河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初794号原告（反诉被告）：王松清，男，1971年11月21日出生，汉族，河南省洛阳市人，自由职业，住洛阳市西工区。委托代理人：蒋驰，河南光法（洛阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭凯，男，1982年10月15日出生，汉族，本科文化程度，重庆市人，无业，住洛阳市涧西区。委托代理人：赵兵，河南宛洛律师事务所律师。原告王松清（反诉被告）诉被告谭凯（反诉原告）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王松清及其委托代理人蒋驰、被告（反诉原告）谭凯及其委托代理人赵兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王松清向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告损失76620元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告是承租人和出租人的关系。根据合同约定，被告同意原告转租。租赁期限内，在没有通知原告的情况下，被告私自将原告所租赁房屋门上的锁换掉，强行单方解除合同，导致原告已经转租的客户不再租赁涉案房屋，被告这样强行解除合同的行为给原告造成了极大的经济损失。经协商无果，现原告无奈之下，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）谭凯辩称：1、原告所诉完全是无理烂诉，原告诉求的赔偿金额既没有事实依据和法律依据及合同依据。原告承租被告的涉案的房产，但原告单方违约在先，私下以转租的方式将房产以低价从被告处承租高价对外进行转租，非法获利将近40万元，被告保留向原告返还非法获利没有合同依据的转租差额部分40万元诉讼的权利。2、原告所成的诉状中其已经将涉案的房产转租给案外人，原告自认的转租事实严重违背了双方合同的具体约定，双方合同第11条第六款明确约定未经出租人同意，承租人将出租房屋转租第三人系根本性违约条款，显然本案的原告从合同签订时候，已经违背双方的合同约定，为了非法获利将房子转租他人，已经构成合同的根本违约，故原告主张的涉案的损失没有合同依据。3、因原告单方违约的行为已经2018年8月27日涧西区南昌路派出所以治安案件现场调解协议书的形式确认了原告违约在先的客观事实，原告的单方过错违法行为已经治安案件进行了确认。4、本案中原告过错在先，因原告单方过错在先导致了本案被告的涉案房产在出租过程中房屋的主体结构严重受损，给本案的被告直接造成经济损失将近5万元，并且由于原告履约的过错行为导致了涉案的房产被告不能够在合理的期限内及时收取相应的租金受益，为此已经给本案的被告造成经济损失将近5万元。5、请求法庭要求本案的原告出示其非法获利40万元相关的合同及相关的书证，以此来证实本案原告的转租行为不仅违反了约定，且不诚信的不受法律保护的民事行为，综上请求驳回原告，以维护被告的合法权益。被告（反诉原告）谭凯向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人房屋租金损失41250元。2、依法判令被反诉人赔偿反诉人破坏房屋主体结构损失及水电维修、垃圾清运费共计暂定40000元。3、本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2013年12月9日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将位于涧西区联盟路中原人家小区1楼00-0102及二楼仲春居1单元202室的房屋出租给被反诉人，租赁期限为2014年2月25日至2019年2月25日止，同时约定被反诉人无力经营时，需提前3个月同反诉人协商解除合同。2018年8月底，被反诉人违反上述合同约定，在未提前3个月告知反诉人解除合同的情况下同反诉人解除了租赁合同，导致反诉人的房屋不能及时出租而空置，被反诉人严重违反合同约定，其应当赔偿反诉人房屋空置3个月的租金损失。此外，被反诉人在租赁反诉人房屋期间，对反诉人房屋的主体结构进行了破坏，在反诉人的房屋地面挖掘了数十平方米的深坑，严重影响了房屋的建筑安全，暴力剪断水电暖导致无法恢复正常使用，在反诉人要求维修时拒绝维修，以致反诉人房屋长期不能出租，被反诉人私自将二楼的卧室改成浴池，导致房屋漏水严重，其他房屋增加大量隔断，拒不恢复原状，反诉人无奈之下花费大量人力、财力进行修复与垃圾清运，被反诉人的该行为给反诉人造成了巨大损失，其应当承担相应的赔偿责任。