黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民初9号原告（申请执行人）：张长虹，男，汉族，1968年10月31日出生，现住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：张朕玮（张长虹儿子），男，1993年2月6日出生，汉族。被告（案外人）：王德昌，男，汉族，1961年4月28日出生，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：赵培儒，黑龙江同和律师事务所律师。第三人（被执行人）：佳木斯荣昌隆房地产开发有限公司，住所地佳木斯市红旗路南段。法定代表人：李秀河，公司经理。委托诉讼代理人：孙亚光，黑龙江开元律师事务所律师。原告张长虹与被告王德昌、第三人佳木斯荣昌隆房地产开发有限公司（以下称荣昌隆公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月11日受案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张长虹及委托诉讼代理人张朕玮、被告王德昌及委托诉讼代理人赵培儒、第三人荣昌隆公司的委托诉讼代理人孙亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张长虹向本院起诉请求：1、依法撤销（2018）黑08执异237号执行裁定书；2、继续执行昌隆世家小区39号楼10号，产籍号：Y栋2-0195-066-000110号，建筑面积为219.67平方米门市房，所得价款用于偿还原告欠款；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：（2018）黑08执异237号执行裁定书认定事实错误，被告并没有实际占有案涉房屋。自被告自述的2013年6月30日签订偿还债务协议书起，该房屋长达5年时间没有电费、供热费缴费纪录，仅是在本案执行异议审查期间，为了阻碍案件执行补缴了电费及2018年-2019年供热费，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。王德昌辩称，因昌隆世家小区项目工程资金短缺，荣昌隆公司向案外人借款1537830元，荣昌隆公司2013年6月30日与案外人王德昌签订《偿还债务协议书》，自愿将位于向阳区××世家小区××楼××、产籍号：Y栋2-0195-066-000110号、建筑面积为219.67平方米门市房作价偿还案外人债务。同日出具了认购书，并出具了1537830元的房款收据。现案外人已经入户占有、使用6年之久，此房屋应视为王德昌为所有人。请求解除被执行人荣昌隆公司开发的、位于向阳区××世家小区××楼××、产籍号：Y栋2-0195-066-000110号门市房（以下简称争议房产）的查封。荣昌隆公司述称：从未收到过被告交付的购房款，双方不存在买卖合同关系，因此被告没有合法占有案涉房屋的权利，同时同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告王德昌提交了如下证据：1、偿还债务协议书一份。证明问题：2013年6月30日被告与第三人签订了该协议书。第三人同意用案涉房屋作价151万元抵付欠被告的借款。张长虹对证据一的真实性及证明问题均有异议，认为是被告单方提交，没有法定代表人或者经手人签字。第三人对证据的真实性及证明问题均有异议，认为该证据并没有法人签字，公章也不是第三人的公章而是赵玉霞伪造的公章，第三人从未与被告签署过该份协议，未向被告借过协议所指的相关款项，该组证据也无法证明被告与第三人之间存在借款和买卖关系。本院经审查认为，该协议书加盖了荣昌隆公司的公章和法定代表人的个人名章，王德昌在协议上签字，原告、第三人虽然对证据提出异议，但经本院询问，原告、第三人均不申请司法鉴定，本院对该协议书予以采信。2、认购书一份、购房款收据一张。证明问题：2013年6月30日根据双方签订的抵账协议，第三人与被告签订的房屋认购书，第三人给被告出具了交齐全部购房款的收据，将案涉房屋抵给了被告。张长虹对证据的真实性及证明问题均有异议，认为被告出具的认购书不是产权部门出具的正规机打合同，提交的收据不是税务部门出具的机打收据，并且没有银行流水凭证。第三人认为该证据不具有真实性、合法性，被告作为自然人主体向第三人交付购房资金或借款应当向某展示银行流水或其他付款依据，仅凭收据无法证明交付的事实，及纳税的事实。本院经审查认为，认购书、购房款收据均荣昌隆公司的公章，本院对认购书、购房款收据予以采信。3、供热费票据两张、明细表一张。证明问题：自2017年开始，被告一直在缴纳争议房屋的供热费，2017年以前的供热费由于第三人欠被告余款，一直由第三人代替被告缴纳。张长虹对供暖费票据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为被告提交的2017年、2018年供暖费票据开票日期均是在2018年10月13日原告查封之后补交的。对明细表真实性及证明问题均有异议，认为明细表是其自行制作的，证据证明被告只补交了2017、2018年供暖，2013至2016年在明细表中均无发票号。