湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1126民初4202号原告（反诉被告）：湖北冠诚房地产开发有限公司。住所地：蕲春县漕河镇十里畈（十里畈居委会院内）。法定代表人：谈沛林（又名高永鹏），该公司经理。委托诉讼代理人：袁新华，湖北亨迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏铭，男，1971年11月5日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：张中雄，蕲春县法律援助中心法律援助律师。委托诉讼代理人：陈志雄，蕲春县漕河镇法律服务所法律服务工作者。原告湖北冠诚房地产开发有限公司与被告夏铭商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案。被告夏铭在诉讼过程中提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）法定代表人谈沛林及委托诉讼代理人袁新华、被告（反诉原告）夏铭委托诉讼代理人张中雄、陈志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北冠诚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告夏铭立即支付拖欠款1491594元及利息707807元，扣减已抵付利息300000元，合计1899401元（利息以1491594元为基数，按月息2分，自2016年2月25日计算至2018年7月31日，后期利息顺延至款项还清之日）；2、判令被告支付电梯增长费80000元；3、判令诉讼费由被告承担。诉讼过程中，湖北冠诚房地产开发有限公司增加一项诉讼请求：判令被告夏铭立即支付违约金3000000元。事实和理由：2015年5月6日，原、被告经协商签订《房屋买卖协议》一份，约定原告将自己开发的“蕲州金昌华都”商住综合楼二、三层及商业门面和地下室小车位作价12000000元包干价出售给被告。约定房款支付方式为：被告于协议签订时付款2000000元，同年5月20日付款2000000元，协议签订后再付1000000元，交房时再付2000000元，交房后三个月内再付尾款5000000元，逾期未付则需支付利息，原告负责安装1-2楼直升式或履带式电梯一步。原告为被告办理房产证前，被告负责交清税款，物业维修基金并及时提供税票及相关单据。协议签字后被告第一笔款项于2015年5月6日支付了2000000元，余下款于2015年6月22日支付了3000000元，此后断断续续以债权抵偿，合计10508406元，下欠款项1491594元及利息一直拖欠。原告于2015年8月1日交付房屋给被告使用，被告直到2015年11月1日才申办契税提供税票。原告交付房产证后，对被告拖欠购房款屡次催要，被告却以种种理由拖欠。应被告要求，原告将合同约定1-2楼电梯改为1-3梯，增加费用近80000余元被告一直不付。原告认为，我与被告签订购房协议，主体适格，内容合法，双方意思表示真实，合同真实、合法有效。我方按协议已全面协作履行了自己义务，被告享受合同权利却怠于履行合同义务，长期不结付应付购房款，实属违约行为，应承担相应违约责任。合同履行中双方商谈变更义务增加费用其亦应支付相应价款，由于双方协商无法达成一致，原告只好诉至人民法院，请依法支持原告的诉讼请求。夏铭辩称，一、本案原告湖北冠诚房地产开发有限公司提供的往来账，被告除对其列明的款项10508406元无异议外，认为还有400910.65元应该在总购房款中扣除（其中原告承诺的利息还有150000元应扣除；七笔借款利息188080.65元应扣除；高永鹏做房子欠水泥款8600元应扣除；夏铭代垫的物业费50000元应扣除；夏铭交纳的物业费152100元，原告应当承担76050元，此款应扣除）；二、双方签订的合同仅仅在第四条对一层到二楼安装电梯作了约定，对于二楼到三楼增长电梯合同并未约定。本案属于合同纠纷，人民法院只应对合同约定的涉及事项进行查明审理。而对于电梯增加费用属于不当得利纠纷或物权添附纠纷，与本案合同纠纷不属于同一法律关系，故原告应该另行起诉；三、原告主张违约金没有法律依据，其主张的利息就是损失，再主张违约金属于重复主张。