四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1109号 上诉人（原审第三人）：任广贤，男，1965年10月17日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：蔡洪碧，女，1965年11月18日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：王成，男，1978年12月7日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：黄光翠，女，1978年12月15日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：贺爱华，女，汉族，1958年4月27日出生，住四川省成都市青羊区。 上诉人（原审第三人）：王燕平，女，1965年10月28日出生，汉族，住四川省苍溪县。 上诉人（原审第三人）：杨奇满，男，1952年3月28日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 上诉人（原审第三人）：郭丽，女，1974年3月20日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：何健，男，1963年11月15日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：肖月平，女，1965年3月18日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：贾兴良，男，1976年6月26日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 上诉人（原审第三人）：何春艳，女，1973年1月10日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 上诉人（原审第三人）：卫文科，男，1973年4月20日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：姚书娟，女，1976年5月24日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：刘泽军，男，汉族，1974年4月25日出生。 上诉人（原审第三人）：佘从雨，男，1968年2月4日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：徐元华，女，1971年7月1日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：何敏，女，1977年3月31日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 上诉人（原审第三人）：胡明俊，男，汉族，1971年4月3日出生，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：卢海燕，女，汉族，1969年7月5日出生，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：周俊伶，女，1981年11月10日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：苟永碧，女，1970年12月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审第三人）：范琴，女，1985年7月11日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：罗静，女，1981年11月29日出生，汉族，住西藏日喀则市桑珠孜区。 上诉人（原审第三人）：何依芮，女，1994年4月20日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人（原审第三人）：王夏君，男，1969年11月21日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审第三人）：陈春香，女，1957年2月7日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审第三人）：袁青，男，1977年1月28日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：李小红，女，1979年2月20日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）：向兴蓉，女，1977年12月29日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审第三人）李坤禄，男，1970年3月10日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 上诉人（原审第三人）：冯菊花，女，1972年12月9日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 上述第三人委托诉讼代理人：王剑，四川天称律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广元市物美超市有限责任公司，住所地四川省广元市利州区学府路265号。 