北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初12470号原告：北京经济技术开发区国融国际业主委员会，住所地北京市经济技术开发区荣华中路7号国融国际C座地下二层。负责人：褚红亮，主任。委托诉讼代理人：韩松，北京市宝鼎律师事务所律师。被告：嗨课（北京）教育科技有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：张乐乐，经理。委托诉讼代理人：邹洋洋，男，嗨课（北京）教育科技有限公司员工。委托诉讼代理人：王海艳，女，嗨课（北京）教育科技有限公司员工。原告北京经济技术开发区国融国际业主委员会（以下简称国融业委会）与被告嗨课（北京）教育科技有限公司（以下简称嗨课公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国融业委会的负责人褚红亮及委托诉讼代理人韩松，被告嗨课公司的委托诉讼代理人邹洋洋、王海艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国融业委会向本院提出诉讼请求：1、判令嗨课公司向国融业委会支付2018年9月1日至2019年3月30日租赁场地的实际租金损失7388879.75元；2、判令嗨课公司向国融业委会交纳依合同约定应由嗨课公司支付的2018年9月1日至2019年3月30日租赁场地的物业费344968元；3、判令嗨课公司向国融业委会支付依合同约定应由嗨课公司支付的律师费用50000元；4、本案诉讼费由嗨课公司承担。事实与理由：国融业委会与嗨课公司于2018年4月17日签订了《国融国际大厦租赁合同》，约定嗨课公司承租国融业委会经大厦业主授权的国融国际大厦商业2、3、4层共计房屋建筑面积19871.46平方米，租赁期为120个月。国融业委会签约后即日依约向嗨课公司交付了涉案房屋，并于2018年8月30日完成了整体通过消防验收，从2018年9月1日开始免租期正式起算。此后，国融业委会积极履行合同义务，并多次督促嗨课公司完成场地拆除工作。直至2018年12月19日，涉案场地已正式取得消防验收合格证书，且于2018年12月26日场地拆除工作也已全部完毕。依据合同第三章第1条约定，承租方应在出租房屋全部拆除完毕并具备装修条件之日起5个工作日内支付一个月租金给出租方，故嗨课公司最晚应于2019年1月1日正式起租并向国融业委会交纳一个月的租金，但经国融业委会多次催促，嗨课公司至今仍未向国融业委会交纳任何租金费用。同时，合同中明确约定物业费用应由嗨课公司支付，但自2018年9月1日至2019年3月30日期间，涉案场地物业费共计344968元，嗨课公司也未向物业公司缴纳。直至2019年3月30日，因嗨课公司严重违约，国融业委会依照合同第九章第1条约定，以书面形式向嗨课公司送达了解除合同通知书，但嗨课公司不但不履行，反而变本加厉，在各种渠道散布抹黑国融业委会及主任的谣言，情形极其恶劣，给国融业委会工作造成了重大影响。嗨课公司的严重违约行为，不仅是对国融业委会利益的损害，更是对涉案场地200余名业主的切身利益的侵害，国融业委会为维护广大业主的切身利益，保证数百名业主的家庭财产不受损失，故诉至法院。嗨课公司辩称，不同意国融业委会的全部诉讼请求。具体理由如下：1、房屋交付条件未达成，国融业委会未按约交付房屋，未达到计租日。根据合同第二章第3条约定，双方正式签署本合同后10个工作日内，出租方将承租单元按照附表四所述交付标准将承租单元交付给承租人，但嗨课公司一直未收到消防合规手续，也没有收到任何房屋交接单据；合同第八章第2条约定，签约本合同，出租方应出具本合同租赁区域内产权方产权资料（房产证或购房合同），房产证持有人身份证以及产权方对出租方有效授权。出租方应在本合同签订后7日内，提供该承租单元的房产证复印件、身份证复印件及授权委托书，但国融业委会并未按约提供完整的相关资料；合同第八章第4条约定，在将承租单元交付给承租方使用的同时，出租方应与物业公司共同提供在承租单元内所有固定装置及正常使用的设备清单，承租方应即时核对并签署交接清单，以作证明，国融业委会也未按约与嗨课公司进行核对并签署交接清单。2、国融业委会主张的房屋租金及物业费，根据合同约定，未达到付款条件，嗨课公司不应支付。嗨课公司已在2017年11月27日和2018年5月4日按约缴纳了合同保证金105554.25元。