广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初1888号 原告：张素娥，女，1960年9月2日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：陈艳,广西明桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏其信，广西鹏越律师事务所律师。 被告：卢俊铭，男，1991年5月6日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 被告：卢尔，男，1989年10月22日出生，壮族，住址同上。 原告张素娥与被告卢俊铭、卢尔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告张素娥的委托诉讼代理人陈艳、苏其信到庭参加诉讼，被告卢俊铭、卢尔经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与来宾市万顺尚城酒店管理有限公司签订的《委托经营管理协议》，被告卢俊铭和卢尔将承租的房屋交还给原告；二、被告卢俊铭和卢尔对来宾市万顺尚城酒店管理有限公司拖欠的租金61333元承担连带支付责任；三、被告卢俊铭、卢尔对来宾市万顺尚城酒店管理有限公司向原告支付违约金69256元（房屋租金总和230856元的30%）承担连带责任；四、被告卢俊铭、卢尔承担本案的诉讼费。 事实与理由：2014年12月28日，原告与来宾市万顺尚城酒店管理有限公司（以下简称万顺酒店公司）签订《委托经营管理协议》，约定原告将坐落在兴宾南路X号的万顺尚城项目408号房出租给万顺酒店公司使用，房屋建筑面积为76.34平方米，租期从2015年1月1日起至2024年12月31日止。协议书对委托经营的范围、内容、经营管理期限、委托经营管理的租金、租金的支付、权利、义务、违约条款等都进行了约定。协议第七条第2款约定，万顺酒店公司如逾期六个月未支付租金，原告有权单方要求解除协议，万顺酒店公司应按协议租金总额的50%向原告支付违约金。协议签订后，原告按照协议约定交付了房屋，万顺酒店公司于2015年1月16日至2016年1月12日仅支付了租金19275元，截至2018年12月31日尚拖欠租金61333元。经原告多次催促，万顺酒店公司仍拒绝按协议支付租金。卢俊铭、卢尔系万顺酒店公司在工商行政管理机关登记备案的股东，万顺酒店公司未经依法清算于2019年1月24日即被注销，卢俊铭、卢尔作为清算义务人，怠于行使股东权利和履行清算义务，导致万顺酒店公司无法进行清算，损害了公司债权人的利益，应依法承担相应的清算责任。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告卢俊铭、卢尔未答辩，也未提供证据。 经审理查明：2014年12月28日，原告与案外人来宾市万顺房地产开发有限公司（以下简称万顺房开公司）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买万顺房开公司开发的位于来宾市房屋，建筑面积76.34平方米，房屋交付时间为2014年12月31日前。在签订《商品房买卖合同》的同时，原告（甲方）与万顺酒店公司（乙方）签订《委托经营管理协议》及相关附件（附件一为《授权委托书》），约定：原告将其购买的万顺尚城项目X号房屋的物业出租给万顺酒店公司使用，由万顺酒店公司进行统一经营管理；委托经营管理期限为十年，即从2015年1月1日起至2024年12月31日止。协议第三条约定：“甲方在本协议期间可获得如下租金，由乙方按以下约定定额包干支付，乙方实际收益与定额包干不足或超额部分均由乙方承担与甲方无关。……租金支付方式为：①第一第二年每三个月支付一次，支付金额为4809元；②第三至四年每三个月支付一次，支付金额为5267元；③第五至六年每三个月支付一次，支付金额为5726元；④第七至八年每三个月支付一次，支付金额为6184元；⑤第九至十年每三个月支付一次，支付金额为6871元。”协议第四条约定租金的起算日为2015年1月1日，每三个月支付一次，租金在下一租期开始后的十五个工作日内支付。协议还约定违约条款：“……2、乙方未按时向甲方支付委托租赁租金的，按应付未付租金每日向甲方支付万分之一的逾期付款违约金。如逾期六个月乙方仍未履行的，甲方有权单方要求解除本协议，乙方应按本协议租金总额的50%向甲方支付违约金。……”。协议附件一《授权委托书》中，原告明确授权万顺酒店公司办理上述房屋的交接手续，“交房时请直接通知来宾万顺房地产开发有限公司工作人员前往办理，交房时不需要通知本人。本人确认：来宾万顺房地产开发有限公司向贵公司交房之时即为本物业实际交付本人的时间”。原告按《商品房买卖合同》的约定付清购房款总计270000元。2015年1月16日至2016年3月30日，万顺酒店公司共支付给原告租金19275元。之后，万顺酒店公司不再向原告支付租金，原告遂诉至本院。 另查明，万顺房开公司开发的兴宾南路西侧X号万顺尚城综合楼未通过竣工验收、消防验收。万顺酒店公司于2014年1月2日成立，2017年4月7日，公司住所地由来宾市滨江北路68号滨江园小区一区X栋X单元X号变更至来宾市兴宾南路西侧X号。2019年1月24日万顺酒店公司以决议解散为由申请注销，注销前工商备案股东为卢俊铭、卢尔。公司申请注销登记时，卢俊铭、卢尔承诺：不存在未了结的债权债务等等，如果违法失信，全体投资人承担相应的法律后果和责任。2015年6月10日，何鑫以投资人、高级管理人员的身份进入万顺房开公司。2015年9月8日之前，何鑫是万顺酒店公司的投资人、高级管理人员、法定代表人，2015年9月8日变更登记卢涛为万顺酒店公司的投资人、高级管理人员、法定代表人。2016年6月14日，何鑫、卢涛同时为万顺房开公司的投资人和高级管理人员。