内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1249号 上诉人（原审被告）：锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟光明西街维多利地下车库入口西侧院内二楼。 法定代表人：王哲强，职务总经理。 委托诉讼代理人：谢合鑫，系该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：呼布钦，系该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：尹维维，女，1983年12月7日出生，汉族，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：白玲玲，内蒙古义翔律师事务所律师。 上诉人锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司（以下简称明大房地产公司）因与被上诉人尹维维商品房预售合同纠纷一案，不服锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人谢合鑫、呼布钦，被上诉人尹维维及其委托诉讼代理人白玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销(2019)内2502民初1236号民事判决，依法改判，驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》真实合法有效，双方当事人就理应恪守诚信，被上诉人中途毁约，诉请解除双方的约定，不符合《合同法》关于合同解除的相关规定。二、被上诉人构成违约，其没有权利请求解除合同。其一，被上诉人选择按揭贷款，就应当在签订商品房买卖合同之日起7日内，向出卖人提供办理个人住房贷款所需要的全部书面资料及相关手续，并交纳按揭贷款的全部费用。现被上诉人拒不提供银行要求的贷款资料，如何办理按揭贷款。其二，在办理房屋产权证方面双方约定明确，首先上诉人没有违反时间的约定，其次被上诉人仅交付了房屋的首付款，其余房款既不办理按揭贷款，又不给付现金，怎么开出涉案房屋的税票。其三，远在被上诉人提起诉讼的上一年度上诉人已经取得涉案房屋的预售许可，所谓的分户销售没有法律强制性规定，这不是被上诉人解除合同的借口。 尹维维辩称，合同履行过程中明大房地产公司存在诸多违约行为，双方签订商品房买卖合同确定涉案房屋购买价格、平米数、交付时间、办理产权证书等权利义务的约定，2015年2月13日答辩人购买涉案房屋时属于在建房，因为约定交付时间2015年12月30日，但是按照《合同法》及《商品房买卖司法解释》对于预销售房屋的要求，涉案房屋不能预销售，但明大房地产隐瞒事实将不具有预售许可的房屋大量向外销售，非法占用答辩人资金。不能办理房产证不在于答辩人未交清余款，而在于从根本上不能实现合同目的构成根本违约。根据《合同法》94条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。 尹维维向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效；2、判令被告返还原告购房款158314元及利息（自2014年12月15日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算）3、判令被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求第一项为：依法解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。 一审法院认定事实：被告于2018年8月30日获得明大华庭小区超市写字楼商业楼预销售许可证。早在2014年12月15日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于锡林浩特市光明街西段的明大生鲜市场A-8项目商品房，合同约定：第一条该商品房总金额为376628元；第三条付款方式及期限：买受人（原告）于2014年12月15日向出卖人（被告）支付购房首付款135000元，2015年1月15日将53314元补齐，剩余188314元办理银行按揭贷款；第五条交付期限：约定于2015年12月31日前交付房屋；第十一条关于产权登记的约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记机关备案，办理产权登记需要买受人缴纳相关费用或履行其他协助义务的，买受人应当在接到出卖人或相关机关通知后及时予以协助。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率标准向买受人承担违约责任。2、因买受人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，房地产权属证书交付期限相应顺延。因买受人原因不能取得或交付房地产权属证书导致出卖人支出其他费用的，买受人应予偿还出卖人。合同签订后，按照约定，原告于2014年12月7日至2015年1月15日分三次支付被告购房款158314元。被告至今未向原告交付房屋，且未办理产权登记。同时原、被告双方签订了《合同补充协议》，约定返租期为2016年1月1日至2016年12月31日，但被告从未支付过原告租赁费。另查明，锡林浩特市房地产管理局出具的证明关于被告明大房地产公司开发有限责任公司开发建设的明大华庭小区超市写字楼于2018年8月办理预售许可证，许可证号2018-027-001，预售面积14354.08平方米，共计4层58套。明大超市写字楼-1-b101，为整体销售，总面积4183.11平方米，没有办理分户的销售。 一审法院认为，尹维维与明大房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，尹维维作为买受人依约向被告支付了购房首付款，其合同义务已履行完毕。明大房地产公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行办理银行按揭贷款、交付房屋、办理产权登记等义务，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同第十一条的规定，尹维维可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，尹维维要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方的购房合同解除后，明大房地产公司应退还尹维维支付的购房款158314元，一审法院予以支持。尹维维要求给付购房款利息，由于被告违约应当弥补利息损失，故对该项诉讼请求，该院予以支持。被告抗辩称，是由于原告并不积极主动配合出卖人办理按揭，房款尚未交付，致使办理房产证书是办不了，但锡林浩特市房地产管理局出具的证明是被告只办理整体销售许可证，没有办理分户的销售。故其抗辩理由，一审法院未予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除原告尹维维与被告锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告尹维维购房款158314元，并支付利息（自2014年12月15日起诉之日起以同期银行贷款利率计算至实际清偿日止）；如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1733元，由被告锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点是双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》能否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，上诉人明大房地产公司作为出卖人未在合同约定的期限内履行办理银行按揭贷款、交付房屋、办理产权登记等义务，已构成违约，尹维维作为买受人要求解除合同，符合法律规定，原审法院据此判决并无不当，本院予以支持。根据锡林浩特市房地产管理局出具的证明亦可证实上诉人明大房地产公司到目前为止对案涉房屋只办理整体销售许可证，没有办理分户的销售，故上诉人所称由于被上诉人不积极主动配合出卖人办理按揭，房款尚未交付，致使房屋所有权证不能办理，明大房地产公司已经取得预售房许可，所谓的分户销售没有法律强制性规定等上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3466元，由锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  杨树平 审判员  吴春林 二〇一九年八月二十三日 书记员  娜木贡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;