山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0211民初16268号 原告：青岛宏程家天下投资管理有限公司，住所地：青岛市黄岛区，统一社会信用代码：913702116790722370。 法定代表人：陈玉健，董事长。 委托诉讼代理人：马锋（系该单位职工），男，1982年4月11日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人:万波，山东德衡律师事务所律师。 被告：丁树利，男，1980年3月10日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张蕾，山东理证律师事务所律师。 原告青岛宏程家天下投资管理有限公司（以下简称：宏程公司）与被告丁树利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏程公司之委托诉讼代理人马锋、万波，被告丁树利及其委托诉讼代理人张蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告支付截止判决之日的租金[第二年租金119165元，第三年租金126315元，第四年租金133894元，第五年部分租金70963.5元（2018年5月2日-2018年11月1日，141927/12*6=70963.5元）]，以及到判决之日的租金违约金；3.判令被告根据合同约定支付其他违约金（第一年房租112420/12*2=18736元）及返还免租期租金56210元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付租金301278元[第二年租金119165元，第三年租金126315元，第四年部分租金55798元（2017年5月2日-2017年10月1日，133894/12*5=55798元），合计301278元]，以及到判决之日的租金违约金（按每日2‰计算）；2.判令被告支付截止到2017年10月1日的物业费10472元（308㎡*2元/㎡/月*17个月）及违约金（按每日2‰计算）；3.判令被告根据合同约定支付其他违约金（第一年房租112420/12*2=18736元）及返还免租期租金56210元。事实与理由：原、被告于2013年7月23日签订《宏程新天地租赁合同》，合同约定被告承租宏程新天地商业项目2层22号商铺，面积308㎡，租赁期限为10个租约年（2014年5月2日至2024年5月1日），起始租金支付标准为1元/㎡/天，每年递增6%，房租交纳周期为半年。被告已交纳第一年房租（实际交纳半年租金56120元）至2015年5月1日，2015年5月2日之后的租金至今未交，原告多次通知被告交纳租金，被告以经营不善为由至今未予交纳。特诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，原告补充事实与理由：双方租赁合同于2017年10月10日解除；被告已交纳物业费至2016年5月7日。 被告辩称，原、被告签订的租赁合同实质上已于2016年3月份经合意解除，原告诉请的租赁费过高；合同约定的日2‰的延迟履行违约金过高，请求法庭依法予以调整；原告要求被告支付两个月的租金及免租期的租金系重复计算违约金；原告没有收取物业费的资格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了如下证据：租赁合同、租金发票、商户装修协议、申请书、物业费缴费通知单、催交房租通知、关于催交房租的联系函、EMS快递单、王新与被告签订的租赁合同、王新交租赁费发票、消防验收意见书、建设工程竣工规划验收许可证、建设工程竣工验收备案证、水电费收据、通知、电表抄表记录、物业费收据等，并申请陈某、陈星建、丁金龙出庭作证。证人陈某提交了谈话录音两段。 被告的质证意见：对租赁合同、租金发票、商户装修协议、申请书、物业费缴费通知单的真实性无异议。对催交房租通知是否是张某1签收不清楚。EMS快递并非被告签收，不是被告笔迹。对王新与被告签订的租赁合同的真实性无异议，但被告提交的录音显示王新自2017年5、6月份租赁涉案房屋，而王新与被告签订租赁合同的时间是2017年10月1日，与实际租赁日期不符。消防验收意见书、建设工程竣工规划验收许可证、建设工程竣工验收备案证不能证明涉案验收合格并且通过消防验收。电表抄表记录、水电费收据没有被告的签字，不予认可，被告于2016年3月搬走后，未产生水电费，其后亦未交纳水电费。物业费收据是被告预交的物业费的收据。 被告提交了谈话录音一段，并申请证人张某1、宋某、张某2、封某、李某出庭作证。 原告的质证意见：录音听不清楚，也不知道是什么时间、对什么人的录音。 对当事人无异议的租赁合同、租金发票、商户装修协议、申请书、物业费缴费通知单、物业费收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的催交房租通知、关于催交房租的联系函、EMS快递单，无被告签收信息，无法确定真实性，对上述证据的证明力本院不予确认。