广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初392号 原告：李国能，男，1954年6月25日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 被告：桂林市京桂物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区中山南路55号，统一社会信用代码：91450304775968180N。 法定代表人：覃朗，总经理。 原告李国能与被告桂林市京桂物业服务有限公司（以下简称京桂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国能到庭参加诉讼，被告京桂公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李国能向本院提出诉讼请求：1．判令被告桂林市京桂物业服务有限公司向原告支付拖欠的房租13328元（每月租金1666元，拖欠2017年1月、11月至2018年5月31日共计8个月）；滞纳金1830元；单方面提前终止合同应赔偿3个月租金收益4998元；2.判令被告将房屋交还原告；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为中山路55号3-12号公寓业主，系该房所有权人。2005年8月11日，原告与被告（原公司名称：桂林市锦龙物业管理有限公司）签订《房屋合作合同》，确立了租赁合同关系。双方于2008年4月1日签订《物业（房屋）合作经营合同》。合同到期后，双方延续了合同关系，租赁延展至2020年12月31日，每月租金1666元，每月前三天支付当月租金。被告京桂公司在没有与原告签订终止合同，也未按“合同”约定支付违约金，没有把房产返还给原告的情况下，已拖欠原告2017年1月房屋租金、2017年11月至2018年5月31日7个月房屋租金，累计长达8个月租金。被告京桂公司的行为已给原告造成严重损失，为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告京桂公司未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告京桂公司、和信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告李国能系桂林市象山区中山南路55号（原103号）3-12号即（京桂·金色领地）第3层第B317号公寓的所有权人。2008年4月1日，原告（甲方）与被告京桂公司（乙方）签订《物业（房屋）合作经营合同》一份，约定：甲方将桂林市中山南路55号（京桂·金色领地）第3层第B317号房的使用权作为出资，与乙方合作经营，用途为统一住宿或办公租赁管理；乙方负责办理统一经营所需相关证照，并购买经营所需相关物品和设备，费用由乙方承担；乙方负责所有经营活动，独立承担经营风险，自负盈亏；合作期限为2009年1月1日至2015年12月31日止；前三年（2009年1月1日至2011年12月31日），甲方的投资回报为每年按投资总价的百分之六（税后）支付给乙方，月投资回报金额为1111元，后四年（2012年1月1日至2015年12月31日）每年按投资总价的百分之七（税后）支付给乙方，月投资回报金额为1296元；乙方在每月前三天将当月投资回报存入甲方银行账户；甲方交给乙方的房屋及其共用部位的设施设备，按第一次合同约定的现状交付乙方；因乙方使用不当或不合理使用，导致房屋内的设施损坏、丢失或发生故障，由乙方负责维修或重置，费用由乙方承担；合同期满后，乙方应按房屋交付时的标准数量，保持房屋及其配套设施可正常使用，无故障和损坏，家具和电器设备保持完好，无功能性损坏（电器等设备使用期限届满的除外）退还给甲方；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，合同期满或中止时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；乙方无故未按时交付投资回报，需负责偿付违约金，每天按应付投资回报的千分之一计算；合作期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，并赔偿对方三个月的投资回报，等内容。 上述合同签订后，原、被告双方开始履行合同。原告称，合同到期后，双方约定将租赁期限延展至2020年12月31日，延长的五年按每月1666元支付；原主合同其他条款继续在此合同期间执行。对此，原告并未提供双方签订的书面合同，其称因未在桂林市，路途太远，故未与被告签订《补充协议》，但实际被告每月按1666元的租金标准给付原告。根据原告提供的其账号为：62×××23的桂林银行账户2016年12月-2017年12月银行流水显示：被告法定代表人覃朗于2017年2月至2017年10月每月转入原告上述银行账户1666元。 2014年7月30日，被告京桂公司（甲方）与和信公司（乙方）签订《酒店承包协议书》，约定：甲方提供乙方经营场所为坐落于桂林市大堂，用于经营七天全国连锁酒店桂林火车站店，合作期限自2014年8月1日至2020年12月31日。 2017年9月29日起，被告京桂公司陆续向桂林市象山区中山南路55号（原103号）业主发函，告知业主：“今日接到酒店经营方至本公司的函文，简单讲述了自去年12月以来的经营状况。其今年至今酒店的入住率达到了75%左右，仍然出现较大的亏损，主要原因是酒店租金过高（比酒店周边出租房高出近50%），他们希望本公司与您（们）沟通租金下调事宜。望收到此函后与本公司联系并沟通此事。酒店经营方已经表态，若得不到您们的理解和支持，将于今年11月份提前终止合同，同时也将导致本公司与您（们）提前终止《房屋合作合同》，特请您慎重和独立考虑后做出决定”。此后，被告京桂公司并未向原告发出正式的解约函，并于2017年11月起不再向原告支付房租租金，至今尚欠原告2017年1月、2017年11月至2018年5月共计8个月房屋租金。在庭审过程中，原告表示，其于2019年2月左右，收回涉案房屋钥匙。 本院认为，一、原告与被告京桂公司签订的《物业（房屋）合作经营合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。从合同内容以及双方实际履行的过程来看，双方合同名为合作经营合同，实为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案涉诉《物业（房屋）合作经营合同》约定：“合作期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，并赔偿对方三个月的投资回报。”即被告京桂公司提出解除合同应当同时满足上述三个条件才能产生终止合同的效力。因此，被告京桂公司于2017年9月29日发出的函文不符合双方的合同约定，此后也并未向原告发出正式的解约通知，没有产生终止合同的效力，双方当事人应当继续履行该合同，被告应按双方约定继续给付原告租金。根据庭审查明的事实，被告未按约向原告支付2017年1月及2017年11月至2018年5月的租金，因此，原告诉请要求被告支付该部分租金，本院予以支持。原告称其与被告口头约定租赁关系展期期间的租金为每月1666元，从原告提供的银行流水显示，被告法定代表人在2017年2月至2017年10月期间均按每月1666元的标准支付给原告租金，故对于原告上述主张，本院予以确认。因此，本案中，被告应支付给原告的租金金额为13328元（1666元×8个月）。 二、原告向被告京桂公司主张承担违约责任的问题，如前所述，被告京桂公司单方发出的函件既不符合双方合同约定，并不产生解除合同效力，原告从被告处领取房卡、被告拒缴租金的行为视为被告京桂公司提前终止合同，应承担相应的违约责任。根据本案实际情况，双方既约定了延期支付租金所需要承担的违约责任，又约定了解除合同的违约责任，且未违反法律规定，本院予以支持。故，被告京桂公司应按合同约定向原告支付合同期内拖欠房屋租金所产生的滞纳金，即从2017年1月、2017年11月至2018年5月每日按千分之一计算共计1819元，还应按合同约定支付原告三个月的投资回报即4998元（1666元/月×3个月）作为解除合同的违约金。 三、原告向被告主张返还涉案房屋的问题，不动产房屋的交付，以交接钥匙、门卡等为表现形式。根据庭审查明的事实，原告已领取涉案房屋的门卡，视为被告京桂公司已将涉案房屋返还原告，现原告要求被告京桂公司返还房屋已无判决处理的实际意义，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告桂林市京桂物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李国能租金13328元； 二、被告桂林市京桂物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李国能拖欠房屋租金产生的滞纳金 1819元； 三、被告桂林市京桂物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李国能违约金4998元； 四、驳回原告李国能的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费354元（原告已预交），由被告桂林市京桂物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  石小娟 人民陪审员  申纪云 人民陪审员  王 梅 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  唐学夫