重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0115民初7639号原告：重庆瑞豪房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城共兴街一巷9号，统一社会信用代码91500115450485295A。法定代表人：刘远忠，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：柳松，湖南阳邵律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。被告：项江雪，女，1993年6月25日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：文生名，重庆金雷律师事务所律师。第三人：重庆市涵丰建筑设备租赁有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道三峡路21号，统一社会信用代码915001156786874326。法定代表人：周文明，该公司经理。委托诉讼代理人：陶铭成，男，该公司员工。第三人：廖吉祥，男，1948年2月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆瑞豪房地产开发有限公司（以下简称瑞豪公司）诉与被告项江雪物权保护纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法追加重庆市涵丰建筑设备租赁有限公司（以下简称涵丰公司）、廖吉祥作为本案的第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行审理。原告瑞豪公司的委托诉讼代理人柳松、郑华，被告项江雪及其委托诉讼代理人文生名，第三人涵丰公司的委托诉讼代理人陶铭成到庭参加诉讼，第三人廖吉祥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请和解期限，但未能达成调解协议。本案现已审理终结。原告瑞豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权行为，立即搬离长寿区xxxx号房屋并将房屋返还给原告；2.判令被告按市场房屋租金每月700元的标准自2015年9月计算至房屋返还之日止。事实和理由：2015年9月1日以来，被告在我公司不知情的情况下占有使用了我公司所有的位于重庆市长寿区xxxx号房屋，被告的行为严重侵害了我公司的合法权益，对此，我公司多次以张贴公告、登报等方式要求被告停止侵权，但被告皆不予理会。现为维护我公司的合法权益，遂诉至法院。被告项江雪辩称，案涉房屋系我合法取得，并非非法占有。据我所知，该房屋系第三人廖吉祥实际投资修建，具体施工过程中，廖吉祥租用了第三人涵丰公司的电动吊篮，因廖吉祥无钱支付租金，就将位于重庆市长寿区xxxx号房屋抵给了涵丰公司，后涵丰公司将该房屋出卖给了我。廖吉祥系该房屋的实际投资修建人，故我有理由相信其有权处分涉案房屋，即使房屋登记于原告名下，根据表见代理的规定，也应当认定我是涉案房屋的实际所有人。原告只是涉案小区的挂名单位，无权提起本次诉讼，而诉争房屋的产权已实际转移给我，只是尚未进行过户登记，原告无权要求我搬离。第三人涵丰公司陈述称，我公司是专门出租电动吊篮做外墙的。案涉房屋修建过程中，第三人廖吉祥委托刘增培和我公司签订了吊篮租赁合同，租用我公司的电动吊篮。合同签订后我公司依约履行了合同，且双方也进行了结算，但金额记不清楚了，当时廖吉祥就以5000元/平米的价格将案涉房屋抵给了我公司。我公司为了发放工人工资，需要现金，就降价将房屋卖给了被告项江雪。第三人廖吉祥未作陈述。原告为支持其诉讼请求依法提交了下列证据：1、重庆市企业投资项目备案证；2、重庆市房屋面积测算报告书；3、重庆市长寿区不动产档案馆的产权记载证明及查档证明；4、长寿区人民法院（2018）渝0115民初2550号民事判决书及重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终5802号民事判决书；5、长寿日报报刊；6、长地税稽罚（2017）5号税务行政处罚决定书；7、58同城·房屋租房信息网的下载内容打印件。被告围绕其答辩意见，依法提交了下列证据：1、内部开发建设承包经营协议复印件（记载瑞豪公司将瑞豪•吉祥云上项目交由廖吉祥开发建设，同时约定该项目房屋销售必须以瑞豪公司名义进行，且经瑞豪公司签字盖章后生效，廖吉祥不得以任何人或者项目的名义对外售房）；2、第三人廖吉祥向重庆市长寿区人民政府出具的报告（但该报告无廖吉祥的签章）；3、电动吊篮租赁合同、电动吊篮起租单、停租单、结算单（载明涵丰公司与案外人刘增培签订电动吊篮租赁合同，用于桃花财富广场2、3号楼外墙施工，后涵丰公司单方制作了租金结算单，且所有结算单上无任何签章）；4、第三人涵丰公司的工作人员李熙勇与廖吉祥、刘增培的电话录音光盘（大致内容为涵丰公司与廖吉祥、刘增培谈论案涉房屋充抵租金的事实）；5、前期物业服务协议、装修施工许可证、装修保证金单价、物业费单据（载明为项江雪占用案涉房屋后，装修并实际居住在该处）。本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告提交的证据1、3、5、6的真实性无异议，对原告提交的其余证据均不予认可。原告对被告提交的证据均不认可。第三人涵丰公司对原告提交的证据均不发表意见，对被告提交的证据均无异议。第三人廖吉祥未到庭对原、被告提交的证据发表意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对双方有争议的证据，本院认证如下：原告提交的重庆市房屋面积测算报告书、本院（2018）渝0115民初2550号民事判决书、（2018）渝01民终5802号民事判决书，客观真实，本院予以确认。