湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0723民初173号 原告：湖南省常德市澧县澧阳街道新河社区居民委员会，住所地湖南省常德市澧县澧阳街道。 法定代表人：刘振宇，主任。 委托诉讼代理人：张剑梅，湖南澧州律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 被告：湖南君盛房地产开发有限责任公司，住所地湖南省澧县澧西街道办事处。 法定代表人：王学军。 第三人：澧县国土资源储备中心，住所地澧县澧阳街道。 法定代表人：赵国庆，主任。 原告湖南省常德市澧县澧阳街道新河社区居民委员会（下称澧县新河居委会）与被告湖南君盛房地产开发有限责任公司、第三人澧县国土资源储备中心合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。澧县新河居委会的法定代表人刘振宇及其委托诉讼代理人张剑梅到庭参加诉讼。被告湖南君盛房地产开发有限责任公司、第三人澧县国土资源储备中心经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 澧县新河居委会向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告所有的1楼整层房屋及2楼一半房屋归原告所有的约定有效；2、请求确认由被告承担置换房屋所涉税、费的约定有效；3、请求判令被告在房屋验收合格后立即交付诉讼请求第1项所列房屋并协助原告办理产权登记；4、被告承担诉讼费、保全费。事实及理由：2014年10月15日，原告与被告达成房屋置换意向。2014年11月17日，原告与第三人澧县国土资源储备中心达成国有建设用地使用权收储协议，将原告所有的土地及地上建筑物置换被告开发“870宗地”房地产项目1楼整层和2层一半的建筑面积，被告获取481万元受让宗地成本价款，该置换部分产生的相关税、费由被告承担。2015年9月25日，被告对澧县公共资源交易中心的“澧县国有建设用地使用权挂牌出让须知”内容予以确认，并取得原告所有的“870号宗地”及地上建筑物。原告于2015年12月10日给被告支付381万元，于2018年2月12日按被告提交的资金申请报告支付给被告20万元。被告在资金申请报告中注明：“以‘870号’宗地所对应的房地产开发项目1楼整层和2层一半的建筑面积置换，被告应得481万元价款作为购买前述置换商品房的价格。在综合楼完成预售状态时，与原告完善置换交易合同，并结清房屋置换尾款”。现综合楼项目已基本完工，经多次沟通，被告迟迟不肯确认请求事项所列义务。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。请求依法判决。 澧县新河居委会为支持其诉讼主张，在举证时限内向本院提交了下列证据： 1、统一社会信用代码证书复印件1份，拟证明原告澧县新河居委会的身份情况和诉讼主体资格； 2、营业执照复印件1份，拟证明被告湖南君盛房地产开发有限责任公司的身份情况和诉讼主体资格； 3、房屋置换意向协议书复印件1份，拟证明原告与被告达成房屋置换意向，即原告用“870号”宗地、房产置换被告在“870号”宗地上开发建设的项目1楼整层和2楼东边一半房屋的事实； 4、收储协议书复印件1份，拟证明原、被告的真实意思是房屋置换，即以“870号”宗地、房产置换在“870号”宗地上所对应的开发建设项目1楼整层和2层一半房屋，以及受让开发“870号”宗地的开发商必须履行在获取481万元价款的基础上，将所开发的房地产项目1楼整层和2层一半的建筑面积售予原告方，且置换部分所产生的相关税费由受让方承担的事实； 5、承诺书复印件1份，拟证明被告承诺在开发工程竣工验收、交房后开具正式建安税务发票的事实； 6、资金申请报告复印件1份，拟证明被告及其澧县新河社区综合楼项目部均认可“收储协议”、同意完善房屋置换合同并请求原告给付置换款20万元的事实； 7、收据复印件2份，拟证明被告收到原告给付的房屋置换款401万元的事实； 8、澧县国有建设用地使用权挂牌出让须知复印件1份，拟证明被告认可原告“870号”宗地出让时所附条件即“挂牌取得该宗地的竞得人，必须按规划条件设计要求将所开发的房地产项目一楼整层和二层一半的建筑面积以481万元的总价款出售给澧县澧阳街道新河居委会，竞得人承担报建及办证实际产生的相关税费”的事实； 