广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4784号原告：李某莲，女，汉族，1979年11月5日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：张运云，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：利金倩，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：杨某，女，汉族，1977年2月22日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，被告：龙某华，男，汉族，1972年1月23日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，两被告共同委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李峰，广东金唐律师事务所实习律师。原告李某莲诉被告杨某、龙某华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某莲及其委托诉讼代理人张运云，被告杨某、龙某华的委托诉讼代理人王潘锋、李峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告杨某向原告支付协议款人民币200万元；2、请求判令被告杨某向原告支付逾期支付款项滞纳金3.04万元（自2018年12月26日起计算，暂计算至2019年2月1月，实际计算至债务清偿完毕之日止）；3、请求判令被告杨某向原告支付前期律师费1万元及后期提成律师费（原告胜诉金额或者实际收回利益100万元以下的按照9%提成，超过100万部分按照15%提成）；4、被告龙某华对被告杨某上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费由被告承担；以上共计人民币204.04万元。事实与理由:原、被告于2018年8月29日就深圳市宝安区新安街道办兴华路南侧灵芝路新村四十七栋301房（房产证号50××24），签订了《房地产买卖合同》，约定被告杨某将上述房产以400万元的价格转让给原告，原告缴纳了定金100万元，后因被告杨某的原因导致涉案房产无法在约定的期限内过户。鉴于被告杨某严重违约，双方经协商达成一致意见并于2018年12月4日签订《协议》，约定被告杨某若未能在2018年12月25日23时59分支付175万元，则被告杨某应当向原告支付200万元，并支付相应滞纳金、律师费、诉讼费等，然而被告杨某始终未能履行约定。被告龙某华与被告杨某系夫妻关系，该债务发生在夫妻关系存续期间，且是因夫妻共同财产的房产出售产生的债务，属于夫妻共同债务，被告龙某华应当对该债务承担连带清偿责任。根据《民事诉讼法》、《合同法》及相关法律法规规定，原告特向贵院起诉。被告杨某答辩称，一、涉案房屋买卖合同无法继续履行主要是客观原因所导致的，并非被告刻意违约。被告在知悉有可能产生违约情况时就及时告知了原告，并及时同原告协商一致解除了合同，尽量降低可能产生的损失。因涉案的房产存在银行按揭抵押，且该涉案房产在办理抵押时是与被告名下另外一套房产合并办理的抵押手续，所以抵押权人银行在被告提出赎楼时，要求必须两套房屋一并办理赎楼，该情况是银行所提出的要求，但基于经济压力，被告无法一并办理两套房屋的赎楼，但被告多次沟通后银行仍不同意，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，而且就无法赎楼的事情，被告也多次和原告沟通情况，还曾一起到银行协调，但最终无果，并基于该情况，双方最终解除了合同。因此，被告的违约行为并非是恶意的、主动地违约，也是迫于客观情况所导致的。二、原告所诉求的违约金过高，且未举证证明其具体所受到的损失，基于公平合理的原则，请法院依法降低该违约金。1、根据双方签订的《房地产买卖合同》，合同第五条约定“卖方同意预留壹万元作为该物业之交房保证金，此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房产时进行结算。此交房保证金由买卖双方指定的第三方托管。”，因此原告所支付的定金100万中，其中l万是支付给中介公司的，实际支付被告的定金为99万元。2、根据《担保法》第91条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，定金一般不超过合同金额的20%，但本案的定金100万是合同价款的25%，明显超过一般的定金金额，对于超出的部分不应视为定金性质。3、本案中，原告未提供证据证明其因涉案房产买卖合同的违约行为而遭受的损失金额。且，被告通过在链家、Q房网等中介上查询，与涉案房产同小区同面积的房屋，目前价格仍在400万元左右，基本没有波动。另外，根据双方于2018年12月签订的《协议》内容，可知被告应承担的违约责任是不高于75万元的，否则其不可能同意减少违约金25万元。4、违约责任的大小应以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告因客观情况导致合同无法继续履行，但及时告知和沟通原告并解除合同，已经及时阻止违约行为所可能产生的更大后果，且被告因房屋未能如约成交也遭受了一定的损失，违约的后果并非被告所希望的。综上，综合考虑交易前后房价涨幅及本案案情，被告认为合同约定的违约金数额过高，恳请法院予以降低。三、违约金已经具备赔偿及惩罚的作用，对于原告主张的滞纳金、律师费的诉求应不再予以支持。违约金已经具有补偿性和惩罚性，滞纳金与违约金具有相同性质，都具有惩罚性，如支持原告主张的滞纳金，实际上是对被告的双重惩罚，应不予支持，另，违约金的赔偿已经足够包含原告支出的律师费，且原告主张的后期律师费也实际并未发生，应依法不予支持。补充：被告在双方解除合同之后为了及时赔偿原告的定金及损失，被告就涉案房产再次沟通意向买家，并进行出售，并签署合同，但原告在被告签署合同之后，就涉案两套房产共同进行了查封，导致被告无法取得款项来偿还涉案的定金，并且还导致被告另行被新的买家起诉，给被告也造成了严重的损失。被告龙某华答辩称，涉案房产登记在被告杨某一人名下，定金是由原告支付至被告杨某名下，与被告龙某华无关，原告要求被告龙某华承担连带责任没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2013年3月20日，深圳市房地产权登记中心向被告杨某颁发《不动产权证》，确认被告杨某系新安街道办兴华路南侧灵芝新村四十七栋301号房的权利人，份额为100%。