重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初6890号 原告：重庆锦宏物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗都市花园小区，统一社会信用代码91500106202818644W。 法定代表人：邓晓红，重庆锦宏物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐某某，女，重庆锦宏物业管理有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。 被告：李肇琪，男，1955年8月1日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆锦宏物业管理有限公司(下称锦宏物业公司)与被告李肇琪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告锦宏物业公司的委托诉讼代理人徐某某到庭参加诉讼。被告李肇琪下落不明，经本院公告传唤期满，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告锦宏物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2008年7月1日至2017年5月31日期间的物业管理费8812.5元，公摊费80.4元，共计8892.9元；2、判令被告按照物业服务合同约定支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李肇琪原系重庆市沙坪坝区天陈路xx号附x号x-x（xxxx小区x-x-x）房屋的所有权人，在未交纳物管费及未通知原告的前提下将房屋于2017年5月出售于他人，建筑面积为82.37㎡。原告自2008年7月对该小区提供物业管理服务，期间认真履行相关职责，但被告却自2008年7月起至2017年5月欠缴物业管理费至今，经原告多次催缴被告均未缴纳，被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，望判如所请。 被告李肇琪未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。 本院经审理认定事实如下： 原告锦宏物业公司是涉案小区雅豪丽景小区的物业服务公司，被告李肇琪原系重庆市沙坪坝区天陈路xx号附x号x-x房屋所有权人，即xxxx小区x-x-x业主，房屋建筑面积为82.37㎡。 2008年7月24日，原告锦宏物业公司（乙方）与重庆天友物业发展有限公司、重庆翁达物业发展有限公司（甲方、建设方）签订《雅豪丽景小区前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对位于重庆市沙坪坝区天陈路xx号的xxxx小区实施前期物业管理服务。合同第二章第二条约定甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、位于本区域内的不属于市政管理的共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修资金的使用；11、装修管理；12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第四章第四条约定：物业服务费用的收取标准按照建筑面积计算，住宅为1元/平方米/月（含电梯费）；物业服务费用收费的计算日期为2008年7月1日开始及以后的费用由乙方收取，2008年6月30日之前的费用由原物业服务企业收取。第八章第十二条约定：本合同自双方签订之日起生效，自乙方接管之日起叁年终止。合同期满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第十三条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第九章第十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告进场对涉案小区提供物业管理服务。 2012年8月1日，原告锦宏物业公司（乙方）与重庆沙坪坝区雅豪丽景业主委员会（甲方）签订《雅豪丽景物业服务合同》，约定由原告对涉案小区提供物业服务。合同第二章第三条甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理；8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；11、装修管理；12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第四章第六条约定：本物业管理区域的物业收费选择包干制，按月收取，收取标准按建筑面积计算，住宅为1元/㎡。第八条约定：业主应于每月9-15日期间向乙方交纳当月物业服务费，对于不按时交纳费用的业主，甲方应积极协助乙方收取，乙方将上述未按时交纳物业服务费业主名单向甲方提供视为乙方对欠费业主的催收。第八章第十五条约定：本合同期限为贰年，自2012年8月1日起至2014年7月31日止。合同期满前三个月内，甲方应作出续聘或选聘的决定，在甲方与选聘的第三方物业管理企业签订物业服务合同生效并接管时，本合同终止。第九章第二十二条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，甲方及业主充分理解本条约定违约金的法律后果，甲方及业主不得再以违约金过高予以降低。第十章第三十二条约定：本合同自2012年8月1日起生效。合同签订后，原告继续为涉案小区提供物业管理服务。 