湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3119号原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖开发区关山大道1号光谷企业公馆1.2期C1栋302号。负责人：胡学凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨卫，该公司员工。委托诉讼代理人：何紫艳，该公司员工。被告：罗菡，女，1977年6月10日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告罗菡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨卫、何紫艳，被告罗菡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告罗菡系清江山水住宅业主，该房屋面积为92.28平方米。收房后，原、被告签订了《业主临时管理公约》、《前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按照约定履行了物业服务协议约定的义务，但被告罗菡自2014年7月1日起拒不再履行交纳物业管理服务费的义务，截至2019年2月28日止，被告罗菡共欠物业管理服务费8528.80元。依据《前期物业管理服务协议》中违约责任条款的约定，业主违反协议不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金。原告物业公司提出，按照《前期物业管理服务协议》中约定的违约金计算方式标准过高，其系按照合同法规定按欠费金额的30%即按照被告罗菡拖欠的2014年7月1日至2019年2月28日期间共56个月的物业管理服务费8528.80元的30%计算违约金，为2558.64元。原告物业公司多次向被告罗菡催收未果，故诉至人民法院，请求判令：1、请求判令被告罗菡向原告物业公司支付2014年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费8528.80元、违约金2558.64元，共计11087.44元；2、本案诉讼费用由被告罗菡承担。被告罗菡辩称：案涉房屋在2013年左右才装修好，在2014年7月之前被告罗菡是正常交纳物业管理服务费的，但在2014年上半年被告罗菡从外地回来发现小区进行外墙维修的时候导致其家中窗户被封死、玻璃外面都是水泥不透光，影响采光、整个阳台玻璃废掉了不能使用，被告罗菡多次联系原告物业公司处理此事，但至今原告物业公司都没有解决，每次联系时都说过段时间答复，但是至今也未答复，后来被告罗菡就自己找师傅把窗户拆下来清洗维修，为此被告罗菡支付了工人维修玻璃的费用2000多元。被告罗菡认为其是被害方，在遇到问题时原告物业公司完全不作为，却多次询问被告罗菡为何没有交纳物业管理服务费，被告罗菡也和原告物业公司说过，今天到庭被告罗菡就是要讨一个说法、公道。被告罗菡认为其权利义务没有得到保障，在对小区外墙维修时原告物业公司是在没有通知被告罗菡的情况下做的，事发后原告物业公司工作人员也没有上门了解原因，更没有人出面解决，而只是在其门上张贴催缴物业管理服务费的单子，被告罗菡向原告物业公司说明原因后也没有人管理，至今也无人回复。被告罗菡认为，是原告物业公司长期不作为延误至今，其并非恶意拖欠物业管理服务费，是希望通过不交物业管理服务费的方式来让原告物业公司找被告罗菡解决问题。被告罗菡答辩提出，希望原告物业公司赔偿其维修玻璃的损失2000多元，应该交纳的物业管理服务费其会交纳，但是对于原告物业公司起诉的违约金，被告罗菡不予认可。经审理查明：被告罗菡系武汉东湖新技术开发区软件园清江山水的业主，该房屋性质为住宅，建筑面积为92.28平方米。2012年4月28日，原告物业公司（甲方）与被告罗菡（乙方）签订《清江山水二期前期物业服务协议》一份，约定：原告物业公司向被告罗菡提供物业管理服务，被告罗菡按照建筑面积向原告物业公司交纳物业管理服务费。该协议第一条甲乙双方的权利和义务中约定：一、甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……；7、依据本协议向乙方收取物业管理服务费……。二、乙方的权利和义务：……；4、依据本协议向甲方及时交纳物业管理服务费用及其他有偿服务费用；……。该协议第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施、设备及其运行、维修和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、照明设施……。该协议第四条物业管理服务费用中约定：一、乙方应于开发单位公布的房屋交付之日起开始向甲方缴纳物业管理服务费；二、乙方应在办理交付手续时向甲方缴纳一年物业管理服务费，一年之后，乙方应按季度向甲方缴纳物业管理服务费；乙方交纳费用时间：每季度第一个月的10日前；三、住宅物业的管理服务费用按以下标准收取（按建筑面积）：小高层每月每平方米1.55元、高层每月每平方米1.65元……。该协议第九条违约责任中约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不交纳的，甲方有权通过法院强制追缴；等内容。上述协议签订后，原告物业公司按照上述协议的约定为案涉房屋所在的清江山水小区提供物业服务，被告罗菡依约向原告物业公司交纳了截至2014年6月30日止的物业管理服务费。另查明：该小区成立业主大会业主委员会后，未重新选定物业服务企业或另签服务协议。因被告罗菡未及时向原告物业公司交纳2014年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费，原告物业公司多次在被告罗菡的案涉房屋的门上张贴了催缴物业管理服务费的通知单。现因被告罗菡仍未缴纳物业管理服务费，故原告物业公司诉至本院，要求判如所请。以上事实，有营业执照、《武汉市房屋交易查询结果告知单》、《清江山水二期前期物业管理服务协议》、催缴物业费通知单及当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告物业公司与被告罗菡签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效协议，对协议双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照协议约定为被告罗菡提供了主要的物业服务，被告罗菡作为案涉房屋的业主实际享受了原告物业公司提供的物业服务，虽然原告物业公司存在一定的服务瑕疵，但在原告物业公司履行了协议约定的主要物业服务义务的情形下，被告罗菡仅以其履行服务协议存在瑕疵作为拒绝交纳物业管理服务费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，故对于原告物业公司要求被告罗菡支付2014年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。经计算，2014年7月1日至2019年2月28日期间共56个月的物业管理服务费为8526.67元（1.65元/月每平方米×92.28平方米×56个月），故对于原告物业公司要求被告罗菡支付这段时间的物业管理服务费的诉讼请求，本院依法部分予以支持。关于原告物业公司主张的逾期交纳物业管理费产生的违约金的问题，虽然双方约定了逾期交纳物业管理服务费的违约责任，但因被告罗菡欠交物业管理服务费事出有因，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，对原告物业公司要求被告罗菡支付违约金的诉讼请求，本院酌情不予支持。对于被告罗菡提出因原告物业公司未尽到通知及沟通协调处理因维修外墙导致其房屋窗户被封死、玻璃外面都是水泥不透光、整个阳台玻璃废掉不能使用而找维修人员维修花费2000多元并要求原告物业公司赔偿其该维修损失的意见，超出了本院审理原告物业公司诉求的基本范围，在本案中不宜一并处理，被告罗菡如因窗户玻璃受损对其正常生活造成不利影响或损失，可以依法另行主张权利维护自己合法权利。综上所述，被告罗菡应向原告物业公司支付2014年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费8526.67元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告罗菡为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗菡于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2014年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费8526.67元；二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取39元，由被告罗菡承担（此款原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司已预交，被告罗菡于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司直接支付39元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年八月三十日法官助理罗婷书记员颜晓霞