湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初1248号原告(反诉被告)：洪志权，男，1971年12月26日出生，汉族，住宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：胡阳，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。被告(反诉第三人)：黄岗，男，1970年3月7日出生，汉族，住宜昌市西陵区，被告（反诉原告）：宜昌凯旋宾馆有限公司，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道133号，统一社会信用代码9142050007318420X4。法定代表人：黄岗，该公司执行董事。被告(反诉第三人)：周治碧，女，1971年1月2日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，上述三被告共同委托诉讼代理人：龙江，湖北百思特律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：陈则，湖北百思特律师事务所律师。原告(反诉被告)洪志权与被告黄岗(反诉第三人)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，经原告洪志权申请，本院依法追加宜昌凯旋宾馆有限公司（反诉原告）、周治碧(反诉第三人)作为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)洪志权的委托诉讼代理人胡阳，被告(反诉第三人)黄岗、被告(反诉第三人)周治碧、被告（反诉原告）宜昌凯旋宾馆有限公司的委托诉讼代理人龙江、陈则到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪志权向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年4月8日解除；2、判令被告黄岗立即腾退返还原告洪志权所有的位于宜昌市沿××大道××号的房屋（包括主楼的1至5楼及附楼的1至4楼）；3、判令被告支付尚欠的房屋租金311万元（自2012年12月暂计算至2019年4月30日合计76个月，扣除3个月免租期，共计73个月，租赁三部分房屋租金每月合计13万元，租金总额949万元，实际已经支付638万元，尚欠311万元），并实际支付至被告腾退房屋之日止；4、判令本案诉讼费由被告承担。补充一点：三份合同签订的合同时间不一致，免租期不一致，但三份合同租金起算时间均为2013年4月1日。事实与理由：2012年12月3日原、被告签订《房屋租赁合同》，承租原告所有的位于沿江大道××号××房屋××楼，房屋租金为每月10万元，租赁期限至2017年12月31日；2012年12月25日被告再次与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告所有的位于沿江××××号的房屋右侧附属楼1-4楼，房屋租金为每月2.1万元，租赁期限至2017年12月31日；此后被告又承租原告所有的位于沿江大道××号××房屋××楼门面房一间，每月租金为0.9万元，租赁期限至2017年12月31日。《房屋租赁合同》明确约定，如遇到政府规划拆迁，乙方（被告）需无条件同意终止合同，租赁期限届满后乙方所有装修归甲方（原告）所有。租赁期限届满后，原、被告未继续签订房屋租赁合同，被告仍继续使用原告房屋，截止起诉之日尚欠原告租金311万元未付。2018年原告所有的位于沿江××××号房屋被列入拆迁范围，此后原告多次通知被告解除双方的房屋租赁合同关系，并要求被告腾退、返还房屋，但被告却以各种理由拒绝腾退房屋，严重侵犯了原告的合法权益，现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院。黄岗、宜昌凯旋宾馆有限公司（以下简称凯旋宾馆）、周治碧辩称：一、有关本案件基本事实。2012年间，黄岗、周治碧等人筹建宾馆需租赁经营场地。洪志权拥有所有权××大道××号房屋适合宾馆经营。2012年12月3日，洪志权与黄岗签订《房屋租赁合同》，洪志权将案涉房屋主楼一楼的部分房屋及二至五楼全部房屋租赁给黄岗使用。租赁期限五年，自2012年12月4日至2017年12月31日。房屋租金每月10万元。2012年12月25日，洪志权与黄岗又签订一份《房屋租赁合同》，洪志权将案涉房屋副楼的一、二楼部分房屋及三、四楼全部房屋租赁给黄岗使用。租赁期限五年，自2012年12月25日至2017年12月31日。房屋租金每月2.1万元。