浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1758号上诉人（原审被告）：倪龚平，男，汉族，1977年6月20日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：张斌，浙江金嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟烨超，男，汉族，1993年8月27日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：杨帆、顾雄伟，浙江兴嘉律师事务所律师。上诉人倪龚平为与被上诉人孟烨超房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。倪龚平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孟烨超的一审诉讼请求。事实和理由：第一、2016年3月8日涉案商铺买卖合同的出让人是徐永昌，受让方是孟永明。原房屋租赁协议到期后，倪龚平就租赁事宜与孟永明联系，双方口头达成租赁协议，倪龚平按原租赁协议长期租赁涉案商铺，租金每年43000元。2018年2月1日至2019年1月的租金已经支付给孟永明。因房屋面临拆迁，双方协商决定就下一年度租金的支付事宜暂时搁置，等拆迁方案确定时再结算租金。第二、本案的起因是房屋涉及拆迁，政府已经启动征收程序。倪龚平承租房屋后花费大量资金进行了装修，开设金店。装修拆迁赔偿以及搬迁费用应该归倪龚平所有，但因为孟永明提出不合理要求，才会引起本案诉讼。倪龚平希望双方能够就房屋装修拆迁补偿事宜协商解决。第三、双方的租赁协议没有解除，口头协议应该继续履行，直至拆迁赔偿事宜妥善处理。双方一审中提供的两份租赁合同对比，孟烨超提交的租赁合同有篡改的情况，应当承担法律责任。孟烨超二审答辩称，倪龚平的上诉理由不能成立。孟烨超向一审法院起诉请求：1.请求确认其与倪龚平的租赁合同己解除；2.倪龚平立即腾退位于嘉善县房屋；3.倪龚平支付占有使用费暂计1180元、违约金10000元，并付清腾退前所有水电费用（占有使用费计算标准：118元/天，计算至实际履行之日止）。一审法院认定事实：孟烨超系位于嘉善县，建筑面积56.39平方米商铺（以下简称案涉商铺）的权利人。案涉商铺的不动产权证书记载商铺坐落魏塘街道中山西路868-872号楼。孟烨超提交房地产买卖合同，称案涉商铺系由其父亲孟永明通过中介于2016年3月8日自徐永昌处购买。合同约定房屋坐落及面积等即为案涉商铺；受让人付清全部房款后租金归受让人所有；出让方必须把本店租房合同、证件交受让人。孟烨超称其父亲孟永明购买案涉商铺后，通过中介将案涉商铺办理不动产登记至其本人名下，孟永明与孟烨超均明知案涉商铺此前租赁给倪龚平。倪龚平提交其与原商铺权利人徐永昌2012年2月1日签订的《房屋租赁协议》一份，约定倪龚平愿意承租涉案商铺；租期陆年，自2012年2月1日至2018年1月31日止；倪龚平承租期满后不再续租的，应在规定时间内清理场地，房屋设施恢复原样，若超过一个月未搬走财产，作无主处理；注：前叁年每年租金肆万元整，后叁年每年肆万叁仟元整。倪龚平承租上述店铺后，对店铺进行装修即用于经营个体工商户嘉善县晓平金店，登记经营场所为嘉善县魏塘街道中山西路870号。协议到期后，倪龚平称不论与徐永昌或孟永明、孟烨超等均未再签订书面协议，但提交与孟永明的微信聊天记录称与孟永明有口头的长期租赁协议。倪龚平曾对案涉商铺是否是其租赁自徐永昌的店铺有异议，但其庭审认可徐永昌曾告知出卖商铺的情况。且自2016年之后，因中介说购买了徐永昌店铺，故倪龚平将店铺2016年至2017年的租金交给中介，2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金43000元又交给了孟永明。加之，徐永昌出卖给孟永明的店铺与孟烨超登记为权利人的商铺坐落位置和面积一致，倪龚平也曾通过微信就案涉商铺续租及装修补偿等情况多次与孟烨超及其父亲进行沟通。因此，可确认孟烨超所有的案涉商铺即是倪龚平租赁自徐永昌且实际使用的店铺。根据双方的微信聊天记录显示，2018年10月16日，孟烨超曾告知“店铺明年我们就不租了，这边提前和你说下”。2018年10月25日，孟烨超曾告知（摘要）：店面的事以后直接和我说好了，今年出租的事我也不知道；后来你这边钱打过来了就算了；明年我要拿回来自己做生意用的；你这边合同也到期了，合同到期已经过了一年，这边我也提前3个月和你说了，2019年2月1日前搬出。倪龚平回复称“这个可以的，但我装修的损失你要给我，不然肯定不行”等等。2019年1月4日，孟烨超再次微信告知：2018年的43000元租金，租期为2018年2月1日到2019年1月31日到期，限你于2019年2月5日前腾退并交出归还房屋，腾退期为5天，逾期不腾退，按租金每天收取占有使用费。倪龚平也曾通过微信与孟烨超父亲就案涉商铺拆迁的装修补偿事宜进行协商。另查，案涉商铺于2018年10月被列入旧城区改建征收范围。现倪龚平仍在案涉商铺经营，但自2019年2月1日之后未向孟烨超交纳任何费用。