广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1866号上诉人（原审原告）：湛江万象物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区军民路8号金沙湾新城豪璟园B栋首层。法定代表人：杨鹏湛，经理。委托诉讼代理人：王国常，该公司运营部副主任。委托诉讼代理人：邱朱进，该公司第一管理处主任。被上诉人（原审被告）：罗超。被上诉人（原审被告）:罗豪。被上诉人（原审被告）:罗杰。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈鹏，广东粤正律师事务所律师。上诉人湛江万象物业服务有限公司（以下简称“万象公司”）因与被上诉人罗超、罗豪、罗杰物业合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万象公司的委托诉讼代理人王国常、邱朱进，被上诉人罗超、罗豪、罗杰的共同委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万象公司上诉请求：一、维持一审判决第一项对维修基金、电分摊费部分的判决，改判罗豪支付2010年12月至2018年9月的物业服务费8195.68元、违约金6617.56元，合计14813.24元.；二、维持一审判决第二项对维修基金、电分摊费部分的判决，改判罗杰支付2011年6月至2018年9月的物业服务费7806.04元、违约金5943.56元，合计13749.6元；三、撤销一审判决第三项。四、撤销一审判决第四项，改判罗超支付金沙湾新城陶然居2号楼三门601房、701房2001年12月至2010年11月的物业服务费12917.98元、专项维修资金2550.96元、电分摊费864元、违约金12844.29元，支付金沙湾新城陶然居2号楼三门701房2010年12月至2011年5月的物业服务费389.64元、专项维修资金70.86元、电分摊费36元、违约金1496.03元，并支付自2011年6月至2018年9月因拖欠上述费用产生的违约金21962.42元，合计53132.18元；五、判决罗超、罗豪、罗杰负担本案的所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院适用法律不当，罗豪、罗杰应当支付违约金。1.《广东省物业管理条例》第四十七条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用”,第五十七条还规定：“业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业”。这些规定表明，业主转让物业时不但要结清物业服务费用，还有义务告知物业服务企业物业转让情况，并且有义务将管理规约、物业服务费用标准等事项告知受让人。以上规定既保障了原业主和物业服务企业双方的利益，即原业主转让物业并结清物业服务费用后与物业服务企业的物业服务合同关系即告终结，物业服务企业可就物业管理规约、物业服务费用标准等事项及时与受让人作出约定，与受让人建立新的物业服务合同关系，从而保证物业服务及物业费用收取的连续性，又明确了受让人应当按原业主与物业服务企业约定的管理规约内容、物业服务费用标准等事项承接原业主的权利与义务，遵守相应的规定，承担因违约产生的责任。2.本案中，罗超转让物业时既未结清相关的物业服务费用，也未在规定的时间内告知万象公司，导致万象公司未能及时知晓该物业已经转让的事实。一审法院适用《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第七条、第八条，认定万象公司未与罗豪和罗杰签订书面物业服务合同，未对违约金进行任何约定，只支持万象公司对物业服务费、维修基金和电分摊费部分的请求，而不予支持万象公司对违约金部分的请求，是错误的。万象公司未与罗豪和罗杰签订书面物业服务合同，未对违约金进行任何约定，是由于罗超未依法依规履行自己的告知义务造成，并非万象公司怠惰、疏忽所致，且罗超与万象公司签订的《业主公约》《入住协议书》《委托银行代收款协议书》对物业管理规约内容、物业服务费用标准等事项及逾期支付应承担的违约责任作出了明确约定，即使罗超未将其转让的事实及时如实告知万象公司，罗豪和罗杰作为受让人，依法应当按照原业主罗超与万象公司的约定交纳物业服务费等费用，并承担逾期支付的违约责任。因此万象公司请求罗豪和罗杰除应支付拖欠的物业服务费等相关费用，还应支付逾期产生的违约金是合法合理的。