河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初4355号原告：李新,男，1969年1月22日出生，汉族，住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：刘蕾，河北皓聚律师事务所律师。被告：张靖媛，女，2000年12月5日出生，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：姚旭东，男，1973年3月5日出生，汉族，住霸州市。委托诉讼代理人：王义录，男，1977年9月8日出生，汉族，住霸州市。被告：霸州市峰群房地产开发有限公司，住所地霸州市开发区兴华北路西侧，统一社会信用代码91131081582404311F。法定代表人：刘锦山，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许长城，河北天禹律师事务所律师。原告李新与被告张靖媛、霸州市峰群房地产开发有限公司（以下简称峰群公司）为案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日立案受理。依法由审判员张会义担任审判长、与人民陪审员刘志景、胡一龙组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李新的委托诉讼代理人刘蕾，被告张靖媛的委托诉讼代理人姚旭东、王义录，被告峰群公司委托诉讼代理人许长城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原告与被告峰群公司于2016年4月15日签订房屋买卖合同，原告购买了位于霸州市房屋，并支付了全部价款，并对房屋已经占有使用，被告峰群公司迟迟未配合原告办理房屋过户手续，后来原告得知该房产在被告张靖媛为申请人的案件执行过程中，被霸州市人民法院查封。原告在查封之前取得了所有权,只是没有办理产权过户手续。故起诉来院，诉讼请求：1、请求确认原告与峰群公司签订的买卖合同有效，被告协助原告办理房屋过户手续；2、请求判决停止对峰群公司名下的位于霸州市房屋的强制执行；3、本案的诉讼费由被告承担。被告张靖媛辩称：1、要求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；2、要求判决执行霸州市峰群房地产开发有限公司名下的位于霸州市房屋。事实和理由如下：一、原告李新不是正当的原告，无权起诉。案涉房屋常年在霸州市德丰房产中介挂牌销售，公开卖房者并非李新本人，而是一名叫候冠宇的年轻男子，他自称是案涉房屋是他出钱买的，可以直接到茗汤找徐庆春（原峰群房地产公司法定代表人）办理一手房手续，据业主了解，李新的司机也叫候冠宇。二、李新的买卖合同无效。1、该合同与其他业主的制式合同不一致，不符合正常消费者购买商品房的常规流程。开发商的按揭贷款是从建行办理，身为建行主要领导的李新不但没有按照常理避嫌，反而买房，是否利用了职务和工作上的便利？是否有利益输送之嫌疑？很让我们业主困惑。正常人都有合理怀疑，此合同是为了应对诉讼倒签时间伪造的。2、对于正常网签备案的业主，峰群公司认真履行了合同约定的过户义务。经了解，同时期买房的霸州建行其他三位业主苏维正、卢建、刘梅均顺利办理了合同网签、备案登记手续，在房管局的系统里从峰群名下过户到自己名下。3、李新在起诉书中说峰群公司迟迟不配合其办理过户手续，完全没有道理。理由如下：（1）我们业主苏志刚、证董某云应李新邀约，和李新当面交谈时，李新口说，他是外地户籍，一开始就想卖房，网签后不好做一手房手续，还得缴税不合适，后来霸州出台限购政策，他即便想网签备案也不可能了，因为他没有霸州的个税和社保,所以，李新作为非霸州本地户籍，不符合在霸州的购房条件，在限购之列。（2）李新未网签备案登记是其本人主动选择的结果，其对房子挂在峰群公司名下心知肚明，另一疑似购房人候冠宇也清楚地知道这一点，德丰房产中介两名经营者也屡次强调证明这一点，李新对于自己押房待售牟利事实，对于其不符合限购政策心知肚明，对于案涉房产不能网签备案过户登记主观上具有重大过错。（3）2017年4月5日，霸州出台限购政策，非霸州本地户籍居民家庭须自申请购房之日起前2年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)，限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。