广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1443号上诉人（原审原告）：朱秋芬，女，1973年8月9日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张珍秀，广东威格信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，广东威格信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市弘利房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路南弘业大厦2001第2卡，统一社会信用代码91442000671561183A。法定代表人：刘群,该公司经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。上诉人朱秋芬因与被上诉人中山市弘利房地产开发有限公司（以下简称弘利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人朱秋芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判弘利公司自2017年3月23日起按照每日万分之二的标准向朱秋芬支付逾期办证违约金至办妥房地产的产权证之日止。2.弘利公司承担因拖延承担诉讼义务而给朱秋芬造成的律师费损失5000元。事实和理由：一、朱秋芬已经按照合同约定的建筑面积足额支付了购房款，弘利公司在减少共用面积的情况下，以套内面积增加为由要求朱秋芬补缴13964.12元房款，一审判决亦认定朱秋芬应当向弘利公司补交13964.12元，没有事实和法律依据。二、弘利公司认为朱秋芬的房屋套内面积增加了1.39m2，朱秋芬对该测量数据毫不知情，也没有确认。因此，对于朱秋芬所购买房屋的实际建筑面积及套内面积的确定应当以房产证上载明的实际面积为准。在朱秋芬已经按照合同约定交纳了购房款，而没有房产证确定面积是否增加的情况下，弘利公司无权要求朱秋芬补交房款。一审判决认为合同没有约定朱秋芬补交房款与弘利公司提供资料到产权登记机关备案的先后顺序，而认定弘利公司与朱秋芬应对同时履行，是极为错误的。三、关于违约金的计算时间及标准问题，一审判决认定弘利公司应当按照合同约定的每日万分之一的标准向朱秋芬支付违约金，且违约天数为418天，确认的违约金标准不当，认定违约天数错误。1.双方签订的商品房买卖合同是弘利公司提供的格式合同，对双方违约责任的约定极为不公平。合同约定购房者逾期付款90天内违约金按照每日万分之二计算，逾期付款超过90天违约金按照每日万分之三计算；但对于开发商违约，仅按照每日万分之一支付违约金，且违约金累计总金额还设定了不超过累计已付房价1%的上限，明显违背公平原则及当事人权利义务对等原则。弘利公司应当在2017年3月23日前为朱秋芬办妥房产证。朱秋芬已支付购房款，并于2015年10月13日向弘利公司支付了相关办证费用。朱秋芬购买涉案商品房是以盈利为目的，由于弘利公司违约，导致朱秋芬遭受巨大经济损失，每日万分之一的标准支付违约金，显然不足以弥补朱秋芬损失。由于朱秋芬的损失数额难以确定，应以已付房款为基数，按年利率6%计算。2.根据合同约定，弘利公司应当在交房后720个工作日办证，朱秋芬计算的办证截止时间是2017年3月15日，但弘利公司在一审开庭时认为是2017年3月23日，由于只有几天时间的差异，朱秋芬也认可为2017年3月23日。弘利公司一审提交的寄出时间为2018年3月15日的快递单系虚假证据。3.弘利公司恶意拖延承担诉讼义务，导致朱秋芬不得不通过诉讼来维权，给朱秋芬造成了律师费损失。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定，人民法院应当对朱秋芬主张弘利公司承担合理律师费的请求予以支持。被上诉人弘利公司辩称，一、本案系商品房预售合同纠纷，双方的权利义务均应以合同约定为依据。本案中双方就房屋计价方式、差异处理均在合同中作出了明确约定，不属于无约定或者约定不明的情形。二、自2018年5月15日起至朱秋芬前述面积差异确认书、补交面积差价及相关税费并提交符合要求的办证材料止，弘利公司向产权登记机关提交备案材料的期限相应顺延，该期间不承担违约责任。三、合同约定的逾期办证违约金系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。四、朱秋芬关于律师费的诉求既无法律依据也无合同约定，应予驳回。朱秋芬向一审法院起诉请求：1.弘利公司立即为朱秋芬办理中山市东区五路南弘业大厦1002房不动产所有权证（房屋价值1315434元）；2.弘利公司给付逾期办理产权证违约金124176.97元；3.弘利公司承担朱秋芬因本案诉讼所支付的律师费5000元。诉讼中，朱秋芬将第2项诉讼请求变更为：弘利公司付给朱秋芬逾期办妥前述房产的不动产所有权证的违约金124176.97元（从2017年3月15日暂计至2018年6月30日），以及从2018年6月30日至办妥前述不动产所有权证予朱秋芬之日止的违约金（以朱秋芬所交购房款为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。