3.多年来万象公司一直不断地向罗超催缴物业费等相关费用，罗豪和罗杰系罗超的侄子，且一直生活在涉案物业中，二人对于罗超的欠费事实、物业管理规约内容、物业服务费用标准等事项理应知晓，但二人多年来一边接受万象公司的物业服务，一边无视万象公司的催缴，恶意拖欠物业费等相关费用。物业公司所提供的物业服务是关系到小区全体业主切身利益的公共服务，如果放任这种故意隐瞒转让事实、恶意逃避交纳物业服务费用且不用承担违约责任的行为不加以规制，将会导致其他业主依样效法，长此以往形成恶性循环，造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害的是小区全体业主的公共利益，尤其是其他正常交纳物业服务费业主的利益。因此，为了保障小区全体业主的公共利益，不能姑息个别业主的违法违规违约行为，既然罗豪和罗杰做出了损害公共利益的行为，就应当为此种行为承担相应的责任，支付违约金。二、一审法院认定事实不清，万象公司请求罗超履行付款义务并未超过诉讼时效期间。物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一时期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。虽然罗超自2001年12月起未再交纳物业服务费等相关费用，但本案物业费的诉讼时效应当分别自2010年12月16日、2011年6月罗超将房屋交付给罗豪、罗杰后起算，且由于万象公司自罗超2001年12月未支付物业服务费等费用后一直不间断地通过打电话、发短信、在业主信箱上张贴收费通知单等方式向罗超催缴物业服务费等相关费用，诉讼时效不断中断，故万象公司请求罗超履行付款义务并未超过诉讼时效期间。三、一审判决书第2页“万象公司向一审法院提出诉讼请求”内容中的“事实与理由”部分全部错误，并非本案的内容，应当予以更正。罗超、罗豪、罗杰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。万象公司向一审法院起诉请求：一、判决罗超偿付自2001年12月起至2010年11月拖欠的金沙湾新城陶然居2号楼三门601、701房物业服务费12917.98元、专项维修资金2550.96元、电分摊费864元及违约金12844.29元，偿付自2010年12月起至2011年5月拖欠的金沙湾新城陶然居2号楼三门701房物业服务费389.64元、专项维修资金70.86元、电分摊费36元及违约金1496.03元，并偿付自2011年6月至2018年9月因拖欠上述费用产生的违约金21962.42元，以上合计53132.18元；二、判决罗豪偿付自2010年12月起至2018年9月拖欠的金沙湾新城陶然居2号楼三门601房物业服务费8195.68元、专项维修资金1110.14元、电分摊费564元及违约金6617.56元，合计16487.38元；三、判决罗杰偿付自2011年6月起至2018年9月拖欠的金沙湾新城陶然居2号楼三门701房物业服务费7806.04元、专项维修资金1039.28元、电分摊费528元及违约金5943.56元，合计15316.88元；四、判决罗超、罗豪、罗杰负担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：1999年12月1日，万象公司与罗超签订了《商品房购销合同》，罗超购买金沙湾新城陶然居2号楼三门601房，于2000年7月15日签订《业主公约》，确认业主按规定缴交物业服务费、房屋本体维修基金等费用，不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之一的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等催款措施。同日与万象公司签订《入住协议书》，确认于2000年7月15日入住，由万象公司提供住宅区的物业管理。2000年8月9日，罗超与万象公司签订《委托银行代收款协议书》，同意在工商湛江分行的储蓄网点开立储蓄活期账户，以作授权委托工商银行代扣陶然居2号楼三门601、701房“物业管理费及其他费用”，从2000年11月起正式委托银行代收款。2001年12月开始，罗超没有交纳物业管理费、维修基金及电分摊费等。2010年12月16日，罗超与罗豪签订《房地产买卖合同》将陶然居2号楼三门601房转让给罗豪，房屋产权于2011年1月17日登记在罗豪名下。罗超于2011年6月将陶然居2号楼三门701房转让给罗杰，房屋产权于2011年7月14日登记在罗杰名下。