云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云O111民初5420号原告吴林，男，苗族，1986年3月4日生，身份证住址贵州省凯里市。委托代理人陈庭付、杨礼闻，云南华熙律师事务所律师。特别授权代理。被告贾宇航，男，汉族，1996年10月6日生，身份证住址昆明市官渡区。委托代理人贾勇（系被告贾宇航的父亲），男，汉族，1974年4月28日生，身份证住址昆明市官渡区。特别授权代理。被告阮加猛，男，汉族，1982年4月28日生，身份证住址云南省宣威市。被告贾孟兵，男，汉族，1972年6月23日生，身份证住址昆明市官渡区。原告吴林诉被告贾宇航、阮加猛、贾孟兵租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告吴林及其委托代理人、被告贾宇航的特别授权委托代理人、被告阮加猛、贾孟兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴林诉称：2018年6月1日，原告与三被告签订书面《农庄转让协议》，约定由三被告将位于官渡区自卫社区小新居民小组马料河边农庄一所租赁给原告使用，租期为10年，自2018年6月1日至2028年7月31日止，年租金为人民币400,000元，按一年一付，免租期为两个月。同时，合同还约定：若该农庄在原告经营期间一年内遇到国家拆迁，三被告需补偿原告人民币200,000元。在签订合同时，三被告口头承诺保证原告对租赁场地在租赁期间的正常使用。合同签订后，原告共计支付三被告第一年租金400,000元，但原告在2019年1月下旬就接到有关部门责令停业的通知，随后该场地被全部就地拆除，导致原告所有装修装潢及投资全部付之东流。因三被告未能保证租赁物的适租义务导致原告利益受损。诉请判令：1、确认原、被告签订的《农庄转让协议》已于2019年3月4日解除；2、三被告连带退还原告未使用的6个月租金200,000元，支付原告补偿费200,000元。被告贾宇航、阮加猛、贾孟兵答辩称：三被告与原告签订《农庄转让协议》后，原告即进场经营使用，但在使用期间，原告私自改变土地性质，将被告原有的农用地硬化，投资建盖违章建筑用作餐饮，达到违法用地4亩多2900平米，导致政府强制拆除，造成被告原有的花卉展厅、草莓种植园等众多苗木、盆景、绿化等三百余万元的农业设施一并被拆除。同时，合同约定被告帮原告建90平米竹房子及100平米露天建筑（未硬化）共计花费10多万元，并拒付2018年6月1日至11月1日的水费63,100元。根据协议第三条，如遇国家拆迁则被告补偿原告200,000元，但现在是拆违，故不应对原告进行补偿，另被告因原告违建被处以58,815元的罚款尚需缴纳，将保留起诉原告的权利。综上所述，请求驳回原告要求经济补偿、退还租金的诉讼请求。被告现同意解除合同，但解除合同的时间应以开庭审理的时间为准，因为被告出租给原告的场地尚种植着苗木、花草等作物，属于可以长期使用的状态。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证，认证，双方当事人对下列事实无争议：原告吴林（乙方）与被告贾宇航、阮加猛、贾孟兵（甲方）于2018年6月1日签订《农庄转让协议》，由甲方将座落于自卫社区小新居民小组马料河边农庄一所，占地面积6亩左右的农家园转让给乙方经营，租期十年，自2018年6月1日至2028年7月31日止，价格为每年400,000元，第一年的六月、七月不计租金。此农庄因为乙方还有其他投资，如果在乙方经营期间遇到国家拆迁，则一年内拆迁甲方补给乙方200,000元。甲方现有的建筑上再帮助乙方建盖60-90平米包间，装修风格为竹墙板，前方100平米为露天建筑，由乙方一次性补助甲方建筑费用50,000元。三被告是合伙关系。合同签订后，原告吴林入场经营羊欢寨农家乐，并向被告支付一年的租金400,000元。2019年3月2日，昆明市国土资源局官渡分局、昆明市规划局官渡分局、官渡区城市管理综合行政执法局、昆明市市场监督管理局、官渡区安全生产监督管理局、昆明市公安局官渡分局、昆明市公安官渡消防大队、官渡区矣六街道办事处联合发出《责令限期搬离、拆除的通告》，以羊欢寨农家乐擅自在矣六街道自卫社区彩云北路马料河旁建盖羊欢寨农家乐，违反相关法律法规为由，责令于2019年3月4日对单位及个人所属的财产、物品等进行搬离，关闭羊欢寨农家乐，自行拆除一切违法建构筑物及附属设施，恢复土地原貌，并通知逾期不自行拆除的，将强制拆除。