江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0981民初832号原告：单达和，男，1972年8月30日出生，居民身份证码320926197208301013，汉族，居民，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：翟爱华，江苏天全律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。被告：东台东翔置业有限公司，统一社会信用代码91320981695545735Q，住所地东台市城东新区东进大道78号（金鑫花园1号楼）。法定代表人：陈少卿，该公司总经理。第三人：周益才，男，1966年11月6日出生，汉族，东台东翔置业有限公司股东，住东台市。被告东台东翔置业有限公司及第三人周益才的共同委托诉讼代理人：陶晓东，江苏苏东律师事务所律师。第三人：王德华,男,1973年3月17日出生,汉族，居民，户籍地东台市，现住东台市。委托诉讼代理人：王伯云（由东台市头灶镇永红村村民委员会推荐），男，1955年8月27日出生，汉族，居民，户籍地东台市，现住东台市。原告单达和与被告东台东翔置业有限公司（以下简称东翔公司），第三人周益才、王德华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月8日公开开庭进行审理，经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年7月29日再次公开开庭审理进行了审理。原告单达和及其诉讼代理人臧申秋（第一次庭审时）和翟爱华（第二次庭审时）、被告东翔公司及其与第三人周益才的共同诉讼代理人陶晓东、第三人王德华的诉讼代理人王伯云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单达和向本院提出诉讼请求：1.依法判令东翔公司支付单达和退房款744777元及利息（自2017年1月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.东翔公司承担本案诉讼费用。审理中，单达和变更第一项诉讼请求中关于利息的起算时间为其书面要求东翔公司退房款之日的次日，即2018年9月11日。事实和理由：2014年8月8日，单达和与东翔公司签订编号为20140808001的《商品房买卖合同》，约定东翔公司将其开发建设的盛大华都6幢1202室房屋及6幢22号附属用房出让给单达和，单达和通过第三人王德华向东翔公司一次性支付全部购房款744777元，东翔公司向单达和出具购房发票并进行房款结算。后单达和依法缴纳税金、维修基金、物业费等费用，东翔公司向单达和发出入住、接水通知。2017年10月，单达和、东翔公司及案外人丁祥生三方商定，单达和将购买的盛大华都6幢1202时房屋及6幢22号附属用房退给东翔公司，由东翔公司出让给丁祥生之子丁同洋，单达和实得退房款、税金、维修基金和物业费等合计780000元。第三人周益才作为东翔公司负责人出面处理退房工作，丁同洋与东翔公司重新签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款744777元。后东翔公司未按约将购房款退还给单达和，在单达和多次追索后，第三人周益才假借需要将相关手续交由董事长审批为由，拿走了单达和持有的《房屋买卖合同》、税票、维修基金、物业费等手续原件，并要求单达和申请撤销《商品房买卖备案合同》（合同编号：20140808001）。2018年8月30日，单达和委托江苏天全律师事务所向东翔公司发函追索无果。为此，单达和具状起诉，要求如前所请。东翔公司辩称，2014年8月8日，单达和与东翔公司签订编号为20140808001的《商品房买卖合同》，但单达和未按合同约定给付购房款，第三人王德华亦未向东翔公司支付购房款。故单达和所诉无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。第三人周益才述称，首先，单达和将周益才列为第三人诉讼的目的是为证明其与东翔公司存在商品房买卖合同法律关系，而东翔公司对该证明目的并未否认，故单达和没有将周益才列为第三人的必要；其次，根据单达和的诉称，其与东翔公司、案外人丁同洋三方约定单达和将案涉房屋退给东翔公司，由东翔公司出让给丁同洋，单达和实得退房款共计780000元，案涉商品房买卖合同已经实际解除。