广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初609号原告：顾柳青，女，1987年4月5日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：陈曦，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈唯真，广东国道律师事务所律师。被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅。委托诉讼代理人：姚良兴，系该公司员工。被告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。法定代表人：黄晓玲。委托诉讼代理人：刘义林，系该公司员工。原告顾柳青诉被告广州城建开发南沙房地产有限公司（下称城建公司）、广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（下称越秀南沙分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾柳青及其委托诉讼代理人陈曦、城建公司委托诉讼代理人姚良兴、越秀南沙分公司委托诉讼代理人刘义林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾柳青向本院提出诉讼请求：1、两被告全面修整广州市南沙区滨海花园滨海xxxx栋xxx房（消除xxx房房屋渗水及灰层起鼓、脱落等痕迹、恢复xxx房天花板、墙体混凝土保护层、吊顶以及墙面抹灰面层等）并彻底解决广州市南沙区滨海花园xxxx栋xxx房天花板、墙壁及墙体的渗水问题(漏水项目包括客厅天花板、客厅四周的墙壁及客厅外墙漏水，主卧四周墙壁及外墙漏水，儿童房四周的墙壁及儿童房靠北的墙壁漏水，客卧靠北外墙及四周墙壁，客厅卫生间天花板、修复墙体脱落，入户花园四周墙壁修复及外墙防水修复、墙体脱落修复，主卧卫生间漏水修复)；2、两被告连带向其支付因房屋无法居住即2018年9月1日开始至被告维修完毕之日止，截至2019年4月30日止的房屋租金17400元（前5个月每月租金1800元，后面4个月是按每月2800元计算，之后每月按2800元的标准计算）；3、两被告连带承担鉴定费用5000元；4、两被告连带承担诉讼费用。事实和理由:2011年其与城建公司签订商品房预售合同，购买广州市南沙区滨海花园xxxx栋xxx房，2012年入住。入住后不久该房屋开始出现内外墙体及天花板等滴漏、渗水现象，对其家庭居住环境、安全等产生严重影响，而该栋其他多家住户也出现了相同的情况。其与该栋其他业主多次与两被告沟通，更多次通过信访等方式向有关部门反映情况，但两被告始终拖延，不予重视及解决。2017年5月，越秀南沙分公司虽制定了《xxxx栋xx户渗水维修方案》，但此后并未依照方案执行，至今该栋房屋渗水问题仍然十分严重，没有得到任何缓解。其所购买的房屋，在规定的保修期内出现了严重的质量问题，城建公司有义务进行维修处理，而越秀南沙分公司作为小区的物业管理公司，也有义务对小区房屋共用部位等进行维修服务和管理。综上，房屋渗水问题已经长期严重影响其家庭正常生活及身体、精神状况等，其为维护自己的合法权益，特诉至本院。城建公司辩称，不同意顾柳青的全部诉讼请求，理由是：1、房屋维修问题已经超过合同约定的保修期，本次发生的维修问题不在保修期内，故其没有维修义务。2、其没有违约行为，不需要承担就顾柳青因维修所产生的相关费用。3、顾柳青的诉请2根本没有发生，也没有提供任何的证据证实。诉请3的鉴定费用，该鉴定时间是2018年9月12日，也是已经超出了质保期，所以其发生的费用应由顾柳青自行承担，与其无关。越秀南沙分公司辩称，1、顾柳青作为涉案房屋的业主于2012年11月8日与其签订了物业服务合同，物业服务合同订立后其一直依约履行物业服务职责。2、鉴于顾柳青反映房屋质量问题，依据《建筑工程质量管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如上述问题确属房屋质量问题的，房屋出卖人（开发商）应当在保修期内承担修复责任。为此，其在顾柳青提出问题后，积极的承担了其与开发商及相邻业主的协调工作，但其作为服务单位，并无权强制其他业主配合入场维修，也无权命令开发商对涉案物业进行维修。综上其依法履行了物业服务职责，同时也对业主的诉求与房屋开发商进行了积极的协调，不应承担房屋质量问题的维修职责，更不存在物业服务失职的责任。经审理查明，2011年9月16日，城建公司（甲方，卖方）与顾柳青（乙方，买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，内容为：房屋地址：南沙区滨海花园滨海xxxx栋xxx房，建筑面积共118.6平方米，套内建筑面积98.08平方米。