云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初1255号原告：丽江天天玉河房地产开发有限公司。法定代表人：宋宁。住所：丽江市古城区。诉讼委托代理人：杨亚鹏，云南泰联律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：丽江滇西本草药业有限公司。法定代表人：余加树。住所：丽江市古城区。被告：永胜滇西本草药业有限公司。法定代表人：余加树。住所：丽江市永胜县。被告：余加树，男，汉族，1975年3月6日生，住丽江市古城区。被告：何维平，男，汉族，1989年11月24日生，住丽江市永胜县。被告：杨润芬，女，汉族，1973年2月8日生，住丽江市古城区。原告丽江天天玉河房地产有限公司诉被告丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司、余加树、何维平、杨润芬房屋买卖合同纠纷一案，2019年6月3日本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》简易程序之规定，于2019年7月26日公开开庭审理了本案，原告委托代理人、被告丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司法定代表人余加树，被告余加树、何维平到庭参加诉讼，被告杨润芬经本院传票传唤，无正当理由未到庭，故本院依法对本案进行了被告缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司立即向原告支付购房款4125522元；2.被告丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司向原告支付违约金100000元；3.被告丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司向原告支付截止2019年5月4日金占用费1320167元，并继续按照年利率24%支付自2019年5月5日至实际还款之日止的资金占用费；4.被告余加树、何维平、杨润芬对以上款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由五被告承担。并提出如下事实及理由：2017年5月8日，原告与被告丽江滇西本草药业有限公司签订了《房屋买卖协议》，约定由原告将其位于丽江市古城区龙谭家园5栋1、2、3号铺面出卖给被告，上述房屋总面积为1065.55平方米，总价款为950万元，由被告杨润芬作为丽江滇西本草药业有限公司的担保人；协议并就付款时间、付款方式、违约责任等进行了约定。上述协议签订后，原告依约将房屋交付给被告，并积极配合被告办理银行贷款及抵押登记等手续。2017年9月27日，经丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司与原告协商后达成一致，将买受方变更为被告永胜滇西本草药业有限公司，由其继承丽江滇西本草药业有限公司在该《房屋买卖协议》中的所有权利义务并承担相应的责任，且三方约定由被告永胜滇西本草药业有限公司将该1号铺面退还给原告，即该《房屋买卖协议》的标的物变更成2号、3号商铺，总价款变更为7425522元。至2018年1月4日，被告共向原告支付了购房款330万元，尚欠原告4125522元购房款未支付，此后原告多次向被告催讨购房款，2019年4月10日，原告与被告丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司、余加树、何维平签订了一份《补充协议》，约定，房屋买卖协议、变更申明继续有效，将被告余加树、何维平增加为担保人，被告承诺于2019年5月1日前支付完剩余购房款。此后原告多次催讨未果，特诉至法院。被告丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司、余加树辩称：原告主张的购房款计算有误，双方约定退还其一号商铺的单价为10000元，平方一号商铺面积为232.68平方米，总价为232.68万元。当时约定1号商铺退还价格为10000元平方，是在被告无法按时支付房款的情况下，被逼同意原告提出的以每平方10000元的低价退回。因2、3号铺面是1-3楼，而1号铺面仅为1-2楼，且1号铺面的一楼和2、3号铺面1楼面积完全一样，被告认为，根据一贯的房地产估价方法，1号商铺的单价应比2、3号铺面的单价高得多。被告请求：对1号商铺的单价根据房地产行业的通行办法进行评估，扣除评估后的总价款和已付房款后方为被告应支付的剩余房款。关于原告提出支付违约金100万元的请求，被告认为原告在合同履行中有过错行为，请求法庭不予支持。关于原告提出的由被告永胜滇西本草药业有限公司和丽江滇西本草药业有限公司支付132万余元资金占用费的请求，被告认为原告的计算有误，要求过高，请求法庭不予支持。关于原告请求法院判令被告杨润芬对购房款承担连带清偿责任的请求，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告对杨润芬撤诉。作为公务员的被告杨润芬作为担保人的资质不足，不能作为本案的担保人。主合同债权人采用欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的，保证人不承担民事责任。在签订《房屋买卖合同》时，原告宋宁告知杨润芬：他信任杨润芬，请她在购买合同上签个字，并告知杨润芬，只是帮忙对《房屋买卖合同》作个见证，于是杨润芬在《房屋买卖合同》上签了字。现被告公司已是负债累累。无力支付剩余房款。被告何维平辩称：本案中，被告何维平作为一普通工薪阶层的本人，不具有代为清偿950万元债务的能力不能作为本案的担保人。根据担保法的规定：保证人与债权人应当以书面形式订立保证协议。而被告本人在2019年4月前，并未与原告签订过保证协议。答辩人在受到欺诈、胁迫下在“补充协议”上签字，答辩人不应承担担保责任。被告滇西本草公司购买1、2、3号房产后，以所购的2、3号房产向永胜县农村商业银行申请抵押贷款。因双方未进行产权变更登记，在《房屋买卖协议》中约定原告配合办理抵押手续。2019年4月初，该笔贷贷款即将到期，被告与永胜农村商业银行商量好用继续用2、3号房产办理调头事宜，此时原告以必须在其提供的“补充协议”上签字后方可配合办理相关手续为要挟，迫于当时公司的经营状况及办理贷款的紧急性，被告本人不得不在“补充协议”上签了字，但答辩人签字后，原告拒绝配合签字办理抵押贷款，导致银行调头无法办理。