6月4日，出台补充通知，至此，即便峰群公司全力配合，凭李新的个人条件，仍然不能完成网签备案登记，即便楼栋顺利竣工验收备案，李新自身原因仍然无法在不动产部门完成初始登记。这一切都是其自身原因造成，和被告峰群公司无关。三、李新的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告李新除了提出执行异议的这套房产，其名下尚有其他用于居住的房产：（1）廊坊远景海德花园第7幢2单元6层602室有房产一处，（2）在永清县会昌街北工行宿舍西有房产一处（证号为永建行改字第007号）。不符合第二十九条第（二）项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，故不能依照该条款支持李新的执行异议。本案中查封的涉案房产正属于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，符合第二十九条的情形，而第二十八条只适用于一般情形，属于普通条款，第二十九条属于特别条款，按照法理,特别法优于一般法一样，特别条款也优于一般条款。所以，法院在审理登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房的执行异议之诉案件时，应适用第二十九条审理，适用第二十八条审理属于适用法律条款不当。四、李新的执行异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。逐项分析如下：1、第（一）项，其合同无效。原告购房合同格式和其他所有三百多位业主格式完全不同，没有编号和二维码，不是国家工商行政管理局和建设部监制的制式合同，很可能是事后补签的。内容极其简单，不符合商品房买卖习惯。属于草签合同，没有网签，也没有房管部门的备案专用章。2、第（二）项，是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。李新不符合第二十八条第（二）项在人民法院查封之前已经实际合法占有该房产的规定。理由如下：（1）2018年9月6日，我方申请法院保全了该套房产，经过一审、二审直至申请执行。在长达近一年的时间里，李新没有提出对该套房产的异议，最关键的是法院在查封该套房产时，霸州市房管局（当时未合并为住建局）系统内没有任何记载该套房子已出售，没有办理网签的任何信息。在进入执行阶段后，李新突然提出异议，更为奇怪的是，李新交纳公维的时间(2018年9月5日)正好在法院查封的前一天，这足以说明，他为达到在查封前实际合法占有该房产的事实做足了功课，费尽了心机。（2）为防止他们和物业串通作假台账，我们于2019年6月6日在博雅物业公司前台，在工作人员在场的情况下，拍摄了入住登记簿中包含有涉案房产入住登记原始记载信息的照片和视频。初始登记证明:李新办理入住手续的实际时间和取得钥匙的时间是2019年4月24日！请审判长、审判员、陪审员注意的是，在初始登记备注栏儿记载的，人工记载的时间明显晚于打印时间，如果李新是2018年入住，为什么时间不是打印的？显然有悖常理。在备注栏有手写注明“王维同意没签补充协议，2018.9.3日期提前签”，明眼人一看即知，这才是实事求是的原始记载，王维系峰群公司的财务人员，补充协议系峰群公司要求业主放弃无理条款后才让收房的霸王协议，李新的“收房”竟然可以不签这个补充协议，可见其和开发商关系非同寻常。而且，王维同意，并以地产人员的身份通知物业前台登记人员把补签手续日期提前，而物业工作人员认真负责，在登记簿中进行了客观准确的记载。此证据足以说明李新办理的所谓入住手续(消防安全责任书、承诺书，前期物业管理服务合同、缴纳公共维修基金的收据等等)时间都是假的，是开发商和发放贷款银行(建行)共谋的结果，实际利益受损的，是我们这些无职无权的老百姓业主们。（3）商品房的实际合法占有。开发商在交房的时候,应提供“三书一表一证”，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要，必须具备。