黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终5567号上诉人（原审原告,反诉被告）：于沧海，男，汉族，1971年6月8日出生，哈尔滨市公安局道里分局共乐派出所民警，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：田文博，男,满族，1979年12月24日出生，黑龙江省机构编制委员会办公室副处级员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：苏兆志，黑龙江新时达律师事务所律师。原审被告：哈尔滨市道里区瑞家房产信息咨询服务部，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区群力第六大道与融江路交口S1栋1层2号商服。经营者：王建新。上诉人于沧海、田文博因与原审被告哈尔滨市道里区瑞家房产信息咨询服务部（以下简称瑞家服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初7767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于沧海及其委托诉讼代理人程玉林，上诉人田文博及其委托诉讼代理人苏兆志到庭参加诉讼。原审被告瑞家服务部经依法送达传票未出庭。本案现已审理终结。于沧海上诉请求：撤销哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初7767号民事判决第四项,判令田文博给付于沧海可得利益损失及实际损失40万元。事实和理由：1.田文博是在2017年5月1日前明知案涉房屋的价格在短时间内出现巨额增幅的情况下拒绝履行出售房屋的义务。2.对于田文博因案涉房屋价格出现巨额增幅而拒绝履行出售房屋的义务的行为,不仅应当受到道德的谴责,更应承担相应的违约责任。3.合同违约就应当承担违约责任,但在本案中一审法院却没有判决田文博承担违约责任，明显偏袒田文博。于沧海一审诉请是要求履行合同,在第一次开庭后,依据一审法院的释明,于沧海才变更的诉请。而于沧海提出的40万元可得利益及实际损失完全应当得到支持。4.本案不判决田文博承担违约责任也违背公平原则。田文博辩称，一审法院根据瑞家服务部的陈述认定案件事实属于适用法律错误。一审认定田文博违约的核心证据是瑞家服务部的陈述及案外人刘淑荣银行账户余额清单。而本案瑞家服务部收取于沧海的中介费用，如买卖双方达不成合意，会影响到瑞家服务部的收益，因此瑞家服务部为利益相关方，一审法院依据和本案当事人具有利益相关的瑞家服务部的陈述作为定案依据，属于法律适用错误。一审法院认定案外人刘淑荣银行账户余额清单能够证明于沧海没有违约，田文博违约属认定的基本事实缺乏证据证明。该银行账单显示刘淑荣账户还有115万，该证据不能证明于沧海在双方约定最后给付房款之日之前没有违约行为，根据买卖合同协议第六条第一款约定，买房人应当将全部房款于5月1日前给付瑞家服务部，由瑞家服务部代收，再转给田文博。因此，一审认定因田文博拒收房款导致于沧海无法给付事实不符，即使田文博拒收房款，也不会影响于沧海给付房款，履行其买房义务。田文博上诉请求：1.撤销哈尔滨市道理区人民法院（2018）黑0102民初7767号民事判决书;2.依法改判驳回于沧海对田文博的全部诉讼请求;3.依法改判支持田文博的全部反诉请求。事实和理由：1.一审判决采信于沧海与王建新的陈述，以及于沧海妻子刘淑荣2017年4月12日银行账户中存有足够支付房款的资金，从而认定2017年4月于沧海拟向田文博支付房款，而田文博拒绝接收房款，因此田文博违约，属于认定事实错误。2.本案合同没有履行的真实原因，是于沧海以倒卖房产为业，其在签订合同后即将案涉房屋在网上挂售，其未与案外人成立新的买卖关系，所以拒绝依约支付房款。3.对于买卖合同，田文博不存违约事实，于沧海存有违约事实，一审判认定田文博违约而应双倍返还定金、支付中介费是错误的，依法应予改判。于沧海辩称，于沧海在一审出示的证据及瑞家服务部在一审向法庭作出的陈述能够相互印证并形成一个完整的证明体系，证明田文博在本案买卖合同中存在严重违约行为，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确。田文博在其上诉状中多数是其自己的假设和推断，而假设和推断显然不能被人民法院采信。如果田文博对其假设能够证明其成立其应出示证据对其主张予以证明，否则其假设没有任何意义，买卖本案房屋是在不能办理产权证的情况下进行的买卖，因没有产权证无法进行资金监管，这也是于沧海、田文博与瑞家服务部事后达成变更的主要原因,也是基于此瑞家服务部提出由于沧海直接向田文博交付剩余购房款，此事实瑞家服务部也在一审时向一审法庭进行了明确的陈述，这是对合同约定条款交付方式购房款交付方式的变更，于沧海还要说明一点的是一审于沧海最早的诉讼请求是履行合同，是在一审法庭释明后才做出的诉请变更。于沧海向一审法院起诉请求：1.判令田文博双倍返还定金共计10万元；2.判令田文博给付中介费1.2万元；3．判令田文博给付可得利益损失及实际损失40万元。田文博向一审法院反诉请求：1.判令于沧海承担违约责任；2.解除《房屋买卖居间服务合同》。一审法院认为，当事人之间争议的焦点主要包括以下两个方面：一是合同的效力问题。田文博主张，瑞家服务部未办理备案，不具备中介资质，故合同无效。于沧海主张，瑞家服务部是否具备中介资质，不影响合同效力，合同有效。本案中，瑞家服务部系具有营业执照的个体工商户，营业执照显示其营业范围为房屋信息咨询服务，其为于沧海、田文博之间的房屋买卖提供了居间服务，三方签订的《房屋买卖居间服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，故应认定合同合法有效，对田文博的主张，一审法院不予采纳。二是买卖双方谁违约的问题。