江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终3360号上诉人（原审原告）：常熟长阳建设工程有限公司，住所地常熟市长江西路虞山林场文化活动中心A楼302室。法定代表人：彭健，执行董事。委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婕，江苏圣益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟玉蕙口腔医院有限公司，住所地常熟市海虞北路5号华府世家。法定代表人：方玉柱，执行董事。委托诉讼代理人：汪梓晏，上海百悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建军，上海百悦律师事务所律师。原审被告：方玉柱。委托诉讼代理人：汪梓晏，上海百悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建军，上海百悦律师事务所律师。上诉人常熟长阳建设工程有限公司（以下简称长阳公司）因与被上诉人常熟玉蕙口腔医院有限公司（以下简称口腔医院）、原审被告方玉柱房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初13478号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长阳公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：涉案房屋租赁合同合法有效。房屋的性质属于商业用房，符合合同约定的用途及目的。本公司作为出租人不存在故意隐瞒或夸大相关事实情形。口腔医院主张解除合同不符合法律规定。口腔医院要求的消防申报所需要的文件资料并非是租赁合同约定的本公司义务。本公司已经告知可采取其他合理方式开展装修工作。同一建筑物内相似项目取得装修消防设计备案和装修竣工消防检查合格文书，证明可以通过正当合法途径取得装修消防设计备案，从而开展工程装修工作。房屋取得不动产权证后，使用房屋无需取得其他许可条件，更不能依据建筑法、消防法等规定阻却正当合法使用房屋，除非涉及装修改扩建等需另行办理施工许可和消防许可等文件。承租人为达到商业目的而需对房屋进行装修，由承租人自行承担责任，出租人不应成为装修行为的义务主体。口腔医院接收房屋时，同意按现状接收，表明对房屋固有瑕疵认可。房屋具有合法不动产权证，本公司不应承担建筑物瑕疵担保责任。口腔医院认为不能按其意图装修等理由只是商业目的实现的问题，与订立合同目的是两个层面问题。一审法院认定事实不清，适用法律错误。口腔医院二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉请求。方玉柱二审未发表意见。长阳公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认长阳公司和口腔医院之间2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除；2、判令口腔医院支付2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金25万元；3、判令口腔医院支付违约金50万元；4、判令确认长阳公司有权不予返还履约保证金10万元；5、判令口腔医院支付出租房屋闲置损失50万元；6、判令方玉柱对诉请2、3、4、5项下口腔医院所负债务承担连带责任；7、本案诉讼费由两原审被告承担。一审法院认定事实如下：2017年12月12日长阳公司作为出租方(甲方)与口腔医院作为承祖方(乙方)签订房屋租赁合同一份，合同载明：第一条：房屋基本情况：租赁房屋坐落于(原“天上人间”浴场西侧)，位于一层、二层局部房屋，房屋结构为框架结构，建筑面积约1970平方米……。第二条：房屋用途：该房屋用途为口腔诊所，除双方另有约定外，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变房屋用途，否则视作违约。第三条：租赁期限：自2018年1月1日起至2026年11月30日止，共107个月，甲方承诺延长乙方的房屋使用时间，自2026年12月1日至2027年3月31日，此期间免收房屋租金。