青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2018）青0103民初3756号原告：马开会，男，回族，1970年2月28日出生，住西宁市。委托诉讼代理人:祁辉成、李文斌，青海智凡律师事务所律师。被告：海南州中青石化有限责任公司，统一社会信用代码：91632500757403274Y，住所地：共和县恰卜恰镇环城东路10号。法定代表人，钟立田，该公司经理。委托诉讼代理人:张海春、苟瑞，青海升茂律师事务所律师。原告马开会与被告海南州中青石化有限责任公司承包合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告马开会的委托诉讼代理人李文斌到庭参加诉讼，海南州中青石化有限责任公司的委托诉讼代理人张海春、苟瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马开会向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的承包经营协议书。2.依法判令海南州中青石化有限责任公司赔偿马开会的装修损失人民币2000000元整；3.本案诉讼费，鉴定费用由被告承担。事实与理由：2012年3月7日，马开会与中青石化公司签订合同，约定由马开会承租中青石化公司享有使用权的，位于××区教导楼（该房屋所有权人为青海省西宁警备区），合同期限为八年，自2012年3月7日至2020年3月7日。合同签订后，马开会投入大量资金对涉案房屋进行了装饰装修，使其满足经营宾馆的需要。2016年，青海省西宁警备区向中青石化公司告知将收回所有租赁房屋，要求承租人限期腾退房屋。鉴此，马开会经营的宾馆被迫停止经营，因装饰装修投入的费用不能收回，且产生了经营损失。鉴于上述事实，马开会与中青石化公司签订了合同，在合同未到期的情况下，房屋提前被收回，给马开会造成了经济损失，中青石化公司应当对此予以赔偿。综上，为维护马开会的合法权益，恳请人民法院判如所请。被告海南州中青石化有限责任公司辩称：依据原、被告2012年3月7日签订的承包经营协议书约定，被告作为甲方将自己具有使用权（坐落号：兰青字第0850号）的房屋建筑面积2042平方米，场地面积900平方米的宾馆，交付给原告作为乙方承包经营，在承包经营中，鉴于双方协议承包的房屋系单位产权，所以，双方特殊约定：该房屋如果产权单位需要拆、关、停、转。甲乙双方必须无条件执行，无条件向产权单位退回房屋。如果产权单位向甲方补偿经营损失，甲方全额支付给乙方，如果产权单位未补偿损失，甲方不向乙方补偿任何损失。违约责任双方约定，合同签订后，甲乙双方必须按约定履行，任何一方不得无正当理由终止合同，如果一方无故终止合同，要向对方补偿经济损失（房主要收回房屋不在本条款约定范围之内）。乙方不按期向甲方交纳承包费用，延期一月以上，按应交数额，每天承担千分之五的损失，延期三个月，甲方有权终止合同履行，乙方无条件退出宾馆，乙方损失由乙方自行承担，装修物不得破坏。该协议签订后，被告就将从中国人民解放军青海省西宁警备区（房屋产权单位）处租赁的房屋交付原告经营西宁市城中区名都商务宾馆。此后，因中国共产党中央军事委员会2016年2月16日下发军发【2016】58号关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知，警备区于2016年6月21日向西宁警备区全体承租户及社会各界人士发出停租公告：根据党中央、中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》精神，西宁警备区积极响应党中央和习主席号召，将于2016年12月31日前收回所有承租场所，不再对外界招商，停止一切租赁活动。从公告之日起，我们将到期依法收回所有租赁场所，承租方无权擅自转租转包。限各承租户于2016年12月31日前清空在西宁警备区所承租的租赁场所内所有私人物品，对恶意破坏房屋主体结构和基础设备，以及越权恶意转租转包者，我们将依法追究其法律责任。特此公告。接此公告后，因原告未按期腾退返还房屋，警备区将原、被告诉至法院，为此，被告缴纳了20000元反诉费替原告主张损失赔偿，但法院未予支持。故此，原告的诉讼请求，被告不予认可，被告并未获取任何赔偿或补偿，原告诉请的事实和理由均不成立也不符合双方的合同约定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告马开会为支持其诉讼请求，庭审中提交以下证据：证据一、《承包经营协议书》。