云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初5805号原告胡全平，男，1974年8月15日出生，汉族，身份证住址重庆市合川区。委托代理人夏明友、杨永春，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。被告云南大都企业管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。法定代表人刘迅，执行董事兼总经理。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人王旺，执行董事兼总经理。二被告共同委托代理人张海涛、张会芳，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告胡全平诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告胡全平及其委托代理人夏明友、杨永春，二被告共同委托代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年9月9日，原告与被告大都公司、鼎杰公司签订《商铺委托经营管理合同书》，合同第二条约定：原告将从被告鼎杰公司购买的位于昆明××××号商铺（建筑面积81.57㎡）委托由被告大都公司经营管理；第五条约定：被告大都公司支付给原告固定回报，固定回报支付方式为每六个月为一个支付周期，在每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的固定回报支付至原告的银行账户内；第十一条第二项约定：被告鼎杰公司对被告大都公司就本合同限定的责任提供保证，在被告大都公司无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任；第十二条第五项约定了违约责任：任何一方违约致使另一方采取诉讼，违约方应当承担另一方为此支付的律师费、差旅费、公证费、评估费等一方为了实现债权而发生的费用。上述合同签订后，原告在2015年12月1日将从被告鼎杰公司购买的上述商铺交由被告大都公司经营管理，被告大都公司在经营管理过程中按约定支付到2017年6月1日止的固定回报款，但从2017年6月2日起至今的固定回报款未按时支付。原告与被告大都公司协商未果，现原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与两被告于2015年9月9日签订的《商铺委托经营管理合同书》；2、两被告支付从2017年6月1日起至实际归还商铺之日止的租金，现暂算至2019年4月30日止的租金为625,853元；3、两被告支付以163,266元租金为基数从2017年6月1日起至2019年4月30日止的利息14,830.36元；以163,266元租金为基数从2017年12月1日起至2019年4月30日止的利息10,942.17元；以163,266元租金为基数2018年6月1日起至2019年4月30日止的利息7075.23元；以163,266元租金为基数2018年12月1起至2019年4月30日止的利息3187.04元，合计利息为36,034.8元（利息均按同期人民银行贷款年利率4.75%计算）；4、两被告支付以实欠商铺租金为基数从2019年5月1日起至实际归还商铺之日止的利息（利息均按同期人民银行贷款年利率4.75%计算）；5、两被告支付原告为实现债权支付的律师费28,000元；6、本案诉讼费由两被告承担。被告大都公司辩称：第一，原告无权解除商铺委托经营管理合同书，原告主张解除合同没有合同依据。原告购买鼎杰兴都汇的物业以后，自愿交由被告大都公司统一进行管理和运营，双方签署了商铺委托经营管理合同书，合同中没有约定原、被告双方对于支付租金产生争议后可以解除合同，所以原告主张解除合同没有合同依据。第二，原告主张解除合同没有法律依据，本案不属于合同法第94条规定的法定解除的情形，被告一直在履行合同义务，只是从2017年下半年开始，由于房地产市场经济低迷，被告回收资金过少，暂时很难在短期内向原告支付返租款，被告一直在尽力回收资金，以期能够尽快向原告支付返租款。所以，原、被告双方签订的合同没有达到法定解除的条件，原告主张解除合同没有法律依据。第三，合同在客观上无法解除，本案合同如果要解除，还牵扯到与次承租人之间的法律关系。原、被告双方签订商铺委托经营管理合同书以后，被告按照统一管理规划的原则，将原告的商铺租给了另外的承租户。租期按照托管的年限来计算，承租户按照和被告签署的12年的承租期限来对商铺进行规划装修。次承租人只认可被告统一规划的品牌效应，如果法院判令解除合同，尚未起诉解除合同的上千户小业主也势必会纷纷起诉要求解除合同。上千家承租户的利益势必受损，又将引起承租户到法院起诉，给法院及各方当事人增加不必要的诉累。法院判令解除合同必然会引起社会不稳定，牵扯面比较广，会影响承租方和小业主及公司的正常经营管理工作，承租方和公司无法正常经营，会影响到租金收益，形成一个恶性循环。所以托管合同在客观上无法解除。第四，针对原告所提出的2017年6月1日至2019年4月30日期间的租金，没有异议。针对利息，被告认为欠付租金是由于经济的低迷造成的。原告购买鼎杰兴都汇的物业以后，自愿交由被告来进行统一管理运营，被告为提升该物业的商业价值花费了大量的成本对整个项目进行招商。为了炒热整个商圈，被告招租时的价格非常低，导致回收资金很少，而支付给业主的租金很高，出现了入不敷出的情况，再加上现在经济不景气，导致资金周转困难，并非被告恶意拖欠原告的租金。此外，合同中没有关于延付租金支付利息的约定，所以被告不应当承担利息。即使是承担利息，原告计算的日期是从每一个支付周期开始后的第15日起开始，被告认为应当按照先用后付的原则来计算。