江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初4760号原告：李树云，女，1973年5月24日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：徐新宇、戴鸿光，江苏海越（淮安）律师事务所律师。被告：江苏金信达置业有限公司，住所地沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处（县体育馆内）。法定代表人：张元贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洋、耿耿，江苏德沛律师事务所律师。原告诉被告商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，于2019年5月23日适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐新宇、戴鸿光、被告的委托代理人耿耿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、被告退还原告己付购房款79.5万元，并承担从缴纳房款之日（2017年5月15曰）起至实际退还房款之日的利息（利息以79.5万元为基数，按照银行同期贷款基准利息计算利息;三、赔偿房屋涨价损失28万元；四、承担已付购房款一倍的赔偿79.5万元；四、退还原告缴纳的房屋维修金2757.6元，维修保证金500元，物业费827元，照明费、电梯维保费等1380元；上述费用共计1875464.6元。事实和理由：原、被告于2017年5月19日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的水木清华小区1号楼3单元1602室，建筑面积137.84平方米，每平米5767.56元，总价款为79.5万元。此后，原告根据合同约定向被告缴纳了购房款79.52万元并且将合同进行了备案，被告也于2017年12月31日向原告发放了《水木清华交房通知书》，并于2018年2月22日开具购房发票交于原告。在此期间内，原告向被告还缴纳了房屋维修金2757.6元，维修保证金500元，物业费827元，照明费、电梯维保费等1380元，共计5464.6元。原告拿到交房通知书后和家人去该房屋查看，却发现该房屋己经被他人居住并且进行过装修。随后原告立即和被告的工作人员交涉，但被告工作人员却一直以不知情推脱，在原告的多次交涉下，被告告知原告该房屋此前已经抵押给了别人，但是会去协商解决此事。此后，原告从被告处得知被告的确针对此房屋进行过诉讼，但被告败诉，法院认定了房屋占有人与被告之间系买卖合同关系。原告现才彻底得知了被告一房二卖的事实，被告根本无法向原告交付房屋。此时该房屋价款已经上涨了28万元，根据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，导致商品房买卖合同解除，买受人有权要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过己付购房款一倍损失。被告辩称：同意解除双方签订的水木清华小区1号楼3单元1602室商品房买卖合同，退还原告已付的购房款、缴纳的房屋维修基金。但是原告主张利息没有依据，因为合同双方对于原告不能取得房屋的情形下没有约定被告应承担给付利息的责任；原告主张房屋涨价的损失没有依据，无论该区域里面房屋是否涨价，原告不能取得涉案房屋并非是被告的原因所造成的，所以被告不应当赔偿；原告主张被告承担一倍的赔偿款没有依据，因为并非是被告不愿意履行该份合同，而是由于该房屋买卖合同因客观原因导致了无法履行，该情形不符合最高人民法院所规定的一倍赔偿的法定情形。此外，对于原告主张的维修保证金、物业费等费用，因为原告是向物业公司交纳的，故被告没有义务返还，原告应当向物业公司主张权利。经审理查明：被告开发建设沭阳县水木清华小区，原告从被告处购买该小区1号楼3单元1602室。2017年5月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记手续，合同备案号为1763975686069663。该合同约定被告给付原告房屋首付款199000元，余款596000元以银行按揭贷款的方式支付。后原告李树云作为借款人与中国建设银行股份有限公司沭阳支行签订《住房贷款合同》，按月等额本息还款180个月从银行贷款596000元支付给被告。原告从2017年6月15日起按时逐月归还银行贷款本息。2017年12月31日，原告收到被告的交房通知书。在领取房屋时，原告发现涉案房屋已被他人装修、居住，但被告却称会妥善处理此事。2018年2月22日，被告向原告出具795231元购房款发票，收取原告维修基金2757.6元。同时，沭阳华信物业服务有限公司收取原告装修保证金500元、物业费8270元、公共照明水电费120元、电梯维保费400元、电梯电费400元、二次增压260元、装修垃圾清运费200元。2018年8月6日，被告江苏金信达置业有限公司向我院提起排除妨害的民事诉讼，要求涉案房屋的居住使用人魏良中迁出房屋。该案经一审、二审审查后，判决驳回江苏金信达置业有限公司的诉讼请求。其中宿迁市中级人民法院认为，江苏金信达置业有限公司将房屋上的购房款用抵工程款的方式抵给了项目施工人魏江涛。该以房抵工程款的事实，可以说明公司与魏江涛建立了案涉房屋买卖合同关系。2016年4月27日魏江涛又将请求交付案涉房屋等买受人享有的合同债权转让给了魏良中，继而魏良中成为案涉房屋新的买受人，与江苏金信达置业有限公司之间成立买卖合同关系。上述事实，由原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同、补充协议、交房通知书、银行流水单、发票、收据、判决书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。但因被告江苏金信达置业有限公司在原告购买房屋之前已经将房屋上的购房款用抵工程款的方式抵给了他人，建立了涉案房屋买卖合同关系且房屋被他人占有，致使被告无法履行与原告之间的合同，现原、被告一致同意解除商品房买卖合同符合法律规定，本院予以确认。原告要求被告返还已付购房款795000元及利息的诉讼请求本院予以支持。此外，依据合同法第一百一十三条的规定，买受人请求出卖人违约对其造成的损失，应以出卖人对违反合同可能造成损失的预期为限，由此可见最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条规定的“赔偿损失”并不包括对可得利益损失的赔偿。但是在房价涨速过快、涨幅较大的情况下，房地产开发企业一房数卖的行为，如果仅支持返还已付购房款及利息、赔偿所受损失等将会导致出卖人违约成本过低，从而在客观上产生鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。所以，本院综合考虑出卖人的行为及承受能力、买受人的损失状况等诸多因素认为原告所主张的要求被告承担已付购房款一倍，即795000元的赔偿责任有事实和法律依据，而其主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失，本院不予支持，但原告支付的房屋维修金2757.6元，维修保证金500元，物业费827元，照明费、电梯维保费1380元属于损失范围，被告应予以赔偿。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为1763975686069663）；二、被告江苏金信达置业有限公司于本判决发生法律效力十日内返还原告已付购房款795000元及利息（从2017年6月15日原告付清全部购房款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、被告江苏金信达置业有限公司于本判决发生法律效力十日内赔偿原告支出的房屋维修金2757.6元，维修保证金500元，物业费827元，照明费、电梯维保费1380元等共计5464.6元；四、被告江苏金信达置业有限公司于本判决发生法律效力十日内赔偿原告已付购房款一倍，即795000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21679元（原告预交10840），保全费5000元，共计26679元由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费21679元。（此页无正文）审 判 长  蒋大勇人民陪审员  顾凤军人民陪审员  汪立超二〇一九年八月二十六日书 记 员  刘 惠附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。