云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初2805号原告：文山馨宁物业管理有限公司，统一社会信用代码：91532621059467588H。法定代表人：李睿飞，总经理。住所地：文山市新平街道盘龙社区城南体育馆云锡会所一楼。委托诉讼代理人：郭晋宁，云南云誉（文山）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：农晓雯，云南云誉（文山）律师事务所律师（特别授权）。被告：崔庆辉，男，汉族，1967年11月2日生，云南省砚山县人，现住文山市。委托诉讼代理人：黄元凯，云南博引律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王跃敏，云南博引律师事务所律师（特别授权）。原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文山馨宁物业管理有限公司的委托诉讼代理人农晓雯，被告崔庆辉的委托诉讼代理人黄元凯、王跃敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。文山馨宁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年11月1日签订的《租赁合同》，被告搬离租赁的泰民家园小区房屋；2、被告支付原告租金1327216元、利息125225元、违约金1万元，合计1462441元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年，原、被告就泰民家园小区7-9栋外围商铺，内圈商铺7-101、9-103、9-104的门面租赁达成协议并于2014年11月1日签订《租赁合同》，合同约定租期为180个月，原告于2014年8月1日正式交付租赁物给被告，租期从2014年11月1日起算。外围商铺总面积为1502.88㎡，租金为34万元/年，一次性交清一年房屋优惠一个月的房租，优惠后的房租为311667元；内围商铺总面积为437.28㎡，租金为52474元/年，一次性交清一年房屋优惠一个月的房租，优惠后的房租为48101元。每3年增长5%的租金。被告恶意拖欠或不支付到期租金及物业费的，原告可解除合同。协议签订后，被告未按照合同约定的优惠条件交纳租金，并且长期拖欠租金、物业管理费未交付，已经构成根本性违约，且符合合同解除的约定条件。原告为维护其合法权益特向人民法院起诉，请求支持如前诉讼请求。崔庆辉答辩称：1、被答辩人无权要求解除合同。首先，双方签订的《租赁合同》第八条合同解除：“2、有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但需书面通知乙方：（1）乙方恶意拖欠或不支付到期租金及物业费的”被答辩解除合同的前提是“既要有答辩人恶意拖欠或不支付到期租金及物业费的情形”，又需被答辩人书面通知乙方”，本案中双方约定的关于租金的支付期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”被答辩人从未向答辩人发出过要求支付租金的通知，每次都是答辩人主动支付，被答辩人既无证据证明答辩人恶意拖欠或不支付到期租金，也无证据证明其已经书面通知答辩人，本案中被答辩人无权根据该约定条款解除合同。其次，关于合同的解释也有明确的法律规定，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案中不论答辩人是否迟延支付租金，因被答辩人并未催告，故被答辩人无权依据法律规定来解除合同。再次，答辩人与被答辩人于2014年11月1日签订《租赁合同》，约定被答辩人租赁位于泰民家园小区的门面房给答辩人，租赁期限180月，自2014年11月1日起至2029年10月31日，用途为超市。签订合同时，泰民家园小区刚刚建设好，附近比较偏僻，答辩人所承租的房屋商业价值相对较小，答辩人冒着巨大的商业风险投入200余万的资金把毛坯房装修成设施完善的超市，答辩人的装饰装修已经形成附合，答辩人装饰装修房屋也是经被答辩人同意的，该损失应当由被答辩人赔偿，答辩人在此保留另案起诉被答辩赔偿装饰装修损失的权利，现在被答辩人看到租赁商铺周围人气逐渐上升，有利可图，就提出解除合同，其要求显然不符合诚信原则。2、被答辩人要求答辩人支付其租金1327216元、利息125225元、违约金1万元无事实及法律依据。