广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初9723号原告（反诉被告，以下统称原告）：林旭康，男，1952年2月23日出生，汉族，住广东省东莞市。原告（反诉被告，以下统称原告）：方康，男，1949年8月12日出生，汉族，住广东省东莞市厚街镇汀山村民小组108号，公民身份号码为442527194908123537。原告（反诉被告，以下统称原告）:方志安，男，1948年3月14日出生，汉族，住广东省东莞市厚街镇汀山村民小组92号，公民身份号码为441900194803143532。三原告共同委托诉讼代理人：陈妙玲，东莞市厚街镇法律服务所法律服务工作者。三原告共同委托诉讼代理人：叶妙宜，东莞市厚街镇法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告，以下统称被告）:东莞市金福水性新材料有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇汀山社区汀环路，统一社会信用代码为91441900MA4WM3MT94。法定代表人：尹现印，系该公司执行董事。被告（反诉第三人，以下统称被告）：谢奎，男，1978年10月20日出生，汉族，住湖北省赤壁市陆水湖桂花树路808栋135号，公民身份号码为420204197810206577。委托诉讼代理人：李惠江，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫国栋，广东通盈律师事务所律师。被告（反诉第三人，以下统称被告）：虞方来，男，1975年7月15日出生，汉族，住四川省犍为县公平乡慈云村1组13号，公民身份号码为511123197507152912。委托诉讼代理人：文佩荣，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：粟东，广东君政律师事务所律师。原告林旭康、方康、方志安与被告东莞市金福水性新材料有限公司（以下简称金福公司）、谢奎、虞方来租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理。被告金福公司提起反诉，本院对被告金福公司提起的反诉予以受理，本案依法由审判员杨粤欣独任审判，于2019年6月18日、8月5日公开开庭进行审理。原告林旭康、方康、方志安的共同委托诉讼代理人陈妙玲，被告金福公司的法定代表人尹现印，被告谢奎的委托诉讼代理人李惠江、闫国栋，被告虞方来的委托诉讼代理人粟东两次到庭参加诉讼，被告谢奎，被告虞方来的委托诉讼代理人文佩荣参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告林旭康、方康、方志安向本院提出诉讼请求：1.确认三原告与三被告签订的租赁合同有效，确认原、被告于2019年8月1日解除租赁合同关系，三被告交还涉案租赁厂房（地址：东莞市××街××东埔厂房，现变更地址为：汀山村东埔九亩路11号）给三原告；2.三被告立即支付拖欠从2019年1月至7月的租金762300元，并顺延至交还涉案租赁厂房（地址：东莞市××街××东埔厂房，现变更地址为：汀山村东埔九亩路11号）止；3.三被告立即支付拖欠从2019年1月至7月电费76899.95元，并顺延至交还涉案租赁厂房（地址：东莞市××街××东埔厂房，现变更地址为：汀山村东埔九亩路11号）止；4.三被告立即支付拖欠从2019年1月至2月水费71.7元，并顺延至交还涉案租赁厂房（地址：东莞市××街××东埔厂房，现变更地址为：汀山村东埔九亩路11号）止；以上合计839271.65元。5.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：位于东莞市××街××东浦厂房（现变更地址为：汀山村东埔九亩路11号）的实际使用人是三原告。2017年3月25日三原告将厂房出租给三被告使用，租用期限为10年，从2017年3月25日至2027年3月24日止，每月租金（场地使用费）99000元，从2018年6月开始递增，以后每三年厂房租金递增10%。双方签订《厂房租赁合同》由被告谢奎签名，被告金福公司盖章确认。经三被告同意，由三原告推荐一名本地人方曙光作为三被告的公司的厂长，负责协助三被告管理金福公司日常事务及协调与三原告租赁关系等等，每月工资由三被告负责支付。2019年1月10日三原告向三被告发出催租通知，催收2019年1月10日的租金，被告谢奎签名确认已经收到通知。