安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0111民初4536号 原告（反诉被告）:张秋娟，女，1971年5月10日出生，汉族，住江苏省南通市港闸区。 委托诉讼代理人：刘恩泉，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桂冰，安徽世邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）:开峰，女，1981年10月7日出生，汉族，住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。 原告（反诉被告）张秋娟与被告（反诉原告）开峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张秋娟及其委托诉讼代理人刘恩泉、桂冰，被告（反诉原告）开峰及其委托诉讼代理人张升武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秋娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告开峰支付因其违约解除合同并强行腾铺给原告造成的2018年4月-2020年1月期间的营业损失费10万元、店内物品损失费470187元、装修损失费16万元、己缴纳2018年4月-同年6月的三个月物业服务费3862.71元、燃气及电费损失2000元；2、判令解除原、被告双方于2014年1月所签的《商铺租赁合同》，并判令被告支付原告违约金8万元，并退还原告租金保证金6万元及己交房租10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年1月，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定:原告承租被告位于合肥铺位。自2014年1月25日起至2018年4月7日，原告按约履行合同义务，但在拒绝被告私自提出的上涨租金这一违背合同约定的要求后，被告于2018年1月8日起，对原告经营中的店铺陆续采取大门口张贴告示、上锁封门口等手段，使店铺无法经营。后被告强行将原告店内装潢及物品拆除、损毁、转移，《商铺租赁合同》己无法继续履行。被告上述违约和侵权行为，给原告的经营与财产带来了巨大损失。 被告开峰辩称：张秋娟违约拖欠支付租金，其在多次催要无果的情况下依法行使合同解除权，其无需支付营业损失等费用，张秋娟主张的营业损失、物品损失、装修损失的具体数额没有事实及法律依据；因张秋娟至今欠付租金，其所主张的已缴纳物业费及能源费亦没有证据予以证明，故其返还请求应予驳回；案涉租赁合同因张秋娟严重违约致合同已实际解除，张秋娟诉请8万元违约金及返还已缴纳10万元租金请求没有事实依据，且应按合同约定在原告出具相关票据后再予处理6万元保证金退还事宜；双方租赁合同已于2018年4月16日开峰强行将张秋娟物品搬离而实际解除。 反诉原告开峰向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告张秋娟支付拖欠的房屋租金350500元并承担利息损失26341.83元（自2018年1月25日起以270500元为基数，按月息2分标准计至2018年6月20日，以350500元为基数按月息2分标准自2018年6月20日计至款清之日止）；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实理由：2010年起，张秋娟即租赁开峰位于商铺从事寿司小吃。在合同签订后，张秋娟尚能按时支付房屋租金，但因其生意不景气，开始迟延支付后期房屋租金，2014年前期合同到期后，张秋娟欺骗开峰，将一份事先写好内容的合同，让开峰签名。后张秋娟便不再出面，开峰多次要求张秋娟支付拖欠的房屋租金，并签订正式房屋租赁合同，但张秋娟一直拒不缴纳欠付的房屋租金。 反诉被告张秋娟辩称：其并不拖欠反诉原告房屋租金，故也不存在承担利息损失。 经审理查明：位于合肥市马鞍山路130号合肥万达广场Ｃ区商业用房的房地产权利人系开峰,建筑面积计163.19平方米。 