云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初5424号原告：李智勇，男，汉族，1963年8月24日出生，住云南省昆明市西山区。原告：夏光华，女，汉族，1963年2月18日出生，住云南省昆明市西山区。两原告共同委托诉讼代理人：黄巍，系云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：任瑜明，系云南雁序律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：蔡敏，男，汉族，1982年12月19日出生，住云南省昆明市官渡区。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日出生，住四川省峨眉山市，系公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日出生，住云南省曲靖市沾益县，系公司法务，特别授权代理。原告李智勇、夏光华诉被告蔡敏、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月28日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人黄巍、任瑜明，被告蔡敏，被告尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2019年4月8日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、判令被告蔡敏退还原告购房定金20000元，并赔偿原告违约金148000元；3、判令被告尊园公司对被告蔡敏承担的合同违约金承担连带赔偿责任；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年4月8日，原告因生活消费需要，在昆明尊园房地产经纪有限公司尚义公馆店，拟购买昆明尊园房地产经纪有限公司推荐的被告蔡敏所有的。签订合同前，被告蔡敏、尊园公司均向原告介绍并承诺该套房屋有房产证、大土地证，原告查看被告不动产登记证书时，发现不动产登记证有“原未办理《国土建设用地使用权证书》或手续不完善的，请尽快完善土地相关手续”的附记信息，遂作出询问，对此被告蔡敏、尊园公司均明确答复有大土地证，只是大土地证未分割。原告认为该套房屋只要有大土地证，虽未分割到户，但仍可合法交易，于是决定购买。原、被告蔡敏、被告尊园公司三方签订《房屋买卖暨居间合同》，合同第一条约定：“甲方出售该房屋亦同时将该房屋分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方”，原告随即向被告蔡敏交付定金20000元，约定4月11日到昆明市不动产登记中心办理产权转移登记。2019年4月11日，三方在昆明市不动产登记中心办理产权转移过程中，该套房屋查询不到大土地证的具体信息，原告当场提出异议,被告蔡敏、尊园公司解释登记中心虽查询不到，但证书齐全可以交易。原告经咨询登记中心工作人员，获知可以在房产所在地的盘龙登记处查询到具体信息，遂坚持要到昆明市不动产登记中心盘龙登记处查询落实大土地证具体信息后，再办理过户转移手续。后三方约定4月15日到盘龙区登记处查询落实大土地证信息。2019年4月15日，三方一起到昆明市不动产登记中心盘龙登记处房屋信息档案窗口查询，经房屋信息档案查询窗口的工作人员查档落实，没有土地证，也无土地信息，无法办理登记，随后三方在盘龙登记处大门入口处进行了沟通协调，但最终未能达成合意。原告于2019年4月15日当天向盘龙区市场监督管理局投诉，4月18日盘龙区市场监督管理局安排调解，由于被告蔡敏坚持没收定金拒不退还，被告尊园公司坚持要求原告支付中介费用，调解失败。原告又于2019年4月19日向盘龙区住建局投诉，4月22日盘龙区住建局安排调解，由于被告蔡敏不到场，再次调解失败。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条，未取得土地使用权证书的房地产，不得转让的规定、《不动产登记暂行条例》第八条和第二十二条，不动产登记薄应当记载不动产的坐落、界址，并且对违反法律、行政法规规定的不动产，登记机构应当不予登记的规定、以及双方签订的《房屋买卖暨居间合同》第一条、第十六条约定，被告蔡敏不仅未按合同约定履行房屋拥有大土地证的承诺，也导致原告无法进行合法的不动产转移登记，严重侵犯了原告合法权益。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，原告请求依法解除《房屋买卖暨居间合同》。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的违约责任规定、第一百一十六条违约金与定金的选择规定、以及《房屋买卖暨居间合同》第十二条20%的违约金约定，由于被告尊园公司在签订合同前没有事先了解房屋土地信息，事中做虚假陈述，故两被告应对原告承担20%的违约责任。原告为维护自身合法权益，特起诉。被告蔡敏答辩称：1、签订涉案合同时，我应被告尊园公司工作人员要求带着房屋不动产权证书及我的身份证到被告尊园公司处签订合同、收取原告的定金，当时原告已经清楚看完不动产权证书，包括土地信息，故原告应该是了解的。看完后原告问我没有土地证，房屋是否是哪个单位的房改房，我就说是我买过来的房子，不知是哪个单位的，原告说是单位的就可以了；2、涉案房屋是我于去年通过荣城中介从第三方手上购买过来的，不存在不可以过户的说法；3、2019年4月11日约定办理过户手续，当天我把证件带齐全了到昆明市房管中心，当天涉案房屋是要过户到原告李智勇名下，原告李智勇当天没有去，原告夏光华说我证件不齐全无土地证，要办理一本土地证后其才购买，我就说我这个是二证合一的不动产权证书，我办不了独立的土地证，所以双方就未交易。2019年4月15日，被告尊园公司又通知过户，三方到盘龙区不动产中心，到了以后当场向房管局工作人员询问后得知涉案房屋可以过户交易，但原告又以房屋办理不了过户为由要求退还定金，我认为可以办理过户所以我拒不退还定金；4、原告称其两次到相关部门投诉，我并不知情，也未参加过调解。综上，原告违约，我方不愿意退还定金也不承担违约责任。被告尊园公司答辩称：1、涉案合同包括两个法律关系：居间及买卖关系，本案审理的是买卖合同关系，原告无权要求解除整个涉案合同，买卖合同关系是否解除我方无异议，但是不同意解除居间合同关系；2、原告主张的违约金系涉案合同第12条约定的买卖合同违约责任，买卖主体为原告及被告蔡敏，根据合同相对性我方不应作为连带责任承担主体，我方不应承担违约责任及诉讼费；3、原告签订合同时已经看过房屋不动产权证书，是在对土地信息情况了解并同意的基础上自愿签订的涉案合同，同时，涉案房屋是二证合一后的不动产权证书，产权清晰，不需要土地使用权证或土地信息也可以办理过户手续，合同未能顺利履行系原告在有另购意向的基础上没有在合同约定的过户时间内配合二被告办理过户导致，原告违约无权要求退还定金及要求二被告承担违约责任。