天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初4080号原告：天津文都赛学教育科技有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）解放路969号聚宝大厦10层1001室。法定代表人：祝曙华，总经理。委托诉讼代理人：王屹，天津宝德律师事务所律师。被告：万丰（天津）物业服务有限公司，住所地天津市武清区京滨工业园京滨睿城7号楼704-18（集中办公区）。法定代表人：夏素聪，经理。委托诉讼代理人：杨文志，男，该公司员工。原告天津文都赛学教育科技有限公司（以下简称：文都赛学公司）与被告万丰（天津）物业服务有限公司（以下简称：万丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文都赛学公司的委托诉讼代理人王屹到庭参加诉讼，被告万丰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告文都赛学公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告退还原告房屋租金538866元、押金160691.25元并支付违约金192829.5元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年10月31日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于河北区XX路66号维多利亚酒店所属一层局部房屋用于办公，租赁面积587平方米，租期为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，免费装修期为2个月，自2017年11月1日始至2017年12月31日止。2018年2月6日双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原告提前交付2019年度租金将免除2018年1月至6月的租金。合同签订后，原告先后向被告支付了2018年度和2019年度的租金及押金。2019年2月16日，房屋产权人维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司通知原告，其依据天津市河北区人民法院（2019）津0105民初66号民事调解书，因被告未按期向该公司支付租金，该公司解除了其与被告的《房屋租赁合同》，并要求原告于2018年2月底前将涉案房屋交还维多利亚酒店管理服务有限公司。经原告与维多利亚酒店管理服务有限公司多次协商，双方签订了《房屋租赁合同》，该公司将涉案房屋直接出租给原告，租期自2019年3月1日起算。因被告的违约行为，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，原告有权解除合同，被告应退还原告已付租金及押金，并应支付违约金。为维护原告的合法权益故提起诉讼，望判如所请。被告万丰公司未作答辩，其委托诉讼代理人在庭审后表示，同意解除双方的租赁合同，原告要求退还2019年3月1日至2019年12月31日期间的租金及已付押金的数额均属实，并同意予以退还，但由于原告目前仍在经营使用涉案房屋，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，原告文都赛学公司作为承租方（乙方）与被告万丰公司作为出租方（甲方）就坐落天津市河北区XX路66号维多利亚酒店所属一层局部房屋签订《房屋租赁合同》，约定计租面积为587平方米；租期为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，免租期为2个月，自2017年11月1日起至2017年12月31日止；租金实行6个月支付制，第一年年租金总额为642765元，第二年年租金总额为642765元，第三年年租金总额为674903元，第四年年租金总额为674903元，第五年年租金总额为708648元；支付日期约定为2017年11月7日前支付2018年1月1日至2018年6月30日半年租金321382.50元，如未付清此合同失效，2018年6月1日支付2018年7月1日至2018年12月31日半年租金321382.50元，2018年12月1日支付2019年1月1日至2019年6月30日半年租金321382.50元，2019年6月1日支付2019年7月1日至2019年12月31日半年租金321382.50元，2019年12月1日支付2020年1月1日至2020年6月30日半年租金337451.50元，2020年6月1日支付2020年7月1日至2020年12月31日半年租金337451.50元，2020年12月1日支付2021年1月1日至2021年6月30日半年租金337451.50元，2021年6月1日支付2021年7月1日至2021年12月31日半年租金337451.50元，2021年12月1日支付2022年1月1日至2022年6月30日半年租金354324元，2022年6月1日支付2022年7月1日至2022年12月31日半年租金354324元；押金合计160691.25元，在合同签订后七个工作日内付清押金与租金，如未全额支付此合同为无效；甲方保证其拥有合法且完全的资格及权利从事本合同项下之房屋的出租业务，甲方应按本合同约定的时间和方式将其所出租的房屋交付乙方；租赁期内，甲方无正当理由提前收回该房屋的，甲方向乙方支付违约金，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金；本合同违约金标准为按当年租金的30%支付。同时双方还就其他权利义务一并进行了约定。合同签订次日，即2017年11月1日，被告向原告出具盖有“天津维多利亚投资发展有限公司”字样印章［天津维多利亚投资发展有限公司已于2018年4月更名为维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司］及授权人“刘利”签名字样的《房屋转租同意书》一份，主要内容为：我司（天津维多利亚投资发展有限公司）系位于天津市河北区XX路66号一层房屋（共计面积587平方米，以下简称“房屋”）的产权方。我司将上述房屋于2016年12月1日出租给万丰（天津）物业服务有限公司使用，租期10年。现我司同意万丰（天津）物业服务有限公司将上述房屋转租天津文都赛学教育科技有限公司，用于教学、办公或与教学相关的经营活动使用。同日，被告万丰公司亦将租赁房屋交付原告装修并经营使用。2017年11月7日，原告向被告转账支付2018年1月1日至2018年6月30日首期半年租金321382.5元及租赁押金160691.25元，合计482073.75元。2018年2月6日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》一份，主要内容为：对老客户给予优惠政策，提前支付一年租金的免6个月租金，被告同意原告2018年1月至2018年6月免租金，已交纳的租金顺延至下半年；原告须在指定日期将2019年全年租金共642765元支付至被告账户；2018年2月7日打款200000元，2018年2月14日打款442765元，否则该补充协议无效；其他条款参照原合同不变。原告依照上述补充协议，于2018年2月7日向被告转账支付租金200000元，2月14日向被告转账支付租金442765元，合计642765元，提前将2019年度全年租金付清。另查，2019年1月2日维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司因被告万丰公司拖欠房屋租金等费用向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并支付拖欠的房屋租金等相关费用及违约金。