云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）云26民终761号上诉人（原审原告）：黄廷超，男，1952年11月6日出生，汉族，云南省文山市人，初中文化，城镇居民，住云南省文山市。委托诉讼代理人：王顺新，云南硕欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：段黎明，云南硕欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：砚山县住房和城乡建设局，住所地云南省砚山县砚华东路56号。负责人：杨凯，该局局长。委托诉讼代理人：高保平，云南七乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：侬宁，云南七乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：砚山县国有土地上房屋征收与补偿管理办公室，住所地：云南省砚山县砚华东路64号。负责人：杨凯，局长。委托诉讼代理人：张开武，男，1980年1月4日，住云南省文山壮族苗族自治州文山市，系征收办工作人员。上诉人黄廷超因与被上诉人砚山县住房和城乡建设局、砚山县国有土地上房屋征收与补偿管理办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服砚山县人民法院（2018）云2622民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄廷超上诉请求：撤销砚山县人民法院(2018)云2622民初1685号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，即“上诉人与被上诉人双方签订的《房屋征收补偿安置协议》中第六条第2项变更为：“甲方按房屋产权证载套内面积1：1安置给乙方”；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对《房屋征收补偿安置协议》的性质认定错误：1、《房屋征收补偿安置协议》中有关房屋调换的内容不应超出实施方案的规定2016年8月26日，砚山县人民政府发布了《砚山县七都广场市政功能提升改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》（以下简称：《实施方案》），其中第四条第一项第一款规定：产权调换比例为1：1；2017年5月17日，砚山县人民政府发布了《砚山县人民政府关于七都国际广场市政功能提升改造项目回迁安置的细化方案(征求意见稿)》（以下简称：《细化方案》），在第二条第一款规定：按照确权面积1:1的比例回迁（该《细化方案》仅仅是征求意见稿，其后并没有发布正式的细化方案，因此不具备法律效力）；而在上诉人与被上诉人于2017年6月签订的《房屋征收补偿安置协议》（以下简称：《协议》）第六条第二款中，对“产权调换”的表述是：甲方按房屋产权证载面积1：1安置给乙方。在房屋征收补偿合同中，房屋面积调换比例是合同最主要、最核心的条款，作为七都国际广场项目房屋征收部门砚山县住房和城乡建设局、房屋征收实施单位的被上诉人砚山县国有土地上房屋征收与补偿管理办公室，其预先拟定的填充式《协议》关于房屋面积调换比例的内容与《实施方案》中的规定不一致，被上诉人在《协议》第六条第二款中有关产权调换比例的文字表述超出了《实施方案》的规定，应以房屋征收主体砚山县人民政府发布的《实施方案》第四条第一项第一款规定的“产权调换比例为1:1”为准。2、对《房屋征收补偿安置协议》中的格式条款应当作出有利于上诉人的解释，《协议》为被上诉人二预先拟定的填充式合同是一审法院认定的事实之一，作为事关砚山县当地经济社会发展的重大建设项目且涉及众多被征收人合法权益的《协议》，存在着文字不规范、用词不严谨等问题，仅从《协议》欠缺了合同标的条款——被征收房屋的门牌及坐落就可看出拟定的《协议》是何等的简单粗陋。上诉人本着对政府行政机关的信任和积极支持项目建设的态度，在就回迁面积、公摊面积等核心的补偿安置标准进行了多次咨询后，在被上诉人二相关领导及工作人员的错误引导下，产生了回迁是按照1：1的套内面积进行安置且该部分没有公摊面积，只有选择的房源面积大于被征收面积的部分才会产生公摊面积的理解。综上，《协议》系被上诉人为了重复使用而预先拟定，采用格式条款订立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，在按《实施方案》第四条第一项第一款规定的“产权调换比例为1:1为准的基础上，对《协议》第六条第二款应按“甲方按房屋产权证载套内面积1:1安置给乙方”来进行解释。二、一审法院缺乏对基本法律关系和客观事实的正确认识。一审法院认为上诉人虽然向法院提交了产权证，但产权证均只记载建筑面积和土地使用权面积，上诉人并未举证证明拆迁房的套内面积情况，同时回迁房的证载面积并未明确，且上诉人也没举证证明被上诉人已明确回迁房证载面积，故无法明确回迁房与拆迁房1：1安置的具体差异情况，对上诉人以重大误解而请求变更为套内面积的主张不予支持。这属于对本案的基本法律关系和客观事实缺乏正确认识。上诉人的被拆迁房屋是一层的临街平房，其《房屋所有权证》证载面积为24.94平方米，《国有土地使用证》证载土地使用面积为24.8平方米，几乎不含有公摊面积。此外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）第十五条、《云南省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（云南省第195号令）第八条、第九条的规定，房屋征收部门在实施拆迁前应当对房屋征收范围内房屋的建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，因此拆迂房的套内面积情况应该由被上诉人举证证明，而非由上诉人举证证明。