西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终7754号 上诉人（原审被告）刘小红。委托诉讼代理人：王项辉，陕西方正时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李乐乐。被上诉人（原审第三人）西安轩通置业服务有限公司第一分公司，住所地：西安市曲江新区商铺南侧。负责人：张静。上诉人刘小红因与被上诉人李乐乐、西安轩通置业服务有限公司（以下简称轩通中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初15820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘小红上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15820号民事判决书第二项判决，改判上诉人不予返还被上诉人李乐乐200000元定金，并判决被上诉人李乐乐个人承担居间服务费47400元，及房屋差价损失114400元。2、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15820号民事判决书中关于一审案件受理费的判决，并判决由被上诉人李乐乐个人承担该费用。3、本案上诉费用由被上诉人李乐乐承担。事实和理由：合同签订后其积极偿还房屋贷款，取得房产证，履行了合同义务。李乐乐没有在合同约定时间内向其支付完500000元首付款，仅支付了200000元，构成根本违约。在因李乐乐个人原因申请房屋在银行贷款批准，也未通过其他途径自筹资金。李乐乐的行为已经构成严重违约，其已经履行了合同义务，不同意承担违约责任。李乐乐辩称，刘小红在偿还房屋贷款后未及时取得房产证，也没有进行资金监管。上诉人并未跟我共同建立资金监管账户，进行网签，刘小红拒绝履行下一步合同义务。根据合同约定有50万元的首付款。我认为是刘小红不继续履行合同造成合同未能履行完成。轩通中介公司经本院依法传唤未到庭应诉。李乐乐向一审法院起诉，请求：1、解除李乐乐、刘小红及轩通中介公司于2017年12月26日签订的《房屋买卖三方合同》；2、判令刘小红返还已支付的购房定金200000元；3、判令刘小红承担由于其违约造成的损失（按交易房屋在此期间上涨的价格计算）500000元（最终以评估机构的评估值为准）；4、判令刘小红承担李乐乐支付给中介机构的中介费用47400元；5、判令刘小红承担违约金48000元；6、本案产生的全部诉讼费用由刘小红承担。经审理查明，李乐乐（甲方）与第三人（乙方）于2017年12月24日签订了《房屋购买意向书》，约定甲方委托乙方居间购买位于西安市曲江新区XX城XX栋XX单元XX房屋，刘小红在“业主方意向回馈”上签字认可。2017年12月26日刘小红（甲方、卖方）与李乐乐（乙方、买方）、第三人（丙方、居间方）签订了《房屋买卖三方合同》，约定甲方所售的房屋为西安市曲江新区XX城XX栋XX单元XX房屋，建筑面积为103.83平米，房屋产权证号为：西安市房权证曲江新区字第1150104003-1-1-1200121号，抵押权人为中国农业银行，抵押登记日期：2010年4月，甲方应于2018年1月15日前办理抵押注销手续，成交价格为1600000元，总价款包括室内装修和四部空调一部壁挂炉，乙方应在2017年12月26日预先向甲方支付50000元作为定金，首付房款为1050000元，双方应于办理房屋资金监管手续时存入以上房产交易结算资金专用账户，经办理贷款的银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，三方协商同意，自银行作出不予批贷决定之日起10日内，乙方自筹资金，按照现金支付形式向甲方付清全部房款，并承担在此期间发生的各项费用，乙方需于该合同签订起90个工作日内办理完毕银行按揭和过户手续，否则乙方自筹资金将剩余房款支付甲方。乙方承担过户时所产生的契税、个税、过户服务费、按揭服务费、中介费等。乙方向丙方支付47400元的居间服务费，甲乙双方应在买方贷款审批及放款到资金监管账户之日起五个工作日内办理房屋权属转移登记手续。合同对违约责任约定为：任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，逾期超过30日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的3%支付违约金。