海南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼民初52号 原告（执行案外人）：于建祥，男，1955年5月22日出生，汉族，住上海市静安区新闸路1121弄15号。 委托诉讼代理人：赵婷，上海山田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚华，上海山田律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王一萍，女，1967年10月13日出生，汉族，住山西省大同市。 委托诉讼代理人：梁民生，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。 被告（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司。住所地:海南省澄迈县金江镇文化北路逸海华庭。 法定代表人：郭忠，该公司董事长。 原告于建祥与被告王一萍、海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告于建祥的委托诉讼代理人姚华、王智跃，被告王一萍的委托诉讼代理人梁民生到庭参加诉讼。被告博海公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 于建祥向本院提出诉讼请求：1.不得执行（2018）琼执5号案中查封的原告已购买的位于海南省××县地坡岭东侧逸海华庭共105套房屋（以下简称案涉105套房屋），并解除查封措施；2.确认原告与被告博海公司签订购买案涉105套房屋的《澄迈商品房买卖合同》合法有效，并确认以上房屋所有权归原告所有。事实和理由：一、原告已于法院查封之前购买案涉105套房屋。原告于2013年12月10日与博海公司签订《澄迈商品房买卖合同》，购买案涉105套房屋。该合同经双方签字盖章，合同已经生效。在合同中，双方对房屋的具体位置、大小、房型、金额等进行了详细约定，房屋买卖的意思表示真实且有效，不存在虚构的情形，依法应当受到保护。二、原告购买的案涉105套房屋已办理网签。原告与博海公司签订买卖合同后，博海公司已为原告办理网签，不动产登记中心对网签予以认可。由于博海公司在网签后未将纸质的房屋买卖合同送去不动产登记中心，导致案涉105套房屋未能办理正式的备案登记，原告对此并无过错。三、原告已支付全部购房款且对未办理过户不存在过错。原告与博海公司签订《澄迈商品房买卖合同》后，已依约支付了全部购房款，已履行完合同义务。原告购买案涉105套房屋时，该房屋尚未建设完毕，未达到交付的条件。即使竣工验收后，按合同的约定，博海公司为原告办理房屋权属证书的时间也是在房屋交付之日起的730日内。故博海公司对案涉105套房屋未建设完毕，未达到办理过户条件时，原告不存在怠于办理过户的过错。四、原告在澄迈县没有房屋且查封的案涉105套房屋为原告用于居住的房屋。2018年12月29日，澄迈县不动产登记中心出具《情况说明》，证明截止2018年12月29日18:03:22时，原告在澄迈县没有房屋产权信息登记记录。原告购买的案涉105套房屋性质为住宅，案涉105套房屋是原告在澄迈县用于居住的房屋。综上，原告对案涉105套房屋享有足够的排他权利，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条的规定，请求中止（2018）琼执5号案的执行，解除对案涉105套房屋的查封。 王一萍辩称，一、案涉105套房屋至今仍登记在博海公司名下，且在法院采取财产保全措施时，房产管理部门没有任何关于案涉105套房屋买卖合同的备案登记、预告登记信息，足以说明案涉105套房屋在被法院采取财产保全措施前不存在任何交易。首先，根据《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》第8条的规定，如果于建祥与博海公司针对案涉105套房屋存在真实的商品房买卖合同，博海公司在收到于建祥支付购房款的当日应当向于建祥出具发票；博海公司应当在订立商品房买卖合同后10日内办理备案手续和预告登记。但在本案中，于建祥未提交相关购房发票，房产管理部门也没有案涉105套房屋买卖合同的相关备案登记、预告登记信息。这些事实足以说明案涉105套房屋在被法院采取财产保全措施前根本就不存在任何交易。其次，《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》规定，自2010年5月1日起，实行商品住房预售款监管制度。商品住房预售款应存放于开发企业指定的银行账户，严禁开发企业直接收取现金，预售所得款项应用于该预售项目工程建设，不得挪作他用，并接受预售资金监管机构和银行监管。案涉的【2013】澄房预字026号澄迈县房产预售许可证中也明确载明预售监管帐号。于建祥并未将1500万元购房款汇入该预售监管帐户。结合郭忠及博海公司为承建逸海华庭小区自2010年开始向苏立阳、王一萍、王高平等人大量筹借资金，并以签订商品房买卖合同的形式作为还款保障的事实，不排除案涉购房款系于建祥出借给博海公司借款的可能。案涉商品房买卖合同即使是真实的，也仅是为还借款提供的保障。于建祥与博海公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。二、即使于建祥与博海公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，于建祥一次性购买一百多套房产，明显不是为生活消费需要而购买，不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的情形，不能排除执行。执行异议和复议规定第二十九条保护的对象是消费者。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护。该条中的“生活消费”，是指为个人或者家庭生活需要而消费物质资料或者精神产品的行为。本案中，于建祥一次性购买了一百多套房产，明显不是“为个人或者家庭生活需要而购买房产”，其不是法律意义上的消费者，不受执行异议和复议规定第二十九条规定的保护。三、于建祥在案涉105套房屋被查封前未实际占有该部分房产，亦不符合执行异议和复议规定第二十八条第（二）项规定的情形，不能排除执行。执行异议和复议规定第二十八条第（二）项规定，买受人需在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中，于建祥并未举证证明案涉105套房屋在被人民法院查封前其已实际占有。