广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5227号上诉人（原审原告）：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金谷大道南怡福阳光花园16幢首层，统一社会信用代码9144200066498062X4。法定代表人：尹家树，职务经理。被上诉人（原审被告）：赖广生，男，1977年8月11日出生，汉族，住广东省廉江市。上诉人中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）因与被上诉人赖广生物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2018)粤2071民初25560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰乐公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判支持丰乐公司关于公共分摊电费的诉讼请求。事实与理由：一、2009年8月30日，双方当事人签订《前期物业服务合同》后，丰乐公司按合同的约定为业主赖广生及所在小区提供物业服务，并统一代为收取水费及电费。根据《前期物业服务合同》第十一条的约定，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.80元计收。根据《前期物业服务合同》第十条的约定，物业采用包干制，按每月每平方米一定的标准收取物业费，不包括公用水费，电费。共用水电费由业主每月按户另行分摊。赖广生并未按时向丰乐公司支付家庭生活用水费及公共分摊电费，拖欠2018年7月共计1个月的物业管理费94.15元，2010年12月至2018年7月共92个月公共分摊电费，合计1419.07元。二、丰乐公司提供物业服务过程中已提供了共用电费的代交纳服务。根据三乡镇供电局提供的阳光花园26个公共电表的用电细则，按照业主与丰乐物业公司签订的《前期物业服务合同》的约定开始计算，直到2018年7月30日丰乐物业公司退出管理，计算出以上时间段26个公共电费的实际用电量和金额，然后用此金额除以小区985户，得出该小区业主在丰乐物业服务期间的公共电费分摊数据。即2010年12月至2018年7月份的实际电费（1397787.55-327868.61=1069918.94）除以985户，等于1419.07元。另根据丰乐公司与供电公司签订的合同，证明供电公司已委托丰乐公司收取公共分摊电费，且收费标准符合国家规定。三、涉案的关于收取物业服务费不再收取共用水费、电费分摊的中价［2010］219号复函，是根据第一次政府指导价［2005］57号作出。根据《广东省物业管理条例》、《物业服务费管理办法》、《中山市物业服务管理办法》的规定，上述复函被废止。根据中山市发展和改革局中山市住房和城乡建设局中发改价控［2017］406号关于规范住宅小区物业服务费的收费通知的规定，2011年1月1日之前的小区住宅收费，按照《前期服务合同》的约定收取，未调整过物业服务费的仍可按实分摊。此外，根据《广东省物业管理条例》的规定，物业服务企业应当定期公布共用场地，共用设施设备产生的水，电量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。四、由于被废止的中价［2010］219号复函，涉案小区业主不再交纳公共分摊电费，丰乐公司为不影响小区居民的生活，为业主代缴了共用分摊水费、电费。而根据前期物业服务合同的约定，丰乐公司在服务期内不能解除合同，不能调整物业服务费，又收不到共用分摊费，该小区迟迟一直没有成立业委会。丰乐公司自2015年起严重亏损，企业运行全部用物业服务费来支出，负债累累。五、丰乐公司在本案中主张的水费是业主家庭生活用水的水费，不是共用分摊水费。丰乐公司遵照中山市住房和城乡建设局的要求，只收取共用分摊电费，不再收取共用分摊水费，本案诉求收取的三项业主欠费包括业主物业服务费欠费、业主家庭生活用水欠费、业主共用电费分摊欠费。六、中价［2010］219号不再收取公共水费、电费的分摊复函已被废止无效。丰乐公司与业主双方在《前期物业服务合同》约定丰乐公司收取公共分摊费合理合法。根据《前期物业服务合同》第十条的约定，物业服务费不包括共用水费、电费，共用水电费每月由业主按户另行分摊。根据2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》中发改价控［2017］406号文的规定，2011年1月1日之前的小区住宅物业收费按照《前期物业服务合同》约定收取，故丰乐公司有权向业主收取公共电费分摊费。七、关于部分维修基金被丰乐公司管理人员许则迎挪用的问题，中山市住房城乡建设局立案后移交中山市打黑除恶办，由中山市三乡公安分局刑事立案侦办处理，属丰乐公司管理人员的个人行为，与本案无关。赖广生辩称：一、丰乐公司向赖广生收取公共分摊电费缺乏相应的事实和法律依据。中山市物价局于2010年12月13日出具《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》第一条第二款明确规定“除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。”丰乐公司在收到该复函的批复后从2010年到其退出涉案小区，从未向涉案小区全体业主收取公共水、电费的分摊费用，说明丰乐公司清楚该复函对其约束力，其应依据复函依法收取物业服务费。二、根据《中华人民共和国价格法》第十八条、第二十条第三款及《中山市物业服务收费管理办法》第六条、第十条的规定，物业服务收费作为重要的公益性服务项目，按照规定应实行政府指导价，公共水、电费的支出包含在物业服务的成本中。中山市物价局的复函有相应的法律依据，合法有效，丰乐公司应遵守执行。