广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民再134号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：利某，女，1974年1月3日出生，汉族，住广东省广州市芳村区墩头西街3号，现住广东省中山市东区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄某，女，2003年12月6日出生，汉族，住广东省广州市芳村区墩头西街3号，现住广东省中山市东区。法定代理人：利某，系黄某母亲。两再审申请人共同委托诉讼代理人：黄建军，系利某丈夫及黄某父亲。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。再审申请人利某、黄某因与被申请人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1204号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年10月30日作出（2017）粤民申70号民事裁定，提审本案，再审期间，中止本案的执行。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人利某、黄某的委托诉讼代理人黄建军及被申请人永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利某、黄某申请再审请求：撤销一审判决，判令1.永怡公司向利某、黄某支付逾期交房违约金38254.88元（参考法院判决每平方米每月租金16元的标准，乘以购房面积100.14平方米，再乘以从合同约定2011年7月起至利某、黄某实际收楼的2013年7月16日共计24.5个月）；2.永怡公司向利某、黄某支付以387262元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年3月4日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止的违约金。事实和理由：一、一审法院未能全面和正确认定事实，又忽视被申请人的违约违法行为给申请人造成实质上影响与损失的事实。二、一审法院无视申请人提交的生效法律文书证据，对相同类型的案件作出不同的判决结果。三、申请人认为：无法估计的损失就得按照之前相同类型案件生效判决及银行同期贷款利息作出赔偿。四、一审法院对申请人提交的《缓交上诉费申请书》不随卷宗附送二审法院，二审法院也对申请人程序上的权利肆意妄为地褫夺，强行用特权践踏法律的公正。永怡公司辩称，一、两申请人的诉求缺乏合同依据。其诉求为按日累计违约金，而合同约定为有固定金额违约金（按已付房价款1%支付违约金），该诉求缺乏合同事实依据。二、两申请人的诉求缺乏法律依据。如果两申请人有充分证据证明永怡公司的违约造成其有一个具体金额的经济损失，则两申请人依法得增加违约金。增加部分本质系赔偿金。但该类案件都是认定为“损失数额难以确定”，自无适用增加违约金的余地。况且，诉求为按日累计违约金，非法律规定的增加违约金方式，只不过系结果上增量而已。国家以增加和减少违约金干预约定，可知违约金不存在无效之说。商品房买卖合同也是买卖合同，没有特殊救济之余地，损失赔偿，数额不确定的，由法官裁量。但两申请人无赔偿金诉求，而法院不能超越诉讼请求判决。三、违约金约定合法有效。违约金系合同主体于缔约时合意产生，合同法的基本原则是充分保护当事人意思自治。没有发生欺诈、胁迫等违法行为，合同有效，须有约定从约定，无约定从法定。双方约定受法律保护。四、不能按时间累计违约金诉求。1.从广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”规定两种诉讼时效期间体现的法律精神，有固定违约金约定不可变作为按时间累积违约金，按时间累积违约金约定也不可变作有固定金额违约金。2.如果合同约定按时间累积违约金会封顶，永怡公司必主张减少违约金，不封顶，永怡公司将连主张减少违约金的抗辩权利也没有，缺乏按时间累积违约金的合同事实，这样程序、实体欠正义。3.违约金不封顶，对超过诉讼时效部分没抗辩权，程序和实体不正义。4.上述省高院“指引”已明确办证义务系协助义务，协助义务的违约责任不应大于交房主债务违约。5.按时间累积违约金会实体欠公正。6.以购房总额1%支付违约金与逾期交付买房款不对等，显失公平。7.两申请人认为违约金兼具补偿性和惩罚性，但本案不适用惩罚性。最后由于两申请人诉求系违约金，其未主张赔偿金，更无举证证明逾期办证受到有明确数额的经济损失，故一审生效判决正确，应维持一审判决。五、启动增加违约金有尺度，必须有实际损失大于违约金证据。申请人没有提供上述证据，不应增加违约金。最高院关于合同法司法解释二第28条规定，增加违约金后的数额不得超过实际损失为限，没有证据证明实际损失无法衡量实际损失。六、省高院关于房地产买卖合同指引规定，有固定违约金和没有约定违约金有两种处理办法，没有约定违约金是对责任处分适用银行利率或年利率6%处理。本案约定了固定违约金，不适用银行利率或年利率6%处理。七、最高院司法解释18条第二款不适用于本案，省高院指引对司法解释作出了指导，本案有约定固定违约金，必须根据申请人实际损失衡量。不能以有无损失简单一句话来按银行利息处理本案。八、合同约定了一次性违约金，但对方提出要持续性违约金，不符合法律规定。如果认为固定违约金过低可以增加，但不能持续每天计算。九、合同权利义务对等，不存在违约金不对等事实。我方办证只是协助义务，申请人早已收房。十、申请人充分行使对房屋的占有和使用权，逾期办证对其占有和使用不受影响。十一、房屋已经升值，申请人没有任何损失。在没有证据证明实际损失情况下，应按照固定违约金处理本案，不能支持对方的主张。十二、这批案当中我方曾在一审主张逾期诉讼的抗辩，在再审阶段我方继续主张。十三、请求按照证据规则处理本案，平等保护企业家的权利。利某、黄某向一审法院起诉，请求判令：1.