湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0591民初713号原告：宜昌弘洋集团有限公司，住所地宜昌市夷陵区黄花镇黄花场村2组，统一社会信用代码914205061826254499。法定代表人：周连香，该公司董事长。委托代理人：杨叶青，男，土家族，1986年7月26日出生，户籍住址湖北省五峰土家族自治县，该公司员工。（特别授权代理）委托代理人：唐娇焱，女，汉族，1995年8月11日，户籍住址湖北省松滋市，该公司员工。（特别授权代理）被告：孙锦鄂，女，汉族，1986年7月30日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，委托代理人：李胜军，男，汉族，1972年10月2日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，（特别授权代理）原告宜昌弘洋集团有限公司与被告孙锦鄂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告宜昌弘洋集团有限公司的委托代理人杨叶青、唐娇焱，被告孙锦鄂的委托代理人李胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜昌弘洋集团有限公司向本院提出诉讼请求1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1054977）；2、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》（合同编号：1054977）违约金179811元（该笔违约金在被告已支付的首付款中予以扣除）；3、判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：1054977）备案手续、预告登记手续、数据恢复手续、公共维修基金的退还手续；4、本案诉讼费用及其他费用由被告负担。事实与理由：2018年5月15日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定，被告购买原告开发建设的弘洋?卢浮公馆项目7-804号房，所购房屋面积124.55平方米，单价9166.29元/平米，合同总价1141661元，需被告支付首付款351661元，余款79万元由购房者申请银行按揭，且需确保按揭贷款的房价款在商品房买卖合同签订后30日内全部到达原告银行账户。2018年5月15日，被告支付首付款351661元，并申请银行按揭贷款，但由于被告征信问题，银行未予批准被告的贷款申请，按揭贷款的购房款未能在合同签订后30日内到达原告银行账户。此后原告销售人员催促其缴纳剩余房款，被告一直推脱，至今未补齐房款。2019年3月26日，原告向被告发送《通知函》，解除原被告签订的《商品房买卖合同》，但被告不配合原告办理《商品房买卖合同》解除手续，导致原告既无法收回房款又无法出卖该房屋。被告的行为已构成根本违约，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定向法院主张要求被告配合原告办理《商品房买卖合同》解除等一系列手续，并支付违约金。原告第二项诉讼请求的违约金179811元，包含两部分：1、合同约定，被告应于2018年6月14日前付清房款，故违约金按购房总价款的日万分之五自2018年6月14日起算；2、2019年3月28日原告行使解除权，发出解除合同《通知函》，被告于2019年4月3日收到，合同解除，则被告应于2019年4月13日前配合原告办理解除合同相关手续，但被告拒不配合办理解除合同相关手续，则应自2019年4月14日起按购房总价款的日万分之五计算违约金。原告诉讼请求中违约金的计算天数315天为2018年6月14日至原告诉状落款之日。2019年8月14日质证中，原告调整诉讼请求，第一项诉讼请求为：确认《商品房买卖合同》于2019年4月3日解除；第二项诉讼请求：1、放弃合同解除前被告应承担的违约金；2、合同解除后，被告应承担的逾期协助办理撤销合同相关手续的违约金为以购房总价款为基数，按日万分之五标准，自2019年4月14日计算至法院判决生效之日；第三、四项诉讼请求不变。为支持其诉讼请求，原告举证如下：证据一，《商品房买卖合同》。主要内容：原告与被告于2018年5月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号：1054977），合同约定：被告购买由原告开发的位于桔乡路与××路交汇处的弘洋?卢浮公馆7号楼8层010804号房，建筑面积124.55平方米，单价为每平方米9166.29元，房屋总价款1141661元，被告采取贷款方式付款，首付款为351661元。合同附件约定违约责任。证明目的：原被告存在买卖合同关系；被告应按合同约定承担违约责任。证据二，原告催促被告付清购房款的《催款函》、短信、微信记录、《通知函》。主要内容：自2018年6月10日起，原告一直催促被告办理贷款手续，但被告一直未能办理成功。2019年3月26日，原告向被告发送通知函，行使解除权，解除原被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告在2019年4月15日之前配合办理解除手续。证明目的：被告一直未支付剩余购房款，且至今未配合原告办理解除手续，已构成根本违约。被告孙锦鄂辩称：1、被告因客观原因，确实未能在规定时间内支付购房款，但并非恶意违约，望原告予以谅解。2、原告请求的违约金过高，原告请求的违约金比例不符合合同的约定。