广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3397号上诉人（原审原告）：查春连，女，1973年5月17日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄静，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市家好月圆房地产代理有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园2幢之一，统一社会信用代码91442000779972558K。法定代表人：何诗茹，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵茜，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴婵娟，女，1978年11月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：欧献强，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。上诉人查春连因与被上诉人中山市家好月圆房地产代理有限公司（以下简称家好月圆公司）、吴婵娟居间合同纠纷一案，不服广东省中山市一人民法院（2018）粤2071民初22348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人查春连上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审，或者查清事实后依法改判。事实与理由：（一）家好月圆公司、吴婵娟应当赔偿查春连经济损失40万元，且家好月圆公司应向查春连退还中介费6万元。查春连经家好月圆公司介绍，称吴婵娟位于中山火炬开发区××路××号××花园××区××幢××房正在出售，并且该房屋拥有天台，承诺天台属于查春连所有，后查春连与吴婵娟签订了《房地产买卖合同》，约定该房产成交价为人民币300万元。2018年8月10日，经火炬开发区综合行政局人员的通知，告知该天台属于违法建筑，并且需要拆迁。现根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，在交易中，吴婵娟一直未尽告知义务，对天台属于违法建筑的事实刻意隐瞒，属于合同未完整履行，已经违反《中华人民共和国合同法》第一百零七条和一百一十三条规定。请求家好月圆公司向查春连退还中介费用并且承担查春连因此产生的经济损失，按照该地段房产，有阳台与没有阳台的房屋差价，大概估算出查春连的经济损失为40万元，对此可以委托司法评估机构对该差价进行评估。（二）家好月圆公司应向查春连退还房产差价10万元。家好月圆公司存在“吃差价”的行为，吴婵娟的出售价格本为人民币290万元，但是最后成交价格明显高于该价格。家好月圆公司已经违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款。（三）查春连认为一审判决认定事实不清，具体理由如下：一审证据中，已有微信聊天记录证明家好月圆公司、吴婵娟没有明确告知查春连其购买的房屋不存在阳台的事实，其存在故意隐瞒、诱导查春连购买该房屋的情形，一审法院否认家好月圆公司、吴婵娟存在隐瞒的事实，仅以交易习惯和常理分析推断查春连已对案涉房屋的基本信息了解清楚，一审对此事实认定不清。综上，请求二审法院依法改判或发回重审查春连在二审询问中补充：1.涉案《房地产买卖合同》关于天台部分的合同是无效的。首先，《房地产买卖合同》中买卖对象不仅包括188平方，也包括天台的面积，房屋买卖合同中明确了以“现状购买”，三方一致同意现状是包括了天台部分的面积，即天台部分的面积是纳入了房屋买卖合同的范围。其次，相同小区的房屋每平方米的市场价为1万元左右，而查春连以300万元明显高于市场价的价格购买涉案房屋就是因为房屋买卖合同中指向的对象不仅包括入册面积188平方也包括天台的面积，即实际使用面积高达300平方。2.由于该天台被相关部门认定为违章建筑，根据《城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，买卖天台的违章建筑部分的合同是违反了法律、行政法规的强制性规定，《房地产买卖合同》关于该部分的约定无效。3.家好月圆公司、吴婵娟对合同无效应承担过错责任，赔偿查春连因此受到的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，本案中合同无效是家好月圆公司、吴婵娟明确知道该天台是违章建筑且将被拆迁的事实，但仍隐瞒相关事实，积极怂恿、促成查春连签订合同，故家好月圆公司、吴婵娟应对合同无效部分承担责任，补偿查春连因此受到的40万损失。4.家好月圆公司应向查春连退还中介费6万元，家好月圆公司隐瞒事实损害了查春连的利益，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，家好月圆公司应不得要求支付报酬，家好月圆公司的行为严重违反了民法总则。5.