河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0702民初904号原告：张丽江，女，1956年5月11日出生，汉族，中南涂料厂退休职工，现住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：沈智华，河北思洋律师事务所律师。被告：张家口宜城房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区杨家坟北路11号宜城办公楼19层。法定代表人：陆水良，该公司总经理。委托诉讼代理人：马洪斌，河北扬正律师事务所律师。被告：郑宏伟，男，1964年7月20日出生，汉族，沽源县发展改革局公务员，现住张家口市沽源县。委托诉讼代理人：姚雨，河北金源律师事务所律师。原告张丽江与被告张家口宜城房地产开发有限公司（以下简称宜城房开）、郑宏伟确认合同效力纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽江及其委托诉讼代理人沈智华、被告郑宏伟委托诉讼代理人姚雨到庭参加全部庭审，被告宜城房开的委托诉讼代理人马洪斌参加了第二、三、四、五次庭审，被告郑宏伟参加了第一、二、三、四次庭审，被告宜城房开法定代表人陆水良参加了第五次庭审。本案现已审理终结。张丽江向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2017年3月所签订的商品房买卖合同及2017年3月22日在张家口市房产交易中心备案的商品房网签合同（备案号为：ZFB2017001219）无效；2、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月3日，原告向张家口市桥东区人民法院申请诉前财产保全，桥东区人民法院于当日下达（2017）冀0702财保35号民事裁定书,裁定查封位于张家口市桥东区房屋，查封期限为三年。桥东区法院于2017年3月5日将裁定书送达被告张家口宜城房地产开发有限公司（以下简称宜城房开），并在所查封的房屋门上张贴了封条。2017年3月3日原告向张家口仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会于2017年7月31日作出张仲（2017）民裁字第23号裁决书，裁决书裁定在收到裁决书之日起15日内原告向被告宜城房开交付剩余购房款207000元，被告宜城房开在收款的同日向原告交付该房屋。仲裁裁决书生效后,被告宜城房开拒不履行裁决书所规定的交房义务，原告向张家口市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，2017年10月11日张家口市中级人民法院的办案人员在张家口市房产交易中心经查询得知，该涉案房屋于2017年3月22日备案在被告郑宏伟名下。商品房网签合同备案号为：ZB2017001219。之后张家口市中级人民法院于2017年11月7日下达（2017）冀07执122号之一执行裁定书，以因在仲裁裁决作出时，该房屋已经不在被告宜城房开名下，故本案无执行标的无法执行为由，驳回原告的执行申请。致使发生法律效力的仲裁裁决至今无法执行。原告认为，被告宜城房开在桥东区人民法院的（2017）冀0702财保35号民事裁定书生效后，在法院的查封期限内将该涉案房屋出售给被告郑宏伟，被告郑宏伟在明知该房屋已被人民法院查封但仍与被告宜城房开签订商品房买卖合同，进行交易办理网签备案，二被告的行为属违法行为,应依法确认为无效。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益,也损害了司法的权威,且被告宜城房开将人民法院已经查封的房屋处置，其行为已涉嫌构成“非法处置查封、扣押、冻结的财产罪”，应依法追究其刑事责任。为此，原告为维护自己的合法权益，特提出上述诉讼请求，请人民法院判如所请。