山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初992号原告：刘新政，男，1952年3月21日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王蕾蕾，山东昀明律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯序敏，山东昀明律师事务所实习律师。被告：刘昌国，男，1954年3月29日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。第三人：刘昌荣，女，1946年3月28日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：刘海昌，男，1956年11月29日出生，汉族，住威海市文登区。第三人：刘昌芝，女，1950年3月29日出生，汉族，住威海市文登区。第三人：刘海昌，男，1956年11月29日出生，汉族，住威海市文登区。原告刘新政与被告刘昌国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，本院依法追加刘昌国、刘昌荣、刘昌芝作为本案第三人参加诉讼。原告刘新政及其委托诉讼代理人王蕾蕾、侯序敏，被告刘昌国及其委托诉讼代理人张芙蓉，第三人刘昌荣之委托诉讼代理人刘海昌，第三人刘昌芝、刘海昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘新政向本院提起诉讼请求：依法确认原被告双方签订的房屋买卖合同有效，依法确认位于埠子场小区45号楼803室房屋所有权归原告所有，被告协助原告办理房屋产权变更登记手续。事实与理由：原被告均系威海市文登区侯家镇南廒村村民。2017年5月原被告签订买卖协议书，约定被告刘昌国将其位于南廒村平房（房产证号：文房产证字第××号）置换埠子场小区的楼房转让给原告，原告接收楼房后付房款，被告配合原告办理过户手续，现原告以原南廒村平房置换取得了埠子场小区45号楼803室楼房，但被告为己私利，未按双方协议约定履行义务，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告刘昌国辩称，一、原告与被告签订协议书一份属实，但是原告未按照协议书内容先行履行原告方的义务，即给付押金10000元，原告违约在先，无权要求被告继续履行合同；二、原告所主张的协议书已经无法履行，因涉案的房产已经交付给第三人刘海昌，并由刘海昌实际支付相应的价款给被告及其余两位第三人；三、涉案的房产并非被告所有，其产权属于被告及第三人的父母，在其父母分别去世以后，涉案房产属于遗产，在小观镇政府拆迁协议（南廒村协议第498号）中也明确涉案的房产属于被告及第三人的母亲张锦芳所有，另外涉案的房产土地证也登记在张锦芳名下，虽然房产证登记在刘昌国名下，但涉案房产是1940年建设，一直由张锦芳及被告的父亲刘玉财及被告、第三人共同居住，在上世纪70年代，被告及第三人分别成家之后，张锦芳一直在涉案房产内居住，直至去世。另说明一点，本案的原被告及第三人在村内属于五服以内的亲属关系，原告对被告的家庭情况及父母去世前居住等情况均非常清楚，所以原告对涉案房产属于张锦芳和刘玉财的财产也是知晓的。综上，被告认为涉案的房产协议虽然是原被告签订，但是原告未履行在先，且目前已经履行不能，原告的诉讼请求依法不能得到支持，请法院驳回原告诉请。第三人刘昌荣、刘海昌、刘昌芝辩称，涉案房屋系第三人母亲的遗产，从父母去世后我们相继搬出去居住了，被告刘昌国有自己的四间房屋，母亲在房屋中一直住到2001年病故，在病重期间我们姊妹四个轮流照顾；被告本人也从未承认过是他自己的房屋；原告对我们的家庭情况了如指掌，拆迁协议上户主姓名写的张锦芳，诉争房屋是张锦芳的房屋，我们分别占有涉案房屋1/4的权益，所以原告与被告刘昌国签订的协议是在我们不知情的情况下签订，我方认为刘昌国个人无权处分。拆迁协议分配的楼房是刘海昌通过村里的合法规定和正常手续依法抓阄，并对该房屋进行了前期的管理、维修和装修，现刘海昌已经居住在内，刘昌国个人现无房屋可出售。且原被告所签订协议中的房屋面积与现在抓的楼房的面积不符合，在这，所签订协议中无房权证号、土地证号，我们第三人认为该协议与埠子场小区803号房屋无关。且房产证写有刘昌国名字的房产证与拆迁协议的2.5件房屋不相符，刘海昌已经按照法律程序付给被告及其余两位第三人现金每家40000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：刘玉财与张锦芳系夫妻，二人育有子女四人，即被告刘昌国、第三人刘海昌、刘昌荣、刘昌芝。