江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初1124号原告：陈继玲，女，1970年3月21日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张新友，江苏开承律师事务所律师。被告：陆静，女，1975年12月15日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王伯凡，江苏凤泉律师事务所律师。第三人：王方文，男，1967年3月8日生，汉族，住徐州市泉山区。第三人：王梅，女，1969年12月24日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王方文（系王梅丈夫），男，1967年3月8日生，汉族，住徐州市泉山区。第三人：江苏华美建设投资集团有限公司，住所地徐州市泉山区矿山路9号。法定代表人：叶建平，董事长。委托诉讼代理人：李鲲，男，1984年7月1日生，汉族，该公司职员，住徐州市泉山区。原告陈继玲与被告陆静、第三人王方文、王梅、江苏华美建设投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法适用普通程序，于2019年5月30日、2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告陈继玲的委托诉讼代理人张新友，被告陆静及其委托诉讼代理人王伯凡，第三人王方文暨被告王梅的委托诉讼代理人，第三人江苏华美建设投资集团有限公司的委托诉讼代理人李鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈继玲向本院提出诉讼请求：1、第三人江苏华美建设投资集团公司将位于泉山区徐丰公路东侧华美和园三期X号楼X单元XXX室（含地下室）过户至第三人王方文、王梅名下，再由第三人王方文、王梅过户至被告陆静名下，再由被告陆静过户至原告陈继玲名下。逐级办理过户手续所产生的过户费用由各卖受人来承担，即过户至王方文、王梅名下时由该二人承担费用，过户至陆静名下时由陆静承担费用，过户至原告名下时由原告承担费用。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月6日，第三人王方文将其享受位于庞庄和园三期X号楼X单元XXX室（含地下室，即为泉山区徐丰公路东侧华美和园三期X号楼X单元XXX室）棚户区拆迁安置房转让给陆静，陆静已按照与第三人签订的合同履行了全部房款。同月，陆静又将涉案房屋转让给原告。2011年6月，陆静将房屋及钥匙交付给原告，原告装修后一直居住至今。但是，房屋一直登记在第三人名下，没有按时将房屋过户给原告。涉案房屋已具备办理过户条件，因此原告要求逐级办理过户手续，请求法院依法裁判。被告陆静辩称，被告同意配合办理过户。被告与原告、第三人王方文系熟人和同事关系，被告只是中间帮忙的，原告所付款项151738元，被告已分别及时的支付给第三人王方文70654元和矿务集团81084元，被告未从中赚取任何差价，原告诉请案涉房屋过户系第三人王方文违约，不配合办理相关手续所致，被告对此不存在任何违约责任，如果原告要求被告承担违约金，被告方将依据合同约定要求第三人王方文承担相应的违约责任。诉讼费、过户产生的费用不应由被告承担。地下室与房屋是配套的，只是根据开发商的惯例分开签合同。第三人王方文、王梅述称：原告与被告的案件与第三人无关，原、被告的协议书存在缺陷，第三人与被告签订的协议是无效的，请法庭驳回对第三人的诉请。1、原告诉状中写第三人是被告，希望法庭不予采信。2、涉案房屋是拆迁所得，产权证是因为被告陆静不积极配合第三人才没有办下来，责任由被告陆静承担。3、合同约定涉案房屋的办证费、上房屋、物业费、维修基金等都有乙方承担，被告陆静付款后一直没有联系第三人，所以第三人一直也不知道这个事情，责任应由被告陆静承担。4、第三人在庞庄矿有一套房子被拆迁，第三人商量房子评估价为35000元左右，矿务局文件宣传说不要安置房给一次性安置款55000元，后被告陆静说要用第三人的名义要这个安置房，支付第三人60000元，其他房屋的办证费用等也都由被告陆静承担。