云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初3201号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所地云南省昆明市东风东路48号金泰大厦14楼，统一社会信用代码91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：张裕敏，女，汉族，1972年12月15日出生，住云南省昆明市五华区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称：公租房公司）与被告张裕敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告公租房公司的委托诉讼代理人谢雨静到庭参加了诉讼，被告张裕敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告公租房公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告公租房公司与被告张裕敏签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.被告张裕敏在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市五华区普惠园项目1601栋1单元1903室公共租赁住房；3.被告张裕敏向原告公租房公司支付租金至腾退租赁房屋之日止（以月租金683.80元为标准，自2018年1月10日起暂计算至2018年7月9日拖欠的租金8205.60元）；4.被告张裕敏每逾期一日按月租金的5%（即34.19元）为标准，向原告公租房公司支付自2018年1月10日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂计算至2018年7月9日的违约金为6190.20元）；5.原告公租房公司有权不予退还被告张裕敏缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告张裕敏应承担的违约金；6.被告张裕敏承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、执行费等）。事实和理由：2016年12月22日，原告公租房公司与被告张裕敏签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称：租赁合同）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称：补充协议），被告张裕敏承租位于昆明市五华区普惠园项目1601栋1单元1903室，面积50.62平方米的公共租赁住房，月租金683.80元，合同期限为2017年1月10日至2020年1月9日。根据《租赁合同》第六条约定，租金缴纳每6个月为一期，被告张裕敏应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告张裕敏自2018年1月10日起一直拖欠房屋租金，截至2018年7月9日共计8205.6元，经原告公租房公司多次催收，被告张裕敏至今仍拖欠租金，拒绝向原告公租房公司缴纳。根据《租赁合同》第十三条第一款约定，如被告张裕敏逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%（即34.19元）为标准向原告公租房公司支付违约金。自2018年1月10日截至2018年7月9日，被告张裕敏应承担的违约金暂时计算为6190.2元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告张裕敏拖欠租金累计达到6个月的，原告公租房公司有权解除合同，且不予退还被告张裕敏缴纳的全部履约保证金。被告张裕敏应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现经原告公租房公司多次催告，被告张裕敏已拖欠租金累计达到6个月，原告公租房公司有权解除合同，并不予退还被告张裕敏缴纳的全部履约保证金。被告张裕敏未作答辩。原告公租房公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据：第一组：1.《昆明市公共租赁住房租赁合同》；2.《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》。第二组：1.云南省增值税普通发票；2.非经营性收款收据。第三组：普惠园租户房租费违约律师函签收表。第四组：逾期明细。被告张裕敏未提交证据。本院认为，被告张裕敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告公租房公司所举证据进行抗辩的权利。经本院审查认为，原告公租房公司提交的四组证据形式合法，证据之间能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月22日，原告公租房公司（作为甲方）与被告张裕敏（作为乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定甲方将坐落于昆明市五华区普惠园项目1601栋1单元1903室公共租赁住房出租给乙方居住使用。该房屋建筑面积49.76平方米，建筑结构框架，户型普惠园一室一厅E2。甲方应于2017年1月10日前将该房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。该房屋租赁期限为36个月，自2017年1月10日起至2020年1月9日止。该房屋按建筑面积计算租金，月租金为683.80元。租金按每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金4102.80元。合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金。在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿。乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋。乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。2016年12月22日，被告张裕敏缴纳了首期租金4102.80元及履约保证金4102.80元。2017年8月29日，被告张裕敏缴纳了第二期租金4102.80元及违约金1709.50元。被告张裕敏未按照合同约定支付第三期租金。2018年7月23日，原告公租房公司将催收租金的律师函张贴于租赁房屋处。本院认为，原告公租房公司与被告张裕敏签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告张裕敏未按照《租赁合同》约定支付租金已经构成违约，且经原告公租房公司催收后仍不支付，故原告公租房公司请求解除合同及被告张裕敏腾退租赁房屋、支付租金、违约金的诉讼请求本院予以支持。对于租金，因被告张裕敏仅支付了两期租金，即2017年1月10日至2018年1月9日的租金，故被告张裕敏应支付自2018年1月10日起至腾退房屋之日止的租金（按月租金为683.80元计算）。对于违约金，《租赁合同》约定按照“每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金”，但原告公租房公司并没有提交证据证明起因被告张裕敏违约所导致的损失，其损失仅为资金占用损失，故本院将违约金调整为按照被告张裕敏应支付的租金为基数按照中国人民同期贷款利率上浮50%计算。同时。按照《租赁合同》的约定，被告张裕敏违约的情况下，原告公租房公司有权在其缴纳的履约保证金中扣除相应的费用，现原告公租房公司主张冲抵违约金符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告张裕敏于2016年12月22日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告张裕敏于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于昆明市五华区普惠园项目1601栋1单元1903室公共租赁住房；三、被告张裕敏于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年1月10日计算至前项房屋腾退之日止的租金（按月租金为683.80元计算）；四、被告张裕敏于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付以4102.80元为基数自2018年1月10日至款项清偿之日止的违约金；以4102.80元为基数自2018年7月10日至款项清偿之日止的违约金；以4102.80元为基数自2019年1月10日至款项清偿之日止的违约金；以2019年7月10日至前项房屋腾退之日止的租金为基数自2019年7月10日起至款项清偿之日止的违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，并在被告张裕敏支付的履约保证金4102.80元中扣除，扣除后如有剩余可抵扣租金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由被告张裕敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  范萌萌人民陪审员  段 萍人民陪审员  白建明二〇一九年八月二十六日书 记 员  蒲跃洲