湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初3461号原告湖南华阳投资置业有限公司，住所地：长沙县黄花镇水印山城综合楼。法定代表人祝长春。委托代理人杨露丝、周理治，湖南融城律师事务所律师。被告陈闯，男，1973年3月11日出生，汉族，住长沙县。委托代理人朱志强，长沙县兴湘法律服务所法律工作者。原告湖南华阳投资置业有限公司（以下简称华阳公司）与被告陈闯商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告华阳公司请求本院判令：1、确认水印山城半山10号房屋的所有权人为原告；2、被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告华阳公司要求变更诉讼请求为：1、确认原、被告间就水印山城半山10号房屋签订的《商品房买卖合同》无效；2、由被告协助原告办理上述房屋的注销抵押登记，并将房屋产权户名恢复登记至原告名下；3、被告承担本案诉讼费。被告陈闯答辩要点：1、原告的起诉已超过诉讼时效，房屋的所有权人为被告；2、被告是以工程款抵扣的房屋首付款，银行按揭款虽然是原告偿还的，但这是原告为了履行担保义务；3、原告变更诉讼请求要求确认合同无效应当重新提出诉讼，且缺乏依据，双方签订的《商品房买卖合同》真实、有效，应得到履行。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2008年11月13日，出卖人华阳公司、买受人陈闯签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的半山第10栋，该商品房建筑面积共484平方米，花园面积：735平方米。该商品房总价款为2926856元整，买受人于2008年11月前付总房款40%，即人民币1176856元，余款175万元办理银行按揭。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2009年6月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失；若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。2、2008年11月18日，华阳公司（甲方）与陈闯（乙方）签订《补充协议书》，约定：“乙方购买水印山城的半山10号房屋在银行的按揭贷款债务，由甲方承担，甲方负责偿还。若由此形成的任何债务纠纷由甲方负责解决，乙方有义务配合，协助。甲方享有上述房屋的实际所有权，乙方不拥有买卖合同中的房屋所有权权利”。3、2008年11月27日，贷款人中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行（以下简称工商银行）、借款人陈闯、保证人华阳公司签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：“第一条借款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额1750000元。第二条贷款用途本合同项下贷款用于购买第2套住房，房屋坐落于长沙县黄花镇华湘村，建筑面积484平方米……第三条贷款期限本合同贷款期限为20年，2008.11.27-2028.11.27，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条利率贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，据此确定年利率为6.732%，并按下列公式换算：月利率＝年利率/12，日利率＝年利率/360……第五条放款借款人授权贷款人将贷款分次划入下列账户，贷款利息自实际放款日起算：户名：湖南华阳投资置业有限公司，账号：19×××31，开户行：工行星沙支行。第六条还款经协商一致，借款人按下列方式偿还贷款本息：按月等额本息还款法……借款指定其在贷款人处开立的下列个人结算账户作为还款账户：户名：陈闯账号：62×××50开户行：工行星沙支行……”。4、2008年11月28日，水印山城半山10栋房屋在长沙县不动产登记中心进行了抵押权预告登记，抵押人为陈闯，抵押权人为工商银行。5、上述《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》签订后，从2008年11月27日开始至本案审理中，水印山城半山10栋的房屋按揭款由华阳公司以陈闯的名义在支付。2017年6月12日，工商银行因涉案房屋的按揭款未按时偿还，将陈闯、华阳公司诉至本院（案号为2017湘0121民初3222号），华阳公司委托代理人在诉讼中与工商银行达成了调解协议，并由华阳公司履行了调解书中的各项义务。2019年6月21日，华阳公司委托长沙妙手资产管理有限公司将该房屋的余欠贷款本息合计1108004.22元全部归还给工商银行，结清了陈闯在工商银行的贷款本息。