上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初24705号原告：上海经佳文化产业投资股份有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：赵丽佳，董事长。委托诉讼代理人：赵萍，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海瑞喆餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王茹，执行董事。委托诉讼代理人：倪富华，上海市嘉华律师事务所律师。被告：付天瑞，女，1989年6月2日出生，汉族，户籍地山东省曲阜市。委托诉讼代理人：倪富华，上海市嘉华律师事务所律师。原告上海经佳文化产业投资股份有限公司(以下简称经佳公司)与被告上海瑞喆餐饮管理有限公司(以下简称瑞喆公司)、付天瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告经佳公司的委托诉讼代理人赵萍、被告瑞喆公司、付天瑞的共同委托诉讼代理人倪富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经佳公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与瑞喆公司之间就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼701室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；2、原告有权不予返还被告瑞喆公司支付的租赁保证金260,634元；3、被告瑞喆公司支付原告2018年9月1日至2018年9月7日的房屋使用费31,490元(按月租金136,833元*12/365*7计算)；4、被告瑞喆公司支付原告2018年9月8日至2018年10月15日的房屋使用费341,895元(按双倍月租金136,833元*2*12/365*38计算)；5、被告瑞喆公司支付原告拖欠的水电费75,914元；6、被告瑞喆公司支付原告2018年9月1日至2018年10月15日期间的物业管理费38,124元(按每月物业管理费25,416元*1.5个月)；7、被告瑞喆公司支付原告解约违约金410,499元；8、被告瑞喆公司支付原告滞纳金，以诉请3、5合计107,404元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年9月8日起算至实际支付之日止；9、被告付天瑞对于被告瑞喆公司的上述债务承担连带责任。事实与理由：2015年11月18日，原告与被告付天瑞就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日，2018年度租金为每月136,833元。如合同终止，被告需要在15日内按照合同约定搬离租赁场地，期间费用按照当年度月租金支付占用费用，如果被告违约以致原告解除租赁合同或者被告违约解除租赁合同，原告有权不予返还被告租赁保证金，还有权向被告主张合同解除时三个月的租金之违约金和免租期租金等各项违约责任。如被告逾期搬离的，原告还有权按照三倍之租金标准向被告收取逾期场地占用费。后原、被告三方签订《租赁合同主体变更协议书》，将承租人由被告付天瑞变更为被告瑞喆公司，被告付天瑞为被告瑞喆公司履行《房屋租赁合同》提供连带责任担保。后，原、被告三方又签署《提前解除及其之协议书》(以下简称《解除协议书》)，明确《房屋租赁合同》因被告瑞喆公司违约于2018年8月31日解除，被告瑞喆公司承诺在2018年9月7日前搬离系争房屋，被告付天瑞为被告瑞喆公司提供连带责任担保。然被告瑞喆公司未按约搬离系争房屋，直至2018年10月15日搬离且未结清水电费，故起诉至法院。被告付天瑞在《租赁合同主体变更协议书》及《解除协议书》中均承诺为被告瑞喆公司提供连带责任保证，故要求其承担连带责任。审理中，原告放弃主张第8项滞纳金的诉讼请求。被告瑞喆公司、付天瑞共同辩称：同意原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除，同意原告扣除租赁保证金260,634元，根据《解除协议书》，2018年9月25日之前的违约责任已经打包计算，即由原告扣除租赁保证金260,634元，故对于2018年9月1日至2018年9月25日期间的费用被告不同意支付。水电费75,914元被告确实未支付。2018年9月8日至2018年10月15日期间的房屋使用费应按照原合同租金计算。