吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）吉01民终2269号上诉人(原审原告)：杜嘉旭，男，2007年1月1日出生，汉族，现住长春市经济技术开发区三区14栋2门705室。法定代理人：石晶，女，1985年11月26日出生，汉族，现住长春市经济技术开发区三区14栋2门705室。系杜嘉旭母亲。上诉人(原审原告)：石晶，女，1985年11月26日出生，汉族，无职业，现住长春市经济技术开发区三区14栋2门705室。二上诉人共同委托诉讼代理人：李娜，吉林坤山律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：明岩，吉林坤山律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：曲丽娟，女，1966年11月29日出生，汉族，农民，现住长春市南关区南部新城C区2栋3单元306室。委托诉讼代理人：张晓龙，吉林阳光博舟律师事务所律师。原审第三人：邓会艳，女，1967年6月19日出生，汉族，现住长春市宽城区兰家镇街道于家屯。原审第三人：朱凡，男，1970年12月7日出生，汉族，现住长春市宽城区兰家镇街道于家屯。上诉人杜嘉旭、石晶因与被上诉人曲丽娟、原审第三人邓会艳、朱凡确认合同效力纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。杜嘉旭、石晶向本院提出上诉请求：撤销长春市宽城区人民法院作出的（2019）吉0103民初41号民事判决书，依法改判支持杜嘉旭、石晶的各项诉讼请求，一审、二审诉讼费用由曲丽娟、邓会艳、朱凡承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院认定“......杜少军为杜恩贵修建了两间偏房，杜嘉旭与石晶未向法院提交新建房屋为杜恩贵出资建造的相应证据,因此,该两间偏房系杜少军建筑”,一审法院认定该事实无任何证据予以支持，且该事实与本案争议焦点并无关联,无论是杜少军或者杜恩贵修建房屋，杜嘉旭、石晶均享有合法的继承权；二、一审法院适用法律错误。1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定“......改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地......”,城镇居民不能够在农村购置宅基地。曲丽娟与杜少军签订的《房屋买卖契约》已违反法律法规的强制性规定应认定无效。2、《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，曲丽娟与邓会艳、朱凡签订《房屋转让合同》后未经权利人追认，亦未在订立合同后取得处分权,所以该《房屋转让合同》并未生效。邓会艳、朱凡明知案涉房屋不是曲丽娟所有、亦无证据证明已经支付合理对价，并且未办理过户登记，邓会艳、朱凡不符合善意取得的条件，无法取得房屋所有权。曲丽娟、邓会艳、朱凡均答辩称，原审判决正确，请求依法予以维持。杜嘉旭、石晶向原审法院提出诉讼请求：确认2008年7月24日杜少军与曲丽娟签订的《房屋买卖契约》无效;诉讼费由曲丽娟承担。原审法院认定事实如下：1990年7月22日，杜恩贵取得长春市郊兰家乡广宁村于家屯37.23平方米房屋的所有权，房屋的结构为土坯房屋。房屋所坐落的宅基地四至为东至董显军西墙为界，南至刘武的北墙边为界，西至朱义东边小墙为界（小墙为杜少军所有），北至于家屯分道为界。当事人均称该房屋在杜恩贵去世前被大水冲垮，杜少军为杜恩贵建造一处二间偏房供杜恩贵居住。杜恩贵于2008年死亡，户籍于2008年7月1日注销。2008年7月24日，杜少军与曲丽娟签订《房屋买卖契约》，约定：杜少军（乙方）有三间半砖瓦结构房、东侧二间偏房（砖混房）卖与曲丽娟（甲方），共计作价柒万元整。¥70,000.00元。四至：东至董显军西墙为界，南至刘武的北墙边为界，西至朱义东边小墙为界（小墙为杜少军所有），北至于家屯分道为界。房款柒万元双方签字后一次性付清。此合同甲、乙双方及见证人签字即发生法律效力。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方处有曲丽娟的签字捺印、乙方处有杜少军的签字捺印、中间人处有尹海和王晓冬的签字捺印。石晶与杜少军于2007年3月23日在长春市宽城区民政局登记结婚。2018年5月13日，石晶、杜嘉旭作为申请人，进行公证，吉林省长春市民众公证处作出（2018）吉长民众证内民字第1287号公证书，公证的内容载明：当事人申请继承的下列财产属于被继承人杜恩贵与张秀珍的夫妻共同财产，私有房屋一处，坐落于市郊兰家乡广宁村于家屯，间数:2，建筑面积37.23平方米（房屋所有权证丢失)。……兹证明被继承人张秀珍、杜恩贵夫妻的上述遗产由他们的儿媳石晶、孙子杜嘉旭共同继承。