广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4248号上诉人（原审被告）：惠州市美丽大世界购物广场有限公司，住所地：惠州市河南岸樟湖东鑫大厦1-4层。法定代表人：林壁辉。委托诉讼代理人：丘志华，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭展龙，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市益公实业发展有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河路爱地大厦东座803B。法定代表人：刘望祥。委托诉讼代理人：李士良，男，汉族，1953年10月17日出生，住址：深圳市罗湖区，系公司董事。原审第三人：惠州市向日葵酒店公寓有限公司，住所地：惠州市惠城区鹅岭西路3号2楼。法定代表人：黄永超。原审第三人：刘艳，女，汉族，1984年9月2日出生，住深圳市罗湖区。上诉人惠州市美丽大世界购物广场有限公司因与被上诉人深圳市益公实业发展有限公司以及原审第三人惠州市向日葵酒店公寓有限公司、刘艳租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人委托代理人丘志华、被上诉人委托代理人李士良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州市美丽大世界购物广场有限公司上诉请求：l、依法撤销(2019)粤1302民初82号《民事判决书》；2、依法改判驳回被上诉人深圳市益公实业发展有限公司全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用均由被上诉人深圳市益公实业发展有限公司承担。一、一审法院认定被上诉人具有本案的诉讼主体资格与相关规定相悖，所签订的《委托协议书》违反禁止性规定，属无效约定。(一)被上诉人与本案无关联性，不具有诉讼的主体资格。惠州市名成家具有限公司与国银金融租赁股份有限公司签订租赁合同，因惠州市名成家具有限公司主体正办理工商注销登记，与国银金融租赁股份有限公司解除租赁合同。后由我司与国银金融租赁股份有限公司订立租赁合同关系，其后国银金融租赁股份有限公司将债权进行多次转让，而此时的主体并无被上诉人深圳市益公实业发展有限公司，因此，被上诉人不具有案件的诉讼主体资格，应驳回其诉讼请求。(二)被上诉人与第三人刘艳签订《委托协议书》违反的法律强制性规定以及损害了国家利益，应属无效协议。1、我国并没有物权代持的法律规定，且《委托协议书》的约定违反了法律强制性规定。我国物权效力的制度为登记主义。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”即不动产权的取得应当自房屋登记部门登记之日起发生法律效力，被上诉人所提交的《委托协议书》约定的物权由第三人刘艳代持与法律强制性规定相违背，属无效协议。2、被上诉人行为损害了国家经营秩序且逃缴了应缴税款，其行为属以合法形式掩盖非法目的，该协议不得作为认定本案事实的证据。被上诉人行为损害了国家经营秩序且逃缴了应缴税款，已构成刑事犯罪，其行为属以合法形式掩盖非法目的。被上诉人竞拍后应办理权属变更手续至自身名下，现其将涉案房产办证至本案第三人刘艳名下，实际是以合法形式掩盖非法目的，目的在于逃避缴纳税款，导致国家税款损失，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三款)及第(五)款规定：“以合法形式掩盖非法目的”，属无效合同。同时，根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”被上诉人的上述行为已涉嫌偷逃税款。被上诉人主张的租金及违约金过高，对上诉人明显不公平，应适用情势变更原则根据实际履行情况予以调整。首先，《合同法司法解释》(二)第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，被上诉人所主张的款项远远高于上诉人出租所带来的租赁利润，明显不符合合同履行的公平公正原则，应予以调整。三、一审法院判令上诉人承担滞纳金的责任没有事实及法律依据。上诉人使用国银金融租赁股份有限公司物业后，双方并未签订书面的租赁合同，在此后，国银金融租赁股份有限公司更是未积极作为出租方的义务，完善相关手续。此时，因物业配套条件差，设施陈旧，上诉人所使用物业的租赁价格对比以往已明显降低，上诉人已多次表达要订立新的租赁合同，而均未实现。