新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新2301民初3296号 原告：张建新，男，1969年12月27日出生，汉族，无固定职业，现住新疆维吾尔自治区昌吉市。 委托诉讼代理人：张春林，新疆新蓝天律师事务所律师。 被告：周善斌，男，1975年3月3日出生，汉族，个体工商户，住四川省南部县，现住伊宁市。 委托诉讼代理人：王明东，新疆中疆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武庆忠，新疆同创律师事务所律师。 原告张建新与被告周善斌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年6月12日受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张建新的委托诉讼代理人张春林，被告周善斌及其委托诉讼代理人武庆忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建新向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2017年7月1日至2018年4月10日止的房屋占有使用费277550元及采暖费30529.54元；二、判令被告对上述房屋恢复原状并达到建筑主管部门验收合格的标准，具体有9项：1、将昌吉市干休所门面房三层的十八间房的承重墙和房顶格局恢复；2、拆除屋顶水箱，恢复屋顶防水层；3、恢复原消防工程，包括烟感器、灭火喷淋设施及屋顶吊顶；4、拆除室内的地暖设施，恢复原来的暖气片供热设施；5、拆除室内现有的上下水和电路设施，按原设计图纸进行恢复；6、拆除屋内的墙面和地面的装饰尤其是瓷砖，按原交工验收时的状态予以恢复；7、恢复各卫生间内部的防水设施，包括卫生洁具；8、恢复原设计图纸中的楼梯踏步、楼梯扶手，并铺设原花岗岩装饰；9、对被告私自拆除改建的施工部分对整个建筑物安全质量影响进行鉴定。因以上恢复原状原告申请鉴定，恢复原状的费用为739894.35元，原告要求被告承担恢复原状的费用739894.35元；三、本案受理费由被告承担。事实与理由如下：2012年至2014年，原、被告双方分别签订了＜＜房屋租赁合同＞＞及＜＜内部房屋租赁协议＞＞各一份，协议约定，退租时，原告有权要求被告按原状恢复房屋或向原告支付恢复原状所需费用。后因被告迟延支付租金，原告通过诉讼于2016年12月31日解除了双方订立的租赁合同，但合同解除后，被告自2017年1月1日至2017年6月30日依然占有使用原告的房屋，后原告再次诉至法院，经法院判决被告支付原告上述期间的占有使用费。被告依然不退还房屋，经法院强制执行，到2018年4月10日原告才收回房屋。经原告查验房屋，被告在无设计院的图纸，无相关部门验收的情况下，私自使用劣质产品改装房屋设施，甚至拆除房屋主体结构的承重墙和原验收合格的消防等设施，导致房屋质量严重受损，存在重大安装隐患。截至目前，被告未将房屋恢复原状。综上原告认为双方租赁合同解除后，被告继续占有使用原告的房屋无法无据，损害原告的利益，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告周善斌提交答辩状辩称：原告要求被告支付房屋占用使用费及暖气费没有事实依据，无法律依据。双方的租赁合同于2016年12月31日予以解除，被告向原告交付钥匙原告拒收，被告于2017年10月16日将房屋的钥匙交付至执行局。原告不能依据不同的事实和法律关系进行诉讼，原告因租赁合同已解除，依据侵权法律关系要求被告支付占用使用费。原告的第二项诉讼请求依据租赁合同提起诉讼，二项请求基于不同的事实、理由及法律关系，不能合并审理，应驳回原告的第二项诉讼请求。原、被告在2012年10月签订合同时并未对交接时的现状及合同解除时的现状进行确认，已无恢复的依据。原、被告在2012年10月20日的合同中已明确给被告90天装修时间，说明原告已同意被告对承租房屋进行装修，而原告将本案所涉及的标的物出租给原告时，中间间隔10余年，现状根本无法确认。装修过程中以及装修完工后，原告未提出异议。2014年1月1日原、被告再次签订合同后，2012年签订合同则不再履行，被告负有的义务也是2014年1月1日的合同履行，恢复原状也是2014年1月1日的原状进行恢复。而2014年1月1日房屋的现状与2016年12月31日解除合同的现状均无法确认，不存恢复原状的问题。