贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔04执异85号异议人（案外人）：洪某某，男，1988年7月14日生，汉族，住福建省南安市。委托代理人：王宸、杨毅，贵州郎智律师事务所律师、实习律师，代理权限为特别授权。申请执行人：贵州银行股份有限公司安顺分行。住所地：贵州省安顺市。负责人：孔某，该分行副行长。被执行人：安顺山城房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市。法定代表人：郭某某，该公司执行董事。被执行人：郭成勇，男，1964年9月18日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市经济技术开发区。被执行人：杨某，女，1973年2月28日生，苗族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。本院在执行申请执行人贵州银行股份有限公司安顺分行（下称“贵州银行安顺分行”）与被执行人安顺山城房地产开发有限公司（下称“山城房开”）、郭成勇、杨某金融借款合同纠纷一案中，案外人洪某某向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年8月13日召开听证会。本案现已审查终结。异议人请求：解除对异议人位于西秀区体育路紫鑫名苑一期D栋负1-7号房屋的查封。经本院释明，异议人将异议请求变更为请求中止（2019）黔04执恢31号执行案件对上述房产的执行。事实和理由：2012年12月，异议人与被执行人山城房开签订《商品房买卖合同》，合同约定山城房开将西秀区体育路紫鑫名苑一期D栋负1-7号房屋出卖给异议人。后异议人于按约于2012年12月7日一次性支付山城房开购房款、维修基金、代办费等费用2001424元。2013年7月8日，异议人与承租人石秀设签订《门面房租赁合同》，将房屋交付石秀设使用；2018年5月15日又与承租人石彩娟签订《门面合同》并将案涉房屋交付石彩娟使用。2015年9月14日，山城房开向异议人出具承诺书，承诺于2015年11月30日前办理好案涉房屋产权备案登记事宜，后因山城房开原因未办理成功。安顺市中级人民法院于2016年11月14日以协助执行通知书（2016）黔04民初125号查封了案涉房产，查封期限为2016年11月4日至2018年11月3日。后又以（2019）黔04执恢31号《协助执行通知书》查封了该房屋，查封期限为2019年6月6日至2022年6月5日。综上，异议人特依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，提出上述异议请求。申请执行人辩称：案涉房产是我行在2012年7月5日、2012年11月20日发放贷款时就已经设置抵押的房屋，按照《物权法》抵押权的规定，答辩人对抵押房产享有优先受偿权。现被执行人未履行还款义务，且售房后未将售房款交付我行，逃废借款，法院依据生效的（2016）黔04民初125号民事判决和民事诉讼法的规定，查封案涉房产程序合法、执法有据，并无不当。异议人提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、《收款收据》三份、刷卡支付凭证四份及相应银行流水；3、《住宅使用说明书》《住宅质量保修书》各一份；4、房屋现状照片若干。5、《承诺书》一份；6、《门面房租赁合同》两份、《门面合同》一份及相应个人房屋出租所得税缴税凭证若干。申请执行人贵州银行安顺分行对上述证据真实性无异议。但认为《商品房买卖合同》未体现签订时间。经审查，以上第证据符合证据三性，本院予以采信作为认定事实的依据。本院查明如下事实：原安顺市商业银行股份有限公司向山城房开贷款时，签订了《房地产借款合同》《抵押合同》，约定山城房开以紫鑫名苑D栋为所贷款项提供抵押，并于2012年11月20日在安顺市住房和城乡建设局办理了在建工程抵押。后上述债权由原安顺市商业银行股份有限公司转至贵州银行安顺分行。因山城房开陆续偿还了部分款项，债权人贵州银行安顺分行陆续解除了部分抵押物的抵押，保留了位于安顺市西秀区体育路、建设路交汇处紫鑫名苑一期D栋房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1房产的抵押。后原告贵州银行安顺分行诉被告山城房开、郭成勇、杨某金融借款合同纠纷一案，审理过程中，本院作出（2016）黔04民初125号民事裁定书，裁定在价值650万元范围内查封山城房开的财产，据此，本案争议标的紫鑫名苑一期D幢1-1自2016年11月4日被查封至2018年11月3日。本院作出（2016）黔04民初125号民事判决书，判决：一、山城房开支付贵州银行安顺分行借款本金4777598.72元、罚息1274680.61元及相应罚息。二、贵州银行安顺分行在上述债权范围内对山城房开紫鑫名苑D栋房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权。三、郭成勇、杨某对山城房开的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回贵州银行安顺分行的其他诉讼请求。该判决已生效。后山城房开、郭成勇、杨某未履行生效判决内容，本院第一次执行上述生效判决未执行完毕上述金钱给付义务，贵州银行安顺分行向本院申请恢复执行，本院以（2019）黔04执恢31号立案执行。执行中，本院查封了案涉房产，查封期限自2019年6月6日至2022年6月5日。因山城房开经本院合法通知未参加听证会，本院于2019年8月19日向其法定代表人核实案涉合同签订时间，其法定代表人郭成勇认可与购房户签订购房合同的时间为购房户缴纳购房尾款之日，异议人主张合同是其支付剩余尾款之日签订的，符合交易习惯，应予认定案涉《商品房买卖合同》是2012年12月17日签订的。该合同约定异议人向山城房开购买紫鑫名苑一期D幢负1层7号房，购房总价为2001424元，出卖人应于2014年4月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付异议人。异议人通过刷卡方式向山城房开支付四笔数额分别为500000元、500000元、160000元、830000元的款项，共计刷卡付款1990000元。山城房开于2012年12月8日、2012年12月17日分别向异议人出具了《收款收据》，载明收到异议人交来的购房款300000元、1701424元。被执行人山城房开交付异议人的《商品住宅使用说明书》《住宅质量保修说明》均载明山城房开于2013年5月28日已将案涉房屋交付异议人使用。异议人提交了案涉房产的现状图片及《门面房租赁合同》三份，亦能证明异议人自2013年7月至今一直以对外出租的方式在管理使用案涉房产。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案异议人的请求应予支持，理由如下：第一，申请执行人贵州银行安顺分行申请执行的生效判决系基于其与被执行人山城房开、郭成勇等人的金融借款合同，为金钱债权。第二，异议人早在2013年12月17日就与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，而本院第一次查封时间是在2016年11月4日，该书面合同是在本院查封之前签订。第三，被执行人山城房开已在2013年5月28向异议人交付房屋，异议人在本院查封之前已合法占有该房屋。第四、异议人于2013年12月17日向山城房开通过刷卡支付1990000元，其主张剩余11424元是用现金补足，因山城房开于2013年12月8日、12月17日分别向异议人出具《收款收据》，载明已收到异议人交来的购房款2001424元，故对异议人主张其现金补足剩余房款有其他证据佐证且符合客观常理，本院予以采信。故可认定异议人已全额支付购房款。第五、因案涉房产于2012年即已办理了在建工程抵押，被执行人客观上无法为异议人办理产权变更登记。被执行人未出庭举证其已按合同约定于2014年4月30日向异议人交付办证文书，现无证据证明异议人对未办理产权变更登记有过错。综上，异议人虽尚未取得案涉房屋的所有权，但其基于商品房买卖合同而产生的物权期待效力，能够排除申请执行人贵州银行安顺分行金钱债权的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04执恢31号案件对“紫鑫名苑”D栋负1-7号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 谢 晖审判员 黎福伟审判员 辜贤莉二〇一九年八月十九日法官助理李欣书记员刘君辉（代）