综上，被反诉人的严重违反合同约定，且私自破坏反诉人的房屋主体结构给反诉人造成了重大损失，其应当承担相应的赔偿责任，请求人民法院依法公判，支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）王松清辩称，首先，王松清不存在无力经营的情况，所以无需提前3个月与谭凯协商提前解除合同。相反，在谭凯强行换锁时，王松清已经将房子转租了出去，这恰恰能证明王松清是有能力在经营。但在王松清正常的租赁期限内，在没有出现合同约定解除事由的情况下，谭凯将王松清的房锁强行换掉，单方解除合同，被告这样的行为已经构成根本违约，违约就应该根据合同约定承担违约责任。第二、合同是谭凯强行单方解除的，自从换锁的那一刻起，房子就已经在谭凯的控制之下了，谭凯强行换锁霸占房子时，王松清不但不拖欠一分钱的房租，而且还剩余有房租没有使用完。自从谭凯将房锁换掉的那一刻起，说明谭凯已经解除了合同并控制了房屋，也视为王松清已经交了房。至于谭凯控制房屋以后能不能将房屋立即租出去，是谭凯个人能力的问题，这已经与王松清没有任何关系了。再说谭凯自己根本违约在先，反过来再让王松清赔偿三个月的房屋空置费，不合法也不合理。第三、谭凯单方解除合同的背景原因：谭凯认为王松清在利用他的房子赚钱，谭凯王松清之间的租金低，王松清租给案外人的租金高，中间的租金差额让谭凯很眼红。谭凯眼红其实并没有道理，因为其只看到租金差，而没有看到王松清在16年前刚租谭凯房子时其房子当时状态就是毛墙毛地，是王松清花了50多万对房子进行了装修，王松清转租的高租金也是因为其装修产生的价值所在。这并不是王松清在利用谭凯的房子赚钱。第四、王松清没有破坏房屋的主体，更没有影响房屋建筑安全。王松清的装修都是严格根据合同进行的，且谭凯都知道并同意，租赁房屋16年从来没有因为装修影响建筑安全而发生过任何纠纷。第五、根据房屋租赁合同和在南昌路派出所达成的协议，王松清将自己的财物和装修能拆除的部分拆走是王松清的权利。王松清在搬离自己物品和拆走装修所能拆走的部分时，因为此时王松清谭凯双方已经发生纠纷，谭凯也恐怕王松清在拆除装修时泄私愤对房屋进行破坏，专门派其母亲在现场进行监督，王松清将属于自己的物品清空后，垃圾是王松清出费用进行清理的。如果在王松清腾空房子后，对房子有破坏，他母亲肯定第一时间不会愿意，再说损失数额这么巨大4万元，像谭凯这样见钱眼红的人当时也不会愿意，肯定不会拖到反诉这个时候。综上所述，谭凯房屋空置3个月的租金损失与王松清没有任何关系，王松清在搬离自己财物时没有对房屋有任何的破坏，垃圾清运是王松清付费清理的，其4万元损失也与王松清无关，请求法院依法驳回谭凯的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2013年12月9日，原告王松清（反诉被告）与被告（反诉原告）谭凯就被告（反诉原告）谭凯位于洛阳市××联盟路××人家小区××楼××及××单元××室的临街门面房租赁事宜签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、租赁期限为自2014年2月25日起至2019年2月25日；2、租金：年租金120000元整；3、租金的支付期限与方式：承租人使用房屋需提前15天交清6个月的租金，以此类推。此房第二年年租金140000元整，第三年年租金145000元整，第四年年租金155000元整，第五年年租金165000元整，承租方每年给出租人提供叁仟元美容卡；4、出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围：在不影响建筑安全的前提下，按承租人要求，装修改善增设物件。出租人同意在室内增设电梯或楼梯上二楼。租赁合同期满，租赁房屋的装修，改善增设他物的处理：承租人自行处理房屋的装修，改善增设他物部分，余下装修部分出租人不在给予补偿，归出租人所有；5、出租人允许承租人转租租赁房屋；6、有下列情形之一，出租人有权解除本合同：①承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上，②承租人所欠各项费用达2万元以上，③未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租屋用途的，④承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的，⑤未经出租人同意，承租人将出租房屋进行装修；⑥未经出租人同意，承租人将出租房屋转租第三人；⑦承租人在出租房屋进行违法活动的；有下列情形之一，承租人有权解除合同：①出租人迟延交付出租房屋1个月以上；②出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋；③承租人在无力经营的情况下，提前3个月与出租人协商，提前解除合同事宜。