古交市人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0181民初763号原告：山西宜安居物业管理有限公司，住所地太原市小店区北张村东街东巷24号。法定代表人：张秀环，该公司经理。委托诉讼代理人：李燕锋，山西晟达律师事务所律师。被告：张慧兰，女，1971年7月8日出生，汉族，古交市自来水公司职工，住古交市。被告：张建明，男，1969年5月11日出生，汉族，古交市桃园社区居民，住古交市。原告山西宜安居物业管理有限公司与被告张慧兰、被告张建明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西宜安居物业管理有限公司的委托诉讼代理人李燕锋，被告张慧兰、被告张建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西宜安居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告张慧兰、张建明向原告支付物业管理服务费及电梯费共计5827.5元及违约金1314元，共计7141.5元。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告山西宜安居物业管理有限公司是经古交市永贺房地产开发有限公司考察选聘的对位于古交市马兰滩水源路水源一号商住楼进行管理服务的物业公司，并与被告张慧兰2011年12月27日签订《前期物业管理服务协议》。协议签订后，原告在法律规定范围内及政府政策指导下按照协议约定内容为业主提供了管理服务，直至2019年3月底该商住楼成立业主委员会后原告完成交接手续后退出。经统计，被告从2016年开始至2019年3月底尚欠物业管理费及电梯费共计5827.5元，根据合同约定，违约金按每日千分之二计算，经原告口头、电话及书面形式多次催缴拒不缴纳，原告酌情要求被告支付违约金1314元，故起诉至法院，另被告张建明与张慧兰是夫妻关系，对上述夫妻共同债务应当承担共同连带责任，请求贵院查明事实，依法判决支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告张慧兰、被告张建明辩称，被告是古交市马兰滩水源路水源一号商住楼1单元1601号业主，被告与原告没有签订过前期物业管理协议，原告提交的前期物业管理服务协议上签字不是被告张慧兰本人签的。被告与原告签订装修管理进场协议属实。被告入住后，2015年前的物业管理服务费及电梯费已交清。后原告对电梯费提价被告不清楚，原告所诉电梯费单价计算的也不对，应该按每月每平米0.24元计算。物业费单价计算的也不对，应该按每月每平米0.45元至0.5元之间计算。因原告管理不善，2016年5月致被告的房屋漏水，损坏了被告两间卧室的壁纸，原告公司张永环曾说，原告物业公司给被告换壁纸和刮墙，造成的损失协商解决。结果原告没有解决，被告为防止继续漏水，2019年4月22日把房顶自己修好了，开支了3860元。漏水墙壁还未处理，原告公司张永环与被告商量抵了2016年、2017年、2018年、2019年1-3月的物业管理服务费及电梯费，现已不欠原告物业管理服务费。原告与被告也没有签订物业管理服务协议，不存在违约的问题，请依法判决。本院经审理认定事实如下：对被告张慧兰、被告张建明是古交市马兰滩水源路水源一号商住楼1单元1601号业主，该住宅楼建筑面积为135.84平方米。原告山西宜安居物业管理有限公司是被告该住宅楼开发商古交市永贺房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司，原告按被告住宅楼建筑面积每月每平米收业主物业管理服务费为0.75元。电梯费按阶梯收费，3-6层每平米每月0.2元，7-12层每平米每月0.22元，13-18层每平米每月0.24元，19层以上每平米每月0.25元已收取了被告张慧兰、被告张建明2015年以前的物业管理服务费、电梯费按上述标准已交清，被告认可此事实，本院予以确认。对有争议的事实与证据本院认定如：对原告提交的太原住宅小区装修和电梯运行服务标准内容，证明太原市物价局对电梯服务费进行了上调，原告已把被告电梯费上调为每月每平米0.35元，被告质证意见为：对上调电梯费被告不知情，原告也未通知被告，不予认可。经本院审核，原告提交的上述证据未显示证据的来源及适用范围，原告也未提交其他证据佐证被告知情且无异议，对原告提交的该证据不予认定。原告提交了前期物业管理服务协议、装修进场管理协议，证明原、被告系物业管理服务关系，且签订了物业管理服务协议。被告的质证意见为：被告张慧兰没有与原告签订前期物业管理服务协议，协议上签字不是本人所签。装修进场管理协议属实。经本院审核，原告提交了前期物业管理服务协议，被告提出异议，原告未补强证据，不足以证明双方签订了前期物业管理服务协议，但原、被告对装修进场管理协议无异议，且原、被告之间存在按其他业主标准履行2015年前的物业管理服务费的事实，对原、被告之间存在物业管理服务合同关系的事实，予以认定。被告提交了2017、2018年、2019年的水电费收据，证明原告卖给被告的水费电费超过50元，因原告规定不欠物业管理服务费就可以随便买水电费，欠物业管理服务费的只能买10元至50元的水费电费，因此被告已不欠原告物业管理服务费，电梯费。原告的质证意见为：我们公司对水费、电费只是履行代收代缴的义务，被告提交的证据不能直接证明，更不能推定证明被告已经交纳物业管理服务费或者是有相抵扣的情况，不予认可。经本院审核，原告提交的证据缺乏关联性，不能证明被告的主张，不予认定。本院认为，原告山西宜安居物业管理有限公司与被告张慧兰、被告张建明存在物业服务合同关系，且2016年、2017年、2018年，2019年1-3月被告张慧兰、被告张建明未向原告交付物业管理服务费、电梯费的事实清楚。《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中被告张慧兰、被告张建明的住宅楼在原告物业管理范围内，客观上也享受了原告的物业管理，被告张慧兰、被告张建明曾经对2015年以前的物业管理服务费按其他业主标准进行了交纳，因此原、被告已形成了物业服务合同关系。被告应当遵循诚实信用原则履行支付所欠物业管理服务费、电梯费的义务。原告对电梯费提价要求被告履行，依据不足，被告抗辩理由成立。被告住宅物业建筑面积为135.84平米，参照其他前期物业管理服务业主收费标准及被告已履行的标准计算：2016年物业管理服务费为1222.6元（135.84平方米*0.75元*12个月），电梯费为340.2元（135.84平方米*0.24元*12个月），共计1562.8元。2017年物业管理服务费为1222.6元（135.84平方米*0.75元*12个月），电梯费为340.2元（135.84平方米*0.24元*12个月），共计1562.8元。2018年物业管理服务费为1222.6元（135.84平方米*0.75元*12个月），电梯费为340.2元（135.84平方米*0.24元*12个月），共计1562.8元。2019年物业管理服务费为305.6元（135.84平方米*0.75元*3个月），电梯费为97.8元（135.84平方米*0.24元*3个月），共计403.4元。以上共计欠款金额为5091.8元。综上所述，被告张慧兰、被告张建明违反诚实信用原则，未完全履行合同义务，应当承担继续履行的责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。二被告系夫妻，因所住楼房物业产生的债务，系夫妻共同债务。因此对原告要求二被告支付物业管理服务费、电梯费合理的诉讼请求予以支持。因原告未能提交充分证据证明原、被告已明确约定交费时间及违约责任的事实，应承担举证不能的责任，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。被告抗辩因原告管理不善漏水损害了其房屋，已抵消了物业管理服务费，但未提交充分证据，抗辩理由不能成立。《物业管理条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案被告未进行诉讼，不属于本案审理的范围。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告张慧兰、被告张建明于本判决生效之日起十日内给付原告山西宜安居物业管理有限公司所欠物业管理服务费、电梯费5091.8元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25，由被告张慧兰、被告张建明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  张学平二〇一九年八月二十九日书记员  张永亮