天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初2419号原告：王玉剑,男，1985年12月24日出生，汉族，山东省鄄城县村民，住天津市西青区。委托诉讼代理人：殷亮亮，天津秦天律师事务所律师。被告:天津华侨城实业有限公司（统一社会信用代码91120110697408080M），住所地天津市东丽区东丽湖度假区（天津市东丽湖旅游开发总公司大楼内）。法定代表人：杨杰，执行董事。委托诉讼代理人：黄国富，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。王玉剑与天津华侨城实业有限公司（以下简称华侨城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王玉剑及委托诉讼代理人殷亮亮，华侨城公司的委托诉讼代理人黄国富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王玉剑向本院提出诉讼请求：1.判令华侨城公司继续履行合同，向其交付位于东丽区房屋；2.判令华侨城公司向其支付因逾期交房而产生的利息（利息暂计算至2019年3月22日即15881元，实际应自2019年1月1日计算至实际交付房屋之日止）；3.判令华侨城公司因不能交付约定房屋而给其造成的经济损失68万元；4.诉讼费用由华侨城公司承担。事实和理由：2017年11月10日，王玉剑与华侨城公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，华侨城公司向其出售位于天津市东丽区、丽湖以北寄湖苑31-1-101房屋一套（约定交付房屋除商品房外还包括78余平方米的地下室和82平方米外小院），上述房屋总价款为1642925元，房屋交付日期为2018年12月31日。2018年12月30日华侨城公司向其出具文件，确定因华侨城公司原因导致不能按照约定交付含有地下室的房屋。双方多次协商赔偿问题未果，故起诉。王玉剑向本院提交证据如下：一、《天津市商品房买卖合同》和说明各1份，拟证明2017年11月10日，王玉剑、华侨城公司签订该合同及双方约定，除交付商品房外还包括小院和地下室；同时证明华侨城公司至今不能按约定交付房屋的违约事实。二、收款收据、发票各1份，拟证明王玉剑按照合同约定及法律规定交付商品房购房款、契税及维修基金。三、规划图纸及天津市规划局政府信息公开答复书各1份，拟证明华侨城公司在出售房屋前对涉诉房屋地下室不能交付业主一事明确知情，华侨城公司存在隐瞒、欺诈等重大过错行为。四、价目表1份，拟证明该证据系从华侨城公司售楼处获取。涉诉房屋1-101含地下室与2-101号房屋在同等情况下，仅因一楼包含地下室政府指导价的差价为536592元。五、租赁合同1份，拟证明因华侨城公司的违约行为致使王玉剑产生2019年1月1日至2019年5月7日的租房损失17500元。六、银行借款凭证（复印件）1份，拟证明2018年11月1日银行将原告贷款款项转入被告账户。华侨城公司辩称，同意王玉剑的第一项诉讼请求。华侨城公司按照合同约定时间向王玉剑邮寄交房通知书,已经履行了交房义务，其无逾期交房行为。故不同意给付逾期交房损失。王玉剑主张的其他损失亦无法律依据，但其同意向王玉剑赔偿经济损失77470元。华侨城公司向本院提交证据如下：一、《天津华侨城认购协议》、定金收款单各1份，拟证明2017年11月4日王玉剑向其购买寄湖苑31-1-104房屋，该房屋价格1565455元。二、本人承诺1份，拟证明2017年11月8日王玉剑承诺放弃购买寄湖苑31-1-104号房屋。三、《天津华侨城认购协议》、定金收款单各1份，拟证明2017年11月8日王玉剑购买涉案房屋，该房屋面积与之前购买的房屋面积相同，价格为1642925元，比之前同为31号楼1层的房屋多出77470元。两套房屋的差别是，是否有地下室。四、《天津市商品房买卖合同》1份，拟证明2017年11月10日王玉剑与华侨城公司签订该合同。合同第三条及补充合同第一条明确约定买卖双方的权利义务及补充协议的约定、交付时以实楼为准。五、准予行政许可决定书1份，拟证明其已经取得涉诉商品房的交付使用许可，涉诉房屋符合交付标准。六、EMS快递单1份，拟证明其向王玉剑邮寄交付房屋的通知，王玉剑已收到。七、手写版本和打印版本承诺书各1份，拟证明2018年12月29日部分业主起草承诺书内容，并胁迫其依照起草样本打印承诺书。该承诺书的内容非其真实意思表示，其销售人员口头赠送地下室、小院并不是交付标准。八、价格表1份及《天津市商品房买卖合同》17份，拟证明寄湖苑31号楼1门其他楼层房屋价格。九、《天津市商品房买卖合同》3份，拟证明与王玉剑同样购买一楼不带地下室的单价，该单价与王玉剑购买房屋的单价接近，说明王玉剑主张的地下室是华侨城公司赠与的，王玉剑的购买价格不包括地下室的价格。本院调取证据：（2019）津0110民初4338号民事判决书及王玉剑、华侨城公司送达判决书手续。