综上，周益才与本案无利害关系，作为第三人主体不适格。第三人王德华述称，2014年8月，单达和曾与王德华协商要求王德华将应付给单达和的工程款支付给东翔公司用于购房，单达和与东翔公司签订了《商品房买卖合同》，但在2014年年底和2015年年底，单达和又到王德华处结清了所有的款项，故王德华没有义务帮助单达和向东翔公司缴纳购房款。单达和为证明其主张，提交了《商品房买卖合同》复印件、销售不动产统一发票复印件、税收缴款书（契税专用）复印件、江苏省非税收入一般缴款书复印件、住宅专项维修资金专用收据复印件，入住通知书及邮寄信封原件、接水联系单原件、前期物业服务协议复印件、《商品房合同网上备案合同撤销申请书》复印件等18组证据，本院依法组织当事人进行证据交换，并发表质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月8日，单达和与东翔公司签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：20140808001），约定单达和向东翔公司购买东台市盛大华都1202号住宅房屋（价值708856元）及6号楼22号附属用房（价值36416元）共计745272元，付款方式为2014年8月8日前一次性支付。合同还约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房、交付期限等事宜。2014年8月11日，东翔公司出具付款方为单达和的销售不动产统一发票1份（发票号码：01316406），载明案涉房屋楼牌号6-1202，建筑面积143.25平方米，金额为708856元，附属用房楼牌号6-22，建筑面积12.22平方米，金额为36416元，总金额745272元，款项性质为“预收购房款”。2014年9月5日，单达和缴纳案涉房屋契税，总额11179.08元。2015年10月28日，东翔公司再次出具付款方为单达和的销售不动产统一发票1份（发票号码：03423145），载明案涉房屋楼牌号6-1202，建筑面积143.15平方米，金额为708361元，附属用房楼牌号6-22，建筑面积12.22平方米，金额为36416元，总金额744777元，款项性质为“购房款”，备注：此金额已经包含[预售定金]和[预售购房款]-预收销号发票：01316406。后单达和收到盛大华都营销部发出的《入住通知书》及东台市华盛物业有限公司的《前期物业服务协议》。2016年10月28日，单达和与案外人丁祥生商定，先由单达和将案涉房屋退还给东翔公司，再由丁祥生重新向东翔公司购买。2016年10月29日，东翔公司与单达和、陈桂兰（单达和之妻）共同提交《商品房合同网上备案合同撤销申请书》，主张买受人单达和、陈桂兰因子女外地工作，请求退房，双方协商一致，申请撤销合同编号20140808001商品房买卖合同内容。此后案涉房屋由案外人丁祥生向东翔公司购买，单达和向东翔公司催要购房款未果，2018年8月30日，单达和委托江苏天全律师事务所向东翔公司发出苏天律函（2018）第083号律师函，要求东翔公司在2018年9月10日前与单达和结清款项。2018年10月16日，单达和诉至本院，要求东翔公司返还购房款，后于2018年12月21日以需要补充证据为由申请撤诉，本院作出（2018）苏0981民初5232号民事裁定，准予其撤诉。现单达和再次具状起诉，要求如前所请。审理中，2019年3月6日，东台市住房和城乡建设局房地产市场监管科就本院关于办理商品房销售合同备案登记的流程及款项来源等情况调查进行复函，其中就办理商品房销售合同备案登记的流程及款项来源，主要答复为1.《东台市商品房预（销）售及合同备案信息管理系统》备案流程：（1）、……；（2）、购房人按照《商品房买卖合同》草案约定中的付款方式，将购房款缴存至《商品房买卖合同》中载明的预售资金监管账户。也可由开发企业统一将购房人的房款缴存至预售资金监管账户。（3）、开发企业将购房人的缴款银行回执或开发企业统一缴存的银行回执及款项清单发送给我科负责备案人员进行审核。审核无误后，由我科进行《商品房买卖合同》草案的备案。备案后方可打印证实的《商品房买卖合同》。东翔置业有限公司开发的盛大华都项目系按照以上流程办理商品房销售合同备案登记。2.《东台市交易登记一体化平台》备案流程：（1）、……；（2）、购房人按照《商品房买卖合同》草案约定中的付款方式，将购房款缴存至《商品房买卖合同》中载明的预售资金监管账户，也可由开发企业统一将购房人的房款缴存至预售资金监管账户；（3）、由预售资金监管银行审核成功，并在《东台市交易登记一体化平台》进行确认；（4）、预售资金监管银行确认缴款完成后，由我科进行《商品房买卖合同》草案的备案。