广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初2067号原告：黄家荣，男，1965年2月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告：萧玉梅，女，1966年11月17日出生，汉族，住广东省中山市，上列两原告共同委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。被告：朱凯华，男，1981年4月14日出生，汉族，户籍所在地广西博白县，现下落不明，原告黄家荣、萧玉梅与被告朱凯华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄家荣、萧玉梅共同委托诉讼代理人钟其安到庭参加诉讼，被告朱凯华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2014年2月20日签订的《房屋租赁合同》，被告在判决生效之日将租赁物及附属设施交还给两原告；二、被告向两原告支付从2018年9月1日至交还租赁物之日的租金（其中从2018年9月1日起至2019年2月18日期间的租金按每月51611元计算，从2019年2月19日起的租金按每月54191元计算，暂计至2018年12月31日的租金为216764元）；三、被告向两原告返还原告为被告垫付的从2017年4月1日至2018年12月31日的租赁税等税费86175元；四、被告向两原告支付从2018年9月1日起至2018年12月31日期间的水费222元、电费14342元；五、被告向两原告缴交的租赁保证金12万元无偿归原告所有；六、被告向两原告支付违约金（以从2018年9月1日起至清还之日止的每月租金为基数，按每日千分之一的标准，从当月20日计至实际清偿之日止，暂计至2018年12月31日违约金约为35000元）；庭审中，原告变更第四项诉讼请求中的“2018年12月31”为“2018年10月31日”；第六项诉求变更明确违约金的计算方式：以欠缴至2018年12月31日的租金总和216764元为基数，从2019年1月1日起，按月利率2%计算至实际清偿之日止。事实和理由:2014年2月20日，被告与原告签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告将其位于广东省中山市××道××号荣隆大夏西边第一层及第二层出租给被告；租赁期限从2014年2月19日至2024年2月18日止；租赁期间，其中从2018年2月19日至2019年2月18日，每月租金为51611元；从2019年2月19日至2020年2月18日，每月租金为54191元；合同还就租赁期间其他期间的月租金作了约定，内容详见合同；租赁期间的水电费、租赁税及政府收取的一切税费全部由被告承担；被告应在每月20日前缴清当月19日至次月18日的租金，如被告逾期缴交租金、水电费的，每逾期一天，则被告应按拖欠租金、水电费等费用的总额以每日千分之一计付违约金给原告，逾期一个月仍未缴交的，原告有权解除合同，收回租赁物，且被告所交的租赁保证金无偿归原告，合同还就其他事项作了约定。合同签订后，原告已按合同约定将租赁物交付给被告使用，但被告至今仍拖欠两原告从2018年9月1日至今的租金、从2018年9月1日起至2018年10月31日期间的水费222元、电费14342元，原告为被告已垫付从2017年4月1日至2018年12月31日的租赁税等税费86175元。原告认为，原告与被告签订的上述《租赁合同》合法有效，原告已按合同约定将租赁物交付给被告使用，被告逾期缴交租金、水电费、租赁税等费用的行为已构成违约，经原告多次催收后，被告在宽限期内仍不支付上述费用，根据合同法的相关规定，原告有权解除合同，收回物业，被告所交保证金无偿归原告所有，被告除应向原告付清租金、水电费、租赁税等费用外，还应按合同约定的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告朱凯华未出庭应诉答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月20日，原告黄家荣（甲方）与被告朱凯华（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于中山市××道××大厦西边××（面积341.2平方米）及第二层租赁面积（993.6平方米），租赁给乙方作经营足浴之用，租赁期限为十年，自2014年2月19日至2024年2月18日止；第二年租期起至合同期满止，租金逐年递增5%。2018年2月19日至2019年2月18日租金每月51611元，2019年2月19日至2020年2月18日每月租金54191元，依此类推；乙方应于每月20号前交清当月19号至次月18号的租金。乙方于签订合同之日向甲方缴纳租赁保证金12万元，合同期满后，物业及各种设施经甲方检查无损坏，乙方交清所有租金、水电等费用，甲方应将保证金全部退回乙方；甲方于签订合同之日将物业按现状交付给乙方使用；租赁期间，水费、电费、卫生费、治安费、天线费和设施维修费等费用由乙方负担，租赁税和政府收取的一切税费（包括但不限于印花税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、营业税、城建税、个人所得税、堤围费等）全部由乙方负担；第十条合同的解除约定：乙方有拖欠租金、水电费超过一个月（含一个月）的，甲方有权书面通知乙方解除本合同并收回物业，乙方所交保证金归甲方，造成甲方损失，由乙方负担赔偿；第十二条违约责任约定如乙方逾期交付租金的，则按拖欠租金总额以每日千分之一计付违约金给甲方，逾期一个月仍未交付的，甲方有权解除本合同，收回该物业，乙方所交的保证金归甲方；如乙方延期缴交水电费，除应按逾期额以每日千分之一计付违约金给甲方外，延期五天，甲方有权采取停水、停电措施。