庭审中，于建祥的代理人也确认至今案涉105套房屋尚未竣工验收，博海公司也没有将案涉105套房屋交付给于建祥。四、于建祥对案涉105套房屋未办理预售登记备案及预告登记存在过错。与本案类似的案外人师某的执行异议一案中，师某向博海公司所购房屋按规定在2014年3月份办理了备案登记手续。可见，正常的房产交易完全可以办理备案登记手续。即使于建祥与博海公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，自2013年12月签订合同至2014年9月份案涉105套房屋被查封，于建祥有足够的时间办理案涉105套房屋的预售登记备案及预告登记。双方在商品房买卖合同的第七条约定，博海公司应于合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持合同及相关材料向澄迈房产行政主管部门办理书面备案确认手续。博海公司未按约定与于建祥申请办理商品房产商品房预告登记的，于建祥可持已有合同等备案凭证单方向澄迈房产行政主管部门申请办理商品房预告登记。但是案涉105套房屋至今未办理预售登记备案及预告登记。可见，于建祥对案涉105套房屋未办理预售登记备案及预告登记明显存在过错。综上所述，于建祥的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。 博海公司没有提交书面的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告于建祥提交了5份证据：证据1.于建祥与博海公司签订的105份《澄迈商品房买卖合同》，拟证明其与博海公司于2013年12月10日签订案涉105套房屋的买卖合同；证据2.三张中国建设银行客户回单，拟证明其已按时足额给博海公司支付了案涉105套房屋的全部购房款；证据3.博海公司于2013年12月10日给于建祥的《收据》，拟证明博海公司收到其支付的购房款；证据4.澄迈县不动产登记中心澄不动产说明函〔2018〕44402号的《情况说明》，拟证明其在澄迈县无房产；证据5.海南省高级人民法院（2019）琼执异54号执行裁定书，拟证明其执行异议请求被法院裁定驳回。王一萍对原告提交的证据发表质证意见，对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为正常的商品房交易应当进行备案登记，而原告的商品房买卖合同并未进行备案登记，且博海公司未向原告出具购房发票；对证据2的真实性认可，对证据3的真实性不认可，但对该两份证据的证明目的均不认可，认为博海公司的法定代表人郭忠承认，上述款项系原告出借给博海公司的借款，并非购房款；对证据4的真实性、合法性予以认可，但对其证明目的不认可，认为该份证据仅证明截止2018年12月29日，原告在澄迈县无房产，不能证明从此时至今仍没有，也不能证明原告的配偶在澄迈县无房产，更不能证明原告及其配偶在海南其他市县及国内其他地方无房产；对证据5的三性及证明目的均无异议。王一萍提交了6份证据，证据1.《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》，拟证明案涉105套房屋买卖合同至今未按该意见办理备案登记，博海公司也未给原告开具购房发票，故原告与博海公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。证据2.案外人师某与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》，证据3.《澄迈商品房买卖合同备案确认表》，证据4.海南省高级人民法院（2019）琼执异4号执行裁定书，证据5.发票号码为00084091的《销售不动产统一发票》，该4份证据拟共同证明正常的商品房买卖合同办理备案不存在任何障碍，博海公司可以开具发票，但原告至今对案涉105套房屋未办理备案登记手续、未提交购房发票，证明其与博海公司之间不存真实的商品房买卖关系。证据6.〔2013〕澄房预字026号《澄迈县房产预售许可证》，拟证明正常的商品房买卖，购房款应汇至预售许可证载明的监管账号，但案涉1500万元款项并未汇至该账号，证明该款项并非购房款。原告于建祥对王一萍提交的6份证据发表质证意见，对6份证据的真实性及合法性予以认可，但对其关联性不予确认。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告于建祥提交的其与博海公司于2013年12月10日签订的105份《澄迈商品房买卖合同》、中国建设银行客户回单、博海公司于2013年12月10日向于建祥出具的《收据》、澄迈县不动产登记中心澄不动产说明函〔2018〕44402号的《情况说明》、以及本院（2019）琼执异54号执行裁定书，均有原件予以核对，本院予以采信。2.被告王一萍提交的6份证据均为复印件，且与本案无关联，本院不予采信。 根据当事人的举证、质证，结合法庭调查，本院认定以下事实：王一萍作为原告与被告博海公司及第三人郭忠民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理。在该案立案之前的2014年9月1日，根据王一萍提出的诉前财产保全申请，本院作出（2014）琼民保字第1号民事裁定，查封博海公司名下的位于海南省××县逸海华庭（预售许可证号为[2013]澄房预字026号）343套房屋，其中包括案涉105套房屋。该查封裁定书及协助执行通知书于2014年9月2日送达澄迈县住房保障与房产管理局，通知该局办理查封登记手续。2016年8月23日，本院对上述房屋以（2016）琼民初31号民事裁定续行查封。2016年8月23日，本院作出（2016）琼民初31号民事判决，判令博海公司于该判决发生法律效力之日起十日内偿还给王一萍借款本金6900万元及其利息（利息计算方法：2000万元本金自2014年10月16起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至实际偿还之日止；4700万元本金自2014年1月14日起、200万元本金自2014年1月16日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的四倍计付到实际给付之日止）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315981.3元，诉前保全费5000元，由博海公司承担。