盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1103民初2647号原告(反诉被告):盘锦天龙置业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区工业街64号。法定代表人：范长军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王景文，辽宁古塔律师事务所律师。被告（反诉原告）：倪振东，男，1974年6月2日生，汉族，辽宁盘锦市人，个体，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：代红梅、陈枭枭，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司与被告（反诉原告）倪振东房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，在本案审理过程中，被告（反诉原告）倪振东提出反诉，本院依法进行了合并审理。原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司委托诉讼代理人王景文，被告（反诉原告）倪振东及其委托诉讼代理人代红梅、陈枭枭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠房款405417元，判决被告支付自2014年3月24日至履行完毕期间按照人民银行公布同期同类贷款基准利率计算的利息（至起诉之日暂定利息为20000元），合计425417元；2、判令被告逾期支付房款应予腾空天龙五金机电汽配文化广场第5栋103号，被告所交定金不予退还。3、案件受理费由被告（反诉原告）承担。庭审中原告当庭放弃了第2项诉求。事实及理由：2012年10月27日,被告与原告签订了天龙五金机电汽配文化广场《商铺代建协议书》,协议中约定由原告向被告出售第5栋3门(现103号),2012年9月1日和10月27日被告向原告共支付定金10万元。于2013年6月3日又支付20万元,2014年3月23日支付109500元,同日出具了承诺书:如因本人个人原因无法办理银行按揭贷款,承诺于得知不可理银行按揭贷款之日起,三个月内补齐余款,如未按约补齐余款,开发商有权将此房源另行销售,定金不予退还。2014年4月30日被告领取钥匙入住。由原告所建的第5栋3门(现10号)实测面积246.29平方米,单价4100元,总房款814917元,被告已支付的定金及房款共计409500元,被告尚欠原告房款405417元,被告入住后虽经原告多次多种方式向被告催讨拖欠房款,被告以种种借口推拖没有履行承诺及办理相关手续。原告为了维护合法权益,现向人民法院提起诉讼,请求支持原告的诉请。被告（反诉原告）辩称，一、被告并非无理拒绝交纳剩余房款,是因为原告违约在先,双方就剩余房款的数额一直未能达成一致,原告要求答辩人按照405417元支付剩余房款缺乏事实和法律依据。1、该房屋在交付前及交付后,原告从未向被告出示任何房屋实测面积的充分有利证据材料,因此原告在诉状中所说实测面积246.29平方米,被告不认同。2、原告的销售人员曾向被告出示原告于2013年发布的《天龙汽配五金资讯》2013首期特刊,在该特刊首页明确刊登了天龙业主将会享受到的七项优惠政策“政策一:开业享受政府给予的相关免税政策……政策二:市场统一宣传统一品牌管理,定期制作市场商情,免费下线巡访派发、统一投放市场宣传广告……政策七:购房者契税减免(契税比例总房款4%)”。其中原告在业主将会享受政府给予的相关免税政策基础上,明确承诺,购房者契税减免。但被告主张按其承诺减免剩余房款过程中,原告对该政策只字不提。同时,原告对其作出的市场统一宣传等承诺除为了彰显其开发商网销售情况做过一次期刊外,再无任何对该市场做过任何宣传管理。3、原告在2014年7月5日向被告发放的2014年9月28日开业政策通知中明确承诺“在2014年9月28日前挂牌营业的业主给予开业红包现金奖励2000元/套”,但该款原告既未实际给付也不同意在剩余房款中扣减。4、被告入住后,房屋出现了诸多严重的质量问题,如:墙体质量缺陷严重,用手剐蹭就会掉渣,导致被告装修后墙皮反复开裂并严重脱落;作为四层建筑,楼梯扶手都未曾安装;房屋交付时与其他住户的商网之间留有互通门未予以封堵,房屋遗留电梯井空洞给被告装修施工造成了极大的安全隐患等等问题。同时,房屋首层高度仅有3.99米,与原告承诺的4.6米相差了0.61米之多。上述问题经被告与原告多次协商,原告工作人员一直敷衍被告,至今为止原告也未能对上述问题的赔偿及弥补方案作出合理的解释,对施工单位多方于2015年5月22日向被告出具的赔偿协议,原告也一并矢口否认。因此,被告拒绝交纳剩余房款系为了保障自身的合法权益得以实现。二、原告要求被告自2014年3月24日起支付逾期交纳房款期间的利息缺乏事实和法律依据。