广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7491号原告：黄惠玲，女，1969年9月3日出生，汉族，住所地广东省化州市。委托代理人：袁志建，广东天旗律师事务所律师。被告：唐雅辉，男，1991年5月7日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区。委托代理人：高小聪、赵双，分别是广东连越律师事务所律师和实习律师。被告：广州市海珠区华洲街土华第七经济合作社，住所地广州市海珠区土华崇善大街32号。负责人：梁应雄，社长。被告：黄振洪，男，1970年8月16日出生，汉族，住所地广东省广州市番禺区。委托代理人：高小聪、赵双，分别是广东连越律师事务所律师和实习律师。原告黄惠玲诉被告唐雅辉、广州市海珠区华洲街土华第七经济合作社（以下简称土华七社）、黄振洪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告及其委托代理人袁志建、被告广州市海珠区华洲街土华第七经济合作社、被告唐雅辉及其委托代理人高小聪、赵双（也是被告黄振洪的委托代理人）均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年11月11日，被告唐雅辉将广州市海珠区华洲路土华新埗头西1号之一房屋租赁给其做商业使用，双方签订了书面的租赁合同，租期为两年，自2018年11月11日起至2021年7月31日止。租赁房屋时，其向被告唐雅辉交纳了入场费28000元，保证金9000元，三个月租金12087元。2019年1月17日13时34分，位于华洲路358号的蒸菜馆发生火灾，火势从蒸菜馆天花板蔓延到其五金店，将其五金店烧毁。现在租赁物已无法使用，双方租赁合同已无法继续履行，合同目的已不能实现。故起诉要求：1、请求依法判令解除原告与被告唐雅辉签订的房屋租赁合同；2、请求依法判令被告唐雅辉退还原告租赁房屋时交纳的入场费25282元（28000元-28000元/24个月×2×1/3个月=25282元）、保证金9000元、租金1950元，共计38950元；3、请求依法判令被告唐雅辉承担本案的诉讼费用。入场费需要保证在租期内正常使用租赁物，但签订合同后只履行了2个月就无法履行合同，现房屋无法使用，入场费应当按相应的份额予以退还。确认被告唐雅辉陈述的商铺状况。被告唐雅辉辩称，其与被告黄振洪是合作伙伴。被告黄振洪向被告土华七社承租了包括涉案商铺在内的100平方米商铺，其将其中的33平方米出租给原告。现由于不能归责于其的原因，导致租赁物毁损，合同目的无法实现，因此同意解除合同，同意退还保证金9000元、租金1950元。《租赁合同》没有约定入场费28000元，该费用是依据交易习惯收取的。但其在本案中也是受害人，且对原告无违约行为，入场费是承租商铺的交易习惯，指向的是一种承租人的承租资格和入场门槛，出租人跟承租人签订合同当天，这笔费用已经履行完毕，其没有退还这笔费用的义务，正因如此，承租商铺整个行业在合同上不会写入场费的。故不同意退还入场费。被告土华七社辩称，确认被告唐雅辉陈述的商铺状况。根据其与被告黄振洪签订的《租赁合同》第五条第三项约定，被告黄振洪应做好经营场地的安全生产，完善防火、防盗措施，并负起全部责任。故被告唐雅辉将涉案商铺出租给原告，原告应自行承担防火安全责任。同意被告唐雅辉将涉案商铺转租。其合作社内的商铺，根据习惯，入场费是签订合同就需要交纳，而不是根据使用时间折算。被告黄振洪辩称，其与被告唐雅辉是合作伙伴。确认被告唐雅辉陈述的商铺状况。同意被告唐雅辉将涉案商铺转租。同意被告唐雅辉的答辩意见。经审理查明，地址为广州市海珠区华洲街土华第七经济合作社的土地所有权人为广州市海珠区华洲街土华第七经济合作社农民集体。2016年7月5日,被告土华七社发布《土华新埗头西（自编一号商铺）中标公告》，公示被告黄振洪中标土华新埗头西（自编一号商铺）商铺租赁项目。2016年7月11日，被告黄振洪（乙方）与被告土华七社（甲方）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于土华新埗头西（自编一号商铺），面积约100平方米，租赁给乙方使用，租赁期为5年，自2016年8月1日起到2021年7月31日止；乙方应做好经营场地的安全生产，完善防火、防盗措施，并负起全部责任；等。