广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2097号原告：刘建忠，男，汉族，1980年2月26日出生，住广东省丰顺县。被告：肇庆大隆置业投资有限公司，住所：四会市东城街道四会大道南01号（市机电排灌管理站内）。统一社会信用代码：914412845666840692。法定代表人：李坤，该公司董事长。原告刘建忠诉被告肇庆大隆置业投资有限公司（以下简称“大隆公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告刘建忠到庭参加诉讼，被告大隆公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告按2016年9月10日签署的商品房认购书解除合同，返还双倍定金100000元，违约金（暂计为人民币19800元）及差价（暂计为人民币202524.8元），暂合计322324.8元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月10日原告和被告签订了商品房认购书，约定原告购买坐落于四××市××街道××大道南［××花园］××房，认购书约定于2018年4月30日前到[大隆湾花园]现场销售中心签署《商品房买卖合同》及相关文件。认购书签订后原告履行了合同的全部义务，被告不签署《商品房买卖合同》及相关文件，被告的行为构成了违约，应承担违约责任。违约金计算依据：1.双倍定金即为人民币100000元（已付定金50000元）。2.违约金暂计为19800元：《认购书》具有同等法律效力，公平、公正。认购书第三条第4点第（一）（二）项情况，出售人应按每逾期一日支付已付款项的千分之一的违约金给买受人（暂计至2019年5月31日止，共396天）。3.差价计算方法：2017年5月1日该花园同栋同样方向楼价为6200元，合同价4680元，故暂计为202524.8元【（6200-4680）×133.24】。原告为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1.《大隆湾花园》商品房认购书，证明认购书第三条第四点第（一）（二）相反，认购书第三条、第五点相反。2.收款、收据，证明购买大隆湾花园6座1903单元定金。3.身份证，证明原告身份信息。4.企业信用信息复印件，证明被告身份信息。当庭补充证据：5.律师函，证明原告多次催促被告办理房产的相关手续，后来没有办法就向被告发送了律师函，但被告还是拒收。6.电话录音及文字说明，证明原告主张的差价是有事实依据的。当时是奥园是收购大隆湾，奥园的工作人员打电话给原告询问案涉房屋是否还需要；如果需要的话，房子是要涨价的，但没有说具体涨到什么价位。被告大隆公司提交书面答辩状，辩称：一、原、被告于2016年9月10日签订的（编号：NO.2015436）《大隆湾花园商品房认购书》依法应当解除。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”答辩人因为政府相关部门审批流程导致未能按照合同约定签订商品房买卖合同，且因此遭受多重涉诉查封，答辩人提供由广州铁路运输中级法院2016年10月份作出的查封告知书供法庭核查，案号为（2016）粤71执保1号，导致答辩人客观上履行不能，而非主观履行不能，请求法院依法判决解除与被答辩人签订的（编号：NO.2015436）《大隆湾花园商品房认购书》。二、被答辩人请求的赔偿违约金金额过高，请求法院予以酌情考量。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。”另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。因此，请法院依法对损失赔偿金额予以酌情考量。三、答辩人请求楼价与合同价产生的差价没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，恳请法院在维护答辩人合法权益和公平正义的基础上依法裁判。被告大隆公司向本院提交证据:广州铁路运输中级法院《查封告知书》【（2016）粤71执保1号】。经开庭审理，原告提交的证据1、2、3、5均有原件核对，证据4为网络打印件，被告对原告提交的证据既不到庭质证，也未提出反驳证据，本院对原告提交的上述证据予以确认并在卷佐证；原告提交的证据6为录音证据，未提供其他证据予以佐证，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。原告对被告提交的证据的真实性、关联性均不予确认，因被告提供的证据为复印件，未提供原件供本院核对，本院对其真实性不予确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年9月10日，原告刘建忠（买受人）与被告大隆公司（出售人）签订《大隆湾花园商品房认购书》（编号：NO.2015436），约定买受人自愿认购由出售人开发的位于四会市东城街道四会大道南的“大隆湾花园”6座19层03号房（以下称“案涉房屋”），建筑面积为133.24㎡，套内面积为108.93㎡（以上面积为预售测绘面积）。该商品房原价811777元，成交价623563元。双方约定采用银行按揭付款的方式，定金50000元须于签署本《认购书》时付清，首期楼款187563元（含定金）须于2018年4月30日前付清并签署《商品房买卖合同》，按揭贷款金额436000元与出售人指定的银行办妥商品房抵押贷款手续，签署《个人住房借款合同》，时间为签订《认购书》后7日内，买受人备齐办理商品房抵押贷款所需资料交予出售人指定的银行或第三方，并缴纳相关费用。双方还就其他事项进行了约定。买卖双方同意，本《认购书》自买受人支付定金之日起生效。在双方签订《商品房买卖合同》生效时，本《认购书》同时失效。上述认购书签订当天，原告向被告支付了购房定金50000元，被告向原告出具收款收据证明收到上述款项。被告至今未就案涉房屋与原告签订正式的商品房买卖合同。原告称曾多次联系被告要求支付首期款和签订商品房买卖合同，但均被被告以各种理由拖延不办。原告曾于2018年9月26日委托广东岭南律师事务所向被告邮寄律师函，要求被告于2018年10月15日前与原告签订商品房买卖合同。被告至今仍未通知原告签订商品房买卖合同，原告遂向本院提起本案诉讼。本院认为，原、被告双方签订的《大隆湾花园商品房认购书》符合商品房预约合同的特征，双方因履行预约合同产生纠纷，因此本案为商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的商品房认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，根据认购书的约定，原、被告双方负有就案涉房屋签订商品房买卖合同的义务，双方未在认购书约定的时间内签订商品房买卖合同，被告称是因为政府相关部门审批流程导致未能按约定签订商品房买卖合同，但未向本院提供相应证据予以证明，亦未举证原告在此过程中存在任何过错，因此，本院认为未签订商品房买卖合同的原因在被告一方。根据上述法律、司法解释的规定，原告要求被告双倍返还定金100000元于法有据，本院予以支持。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告因自身原因在约定的期限内未与原告签订商品房买卖合同，且不能确定未来具体的签约时间，导致原告签订认购书的合同目的不能实现，原告要求解除与被告签订的商品房认购书于法有据，本院予以支持。本案为商品房预约合同纠纷，商品房认购书之于商品房买卖合同，系预约与本约的关系，商品房认购书于认购双方形成的是签订商品房买卖合同的义务，而非商品房买卖合同双方的义务，因此原告要求被告按照已签订商品房买卖合同的情况向其承担违约责任，赔偿其现在购房价与签订认购书时购房价的房屋差价可得利益于法无据，本院不予支持。《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”违约金属于约定债权，合同有约定方可适用，且违约金和定金条款不能同时并用，只能择一适用。原告要求被告支付违约金但合同对此并无约定，且原告已选择适用定金条款并得到支持，因此，原告再要求被告支付违约金没有理据，本院不予支持。被告大隆公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理，本院可依法据实作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、解除原告刘建忠与被告肇庆大隆置业投资有限公司于2016年9月10日签订的《大隆湾花园商品房认购书》（编号：NO.2015436）；二、被告肇庆大隆置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘建忠双倍返还定金100000元；三、驳回原告刘建忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3068元（原告已预交），由原告刘建忠负担2116元，被告肇庆大隆置业投资有限公司负担952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  廖雪梅二〇一九年八月十五日法官助理申家文书记员何倩仪