2.对原告提交的消防验收意见书、建设工程竣工规划验收许可证、建设工程竣工验收备案证的证明力，本院予以认定。3.证人陈某系原告公司员工，其出庭作证称，被告于2017年8月14日委托他人向其交付涉案商铺的钥匙，并提供通话录音予以佐证，对陈某证言的真实性，本院予以确认。4.被告提交的谈话录音，谈话对方当事人身份不明，系存有疑点的视听资料，对其证明力，本院不予认定。5.张某1、宋某系被告经营美容店的员工。该两人出庭作证称，其同被告一起于2016年3月找被告公司陈经理商量解除租赁合同，双方经协商同意，以被告对商铺进行的装修折抵房租，解除了租赁合同，被告于2016年3月中旬搬走腾空商铺；被告装修店铺花费六七十万元。该两位证人的上述证言无其他证据相佐证，无法确认真实性，对该两位证人的上述证言的证明力，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2013年7月23日，宏程公司（甲方）与丁树利（乙方）签订宏程新天地租赁合同约定，乙方承租甲方位于青岛市黄岛区宏程新天地商业项目2层22号商铺。租赁期限为10个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。计租日以甲方出具《交房通知函》为准，以甲方交房通知之日起为计租日。自计租日开始，乙方按下列约定承担商铺租金：第一年租金应交纳112420元，优惠56210元，实际交纳56210元；第二年租金应交纳119165元，优惠59582元，实际交纳59583元；第三年租金实际交纳126315元；第四年租金实际交纳133894元；…。以每半年为一个交租期，乙方应当在每个交租期前30天向甲方一次性足额支付下个交租期租金。乙方应当在该房屋内经营的业态为美容美体养生保健，租赁期内未经甲方同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途；…乙方需交纳合同履行保证金18737元。本合同项下项目整体开业日暂定为2013年10月1日，若工期延误，甲方交付乙方进场装修时间滞后，则开业日自动顺延，乙方起租日期亦同样自动顺延，…。乙方应当自计租日起向甲方交纳该房屋的物业管理费，该甲方是指对该房屋所在的物业管理区域提供物业管理服务的企业。物业管理费收费标准为每平方每月2元；每半年为一个支付期，乙方应当在每个支付期最后一个月的30日前向甲方一次性足额支付下个支付期物业管理费。物业管理合同及物业管理费在乙方接到甲方出具的《交房通知函》三日内签署并交纳。关于违约责任，双方约定：本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下至履约保证金，另外乙方应向甲方支付两个月租金及免租期的租金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或甲方委托方支付欠费金额2‰的延迟履行违约金。 2013年7月24日，原告向被告提出申请：“本人丁树利租用宏程新天地二楼22号商铺经营美容美体养生项目，因经营需要，需要把门的方位及数量进行调整。望贵公司给予批准。” 2013年8月12日，原告向被告提出进场装修申请，并与被告签订商户装修协议。 2014年5月7日，原告向被告提出申请：“湘淑香成美容养生会所租赁宏程新天地22号商铺，现已5月2号正式试营业，试营业期间很多客户进入商场内光顾本会所，因没有合适的位置安装门头，无法做到宣传，给经营带来不便，给客人带来不便，望领导批准在二楼过道桥处使用4块铝塑板的位置做一个门头，以便更好地经营。申请人：丁树利，2014年5月7日。” 2014年10月11日，原告向被告支付租金56210元。 2016年1月6日，被告交纳2016年2月3日-2016年5月7日的物业费。 2017年8月4日，被告委托他人将案涉商铺钥匙交付给原告公司原告陈某。 2017年10月11日，原告与案外人王新签订租赁合同，将案涉商铺出租给王新使用。王欣于2017年10月12日向原告交付租金50000元。 另查明，案涉商铺所在宏程新天地商业项目由山东宏程物业管理有限公司青岛分公司提供物业服务。 本院认为，本案双方争议的焦点：一是被告还应当支付租金的金额问题；二是被告应当支付违约金的金额问题；三是原告是否有权要求被告向其交纳物业费的问题。 本案中，原、被告签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告按照约定向被告交付了商铺，被告应当按照约定支付租赁费，但被告仅于2014年10月11日支付租金56210元，未能按照约定按时支付后续期间的租金，并在合同约定的租赁期限届满前提出提前解除租赁合同，被告的行为构成违约，依法应当承担违约责任。 被告经营的以案涉商铺为经营场所的湘淑香成美容养生会所于2014年5月2日开业，原告亦以该日为计租日，本院认定该日为双方租赁合同租赁期限的起始日。被告于2017年8月4日将案涉商铺的钥匙交还给原告，原告接收钥匙后不久即将案涉商铺出租与他人，视为双方于该日合意解除了双方之间的租赁合同。