山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初7296号原告（反诉被告）：钟永江，男，1984年10月7日，汉族，住青岛市李沧区。被告（反诉原告）:李爱花，女，1980年7月10日出生，汉族，住青岛市市北区。原告钟永江与被告李爱花房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。钟永江、李爱花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟永江向本院提出诉讼请求：1.判令李爱花立即腾出房屋与钟永江交接；2.判令李爱花支付租赁合同到期后至李爱花腾出房屋办理交接之日的逾期房屋使用租金、违约金、房屋损失费34397.1元，误工费2000元及银行同期存款利息；3.李爱花承担诉讼费用。诉讼过程中，钟永江因双方已经交接房屋，故撤回第1项诉讼请求，更第2项诉讼请求为：逾期房租4191元(自2018年6月23日至2018年8月13日，违约天数51天*82.19元)、违约金15300元（每天300元共计51天）、物业费300.5元（自2017年11月至2018年8月，每月33.39元）。事实与理由：钟永江与李爱花于2015年12月22日签订了《房屋租赁合同》，钟永江将位于青岛市市北区辽阳西路×号三单元×的房屋出租给李爱花使用,并于2017年12月23日续签租赁合同至2018年12月22日,房租为半年交。李爱花于2018年6月23日起未再交纳剩余时间的房租,屡次强调不再继续租了,但一直占用钟永江房屋。钟永江多次催促李爱花交付占用期间的房租,并腾出房屋,李爱花仍然继续使用并且不配合交接。按照双方租赁合同的约定,李爱花应该承担27000元违约金(违约天数90天*年租金1%)、逾期房租7397.1元(违约天数90天*82.19元)以及关于本案造成的误工费用2000元(误工天数4天*500元),共计36397.1元的费用。请法院查明事实,做出公正的判决。李爱花辩称，钟永江起诉李爱花构成违约占用房子不符合客观事实,于法无据,理由如下：第一,租赁合同中仅有保护钟永江利益的条款,没有维护李爱花利益的条款,属于非法的不公平合同,恳请法官撤销并对其严肃处理。第二,租赁合同中李爱花违约被标巨额赔偿款,不符合法律规定,房东有通过讹诈取得非法获利目的,钟永江违约金和李爱花违约金有明显大的差异,恳请法官依法予以处罚并撤销。第三,房子在2018年6月30日已被房东微信通知收回,房东在承租人不在房内的情况下开锁进入并换锁,扣押了承租人尚未搬完的物品,阻挠李爱花搬家。第四,李爱花的租房押金至今未给退,在此情况下出租人仍催讨其他金钱。第五,自2015年12月以来,出租人一张房租发票未开,提供发票是钟永江的法定义务,不交税属于偷税漏税的违法行为,造成承租人无法使用公积金支付房租,税务局多次通知其去交税,一直推脱,非法获利数千元,严重损害了国家利益和承租人的合法权益。基于此,钟永江起诉李爱花构成违约占用房子的请求不能成立,也就不再存在赔偿损失的法律基础。故请求法院驳回钟永江全部诉讼请求,并判令钟永江承担相应诉讼费用。李爱花向本院提出反诉请求：1.赔偿金额为72000元的租房发票及因不能提取相应发票金额的存款利息6570元；2.李爱花因房屋维修承担的费用及不能正常是用房子期间房租3000元；3.钟永江赔偿李爱花违约金2500元；4.钟永江赔偿钟永江医疗费、误工费、精神损失费2万元；5.反诉费由钟永江承担。诉讼过程中，李爱花增加诉讼请求：要求钟永江返还押金2000元。事实与理由：自2015年12月20日至2018年6月23日的租房发票一直未给李爱花，李爱花无法使用公积金支付房租，钟永江应提供面值72000元的发票给李爱花，并赔偿存款利息6570元。2018年12月至2018年6月半年期间主管道堵了3次，屋内设施均已老化，钟永江拒绝维修，造成李爱花无法正常使用房屋，钟永江赔偿房租加维修费3000元。钟永江房屋此前曾发生严重火灾，并未提前告知李爱花，且房子阴湿造成李爱花生病，要求赔偿医疗费、误工费、精神损失费2万元。钟永江私自开锁换锁单独解除租赁合同应赔偿违约金2500元。钟永江针对反诉辩称，1、租赁发票问题。被答辩人在2015年12月份租房时未要求答辩人提供租房发票，被答辩人的要求完全无理。2、房屋维修问题。被答辩人在2015年12月份开始租赁使用房屋,在租房交接房屋时,房屋所有设施完好无损,下水管道也无堵塞。在2017年的12月份至2018年6月份内主管道被堵3次,完全是由被答辩人在使用房屋时不爱惜房屋设施造成的堵塞,应由被答辩人负责,且答辩人保留追究被答辩人损坏房屋设施的权利。3、违约金问题。被答辩人未按时缴纳房租,单方面违约在先,完全无理由要求答辩人赔偿违约金。4、房屋起火问题。2015年答辩人购买房屋后,房屋未发生火灾,此要求完全无理,且答辩人保留追究被答辩人恶意诽谤的权利。基于上述事实,答辩人认为被答辩人的反诉缺乏法律依据。请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于各方当事人没有争议的事实，本院确认如下：2015年12月18日，钟永江与李爱花签订租赁合同，约定：钟永江将青岛市市北区辽阳西路×号×单元×户房屋出租给李爱花，租赁期限自2015年12月21日至2016年12月20日，以及其他内容。李爱花向钟永江支付了租金，并支付押金2000元，钟永江向李爱花交付房屋。合同到期后，双方续签租赁合同。2017年12月2日，双方又签订房屋租赁合同，约定：租赁期限自2017年12月24日至2018年12月23日，年租金3万元，房屋租金半年付，先付后用。