第三人对发票的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为该证据能够证明被告交费是发生在法院查封之后的事实。明细表的真实性无法核实，不能证明被告所要证明的问题。本院经审查认为，对供热费票据的真实性予以确认，证明王德昌交纳了2017年、2018年供暖费。4、电费交款凭证一张。证明问题：被告一直在缴纳该房屋的电费，其中2016年至2018年的电费是由租房户尹某在手机上交付的，没有发票。张长虹对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为电费票据的税务登记代码和表号与马绪杰在2018黑08执异238号提交的电费票据一样，系伪造的。2018年7月9日变更马绪杰，2018年8月20日马绪杰变更王德昌，2018年8月27日王德昌变更马绪杰，由此可见被告提供的电费票据是伪造的。第三人认为该证据显示的是2018年8月20日交费的，是在法院查封之后。本院经审查认为，因该电费交款凭证与马绪杰的电费交款凭证税务登记代码和表号是相同的，故对该证据不予采信。5、门市房租赁合同书一份、照片六张。证明问题：2016年11月1日被告将该房屋租赁给了尹某使用至今，该房屋的照片证明了尹某的经营情况。张长虹对证据的真实性及证明问题均有异议。认为是被告单方出具的，无法证明真实性。照片系单方出具的，无法核实真实性。第三人对证据的真实性有异议，认为该合同落款日期为2016年11月1日，合同的尾页却标注了2016年至2019年三年的房租收取的字样，三年收取的笔迹可以看出系用同一只笔书写，书写痕迹几乎完全一致，反映出该协议的虚假。照片无法确认与本案的关联性，也不能证明案涉房屋租赁的事实。本院经审查认为，虽然对证据提出异议，但经本院询问，第三人不申请司法鉴定，结合其他证据，对该组证据予以采信。6、佳木斯不动产权证办理工作组2018年10月9日出具的关于昌隆世家项目办证函一份、昌隆世家未办证情况统计表一份。证明问题：2018年10月9日之前，由于第三人的原因案涉房屋一直无法办理产权证照，被告对此没有过错。张长虹对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为被告出具的工作函在2019年4月2日政府已经撤回，其提供的证据可以证实，政府不能干预司法。本院经审查认为，该组证据证明了荣昌隆公司与王德昌之间以房抵债的真实性及未办理产权证照的原因，对该组证据予以采信。7、土地流转合同书一份、范某银行流水单两张。证明问题：2012年范某因拆迁获得了拆迁款将其中的59万元，借给了王德昌，王德昌将该款借给了第三人。张长虹对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为土地流转合同和银行流水均与本案无关，与本案没有关联性。第三人对证据的真实性没有异议，对关联性有异议。认为该合同无法证明被告向亲属借款，及相关款项借给第三人的事实。本院经审查，对该组证据真实性予以确认。8、银行取款记录一张。证明问题：2012年8月被告妻子徐铁在银行取款10万元，将该款借给了第三人。张长虹对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为被告爱人徐铁自行取款，没有证据证明资金流向第三人。第三人对证据的真实性没有异议，对关联性有异议。认为无法证明相关款项借给第三人的事实。本院经审查，对该证据真实性予以确认。9、证人尹某证言。证明问题：2016年11月1日尹某租用被告的房屋至今，电费、水费均由租户尹某交纳。尹某证言：昌隆世家10号门市是王德昌租给我的，2016年11月份我与王德昌签订的租赁合同。约定每年4万元租金，一共交了3年房租，现金还是转账我记不清楚了，收取资金后没有给我打条，都是在合同上标注的。我租房子是干二手车，租金是每年上打租。租房期间，水费、电费是我交付，供热费是王德昌交付。从我租房开始我一直交付水电费，水费是物业收的，电费是我爱人用手机微信交付的。张长虹对证人证言有异议，认为证人陈述2016年之前从大姑手里租的，2016年11月份变成了王德昌，证人证言恰恰证实了被告提供的认购书、合同、与第三人签订的还款协议系伪造的。第三人对证据真实性有异议，根据被告举示的电费小票可以看出，电表的初始使用日期是在2018年并非2016年，证人表述不真实。该证人向某陈述其向被告交付的租金是否是现金或转账记不清楚了，违背常理。本院经审查认为，证人证言证明了其租赁案涉房屋的经过，该证言与其他证据能够相互佐证，对该证据予以采信。10、证人范某证言。证明问题：2012年范某将拆迁款借给了被告，双方是亲属关系。范某证言：2012年5月份王德昌从我手里借了59万元，村委会给我的占地补偿款63万余元，我把59万元借给了王德昌，我是银行转账借给的王德昌。张长虹、第三人认为证人证言与本案无关。本院经审查认为，证人证言证明了王德昌出借给荣昌隆公司的资金来源，对该证据予以采信。11、证人王某证言。证明问题：王德昌从其妹妹王某处借款25万元。从王德奎借款20万元，从母亲宋桂芝处借了18万元。王某证言：2012年我借给我哥王德昌25万元，我弟弟王德奎借给王德昌20万元，我母亲宋桂芝借给王德昌18万元。