广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终3561号上诉人（原审原告）：谭显荣，男，1976年2月17日出生，汉族，住广西兴业县，委托诉讼代理人：殷磊，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎林芳，广东展创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市朗豪坊房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇象山工业园象山南路2号厂房A。法定代表人：梁沛辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王淑媛，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，广东鼎能律师事务所律师。上诉人谭显荣与被上诉人东莞市朗豪坊房地产开发有限公司（以下简称朗豪坊公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初17400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谭显荣向法院提出诉讼请求：1.判令朗豪坊公司支付谭显荣逾期交房违约金（以已付房价款1054272元为基数，按年利率6%从2018年4月1日起计至实际交付之日止，暂计至2018年9月30日为31628元）；2.案件诉讼费由朗豪坊公司承担原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、限东莞市朗豪坊房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内向谭显荣支付逾期交房违约金（以1054272元为基数，按年利率2.5%从2018年5月1日起计至实际交房之日止）；二、驳回谭显荣的其他诉讼请求。案件受理费295元，谭显荣已预交，由谭显荣负担172元，东莞市朗豪坊房地产开发有限公司负担123元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初17400号民事判决书。谭显荣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决，支持谭显荣一审的诉讼请求，判令朗豪坊公司向谭显荣支付逾期交房违约金（以已付房价款1054272元为基数，按年利率6%从2018年4月1日起计至实际交付之日止，暂计至2018年9月30日为31628元）。2.一、二审诉讼费用由朗豪坊公司承担。事实和理由：一、原审法院对于朗豪坊公司逾期交房违约金的计算起算时间上存在事实认定错误，原审法院认为违约金的起算时间应从2018年5月1日开始计算，明显存在错误。双方约定购房时间是在2018年3月31日前，当朗豪坊公司在2018年3月31日前未交付房屋时，朗豪坊公司就已经开始存在逾期交房并违约情况了，故朗豪坊公司交付违约金的计算起算时间应该是从2018年4月1日开始，原审法院以房子装修需要一个月的时间，将计算违约金的起算时间推迟了一个月，缺乏依据。二、原审对于朗豪坊公司逾期交付违约金仅按租金损失来计算，在适用法律上存在严重错误，原审法院直接引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第一款第二项显然是法律适用错误，该条对在合同没有约定违约金或违约赔偿方法的情况下予以参照适用的，而在本案中，双方签订《商品房买卖合同》中对违约金的计算方法有明确约定，即每逾期一日按合同总金额的万分之一来计算违约金，故原审法院不能片面的单以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第一款第二项来计算违约金，这种行为有失公允，损害了购房者的合法利益。违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性。原审法院直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定从而得出违约金仅为租金损失明显也是费了适用错误，是不全面的，未能从法条中整体把握约定违约金的法律目的，双方签订《商品房买卖合同》且购房者按合同约定履行了全部支付房款的义务，那么朗豪坊公司应当按约定交付房屋，未交付房屋则也应承担具有惩罚性质的违约责任，原审法院仅认定违约金只具有补偿性作用，有悖于立法目的，损害了购房者的合法权利。原审法院以租金损失推算出逾期交付违约金以合同总金额为基数，按年利率2.5%来计算，明显低于双方合同约定每日万分之一的标准，损害购房者的利益。三、谭显荣请求逾期交房违约金以合同总价款为基数，按年利率6%计算，从2018年4月1日起计至实际交付之日止，是合情合理且符合法律规定的。本案中，购房人的实际损失不仅仅单是租金损失，还有利息损失，因逾期交房造成的装修费用上涨，融资损失等等，因此在判断约定的逾期交房违约金时，还应综合考虑其他可能造成的损失。朗豪坊公司辩称：一、关于原审法院将逾期交房违约金起算时间确定为“达到双方约定的交房时间且合理装修时间后”，朗豪坊公司认为符合损失起算的实际情况。二、原审法院以租金损失作为损失的计算依据，符合事实情况，购房者应当对其未能提供损失的明确计算方式承担举证不能的法律责任。