福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初561号 原告：苏朝辉，男，1982年1月16日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：吴永安、黄美玲，福建勤贤律师事务所律师。 被告：厦门佳家福房地产策划管理有限公司，住所地福建省厦门市同安区新民镇文化活动中心综合楼一楼150号，统一社会信用代码913502127054915596。 法定代表人：叶启东，总经理。 被告：厦门市同安区新民镇乌涂社区居民委员会，住所地福建省厦门市同安区新民镇乌涂村，组织机构代码B3695662-9。 法定代表人：徐芳艇，主任。 被告：叶启东，男，1968年5月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告苏朝辉与被告厦门佳家福房地产策划管理有限公司（以下简称佳家福房地产公司）、厦门市同安区新民镇乌涂社区居民委员会（以下简称乌涂居委会）、叶启东房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏朝辉及其委托诉讼代理人吴永安、黄美玲、被告乌涂居委会的法定代表人徐芳艇到庭参加诉讼，被告佳家福房地产公司与被告叶启东经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏朝辉向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告佳家福房地产公司签订的柠檬宿1幢1层9号《房屋转让合同》无效；2.判令三被告连带返还原告购房款人民币450000元及利息（以450000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年1月26日起计至三被告清偿款项之日止）；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年1月26日原告购买佳家福房地产公司、乌涂居委会共同开发建设的柠檬宿项目1幢1层9号房屋并与佳家福房地产公司签订了《房屋转让合同》，合同约定佳家福房地产公司与土地业主即乌涂居委会共同开发建设柠檬宿项目，并经乌涂居委会授权同意由佳家福房地产公司向原告转让柠檬宿项目的1幢1层9号房屋，房屋用途为店面，房屋价款为人民币816270元，建筑面积为59.15平方米，同时约定佳家福房地产公司应于2014年6月30日前向原告交付验收合格的房屋。合同签订后，原告于2014年1月26日向佳家福房地产公司的法定代表人叶启东的银行账户（户名：叶启东，账号：62×××36）转账部分购房款人民币450000元。此后，因佳家福房地产公司、乌涂居委会共同开发的柠檬宿项目被新闻媒体报道，原告才得知该集体土地上的建造的房屋进行转让违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定。此后，该转让行为被行政主管部门责令停止，并依法对佳家福房地产公司、乌涂居委会进行了处罚。基于此，原告所签订的《房屋转让合同》因违反法律强制性规定应属无效，在合同无效情况下，佳家福房地产公司、乌涂居委会作为共同出让人，叶启东作为收款人均应连带返还原告已支付的购房款人民币450000元并承担相应利息。 被告乌涂居委会辩称：本案与乌涂居委会无关，请求驳回原告苏朝辉对乌涂居委会的诉讼请求。本案系苏朝辉与佳家福房地产公司和叶启东之间的房屋买卖合同纠纷，乌涂居委会不是合同的签订方，与该纠纷无关。 被告佳家福房地产公司与被告叶启东均未提交书面答辩意见。 在本案审理过程中，原告苏朝辉提交了以下证据以证明其主张：《房屋转让合同》、银行交易明细、企业工商信息打印页，被告乌涂居委会未提出质证意见。被告乌涂居委会提交了以下证据以证明其主张：（2015）厦民初字第127号民事判决书、（2016）闽0212民初560号民事判决书、（2018）闽0212民初746号民事判决书。上述证据经当庭举证质证，本院审查核实，其相应的证明力本院予以确认。被告佳家福房地产公司与被告叶启东未到庭质证，也未提交任何证据材料，视为放弃相应的举证和质证权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月25日，作为甲方的被告佳家福房地产公司与作为乙方的原告苏朝辉签订一份《房屋转让合同》。合同约定：土地业主方以批复方式取得位于厦门市同安区新民镇乌涂的地块的集体建设土地使用权，【土地批复号】为厦府［2003］地155，该地块土地面积10500平方米，规划用途为商住。经批准在该地块上建设商住用房，项目名乌涂外口生活小区，【现定名】柠檬宿。建设用地规划许可证号为厦规同用地0107号，建设工程规划许可证号为建字350212201109051，施工许可证号为ＦＪＳＧＸＫ-0592-ＴＡ-2013-00066。甲方将与土地业主同安区新民镇乌涂社区居委会所拥有的该地块项目合作建设所得权益下的该建筑房屋再土地业主方授权同意下，将部分面积的建筑物使用权转让第三方，乙方受让的房屋为本合同第一条规定的项目中的1幢1层9号房。该房屋的用途为店面，属框架结构，建筑面积59.15平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米13800元，总金额816270元整。乙方在签订本合同之日向甲方支付定金408135元，于2014年3月30日前支付408135元。甲方应于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经工程验收合格，并符合本合同约定的房屋交付乙方使用。该合同附件四为《授权委托书》委托人为乌涂居委会，受委托人为佳家福房地产公司，约定：乌涂居委会委托佳家福房地产公司在与乌涂居委会合作建设的“外口公寓项目”中全权代理办理：1.项目施工的招投标及施工管理等事宜；2.该项目合作方佳家福房地产公司依合同所应分得的50%公寓及店面的直接向第三方转让并收取相关转让的费用等。