贵州省仁怀市人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔0382民初1983号之二原告（反诉被告）：仁怀市超一商业运营管理服务有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市时代广场二楼。法定代表人：王任东，该公司经理。委托诉讼代理人：冯懿懿，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑琼，女，1987年9月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：邓莉，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：马李五，贵州与之律师事务所律师。原告（反诉被告）仁怀市超一商业运营管理服务有限公司（以下简称“超一运营公司”）与被告（反诉原告）郑琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，被告郑琼提出反诉，本院依法受理后组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）超一运营公司之委托诉讼代理人张春玲、冯懿懿，被告（反诉原告）郑琼之委托诉讼代理人邓莉、马李五到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告超一运营公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付差欠原告自2018年8月16日起至2019年2月28日止的商铺租金人民币101430.50元，并以此为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付原告利息至清偿之日止；二、判令被告立即支付差欠原告自2018年10月1日起至2019年2月28日止的物业服务费6064元，2018年10月1日起至2019年2月28日止的空调使用费6064元，以上共计113558.50元。事实与理由：原、被告于2017年10月22日签订《商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告位于仁怀市国酒大道××转盘超××世纪广场××、××、××号门面，租期为5年，租金为65元/月/m2，每年递增7%，租金按季度支付。因原告前期商场漏水等原因，故原告主动免除被告2017年10月24日至2018年5月15日期间的租金。开始计租后，被告缴纳了第一季度的租金及履约保证金共计77161元，但自2018年8月起，被告开始欠付原告租金，截止2019年2月28日被告共计差欠原告租金101430.50元，经多次催收未果，遂诉至法院主张上述请求。被告郑琼辩称，一、原告所述被告应该缴纳租金时间及已缴纳租金、履约保证金等内容均不属实；二、被告拒付租金及物管费用等于法有据。反诉原告郑琼向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告限期修缮租赁物业并达到租赁用途，赔偿反诉原告2017年12月15日至2019年4月4日止装修、设备、餐具等折旧损失48751元，员工工资费用由反诉被告承担10%，计39436元，加盟费1年损失7000元，以上共计95187元；二、判令反诉被告返还反诉原告已缴纳租金47161元，返还物业费、空调使用费的税金1596元，返还反诉原告装修保证金15000元，支付证据保全费10000元。事实与理由：2017年10月24日，反诉被告公司在尚未完工前向反诉被告招租，双方签订了《超一世纪广场门面租赁及管理合同》（以下简称租赁合同），合同签订后，反诉原告按约履行了相关合同义务。从2017年12月进场装修至今，反诉被告交付给反诉原告的租赁房租存在漏水、天井未覆盖、厕所损坏等情况，经多次协商，反诉被告对其交付使用的商业用房一直未进行修缮，导致商场破败凋零，影响了反诉原告经营并造成了较大损失。为维护反诉原告合法权益，特提起诉讼。反诉被告超一运营公司辩称，一、反诉诉请无事实依据，我方交付反诉原告的租赁物合法，双方签订的合同约定是由反诉原告自行装修，目前要求反诉被告修缮租赁物无事实依据；二、商场其余公共部分不属于租赁范围，不属于双方签订的合同的标的物；三、对反诉原告主张的物业管理费及空调使用费的税金，公司开具税票即可，不能支付反诉原告税金；四、双方约定是自2018年3月1日起计租，且反诉原告已于2017年12月进场装修，反诉被告放弃部分租金是权利并非义务，本案租赁合同尚未解除，故反诉原告要求反诉被告赔偿其装修设备、餐具、员工工资、加盟费用等各项损失无法律依据。本院经审查认为，贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司共同开发建设了位于仁怀市国酒××路西侧（原白酒交易市场）的超一世纪广场商业用楼，该工程竣工验收日期为2018年12月28日。2017年6月1日，贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司（甲方）与超一运营公司（乙方）签订《委托经营管理协议书》，约定甲方委托乙方可以以甲方的名义或乙方自己名义全权处理甲方购买的“仁怀市超一世纪广场”所有商铺的一切相关事宜，授予乙方权利包括：甲方自愿将约定商铺委托乙方全权对外招租、经营和管理，并全权委托乙方与承租方或实际经营者办理约定商铺的有关手续并签署相关文件，授权期限自2018年1月1日至2028年12月31日止，期满后，甲乙双方另行协商是否继续延长授权代理期限等事宜。乙方在委托经营期间，有权收取承租人或实际经营者租金。乙方应当将与承租人签订的租赁合同交甲方备案，乙方应将备案合同中涉及的租金金额的95%交由甲方，剩余5%作为管理报酬。2017年10月24日，超一运营公司（出租管理方、甲方）与郑琼（承租经营方，乙方）签订《超一世纪广场门面租赁及管理合同》，约定甲方作为委托出租方和管理方将位于仁怀市国酒大道××转盘“超××世纪广场”××、××、××、××号门面出租给乙方经营使用，该合同对门面租金、租赁期限、违约责任等内容作出约定。合同签订后，超一运营公司于2017年12月15日向郑琼交付涉案房屋，在经营过程中，双方因支付租金等问题产生纠纷，致超一运营公司诉至本院，郑琼提出反诉主张超一运营公司承担修缮租赁物业、赔偿损失等责任。超一运营公司在诉讼过程中申请撤回起诉，本院已作出（2019）黔0382民初1983号之一民事裁定书裁定予以准许。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。”及第二百三十九条：“人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；……。”的规定，本案争议焦点为超一运营公司是否系适格的反诉被告？根据超一运营公司与贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司所签订《委托经营管理协议书》内容来看，1.超一运营公司受委托经营管理涉案商铺；2.超一运营公司经营管理商铺的盈亏由贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司承担；3.超一运营公司应按期及时转移经营管理收益给贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司，故上述《委托经营管理协议书》性质应认定为委托合同。另根据超一运营公司（甲方）与郑琼（乙方）签订的《超一世纪广场门面租赁及管理合同》中关于“甲方作为委托出租方和管理方将位于仁怀市××酒大道三转盘“超一世纪广场”的门面出租给乙方经营使用”的约定内容表明，郑琼在签订《超一世纪广场门面租赁及管理合同》时对超一运营公司系作为受托人与其订立合同的事实处于明确知晓状态，故根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”及第四百零二条:“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，委托合同的受托人处理受托事务的后果，直接归委托人承受，故本案超一运营公司作为反诉被告主体不适格，应裁定驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、第二百三十三条第一款、第二百三十九条之规定，裁定如下：驳回郑琼的反诉。案件受理费1740元（已预收），退还反诉原告郑琼。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  蔡思强审 判 员  张浪琴人民陪审员  蔡聪云二〇一九年八月二十七日书 记 员  张贤彬