2013年2月17日，洪志权委托吴业灿与周治碧签订《房屋租赁合同》，洪志权将案涉房屋副楼的二楼部分房屋租赁给周治碧使用。租赁期限自2013年4月1日至2015年12月31日。房屋租金每月0.9万元。该合同约定交纳房屋租赁押金2万元。上述三份房屋租赁合同签订后，洪志权交付了出租房屋，黄岗、周治碧等筹建宾馆人士共同交纳了2万元押金和租金，并筹款对租赁房屋进行了整体装修改造。2013年7月11日，黄岗、周治碧等筹建宾馆人士共同组建宜昌凯旋宾馆有限公司（以下简称凯旋宾馆），周治碧作为隐名股东投资入股。凯旋宾馆将黄岗、周治碧租赁房屋作为公司经营场所开展经营活动。2015年12月31日，周治碧签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后仍维持租赁关系。2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字[2017]10号房屋征收决定，以实施伍家岗区九码头棚户区改造项目，征收了包括案涉房屋在内的九码头棚户区改造项目范围内全部房屋。同日，宜昌市伍家岗区人民政府向社会发布《房屋征收决定公告》。二、有关洪志权诉讼请求。1、原、被告间房屋租赁合同关系于2017年11月13日解除。洪志权是基于其对案涉房屋拥有所有权将房屋出租给凯旋宾馆使用的。2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字[2017]10号房屋征收决定并予以公告，依照我国《物权法》第二十八条规定，因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生效力。案涉房屋在征收范围内而被征收。自2017年11月13日征收决定公告时起，案涉房屋所有权归宜昌市伍家岗区人民政府所有，洪志权自此时起丧失了对案涉房屋所有权。2017年11月13日，原、被告间房屋租赁合同及合同关系，因案涉房屋被征收，洪志权丧失对案涉房屋所有权，而于当日解除。2、原告有关腾退返还房屋请求应当驳回。如前所述，案涉房屋所有权自征收决定2017年11月13日公告之日起归宜昌市伍家岗区人民政府所有，洪志权自此时起已经丧失了对案涉房屋所有权。洪志权于2019年4月9日起诉时已不是涉案房屋的所有权人，与涉案房屋不具有直接利害关系，其起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，洪志权的该项诉讼请求应予驳回。3、原告有关支付房屋租金的请求也应驳回。从洪志权诉状及提供的证据得知，洪志权主张的租金系自2017年5月起至房屋腾退之日止的租金。如前所述，原、被告间房屋租赁合同关系于2017年11月13日解除。洪志权有权主张并计算租金权利至2017年11月13日终止。我国《民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。涉及本案，原、被告间房屋租赁合同关系于2017年11月13日解除。洪志权应当于2018年11月14日前主张权利，否则，洪志权主张权利超过了诉讼时效期间，丧失了胜诉权。洪志权《民事起诉状》记载的起诉时间为2019年4月9日，洪志权起诉之时，远远超过了诉讼时效期间。洪志权起诉应当被驳回。综上所述，本案件是因征收而发生的纠纷。作为被征收的房屋所有权人和承租人均应当响应政府号召支持征收，依法依规维护自身合法权益。现作为被告的本案承租人凯旋宾馆，没有得到分文补偿却被诉交纳巨额租金。即便如此，凯旋宾馆还是向宜昌市伍家岗区人民政府明确表示支持政府征收，及时腾退被征收房屋。纵观本案，原告的诉讼请求除第一项合同解除可支持部分（解除时间不应支持）外，其他诉讼请求均应驳回。敬请人民法院依法公正裁判。反诉原告凯旋宾馆反诉请求：要求洪志权向黄岗退还押金20000元，并支付垫付的电费3789元。事实与理由：2012年，反诉第三人（本诉被告）周治碧、本诉被告黄岗等人开始筹备组建反诉原告（本诉被告）宜昌凯旋宾馆有限公司（以下简称凯旋宾馆）。2012年12月3日和25日，黄岗为选择凯旋宾馆的经营场地与反诉被告（本诉原告）洪志权分别签订了两份租赁合同将案涉房屋主楼一楼的部分房屋及二至五楼全部房屋、副楼的一、二楼部分房屋及三、四楼全部房屋租赁开设宾馆使用。2013年2月17日，周治碧又与洪志权的代理人吴业灿签订了一份《房屋租赁合同》，洪志权将案涉房屋副楼的二楼部分房屋租赁给周治碧。租赁期限自2013年4月1日至2015年12月31日。房屋租金每月0.9万元。该合同约定交纳房屋租赁押金2万元，合同履行期满后退还。合同签订当日，周治碧缴纳了2万元押金。2013年7月11日，黄岗、周治碧等筹建宾馆人士共同组建了凯旋宾馆，周治碧作为隐名股东投资入股。凯旋宾馆将黄岗、周治碧租赁房屋作为公司经营场所开展经营活动。