孟烨超庭审称其父亲此前就案涉商铺进行的一系列民事行为具有表见代理特征。因双方就案涉商铺的装修补偿事宜争议较大，未能达成调解协议。一审法院认为，依照相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。倪龚平就案涉商铺与原权利人徐永昌签订租赁协议在前，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。租赁期间，徐永昌将案涉商铺出卖给孟永明，后实际登记至孟烨超名下。案涉商铺的所有权变动，不影响原租赁协议的效力。孟烨超作为房屋权利人依法承继徐永昌与倪龚平就案涉商铺签订的租赁协议的权利义务。2018年1月31日，租赁协议约定的租期届满后，倪龚平未与孟烨超签订新的租赁协议，但继续使用案涉商铺，且交纳了自2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金43000元，孟烨超未明确提出异议，双方就案涉商铺形成不定期租赁合同关系。依照合同法相关规定，不定期租赁的当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。孟烨超自2018年10月起多次通过微信等形式向倪龚平告知2019年2月1日之后将不再出租案涉商铺，欲收回，已尽到其合理期限的通知义务。但倪龚平因与孟烨超或其父亲就装修事宜协商未果，至今仍继续占有使用案涉商铺，欠缺法律依据。倪龚平关于孟烨超未明确要求解除租赁关系的辩称意见，与事实不符，不予采信。孟烨超依照相关法律规定，要求确认双方的租赁合同已解除，合理有据，予以支持。双方的租赁关系自2019年2月1日起解除。租赁关系解除，倪龚平负有腾退房屋的义务，孟烨超要求其腾退案涉商铺，有事实及法律依据，予以支持。另因倪龚平逾期未腾退，孟烨超要求倪龚平按118元/天（43000元/年÷365天/年）的标准，支付自2019年2月1日至实际腾退之日止的占有使用费，合理有据，予以支持。孟烨超要求倪龚平支付违约金10000元，欠缺依据，不予支持。关于腾退前的水电费孟烨超亦未明确，不予支持。另因案涉商铺已被列入征收范围，双方就商铺装修补偿的归属争议较大。考虑到案涉店铺内的装修系倪龚平所为，如该装修添附确可获相应征收补偿的利益，即便本案孟烨超、倪龚平就案涉商铺的租赁关系解除，双方仍应依照公平合理、诚实守信的原则，同时结合租赁协议约定及相关法律规定，就装修部分另行协商处理，避免增加诉累。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、孟烨超与倪龚平之间就位于嘉善县，面积56.39平方米的房屋（嘉善县晓平金店）的租赁关系自2019年2月1日解除；二、倪龚平于判决生效之日起十五日内腾退并向孟烨超返还位于嘉善县的房屋；三、倪龚平向孟烨超支付位于嘉善县房屋的占有使用费，按118元/天的标准，自2019年2月1日起计算至倪龚平实际腾退之日止；四、驳回孟烨超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由倪龚平负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另认定，孟烨超提交的倪龚平与徐永昌于2012年2月1日签订的《房屋租赁协议》中第七条打印的内容被划掉，有手写的“如碰到政府拆迁必须无条件服从，可以退还未到期的租金，承租方装修的由评估公司评估以后按50%补偿给承租方，到期后全部归出租方所有”。倪龚平提交的其与徐永昌于2012年2月1日签订的《房屋租赁协议》中没有上述手写内容。本院认为，涉案商铺系由孟烨超的父亲孟永明从案外人徐永昌处购得并登记于孟烨超名下，购买之前，倪龚平已与徐永昌签订《房屋租赁协议》，孟烨超、孟永明对此亦知晓。因此，根据“买卖不破租赁”的规则，作为涉案房屋所有权人，孟烨超仍应继续履行《房屋租赁协议》。该协议约定的租期于2018年1月31日届满后，孟烨超与倪龚平未续签书面的租赁合同，但孟烨超对于倪龚平继续使用涉案商铺，并向其父亲孟永明支付2018年2月1日至2019年1月31日一年的租金43000元未持异议。因此，双方之间形成不定期租赁合同关系，依照法律规定，孟烨超可随时解除合同。从孟永明、孟烨超与倪龚平的聊天记录来看，父子二人均表示2019年1月31日以后不再出租涉案房屋，亦即作出了解除合同的意思表示，倪龚平认为与孟永明达成口头协议长期租赁涉案房屋，没有证据支持。因此，一审据此作出相应判决并无不当。至于倪龚平提出的涉案房屋装修部分因征收而产生的补偿归属问题，鉴于倪龚平对此并未提出相关诉请，故不属于本案审理范围。相应的，倪龚平认为孟烨超提交的租赁协议中有“篡改”的内容，因这些内容涉及装修补偿归属，亦不属于本案审理范围。综上，倪龚平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人倪龚平负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 陈 远二〇一九年八月十五日书记员 赵婉沁