河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初986号原告：高丽娟，女，汉族，1984年8月24日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉代理人：雷浩，河南法学汇信律师事务所律师。被告：袁帅，男，汉族，1980年1月22日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：马江丛，河南森鼎律师事务所律师。被告：许昌景鸿置业有限公司，住所地：许昌市建安大道与兴业路交叉处。法定代表人：魏冠举。委托诉讼代理人：赵建华，河南华灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梓闻，河南华灿律师事务所律师。被告：高磊，男，汉族，1978年4月18日出生，户籍地址：河南省许昌县。被告：李晓桂，女，汉族，1977年3月9日出生，住许昌市。原告高丽娟诉被告袁帅、许昌景鸿置业有限公司、高磊、李晓桂财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后适用简易程序进行了公开开庭审理。后因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高丽娟的委托诉讼代理人雷浩，被告袁帅的委托诉讼代理人马江丛，被告许昌景鸿置业有限公司的委托诉讼代理人赵建华、李梓闻到庭参加诉讼。被告高磊、李晓桂经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告高丽娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告袁帅与被告许昌景鸿置业有限公司之间的退房行为无效;2、请求法院判决被告袁帅赔偿原告损失577250元;3、请求法院确认被告许昌景鸿置业有限公司与被告高磊之间的商品房买卖合同无效;4、请求法院判决被告许昌景鸿置业有限公司、被告高磊在577250元赔偿款范围内承担连带责任。诉讼费由被告承担。原告高丽娟与袁帅于2008年8月8日登记结婚，双方于2010年11月底（原告与被告婚姻存续期间）购买位于许昌市××大道以南××路以东××东××单元××西××房屋××套，2014年付清全部房款。原告与被告袁帅于2017年3月27日由法院判决离婚。判决于2017年4月14日生效。但原告于2018年8月份发现被告袁帅在原告不知情的情况下在2017年5月份将上述房屋转给被告许昌景鸿置业有限公司。被告许昌景鸿置业有限公司于2017年6月将房屋转至被告高磊名下。被告许昌景鸿置业有限公司、高磊在侵害原告房屋所有权中存在明显获利情形。原告认为被告的行为侵犯了原告对房屋的所有权，故诉至法院，望判如所请。被告袁帅辩称：第一，因涉案房产从未过户登记在袁帅名下，根据物权登记公示原则，袁帅及高丽娟未实际获得涉案房产的物权（所有权），原告仅对涉案房产享有部分财产权益，故原告以物权受损为由提起财产损害赔偿纠纷，于法无据。原告应以财产权益受损为由提起财产损害赔偿或以离婚后财产纠纷主张其在涉案房产中应获得的财产权益。第二，如袁帅与景鸿公司之间的《退房协议》及景鸿公司与高磊之间的《房屋买卖合同》无效，就不可能对原告的任何权益产生损害，原告在本案中既请求确认合同无效又主张损害赔偿存在明显矛盾，且因其请求涉及不同的法律关系，不应在本案中一并处理，法院应先就其确认合同效力的诉讼请求予以审理，驳回其要求损害赔偿的请求。第三，涉案房产是由原告父母出资15万元，被告父母出资27万元所购买，根据《婚姻法解释（三）》第七条第二项之规定，涉案房产应认定为原、被告双方按照各自父母的出资份额按份共有。因被告自其与原告协议离婚时就同意按照房产市场价值，将原告在涉案房产上享有的15万元份额及相应的升值部分扣除原告应给付被告的宝马车辆分割款后给付原告，是原告的原因导致本案纠纷，被告不存在侵犯其权益的行为。如法院认为原告以物权受损请求财产损害赔偿的主张依法可以得到支持，因涉案房产已经以89.8万元的价格出卖，法院应按照该价值予以处理。