湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0922民初1603号原告：徐向华，男，1977年2月21日出生，汉族，居民，住桃江县。原告：谢春梅，女，1982年9月8日出生，汉族，居民，住桃江县。委托诉讼代理人：项奇，湖南桃花江律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：詹国君，男，1972年8月4日出生，汉族，个体户，住桃江县。被告：詹伟军，男，1975年1月25日出生，汉族，个体户，住桃江县。委托诉讼代理人：王春，湖南桃花江律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告徐向华、谢春梅与被告詹国君、詹伟军租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐向华及徐向华、谢春梅的委托诉讼代理人项奇，被告詹伟军及詹伟军、詹国君的委托诉讼代理人王春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决两被告继续履行《房屋租赁协议书》；2、请求判决两被告立即支付两原告房屋租金169162元；3、请求判决两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月2日，原告与被告签订一份《房屋租赁协议书》，由被告租赁原告位于桃花江镇团山地段的房屋一栋经营灯饰和建材生意，协议约定：租期自2013年6月1日至2023年5月31日止，租期为十年。租房价格：第一、二年房租均为120000元，从第三年起每年递增6%。约定乙方在每年5月底前一次性支付下年度的房租。签订协议后，原告将房屋交付给被告进行装修和使用，并履行了协议中的承诺，被告也按约支付了前五年的租金。但第六年房租应支付151497元，被告却按照142922元进行支付，尚欠8575元。第七年房租被告应于2019年5月31日前支付，被告却以各种理由予以搪塞和推诿，现尚欠房租169162元。被告詹国君、詹伟军辩称，原告的房屋没有产权证、建设规划许可证，原、被告签订的房屋租赁协议属于无效协议。且由于电商和凯邦华通城的修建对其冲击很大，被告经营困难。被告已经向原告发出了解除房屋租赁关系通知书，要求解除与原告的合同。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据认证如下：对原告提交的租赁合同复印件，被告对其真实性有异议，认为应当提供原件，庭后原告提交了与复印件一致的原件，本院对该份证据予以采信。经审理查明：2013年4月2日，原告与被告签订一份《房屋租赁协议书》，由被告租赁原告位于桃花江镇团山地段的房屋一栋经营灯饰和建材生意，协议约定：租期自2013年6月1日至2023年5月31日止，租期为十年。租房价格：第一、二年房租均为120000元，从第三年其每年递增6%。约定乙方在每年5月底前一次性支付下年度的房租。签订协议后，原告将房屋交付给被告进行装修和使用，并履行了协议中的承诺。被告按合同约定支付了2013年至2018年共五年的房租。庭审中，被告詹国君提交了原告徐向华出具的收条一张，收条表明原告徐向华于2018年5月31日收到詹国君2018年6月至2019年5月的房租款151497元。原告起诉前曾收到被告解除合同的通知书。另查明，案涉租赁房屋在房产证上登记的用途为城镇住宅用地/住宅；被告徐向华于2014年取得该房屋的建设工程施工许可证及建设工程规划许可证，许可证登记的建设单位为徐向华、徐延林，建设规模为建筑总面积1907.73㎡，六层混合结构。徐向华于2019年取得出租房屋的房产证，房产证登记房屋为六层，第一、二、三、四、六层为徐向华独有，第五层为徐向华、徐延林按份共有。徐延林系徐向华的叔叔，系精神残疾二级，徐向华受社区指定为徐延林的监护人，其职责包括代为保管徐延林财产，代理其参加各种民事经济活动，对其承担生、养、死、葬的义务。徐延林未对房屋产权提出争议。被告谢春梅又名谢枚，系徐向华之妻。本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁合同是否有效；二、原告徐向华、谢春梅能否要求被告詹国君、詹伟军支付第七年（2019年至2020年）的租金及强制要求被告继续履行租赁合同。针对焦点一，租赁合同是否有效。我国民法规定的合同生效的要件有三：一是合同当事人具有相应民事行为能力；二是合同内容系缔约双方真实意思表示；三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。本案中，租赁合同系原、被告双方签订，合同双方具有完全民事权利能力和行为能力；双方认可合同内容系双方真实意思表示；且合同不违反法律、行政法规的强制性规定或者公序良俗，故该租赁合同为有效合同。对于超规划以及变更房屋属性是否影响合同效力问题，本院认为，经审查，原告出租房屋共六层，租赁合同所约定第七层系指顶层与屋顶之间的空间，未有超出规划情形；原告将住宅用房作为商铺出租，系违反规定改变房屋使用性质，属于国务院住建部《商品房租赁管理办法》规定的房屋不得出租的情形。但国务院住建部的规定属于行政规章，不属于法律、行政法规的强制性规定，故不属于《合同法》第五十二条第五项规定的无效情形。被告辩称在签订租赁合同时没有房屋产权证，产权系被告徐向华与案外人徐延林共有，徐向华无权处分影响合同效力。本院认为，被告徐向华于2019年取得房屋产权证，虽房屋系徐向华与徐延林共有，但徐向华作为徐延林监护人有权代其从事民事经济活动，且房屋权属没有争议，故本案产权状况不影响合同效力，原告主张不成立，本院不予支持。原、被告间租赁合同系有效合同。针对焦点二，原告徐向华、谢春梅能否要求被告詹国君、詹伟军支付第七年（2019年至2020年）的租金及强制要求被告继续履行租赁合同。原、被告在自愿、平等条件下签订租赁合同，系双方真实意思表示，受到法律保护。双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告提供了符合合同条件的出租房屋，被告应当按约履行支付租金的义务。根据合同约定，被告詹国君、詹伟军应当在当年5月底之前支付次年的房租。根据查明的事实，被告房租支付至2019年5月，按约定应当在2019年5月前预先支付第七年（2019年至2020年）的房租。同时，按照租赁合同约定，被告需租赁原告房屋十年，即需继续承租四年。但被告詹国君、詹伟军称近年来因受到电商和凯邦华通城修建带来的商业竞争冲击导致其连续亏损，与原告签订的租赁合同租金则逐年上涨，被告已无力负担房屋租金。故被告于2019年5月前向原告发出合同解除通知书并在本案立案前向本院起诉请求解除租赁合同。根据《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……在本案被告因亏损请求解除租赁合同的情形下，强制其继续租赁原告徐向华、谢春梅的房屋势必给被告一方造成更大的经济损失，不利于实现合同目的，故本院认为本案租赁合同不适于强制履行。根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……被告的违约行为导致合同无法继续履行，不能实现合同目的，被告可以请求解除合同，并承担相应的违约责任。参照原告的损失，本院酌情认定被告赔偿原告下一年（2019年—2020年）房租160587元的20%即32117元。同时，被告詹国君、詹伟军应当继续支付2019年实际承租期限的房租，至二被告搬迁之日止。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十条、第九十四条、第一百一十条，《商品房租赁管理办法》第六条第三项之规定，判决如下：一、由被告詹国君、詹伟军于本判决生效之日起十日内向原告徐向华、谢春梅赔偿经济损失32117元；二、由被告詹国君、詹伟军继续支付原告徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至被告搬迁之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3684元，减半收取1842元，由原告徐向华、谢春梅负担93元，被告詹国君、詹伟军负担1749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判长  胡继恩二〇一九年八月五日书记员  汪浪波