杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初3225号 原告（反诉被告）：杨宏，男，1986年6月5日出生，苗族，住所地：湖南省城步苗族自治县。 委托诉讼代理人：韩英，浙江京衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘畅，女，1994年8月17日出生，汉族，住所地：黑龙江省五常市。 委托诉讼代理人：徐传水，浙江中格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，浙江中格律师事务所实习律师。 原告杨宏为与被告刘畅房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月19日向本院起诉。本院于同日立案受理，依法适用简易程序由审判员吴国芬独任审理。审理中，被告刘畅提起反诉，本院经审查予以受理。本院依法于2019年8月2日将本案本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨宏的委托诉讼代理人韩英，被告（反诉原告）刘畅的委托诉讼代理人徐传水、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨宏起诉称：2018年3月30日被告刘畅将其从业主冯林芹租赁的位于杭州市商铺转租给原告杨宏，双方签订了租赁合同，约定租赁期5年，自2018年4月10日始至2023年4月9日止，履约保证金17.5万元，租赁期满，乙方如无违约行为，经结算，甲方在租赁期满两日内将履约保证金全额退还乙方，履约保证金不计提利息。合同签订后，原告杨宏按约支付了第一年租金和履约保证金，被告刘畅交付了租赁房屋。 2018年12月，原告杨宏因经营公司战略调整，在征得被告刘畅的实际控制管理人蒋涵阳的同意后，将租赁房屋整套转给隔壁邻居唐海波。原告杨宏为配合被告刘畅与下家唐海波平稳过渡，同意双方于2019年1月4日提前签订租赁合同，以配合下家唐海波落户营业执照的经营地址，并提前退租交接房屋，以保证被告刘畅与下家租赁合同的履行。原告杨宏与唐海波正式交接租赁房屋的时间为2019年2月28日，双方签订了商铺移交书。原告杨宏在整个移交过程中，均事先通知了被告刘畅租赁房屋的实际控制人蒋涵阳，并要求退还未履行部分的租金和履约保证金。当时蒋涵阳是满口答应的。但2019年3月19日后原告杨宏再次要求退款时，蒋涵阳突然提出要求签订终止合同，事后又以各种没时间等理由推脱，拒不退还未履行部分的租金和履约保证金。综上，因提前解除合同是原被告双方协商一致的结果，故双方互不承担提前解除合同之违约责任，应根据租赁合同实际履行期限计算租金并退还履约保证金。原告杨宏多次催讨未果，故诉至本院，诉讼请求为：1、被告刘畅立即返还原告杨宏因双方合意提前解除租赁合同未履行部分租金22.75万元及履约保证金17.5万元；2、本案诉讼费由被告刘畅承担。 被告刘畅答辩称：一、已生效的合同双方应依法履行。原告杨宏在租赁期间内提前解除合同，应按合同约定支付违约金。原告杨宏于2018年3月30日与被告刘畅签订租赁合同，依据合同，原告杨宏承租位于杭州市商铺，租期为5年，自2018年4月10日始至2023年4月9日止，原告杨宏在租赁期限内提前解除合同，投入的装修归被告刘畅所有，补足当期应交未交的租金和相关费用，并另行支付违约金，且履约保证金不予返还。现原告杨宏在与被告刘畅没有完全协商一致的情况下擅自解约没有继续履行合同且造成被告刘畅相应的财产损失，理应承担违约责任。二、原告杨宏起诉前，其与被告刘畅就租赁合同解约及如何达成解约并未完全协商一致，聊天记录只是谈到解约，但被告刘畅并未明确同意免除原告杨宏的全部违约责任。三、原告杨宏在诉状所说的其与蒋涵阳、唐海波的沟通，均与被告刘畅无关，原告杨宏并没有与被告刘畅最终确认，蒋涵阳回复也并未完全免除原告杨宏的全部违约责任。综上，原告杨宏的诉请于法无据，其提前解约应承担违约责任并赔偿被告刘畅的经济损失。 根据以上答辩意见，刘畅提起反诉，反诉请求为：1、判令反诉被告杨宏按租赁合同10.2条款支付反诉原告刘畅违约金100万元；2、判令反诉被告杨宏承担本案全部诉讼费。 