第四条：租金及付款方式：房屋年租金为人民币壹佰万元整，每年分二期支付。合同签订之日，乙方向甲方一次性支付第一期房租金人民币伍拾万元整，双方约定先付房租金后使用房屋的原则，在每年的5月31日、11月30日作为下一期房屋租金的付款日期……。第五条：履约保证金：乙方承诺2017年12月20日前向甲方支付壹拾万元的履约保证金，该履约保证金由甲方保存，合同期满后，在乙方无违约行为的情况下返还乙方，但不计利息。第六条：房屋交付：1、甲方应于本合同签字生效之日起7日内，配合乙方将房屋按现状进行交付。乙方应予以接收，合同生效7日后，则视同乙方已完全按现状接收租赁区域。一层、二层沿街东南角之非出租区域的隔断，乙方须在合同生效三十天内按甲方要求进行砌墙分割，费用由乙方承担；2、甲方应建造满足租赁区域消防要求的室外设施设备，此消防工程由甲方建造并承担费用。程赁区内部消防设施设备由乙方自行建造并承担费用。……第十二条：合同解除条件：有下列情形之一，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约贡任：1、未经甲方书面同意擅自(分割)出租或转让的；2、乙方不交付或不按约定交付租金达壹个月以上的；3、乙方拖欠该付费用达伍万元以上，超过60天未缴付的；4、乙方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、乙方在出租房屋进行违法活动的；6、故意损坏租赁房屋的。第十三条：违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定：须向对方交纳当年租金50%的违约金。第十四条：担保责任：双方约定自然人方玉柱先生(身份证号码：)为承担本合同房屋租金及违约责任的担保人。担保期限为本合同履行期限届满两年……。长阳公司与口腔医院在合同上盖章，但担保方并无签字。房屋租赁合同签订后，租赁双方于2017年12月14日办理了租赁房屋交接手续，并签署交接单，口腔医院确认租赁房屋已接收，且房屋符合合同约定，房屋交接工作全部完成。2017年12月21日口腔医院向长阳公司支付了半年度租金50万元及履约保证金10万元。租赁房屋后，口腔医院为装修涉案房屋要求长阳公司提供消防设计、验收等所必需的相关材料，长阳公司于2018年5月向口腔医院提供了常熟市公安消防大队于2004年5月作出的熟公消[2004]审339号常熟市公安局建筑工程消防设计审核意见书（“关于同意国营常熟市虞山林场新建文化活动中心A段建筑工程消防设计的审核意见”）以及该大队于2004年6月作出的熟公消[2004]验385号常熟市公安局建筑工程消防验收意见书（“关于国营常熟虞山林场新建文化活动中心A段建筑工程消防验收合格的意见”）。上述熟公消[2004]验385号消防验收意见书验收意见如下：1、符合原设计和我大队建审意见的要求，在消防方面具有使用条件，同意投入使用；2、经此次验收合格工程，如使用性质变化或需改建、扩建、内装修应当向我大队申报。口腔医院据此申请消防许可。2018年5月3日，常熟市公安消防大队作出行政许可不予受理通知单，告知口腔医院申报的装修工程缺乏以下材料：原建筑变更商业未经消防设计备案和验收备案。2018年5月7日，口腔医院向长阳公司邮寄发出催告函，长阳公司于次日签收，催告函主要内容为：经过我司多次催告，贵司直到2018年5月3日才提供了2004年的建筑工程消防设计审核意见书和建筑工程消防验收意见书，但因为该房屋在2016年5月18日已经变更房屋性质为商业，导致此审核意见书和验收意见书无效，以至于我司被消防部门认定为不符合相关规定和要求，导致消防大队直接出具了不予受理通知单，导致我司无法取得消防验收相关许可，至今不能开展装修施工，其结果必然导致我司无法达到合同目的；贵司的行为已经给我司带来巨大损失，特此发函，请贵公司接函后在15日内向消防部门提供有效的建筑工程图消防设计审核和验收意见书，并取得该房屋的消防验收相关许可，否则贵司提供的租赁物不能用作“口腔门诊经营”的装修和使用，将导致根本违约，我司不仅有权解除合同，还将追究贵司的违约责任。