广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初14235号原告：佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃居委会倚湖居38号铺。法定代表人：曾仙养。委托诉讼代理人：吴顺昌，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘婉仪，广东广捷律师事务所律师。被告：刘先元，男，1973年5月9日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告：梁文志，男，1990年5月26日出生，汉族，住广东省怀集县。原告佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司诉被告刘先元、梁文志居间合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人佘婉仪到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告连带支付中介服务费10000元及违约金（违约金以10000元为基数，自起诉之日起按照每日千分之一计算至实际清偿之日）；2.两被告向原告支付律师费5000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年5月23日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，由原告促成两被告达成房地产买卖事宜。原告与被告刘先元于当日又签订《佣金支付承诺书》，约定被告刘先元应于签订《房地产买卖合同》时向原告支付中介服务费10000元，剩余10000元中介服务费于交易过户办理手续当天支付。原告与两被告约定，如两被告逾期支付中介服务费的，则每逾期一天，按百分之一向原告支付违约金，并承担原告因诉讼产生的诉讼费、律师费等。原告促成两被告房地产买卖事宜，原告依约完成了合同义务，但被告刘先元仍拖欠原告中介服务费10000元未付。原告与两被告还约定，买卖双方未经得经纪方同意下协议终止或解除本合同的，则买卖双方将同时及分别成为本合同之违约方，双方须对应付于经纪方的中介服务费负连带责任。本案中，两被告未经原告同意解除《房地产买卖合同》，均是合同的违约方，两被告应对原告的中介服务费及违约责任承担连带清偿责任。被告刘先元提交书面答辩意见如下：一、因被告梁文志违约，无法完成房屋交易过户，根据《佣金支付承诺书》的约定，被告刘先元无需支付剩余中介费10000元。根据被告刘先元与原告签订的《佣金支付承诺书》最后“备注”部分的约定，被告刘先元已支付首期中介费，剩余10000元中介费按约定应当在房屋交易过户办理手续当天支付。然而，根据（2018）粤0606民初20113号民事判决书，经法院裁决，被告梁文志为违约方，其违约行为导致被告刘先元在客观上无法办理房屋交易过户手续。既然未办理房屋交易过户手续，便达不到《佣金支付承诺书》约定的支付剩余中介费的条件，因此，被告刘先元无需支付剩余中介费10000元；二、原告“应得的中介费”，应当是其提供服务后应得的费用，因被告梁文志违约未实际完成后期的房屋交易，原告并未提供后期服务，因此后期中介费10000元不属于其“应得的中介费”。根据《房地产买卖合同》及《佣金支付承诺书》，原告的中介费包括两部分：前期撮合《房地产买卖合同》签订的中介费10000元与后期协助完成房屋过户的中介费10000元。提供相应服务即收取相应的费用，是《佣金支付承诺书》约定前后两期支付中介费的内在原因。在本案中，原告撮合两被告签订《房地产买卖合同》，完成了前期服务，并收取前期10000元中介费，这部分无可厚非，被告刘先元也不否认。但是，根据（2018）粤0606民初20113号民事判决书，实际上被告梁文志违反《房地产买卖合同》的约定未办理转按揭手续，才导致房屋无法过户，既然连转按揭都未办理，自然就不需要原告提供服务办理后面的房屋过户手续。既然原告并未提供后期服务，自然也无权获取服务对价，即后期中介费10000元。三、即使原告应得后期中介费10000元，因被告梁文志违约而造成《房地产买卖合同》解除，支付后期中介费的最终责任人应为被告梁文志。根据（2018）粤0606民初20113号民事判决书，被告梁文志为违约方。同时根据《房地产买卖合同》第十三条第6款的约定，支付后期中介费的最终义务人为被告梁文志，承担违约金、律师费责任的主体也未违约方被告梁文志，与被告刘先元无关。四、即使原告应当后期中介费10000元，因被告梁文志违约而造成《房地产买卖合同》解除，为法定解除，而非协议解除，原告无权依据合同约定要求被告刘先元承担连带清偿责任。