山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2019）晋0402民初53号原告：罗秀花，女，1964年3月20日出生，汉族，山西省黎城县人，现住长治市。委托诉讼代理人：裴宝莉，山西振坤律师事务所律师。被告：韩愈，男，1984年8月30日出生，汉族，山西省长治县人，无业，现住长治市。被告：李晓霞，女，1986年5月3日出生，汉族，山西省长治县人，无业，现住长治市。委托诉讼代理人：路晋宏，山西弓平律师事务所律师。第三人：罗素华，女，1951年4月19日出生，汉族，山西省黎城县人，现住长治市。第三人：罗丽华，女，1961年12月25日出生，汉族，山西省黎城县人，现住北京市东城区。共同委托诉讼代理人：崔志强，山西九星律师事务所律师。原告罗秀花诉被告韩愈、李晓霞、第三人罗素华、罗丽华合同纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）晋0402民初965号民事判决。判后，被告韩愈、李晓霞不服，向长治市中级人民法院提起上诉，长治市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）晋04民终2299号民裁定，裁定撤销本院（2018）晋0402民初965号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗秀花及其委托诉讼代理人裴宝莉、被告韩愈及其委托诉讼代理人路晋宏、第三人罗素华、罗丽华的委托诉讼代理人崔志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗秀花向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年5月1日签订的《房屋买卖协议》已解除，认定原告罗秀花的处分诉争房屋的行为无效；2、判令被告韩愈、李晓霞将协议买卖的房屋退还给原告；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月1日签订《房屋买卖协议》，约定“甲方（指原告罗秀花）自愿将位于××路老干局家属院叁号楼贰单元伍壹零房屋自愿出售于乙方。……经双方友好、平等自愿的协商，房屋售卖价格为：大写：叁拾贰万元整，小写：320000.00……”但被告均未向原告支付任何款项，经原告催告，被告仍明确表示拒绝支付。原告已经向被告提出解除《房屋买卖协议》，二被告应当将已经占有的房屋退还给原告。原告所出售房屋系其父亲遗留的单位集资房，该房屋权益由单位和原告父亲的全部继承人共同享有，且原告出让房屋系都昱霖诈骗行为实施，且二被告存在恶意串通或重大过失导致原告损失的情形，故申请确认该处分行为无效。据此，原告遂向法院提起诉讼。被告韩愈、李晓霞共同辩称，原、被告于2017年5月1日签订房屋买卖协议合法有效，依法应维护该协议的稳定性，涉案房屋系单位集资房，被告购买的属于原告所共有的份额，在购买过程中，原告陈述该房屋已属于其本人所有，并无其他继承人，因此双方签订的协议合法有效；若经人民法院审理确认该房屋买卖协议无效，原告应当依照合同法第五十八条之规定，属于有过错方，应当承担相应的后合同义务，即返还被告购房款30万元，赔偿被告装修房屋款项122926元，同时应当承担购房款按照同期人民银行利率计算的利息损失，并赔偿被告该房屋的增值部分。第三人罗素华、罗丽华共同发表参诉意见：1、请求确认原、被告双方签订的买卖协议无效；2、请求确认原告罗秀花的处分行为无效；3、请求判决被告将本案诉争房屋返还给原告及第三人。具体理由：1、原、被告双方签订的买卖合同属于恶意串通，损害第三人利益的行为，同时也违反了社会的公共利益，该协议应属无效协议；2、本案诉争房屋系第三人父亲单位集资房，在其父亲去世后，该房屋相关权益属于遗产，在遗产未进行分割前，应当属于原告与第三人共同所有，原告无权处分本案诉争房屋；3、生效的刑事判决已经判决都昱霖犯诈骗罪，已经包含了本案诉争事实，可以认定本案原、被告双方的买卖行为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋买卖协议书一份、短信、微信聊天记录、视频两份、长治县老干局证明一份、亲属关系证明、分房合同及收据各一份等证据，被告提交的房屋买卖协议一份、都昱霖与李峻瑶出具的承诺书一份、分房合同、房屋集资款缴费收据、辅助缴费等票据原件、租赁协议、水卡、点卡等相关原件、老干局出具的情况说明一份、照片四张、视听资料一份以及相关截图一张、微信聊天记录一份、报案材料一份、询问笔录三份、2017年11月16日录音材料一份、照片四张、收据四支、装修协议一份以及装修款收据一支、装修人身份证明一份、电费、燃气费、供热费支付票据四支等证据，第三人提交的长治市城区人民法院（2018）晋0402刑初243号刑事判决书一份等证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告争议的事实，本院认定如下：关于罗秀花是否委托都昱霖收取购房款的问题。