首先，合同中第四条约定了第1-3年商铺租金（外围+内圈）为359768元，2014年11月1日起至2017年10月31日的租金359768元答辩人在签订合同后已经转账支付被答辩人，2017年11月1日起至2018年10月31日的租金答辩人已经于2018年6月29日、2018年9月28日两次转账共计40万元给被答辩人，2018年11月1日至2019年10月31日的租金答辩人于2019年7月18日转账30万元给被答辩人，只是双方没有对答辩人支付租金进行对账结算，答辩人无论怎么计算也无法得知被答辩人主张的租金1327216是如何计算而来？利息又是从何而来？其次，本案中即使答辩人支付给被答辩人后面两年即2017年11月1日至2019年10月31日的租金不够，答辩人也不应承担违约责任，因为双方没有结算，不明确答辩人支付被答辩人的款项是否已经足够，被答辩人没有履行告知答辩人租金不够的通知义务，且合同中约定的租金支付时间不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，租赁期间现在尚未届满，答辩人没有支付完毕也未违约。再次，《租赁合同》中第九条违约责任已经约定了违反本合同应承担押金1万元的违约责任，既然双方明确约定了承担违约责任的方式，且答辩人已经实际交付了这1万元的押金，即使存在违约情形，也应当按双方约定执行，被答辩人也仅有权主张违约金1万元，无权主张利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。文山馨宁物业管理有限公司针对其主张，向法庭提交了以下证据：1、《租赁合同》，证明2014年11月1日，原、被告就泰民家园小区7-9栋外围商铺，内围商铺7-101、9-103、9-104的门面租赁达成协议签订《租赁合同》，合同约定租期为180个月，原告于2014年8月1日正式交付租赁物给被告，租期从2014年11月1日起算。外围商铺总面积为1502.88㎡，租金为34万元/年，一次性交清一年房屋优惠一个月的房租，优惠后的房租为311667元；内圈商铺总面积为437.28㎡，租金为52474元/年，一次性交清一年房屋优惠一个月的房租，优惠后的房租为48101元。每3年增长5%的租金。被告恶意拖欠或不支付到期租金及物业费的，原告可解除合同。2、房屋租金、物管费、利息计算表，证明公司核算后，崔庆辉所付费用扣减部分物业费尚欠房租1321794元。经质证，被告崔庆辉对原告文山馨宁物业管理有限公司提交的第1组证据《租赁合同》的三性无异议，但对证明观点不予认可。合同中特别约定了一至三年的租金为359768元且合同中关于租金支付期限约定不明，双方约定原告解除合同需书面通知被告；对第2组证据的真实性及证明观点均不予认可，因系原告单方制作并没有经被告签字认可。本院认为，被告崔庆辉对原告文山馨宁物业管理有限公司提交的第1组证据《租赁合同》的三性无异议，客观真实，本院予以采信；第2组证据因系原告单方制作，被告不予认可，本院根据双方提交的证据，结合查明的事实，部分予以采信。对证据有异议的证明观点，本院根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。被告崔庆辉针对其辩解，向法庭提交了以下证据：建设银行客户回单、中国银行进账单、收据，证明被告已经通过银行转账方式按合同约定向原告支付了第1-3年的房屋租金359768元。云南省农村信用社结算业务申请书二份，证明被告于2018年6月29日、2018年9月28日通过银行转账方式支付原告房屋租金40万元。建设银行网上银行转账汇款电子回单，证明被告于2019年7月18日通过网上银行转账汇款的方式支付原告房屋租金30万元。收据，证明被告已经按合同约定向原告支付了保证金1万元。经质证，原告文山馨宁物业管理有限公司对被告崔庆辉提交的四组证据的真实性、客观性均无异议，但对第1组证据的证明观点有异议，认为第一笔支付的359768元仅仅是第一年的房租而不是一至三年的房租；对第2组证据2018年6月29日、9月28日转账支付的40万元还包含部分物管费，所以这40万元并不全部是房屋租金。本院认为，原告文山馨宁物业管理有限公司对被告崔庆辉提交的第1、2、3、4组证据的真实性、客观性均无异议，本院均予以采信。对证据有异议的证明观点，本院根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉于2014年11月1日签订了《租赁合同》，将文山城南小寨安置用地旁的泰民家园小区7-9栋外围商铺，内围商铺7-101、9-103、9-104的门面出租给崔庆辉开超市。合同约定租期为180个月，自2014年11月1日起至2029年10月31日止。外围商铺总面积为1502.88㎡，租金为34万元/年，一次性交清一年房屋优惠一个月的房租，优惠后的房租为311667元；内圈商铺总面积为437.28㎡，租金为52474元/年，一次性交清一年房屋优惠一个月的房租，优惠后的房租为48101元。