苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0505民初5235号 原告：苏州嘉煌资产管理有限公司，住所地苏州高新区狮山路22号1幢101室（411单元）。 法定代表人：苏鑫，总经理。 委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。 被告：李秀健，男，1982年7月24日生。 被告：温善荣，男，1980年9月16日生。 原告苏州嘉煌资产管理有限公司与被告李秀健、温善荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日受理后，于2018年11月20日进行听证，原告苏州嘉煌资产管理有限公司的委托诉讼代理人丁子安，被告李秀健到庭参加听证。其后本案转为普通程序，组成合议庭，并于2019年8月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人丁子安到庭参加诉讼，被告李秀健、温善荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决两被告支付原告拖欠租金179252.08元并支付逾期付款违约金5456.7元（违约金暂计至2018年8月31日，实际计算至被告付清租金之日止）；2、判决被告将涉案房屋恢复原状并将房屋腾退返还原告；3、判决被告支付原告房屋占有使用费（房屋占有使用费自2018年9月4日起计至被告将房屋恢复原状并返还原告之日止）；4、判决被告支付原告物业费20038.02元（自2017年9月1日起暂计至2018年8月31日，实际计算至被告将房屋恢复原状并返还原告之日止）；5、依法判决被告承担诉讼费用。其后，原告表示由于听证时被告表示放弃房间内的物品，交由原告自行处置，故原告认可案涉房屋已于2018年9月3日返还，因此原告放弃第2、3、4项诉请，相应的租金亦计算至2018年8月31日。在庭审中，原告亦明确其诉求的违约金系以被告拖欠的第一个月的月租金20216.4元为基数，自2017年12月5日起，以每日1‰的标准计算至被告实际付清之日止。事实与理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定“由被告租赁原告合法出租的位于苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场，房号为XX-XA、XX-XB的房屋。租赁期限为5年，租赁期限自2016年9月5日至2021年9月4日，月租金为20216.4元。租金付款方式为押1付6，每付款周期届满前30日预付下一期租金。乙方逾期支付租金，则应按月租金每日千分之一的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。”后实际履行过程中，原告给予被告免租期为9个月。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，给与装修免租期并配合被告办理营业执照，至此原告已全面履行了合同义务。但截至今日，被告仅支付了部分房租。经原告多次催要，被告以各种理由推诿拒绝支付。原告被迫无奈向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告李秀健辩称：我认为我在2017年8月15日左右就已经搬离案涉房屋。 被告温善荣未答辩。 经审查本院认定事实如下：2016年4月28日及6月8日，原告作为承租方与案外人韩某某、钱某某分别签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场XX-XA、XX-XB室房屋，租期自2016年6月1日至2019年5月31日以及自2016年7月1日至2019年6月30日。 2016年9月1日，原告作为出租方与被告李秀健、温善荣签订了2份《房屋租赁合同》，约定被告（乙方）向原告（甲方）租赁位于苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场XX-XA、XX-XB室房屋，建筑面积分别为69.89平方米和29.21平方米，租赁用途为餐饮，租期自2016年9月5日至2021年9月4日，原告给予被告自2016年12月5日至2017年6月4日共计6个月的免租期，免租期内无需支付租金但需支付物业管理费以及相应的水电等费用。两份《房屋租赁合同》的第五条第1款约定前三年每月租金分别为15180.11元（净租金为14257.56元，物业费922.55元）、6344.41元（净租金为5958.84元，物业费385.57元），保证金分别为14257.56元和5958.84元。租金包含物业费，物业费由乙方直接交付至物业管理公司，剩余净租金由乙方支付至甲方指定账户，并载明了原告具体的指定账户账号。合同第六条约定付款方式为押1付6，每付款周期届满前30日预付下一期租金，保证金应于签订合同2日内支付，首期租金应于2016年9月5日之前支付。合同第十一条约定被告如拖欠租金达15日或欠缴各项费用达10000元则原告有权单方解除合同，并约定乙方逾期支付租金应按月租金每日千分之一向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。同日，原告与两被告又签订2份补充协议，约定原告再给予被告免租装修期3个月，即2016年9月5日至2016年12月4日止，期内无需支付租金，但需要支付物业费及其他因乙方使用而产生的费用。 