山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初1356号原告（申请执行人）：刘某，女，汉族，无业，现住大同市。委托诉讼代理人：杜某1，山西雁北律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜某2，山西阳和律师事务所律师被告（被执行人）：聂某，男，汉族，现住大同市。委托诉讼代理人：葛某，女，汉族，现住址同上。被告（异议人）：韩某，女，汉族，现住大同市。原告刘某与被告聂某、韩某执行异议之诉一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某委托诉讼代理人杜某1、杜某2，被告聂某委托诉讼代理人葛某，被告韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决撤销山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214执异24号执行裁定书，判令由云冈区人民法院继续执行大同市平城区X号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告认为，大同市云冈区人民法院作出的（2019）晋0214执异24号执行裁定书，解除对大同市平城区X号房屋查封，属于认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、原告申请执行的房屋系被告聂某与其妻子葛某的共同财产，原告有权申请执行。登记在被告聂某妻子葛某名下的，位于大同市平城区X号房屋，该套房屋是葛某以按揭贷款的方式，在与被告聂某夫妻关系存续期间购买，属于其夫妻二人的共同财产，因此，原告有权申请执行。二、被告韩某至今未办理过户，且不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。该套房屋是被告聂某与其妻子葛某夫妻关系存续期间以按揭贷款的方式购买，既然是按揭贷款的方式购买，那说明该套房屋五证齐全，具备贷款条件。而被告韩某至今未办理过户，是因其自身的原因造成的，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。三、被告韩某未付清全部购房款。根据被告韩某提供的房屋买卖合同公证书显示，“二、付款方式：乙方于签订合同之日一次性付清房款，甲方将房屋的相关手续及房屋一并交给乙方”。而事实上买受人至今仍然有余款18万元并未付清。因此，被告的情况不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定的，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。四、被告韩某已经入住该房屋的证据不足。执行法院仅凭借被告韩某提供了物业费的票据，就证明其占有、使用了该房屋缺乏事实依据，且是否已经入住该房屋，也不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的，可以不执行的情形。综上，原告认为，被告韩某提出的解除查封的事实与理由不成立，该房屋仍属于葛某与聂某夫妻共同财产，原告有权申请执行。为此，原告提起诉讼，请求法院依法审查，撤销大同市云冈区人民法院（2019）晋0214执异24号裁定，支持原告的诉讼请求。被告聂某辩称，我和原告刘某发生纠纷是在2019年5月，而涉案房屋是在2017年5月就已经卖给被告韩某，并于卖房当日在公证处办理了公证，双方购房付款手续已结交清楚，与原告刘某没有任何经济关系。被告韩某辩称，我不认可原告的诉讼请求，我通过被告聂某的售房广告，同被告聂某签订了房屋买卖合同，并在公证处办理了公证，交付了被告聂某大部分购房款和银行按揭贷款。之后我领取了涉案房屋的钥匙，交纳了物业费、水电费、车库费、暖气费，我已实际占有涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：首先，关于涉案房屋未全部付清房款的事实，本案被告聂某妻子与被告韩某所签订的房屋买卖合同明确约定：剩余房款18万元暂押于韩某，待聂某妻子不动产权证书办理下来两年后过户到韩某名下再支付。该约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，可以认定涉案房屋的绝大部分购房款已全部履行；其次，被告韩某为证明其占有涉案房屋，向本院提交了交纳房屋物业等各项生活费用等一系列证据，且均为原始证据，可以认定被告韩某于签署房屋买卖合同后实际入住并以房屋业主的身份合法使用至今；再次，关于房屋未办理过户的过错问题，因涉案房屋属按揭贷款购买，需在银行办理解押手续，这是被告韩某至今未能办理房屋产权过户登记的根本原因，也是被告韩某作为买受人所无法控制和克服的，因此不宜认定被告韩某对房屋未办理过户存在过错。根据原、被告当庭陈述以及上述有效证据，本院确认本案事实如下：本院在执行申请执行人刘某与被执行人聂某（2018）晋0214民初277号民事判决中，作出了（2019）晋0214执85号执行裁定书，查封被告聂某妻子葛某名下位于大同市平城区X号房屋，异议人即本案被告韩某于2019年4月1日对该裁定的执行行为提出书面异议。本院于2019年5月20日进行公开听证审查，并于当日作出了（2019）晋0214执异24号执行裁定书，中止对葛某名下的位于大同市平城区X号房屋的执行。申请执行人即本案原告刘某不服该裁定，于2019年7月4日向本院提起执行异议之诉，请求撤销（2019）晋0214执异24号执行裁定书，判令继续执行大同市平城区X号房屋。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下不动产提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉及在本案中，在涉案房屋被查封之前，被告韩某与被告聂某妻子已签订了房屋买卖合同，并经过了公证，且被告韩某已按合同约定支付了绝大部分购房款，故该房屋买卖合同为有效的书面买卖合同；被告韩某在购买涉案房屋后，已领取钥匙，在涉案房屋被查封前已能实际控制该房屋即被告韩某已合法占有涉案房屋；对于涉案房屋的过户问题，被告韩某一直在积极办理中，被告韩某对此无过错，可以有理由相信被告韩某购买房屋的事实是真实存在的，也符合前述司法解释第十七条规定的应当解除查封的情形。原告刘某提交的证据不足以证明其主张，故对其要求对涉案房屋继续执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：对执行标的物大同市平城区X号房屋停止执行，并解除对上述房屋的查封；案件受理费100元,由原告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 幸有全 二〇一九年八月六日书记员 尹霞霞