河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0684民初733号原告：林建荣，男，1971年12月13日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：王军，河北朗泽律师事务所律师。被告：河北雷华伟业房地产开发有限公司。地址：高碑店市南环路33号。法定代表人：张建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：佟超、徐明，该公司员工。第三人：杨雪梅，女，1988年11月20日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：张志英，河北诚创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新祎，河北诚创律师事务所实习律师。原告林建荣与被告河北雷华伟业房地产开发有限公司、第三人杨雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建荣向本院提出诉讼请求：1、终止原被告签订的商品房买卖合同签约权保留协议；2、判令被告河北雷华伟业房地产开发有限公司返还原告交付的签约权保留金人民币224745元；3、判令第三人杨雪梅返还原告交付的人民币290000元；4、诉讼费用由二被告负担。后原告将第一项诉讼请求变更为解除原被告签订的商品房买卖合同签约权保留协议。事实与理由：2017年5月16日，原告分两笔向第三人杨雪梅支付首付款及差价款共计人民币514745元，之后，杨雪梅(房产中介)带着原告到被告河北雷华伟业房地产开发有限公司(以下简称雷华公司)签订了商品房买卖合同签约权保留协议，雷华公司出具收款224745元的收据。今年12月份，因原告是外地户籍，不符合高碑店市当地政策所规定的购房资格，雷华公司通知原告不能办理商品房买卖相关手续。综上，原告购买雷华公司开发的房产，因不符合当地政策，而造成了商品房买卖实际上的履行不能，故应当终止双方签订的商品房买卖合同签约保留协议，雷华公司应当返还原告交付签约权保留金人民币224745元，第三人杨雪梅作为中介，应当返还原告交付给她的人民币290000元。故请求人民法院依法裁判。被告河北雷华伟业房地产开发有限公司辩称：1、答辩人不同意解除与原告签订的商品房买卖合同签约权保留协议。原告与答辩人签订的是房屋预约签约权转让的协议，不存在任何解除的事实基础，也没有解除的法律依据或合同依据。2、限购政策是原告就商品房买卖合同履行的抗辩理由，答辩人不是原告与答辩人公司商品房买卖合同的合同主体，该抗辩理由与答辩人无关。原告以商品房买卖合同履行的抗辩的理由进行终止房屋预约签约权转让的协议(即债权债务概括转移合同纠纷)纠纷的起诉，是故意混淆两份合同的合同主体、合同标的及履行内容，偷换合同主体和合同履行内容。3、原告之所以不再签订正式的商品房买卖合同非因限购政策而根本原因是因为本市近期房屋市场走低、价格下跌而不能够再赚取高额的利润。否则，原告应当在其知道限购政策后立即要求解除商品房买卖合同签约权保留协议，而不是要等到两年之后已经给答辩人造成巨额损失之后再提出解约请求。4、答辩人所销售的商品房全部五证齐全，完全符合相关法律法规和政策。原告拒不履行签订的商品房买卖合同签约权保留协议属于违约，应当承担违约责任。综上，答辩人和原告签订的商品房买卖合同签约权保留协议，不具备解除条件，原告的主张既无事实依据也无合理理由，应当依法驳回诉讼请求。第三人杨雪梅述称：1、第三人已经尽到了善良提醒义务且已经将房屋完成了更名，原告和第三人之间没有合同关系。当事人一方经对方同意可以将合同中的权利和义务一并转让给第三人。原、被告双方已签订合同，第三人就合同权利义务的转让事宜已经完成。原、被告之间形成了新的合同义务关系，原告和第三人之间的权利义务已经履行完毕，原告要求返还差价，缺乏事实和法律依据，原告对第三人的诉讼请求应予驳回。2、房屋加价出售合法有效，是在双方协商自愿的基础上达成的协议，该行为均完成在被告的售楼处，且该行为是完成于2017年5月27日高碑店政府限购政策出台前，在完成上述行为后，原告和被告之间形成合同关系，原告因限购不能签约不是因第三人的关系导致的，责任不应由第三人承担。3、原告和第三人之间并未签订过任何房屋买卖合同，仅是口头协议，该加价款项下第三人的法律义务已经履行完毕，第三人不应承担任何返还责任。限购限贷政策不是第三人的原因导致的，第三人不应该承担任何返还责任。