广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5236号上诉人（原审原告）：王荣，女，1983年10月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：胡志敏，广东德疆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯少萍，女，1988年10月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人王荣因与被上诉人冯少萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王荣上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1.涉案房地产买卖合同中约定的“第三期房款在乙方领取到新证后办理银行放款支付给甲方，期限为乙方领取新证后三个月，若逾期支付按照合同第八条承担违约责任”该约定为附条件的约定，即乙方需要办理银行放款这一条件才能享有领取新证后三个月支付这一期限，一审法院的认定有失公允。2.王荣并未指使居间方扣取新证，居间方在冯少萍付清尾款前保存新证属于正常的三方交易流程，冯少萍称的“扣下”属于无端指责。冯少萍强行从居间方拿走房产证及钥匙脱离居间方自行进行贷款，王荣和居间方确认过冯少萍在办理贷款，贷款周期为15个工作日，王荣在2019年4月18日前从居间方及冯少萍处得知的消息为冯少萍有贷款，且居间方也在2019年1月7日起草了催告函协助王荣追讨尾款，但冯少萍当庭又告知没有贷款，属于合同期间隐瞒事实，违背《中华人民共和国合同法》第六十条，冯少萍应当遵循诚实信用原则，履行通知的义务，一审法院将“无办理银行抵押贷款”三个月时间定义为冯少萍的付款时间，草率的认定“冯少萍依约足额支付了房款，不构成违约”，属于认定事实错误。3.一审法院在采信双方证据上，未采用同一标准，同样是微信聊天记录，证人同样没有出庭接受询问，一审法院对于王荣的证据不予采信，对冯少萍的证据予以采信，有失公允。冯少萍辩称：1.一审法院将涉案合同的补充条款理解为“第三期房款在乙方领取新证后三个月后支付”，理解正确。2.中介在2018年10月31日告知冯少萍办理出新的房产证，但中介在王荣的授意下扣押该证，冯少萍与中介多次沟通后才于2018年11月12日将该证交付给冯少萍的丈夫。3.冯少萍对王荣一审提交的微信对话截图的真实性不予确认，且该证据的内容与买卖合同补充条款的约定不相符，不应当采信。申请证人出庭作证应当在举证期限届满前，但王荣在开庭当天才向法院提交证人出庭作证申请，超过了法律规定的时间。4.冯少萍在2018年11月12日收到房产证，在2019年2月10日付款第3期房款，没有任何逾期付款的违约行为。王荣向一审法院起诉请求：判令冯少萍支付逾期支付房款违约金26250元。一审法院认定事实：1.2018年8月14日，王荣(卖方即合同甲方)与冯少萍（买方即合同乙方）以及中山市名扬居房地产经纪有限公司（居间方即合同丙方）签订了房地产买卖合同（ZS2106222），主要约定：甲方将坐落于中山市沙溪镇新濠路88号****庄园**幢****房的房屋【权属证书号：粤（2018）中山市不动产权第0107335号】出售给乙方，总价款为150万元；甲方在合同上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方签订协议后当日内，乙方应补足定金10万元。乙方须于甲方提前还款扣款当天支付包含定金在内的首期款40万元。待乙方的贷款申请通过（若有），甲方名义之抵押登记(若有)已注销后五个工作日内，甲乙双方须签署国土局版本房地产买卖合同并办理审税纳税、交易过户送件手续，且收件回执由丙方或指定按揭担保公司代为托管。待取得收件回执后部分房价款（在无贷款的情形下为第二期房款，在有贷款的情形下为第三期房款）计20万元于乙方出新证当天由乙方向甲方支付。甲方应当于收到所有房款当天将房地产交付乙方。合同还约定了违约责任等,还订立“补充条款”约定：甲乙丙三方协商一致，转让房价款150万元分三期支付，第一期在甲方提前还款扣款当天支付包含定金的房款40万元；第二期房款于乙方领取新证当天支付房款20万元；第三期房款在乙方领取到新证后办理银行抵押放款支付给甲方，期限为乙方领取新证后三个月内，若逾期支付按合同第八条承担违约责任。也注明补充条款内容与前述条款不一致的，以补充条款为准。2.2018年10月23日，冯少萍与王荣共同向中山市国土资源局沙溪分局递交材料办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。2018年10月25日中山市国土资源局就涉案房屋出具了新的不动产权证【粤(2018)中山市不动产权第*****号】，权利人为冯少萍。3.冯少萍于2018年8月13日向王荣支付定金10万元，2018年8月19日支付第一期房款30万元，2018年11月1日支付第二期房款20万元；2019年1月7日，王荣向冯少萍发出催告函，督促其于2019年1月10日前支付剩余的第三期房款90万元，否则其将要承担违约责任。