四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2720号 上诉人（原审被告）：刘恩华，女，1957年7月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：岳建民，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萱，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨德年，男，1972年12月27日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：庞国荣，四川泰宇律师事务所律师。 原审被告：赵跃伟，男，1959年7月3日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人刘恩华因与被上诉人杨德年及原审被告赵跃伟屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初4955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘恩华的委托诉讼代理人岳建民、被上诉人杨德年的委托诉讼代理人庞国荣、原审被告赵跃伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘恩华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回一审法院重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审程序不当。一审漏列诉讼主体。刘恩华在一审中提出应追加四川新概念房地产开发有限公司（以下简称新概念公司）、蒲顺良、席伟明为本案被告，但一审法院不予追加，故一审法院漏列被告主体。二、一审认定事实不清。1.本案是商品房买卖合同纠纷。杨德年与新概念公司签订的《购房意向书》具备商品房买卖合同的基本条款，依法应认定为商品房买卖合同。故一审法院认定本案系一般房屋买卖合同错误。2.不应解除本案合同。一审法院判决解除合同没有法律依据。杨德年无证据证实本案合同目的不能实现。刘恩华至始至终均不认可无法办理案涉房屋的产权过户手续。事实上，杨德年已经取得了房产，已经实现了合同目的。故不应解除本案合同。3.不应支付利息。即使应解除本案合同，上诉人也不应向被上诉人支付利息损失。故一审法院判决刘恩华在解除本案合同后向杨德年支付利息损失错误。 杨德年辩称：一、一审程序合法。本案未漏列诉讼主体。刘恩华、赵跃伟在与杨德年签订《购房意向书》时未向杨德年告知其是受新概念公司委托卖房；也未向杨德年告知其与蒲顺良、席伟民的关系。且案涉《购房意向书》中未加盖新概念公司印章。故本案是自然人之间形成的一般房屋买卖合同，不是商品房买卖合同。杨德年依据合同相对性，只向《购房意向书》的签订主体刘恩华、赵跃伟主张权利正确。二、应解除本案合同。自签订《购房意向书》之日起，至今已长达七年。杨德年走访相关房地产管理部门得知，案涉房屋系违规建筑，无法办理房屋的权属证书。且刘恩华在一审中也明确表示办不到案涉房屋的相关证件，致使杨德年无法行使处分权等相关权利，无法达到杨德年买房的目的。故本案合同应被解除。因刘恩华违约致本案房屋买卖合同解除，一审法院判令其向杨德年赔偿利息损失正确。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告赵跃伟述称：一审认定事实不清，判决错误，请求撤销一审判决，并由赵跃伟承担本案诉讼费用。一审法院认定赵跃伟和刘恩华是合伙关系错误。赵跃伟是案涉房屋工程的施工方。赵跃伟向杨德年收取房款属实，但收款性质为代收，且赵跃伟已将全部代收款转交给了刘恩华。同时，刘恩华已申明本案与赵跃伟无关。赵跃伟虽然在《购房意向书》中的甲方栏签名，但该签名行为系代拟合同，因赵跃伟文化低，忘记在赵跃伟的姓名后书写“代”字。故赵跃伟不应承担本案责任。 杨德年向一审法院起诉请求：1.解除杨德年与刘恩华、赵跃伟签订的《购房意向书》；2.判令刘恩华、赵跃伟立即返还杨德年的购房款59万元并赔偿损失（以购房款为基数，自刘恩华、赵跃伟收到款项之日起按照人民银行金融机构逾期贷款利率标准计至实际退款之日止的利息）；3.诉讼费由刘恩华、赵跃伟承担。 一审法院认定事实：2007年7月2日，案外人新概念公司与谢铁民、陈主明签订《土地转让协议》，约定由谢铁民、陈主明将其位于南充市顺庆区育英小区土地（原国潆汽修厂土地）使用权转让给新概念公司。2009年4月10日，包含前述合同约定范围在内的土地经国土部门确权给顺庆区国潆汽车修理厂和新概念房产公司，用途为商业、住宅。2011年8月24日和2012年3月31日，新概念公司取得了将该宗土地开发的“潆溪花园”的规划许可证和施工许可证。