通知下达后，羊欢寨农家乐已于2019年3月4日被强制拆除。本案双方当事人争议的焦点为：涉案农庄因违法占地被拆除，是原告作为承租人还是被告作为出租人哪一方的过错所致，原告主张经济补偿的条件是否成就；现双方均同意解除合同，应以何时确定为合同解除的时间，对原告退还租金的主张应如何计算支持。原告吴林针对争议焦点未向本院提交证据材料。被告贾宇航、阮加猛、贾孟兵向本院提交如下证据材料：1、昆明市国土资源局官渡分局于2018年11月29日作出的昆国土官执罚【2018】92号行政处罚决定书，其主要内容为对当事人罗荣春违法占地一案立案调查的结果。经查，当事人罗荣春“于2018年6月起，未经国土资源管理部门批准，擅自占用昆明市官渡区矣六街道办事处自卫社区居民委员会小新居民小组集体土地4.41亩（2940.77平方米）建“农家乐”，目前正在建设中，已构成违法占地的违法事实。2、昆明市城镇土地管理（官渡区）罗荣春违法用地权属界址点成果，欲证实原告吴林违法占地的范围。3、营业执照，欲证实原告吴林为法定代表人的“昆明羊欢寨餐饮服务有限公司”于2018年6月21日登记成立。三被告对上述法律文书涉及的罗荣春与本案的关系陈述如下：2010年，官渡区矣六街道自卫社区居民委员会成立“新益洲农业都市农庄”。2012年云南珍稀多生物科技产业有限公司向“新益洲农业都市农庄”分租得小新村马料河边地块41亩用作种植。2017年罗荣春、贾宇航、阮加猛、贾孟兵、李伟又向云南珍稀多生物科技产业有限公司分租得土地17亩，用作种植草莓、兰花、苗木展示及销售。2018年6月罗荣春、贾宇航等又将其中的6亩（包含众多苗木兰花及一个二层楼占地350平方米的木结构展厅）转租给原告吴林。原告对三被告提交的上述证据质证称：真实性予以认可，但罗荣春与本案并无关联，被告在向原告交付出租物时已存在违法占地的情形，恰好证实被告交付的场地不适租。本院认为，原告吴林的质证意见不能成立。根据原、被告双方签订的《农庄转让协议》，双方合同履行的时间始于2018年6月1日，原告吴林个人独资成立的“昆明羊欢寨餐饮服务有限公司”登记的时间为2018年6月21日，与昆国土官执罚【2018】92号行政处罚决定书确认的违法占地行为发生的时间2018年6月相对应，能够证实被告的观点，即涉案违法占地发生在原告吴林承租场地经营昆明羊欢寨餐饮服务有限公司期间。针对争议焦点，本院认为：一、涉案农庄因违法占地被拆除，系原告吴林作为承租人在经营期间新建建筑物和其他设施所致，被告不承担出租物不适租的瑕疵担保责任；二、原、被告双方在合同中约定承租人在经营期间遇到国家拆迁由出租人给予补偿，是基于公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地及其他不动产，对权利人给予拆迁补偿的情形，前提是被告作为出租人业已获得补偿。本案显然不属于此种情形。因此原告要求被告给予补偿的理由不能成立；三、本案原、被告签订的《农庄转让协议》（实为租赁合同）约定的租赁场地面积为6亩，被认定违法占地的面积为4.41亩，被强制拆除的时间为2019年3月4日。自该日起，合同部分不能履行，应当予以调整，最终双方选择解除的方式处分各自权利，本院确认双方的合同于2019年3月4日解除，自该日至2019年7月31日，被告尚应退还未使用期间的租金400,000元/365天×149天为163,287.67元。被告如认为原告应承担违约责任的，可另行主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告吴林与被告贾宇航、阮加猛、贾孟兵于2018年6月1日签订的《农庄转让协议》；二、被告贾宇航、阮加猛、贾孟兵于本判决生效后十日内一次性返还原告吴林租金163,287.67元；三、原告吴林的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告吴林承担5300元，由被告贾宇航、阮加猛、贾孟兵承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审 判 长  朱 蓉人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蔚然二〇一九年八月十五日书 记 员  于 晶