广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终579号 上诉人（原审原告、反诉被告）：扶绥县东门镇六头村民委员会。住所：广西壮族自治区扶绥县东门镇六头村。 负责人：唐义磊，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘汉杨，男，1965年10月8日出生，壮族，个体工商户，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：李乾生，扶绥县法律事务中心法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：扶绥县东门镇中心小学。住所：广西壮族自治区扶绥县东门镇东门街。统一社会信用代码：12451421G38321359L。 法定代表人：刘明，该小学校长。 上诉人扶绥县东门镇六头村民委员会（以下简称六头村委会）因与上诉人刘汉杨、被上诉人扶绥县东门镇中心小学（以下简称东门小学）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2018）桂1421民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人六头村委会的委托诉讼代理人刘茂坚、上诉人刘汉杨及其委托诉讼代理人李乾生到庭参加诉讼。被上诉人东门小学法定代表人刘明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 六头村委会上诉请求：维持扶绥县人民法院（2018）桂1421民初1588号民事判决第一、二项，撤销第三项。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定时任六头村委会主任周英雄在刘汉杨持有的协议上写同意转让并签名和按捺手印，刘汉杨对涉诉房屋进行维修并加盖厨房花费了10000多元缺乏证据证实。1.刘汉杨提交的《房屋转让协议书》原件与六头村委会、东门小学提交的《房屋转让协议书》原件不一致，其提交的原件有周英雄签字，但并没有签字时间，周英雄本人也没有出庭作证，无法确认签字时间，因此，一审法院认定周英雄签字时间是在其任期内没有证据依据。2.刘汉杨在一审中没有提交任何证据证明其对涉诉房屋进行维修并加盖了厨房、扩建走廊的事实，一审法院认定该事实没有证据依据。二、本案第三项判决缺乏法律依据。一审法院认定刘汉杨与扶绥县东门镇六头小学（以下简称六头小学）签订的《房屋转让协议书》为无效协议正确，合同被确认无效后，合同自始没有法律约束力，如双方均存在过错的，应由双方各自承担相应的法律责任。本案中，《房屋转让协议书》的当事人只有刘汉杨和六头小学，根据合同相对性原则，六头村委会不是该协议的当事人，刘汉杨和六头小学的行为存在过错，应由其根据各自的过错承担责任，但一审法院判决由六头村委会支付给刘汉杨维修费12000元，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院支持六头村委会的上诉请求。 刘汉杨上诉请求：撤销扶绥县人民法院（2018）桂1421民初1588号民事判决，改判刘汉杨与六头小学于2004年9月22日达成的《房屋转让协议书》有效或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决存在适用法律错误。刘汉杨与六头小学于2004年9月22日达成的《房屋转让协议书》应为有效合同，首先，法律并不禁止农民对其宅基地进行流转，只是流转后不得再申请宅基地。刘汉杨与六头小学达成房屋转让协议时，刘汉杨仍是东门镇六头村集体经济组织成员，刘汉杨系可受让六头小学房屋及其附属物的适格主体。双方以平等主体地位达成的房屋转让协议，系双方真实意思表示，且双方钱款已结清，刘汉杨长期使用房屋及附属物，合同实际已经履行完毕，不存在合同无效的情形。二、六头村委会以建设公益事业为由，解除三方于2004年9月20日签订的《房屋转让协议书》，造成刘汉杨经济损失应予以赔偿。按目前涉诉房屋和厨房（面积约100平方米）的市场价每平方米500元估算，价值50000元。六头村委会收回该房屋，其应与东门小学共同赔偿刘汉杨经济损失50000元。且因本案诉讼涉及村民集体利益，应由村民代表会议集体讨论决定并表决通过后才能由六头村委会提起本案诉讼，但六头村委会两次召开的村民代表会议所作出的决议均不符合法定程序，因此，六头村委会不是本案适格原告，没有资格提起本案诉讼。另，由于一审法院没有委托评估机构对本案的建房成本及各项损失进行评估，而是酌情认定刘汉杨维护维修涉诉房屋的费用为12000元，程序违法，也缺乏事实依据，判决理由不足以让当事人信服。