河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0526民初6571号原告(反诉被告)：张付合，男，1986年4月1日生，汉族，住滑县。原告(反诉被告)：焦晶晶，女，1987年12月20日生，汉族，住滑县，系张付合妻子。委托诉讼代理人李宏法、位义硕，河南奥博律师事务所律师。被告(反诉原告)：张尚闯，男，1957年7月14日生，汉族，住滑县。被告(反诉原告)：闫子凤，女，1968年7月8日生，汉族，住址同上，系张尚闯妻子。委托诉讼代理人张东岩，男，1986年12月9日生,回族，住山东省聊城市东昌府区,系张尚闯女婿。原告张付合、焦晶晶与被告张尚闯、闫子凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告闫子凤、张尚闯提起反诉，本院依法进行了合并审理，并于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张付合及其委托诉讼代理人李宏法、被告（反诉原告）闫子凤、张尚闯及其委托诉讼代理人张东岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告继续履行2013年5月20日《商品房买卖合同》，向原告交付房屋所有权证书（证书编号：豫（2017）0003008号；2、判令二被告承担因违约行为给原告造成的一切损失（暂定）10000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买位于振兴路商住楼四单元三楼（产权证号：豫（2017）0003008号）房屋，房屋建筑面积：163平方米、单价：1650元/平方米、房屋总价款：268950元。原告于合同签订当日支付房款238950元，双方合同约定：在房屋所有产权手续办理完毕一天内，原告将所欠房款人民币3万元一次性向被告付清。原告已全部履行双方合同约定，被告却未履行合同约定义务。现原告的房屋所有权证书已经颁发，但被告将原告为所有权人的房屋所有权证书侵占，拒不返还。被告闫子凤、张尚闯辩称，原告张付合、焦晶晶所述与事实严重不符。原被告双方于2013年5月20日签订了商品房买卖合同，合同第四条明确约定“在产权手续办理完毕一天内，乙方将所欠甲方的房款三万元一次性向甲方付清”，并且原告于当日向被告出具了三万元的欠条，但二原告所购商品房不动产权登记证相关手续办理后，二原告至今未按合同约定向二被告支付剩余购房款三万元整，二原告已然违约，二被告无义务向原告交付不动产权登记证，且无任何支付违约金义务。被告（反诉原告）闫子凤、张尚闯反诉称，反诉原告闫子凤与反诉被告张付合于2013年5月20日签订《房屋买卖合同书》，该合同约定涉案房屋总价为268950元，乙方(即本案反诉被告张付合)先行支付购房款238950元，剩余购房款在房屋的所有产权手续办理完毕一天内，乙方应将所欠甲方的剩余购房款30000元一次性向甲方付清，并于当日反诉被告向反诉原告出具了三万元欠条。因涉案房屋所涉小区系违法建筑，滑县人民政府于2017年2月28日召开县长办公会议并下发《滑县人民政府县长办公会议纪要》【2017】4号文，该文第三条规定在本次振兴路违法建设集中处理中特事特办，凡缴纳全部罚款、基金和相关费用的，按国有出让土地办理不动产权登记，该文第四条规定原则上以实际房屋姓名为准办理不动产登记。该文下发后反诉原告闫子凤于2017年5月1日在涉诉小区张贴通知，要求需要变更户主的在出具本人身份证复印件并缴纳23000元后办理变更登记，反诉被告焦晶晶于2017年5月18日按照通知要求将应缴费用23000汇至反诉原告闫子凤指定银行账户，双方于2017年5月21日签订协议书及委托书，约定涉案房屋登记在反诉被告焦晶晶名下，反诉被告焦晶晶委托反诉原告闫子风办理相关不动产权登记手续。2017年11月13日涉案房屋不动产权证领取后二反诉原告多次催促二反诉被告支付剩余购房款三万元整，但二反诉被告以各种理由推诿不还，因二反诉原告在建房时系向银行贷款，其行为造成反诉原告不能及时还款且多支付了利息，使反诉原告受有损失。