北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初20705号原告：刘仁觉，男，1974年8月20日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：苗永，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霞，北京市德润律师事务所律师。被告：苏泽荣，女，1957年3月5日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李荣农，北京市昭理律师事务所律师。被告：何国英，男，1967年1月19日，汉族，现住北京市门头沟区。被告：赵中，苏泽荣之夫，1958年11月23日出生，满族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李荣农，北京市昭理律师事务所律师。原告刘仁觉与被告苏泽荣、何国英、赵中房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年2月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘仁觉及其委托诉讼代理人苗永、王霞，被告苏泽荣、赵中及其委托诉讼代理人李荣农，被告何国英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘仁觉向本院提出诉讼请求：1、判令确认《房屋租赁合同》、《房屋转租协议》均无效；2、判令苏泽荣退还已支付租金人民币75万元，退还保证金15万元，退还保安工资18000元，退还业务办理费20000元，判令何国英退还我150万元转让费；3、判令苏泽荣、何国英共同赔偿我装修损失128万元，经营损失180万元；4、本案诉讼费由苏泽荣、何国英承担。事实和理由：2006年苏泽荣与何国英签订租赁经营合同，苏泽荣将其租赁经营的海淀万柳东路怡秀园×号楼配楼×层及×号楼×房屋转租给何国英，并将伊悦宾馆一并转让。2013年合同到期后苏泽荣与何国英又续签5年，租期变更为2018年12月11日。租赁期限到期前，何国英将房屋及宾馆一并转让给我，苏泽荣同意何国英转租并同意将租赁延长6年半。2017年5月9日，我与和何国英签订房屋转让协议，与苏泽荣签订房屋租赁合同，约定房屋用途仍为酒店经营，租赁期限截止2025年5月8日，租金每年750000元，每两年递增5%，半年支付一次租金。我承租房屋后，苏泽荣的爱人赵中也收取过部分款项，也是合同的相对人。我在经营过程中，房屋所有人韩敬宽告知我，他与苏泽荣的租赁期限2018年5月31日，我与苏泽荣的租赁合同无效，苏泽荣无权转租，要求我腾退房屋。我多次要求苏泽荣与何国英协商处理房屋租赁事宜，均被拒绝。我认为苏泽荣、何国英、赵中三人恶意串通，损害我方利益，故房屋转让协议与房屋租赁合同均属无效，因此我方诉至法院，请求依法判决。苏泽荣、赵中辩称，1、我方与刘仁觉签订的房屋租赁合同合法有效。合同签订前产权人韩敬宽与我方通电话，要求我方尽快出租房屋，租期不超过8年，合同签订后韩敬宽又给我方出具了委托书，委托我方全权处理包括涉案房屋在内的怡秀园北配楼相关事宜，故我方是有权出租。2、刘仁觉认为合同无效没有法律依据。我方与韩敬宽的合同是2018年5月31日到期，但我方有优先承租权。之所以没有续签合同是因为产权人告知房屋已经出售，但我方要求遵循买卖不破租赁的原则，继续维持与原租户的关系，并且，刘仁觉一直在实际经营。3、刘仁觉要求方我退还租金、保证金、保安工资没有法律依据。根据合同约定我方已经履行了合同义务，交付租金及相应费用是刘仁觉的义务，其无权要求退还。并且合同约定第二年租金2018年4月29日前一次性支付，刘仁觉并未支付，已经构成违约，我方不退还保证金。4、刘仁觉要求我方赔偿装修损失、经营损失无相应的事实和法律依据。双方在签订租赁合同后签订了补充协议，约定装修及设备总投资为10万元。其自行装修未经我方同意。我方与产权人虽未续约，但产权人委托我方全权处理房屋事宜是存在的，刘仁觉也正常使用房屋，无经营损失，如果有也与我方无关。合同都是自愿签订的，我们与何国英之间不存在恶意串通。何国英辩称，最早的时候宾馆是王仁双转让给我经营，我经营两年后，因为父亲身体原因，将宾馆转给刘仁觉经营，收取转让费150万元，转让后刘仁觉与苏泽荣签订了合同。我与苏泽荣、赵中之间不存在恶意串通，刘仁觉是自愿签订合同的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，韩敬宽系海淀区怡秀园×号楼北楼×层（以下简称北配楼）及怡秀园×号楼×号(以下简称×号)房屋所有权人，北配楼共五层，房屋建筑面积875.5平方米，设计用途为配套。