黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终406号上诉人（一审原告）：张春艳，女，1977年2月11日出生，汉族，无职业，住安达市鸿福家园北区。委托诉讼代理人：王金权（张春艳丈夫），男，汉族，1979年10月28日出生，住安达市鸿福家园北区。被上诉人（一审被告）：高枫，男，1971年4月13日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王喜斌，黑龙江鸿英律师事务所律师。一审第三人：黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司，住所地：肇源县东方红街审计B栋综合楼1门1-2层。法定代表人：卢启林，该公司总经理。上诉人张春艳因与被上诉人高枫、一审第三人黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司（以下简称海德宇公司）案外人执行异议之诉一案，不服大庆市中级人民法院（以下简称大庆中院）（2018）黑06民初383号判决，提出上诉。本院于2019年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，以阅卷、询问方式审理本案。上诉人张春艳及其委托诉讼代理人王金权、被上诉人高枫及其委托诉讼代理人王喜斌到庭参加诉讼，一审第三人海德宇公司经本院依法传唤，未到庭。本案现已审理终结。张春艳上诉请求：撤销大庆中院（2018）黑06民初383号民事判决，将本案发回重审或改判停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋的查封。一、二审诉讼费用由高枫负担。事实与理由：张春艳于2014年6月15日即与海德宇公司签订案涉房屋的买卖合同，并于同日缴纳全部购房款。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”“已支付全部价款”之规定；对于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，张春艳在一审庭审中，已提供充分有效的证据证明案涉房屋因海德宇公司与建筑商债务关系导致小区没有完善，购房户一直不能入户，直至2017年10月1日才实际交付给张春艳。对于张春艳在人民法院查封前不能实际占有这一点，张春艳无过错，其后果不应当由张春艳承担。因此张春艳作为买受人请求排除对该房屋的强制执行，人民法院应当予以支持。又根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称《八民会》）第九条58规定尚未办理过户登记的存量房的买受人提起的案外人执行异议之诉，若申请执行人据此申请执行的为一般金钱债权，且买受人对于未办理房屋过户登记手续无过错，买受人请求排除对该房屋强制执行的，予以支持。案涉房屋完全符合上述四种情形，张春艳作为案外人的异议请求应当成立。一审法院适用法律错误，请求二审法院改判立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除对其查封。高枫答辩称，案涉房屋的买卖合同不真实，系在查封后补签的。包含案涉房屋在内的9套房屋为海德宇公司作为欠付钢材款为案涉小区的施工单位提供的抵押担保，这9套房屋的买卖合同的签订时间为2014年6月15日，钢材供货合同的签订时间也是此日期。后因钢材款无法给付，双方才协商将该9套房屋抵账。抵账协议的形成时间在案涉房屋被人民法院查封之后。同时，案涉房屋原为1103室，后经测绘部门测绘后更改为1101室，而对案涉小区测绘的时间为2018年，故案涉合同不可能在2014年6月15日签订，签订时间必然在2018年后。而2014年6月15日签订该合同时的目的仅是为钢材款买卖合同提供担保，故张春艳与海德宇公司不存在房屋买卖合同关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张春艳的上诉请求，维持原判。张春艳向一审法院起诉请求：1.请求判决立即停止对位于安达市鸿福嘉园北区10号楼1单元1101室的强制执行，并解除查封；2.要求高枫承担诉讼费用。一审法院认定事实：大庆中院于2016年8月25日作出（2015）庆商初字第68号民事判决，判决：（一）海德宇公司于判决生效之日起三日内返还高枫借款1,782,600元；（二）海德宇公司于判决生效之日起三日内给付高枫逾期借款利息（自2014年12月28日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）……。高枫不服该判决提出上诉，本院于2016年12月20日作出（2016）黑民终565号民事判决，判决：（一）撤销大庆中院（2015）庆商初字第68号民事判决；（二）海德宇公司于判决送达之日起十日内给付高枫借款本金2,402,600元及利息（2014年12月27日前的利息为64,069.33元；2014年12月28日起至实际给付之日止的利息以2,402,600元为基数按中国人民银行同期贷款利率基准计算）……。