罗豪、罗杰至今没有交纳过物业管理费、维修基金及电分摊费等费用给万象公司。另查明，陶然居2号楼三门601、701房建筑面积均为118.08平方米,每月固定电分摊费8元。2004年5月12日，湛江市物价局、湛江市房产管理局联合作出了《关于公布湛江市住宅物业服务收费政府指导价及有关规定的通知》（湛价[2004]172号）。载明：多层住宅（不设电梯）物业服务基准价，二级B等：0.55元/月﹒㎡。2004年8月23日，湛江市物价局、湛江市房产管理局又联合作出了《关于公布湛江市住宅物业小区服务收费等级评定结果的通知》（湛价[2004]265号）。载明：住宅物业小区有关物业服务收费等级，评定金沙湾新城陶然居（上述房屋的小区）为二级B等。2015年9月21日，湛江市发展和改革局向万象公司核发了《广东省收费许可证》。载明金沙湾新城陶然居小区：多层住宅（不设电梯）物业服务收费（政府指导价）基准价为0.65元/月﹒㎡；浮动幅度：±20%。再查明，2008年3月5日，湛江市万象物业管理有限公司工商登记名称变更为现在的湛江万象物业服务有限公司。在庭审中，万象公司主张2001年12月至2005年10月的物业服务费按0.45元/月·平方米计算，2005年11月至2012年4月的物业服务费按0.55元/月﹒平方米计算,2012年5月至今按0.78元/月·平方米计算。一审法院审理认为：本案系物业服务合同纠纷。罗超于2000年7月15日签订的《业主公约》、同日与湛江市万象物业管理有限公司签订的《入住协议书》，以及于2000年8月9日与万象公司签订的《委托银行代收款协议书》，足以认定由湛江市万象物业管理有限公司（万象公司的前称）负责住宅区的物业管理工作，之后一直由万象公司提供物业服务。罗超分别于2010年12月16日、2011年6月将陶然居2号楼三门601房、701房转让给罗豪、罗杰，且房屋产权亦已转移登记。虽然万象公司与罗豪、罗杰没有签订物业服务合同，但罗豪、罗杰居住在涉案小区，事实上已接受万象公司的物业服务，因此罗豪、罗杰与万象公司存在物业服务合同关系。关于万象公司主张罗超履行付款义务是否超过诉讼时效的问题。2001年12月开始，罗超没有交纳物业管理费、维修基金及电分摊费等费用。同时，罗超已分别于2010年12月16日、2011年6月将陶然居2号楼三门601房、701房转让给罗豪、罗杰，不再在该小区居住接受万象公司提供的物业服务。万象公司于2018年6月12日向一审法院提起诉讼，该期间已明显超过诉讼时效期间。因此，一审法院对万象公司主张罗超履行付款义务不予支持。关于在罗豪、罗杰应否支付物业管理费、维修基金及电分摊费等费用给万象公司的问题。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第七条“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费”的规定，万象公司请罗豪偿付自2010年12月起至2018年9月拖欠601房的物业服务费、专项维修资金、电分摊费，罗杰偿付自2011年6月起至2018年9月拖欠701房的物业服务费、专项维修资金、电分摊费合法有据，予以支持。对于物业服务费的计算标准，根据湛江市物价局、湛江市房产管理局分别于2004年5月12日及2004年8月23日联合作出的《关于公布湛江市住宅物业服务收费政府指导价及有关规定的通知》（湛价[2004]172号）及《关于公布湛江市住宅物业小区服务收费等级评定结果的通知》（湛价[2004]265号）的意见，以及湛江市发展和改革局于2015年9月21日向万象公司核发的《广东省收费许可证》准许的收费标准，物业服务费应从《广东省收费许可证》核发之月的次月即2015年10月起按该许可证的规定，以基准价0.65元/月﹒平方米上浮20%即0.78元/月·平方米计算。因此，2010年12月至2015年9月的物业服务费应按0.55元/月·平方米计算，2015年10月至2018年9月的物业服务费应按0.78元/月·平方米计算。因此，罗豪应向万象公司支付2010年12月至2015年9月（共58个月）的物业服务费3766.75元（0.55元/月·平方米×118.08平方米×58个月）及2015年10月至2018年9月（共36个月）的物业服务费3315.68元（0.78元/月·平方米×118.08平方米×36个月）。即罗豪应向万象公司支付2010年12月至2018年9月的物业服务费共为7082.43元（3766.75元+3315.68元）。