河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1610号上诉人（原审原告）：兰世红，男，1957年8月27日出生，汉族，衡水市冀州区人，现住山西省太原市杏花岭区，委托诉讼代理人：刘天华，河北仁浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：渠晓燕，河北仁浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：衡水市冀州区晋垦农业科技有限公司，住所地衡水市冀州区小寨乡窑洼村，统一社会信用代码：91131181MA07P4UP6A。法定代表人：刘金龙，公司经理。被上诉人（原审被告）：刘金龙，男，1959年11月14日出生，汉族，山西省太原市杏花岭区文化里2号1院8户，现住衡水市冀州区，上诉人兰世红因与被上诉人衡水市冀州区晋垦农业科技有限公司（以下简称：晋垦公司）、被上诉人刘金龙租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人兰世红及其委托的诉讼代理人刘天华、渠晓燕，被上诉人晋垦公司法定代表人刘金龙，被上诉人刘金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰世红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对双方租赁事实认定错误，应予纠正。本案涉及上诉人冀州区小寨乡窑注村两处宅院的租赁关系解除。一处为上诉人的住宅，双方签订有租赁合同；一处为上诉人购买的村办企业的自建宅院，因双方口头约定并已经实际履行而成立租赁关系。对于上诉人的住宅，被上诉人在2016年3月份成立衡水市冀州区晋垦农业科技有限公司时，与上诉人约定租赁上诉人的住宅为公司的住所地，双方于2016年3月11日签订了租赁合同，并以该合同备案办理了工商登记。结合晋垦公司的工商登记档案可以看出，该租赁合同的租赁房屋为上诉人的住宅，并非上诉人购买的村办企业自建宅院。一审法院认定租赁房屋为上诉人购买的村办企业自建宅院中的2间，对该事实认定有误。对于上诉人购买的村办企业的自建宅院，上诉人与被上诉人经口头协商达成租赁合意后，被上诉人即占用该宅院作为办公和居住地点，双方租赁关系成立并已经实际履行。但是，被上诉人自居住使用至今，一直未交纳租金，双方在2017年6月6日对账时，明确标明“2015年3月至2017年3月的租金为4万元”，并且标明为“欠付”。因此，上诉人有权利依据法律规定解除与被上诉人的租赁合同。一审法院认定“不能证明被上诉人拖欠租赁费的事实，原告所举证据不能证明存在约定解除和法定解除的条件”以及“原告主张与被告之间存在对小寨乡窑洼村村办企业自建房屋院落口头约定的租赁合同关系无事实依据”均与事实不符。上诉人认为，第一，被上诉人对其交纳租金的事实应承担举证责任，不举证或不能举证的应承担对其不利的法律后果。庭审时，被上诉人未提供交纳租金的相关证明，应认定为未交纳租金的事实；第二，被上诉人自成立公司至今一直在上诉人的村办企业自建宅院中居住、办公，该租赁事实显而易见，被上诉人在庭审中也认可该事实，一审法院对村办企业自建房屋存在口头形式的租赁关系无事实依据的事实认定有误，判决有失公允。二、一审判决对法律理解错误、适用法律不全面。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条的规定，认定不存在法定解除和约定解除的条件，这是在对事实认定有误的基础上导致的对法律理解错误、适用法律不全面。对于上诉人的住宅，双方签订有租赁合同，租赁合同第十一条约定了合同解除的条件，被上诉人违反了该条款的第1、2、5项。符合《合同法》第九十三条规定的约定解除的条件。对于上诉人的村办企业自建宅院，双方成立口头形式的租赁合同关系，被上诉人为交付租金且经催告后仍不履行的行为符合《合同法》第九十四条第三款规定的法定解除情形。另外，一审法院未适用有关口头形式订立合同的相关法律规定，根据《合同法》第二百一十五条和第二百三十二条的规定，未采用书面形式订立合同，为不定期租赁，上诉人可以随时解除合同。因此，上诉人的诉请符合法定解除及约定解除的情形，应予以支持。综上所述，一审法院认定事实不清，对法律理解错误，适用法律不全面，特提起上诉，请求二审法院查明事实后依法改判，维护上诉人合法权益。