三、退一步而言，即使丰乐公司收取公共水电费有相应的依据，但其主张的2012年至2015年10月的公共电费已过诉讼时效，依法不应支持。四、中山市物价局的复函时至今日依然合法有效，对丰乐公司有约束力。虽然中山市物价局作出的复函所依据的《中山市物业服务收费管理办法》（中价［2005］57号）于2011年1月1日已被废止，但该复函是2010年12月13日作出的。即该复函作出时，《中山市物业服务收费管理办法》仍然有效。同时，上述复函属于中山市物价局对丰乐公司作出的具体行政行为，在没有依法被废止、变更的情况下，对丰乐公司依然有效。五、丰乐公司在计算分摊公共电费存在明显不合理。涉案小区不止一处配电房，共有27处电表。每一处配电房的用电量均不一致，每一处配电房所供电的楼栋也不相同，让全体业主平均分摊公用电费不公平，也不符合合同约定。六、中发改价控［2017］406号文并未载明其授权丰乐公司收取共用水费、电费等分摊费用的法律依据。综上，丰乐公司的诉讼请求缺乏相应的事实依据和法律依据，依法应予驳回。丰乐公司于2018年12月3日向一审法院提出诉讼请求:1.赖广生向丰乐公司支付2018年7月共计1个月的物业管理费94.15元；2.赖广生向丰乐公司支付2010年12月至2018年7月共92个月的公共分摊电费1419.07元。一审法院认定事实：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。赖广生是广东省中山市三乡镇平南村金星路5号怡福阳光花园1幢2单元402房的业主，产权登记时间为2011年1月12日，建筑面积为119.57平方米。2009年8月30日，赖广生（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司对位于中山市三乡镇怡福阳光花园1幢2单元402物业提供物业管理服务；2.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊；3.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；4.乙方应在本合同生效后，2009年10月30日开始实施物业服务工作，并从2009年11月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；5.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司发出一份《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。2011年10月13日，中山市公用事业集团股份有限公司中山市供水有限公司三乡分公司出具一份用水业务受理表，载明客户名由中山市怡福房地产有限公司变更为丰乐公司，用水地址为三鑫学校教师村。丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限到2018年7月30日止。2018年8月1日，丰乐公司向赖广生出具一份欠费通知，内容为：怡福阳光花园1幢二单元402房欠2018年7月物业管理费共计94.15元（117.69㎡X0.8元）。2019年1月28日，中山市发展和改革局向丰乐公司在另案中的诉讼代理人许卫发出一份关于信息公开申请的答复，载明：《关于印发的通知》（中价[2005]57号）已于2011年1月1日被废止。一审庭审中丰乐公司陈述其于2007年7月开始负责怡福阳光花园小区的物业管理服务至2018年7月底停止提供物业管理服务止，丰乐公司从未收取过怡福阳光花园小区业主的公共分摊水电费。一审法院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费及其他费用系列案件（丰乐公司于2018年12月起至今向一审法院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴员工社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。赖广生委托丰乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。丰乐公司与怡福公司签订的《前期物业服务合同》及与赖广生签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据丰乐公司诉求、赖广生抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点为：1.丰乐公司是否有权要求赖广生支付公共分摊电费；2.丰乐公司是否有权要求赖广生支付物业管理服务费。具体分析如下：关于焦点一，丰乐公司主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局发出的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效。一审法院认为，首先，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日发出的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。在中山市物价局发出收费复函之后，丰乐公司、赖广生此前签订的《前期物业服务合同》中关于共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊的约定，违反了法律法规的相关规定；其次，虽然双方签订的《前期物业服务合同》对公共水费及电费的分摊进行了约定，但丰乐公司从2007年7月被选聘对涉案小区提供物业服务起至丰乐公司于2018年12月诉至一审法院，中间长达11年从未曾实际收取过涉案小区业主缴纳的公共水费及电费的分摊费，丰乐公司亦未能举证证明其曾向涉案小区业主主张相应权利，应视为双方已形成除收取物业服务费外，不再另行收取公共水、电费分摊的交易习惯。