宜城房开辩称，涉案房屋经仲裁，仲裁的事项是原告在2010年和宜城房开签订的购房协议，因为房屋是三年大变样的产物，证件不齐，在2015年12月8日，宜城房开完善了所有手续可以向业主交房时，通知原告办理相关交款及按揭手续，原告电话打不通，也没有送达地址，我方于2016年1月5日在张家口日报刊登公告解除了双方购房合同，并在2016年2月，将房屋顶抵给做防水的施工队张鑫，后来张鑫在中介挂牌售卖，郑宏伟通过中介购买了本案房屋，但张鑫出售给郑宏伟的行为已经通过法定程序，且郑宏伟已经入住，房屋产权应归郑宏伟。原告作为申请人申请仲裁，但我公司已经和原告解除了买卖合同。关于保全问题，送达回证是工地的工作人员张日东签字，他只和包工队说了情况，当时公司的主要负责人并不知道查封之事。原告起诉确认合同效力，因原告不是交易的当事人，没有主体资格。综上应当驳回原告诉讼请求。郑宏伟辩称，本案原告主体不适格，确认之诉是指原告请求法院确认原告与被告之间存在或不存在某种法律关系，本案中二被告买卖合同的法律关系明确，且已经被河北省高院（2018）冀执复26号裁定书确认买卖合同成立，且房屋登记在被告郑宏伟名下。二被告之间房屋买卖合同没有争议，本案中原告仅与宜城房开存在民事法律关系，与郑宏伟无任何法律关系，原告起诉郑宏伟主体不适格，应裁定驳回起诉。原告所起诉的事实与客观事实不符，原告的诉讼行为已经严重影响被告郑宏伟的正常生活和工作。原告提起诉讼没有事实和法律的依据，应予以驳回。原告为证明其诉讼请求向法院提交如下证据：1、(2017)冀07执异101号、（2017）冀07执异106号裁定书复印件二份，证明原告具有主体资格。2、（2017）冀07执异114号民事裁定书一份。3、张仲（2017）民裁字第23号裁决书一份，证明涉案的房屋归原告所有。4、（2017）冀0702财保35号保全裁定书一份，证明原告在诉前申请了财产保全，桥东区法院作出保全裁定，查封涉案房屋期限三年。5、（2017）冀07执122号之一执行裁定书一份，证明张家口市中级人民法院驳回了原告的执行申请，理由是涉案房屋网签到被告郑宏伟名下，执行标的不存在，无法执行。6、二被告之间的商品房买卖合同一份，证明在法院查封后二被告进行了交易，价格为500000元，认为被告郑宏伟不是善意取得，是宜城房开为了逃避执行采取的行为。7、光盘一份，证明被告郑宏伟明知房屋被法院保全查封，仍进行交易是恶意的取得。8、光盘一张，证明郑宏伟知道涉诉房屋被查封的事实。9、仲裁委员会的庭审笔录一份，证明被告宜城房开认可收到了保全裁定。10、（2017）冀07执异106号执行裁定书一份、租赁协议一份，证明在中级人民法院下达裁定后，被告仍对涉案房屋对外出租。被告郑宏伟的质证意见为：对于证据1的真实性认可，合法性认可，但是关联性不认可。首先该两份裁定书的异议人均是二被告，提出异议的原因是对原告在仲裁委与宜城房开之间就期房认购合同是否履行和是否有效进行裁决，由于这个仲裁裁决引发被告郑宏伟在执行过程中提出执行异议申请，后提出执行异议之诉，张家口市中院之所以驳回郑宏伟的执行异议之诉是源于对执行标的物没有进行核查，认为房产还在宜城房开名下。关于(2017)冀07执异101号仲裁也是源于仲裁庭的仲裁，本案被告宜城房开也认为与本案原告争议的房屋在裁决书已经通过合法的交易中心网签备案售给被告郑宏伟，宜城房开也认为执行申请不能执行案外人的房屋，故提出申请，但中院也是在没有审查清的前提下，作出两份裁定书，结合被告提交的高院裁定书，是中院执行局审查后发现本案的诉争房屋在本案原告与本案被告宜城房开仲裁时，已经网签备案,售予本案被告郑宏伟。本案原告向中院申请执行，才最后一次出现裁定认为本案原告提起执行时的标的物已经不在。侵权人是本案的被告宜城房开，与郑宏伟无关。证据2同证据1的质证意见。对于证据3真实性认可，但合法性及关联性不认可。本案原告与本案被告宜城房开在张家口仲裁委员会裁决时该房屋已经通过交易中心网签备案到被告郑宏伟名下，在进行仲裁时被告宜城房开明知该房屋已经登记在郑宏伟名下，在仲裁进行时应当追加必要的第三人参加仲裁，所以该仲裁裁决在程序上遗漏了必要的诉讼参与人，本案的原告与被告宜城房开在仲裁时也有恶意串通的嫌疑，剥夺了被告郑宏伟参加仲裁的权利，才导致该裁决的出现。该证据在与本案确认二被告之间的合同有效或无效无关联性，我方认为裁决书达不到原告的证明目。