湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1245号上诉人（一审被告）：大冶华天房地产开发有限公司。住所地：湖北省大冶市观山路4号2号楼。法定代表人：曹树火，该公司经理。委托诉讼代理人：尹维佳，湖北维佳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：曹栋良，男，1995年9月23日出生，汉族，住大冶市。上诉人大冶华天房地产开发有限公司（以下简称华天公司）与被上诉人曹栋良商品房买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院(2018)鄂0281民初4979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华天公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判免除其延期交房的违约责任。事实与理由：一、其延期交房的理由是因为大冶市创建全国文明城市，再加上2016年至2017年雨雪天气增多，建设难度增加，属于合同法规定的不可抗力；二、如果不能免除违约责任，其也只能以业主的实际损失为限。其对同地段租金申请第三方机构进行评估，本案房屋同地段市场租金为每月9.20元/平方米，申请按照这个标准计算本公司应承担违约金；三、一审法院判决其违约金支付至交房之日错误，其在2018年10月多次电话通知业主方收房，曹栋良拒不收房，不利的后果应当由业主承担。曹栋良答辩意见：一、华天公司应当按照双方合同的约定按照日万分之十标准支付违约金；二、因其对法律理解错误，导致错过上诉机会，但其并不认可一审按照日万分之五的标准计算违约金的认定；三、法院不能参考房屋租金标准来计算其应获赔的违约金。曹栋良向一审法院起诉请求：1.判令赔偿其2018年5月30日至2018年9月30日的延期交房违约金59658元，2018年9月30日后的违约金按合同约定继续计算至实际交房之日止。一审法院认定事实：2017年11月7日，曹栋良与华天公司签订了商品房买卖合同（预售）一份；合同约定由曹栋良购买华天公司开发的富丽嘉园1幢1单元10704号房，合同价款489000元，该合同签订的前后曹栋良依约支付了对价款，依据双方所签合同第十一条交付时间和手续的约定；华天公司应当在2018年5月30日前向曹栋良交付约定的商品房，但至今没有依约交房，曹栋良诉至法院请求判令：1、华天公司支付违约金59658元（全部违约金计算至实际交付房屋之日止），2、由华天公司承担本案诉讼费用。一审法院认为：2017年11月7日曹栋良与华天公司签订的商品房买卖合同（预售）是双方在平等、自愿的基础上签订的，该合同真实有效。现曹栋良已经按照合同约定的条件如期履行了缴付房款的义务，华天公司没有按期交付协议中的商品房，华天公司的行为构成违约。华天公司抗辩因“雨雪天气”及“创建全国文明城市”而致其工程延期属“不可抗力”的理由；因其举证的证据不足以证明该客观情况故本院不予采纳。依据商品房买卖合同（预售）第十二条逾期交付责任的第二款2项的规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。因华天公司没有如期交房故华天公司应当向曹栋良支付违约金，但双方约定的日万分之十的违约金过高，现华天公司请求予以适当减少，符合法律规定，根据公平和诚实信用原则，酌情确定为日万分之五的违约金较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、华天公司自本判决生效之日起十日内向曹栋良支付违约金30073.5元（暂计算至2018年9月30日，489000元×0.05%×123天，2018年10月1日以后违约金计算至华天公司实际交付房屋之日止）。二、驳回曹栋良的其它诉讼请求。二审审理过程中华天公司提供一份黄石市方天房地产估价有限公司出具的估价报告，估价报告中华天公司位于大冶市叶家坝周边步梯住宅房地产进行评估，租金为每月9.20元/平方米。曹栋良认为该评估报告系其单方提出，无事实依据，不能作为本案违约金计算依据。本院认为，该评估报告中是对步梯住宅租金进行评估，与本案电梯房屋房屋现状不符。本院对该份评估报告不予采纳。本院经审理查明，一审判决除认定租金标准有误外，认定的其他基本事实属实。另查明，曹栋良于2019年5月27日已经收房。本院认为：商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理《商品房竣工验收备案证》。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。本案中，双方当事人签订的涉案商品房买卖合同约定，涉案房屋交付的条件为1、商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房经建设、施工、监理、设计、质监站、验收会签同意。该约定高于商品房验收合格实质要件，故本院确定涉案房屋交付的条件为涉案商品房买卖合同约定的交付条件。华天公司至今未取得《商品房竣工验收备案表》，故涉案房屋不具备交房条件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，这包括两层含义，一是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋；二是开发商应按照约定期限将商品房交付使用，只有这两个条件同时具备，才是房屋有效的交付。故本案中，即使华天公司于2018年10月向曹栋良通知交付涉案房屋，华天公司在未取得《商品房竣工验收备案表》之前仍需承担逾期交房的违约责任。故华天公司认为其已经通知业主收房，其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案《商品房买卖合同》约定的日万分之十的违约金明显过高，应当依法予以调整并无不当。因华天公司在与本案同属一个系列的另案中同意按月租房金额16元/平方米（参照圆梦国际15.2元/平方米标准）上浮30%计算赔偿业主的损失，故参照该标准酌情认定曹栋良的损失，即自双方约定的交房期限届满之次日2018年5月31日起至实际交房之日2019年5月27日止，违约金为26704.98元（106.40㎡×16元/㎡/月/30天×362天×1.3）。一审法院计算违约金标准不当，本院予以变更。华天公司主张其为配合大冶创建文明城市而停建11个月之久，但华天公司并未向法院提供大冶市相关行政部门要求其停工的通知书，同时，华天公司主张的涉案雨雪天气并非多年不遇的自然灾害，属可预见的自然现象，不属于不可抗力，故一审法院认定华天公司不存在免除承担违约金事由并无不妥。华天公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大冶市人民法院(2018)鄂0281民初4979号民事判决主文第二项，即驳回曹栋良其他诉讼请求。二、变更大冶市人民法院(2018)鄂0281民初4979号民事判决主文第一项为：华天公司自本判决生效之日起十日内向曹栋良支付违约金26704.98元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费552元，由华天公司负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二○二○一九年八月二日法官助理段佳书记员田梦