湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7729号上诉人（原审被告）：匡雄，男，1973年6月15日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。上诉人（原审被告）：杨彩，女，1981年11月25日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：匡雄，男，1973年6月15日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。（杨彩系匡雄妻子）被上诉人（原审原告）：李路，女，1974年8月24日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超，湖南云天律师事务所律师。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，总经理。委托诉讼代理人：魏仁杰，男，1996年4月13日出生，汉族，住湖南省横山县。系该公司员工。原审第三人：谭振湘，男，1989年6月16日出生，汉族，住湖南省宁乡县。上诉人匡雄、杨彩因与被上诉人李路及原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、谭振湘房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人匡雄、杨彩上诉请求：1、依法撤销一审判决;2、依法改判上诉人无需向被上诉人返还的投资款人民币15万元;3、被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定双方约定的合同解除条件成就，《房屋买卖合同》应自新政施行即告失效以及《补充协议》约定的合作卖房的目的无法实现，符合合同法定解除事由，判令上诉人返还的投资款人民币15万元，系事实认定错误，于法无据。1、《房屋买卖合同》签订于2018年6月25日新政策之前，按照合同约定被上诉人应于2018年6月17日前支付应支付房屋首付款35万元，以及办理房屋过户手续，被上诉人未能在约定期限内履行上述义务构成违约。本案不属于因政策或不可抗力致使合同不能履行，是属于因被上诉人单方面违约导致《房屋买卖合同》合同不能履行。2、双方签订的《补充协议》并未规定合同解除事由，在上诉人不同意解除合同的情况下，并不存在合同目的不能实现的情况。3、被上诉人向上诉人支付的15万元，并非投资款而是购房定金，按照双方签订《补充协议》，上诉人违约的被上诉人无需退还购房定金15万元。4、在上诉违约以及单方面要求解除《房屋买卖合同》以及《补充协议》的情况下，一审法院判令上诉人返还的投资款人民币15万元，系事实认定不清，适用法律错误。二、一审判令上诉人返还的装修款人民币15万元，系事实认定不清，适应法律错误。1、本案系被上诉人违约未按照合同约定支付首付款，且单方面要求解除合同，按照双方签订《补充协议》，被上诉人违约的情况下上诉人无需退还装修款15万元。2、被上诉人也未能够提供充分的证据证明实际装修款的支出，15万元的装修款也未得到上诉人的认可。3、综上在被上诉人违约以及未能充分装修款的实际支出的情况下判令上诉人返还装修款人民币15万元，系事实认定不清，适应法律错误。被上诉人李路答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人李路向一审法院提出诉讼请求：1、解除李路与匡雄、杨彩签订的编号为XHJSOOO7701《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、匡雄、杨彩退还李路已支付的房屋定金15万元；3、匡雄、杨彩赔偿李路已产生的房屋装修损失15.6万元及房屋中介费损失1.8万元，合计17.4万元；4、匡雄、杨彩承担该案全部诉讼费用及财产保全费用。一审法院认定事实:2018年5月2日，李路（乙方、买受方）、匡雄（甲方、出售方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丁方、管理方）、长沙市开福区振麒房地产信息咨询服务部（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方自愿将坐落于长沙市开福区芙蓉北路199号秀峰景园1栋901房屋以总价900000元出售给乙方，乙方于2018年5月2日支付甲方购房定金伍万元，支付方式为乙方自行支付给甲方，乙方在甲方办理全委公证及私抵到乙方指定人名下手续办理之时支付甲方购房首付款叁拾伍万元，签订合同起四个月支付甲方购房款肆拾万元，交房时支付交房尾款拾万元。在签订本合同当日甲方应支付丙方居间服务费玖仟元，乙方应支付丙方居间服务费壹万捌仟元。为保障丙方合法权益，居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得居间服务费。甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无需退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用。甲乙双方约定交房时间为签订合同当日。第八条约定，合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使合同无法履行，本合同自行终止，甲方收取的定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担。