四川省广安市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川16民终689号 上诉人（原审被告）：四川省广安市开元房地产开发建设有限公司。住所地：四川省广安市广安区劳动街96号。 法定代表人：陈定元，系该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：夏德菊，女，生于1965年9月26日，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭浩，男，1974年1月28日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蒋友波，四川良众律师事务所律师。 上诉人四川省广安市开元房地产开发建设有限公司（下称开元房产公司）因与被上诉人夏德菊、彭浩房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院(2018)川1603民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 开元房产公司的上诉请求：1.撤销四川省广安市前锋区人民法院(2018)川1603民初1671号民事判决，驳回夏德菊对开元房产公司的起诉；2.依法确认彭浩与夏德菊签订的《建房拆建补偿协议》对开元房产公司无效；3.本案一审、二审诉讼费由彭浩、夏德菊承担。事实与理由：1.一审判决认定事实无事实依据，且举证责任分配违背举证规则，若证明《建房拆建补偿协议》系开元房产公司加盖，举证责任不在开元房产公司，不应由开元房产公司承担举证不利的责任；2.一审判决认定事实不清，开元房产公司不是《建房拆建补偿协议》签订的，开元房产公司作为诉讼被告主体不适格；3.现有证据无法证明开元房产公司与彭浩是挂靠关系和表见代理关系；4.案涉标的物系违法建筑，在一审判决之前未补全手续的，法院应驳回起诉。 夏德菊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 彭浩辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 夏德菊向一审法院起诉请求：1.确认夏德菊与开元房产公司、彭浩签订的《房屋拆建补偿协议》合法有效；2.判令开元房产公司、彭浩立即交付原门市位置上改建的B栋底层2号门市及B栋1单元301号住房；3.判令开元房产公司、彭浩支付逾期交房违约金（按门市租金1,500元/月、住房租金1,000元/月的标准，从2014年4月2日起计算至开元房产公司、彭浩完全履行交房义务止）；4.判令开元房产公司、彭浩将B栋底层2号门市及B栋1单元301号住房的水、电、气、电话、闭路等设施安装到位。5.案件诉讼费由开元房产公司、彭浩承担。在诉讼过程中，夏德菊放弃了第2项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为对B栋底层2号门市水电上户安装或支付相应的安装费用。 一审法院认定事实：2012年2月，开元房产公司向观阁镇人民政府出具介绍信并提供了该公司的营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人陈定元身份证等证件的复印件，介绍彭浩前往观阁镇人民政府联系观阁镇农贸市场改造事宜。 2012年4月2日，开元房产公司（为甲方）与夏德菊（为乙方）签订《房屋拆建补偿协议》，主要约定：一、乙方将自己所有的位于观阁镇农贸市场砖混结构的门市一间（面积26㎡）和住房一套（面积100.52㎡）交由甲方拆除改建。二、乙方在签订协议之日起10日内搬出改建的房屋。甲方一次性补偿乙方搬家费300元。三、甲方全部承担拆除乙方所有的旧房的责任，甲方必须从拆房之日起24个月内将改建的原位置门市一间26㎡和住房一套100.52㎡无偿返还给乙方所有。乙方所超出面积的门市和住房按800元/㎡补给甲方。乙方找补超面积建设费用分两次给甲方。甲方动工在基础（±0）时，乙方向甲方支付50%房款，尾款为房屋完工后，由甲方为乙方办好房屋产权证、国土使用证后一次性付清给甲方。逾期付款，按逾期付款总额的同期银行贷款利率支付利息给甲方。四、甲方在施工建房中如遇不可抗拒的事由阻碍施工，交房时间以此顺延。甲方返还给乙方的门市和住房为现浇结构，室内为混合砂浆抹面（含天棚），厕所预留下水管道位置，地面为豆石地面，门市的铝合金卷帘门，住房的进户门（防盗门）和铝合金窗均由甲方出资购买，并安装完好。