第4年以后每3年增长5%的租金，一次性按年付清一年房屋优惠一个月房租。并约定了合同解除及违约责任等权利义务。签订合同后，被告崔庆辉支付了第一年（2014年11月1日至2015年10月31日止）的租金359768元；于2018年6月29日、2018年9月28日分两次通过银行转账支付文山馨宁物业管理有限公司40万元；又于2019年7月18日通过中国建设银行网上银行转账30万元到文山馨宁物业管理有限公司的账户上。现文山馨宁物业管理有限公司认为崔庆辉恶意拖欠不支付到期租金及物业费的行为已构成违约，诉至本院要求解除合同，并支持如前诉讼请求。另查明，文山馨宁物业管理有限公司就本案租赁商铺的物业管理费以物业服务合同纠纷为案由向本院另案起诉崔庆辉，本院已受理为（2019）云2601民初3441号案件。综合原、被告诉辩主张，本案争议的焦点为：一、被告支付的租金359768元是第一年的租金还是第一至三年租金；二、被告分别支付的40万元、30万元是哪年的租金，是否包含物业管理费；三、被告是否违约，应否解除双方签订的《租赁合同》；四、原告的诉请应否支持（1、应否解除租赁合同；2、被告现尚欠多少租金；3、利息计算是否合法有据）。针对本案争议的焦点问题，本院分别评述如下：一、被告支付的租金359768元是第一年的租金还是第一至三年租金的问题。本院认为，租赁合同纠纷是指当事人之间因就订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务的纠纷。原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉签订的《租赁合同》第三条第3项约定：“乙方应按年交纳租金，外围商铺总面积是1502.88㎡，总租金金额为340000元，一次性交清一年房屋优惠价为28333元，优惠后总价为311667元。内圈商铺总面积437.28㎡，总租金金额为52474元，一次性交清一年房屋优惠价为4373元，优惠后总价为48101元。”第四条约定：“第1-3年商铺租金（外围+内圈）为359768元，以后每3年增长5%，一次性按年付清一年房租优惠一个月房租。”原告文山馨宁物业管理有限公司主张应按《租赁合同》第三条第3项约定理解，被告支付的租金359768元系第一年的租金；被告崔庆辉则主张应按《租赁合同》第四条约定理解，被告支付的租金359768元系第一至三年的租金。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”按照上述法律规定，对本案《租赁合同》的条款应结合合同全文进行理解，《租赁合同》第三条第3项已详细明确租赁商铺的面积、单价、优惠前后的租金金额，且根据本案租赁商铺所处的地理位置及周边房屋的租金来看，被告支付的租金359768元系第一年的租金比较客观实际，符合当时的市场租赁价格，故本院予以确认被告崔庆辉支付的租金359768元系第一年即2014年11月1日至2015年10月31日止的租金。二、被告分别支付的40万元、30万元是哪年的租金，是否包含物业管理费。关于被告崔庆辉支付的40万元、30万元是否包含物业管理费的问题。本案原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉未签订《物业服务合同》，双方在《租赁合同》中对租赁商铺的物业管理费的交纳方式、费用计算等均无具体的约定。被告崔庆辉主张其支付的40万元、30万元两笔款项系“房租”，且文山馨宁物业管理有限公司就本案租赁商铺的物业管理费以物业服务合同纠纷为案由向本院另案起诉崔庆辉，本院已受理为（2019）云2601民初3441号案件，故该两笔款项不包含物业管理费。关于被告分别支付的40万元、30万元是哪年租金的问题。本案中双方约定租金的支付期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告崔庆辉应当在每届满1年时支付租赁商铺的租金。因被告崔庆辉支付的租金359768元系第一年即2014年11月1日至2015年10月31日止的租金。第二年即2015年11月1日至2016年10月31日止的租金计算如下：根据双方签订的《租赁合同》第三条第3项，已不存在优惠情形，外围商铺总面积是1502.88㎡，总租金金额为340000元；内圈商铺总面积437.28㎡，总租金金额为52474元，租赁商铺每年的租金共计340000元+52474元=392474元。被告崔庆辉支付的40万元系支付第二年的租金392474元，剩余款项40万元-392474元=7526元+被告支付的30万元=307526元视为支付第三年即2016年11月1日至2017年10月31日止的租金。