北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初11586号原告（反诉被告）：北京家和家美红木家具市场有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营村。法定代表人：田耘，董事长。委托诉讼代理人：高敏，女，1956年3月19日出生，汉族，北京家和家美红木家具市场有限公司副总经理，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：许占业，男，1964年2月28日出生，汉族，北京家和家美红木家具市场有限公司副总经理，现住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营村北京家和家美红木家具市场有限公司南一区98号。法定代表人：张军，董事长。委托诉讼代理人：李大凡，北京市元昊律师事务所律师。原告（反诉被告）北京家和家美红木家具市场有限公司平（下称家和家美公司）与被告（反诉原告）北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司（下称鑫鑫尚品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。家和家美公司之诉讼代理人高敏、许占业，鑫鑫尚品公司之诉讼代理人李大凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家和家美公司向本院提出诉讼请求：1、判令鑫鑫尚品公司支付2015年至2019年3月25日所欠租金总计3311748元；2、判令鑫鑫尚品公司支付违约金331175元（按租金10%计算）；3、解除双方于2015年8月28日签订的租赁合同；4、判令被告鑫鑫尚品公司立即腾退并交还涉案房屋。事实与理由：家和家美公司和鑫鑫尚品公司于2015年1月18日就位于朝阳区十八里店乡吕家营家和家美红木第一城X小楼签订场地租赁合同，约定鑫鑫尚品公司租赁家和家美公司场地面积2570.85㎡，分别为三层小楼面积1254.81㎡，五间二层小楼面积1316.046㎡（后已退出），租期十年，自2015年1月1日至2024年12月31日止，其中装修期限为2014年8月8日至2014年12月31日，租金为每日1.964元/㎡，年租金1842885元，前三年租金不变，第四至六年租金1935028元，第七至十年租金2089831元。合同签订后，鑫鑫尚品公司向家和家美公司交纳了10万元保证金，合计支付了租金60万元，拖欠其余租金至今未付。经多次协商未果，家和家美公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请法院判如所请。鑫鑫尚品公司辩称，不同意家和家美公司的全部诉讼请求。第一、家和家美公司将违法建设的房屋租赁给我方，租赁合同应属无效。第二、租赁房屋质量低劣，不具备合同约定的商业经营和企业办公条件。房屋顶盖大面积漏雨、窗户渗水、内墙凹凸不平、地面尚存施工大坑、楼梯用铁板简单焊接、管道和电线布局杂乱无章、没有消防设施，根本不具备合同约定的使用功能。第三、家和家美公司一直拒绝履行维修义务，导致鑫鑫尚品公司始终无法正常使用租赁房屋。第四、家和家美公司在2015年10月强行收回了“五间二层小楼”，重新出租获利；在2017年7月11日借口对我方承租的“三层小楼”大门上粘贴封条，强行锁闭该小楼大门，至今拒不解除封锁。造成我方无法正常开业，经营活动停止。第五、我方要求家和家美公司立即解除对租赁房屋的强行封锁。鑫鑫尚品公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、判令家和家美公司退还租金70万元；3、判令家和家美公司赔偿装修损失200万元；4、判令家和家美公司立即归还转移匿藏的租赁房屋内外价值2000万元的物品并赔偿相应损失。事实和理由：双方签订租赁合同后，家和家美公司出租的房屋屋顶大面积严重漏雨，墙面严重渗漏，家和家美公司拒绝履行维修义务，造成鑫鑫尚品公司斥巨资装修好的X三层小楼尚未正常使用便出现房屋吊顶严重变形脱落，摆放在室内的名人字画被雨水浸湿发霉，室内地面铺设的地毯被楼宇浸泡变质，红木家具发霉长毛，空调等电器进水损坏。鑫鑫尚品公司承租的五间二层小楼尚未装修就被家和家美公司强行收回。2017年7月11，家和家美公司在X小楼突然强行贴封条封门至今，鑫鑫尚品公司存放的所有财产、办公文件、资料全部被强行扣押。在本案诉讼期间，2018年9月11日，家和家美公司公然蔑视民事诉讼规定，强行砸锁进入鑫鑫尚品公司承租的房屋内，偷偷将屋内价值2000多万元的物品以及相关文件、资料全部转移、隐匿，至今拒不归还。