罗杰应向万象公司支付2011年6月至2015年9月（共52个月）的物业服务费3377.08元（0.55元/月·平方米×118.08平方米×52个月）及2015年10月至2018年9月（共36个月）的物业服务费3315.68元（0.78元/月·平方米×118.08平方米×36个月）。即罗杰应向万象公司支付2011年6月至2018年9月的物业服务费共为6692.76元（3377.08元+3315.68元）。维修基金及电分摊费为客观存在，罗豪、罗杰为小区业主，有义务予以缴交。因此，罗豪应向万象公司支付601房的2010年12月至2018年9月[共94个月（58个月+36个月）]的维修基金1109.95元（0.1元/月·平方米×118.08平方米平方米×94个月）及电分摊费752元（8元/月×94个月）。罗杰应向万象公司支付701房的2011年6月至2018年9月[共88个月（52个月+36个月）]的维修基金1039.1元（0.1元/月·平方米×118.08平方米平方米×88个月）及电分摊费704元（8元/月×88个月）。万象公司请求罗豪、罗杰支付违约金，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金”的规定，罗豪、罗杰并没有与万象公司对违约金进行任何约定。因此，万象公司请求罗豪、罗杰按照《业主公约》规定的每日千分之一支付违约金缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限罗豪于判决生效之日起十日内支付2010年12月至2018年9月的物业服务费7082.43元、维修基金1109.95元、电分摊费752元给湛江万象物业服务有限公司；二、限罗杰于判决生效之日起十日内支付2011年6月至2018年9月的物业服务费6692.76元、维修基金1039.1元、电分摊费704元给湛江万象物业服务有限公司；三、驳回湛江万象物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回湛江万象物业服务有限公司对罗超的诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1832.8元，由湛江万象物业服务有限公司负担1447.8元，罗豪负担202元，罗杰负担183元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。万象公司向本院提供了以下证据：一、《广东省经营服务许可证（副本）》（编号：第GAD38）（12价格），拟证明万象公司收取物业服务费执行的规定；二、湛房[2009]42号《湛江市商品房住宅专项维修资金缴存标准的通知》，拟证明2008年1月31日以前取得预售许可证且应由业主缴存住宅专项维修资金的商品房，不配备电梯的住宅按0.1元/平方米/月分期缴交；三、陶然居2号楼三门702房的房产证复印件及物业费发票查询信息，拟证明该702房2013年3月至2013年8月期间物业管理费按0.78元/平方米/月的标准缴纳，维修资金按0.1元/平方米/月的标准缴纳；四、金沙湾新城陶然居、雅韵苑、愉鑫苑、海怡苑、海月园、海天园、豪盛园调整物业服务费业主意见征求表（样本），拟证明万象公司调整物业费征求过业主意见；五、公告，拟证明万象公司曾公示收费标准；六、前三期提费业主意见征求综合统计公示表，拟证明业主同意率达双过半，符合提费规定；七、金沙湾前三期调整物业服务费业主同意统计表，拟证明业主同意提费。罗超、罗豪、罗杰质证认为：对万象公司提供的上述证据一的真实性无异议，但对关联性不予认可，万象公司提供该证据超过举证期限，应当承担不利后果；对万象公司提供的上述证据二、三真实性无异议，但认为不能证明万象公司所主张的事实。对于证据四、五、六、七的真实性、合法性以及关联性均有异议，该证据在一审期间已经提交，属于重复提交，证据四罗超的签名并非其本人所签，证据五、六、七是万象公司单方制作的表格，不能证明其要证明的事实。本院经审查后认证认为：万象公司提供上述证据与本案基本事实有关，罗超、罗豪、罗杰虽对其真实性提出异议，但并未提供足够证据予以否定，故对万象公司二审中提供的证据予以采纳。罗超、罗豪、罗杰在本案二审中未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：万象公司于2012年11月5日取得湛江市物价局核发的经营服务性收费许可，《广东省经营服务性收费许可证》载明：“收费项目：一、物业服务费（政府指导价）（一）基准价：多层住宅（不设电梯）0.65元/月/㎡……（二）浮动幅度±20%，批准收费文号湛价[2011]172号、湛价[2011]173号，备注：（雅韵苑、陶然居）二级B等，具体收费标准由经营者与业主合同（协议）约定……收费前须严格做好明码标价和收费公示”。