广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初844号 原告（反诉被告）：覃中原，男，1987年10月28日出生，汉族，户籍所在地广西横县，现住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄金凤，女，1954年11月29日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：覃诗雯，女，1979年2月27日出生，汉族，户籍所在地广西南宁市青秀区。 被告（反诉原告）：谢静云，女，1992年8月2日出生，汉族，户籍所在地广西宾阳县，现住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：周莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宗溢，北京大成（南宁）律师事务所律师。 第三人：广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道16号环球时代1218号，统一社会信用代码：91450103699878190M。 法定代表人：林贤文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周小柠，男，1986年9月16日出生，壮族，户籍所在地广西凭祥市。 第三人：中国农业银行股份有限公司南宁分行，住所地：广西南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号，统一社会信用代码：91450103898287393U。 代表人：黎栋国，该分行行长。 原告（反诉被告）覃中原与被告（反诉原告）谢静云、第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司（以下简称“全力公司”）、中国农业银行股份有限公司南宁分行（以下简称“农行南宁分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告覃中原的委托诉讼代理人覃诗雯，被告谢静云及其委托诉讼代理人周莉，第三人全力公司的委托诉讼代理人周小柠到庭参加诉讼。第三人农行南宁分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃中原向本院提出诉讼请求：一、判令终止原、被告2016年4月17日签约的《房屋买卖合约》；二、判令被告将房屋返还原告，原告返还被告购房定金30000元和首付款200000元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月17日，原告与被告、第三人全力公司签订的《房屋买卖合约》，被告向原告购买其位于南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼B单元2302号房。合同约定卖方收到定金7个工作日内备齐办理贷款所需资料协助买方办理银行按揭，买方签署合约后7个工作日内提供齐全银行办理贷款所需要的资料及支付贷款所需费用，向银行贷款400000元，原告按照合同约定履行义务，被告却始终没有按约定交付房屋贷款，造成原告被广西荣和置业开发有限责任公司起诉违约还贷，原告继续承担房贷还款责任及支付相关违约费用。为维护原告合法权益，特诉至法院并提出上述诉讼请求。 被告谢静云辩称：一、原、被告双方签订的《房屋买卖合约》合法有效，是双方真实意思表示，对合同当事人具有法律约束力，各方应当按照合同的约定履行，原告主张未取得产权登记前签订的合同无效、未征得抵押权人同意签订的合同无效的观点均不能成立，根据法律规定，未办理无权登记的不影响合同的效力，涉案合同不因未办理产权登记而无效；原、被告签订合同签未征得抵押权人农行南宁分行同意不影响合同的效力，且双方约定先办理解除抵押手续再办理过户登记，不会损害第三人农行南宁分行的权益；二、被告在合同履行过程中没有违约行为，原告作为违约方不享有合同解除权，其无权单方要求解除合同，并且从涉案合同履行情况来看，不足以达到不能实现合同目的或根本违约的情形，不符合法定解除合同的事由，合同不应当解除；被告支付了定金及首付款，原告已经将房屋交付被告居住，被告也已经装修入住房屋三年，根据合同约定过户前月供由原告负责，现原告以其自身对开发商的违约行为要求变更合同要求被告承担过户前的月供，不符合合同约定，现原告已经办理房屋产权证书，应当按照合同约定继续履行合同；三、涉案合同正在履行中，存在继续履行的条件及必要性，被告要求继续履行的主张符合合同约定及二手房买卖交易习惯；四、原告在合同履行过程中存在违约，应当向被告承担违约责任，原告应当在2019年2月26日办理房屋产权证书之后将房屋过户至被告名下，但至今未办理，其行为存在违约。 被告谢静云向本院提出反诉请求：一、判令原告覃中原继续履行合同，被告谢静云在本案判决生效之日起10日内一次性垫资代原告覃中原偿还位于南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼B单元2302号房的所欠银行按揭贷款（金额以还款当日银行审核为准）以消灭设置于前述房屋的抵押权；原告覃中原在解除抵押后7日内将前述房屋所有权过户登记至反诉原告谢静云名下；二、判令原告覃中原向被告谢静云支付逾期过户违约金（计算方式：以642400元为基数，从2019年2月26日起至南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼B单元2302号房过户登记至谢静云名下为止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率基准利率上浮30%计算；）；三、本案本诉及反诉的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费均由原告覃中原承担。事实和理由：2016年4月17日，原告与被告、第三人全力公司签订《房屋买卖合约》，被告向原告购买其位于南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼B单元2302号房，成交总价为642400元，合同签订之日，被告向原告支付定金30000元，2016年4月30日，被告向原告支付首付款172400元。