就鑫鑫尚品公司提出的反诉请求，家和家美公司答辩称，家和家美公司在履约过程中并无违约行为，也没有转移、隐匿对方的财产，请法院依法驳回鑫鑫尚品公司的全部反诉请求。经查，2018年10月15日鑫鑫尚品公司提交的反诉状中，反诉请求为：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、判令家和家美公司退还租金70万元；3、判令家和家美公司赔偿装修损失200万元。后，鑫鑫尚品公司预交了相应的反诉费。2019年3月13日鑫鑫尚品公司在开庭过程中当庭增加一项反诉请求：判令家和家美公司立即归还转移匿藏的租赁房屋内外价值2000万元的物品并赔偿相应损失。鑫鑫尚品公司在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交该增加部分的反诉案件受理费。按照民事诉讼法相关规定，本院按照鑫鑫尚品公司撤回增加的反诉请求处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，家和家美公司（出租人、甲方）与北京绿品生源贸易有限公司（承租人、乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村北京家和家美红木家具市场有限公司（三层X小楼及五间二层小楼自东向西前五间）租用面积2570.85平方米的场地租赁给乙方用于产品经营展示。租赁期限10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止，装修期自2014年8月4日至2014年12月31日止；装修期、免租期内乙方无须支付租金，但须承担包括但不限于水费、电费、空调费、通讯费、物业管理费、广告推介费等相关费用；第一至三年租金1842885元，第四至第六年在第三年租金基础上增加5%，即每年租金1935028元，第七年至第十年在第六年租金的基础上增加8%，即每年租金2089831元；每半年为一个缴费期，每期提前1个月交清下期的全部租金。乙方向甲方交纳商品质量保证金10万元，如乙方商品出现质量投诉而在三个工作日之内无法解决的，乙方应当无条件服从甲方做出的决定。租赁期满未能续租或合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同解除当日撤出全部展品，并将租赁的场地及甲方提供的配套设施，保证其良好、适租的状态交还甲方，固定装修不得拆除，并经甲方负责人书面确认，逾期交还的，每逾期一日，时间按原场地日租金的2倍计算费用，若3日内仍未交还，甲方有权处理展位内全部物品并采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、在租赁期限内因违法经营被有关行政部门吊销、收回经营证照的……6、逾期未缴纳租金、空调费、物业管理费、广告推介费等相关费用的……乙方未按约定支付费用的，包括但不限于租金、空调费、物业管理费、广告推介费等相关费用，每逾期一日，按应付未付费用的1%向甲方支付违约金。关于展位及装修，合同约定，在正常情况下，甲方应提供良好的经营环境，完整的供电照明和冷暖系统，并负责公共场所设施、设备的保养及维修；乙方在签订合同后，需自行装修展位时，设计方案及施工图纸必须交甲方审核批准、办理《装修手续》后方可施工，施工完毕由甲方验收合格后方可使用，自行装修的费用由乙方承担；合同到期后，乙方所有的装修未经甲方批准不得拆移；展位内乙方所进行的装饰装修是经营者（乙方）促进销售的包装手段，若双方终止合同，装修展位产生的费用由乙方自行承担。同日，家和家美公司与鑫鑫尚品公司签订《合同附件》，约定：三层X小楼建筑面积1254.81平方米，五间二层小楼建筑面积1316.046平方米，总面积2570.85平方米，租金为每天1.964元/平方米。三层X小楼半年租金449762元（2015年1月1日至2015年6月30日），双方签订合同时交五万元作为部分租金，余款399762元于2015年3月30日交清；五间二层小楼甲方交付乙方的时间为2015年3月16日，装修期三个月，2015年6月16日起租，乙方于2015年6月15日交付甲方半年（2015年6月16日至2015年12月15日）租金471710元，以后每半年交一次租金，并提前一个月交付；此租金（每天1.964元/平方米）为三层X小楼及五间二层小楼整体出租的优惠价格，如果乙方未整体承租，X三层小楼按建筑面积每平方3.3元/天计算，租金从2015年1月1日以3.3元价格重新计算。