1、虽然被告在2014年4月收房入住,但原告直至2014年10月24日才取商品房预售许可证;2、原告严重违约在先,双方一直在就房屋维修、优惠政策享受等争议进行协议,在上述争议问题未解决前,不应将被告的维权行为视为违约要求被告支付利息。3、本案房屋直至2017年8月才能够办理相应的产权手续,原告此后才积极向被告催收房款。因此原告主张被告向其支付逾期利息没有事实和法律依据。原告主张的剩余房款及被告逾期付款的利息无任何根据。以上,因被告与原告订立合同以来,原告处处违约,怠于履行合同义务,违反诚信原则,给被告的商铺经营及生活造成了极大困扰。被告只同意在扣减原告作出相应承诺并承担相应违约责任基础上支付余下购房款250000元。对原告提出的其他诉讼请求恳请人民法院依法驳回。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金因房屋首层层高与约定不符的违约金85000元(其中房屋首层层高与约定不符的违约金80000元、未按约定履行安装楼梯白钢扶手违约金5000元)；2、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋墙面的修复费用67322元;3、本案反诉费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2012年8日,原告（反诉被告）在所售商品房未取得“五证一书”的情况下,对其开发建设的盘锦天龙汽配五金文化广场项目进行预售宣传,并向被告（反诉原告）提供了明确载明商品房房屋相关具体内容的宣传单及载明购房所能享受优厚待遇的宣传图册。在原告（反诉被告）销售人员的极力推荐下,被告（反诉原告）考虑到购房所能享受到的相关优惠,在2012年9月2日向原告（反诉被告）支付了50000元的订购商网的认购款,并于2012年10月27日再次向原告（反诉被告）支付了50000元的订购商网的认购款,并于同日与原告（反诉被告）签订了《盘锦天龙五金机电汽配城文化广场商网代建协议书》确定了订购商网的面积、单价和总价。此后,被告（反诉原告）于2013年6月3日、2014年2月23日分别向原告（反诉被告）交纳了200000元、109500万元的购房款。2014年4月30日被告（反诉原告）从原告（反诉被告）处领取了钥匙,正式入住了认购商网。被告（反诉原告）入住后发现,原告（反诉被告）交付的房屋根本与原告（反诉被告）交房前承诺不符,该房首层高度仅有4米,与原告（反诉被告）承诺的4.6米相差了0.6米之高,严重影响了被告（反诉原告）购房时对该房使用的规划。同时,原告（反诉被告）交付的房屋存在严重的质量缺陷,其墙体碰就掉渣,导致被告（反诉原告）房屋装修后,墙体反复开裂,给被告（反诉原告）的生活造成了极大影响。作为四层建筑,一至四楼的楼梯扶手不知所踪,与原告（反诉被告）销售商网时向被告（反诉原告）出示的设计图纸严重不符。对上述问题,被告（反诉原告）多次找到原告（反诉被告）协商维修,经过几次沟通该商网的施工单位及物业管理人员共同就墙体问题向被告（反诉原告）出具了协议书并称涉案商网的工程质量保证金已全额交付给原告（反诉被告）,让被告（反诉原告）到原告（反诉被告）处领取损失费。但该协议自2015年5月22日出具,在被告（反诉原告）与原告（反诉被告）就剩余房款交付金额商定过程中,原告（反诉被告）一直未予认可。基于原告（反诉被告）交付房屋墙体的严重缺陷,原告（反诉被告）自入住以来已对墙体陆续修复了3次,根据未修复部分的修复预算费用,因该房墙体质量问题,其修复费用应在67322元。对此被告（反诉原告）多次主张,原告（反诉被告）至今未向被告（反诉原告）作出任何回馈。因此,对原告（反诉被告）的上述违约行为,被告（反诉原告）特提出反诉请求。恳请人民法院依法查明案件事实,支持被告（反诉原告）的诉讼请求,以维护被告（反诉原告）的合法权益。原告(反诉被告)就反诉部分辩称，反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的,请求裁定不予受理或驳回其诉请。一、反诉不符合基本事实。汽配城是2012年盘锦市政府项目,且是引资项目;双方之间签订的是协议,不是正式商品房买卖协议;项目竣工后由于政府的要求，在业主没有交纳全额(包括贷款)的情形下提前入住;业主入住后进行了装修,墙面、楼梯、窗户出现部分问题难说不是装修不当造成的;至今没有签订正式商品合同,办理产权手续,且业主使用四年多,进行经营活动从中获得经济利益。二、反诉应对本诉提出,反诉与本诉的诉讼请求应基于相同法律关系。本诉是诉请被告履行房款的给付义务,是房屋买卖合同纠纷。被告（反诉原告）2014年入住至今已经使用原告（反诉被告）的房屋四年多,并进行经营活动从中获得经济利益,被告（反诉原告）是给付房款义务的履行者,而其不积极履行义务,不能及时签订房屋买卖合同,不履行自己的承诺,而以种种借口拖欠房款至今,致使本诉原告不得不向法院提起诉讼。