广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民初228号原告：广东汉华融资担保投资有限公司，住所地湛江开发区绿华路20号汇景名都3号楼二层5号商铺之一。法定代表人：朱兴明。诉讼代表人：广东汉华融资担保投资有限公司破产管理人。负责人：林峰。委托诉讼代理人：何爱军，北京市浩天信（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄琼姣，北京市浩天信（广州）律师事务所律师。被告：卢建伟，男，1968年4月26日出生，汉族，住湛江市坡头区。委托诉讼代理人：林县连，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓文，广东粤正律师事务所律师。原告广东汉华融资担保投资有限公司（以下简称汉华公司）诉被告卢建伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉华公司的委托诉讼代理人庄琼姣和被告卢建伟的委托诉讼代理人林县连、陈晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉华公司向本院起诉请求：1、依法判决被告卢建伟立即向原告支付租金2419920元及暂计至2017年12月15日的利息463546.06元，合计2883466.06元；之后利息以2419920元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%延计至实际清偿之日止；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由如下：2012年1月30日，原告与被告签订一份《租赁承包合同》，合同约定：原告将位于湛江市人民大道中23号之五金色华庭商住楼首层01-06精装修商铺，总面积为3361m2(含夹层）的好日来城市客栈（下称案涉客栈）出租给被告经营。案涉客栈的租期为8年，自2012年2月15日起至2020年2月14日止，其中2012年2月15日至2014年2月14日为免租期。2014年2月15日至2016年2月14日的租金为100830元/月，2016年2月15日至2020年2月14日的租金为117635元/月，租金月结，每月15日支付至原告指定账户。被告逾期支付租金达60天的，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告按约将案涉客栈交付给被告经营，但被告从未向原告支付租金。根据双方签订的《租赁承包经营合同》第五条“有下列违约情形之一，守约方可单方面解除合同……逾期支付租金达60天的”之约定，原告于2016年2月口头通知被告解除合同并立即支付拖欠的租金2419920元。但被告仅向原告返还了案涉客栈，至今仍未支付拖欠的租金。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。据此，原告有权要求被告按中国人民银行同期同类贷款罚息利率支付逾期付款利息。综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起本案诉讼，恳请法院判如所请。被告卢建伟答辩称：一、本案基本事实是：2012年1月30日，被告与原告签订《租赁承包合同》后不久，原告的上级公司广东嘉粤集团有限公司出现资金周转困难，被社会债权人逼债，在原告法定代表人朱兴明的多次请求下，被告陆续提前支付两年的租金给朱兴明及其指定的收款人（注：因事隔已久，并且双方已经解除合同，交接完毕，所以被告并没有保存收据，现面对诉讼，就让朱兴明补写一份证明材料）。到了2016年2月，因租赁物消防手续不完善，被要求多次整改，加上市道不好，被告经营亏损累累，再无力支付租金，就向原告提出提前解除合同的意思表示，并将承租物业退回给原告。原告也同意提前终止合同并接收了物业。至此被告与原告租赁关系终止。这里特别指出的是，被告从没有收到过原告口头形式或者书面形式的追收租金通知。二、根据《民法通则》的相关规定，涉及租金纠纷的诉讼时效是一年。显然，在本案中，原告的请求已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。综述，无论在实体上还是程序上，原告的请求都不应得到法律的支持，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告汉华公司证明其主张向本院提交以下证据：1、编号为粤房地权证湛江ＣＱ字第0100078880－××号的房地产权证，证明原告为案涉客栈的所有权人；2、《租赁承包合同》，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告负有向原告支付租金的义务。被告卢建伟对原告提交的证据的真实性无异议，但认为不能证明被告没有支付租金，被告已足额支付了租金。被告卢建伟为证明其主张向本院提交了：朱兴明于2019年5月5日出具的《证明》及朱兴明的视频录像，证明在2012年期间，朱兴明曾代表汉华公司收到卢建伟提前支付的两年租金200多万元，用于支付公司所欠社会债权人的本金及利息。原告对卢建伟提交的证据质证称：被告并未提供原件予以核对，提供的光盘是一个复制品，应该提供原始载体作为证据，根据被告提供的证据内容，证据是以光盘和书面形式的证人证言，证人证言没有经过法庭出庭质证是没有法律效力的。根据租赁合同约定，是支付租金到原告指定的账户，但是朱兴明不是租赁合同的当事人，其是否收到被告的租金与本案无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认；对被告提交的证人证言不予确认，证人朱兴明无正当理由未出庭作证，没有接受当事人的质询，故对被告提交的证人证言不予确认。本院经审理查明：2012年1月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁承包合同》，约定：一、承包经营房屋的地址及面积：甲方将位于湛江市人民大道中23号之五金色华庭商住楼首层01-06号精装修商铺，总面积为3361m2(含夹层）的好日来城市客栈出租给乙方承包经营。二、承包经营金额与期限：本协议期限为8年，自2012年2月15日至2020年2月14日。