刘玉财、张锦芳分别于1958年、2001年去世。被告刘昌国在威海市文登区有正房两间，房产证号：文房产证字第××号，房产证登记在刘昌国名下，建筑时间为1940年。上述房屋集体土地使用证登记在张锦芳（曾用名张锦访）名下，集体土地使用证号：文集用（2009）第14××79号。2014年被告刘昌国以张锦芳名义与威海市文登区小观镇政府、南廒村村委会签订第498号《小观镇建设新型社区协议》，协议约定：张锦芳坐落于南廒村2.5间房屋（土地证号14××79号、房产证号01××86号），选择以货币方式获得安置。落款处由被告刘昌国签字捺印，并代签张锦芳姓名。2017年原、被告签订《协议书》一份，协议约定：甲方：刘昌国乙方：刘新政由于本村整体搬迁至南海埠子场小区，以民房正房每间30㎡，每平方为2000元计算，甲方以2.5间正房，换回70㎡楼房在埠子场小区，转让乙方，在乙方接收楼后，把全部现金拾伍万元付给甲方，甲方在乙方接收后积极配合乙方过户等工作。押金为壹万元，各方如有违约，应付给对方双倍押金数目的违约金，乙方另外付给甲方房屋补贴壹万元；在本村签订合同后，如政府有变动，不分配楼房，将不属于违约，甲方将全面现金付给乙方，双方合同作废。在落款处签有刘昌国、刘新政及证人刘某的名字。协议签订后，原告向被告交付尾号为0365，金额为壹万元的存单一份，被告予以收取。后南廒村对拆迁安置第二轮抓阄人员名单进行公示，公示显示：协议编号498，姓名：张锦访，两证收缴情况：土地证140140079复印件，房产证01××86刘昌国，申报户型：90高，协议签订人：张锦访，土地证所有人：张锦访。南廒村提供《证明》一份，证明载明：兹证明本村村民刘昌国，男，原民房2.5间，已置换90㎡楼房一栋，坐落在45号楼803房，该房协议标号498号，房产证号：01××86.2018年8月9日威海市文登区小观镇镇村建设服务中心出具《分房证明》称，南廒村鞠传玲（第三人刘海昌之妻），协议号498，为龙昊社区45号2单元803室的所有人，负责房屋钥匙领取事宜。后该房屋由第三人刘海昌管理、使用。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，出卖人应当履行向买受人交付标的物并移转标的物所有权的义务。本案中，南廒村7××号的房权证自1986年即登记在被告刘昌国名下，该房屋在2014年的《小观镇建设新型社区协议》也系刘昌国签字，后刘昌国也以自己的名下与原告签订房屋买卖合同，被告均未提出异议，故南廒村7××号房屋应以房权证载明的房主被告刘昌国为房屋所有权人。该房屋由被告母亲张锦芳使用，由于历史原因，集体土地使用证均登记在房屋使用者名下，房屋使用者与房屋所有权人往往存在不一致的情形，故房屋集体土地使用证虽然载明土地使用权人为张锦芳，但无法改变房屋所有权的权属，被告刘昌国与第三人主张诉争房屋系张锦芳的遗产，本院不予认定。被告刘昌国作为房屋所有权人与原告刘新政签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律与法规的强制性规定，内容合法有效，故原告要求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，本院予以支持。原、被告协议约定原告交付10000元押金作为履行合同的担保，后原告交付金额为10000元的存单，被告亦予以接收，应当认定双方对押金交付方式进行了变更，被告辩称原告违约在先，本院不予采信。原、被告应按照诚实信用原则继续履行合同，原告要求被告、第三人协助办理产权变更登记手续，本院予以支持，原告亦应当按照合同约定向被告支付房款。履行完产权变更登记手续后诉争房屋即归原告所有，在未履行手续前原告要求确认房屋所有权归原告所有，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘新政与被告刘昌国达成的位于威海市文登区房屋[房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：文集用（2009）第14××79号]的房屋买卖合同有效；二、被告刘昌国、第三人刘昌荣、刘海昌、刘昌芝于本判决生效后十日内协助原告刘新政办理威海市南海新区龙昊社区45号2单元803室的产权变更登记手续；三、原告刘新政于本判决生效后十日内支付被告刘昌国房款160000元；四、驳回原告刘新政的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由被告刘昌国负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  汪渤清人民陪审员  于洪海人民陪审员  于龙水二〇一九年八月二十四日书 记 员  丛龙涵