夏铭向本院提出反诉请求：1、请求确认被反诉人湖北冠诚房地产开发有限公司至今未全面交付房屋、至今未确保公共停车位划线并交付、逾期交付合格的房产证、房屋面积不合格及被反诉人违背合同重大约定的行为均属于违约；2、判决被反诉人湖北冠诚房地产开发有限公司按照合同约定的违约金计算方法（按总购房款的百分之二十五）支付反诉人违约金1600000元；3、判令被反诉人湖北冠诚房地产开发有限公司返还提前多支付给被反诉人涉及不足合同约定的差额房屋面积60.492平方米的购房款280000元及支付利息134400元，共计414400元；4、判令被反诉人湖北冠诚房地产开发有限公司赔偿反诉人2-3层房屋精装修损失300000元；5、诉讼费由被反诉人湖北冠诚房地产开发有限公司承担。事实和理由：2015年5月6日，反诉人为了购买场地迅速在蕲州开设经营活动，与被反诉人签订了一份《房屋买卖协议书》，约定反诉人购买被反诉人开发的“蕲州金昌华都”商住楼第二、三层连同底层一间商业门面及地下室加一个小车位，建筑面积不得少于2600平方米，房屋总价款为12000000元。付款方式为：一、2015年6月份前反诉人提前预付款5000000元；二、2015年8月30日之前将房屋交付给反诉人，经反诉人确认后，反诉人能够自主经营后再给付购房款2000000元；三、自反诉人在收到房产证之日起计算，三个月内，反诉人可向银行贷款，再付清余下购房款5000000元，具体余款以总购房款减去两项付款及首付购房款累计5000000元的三个月利息450000元据实结算为准。同时约定被反诉人逾期交付房屋按照总购房款的百分之二十五向反诉人支付违约赔偿金。该协议签订后，反诉人严格依照协议约定和法律规定全面积极履行付款义务。第一轮5000000元购房款反诉人已于2015年6月份之前全部付清。第二轮2000000元购房款，由于被反诉人有重大违约在先情况下，反诉人仍然依照法律和三方协议约定给付了此轮购房款。最后一轮余欠购房款，在被反诉人又再次逾期交付合格房产证、房屋面积与合同约定不符存在违约在先的情况下，且在被反诉人同时出现其他严重过错的状态下，反诉人也基本付清余款。在合同约定的房屋交付期到期后，被反诉人因与承建人产生纠纷，房屋交付延后，且公共停车位至今未交付，导致我方至今无法对外出租，期间租金、利息及其他经济损失较大。反诉人先前已经支付大笔购房款，均是通过民间借贷或银行贷款途径解决的，但约定的能够贷款的合格房产证一再逾期交付，导致被反诉人虽然提前给付了大笔购房款，但是依法应享有的房子的法定所有权的权利一直拖延，义务提前履行而享受权利却一再顺延，利息等经济损失巨大。反诉人先前一直以合同约定面积2600平方米为基数支付大量购房款，但最后房产证显示房屋实际面积比合同约定少60.492平方米，导致反诉人提前多支付了对应的280000元购房款一直由被反诉人占有至今。在合格的房产证办理出来后，被反诉人明知该房屋实际面积小于合同约定的具体基数，其既不主动向反诉人返还此项购房款，也不同意反诉人的请求在总购房款中进行扣除，造成反诉人资金被长期占用产生合理经济损失，故此项占用的购房款及利息应由被反诉人返还和承担。综上所述，反诉人认为，本案房屋买卖合同合法有效，该合同约定房屋交付时间、房产证交付时间、确保公共停车位的划线与交付、房屋的建筑面积、违约金计算方法等方面属于有效合同中的重大条款，被反诉人必须自始至终无条件严格遵守。被反诉人在合同履行过程中诸多行为明显违背合同重大约定，均属于违约，故应按照合同违约金计算方法向反诉人支付违约金。同时在合同履行过程中，由于被上诉人存在其他重大过错造成我方经济损失的，也应依法予以赔偿。现提起反诉，请求你院将两案合并审理，依法作出公正裁决。湖北冠诚房地产开发有限公司辩称，反诉人的反诉请求依法不能成立。涉案房屋反诉人于2015年8月1日已支付了物业管理费，证明房屋已交付。涉案房屋的产权证按照合同第五条第二项第二款约定，应当由反诉人先交清税款、维修基金，而我方在本诉部分中已向法庭证实截至2017年7月1日反诉人才交清契税。我方还是设法在2015年11月24日为其办理房产证并垫付相关费用，违约的应是反诉人。按照合同约定的付款期限，反诉人应当在房产证交付后3个月内付清购房款，但至今为止，反诉人依然没有交清购房款，拖欠1491594元房款未付，违约的是反诉人。关于房屋面积，合同约定涉案标的物为第二层第三层和底层一间商业门面及地下停车位，而非反诉人称的二三层面积不少于2600平方米。房产局的测绘结果也证实我方交易的标的物面积已超过2600平方米。我方根据反诉人的要求将一至二楼的电梯扩展到一至三层，为此我方向反诉人借支卖房款来垫付电梯费用，有反诉人提交的答辩证据为凭。