云南省梁河县人民法院执 行 裁 定 书（2019）云3122执异4号案外人：李定山，男，汉族，1974年，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：李彦波，泰和泰（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。申请执行人：云南弘佳装饰集团有限公司。住所地：昆明市环城南路。法定代表人：旷成东，该公司总经理。被执行人：梁河县华商旅游置业有限公司。住所地：云南省德宏州梁河县遮岛镇南甸路（原老政府办公楼）法定代表人：杨帆，总经理。本院在执行申请执行人云南弘佳装饰集团有限公司等与被执行人梁河县华商旅游置业有限公司若干系列案件过程中，案外人李定山于2019年7月26日对本院查封被执行人孔雀街生活中心项目二层2-A-1到2-A-30商铺提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，2019年8月5日本院延长审限3个月，现已审查终结。案外人李定山称，其与被执行人梁河县华裔旅游置业有限公司就梁河县孔雀街生活中心二层2-A-1到2-A-31号商铺签订了YJG-2003第097号《商品房购销合同》，于2015年6月12日，被执行人梁河县华商旅游置业有限公司将双方签署的YJG-2003第097号《商品房购销合同》送交了梁河县住房和城乡建设局进行了备案登记，备案购买人为异议人李定山，备案登记号为：097号，备案机关梁河县住房和城乡建设局签章对上述备案信息及双方签署的YJG-2003第097号《商品房购销合同》进行了确定。但贵院于2019年4月15号做出了（2019）云3122执85号查封财产清单，将已备案至异议人名下的梁河孔雀街生活中心二层2-A-1到2-A-30号商铺进行了查封。后被执行人梁河县华商旅游置业有限公司于2017年7月23号告知异议人购买的上述房屋被贵院查封。对此，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日之内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复仪案件若干问题的规定》第五条规定：“有以下情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为法院的执行行为违反，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债务受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违反，妨碍其参与公平进价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；(五)认为其他合法权益收到人民法院违法执行行为侵害的。”该解释第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在执行异议指向执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行终结之前提出。”异议人对上述房屋依法有权向贵院提起案外人执行异议。同时，异议人购买的上述房屋，已经在梁河县住房和城乡建设局备案登记，根据该解释第三十条规定：“金钱债务执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，”应予支持。”贵院应当中止对异议人购买且已经在梁河县住房和城乡建设局备案登记的梁河孔雀街生活中心二层2-A-1到2-A-30号商铺的执行措施，解除对上述房屋的执行查封。综上所述，异议人是案外人贵院将已备案登记在异议人的名下的财产已予执行，明显错误。异议人依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定特向贵院提出异议，请求贵院立即终止对上述财产的执行，切实维护异议人的合法权益。请求人民法院立即终止对异议人购买且已经在梁河县住房和城乡建设局备案登记的梁河孔雀街生活中心二层2-A-1到2-A-30号商铺的执行措施，解除对上述房屋的执行查封。申请执行人云南弘佳装饰集团有限公司称：一、涉案的房屋系被执行人梁河县华商旅游置业有限公司所有，申请执行人对被执行人享有合法债权，有权对涉案房屋申请强制执行。2015年9月29日，被执行人与申请执行人签订了《云南省装修装饰工程施工合同》对孔雀街商业综合体一、二层商场室内装修工程进行施工，后该工程于2015年7月24日验收并结案，工程结算价位为2794184.15元，后因被执行人拒不履行付款义务，剩余工程款1138934.15元一直未于支付。导致申请执行人向梁河县人民法院起诉，经审理后，梁河县人民法院出具（2018）云3122民初452号民事调解书，现该调解书已生效。本案涉案房屋为被执行人所有的财产，申请执行人有权依据生效调解书申请强制执行，梁河县人民法院依法对被执行人房屋的查封符合法律相关规定。二、案外人提交的证据无法证实其系本案房屋所有权人，不享有足以排除强制执行的民事权益。案外人虽然于2015年6月12日与被执行人签订了《商品房购销合同》，但因为被执行人所有的房屋一直没有相关证照，不具备预售许可证，是无法销售的，不动产并不以交付为所有权转移的依据，因此，该不动产并未经过产权变更登记，房屋所有权并未转移，房屋所有权人仍然是被执行人。申请人2019年1月21日向贵院申请强制执行符合法律规定，贵院对该房屋查封也完全符合法律规定。综上，案外人并不是本案涉案房屋所有权人，对涉案房屋不享有足以排查强制执行人的民事权益。被执行人梁河县华商旅游置业有限公司未提出相关意见。本院查明，被执行人梁河县华商旅游置业有限公司于2014年7月21日取得《商品房预售许可证明》（预许德字0234号），批准预售栋号为一、二层B、C区共125套。被执行人于2015年2月16日与许升湘签订了2份《商品房购销合同》，合同标的分别为孔雀街生活中心2-A-1号至2-A-16号和2-A-17号至2-A-29号奇数号，共23套。2017年11月27日，盈江县人民法院在（2017）云3123执321号案件中查封该23套房屋，后该案经德宏州中级人民法院指定本院管。本院在执行云南弘佳装饰集团有限公司等众多申请执行人与梁河县华商旅游置业有限公司若干系列案件过程中，于2019年4月15日对包括该23套房屋在内的孔雀街生活中心项目未取得《商品房预售许可证明》的房屋予以查封或轮候查封。被执行也与李定山就孔雀街生活中心2-A-1号至2-A-31号共31套房签订了《商品房购销合同》（无合同签订日期，合同备案日期为2015年6月12日）。2019年4月28日，本院收到梁河县住房和城乡建设局《关于梁河县人民法院的回复函》及附件《撤销备案表》、向李定山等人发出的《关于撤销孔雀街生活中心项目部分不符合商品房预售备案/预告登记的通知》副本，该局已对案外人李定山不符合商品房备案登记条件合同的备案登记予以撤销。另外，经本院向梁河县住房和城乡建设局函询，截至2019年5月28日，梁河县孔雀街生活中心项目未到该局办理过商品房现房销售登记备案。该项目房屋至今也未进行过房产初始登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人李定山提出的执行异议不符合前述条件，不能排除执行，其异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人李定山的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  姚发荣审判员  李强清审判员  张 浩二〇一九年八月十五日书记员  吴俊熠