湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初4719号 原告(反诉被告)：勤隆（湖南）房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区国营综合农场翠园别墅东区A型房。 法定代表人：李明权，总经理。 委托诉讼代理人：王威，湖南恒昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳茜，湖南恒昌律师事务所律师。 被告(反诉原告)：徐旭孟，男，1958年4月11日出生，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：敖志泉，湖南华麟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗任君，湖南金州律师事务所律师。 被告(反诉原告)：刘卡茄，女，1960年8月19日出生，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：敖志泉，湖南华麟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗任君，湖南金州律师事务所律师。 原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司(以下简称勤隆公司)与被告(反诉原告)徐旭孟、刘卡茄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案。审理过程中，被告徐旭孟、刘卡茄依法提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序于2019年7月19日就本案本诉和反诉公开开庭合并进行审理。原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人阳茜，被告(反诉原告)徐旭孟，刘卡茄的委托诉讼代理人敖志泉、罗任君到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告(反诉被告)勤隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告购房款250000元并支付违约金181250元(暂从2009年5月12日计算至2019年4月15日,此后违约金以250000元为基数按日万分之二计算至实际清偿之日止)，共计431250元;2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2007年5月12日签订了《商品房买卖合同》,约定被告以1000000元购买原告开发的长沙市开福区御景龙城2-DC-2088号房,付款方式于签合同之日付清500000元,于2008年5月12日前付250000元,2009年5月12日前付清余款250000元。合同约定被告逾期付款超过30天,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后,被告至今仍剩余250000元购房款未付。为维护原告合法的权益,特向法院提起诉讼,请求法院依法查明事实,支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄辩称，勤隆公司的诉求没有事实依据,违反法律规定和合同约定。根据双方的合同，勤隆公司向徐旭孟、刘卡茄交付符合合同约定的房屋是徐旭孟、刘卡茄付清购房余款的前提条件，但勤隆公司至今仍未将符合合同约定的房屋交付徐旭孟、刘卡茄，也未按照合同约定办理房屋产权登记的过户手续。根据《合同法》第六十七条规定,勤隆公司未履行先义务及履行义务不符合约定的,徐旭孟、刘卡茄有权拒绝履行支付房屋余款的义务。同时勤隆公司的诉讼请求已超过法定诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。 被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄反诉称：徐旭孟、刘卡茄于2007年8月21与勤隆公司签订《商品房买卖合同》,约定徐旭孟、刘卡茄购买勤隆公司开发的位于长沙市开福区国营综合农场御景龙城2-Dc-2088号房(现实测房号为2-DC-2B栋106)房屋建筑面积为257.99平方米,房屋总价款为100万元,合同对房屋交付、办理产权证及违约责任等事项进行了约定。徐旭孟、刘卡茄原告依约向被告支付了购房款50万元,并缴纳了相关税费和物业维修基金。2007年10月31日合同约定的交房期限届满,但勤隆公司出售的房屋不符合国家相关规定和合同约定的交付条件,勤隆公司未依约书面通知原告收房,且不能提供商品房验收合格证明及《住宅质量保证书》等证明,至今未向徐旭孟、刘卡茄交付房屋,并拒不为徐旭孟、刘卡茄办理房屋产权过户手续。2018年8月23日,徐旭孟、刘卡茄向贵院起诉,要求勤隆公司依约为徐旭孟、刘卡茄办理房屋过户手续，并承担逾期办证、逾期交房的违约责任。同年10月31日,开福区人民法院作出(2018)湘0105初5704号《民事判决书》,判决勤隆公司为徐旭孟、刘卡茄办理房屋产权转移手续,并承担逾期办证的违约金3.75万元。因勤隆公司无理不到庭参加诉讼,开福区人民法院在该案中对勤隆公司逾期交房的违约责任未作处理。综上，勤隆公司依约应向徐旭孟、刘卡茄交付房屋并承担逾期交房的违约责任和交付房屋不符合约定的违约赔偿责任。