室内留下水孔口二个。甲方建房的质量必须达到建筑行业有关规范的标准，否则返工的责任由甲方承担。五、乙方搬家时，除留下门市的卷帘门外，楼上的进户门和屋内的一切财产均属乙方所有，由乙方搬走。六、甲方拆除乙方的房屋后，甲方只能在乙方原有地面门市位置上改建归乙方所有的门市，该间地面门市宽3.3米，门市面积不低于30-40㎡，住房面积不低于105-115㎡。七、甲方在拆建房屋中，如因街道扩宽造成返还给乙方的门市和住房面积不足，甲方按市场价格补偿乙方的不足面积价款；八、双方签订协议时，乙方将房屋有效证件交给甲方。甲方在返还乙方的房屋后，一年内必须给乙方办好房屋产权证和国有土地使用证。甲方为乙方办理房屋产权证和国土证，所及费用2000元由乙方付给甲方，超出的费用一切由甲方承担。如乙方不将原有房屋有效证件交给甲方，乙方须承担甲方办理改建房屋手续的全部费用，乙方原有房屋取得的水电气、电话、闭路证件交给甲方，甲方返还给乙方的门市和住房必须安装好水电气、电话、闭路设施，安装所需的费用全部由甲方承担。九、甲方返还给乙方的房屋面积，以房管部门核定的面积为准，双方以此进行结算找补。该协议系甲、乙双方的真实意思表示，双方各自信守，不得违约，如一方违约，处违约方违约金20万元。该合同首部、尾部甲方处加盖了“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”的印章，甲方法定代表人处签署“陈定元”，乙方处签署“夏德菊”。 协议签订后，彭浩组织人员于2012年7月开始对夏德菊的旧房进行拆除，2013年初拆除完毕。同时拆建的还有侯学高、陈德文等十余户人的旧房。之后，彭浩对所拆除房屋所在的观阁镇小石农贸市场（小石市场）进行房屋修建。2013年8月12日，广安市广安区（现前锋区）观阁镇人民政府对小石市场承建商彭浩发出《责令停止违法建筑行为通知》，内容为：经查，你单位私建的陈德文等13户旧房改建，违反了《中华人民共和国土地管理法》及实施条例、…《城市规划法》等法律、法规的规定，现责令立即停止违法建筑行为，配合观阁镇人民政府及国土资源行政主管部门等相关部门调查处理，若继续实施违法建筑行为，后果自负。请你于2013年8月12日后积极主动办理相关手续后再进行建设。之后，政府决定对案涉房屋所在的土地进行公开拍卖。2015年1月23日，彭浩将30万元土地拍卖竞买保证金通过银行转账方式转入开元房产公司账户，当天开元房产公司将该30万元转入广安市前锋区公共资源交易中心。2015年1月26日，开元房产公司授权彭浩通过竞买取得观阁镇2014-35-1号3103平方米的国有土地建设使用权，土地使用性质为商住用地。之后，因竞买人未按期交纳土地出让价款，政府相关部门已解除土地出让合同。 2015年2月观阁镇小石农贸市场改建房屋主体工程完工。该项目至今未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续，亦未进行综合竣工验收。 2015年5月3日，李福荣、夏德菊、陈德文、邹加政等被拆建户通过协商，自行选定各自门市及住房位置，夏德菊选定B栋底层2号门市和B栋1单元301号住房，并已对B栋1单元301号住房进行装修和入住。 观阁镇小石农贸市场改建后的房屋，除夏德菊等旧房被拆除还房外，剩余的其他住房、门市，彭浩以开元房产公司的名义对外销售。 2015年9月，夏德菊等旧房被拆建户分别以开元房产公司为被告向一审法院提起诉讼，其中夏德菊为原告的案号为（2015）前锋民初字第985号，一审法院受理后，彭浩以开元房产公司的委托诉讼代理人的名义参与了该系列案件的庭审等诉讼活动。该案诉讼中，彭浩认可B栋2号门市和B栋1单元301号住房为交付给夏德菊的门市、住房，已为夏德菊入住的B栋1单元301号住房的自来水进行了上户与安装，2016年8月22日，夏德菊收到B栋底层2号门市钥匙。彭浩仅认可原旧房有水、电等上户（户头）的，同意根据户头的数量由其安装相应的水、电等并负担安装费用，超过户头的住房或门市安装水、电等的费用不应由其负担；不认可构成违约，同时表示夏德菊主张按门市租金1,500元/月、住房租金1,000元/月的标准计算逾期交房的违约金过高。 对夏德菊、开元房产公司、彭浩有争议的讼争房屋所在地附近住房、门市的租金水平问题，双方意见不一。为证明其主张，夏德菊向一审法院递交了张开顺的租房合同、收据、承诺书，刘永福的租房证明，用以证明其周边房屋租金情况。