广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019）粤0606民初8538号原告：佛山市顺德区星光广场商业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之二。法定代表人：何键英。委托诉讼代理人：田晓芳，广东正帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘聆伶，广东正帆律师事务所律师。被告：黄少艳，女，1970年5月20日出生，汉族，住广东省封开县。原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司与被告黄少艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司的委托诉讼代理人田晓芳、甘聆伶到庭参加诉讼，被告黄少艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年5月至2019年2月期间拖欠的租金215800.67元、水费991.9元、电费10951元；2.判令被告向原告支付违约金88239元、律师代理费9800元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月30日签订《乐从天佑城商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于乐从天佑城三层3A-012、013、015、016号铺，用于经营“太一柠檬鱼”使用，租金按月结算，于每月5日前缴交。双方还约定，被告若违约，应向原告支付相当于三个月租金及管理费的违约金，已缴的保证金等款项不予退还。合同签订后，被告利用上述承租店铺经营。后被告违反约定，自2018年5月开始拖欠租金、电费，至2019年2月28日止，被告拖欠租金215800.67元、水费991.9元、电费10951元。原告已按约定履行合同义务，被告却连续数月拖欠租金、电费，上述款项经原告催促后被告仍未支付。被告黄少艳没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、租赁合同、佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司营业执照复印件、建（构）筑物工程规划条件核实意见复印件、建设工程规划许可证复印件、核准变更登记通知书复印件、乐从镇天佑城商铺租赁合同、乐从镇天佑城商铺交场确认书、乐从镇天佑城物业管理合同、商户缴费通知单、星光广场商场2018年5月-12月用水统计表、电费抄表清单、2019年星光广场商场1月份用水统计表、发票、证明、关于恢复营业并处理渗漏问题的函、关于解除合同的函、邮寄底单打印件、民事委托代理合同、律师代理费发票，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，佛山市顺德区星光广场商业有限公司作为出租方（甲方），黄少艳作为承租方（乙方），双方共同签订《乐从天佑城商铺租赁合同》一份，约定甲方将广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东B270号乐从天佑城三层3A-012、013、015、016号商铺租给乙方作经营太一柠檬鱼店使用；租赁期限为2016年7月20日至2019年7月19日；2016年7月20日至2017年7月19日期间月租金为18269元，2017年7月20日至2018年7月19日期间月租金为20096元，2018年7月20日至2019年7月19日期间月租金为22105元；租金按月结算，乙方须在每月5日前向甲方缴交当月的租金；免租装修期为2016年7月20日至2016年9月19日，在装修期内被告免交租金；合同期限内，乙方每月须向甲方或物业管理公司缴交由其代收代付的该商铺的独立水、电费（包括该商铺内的用电及中央空调末端风机用电）。具体的水、电费计算及缴付方式按乙方与物业管理公司签订的《乐从天佑城物业管理合同》约定执行；签订合同当日，乙方须向甲方一次性缴纳相当于首年三个月的租金54807元作为租赁保证金；合同期内，乙方交付的上述保证金不得冲抵被告在租赁期内应向甲方或物业管理公司支付的租金、管理费、该商铺水电费等款项。双方还在合同第九条第1点约定：“乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并有权按合同第十一条的约定追究被告的违约责任：乙方未按合同约定按时足额缴交租金、水电费或向物业管理公司缴交管理费及其他应付费用，并逾期超过一个月的；未经甲方书面同意，乙方连续关门停业超过三天或累计关门停业超过七天的（每天停业超过四个小时按一天计算）。”合同第十一条约定：“乙方违反合同第九条第1点的约定，导致甲方解除合同的，乙方应按合同第八条第18点的规定向甲方交回该商铺，同时，乙方应在解除合同时向甲方全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向甲方支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求甲方、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。乙方违约，而又不按照合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要求乙方承担因此产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费及其他相关费用”。上述合同签订后，双方一直按合同履行义务，但被告从2018年5月起开始拖欠租金及应缴纳的水电费。2018年7月4日，佛山市顺德区星光广场商业有限公司通过邮寄的方式向黄少艳发出《关于恢复营业并处理渗漏问题的函》，要求黄少艳严格履行双方签订的《租赁合同》和《物管合同》，在收到本函后两天内恢复店铺营业状态，否则可依合同约定解除双方签订的合同，收回商铺，没收租赁保证金、物管保证金，并要求黄少艳支付相当于三个月租金和管理费等。但之后黄少艳一直未恢复店铺营业状态。2019年2月19日，佛山市顺德区星光广场商业有限公司通过邮寄方式向黄少艳发出《关于解除合同的函》，通知黄少艳自2019年2月14日起解除双方签订的《乐从天佑城商铺租赁合同》和《乐从天佑城物业管理合同》，以2019年2月的租金22105元，2019年2月的物业管理费7380元为计算标准缴付违约赔偿金88455元，缴付2018年6月至2019年2月的租赁欠费195704.67元及物业管理费欠费65772元，2018年5月、6月电费欠费7445.42元及2018年5月水费欠费519.25元，合共357896.34元，同时撤走铺内相关设备、设施等。2019年2月底，佛山市顺德区星光广场商业有限公司收回案涉商铺另作他用。因催收费用未果，佛山市顺德区星光广场商业有限公司遂委托广东正帆律师事务所代为提起本案诉讼，为此支出律师费9800元。本院认为，原告与被告签订的《乐从天佑城商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按约定全面履行合同义务。被告从2018年5月起未按约定向原告支付租金及相关费用，其行为已经构成违约，原告于2019年2月19日向被告发出《关于解除合同的函》，并于2019年2月底实际收回案涉商铺，即双方之间签订的《乐从天佑城商铺租赁合同》已解除。原告要求被告向其支付合同解除前，即2018年5月至2019年2月期间的租金共计215800.67元（20096元×2个月+20873.67+22105元×7个月）有理，本院予以支持。根据双方约定，租赁期间内的水费、电费等费用应由被告承担，原告提交的证据证明其代被告垫付了电费10951元、水费991.9元，现原告要求被告向其支付上述水电费有理，且被告亦未到庭进行抗辩，本院予以支持。被告违反合同约定导致原告解除合同，其依约应承担向原告交回该商铺，同时在解除合同时向原告全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求原告、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项，并承担原告法院提起诉讼而产生的诉讼费、鉴定费、律师费等违约责任。但结合本案，原告并未提供相关证据证明其因被告违约存在的实际损失情况，考虑本案合同系由原告所提供，并综合被告履行合同的实际情况、被告的违约程度以及责任承担能力等因素，本院认为上述约定的违约金计算标准明显过高，应依法予以调整更为合理。根据公平和诚实信用原则，并依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，鉴于原告已没收被告支付的租赁保证金54807元，本院酌定被告应向原告支付律师费9800元，对原告请求的违约金88239元，本院不予支持。被告黄少艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黄少艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司支付租金215800.67元、水费991.9元、电费10951元；二、被告黄少艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司支付律师费损失9800元；三、驳回原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6186.74元（原告已预交），由被告黄少艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  范碧莹人民陪审员  区颖宜人民陪审员  陈俊钊二〇一九年八月二十日书 记 员  霍惠梅