根据合同第三章第1条约定，承租方应在出租房屋全部拆除完并具备装修条件之日起5个工作日内支付一个月租金，正式进场装修满2个月支付剩余的2个月租金，因租赁房屋一直未达到交付条件，也未拆除完毕，而且嗨课公司至今未进场，所以按照该约定，国融业委会主张的租金及物业费不满足付款条件，不应支付。3、国融业委会在自己单方违约的情形下，毫无合同依据和法律依据，无权单方解除合同，其单方解除合同的行为不应当得到法律的支持。4、国融业委会在双方签订租赁合同后，不按约履行合同义务，其行为构成违约，并且给嗨课公司造成了巨大的损失，国融业委会无权主张律师费用。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月17日，国融业委会（出租方）与嗨课公司（承租方）签订合同编号为2018041788的《国融国际大厦租赁合同》（以下简称租赁合同），双方约定：鉴于出租方与承租方于2017年11月22日签订的国融国际大厦商业2、3、4层租赁意向书，出租方就本次房屋出租事宜接受商业2、3、4层业主签订委托出租授权书，有权签署本协议，并出租本协议所约定的房屋。目前已签订业主授权书232户，11户暂时不包括，剩余62户业主由于失联等原因，无法取得授权，但现由业主委员会代为一并出租。鉴于此，本租赁合同签订后，如未授权的62户业主对该合同项下租赁事宜有任何异议，除承租方按本合同应支付的租金外，其他相关责任由已签署授权书的所有业主及国融国际业主委员会共同承担连带责任。第一章第1条约定：出租房屋坐落于北京市经济技术开发区荣华中路7号，国融国际大厦（以下称“本项目”）商业地上2、3、4层（2层2001、2002、2003、2004、2005、2007、2008、2009暂时除外，3层3003、3004、3005暂时除外，条件具备时再并入）（以下称“承租单元”），本次出租房屋建筑面积为19871.46平方米（以房产证面积为准），产权性质为商业（房屋平面图见本合同附件一）；第一章第5条约定：出租方及所有业主均同意承租方另行成立子公司/关联公司作为实际经营主体，实际经营主体工商设立后，出租方和业主均无条件同意按照本协议约定的条件、条款变更实际经营主体为承租方，双方另行签订补充协议，或按照本协议的条款进行换签，协议签订后，苏州嗨课网络科技有限公司（以下简称苏州嗨课公司）与嗨课（北京）教育科技有限公司不再承担任何责任，已缴纳的租赁保证金、租金等费用的相应权利由实际经营主体享有。第二章第1条约定：本合同租赁期为十年，起租日期自免租期结束后次日开始计算，起、止时间见附表二；第二章第2条约定：本合同的免租期及起、止时间见附表二，免租期内，承租方可免付租金，但要按空置期缴纳相应的物业管理费，免租期内承租单元使用的电费、水费、通讯费、燃气费（如有）等公用设施及其他物业合作合同规定由用户承担之一切费用由承租方负担及支付；第二章第3条约定：双方正式签署本合同后10个工作日内，出租方将承租单元按照附表四所述交付标准将承租单元交付给承租方，本合同签订后承租方即可进行对承租单元的规划、设计、改造、装修、宣传推广及招商等商业行为，装修手续应符合物业公司管理要求。第三章第1条约定：双方约定，承租方应在出租房屋全部拆除完并具备装修条件之日起5个工作日内支付一个月租金给出租方，正式进场装修满2个月支付剩余的2个月租金，以后每3个月为一个付款周期，于每次付款周期开始前5个工作日支付，租金标准按附表三，附表三所述租金为净租金，不包含物业管理费、水电费、供暖费、制冷费、通讯费、燃气费等其他费用，但出租方应开具合法有效的发票，该费用由出租方自行承担；第三章第2条约定：承租方应按本项目之《物业服务合同》及有关的公用服务供应规则，按约直接向本项目物业公司或相关行政管理部门如数支付承租方于承租单元内使用的物业管理费、电费、水费、供暖费、通讯费、燃气费（如有）等各种费用。第四章第1条约定：承租方应于双方签署本合同生效后的5个工作日内向出租方支付首期一个月的租金做为租赁保证金（见附表三），已支付的意向金可自动转为保证金，不足部分由承租方补足，租赁保证金作为承租方完全遵守本合同所有规定的担保；第四章第4条约定：如本租赁期届满，或本合同提前终止或解除，承租方同时满足下列条件后，出租方将扣除承租方应支付的租金、物业管理服务费、其他应付费用、违约金及赔偿金等应由承租方承担的费用后，将保证金的余额部分5个工作日内以人民币无息返还给承租方。