河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4357号上诉人（原审被告）：赵瑞敏，女，1968年7月19日出生，汉族，河南省新野县人，现住新野县。上诉人（原审被告）：固安县伯翔房地产经纪有限公司，住所地廊坊市固安县106国道西侧北关新村门店。法定代表人：徐立阳，总经理。委托代理人：李建伟，河北冠廷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵名扬，男，1965年2月9日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。被上诉人（原审原告）：张敏君，女，1963年10月2日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。二被上诉人委托代理人:郑立果、李默涵，河北天枢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马国敏，男，1967年11月6日出生，汉族，河南省新野县人，现住新野县。上诉人赵瑞敏、固安县伯翔房地产经纪有限公司（以下简称伯翔公司）因与被上诉人赵名扬、张敏君、马国敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初2923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵瑞敏上诉请求：发还重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审程序违法。本案不符合简易审理条件，不应适用简易程序审理；一审在另一被告马国敏未依法送达情况下，缺席开庭违法。二、上诉人赵瑞敏不是案涉房屋的权利人，不是房屋买卖合同的出卖人，不应当是本案合同纠纷的当事人。三、一审对赔偿金部分的判决违背不告不理原则，超出原告诉请。伯翔公司上诉请求：改判上诉人不承担连带赔偿229542.84元的责任。事实与理由：双方对房屋买卖一事均是自愿履行，双方没有去房管部门办理过户手续，也是其双方的过错，与上诉人无关。卖房人隐瞒其对外债务，房屋被保全查封一事，其应当承担一定责任，卖房人与他人的纠纷仅是金钱任务，并不涉及房屋本身，可见双方的房产在卖房人支付完欠款后，可以继续履行过户义务。上诉人一方对卖房人没有担保的义务，买卖双方自行交割房屋与上诉人无关。赵名扬、张敏君答辩称，一、赵瑞敏是案涉合同的当事人。本案《房屋买卖合同》签订时，赵瑞敏与马国敏系夫妻关系，案涉房屋属于夫妻共同财产，虽然登记在马国敏名下，但赵瑞敏与马国敏有共同处分权，且在合同甲方（出卖人）下签字，并收受被上诉人支付的50万元购房款，因此赵瑞敏是案涉合同的当事人，是案涉房屋的出卖方，是本案适格被告。上诉人称赵瑞敏是见证人没有任何依据，明显与事实不符。二、一审判决认定被上诉人已付款的数额符合事实。马国敏出具收据的60万元、10万元、2万元这三笔款没有银行转款手续，是因为这三笔款是按照马国敏的要求以现金支付的。当时马国敏称他欠别人钱，银行账户被冻结，因此要求被上诉人将购房款以现金形式支付。三、一审对赔偿金的判决没有超出诉请。本案合同虽然被认定无效，但是造成合同无效的是上诉人赵瑞敏及一审被告马国敏，这两人应当承担缔约过失责任，赔偿被上诉人的损失。本案《房屋买卖合同》第九条约定，如甲方违约导致合同不能履行，应向乙方支付已支付房款的100%作为违约金。被上诉人并没有按合同约定的违约金数额向上诉人主张，一审起诉仅主张了366809.74元违约金，这一数额是被上诉人根据上诉人的违约行为给其造成的实际损失计算得出的，不属于合同约定的惩罚性违约金，其目的是赔偿被上诉人的损失，与一审判决的赔偿金实质是相同的，只是说法不同。且一审判决上诉人赔偿损失229542.84元，没有超过被上诉人主张的数额，因此一审判决229542.84元的赔偿金并没有超出诉讼请求。四、一审判决上诉人固安县伯翔房地产经纪有限公司对被上诉人损失229542.84元承担连带赔偿责任并无不当。伯翔公司是本案《房屋买卖合同》的居间方，其作为房地产经纪公司，在提供居间服务时，有义务对房屋的基本情况进行谨慎审查，并将审查情况如实报告买受人。本案中，案涉房屋在2016年10月12日已被新野县人民法院裁定查封，查封裁定书及协助执行通知书已于2016年10月14日送达固安县住房保障和住房管理局。伯翔公司隐瞒该情况，对案涉房屋进行推广介绍，向被上诉人提供了该房屋没有权利瑕疵的虚假信息，在履行居间义务中存在重大过失，导致《房屋买卖合同》无法履行，给被上诉人造成了巨大损失。《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一审判决考虑到伯翔公司的重大过错，判令其承担连带赔偿责任具有充分的事实及法律依据。综上，请求合议庭驳回上诉人的上诉请求，维持原判。马国敏未参加诉讼进行答辩。