贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民再57号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：詹竞芳，女，1969年10月26日出生，苗族，贵州电网有限责任公司凯里供电局职工，住凯里市博南新区龙隐4-2202。委托诉讼代理人：刘映雪，女，贵州电网有限责任公司凯里供电局职工。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：唐劲松，男，1969年9月3日出生，苗族，贵州电网有限责任公司凯里供电局职工，住凯里市博南新区龙隐4-2202。委托诉讼代理人：刘映雪，女，贵州电网有限责任公司凯里供电局职工。被申请人（一审被告、二审上诉人）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市北京东路69号武凌商住楼1号楼12层1206号，身份证号码：522634198208270023，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司总经理助理。委托诉讼代理人：侯懿珀，黔东南州恒丰房地产有限责任公司员工，身份证：522632199110080047，住贵州省榕江县古州镇场坝西路一号。唐劲松、詹竞芳因与黔东南州恒丰房地产有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，不服本院（2018）黔26民终1166号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于二〇一九年三月二十九日作出（2019）黔民申938号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人唐劲松、詹竞芳委托诉讼代理人刘映雪、被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司委托诉讼代理人杨晓燕、侯懿珀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐劲松、詹竞芳申请再审请求：一、撤销本院（2018）黔26民终1166号民事判决；二、改判支持申请人的以下诉讼请求：（1）依法判决被申请人向申请人支付金泉国际新城1栋1单元12层4号房屋从2015年9月30日起至2017年9月25日（领证之日）计726天逾期办证违约金205504×727×0.5/10000=7470.1元；（2)本案一、二审及再审诉讼费由被申请人承担。事实和理由：一、二审法院认定被申请人与申请人双方己由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”，系认定事实错误；客观事实是在合同实际履行过程中，被申请人仅为涉案商品房办理所有权初始登记（俗称大证)，然后将初始登记手续交由申请人自行去办理商品房转移登记有关手续（俗称小证)，即变更为维持双方所签《商品房买卖合同》之约定，且双方对此变更均无任何异议、已经在实际履行。申请人与被申请人的确是在《商品房买卖合同》补充协议三中将主合同原约定的“岀卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”，但在实际履行过程中，双方均以实际行动变更了此约定，变更为仍维持《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项之约定（“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”)，由出卖人向买受人交付商品房所有权初始登记（俗称大证)、买受人自行去国家房产管理部门办理商品房所有权转移登记（俗称小证）。以上事实，有申请人在一审提交的被申请人《办理房产证公告》（公告称商品房所有权初始登记有关文书为“总证”)、“短信通知”（要求买受人“请先到19栋物业开取证明后到售楼部二楼领取房产大证，再到市房产局办理房产证”）为证，也有被申请人在一审及二审开庭时的当庭自认为证，且被申请人也当庭自认涉案商品房所在的金泉国际一期625户供电局业主已经领证的均是从被申请人处领取商品房所有权初始登记（俗称大证)、业主自行前去国家房产管理部门办理商品房所有权转移登记（俗称小证）的事实。但二审法院却对以上证据视而不见，特别是对被申请人的当庭自认置若罔闻、未予确认，违反了《民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定（“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外）”，导致事实认定错误，应予纠正。此外，申请人在二审答辩状中反复强调“答辩人与被答辩人虽无变更原《补充协议》的书面证据，但在实际履行过程中’双方均以实际行动变更了原《商品房买卖合同》附件十二补充协议三所约定的“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”之条款，变更为仍维持《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项之约定”，但二审判决书对答辩人的此答辩意见既未作任何评价、也未予采纳，不合情理。二、二审法院基于以上错误认识，认定申请人“仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定”，而驳回了申请人的诉讼请求，系认定事实错误、适用法律错误。申请人对被申请人提起要求被申请人承担逾期办理商品房初始登记手续违约金之诉，符合合同实际履行中的客观事实，符合双方变更后的合同约定，二审法院系认定事实错误、适用法律错误。综上所述，二审判决在基本事实认定、主要证据采信、法律适用等方面均有严重错误，依法应予撤销。黔东南州恒丰房地产有限责任公司再审时辩称：本案二审法院判定是充分以事实为依据、以法律为准绳的,二审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。二审法院认为，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有证》····”。以及《补充协议》第六条“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人····”。的变更。既然以本补充协议为准，再审申请人在一审提起诉讼时仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定。詹竞芳、唐劲松向一审法院起诉请求：一、依法判决被告向原告支付逾期交付办理金泉国际新城1栋1单元1204号商品房转移登记有关文书的违约金29099.37元（从2014年1月1日计算至起诉之日2017年11月17日止计1416天）;此期限后的违约金继续计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止。二、本案案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告恒丰公司系自然人独资的有限责任公司，及经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2011年12月24日，原告詹竞芳、唐劲松为买受人与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号2011003945）。合同主要约定：詹竞芳、唐劲松购买恒丰房地产公司开发位于凯里市仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区1幢1单元12层4号商品房，建筑面积145.00平方米，房款总价为207205.00元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给詹竞芳、唐劲松，约定日期起30日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，詹竞芳、唐劲松不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向詹竞芳、唐劲松支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，詹竞芳、唐劲松根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房总款205504.00元，付款方式为分期付款。恒丰房地产公司亦出具了《贵州增值税普通发票》。恒丰房地产公司已将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了詹竞芳、唐劲松。但直到2017年9月25日原告才领取不动产登记证。因被告迟迟未向原告交付办理商品房转移登记文件，原告于2017年11月24日提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经调解未果。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。关于本案是否超过诉讼时效的问题，原告提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年计算。本案中，依据双方的合同约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，而被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2014年1月1日开始起算。虽然原告提起诉讼时已经超过三年十个多月，但是由于逾期办证违约金是按日计算，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算。