广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4498号上诉人（原审被告）：何丽燕，女，1966年11月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴健祥，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许毅，男，1976年9月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘通，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕珊，广东盈进律师事务所实习律师。上诉人何丽燕因与被上诉人许毅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人何丽燕上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回许毅的全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误，依法应予撤销。何丽燕因资金周转向许毅借款，许毅知道何丽燕急需用钱就提出以涉案房产作为担保，并收走了何丽燕的房产证，意图以低价获取何丽燕的房产。何丽燕因为急需用钱，发现向许毅所借的款项不足以周转，遂提出再借款，但被许毅拒绝。所以何丽燕只能将该房产出售用于资金周转。许毅作为一名房地产中介，其主张何丽燕将涉案房产委托其进行出售。而此时房产证等资料全部都扣押在许毅处。许毅作为中介找到买家后，迟迟不告知何丽燕，何丽燕直至2017年11月份才告知有买家要购买该房产。因此，本案并不存在何丽燕将房屋卖给许毅的事实。第二，何丽燕与买家白菊兰签订房屋买卖合同后，因办理过户手续需要使用房产证等证件，而许毅不配合办理过户。何丽燕因急需资金周转，多次催促许毅协助办理过户手续，但许毅均不予理睬。2018年1月4日，许毅违反职业道德，以担心何丽燕收款后不偿还借款为由逼迫何丽燕签订《承诺书》。第三，许毅第一次起诉时是以民间借贷纠纷为由起诉，起诉状系由许毅亲笔书写，由此可见其亦确认双方当事人之间实际为民间借贷的真实意思表示。2018年8月21日，许毅委托律师再以房屋买卖合同纠纷起诉至一审法院，其在开庭时仍多次变更诉讼请求，最终才变更为不当得利。所以，何丽燕认为许毅违反诚实信用原则，其在本案中的诉求依法应当认定为重复起诉。第四，双方当事人的真实意思表示为民间借贷，法院应当按照基础法律关系即民间借贷法律关系进行审理，不应按照房屋买卖合同关系进行审理。同时，何丽燕已向许毅偿还借款，双方的借款合同关系依法已被解除，作为担保的房屋买卖合同依法已失去了相应的效力。许毅违反诚实信用原则向法院起诉，严重侵害了何丽燕的合法权益。第五，一审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷，但一审法院并没有对所谓房屋买卖的细节进行调查，而是依据许毅所提交的书面证据做出认定。何丽燕与许毅没有买卖房屋的意思表示，双方所签订的《房地产买卖合同》是借款15万的担保。该合同的第四条第一款约定“吴文定在收到15万后7个工作日内前往中山市国土交易中心办理注销该房产的抵押登记手续”，该约定的内容与许毅在民事诉状中所述“何丽燕于2017年9月27日向本人借款人民币15万元用于支付吴文定先生所在的财务公司办理注销抵押登记手续”是吻合的。两者印证了何丽燕为注销房产的抵押登记而向许毅借款15万元，许毅为此要求何丽燕办理借款担保的事实。由此可见，何丽燕与许毅所签订的《房地产买卖协议》及收款收据等文件皆为借款15万元的担保手续，而不是真实的买卖行为。第六，对比何丽燕与许毅所签订的《房地产买卖协议》、与白菊兰所签订的《房地产买卖协议》，与许毅所签协议的侧重点是注销抵押登记，而与白菊兰所签协议的侧重点是整个房屋买卖交易流程。许毅是房地产的专业人员，其非常熟悉整个房地产的交易流程，如果有真实的房地产交易，其不可能只侧重注销抵押登记而不侧重于保护交易安全。综上，双方的真实意思表示是民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系。一审法院认定事实错误，损害上诉人的合法权益，恳请二审法院，查明事实，依法予以改判。被上诉人许毅辩称：上诉人的上诉没有事实与法律依据，应当驳回上诉，维持原判。许毅于2019年2月1日向一审法院起诉请求：1.何丽燕向许毅支付款项70000元；2.何丽燕自2018年4月3日起以70000元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算利息，直至清偿之日止，暂计为1133.42元。