原告已经将房屋交付被告，被告也已经装修（花费装修费二十多万元）入住房屋三年，根据合同约定原告由银行接受还贷申请之日起、房产证办理下来之前一次性还清银行贷款，剩余440000元房款于办理交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给原告，过户前月供由原告负责，现原告以其自身对开发商的违约行为要求变更合同要求被告承担过户前的月供，被告购房尾款增加，不符合合同约定，现原告已经办理房屋产权证书，应当按照合同约定继续履行合同，在清偿购房贷款后解除抵押，并将房屋过户登记到谢静云名下。为维护被告合法权益，特诉至法院并提出上述反诉请求。 原告覃中原针对被告谢静云的反诉辩称：虽然双方在房屋买卖合同中约定2016年10月由原告解押，但由于开发商迟迟未能办理房屋权证，从2017年开始，原告就开始委托第三人全力公司找到被告协商2016年10月之后的按揭款由被告承担还贷义务，期间被告也电话同意了，但由于第三人全力公司的管理原因，原、被告双方未能形成书面协议，原告在取得房产证之前也一直要求被告履行银行的还贷义务，但是被告都没有履行，原告才起诉至法院；银行至今未起诉原告，原告用借款偿还银行贷款，因此原告认为应该解除合同。 第三人全力公司针对原告覃中原的起诉及被告谢静云的反诉陈述：对被告反诉请求没有异议，第三人全力公司认为应当按照合同约定继续履行。 第三人农行南宁分行针对原告覃中原的起诉及被告谢静云的反诉陈述：一、本案原、被告双方的房屋买卖合同纠纷与第三人农行南宁分行无关，第三人农行南宁分行与原告的纠纷属于金融借款合同纠纷，按照法律规定应另案处理，原告未按照金融借款合同约定按时偿还按揭贷款，第三人农行南宁分行已向南宁市青秀区人民法院提起诉讼，并且南宁市青秀区人民法院已作出（2018）桂0103民初2312号民事判决书；二、第三人农行南宁分行与覃中原签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，在原、被告双方未偿清全部贷款本息前，第三人农行南宁分行不同意原、被告双方继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实： 2012年2月3日，原告覃中原向广西荣和置业开发有限责任公司购买南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼B单元2302号房，合同价款555510元。2016年4月17日，原告覃中原（卖方）与被告谢静云（买方）、第三人全力公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》及《附件》,其中，《房屋买卖合约》约定：卖方将其所有位于南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼B单元2302号房卖给买方，建筑面积87.83平方米，商品房买卖合同号:YS00231259,成交价为642400元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交之相关费用（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费、物业维修基金、电话初装费及入住费用等），卖方2016年4月30日交付物业予买方使用；该合同第二十二条约定：经双方友好协商，1、过户前的月供均由卖方负责……4、房产证预计在11月份下来，卖方过户给买方后在7个工作日内去办理公积金贷款事宜（办理过户手续在10月30日后）。该合同还对其他事项进行了约定。双方在《附件》中约定：首付款200000元（含定金），买方应在2016年4月30日前无息转给卖方；卖方收取定金后自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起房产证办理下来之前一次性还清银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续费和费用，并须在出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理撤销抵押手续。该合同还对其他事宜进行了约定。签订合同后，被告于2016年4月17日向原告交付定金30000元、于2016年4月30日交付首付款172400元。2016年5月7日，原告将涉案房屋交付给被告。 另查明，原告覃中原于2019年2月26日取得位于南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼B单元2302号房的不动产证，产权证号：桂（2019）南宁市不动产证明第0061015号，第三人农行南宁分行为抵押权人。 因原告至今未将涉案房屋过户登记至被告名下，双方由此产生争议并诉至本院。在诉讼过程中，被告表示其可以在本案判决生效之日起十日内垫资提前代偿涉案房屋剩余银行按揭债务。 还查明，因覃中原未按期偿还涉案房屋的银行按揭款，农行南宁分行于2018年2月23日诉至南宁市青秀区人民法院，该院于2018年7月29日作出（2018）桂0103民初2312号民事判决书，判决：一、解除中国农业银行股份有限公司南宁分行与覃中原签订的《个人购房担保借款合同》；二、覃中原偿还中国农业银行股份有限公司南宁分行借款本金320888.64元；三、覃中原给付中国农业银行股份有限公司南宁分行借款利息、罚息、复利（计算方法：至2017年12月20日止，利息、罚息、复利共计3917.96元，此后至债务实际清偿之日止，以本金320888.64元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；四、覃中原赔偿中国农业银行股份有限公司南宁分行律师代理费15116元；五、驳回中国农业银行股份有限公司南宁分行的其他诉讼请求。该民事判决书已于2019年1月7日发生法律效力。覃中原至今尚未偿清该民事判决书确定的支付义务。