上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初13910号原告：上海曲阳公园经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：邵倩，执行董事。委托诉讼代理人：陈贤智、陈皓，上海市理诚律师事务所律师。被告：王亚芬，女，1971年6月11日出生，汉族，住所地浙江省余姚市。原告上海曲阳公园经营管理有限公司(以下简称曲阳公园)与被告王亚芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曲阳公园的委托诉讼代理人陈皓，王亚芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲阳公园向本院提出诉讼请求：1、判令王亚芬立即迁出上海市新市北路XXX号XXX乙室房屋(以下简称系争房屋)，返还前述房屋；2、判令王亚芬支付自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费(按照5,800元每月计算)；3、判令王亚芬支付2018年12月至2019年1月的水电费332.75元。事实与理由：系争房屋系上海丰镇公园(以下简称丰镇公园)名下的房产，2004年，丰镇公园转制为有限责任公司。2016年1月1日，丰镇公园与王亚芬订立《房屋租赁合同》，约定丰镇公园将系争房屋出租给王亚芬，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，租金5,800元/月。租赁期满后，双方未续签合同。2017年11月，曲阳公司根据上级决定，吸收合并丰镇公园，丰镇公园随即注销，丰镇公园与王亚芬订立的《房屋租赁合同》项下的权利义务由曲阳公园承担。2017年、2018年，曲阳公园与王亚芬先后两次订立《房屋租赁备忘录》，将租赁期限延长至2018年12月31日。王亚芬应当于租期届满后迁出系争房屋，并将该房屋返还曲阳公园，但是王亚芬拒不交还房屋，仍继续占用该房屋。曲阳公园无奈诉至法院要求判如所请。王亚芬辩称，不同意第一项诉讼请求，由于曲阳公园未提供产权证，导致王亚芬无法办理营业执照，无法正常经营，给王亚芬造成较大损失，王亚芬自2008年左右开始租赁系争房屋，刚承租时，系争房屋前任租户留了注册地为系争房屋的营业执照，后因该营业执照注销，王亚芬便自行去申请营业执照，丰镇公园提供了建设工程规划许可证，但无法办出营业执照，工商行政部门表示必须要产权证，嗣后工商行政部门表示可以办理营业执照了，但需要提供正规合同，而曲阳公园只提供了《房屋租赁备忘录》。2017年、2018年租期到期后，曲阳公园要将房屋收回，是租户通过信访才签订了《房屋租赁备忘录》，2018年5月，工商行政部门责令停业整改，导致无法正常经营。2019年1月31日，曲阳公园停水停电，王亚芬只能自己装个电瓶，电瓶功率较小，有时候开门经营一两个小时，曲阳公园主张的5,800元每月的使用费标准不合理，因此不同意第二项诉讼请求。同意第三项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1996年9月，丰镇公园作为建设单位取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》(编号：沪虹建(96)-183号)，建设项目名称工具间、门卫、业务楼、围墙，建设位置虹口区新市北路XXX号，建设规模751.5平方米、长271米。虹口公安分局江湾派出所出具的《申请门(弄)楼牌批复》载明，对于上海丰镇公园提交的编订门(弄)楼牌申请报告已收到，经核实研究，批准申请，将门牌号编为新市北路XXX号。2004年6月，上海丰镇公园转制为有限责任公司。2016年1月1日，丰镇公园(甲方)与王亚芬(乙方)订立《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将新市北路XXX号XXX乙室，面积30平方米按现状租赁给乙方作为经营服饰用房使用，甲方只提供上水和照明用电，不提供房屋产权证明；租赁期限共1年，甲方自2016年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年12月31日起收回，即合同自行终止；租金每月5,800元，每季度支付17,400元，先付后用；本合同履行期间，乙方承担水、电及其他规费；乙方在租赁期间应交付给甲方押金5,000元，合同期满后若乙方无违反合同条款的违约责任，甲方归还乙方押金，同时收回甲方开具的书面凭证；乙方在签约前提供经营资质证明，乙方在开业前应办妥工商注册、税务登记等一切国家法律、法规规定的相关手续，方能进行经营活动，在经营活动中，乙方若有违法，承担国家所规定的各项责任，甲方不负连带责任等。2017年5月，经主管部门批准同意，丰镇公园被曲阳公园吸收合并，丰镇公园未清偿的债务由曲阳公园承担。2017年11月29日，丰镇公园被准予注销登记。2017年，曲阳公园(出租方、甲方)与王亚芬(承租方、乙方)订立《房屋租赁备忘录》，约定曲阳公园根据上级管理模式改革要求，于2016年10月接受丰镇公园的原有业务，根据区国资委要求，全区所有国有资产性质的房屋租赁需纳入国资委平台运作，鉴于目前平台招商尚未开放及乙方为该租赁房屋的原承租方，故与乙方以备忘录方式适当延长本房屋使用期限，经协商，就相关问题，双方明确如下(未载明的，按2016年1月1日签订的房屋租赁合同执行)，房屋坐落新市北路XXX号XXX乙室(此处为笔误，应为新市北路XXX号XXX乙室)，双方约定房屋租赁期限一年，自2017年1月1日至2017年12月31日，租赁期内，乙方每季支付甲方租赁费17,400元，每季第一个月10日前支付，如有拖欠，将按每日千分之五收取滞纳金，本房屋于2018年度处于江湾公园整体改造范畴，租赁期限到期，甲方将不与承租人续约，乙方应做好退房事宜，当本房屋改造完毕后，乙方通过我区国资委平台招商，可优先续约。