一审法院认定事实：2017年9月27日，何丽燕（甲方、转让方）与许毅（乙方、受让方），中山市石岐区同贺房地产经纪服务部（经纪方）签订《房地产买卖协议》，约定：甲方将位于中山市××区××路××街××房及车房的房地产转让给乙方；转让成交价35万元，乙方在协议签订之日向甲方支付定金及首期款15万元；甲方承诺要求吴文定公司/个人在收到15万元后7个工作日内前往中山市国土交易中心办理注销该房产的抵押登记手续；余下房款20万元由乙方在2017年12月30日前成功出售此房后直接划入甲方账号；若在2017年12月30日前未能售出此房，甲方必须配合乙方前往中山市公证处办理委托买卖手续，乙方当日付清20万元；因甲方或乙方原因导致转让房地产不能按期交易而终止合同，甲、乙双方都有权执行定金条款赔偿给另一方；若甲方违约必须退回15万元给乙方，另外再要赔偿15万元给乙方；若乙方违约，甲方则不退回15万元给乙方。协议还约定了其他事项。2017年9月28日，许毅委托黄绍燕向何丽燕转账15万元，何丽燕出具收据，确认收到许毅交来的购买案涉房屋的房款。一审诉讼中，许毅确认，黄绍燕是其妻子，中山市石岐区同贺房地产经纪服务部是黄绍燕经营的个体户。2017年11月15日，何丽燕作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的白菊兰，作为丙方（中介见证方）的中山市房地通房地产经纪有限公司签订《房地产买卖协议》，约定：甲方将位于中山市××区××路××街××房及中山市××区××路××街××502车房转让给乙方；转让总价43万元，乙方于签署本协议之日向甲方支付定金3万元；乙方必须在签署广东省房地产买卖合同过户之前向甲方一次性支付20万元；余款20万元由乙方申请银行按揭并授权银行将按揭贷款直接划入甲方账户；中介服务费5000元由乙方承担。协议还约定其他事项。一审庭审中，许毅与何丽燕确认案涉房屋已过户至白菊兰名下，且何丽燕已收取白菊兰购房款43万元。2018年1月4日，何丽燕写了一份《承诺书》。主要内容为：甲方何丽燕、乙方许毅，现有甲方位于中山市××区××路××街××房……由于已经同中山市房地通房地产经纪服务部签署房地产买卖协议，该房产已由中山市房地通房地产经纪有限公司售出，甲方承诺在过户当天收到新买家白菊兰首期房款20万元后，即时将10万元转账到乙方银行账户，待甲方收到银行按揭贷款20万元后，两天内将10万元转账到乙方银行账户。何丽燕分别于2018年1月5日、同年4月3日向许毅转账10万元、3万元。此外，何丽燕与许毅共同确认许毅于2017年11月15日向白菊兰收取3万元。一审庭审中，许毅主张其收到上述16万元的性质是购房款，其中转账收取的13万元的收款依据是承诺书，承诺书剩余未付的7万元即本案请求的款项，何丽燕认为其中15万元是偿还的借款，剩余1万元许毅为何丽燕向白菊兰转让房产提供居间服务的居间服务费。就本案纠纷，许毅于2018年4月9日以民间借贷为由诉至一审法院，请求何丽燕偿还7万元，后撤诉；许毅于2018年8月21日以不当得利为由再次诉至一审法院，一审法院经审理作出（2018）粤2071民初17504号民事判决书，认为本案事实不构成不当得利，驳回了许毅的诉讼请求。同时，2018年7月10日，何丽燕就本案纠纷诉至一审法院[（2018）粤2071民初14064号]，请求撤销案涉确认书，后何丽燕撤诉。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点有二：一是许毅的起诉是诉构成重复起诉；二是许毅与何丽燕签订的《房地产买卖协议》及何丽燕写的承诺书是否有效。关于焦点一。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案与（2018）粤2071民初17504号案，虽当事人相同，但许毅选择的诉因不同，故诉的标的不同，不属于重复起诉。关于焦点二、许毅、何丽燕签订的《房地产买卖协议》及何丽燕写的承诺书系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，真实、有效，各方应予以遵守。结合许毅、何丽燕签订的《房地产买卖协议》及何丽燕写的承诺书的内容进行判断，本案的实际情况是许毅以成交价35万元的价格向何丽燕购买案涉房屋，后通过中山市房地通房地产经纪有限公司以成交价43万元将该房屋转卖给案外人白菊兰，中间的差价为8万元，何丽燕写承诺书前许毅已收取白菊兰的3万元，何丽燕写承诺书后尚应再向许毅支付20万元，何丽燕实际仅支付了13万元，尚欠7万元，故许毅要求何丽燕支付7万元的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。