陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终8347号 上诉人（原审被告）：潘军泉，男，汉族，1961年12月5日出生，陕西日报社记者，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，汉族，1957年5月27日出生，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：张跃民，男，汉族，1967年3月24日出生，无业，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人潘军泉因与被上诉人张跃民、原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区XX花园”项目，潘军泉系陕西日报社记者，拥有XX花园”项目住房的购房资格。2016年5月4日，张跃民（乙方）与潘军泉（甲方）签订了《商品房转让协议书》，协议约定：甲方将陕西日报社长安区XX花园”住宅商品房购买资格转让给乙方，乙方向甲方支付转让费40000元；甲方有义务配合乙方做好购房工作的相关事宜。同时潘军泉向张跃民出具个人委托书，授权张跃民办理选房认购事宜。双方签订协议当日，张跃民向潘军泉支付转让费10000元，之后张跃民又向潘军泉支付剩余转让费30000元。2016年5月6日，张跃民与潘军泉共同到地建公司处，张跃民以潘军泉名义与地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，由张跃民实际认购XX花园”5号楼4单元18层东户商品房，建筑面积为129平方米，认购单价为3980元/㎡。同时，该认购协议第四条约定，在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，潘军泉有且仅有一次变更实际购买人的权利。协议签订后，张跃民以潘军泉的名义向地建公司缴纳房屋认购款10000元。2016年8月25日，张跃民根据地建公司的通知支付房屋认购款92684元，地建公司出具收款收据。房屋认购协议和收款收据原件均由张跃民留存。2016年12月21日，张跃民以潘军泉名义与地建公司签订《南山花园地下车位认购协议》，约定认购XX花园”5号楼住宅楼E区地下二层113号车位，同日张跃民向地建公司支付车位认购款60000元。地建公司出具收据，车位认购协议与收据原件由张跃民留存。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，转让双方需持起诉状等材料，由双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，保留认购资格并冻结该房屋销售，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。同年7月25日，地建公司长安综合开发项目部又发出《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》，同年8月13日，张跃民向地建公司交纳保证金194026元，后张跃民、潘军泉就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。张跃民遂向一审法院起诉。张跃民于2018年08月28日起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、请求确认张跃民和潘军泉签订的《商品房转让协议书》有效；2、请求判令潘军泉协助张跃民在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》和《南山花园地下车位认购协议》的更名手续；3、诉讼费用由潘军泉承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团XX花园”项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。潘军泉系陕西日报传媒集团职工，拥有XX花园”项目的住房购房指标，愿意将购房指标转让给张跃民。2016年5月4日，张跃民、潘军泉双方签订《商品房转让协议书》，约定将该购房指标转让给张跃民，转让费4万元。协议签订后，张跃民依约向潘军泉支付转让费4万元。同年5月6日，张跃民、潘军泉共同到地建公司处，张跃民以潘军泉名义与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0441），由张跃民向地建公司支付房屋认购款10000元。该协议约定认购房屋为XX花园”5号楼4单元18层东户商品房，建筑面积为129平方米，认购单价为3980元／平米。2016年8月25日，张跃民依约向地建公司支付房款92684元。同年12月21日，张跃民、潘军泉共同到地建公司处，张跃民以潘军泉名义和地建公司签订《南山花园地下车位认购协议》，由张跃民向地建公司支付车位款60000元。现潘军泉以加价为由，要求解除和张跃民签订的《商品房转让协议书》。张跃民认为，双方签订的购房指标转让协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力。潘军泉应当根据地建公司的通知协助张跃民办理认购协议的更名手续。为维护合法权益，张跃民诉至法院，请求依法判决。潘军泉辩称，潘军泉作为《商品房转让协议书》的一方主体，自始至终没有任何违约行为。根据陕报社的福利政策，潘军泉作为陕报社职工具备购房及购车位资格。本案中，张跃民、潘军泉就南山花园购房资格转让协议指向的对象仅是购房资格，不包括购买车位资格。后地建公司要求购房必须购买车位，且车、房必须为同一主体才能“更名”。但潘军泉从来没有同意或授权张跃民从地建公司处购买车位，张跃民也不同意从潘军泉处受让购车位资格，张跃民不符合地建公司购房资格与购车位资格必须为同一人的要求，故购房资格转让协议不能履行的责任在张跃民而非潘军泉。潘军泉提出以下观点：1、本案涉案房屋系陕西日报社为报社职工提供的带有强烈人身属性、价格优惠的福利性房产，并非五证齐全的商品房，报社职工以外人员无权参与。