黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初1199号原告：李忠源，男，1989年9月29日出生，户籍所在地黑龙江省绥化市,现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：李士峰（李忠源父亲），男，1965年12月29日出生，户籍所在地黑龙江省绥化市，现住黑龙江省绥化市。委托诉讼代理人：汪吉芳（社区推荐），男，1945年9月15日出生，户籍所在地黑龙江省绥化市，现住黑龙江省绥化市。被告：朝阳海洋房地产开发有限公司，住所地辽宁省朝阳市双塔区珠江路二段30-1号。法定代表人：布海迪，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘铁民，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：葛军明，男，该公司法律顾问。第三人：张春雷，男，1978年9月3日出生，户籍所在地黑龙江省绥化市。委托诉讼代理人：张海林，黑龙江省铁力北方法律事务所法律工作者。原告李忠源与被告朝阳海洋房地产开发有限公司（以下简称海洋公司）、第三人张春雷房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月8日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李忠源的委托诉讼代理人李士峰、汪吉芳，被告海洋公司的委托诉讼代理人刘铁民、葛军明，第三人张春雷的委托诉讼代理人张海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李忠源向本院提出诉讼请求：1.请求判令海洋公司返还购房款359,225.90元；2.判令海洋公司支付违约金341,264.60元（359,225.90元×0.95）；3.海洋公司与张春雷承担连带责任（总标的700,490.50元）；4.海洋公司、张春雷承担诉讼费用。事实和理由：李忠源通过张春雷，用张春雷的债权转移的方式向海洋公司交付了全部购房款，购买坐落于铁力市智成御景小区11号楼5单元301室和16号楼32号车库，共计107.98平方米，总价款359,225.90元，但该房事先已被伊春市中级人民法院执行给他人，致使李忠源购房行为已成为不可能。根据房地产管理法的规定，张春雷在没有取得物权证照的情况下进行房屋买卖系法律禁止性规定，海洋公司向李忠源出售不可能实现买卖合同目的的房产，并收取了李忠源的购房款，存在欺诈行为，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，除返还购房款外，还应当赔偿购房款的一倍作为违约金，现李忠源要求海洋公司按购房款的95%支付违约金。故提出上述诉讼请求。海洋公司辩称：1.海洋公司不是李忠源购房合同的当事人，也不是本案的利害关系人和侵权人，与李忠源之间既无合同关系又无侵权行为，根据合同相对性原则，李忠源将海洋公司列为被告于法无据。案涉房屋系海洋公司支付给房忠平工程施工费的抵账房，房忠平将该房屋抵顶给实际施工人杜鹏，杜鹏又将该房屋抵顶给张春雷，张春雷将该房屋卖给李忠源。海洋公司的房抵账协议合法有效，且已经履行完毕。2.李忠源起诉所称的事实与本案实际不符。李忠源没有向海洋公司交付全部购房款，案涉房屋不是海洋公司出售的，而是海洋公司支付房忠平施工价款的抵账房，海洋公司没有对外销售案涉房屋，李忠源也没有向海洋公司买受房屋，更不存在向海洋公司交付了全部购房价款的事实。海洋公司以房抵顶工程款的行为在先，李忠源在张春雷处购买房屋的行为也在法院强制执行之前，海洋公司已经协助房忠平和张春雷将该房屋开具给李忠源，李忠源所称的“原告人购房行为已成为不可能”是不存在的。3.造成李忠源购买的房屋被法院强制执行的原因，在于黑龙江利智房地产开发有限公司（以下简称利智公司）故意侵权和李忠源怠于维权所致，与海洋公司无关。利智公司将其从海洋公司接收的标注为李忠源的房屋，故意提供给法院强制执行，是对李忠源购买的房屋权益的肆意侵犯，这是房屋被法院强制执行的根本原因，利智公司对其恶意侵权行为，依法应当承担赔偿责任。在法院强制执行期间，李忠源没有针对法院的强制执行依法提出执行异议、执行复议和执行异议之诉，是法院强制执行的重要原因。按照法律和相关司法解释的规定，李忠源的房屋具备阻却法院强制执行的法定事由，由于其怠于权利，导致房屋被法院强制执行，该责任应当由李忠源自负。4.海洋公司以抵账房的方式支付工程款不为法律所禁止，也不存在任何欺诈行为，且是合法有效的民事法律行为。5.案涉房屋已经交付给利智公司和铁力林业局，且在移交时，明确标为有主房屋。利智公司将海洋公司移交的有主房屋交付法院执行是恶意侵权行为，李忠源应向侵权人主张权利。综上，应当驳回李忠源对海洋公司的诉讼请求。张春雷述称，同意海洋公司的第三项和第五项答辩意见。李忠源起诉张春雷无事实和法律依据，其购买的房屋是由海洋公司开具的房屋购买发票，并且该房屋已经交付给李忠源，在法院执行过程中，李忠源并未积极行使执行异议、复议的权利，是李忠源自己的过错。因此，张春雷并没有过错，建议驳回对张春雷的诉讼请求。本案争议焦点：1.与李忠源形成房屋买卖合同关系的相对人是谁；2.本案房屋买卖合同购房款的真实金额是多少；3.海洋公司、张春雷应否承担本案民事责任；4.李忠源的各项诉请有无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人有争议的事实和证据分析如下：1.关于李忠源所举证据。