证明：2012年3月7日，马开会与海南州中青石化有限责任公司签订《承包经营协议书》，协议期限为8年，双方合同关系依法成立的事实。证据二、《停租公告》。证明：2016年6月21日，青海省西宁警备区发布《停租公告》，告知承租户需于2016年12月31日前搬离的事实。证据三、1.《名都商务宾馆投资明细表》。2.《名都商务宾馆客房内固定资产明细》。3.《收据》（合计48张）证明：为经营案涉房屋装饰装潢等事项，花费了资金超过人民币八百万。证据四、《报告书》证明：经有资质的司法鉴定机构鉴定，案涉房屋装饰装修及设备残值为人民币2003429元。证据五、《个体工商户营业执照》，公共场所卫生许可证，特种行业许可证，授权委托书。证明：原被告之间虽然系承包经营合同关系，但被告仅提供了房屋，宾馆的手续办理装饰装修等事项均由原告个人完成。证据来源，工商局出具。证明双方之间权利义务的关系，在实际履行中宾馆的手续办理装饰装修等事项均由原告个人完成的事实。针对原告马开会提交的上述证据被告海南州中青石化有限责任公司辩称：对证据一，对真实性认可，承包经营的期限8年，已经使用了4年。对证据二，《停租公告》要求2016年12月31日前腾退房屋，但原告是在2017年9月30日才腾退房屋。对证据三，不认可，不是正规票据不认可。证据四，鉴定日期是2018年6月26日，发生在本案诉讼之前，仓库是违规修建，不应该作为鉴定对象，至于3278号民事判决书所认定的事实，原告实际也是2017年9月30日才腾退房屋，腾退房屋的时间与鉴定基准时间不符。期限是8年，鉴定年限是10年，于被告不利，与实际不符。对证据五，加盖了他们宾馆的印章，不是原件，真实性不认可，原告为开设宾馆做出的经营活动。经营后果应自行承担。关于原告马开会提交的证据，本院认为，证据一，原、被告双方均不持异议，该证据应属有效证据，具有证明力，本院予以采信。证据二，系西宁警备区为执行党中央、中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》精神，作出的公告，该公告具有法律邀约性质。双方均不持异议，该证据属有效证据，具有证明力。本院予以采信。证据三，证据形式要件有瑕疵，证明方向不明确，证据效力应结合本案查明的法律客观事实，综合予以采信。证据四、五，与本案纠纷具有关联性，证据来源真实有效，结合原告的出证意见和证明方向，该证据属有效证据，具有证明力，本院予以采信。被告海南州中青石化有限责任公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2011年12月15日被告海南州中青石化有限责任公司与西宁警备区签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同编号201203号，合同约定，西宁警备区自愿将（坐落号：兰青字第0850号）的房屋建筑面积2042平方米，场地面积900平方米，出租给被告使用。租赁用途：宾馆服务业。租赁期限自2011年12月15日起至2019年12月15日止。租金总额人民币前三年每年30万、第四至五年每年35万元（￥第6-8年租金另行确定）。租金按年结算，被告于每年1月的前十日内交付。同时，双方在合同中就租赁房屋转租事宜，约定不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经原告书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。在合同的解除条款中约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）约定，西宁警备区除合同约定的条款外，无正当理由终止合同，要向被告补偿经营折旧后的固定设施投资损失，并退还当年租金。该合同签订后，在2012年3月7日本案原、被告签订一份承包经营协议书，被告作为甲方将自己具有使用权（坐落号：兰青字第0850号）的房屋建筑面积2042平方米，场地面积900平方米的宾馆，发包给原告作为乙方承包经营，乙方按双方约定的承包费向甲方交纳承包费。承包经营项目及范围：宾馆服务业。承包经营期限自2012年3月7日起至2020年3月7日止。甲乙双方共同约定，在承包期间，乙方每年向甲方交纳承包费用：金额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币第一年伍拾陆点贰伍万元，第二年至第五年每年柒拾伍万元，第六年至第八年每年玖拾万元。