故一审法院认为，丰乐公司主张其有权向赖广生收取公共电费分摊费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于丰乐公司称中山市物价局发出的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，一审法院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止并不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，丰乐公司也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，丰乐公司未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于丰乐公司该主张，一审法院不予采信。关于焦点二，丰乐公司主张其已全面、适当地履行合同约定的管理服务义务。赖广生则抗辩丰乐公司存在小区卫生、安全条件差等问题，丰乐公司提供的物业服务存在瑕疵，赖广生可拒绝支付物业管理费。一审法院认为，赖广生辩称丰乐公司存在小区卫生、安全条件差等问题，丰乐公司提供的物业服务存在瑕疵，但赖广生未能提供相应证据予以证明，丰乐公司对此亦不确认，赖广生应承担举证不能的法律后果。再者，即使丰乐公司在服务中存在部分的瑕疵，但并未构成根本性违约，赖广生亦不能以此对抗支付物业服务费的请求。故对于赖广生该抗辩，一审法院不予采信。丰乐公司对赖广生的物业依约履行管理服务，赖广生亦应依约定期限向丰乐公司支付相应费用。一审诉讼中，丰乐公司主张赖广生拖欠2018年7月物业管理费共计94.15元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，且赖广生对此也明确表示确认，一审法院依法予以认定。对于尚欠的物业管理服务费94.15元，赖广生应承担清偿责任。关于赖广生抗辩诉讼时效的问题，一审法院认为，如焦点一所述，丰乐公司无权向赖广生收取公共电费分摊费，故对于赖广生关于诉讼时效的抗辩，一审法院不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决：一、赖广生于一审判决生效之日起七日内向丰乐公司支付2018年7月的物业管理服务费共计94.15元；二、驳回丰乐公司的其他诉讼请求。如果赖广生未按一审判决指定的期间向丰乐公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（丰乐公司已预交），由丰乐公司负担45元，由赖广生负担5元（赖广生于一审判决生效之日起七日内迳付丰乐公司）。二审期间，赖广生未向本院提交新的证据。丰乐公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局文件（中发改价控[2017]406号），拟证明2011年以前的小区按照前期合同约定，未调整的物业费仍可按实分摊；2.关于印发中山市物业服务收费管理办的通知（中价[2010]141号），拟证明2011年1月1日之前的规定基本废止；3.住房和城乡建设局2018年的复函，拟证明丰乐公司在签订前期物业服务合同时，是根据市政府的文件和住建局的前期服务合同签订的；4.三乡供电局出具公共电费明细，拟证明业主使用公摊电费的情况；5.供电局出具的电表汇总，拟证明26个公共电表的实际使用情况；6.26个公共电表协议，拟证明每一个公共电表都有协议；7.用电用水明细表、8.照片，拟证明丰乐公司曾经向业主主张收取公摊的水电费，丰乐公司在每一栋楼的大门口张贴了告示。经庭审质证，赖广生对上述证据1的真实性、合法性及关联性均予以确认，但认为该文件并未赋予丰乐公司催收分摊水电费的权利，且对丰乐公司也有法定的约束力，该文件2017年10月1日才开始生效，之前的按原来的有关法律规定执行，所以物价局的复函是有效的；2.对证据2的真实性、合法性及关联性均予以确认，但对该通知的施行时间有异议，该通知与物价局的复函不抵触；3.对证据3-8的真实性、合法性及关联性均不确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据丰乐公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审争议焦点为丰乐公司可否主张公共分摊电费。对此，本院作如下分析：本案中，虽然丰乐公司在2009年8月30日与赖广生签订前期物业服务合同并约定“共用电费另行分摊”等内容，但中山市物价局于2010年12月23日向丰乐公司出具的载明“除取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊”等内容的收费复函对丰乐公司具有约束力，丰乐公司在收到该复函后，双方在合同中的上述约定明显与上述收费复函的内容相悖。且，从合同实际履行情况来看，赖广生并未向丰乐公司支付过公共分摊电费，丰乐公司亦无任何充分证据证明其在提起本案诉讼之前的长达十多年期间，曾就公共分摊电费问题向涉案小区业主进行公示或有效催收，足以推断双方当事人已以自身行为变更物业服务合同的相关约定，一审法院据此认定双方已形成除收取物业服务费外，不再另行收取公共水、电费分摊的交易习惯，故丰乐公司无权主张公共电费分摊费，并无不当，本院予以维持。另，对当事人未提出上诉部分，本院不作审查。综上，丰乐公司的上诉缺乏理据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市丰乐物业管理有限公司已预交），由中山市丰乐物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年八月三十日书记员  练慧琳