西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2019)陕0103民初5209号 原告（反诉被告）：周文倩，女，1984年5月28日出生，汉族，西安建筑科技大学讲师，住西安市国际。委托诉讼代理人：王燕黎，（原告之母），女，西安市规划局退休干部，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周崇廉，（原告之父），男，中国机电设备总公司西北公司退休干部，住址同上。被告（反诉原告）：西安港湾工贸实业总公司，住所地：西安市碑林区、30137、30138。法定代表人：韩利闻，董事长。委托诉讼代理人：艾玮，女，该公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。原告周文倩与被告西安港湾工贸实业总公司（以下简称港湾工贸公司）合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周文倩委托诉讼代理人王燕黎、周廉崇、被告港湾工贸公司委托诉讼代理人艾玮、勾晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周文倩向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋租金损失274576元，最终以2014年4月1日至赔付原告租金损失之日计算。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年3月31日，原被告签订《商品房买卖合同》，并付清全部购房款。合同约定，被告将其开发的XX商城XX号房屋卖给原告，用途为商业，被告在2006年10月31日前将房屋交付原告。交房日期过后被告迟迟未交房。后原告发现被告将房屋出租给他人从事经营活动，收取租金。2013年4月，原告向西安市碑林区法院起诉被告交付原告购买房屋及租金损失。后法院判决被告向原告交付房屋并支付2006年11月1日至2011年5月18日的违约金及2011年5月19日至2014年3月31日的租金损失。在原告收房时发现被告所售的房屋结构与购房合同约定不符，且没有中国人民共和国建设部与西安市政府规定的竣工验收备案表，根据相关法律规定，被告的违约行为给原告造成严重的经济损失。故依法起诉。 港湾工贸公司辩称，周文倩应接受涉案房屋，港湾工贸公司及物业配合入住。否则根据《古韵沁园（卧龙商城）内部认购协议》，及标的房屋符合《中华人民共和国合同法》第一项的规定，即涉案房屋符合法律上或者事实上履行不能，符合法定解除条件。涉案房屋已通知周文倩及其母亲办理交房手续，且根据生效的（2013）碑民二初字第00736号民事判决书第一项，港湾工贸公司应在判决生效后90日内向周文倩交付房屋。在港湾工贸公司督促周文倩办理接房手续时，周文倩拒绝收房。因涉案房屋是拆迁安置项目，港湾工贸公司已经取得消防验收等文件，符合入住条件，且其他业主基本全部入住。周文倩觉得涉案房屋不符合自己认为的交付条件，导致房屋无法交付，其不断要求支付租金没有根据。如果按照周文倩的要求，本房屋符合合同法110条第一项规定的条件，应释明其是否解除。并提出反诉请求：1、判令周文倩按照2006年3月31日双方签订的《商品房买卖合同》的约定办理与港湾工贸公司位于西安市XX大街XX段XX号XX商城XX房XX房XX号XX号的商铺一套；2、反诉费用由周文倩承担。周文倩对反诉辩称，不同意反诉请求。港湾工贸公司没有交房文件，不具备交房条件，如果具备交房条件有相关手续，其立即收房。内部认购协议没有不需要验收文件就可以交房这一项，且未载明是拆迁项目。周文倩没有拒绝收房，而是拒绝收没有国家规定的相关合法手续的房屋。   本院经审理认定事实如下：2006年3月31日，周文倩与港湾工贸公司签订《商品房买卖合同》，约定了周文倩购买西安市碑林区XX段XX商城XX幢XX层框架结构商业用途商品房，建筑面积共31.28平方米；该商品房单价为每平方米7000元，总金额218960元整；港湾工贸公司应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付周文倩，逾期超过60日后，周文倩要求履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，港湾工贸公司按日向周文倩支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，周文倩向港湾工贸公司缴纳了购房款218960元。2011年5月18日，港湾工贸公司在《西安晚报》上刊登交房公告，要求卧龙商城业主携带买受人身份证及相关商铺的买卖手续，办理交房手续。