家好月圆公司应该退还房产差价10万元，本来房屋交易价格应为290万元，但家好月圆公司与吴婵娟之间达成协议，超出290万元部分由家好月圆公司收取，在收取了6万元后仍然收取10万元。违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款，《国家发展改革委、住房城乡建设部关于开放房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》第三条。且根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第二项，在恶意串通的情况下，家好月圆公司收取的房产差价10万应该返还给查春连。被上诉人家好月圆公司答辩称，（一）家好月圆公司作为居间人已经向查春连阐明房屋的状况，且天台吴婵娟也在使用，家好月圆公司告诉查春连是基于现状，并不存在提供虚假信息损害查春连的行为。（二）10万元是吴婵娟用于委托家好月圆公司买卖房屋的中介费用而非谋取差价。（三）查春连明知产权面积以外的使用面积不受法律保护，且房地产买卖合同上载明出售物业为中山市火炬开发区××路××号××花园××区××幢××房面积185.07㎡，并未包括天台。查春连说合同中包括天台无法律依据、无事实依据，是查春连根据自己的要求杜撰。（四）家好月圆公司已经完成居间服务，无需退还居间费用，该房屋现已经登记在查春连的名下。（五）查春连所述的事实与理由并没有指出一审判决中对事实有认定错误。故家好月圆公司认为一审判决认定事实清楚正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人吴婵娟答辩称，查春连与吴婵娟经家好月圆公司介绍自愿签订了房地产买卖合同，合同明确约定吴婵娟向查春连转让××花园××幢××房，其中建筑面积为185.04平方米。合同第二条第2点明确查春连已清楚房产的情况，确认涉案房产是以原状并按套定价出售。因此，双方对房屋转让范围、面积十分清楚，并不包括其他范围、面积在内。房屋转让价格除一般共同因素外，还受位置、坐向、地段、交通等因素影响，查春连认为购买同地段房屋市场价仅为2600000元，购买案涉房屋存在400000元损失缺乏事实和法律依据。差春连购买案涉房屋前有到现场查看，是经过深思熟虑方与吴婵娟签订合同，吴婵娟自始至终没有承诺过购房赠送天台，双方签订的合同也没有涉及购买或赠送天台的约定。查春连向一审提出诉讼请求：1.家好月圆公司、吴婵娟向查春连支付经济损失400000元；2.家好月圆公司向查春连退还中介费60000元；3.家好月圆公司向查春连退还房产差价100000元。一审法院查明以下事实：1.2018年4月3日，吴婵娟与查春连在家好月圆公司的居间服务下签订房地产买卖合同1份，约定查春连以3000000元总价向吴婵娟购买位于中山市火炬开发区××路××花园××区××房，该房建筑面积为185.04平方米；买卖双方均清楚该房地产上述产权情况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房地产。合同还约定其他条款。2.2018年4月3日，吴婵娟与家好月圆公司签订中介客户委托服务协议，约定吴婵娟委托家好月圆公司出售案涉房屋，吴婵娟同意以实收2900000元出售，高出委托价款100%归受托方的服务费。3.查春连主张中山市城市管理行政执法局曾向其短信及发出询问调查通知书，告知其案涉房屋楼顶涉嫌违建需要进一步协助调查。查春连提交照片一套，拟证案涉房屋楼顶天台被强拆，对其造成损失的事实。4.家好月圆公司工作人员与查春连的微信聊天信息显示以下内容：（1）“复式二层吗”“不是复式，是单层，合共3层半”;（2）“入册面积188平方，实际可用面积高达300平方”“他可以做3层”。5.查春连已向家好月圆公司支付60000元中介服务费。一审法院认为：本案包含了两层法律关系，分别为查春连与家好月圆公司之间的居间合同关系、查春连与吴婵娟之间的房屋买卖合同关系，因此，本案系居间合同纠纷与房屋买卖合同纠纷。虽然查春连对家好月圆公司、吴婵娟所提出的诉讼请求涉及的法律关系不一样，但都是基于购买案涉房屋所产生，为避免当事人诉累，一审一并在本案中审理。吴婵娟与查春连、家好月圆公司签订的房地产买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，其内容未违法法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。关于要求吴婵娟赔偿经济损失400000元的问题。查春连主张吴婵娟、家好月圆公司在出售案涉房屋是隐瞒了阳台属于违建物的事实、隐瞒房屋交易的真实信息，中介方承诺的实际面积有阳台面积，但阳台被强拆后面积减少了，中间差价约为400000元，家好月圆公司、吴婵娟应依法承担赔偿责任。面对大额房产交易，按照交易习惯，购房者在购入房产前，对于房产的关键信息如房产产权面积、面积对应的位置、其他可使用但无产权的面积等应作充分了解。根据查春连与家好月圆公司员工的微信聊天记录“入册面积188平方，实际可用面积高达300平米”可知，在实地看房前，查春连已经知道案涉房屋可使用面积包含有产权部分和没有产权部分，按常理分析，查春连在现场看房时应着重了解什么位置是有产权，什么位置是可使用而没有产权。