第七章第3条约定：承租方应按合同约定的时间足额支付租金及保证金；第七章第4条约定：承租方应按本合同的规定准时及直接向出租方或物业公司如数支付物业管理服务费及政府税费、电费、水费、供暖费、制冷费、通讯费、燃气费（如有）等代收费用。第八章第1条约定：出租方声明：其拥有承租单元内232户小业主出租权授权，另有62户由于失联等原因无法签订授权书，由于62户房屋会影响承租方的整体商业运营，且为保证大多数业主的利益，乙方同意业主委员会代表业主先行签约，签订本合同及将承租单元房屋交付给承租方；第八章第2条约定：签约本合同，出租方应出具本合同租赁区域内产权方产权资料（房产证或购房合同），房产证持有人身份证，以及产权方对出租方的有效授权，并向承租方保证其所提供的资料真实有效，如因出租方授权障碍（包括但不限于不实、虚假、超范围授权等）对承租方的经营产生不利影响及经济损失，出租方承担相应的法律责任及关联经济赔偿，出租方应积极协助办理承租单元的相关审批手续（如消防二次验收、各种营业手续等）及取得相关证明文件，所需费用由承租方负担；出租方应在本合同签订后七日内，提供该承租单元的房产证复印件（如未办理房产证，需提供房屋买卖合同复印件）、身份证复印件及授权委托书，如若出租方无法提供的产权证明无法用于工商注册、许可等，承租方有权选择解除本协议，出租方应退还已收保证金、租金，并赔偿承租方的装修损失及关联方的经济损失。第八章第4条约定：在将承租单元交付承租方使用的同时，出租方应与物业公司共同提供在承租单元内所有固定装置及正常使用的设备清单，承租方应即时核对并签署交接清单，以作证明。第八章第13条约定：交房条件：消防设施必须达到国家要求的标准，以《消防初始检验合格意见书》为准。第九章第1条约定：若出现以下任何一种情况时，出租方可单方面终止本合同，要求承租人交还承租单元，出租方应在本合同终止10日内退回承租方剩余未使用租金及押金，出租方有权从租赁保证金中直接扣减承租方任何应付款项及违约金，不够的由承租方补齐。1.1：承租方欠付租金超过三十个工作日的。出现以上任何一种情况，出租方有权发出书面通知书后立即终止合同，承租方必须在收到书面通知后三十日内（此期间应交纳租金、物业管理费等费用）腾退承租单元，在承租方未按上述约定时间腾退承租单元的，如承租房屋中仍有承租方遗留物品的，视为承租方放弃上述物品的所有权，出租方有权自行处理，承租方不主张任何权利。第十二章第2条约定：所有与本合同或与本合同的履行有关的争议，应尽量通过友好协商解决，协商不能解决时，任何一方均有权向本项目所在地的有管辖权的人民法院提起诉讼，违约方还应支付守约方因提起诉讼而支出的全部费用，包括但不限于诉讼费、公告费、公证费、评估费及律师费等；第十二章第3条约定：本合同项下的任何通知均以要求采用书面形式，任何一方发给对方的通知，送至对方在本合同载明的通讯地址并经签收，或通过邮局、快递公司、或在公证人员在场的情况下送至对方的办公地址即视为已经送达，若以传真形式发送的，在成功发送后视为送达；第十二章第4条约定：出租方积极配合承租方协调物业管理公司，敦使物业公司同意：承租方承租期间向物业公司支付2.48元/月/平方米的物业管理费。租赁合同附表二（租赁年期）约定：租赁期共计120个月，承租单元的正式起租日及租赁期以该项目消防整改完成取得消防验收合格证书之日算起；免租期共计四个月，免租期自项目具备租赁及必要的经营条件之日开始计算（必要的经营条件是指项目整体通过消防验收）。附表三（租金、保证金、物业管理服务费、停车费）约定：保证金为第一年一个月租金；免租期内仅支付物业管理费，物业管理费为2.48元/平方米。附表四（交付使用标准）中消防系统需符合商业消防规范，必须取得消防验收合格证书；附表四中还附有二层、三层、四层已签授权房主附件条件汇总表，该汇总表中列明有房主姓名、房号、面积、附加条件。同日，国融业委会（出租方）与嗨课公司（承租方）签订《补充协议》，约定如下：鉴于出租方和承租方于2018年4月17日签署《国融国际租赁合同》（合同编号为：2018041788），双方在平等、互利的基础上签署补充协议如下：1、由于承租方承租的国融国际大厦商业房屋，部分业主已对外出租，在签订委托出租的授权委托书中，另行附加腾退条件和补偿金，详细明细、金额、汇款账户见以下附件A，该部分款项，由承租方在本合同签订后30日内打款到出租方，由出租方逐户予以发放，发放后，应向承租方提供各户签收、领取明细。