请求驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、湖北冠诚房地产开发有限公司提交的证据：物业费收据，无收款单位盖章，不能确认真实性，本院不予采信；电梯费用收据，非正规税务发票，不具有合法性，且金额为218000元，仅以该收据不能证明增加电梯至三楼及增加电梯费用为80000元的事实；蕲春县房地产测绘队于2014年3月4日出具的蕲州金昌华都住宅楼房屋面积测绘报告，因无证据证明蕲春县房地产测绘队的设立单位及该测绘队的职能、资质，不能确认该证据的真实性及来源的合法性，本院不予采信。2、夏铭就本案本诉部分提交的证据：水泥收据1张及发货单4张，送货单位为湖北明泰新型建筑材料有限公司，收货人亦显示为个人，与本案无关联性，本院不予采信；欠条1份具有真实性，该欠条虽然由夏铭出具，但湖北冠诚房地产开发有限公司法定代表人在欠条中签字同意该物业费50000元在夏铭的购房款中抵扣；蕲春县恒安物业服务有限责任公司的证明与视频、录音及录音笔录相互印证，已形成证据链，能够证明湖北冠诚房地产开发有限公司未按约定交付一楼商铺门口停车位的事实；房屋的不动产产权证，系相关国家机关依法颁发，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案涉房屋第二、三层的面积情况，本院予以采信；证王某雄周某杰的书面证言，因证人均未到庭接受质询，且证人与湖北冠诚房地产开发有限公司有利害关系，故本院不予采信；蕲春县人民法院2017年1月24日作出的（2016）鄂1126民初2007号协助执行通知书与民事裁定书，具有真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。3、夏铭就本案反诉部分提交的证据：证王某雄周某杰的两人的书面证人证言及两人身份证复印件，因证人均未到庭接受质询，且证人与湖北冠诚房地产开发有限公司有利害关系，故本院不予采信；2016年5月23日夏铭、高永鹏等与王又雄周某杰三方协议书，具有真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；物业公司的2份证明、公共停车位处现场照片、视频、谈话录音、二楼、三楼现场照片及视频、房屋租赁合同2份等证据之间相互印证，能够形成证据链，具有真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；证付某新赵某焱提供的准备租赁夏铭蕲州二楼商铺经营KTV的投资初步计划书及设计效果图及证付某新赵某焱的证言，相互印证，能够证明夏铭曾与证付某新赵某焱就租赁案涉房屋经营KTV的相关事宜进行了协商；城市房地产抵押管理办法第32条4款，属于法律规定，不属于证据范畴，不予采纳。证据房产证收条系书证，与湖北冠诚房地产开发有限公司法定代表人高永鹏于2016年2月6日出具的借条中记载“此款还翁常付办证款”的内容相互印证，且与夏铭于2016年9月21日重新办理不动产登记证相互印证，本院予以采信；夏铭自2015年8月至2016年12月期间的银行贷款记录，与本案无关联性，本院不予采纳；2016年7月-2017年12月和2018年1月-2018年12月的两份蕲春县恒安物业服务有限责任公司物业费收款收据，具有真实性、合法性、关联性及证明力，能够证明夏铭向物业公司交纳了2016年7月-2018年12月的物业费共计152100元，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月6日，原告湖北冠诚房地产开发有限公司（出卖人、甲方）与被告夏铭（买受人、乙方）就蕲州金昌华都商住综合楼第二层、第三层及一间商业门面和地下室一个小车位的房屋买卖事宜签订《房屋买卖协议书》一份，该协议第一条约定：买受人所购买房屋为蕲州镇濒湖路12号金昌华都商住楼第二层、第三层商业用房、底层一间商业门面（正面从左至右第7间）和地下室一个小车位，建筑面积不少于2600㎡；第二条约定：一次性包干成交总价为12000000元；第三条约定：本房屋买卖协议双方签章生效之时，乙方付给甲方购房款2000000元，5月20日内乙方向甲方交付2000000元，签约后一个月内乙方付给甲方1000000元（甲方分别按三个月3％的月利率计息给乙方，并在应交购房款中予以扣减）。甲方必须在2015年8月30日之前按第四条约定的交房条件将房屋交付给乙方，经乙方确认后，由乙方自主经营。乙方向甲方交付购房款2000000元，逾期未付或未付清，乙方则按应付购房款3％的月利率计算付息给甲方，如甲方逾期交付房屋按本协议第六条违约责任追责。