上诉人认为，一审法院判令上诉人承担滞纳金责任没有事实依据，同时被上诉人在未举证证明其存在损失的情况下，径直适用万分之四违约责任，严重损害了上诉人的合法权益。补充：第一，从案件的材料可以看出物权的原持有人为时永坤，由国银公司与名成公司签订的租赁合同，后国银公司又将债权卖给了信达公司，后由刘艳通过竞拍取得涉案房产的所有权。首先在此过程中向上诉人没有进行过合法的催告主张过合同债权。第二，催告的主体混乱，实际催告的主体应当由时永坤进行催告。第三，被上诉人所主张的诉讼请求，在请求时间节点远远高于取得物权的时间，超出目前时间以外的债权请求属于无效请求。深圳市益公实业发展有限公司辩称：上诉人在二审上诉中所提出的理由与要求，与在一审中所提出的相同。被上诉人在一审中就上诉人所提的请求和理由进行答辩。所以被上诉人在二审中没有更多的答辩意见。我们认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。原审第三人惠州市向日葵酒店公寓有限公司、刘艳未参加庭审，也未提交书面意见，不影响本案的审理。深圳市益公实业发展有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告按《租赁合同书》支付惠州市××大厦4Ｆ05商场物业租金及违约罚息（租金自2016年10月起计算、罚息按每日万分之四计算至被告将该物业返还给原告为止）暂计32万元。2、判令被告承担采的全部诉讼费。一审法院查明事实：2011年5月1日，国银金融租赁股份有限公司(以下称国银公司）与惠州市名成家具有限公司(以下称名成公司）签订《租赁合同书》，将位于惠州市××大厦4Ｆ05商场出租给名成公司经营商场之用，租赁期从2011年5月1日起至2014年4月30日止，约定2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金为月租金16300元。同时约定逾期交租，则出租方有权就逾期租金按照日千分之一收取迟延罚息。《租赁合同书》签订后，名成公司从2011年5月1日至2012年7月一直按时向国银公司支付租金。2012年8月，名成公司将上述物业转租给被告，从2012年8月至2013年9月，被告一直按《租赁合同书》向国银公司支付租金，被告自2013年10月起没有支付租金。被告庭审时称其已将该物业转租给第三人惠州市向日葵酒店公寓有限公司，该公司将物业作为向日葵连锁酒店使用。另查一，2014年9月2日，名成公司被惠州市工商局核准注销。另查二，2013年6月26日，国银公司与中国信达资产管理份有限公司深圳市公司（以下称信达公司）签订《不良资产转让协议》，国银公司将上述物业及项下全部权益转让给信达公司，并于2013年7月19日在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告。2017年3月29日，原告通过公开拍卖从信达公司购买了上述物业及项下全部权益，并于2017年5月28日在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，原告取代信达公司的债权人地位，成为新的债权人。另查三，2018年1月15日，原告与第三人刘艳签订《委托协议书》，由刘艳代原告持有上述物业，并办理了《不动产权证书（证号：粤（2018）惠州市不动产权第0004327号）》。另查四，2017年8月1日，原告以新的债权人名义向本院起诉名成公司清算组负责人唐太记，请求判令唐太记偿付被告所欠原告的租金及违约罚息。本院经审理于2018年5月7日作出（2017)粵1302民初8001号《民事判决书》)，判令唐太记承担2014年9月2日名成公司注销前被告所欠的租金及违约罚息。2014年9月2日名成公司注销后，《租赁合同书》的主体巳经消亡，但被告仍在继续使用上述物业，成为上述物业的实际承租人，成立事实上的租赁合同关系，2014年9月之后的租金及违约罚息，原告可依法另行向被告主张其权利。2018年6月11日，原告向惠州市中级人民法院提起上诉，经惠州市中级人民法院审理作出（2018)粵13民终3951号《民事判决书》，“驳回上诉，维持原判”。综上，被告自2012年8月起承租惠州市××大厦4Ｆ05商场物业，自2013年10月起没有交付租金。以上事实，有原、被告及第三人的工商登记信息、《租赁合同书》、《不良资产转让协议、《南方日报》部分版面、《委托协议书》、《不动产权证书》及当事人的陈述证实，可以认定。一审法院认为，国银金融租赁股份有限公司与惠州市名成家具有限公司签订《租赁合同书》，将位于惠州市××大厦4Ｆ05商场出租给名成公司经营商场之用，租赁期从2011年5月1日起至2014年4月30日止。