吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0602民初1768号 原告：白山市机关事务管理局。住所地：白山市浑江区翠柏路1号。 统一社会信用代码：11220600013562168K。 法定代表人：于淼，局长。身份证号：×××。 委托诉讼代理人：许岩，吉林宙铎律师事务所律师。电话号码：136XXXXXXXX。 被告：白山市广泽房地产开发有限公司。住所地：白山市浑江区浑江大街152号。 统一社会信用代码：91220601578912874X。 法定代表人：徐映川，总经理。 委托诉讼代理人：李萍，女，该公司工作人员。身份证号：×××。电话号码：158XXXXXXXX 被告：郭元芹，女，1968年10月9日生，汉族，白山市浑江区馨元网络投资人，住白山市浑江区。 原告白山市机关事务管理局（以下简称管理局）与被告白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽公司）、郭元芹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管理局的委托诉讼代理人许岩、被告广泽公司的委托诉讼代理人李萍、被告郭元芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 管理局向本院提出诉讼请求：依法判令由广泽公司收取郭元芹2016年7月1日-2020年5月19日的租金交付给原告，每季度16250元（截至2019年6月30日应支付租金195000元）。2、诉讼费由二被告负担。事实与理由：2013年，白山市人民政府因与广泽集团进行产权置换,将位于白山市浑江区红旗街（浑江大街129号）产权人为白山市人民政府办公室，产权证号为“白山房权证白BQ字第XXXX号”的房产交给了被告广泽公司，后因该产权置换撤销，被告广泽公司于2014年3月6日将该产权证照交还原告，但未归还使用权。2013年5月20日，被告广泽公司同郭元芹签订了由郭元芹承租该房产的“房屋租赁合同”。合同约定租赁用途为“仅作为库房”、租金为每月5417元、按季16250元交费、租赁期限为12个月，即自2013年5月20日起至2014年5月19日止。2015年11月18日，被告广泽公司将该房产使用权退还给原告白山市机关事务管理局，双方对该产权进行了书面交接。期间被告郭元芹改变了与广泽公司签订合同所约定的用途，开设网吧并占用至今。2016年7月1日后，原告根据当时中共中央办公厅中办发（2014）64号《中共中央办公厅国务院办公厅关于进一步做好办公用房清理整改工作的通知》的党政机关所出租的房屋，合同到期一律无条件收回，不允许再次租赁，拖延执行将对责任人予以问责的规定。原告因与被告郭元芹无续租合同，故拒绝收取被告的租赁费，并明示解除租赁关系收回房产。2016年9月5日、9月8日原告先后两次书面通知被告郭元芹腾迁出该房产，被拒绝。为实现清收目的，原告于2016年9月份后向被告郭元芹及广泽公司提出了解除租赁关系的诉讼。诉讼当中，郭元芹提供了一份其与广泽公司签订的，但不被广泽公司认可的租赁期限至2020年5月19日的房屋租赁合同。因该份合同的出现，该案先后被发回重审，上诉二审及申请再审。最终由吉林省高级人民法院于2018年10月29日作出（2018）吉民申3196号民事裁定书，再审最终予以认可该合同有效，原告无奈只能接受该现实。期间，原告于2017年8月1日向被告广泽公司发出“关于白山市广泽房地产开发公司应向人民法院证明其于2014年5月20日与郭元芹签订的两份合同真假问题的函”,要求广泽公司向人民法院证明双方所持合同的真伪问题，否则所产生的后果由被告广泽公司承担，但广泽公司却置之不理，至今未予答复。由于被告广泽公司的不负责任行为，导致该房屋财产不能被依法收回，被告郭元芹自2016年7月1日拖欠房租至今分文未付。而被告广泽公司与郭元芹签订的租赁期限至2020年5月19日的房屋租赁合同又被人民法院判决继续执行，事实导致广泽公司并未实际交还由郭元芹承租租赁的该房屋。故原告向二被告提出诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 广泽公司辩称，我方已经将争议房屋移交给了原告，移交后的租金都是由原告向被告郭元芹收取。