永怡公司向利某、黄某支付逾期交房违约金38254.88元（参考法院判决每平方米每月租金16元的标准，乘以购房面积100.14平方米，再乘以从合同约定2011年7月起至实际收楼的2013年7月16日共计24.5个月）；逾期办证违约金，以387262元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从2014年3月4日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止；3.一审诉讼费用由永怡公司负担。一审法院认定事实：2010年11月20日，利某、黄某与永怡公司签订商品房买卖合同1份（合同编号：1001054540），主要约定，利某、黄某向永怡公司购买其开发的聚豪园东铂世纪（东苑）4幢105房，总价款为387262元。合同第八条约定：永怡公司应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经单体竣工验收合格，其意思买卖双方同意明确约定为：经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位以及消防电梯验收合格为准，并能通水、通电、通煤气、通电视、通电话作为交付使用标准”条件，并符合合同约定的商品房交付给利某、黄某。合同第九条约定：如永怡公司逾期超过90日未能按期交付房屋，利某、黄某同意不能行使解除合同的权利，但由第91天起至实际交付之日止，永怡公司按日向利某、黄某支付已付房价款万分之二的违约金，违约金总额不超过总楼价的2%，合同继续履行。合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任利某、黄某不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，利某、黄某不退房，永怡公司按已付房价款的1%向利某、黄某支付违约金。合同补充协议约定，利某、黄某的通讯地址已记载在合同内，永怡公司按合同记载地址寄发文件，不论是否收到，均以寄发函件上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达给利某、黄某。合同还约定其他条款。合同签订后，利某、黄某已全额支付了购房款387262元。2013年7月16日，利某办理了案涉房屋的收楼手续，并交纳从2011年9月起至2013年7月的物业管理费及房屋维修资金。庭审中，利某、黄某主张已于2013年7月31日以EMS快递的方式向永怡公司寄发违约金催告函，引起本案上述时效的中断。该EMS快递详情单中记载永怡公司的地址为其工商注册地址，收件人一栏签名为黄建芬（前台）。但永怡公司主张该签收人非其公司员工，不确认收到过该违约金催告函。涉案房屋未办理产权证书。一审法院判决：永怡公司于判决生效之日起七日内向利某、黄某支付逾期交房违约金7745.24元；支付逾期办证的违约金3872.62元。案件受理费1506元，减半收取为753元（利某、黄某已预付），由利某、黄某负担1378元，永怡公司负担128元（永怡公司负担部分于判决生效之日起七日内径付利某、黄某）。如果永怡公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。再审期间，永怡公司提交了下列证据：1.营业执照；2.永怡聚豪园业主收楼满意书，以证明相关业主已经收楼；3.商品房产权权属证明书，以证明永怡公司于2016年10月21日办妥涉案商品房产权权属证明书，可以为相关业主办理不动产权证；4.权属证收据，以证明永怡公司将取得的商品房产权权属证明书，于2016年10月26日呈送产权登记机关中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股登记备案；5.中山日报2016年10月28日刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的公告，以证明永怡公司于2016年10月28日通过中山日报通知全体业主提供相关资料前来售楼部办理不动产权证书手续；6.关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的通知，以证明永怡公司于2016年10月28日将可为业主办理产权证的通知及快递单，告知相关业主可理房产证，并要求提供购房款发票、完税证明、备案表、银行借款合同及按揭转账凭证及支付办证费用，到售楼部办理手续；7.底层房屋附带花园使用规则协议，以证明利某、黄某、利某、黄某四人作为共同乙方，与永怡公司签订花园使用协议，证明该四人是亲属关系，同时发函该四人收楼由有依据；8.收据，以证明利某、黄某共同向永怡花园交纳花园使用费，进一步证明该四人是亲属关系，将收楼通知一并发给该四人合符常理；9.业主办证情况表，以证明利某、黄某拖延至今仍未提交办证资料，导致不能办证应责任自负；10.逾期时间表，以证明计算逾期办证的起算点。利某、黄某质证称：证据3不确认关联性；没有签收证据6；确认证据7、8真实性；不确认证据9关联性；不确认证据10真实性、合法性、关联性。其在2015年7月10日提起诉讼，涉案合同逾期交房违约金按日来计算，卖方逾期交楼，合同约定应至实际交房履行计算违约金，其是在到期前六天起诉，因此没有超过诉讼时效。本院经再审审理查明，2016年10月21日，聚豪园东铂世纪苑4幢取得商品房产权权属证明书。2016年10月26日，永怡公司将该商品房产权权属证明书呈交中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股。2016年10月28日，永怡公司通过在中山日报发公告及通过特快专递的形式通知包括利某、黄某在内的业主，通知称永怡公司将于2016年10月29日起受理代办不动产权证书手续，请业主携带身份证、商品房买卖合同或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代取契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等相关资料及办证所涉及的费用，到聚豪园售楼部办理登记手续。