在这一前提下，交纳公维基金、水电、物业费等费用，和物业公司签订了入住协议，开发商出具了竣工验收报告等材料，纵观本案，上述这些材料儿，李新绝大部分没有，有的所谓的材料是不真实的，其行为不代表法律意义上的交付房屋，请法院明察。（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第61条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。这是法律对工程交付使用的强制性规定，发包人不得因任何原因擅自使用未经验收或验收不合格的工程。综合上述国家法律、法规，未经竣工验收备案的房屋，不得交付使用。2019年6月6日，霸州市住房和城乡建设局出具书面证明，茗汤温泉水岸花园12号楼的建设单位霸州市峰群房地产开发有限公司尚未组织相关单位和有关专业工程主管部门对该工程进行验收。既然在2019年6月6日涉案房屋尚未竣工验收，峰群公司属于未经验收非法交付使用，我问将保留向有关行政部门反映问题的权利，而李新的所谓“收房”行为，基于的是非法交付使用，自然也就不存在合法占有这一事实。涉案房屋尚未竣工验收，不存在实际合法交付，自然也不可能享有排除执行保全的民事权利。3、第（三）项，对于李新支付全部价款，其提供的银行转账记录真实性关联性不予认可。李新作为建设银行主要领导，其完全有能力掌控和修改转账记录，其记录的真实性关联性存在合理怀疑之处。4、第（四）项非因买受人自身原因未办理过户登记。对于未登记过户，李新完全属于自身原因造成，理由如下：（1）李新从买房伊始，就根本没打算办理网签备案过户登记，他是想利用和开发商的良好关系“押房”，找到买家后走一手房手续，他从2016年7月，到2017年4月，有充足的时间和条件进行网签备案，之所以不做是其主动选择的，而不是峰群公司不配合，属于消极不行驶登记权利。其目的一是想尽快把房卖掉。二是逃避缴纳契税，尽量减少持有成本。（2）到了2017年4月5日，霸州限购，李出于对限购政策的忽略，仍然未在房管局规定的6月4日前进行备案，由于自身原因造成自己不符合购房政策，而无法完成过户登记。（3）涉案房屋收房手续涉嫌造假，案外人涉嫌违规炒房，峰群公司和案外人不排除恶意串通，损害14户业主的合法权益，里面可能存在利益输送、国家工作人员违纪违法等问题，在此种情况下，住建局和不动产局等主管部门不可能给其办理过户登记手续，其原因属于自身原因造成。被告峰群公司辩称：应当停止对原告购买的涉案房屋查封和强制执行。原告李新补充称：原告与被告峰群公司不存在恶意串通。对于被告张靖媛主张原、被告双方恶意串通、房屋未经验收即交付的主张，不应予以采纳，涉案房屋的查封日期为2018年9月6日，原告与被告霸州市峰群房地产开发有限公司签订房屋买卖合同在此之前，原告与被告峰群公司之间不可能存在串通情形；至于未经验收即交付，属于合同履行问题，与效力无关，且被告张靖媛的房屋也未经过验收。综上，原告关于确认合同有效的诉请，贵院依法应予以支持。另外证明原告与被告峰群公司买卖房屋事实，不仅有买卖合同予以证实，还有银行转账记录互相佐证。本案中的原告也是作为逾期交房的受害人之一，被告张靖媛主张的债权是基于逾期交房产生的，被告张靖媛主张权利不应损害其他合法购房人的利益。涉案房屋坐落的小区未经过竣工验收，被告张靖媛对此是清楚的，且并非仅涉案房屋未验收。另外关于被告张靖媛主张的有他人在中介售卖本案的涉案房屋，此情况第一与本案无关，第二被告张靖媛应当就其主张提供证据予以证实，关于被告主张合同无效，本案的涉案房屋的房屋买卖合同是原告与被告峰群公司自愿签订的，签订时间、付款时间均在查封房屋之前，该合同也未违反相关法律规定，是合法有效的合同，不应简单的认为凡是房屋买卖合同就应当是统一制式。被告峰群公司补充称：1、原告与我公司签订的房屋买卖合同是自愿的，不存在恶意串通的情形。2、竣工验收与本案无关。3、我公司交付房屋，原告接收房屋，且未提出异议，应视为对房屋的合法占有。原告向法庭提供如下证据：1、原告李新身份证复印件一份，证明原告李新的身份信息。2、2016年4月15日原告与被告峰群公司签订的房屋买卖合同一份，证明原告与被告峰群公司签订了书面的买卖合同，本案争议房屋的位置、面积、价款等具体情况，房屋性质为住房，原告购买该房屋为居住使用。3、2016年4月15日和2016年7月15日被告峰群公司为原告出具的购房款收据各一份，原告的银行流水两份，证明原告依照房屋买卖合同的约定，支付了全部购房款。