综上，一审判决明显有失公平，适用法律错误，程序违法。请求二审法院予以纠正，依法作出公平公正的判决。 东门小学未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。 六头村委会向一审法院起诉请求：判令刘汉杨退还六头村委会位于间瓦房。 刘汉杨向一审法院反诉请求：判令六头村委会与东门小学共同赔偿刘汉杨经济损失50000元。 一审法院认定事实：刘汉杨原是扶绥县村民，1994年与陆雪妹结婚后入赘女方家，其户籍于1995年6月14日迁移至崇左市江州区。刘汉杨从1995年起在崇左市江州区1队22号生活，直至2003年因与妻子感情不和分居后，才回六头村居住生活至今，但双方没有离婚。崇左市江州区现归属崇左市江州区石景林街道友谊社区居民委员会管辖。1997年，由六头村委会筹集资金建设了位于的涉诉房屋，涉诉房屋和附属土地属于六头村委会所有的集体财产。六头村委会一直使用涉诉房屋至新办公楼建成，之后六头村委会暂时将该房交给六头小学管理使用，六头小学使用至新小学办公楼落成后就不再使用。2004年9月22日，六头小学与刘汉杨签订《房屋转让协议书》，约定：原六头村旧村公所移交给六头小学管理使用，现六头小学已建了一栋教学楼，故旧村公所已闲放着。经村公所、六头小学研究决定，六头小学将旧村委的三间瓦房转让给刘汉杨，作为安乐窝之用，刘汉杨支付转让费1500元。时任六头村委会主任周英雄在刘汉杨持有的协议书上书写“同意转让”并签名和按捺手印。协议签订后，刘汉杨对涉诉房屋进行维修，并加盖了厨房，一直在涉诉房屋经营代销店至今。因六头村委会需要用涉诉房屋及附属土地改建成村级活动场所，2018年9月19日，六头村委会要求刘汉杨退还涉诉房屋，刘汉杨表示愿意退还，但认为维修涉诉房屋及扩建走廊和厨房花费了10000多元，要求赔偿16000元。 现在的六头小学没有独立法人资格，为东门小学的下属机构。扶绥县东门镇六头村共有31位村民代表。2018年9月22日，六头村委会召集召开村民代表会议，讨论关于收回涉诉房屋及相应土地改建广场的问题，会上经表决，一致同意如下决议事项：1.同意用旧村委三间瓦房及相应土地作为广场用地；2.同意村委收回刘汉杨占用的旧村委三间瓦房及相应土地；3.如果刘汉杨不同意退还旧村委三间瓦房及相应土地，同意以六头村委会名义起诉刘汉杨。该会议记录上有15位村民代表签名。2018年12月17日，六头村委会再次召集召开村民代表会议，讨论内容和决议事项与2018年9月22日的会议内容一致，本次会议记录上有30位村民代表签名。 一审另查明，刘贵生是刘汉杨的父亲，刘汉杨于1995年6月14日户籍迁出后，其已经不是刘贵生户的家庭成员。刘汉杨现在六头村经营的土地为刘贵生的承包地。 一审法院认为，涉诉房屋是《房屋转让协议书》的合同标的，刘汉杨根据协议书约定对涉诉房屋进行管理使用至今，没有退还六头村委会，才产生纠纷引起本案诉讼，各方当事人之间应为合同纠纷，故立案时确定案由为返还原物纠纷欠妥，予以纠正。 本案的争议焦点为：1.六头村委会是否有资格提起本案诉讼；2.刘汉杨与六头小学于2004年9月24日签订的《房屋转让协议书》是否合法有效；3.刘汉杨是否应当向六头村委会返还涉诉房屋；4.六头村委会与东门小学是否应当共同赔偿刘汉杨经济损失50000元。 关于第一个争议焦点，2018年9月22日，六头村委会召集召开村民代表会议，该次会议记录上仅有15位村民代表签名，没有达到法律规定的三分之二以上组成人员参加，因此这次会议程序不符合法律规定。在本案审理过程中的2018年12月17日，六头村委会再次召集召开村民代表会议，会议上村民代表一致同意六头村委会向刘汉杨收回涉诉房屋，这次会议记录上有30位村民代表签名，达到法律规定的三分之二以上组成人员参加，所作的决定也达到法律规定的到会人员过半数同意。有五分之一以上的村民代表提议，就应当召集村民代表会议，故2018年12月17日六头村委会召集召开的村民代表会议没有违反法定程序，讨论内容和决议事项亦符合法律规定。刘汉杨认为2018年12月17日的会议，六头村委会没有按法定程序在法定时间内召开村民代表会议并作出决议，该项答辩意见没有法律依据，不予采信。关于六头村委会诉讼主体资格问题，因刘汉杨在调查笔录中认可涉诉房屋属于六头村委会所有的集体财产，六头村委会是本案实际的合同当事人，属于适格原告，有资格提起本案诉讼。 关于第二个争议焦点，刘汉杨于1995年已将其户口迁出六头村，同时从1995年起入赘妻子家生活，直至2003年才回六头村居住生活至今。而且刘汉杨已经不是其父亲刘贵生户的家庭成员，刘汉杨现在六头村也没有相应承包地。从上述事实，可以认定刘汉杨户口从六头村迁出后长期在户口迁入地生产生活，刘汉杨与六头村集体经济组织已经不形成土地上的权利义务关系及管理关系。