2019年1月21日三原告再次向三被告发出催收租金通知函，之后三被告曾与原告协商拖欠租金、水电等事宜，但均协商不成功，而由房东推荐担任的厂长方曙光才知，三被告从2018年8月起拖欠他工资至今没有支付。因此三原告只能要求工厂厂长方曙光继续留守在工厂照管着，期间三原告共为三被告垫付2019年1月至2月电费及水费，并建议该工厂厂长自行向三被告追讨拖欠的工资款。庭审时，三原告确认，若法院认定案涉《厂房租赁合同》无效，则诉讼请求第一项变更为：确认三原告与三被告签订的租赁合同无效，三被告交还涉案租赁厂房（地址：东莞市××街××东埔厂房，现变更地址为：汀山村东埔九亩路11号）给三原告，诉讼请求第二项中的租金变更为占有使用费，其余诉讼请求不变。被告金福公司答辩称，1.原告对案涉厂房没有权属，本案原告不适格，原告无权主张占地费用。2.即使原告有权主张场地占用费，但是案涉厂房租赁合同由谢奎在金福公司成立之前与原告签订的，因此占地费用应当由谢奎和金福公司共同承担。3.原告没有证据证明水电是原告支付的，且原告的主张金额与证据显示的不符，请求驳回原告该项诉求。被告谢奎答辩称，1.案涉合同是金福公司成立之前由股东委托谢奎与原告签订，案涉租赁合同的权利义务已经由金福公司享有和履行，公司成立以后已经对案涉合同以及租金的缴纳予以确认，实际合同相对人是金福公司，不是谢奎，依照公司法司法解释第2条第3款规定，公司成立以后应当由金福公司承担相应的法律责任。2.原告提供的证据为建设用地规划许可证，并非建设工程规划许可证，因此案涉租赁合同应属于无效合同，押金应当返还。3.原告起诉的水电费谢奎不清楚，证据真实性由法院核实，目前金福公司尚未结算，对于金福公司的对外欠款谢奎不清楚，实际生产经营者是金福公司。被告虞方来答辩称，案涉合同是原告与谢奎之间的租赁合同，与金福公司和虞方来无关，依照公司有限责任制度，金福公司作为有限责任公司，公司的有限责任制度的主体是公司的股东，公司的股东仅以其认缴的出资额为限对公司承担责任。虞方来作为股东之一已经完成对公司的出资，因此虞方来无需对金福公司的债务承担责任，因此虞方来不是本案的适格被告，原告将虞方来列为被告没有事实和法律依据，请求法院驳回要求虞方来承担责任的诉讼请求。被告金福公司向本院提起反诉请求：1.三原告向金福公司返还押金176000元；2.三原告向金福公司支付资金占用费18964.6元（以176000元为基数，按照央行同期贷款利率4.75%/年的标准，从2017年3月25日起计算至清偿之日止，暂计至2019年7月1日），以上合计194964.6元；3.本案诉讼费用由三原告共同承担。事实和理由：2017年3月25日被告金福公司与三原告签订《厂房租赁合同》，约定三原告将东莞市××街××东埔厂房租赁给被告金福公司使用，并约定被告金福公司向三原告支付保证金176000元。同日，被告金福公司向三原告支付了保证金176000元，三原告向被告金福公司出具了收款收据。但是《厂房租赁合同》所涉东莞市××街××东埔厂房的所有权人并不是三原告，而且该厂房未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，厂房租赁合同应为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，三原告应当向被告金福公司返还押金176000元。原告林旭康、方康、方志安对被告金福公司的反诉答辩称，租赁合同合法有效，依照三原告提供的建设用地规划许可证，案涉土地具有报建手续，因此不需要退还押金及支付利息。被告谢奎针对被告金福公司的反诉陈述称，1.根据金福公司的反诉状中的陈述，充分证明案涉厂房租赁合同的实际承租人是金福公司的事实。2.谢奎同意金福公司案涉合同无效的主张。3.谢奎同意应当由原告向金福公司返还押金及占用押金期间的利息请求。被告虞方来对被告金福公司的反诉陈述称，同意金福公司的所有反诉诉讼请求。经审理查明，2017年3月25日，三原告（甲方）与被告谢奎（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将东莞市××街××东埔厂房出租给乙方使用，面积7100平方米，租用期限为10年，从2017年3月25日以后至2027年3月24日止，厂房租期2017年3月25日至2018年6月10日为每月99000元（不含税），从2018年6月开始递增，每三年厂房租金递增10%，保证金为176000元，每月10日前支付租金，逾期10天未付，甲方有权终止合同。《厂房租赁合同》落款乙方处加盖有“东莞市金福水性新材料有限公司”字样印章，被告金福公司确认印章的真实性，但对印章的加盖时间及具体情况表示不清楚。