合同的其他约定部分载明：房屋名下贷款由业主自行还清并取出房产证原件，买方办理公积金贷款500000元，剩余房款为首付款，买方承诺在2018年1月15日之前补齐定金150000元，剩余首付款900000元在业主取出房产证3个工作日内在房管局做资金监管。2017年12月26日，刘小红（卖方）与李乐乐（买方）、第三人签订了《特别约定》，主要约定了关于居间服务费的支付时间和方式。2017年12月26日，李乐乐向刘小红支付了定金50000元。2018年1月14日，李乐乐向刘小红支付了定金150000元。2017年12月24日和2018年1月18日，李乐乐向第三人共支付了居间服务费47400元。2018年，李乐乐以要求继续履行上述合同为诉请将刘小红起诉至本院，刘小红辩称拒绝履行合同，后李乐乐撤诉，致有本诉。刘小红提供短信记录证明其通过第三人向李乐乐催要过剩余首付款，刘小红认为李乐乐未按约支付300000元给刘小红，但刘小红未提供证据证明双方约定需向刘小红直接支付300000元房款。刘小红还提供银行业务凭证和房产证，证明其已履行了偿还房屋贷款、取得房产证的合同义务。李乐乐认为上述证据不能证明刘小红已充分履行了合同义务。在审理过程中，李乐乐申请对涉案房屋的市场价值进行评估，经西安市中级人民法院委托陕西正衡房地产土地评估有限责任公司出具陕正衡房评报字（2019）第071号《房地产评估报告》，价值时点为2018年3月16日，估价结果为1714400元。刘小红对该鉴定报告不予认可，认为李乐乐不能证明合同无法履行是因为房价上涨，刘小红已证明系李乐乐未按约付款导致合同无法履行。一审法院认为，李乐乐与刘小红、第三人先后签订的《房屋购买意向书》、《房屋买卖三方合同》、《特别约定》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照上述合同履行各自义务。李乐乐在向刘小红支付了200000元定金后，刘小红也履行了偿还房屋贷款、取得房产证的合同义务。但刘小红还应按约配合李乐乐开设资金监管专用账户并办理贷款手续，在李乐乐起诉刘小红要求继续履行合同后，刘小红拒绝履行合同，构成违约，故李乐乐后诉要求解除合同、返还200000元定金，符合合同约定，本院依法予以支持。李乐乐还要求刘小红承担居间服务费、房屋差价损失、赔偿违约金，均属于要求刘小红承担违约责任的范围，根据我国合同法对于违约责任的立法精神，结合李乐乐的实际损失，依法支持李乐乐关于要求刘小红承担居间服务费、房屋差价损失的诉讼请求。刘小红辩称系李乐乐未按约付款造成合同无法履行，其未提供充分证据证明，故刘小红认为系李乐乐违约的主张于法无据，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告李乐乐与被告刘小红、第三人西安轩通置业服务有限公司第一分公司于2017年12月26日签订的《房屋买卖三方合同》解除；二、被告刘小红于本判决生效之日起十日内返还原告李乐乐200000元定金、赔偿原告李乐乐居间服务费47400元、房屋差价损失114400元；三、驳回原告李乐乐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19200元，由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。二审经审查明，原审查明事实属实。本院认为，本案争议的焦点是李乐乐与刘小红签订的房屋买卖三方合同未能履行完成的原因。对此，李乐乐诉称其要求刘小红履行配合设立资金监管及网签等义务，刘小红拒不配合；且在其起诉要求继续履行合同的情况下，刘小红坚持拒绝履行合同致合同未能履行完成。刘小红在原审中辩称及上诉称，合同未能履行完成系李乐乐未按其要求向其支付30万元的购房首付款造成的。从双方提供的证据看，在合同履行期间，李乐乐已按合同的进程履行了合同义务，且在刘小红取得房产证的情况下向刘小红发出了催告函要求刘小红履行合同，刘小红并未履行。刘小红违约事实清楚，原审认定由刘小红承担返还定金，支付违约金并承担相应的损失并无不当。刘小红上诉称，因李乐乐未按其要求向其支付30万元首付款违约的问题。因双方约定的付款方式是在办理资金监管后由买方将房款存入监管账户，现资金监管账户并未设立，刘小红所称没有合同依据。故对刘小红的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，刘小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6727元，由刘小红负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  朱 利 安审 判 员  李 美 红 二○一九年八月十九日  书 记 员  李 晓 凡 1