法定代表人：曾现群，执行董事。 委托诉讼代理人：杨君，四川瀛卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明仁，四川瀛卓律师事务所律师。被上诉人：广元品润贸易有限公司，住所地四川省广元 市东坝苴国路宏福嘉苑。 法定代表人：张九秀，执行董事。 委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。 原审第三人：敬新连，女，住四川省阆中市。 原审第三人：王兴文，男，住四川省阆中市。 上诉人任广贤等因与被上诉人广元市物美超市有限责任公司、广元品润贸易有限公司及原审第三人敬新连、王兴文房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5848号民事判决，向本院提起上诉。本院于20-19年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任广贤等上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人物美超市于2018年6月29日向被上诉人品润公司发出的通知函无效，双方于2010年10月5日签订的房屋租赁合同有效；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。理由：物美超市解除，既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，其解除程序严重违法。 广元市物美超市有限责任公司答辩称，1、工商局关于不能办理证件的说明，属于书证，不属于单位向法庭作证，不需要两个以上的签名，该证明有法律效力。2、物美超市完成了交接工作，物美超市租赁经营超市，系食品业务，品润公司租赁经营食品但不能办证，我方以此发解除函是有法律依据的；对于2017年6月的发函，品润公司没有接收，但是8月份发的通知函品润公司收到；我方行使解除权符合合同法94条的规定，。 广元品润贸易有限公司同意上诉人的上诉理由。当家物业是物业小区的公司，与品润公司无关，一审认定，向当家交接视为归还，不认可；对于工商局的暂缓办证说明，整改期间不影响正常经营，对于通知，我方不认可。签订合同时告知了租赁场地保留30%的农贸市场，是告知了该事实，到2018年一直都在经营，对方陈述不能经营超市，该说法不能成立，对方仅以无法经营解除合同无效，请求支持上诉人的诉请。 敬新连、王兴文未提出答辩意见。 广元市物美超市有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告2017年7月1日向被告发出的解除合同《通知函》合法有效；2、被告赔偿原告经济损失30万元人民币；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。在一审庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为确认原告于2018年7月1日向被告发出的解除合同《通知函》合法有效，依法解除原被告于2010年签订的《房屋租赁合同》；原告增加一项诉讼请求为判令被告返还或者抵扣多支付的租金106736.71元。 一审法院认定的案件事实：2010年10月5日，广元凯盛锦资产管理咨询有限公司（以下简称“凯盛锦公司”）与被告品润公司签订《房屋租赁合同书》，约定：1、被告承租广元市利州区东坝宏福世家一层1号、2号、3-1号、3-2号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号营业用房，建筑面积为2426.25平方米，建筑面积以最终产权面积为准，租金多退少补，租赁期限从2011年4月1日起至2021年3月31日止；2、租金标准为2011年4月1日至2013年3月31日按照45元每平方米每月支付，2013年4月1日至2014年3月31日按照49.5元每平方米每月支付，2014年4月1日至2015年3月31日按照54.45元每平方米每月支付，2015年4月1日至2016年3月31日按照59.9元每平方米每月支付，2016年4月1日至2017年3月31日按照67元每平方米每月支付，2017年4月1日至2018年3月31日按照75元每平方米每月支付，2018年4月1日至2019年3月31日按照84元每平方米每月支付…；3、计租时间为2011年4月1日起开始计算租金，交房时间为2011年1月1日，签订租赁合同时被告向凯盛锦公司缴纳保证金50万元，该保证金在合同期满最后一个月冲抵房租；4、租金的支付方式为按季度支付，被告应当在每季度最后一月25日前向凯盛锦公司全额支付租金；6、凯盛锦预留10个停车位供一层商户客户使用，车位租金按照物管公司标准收取，原告必需保证租赁房屋按照市政府规划需求，经营生鲜农副产品面积不少于该商场面积的30%，必需按照法律法规的规定依法经营。 