反诉被告杨宏答辩称：1、刘畅与唐海波之间签订租赁合同的时间是2019年1月4日，即在刘畅与杨宏的租赁合同还没有到期之前，本来双方合同应该是履行到2019年4月9日的，是刘畅自己选择与唐海波签订新的房屋租赁合同。若刘畅坚持强调当时与杨宏之间未达成提前解除租赁合同的合意，那么按照刘畅与唐海波签订租赁合同的时间，是刘畅提前解除合同构成违约。根据双方合同第10.2条约定，刘畅应赔偿杨宏投入的装修和所有财产，退还当期剩余租金和履约保证金，另行支付违约金。2、据杨宏了解，因刘畅未将收取唐海波的租金全额支付给业主冯林芹，导致冯林芹直接向唐海波主张租金，双方又重新签订了新的租赁合同并支付租金。唐海波与刘畅之间的租赁合同解除，刘畅承诺向唐海波返还租金并支付给其造成的实际损失。故刘畅主张的所谓杨宏给其造成的经济损失100万元没有依据。业主冯林芹因刘畅拖欠租金已经终止与刘畅的租赁合同。3、在双方租赁合同的履行期间，杨宏给刘畅介绍新的租赁方是基于双方的诚信合作和互利共赢，为了刘畅能够选择更优质的有履行能力的承租人的机会。刘畅可以选择要求杨宏继续履行租赁合同，也可以选择变更优质的承租人重新签订租赁合同，决策权在刘畅本人。从双方的微信聊天记录看，刘畅最终选择了提前变更承租人为唐海波。而杨宏为了配合刘畅与唐海波之间新的租赁合同的履行，在原租赁合同到期前提前搬离了租赁场所，并与唐海波进行物业交接。对于杨宏本身也是有一定经济损失的。从刘畅与杨宏双方实际履行租赁合同的法律行为来看，双方对租赁合同的履行根据实际情况进行相应调整和变更，并达成一致意见，由唐海波作为新的承租人，杨宏根据新的租赁合同必须配合刘畅提前搬离并负责将物业交给唐海波。故提前解除合同是刘畅与杨宏之间达成一致意见的结果。所以杨宏客观公正地没有要求刘畅承担提前解除合同的违约责任，而是按照合同的实际履行情况，要求刘畅返还未履行期间的租金和履约保证金。 经审理本院认定如下事实：杭州市号房产所有权人为冯林芹。刘畅从冯林芹处租赁取得上述房产后，于2018年3月30日作为出租方（甲方）与杨宏作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方向乙方出租杭州市号商铺，租赁期限5年，自2018年4月10日始至2023年4月9日止，合同签订之日起交房前乙方向甲方一次性支付履约保证金17.5万元，租赁期满，乙方如无违约行为，经结算，甲方在租赁期满两日内将履约保证金全额退还乙方；租赁期内第一年租金210万元整，以后每年递增5%，第一年租金乙方在签订合同后一日内预付租金20万元作为定金，在2018年4月5日支付100万元，2018年4月10日前一次性付清90万元，以后每年度租金乙方提前60天支付。合同第十条“违约责任”约定，乙方在租赁期内提前解除合同，乙方投入的装修归甲方所有，补足当期应交而未交的租金和相关费用，并另行支付违约金（金额为该年度的租金总额）给甲方，且履约保证金不予返还；甲方在租赁期限内提前解除合同，应赔偿乙方投入的装修和所有财产，退还当期剩余租金和履约保证金，并另行支付违约金（金额为该年度的租金总额）给乙方；因不可抗力导致本合同无法继续履行，经双方协商可解除本合同，互不承担违约责任。 杨宏按上述合同约定向刘畅支付了履约保证金17.5万元与第一年租金210万元。 审理中，刘畅确认蒋涵阳为其履行案涉租赁合同的代理人。 2018年12月，案外人唐海波因杨宏拟出租前述店铺与杨宏联系，杨宏随后将唐海波介绍给蒋涵阳。2019年1月初唐海波告知杨宏其与蒋涵阳聊了好多次，差不多达成协议了。2019年1月4日，刘畅作为出租方（甲方）与唐海波作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方向乙方出租杭州市号商铺，租赁期限4年，自2019年2月1日始至2023年1月31日止，合同签订之日起交房前乙方向甲方一次性支付履约保证金30万元；租赁期内第一年租金200万元，第二年租金不变，第三年及第四年租金各按人民币205万元计算，第一年租金在2019年2月1日前支付，以后每年度租金乙方提前60天支付。 2019年1月中旬，唐海波与杨宏沟通办理营业执照事宜。2019年1月29日，负责人为唐海波的杭州糖品功坊食品有限公司河坊街第三分公司办理了营业场所为杭州市上城区河坊街223、225号的营业执照。 2019年2月唐海波与杨宏沟通商铺交接事宜。2019年2月18日，杨宏通过微信联系蒋涵阳，内容包含：“马上快到月底约定的交铺时间，我这边开始要提前做撤店的准备。