贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔03民终4730号上诉人(原审原告)：周友现，男，1972年1月4日出生，苗族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师。上诉人(原审被告)：樊小金，男，1984年10月19日出生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。上诉人周友现因与上诉人樊小金房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院(2019)黔0325民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周友现上诉请求：撤销一审判决，依法支持周友现的一审诉讼请求，并由樊小金承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，案外人周弦将涉案房屋租赁给樊小金，后又将该房屋出售给周友现，周友现在购买房屋后第一时间通知了樊小金，要求其将房屋租金交付给周友现，樊小金在一审中认可收到了周友现要求其支付租金的材料，也认可原出租人周弦通知过其将租金支付给周友现及已将房屋出售给周友现的事实。在此情况下，樊小金以与周友现不合为由拒绝向周友现支付租金，而是将租金支付给案外人，完全不履行租赁合同的义务，已构成根本违约。樊小金上诉请求：撤销一审判决，判令樊小金在租赁期间继续将房租交付给原协议签署方周弦及其父母其中一人，并由周友现承担一、二审诉讼费用。事实和理由：2016年1月，樊小金与周弦父母协商涉案房屋租赁协议并签订了租赁合同，由于房屋是周弦父母所建，周弦同意将租金交付给其父母，由周弦签署合同。虽2017年7月樊小金租用的房屋经法院调解确认属于周弦与冉亚芬，但周弦与其父母都未正式通知樊小金房屋租金的交付对象发生改变。在此期间，由于周弦父母因生活所需分三次向樊小金提出借钱，樊小金就以此作为预付的房租向其父母支付了18000元，由于未到房租交付期限，樊小金未索要收款收据，直到2018年3月16日，樊小金向周弦父母要求出具了房租交付凭据。2018年1月，周弦以微信的方式告知樊小金房租交付给周友现，这时已过了约定的交租时间1月9日。由于房屋的所有人发生了变更，樊小金并不知情，樊小金与周友现之间没有签署租赁协议，樊小金将房租按原来约定的方式交付给周弦母亲刘孝，不存在违约，且租赁合同约定在租赁期内，甲方不能出卖、转让房屋，如确需出卖、转让，需保证乙方的生产生活不受影响，周弦在明知樊小金与周友现不合的情况下仍将房屋卖给周友现，属于违约行为，樊小金有权拒绝向周友现支付租金，继续向原约定的租金交付对象支付租金。周友现向一审法院起诉请求：1、解除周弦与樊小金签订的《房屋租赁合同》；2、判令樊小金给付租金18000元并支付2018年1月1日起按银行贷款利率计算的资金占用费。一审法院认定事实：2016年1月9日，案外人周弦与樊小金签订《房屋租赁合同》，约定樊小金租赁周弦位于上坝乡八一村高桥组的房屋第一层及房屋侧面空地、院坝作办厂、办公所用，房屋使用面积约140平方米；租赁期限10年，即从2016年1月10日至2026年1月9日；合同前5年每年租金18000元，后5年每年20000元；租金按年支付，合同签订后交第一年租金，以后每年1月9日前交下一年租金，合同还对其他权利义务作了约定。2017年7月，周弦及其父母等人因纠纷在一审法院诉讼，同年7月19日，一审法院作出（2017）黔0325民初1096号民事调解书，该调解书协议案涉房屋使用权属于周弦、冉亚芬夫妇。2017年10月15日，周弦、冉亚芬夫妇与周友现签订《房屋买卖合同》，合同约定周友现以270000元的价格购买案涉房屋。2018年1月周弦用微信告知樊小金，要求樊小金将房租交周友现。因周友现、樊小金关系不合，樊小金便不认可周弦将房租直接交周友现的要求，周弦则称你把房租交给我由我转给周友现也可。事后樊小金并未将房租交周弦，而是于2018年3月16日将2018年度的租金交给周弦母亲刘孝。一审法院认为，周弦与樊小金签订《房屋租赁合同》后，樊小金取得租赁房屋并开展经营，在租赁期间周弦将案涉房屋出售周友现，对此各方并无异议，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原租赁合同仍然有效，周友现承继原出租人的权利义务，樊小金在接到原出租人周弦的通知后，应按原合同向周友现履行交纳房屋租金等义务。樊小金在接到原房主通知后，以与周友现关系不合而拒绝向周友现交纳房租，系违约行为，应承担继续履行等法律责任。关于周友现要求解除原房主与樊小金签订的租赁合同，虽然樊小金未按原房主的通知向周友现交纳房租，但樊小金并非不交纳，只是交纳对象错误，未构成根本违约，故对解除合同的主张不予支持。周友现、樊小金均应按原租赁合同的约定履行，故周友现要求樊小金支付2018年度房屋租金的请求，予以支持，至于2019年度的租金，樊小金仍应按约定向周友现交纳，周友现在本案未予请求，根据“不告不理原则”，对此不予裁判。至于樊小金将房租交周弦母亲的问题，双方另行解决。周友现要求樊小金支付租金的资金占用费无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、樊小金于本判决生效之日起十日内向周友现支付2018年度房屋租金18000元。二、驳回周友现的其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由樊小金负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点是：樊小金是否应向周友现交纳房屋租金及本案租赁合同是否应予解除。关于樊小金是否应向周友现交纳房屋租金的问题。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。樊小金与原出租人周弦就涉案房屋签订的租赁期限为10年的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。虽在租赁期内原出租人将涉案房屋出售给周友现，涉案房屋的所有权发生了变动，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，买卖不破租赁，原租赁合同仍然有效，出租方的权利义务应由周友现概括承受。因此，一审判决承租人樊小金向周友现支付涉案房屋租金，符合本案事实和法律规定，本院予以确认。关于租赁合同是否应予解除的问题。涉案房屋所有权发生变动后，原出租人周弦及周友现均告知樊小金应向周友现交纳房屋租金，但樊小金在收到通知后，以与周友现关系不合及无法确认房屋买卖是否真实为由拒绝向周友现支付租金，而是按照原有方式继续向原租金收取人周弦的母亲支付租金，周弦的母亲亦未拒收。对此，虽樊小金未按要求向周友现支付租金，但其并非属于不交纳租金，而系交纳对象错误，因此，未构成根本违约。故对周友现主张解除租赁合同的上诉理由，本院不予采纳。综上，周友现、樊小金的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人周友现承担250元，上诉人樊小金承担250元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 何 亮二〇一九年八月二十六日法官助理毛丹书记员余飞