中华人民共和国广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24431号原告：广州万宁物业管理有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：白锡洪。委托诉讼代理人：邓达财，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：谢锦超，男，系该公司员工。被告：林超群（LINCHAOQUN），女，1979年10月1日出生，加拿大国籍公民，原告广州万宁物业管理有限公司（下简称“万宁公司”）与被告林超群物业服务合同纠纷一案,本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告万宁公司的委托诉讼代理人谢锦超、邓达财到庭参加了诉讼，被告林超群经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万宁公司向本院提出诉讼请求：1.林超群支付穆天子山庄财富岛3号自2015年5月1日与2015年6月30日期间和自2016年3月1日至2018年10月31日期间的物业管理费84147.04元，花园绿化费10676元，违约金47656.80元（其中违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂计至2018年10月31日，计至实际清偿之日止）。林超群承担本案诉讼费。事实与理由：万宁公司是一家具有一级资质的物业管理企业，自2004年起入驻穆天子山庄并与佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司（下简称“穆天子公司”）签订了《穆天子山庄前期物业服务委托合同》，万宁公司为该山庄提供物业服务至今。签订合同后，万宁公司按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。林超群购买该房后享受了万宁公司提供的服务，但林超群2015年5月1日与2015年6月30日期间欠缴物业管理费及从2016年3月1日起便拖欠万宁公司的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据《穆天子山庄前期物业服务委托合同》的规定，林超群购买的房屋属于别墅，带有花园。别墅物业服务费为2元/月/平方米，花园绿化费0.5元/平方米，走廊电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，林超群应向万宁公司支付于2015年5月1日与2015年6月30日期间和2016年3月1日至2018年10月31日期间的管理费、花园绿化费及违约金等费用共142479.84元。万宁公司在本起诉讼中提交了如下证据：1.《广东省商品房买卖合同》（原件，1份），证明涉案房屋为林超群持有。2.《穆天子山庄前期物业服务委托合同》、《穆天子山庄前期物业服务委托合同补充协议书》（原件，各1份），证明万宁公司合法取得穆天子山庄的管理服务资格、约定了服务范围及收费标准。万宁公司已按照规定在物业管理部门备案。3.欠费明细（打印件加盖万宁公司公章，1份），证明林超群欠费明细。4.律师函（复印件，1份）、快递单（原件，1份）、妥投证明（打印件，1份），证明万宁公司向林超群催收物业费，但其一直拖欠。5.佛山市南海区不动产登记信息查询结果(打印件加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章,1份),证明林超群为万宁公司主张的涉案房屋的不动产的产权人。林超群未答辩亦未提交证据。万宁公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林超群未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见及证据材料，视为其放弃举证、质证及辩证的权利，对万宁公司举证本院予以确认并在卷佐证。综合本院认定的证据及万宁公司的陈述，本院确认万宁公司起诉属实。本院查明：2009年1月6日，林超群与穆天子公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于佛山市南海区xxx号别墅，建筑面积为896.72平方米。《附件四：合同补充协议》约定：该楼花园面积约628.79平方米。佛山市南海区不动产登记信息查询结果载明涉案房产建筑面积为1237.47平方米。2011年11月19日，万宁公司与穆天子公司签订《穆天子山庄前期物业服务委托合同》，约定万宁公司对穆天子山庄提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化……等项目提供物业管理服务。上述合同第六条约定：住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米2元收取；别墅及多层洋房（含复式）的私家花园每月每平方米0.50元收取；第七条、第二十五条共同约定：物业服务费用按月交纳，业主应在每月月底前交纳当月的物业服务费用，次月1日起按合同约定计迟延违约金；未能按时足额交纳物业服务费及万宁公司代收代缴的水电费的，从欠费次日起至实际支付清之日止，每日应按欠费总额的千分之一的标准向万宁公司支付违约金。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，因林超群为加拿大国籍公民，故本案属于涉外民事案件，在诉讼程序方面应适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为中华人民共和国法律，故本案适用中华人民共和国法律作为准据法进行裁决。万宁公司与穆天子公司签订《穆天子山庄前期物业服务委托合同》，万宁公司依约进驻涉案物业，并为林超群提供物业管理服务至今，双方形成的物业服务合同关系合法有效，林超群是涉案房产的业主，应当按照《穆天子山庄前期物业服务委托合同》约定按时交纳物业管理费用及其他相关费用。经本院核算，林超群尚欠万宁公司2015年5月1日至2015年6月30日、2016年3月1日至2018年10月31日止的物业管理费共84147.96元，花园绿化费10689.43元，万宁公司主张林超群支付尚欠的2015年5月1日至2015年6月30日、2016年3月1日至2018年10月31日止的物业管理费84147.04元，花园绿化费10676元，是为其对自身实体权利的处分，林超群未到庭参加诉讼也没有提供证据予以推翻，故对该主张本院予以支持。万宁公司主张林超群按每天1‰从逾期之日以欠缴费用为标准支付物业管理费违约金，该违约金约定过高，本院予以调整酌定以年利率24%计算违约金。林超群应以财务月份从2015年5月1日至2015年6月30日、2016年3月1日至2018年10月31日期间各月所欠付的物业管理费为本金，从次月1日起至实际清偿之日止按年利率24%计付违约金予万宁公司，万宁公司请求超过本院核定范围的，本院不予支持。林超群经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、林超群应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月1日至2015年6月30日、2016年3月1日至2018年10月31日止的物业管理费84147.04元，花园绿化费10676元予广州万宁物业管理有限公司；二、林超群应于本判决发生法律效力之日起十日内以财务月份从2015年5月1日至2015年6月30日、2016年3月1日至2018年10月31日止期间各月欠付的物业管理费（每月所欠物业管理费为2474.90元）为本金从次月1日起至付清款项之日止按年利率24%计付违约金予广州万宁物业管理有限公司；三、驳回广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取3149.60元（原告广州万宁物业管理有限公司已预交），由被告林超群负担并应于给付上述款项同期迳付原告广州万宁物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，原告广州万宁物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林超群可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李彩云人民陪审员  袁 单二〇一九年八月二日法官助理刘晓媛书记员龙文媛