第四，根据侵权责任法第十九条规定对涉案财产损失应按损失发生时的市场价格进行计算。被告许昌景鸿置业有限公司辩称：1、我公司与袁帅之间没有签订退房协议，原告的第一项请求没有法律事实依据，应当驳回原告的第一项诉讼请求。2、根据合同的相对性原则，对第二项诉讼请求，原告不具备诉讼主体资格，应当驳回原告的起诉。3、原告诉称的法律事实与原告的诉请相互矛盾，应当驳回第四、五项诉请。4、被告许昌景鸿置业有限公司与袁帅、高磊的房屋买卖合同在合同中有明确约定发生纠纷时候应由许昌市仲裁委员会仲裁，应当驳回原告的起诉。被告李晓桂辩称：1、涉案房屋是答辩人于2017年4月20日以89.8万元的市场价格从袁帅处购买，已分多次向袁帅支付全部房款，并已办理过户至高磊名下。因涉案房产在不动产交易中心备案在袁帅名下，袁帅与答辩人之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示且不违法法律法规强制性规定，合法有效。许昌景鸿置业有限公司与袁帅的退房协议及高磊之间的房屋买卖合同均是因答辩人办理过户手续而产生，也是真实意思表示，也均应合法有效。2、因涉案房产在不动产交易中心备案的买受人为袁帅，并未显示其他共有人，被答辩人是否是房屋的共有人，答辩人无从得知。答辩人在本案中不存在过错，故被答辩人请求答辩人赔偿损失的请求于法无据。综上，请求依法驳回原告对李晓桂的诉讼请求。被告高磊未答辩，也未到庭。原告高丽娟为支持其主张向本院提供如下证据：第一组：2014年6月16日被告袁帅与许昌景鸿置业有限公司签订的商品房买卖合同1份、许昌景鸿置业有限公司收款收据1份，证明：原告和被告袁帅婚后于2010年11月底购买了位于建安大道××翡翠××楼××西××房屋××套，2014年6月付清全部房款，被告许昌景鸿置业有限公司出具收款收据一份，同时签订了正式的买卖协议，并在房管局进行备案，编号为20130546号。第二组：许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初686号判决书1份、该判决书的生效证明1份，证明：原告和被告袁帅于2017年4月14日，由法院判决离婚，判决书中，法院查明婚后共同财产有位于建安大道××翡翠××楼××西××房屋××套。第三组：申请书1份、委托书1份、中国工商银行电子回执单1份、袁帅身份证复印件1份（来源是许昌市房产交易租赁管理处），证明：被告袁帅于离婚后2017年5月25日，在原告不知晓的情况下私自将与原告共同所有的房屋退还给被告许昌景鸿置业有限公司。第四组：被告高磊与许昌景鸿置业有限公司在2017年6月12日签订的商品房买卖合同1份、税收缴款书1份，证明：被告许昌景鸿置业有限公司以387050元，远低于市场的价格过户给高磊，二被告严重侵犯了原告的房屋所有权，并有明显获利情形，应当在获利范围内承担连带责任。第五组：袁帅与李晓桂之间的房屋买卖合同1份、焦晶晶与李晓桂之间银行流水明细1份（由被告袁帅提交的），证明：被告袁帅提供的两份材料与房屋管理机关留存的材料明显不一致，买卖合同与银行流水交易主体和时间无对应，付款时间和付款金额更不符合房屋买卖的交易习惯，该证据存在明显伪造痕迹，意图干扰法庭审理。第六组：高丽娟名下中原银行流水表一份，证明高丽娟在2013年12月31日取现201000元存入袁帅中国银行镜水支行尾号为862的银行卡内，用于支付最后的房屋尾款18多万元。第七组：鉴定报告一份，证明原告起诉之日2018年11月5日涉案房屋价值为115.45万元。被告袁帅对上述证据的质证意见为：1、对证据真实性无异议，但袁帅实际取得房屋共计交纳房款税款等共计42万元。2、对第二组证据的真实性无异议，但判决书中法院仅显示涉案房屋系原被告共同财产，而非共有房产，尚未办理所有权登记，未取得所有权。3、第三组证据无异议，但该手续实际为袁帅为李晓桂办理更名手续所产生，根据中国工商银行回单显示，景鸿置业向袁帅账户中转入386547元，该款项实际是由李晓桂向袁帅支付的部分购房款，因办理更名手续，开发商需要将房屋购买款项先打入开发商账户，才能办理更名，应当是袁帅缺乏资金，系李晓桂替袁帅将应支付袁帅的房款先行垫付，后扣除2015年5月27日之前应支付袁帅的部分购房款，袁帅已将剩余款项返还李晓桂，所以产生银行交易与实际支付价格之间有差额。