贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5924号原告：朱应英，女，1972年6月16日生，汉族，住贵州省惠水县。委托诉讼代理人：陈祥超，贵州秀岳律师事务所律师。被告：宋鹏飞，男，1993年5月17日生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。被告：贵州安家居房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区百花山路金狮小区百花组团23栋负2层1号，统一社会信用代码：91520103MA6DJP0877。法定代表人：权帅。上列被告委托诉讼代理人：安浪，1991年1月26日生，汉族，系公司员工。第三人：李向辉，男，1986年3月24日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。第三人：龚雪，女，1990年5月26日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人：蔡政伟，男，1981年10月3日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二第三人共同委托诉讼代理人：潘子义，国浩律师（贵阳）事务所律师。上列二第三人共同委托诉讼代理人：李兵，国浩律师（贵阳）事务所律师。原告朱应英与被告宋鹏飞、贵州安家居房地产经纪有限公司（以下简称“安家居公司”）、第三人李向辉、龚雪、蔡政伟债权人撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱应英委托诉讼代理人陈祥超，被告安家居公司的委托诉讼代理人安浪，第三人龚雪、蔡政伟共同委托诉讼代理人李兵到庭参加了诉讼，被告宋鹏飞、第三人李向辉经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告宋鹏飞与第三人李向辉之间的房屋买卖合同并恢复房屋原状；2.判令撤销第三人李向辉与第三人龚雪、蔡政伟之间的房屋买卖合同；3.被告安家居公司赔偿原告经济损失10万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年，原告委托安家居公司出售位于贵阳市××纱路与乌金路交汇处（乌金路××号花香上海城B栋B1单元6层2号）房屋，并委托代理人甘超办理上述房屋买卖相关事宜。2017年7月12日，原告与被告及安家居公司签订《房地产房屋买卖（居间）合同》，约定原告将上述房屋出售给被告宋鹏飞，交易总价为76.6万元，被告一共向原告支付定金20万元，原告于2017年7月24日将房屋过户给被告。2017年9月27日，双方前往中国邮政贵阳云岩支行签订《贷款合同》，被告应按约定将贷款划入原告指定账户。被告安家居公司及被告宋鹏飞提供办理银行按揭贷款的资料不符合银行规定，未能办理银行贷款。为此，原告于2018年1月向贵阳市云岩区人民法院起诉，要求解除合同并返还房屋，该院判决解除双方房屋买卖合同，并要求宋鹏飞协助原告办理房屋过户登记手续。之后，被告宋鹏飞上诉至贵阳市中级人民法院。上诉过程中，被告宋鹏飞恶意将房屋过户给第三人李向辉。后贵阳市中级人民法院判决维持原判。原告申请执行过程中，发现标的物不复存在，不具备执行内容。原告认为，被告安家居公司作为经纪方，在协助宋鹏飞办理银行贷款过程中，双方拖延推诿导致贷款资料不符，被告安家居公司存在过错，应赔偿原告损失。被告宋鹏飞恶意将房屋无偿过户给第三人李向辉，李向辉又在短时间内将房屋过户给第三人龚雪、蔡政伟，上述房屋过户行为已经严重侵害原告权益。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告宋鹏飞于庭前提交答辩状称，原告看中房价上涨，利欲熏心，在贷款环节做了手脚导致合同无法履行，被告积极询问贷款进度，不存在过错。一二审过程中，原告不接受调解，只想要回涨价的房屋，并多次威胁被告，被告处于恐惧急于出手房屋，经人介绍认识第三人李向辉，并将房屋以略低于市场价出售给李向辉。被告认可欠原告56.6万元购房款，被告愿意按月还款。被告安家居公司辩称，不同意赔偿，被告已履行了应有的义务，2017年8月4日原告将房屋过户给被告宋鹏飞，2018年才起诉。银行要求3个月办理贷款，但宋鹏飞未提交材料，导致银行拒绝贷款。第三人李向辉于庭前向本院提交答辩状称，当时贵阳房产投资比较热门，第三人在福建投资群了解到该房屋出售信息，经朋友介绍购买该套房屋，第三人与被告宋鹏飞在买卖前去看过房屋，之后第三人付清了全部房款，办理了合法手续，取得了完税证明，并将房屋过户至第三人名下，也取得了房屋钥匙。第三人购房是为了投资，贵阳房产市场降温，第三人又委托中介将房屋出售，最后龚雪、蔡政伟以高于买入价10%左右的价格购入该房屋，整个过程合理合法，交易已全部完成。第三人与原告不相识。第三人龚雪、蔡政伟共同陈述，原告不具备债权人撤销权的主体资格，原告要求被告宋鹏飞过户房屋，并无债权债务内容，原告非债权人。此外，第三人非受益人或受让人，第三人购房系合法取得，支付了合理对价。