2、涉案标的是购房资格转让，而非房屋产权转让。3、张跃民、潘军泉在《商品房转让协议书》中仅涉及购房资格转让，并未涉及车位购买资格转让。4、张跃民的诉请名为办理“更名手续”，实为《南山花园商品房认购协议》合同权利义务的概括转让，依法需要征得地建公司的同意。5、地建公司在认购协议中约定的权利义务转让给张跃民前，有权变更合同内容要求车位和房产捆绑出让，张跃民不同意受让潘军泉车位购买资格，才是更名无法进行的根本原因。6、张跃民要求潘军泉依据《商品房转让协议书》的约定配合张跃民办理更名手续，实则是以《商品房转让协议书》约束合同外地建公司。7、张跃民的诉请违反了合同相对性及缔约自由的合同法原则，请求法院驳回张跃民的全部诉讼请求。8、张跃民、潘军泉之间签订的转让协议中未涉及车位转让，潘军泉也从未授权过车位转让，张跃民的行为侵犯了潘军泉的权利。9、张跃民诉称双方一起到地建公司处签订车位转让与事实不符。2018年8月3日张跃民未到地建公司处。综上,潘军泉在本案中没有任何违约行为，更名不成的责任在于张跃民。地建公司陈述，我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。一审法院认为，当事人之间合法的合同关系受法律保护，潘军泉系陕西日报社职工，其取得XX花园”商品房认购资格后，与张跃民达成《商品房转让协议书》，自愿将该认购资格转让给张跃民，张跃民依约向潘军泉支付了40000元转让费。虽然潘军泉在与张跃民签订《商品房转让协议书》时，尚未取得该认购房屋的所有权，但其对认购房屋的权利属于资格权利，在法理上是一种期待利益，可依法转让。双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效法定情形，故该合同应依法认定为有效。对此，本案双方当事人并无实质性争议。本案的争议焦点为，潘军泉以地建公司捆绑销售车位为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理房屋认购协议更名手续，是否构成违约。首先，张跃民与潘军泉达成《商品房转让协议书》后，潘军泉与地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，该认购协议中约定认购人（潘军泉）有且仅有一次变更实际购买人的权利，事实上表明地建公司对购房资格转让没有异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会根据法院的生效判决配合执行。故张跃民、潘军泉达成的协议构成合同权利义务的概括转让。其次，地建公司的捆绑销售车位行为违反了合同自由原则，该单方行为应认定为无效。再次，从合同履行上看，张跃民以潘军泉名义与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》，后张跃民向地建公司实际履行了支付房屋认购款的义务，从认购协议履行事实来看，张跃民已取得涉案房屋实际购买人的地位。根据诚实信用原则及合同履行原则，合同双方应全面履行合同义务，能够履行的合同原则上应当继续履行，因此潘军泉负有协助张跃民办理更名手续的附随义务。潘军泉在对涉案房屋已无实体权利的情况下，以地建公司捆绑销售为由拒绝办理更名手续，其行为不具有正当性，因此潘军泉的行为已构成违约。张跃民要求确认《商品房转让协议书》有效并请求潘军泉协助办理更名手续的诉讼请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：一、张跃民与潘军泉签订的《商品房转让协议书》有效。二、潘军泉于本判决生效之日起十五日内协助张跃民在陕西地建房地产开发有限公司处办理《南山花园商品房认购协议》及《南山花园地下车位认购协议》的更名手续。案件受理费800元由潘军泉负担（此款项张跃民已预交，潘军泉于本判决生效之日起十五日内直接给付张跃民800元）。宣判后，潘军泉不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人的违约行为，依法上诉人无须且无法承担法定继续履行的违约责任。被上诉人未到达更名现场配合更名。一审判决认定上诉人违约，严重违背客观事实。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为；一审判决认定的“概况转让”是故意曲解法律的非诚实信用行为。五、一审认定的焦点“上诉人以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约”是事实认定的严重错误。上诉人从未拒绝办理商品房认购协议更名手续，拒绝更名的是地建公司。一审判决认定地建公司的捆绑销售行为因违反合同自由原则无效，超出了本案审理范围。六、本案的核心焦点是，在2018年8月3日更名当日，上诉人和被上诉人同时到地建公司处就购房资格进行更名时(即履行双方之间的合同义务)，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。张跃民辩称，一、上诉人有协助被上诉人办理房屋和车位更名的义务，双方签订的转让书不存在合同法第一百一十条规定的法定情形，一审判决上诉人协助办理更名手续适用法律正确。二、上诉人与地建公司签订的认购协议不符合八民会议纪要第二十一条的规定，一审判决适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，在张跃民（乙方）与潘军泉（甲方）签订的商品房转让协议书中，第1条约定的“甲方愿将此次商品房（不含车位）的购房名额合法以人民币转让”中的“不含车位”被手动删除，潘军泉在删除处签名。一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且在双方签订的转让协议中特意将“不含车位”删除。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，潘军泉已预交，由潘军泉负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月十二日  书 记 员  张 静 妍 1