湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2792号原告：刘春霞，女，1953年2月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李清明，男，1949年6月25日出生，与原告刘春霞系夫妻关系。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430000616771401F，住所地：长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。三被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。原告刘春霞与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘春霞及其委托诉讼代理人李清明、被告张家界大成酒店公司及被告张家界山水公司、湖南大成酒店公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付己欠付的租金人民币100995元（截止到2019年6月份）；2、请求判令被告立即支付已欠付的装修折旧款人民币123929.5元（截止到2019年6月份）；3、请求判令被告立即支付因其违约期内产生的租金总额100995元的0.3%违约金303.00元（截止到2019年6月份）；4、请求判令被告立即支付因其违约期内产生的总计装修折旧金123929.5元的1%，从违约的第二天计算，违约金1239.29元（截止到2019年6月份）；5、诉讼费用和由此产生的一切费用由被告承担。事实和理由：2013年8月29日，原告刘春霞与被告张家界山水公司签定了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，并进行了网签，网签合同编号：200900011809，用于购买被告位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第1809号房间；同时，原告与被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》。购房合同金额为248650元，装修金额为348110元，合计总价款596760.00元。根据双方签定的《房屋租赁合同》第四条规定，被告第一年及第二年按购房金额的15%，第三至第五年按购房金额10%支付租金给原告，即2014年8月、2015年8月均应付年租金37295.5元／年；按《房屋委托装修合同》，第四条规定，被告第一、第二年按装修金额的15%支付装修折旧款给原告（即2014／2015年应返装修款52216.5元／年），第三至第五年按装修金额的10%支付装修折旧款（即2016／2017／2018年应返装修款34811元／年）。两项合计2014、2015年每年89511.5元／年，2016-2018年为59676元／年。应于合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，被告应将当年收益一次性划拨入原告指定的银行账户。但是，自2014年8月第一年开始至今，被告单方严重违约，不付或少付，甚至零支付，违约责任如下：欠付资金时间及欠付租金及装修返还款情况：1、从2014年8月份应付未付的租金37295.5元，及装修返还款52216.5元，共计欠付89511元；2、2015及2016年己足额支付该款项；3、2017年应付未付的租金24865元及装修返还款34811元；4、2018年应付租金24865元，实付6750元，尚欠18115元。装修返还款应付34811元，实付1495元／月×9＝13455元，尚欠装修返还款21356元；5、从2018年8月底至2019年6月底，共10个月，被告应付租金24865／12×10＝20720元，实付0元，尚欠租金20720元。装修返还款3481.1／12×10＝1853元，实付1495×2＝2990元，尚欠装修返还款15546元；6、被告自2014年8月起至2019年6月，己单方违约达58个月之久。被告严重违约，还应另行承担违约责任并支付违约金给原告。具体如下：（1）按双方签定的《房屋租赁合同》第十条第3款约定，“……如逾期3个月乙方（被告）未向甲方（原告）支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的0.3%作为违约金。”按此计算，租金的违约金为100995×0.3%＝302元；（2）《房屋委托装修合同》第九条第3款约定“……如逾期3个月乙方（被告）未向甲方（原告）返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，违约金从违约之日起的第二天开始计算”。按此计算，装修折旧款的违约金为123929.5×ｌ%＝1239元；7、根据上面各项计算，被告应支付原告所欠的租金100995元和装修折旧款123929.5元及其违约金1541元，共计人民币226465.5元。综上所述，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店公司共同辩称，1、请求依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告张家界山水公司、被告湖南大成酒店公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、原告已付款情况：1、2013年8月29日起至2019年6月30日止，被告已向原告支付租金105519元，装修折旧款147126元。现因出现被告经营困难的情况，人民法院应当主动适用情势变更原则调整该租金支付标准；2、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，且不应当计算违约金；3、被告酒店经营因张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。二、被告签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1、被告2张家界山水天下置业有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告2向其支付下欠的投资收益于法无据。2、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立。3、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。综上，请人民法院依法判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年8月29日，张家界山水公司与刘春霞签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，约定由刘春霞购买位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店第18层1809号房，建筑面积49.73平方米，价款248650元。合同签订的当天，刘春霞向张家界山水公司交付购房款248650元。2013年8月29日，刘春霞（合同甲方）与张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）分别签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》各一份。其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第18层1809号房，建筑面积49.73平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；租金标准为第一年、第二年的年租金为37297.5元，第三年至第五年的年租赁收益为24865元，支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让。租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第18层1809号房，建筑面积49.73平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为348110元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托装修改造折旧款的返还为：委托期限内，第一年、第二年乙方每年按房屋委托装修改造款总额的百分之十五的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，每年的返还金额为52216.5元；第三年至第五年按房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造款按年返还，每年返还的金额为34811元；返还日期为按年返还，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。此后，原告将房屋交付给被告大成酒店公司经营，被告大成酒店公司分期分批向原告支付了部分租金及返还委托装修改造折旧款。原、被告双方经当庭结算，截至2019年6月30日，张家界大成酒店公司下欠刘春霞租金64517元、下欠返还委托装修改造折旧款90924元，共计155441元。根据合同约定，租赁合同违约金为64517元×3%＝1935.5元；委托装修合同违约金为90924元×1%＝909元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》、银行流水及被告提交的付款情况说明等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告刘春霞与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告张家界大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告张家界大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告刘春霞不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告刘春霞依法有权要求被告张家界山水公司在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，无事实及法律依据，该辩称观点本院不予采纳。关于原告要求被告湖南大成酒店公司承担共同偿还责任的问题。本案中，原告签订的合同中，没有约定被告湖南大成酒店公司承担保证责任，故对原告要求被告湖南大成酒店公司对被告张家界大成酒店公司欠付的租金和违约金承担共同清偿责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。原告刘春霞的租赁合同违约金是1935.5元，但仅主张303元，系对自己权利的处分，本院予以确认，故原告租赁合同违约金和装修合同违约金两项合计为1212元（303元+909元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告刘春霞支付截至到2019年6月30日下欠的租金和装修改造折旧款共计155441元，以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共计2995元；二、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告刘春霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费4698元，适用简易程序减半收取2349元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界大成山水置业有限公司共同负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  谷晓玲二〇一九年八月一日代理书记员  田晟昔附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。