第三人购房后，原告及甘超曾非法占用房屋，第三人诉至法院，要求原告和甘超返还房屋，现原告和甘超已将房屋返还第三人，原告是明知第三人是房屋合法所有权人的。本院经审理认定事实如下：2017年7月12日，原告朱应英委托甘超作为卖方（甲方）与被告宋鹏飞作为买方（乙方）、第三人安家居公司作为经纪方（丙方），就原朱应英所有的位于贵阳市××纱路与乌金路××路××号花香上海城B栋B1单元6层2号的房屋（房权所有权证号：010437744）签订《房地产房屋买卖（居间）合同》，合同主要约定：该物业成交价766000元，乙方先向甲方支付10万元作为定金。甲、乙双方协商产权过户日期为2017年9月30日之前。甲、乙双方选择以下付款方式：银行按揭付款一次性付款（待定）1、一次性付款：产权过户当天，乙方通过产权处资金监管中心一次性将房款付清。2、银行按揭付款：乙方于过户当日支付首期房款人民币：以评估最终为准（含定金）；购房尾款人民币：银行审批金额为准于双方到银行签订《贷款合同》后70个工作日之内由银行直接划入甲方指定账户。备注：如果乙方在约定的过户日期内选择一次性付款，甲方同意在成交金额的基础上减陆仟元整作为最终成交价。被告宋鹏飞在签订合同前即2017年6月12日已将购房定金10万元支付给原告。2017年7月24日，原告朱应英委托甘超作为出卖人、甲方与被告宋鹏飞作为买受人、乙方就上述案涉房屋，在贵阳市房地产交易中心签订《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》，该合同主要约定：案涉房屋房产转让价款为80万元。乙方的付款方式和付款期限由贵阳置业担保公司监管下完成付款。乙方未在本合同规定期限将转让价款解交监管账户的，甲乙双方同意按照每逾期一日，乙方支付本合同第二条约定转让价款/%的违约金，合同继续履行。同日，原告朱应英委托甘超作为卖房人、甲方与被告宋鹏飞作为买房人、乙方及第三人贵阳置业担保有限公司作为交易保证机构、丙方就案涉房屋签订《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》，该协议主要约定：委托监管资金为人民币66万元，甲、乙双方约定，乙方应于本协议签订之日起10个工作日内将房款人民币10万元存入专用账户，并将存款凭证及时交给丙方确认，剩余房款人民币56万元于60个工作日内存入专用账户。同日，被告宋鹏飞通过银行将10万元转入协议约定的专用账户，后转入原告银行账户。2017年8月4日，被告宋鹏飞取得案涉房屋的不动产权证，权证号为黔（2017）云岩区不动产权第0043973号。此后，被告宋鹏飞未按时支付剩余购房款，双方协商未果，原告将被告宋鹏飞等起诉至本院，要求解除其与被告宋鹏飞的房屋买卖合同，本院于2018年6月6日作出（2018）黔0103民初1102号民事判决书，判决：一、解除原告朱应英与被告宋鹏飞、被告贵州安家居房地产经纪有限公司于2017年7月12日签订的《房地产房屋买卖（居间）合同》；解除原告朱应英与被告宋鹏飞于2017年7月24日签订的《贵阳市存量房买卖合同（监管版）》及解除原告朱应英与被告宋鹏飞、第三人贵阳置业担保有限公司于2017年7月24日签订的《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》；二、被告宋鹏飞于本判决生效之日起三十日内协助原告朱应英办理“云岩区浣纱路与乌金路交汇处（乌金路29号）花香上海城B栋（B）1单元6层2号”房屋过户登记手续；三、驳回原告朱应英的其余诉讼请求。被告宋鹏飞不服判决并提起上诉，贵阳市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）黔01民终6122号民事判决书，判决维持一审判决。之后，因被告未履行判决义务，原告向本院申请强制执行，本院在执行过程中，发现涉案房屋已转移登记至第三人李向辉名下，且办理了抵押登记，因此，本院于2018年12月6日作出（2018）黔0103执3256号执行裁定书，裁定终结上述案件的执行程序。另查明，被告宋鹏飞与第三人李向辉就上述房屋达成房屋买卖协议，李向辉以100万元受让上述房屋，2018年8月1日至同月3日，第三人李向辉通过银行转账方式共计向被告宋鹏飞支付购房款100万元。2018年7月31日，上述房屋所有权变更登记至第三人李向辉名下，2018年9月1日，该房屋办理了抵押登记，抵押权利人为张运燊。2018年11月22日，第三人李向辉作为卖方、第三人龚雪作为买方、贵州东方恒业房地产经纪有限公司（以下简称恒业公司）作为中介方共同签订《房地产买卖居间协议》一份，约定龚雪以114万元的价格购房李向辉所属上述房屋，龚雪于11月22日前支付李向辉意向金1万元，于2018年12月1日前支付首期房价款34万元（含意向金），余款80万元以银行按揭方式支付，李向辉收到全部购房款后向龚雪交付房屋。同时约定，李向辉按房屋总价款的1%，龚雪按房屋总价款的3%向恒业公司支付中介费，李向辉、龚雪于贷款审核通过后，在备齐所有相关资料后15日内到房地产所在地交易中心办理过户登记手续。