山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初10013号 原告:某某某某物业管理有限公司,住所地:山东省某某经济开发区乐川街2号。 法定代表人:柳铭,总经理。 委托诉讼代理人:胡明涛，该公司员工。 被告:刘某某,男,1974年1月5日生,汉族,住临沂市兰山区。 原告某某某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）与被告刘元讯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人胡明涛，被告刘元讯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告物业服务费1453.2元、代交垃圾处理费72元，共计1525.2元;加违约金合计2527.9元；二、判令被告支付自2017年4月1日至2019年2月28日的违约金1002.7元，以及自2019年2月28日至支付之日止的违约金;三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2013年12月19日,被告和原告签订《前期物业服务协议》,协议约定自2013年12月1日起按照购房合同标明或房产部门测绘的房屋建筑面积以1.00元/月·平方米(实际收费标准为0.8元/月·平方米)收取物业服务费,每季度预收一次。协议第六条4款约定业主从逾期交纳费用之日起每天按应交费用总额1%的标准支付违约金。2017年3月31日,原告与京韵园小区业主委员会签订《京韵园小区物业管理交接协议》,不再为京韵园小区提供物业服务。被告系京韵园小区A11-2-501室的业主,未按约定向原告交纳自2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1453.2元以及垃圾处理费72元,虽经多次催要,但被告一直未予交纳。现原告为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，特向法院提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。 被告刘元讯辩称，一、原告提起民事诉讼超过了法定诉讼时限。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定,当事人请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期限为三年。该案件原告于2019年6月14日提起诉讼,其所主张的2016年6月14日前的权益事项,已经超时法定诉讼时效。二、原告从未向我催要过物业费。我女儿2015年参加中考,被临沂三中录取。为给孩子提供便捷的学习环境,自2015年8月22日起,本人一家一直租赁临沂三中家属院5号楼1-202室,在此居住至2018年高考报名结束。在此期间,本人向京韵园物业提出了房屋空置申请。根据山东省和临沂市物业收费服务管理办法关于“普通住宅交付后空置六个月以上的,物业公共服务费按照收费标准的60%收取”之规定,本人2017和2018年度物业费也全部按照空置房标准交纳。因2015年8月22至2018年7月期间,本人未在京韵园社区居住,故从未收到原告任何形式的欠缴物业费催缴通知。高考准考证、三中租房收条、京韵园空置打折物业收费单等相关证据材料证明:1、我于2015年8月22至2018年7月期间在临沂三中居住生活;2、我未收到原告物业费催缴通知;3、原告2016年6月份以前关于物业费权益主张超过法律规定诉讼时效。三、物业费欠交系因原告未履行物业服务义务。本人于2012年秋入住京韵园社区,并经推选兼职京韵园社区业委会成员,原告系经北城建设指挥部指定的提供前期物业服务的公司。因原告物业管理无序,至2015年底物业管理几乎瘫痪:小区门口无门禁,车辆和人员随便出入,无人管理;电梯等特种设备不年检,2015年9月28日被市质监局予以行政处罚5万元;小区安全监控因得不到维护而不能运行,业主财物丢失和车辆刮擦等,无法通过监控查找证据;就连最起码的小区卫生打扫也不及时、不到位。因不能履行约定的物业服务事项,原告的物业管理费根本收不起来,物业服务也无法开展,业委会多次召开会议研究对策,并多次与原告方交涉。2016年12月,经履行法定程序向全体业主发放问卷,共有89.7%的业主提出终止与原告的物业服务协议,重新选聘物业公司(除不能通知到的业主,几乎全部业主要求解除协议)。2017年3月31日,原告与京韵园业委会签署交接协议,经统计,业主共欠原告物业费1213776元,原告年度物业总额也就100多万元。