在租赁期间，沿江大道143号洪志权的房屋物业、水电费用皆由凯旋宾馆统一缴纳。凯旋宾馆在2017年7月至2019年6月间为首信典当行所租赁的部分房屋代缴电费共计3789元。综上所述，黄岗、周治碧等人在筹建凯旋宾馆的过程中以自己的名义签订了租赁合同，最终由凯旋宾馆所使用，租金也是由凯旋宾馆在支付。因此应当认为凯旋宾馆是合同的履行主体，2013年2月17日签订的《房屋租赁合同》早已届满，洪志权应当向凯旋宾馆退还2万元押金，同时应当向凯旋宾馆支付代缴的水电费3789元。为此，特提起反诉，望依法裁判。反诉被告洪志权辩称：押金同意扣减，电费缴纳主体不一致，不同意冲抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月3日，洪志权作为出租方（甲方）与黄岗作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明甲方同意将宜昌市沿××大道××号（现××为××大道××）号）首信外滩宾馆，面积约为5680㎡的店面房屋，租赁给乙方开设宾馆使用，出租房屋合计五层楼，面积共计5680㎡。合同第二条关于租赁期限的约定为：“1、甲方须保证在2012年12月4日将该店面交付乙方使用，因乙方原因导致甲方未按合同约定期限将物业交付乙方的，租赁期限按约定的时间起算，且甲方不承担任何责任。2、房屋租赁期为五年，时间为：2012年12月4日至2017年12月31日。3、房屋租赁期限届满，本合同自动终止。乙方如需继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意后，重新签订房屋租赁合同。”合同第三条关于房屋租金及支付的约定为：“1、双方约定该房屋年租金为1200000元，半年租金为600000元。2、经双方协商一致，2012年12月4日至2013年3月31日共计四个月为乙方装修期；房屋租金支付明细，2012年12月4日至2017年12月31日乙方应交的租金按下表规定金额缴纳：第一年（2013年4月1日-2013年12月31日），当年应缴租金900000元，当年季度应缴租金450000元；第二年（2014年1月1日-2014年12月31日），当年应缴租金1200000元，当年季度应缴租金600000元；第三年（2015年1月1日-2015年12月31日），当年应缴租金1200000元，当年季度应缴租金600000元；第四年（2016年1月1日-2016年12月31日，当年应缴租金1200000元，当年季度应缴租金600000元；第五年（2017年1月1日-2017年12月31日），当年应缴租金1200000元，当年季度应缴租金600000元。3、租金交纳时间按半年交纳，采用“先交款，后使用”的原则，必须在（1月、6月）前五天前交纳本次半年的租金。因甲方常年在外地，不能正常办理税金的缴纳，乙方应代甲方办理税金缴纳。因此，本房屋租金已扣除税金由乙方代缴，租赁税金由乙方承担。”合同第四条第四项、第五项载明：“本合同期满，如果甲方继续出租，甲方应给予乙方在同等条件下的优先承租权；如不继续出租，乙方附属建筑中的装饰、装潢中的不动产归甲方所有，其他一切动产由乙方自行处理。本合同期满，提前终止或解除合同后15日内，乙方需将其全部财产和自置设备、物品搬出。”合同第五条第一项约定：“由于本房产已位属于政府城市规划红线内，属于待开发期，甲、乙方双方履行合同期时间内，如遇到政府规划拆迁，乙方需无条件同意终止合同。政府给予的企业经营，室内设施、设备、装饰、装修补偿补贴均由甲方组织牵头实施并索回，以政府拆迁认同部分为标准，在五年期内，补偿款每年递减20%由甲方支付给乙方，同时五年期满后，乙方所有装修归甲方所有。”合同同时约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同：1、乙方拖欠房屋租赁费达1个月的……”2012年12月25日，洪志权作为出租方（甲方）与黄岗作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明甲方将自有的宜昌市沿××大道××号（现××为××大道××）号）首信外滩宾馆右侧副楼，面积约1400平方米的店面房屋，租赁给乙方作为开设办公、经营使用，该合同其他约定内容与双方于2012年12月3日签订的《房屋租赁合同》约定一致。2013年2月17日，吴业灿代表洪志权作为出租方（甲方）与周治碧（作为承租方即乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“甲方同意将自宜昌市沿××大道××号2号（现改为沿江大道133号二楼）店铺，面积约为800㎡的店面房屋，租赁给乙方开设酒楼使用。”