广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6101号原告：中国银行股份有限公司广州东山支行，住所地广东省广州市越秀区中山二路25号之一五洲大厦1-5层。负责人：郑宏祎，行长。委托诉讼代理人：陈冬梅，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宇虹，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：叶雪红，女，1973年6月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告：黄金峰，男，1971年4月27日出生，汉族，住福建省周宁县。被告：广州富力地产股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：王天程，该公司职员。原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告叶雪红、黄金峰、广州富力地产股份有限公司（下称富力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈冬梅、被告富力公司的委托诉讼代理人王天程到庭参加诉讼。被告叶雪红、黄金峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告叶雪红签订的合同编号为JDSAA20093740号的《个人一手住房贷款合同》；2、被告叶雪红立即向原告偿还借款本金156609.35元及利息1334.05元、罚息25.53元、应收利息的罚息（复利）10.9元，合计157979.83元（利息、罚息、复利暂计至2018年12月13日止，从2018年12月14日起至贷款清偿之日止的罚息、复利按合同约定利率计算）；3、被告叶雪红偿付原告为追索上述贷款本息而支付的律师费11800元；4、被告黄金峰对被告叶雪红的上述债务承担共同清偿责任；5、被告富力公司对被告叶雪红的上述债务承担连带清偿责任；6、如被告未能履行上述还款义务，原告对被告叶雪红所有的位于富力金港新城（自编A10-A18栋）富力金港新城（A13栋）10层1004房所得价款享有优先受偿权；7、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告叶雪红未按照《个人一手住房贷款合同》约定还款，构成违约。被告黄金峰与被告叶雪红是夫妻关系，被告黄金峰应与被告叶雪红共同承担还款责任。根据《按揭业务担保合作协议》的约定，被告富力公司对被告叶雪红的贷款提供连带责任保证担保，应承担连带清偿责任。被告叶雪红、黄金峰无答辩。被告富力公司辩称：1、原告对抵押房产应享有优先受偿权。2、原告应先就抵押房产进行拍卖或变卖，被告富力公司仅对尚不足以清偿的部分承担担保责任。3、律师费不在担保范围之内，且未真实发生，请法院依法驳回。4、欠款金额均由原告自行计算所得，请法院予以核实。5、如法院判决被告富力公司承担连带清偿责任，请法院在判决中明确被告富力公司在承担保证责任后有权向被告叶雪红、黄金峰进行追偿。原告围绕其诉讼请求，提交了个人房屋贷款申请表复印件、《个人商业用房贷款合同》、房地产预告登记证明、《按揭业务担保合作协议》复印件（签订日期：2008年11月11日）、借款借据、逾期未还款查询、结婚证复印件、民事委托代理合同、律师费发票、律师费支付回单、《按揭业务担保合作协议》（2008年8月20日）等证据。被告富力公司对个人房屋贷款申请表复印件、《按揭业务担保合作协议》复印件（签订日期：2008年11月11日）、逾期未还款查询的三性不予认可，对其余证据的真实性予以认可，且认为合作协议未约定律师费在担保范围内，被告富力公司不应承担律师费。被告富力公司围绕其答辩意见，提交了花都区房地产权属备案证明书、办证通知复印件、办证通知书签收表、（2015）榕民终字第5965号民事判决书打印件、（2016）闽01民终5508号民事判决书打印件等证据。上述证据拟证明被告叶雪红一直怠于办理房产证及抵押登记手续，以及实践中有生效判决认定抵押权预告登记权人有权对商品房优先受偿。原告对花都区房地产权属备案证明书、办证通知、办证通知书签收表关联性予以确认，真实性要求由法院认定，对两份判决书真实性、合法性要求由法院认定，对被告富力公司主张的抵押权预告登记权人享有优先受偿权予以确认。被告叶雪红、黄金峰对原告及被告富力公司提交的上述证据未到庭质证，视为其放弃相应的诉讼权利。本院对于当事人提交的上述证据中有原件的证据均予以认定并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2009年3月11日，原告（贷款人）与被告叶雪红（借款人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号：JDSAA20093740），约定：贷款金额250000元，贷款期限为20年/240个月；贷款用途为购买富力金港新城第A13幢10层1004号房；贷款利率按中国人民银行公布的相应档次法定贷款利率下浮30%；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款；本合同项下担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证；借款人未按期归还贷款本息则构成违约，贷款人有权终止或解除本合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。