湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终2864号 上诉人（原审被告）：刘向东，男，1975年3月15日出生。 上诉人（原审被告）：李桂芬，女，1977年7月22日出生。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。 法定代表人：汤斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。 上诉人刘向东、李桂芬与被上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘向东、上诉人李桂芬的共同委托诉讼代理人黄亚梅，被上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人黄亚林参加了本院组织的调查询问，本案现已审理终结。 刘向东、李桂芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汇龙公司对刘向东、李桂芬的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由汇龙公司承担。事实与理由：1.汇龙公司冒着民事违约购房户不收房、行政违规被处罚、强迫交易被追究刑事责任的风险实施违法加建是为了履行合同还是为了强迫交易增加非法收益，一审法院没有查清；国土部门是否在汇龙公司第三期开发中将扩建部门面积从原部分面积扣除，没有查清，是否影响汇龙公司第三期开发项目及第三期利润是一审法院主管臆断；争议的部分面积没有在双方签订的《郴州市商品房买卖合同》平面图纸之内，没有查清。2.一审法院认定汇龙公司在房屋销售时承诺万宝国际城采用性价比极高的N+1户型两房变三房、三房变四房这一赠送事实，但认定赠送的是镂空面积没有依据，按照一般交易习惯，赠送必然包含实物。3.汇龙公司出售的房屋规划设计每户有镂空部分，其目的是为了通风采光，汇龙公司强行封闭，必然要牺牲业主的通风采光权，汇龙公司本身存在违约，业主完全可以要求其排除妨碍、恢复原状。汇龙公司非法改建成本加上罚款每平方米不到1000元，却可以谋取每平方米5000多元的非法利益，而一审判决对汇龙公司的请求予以支持，判决结果的价值取向没有体现正能量。4.本案的镂空违建房是牺牲业主通风采光权的产物，是汇龙公司履行承诺的对价，汇龙公司要么无偿交付给刘向东、李桂芬，要么恢复原状。 汇龙公司辩称，根据我国房地产市场的交易惯例，房屋交易普遍以产权登记面积为依据计算房屋价款，所谓的赠送面积是不计入产权面积的，商品房买卖合同合同约定了房屋价款按照产权登记面积进行结算，双方的权利义务应以商品房买卖合同的约定为准；同时，镂空部分的加建并非汇龙公司擅自所为，而是业主为了扩大房屋面积要求所为，因加建问题，汇龙公司被行政处罚及在后期项目开发面积中扣除了加建面积，根据公平原则，王华应支付房屋面积价差。 汇龙公司向一审法院起诉请求：1.判令刘向东、李桂芬支付购房款61,429元；2.判令刘向东、李桂芬以应付购房款为基数，从起诉之日按每日万分之五向原告支付违约金至实际履行完毕时止；3.本案诉讼费、保全费由刘向东、李桂芬承担。 一审法院认定事实：一、2015年3月11日，汇龙公司与刘向东、李桂芬签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1.刘向东、李桂芬购买汇龙公司开发的“汇龙·万宝国际城”第A2栋5层503房，房屋面积为116.77平方米，单价为每平方米4692.8元，房屋总价值为547,978元；2.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房产局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，刘向东、李桂芬按照约定将购房款交于汇龙公司。 二、汇龙公司为了增加房屋销售，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。 三、2016年，由于汇龙公司擅自将开发的“汇龙·万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局做出行政处罚决定书：对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建筑行为，进行罚款，罚款金额为684,572.15元。汇龙公司按时缴纳罚款。后经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准，将本次多出的记容面积即超国土批准建筑面积7408.36平方米，在汇龙公司第三期开发项目的原审批面积中扣除。同时增加部分面积已办理产权初始登记，刘向东、李桂芬的房屋实际面积比合同约定面积增加13.09平方米。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议焦点问题评议如下： 一、增加房屋面积的认定。双方对涉案房屋增加面积为13.09平方米无异议，由于汇龙公司未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故认定增加的13.09平方米全部为汇龙公司改建镂空房而引起的房屋面积增加。 二、汇龙公司是否承诺赠送镂空部分面积。汇龙公司在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。由此认定：汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。 三、增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。本案中刘向东、李桂芬虽提交汇龙公司做出的《关于万宝国际业主有关问题的回复》，但该回复无原件，同时汇龙公司予以否认，且刘向东、李桂芬无其他证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，对该证据不予认可。在本案中，汇龙公司将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋办理产权登记手续，汇龙公司为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响汇龙公司第三期开发项目及第三期利润。同时，刘向东、李桂芬作为受益方，该增加部分的面积已经办理产权初始登记，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿、公平原则，刘向东、李桂芬应承担汇龙公司为改建房屋花费的相应费用。综上，刘向东、李桂芬支付的房价款应以双方约定房价的50%为宜，故刘向东、李桂芬应承担的费用为13.09平方米×4692.8元/平方米×50%＝30,714.38元。由于双方对增加面积的价款如何支付并未达成协议，汇龙公司要求刘向东、李桂芬按每日万分之五计算违约金缺乏事实及法律依据，故对该项诉讼请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告刘向东、李桂芬支付原告郴州汇龙置业有限公司购房款30,714.38元；此款限被告于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告郴州汇龙置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费668元，财产保全费684元，合计1352元，由原告郴州汇龙置业有限公司、被告刘向东、李桂芬各负担676元。” 本院二审期间，汇龙公司、刘向东、李桂芬均未提交新证据。 本院查明：（一）郴州市国土资源局决定对汇龙公司多出的计容面积7408.36平方米在第三期中扣除。（二）案涉《商品房买卖合同》第七条“面积确认及面积差异处理”约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1.双方同意按以下原则处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同……；2.双方自行约定：以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。”（三）其他事实与一审法院查明的一致。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为汇龙公司改建镂空房引起案涉房屋面积增加13.09平方米，刘向东、李桂芬是否应对该部分房屋面积向汇龙公司支付购房款，如应支付，金额如何计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。案涉《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。汇龙公司将镂空部分改建成房屋，引起房屋面积增加13.09平方米，该部分面积办理了产权登记手续，产权登记面积比合同约定面积有所增加。刘向东、李桂芬主张改建的镂空房系汇龙公司在售房时承诺赠送给刘向东、李桂芬的，但根据汇龙公司售房时的广告宣传内容，汇龙公司承诺赠送的是不计产权的可改造成房屋的镂空面积，并非计入产权的房屋面积。现该部分面积已经改建成房屋并办理产权登记，形成了物权，房屋价值亦随之增加，刘向东、李桂芬因此受益，而汇龙公司亦实际支出了改建成本、缴纳了罚款且被规划国土部门调减了三期建筑面积，刘向东、李桂芬应向汇龙公司支付增加产权面积的购房款。 关于购房款如何计算，汇龙公司主张应以产权登记面积按原合同单价计算。本院认为，案涉房屋产权面积的增加并非因设计图与实际施工存在差异引起的面积增加，而是汇龙公司将镂空部分违规改建成房屋引起面积增加，且该镂空部分原本不计入产权面积而属汇龙公司承诺赠送给刘向东、李桂芬的，汇龙公司应对其违规加建的行为承担相应责任，如严格按照《商品房买卖合同》第七条的约定计算购房款，对刘向东、李桂芬亦不公平。因此，一审法院根据等价有偿、公平原则认定刘向东、李桂芬按约定房价的50%支付购房款处理得当。 综上所述，刘向东、李桂芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件诉讼费568元，由上诉人刘向东、李桂芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 杨爱华 审 判 员 李惠铭 二〇一九年八月二十六日 法官助理 翁方丽 书 记 员 李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。