文书内容江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初1849号原告：浙江祥生物业服务有限公司上饶县分公司，住所地江西省上饶县罗桥街道办清水湾88号6幢1室，统一社会信用代码91361121MA36X6MD05。法定代表人：朱雪芬，该公司经理。委托诉讼代理人：拜战刚，男，1983年8月5日生，汉族，大专文化，户籍所在地陕西省西安市未央区，现住江西省上饶县，该公司职员。委托诉讼代理人：程亮，男，1984年6月22日生，汉族，本科文化，户籍所在地安徽省芜湖市南陵县，现住江西省上饶县，该公司职员。被告：陈雁，男，1969年8月26日生，汉族，初中文化，经商，户籍所在地江西省上饶市信州区，现住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：陈海洋，男，1992年9月11日生，汉族，本科文化，个体户，户籍所在地江西省上饶市信州区，现住江西省上饶市信州区，系被告陈雁之子。被告：陈秀红，女，1970年3月16日生，汉族，高中文化，务农，户籍所在地江西省上饶市信州区，现住江西省上饶市信州区。原告浙江祥生物业服务有限公司上饶县分公司（以下至判决主文前简称祥生上饶分公司）与被告陈雁、陈秀红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥生上饶分公司的委托诉讼代理人拜战刚、程亮，被告陈雁的委托诉讼代理人陈海洋到庭参加诉讼，被告陈秀红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥生上饶分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费68,214元；2、判令被告按照日万分之五的标准支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业服务费之日止，截止2019年5月7日暂应支付违约金20,004.36元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的清水湾小区的业主。被告于2013年5月15日与开发商江西佳家置业有限公司（以下至判决主文前简称佳家公司）签订《商品房买卖合同》，购得江西省上饶县清水乡横山村清水湾D区1层1-118号的商品房，建筑面积为346.43平方米，由江西银湾物业管理有限公司上饶分公司（以下至判决主文前简称银湾上饶分公司）对清水湾小区进行物业管理，收费标准为4元/平方米。在商品房达到交付使用条件后，佳家公司书面通知被告办理交付手续，但是被告未能在约定的期限内收房，经过多次催告，被告仍拒绝办理交付手续。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告在接到交付通知15天内应该办理交付手续，逾期7天后，视同出卖人已完成交付，被告应该按照交房规定的时间开始交物业服务费。2017年12月1日，佳家公司与原告的总公司签订《清水湾前期物业服务合同》，约定佳家公司聘请原告的总公司为清水湾小区提供前期物业服务，合同期限为2017年12月1日至2019年11月30日。原告的总公司授权原告对该小区进行物业服务并收取物业服务费。后佳家公司、银湾上饶分公司、原告签订了《债权转让合同》，约定银湾上饶分公司将其享有的对清水湾小区业主未缴物业费债权转让给原告。原告和银湾上饶分公司依约提供了管理和服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费。自2014年10月1日起至2019年5月7日止，被告共欠物业服务费68,214元。银湾上饶分公司、原告多次对其书面及上门催交，均催收未果。根据《清水湾前期物业服务合同》第三十五条的约定，被告应支付违约金20,004.36元，故原告起诉至法院。被告陈雁辩称，1、《商品房买卖合同》的附件5没有约定物业费的计算标准，更不能以此证明原告的诉讼请求；小区自2014年开始有居民居住至今，因原告的原因没有成立物业委员会，开发商与物业公司之间签订的物业合同对被告不具有对抗力。2、按照合同约定物业费应当自开发商交房时开始计算，但被告没有收到开发商书面的交房手续，案涉房产也没有达到交房条件，开发商违约没有证据证明该房已经验收合格，房屋多处出现裂缝漏水，且公用煤气管道没有进入小区，更没有入户；2014年9月29日刘超通知被告协商处理交房事宜，但刘超非开发商员工也非原告的员工，刘超不具有通知交房主体资格，所谓的律师函被告也没有收到。3、原告的物业服务并不符合标准，且存在重大问题，例如原告并没有提供本院子的卫生打扫和养护的基本任务，被告所处的物业绿化以及垃圾没有及时修理和清扫，公共区域的卫生绿化以及其他的基本物业服务没有达到基本的物业服务标准。综上，原告的物业费主张没有事实和法律依据，所以恳请法庭驳回原告的所有诉讼请求。被告陈秀红未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系浙江祥生物业服务有限公司（以下至判决主文前简称祥生公司）的分公司，被告陈雁、陈秀红系夫妻。2013年5月15日，两被告与佳家公司签订了《商品房买卖合同》，购得佳家公司开发建设的位于江西省上饶县清水乡横山村清水湾D区1层1-118号的商品房一套，建筑面积为346.43平方米。根据《商品房买卖合同》之约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人接到交付通知15天内办理交付手续，逾期7天后视同出卖人已完成交付，该房屋的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人，同时买受人仍需按交房规定的时间以入伙通知书上告知的物业服务收费标准计交物业管理费。该《商品房买卖合同》附件五为《前期物业管理》，但物业企业名称、物业服务收费标准均为空白。2013年9月11日，佳家公司与江西银湾物业管理有限公司（以下至判决主文前简称银湾公司）签订《清水湾前期物业管理服务合同》，约定由银湾公司对清水湾小区提供前期物业服务，合同有效期为两年，别墅物业服务费为每平方米4元/月，物业管理费于物业入伙后、开始交付业主使用之日起预缴一年物业服务费；物业服务费的收取方式为自业主接到收房入伙通知书三日内起开始计算物业费，业主收到入伙通知书之日起十二个月内，业主未装修入住，则按照《上饶市物业管理条例》规定收取，入伙后装修入住，即按照物业费标准的全额收取，十二个月后无论是否入住都按照全额收取；第一年物业服务费用在办理入伙手续时一次性预缴，以后缴费按每半年或一年缴纳一次，业主或物业使用人应在规定缴纳日期首月十日前履行交纳义务，逾期交纳每日加收千分之三的滞纳金。