2、承租方同意预备不超过50万元（含50万元）的资金于账户内，作为62户未签约的业主的备用补偿金，用于未来62户业主可能面临要求提供租金、腾退费用或其他不可预计的开支，但承租方承担该部分资金，不得超过50万元，如若超出，则超出部分由出租方承担，具体使用、签订协议由出租方和承租方共同确认，由承租方逐户支付。庭审中，嗨课公司提交了银行付款凭证，以证明其已向国融业委会支付保证金1055554.25元。对此国融业委会不持异议，确认收到了嗨课公司支付的保证金1055554.25元。嗨课公司向本院提交了业主提供授权材料合格率数据汇总表，欲证明国融业委会的房屋不符合交房条件。该表显示，2078房屋（业主庄严）、2079房屋（业主刘旭东）包括在涉案租赁合同承租房屋的范围内。该表尾页时间为2018年4月13日，尾页有田涛、王海雷签字。国融业委会对该证据的真实性不认可，但认可田涛、王海雷的签字。国融业委会称该证据显示的时间为2018年4月13日，早于租赁合同签订日期2018年4月17日，这表明在签约之前双方已就业主资料交接完毕，如果存在异议，应会在租赁合同中列明。国融业委会还称2078、2079房屋是涉案租赁合同承租范围内的房屋，嗨课公司之所以单独向这两户业主支付租金，是因为其没有整体支付过租金，但又需要临时办公场所，故才单独支付这两户的租金以使用该房屋。嗨课公司提交了1份《关于嗨课科技有限公司租用2078、2079房屋情况说明》（以下简称情况说明）及费用支出凭证，欲证明其在国融业委会未交付房屋的情况下，另外租赁了两间房屋2078、2079，并支出了装修、设计、规划、改造等费用。该情况说明显示日期为2018年5月4日，内容为：“因北京嗨课网络科技有限公司租赁国融国际B座商业2层2078、2079房屋事宜，租赁期三个月共92天，日租金1.88元/平米，如继续使用，自动续期，日期2018年5月4日至2018年8月3日止，租赁期间物业费由苏州嗨课网络科技有限公司承担，其中业主2078、2079房屋水表数0027.1立方米，电表里面含1582°电（合计2056元整），付房租时一并付至业主指定银行卡中。在贵司租赁房屋期间产生的能源费，由贵司一并承担。租期92天2078、2079面积合计270.71，租金共46822元整。因2078预留的王霞银行卡与业主姓名不符，租金由刘旭东收取后再转给庄严。”该情况说明的业主签字处有刘旭东、庄严的签名，租户签字处有王子晗、王海艳的签名。费用支出凭证显示嗨课公司于2018年5月10日向刘旭东转款46822元，注明为“亦庄国融国际招商中心租金”；嗨课公司于2018年5月11日向刘旭东转款2056元，注明为“亦庄电费”；嗨课公司于2018年5月17日向刘旭东转款2056元，注明为“嗨课电费”。国融业委会对该证据的真实性认可，称2078、2079房屋属于涉案租赁合同租赁范围内的房屋，由此可以证明嗨课公司已于2018年5月4日前进场，其他房屋都是要求拆除，而2078、2079房屋单独要求不拆除，作为嗨课公司的招商办公室使用。2018年7月4日，嗨课公司向国融业委会发送《致北京经济技术开发区国融国际业主委员会的函》，内容为：“我司与贵方于2018年4月17日签订了《国融国际大厦租赁合同》，合同签订后，我司依照合同第二章第3条约定，对承租单元进行了规划、设计、装修、改造等工作，并花费了大量的人力、物力。而贵方在合同签订后，并未按约在10天内按照双方合同约定的交付标准将租赁单元交付给我司，主要为现存消防设施未达到国家要求的标准，消防验收未通过以及未取得最新的《消防初始检验合格意见书》，且已拖延至今有大概两个半月的时间。如果超过三个月仍未完成相关交付工作，我司将有权依照双方约定解除合同，并由贵方及业主承担相应违约责任以及因贵方违约对我司造成的一切损失。我司诚然以友好合作的态度与贵方履行合同，但如果由于贵方原因导致合同不能履行，对于我司将造成重大的损失，所以特请贵方及时协调，并于5个工作日内给予相关处理办法及准确解决日期。同时我司保留追究贵方相关经济责任和法律责任的权利。”2018年8月4日，嗨课公司向刘旭东、庄严出具《关于国融国际2078和2079延期支付房租说明》，内容为：“双方于2018年5月4日约定的房屋（租期2018年5月4日-2018年8月3日，租赁面积为270.71平米，租金为1.88元/平米/天，电表数1582，费用已经结算给贵方，物业费由嗨课支付）租期已到期，由于我方重新装修了房屋，并且有我方新购的办公家具在贵方房屋内，需要继续使用贵方房屋。