浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初2840号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司。住所地：海盐县武原街道新桥北路231号，统一社会信用代码9133042434402345XF。 代表人：周国辉。 委托代理人：崔笑、张秋雁，该单位职员。 被告：步浩伟，男，1982年1月23日出生，汉族，住海盐县。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司与被告步浩伟房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月12日向本院起诉，诉讼请求：1、被告向原告支付房屋占用费25690.50元（自2018年4月1日至2018年8月13日，共135天，按日租金及物业管理费之和的2倍计算）；2、被告向原告支付清铺费6985元（按80元/平米）；3、本案的诉讼费用由被告承担。本院于同日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔笑、张秋雁、被告步浩伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院查明案件事实如下： 2016年3月，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《嘉凯城（海盐）城市客厅房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告嘉凯城海盐城市客厅项目叁号楼贰层207号商铺，建筑面积为86.50平方米；用于经营零售，品牌为“茵曼”；租赁期限3年，自实际交付日起算，暂定为2016年4月29日至2019年4月28日；装修免租期为1个月，自租赁物业实际交付日起开始计算；经营免租期为1个月，自装修免租期届满之日起开始计算；免租期内，无需支付房屋租金，但乙方实际使用租赁房屋产生的其他费用由乙方承担；甲方应当在2016年3月29日向乙方交付物业，甲方提前交付的，免租期、计租日相应提前计算；在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付7900元定金；自租赁物业实际交付之日起7个工作日内，乙方向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金7900元，其中，乙方已缴纳的定金转为履约保证金，履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于乙方依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、乙方因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等；租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除时，甲方在乙方符合相关条件后15日内在扣除乙方因不履行或违反合同规定条件所需支付、赔偿或补偿的金额后，把履约保证金的余额（如有）退还给乙方；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；租金标准为：2016年4月29日至2018年4月28日单位租金为1元/平方米/天，月租金为2631.04元；2018年4月29日至2019年4月28日单位租金为1.06元/平方米/天，月租金为2788.90元；支付方式为：自计租日起，每三个月支付一次，每次支付三个月的租金，对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前15个工作日内支付，先付后用；物业管理费不含在租金内，按物业服务协议约定的标准和缴费周期按期交纳，物业管理由甲方指定或委托；乙方应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给甲方，即乙方享有最长不超过15日的“返还期”，在“返还期”内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用除外；“返还期”后，乙方应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除)日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。乙方不得以任何理由无限期拖延“返还期”，甲方有权追究乙方非法占有房屋的法律责任；甲方有权在返还期满后的任何时间内进入并收回该租赁物业，乙方放置于该租赁物业内的一切物品将被视为放弃物由甲方自由处置，甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；甲方同时有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售，转让，或以任何其他方式处分该等废弃物，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因此所受或将要受到的损失，如有不足的，甲方可根据本合同的其他约定继续追偿；届时甲方亦有权选择保留该租赁物业内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿；乙方应按本合同规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施，且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态；乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除；若乙方在“返还期”后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用；双方经协商一致书面同意终止本合同，本合同终止，双方互不承担责任；如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补足全部的装修免租期和经营免租期的租金。合同还对双方其他权利义务作了具体约定。合同签订后，原告按期交付租赁房屋，被告按约交付定金7900元（后转为履约保证金）。 