云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0126民初1121号原告：昆明誉升物业服务有限公司，住所：云南省昆明市滇池度假区银海山水间1组团3单元4层402号。统一社会信用代码：91530111MA6K7GDHXW。法定代表人：尹正琴。委托诉讼代理人：童金辉，男，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：郭璇，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。被告：程丽华，女，1969年11月20日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原告昆明誉升物业服务有限公司(以下简称：“誉升物业公司”)与被告程丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告誉升物业公司的委托诉讼代理人童金辉、郭璇，被告程丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告誉升物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付物业管理费、垃圾清运费、二次加压费共计1574.00元及滞纳金1558.70元（时间为2018年6月1日至2019年4月30日，按照日3‰计算）。2.本案律师代理费、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与石林县巴江温泉壹号小区业主委员会于2018年1月5日签订了《物业服务合同》，约定由原告为巴江温泉壹号小区提供物业服务。合同签订后，原告按照约定积极提供了物业服务，但被告一直未支付相应物业费。双方合同中约定被告如不按时缴纳相关费用，则按应缴金额每日3‰收取滞纳金，并由败诉方承担律师费用。目前被告拖欠的2018年1月5日至2019年1月4日物业管理费1334.00元、垃圾清运费120.00元、二次加压费120.00元、滞纳金1558.70元，共计3132.70元。原告经过多次通知并致律师函但被告一直拒付相应费用。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请予支持。被告程丽华答辩称：1.2018年的物业费还没有交是事实，因为从2013年接房至今开发商还没有帮我办理房屋产权登记；2.我的房屋装修好到现在都还没有住过，不可能产生二次加压费；3.我不清楚小区新成立的业主委员会，我只认识之前的物业公司，我对原告主张的物业管理费的计算方式不清楚；4.我愿意缴纳物业费，但不愿承担滞纳金。庭审中，原告誉升物业公司围绕其诉讼请求举证如下：1.原告营业执照复印件。欲证实原告主体信息。2.《石林安诚商务管理有限公司关于退出巴江明珠岭城小区住宅物业管理通告》、《物业管理服务合同》。欲证实原物业服务公司于2017年12月31日退出，并发布了通告；2018年1月3日，原告与石林县巴江温泉壹号小区业主委员会签订了物业服务合同，对相关权利义务进行了约定。3.原告为被告提供物业服务的相应记录。欲证实原告依法、依约为被告提供了安保、保洁、维修等物业服务的事实。4.《民事委托合同》、《发票》。欲证实原告与云南民定律师事务所签订了委托合同，律师费为1000.00元，并开具了发票。5.2019年3月21日《关于巴江温泉壹号小区公共维修书面报告》、八张小区电梯特种设备使用标志。欲证实对小区单元门上方玻璃顶维修问题原告方已经向相关部门进行报告，但是目前尚未得到回复；小区电梯已按规定年检。6.业主委员会成立备案表。欲证实案涉小区于2017年12月26日经相关部门备案登记，依法成立了业主委员会。被告质证后对原告提交的第1组证据的真实性、合法性及关联性予以认可；对第2组证据《石林安诚商务管理有限公司关于退出巴江明珠岭城小区住宅物业管理通告》和《物业管理服务合同》的三性均不予认可，我对这些情况不清楚，之前也没有见过；对第3组证据三性不予认可，原告方提供的相关材料庭审时我才见到，不清楚原告方是否实际提供了物业服务；对第4组证据的三性不予认可，律师费不应该由被告支付；对第5、6组证据的三性不予认可，我对这些情况并不知晓。被告程丽华向本院提交了商品房购销合同1份、接房通知书2份、收据3份、发票1张。欲证实2013年11月11日被告与云南天景旅游文化产业集团有限公司签订《商品房购销合同》购买案涉房屋以及被告接房和缴纳水、电费、办理装修出入证等情况。原告质证后对该组证据真实性、合法性予以认可，但是不认可关联性及举证目的，因为原告方是于2018年1月3日才进驻巴江温泉壹号小区，被告提交证据均发生在原告进驻该小区之前。本院对双方无异议的原告提交的第1组的真实性予以确认并在卷佐证。对其余证据及事实，本院依法认定如下：1.