合同约定是在逾期付款且继续履行合同的情况下，才适用日万分之五的违约金，在此情况下，原告只能就其损失即按揭房款未付部分的银行贷款利率主张违约责任。3、被告愿意继续履行合同，希望在双方协商一致的基础上，原告给予被告必要的时间，让被告在一定期限内筹款支付剩余购房款，并免除违约责任。2019年8月14日质证中，原告调整了诉讼请求，但未作实质性变更，不影响被告答辩意见。被告孙锦鄂没有举证。经庭审质证，被告孙锦鄂对原告所举证据均无异议，本院予以认定，作为认定案件事实的依据。经审理查明：一、原告宜昌弘洋集团有限公司与被告孙锦鄂于2018年5月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号：1054977），约定被告购买由原告开发建设的位于桔乡路与××路交汇处的弘洋?卢浮公馆7号楼1单元8层010804号房，建筑面积124.55平方米，单价每平方米9166.29元，房屋总价款1141661元，被告采取贷款方式付款，首付款351661元。合同附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。对《商品房买卖合同》第三章的补充约定：“一、付款方式及期限的补充约定：。3、买受人选择按揭付款方式的，买受人应于本合同签订之日支付房款的30.8%，即351661元；剩余房款计79万元由买受人采用银行贷款方式支付，并保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。二、关于买受人逾期付款的补充约定。（4）逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同，买受人应无条件配合办理合同解除相关手续。出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额万分之五的违约金，且在买受人支付所迟延支付的购房款和违约金前，出卖人可以随时行使合同解除权。”。（《商品房买卖合同》第24页）合同附件十一：补充协议。“。十、对合同解除、变更及违约责任的补充约定：1、买卖双方任何一方根据主合同或本补充协议的规定行使解除权时，书面解除通知送达对方之日起即视为解除。根据主合同或本补充协议的规定行使解除权：（1）买受人应当在合同解除之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地房产管理机构办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金（如有）外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。”。（《商品房买卖合同》第35页）二、原告认可被告已付款：2018年4月24日被告支付诚意金2万元；2018年5月15日，被告支付327661元、4000元。被告共计支付首付款351661元。三、2019年1月22日原告销售人员通过微信向被告发出《催款函》：“。现温馨提示您：按双方签署的《商品房买卖合同》相关约定，您未在2018年6月15日前（含15日）将全部房款缴至我公司银行账户，您已违反《商品房买卖合同》中付款相关约定，请您仔细阅读以下内容，并于2019年1月24日前前往弘洋卢浮公馆营销中心办理补款事宜，如逾期办理我司将采取法律手段追究您逾期付款的违约责任。附合同相关约定。”。2019年3月28日，原告按《商品房买卖合同》中孙锦鄂的地址（湖北省宜昌市西陵区西陵一路54号）、电话（139××××8491）用EMS邮寄寄出《通知函》：“尊敬的孙锦鄂业主，您于2018年5月15日与宜昌宏洋集团有限公司（以下简称弘洋集团）签署了《商品房买卖合同》，确认购买弘洋集团开发建设的弘洋?卢浮公馆项目7-804号房，合同约定所购房屋面积124.55平方米，单价9166.29元/平米，合同总价1141661元，需购房者支付首付款351661元，余款79万元由购房者申请银行按揭，且需确保按揭贷款的房价款在商品房买卖合同签订后30日内全部到达弘洋集团银行账户，或者在收到我司2019年1月16日发送的催款通知后15日内一次性付清全部购房款，否则购房者应承担逾期付款的违约责任。截止2019年3月26日，您未按《商品房买卖合同》约定2018年6月29日前将全额房款交缴至出卖人银行账户，现按合同条款约定，我方依法行使合同解除权，要求您在2019年4月15日之前配合解除双方所签的《商品房买卖合同》，并承担逾期付款产生的违约责任”。孙锦鄂于2019年4月3日签收该《通知函》。本院认为：原告宜昌弘洋集团有限公司与被告孙锦鄂因《商品房买卖合同》产生的本案争议，是房屋买卖合同纠纷，本院依《中华人民共和国合同法》等相关法律规范裁判本案纠纷。一、《商品房买卖合同》约定的合同单方享有解除权的条件已经成就《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2018年5月15日原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，“买受人应于本合同签订之日支付房款的30.8%，即351661元；剩余房款计79万元由买受人采用银行贷款方式支付，并保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户”，即，被告孙锦鄂应于2018年6月14日前支付剩余房款计79万元。被告依约支付了首付款351661元，但未支付剩余房款79万元，构成逾期付款违约。《商品房买卖合同》约定了一方解除合同的条件：“买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除本合同”。