陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕08民终2586号上诉人（原审被告）：榆林市贵和物业服务有限责任公司，住所地：陕西省榆林市。法定代表人：杨贵芳，系公司执行董事委托诉讼代理人：霍尚兵，系陕西富能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：榆林市榆阳区亮馨苑业主委员会，住所地：陕西省榆林市。负责人：李小红，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：柴爱莲，系该业主委员会监委主任。上诉人榆林市贵和物业服务有限责任公司因与被上诉人榆林市榆阳区亮馨苑业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人榆林市贵和物业服务有限责任公司的法定代表人杨贵芳和委托诉讼代理人霍尚兵，被上诉人榆林市榆阳区亮馨苑业主委员会的负责人李小红以及委托诉讼代理人柴爱莲到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议、审判长联席会议讨论、及本院专业法官会议讨论，现已审理终结。榆林市贵和物业服务有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审，或者改判上诉人不退出亮馨苑小区物业服务，驳回被上诉人的诉请。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对上诉人提出的依职权调取选举业主委员会时李小红的档案申请置之不理，审理程序有失公正。在业委会选举过程中，李小红伪造了房产证相关信息，骗取大家信任，参加选举。而选举上任以后，私欲膨胀，开始希望从物业处得到好处费，最终因索要6万元的好处费，双方差距太大，所以一怒之下，被上诉人以业委会名义辞退物业公司。2、依据国务院制定的《物业条例》第十一条之规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。被上诉人一审中提交的书证，一审法院应依法调查走访核实信息的真假，但一审法院轻易认定该证据的真实性，有失公正。3、期限为1年的物业服务合同因主体资格不符而无效。榆林市榆阳区亮馨苑业主委员会辩称：业委会是在社区的组织下选举的。按照双方签订的新的物业合同，委托管理期限为一年，现合同期限已到。至于李小红的主任身份是否存在问题，属于业委会内部事情，和物业公司无关。榆林市榆阳区亮馨苑业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即退出亮馨苑小区，向原告移交物业服务用房、物业服务设施及相关物业服务资料；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2017年4月1日，原、被告双方签订了《物业管理委托合同》，约定由被告为榆林市亮馨苑小区提供物业服务，并约定了委托管理事项、期限、收费标准、服务质量等事项。2017年10月1日，原、被告双方又签订了《亮馨苑物业管理服务合同》，仅对前合同中约定的委托管理期限为3年，自2017年4月1日起至2020年4月1日止，变更为委托管理期限为1年，自2017年4月1日起至2018年9月30日止，其他内容未作改变。合同履行至2018年9月30日到期后，原、被告双方未能就续签新的合同达成一致意见。为此，原、被告发生纠纷，原告向本院提起诉讼。一审法院认为，原告榆林市榆阳区亮馨苑业主委员会与被告榆林市贵和物业服务有限责任公司签订的《物业管理委托合同》、《亮馨苑物业管理服务合同》是当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，不违反社会公共利益，合法有效。合同期限届满后，原、被告未能就续签新的物业合同达成一致，原告要求被告退出亮馨苑小区，向原告移交物业服务用房、物业服务设施及相关物业服务资料的请求。经审查，根据《物业管理条例》第三十八条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，原告的请求有必要的事实和法律依据，本院予以支持。但因原、被告在履行合同时对物业服务的相关资料和代管财物没有形成书面移交清单，故移交时应以被告自认的为准。被告抗辩本案诉讼行为是李小红的个人行为，而不是业主委员会的行为，且李小红不具有业主委员会主任的资格，同时原、被告于2017年10月1日签订的《亮馨苑物业管理服务合同》，被告是被迫所签之理由，因其提供的证据不能证明该抗辩理由成立，故上述抗辩理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《物业管理条例》第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：本判决生效后十五日内，被告榆林市贵和物业服务有限责任公司退出榆林市榆阳区亮馨苑小区物业服务区域，并向原告榆林市榆阳区亮馨苑业主委员会移交物业服务用房、电费缴纳软件系统、天然气缴费卡四张、壁挂炉一套、小区保卫监控电脑、小区大门门禁系统遥控钥匙、小区公共区域钥匙、办公家具等财产。案件受理费50元，由被告负担。二审中，被上诉人向本院提交卖房协议书一份，证明该套房屋已经于2015年11月25日由李小红购买，因此李小红参与业委会活动是符合资格的，房产证也登记在李小红名下。上诉人对真实性和证明目的不予认可，认为不动产应以登记为生效要件，且依据物业条例的第六条，只有登记在名下的才属于业主。因本案起诉的主体是亮馨苑业主委员会，并非李小红个人，且亮馨苑业委会的成员在业委会成立后已经在所在社区居委会备案，备案表显示李小红系该业委会的主任，故该证据与本案的审理无关，本院对该证据不作认定。二审查明的事实与原审一致，故本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点是，上诉人与被上诉人于2017年10月1日签订的《亮馨苑物业管理服务合同》是否有效，合同期满后，上诉人是否应退出被上诉人小区物业服务区域。关于双方于2017年10月1日签订的《亮馨苑物业管理服务合同》的效力问题，经审查，该合同有上诉人公司的印章以及法定代表人杨贵芳的签字。亮馨苑业主委员会也在该合同中加盖印章，且有负责人李小红的签名。亮馨苑业主委员会对李小红签署的该合同认可，并据此提出本案诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，该合同成立并生效。上诉人并未提交证据证明该合同具有法定的无效情节，故其所持《亮馨苑物业管理服务合同》无效的上诉理由不能成立。《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。本案中，亮馨苑业主委员会是小区业主大会的执行机构，双方于2017年10月1日签订的《亮馨苑物业管理服务合同》已于2018年9月30日24时止终止。合同终止后，小区业主并未通过业主大会选聘榆林市贵和物业服务有限责任公司继续为小区提供物业服务，故榆林市贵和物业服务有限责任公司继续在亮馨苑小区提供物业服务无法律依据。上诉人榆林市贵和物业服务有限责任公司的上诉请求无法律和合同依据，本院不予支持。至于上诉人所称，亮馨苑业主委员会的主任李小红在选举时可能存在资格不符的情况，因本案起诉的主体是亮馨苑业主委员会，并非李小红个人，且经本院调查核实，起诉是业主委员会的真实意思表示，并非李小红的个人行为，加之该业委会的选举结果在成立后已经备案，故李小红的业委会主任资格是否存在瑕疵不属于本案审查的范围，一审法院对此问题未予审查并无不当。综上，上诉人榆林市贵和物业服务有限责任公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人榆林市贵和物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  冯佑贤审判员  魏 霞审判员  张彩莲二〇一九年八月二十一日书记员  杨 攀