2018年11月7日，原告（乙方）与被告唐雅辉（甲方）签订《租赁合同》，约定，甲方同意将位于土华村××之一出租给乙方作正当商业用途，租赁期为2年，自2018年11月11日起至2021年7月31日止；第一年每月租金4500元；乙方在签署本合同时，应向甲方交纳履约保证金以及预付首期租金；履约保证金总额为人民币9000元；首期租金为人民币4500元；等。原告及被告唐雅辉均确认原告于2018年11月7日向被告唐雅辉缴纳了入场费28000元、保证金9000元，并支付租金至2019年1月31日。另查，2016年8月22日，案外人刘加良与被告黄振洪签订《租赁合同》，约定，被告黄振洪同意将位于广州市海珠区土华村桥头铺西二、三仓出租给刘加良作正当商业用途；等。2019年1月17日，广州市公安消防支队海珠区大队出具《火灾事故简易调查认定书》，起火地址为海珠区华洲路358号蒸菜馆，报警时间2019年1月17日13时34分；火灾原因认定为，“2019年1月17日13时34分，海珠区华洲路358号快餐店发生火灾。本起火灾原因为蒸菜馆厨房油烟机内部故障引起着火。烧损物品为快餐店桌椅、及毗邻北面的五金店被烧毁”。原告在该《火灾事故简易调查认定书》中陈述,“当时隔壁蒸菜馆着火我把灭火器拿给他们去灭火，看到烟筒冒烟着火，然后火势越来越大，很快就蔓延到我家五金店”。刘加良在该《火灾事故简易调查认定书》上签名并注明“无异议”。另，原告起诉时的诉讼请求为：1、请求依法判令解除原告与被告唐雅辉签订的房屋租赁合同；2、请求依法判令被告唐雅辉退还原告租赁房屋时交纳的入场费28000元、保证金9000元、租金1950元，共计38950元；3、请求依法判令被告唐雅辉赔偿原告损失200000元；4、请求判令被告土华七社、被告黄振洪对原告上述损失承担连带责任。5、请求依法判令三被告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告变更诉讼请求为现在的请求。本院认为，原告与被告唐雅辉签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，被告唐雅辉同意将位于土华村××之一出租给原告作正当商业用途，租赁期为2年，自2018年11月11日起至2021年7月31日止；第一年每月租金4500元；原告在签署本合同时，应向被告唐雅辉交纳履约保证金以及预付首期租金；履约保证金总额为人民币9000元；首期租金为人民币4500元；等。之后，原告支付了入场费28000元、保证金9000元给被告唐雅辉，并按时支付租金，履行合同义务。但涉案商铺于2019年1月17日因被相邻的火灾蔓延而烧毁，导致合同目的不能实现。现原告要求解除其与被告唐雅辉签订的房屋租赁合同、被告唐雅辉退还原告保证金9000元、租金1950元，被告唐雅辉表示同意，可按双方一致意见处理。至于原告要求被告唐雅辉退还入场费25282元（28000元-28000元/24个月×2×1/3个月=25282元）的诉讼请求，《租赁合同》对入场费并无约定，原告愿意向被告唐雅辉支付该费用的前提是预期《租赁合同》可以正常履行。现合同双方协商一致解除，根据公平合理的原则，理应按照实际履行期限折算退还余下入场费给原告，但退还金额应为25278元（28000元-28000元/24个月×（2＋1/3）个月=25278元），对原告超出该标准的入场费请求，本院予以驳回，其余诉讼请求，本院予以支持。受理费由被告唐雅辉承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第一款（一）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告黄惠玲与被告唐雅辉签订的《租赁合同》；二、被告唐雅辉于本判决生效之日起三日内，退还入场费25278元、保证金9000元、租金1950元给原告；三、驳回原告其余的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费805元由被告唐雅辉承担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告唐雅辉在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  项英子人民陪审员  钟克山人民陪审员  缪瑞琴二〇一九年八月二十八日书 记 员  林意林