广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1304号 上诉人（原审原告）：庞洁，女，1975年10月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：梁懂良，广西纳百川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴波，广西纳百川律师事务所律师（实习）。 被上诉人（原审被告）：玉林市恒大金碧置业有限公司，住所地：玉林市玉州区二环北路1111号，统一社会信用代码：91450900MA5KB15842。 法定代表人:李金明，总经理。 委托诉讼代理人:吴帆、董志华，该公司员工。 上诉人庞洁因与被上诉人玉林市恒大金碧置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 庞洁上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案商品房买卖合同约定，出卖人因规划、设计变更等影响买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人权解除合同，合同已就层高不足而解除的情形作了详细的约定，一审判决认定涉案商品房买卖合同没有约定层高不足而解除合同情形系认定事实错误。2、一审判决认定被上诉人违约不属根本性违约，不符合法定解除权的规定系认定事实、判决错误。涉案商品房层高缩水，商铺的使用价值已大为降低，上诉人无法实现其购房目的，被上诉人的行为已构成严重违约。 被上诉人玉林市恒大金碧置业有限公司答辩称：本案不存在解除合同的事实和法律依据；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原告向一审法院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：玉林恒大城商业，房屋代码542116）；2、判令被告退还原告购商铺首付款262122元，总合计22个月（暂计时段）的月供银行还款61765.66元，税费15178.87元，登记费、测绘费1405元；3、判令被告按合同支付利息给原告（利息按同期中国人民银行贷款基准年利率4.9%计息，计息日期暂计660天，自2017年2月起到2018年11月止共22个月，首付款利息23224.72元，税款利息1344.88元，总合计22个月还银行贷款金额利息2736.3元）；4、判令被告赔偿原告违约金5221.22元；5、判令被告赔偿原告精神损失费50000元，误工费3500元，交通费1500元，诉讼书写费800元，印刷费200元；6、请求判令被告赔偿房屋上升价款差价91296元；7、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年2月9日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买二环北路1111恒大城商业及恒大影城2层3区05号商铺，总价款522122元。套内建筑面积36.12平方米，分摊共有建筑面积12.58平方米，该商品房层高为4.45米。付款方式为贷款方式付款，首付款262122元，余款260000元办理银行按揭付款。其中第五条房屋权利状况承诺1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不一致，导致不能完成本合同登记本案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同……；第十四条规划变更第（一）……双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式……。第十六条商品房质量（一）地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……第二十一条前期物业管理（三）物业服务期间，物业收费计费方式为[包干制]。物业服务费为5元/月/平方米（建筑面积）。合同签订后，原告依约交付了首付款262122给被告。被告于2017年2月13日为涉案商铺进行登记备案。2018年7月29日被告通过EMS邮寄收楼通知书给原告，原告于2018年7月30日签收。2018年7月31日，原告在对涉案商铺验收时，因对层高及物业费有异议未收房，至今涉案商铺仍未收房。 另查明：涉案商铺报批设计层高为4.25米。 本案的焦点问题是：一、原告主体资格是否适格？二、本案是否存在解除合同的条件，应否解除涉案的商品房买卖合同？三、如符合条件解除，被告应否退还商铺首付款，房贷款，税费、登记费测绘费以及计算利息给原告？四、被告应否赔偿违约金、精神损失费、误工费、交通费、诉讼书写费、印刷费及房屋上升价款差价给原告？ 一、关于原告主体资格是否适格的问题？ 一审法院认为，主体适格是以当事人是否是所争议的民事法律关系的主体，作为判断当事人适格与否的标准。本案中，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，因此原告享有了涉案合同的权利同时承担相应的义务，是本案商品房买卖关系的主体，本案的处理与原告存在法律上的利害关系，故原告主体适格。 二、关于涉案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题？ 