同意物业管理费的标准为每月25,416元，但不同意支付。鉴于双方已经签署《解除协议书》，原《房屋租赁合同》合同项下的违约条款应属无效。被告瑞喆公司实际于2018年8月31日即已搬离系争房屋，但没有相关证据提供。即便在2018年9月7日未搬离的，原告亦有权自行处置被告的物品，产生的损失应由原告自行承担。原告要求被告付天瑞承担连带保证责任已经超过6个月的保证期间，故被告付天瑞不应当承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为上海市集邮总公司。2015年9月11日，经佳公司(原公司名称为上海经佳文化产业投资有限公司)被登记为上海市静安区南京西路XXX号房屋承租人，出(转)租人登记为上海市集邮总公司委托上海邮政实业开发总公司。2015年12月3日，上海市集邮总公司出具《情况说明》，上海邮政实业开发总公司与经佳公司于2012年9月20日签订的关于上海市静安区南京西路XXX号集邮大楼的《房地产租赁合同》，其中第五条对转租有明确的约定，现上海市集邮总公司作为房屋产权方对上述转租条款予以同意。2015年11月18日，经佳公司(出租人、甲方)与付天瑞(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，建筑面积726.17平方米，乙方承诺仅限作为餐饮使用，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止。双方约定系争房屋交付日为2015年12月1日，免租期自交付日起至2016年2月29日止。系争房屋租金单价5.9元/平方米/天，租金第1年、第2年不变，第3年起每年递增5%：2015年12月1日至2017年11月30日每月租金为130,317元；2017年12月1日至2018年11月30日每月租金为136,833元；……。乙方应在本合同生效后三个工作日内向甲方支付首期租金(按贰个月的租金计)260,634元，租金实行先付后用，按二个自然月为一个结账期，乙方应在以后每个结账期内的最后一个月的25日前向甲方支付下一个结账期的租金。物业管理费自起租日起算第一年度每月每平方米建筑面积35元，按建筑面积726.17平方米计算，每月固定的物业管理费为25,416元。物业管理费每贰个月支付一次，且于每个支付月的第25日前支付下个月的物业管理费。乙方应当向甲方支付的租赁保证金为贰个月的基本租金合计260,634元。乙方应当向甲方支付的物业管理保证金为壹个月的物业管理费25,416元。租赁保证金和物业管理保证金用于抵扣乙方按照本合同约定应付而未付的所有款项以及违约金、赔偿金。本合同因合同期满而中止或因本合同约定的其他原因提前终止且双方无其他争议的，甲方应当在乙方按照本合同约定交还系争房屋之日起30日之内将保证金一次性无息退还乙方。乙方应自行承担租赁期限内系争房屋产生的水、电、煤气及通信费等费用，乙方须在每个公历月第10日或之前向甲方支付上一月的公用事业费，甲方收到乙方支付的公用事业费后，应向乙方出具收据或发票。乙方逾期支付其应支付的款项(包括但不限于租金、保证金及其他费用或违约金、损害赔偿金)，则每逾期一天，乙方应当按照应付未付款项的3%向甲方支付违约金。逾期累计超过15天的，甲方有权解除本合同，乙方应当按照本合同第12.2款的约定承担违约责任和赔偿责任。若因发生第13.3款中任何一种情况甲方提前解除本合同，或者乙方不具有任何法律依据和合同依据而擅自解除本合同的，则乙方应当：(1)按照合同解除当年月租金3倍计向甲方支付违约金；(2)甲方有权不予退还乙方已付的租金和租赁保证金，该等租金和租赁保证金自合同解除之日归甲方所有；(3)如违约金和租赁保证金仍不足以补偿甲方的下列损失的，甲方仍有权向乙方予以追偿：A.合同提前解除而形成该房屋空置期的租金；B.按起租日每月固定租金标准计算的免租期租金损失；C.甲方的其他损失和支出的合理费用。有下列情形之一时，甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方应按照本合同第12.2款的约定承担违约责任和赔偿责任：……(5)乙方单方面提前解除本合同的……。甲方因本合同第13.3款约定的事由提出解除本合同的，本合同自乙方收到甲方的解除本合同的书面通知之日起解除。本合同因约定的租赁期限届满或因本合同约定的解除事由发生且权利人行使合同解除权而终止。乙方应当在本合同终止之日起15日内，向甲方返还系争房屋。该15日期限内的房屋使用费按本合同约定的最后一个年度的租金单价和实际使用天数计取，由乙方在和甲方办理房屋交接手续时支付。