4、对商品房买卖合同系复印件，请法院核实，但双方之间的买卖合同关系，实际是袁帅为李晓桂办理过户，而李晓桂要求登记在高磊名下，李晓桂和高磊的关系原告不知情。5、第五组证据真实性无异议，在第三组中原告已解释为何李晓桂与袁帅之间的银行交易价款与合同约定价款存在差异。6、对高丽娟名下中原银行流水表一份真实性无异议，对证明目的有异议，该201000元不能证明与涉案房产的关联性。7、对鉴定报告一份有异议，鉴定程序违法，原被告均于2019年5月7日选定鉴定机构，对原告委托的2017年5月及鉴定时的房屋市场价值事项进行鉴定，原告于2019年5月22日重新提交评估确认书未通知我方，我方不予认可，根据侵权责任法规定损失应按损失发生时的市场价格进行评估，该评估报告以诉讼之日时间点确认价值与本案缺乏关联性，不能作为本案定案依据。被告许昌景鸿置业有限公司对上述证据的质证意见为：1、第一组证据没有异议，但我公司和袁帅合同纠纷选择了仲裁，所以请驳回起诉。我公司收到袁帅386547元，退给他也是这个钱，我们和袁帅之间没有退房协议，袁帅的退房是袁帅按照双方商品房买卖合同约定履行权利所以原告第一项请求没有法律事实。2、对第二组证据没有异议，但和景鸿公司没有关系。3、第三组证据同第一组质证意见。4、对第四组证据本身没有异议，但袁帅退房，该房屋的所有权归景鸿公司，景鸿公司处分自己的财产与原告无关。5、对第五组不发表意见，景鸿公司不知情。6、第六组证据与景鸿公司无关。7、对第七组证据同第一被告代理人关于程序及法律适用的意见，我公司补充一点，这个鉴定是价值鉴定并非损失鉴定。被告袁帅为支持其主张向本院提供下列证据：第一组：2015年高丽娟诉袁帅离婚纠纷一案中高丽娟提供的《高丽娟关于婚内房产和两股生意的情况说明》一份、《离婚协议书》二份。证明：涉案房产是由原告父母出资15万元，被告母亲出资27万元购买，原、被告双方按份享有涉案房产的财产权益。第二组：《房屋买卖合同》一份。证明：袁帅于2017年4月20日以89.8万元的价格将涉案房产出卖给李晓桂。第三组：袁帅名下的中国银行历史清单一份、借记卡历史数据明细打印两份，证明高丽娟于2013年12月31日存入袁帅账户的201000元，并非用于原告购房，购房款186302元系袁帅母亲存现66310元，并通过向案外人刘晓晓借款12万元予以支付。原告高丽娟对被告袁帅提交证据的质证意见为：1、第一组真实性无异议，但证明目的有异议，对于高丽娟的情况说明，属于庭后法官让写一个大致情况，未经质证，同时高丽娟在该份证据中写道袁帅妈交第二、三笔房款，其中有袁帅与高丽娟两股生意中赚的钱，因此该房款来源属于高丽娟的夫妻共同财产，袁帅妈是帮助递交。离婚协议书2份，该离婚协议书是袁帅要求高丽娟签字，但原告并未签字，第一页中原件已取走，是高丽娟领取材料时所签字，该离婚协议不能实现被告的证明目的。2、对第二组证据真实性有异议，同之前的举证意见。3、对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据恰恰说明了18多万元的房款尾款是袁帅卡中支付的，属于夫妻共同财产支付的房款尾款。被告许昌景鸿置业有限公司对被告袁帅提交证据的质证意见为：1、对第一组证据原告的婚姻状态及婚内的生活事项与我公司无关。2、第二组证据我公司不是该合同当事人，与我公司无关。3、对袁帅出示的证据无异议，对袁帅证明的观点也没有异议，虽然该证据与我公司无关，但通过原告和袁帅都出具的交易明细，我公司认为袁帅的观点更为客观，借款12万元，自己预存66310元，二者相加刚好是186302元，袁帅母亲不会预存十块零头。本院对原被告提交的证据综合审核认为：原告的第一、二、三、四、五组证据，被告对其真实性无异议，证据之间相互印证，第四组证据与原告在不动产登记中心调取的位于建安大道××翡翠××楼××西户房屋的登记信息资料相一致，能够证明涉案房屋系原告与被告袁帅婚后购买的共同财产，在双方离婚后，被告袁帅将房屋出卖给李晓桂，后经被告袁帅与被告许昌景鸿置业有限公司之间办理退房手续，许昌景鸿置业有限公司又与被告高磊签订房屋买卖合同，将房屋登记在被告高磊名下，故本院对原告第一、二、三、四、五组证据的真实性予以采信。