承包费用按年结算，乙方于每年1月的前十日内交付甲方，付款方式：转账或现金。乙方承包期间的经营风险由乙方自负，甲方不承担经营风险。经营期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，并且按月及时全额缴纳给产权单位。在承包经营中，鉴于双方协议承包的房屋系单位产权，所以，双方特殊约定：该房屋如果产权单位需要拆、关、停、转。甲乙双方必须无条件执行，无条件向产权单位退回房屋。如果产权单位向甲方补偿经营损失，甲方全额支付给乙方，如果产权单位未补偿损失，甲方不向乙方补偿任何损失。违约责任双方约定，合同签订后，甲乙双方必须按约定履行，任何一方不得无正当理由终止合同，如果一方无故终止合同，要向对方补偿经济损失（房主要收回房屋不在本条款约定范围之内）。乙方不按期向甲方交纳承包费用，延期一月以上，按应交数额，每天承担千分之五的损失，延期三个月，甲方有权终止合同履行，乙方无条件退出宾馆，乙方损失由乙方自行承担，装修物不得破坏。该协议签订后，被告从西宁警备区处租赁的房屋就有原告实际占有使用并由原告经营西宁市城中区名都商务宾馆。此后，《军队房地产租赁合同》履行至2016年上半年，中国共产党中央军事委员会2016年2月16日下发军发【2016】58号关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知，西宁警备区于2016年6月21日向西宁警备区全体承租户及社会各界人士发出停租公告：根据党中央、中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》精神，西宁警备区积极响应党中央和习主席号召，将于2016年12月31日前收回所有承租场所，不再对外界招商，停止一切租赁活动。从公告之日起，我们将到期依法收回所有租赁场所，承租方无权擅自转租转包。限各承租户于2016年12月31日前清空在西宁警备区所承租的租赁场所内所有私人物品，对恶意破坏房屋主体结构和基础设备，以及越权恶意转租转包者，我们将依法追究其法律责任。特此公告。2016年12月31日公告限定的收回所有承租场所，不再对外界招商，停止一切租赁活动的期限届满。但被告承租的房屋及场地也没有交回，仍处于由原告实际继续占用使用状态。2017年11月21日西宁警备区诉至法院，请求判令解除《军队房地产租赁合同》，并请求依法判令被告腾退返还租赁房屋（建筑面积2042平方米）场地面积900平方米，实际占有人履行协助腾退返还义务等及其他诉讼请求。该案在审理期间，被告针对西宁警备区本诉诉讼请求提起反诉，请求法院判令西宁警备区对涉诉标的物的装修装饰的现有价值约400万元予以合理补偿等其他反诉诉讼请求。该案纠纷经法院审理后判决，西宁警备区与海南州中青石化有限责任公司2011年12月15日所签订的《军队房地产租赁合同》于2016年12月31日解除。海南州中青石化有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内将租赁房屋（建筑面积2042平方米）及场地面积900平方米腾退返还给西宁警备区，马开会履行协助上述房屋及场地的腾退返还义务。西宁警备区于本判决发生法律效力之日起五日内一次性退还海南州中青石化有限责任公司房地产租赁保证金150000元。驳回西宁警备区的其他诉讼请求。驳回海南州中青石化有限责任公司的其他反诉诉讼请求。该判决现已发生法律效力。房屋（建筑面积2042平方米）及场地面积900平方米2017年9月已腾退返还给西宁警备区。但本案原、被告之间的承包经营合同纠纷至今未能协商解决，无奈，原告诉至本院。另查，2016年11月27日被告海南州中青石化有限责任公司与原告马开会曾因承包经营合同纠纷，海南州中青石化有限责任公司诉至本院，本院（2016）青0103民初2404号民事判决，双方订立的承包经营协议书有效继续履行，马开会于判决书生效之日起十五日内给付海南州中青石化有限责任公司2016年度承包费750000元以及违约金115187.5元。该判决生效后，经强制执行，马开会履行了判决所确定的给付义务。又查，原、被告双方承包经营合同纠纷发生后，原告为支持自己的赔偿请求，申请对涉诉房屋装饰装修及设备设施的现有价值进行司法鉴定，青海海信资产评估事务所接受了鉴定，对位于西宁市城中区七一路328号名都商务宾馆的装饰装修及设备设施的价值进行鉴定，此次鉴定的基准日为2016年12月31日，鉴定人员将以2016年12月31日为时点确定被鉴定对象的价值。