甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0271民初2811号 原告：中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行，营业场所嘉峪关市新华中路476号，统一社会信用代码91620200224640576N。 负责人：高玉涛，行长。 委托诉讼代理人：顾永锋，甘肃衡轩律师事务所律师。 被告：马新平，男，1976年2月7日出生，汉族，户籍所在地嘉峪关市。 被告：陆雪梅，女，1980年3月14日出生，汉族，户籍所在地嘉峪关市。 被告：甘肃广汇房地产开发有限公司，住所地张掖市甘州区马神庙街3号，统一社会信用代码91620702720234497P。 法定代表人：杨学成，公司总经理。 原告中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行（以下简称工行嘉峪关分行）诉被告马新平、陆雪梅、甘肃广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行嘉峪关分行委托诉讼代理人顾永锋到庭参加诉讼，被告马新平、陆雪梅、广汇房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 工行嘉峪关分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的个人购房借款/担保合同；2.判令被告马新平、陆雪梅偿还借款本金86630.98元及截止2018年11月26日未支付利息1837.56元；3.判令被告马新平、陆雪梅承担自2018年11月27日起至全部借款本息、罚息还清之日止按照年利率6.56%计算的利息、罚息；4.判令被告马新平、陆雪梅支付原告律师费8846元，以上合计97314.54元；5.原告对被告马新平、陆雪梅提供的抵押物在上述第二、三、四项债务范围内享有优先受偿权；6.判令被告广汇房地产公司对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任；7.被告承担本案诉讼费、邮寄费。事实及理由：2009年8月26日原告和被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告马新平、陆雪梅向原告借款17万元用于购买嘉峪关市朝晖小区31栋2单元201号房屋，借款期限15年，贷款年利率5.049%，还款方式为等额本息还款法。被告马新平以嘉峪关市朝晖小区31栋2单元201号房屋作为借款抵押，并在嘉峪关市产权产籍管理所办理了抵押权预告登记，被告广汇房地产公司为借款提供连带责任保证。合同签订后，原告如约向被告马新平发放贷款17万元，被告未按约定偿还借款本息，已构成违约，根据借款合同约定，被告应偿还借款本息并承担相应的违约责任。为此，原告提起诉讼。 马新平、陆雪梅、广汇房地产公司未提交答辩意见。 工行嘉峪关分行围绕诉讼请求依法提交了下列证据：马新平、陆雪梅身份证复印件、户籍证明、常住人口登记表、结婚证复印件、个人购房借款/担保合同、借款凭证、按揭贷款担保承诺书、三方协议、房屋预告登记证（复印件）、还款明细、民商案件委托代理合同及发票。根据原告提交的上述证据，本院认定事实如下： 2009年8月26日，工行嘉峪关分行（贷款人）与马新平（借款人、抵押人）、广汇房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定的主要内容有：1.贷款种类为个人购置住房贷款；贷款本金170000元，贷款期限15年；贷款用途为购置嘉峪关市朝晖街区31-2-3号住房，贷款利率以贷款基准利率5.94%下浮15%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定利率浮动比例确定并执行新的利率。2.借款人授权贷款人发放贷款时将贷款一次性划入甘肃广汇房地产开发有限公司的工行账号×××账户内，贷款利息自实际放款日起计算。3.还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在本合同约定的利率基础上加收30%确定。4.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。5.订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。6.贷款担保方式为抵押，抵押财产为嘉峪关市朝晖街区31栋2单元201号面积137.68平方米住房，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。7.保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告陆雪梅在《个人购房借款/担保合同》共同借款人及抵押物共有人处签字捺印。合同签订当日，工行嘉峪关分行向借款人发放贷款170000元。 2009年7月29日，广汇房地产公司向工行嘉峪关分行出具按揭贷款担保承诺书记载“现有马新平已购买我公司开发的朝晖小区商品房一间，房屋地址嘉峪关市××区，建筑面积137.68平方米，总售价247549元，并与我公司签订了《商品房买卖合同》，且已交首期购房款77549元。根据我公司与贵行的按揭协议，特推荐该购房者申请个人住房按揭贷款17万元，同时我公司郑重承诺为该购房者的本次贷款本息提供连带担保责任。” 2009年8月26日，嘉峪关市朝晖街区31栋2单元201号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（嘉峪关市房预嘉市字第001298号）。 借款合同履行过程中，被告偿还了部分当期应还借款本息，期间，存在已连续三个月以上未按约定足额偿还应还贷款本息。截至2018年11月26日，被告尚欠借款本金86630.98元、利息1837.56元。 本院认为，原告工行嘉峪关分行与被告马新平、陆雪梅、广汇房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。工行嘉峪关分行已按合同约定履行了贷款发放义务，被告马新平、陆雪梅未按合同约定按期足额偿还当期应还借款本息连续三个月以上，构成违约，其行为已符合双方约定的合同解除条件，故原告请求解除合同并要求被告马新平、陆雪梅归还剩余借款本金、罚息的主张，本院予以支持。被告马新平、陆雪梅以其所购房屋为借款提供抵押担保，但双方办理的是抵押权预告登记手续，原告为抵押房屋的抵押权预告登记权利人，在办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗第三方针对该房屋进行处置，并非是对抵押权预告登记的房屋享有现实抵押权。因此，房产上设定的抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在抵押权未设立的情况下，原告主张对抵押权预告登记的房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。《个人购房借款/担保合同》解除后，担保人仍应对债务人的债务在保证范围内承担连带保证责任。关于原告主张的律师代理费，双方在合同中已明确约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担，故对原告的该项请求，本院予以支持。被告马新平、陆雪梅、广汇房地产公司经传票传唤未到庭，视为其放弃答辩、质证等权利，应承担由此产生的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行与马新平、陆雪梅、甘肃广汇房地产开发有限公司于2009年8月26日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[住]字[嘉峪关]行[营业部]支行[2009]年[564]号）； 二、马新平、陆雪梅于本判决生效之日起十五日内偿还中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行借款本金86630.98元及截至2018年11月26日拖欠的利息1837.56元； 三、马新平、陆雪梅按年利率6.56%承担自2018年11月27日起至借款实际清偿之日止的利息和罚息； 四、马新平、陆雪梅于判决生效之日起十五日内向中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行支付律师代理费8846元； 五、甘肃广汇房地产开发有限公司对上述第二、三、四项承担连带清偿责任，其在承担连带清偿责任后，有权向马新平、陆雪梅追偿； 六、驳回中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2233元，减半收取计1116.5元，邮寄费93元，共计1209.5元，由马新平、陆雪梅、甘肃广汇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审判员 李 丽 二〇一九年八月二日 书记员 陈思宇