4、消防安全责任书、前期物业管理服务合同、临时管理规约各一份，签订时间均为2018年9月3日，证明本案争议房屋被查封之前被告峰群公司已经向原告交付了房屋，原告已经实际合法占有了该不动产。5、被告峰群公司盖章的空白商品住宅质量保证书、空白商品住宅使用说明书各一份，证明原告目的同证4。6、被告峰群公司2018年9月5日出具的公共维修基金收据一份，证明原告交纳公共维修基金的情况。以上几组证据共同证明，原告已经履行买卖合同中的全部义务，房屋未办理过户登记并非因为原告的原因。7、本院2018年9月6日作出的（2018）冀1081民初5235号民事裁定书一份，申请人为张靖媛，被申请人为峰群公司和刘锦山，案由为商品房买卖合同纠纷，裁定查封了被告峰群公司包括本案涉案房产在内的四套房产，证明涉案房屋的查封情况。8、2019年6月22日本院作出的（2019）冀1081执异81号执行裁定书一份，证明本案争议房屋原告提起执行异议，被霸州市人民法院驳回。原告依法提起执行异议之诉。被告张靖媛质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性不予认可，徐庆春印章与我方印章不同，合同没有封皮，只有短短的三张纸，没有编号与二维码，没有备案章，我方怀疑合同是事后电脑制作，时间倒签的，合同李新签字与票据签字不同，疑似他人代签。对证据3收据中收款人只有一个“李”字，公共维修基金收据编号0084768与同日收房的其他业主的票据编号相差很多，并且其他业主缴纳公维基金是通过POS机收取，而原告提供证据上明确记载是现金，缴款人李新笔体与购房人合同笔体不同，不是同一人所签；银行流水对账单与我方去银行打印的格式不一样，显示原告2016年4月15日通过消费30000元转账至被告峰群公司，同年的7月15日转峰群公司账号526795元，它的真实存在性不予认可，提请法院是否调取峰群公司的进账账号流水予以核实。对证据4消防安全责任书、前期物业管理服务合同没有载明博雅物业真正的签订日期，无证明效力；临时管理规约没有物业管理公章，日期为2018年9月3日不予认可，以上证据李新签字都不是其本人签字，对该组证据的真实性、关联性均不予认可。对证据5商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书不予认可，商品住宅质量保证书只有被告峰群公司盖章，没有法定代表人签字，没有日期；商品住宅使用说明书一片空白；对该组证据的真实性、关联性均不予认可。对证据6收据中收款人只有一个“李”字，公共维修基金收据编号0084768与同日收房的其他业主的票据编号相差很多，并且其他业主缴纳公维基金是通过POS机收取，而原告提供证据上明确记载是现金，缴款人李新笔体与购房人合同笔体不同，不是同一人所签。对证据7、8的真实性认可，没有异议。被告峰群公司质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性、合法性、关联性均予以认可，我国法律没有规定房屋买卖合同必须是制式的，且该合同当中有我方公司合同专用章。对证据3无异议，该收据当中有我公司财务专用章。对证据4均无异议，前期物业管理服务合同当中加盖有物业公司公章，临时管理规约系对业主的规定，没有加盖物业公司的公章合理合法。对证据5没有异议，这两份证据系我方交付给原告的，不能以案外其他业主没有，就否认该组证据的真实性。对证据6无异议，该收据当中也加盖我公司的财务专用章，该维修基金的交付方式，不仅局限于转账，交付现金符合法律规定。对证据7、8均无异议。被告张靖媛举证如下：1、被告张靖媛的身份证复印件一份，证明被告张靖媛的身份信息。2、茗汤温泉水岸花园小区13-5-402业主苏志刚、证人董某的自述材料证明，与证据3相互佐证，李新这套房屋不是用于居住，是用于炒房、卖房挣钱。3、视频证据三个，记录了涉案房屋在德丰二手房中介交易全过程，证明涉案房屋真正的买受人是候冠宇，涉案房屋不是原告的，是候冠宇的，他有钥匙，原告没有钥匙，原告并没有实际占有。4、霸州市住房和城乡建设局2019年6月6日出具的证明一份，证明涉案房屋没有经过官方的竣工验收，属于非法交付使用。5、霸州市房管部门联机备案科2019年6月6日出具的证明一份，证明涉案房屋在被告峰群公司名下，且未网签备案，为可售状态，我方的查封保全有法律依据。