对于证据4民事裁定书真实性、合法性认可，但该裁定书由桥东区人民法院作出后，仅向本案的被告宜城房开进行送达，没有向房屋权属登记机关送达协助执行通知书，因此才导致二被告进行交易时，发现该房屋权属清晰无争议，才进行了交易，原告想以此证明对涉诉房屋进行了诉前保全，我们在诉前保全之后进行交易，通过网签的公示作用具有排他性，防止出卖方一房二卖，我们购买时没有发现房屋有任何争议，所以被告郑宏伟是善意取得。对于证据5，真实性、合法性认可，但与本案没有关联性，原告依法提起执行是原告的权利，与本案没有任何关系，申请人是本案的原告，被申请人是本案的被告宜城房开，与本案被告郑宏伟没有关系。对于证据6二被告之间的商品房买卖合同，真实性、合法性认可，但该房屋买卖合同与本案的原告没有关联性，达不到举证目的。对于证据7，录音形成时间是2018年6月4日下午6点17分，证据来源未征得被告郑宏伟同意，原告私自录像，证据的来源不合法。原告举证偷换概念，被告知道查封是指2017年9月11日张家口中院在涉案房屋门上贴查封公告及封条，在被告知道这个情况下我们去找宜城房开要求解决，并对执行提出了执行异议申请，被口头驳回后，又提出执行异议之诉，期间张贴的封条是否掉落与我方无关，原告证明不了在3月23日网签时有查封的事实。桥东法院作出的保全裁定被告郑宏伟不知道，所以原告提供光盘达不到证明目的。对于证据8、证据9不认可，被告郑宏伟并不知道房屋被保全。对于证据10，认可106号裁定书的真实性、合法性，但与本案没有关联性，裁定书产生的原因正是被告郑宏伟在使用房屋时发现该房屋被中院查封，后被告郑宏伟以案外人的身份提出执行异议。提出异议后张家口中院认为异议理由不成立，被告又提出案外人执行异议之诉。对房屋租赁协议的真实性合法性均认可，但该证据达不到原告的举证目的，恰能证明本案被告郑宏伟对房屋进行了装修，对家具电器进行了购买，已经符合入住条件，两份证据达不到原告的举证目的。被告宜城房开的质证意见同被告郑宏伟的质证意见。本院的认证意见为：证据1、2、3、4、5为法院及仲裁委员会作出的生效文书，对其真实性、合法性本院予以认定。对于证据6、证据7、证据8、证据9、证据10的真实性予以认定，其证明目的结合其他证据综合认定。被告郑宏伟向法院提交：1、河北省高级人民法院（2018）冀执复26号裁定书一份，该证据的第五页河北省高院本院认为处，陈述张丽江主张张家口宜城房地产开发有限公司以非法手段一房二卖，其可以向桥东法院请求对张家口宜城房地产开发有限公司进行处罚，并可由桥东法院移送公安机关关于张家口宜城房地产开发有限公司的犯罪线索，如侵犯到了原告的权益，原告可通过其他途径向被告主张权利，而不能殃及郑宏伟，被告郑宏伟与原告没有任何法律关系，原告起诉主体不适格，没有法律依据，无权对买卖协议进行确认。2、郑宏伟与张家口鼎力房地产经纪有限公司签订的购房意向金协议，证明被告郑宏伟通过房产经纪公司得到房源信息，通过中介向宜城房开购买涉案房屋，且当时购买意向价是910140元。3、被告郑宏伟取得房屋后向被告宜城房开交纳了装修保证金、煤气接口费、垃圾处理费等费用的收据，通过交易被告郑宏伟取得房屋后已经装修入住。4、郑宏伟与中国建设银行签订的个人住房商业用房借款合同，证明郑宏伟通过网签备案取得商品房后以该房为抵押向建行办理了抵押贷款，现在仍在按揭贷款。5、商品房买卖合同，证明郑宏伟通过合法途径在房产交易中心确认该房屋没有权属争议的情况下签订买卖合同，后办理了贷款并已经装修入住。以上证据的证明目的是被告郑宏伟与被告宜城房开的买卖合同是郑宏伟真实意思表示，是通过合法对价善意取得。6、信用社转账回单、业务收费凭证，户名陈荣于2017年3月21日通过转账，转给包工队姓陆的人100000元，2017年3月27日用郑宏伟的卡转给同一人298695元，证明在签订购房意向书后给包工队398695元。7、鼎力公司3月21日收到中介费15000元的收条以及承诺代办更名的更名费20000元的收条、宜城房开为被告郑宏伟出具的收到150000元购房款的收据，证明通过鼎力中介向宜城房开购房并通过信用社转给宜城房开150000元的房款。8、中国建设银行个人活期账户明细，证明被告郑宏伟取得房屋后每月偿还贷款情况。