该涉案标的在被申请人承租之前已经多次出租。原告使用该房屋最早的建设或设计图纸来讲明系2012年或2014年的现状显然与事实不符。故原告不能举证证实原、被告在2012年10月20日订立合同时标的物的现状，应当承担举证不能的责任。原、被告在2012年10月20日签订合同时，该房屋不能正常使用，故被告才对部分设施进行修缮，被告的修缮不仅使该标的物达到了正常使用的功能，也使该标的物产生了增值，原告的利益不仅没有受到损害，反而得到增加，原告要求被告直接恢复到无法确认的状态显属不当，违背了公序良俗的准则。本案涉及的标的物的装修是经过原告同意的。本案中除楼梯，过道进行过改造，其余的包括宾馆各个房屋的装修、吊顶、安装消防设施均是对涉案标的物进行的装修，该部分无论是按照合同约定还是按照房屋租赁管理规定对装修部分的增加部分，均是有约定的按约定，无约定的可拆除就拆除，不可拆除的折价给出租方，按原告的要求，原告不仅不需要对装修增加值给付被告相应的装修款，被告还要给原告支付恢复费用，显属不当。本案中，原、被告2012年订立的合同，给予被告90天的装修期，且2014年原、被告续签订合同时，原告未对已经装修好的本案涉案标的物提出任何异议，故本案所涉的标的物无论是装修、改造部分，被告没有义务进行恢复的。若需要恢复原状，应当经原、被告共同确认后，再以符合安全及恢复到正常使用的状态为准，而不应按原告的要求进行恢复，而不是依据申请人单方所述对装修、改造恢复到建造之初。新疆中远公司及新建联项目管理公司的鉴定报告不能作为本案定案的依据。新疆中远公司对原告所有的位于昌吉州老干所三层门面房改建部分对整体建筑物的质量安全影响进行鉴定，该鉴定结论存在鉴定结论程序违法，存在申请人未来现场却让申请人的配偶在现场勘查，在相关材料上冒充申请人张建新签字。新疆中远公司未经委托人、申请人、被申请人同意的情况下，对本案关键委托事项是否存在安全隐患擅自委托四川省兴发规划建筑设计有限公司对本案商业楼项目进行验算。新疆新建联公司对原告所有的位于昌吉州老干所三层门面房房屋内改造恢复原状所需要的费用进行鉴定，该鉴定结论存在程序严重违法，存在申请人未到现场，而是由申请人的配偶在现场参与鉴定会议，现场情况调进及现场勘察，申请人配偶不是本案当事人，无权参与鉴定。鉴定机构未在委托期限内完成鉴定事项，属于鉴定程序违法。鉴定时该涉案标的在被申请人承租前已多次出租且申请人在3楼加盖过1000平方米的彩钢房，且为重新铺设50厘米厚的防水层，在此过程中，标的物多次进行装修、改造，是否仅是被申请人对涉案物进行过装修、改造是不确定，鉴定人员依据申请人的单方陈述就做出价格70余万的鉴定结论，与事实不符。涉案标的物在出租给被申请人之前多次进行转租、出租，早已老旧、破烂，鉴定时未考虑折旧、不能正常使用等因素，按现行标准作出相应的鉴定价格，与事实不符。综上，鉴定机构出具的造价预算书，不能作为本案定案的涉案依据。即便涉案标的物需要排除安全隐患或部分恢复原状，也应当以实际影响到房屋结构安全的部位，恢复到正常使用的状态为标准，而不是原告所做要求的直接恢复到该房屋建造之初。若确需恢复原状或采取相应措施以达到正常使用状态的标准，被告愿意对涉案标的物需要排除安全隐患或部分恢复原状。 双方当事人围绕着诉讼请求均提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，原告提交的＜＜房屋租赁合同＞＞，＜＜内部房屋租赁协议＞＞，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2017）新2301民初2698号民事判决书一份，被告质证后无异议。被告提交的宾馆宽带拆除及电话停机业务手续一组，信访处理意见书、检举信一份，反映材料一份，照片四张。原告质证后对真实性无异议。以上双方当事人无异议的证据，本院对真实性予以确认。 针对双方有争议的证据，本院认证如下： 原告提交的1、2018年4月10日执行笔录一份，证实原告于2018年4月10日领取房屋钥匙。被告对证据不认可，认为被告于2017年10月16日将房屋钥匙交给执行局。本院认为，该执行笔录证实执行法官告知原告房屋钥匙于2017年10月16日就已交给执行局，于2017年4月10日将钥匙退给张建新。本院对证据的真实性予以确认。2、新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初3022号民事调解书一份，证实，被告占用房屋采暖费没有交，昌吉热力公司起诉张建新索要2017年至2018年该房屋的暖气费共计30251.54元，受理费278元，合计30529.54元。