文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终1401号上诉人（原审被告）：冉小平，男，1979年7月12日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：李名，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贵林，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：利川市宏基物业管理有限公司，住所地利川市清源路28号。法定代表人：扶山青，总经理。委托诉讼代理人：向贵昭，男，公司职员。委托诉讼代理人：黄欢，湖北利佳律师事务所律师。上诉人冉小平因与被上诉人利川市宏基物业管理有限公司（以下简称宏基物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冉小平上诉请求：撤销一审判决，改判冉小平向宏基物业支付物业费2467.56元〔（4356-121.7×2）×60%〕。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。宏基物业在履行物业服务合同时存在瑕疵，故冉小平有权在支付物业费对价时予以折减。根据一审相关照片等证据显示，宏基物业存在大量的瑕疵履行、越权、不作为等多种违约行为，该违约事实在一审判决文书中已经确认，但一审法院却以冉小平未提交证据要求宏基物业限期整改或给冉小平造成实际损失的证据为由，驳回了冉小平要求折减物业费的请求，但冉小平等近两百名业主拒交物业费的行为很明显的反驳了宏基物业述称业主未明确要求宏基物业限期整改的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十条的规定，尽管冉小平与宏基物业之间未约定具体的违约责任，但宏基物业仍应对其违约行为承担相应责任，故二审法院应对冉小平上诉主张物业费折减60%的请求予以支持；2.一审判决适用法律错误。物业费的欠交时间起算点应当自宏基物业起诉之日起往前推算三年，三年之前欠交的物业费宏基物业丧失胜诉权。根据《前期物业服务合同》约定及宏基物业在一审庭审时陈述可知，物业费系每月一交，冉小平与宏基物业之间在《前期物业服务合同》到期之后成立的是事实合同关系及不定期服务合同关系。冉小平与宏基物业之间成立的都是相互独立的合同，诉讼时效并不能因其他合同的履行而导致中断，根据现有证据可知宏基物业在2019年2月25日之前并未对冉小平进行过催收，故冉小平不应再行支付在此时间节点往前计算超过三年的物业费。宏基物业辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，无需对冉小平欠交物业费进行折减。冉小平认为一审法院适用法律错误，宏基物业在履行合同的过程中存在履行瑕疵，其有权在支付对价时予以折减，但是根据《“香山甲第”前期物业服务合同》约定，宏基物业与冉小平之间没有约定具体的违约责任，仅对承担违约责任的条件做出了明确约定。在一审庭审中，冉小平陈述宏基物业的服务存在瑕疵，但未举证证明该行为给其造成了实际损失及要求宏基物业进行整改，故冉小平要求在支付对价时予以折减的行为于法无据，不应得到支持；2.一审判决适用法律正确，宏基物业要求补交欠交物业费的诉请未过诉讼时效。合同双方在合同中未约定物业费的具体交纳时间，故宏基物业可以随时向冉小平主张权利，且宏基物业向冉小平提供的物业服务具有持续性，物业服务费的履行期限也一直在继续，诉讼时效的起算时间应当以自身停止服务即宏基物业搬离案涉小区时开始计算，故一审法院认定宏基物业要求补交全部物业费的诉请未过诉讼时效。宏基物业向一审法院起诉请求：1.判令冉小平支付自欠缴之日起至2018年12月31日的物业服务费4752元，并自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费直至缴清时止；2.判令冉小平承担本案受理费。一审法院认定事实：2013年9月9日，宏基物业（乙方）与恩施州宏基实业有限公司（甲方）签订了《香山甲第小区前期物业管理合同》，合同约定甲方将香山甲第小区委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同，并承担相应的责任。另合同还详细约定了乙方管理事项、管理期限为从2013年12月1日起至2015年12月1日止、物业收费标准、违约责任等内容。此后，冉小平购买了利川市“香山甲第”小区3栋2006号房屋，该房屋建筑面积为110㎡。在冉小平的业主手册上，冉小平与宏基物业于2014年5月19日也签订了《“香山甲第”小区前期物业管理合同》（主要事项与宏基物业和与恩施州宏基物业有限公司签订了合同一致），其中管理事项约定为：共用部位的维修、养护和管理；共用设备设施的维修、养护和运行管理；共用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；公共环境卫及业主生活垃圾收集清运；维护小区内的交通秩序、公共秩序，实行门岗值班；管理物业开发商移交的物业相关图纸，业主档案和物业相关合同……等内容。委托管理期限约定为两年，自2013年12月1日起至2015年11月30日止。物业管理费用事项约定为：住宅按建筑面积1.2元/月/m2标准计算；二次供水业主自来水费按二次供水运行成本核算均价标准和实际用量收取；共用部位照明电费按实际用量金额由业主均摊；物业费计费初始时间为2013年12月1日；拖延拒交物业费，则物业管理方有权采取相关措施进行催缴…内容。违约责任约定为：物业管理方违反合同，未履行物业服务项目，业主方有权要求物业管理方限期整改，逾期未改正给业主方造成损失的，物业管理方应承担相关法律责任；物业管理方擅自提高物业相关费用，业主有权要求返还多收费用；业主违反合同，不按时交纳合同约定费用，物业管理方有权通过各种合法方式催交…内容。在对物业管理方的权利义务中约定了物业管理方在有利于业主生活、工作的基础上，可以在管理区域内实行多种经营，但需经业主委员会同意…内容。合同签订后，冉小平给宏基物业支付了2014年1月1日至2015年12月30日的物业服务费。2015年11月30日《“香山甲第”小区前期物业管理合同》到期后，因冉小平及“香山甲第”小区的所有业主并没有组织成立业主委员会，故冉小平也没有与宏基物业解除原《“香山甲第”小区前期物业管理合同》。