9、张家口供水公司水费票、物业公司就该房屋向郑宏伟收取的物业费，证明郑宏伟现在实际占有诉争房屋。10、陈荣证人证言、身份证复印件、银行卡复印件各一份，证明被告郑宏伟向陈荣借款支付房款。11、期房认购协议书一份，证明涉诉房屋是由张鑫在中介公司登记的，被告郑宏伟是向中介公司获取的房屋信息。12、由张鑫出具的指定收款账户确认书两份、张鑫身份证复印件一份，证明出售人张鑫要求将购房款打入指定账户，张鑫是施工队的委托人，指定收款的人分别为陆明杰和陆晓杰，结合其他证据，证明我方已经实际支付了等额的对价。原告的质证意见为：对于证据1的真实性没有异议，但是证明不了被告的证明目的。对于证据2购房意向金协议认可真实性，但认为不合法，通过购房意向金协议和买卖合同反映是二被告之间恶意串通损害我方的权益，市价为910140元，然后商品房买卖合同签的价款为500000元，结合我们提供的光盘，被告明知房屋被查封，仍然进行交易，而且在装修期间告知他们房子打官司，仍然一意孤行，且被告并没有入住，而是将房屋出租，足以证明侵害原告的合法权益，应确认合同无效。证据3交房开的费用票据与本案无关联性。对于证据4借款合同我们认为与本案没有关联性。对于证据5真实性认可，对合法性不认可，是在原告申请保全后签的合同，2017年3月3日出的保全，裁定3月5日送达。对于证据6证明不了原告的证明目的，回执体现不出转账的相对方，与本案没有关联性。证据7是原告给中介的费用与本案无关，且不是正式发票，对于宜城房开出具的收据原告认为已经超过举证期限，不发表质证意见。证据8只能证明被告郑宏伟用涉案房屋贷款350000元。证据9与本案没有关联性。证据10中陈荣是证人，应当出庭作证，证据形式不合法，对其不认可，即使是真实的也只能证明被告向其借过钱，但不能体现交给房开购房款。对证据11，这份协议在仲裁的时候并没有提供，张丽江和宜城房开是在2010年签的协议，我们对这份协议不认可。对于证据12，与本案没有关系，不能体现原告是向张鑫个人购房还是向房开购房。被告宜城房开对被告郑宏伟提交的证据无异议。本院的认证意见为：对被告提交证据1-5的真实性予以认定，其证明目的结合其他证据综合认定。对于被告提交的水费、物业费票据的真实性本院予以认定，银行贷款合同和还款清单原告无异议，本院予以认定。通过陈荣出具的证明、转款凭证及张鑫出具的打款指定账户说明以及宜城房开出具的收据，可以证明被告郑宏伟向张鑫履行了支付房款的义务，并向宜城房开支付150000元购房款的事实。被告宜城房开向法院提交：期房认购书一份，顶账的依据一份，即《宜城嘉苑防水施工合同书》，张家口日报第三版登报通知一份，以上证据证明我们联系不到原告，在2016年1月5日通过登报公告，通知与原告解除合同，并将涉案房屋抵顶给河北省故城县东阳建筑安装工程公司，张鑫为该公司的委托代理人。原告的质证意见为：防水施工合同书与本案没有关联性，合同书的签订方是河北省东阳建筑安装工程公司，法人叫徐丽，张鑫在上面签字只是委托代表，顶工程款是顶给公司，并不是张鑫个人，原告提供的证据前后不吻合。登报通知被告在仲裁委已经提交该份证据，经仲裁委调查该证据已被否定，原告一直联系被告，不存在联系不上的情形，且登报相对方没有明确的对象，也没有显示登报时间。被告郑宏伟认可被告宜城房开提交的证据。本院的认证意见为：对被告宜城房开提交证据的真实性予以认定，其合法性和关联性结合其他证据综合认定。因案情需要，我院先后到张家口市房产交易中心、鼎力房屋中介进行调查询问，出示张家口桥东区人民法院（2017）冀0702财保35号案卷中查封公告、送达回证以及张家口市中级人民法院协助执行通知书、涉案房屋在房产交易中心的备案情况及鼎力中介工作人员对购房过程的陈述经过制作的调查笔录。原告对以上证据的质证意见为：对查封公告、送达回证及中院的协助执行通知书真实性、合法性、关联性均认可，但我们咨询了负责保全的工作人员，是在3月5日送达的，送达回证上面显示是3月10日。协助执行通知书是中院进入执行程序后发出的通知。对法院出示的查询结果真实性没有异议，恰能说明原告申请保全之后被告郑宏伟办理了网签，被告的行为是违法的，应该无效。关于鼎力中介工作人员王秀秀的笔录，因她不是涉案房屋的经办人，她只是有了解，其陈述不一定真实完整。