后来有了拆迁补偿的费用以及房号后又把这个费用补充到协议里，协议约定63654元是第三人的拆迁补偿，可以证明被告陆静答应对于第三人的身份产生的拆迁补偿都是要给第三人。当时不知道后续房款和房贴是多少，所以后来第三人和陆静又重申了后续的补贴问题，陆静说补贴都给第三人，后来补贴出来了，被告陆静就给了第三人7000元，还出具了保证，保证如果再有补贴再给第三人。后来房屋买卖合同出来了，相关的补贴数据也都出来了，陆静付了78321元的房款，陆静给了第三人7800元的那项补贴（实际支付7000元），集团补贴33000元应该是给第三人的，陆静一直拖延不支付，所以陆静没有付清房款，如果陆静支付第三人33000元的补贴并补偿7年半的损失，第三人愿意配合。此外地下室是单独的，没有包含在协议中。第三人江苏华美建设投资集团有限公司房述称，我公司就涉案房屋的买卖情况不了解，不清楚原、被告之间产生房屋买卖的纠纷，对该问题我公司不发表任何意见。我公司就涉案房屋仅与王方文于2011年9月22日签订了商品房买卖合同，未与其他涉案当事人签订任何涉案房屋的合同。我公司已经按照合同约定与王方文履行了相关的合同义务，包括对相应的产权登记等，涉案房屋已具备办证条件，我公司与本案无关，不承担任何责任，如按照合同约定由我公司履行的登记义务可以予以配合，请法院驳回原告对我公司的诉请。本院经审理查明认定事实如下：第三人王方文与王梅系夫妻关系。2010年，第三人王方文所有的坐落于徐州市庞庄矿路西X-XXX室（建筑面积31.84平方米）因棚户区改造要被徐州矿物集团有限公司征收。被告陆静与第三人王方文协商，希望第三人王方文选择实物安置方式，并由其购买安置房屋，被告陆静愿意支付第三人王方文60000元，第三人王方文经考虑后予以同意。经评估，房屋价值为38619元。2010年8月6日，王方文与徐州矿务集团有限公司棚户区改造办公室签订拆迁补偿协议约定乙方选择实物安置，定销安置房地点为华美和园三期，乙方应得实物安置结算价款为3258元（附属物拆迁补偿款3654元+搬迁补助等费用1812.5元-应支付费用396元-临时安置补助1812.5元）。2010年9月6日，第三人王方文、王梅（甲方）与被告陆静（乙方）签订协议一份，约定将甲方享有一套棚户区拆迁安置房屋产权转让给乙方。甲方和乙方根据各方面原因合计，乙方一次性付给甲方63654元，甲方夫妻将上述房屋产权无条件的公证给乙方。签此协议乙方在两日内先付款20000元，待上级批准搬迁补偿（房屋补偿3654元抵充）协议后再付款40000元，甲方给乙方押金5000元，甲方产权证、土地证领到后立即到公证处给乙方公证，公证完后，乙方必须把剩余5000元全部付清。上述房屋所有余房款公正等费用均由乙方承担。2010年9月26日，原告陈继玲（甲方、卖方）与被告陆静（乙方、买方）签订协议一份，约定将甲方享有一套棚户区拆迁安置房屋一套产权转让给乙方，不论房屋面积大小、层次高低、朝向等，该房屋的所有费用（包括过户费）均由乙方承担。甲乙双方签订该协议时，乙方必须支付甲方90000元，在上级通知签订上方协议时，乙方必须把该缴的房款缴清。上级通知领钥匙时，甲方无条件给乙方房子使用，押金5000元，待过完户后，乙方必须付给甲方等。2011年4月25日，原告陈继玲以第三人王方文名义向徐州矿物集团有限公司支付和园三期认购金5000元。后第三人王方文、王梅享有的安置房确定坐落为“庞庄和园三期X-X-XXX”，被告与第三人王方文，原告与被告遂协商后将该房号分别添加至上述两协议上。2011年5月2日，被告陆静向第三人王方文出具收条一张，内容为：今收到王方文和园三期X-X-XXX房屋押金5000元。2011年5月3日，第三人王方文向被告陆静出具收条一张，内容为：今收到陆静购买庞庄和园三期X-X-XXX总房款63654元（房款已清）。2011年6月18日,被告陆静向原告陈继玲出具收条一张，内容为：今收到陈继玲购庞庄和园三期X-X-XXX房款151738元（包括第一次90000元，第二次54738元，第三次7000元）全款已清，以前所签的收款条一律作废。2011年6月21日，被告陆静以第三人王方文的名义向徐州矿物集团有限公司支付庞庄和园三期X-X-XXX房款73321元，地下室7763元。