河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终1589号上诉人(原审被告)：刘海霞，女，1980年2月19日出生，汉族，现住焦作市中站区。委托诉讼代理人：邓超，河南剑源律师事务所律师。上诉人(原审被告)：戈建新，男，1974年3月28日出生，汉族，现住焦作市山阳区。上诉人(原审被告)：戈亚芳，女，1978年7月12日出生，汉族，焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王琛，河南博联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炳豫，河南博联律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：卫军，男，1970年4月28日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：郭鸿洋，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮秋霞，河南苍穹律师事务所律师。上诉人刘海霞、戈建新、戈亚芳因与被上诉人卫军确认合同无效纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘海霞及其委托诉讼代理人邓超，上诉人戈建新、戈亚芳的委托诉讼代理人王琛、王炳豫，被上诉人卫军及其委托诉讼代理人郭鸿洋、阮秋霞参加诉讼。本案现已审理终结。刘海霞上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定戈建新依据委托书与戈亚芳签订《房地产买卖契约》系无权代理缺乏证据。原判认定被告不构成善意取得错误，原审判决适用法律错误。戈建新、戈亚芳上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决对卫军与于立竞之间的债权债务关系是否消灭、涉案委托书是否有委托卖房的真实意思、房屋买卖合同是否无效等事实认定不清，认定戈亚芳不构成善意取得错误，适用法律错误。被上诉人卫军答辩意见：一、一审认定涉案委托书没有委托卖房的真实意思表示，上诉人戈建新系无权代理。被上诉人卫军已经于2010年6月23日即借款期限届满前偿还了该笔债务，房屋抵押应当解除，但戈建新仍将该房屋出卖明显是无权代理。涉案公证委托书均是戈建新伪造，被上诉人从未委托戈建新卖房也从未收到该公证书，也未签署该委托书。一审法院已向公证处调取该公证书，公证处已明确回复无此公证书的档案，已经证明公证委托书的虚假，无需再鉴定。被上诉人卫军一直在涉案房屋居住，直至该房屋被马村区人民法院强制执行时才知道合法权利受到侵害，至房管局查询才知房屋已被戈建新、戈亚芳转移至戈亚芳名下，戈亚芳又转至刘海霞名下。一审法院认定上诉人戈建新系无权代理，认定事实清楚。二、上诉人戈亚芳不构成善意取得。上诉人戈亚芳是金桥公司的委托代理人，又与上诉人戈建新是兄妹关系，其对被上诉人借款的情况非常了解，对房屋的情况也非常清楚，其明知戈建新系无权代理，又以明显低于市场的价格受让该房屋，不构成善意取得。上诉人戈建新与戈亚芳签订的房地产买卖契约应当无效。三、上诉人刘海霞的上诉请求，撤销（2018）豫0802民初1696号判决书第二项、第三项内容，也就是说上诉人刘海霞认可第一项判决，即认可戈建新与戈亚芳签订的房地产买卖契约无效，戈亚芳系无权处分。因戈建新与戈亚芳签订的房地产买卖契约无效，戈亚芳不能取得房屋的所有权，戈亚芳与刘海霞签订焦作市存量房屋买卖合同转让该房屋也属于无权处分。上诉人刘海霞对房屋未实地查看，对房屋实际情况均不关心，对该房由谁实际控制以及是否存在争议，房屋能否交付均未作了解，未尽到善良相对人的谨慎注意义务。且上诉人刘海霞受让房屋的价格为350000元，而该房在2017年4月的市场价格约为600000元，其以明显的低价受让该房屋，不构成善意取得。2017年4月17日戈亚芳与刘海霞签订的《焦作市存量房屋买卖合同》应当无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。卫军向一审法院起诉请求：1．判决原告与被告戈亚芳的房屋买卖合同及转让行为无效；2．判决被告戈亚芳与被告刘海霞的房屋买卖合同及转让行为无效；3．