从1995年开始，刘汉杨已经自然丧失了六头村的集体经济组织成员资格。 农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，非本集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。根据查明的事实，刘汉杨就涉诉房屋与六头小学签订《房屋转让协议书》时并非涉诉房屋所在集体经济组织成员，因此刘汉杨不具备取得相应宅基地使用权及购买涉诉房屋的主体资格，故该《房屋转让协议书》应为无效合同。 关于第三个争议焦点，因刘汉杨与六头小学签订《房屋转让协议书》为无效合同，且刘汉杨也知道涉诉房屋是六头村委会的集体财产，刘汉杨因该合同取得的财产应当予以返还。而且刘汉杨还可以回户籍所在地与妻子共同居住生活，涉诉房屋不是刘汉杨唯一的必要住房。因此，刘汉杨应当向六头村委会返还涉诉房屋。为妥善处理本案，应给予刘汉杨一定的合理期限以使其可以尽可能地减少损失，故刘汉杨返还涉诉房屋的期限为本判决生效后的十天之内。 关于第四个争议焦点，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；因过错造成对方损失的，还应赔偿。签订《房屋转让协议书》后，刘汉杨向六头小学支付了1500元的转让款。因此，确认《房屋转让协议书》无效后，六头小学应向刘汉杨返还1500元。但由于六头小学已经没有独立的法人资格，其现为东门小学的下属机构，因此应当由东门小学向刘汉杨返还1500元。自2004年9月22日至今，维护维修涉诉房屋确实会产生必要费用，刘汉杨认为维修涉诉房屋及扩建走廊和厨房花费了一万多元，相关证据可以证实刘汉杨维修涉诉房屋及扩建走廊和厨房的事实，但不能证实刘汉杨为此支出的具体费用，一审法院酌情认定刘汉杨维护维修涉诉房屋的费用为12000元。六头村委会收回涉诉房屋时，应当向刘汉杨支付维护房屋的必要费用12000元。对于刘汉杨主张六头村委会与东门小学共同赔偿经济损失50000元，没有事实和法律依据，不予支持。 一审法院据此依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、刘汉杨于本判决生效后十日内向六头村委会返还位于扶绥县间瓦房；二、东门小学于本案判决生效之日起十日内向刘汉杨支付1500元；三、六头村委会于本案判决生效之日起十日内向刘汉杨支付12000元。案件受理费100元、反诉案件受理费525元，合计625元，由六头村委会负担150元，刘汉杨负担475元。 本院二审期间，刘汉杨提交崇左市江州区石景林街道友谊社区佛子第一经济联合社出具的证明一张，拟证明刘汉杨将其户口迁入友谊社区佛子屯后没有分到该屯的承包地。经质证，六头村委会认为刘汉杨提交的证明已经超过举证期限，且证明上的签名人陆文彪没有相应的身份信息，证明的内容也与家庭承包没有关系，对其三性不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘汉杨二审提交的证明与其在一审时提交的崇左市江州区石景林街道友谊社区居民委员会出具的证明的内容完全一致。根据现行的法律和政策，农村土地承包实行的是以农户为单位的承包方式，即与农村集体经济签订土地承包合同的主体是农户而非个人，故农户内部成员的变化，如出生、死亡、婚嫁、户口迁出或迁入等，通常不会引起土地承包权的收回或调整，农村土地承包法也未将其列为发包方收回或调整承包权的事由。显然，这与我国赋予农民长久稳定的土地承包经营权以及“增人不增地、减人不减地”的基本政策相吻合。本案中，刘汉杨已于1995年6月14日将其户口迁入崇左市江州区石景林街道友谊社区佛子屯，从进入该集体经济组织的农户起，其原集体经济组织成员资格丧失。而刘汉杨在崇左市江州区石景林街道友谊社区佛子屯是否分到承包地，与六头村委会并不存在关联性，故此，刘汉杨二审提交的证明因与本案纠纷不具关联性，本院不予采纳。对于原六头村委会主任周英雄是否在刘汉杨持有的《房屋转让协议书》上书写“同意转让”并签名和按捺手印问题，有周英雄出具的证明、当选证书予以证实，故一审法院认定该事实并无不当，本院予以确认。对于刘汉杨维修涉诉房屋及扩建走廊和厨房是否花费了10000多元，因该费用仅是刘汉杨提出的主张，并不是一审法院认定的事实，故六头村委会所提的该项异议不成立。对于六头村委会是否于2018年12月17日召开村民代表会议讨论收回涉诉房屋及相应土地改建广场，六头村委会提交了村民（代表）会议记录予以佐证，一审法院采纳该证据并无不当，本院亦予以确认。 综上分析，六头村委会及刘汉杨所提的异议均不能成立，本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的主要焦点是：1.