2012年4月10日，甲方新概念公司与乙方刘恩华、蒲顺良、席伟明签订《协议书》约定：乙方以其从甲方处购买的土地使用权和自筹项目所需全部资金作为与甲方合作开发房地产项目的出资，共同开发建设“潆溪花园”项目，甲方以公司资质和公司的软硬条件办理完成合作建设项目所需的相关手续和两证事宜与乙方合作开发建设本项目。乙方应履行开发建设项目的法定责任包括但不限于以下范围：1.交房后法定的建筑工程质量及房屋保修义务；2.乙方在聘用、建设工程施工、物资采购等经营活动中发生的纠纷，由乙方承担责任及费用；3.负责处理与施工单位、购房户等的纠纷，并承担相应的责任。4.在项目开发建设过程中应当承担的其它经济、法律责任。项目开发建设的商品房由甲方负责销售，甲方按总报建的建筑面积以20元／平方米向乙方收取销售佣金；甲方另行按开发建设项目商品房销售价款的总额2%向乙方收取其应当获得的管理费；甲方将在开发建设项目房屋的销售款中扣除其应当获得的销售佣金、管理费，向施工单位支付工程进度款后余款无其它条件的打入乙方共同委托的九幢楼代表账户。乙方应当向甲方支付甲方为本开发建设项目向政府行政主管部门缴纳的相关费用、为办理开发建设项目所需手续所发生的相关费用、项目设计、地勘、审图等费用。乙方为本合作开发项目的主体，在其权利范围内从事项目开发和经营管理，甲方对其自主经营合同不予干涉；乙方在严格按规定承担项目所有税费的缴纳义务、以及按本合同约定向甲方支付相关费用、利润后，获得项目开发的利润，并自主决定分配。 刘恩华和席伟明、蒲顺良作为发包人与承包人赵跃伟于2012年4月20日签订《建筑工程施工合同》约定：赵跃伟承包“潆溪花园”1号、6号楼的基础、土建、水电预埋、有线电视、网络线预埋、避雷设施等全部施工项目。 2013年5月6日，刘恩华、赵跃伟（甲方）与杨德年（乙方）签订《购房意向书》约定：1.乙方选中并决定购买甲方承建的潆溪花园小区1栋底层门面房北起的第7个门面，愿意与甲方签订本意向书，并同意按此与甲方签订正式的《商品房买卖合同》；2.该房建筑面积53.508平方米，暂定总价款为609,991.2元，最终以房地产测绘认定面积为准；3.意向书签订时，乙方向甲方缴纳意向金10万元，在房屋竣工验收合格后，缴纳第二次意向金58万元，在办理两证、安装好水电门等后付余款。该合同首部甲方栏载明“四川省新概念房地产有限公司潆溪花园1号楼”，并由刘恩华、赵跃伟签名，尾部甲方栏签名为刘恩华、赵跃伟。同日，赵跃伟出具两份《收据》载明：收到购房款41万元。2013年5月30日，杨德年再次交付购房款18万元。刘恩华称已将购房款交付给了新概念公司，但未提供证据。签订《购房意向书》时案涉房屋已经建成。后因案涉房屋无法办理产权证书，杨德年提出前述诉讼请求。 诉讼中，刘恩华提供其于2013年3月21日与新概念公司签订的《委托售房协议》（复印件）载明：新概念公司委托刘恩华并以刘恩华的名义代为销售双方共同开发的潆溪花园1号楼项目，拟售价格由刘恩华自行决定；新概念公司负责提供该房屋的所有信息，并保证房屋信息的真实性；在房屋交易过程中，刘恩华代理新概念公司与卖方谈判、签约，协助办理权属过户登记、房款交割、房屋管理权交接等工作，新概念房司给予配合。杨德年对该协议的真实性不予认可。刘恩华明确告知由于拆迁受阻，有一栋楼没有修建，必须等该栋楼修建好经统一规划验收后才能办理产权证，故现仍然无法办理案涉房屋的产权过户手续。 一审法院认为，商品房买卖合同的出卖人应当是房地产开发企业，新概念公司与刘恩华、案外人席伟明、蒲顺良签订的《协议书》中也明确新概念公司享有的权利仅为收取销售佣金和管理费，房屋销售款的实际权利人是刘恩华等三人，加之与赵跃伟签订《建筑工程施工合同》的发包人系刘恩华等三人而非新概念公司。新概念公司开发潆溪花园项目不符合正常的房地产开发企业开发房地产项目的特征，而刘恩华、赵跃伟是以自然人的身份作为出卖人与杨德年签订《购房意向书》，并未向杨德年披露新概念公司系出卖人，因此，《购房意向书》不是商品房买卖合同，而应认定为一般的房屋买卖合同。《购房意向书》明确约定了房屋的位置、面积、价款及价款的支付方式，具备了房屋买卖合同的主要内容。刘恩华、赵跃伟以出卖人的身份在《购房意向书》上签字，且购房款收据也是由刘恩华出具，根据合同相对性原则，刘恩华、赵跃伟应当为《购房意向书》的合同相对方。赵跃伟虽然称其仅是作为见证人在《购房意向书》中签名，但并未提供证据证明其见证人的身份，故对赵跃伟称其并非合同相对人的抗辩不予支持。《购房意向书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。就房屋买卖合同而言，杨德年购房的目的在于取得对房屋占有、使用、收益、处分的权利。现案涉房屋已经建成，刘恩华明确表示无法办理案涉房屋的产权过户手续。虽然杨德年可以取得对房屋占有、使用的权利，但其对房屋收益、处分的权利无法实现，故杨德年无法实现房屋买卖合同的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，杨德年请求解除合同符合法律规定，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，刘恩华、赵跃伟因该合同收取的59万元应当返还给杨德年，并赔偿资金利息损失。