2018年5月24日口腔医院委托上海百悦律师事务所向长阳公司邮寄发出律师函，长阳公司于2018年5月28日签收，该律师函主要内容为：贵司作为出租方出租的房屋应当保障承租人合法使用房屋的义务，符合消防机构的各项规定和要求，并有义务（或协助）向公安机关消防机构申请，并取得消防设计审核通过，而至今为止贵司尚未履行该义务；委托人曾于2018年5月7日致函贵司，贵司于2018年5月8日收到该函件，但至今不仅未向委托人提供任何有关许可，连派人出面积极协调也没有；因此，根据委托人的授权及相关法律的规定，致函贵司，由于贵司的违约行为，致使委托人租赁上述房屋的目的不能实现，贵司与委托人2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》自此函送达之日解除，并且定于5月31日上午10：00点整，贵司与委托人双方在该租赁房屋大门口办理房屋设施验收和交接手续。长阳公司接函后于2018年5月30日向口腔医院发出复函，回复内容为：一、我公司不同意解除合同，要求继续《房屋租赁合同》；二、我公司将承租的房屋转租给贵公司时已将房屋的所有情况实事求是地告知了贵公司，贵公司作为一家专业的医院应当知道开设“诊所、医院”的地点应当具备何种必要条件，而不是我公司必须知道有何种“规定和要求”。贵公司在与我公司洽谈租赁事宜时，我公司把出租地点的详细情况告知了贵公司，贵公司从未提出或告知我公司出租房屋是否需要具备这些条件，因为我公司并不清楚开设医院的地点必须具备何种特定条件，所以在与贵公司签订合同时在第六条房屋交付中特别约定了“将该房屋按现状进行交付”并对相关消防设备的建造和费用的承担做了明确的约定，所以贵公司提出解除房屋租赁合同的理由不能成立的；三、贵公司认为因我公司原因导致贵公司无法取得消防验收相关许可，我公司认为毫无道理，2016年出租地点房屋性质变更为商业服务，原“建筑工程消防设计审核意见书”及“建设工程消防验收意见书”失效，贵公司应当知道，所以贵我双方在签订合同时对消防方面的问题在房屋租赁合同第六条作了明确约定“租赁区内部消防设施设备由乙方自行建造并承担费用”，贵公司应当在向常熟市公安局消防大队申报装修工程时应当先申报对承租房屋消防设施改造，在获得消防验收意见书后再进行装饰，现贵公司在未进行第一步的情况下直接申报装修工程，常熟市消防大队不予受理完全在情理中。2018年9月6日，口腔医院将长阳公司诉至一审法院，要求：请求判令确认《房屋租赁合同》于2018年5月28日解除及请求判令口腔医院返还履约保证10万元，退还租金50万元，支付违约金50万元等。一审法院于2018年9月6日受理，案号为（2018）苏0581民初11253号。2018年9月16日长阳公司向口腔医院邮寄发出催款函，要求其于2018年9月22日之前交付2018年7月1日至12月31日的租金50万元，逾期长阳公司将根据房屋租赁合同之约定解除合同。2018年9月25日长阳公司向两原审被告邮寄发出公函，函告：1、我公司将于2018年9月30日与贵公司解除租赁合同，2、要求贵公司于2018年10月8日前到我公司办理房屋交接手续并将承租房屋恢复原状等，3、请贵公司将房租金付至2018年9月30日并按合同约定支付相应违约金，4、贵公司如对我公司的要求有异议，请在收到公函后的三天内将异议函告我公司，否则视为同意我公司的要求。另查明，涉案房屋为常熟市虞山尚湖旅游发展有限责任公司所有，该公司同意长阳公司将涉案房屋转租给口腔医院使用。再查明，在（2018）苏0581民初11253号一案的庭审过程中，本案口腔医院陈述，涉案房屋所有权人并非长阳公司，长阳公司是否有权出租该房屋以及房屋所有权人是否同意长阳公司转租该房屋，口腔医院均不知晓，当时因着急用房，长阳公司也拒绝提供房屋所有权证，故口腔医院承租时并未查实房屋所有权人。以上事实由房屋租赁合同、行政许可不予受理通知单、告知函、解除通知函、回函、催款函及公函、所有权证、当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，“应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。本案中，不动产转为商业用途必须办理消防设计审核和消防验收竣工备案，否则禁止使用，长阳公司虽提供了该不动产的所有权证，但并未提供相关证据证明在涉案房屋性质变更为商业用途后该房屋已进行了消防设计备案和消防验收竣工备案。因长阳公司未进行上述备案，消防部门对长阳公司申请的装修工程消防许可不予受理，导致长阳公司承租涉案房屋无法使用。