刘汉杨与六头小学签订的《房屋转让协议书》是否合法有效；2.刘汉杨应否向六头村委会返还涉诉房屋、东门小学应否返还刘汉杨房屋转让费1500元；3.六头村委会应否赔偿刘汉杨装修房屋的费用，赔偿的数额是多少。 一、关于刘汉杨与六头小学签订的《房屋转让协议书》是否合法有效问题。 本案中，对涉诉房屋及土地属六头村委会集体所有，各方当事人均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。”第二十二条规定：“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。”六头村委会有31位村民代表，就提起本案诉讼一事该村民委员会召开村民（代表）会议，有30位代表在村民（代表）会议记录上签字确认，符合上述法律规定。因此，刘汉杨提出六头村委会两次召开的村民代表会议所作出的决议均不符合法定程序，认为六头村委会不是本案适格原告，与查明的事实和法律规定不符，本院不予采纳。2004年9月22日，刘汉杨与六头小学签订《房屋转让协议书》，在刘汉杨提交的《房屋转让协议书》上有原六头村委会主任周英雄书写“同意转让”并签名和按捺手印，但没有签署签字日期；而在六头村委会提交的《房屋转让协议书》上并没有周英雄的签字。周英雄出具的证明证实刘汉杨持有的《房屋转让协议书》是其本人签名，其没有在六头村委会和六头小学持有的《房屋转让协议书》上签字，并陈述签名仅代表其个人意见，没有经开会讨论，也记不起是何时签的字。据此，根据本案查明的事实，首先，六头小学并非涉诉房屋及土地的所有权人，因此，其与刘汉杨签订《房屋转让协议书》属于无处分权的人处分他人的财产，事后也未得到权利人六头村委会的追认。其次，原六头村委会主任周英雄在刘汉杨持有的《房屋转让协议书》上签字同意转让，未经村民会议讨论决定，违反了“民主议定程序”这一法律强制性规定。第三，农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利主体具有一定的特定性，即仅限于本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，刘汉杨在签订案涉合同时已不是六头村村民，至本案诉讼时，刘汉杨也不具有六头村集体经济组织成员身份，六头小学以房屋转让的形式变相将宅基地转让给非本集体经济组织成员的刘汉杨，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，故刘汉杨与六头小学签订的《房屋转让协议书》当属无效合同。一审法院认定2004年9月22日六头小学与刘汉杨签订的《房屋转让协议书》无效正确，本院予以支持。刘汉杨上诉主张《房屋转让协议书》合法有效，因无证据证实，也与法律规定不符，本院不予支持。 二、关于刘汉杨应否向六头村委会返还涉诉房屋、东门小学应否返还刘汉杨房屋转让费1500元问题。 鉴于案涉《房屋转让协议书》已被认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，刘汉杨因该无效合同取得的财产应当予以返还。目前涉诉房屋由刘汉杨占有使用，故返还涉诉房屋的义务应由刘汉杨承担，即其应向房屋所有权人六头村委会返还涉诉房屋。因刘汉杨与六头小学的行为共同导致《房屋转让协议书》无效，双方都有过错，应当各自承担相应责任。根据上述法律规定，六头小学负有返还刘汉杨房屋转让费1500元的责任，但由于六头小学已不具有法人资格，故一审法院判由其主管单位东门小学承担返还责任并无不当，本院予以维持。 三、关于六头村委会应否赔偿刘汉杨装修房屋的费用，赔偿的数额是多少问题。 本案中，虽然导致合同无效的原因是刘汉杨与六头小学的行为共同导致，但因刘汉杨在入住后对院落和房屋进行了修缮和添附，合同无效后，一审法院根据六头村委会作为案涉房屋的所有权人及实际获益事实，酌情确定六头村委会赔偿刘汉杨对院落和房屋进行修缮和添附的损失12000元，符合本案实际情况，本院亦予以维持。六头村委会上诉要求撤销一审判决的第三项即其不应支付刘汉杨12000元，与本案查明的事实不符，不予支持。刘汉杨上诉要求确认《房屋转让协议书》合法有效，超出了其一审的反诉请求，显无依据，本院不予支持。 综上所述，六头村委会、刘汉杨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1150元，由刘汉杨负担1000元，扶绥县东门镇六头村民委员会负担150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 柳成功 二〇一九年八月一日 法官助理 黄海健 书 记 员 邓志杰