因小区内监控损毁50%以上,存在安全隐患,业主意见很大,2017年4月2日新物业公司进驻小区,4月11日就向市行管局申请改造小区监控系统。上述事实足以证明,原告在服务期间,没有尽到协议约定的负责电梯、监控设备等公用设施的运行维护义务,也没有尽到车辆出入、行使、停放等维护公共安全秩序义务,欠交物业费确因原告不履行物业服务义务所致,由此产生的不利后果应由原告承担。综上,原告的诉求于法无据,请求人民法院查明事实,秉公处理,驳回原告的诉讼请求,以维护我的合法权益。 在庭审过程中，原告提交了如下证据：一、1.营业执照;2.物业管理资质证书;3.法定代表人身份证明书和身份证复印件；4.授权委托书,证明原告的主体资格。二、1.《前期物业服务协议》;2.《京韵园小区物业管理交接协议》,证明:1.原、被告双方存在物业服务合同关系及物业服务期限;2、合同约定的物业费计算方法、交纳时间以及违约金计算方法等。三、被告缴纳的2015年的物业费单据,证明被告已按标准交纳了以前的物业费用,从而证明被告实际欠交的2016年物业费数额。四、垃圾处理费代缴收据,证明原告已为被告代缴了垃圾处理费。对此，被告质证称：对证据一、二无异议。对证据三的真实性无异议,2015年的服务也不规范,已经交了现在就不在乎了,2016年的物业费我确实是没交,也确实不应该交。对证据四无异议,虽然我没在那里住,但垃圾清理应该还是正常进行着的。 被告提交了如下证据：一、三中租房收条二份、2017年至2018年京韵园空置打折物业收费单二份,证明:1.我于2015年8月22至2018年7月期间在临沂三中居住生活,物业费应当按照山东省和临沂市物业服务收费管理办法的规定,按照60%的标准交纳;2.我不在京韵园小区居住,期间从未收到原告催缴物业费的通知;3.原告2016年6月份以前关于物业费权益主张超过法律规定的三年的诉讼时效。二、临沂市质监局2015行政处罚决定书第0000104号,处罚的即为原告,证明原告未履行电梯特种设备运行维护,这是服务合同中约定的义务。三、1.2017年3月31日某某物业公司和京韵园的交接协议,京韵园社区的业主合计欠原告物业费1213776元,原告一年也就在小区收缴100余万元的物业费,几乎没有业主交物业费;2.京韵园业委会向市行管局请示新老物业交接的报告,报告中小区共有业主1264户,共发出问卷1264张,收回1107张,其中89.7%的业主要求重聘物业公司,这一报告市机关事务管理办公室予以批复同意,这一证据也证明由于原告不履行物业服务义务,几乎所有业主对服务事项不满意;3.京韵园小区业委会向市行管局申请监控改造的报告,2017年4月2日新物业进驻我小区,由于监控设施不能使用,4月11日就向市行管局申请监控改造,该申请中列明了需要改造的监控设施的明细,证明原告未履行协议约定的监控设施维护运行的服务义务。对此，原告质证称：对证据一的真实性有异议,不能证明被告是否居住在京韵园小区；关于按照60%收费标准是2018年7月1日新颁布实施的,该规定对被告不适用；关于诉讼时效问题,被告系业委会成员,交接协议也是被告参与起草的,协议中约定由业委会代为收取京韵园小区原业主所欠原告物业费1213776元,也说明了被告对此交接协议时间上是认可的,即2017年4月1日已委托被告收取,从而证明催款活动没有间断。对证据二代理人不清楚,需庭后落实,但是不能证明原告停止对电梯运行和维护的活动。对证据三交接协议中所欠物业费是从2013年12月1日起至2017年3月31日四年共计所欠的费用,不是小区一年的费用;对问卷有异议,我方并没有见到过；是后续的业委会向行管局打出的报告,证明了小区监控设施已经不能使用,而不能证明原告未履行协议约定的监控设施维护的服务义务,为什么在原告服务期间并未向行管局提交报告? 被告的其他反驳意见为：1.我个人在三中租用学校老师的房屋,都是签订收条给钱,一般不像社会上租房签订租房协议,与京韵园社区2017年、2018年打折的空置房物业收费形成完整证据链,不是一个孤立的证据,证明在三中居住完全属实,同时有必要的话,申请法庭调查相关证据;2.60%收费标准山东省的办法是2012年实施的,实际并未明文规定比例,我市的物业公司空置房一直是按60%的标准执行的,真正明确标准60%是2019年的办法中定下来的;3.我个人系业委会成员,对交接协议也知晓,但交接协议不是原告向被告催缴物业费的法定文书,也证明三年中原告未向被告催缴物业费,协议中约定的1213776元只是代表了原告在该小区欠交物业费比例之高是因为服务不到位,几乎所有业主对服务不满意才造成如此高的欠交比例;4.