原、被告双方签署的商铺委托经营管理合同书第五条第一款约定的被告应于每六个月开始后的十个工作日内将该六个月的固定回报支付给原告，应当理解为被告大都公司应当于每六个月即支付周期满了以后的十个工作日内支付租金，即付款方式为先用后付。所以原告计算利息的起始日期是错误的，应当按照每六个月周期各自计算。另外，原告主张按照年利率4.75%的标准计算利息是错误的，被告认为应当按照同期银行贷款年利率4.35%计算。第五，原告所主张的律师费于法无据。首先，原告与律师事务所签订的委托协议及相应的律师费发票的真实性被告无法核实；其次，原告所主张的律师费无法与本案相对应。因此，原告所主张的律师费既无法律依据也无事实依据，不应当由被告承担。被告鼎杰公司辩称：商铺委托经营管理合同书是原告和大都公司所签署的。合同第11条约定鼎杰公司对限定的责任提供保证，限定的责任指的是鼎杰公司仅负责协同办理大都二期商铺租金专管账户，监督大都二期商铺的租金收益优先用于向原告支付收益，鼎杰公司仅对监督责任提供保证，并不对大都公司支付租金的行为承担保证责任。因此，原告要求鼎杰公司承担连带保证责任的诉讼请求没有事实、合同及法律依据。此外，合同并未约定鼎杰公司对大都公司监督责任的担保期限，根据担保法第25条、第26条规定，担保期限应为应付租金之日起六个月，鼎杰公司对大都公司的监督责任为按每个独立的支付周期即六个月进行担保，现在鼎杰公司对大都公司监督责任的担保期限已经经过。综上所述，被告鼎杰公司不对被告大都公司承担任何的保证责任。另，原告所主张的诉请中除租金本金以外的其余诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。原告针对其主张，向本院提交如下证据：第一组：《商铺委托经营管理合同书》，欲证明原告与被告于2015年9月9日签订涉案商铺的委托经营管理合同，被告大都公司系受托方，被告鼎杰公司系保证人。合同第三条、第五条约定，原告将涉案商铺委托给被告大都公司经营管理，其按约定以每6月为一个周期向原告支付一次固定回报。合同第十一条第二项约定：被告鼎杰公司为本合同限定的责任提供保证。在被告大都公司无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。合同第十二条第五项约定，任何一方违约致使另一方采取诉讼实现债权的，违约方应承担另一方为此支付的律师费等为实现债权而发生的费用。第二组：《商品房购销合同》、《补充协议》一份、《商品房买卖合同登记备案表》一份、云南省农村信用社账户交易信息明细一份，欲证明2015年9月9日，原告与被告鼎杰公司签订涉案商铺的商品房购销合同和补充协议，并对该商品房购销合同进行了登记备案。原告按上述购销合同及补充协议的约定履行了自己的义务，于2015年9月24日通过银行按揭贷款支付了剩余房款2,300,000元。第三组：民事案件代理合同一份、律师代理费发票一份、国内支付业务收款回单一份，欲证明原告为了实现本案的债权花费律师费28,000元，根据双方签订的涉案合同第十二条约定，该费用应由两被告承担。第四组：收据三份，欲证明原告向被告鼎杰公司支付了相应的购房款、维修基金以及相应的代办证件费用。经质证，二被告对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可；对第二组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为与本案无关，证明内容需要核实；对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，认为不应当由二被告承担律师费；对第四组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。二被告针对其辩解主张未向本院提交证据。本院认为，原告提交的第一组、第二组、第四组证据形式、来源合法，与本案具有关联性，被告对其真实性、合法性予以认可，本院予以采信；原告提交的第三组证据形式、来源合法，本院对其真实性予以确认。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2015年9月9日，原告与被告鼎杰公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告鼎杰公司购买位于官渡区×××号房，房屋套内建筑面积69.72平方米，单价为每平方米66,906.83元，合同总金额为4,664,744元。2015年9月10日，前述《商品房购销合同》经登记备案，合同登记号为：××××。2015年9月9日，原告（委托方、甲方）与被告大都公司（受托方、乙方）、鼎杰公司（保证人、丙方）签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将涉案房屋委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30日止。被告大都公司应向原告支付收益，其中第一年应支付收益279,885元，第二年至第四年每年应支付收益326,532元；收益每6个月为一个支付周期，即被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报（收益），自本合同约定的委托经营期开始时，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的固定回报支付给原告。被告鼎杰公司同意为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，原告有权要求被告鼎杰公司承担保证责任。在被告大都公司无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付回报的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付款项的利息。