山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初1565号 原告：梁文国，男，1971年10月23日出生，汉族，住山东省济宁市。 委托诉讼代理人：贾思敏，山东丰浩律师事务所律师。 被告：山东火炬置业有限公司，住所地：山东省济南市，统一社会信用代码：91370112664868662T。 法定代表人：陈岭，董事长。 被告：陈军，男，1967年2月28日出生，汉族，住山东省肥城市。 被告：程鲁，男，1988年5月15日出生，汉族，住山东省菏泽市。 三被告共同委托诉讼代理人：王健，北京星权律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：陈啸屹，北京星权律师事务所实习律师。 原告梁文国与被告山东火炬置业有限公司（以下简称火炬置业公司）、陈军、程鲁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁文国的委托诉讼代理人贾思敏，被告火炬置业公司、陈军、程鲁的共同委托诉讼代理人王健、陈啸屹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 梁文国向本院提出诉讼请求：1、判令被告火炬置业公司继续履行HJ-01084号《商品房买卖合同》；2、判令被告火炬置业公司、陈军、程鲁立即返还位于济南市历城区火炬东第X室的房屋并交付原告梁文国，现房屋市值300万元；3、判令被告火炬置业公司、陈军、程鲁支付房屋占用费用（自2018年6月20日起至2019年1月20日止，按月租金10000元暂计70000元，嗣后至三被告实际返还房屋之日止，仍按照上述标准计算）；4、本案诉讼费及其他实现权利的费用均由三被告共同承担。事实与理由：原告梁文国与被告火炬置业公司于2010年12月31日签订编号为HJ-01084号《商品房买卖合同》，合同约定将被告火炬置业公司开发的火炬东第X室的房屋出售给原告梁文国。房屋于2013年5月30日验收并交付，原告梁文国与被告山东火炬置业有限公司、济南鸿骏物业有限公司签订房屋验收交接书，并实际接收了房屋。但在原告梁文国完全不知情的情况下，山东火炬置业有限公司将合同约定的房屋出售给陈军。2018年9月梁文国家人发现陈军、程鲁搬到该房屋中居住。梁文国要求陈军、程鲁搬离遭到无理拒绝，且双方争议已于2018年9月、2019年1月20日向公安机关报警。山东火炬置业有限公司违反合同约定，属于严重违约。陈军、程鲁、山东火炬置业有限公司应当将房屋腾出。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 火炬置业公司辩称：1、我公司与梁文国之间签订的编号为HJ—01084号《商品房买卖合同》性质实为赠与而非买卖，涉案房屋系火炬置业公司的法定代表人陈岭赠与高亚利（梁文国之妻，原为火炬置业公司员工），双方无房屋买卖的真实意思表示，签订《商品房买卖合同》及出具收据均系办理形式上的交接手续，高亚利未支付购房款，且梁文国、高亚利在公安部门所作的询问笔录中已认可房屋赠与的事实，故本案系因赠与产生的纠纷，而非商品房买卖合同纠纷；2、山东省济宁市高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）鲁0891刑初113号判决书中认定高亚利存在挪用资金、侵害被告公司利益之行为，根据法律规定，火炬置业公司享有关于涉案房屋赠与的任意撤销权和法定撤销权；3、高亚利曾承诺未贪污火炬置业公司资金，如日后发现贪污违法行为愿意承担法律责任并无条件返还房屋，火炬置业公司系在高亚利许诺的前提下进行奖励，即该奖励设有不得损害公司利益的消极义务，高亚利挪用公司资金的行为违反了约定的赠与义务，火炬置业公司有权撤销赠与。 陈军辩称：我基于与火炬置业公司签订的《商品房买卖合同》取得涉案房屋，对房屋占有使用是我作为买受人的合法权益，对梁文国的诉讼请求，我不认可。 程鲁辩称：我与陈军签订了合法有效的房屋租赁合同，并按期支付租金，且我不认识梁文国，与本案无关联，对梁文国的诉讼请求，我不认可。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。火炬置业公司作为开发商开发建设位于济南市历城区港沟镇大官庄村的火炬东第小区，陈岭系火炬置业公司的法定代表人。梁文国与高亚利系夫妻关系。高亚利于2004年11月22日进入火炬置业公司工作，于2010年初至2012年6月任职火炬置业公司总经理。2010年12月31日，火炬置业公司作为出卖人与梁文国（高亚利之夫）作为买受人签订《商品房买卖合同》（编号HJ-01084），合同约定出卖人将位于济南市历城区港沟镇大官庄村火炬东第小区X房出卖给买受人，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积共351.28平方米。该商品房按套计算，总价款为8782000元，买受人应于合同签订当日向出卖人交付全部总房款。