一审法院走访了观阁镇观音阁社区、六方碑社区干部及街道居民，发现观阁街道无房屋出售、出租中介，该地不同地段的门市租金差异较大，住房的差异相对较小。综合走访的情况来看，2014年、2015年同地段面积相近的住房年租金约为3,000元、门市年租金约为4,000元。对此，夏德菊一方认为走访得出的租金稍微偏低，彭浩认为真实反映了当地房屋租金水平并予以认可。 一审法院于2016年8月30日作出（2015）前锋民初字第985号民事判决，判决：一、夏德菊与四川省广安市开元房地产开发建设有限公司于2012年4月2日签订的《房屋拆建补偿协议》有效；二、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司为返还给夏德菊的位于广安市前锋区住房的照明用电及Ｂ栋底层2号门市的自来水、照明用电、天然气予以上户安装；三、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司向夏德菊支付逾期交房违约金10550元。宣判后，双方均未上诉，彭浩为夏德菊Ｂ栋1单元301号住房的照明用电予以上户并安装。夏德菊等申请一审法院对开元房产公司应支付的违约金及安装水电等义务强制执行。执行中，一审法院将开元房产公司的银行账户存款97930元予以扣划，其中支付给夏德菊逾期交房违约金10550元。之后，开元房产公司不服（2015）前锋民初字第985号民事判决，向本院申请再审。 2015年9月18日，案外人侯学高因旧房拆建后未能得到约定的门市、住房，遂向一审法院提起诉讼，要求解除《房屋拆建补偿协议》，由开元房产公司赔偿损失、支付违约金。该案受理后，一审法院承办法官向开元房地公司送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书，开元房地公司法定代表人陈定元亲自签收。其后，彭浩持委托书及相关证明文件参加了该案的一审诉讼。2016年1月21日，一审法院作出（2015）前锋民初字第109号民事判决后，双方当事人均未上诉。判决生效后，彭浩履行了部分义务后，侯学高申请一审法院强制执行余额324,000元（含诉讼费），一审法院强制扣划了开元房产公司银行账户存款324,000元支付给侯学高。开元房产公司未向一审法院提出执行异议。 2017年6月5日，开元房产公司法定代表人陈定元以有人以其公司名义并伪造公司印章与他人签订改建房屋补偿协议，对公司造成重大损失为由，向广安区公安局治安大队报案。同年8月16日、9月16日，广安市公安局物证鉴定所根据治安大队的委托，分别对授权委托书、2015年3月1日委托彭浩为侯学高诉讼案的委托书及陈德文为乙方的《改建房屋补偿协议》上的“开元房产公司”的印章进行鉴定，（广）公（物）鉴（文）字【2017】21号、26号鉴定文书的结论为前述“开元房产公司”印章与《公司换发新版营业执照登记表》、《公司年检报告书》加盖的“开元房产公司”的印章不是同一枚印章盖印形成。 一审法院认为，本案中应当审查夏德菊与开元房产公司之间的《房屋拆建补偿协议》是否有效。从《房屋拆建补偿协议》内容上看，主要系双方约定将原有房屋拆除后进行改建，并按照约定偿还房屋的合同。其本质上系平等主体的双方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。与农村集体土地征收过程中涉及的房屋拆迁、国有土地上房屋的征收与补偿等具有行政管理性质的政府拆迁行为有明显区别。因此，该《房屋拆建补偿协议》属于民事合同。从合同签订的过程看，签订合同的双方当事人系真实意思表示，未发现存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。合同中约定的地块相关建房手续是否通过行政机关合法审批、合同双方能不能确保义务如约履行等情形，属于合同的履行范畴，履行不能并不影响合同的效力。故，该《房屋拆建补偿协议》合法有效，予以认定。 公司印章是法人在民事活动中的重要依据，但并不是唯一依据。虽然开元房产公司提交证据证明《房屋拆建补偿协议》中加盖的印章与开元房地公司在工商登记资料中使用的印章不相同，但并不能以此证明彭浩以开元房产公司名义进行房屋拆建的行为无效。对于夏德菊而言，提供原有房屋供开元房地公司进行改建，并且已经履行了大部分义务。因此，无论开元房产公司主张实际法律关系如何，只要不能证明夏德菊在签订合同过程中存在恶意或者过失，夏德菊与开元房产公司之间的《房屋拆建补偿协议》就应当认定为有效，夏德菊作为善意相对人的利益应当予以保护。