冯少萍于2019年2月6日、2月9日、2月10日分别支付第三期房款分别为50万元、30万元，10万元，第三期90万元已经支付完毕。冯少萍已经足额向王荣支付全部房款。4.中山市名扬居房地产经纪有限公司出具书面证明，王荣收到全部房款当天将房地产交付冯少萍，该公司2018年10月31日告知冯少萍已经出新的不动产权证，2018年11月12日冯少萍委托其丈夫领取了新证原件。5.冯少萍提供了其与居间方之间的微信聊天记录，显示居间方在王荣的授意下扣下了新的不动产权证，没及时将新证交给冯少萍，直至2018年11月12日才交接。6.冯少萍提交的个人信用报告证明其未就涉案房屋办理银行抵押贷款。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。王荣与冯少萍签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。本案的争议焦点在于冯少萍是否违约。结合双方的诉辩主张及一审法院经审理认定的事实，分析如下：房地产买卖合同明确约定了“第三期房款在乙方领取到新证后办理银行抵押放款支付给甲方，期限为乙方领取新证后三个月内，若逾期支付按合同第八条承担违约责任。”根据合同约定，乙方即买方应在领取不动产权证后的三个月内支付剩余房款，冯少萍于2018年11月12日从居间方处领取不动产权证，其于2018年2月10日付清全部房款，冯少萍依合同约定按时足额支付了房款，不构成违约。王荣主张冯少萍没有向银行贷款，不应有三个月的还款期，但双方的补充协议已明确约定了三个月的还款期，该主张缺乏事实依据，一审法院不予采信。王荣还主张居间方领取不动产权证的时间视为冯少萍的领取时间的意见，居间方是在王荣的授意下扣下新证，没即时将新证交予冯少萍，故一审法院认定冯少萍收到新证之日视为三个月付款期限的起算日，王荣该主张理据不充分，一审法院不予采信。综上所述，王荣的诉求，无事实和法律依据，一审法院予以驳回。至于冯少萍要求王荣履行合同未尽之义务和赔偿经济损失的意见，冯少萍未明确提出反诉，非本案处理范围，冯少萍可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王荣的全部诉讼请求。一审案件受理费456元，减半收取228元（王荣已预交），由王荣负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为冯少萍履行合同过程中是否存在迟延付款的行为。王荣上诉认为根据涉案房地产买卖合同补充条款的约定，第三期房款需要在冯少萍领取新证后的三个月内办理抵押贷款并支付给王荣，如冯少萍没有办理抵押贷款，应当按照交易惯例在取得新证后的短时间即五到七天内将剩余房款一次性支付给王荣。而冯少萍认为，按照合同约定如其没有办理抵押贷款的情况下，第三笔款的支付时间也应当是其拿到新证后的三个月内支付。本院认为，双方当事人对于涉案房地产买卖合同关于在冯少萍未办理抵押贷款的情况下第三笔款如何支付的问题理解不一致，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，根据双方签订的房地产买卖合同补充条款的约定，转让房价款150万元分三期支付，其中第三期房款在冯少萍领取到新证后办理银行抵押放款支付给王荣，期限为冯少萍领取新证后三个月内。本院认为，首先，从该补充条款所使用的词句来看，该条明确约定了第三期房款的支付期限为冯少萍领取新证后的三个月内，双方并未在合同的其他条款中对第三期房款的付款期限作出例外约定，因此不论冯少萍是否通过抵押贷款的方式付款，均适用“领取新证后三个月”的付款期限；其次，买卖双方签订合同的目的是保障交易的顺利进行，因此对交易每一环节中双方权利义务均应进行约定，王荣所主张的双方只约定了抵押贷款时的付款期限而未约定不办理抵押贷款时的付款期限，与其签订合同的目的不符；再次，比照双方在合同中约定的办理抵押贷款时第三期房款的付款期限，将未办理抵押贷款时第三期房款的付款期限也解释为领取新证之日起的三个月内，并未在原补充条款的基础上加重王荣的负担。因此，根据合同的解释规则，在冯少萍未办理抵押贷款的情况下，第三期房款的付款期限也应当是冯少萍领取新证后的三个月内。王荣主张在没有办理抵押贷款的情况下，冯少萍应当按照交易惯例一次性尽快支付剩余的全部房款的主张缺乏依据，本院不予采信。另外，王荣提交的微信记录是其与中介公司人员的聊天记录，不能约束冯少萍，在冯少萍不予确认情况下，一审对该证据不予采信并无不当。根据冯少萍提交的产权收据及中山市名扬居房地产经纪有限公司出具的书面证明，冯少萍于2018年11月12日才领取新的房产证，在王荣未能提供相反证据予以反驳的情况下，本院对冯少萍主张的领取房产证时间予以确认。冯少萍在2019年2月10日前支付完毕剩余房款，并未超过领取新证后三个月内的付款时间，故冯少萍在合同履行过程中并不存在迟延付款的情况。综上，上诉人王荣的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元（王荣已经预交），由上诉人王荣负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年八月二十七日书记员  高 丽