一审法院认定事实：1.2012年10月12号，朱秋芬作为买受人与作为出卖人的弘利公司签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房位于中山市××××业大厦1002；该商品房合同约定建筑面积共116.72平方米，其中套内建筑面积84.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.19平方米；该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米15561.74元，公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准；实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异的差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿，差异值为±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；该商品房总价为1315434元，买受人分别于2012年10月12日、2013年1月15日、同年5月15日付款665434元、325000元、325000元；出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定向买受人交付符合合同约定的商品房；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。2012年11月2日，案涉中山市商品房买卖合同办理了登记备案，合同编号为HTN2012051200。朱秋芬已按照约定足额向弘利公司支付了购房款。庭审中，弘利公司与朱秋芬共同确认合同约定的弘利公司提供资料到产权登记机关备案的期满时间是2017年3月23日。2.案涉房屋的实测套内建筑面积为85.92平方米，分摊面积为30.77平方米，产权面积116.69平方米。2017年4月1日，案涉商品房所在工程办理了中山市商品房综合验收备案。2017年12月6日，弘利公司取得座落中山市东区长江路6号弘业大厦共308户的不动产权证书。3.2018年1月25日，弘利公司作出房屋所有权办理通知书，主张朱秋芬办理案涉房屋所有权证时，需缴交相关费用如下：1）国土局办理所有权证，一次性付款为555元/户，银行按揭为1110元/户；2）国土局交易手续费为2元/平方米，共233.38元；3）补交面积差，购买时套内面积为84.53平方米，实测套内面积为85.92平方米，购买时套内单价为15561.74元，现补款13964.12元；4）补交面积差契税418.92元（13964.12.元×3%）；5）补交印花税664.69元（总价款1329398.12元×0.5‰）。2018年5月18日，朱秋芬作出关于办理弘业大厦1002房屋所有权证所交费用等问题的异议及复函，主张：1）弘利公司应明确缴纳国土局办理所有权证费用的合同依据或法律依据；2）补缴面积差房款13964.12元没有事实和法律依据；3）要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金。2018年5月24日，弘利公司作出复函，就朱秋芬的要求回复如下：1）根据中山市商品房买卖合同及补充协议一，朱秋芬应按照其发出的通知，补交面积差款项13964.12元，补交的契税和印花税由朱秋芬自行到国土部门缴纳；2）收到本复函后，朱秋芬应在7天内向其补交上述款项，其承诺待朱秋芬补交款项后，将抓紧安排为朱秋芬办理商品房所有权证；3）迟延办证违约金的问题，双方签订的中山市商品房买卖合同已有明确约定。庭审中，朱秋芬与弘利公司均表示已收到对方作出的函件，朱秋芬主张收到房屋所有权办理通知书的时间是2018年5月15日，主张争议的焦点是补交套内面积差价和补缴契税和印花税，弘利公司认为房屋所有权办理通知书发出的时间是2018年1月25日。4.诉讼中，朱秋芬与弘利公司共同向一审法院申请两个月时间庭后调解，期限届满后双方未调解成功。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同，系朱秋芬与弘利公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。弘利公司未能在合同约定的期限内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的事实，及应当按照合同约定和法律规定承担违约金责任的法律关系，双方并无争议，应予确认。本案争议的焦点有：一、弘利公司是否有权按照套内建筑面积要求朱秋芬补交面积差部分购房款的问题；二、违约金的标准问题。关于焦点一。按照套内建筑面积计算房价并按照实测套内面积处理面积差异问题的合同条款，不违背公平合理的原则，亦不会导致双方权利义务的严重失衡，应予确认，当事人应予遵守。案涉房屋实测套内建筑面积85.92平方米比约定的套内建筑面积84.53平方米多出1.39平方米，差异值为1.64%，朱秋芬应按照合同约定及法律规定向弘利公司补交差价。因合同没有约定朱秋芬补交该部分购房款与弘利公司提供资料到产权登记机关备案的先后顺序，弘利公司与朱秋芬应当同时履行，朱秋芬在没有补交差价部分购房款的情况下，无权要求弘利公司先履行到产权登记机关备案及继续承担违约金的义务。弘利公司主张催交差价部分购房款的房屋所有权办理通知书于2018年1月25日发出，但未能提供相应的证据，朱秋芬又不予确认，故一审法院不予采信。