贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0322民初2781号原告：肖海彬，男，汉族，1967年1月5日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：传雪丹，系贵州贵遵律师事务所律师。被告：贵州日盛房地产开发有限公司。住所地:遵义市汇川区成都路汇锦苑10栋1-5-1号。法定代表人：令狐发林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李达渊，系贵州法渡源律师事务所律师。原告肖海彬与被告贵州日盛房地产开发有限公司（以下简称“日盛房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案，依法适用简易程序审理，原告肖海彬的委托诉讼代理人传雪丹、被告日盛房开的委托诉讼代理人李达渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告“日盛空间”1幢1-7-7号房屋逾期交房违约金7498元；2、判令被告立即为原告办理“日盛空间”1幢1-7-7号房屋所有权转移登记，并自2014年10月31日起，按日以245832元为标准的万分之一支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕之日止（至2018年7月27日为33556元）；3、判令被告立即退还原告装修电费700元、装修保证金1000元、燃气费设施费73元、水户头费1380元、电户头费580元，合计3733元；4、本案诉讼费被告承担。事实和理由：2012年12月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》合同编号：201211240，合同约定：原告购买被告开发的“日盛空间”1幢1单元7层1-7-7号房屋，建筑面积约为48.91平方米，房屋总价款245832元；交房时间为2013年10月30日前；交房时城市基础设施必须达到使用条件；且被告承诺于2014年10月30日前办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时对逾期交房和逾期办理房屋转移登记手续的违约责任也进行了约定。合同签订后，原告向被告支付首期购房款73832元，并于同年通过中国工商银行股份有限公司桐梓支行按揭贷款将余款172000元付清给被告。原告按约履行完自己的约定义务后，被告却未按约履行合同，延迟至2014年9月1日才实际交房，交房时被告又另行收取原告水、电开户费、装修保证金等费用；同时，交房时该屋的水、电、燃气等基础设施未完善，致使原告无法正常居住使用。且被告以种种借口拖延、拒绝为原告办理该房屋的所有权转移登记义务，导致无法办理该房屋的所有权证和土地使用证；也未兑现关于基础设施建设。综上所述，被告的行为严重损害原告的合法权益。为此特提起诉讼，请求人民法院依法、及时判决，以维护原告的合法权益。被告辩称，一、我公司与原告签订商品房买卖合同是事实，对原告支付房款的事实无异议，交房时间以查明的为准。二、原告诉请支付逾期交房违约金超过诉讼时效。按原告在诉状中陈述的实际交房时间，其应当在实际交房后2年内主张权利。原告向法院起诉的时间是2019年1月2日。超过了2年的诉讼时效期间。三、原告的第一、二项诉讼请求和第三项诉讼请求属于不同的法律关系，不应在同一案件中审理。本案的诉讼标的的法律关系是商品房销售合同纠纷，审理的对象是与商品房买卖合同有关的事实，原告的第一、第二项诉讼请求属于该法律关系。如原告的第三项诉讼请求有事实支撑，其请求权的基础是不当得利，属于另一案由，不能在同一案件中审理。四、原告诉请返还装修保证金、装修电费、燃气设施费等缺乏事实依据，且超过了诉讼时效期间。本院经审理认定事实如下：原告于2012年12月13日与被告签订《商品房买卖合同》，载明被告以出让方式取得位于桐梓县××北路北大门东侧宗土地面积为2369平方米、编号为10-06的地块的建设用地使用权，预售许可证号为遵市商房预证桐字（2012）第07号。合同约定房号为日盛空间1幢1单元7层1-7-7号，建筑面积48.91平方米，价款245832元；被告应于2013年10月30日前向买受人交付商品房，第十二条约定交房条件为：上水、下水达到使用条件，供电达到使用条件，买受人自行办理电话通信、有线电视、宽带网络的开通使用手续；第十三条约定逾期交房违约责任，逾期在90日之内，被告应按日向原告支付已交房款万分之1的违约金，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之1支付违约金。违约金的支付在商品房实际交付之日起90日内支付；被告承诺于2014年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，逾期交付产权手续的，约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一的违约金承担违约责任。