当事人质证意见：王玉剑质证意见：对证据一至三、六无异议；对证据四、五、七真实性认可，不认可证明目的；对证据八要求本院核实其真实性；对证据九真实性认可，不认可证明目的；对本院调取的证据无异议。华侨城公司质证意见：对证据一合同的真实性无异议，说明上系华侨城公司的印章，但不是真实意思表示，是在业主的威胁、胁迫下盖的；对证据二、六无异议；不认可证据三中图纸的真实性，但对政府信息公开答复书无异议；对证据四、五的真实性、证明目的均不认可；对本院调取的证据真实性无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玉剑提供的证据三中的设计图纸及证据四和五，无其他证据佐证，对证明目的缺乏证明力。华侨城公司提供的证据八价格表中的房屋单价与其提供的17份《天津市商品房买卖合同》中的单价不一致，合同的证明力明显大于其提供的价格表，故本院确认17份合同的证明力；华侨城公司提供的证据九，虽具有真实性，但与本案无关联；王玉剑对华侨城公司提供的证据四、五和七的真实性无异议，只是对上述证据持不同的认识和理解，但不影响上述证据的合法性及与本案的关联性；上述本院确认及调取的证据、双方无异议的证据，本院予以在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月10日，王玉剑与华侨城公司签订《天津市商品房买卖合同》。合同主要约定，王玉剑购买华侨城公司开发的坐落于天津市东丽区，丽湖以北寄湖苑31号楼-1-101房屋，建筑面积111.79平方米，每平方米价格为14696.53元，价款为1642925元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。华侨城公司于2018年12月31日前将符合上述条件的商品房交付王玉剑使用。除遇不可抗力外，华侨城公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，王玉剑有权向华侨城公司追究已付款利息，利息自合同约定华侨城公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，王玉剑在向华侨城公司追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究华侨城公司违约责任：合同继续履行，自逾期90天（含第90天）之日起每延期一日华侨城公司按已收房款的万分之零点二向王玉剑支付违约金，华侨城公司自实际交付该商品房之日起四十五日内向王玉剑支付违约金。合同签订后，当日,王玉剑依约给付华侨城公司房屋首付款662925元，房屋契税、维修基金共计39979.36元。2018年4月15日王玉剑给付华侨城公司房款16万元，剩余房款82万元办理贷款。2018年11月1日，贷款银行将82万元转入华侨城公司账户。华侨城公司向王玉剑邮寄《入住通知书及入住指引》，王玉剑于2018年11月27日签收后去看房，发现其购买的涉诉房屋无地下室。2018年12月29日王玉剑至华侨城公司售后服务询问，华侨城公司为王玉剑出具承诺书，内容为：由于华侨城实业公司于天津华侨城寄湖苑楼房设计问题，造成销售时承诺给寄湖苑高层31号楼、32号楼、34号楼、35号楼一楼业主的地下室现无法交付，华侨城实业公司对上述的寄湖苑一楼地下室造成的损失同意进行经济赔偿。因上述一楼业主无法正常的收房所产生的一切责任由华侨城公司承担。注：原交房标准含地下室、房屋、小院，现交房无地下室只有小院和房屋。落款处盖有华侨城公司的印章。因涉诉房屋无地下室王玉剑与华侨城公司至今未办理收房手续。华侨城公司于2018年12月27日取得寄湖苑31-35号楼新建住宅商品房准许交付使用许可。涉诉房屋共计18层。王玉剑涉诉房屋楼上201号至1801号各层房屋面积相同，单价分别为：201号9944.53元，301号9944.53元，401号9944.53元，501号10053.43元，601号9850.34元，701号9850.34元，801号9850.34元，901号10251.44元，1001号10251.44元，1101号10251.44元,1201号10449.43元，1301号10449.43元，1401号10449.43元，1501号10647.44元，1601号10647.44元，1701号10432.34元，1801号11053.13元。该17层房屋的每平方米平均单价为10254元。再查，华侨城公司于2019年6月6日起诉王玉剑房屋买卖合同纠纷，要求1.判令王玉剑继续履行合同，按照合同约定办理相应的收房手续；2.判令王玉剑支付华侨城公司垫付的采暖费共计1087.66元；3.诉讼费由王玉剑承担。王玉剑辩称，造成不收房的原因系华侨城公司未能向其交付承诺的地下室。现同意收房，但需要先验房。关于赔偿问题已起诉主张权利。因房屋没有入住，不同意承担采暖费。