贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终286号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地，贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：罗长春，男，汉族，1984年1月8日出生，住陕西省安康市汉滨区富强乡冉家砭村三组，现住黎平县。被上诉人（一审原告）：周春秀，女，侗族，1984年2月5日出生，住贵州省黎平县尚重镇居委会三组，现住黎平县。系罗长春妻子。共同委托诉讼代理人：吴学通，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律工作者。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人罗长春、周春秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1．依法撤销黎平县人民法院（2018)黔2631民初1286号民事判决书；2．裁定驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人不存在本案商品房产权转移登记的相关文书迟延交付被上诉人的问题，上诉人依法不应当承担该项“违约责任”。根据原审法院的调查，已经证实了被上诉人向上诉人购买的位于“侗族风情园”小区11幢楼306号房通过了国土机关对土地地块的核验意见，在2017年3月22日可以办理不动产权登记，没有履行申请义务，责任归属与被上诉人。上诉人在2017年3月22日之前已经办妥了交付使用备案等相关文书材料，被上诉人无论需要哪一项文书，上诉人均可提供。所以，上诉人不存在此项违约的情形，不应对此承担违约责任。二、原审判决上诉人承担支付被上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的“违约金”22059.76元的事实不清，证据不足，判决不当。被上诉人不管在庭审之前、之时以及之后，均没能提交约定应由其先行履行缴税、房屋维修基金、物业管理费等先行义务的证据，且在庭审结束之后，被上诉人提供了证明其已交纳购房款的票据要求上诉人质证，上诉人本着方便法院便于审判的原则，也认可其证据，但被上诉人没有提供真实性的契税、维修基金收据，原审质证时上诉人明确要求被上诉人提供收据原件质证，被上诉人不能提供，原审以被上诉人是否交纳契税、维修基金等不会对上诉人按期完成合同约定的义务造成影响为由，判决上诉人承担支付被上诉人22059.76元的“违约金”明显事实不清，证据不足。三、原审核定的产权转移登记文书交付“违约金”计算的起点时间终点时间均不当，多计算了190天的违约期间为13139元的违约金。原审没有认真考虑研究最高人民法院关于适用《民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定，从本案立案之日反推两年至2016年08月17日认定的诉讼时效不当，属于适用法律不当，多计算了逾期交付产权转移登记文书违约金期间90天。此外，因2017年03月22日上诉人已经完成了产权转移登记的全部手续和条件，原审却延长产权转移登记文书的终止时间至2017年07月01日，多核定了“违约”期间100天，所以，假设上诉人存在逾期违约交付产权转移登记文书情形，原审也计算不当扩大的违约金13139.0元，应当依法扣减。罗长春、周春秀答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。合同签订时答辩人于2013年4月19日支付购房定金、工本费、登记费、首付、契税、维修金等费用给被答辩人。于2014年5月29日按揭完毕。答辩人已经按照合同履行完毕权利和义务。被答辩人至今都没有将房屋所有权转移登记给答辩人，已构成违约。二、上诉人不因为《民法总则》施行后丧失不履行义务的诉讼时效，2015年10月1日以后发生的违约金至2017年10月1日民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的2年，应使用3年的诉讼时效。故逾期交房违约金应当自约定的交付时间2015年6月30日计算至实际交付日2017年7月1日止，不存在倒退两年的情形。原审法院仅仅判决上诉人支付22059.76元显失公平。三、上诉人的上诉理由均不能成立，二审法院应予以维持原判。罗长春、周春秀一审法院起诉请求：1、判决被告立即将黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元21-5号房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告对原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金50481.58元（从2015年6月30日计算到2017年7月1日时止，违约金计算为（408427元×6.18%）÷365天×730天=50481.58元）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋，建筑面积127.47平方米，套内建筑面积106.84平方米，房屋总价款为408427元，约定交房日期为2015年3月31日前。合同第十九条房屋登记第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款、契税、专项维修基金等相关费用。被告已向原告交付房屋。被告于2017年4月1日对原告购买房屋所在的11幢楼办理了房屋总初始登记。2017年7月1日，被告通知原告办理不动产权证，原告知晓并收讫。2018年8月份，原告入住本案涉案房屋。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年6月26日，原告以被告未向其交付商品房转移登记的相关文书，向法院提起诉讼，请求被告立即交付商品房转移登记相关文书并承担逾期违约金。案经调解无效。该院在审理被告贵州省黎平鸿业房地产开发有限公司涉案的商品房预售合同纠纷系列案中，另查明被告贵州省黎平鸿业房地产开发有限公司开发修建的本案涉案房屋所属的侗族风情园第11栋楼房已于2017年3月22日具备办理不动产权证的条件。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告入住房屋，被告未提出异议，视为交付房屋。现原告不请求退房，意愿双方继续履行《商品房买卖合同》，请求被告将原告购买的黎平县德凤镇侗族风情园11幢1单元21-5号房转移登记相关文书办结并交付给原告的诉求符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金是否应予支持及计算标准确定的问题。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任，赔偿相应的违约金。结合本案实际情况，现原告不要求退房，继续履行合同，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，同时原告也未能提供证据证明其具体损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）和银发［2015］325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，一审法院酌情加收30％，为6.18％。原、被告合同约定按日支付已交房价款0.1%的违约金即每日408.427元，明显过高，被告未能及时交付办理商品房转移登记有关文书显然对原告未造成如此大损失。现原告请求按照年利率6.18%计算，符合法律规定和事实，一审法院予以确认。