贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4349号原告：徐旭寅，女，1986年7月15日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：方先敏，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小美，贵州创文律师事务所律师。被告：贵阳三力房地产开发有限责任公司，地址：贵州省贵阳市云岩区普陀路1号。法定代表人：刘昱锋，职务：总经理。被告：贵阳千禧苑物业管理有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区普陀路1号。法定代表人：严立，职务：董事。二被告共同委托诉讼代理人：何忠奎，贵州泽行律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：黄成，贵州泽行律师事务所实习律师。原告徐旭寅与被告贵阳三力房地产开发有限责任公司（以下简称“三力房开”）、贵阳千禧苑物业管理有限公司（以下简称“千禧苑物业”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐旭寅的委托诉讼代理人方先敏、张小美，被告三力房开、千禧苑物业之共同委托诉讼代理人何忠奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令二被告连带向原告退还已收取的水、电、燃气、闭路电视等开户费共计5127元，并确认该费用由原告承担的约定无效；2.判令被告连带支付原告资金占用费暂计算至2019年2月为2640.41元（实际以5127元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至退还款项时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年，原告与被告三力房开签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房在交付时水、电、燃气、有线电视等均达可使用条件，房屋交付时，二被告向原告收取水、电、燃气、闭路等开户费共计5127元。2018年年末，经媒体报道后，原告才知道根据相关规定，水、电、煤气、有线电视等房屋附属设施建设安装费用已包含在商品房销售价格中，被告收取上述开户费属违规违约行为，侵犯原告的合法权益，特诉至法院。二被告共同辩称，三通费约定没有违法，被告收取三通费合法，被告也提供了相关服务，且该合同不属于格式条款，地方性法规不能对抗双方合同约定，且原告诉请三通费已过诉讼时效，不应当退还三通费。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告三力房开修建的贝地卢加诺项目的房屋，于2010年5月12日与被告三力房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：房屋交房时，水、电均可使用。附件三装饰、设备标准：10、供电：主线接入户内配电盒。平层7千瓦∕户电容；跃层10千瓦∕户电容。（开户及使用费由业主按有关部门标准自行承担）。供水：接入户内壹个卫生间，其余厨房、卫生间业主自理。（开户及使用费由业主按有关部门标准自行承担）。煤气管道入户（开户及使用费由业主按有关部门标准自行承担）。电话线、闭路电视、宽带网端至入户门口。（开户及使用费由业主按有关部门标准自行承担）。楼宇可视对讲及安防系统，费用约壹仟元由业主承担，决算后多退少补。附件四补充协议第六条第6项：《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费、可视电子对讲系统费、监控系统费等代收费用……”合同签订后，原告于2010年7月9日向被告千禧苑物业支付电表629元、燃气3138元、闭路260元、门禁1000元，水周转金100元等共计5439元，被告千禧苑物业于同日向原告出具了《收款收据》。另查明：2005年、2012年、2017年被告三力房开分别向千禧苑物业出具授权委托书，委托其收取三通费等款项。被告表示该委托已经在原告收房时在公示栏公示告知业主，对此原告表示，收房时只看到被告提供的收费一览表，不知道房开委托物管。被告另行提交记账凭证，收据及清单，拟证明千禧苑物业已经将三通费交给三力房开，且因千禧苑物业与三力房开相互之间有往来账目，故从三通费中进行抵扣，千禧苑物业不应承担责任。原告认为从被告提交的清单中未载明有原告缴纳的三通费已缴给三力房开，对此要求千禧苑物业承担责任。上述事实有当事人的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》《收据》，被告提交的《授权委托书》《业主入住涉及费用一栏表》《记账凭证》《清单》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、千禧苑物业代三力房开收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告，应由谁退还原告。关于第一个焦点问题，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：房屋交房时，水、电均可使用。结合被告对于独立电表费、独立燃气费、有线电视费具体使用范围的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三力房开提供的涉及上述独立电表费、独立燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款中关于上述费用由原告承担的约定无效，对原告的该项诉请，于事实法律有据，本院予以支持。至于被告辩称案件已超诉讼时效，因原告主张为合同条款无效，属确认之诉，不属于诉讼时效客体范围，对其基于合同无效而提出的返还主张，其诉讼时效应自《商品房买卖合同》相关内容被确认无效之后起算，故原告主张退还三通费的诉请并未超过诉讼时效。另安防智能系统和水周转金等不属于贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中规定的建设安装成本，故对原告退还该项费用的主张本院不予支持。对原告主张的资金占用损失，因三力房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金即收取之日2010年7月9日起计算至实际退还之日止。由于千禧苑物业系该楼盘的物业管理公司，其虽系受三力房开的委托代为收取独立电表费、独立燃气费、有线电视费，但是其是以自己的名义向原告出具收条，且在本案审理中，其也未提交证据证明其在收取费用时已将受托事宜告知业主，而原告亦当庭表示不予认可，同时依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，因前述理由，本院已认定被告三力房开收取三通费的行为违反相关规定，千禧苑物业知道或应当知道该代理事项违法，其仍然实施代理行为，被告千禧苑物业应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告徐旭寅与被告贵阳三力房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件三第10项及附件四第六条第6项涉及独立电表费、独立水表费、独立煤气费、有线电视安装开户费的约定无效；二、被告贵阳三力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐旭寅独立电表费、独立燃气费、有线电视费共计4027元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2010年7月9日起至上述款项实际退还之日止）；三、被告贵阳千禧苑物业管理有限公司对上述第二项承担连带付款责任。四、驳回原告徐旭寅的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳三力房地产开发有限责任公司和贵阳千禧苑物业管理有限公司连带承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 吴 中二〇一九年八月三十日书记员 李安涛