本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告卫军增加如下诉讼请求：将涉案房屋的所有权登记变更到原告名下。事实与理由：2009年12月29日，原告向于立竞借款15万元，期限6个月，自2009年12月29日至2010年6月28日，借款利率为月息10‰，从出借人实际交付借款之日起计息至本金结清之日，借款用途为投资经营。原告以自有的坐落于解放区人民大道××区××楼××单元××号的房产（房屋所有权证号为焦房权证解字第××号）提供抵押担保，并办理抵押登记。焦作金桥投资担保咨询有限公司（以下简称金桥公司，法定代表人为戈建新，委托代理人为戈亚芳）为该借款提供连带责任保证。因该笔借款的实际出借人为被告戈建新，原告于2010年6月23日向被告戈建新偿还该笔借款，本息共计20万元。2011年1月份，被告戈建新持伪造的委托手续［（2009）年焦信证民字第1401号公证书］谎称是原告的委托代理人，将原告所有的位于解放区人民大道××区××楼××单元××号的房产转让给被告戈亚芳。原告从未签署过此委托书，经向在（2009）焦信证民字第1401号公证书上署名的河南省焦作市恒信公证处查询，该公证处并不存在该编号的公证书，此公证书系被告戈建新伪造。之后，被告戈亚芳又将原告的上述房产转让给被告刘海霞，刘海霞因与戴黎霞的借款纠纷被诉至马村区人民法院，该房产被法院强制执行。直至法院来查封房产时，原告才知道自己所有的房产被他人变卖，财产权利遭受侵害。原告认为，被告戈建新伪造委托手续，与被告戈亚芳合谋将原告所有的房产转移，非法占为己有，又与被告刘海霞串通，以合法形式掩盖非法目的，严重侵害原告的财产权益。一审法院认定事实：2009年12月29日，卫军和李红霞作为共同借款人（乙方）与出借人于立竟（甲方）签订编号为：借金桥民贷房字第××号《借款合同》，约定甲方向乙方提供借款15万元，期限6个月，自2009年12月29日至2010年6月28日。借款利率为月息10‰，从出借人实际交付借款之日起计息至本金结清之日。金桥公司（丙方）为该合同项下的借款提供连带责任保证，被告戈建新系金桥公司的时任法定代表人，被告戈亚芳系金桥公司的委托代理人。同时约定甲方有权选择乙方或者丙方为被强制执行人或者选择乙方及丙方为被强制执行人。丙方承担保证责任后，甲方享有的上述债权、房地产抵押权即转移给丙方。同日，卫军、李红霞作为抵押人（甲方）与抵押权人于立竟（乙方）签订《房地产抵押合同》，约定甲方用位于解放区人民大道××区××楼××单元××号的房屋为上述借款提供抵押担保，双方约定抵押房地产价值为16万元。同日，抵押权人于立竞（甲方）、抵押人卫军、李红霞（乙方）与担保人金桥公司（丙方）共同向河南省焦作市众信公证处申请对前述《借款合同》和《房地产抵押合同》进行公证并赋予强制执行效力。河南省焦作市众信公证处于2009年12月29日出具（2009）焦众证经字第1708号公证书，证明前述《借款合同》和《房地产抵押合同》上金桥公司的印鉴及其委托代理人戈亚芳的签字及于立竞、卫军和李红霞的签字、指印均属实，并载明自前面的《借款合同》和《房地产抵押合同》生效之日起，该公证书具有强制执行的效力。2009年12月25日，河南省焦作市恒信公证处出具（2009）焦信证民字第1401号公证书，载明卫军和李红霞于2009年12月25日在金桥公司，在公证员王某和公证员助理沈海宾的面前，在前面的《委托书》上签字、按指印。《委托书》载明：委托人为卫军和李红霞，受托人为戈建新。委托人是原配夫妻，河南省焦作市人民大道南丰泽园D区7号楼2单元5号的房产是委托人的夫妻共有财产，因向于立竟借款，已于2009年12月29日在焦作市房产管理局办理抵押登记。委托人欲出售上述房产，需办理该房屋有关注销抵押手续、过户手续，因不能亲自到焦作市房产管理局办理，特委托戈建新为代理人，代为办理如下事项：一、到焦作市房产管理局代为办理上述房产的注销抵押登记手续、代为领取房屋所有权证书；二、代为办理房屋产权过户（房产变更登记）手续、代为交房；三、代为办理房屋的土地使用权过户（土地使用权变更登记）手续，代为办理房屋内水、电、有线电视等附属设施的过户手续；四、代为办理房地产买卖以及过户过程中的其他相关事宜；五、代为收执该委托书公证书（叁分）。受托人为代理上述事项所实施的法律行为及签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并由委托人承担相应的法律后果。