贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0422民初1112号原告:贵州润融房地产开发有限公司，住所地：普定县穿洞街道办事处龙马新村新街组一号路。统一社会信用代码91520422MA6GRGTN6H。法定代表人：张龙定，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田婉琛，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普定县穿洞街道龙马新村村民委员会。住所地：普定县穿洞街道龙马新村。法定代表人：董兵，该村村主任。委托诉讼代理人：汪自勇，贵州千马律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：高慧琴，贵州千马律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：普定县穿洞街道龙马新村新街村民小组。住所地：普定县穿洞街道龙马新村新街组。负责人：邓发国。委托诉讼代理人：周勇进，贵州千马律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：罗帅，贵州千马律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告贵州润融房地产开发有限公司与被告普定县穿洞街道龙马新村村民委会确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后。2019年5月20日，普定县穿洞街道龙马新村新街村民小组以本案与其有直接利害关系为由申请参加诉讼，本院准许其以第三人身份参加诉讼。2019年5月30日，普定县穿洞街道龙马新村新街村民小组提出管辖异议，本院于2019年6月6日作出（2019）黔0422民初1112号之二民事裁定书，驳回普定县穿洞街道龙马新村新街村民小组提出的管辖异议，该小组不服裁定，向安顺市中级人民法院提出上诉。安顺市中级人民法院于2019年7月18日作出（2019）黔04民辖终22号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告贵州润融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田婉琛，被告普定县穿洞街道龙马新村村民委员会的委托诉讼代理人汪自勇、高慧琴，第三人普定县穿洞街道龙马新村新街村民小组的负责人邓发国及其委托诉讼代理人周勇进、罗帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2018年6月29日签订的“龙马新村新街组集体预留土地与房开公司联合开发协议”无效；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年12月2日，被告普定县穿洞街道龙马新村村民委员会与六盘水润龙房地产开发有限公司下属普定分公司签订“龙马新村新街组集体预留土地与房地产开发公司联合开发协议”，约定由该公司对龙马新村集体所有预留土地130亩进行房地产开发。2018年春节，由于六盘水润龙房地产开发有限公司普定分公司资金困难，遂与原告签订协议将该项目转让给原告进行开发，之后，在未将所开发的集体性质土地由人民政府征用后转为国有土地进行土地使用权出让的情况下，原、被告签订“龙马新村新街组集体预留土地与房开公司联合开发协议”。2018年6月21日，普定县国土资源局以安市公交（地）字告（2018）18号文件发布“普定县国土资源局8宗国有建设用地使用权出让公告”将两幅面积分别为32309.2平方米、31058.4平方米的土地（项目用地）挂牌出让，中房生建江苏文化产业发展有限公司于2018年7月20日摘牌并与普定县国土资源局签订了土地使用权出让合同。由于现项目用地已被第三方中房生建江苏文化产业发展有限公司合法取得，原告已丧失继续开发的条件，同时涉案土地未按规定办理征收、出让等手续，联合开发合同违反法律强制性规定，合同应当认定无效。根据我国相关法律法规及司法解释之规定，特向法院提起诉讼。被告普定县穿洞街道龙马新村村民委员会辩称：原、被告双方签订的联合开发协议为有效协议，该协议未违反法律法规的强制性规定。该协议约定原告出资修建、办理施工手续、缴纳出让金，被告协助原告办理有关证件。原告未按约定办理相关手续，导致合同没有履行，请求确认合同无效，没有法律依据和事实依据。本案的实际权利和义务由第三人享有，请求法院予以驳回。第三人普定县穿洞街道龙马新村新街村民小组述称：一、原、被所签订的“龙马新村新街组集体预留土地与房开公司联合开发协议”，是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效、合法的协议。该土地系根据普定县人民政府专议（2013）32号专题会议纪要，明确为第三人用于商业开发建设用地。该土地早在2016年就由六盘水润龙房开公司普定分公司接受该项目，后由原告与被告签订内容完全相同的协议，原告所为房地产开发公司，应当是在审查、核实相应开发条件的情形下，才与被告签订联合开发协议，足以证明原告签订协议的真实性、自愿性。原告具有房地产开发资质，被告及第三人与其签订的联合开发协议，应属有效。二、原、被告所签订的联合开发协议，没有法定无效的情形。该土地虽被第三方合法取得，原告丧失继续开发的条件，并非合同无效的法定情形，且未能取得该土地的所有权系原告自身原因造成。原告以该土地未办理征收、出让等手续，违反法律强制性规定，但原、被告双方在联合开发协议中双方就出让、规划、过户等相关手续的办理问题进行约定，未办理手续并非合同效力的问题，也与合同效力没有直接关系。综上，联合开发协议系双方真实意思表示，符合法律规定，应属合法有效的，而在现在主张协议无效，将造成无法估量的损失和巨大的社会矛盾。原告的诉请没有法律依据，请求法院驳回原告的诉请。原告为支持诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：1、贵州润融房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证、法定代表人证明，用以证明原告的主体资格；2、龙马新村新街组集体预留土地与房开公司联合开发协议，用以证明原、被告签订协议联合开发的事实；证明该协议为土地转让的性质；3、普定县国土资源局8宗建设用地使用权出让公告、出让结果公示，用以证明涉案土地为国有土地，被告未取得使用权，涉案土地使用权已被中房生建江苏文化产业发展有限公司取得的事实；4、宗地图，用以证明涉案土地的现状。