因被告李肇琪从2008年7月起欠交物业服务费及公摊费，2010年9月29日，原告锦宏物业公司以国内挂号信函的形式向被告李肇琪邮寄送达重庆君融律师事务所律师函，要求被告李肇琪支付截止到2010年9月拖欠的物业服务费1994.08元、公摊费114.07元、水费414.4元，合计2523.15元。 2015年4月2日，原告锦宏物业公司以国内挂号信函的形式向被告李肇琪邮寄送达《催款通知书》，要求被告李肇琪支付2008年7月至2014年12月拖欠的物业服务费6424.08元、公摊水电费14.4元，合计6438.48元。 2017年1月6日，原告锦宏物业公司以国内挂号信函的形式向被告李肇琪邮寄送达《催款通知书》，要求被告李肇琪支付2008年7月至2017年1月拖欠的物业服务费8338.88元、水费157.5元、公摊电费66.4元，合计8562.78元。 庭审中，原告锦宏物业公司为证明其履行了相应职责，举示了原告锦宏物业公司与西子奥的斯电梯有限公司于2014年9月24日签订的《电梯日常维护保养合同》；原告锦宏物业公司与重庆渝鸥消防工程有限公司于2016年6月21日签订的《建筑消防设施维修保养合同》；原告锦宏物业公司与重庆雄丰环保工程有限公司于2018年8月31日签订的《化粪池清掏合同》；2008年-2016年化粪池清掏登记表；保安员巡逻签到表及保安员交接记录表；小区/大厦来人来访登记表；临时车辆出入登记表；维修工值班记录；环境绿化周（月）检表；报事保修及记录；雅豪丽景小区被沙区房管局和市国土局授予2010年物业管理示范小区照片1页；天星桥街道天陈路社区居委会授予2018年度优秀合作单位照片1页；业主赠送的锦旗和居委会授予的卫生评比流动红旗照片1页；小区环境绿化照片2页；物管清理小区垃圾、节日布置、疏通管道、维修设备、春节消杀、绿化补栽等照片4页。 庭审中，原告陈述涉案房屋的建筑面积为82.37㎡，但是涉案房屋的物业管理费是以82.36㎡进行收取。 另查明，涉案房屋的所有权人于2017年5月24日由被告李肇琪变更为袁明明。 庭审中，对于原告锦宏物业公司诉讼请求第二项“判令被告按照物业服务合同约定支付违约金”，原告锦宏物业公司表示将违约金由合同约定的按照每日千分之三的标准计算调整为只要求被告支付违约金300元。 上述事实，有原告提供的《雅豪丽景小区前期物业管理服务合同》、《雅豪丽景物业服务合同》、《电梯日常维护保养合同》、《建筑消防设施维修保养合同》、化粪池清掏合同》、2008年-2016年化粪池清掏登记表、保安员巡逻签到表及保安员交接记录表、小区/大厦来人来访登记表、临时车辆出入登记表、维修工值班记录、环境绿化周（月）检表、报事保修及记录、雅豪丽景小区被沙区房管局和市国土局授予2010年物业管理示范小区照片1页、天星桥街道天陈路社区居委会授予2018年度优秀合作单位照片1页、业主赠送的锦旗和居委会授予的卫生评比流动红旗照片1页、小区环境绿化照片2页、不动产登记中心档案查询结果以及原告陈述等证据为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭审理和本院审查，可以作为认定事实的依据。 本院认为，原告锦宏物业公司与重庆天友物业发展有限公司、重庆翁达物业发展有限公司签订的《雅豪丽景小区前期物业管理服务合同》以及原告锦宏物业公司与重庆沙坪坝区雅豪丽景业主委员会签订的《雅豪丽景物业服务合同》均是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。 原告锦宏物业公司自2008年7月开始对涉案小区提供物业服务，一直为涉案小区提供物业服务至今。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力”。原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按约支付物业服务费。根据合同约定，物业服务费是1元/月·㎡，涉案房屋的建筑面积为82.37㎡，实际以82.36㎡进行计算，每月应缴纳的物业服务费为82.36元。被告李肇琪于2008年7月1日至2017年5月31日共计107个月未缴纳物业服务费，合计为8812.5元，在此期间另产生公摊费80.4元，被告也未交纳。因此，原告锦宏物业公司请求判令被告李肇琪支付2008年7月1日至2017年5月31日的物业服务费8812.5元及公摊费80.4元的诉讼请求，本院予以支持。 物业服务合同第九章第二十二条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。原告以国内挂号信的形式向被告催缴物业费，但被告至今尚未支付，应当承担违约责任。庭审中，原告锦宏物业公司自愿将违约金金额调低为300元，符合法律规定，本院予以支持。 被告李肇琪下落不明，经本院公告传唤期满，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李肇琪于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆锦宏物业管理有限公司2008年7月1日至2017年5月31日期间的物业服务费8812.5元，公摊费80.4元，合计8892.9元； 二、被告李肇琪于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆锦宏物业管理有限公司违约金300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告李肇琪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长 宗 新 人民陪审员 陈 捷 人民陪审员 贾永志 二〇一九年八月二十日 法官 助理 田箴堃 书 记 员 李夏露