由于国融国际商业部分的消防一直未通过验收，我方租用的房屋一直处于空置状态，现向贵方申请缓期一个月支付房租。”国融业委会向本院提交了1份《客户装修申请表》，内容为：“第一物业国融国际客服部：我公司申请于2018年11月5日开始嗨课（北京）科技教育有限公司国融国际商业整体2、3、4层房间的装修工作，并委托自管装修公司对此房间进行装修，装修公司现场负责人（安全员）田洪奎，希望物业公司能够配合工作。”该内容的下方列明有我司已收到物业关于装修的文件（包括物业公司收费标准、装修管理规定、施工消防安全协议、装修承诺书等）以及我司已备齐证明文件（包括施工单位营业执照副本、施工单位资质等级证明、施工设计说明、施工平面蓝图、装修材料消防部门审核证明等）。该《客户装修申请表》盖有第一物业（北京）股份有限公司亦庄分公司（以下简称物业公司）的印章，而在客户公司签章处有“付儒”的签名。嗨课公司对该证据真实性不认可，但认可付儒系其公司员工，称付儒已在2018年11月5日之前离职。嗨课公司表示其实际上并未进场装修。为核实付儒签字的真伪，本院限定嗨课公司7日内让付儒到庭接受询问，但其未在限定时间内让付儒到庭，应承担相应的不利后果。另经本院向物业公司核实，其确认了该《客户装修申请表》的真实性，并称原件在其处留存。综上，本院对该证据的真实性予以确认。2018年12月19日，北京经济技术开发区公安消防支队作出京公（开）消重销字﹝2018﹞第0001号重大火灾隐患销案通知书，载明：“根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我支队于2018年8月30日对你单位存在的重大火灾隐患（通知书文号：京公（开）消重字﹝2015﹞第0003号）的整改情况进行了检查，整改情况如下:火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、防排烟系统、防火卷帘等自动消防设施已经能够正常使用。经检查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。你单位应依法履行消防安全职责，加强消防管理，确保消防安全。”国融业委会提交了《关于租赁合同权利义务转让的通知函》（以下简称通知函）及顺丰速运快递单、国融业委会的回函和EMS快递单，通知函显示日期为2019年2月18日，顺丰速运快递单显示时间为2019年3月12日。通知函内容为：“贵我双方在2008年4月27日就国融国际项目签订了租赁合同（以下简称原合同），根据原合同第一章第5条及我司决定，我司将原合同中由我司享有的全部权利义务转让给我司另行成立的经营主体北京宇德苑商业管理有限公司（以下简称宇德苑公司），宇德苑公司是我司经营北京市亦庄经济技术开发区荣华中路7号国融国际-嗨课教育综合体项目所成立的项目公司，宇德苑公司同意受让原合同中由嗨课享有的全部权利和义务，并由宇德苑公司概括承受嗨课在原合同中的地位，承担原合同项下的一切责任和后果，该项目由宇德苑公司实际承租运营管理。转让行为自本函发出时生效。附件一：宇德苑公司营业执照复印件。”嗨课公司对该证据真实性认可，并向本院提交了日期为2019年2月22日的《关于租赁合同权利义务转让的通知函》，此份通知函的内容与上述通知函内容一致。2019年3月16日，国融业委会向嗨课公司发送《关于租赁合同权利义务转让的通知函》的回函（以下简称回函，回函日期为2019年3月15日），内容为：“北京经济技术开发区国融国际业主委员会（以下简称我方）和苏州嗨课于2017年11月22日签订《国融国际大厦商业租赁意向书》，业委会在得到相应业主授权后于2018年4月17日与苏州嗨课全资子公司北京嗨课签订了《国融国际大厦租赁合同》及《补充协议》。签约后我方即将房产移交给贵方，供贵方进场做拆除工作及装修准备工作，时至今日，贵方在以下几方面存在故意拖延履约以及违约行为：一、贵方进入租赁场地后故意拖延履行合同义务，一直未与任何拆除公司签订进场拆除合同，在我方一再督促下，贵方才安排一家拆除公司进场拆除。由于贵方未支付拆除公司任何费用，拆除工作完全是拆除公司垫资进行，导致拆除公司工作积极性不高，拆除进度缓慢，即便如此，我方及物业公司仍积极配合拆除工作，现场早已达到装修进场条件。