同时，本院认定双方租赁合同的租赁期限为2014年5月2日至2017年8月4日。被告抗辩主张，双方经协商于2016年3月合意解除了租赁合同，并协商一致以房屋装修（花费约60万元）折抵租赁费，但其提供的证据不足以证明，应承担举证不能的法律后果，故对被告的该抗辩主张，本院不予支持。 双方租赁合同约定，第一年租金112420元，优惠56210元，实际应交纳56210元；第二年租金119165元，优惠59582元，实际应交纳59583元；第三年租金126315元；第四年租金133894元。故被告还应支付原告2015年5月2日至2017年8月4日期间的租金220380.3元[59583元+126315元+34482.3元（133894÷365×94）]。原告第一项诉讼请求中包括了第二年租金优惠59582元，不符合双方合同约定，本院不予支持。同时，原告该项诉讼请求中2017年8月5日-2017年10月1日期间的租金部分，缺乏法律依据，本院亦不予支持。 双方租赁合同约定，以每半年为一个交租期，乙方应当在每个交租期前30天向甲方一次性足额支付下个交租期租金。租赁合同同时又约定，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下至履约保证金，另外乙方应向甲方支付两个月租金及免租期的租金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或甲方委托方支付欠费金额2‰的延迟履行违约金。原告据此要求被告承担违约责任，支付的违约金包括：按第一年租金标准计算的2个月租金18736元、原告第一年免租期的租金56210元、按日2‰计算的租金延迟履行违约金。被告提出被告按照合同约定主张的违约金过高，并请求予以减少。对此本院认为，原告因被告违约造成的损失包括2017年8月5日至2017年10月11日期间即原告另行出租之前的租金损失（参照原、被告租赁合同约定的第四年租金标准，2017年8月5日至2017年10月11日期间的租金为24211元），以及被告拖欠租金的利息损失（参照中国人民银行同期贷款基准履行计算）。而原告按照合同约定主张的违约金超过造成的损失百分之三十，过分高于造成的损失，本院依法予以调整，即被告应支付的违约金包括对应租金损失部分的违约金31474.3元（24211元×1.3），以及对应租金利息损失部分的违约金（以59583元为基数，自2015年10月2日起至本判决生效之日止；以63157.5元为基数，自2016年4月2日起至本判决生效之日止；以63157.5元为基数，自2016年10月2日起至本判决生效之日止；以34482.3元为基数，自2017年4月2日起至本判决生效之日止；均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算），过高部分，本院不予支持。 关于原告要求被告支付物业费及违约金的诉讼请求。双方合同约定，乙方应当自计租日起向甲方交纳该房屋的物业管理费，该甲方是指对该房屋所在的物业管理区域提供物业管理服务的企业。从该内容来看，被告应向物业服务企业即山东宏程物业管理有限公司青岛分公司交纳物业费，在未经物业公司与被告共同确认应交物业费数额，同时原告未提交证据证明其已代被告支付了相应的物业费的情况下，原告暂无权要求被告向其支付物业费，故对原告的该项诉请本案暂不予处理。原告可待实际发生后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、被告丁树利于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宏程家天下投资管理有限公司租金220380.3元。 二、被告丁树利于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宏程家天下投资管理有限公司对应租金损失部分的违约金31474.3元，以及对应租金利息损失部分的违约金（以59583元为基数，自2015年10月2日起至本判决生效之日止；以63157.5元为基数，自2016年4月2日起至本判决生效之日止；以63157.5元为基数，自2016年10月2日起至本判决生效之日止；以34482.3元为基数，自2017年4月2日起至本判决生效之日止；均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。 三、驳回原告青岛宏程家天下投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9057元，由原告青岛宏程家天下投资管理有限公司负担4718元，由被告丁树利负担4339元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张照坡 人民陪审员  杜可钦 人民陪审员  左耀文 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  孟 军