江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终6103号上诉人（原审被告）：苏州上亿置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路555号。法定代表人：张风凑，董事长。委托诉讼代理人：杨楠楠，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋寒林，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨菊英，女，1965年9月24日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）因与被上诉人杨菊英商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上亿置业公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决按每日万分之三计算违约金，违约金标准远远超过了杨菊英的损失。杨菊英与上亿商业管理有限公司（以下简称上亿商管公司）约定委托经营管理期限自2015年11月8日起算，杨菊英可依据《委托经营管理协议》取得实际收益，并未因逾期交房遭受的损失。上亿置业公司即使支付违约金，也应当以同时期、同地段、同类型商铺的租金标准进行计算。二、一审法院将上亿公司发出交房通知后杨菊英交房准备的时间计算为上亿公司交房期间，缺乏法律依据。杨菊英二审未作答辩。杨菊英向一审法院起诉请求：1.上亿置业公司支付逾期交房违约金共计109440元(按照合同规定的最后交付期限的第二日至2018年8月1日按日支付房价款万分之三的违约金)；2.本案诉讼费用由上亿置业公司负担。一审法院认定事实：2014年10月9日，出卖人上亿置业公司与买受人杨菊英签订了《商品房买卖合同》，约定杨菊英向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场52幢1单元123号商业营业用房，房价款为400000元，签约之日买受人一次性支付；出卖人在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。杨菊英于2014年9月27日支付50000元，于2014年10月7日支付其余房款。2014年10月7日，甲方杨菊英与乙方上亿商管公司签订《委托经营管理协议》，约定：甲方将其购买的涉案房屋委托乙方经营管理，委托经营管理期限从该房屋所在市场正式开业之日起算10年，正式开业前三个月为装修和试营业期，甲方同意给予免租并不计入委托期限，乙方承诺在2015年11月8日之前正式开业，若届时未能开业，则委托期限从该日期起计；甲方同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置；若甲方未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则甲方对乙方的委托管理期限的起算日期也相应后延，从甲方与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；委托期限内前三年该房屋免费交予乙方经营以培育市场，委托期限内的第四年至第十年，该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有。2018年2月6日，上亿置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。2018年3月6日，上亿置业公司向杨菊英发出交房通知，2018年4月19日，双方签署了交房流转单。一审法院另查明：在一审法院审理帅海峰、帅皓莹（购买60幢1单元113号房）与上亿置业公司商品房销售合同纠纷一案过程中，上亿置业公司申请对涉案同地段同时期的租金进行评估。经一审法院委托，江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司于2018年11月30日出具了估价报告，结论：评估对象2017年1月1日至2018年3月14日期间的房地产租赁市场价格为0.65元/日/平方米。以上事实，由杨菊英提供的《商品房买卖合同》、发票、收据，上亿置业公司提供的《委托经营管理协议》、评估报告，当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：杨菊英、上亿置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，上亿置业公司应在2016年1月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付杨菊英。第一，上亿置业公司是否应承担逾期交房违约责任。上亿置业公司认为杨菊英将涉案房屋委托上亿商管公司经营管理，并未产生实际损失，故应当驳回杨菊英的诉讼请求。一审法院认为，根据杨菊英与上亿商管公司的《委托经营管理协议》，双方的经营管理期限从杨菊英与上亿置业公司实际办理完成该房屋的交接手续之日起算，故在上亿置业公司逾期交房期限内存在实际损失，上亿置业公司的上述抗辩理由，一审法院不予采信。综上，上亿置业公司存在逾期交房违约行为，且该行为造成了杨菊英的实际损失，杨菊英有权要求上亿置业公司承担违约责任。第二，逾期交房的期间。杨菊英主张违约金计算至2018年8月1日。上亿置业公司主张计算至其发出交房通知书之日。一审法院认为，上亿置业公司发出交房通知后，杨菊英应在合理期限内办理交房手续，一审法院酌情认定违约金应计算2018年3月17日，超过部分的期限，一审法院不予确认。第三，违约金的计算。上亿置业公司认为违约金明显高于杨菊英的实际损失，应当由法院参照评估报告进行调整。一审法院认为，双方约定的违约金数额明显高于杨菊英的实际损失，综合考虑双方对违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、违约金兼具补偿性及惩罚性等因素，一审法院酌情认定应按照已付房款的每日万分之三的标准计算违约金。双方的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金是以已交房价款为基数计算，故违约金为93120元（400000元*万分之三*776）。综上，一审法院认为，杨菊英、上亿置业公司之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，现上亿置业公司逾期交付房屋构成违约，应按照合同约定及法律规定向杨菊英支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、苏州上亿置业有限公司支付杨菊英违约金93120元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回杨菊英的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1244元，由杨菊英负担180元，苏州上亿置业有限公司负担1064元。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为：杨菊英与上亿置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，上亿置业公司应在2016年1月31日前取得《商品房交付使用通知书》并将符合合同约定的商品房交付给杨菊英使用，但上亿置业公司未能按时交付交房，构成违约，应向杨菊英支付相应的逾期交房违约金。上亿置业公司上诉认为杨菊英未因逾期交房受到损失，对此本院认为，杨菊英与上亿商管公司约定若杨菊英未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则委托管理期限的起算日期也相应后延，从实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；因此上亿置业公司认为杨菊英未遭受实际损失的理由不能成立，上亿置业公司应承担违约责任。关于违约金标准，上亿置业公司认为应按同时期、同地段、同类型商铺租金计算。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房超过90日的违约金为以已付房款为基数按日万分之五标准计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金的规定，仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。且一审法院已综合考虑双方对违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、违约金兼具补偿性及惩罚性等因素，酌情调低违约金标准为按已付房款的每日万分之三计算并无不当。上亿置业公司还提出违约金应计算至2018年3月6日通知交房之日，但根据合同约定，逾期交房违约金应计至房屋实际交付之日，故其该上诉理由也不能成立。上亿置业公司2018年3月6日通知交房，杨菊英应在合理期限内办理交房手续，据此一审法院酌情认定违约金应计算至2018年3月17日，并无不当。综上，上亿置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2488元，由上诉人苏州上亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年八月三十日法官助理 郭 玮书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。