三原告称系签订《厂房租赁合同》后，于2017年6月，谢奎称工厂成立后由谢奎、尹现印、虞方来共同经营，并带了公章在《厂房租赁合同》补盖章。合同签订后，原告林旭康于同日出具收据，确认收取谢奎厂房押金176000元。三原告称被告金福公司、谢奎拖欠租金，故于2019年1月23日通过EMS特快专递形式向三被告分别邮寄催收租金通知函，通知函抬头显示通知对象为金福公司及谢奎，称金福公司及谢奎未支付2019年1月份租金108900元，要求在2019年1月31日前付清，否则将解除《厂房租赁合同》，自行处理机械设备及原材料并追究损失。被告谢奎及虞方来否认收到催收租金通知函，被告金福公司则称不清楚是否收到。原告并提交2019年1月10日的催租通知，催收金福公司2019年1月租金108900元，金福公司法定代表人尹现印签名确认收到通知。三原告提交2019年2月至7月的电费增值税专用发票及缴交电费的综合业务凭证，显示原告林旭康为被告金福公司垫付了2019年1月份电费11111.35元，2019年2月份电费12758.97元，2019年3月份电费12215.53元，2019年4月份电费13426元，2019年5月份电费13609.37元，2018年6月份电费13778.26元。三原告另提交2019年1、2月份的水费收据，称其为被告金福公司垫付2019年1至2月份水费合计71.1元。三原告提供建设用地规划许可证（复印件），称案涉土地用地单位为厚街镇汀山村经济联合社，且相应的用地项目为麟兴橡胶制品（东莞）有限公司二期厂房宿舍，但原告并未提供原件供本院核对。2019年1月28日，东莞市厚街镇汀山社区居民委员会、东莞市厚街镇汀山股份经济联合社分别出具证明，称位于东莞市××街××东埔厂房产权属于三原告个人所有。另查明，金福公司性质为有限责任公司，于2017年5月1日经工商登记成立，原性质为自然人独资有限责任公司，股东为陈尧，被告谢奎为公司聘用的监事。金福公司设立时，在工商登记部分填写的住所（经营场所）信息申请表显示为案涉《厂房租赁合同》中租用的厂房，东莞市厚街镇汀山社区居民委员会亦出具了相应的住所（经营场所）产权证明，显示产权人为原告林旭康。2018年1月25日，陈尧通过股份转让的形式，退出被告金福公司，金福公司股东变更为被告谢奎持股30%，尹现印持股40%，虞方来持股30%，并办理了相应的工商登记变更手续，投资人及法定代表人均为尹现印。庭审中，三原告确认认为《厂房租赁合同》的相对方为被告谢奎及金福公司，故被告谢奎及金福公司应承担连带责任，对于被告虞方来，三原告表示无法明确要求被告虞方来承担责任的事实及理由。被告金福公司称《厂房租赁合同》的相对方为谢奎及金福公司，确认从2019年1月份开始未缴纳租金及水电费。被告谢奎称其仅是作为被告金福公司的委托代理人签订《厂房租赁合同》，履行合同的为被告金福公司。以上事实，有《厂房租赁合同》、东莞市厚街镇汀山社区居民委员会出具的权属证明、东莞市厚街镇汀山股份经济联合社出具的权属证明、建设用地规划许可证（复印件）、金福公司工商登记资料查询、催收租金通知函、EMS邮寄单、2019年1月10日催租通知、2019年2月至7月的广东增值税专用发票及缴交电费的综合业务凭证、2019年1、2月份的水费收据、保证金收款收据、收据及双方当事人陈述等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，三原告并未提供案涉厂房的建设工程规划许可证，提供的建设用地规划许可证亦无原件可供核对，故案涉《厂房租赁合同》为无效合同。现时原、被告双方对案涉《厂房租赁合同》的相对人存在争议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，虽案涉《厂房租赁合同》的签订人为三原告及被告谢奎，但一方面，《厂房租赁合同》有加盖被告金福公司的公章，可见被告金福公司对《厂房租赁合同》予以了确认；另一方面，从金福公司的工商登记资料中的住所（经营场所）信息申请表及显示的当事人均确认的《厂房租赁合同协议书》及住所（经营场所）产权证明可见，金福公司为案涉《厂房租赁合同》的权利义务的实际享有及履行人。从《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》该规定可见，发起人及公司在承担责任方面并非连带关系，在公司成立后已经实际确认合同，享有合同权利并履行合同义务时，承担合同责任的相对方应认定为公司。