又查明：湛江市房产管理局于2009年8月19日发布湛房（2009）42号《湛江市商品住宅专项维修资金缴存标准的通知》，内容有：“各相关单位：根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）和《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部有关问题的通知》（粤建房[2008]47号）等有关规定，结合我市实际，现将我市商品住宅专项维修资金缴存标准公布如下：一、2008年1月31日以前取得预售许可证且应由业主缴存住宅专项维修资金的商品房，按以下标准分期缴交：1）不配备电梯的住宅按0.1元/平方米/月……”。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对万象公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据万象公司上诉请求的事实理由及罗超、罗豪、罗杰的答辩意见，本案双方当事人二审争议的问题是：一、关于罗超应否向万象公司支付物业服务费、违约金、分摊电费及专项维修资金的问题。罗超购买案涉601房、701房并实际占有使用后，与万象公司形成物业服务合同关系，罗超于2010年12月、2011年6月将601房、701房分别转让给罗豪、罗杰，并办理了权属转移登记，自601房、701房的业主变更为罗豪、罗杰后，罗超与万象公司之间已不再继续发生债权债务关系。罗超作为案涉601房、701房业主期间，负有应向万象公司支付物业费用的义务，在拖欠物业费用的情况下亦应依约支付违约金，但万象公司也应及时行使权利，自罗超出让案涉601房、701房后距今已长达近十年，万象公司并未提供足够证据证明其曾及时就罗超拖欠的物业服务费、分摊电费和违约金主张过权利，虽然万象公司提供了张贴收费通知单的照片，但照片并未显示张贴的具体时间、地点，不足以证明万象公司及时向罗超追偿的事实。万象公司作为物业管理服务企业，其在履行物业管理服务职责时，负有充分掌握物业情况的义务，案涉601房、701房易主至今多年，且一直存在业主拖欠物业费用的情况，如果万象公司对案涉601房、701房易主的情况不知情，无疑有怠于履职之嫌。故此，综合本案的具体情况，一审法院认为万象公司请求罗超支付物业服务费、分摊电费和违约金超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。关于住宅专项维修资金，是用于住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修、更新、改造的专项资金，实行专户储存、专款专用、所有人决策、政府监督的原则，其收取、使用、管理的办法由政府主管部门制定，专项维修资金具有公共性和公益性，物业安全有赖专项维修资金的交纳，缴存专项维修资金是业主的法定义务，物业服务企业与业主之间就专项维修资金只构成代收代管的关系，专项维修资金并非业主对物业服务企业的债务，故不适用诉讼时效，罗超应按标准支付住宅专项维修资金。根据湛江市商品住宅专项维修资金缴存标准和案涉601、701房的具体情况，万象公司主张罗超应支付2001年12月至2010年11月的专项维修资金2550.96元以及2010年12月至2011年5月的专项维修资金70.86元有事实与法律依据，一审法院不予支持不当，本院予以纠正。二、关于罗杰、罗豪应否向万象公司支付违约金的问题。万象公司依据《业主公约》主张罗杰、罗豪应支付违约金，但《业主公约》并非物业服务合同的组成部分，亦未得到罗杰、罗豪的签名确认，且违约金不属于物业服务费用的范畴，与物业本身并无直接关联，违约责任亦不属于小区业主共同管理事项的范畴，故一审法院认为万象公司未提供证据证明其与罗杰、罗豪之间存在违约金的约定、《业主公约》对罗杰、罗豪无拘束力，并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，可见请求给付违约金原则上以合同约定为基础，故一审法院以万象公司与罗杰、罗豪未约定违约金为由，对万象公司关于违约金的主张不予支持，并无不当，本院予以确认。三、关于案涉601、701房2012年12月至2015年9月期间物业费标准应如何确定的问题。