9、竞买保证金收据复印件2份，拟证明被告缴纳竞买保证金96万元的事实； 10、国有建设用地使用权挂牌出让公告、竞买报价单复印件各1份，拟证明被告竞买“870号”宗地使用权程序合法的事实； 11、国有建设用地使用权交易委托书复印件1份，拟证明第三人澧县国土资源储备中心委托澧县公共资源交易中心处置“870号”宗地使用权时已表明挂牌交易附加条件与收储附加条件一致即“挂牌取得该宗地的开发商，必须按规划条件设计要求将所开发的房地产项目一楼整层和二层一半的建筑面积以481万元的总价款，出售给澧县澧阳街道新河居委会，开发商承担报建及办证实际产生的相关税费”的事实； 12、国有建设用地使用权挂牌成交确认书、成交宗地标的物交接认同书复印件各1份，拟证明被告从澧县国土资源局取得了原“870号”宗地使用权，并已接受标的物的事实； 13、土地估价报告、房地产估价结果报告复印件各1份，拟证明“870号”宗地土地面积1875.39㎡，当时评估价值为415.4万元，该宗地上房屋建筑面积2615.4㎡，当时评估价值为409.6万元的事实； 14、原告代理人询问黄淼的笔录1份，拟证明被告已收到401万元房屋置换款的事实； 15、执行裁定书、协助执行通知书复印件各1份，拟证明澧县人民法院根据原告的申请已查封案涉房屋的事实； 16、财产保全费发票复印件1份，拟证明原告支付财产保全费5000元的事实。 湖南君盛房地产开发有限责任公司未予答辩，亦未向本院提交证据。 澧县国土资源储备中心未予答辩，亦未向本院提交证据。 湖南君盛房地产开发有限责任公司、澧县国土资源储备中心未到庭，视为对质证权的放弃。 对原告澧县新河居委会提交的证据，本院认证如下： 原告澧县新河居委会提交的证据，被告湖南君盛房地产开发有限责任公司、第三人澧县国土资源储备中心未提出异议，本院认为证据来源合法、内容客观，与案件存在关联，且证据之间相互吻合，无明显冲突，故对原告澧县新河居委会提交的证据的证明效力予以认定。 根据原告的举证、本院认证和庭审查明的情况，本院确认以下案件事实： 2014年1月24日，常德万佳房地产评估有限公司根据澧县国土资源储备中心的委托，对澧县新河居委会所有的“870号宗地”上的综合用房进行了价格评估，评估结果为房屋市场价值为409.6万元。2014年9月4日，常德万源评估咨询有限公司根据澧县公共资源交易中心的委托，对澧县新河居委会享有使用权、面积为1875.39平方米的土地使用权进行评估，评估结果为总地价415.4万元。 2014年9月14日，原告澧县新河居委会给第三人澧县国土资源储备中心提交《承诺书》1份，《承诺书》主要内容：1、澧县新河居委会于2014年5月19日签订了《国有建设用地使用权收储协议书》，收储居委会国有土地1875.39平方米；2、居委会郑重承诺，不要货币补偿，按新的规划条件要求，由该宗地受让开发商无偿提供所开发的房屋1层整层和2层一半的建筑面积给我居委会作为补偿；3、房屋登记所涉及的税费应由开发商承担；4、标的物于2014年10月30日前交付贵中心；5、地上建筑物由买受方自行拆除。 2014年10月15日，澧县新河居委会（甲方）与湖南君盛房地产开发有限责任公司（乙方）签订《房屋置换意向协议》1份，主要内容：1、原澧县平安医用器材厂产权属新河社区居委会；2、甲方将厂区所有固定资产的补偿、土地剩余年限的补偿置换1层门面，面积为840平方米，2楼东边（一半）营业面积420平方米，以实际办证面积为准；3、甲方置换给乙方的房屋建造不能超过7层，否则二楼西边一半乙方置换给甲方；4、乙方负责甲方置换面积房屋的消防、供水、供电等设施配套（不含单独立户费用）；5、甲方负责厂区内一切拆迁补偿，乙方自行拆除厂区内的所有房屋；6、乙方如未能竞拍到该宗地，必须配合社区和竞拍方沟通协调置换房的设计、交付使用的日期等一切事宜；7、乙方竞标成功后，双方另行签订正式协议，正式协议具有法律效力。 2014年11月17日，澧县新河居委会（乙方）与澧县国土资源储备中心（甲方）订立《国有建设用地使用权收储协议书》，该协议书主要内容：1、标的物：土地使用权，简称“870宗地”，面积1875.39㎡；2、收储价格481万元（包括土地价格71.83万元，地上建筑物409.17万元），宗地处置完毕后付给乙方；3、特别说明：虽以评估确定的481万元为收购价格，但乙方的真实意思是要求房屋置换，即以该宗地再出让所对应的房地产开发项目1楼整层和2层一半的建筑面积置换，同时依据本协议应得的481万元价款作为购买上述置换商品房的价格。