湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0981民初1009号 原告：孙跃芳，男，1977年9月13日出生，汉族，住沅江市。 委托诉讼代理人：肖延清，沅江市桔城法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权:即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、代收法律文书、代收执行款项。 被告：张伟丰，男，1969年5月20日出生，汉族，住沅江市。 被告：陈智元，女，1965年12月26日出生，汉族，住沅江市。 两被告共同委托诉讼代理人：卜志明，沅江市共创法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权:即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、代收法律文书、代收执行款项。 原告孙跃芳与被告张伟丰、陈智元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙跃芳及其委托诉讼代理人肖延清，被告张伟丰、陈智元及其委托诉讼代理人卜志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙跃芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《张伟丰综合楼售房合同》，为原告办理土地使用权证、房屋所有权证，支付罚款50000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月3日，被告张伟丰、陈智元（甲方）与原告孙跃芳（乙方）签订了一份《张伟丰综合楼售楼合同》，约定被告在2××3年8月3日前办理好房产证，否则由被告（甲方）赔付原告张伟丰（乙方）50000元。之后，被告不履行合同，没有按合同办理房产证等相关手续，也没有赔付原告损失，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》有关规定，故原告向法院提起诉讼，诉请如前。 被告张伟丰、陈智元辩称，一、被告通过出让的方式取得了新沅南路西侧1027.1平方米国土使用权（沅国用2010第000816号）进行商住开发，但未依法依规办理报建，也未取得规划许可证和施工许可证，擅自建房，所建房屋系违章建筑；二、被告所建综合楼系违章建筑，房屋落成后又没有进行竣工验收，违反《建设工程质量管理条例》第十六条规定，将违法违规建设的房屋出售给原告，并交付其使用，原告与被告签订的综合楼售房合同无效；另外，《城市房地产开发经营管理办法》第七条的规定，系违法销售，违规交付使用，故双方所签订的是无效合同，被告也就不存在违约的问题。三、被告所建的房屋不可能办理不动产权证，如前所述，被告所建设的综合楼系不合法建筑，销售也违反相关规定，根据建设部《房屋登记办法》第二十二条、第三十条之规定，被告未取得相关许可证建设房屋，房屋登记机关不予登记，人民法院不可能强制判决不动产登记部门为不合法建筑办理不动产权属登记证书，因此，原告要求被告为其办理不动产权证已无法实现。 综上，被告所建设综合楼实属违章建筑，其与原告签订的房屋买卖合同应系无效合同，不可能继续履行，违约“罚款承诺”亦当然无效，故原告诉讼请求因缺乏法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年5月12日，被告张伟丰受让沅江市新源南路西侧1027.1平方米国有土地使用权（使用权证书号:沅国用2010第000816号）后,在没有办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等建房手续的情况下，便在该土地上开发建设房屋。被告在房屋建设过程中，没有取得商品房预售许可证明，便与原告签订《张伟丰综合楼售房合同》，合同约定：“原告购买被告所建房屋住房壹套（第贰单元住房叄楼上楼左边建筑面积月152平方米）；……余下款项壹万元待被告（甲方）办理完房产证后付清；房产证2××3年8月3号前办好，否则被告（甲方）赔付原告（乙方）伍万元整。”被告所建房屋竣工后，但至今未经过验收，未取得商品房预售许可证，未为原告办理房屋不动产权属证。 另查明，沅国用2010年第000816号土地使用权人（张伟丰）未在住房和城乡建设局办理相关报建手续。 再查明，房屋买卖合同签订后，买受人取得了合同约定的房屋使用权，已实际居住至今，取得了一定的使用权益。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被告未在住房和城乡建设局办理相关报建手续擅自建房，违反了《中华人民共和国建筑法》第七条“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证”的规定，属于违法建筑。所建房屋竣工后，被告将未经过验收，未取得商品房预售许可证的房屋出售给原告，并与原告孙跃芳签订《张伟丰综合楼售房合同》，亦违反法律、行政法规的强制性规定。因此，被告与原告孙跃芳于2012年8月3日签订的《张伟丰综合楼售楼合同》应认定为无效合同。合同无效，则自合同签订之日起，该合同对当事人就不具有法律约束力。故原告孙跃芳要求被告张伟丰、陈智元按照《张伟丰综合楼售房合同》的约定为其办理土地使用权证、房屋所有权证及向原告支付罚款50000元的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《建设工程质量管理条例》第十六第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）、（七）项、第三十九条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告孙跃芳的诉讼请求。 本案案件受理费650元，由原告孙跃芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员  刘泽华 二〇一九年八月十九日 代理书记员  王 艳 附相关法律、司法解释条文： 《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件: (一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容; (二)有完整的技术档案和施工管理资料; (三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告; (四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件; (五)有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。