晋垦公司、刘金龙辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定错误。上诉人称2016年3月和被上诉人签订的租赁合同1份，租金1万元，上诉事实在一审法院判决书中得到了确认，并无对事实认定错误，至于上诉人和被上诉人租赁两处宅院的事实不成立，纯属元中生有，另外，上诉人在上诉状中也未能说明一审法院认定事实错误在何处，所以，上诉人认为一审认定事实错误的上诉理由不成立。二、上诉人与被上诉人对租赁房屋的合同内容有明确规定。在被上诉人向一审法院提交的房屋租赁合同中，出租人:兰世红，承租人:冀州市晋垦农业科技有限公司，租赁时间:2016.3.11-2036.3.11租金1万.地点:窑洼村，因此，上诉人与被上诉人的租赁合同的约定。备注(上诉人在2015.9.15月已将租赁院子土地为12亩，每亩500元计算入股金给总公司)。三、上诉人称被上诉人应该举证缴纳租金责任，被上诉人在一审中举证上诉人自己写的明细表、平账单中(小麦款31万，农机补2万共计:33万)，已扣除工资10万，房租4万的事实，在一审中上诉人已认可当时他管理公司的小麦款项该支付都支付了，现不欠房租.所以上诉人该理由不能成立。四、一审人民法院开庭审理案件后，提议协商处理，上诉人不同意协商。综上所述，一审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。兰世红向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间两处房屋租赁合同，将我方租赁物内被告的办公用品及机器设备搬出并返还我方租赁物，交纳租金15万元、赔偿经济损失2万元；2、本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，兰世红书面变更其诉讼请求为：1、依法解除是否之间两处房屋的租赁合同，交纳租金117500元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年，刘金龙以设立晋垦公司需要经营场所为由与我方签订了租赁我方在小寨乡窑洼村老宅院的租赁合同，该租赁合同约定年租金1万元。合同订立后，被告将公司部分办公用品及个人用品搬到我方购买窑洼村委会村办企业的宅院其中5间房屋内。在2017年6月6日双方对该宅院约定租金为2万元，期限至2018年3月，而被告对两处房屋租赁费均未支付。因被告不支付任何租金，所以我方分别于2017年12月、2018年、2019年向被告提出解除合同，但被告却置之不理，至今仍占有我方的两处宅院。因被告不履行支付租金义务构成违约，在协商未果的情况下，我方提起诉讼，请依法支持我方的诉讼请求。一审法院认定事实：晋垦公司原名称为冀州市晋垦农业科技有限公司，成立于2016年3月24日，刘金龙为该公司执行董事，系该公司法定代表人，兰世红为该公司监事，系该公司股东。2016年3月11日，兰世红与刘金龙签订房屋租赁合同，该合同内容载明：“出租人：兰世红，承租人：冀州市晋垦农业科技有限公司。第一条。租赁房屋坐落在冀州市××寨乡××村，间数2间，房屋质量优。第二条，租赁期限从2016年3月11日至2036年3月11日。第三条，租金壹万元整。第四条，租金的支付期限及方式为现金。第五条，水、电等费用约定。第六条，租赁房屋用途办公。第七条、第八条为房屋维修的约定。第九条，转租约定。第十条，定金约定。第十一条，合同解除的条件。有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金两个月以上；2、承租人所欠各项费用达八百元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将房屋转租第三人；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。有下列情况之一，承租人有权解除本合同：1、出租人迟延交付出租房屋两个月以上；2出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法使用出租房屋。第十二条，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间。第十三条、十四条违约责任和合同争议解决方式约定”，对该合同租赁物两间房屋，审理过程中，兰世红陈述系小寨乡窑洼村自家老宅院房屋，但被告并未在此处办公居住，该房租为1万元∕年。