被告质证后认为与其无关，其于2017年10月16日已将钥匙交给执行局。本院对证据的真实性予以确认。3、图纸及验收资料34页，证实房屋原貌。被告质证后对证据不认可，不能证实双方交接房屋时的房屋状态。本院认为，该资料显示房屋在2003房屋竣工验收时的竣工资料。4、鉴定报告两份、公证书一份，公证费发票一份，证实原告申请对需要恢复原状的费用进行鉴定，并且对其中是否具有安全隐患进行鉴定，由新疆中远工程检测有限公司对房屋是否存在安全隐患进行鉴定，支出鉴定费19500元，鉴定结论为房屋存在安全隐患；由新疆新建联项目管理咨询有限公司对恢复原状费用进行鉴定，原告对其中部分鉴定内容有异议，并已另行提出意见。被告质证后对二份鉴定结论不认可，并认为鉴定程序违法，现场勘察时原告本人未到场，由其妻子到场参加勘察，中远公司将其中部分鉴定内容交由不具鉴定资格的机构出具。同时双方对原状未进行确认，对恢复原状的费用不认可。对公证书不认可。本院认为：鉴定机关进行现场勘察时，请求公证人员在场公证勘察过程，故本院认为鉴定机关鉴定程序符合法律规定。 被告提交如下证据：1、停业说明一份，个体工商户注销登记一份，昌吉市公安局治安管理大队注销证明一份，证实被告于2017年6月注销宾馆。原告质证后认为，不能证实被告向原告交付房屋。本院认为，原告提交证据原件，本院对证据的真实性予以确认。2、执行笔录一份，证实被告将35间房屋的钥匙于2017年10月16日交给执行法官。原告质证后认为该笔录不能证实交付钥匙。本院认为，在该笔录上显示被告的代理人向执行法官表述，给张建新钥匙，他不拿，所以交到法官。本院对证据的真实性予以确认，钥匙自当天交给执行法官的事实予以确认。 本院通知两位鉴定人出庭，其中新疆新建联项目管理咨询有限公司委派许新出庭，许新陈述：关于本次鉴定对于安全隐患的造价未涉及，原因是无整改方案。关于消防工程是按原告提交的图纸进行核算的，计算了支管的费用，拆除地暖部分是按实际使用面积，按实际地暖垫层31厘米计算，鉴定结论中依据的相关资料是现场勘察记录和原告提交的原土建安装图纸。 新疆中远工程检测有限公司委派刘晟龙出庭，刘晟龙陈述：勘查现场时张建新未到现场，但现场有公证部门的人员现场进行公证。现场勘察是对照该楼房验收竣工图，根据现场勘察得出的数据，鉴定机构委托四省兴发规划建设设计公司进行验算，依据验算结果，由鉴定机构出具鉴定结论。 经审理查明：原、被告于2012年10月20日签订一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定原告将位于昌吉市乌伊东路，门牌号为76号房屋出租给被告；房屋租赁期共120个月，自2013年1月20日起至2023年1月20日止。租赁用途为宾馆、餐饮。租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还；在同等条件，被告有优先租赁和购买权。每年须续签合同。合同第五条租金及支付方式约定为:1、该房屋每年租金为300000元。2、原告收款后应提供给被告有效的收款凭证。合同期内每年租金在上一年的租金的基础上，上浮不得超过15%。合同第七条房屋修缮及使用第2条约定：乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺，用料等均需事先征得甲方的书面同意后方可施工。该合同签订后被告将此房屋进行装修并经营宾馆。 2014年1月1日，原、被告又签订一份《内部房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于昌吉市乌伊东路，门牌号为76号房屋，租赁期限自2014年1月1日至2016年1月1日。第四条租金及违约金约定：签订协议生效之日一次性付清租金。租赁金额每年370000元。合同第六条约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，事先征得甲方（原告）书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方（原告）有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。 原、被告履行合同至2016年8月31日，原告以被告未按时支付租金为由诉至本院要求解除双方签订的租赁合同，被告支付2015年度、2016年度租金245500元及违约金73650元。