经查，涉案租赁房屋由浙江同益物业服务有限公司海盐分公司进行物业服务管理，被告租赁期间其收取的物业费按照双方物业协议为每月259.50元，自租赁物业交付当日预交6个月，此后每3个月预交一次，在每个付款周期届至前15日支付。 2018年3月31日，原告（作为甲方）、被告（作为乙方）签订《租赁合同提前终止协议》，约定，因乙方原因要求提前终止双方签订的前述租赁合同，双方一致同意前述租赁合同于2018年3月31日提前终止；乙方应于2018年3月31日前与甲方办理租赁合同终止事宜（包括但不限于履行租赁合同项下款项清理及商铺返还等义务）；双方确认，截止终止日，乙方于租赁合同项下应付未付的所有费用共计0元（开业保证金、装修保证金均已冲抵完毕后余额），包括但不限于至终止日止应付的租金、物业管理费、公共事业费以及其他应付费用；乙方于租赁合同项下已经支付给甲方的履约保证金共计人民币7900元作为乙方的违约金，甲方不予退还，双方互不用对对方或者任何第三方承担其他违约责任；乙方应按照租赁合同项下租赁房屋返还相关条款将承租房屋按照交付时的标准恢复原状后返还甲方，并应于终止日前办理完毕以租房地址为注册地的迁移或注销手续（如有）；双方租赁关系根据本协议提前终止并不影响租赁合同中结算和清理条款的效力。后被告签署《现场复原承诺书》一份，承诺其于2018年4月30日办理经营品牌“茵曼”店铺撤场事宜，在撤场时按租赁合同及解约协议约定自行拆除相关施工将现场恢复至原交付状态，届时由商场物业进行验收，若未履行完成复原责任，则原告有权安排第三方单位进行复原工作，相关费用由被告承担。 2018年7月底，原告以被告未按约定在返还期内按标准恢复租赁房屋为由，通过邮政EMS快递向被告寄送通知函，要求被告就超出天数双倍支付房屋占用费等，因收方客户拒收快件而被退回。后原告于2018年8月对案涉租赁房屋进行清理及拆除被告装修设施。 另查明，被告已缴纳了履约保证金7900元，同时租金已支付至2018年3月底。原告自述双方于2018年4月30日水电方面已交接，2018年5月27日被告将房屋钥匙交给了原告；后涉案店铺由原告于2018年8月14日出租给案外第三人。被告陈述在交钥匙前租赁房屋内确实还存在一些未拆除设备，其在设备拆除取走后再交还钥匙，被告同时认可店内未完全恢复原毛坯状态，主要是地砖未敲，但当时原告方工作人员认可不需要完全恢复。 以上事实由原告提供的房屋租赁合同、物业管理服务协议、提前终止协议、通知函及快递回单、现场复原承诺书、照片及双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同、提前终止协议合法有效，双方提前终止租赁合同后，仍应根据合同中有关结算和清理条款的约定履行后续义务。本案中，就本案租赁合同系因被告单方原因要求终止的事实，以及被告已付的履约保证金7900元作为提前终止租赁合同的违约金由原告不再予以退还的事实，双方均予以认可。针对原告的各项诉请，本院作如下分析： 关于房屋占有使用费问题。根据双方合同约定，租赁合同终止后，原告给予被告15日的返还期，该期间不计算租金，超出该期间后被告应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除)日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向原告支付实际占用费。经查，原、被告双方于2018年4月底进行水电交接、2018年5月27日进行钥匙交接，且被告也当庭认可在钥匙交接前确实存在部分设施设备未拆除以及其撤场后一直未完全恢复原状的情况。因此，本院认为，原、被告于2018年3月底经书面协议提前终止租赁合同后，被告应于2018年4月15日前完成腾退及按约定对租赁房屋恢复原状并交付给原告，现被告在2018年5月27日前虽完成钥匙交付，但未履行完恢复原状的义务，故原告可以按照双方合同约定要求被告支付房屋占有使用费。但对于上述费用的计算期间，首先，合同约定合同终止后的15日返还期不计算租金；其次，被告于2018年5月27日交付原告钥匙后，被告实际丧失了对租赁房屋的控制；再者，原告理应在接收钥匙时立即对租赁房屋内腾退及恢复情况给予被告书面告知或双方当场作验收确认，但原告未提交证据证明其在当时进行过上述处理；最后，根据租赁合同约定，返还期后原告随时可以对租赁房屋内物品进行处置及对租赁房屋有关设施进行拆除及清理。结合本院前述认定、被告腾退的实际情况以及在钥匙交接后原告需准备一定时间进行店铺清理，本院认为，房屋占有使用费的计算时间应从2018年4月16日起算，计算到2018年5月31日止，对原告诉请的其余期间，本院不予支持。对于计算标准，根据合同约定，按原合同终止前租金标准（1元/日/平方米）及物业费收费标准（0.1元/日/平方米）总和的2倍计算，该约定不违反法律规定，本院予以认可。综上，经计算，被告应支付原告的房屋占有使用费为8753.80元【（1元+0.1元）×86.5平方米×46天×2】。 关于清铺费问题。根据合同约定，被告在约定返还期后未完成腾退及恢复原状的，原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担，现被告确在租赁合同终止后未按约定标准完成腾退及恢复原状义务，原告自行进行了清理并已转租给第三人，本院认为原告的该项主张符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。但对于清铺标准，原告按80元每平方米计算，但未提供充分依据，本院根据被告腾退情况酌情按40元每平方米计算，经计算为3460元，对原告超出部分请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告步浩伟支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司房屋占有使用费8753.80元； 二、被告支付原告清铺费3460元； 上述第一、二项合计12213.80元，由被告于本判决生效之日起十日内清结； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费308元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司负担193元，被告步浩伟负担115元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李晓炯 二〇一九年八月三十日 法官助理李亚平 书记员张伟华