刘金龙陈述，兰世红所说的窑洼村老宅院我就不知道在哪，冀州市晋垦农业科技有限公司实际办公地点系原小寨乡窑洼村办企业自建房屋，兰世红经营的冀州市兴冀粮棉种植专业合作社也在此处办公，不存在租赁兰世红自家老宅院房屋的事实。关于兰世红诉讼主张的晋垦公司、兰世红另租赁小寨乡窑洼村村办企业自建房屋院落，在审理过程中，兰世红庭审陈述，未签订租赁合同，系口头约定，该房租为2万元∕年，自2015年3月份一直居住至今，晋垦公司、刘金龙予以否认，并庭审陈述，冀州市晋垦农业科技有限公司2016年3月注册成立，兰世红陈述不符合事实。另查明，原冀州市××寨乡××村村办企业自建房屋由兰世红购买，兰世红与原冀州市××寨乡××村民委员会于2002年11月5日签订合同书一份，合同内容载明：“出售房屋建筑面积共33间，占用土地8190平方米”。再查明，2017年6月6日兰世红与刘金龙签署两份文件，其中一份载明，兰世红垫付冀州市兴冀粮棉种植专业合作社各种费用支出数额最后注明总公司投入750000元，实欠兰世红430567元。移交人为兰世红，接交人为刘金龙。第二份载明，2015年小麦收入31万元，农机补2万元，转付刘金龙共19万元，欠付兰世红工资10万元，房租4万元（2015年3月至2017年3月），并注明银行往来已平。移交人为兰世红，接交人刘金龙。一审法院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方当事人于2016年3月11日签订的房屋租赁合同，双方不持异议，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。但该合同内容约定的租赁物房屋位置，仅表述为“冀州市××寨乡××村，间数两间”。双方对此各执己见，兰世红庭审陈述该合同约定的房屋为小寨乡窑洼村自家老宅院房屋，但又承认被告未曾对老宅院占有居住；被告反驳，该租赁合同约定的房屋为原冀州市××寨乡××村村办企业自建房屋2间，且被告亦认可并占有使用，不存在占有使用兰世红自家老宅院房屋。对此，兰世红所举证据和陈述不能证明双方2016年3月11日签订的房屋租赁合同，房屋位置为自家老宅院房屋，本院确认双方所签房屋租赁合同房屋位置为被告现占有使用的小寨乡窑洼村村办企业自建房屋2间，故兰世红主张被告与其自家老宅院房屋存在租赁关系的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依据上述法律规定，从双方当事人签订的房屋租赁合同，对租赁费的约定和双方2017年6月6日签署文件分析，现不能证明被告拖欠租赁费的事实，兰世红所举证据不能证明存在约定解除和法定解除的条件，故兰世红要求解除合同的请求，理据不足，本院不予支持。关于兰世红主张与被告之间存在对小寨乡窑洼村村办企业自建房屋院落口头约定的租赁合同关系，无事实依据，本院不予采纳。综上，兰世红的诉请不能成立，本院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告兰世红的诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取计1850元，由原告兰世红负担。二审查明：晋垦公司原名称为“冀州市晋垦农业科技有限公司”，成立于2016年3月24日，刘金龙为该公司执行董事，系该公司法定代表人。2016年3月11日，兰世红与刘金龙签订房屋租赁合同，该合同主要载明：“出租人：兰世红，承租人：冀州市晋垦农业科技有限公司。第一条。租赁房屋坐落在冀州市××寨乡××村，间数2间，房屋质量优。第二条，租赁期限从2016年3月11日至2036年3月11日。第三条，租金壹万元整。第四条，租金的支付期限及方式为现金。第五条，水、电等费用约定。第六条，租赁房屋用途办公。第七条、第八条为房屋维修的约定。第九条，转租约定。第十条，定金约定。第十一条，合同解除的条件。有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金两个月以上；2、承租人所欠各项费用达八百元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将房屋转租第三人；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。