原告提交的第2组证据，《石林安诚商务管理有限公司关于退出巴江明珠岭城小区住宅物业管理通告》证实了巴江温泉壹号小区2018年1月3日之前提供物业服务的物业管理公司服务时间于2017年12月31日届满，于2018年1月1日退出了该小区的物业管理；《物业管理服务合同》是经登记备案依法成立的巴江温泉壹号小区业主委员会与原告签订的合法有效的物业管理合同，对该小区全体业主具有约束力，本院予以确认；第3组证据虽系原告单方提交的工作记录，但上面有相关工作人员的签名，且与双方合同约定及另案当事人在庭审中陈述的原告公司提供的服务范围吻合，本院对此予以确认；原告方第4组证据内容真实，来源合法，本院对真实性、合法性予以采信，对关联性本院将在后文进行认定和评述。2.被告提交的商品房购销合同、接房通知书、缴纳水电费的收据及发票，能证实被告是案涉房屋的管理使用人，是本案适格的主体，对该证据本院予以采信。对上述证据是否能证实双方举证目的，本院将结合案件事实进行综合认定。经审理，本院确认以下法律事实：被告程丽华系石林县巴江温泉壹号小区A-1-1604号房屋的购买人及管理使用权人；该房屋目前尚未办理房屋产权证。2018年1月3日，原告（乙方）与石林县巴江温泉壹号小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：该小区业主委员会选聘原告对小区提供物业管理服务，物业服务期间为2年；服务包括以下内容：本住宅区内物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施及其运行的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，安防管理服务等；甲方应在每年6月1日前向乙方缴交当年的管理服务费及用于管理上的一切费用，如不能按时交纳，则每拖延一天的滞纳金按应缴金额每日3‰计算收取滞纳金，并由甲方承担由此引起的一切法律后果；同时，双方在物业服务费用部分约定，物业服务费缴纳，业主（产权人）或物业使用人应于每年期限5日前缴清当年物业服务费，如果3个月仍未缴清当年物业服务管理费的，对逾期未缴纳物业服务费的业主，每逾期一日，乙方将按欠费总额的3‰（千分之三）向欠费业主收取违约金；物业服务费及其他费按以下标准执行：1.住宅物业费按照房屋建筑面积1.2元/平方米·月计算；2.商业物业服务费按照房屋建筑面2.5元/平方米·月计算；3.二次供水设施维护费：10元/户/月；4.生活垃圾清运费：10元/户/月；……7.空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取；物业服务费从交房之日起计收。原告于签订合同当天进驻案涉小区提供物业服务管理，被告以原告管理服务未达到要求为由至今未支付案涉房屋2018年1月5日至2019年1月4日期间的物业服务费。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”案涉的巴江温泉壹号小区业主会员会经登记备案依法成立，其与原告签订的《物业管理服务合同》属合法有效协议。被告程丽华作为案涉房屋购买人及管理使用人，该物业服务合同对其具有约束力。被告辩称案涉房屋没有居住过，但因被告已经办理接房手续，原告也提供了相应的物业服务，被告程丽华应当按照法律规定及合同约定履行交纳物业服务费用的义务，被告认为自己没在案涉房屋居住故不交纳物业费的辩解不符合物业合同相关约定。故对原告要求被告支付物业服务费的主张本院予以支持。关于物业管理服务费的数额，根据《物业管理服务合同》约定：“住宅物业费按照房屋建筑面积1.2元/平方米/月计算”的标准及房屋面积为92.67平方米均无异议，故本案被告欠交物业费用计算为：物业服务费1334.45元（1.2元/平方米/月×92.67平方米×12月）；二次供水设施维护费（二次加压费）：120元（10元/户/月×12月）；生活垃圾清运费：120元（10元/户/月×12月），三项合计1574.45元，原告主张1574.00元未超出被告应承担的范围，本院予以支持。对原告主张的违约金，因被告自2018年1月3日起享受了物业服务，却至今拒不交纳物业服务费的行为违反法律规定及双方约定，已构成违约，依法、依约均应承担违约责任。但原告主张的违约金过高，本院结合本案双方物业服务合同的履行情况及被告方过错等，酌定违约金为被告欠交费用总金额的10%。对原告主张的律师代理费，因该费用不属物业服务费的范畴，且不是原告主张权利的必然开支，业主委员会代替业主表示愿意承担该费用法律依据不充分，有加重业主责任之嫌，本院对原告提出的此项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告程丽华于本判决生效之日起十日内向原告昆明誉升物业服务有限公司支付巴江温泉壹号小区A-1-1604号房屋2018年1月5日至2019年1月4日期间的物业管理服务费、垃圾清运费及二次加压费合计1574.00元，并向原告支付该欠费金额10%的违约金，计157.40元，两项合计1731.40元。二、驳回原告昆明誉升物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告程丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一九年八月二十三日书记员  王斌磊