贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0522民初3024号原告：贵州省黔西县锦程物业管理有限公司，住所地：贵州省黔西县原城关镇水西大道南段复烤厂宿舍。统一社会信用代码：91520522670717051A。法定代表人：高山，系该公司总经理。委托代理人：李梅，贵州宗庭律师事务所律师，委托权限为特别授权。委托代理人：况颖，贵州宗庭律师事务所实习律师。被告：宋阳，男，1989年7月24日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。原告贵州省黔西县锦程物业管理有限公司（以下简称锦程物业公司）诉被告宋阳物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月16日登记立案后，依法由审判员王成龙适用简易程序公开进行了审理，原告锦程物业公司的委托代理人李梅、况颖，被告宋阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦程物业公司诉称：原告与某某房地产开发有限公司于2013年12月签订《某某大厦前期物业服务合同》，合同第三章和第八章约定物业服务费按每月每平方1元收取，超过缴纳期将按未缴款总和10%的违约金计收。自2014年1月1日起我公司接管某某大厦物业服务至今，我公司一直正常履行《某某大厦前期物业服务合同》约定的服务内容，但被告从2016年5月1日至2019年4月30日拒绝履行物业服务缴纳义务，经过多次催缴至今仍未交纳，拖欠物业服务费共6085.44元，由此产生违约金608.54元，严重损害了我公司的利益。为维护自身合法权益，原告诉至人民法院，请求判决被告支付所欠原告的物业服务费用及违约金共计6693.98元。原告锦程物业公司在举证期内向本院提交了如下证据：1、营业执照、资质证书、法人身份证明及身份证复印件，用以证明原告系具有相应资质的物业服务企业，诉讼主体适格；2、贵州省黔西县某某大厦前期物业服务合同2份、电梯年（定）检费发票、水电费发票，用以证明原告与建设单位签订前期物业服务合同并约定了收费标准和违约责任，以及原告向被告提供了物业服务的事实；3、某某大厦业主名单，用以证明被告拥有建筑面积为169.04平方米；4、某某大厦收款单，用以证明被告从2016年5月1日起至2019年4月30日期间共欠原告物业服务费6085.44元，由此产生违约金608.54元；5、物业服务催缴通知照片1张，用以证明原告向被告进行过催收，但被告仍拒绝交费；6、房屋质保申请书、专项维修资金申请报告、通知，用以证明某某大厦房屋问题在质保期内，原告已向房开公司反映，申请专项维修资金，由于部分业主不同意导致无法维修，原告已经尽到反映义务。被告宋阳辩称：一、原告未按照物业合同约定提供物业服务违约在先。不及时维修停车场的进出口电子门和3楼平台进出口电子门，给业主生活造成一定的安全隐患。原告长时间不能保证消防设施、电梯、楼梯间指示灯和路灯的的正常运转使用。对楼道和平台等共用公共区域的清扫保洁工作不到位。某某大厦物业共用部位明细表中有30平方的绿化环境至今没有任何绿化。二、原告收取业主可视电话费用并两次收取电子门钥匙费均未能使用，损害业主合法权益。三、原告对其工作人员管理不善，经常不履行工作职责。原告停止对我方的一切服务，且我多次向物业登记房屋漏水严重需要及时处理却无一人来查看，多次去保安室咨询登记记录本却不知去向。四、原告与甲方签订的某某大厦前期物业管理服务合同中规定，至少每半年向全体业主或者住户张榜公布物管理服务费用收支情况一次，但原告至今未公布2018年的管理服务费的收支情况。并且其公布的2017年的物业服务管理费收支情况中，收入项目只有服务费、商铺服务费、车位服务费几项，没有公示电梯广告费用和平台上外墙广告费用、LED广告费用。五、我方房屋外墙严重漏水，导致家中墙壁长青苔长草，曾多次向物业咨询开发商的消息，物业拒绝回答，至今没有给我方处理维修。六、我方在2011年12月4日与黔西县某某物业管理有限公司签订的物业管理合同在2013年12月已到期结束，原告物业管理公司是如何进入我小区，用什么方式进的，业主全然不知。原告锦程物业公司没有尽到管理责任和服务义务，我方有权不认可原告锦程物业公司的物业管理合同。综上，在原告按照合同约定完全履职责之前，我方履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。被告宋阳在举证期限内无证据向法庭提交。经庭审质证，被告宋阳对原告提交的第一组、第二组、第三组、第四组证据无异议；对第五组证据，被告宋阳表示，该通知是贴在公示栏上的，是其亲自到物业公司时物业才告知其没有交费，其已提出只要把事情处理好了该怎么交费就怎么交；对第六组证据，宋阳表示物业说需要动用大修基金去维修，好多业主都不同意。