博海公司不服该判决提出上诉，最高人民法院于2017年12月29日作出（2017）最高法民终769号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2018年4月20日，本院依据王一萍的申请，对（2017）最高法民终769号民事判决立案执行。2018年8月20日，本院作出（2018）琼执5号执行裁定，对上述被查封的房屋再行续封。2018年11月28日，本院作出（2018）琼执5号公告，对被查封的上述房屋进行征询异议。于建祥对查封的上述房屋中的案涉105套房屋提出书面执行异议，以其于2013年12月10日已购买案涉105套房屋为由，请求解除查封，保护其合法权益。本院经审查，认为于建祥在法院查封后购买案涉房屋，且未办理备案登记手续，更未办理过户手续，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、执行异议和复议规定第二十九条的规定，裁定驳回于建祥的异议请求。于建祥不服该裁定，于2019年5月28日提起本案诉讼。 另查明，原告于建祥与博海公司于2013年12月10日签订115份《澄迈商品房买卖合同》，购买澄迈县金江镇文化北路逸海华庭（预售许可证号为[2013]澄房预字026号）18号、19号楼共115套房屋，合同就房屋的具体位置、面积、户型、房屋价格等进行了详细约定。合同还约定付款方式为买受人在签订合同当日一次性支付总房款。2013年12月10日，于建祥通过建设银行向博海公司汇款1500万元，汇款用途注明系购房款。同日，博海公司向于建祥出具《收据》，载明：收到于建祥购买18号、19号楼房款1500万元，并在括号中注明共计115套。目前，案涉105套房屋的施工未完工，尚未交付于建祥。 还查明，澄迈县不动产登记中心于2018年12月29日作出澄不动产说明函〔2018〕44402号《情况说明》，说明截止2018年12月29日18:03:22，于建祥在澄迈县无房屋产权信息登记记录。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益予以审理，在案外人同时提出确认其权利的诉讼请求时，可以一并判决。本案中，原告于建祥请求不得执行其已购买的案涉105套房屋，并请求确认其与博海公司就案涉105套房屋签订的《澄迈商品房买卖合同》有效，确认案涉105套房屋的所有权归原告所有。故本案的争议焦点有二：一是于建祥对案涉105套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二是案涉105套房屋的所有权是否归于建祥所有。 关于于建祥对案涉105套房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此可参照执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条的规定予以分析判断。执行异议和复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的全部条件，均可予以保护。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于普通债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般金钱债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。 本案中，根据已查明的案件事实，于建祥在本院查封之前的2013年12月10日与博海公司就案涉105套房屋签订《澄迈商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，于建祥依约向博海公司支付了全部购房款，博海公司亦向于建祥出具了收款《收据》。但案涉105套房屋尚未完工，至今没有交付于建祥，即于建祥在本院查封之前并未合法占有案涉105套房屋。故于建祥购买案涉房屋的情形不符合执行异议和复议规定第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定情形。另，于建祥称其购买案涉105套房屋系用于居住，且澄迈县不动产登记中心证明，截止2018年12月29日18:03:22时，于建祥在澄迈县无房屋产权信息登记记录，主张其购买案涉105套房屋的情形符合执行异议和复议规定第二十九条的规定。本院认为，该条规定是为了保护个人消费者的居住权而设置，消费者购买房屋应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营或投资。因此，作为消费者的买受人所购房屋不仅在性质上为居住用房，在购买的套数上一般也只能购买一套，且其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，于建祥购买上百套房屋，虽然这些房屋的性质为居住用房，且于建祥在澄迈县无房屋产权信息登记记录，但其购买案涉105套房屋显然不符合该条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定情形。基于此，于建祥购买案涉105套房屋的情形既不符合执行异议和复议规定第二十八条的规定情形，也不符合该规定第二十九条的规定情形，其对案涉105套房屋所享有的合同权益不足以阻却法院的强制执行。 关于案涉105套房屋的所有权是否归于建祥所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可知，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。案涉105套房屋目前并未登记在于建祥名下，故于建祥请求确认案涉105套房屋归其所有的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，于建祥对案涉105套房屋享有的实体权益不足以排除人民法院的强制执行，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下： 驳回于建祥的诉讼请求。 案件受理费111800元，由原告于建祥负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审 判 长 汪忠学 审 判 员 赵 晖 审 判 员 夏伟伟 二〇一九年八月二十七日 法官助理 徐欣瑞 书 记 员 庞 馨 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议 案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；