浙江省杭州市余杭区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0110执异42号 案外人阮雪岗，男，1966年1月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。 申请执行人浙江红石资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区星桥街道星发街228号5幢301室。 法定代表人：沈水林。 被执行人龚玉祥，男，1964年11月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被执行人阮雪花，女，1968年8月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被执行人杭州普飞塑胶有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇长命桥88号3幢、4幢、5幢、7幢、8幢、9幢。 法定代表人：龚玉祥，公司总经理。 被执行人杭州余杭天地电力防火工程有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇长命桥88号1幢2幢。 法定代表人：龚玉祥，公司总经理。 被执行人龚熙，男，1989年10月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。 本院在执行申请执行人浙江红石资产管理有限公司（原名称为杭州红石资产管理有限公司、以下简称红石公司）与被执行人龚玉祥、阮雪花、杭州普飞塑胶有限公司、杭州余杭天地电力防火工程有限公司、龚熙民间借贷纠纷一案中，案外人阮雪岗对本院执行位于杭州市余杭区良渚街道良渚文化村·白鹭郡北52幢201室房产（权证号为余房权证良移字第××号、余房权证良移字第××号，建筑面积为151.24平方米，以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法进行了书面审查，现已审查终结。 案外人阮雪岗称：2013年11月20日，阮雪岗与龚玉祥、阮雪花签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定由阮雪岗购买龚玉祥、阮雪花所有的案涉房产，龚玉祥、阮雪花办理案涉房产的过户登记手续。阮雪岗已于2013年12月30日支付完毕案涉房产的全部价款3200000元，执有龚玉祥、阮雪花签字摁手印的《收条》，载明阮雪岗已经付清3200000元的案涉房产价款，龚玉祥、阮雪花再次承诺为阮雪岗办理过户登记手续。阮雪岗已经实际占有使用案涉房产，用于居住生活，2014年、2017年、2018年的物业费缴费记录显示阮雪岗为案涉房产物业费的实际缴纳人。未及时办理案涉房产的过户手续，是因为龚玉祥、阮雪花将案涉房产抵押给银行用于贷款所致，并非阮雪岗的过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，阮雪岗认为，案涉房产不符合强制执行的条件，请求法院中止对案涉房产的执行。为证明自己的主张，阮雪岗向本院提交了如下证据：1、杭州市房屋转让合同一份；2、收条一张；3、车位使用权转让合同一份；4、销售不动产统一发票（自开）一份；5、杭州白鹭郡北物业服务中心开具的收款收据五份；6、杭州余杭万科南都物业服务有限公司收款收据四份和发票三份；7、证明一份；8、POS机刷票二份。 申请执行人红石公司答辩称：《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中杭州市余杭区人民法院依红石公司申请，查封被执行人阮雪花、龚玉祥名下的案涉房产，案涉房产登记在被申请人阮雪花、龚玉祥名下，属于阮雪花、龚玉祥所有的财产。即使阮雪岗的买卖行为真实，其也只享有对阮雪花、龚玉祥的债权请求权，而不对案涉房产享有物权效力。二、阮雪岗于2013年与阮雪花、龚玉祥签订案涉房产买卖合同，支付全部价款并占有房屋具有不真实性。1、阮雪岗提交的《杭州市房屋转让合同》全文仅仅填写了第二条房屋转让价格里的第一款转让总价320万元，以及第三条付款方式。案涉房产的信息没有写明，且对逾期交房、逾期付款、产权登记等重要内容均空白，不符常理。2、阮雪岗仅提交一份《收据》来证明其已经支付完毕320万元购房款。320万元是大额交易，仅一份收据明显不能证明其已经实际支付了该笔款项。3、阮雪岗系阮雪花的哥哥，其提交的物业费收据也体现业主为龚玉祥，即使确系阮雪岗支付，也不能证明阮雪岗已经购买了案涉房产并占有使用。基于阮雪岗与被执行人阮雪花、龚玉祥的关系，该行为亦可以是代付款项，或者阮雪花、龚玉祥无偿或出租给阮雪岗使用，阮雪岗支付物业费用。同样基于阮雪岗与被执行人阮雪花、龚玉祥的密切关系，前述买卖合同、收据的真实性值得怀疑，甚至有倒签合同或规避执行的嫌疑。三、即使案外人在案涉房产查封之前已经签订案涉房产买卖合同并支付价款和实际占有，其亦无排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，至少阮雪岗对未办理案涉房产产权过户手续是其自身原因并显然存在过错。