乙方逾期交还系争房屋的，每逾期一日，乙方除应按三倍租金标准向甲方支付逾期违约金外，还应承担占用系争房屋期间内的租金以及所发生的水、电、天然气、通讯、设备、物业管理费和本合同所规定的一切其他费用。如因乙方逾期交还系争房屋给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方的全部损失。2018年6月20日，经佳公司(甲方)、付天瑞(乙方)、瑞喆公司(丙方)签订《租赁合同主体变更协议书》：一、甲乙丙三方经过协商，同意将甲乙双方于2015年11月18日签订的《房屋租赁合同》之乙方变更为本协议丙方。除本协议约定情形外，《房屋租赁合同》其他内容不变。二、自本协议生效之日起，由本协议丙方代替本协议乙方承担《房屋租赁合同》的全部权利和责任。……四、《房屋租赁合同》期满后甲方返还押金260,634元给丙方，乙方应缴纳的押金已经由丙方支付。……六、本协议生效前根据《房屋租赁合同》规定承租方所应支付的费用由乙方支付，本协议生效后《房屋租赁合同》规定承租方所应支付的费用由丙方支付，乙方对丙方的合同履行义务承担连带保证责任。保证期限：自本协议生效之日起至《房屋租赁合同》以及本协议终止之日起满两年。《租赁合同主体变更协议书》上有经佳公司、瑞喆公司盖章，付天瑞未签字。2018年9月25日，经佳公司(甲方、出租人)、付天瑞(乙方、丙方之保证人)、瑞喆公司(丙方、承租人)签订《解除协议书》：鉴于……2.甲乙丙三方于2018年6月20日签订《租赁合同主体变更协议书》，由丙方承接乙方在《房屋租赁合同》中的全部权利义务和责任，且乙方对丙方履行《房屋租赁合同》中承租人的义务和责任承担连带保证责任。3.现丙方因故向甲方提出提前解除上述《房屋租赁合同》及其《租赁合同主体变更协议书》。三方经协商，就提前终止《房屋租赁合同》及其《租赁合同主体变更协议书》及其相关事宜，达成以下条款，以资共同遵守。一、上述《房屋租赁合同》及其《租赁合同主体变更协议书》于2018年8月31日解除。二、上述《房屋租赁合同》及其《租赁合同主体变更协议书》系因丙方违约而提前解除，故三方同意，根据《房屋租赁合同》的相关约定，丙方已经支付给甲方的押金260,634元作为丙方的违约金，归甲方所有。三、甲方确认：已经收到丙方支付的截至2018年8月31日系争房屋的全部租金和物业管理费。四、丙方应当于2018年9月7日前办理完成全部退房手续，撤清系争房屋内的全部物品，将系争房屋的钥匙交还甲方，并结清其他应付费用(包括电话费、宽带费、电费等并递交电信部门退出回执复印件)。丙方承诺：丙方未在上述期间撤走的物品视为丙方的遗弃物，由甲方全权处理。因甲方处理该等遗弃物造成第三方损失的，由丙方承担全部赔偿责任。……六、乙方对于丙方在本协议项下的全部义务和责任的履行承担连带保证责任。2018年9月25日，付天瑞、瑞喆公司作为承诺人向经佳公司出具申请书：“由于我司资金周转状况不佳暂时无法于本月底支付南京西路XXX号XXX楼7、8月的水电煤费用共计75,914元。望贵公司考虑到我司现状将支付时间延缓至2018年10月31日，同时，我司承诺于2018年10月15日之前将南京西路XXX号XXX楼平台上的物品搬离”。另查，2019年1月17日，经佳公司向本院提起诉讼，要求解除经佳公司与付天瑞之间签署的《房屋租赁合同》，并要求付天瑞承担违约责任，案号为(2019)沪0106民初3575号。案件审理中，付天瑞主张《房屋租赁合同》项下的承租人已经变更为瑞喆公司，付天瑞未在《租赁合同主体变更协议书》签字，故不承担连带保证责任，故经佳公司撤回起诉后重新提起本案诉讼。审理中，经佳公司、付天瑞、瑞喆公司一致认可物业管理费保证金为25,416元，希望法院在本案中一并处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议书》、《解除协议书》系原、被告真实意思表示，本院予以确认。其中，《解除协议书》已经就《房屋租赁合同》解除及其后果达成一致，故本院认定经佳公司与瑞喆公司之间的《房屋租赁合同》于2018年8月31日已经解除，并应当依据《解除协议书》的约定处理合同解除后的事务。对此，本院作如下分析：1、违约金，《解除协议书》已经明确租赁保证金260,634元作为违约金归原告所有，其性质即为解除合同违约金，故对于原告主张不予返还租赁保证金260,634元的诉请，本院予以支持。鉴于《解除协议书》已经就解除合同违约金重新进行了约定，故原告继续要求按照《房屋租赁合同》主张被告支付解约违约金410,499元，缺乏依据，本院不予支持。2、水电费，被告对金额没有异议且自认未支付，故原告要求被告支付拖欠的75,914元水电费，本院予以支持。