2012年5月29日，韩敬宽与北京伊悦宾馆（以下简称伊悦宾馆）签订《房屋租赁合同》，约定：韩敬宽室北配楼及怡秀园×号楼×号产权所有人；伊悦宾馆承租北配楼及怡秀园×号楼×室房屋，北配楼建筑面积875.5平方米，×号建筑面积85.13平方米;承租用途为商业配套；租期2012年6月1日至2018年5月31日；韩敬宽代理人王志成在该合同上签字，苏泽荣作为伊悦宾馆代理人在该合同上签字。同年5月31日，苏泽荣书面申请转租，韩敬宽代理人王志成在该申请上签字同意。后苏泽荣将涉案房屋及伊悦宾馆经营权转让给何国英。2017年5月9日，何国英（甲方）与刘仁觉（乙方）签订《房屋转让协议》，主要内容为：此宾馆经营多年需装修，及更换设备，由于甲方资金有限无力投入资金，不想再经营下去，甲方打转租广告认识了乙方，甲乙双方经友好协商，平等自愿达成如下协议：1、本协议签订之后乙方一次性向甲方交付转租费150万元，此款为甲方收乙方净值人民币转让费，甲方在原甲方苏泽荣合同中交纳的柒万元押金归乙方所有，甲方房租交至2017年5月31日的房租款归乙方所有，甲方收到乙方转租费当天宾馆经营收入归乙方所有，······甲方经营的伊悦宾馆营业执照及所有手续是原合同甲方苏泽荣的，乙方经营期间可无偿使用，甲乙双方交接时，甲方把伊悦宾馆营业执照正副本原件及所有证照原件及所有手续交给乙方无偿使用，乙方应做好营业执照的年检手续；按照甲方原合同6楼是顶层,房屋自建部分如遇国家政策拆迁不能视为甲方违约，原合同甲方苏泽荣每年给乙方减租金10万元，减租金时间从搬出拆迁那天起算，拆迁费用由乙方负责······特别说明：按原合同第七条第4款规定原乙方不得转租房屋，但根据现有原合同乙方经营宾馆需装修资金情况，原合同甲方苏泽荣同意转租协议。何国英、刘仁觉、苏泽荣在该协议上签字。同日，苏泽荣（甲方）与刘仁觉（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：1、甲方承租给乙方房屋位于北配楼×层及×号楼×号房屋，乙方承租上述房屋的用途为宾馆；2、此房6层顶层，是甲方自建部分，如漏雨及需要修建费用由乙方承担，如遇政府政策拆×层自建部分不属于甲方迷约，乙方应无条件配合在政府限定时间内无偿搬出，由此产生的费用由乙方负责，租金从搬出时间起甲方每年从总租金中减拾万元整；租赁期为捌年，从2017年5月9日至2025年5月8日止，甲方不负责装修时间；租金为每年750000元；租金为侮两年递增5%；租金笫一年每半年支付一次，策二年开始每年一次性支付一年租金，乙方须在签订本合同时向甲方交付首期租金叁拾柒万伍仟元整；乙方应与（于）每租赁期结束的前10日一次性交清下个租赁期的租金，如乙方逾期五天仍未付，每日加付其租金3%的滞纳金，超过十天未付视作乙方自动违约退租，合同自动终止，贵任山乙方全部承担；租金以人民币现金转账支付，甲方收到租金后给乙方开具收据；根据原合同乙方与现乙方的转租协议.由于原合同乙方多交甲方的房租时间到2017年5月31日，故甲方收取乙方实际交房租时间为2017年6月1日开始算起；自本合同签订之日起，乙方向甲方交付租赁保证金拾伍万元，除转租合同的柒万元押金外乙方再向甲方交租赁保证金捌万元；租期届满，乙方如不再续租，甲方应在租赁期结束后，并乙方将全部水、电、网、暖气、煤气、电话费、工商、税务等所有应交费用，及经营中外欠债务付清后的十个工作日，甲方将租赁保证金无息退还乙方；乙方如在租赁期内，因乙方原因而终止合同（不可抗力除外）租赁保证金不予退还；租赁保证金不得抵作租金；北京伊悦宾馆法人苏泽荣个人的一切债权债务与伊悦宾馆无任何关系，北京伊悦宾馆投资人股东、经营人的一切渍权债务与法人苏泽荣无任何关系，由乙方承担全部经济责任；伊悦宾馆的营业执照及所有手续属甲方所有，乙方经营宾馆期间可无偿使用，合同到期后若乙方再不续租，将伊悦宾馆所有证照原件手续交还甲方；乙方应按国家法规、法律规定接待入住宾馆人员，若乙方违法乱纪造成后果甲方及法人不承担任何责任，都由乙方承担；乙方在进行室内装修前，应先将装修方案给甲方一份；不能破坏主体结构及承重墙，不能使主体结构发生坍塌危险；并不致影响其他租赁的使用安全,确保装修方案不违反公共设施的管理；如因乙方装修破坏承重墙及主体结构发生的房屋倒塌危险由乙方承担全部责任；门前三包需专人管理，门前停车，院内清扫及一楼楼道卫生，乙方需每月出1500元作为门前清扫停车专管员工资支出。上述《房屋转让协议》及《房屋租赁合同》签订同日，刘仁觉向何国英支付转让费150万元，向苏泽荣支付租赁保证金15万元（含原合同押金7万元）、半年租金375000元、半年保安工资9000元。