江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初1792号 原告：葛群，女，1982年9月15日生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：张巧、陈思（实习），北京市高朋（南京）律师事务所律师。 被告：南京亿润达房产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区丽景路1号莱福城商业广场2楼。 法定代表人：王培玉，执行董事。 原告葛群诉被告南京亿润达房产经纪有限公司（以下简称亿润达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢明独任审判，公开开庭进行了审理。原告葛群委托诉讼代理人张巧和陈思、被告亿润达公司法定代表人王培玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛群向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的《房屋租赁合同》于2019年1月10日解除；2、被告向原告支付违约金90元；3、被告支付2019年1月1日至2019年1月9日房屋租金450元；4、被告支付2019年1月10日至被告实际返还房屋之日的占用使用费（按月租金1500元计算）；5、被告将浦口区高新技术开发区浦外路×号×幢×单元××室房屋恢复原状，并返还原告；6、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年5月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于南京市浦口区，租赁期限2017年7月1日至2023年6月30日，租金1500元/月，租金每6个月支付。同时还约定，若被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金金额的千分之三收取违约金，如被告拖欠租金15日，则视为被告自动放弃所承租的房屋，构成严重违约，原告即可终止合同。原、被告签订的补充条款约定，原告提前十天收取下一次租金，被告在装修过程中，不能破坏房屋的主墙体结构，若厨房改造成房间，所有后果由被告负全责。原告于2018年12月11日通过微信提醒被告支付2018年12月20日应付的自2019年1月1日至2019年6月30日的半年租金9000元。2019年1月8日，原告发函给被告表明被告逾期支付租金已过15日，原告解除合同。 被告亿润达公司辩称，被告将房间改造成卫生间的事实，在签订合同时已告知原告。原告表示被告可以改造，但要负全部责任。对于原告要求确认2019年1月10日解除合同的诉讼请求不予认可，被告没有违约行为，不应当承担违约金，原告无权解除合同。对原告要求的2019年1月1日至1月9日租金450元认可。原告于2019年1月15日晚更换了锁芯，对于原告更换锁芯之后的租金不认可。由于被告不能进入房屋，因此赔偿了客户一笔违约金。被告同意恢复原状并交付房屋，但要求原告支付被告装修的费用。在租赁期间，原告私自将涉案房屋的水电费强制关闭，造成被告客户流失，是被告拖欠租金的原因。 经审理查明，2017年5月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于南京市浦口区，租赁期限2017年7月1日至2023年6月30日，租金1500元/月，租金每6个月支付。保证金1500元，应于租赁期满，被告迁空房屋，交还房屋并结清费用后由原告无息返还被告。被告应依房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得原告的书面同意方可进行。租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，被告必须恢复原状。转租期内，本合同发生变更、解除或终止，转租合同也应随之相应变更、解除或终止。被告应按时交付租金，若逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金金额的千分之三收取违约金，如被告拖欠租金15日，则视为被告自动放弃承租房屋，构成严重违约，原告即可终止合同。被告于签定本合同后，严重违约，至本合同无法履行，被告无权请求返还保证金。若给原告造成损失的，被告应负责赔偿，赔偿金额由双方协商解决。本合同条款与补充条款相冲突时，以补充条款为准。补充条款规定，此房为毛坯房，允许被告装修、出租、分租；租期为六年，若在租期内，原告提前违约收房，须无条件赔付被告违约金和装修费共60000元；在租期内，若被告违约不租，则赔付原告违约金60000元。在房屋租赁到期后承租方负责将房屋恢复原样交与房主。若厨房改造成房间，所有后果由被告负全责。 