2015年8月28日，家和家美公司与鑫鑫尚品公司签订《关于绿品生源张军租用X三层小楼和X五大间二层楼确认书》，载明：1、X小楼三层2015年1月1日至2015年6月30日上半年租金按原合同不变，计449762元，余款30万元在2015年9月4日前交清；下半年的租金交付享受红木第一城的统一优惠政策（即每平方米每年3.3元，交三个月送三个月）时间是2015年7月1日至2015年12月31日的租金合计377855元，在2015年9月21日前一次性交清；五大间二层X小楼从2015年8月16日起计租，半年租金471710元，在2015年9月10日前交清租金271710元，余款20万元在2015年10月16日前交清；如乙方不按上述确认意见执行，甲方按全年租金的10%收取违约金，并收回全部房屋。关于房屋交付，双方均认可家和家美公司于2014年8月8日将涉案三层X小楼以及五大间二层小楼交付鑫鑫尚品公司。2015年10月底，家和家美公司将五大间二层小楼收回。鑫鑫尚品公司称，家和家美公司在2017年7月11日将三层X小楼锁闭并贴上封条；家和家美公司称三层X小楼是在2017年8月贴的封条。关于租金，家和家美公司提交了发票及收据若干，其中2014年7月17日5万元，2015年9月29日10万元，2016年7月6日10万元，2017年1月19日25万元，2017年4月28日10万元，上述合计60万元；2015年1月19日商品质量保证金10万元。鑫鑫尚品公司称认可上述票据的真实性，但是家和家美提交的票据不全，鑫鑫尚品公司实际已支付租金约90万元。庭审中，家和家美公司提交落款日期为2017年7月6日的《限期缴费通知》以及刊登于2017年9月27日《新京报》B04/B05版面的公告，内容主要为：鉴于你方于2016年1月1日起租金迟迟不交，最后告知你方于2017年9月26日之前交清租金，如不能按告知期限补齐所欠租金，你方所在我店摊位的家具物品等视为自行放弃，我公司将依据双方所签的合同，以诉讼方式提交法院解决。鑫鑫尚品公司对上述证据的真实性以及证明目的均不认可。经鑫鑫尚品公司申请，本院依法委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对北京市朝阳区十八里店乡吕家营村北京家和家美红木家具市场有限公司X一区98号X小楼的装修、装饰及设施改造费用进行评估鉴定。该公司于2019年1月8日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：1、一至三层室内装修工程（不含首层地面）的工程造价为382037.94元；2、首层地面装修工程造价为67591.19元；3、室外台阶及外墙涂料工程造价为52874元；4、首层仿古雕花实木大门工程造价为142669.37元；室内空调工程造价为44815.35元。家和家美公司称对方的装修、装饰及设备改造与本案无关。鑫鑫尚品公司称装修装饰以及设备改造的资料均被家和家美公司扣押，导致本次鉴定依据不足，对《工程造价鉴定意见书》不予认可。鑫鑫尚品公司向北京中兴恒信工程造价咨询有限公司预交了鉴定费用21500元。案件审理过程中，鑫鑫尚品公司向本院反映称，在2018年11月29日发现家和家美公司擅自将涉案三层X小楼大门打开，将室内全部财物转移隐匿。家和家美公司称，涉案房屋在十八里店乡的疏解整治范围内，2018年10月15日吕家营村委会将涉案房屋收回，为保护现场以及财产安全，所以家和家美公司在当地村委会、物业公司、保安见证下，将房屋内物品搬到库房存放，全程有录像视频可查证。本院告知鑫鑫尚品公司提交物品清单，以便本院清点、核实，但该公司未向本院提交相应清单。2019年3月21日，本院组织双方当事人进行了现场勘验，并制作了《勘验笔录》及执法记录仪录像光盘。经询，家和家美公司称涉案房屋系从吕家营村委会租来，并非擅自搭建的违章建筑，并且鑫鑫尚品公司承租场地后，依法办理了工商登记。经查，鑫鑫尚品公司营业执照签发日期为2017年3月6日，记载住所地位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村北京家和家美红木家具市场有限公司南一区98号，即涉案租赁标的物所在地。另查，2015年8月28日，北京绿品生源贸易有限公司企业名称变更为鑫鑫尚品公司。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方均应依约履行。鑫鑫尚品公司主张涉案租赁合同没有取得规划许可证，应为无效。本院认为，涉案建筑虽然没有取得建设工程规划许可证，但是从双方当庭陈述以及提交的证据可以看出，涉案建筑物系家和家美公司从当地村集体组织处承租而来，鑫鑫尚品公司亦使用该地址进行了工商登记并领取了营业执照。考虑到北京农村地区的实际情况以及历史沿革，不宜认定双方签订的《场地租赁合同》无效。