陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终8349号 上诉人（原审被告）：牛琦，男，汉族，1979年5月27日出生，陕西日报社职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，汉族，1957年5月27日出生，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：梁正杰，男，汉族，1993年2月16日出生，无业，住西安市雁塔区。诉讼委托代理人：杨军，陕西永嘉信律师事务所律师。诉讼委托代理人：马锦娜，陕西永嘉信律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人牛琦因与被上诉人梁正杰、原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报社和陕西省土地工程建设集团在本市长安区XX花园”项目，牛琦系陕西日报社职工，拥有“南山花园”项目住房的购房资格。2016年5月6日，梁正杰经亲戚苗茜介绍与牛琦达成了转让购房资格的口头协议，约定牛琦将其“南山花园”购房资格转让给梁正杰，转让价格40000元，由牛琦积极协助梁正杰办理相关购房手续及房屋更名、登记、备案、交房等手续。同日，梁正杰的小姨苗茜代梁正杰向牛琦支付转让费20000元；次日，苗茜又将剩余20000元当场交付给牛琦。同年5月7日，地建公司（甲方）与牛琦（乙方）签订了《南山花园商品房认购协议》，协议约定：本次商品房认购单价为每平米3980元；乙方认购甲方开发的“南山花园”7号楼3单元18层东户商品房，户型编号为C，建筑面积约为129平方米；本协议签订时，梁正杰以牛琦的名义向地建公司支付商品房认购金10000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；该认购协议对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。2016年8月24日，梁正杰以牛琦的名义向地建公司交纳房屋认购款92684元，地建公司出具收条，房屋认购协议及收条原件均由梁正杰留存。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题。如转让双方无法达成一致，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，转让双方需持起诉状等材料，由双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，保留认购资格并冻结该房屋销售，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。梁正杰前期已向地建公司支付房款102684元，后梁正杰又向地建公司缴纳保证金254026元，合计缴纳356710元。后梁正杰与牛琦就房屋认购产生纠纷，梁正杰遂向一审法院起诉。梁正杰于2018年08月28日起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、判令牛琦继续履行《房屋购买指标转让合同》；2、依法判令牛琦办理房屋认购人更名手续，以梁正杰为合同相对方与地建公司继续履行《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0863）；3、诉讼费用由牛琦承担。事实和理由：2016年陕西日报传媒集团有限公司（以下简称“陕西日报社”）与陕西省土地工程建设集团有限公司达成房屋团购协议，涉案房屋由前述公司的全资子公司陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称“地建公司”）开发建设。牛琦系陕西日报社职工，拥有“南山花园”项目住房的购房资格。梁正杰经亲戚介绍与牛琦达成购房资格转让协议，转让价格为4万元，约定由牛琦积极协助梁正杰办理相关购房手续及房屋更名、登记、备案、交房等手续。后梁正杰向牛琦支付4万元转让费。同年5月7日，牛琦与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0863），该协议第一条第一款约定房屋性质为全产权商品住宅；第二款约定房屋认购单价3980元每平米；第三款约定认购房屋为南山花园7号楼3单元18层东户，户型编号为C，建筑面积为129平米；协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金人民币1万元，认购金作为商品房首付款的组成部分。第四条对本协议委托、转让、终止做了约定，其中约定在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。梁正杰以牛琦的名义向地建公司支付认购款和首付款，地建公司出具收款收据，因剩余款项未达到支付条件，地建公司在起诉前尚未收取。2017年至2018年6月，西安市房价上涨，牛琦以单位整体搬迁为由选择毁约，不再转让购房的相关权利，并且不再配合办理更名手续。故梁正杰诉至法院，请求依法裁判。牛琦辩称，1、不同意梁正杰的诉讼请求，牛琦与地建公司之间的协议应属无效。2、“南山花园”项目在陕西日报社内部销售，梁正杰不是报社职工，没有购买资格。3、牛琦并非因房价上涨而违约，而是因为牛琦单位要搬迁至“南山花园”附近。4、请求法院依法驳回梁正杰全部诉讼请求。地建公司陈述，我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。一审法院认为，当事人之间合法的合同关系受法律保护，牛琦系陕西日报社职工，其取得“南山花园”项目住房的购房资格后，梁正杰经人介绍与牛琦达成转让购房资格的口头协议，约定牛琦自愿将其房屋认购资格转让给梁正杰，梁正杰向牛琦支付了40000元转让费。虽然梁正杰、牛琦达成协议时没有采取书面形式，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同既可以采取书面形式，也可以采取口头形式。该口头协议是双方真实意思表示且梁正杰已履行了支付转让费的义务，合同在事实上已经成立。双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效法定情形，故双方的合同应依法认定为有效。此外，虽然该房屋认购资格原本系陕西日报社职工的福利，但牛琦已经自愿将该福利有偿转让给梁正杰，该权利属于资格权利，在法理上是一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。梁正杰与牛琦达成转让购房资格的口头协议后，牛琦与地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，该认购协议中约定认购人（牛琦）有且仅有一次变更实际购买人的权利，事实上表明地建公司对购房资格转让没有异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会依据法院的生效判决配合执行。故梁正杰、牛琦达成的协议构成合同权利义务的概括转让，梁正杰可认定为涉案房屋的实际购买人。根据诚实信用原则及合同全面履行原则，合同双方应全面履行合同义务，能够履行的合同原则上应当继续履行，因此牛琦负有协助梁正杰办理更名手续的附随义务。梁正杰要求牛琦依约协助办理更名手续的请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。牛琦主张协议无效的抗辩理由，无法律和事实依据，一审法院依法不予采纳。庭审后，梁正杰请求撤回诉讼请求第二项中的“以梁正杰为合同相对方与地建公司继续履行《南山花园商品房认购协议》”部分，一审法院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：牛琦于本判决生效之日起十五日内协助梁正杰在陕西地建房地产开发有限公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费800元由牛琦负担（此款项梁正杰已预交，牛琦于本判决生效之日起七日内直接给付梁正杰800元）。宣判后，牛琦不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，按协议约定，本案中履行条件尚未成就，双方均无法履行。地建公司的更名方案规定必须绑定车位，双方虽就房屋有转让的口头协议，但是没有对车位转让进行约定，后双方达成了被上诉人向上诉人补贴几万元的合意。但被上诉人拒绝到达现场办理更名导致更名不成。因协议履行的是全产权商品房购买资格，故更名手续只能是网签更名。但至上诉人上诉时，涉案标的物不具有商品房属性，按照协议约定，无须履行。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为。五、一审判决违反了立法宗旨的本意和公序良俗原则。六、本案的核心焦点是，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。梁正杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人的行为构成违约。上诉人在更名当天并没有去更名现场，未配合更名。二、双方没有达成新的合意。因西安市房价大涨，上诉人以单位搬迁为由毁约。被上诉人迫于无奈与上诉人沟通加钱，但因双方差距较大，没有达成一致。三、本案是购房资格转让合同纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。四、上诉状所称“网签更名”的概念不存在，上诉人应当按照地建公司和陕西日报社公告通知的时间履行更名义务。五、在地建公司捆绑销售车位的模式下，车位购买资格不能独立存在，车位依附于房屋。当房屋购买权转让后，车位的购买资格也随之转让。六、无论上诉人是否违约，都应当继续履行合同，办理更名手续。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，牛琦已预交，由牛琦负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月十二日  书 记 员  胡 雨 欣 1