因杜嘉旭尚未成年，故其继承被继承人张秀珍、杜恩贵的上述遗产由其法定代理人石晶代为保管至杜嘉旭成年。另查，曲丽娟于2018年3月5日将包括三间半砖瓦结构房、东侧二间偏房（砖混房）在内的坐落于杜少军及其家庭成员的宅基地上的房屋转让给第三人邓会艳，现案涉房屋由邓会艳与朱凡居住。朱凡、邓会艳的户籍在长春市宽城区兰家街道村于家屯。曲丽娟和朱凡、邓会艳陈述，朱凡、邓会艳在购买上述房屋前在本村无宅基地。原审法院认为，1.关于石晶、杜嘉旭的诉讼主体资格。合同的一方主体为杜少军，因杜少军死亡，石晶作为杜少军的配偶、杜嘉旭作为杜少军享有继承权的儿子，因对杜少军等人的遗产继承问题，杜少军的继承人进行了相应处置，仅余石晶与杜嘉旭作为杜少军的遗产继承人，因此，该二人有权作为诉讼主体进行起诉。2.关于合同效力的问题：一是关于出卖人的主体资格问题。杜少军为本村村民，案涉房屋所在的宅基地为其所在户使用，因杜少军建筑的房屋时间仅有双方的言辞证据，且杜嘉旭、石晶申请出庭的证人的证言和双方陈述均不一致，但可以确定杜恩贵享有权利证照的房屋在杜恩贵去世前已经被冲垮，杜少军为杜恩贵修建了两间偏房，杜嘉旭与石晶未向法庭提交新建房屋为杜恩贵出资建造的相应证据，因此，该两间偏房系杜少军建筑；因石晶就砖混房存在的时间前后陈述不一致，又无其他书面证据予以支持，故无法认定杜少军是在与石晶结婚后才建筑两间砖瓦偏房，故杜少军有权处置该两处偏房；双方亦确认原有土房已经被水冲垮，杜嘉旭、石晶亦未提交证据证明在杜少军出卖房屋时已存在三间半砖瓦结构房，而曲丽娟主张该三间半砖瓦结构房为其自主建筑，故杜少军对该三间半砖瓦结构房亦不存在无权处分之说。即使两间偏房为杜恩贵出资，杜少军代为建筑，因杜恩贵去世，但生前未留有遗嘱，故在杜少军与曲丽娟签订房屋买卖契约时涉及到该宅基地上房屋的权利人为杜少军、杜金玲，因杜金玲已经放弃继承，同时，继承人接受、放弃继承权是一种单方法律行为，且其效力溯及至继承开始，因此，杜少军在处分案涉房屋时属有权处分。二是案涉房屋在合同签订时是否真实存在。基于双方的言辞证据，不能确定在曲丽娟向杜少军购买房屋时，合同标的全部存在，但经过双方阐述可以确认原有私有产权房屋已经不复存在，存在的房屋是杜少军本人在家庭共同使用的宅基地范围内进行翻盖的房屋，杜嘉旭、石晶认为该房屋系杜少军为杜恩贵建筑，应由杜恩贵进行处置，但是基于第一点分析，该房屋通过事后的放弃继承行为，已经确认了杜少军的单独处分权，故对于杜少军出卖给曲丽娟两间偏房，在出卖时是实际存在的，且为真实的合同标的。三是转让行为是否为双方当事人真实意思表示。双方均未提交证据表明杜少军与曲丽娟签订房屋买卖契约时违背了各自的真实意思表示，故亦不对合同效力产生阻却效果。四是关于受让主体是否适格的问题。杜嘉旭、石晶主张杜少军转让宅基地上房屋的行为违反法律的强制性规定，但尽管房屋买卖契约具有主体上的相对性，然而对宅基地上房屋向本集体经济组织成员外的出卖限制系基于为了防止本集体经济组织所有的土地出现流失，结合本案的具体情形，曲丽娟已经将该案涉房屋转让给宅基地所在村的本村居民，即第三人朱凡和邓会艳，因此该土地性质未发生改变，基于交易稳定等因素考虑，杜嘉旭、石晶认为房屋买卖契约无效的诉讼请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：驳回杜嘉旭、石晶的诉讼请求。案件受理费100.00元，由杜嘉旭、石晶负担。本院认为，原审判决认定事实不清。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，转让房屋的同时也会处分宅基地的使用权，我国现行法律、行政法规和政策禁止向本集体经济组织成员以外的人出售宅基地及地上建筑物。杜恩贵名下的原有私有产权房屋已经不复存在，杜少军与曲丽娟《房屋买卖契约》中约定转让的房屋是杜少军本人在家庭共同使用的宅基地范围内进行翻盖的房屋，曲丽娟非该集体经济组织成员，原审判决认定案涉房屋后经曲丽娟与邓会艳、朱凡签订房屋转让合同又流转给本村村民故土地性质未发生改变，但对曲丽娟与邓会艳签订的《房屋转让合同》的真实有效性未予审查，邓会艳、朱凡未取得集体土地使用权变更登记手续。邓会艳、朱凡户口何时迁入长春市宽城区兰家镇街道于家屯？在该集体经济组织是否分得宅基地？是否具备分配宅基地使用权的条件？上述事实均会对确认曲丽娟与杜少军之间签订的《房屋买卖契约》的效力的认定产生直接影响，应予查清。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销吉林省长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初41号民事判决；二、本案发回吉林省长春市宽城区人民法院重审。上诉人杜嘉旭、石晶预交的二审案件受理费100.0元予以退回。审判长  绳继萍审判员  李 迪审判员  贺银婷二〇一九年八月二十一日书记员  梁 芳