上述合同签订后，原告如约将房屋交付给两被告使用，被告亦交付了1个月押金20216.4元（14257.56元+5958.84元），但至今仅交付了6个月的租金（对应自2017年6月5日至2017年12月4日）。 在本案审理过程中，被告李秀健表示两被告于2017年8月15日左右就已搬离案涉房屋，但并未提供相应证据予以证明。对此原告表示对于被告具体何时停业并不知情，彼时被告尚有物品存放在案涉房屋内，且被告于2018年5月左右进入案涉房屋内张贴大字报，可以侧面反映房屋当时仍由被告占有使用。 2018年8月30日，原告委托江苏姑苏律师事务所丁子安律师和杨杰律师向两被告出具律师函，载明由于两被告拖欠租金，故原告通知被告解除双方之间的租赁合同，并要求被告搬离案涉房屋，并支付欠付的租金及违约金。原告并将该律师函张贴于案涉房屋玻璃门处。在本案2018年11月20日听证时，被告李秀健表示其于2018年9月3日看到了该律师函，并表示其看到该律师函后，进入房屋将之前张贴的大字报撕掉了，同时表示被告放弃屋内剩余物品，交由原告自行处置。因此，原告在庭审中同意以2018年9月3日作为合同解除的日期以及原告收回案涉房屋的日期。同时，原告在庭审中表示由于两被告在2018年6月份左右曾同意支付租金，所以彼时原告并未向两被告发律师函解除合同，直至2018年8月30日才发律师函。在庭审中，原告亦表示同意以被告缴纳的押金折抵相应欠付租金。 以上事实由《房屋租赁合同》两份、《房屋租赁合同》及补充协议两份、律师函及照片及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 在本案中，原告与两被告就苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场XX-XA、XX-XB室房屋的租赁签订了2份《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，虽然原告最终与案外人韩某某、钱某某签署的租期截至2019年5月31日与2019年6月30日，故原、被告之间超出该日期的房屋租赁合同无效，但2016年9月5日-2019年5月31日其间的房屋租赁合同确为有效，双方理应按约履行。 鉴于原告已按约将案涉房屋交付给被告，故被告亦理应按约向原告支付房租。结合双方《房屋租赁合同》及补充协议的约定，2016年9月5日至2016年12月4日，2016年12月5日至2017年6月4日其间均为免租期，故被告应交付自2017年6月5日起的房租。鉴于双方均确认被告已缴纳了自2017年6月5日至2017年12月4日的房租，故被告还应向原告交付自2017年12月5日起的租金，但被告至今未付，已构成违约，鉴于房屋租赁合同第十一条约定被告如拖欠租金达15日则原告有权单方解除合同，因此原告确实有权于2018年8月30日发函解除房屋租赁合同。鉴于被告已于2018年9月3日看到了该带有解除合同意思表示的律师函，故本院认为案涉的租赁合同已于2018年9月3日解除。结合被告在听证时自述其在2018年9月3日时尚有物品留在案涉房屋内，且其在2018年9月3日之后还前去案涉房屋内撕掉其张贴的大字报，故本院认为被告确实于截至2018年9月3日依然未将案涉房屋交还给原告，综上，本院对于原告要求被告支付自2017年12月5日至2018年8月31日房租的诉求予以支持。相应的房租以20216.4元/月计算为179252.08元。鉴于被告已支付20216.4元保证金，故为了避免诉累，本院直接将该笔保证金在被告目前欠付租金179252.08元中予以折抵，经折抵后，被告仍需向原告支付租金159035.68元。 关于原告诉求的被告第一个月欠付租金20216.4元所对应的违约金，鉴于合同约定每付款周期届满前30日预付下一期租金，因此被告应自2017年11月5日起即已欠付租金，故原告诉求的被告第一个月欠付租金20216.4元的违约金应从2017年11月5日起算，而原告自愿自2017年12月5日起算，本院对此亦予以认可，鉴于合同还约定“乙方逾期支付租金应按月租金每日千分之一向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除”，故被告确实亦应支付相应的违约金直至合同解除的2018年9月3日，但每日千分之一的标准过高，本院酌情调整为以年利率15%计算。综上，第一个月欠付租金计算至2018年9月3日的违约金为2291.19元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李秀健、温善荣应于本判决生效之日起十日内向原告苏州嘉煌资产管理有限公司支付租金159035.68元。 二、被告李秀健、温善荣应于本判决生效之日起十日内向原告苏州嘉煌资产管理有限公司支付逾期付款违约金2291.19元。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：6228400406149514966。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3994元，由原告负担506元，由被告李秀健、温善荣负担3488元。被告负担部分由被告直接支付给原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  艾罗伟 人民陪审员  金洪培 人民陪审员  邢雯芝 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  曹自强