备案后方可打印正式的《商品房买卖合同》。东台市住房和城乡建设局房地产市场监管科同时提供进账单复印件（加盖印章）一份，其中载明2014年8月8日，东翔公司出具进账单和购房明细，进账单金额分别为1570000元、980000元，1570000元对应的为三户房屋总价1571918元，其中“单达和6#1202房708856+36416=745272”。另查明，东翔公司成立于2009年10月26日，经营项目为房地产开发,主要人员信息中显示周益才任该单位监事。2014年4月18日,东翔公司股东由陈少卿、周益才变更为陈少卿、周益才、江苏金华宇建设有限公司。审理中，周益才认可收取了单达和关于案涉盛大华都房屋的资料原件。又查明，2013年至2014年期间，王德华曾与单达和签订《工程施工合同》，将江苏德东电机有限公司的部分工程交由单达和建筑施工。本院认为，民事活动应遵循诚实守信原则。单达和与东翔公司曾签订《商品房买卖合同》，向东翔公司购买东台市盛大华都1202号住宅房屋及6号楼22号附属用房，后双方约定解除该合同，由他人购买上述房屋，有《商品房买卖合同》、《商品房合同网上备案合同撤销申请书》、不动产统一发票及双方当事人的庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。关于单达和要求返还购房款及利息能否支持的问题。单达和主张案涉购房款系用王德华差欠其工程款抵算，东翔公司辩称单达和未按合同缴纳购房款，也未收到王德华缴纳的购房款。首先，东翔公司于2014年8月8日与单达和签订《商品房买卖合同》中约定单达和于当日前缴纳购房款。当日，东翔公司出具了进账单和购房明细，将6套房屋的购房款交至“预售资金监管账户”，购房明细中可以看出“单达和6#1202房708856+36416=745272”，这与合同约定价款相一致。2014年8月11日，东翔公司向单达和出具销售不动产统一发票，总金额745272元，款项性质为“预收购房款”，2015年10月28日东翔公司又出具销售不动产统一发票，其中因住宅面积减少0.1平方米，故总价款降至744777元，款项性质为“购房款”。无论单达和是否是以王德华差欠其的工程款抵算案涉房屋购房款，东翔公司均以实际行动对单达和缴纳购房款进行了确认，在此情况下，东翔公司辩称未收到单达和的购房款，其行为不但不符合双方合同约定，亦不符合市场一般交易习惯；其次，周益才认可向单达和收回购买案涉房屋的资料原件，东翔公司辩称未授权周益才处理案涉房屋买卖纠纷，单达和作为一般普通民众，其将资料原件交与作为东翔公司股东的周益才，此举不违反其日常认知。王德华认可在单达和购买案涉房屋时，愿意以差欠单达和的工程款来缴纳购房款，庭审中述称单达和后来已于2014年年底、2015年年底与其结清了所有的工程款项，但王德华对此未能提供相应证据予以证明，故本院不予采信；最后，本院确认单达和已履行缴纳购房款义务，在其与东翔公司解除合同后，东翔公司负有返还购房款的义务，单达和主张东翔公司支付退房款744777元，对此本院予以支持。单达和主张以744777元为本金，从其书面要求东翔公司退房款之日的次日，即2018年9月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，该主张不违反法律规定，本院亦予支持。综上所述，单达和的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条、第九十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一项、第四项规定，判决如下：被告东台东翔置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告单达和购房款744777元及利息（以744777元为本金，从2018年9月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11648元（原告单达和已预交），由原告单达和负担259元，被告东台东翔置业有限公司负担11389（于给付原告单达和上述款项时一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨为民人民陪审员  袁 琴人民陪审员  缪建忠二〇一九年八月十二日法官 助理  潘佳文书 记 员  冯芸芸