本院于2019年6月27日作出（2019）津0110民初4338号民事判决书，判决：自本判决书生效后十日内华侨城公司与王玉剑继续履行双方签订的《天津市商品房买卖合同》办理收房手续；驳回华侨城公司的其他诉讼请求。该判决已于2019年7月15日发生法律效力。庭审中，王玉剑陈述第三项诉请包括：房屋差价损失536592元；房屋差价产生的税费和维修基金损失13414.80元；多付款项利息损失42976.61元（2017年11月11日至2019年5月7日）；租房损失17500元；误工费、律师费、精神损失费等6万元，以上共计68万元。本院认为，王玉剑与华侨城公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，王玉剑提供的证据能够证明，在销售过程中华侨城公司销售人员承诺涉诉房屋交付时包含地下室和小院，华侨城公司亦认可此承诺。该承诺内容具体明确，且对涉诉房屋的价值及王玉剑的购买意愿有重大影响，该承诺应为合同的组成部分。现华侨城公司交付王玉剑涉诉房屋不包含地下室，应为履行合同重大瑕疵，华侨城公司应承担合同违约责任。关于王玉剑要求履行合同，同意以涉诉房屋现状与华侨城公司办理收房手续的请求，华侨城公司已于2019年6月6日另行起诉王玉剑要求继续履行合同，本院已作出判决，该判决已发生法律效力，原、被告按此判决书履行即可，故本案对该项主张不再作出处理。关于王玉剑主张华侨城公司支付逾期交房而产生的利息。华侨城公司于2019年6月6日起诉王玉剑房屋买卖合同纠纷，要求王玉剑继续履行合同并按照合同约定办理相应的收房手续。在该案中王玉剑表示同意办理收房手续。现此案判决书已于2019年7月15日发生法律效力。故本院确认，王玉剑此项主张应以房款1642925元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月1日至2019年7月15日为宜。经本院核算该利息应为38711.42元。王玉剑主张的房屋差价损失问题。其购买的房屋为一层，所支付的房屋价款是涉诉房屋1幢中价格最高的。华侨城公司承诺其购买的房屋包含有地下室、小院，实际上从价格上看应含地下室、小院的建设成本为不争的事实，且地下室的建设成本高于小院的建设成本。现王玉剑同意按房屋现状办理收房手续，华侨城公司依法应当承担因不能提供地下室而给王玉剑造成的经济损失。关于赔偿差价损失，合同无约定。王玉剑计算差价损失按照涉诉房屋与1幢201号房屋价值相比较而得出，该标准并不客观。现王玉剑、华侨城公司均未提供证据证明地下室或小院的价值，本院将参照同幢其他17层房屋的每平方米平均单价与涉诉房屋单价之差乘以涉诉房屋的建筑面积所得价格的70%为地下室的价值为宜，即同幢其他17层房屋的每平方米平均单价为10254元，与涉诉房屋单价相差为4442元，再乘以涉诉房屋的建筑面积所得价格的70%为347599.83元，应由华侨城公司赔偿王玉剑。按照此差价计算，华侨城公司应向王玉剑支付多交的契税款、房屋维修基金及多付房款、契税、房屋维修基金款产生的利息损失，其中契税损失5214元（347599.83×1.5%），房屋维修基金损失3476元（347599.83×1%），王玉剑主张多付契税、房屋维修基金的利息期间不违反法律的规定，该期间多付契税、房屋维修基金的利息应为[（5214+3476）×4.75%/360×542]=621.46元。2018年11月1日银行将王玉剑所贷房款82万元转入华侨城公司账户，王玉剑向华侨城公司多付房款347599.83元。原告主张2018年11月1日前的利息本院不予支持。原告多付房款利息为347599.83×4.35%/360×177天=7434.29元，以上多付款项利息共计8055.75元。华侨城公司应付王玉剑各项损失347599.83+5214+3476+8055.75=364345.58元。王玉剑主张的租房损失、误工费、律师费及精神损失费无合同约定，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津华侨城实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王玉剑逾期交房利息38711.42元；二、被告天津华侨城实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王玉剑各项损失共计364345.58元；如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王玉剑的其他诉讼请求。案件受理费10758元，由原告王玉剑负担4518元，由被告天津华侨城实业有限公司负担6240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  权 欣审 判 员  刘 媛人民陪审员  陈桂芬二〇一九年八月二十二日书 记 员  曲莲钰本判决所依据的法律法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。