6、原告本人和证人董某的手机通话录音，证明原告为外地户口，涉案房屋网签不了，原告卖房是为了销售，不是为了居住。7、博雅物业公司房屋入住登记簿关于涉案房屋的原始登记表照片打印件一张，证明所有的原告涉及涉案房屋的签字，都是提前签的。8、安次区税务局以及广阳区民政局婚姻登记处出具的2011年1月24日离婚协议、2014年12月24日销售不动产发票、2017年9月17日税务事项通知书以及购房合同各一份，证明原告名下有其他住房，且不只一套，为了这套房符合霸州购买，婚姻登记处的离婚协议一份，不符合上述29条之第二项规定。9、霸州市政府办公室2017年4月4日霸政办【2017】16号霸州市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的实施意见的通知和2017年4月19日霸政办【2017】24号霸州市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的补充规定（暂行）的通知各一份，证明原告在红头文件的规定时间内，完全可以到房屋管理部门去做网签备案登记，而原告并没有去网签，没有过户属于原告责任，和被告峰群公司没有关系。原告李新质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性不认可，证据形式不合法，证人应当出庭作证，接受双方的询问，此组证据中的证人之一苏志刚作为本案的当事人不应该作为证人出庭，证人中的董某的证明目的不认可，对此组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。对证据3真实性、合法性、关联性均不认可，视频非完整视频，为经过剪辑的视频，视频中出现的人物也并未表明身份，视频的来源被告也无法提供，当庭播放也未提供原始载体，对证明目的不认可，不能因为有中介或者他人自称出售该房屋，就断定原告并非该房屋所有权人。对证据4首先作为书证应当提供原件，其次该组证据也无法说明取得途径。对证据5同证4质证意见。对证据6真实性不认可，通话录音中无法显示时间、通话双方身份且被告也表示该通话录音中的一方并非本案当事人，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。对证据7，该证据中显示即使存在日期提前的情况，其最晚签订的日期也不会晚于2018年9月3日，该证据明确显示出2018年9月3日日期提前签，被告主张不真实的日期2019年4月24日，原告实际的收房日期是在2018年房款付清后，但日期为法院查封前一天，交付房屋在房款付清之后交付是正常现象，也是交易习惯；收房应为业主与开发商之间的行为，与物业公司无关。对证据8真实性不认可，截止到第一次开庭，举证期限已到期，未能提供的证据当事人应当自付后果，该证据均为复印件，无法证实来源；另外根据离婚协议中的房产信息与被告主张的房产不一致，相互矛盾，对证明目的不认可。对证据9真实性认可，该组证据也说明只要外地人在本地满足了交纳社保的条件，同样能够取得购房资格，原告已在霸州交纳了社保，且符合本文件中的购买人资格。被告峰群公司质证意见：对证据1-9我方同意原告的质证意见。补充：对证据2证人董某出具的证明材料属于证人证言，应当出庭作证，但其今天庭审过程当中，证人参与庭审的旁听，丧失证人资格。对证据3十四个被告并未提供中介公司的相应资格，该视频无法证明中介公司资质，无法证明中介公司具有中介出售房屋的资格。对证据4、5与本案没有关联性，而且未说明该证据的证据来源。对证据6该通话录音无法证实通话双方的身份，而且通话的双方也不是本案当事人。对证据7无法确认该证据当中是否为我方工作人员王维书写，也无法证实提前签，具体是哪个日期提前签，而且签没签也没有提供相应的证据，而且王维是我公司的员工，而该证据来源是博雅物业公司，我公司员工不可能去案外人博雅物业公司的台账上去签字，有违常理，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。对证据8该组证据当中并未加盖法院印章，无法证明证据的来源，而且证据之间相互矛盾，对该组证据的证明目的不予认可。对证据9真实性无异议，对证明目的不予认可，本案原告符合购买条件，才与我公司签订购买协议。被告峰群公司举证如下：被告峰群公司营业执照副本复印件一份，法定代表人身份证明书一份，法定代表人身份证复印件一份，证明被告峰群公司的工商登记信息。