因此，被告崔庆辉第三年未付的租金应为：392474元-307526元=84948元。三、被告是否违约，应否解除双方签订的《租赁合同》。原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉签订的《租赁合同》第八条合同解除：“2、有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但需书面通知乙方：（1）乙方恶意拖欠或不支付到期租金及物业费的……。”根据该条款，解除合同的前提是“崔庆辉恶意拖欠或不支付到期租金及物业费的情形，但需书面通知崔庆辉。”因双方约定的租金支付期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”文山馨宁物业管理有限公司未提交因崔庆辉恶意拖欠或不支付到期租金，已经书面通知崔庆辉的证据，应承担举证不能的不利责任，故文山馨宁物业管理有限公司无权根据该约定条款解除合同。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案文山馨宁物业管理有限公司未提交已催告过崔庆辉支付租金的证据，不符合法定解除租赁合同的前提条件，故文山馨宁物业管理有限公司无权依据法律规定解除合同。最后，本案系租赁商铺开超市，崔庆辉已投入大量资金进行装修，综合考虑各方因素，不宜解除合同。综上所述，不应解除原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉签订的《租赁合同》。四、原告的诉请应否支持（1、应否解除租赁合同；2、被告现尚欠多少租金；3、利息计算是否合法有据）。关于原告文山馨宁物业管理有限公司主张解除与崔庆辉于2014年11月1日签订的《租赁合同》，被告搬离租赁的泰民家园小区房屋的诉请问题。根据上述对争议焦点三的论述，不应解除原告文山馨宁物业管理有限公司与被告崔庆辉签订的《租赁合同》，故原告的该项诉请本院不予支持。关于原告文山馨宁物业管理有限公司主张被告崔庆辉支付租金1327216元、利息125225元、违约金1万元，合计1462441元的诉请问题。根据上述对争议焦点一、二的论述，被告崔庆辉支付了第一年即2014年11月1日至2015年10月31日止的租金359768元；支付了第二年即2015年11月1日至2016年10月31日止的租金392474元；剩余款项40万元-392474元=7526元+被告支付的30万元=307526元视为支付第三年即2016年11月1日至2017年10月31日止的租金（第三年未付的租金为：392474元-307526元=84948元）。因不解除《租赁合同》，故第四年即2017年11月1日至2018年10月31日止的租金按《租赁合同》约定每3年增长5%，为392474元+(392474元×5%)=412097.7元;第五年即2018年11月1日至2019年10月31日止的租金按《租赁合同》约定每3年增长5%，为392474元+(392474元×5%)=412097.7元。综上合计，被告崔庆辉截止2019年10月31日第三年、第四年、第五年未支付的商铺租金共计为：84948元+412097.7元+412097.7元=909143.4元。双方签订的《租赁合同》第九条“违约责任：1、违反本合同内容，乙方应承担押金10000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。……”因本院不支持双方解除签订的《租赁合同》，且原告文山馨宁物业管理有限公司未提交其造成损失的任何证据，被告崔庆辉不存在违约，原告文山馨宁物业管理有限公司主张的利息125225元、违约金1万元无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告文山馨宁物业管理有限公司的诉讼请求部分合法有据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告崔庆辉自本判决生效之日起十日内支付原告文山馨宁物业管理有限公司截止2019年10月31日第三年、第四年、第五年的商铺租金共计909143.4元；驳回原告文山馨宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17960元，保全费5000元，由被告崔庆辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长 骆 霞审判员 廖玉忠审判员 尹兆瑞二〇一九年八月二十日书记员 保雪微