苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初3272号原告：吴江月亮湾房产有限公司，统一社会信用代码913205097673876262，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。法定代表人：徐蓉芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏卿，男，1988年10月26日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系该公司员工。被告：高玉言，男，1986年11月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。原告吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）与被告高玉言商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序进行审理。后因被告高玉言下落不明，需公告送达起诉状副本及开庭传票，本案不宜适用简易程序进行审理，本院于2019年3月13日作出裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告月亮湾公司的委托诉讼代理人苏卿到庭参加诉讼，被告高玉言经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。月亮湾公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原、被告双方之间于2015年9月18日签订的商品房买卖合同（合同编号：Y2015015768），被告高玉言支付原告月亮湾公司赔偿金146400元，以及代偿款从实际代偿支付之日(2019年1月23日)起至合同备案注销之日止的银行同期同类贷款利率的银行利息；2、被告高玉言协助原告月亮湾公司办理商品房买卖合同备案注销手续；3、本案诉讼费用由被告高玉言承担。事实和理由：2015年9月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号：Y2015015768），约定被告高玉言购买原告月亮湾公司开发的月亮湾大花园第5幢1单元1815号房，总价款732000元。被告高玉言向中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行取得住房按揭贷款512000元，由原告月亮湾公司为其贷款承担阶段性担保责任。由于被告高玉言拖欠银行贷款未还，银行要求原告月亮湾公司承担担保责任。原告月亮湾公司于2019年1月23日为被告高玉言代偿借款本金及利息（含罚息）合计502215.95元。商品房买卖合同补充协议约定：“在出卖人为买受人承担按揭贷款担保期间，如买受人在贷款期间任一期未按银行规定还贷致出卖人承担了担保责任进行代偿的，或由于买受人原因无法办理按揭房屋抵押登记导致出卖人按揭贷款担保责任无法解除的，本商品房买卖合同自动解除，出卖人收回房屋自由处分，并按总房款的10%向买受人追索赔偿金，买受人需配合办理注销登记备案手续。赔偿金以及出卖人为买受人代偿款项直接先从买受人已支付的购房款中扣除，由此产生的全部债务及相关费用均由买受人承担”；另约定：“合同签订后，由于买受人原因造成双方中途解除购房关系的，买受人除应承担主合同约定的违约责任外，还应承担以下违约责任，且须配合办理完毕合同注销登记手续：1……2、应向出卖人支付该商品房价款总额的20%违约金，买受人同意出卖人在已交房款中扣除；3……”。原告月亮湾公司为维护自身合法权益，现提起诉讼。高玉言未作答辩，亦未提交任何证据。经审查，月亮湾公司主张的上述事实，有其提供的《商品房买卖合同》（合同编号：Y2015015768）原件一份、《个人住房（商业用房）借款合同》原件一份、代偿通知、银行付款回单、个人贷款还款凭证、贷款结清证明、代偿情况说明，以及月亮湾公司委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本案诉状副本、传票等诉讼材料以公告方式送达高玉言，公告刊登之日为2019年4月11日，公告发出之日起经过60日即视为送达，故视为送达之日为2019年6月10日。月亮湾公司陈述，高玉言向其支付了首付款220000元，中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行将购房贷款512000元汇入其账户，月亮湾公司共收到房款732000元；涉案房屋于2018年10月30日取得交付使用通知书，但高玉言至今未来收房，亦未办理产证及他项权证。经查，截至2019年8月27日，月亮湾大花园第5幢1815号房屋并未被有权机关预查封或查封。本院认为，原告月亮湾公司与被告高玉言之间的商品房买卖合同关系依法成立并有效，系双方当事人的真实意思表示，双方应当按约全面履行自己的义务。商品房买卖合同补充协议约定：“在出卖人为买受人承担按揭贷款担保期间，如买受人在贷款期间任一期未按银行规定还贷致出卖人承担了担保责任进行代偿的，或由于买受人原因无法办理按揭房屋抵押登记导致出卖人按揭贷款担保责任无法解除的，本商品房买卖合同自动解除，出卖人收回房屋自由处分，并按总房款的10%向买受人追索赔偿金，买受人需配合办理注销登记备案手续。赔偿金以及出卖人为买受人代偿款项直接先从买受人已支付的购房款中扣除，由此产生的全部债务及相关费用均由买受人承担”。因被告高玉言逾期还贷，导致中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行主张贷款本息全部提前到期，并要求原告月亮湾公司承担连带保证责任。原告月亮湾公司按约承担了担保责任，代被告高玉言向中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行代偿了贷款本息502215.95元。根据合同约定，原告月亮湾公司有权解除合同，因原告月亮湾公司未曾向被告高玉言发出解除合同的通知，故解除合同的时间应为解除合同的通知送达被告高玉言之日，即本案诉状副本视为送达被告高玉言之日，为2019年6月10日。故本院对原告月亮湾公司要求确认解除双方之间商品房买卖合同，并由被告高玉言协助其办理商品房买卖合同备案注销手续的诉讼请求，予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方既约定了由于买受人原因造成双方中途解除购房关系的，应向出卖人支付该商品房价款总额的20%违约金，又约定了买受人承担了担保责任进行代偿的，出卖人有权按总房款的10%向买受人追索赔偿金，故发生了合同约定的上述情形时，原告月亮湾公司作为守约方有权选择按照商品房价款总额的20%向被告高玉言追索违约金，故本院对原告要求被告支付违约金146400元的诉讼请求，予以支持。对于原告月亮湾公司要求被告高玉言支付代偿金额产生的利息损失，本院认为，违约金146400元与赔偿利息损失具有质的同一性，赔偿损失属于承担违约责任的一种，因原告月亮湾公司已主张违约金，且无证据证明其实际损失高于违约金，故本院对原告月亮湾公司主张赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。原告月亮湾公司已收取被告高玉言支付的购房款732000元，扣除原告为被告高玉言的代偿款502215.95元及被告高玉言应承担的违约金146400元、被告高玉言应负担的本案诉讼费用11120元、公告费560元，原告月亮湾公司尚应返还被告高玉言购房款71704.05元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴江月亮湾房产有限公司与被告高玉言之间关于月亮湾大花园第5幢1单元1815号房的商品房买卖合同（合同编号Y2015015768）于2019年6月10日解除，被告高玉言应于本判决生效之日起十日内协助原告吴江月亮湾房产有限公司办理商品房买卖合同的备案注销手续。二、原告吴江月亮湾房产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告高玉言购房款71704.05元（从被告已付购房款732000元中扣除原告为被告支付的代偿款502215.95元、被告应承担的违约金146400元及被告高玉言应负担的本案诉讼费用11120元、公告费560元）。（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××67）三、驳回原告吴江月亮湾房产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11120元、公告费560元，合计11680元，由被告高玉言负担（已从原告应返还被告的购房款中扣除），原告吴江月亮湾房产有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨 柳人民陪审员  刘俊兵人民陪审员  管凤兰二〇一九年八月二十八日书 记 员  顾颖颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。