本院经审理作出了（2016）新2301民初4946号民事判决书。该判决书宣判后被告不服，上诉至新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院经审理，作出（2017）新23民终163号民事调解书，原、被告双方达成调解协议，协议内容如下：一、周善斌与张建新于2012年10月20日签订的《房屋租赁合同》及2014年1月1日签订的《内部房屋租赁协议》自2016年12月31日解除；二、周善斌于2017年3月20日前向张建新支付2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租赁费151950元；三、周善斌于2017年3月20日前向张建新腾退位于昌吉市乌伊东路，门牌号为76号的房屋；四、张建新自愿放弃原审其他诉讼请求。该调解书生效后，被告未及时向原告返还房屋。原告申请执行后，被告于2017年10月16日将宾馆房屋钥匙交给新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院负责执行的工作人员。昌吉市人民法院负责执行的工作人员将该房屋钥匙于2018年4月10日将钥匙交给张建新。 被告并未按照调解书约定及时向原告腾退房屋。在该案调解中，对2016年12月31日之后至被告退房期间的房租未作处理。2017年5月2日原告诉至新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院本院要求被告支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的房屋占用使用费等。经新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院审理后作出（2017）新2301民初2698号民事判决书，判决：被告周善斌支付原告张建新2017年1月1日至2017年6月30日期间房屋占有使用费185000元。现原告再次诉至本院要求被告支付2017年7月1日至2018年4月10日止的房屋占有使用费277550元及采暖费30529.54元。同时提出双方在2014年1月1日签订一份《内部房屋租赁协议》的第六条约定要求被告支付恢复工程所需费用。 在庭审过程中，经本院组织双方对原告请求恢复原状的诉讼请求进行核对。原告主张恢复原状的项目有1、将昌吉市干休所门面房三层的十八间房的承重墙和房顶格局恢复；2、拆除屋顶水箱，恢复屋顶防水层；3、恢复原消防工程，包括烟感器、灭火喷淋设施及屋顶吊顶；4、拆除室内的地暖设施，恢复原来的暖气片供热设施；5、拆除室内现有的上下水和电路设施，按原设计图纸进行恢复；6、拆除屋内的墙面和地面的装饰油漆是瓷砖，按原交工验收时的状态予以恢复；7、恢复各卫生间内部的防水设施，包括卫生洁具；8、恢复原设计图纸中的楼梯踏步、楼梯扶手，并铺设原花岗岩装饰。被告表示1、被告同意拆除水箱，不同意修复防水层。2、原告的消防设施原先是有的，被告对消防部分进行加装，每间房屋均有相应的消防设备。被告同意按原图纸给原告恢复原状消防设施。3、同意对拆除地暖设施按原图纸恢复暖气片供热设施。4、对现有上、下水、电路，同意按原设计图纸恢复。对于其余项目被告均不同意恢复。 原告申请对恢复原状的费用进行鉴定。本院委托新疆新建联项目管理咨询有限公司对原告申请八项恢复原状费用进行鉴定。鉴定结论为：总造价为701376.12元，其中第一项承重墙及房顶格局及第六项拆除墙面及地面的装饰，按原交工验收时的状态进行恢复共计造价为389764.01元；第二项拆除屋顶水箱，恢复防水层造价为2378.33元；第三项恢复消防工程，造价为94285.35元，第四项拆除室内所有的地暖设施，恢复原来的暖气片采暖设施，造价为163118.35元；第五项拆除室内现有的上、下水和电路设施，按原设计图纸进行恢复造价为25725.89元；第七项恢复各卫生间内部的防水设施造价为3266.59元；第八项恢复设计图纸中的楼梯踏步，铺高花岗岩装饰造价为22837.75元。本案鉴定费为20000元。鉴定送达后原告提出异议。新疆新建联项目管理咨询有限公司出具补充鉴定函：在原鉴定基础上增加38518.27元，其中包含第一项增加天棚吊顶造价3773.65元；垃圾费8605.01元；垂直运输费增加12574.94元，成品保护费5231.02元；第二项屋顶拆除防水卷材、水泥砂浆增加361.97元；第四项增加7059.74元；第七项减少13.64元；第八项增加1007.47元。