广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终737号 上诉人（原审被告）：广西海巍实业有限公司。住所：广西壮族自治区钦州市龙翔路8号。统一社会信用代码：91450700697627101K。 法定代表人：陈攀峰，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨雨梦，广西交通投资集团有限公司律师办公室律师。 被上诉人（原审原告）：刘坤奇，男，1992年8月6日出生，汉族，身份证地址：广西壮族自治区钦州市钦南区。现住广西壮族自治区钦州市河东新区。 上诉人广西海巍实业有限公司（以下简称海巍公司）因与被上诉人刘坤奇商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月21日公开开庭进行审理。上诉人海巍公司的委托诉讼代理人杨雨梦、被上诉人刘坤奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人海巍公司上诉请求：1.撤销（2019）桂0702民初287号民事判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以上诉人未在合同第15条约定的期限内提供资料报产权登记机关备案，应向被上诉人支付迟延备案的违约金3261.55元，不符合客观事实，也没有法律依据。合同第15条约定的是办理房屋所有权证，但因政府不动产登记权证改革导致办理房屋所有权证已不可执行，新规要求办理不动产权证，除包含房屋所有权内容外还增加了关于土地权属界定及办证的相关内容，根据情势变更之原则，合同第15条不能作为认定上诉人违约的依据；即使根据合同第15条之约定，未能在合同约定期限内备案的原因不是上诉人所造成，上诉人亦不应当承担迟延备案的违约责任。 被上诉人刘坤奇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。事实和理由：一、上诉人在一审时已经承认违约，即认可被上诉人该项诉讼请求，同意按照《商品房买卖合同》第十五条的规定以已付房价款1%的标准向被上诉人支付违约金。现在上诉人反悔不给，属于反言，不符合民事主体从事民事活动应当遵循的诚信原则。二、上诉人应当按照《商品房买卖合同》第八条规定，在2015年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得工程竣工验收备案表并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。由于上诉人不能按时竣工验收，致使不能按时将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，过错在于上诉人。若上诉人及时组织竣工验收备案并办理房产证，就不会遇到后面的法规政策变化。因此，本案不适用情势变更，上诉人不能以情势变更为由免除责任。 被上诉人刘坤奇向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付原告自2015年5月31日起至2016年7月25日止逾期交房违约金41193.38元；2.请求判决被告支付原告因开发商的责任，未能在规定期限取得房地产权属证产生的违约金3261.55元；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，2013年9月21日，原告刘坤奇与被告海巍实业公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：13080057），合同约定：原告以总价款326155元购买被告位于钦州市河东新区商业网点裙楼X单元X号房，该商品房建筑面积共126.81平方米。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.取得工程竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2.如遇政府行为限制施工时间的可顺延。3.施工期间遇重大更改的，可据实予以顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房工程竣工验收备案90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后原告付清了房款并已缴纳房屋契税。2015年5月13日被告向原告发出《“三祺.长岛花园”入伙通知书》，通知原告于2015年6月15日接收房屋。2015年6月15日，原告办理房屋接收手续。被告承建的“三祺.长岛花园”8#住宅楼于2016年7月15日取得《竣工验收备案表》，该表载明竣工验收日期为2015年4月23日。 一审法院经审理认为，原告刘坤奇与被告海巍实业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，该合同合法有效，原、被告应按合同约定履行义务。根据双方签订的合同约定，被告应于2015年5月30日前将商品房交付买受人使用，逾期交房将支付相应违约金。本案的争议焦点如下：1.被告是否违约逾期交房？如果违约，逾期交房多少天？2.原告请求逾期交房违约金，是否超过诉讼时效？关于第1个争议焦点的问题。原、被告双方在庭审中均认可原告于2015年6月15日接收了房屋，因此，2015年6月15日应为交房时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，根据双方的约定，原告在被告的证明文件不全的情况下是有权拒绝接收房屋的，但原告在接收房屋时并未提出异议，应视为于2015年6月15日同意接收房屋。因此，被告共计逾期交房时间为16天，已构成违约，按原、被告双方的约定，逾期交房违约金为1565.24元（326155元×0.0003×16天）。关于第2个争议焦点的问题。该院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，被告于2015年6月15日将房屋交付给原告，原告自接收房屋之日起应当知道被告逾期交房，应当知道自己的权利受到损害，原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效，应当从2015年6月15日起计算。原告于2019年1月9日向该院提起诉讼，其逾期交房违约金的诉讼请求，超过了法定的诉讼时效。因此，对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。关于原告请求被告支付原告因开发商的责任，未能在规定期限取得房地产权属证产生的违约金3261.55元的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确规定了被告应当在商品房工程竣工验收备案90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款1%向原告支付违约金，原告至今仍未取得房地产权属证书，被告的行为已经构成违约，原告请求被告支付违约金3261.55元，符合法律的规定，被告亦无异议，对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分有理，该院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告广西海巍实业有限公司应向原告刘坤奇支付迟延办理房地产权属登记备案违约金3261.55元；二、驳回原告刘坤奇的其他诉讼请求。案件受理费912元，减半收取456元，由原告刘坤奇负担406元，由被告广西海巍实业有限公司负担50元。 二审中，上诉人海巍公司向本院提交了以下新证据：证据1，《钦州市人民政府关于本级实施不动产统一登记有关事项的通知》，证明不动产登记政策在合同期内发生变化；证据2，《钦州市不动产登记局办理指南（公共服务事项）》，证明办理房屋权属登记所需提交的材料增加了关于土地权属界定及办证的相关内容；证据3，《钦州市不动产登记局关于权籍调查及测绘服务机构名录的公告》，证明因政府政策调整的原因，上诉人海巍公司无法在合同约定的期限内办理涉案房屋权属登记。 被上诉人刘坤奇在二审期间没有向本院提交新证据。 本院当庭组织各方当事人对上诉人提交的新证据进行质证。被上诉人刘坤奇质证认为：对上诉人提交的新证据的真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的。本院认为，对上诉人提交的证据1、2、3的真实性予以确认，但不能证明上诉人的证明目的。 上诉人海巍公司、被上诉人刘坤奇对一审查明的事实均无异议。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付迟延办理房地产权属备案登记违约金。 本院综合评判如下： 上诉人主张由于情势变更，其不应承担迟延办理房地产权属备案登记的违约责任。本院认为，上诉人与被上诉人于2013年9月21日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行合同义务。该合同第十五条约定，出卖人应在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，上诉人于2015年6月15日向被上诉人交付房屋，并于2016年7月15日已经取得竣工验收备案登记表，但上诉人直至2018年才将办理权属登记需要提供的资料向产权登记机关备案，导致被上诉人未能如期取得房地产权属证书。上诉人主张未能办证的原因是政府房屋权属登记改革增加申报材料的证据不足，不予采信。并且，上诉人在一审时对被上诉人请求其支付迟延办理房地产权属登记备案违约金3261.55元无异议，二审对此却不予认可，有违诚实信用原则。综上，上诉人的行为存在违约，应依约承担违约责任。一审法院认定上诉人的行为构成违约，判决上诉人向被上诉人支付迟延办理房地产权属登记备案违约金3261.55元，并无不当，应予维持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西海巍实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶枝仁 审判员  赵斯婷 审判员  李彦君 二〇一九年八月二十三日 书记员  韦光波