乙方收到房产证之日起计算三个月内，乙方可凭证向银行贷款，付清甲方余下购房款5000000元（以总购房款减去上两项付款及首付购房款5000000元三个月的3％的利息450000元后据实结算为准），逾期未付或未付清，乙方则按应付购房款的3％的月利率计算付息给甲方；协议第四条对交付条件进行了约定，其中约定：甲方负责一至二楼安装电梯一部（垂直或履带式电梯另行商定），所需费用由甲方承担；临街商业门口外公共车位，已2-3楼购物客户为主，并以划线予以界定（甲方确保乙方停车位占商业门口所有面积的三分之二）；协议第五条约定：甲方负责按本协议第四条的约定执行，满足交房条件；甲方负责给乙方办理金昌华都底层一间商业门面，第二、第三层房屋的产权证、分摊面积的土地证及水电开户手续；办理房屋产权证所需各项税费，除契税及物业维修基金归乙方交纳外，其他各项税费均由甲方交纳；乙方负责按照本协议第三条付款方式的约定及时足额交付购房款；甲方办理房产证之前，乙方负责交清契税、物业维修基金款项，并及时提供税票、房屋维修基金单据；协议第六条约定：甲、乙双方在履约过程中，应全面实际履行自己的义务，如一方违约按总购房款的25％向守约方支付违约赔偿金。协议签订后，夏铭于2015年5月6日向湖北冠诚房地产开发有限公司支付了2000000元，于2015年6月22日向湖北冠诚房地产开发有限公司支付了3000000元。后夏铭陆续以提供借款、代为付款、货款抵偿等其他方式向湖北冠诚房地产开发有限公司支付了购房款共计5508406元，具体付款情况：2015年12月28日960000元，2016年2月6日355000元（该笔系同一天的两次借款，均约定月息三分半计息），2016年2月7日100000元（该笔系借款，约定月息三分半计息），2016年5月13日200000元（该笔系借款，约定月息三分半计息），2016年5月19日100000元，2016年6月7日100000元（该笔系借款，约定其中50000元按月息三分半计息），2016年6月13日1062000元（其中代付款192000元约定按月息二分计息），2016年7月6日300000元（该笔系借款，约定月息二分计息），2016年8月21日441000元，2016年9月10日30000元，2016年11月2日50000元，2016年11月10日60000元，2017年1月6日138300元，2017年1月24日1000000元，2017年2月10日59511元，2017年4月14日100000元，2017年4月26日143000元，另以货款抵付309595元。另查明，2015年11月24日夏铭向湖北冠诚房地产开发有限公司出具收到蕲州金昌华都2-3层房屋所有权证（证号蕲春县房权证字第××号）一本的收条，2015年11月30日夏铭又将该房产证通过案外人翁常付退还给湖北冠诚房地产开发有限公司。2016年5月23日，夏铭（甲方）与湖北冠诚房地产开发有限公司高永鹏、曹金发、夏绍东（乙方）、王又雄及周某（蕲州金昌华都施工人、丙方）签订协议书一份，该协议约定：一、乙方同意甲方向丙方支付购房款970000元，此款在6月15日前付清，并在甲方付乙方购房款中抵扣；二、丙方和乙方应于2016年5月30日前将甲方购买的商铺房屋全部交付给甲方，并在物业公司办理交接签字手续；三、丙方和乙方应于2016年6月30日前办理完竣工备案手续，逾期未办，其责任均由乙、丙方承担。并对甲方的房屋产权证均不再提出异议，并确保甲方能办理抵押手续，并自解除房管局限制抵押手续之日起，三个月内付清余款；四、属乙、丙方工程竣工验收和工程结算决算而引起的纠纷，由乙、丙方自行处理，概与甲方无关。并约定办理完竣工备案手续后，乙丙双方迅速结算，在2016年8月15日前就金昌华府工程拿出据实结算决算书；五、如单方违约应承担违约金2000000元，此款在工程款或购房款中扣除。三方协议签订后，夏铭实际接收房屋的时间为2016年5月30日。2016年6月13日，夏铭向物业公司出具欠物业费50000元的欠条一份，湖北冠诚房地产开发公司法定代表人在该欠条中签名，同意在购房款中抵扣。夏铭分别于2017年11月30日向物业公司交纳2016年7月-2017年12月的物业费91260元，于2018年12月12日物业公司交纳2018年1月-2018年12月的物业费60840元，共计152100元。2016年9月21日，夏铭就案涉第二、三层房屋重新办理不动产登记，不动产登记证书及查询结果均显示第二、三层房屋的建筑面积均为1269.75㎡，两层房屋面积共计2539.5㎡。又查明，湖北冠诚房地产开发有限公司系蕲州金昌华都商住楼的开发商，案外人王又雄、周某系蕲州金昌华都商住楼的实际施工人。王又雄、周某因与湖北冠诚房地产开发有限公司之间的建设工程施工合同纠纷向本院提起诉讼，在该案诉讼过程中，本院依据王又雄、周某提出的保全申请，于2017年1月24日裁定冻结湖北冠诚房地产开发有限公司在夏铭处的债权2000000元，冻结期限为2018年1月23日。