2014年1月26日，苏朝辉按照佳家福房地产公司的要求向该公司的法定代表人叶启东的银行账户（账号：62×××36）转账支付了购房款450000元。 同时查明，2008年6月15日，被告乌涂居委会与被告佳家福房地产公司就乌涂居委会所有的工业园生活配套“外口生活小区”的合作兴建事宜签订一份《投资合作合同》。合同第三条对乌涂居委会应协助佳家福房地产公司在有关使用转让给其它企业或个人的相关合同盖乌涂居委会公章并办理公证手续等。合同第四条佳家福房地产公司权利义务约定，佳家福房地产公司可将所分成的部分住宅公寓或店面的使用权转让给其他企业单位或个人。转让收入归佳家福房地产公司所有，并承担缴交相应的有关税收。合同及补充协议签订后，佳家福房地产公司已经投入资金建设地上建筑物，目前已接近完工。期间佳家福房地产公司以房屋使用权转让的方式将其分成的部分房屋对外进行销售。2014年12月26日，乌涂居委会向厦门市中级人民法院提起诉讼，请求确认乌涂居委会与佳家福房地产公司于2008年6月15日签订的《投资合作合同》及2011年4月2日签订的《补充协议书》无效。厦门市中级人民法院于2015年3月23日作出（2015）厦民初字第127号民事判决，认为双方签订的《投资合作合同》、《补充协议书》违反法律法规的强制规定，确认乌涂居委会与佳家福房地产公司于2008年6月15日签订的《投资合作合同》及2011年4月2日签订的《补充协议书》无效。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告苏朝辉与被告佳家福房地产公司签订的《房屋转让合同》约定购买“外口生活小区”房屋，而“外口生活小区”系由被告乌涂居委会提供涉案的农村集体土地，佳家福房地产公司负责建设并提供全部资金，双方共同进行涉案土地项目“外口生活小区”的商业住宅开发。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，集体土地可以用于兴办乡镇企业、村民住宅建设和乡（镇）村共同设施、公益事业建设，但不能用于房地产开发建设。因此，讼争房产系违法建设，苏朝辉与佳家福房地产公司签订的《房屋转让合同》违反法律的强制性规定，应确认无效。 关于原告苏朝辉要求返还人民币450000元款项有无依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《房屋转让合同》无效，苏朝辉要求被告佳家福房地产公司返还购房款人民币450000元的主张，于法有据，本院予以支持。关于苏朝辉主张的利息，苏朝辉作为购房者知道或应当知道该讼争房屋是在农村集体土地上建设的房产的属性，应当承担相应的不利的法律后果。因此，苏朝辉的该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于被告乌涂居委会的责任问题。《房屋转让合同》系原告苏朝辉与被告佳家福房地产公司签订，根据双方的合同约定及合同相对性原则，乌涂居委会并非《房屋转让合同》的当事人，也未向苏朝辉收取购房款，苏朝辉只能主张佳家福房地产公司承担还款责任，即应由佳家福房地产公司返还苏朝辉购房款450000元。 关于被告叶启东是否应当与被告佳家福房地产公司承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第一百七十一条规定：“公司除法定的会计账簿外，不得另立会计账簿。对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。”《房屋转让合同》系原告苏朝辉与被告佳家福房地产公司签订，佳家福房地产公司作为房屋出售一方本应要求苏朝辉将购房款支付至该公司的对公账户，然而，2014年1月26日，苏朝辉却按照佳家福房地产公司的要求向该公司的法定代表人叶启东的银行账户（账号：62×××36）转账支付了购房款450000元，叶启东作为佳家福房地产公司的法定代表人，违法使用私人账户收取公司售房款，且没有证据证明叶启东已将该款全数向该公司支付，故叶启东应当与佳家福房地产公司向苏朝辉承担连带返还购房款450000元的责任。 被告佳家福房地产公司与被告叶启东经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也未提交书面异议及任何相关证据，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国公司法》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认苏朝辉与厦门佳家福房地产策划管理有限公司于2014年1月25日签订的买卖“柠檬宿1幢1层9号”房屋的《房屋转让合同》无效； 二、厦门佳家福房地产策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还苏朝辉购房款人民币450000元； 三、叶启东对本判决第二项所确定的给付义务与厦门佳家福房地产策划管理有限公司承担连带清偿责任； 四、驳回苏朝辉的其他诉讼请求。 如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币8050元，由被告厦门佳家福房地产策划管理有限公司与被告叶启东共同负担，款限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  杨 郁 人民陪审员  邵国金 人民陪审员  张国防 二〇一九年八月九日 代书 记员  张晓芬 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条第一款任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 《中华人民共和国公司法》 第一百七十一条公司除法定的会计账簿外，不得另立会计账簿。 对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。