免租期为两年，即从2012年2月15日至2014年2月14日止，其中前两年（即2014年2月15日至2016年2月14日）承包金额为30元/m2,后四年（2016年2月15日至2020年2月14日）为35元/m2。前两年租金为人民币元100830元/月，后四年租金为117635元/月，租金以月结的方式结算，每月15日由乙方汇款至甲方指定账户。承包期内城市客栈的水费、电费、物业管理费、场内设备维护费等一切因经营该客栈所产生的费用均由乙方承担，实际缴费时间以商铺所在的物业公司规定时间为准。本协议签订后的七天内，乙方一次性交给甲方人民币30万保证金，该保证金在经营期满后，在乙方已付清租金的前提下，并证实对好日来城市客栈内的各项设施无损坏（具体参照移交清单）的情况下退回。三、甲、乙双方的权利义务：1、未经甲方同意，乙方不得擅自将场地转租或将合同转让。未经双方协商一致，甲方不可单方面终止本合同。2、乙方在承包经营期间，因生产经营所发生的所有事故及造成他人的人身伤害，均由乙方负责。3、甲方应保证该商铺的水、电等基础设施的完整，并已正常开通，承包期内的水费、电费、垃圾清运费等费用均由乙方承担。4、乙方应按时交纳承包租金，租金按月缴交，若乙方拖欠租金超过两个月，则甲方有权将租金从乙方所交纳的保证金中扣除，若保证金已不足额扣除租金或相关费用时，甲方有权单方面解除合同。5、乙方须保证在承包租赁期内，严格遵守国家法律法规合法经营场所。6、乙方须保证承包租赁期内，严格遵守国家法律法规合法经营场所，若因乙方的非法经营造成甲方经济上与法律上的损失，除甲方可单方面解除合同外，乙方应赔偿由此对甲方造成的一切损失。四、房屋及附属建筑的维护。1、租赁期内，甲方应保证该商铺及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及附属设施有损坏和故障时，应及时通知甲方修复，费用由甲方负责。2、乙方因经营需要，在不改变或不破坏房屋主体结构的前提下，须对商铺进行室内外装修的，在征得甲方书面同意后，方可进行。3、乙方应合理适用并爱护房屋及其附属设施，因乙方使用或保管不当，致使房屋及其附属设施受损或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，如乙方拒不维修或拒不承担责任的，甲方可代为维修或重新购置，费用由乙方负责。五、解除合同的条件。在下列情况之一，双方可解除合同，双方不承担违约责任：1、经甲乙双方协商一致，可解除合同；2、由于政府统一规划建设必须拆迁的。双方其中一方，有下列违约情况之一的，守约方可单方面解除合同：1、甲方未按约定时间交付房屋超过30天的；2、甲方不承担约定维修义务致使乙方不能正常使用租赁房屋的；3、乙方逾期支付租金达60天的；4、乙方擅自拆改损坏房屋主体结构的；5、乙方利用场地进行非法经营活动的。《租赁承包合同》签订后，汉华公司依约向卢建伟交付了案涉客栈。2016年2月双方当事人协商解除《租赁承包合同》。本院认为：本案系租赁合同纠纷。当事人争议的焦点问题是：1、被告卢建伟是否应支付租金及逾期租金利息给原告汉华公司；2、原告汉华公司的起诉是否超过诉讼时效期间。关于被告卢建伟是否应支付租金及逾期租金利息给原告汉华公司的问题。被告卢建伟抗辩称：2012年1月30日，被告与原告签订《租赁承包合同》后不久，原告的上级公司广东嘉粤集团有限公司出现资金周转困难，被社会债权人逼债，在原告法定代表人朱兴明的多次请求下，被告陆续提前支付两年的租金给朱兴明及其指定的收款人。并提供了证人朱兴明的证言。本院认为，《租赁承包合同》约定租赁期前两年（2014年2月15日至2016年2月14日）每月租金100830元，两年租金为2419920元，被告卢建伟辩称在2012年1月30日签订合同后已陆续支付给朱兴明租金200多万元，但不能提供如收据、付款凭证等证据予以证明。虽然被告提供了朱兴明的证言以证明朱兴明收到了租金，但证人朱兴明未出庭接受当事人质询，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，对被告卢建伟关于其已支付两年租金的主张，不予采纳。因此被告卢建伟尚拖欠原告汉华公司案涉客栈两年租金2419920元，原告汉华公司的主张事实清楚，依法有据，予以支持。关于原告汉华公司请求被告卢建伟支付逾期租金利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告汉华公司请求被告卢建伟按中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%计付逾期租金利息符合法律规定，予以支持。关于原告汉华公司的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。《租赁承包合同》约定租金以月结的方式结算，每月15日由被告卢建伟汇款至原告汉华公司指定账户。2016年2月双方协商解除合同，故被告卢建伟最后一期支付租金应是2016年2月15日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，亦即是本案的最后一期租金的诉讼时效期间为2016年2月16日至2017年2月15日。但没有证据证明原告汉华公司在此期间曾向被告卢建伟主张过权利，且本案没有发生时效中止或中断情形，故双方之间的债权债务由于超过诉讼时效期间而形成自然债务。原告汉华公司于2018年1月22日向湛江经济技术开发区人民法院提起本案诉讼，明显超过诉讼时效期间。被告卢建伟关于原告汉华公司的起诉超过诉讼时效期间的抗辩理由成立，本院予以支持。综上所述，原告汉华公司的诉讼请求虽然有理，但怠于行使权利，双方当事人之间的债权债务由于超过诉讼时效期间而形成自然债务，故对原告的诉讼请求予以驳回本。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告广东汉华融资担保投资有限公司的诉讼请求。案件受理费29867.76元，由原告广东汉华融资担保投资有限公司负担。原告广东汉华融资担保投资有限公司已预交案件受理费29867.76元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于广东省高级人民法院。审判长  杜友裕审判员  王 瑾审判员  李建明二〇一九年八月五日书记员  朱浩光附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。