委托期限自2010年6月28日起至2011年6月28日止。该委托书显示有卫军及李红霞的签字，落款时间为2009年12月25日。2010年6月23日，被告戈建新收到原告卫军的还款20万元，并向卫军出具了收据。2011年1月19日，被告戈建新以卫军及李红霞的委托代理人身份与被告戈亚芳签订《房地产买卖契约》，将解放区人民大道××区××楼××单元××号的房屋以172400元的价格转让给被告戈亚芳，并由戈亚芳缴纳了相应的契税，后诉争房屋的所有权人变更为戈亚芳。2017年4月17日，被告戈亚芳（甲方）与被告刘海霞（乙方）签订《焦作市存量房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其合法拥有的坐落于焦作市解放区人民路丰泽园D区7号楼2单元5号的房产依法转让给乙方，乙方已对房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋。房屋总价款为35万元，由乙方于2017年4月17日前直接将定金、保证金等之外的购房款支付给甲方。后，该房屋的所有权人变更登记为刘海霞。上述两次房屋转让均未实际交付，原告卫军一直在该房屋内居住生活至今。之后，刘海霞因与戴黎霞民间借贷纠纷，戴黎霞向焦作市马村区人民法院申请执行，马村区人民法院查封了登记在刘海霞名下的诉争房屋。卫军向马村区人民法院提出执行异议，要求中止对诉争房屋的执行并解除查封，并向提起本案诉讼，要求确认诉争房屋的两次买卖合同均无效，并要求将诉争房屋恢复登记至其名下。马村区人民法院于2018年5月21日作出（2018）豫0804执异6号执行裁定书，裁定中止对诉争房屋的执行。中止期间对该房产的查封不予解除，但对该房产不得采取拍卖、变卖等执行措施。在审理过程中，原告卫军申请对2009年12月25日签署的《委托书》上的其签名真实性进行鉴定，后其未能按鉴定机构的要求交纳鉴定费用，放弃了该鉴定申请。经该院到焦作市恒信公证处查询，未能查找到（2009）焦信证民字第1401号公证书的卷宗档案。诉争房屋的坐落现登记为解放区人民路丰泽园D区7号楼2单元5号。一审法院认为，戈建新与戈亚芳签订《房地产买卖契约》是根据河南省焦作市恒信公证处出具的（2009）焦信证民字第1401号公证书中卫军及李红霞的授权，而该委托书的落款时间是2009年12月25日，委托书内容却载明委托人因向于立竟借款，已于2009年12月29日就诉争房屋在焦作市房产管理局办理了抵押登记。欲出售上述房产，需办理该房屋有关注销抵押手续、过户手续等内容。该委托书确认了还未发生的事项，且明显与查明事实不符，委托期限从2010年6月28日起，该时间与卫军、李红霞与于立竟签订借款合同约定的借款期限届满日期相吻合，签订委托书时委托人是否能够按约定偿还出借人于立竟的借款尚不知晓，更谈不上办理该房屋的注销抵押手续。该委托书仅是对卫军、李红霞向于立竟借款的一种担保，并没有委托卖房的意思表示。故戈建新依该委托书的授权与戈亚芳签订的《房地产买卖契约》显系无权代理。而戈亚芳系金桥公司的委托代理人，又与被告戈建新系亲属关系，其受让诉争房屋的价格172400元也明显低于市场价，且对房屋的占有情况不予关注，未尽审慎注意义务，故戈亚芳受让诉争房屋不构成善意取得。卫军要求确认戈建新以其委托代理人的身份与戈亚芳于2011年1月19日签订的《房地产买卖契约》无效的请求符合相关法律规定，予以支持。戈建新以卫军、李红霞委托代理人的身份与戈亚芳签订的《房地产买卖契约》无效，故戈亚芳并不能取得诉争房屋的合法所有权，其与刘海霞签订《焦作市存量房屋买卖合同》转让诉争房屋也属于无权处分行为。且诉争房屋一直由卫军居住使用至今，刘海霞在受让该房屋时，也未对该房屋进行实地查看，对该房屋由谁实际控制使用及是否存在争议均未作了解，也未能尽到善良相对人的谨慎注意义务，故刘海霞受让该房屋也不能构成善意取得，戈亚芳与刘海霞于2017年4月17日签订的《焦作市存量房屋买卖合同》也应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故本案诉争房屋应恢复到之前的产权状态，卫军要求将诉争房屋的所有权恢复登记至其名下的请求依法成立，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认被告戈建新以原告卫军委托代理人的身份与被告戈亚芳于2011年1月19日签订的《房地产买卖契约》无效；二、确认被告戈亚芳与被告刘海霞于2017年4月17日签订的《焦作市存量房屋买卖合同》无效；三、被告戈建新、戈亚芳、刘海霞应于判决生效之日起十日内协助将坐落于解放区人民路丰泽园D区7号楼2单元5号的房屋所有权恢复登记至原告卫军名下。