原告和被告张靖媛对此证据均无异议。经审理查明，原告李新是中国建设银行股份有限公司霸州支行负责人，户籍不在河北省霸州市。2011年1月24日与妻子李文倩在廊坊市广阳区民政局登记离婚，原告分得华夏新城A区3-1-1004房产一套。被告张靖媛于2018年9月4日在本院起诉被告峰群公司和刘锦山，主张张靖媛于2016年2月2日与被告峰群公司签订《商品房买卖合同》，约定张靖媛购买被告峰群公司开发的茗汤温泉水岸花园小区12-1-802、12-1-801楼房二套，房屋总价款分别为601716元和908431元，张靖媛一次性支付完毕。合同约定被告峰群公司应于2017年3月31日前交付房屋，但被告峰群公司至今未交付房屋，未达到约定的房屋交付标准。2016年10月29日原告购买商业B座1单元322号、323号、324号、330号共计四套公寓，总价款为884878元，原告一次性支付完毕。公寓约定2017年5月31日前交房，该房至今未交付。刘锦山系被告峰群公司唯一股东，其应在出资额不足范围内承担公司债务清偿责任。请求：1、依法判令被告峰群公司和刘锦山连带承担延期交房的违约责任，按照约定支付原告违约金10万元（自2017年4月1日至实际交房之日，按照日万分之五的标准计算）。2、诉讼费由被告承担。2018年9月6日，本院根据张靖媛的保全申请，作出（2018）冀1081民初5235号民事裁定书，查封、扣押、冻结被告峰群公司和刘锦山的银行存款10万元或者等额其他财产，同日向霸州市住房保障与房产管理局送达协助执行通知书，同时与其他13件案件的原告共同申请查封被告峰群公司名下的下列财产：位于霸州市㎡）、商业A1-342（面积37.26㎡）、商业A1-311（面积37.26㎡）、住宅12#-4-701房屋四套，查封期限为三年，自2018年9月6日起至2021年9月5日止，查封期间不得变卖、抵押、过户等。2018年11月15日本院经过审理就此案作出（2018）冀1081民初5235号民事判决书，判决：“一、被告霸州市峰群房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张靖媛违约金117631元（截止到2018年9月4日）。二、自2018年9月5日起，被告霸州市峰群房地产开发有限公司以2220693元为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准向原告张靖媛支付违约金，至实际交房之日止。三、被告霸州市峰群房地产开发有限公司财产不足以清偿上述债务的，被告刘锦山以个人财产予以清偿。四、驳回原告其他诉讼请求。”判决生效后，张靖媛向本院申请强制执行，本院于2019年5月10日立案执行。执行过程中，原告李新作为案外人提出执行异议，主张本院2018年9月6日查封的被告峰群名下位于霸州市产，在法院查封之前，被告峰群公司于2016年4月15日就以556795元的价格卖给了原告李新。双方签订了房屋买卖协议，原告也按照协议约定的内容向被告峰群公司分别于2016年4月15日和2016年7月15日支付了3万元和526795元房款，购房款已付清。被告峰群公司收款后给原告出具了收据两份。峰群公司2018年9月3日也将房屋钥匙和相关购房手续交付给了原告，原告于2018年9月5日向被告峰群公司交纳了公共维修基金，与物业公司签定了物业服务合同。认为在法院查封以前原告已经签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，且已经实际占有使用房屋，原告对涉案房屋拥有完全的所有权，法院的查封和执行拍卖行为侵犯了原告的合法权益，请求法院解除对该房产的查封。原告提供消防安全责任书、承诺书、前期物业管理服务合同复印件各一份，时间为2018年9月3日；2018年9月5日被告峰群公司收取原告公共维修基金7959.2元的收据复印件一份；62×××73银行账户明细复印件两张，记载该账户于2016年4月15日和7月15日分别向被告峰群公司转账3万元和526795元；2016年4月15日和2016年7月15日被告峰群公司为原告出具的收据复印件两份，为被告峰群公司为原告出具的购房款收据；2016年4月15日原告与被告峰群公司签订的房屋买卖合同复印件一份。