房价款为1022587元。第二十五条工程质量保修。正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。2013年10月29日涉案房屋登记到顾柳青名下。2012年11月27日涉案房屋所在楼宇通过竣工验收并取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该楼宇的建设单位与城建公司约定的质保期为从竣工之日起5年。2012年11月8日，原告办理了涉案房屋的收楼手续，原告与城建公司确认交付日期为2012年12月1日。关于涉案房屋的质保期，原告陈述按国家规定是五年，从2012年12月1日至2017年11月30日止；城建公司陈述墙面、厨房及卫生间地面、地下室管道渗漏的质保期是2012年12月1日至2013年11月30日，屋面防水工程的质保期是2012年12月1日至2015年11月30日，并提供《住宅（物业）质量保证书》，该保证书的内容为：填发日期2012年8月，建设单位：城建公司，商品房项目名称：南沙滨海花园滨海隽城，竣工验收时间：2012年12月。屋面防水保修期限3年，保修责任为保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修期限1年，保修责任为保修期内如因质量或所用材料的质量问题而出现的外墙面、厨房、卫生间地面漏水，地下室渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期限1年，保修责任为保修期内因施工质量而出现的问题，发展商无偿修补等。2012年11月8日，顾柳青与越秀南沙分公司签订了《前期物业服务合同》，内容为：第一条物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第二条物业管理服务质量。二、共用部位、共用设施设备的维护和管理。1、公共设备设施运转良好、功能正常；2、保养维护规范有序；3、检查制度明确，巡查到位等。顾柳青陈述其于2013年11月底发现涉案房屋存在渗漏问题，于2014年初向物业公司提出过保修，物业公司叫其向开发商的客服打电话，现无法提供该记录。城建公司陈述其于2017年8月30日从越秀南沙分公司了解到涉案房屋存在漏水渗漏的问题，对于涉案房屋从未收到顾柳青的保修或投诉。越秀南沙分公司陈述其在2017年5月份发现涉案楼宇02户型存在渗水问题，是业主向其反馈的，业主提交的登记表后由开发商去取表。2017年5月15日，越秀南沙分公司出具《xxxx栋xx户渗水维修方案》，内容为：经与监理公司、广州市二建、客服部上门勘察情况，初步分析水源从xxxx户沉池积水饱和后渗漏到内管壁扩散至其他楼层的两个卧室导致墙身起皮，同时不排除有可能中间某楼层同样出现沉池积水饱和后从内管壁扩散至楼下的可能，因此我司制定维修方案如下:第一步：打凿1802的沉池重做防水以及储水试验。（该沉池已在内管壁开洞检查，确定内管壁已有渗水现象）第二步：同时在17层、12层、9层、6层公卫淋浴区内管壁位置打凿洞口观察，分析判断内管壁渗水情况。第四步：在确定18层卫生间沉池不渗漏的情况下，继续观察已开孔洞楼层的内管壁渗漏情况以及其他各层房间内壁的渗漏情况。第五步：修复18层后若16层及以下保管壁仍有渗漏，则维修17层沉池，17层沉池无渗漏后，继续观察15层及以下渗漏情况。若发现仍有渗漏，则需维修16层沉池，如此类推检查和维修。第六步：因02单元渗水情况复杂，02户型观察检查以及维修预计需要时间约50天，望各位业主理解和配合支持，并及时反馈房屋的渗漏情况。越秀物业南沙滨海隽城服务中心于落款处盖章，越秀南沙分公司确认该印章是其公司印章。越秀南沙分公司陈述该维修方案是监理单位、城建公司客服部、施工单位及部分业主一起勘察后做的记录，因当时其他单位不愿意盖章故只有其盖章。2018年5月2日，越秀南沙分公司出具《协助维修通知函》，内容为“致滨xxxx栋xxx单元李智先生/女士：滨海隽城服务中心接到xx栋xxx业主的维修诉求：书房飘窗及公卫天花有渗水脱灰等情况。通过监理公司现场查看分析，渗漏点在您家公卫处，需要贵户的配合，对xx栋xx单元进行维修。服务中心工作人员已与您多次协调无果，截止目前您仍未确认到场维修时间，为确保您的权益，请收到函件后尽快安排时间配合质保期（2017年11月5日）内的维修工作，如质保单位撤场后，造成的损失由业主自行协调处理，服务中心已尽协调义务。……”顾柳青对此不予确认。越秀南沙分公司提供《微信聊天记录》证明其对顾柳青提出的问题积极与开发商及相邻业主进行协调工作。