原告提供的“房屋租赁信息”系下载的网载广告内容，不能核实其真实性，本院不予确认。被告提供的电动吊篮租赁合同、电动吊篮起（停）租单、前期物业服务协议、装修施工许可证、收据、录音光盘、虽能证明相关事实，但不能证明被告所辩称的事实，对该证据的真实性本院予以确认。被告提供的内部开发建设承包经营协议，该协议所涉项目为“瑞豪·吉祥云上项目”，其与本案的关联性需其他证据佐证，本院不予确认。被告提供的报告系复印件且无人签名、结算单无任何签章，本院均不予确认。本院经审理认定事实如下：2010年10月16日，重庆市长寿区发展和改革委员会核发的重庆市企业投资项目备案证载明：项目名称为“瑞豪·财富广场”，建设地址：长寿区凤城街道桃西路8号，项目法人：重庆瑞豪房地产开发有限公司，建设性质：新建。2016年7月18日，原告瑞豪公司在长寿日报登载声明：“瑞豪·财富广场”是我公司的开发项目，所有开发产品属我公司所有，无论任何人、任何时候未办理购房手续及网签商品房买卖合同进行强占物业的行为是非法的、强占的物业也是无效的，否则由此引起的法律纠纷由他自行承担。2017年6月21日，原告瑞豪公司在长寿日报登载再次声明：瑞豪·财富广场2#、3#楼位于长寿区桃花西路8号，是我公司的开发建设项目，项目的任何物业的所有权和处置权属瑞豪公司。目前2#、3#楼正在办理清算中。我公司再次声明如下：瑞豪·财富广场2#、3#楼剩余资产首先依法保证国家税费、工程款尾款及其他相关费用的支付。其次，凡与我公司签订了商品房买卖合同，交齐合同约定房款及相关税费，我公司在合同约定时间内办理房地产权证，而那些未与我公司签订商品房买卖合同，又未将房款及相关税费交到我公司，强占我公司物业的行为都是非法的，也是无效的，强占者必须在本声明发出15日内将房屋腾空搬走，否则由此造成的法律后果由你承担。2017年9月7日，重庆市长寿区不动产档案馆出具的《产权记载证明》载明：长寿区桃花西路8号2幢所有房屋于2015年5月15日办理城镇房屋初始登记给重庆瑞豪房地产开发有限公司。2018年12月6日，重庆市长寿区不动产档案馆出具《查档证明》载明：“经查，截止今日为止，根据重庆瑞豪房地产开发有限公司提供的地址查询，在房屋产权信息已完善及产权档案已归档的长寿区不动产档案数据信息中，查询信息如下：长寿区桃花西路8号2幢所有房屋于2015.5.15办理城镇房屋初始登记给重庆瑞豪房地产开发有限公司（幢证：渝（2015）长寿区不动产权第00000xxxx号），其中……2-26-7……共计31套房屋尚未商品房网签。”同时查明，被告项江雪于2014年10月从第三人涵丰公司处接收位于重庆市长寿区xxxx号房屋，并于2014年11月入场装修并占有使用至今。审理中，被告称其与第三人涵丰公司达成口头购房协议后向对方支付了购房款。原告称与被告未签订过关于涉案房屋的商品房买卖合同，也未收到被告支付的涉案房屋购房款。第三人涵丰公司陈述其与第三人廖吉祥仅有口头的租金抵房协议。同时，被告未提交支付涉案房屋购房款的证据，也未提供原告对其占有或享有涉案房屋予以认可的证据，也未提供第三人廖吉祥有权处分涉案房屋的证据。本院认为，本案系物权保护纠纷。案件的焦点在于被告项江雪占有涉案房屋是否系合法占有，能否抗辩原告的权利主张。关于被告占有涉案房屋是否系合法占有的问题。首先，涉案房屋办理城镇房屋初始登记时，原告系登记的所有权人。该幢2单元27-6号房屋至今仍登记在原告瑞豪公司名下，未进行网签，原告并未转移涉案房屋的权利。其次，原告关于第三人廖吉祥系涉案房屋实际开发者的意见，并无证据证明。即使其为实际开发者，其与原告间的约定无法查明，不能确定廖吉祥对涉案房屋具有处分权利。即便“瑞豪·财富广场”与“吉祥云上”为同一项目，从被告提供的《内部开发建设承包经营协议》的约定看，廖吉祥对涉案房屋亦不具有处分权利。第三人廖吉祥与原告并非共同建造房屋，不能因建造事实行为原始取得房屋所有权。涉案房屋系商品房，房地产开发不同于一般的自有住房建设，若认定廖吉祥因建造行为而取得涉案房屋的处分权利，将与登记事项矛盾，违反《城市房地产管理法》、《商品房管理办法》的相关规定，扰乱房地产开发的管理、销售秩序。廖吉祥要取得相应房屋的权利，仍需按照相关程序进行变更登记。再次，第三人廖吉祥与涵丰公司达成的“以房抵债”口头协议，无法确定是否取得了原告瑞豪房地产公司的同意与授权，现原告对廖吉祥的处分行为亦不予追认，故廖吉祥对涉案房屋不应当具有处分权利。最后，被告项江雪从第三人涵丰公司处取得案涉房屋，既未向涉案房屋权利人即原告支付购房款，也未与原告签订购房合同，根据庭审查明的事实和合同相对性原则，无法认定被告项江雪与原告瑞豪公司成立房屋买卖合同关系。综上，被告项江雪占有重庆市长寿区xxxx号房屋属无权占有，应当停止侵权，立即搬离该房屋并将房屋返还原告。关于原告要求被告按市场房屋租金每月700元的标准自2015年9月计算至房屋返还之日止的问题。原告所提交的《税务行政处罚决定书》，系对原告未如实申报纳税的行政处罚，不能证明系因被告的非法占有给其造成的损失。原告提交的58同城·房屋租房信息证据，其真实性无法核实，不能作为原告主张租金损失的计算依据。即原告未提交证据证实因被告的非法占有给其造成的实际损失，故对其主张的租金损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告项江雪在本判决生效后立即停止侵权并于判决生效后30日内搬离位于重庆市长寿区xxxx号房屋并将房屋返还给原告重庆瑞豪房地产开发有限公司；二、驳回原告重庆瑞豪房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取110元，由被告项江雪负担（限于本判决生效后3日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓爽二〇一九年八月三十日书记员  葛颖