本院认为，湖北冠诚房地产开发有限公司与夏铭签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当依法承担违约责任。关于湖北冠诚房地产开发有限公司的诉讼请求。本院认为，湖北冠诚房地产开发有限公司提出的诉讼请求中包括三项主张，即主张夏铭支付购房款、逾期付款利息、违约金及增加电梯费用。现依据查明的事实和合同约定及法律规定，对湖北冠诚房地产开发有限公司提出的诉讼请求，分别评述如下：一、关于湖北冠诚房地产开发有限公司主张的购房款。湖北冠诚房地产开发有限公司与夏铭对合同约定的购房款12000000元和已付购房款10508406元均无异议。虽然以此计算，夏铭欠付湖北冠诚房地产开发有限公司购房款1491594元，但根据双方的约定和合同的履行情况，本院认定下列款项应当从购房款中予以扣除：1、其中5000000元购房款，湖北冠诚房地产开发有限公司承诺向夏铭支付三个月的利息450000元并在购房款中予以扣减，该约定系双方当事人的意思自治，故应当从购房款中扣除该450000元；2、由夏铭向物业公司出具欠条，湖北冠诚房地产开发有限公司法定代表人同意在购房款扣除的50000元物业费，应予以抵扣；3、湖北冠诚房地产开发有限公司仅将向夏铭所借的七笔借款本金抵扣购房款，该七笔借款均约定利息，故夏铭主张每笔借款按月利率20‰，自借款之日起至2016年12月21日（实际取得第二、三层房屋产权登记之日后3个月内付款）的利息应在购房款中予以扣除，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。经审查，应扣除的七笔借款利息为185503.05元（2016年2月6日两笔借款355000元的利息73527.30元+2016年2月7日借款100000元的利息20646.58元+2016年5月13日借款200000元的利息28668.49元+2016年6月7日借款中本金50000元的利息6378.08元+2016年6月13日借款192000元的利息23734.36元+2016年7月6日借款300000元的利息32547.94元）；4、按照合同约定交付房屋的建筑面积不少于2600㎡，且约定湖北冠诚房地产开发有限公司应为夏铭办理案涉买卖房屋的房产证，夏铭在收到房产证之日起三个月内可在银行贷款，付清余下购房款5000000元。经查明，已经交付且夏铭已取得房产证的仅为第二、三层房屋，建筑面积共计2539.5㎡。湖北冠诚房地产开发有限公司在既未举证证明约定的底层一间商铺的面积已符合合同的约定，又未按约定先履行为夏铭办理及交付底层一间商铺房产证的义务，夏铭在湖北冠诚房地产开发有限公司履行办理并交付房产证之前可以拒绝该部分购房款。因此，该部分购房款（12000000元÷2600㎡）×（2600㎡-2539.5㎡）＝279230.49元，应从购房款中予以扣除。湖北冠诚房地产开发有限公司在按合同约定履行自己的义务后可另行主张权利。综上所述，截至目前，夏铭实际应向湖北冠诚房地产开发有限公司支付而未支付的购房款为526860.46元。夏铭主张应从购房款中抵扣湖北冠诚房地产开发有限公司法定代表人高永鹏做私房欠其水泥款8600元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。夏铭主张其交纳2016年7月-2018年12月的物业费共计152100元中的76050元应从购房款中予以扣除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于湖北冠诚房地产开发有限公司主张的逾期付款利息。按照房屋买卖协议约定，除首付款5000000元外，余下购房款在湖北冠诚房地产开发有限公司向夏铭交付符合约定的房屋及房产证可在银行贷款后，夏铭分期予以支付。由此约定可以看出，双方互负债务，并约定了先后履行顺序及付款条件。湖北冠诚房地产开发有限公司作为先履行的一方，未举证证明约定的付款条件已经成就，且湖北冠诚房地产开发有限公司履行合同不符合约定，夏铭作为后履行的一方有权拒绝其履行要求。因此，湖北冠诚房地产开发有限公司主张夏铭支付逾期付款利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于湖北冠诚房地产开发有限公司主张的违约金。湖北冠诚房地产开发有限公司在诉讼过程中增加要求夏铭支付违约金3000000元的诉讼请求，本院通知其在指定期限内补交案件受理费后，逾期既不预交案件受理费又未提出司法救助申请，依法应按撤诉处理，对其增加违约金的诉讼请求不予审理。