被告逾期支付款项系原告不配合办理贷款抵押手续的违约行为所致，原告要求支付剩余房款及支付违约金、资金占用费没有依据。2018年，各方商量用1号房产以答辩人名义申请一笔300万的抵押贷款，用于支付原告购房款，原告同意协助办理上述贷款抵押手续，并在永胜县农村商业银行个人贷款申请审批表上担保人处盖章，但在银行通过审批并通知办理贷款时，原告拒绝配合办理相关手续，导致答辩人未能获得贷款，从而无法支付原告剩佘购房款。另根据《房屋买卖协议》第五条约定，配合办理抵押贷款手续系原告的义务，原告拒不配合的行为已经构成违约。违约金及资金占用费重复，原告只能择一主张，且违约金标准过高，应按银行同期贷款利率计算。综上，原告请求法院判令本人对购房款承担连带清偿责任的请求没有依据，本人请求法院驳回原告的诉讼请求。被告杨润芬未答辩。原、被告围绕各自的主张，向本院提交了证据，被告杨润芬未对原告提交的证据予以质证，本院依法组织双方当事人进行证据交换及举证、质证，对于双方无争议的证据，本院记录在卷，予以佐证，对于双方有争议的证据，本院认定如下：对于被告提交的证据，原告对真实性不予认可，经审查，被告未能提交证据原件，且贷款审批表、房产预评估报告与本案诉争房屋买卖合同无关，故本院对被告提交的证据真实性不予确认，不作为本案认定案件事实的依据。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：2017年5月8日，原告丽江天天玉河房地产开发有限公司与被告丽江滇西本草药业有限公司签订了《房屋买卖协议》，约定由原告将其位于丽江市古城区龙谭家园5栋1、2、3号铺面出卖给被告，上述房屋总面积为1065.55平方米，总价款为950万元，由被告杨润芬作为丽江滇西本草药业有限公司的担保人；被告于2019年2月1日前付清所有房款，若被告违约则需支付违约金5000000.00元，超过一个月的，则除支付5000000元违约金外，还需每日按照剩余房款3‰的资金占用费。上述协议签订后，原告依约将房屋交付给被告，并积极配合被告办理银行贷款及抵押登记等手续。合同签订后，被告丽江滇西本草药业有限公司依约支付了330万元购房款，2017年9月27日，经丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司与原告协商后达成一致，将买受方变更为被告永胜滇西本草药业有限公司，由其继承丽江滇西本草药业有限公司在该《房屋买卖协议》中的所有权利义务并承担相应的责任，且三方约定由被告永胜滇西本草药业有限公司将该1号铺面退还给原告，即该《房屋买卖协议》的标的物变更成2号、3号商铺。2019年4月10日，原告于与被告丽江滇西本草、永胜滇西本草、余加树、何维平签订了《补充协议》，该协议约定，增加被告何维平为保证人，被告丽江滇西本草、永胜滇西本草、余加树承诺在2019年5月1日前支付剩余购房款。被告承诺的付款期限届满后，被告未支付剩余购房款，原告特诉至本院。本院认为，原告丽江天天玉河房地产开发有限公司与被告丽江滇西本草药业有限公司签订的《房屋买卖协议》以及此后与被告丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司签订的《变更申明》均系双方真实意思表示，合法有效，根据上述《变更申明》约定，本案合同当事人已变更为原告丽江天天玉河房地产开发有限公司及被告永胜滇西本草药业有限公司；作为合同当事人应当严格按照合同约定，全面履行各自所承担的义务，在原告依约履行交房义务的情况下，故作为买受人的被告永胜滇西本草药业有限公司应当履行支付房款的义务，庭审查明，在双方变更声明签订后，被告将涉案1号商铺（面积为232.68平方米）退还给原告，因双方在房屋买卖协议中仅约定了总面积及总价款，故本院认定被告所购房屋单价为8915.6元/平米，减去1号商铺的总价款2074482.00元，剩余房款为7425518元，扣除被告已支付的3300000.00元4125522元，被告永胜滇西本草药业有限公司应当支付4125522元，故本院对原告诉请被告永胜滇西本草药业有限公司支付购房款4125522元予以支持。根据2019年4月10日，原告与被告丽江滇西本草药业有限公司、永胜滇西本草药业有限公司、余加树、何维平签订的《补充协议》，约定被告丽江滇西本草药业有限公司、余加树、何维平作为担保人，且未约定担保方式，综上，本院认定被告丽江滇西本草药业有限公司、余加树、何维平为涉案合同提供连带责任保证，故本院对原告诉请被告丽江滇西本草药业有限公司、余加树、何维平承担连带责任的主张予以支持。在变更申明及补充协议中，被告杨润芬作为此前合同的担保人，未在变更声明及补充协议中签名，在债务人变更后，并未经得被告杨润芬同意，故其不再承担担保责任。被告未按照约定支付购房款，已构成违约，对于原告诉请被告支付违约金，虽双方合同约定违约金为5000000元，但现原告主张违约金1000000.00元，符合法律规定，本院予以支持，针对原告诉请被告支付原告资金占用费，虽该约定系双方真实意思表示，但上述资金占用费属损失赔偿，双方在合同中约定损失赔偿每日按照未付房款的3‰计，现原告主张按照年利率24%计，符合法律规定，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第二十三条之规定，判决如下：一、被告永胜滇西本草药业有限公司于判决生效之日起三十日至向原告丽江天天玉河房地产开发有限公司支付购房款4125522.00元及违约金1000000.00元；二、被告永胜滇西本草药业有限公司于判决生效之日起三十日内向原告丽江天天玉河房地产开发有限公司支付截止2019年5月4日止的资金占用费1320167.00元，并继续支付至实际付款之日止的资金占用费（资金占用费按照年利率24%计）；三、被告丽江滇西本草药业有限公司、余加树、何维平对上述第（一）至第（二）项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告丽江天天玉河房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费56920元，减半收取为28460元，由被告永胜滇西本草药业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员 刘 智 超二〇一九年八月二十二日书记员 松娜那丛【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。