3、房屋使用费，第一，合同解除后，被告瑞喆公司应当按照《解除协议书》约定将系争房屋返还给原告，被告瑞喆公司主张已于2018年8月31日搬离系争房屋但未能提供证据，相反，两被告于签订《解除协议书》的同日(即2018年9月25日)还向原告承诺于2018年10月15日之前搬离物品，故原告主张被告实际于2018年10月15日交还房屋，更具有盖然性，本院予以确认。第二，鉴于《解除协议书》中对于合同解除后被告应承担的违约责任、房屋返还及未结清的费用均作了明确约定，双方实际对于合同解除后的各事项均已达成一致意见，考虑到双方系协商解除，在未约定逾期返还房屋的责任的情况下，原告主张按《房屋租赁合同》要求支付双倍的房屋使用费，带有明显的惩罚性，且未得到被告认可，故本院不予认可。被告主张按原租金标准支付房屋使用费，本院予以支持。第三，对于房屋使用费的期间，根据《解除协议书》，2018年9月1日至2018年9月7日的期间应视为给予被告合理的搬场宽限期，故原告主张2018年9月1日至2018年9月7日的房屋使用费缺乏依据，本院不予支持；被告主张《解除协议书》系2018年9月25日前签订，对于2018年9月25日前的房屋使用费均包含在违约金内，但该主张缺乏相应的依据，原告亦未明示放弃主张逾期返还房屋的权利，故对于原告主张2018年9月8日至2018年10月15日期间的房屋使用费，本院予以支持。4、物业费，对于物业费的标准，双方均同意按照每月25,416元标准计算，本院予以确认；对于物业费的期间，同上所述，对原告主张的2018年9月8日至2018年10月15日期间，本院予以支持。5、物业费保证金25,416元，原、被告均同意在本案中一并处理，为避免当事人诉累，本院予以准许，该保证金可折抵被告应付的相关费用。6、连带责任，原告主张被告付天瑞对被告瑞喆公司的前述债务承担连带责任，被告认为已过保证期间，故不应当承担相应的连带保证责任。本院认为，从《解除协议书》的约定可以判断被告付天瑞对于《租赁合同主体变更协议书》项下的约定及承担连带保证责任是明知且同意的，被告付天瑞未在《租赁合同主体变更协议书》上签名不影响其承担保证责任，且《租赁合同主体变更协议书》亦明确了保证期限为《房屋租赁合同》及《租赁合同主体变更协议书》终止之日起满两年，与《解除协议书》的连带保证责任并未冲突，亦未实际增加保证人的负担，故本院认为，原告的主张未超过保证期间，被告付天瑞应当对被告瑞喆公司的上述债务承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条之规定，判决如下：一、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司与被告上海瑞喆餐饮管理有限公司就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼701室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；二、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司不予返还被告上海瑞喆餐饮管理有限公司支付的租赁保证金260,634元；三、被告上海瑞喆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司2018年9月8日至2018年10月15日期间的房屋使用费170,947.53元；四、被告上海瑞喆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司2018年9月8日至2018年10月15日期间的物业管理费31,752.59元；五、被告上海瑞喆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司拖欠的水电费75,914元；六、被告付天瑞应对被告上海瑞喆餐饮管理有限公司的上述债务承担连带保证责任；七、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海瑞喆餐饮管理有限公司物业管理费保证金25,416元；八、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15,227元，减半收取计7,613.50元，由原告上海经佳文化产业投资股份有限公司负担4,069.80元，由被告上海瑞喆餐饮管理有限公司、付天瑞共同负担3,543.70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  闵金国二〇一九年八月二十八日书记员  乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。