2016年7月1日，卢涛从万顺房开公司退出。 再查，本院（2017）桂1302民初467号案中，万顺房开公司对万顺酒店公司的房屋租金承诺愿意共同偿还，并向该案的房屋出租人刘俊俊出具承诺书。本院（2018）桂1302民初1886号案谭元钦起诉万顺酒店公司要求支付租金和违约金。这两个案件，万顺酒店公司等均到庭参加诉讼，均以万顺尚城综合楼未通过消防验收、竣工验收为由否认《委托经营管理协议》有效或者否认合法交付。本案属于2019年28个房屋租赁合同纠纷系列案之一，均是起诉要求二被告支付万顺酒店公司拖欠的房屋租金等，系列案中部分被租赁房屋有装修痕迹。万顺酒店公司在本院涉及多起民事案件(不包括本案在内的系列案)，直接送达地点为来宾市万顺尚城综合楼第28层或者12层等。 以上事实有原告提交的二被告的身份证明及万顺酒店公司的注销登记档案材料等、《委托经营管理协议书》及授权委托书、销售不动产统一发票、税收缴款书、购房借款借据、活期存款历史明细清单，及本院调取的（2018）桂13民终1093号民事判决书在案佐证。 本院认为，一、原告与万顺酒店公司签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，属有效合同。二、万顺酒店公司应当支付租金给原告。理由如下：1、万顺酒店公司从2015年1月起支付了租金19275元。如没有使用过或者交付过被租赁房屋，连续支付数个季度租金显然不符合常理。2、万顺酒店公司的登记住所地于2017年4月7日变更登记为万顺尚城综合楼，其实际也在该综合楼办公。3、在房屋租赁合同系列案中，有的被租赁房屋还曾装修过，但因万顺尚城综合楼整栋楼没有通过竣工验收、消防验收而停止装修。4、万顺酒店公司因地理位置、与万顺房开公司存在某种密切联系等条件的便利，其明知万顺尚城综合楼未通过竣工验收、消防验收，但万顺酒店公司从未向原告正式告知其所购买房屋的相关情况，怠于履行合同附随义务；也未正式提出解除合同，但又拒绝继续支付租金，导致原告的损失不断扩大。综合以上四点，他人有理由相信万顺酒店公司一直在使用案涉租赁房屋，或者至少在万顺酒店公司管控之下。基于公平原则，原告当然有权要求万顺酒店公司继续支付房屋租金，但万顺酒店公司再未支付2016年1月1日以后的房屋租金，原告要求解除《委托经营管理协议》，符合合同约定，本院予以支持。解除合同后，案涉房屋依法应当返还给原告。三、万顺酒店应当支付租金，但不应按原告的诉讼请求支付至2018年12月31日。因为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，万顺酒店公司未在合理期间内（按六个月计）支付2016年1月1日后的到期房屋租金，原告应当采取积极措施比如解除合同，但原告没有，故其不得诉请2016年7月1日之后的房屋租金。四、根据前述第三点，万顺酒店公司应支付六个月租金4809×2=9618元。原告诉请的房屋租金61333元，本院支持9618元，超过部分的经济损失，应由原告自行承担。五、关于原告诉求的违约金是否过高的问题，因《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定损失包括了合同履行后可以获得的利益，根据体系解释，第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的”中的损失也应当包括合同履行后可以获得的利益，在本案中就是合同约定的房屋租金总和230856元。司法解释规定违约金一般情况下不超过损失的30%，故基于本院能查明的法律事实，特别是万顺酒店公司对诚信（附随义务）的履行状况（包括未经清算擅自注销公司），原告诉求违约金230856×30%=69256.8元，符合合同约定和法律规定，应予以支持。六、被告卢尔、卢俊铭作为万顺酒店公司工商备案的股东，在未经依法清算之前，擅自注销万顺酒店公司，被告卢尔、卢俊铭依法应当对已注销的万顺酒店公司的上述债务承担清偿责任。二被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为二被告放弃庭审举证、质证和辩论的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、解除原告张素娥与来宾市万顺尚城酒店管理有限公司签订的《委托经营管理协议》； 二、被告卢尔、卢俊铭将来宾市兴宾南路X号万顺尚城综合楼X号房屋返还给原告张素娥； 三、被告卢尔、卢俊铭连带支付给原告张素娥六个月房屋租金9618元； 四、被告卢尔、卢俊铭连带支付给原告张素娥违约金69256元。 五、驳回原告张素娥的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行，逾期视为放弃权利。 案件受理费2912元，由被告卢俊铭、卢尔负担1759元（于本判决生效之日起七日内交纳），原告负担1153元（已交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  陈博闻 审 判 员  覃 丽 人民陪审员  罗凤花 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  张 婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。法规标题中华人民共和国消费者权益保护法制定机关全国人大常委会效法律公布日期1993.10.31时效性已被修改法信超链：国家法律5篇地方法规7篇案例354篇裁判150620篇期刊247篇× 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二） 第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。