因此，本案中开元房产公司是适格的被告，应当向夏德菊履行《房屋拆建补偿协议》中约定的义务。 综合开元房产公司在2012年介绍彭浩到观阁镇人民政府联系观阁镇农贸市场改造事宜；2015年接收彭浩保证金参与观阁镇2014-35-1号国有土地建设使用权拍卖竞标；在一审法院（2015）前锋民初字第109号民事诉讼、执行案件中的行为表现等事实考虑，开元房产公司辩称在2016年之前不知道彭浩以其名义在观阁镇进行房屋拆建活动的意见不符合事实，不予采信。彭浩没有从事建筑活动的主体资格，与开元房产公司也没有劳动或隶属关系，却以开元房产公司的名义对案涉的观阁镇小石农贸市场进行开发建设，其与开元房产公司之间属于借用资质即“挂靠”关系。因此，彭浩对开元房产公司承担的责任应当承担连带责任。 彭浩以开元房产公司的名义拆建夏德菊的旧房后，应按照约定时间向夏德菊交付改建后的门市一间及住房一套。现双方均认可归还给夏德菊的房屋为B栋底层2号门市和B栋1单元301号住房以及给住房的自来水、照明用电上户安装。夏德菊放弃要求安装天然气、电话、电视闭路设施的诉讼请求，予以准许。彭浩辩称只应按原有的水、电、气账户的数量对交付的住房或门市安装水、电、气，对原来没有账户的不应承担上户、安装费用的意见，不符合《房屋拆建补偿协议》的约定，不予支持。故，彭浩与开元房产公司应将B栋底层2号门市的自来水、照明用电上户并予以安装。 彭浩与开元房产公司未在《房屋拆建补偿协议》约定的拆房期间内返还改建的住房、门市，属迟延交付，构成违约。根据查明的事实，一审法院认定逾期交房时间，住房为9个月，门市为24个月零22天。参考当地同期同类房屋租金水平，酌定本案逾期交房违约金住房为2,250元、门市为9,300元，共计10,550元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国建筑法》第二十六条、第六十六条规定，判决：一、2012年4月2日四川省广安市开元房地产开发建设有限公司与夏德菊签订的《房屋拆建补偿协议》有效；二、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司为返还给夏德菊的位于广安市前锋区门市的自来水、照明用电予以上户安装；三、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司向夏德菊支付逾期交房违约金10550元（已履行）；四、彭浩对上述第二、第三项四川省广安市开元房地产开发建设有限公司应承担的义务承担连带责任。上述义务，义务人应于本判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费4000元，由四川省广安市开元房地产开发建设有限公司、彭浩负担。 二审审理查明，四川省广安市前锋区人民政府已将案涉小石农贸市场改造项目纳入了前锋区房屋产权遗留问题解决处理。 其他案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据审理查明的案件事实，彭浩系挂靠开元房产公司，借用开元房产公司的资质，以其名义进行案涉小石农贸市场改造项目。但迄今为止，彭浩尚未取得案涉项目的国有土地使用权，也未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续，亦未进行综合竣工验收，即彭浩以开元房产公司的名义与夏德菊签订的《房屋拆建补偿协议》所涉及的房屋属违法建筑，既无土地使用权证，也无相应的建设手续，房屋也未进行验收，建筑质量是否合格暂不能确定，而下一步的房屋产权手续也不能办理，正因为如此，前锋区人民政府将案涉项目纳入了房屋产权遗留问题进行处理。故《房屋拆建补偿协议》所指向的房屋是违法建筑，对夏德菊诉请问题暂不属于人民法院受理范围，夏德菊可在前锋区人民政府对案涉项目产权问题处理后另行依法主张权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销四川省广安市前锋区人民法院(2018)川1603民初 1671号民事判决； 二、驳回夏德菊的起诉。 一审案件受理费夏德菊预交2000元，退还给夏德菊;上诉人四川省广安市开元房地产开发建设有限公司预交的二审案件受理费4000元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年八月六日 法官助理 刘京峰 书 记 员 程静平