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书原告有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于签订合同之日交首付款73832元，余款172000元于2013年7月8日通过住房公积金贷款交清。原告于2014年9月1日实际接房，并于当日缴纳装修保证金1000元。2016年6月7日，在桐梓县发改局主持下，原告在内的业主推选代表人与被告的代表人就日盛空间商住楼在接房时违规收取费用如何清退达成的《协议》，经协商，对收取的1000元每户的装修电费，实际清退每户700元。装修保证金1000元每户的问题，在2016年9月30日前全额退还用户。燃气设施建设费由日盛房开配合桐梓县发改局，组织协调用户到燃气公司进行清退，每户清退73元。水电开户费，水户头费1380元、电户头费580元由公司在2016年9月30日前清退。该《协议》由被告代表陈圣波、业主代表王丽、娄义华、娄科等人签字确认，并由监督单位桐梓县发展和改革局价格监督检查科加盖公章。庭审中，原告提交桐梓县信访局于2017年2月4日出具的《情况说明》一份，拟证明日盛房开业主自2015年10月起至2017年1月多次到该局反映日盛房开未支付逾期交房违约金、违规收费和逾期办证等问题。另查明，被告至今未向原告办理房屋的产权转移登记。现原告以其诉讼请求向本院起诉。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《住房公积金借款合同》、《情况说明》、《协议》、《责令退还多收价款通知书》、《电话记录》及双方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告日盛房开于2012年12月13日签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依照合同约定足额交纳了购房款245832元，被告应当按照合同约定履行交付房屋和交付产权转移登记的有关文书，合同约定于2013年的10月30日交付房屋，2014年10月30日交付产权转移登记的有关文书。被告交房时间为2014年9月1日，至今未办理产权转移登记，已构成违约。双方在合同中约定了逾期交房及逾期办证的违约责任，被告提出了时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”之规定，原告所举出的《情况说明》能够证明原告曾向相关国家机关提出了上述请求，且逾期办证违约金在性质上属继续性债权，因此，本院认定原告所主张的逾期交房及逾期办证的诉讼时效中断，受法律保护，故对原告请求支付逾期交房违约金及逾期办证违约金均予以支持。逾期交房违约金具体计算方式，根据合同约定，从2013年10月31日至2014年9月1日，按原告已付房款245832元×0.01%×305天=7498元。逾期办证违约金具体计算方式，根据合同约定，交付产权转移登记的有关文书时间为2014年10月30日，本院支持从2014年10月31日起以245832元为基数按日万分之一计算违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于原告请求被告办理涉案房屋所有权转移登记，根据合同约定，本院予以支持。关于原告请求的装修保证金1000元，原告提交了《收据》，根据《协议》约定，被告应予以退还。关于原告主张的装修电费、燃气设施费、水户头费、电户头费原告未提交《协议》载明的相关费用的交款票据，不能证明原告已缴纳了相关费用，故本院不予支持。关于被告辩称原告主张的退还装修保证金等与本案不系同一法律关系及已过诉讼时效的意见，因上述费用均系因购买的商品房合同所产生及衍生的费用，原告一并主张，可一并进行处理，且根据《协议》约定，退还装修保证金的时间约定是在2016年9月30日前，因《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日起施行，该法对诉讼时效进行了修改，故原告的该项主张并未超过诉讼时效，对被告的辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下：一、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告肖海彬逾期交房违约金7498元；二、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告肖海彬办理“日盛空间”1幢1单元7层1-7-7号房屋的所有权转移登记，并支付违约金，违约金的计算方式：从2014年10月31日起以245832元为基数按日万分之一支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告肖海彬装修保证金1000元；四、驳回原告肖海彬的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元（已减半），由被告贵州日盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 黎 洪二〇一九年八月一日书记员 邓敬希