北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初21177号原告：刘长友，男，1954年6月19日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人庞吉辰，北京市拓夫律师事务所律师。委托诉讼代理人张青松，北京市拓夫律师事务所实习律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人闫洁，女，1992年9月10日出生，汉族，该公司员工。被告：北京华鸿东方房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇裕民大街3号院1幢6层6单元712室。法定代表人：刘铁磊，总经理。原告刘长友诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）、被告北京华鸿东方房地产经纪有限公司（以下简称华鸿公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘长友及其委托诉讼代理人庞吉辰、张青松，被告华鸿公司的法定代表人刘铁磊，被告实地公司的委托诉讼代理人闫洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘长友向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除刘长友与实地公司的房屋买卖合同关系；2、判令被告实地公司退还原告“北京XX项目”（XX大厦）XX、XX号商铺已支付房款1526400元，并支付相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年5月28日，期后计算至法院生效裁判文书确定的履行期限届满之日，若被告在法院生效裁判文书确定的履行期限届满之日前主动履行债务的，则计算至被告实际付清之日）；3、判令被告华鸿公司向刘长友退还服务费20万元，并支付相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年5月28日，期后计算至法院生效裁判文书确定的履行期限届满之日，若被告在法院生效裁判文书确定的履行期限届满之日前主动履行债务的，则计算至被告实际付清之日）；4、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月1日，原告自二被告处购买坐落于通州区XX大街南、XX大街北侧“北京XX项目”（XX大厦）XX、XX号商铺欲做经营使用。2016年12月1日至2017年3月31日，原告按照约定先后通过转账及刷卡形式向二被告支付上述商铺服务费及总房款共计172.64万元。上述商铺被告至今未向原告交付，该商业楼层至今未开业经营，且被告自收取房款以来一直未在建委对房屋合同进行网签备案登记。现因政策原因，原告已不再具备购买涉案商铺的资格。原告与二被告多次协商退款事宜未果。原告认为，其2016年12月1日即交付房款，至今已近三年时间，被告未与原告办理房屋合同备案登记，未交付商铺，亦未实现商铺经营条件，致使原告已无法购买上述商铺，被迫解除房屋买卖关系，二被告行为已构成根本违约，侵犯原告合法权益，故诉至法院。被告实地公司辩称：不同意刘长友的全部诉讼请求。理由如下，一、被告认为，本案的案由不应该是房屋买卖合同纠纷。二、原被告之间不成立房屋买卖合同关系，而是商品房预约合同关系。原被告之间没有签订房屋买卖合同，原告也没有提供证据证明原被告之间是房屋买卖合同关系，因此原被告之间不成立房屋买卖合同关系，而是商品房预约合同关系。三、原告与被告华鸿公司的法律关系在本案中应予以驳回。原告与华鸿公司成立其他合同关系，与本案不属于同一法律关系，不能约束实地公司，应另案处理。四、实地公司不同意支付服务费。实地公司在本案中只收取了原告的认购金，没有收取服务费，因此不同意退还服务费。五、原被告不能签订房屋买卖合同的全部过错在原告无购房资质。根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府2016年5月5日发布的《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》京建法【2016】8号第二条的规定，原告在购买商铺初期咨询时，实地公司就明确告知购买商铺只能由单位身份才可以签订房屋买卖合同、办理网签等事宜。原告表示其可先付认购金，待其设立公司后与实地签订房屋买卖合同，办理网签等事宜。故其于2016年12月1日向实地交付了第一笔北京XX认购金。但时至今日，原告也未提供其设立的公司名称与实地进行签约，因此不能签订房屋买卖合同等相关事宜的主要原因是原告所导致的。