综上，二反诉被告的行为已严重侵害了二反诉原告的合法权益，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第二百三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及相关法律法规之规定，特向贵院依法提起反诉，望判如所请。请求判令：一、依法判令二反诉被告立即向二反诉原告支付剩余购房款三万元整（人民币30000.00元)；二、二反诉被告以欠付购房款30000元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即年利率6%）向二反诉原告支付违约金（自2017年11月13日起计算至实际给付之日止），并向二反诉原告支付利息(利息自2017年5月26日起计算至实际给付之日止，利率按照月息1.1%计算)；三、二反诉被告立即给付二反诉原告代其办理不动产权登记过程中垫付的307.7元；四、二反诉被告立即按照合同约定单价向二反诉被告补缴购房款280.5元；五、本案的诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）张付合、焦晶晶辩称，关于本案的基本事实，反诉被告已经履行了相应的交款义务，反诉原告没有交付房产证。反诉被告已经向反诉原告支付了全额的购房款，不存在违约行为，要求支付利息和违约金没有相关的法律依据。反诉被告前后分两次向反诉原告交付房款，有凭证足以证实反诉被告履行了交款义务。2013年5月20号签订的房屋买卖合同约定，甲方保证该房产合法，土地合法，甲方应当承当对房产、土地合法无瑕疵的义务。反诉人的反诉请求与主张没有法律依据，请求法院驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，被告闫子凤、张尚闯将2011年建成坐落于振兴路商住楼三楼，建筑面积163平方米的房屋出售给原告张付合、焦晶晶。2013年5月20日，闫子凤（出卖人，甲方）与张付合（买受人，乙方）签订一份该房屋的《房屋买卖合同》，约定“一、甲方自愿将坐落在振兴路商住楼单元三楼，建筑面积为163平方米的房屋出卖给乙方。二、上述房产及附属建筑物单价为1650元每平方米，总价款为人民币贰拾陆万捌仟玖佰伍拾元（大写）；即人民币268950元。三、该房屋于二零一一年建成由乙方自行装修后已经居住，乙方现已交付房款人民币贰拾叁万捌仟玖佰伍拾元整（大写）；即人民币238950元。四、在房屋的所有产权手续办理完毕一天内，乙方应将所欠甲方的房款人民币叁万元一次性向甲方付清。五、甲方保证该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权。六、办理房产证的契税由乙方负担。甲方应当予以配合并负担甲方应当负担的税费。七、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向守约方赔偿一切损失。”合同签订当日，张付合向闫子凤出具30000元房款欠据一份。因涉案房屋所涉小区系违法建筑，滑县人民政府于2017年2月28日召开县长办公会议并下发《滑县人民政府县长办公会议纪要》（2017）4号文，该文第三条规定，在本次振兴路违法建设集中处理中对相关问题特事特办，凡缴纳全部罚款、基金和相关费用的按土地出让办理不动产登记手续；该文第四条规定，对土地证姓名与房屋姓名不符的，原则上以实际房屋姓名办理不动产登记。该文下发后，反诉原告闫子凤于2017年5月1日在涉诉小区张贴通知，“接上级通知精神，振兴路聚福苑小区四单元住户，未办理不动产登记，按要求尽快办理，土地户主为：闫子凤，各楼层需要变更住户的，出具本人身份证复印件进行变更登记，在办理不动产登记证所缴纳的各种费用由现登记的户主缴纳（缴纳金额：贰万叁仟元整），缴纳完毕签订委托书、协议书、过期不在办理。户主：闫子凤2017.5.1”。2017年5月18日，反诉被告焦晶晶将23000元汇至反诉原告闫子凤指定的银行账户，双方并于2017年5月21日签订协议书及委托书，约定涉案房屋不动产登记在焦晶晶名下，焦晶晶委托闫子凤办理相关不动产登记手续，领取不动产登记证书。2017年11月13日闫子凤领取焦晶晶不动产登记证书后，向二反诉被告催要下欠购房款30000元，双方发生争议，二反诉被告不予支付。