内容为：1、（xx-xxx）业主：“你好，麻烦你跟越秀那边说不要定16号约谈了，就这个周六8号，把具体怎么修复的方案一起谈定，然后马上开始动工！不要再拖了”管家：“你好，刘小姐她这周末要去广州培训，不在南沙，所以这个周末不行。如果你们工作日有空的话也可以约工作日。”2、（xx-xxx）业主：“请你通知地产公司把维修方案带来，我们房屋的漏水应该还有外墙的原因，希望地产公司有点诚意。原来的维修方案没有外墙漏水维修方案，还有xxx、xxx业主来吗？”管家：“还在联系中，初步将时间定在下周二吧。”业主：“如果地产公司不来，我就不想调解了”管家：“就是地产公司那边要我约大家的，定在下周二的。那边到时会有代表过来。”3、（xx-xxx）管家：“您好，关于约时间调解的事情我已再次跟刘小姐确认与业主约谈的具体时间，刘小姐让我这边传达，考虑到各位业主工作日较忙，暂定于12月16号到服务中心会议室一起沟通此事。请问您那天有空吗”业主：“17年做的检测报告几时可给到我”……业主：“他xxx可以（不）来，问题是他几时有预期可以让施工队入场修了7楼（你得去问给个底给我）你去协调7楼和维修方几时可施工xxx后再来找我谈修6楼就行了，我要说的就只有这么多，与不与会也只有这句话”。4、（xx-xxx）管家：“你好，我是接到开发商客服部那边的通知，让我联系一下您，说是想找个时间派代表去您家里看一下，还要协商一些事情，想问一下您这几天什么时候有空在家呢？我回复给开发商那边。”业主：“协商什么？赔偿我租金吗？原来答应赔我的，到现在为止，一个子也没见到。对那开发商绝望了。还补交了所有的物管费，我损失多大，你们心里都有良心吧。那边只有一对租户七八十岁的老人。我在外省出差，回不去。有事，请留言。”顾柳青对该证据不予确认。2018年9月12日，顾柳青委托广州市准置检测鉴定有限公司对涉案房屋房间、大厅、卫生间、卫生间对出走道渗漏原因进行鉴定，该公司出具《房屋完损性鉴定报告》，内容为：鉴定日期：2018年8月27日。八、鉴定结论：根据上述现场检查、检测情况，对该房屋的完损等级进行综合分析评定：1、地基基础。经现场检查，该房屋鉴定部位未发现房屋有因地基基础不均匀沉降而引起上部构件损坏的迹象。2、上部结构。经现场检查，该房屋鉴定部位个别天花板底混凝土保护层有脱落，钢筋有外露、锈蚀现象。3、围护结构。经现场检查，该房屋鉴定部位部分墙体有渗水、发黄痕迹，抹灰层有严重鼓起、脱落现场。4、门窗、设备部分。经现场检查，该房屋鉴定部位门窗及水电设施基本完好，尚具备基本使用功能。综上所述，依照《房屋完损等级评定标准》（城住[84]第678号），鉴于仅对该房屋房间、大厅、卫生间、卫生间对出走道渗漏原因进行鉴定，故暂不对房屋完损性进行评级。2018年9月26日，顾柳青支付鉴定费5000元，广州市准置检测鉴定有限公司出具相应的《收据》。两被告对该证据的关联性不予确认。2019年4月8日，本院组织了各当事人对涉案房屋进行了现场勘验，当事人在《现场勘验笔录》中共同确认涉案房屋现状：1、入户花园墙上的灰全部刮掉，墙角线以上十公分的位置出现脱灰脱皮；2、客厅部分墙壁上的灰都刮掉，现墙壁是干的，墙角线以上十公分以上脱灰；3、儿童房墙壁的灰都刮掉，墙角线位置有脱灰，靠近厕所及窗台的墙壁有发霉、发绿；4、客厅卫浴室天花起皮、脱灰，进厕所门右下方有脱灰情况；5、客房的墙壁灰都刮了，飘窗附近的墙体有脱皮脱灰；6、主卧的墙壁灰都刮掉，墙角线有脱灰，另外靠近客厅及飘窗部分的墙壁有掉灰。入户花园及客厅天花均有露筋。庭审中，顾柳青陈述2018年8月在房屋居住发现房屋有很多霉味，对房屋墙壁及天花的粉刷进行了处理（剔灰），城建公司与越秀南沙分公司确认剔灰的事实。两被告确认涉案房屋渗水的部位为儿童房墙壁靠近厕所及窗台的墙壁，渗漏的原因为卫生间的防水没有做好，是从楼上的卫生间渗水下来的。城建公司另陈述对房屋进行修复需要楼上业主及原告配合，需要30日左右的时间进行修复。当事人均未对涉案房屋的漏水原因、修复方案申请鉴定。2019年6月12日，刘晓波、李智出具《承诺书》，内容为“我是南沙滨海xxxx栋xxx业主，同意配合xx栋xxx房的维修工作”。原告提供《租赁合同》2份、《微信转账记录》《网银转账记录》10页，证明其支付的房屋租赁费用。该租赁合同分别签订于2018年9月1日、2019年1月2日。两被告对该证据的关联性均不予确认。另查明：越秀南沙分公司提供《xxxx栋xxx房用水明细表》显示涉案房屋用水情况为：2017年1月1日-2017年6月30日期间用水量为76吨，2017年7年1日-2017年12月6日期间用水量13吨，2017年12月7日-2018年3月2日、2018年3月3日-2018年8月31日、2018年9月1日-2018年10月31日、2018年11月1日-2019年2月28日期间用水量均为1吨。