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，第三人农行南宁分行经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 1、关于原告与被告、第三人全力公司签订的《房屋买卖合约》的合同效力问题。《房屋买卖合约》系原告与被告、第三人全力公司的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，应为合法有效，双方应依约履行。 2、关于《房屋买卖合约》应否解除的问题。所涉房屋在原、被告双方签订合同时尚未取得产权证，双方在合同履行过程中对产权过户至被告之前所涉房屋银行按揭款的负担问题产生争议，由此引发本案纠纷，原告以被告未负担该期间的银行按揭款，导致其被开发商、银行起诉为由解除双方签订的《房屋买卖合约》，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，解除合同要符合约定和法定条件，原告覃中原于2019年2月26日才取得涉案房屋的不动产权证，根据双方签订的《房屋买卖合约》及《附件》第二十二条“过户前的月供均由卖方负责”的约定，说明双方对于过户前的按揭款负担问题达成了合意，而农行南宁分行诉至法院要求覃中原偿清贷款本息的事实发生于2018年2月23日，即房屋不动产权证取得之前，覃中原提交的证据不足以证实原、被告双方对该期间的银行按揭款负担问题重新达成了新的协议，故原告覃中原该解除合同的主张不符合双方的约定；本案中，涉案房屋尚有第三人农行南宁分行的银行按揭贷款尚未清偿完毕，现被告在诉讼中明确表示愿意一次性先行垫资偿还该银行按揭的债务，以便于解除抵押权并完成过户登记，故只要被告付清该项贷款全部债务，第三人农行南宁分行的债权即得以实现，不影响案涉房屋过户登记给被告，故原告覃中原该解除合同的主张亦不符合法定情形。综上，原告覃中原主张解除合同，本院不予支持。同理，原告基于解除合同的主张要求被告返还房屋、原告返还被告已付购房定金和首付款的诉讼请求，本院亦不予支持。 3、关于案涉房屋的过户问题。由于原、被告在《房屋买卖合约》中已约定原告作为出卖方有过户房屋产权至被告名下的义务，故被告有权按照合同约定要求原告继续履行合同，配合其办理过户手续。如前所述，被告在诉讼中明确表示愿意一次性先行垫资偿还该银行按揭的全部债务，本院认定第三人农行南宁分行在被告交纳相关解押款项后，应配合被告办理抵押权注销的相关手续；原告应当在办理注销抵押手续之日起的十日内配合被告办理案涉房屋的产权过户登记手续，将房屋产权转移登记至被告名下；而由于第三人全力公司在《房屋买卖合约》已约定其作为经纪方，协助办理递件过户等手续，故第三人全力公司亦应在办理过户登记手续中予以协助。 综上，结合各项办证流程所需时间及被告主张垫资的合理期间，被告应于本案判决生效之日起十日内向第三人农行南宁分行支付剩余银行按揭的全部债务；原告与第三人农行南宁分行在被告付清上述款项后十个工作日内配合办理前述房屋的抵押注销手续；原告及第三人全力公司于前述房屋办理完成抵押注销手续之日起十个工作日内，共同配合将前述房屋的产权过户登记至被告名下。至于被告代原告偿还第三人农行南宁分行的债务款项，原、被告双方可另案主张。 4、关于被告主张的逾期过户违约金。原、被告双方在《房屋买卖合约》中对原告逾期办理产权过户登记手续的违约金未作明确约定，而该项违约金亦不属于法定违约金，故被告主张的该违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 5、关于被告主张的诉讼财产保全责任保险费。被告为申请诉讼保全向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费是为进行诉讼程序所支出的必要合理费用，是被告损失的一部分，被告提交的诉讼财产保全责任保险费票据亦证实其实际支出该项费用1606元，而本案因原告取得涉案房屋的产权证后未为被告办理产权过户登记手续而引发，对此原告存在违约，故被告主张由原告负担该费用，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谢静云于本案判决生效之日起十日内，向第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行偿付关于南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼B单元2302号房的剩余住房抵押贷款及其他所负债务（具体数额以第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行核定为准）；原告覃中原与第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行在被告谢静云付清上述款项后十个工作日内，配合被告谢静云办理前述房屋的抵押注销手续； 二、原告覃中原于南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼B单元2302号房办理抵押注销手续之日起十个工作日内，配合被告谢静云办理前述房屋的产权过户登记手续，将前述房屋过户登记至被告谢静云名下； 三、原告覃中原向被告谢静云支付诉讼财产保全责任保险费1606元； 四、驳回原告覃中原的诉讼请求； 五、驳回被告谢静云的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决确定的期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费10224元，由原告覃中原负担；反诉案件受理费5112元，财产保全费3732元，由原告覃中原负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农行南宁分行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  罗云华 二〇一九年七月十七日 书 记 员  张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。