故案涉《厂房租赁合同》的相对方应认定为三原告及被告金福公司，被告谢奎并非《厂房租赁合同》相对方，三原告以此要求被告谢奎履行《厂房租赁合同》约定的义务没有事实及法律依据，本院不予支持。虽三被告对三原告的主体资格提出异议，但一方面，从被告金福公司工商登记资料中的住所（经营场所）产权证明可见，东莞市厚街镇汀山社区居民委员会对案涉厂房的权属有权予以证明，其已经出具相应证明确认三原告为案涉厂房权利人；另一方面，建设用地规划许可证（复印件）显示的用地单位东莞市厚街镇汀山股份经济联合社亦出具证明确认三原告对于案涉厂房享有的权利，三原告作为案涉厂房的权利人且与被告金福公司签订《厂房租赁合同》，有权向被告金福公司主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，三原告与被告金福公司签订的《厂房租赁合同》无效后，被告金福公司应向原告返还案涉租赁厂房，三原告已经收取的被告金福公司的保证金176000元亦应予以退还。基于合同被认定无效后，合同双方当事人才负有相互返还的义务，故被告金福公司诉求三原告支付收取押金的资金占用费没有事实依据，本院依法予以驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，三原告诉求被告金福公司按照双方签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准支付从2019年1月至案涉租赁物实际交付之日止的占有使用费符合法律规定，本院依法予以支持。对于水电费部分，鉴于三原告提供的证据足以证明三原告已为被告金福公司垫付2019年1至6月份电费76899.95元及2019年1至2月份水费合计71.1元，该部分费用被告金福公司应予返还。原告诉求垫付部分水电费应计算至交还案涉租赁厂房之日止，但2019年6月份后的电费及2019年2月份后的水费原告并未垫付，其直接要求被告金福公司返还没有依据，本院依法不予支持。三原告虽诉求被告虞方来承担占用使用费及水电费的支付责任，但一方面，原告并未明确要求被告虞方来承担责任的理由，属于诉讼请求不明确，被告虞方来无法进行有效答辩，本院亦无法进行审理；另一方面，被告虞方来仅为被告金福公司的股东，未有证据显示其存在需要与公司承担连带责任的情形存在，综上，本院对三原告对被告虞方来的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告林旭康、方康、方志安与被告东莞市金福水性新材料有限公司于2017年3月25日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；二、限被告东莞市金福水性新材料有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林旭康、方康、方志安返还位于东莞市厚街镇汀山村东埔（现变更地址为：东莞市厚街镇汀山村东埔九亩路11号）的案涉租赁厂房；三、限被告东莞市金福水性新材料有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林旭康、方康、方志安支付房屋占用使用费（从2019年1月开始按108900元/月计算至案涉租赁厂房实际返还之日止，从2021年6月份开始按每三年递增10%的标准计算）；四、限被告东莞市金福水性新材料有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林旭康、方康、方志安返还垫付的2019年1至6月份电费76899.95元；五、限被告东莞市金福水性新材料有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林旭康、方康、方志安返还垫付的2019年1、2月份水费71.1元；六、限原告林旭康、方康、方志安于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市金福水性新材料有限公司返还押金176000元；七、驳回原告林旭康、方康、方志安的其他本诉诉讼请求；八、驳回被告东莞市金福水性新材料有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3280元，由被告东莞市金福水性新材料有限公司负担，本案被告东莞市金福水性新材料有限公司预缴纳的反诉受理费2100元，由原告林旭康、方康、方志安负担1900元，被告东莞市金福水性新材料有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨粤欣二〇一九年八月二十六日书记员  尹丽君