后刘仁觉于2017年11月25日向苏泽荣支付半年租金375000元，租金支付至2018年5月31日。2017年6月4日，韩敬宽为赵中出具委托书，内容为：“韩敬宽本人因工作需要不在国内特委托赵中全权办理怡秀园×号楼北配楼相关事宜，委托期限至2018年5月31日”。庭审中，苏泽荣、赵中表示涉案房屋承租出租事宜系二人共同处理，对二人以各自名义签订的合同均认可，系夫妻对共同事务的处理。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于保安工资。庭审中，苏泽荣、赵中陈述保安工资半年一付，其中9000元出具了收据，另外9000元刘仁觉只支付了4000元，其余5000元未实际支付，顶替业务办理费；刘仁觉主张其支付了18000元保安工资，未提交相应证据证明。本院对于苏泽荣、赵中确认的收取13000元保安工资予以认可。2、关于业务办理费。赵中于2017年12月9日为刘仁觉出具收条，内容为：“今收到业务办理费2万元整（20000）。”庭审中，刘仁觉主张业务办理费系现金支付，赵中确认收条为其出具，但对费用予以否认，主张业务办理费并未实际收取，是顶替六楼整改产生的费用，未提供证据证明。本院对刘仁觉提交收条予以认可。3、关于装修损失。刘仁觉提交施工合同一份及装修款收据8张，其中收据编号为连号；苏泽荣、赵中对此不予认可。本院认为，根据合同约定装修须经苏泽荣、赵中一方同意，刘仁觉对于装修支出仅提交了编号连续的收据，未能提供实际支付费用的证据，故本院装修合同和收据均不予认可。庭审中，刘仁觉陈述其于2018年5月31日向韩敬宽交付房屋，此后韩敬宽将涉案房屋另租他人，但经本院与伊悦宾馆所在社区民警核实，伊悦宾馆由刘仁觉经营至今。刘仁觉就其主张的经营损失，未提供相应证据证明。刘仁觉确认：其要求确认《房屋转让协议》、《房屋租赁合同》无效的理由均为苏泽荣、赵中与何国英恶意串通，损害其利益；对此，苏泽荣、赵中与何国英均予以否认。经本院释明，刘仁觉坚持要求确认上述两份合同均无效。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘仁觉虽主张苏泽荣、赵中与何国英恶意串通，损害其利益，《房屋转让协议》与《房屋租赁合同》均属无效，但并未就此提交证据证明，根据本院查明的事实以及刘仁觉一直经营伊悦宾馆的情况，刘仁觉的上述主张，缺乏相应的事实与法律依据，故本院均不予支持。刘仁觉主张上述合同无效的理由虽不成立，但人民法院对于合同效力应当主动审查。关于《房屋转让协议》，根据本院查明的情况，系刘仁觉与何国英的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均已履行完毕，故为有效合同；因此，刘仁觉要求何国英返还转让费的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。关于《房屋租赁合同》，根据本院查明的情况，系刘仁觉与苏泽荣、赵中的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，并且已经实际履行，但该合同中超过产权人韩敬宽授权苏泽荣、赵中出租期限的部分，应属无效，故该合同超过2018年5月31日的部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此刘仁觉要求退还租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于苏泽荣、赵中收取的保安工资，在合同有效期内故不应予以退还，关于保证金及业务办理费，本院根据收取数额以及合同有效期限与租期的比例酌情予以判定。关于刘仁觉主张的装修损失，举证不足且缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持；关于经营损失，无相应的事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、刘仁觉与苏泽荣于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》中超过2018年5月31日的部分无效；二、苏泽荣、赵中于本判决生效后七日内退还刘仁觉保证金131250元、业务办理费17500元，共计148750元；三、驳回刘仁觉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50426元，由刘仁觉负担49066元，已交纳；由苏泽荣、赵中负担1360元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孟昕伟二〇一九年八月六日书记员  张晓晨