云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2075号原告：楚雄嘉园物业服务有限公司，住所地楚雄市鹿城镇团结路91号金山花园小区A幢1856号，统一社会信用代码：91532301579813288M。法定代表人：申长华，董事长。委托诉讼代理人：杨晓梅，女，楚雄嘉园物业服务有限公司经理（特别授权）。委托诉讼代理人：秦海龙，云南楚雄公正法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：云南广厦规划建筑设计院有限公司，住所地楚雄开发区上章联络线西侧金沙泊岸小区综合楼，统一社会信用代码：91532300217443419G。法定代表人：刘如猛,董事长。委托诉讼代理人：李明才，男，云南广厦规划建筑设计院有限公司职工（特别授权）。委托诉讼代理人：武含，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄嘉园物业服务有限公司与被告云南广厦规划建筑设计院有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚雄嘉园物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨晓梅、秦海龙，被告云南广厦规划建筑设计院有限公司的委托诉讼代理人李明才、武含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄嘉园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告付清所拖欠的物业服务费10540.7元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系楚雄市金沙泊岸小区综合楼业主，原告于2017年12月25日与金沙泊岸小区业主委员会签订《金沙泊岸小区物业服务管理合同》，与被告形成物业服务关系。原告从2018年1月1日接管金沙泊岸小区至今，被告一直未交物业管理费。被告拖欠的物业服务费为10540.7元，已经原告多次催收未果。请求人民法院判如所请。被告云南广厦规划建筑设计院有限公司辩称，首先，被告不是本案适格主体。被告从未与原告签订过物业服务合同，也不是原告提交的证据《金沙泊岸小区物业服务管理合同》的相对方，双方之间不存在物业服务关系。原告也未提交证据证明被告系金沙泊岸小区业委会成员。其次，选聘物业管理企业依法应当按照合法正当的程序进行公开招标，并应当通过业主委员会的相关决策程序进行表决，但被告从未听说过原告系经过上述程序选聘，故《金沙泊岸小区物业服务管理合同》不属于合法有效合同，且因未经被告追认而效力不定，对被告不具有相应法律约束力。第三，原告收取物业服务费的事实基础应当是其已经提供了符合合同约定的服务项目，但原告从未向被告提供过服务。原告应当就其已经提供了物业管理服务的事实承担举证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告楚雄嘉园物业服务有限公司向本院提交了以下证据：1.《金沙泊岸小区物业服务管理合同》；2.云南广厦规划建筑设计院有限公司所持房产证复印件：楚雄市房权证东瓜字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号；3.《金沙泊岸小区2018年物业费收费明细》；4.催费通知打印件；5.《业主委员会备案申请表（第一届）》；6.业主委员会备案证明；7.楚雄嘉园物业服务有限公司向金沙泊岸业主委员会交纳合同履约保证金收据、银行电子回单；8.金沙泊岸小区总平面图8张、卫星定位图1张；9.《云南广厦规划建筑设计院有限公司出入金沙泊岸小区公务车辆清单》；10.云南广厦规划建筑设计院有限公司车辆经过金沙泊岸小区公共路面图片8张；11.楚雄嘉园物业服务有限公司对金沙泊岸小区公共设施设备、路面、楼顶等进行维护保养图片（部分）9张；12.金沙泊岸小区物业服务工作人员工资表16份；13.《金沙泊岸小区2018年各项费用收入支出明细》及公示图片，《金沙泊岸小区2018年既往各项费用收入及垫付资金替前任物业公司修复、更新公共设施等支出情况》及公示图片；14.楚雄嘉园物业服务有限公司与金沙泊岸业主委员会签订《金沙泊案小区物业服务管理合同》现场图片；15.《金沙泊岸小区第三次业主大会会议纪要》及公示图片；16.云南广厦规划建筑设计院有限公司与金沙泊岸小区共用电力系统、围墙和停车场图片3张；17.《云南广厦规划建筑设计院有限公司金沙物业管理回复函》。被告云南广厦规划建筑设计院有限公司向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》5份（含《关于云南广厦规划建筑设计院有限公司购买金沙泊岸综合楼的购房补充协议》）；2.照片打印件4张；3.《云南广厦规划建筑设计院有限公司人员入院审批表-（人事）》（孙某）；4.《云南广厦规划建筑设计院有限公司保安兼保洁（绿化）员聘用协议》（孙某）《云南广厦规划建筑设计院有限公司保安聘用协议》（孙某）；5.