移交后房屋租金问题与我方无关。我方没有义务再收取郭元芹租金后交给原告。 郭元芹辩称，我多次到原告处交纳租金，原告多次拒收。我同意按合同约定交纳租金，但应扣除2016年至2018年的取暖费，按合同约定，该笔费用应由原告负担。 经审理查明，2014年5月20日，广泽公司（出租人甲方）与郭元芹（承租人乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：租赁房屋位于浑江大街129号，房屋面积约470平方米，租赁房屋用途作为库房使用，租赁期限为72个月，自2014年5月20日至2020年5月19日止，租金每月5417元，按季度缴纳，季租金总额为16250元。租赁期间，房租、水电费、卫生费（其中物业费、采暖费项目被双方删除）等与房屋使用有关的费用，乙方应按时交纳自行负担的费用等事项。此前，广泽公司与郭元芹于2013年5月20日签订了租赁期限一年的租赁合同。郭元芹自2013年5月20日租赁房屋后经营网吧至今。管理局收取郭元芹租金至2016年6月30日。后期租金，管理局拒收。郭元芹自行交纳2016年度至2018年度三年度租赁房屋的取暖费共计59551.8元。 另查明，本案诉争房屋登记所有权人为白山市人民政府办公室（产权证号为白BQ字第XXXX号）。2014年3月6日，白山市人民政府办公室与广泽公司签订移交书一份，将包含本案诉争房屋的原确定出售给广泽公司的资产予以强制收回。管理局根据白山市委办公室、白山市人民政府办公室文件规定，对市机关、事业单位办公楼用房实行权属统一管理，统一调配。2015年11月18日，管理局与广泽公司签订移交书，将包含本案争议的房屋移交给了管理局。 管理局因与郭元芹、广泽公司房屋租赁合同产生纠纷，于2016年10月9日向本院提起诉讼，请求解除租赁关系，郭元芹返还租赁房屋。该案经一审、二审，并经过再审，吉林省高级人民法院认定广泽公司在管理本案争议房屋期间，将房屋出租给郭元芹，并签订了6年期限的租赁合同，原判认定该租赁合同真实有效并无不当，于2018年10月29日作出（2018）吉民申3196号民事裁定书，裁定驳回管理局的再审申请。 以上案件事实，有房屋租赁合同、移交书、收据、房屋产权证、（2017）吉0602民初757号民事判决书、（2017）吉06民终983号民事判决书、（2018）吉民申3196号民事裁定书、微信截图、取暖费票据、庭审笔录等在卷为凭。 本院认为，广泽公司与郭元芹于2014年5月20日签订的6年期限的房屋租赁合同，已经法院生效判决认定合法有效，管理局对诉争房屋产权实际接管之日起，根据买卖不破租赁原则，该租赁合同效力对机关事务管理局、郭元芹具有约束力，双方应按房屋租赁合同的原约定继续履行各自的义务，广泽公司无权再收取房屋租金。现因郭元芹从2016年6月30日后未交纳租金，故管理局要求郭元芹交纳拖欠的租金，符合法律及合同约定，本院予以支持。根据合同约定，租赁期间的取暖费不应由郭元芹负担，故郭元芹主张应扣除2016年至2018年租赁期间的取暖费，本院予以支持。截至2019年6月30日，郭元芹应交付租金195000元，扣除三年取暖费59551.8元，郭元芹应再交纳租金135448.2元。之后的租金，按照合同约定，郭元芹按季度向管理局交纳至2020年5月19日止。因郭元芹系主动要求向管理局履行交纳租金的义务，但管理局拒绝收取，管理局提出本案诉讼，故应由管理局负担诉讼费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决如下： 一、郭元芹于本判决发生法律效力后七日内支付白山市机关事务管理局2016年7月1日至2019年6月30日期间的房屋租金135448.2元，并从2019年7月1日起，按照合同约定，向白山市机关事务管理局支付租金至2020年5月19日止； 二、驳回白山市机关事务管理局的其他诉讼请求。 案件受理费4200元，减半收取2100元，由白山市机关事务管理局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  李亚华 二〇一九年八月七日 书记员  张震宇