被告张靖媛对原告上述主张及陈述不予认可，认为原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，提供霸州市住房和城乡建设局2019年6月6日出具的证明一份，内容为：茗汤温泉水岸花园12#楼的建设单位峰群公司尚未组织相关单位和有关专业工程管理部门对该工程进行验收。申请法院调取了原告李新及其家庭成员在廊坊市（含下辖县市区的房产登记情况，查明原告在廊坊市有房产一处，在永清县会昌街北工行宿舍西有房产一处（证号为永建行改字第007号），不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋的规定。本院于2019年6月22日作出（2019）冀1081执异81号执行裁定书，认为：原告李新名下有其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，涉案房屋工程尚未竣工验收，不存在合法占有这一事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定驳回案外人李新的执行异议。原告李新不服本院（2019）冀1081执异81号执行裁定书，在法定期限内提起了本案执行异议之诉。要求确认原告与被告峰群公司签订的买卖合同有效，被告峰群公司协助原告办理房屋过户。要求停止对被告峰群公司名下的涉案房产的执行。原告李新主张与被告峰群公司于2016年4月15日签订房屋买卖合同，以556795元的价格购买被告峰群公司开发的位于茗汤温泉水岸花园12#楼4单元701室99.49平方米的房产。提供了双方2016年4月15日的房屋买卖合同予以证实，但是双方签订的房屋买卖合同未经主管部门签约备案。原告主张2016年4月15日交首付款3万元，2016年7月15日交清了余款526795元。提供了原告银行账户明细和被告峰群公司2016年4月15日和2016年7月15日出具的3万元和526795元收据予以证实。原告李新主张在2018年9月3日领取了涉案房屋钥匙，办理了入住手续，2018年9月5日交纳了公共维修基金，提供消防安全责任书、承诺书、前期物业管理服务合同复印件等予以证实。本院根据被告张靖媛申请，调取了廊坊市博雅物业服务有限公司茗汤温泉水岸花园业主信息登记表记载原告李新12-4-701收房日期为2019年4月24日，备注：不签补充协议、地产王维答应的。收房合同日期提前签2018.9.3日。另查明，至2019年6月6日，茗汤温泉水岸花园12#-4-701房产至今登记在被告峰群公司名下，且未签约备案，为可售状态，茗汤温泉水岸花园12#楼的建设单位峰群公司尚未组织相关单位和有关专业工程主管部门对该工程进行验收。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告李新按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，主张权利。但是至2019年6月6日，被告峰群公司作为建设单位，还没有对涉案房产组织竣工验收，未经竣工验收的房产不存在合法占有的情形，所以原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项关于在法院查封之前已经合法占有该不动产的规定。进一步讲，本案涉案的房产尚未办理产权转移登记，还登记在开发商即被告峰群公司名下，没有销售备案，处于可售状态，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告名下还有其他用于居住的房屋，也不符合本条第二项关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。综上，原告不享有足以排除执行的民事权益，应依法驳回原告的诉讼请求。另外，原告要求确认原告与被告峰群公司签订的买卖合同有效，要求被告峰群公司协助办理房屋过户，不属于本案执行异议之诉审理的范围，本案不予涉及。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二十九条之规定，判决如下：驳回原告李新的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  张会义人民陪审员  刘志景人民陪审员  胡一龙二〇一九年八月八日书 记 员  李田锐