2010年12月22日，开峰（甲方，出租方）与张秋娟（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》一份，载明：“甲方将位于合肥铺交由乙方承租用于开设元禄寿司料理店，租期自2010年12月25日起至2014年1月24日止，其中2010年12月24日至2011年1月24日为装修期，装修期内乙方无需支付租金和物业服务费，仅需承担进场日起该商铺发生的能源费用；2011年1月24日至2012年1月23日，年租金37万元，2012年1月24日至2013年1月23日，年租金407000元，2013年1月24日至2014年1月23日，年租金447700元，以上年租金均不含物业服务费、能源费，每半年为一个交租期，乙方应在合同签订之日起3日内支付保证金6万元、第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满30日前支付下一个租期租金；乙方承担并直接向物业服务公司（大连万达物业管理有限公司合肥分公司）按7.89元／月平方米交纳商铺物业服务费等”。合同签订后，张秋娟向开峰支付首期半年租金185000元，并委托俞澍洲于同年12月24日向开峰转款支付保证金6万元，开峰收款后交付涉租商铺。张秋娟对涉租商铺进行装修后开设“元禄寿司料理店”，其于2011年3月4日办理了“合肥市包河区元禄回转寿司店”营业执照,并向开峰支付至2013年1月23日期间租金。后因钓鱼岛事件引发张秋娟开设的元禄寿司料理店生意不景气，张秋娟与开峰经口头协商双方将2013年1月24日至2014年1月23日期间的商铺年租金调整为30万元，张秋娟于2013年5月29日付清上述期间的租金。 2014年1月，张秋娟（乙方，承租方）与开峰（甲方，出租方）在前手租赁合同即将到期的情况下又续签《商铺租赁合同》一份，约定：租期自2014年1月25日起至2020年1月24日止，2014年1月25日至2016年1月24日，年租金30万元，2016年1月25日至2018年1月24日，年租金31万元，2018年1月25日至2020年1月24日，年租金32万元，因甲方违约导致合同解除的，租金、物业服务费、能源费等按实际发生租期结算，甲方应向乙方支付相当于届时三个月租金的违约金，其他约定同上份合同。合同签订后，双方继续履行租赁关系。张秋娟分别于2013年12月27日、2014年8月13日支付2014年1月24日至2015年1月23日期间的商铺租金计30万元；2015年2月3日、同年8月4日支付2015年1月24日至2016年1月23日期间的商铺租金计30万元；2015年12月26日、2016年7月10日支付2016年1月24日至2017年1月23日期间商铺租金31万元；2017年1月6日及同年6月23日支付2017年1月24日至2018年1月23日期间商铺租金31万元；2017年12月25日，张秋娟支付2018年1月24日至同年7月23日期间半年商铺租金16万元。 2018年4月8日，开峰在涉租商铺店门张贴《告之书》，以张秋娟欠付房租数额巨大拖欠数年之久为由，将于4月9日上午9时进行锁门，要求张秋娟尽快解决问题。双方人员随后几日多次为此发生矛盾争执纠纷。 另查：2018年4月2日，张秋娟向安徽万象美物业管理有限公司合肥分公司支付2018年4月1日至同年6月30日期间的物业管理费3862.71元。 庭审中，开峰陈述：其在元禄寿司料理店员工王会连对话中说的“将2013年度租金降到30万元”话语是口误；其于2018年4月16日在未通知张秋娟的情况下雇人强行将张秋娟经营物品从涉租商铺内搬离存放在别处，商铺收回后20天左右又对外出租给案外人进行重新装修从事餐饮。 诉讼中，应张秋娟申请，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对位于合肥市铺位开办的元禄寿司店内的物品损失及装修损失进行鉴定。2019年6月6日及6月21日作出皖中信评字（2019）ＡＳ-0132号《价格评估报告书》及《补充说明函》，价格评估结论为：元禄寿司店内的物品公允市场价值（物品损失价值）为26091元；因元禄寿司店内的装修现场已不存在，且当事人无法提供装修图纸等相关资料，致装修损失无法评估测算，故装修损失未纳入本次评估范围。张秋娟花费评估费4000元。 上述事实，有原告(反诉被告)张秋娟提供的《商铺租赁合同》、建设银行历史交易明细、《万达元禄房租交费记录》、《告之书》、《接处警情况登记表》、现场照片、微信聊天记录、录音光盘记录、发票，被告（反诉原告）开峰提供的《商铺租赁合同》、《房地产权证》、银行历史交易明细、现场照片，本院委托评估机构作出的《价格评估报告书》、《补充说明函》及双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：张秋娟与开峰签订的两份《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行。