河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终2736号上诉人（原审被告）：张世红，男，1960年12月15日出生，汉族，住新乡市。上诉人（原审被告）：夏卫花，女，1980年10月13日出生，汉族，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：许恒芳，河南正安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，河南正安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常玉海，男，1966年8月19日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：王永玉，河南泓升源律师事务所律师。上诉人夏卫花、张世红因与被上诉人常玉海房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院于2019年5月15日作出（2018）豫0702民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月2日公开开庭审理了本案。上诉人夏卫花、张世红的委托诉讼代理人许恒芳、王艳和被上诉人常玉海及其委托诉讼代理人王永玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏卫花、张世红上诉请求：1、撤销新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初4983号民事决中的第一、二项判决。2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原判决显示，“张世红、夏卫花于本判决生效之日起十日内为常玉海办理位于新乡市××大道与××交叉口西南角师大嘉苑10号楼103室房屋的商品房买卖合同登记备案（备案合同号：42015-1008020）变更手续。”上诉人认为此项判决不当，判决理由不能成立。其理由是：涉案房屋上诉人已交纳了房屋契税及一切费用，并双方合同约定在上诉人办好房产证件后配合被上诉人办理过户。所以法院判决变更合同备案不是双方合同的约定，已经超越了双方合同约定的条件。二、原判决说：“涉案房屋至今未办理所有权登记的原因不完全在于张世红、夏卫花，还存在开发单位、施工单位等方面的原因，故本案不再处理。”同时原判决又说：“张世红、夏卫花于本判决生效之日起十日内支付常玉海违约金50,000元。”上诉人认为此项判决不当，判决理由不能成立。其理由是：第一，原判决说：“涉案房屋至今未办理所有权登记的原因不完全在于上诉人及原审被告，故本案不再处理。”却又判决上诉人支付被上诉人违约金，二者明显矛盾。第二，涉案合同第三条约定：“由于甲方待售房为公务员公积金贷款购买，房产证办理时间难以确定。但甲方保证无论何时办理，甲方均在办好房产证后第一时间通知乙方，并配合乙方将房屋产权过户。”被上诉人知悉房产证尚未办理一事，并且双方合同并未约定具体交房时间，虽然上诉人说不想卖房，是基于被上诉人不交房款情况的态度，但事实是被上诉人已经占有该房，并且也没有交付房款。现被上诉人以此为由主张上诉人违约，要求上诉人支付违约金，但房产证尚未办理，被上诉人没有交付剩余房款，上诉人依法无法办理过户手续，并未违约。故一审法院判决让上诉人办理房产过户备案登记及承担违约金与事实不符，属于适用法律错误。恳请二审法院依法撤销一审判决中的第一、二项判决。常玉海辩称：一、本案上诉人夏卫华于2018年6月17日短信通知被上诉人，房子不卖了。随后上诉人弟弟夏伟介入，发短信要求被上诉人搬出涉案房屋。上诉人表示不再履行合同，已经构成违约。二、按照双方签订的《购房协议》第4条约定，“如甲方违约，应向乙方支付2倍定金的违约金。”由于上诉人违约，故应当向被上诉人支付100,000元的违约金，一审法院判决上诉人支付违约金并无不当。相反，被上诉人认为一审法院将违约金调至50,000元并不合理，因违约金是双反约定的，没有高于合同约定金额500,000元的30%，一审法院不应当降低违约金数额。常玉海向一审法院起诉请求：1、张世红、夏卫花继续履行2017年6月21日签订的购房协议，确认涉案房屋归常玉海所有；2、2017年5月25日前拖欠的物业费700元由张世红、夏卫花承担；3、诉讼费用由张世红、夏卫花承担。后常玉海将诉讼请求变更为：1、张世红、夏卫花继续履行2017年6月21日签订的购房协议，并向常玉海支付违约金100,000元；2、张世红、夏卫花协助常玉海办理变更商品房买卖合同备案手续，确认涉案房屋归常玉海所有；3、2017年5月25日前拖欠的物业费700元由张世红、夏卫花承担；4、诉讼费用由张世红、夏卫花承担。一审法院认定事实：2017年6月21日，常玉海与张世红、夏卫花签订购房协议，双方约定：张世红、夏卫花将位于新乡市××大道与××交叉口西南角师大嘉苑10号楼103室房屋以500,000元的价格出售给常玉海，常玉海先支付购房定金50,000元，待房产过户给其后，常玉海在过户手续办结后1日内向张世红、夏卫花结清余款；张世红、夏卫花在收到定金之日起5日内清理好待售住宅，并在第6日向常玉海交付钥匙；如张世红、夏卫花违约，应向常玉海支付2倍定金的违约金，如常玉海违约，除定金归张世红、夏卫花外，还应以市场价补齐入住总天数的租金。