海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3083号上诉人（原审被告）：海南银泉进出口贸易有限公司,住所地海口市秀英区秀华路2号秀英区政府一号楼601房，统一社会信用代码：914600006931562340。法定代表人：赵惠民，经理。委托诉讼代理人：李哲良，海南宝岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：符雄师，海南宝岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李清俊，男，1985年9月29日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王海祥，海南海新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阿里山山装饰设计（海南）有限公司，统一社会信用代码：91460100MA5RD4248Q。法定代表人：骆顺军，部门经理。被上诉人（原审被告）：阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司,统一社会信用代码：91460100MA5RDA0A06。法定代表人：袁勇，经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯雪，北京大成（海口）律师事务所律师。上诉人海南银泉进出口贸易有限公司（以下简称银泉公司）与被上诉人李清俊、阿里山山装饰设计（海南）有限公司（以下简称阿里山山装饰公司）、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司（以下简称阿里山山营销公司）合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银泉公司上诉请求：1.依法撤销海南省海口市秀英区人民法院作出的（2018）琼0105民初5151号民事判决书第三项，并依法确认银泉公司无须对本案承担连带清偿责任；二、诉讼费由李清俊、阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。银泉公司2016年10月1日起委托阿里山山装饰公司代理销售房屋，李清俊与阿里山山装饰公司之间签订的是房屋装修合同并非房屋买卖合同，银泉公司并没有委托阿里山山装饰公司与包括李清俊在内的任何人签订房屋装修合同。一审法院已经查明本案存在两个法律关系，一是银泉公司与阿里山山装饰公司之间的委托代理销售关系，另一个是李清俊与阿里山山装饰公司之间的装修法律关系。李清俊交给阿里山山装饰公司的6万元是装修押金并非购房押金，根据合同相对性原则，李清俊只能向阿里山山装饰公司主张返还装修押金。李清俊要求银泉公司承担连带清偿责任无事实根据。二、一审判决判令银泉公司承担连带清偿责任，没有法律依据。纵观中华人民共和国国内有效法律法规，尚无任何法律法规对于“债务加入”进行规定，“债务加入”仅存在于法学理论研究之中，“债务加入”的内涵、外延、构成要件均不明确，不清晰。而一审判决，利用一个仅存在于理论研究中的学理性概念“债务加入”判令银泉公司承担连带清偿责任，于法无据。三、银泉公司员工王平安出具的承诺书不具有代理的法律效力，不应作为银泉公司承担连带责任的依据。首先，王平安并非银泉公司的法定代表人，其无权直接代表银泉公司从事任何民事活动，其以银泉公司名义对外的承诺对银泉公司不具备法律效力。依据《中华人民共和国民法总则》第六十条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。”的规定，王平安既非银泉公司的法定代表人，银泉公司公司章程也无王平安可代表银泉公司从事民事活动的任何规定，其无权代表银泉公司从事任何民事活动。其次，根据《公司法》的相关规定，公司对重大事项应当经过股东会或董事会投票表决，而王平安仅仅为银泉公司的一名普通员工，根据《公司法》规定其也无权对此重大事项以银泉公司名义作出任何承诺，其私自作出的承诺对银泉公司不具备法律效力。最后，王平安并非银泉公司的委托代理人，也未取得银泉公司的任何授权，其从事的民事活动后果对银泉公司不具备法律效力。而且银泉公司事后也没有追认该行为，在一审庭审过程中，对于王平安私自出具的承诺书效力问题，银泉公司已经做了否定评价。一审判决以银泉公司事后没有辞退王平安便作为事后追认的依据并没有法律依据。四、承诺书系住建局以冻结房屋网签手续相要挟，要求银泉公司配合其工作的情况下所出具，事实上截止目前银泉公司办理网签手续仍被冻结中，银泉公司为了配合政府主管部门的工作，帮助政府平息上访事件，顺利推进海南银泉花园后续网签、验收工作，依照住建局、公安局等政府主管部门的要求出具了该承诺书，并已按照该承诺书及通知实际如数退款。综上所述，一审判决判令银泉公司承担连带清偿责任，既无事实依据亦无法律依据，严重损害了银泉公司的合法权益，望二审法院依法判如所请。李清俊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司答辩称，一、本案中虽然签订的是《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，但是基于两公司与银泉公司就银泉花园项目房屋客观上存在委托代理销售的法律关系，李清俊是在2016年10月8日即银泉公司与两公司代理销售关系存续期间，达成的购房合意，签订的两份协议内容包含了购买方姓名、项目名称、房号、面积等房屋基本状况以及价款、付款方式等内容，根据《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，两份协议书具有商品房买卖合同的性质。李清俊依约通过两公司向银泉公司交付了购房定金，因此，李清俊实质上是与银泉公司形成涉案房屋的买卖合同关系，故银泉公司负有退还购房定金的义务。二、关于银泉公司是否存在“债的加入”而负有连带责任义务的问题。在司法实务中，江苏省高级人民法院首先明确使用了“债的加入”概念，最高人民法院民二庭在调研报告中亦采用了该概念。因此，无论是2017年5月2日的《情况说明》，2017年6月14日的《通知》还是《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》，均是银泉公司加盖公章出具的，用以解决各购房业主退还购房定金的事宜，并且银泉公司已经部分履行。因此，基于银泉公司单方承诺而形成的债的加入行为，其应负有向李清俊退还购房定金的责任。三、关于承诺书效力问题。首先，在与本案情况相同的其他系列案件中，海口市中级人民法院作出的众多生效判决书中均认定了承诺书是王平安履行工作职责过程中所出具，属于其工作业务范围。事后，银泉公司对该承诺书也未对外否定其效力，并以退还业主部分款项的行为，表示对承诺书的实际认可。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，虽然银泉公司声称王平安非其法定代表人也非委托代理人，其仅是公司的普通员工，但经审理查明，王平安系银泉公司“银泉花园”项目的负责人，因此，从外观表象上，有理由相信其可以代表银泉公司作出相关民事法律行为。