哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初546号原告：哈尔滨保利物业酒店管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路93号保利科技大厦1002室。法定代表人：张松，男,该公司总经理。委托诉讼代理人：肖彦霞,女,该公司职工。委托诉讼代理人：周乃丽,女,该公司职工。被告：王晓宁，女，1976年5月1日出生，个体经营者，住哈尔滨市道里区（户籍地哈尔滨市南岗区）。原告哈尔滨保利物业酒店管理有限责任公司与被告王晓宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月12日受理后，于2019年5月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人肖彦霞、周乃丽，被告王晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告交纳物业费12942.3元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自立案之日起至付清该款项之日止的利息；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系被告居住的保利水韵长滩小区的物业服务公司。原告自2012年10月31日与开发商黑龙江保利澳娱房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由原告为园区提供物业服务至今。被告居住的4-2-303房面积为115.47平方米，其每年应交纳物业服务费为1.6元/平方米，电梯费为每月29元，年缴费2565元。自2013年12月15日至今，被告一直拖欠服务费，原告多次要求被告交纳物业费，被告一直拒绝履行，故原告诉至法院。被告答辩称：被告承认一直未支付原告物业费，但并非无故拖欠。1、原告不作为。被告房屋装修高档，准备交由父母居住。装修后被告房屋水淹导致装修损毁。原告派人到现场拍照记录形成报告存入档案，但对赔偿事宜一拖再拖。后原告称档案丢失，赔偿事宜一直搁置至今；2、2013年1月20日房屋装修完毕并验收合格后，装修保证金的收据已由原告的管家收回，并称冲抵下一年度物业费用；3、原告所诉的物业费中不应包含电梯费。被告居住的小区乘坐电梯需要办理门卡并定期升级。因被告未交纳物业费，原告未为被告办理门卡升级，导致被告房屋实际使用人被告的父母无法使用电梯，因年迈无法爬楼梯只好搬离此处。2018年10月，原告起诉后自知服务不到位，主动联系被告母亲提出为其升级门卡。综上，被告并非无故拖欠物业公司物业费。原告公司为证明其主张的事实成立，向法院举示以下证据：证据1、2018年1月29日、2012年10月31日签订的保利·水韵长滩高层前期物业服务合同各一份（质证原件，收取复印件），拟证明:原告具有诉讼主体资格。经质证，被告对该证据真实性有异议，因其不是合同签订方，无法知道该合同是否真实存在。证据2、业主身份证复印件、业主资料登记卡及进户通知单各一份（质证原件，收取复印件），拟证明：被告的主体身份符合，其为该小区业主。经质证，被告对该证据无异议。证据3、2012年12月1日，保利·水韵长滩观澜前期物业服务协议（质证原件，收取复印件）一份，拟证明：原告与被告的双方权利义务关系及物业费的收取标准。经质证，被告对该证据无异议。证据4、原告自制的费用明细一份，拟证明：被告欠原告物业费12942.3元。经质证，被告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。被告拖欠的物业费中不应包括电梯费。因该小区乘坐电梯是有门禁的，原告并未为被告办理门禁卡，因而被告一直未享受过电梯服务。在2013年初被告要向原告退装修押金2000元，收据已被管家拿走，但在该份证据中未体现已将该2000元抵扣物业费。同时2013年潘经理和王经理承诺由于403室跑水导致被告房屋被淹造成损失8543元，物业费抵扣也未体现。证据5、原告自制的催费工作记录、挂号信（质证原件，收取复印件）一份，拟证明：原告多次向被告催缴物业费。经质证，被告对该证据真实性有异议，被告未收到过挂号信，对催费记录中的电话号码也有异议，该电话被告早已不使用，但在工作记录中仍体现原来的电话号。对现场催费的方式也有异议，被告从未当场遇到过催费人员。被告为证实其主张向本院举示2013年被告打给原告潘经理与王经理的报告一份，拟证明：由于原告的原因，403室卫生间下水主管道内全部是石头，导致被告家里被淹，造成损失8543元，因此抵扣了物业费8543元。经质证，原告对该证据真实性无异议，对关联性有异议。根据被告描述，被告的损失由楼上用户使用不当造成下水堵塞，原告并非侵权责任人，且原告履行合同义务及时清理堵塞异物，不构成原告向被告赔偿的理由。该证据仅是被告的申请，原告并未作出相应的承诺。经审查，对被告无异议的原告所举示的证据2、3，本院予以确认并在卷佐证。对被告有争议的证据，本院认定如下：对原告举示的证据1，因该证据为书证原件，证据来源合法，且其待证事实与原告举示的证据3能够相互印证，故本院对该组证据予以采信；对原告举示的证据4，被告对其抗辩理由未举证加以证明，故本院对被告的抗辩理由不予采信；对原告举示的证据5，该组证据中的国内挂号信函收据、催款通知单、物业费催缴记录表内容均能够证实，原告已向被告书面催缴物业费。