鉴定意见，位于西宁市城中区七一路328号名都商务宾馆的装饰装修工程的鉴定价值为1,165,110.00元；机器设备鉴定价值为622,960.00元；家居用品鉴定价值为215,359.00元；鉴定价值共计人民币2,003,429.00元。再查,本案在庭审期间，原告马开会撤回了针对被告海南州中青石化有限责任公司主张经营损失的诉讼请求。上述案件事实，由原告在庭审期间所出示的有效证据和庭审陈述，在案佐证。本院认为，依据本院（2016）青0103民初2404号已发生法律效力的民事判决书认定的事实，原、被告签订的宾馆业承包经营合同属合法有效仍处于实际履行阶段，2012年度至2016年度期间的承包费，双方均已结清。2016年2月16日中国共产党中央军事委员会下发军发【2016】58号关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知。原告承包经营的宾馆产权人西宁警备区于2016年6月21日向西宁警备区全体承租户及社会各界人士发出停租公告，将于2016年12月31日前收回所有承租场所，不再对外界招商，停止一切租赁活动。由于原、被告未按期腾退交还租赁房屋，西宁警备区提起诉讼，本院（2017）青0103民初3278号已发生法律效力的民事判决书，判决西宁警备区与海南州中青石化有限责任公司2011年12月15日所签订的《军队房地产租赁合同》于2016年12月31日解除。至此，原、被告签订的宾馆业承包经营合同，合同目的已无法实现，也无必要再继续履行，为此，原告主张解除双方签订的承包经营协议书之诉讼请求，被告予以认可亦表示同意，故此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉讼主张，因承包经营合同承包期限未届满而终止履行，导致前期投入的房屋装饰装修及设备设施费用损失，经司法鉴定达2000000元，应由被告予以赔偿的诉讼请求，本院认为，青海海信资产评估事务所以2016年12月31日为基准日，出具的司法鉴定意见，本院予以采信。本案涉诉的宾馆业承包经营合同，在实际履行期间因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，已不能实现合同目的，只能终止。而导致情势变更的发生，原被告是无法预见也无法掌控。故此，本案纠纷的发生，双方均无过错。但是承包经营合同承包期限未届满而终止履行，由此造成的损失由原告作为实际经营者独自一方承担，明显显失公平。被告仅将租赁的房屋交付原告经营宾馆，其他经营宾馆所需的房屋装饰装修及设备设施，未做其他任何投入也未参与实际经营。但2012年至2016年经营期间的承包费已按合同约定全额收取。截至2016年12月31日西宁警备区与被告签订的《军队房地产租赁合同》的解除。被告在承包经营合同履行期间没有直接的经济损失，其作为明显受益的一方，根据民商事法律、法规关于诚实信用原则和权利义务相一致原则的规定。原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持，被告承担原告50%的损失赔偿责任较为适宜。至于，被告的抗辩主张，本院不予采信，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条第二项、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告马开会与被告海南州中青石化有限责任公司2012年3月7日签订的《承包经营协议书》于本判决发生法律效力之日起予以解除。二、被告海南州中青石化有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付原告马开会经营宾馆投入的房屋装饰装修及设备设施损失赔偿款1000000元。三、驳回原告马开会的其他诉讼请求。案件受理费22800元，司法鉴定费100000元，二项合计122800元，由原告马开会负担61400元。被告海南州中青石化有限责任公司负担61400。（该款原告已预交，由被告随同上述给付款项一并支付原告）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长 刘 洪人民陪审员 卓 尕人民陪审员 顾延生 二〇一九年八月十九日书 记 员 冯文娟附《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(二)合同解除；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。