其在政府部门协商、监督下作出的承诺书能够代表银泉公司的真实意思表示，即便其实质未经银泉公司授权，没有代理权，但事后，银泉公司也通过退还业主部分款项的行为，履行了承诺书的义务，因此，该行为符合表见代理的构成要件，承诺书的法律后果，应当由银泉公司承担。银泉公司称出具承诺书属于公司的重大事项，需经过股东会或董事会投票表决，王平安仅是银泉公司普通员工，无权对外以银泉公司名义作出此项重大事项。因公司重大事项的决策，是公司的内控制度管理问题，其与公司对外承诺无关。王平安作为“银泉花园”项目的负责人，其与政府部门协商出具的承诺书，对外是有一定公信力的，在客观上具有代理权的表象，并且承诺书相对人主观善意且无过失的相信其有代理权。四、银泉公司称承诺书系被住建局以冻结房屋网签手续要挟而配合工作作出的，但并未提供证据证明其作出的承诺书非真实意思表示，故该主张没有事实依据。李清俊向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除李清俊与阿里山山装饰公司签订的《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》及《阿里山山（银泉花园）装修合约书》；2.银泉公司、阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司共同返还李清俊支付的定金60000元并赔偿利息损失（以60000元为本金，按照年息6%的标准，自2016年10月8日起算，暂计算至2018年7月3日为6330元，并计算至清偿完毕之日止)；3.本案诉讼费由银泉公司、阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司共同承担。一审法院认定事实，银泉公司系银泉花园的开发商。2016年10月8日，李清俊（甲方）与阿里山山装饰公司（乙方）签订两份合同，一份为《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，约定李清俊委托阿里山山装饰公司装修银泉花园A2005房。另一份为《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，约定为减轻银泉花园购房业主日常贷款负担，甲方购买阿里山山装饰公司销售的银泉花园A2005房，包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等，总价为960000元，甲方将一切手续及装修工程全权委托阿里山山装饰公司办理，并同意银行贷款部分由乙方代缴，甲方仅支付60000元作为押金，其余尾款以每月支付租金的形式分三十年内无息按月支付。同日，李清俊向阿里山山装饰公司交纳了银泉花园A2005房60000元，阿里山山装饰公司出具了《收据》。与李清俊情况类似，阿里山山装饰公司与多人签订了《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，合同中盖章单位为阿里山山营销公司或者阿里山山装饰公司，出具《收据》的单位为阿里山山营销公司或者阿里山山装饰公司，《收据》上载明系定金或装修定金、预定金等。2017年2月25日，银泉公司在报纸上刊登《声明》，内容为：“阿里山山营销公司自2016年10月1日开始代理销售我司银泉花园房屋销售，截至2017年3月1日此销售行为已结束，我司只对在2017年3月1日前交付了首付款（30%房款）的购房者负责；在此日之前未给我司交付30%款项，同步提供按揭办理所需手续的客户，对其销售行为不予认可，所发生的经济责任与我司无关”。2017年4月15日，银泉公司向阿里山山装饰公司出具《告知函》一份，内容为：“我司只对在2017年3月1日前交付了购房首付款（30%购房款），并提供办理按揭所需手续的购房者负责，为其办理购房、贷款相关手续；此部分客户必须书面承诺首付款系本人自己交纳；我司不允你司与客户签订涉及银泉花园的任何协议，否则，阿里山山装饰公司承担一切责任”。因装修贷款无法审批通过等原因，李清俊等人最终未能与银泉公司签订购房合同，李清俊等人遂向阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司、银泉公司提出要求退还定金。2017年4月24日，在政府相关部门协调下，银泉公司工作人员王平安出具承诺书，载明：“2017年4月24日经与客户协商，银泉花园承诺阿里山山与客户签订的收据，承诺以2016年房价出售，要求退定金的客户，银泉花园承诺以2017年5月15日之前退还”（这部分事实，系由（2017）琼0105民初5024号案等查明，本案也予以采纳）。2017年6月14日，银泉公司单方作出《通知》，内容为：2017年6月14日经市住建局市场处谢处长、秀英区海秀镇吕书记、海秀派出所王所长、阿里山山公司法人代表骆顺军等人员在场情况下与阿里山山退房、退款客户代表达成处理意见如下：1、2017年7月5日之前银泉公司负责监督配合阿里山山工作，代将通过阿里山山公司购买银泉花园的客户订房款全款，（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主。如未能按期支付，我司在此日前会起诉现有30户已垫付30%首付款的业主进入司法程序。2、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。银泉公司另作出《关于银泉公司银泉花园项目中》，内容为：为解决银泉公司（简称“我司”）银泉花园项目中阿里山山与各个业主订房款问题，我司现做如下安排：一、将于2017年7月5日之前银泉公司负责监督配合阿里山山工作，代将银泉阿里业主的订房款全款（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主，如未能按期支付，我司在此前会起诉现有30户已垫付30%的业主进入司法程序。二、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。如以上约定在规定时间内未能如数履行，我司将承担由该事件引发的后果。以上承诺于2017年6月14日经市住建局谢处、秀英区海秀镇吕书记等人员一同见证。骆顺军在承诺者处签名捺印。银泉公司向客户退还了部分款项。到今阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司、银泉公司尚未退还李清俊60000元，遂成讼。一审法院认为，一、本案存在两个法律关系，一是银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司之间存在委托代理销售法律关系，另一个是阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司与李清俊等客户之间的办理贷款、装修法律关系。在签订合同的过程中，阿里山山装饰公司认可阿里山山营销公司的签约行为，并以自己名义出具收据。