贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0181民初3599号 原告：饶俊杰，男，1991年7月16日生，土家族，住贵州省贵阳市。 委托诉讼代理人：饶井泉，男，系饶俊杰之父，代理权限为特别授权代理。 被告：贵州复晟房地产开发有限公司，住所地：贵州省清镇市青龙办市场路3栋3单元,统一社会信用代码：915201815733026981。 法定代表人：张健。 委托诉讼代理人：李青扬，男，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。 原告饶俊杰诉被告贵州复晟房地产开发有限公司（以下简称“复晟房开”）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告饶俊杰及其委托诉讼代理人饶井泉，被告复晟房开的委托诉讼代理人李青扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告饶俊杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年8月31日至2018年8月10日期间的逾期交房违约金138283.1元，以及2016年9月1日至2019年6月14日期间未在规定期限内交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金39732.9元；2、判令被告从2019年6月15日起以391072元为基数，按照每日万分之一支付原告违约金直至其交付办理商品房转移登记的相关文书之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以391072元的价格购买被告开发的位于贵州省××市景××楼台××单元××层××号房屋，被告应按照购房合同第十一条约定于2015年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十三条“逾期超过30日，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的规定承担违约责任。合同第二十二条约定被告于2016年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如被告未在合同约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应当按照合同第二十二条规定“约定日期起90日以后买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后，原告于2014年5月27日将全部房款共计391072元支付完毕，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用，期间景秀黔城近水楼台业主多次催促被告交房，被告承诺2016年9月15日未交付房屋，逾期交房违约金由每日万分之二调整为每日万分之四，并从2016年9月15日起由被告按月支付给业主。直到2018年8月10日，被告才通知原告交房，但至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，更未向原告支付任何违约金。原告认为，被告迟延交房、延迟办理商品房转移登记的有关文书，既不存在法定免责事由，也不存在约定的免责事由，应承担相应违约责任。 被告复晟房开辩称，认可原告主张的违约金计算天数，即自2015年8月31日起至2018年8月10日，但逾期交房违约金应按照每日万分之二计算，原告主张按照每日万分之四计算高于清镇市平均租房水平，请求调整。逾期办证违约金希望在办理完相关文书后再与原告协商计算。 本院经审理认定事实如下：2014年2月23日，原告饶俊杰（买受人）与被告复晟房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于贵州省××镇市××花社区东门桥棚户区（城××）改造项目××地块××栋××单元××层××号商品住房一套，该套商品房约定建筑面积129.58平方米，套内建筑面积107.91平方米，按照套内建筑面积每平方米3624.06元计算房屋总价款为391072元，付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款192179元，余款198893元于2014年5月23日前付清。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房”。合同第十三条对逾期交房责任约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”。合同第二十二条对房屋登记约定为“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付房屋办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第(2)项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。······（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记。2、买受人同意委托贵州复晟房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”。2014年3月16日，上述买卖合同在清镇市住房和城乡规划建设局办理了备案登记（预售合同登记号：Y0448847）。合同签订后，原告于2014年2月23日向被告支付购房款192179元、房屋维修基金7821元，2014年5月27日向被告支付购房款196384元。 2016年3月23日，被告复晟房开作出书面承诺，其开发的近水楼台1栋1、2、3单元等在2016年9月15日前交付。2016年4月15日，被告复晟房开对清镇市东门桥棚户区（城中村）改造项目A1-2地块、A1-3地块全体购房客户作如下承诺：1.如果不动工，客户集体退房，必须在三个工作日内全额退还购房客户的已付房款及违约金；2.要求政府帮助百姓解决问题，首先公安局对于合法游行进行备案登记；3.若房屋未经相关单位验收合格，客户有权拒绝收房；4.《房产证》在交房后一年内办理到购房客户名下，若逾期，需重新签署《补充协议》或《和解协议》；5.与业主代表签署监管协议，由业主代表监督工程进度；6.公示工程进度计划及工程实际施工进度；7.公示建设资金流向，由住建局监管，专款专用；8.若2016年9月15日未交付房屋，逾期交房违约金由现在的每天万分之二调整为每天万分之四，并从2016年10月15日起由贵州复晟房地产开发有限公司按月支付给每位业主。该承诺书上加盖了监督方清镇市住房和城乡规划建设局公章。 2018年8月7日，被告复晟房开在贵阳晚报刊登《交房公告》，公告称其建设的A1-2地块1栋1、2、3单元于2018年8月10日开始交房。 审理中，原告认可案涉房屋交房时间为2018年8月10日，被告认可原告应支付购房款391072元，实际支付购房款388563元，购房款差额2509元系被告同意减免，故原告未支付。被告称已办理商品房所有权初始登记，但未提供相应证据。 上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》《承诺书》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房款收据、代收维修基金收据，被告提交的贵阳晚报报纸等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同签订后，原告依约向被告足额支付了购房款，但被告未按约定于2015年8月30日向原告交房，已构成违约，依法应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房的违约金计算标准，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金已进行了约定，后被告作出《承诺书》承诺在2016年9月15日未交付房屋的，逾期违约金由每日的万分之二调整为每日万分之四，被告在庭审中对每日万分之四的违约金提出异议，称按照每日万分之四计算高于清镇市平均租房水平，现请求法院降低违约金为按每日万分之二计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。本案中，原告并未举证证明以万分之二的标准所计算的违约金不足以对其损失进行弥补，再根据双方在《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任按照每日万分之二标准予以计算的约定，万分之二的标准已经足够弥补买受人的损失，故本院酌情调整为按每日万分之二计算。关于违约金的计算基数，双方在合同中约定的购房款为391072元，但原告实际支付的购房款为388563元，审理中被告认可未支付的2509元系其同意减免，视为双方对合同价款已作出了变更约定，故违约金应以已交付房款388563元为基数，违约期间从2015年8月31日起计算至交房前一日即2018年8月9日止，为1075日，因此被告应支付的逾期交房违约金为388563元×0.02％×1075日=83541.05元。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，根据双方的约定，被告应于2016年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理案涉房屋的转移登记相关文书交付给原告，现被告并未举证证明其已履行相应义务，故应承担相应违约责任。被告逾期已超过90日，因此应按约定以购房款388563元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之一的标准计算违约金至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、被告贵州复晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告饶俊杰逾期交房违约金83541.05元； 二、被告贵州复晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告饶俊杰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以388563元为基数，自2016年9月1日起，以每日万分之一的标准计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，其中2016年9月1日至2019年6月14日期间的违约金为39516.86元）； 三、驳回原告饶俊杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3822元，减半收取1911元，由原告饶俊杰负担531元，由贵州复晟房地产开发有限公司负担1380元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  柳红强 二〇一九年八月九日 书记员  陈 芳