《租赁合同书》签订后，名成公司从2011年5月1日至2012年7月一直按时向国银公司支付租金。2012年8月，名成公司将上述物业转租给被告，从2012年8月至2013年9月，被告一直按《租赁合同书》向国银公司支付租金。被告成为上述房地产的实际承租人。因为国银公司与中国信达资产管理份有限公司深圳市公司签订《不良资产转让协议》，国银公司将上述物业及项下全部权益转让给信达公司，并于2013年7月19日在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告。2017年3月29日，原告通过公开拍卖从信达公司购买了上述物业及项下全部权益，并于2017年5月28日在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，原告与第三人刘艳签订《委托协议书》，由刘艳代原告持有上述物业，原告取代信达公司的债权人地位，成为新的债权人。原告和被告虽然没有签订书面合同，但因被告是案涉房屋的实际承租人，有按照原租赁合同约定的租金标准及逾期交租的约定承担支付租金和逾期交租违约金的义务。被告自2013年10月起没有支付租金，已经构成违约。原告诉请判令被告按《租赁合同书》支付惠州市××大厦4Ｆ05商场物业租金并自2016年10月起计算租金及按照日万分之四支付违约租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告主张违约金过高，要求调整违约金的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。第三人惠州市向日葵酒店公寓有限公司没有到庭参加诉讼经本院合法传唤，没有正当理由没有到庭参加诉讼不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：被告惠州市美丽大世界购物广场有限公司应当在判决书生效之日起五日内按照每月16300元为标准向原告支付租金及滞纳金，租金支付日期自2016年10月起计算至被告将惠州市××大厦4Ｆ05商场返还给原告为止（滞纳金自2016年10月起按实际逾期支付租金额每日万分之四计算）。案件受理费3050元（原告已预交3050元），由被告惠州市美丽大世界购物广场有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：惠州市美丽大世界购物广场有限公司应否向深圳市益公实业发展有限公司支付相应租金？根据惠州市美丽大世界购物广场有限公司出具的《说明》，该公司于2012年8月起承租案涉房产，并按照国银金融租赁有限公司与惠州市名成家具有限公司《租赁合同书》的约定支付租金，后其公司与惠州市向日葵酒店公寓有限公司签订租赁合同转租案涉房产，租赁期限从2018年1月1日到2031年8月3日。深圳市益公实业发展有限公司2017年3月29日通过拍卖的方式购得案涉房产，成为案涉房产的实际权利人，系案涉租赁合同的房产出租人和债权人。基于拍卖合同法律关系，深圳市益公实业发展有限公司享有物权登记请求权，该公司与第三人刘艳通过债权合意（《委托协议书》），以刘艳的名义登记物权。虽然案涉房产所有权与实际买受人脱离，但是实际买受人合法占有案涉房产。一审中，刘艳也自认是代持深圳市益公实业发展有限公司案涉房屋的物业，实际权属归该公司所有。故深圳市益公实业发展有限公司对案涉房产属于有权占有和合法占有，系实际出租人，享有使用、收益的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，深圳市益公实业发展有限公司向案涉房产的承租人主张租金权利合法合理，本院予以支持。综上，惠州市美丽大世界购物广场有限公司应按照约定向深圳市益公实业发展有限公司支付相应租金。另，惠州市美丽大世界购物广场有限公司称深圳市益公实业发展有限公司将房产交给个人代持涉嫌逃税，与本案租赁合同纠纷非同一法律关系，属于行政机关的职能范围，当事人如有异议，可寻求其他合法途径解决。综上所述，惠州市美丽大世界购物广场有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由惠州市美丽大世界购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 学审判员 池志勇审判员 温永宏二〇一九年八月二十六日法官助理刘计亭书记员蒋琳附：相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。