此后，龚雪按合同约定通过银行转账方式共计向李向辉转款114万元，并于2018年12月26日完成相应税款的交付，2018年12月29日，龚雪取得上述房屋的不动产权证【证号为：黔（2018）云岩不动产权第0103351号】。第三人龚雪入住后，甘超以原告与前房主即宋鹏飞对该房屋有纠纷为由强行入住上述房屋，龚雪曾向公安机关报案处理，后龚雪与其夫蔡政伟向本院起诉甘超，要求甘超搬离该房屋，本院于2019年3月5日作出（2019）黔0103民初1695号民事调解书，双方达成的调解协议为：甘超于2019年3月31日前将上述房屋腾空并交还龚雪、蔡政伟。现原告认为被告宋鹏飞与李向辉，宋鹏飞与龚雪之间签订的房屋买卖合同侵害了其权利，遂诉至法院，请求如前。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是本案是否应追加恒业公司作为当事人参加本案诉讼；二是被告宋鹏飞与李向辉，李向辉与龚雪之间签订的房屋买卖合同是否合法有效；三是原告是否享有撤销权；四是安家居公司是否应承担赔偿责任。首先，关于本案是否应追加恒业公司作为当事人参加本案诉讼方面。经审查，虽恒业公司作为中介方与第三人李向辉、龚雪签订了《房地产买卖居间协议》，但本案事实已查清，且案件不涉及恒业公司承担的责任方面，亦不影响其权利，即使本案的结果与恒业公司的权利义务相关，影响到其权利，亦不应在本案中处理，恒业公司亦可通过另案诉讼主张其权利，因此，本案无需追加恒业公司作为当事人参加诉讼。其次，关于被告宋鹏飞与李向辉，李向辉与龚雪之间签订的房屋买卖合同是否合法有效方面。其一，关于被告宋鹏飞与李向辉签订的房屋买卖合同效力方面，宋鹏飞将房屋出售给李向辉，虽售价为100万元，略低于市场价，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”之规定，上述合同中约定的价格未低于市场价的70%，应依法认定为合理的价格，且李向辉已向宋鹏飞支付了购房款，房屋所有权亦转移登记至李向辉名下，原告未提供证据证明被告宋鹏飞与李向辉签订的房屋买卖合同有可撤销的情形，本院审理过程中，亦未发现该合同有可撤销，或者无效，或者可解除的情形，因此，应予认定被告宋鹏飞与李向辉签订的房屋买卖合同属有效合同。其二，关于李向辉与龚雪之间签订的房屋买卖合同效力方面，李向辉通过中介恒业公司与龚雪签订《房地产买卖居间协议》，房屋售价为114万元，与该地段房屋市场售价相符，双方均按合同约定履行了各自义务，龚雪向李向辉支付了全部购房款，李向辉将上述房屋交付给龚雪，并将该房屋的所有权转移登记至龚雪名下，龚雪已入住该房屋，原告亦未提供证据证明李向辉与龚雪签订的房屋买卖合同有可撤销的情形，本院审理过程中，亦未发现该合同有可撤销，或者无效，或者可解除的情形，因此，应予认定李向辉与龚雪签订的《房地产买卖居间协议》属有效合同。其三，即使宋鹏飞与李向辉之间的房屋买卖合同有违法情形，龚雪亦善意取得上述房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，龚雪作为受让人，其取得上述房屋符合该法律规定，且原告未提供证据证明龚雪非善意取得上述房屋，经审查，龚雪亦不存在《中华人民共和国物权法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”规定的情形，故龚雪已善意取得上述房屋的所有权。再次，关于原告是否享有撤销权方面。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”之规定，本案中，原告对被告宋鹏飞享有的非债权，而是对返还房屋并协助过户的物权，本质上，宋鹏飞系无权转让行为，应依照《中华人民共和国物权法》的相关规定进行认定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，龚雪已善意取得上述房屋，原告不能主张撤销权，其可向侵害其权利人主张赔偿损失。最后，关于安家居公司是否应承担赔偿责任方面。其一，安家居公司与原告、被告宋鹏飞三方签订《房地产房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，安家居公司按照该合同约定履行协助办理上述房屋所有权的过户手续义务，系履行合同的行为；其二，原告并未举证证明安家居公司有侵害其合法权益的情形；其三，经本院审查，亦未发现安家居公司有侵害原告合法权益的情形；因此，安家居公司不应向原告承担赔偿责任。综上所述，对原告要求判令撤销被告宋鹏飞与第三人李向辉之间的房屋买卖合同并恢复房屋原状的诉请，本院不予支持；对原告要求判令撤销第三人李向辉与第三人龚雪、蔡政伟之间的房屋买卖合同的诉请，本院亦不予支持；对原告要求判令被告安家居公司赔偿其经济损失10万元的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告朱应英的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告朱应英承担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年八月十二日书记员 杨雪莲