被告接收涉案房屋后，对房屋进行了改造，其中，将厨房、客厅改造为房间，并在阳台上安装马桶，主卧卫生间整体隔断，并在卫生间旁安置厨房，朝南次卧、书房、储藏室整体隔断，其中书房改造成厨房，储藏室改造成卫生间。被告装修完毕后，遂将涉案房屋对外出租。 2018年2月起，涉案房屋漏水到楼下，一直到2018年8月才解决。 2018年12月11日，原告微信给被告，提示合同12月底，应提前半个月支付下半年房租。2019年1月8日，原告委托律师向被告发出律师函，被告应于2018年12月20日支付租金9000元，迟延支付租金超过15日，通知被告解除房屋租赁合同，让被告在收到函件3日内返还承租房屋并支付相应租金。2019年1月10日，被告收到此函后，曾于2019年1月27日向原告支付租金，但原告认为合同已解除，拒绝收取租金。 2019年1月15日，原告将房屋的锁芯更换。2019年1月16日，南京市公安局江北新区分局巡特警支队接王培玉报警，称房东私自开锁进屋。 原告当庭陈述，原告将房屋的锁芯更换，但各个小房间都上锁，里面的情况不清楚。被告当庭陈述，自从原告换锁后，被告未再进入房屋。2019年1月27日原告报警后，双方未成达成协议。 上述事实，有原告提供的房产证、房屋租赁合同、补充条款、照片、微信截图、律师函、被告提供的接处警记录、微信截图、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于原告的诉讼请求1、确认原告与被告的《房屋租赁合同》于2019年1月10日解除，原告认为被告逾期支付租金超过15日，原告有权解除合同，且被告未按照合同约定对涉案房屋进行改造，应承担违约责任。被告认为，被告只是迟延支付租金，被告愿意承担迟延履行的责任，继续履行合同。对于涉案房屋改造是经过原告同意，原告如解除合同，应承担被告的装修损失。本院认为，被告在租赁期间对涉案房屋进行大量改造，除合同约定的厨房改造房间外，被告还增加多处卫生间设施，且导致漏水到楼下，已造成了严重后果。虽漏水问题已协商解除，但被告的行为已违反了合同约定。原告按照合同约定提示被告支付租金，被告未按照合同约定支付租金，逾期超过15日，原告有权解除合同，被告于2019年1月10日收到原告解除合同的律师函，故对原告要求确认原告与被告的《房屋租赁合同》于2019年1月10日解除的诉讼请求予以支持。对于被告认为原告对涉案房屋关闭水电导致拖延支付租金的意见，被告并未提供证据予以证明，本院对被告的此点意见不予采纳。对于被告认为解除合同，原告应支付装修费用的意见，本院认为，被告的此点意见没有事实和法律依据，不予采纳。 对于原告的诉讼请求2、被告向原告支付违约金90元，被告认为，被告没有违约，不应承担违约责任，本院认为，原告提供的证据能证明其违约，对原告的此项诉讼请求予以支持。 对于原告的诉讼请求3、被告支付2019年1月1日至2019年1月9日房屋租金450元，被告没有异议，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。 对于原告的诉讼请求4、被告支付2019年1月10日至被告实际返还房屋之日的占用使用费（按月租金1500元计算），原告认为，合同解除后，被告仍占有涉案房屋应当支付占用使用费，被告认为，由于原告将涉案房屋的锁更换，被告未再进入涉案房屋，原告陈述原告更换锁后，被告强行打开，原告于1月27日在派出所调解时将钥匙交付被告。本院认为，根据合同约定，在房屋租赁到期后承租方负责将房屋恢复原样交与房主。被告并未将房屋恢复原状，房屋仍在被告占有下，被告应当支付占有使用费，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。 对于原告的诉讼请求5、被告将浦口区高新技术开发区浦外路×号×幢×单元××室房屋恢复原状，并返还原告。被告没有异议，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告葛群与被告南京亿润达房产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月10日解除； 二、被告南京亿润达房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告葛群2019年1月1日至2019年1月9日租金450元、违约金90元，并自2019年1月10日按每月1500元的标准计算至被告实际返还房屋之日的占用使用费； 三、被告南京亿润达房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内将浦口区高新技术开发区浦外路×号×幢×单元××室房屋恢复原状，并返还原告葛群。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告南京亿润达房产经纪有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费50元。 审 判 员 谢明 二〇一九年八月十六日 法官助理 陈欣 书 记 员 李洁