永怡公司称利某、黄某于2013年7月16日向永怡公司收楼，但却至今未提交办证所需资料。利某、黄某向一审法院提起诉讼，要求判令永怡公司支付逾期办证违约金及逾期交房违约金。永怡公司在一审答辩称，合同约定的违约金为一次性债权，应从约定或法定的期限届满之次日开始起算诉讼时效，利某、黄某主张违约金已经超过法定二年的诉讼时效。原一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，永怡公司在一审诉讼期间提出诉讼时效的抗辩，一审法院认定利某、黄某诉求的逾期交房违约金未超过诉讼时效，并判令永怡公司向利某、黄某支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，永怡公司对此未提出上诉，故本院再审不再审理诉讼时效的问题。合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等，按约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付购房款的1%为限、与逾期时间长短无关，因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务、不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。依物权法第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、永怡公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定相关业主的实际损失数额范围，相关业主可在不超过该范围内向永怡公司主张。同理，虽合同约定逾期交房超过90天，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之贰的违约金，违约金的总额不超过总楼价的2％。但合同亦约定如买受人逾期付款超过90天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。由此可见，合同约定出卖人逾期交楼的违约责任存在上限，买受人逾期付款的违约责任无上限，明显有失公平。现永怡公司严重违约，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期交楼违约金的计付方式予以调整。故，本案逾期交楼违约金应参照逾期付款违约金的标准进行计算即永怡公司应自逾期交楼之日起以已付房款价为基数，按每日万分之贰的利率向利某、黄某支付违约金。根据利某、黄某一审提交的证据可见，永怡公司于2013年7月16日才交付案涉房屋给利某、黄某，永怡公司确实存在逾期交楼的违约行为，该违约行为截止于2013年7月16日。故，永怡公司应向支付的逾期交楼违约金应为387262×0.0002×838=64905.11元，因利某、黄某主张的逾期交房违约金为38254.88元，视为当事人对自己权利的处分，本院不予调整，因此，永怡公司应向利某、黄某支付38254.88元逾期交房违约金。对于逾期办证违约金的起点和终点问题，本院认为，合同约定的交付使用时间应当理解为合同约定的交房时间，而非实际交房之日，即逾期办证违约金的起算点为合同约定的交付使用后730个工作日的次日起，而非实际交付使用后730个工作日的次日起计算。永怡公司通过中山日报于2016年10月28日后又以特快专递的形式通知业主提交相关资料办理房产证，而相关业主也确认了中山日报及特快专递的真实性。另外，永怡公司与业主之间就逾期办证违约金产生了多起纠纷，相关判决也存在将固定金额的违约金调整为按日按银行同期同类贷款利率计算违约金的情况，永怡公司为此支付大量的逾期办证违约金，在可以为业主办理房产证的情况下，按常理应会及时办理以尽可能减少支付逾期办证违约金。因此，相关业主收到通知后，在七天内可以提交通知所需资料，永怡公司在收取资料后及时向办证机关递交，上述行为在一个月内足以完成，故逾期办证违约金计算的截止时间为2016年11月30日。综合参考双方在合同中关于逾期办证时间、逾期付款违约金的约定等因素，本院酌定永怡公司按利某、黄某已付房价款387262元为基数计算，从逾期办证之日起的2014年3月4日按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金至永怡公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日的2016年11月30日止金额为67906.39元。综上所述，利某、黄某再审申请理据充足，本院予以支持。一审判决适用法律及处理欠妥，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1204号民事判决；二、被申请人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向再审申请人利某、黄某支付逾期交楼违约金38254.88元；三、被申请人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向再审申请人利某、黄某支付逾期办证违约金67906.39元。四、驳回再审申请人利某、黄某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费1506元，减半收取为753元，再审案件受理费1506元，共计2259元（均已由再审申请人利某、黄某预交），由再审申请人利某、黄某负担565元，被申请人广东永怡集团股份有限公司负担1694元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给再审申请人利某、黄某。本判决为终审判决。审判长  梁以劲审判员  金 涓审判员  葛贻环二〇一九年八月十四日书记员  张皓晖