张长虹、第三人认为证人证言与本案无关。本院经审查认为，证人证言证明了王德昌出借给荣昌隆公司的资金来源，对该证据予以采信。原告提交了如下证据：1、佳木斯供电公司电费交款凭证2张。证明问题：被告的电费票据税务登记代码和表号与马绪杰在2018黑08执异238号提交的电费票据一样，系伪造的。王德昌对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为被告提供的交费发票有原件证实，确实是电业局出具的，具体怎么回事我们也不清楚，电费是租我房子的房户尹某交的。第三人对证据的真实性及证明问题均没有异议。认为根据票据载明的内容可以看出在2018年3月21日之前该表显示为零，即完全可以证明在此之前此房屋是未曾使用居住的房屋，足以否定被告的质证意见及抗辩理由。本院经审查，对该证据予以采信。2、华电能源股份有限公司佳木斯热电厂发票一张、2018黑08执34之三号执行裁定书一份。证明问题：被告提交的供暖费票据时间为2018年10月13日，原告查封此房屋时间为2018年7月11日，热化费是在查封之后补交的，被告没有实际占有案涉房屋。王德昌对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为交供热费的季节都是在交供暖期之前，所以在查封后晚了几天交的，被告还有2017年的交费票据。第三人对证据的真实性及证明问题均没有异议。本院经审查，对该证据真实性予以确认，对证据证明问题不予采信。3、推进解决历史遗留建设项目不动产权证办理工作组《关于昌隆世家项目涉及司法查封房屋限制的函》一份。证明问题：2018年10月9日转送的产籍号2-0195-066-000110号房屋转送前已经被司法查封，现对上述房屋进行限制。王德昌对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为该组证据证实了该房屋被原告查封的事实，也是被告无法办理产权证的原因，是在原告保全查封期间。第三人对证据的真实性及证明问题均没有异议。本院经审查，对该证据真实性予以确认，对证据证明问题不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月25日，黑龙江省高级人民法院对张长虹与荣昌隆公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）黑民终186号民事判决，判决荣昌隆公司给付张长虹工程款5736745.16元。判决生效后，张长虹向本院申请强制执行，2018年7月11日，本院作出（2018）黑08执34号之三执行裁定书，查封本案案涉房屋。王德昌认为对涉案房屋的执行措施侵害了其合法利益，向本院提出执行异议。2018年11月26日，本院作出（2018）黑08执异237号执行裁定，裁定中止对2-0195-066-000110号房产的执行。张长虹遂提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，2013年6月30日，荣昌隆公司与案外人王德昌签订一份偿还债务协议书，双方约定荣昌隆公司将位于向阳区胜利西路406号昌隆世家小区39号楼10号，产籍号为Y栋2-0195-066-000110号，建筑面积为219.67平方米门市房作价偿还王德昌债务。同日双方签订了房屋认购书，荣昌隆公司出具了1537830元的房款收据。2013年6月30日荣昌隆公司将案涉房屋钥匙交付给王德昌，王德昌开始占有使用案涉房屋，自2016年11月1日起王德昌将案涉房屋租赁给了尹某使用至今。2018年10月9日，佳木斯不动产权证办理工作组向市不动产登记中心出具了关于昌隆世家项目办证函及昌隆世家未办证情况统计表，函的内容为要求市不动产登记中心按照统计表列的名单为昌隆世家业主办理房证，本案的案涉房屋在该名单之中，登记在王德昌名下。本院认为，荣昌隆公司与王德昌之间签订的偿还债务协议书、认购书及购房款收据能够证实以房抵债是双方的真实意思表示，双方签订的偿还债务协议书及房屋认购书合法有效。门市房租赁合同书、照片、证人尹某的证言能够证明王德昌在查封之前已经合法占有案涉房屋。佳木斯不动产权证办理工作组出具的关于昌隆世家项目办证函、昌隆世家未办证情况统计表证明了双方以房抵债是真实的，王德昌未办理过户登记非因其自身原因。土地流转合同书、银行流水单据及证人范某、王某的证言证实了王德昌民间借贷资金的来源。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案王德昌对案涉房屋的占有符合法律规定，享有足以排除强制执行的民事权益。本院（2018）黑08执异237号执行裁定书裁定中止对案涉房屋的执行并无不当。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）规定，判决如下：驳回原告张长虹的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告张长虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  王彦东审判员  李伊佳审判员  郑忠良二〇一九年八月二十七日书记员  蒋婧玮