但许毅要求自2018年4月3日起计逾期利息，没有任何依据，一审法院不予支持，一审法院支持自其起诉本案之日即2019年2月1日起计算。《房地产经纪管理办法》属部门规章，许毅、何丽燕签订的《房地产买卖协议》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情况，故何丽燕认为协议违反《房地产经纪管理办法》第二十五条相关规定因而无效的抗辩意见不能成立；同时何丽燕称双方签订的协议是何丽燕为了向许毅借钱而按许毅要求签署的担保文件、协议非当事人真实意思表示等抗辩意见，没有证据加以证明，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决：一、何丽燕于一审判决发生效力之日起七日内向许毅支付款项70000元及逾期利息（以70000元为基数，自2019年2月1日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回许毅的其他诉讼请求。案件受理费1578元，减半收取789元（许毅已预交），由许毅负担89元，何丽燕负担700元（该款何丽燕于一审判决生效之日起七日内迳付给许毅，一审法院不另行收退）。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审庭审时，何丽燕主张其与许毅系朋友关系，但许毅不予确认；何丽燕主张双方存在借贷关系，同时确认双方未约定借款的期限以及利息等内容。本院认为，根据何丽燕的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是本案是否构成重复诉讼；二是何丽燕与许毅之间存在何种法律关系。关于争议焦点一，即本案是否构成重复诉讼的问题。虽然许毅就其与何丽燕的纠纷，曾多次向法院提起诉讼，且均主张何丽燕向其支付价款7万元。但许毅在本案中提出的诉求系基于其主张的其与何丽燕之间存在房屋买卖合同关系，此与许毅在此前的诉讼中主张其与何丽燕之间所存在的民间借贷法律关系或不当得利的法律关系均不相同，即本案与前案的诉因存在差异。因此，一审法院认定许毅提起本案诉讼的行为不构成重复起诉，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，即何丽燕与许毅之间存在何种法律关系的问题。何丽燕主张：其与许毅之间存在民间借贷的法律关系，许毅向何丽燕支付的15万元属于借款；何丽燕及白菊兰向许毅支付的16万元包括何丽燕向许毅偿还的借款15万元及中介费1万元。许毅则主张其与何丽燕之间存在房屋买卖合同关系，其向何丽燕支付的15万元属于购房款，何丽燕应向其退还其已支付的15万元及前后两次房屋交易的价款差额8万元。本院认为，何丽燕主张其与许毅系朋友关系，许毅向其支付的15万元系借款，其与许毅签订的房地产买卖协议系双方借款的担保。但许毅对何丽燕的上述说法不予确认。何丽燕亦未能提供充分的证据证实其上述主张。同时，何丽燕主张其与许毅之间的借款并未约定借款的期限及利息，此有违常理。何丽燕主张其通过与许毅签订房屋买卖合同的方式为双方之间的借款提供担保，但双方签订的房屋买卖合同并未约定何丽燕作为出售方享有房屋回赎权等内容，因此从合同内容上分析，无法得出双方签订的房屋买卖合同系作为双方借款的担保的结论。此外，何丽燕亦无法解释为何其向许毅出具的承诺书载明涉案房屋已出售给白菊兰以及何丽燕承诺其在收到白菊兰支付的相关房价款后其再向许毅支付20万元的内容。虽然，何丽燕主张其系因许毅的胁迫而出具涉案的承诺书，但许毅对此不予确认，何丽燕既未提供证据佐证其该说法，也未依法申请撤销该承诺书。故本院对该承诺书的真实性、合法性予以确认。许毅主张其与何丽燕之间存在的房屋买卖合同关系与其在本案中提交的何丽燕与许毅签订的房屋买卖合同、何丽燕与白菊兰签订的房屋买卖合同以及何丽燕出具的承诺书的内容相吻合。且许毅主张何丽燕应向其支付的价款23万元包括其已向何丽燕支付的购房款15万元以及前后两次交易的差额8万元，能够与双方往来的价款以及上述合同载明的价款相互印证。故一审法院采信许毅的说法，认定双方当事人之间存在房屋买卖合同的法律关系并无不当，本院予以确认。根据何丽燕出具的承诺书，其在收取白菊兰支付的购房款40万元后应向许毅支付20万元，但其此后仅向许毅支付了13万元，尚欠7万元未付，其行为已构成违约。一审法院据此判令何丽燕向许毅支付欠款7万元及逾期付款的利息，并无不当，本院予以维持。综上所述，何丽燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1578元（上诉人何丽燕已预交），由上诉人何丽燕负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年八月十四日书记员  魏丹丹