基于本案实际，利息酌定按年利率6%并从付款之日即2013年3月27日起计算。 综上，杨德年的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条规定，判决：一、解除杨德年与刘恩华、赵跃伟签订的《购房意向书》；二、刘恩华、赵跃伟在判决生效后十日内返还杨德年购房款59万元并支付资金占用利息（利息计算方式：以本金41元为基数，从2013年5月6日起按年利率6%计算至判决确定的给付之日止；若逾期未付，上述利息计算至本金付清之日止）；三、驳回杨德年的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,700元、保全费5,000元，由刘恩华、赵跃伟负担。 二审查明：2013年5月6日双方当事人签订的《购房意向书》首部甲方载明为“四川新概念房地产有限公司潆溪花园1号楼刘恩华、赵跃伟”，乙方载明为“杨德年”，第五条约定：甲方在房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方应于接到甲方通知后拾叁日内携带本意向书、已交纳确认金的收款凭证及乙方之身份证等相关证件前来与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。 二审查明的其余事实与原审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求和被上诉人及原审被告的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：一、本案法律关系的性质；二、本案是否漏列诉讼主体；三、本案应否解除本案合同。 一、关于本案法律关系性质的问题。第一，刘恩华虽主张案涉房屋的出卖人为新概念公司，并已向杨德年披露刘恩华是受新概念公司委托，与杨德年签订《购房意向书》，但杨德年不予认可，且刘恩华未提供证据证实其主张。同时，《购房意向书》首部用以明确出卖人的甲方栏中“四川省新概念房地产有限公司潆溪花园1号楼刘恩华、赵跃伟”，不能明确甲方为新概念公司，且尾部的甲方栏中除刘恩华、赵跃伟签名外未加盖新概念公司印章。第二，新概念公司与刘恩华以及案外人席伟明、蒲顺良签订的《协议书》，明确新概念公司仅享有收取管理费和销售房屋佣金的权利，销售房屋的实际权利人为刘恩华及席伟明、蒲顺良，加之与赵跃伟签订《建筑工程施工合同》的发包人系刘恩华、席伟明、蒲顺良，而非新概念公司，刘恩华于一审诉讼中提交的与新概念公司签订的《委托售房协议书》，载明的亦是新概念公司委托刘恩华并以刘恩华自己的名义代为销售房屋。第三，依据《购房意向书》第五条的约定，刘恩华、赵跃伟与被上诉人签订《购房意向书》后，还需签订《商品房买卖合同》，并根据《商品房买卖合同》的签订主体方可确认房屋的出卖人，故在签订《商品房买卖合同》之前无法确认案涉房屋的出卖人就是新概念公司。案涉《购房意向书》是刘恩华、赵跃伟以自然人的身份与杨德年签订。一审法院据此认定本案是一般房屋买卖合同，而非商品房买卖合同正确，本院予以维持。 二、关于本案是否漏列诉讼主体的问题。第一，新概念公司虽是房地产开发企业，具备商品房买卖合同的主体资格，但一审法院根据本案法律关系及合同相对性原则，在本案中不将新概念公司追加为本案诉讼主体正确，本院予以维持。第二，席伟明、蒲顺良与刘恩华虽是案涉工程发包的合伙人，并应对合伙债务承担连带责任，但被上诉人只要求合伙人之一，也即案涉《购房意向书》的签订人承担责任，并无不当。一审法院根据被上诉人的请求，不将席伟明、蒲顺良追加为本案诉讼主体正确，本院予以维持。 三、关于应否解除本案合同的问题。杨德年购房的目的在于取得对房屋占有、使用、收益、处分的权利。刘恩华在一审中已确表示现无法办理案涉房屋的产权过户手续。虽然杨德年可在上诉人交付房屋后取得对房屋占有、使用、收益的权利，但其对房屋的处分权利无法实现，且案涉《意向协议书》自签订之日起至今已长达六年之久，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的解除条件。故一审法院对杨德年的请求，判令解除本案合同正确，本院予以维持。刘恩华的违约行为致使本案买卖合同解除。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，判令刘恩华在向杨德年返还购房款的同时支付利息损失正确，本院予以维持。 赵跃伟称其是案涉房屋工程的施工方，仅代为拟写《意向协议书》不应承担本案责任的问题，因其未在法律规定的时间提起上诉，故本院不作审查。 综上，刘恩华的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,700元，由刘恩华负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年八月二十九日 书记员 汤 彬