被告郑宏伟的质证意见为：对查询结果、询问笔录真实性、关联性、合法性认可。查封公告真实性认可，但查封日期与原告所述不符，对送达回证真实性认可，但与郑宏伟没有关联性，郑宏伟不知道情况，送达回证指的是原告在仲裁阶段保全，与协助执行不是一件事，协助执行通知书是仲裁结束后原告申请中院执行，中院向住建局下达的通知，时间为2017年10月11日，是仲裁后的协助执行通知书，与送达保全裁定不是一件事，真实性、合法性认可，但与本案原告的确认之诉没有关联性。被告宜城房开的质证意见为：对查询结果无异议，合法性、关联性、真实性均无异议。关于诉前保全送达回证，签收人是我公司工作人员张日东，于2017年3月10日签收，签收后因涉案房屋不属于我公司，张日东就只告诉了包工队，并没有向公司负责人报告，对三性均无异议。对查封公告的真实性无异议，该公告已经于2017年3月10日张贴于被查封房屋门口，但宜城房开没有见到。对中院协助执行通知书真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。对中介工作人员的调查笔录真实性认可，但该证据为传来证据是孤证，与本案关联性不大。本院的认证意见为：房产交易中心的查询结果是有权机关作出，对其三性本院予以认定。通过鼎力中介工作人员的表述，结合原被告提交的证据，可以证实房屋是通过中介由郑宏伟购买。对于其他三份证据，法院予以认定。本院经审理认定事实如下：2010年6月28日，原告与被告宜城房开签订了期房认购协议书，认购本案诉争房屋宜城嘉苑5号楼602室房屋，认购协议书中对房屋位置、价款等信息进行了约定，并向被告交纳购房款89542元。2015年12月8日，宜城房开取得诉争房屋小区的房屋预售许可证，并于2016年1月5日在张家口日报发布通知，该通知内容如下：“凡在张家口宜城房地产开发有限公司开发的张家口市桥东区杨家坟北路11号宜城家园小区预购房的客户，因小区开发项目手续已办理齐全，望各位客户在2016年1月20日之前到开发公司交款及办理相关手续。如逾期不办理者，我公司视同放弃前期与我公司签订的《期房认购协议书》约定。故此后发生的一切责任及后果均由客户自行承担，过期不候”。2016年2月3日被告宜城房开与案外人张鑫签订期房认购协议书，将涉案房屋抵顶给东阳建筑安装公司，张鑫为该公司的委托人，其中合同约定房屋价款500000元。被告郑宏伟于2017年3月21日与张家口鼎力房地产经纪有限公司签订购房意向金协议，于3月22日登记办理网签手续，于2017年3月23日与被告宜城房开签订商品房买卖合同，购买本案涉诉房屋，合同约定价款为500000元，并支付了房屋对价，其中向张鑫指定的收款人转账398695元，向中介交纳购房指标费20000元。向宜城房开交纳150000元，办理按揭贷款350000元。2017年3月3日，原告向张家口仲裁委员会提交书面仲裁申请，要求被告宜城房开继续履行期房认购协议书，交付涉诉房屋，并申请张家口市桥东区人民法院对涉诉房屋进行诉前保全，张家口市桥东区人民法院作出（2017）冀0702财保35号保全裁定书，并于2017年3月10日送达被告宜城房开，送达回证显示张日东签收。后张家口仲裁委员会作出裁决书，裁决原告向被告支付剩余购房款，被告宜城房开向原告交付房屋。宜城房开未按照裁决履行义务，原告申请张家口市中级人民法院对裁决书内容进行强制执行，张家口市中院作出（2017）冀07执122号执行裁定书，执行过程中，被告宜城房开向张家口中院提出书面异议，张家口中院作出（2017）冀07执异101号执行裁定，驳回被告宜城房开的异议，被告又向河北省高院申请复议，省高院再次驳回被告的复议申请。2017年10月11日在张家口市中院继续执行过程中，发现涉案房屋已经网签备案在被告郑宏伟名下，不在被告宜城房开名下，事实上无可执行标的物，故作出（2017）冀07执122号之一执行裁定书，驳回原告张丽江的执行申请，张丽江不服，向张家口市中院提出执行异议，张家口市中院作出（2017）冀07执异114号执行裁定，驳回原告的异议请求，原告不服，又向河北省高院提出复议，河北省高院作出（2018）冀执复26号执行裁定书维持张家口市中级法院的执行裁定，此裁定为终审裁定。