出卖人应于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将按照2000年颁布的《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体签字验收合格的商品房交付给买受人。2011年1月19日，火炬置业公司出具收据一份，载明：交款单位：梁文国，人民币（大写）：捌佰柒拾捌万贰仟元整（?8782000），收款事由：别墅房号（28-104）。收据加盖火炬置业公司的公章，陈岭并在上签名。2013年5月30日，梁文国验收涉案房屋。2016年6月28日，梁文国作为出租人即甲方与案外人于宪计作为承租人即乙方就涉案房屋签订《租赁合同》，约定房租5000元/月，租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日。2016年7月5日，梁文国缴纳了物业费13524元。 2018年6月19日，火炬置业公司作为出卖人与陈军作为买受人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。合同约定出卖人将位于济南市历城区港沟镇大官庄村火炬东第X别墅出卖给买受人，建筑层数地上3层，地下1层。建筑面积共351.28平方米，单价为每平方米19155.3136元，总价为6728878.56元。买受人应当在2018年6月19日前向出卖人支付该商品房全部房款。出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将按照2000年颁布的《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体签字验收合格的商品房交付给买受人。2018年6月20日，山东火炬置业出具编号为1372329的收据一份，载明：交款单位：陈军，人民币（大写）：陆佰柒拾贰万捌仟捌佰柒拾捌圆伍角陆分（?6728878.56），收款事由：别墅房号（28-104）。2018年10月20日，陈军作为出租人与程鲁作为承租人签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为3年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止，租金为70000元/年。租赁合同签订后，房屋已交付程鲁占有使用至今。 另查明，高亚利因涉嫌职务侵占罪被济宁市高新技术产业开发区检察院提起公诉，济宁市高新技术产业开发区人民法院作出（2017）鲁0891刑初113号刑事判决，认定事实如下：（一）高亚利于2010年9月20日向火炬置业公司借款200万元并出具借款单，财务人员将款项转入高亚利个人账户，高亚利随后将款项转走，用于其经营的山东星上置业有限公司的增资。后陈岭在借款单上写下“作废”二字。2012年4月25日，高亚利以虚构停工损失费的名义取得现金276.5万元，并将现金交到火炬置业公司财务，会计人员根据安排将200万元归还高亚利在公司的欠款。但有两个事实根据已有证据无法查清：第一，陈岭对“作废”二字的形成时间及含义多次表述不一致，难以确定借款单上“作废”二字的含义；第二，高亚利坚持涉案的200万元系奖金，陈岭对高亚利的主张予以否认，难以认定200万元款项的性质。（二）2010年9月17日，高亚利安排公司财务主管向其弟弟高大志银行账户转款15万元，高亚利填写了只有其一人签字的借款单，高大志将该款项作为自己经营童装店的进货款使用。济宁市高新技术产业开发区人民法院认为高亚利犯职务侵占罪事实不清、证据不足，犯挪用资金罪，但已过追诉时效，不应再追诉并判决高亚利无罪。公诉机关提出抗诉，济宁市中级人民法院经审理维持了一审判决。在该判决中载明，陈岭在证人证言中称：高亚利离职时候给她一套别墅，她又要了一辆奔驰商务车。高亚利供述：2010年奖励一套别墅，2011年奖励200万元奖金，2012年离职时奖励一辆车。2011年在财务上有借款200万元，2012年春节后陈岭说借款不用还了，用奖金抵消了。 关于梁文国与火炬置业公司之间是否存在房屋买卖合同关系，梁文国主张因高亚利在火炬置业公司工作期间，有高额奖金应予发放，至2010年底应发而未发的奖金数额高达200多万元，火炬置业公司遂将该奖金冲抵房款。高亚利在刑事案件笔录中曾称：当时该别墅对外价格约10000元/㎡，但当时建设银行的职工团购价格为8000元/㎡，以此价格计算，奖金与房款大致相当，而陈岭提出把价格写高点，可以给其他购房人做个样子，遂签订了总价款为8782000元的《商品房买卖合同》并出具了收据。房屋已于2013年5月30日交付，梁文国居住一段时间后对外出租，2018年8月，高亚利的弟弟高大志发现房屋门锁被更换，于是报警处理。火炬置业公司主张双方并不存在房屋买卖合同关系，高亚利原系公司高级管理人员，在2012年6月离职时，公司考虑到其工作多年，没有功劳也有苦劳，奖励给其一套别墅，一辆奔驰车，公司从未欠付高亚利奖金，高亚利在2012年离职时的结算单可以证明双方各项款项均已结算清楚，并无奖金应发而未发的情形，故该房屋名为奖励，实为赠与，并认为梁文国以房屋买卖合同为由要求己方交付房屋没有依据。