合同第五条约定：“1、甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋,负责赔偿2500元；……3、乙方逾期交付租金,除仍应补交欠租外,并按租金的1%,以天数计算向甲方交付违约金；……”李爱花向钟永江支付了该合同上半年的房租。之后，涉案房屋厨房主管道发生3次堵塞。2018年4月28日和5月26日，李爱花两次通过微信向钟永江提出6月底房租到期不能续租了。6月25日，钟永江询问李爱花是否找到新的房子？李爱花称正在找。6月26日，钟永江要求李爱花交房租，李爱花表示拖延的房租从押金中扣，找到房子马上搬走。6月28日，李爱花告诉钟永江开始收拾东西搬家了。2018年6月30日，钟永江与李爱花通过微信对话如下：钟永江：李姐,你的房子到6月23号已经到期了,一直也没交房租,今天我们把房子收回来了。通知你一下。有空来交接一下房子吧。李爱花：今天过不去李爱花：有事钟永江：你把房租交了吧,要不我就找人开锁了李爱花：你开吧李爱花：我的回不去李爱花：的确回不去2018年7月11日，钟永江向本院提起诉讼。2018年8月13日，法院组织双方当事人办理房屋交接，李爱花称房子早就交接了，这是钟永江的房子他随时可以进去，今天来是配合法院工作。钟永江表示同意接收房屋。因双方均没有钥匙开门，由他人开锁后钟永江接收了房屋。李爱花于2017年6月交纳了涉案房屋自2015年11月起至2017年10月的物业费（每月33.39元），钟永江同意退还李爱花入住涉案房屋之前的物业费55.65元（2015年11月至2015年12月20日）。对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、李爱花提交其自己的朋友圈截图及微博截图打印件各一份、微信聊天截图两张、微信转账截图打印件两张、转账记录收据复印件一张、房屋所在单元张贴的通知照片打印件六张,证明房屋下水道堵塞,厨房淹了,钟永江没有尽到维修的责任,房屋经常堵没有维修过,李爱花给通下水道师傳转账三次共付款500元。钟永江对上述证据质证认为，该房屋我是2015年11月购买,次月我就租给李爱花了,交接房屋时房屋的所有设施是完好的，从2015年12月至2018年2月份李爱花使用两年多下水道才堵塞,是李爱花不爱惜房屋造成的,损失应由李爱花承担，我还有保留追究李爱花损坏我房屋的权利，钟永江不能证明是疏通下水道支付的钱。本院认为，根据上述证据及双方的陈述，可以李爱花因涉案房屋下水道堵塞支付了500元维修费。2、李爱花提交其与他人微信聊天记录截图一张，李爱花称这是和涉案房屋对门姓于的邻居微信聊天，以此证明钟永江换锁，房屋被收回。钟永江质证称对聊天当事人身份有异议，钟永江没有换锁。经本院核实，李爱花所称的邻居未认可该微信聊天内容，故李爱花的证据不能作为认定案件事实的依据。3、李爱花提交收据复印件两张、淘宝订单截图一张、红包截图一张，证明其花费578元维修水龙头、门锁等。钟永江质证称该证据无法证明购买的东西使用在涉案房屋内。本院认为，李爱花的证据不能证明其陈述的事实。4、李爱花未就其主张的其他费用提交相应的证据。本院认为，原、李爱花签订的租赁合同合法有效，双方均应严格履行。双方因涉案房屋下水主管道堵塞的维修责任承担问题发生矛盾，而下水主管道属于房屋共用设施，如因管道的设计、安装等原因导致不能正常使用，应由房屋所有人负责维修;如因共有人使用不当造成堵塞，则应由使用人承担责任。从查明的事实可以看出，李爱花使用一年多时间内并未出现下水主管道堵塞，李爱花也无证据证明系因下水主管道本身的原因导致堵塞，因此该维修责任不能认定由钟永江承担，李爱花在租赁合同未到期的情况下提出不再租赁房屋，构成违约。钟永江同意李爱花提前腾房，李爱花无需继续支付下半年的房租，故钟永江要求李爱花按每日300元标准支付15300元违约金不符合法律规定，本院不予支持；李爱花提前解除合同会给钟永江造成房屋空置，故李爱花应按照一个月租金2500元的标准支付钟永江违约金2500元。李爱花称钟永江于2018年6月底收回房屋，但未能提交相应的证据，故应按法院组织双方交接日期作为钟永江收回房屋的日期，李爱花对逾期交房应承担责任；李爱花于2018年6月30日同意钟永江开锁收回房屋，钟永江未能及时收回，造成损失扩大，对于逾期交房的损失也应承担相应的责任，因此本院认定，对于2018年6月24日至2018年8月13日期间的房租损失4191元（30000元/365天*51天），双方各承担2095.5元，该期间的物业费56.76元双方也各承担一半28.38元。2017年11月至2018年6月23日的物业费259.33元，应由李爱花承担。钟永江持有的押金2000元扣除李爱花应承担的物业费287.71元（28.38元+259.33元）后，余款应退还李爱花。钟永江还应退还李爱花2015年垫付的物业费55.65元。李爱花关于开具发票的主张不属于法院民事案件的受理范围，本案不予处理。李爱花反诉主张的其他请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、李爱花支付钟永江房租2095.5元；二、李爱花支付钟永江违约金2500元；三、钟永江退还李爱花押金1712.29元、物业费55.65元；四、驳回李爱花的其他反诉请求。以上一至三项，于本判决生效后3日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费710元按变更后诉讼请求计算为294元，钟永江承担244元，李爱花承担50元；反诉受理费326元，李爱花负担301元，钟永江负担25元，于本判决生效后3日内履行完毕。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李焕章审判员  梁志鹏审判员  张 玲二〇一九年八月三十日书记员  陈 倩