2011年6月21日，第三人王方文向被告陆静出具收条一张，内容为：今收到陆静“省补”7000元，包括职称补贴，积极配合房屋过户手续。2011年6月21日，被告陆静向第三人出具内容为“注：如别的补贴再打进账户的钱，应及时退还给王方文”的便条。上述房屋安置项目由徐州华美房地产开发有限公司销售（2011年8月取得预售许可）。2011年9月22日，第三人王方文与徐州华美房地产开发有限公司签订了编号为0262XXX号《商品房买卖合同》，约定王方文购买该公司华美和园三期X幢X单元XXX号房屋（建筑面积85平方米），根据徐矿集团棚改安置房政策规定，按建筑面积计算，该商品房总价款为157352元（该商品房省补7688元、集团公司补贴33120元，拆迁补贴38223元），签订本合同时买受人付房款78321元。同日，第三人王方文与徐州华美房地产开发有限公司还签订了编号为0262XXX号《商品房买卖合同》，约定王方文购买该公司华美和园三期X幢X单元-XXX号地下室（建筑面积11.09平方米），每平方米700元，总金额为7763元。上述房屋及地下室上房后，被告陆静办理了上房手续，并交付给原告陈继玲使用。2018年12月18日,徐州华美房地产开发有限公司变更名称为江苏华美建设投资集团有限公司。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中原、被告及第三人之间对涉案房屋签订的买卖协议系各方真实，真实意思表示，且不违反强制性法律规定，均应为合法有效的合同。合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。各连环买卖的出让人，应当依次协助将房屋的所有权转移至买受人名下。被告陆静应当协助将该房屋的权属证书办理至原告陈继玲名下；第三人王方文、王梅应当协助将该房屋的权属证书办理至被告陆静名下；第三江苏华美建设投资集团有限公司应当协助将该房屋的权属证书办理至第三人王方文、王梅名下。2018年6月10日起，徐州市政府实施徐政办发（2018）89号文件，其中第三条规定，市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。办理过户登记手续不应违反行政机关正在施行的相关政策，故第三人王方文、王梅应当在符合政策条件时协助将涉案房屋的权属证书办理到被告陆静名下，被告陆静应当在符合政策条件时协助将涉案房屋的权属证书办理到原告陈继玲名下。原告在购房时就应当对涉案房屋的状况应当具有充分的了解，其自愿购买且在签订买卖协议时愿意承担该房屋的所有费用（包括过户费），因此逐级办理过户手续产生的相关税费等均应当由原告承担。关于第三人王方文、王梅所提出的被告陆静未返还其徐州矿务集团有限公司支付给起的集团补贴33000元的问题，第三人王方文、王梅可另行向其主张权利。关于第三人王方文、王梅提出的房屋与地下室分开的问题，因被告陆静已直接向徐州矿物集团有限公司支付了地下室价款，而第三人王方文虽然就地下室单独签订了合同，但并未支付该地下室的价款，可以认定地下室由被告陆静以第三人的名义买受的事实。故对于地下室，第三人王方文、王梅仍负有协助办理过户义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：第三人王方文、王梅、江苏华美建设投资集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈继玲将华美和园三期X幢X单元XXX号房屋、华美和园三期X幢X单元-XXX号地下室的不动产权登记到第三人王方文、王梅名下；被告陆静、第三人王方文、王梅于符合政策条件时协助原告陈继玲将华美和园三期X幢X单元XXX号房屋、华美和园三期X幢X单元-XXX号地下室的不动产权登记至被告陆静名下；被告陆静于符合政策条件时协助原告陈继玲将华美和园三期X幢X单元XXX号房屋、华美和园三期X幢X单元-XXX号地下室的不动产权登记至原告陈继玲名下；逐级办理过户手续产生的相关税费等均由原告陈继玲负担。案件受理费1050元，由原告陈继玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  许春燕人民陪审员  冷旭东人民陪审员  陈瑞玲二〇一九年八月十六日书 记 员  李慧萱