广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初334号原告：东莞市大朗镇黎贝岭股份经济联合社。住所地：广东省东莞市大朗镇黎贝岭村下彭路8号。广东省农村集体经济组织证明书编号：粤农集字第190019015000号。负责人：彭灿登，该联合社理事长。委托诉讼代理人：胡小华，广东华文律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘海峰，广东华文律师事务所律师。被告：东莞市信联纺织贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇巷头社区富华北路135号。统一社会信用代码：91441900566652067L。法定代表人：吕丽娟。第三人：周和保。原告东莞市大朗镇黎贝岭股份经济联合社与被告东莞市信联纺织贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案，依法适用简易程序审理，后原告申请追加周和保作为第三人参加诉讼，本院予以准许，并转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市大朗镇黎贝岭股份经济联合社的委托诉讼代理人胡小华到庭参加诉讼；被告东莞市信联纺织贸易有限公司、第三人周和保经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东莞市大朗镇黎贝岭股份经济联合社向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间存续的《房屋租赁合同书》与《房屋租赁补充协议》；2.被告向原告支付从2018年7月1日起至法院生效判决确定的合同解除之日期间的租金，租金按照44754.5元/月的标准计算，暂计至2018年12月31日为268527元；3.被告向原告支付从法院生效判决确定的合同解除日的次日起至被告返还涉案租赁物之日期间的占有使用费，占有使用费按照44754.5元/月的标准计算；4.被告向原告支付从2018年7月11日起至租金/占有使用费全部付清之日期间的违约金（滞纳金），以欠租总额为基数，按照1.5%每月的标准计算，暂计至2018年12月10日为10069.78元；5.被告向原告支付2018年协作服务款12000元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将其诉请的租金变更为占有使用费。事实和理由：2015年6月10日，原告与第三人周和保签订了《房屋租赁合同书》，约定由周和保承租原告位于东莞市大朗镇黎贝岭村关圹工业区内的厂房、宿舍、门卫室、新办公楼及生活配套设施等，建筑面积4711平方米，租赁期限为5年，从2015年4月1日起至2020年3月30日止，每月租金44754.5元，每月10日前给付当月租金。除缴纳上述租金外，承租方还应于每年12月31日前支付当年的协作服务款12000元。若承租方不按合同约定缴纳租金的，原告有权按欠租总金额处以月息15厘的滞纳金，如逾期三个月不交租金的，原告有权单方面终止合同并追偿对方的违约责任。原告与周和保双方履行《房屋租赁合同书》至2016年11月，后根据第三人与被告的共同请求，原告、被告及第三人三方在2016年12月1日达成《房屋租赁补充协议》，一致同意将原《房屋租赁合同书》中承租人周和保所享有的权利义务全部变更由被告承受，被告从2016年12月1日开始承租原《房屋租赁合同书》范围内的全部租赁标的物，并约定原合同一切事宜不变，其他条款按原合同书执行。但被告从2018年7月开始拖欠租金，截至原告起诉之日，被告尚欠原告2018年7月至12月期间的租金268527元、以及2018年协作服务款12000元未付。欠租开始至今，原告多次向被告及其负责人催收，但被告均置之不理。为维护原告合法权益。特向法院提起诉讼，望判如所请。被告东莞市信联纺织贸易有限公司未作答辩。第三人周和保未作陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告缺席诉讼，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月10日，原告作为甲方、第三人周和保作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于东莞市大朗镇黎贝岭村的关圹工业区内的房屋（包括厂房、宿舍、门卫室、新办公室楼，面积共计4711㎡）出租给乙方，租赁期限为5年，即从2015年4月1日起至2020年3月30日止；每月租金为44754.5元，应于每月10日前支付，乙方逾期支付租金的，按照拖欠租金总额以月息15厘的标准支付滞纳金，如乙方逾期三个月不支付租金的，甲方有权单方终止合同并追究乙方的违约责任。合同保证金为134263.5元，于合同签订之日付清；乙方还应于每年12月31日前向甲方支付当年的协作服务费12000元。原告确认收取了周和保支付的合同保证金134263.5元。原告称，其与周和保履行《房屋租赁合同书》至2016年11月。原告根据周和保及被告的请求，原告作为甲方、周和保作为乙方、东莞市信联贸易有限公司作为丙方于2016年12月1日共同签订《房屋租赁补充协议》，三方一致同意将《房屋租赁合同书》中的承租人由周和保变更为被告，并约定原合同一切事宜不变。原告主张，被告从2018年7月开始拖欠租金，原告于2018年8月6日向其发缴租通知，但其仍不支付。案涉租赁物中的宿舍楼于2018年11月19日被其他法院首先查封，后本院根据原告的申请于2018年12月19日查封案涉租赁物中一楼仓库，东莞市第一人民法院根据中信银行东莞分行的申请于2019年2月1日对宿舍和厂房进行轮候查封。因厂房和宿舍被查封，原告无法进入租赁物内核实存放于案涉租赁物范围内的被告的财产有无被其他法院查封。另查，原告确认案涉租赁物没有产权证明，也没有取得建设工程规划许可证，对于合同应被认定为无效无异议。原告主张，三方签订《房屋租赁补充协议》后，其未向第三人退还合同保证金，被告也未重新交纳保证金，根据相关协议内容该保证金应视为被告所交，并同意用于抵扣被告拖欠的占用使用费。关于协作服务款，原告主张系因其需协助被告安装监控、提供安全巡查服务等。诉讼前，本院根据原告的申请，依法裁定保全被告价值268527元的财产，并已予以实施。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据原、被告及第三人签订的《房屋租赁补充协议》的约定，被告自2016年12月1日开始成为案涉租赁合同的相对方及案涉房屋的承租人，是本案适格主体。案涉租赁物未办理房产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉租赁合同依法应认定为无效，故原告要求解除合同，缺乏依据，本院予以驳回。因合同无效，原、被告双方因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故原告有权要求被告参照双方合同约定的44754.5元/月的标准支付占有使用费。至于该费用计算期间，原告亦确认被告从2018年7月开始拖欠租金，至2018年底存放于案涉租赁物的财产被法院查封，本院认为原告作为出租方应当及时采取适当措施防止损失扩大，且案涉租赁物被法院查封后，被告无法正常实现案涉租赁合同所约定的占有使用租赁物的目的，故本院酌定被告需向原告支付至2018年12月31日的房屋占有使用费。现原告主张被告自2018年7月开始欠缴租金，在被告没有提供任何反证的情况下，参照双方所签订的租赁合同约定的租金标准，被告还需向原告支付2018年7月至2018年12月的房屋占有使用费共计268527元（44754.5元/月×6月）。关于协作服务款，双方在合同中并未明确约定该款项所对应的出租方义务，原告主张该款项系因其需协助被告安装监控、提供安全巡查服务等产生，但未提交相应的证据证实。因合同无效，原告诉请的协作服务款及占有使用费的违约金缺乏法律依据，本院不予支持。此外，原告同意将其所收取的合同保证金134263.5元抵扣部分占有使用费，本院对此予以确认。两方债务相抵后，被告应支付给原告的占有使用费为134263.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市信联纺织贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市大朗镇黎贝岭股份经济联合社支付占有使用费134263.5元；二、驳回原告东莞市大朗镇黎贝岭股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28282元，保全费1863元，共计30145元，由原告东莞市大朗镇黎贝岭股份经济联合社负担13928元，由被告东莞市信联纺织贸易有限公司负担16217元。如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邹群英人民陪审员  李慧霞人民陪审员  李秋月二〇一九年八月二十一日书 记 员  梁润霞附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。