案件审理过程中，反诉被告张付合于2019年7月24日向反诉原告闫子凤支付涉案房款7000元。上述事实有原告（反诉被告）张付合、焦晶晶向法庭提供的身份证、户口薄复印件，原、被告签订的《商品房买卖合同》、原告向被告分别付款23000元、7000元的转账交易凭证与回单；被告（反诉原告）闫子凤、张尚闯向法庭提供的《房屋买卖合同》一份、张付合出具的房款欠条一份、滑县人民政府县长办公会议纪要（2017）4号文、通知一份、焦晶晶出具委托书、协议书各一份、政府非税收入专用缴款通知书三份（缴款人焦晶晶）、测绘费发票一张、政府非税收票据一张、豫（2017）滑县不动产权第0003008号不动产权证书一份及原、被告部分当庭陈述为证，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原被告签订的商品房买卖合同合法有效，对当事人具有法律效力，当事人应当按照协议约定全面履行义务。实际上原被告在2013年5月20日签订房屋买卖合同前房屋买卖关系已经成立，被告已经将房屋交付原告装修使用，原告也将房屋总价款268950元中的238950元交付原告。原告实际尚欠被告房款30000元，由原告出具的欠条为证。2017年2月，滑县人民政府未解决涉案房产小区违建问题专门召开县长办公会议，并形成了（2017）4号文的会议纪要，对该小区违建问题特事特办。2017年5月1日，作为土地户主的闫子凤按照纪要精神在小区内张贴了通知。后包括焦晶晶在内的买房户每户按通知要求向闫子凤支付办证相关费用23000元，交费后于2017年5月21日和闫子凤签订了房产户主登记为买售人的协议，并委托闫子凤办理和领取不动产证。闫子凤领取焦晶晶的不动产证后，以焦晶晶不支付下欠房款30000元为由未将该证交予焦晶晶。不动产证系政府颁发给不动产所有人的有效证件，且闫子凤、张尚闯就焦晶晶、张付合拖欠房款已在本案中提出反诉，闫子凤受托领取该证后不交于产权人焦晶晶，于法无据，原告焦晶晶、张付合请求被告闫子凤、张尚闯交付房屋所有权证书（证书编号为：豫（2017）滑县不动产权第0003008号）的主张，合法有据，本院予以支持。但二原告其他请求证据不足，本院不予支持。根据本案反诉原告闫子凤、张尚闯提交的证据和陈述分析，反诉被告于2017年5月18日支付反诉原告人民币23000元，后于2017年5月21日与闫子凤签订协议并出具委托书，以及反诉原告闫子凤向有关部门缴纳的相关费用，缴款人又登记为焦晶晶的事实，完全可以认定反诉被告焦晶晶、张付合对闫子凤张贴的办证通知是知情的，其支付给反诉原告的23000元的款项系办证的相关费用。该证费用虽在房屋买卖合同中约定不明确，但原被告的上述行为实为对原房屋买卖合同的补充。故反诉原告闫子凤、张尚闯请求反诉被告焦晶晶、张付合支付涉案房屋买卖欠款30000元的主张，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。但反诉被告张付合于2019年7月24日支付反诉原告闫子凤房款7000元，反诉原告无异议，该款应从30000元欠款中予以扣除。反诉原告其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）闫子凤、张尚闯于本判决生效后十日内将编号为豫（2017）滑县不动产权第0003008号权利人为焦晶晶的不动产证书交于原告（反诉被告）焦晶晶；二、原告（反诉被告）焦晶晶、张付合于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）闫子凤、张尚闯购房欠款23000元（已扣除2019年7月24日支付的房款7000元）；三、驳回原告焦晶晶、张付合的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告闫子凤、张尚闯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，反诉费用275元，共计675元，原告（反诉被告）焦晶晶、张付合负担340元，被告（反诉原告）闫子凤、张尚闯负担335元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  刘国强二〇一九年八月七日书记员  禹梦溪