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”故上述租赁物在性质变更为商业后因不具备建设工程的消防设计及消防验收备案手续且未在口腔医院要求的限期内提供相关备案材料导致租赁物无法使用，属于承租人可以行使解除权的情形。本案中，长阳公司与口腔医院签订合同时均明知涉案房屋出租用途为开设医院，但长阳公司并无证据证明在签订合同时其告知了口腔医院租赁物存在因租赁物违反法律强制规定不得使用的重大瑕疵或者口腔医院在订立合同时知晓上述瑕疵，因此，虽然长阳公司按照合同约定按现状交付了租赁物，但长阳公司对其提供的租赁物在法律上应负有的瑕疵担保责任仍不可免除，故长阳公司对于合同解除存有重大过错。口腔医院于2018年5月24日委托上海百悦律师事务所向长阳公司邮寄发出律师函，长阳公司于2018年5月28日签收，长阳公司虽对合同解除通知存有异议，但是直至10月25日才起诉，已经超过了三个月的异议期限，故一审法院确认双方之间的房屋租赁合同于2018年5月28日解除，长阳公司关于确认上述合同于2018年9月30日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。现长阳公司主张2018年7月1日至2018年9月30日的租金，因合同已解除，故对该租金主张，一审法院不予支持。长阳公司还以口腔医院未支付2018年7月1日至2018年9月30日的租金构成违约为由要求口腔医院支付违约金，一审法院认为，在合同解除后长阳公司无权要求支付后续的租金，故口腔医院的拒绝交纳租金行为并不构成违约，故对该主张一审法院不予支持。长阳公司还要求不予返还履约保证金，因口腔医院的拒绝交纳租金行为并不构成违约，且合同解除后长阳公司亦无权继续占有履约保证金，故长阳公司的该项主张一审法院亦不予支持。长阳公司还主张闲置损失，因本案并非因承租人的主动违约行为导致合同解除，而长阳公司在出租瑕疵租赁物后应该能预见到合同可能随时会因租赁物无法使用导致解除从而预先对租赁物作出其他安排以避免损失，因此，该损失并非必然发生，即使该损失确实发生亦是长阳公司作为出租方提供有瑕疵租赁物应自行承担的商业风险，故长阳公司主张闲置费损失没有依据，一审法院不予支持。长阳公司还主张方玉柱承担连带责任，因方玉柱并未在房屋租赁合同上签字，故长阳公司的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，长阳公司的诉讼请求均应予驳回。另外，口腔医院辩称本案应中止审理，没有依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十六条、二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，一审法院判决如下：驳回常熟长阳建设工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取8475元，由常熟长阳建设工程有限公司负担。二审查明的事实与一审相一致。二审中双方当事人未提交新证据。本院认为，出租人应当提供符合约定用途的租赁物。根据熟公消[2004]验385号消防验收意见书验收意见，如房屋使用性质变化或需改建、扩建、内装修应当向消防大队申报，可知，涉案房屋在性质变更为商业用途后，需进行消防设计备案和验收备案。涉案房屋性质变更为商业用途，长阳公司未能向口腔医院提供进行消防设计备案和验收备案资料，导致口腔医院向常熟市公安消防大队申请消防许可被拒。据此可以认定长阳公司向口腔医院提供的租赁物不符合约定用途。口腔医院有权要求解除涉案租赁合同。一审法院认定长阳公司收到口腔医院的解除合同通知后涉案租赁合同解除并无不当。口腔医院通知长阳公司在涉案租赁房屋大门口办理房屋设施验收和交接手续，长阳公司未予配合，长阳公司主张的2018年7月1日之后的租金损失，属于长阳公司的原因导致扩大的损失，一审法院未予支持合理。口腔医院要求解除涉案租赁合同理由正当，长阳公司认为口腔医院违约解除合同，要求口腔医院承担违约责任、支付闲置损失并不予返还履约保证金的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，长阳公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16950元，由长阳公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年八月七日书记员  毛莉莉