抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初482号原告：兰超越，男，1988年7月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：边琦，辽宁铭扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：温忠孝，辽宁铭扬律师事务所律师。被告:胡凌生，男，1960年11月7日出生，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：白利宾，男，1983年1月28日出生，汉族，住河北省邢台市临城县。被告：抚顺市秋实房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区站东街新华嘉园，统一社会信用代码91210400119306728L。法定代表人：丛向秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：那佩琦，女，1964年11月26日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告兰超越诉被告胡凌生、抚顺市秋实房地产开发有限公司申请人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰超越及委托诉讼代理人边琦、温忠孝，被告胡凌生，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司委托诉讼代理人那佩琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、顺城区法院（2018）辽0411执异73号《执行裁定书》认定事实和适用法律错误，给予撤销。2、请求确定原告对查封房屋有优先权，将该房屋用于偿还原告债务3、诉讼费由被告承担。事实及理由：1、被告1异议理由不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第二款规定，只有同时具备第二十九条1至3款规定，才能得到法律支持排除执行。2、本案中购房人是胡凌生个人，没有向法院提供购房款发票，违反最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第3款规定。案外人沈阳华维三洋电梯服务有限公司，在2013年9月1日签订的电梯维护保养合同价款643835元，是案外人和被告2之间工程欠款，没有证据显示所欠工程款是胡凌生个人购房款。3、在2017年10月查封之前，被告1抵顶的五全部是清水房，电表数为零。能够证明没有实际入住和占有。也没有提供被告1名下无其他用于居住的房产，不符合最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第2款规定。4、依据抚顺市政府2017年2月17日第六期专题会议纪要，被告可以在2017年10月法院查封之前，依据签订商品买卖合同、办理产权登记手续。没有证据显示，非被告人自身原因未办理抵账房过户登记。我们认为被告胡凌生取得的房屋是工程款延续的一部分，没有优先期待权。房屋顶账后我们到现场看了本案房屋被告没有实际居住，也没有实际交付，也没有办理产权过户手续。在交付和办理产权被告有过错，不符合不动产优先条件的规定。综上我们查封的是秋实房地产的房屋，合法有效，被告胡凌生不能得到优先期待权的保护。被告胡凌生辩称，我的手续是齐全的，我也缴纳了税钱。我与被告2014年就已经签订了合同，而且当时秋实答应了房屋顶账为工程款。秋实有两个小区，我们做了第二个小区，后又做的第1个小区两次合计工程款81万余元。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司辩称，我们公司于2013年9月1日与沈阳华维三洋电梯服务有限公司签订电梯保养合同，胡凌生是沈阳华维三洋电梯服务有限公司经理。当时签订合同后至2014年11月17日开发公司与胡凌生签订了买卖合同。2014年11月17日当时不能开发票，所以产权就不能办理。胡凌生给我们作工程款我们用房屋顶账，而胡凌生应给予开具工程发票。2018年7月我们公司特别忙，胡凌生想拿手续办理产权，就拖延了时间。我们也联系不上胡凌生。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、查封执行异议申请书，证明胡凌生是通过工程款顶账获得的房屋，是工程款履行一部分，不是独立的买卖关系。被告胡凌生对此没有异议。当时签定协议做维护时，我们就协商我要房子。没有支付工程款就必须用房子顶账。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对证据1没有异议。2、民事判决书2份，证明原告已合法取得该债权。被告胡凌生对证据2没有异议。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对证据2没有异议。3、执行裁定书，证明主体适格。被告胡凌生对证据2没有异议。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对证据2没有异议。被告胡凌生为反驳原告的诉讼请求，向本院提出如下诉讼请求：1、电梯维护保养合同、受领顶账房声明、收条、房产分户图、商品房买卖合同，证明秋实公司用工程款顶账房屋的事实。提供发票时时间确实较晚，但签订买卖合同在先。原告认为电梯维护保养合同、顶账说明用房屋抵顶工程只是义务，是一种法律规定而交付的。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》28条规定必须是买卖关系成立才有优先权。上述证据只能说明被告有请求交付房屋的权利，并没有购买房屋和法律保护的优先权。