2015年11月30日，佳家公司与银湾公司再次签订《清水湾前期物业管理服务合同》，约定由银湾公司继续对清水湾小区提供前期物业服务，别墅物业服务费仍为每平方米4元/月，执行期限为两年。2017年11月30日，佳家公司与祥生公司签订《清水湾前期物业服务合同》，约定自2017年12月1日起至2019年11月30日止，由祥生公司对清水湾小区提供前期物业服务，住宅及商业物业按每平方米4元/月的标准计算物业服务费，物业服务费按每12个月为一周期计收，业主应按照《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》内约定的交付日次月起交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在每周期开始之日起30日内按时交纳当期物业服务费用，履行缴纳义务；已交楼但业主或使用人尚未居住或尚未使用的物业或开发建设单位已具备交付条件，并通知业主办理房产交付手续，但因业主原因未及时办理交付手续的物业，其物业服务费由业主或使用人向祥生公司全额缴纳；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起按每日加收应交金额万分之五的标准支付逾期付款违约金，佳家公司负有告知业主及物业使用人该项约定内容的义务。该合同签订后，佳家公司与祥生公司及原告签订《上饶清水湾项目前期物业服务合同补充协议》，确认由原告履行佳家公司与祥生公司签订的《清水湾前期物业服务合同》中祥生公司应履行的全部义务和权利。祥生公司将清水湾小区的物业服务合同提交上饶县房地产管理局备案。另佳家公司与银湾上饶分公司及原告还签订了《债权转让合同》，载明银湾上饶分公司系清水湾小区2013年12月1日至2017年11月30日期间前期物业服务提供方，佳家公司自愿将其享有的对清水湾小区业主未缴纳物业费债权（自2013年12月1日至2017年11月30日止总金额639,367元）以0元转让给原告，其中包含被告陈雁自2014年10月1日起至2017年11月30日止欠付的44,343元物业费，银湾上饶分公司认可该债权的所有人为佳家公司并同意该转让，原告自2017年12月1日起即取得对清水湾小区业主催讨欠缴物业费的权利。2018年3月15日，佳家公司与原告共同向清水湾小区全体业主发布了《债权转让通知》，载明小区物业服务公司已更换为原告，佳家公司已将对业主享有的欠缴物业费债权转让给原告。另查明，2014年6月14日，被告陈秀红在《清水湾入伙通知书回执单》的“签收人”一栏签名确认。同年9月29日、9月30日，佳家公司派员向被告陈雁的手机（号码139××××9971）发送了办理交房手续的短信通知。银湾公司与原告在提供物业服务期间曾多次派员向被告催缴物业费，均未果。庭审中，原告确认两被告至今未办理交房手续，另原告为证明案涉房产已经验收合格且达到交付条件，向本院提交了备案时间为2013年9月28日的清水湾别墅《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、案涉房产的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。被告陈雁确认案涉房屋已办理了房产证，但交房手续并未办理，被告也未入住。另原告确认其诉请的物业服务费及违约金的计算期间如下表：            物业费计收期间              物业费（元）              违约金计算期间              违约天数                  开始日期              结束日期              开始日期              结束日期                  2014.10.1              2015.9.30              8,314              2015.10.1              2019.5.7              1314                  2015.10.1              2016.9.30              16,629              2016.10.1              2019.5.7              948                  2016.10.1              2017.9.30              16,629              2017.10.1              2019.5.7              583                  2017.10.1              2018.9.30              16,629              2018.10.1              2019.5.7              218                  2018.10.1              2019.5.7              10,013                                                            合  计              68,214                                                上述事实，有原告提交的原告的营业执照、负责人身份证明、负责人身份证、两被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、清水湾入伙通知书回执单、交房通知手机短信记录、《清水湾前期物业管理服务合同》（2013年9月11日）、《清水湾前期物业管理服务合同》（2015年11月30日），《清水湾前期物业服务合同》（2017年11月30日）与《上饶清水湾项目前期物业服务合同补充协议》、合同备案回执、《债权转让合同》（含债权转让明细）、《债权转让通知》、催缴凭证（签收时间为2017年10月23日EMS快递回单、2018年11月30日的律师函及2018年12月21日EMS快递回单、2018年6月18日及7月24日挂号信函收据）、催缴短信、《重要客户拜访记录》、空置房巡视记录、物业服务费欠费明细及违约金明细、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《情况说明》，被告陈雁提交的两被告的结婚证复印件以及原、被告的陈述予以证明，本院予以确认。