赵名扬、张敏君向一审法院起诉请求：1、被告马国敏、赵瑞敏返还原告购房款112万元，并支付自起诉之日起到实际给付日的利息，固安县伯翔房地产经纪有限公司承担连带责任；2、被告马国敏、赵瑞敏支付违约金366809.74元，固安县伯翔房地产经纪有限公司对其中的282161.34元承担连带责任；3、被告伯翔房地产经纪有限公司返还原告佣金2万元及利息1929.86元。一审法院认定事实：2017年1月13日，经被告固安县伯翔房地产经纪有限公司提供中介服务，原告赵名扬、张敏君与被告马国敏、赵瑞敏签订了一份房屋买卖合同，合同中原告为乙方，被告马国敏、赵瑞敏为甲方，被告固安县伯翔房地产经纪有限公司为丙方。合同约定：甲方将位于固安县房屋出售给乙方，房屋建筑面积125.5平方米，总价款为208万元。付款方式：甲乙双方签订本合同，乙方向甲方支付房屋首付款150万元，签订合同当天乙方向甲方支付50万元，剩余首付款100万元于12日前一次性支付甲方，甲方出示收据。过户当日乙方将剩余尾款58万元一次性支付甲方；因甲乙双方基于丙方的媒介服务而订立本合同，丙方有权收取相应的居间报酬，乙方向丙方支付2万元作为佣金。在甲乙双方签订本合同当日乙方向甲方支付。本合同签订后，因甲方或者乙方原因致使合同未履行的，居间服务费不予退还，如因甲方原因致使本合同不能履行的，甲方除了承担本合同中约定的违约责任外还需赔偿乙方应支付此房屋同等金额的居间服务费；房屋交付：甲乙双方同意在具备可以居住使用条件下，甲方将该房屋交付给乙方；甲方的权利义务：甲方有查看乙方身份证件的权利，甲方有按合同的约定取得房款的权利，甲方有追究乙方违约责任的权利。甲方的义务，提供房屋相关资料是真实、完整、有效的，向乙方告知房屋真实状况包括但不限于出租、抵押、债务和其他瑕疵的义务，如期配合乙方进行产权转移登记的义务，在房屋交付乙方时保证本合同所列房屋附属设施和设备的完全和状况良好，在房屋交付乙方时保证缴清与房屋相关应有的甲方支付的各项费用；乙方的权利和义务：乙方的权利，乙方有查看与甲方相关的房屋所有权证、合同、票据和身份证件的权利，乙方对房屋的实际状况有知情权，乙方有追究甲方违约责任的权利。乙方的义务，乙方有提供真实、完整和有效的身份资料的义务，乙方有按合同约定支付房款及其支付费用的义务，乙方有如期配合甲方办理产权转移登记的义务。丙方的权利义务，1、为甲乙双方提供订立合同的媒介，为甲乙双方提供签约场所，见证甲乙双方房屋买卖合同。2、按期为甲乙双方提交相关资料，并及时向甲乙双方通报工作进展情况，协助甲乙双方办理房屋交易过户服务。在合同第一页甲方签字为马国敏、乙方签字为赵名扬，在合同最后一页甲方签字为马国敏和赵瑞敏并记明了身份证号码和电话号码，乙方签字为赵名扬和张敏君并记明了身份证号码和电话号码，固安县伯翔房地产经纪有限公司在丙方处盖章。合同签订后，原告赵名扬在2017年1月13日给付被告马国敏、赵瑞敏首付款50万元，在2017年1月21日给付马国敏房款60万元，在2017年2月12日给付马国敏房款10万元，在2017年4月1日给付马国敏房款2万元，在2017年4月26日通过银行转账给马国敏房款2万元。原告给付被告固安县伯翔房地产经纪有限公司佣金2万元。被告马国敏、赵瑞敏在2017年1月13日将房屋交付原告，原告随后对涉案房屋进行装修，原告主张支付装修费104118.5元并入住。涉案房屋房产证未办理完毕。另查明，新野泰兴典当有限公司就物权保护纠纷作为原告，在2017年向马国敏、赵瑞敏、赵名扬、张敏君向河南省新野县人民法院提起诉讼，新野县人民法院于2017年7月21日作出（2017）豫1329民初1798号民事判决书，判决一、被告马国敏、赵瑞敏与被告赵名扬、张敏君于2017年1月13日签订的房屋买卖合同无效。二、被告赵名扬、张敏君于本判决生效后搬出位于河北省固安县城永和路东侧孔雀新城20号楼2单元702室，将房屋返还给原告。三、被告马国敏从2017年4月5日起以自抵房款2341000元按中国人民银行同期贷款利息赔偿原告损失至判决生效之日止。判决生效后至被告搬出房屋之日的利息损失由四被告共同承担，此判决书已生效。从上述判决中认定的事实显示，由于马国敏在2014年11月18日、2015年9月24日分两次向原告（新野泰兴典当有限公司）借款共计110万元，后新野泰兴典当有限公司将其诉至河南新野法院并申请财产保全，河南新野法院于2016年10月12日作出了（2016）豫1329民初2640号财产保全民事裁定书，依法查封了河北省固安县城永和路东侧孔雀城20号楼2单元702室房屋一套。2016年11月26日，新野法院作出了（2016）豫1329民初2640号民事判决书，判决马国敏、袁艳华偿还原告（新野泰兴典当有限公司）借款本金110万元及利息、综合费用，对此判决马国敏未履行，原告（新野泰兴典当有限公司）在2017年1月4日申请执行，对涉案房屋新野县人民法院进行了评估，评估价为234.1万元。