贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初6251号原告：杜梅，女，1977年1月18日生，彝族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：陈阳萍（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15205201711012798。委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201710675742。被告:毕节东润房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500722182213U，住所地贵州省毕节市七星关区威宁路黔西北商贸城二建区。法定代表人：吴传明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李有福（特别授权代理），系该公司办公室主任。原告杜梅与被告毕节东润房地产开发有限责任公司（下称东润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱超、被告东润公司委托诉讼代理人李有福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜梅向本院提出诉讼请求：1.要求被告毕节东润房地产开发有限责任公司履行合同约定，退还原告所购商铺总价款235,298.00元，支付原告所购商铺款235,298.00元共计4年的利息(从2015年2月至2019年6月)7.6万元，共计支付原告30.6万元，并于2019年6月底前一次性付清；2.由被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为依法判决被告毕节东润房地产开发有限责任公司为原告办理商品房权属证书并向原告支付因逾期办理商品房所有权初始登记、逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计25,129.82元(违约金以235,298.00元为基数，按日万分之一从2016年6月30日计算至实际交付房屋权属证书之日止)。事实和理由：2015年2月13日，原告杜梅与被告毕节东润房地产开发有限责任公司签订了1份商品房买卖合同(合同编号:20152110，以总价235,298.00元的价格购买了被告毕节东润房地产开发有限责任公司开发的毕节市威宁路××西北商贸城××区(中环国际)B栋夹层83号商铺。根据合同第八章第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的买受人入有权退房，出卖人应当在60日内退还买受人已付款并按照同期银行利率支付利息。”现被告毕节东润房地产开发有限责任公司已严重违约，至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告无法办理商品房产权证。根据法律规定，原告享有请求被告履行合同和索赔的权利，故原告具状起诉，请七星关区人民法院支持原告提出的诉讼请求为盼。被告东润公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由是原告所主张的违约责任不成立，即答辩人与原告在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项“转移登记”中，对不能提交转移登记有关文书的违约，双方只是以逾期60日为限，约定了一次性违约金，对逾期60日后“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”，并未作违约处理约定，即对格式合同的备选项未作对应选择。由于格式合同的各选项存在完全不同的处理结果，因而是必须作出选择的，这里未作选择，就是放弃，说明买受人(原告)对出卖人(答辩人)的“逾期责任”作了“不再追究”的意思表示。这里有一个法理问题，即在原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条三项“转移登记”中，对答辩人不能如期交付办理商品房转移登记有关文书所形成的债，有三个备选形态。一是逾期60日内，约定了一次性违约金，即总房款的万分之一，这是一个独立的整债。二是对逾期60日后，买受人有权退房，这也是一个独立的整债。三是逾期60日后的另一个备选形态是以房价款为基数，按日万分之一的比例支付违约金。这是一个继续性的债。很明显，这三个都是具有独立性的，且三和一、二是悖反的。在合同中，双方对违约责任的承担，只作了一次性违约金这个整债的选择，而放弃了另外两个债的选择。因此，被答人按继续性债来诉求是强加性的。对格式合同的备选项未作对应选择，就是放弃，说明买受人(原告)对出卖人(答辩人)的“逾期责任”作了“不再追究”的意思表示、从格式合同的备选条款大都作了选择的事实推定，原告在这里的意思表示是真实的。如果原告要选择按日计算违约金的处理，双方就不可能签订商品房买卖合同，因为答辩人明白，三五年内处理转移登记问题是不可能的，长期的违约是不能承受的。所以，对合同二十二条第三项“转移登记”中，对逾期60日后，“按下列第项处理”双方就没有作选择约定，不作选择，本身就是一个约定，法院依法应尊重当事人的约定，因此，原告的诉求是应予驳回，法院予以支持，是有失公平正义的。由于答辩人的违约不是主观故意造成的，对原告未作选择的过错应公平裁判，不应当然由答辩人承担不利后果，况且，此种违约实际上并未给原告造成什么损失，相反，在答辩人无力改变违约状态的情况下，法院对原告的支持，客观上将加快房开企业的破产倒闭，同时也使利用别人的弱点寻求不当利益的行为合法化了。因此，恳求法院在不违背法律的公平公正的原则下，公平适用过错原则。综上所述，特请法院在查明事实的基础上，在有利于化解矛盾和有利于经济发展的角度，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商业用房贷款借款抵押合同》、收据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市威宁路××西北商贸城××区(中环国际)B幢夹层82号商品房出售给原告，总房款为235,298.00元，应于合同签订之日支付首期房款135,298.00元，银行按揭支付余款100,000.00元。被告应当于2015年5月31日前交付该商品房。被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款235,298.00元。被告未取得涉案楼幢的商品房备案证明书，不具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋，并于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未在该期限内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任，故原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据合同第二十二条“三、转移登记……2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”约定，买受人在约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有选择退房或不退房的权利。现买受人选择不退房，出卖人应当按照“(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”约定履行，即出卖人自2016年7月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。鉴于被告未取得涉案楼幢的商品房备案证明书，不具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，故对主张的判决被告毕节东润房地产开发有限责任公司为原告办理商品房权属证书的诉讼请求，属于事实上履行不能，本院暂不作处理，待被告具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件后，原告再另行主张。对被告提出的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杜梅逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以235,298.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告毕节东润房地产开发有限责任公司交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告杜梅之日）；二、驳回原告杜梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,945.00元，由原告杜梅负担2,700.00元，由被告毕节东润房地产开发有限责任公司负担245.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年八月二十日书记员  肖 毅