湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1315号上诉人（原审原告）：袁佳黎，男，1992年3月25日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：李照球，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙中惠置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区嘉雨路465号。法定代理人：奉陪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林春江，湖南天弘远律师事务所律师。上诉人袁佳黎与被上诉人长沙中惠置业发展有限公司（以下简称中惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人袁佳黎不服原审判决，向本院上诉称,请求：1.撤销一审判决并依法裁判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误，原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决认为被上诉人在合同约定的期限内按合同约定交付了房屋，且于2017年11月7日取得了《建设工程规划竣工验收合格证》，被上诉人未实际影响上诉人的入住和使用是认定事实的错误。首先，被上诉人隐瞒真相，于2017年6月23日通过长沙晚报刊登《中惠锦苑交房公告》声称中惠锦苑小区已全部竣工验收合格，上诉人基于错误的认识所作出的行为，不能认定为购房合同约定的接收房屋的行为。同时，虽然购房合同没有明确竣工验收为交房条件，但是基于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的明确禁止性规定，竣工验收依然应当视为交房的条件，既然交付及接收行为均不符合合同约定，就不能认定为被上诉人在合同期限内按合同约定交付房屋。其次，购房合同约定的交房时间是2017年6月30日，而被上诉人取得《建设工程规划竣工验收合格证》是在2017年11月7日。在此期间，基于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，上诉人是无法正常使用房屋的，被上诉人未实际影响上诉人的入住和使用与客观事实不符。二、原审法院适用法律错误。原审判决在未明确上诉人因未按合同约定交房所受到的损失的情况下确认被上诉人承担1000元的违约金是适用法律错误。（一）上诉人因被上诉人未按合同约定交房所受到的损失是众所周知的事实，属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（一）款规定的，当事人不需要举证的内容。被上诉人未按合同约定交付房屋，导致上诉人于2017年6月30可以实际占有房屋到2017年11月7日这段时间不能正常使用，也就是说该段时间因被上诉人的违约行为，上诉人的购房款没有发挥资本的价值，且不说用于投资理财等这段时间能给上诉人带来的收益，单纯用购房款用于合法的民间借贷可获得的利息按4个月算也达到了71610元（按年利率24%计算），同时还不包括4个月物业管理费损失，房屋用于出租带来的租金收益。再者，购房合同是被上诉人中惠公司提供的，与购房者购房时反复使用的格式性条款，之所以统一规定逾期交房的违约金每日按购房款的万分之二计算，就可能考虑到了逾期交房给购房者带来的损失将超过购房款的万分之二。这些都是一个正常的具备生活常识的人都能估算到的损失，所以在本案中当事人不需要举证证明实际损失。（二）即使原审判决需要查明违约金过高的事实，其举证责任也在被上诉人中惠公司一方，被上诉人不能举证证明上诉人主张的违约金已经超出了损失的30%，也应当承担举证不能的不利后果。对于被上诉人中惠公司违约的事实、计算的依据，上诉人完成了举证证明的义务，合同应当信守是基本的原则，法院理应判令违约方依据合同承担违约责任。然而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，违约金过高的标准是超出了损失的30%，也就是说违约金按损失的130%计算都是正当的商业行为。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”被上诉人既然反驳违约金过高，依法应当对反驳上诉人的诉讼请求承担举证责任。原审法院在没有证据支持、不知道上诉人遭受的具体损失的情况下酌情确定1000元明显适用法律错误。三、原审判决的判决结果不利于交易安全，甚至可能对地区投资的法律环境产生消极影响。违约责任的履行是交易安全的有力保障，一场交易，双方对违约责任及违约金有着明确的约定，如果守约方得不到法院的有效支持，违约方无需付出必要的违约成本，将严重影响交易的安全。而且当今社会是一个信息高度发达的社会，裁判文书即使不在裁判文书网上公布，也极有可能为公众所悉知，如果有意向在本地区投资的商家悉知该地区即使有合同的明确约定，也难以避免对方违约的风险，投资者势必会对投资的可行性重新评估，原审判决如不纠正，难免会对地区投资的法律环境产生消极影响。综上，原判决认定事实不清，适应法律明显错误，且判决结果不利于交易安全，甚至可能对地区投资的法律环境产生消极影响，所以特向贵院提出上诉，请贵院依法裁判。被上诉人中惠公司答辩称：一审认定事实清楚，被上诉人不存在违约，我们约定的交房标准和业主要求的交房标准是不一致的。被上诉人按约定的时候都发出了交房通知和收房手续，大部分业主也进行了装修，被上诉人没有违约，请求二审法院维持原判。袁佳黎向一审法院提出诉讼请求：中惠公司支付逾期交房违约金32225元（计算至2017年12月30日）。