以上事实，有原被告证据及当事人陈述予以证实，以上证据有经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：顾柳青与城建公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》、顾柳青与越秀南沙分公司签订的《前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为两被告应否对涉案房屋的质量问题进行修复及顾柳青主张的租金等费用应否支持的问题，对此本院分析如下：关于涉案房屋的修复问题。其一,顾柳青与城建公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的屋面防水工程的质保期为3年，但参照《建设工程质量管理条例》第四十条的规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年”及《商品房销售管理办法》第三十三条的规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；……。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”，结合城建公司确认涉案楼宇建设单位承诺的保修期为竣工之日即2012年11月27日起5年，城建公司向顾柳青陈诺的保修期限低于建设工程承包单位向城建公司约定保修期，故涉案房屋涉及防水的工程保修期应从涉案房屋所在楼宇竣工之日即2012年11月27日起计算至2017年11月26日止。其二，根据城建公司自认，其在2017年8月已知晓涉案房屋存在渗漏问题，根据越秀南沙分公司出具的《xxxx栋xx户渗水维修方案》可知，城建公司在2017年5月就对包括涉案房屋在内该楼宇xx户型已出具维修方案，据此，涉案房屋出现渗漏的时间发生在涉案房屋质保期内，城建公司理应承担保修责任。其三，城建公司理应依约及时对涉案房屋承担保修责任，但其至今未能对涉案房屋渗漏问题进行维修，也未举证证明涉案房屋截至保修期满时涉案房屋的渗漏及受损情况，且考虑到原被告均不申请对涉案房屋维修方案申请司法鉴定，故城建公司应根据现场渗漏受损情况对涉案房屋进行维修，包括入户花园墙壁、客厅墙壁、儿童房墙壁、靠客厅客房墙壁、主卧墙壁、卫生间天花及墙壁（详见《现场勘验笔录》）。结合城建公司及越秀南沙分公司陈述修复涉案房屋需要30天，涉案房屋楼上业主亦同意配合修复工作，故顾柳青应配合城建公司在30日内对涉案房屋渗漏部位及受损之处进行修复，如城建公司拒不履行，逾期未修复，顾柳青可聘请有资质的单位自行维修，相应费用由城建公司承担。根据现场勘验情况，顾柳青对涉案房屋粉刷部位均进行了剔灰，其未举证证明渗漏受损部分之外的剔灰面积与渗漏之间存在因果关系，应承担举证不能的法律后果，该部分应由其自行修复。关于顾柳青主张的租金、鉴定费损失问题。根据对涉案房屋的现场勘验情况，涉案房屋并不存在不能正常使用的情形，顾柳青另行租房产生的费用并非因涉案房屋渗漏而导致的必要开支，理应由其自行承担。城建公司自认在2017年8月已知晓涉案房屋存在渗漏问题，其未及时履行保修义务，对涉案房屋进行修复，明显超过合理期限，顾柳青在2018年8月为维护自己的权益，对涉案房屋漏水原因进行鉴定，相应的鉴定费5000元属于合理范围，该费用理应由城建公司承担。越秀南沙分公司并非涉案《商品房买卖合同》的相对方，其出具《xxxx栋x户渗水维修方案》是依据物业公司管理职责进行对业主与开发商就涉案房屋渗漏问题进行协调，且如上所述涉案的渗漏问题属于城建公司保修期内的保修责任，顾柳青据此要求其承担修复及赔偿责任据理不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州城建开发南沙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内对原告顾柳青名下位于广州市南沙区滨海花园xxxx栋xxx房因渗漏损坏的部位（包括入户花园墙壁、客厅墙壁、儿童房墙壁、客房墙壁、主卧墙壁、靠客厅卫生间天花及墙壁，详见《现场勘验笔录》）进行修缮处理；逾期未能修缮，顾柳青有权聘请有资质的单位进行修复，相应费用由广州城建开发南沙房地产有限公司承担；二、广州城建开发南沙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向顾柳青支付鉴定费5000元；三、驳回原告顾柳青的其他诉讼请求。本案受理费200元，由原告顾柳青承担100元，被告广州城建开发南沙房地产有限公司承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  谭万里人民陪审员  陈润彰二〇一九年八月十四日书 记 员  梁凤茵