合同签订后，李路向匡雄支付购房定金5万元，并于2018年5月16日与案外人吴太安签订《装修施工合同》，委托其对涉案房屋进行家居装潢，支付装修款合计15.6万元。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发出长政办函【2018】75号《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，根据通知，涉案房屋因取得不动产权属证书未满4年无法上市交易。2018年7月12日，匡雄作为甲方、李路作为乙方在第三人谭振湘的见证下签订《补充协议》，约定因涉案房屋的不动产权属证书未满四年，依最新政策不能上市交易，经甲乙双方沟通，自愿采用合作形式，在涉案房屋取得不动产权属证书满4年时双方配合出售，甲方同意乙方通过入股、合作的形式，由乙方支付甲方10万元整作为定金，共计投入定金15万元作为入股资金，届时房屋的出售价格按照2019年5月毛坯房市场价格，加上乙方的15万整的装修价格定价，多卖的溢价部分，扣除双方的中介费成本费用2.7万元后，采取甲乙双方8：2分成，并且双方必须共同配合办理相关手续。如果因乙方原因导致不能履行协议，甲方不用退还定金15万元整，也不用补偿装修款15万元整给乙方，如果因甲方原因，导致不能履行协议，则甲方需退还定金15万元整以及装修款15万元整给乙方。合同签订后，李路通过转账再次向匡雄支付定金10万元。2018年11月3日，匡雄因自身贷款需要，拟将涉案房屋从匡雄的名下变更至李彩名下，为保证李路的利益，匡雄、杨彩共同向李路出具承诺书，承诺在银行贷款发放后48小时内退还李路投资款7万元，投资分成以最终投资比例核算。后因匡雄、杨彩未如约履行承诺，李路特诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。李路与匡雄双方达成的《房屋买卖合同》第八条约定，合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使合同无法履行，本合同自行终止。本案中，涉案房屋因不符合长沙市房地产市场调控新政要求无法上市交易，双方约定的合同解除条件成就，该《房屋买卖合同》应自新政施行始即告失效，不涉及另行诉请解除的问题。李路、匡雄双方于2018年7月12日签订的《补充协议》，名义上虽为《房屋买卖合同》的补充和明确，实质上系当事人双方就合作卖房事项达成新的合意，而《承诺书》则对《补充协议》中约定的投资份额进行了变更和补充，匡雄、杨彩未按约履行承诺书中返还部分投资款的义务，已构成违约，其违约行为致使《补充协议》所约定的合作卖房的目的无法实现，符合合同法定解除事由，故对李路要求解除《补充协议》的诉请，一审法院予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同解除的情况下，匡雄、杨彩理应按《补充协议》的约定向李路返还投资款15万元以及装修款15万元。关于居间服务费损失，因《房屋买卖合同》的解除系合同约定的解除条件成就所致，非因双方过错，故对李路要求匡雄、杨彩赔偿居间费损失的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除李路与匡雄、杨彩于2018年7月12日签订的《补充协议》；二、匡雄、杨彩于判决生效之日起十日内返还李路投资款150000元及房屋装修款150000元；三、驳回李路的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6160元，因适用简易程序减半收取3080元，财产保全费2181.5元，合计5261.5元，由李路负担461.5元，匡雄、杨彩负担4800元。在本院二审审理期间，上诉人匡雄、杨彩向本院提交新证据公证书、聊天记录，拟证明上诉人一直按照合同约定配合被上诉人办理房屋过户手续，根据公证书显示2018年6月12日起被上诉人已经取得房屋过户相关权利，上诉人并无违约，被上诉人未按照合同约定支付房款构成违约。被上诉人李路质证称:对公证书的真实性合法性没有异议，对关联性有异议。一审判决书第六页记载的很清楚，合同因违反新的政策无效，实际上后面的补充协议已经替代了之前的合同。该证据与本案没有直接关联，不能对补充协议的内容进行抗辩。上诉人提交的聊天记录不属于民诉法规定的新证据范围，二审法院依法应当不予采信。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，2018年7月12日，匡雄与李路签订《补充协议》，约定因涉案房屋的不动产权属证书未满四年，依最新政策不能上市交易，经双方沟通，自愿采用合作形式，在涉案房屋取得不动产权属证书满4年时双方配合出售。表明双方由原房屋买卖关系通过《补充协议》转变成了合作卖房，该法律关系的转化系李路、匡雄的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。2018年11月3日，李路与匡雄、杨彩签订《承诺书》，对《补充协议》中约定的投资份额进行了变更和补充。匡雄、杨彩未按约履行承诺书中返还部分投资款的义务，已构成违约。故此，一审判决确认匡雄、杨彩返还李路投资款和装修款并无不当。综上所述，上诉人匡雄、杨彩的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6160元，由上诉人匡雄、杨彩负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年八月二十一日书记员  徐彬彬