第十三条合同终止后的财产处理约定：乙方必须在合同期满或者合同解除后五天内将应属于乙方所有的财物搬走并将物业交回甲方，期限届满视为物业内没有属于乙方所有的财产或者乙方放弃财产权，乙方不得以物业内尚有财产未搬走为由向甲方主张财产权利；甲、乙双方中途协商解除合同或因乙方违反本合同第十条、第十二条第2、3点的约定甲方解除合同期满，乙方投资增加的嵌入墙的电线、灯、开关、水管等固定装修物乙方不得拆除、搬走，无偿归甲方；合同还约定了其他条款。该址被租赁后用于中山市西区富安足浴中心（以下简称足浴中心）的经营地址，足浴中心的企业类型是普通合伙企业，合伙人为王发强、姜菊。合同签订后，被告自2018年9月1日开始未缴纳租金、水电费。2018年11月16日，原告委托荣隆大厦物业管理处的名义向足浴中心发出租金水电费催缴通知单，催缴9、10月的租金以及9月水电费9219元、10月的水电费5345元。2019年1月9日，原告为被告垫付自2017年4月1日至2018年12月31日的土地使用税等税费36849元、2018年1月1日至2018年12月31日土地使用税等税费49326元，合计垫付86175元。因原告无法联系被告收取上述欠款，遂于2019年1月18日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，原告称被告平时交纳租金及水电费系由足浴中心的财务人员转账支付给原告。原告称在2018年10月份发现足浴中心已经关门，被告自行加锁、尚有足浴设备未搬走，2018年11月份开始就没有发生水电费，由此推测足浴中心没有经营了。原告申请律师调查令，申请调取足浴中心的全部工商登记资料，该资料没有被告朱凯华个人的相关信息资料。另查：中山市裕中投资有限公司（以下简称裕中公司）是位于中山市××道不动产[土地证号：中府国用（2007）第200070号，房产证号：Ｃ4××69]登记的产权人，裕中公司出具书面文件确认上述不动产由两原告通过司法拍卖取得，正在办理房产过户手续。裕中公司同意上述不动产的所有权、使用权、处分权由两原告享有。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告主张被告于2018年9月开始拖欠租金、水电费以及原告为被告垫付了租赁税，提交租赁合同、增值税普通发票及原告的陈述证明双方签订和实际履行租赁合同事宜。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”由于被告未到庭提出抗辩，亦未提交证据证明其已履行支付租金义务，现未存在其他影响原告证据证明力的情形，故本院采信原告的证据及陈述，确认被告尚欠租金和水电费的事实。因被告至今仍占用租赁物，原告有权请求被告按合同约定的标准（2018年2月18日至2019年2月18日期间按51611元/月计；自2019年2月19日起按54191元/月计），支付自欠缴之日起支付至实际返还租赁物止的租金。鉴于合同约定每月20日前支付当月19日至次月18日的租金，被告2018年9月欠缴的是2018年9月19日后的租金，故本院调整原告主张的欠租起算日为2018年9月19日。原告主张被告支付2018年9月1日至2018年10月31日期间的水电费14564元，以及垫付的租赁税86175元，证据充分，本院予以支持。关于合同解除以及违约责任，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方租赁合同已约定“如被告逾期缴交租金、水电费的，每逾期一天，则被告应按拖欠租金、水电费等费用的总额以每日千分之一计付违约金给原告，逾期一个月仍未缴交的，原告有权解除合同，收回租赁物，且被告所交的租赁保证金无偿归原告”，故原告有权行使合同约定的解除权，并要求被告承担合同约定的违约责任。原告请求解除合同并要求被告立即交还租赁物，理据充分，本院予以支持，原告诉求一主张的被告交还附属设施，因附属设施不明确，不具有可执行性，本院不予支持。被告应在不破坏即定固定装修的状态下将租赁物交还两原告，这是返还租赁物的应有之义，本院无需单独就此事项裁判。原告仅主张以欠缴的四个月租金总和为基数，且自愿降低标准为按月利率2%计算至实际清偿之日止，属于自己权利的部分放弃，不违反法律规定，本院予以照准。故被告应向两原告支付违约金（以四个月租金的欠款额206444元为基数，自2019年1月1日起，按月利率2%计至实际清偿之日止）。综上，原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为对举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，相应的诉讼风险由其自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，缺席判决如下：一、解除原告黄家荣与被告朱凯华签订的《租赁合同》，被告朱凯华于本判决生效之日立即将租赁物（中山市西区富华道42号荣隆大厦西边第一层及第二层）返还两原告；二、被告朱凯华于本判决生效之日起七日内，向两原告支付2018年9月19日起至2019年2月18日的租金258055元及水电费14564元，并按54191元/月的标准支付自2019年2月19日至上述租赁物实际交还两原告止的租金/占有使用费；三、被告朱凯华于本判决生效之日起七日内，向两原告支付逾期交租的违约金（以欠款额206444元为基数，自2019年1月1日起，按月利率2%计至实际清偿之日止）；四、被告朱凯华于本判决生效之日起七日内向两原告返还原告垫付的租赁税费86175元；五、被告朱凯华向两原告交纳的租赁保证金12万元归两原告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8388元（原告已预交），由被告朱凯华负担（被告于本判决生效之日起七日内径付两原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  钟劲松人民陪审员  陈清华人民陪审员  梁燕芳二〇一九年八月十三日书 记 员  阮秉智赖惠敏