同时，被上诉人在砚建复[2018]10号文件——《砚山县住房和城乡建设局关于对郭安春等IO户反映七都国际工程回迁安置细化方案问题的答复》中，确认了七都国际广场项目按产权证证载面积安置以及回迁房源含有公摊面积等问题，在一审庭审中被上诉人也多次表示回迁房源包含公摊面积。因为房屋还未实际，竣工，现在还无法测算出最终准确的公摊面积。实际上，案涉房屋的规划各种指标和施工图纸已经确定，可以计算出图测的公摊面积，而这个举证责任在于被上诉人。从上述事实可以看出，如果不对《协议》第六条第二款进行变更的话，上诉人回迁房面积“缩水”、合法权益受损害的情况必将发生，上诉人有权在实际损害发生之前依据法律维护自身的合法权益，而不是坐等面积大幅“缩水”的回迁房交付时再起诉维权。三、《协议》违背了公平、等价有偿原则，严重损害了上诉人的利益从2018年4月公示的《云南省砚山县电商产业城·七都国际广场环评报告》来看，该项目属商住楼房地产项目，地上总建筑面积为90380平方米，其中商业部分的建筑面积为47200平方米，占总建筑面积的52.22%按照房地产行业的惯例，商住楼项目公摊面积的计算通常有两种方式：第一种是商业部分占比不大的情况下，商业楼、住宅楼、写字楼等按同一个标准计算公摊面积，第二种是商业楼、住宅楼、写字楼分别计算公摊面积。由于七都国际广场项目的商业部分占比较大，因此肯定会采取第二种方式计算公摊面积。如此，工作人员预测的30%-35%的公摊系数已经属于非常乐观的猜测了，甚至有可能达到40%以上甚至更高的公摊系数，这样一来上诉人回迁房源使用面积将会面临更大幅度的宿水”：上诉人被拆迁房屋是一层的临街平房，《房屋所有权证》的载面积为24.94平方米，《国有土地使用证》证载土地使用面积为24.8平方米，几乎不含有公摊面积。按相对保守的30%公摊系数计算，回迂房源的实际使用面积只有17.46平方米，公摊面积达到7.48平方米，根据七都国际广场项目开发商工作人员的预测，回迂房源的预售价格约为4万元，据此，上诉人相当于凭空损失了29.92万元，而且还要承担7.48平方米公摊面积办理产权证的相关税费并为减少的面积长期支付物管费。根据中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿；第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋类似房地产的市场价格。从上述条款的立法精神来看，对被征收房屋的补偿，应以被征收人在房屋被征收后居住使用条件、生活质量不降低为宜。被上诉人作为住建行政管理部门，利用其优势地位拟定的《协议》并没有执行上述规定，相关的立法精神和公平补偿原则没有得到任何体现，严重损害了上诉人的利益，合同显失公平。综上所述，一审法院认定事实不清，《房屋征收补偿安置协议》显失公平，严重损害了上诉人的利益，因此应撤销原判并依法改判。砚山县住房和城乡建设局答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，是公正合法的判决。上诉人与砚山县国有土地上房屋征收与补偿管理办公室在平等自愿、协商一致的基础上签订了《房屋征收补偿安置协议》。该协议第六条第2款明确约定：甲方按房屋产权证载面积1:1安置给乙方，回迁户安置以货币化（征收评估价）计量补差。回迁面积以相关测绘机构核定的面积为准。该份协议合法有效，是合同双方的真实意思表示，上诉人已经领取了征收补偿费用，双方已经实际履行了协议约定的内容，目前上诉人的回迁房并没有办理不动产权证，协议明确约定按房屋产权证载面积1：1安置给原告，因此房屋回迁比例应该以将来办理的不动产权证载面积为准。上诉人在回迁房还未办理不动产权证的情况下，请求人民法院变更双方已经实际履行的《房屋征收补偿安置协议》的诉讼请求无事实和法律依据，违反了《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、笫七十七条的规定，依法不能成立。一审法院认为：上诉人与砚山县国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订的《房屋征收补偿安置协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害他人利益，属有效合同，对各方当事人具有法律约束力。对于原告以重大误解请求变更协议为套内面积l：l的问题，签订和履行拆迁安置补偿补偿协议不同于一般的民商事行为，作为拆迁人对被拆迁人的安置面积负有谨慎的注意义务。一审法院对以上事实认定清楚，适用法律正确，是公正合法的判决。二、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第七十七条：“当事人协商一致，可以变更同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”，本案砚山县国有土地上房屋征收与补偿管理办公室的答辩意见与砚山县住房和城乡建设局答辩意见一致。黄廷超向一审法院起诉请求：1.将双方签订的《房屋征收补偿安置协议》中第六条第2项变更为“甲方按房屋产权证载套内面积1:1安置给乙方”；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：黄廷超为砚山县兴华路体育场[B-16号]所有权人，持有砚山县房权证城区字第××号《房屋所有权证》；证载建筑面积为24.94平方米。砚国用（2001）字第05186号《国有土地使用证》，证载土地使用权面积为24.8平方米。2016年中旬，砚山县人民政府决定对七都体育场进行改造建设，项目的房屋征收主体为砚山住建局，房屋征收实施单位为砚山房屋征收办。2016年8月26日，砚山县人民政府发布了《砚山县七都广场市政功能提升改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案》，其中：产权调换比例为1：1。2017年5月17日，砚山县人民政府发布了《砚山县人民政府关于七都国际广场市政功能提升改造项目回迁安置的细化方案（征求意见稿）》，明确选择回迁的被征收户按照确权面积1：1的比例回迁。