对此争议，本院查明，根据（2018）鲁08刑终224号刑事裁定书载明的事实，高亚利曾供述称涉案房屋系2010年底由陈岭奖励，2013年5月按照正规卖房手续办理的房屋交接手续，房子在其丈夫梁文国名下，陈岭证言称2012年6月，高亚利打算于公司离职前，决定奖励给高亚利一套别墅、一辆奔驰车。综合双方证据及陈述，梁文国以《商品房买卖合同》、收款收据证明双方房屋买卖合同关系且已履行合同，双方均认可梁文国未另再付房款，梁文国主张系以高亚利应发奖金折抵，火炬置业公司否认主张赠与，但合同系2012年12月签订，收据系2011年1月出具与其主张2012年赠与不符，另火炬置业公司已向梁文国出具收款收据，且该公司作为持有员工工资奖金计算依据、发放依据的用人单位，不能提交2010年度员工工资奖金计算发放的财务记录，作为有限责任公司，也不能提交赠与处置上百万元公司大额资产的股东会议或其他议事文件，且其作为房地产开发企业，对在房产处置或交易中，以买卖为名行赠与之实的主张亦不能给出合理解释，仅以公司管理不当、缺乏法律知识等为由不能完成己方关于不存在买卖关系的举证责任，故本院采信梁文国的主张，认定双方存在房屋买卖合同关系，且梁文国已以双方认可的方式履行了支付房款的义务。 关于陈军与火炬置业公司之间的房屋买卖关系，梁文国主张陈军与火炬置业公司系恶意串通，火炬置业公司主张因高亚利挪用公司资金，决定取消赠与，取回了房屋。因欠付陈军工程款未付，随以此房屋作价6728878.56元抵账，根据陈军在济南市公安局历城区分局唐冶派出所2018年9月25日作出的询问笔录中称涉案房屋价格为6728878.56元，另外收取天然费等费用35380元，购房款系用其在火炬置业公司济宁杨柳项目的工程款顶账得来，但是开户费收据上的钱是缴纳的现金，还交了6000元物业费。签订合同时曾询问房屋是否有纠纷，工作人员张桂峰说即便有纠纷也是开发商的事，火炬置业公司交房时提供的钥匙能打开门，2018年6月20日取得房屋，8月上旬开始维修房子，9月份有人把锁眼堵死了，于是自己把锁换了，9月20日涉案房屋门上贴了一张白纸才知涉案房屋有纠纷。另，案外人王峰（时任火炬置业公司销售部经理）在济南市公安局历城区分局唐冶派出所2018年10月10日作出的询问笔录中称其是火炬置业公司销售部员工，2017年2月至火炬置业公司任职时在公司会议上了解到涉案房屋存有纠纷，梁文国买房时房屋市值200多万，公司开出800多万的收据导致进项税严重增。陈军来买房时其特意请示领导能否为陈军办理房屋买卖手续，领导称总公司（火炬集团）同意办理，其为陈军办理了购房手续。 另查明，涉案房屋至起诉之日尚未取得房屋所有权初始登记，梁文国与陈军同火炬置业公司签订的《商品房买卖合同》均未备案，均未办理网签手续。 以上事实由梁文国提交的《商品房买卖合同》（编号HJ-01084号）、收据、《房屋验收交接书》、《楼宇建筑接管验收记录》、《物品清单》、《火炬东第住宅质量保证书/住宅使用说明书》、《火炬东第业主手册》、《火炬东第业主（临时）公约》、《租赁合同》、结婚证、询问笔录、济宁市中级人民法院作出的（2018）鲁08刑终224号刑事判决书，火炬置业公司提交的《情况说明》、《员工离职结算单》、《高亚利在济南工作期间领取工资说明》、《高亚利在火炬置业公司工资发放统计表》、《杨柳国际新城FDEC区一户一表工程补充合同》、《杨柳国际新城HI区配电零星工程量》、《杨柳国际新城部分项工程竣工结算申请单》、《杨柳国际新城FDEC区一户一表竣工结算》、《陈军抵房表》，陈军提交的《商品房买卖合同》，程鲁提交的《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，梁文国与火炬置业公司签订《商品房买卖合同》成立房屋买卖合同关系且已经以双方认可的形式支付对价，火炬置业公司已向梁文国交付房屋，梁文国并已占有房屋超过三年，在此情况下，火炬置业公司采用非正常手段取回房屋并转售与陈军，不仅构成违约，且侵犯了梁文国对物的占有。梁文国要求火炬置业公司履行合同交付房屋有事实及法律依据。火炬置业公司与梁文国签订合同在先，交付房屋在先，梁文国支付对价在先，虽陈军亦支付对价并现在实际占有房屋，但仍应优先保护梁文国的权益，故对梁文国要求火炬置业公司履行合同，要求火炬置业公司、陈军、程鲁交付房屋的请求予以支持。关于梁文国主张的房屋占用使用费，与本案不属于同一法律关系，本院不予一并处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、山东火炬置业有限公司与梁文国于2010年12月31日签订的《商品房买卖合同》(编号HJ-01084号)继续履行； 二、山东火炬置业有限公司、陈军、程鲁于本判决生效之日起十日内将位于济南市历城区唐冶街道大官庄村火炬东第东X号房屋返还于梁文国； 三、驳回梁文国的其他诉讼请求。 案件受理费15400元，由山东火炬置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇一九年八月十五日 书记员  孙树贞