2017年4月5日，原告（新野泰兴典当有限公司）与被告马国敏协商用涉案房屋抵偿应履行款项197.92万元，剩余款项361800元原告（新野泰兴典当有限公司）返还被告马国敏。随后新野县人民法院作出（2016）豫1329执6号执行裁定，将涉案房屋按评估价抵偿给原告（新野泰兴典当有限公司）所有。2018年4月1日，通过司法途径原告赵名扬、张敏君将涉案房屋返还给新野泰兴典当有限公司，并承担了利息损失43500元。后赵瑞敏退还二原告房屋价款12万元。一审法院认为，原告赵名扬、张敏君与被告马国敏、赵瑞敏在2017年1月13日签订的房屋买卖合同被河南省新野法院（2017）豫1329民初1789号判决书确认无效，且该判决书已生效，因此该合同应按照无效合同的处理原则进行处理。现二原告已经将房屋退还，并实际产生了损失，二被告马国敏和赵瑞敏在向二原告出售涉案房屋时未说明涉案房屋被查封的事实，在此合同的履行过程中因与他人有债务关系将涉案房屋折抵他人的事实未及时告知二原告，也未采取任何补救措施，致使二原告签订此合同的目的不能实现，主观上有重大过错，应返还二原告已给付的房屋价款，并赔偿二原告因购房所造成的损失。被告固安县伯翔房地产经纪有限公司作为专业的房地产居间部门向二原告提供虚假信息，违反了合同中居间条款的约定，致使合同被确认无效而无法实现合同目的，损害了二原告的利益，应将收取的居间费予以退还，并对二原告造成的损失与二被告马国敏和赵瑞敏共同承担连带责任。二原告给付的房屋价款124万元，被告赵瑞敏已退还12万元，对剩余的112万元与马国敏应继续退还。二原告自给付房款至起诉日的利息损失117876.17元、2017年10月12日至2018年8月23日的租房损失16666.67元，为合理损失被告马国敏和赵瑞敏应予赔偿，二原告的装修损失一审法院酌情支持95000元。二原告在河南法律部门执行过程中造成的损失即赔偿泰兴公司的利息43500元，是由于自身原因所致不予支持。因合同被确认无效，原告请求被告给付违约金不符合法律规定，一审法院不予支持。被告赵瑞敏提出其不是合同主体，只是见证人，不承担合同责任，应由马国敏一人承担，赵瑞敏虽未在合同的第一页甲方（卖方）处签名，但在最后一页的甲方处签名、按印，并收取了二原告部分房屋价款，因此赵瑞敏和马国敏共同作为卖方的合同主体地位成立，其辨解意见不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马国敏、赵瑞敏退还原告赵名扬、张敏君房屋价款112万元。二、被告固安县伯翔房地产经纪有限公司退还原告赵名扬、张敏君居间费2万元及自2017年1月13日至给付之日的利息（利率按年利率6%计算）。三、被告马国敏、赵瑞敏赔偿原告赵名扬、张敏君利息损失117876.17元、租房损失16666.67元、装修损失95000元，共计229542.84元。四、被告固安县伯翔房地产经纪有限公司就被告马国敏、赵瑞敏赔偿原告赵名扬、张敏君损失229542.84元承担连带责任。五、驳回原告其他诉讼请求。以上一、二、三、四项于判决书生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18379元，减半收取9190元，由被告马国敏、赵瑞敏负担6190元，由被告固安县伯翔房地产经纪有限公司3000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与原审一致。本院认为，一、一审审判程序合法。经与一审主办法官核实，一审时是由被告马国敏的女儿提供的赵瑞敏和马国敏的送达地址确认书，一审法院按此地址送达符合法律规定，一审按照简易程序缺席审理也并不违法；二、《房屋买卖合同》上赵瑞敏以房屋出卖人的身份签字并收取了部分房款，故赵瑞敏也是本案房屋买卖合同纠纷的当事人，是适格的被告；三、马国敏出具收据的60万元、10万元、和2万元，均为现金，且被上诉人给出了合理的解释，故一审法院认定马国敏收到上述款项并无不当；四、一审判决上诉人赔偿损失229542.84元，没有超过被上诉人主张的违约金数额，而且违约金本身也有填补守约方损失的作用，因此一审判决229542.84元的赔偿金并没有超出诉讼请求；五、《房屋买卖合同》第三条专门规定了居间报酬的金额及付款方式，且一审时伯翔公司已经认可收到了20000元中介费，结合伯翔公司在《房屋买卖合同》上加盖印章的事实，足以认定伯翔公司系本案房屋买卖的居间方。伯翔公司作为专业的房产中介机构，未尽谨慎审查义务，向被上诉人提供了该房屋没有权利瑕疵的虚假信息，致使合同被确认无效而无法实现合同目的，损害了二被上诉人的利益，应当对于造成的二被上诉人的损失承担连带赔偿责任。综上，赵瑞敏、伯翔公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23122元，由上诉人赵瑞敏负担18379元，由上诉人固安县伯翔房地产经纪有限公司负担4743元。本判决为终审判决。审判长  王章水审判员  柴秋芬审判员  罗丕军二〇一九年八月十九日法官助理杜振辉书记员何欢