江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4334号 原告：黄蓓，女，1968年8月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：冯遵营，江苏名仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑贤，江苏名仁律师事务所实习律师。 被告：苏州苏溪物业管理有限公司，住所地苏州市建新巷14号。 法定代表人：陈佳，总经理。 委托诉讼代理人：马国兴，江苏九胜律师事务所律师。 原告黄蓓与被告苏州苏溪物业管理有限公司（以下简称苏溪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日、8月16日公开开庭进行了审理。原告黄蓓的委托诉讼代理人冯遵营、郑贤、被告苏溪公司的法定代表人陈佳两次开庭均到庭参加诉讼。被告苏溪公司的委托诉讼代理人马国兴第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄蓓向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2019年1月15日签订的企业入驻协议无效；2.请求法院判令被告返还原告已付租金70000元、水电能源押金5000元、履约保证金20000元及装修押金5000元，合计90000元；3.请求法院判令被告赔偿原告装修损失68207元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉请第二项中要求被告返还已付租金数额变更为6万元。事实和理由：2019年1月15日，原、被告签订企业入驻协议一份，合同约定被告将坐落于苏州市姑苏区建新巷的一处房屋出租给原告，租赁用途为办公及配套经营。租赁期限为36个月，自2019年1月15日至2022年1月14日。月租金10000元，每6个月支付一次。原告按约接收案涉房屋后，经被告许可对房屋进行了装修。装修完毕后，原告向相关行政部门申请注册名为“黄蓓小吃店”的个体工商户企业。2019年4月1日，苏州市姑苏区四类行业整治单位出具“证照联办”现场审核书一份，该审核书中称因案涉房屋涉嫌违章建筑，故对注册申请不予准许。现因案涉房屋系违章建筑，案涉协议应为无效合同，被告应返还原告已支付的费用，并赔偿原告因此遭受的损失。但经原告多番交涉，被告拒不退还租金，且不愿赔偿原告损失。为维护自身合法权益，原告故诉至法院。 被告苏溪公司辩称，本案合同合法有效，涉案房屋是住建局的房子，不是违章建筑，不存在不能办执照的情况，同样的房子也能办出执照，办不了执照应该是有其他不符合条件的地方。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供了企业入驻协议、“证照联办”现场审核书、收据、微信账单记录、苏州市室内装饰工程合同、增项单、增值税普通发票、装修房屋的支付宝账单记录、销售单及销售清单、购买建材的微信及支付宝账单记录，被告对上述证据的真实性无异议，但认为原告购买并安装玻璃门、地板、楼梯等建材应提供正式的合同及发票。被告向本院提供了情况说明、企业入驻协议、房屋租赁合同，原告对上述证据均有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市建新巷14号房屋（面积1821.08m2）为苏州市住房和城乡建设局所属房屋资产。2017年经公开招租，该处房屋由苏州金铂骊酒店管理有限公司承租，租期5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止，年租金54万元。2017年4月1日，苏州金铂骊酒店管理有限公司与苏溪公司签订企业入驻协议一份，将苏州市姑苏区建新巷14号1幢（1、2号房）、2幢（3、4号房）、3幢（5、6号房）、4幢（7、8号房）出租给苏溪公司，租期自2017年4月1日起至2022年12月31日止，2017年4月1日至2019年3月31日年租金为118万元。 2019年1月15日，苏溪公司（甲方）与黄蓓（乙方）签订企业入驻协议一份，约定甲方将苏州市姑苏区建新巷部分房屋及场地出租给乙方使用，建筑面积约为160平方米，租赁期限为36个月，自2019年1月15日至2022年1月14日，用途为办公及配套经营，2019年1月15日至2020年1月14日期间月租金为1万元，租金支付方式以6个月为一个缴租期，乙方应在上个缴租期到期日的30日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；第一个缴租期租金应于合同签订后3日内付清，第二次缴租日期为2019年6月14日前，第三次缴租日期为2019年12月14日前；自进场日起乙方应承担并支付该房屋所发生的水、电等能源费用，水电押金为5000元；乙方应当于协议当日向甲方支付2万元整作为租赁协议履约保证金;装修开始前缴纳装修押金5000元。