2010年1月19日，原告与被告叶雪红就上述抵押房产办理了抵押预告登记。房地产预告登记证明载明预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告叶雪红，房屋坐落为富力金港新城（自编A10-A18栋）富力金港新城（A13栋）10层1004房，最高债权数额为250000元。合同签订后，原告向被告叶雪红发放贷款250000元。被告叶雪红自2018年10月开始未还款，成讼。原告提交的逾期未还款查询载明，截至2018年12月13日，被告叶雪红尚欠本金156609.35元，积欠利息1334.05元、罚息25.53元、复利10.9元。原告委托广东东方昆仑律师事务所代理本案诉讼，支付律师费11800元。原告在本案中申请财产保全，支付财产保全费1369元。另查明，原告（乙方）与被告富力公司（甲方）于2008年8月20日签订《按揭业务担保合作协议》，约定：甲方为促进其开发的“富力金港新城”（花都区花东镇金谷工业区内）商品房的销售，特邀请乙方参与向买方（购房人）提供个人住房及商业用房抵押贷款业务；甲方必须为每位申请个人住房及商业用房抵押贷款的购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保，担保期限从贷款发放之日起至办妥抵押物的《房地产权证》及乙方正式执管《他项权证》为止；甲方同意，在担保期内一旦购房人连续三期或累计五次不按时偿还乙方的贷款本息及有关费用时，经乙方发出书面通知一个月内，甲方保证回购购房人所购的商品房并代购房人将所欠乙方的贷款本息及有关费用全部偿清。再查明，被告叶雪红与被告黄金峰于1994年10月13日登记结婚。庭审中，原告确认上述抵押房产尚未办理正式抵押登记手续。本院认为：上述《个人一手住房贷款合同》是各方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已向被告叶雪红发放了贷款，被告叶雪红未依约履行还本付息义务，构成违约。原告起诉主张解除《个人一手住房贷款合同》，要求被告叶雪红清偿剩余全部借款本金，支付利息、罚息、复利，赔偿原告支付的律师费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。上述借款发生在被告叶雪红、被告黄金峰的婚姻关系存续期间，借款用途为购买住房，故上述债务属于被告叶雪红、黄金峰的夫妻共同债务。原告要求被告叶雪红、黄金峰共同还款符合法律规定，本院予以支持。由于案涉抵押房产尚未办理抵押登记手续，抵押权尚未成立，原告要求对该房产行使优先受偿权缺乏依据，本院不予支持。《按揭业务担保合作协议》约定，被告富力公司在抵押房产尚未办妥房产证和他项权利证书时，对借款人的债务提供连带责任保证担保，案涉房产尚未办妥他项权利证书，故被告富力公司应对被告叶雪红、被告黄金峰的上述债务承担连带清偿责任。《按揭业务担保合作协议》未明确将律师费纳入保证范围，故被告富力公司的保证责任应限于被告叶雪红、黄金峰的贷款本息，不包括律师费。被告富力公司承担保证责任后，有权向被告叶雪红、被告黄金峰追偿。因三被告未履行还款义务，引起本案诉讼发生，三被告应负担相应的诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告叶雪红于2009年3月11日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：JDSAA20093740）予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告叶雪红、被告黄金峰向原告中国银行股份有限公司广州东山支行归还贷款本金156609.35元，并支付利息、罚息、复利（截至2018年12月13日，利息为1334.05元，罚息为25.53元，复利为10.9元；自2018年12月14日起按照《个人一手住房贷款合同》约定的标准计算罚息和复利至款项清偿之日止，其中罚息不得计收复利）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告叶雪红、被告黄金峰向原告中国银行股份有限公司广州东山支行支付律师费11800元；四、被告广州富力地产股份有限公司对上述第二项判决主文确定的债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向被告叶雪红、被告黄金峰追偿；五、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告叶雪红、被告黄金峰、被告广州富力地产股份有限公司向原告中国银行股份有限公司广州东山支行支付财产保全费1369元；六、驳回原告中国银行股份有限公司广州东山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3696元，由被告叶雪红、被告黄金峰、被告广州富力地产股份有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  唐 娜人民陪审员  江志全人民陪审员  李景裕二〇一九年八月十二日书 记 员  韦昇瑜法庭记录陆梓沂