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：原告身份证及被告尊园公司企业信用信息公示报告、被告蔡敏人员核查照片，证明原告及被告的主体资格；第二组证据：房屋买卖暨居间合同，证明原告与被告的房屋买卖合同关系；第三组证据：定金收条，证明原告已经履行了定金支付义务；第四组证据：不动产登记信息，证明待售房屋登记情况；第五组证据：1号录音及文字记录，证明4月15日经查询该房屋没有土地证，也无土地信息，无法登记；第六组证据：2号录音及文字记录，证明被告未履行如实告知义务，与被告共同虚假承诺构成居间服务诈骗。经质证，被告蔡敏对原告提交的第一至四组证据无异议；第五、六组证据是我们双方的对话，但是详细内容我记不清楚了。被告尊园公司对原告提交的第一至四组证据无异议；第五、六组证据三性认可，证明目的不认可。被告蔡敏向法庭提交不动产权证书，证明签订合同时，原告已经清楚看过涉案房屋证件后才签订的合同。经质证，两原告对被告蔡敏提交的不动产权证书真实性认可，签订合同时原告也看过了，但该证书上注明此不动产证书仅登记房产信息，原未办理《国土建设用地使用权证书》…….签订合同时候原告就对此提出异议，但是二被告告知原告涉案房屋有大土地证。被告尊园公司对被告蔡敏提交的不动产权证书无异议。被告尊园公司向法庭提交录音，证明2019年4月11日，合同约定履行期内，原告在知道涉案房屋能够办理过户手续的情况下仍放弃购买，并表示要另购房屋。因此，涉案合同未能履行，系原告违约，我公司不存在过错，不应承担违约责任。经质证，两原告对被告尊园公司提交的录音认为与本案无关，不予认可。被告蔡敏对被告尊园公司提交的录音无异议。本院认为，原、被告提交证据均具有真实性，但能否作为认定案件事实的依据将在本院认为部分综合评判。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告李智勇、夏光华系夫妻关系。2019年4月8日，原告李智勇、夏光华（乙方）和被告蔡敏（甲方）、昆明尊园房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市屋，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，甲方出售该房屋亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该物业产权状态无抵押，该房屋建筑面积为47.2平方米，成交价为740000元。签订本合同时，乙方支付购房定金人民币20000元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金。甲乙双方约定于2019年4月11日前办理该房屋权属转移登记手续。买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。签订合同当日，原告夏光华向被告蔡敏支付购房定金人民币20000元，由被告蔡敏向原告夏光华出具收据确认。另查明，涉案房屋于2018年11月26日变更登记至被告蔡敏名下，登记类型为国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。不动产权证书显示系被告蔡敏单独所有，附记栏载明：“幢号：1单元，房号：12，此不动产证书仅登记房产信息，原未办理《国土建设用地使用权证书》或手续不完善的，尽快完善土地相关手续。”签订合同后，原告发现涉案房屋无土地信息，故诉至法院主张其诉请中的权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。本案中，原告李智勇、夏光华和被告蔡敏、昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年4月8日签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，真实、合法、有效。该合同包含房屋买卖合同关系和居间服务合同关系。现原告提出解除房屋买卖合同关系，被告蔡敏和被告昆明尊园房地产经纪有限公司无异议，本院予以确认。签订合同时，被告蔡敏已经向两原告出具了涉案房屋的不动产权证书，不动产权证书附记栏载明：“幢号：1单元，房号：12，此不动产证书仅登记房产信息，原未办理《国土建设用地使用权证书》或手续不完善的，尽快完善土地相关手续。”故被告蔡敏不存在隐瞒房屋土地信息的违约行为，不应向两原告承担违约责任。但单从该附件栏记载的内容来看，无论是两原告还是两被告均无法了解涉案房屋的土地信息即无法判断涉案房屋是否具备大的土地证。在此情况下双方草率签订了涉案合同。随后经两原告和两被告到相关部门咨询，涉案房屋无土地信息也无大的土地证。涉案房屋存在土地瑕疵虽不会影响原、被告双方办理房屋过户手续，但会影响房屋的市场价值，故两原告因土地瑕疵拒绝购买涉案房屋情有可原，不构成违约，被告蔡敏无权没收定金。综上，两原告和被告蔡敏在履行合同的过程中均不存在违约，无需向对方承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告蔡敏在合同解除后应将两原告支付的定金人民币20000元退还两原告。两原告与被告昆明尊园房地产经纪有限公司系居间服务合同关系，且本案中被告蔡敏无需向两原告承担违约责任，故两原告要求被告昆明尊园房地产经纪有限公司在本案中承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。两原告若对被告昆明尊园房地产经纪有限公司提供的居间服务有异议，可另案主张权利，本案不予评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告李智勇、夏光华和被告蔡敏、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年4月8日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告蔡敏于本判决生效之日起十日内将其收取的定金人民币20000元退还原告李智勇、夏光华；三、驳回原告李智勇、夏光华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币3660元由原告李智勇、夏光华承担人民币3224元，被告蔡敏承担人民币436元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  李全平人民陪审员  付秋燕二〇一九年八月二十一日书 记 员  赵路娟