朱秋芬确认于2018年5月15日收到房屋所有权办理通知书，故案涉逾期办证违约金应计算至2018年5月15日。关于焦点二。合同约定的违约金标准是每日按已付房价款的万分之一，但累计不超过已付房价款的1%，其中万分之一的标准较为合理，符合公平的原则，应予确认，但是案涉房屋逾期已逾期一年多，1%的限额显然过低，不足以弥补朱秋芬的实际损失，且不利于督促弘利公司履行合同义务，故该限额应严格限定在按照每日万分之一的标准计算的违约金总额不超过已付房价款1%的情况，超过则不适用。据此，弘利公司承担违约金的标准是每天131.54元（1315434元×0.0001），按照违约的时间2017年3月24日至2018年5月15日共418天核算，违约金总额为54983.72元（131.54元/天×418天）。至于朱秋芬请求的违约金，因没有合同依据，一审法院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款规定，判决：一、弘利公司于一审判决生效之日起七日内向朱秋芬支付逾期办证违约金54983.72元；二、驳回朱秋芬的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17801元，减半收取8901元（该款朱秋芬已预付），由朱秋芬负担8562元，弘利公司负担339元（该款弘利公司于一审判决生效之日起七日内径行支付给朱秋芬）。本院二审期间，弘利公司提交了证据：快递单，拟证明其已向朱秋芬发出办证通知书，要求上诉人在合理期内即15天内确认房屋面积，补交差价和办证资料。双方在一审均确认朱秋芬于2018年5月15日收到该通知书。本院组织当事人进行了质证，朱秋芬不确认该通知书真实性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：一、弘利公司逾期办证违约行为的截止时间；二、本案逾期办证违约金的计算标准是否过低。关于争议焦点一，即弘利公司逾期办证违约行为的截止时间问题。涉案合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，朱秋芬已按合同约定的价格支付了购房款，履行了主要合同义务。弘利公司未在合同约定的履行期限内履行协助办理权属登记义务，应当承担相应的违约责任。一审判决认定弘利公司应当自2017年3月24起向朱秋芬支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”弘利公司虽负担协助办理权属登记义务，但朱秋芬作为涉案商品房的买受人，依据合同的性质和交易习惯，亦应负担缴交应由其缴纳的税费义务。弘利公司于2018年1月25日向朱秋芬邮寄的通知除了要求其支付房屋面积差价外，还要求朱秋芬补交印花税及面积差契税。朱秋芬确认其于2018年5月15日收到该通知，但拒绝付国土部门缴交前述税费，其行为亦构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，朱秋芬向国土部门足额缴交税费，亦是涉案商品房办理权属登记的必要条件。朱秋芬拒绝补交印花税及面积差契税，应自行承担相应的责任。故一审判决据此认定弘利公司支付的逾期办证违约金应计算至2018年5月15日，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即本案逾期办证违约金的计算标准是否过低的问题。涉案合同约定逾期办证违约金计算标准为每日按已付房价款的万分之一，但累计不超过已付房价款的1%。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，弘利公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使弘利公司履行义务，不利于朱秋芬实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。不符合法律关于公平原则的基本要求，该逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。故一审判决认定该违约金标准为1%的限额明显过低，调整为弘利公司不以已付房价款1%为限，每日按照已付房价款的万分之一，向朱秋芬支付违约金至2018年5月15日止。朱秋芬上诉认为该违约金计算标准仍然过低，请求法院予以调整。对此，本院认为，合同约定的违约金系对损失之预设，一审判决将违约金调整为不以已付房价款1%为限后，该约定违约金已无明显不公平的情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定，“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”朱秋芬未能提供证据证明该约定违约金尚不足以填补其损失，故应当承担举证不能的不利后果。本院对其主张再次调整违约金的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人朱秋芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1530元（朱秋芬已预交），由上诉人朱秋芬负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年八月二十九日书记员 钱绮丽李玉琴