洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初170号原告：常晓扬，女，1986年5月18日出生，汉族，住河南省汝阳县。被告：范会萍，女，1977年9月8日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：曾凡荣，女，1982年9月8日出生，汉族，住河南省镇平县。被告范会萍、曾凡荣共同委托诉讼代理人：权长胜，河南润合律师事务所律师。被告：洛阳豪居房地产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区春都路188号院1-2-101号。法定代表人：杜建东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张政浩，该公司工作人员。原告常晓扬与被告范会萍、曾凡荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，原告常晓扬申请追加洛阳豪居房地产经纪有限公司（以下简称豪居房地产经纪公司）作为本案共同被告参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常晓扬，被告范会萍、曾凡荣的共同委托诉讼代理人权长胜，被告豪居房地产经纪公司的法定代表人杜建东、委托诉讼代理人张政浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常晓扬向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，要求三被告按照合同约定共同赔偿原告常晓扬房价10%的违约金54000元；2.要求被告范会萍、曾凡荣承担本次房屋买卖的中介费用10800元；3.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年8月18日原告常晓扬与被告范会萍、曾凡荣在被告豪居房地产经纪公司介绍下自愿签署房屋买卖合同并交纳给被告豪居房地产经纪公司20000元购房定金，合同约定原告常晓扬购买被告范会萍、曾凡荣位于老城区××单元××室的房屋，房款为540000元。当时双方约定在2018年9月8日之前到房产局现场办理该房产转移登记手续，但是被告范会萍、曾凡荣在合同期内一直不予配合。原告常晓扬联系被告豪居房地产经纪公司通知和催促办理，被告豪居房地产经纪公司称被告范会萍、曾凡荣总是不接电话或挂断电话，至今未办理房产转移登记手续。被告范会萍、曾凡荣共同辩称，被告范会萍、曾凡荣从未与原告常晓扬签订过正式房屋买卖合同，也不存在任何违约行为。按城市房地产管理法规定，二手房买卖需所有权人和买受人签订存量房买卖合同，而双方从未签订该合同。原告常晓扬诉状所称的房屋买卖合同是一个未经授权的无效的预约买卖及居间服务合同，责任在被告豪居房地产经纪公司不按程序和法律，且告知不明，或告知原告常晓扬理解性错误。该房产的性质属于经济适用房，被告范会萍拥有的是有限产权。经济适用住房土地使用权取得方式是划拨，没有缴纳土地出让金，购房人拥有的是有限产权，购买经济适用房不满5年，不得上市交易；满5年，购房人可以上市转让经济适用住房，但是政府可以优先回购，购房人也可以按照政府定的标准交纳土地收益等相关价款后取得完全产权，此后经济适用住房转化为商品房，可以上市交易。因该房屋不具有完全产权，即使有正式的买卖合同，买卖合同也无效。若按三方签订的居间服务合同，一笔不小的土地出让金将由原告常晓扬承担。这些法律政策买卖双方可能不知，但房屋中介不可能不知，未正式签订和交易从另一方面说反而保护了原告常晓扬。作为有专业知识且了解国家法律政策的被告豪居房地产经纪公司，在明知该房的性质为经济适用房的情况下为提取中介费故意隐瞒原、被告，且该公司还在没有被告范会萍的书面授权委托书和代理证明的情况下，私自扣押房产证件，迫使被告曾凡荣和原告常晓扬签订居间服务合同，居间服务合同无效的责任在被告豪居房地产经纪公司，该公司应对原、被告的损失承担赔偿责任。被告豪居房地产经纪公司辩称，通过中介只能签订预约合同，正式合同需在办理过户当天在房管局签订正式的房屋买卖合同。预约合同是有效的，是房管局给被告豪居房地产经纪公司发的制式合同。涉案房屋的售房日期即原开发商卖给被告范会萍的日期是2012年10月12日，至签订预约买卖合同时已满五年，被告范会萍占有的产权比例是100%，国家和单位占有比例为0。被告范会萍、曾凡荣称经济适用房满五年后国家回收不属实，没有该项规定。签订合同时被告曾凡荣称其与被告范会萍是姐妹关系，并签订有承诺书，因被告曾凡荣本人在签订合同时出示了涉案房产证、土地证、界定卡，视为房东本人到场，合同有效。被告豪居房地产经纪公司在履行合同过程中只是见证方和中间方，在整个合同的订立和履行过程中，被告豪居房地产经纪公司不存在违约，不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人诉辨意见和举证、质证情况，本院对本案事实认定如下：范会萍名下有位于洛阳市××××号的经济适用房一套，建筑面积为92.48平方米，房屋所有权证号为洛房权证市字第××号。