大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初1463号 原告：郭毅，女，1977年10月24日出生，汉族，自由职业，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：王芳，辽宁芳鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱英，辽宁芳鑫律师事务所律师。 被告：大连长者小镇养老发展有限公司，住所地大连市旅顺口区白山街101号。 法定代表人：马振福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李志勇，男，1983年2月24日出生，汉族，该公司职员，住大连市沙河口区。 第三人：交通银行股份有限公司大连旅顺口支行，住所地大连市旅顺口区黄河路28号。 负责人：宋伟，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘志涛，男，1972年8月10日出生，汉族，该支行职员，住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：陈祺，男，1988年7月16日出生，汉族，交通银行股份有限公司大连分行职员，住大连市中山区。 原告郭毅与被告大连长者小镇养老发展有限公司、第三人交通银行股份有限公司大连旅顺口支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭毅及委托诉讼代理人王芳、朱英，被告委托诉讼代理人李志勇，第三人委托诉讼代理人刘志涛、陈祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭毅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告偿还已付的首期房款232509元，并支付以首期房款为基础，按照银行同期贷款利率从2013年6月26日起计算至实际返还之日止的利息（截止2019年4月10日利息为73136.86元）；3.判令被告向原告偿还已支付给第三人的贷款本金及利息（截止2019年6月21日，本金44541.49元、利息151531.49元）；4.判令被告向原告支付逾期交房的违约金15450.18元；5.判令解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》，原告停止还贷；6.诉讼费、保全费3120元、保函费3328.35元，由被告承担。事实与理由：原告于2013年6月26日与被告大连中冶渤海置业有限责任公司（现为大连长者小镇养老发展有限公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XX，以下简称《合同》）及《合同补充协议》（以下简称《协议》），约定原告购买被告开发的坐落于旅顺口区（以下简称案涉房屋），建筑面积82.16平方米，总房款772509元。《合同》第八条约定，被告应当于2014年6月30日前向原告交付房屋。被告于2014年6月25日出具《告知函》，告知交房日期推迟至2014年10月31日，期限届满后，原告要求被告交付房屋，被告始终未向原告履行交房义务。同时，原告发现案涉房屋小区已建为养老院，与原告买房时承诺的小区环境严重不符，合同目的已不能实现，且导致原告受到重大经济损失。根据合同约定以及《合同法》第九十四条和《商品房买卖合同司法解释》第二十四条、第二十五条的规定，原告提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告大连长者小镇养老发展有限公司辩称：1.对原告的第一项请求，同意解除买卖合同。2.对第二项请求，请求法院依法驳回。原、被告签订买卖合同后，原告取得了案涉房屋的可得利益，解除合同并不对原告产生损失，且买卖合同对逾期交房已约定责任承担，原告要求支付首期房款的利息缺乏依据。按合同约定，原告应于2013年7月26日前支付全额房款，但至2014年1月16日才办完贷款，在原告存在逾期付款的情况下，即使被告应承担相应首付款利息返还义务，其起算时间应为原告实际支付全款后。3.对第三项请求，没有其他意见，具体数额需要核算。4.对第四项请求，原告虽存在逾期付款违约行为，鉴于原被告同意解除案涉买卖合同，故被告暂未提起反诉；若原告坚持要求被告支付逾期交房违约金，被告也将另案提起诉讼，要求原告承担逾期付款的违约责任。5.对第五项请求，涉及原告和第三人间的合同关系，与被告无关。6.第六项请求，诉讼费由法院裁判；保全费、保函费，不属于应由被告承担的必要费用，属于原告自身原因产生。本案中不存在《民事诉讼法》第一百零一条规定的情形，因为案涉商品房已经办理备案登记及房产预告抵押登记，登记在原告名下，案涉房屋虽交房日期不能确定，但已实际建成，其价值足以保障原告的利益不受损失，被告办理手续后即可交房。在与本案相似的退房案件中，被告均已履行生效判决，且因原告在案涉买卖合同履行过程中存在违约行为，故产生的保全费和保函费不应由被告承担。 第三人交通银行股份有限公司大连旅顺口支行述称：对原告除第五项诉请外的其他与第三人无关的请求不发表意见。不同意原告提出的第五项诉讼请求，个人房产抵押贷款合同与购房合同是彼此独立的法律关系，不应因购房合同的解除而解除。第三人与原告间的抵押合同是双方出于真实意思表示而签订，合法有效，不存在应当解除合同的约定和法定情形。结合本案，由于个人抵押合同是否解除取决于法院裁判，但第三人在抵押合同履行过程中无过错，合法权益不应受损。若抵押合同未解除，则原告应继续履行；若抵押合同被解除，则该合同项下全部应还未还贷款本金和利息罚息复利应由原告与被告中的一方或双方向第三人进行偿还。同时，第三人对案涉抵押房屋享有优先受偿权，应得到法律保障。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《告知函》盖有大连中冶渤海置业有限公司的印章，符合证据要求，本院予以采纳；原告提交《解除商品房买卖合同通知》及快递单，拟证明原告在诉前向被告发出解除合同的通知，因该通知及快递单为原告单方制作并提供，无法证明被告已经收到该通知，对该证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月26日，原告郭毅与大连中冶渤海置业有限公司（于现已更名为大连长者小镇养老发展有限公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XX）及其补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于大连市旅顺口区，建筑面积82.16平方米，房屋总价款772509元。