案件受理费200元，由被告戈建新、戈亚芳、刘海霞承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人戈建新、戈亚芳提交的证据有：第一组证据卫军与戈建新部分借款明细、中国工商银行流水14页、建设银行网上转账凭证2页、个人贷款支付凭证及中信银行卡账户交易明细、个人电子转账凭证共3页、中国工商银行网上银行电子回单1页、焦作中旅银行账户交易明细及债务人卫军等未履行合同的情况说明3页、中国工商银行网上银行电子回单1页、焦作中旅银行账户交易明细、山阳区法院执行案件立案登记表2页、借款结清证明1页。拟证明卫军与戈建新之间存在至少13笔借款，借款金额达165万。2010年6月23日卫军还戈建新20万元，实际是针对戈建新提交明细表中第八笔借款。原审法院未查明双方债权，涉案债权是否清偿事实不清。第二组证据《致委托方函》，拟证明涉案房产是以评估机构评估价格成交，不存在低价转让的情况。上诉人刘海霞提交的证据有：第一组证据房产证一份四页、焦作市存量房屋买卖合同一份三页，拟证明刘海霞合法购买了本案争议房屋，并登记取得了房产证，应享有房屋所有权。第二组证据2017年3月10日中国工商银行转账凭证一份，拟证明刘海霞支付了相应的房屋价款30万元。被上诉人卫军对戈建新、戈亚芳提交上述证据的真实性、关联性均有异议。一审时戈建新陈述其卖掉卫军房屋是因为卫军没有归还于立竟借款，与其他借款无关。2010年6月23日卫军向戈建新偿还了20万，已结清该笔借款。该组证据虽有转款明细但是没有借款合同无法证明该转款与卫军是借贷关系。对上诉人刘海霞提交的证据真实性、关联性没有异议。但一审已查明2017年4月18日房产测绘机构没有去现场测绘。戈亚芳将房屋出卖给刘海霞，双方签订的合同是虚假的，双方约定的房屋成交价格35万明显低于市场价格。刘海霞并未到购买的房屋现场去核实房屋现状，甚至不关心房屋是否存在，购买后也未到房屋查看，不是善意第三人。工商银行凭证仅证实2017年3月7日刘海霞转账给戈亚芳30万元，但双方签订合同是2017年4月17日。刘海霞在向戈亚芳支付购房款时，双方还没有购买房屋的合意，不符合正常交易习惯。上诉人刘海霞对上诉人戈建新、戈亚芳提交的证据不发表意见。上诉人戈建新、戈亚芳对刘海霞的两组证据无异议。本院对上述证据审查认为，上诉人戈建新、戈亚芳提交证据的真实性存疑，虽有转款明细、银行转账记录，但并未提交相关借款合同印证，无法证明卫军与戈建新之间存在多笔借贷关系，不能证实其证明指向，对上述证据不予采纳。对于上诉人刘海霞提交的两组证据的真实性予以确认，但工商银行凭证仅能证实2017年3月7日刘海霞向戈亚芳转账30万元，而双方签订《焦作市存量房屋买卖合同》的日期为2017年4月17日，金额为35万元，因此该组证据与本案之间缺乏关联性，本院不予采纳。经审理查明的事实与一审认定事实相一致。本院认为，已查明2009年12月29日卫军和李红霞作为共同借款人与出借人于立竟签订了《借款合同》，金桥公司是实际出资人，金桥公司法定代表人是上诉人戈建新，其妹戈亚芳系金桥公司的委托代理人。卫军、戈建新虽然对河南省焦作市恒信公证处出具（2009）焦信证民字第1401号公证书的真实性各执一词，但该公证书载明内容明显存在多处逻辑错误，不能证实上诉人戈建新主张的卫军、李红霞有委托其卖房并办理相关过户手续的意思表示，因此戈建新依据该委托书授权与戈亚芳签订的《房地产买卖契约》系无权代理。上诉人戈亚芳、刘海霞在受让诉争房屋时，受让价格明细低于市场价，且均未到涉案房屋实地查看，对该房由谁实际控制以及是否存在争议、房屋能否交付等情形均未作了解，未尽审慎注意义务，其行为均不能构成善意取得，原审判决认定戈建新以卫军委托代理人身份与戈亚芳签订的《房地产买卖契约》及戈亚芳与刘海霞签订的《焦作市存量房屋买卖合同》无效并无不当。综上所述，戈建新、戈亚芳、刘海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘海霞、戈建新、戈亚芳负担。本判决为终审判决。审判长 李军审判员苏杭审判员赵歆法官助理薛雪丽二〇一九年八月十三日书记员 申          娇