2018年，曲阳公园与王亚芬再次订立《房屋租赁备忘录》一份，再次将租赁期限延长一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。2018年7月31日，上海市虹口区市场监督管理局向王亚芬发出《责令整改通知书》，内容为王亚芬于2018年7月31日在系争房屋无证经营，违反了相关法律规定，责令王亚芬立即改正。租期到期后，曲阳公园与王亚芬未续签合同，2019年1月28日，曲阳公园向王亚芬发出律师函，载明曲阳公园与王亚芬签订的《房屋租赁备忘录》已于2018年12月31日到期，双方未续签协议，租期已经届满，要求王亚芬在收到律师函后七日内，携全部物品迁出系争房屋，将系争房屋返还曲阳公园，并按每月5,800元标准支付自2019年1月1日至实际迁出之日止的房屋使用费。因王亚芬仍占用系争房屋，曲阳公园自2019年1月30日起对系争房屋采取停水停电措施。另查明，案外人上海嘉麟阁旅馆于2011年1月6日以上海市虹口区新市北路XXX号丙室三楼作为住所地申请了营业执照；案外人张某某于2000年2月2日以上海市虹口区新市北路XXX号A作为经营场所申请了个体工商户营业执照。审理中，曲阳公园表示王亚芬支付的租赁保证金5,000元同意返还。本院认为，包括系争房屋在内的上海市虹口区新市北路XXX号早已取得建设工程规划许可证，丰镇公园以及曲阳公园均有权对外出租。丰镇公园与王亚芬订立的《房屋租赁合同》以及曲阳公园与王亚芬订立的《房屋租赁备忘录》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。现租赁期限已经到期，曲阳公园明确不再续租，王亚芬无证据证明双方就续租事宜达成一致意见，在此情况下，王亚芬应当按约向曲阳公园返还系争房屋。现王亚芬逾期返还房屋，曲阳公园要求其支付2019年1月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，应予支持。至于房屋使用费标准，双方均确认2019年1月30日起，曲阳公园对系争房屋采取了停水停电措施，嗣后王亚芬对系争房屋的使用必然受到影响，如仍参照原租金标准计算使用费，有失公允，本院综合考虑租赁合同约定的租金标准以及曲阳公园采取停水停电的事实等因素，对2019年2月1日起的房屋使用费标准酌定为2,900元/月。至于王亚芬提出的由于曲阳公园原因导致无法办理营业执照，被相关部门责令停业的辩称意见，对此本院认为，首先，王亚芬自2008年起开始租赁系争房屋，其应当对于系争房屋仅有建设工程规划许可证早已明知，其在未办出营业执照并认定系因为系争房屋没有产权证所致的情况下从未向丰镇公园或曲阳公园提出解除合同，相反在租期到期后仍于2017年、2018年通过信访要求继续租赁系争房屋，可见其接受认可系争房屋仅有建设工程规划许可证的现状以及合同关于证照办理的约定，故应当由王亚芬自行承担系争房屋可能无法办理营业执照及无证经营产生的各种风险。其次，《房屋租赁合同》及补充协议未就丰镇公园协助王亚芬办理营业执照事宜有所约定，而是明确约定丰镇公园不提供产权证明，事实上丰镇公园或曲阳公园也向王亚芬提供了建设工程规划许可证，不存在推托不协助提供办理营业执照的相关材料的情形。第三，王亚芬自认系争房屋原先注册有营业执照，而系争房屋相邻的房屋亦办出了营业执照，可见系争房屋可以办出营业执照，并非王亚芬所述的完全系曲阳公园原因导致无法办出营业执照。第四，关于王亚芬提出的《房屋租赁备忘录》并非正式合同导致无法办出营业执照的问题，《房屋租赁备忘录》是对《房屋租赁合同》的延续和补充，是对双方之间的房屋租赁合同关系的补充约定，合法有效，其本质上系房屋租赁合同，综上对于王亚芬的相关辩称意见，本院难以采信。王亚芬租赁占用系争房屋期间发生的水电费，理应由其负担，现王亚芬亦同意支付2018年12月至2019年1月的水电费，本院予以确认。关于租赁保证金5,000元，曲阳公园表示同意返还，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、王亚芬携其物品迁出上海市新市北路XXX号XXX乙室房屋，将该房屋返还上海曲阳公园经营管理有限公司；二、王亚芬向上海曲阳公园经营管理有限公司支付房屋使用费，2019年1月1日至2019年1月31日按照每月5,800元的标准支付，2019年2月1日至返还房屋之日止按照每月2,900元的标准支付；三、王亚芬向上海曲阳公园经营管理有限公司支付2018年12月至2019年1月的水电费共计332.75元；四、上海曲阳公园经营管理有限公司返还王亚芬租赁保证金5,000元。上述第一、二、三、四项，均于本判决生效之日起60日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，减半收取计335元，由王亚芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江二〇一九年八月二十九日书记员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。