二、在租赁协议签订后近一年时间，虽然我方参加过两次贵方邀请的设计院设计讨论会，但一直未见到贵方完成的装修施工图纸；贵方也从未向物业公司提交施工图纸供审核，也未向政府相关部门进行装修报建手续。三、贵方未履行《补充协议》约定的支付义务，导致剩余未授权业主的授权工作进展不畅。四、我方在政府主导下于2018年8月30日完成大厦整体消防维修，完全具备了进场装修条件。依据《国融国际大厦租赁合同》第三章第1条，贵方应于具备装修条件之日起五个工作日内支付一个月租金，并在随后两个月内再支付二个月租金，即贵方已拖欠我方三个月租金；贵方拖欠物业公司自2018年8月30日起近七个月的物业费，贵方已构成严重违约。在以上事项未得到妥善解决，也未有任何事先沟通的情况下，我方于2019年3月13日收到北京嗨课将租赁权益转给北京宇德苑商业管理有限公司的《关于租赁合同权利义务转让的通知函》，我方倍感诧异！这不是一个负责任的公司应该有的行事方式，我方对贵方的履约能力和履约意愿产生严重质疑。现通知贵方：1.苏州嗨课及北京嗨课负责人自收到本回函之日起3日内来国融国际现场商谈以上事项的解决方案；2.自收到本回函之日起3日内履行《补充协议》约定的支付义务；3.自收到本回函之日起3日内支付拖欠我方的三个月租金；4.自收到本回函之日起3日内支付拖欠物业公司的七个月物业费；5.在上述问题未妥善解决前，我方不接受贵方所谓的权益转让行为；6.我方保留追究贵方违约责任的权利。”2019年3月30日，国融业委会向苏州嗨课公司及嗨课公司发送了《解除合同通知书》，内容为：“北京经济技术开发区国融国际业主委员会（以下简称我方）和苏州嗨课于2017年11月22日签订《国融国际大厦商业商铺租赁意向书》，与苏州嗨课全资子公司北京嗨课于2018年4月17日签订《国融国际大厦租赁合同》（合同编号为2018041788）及《补充协议》，并同时移交给北京嗨课232户业主的授权书及房产证复印件。2018年6月21日，北京嗨课在物业公司办理了进场装修手续，业委会移交场地给嗨课公司。苏州嗨课和北京嗨课在合同履行过程中有故意拖延履约及其他违约行为。签约后近一年时间，除了签约时支付的一个月押金外，嗨课公司一直故意拖延履约，不支付拆除公司费用，让拆除公司垫资施工，并以拆除未完成为借口一直拒付租金，也没有任何施工图纸报备物业公司，已经严重违约。2019年3月13日，我方突然收到北京嗨课将租赁权益转给北京宇德苑公司商业管理有限公司（以下简称宇德苑）的《关于租赁合同权利义务转让的通知函》，原代表我方参与签约谈判的高阁经纪公司成为宇德苑股东，高阁经纪公司法人王海燕成为宇德苑法人代表。我方倍感诧异。我方于2019年3月16日通过EMS分别向苏州嗨课和北京嗨课邮寄了《关于租赁合同权利义务转让的通知函》的回函，督促二公司自收到回函之日起3日内履行合同义务，明确在履约问题未妥善解决前，不接受北京嗨课所谓的权益转让行为，但二公司拖延至今未履行合同义务，未缴纳租金和物业费，未进行房屋装修设计、施工。北京嗨课违法将我方交付的授权业主个人信息提供给高阁经纪公司王海燕，导致业主被恶意骚扰，严重侵害业主权益。北京嗨课出具不实声明，通过王海燕向北京经济技术开发区国融国际业主委员会及业委会主任进行疯狂人身攻击和诽谤，严重侵害业委会及业委会主任的权益。在未缴纳房租，未装修房屋的情况下，竟然对外开始招商，严重损害了广大业主的合法权益。2019年3月21日王海燕代表宇德苑和北京嗨课要往商业里搬运家具欲设立招商中心，被业委会拒绝并阻止。其后作为房屋中介公司、嗨课公司、宇德苑三重身份代表的王海燕开始利用各种渠道散布抹黑业委会及业委会主任的谣言。我方现通知苏州嗨课和北京嗨课，于2019年3月30日起解除合同，解除签订的《国融国际大厦商业商铺租赁意向书》、《国融国际大厦租赁合同》和《补充协议》。”根据国融业委会提交的EMS快递单查询，嗨课公司于2019年4月4日签收了国融业委会发送的名为解除合同通知书的快递。国融业委会向本院提交了律师费发票1张，以证明其产生律师费50000元。该发票的销售方为北京市宝鼎律师事务所，开票日期为2019年6月4日，金额为50000元。庭审中，国融业委会称其于2018年4月17日签订租赁合同当日即已将涉案房屋及相应资料（业主授权书、身份证复印件等）交付给了嗨课公司，但双方没有签订交接清单。国融业委会还称涉案房屋已于2018年12月26日完成拆除工作，具备了装修的条件。对于国融业委会的上述意见，嗨课公司不予认可，称国融业委会没有向其交付全部业主资料，且未向其交付房屋。