原告为证明银湾上饶分公司向被告催收物业服务费，但被告拒不缴纳，向本院提交银湾上饶分公司的《致电登记表》，被告陈雁对该证据材料不予认可。本院审查认为，该《致电登记表》系银湾上饶分公司自行制作并登记，原告未能提供其他证据佐证该表所载内容的实际发生情况，本院无法确认该表所载内容的真实性，故本院对该项证据材料不予采信。被告陈雁为证明案涉房产存在重大问题，没有达到交房条件且小区物业服务不达标，向本院提交了2019年7月5日拍摄的案涉房屋照片11张，原告对该组证据材料不予认可。本院审查认为，该组照片拍摄的是被告别墅内部的问题，不能反映小区物业服务的真实情况；该组照片的拍摄时间距被告陈秀红签收《清水湾入伙通知书回执单》的时间相隔5年之久，本院无法据此确认案涉房产在通知交房之时存在重大问题，且根据原告提交的备案时间为2013年9月28日的清水湾别墅《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、案涉房产的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，案涉房产在2014年6月14日被告陈秀红签收《清水湾入伙通知书回执单》时已经达到了交接条件，故本院对该组证据材料不予采信。本院认为，两被告与佳家公司签订的《商品房买卖合同》、佳家公司与银湾公司、祥生公司、原告签订的前期物业服务合同以及佳家公司与银湾上饶分公司、原告签订的《债权转让合同》，未违反法律、法规的规定，均合法有效，各方当事人应按合同的约定合面履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，即“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，两被告作为业主，应当依照前述合同的约定履行相应义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被告陈秀红于2014年6月14日签收《清水湾入伙通知书回执单》，说明出卖人已经履行了书面通知买受人办理交付手续的义务，根据《商品房买卖合同》之约定，两被告应当在接到交付通知15天内即2014年6月29日前办理交付手续，逾期7天后即视同出卖人已完成交付，故案涉房产已于2014年7月6日完成交付。两被告需按交房规定的时间以入伙通知书上告知的物业服务收费标准计交物业管理费。被告陈雁以案涉房产没有达到交房条件且被告没有收到开发商书面的交房手续、被告并未入住为由，辩称其没有交纳物业管理费的义务，于法无据，本院不予认可。原告要求被告支付自2014年10月1日起至2019年5月7日的物业服务费68,214元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告按照日万分之五的标准支付直至缴清全部物业服务费之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，本院审查认为，2015年11月30日签订的《清水湾前期物业管理服务合同》并未就逾期付款违约金进行约定，故2015年12月1日至2017年11月30日所产生的物业服务费，应按照年利率6%的标准支付逾期付款违约金，直至物业服务费付清之日止，具体计算基数和起算时间为：以2015年12月1日至2016年9月30日的物业费13,858元为基数，自2016年10月1日起计算;以2016年10月1日至2017年9月30日的物业费16,629元为基数，自2017年10月1日起计算;以2017年10月1日至2017年11月30日的物业费2,771元为基数，自2018年10月1日起计算。根据2013年9月11日、2017年11月30日签订的两份物业服务合同的约定，两被告应当按照日万分之五的标准支付相应物业服务期限内的逾期付款违约金，直至物业服务费付清之日止，具体计算基数和起算时间为：以2014年10月1日至2015年9月30日的物业费8,314元为基数，自2015年10月1日起计算；以2015年10月1日至2015年11月30日的物业费2,771元为基数，自2016年10月1日起计算；以2017年12月1日至2018年9月30日的物业费13,858元为基数，自2018年10月1日起计算。故截至2019年5月7日止，两被告因逾期付款而应支付违约金的金额应为12,138.8元[（13,858元×6%/365天×948天）+（16,629元×6%/365天×583天）+（2,771元×6%/365天×218天）+（8,314元×0.0005/天×1,314天）+（2,771元×0.0005/天×948天）+（13,858元×0.0005/天×218天）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十一条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈雁、陈秀红于本判决生效之日起十日内支付原告浙江祥生物业服务有限公司上饶县分公司物业服务费68,214元及违约金（截至2019年5月7日止违约金为12,138.8元，自2019年5月7日起至物业服务费付清之日止的违约金，分别按以下方式计算：以33,258元为基数、按照年利率6%的标准计算；以24,943元为基数、按照日万分之五的标准计算）；二、驳回原告浙江祥生物业服务有限公司上饶县分公司其余部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,005元，减半收取计1,003元，由原告浙江祥生物业服务有限公司上饶县分公司负担99元，被告陈雁、陈秀红负担904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  曹佳二〇一九年八月二日书记员  王云交纳执行款的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。法律附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。