原告在起诉状中也自认“现因政策原因，原告已不再具备购买涉案商铺的资格”可以说明原告在本案的整个过程中都是明知其不具备购房资质，进一步可以说明原被告不能签订房屋买卖合同的全部过错在原告。六、针对原告的第三项请求没有事实及法律依据，应予以驳回。双方处于洽商阶段，我方无需承担违约责任。综上，实地公司不同意原告的全部诉讼请求，请法院依法予以驳回。华鸿公司辩称，同意退还原告交纳的20万元服务费，具体细节希望与原告协商调解。本院经审理认定事实如下：2016年12月1日，刘长友至实地公司开发建设的北京市通州区XX大街南、XX大街北侧（即北京XX项目）商业、办公综合楼商铺项目看房，意图购买XX、XX房屋。当日，刘长友向实地公司支付5万元（其中刷卡支付46000元、现金支付4000元），实地公司出具日期为2016年12月1日的收款专用收据，载明收款内容为“北京XX认购金”。2016年12月2日，刘长友汇款方式向实地公司支付10万元，实地公司出具收款专用收据，载明收款内容为“北京XX认购金”。2017年3月31日，刘长友向实地公司刷卡支付1376400元，实地公司出具收款专用收据，载明收款内容为“北京XX认购金”。另查，刘长友于2017年1月6日向华鸿公司转账支付10万元，于2017年3月14日向华鸿公司转账支付10万元。庭审中，刘长友称系因为洽谈时参与了价格优惠活动所以向华鸿公司支付了上述20万元服务费。华鸿公司称其与实地公司系商品房销售合作关系，且认可刘长友的陈述；但实地公司否认与华鸿公司存在合作关系。另，刘长友称与实地公司草签过书面买卖合同，但未能提交任何合同文本，实地公司否认与刘长友签订过书面买卖合同文本。再查，涉案XX、XX房屋所在楼宇楼层用途性质为商业，根据北京市住房和城乡建设委员会与北京市通州区人民政府于2016年5月5日发布施行的《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，刘长友作为自然人主体不具有涉案房屋的购买资格。本院认为，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，刘长友虽已就购买XX、XX房屋向实地公司支付了1526400元，实地公司亦就此出具了收据，但收据均载明款项为“认购金”，且刘长友未能提交证据证实双方对付款时间、房屋交付使用条件及日期、办理产权证有关事宜等商品房买卖合同的主要内容达成一致意见，故本院认为双方之间形成的事实合同关系应认定为商品房预约合同关系。根据《民事案件案由规定》房屋买卖合同纠纷属于第三级案由，商品房预约合同纠纷属于房屋买卖合同纠纷案由项下列出的第四级案由，根据案由适用的规定，在有第四级案由列出的情况下应先适用第四级案由，第四级案由没有规定时才适用第三级案由，故本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。经查，刘长友不具备涉案房屋的购买资格，故对刘长友要求解除与实地公司就购买涉案房屋形成的合同关系的诉讼请求，本院予以支持。合同关系解除后，实地公司应返还刘长友已交纳的1526400元认购金，故对刘长友要求实地公司退还该部分房款的诉求，本院予以支持。因刘长友与实地公司达成认购意向时，限购政策已经发布，刘长友应当知悉自己不具备涉案房屋的购买资格，其对双方合同关系解除亦负有过错，故对刘长友要求实地公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。对于刘长友要求华鸿公司退还服务费并支付利息的诉求，虽华鸿公司表示同意退还，但实地公司不同意在本案中一并解决，刘长友及华鸿公司均未能提交任何证据证实华鸿公司与实地公司之间的关系，且该项诉求确与本案商品房预约合同关系不属于同一法律关系，故本案不予处理，刘长友应另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告刘长友与被告北京实地房地产开发有限责任公司就买卖坐落于北京市通州区XX大街南、XX大街北侧（即北京XX项目）商业、办公综合楼XX和XX房屋所形成的商品房预约合同关系；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告刘长友房款（即北京XX认购金）人民币1526400元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告刘长友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10981元，由原告刘长友负担1712元（已交纳）；由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担9269元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  齐 松二〇一九年八月八日法官助理  崔 欢书 记 员  马志惠