嗨课公司还称除了对2078、2079房屋装修外，其从未进场控制过其他房屋，亦未进行过拆除。经询，国融业委会称其在发出《解除合同通知书》后，即将涉案房屋收回，现已将涉案房屋出租给了案外人。国融业委会还称其收回涉案房屋时，室内已经拆除完毕。对此，嗨课公司确认国融业委会已将涉案房屋出租给了案外人。经查，嗨课公司并未支付过涉案房屋的物业费。庭审后，嗨课公司向本院提交了反诉状，并以本案提及的拆除公司另案提起诉讼为由，向本院提交了申请书，申请本案中止审理。本院认为，国融业委会与嗨课公司签订的租赁合同及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。本案的争议焦点为嗨课公司是否存在违约行为以及涉案租赁合同和《补充协议》是否应予解除。针对焦点问题，本院认定如下：第一，关于国融业委会是否提供齐全相关资料的问题。根据查明的事实和双方提交的证据，国融业委会与嗨课公司签订上述租赁合同及《补充协议》之前，已就涉案房屋的情况、房主的授权手续等进行了确认，且双方在合同中亦就房主的附加条件予以列明。由此可见，嗨课公司对国融业委会交付给其的租赁区域内产权方产权资料、授权手续等并未提出异议，现其认为国融业委会未按约提供完整的相关资料，依据不足。况且，资料是否提供齐全，并不是国融业委会交付房屋以及嗨课公司支付租金、物业费的前提条件。故对嗨课公司据此提出的涉案房屋交付条件未达成的抗辩意见，本院不予采信。第二，关于房屋交付条件是否达成的问题。国融业委会称其在签订租赁合同当日即将涉案房屋交付给了嗨课公司，但双方并未签订书面的交接清单。而嗨课公司认为国融业委会未按约与其进行核对设备并签署交接清单，房屋交付条件未达成。对此，本院认为，双方虽约定在正式签署本合同后10个工作日内，国融业委会将承租单元按照附表四所述交付标准将承租单元交付给承租方（附表四中约定消防系统需符合商业消防规范，必须取得消防验收合格证书），但同时双方还约定交房条件为消防设施必须达到国家要求的标准，以《消防初始检验合格意见书》为准。在国融业委会未提交充分证据证明其已于签订租赁合同当日即将涉案房屋交付给嗨课公司且经过嗨课公司确认的情况下，应以消防设施达到国家要求的标准时才具备了交房条件。根据北京经济技术开发区公安消防支队于2018年12月19日作出的重大火灾隐患销案通知书显示，消防支队在2018年8月30日对国融国际项目的整改情况进行了检查，整改情况为火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、防排烟系统、防火卷帘等自动消防设施已经能够正常使用。确认国融国际项目重大火灾隐患已整改消除，予以销案。据此可见，在2018年8月30日时涉案房屋的消防设施达到了国家要求的标准。虽嗨课公司认为消防验收合格时间应为2018年12月19日，但本院结合查明的事实，并根据《客户装修申请表》中载明的时间，确认2018年8月30日时即具备了交房条件。第三，关于国融业委会是否已向嗨课公司交付房屋的问题。对此，嗨课公司抗辩称国融业委会至今未向其交付涉案房屋，其亦未进场进行拆除和装修工作。本院认为，首先，嗨课公司与2078、2079房屋的业主签订了情况说明，承租了2078、2079房屋，并支付了租金。庭审中，嗨课公司自认已对2078、2079房屋进行了装修、设计、规划和改造。而根据嗨课公司提交的汇总表显示，该2078、2079房屋包括在涉案租赁合同承租房屋的范围内，如确实像嗨课公司所述，其至今未进入承租单元，则其承租2078、2079房屋不符合常理，对此嗨课公司并未给予合理解释。其次，根据嗨课公司于2018年7月4日向国融业委会发送的函显示，其提出已依照合同第二章第3条约定，对承租单元进行了规划、设计、装修、改造等工作，花费了大量的人力、物力，并提出国融业委会并未按约在10天内按照双方合同约定的交付标准将租赁单元交付给嗨课公司，主要为现存消防设施未达到国家要求的标准，消防验收未通过以及未取得最新的《消防初始检验合格意见书》，且已拖延至今大概两个半月的时间。结合上述重大火灾隐患销案通知书载明的检查时间，能够看出虽国融业委会与嗨课公司未办理书面交接手续，但在嗨课公司发函时，其已接收了承租单元，只不过由于国融业委会此时仍未完成消防验收，交付的租赁单元不符合合同约定的标准。最后，根据《客户装修申请表》显示，嗨课公司向物业公司提交了申请，称其将于2018年11月5日开始对国融国际商业整体2、3、4层房间进行装修。