张秋娟诉称双方当事人在履行第一份租赁合同期间，因钓鱼岛事件引发张秋娟开设的元禄寿司料理店生意不景气，其与开峰经口头协商双方将2013年1月24日至2014年1月23日期间的商铺年租金由原约定的447700元调整降低为30万元的事实，有其提供的微信聊天记录、录音光盘记录、开峰陈述等证据予以证明，这亦与双方在前手合同到期后续签租赁合同将年租金价格分别调整降低为30万、31万元、32万元相印证，开峰陈述张秋娟在履行前手租赁合同时存在欠付租金与其认可的张秋娟支付租金情况存在自相矛盾，且其主张张秋娟在履行前手租赁合同时存在欠付租金的情况下又在合同到期后与张秋娟续签后手合同中将年租金价格较前手合同分别调整降低为30万、31万元、32万元的意见，不符人们日常生活经验法则。由于张秋娟与开峰经口头协商双方将2013年1月24日至2014年1月23日期间的商铺年租金由原约定的447700元调整降低为30万元，而张秋娟亦据此标准付清该段期间的商铺租金，且开峰对张秋娟在履行后手租赁合同按合同约定的租金金额支付租金情况并无异议，故张秋娟在履行案涉租赁合同中并无欠付租金事实的发生。 本诉中，开峰以张秋娟欠付租金为由在张秋娟并无实际欠付租金的情况下于2018年4月16日雇人擅自强行将张秋娟经营的元禄寿司店设备、物品从涉租商铺内撤除、搬离，其行为显系构成侵权，依法应承担相应的民事责任。因开峰强行收回涉租商铺后又对外出租给案外人进行重新装修从事餐饮，故致开峰与张秋娟的租赁合同于2018年4月16日业已实际解除。因张秋娟未欠付租赁期间的租金及费用，故其支付租赁保证金6万元及预付的未到期租金开峰依法应予返还。因开峰违约提前解除合同，依法应按约支付届时三个月租金的违约金8万元（2018年度租金32万元/12个月×3个月）。张秋娟诉请赔偿其2018年4月-2020年1月期间的营业损失费10万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；对其诉请店内物品损失费的请求，本院按评估机构作出的物品损失评估金额予以认定支持；由于开峰违约强行收回涉租商铺后又对外出租给案外人进行重新装修从事餐饮，致元禄寿司店内的装修现场业已不存在而无法进行装修价值损失鉴定评估，对此，开峰自身行为负有过错，本院根据张秋娟承租经营店铺的面积、经营项目及剩余未到期租赁时间酌情认定装修损失费为5万元；张秋娟己缴纳的2018年4月-同年6月期间的物业管理费3862.71元可另行向收取该费的物业服务公司主张未到期返还部分；张秋娟诉请燃气及电费损失2000元的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 反诉中，开峰诉请张秋娟支付欠付租金及利息损失的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告张秋娟与被告开峰签订的《商铺租赁合同》于2018年4月16日予以解除； 二、被告开峰返还原告张秋娟租赁保证金6万元； 三、被告开峰返还原告张秋娟未到期租金87111元（未到期期间为2018年4月16日至同年7月23日）； 四、被告开峰支付原告张秋娟违约金8万元； 五、被告开峰赔偿原告张秋娟物品损失费26091元、装修损失费5万元，计76091元； 上述二、三、四、五项合计款项为303202元，于本判决生效之日起十日内一次付清； 六、驳回原告张秋娟的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告开峰的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14160元，评估费4000元，计15160元，原告张秋娟负担4160元，被告开峰负担1万元；反诉案件受理费6952元，由反诉原告开峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  姜文强 人民陪审员  沈建华 人民陪审员  张 瑞 二〇一九年八月二十日 书 记 员  李 静 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。