河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0422民初1670号原告(执行案外人)：董玲玲，女，1979年5月18日出生，汉族，住叶县。委托诉讼代理人：崔佳，河南靖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁绿原，河南靖和律师事务所律师。被告(申请执行人)：王彬，男，1954年5月19日出生，汉族，住叶县。被告(被执行人)：李国停，男，1958年2月12日出生，汉族，住叶县。原告董玲玲与被告王彬、李国停案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董玲玲的委托诉讼代理人崔佳，被告王彬到庭参加诉讼。被告李国停经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董玲玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法停止对叶县昆阳镇中心街北自建房一处（房屋所有权证号：叶房私字第××号）的强制执行，解除河南省叶县人民法院（2018）豫0422执600号之一执行裁定书对叶县昆阳镇中心街北自建房一处（房屋所有权证号：叶房私字第××号）的查封；2.诉讼费由王彬、李国停承担。事实和理由:2016年5月18日，董玲玲（乙方）与李国停（甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：“一、甲方自有房屋一套坐落于叶县昆阳镇××北××0631024，房产证号叶房私字第××号，经甲乙双方充分协商决定将该房产转让给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让，以及相关协议随该房屋一并转让，双方议定成交价款为人民币大写贰佰柒拾伍万元整（￥2750000元正）。五、补充条款：②余款乙方付完后余款甲方将此房出租合同一并交于乙方，自交房后，房屋出租仅由乙方收取，房屋与甲方无租赁关系。”。2016年5月18日，董玲玲向李国停账户转账支付1200000元，后于2016年6月22日前陆续向李国停账户转账1550000元，董玲玲共计向李国停转账2750000元。2016年6月23日，李国停向王宏叶（董玲玲丈夫）出具收条一份，内容为：现收到王宏叶购买叶县××××北，面积299.78平方米，地号0631024买房款，共计贰佰柒拾伍万圆整。小写：2750000元。当日，李国停向董玲玲交付了涉案房屋，并将涉案房屋的房产证、土地证等相关证件交付给董玲玲。交付房屋时，因涉案房屋由王爱红租赁使用，经李国停、董玲玲、王爱红协商，在董玲玲购买房屋后，由王爱红继续租赁使用该房屋，由董玲玲直接收取房租，待租赁合同期满后，由董玲玲和王爱红另行签订租赁合同。王爱红分别于2016年9月18日、2017年8月26日、2018年8月22日按年度向董玲玲支付租金。现涉案房屋仍由王爱红租赁使用。在董玲玲支付全部房款接收房屋后，一直要求李国停对涉案房屋进行过户登记，但李国停总以种种借口推脱，后因不动产登记部门职能调整，无法办理产权过户登记，故该房屋现仍登记在李国停名下。董玲玲作为涉案房屋的买受人，在叶县人民法院（2018）豫0422执600号之一执行裁定书对董玲玲的房屋查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，在查封之前已合法占有该房产，且已支付全部价款，也不是因董玲玲的原因未办理过户，故董玲玲享有足以排除人民法院对涉案房屋强制执行的权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释（2014）15号】第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释（2015）10号】第二十八条之规定，人民法院应当支持董玲玲提出的异议，中止对涉案房屋的执行。叶县人民法院（2019）豫0422执异9号执行裁定书驳回案外人董玲玲提出的异议明显错误。综上，依照上述法律规定，董玲玲作为涉案房屋的真实权利人，该民事权益真实、合法，足以排除人民法院的强制执行。为此起诉，请人民法院依法审查，支持董玲玲的诉讼请求。王彬辩称，2013年王彬分两笔借给李国停200000元，2015年王彬向李国停要钱，李国停没有给王彬，2016年6月14日李国停给王彬50000元利息，2016年10月4日又给王彬50000元利息，王彬在房管局查了李国停的房产，下余款项2018年3月22日向法院起诉，判决后王彬向法院申请执行，对李国停拘留后也没有给王彬一分钱。王彬不知道李国停的房产卖给董玲玲了，现在董玲玲要求解除对房屋的查封，因李国停没有偿还王彬欠款，王彬不同意解除对李国停房屋的查封。李国停未作答辩。