故请求法院依法判令：1、勤隆公司立即向徐旭孟、刘卡茄交付涉案房屋,并按合同约定承担逾期交房的违约责任，向徐旭孟、刘卡茄支付逾期交房的违约金30万元;2、勤隆公司承担因涉案房屋装修及交付条件不符合合同约定的违约赔偿金5万元。 针对被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄的反诉，原告（反诉被告）勤隆公司辩称：徐旭孟、刘卡茄至今仍有房款25万未支付，其要求勤隆公司承担逾期交房的违约责任不应予以支持，根据双方签订的商品房买卖合同第8条因买受人未能按照约定付款或未按时办理入住手续的，出卖人可据实予以延期。徐旭孟、刘卡茄要求勤隆公司赔偿装修损失及交付不符合合同约定的违约赔偿金没有事实和法律依据。勤隆公司多次通知徐旭孟、刘卡茄来收房，因徐旭孟、刘卡茄自身原因一直未办理收房手续。根据双方签订的合同第13条出卖人交付的商品房若达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人安装饰设备标准完善装饰设备，徐旭孟、刘卡茄没有证据证明目前房屋不符合约定的交付标准。故请求法院驳回徐旭孟、刘卡茄的反诉请求。 经审理查明：徐旭孟、刘卡茄系夫妻关系。徐旭孟、刘卡茄与勤隆公司于2007年8月21日签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定徐旭孟、刘卡茄购买勤隆公司开发的位于长沙市开福区国营综合农场御景龙城2-DC-2B幢106房；房屋建筑面积为257.99平方米，房屋总价款为1000000元，在签订本合同之日起，即付清首付房款500000元，余款付款日期为2008年5月12日前付250000元，2009年5月12日前付清余款250000元；勤隆公司应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付徐旭孟、刘卡茄使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，勤隆公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且勤隆公司在发生之日起30日内告知徐旭孟、刘卡茄；2、徐旭孟、刘卡茄未按时付款或未按时办理入住手续。勤隆公司如未按合同规定的期限将该商品房交付徐旭孟、刘卡茄使用，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，勤隆公司按日向徐旭孟、刘卡茄支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；勤隆公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由勤隆公司提供的资料报产权登记机关备案，如因勤隆公司的责任，徐旭孟、刘卡茄未能在规定期限内取得房地产权属证书的，徐旭孟、刘卡茄不退房，勤隆公司按已付房价款的5%向徐旭孟、刘卡茄支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。当日，徐旭孟、刘卡茄与勤隆公司签订《补充协议》，约定经双方在自愿、平等的基础上，达成如下补充协议（以下简称本协议）作为该商品房买卖合同不可分割的附件，商品房买卖合同与本协议相抵触的，以本协议为准：1、商品房买卖合同中约定的房价款不包括相关法律、法规及政府政策中规定由徐旭孟、刘卡茄购买房屋所产生的税费（含物业管理、维修基金）；2、管道燃气、有线电视、电话、宽带网等开通相关费用由徐旭孟、刘卡茄承担……4、徐旭孟、刘卡茄应按勤隆公司通知的时间提供办理产权所需资料和证明文件，并缴齐办理产权所需的相关费用（含物业维修基金）。如因徐旭孟、刘卡茄原因延迟提供有关资料或交纳有关税费而导致不能及时办理产权证的，则一切后果由徐旭孟、刘卡茄自行承担；5、交房前，徐旭孟、刘卡茄应交清房款，办妥银行按揭手续，预交购房（或按揭）所发生的税费（含物业维修基金）交清本协议第二条所需的费用。否则，勤隆公司有权拒绝交房。由此产生的延迟交房责任由徐旭孟、刘卡茄自行承担……。徐旭孟、刘卡茄2007年5月12日向勤隆公司交纳了购房款271000元，2007年6月14日向勤隆公司交纳了购房款229000元，2008年4月7日向勤隆公司交纳了购房款250000元。徐旭孟、刘卡茄按照合同约定还交纳了房屋维修基金及契税等费用。因勤隆公司未按约定期限向徐旭孟、刘卡茄交付房屋，徐旭孟、刘卡茄未支付剩余房款250000元。案涉房屋已办理初始登记手续，其不动产登记情况表就坐落描述为国营综合农场御景龙城2-DC－２B栋106。涉案房屋原房号为2-DC-2088，现实测房号为2-DC－２B栋106。 另查明：2018年8月23日,徐旭孟、刘卡茄向本院提起诉讼,要求勤隆公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》，限期为徐旭孟、刘卡茄办理房产过户手续，限期交付房屋并从2007年10月31日起至交付涉案房屋（办妥产权证）之日止以已交房款万分之二每天为标准向徐旭孟、刘卡茄支付违约金及已付房价款5%的违约金。因勤隆公司未应诉，本院于2018年12月3日作出（2018）湘0105民初5704号民事判决，对徐旭孟、刘卡茄要求勤隆公司交付房屋及要求勤隆公司从2007年10月31日起至交付涉案房屋（办妥产权证）之日止以已交房款万分之二每天为标准支付违约金的诉求不予处理并判决：1、勤隆（湖南）房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助徐旭孟、刘卡茄将国营综合农场御景龙城2-DC－２B栋106房的全部房屋产权转移登记至徐旭孟、刘卡茄名下；2、勤隆（湖南）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向徐旭孟、刘卡茄支付违约金37500元；3、驳回徐旭孟、刘卡茄的其他诉讼请求。