根据原告的起诉依据《房地产买卖合同》第十三条第7款，只有在两被告未经原告同意的情况下协议终止或解除合同的，两被告才需负连带清偿责任。此条设立的初衷应为避免房屋买卖合同双方恶意串通解除合同损害经纪方利益的行为，因此，只有协议终止或解除合同才要承担连带清偿责任。根据（2018）粤0606民初20113号民事判决书，因被告梁文志违约才导致合同解除，为法定解除，而非协议解除，故原告不能引用《房地产买卖合同》第十三条第7款要求两被告承担连带清偿责任。综上，请求法院依法驳回原告对被告刘先元的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提供了原告营业执照复印件、两被告身份证复印件、房地产买卖合同、佣金支付承诺书、（2018）粤0606民初20113号民事判决书、民事委托代理合同、律师费发票以证明其主张，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，经审查，原告提供的上述证据真实、合法、有效，与本案具有关联性，本院均予以采信。结合本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2018年5月23日，两被告在原告的居间下签订房地产买卖合同，约定：（1）刘先元自愿将位于佛山市顺德区容桂街道的房产出售给梁文志。（2）该房产的成交总价为1370000元。定金为100000元，于签订本合同时付清。首期款为120000元，其中115000元于办理转名过户递件手续当天付清，剩余5000元作为预留保证金。剩余房款为1150000元，于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入刘先元提供的账户。（3）该房产处于抵押状态，还清按揭款及注销抵押的方式为，该物业的欠款以银行转按方式办理手续，办理转按的手续费用由买方支付。（4）买卖双方须于签订本合同之日起10个工作日内，按银行要求提供齐全办理按揭贷款申请所需的相关资料给银行，并按银行要求签署申请银行按揭贷款所需的相关文件。梁文志的贷款审批通过及刘先元结清贷款并注销抵押之日起7个工作日内，买卖双方须到房管部门办理物业的过户转名递件手续。本次交易买卖双方于2018年7月31日前到房管部门办理该物业的过户转名递件手续。（5）经买卖双方协商确定，房产证登记和办理贷款人由梁文志决定，即刘先元同意按梁文志的要求将该物业过户至梁文志指定的第三人名下，刘先元无异议且保证配合办理过户等相关手续。此后，两被告因合同履行过程中产生纠纷，梁文志以刘先元为被告、平安银行股份有限公司佛山祖庙路支行及佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司为第三人提起诉讼，本院于2018年10月19日受理，案号为（2018）粤0606民初20113号，本院经审理后于2018年12月27日作出（2018）粤0606民初20113号民事判决，该民事判决认定转按揭贷款业务已经无法办理，合同中约定的由梁文志向银行申请转按揭以消除房屋的抵押登记无法实现，梁文志构成违约，并判令：一、梁文志与刘先元于2018年5月23日签订的房地产买卖合同及补充协议于本判决发生法律效力之日解除；二、驳回梁文志的其他诉讼请求。另查明，原被告约定的中介服务费共计20000元，全部由刘先元承担，刘先元已于2018年5月23日向原告支付中介服务费10000元；原告确认其在本案房地产买卖合同签订时已经知道银行无法办理转按揭贷款业务。本院认为，本案属居间合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。原告作为依法成立的房地产代理有限公司，属于专业的中介机构，应当以其拥有的专业知识、对行业信息和技能的熟练掌握为委托人提供合格的服务。本案中，原告在案涉合同签订时已经明知银行无法办理转按揭贷款业务，但是仍然在合同中约定以办理转按揭贷款的方式为案涉房屋消除抵押登记，导致该合同目的无法实现，并最终导致合同无法继续履行而被法院判令解除。因此，原告作为居间人并未尽到其所负担的如实报告义务，原告在案涉房屋买卖交易中提供的居间服务的价值远远达不到其作为专业中介机构所应尽到的义务，原告已收取的中介服务费10000元足以体现其付出的劳动的价值，现原告要求两被告连带支付剩余的10000元理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取87.5元（原告已预交），由原告佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司负担。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  樊二彦二〇一九年八月十三日书记员  赖纬国