本院经审理认定以下案件事实：2016年5月18日，董玲玲（乙方）与李国停（甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：“一、甲方自有房屋一套坐落于叶县昆阳镇××北××0631024，房产证号叶房私字第××号，经甲乙双方充分协商决定将该房产转让给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让，以及相关协议随该房屋一并转让，双方议定成交价款为人民币大写贰佰柒拾伍万元整（￥2750000元正）。五、补充条款：②余款乙方付完后余款甲方将此房出租合同一并交于乙方，自交房后，房屋出租仅由乙方收取，房屋与甲方无租赁关系。”。2016年5月18日，董玲玲向李国停账户转账支付1200000元，后于2016年6月22日前陆续向李国停账户转账1550000元，董玲玲共计向李国停转账2750000元。2016年6月23日，李国停向王宏叶（董玲玲丈夫）出具收条一份，内容为：现收到王宏叶购买叶县××××北，面积299.78平方米，地号0631024买房款，共计贰佰柒拾伍万圆整。小写：2750000元。当日，李国停向董玲玲交付了涉案房屋，并将涉案房屋的房产证、土地证等相关证件交付给董玲玲。交付房屋时，因涉案房屋由王爱红租赁使用，经李国停、董玲玲、王爱红协商，在董玲玲购买房屋后，由王爱红继续租赁使用该房屋，由董玲玲直接收取房租，待租赁合同期满后，由董玲玲和王爱红另行签订租赁合同。王爱红分别于2016年9月18日、2017年8月26日、2018年8月22日按年度向董玲玲支付租金。现涉案房屋仍由王爱红租赁使用。在董玲玲支付全部房款接收房屋后，没有办理产权过户登记，该房屋现仍登记在李国停名下。王彬与李国停民间借贷纠纷一案，叶县人民法院于2018年4月10日作出(2018)豫0422民初913号民事判决书,判决：被告李国停于本判决生效后10日内，向原告王彬清偿欠款本金200000元，并按双方约定支付利息，自借款之日起至实际履行完毕之日止(实际履行时，从利息总额中扣除100000元折抵已付的利息)。判决生效后，李国停未履行判决确定的义务，王彬向叶县人民法院申请执行。在执行过程中，叶县人民法院于2019年4月2日做出（2018）豫0422执600号之一执行裁定书，对被执行人李国停所有的位于叶县××××北自建房一处（房产证号叶房私字第××号），予以查封，限额248000元，期限三年。案外人董玲玲对该裁定书不服，提出了书面异议。叶县人民法院于2019年4月23日做出（2019）豫0422执异9号执行裁定书，认为：案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，李国停虽然把该房屋卖给董玲玲，根据以上法律规定，该房屋未办理过户登记，并未产生不动产所有权转移之法律效力。本院查封的房产尚未办理产权变更登记，房屋的所有权仍属李国停。又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查峰扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案该房产登记在李国停名下，李国停是该房产的产权所有人，因此本院查封该房产符合法律规定，本院应予支持。总之，董玲玲要求中止对对李国停所有的位于叶县××××北自建房一处（房屋所有权证号：叶房私字第××号）的查封，理由不足，本院不予支持。”，裁定驳回案外人董玲玲的异议请求。董玲玲不服，于2019年5月7日向本院提起诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，2016年5月18日，董玲玲与李国停已签订合法有效的书面房屋买卖合同，2016年6月23日，李国停收到董玲玲支付的全部购房款后，将涉案房屋的房产证、土地证等相关证件交付给董玲玲。在本院2019年4月2日做出（2018）豫0422执600号之一执行裁定书，查封涉案房屋之前，一直由董玲玲占有使用，虽没办理过户登记并非董玲玲自身原因，也与叶县不动产登记机构改革有关。现董玲玲请求依法停止对叶县昆阳镇中心街北自建房一处（房屋所有权证号：叶房私字第××号）的强制执行，解除河南省叶县人民法院（2018）豫0422执600号之一执行裁定书对叶县昆阳镇中心街北自建房一处（房屋所有权证号：叶房私字第××号）的查封，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：不得执行登记在被告李国停名下的位于叶县昆阳镇中心街路北，房屋所有权证号：叶房私字第××号自建房。案件受理费5020元，由被告李国停负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。本院（2019）豫0422执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  孙建辉审判员  谢为斐审判员  王 静二〇一九年八月七日书记员  司庆文附本案引用法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。