故诉讼时效应当分段计算，即截止至起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2017年11月24日，对原告诉请的2014年11月24日之前的逾期办证违约金不予支持。关于被告是否违约的问题。根据原、被告双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里市供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里市供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里市供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2014年11月24日起至2017年9月25日的逾期办证违约金为10645.11元（1036天×0.00005×205504.00元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付詹竞芳、唐劲松逾期办证违约金10645.11元。二、驳回詹竞芳、唐劲松的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取264元，由詹竞芳、唐劲松负担96.58元、黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担167.42元。黔东南州恒丰房地产有限责任公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审在一审查明事实的基础上另查明：上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时还签订了《补充协议》作为该《商品房买卖合同》的附件，该《补充协议》第三条对房屋所有权证的办理重新约定“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。同时第六条约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”案件的其它事实与一审查明一致。本案争议焦点：一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、市政府征收“砂石税”的行为是否属于情势变更情形而免责；三、被上诉人的一审诉讼请求是否应得到支持。关于焦点一，本院二审认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案被上诉人詹竞芳、唐劲松于2017年11月24日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护权利的时间为2017年11月24日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》关于时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持。对上诉人认为应以第一天违约时间作为计算整个违约时间的诉讼时效的上诉理由，于法无据，不予采纳。关于焦点二，本院二审认为，当事人双方于2011年12月24日订立《商品房买卖合同》，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件。文件内容为要求施工单位补交税款，而不是要求作为房屋开发商的上诉人交纳税款。征收“砂石税”文件并不是在合同订立之后才发生的当事人不能预见的客观情况。从后面“砂石税”征收被取消的事实更是说明可以避免，也可以克服。因此，市政府征收‘砂石税’的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。故对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更，不予采纳。关于焦点三，本院二审认为，首先，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。以及《补充协议》第六条“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……。”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。被上诉人于一审提出诉讼请求即“依法判决被告向原告支付逾期交付办理金泉国际新城1栋1单元1204号商品房转移登记有关文书的违约金29099.37元（从2014年1月1日计算至起诉之日2017年11月17日止计1416天）;此期限后的违约金继续计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止”，但其诉讼请求所依据事实已由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”，而被上诉人仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定，被上诉人的请求应予驳回。一审法院判决认定事实不清，判决结果违反双方约定，导致判决结果错误，予以纠正。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳，一审判决认定事实不清，对诉讼时效的理解以及对《商品房买卖合同》与《补充协议》中涉及办证的条款认定不当，判决超出双方约定，本院依法予以改判，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初4490号民事判决。二、驳回詹竞芳、唐劲松的诉讼请求。一审案件受理费264.00元，二审案件受理费528.00元，共计792.00元，由詹竞芳、唐劲松负担。再审申请人詹竞芳、唐劲松再审时提交了如下证据：民事上诉状，拟证明相同的案件，被申请人向黔东南州中院提交的上诉状，上诉状第三页最后有说：“因房屋产权登记由原来的凯里市房地产管理局进行房屋所有权的登记，变更为由凯里市不动产登记局进行不动产登记而变更后的不动产登记局要求前来办理转移登记的需要实名制认证···”，证明主合同有约定，合同中双方对逾期办证的时间是有约定的。被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司质证认为：真实性无异议，对证明目的有异议，通知再审申请人领取大证自行办理小证是国家的规定，不违反《补充协议》的约定。被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司再审时没有提交新证据。本院再审查明事实与本院二审查明事实一致。本院再审认为，本案双方签订了《商品房买卖合同》对办证事项明确约定了双方的义务和责任。《商品房买卖合同》主合同中关于转移登记事项第二十二条第三项中明确约定的是被申请人于2013年12月31日前办理初始登记，随后把相应的办理产权登记的文书交付给买受人，由出卖人与买受人共同去办理产权证，并明确约定被申请人不完成应尽义务应承担按日向再审申请人支付已付购房款万分之一自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金责任，而补充协议作为合同附件，明确约定了系由再审申请人把相关材料提交给被申请人，被申请人向房屋登记机关申请办理产权证。现从查明的事实来看，被申请人于2017年9月25日才取得初始登记证，并未在约定的时间交付文书，至本案起诉时也未为再审申请人办理产权证已构成违约，依法应按约承担逾期办证责任。因被申请人提出诉讼时效抗辩，本院支持2015年9月30日至2017年9月26日期间的违约金，理由如下：首先，本案再审申请人于2017年11月23日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2017年11月23日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约未办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，故根据前述法律规定，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因再审申请人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被申请人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，即2015年9月30日之前的违约金不应得到支持。故根据再审申请人的诉请请求，结合诉讼时效的相关规定，本院支持从2015年9月30日计算至被申请人登报公告之日即2017年9月26日期间的违约金，共计727天。对于违约金计付标准，再审申请人按日以已付购房款总价万分之零点五的计算未超过合同约定，本院予以支持，故按照违约金计算方式，违约金应为7470.1元（205504元×0.05‰×727日=7470.1元）。综上所述,依照《依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔26民终1166号民事判决，撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初4490号民事判决第一项及案件受理费的负担；二、维持凯里市人民法院（2017）黔2601民初4490号民事判决第二项，即驳回詹竞芳、唐劲松的其他诉讼请求;三、被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付再审申请人詹竞芳、唐劲松逾期办证（即逾期交付文书）违约金7470.1元。一审案件受理费减半收取264元、二审案件受理费528元，共计792元，由再审申请人詹竞芳、唐劲松负担200元，被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担592元。本判决为终审判决。审判长  李邦华审判员  谢文英审判员  周劲松二〇一九年八月十六日书记员  龚令元