另查，2013年10月16日，碑林法院就双方商品房买卖合同纠纷进行了处理，出具（2013）碑民二初字第00736号民事判决书，判决：一、本判决生效之日起九十日内被告西安港湾工贸实业总公司向原告周文倩交付西安市碑林区XX段XX商城XX幢XX单元XX层XX号房屋。二、本判决生效之日起十五日内被告西安港湾工贸实业总公司按购房款218960元的每日万分之二的标准向原告周文倩支付2006年11月1日至2011年5月18日期间的违约金。三、驳回原告周文倩要求被告西安港湾工贸实业总公司支付2006年3月31日至2006年10月31日期间的违约金9414.85元的诉讼请求。四、驳回被告西安港湾工贸实业总公司要求解除与原告周文倩2006年3月31日签订的《商品房买卖合同》的反诉请求。五、驳回被告西安港湾工贸实业总公司要求原告周文倩支付合同解除后逾期付款违约金2189.6元的反诉请求。宣判后，港湾工贸公司提起上诉。西安市中级人民法院以（2013）西民二终字第02356号民事判决书维持了本院（2013）碑民二初字第00736号民事判决书，此案现在西安市碑林区人民法院执行当中。2014年3月17日，周文倩就2011年5月19日至2014年3月31日的租金市场价值申请司法鉴定，经西安市中级人民法院委托，西安建华资产评估有限责任公司评估结论为：涉案房屋在2011年5月19日至2014年3月31日期间所表现的市场价值为149555元。2014年1月12日，周文倩向本院起诉要求港湾工贸公司支付房屋租金损失149555元，我院出具（2014）碑民初字第00099号民事判决书，判决：被告西安港湾工贸实业总公司于本判决生效之日后十日内向原告周文倩支付自2011年5月19日至2014年3月31日的房屋租金损失149555元。港湾工贸公司不服该判决，向西安市中级人民法院上诉，西安市中级人民法院出具（2014）西中民二终字第01784号民事判决书，维持了本院（2014）碑民初字第00099号民事判决书。在本案审理过程中，港湾工贸公司仍未提交证据证明涉案商品房验收合格。     上述事实，有《商品房买卖合同》、（2013）碑民二初字第00736号民事判决书、（2013年）西民二终字第02356号民事判决、（2014）碑民初字第00099号民事判决书、（2014）西中民二终字第01784号民事判决书及庭审笔录等存卷佐证。本院认为，周文倩与港湾工贸公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应为有效。双方应依照合同约定履行各自的义务，一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。合同约定港湾工贸公司应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付周文倩使用，但港湾工贸公司并无充分证据证明该商品房现已验收合格，故港湾工贸公司称周文倩恶意拒绝收房的理由不能成立。港湾工贸公司迟延交房，应依照合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”本案房屋系商业用途，目的在于盈利，故周文倩要求支付房屋租金的请求应予支持。关于租金标准，周文倩要求按2014年鉴定标准支付房屋租金，即每平米每月145元，结合本市房价现实状况，应予支持，涉案房屋面积31.28平方米，经计算每月租金为4817.12元。关于租金起算时间，因（2014）碑民初字第00099号民事判决书、（2014）西中民二终字第01784号民事判决书确定租金已支付至2014年3月31日，故周文倩要求从2014年4月1日起开始计算应予准许。因港湾工贸公司称若周文倩认为不符合交房条件，应予解除合同一节，因港湾工贸公司未提供房屋验收合格证明，其违约在先，故是解除合同抑或要求支付违约金，选择权应在守约方周文倩。港湾工贸公司反诉请求周文倩收房，因该房屋不具备验收合格证明，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：  一、西安港湾工贸实业总公司于本判决生效之日起十日内按每月4817.12元的标准支付周文倩从2014年4月1日起至本判决确定之日止的房屋租金损失。二、驳回西安港湾工贸实业总公司全部反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5419元、反诉案件受理费100元，由西安港湾工贸实业总公司承担（本诉案件受理费周文倩已预交，反诉案件受理分费100元西安港湾工贸实业总公司已预交，西安港湾工贸实业总公司应于本判决生效之日起十日内支付周文倩）。  审  判  长   马 西 来                            代理审判员   毋 俊 利人民陪审员   唐 金 琳 二〇一九年八月二十一日     书  记  员    刘    颖 1