合同第二条关于租赁期限的约定为：“1、甲方须保证在2013年2月17日将该店面交付乙方使用，装修期间免一个月的房租费，从2013年4月1日起收取房租费。2、房屋租赁时间为：2013年4月1日至2015年12月31日。3、在该房屋不拆迁的情况下，合同一年一签，生效实施，租金不调整。4、房屋租赁期限届满，本合同自动终止。乙方如需继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意后，重新签订房屋租赁合同。”合同第三条约定：“1、双方约定该房屋合同年租金为108000元。2、租金按月交纳，每月房屋租金为9000元，采用“先交款，后使用”的原则，在每月15日以前交纳下月的房屋租金，因甲方常年在外地，不能正常办理税金的缴纳，乙方应代甲方办理税金缴纳。因此，本房屋租金已扣除税金由乙方代缴，租赁税金由乙方承担。3、乙方须交纳房屋租赁押金20000元，甲乙双方如实履行，合同完毕后可以退还。”合同第四条第四、五项约定：“本合同期满，如果甲方继续出租，甲方应给与乙方在同等条件下的优先承租权；如不继续出租，乙方附属建筑中的装饰、装潢中的不动产归甲方所有，其他一切动产由乙方自行处理。本合同期满，提前终止或解除租约后15日内，乙方需将其全部财产和自制设备、物品搬出。”合同第五条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同：1、乙方拖欠房屋租赁费达一个月的……”合同第九条约定：“如遇政府房屋拆迁，乙方必须无条件服从及终止合同，同时如果有国家补助由甲方转付，第一年补偿乙方装修款的90%，第二年补偿乙方装修款的60%，第三年补偿乙方装修款的35%。”上述合同签订后，被告周治碧向案外人吴业灿交纳押金20000元。2019年2月12日，洪志权向黄岗发出《应收账款对账函》一份，载明自2017年5月至2019年2月，黄岗仅交纳租金10000元，尚欠285000元租金未支付。2019年2月13日，洪志权向黄岗发出《解除合同通知》一份，载明：“一、解除委托人与你签订的《房屋租赁合同》。二、立即收回委托人所有的宜昌市沿××大道××号（现××为××大道××）号）房屋。三、请你方于收到本通知15日内清空租赁房屋内的所有物品，腾退房屋，并将房屋交还委托人。四、请你方3日内与本人商议办理合同解除、租金交付相关手续。”2019年4月9日，洪志权的委托诉讼代理人向黄岗发出《湖北今天（宜昌）律师事务所律师函》一份，载明：“一、解除委托人与你签订的《房屋租赁合同》。二、立即收回委托人所有的宜昌市沿××大道××号（现××为××大道××）号）房屋。”另查明，2009年10月23日，宜昌市西陵区人民法院作出（2009）西执字第606-1号《执行裁定书》一份，裁定将登记在被执行人林国良、詹美英（曾用名占美英）名下的本案所涉房屋过户至申请执行人洪志权名下。2019年10月23日，宜昌市西陵区人民法院依据上述《执行裁定书》向宜昌市房地产管理局作出了《协助执行通知书》。同时查明，2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》，征收了包括案涉房屋在内的九码头棚户区改造项目范围内全部房屋，征收实施时间为本决定公告之日起。同日，宜昌市伍家岗区人民政府向社会发布《房屋征收决定公告》，对宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》的内容进行了公示。2019年2月13日，宜昌市伍家岗区住房保障服务中心与洪志权签订《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿协议》一份，载明伍家岗区人民政府作出[2017]10号《房屋征收决定书》对洪志权沿江××××号2号的房屋进行征收，宜昌市伍家岗区住房保障服务中心向洪志权支付各项补偿费用及奖励合计123420211元。2019年7月31日，宜昌市伍家岗区住房保障服务中心（甲方）与凯旋宾馆、黄岗、周治碧（乙方）签订《腾退房屋协议》一份，载明甲乙双方就本案所涉房屋达成腾退房屋协议。乙方于2019年8月1日向宜昌市伍家岗区人民法院提交诉状及财产保全申请，待法院作出财产保全裁定并送达协助执行后，乙方按照甲方指令立即腾退承租的全部房屋，并交付给甲方。最后查明，黄岗、凯旋宾馆累计向洪志权支付租金合计6380000元。本院认为，本案系洪志权主张黄岗、凯旋宾馆、周治碧未缴纳租金引起的纠纷，应定性为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一是洪志权能否解除本案所涉房屋租赁合同？自2017年11月13日房屋被征收之日起，洪志权是否对本案所涉房屋享有出租权？二是租金应如何计算？三是押金及电费是否应当扣减？