一审法院经审理查明:2016年9月4日，中惠公司与袁佳黎签订《长沙市商品房买卖合同》，主要约定：1、袁佳黎购买位于长沙市芙蓉区，总价895125元；2、合同第八条约定出卖人应当在2017年6月30日前向袁佳黎交付商品房，商品房交付时应当满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，合同第九条约定的具体条件为：供水、供电、燃气均与2017年6月30日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络在交付时线路敷设到户；3、合同第十一条约定除不可抗力外，中惠公司未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。项目建成后，中惠公司于2017年6月23日在长沙晚报上刊登《中惠锦苑交房公告》，告知业主：中惠锦苑小区已全部竣工验收合格，业主购置的房屋符合合同约定的交房条件，定于2017年6月30日办理交房手续，请业主如期至中惠锦苑参与交房活动。2017年7月20日，长沙市建设工程质量监督站向中惠公司发出《关于要求停止违法使用，尽快办理竣工验收的函》，通知中惠公司应立即停止中惠锦堂项目的使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用，否则将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚。2017年7月30日，中惠公司向小区业主作出《关于中惠锦堂项目限期完成竣工备案对业主的承诺》，承诺于2017年9月30日前完成项目的竣工备案工作，保证业主顺利装修、入住，并免除此期间的物业管理费。2017年11月7日，长沙市城乡规划局对中惠公司开发建设的位于人民东路与古曲路交汇处东北角中惠锦堂1＃-8＃栋及地下室（6＃、7＃栋及地下室变更）建设项目颁发《建设工程规划竣工验收合格证》。一审法院认为：中惠公司与袁佳黎之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，双方在合同中虽未约定将工程项目经竣工验收合格作为房屋的交付条件，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，中惠公司在工程项目未经竣工验收合格时将房屋交付使用的行为，违反了法律规定，袁佳黎有权要求中惠公司承担违约责任。本案中，袁佳黎未对其受损情况进行举证，而中惠公司在合同约定的期限内按合同标准交付了房屋，且于2017年11月7日取得了《建设工程规划竣工验收合格证》，未实际影响袁佳黎的使用和入住，因此，本院综合上述情形根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定酌情对违约金进行调整，确定中惠公司向袁佳黎支付违约金1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、长沙中惠置业发展有限公司向袁佳黎支付违约金1000元，此款限在本判决生效之日起五日内付清；二、驳回袁佳黎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费606元，由袁佳黎负担556元，长沙中惠置业发展有限公司负担50元。二审过程中，上诉人袁佳黎提交新证据：证据一、中惠锦堂租房市场价格，拟证明：上诉人受到的损失；证据二、工程竣工验收备案表，拟证明：中惠锦苑竣工验收备案时间为2017年12月22日。对上诉人袁佳黎提供的上述证据，被上诉人中惠公司当庭发表如下质证意见：证据一与本案无关联性，三性均有异议，我们的房子在约定的时间进行了交付，业主也进行了装修；证据二真实性无异议，关联性有异议。本院经审查认为：因上诉人提供的上述证据不能完全达到其证明目的，本院对其关联性不予确认。上诉人在二审中要求被上诉人中惠公司提交《建设工程规划竣工验收合格证》的原件予以核对，被上诉人向本院提交了《建设工程规划竣工验收合格证》的原件。上诉人对此发表如下意见：真实性、合法性无异议，但是并不能达到交房的条件。本院经审查认为：被上诉人提交的《建设工程规划竣工验收合格证》原件具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同中虽未约定将工程项目经竣工验收合格作为房屋的交付条件，但被上诉人在工程项目未经竣工验收合格时将房屋交付使用的行为，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定。因此，被上诉人违反了法律规定，上诉人有权要求其承担违约责任。上诉人称，一审判决违约金1000元违约金属认定事实和适用法律错误，应按合同约定的标准计算违约金。经查，被上诉人在合同约定的期限内按合同标准交付了房屋，且于2017年11月7日取得了《建设工程规划竣工验收合格证》，并未实际影响上诉人的使用和入住。综合合同履行情况、违约情形、当事人的损失等因素，一审酌情判决违约金过低，本院酌情认定被上诉人应向上诉人支付违约金为购房款895125元的0.3%，即2685元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初2269号民事判决；二、长沙中惠置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向袁佳黎支付违约金2685元；三、驳回袁佳黎的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费606元，由袁佳黎负担303元，由长沙中惠置业发展有限公司负担303元；二审案件受理费606元，由袁佳黎负担303元，由长沙中惠置业发展有限公司负担303元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年八月二十六日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。