关于违约金计算的截止日期及期限问题。原告请求违约金计算至2017年7月1日止。依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证（或通知交付）义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告开发的原告购买房屋所在的11栋楼已于2017年3月22日符合办证，被告在2017年7月1日才通知原告办理不动产权证，即2017年7月1日为被告承担违约金责任的截止日期。故对原告请求违约金计算截止至2017年7月1日止，一审法院予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定被告在2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，诉讼时效应从约定期限2015年6月30日的第二日（2015年7月1日）起算2年至2017年7月1日止。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金属继续性债权、其内容和范围受到时间因素影响，随着时间的推移不断发生变化，原告于2018年8月17日起诉，原告请求保护其债权权益的诉讼时效应从2018年8月17日倒推2年至2016年8月17日。即本案中，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金在2015年7月1日至2016年8月16日期间已超诉讼时效，不受法律保护，故被告承担违约金的违约时间应为从2016年8月17日至2017年7月1日被告通知办证之日止。关于违约金数额的确定问题。从2016年8月17日至2017年7月1日止共计319天，即截止至2017年7月1日止逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金计算为：（408427元×6.18%）÷365天×319天=22059.76元。原告请求50481.58元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将其开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元，原告罗长春、周春秀购买的21-5号商品房屋转移登记的相关文书办结并交付给原告罗长春、周春秀；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告罗长春、周春秀逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金22059.76元。案件受理费1062元，减半收取531元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担176元，原告罗长春、周春秀负担355元。本院二审期间，本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明上诉人开发建设的位于黎平县德凤街道侗族风情园二标段11号楼于2016年7月19日经过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，并报经黎平县住房和城乡建设局审批，准予办理这几栋楼房的交付使用备案手续，可以办理产权转移登记；2.黎平县法院调查颁证结果，拟证明2018年4月10日，黎平县法院安排法官依法到黎平县不动产登记中心调查，该中心在介绍信上批注回复内容：黎平县住建局对侗族风情园的A地块项目1、2、3、5、9、10、11、14、15号楼在2017年3月22日均已具备办理了产权登记条件，印证了竣工验收备案表可以办理房屋转移登记；3.不动产权证书，拟证明黎平县德凤街道“侗族风情园”11号楼同楼的业主在2018年6月已经领到了《不动产权证书》，证明该栋楼房具备了办理产权证书的全部条件，不存在上诉人不能交付产权转移登记文书的问题。4、不动产权证书，证明目的同证据3。本院组织质证后，被上诉人发表以下质证意见：对证据1的关联性和证明目的持异议，该份证据仅是竣工验收备案表，仅作为房屋交付所必备的一个手续，上诉人提供的证据无法证明房屋可以办理产权转移登记；对证据2的真实性和关联性有异议，合同约定需要将有关文书交付给被上诉人，但是上诉人没有交付，也没有告知被上诉人，未履行告知义务；对证据3、4的证明目的有异议，其他业主获得了不动产权证不代表被上诉人就一定能获得。本院认证意见：对上诉人提交的证据1具有真实性和关联性，予以认可。对上诉人提交的证据2只能证明有几栋楼已经过竣工验收备案，不能证明案涉房屋可以办理产权转移登记，并且该份证据在一审中已经提交，不属于新证据；对上诉人提交的证据3、证据4与待证事实没有关联性，案涉楼栋同楼业主领到了《不动产权证书》，不能证明被上诉人购买的房屋具备了办理不动产权证书的条件。因此，本院对上诉人提交的2、3、4号证据不予采信。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本案争议焦点：1、上诉人是否应当承担转移登记相关文书违约金的责任？2、本案转移登记文书的违约金如何计算？本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，故本院只围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于第一个焦点，根据双方所签的《商品房买卖合同》第十九条第三款之约定，上诉人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，违反了双方在合同中的约定，应承担相应的违约责任。同时，上诉人称随时可以向被上诉人提供《商品房买卖合同》等相关材料，完全可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协议义务已经履行完毕。对其上诉理由，本院认为上诉人即使具备办理商品房转移登记有关文书的条件，也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，但上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务。因此，上诉人应将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人并承担转移登记的有关文书的违约责任。关于第二个焦点，《中华人民共和国民法通则》对于该类情形诉讼时效为两年期的规定，双方合同中约定转移登记的时间为2015年6月30日，因双方合同中对转移登记文书违约金约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，被上诉人对这一违约金的请求给付是一种继续性债权。《中华人民共和国民法总则》是2017年10月1日生效，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持，2015年10月1日及以后的违约金并没有超过诉讼时效，应得到支持。因此被上诉人请求保护其债权权益的诉讼时效应从2017年10月1日倒推2年至2015年10月1日开始起算。一审法院从2016年8月17日计算违约金错误，少计算了违约金，但业主并未对此上诉，购房户上诉理由认为一审多计算了违约金，应当扣减，该上诉理由不成立，故本院不予支持。因业主并未对此上诉，而是要求维持一审判决，因此本院纠正后对一审判决予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1062元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年八月三十日法官助理罗惠书记员罗朝丽