合同签订后，家和家美公司如约将房屋交付鑫鑫尚品公司使用，鑫鑫尚品公司长期拖欠租金，经多次催促仍未交纳，家和家美公司有权依照合同约定解除合同。关于租金，三层X小楼应从2015年1月1日计算至家和家美公司锁闭大门之日（即2017年7月11日）；五间二层小楼应从2015年8月16日计算至2015年10月31日止；具体金额以本院核定为准。关于违约金，家和家美公司主张按照欠付租金的10%计算，并未超过双方合同约定的标准以及相关规定的上限，具体金额以本院核定为准。关于腾房，根据本院查明的事实，涉案房屋已由家和家美公司实际控制，该项诉讼请求已无实际执行的必要，本院不予支持。关于反诉部分，鑫鑫尚品公司主张家和家美公司提供的房屋不符合约定要求，存在严重质量问题，致使其无法实际经营使用，但未提交有效证据予以证实，本院不予采信，其要求对方返还租金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，家和家美公司继续占有商品质量保证金，缺乏相应依据，对于鑫鑫尚品公司要求家和家美公司返还10万元保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于装修、装饰及设施改造费用，双方在合同中对于该部分费用的承担有明确约定，鑫鑫尚品公司要求家和家美公司赔偿经济损失200万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鑫鑫尚品公司主张家和家美公司转移封存其承租房屋内的物品侵害其财产权利，要求对方赔偿损失2000万元。对此，本院认为，其一，综合家和家美公司上述行为的目的、方式及程序等，其不属于民事诉讼法规定的妨害诉讼的行为；其二，鑫鑫尚品公司并未提交物品清单，本院难以逐一清点查实并区分这些物品所有权的明确归属；其三，鑫鑫尚品公司未按照法律规定交纳相应的反诉案件受理费。故本院对鑫鑫尚品公司的该项反诉请求，在本案中不予一并处理，双方如有争议，鑫鑫尚品公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京家和家美红木家具市场有限公司与被告（反诉原告）北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司签订的《场地租赁合同》及其附件；二、被告（反诉原告）北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京家和家美红木家具市场有限公司租金2455388元；三、被告（反诉原告）北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京家和家美红木家具市场有限公司违约金245539元；四、原告（反诉被告）北京家和家美红木家具市场有限公司于本判决生效之日起七日内退回被告（反诉原告）北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司商品质量保证金100000元；五、驳回原告（反诉被告）北京家和家美红木家具市场有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34696元，由原告（反诉被告）北京家和家美红木家具市场有限公司负担7822元（已交纳），由被告（反诉原告）北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司负担26874元（北京家和家美红木家具市场有限公司已预交，北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京家和家美红木家具市场有限公司）。反诉案件受理费14200元，由原告（反诉被告）北京家和家美红木家具市场有限公司负担526元（北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司已预交，北京家和家美红木家具市场有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司），由被告（反诉原告）北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司负担13674元（已交纳）。鉴定费用21500元，由被告（反诉原告）北京鑫鑫尚品珠宝玉器有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 淼人民陪审员  卢维东人民陪审员  张春英二〇一九年八月二十七日法官 助理  韦冠鹏法官 助理  沙京泽书 记 员  赵海鹏