孙某2014年至2019年工资变动审批表32份；6.《云南广厦规划建筑设计院有限公司人员入院审批表-（人事）》（邢某）；7.《云南广厦规划建筑设计院有限公司保洁员聘用协议》（邢某）2份；8.《云南广厦规划建筑设计院有限公司保洁员安全责任书》（邢某）；9.云南广厦规划建筑设计院有限公司2018年1月至12月职工工资表12份；10.云南兴丰劳务服务有限公司职工工资表5份、工资发放银行转账凭证7份；11.交纳电费凭证9份；12.交纳水费凭证3份；13.污水处理付费凭证4份；14.垃圾处理付费凭证3份；15.楚雄州金沙房地产开发有限公司作出的书面情况说明；16.昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司作出的书面情况说明；17.申请证人孙某、邢某出庭作证；18.照片打印件5张。本院认为，对于原、被告提交的证据，经审查双方当事人的相互质证意见、证据的来源、形式以及证据能够相互印证的内容，结合当事人的庭审陈述，本院仅作为能够证明以下法律事实的证据予以确认：被告于2013年1月向案外人楚雄州金沙房地产开发有限公司购得金沙泊岸小区综合楼1幢5层，建筑面积合计1463.98平方米。双方在《关于云南广厦规划建筑设计院有限公司购买金沙泊岸综合楼的购房补充协议》中约定：“一、购买后的综合楼物业管理方面不受小区物管管制，也不存在物管费用，水、电、安全等问题由乙方（云南广厦规划建筑设计院有限公司，下同）自行处理。二、综合楼后门外（住宅小区内）现有的停车场属该综合楼的配套停车场，该车位使用权归乙方，并与小区共用出入通道，由乙方自由无偿使用，小区物管不再收取停车费等相关费用，如因物管发生争议的，由甲方（楚雄州金沙房地产开发有限公司）负责办理相关费用。三、办公楼外场地、绿化、附属设施（假山、池塘）归乙方所有……”后被告取得金沙泊岸小区综合楼的不动产所有权，并自行聘用保安（绿化）人员、保洁人员对综合楼及楚雄州金沙房地产开发有限公司许予其的综合楼后门外（金沙泊岸小区内）现有的停车场、绿化带、假山、池塘进行清扫、绿化和安保管理。前期物业管理公司即案外人昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司，在对金沙泊岸小区提供物业服务过程中，未将被告管理使用的上述物业部分纳入金沙泊岸小区物业管理范围。2017年10月30日，楚雄经济开发区规划建设管理局同意对金沙泊岸小区业主委员会的备案，并作出业主委员会备案证明，载明金沙泊岸小区业主委员会成立时间为2017年9月21日。2017年12月25日，金沙泊岸小区业主委员会与原告签订《金沙泊岸小区物业服务管理合同》，约定：物业服务期限自2018年1月1日起至2021年12月31日止；业主应于每年12月25日前一次性交清本年度应交物业服务费；物业服务费收费标准按建筑面积计收，价格为0.6元/平方米；合同双方的其他权利义务。后原告在金沙泊岸小区提供了相关物业服务。但被告在其使用的金沙泊岸小区综合楼后门外（金沙泊岸小区内）现有的停车场外围设置隔离栏，一直未接受原告提供的物业服务，也未向原告支付物业服务费。2018年10月8日，原告向被告书面催交自2018年1月1日起至2018年12月31日起的物业服务费10540.8元（1464平方米×0.6元/月/平方米×12个月），被告不同意支付。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，根据原告提交并经被告质证认可真实性的金沙泊岸小区总平面图8张、卫星定位图1张，应当确认金沙泊岸小区物业管理区域范围包括其综合楼。被告作为该综合楼的所有权人，是金沙泊岸小区全体业主大会成员。金沙泊岸小区业主委员会经政府职能部门备案后，原告与金沙泊岸小区业主委员会签订的《金沙泊岸小区物业服务管理合同》，依法对金沙泊岸小区的业主具有约束力。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。《金沙泊岸小区物业服务管理合同》签订后，原告已经按照合同约定提供服务。被告以其自配保洁、绿化和安保工作相关人员，无需接受原告提供的相关物业服务为抗辩理由，本院依法不予支持。综上，对于原告主张的物业服务费10540.7元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告云南广厦规划建筑设计院有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告楚雄嘉园物业服务有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费10540.7元（款交本院）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取计32元，由被告云南广厦规划建筑设计院有限公司负担（未交，于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  余红萍二〇一九年八月二十三日书记员  倪晓燕