广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3353号原告：张海蓉，女，1972年6月3日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：周百龄，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号,统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：舒辉、陈淮，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告张海蓉与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张海蓉的委托诉讼代理人周百龄及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人舒辉、陈淮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金给原告（每日按照278.88元的标准，计算至被告向原告交付符合合同约定的房屋之日止，暂计至2019年7月7日为408838.08元）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（从2015年7月2日暂计算至2019年7月7日实际计算至被告向原告交付符合合同约定的房屋为止）。事实和理由：2014年11月29日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告购买位于从化区雅居乐沙贝二期1组团48栋1层103房，房屋建筑面积289.68平方米，房款总额2788888元。合同签订后，原告己按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行了作为买受人的全部义务。根据合同约定，被告应当于2015年7月1日前向原告履行交付房屋的义务，并在验收交接时，向原告出示供水、气、电和通邮的永久使用证明材料，如上述文件不全的，视为不符合交付标准，被告应承担逾期交付违约责任，每逾期一日，被告应当按照购房款（2788888元）的0.1‰向原告给付违约金，但被告至今未能向原告出示上述文件并交付符合约定的房屋，特别是小区用电问题至今未解决。截至起诉之日，小区整体用电仍是临电，电压极不稳定，且经常停电，仅2019年6月为例，就停电最少4次，时值炎热夏季，原告的生活因停电受到极大的困扰。原告认为：为原告房屋接通永久用电是原告正常使用涉案房屋的基本前提条件，而被告至今仍未解决原告房屋的永久用电问题，临时用电电压极不稳定，停电经常发生，被告的违约行为给原告的生活造成了极大困扰。从2015年7月2日起算至本起诉状签订之日（2019年7月7日），被告已经逾期交房长达1466日，其应向原告给付违约金408838.08元（2788888元×O.1‰×1466日=408838.08元）原告多次向其主张均无果，故诉至贵院，请贵院支持原告全部诉讼请求。被告雅居乐公司答辩称：被告与原告商品房预售合同纠纷一案，被告认为原告的诉请不能成立，应依法予以驳回。具体理由为：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原告与被告之间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不因此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是原告与被告双方真实意思表示，且在签约前向原告解释说明，合法有效。也即原告与被告双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也承诺不因为其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。三、涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明因为用电问题影响到其正常使用，并因此产生损失或存在损失。四、原告已经实际办理收楼手续，同意按现状收楼。即便支持原告的违约金诉请，也应计算至原告（张海蓉，约定交楼日期2015年7月1日；实际收楼时间2015年11月4日）实际收楼之日止。五、按照《广东省高级人民法院印发的通知》（粤高法【2017】191号）第四十七条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金……若按日或者按月等时间累积计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”，即便支持原告的违约金诉请，也应审查原告实际提起诉讼的时间及所主张起始日的诉讼时效问题，原告主张的部分违约金已超过诉讼时效。原告张海蓉约定的交楼时间为2015年7月1日，原告已于2015年11月4日办理了收楼手续，原告的违约金计算应在2015年7月2日至2015月11月4日，均已经超过了诉讼时效，而2015年11月5日之后的主张均没有事实及法律依据，故不应支持其诉请。综上，恳请法庭判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月29日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于从化市××地段××型三联排（48栋）103房；建筑面积289.68平方米；总金额为2788888元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.08%，金额838888元；除首期款外，剩余房款金额1950000元，须于2014年11月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。上述合同签订后，原告依约支付全部购房款2788888元。2015年1月27日，被告向原告出具购房款发票确认收到上述款项。庭审中，原告自认其于2015年11月4日前往被告处签收了钥匙签收表，且被告自认房屋现仍为临时用电。另查，一、原告于2019年7月19日向本院提起诉讼，请求判令被告支付逾期交房违约金，本院于当日立案受理。二、本院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民正常生活使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为完全民事行为能力人，在办理收楼手续签收钥匙之前，对涉案房屋是否具备合同约定的供电永久使用证明材料、是否符合合同约定的交房标准负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任，有合理的认知与判断。原告已于2015年11月4日收楼，应视为原告同意按现状收楼。原告收楼之后，被告逾期交房问题已不复存在，亦无需承担逾期交房的违约责任，故逾期交房违约金计算时间为2015年7月2日至2015年11月4日。庭审中，被告辩称原告于2015年11月4日已办理收楼手续，2015年7月2日至2015年11月4日的逾期交房违约金已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，原告已知被告未在合同约定交房期限2015年7月1日前向其交付涉案房屋，但其于2019年7月19日才向本院起诉主张逾期交房违约金，2015年7月1日至2015年11月4日的逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，故本院对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张海蓉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理3716元，由原告张海蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年八月二十一日法官助理李芷君书记员李健华