广元市城区凯福购物中心的经营场所为案涉房屋的1-13号门面，广元市城区晨隆食品经营部的经营场所为案涉房屋的1-6、1-7号门面。广元市利州区食品药品和工商局于2016年11月23日受理了广元市城区凯福购物中心于当日递交的《食品经营许可证》申请；于2017年1月19日受理了广元市城区晨隆食品经营部于2016年11月25日递交的《食品经营许可证》申请。2017年9月12日，广元市利州区食品药品和工商局向在物美超市经营的广元市城区凯福购物中心发出监督意见书，提出了以下三点监督意见：1、十日内办理《食品经营许可证》；2、在未办理《食品经营许可证》之前，停止食品经营活动；3、逾期未办理，将依据《中华人民共和国食品安全法》第三十五条、第一百二十二条只之规定，可以处罚。 2010年10月5日和10月8日，原告物美超市分别向凯盛锦公司支付了保证金20万元和30万元。 广元市城乡规划建设和住房保障局在为案涉房屋办理产权证书时在附记栏中备注“根据规划需求，该营业房用途为农贸市场”，并且对未予备注的业主的产权证书进行了更正。 2015年2月16日，广元市城乡建设和规划局就恢复宏福世家农贸市场功能实施方案的报告中支出宏福世家规划的农贸市场范围投入使用后未按照规划用途利用，现业态第一层为超市…… 2018年9月20日，广元市利州区食品药品和工商局出具了“关于宏福世家物美超市经营户不能办理相关证照的说明”，载明“…对区域内经营户从2015年2月起暂缓办理食品经营许可证和营业执照，并通知了办证大厅和基层监管单位，在该栋房屋整改期间，要继续支持宏福世家经营户开展正常的经营活动，不能让其经营活动受到影响，力求做到整改和经营活动两不误…” 2018年6月29日，原告物美超市向被告品润公司发出解除合同的《通知函》：广元市物美超市责任有限公司于2010年10月5日与贵公司签订的房屋租赁合同书，根据合同约定，我方按照约定履行合同义务。在经营过程中，食品经营许可证到期进行续期时，得知贵公司所交付的标的物不能作超市使用，仅作农贸市场，食品经营许可证不能续期，为此我方与贵公司多次协商未果。物美超市于2018年6月7日以书面形式向贵公司发出解除合同通知，并告知其终止履行合同的时间为2018年6月17日，以及做好终止合同履行手续，避免损失进一步扩大。现再次以书面形式告知贵公司，我方已于2018年6月17日正式办理该租赁物，3日内尽快履行终止合同事宜，逾期法律后果自负。 2018年7月20日，原告物美超市与案涉房屋的物业管理公司广元当家物业管理有限公司签订《转让协议》，原告将负一楼物业公司配电房至一楼超市两条供电电缆线、一楼超市内部所有用电电线、电表号转让给当家物业公司。根据产权证书，原告物美超市所承租的所有房屋的证载面积之和为2505.85平方米。 原告物美超市从2018年4月1日起未再支付租金。 广元市凯盛锦资产管理咨询有限公司后更名为广元品润贸易有限公司。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、原告物美超市与被告品润公司于2010年10月5日签订的《房屋租赁合同》是否解除；2、被告品润公司是否应当赔偿原告因合同提前解除遭受的损失；3、被告品润公司是否应当向原告返还其在租赁期间多收取的房屋租金。 关于焦点一：广元市利州区食品药品和工商局出具的说明载明，在案涉房屋恢复农贸市场的整改过程中，暂缓办理食品经营许可证和营业执照，提出整改期间要继续支持宏福世家经营户开展正常的经营活动，保障其经营活动不受影响，根据《中华人民共和国食品安全法》第三十五条及一百二十二条的规定，国家对食品生产经营实行许可制度，未取得相关许可从事食品生产经营应承担相应的法律责任。原告物美超市作为超市，食品经营是其经营内容之一，暂缓办理食品许可证势必会给原告经营超市带来一定的影响，原告物美超市因食品经营许可证无法续期而解除合同有其合理性。原告物美超市以合同目的无法实现为由解除合同有其合理性，且原告物美超市已与案涉房屋的物业管理方完成交接，实际搬离案涉房屋，事实上案涉合同已无继续履行的可能。综上，一审法院对原告物美超市请求确认合同《解除函》有效，原、被告之间于2010年签订的《房屋租赁合同》已经解除的请求予以支持。 关于焦点二：虽然物美超市因食品经营许可证无法续期而解除合同有其合理性，但未取得食品经营许可证也仅仅会导致原告物美超市无法从事食品经营，并不会导致其全部经营活动完全受滞。且在已生效判决书确认不解除合同的情况下，原告物美超市以通知方式单方解除合同会给无过错的第三人造成损失。故原告物美超市对其提前解除合同应自担部分损失，其余部分损失由未提供符合规划用途的租赁物的被告品润公司负担。综上，根据原告的证据，一审法院将原告物美超市向被告品润公司支付的1-13号门面在广元市利州区食品药品和工商局对广元市城区凯福购物中心在下达监督意见书至合同实际解除之日的房租117863元确认为提前解除合同的损失，结合双方的过错，一审法院酌情将被告品润公司的损失赔偿额认定为80000元。 