有下列情况之一，承租人有权解除本合同：1、出租人迟延交付出租房屋两个月以上；2出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法使用出租房屋。第十二条，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间。第十三条、十四条违约责任和合同争议解决方式约定”。另查明，原冀州市××寨乡××村村办企业自建房屋由兰世红购买，兰世红与原冀州市××寨乡××村民委员会于2002年11月5日签订合同书一份，合同内容载明：“出售房屋建筑面积共33间，占用土地8190平方米”。再查明，2017年6月6日兰世红与刘金龙签署两份文件，其中一份载明：兰世红垫付冀州市兴冀粮棉种植专业合作社各种费用支出数额最后注明总公司投入750000元，实欠兰世红430567元。移交人为兰世红，接交人为刘金龙。第二份载明，2015年小麦收入31万元，农机补2万元，转付刘金龙共19万元，欠付兰世红工资10万元，欠付兰世红房租4万元，并注明银行往来已平。移交人为兰世红，接交人刘金龙。本院认为，关于案涉租赁合同的订立及租赁物的交付问题。就租赁标的而言，上诉人兰世红主张其与被上诉人方存在租赁其老宅院、原村办企业自建房屋两个租赁合同关系，但兰世红仅提交了其于2016年3月11日与被上诉人刘金龙签订的书面房屋租赁合同一份，而对于其主张的另一口头租赁合同，兰世红未能提供有效证据予以证实；从案涉租赁合同的履行情况看，书面租赁合同仅约定了租赁房屋坐落在冀州市××寨乡××村，双方当事人均认可被上诉人方实际占用了兰世红的原村办企业自建房屋，同时，被上诉人方否认其占用了兰世红的老宅院，兰世红亦无证据证实被上诉人方占用了其老宅院。综上，应认定兰世红与被上诉人方间仅存在一个房屋租赁法律关系，即2016年3月11日签订的租赁合同，该合同签订后，被上诉人方实际占用了兰世红的原村办企业自建房屋用于经营。关于租赁费的交付问题。在兰世红与刘金龙于2017年6月6日签署的交接的中，载明“欠付兰世红房租40000元”，从该交接单全文看，收入项为33万元，转付刘金龙15万元，欠付刘金龙工资10万元，转付刘金龙4万元，并注明“银行往来已平”内容。被上诉人方辩称该4万元系支付的自2016年3月11日租赁合同至今房租，但该主张与“欠付兰世红房租”的文意（欠付而非预付）不符，本院不予采纳；兰世红主张该4万元系自口头约定的原村办企业自建房屋两年（2015年3月至2017年3月）的房租，但如前所述，兰世红未能举证证实该租赁法律关系的存在，故本院不予支持。综上，该4万元房租虽与2016年3月11日租赁合同至交接之日所产生的租赁费不符，但鉴于双方间在2016年3月11日租赁合同签订之前既有经济往来（另案已理涉），故应认定该交接单2017年6月6日所抵扣的房租4万元，包含被上诉人因2016年3月11日租赁合同而欠付兰世红的至2017年6月6日所产生的房租，至于其余部分的房租，不属于本案审理范围。关于2016年3月11日租赁合同另否解除问题。如前所述，被上诉人方已支付兰世红原村办企业自建房屋的房租至2017年6月6日，被上诉人方未能提交证据证实其此后向兰世红支付过房租。依照2016年3月11日租赁合同第十一条中“承租人不交付或者不按约定交付租金两个月以上”出租人有权解除合同的约定，出租人兰世红有权解除该租赁合同，兰世红要求解除2016年3月11日租赁合同的诉讼请求依法，应予支持。综上所述，上诉人兰世红的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销河北省衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181民初877号民事判决；二、解除上诉人兰世红与被上诉人刘金龙于2016年3月11日签订的房屋租赁合同；三、被上诉人刘金龙于本判决生效后十日内给付上诉人兰世红租金2万元（租金已按年租金1万元自2017年6月7日计至2019年6月6日，之后至交还房屋之日的租金参照此标准另计）；四、驳回上诉人兰世红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费；1850元，由上诉人兰世红负担1535元，被上诉人刘金龙负担315元；二审案件受理费2650元，由上诉人负担2199元，被上诉人刘金龙负担451元。本判决为终审判决。审判长  孟祥东审判员  王江丰审判员  李春蕾二〇一九年八月二十八日书记员  孙 蕊