证据二决定书中第一页62部电梯中有效期届满后,40部电梯未经检验且一直在使用中;5.问卷是按照物业条例的规定向业主进行的法定程序,且经过了相关部门的审批,数据合法有效;6.关于监控改造,2017年3月31日原告与业委会签署交接协议,4月2日新物业入住,4月11日新物业公司提出的监控改造申请，时间只差9天,足以证明原物业公司没有履行监控设施的维护义务。另外，2015年的物业费我早就全额交了,2016年时因要与原告解除服务协议,因服务不到位拒绝交纳，就没有向原告提出过空置房按照60%标准收费的申请。 经审理查明，被告刘某某系京韵园小区A11-2-501室的业主,并经推选兼职京韵园社区业委会成员,其房屋面积为151.37㎡。原告某某物业公司与被告刘元讯于2013年12月19日签订前期物业管理服务协议一份，约定：自2013年12月1日起按照购房合同标明的或房产部门测绘的房屋建筑面积以1.00元/月·平方米(实际收费标准为0.8元/月·平方米)收取物业服务费,每季度预收一次。协议第六条4款约定，业主从逾期交纳费用之日起每天按应交费用总额1‰的标准支付违约金。协议还对其他事项进行了约定。被告于2015年8月22日起至2018年高考结束一家人一直租赁临时三中家属院5号楼1-202室居住，在此期间，被告未向原告提出房屋空置申请。2017年3月31日,原告与京韵园小区业主委员会签订《京韵园小区物业管理交接协议》，不再为京韵园小区提供物业服务。2017年4月1日,协议中约定原告委托由业委会代为收取京韵园小区原业主所欠原告的物业费1213776元。被告未按约定向原告交纳自2016年1月1日至2016年12月31日（共12个月）的物业服务费1453.2元以及垃圾处理费72元。该款经原告催要，但被告一直拒绝交纳。原告为此诉至本院。 上述事实，主要依据当事人陈述、举证、质证并经庭审调查所认定，以上证据均已收集并记录在卷。 本院认为，根据双方的物业服务合同以及我国《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的有关规定，原告物业公司的合同义务及职责是对物业共用部位、共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相应的服务，被告的合同义务是按双方的约定向物业公司支付物业管理费用。原告向被告提供了物业服务合同约定的基本服务，被告应按物业服务合同约定支付2016年的物业管理费，即151.37㎡×0.8元/月/平方米×12个月=1453.2元。被告逾期拒绝交纳的行为构成合同违约，应承担相应的合同责任。关于被告主张的原告诉讼请求内容已过诉讼时效的问题，按照民法总则第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，按照被告代表的京韵园小区业主委员会与原告签订的京韵园小区物业管理交接协议规定，物业费截止的时间点为2017年3月31日，此期间位于三年的诉讼时效期间内，且原告对此已经委托京韵园小区业委会代为收取，因此，对于被告的该主张本院不予支持。由于物业服务的项目众多，对于每一项服务的质量标准，合同并未具体量化考核赋分折算服务比例，被告以答辩理由认为原告未履行服务义务，进而不支付物业费，证据不够充分，本院不予支持。被告已经按照约定标准支付了2015年的物业费，2016年其虽未申请对房屋空置进行折算，但其提供的一系列证据能够形成完整的证明体系，证明其2016年全年确因孩子上学就近租房居住而致涉案住宅空置的事实，其现主张应根据有关规定按60%折算物业费，根据实事求是的原则，本院对此予以支持。按照原告主张的计算方法计算的违约金数额过高，本院予以适当调整，按逾期后拖欠物业费数额的月2%计算为宜。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告刘元讯于本判决生效后十日内支付给原告某某某某物业管理有限公司2016年的物业管理费871.92元（1453.2元×60%）及垃圾处理费72元，两项共计943.92元； 二、被告刘元讯于本判决生效后十日内支付给原告某某某某物业管理有限公司物业管理服务合同的违约金（违约金的计算方法为：以拖欠的物业费871.92元为基数，自2017年4月1日起至付清欠款之日止，按月2%计算）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由原告负担10元，被告负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张培亮 二〇一九年八月六日 书记员  张卓然