xxx房【不动产权证书号：粤（2019）广州市不动产权第xxxxxxxx号】。2019年6月26日，广州市南沙区房地产交易中心出具《购房资格证明》，内容为“根据梁照锋的申请及《提交告知书》，经核查，截至2019年6月26日止，梁照锋具备本市住房限购区域内住房购房资格。”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合当事人的抗辩意见，本案争议的焦点是：一、《房屋转让协议》是否是毛金莲的真实意思表示；二、毛金莲是否应协助办理涉案房屋的过户登记手续。对此本院阐述如下：关于第一个争议焦点。其一，从《拆迁补偿协议》的内容及签订过程看，该协议是对毛金莲名下原有房屋拆迁进行的补偿，鸿成公司陈述该协议签约过程为毛金莲本人在现场及带上原房产证和用地证供其核对，当时得知毛金莲已将被拆迁的房屋及安置指标卖给梁照锋，故在其公司处签订三方协议，签约时毛金莲及其委托人张志平在场，当时毛金莲以不怎么会写字为由，直接口头委托张志平代签的。鸿成公司陈述的签约过程能与其提供的毛金莲名下被拆迁房屋产权资料原件相互印证，本院予以采信。同时，张志平作为毛金莲的儿子，其代表毛金莲签署《拆迁补偿协议》亦符合常理。其二，从涉案的《拆迁补偿协议》与《商品房买卖合同》关系看，当事人均确认《商品房买卖合同》所约定的房屋系对毛金莲名下原有被拆迁房屋的补偿，毛金莲虽然不确认上述《拆迁补偿协议》，但其未能提交其与鸿成公司签署的《拆迁补偿协议》，应承担举证不能的法律后果。其三，《房屋转让协议》有毛金莲儿子张志平的签名确认，其内容与《拆迁补偿协议》内容相互印证，梁照锋据此有理由相信张志平有权代表毛金莲签署该协议，相应的法律后果应由毛金莲承担。其四，从涉案房屋的交付、使用情况看，涉案房屋从2004年4月8日交付给梁照锋使用至今，毛金莲直至本案诉讼发生，并未向梁照锋、鸿成公司提出过异议，有违常理。据此，可以认定毛金莲委托张志平代其签署了涉案的《拆迁补偿协议》、《房屋转让协议》，上述协议是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应秉承诚实信用原则，全面履行。毛金莲抗辩上述协议无效，本院不予采信。关于第二个争议焦点。首先，梁照锋、毛金莲在《拆迁补偿协议》的被拆迁的房屋明确约定“乙、丙双方同意拆迁补偿后的房屋（鸿成商贸城14幢302）以丙方的名义签订商品房买卖合同及领取新房产证”、在《房屋转让协议》中约定“交款后产权属于乙方所有”，梁照锋要求毛金莲协助办理过户手续有合同依据。其次，涉案房屋已登记至毛金莲名下，具备办理过户登记的条件。其三，根据广州市南沙区房地产交易中心出具《购房资格证明》内容，梁照锋具备广州市限购区域内的购房资格。据此，梁照锋诉请毛金莲协助办理案涉房屋的过户登记手续合理有据，本院予以支持，但办理过户登记产生的税费应由梁照锋自行承担为宜。另，梁照锋与毛金莲在《房屋转让协议》约定“待乙方领到房产证的同时余款伍仟元一次付给甲方”，毛金莲亦未在本案中就剩余房款主张相应的权利，故本案对此不予调处，当事人可自行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告毛金莲应于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于广州市南沙区珠江街xxx路x号xx幢xxx房产权登记至原告梁照锋名下的手续，产权登记所产生的税费由原告梁照锋承担。本案受理费6900元、保全费5000元，由被告毛金莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年八月二十三日书记员  梁凤茵