被告郑宏伟自缴纳购房款后，对房屋进行了装修，并用诉争房屋作抵押办理了银行按揭贷款。诉争房屋尚未办理产权登记手续。对于以上双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人存在争议的有：原告起诉二被告要求确认合同无效是否具有主体资格，被告宜城房开是否已经与原告解除了期房认购协议，其与郑宏伟签订的购房合同是否有效。本院认为，根据《民事诉讼法》的规定，诉讼的原告是指与案件具有直接利害关系的公民，本案中张丽江作为与宜城房开签订《期房认购协议》并支付首付款的一方，在履行义务后，未实际取得房屋。后被告宜城房开再次将房屋出售的行为侵害了原告的权利，故张丽江与本案具有利害关系，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。虽然本案原告不能举证证明二被告具有恶意串通的行为，但该《解释》从理论上阐明了在出卖人与第三人就同一标的物另行订立买卖合同有可能侵犯买受人权利时的救济途径，所以张丽江具有主体资格，能够作为原告提起诉讼。原告提出诉讼请求认为被告宜城房开转卖被法院采取强制措施的房屋违反了法律的强制性规定，应当认定二被告签订的合同无效，虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同无效，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条对违反法律的强制性规定作出了限制，仅是指违反效力性强制性规定而订立的合同无效，并非全部无效。被告宜城房开转卖被法院采取保全措施的房屋违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让的规定。但该部法律的出台目的是为加强城市房地产的管理，维护房地产市场秩序而制定，从其立法目的和法条内容看，应当认定为规范性强制性规定，并非效力性强制性规定，故违反该项规定而订立的合同并非当然无效。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》对转移、变卖已被查封的财产的行为也作出限制，规定人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究刑事责任，但该规定并未明确限制处分转卖查封财产而订立合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：一方当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。可见最高人民法院对于权利受到限制交易行为的效力进行了认定。《物权法》十五条也规定：当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条是关于物权变动原因与结果区分原则的规定，对无权处分的买卖合同做了有效性认定，本案中法院查封诉争房屋行为仅仅是限制房开的权利，而非否定或消灭其权利，即使涉案房屋存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。被告宜城房开与被告郑宏伟签订房屋买卖合同时不存在合同无效的情形，该合同自签订时发生法律效力，故原告张丽江要求法院确认被告宜城房开与郑宏伟签订合同无效的诉讼请求不应得到支持。原告请求确认商品房网签合同无效的请求，因该行为属于行政管理行为，而不是平等主体之间设立、变更权利的行为，故对该请求本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告张家口宜城房地产开发有限公司与被告郑宏伟签订的《商品房买卖合同》合法有效。案件受理费100元，由原告张丽江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  冯宝成人民陪审员  董艳霞人民陪审员  赵世红二〇一九年八月七日书 记 员  苗 丽附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。