2017年5月22日，常玉海以银行转账方式向张世红付款50,000元，并在接收房屋后居住至今。后张世红、夏卫花拒绝出售上述房屋。现常玉海诉至法院，要求张世红、夏卫花继续履行合同并支付违约金等。一审法院另查明：张世红、夏卫花原为夫妻，二人于2018年4月16日离婚并办理了登记。2019年3月5日，张世红出具声明，称放弃对上述房屋的所有权，将其赠与夏卫花。上述房屋的商品房买卖合同已于2015年10月8日登记备案（备案合同号：2015-1008020）至张世红、夏卫花名下。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张世红、夏卫花与常玉海签订合同，将其房屋出售给常玉海，该合同基于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故其依法成立有效，予以确认，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。故在常玉海已支付50,000元购房定金的情况下，其应按合同约定向张世红、夏卫花支付剩余450,000元购房款，张世红、夏卫花应为常玉海办理涉案房屋的商品房买卖合同登记备案变更手续。同时，因张世红、夏卫花多次向常玉海明确表示不再出售涉案房屋并不协助常玉海办理相关手续，其行为已构成违约，导致常玉海提起本次诉讼，故张世红、夏卫花应按合同约定向常玉海支付双倍定金数额的违约金即100,000元，但考虑到该约定明显过高，故一审法院综合考量涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定上述违约金为50,000元。常玉海还要求确认涉案房屋归其所有，但从本案现已查明的事实来看，常玉海购买涉案房屋并未支付全部购房款，同时，经向双方当事人了解，涉案房屋至今未办理所有权登记的原因不完全在于张世红、夏卫花，还存在开发单位、施工单位等方面的原因，故本案不再处理，常玉海可另行主张权利。常玉海还要求张世红、夏卫花支付2017年5月25日前拖欠的700元物业费，但未提交相应证据证明，而张世红、夏卫花也不予认可，原审法院不予支持。张世红、夏卫花辩称涉案房屋没有取得产权证书，根据法律规定不能出卖，但《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”张世红、夏卫花的上述意见明显与该法律规定相悖，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，原审判决如下：一、张世红、夏卫花于判决生效之日起十日内为常玉海办理位于新乡市××大道与××交叉口西南角师大嘉苑10号楼103室房屋的商品房买卖合同登记备案变更手续，常玉海同时支付张世红、夏卫花剩余购房款450,000元；二、张世红、夏卫花于判决生效之日起十日内支付常玉海违约金50,000元；三、驳回常玉海的其他诉讼请求。如果张世红、夏卫花、常玉海未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,807元，保全费3,020元，共计12,827元，由张世红、夏卫花承担。本院二审期间，上诉人提交税票及买卖合同。该证据用于证明：上诉人已经按照要求办理商品房备案登记手续，并与开发商签订买卖合同，约定开发商在交房两年之内办理房产证；上诉人以为签订买卖协议后很快会办理房产证，所以才会约定房产过户后交齐剩余房款。被上诉人常玉海发表质证意见称：1、该证据不属于民事诉讼法规定的新证据；2、该证据不是上诉人不继续履行合同的理由，跟上诉人违约无直接关系。本院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案二审庭审中，上诉人提交的税票和买卖合同均由上诉人持有，却未在一审程序中提交，且该证据不能对上诉人拒绝继续履行合同的行为作出合理解释，故本院对上诉人提交的证据不予采信。本案中，经双方当事人一致协商签订的《购房协议》已经成立且生效，其内容对协议双方具有约束力。但上诉人多次明确向被上诉人表示不愿出售涉案房屋，即不愿承担双方约定之义务，已经构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因涉案房屋尚未取得产权证书，故一审法院为保障合同之履行，判令上诉人为被上诉人办理商品房买卖合同登记备案变更手续，并要求被上诉人支付合同约定的剩余房款，并无不当，应予以维持。同时，一审法院综合考量涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定违约金为50,000元，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，张世红、夏卫花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,800元，由张世红、夏卫花负担。本判决为终审判决。审判长  张妍丽审判员  温双双审判员  刘 辉二〇一九年八月二十七日书记员  王 琪