经高枫申请，大庆中院分别于2015年1月29日、2015年2月3日作出（2015）庆立保字第17号、17-2号民事裁定书，裁定查封海德宇公司位于安达市鸿福嘉园北区的房产，查封期限为二年。判决生效后，高枫于2017年1月10日向大庆中院申请执行，大庆中院依法立案执行。执行过程中，向海德宇公司送达执行通知书，并作出（2017）黑06执24号之一执行裁定，裁定：一、继续查封海德宇公司所有的位于安达市鸿福嘉园北区房产；二、海德宇公司负责保管被查封的财产，在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限自2017年1月23日起至2020年1月22日止。同时查明，张春艳庭审中自认于2017年10月1日实际占有、使用案涉房屋，于2017年12月28日交纳了案涉房屋的取暖费、物业费、电梯费等相关费用。一审法院认为，该案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，张春艳应当就其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。故张春艳应举证证明其对争议的房屋享有的民事权益同时满足以上四种情形。张春艳主张于2017年10月1日实际占有、使用房屋，于2017年12月28日交纳了案涉房屋的取暖费、物业费、电费等相关费用，而大庆中院于2015年2月3日作出（2015）庆立保字第17-2号民事裁定书，裁定查封了案涉房屋，故张春艳在人民法院查封之前尚未合法占有该不动产，其不能满足第二十八条第（二）项之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求无法得到支持。判决：驳回张春艳的诉讼请求。案件受理费6247元，由张春艳负担。本院审理查明：张春艳自称其与案外人张立文共同向海德宇公司供应钢材，案涉房屋为海德宇公司作为钢材款抵账给张春艳。但张春艳未能提供其与海德宇公司间的钢材供货合同及抵账协议等证据。海德宇公司出具证明称，因海德宇公司存在债务纠纷，案涉房屋未施工完毕，故张春艳在2017年10月才办理入住手续。张春艳还称，案涉小区的其他房屋在2014年均能办理入住手续。同时查明：安编发（2015）44号《安达市机构编制委员会关于组建安达市不动产登记中心的通知》载明，安达市机构编制委员会系于2015年10月9日根据《绥化市机构编制委员会关于组建安达市不动产登记中心的通知》，向国土资源局下发上述文件，将安达市国土资源局、林业局、住房和城乡建设局、农业局、畜牧兽医局等单位分散承担的土地、林地、房屋、草原等不动产登记经办职责整合，组建安达市不动产登记中心，隶属于安达市国土资源局，副科级财政全额拨款事业单位。（安）房预售证第2013-09号项目名称为鸿福嘉园北区商品房预售许可证发证机关为安达市房产管理局，发证日期为2013年7月15日。除此，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，解决本案争议的关键问题在于：张春艳是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中张春艳提供的《商品房买卖合同》的签订日期为2014年6月15日，合同中显示的案涉房屋具体信息为10号楼1单元1101室。但张春艳与高枫均称案涉房屋的原信息为10号楼1单元1103室，后经测绘部门进行测绘变更为10号楼1单元1101室。即按照案涉合同显示的签订日期2014年6月15日时，案涉房屋应为10号楼1单元1103室，而张春艳提供的合同中显示为10号楼1单元1101室与事实不符，张春艳在庭审中称其无法说清案涉合同的签订时间。故不能据此认定张春艳与海德宇公司在人民法院查封之前已签订合同。由于张春艳承认其未实际交付购房款，其与张立文合伙给海德宇公司供钢材，案涉房屋为海德宇公司用以抵钢材款。故张春艳与海德宇公司之间非商品房买卖合同关系，而是以房抵账合同关系，其不享有房屋买受人的物权期待权。同时，案涉房屋于2015年1月29日被查封，而张春艳在2017年10月份才办理入户手续，实际控制该房屋，亦不属于在人民法院查封之前已合法占有不动产的情形。至于张春艳提出的其未能办理入住系因海德宇公司的过错所致，该理由非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院在本案中不再继续审查。因此，张春艳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，张春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确；应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6247元，由张春艳负担。本判决为终审判决。审判长 王 剑审判员 王晓兵审判员 胡乃峰二〇一九年八月十一日书记员 丁 馨