于沧海主张，田文博在合同约定的期限内拒不接收购房款并明确表示房屋不卖了，其行为构成违约。田文博主张，于沧海在合同约定的期限内未将房款交付居间方，其行为构成违约。本案中，瑞家服务部的陈述可证明，其联系买卖双方到场进行剩余房款交付，于沧海拟通过刷卡方式向田文博交付房屋全款，田文博表示拒绝的事实；该陈述与于沧海的陈述以及刘淑荣银行账户余额打印清单可以相互印证。因此，田文博在签订合同并收取定金后，拒绝出售房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，于沧海、田文博与瑞家服务部签订的《房屋买卖居间服务合同》合法有效。关于于沧海要求田文博双倍返还定金的诉讼请求，因田文博违约拒绝履行出售房屋的义务，应当双倍返还定金，对该项诉讼请求，予以支持。关于于沧海要求田文博给付中介费的诉讼请求，于沧海按合同约定向瑞家服务部缴纳的房屋买卖代理费1.2万元，系由于田文博违约给其造成的直接损失，田文博应当承担赔偿责任，对该项诉讼请求，予以支持。关于于沧海要求田文博给付可得利益损失及实际损失40万元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，如果田文博签订合同时预见到或者应当预见到较短时间内房屋巨额增值，那么这种预见与其签订出售房屋合同的事实明显相悖，因此认定田文博预见到或者应当预见到因违反合同可能造成40万元的损失，不符合逻辑；同时，田文博表示拒绝出售房屋是因为于沧海将未交付的案涉房屋在其他中介挂牌出售，该陈述与瑞家服务部的陈述可以相互印证。因此，于沧海的该项诉讼请求无事实依据，不予支持。关于田文博要求解除合同的诉讼请求，因田文博拒绝出售房屋的违约行为致使合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条四项规定法定解除合同的情形，故对该项诉讼请求，予以支持。关于田文博要求判令于沧海构成违约的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条四项、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除于沧海与田文博、哈尔滨市道里区瑞家房产信息咨询服务部签订的《房屋买卖居间服务合同》；二、田文博于本判决生效后十日内向于沧海返还定金10万元；三、田文博于本判决生效后十日内向赔偿于沧海房屋买卖代理费1.2万元；四、驳回于沧海其他诉讼请求；五、驳回田文博其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8720元，由田文博负担2540元，由于沧海负担6180元；反诉费100元，由田文博负担。本院二审期间，田博文举示一份证据，手机通话记录截图一张。意在证明：150××××7200，该手机号被电话系统标注为房屋中介，该号码使用者为于沧海，购房并非是实际使用，而是为了牟取利益在交完定金之后于沧海将案涉房屋私自挂在其他中介进行买卖。于沧海质证意见为：对该证据的真实性、证明问题、及关联性均有异议，标注为150××××7200的号码即使被标注为房屋中介，也是因为其他人员的行为导致，并不能因为其他人员的行为就证明该号码是房屋中介。我国法律也并没有禁止性规定，明确禁止买房人不能为牟取利益而去买房，显然田文博以于沧海并非实际使用，而牟取利益买案涉房屋的理由无法成立。本院认证意见：因该电话码确为于沧海使用，对该证据的真实性本院予以采信，对证明的问题结合案件事实评判。本院经审理查明，2017年2月26日，于沧海与田文博、瑞家服务部签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定田文博将其所有的位于哈尔滨市道里区群力新城小区公务员南区4栋1单元7层2号房屋及K13A0349P车位以120万元的价格出售给于沧海。于沧海于当日向田文博交付定金5万元，向瑞家服务部交付中介费1.2万元。剩余房款必须在2017年5月1日之前交付给居间方代收转付及办理资金监管。双方约定房屋交接日期为2017年5月1日交全款时，每逾期一日赔偿对方全额房款万分之三违约金。补充条款约定：如果甲方（田文博）违约，不卖，双倍赔偿乙方（于沧海）定金，如果乙方不买，定金不退。合同签订后，于沧海于当日向田文博交付定金5万元，向瑞家服务部交付中介费1.2万元。于沧海再给付剩余房款时，田文博未再收取。于沧海签订合同后，将案涉房产在房屋中介部门挂出用于出售。案涉房产为田文博所在单位有偿福利分配所得房产，签订合同时该房产尚未办理不动产登记证书，2019年初田文博已办理案涉房产不动产登记证书。本院认为，2017年2月26日，于沧海、田文博、瑞家服务部签订《房屋买卖居间服务合同》是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行义务。在实际履行合同过程中，田文博单方违约，不再按照合同约定收取剩余房款，并表示不再出售案涉房产。田文博的行为构成违约，应承担违约责任。于沧海签订合同后，履行了合同义务，没有违约情形。按照双方签订的合同关于违约责任的承担方式，即如果甲方（田文博）违约不卖，双倍赔偿乙方（于沧海）定金，如果乙方不买，定金不退。一审法院判令田文博双倍返还定金符合合同约定。由于田文博的违约，判令其承担中介费12000元亦无不当。于沧海要求田文博承担给付房屋价格上涨给其造成的财产利益损失没有合同依据。二审庭审期间于沧海变更诉讼请求，要求继续履行合同不符合法律规定。综上所述，于沧海、田文博的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由于沧海负担50元，由田文博负担50元。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯二〇一九年八月十二日法官助理胡渤书记员周小倩