而被告（反诉原告）的反诉是对房屋层高、安装扶手、墙面维修等内容,这些内容是与房款给付义务不是相同法律关系,诉讼请求之间不具有因果关系,不是基于相同事实,不属于同一法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系,或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的,人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖,或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的,裁定不予受理,告知另行起诉。三、被告（反诉原告）的反诉没有事实根据和法律依据。本诉的客观事实是:原告（反诉被告）所承建的汽配城已经竣工验收,并早已获取相关商品房销售必备的五证。而被告（反诉原告）早已入住且从事商业经营活动,却不履行给付房款义务。而被告（反诉原告）的反诉理由是:1、关于层高因汽配城分为二个区域,而被告（反诉原告）所购买的商铺是位于五金区域,五金区域的建筑层高是4.2米,按设计图纸和施工竣工验收已经达到,建筑层高不是房屋装修后的室内净高。2、扶手已经安装且其入住时并没有提出此问题,事过几年后提出此问题无法确认其真实性。3、墙面维修即使出现些许问题,也属于正常维修范围,并且由物业部门进行了处理。被告（反诉原告）提出的上述请求只是其一种反驳,而不成为一种反诉。四、被告（反诉原告）的诉求没有证据支持。被告（反诉原告）提出的数额没有证据予以佐证,更没有通过事实予以计算,而是虚拟的数额或数字,不应得到法律的支持。上述答辩意见请求法庭予以充分考虑。本院经审理查明的事实如下：2012年10月27日，原、被告签订了《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》，约定被告（反诉原告）委托原告（反诉被告）代建盘锦天龙五金机电汽配文化广场5栋3号商铺，该商铺建筑面积约187.20平方米（以房产局测量为准，房款多退少补），房屋代建单价5300.00元/平方米，代建总价992160元。协议签订时，被告（反诉原告）已按协议约定向原告（反诉被告）支付了代建定金100000元；协议第三条第3项约定原告（反诉被告）在商铺主体封顶后，提前一周通知被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》；第三条第4项约定被告（反诉原告）未按约定支付代建费，原告（反诉被告）有权单方终止协议。上述代建协议上，未明确约定代建款的支付时间和房屋交付时间。2012年9月1日，被告提交了一份优惠申请单，优惠申请单上对双方协议约定代建的商铺单价优惠为4100元/平方米，优惠单上对房款交付进行了约定，载明“根据工程进度缴纳余下房款，销售部提前一星期通知业主，未按要求缴纳款项，房源收回，款顶后缴纳50%房款，余下50%房款等至可以签《房屋买卖合同》时缴纳尾款”。上述协议签订后，被告（反诉原告）又先后于2013年6月3日向原告（反诉被告）支付代建费200000元、2014年3月23日向原告（反诉被告）支付代建费109500元，加之前支付的代建定金，共支付了409500元，剩余代建费被告（反诉原告）一直未支付。2014年3月23日，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）出具“承诺书”一份，承诺对其购买的商铺如因其个人原因无法办理银行贷款的，三个月内补齐余款，如未按约定补齐余款开发商有权将房源另行销售，定金不予退还。2018年6月14日，原告（反诉被告）委托辽宁古塔律师事务所律师王景文向被告（反诉原告）发送了律师函，通知其在10个工作日内付清剩余房款390000元，否则将通过法律途径处理此事。被告（反诉原告）未交付房款，双方至今未签订商品房买卖合同。另查：2013年以后原告（反诉被告）陆续取得了诉争商网的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及土地使用证、2014年10月24日取得了“兴房售许字（2014）021号”的商品房预售许可证。2017年6月23日原告（反诉被告）取得了诉争商网的工程竣工验收备案书。再查：原告（反诉被告）曾在2013年宣传报刊上登载承诺,天龙机电汽配文体广场工程8月交房，10月试营业，2014年1月正式开业，并承诺了开业的优惠政策。后诉争商铺实际于2013年底竣工，被告（反诉原告）于2014年4月30日接收了诉争商铺开始装修使用，并交纳了物业费等费用。天龙机电汽配文体广场实际于2014年9月28日正式开业。后在被告（反诉原告）使用过程中，诉争商网出现局部墙皮脱落、墙体裂纹等问题。