原告举出的第六组证据和被告袁帅举出的第一、三组证据，因本院（2017）豫1002民初686号民事判决书已认定涉案房屋为原告与被告袁帅婚后共同财产，该判决书双方均未提起上诉，已生效，故原告的第六组证据和被告袁帅第一、三组证据的证明力不足，本院不予采信。原告举出的第七组证据，系经合法鉴定机构作出的结论，被告袁帅未经原告同意出卖婚后共同财产位于建安大道××翡翠××楼××西户房屋侵害了原告的合法权益，该侵害一直持续，故原告以起诉之日鉴定房屋价值并无不当，被告袁帅举出的第二组证据显示的房屋出卖价格，原告不予认可，故本院对原告的第七组证据予以采纳，对被告袁帅的第二组证据所要证明`的问题不予采纳。本院依据上述证据的认证情况、当事人陈述及庭审情况，确认下列事实：高丽娟与袁帅原为夫妻关系，2008年8月8日登记结婚，后婚姻感情不和，袁帅起诉离婚，2017年3月27日本院作出（2017）豫1002民初686号民事判决书，判决袁帅与高丽娟离婚，双方婚生女桂瑾随高丽娟生活。该判决书同时认定位于建安大道××翡翠××楼××西××房屋××套属高丽娟与袁帅双方婚后共同财产，因未办理所有权登记未予处理。上述房屋系袁帅单位团购房，由袁帅与许昌景鸿置业有限公司2014年6月16日签订商品房买卖合同，房屋面积138.25㎡，总价386547元。2017年4月20日袁帅与李晓桂签订房屋买卖合同，袁帅以898000元的价格将涉案房屋出卖给李晓桂。后通过袁帅与许昌景鸿置业有限公司之间办理退房手续，许昌景鸿置业有限公司又与高磊签订商品房买卖合同，将涉案房屋登记在高磊名下。高丽娟与袁帅因房屋分割问题协商未果，高丽娟于2018年11月5日诉至本院。诉讼中经高丽娟对涉案房屋市场价值申请鉴定，本院依法委托河南凯业房地产估价咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行鉴定，鉴定结论为涉案房屋以2018年11月5日为价值时点市场价值估价总额为115.45万元。高丽娟支付鉴定费11000元。本院认为：被告袁帅与被告许昌景鸿置业有限公司就位于许昌市东城区建安大道××翡翠××楼××西户房屋2014年6月16日所签订商品房买卖合同上，并没有原告高丽娟的名字，高丽娟并非该合同一方主体。合同具有相对性，被告袁帅与被告许昌景鸿置业有限公司之间就涉案房屋的退房行为是基于双方之间合同关系产生的意思自治行为，不存在行为无效的法定情形，因此，原告高丽娟请求法院确认被告袁帅与被告许昌景鸿置业有限公司之间的退房行为无效于法无据，本院不予支持。被告许昌景鸿置业有限公司与被告高磊之间针对涉案房屋又签订的商品房买卖合同不存在无效的法定情形，合法有效，故原告高丽娟请求法院确认被告许昌景鸿置业有限公司与被告高磊之间的商品房买卖合同无效，本院不予支持。涉案房屋原属原告高丽娟与被告袁帅婚后夫妻共同财产，双方离婚后，被告袁帅在未征得原告高丽娟同意的情况下，擅自将房屋出卖给被告李晓桂，并将房款据为己有，侵害了原告高丽娟的财产权益，应承担赔偿责任。被告李晓桂购买涉案房屋属善意购买，不存在过错，故不应承担本案赔偿责任。根据涉案房屋的市场价值估价，被告袁帅应赔偿原告高丽娟577250元。本案鉴定费11000元，由被告袁帅承担5500元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款（七）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告袁帅赔偿原告高丽娟损失577250元；二、本判决生效之日起十日内，被告袁帅支付原告高丽娟鉴定费5500元；三、驳回原告高丽娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9995元，由被告袁帅负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  沈永祥人民陪审员  赵 霞人民陪审员  朱巧焕二〇一九年八月十六日法官助理佘萌萌书记员苏智博