7、房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间：房屋租赁合同期满后，在同等条件下，承租人可优先租赁，如承租人不再租赁，应在租赁期满前将房屋交付出租人；8、违约责任：如租赁期未满，出租人不得以任何理由收回房屋，否则应双倍赔偿承租人的各项损失。出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或者财物毁损的，负责赔偿损失。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应付滞纳金。承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应付损害赔偿责任。原告王松清（反诉被告）在租赁期内将涉案房屋长期转租给案外人绿康公司，2018年8月7日，被告（反诉原告）谭凯要求原告王松清（反诉被告）按照合同约定提前15天交清2018年8月25日-2019年2月25日的房租，因原告王松清（反诉被告）未按时支付，2018年8月24日被告（反诉原告）谭凯将涉案的商铺门锁更换，原告王松清（反诉被告）与被告（反诉原告）谭凯因此产生争议。2018年8月27日被告（反诉原告）谭凯报警后，经公安部门调解，双方达成调解协议：1、被告（反诉原告）谭凯给原告王松清（反诉被告）五天时间（8.28-9.1），将房屋内属于原告王松清（反诉被告）的财物拆除搬出；2、原告王松清（反诉被告）保证拆除过程中不对出租房屋造成损坏；3、原告王松清（反诉被告）将其与绿康公司解除合约合同复印件交至公安机关。本院认为，原告王松清（反诉被告）与被告（反诉原告）谭凯签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，原告王松清（反诉被告）与被告（反诉原告）谭凯之间的租赁关系成立。原告王松清（反诉被告）主张按照合同约定被告（反诉原告）谭凯应向其双倍赔偿损失76620元，并向法庭提交了其与案外人张超签订的《房屋租赁合同》、收条等证据，证明由于被告（反诉原告）谭凯单方解除合同给原告王松清（反诉被告）造成的损失。鉴于证人与本案原告王松清（反诉被告）存在一定的利害关系，对其证词的真实性，本院无法确认；且纠纷发生后，虽被告（反诉原告）谭凯在租赁期限尚未届满时便妨碍原告王松清（反诉被告）对涉案商铺的使用，但原告王松清（反诉被告）在收到被告（反诉原告）谭凯催要房租的通知后，未按照《房屋租赁合同》的约定，提前15天交清6个月的租金，其亦有过错，故原告王松清（反诉被告）的该项诉求，证据不足，本院依法不予支持。《房屋租赁合同》中个别条款前后矛盾，存在格式条款的情况。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《房屋租赁合同》中第九条明确约定出租人允许承租人转租租赁房屋，本院对此予以认可。原告王松清（反诉被告）在其承租期间，将涉案商铺转租给绿康公司，虽被告（反诉原告）谭凯称其在2018年8月才知道原告王松清（反诉被告）的转租行为，但根据庭审中原、被告双方的表述，被告（反诉原告）谭凯有理由、有条件在合理时间即6个月内知道或者应当知道原告王松清（反诉被告）的转租行为，但其未提出证据证明其曾对原告王松清（反诉被告）的转租行为提出异议。被告（反诉原告）谭凯以王松清违反合同约定在原告王松清（反诉被告）无力经营时，未提前3个月告知被告（反诉原告）谭凯解除合同，导致房屋空置，要求原告王松清（反诉被告）赔偿房屋租金损失41250元的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。《房屋租赁合同》中约定承租人可以对租赁房屋进行装修或改善增设他物。租赁合同期满，租赁房屋的装修，改善增设他物的处理由承租人自行处理，余下装修部分出租人不再给予补偿。涉案房屋已另行出租，被告（反诉原告）谭凯仅提供维修工程报价单、影音资料等证据要求王松清赔偿破坏房屋主体结构损失及水电维修、垃圾清运费共计40000元的诉求，证据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（1）驳回原告（反诉被告）王松清的诉讼请求；（1）驳回被告（反诉原告）谭凯的诉讼请求。本案受理费1716元，由原告（反诉被告）王松清承担；反诉费916元，由被告（反诉原告）谭凯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  毛莹莹人民陪审员  胡翠微人民陪审员  闫英杰二〇一九年八月二十日书 记 员  闫帅辉