另外想确定下剩余款的具体退款时间和金额……蒋总帮我们多考虑照顾下，我也是很主动积极地寻找能接手的下家直接给您对接上，避免您这边带来金钱上的损失……”。2月20日杨宏再次发微信给蒋涵阳，内容包括“恳请蒋总在退款的金额上能否别扣”。之后几天杨宏与蒋涵阳还就腾退商铺与退款有过沟通。2月28日杨宏发微信给蒋涵阳，内容包含“股东说减去扣的款，剩下的钱今天退我们就交接店铺”。蒋涵阳对此回复“那你们继续租？”、“要不继续租，要不按合同来？他们更受不了”。杨宏回复“我们再谈一谈，我先让大家撤东西搬出去，我们也不能耽误唐总那边接手经营……不能空铺耗着造成损失”。蒋涵阳回复“好的，不好意思”。当天，杨宏与唐海波签署“商铺移交书”一份，双方确认杨宏于该日将杭州市上城区河坊街223、225号商铺移交给唐海波。杨宏将腾空的店铺拍照发微信给蒋涵阳，并告知蒋涵阳店铺已清空移交给唐海波。此后，杨宏就退款事宜多次联系蒋涵阳，均未果。杨宏因此诉至本院。 刘畅因向杨宏主张提前解除合同的违约金，故而提起反诉。 另查明，本案审理过程中，刘畅与冯林芹之间的租赁合同终止。冯林芹与实际承租人唐海波之间签订了租赁合同。 以上查明的事实，由原被告双方当事人的陈述及租赁合同、付款凭证、收据、微信记录、公证书、商铺移交书等证据材料在案佐证。 本院认为，原被告之间签订的租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人协商一致，可以变更合同，也可以解除合同。结合本案已有证据看，杨宏将唐海波介绍给蒋涵阳，蒋涵阳与唐海波就租赁事宜进行了蹉商，随后刘畅与唐海波在2019年1月4日即签订了租赁合同，可以据此认定在该时点原被告双方已达成了提前解除双方租赁合同的合意。后杨宏配合唐海波办理了工商登记手续，又于2019年2月28日将商铺移交给唐海波，且蒋涵阳对此均知悉，更是印证了这一事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，杨宏已于2019年2月28日将商铺移交给唐海波，故其已交给刘畅的2019年3月1日至4月9日的租金227500元，属于双方租赁合同解除后的租金，刘畅应返还给杨宏。杨宏诉请刘畅返还上述租金，依据充分，本院予以支持。关于杨宏诉请刘畅返还履约保证金175000元，本院认为，在杨宏与蒋涵阳就租赁合同提前解除的协商过程中，蒋涵阳对退还款项的时间与数额均未表示过认可，因此无法认定双方就此已达成过合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。杨宏与蒋涵阳虽就提前解除合同达成了合意，但杨宏提前解除合同确已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方租赁合同10.2条约定，刘畅有权不予返还履约保证金。故对杨宏诉请返还履约保证金175000元，本院不予支持。关于刘畅反诉杨宏支付违约金100万元，本院认为，如前所述，因提前解除合同杨宏已承担了175000元履约保证金不予返还的违约责任，同时，因刘畅与唐海波的租赁合同已提前终止，故不能以刘畅与唐海波的租赁合同所约定的租金低于刘畅与杨宏的租赁合同所约定的租金来衡量刘畅因与杨宏提前解除合同可能造成的实际损失，且刘畅亦未提交其他证据证明其实际损失，故本院综合本案全部事实，对刘畅该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘畅于本判决生效之日起十日内向原告杨宏返还租金227500元； 二、驳回原告杨宏的其余诉讼请求； 三、驳回反诉原告刘畅的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7338元，减半收取3669元，由被告刘畅负担2356.5元，由原告杨宏负担1312.5元；反诉案件受理费13800元，减半收取6900元，由反诉原告刘畅负担。 原告杨宏于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告刘畅于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  吴国芬 二〇一九年八月二十九日 书记员  何梦妤 (以下为空白页)