罗秀花与都昱霖在公安机关的笔录中陈述可相互印证，证实都昱霖以给罗秀花置换电梯楼为由，让其出售位于长治市××区房屋，罗秀花亦表示同意。都昱霖遂实施了联系购房人（本案被告韩愈、李晓霞）、收取购房款、交付房屋等行为，但都昱霖向罗秀花隐瞒了其已收取购房款的事实。罗秀花遂于2018年2月24日向公安机关报案称都昱霖骗取其售房款，并于询问笔录中陈述：“我也就同意这个价钱卖房了，当时我们就在长治市高新区魅力金座后面的一间茶楼内签订了购房协议，都昱霖说十天后付钱，我等了十几天就问都昱霖对方给钱了没……”。长治市城区人民法院（2018）晋0402刑初243号刑事判决认定都昱霖以置换房屋、置换汽车等名义诈骗罗秀花财物共计1277985元（其中包含购房款300000元），并判决责令都昱霖退赔被害人罗秀花的经济损失。以上证据证明，系罗秀花委托都昱霖实施联系购房人、收取购房款并置换房屋等行为。经举证、质证及庭审调查，本院查明以下事实：2017年4月7日，都昱霖与李峻瑶（原告罗秀花的女儿）登记结婚，2018年4月20日在本院主持调解下协议离婚。2017年4月份，都昱霖以给罗秀花置换电梯楼为由，让其出售位于长治市××区房屋，罗秀花亦表示同意，并委托都昱霖实施联系购房人、收取购房款并置换房屋等行为。都昱霖遂联系被告韩愈、李晓霞协商房屋买卖事宜，2017年5月1日，原告罗秀花与被告韩愈、李晓霞签订《房屋买卖协议》，约定“甲方（指原告罗秀花）自愿将位于××路老干局家属院叁号楼贰单元伍壹零房屋自愿出售于乙方。……经双方友好、平等自愿的协商，房屋售卖价格为：大写：叁拾贰万元整，小写：320000.00……”。协议签订后，都昱霖先后收取被告韩愈、李晓霞购房款共计300000元，并于2017年7月15日将房屋钥匙交付给被告，由被告居住和使用争议房屋，被告对该房屋进行了装修。都昱霖向罗秀花隐瞒其已收取被告购房款的事实，罗秀花知晓都昱霖已收取购房款的事实后，遂向公安机关报案称都昱霖诈骗其购房款。长治市城区人民法院（2018）晋0402刑初243号刑事判决认定都昱霖以置换房屋、置换汽车等名义诈骗罗秀花财物共计1277985元（其中包含购房款300000元），并判决责令都昱霖退赔被害人罗秀花的经济损失。另查明，1998年5月3日，罗根生与长治县房地产经营开发公司签订《分房合同》，合同第一条约定，乙方（指罗根生）交足集资款70374元后，对分配房屋（长治县政府驻市招待所西侧2号集资楼）西单元510号（即本案争议的位于长治市××区户房屋），具有占有、使用、收益权，没有处分权。罗根生死亡后，该房屋由其女儿即原告罗秀花出租收益。罗根生共有继承人四名，即儿子罗建华、长女罗素华、次女罗丽华、三女罗秀花。罗建华放弃对本案诉争房屋的继承权。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，罗根生死亡后，各继承人即本案原告罗秀花及第三人罗素华、罗丽华未就诉争房屋进行分割，原告罗秀花并不具有诉争房屋的处分权，其在订立合同后也未经其他权利人追认，故罗秀花出售房屋的行为系无权处分行为，其与被告韩愈、李晓霞签订的《房屋买卖协议》应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告主张解除其与被告签订的《房屋买卖协议》，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。”原告罗秀花委托都昱霖收取购房款，都昱霖向被告韩愈、李晓霞收取购房款300000元的行为对罗秀花发生法律效力，即应认定罗秀花收取被告韩愈、李晓霞购房款300000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告签订的《房屋买卖协议》无效，被告韩愈、李晓霞应当将争议房屋返还原告罗秀花及第三人罗素华、罗丽华，原告罗秀花亦应向被告韩愈、李晓霞退还已收取的购房款300000元。被告韩愈、李晓霞虽然对争议房屋进行了装修，但其提供的证据不足以证实房屋的实际装修费用，亦未对房屋装修损失进行鉴定，故本院对被告主张的该项损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告罗秀花与被告韩愈、李晓霞签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告韩愈、李晓霞于本判决生效后十五日内将位于长治市××区户房屋返还给原告罗秀花及第三人罗素华、罗丽华；三、原告罗秀花于本判决生效后十五日内退还被告韩愈、李晓霞购房款300000元；四、驳回原告罗秀花的其他诉讼请求。案件受理费6100元，减半收取3050元，由被告韩愈、李晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 郭振军人民陪审员 张剑鑫人民陪审员 王惠岗 二〇一九年八月二十八日书 记 员 郭晨阳