上述事实，有原、被告签订的“天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书”及“优惠申请单”复印件、被告（反诉原告）署名的承诺书复印件、原告（反诉被告）建设诉争商铺的土地使用证复印件、建设施工许可证复印件、预售许可证复印件、建筑工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、被告（反诉原告）所购房屋整栋楼的竣工验收备案书复印件、宣传报刊复印件、被告（反诉原告）所购商网照片、协议书、被告（反诉原告）支付代建费收据复印件、原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）支付房屋价款的律师函等证据在卷为凭，经当庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：原、被告于2012年10月27日签订的《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》，性质上属于双方就买卖本案诉争商铺建立的预约合同，该协议书是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律规定，应为有效。现原告（反诉被告）已将诉争房屋建设完毕并经验收合格交付被告（反诉原告），被告（反诉原告）支付了部分房屋价款并接收使用了诉争房屋，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方行为已表明双方实际建立了诉争房屋的买卖关系，现原告（反诉被告）履行了向被告（反诉原告）交付房屋的主要义务，故被告亦应按约定向原告支付剩余房屋价款。对于被告（反诉原告）应支付的剩余房款数额，原告（反诉被告）主张应按其提供的2017年12月23日邮寄的房款催告函上的405417元交付，但在2018年6月14日原告（反诉被告）委托律师邮寄给被告（反诉原告）的律师函上写明的剩余房款为390000元，本院认为剩余房款数额应为390000元。对于被告（反诉原告）应支付该剩余房款的时间，依据被告（反诉原告）为原告（反诉被告）出具的“承诺书”可确认双方曾约定剩余房款由被告（反诉原告）在可以办理贷款后以银行贷款方式支付原告（反诉被告），虽被告（反诉原告）在原告（反诉被告）取得商品房预售许可证可以签订房屋买卖合同及办理贷款后未及时签约及支付剩余房款，但被告（反诉原告）未及时履行义务亦是因与原告（反诉被告）存在优惠政策享受及房屋维修问题等争议一直在协商解决，故被告（反诉原告）在上述问题未解决前未及时履行支付房款不视为违约，本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付迟延支付房款利息的主张不予支持；而对于被告（反诉原告）剩余房款的支付方式，因能否办理银行贷款具有不确定因素，为使法院判决能有效履行，本院判令被告（反诉原告）于本判决生效后15日内一次性付清剩余房款。对于被告（反诉原告）提出的其应享受的原告（反诉被告）承诺的给予2000元开业红包的抗辩主张，因原告（反诉被告）在宣传报刊及向业主作出的开业政策承诺中已经作出明确意思表示，该宣传及“承诺”应视为要约，被告（反诉原告）完成了原告（反诉被告）要约内容，应享受原告（反诉被告）承诺的该项优惠。但对于被告（反诉原告）主张的免契税优惠，因契税的收取方并非原告（反诉被告），而原告（反诉被告）该项宣传意思表示不明确，且依据市场交易习惯亦无法确认为原告（反诉被告）代替被告（反诉原告）缴纳契税，故本院对被告（反诉原告）要求从其需支付的剩余房款中抵扣契税的主张不予支持；对于被告（反诉原告）主张的房屋首层层高与约定不符的违约金和未按约定履行安装楼梯白钢扶手违约金的主张，因缺乏有效证据佐证，本院不予支持；对于被告（反诉原告）主张的房屋维修费用，因被告（反诉原告）曾于2015年5月与施工单位达成补偿协议，故本院对被告（反诉原告）该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第二十二条、第二十五条、第二十六条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）倪振东给付原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司盘锦天龙五金机电汽配文化广场5栋3号商铺价款388000元（390000元-原告应给付被告的开业红包优惠2000元），该款项于本判决生效后15日内一次性付清；二、驳回被告（反诉原告）倪振东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费7681元，减半收取3840.5元，由原告（反诉被告）承担280.5元，由被告（反诉原告）承担3560元；反诉案件受理费1673元，由被告倪振东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  齐绍海二〇一九年八月八日书记员  于艺晗