广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0606执异605号 案外人：邓美娜，女，1957年11月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林铭蔚，福建英合律师事务所律师。 申请执行人：何顺昌，男，1962年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：叶志翔，广东泛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘倩珩，广东泛邦律师事务所实习律师。 被执行人：郭惠珍，女，1960年1月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 关于（2018）粤0606执2074号申请执行人何顺昌与被执行人郭惠珍、厦门市福焱达玻璃实业有限公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，案外人邓美娜向本院提出异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人邓美娜称，顺德区法院于2019年6月5日向案外人送达了（2018）粤0606执2074号告知书，告知在何顺昌、郭惠珍、厦门市福焱达玻璃实业有限公司民间借贷纠纷执行一案中拟拍卖郭惠珍名下位于厦门市开元区（现为思明区）二王横巷31号201室的房产（不动产权证号：厦地房证第××号）。案外人认为，该房产早于1998年已出售给案外人，案外人长期占有、使用该房产，案外人对该房产享有权利足以排除何顺昌对该房产的执行。1.郭惠珍曾向案外人借款16万元，后因无法偿还，遂于1998年7月将该房产出售给案外人，采用以房抵债的方式折抵16万元的债务。另，双方还约定该房产总价值22万元，案外人应再另行补给郭惠珍6万元。2.双方依约签署房屋买卖合同、办理公证，案外人还根据约定于1998年7月28日、1998年8月14日现金补足6万元给郭惠珍。3.该房产已于1998年8月14日交付案外人占有、使用，案外人一直使用至今。4.案外人多次催促郭惠珍办理过户登记，但郭惠珍一直推脱，故该房产未能办理过户至案外人名下全系因郭惠珍过错而致。因此，案外人特向法院提出执行异议，请求法院停止（2018）粤0606执2074号案件对上述房产的执行，解除查封、撤销对该房产的评估、拍卖。案外人向本院提交了协议书、公证书、收条、建设银行DCC储蓄活期明细查询、厦门所水费查询单、历月电费明细、有线数字电视开户登记表、厦门市有线电视收费专用发票、厦门市土地房屋权证等证据。 申请执行人何顺昌认为，案外人的异议请求没有事实和法律依据，请求法院驳回案外人的异议请求。涉案房产现登记在被执行人郭惠珍名下，根据物权登记原则，该房产的所有权即属于被执行人，而非案外人。案外人陈述双方于1998年已经签订房屋买卖合同，但从签订合同至今已经过20余年，却一直没有办理过户手续，案外人亦没有向郭惠珍主张过办理过户手续，明显不符合交易常理，并且根据案外人提交的房屋买卖合同约定，有4万元款项是需要在办理过户登记手续后才支付，但是案外人并没有按照该合同约定履行合同，直接将款项支付给了郭惠珍，案外人的该行为明显不符合交易常理。因此，申请执行人认为案外人与被执行人之间本身不存在真正的房产买卖关系，该涉案房产的权属人依然是被执行人郭惠珍。 本院经审查查明，关于何顺昌与郭惠珍、厦门市福焱达玻璃实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2017）粤0606民初6048号民事判决书已经发生法律效力。因义务人未按期履行上述判决书确定的义务，权利人何顺昌向本院申请强制执行，本院依法立案受理，案号为（2018）粤0606执2074号。在执行过程中，本院于2019年3月14日作出（2018）粤0606执2074号告知书，告知当事人本院拟对被执行人郭惠珍名下的位于厦门市开元区二王横巷31号201室的房产（不动产权证号：厦地房证第××号，下称涉案房产）进行评估拍卖。案外人邓美娜以其为涉案房产的所有权人为由，于2019年7月19日向本院提出执行异议。 案外人提交的《协议书》显示，债权人（甲方）为邓美娜，债务人（乙方）为郭惠珍，签订日期为1998年7月10日，约定乙方因资金周转需要于96年3月5日、11月6日和97年4月4日共向甲方借款16万元；鉴于乙方目前无现款偿还，同意乙方将位于本市××一厅（包括厨房、卫生间）面积约76平方米的房屋用于抵偿本债务；经估价后折合22万元，经抵扣乙方向甲方所借的16万元后，剩余6万元在本协议签订后，双方配合办妥法律公证，甲方即付给乙方现金3万元，十五天内将房屋交给甲方时，甲方再另付清3万元现金。《房屋买卖合同》（经厦门市公证处公证）显示的签订日期为1998年7月23日，约定出卖方郭惠珍自愿将座落于厦门市开元区二王横巷31号二楼201室房屋一套出卖给邓美娜，双方商定价为16万元；鉴于卖方产权证尚未领到，买方先付12万元给卖方，合同签定后卖方15日内应该搬空让买方使用该房屋；余款4万元，待卖方协助买方办理产权过户手续，并领取产权后付清。收条显示落款日期分别为“98.7.28”“98.8.14”，内容为兹收邓美娜房款3万元，由郭惠珍签名。 案外人提交的建设银行DCC储蓄活期明细查询单显示，邓美娜的账户于2009年1月至2019年3月期间扣缴电费、水费的情况。厦门所水费查询单显示，户名为邓美娜，地址为二王横巷31号-2，2016年1月至2019年6月期间的水费情况。历月电费明细显示，户名为“永华”，地址为思明区二王横巷大同片区31号二楼上右，2009年7月至2019年3月期间的电量、电费。有线数字电视开户登记表显示的服务起止日期为2008年3月18日，安装地址为二王横巷片区31栋2L室。 听证过程中，案外人称涉案房产为政府集资建房，没有取得政府批准前不得进行交易，房屋买卖合同是履行以物抵债的一种形式，在案外人与被执行人签订房屋买卖合同时，被执行人已经取得政府的批准，涉案房产已具备了交易条件。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人的举证并不符合上述条件。首先，关于案外人与被执行人郭惠珍之间借款关系的真实性存疑。案外人仅提供了协议书以证明其与郭惠珍之间存在借款关系，没有付款凭证等证据佐证案外人向被执行人支付借款，不能证明双方履行了借款协议。其次，案外人主张其与被执行人郭惠珍之间的房屋买卖是履行以物抵债的一种形式，但是，协议书中约定的涉案房产总价、交付房款的方式、时间均与房屋买卖合同约定的内容不一致。协议书约定涉案房产总价22万元，而房屋买卖合同约定房价为16万元；协议书约定抵扣案外人借予被执行人的16万元后剩余6万元分两次于办妥公证后以及交付房屋后支付，而房屋买卖合同约定案外人需向被执行人支付12万元购房款，余款4万元待领取房产证后付清。房屋买卖合同中并没有关于以物抵债的协议，与案外人陈述不符。第三，案外人提交的证据不足以证明其已交付全部购房款。案外人仅提交了两张金额为3万元的收条，无其他付款凭证予以佐证，不足以证明其已交付全部购房款。第四，案外人未提交证据证明涉案房产的交付。最后，案外人主张于1998年7月23日向被执行人郭惠珍购买涉案房产，但至今相距20年仍未办理过户登记手续，案外人称被执行人郭惠珍一直以各种理由推脱，但案外人亦无采取合法有效的方式向郭惠珍主张办理涉案房产的过户登记手续，故案外人对于涉案房产未办理过户登记具有过错。 综上，案外人邓美娜请求停止对位于福建省厦门市××（现为××区）××室房产（不动产权证号：厦地房证第××号）的执行，理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人邓美娜的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  李洁锋 审判员  甘 坚 审判员  王晓娜 二〇一九年八月二日 书记员  汪晓娜