被告普定县穿洞街道龙马新村村民委员会未提交证据。第三人普定县穿洞街道龙马新村新街村民小组，在举证期限内向本院提交如下证据：普府专议[2013]32号普定县人民政府专题会议纪要、[2012]111号安顺市人民政府文件、贵州省人民政黔府用地函[2012]397号省人民政府关于普定县2012年度第五批次城镇建设使用土地的批复，用以证明第三人取得的土地经普定县人民政府同意，并经安顺市人民政府和贵州省人民政府批准使用的事实；涉案土地施工现场图五张，用以证明原、被告签订协议后，已实施开发的事实；商品房认筹协议书，用以证明原告开发的房屋已经开始认筹出售的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人普定县穿洞街道龙马新村新街村民小组原为普定县城关镇新街村民委员会，合并后为龙马新村新街村民小组。2012年普定县人民政府经安顺市人民政府请示将城关镇新街村、龙潭上寨村、龙潭下寨村等8个村的集体土地转为建设用地。贵州省人民政府于2012年12月4日同意将上述村的集体土地转为建设用地，作为普定县2012年度第五批次城镇建设用地，由普定县国土资源局组织实施，严格按照国家有关供地政策进行供地，对于经营性用地、工业用地、必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。普定县国土资源局在实施中，将新街村8号地块作为该村的预留安置。2013年3月8日，普定县人民政府作出普府专议[2013]32号关于调整新街村原预留安置8号地块有关事宜的专题会议纪要，将原预留安置地的8号地块调整给普翼公司作为城市商业开发，调整后的地块位于普翼新城1号路起点至安普××干道20米控制线右侧，该范围含新街村被征地总面积的8%及该地块内的拆迁安置面积和公建面积。调整后地块由县人民政府以净地依法挂牌出让的方式移交给新街村进行商业开发。新街村通过会议纪要的形式取得该地块后，于2016年与六盘水润龙房开公司普定分公司签订联合开发协议，于2018年6月29日被告普定县穿洞街道龙马新村村民委员（乙方）与原告贵州润融房地产开发有限公司（甲方）签订“龙马新村新街组集体预留土地与房开公司联合开发协议”，将该村集体预留土地与该公司投资进行联合开发。协议约定：一、投资方式：1、乙方将拥有得的合法的集体预留土地130亩，约86327平方米与甲方出资并实施修建房屋的方式联合开发。2、甲方在认可乙方的集体土地量的前提下，负责此幅土地上的房屋工程全额投资修建和办理房屋修建施工的相关手续。二、甲乙双方房屋产权分配方案：1、经甲乙双方协定，乙方分配的从我村老街口至安普方向，沿街（路）一层商铺4000平方米，住房20000平方米，并是步梯房，按沿街商铺楼上分配，分配的住房不超过7层。集贸市场1000平方米，按照集贸市场第一层连片分配，此位置可与沿街铺面进行调换，但面积不变。住房套间在80平方米至130平方米之间，………。2、甲方分配所得，除去分给乙方的商铺、住房之外，地面上的商铺、住房都归甲方所有。协议房屋修建标准及设计方案、双方的责任和义务进行了约定。因该建设项目所产的费用全部由甲方负责。六盘水润龙房开公司普定分公司、贵州润融房地产开发有限公司在与被告签订协议后，开始建设，并于2017年12月20日和2018年5月1日对所建商品房进行认购。2018年4月13日，普定县国土资源局发布8宗（含涉案地块）国有建设用地使用权出让公告，未有企业报名、流挂。2018年6月21日普定县国土资源局再次发布8宗（含涉案地块）国有建设用地使用权出让公告。中房生建江苏文化产业发展有限公司竞拍得2018-普挂-48号、2018-普挂-49号土地（即本案涉案土地）。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。原、被告签订的“龙马新村新街组集体预留土地与房开公司联合开发协议”，协议约定被告提供土地，原告投资建设，被告提供土地不承担经营风险，只分配商铺4000平方米、住房20000平方米、集贸市场1000平方米的固定利益。该协议名为联合开发，实为土地使用权的出让，合同性质为土地使用权转让合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案的涉案土地虽经贵州省人民政府批准作为2012年度普定县第五批次城镇建设用地，但对已批准为城镇建设用地的土地，仍然需要依法办理招、拍、挂等土地出让手续。第三人龙马新村新街村民小组依据普定县人民政府的专题会议纪要，可以对县人民政府调整给该村民小组的安置的土地享有商业开发的该土地的权利，但该会议纪要同时明确，调整后地块由县人民政府以净地依法挂牌出让的方式移交给新街村进行商业开发。普定县人民政府的会议纪要虽然明确了第三人预留安置土地的事宜，但未经县人民政府依法挂牌出让移交，第三人尚未取得该土地的使用权，对该土地无处分权。被告在尚未经县人民政府依法挂牌出让，移交给第三人进行商业开发时，与原告签订“龙马新村新街组集体预留土地与房开公司联合开发协议”，该协议虽然是双方当事人的真实意思表示，但违反了《贵州省实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例办法》第二十六条：土地使用权出让可以采取招标、拍卖、协议方式进行，但经营性用地须采用招标、拍卖方式。经营性用地是指商业、旅游业、房地产业、金融业、娱乐业等用地的规定。该协议为无效协议。且案涉土地已经被第三方中房生建江苏文化发展有限公司取得使用权，庭审结束前，原、被告仍未取得双方合同约定的土地使用权，又没有获得有权单位的追认，双方签订的“龙马新村新街组集体预留土地与房开公司联合开发协议”，违反了《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的规定，为无效协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，判决如下：原告贵州润融房地产开发有限公司与被告普定县穿洞街道龙马新村村民居委会于2018年6月29日签订的“龙马新村新街组集体预留土地与房开公司联合开发协议”无效。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告普定县穿洞街道龙马新村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决发生法律效力。审判员  王洪明二〇一九年八月二十六日法官助理郭兴云书记员叶露露