被告的抗辩理由本院不予采信。对被告举示的证据，因该证据内容系被告在其房屋因外因造成损害结果后向原告以书面形式主张权利，其性质为言词证据。证据无法证明原告向其承诺赔偿被告损失抵扣物业费，且未有其他证据进行佐证，故本院对被告该证据的证明问题不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《保利·水韵长滩观澜前期物业管理服务协议》。协议约定，物业管理服务内容包括原告提供房屋公用设施设备（含电梯）及其运行的维护和管理服务；原告收取的物业费包括物业管理费[高层住宅：1.60元/月·平方米（建筑面积）]、地上、下停车位服务费、电梯费（按照哈尔滨市物价部门电梯收费价格执行）；协议同时约定，乙方在办理入住手续时，首期预付一年的物业管理服务费。物业服务费为预付，每年交纳一次，但未约定每年交纳物业费的具体时间。但约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应交纳年物业服务费的3‰的比例标准向物业服务企业支付违约金。对逾期不交者，甲方有权采取任何措施追缴，包括依法提起诉讼，并由乙方承担因拖欠管理费而发生利息及有关追偿费用（包括但不限于案件受理费、执行费用、交通费和律师费等）”同日被告签订的《进户通知单》中确定，被告购买房屋位于保利水韵长滩2号地二期4栋2单元3层303号，建筑面积为115.47平方米。自2013年12月15日至2018年12月31日，被告未依约向原告支付物业管理费用。本院认为：被告作为业主与原告签订的物业服务协议，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，合同的双方当事人应认真履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，被告行使了享有原告依约提供的物业服务的权利，其理应依约如期履行合同项下的义务，向原告支付物业服务价款。故被告应依约向原告支付拖欠的物业费。关于原告诉请中物业费数额的问题。本案中，被告在该小区购买的房产为高层住宅，物业费用包括物业管理费及电梯费。该房屋的建筑面积为115.47平方米，合同约定的收费标准为1.60元/月·平方米（建筑面积），故被告每年应支付物业费2217.024元/年[1.60元/月·平方米（建筑面积）×115.47平方米×12个月]，自2013年12月15日至2018年12月31日，被告应支付物业费11085.12元（2217.024元/年×5年）。关于电梯费的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案中，双方约定维护电梯正常运行系原告提供的物业服务内容之一，被告主张因其未交纳物业费导致原告未将其电梯卡升级，进而未享受到电梯服务拒绝交纳电梯费的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。根据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十六条“与住宅配套建设实用的电梯服务费包括基础费用和运行电费，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅电梯收费指导标准》确定”的规定，原告依约要求被告按照29元/月的标准向其支付电梯费应予支持。故被告自2013年12月15日至2018年12月31日，王晓宁应支付电梯费1740元（29元/月×12月/年×5年）。关于原告诉请要求被告支付逾期利息的问题，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间”的规定，本案中原、被告未对支付物业费的具体时间予以明确约定，但原告在起诉前多次以挂号信、拨打被告在业主资料登记卡留有的联系电话、上门催费的方式向被告催要物业费，已为被告履行付款义务留有必要的准备时间。故保利物业公司诉求中以起诉立案之日（本案于2018年5月17日在哈尔滨市松北区人民法院立案受理，后移送至本院）为逾期付款利息的起算时间属法律允许范围内，本院予以支持。且其诉求中对逾期付款利息的计算标准属法定及约定的范围内，故本院对该部分诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告王晓宁于本判决生效之日起立即支付原告哈尔滨保利物业公司物业管理有限公司物业费12825.12元（物业管理费11085.12＋电梯费1740元）；被告王晓宁于本判决生效之日起立即给付原告哈尔滨保利物业公司物业管理有限公司逾期付款利息（以物业费12825.12元为基数，自2018年5月17日起至物业费实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元（原告哈尔滨保利物业公司物业管理有限公司已预交124元），其中被告王晓宁负担121元，原告哈尔滨保利物业公司物业管理有限公司负担3元。公告费260元，由被告王晓宁负担，与上款一并给付原告哈尔滨保利物业公司物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  华 夏人民陪审员  刘晓晖人民陪审员  崔文芝二〇一九年八月八日法官助理王晓囡书记员潘小吉