2017年6月14日，砚山房屋征收办作为甲方与黄廷超作为乙方签订了《房屋征收补偿安置协议》，对征收房屋现状、征收补偿、回迁方式等进行了约定，其中协议第六条第2项约定：“甲方按房屋产权证载面积1：1安置给乙方，回迁户安置以货币化（征收评估价）计量补差。”协议签订后，黄廷超即按照协议搬离拆迁房屋。在协议履行过程中，双方对安置房是否含有公摊面积产生争议。黄廷超等人向砚山县信访局等部门进行了反映，砚山住建局以砚建复[2018]10号文件——《砚山县住房和城乡建设局关于对郭安春等10户反映七都国际工程回迁安置细化方案问题的答复》，确认了按产权证证载面积安置以及回迁房源项目含有公摊面积等问题。另查明，双方签订的《房屋征收补偿安置协议》为砚山房屋征收办预先拟定的填充式合同。一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。本案拆迁人与被拆迁人仅就补偿安置协议发生争议，人民法院应作为民事案件受理。对于被告辩称双方签订的协议为行政合同，本院无权管辖的理由，本院不予支持。当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。黄廷超与砚山房屋征收办签订《房屋征收补偿安置协议》,是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害他人利益，属有效合同，对各方当事人具有法律约束力。关于原告以重大误解请求变更协议为套内面积1：1的问题。签订和履行拆迁安置补偿协议不同于一般的商事行为。作为拆迁人对被拆迁人的安置面积负有谨慎的注意义务。本案被告在庭审中虽然明确证上记载的建筑面积应含公摊，但双方并未就此重新签订补充协议，故不能就此认为本案合同第六条第2项证载面积就必然含公摊。对于被告的辩解，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告虽然向本院提交了产权证，但产权证均只记载建筑面积和土地使用权面积，原告并未举证证明拆迁房的套内面积情况，同时回迁房的证载面积并未明确,且原告也没举证证明被告已明确回迁房证载面积，故而本院无法明确回迁房与拆迁房1：1安置的具体差异情况，原告据此以重大误解而请求变更为套内面积的主张，本院不予支持。综上所述，对黄廷超的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回黄廷超的诉讼请求。案件受理费100元，由黄廷超负担。本院二审期间，双方当事人均无证据向法庭提交。经征求双方当事人对一审法院所确认的法律事实的意见，双方当事人均无异议。对于一审法院认定的法律事实，本院予以确认。本院认为，首先，本院于2018年9月11日作出的（2018）云26民终773号民事裁定书依照《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（法复〔１９９６〕１２号）指令一审作为民事案件审理符合批复的规定，故当时指令审理的裁定并无不当，但该批复已经被2019年7月20日起施行的《最高人民法院关于废止部分司法解释（第十三批）的决定》废止。被废止的理由系因为批复所载明的内容《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日施行）已有规定。故现已不符合民事案件的受案范围。其次，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款、第三款：“补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”、第二十五条“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”的规定，被征收人对用于产权调换房屋的面积有异议的，所提起的诉讼程序应当为行政诉讼。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一条第一款“公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第一条：“（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼”的规定，本案批复被废止后已不属于民事诉讼受案范围。第三，原审原告虽然主张其与砚山县国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订的《房屋征收补偿安置协议》中载明的产权调换的房屋包括了公摊面积，与签协议前砚山县国有土地上房屋征收与补偿管理办公室的工作人员口头允诺的不含公摊面积的答复不符。但争议的回迁铺面现并未实际交付，即原审原告主张有损于其权益的行为至今仍尚未发生，其提起诉讼时机不够成熟。故原审原告的合法权益是否实际受到侵害及侵害程度不确定、不明确的情况下，以民事诉讼主张变更合同内容的，不符合民事诉讼的起诉条件，符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”的规定，一审法院适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院适用法律不当，本院予以纠正。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第一款第一项、第一百七十条第一款第二项、第一百二十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：一、撤销砚山县人民法院（2018）云2622民初1685号民事判决；二、驳回黄廷超的起诉。一审案件受理费100.00元，退还黄廷超。上诉人黄廷超预交的二审案件受理费100.00元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  张文科审判员  陆启慧审判员  张雯静二〇一九年八月八日书记员  刘灿灿