合同约定：首期房款232509元，于2013年6月26日前交清，余款540000元原告申请银行按揭，于2013年7月26日前全款到账。被告应在2014年6月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的每日0.015%向原告支付违约金。补充协议第七条第6款约定，被告未能按照本合同约定的时间交付该房屋的，须按照合同约定向原告支付违约金，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%。签订合同当日，原告即向被告缴纳了首付款232509元。2014年1月7日，原告与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：XX），约定原告向第三人贷款540000元，借款期限自2014年1月7日至2044年1月7日，贷款利率执行浮动利率，原告自愿提供涉案商品房作为抵押。第三人就涉案房屋的抵押办理了预告抵押登记。2014年1月16日，第三人向被告账户转入人民币540000元，截至2019年6月12日，原告已经偿还第三人贷款本金44541.49元、利息151531.49元，尚欠本金495458.51元未还。 另查明，2014年6月25日被告曾函告原告，由于政府拆迁原因造成工程延期竣工……交房日期由原定2014年6月30日变更为10月31日。由被告产生的逾期违约责任，将依据《商品房买卖合同》中第九条第一款赔偿处理，最终赔偿金额按照实际交房日期计算……。至今被告未向原告交付涉案房屋。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，合同依法有效，对双方当事人均具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在2014年6月30日前交付案涉房屋，逾期超过60日未交房，原告有权解除合同。现被告未能按期交房，已构成违约，且被告当庭表示同意解除合同，因此原告请求解除《商品房买卖合同》于法有据，应予以支持。因原告与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》的目的是为了购买案涉房屋，在购房合同解除的情况下，《个人房产抵押贷款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除其与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综合本案查明事实，是被告的原因导致案涉《商品房买卖合同》及贷款合同解除，故应由被告向原告返还已支付的首付款232509元、首付款利息和贷款本息（截至2019年6月12日，原告已经偿还第三人本金44541.49元、利息151531.49元），由被告向第三人返还原告尚欠的贷款本金495458.51元及利息。关于原告主张的首付款利息，原告于2013年6月26日向被告交付了232509元首付款，被告自合同约定的交房日期（2014年6月30日）至今长达五年多的时间仍未交付案涉房屋，且导致《商品房买卖合同》解除，鉴于房屋市场价格此间不断变化等因素，原告至今未能得到房屋必然有相应损失，故被告应当赔偿原告自交付首付款次日（2013年6月27日）起至实际返还之日止的首付款利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。被告提出的原告亦存在违约，首付款利息起算时间应以原告实际支付全款后起算的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，原、被告签订的补充协议中，约定违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%，故原告主张违约金15450.18元（772509元×2%）具有事实依据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，判决如下： 一、解除原告郭毅与被告大连长者小镇养老发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201304554）； 二、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告郭毅购房首付款232509元并给付自2013年6月27日至实际返还首付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息； 三、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告自开始偿还第三人贷款至判决生效之日已向第三人支付的贷款本金（截止至2019年6月12日已偿还贷款本金44541.49元）及贷款利息（截止至2019年6月12日已偿还贷款利息151531.49元）； 四、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告郭毅违约金15450.18元； 五、解除原告郭毅与第三人交通银行股份有限公司大连旅顺口支行签订的《个人房产抵押贷款合同》（合同编号:XX）； 六、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起三十日内偿还第三人交通银行股份有限公司大连旅顺口支行贷款本金495458.51元，并按照《个人房产抵押贷款合同》的约定给付利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9000元，保全费3120元、保函费3328.35元，由被告大连长者小镇养老发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  吴广志 人民陪审员  王玉梅 人民陪审员  赵永利 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  王玉笛 附法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。