因此，阿里山山装饰公司和阿里山山营销公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的公司法人，但在处理与本案纠纷相关的公司业务时，两个公司的公章、账户管理混乱，两个公司实际上形成公司人格混同，故阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司均应对上述行为所产生法律后果承担责任。李清俊依照《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》约定，支付了相应款项，因阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司事实上已经无法将涉案房屋出售给李清俊，协议已经无法履行，合同目的已经无法实现，李清俊要求解除理由成立，一审法院予以支持。合同解除后，阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司应当将尚未退还给李清俊的款项退还李清俊。二、关于利息的问题。李清俊在缴纳款项之后，因各项原因无法与银泉公司签订正式的商品房买卖合同，阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司应在无法实现合同目的之日向李清俊退还收取的款项，逾期未退应承担李清俊相应的利息损失。因三方交涉时间较长，三方均无法举证具体何日为应退款之日，一审法院酌定按照银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》中约定的退款期限，即2017年5月15日，确定应退款日期。李清俊主张从缴款之日起计付利息损失，于法无据，对其超过部分的主张，一审法院不予采纳。三、关于银泉公司是否承担责任的问题。在协商退款的过程中，银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》，王平安现仍在银泉公司工作，其行为应为履行工作职责之行为，且，银泉公司对于王平安出具的该份《承诺书》也并未对外作出书面的否定其效力的声明，并且也已实际退还了部分款项，该《承诺书》应视为银泉公司的承诺。银泉公司承诺退款并已实际履行，为债务的加入。由于银泉公司是单方向债权人承诺还款，银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司没有承诺共同对债务负责，故银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司的债务应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李清俊与阿里山山装饰公司所签订的《阿里山山（银泉花园）装修合约书》《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》；二、阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向李清俊退还60000元并支付利息损失（利息损失按中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率的标准，从2017年5月15日起计算至实际付清之日）；三、银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司的上列债务承担连带清偿责任。案件受理费1458元，由李清俊负担258元，阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司、银泉公司负担1200元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审期间查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：银泉公司是否应承担连带责任。阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司以自己的名义与李清俊签订装修合约书、特惠专案补充协议，并直接收取了李清俊钱款，双方合同解除后，应由阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司负责返还收取李清俊的款项。银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司之间是委托代理销售法律关系，阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司已将收取的部分钱款支付给了银泉公司。由于银泉公司未能监督、规范阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司的销售行为，间接导致部分购房人无法签订购房合同，要求退款退房，银泉公司为了解决上述纠纷，自愿出具一份《通知》和《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》，承诺将代阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司向业主退款。虽然银泉公司上诉称上述承诺书、通知是由其公司员工私自出具的不具有法律效力，但承诺书、通知均加盖了银泉公司公章，对外具有公示公信力，且银泉公司委托销售的房产出现纠纷，银泉公司已从阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司收取了部分业主交来的款项，在此前提下，银泉公司为了解决纠纷，在阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司法定代表人在场的情况下，自愿承诺先代阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司退还业主购房款，并不违反法律规定。银泉公司已实际向多名业主进行退款，部分履行了其向业主退款的承诺，足见其先代阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司退还业主购房款的承诺是其真实意思表示，银泉公司作为银泉花园的开发商，妥善解决银泉花园的众多购房人之间的房屋销售纠纷亦是其企业的社会责任所在。因此本院对于银泉公司的上诉理由不予采纳。一审法院判决银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司的债务承担连带责任，并无明显不当，本院予以维持。银泉公司代为退还业主购房款后，可向阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司进行追偿。综上，银泉公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1458元，由上诉人海南银泉进出口贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年八月二十八日书记员 韩 莉速录员 庄翠玲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。