“870宗地”必须附条件出让，所附条件为开发商必须履行在获取乙方481万元价款的基础上，将所开发的房地产项目1楼整层和2层一半的建筑面积售予乙方，置换部分所产生的相关税费由受让人承担；4、“870宗地”通过附条件挂牌方式出让成交后，乙方应与宗地受让开发商就上述“商品房买卖”具体事宜签订书面合同。 2015年8月12日，第三人澧县国土资源储备中心（甲方）与澧县公共资源交易中心（乙方）订立《国有建设用地使用权交易委托书》，主要相关内容：1、委托交易宗地为澧县澧阳街道新河居委会面积1875.4平方米，规划用途为居住兼容商业用地；2、交易起挂价为每亩172.5万元，即484.7万元；3、特别约定：挂牌取得该宗地的开发商，必须按规划条件设计要求将所开发的房地产项目1楼整层和2层一半的建筑面积以481万元的总价款，出售给澧县澧阳街道新河社区居委会，开发商承担报建及办证实际产生的相关税费，此条列入挂牌须知予以明确。 2015年8月18日，澧县公共资源交易中心作出《澧县国有建设用地使用权挂牌出让须知》，同日发出《湖南澧县国有建设用地使用权挂牌出让公告》。《须知》主要相关内容：1、宗地位置：澧县澧阳街道新河居委会境内，面积1875.39平方米，起挂价484.7万元；2、特别约定：竞得人必须按规划条件设计要求将所开发的房地产项目1楼整层和2层一半的建筑面积以481万元的总价款出售给澧县新河居委会，竞得人承担报建及办证实际产生的相关税费。湖南君盛房地产开发有限责任公司特别授权代理人肖一廷在该《须知》上签名，并注明：“已阅。同意按《须知》内容办理”。 2015年9月16日，被告湖南君盛房地产开发有限责任公司向澧县国土资源交易中心提交《国有土地（房地产）挂牌竞买申请书》和竞买报价单，竞买报价为484.7万元。被告在上述《申请书》中承诺：如能竞得，则按挂牌须知要求签订成交确认书。2015年9月25日，澧县国土资源局与湖南君盛房地产开发有限责任公司签订《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，主要内容：湖南君盛房地产开发有限责任公司在公开交易活动中竞得位于澧县澧阳街道新河居委会的一宗国有建设用地使用权，面积1875.39平方米，土地成交价款484.7万元，国土交易服务费7.85万元，其他配套资金10.76万元，应缴总额503.31万元。此后，澧县人民政府给付澧县新河居委会收购土地补偿款481万元。2015年12月10日，原告澧县新河居委会给付被告湖南君盛房地产开发有限责任公司房屋置换款381万元。2015年12月14日，澧县国土资源局、澧县公共资源交易中心将湖南君盛房地产开发有限责任公司竞得的宗地交付该公司。此后，湖南君盛房地产开发有限责任公司在竞得的土地（原“870号宗地”）上进行开发建设。2018年2月11日，湖南君盛房地产开发有限责任公司澧县新河社区综合楼项目部向澧县新河居委会提交《资金申请报告》，主要相关内容：1、依照“收储协议书”，本公司以该宗地再出让所对应的房地产开发项目1楼整层和2层一半的建筑面积置换，同时依据协议以应得的481万元价款作为购买上述置换商品房的价格；2、申请房屋置换款20万元；3、在综合楼项目完成预售状态时，双方完善房屋置换交易合同，并结清房屋置换款尾款。2018年2月12日，原告给被告支付房屋置换款20万元。本案涉及的房地产开发项目，被告尚未进行建设工程竣工验收。原告认为被告怠于履行合同义务，向本院提起诉讼。 本院认为，澧县新河居委会与湖南君盛房地产开发有限责任公司签订的《房屋置换意向协议》、澧县新河居委会提交给澧县国土资源储备中心的《承诺书》、澧县新河居委会与澧县国土资源储备中心订立的《国有建设用地使用权收储协议书》以及澧县公共资源交易中心作出的湖南君盛房地产开发有限责任公司明示认可的《澧县国有建设用地使用权挂牌出让须知》，均明确载明原告的真实意思是“不要货币补偿，按新的规划条件要求，由该宗地受让开发商无偿提供所开发的房屋一层整层和二层一半的建筑面积给我居委会作为补偿”。原告的上述意思表示，出现于原告提交给第三人的《承诺书》，或者以其他能够让包括被告在内的人知道的方式出现，因对象不特定属于要约邀请。原告的上述意思表示，载明于与湖南君盛房地产开发有限责任公司签订的《房屋置换意向协议》中，应视为承诺。