一审法院认为，本案的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定享受权利、履行义务。该商品房买卖合同没有约定层高不够而解除合同情形，原告主张的其有单方解除合同的条款有：第五条，该条是有关房屋权利状况方面的条款；第十四条，该条有关规划变更方面的条款；第十五条，该条有关设计变更方面的条款；第十六条，该条是有关质量方面的条款。这些条款均不是有关层高方面的情形，对于房屋权利状况属于被告方所有，被告有权出售；对于“容积率”，是指该小区的占地面积与整个小区的建筑面积比，与单个建筑物内空无关；对于设计变更问题，原告没有证据证实现在的设计改变了原设计方案；原告也未主张购买的房屋存在质量问题。又根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案涉案商铺虽没有达到双方约定的4.45米层高，只是少了0.2米，但也符合国家《住宅设计规范》，被告的违约不属于根本性违约。故原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，依法不予支持。 三、如符合条件解除，被告应否退还商铺首付款，房贷款，税费、登记费测绘费以及计算利息给原告的问题？ 一审法院认为，因原告诉请解除涉案商品房买卖合同的请求，依法不予支持，故对退还商铺首付款，房贷款，税费、登记费测绘费以及计算利息的请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。 四、被告应否赔偿违约金、精神损失费、误工费、交通费、诉讼书写费、印刷费及房屋上升价款差价给原告的问题？ 一审法院认为，涉案商铺实际层高为4.25米与约定的层高4.45米不符，被告违反合同约定，对于层高不足违约问题双方没有约定，根据原告诉请求及本案实际情况，被告应酌情支付违约金5221元给原告。对于原告诉请的精神损失费、误工费、交通费、诉讼书写费、印刷费及房屋上升价款差价，由于本案解除合同不予支持，故该费无法律依据，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定、第一百零七条之规定，判决：一、被告玉林市恒大金碧置业有限公司支付违约金5221元给原告庞洁；二、驳回原告庞洁的其他诉讼请求。案件受理费3868元，由原告庞洁负担3482元，被告玉林市恒大金碧置业有限公司负担386元。 在二审举证期限内，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人庞洁上诉提出，本案商品房买卖合同约定，出卖人因规划、设计变更等影响买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人权解除合同，合同已就层高不足而解除的情形作了详细的约定，一审判决认定涉案商品房买卖合同没有约定层高不足而解除合同情形系认定事实错误的问题。经审查，在案证据不能证明涉案商品房存在规划、设计变更的情形，依法不能认定。本案商品房买卖合同没有明确约定层高误差解除合同的情形，约定的商品房层高与实际交付的不一致，是合同违约问题。存在违约行为，并不必然导致合同无法履行，解除合同。故上诉人提出商品房层高不足即可解除合同的理由不成立，本院不予采纳。 关于上诉人庞洁上诉提出，一审判决认定被上诉人违约不属根本性违约，不符合法定解除权的规定系认定事实、判决错误。涉案商品房层高缩水，商铺的使用价值已大为降低，上诉人无法实现其购房目的，被上诉人的行为已构成严重违约的问题。经审查，合同约定的商品房层高是4.45米，实际层高是4.25米，误差0.20米，被上诉人交付的商品房存在瑕疵，构成违约，应承担违约责任。被上诉人虽存在违约行为，但误差数值并不严重影响商品房的作用和收益，并不构成合同法规定的其他违约行为导致不能实现预期目的的情形，不属于解除合同的法定情形，故上诉人要求解除的诉讼请求不成立。上诉人上述上诉理由不成立，本院不予采纳。 一审判决认定被上诉人违反合同约定，判决被上诉人支付违约金给上诉人是正确的；鉴于二审期间，被上诉人同意按房屋总价款的2%（即522122元*2%≈10442元）支付违约损失给上诉人，本院将违约金的数额变更为10442元，予以改判。 综上所述，上诉人庞洁上诉无理，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，惟根据二审出现的新情况，对违约金的数额予以变更，依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第（二）项的规定，判决如下: 一、维持广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初5号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初5号民事判决第一项为：被上诉人玉林市恒大金碧置业有限公司支付违约金10442元给上诉人庞洁。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审受理费3868元，由上诉人庞洁负担3482元，被上诉人玉林市恒大金碧置业有限公司负担386元；二审受理费6964元（上诉人庞洁已预交），全部由上诉人庞洁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭泉清 审 判 员 吕海欢 审 判 员 郑燕冰 二〇一九年八月十二日 法官助理 周冬梅 书 记 员 陈思宇