以上鉴定结论是鉴定机构鉴定依据现场勘察数据及原告提供的该房屋竣工验收时土建安装图纸进行鉴定的。 经原告申请，本院委托新疆中远工程检测有限公司被告拆除改建部分对整个建筑物的质量安全影响进行鉴定，鉴定结论为：对装修附加荷载作用下，结构一、二层纵向个别墙体及三层多数部位楼面板、楼面梁超出原结构承载力要求不能满足规范要求，存在安全隐患。原告支出鉴定费19500元。在鉴定过程中，鉴定机关委托四川省兴发规划建筑设计有限公司对本案涉及工程的主体结构进行能力验算，并出咨询意见。新疆中远工程检测有限公司依据该验算结果出具鉴定结论。被告表示异议，认为四川省兴发规划建筑设计有限公司不具备相应资质，其出具的结论，不能作为定案依据。原告表示关于安全隐患问题另行处理。 本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《内部房屋租赁协议》已经生效的调解书确认自2016年12月31日解除。根据合同法的规定，合同解除后，双方合同权利义务终止。被告作为承租人理应在约定的时间内及时返还租赁物。被告未能及时返还原告房屋，造成原告损失，被告应予赔偿。原告主张被告承担2017年7月1日至2018年4月10日止的房屋占有使用费277550元及采暖费30529.54元。被告表示不认可。本院认为，双方的租赁合同解除后在调解协议中约定退房时间，被告未按约定时间向原告返还房屋，在原告申请执行后，被告于2017年10月16日将房屋钥匙交付于执行工作人员处，表示其退还房屋义务已履行。自2017年10月16日之后，原告未能及时领取钥匙，属于自行扩大损失，此后的损失应由原告自行承担。原告要求被告支付占有使用房屋期间（解除合同后2017年7月1日至2017年10月16日）的使用费合理合法，本院参照双方合同约定的2016年度的租金标准计算，计107917元（370000元÷12个月×3.5个月）。原告主张超出2017年10月16日之后的使用费及原告要求被告支付2017至2018年度的暖气费，理由不足，本院不予支持。关于原告要求恢复房屋原状的诉讼请求。双方在2012年的合同中对恢复原状没有约定，但在2014年订立的合同中，对房屋恢复原状有约定。该约定应当针对双方在交接房屋时的原状。该约定对双方当事人有效。原告要求被告承担恢复原状的费用，是按房屋竣工时的图纸结合现场勘察的数据计算恢复原状的费用。因该房屋于2003年竣工验收，原、被告最初签订合同是在2012年。原、被告多次陈述，在被告租赁房屋之前，该房屋是歌舞厅，故原、被告交接房屋时，并非原告所主张的竣工验收时的状况。在诉讼中经询问双方当事人，被告表述将水暖改造成为地暖，且对部分上下水电路进行改造，并加装水箱，改造消防设施。被告表示愿意对拆除水箱，按原图纸恢复消防设施、地暖及上下水电路进行恢复原状。本院认为，双方已约定退租时恢复原状，被告应按协议约定履行。被告对房屋的水暖、上下水、电路、消防设施进行加装，并安装了水箱，被告应当按约定承担恢复原状的费用。上述四部分恢复原状的费用为：2378.33+94285.2+163118.35+25725.89+361.97+7059.74＝292929.48元。本院对原告主张此部分恢复原状费的诉讼请求予以支持。原告主张被告承担其他部分恢复原状的费用，因原告不能举证证明双方交接房屋时的状态，而鉴定机构依据原告提交的竣工验收时图纸作出的恢复原状费用，原告要求被告承担房屋其他部分按竣工验收时的状态恢复原状的费用，本院对此部分诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告周善斌于本判决生效后十五日内支付原告张建新房屋占有使用费107917元； 二、被告周善斌于本判决生效后十五日内支付原告张建新房屋恢复原状费292929.48元； 三、本案鉴定费39500元，由原、被告各承担一半即19750元，此款由被告周善斌于本判决生效十五日内向原告支付； 四、驳回原告张建新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14317元，由被告周善斌负担7313元，原告张建新负担7004元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。 审 判 长  唐文琳 审 判 员  李 岩 人民陪审员  潘 军 二〇一九年八月二十日 书 记 员  甘贵婷