四、关于湖北冠诚房地产开发有限公司主张的电梯增加费用。房屋买卖协议并未约定安装电梯至第三层，即使湖北冠诚房地产开发有限公司确已将电梯增加至第三层，但其提交的电梯费用收据显示的金额为218000元，无其他证据佐证，不能证实电梯增加部分的费用为80000元。故湖北冠诚房地产开发有限公司主张夏铭支付电梯增长费用80000元，证据不足，本院不予支持。关于夏铭的反诉请求。本院认为，湖北冠诚房地产开发有限公司履行合同不符合约定，存在迟延交房、未按约定交付公共停车位、未按约定办理并交付房产证等违约行为，依法应当承担违约责任。现就夏铭主张的违约金、返还房屋面积差额部分购房款及利息、2-3层精装修损失等反诉请求，依据查明的事实和法律规定，分别评述如下：一、关于夏铭主张的违约金。虽然合同约定如一方违约按总购房款的25％向守约方支付违约赔偿金，但约定的违约金过高，本院依法予以调整。结合合同履行情况、违约程度、可能导致的损失等综合因素，依法调整违约金按中国人民银行公布贷款基准利率4.35％的1.95倍，即年利率8.48％计算。合同约定交房时间为2015年8月30日，实际交房时间为2016年5月30日，故湖北冠诚房地产开发有限公司应向夏铭支付逾期交房违约金342457.23元[计算方式：2000000元×（8.48％÷365天）×2015年8月7日-2016年5月30日共计293天＝136144.65元＋3000000元×（8.48％÷365天）×2015年9月23日-2016年5月30日共计247天＝172155.61元＋960000元×（8.48％÷365天）×2015年12月28日-2016年5月30日共计152天＝33901.41元＋100000元×（8.48％÷365天）×2016年5月19日-2016年5月30日共计11天＝255.56元]。合同约定夏铭在收到房产证之日起三个月内付清余款，夏铭实际取得第二、三层房屋的有效房产证时间为2016年9月21日，其实际应付款时间为2016年12月21日前。2016年5月30日至2016年12月21日期间夏铭已支付且尚未计息部分的款项，湖北冠诚房地产开发有限公司应按上述标准赔偿夏铭的损失为52139.23元[870000元×（8.48％÷365天）×2016年6月13日-2016年12月21日共计188天＝37999.69元+441000元×（8.48％÷365天）×2016年8月21日-2016年12月21日共计120天＝12294.84元＋30000元×（8.48％÷365天）×2016年9月10日-2016年12月21日共计101天＝703.96元＋50000元×（8.48％÷365天）×2016年11月2日-2016年12月21日共计49天＝569.21元＋60000元×（8.48％÷365天）×2016年11月10日-2016年12月21日共计41天＝571.53元]。二、关于夏铭主张的返还房屋面积差额部分购房款及利息。因在湖北冠诚房地产开发有限公司主张的购房款中已经扣除房屋面积差额部分的购房款，且夏铭至今尚未付清购房款，故夏铭主张湖北冠诚房地产开发有限公司返还房屋面积差额部分购房款及利息共计414400元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于夏铭主张的2-3层房屋精装修损失。对房屋进行精装修系房屋所有权人自行处置自己物权的行为，且夏铭未提供证据证明其装修损失，故夏铭主张湖北冠诚房地产开发有限公司赔偿精装修损失300000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、夏铭于本判决生效之日起十日内向湖北冠诚房地产开发有限公司支付购房款526860.46元；二、湖北冠诚房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内向夏铭支付逾期交房违约金342457.23元，并赔偿夏铭损失52139.23元；三、驳回湖北冠诚房地产开发有限公司其他诉讼请求；四、驳回夏铭其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22614元，由夏铭负担9068元，湖北冠诚房地产开发有限公司负担13546元；反诉案件受理费25316元，由湖北冠诚房地产开发有限公司负担7218元，夏铭负担18098元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李学兵人民陪审员  陈 隆人民陪审员  游 兵二〇一九年八月二十六日书 记 员  李 贞