1、阮雪岗主张其2013年就签订买卖合同并支付房款，距离案涉房产被查封长达数年之久，房产过户关系到房产买受人切身利益，这是任何买受人均明白的常理，案涉房产至查封前仍没过户，阮雪岗明显存在过错。即使不能正常过户非阮雪岗主观造成，阮雪岗在查封之前亦没有采取必要措施(诉讼或仲裁)，故阮雪岗明显存在怠于行使自身权利的过错。2、阮雪岗在异议申请书中自称该房屋抵押给银行所以未能过户。这表明案外人在买受案涉房产时，案涉房产已经抵押给了银行。阮雪岗对案涉房产已经设置抵押是明知的，在这种情况下其应当预见案涉房产不能办理过户的风险。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵理押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。阮雪岗支付的房款亦未采取合适方式直接行使涤除权，阮雪岗应当知晓如果支付的房款不用于清偿抵押债权，其办理过户一定存在障碍。阮雪岗对此存在过错，且在长达数年之久的时间内，阮雪岗均没有对被执行人提出诉讼等方式要求办理过户，对未办理过户明显存在过错。3、最高人民法院(2017)最高法民申3731号、(2018)最高法民申671号、(2017)最高法民申3596号、(2017)最高法民申4723号、(2017)最高法民申2095号等众多生效民事裁定均认为类似本案案外人之情形不足以排除案涉房产的强制执行。终上，红石公司要求驳回阮雪岗的异议请求。红石公司未向本院提交证据。 被执行人龚玉祥、阮雪花、杭州普飞塑胶有限公司、杭州余杭天地电力防火工程有限公司、龚熙未作答辩，也未向本院提交证据。 经审查查明，红石公司与龚玉祥、阮雪花、杭州普飞塑胶有限公司、杭州余杭天地电力防火工程有限公司、龚熙民间借贷纠纷一案，根据红石公司的申请，本院于2016年8月9日以（2016）浙0110执保680号裁定保全查封了案涉房产。2016年8月12日，本院作出（2016）浙0110民初11322号民事调解，协议如下：一、龚玉祥归还红石公司借款本金2000000元，于2016年8月17日前付清。二、龚玉祥支付红石公司资金占用费300333.33元（计算至2016年8月7日止；自2016年8月8日起至借款本金还清之日止的资金占用费，按月息2%另行计付），于2016年8月17日前付清。三、龚玉祥支付红石公司律师代理费10000元，于2016年8月17日前付清。四、龚玉祥支付红石公司本案财产保全申请费5000元，于2016年8月17日前付清。五、阮雪花、杭州普飞塑有限公司、杭州余杭天地电力防火工程有限公司、龚熙对上述第一、二、三、四项承担连带清偿责任。六、红石公司放弃其他诉讼请求。由于龚玉祥、阮雪花、杭州普飞塑胶有限公司、杭州余杭天地电力防火工程有限公司、龚熙未主动履行法律文书确定的法律义务，根据红石公司的申请，本院于2016年8月18日立案执行，执行案号为（2016）浙0110执5801号。 另查明，阮雪岗提供的落款时间为2013年11月20日的《杭州市房屋转让合同》中仅载明“卖方（甲方）为龚玉祥和阮雪花，买方（乙方）为阮雪岗和阮璐嘉，该套房屋转让价格为人民币总价3200000元，本合同签订之日起60天内，乙方一次性将购房款支付给甲方”，龚玉祥和阮雪花在甲方处签名，阮雪岗在乙方处签名，该合同其余空白处均未填写内容。阮雪岗提供的收款人为龚玉祥和阮雪花的收条载明：“今收到阮雪岗、阮璐嘉的房款合计人民币叁佰贰拾万元整，￥3200000元，此房地址良渚文化村白鹭郡北52幢201室，户主龚玉祥、阮雪花，在2017年12月31日前过户给阮雪岗、阮璐嘉。”2019年4月18日，良渚文化村·白鹭郡北物业服务中心出具证明一份，证明阮雪岗自2014年1月起居住在案涉房产内，并领取厨房垃圾袋至今。 再查明，案涉房产于2011年2月9日办理了权属登记，为龚玉祥、阮雪花共同共有，至今登记在龚玉祥、阮雪花名下。2011年4月11日，案涉房产抵押登记给中国邮政储蓄银行有限责任浙江省杭州市分行。2014年4月24日，案涉房产抵押登记给招商银行股份有限公司杭州余杭支行，目前该抵押仍存续。 又查明，就如何支付案涉房产购房款3200000元，阮雪岗在本院制作的笔录中陈述在2013年农历年底前由阮雪岗支付阮雪花1100000元，阮雪岗的侄儿阮连明代其支付500000元，2014年7、8月份，阮雪岗向其舅佬俞如春借款800000元、向侄儿阮连明借款500000元，直接由俞如春和阮连明支付给阮雪花，剩余300000元由阮雪岗以现金形式支付给阮雪花；龚玉祥在笔录中陈述案涉房产购房款3200000元具体什么时候付清的，已经记不清了，但肯定是分期付清的。阮雪岗与龚玉祥均表示在其之间进行案涉房产交易时，案涉房产一直处于抵押状态。 本院认为，阮雪岗与龚玉祥、阮雪花就案涉房产签订买卖合同至今，案涉房产已设定抵押给第三人，在未经抵押权人同意的情况下，案涉房产转让权利受限。阮雪岗提供的收条载明案涉房产购房款支付情况与事实不符，且阮雪岗也未能提供其他证据证明案涉房产购房款已经支付的事实，故对案外人阮雪岗要求停止对案涉房产执行的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人阮雪岗的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 翟正海审判员任新华审判员余庆伟 二〇一九年八月十二日 书记员 赵      李      娜