即，若被告未在2018年7月13日前支付剩余房款79万元，原告自2018年7月14日起即享有《商品房买卖合同》的单方解除权。原告于2019年1月22日通过微信向被告发出《催款函》，催收剩余房款79万元；于2019年3月28日向被告发出《通知函》，通知被告“现按合同条款约定，我方依法行使合同解除权”，该通知用EMS邮寄方式送达被告，被告于2019年4月3日签收。即，依合同约定享有单方解除权的原告发出的解除合同通知于2019年4月3日到达被告。本院确认《商品房买卖合同》于2019年4月3日解除。二、被告孙锦鄂应承担的违约责任原告起诉状中要求被告支付解除合同违约金179811元。原告陈述该违约金为两部分：1、合同约定，被告应于2018年6月14日前付清房款，故违约金按购房总价款的日万分之五自2018年6月14日起算；2、2019年3月28日原告行使解除权，发出解除合同《通知函》，被告于2019年4月3日收到，合同解除，则被告应于2019年4月13日前配合原告办理解除合同相关手续，但被告拒不配合办理解除合同相关手续，则应自2019年4月14日起按购房总价款的日万分之五计算违约金。原告诉讼请求中违约金的计算天数315天为2018年6月14日至原告诉状落款之日。（一）《商品房买卖合同》解除前，被告孙锦鄂应承担的违约责任《商品房买卖合同》附件四“对第三章的补充约定”第二?（4）条：“。出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额万分之五的违约金”。即，按合同约定，自2018年6月15日起，被告应每日按购房款总额的万分之五向原告支付违约金，直至2019年4月3日合同解除。2019年8月14日质证中，原告表示：“鉴于被告主张约定的违约金过高，被告请求调低违约金，原告可以不主张《商品房买卖合同》解除前被告应承担的违约金，但对于《商品房买卖合同》解除后被告不协助办理解除合同相关手续的违约金，应以购房总价为基数按日万分之五自2019年4月14日计算至法院判决生效之日”。原告在本案中“不主张《商品房买卖合同》解除前被告应承担的违约金”，系原告对自己权利的处分，本院不予干预。（二）《商品房买卖合同》解除后，被告孙锦鄂应承担的违约责任1、《商品房买卖合同》附件十一补充协议约定：“买受人应当在合同解除之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地房产管理机构办理网上签约的解除手续等”。原告诉请“判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续、预告登记手续、数据恢复手续、公共维修基金的退还手续”，符合该约定，本院予以支持。2、《商品房买卖合同》附件十一补充协议还约定：“如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金（如有）外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金”，原告起诉状中诉请的违约金包含被告未在约定的时间内协助办理解除合同相关手续应支付的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”。即，被告应按补充协议的约定支付未在约定的时间内协助办理合同解除后相关注销手续的违约金。被告协助办理合同解除后相关注销手续，既是原被告双方合同约定的义务，又是《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”规定的协助义务，被告至今不履行协助办理合同解除后相关注销手续义务，违背诚实信用原则，违反法定和约定的义务。补充协议关于每逾期一日还应支付相当于总房款万分之五的违约金的约定，并无不当。被告辩称约定的违约金过高，没有依据，本院不予采信。本院按补充协议的约定确定被告逾期协助办理合同解除后相关注销手续的违约金数额。《商品房买卖合同》于2019年4月3日解除，依补充协议约定，被告应于10日内，即2019年4月13日前协助办理合同解除后相关注销手续；原告发出的2019年3月28日《通知函》明确要求被告在2019年4月15日之前予以配合，本院支持自2019年4月16日起计付该部分违约金。即，被告应支付逾期协助办理合同解除后相关注销手续的违约金数额为：以总房款1141661元为基数，按日万分之五标准，自2019年4月16日计算至本判决生效之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告宜昌弘洋集团有限公司与被告孙锦鄂签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1054977）于2019年4月3日解除；二、被告孙锦鄂立即协助原告宜昌弘洋集团有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：1054977）备案手续、预告登记手续、数据恢复手续、公共维修基金的退还手续；三、被告孙锦鄂于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌弘洋集团有限公司以1141661元为基数按日万分之五标准自2019年4月16日计算至本判决生效之日的逾期协助办理合同解除后相关注销手续违约金。（该笔违约金在被告已支付的首付款中予以扣除）依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费7537元（已减半，原告已预交），由被告孙锦鄂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  许建江二〇一九年八月二十七日法官助理刘洋书记员张晗煜