查春连购买案涉房屋前已到实地查看，应推断其已对案涉房屋的基本信息了解清楚。查春连与吴婵娟签订的房地产买卖合同中明确载明房屋建筑面积为185.04平方米，该面积所涉范围并不包括天台建筑物，而合同中没有关于天台建筑物的产权、使用权的约定，查春连提交的证据中未有显示吴婵娟有关于天台建筑的产权、使用权的承诺。在此情况下，查春连同意购买案涉房屋，应承担无产权部分可能不能使用的风险。查春连主张吴婵娟故意隐瞒房屋交易真实信息，未尽告知义务，承诺购买房屋赠送天台不能兑现，履行合同不符合双方约定，但其未能提供相关的证据予以佐证，上述主张，证据不足，一审不予采信。查春连以案涉合同价款购入案涉房屋，是否因天台建筑物而明显高于市场价格，查春连亦没有证据证实。对此，查春连应承担举证不能的不利后果。查春连诉请判令吴婵娟赔偿400000元损失，理据不足，一审不予支持。关于要求家好月圆公司赔偿400000元及退还中介服务费60000元的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。”本案中，查春连主张家好月圆公司故意隐瞒天台建筑物违建事实，提供虚假情况。但根据查春连与家好月圆公司工作人员的聊天记录显示，该司工作人员已明确案涉房屋为“入册面积188平方，实际可用面积高达300平米”，即实际可用面积中有100多平方米是没有产权。结合案涉房地产买卖合同分析，家好月圆公司无故意隐瞒天台建筑物无产权的情况，也没有作出天台建筑物有产权的承诺或意思表示。一审认为，家好月圆公司工作人员做出“入册面积188平方，实际可用面积高达300平米；他可以做3层”等陈述，是针对当时案涉房屋的实际情况所得出的客观描述，不存在虚假宣传或故意隐瞒关键信息。家好月圆公司作为房产中介方，无法预料案涉天台建筑物是否会被城管部门强拆或何时会被强拆，但只要是不具备产权的违章建筑，均有被强拆的风险，查春连作为购房者对此应有所了解。查春连可以享受不需支付对价使用案涉天台无产权建筑物的好处，同时也要承担可能因违章建筑被拆除无法继续使用的风险。查春连因购买案涉房屋后天台建筑物被强拆而主张家好月圆公司工作人员当时介绍房屋时所作陈述为虚假宣传或故意隐瞒关键信息，理据不足，一审不予采纳。因此，查春连据此诉请判令家好月圆公司赔偿损失400000元，于法无据，一审不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案房产交易已经完成，家好月圆公司作为居间方已提供居间服务，其获取中介服务费的条件已成就。查春连已向家好月圆公司支付60000元中介服务费，该笔款项无须退还。关于家好月圆公司赚取差价100000元的问题。家好月圆公司与吴婵娟签订的中介客户委托服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。根据该协议约定，对于高出吴婵娟售房实收价2900000元的购房款作为家好月圆公司的服务费归家好月圆公司所有。由此可见，家好月圆公司收取诉争100000元购房款性质并不属于《房地产经纪管理办法》中“低价收进高价卖出房屋赚取差价”的恶性行为，家好月圆公司提供中介服务，依据上述协议有权收取该100000元服务费。查春连要求家好月圆公司退还100000元差价，无合同及法律依据，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决：驳回查春连的全部诉讼请求。案件受理费9400元，减半收取为4700元（该款查春连已预交），由查春连负担。二审期间，查春连提交淘宝司法拍卖网截图三份，拟证明同一小区的三个房产在淘宝司法拍卖上的成交价分别为每平方米10263.51元、每平方米12309.46元、每平方米12650.97元。被上诉人家好月圆公司质证后表示：不确认该证据真实性、合法性、关联性，没有关联性不具对比性。被上诉人吴婵娟质证后表示同意家好月圆公司的意见。吴婵娟一审中称“卖给查春连的时候已经封闭了，原来是有楼梯的，交易的时候中介已经拆掉封起来了。”双方当事人对一审查明的其余事实没有异议，本院予以确认。本院认为，涉案房地产买卖合同由查春连、吴婵娟及家好月圆公司三方签订，实际上既包含查春连与吴婵娟之间的买卖合同关系，也包含查春连与家好月圆公司之间的居间合同关系，为复合型合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。结合各方当事人的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：一、查春连主张吴婵娟赔偿损失的依据是否充分？二、查春连主张家好月圆公司退还中介费及赔偿损失的理据是否充分？三、家好月圆公司应否退还差价10万元？现分析如下：一、关于查春连请求吴婵娟赔偿经济损失的问题。查春连主张吴婵娟未完整履行合同，未尽告知义务，隐瞒天台属于违法建筑的事实。