万象公司主张上述期间案涉601、701房物业服务费标准应按0.78元/月/平方米计算，该标准较之前0.55元/月/平方米的标准有所提高，万象公司并未提供证据证明其与业主之间就调整物业收费标准的程序与要求进行过约定，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意”的规定，万象公司主张2012年12月至2015年9月期间物业费标准较之前提高，应提供证据证明提价符合法律规定。对此，万象公司提供了湛江市物价局2012年11月5日核发的基准价0.65/月/平方米、浮动幅度±20%的经营服务性收费许可，提供了同一时期案涉小区702房业主交纳物业费的凭据，并提供了调整物业服务费业主意见征求表、公告、前三期提费业主意见征求综合统计公示表、金沙湾前三期调整物业服务费业主同意统计表等材料，考虑到万象公司在进行价格备案时须提供相应的业主表决统计材料交由物价管理部门审查，可见万象公司提供的证据已能从形式上证明了其提价时进行了法定的表决程序，结合同一时期案涉物业所在小区也有其他业主按0.78元/月/平方米的标准交纳物业服务费，0.78元/月/平方米的标准符合当地当时物价水平等情况，应认为万象公司主张案涉601房、701房2012年12月至2015年9月期间物业费标准以0.78元/月/平方米计算，符合小区业主共同管理的约定，本院予以支持。万象公司在本案二审中提供证据属逾期举证，本院对其行为予以批评，但相关证据对本案基本事实认定有影响，本院予以采纳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条“由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件”的规定，一审法院为对案涉601房、701房2012年12月至2015年9月期间物业费的计算不属于错误裁判。综上，罗杰应支付的物业服务费为：2010年12月至2012年11月（共24个月）1558.66元（0.55元/月/平方米×118.08平方米×24个月）、2012年12月至2015年9月（34个月）3131.48元（0.78元/月/平方米×118.08平方米×34个月）及2015年10月至2018年9月（36个月）的物业服务费3315.68元，共计8005.82元；罗杰应支付的物业服务费为：2011年6月至2012年11月（共18个月）1168.99元（0.55元/月/平方米×118.08平方米×18个月）、2012年12月至2015年9月（34个月）3131.48元（0.78元/月/平方米×118.08平方米×34个月）及2015年10月至2018年9月（36个月）的物业服务费3315.68元，共计7676.15元。对于万象公司超过上述数额的请求本院不予支持。综上所述，万象公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初1702号民事判决第三、四项；二、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初1702号民事判决第一项为：限罗豪于本判决生效之日起十日内支付2010年12月至2018年9月的物业服务费8005.82元、专项维修资金1109.95元、电分摊费752元给湛江万象物业服务有限公司；三、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初1702号民事判决第二项为：限罗杰于本判决生效之日起十日内支付2011年6月至2018年9月的物业服务费7676.15元、专项维修资金1039.1元、电分摊费704元给湛江万象物业服务有限公司；四、限罗超于本判决生效之日起十日内支付专项维修资金2621.82元给湛江万象物业服务有限公司；五、驳回湛江万象物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1832.8元，由湛江万象物业服务有限公司负担1397.8元，由罗超负担50元，由罗豪负担202元，由罗杰负担183元；二审案件受理费1832.8元，由湛江万象物业服务有限公司负担1397.8元，由罗超负担50元，由罗豪负担202元，由罗杰负担183元。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 陈小红审判员 郑玉莲二〇一九年八月二十七日法官助理陈菁菁书记员何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。