海洋公司、张春雷对李忠源所举2015年7月7日海洋公司开具的购房收据2份，张春雷、崔红生为李忠源出具的证明（实为房屋买卖合同），辽宁省朝阳市双塔区人民法院（2017）辽1302执恢60号执行裁定书和本院（2017）黑0781执562号之一执行裁定书的真实性无异议，本院予以确认。2.关于海洋公司所举证据。李忠源、张春雷对海洋公司所举下列证据的真实性无异议，本院予以确认：铁力林业局铁林函（2012）19号关于智诚御景花园小区建设项目享受经济适用房棚户区改造相关政策函（复印件），铁力市人民政府铁政发（2012）140号关于铁力林业局智诚御景花园小区棚改建设项目的批复（复印件），铁力市林业局棚改办2014年6月24日委托书（复印件），海洋公司和利智公司于2013年7月3日签订的合作开发协议书（复印件），海洋公司和利智公司于2014年1月签订合作开发协议补充条款（复印件），海洋公司与房忠平签订的建设工程施工现场管理合同（复印件），海洋公司与张健签订的建筑工程施工现场管理合同（复印件），房忠平的书面证明（原件）、杜鹏的书面证明（原件），2016年9月23日利智公司与海洋公司解除合作开发协议及补充协议的协议书（复印件），2016年9月26日铁力林业局给海洋公司的承诺函（复印件），2016年9月26日海洋公司、利智公司和铁力林业局三方签署的智诚御景A区存房、顶账房（已开收据）三方交接手续说明（复印件），库存房明细及汇总表（复印件），智诚御景A区顶账房三方交接明细（复印件），库存房及顶账房在各楼位明细表（复印件），2016年9月30日黑龙江利智房地产开发有限公司给智诚御景A区购房客户的公开声明（复印件，与原件已核对）。李忠源对海洋公司所举购房收据2份（与李忠源所举收据正面内容一致，但背面有张春雷、张健签字，并标注有杜鹏工资字样）正面收据内容无异议，但对证据背面签字提出异议认为，不能证实是本人所签。本院认为，李忠源未提供反证证实，且张春雷的代理人当庭认可系张春雷的签字，故对该证据予以确认；李忠源对海洋公司与房忠平2014年7月18日签订的施工费抵房协议书（复印件）真实性提出异议，认为复印件不能作为证据使用。本院认为，海洋公司不能提供该证据原件与复印件进行核对，证据真实性无法判断，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铁力市智成御景花园小区项目系铁力市政府批给铁力林业局的棚户区改造项目，铁力林业局交由利智公司建设施工及办理楼房销售手续，而后利智公司又与海洋公司签订合作开发协议，合作建设该项目A区工程。海洋公司将该小区11号楼5单元301室和16号楼32号车库（南侧东数第11号）以抵顶工程款的方式抵账给房忠平，后经杜鹏抵账给本案第三人张春雷。2015年7月7日，张春雷将上述房屋卖给李忠源，李忠源以现金方式向张春雷支付了购房款230,000.00元，张春雷在海洋公司开具上述楼房收据2张交给李忠源，收据记载：交款单位为李忠源，收款方式为现金，收款事由分别为11号楼5单元301室84.26平方米×2,715.00元，金额228,765.90元，16号楼32号车库23.72平方米×5,500.00元，金额130,460.00元。2017年7月17日，本院因李丹与利智公司等民间借贷纠纷执行一案作出（2017）黑0781执562号之一执行裁定书，查封了案涉车库。2017年10月17日，辽宁省朝阳市双塔区人民法院因张乃瑜与利智公司等其它合同纠纷执行一案作出（2017）辽1302执恢60号执行裁定书，将案涉11号楼5单元301室抵偿给张乃瑜。另查明，案涉房屋始终没有交付给李忠源，案涉小区至今未验收。李忠源曾将崔红生列为第三人，后又撤回对其的起诉，本院予以准许。上为本案事实。本院认为，根据李忠源所举张春雷、崔红生为李忠源出具的证明（实为房屋买卖合同），海洋公司所举房忠平、杜鹏书面证明，再结合三方当事人的当庭陈述，足以认定与李忠源形成房屋买卖合同关系的合同相对人是张春雷，而非海洋公司。虽然案涉房屋几经抵账，但均未办理所有权移转登记，张春雷再行出售的行为属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，无权处分所订立的买卖合同属于有效合同，因此李忠源与张春雷之间的买卖合同应当认定为有效合同，双方当事人应当全面履行合同义务。李忠源已经支付了购房款，其已经履行了合同义务，但张春雷至今未向李忠源交付案涉房屋，现案涉房屋又被法院裁定查封或抵账给他人，况且涉案小区没有验收，在事实和法律上亦不能再行交付，李忠源也不能取得案涉房屋的所有权，张春雷的行为构成根本违约，李忠源主张解除合同、返还购房款，本院予以支持。但是，李忠源与张春雷之间的房屋买卖合同价款为230,000.00元，并非359,225.90元，超出部分本院不予支持。本案系自然人之间的房屋买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，故李忠源主张按照该解释的相关规定支付违约金本院不予支持。根据合同相对性原则，海洋公司不是本案房屋买卖合同的相对人，该公司亦未收取李忠源购房款，依法不应承担本案民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、张春雷于本判决生效后三日内一次性返还李忠源购房款230,000.00元；二、驳回李忠源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,805.00元，减半收取计5,402.50元，由张春雷负担1,774.00元，李忠源负担3,628.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  邓宝海二〇一九年八月十四日书记员  姚 娟