2018年8月29日，原告李某莲（买方）与被告杨某（卖方）签订了《房地产买卖合同》（编号：0000754），约定：1、卖方将位于深圳市宝安区××路南侧灵芝新村××房产转让予买方，转让价格为人民币300万元；2、买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，买方在签署本合同之日起5日内再向卖方支付定金95万元，前述定金交由居间方监管，即视为卖方收讫定金，该定金待第三方查验该物业产权清晰有效可转让后放于卖方；3、买卖双方协商一致约定付款方式为按揭付款。买方应于签署本合同之日起25日内付清首期房款140万元，买方应于首期房款交付之日起5个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方需无条件配合买方提交找签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；4、卖方同意预留1万元作为该物业之交房保证金；5、备注条款另约定：约定于2018年9月22日前到银行做资金监管，业主承诺宝中学位有效。2018年12月4日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《协议》，约定：鉴于甲、乙双方在2018年8月29日签订了关于深圳市宝安区××路南侧灵芝新村××房（房地产证号50××24)的《房地产买卖合同》，甲方未能按该《房地产买卖合同》的约定于限期内完成过户手续，甲方严重违约的事实，现经甲、乙双方协商决定解除前述《房地产买卖合同》并约定以下事项：第一条、甲方退还乙方购房定金人民币壹佰万元整，并向乙方支付违约金人民币壹佰万元整，合计贰佰万元整。第二条、约定期限付清折扣：前述“第一条”约定的定金及违约金如果在2018年12月25日23时59分前支付完毕（以资金到达乙方账户时间为准），则乙方给予甲方贰拾伍万元的折扣（即甲方实际只需支付定金及违约金共计壹佰柒拾伍万元整）。第三条、若甲方未能在2018年12月25日23时59分前付清前述“第二条”约定的壹佰柒拾伍万元，则甲方不能享受“第二条”约定的折扣，即甲方仍须按“第一条”的约定支付人民币贰佰万元整。此外甲方须于2018年12月26日上午8点前把其名下的灵芝新村四十二栋C座301房（不动产号：粤2016深圳市不动产权第0116512号）免费提供给乙方使用，直至甲方按“第一条”的约定向乙方付清全部款项为止。第四条、如果截止2019年1月31日甲方仍末按前述“第一条”或“第二条”的约定付清全部款项的，乙方有权向标的房产所在地人民法院起诉甲方，由此产生的诉讼费、律师费、滞纳金（按应付金额万分之四每日的标准从2018年12月26日起计算）、误工费、精神损失费等均由甲方支付。第五条、乙方指定收款银行及账户开户银行：中国建设银行深圳市创业支行，银行账户62×××70，账户名称李某莲。第六条、甲方配合乙方于2018年12月5日前到银行解除购房资金监管协议。2018年8月29日至8月31日，原告分次向被告杨某支付定金合计100万元，被告杨某出具收据确认收到原告支付的定金100万元。2019年1月21日，原告作为委托人，案外人广东瀚泰律师事务所作为受托人，双方签订《委托代理合同》，约定委托人因本案委托受托人代理，签订合同时先支付律师办案费用10000元。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》及《协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。原告按照涉案《房地产买卖合同》的约定向被告支付了定金100万元，被告杨某未按照合同约定的期限配合原告办理涉案房产的过户，原告与被告杨某又签订《协议》对被告杨某的违约责任作出约定，现原告依据该《协议》约定要求被告承担违约责任，向原告返还定金100万元并支付违约金100万元，被告抗辩称被告并非刻意违约，定金中的1万元尚在中介处，被告杨某仅收取99万元定金，且原告并无实际损失，故请求调低违约金。关于返还定金100万元的诉求，本案中，原告与被告杨某在《协议》中明确约定，被告杨某应退还原告定金100万元，现被告杨某以只收取了定金99万元为由要求仅返还定金99万元，其抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳，被告杨某应依约向被告返还定金100万元；关于支付违约金100万元的诉求，被告抗辩称该约定过高，要求调低。根据法律规定，违约金数额应根据合同履行的情况及原告遭受的损失进行调整，考虑到交易期间深圳市二手房交易价格并未发生较大波动及原告并未提供证据证明其遭受损失数额的事实，本院将违约金数额酌定为60万元，对原告主张的多出部分，本院不予以确认。关于原告主张被告杨某向其支付律师费及后期提成律师费的诉求，本院认为，原告主张的违约金已经足以弥补原告损失，故本院对原告该诉求不予支持。原告要求被告龙某华对上述债务承担连带清偿责任的诉求，结合本院查明的事实，原告在涉案交易期间多次与被告龙某华在微信中沟通协商，且被告龙某华也在涉案房产交易沟通微信群中，故被告龙某华对涉案交易系知情且参与的，出售涉案房产系被告杨某及龙某华的共同意思表示，上述欠款应属夫妻共同债务，故原告要求被告龙某华对上述债务承担连带清偿责任的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨某、龙某华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李某莲返还定金人民币100万元；二、被告杨某、龙某华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李某莲支付违约金人民币60万元；三、驳回原告李某莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币11562元，由原告负担人民币2496元，由被告负担人民币9066元。保全费人民币5000元，由被告负担。案件受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇一九年八月八日书记员  李玉婷书记员  谢晓帅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。