上述协议签订前，黄蓓已于2018年12月23日向苏溪公司支付房屋订金2万元，于2018年12月25日支付履约保证金2万元、2019年1月15日至2019年7月14日的租金6万元（含之前支付的2万元房屋订金）、水电押金5000元、装修押金5000元。 2019年1月9日，黄蓓与苏州沃德装饰设计工程有限公司签订苏州市室内装饰工程合同，对上述房屋进行装修，承包方式为包工、包部分材料。之后，黄蓓向该公司支付装修款56000元，并自行购买了玻璃门、楼梯、地板等建材。同年黄蓓向行政部门申请办理小吃店的相关证照，苏州市姑苏区四类行业整治小组于2019年4月1日向黄蓓出具证照联办现场审核书，认为涉案房屋涉嫌违章建筑，遂驳回黄蓓小吃店食品经营许可申请。 审理中，原、被告陈述涉案房屋位于苏州市建新巷14号2幢。2019年7月26日，本院委托苏州市价格认定局对涉案房屋的装修损失进行鉴定，经协商原、被告一致确认装修损失价格为6万元。原告于当日将涉案房屋交还给被告。 本院认为，本案的争议焦点在于企业入驻协议是否有效的问题。黄蓓主张涉案房屋系违章建筑，故该企业入驻协议无效；苏溪公司则认为，涉案房屋系苏州市住房和建设局的房产，苏州金铂骊酒店管理有限公司交付给苏溪公司时涉案房屋就是这样的，协议合法有效。本院审查后认为，本案中原、被告之间签订的合同名为企业入驻协议，实质上系租赁合同，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋虽位于苏州市建新巷，但系简易结构房屋，苏溪公司并未提供证据证明该房屋属于住建部门规划许可证的建设范围，也未能提供单独建造该房屋的建筑许可，故其将该房屋出租给黄蓓所签订的租赁合同即企业入驻协议应为无效合同。 原、被告于2019年1月15日签订的企业入驻协议无效，双方应当各自返还因合同取得的财产，但苏溪公司有权要求黄蓓参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。黄蓓已于2019年7月26日将涉案房屋返还苏溪公司，苏溪公司应向黄蓓返还扣除占有使用费后的租金及各项保证金。至于占有使用费的金额，本院确定苏溪公司已经在合同签订后向黄蓓交付商铺，黄蓓于2019年5月16日提起本案诉讼要求确认双方的协议无效并表示不再使用房屋，黄蓓应当负担计租日2019年1月15日起至2019年5月16日（4个月）的占有使用费，协议约定2019年1月15日至2019年7月14日期间的月租金为1万元，故黄蓓应当承担的占有使用费为4万元。扣除该部分使用费后，苏溪公司应当返还黄蓓租金2万元、履约保证金2万元、水电押金5000元、装修押金5000元，合计5万元。 关于黄蓓主张的装修损失。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时已经形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故本院根据双方的过错程度酌情认定苏溪公司应补偿黄蓓装修现值损失3.3万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条之规定，判决如下： 一、确认原告黄蓓与被告苏州苏溪物业管理有限公司于2019年1月15日签订的企业入驻协议无效。 二、被告苏州苏溪物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告黄蓓返还已付租金2万元、履约保证金2万元、水电押金5000元、装修押金5000元，补偿原告黄蓓装修现值损失3.3万元，共计8.3万元。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，适用简易程序减半收取3275元，由黄蓓负担1441元，被告苏州苏溪物业管理有限公司负担1834元。原告黄蓓向本院预交3350元，超出其应负担的诉讼费部分本院予以退回。被告苏州苏溪物业管理有限公司应负担部分于本判决生效之日起10日内直接向本院支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员 陈 瑾 二〇一九年八月二十八日 书记员 周苏彦