关于焦点三，原被告签订的《房屋租赁合同》确定的租赁面积为2426.25平方米，原告实际按照2532.85平方米支付租金，而案涉房屋的产权证书所载面积为2505.85平方米，计租的面积多出27平方米，经计算，截止2017年3月31日，原告物美超市多向品润公司支付租金106736.71元，被告品润公司应当予以返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决：一、原告广元市物美超市有限公司于2018年6月29日向被告广元品润贸易有限公司发出的解除合同《通知函》有效，原告与被告于2010年10月5日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告广元品润贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广元市物美超市有限公司赔偿损失100000元，并返还房租106736.71元；三、驳回原告广元市物美超市有限公司的其他诉讼请求。 本院审理时，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。同时查明，在本案上诉人等业主以二被上诉人提起的房屋租赁合同纠纷案件中，一审法院确认二被上诉人解除租赁合同的时间为2018年7月20日，本院支持一审法院此裁判意见。 本院认为，上诉人均为与被上诉人广元市物美超市有限公司提出的本案主张有直接利害关系的当事人，其有权提起本案的上诉。 广元物美超市有限公司与广元品润贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定“(乙方)广元物美超市必须保证所租房屋按市政府规划需求，经营生鲜农副产品面积不少于该商场面积的30%”，表明广元物美超市有限公司对其经营存在行政管理的限制是明知的。实际上，其以租赁房屋为营业场所办理营业执照和食品经营许可证等开办并长期经营超市，并未因租赁房屋存在行政管理限制导致无法经营，之后广元物美超市有限公司又以存在上述行政管理限制导致不能经营无法实现合同目的为由主张解除合同，对此出租方不具有违约行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，广元物美超市有限公司主张的此项法定解除条件并未成就。在约定解除和法定解除权条件未形成的情况下，广元物美超市有限公司发出解除租赁合同通知和撤离租赁房屋的行为，不具有单方解除合同的效力，但其以其行为明确作出了不再继续履行租赁合同的意思表示。现上诉人主张继续履行租赁合同，鉴于广元物美超市有限公司明确表示不愿继续履行，该义务性质又不宜强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“对方可以要求履行，但债务标的不适于强制履行的除外”的规定，应当确认涉案房屋租赁合同解除。对于合同解除具体时间的确定，在它案中，本院综合广元物美超市撤离时间、电费结清时间及电表移交时间等，确定为2018年7月20日为案涉租赁合同的解除时间，故在本案中，对被上诉人广元物美超市有限公司主张其于2018年6月29日向被上诉人广元品润贸易有限公司发出的解除合同《通知函》有效请求不予支持，但双方于2010年10月5日签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月20日解除。 解除案涉租赁合同，主要责任在被上诉人广元物美超市有限公司。一审法院判决被上诉人广元品润贸易有限公司因合同解除给被上诉人广元物美超市有限公司造成的损失5万元，被上诉人广元品润贸易有限公司虽未提起上诉，但作为受托方的被上诉人广元品润贸易有限公司，其承担的损失将由作为委托方的本案上诉人承担，故根据上述分析和上诉人不同意解除合同系对被上诉人主张的全部诉讼请求提起的上诉，一审判决被上诉人广元品润贸易有限公司承担被上诉人广元物美超市有限公司损失5万元不当，本院予以纠正。 综上，上诉人关于被上诉人广元物美超市有限公司于2018年6月29日向被上诉人品润公司发出的通知函无效的请求成立，但其确认二被上诉人签订的房屋租赁合同有效的目的是为了合同能继续履行，因该合同已解除故不具有实际意义。一审法院适用法律不当，判决结果应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5848号民事判决； 二、驳回被上诉人广元市物美超市有限公司关于确认其于2018年6月29日向被上诉人广元品润贸易有限公司发出的解除合同《通知函》有效的诉讼请求； 三、确认被上诉人广元市物美超市有限公司与被上诉人广元品润贸易有限公司于2010年10月5日签订的《房屋租赁合同》解除； 四、被上诉人广元品润贸易有限公司于本判决送达之日起十日内向被上诉人广元市物美超市有限公司返还房租106736.71元； 五、驳回被上诉人广元市物美超市有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担按一审法院决定的执行；二审案件受理费100元，由上诉人负担30元，被上诉人广元市物美超市有限公司、被上诉人广元品润贸易有限公司各负担40元（执行中直接支付给上诉人）。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  李 林 审判员  徐小雁 二〇一九年八月七日 书记员  黄 琴