《房屋置换意向协议》虽标题为“意向协议”，且双方在协议中约定“待乙方竞标成功后双方另行签订正式协议，正式协议具有法律效力”，但因协议内容具体、权利义务明确，主要条款清晰，且原告已履行约定的主要义务，本院认为该协议因原告的承诺生效而依法成立。被告在《资金申请报告》中承诺：“在该处综合楼项目完成预售状态时，与贵社区完善房屋置换交易合同，并结清房屋置换款尾款”。本院认为，前述《房屋置换意向协议》、《承诺书》、《国有建设用地使用权收储协议书》、《澧县国有建设用地使用权挂牌出让须知》等文件已充分体现原、被告双方对于不动产置换合同的一致意见，被告在《资金申请报告》中提出的完善房屋置换交易合同应当是指双方对标的物交付和使用相关的附随条件进行协商，不影响本案不动产置换合同的成立。 原告澧县新河居委会将土地交给第三人澧县国土资源储备中心收储，收取澧县人民政府收储土地补偿款481万元，以及将土地补偿款481万元支付给被告，均应视为原告为实现合同目的而实施的应归属于履行合同特定义务的行为。虽然在《国有建设用地使用权收储协议书》、《国有土地使用权交易委托书》、《澧县国有建设用地使用权挂牌出让须知》等文件中表述为被告将所开发的房地产项目1楼整层和2层一半的建筑面积以481万元的总价款出售给澧县新河居委会，但不能改变原、被告之间置换不动产而非买卖不动产的行为本质。原告用于置换的不动产经具有相应资质的评估机构评估，当时市场价格为825万元，其中地价为415.4万元，房产409.6万元，与上述文件记载的原告以481万元价款购买约定房屋的内容相比，显然不是对价支付，不符合通常的交易规则。而且，按照原、被告签订的合同约定，原告从被告处取得置换房屋的代价就是“870宗地”使用权及地上房屋，没有另行支付任何费用的义务，且约定支付给被告的481万元亦来源于“870宗地”的土地收储补偿。本院认为，合同约定原告将土地补偿款481万元给付被告，系实现不动产置换合同目的的表现形式，亦属于履行不动产置换合同特定义务而非履行商品房买卖合同中买方支付购房款义务的行为。 原、被告订立的协议为不动产置换合同，属于无名合同，标的是原告将其所有的不动产交由具有相应资质的被告按照规划条件要求进行开发建设，被告在使用权原属于原告的土地上开发建设的建筑物中将双方约定的部分不动产补偿给原告。本院认为，原、被告签订不动产置换合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人具有约束力。原告提出被告在房屋验收合格后立即交付约定的房屋并协助原告办理产权登记，其观点不违反合同约定和法律规定，符合本案实际情况，本院予以支持。被告交付约定的房屋后，原告应依约支付尚未结清的房屋置换款80万元。原告在诉讼中表示，原告请求确认被告所有的土地上房地产项目1楼整层及2楼一半房屋归原告所有的约定有效，真实意思是请求确认双方置换房屋的约定有效。本院认为，原告的上述请求符合合同约定和法律规定，予以支持。原告请求确认由被告承担置换房屋所涉税、费的约定有效，因原告提交的证据中没有经双方协商一致由被告承担置换房屋所涉税、费的合同条款，本院对原告的上述请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第三十二条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、湖南省常德市澧县澧阳街道新河社区居民委员会与湖南君盛房地产开发有限责任公司订立的不动产置换合同中湖南省常德市澧县澧阳街道新河社区居民委员会以其土地使用权及地上房屋置换湖南君盛房地产开发有限责任公司在该宗地上开发的房地产项目1楼整层和2楼一半（东边）房屋的约定有效； 二、湖南君盛房地产开发有限责任公司在宗地上开发的房地产项目竣工验收合格后10日内，将上述房屋1楼整层和2楼一半（东边）交付给湖南省常德市澧县澧阳街道新河社区居民委员会，并协助办理房屋产权登记手续； 三、驳回湖南省常德市澧县澧阳街道新河社区居民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由湖南省常德市澧县澧阳街道新河社区居民委员会负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  李远量 人民陪审员  王立生 人民陪审员  汪应昌 二〇一九年八月二十六日 法官 助理  颜海娟 代理书记员  王辉霞