收条上载明被告未履行出具发票的法定义务。2018年7月17日才出具全款发票，是合同没有完全履行状态。商品房不能办理的原因是胡凌生个人没有履行义务存在违约，导致商品房没有过户。胡凌生个人存在过错。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对上述证据没有异议。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司为反驳原告的诉讼请求向本院提交如下证据：电梯维护保养合同，证明胡凌生确实给我们做工程项目，我们确实用房屋做了工程款顶账。我公司确实因为胡凌生没有给我们开具发票，所以我们没有把手续给他。胡凌生自己说想要装修，总经理才将钥匙给了他。原告对被告抚顺市秋实房地产开发有限公司提供证据没有异议。被告胡凌生对被告抚顺市秋实房地产开发有限公司提供证据没有异议。经审理查明，2013年9月1日，沈阳华维三洋电梯服务有限公司（乙方）与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司（甲方）签订电梯维护保养合同，双方约定由乙方负责抚顺市河东新湖国际一期（30台）、二期（42台）电梯的日常维护保养。合同生效后，由甲方提供房屋作为乙方的维护保养费。甲方为乙方提供的房屋为新湖国际壹期14号楼2单元1802室，房屋面积120.9平方米。2014年10月22日，沈阳华维三洋电梯服务有限公司向被告抚顺市秋实房地产开发有限公司出具指定购房人受领顶账房声明，载明因与贵公司签订工程款抵房款协议，我公司本应就位于抚顺市顺城区临江路河东街道二十六方块新湖国际壹期14号楼2单元1802室、房屋面积120.9平米、房屋价格为6800/平米的顶账房与贵司签订商品房买卖合同。现我公司指定授权胡凌生以其个人名义与贵公司签订该商品房买卖合同，并由“购房人”代替我司从贵司受领该顶账房屋……。2014年11月17日，被告胡凌生与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。2018年7月17日，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司出具收条载明沈阳华维三洋电梯服务有限公司给我公司做电梯维保，因无法开具税款发票，现交3万元现金抵开发票款。另查，2017年11月30日，本院出具（2017）辽0411民初2582号民事判决书，判决抚顺市秋实房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还兰超越房款2098560元；赔偿兰超越房款350万元及违约金105万元。抚顺市秋实房地产开发有限公司不服该判决，上诉于抚顺市中级人民法院。2018年4月24日，抚顺市中级人民法院出具（2018）辽04民终30号民事判决书，维持原判。本案原告兰超越在（2017）辽0411民初2582号民事案件起诉前向本院提出诉前财产保全查封本案案涉房屋。（2017）辽0411民初2582号民事判决书生效后，原告兰超越申请执行。2018年7月18日，被告胡凌生认为案涉房屋属于其所有，向本院提出执行异议申请，申请解除对案涉房屋的查封。本院于2018年10月24日出具（2018）辽0411执异73号执行裁定书，认为被告胡凌生异议成立，应解除对案涉房屋即位于抚顺市顺城区房屋的查封。原告兰超越不服上述裁定，依法向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案系申请人执行异议之诉，本院主要审查的是原告兰超越对执行标的物是否享有继续执行的诉讼请求。本案涉及沈阳华维三洋电梯服务有限公司与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司，原告兰超越与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司两个债权。沈阳华维三洋电梯服务有限公司与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司虽签订电梯保养合同，但是关于顶账房屋沈阳华维三洋电梯服务有限公司未办理抵押登记手续。故本院认为本案沈阳华维三洋电梯服务有限公司系涉及金钱债权的案件执行过程中，对于不动产的执行具有异议的案外人。依照相关法律规定，沈阳华维三洋电梯服务有限公司需要同时符合以下条件，异议成立。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，首先被告胡凌生除签订房屋买卖合同外未办理相关入住手续，在双方基础法律关系均为债权纠纷的前提下，本院依据原告兰超越的申请采取保全措施，本院应予以确认。其次，被告胡凌生未提供其在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据，电梯维护保养合同、受领抵账房声明仅是对双方债权的确认，因标的物未办理抵押登记手续，被告胡凌生对案涉房屋不享有优先受偿权，亦因被告胡凌生未及时办理产权过户登记手续，导致被告胡凌生不享有案涉房屋的物权期待权。故依据本院查明事实，被告胡凌生不具备法律规定的执行异议成立的条件。故本院认为，被告胡凌生对执行标的物不享有符合法律规定的足以阻止标的物的转让、交付的实体权利。原告兰超越的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许原告兰超越继续执行位于抚顺市顺城区房屋。案件受理费2300.00元，由被告抚顺市秋实房地产开发有限公司、被告胡凌生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  马 跃人民陪审员  尹延萍人民陪审员  张璐璐二〇一九年八月十九日书 记 员  马 睿