但宏基物业至今一直按照原合同约定在持续给冉小平及小区业主提供物业服务。冉小平也一直在给宏基物业交纳二次供水水费和享受宏基物业提供的其他物业服务。从2016年1月1日至2018年12月31日，冉小平共计应给宏基物业交纳物业服务费4752元，经宏基物业催收，冉小平以与宏基物业的物业服务合同到期且宏基物业的物业服务有瑕疵等理由拒绝支付。宏基物业遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。宏基物业、冉小平之间签订的《“香山甲第”小区前期物业管理合同》对双方均具有约束力。宏基物业按照合同提供了物业管理服务，冉小平应当根据按照合同交纳物业服务费用。冉小平辩称从宏基物业起诉或发送律师函催告之日往前推算三年，三年之前欠交的物业费宏基物业丧失胜诉权。因宏基物业、冉小平在合同中并没有明确约定物业费具体缴纳时间，故宏基物业可以根据自己的需要随时向冉小平主张权利，且冉小平拖欠物业费是持续性的行为，宏基物业并没有放弃主张权利，故对冉小平该项抗辩理由不予支持；冉小平辩称与宏基物业签订的合同于2015年11月30日到期，与宏基物业不再存在合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因宏基物业、冉小平的合同到期后，冉小平及小区各业主并没有成立业主委员会与宏基物业解除合同，而宏基物业至今仍然持续在为小区业主提供物业管理服务，冉小平及所有业主也继续按前合同在给宏基物业交纳二次供水水费和享受宏基物业提供的其他物业服务。故宏基物业、冉小平之间存在事实上的物业服务合同关系，冉小平应当给宏基物业交纳物业费；冉小平辩称因为受到宏基物业的阻碍导致未成立业主委员会的理由不充分，不予支持；冉小平辩称宏基物业提供的物业管理服务存在违约、失职、越权、侵权行为，要求折抵物业费，因宏基物业、冉小平双方对宏基物业方未履行物业服务项目的约定是“甲方（业主方）有权要求乙方（物业管理方）限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相关法律责任”，虽冉小平提交了部分照片说明宏基物业的服务具有瑕疵，但冉小平并未提交要求宏基物业限期整改和给冉小平造成损失的证据，故冉小平要求折抵物业费的理由不充分，不予支持；冉小平辩称要求宏基物业收取的广告费、停车费等收益折抵部分物业费，因冉小平无证据证明且宏基物业、冉小平所签订的合同对此也无明确约定，故该辩称意见，不予支持；宏基物业所举证据能够证明宏基物业、冉小平自签订合同以来，一直在为冉小平提供物业管理服务，冉小平作为小区业主享受了物业服务而未支付物业服务费，构成违约。自2016年1月1日至2018年12月31日，冉小平应付宏基物业费4752元，宏基物业要求冉小平及时支付的诉讼请求，应予支持；但按宏基物业、冉小平的约定，冉小平实际接房时间为2014年5月19日，接房之前所收的物业费应按照半价收取，但冉小平2014年1月1日至2014年5月19日的物业服务费仍然是按照全价交纳的，多交纳396元应予折抵。宏基物业要求冉小平自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费直至缴清时止的诉讼请求，因宏基物业、冉小平在合同中只约定了催交方式，并没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对宏基物业的该项请求，不予支持。综上，判决：一、冉小平于判决生效之日起五日内向利川市宏基物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4356元；二、驳回利川市宏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由冉小平负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉小区的物业服务是指宏基物业在一定的时间及空间内向特定对象即冉小平等业主提供合同约定的物业服务，并由冉小平等业主向宏基物业支付服务对价的合同关系。冉小平提交的照片仅能证明在特定时间点内该小区环境卫生及安全状况不够完善，不足以证明在一定时间段内宏基物业的物业服务行为不符合约定或未达到相应的物业服务标准，对此，冉小平应当承担举证不力的法律后果。在宏基物业已经履行了相应的物业服务的情形下，冉小平应依约交纳相应的物业服务管理费，故本院对冉小平主张在支付物业服务费时应予折减的主张不予支持。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。前期物业服务合同期满后，案涉小区未依法成立业主委员会与宏基物业达成新的物业服务合同，也未经过小区专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且总人数占全体业主过半数的业主对宏基物业的服务提出异议，宏基物业继续在为案涉小区的业主即冉小平等人提供物业服务，该小区业主亦一直在接受宏基物业提供的物业服务，双方的权利义务处于正常的延续状态之中，而物业服务合同作为一种继续性合同，业主方需要不断交纳物业管理服务费，物业服务企业需要不断提供物业管理服务。双方当事人未约定物业费的交纳时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，宏基物业可以随时要求冉小平等业主交纳物业管理服务费。结合宏基物业已经在冉小平等业主欠交物业费时进行律师函催收的情况，故本案中宏基物业向冉小平等业主要求支付物业费的相关主张没有超过诉讼时效。冉小平上诉请求物业费欠交的起算时间应当自宏基物业向一审法院起诉时向前推算三年的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，冉小平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冉小平负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  张辅军审判员  侯著韬            本件与原件核对无异      二〇一九年八月二十七日法官助理张溪哲书记员杨亚琼