四是本案洪志权的诉讼请求是否已超过诉讼时效？一.《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”宜昌市伍家岗区人民政府于2017年11月13日作出宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》，决定征收本案所涉房屋，该决定书同时载明征收实施时间为本决定公告之日起。当日，宜昌市伍家岗区人民政府发布了《房屋征收决定公告》，对宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》的内容进行了公示。因此，自2017年11月13日起，本案所涉房屋的所有权人即为宜昌市伍家岗区人民政府，洪志权与黄岗、凯旋宾馆、周治碧之间的房屋租赁合同关系亦于当日终止。洪志权自2017年11月13日起不再是本案所涉房屋的所有权人，其无权再行使房屋出租权和合同解除权。对于洪志权要求确认解除本案所涉房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。洪志权现已非本案所涉房屋所有权人，凯旋宾馆、黄岗、周治碧亦与本案所涉房屋实际所有权人宜昌市伍家岗区人民政府就房屋腾退事宜达成协议，因此，洪志权亦无权要求凯旋宾馆、黄岗、周治碧向其腾退房屋，对于洪志权要求腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。二.前已叙及，因宜昌市伍家岗区人民政府于2017年11月13日作出宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》并进行了公告，洪志权自2017年11月13日起不再是本案所涉房屋的所有权人，因此，洪志权仅有权收取2017年11月13日以前的租金，依据三份《房屋租赁合同》的约定，截止2017年11月13日以前，共产生租金7202000元（900000元+1200000元×3+100000元×10.4个月+189000元+252000元×3+21000元×10.4个月+81000元+108000元×3+9000元×10.4个月），被告已支付6380000元，其还应支付822000元。黄岗、洪志权签订的两份《房屋租赁合同》所约定的年租金（1452000元）与周治碧、吴业灿（洪志权委托代理人）签订的《房屋租赁合同》所约定的年租金（108000元）的比例为9.3:0.7，故对于尚欠的租金822000元，应由黄岗负担764460元，由周治碧负担57540元。凯旋宾馆作为目前的实际承租人，其明确表示愿意参加诉讼并承担相应责任，系属于债的加入，故凯旋宾馆应当对上述所欠租金承担共同责任。三.对于凯旋宾馆所提出的反诉请求。因黄岗、周治碧与洪志权之间的房屋租赁合同关系已经终止，凯旋宾馆有权要求洪志权退还20000元押金，洪志权对此亦不持异议，本院对于凯旋宾馆要求洪志权退还押金20000元的诉讼请求予以支持。对于凯旋宾馆要求洪志权向其支付代缴水电费3789元的反诉请求，因凯旋宾馆所提供的证据系首信典当行缴款收据，与本案缺乏关联性，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。四.对于本案诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”自2017年11月13日起至起诉之日，尚未超过三年，故本案并未超过诉讼时效，对于黄岗、凯旋宾馆、周治碧所提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄岗、宜昌凯旋宾馆有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告洪志权支付租金764460元；二、被告周治碧、宜昌凯旋宾馆有限公司于本判决书生效之日起十日内原告洪志权支付租金57540元；三、反诉被告洪志权于本判决书生效之日起十日内向反诉原告宜昌凯旋宾馆有限公司返还押金20000元；四、驳回原告洪志权的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告宜昌凯旋宾馆有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15840元（已减半收取），由被告黄岗、宜昌凯旋宾馆有限公司、周治碧负担4186.51元，由原告洪志权负担11653.49元，反诉受理费197元，由反诉被告洪志权负担165.48元，由反诉原告宜昌凯旋宾馆有限公司负担31.52元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  冯昊二〇一九年八月二十日书记员  吴鹏