如确如嗨课公司所述，其并未进场拆除，那么此时向物业公司提出装修申请不符合常理，对此嗨课公司并未给予合理解释。故本院综合当事人陈述和提交的证据，对嗨课公司的该项意见不予采信。综上，本院认定嗨课公司已接收了涉案承租单元，并进行了规划、设计、装修、改造等工作，鉴于国融业委会并未提交充分证据证明交付房屋的时间，本院以2018年8月30日涉案承租单元消防验收合格时作为交房时间。第四，关于房屋租金是否达到付款条件的问题。如上所述，嗨课公司接收了涉案承租单元，并进行了规划、设计、装修、改造等工作，根据租赁合同约定，嗨课公司应在出租房屋全部拆除并具备装修条件之日起5个工作日内支付一个月租金给出租方，正式进场装修满2个月支付剩余的2个月租金。根据查明的事实，即使按照《客户装修申请表》的时间来算，涉案承租单元在2018年11月5日即具备了装修条件，那么嗨课公司应自该日起5个工作日内向国融业委会支付租金。但根据查明的事实，嗨课公司并未按期支付相应租金，构成违约，国融业委会有权依据合同第九章第1条的约定，主张解除租赁合同。就解除的时间问题，经查，国融业委会于2019年3月30日通过EMS快递向嗨课公司发送了《解除合同通知书》，2019年4月4日，嗨课公司签收了该快递。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本院确认租赁合同和《补充协议》解除的时间为2019年4月4日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现由于嗨课公司违约导致合同解除，其无权再向国融业委会要求免租期，嗨课公司自免租期开始计算时即应向国融业委会支付租金。根据租赁合同约定，免租期自项目具备租赁及必要的经营条件之日开始计算（必要的经营条件是指项目整体通过消防验收），项目整体通过消防验收的时间为2018年8月30日，故免租期应自2018年9月1日开始起算。对国融业委会主张的2018年9月1日至2019年3月30日期间的租金损失7388879.75元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。第五，关于嗨课公司应否支付物业管理费的问题。如上所述，租赁合同因嗨课公司未按期支付租金而解除，其应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，嗨课公司应在收到国融业委会发送的《解除合同通知书》后三十日内（此期间应交纳租金、物业管理费等费用）腾退承租单元。国融业委会有权向嗨课公司主张2018年9月1日至2019年3月30日期间的物业管理费，对国融业委会主张的该期间的物业管理费344968元，有合同依据，且不违反法律规定，本院予以支持。第六，关于国融业委会主张的律师费50000元。本院认为，虽双方在租赁合同中对此有所约定，但国融业委会提交的证据不足以证明其已实际支出了该费用，故对其该项主张，本院不予支持。第七，对嗨课公司在本案庭审结束后提交的反诉状，已超出法律规定的提起反诉的期间，本院不予处理。对嗨课公司提交的中止审理申请，本院经审查认为嗨课公司与案外人之间的争议，并不影响本案的审理，故不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、嗨课（北京）教育科技有限公司于本判决生效后十日内向北京经济技术开发区国融国际业主委员会支付二〇一八年九月一日至二〇一九年三月三十日期间的租金7388879.75元；二、嗨课（北京）教育科技有限公司于本判决生效后十日内向北京经济技术开发区国融国际业主委员会支付二〇一八年九月一日至二〇一九年三月三十日期间的物业管理费344968元；三、驳回北京经济技术开发区国融国际业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66287元，由北京经济技术开发区国融国际业主委员会负担426元（已交纳），由嗨课（北京）教育科技有限公司负担65861元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈珊珊人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  王国良二〇一九年八月三十日书 记 员  杨 茜