该案经本院主持调解，双方达成调解协议：“一、原告维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司与被告万丰（天津）物业服务有限公司双方确认：截至2018年12月31日，被告尚欠原告房屋租金和物业费3724250元，截至2018年12月15日被告尚欠原告水电费40484.7元，截至2018年9月30日被告尚欠原告制冷费137400元，以及被告需向原告支付违约金1241000元，以上共计5143134.7元；二、上述款项，被告万丰（天津）物业服务有限公司于2019年2月15日前给付原告维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司50万元，于2019年2月20日前给付原告100万元，于2019年3月10日前给付原告125万元，于2019年4月10日前给付原告1152134.7元，于2019年5月31日前给付原告1241000元。如被告有一期未按上述约定时间足额支付原告款项，则原、被告于2016年11月16日签订的《房屋租赁合同》解除，解除之日为逾期给付之日的次日，并且原告有权申请执行全部未支付的款项；三、案件受理费52146元，减半收取计26073元，由被告万丰（天津）物业服务有限公司负担，于2019年5月31日前给付原告维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司。”本院于2019年1月25日作出（2019）津0105民初66号民事调解书对上述调解协议予以确认。因被告万丰公司未履行上述调解协议，致维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司与被告万丰公司之间《房屋租赁合同》解除，2019年2月27日原告与维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司就原租赁房屋已另行签订《商业店铺租赁合同》，约定租期自2019年3月1日至2024年2月29日止，其中2019年3月1日至2021年2月28日的每年租金为642765元，租金第三年递增5%等。2019年5月15日，维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司出具《维多利亚酒店情况说明》一份，主要内容为依照该公司与被告万丰公司《民事调解书》的协议约定，双方的《房屋租赁合同》于2019年2月15日解除，通知原告文都赛学公司腾房或与该公司重新签订《房屋租赁合同》，被告万丰公司提供的《房屋转租同意书》非该公司出具，所盖公章非该公司提供，经友好协商该公司与原告文都赛学公司于2019年2月27日签订《房屋租赁合同》。目前被告收取原告已预付的2019年3月至2019年12月的房屋租金及租赁押金尚未退还。现原告以诉称为由起诉来院，要求解除依法原、被告签订的《房屋租赁合同》，同时要求被告退还原告2019年3月至2019年12月的房屋租金538866元及押金160691.25元并支付违约金192829.5元，案件受理费由被告负担。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。庭审后，被告万丰公司表示认可退还原告预付的2019年3月至2019年12月房屋租金及租赁押金，但不同意支付违约金。诉讼过程中，本院对维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司员工刘利、张涛进行询问，其表示被告万丰公司向原告出具的盖有“天津维多利亚投资发展有限公司”字样印章及授权人“刘利”字样签名的《房屋转租同意书》中的“刘利”字样的签名并非刘利本人所签，公司印章目前不能确定是否为该公司印章。同时表示，被告万丰公司自2016年11月开始租赁维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司名下坐落中山路66号房屋的一层至三层，租期为10年，维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司的物业管理部门在该楼宇的负一层办公，四层以上为其公司经营的酒店客房。上述事实，有原告提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2017年10月31日就坐落天津市河北区XX路66号维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司所属一层局部房屋签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》均系双方的真实意思表示且已实际履行，同时维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司的物业管理部门在该楼宇的负一层办公，四层以上则由该公司经营酒店，维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司亦应当知悉被告万丰公司早已将承租的部分房屋转租给原告，但并未提出异议，因此原、被告之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》应依法确认有效，双方均应依约享受权利、履行义务。本案中，原、被告签订合同及补充协议后，原告已依约提前支付了2019年度全年租金，此前支付的2018年度的6个月租金应顺延至2018年7月至2018年12月（2018年1月至2018年6月免租），此后被告未履行与维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司在民事调解书中约定的给付义务，导致该租赁合同解除，被告因自身原因未能履行出租人应向承租人提供租赁物的基本义务，现原告已经与维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司就原租赁房屋另行签订租赁合同，被告的行为已构成违约，原告主张解除双方租赁合同、退还已付2019年3月1日至2019年12月31日期间的租金538866元（642765元÷365天÷587平方米×306天×587平方米＝538866元）、押金160691.25元及按2019年度租金642765元标准的30%由被告支付违约金192829.5元，均于法有据，本院予以支持。至于被告表示由于原告目前仍在经营使用涉案房屋，故不同意支付违约金的意见，因原告现使用涉案房屋系基于与维多利亚（天津）酒店管理服务有限公司之间的房屋租赁关系，与被告无关，故该意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告天津文都赛学教育科技有限公司与被告万丰（天津）物业服务有限公司于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后十日内，被告万丰（天津）物业服务有限公司退还原告天津文都赛学教育科技有限公司预付的2019年3月1日至2019年12月31日期间的房屋租金538866元；三、本判决生效后十日内，被告万丰（天津）物业服务有限公司退还原告天津文都赛学教育科技有限公司租赁押金160691.25元；四、本判决生效后十日内，被告万丰（天津）物业服务有限公司向原告天津文都赛学教育科技有限公司支付违约金192829.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6346元，由被告万丰（天津）物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇一九年八月二十一日书记员  王 杰附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。