经本院审查，原告提交的第二组证据中水费发票上的名称为黔西县锦程物业管理有限公司某某大厦商场用表，只能证明系原告锦程物业公司所进行物业管理的某某大厦商场的用水情况，电费发票上的名称为黔西县锦程物业管理有限公司，也只能证明系原告锦程物业公司的用电情况，与原告锦程物业公司在本案中的诉讼主张无直接关联性，本院不予认可。对其余证据客观真实、来源合法，与本案事实相关联，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以采信。本院根据原告锦程物业公司的诉讼请求、被告宋阳的答辩意见及举质证情况，在征求到庭当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：原告是否已经按照物业服务合同全面履行相关义务。经审理查明：原告锦程物业公司为具有三级资质的物业管理企业。原告锦程物业公司于2013年12月30日、2017年1月1日相继与黔西县某某房地产开发有限公司签订《某某大厦前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同）取得对黔西县某某大厦小区的物业管理服务业务，该物业服务合同第三章和第八章约定住宅物业服务费为每月每平方米1元，超过缴纳期限将按未缴款总和10%计收违约金。第一份合同期限自2014年1月1日至2016年12月30日止；第二份合同期限自2017年1月1日至2020年12月30日止。被告宋阳为黔西县某某大厦小区某某号房业主，其房屋面积为169.04平方米。被告宋阳因认为原告锦程物业公司未按约定全面履行物业服务，因此从2016年5月1日起至2019年4月30日期间未缴纳物业服务费。原告锦程物业公司因催交未果，于是向本院起诉请求支持其诉讼请求。本院认为，原告作为具资质的物业管理企业，在某某大厦小区未设立业主大会、选举业主委员会及选聘物业服务企业前与黔西县某某房地产开发有限公司签订《某某大厦前期物业服务合同》取得对黔西县某某大厦小区的物业管理服务业务。根据《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”的规定，被告宋阳作为案涉小区的业主，其在购买该小区房屋后即应受原告锦程物业公司与黔西县某某房地产开发有限公司所签订的前期物业服务合同的约束，现有证据不能证明原告锦程物业公司与黔西县某某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同约定内容有损害作为业主宋阳的合法权益，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）、按时交纳物业服务费用；”及第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，依法应交纳物业服务费。根据原告锦程物业公司与黔西县某某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同约定的物业服务费的收费标准，被告宋阳的房屋面积为169.04平方米，每月物业服务费为169.04元。2016年5月1日至2019年4月30日期间共计36个月，物业服务费共计6085.44元（36×169.04＝6085.44），因被告未按时交纳物管费，违反了约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现原告锦程物业公司主张按合同约定欠款总金额的10%支付违约金，未违反法律规定，依法予以支持，计算为608.54元（6085.44×10%＝608.54）。对被告宋阳所抗辩自己未交纳物业服务费的理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，因其未提供证据予以证明，本院对其抗辩理由不予采信。但本院同时指出，原告锦程物业公司作为物业服务企业，其在本案所涉小区的物业服务质量有待提高，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，对于业主反映的问题应及时核查、认真处理，加强对小区公共区域的管理以及公共基础设施的维护工作，弥补物业服务过程中的不到位之处，全面提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告宋阳于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州省黔西县锦程物业管理有限公司2016年5月1日至2019年4月30日止期间的物业服务费6085.44元、违约金608.54元，合计6693.98元。案件受理费25元（已减半收取），由被告宋阳负担。当事人应当按照判决书指定的时间和方式履行义务，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  王成龙二〇一九年八月五日书记员  赵 雪