购房者主张的逾期交房违约金计算方式（以合同总价款为基数，按年利率6%从2018年4月1日起计至实际交付之日止）缺乏事实及法律依据。二审审理期间，朗豪坊公司提交两份证据：一、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书，朗豪坊公司提供，证明案涉房屋已经符合交楼条件，案涉房屋所属工程已经于2019年3月26日取得竣工验收合格备案，案涉房屋已经符合交付条件。二、收楼催告书、快递单，朗豪坊公司提供，证明案涉房屋的交付情况，证明朗豪坊公司已经在2019年3月27日通知购房者前往售楼处办理收楼手续，朗豪坊公司已经履行对应的收楼通知义务，因购房者逾期未收楼所产生的责任应由购房者自行承担。谭显荣的质证意见：一、对证据一的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该证据证明朗豪坊公司存在逾期交房，至少一年。二、对证据二的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该催告书上没有明确购房者应在何时办理收楼手续，不能证明朗豪坊待证事实。谭显荣称未收到快递，确认收楼日期为2019年5月12日。本院经审理对原审查明事实予以确认。另查明，案涉房屋所属工程已经于2019年3月26日取得东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书，朗豪坊公司确认案涉房屋已经符合交付条件；朗豪坊公司向谭显荣邮寄收楼催告书，显示2019年4月2日退回妥投。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案二审双方争议焦点为：违约金的计算标准问题。首先，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付给商品房。”朗豪坊公司逾期交房，已构成违约。《商品房买卖合同（预售）》第十一条还约定，朗豪坊公司在商品房达到交付使用条件后，应当以书面的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续。朗豪坊公司向谭显荣邮寄收楼催告书的邮单显示收件人为“谭显荣”、地址为“深圳市宝安区留仙三路25号电明大厦四楼”，而双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中谭显荣的通讯地址为“深圳市南山区白石洲东三坊58号602”，两个地址不一致，朗豪坊公司没有提交其他证据证明谭显荣曾经变更送达地址，也未提交其他证据证明收楼催告书已送达谭显荣，本院认为收楼催告书未成功送达的责任在于朗豪坊公司。因朗豪坊公司未书面告知谭显荣办理交付使用手续，根据谭显荣确认的实际收楼日期2019年5月12日，本院认定该日期为朗豪坊公司交楼日期，从2018年4月1日起算至2019年5月12日，朗豪坊公司共逾期交房407天。其次，原审法院调整双方合同约定的违约金计算标准合法、恰当。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（累计不超过房价款的1%）的违约金。”本案中，案涉房屋总价款为1054272元，逾期交房407天，根据合同约定朗豪坊公司需支付违约金10542.72元，在朗豪坊公司逾期交房时间较长的情况下，该违约金明显偏低。本院认为原审判决根据谭显荣的请求，结合朗豪坊公司违约的情节、后果，认定该合同约定的违约金不足以弥补谭显荣的损失，并对合同约定的违约金予以适当调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应予以维持。关于违约金的计算标准。谭显荣二审主张以合同总价款为基数，按年利率6%从2018年4月1日起计至实际交付之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”现谭显荣一审、二审均未能举证证明其实际损失。原审法院根据双方诉辩、提交的证据认定购房者的损失为租金损失，酌定逾期交房违约金按购房款的年利率2.5%计算，预留装修期一个月，即从2018年5月1日起计算违约金。原审法院理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。如前所述，从2018年5月1日起计至2019年5月12日共377天，则违约金共计1054272元×377×（0.025÷365）≈27223.32元。原审法院调整后的违约金高于双方合同约定的违约金金额，本院予以确认。综上，因案涉房屋交房时间已经确定，本院确认违约金金额为27223.32元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初17400号民事判决；二、限东莞市朗豪坊房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向谭显荣支付逾期交房违约金27223.32元。三、驳回谭显荣其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费295元，谭显荣已预交，由谭显荣负担172元，东莞市朗豪坊房地产开发有限公司负担123元。本案二审受理费624元（谭显荣已预交），由东莞市朗豪坊房地产开发有限公司负担624元。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  陈美苑审判员  王 聪二〇一九年八月一日书记员  温 敏