2018年8月18日，曾凡荣作为卖方范会萍的代理人，常晓扬作为买方，豪居房地产经纪公司作为居间方，签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方拟转让上述房产，总价款为540000元，在合同签订之日起15个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，豪居房地产经纪公司应当为买卖双方在网上签订洛阳市《存量房买卖合同》，并约定了付款时间、过户时间、房屋交付时间等内容。其中违约责任部分约定，卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价10%违约金的责任；如有代理人的，代理人承诺已经过房屋所有权人和相关利害关系人的同意，否则出现的责任由代理人承担。居间服务部分约定，居间方在本合同签订时，向买方收取佣金10800元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还；过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金。同日，常晓扬与豪居房地产经纪公司签订《洛阳市存量房委托购买协议》并缴纳了购房定金20000元，约定签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》时抵扣佣金，多退少补。同日，曾凡荣作为范会萍的代理人，与豪居房地产经纪公司签订《洛阳市存量房委托出售协议》并出具了《洛阳市存量房房屋状况说明书》。曾凡荣另行出具《承诺书》，称其与产权人范会萍系姐妹关系，现承诺已征得产权人同意及合法授权，可以代表产权人全权处理位于老××××2-1104的房产，若因产权人不售此房或其他原因引发的纠纷，由曾凡荣自行解决，与豪居房地产经纪公司和买方无关，并承担协议中约定的违约责任。另查明，曾凡荣与范会萍系姻亲关系，但并非姐妹，曾凡荣的妹妹经范会萍许可，在涉案房屋居住，但曾凡荣出售该房屋时未征得范会萍的同意。诉讼过程中，范会萍亦明确表示不同意出售该房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，本案中，被告曾凡荣未取得代理权即签订合同出售被告范会萍的房屋，且未经被告范会萍追认，故涉案合同对被告范会萍不发生效力，应由被告曾凡荣承担合同责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，因被告曾凡荣未取得代理权，导致不能订立买卖合同，故原告常晓扬要求解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》并要求被告曾凡荣赔偿房屋成交价10%即54000元的诉求，合法有据，本院予以支持。关于原告常晓扬要求被告豪居房地产经纪公司承担违约责任并要求被告曾凡荣承担中介费（即居间服务费）10800元的诉求，因被告曾凡荣在签订合同时出具承诺书，承诺“因产权人不售此房或其他原因引发的纠纷，由被告曾凡荣自行解决，与被告豪居房地产经纪公司和买方无关，并承担协议中约定的违约责任”，故被告豪居房地产经纪公司不应承担被告曾凡荣的上述赔偿责任，但因被告豪居房地产经纪公司作为居间方，为买卖双方提供居间服务，在被告曾凡荣未取得被告范会萍书面委托的情况下，应及时提醒原告常晓扬予以注意并在手续完备后再组织各方签订合同，现被告豪居房地产经纪公司未尽到审核及注意义务，履行居间服务的义务时存在一定瑕疵，故本院酌定被告豪居房地产经纪公司在已收取的10800元居间服务费中退还原告常晓扬5400元，另外5400元根据合同中“过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金”的约定，由被告曾凡荣赔偿给原告常晓扬。原告常晓扬要求被告范会萍承担责任的诉讼请求，无事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告常晓扬与被告曾凡荣、被告洛阳豪居房地产经纪有限公司于2018年8月18日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、被告曾凡荣于本判决生效之日起十日内赔偿原告常晓扬违约金54000元、居间服务费5400元，共计59400元；三、被告洛阳豪居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告常晓扬居间服务费5400元；四、驳回原告常晓扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1420元，公告费300元，均由被告曾凡荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 琼人民陪审员  刘彩琴人民陪审员  王芬桃二〇一九年八月二十八日书 记 员  李可可