任何一方违约致使另一方采取诉讼或仲裁方式实现债权的，违约方应承担对方支出的律师费等为实现债权而发生的费用。庭审中，被告大都公司对其尚欠原告截止2019年4月30日止的租金625,853元无异议。原告为进行本案诉讼产生律师代理费28,000元。现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订的《商铺委托经营管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。现原告要求解除《商铺委托经营管理合同书》，而原、被告并未在合同中约定若被告未按约支付租金可解除合同。根据本案查明的事实，被告存在迟延支付租金的事实，但被告拖延支付租金的行为并未必然导致双方合同目的不能实现，原告亦未举证证实双方所签合同符合法定解除的条件，故对于原告主张解除《商铺委托经营管理合同书》的诉请，本院不予支持。对于原告主张的租金问题。原、被告对2017年6月1日至2019年4月30日期间被告欠原告的租金625,853元均无异议，对于该期间的租金本院予以支持。另，按照《商铺委托经营管理合同书》所作约定，2019年5月1日至2019年5月31日期间的租金应当在2018年12月15日前支付，2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金应当在2019年6月15日前支付，而至今被告尚未履行支付义务，故本院对原告主张的该期间的租金亦予以支持。对于原告主张的租金利息问题，被告大都公司未按照约定的时间向原告支付租金，构成违约，应按约承担违约责任。双方在合同中约定被告未能按时支付回报（租金）的，被告应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付而未付款项的利息。根据原告所举证据显示，被告至今未支付2017年6月1日之后的租金，而双方约定的租金支付方式为每6个月开始后的10个工作日内支付该6个月的收益，故第一阶段的利息起算日应为2017年6月15日，第二阶段的利息起算日应为2017年12月15日，第三阶段的利息起算日应为2018年6月15日，第四阶段的利息起算日应为2018年12月15日，第五阶段的利息起算日应为2019年6月15日。对于原告诉请的律师费，双方虽作出了约定，但本案事实清楚，争议不大，故本院酌情支持律师费10,000元。对于原告要求被告鼎杰公司对被告大都公司所负债务承担连带清偿责任的请求，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条规定：连带保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债权履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，原、被告在委托经营管理合同中约定被告鼎杰公司对本案收益支付承担连带责任保证，双方未约定保证期间，原告自主债务履行期届满之日起六个月内向本院起诉主张由被告鼎杰公司承担保证责任，故原告的相应诉请有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告鼎杰公司关于其不应承担本案连带担保责任的辩解意见与本院查明的事实不符，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡全平2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金163,266元及该租金自2017年6月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡全平2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金163,266元及该租金自2017年12月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡全平2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金163,266元及该租金自2018年6月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡全平2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金163,266元及该租金自2018年12月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；五、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡全平2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金163,266元及该租金自2019年6月15日起至该款清偿之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；六、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡全平律师费10,000元；七、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回原告胡全平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,699元，减半收取5349.5元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司负担；余额5349.5元退还原告胡全平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  崔光远二〇一九年八月九日书记员  邓义缤