根据涉案房地产买卖合同第一条约定，涉案房产信息以房地产证及相关法律文书记载为准，此外双方并未对天台部分进行描述或约定，亦没有对超出不动产权证书所记载面积的部分进行约定，且没有证据显示房地产买卖合同签订过程中吴婵娟与查春连有直接的磋商，故，以本案现有证据，不能证明吴婵娟就涉案房产的情况对查春连作出合同约定内容以外的承诺，现查春连确认涉案房产已过户至其名下，即吴婵娟已履行其合同义务，且无证据证明吴婵娟所交付的不动产与合同约定的不动产状况不相符，故查春连主张吴婵娟未完整履行合同，与事实不符，其要求吴婵娟赔偿损失的依据不足，本院不予支持。二、关于家好月圆公司应否退还中介费及赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，家好月圆公司表示其接受吴婵娟委托服务协议时，涉案房产的天台可以使用，家好月圆公司系基于现状向查春连介绍房产信息。对此，本院认为，家好月圆公司作为专业从事房地产买卖、中介、代理服务的经纪公司，应当在接受出卖人委托时对委托出售的房产进行专业审查，全面了解房产的具体情况，包括房产证记载面积、实际套内面积、是否存在赠送面积、是否存在违规使用面积、是否有存在违章建筑等情况，并将所了解的详细房产信息如实告知有意向的买受人，买受人才可基于居间方所提供的准确的房产信息，自愿选择是否建立买卖关系。涉案房产登记的产权面积为188平方，使用面积高达300平方，超出产权面积的部分远远大于一般房地产开发商设计赠送的面积，家好月圆公司作为具备专业知识的居间人，更应查明房产使用面积出现如此大差异的具体原因，了解清楚所多出的面积处于何种状态，并将所获悉的信息如实反馈给有意愿的买受人。现家好月圆公司法定代表人何诗茹在向查春连介绍涉案房产时明确表示：涉案房产“可以做3层”“入册面积188平方，实际可用面积高达300平方”，甚至向查春连展示同类型同楼层单位的装修表示可以参考，而其提供参考的图片即为对阳台、天台部分面积装修改造为私人住宅内部使用的情况，上述对涉案房产的描述，足以误导买受人认为天台部分面积可以合法改造使用。由于家好月圆公司未向买受人查春连如实报告涉案房产的具体情况，使查春连未能获得涉案房产的准确信息，从而基于误导作出决策，家好月圆在进行居间活动过程中确实存在过错，依法不得要求支付报酬，现查春连主张家好月圆公司退还中介费，有事实及法律依据，本院予以支持。关于损害赔偿部分。如上所述，家好月圆公司未能如实向查春连报告涉案房产存在违章建筑的情况，且在介绍涉案房产的过程中对查春连作出了误导性描述，导致查春连对家好月圆公司的报价300万元未作任何讨价还价，但却未能购买到家好月圆公司所描述的预期合同标的，查春连因此遭受部分损失是必然的，家好月圆公司应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。又，不动产买卖所涉及交易金额较大，交易双方均应审慎调查交易标的的状态及交易相关的重要事项，查春连作为涉案房产的买受人，自身亦应尽审慎义务，虽然居间方存在诱导推销行为，但并不影响查春连作为买受人对交易风险应作基本的了解，故查春连对损害的产生亦存在过错。根据本案现有证据，综合考虑双方当事人的过错程度、房地产交易价格受多种条件影响等因素，本院酌定家好月圆公司向查春连赔偿经济损失10万元。三、关于家好月圆公司应否退还差价10万元问题。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；……”本案中，查春连与吴婵娟所签订的房地产买卖合同中约定转让成交价为300万元，即吴婵娟清楚知悉其转让的房产价格为300万元，且其确认收讫查春连支付的购房款，因此，家好月圆公司并未隐瞒涉案房屋的交易价格，不存在通过低价收进高价卖出赚取差价的情形；而吴婵娟向家好月圆公司支付10万元，系基于其与家好月圆公司之间的委托服务协议，该协议系吴婵娟与家好月圆公司自愿签订，内容合法有效，吴婵娟收取查春连支付的购房款后，依据协议约定向家好月圆公司支付款项不违反法律规定。故，查春连主张家好月圆公司违反《房地产经纪管理办法》赚取差价，理据不足，本院不予支持。综上所述，查春连的上诉请求，理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《房地产经纪管理办法》第二十一条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2017民初22348号民事判决；二、中山市家好月圆房产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向查春连退还中介费60000元；三、中山市家好月圆房产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向查春连赔偿损失100000元；四、驳回查春连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9400元，减半收取为4700元，由中山市家好月圆房产代理有限公司负担1343元，查春连负担3357元。二审案件受理费9400元，由中山市家好月圆房产代理有限公司负担2686元，由查春连负担6714元。本判决为终审判决。审判长  姜新林审判员  阮碧婵审判员  蔡惠群二〇一九年八月二十九日法官助理曾颖珩书记员黄铭怡