勤隆公司不服向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）湘01民终866号民事判决，驳回勤隆（湖南）房地产开发有限公司上诉、维持原判。 以上事实有《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、（2018）湘0105民初5704号民事判决书、（2019）湘01民终866号民事判决书等证据和当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。 本院认为，一、徐旭孟、刘卡茄与勤隆公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条“……总房款为100万元整，在签订本合同之日起，即付清首付房款50万元整。余款付款日期是：2008年5月12日前付25万元整，2009年5月12日前付清余款25万元整”和第八条“出卖人应在2007年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将下列具备第1种条件，并符合本合同约定得商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…”，在合同约定交房时间前，徐旭孟、刘卡茄已于2007年6月14日付清首付款50万元，已经履行了约定的付款义务，在勤隆公司未按期交房的情况下，徐旭孟、刘卡茄享有先履行抗辩权，可以拒绝缴纳剩余房款。故对勤隆公司要求徐旭孟、刘卡茄承担逾期付款违约金181250元并承担本诉诉讼费用的诉讼请求，本院不予支持。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条，勤隆公司应于2007年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合同并符合合同约定的商品房交付徐旭孟、刘卡茄使用，长沙市中级人民法院于2019年7月16日作出的（2019）湘01民终866号民事判决书已确认勤隆公司未将房屋交付徐旭孟、刘卡茄使用，本案审理过程中勤隆公司亦未提供证据证明其曾书面通知徐旭孟、刘卡茄收房，故徐旭孟、刘卡茄要求勤隆公司按照合同约定的标准交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。但在勤隆公司交付案涉房屋后，徐旭孟、刘卡茄亦应向勤隆公司支付剩余房款250000元。四、勤隆公司未按合同约定时间交付房屋构成违约，徐旭孟、刘卡茄要求继续履行合同，勤隆公司应按照合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的规定承担违约责任，即自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，勤隆公司按日向徐旭孟、刘卡茄支付违约金。从2009年5月12日起，徐旭孟、刘卡茄行使先履行抗辩权，没有依约支付剩余房款，此时勤隆公司亦可行使抗辩权，暂停交付房屋。故本院认定勤隆公司的违约时间从2007年11月1日起至2009年5月11日止。因合同约定日万分之二计算违约金标准过高，本院酌情调整为按照日万分之一的标准计算违约金，勤隆公司应支付徐旭孟、刘卡茄逾期交房违约金37850元（50000*0.0001*157+7500000*0.0001*400=37850）。五、勤隆公司尚未向徐旭孟、刘卡茄交付房屋，其交付房屋是否符合合同约定，是否需要维修尚无法确定，故对徐旭孟、刘卡茄要求勤隆公司承担因涉案房屋装修及交付条件不符合合同约定的违约赔偿金5万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司在本判决生效之日三十日内按照《商品房买卖合同》约定标准将御景龙城2-DC－２B栋106房屋交付被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄。 二、被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄在房屋交付后十日内支付原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司房款250000元； 三、原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司在本判决生效之日三十日内支付被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄迟延交房违约金37850元； 四、驳回原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费7768元，因适用简易程序减半收取计3884元，由原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费减半收取计3275元，被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  刘罗波 二〇一九年八月十六日 书记员  彭小波 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。