二、双方当事人有争议的事实1、本案的诉讼请求是否可以变更。原告华阳公司认为，原告起诉时虽要求确认房屋所有权的归属，在审理过程中因认识的变化而变更诉求并不违反法律规定，且变更诉求基于的事实和理由都没有变。被告陈闯认为，原告变更诉求后为新的诉讼，应当另行提起。本院认为，当事人之间法律关系在诉讼中的反映即诉讼标的，诉讼请求建立在法律关系、诉讼标的的基础上，民事行为效力是确定法律关系性质及民事责任承担的依据。当事人起诉时往往主张认为对自己有利的法律关系性质、民事行为效力，但其本身的认识会随案件的审理、案情的发展而有所变化，其可以主张法律关系性质、民事行为效力的变更，并向人民法院提出变更诉讼请求申请。另一方面在人民法院认定的法律关系性质、民事行为效力与当事人起诉主张不一致时，人民法院还应当向当事人进行释明，询问其是否变更诉讼请求。因此诉讼请求可依当事人请求或经人民法院释明后由当事人决定变更，本案原告华阳公司向法院申请变更诉讼请求并无不当。华阳公司变更诉讼请求后，法律关系的性质发生了改变，本院重新指定举证期限，确立案件的争点，符合法律规定。故本案案由亦应由所有权确认纠纷变更为商品房预售合同纠纷。2、本案是否已过诉讼时效。原告华阳公司认为，诉讼时效适用于债权请求权，本案为确认之诉，不受诉讼时效的约束。被告陈闯认为，原告曾于2014年3月15日向被告出具过一份《承诺书》，约定：水印山城半山10栋房屋的银行贷款本息由原告负责偿还，被告协助办理退房手续，如未能履行，被告2014年7月31日后可以自行处置该房屋，所得款项用于偿还银行按揭款项，有余额则交还华阳公司。因此按照《承诺书》中约定时间，原告起诉超过了三年的诉讼时效。本院认为，不论是原告华阳公司变更诉求之前提起的所有权确认之诉，还是变更诉求后的确认合同无效均属于确认之诉，是一种事实确认，不因时间的经过而改变合同无效的法律性质，不属于诉讼时效的客体范围，不应受诉讼时效的限制。3、原、被告双方签订《商品房买卖合同》时是否明知非真实意思表示。原告华阳公司认为，其与被告签订《商品房买卖合同》就是借用被告的名义以获取银行贷款，被告对此是明知的，所以被告没有支付房屋首付款，对房屋按揭款完全没有管顾过。被告陈闯认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》的真实意思是购房，以工程款抵付了首付款。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2008年11月前付总房款40%即1176856元，余款1750000元办理银行按揭，现被告陈闯对全部的银行按揭款由原告华阳公司以其名义支付无异议，陈闯虽称首付款是以工程款抵付，但未提交任何证据予以证明，不能印证其主张。结合华阳公司与陈闯于2008年11月13日签订《商品房买卖合同》后、双方又于2008年11月18日签订《补充协议书》的内容看，陈闯签订合同时对自己不需要履行合同且也不准备履行合同、房屋实际所有权的归属是明知的。即便华阳公司于2014年3月15日向陈闯出具的《承诺书》属实，该承诺亦进一步印证了陈闯无需承担房屋银行贷款本息的偿还责任，对房屋处置款不享有权利。因此基于以上事实，本院认定陈闯签订《商品房买卖合同》的真实目的并非为取得房屋所有权，且从一开始即明知《商品房买卖合同》的内容非其真实意思表示。判决理由与结果本院认为，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案原告华阳公司、被告陈闯借签订《商品房买卖合同》之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取信贷资金的目的，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，应当依法认定该《商品房买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此水印山城半山10栋的房屋仍为华阳公司所有，陈闯应当协助华阳公司办理注销该房屋抵押登记，并办理房屋产权登记。合同认定无效后，双方因此如还有受到的损失，可另谋合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告湖南华阳投资置业有限公司与被告陈闯于2008年11月13日签订《商品房买卖合同》无效；二、限被告陈闯于本判决生效后十日内协助原告湖南华阳投资置业有限公司注销水印山城半山10栋房屋抵押登记，并协助原告湖南华阳投资置业有限公司办理该房屋产权登记。本案受理费80元，减半收取40元，由被告陈闯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨柳青二〇一九年八月十二日书记员  才华姣附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。