本院经审理认定事实如下：2017年3月4日，甲方裴东晨与乙方杨雪梅签订《房屋买(卖)定金协议》，双方约定甲方自愿将位于高碑店市中心建康城1号楼2单元2404房屋出售给乙方，面积为127.79平米，成交额为开票价加48000元，开票价8645元/平米，交付定金金额为118000元，甲方需无条件配合乙方更改合同手续，乙方反悔，过期定金不退，甲方可以另行出售，甲方反悔应双倍返还定金。上述房产实际系裴东(永)晨以郝素霞名义从被告处购买，裴东(永)晨支付20000元排号费及50000元定金。上述协议签订后，第三人杨雪梅于2017年3月5日和2017年3月6日将定金协议中约定的118000元转账支付给裴东(永)晨，并于2017年3月10日将剩余首付款154745元转账支付给被告，但此后裴东(永)晨并未协助第三人杨雪梅到被告处办理房屋更名手续。2017年5月16日，第三人杨雪梅将涉案房产在首付款224745元的基础上加价30万元后转卖给原告，双方并未签订书面合同。2017年5月16日，甲方河北雷华伟业房地产开发有限公司与乙方林建荣签订《签约权保留协议》，双方约定本房屋具体位置为高碑店市迎宾东路北侧盛华大街东侧，设计建筑面积约127.79平方米，最终以国家测绘部门核定的面积为准，面积差异的处理由甲乙双方在正式签署的房屋买卖合同中确定；房屋单价为每建筑平方米8645元，总价1104745元；乙方自愿在本协议签署之日向甲方交清签约权保留金224745元，以保留关于本房屋买卖合同的签约权；乙方按约定付清保留金后，甲方承诺不再就本房屋的买卖事宜与第三方进行磋商或签署书面文件，本房屋由乙方享有独家签约权，本协议有效期内保留金由甲方无息持有；待房屋具备销售条件后，乙方应当按照甲方的通知与甲方在本协议约定的面积、价格和付款期限范围内磋商房屋买卖合同的具体内容；乙方根据自身经济状况和贷款政策，在双方正式签署的房屋买卖合同中选择贷款方式支付房款，贷款额度约为880000元等内容。当日，第三人杨雪梅协助原告办理了涉案房屋的更名手续，被告为原告出具收到签约权保留金224745元的收据，原告为被告出具承诺书，承诺原告为外市户籍，在本市自身家庭并无商品住宅，也没有家庭购房贷款的情况属实，此次签署《签约权保留协议》符合高碑店市相关限购规定，如因本人个人原因导致最终不能完成《商品房买卖合同》的签署，则开发公司有权单方收回该套房屋且不予退还已交款项。因原房屋认购者郝素霞与被告的原签约日期为2017年3月10日，故原告与被告签订的协议、被告出具的收据及承诺书中的日期均写为2017年3月10日。2017年5月16日更名后，原告将房屋首付款以及差价款合计514745元转账支付给第三人杨雪梅，另外，在此之前原告已通过案外人李晶晶支付给第三人杨雪梅10000元定金。第三人杨雪梅主张已给付被告工作人员王强60000元用于办理更名事宜、给付中间人任君德好处费7000元、给付中间人李晶晶及刘建好处费66000元，再扣除给付裴东(永)晨的差价款48000元及给付被告的首付款224745元后，自己手里仅剩余119000元。2017年5月27日，高碑店市人民政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中第一条规定：“（三）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在高碑店市区域内暂停向其售房。”原告主张因其不符合上述限购政策，协议实际上已履行不能，故要求解除与被告签订的《签约权保留协议》，被告认可因受限购限贷政策影响，原告无法办理贷款手续，但主张原告可以通过交纳全款履行合同，而原告当庭表示无力交纳全款。2018年9月26日，被告取得涉案房屋的商品房预售许可证。上述事实有《房屋买(卖)定金协议》、《签约权保留协议》、收款收据、转账凭证、承诺书、中新悦上更名申请单及当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，原、被告虽未签订正式的商品房买卖合同，但是双方签订的《签约权保留协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”原告已向被告交付签约权保留金224745元，因受政府限购限贷政策影响原告无法依约办理贷款也无力交纳全部剩余房款，故商品房买卖合同已不能继续履行，原告要求解除《签约权保留协议》，应予支持，被告应返还原告已交付的签约权保留金224745元。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让。第三人杨雪梅将其认购的期房转让给原告，实际系商品房认购合同权利义务的转让，第三人杨雪梅已协助原告在被告处办理了涉案房屋的更名手续，原告也已支付了购房款，上述转让行为已履行完毕。原告与被告签订《签约权保留协议》后，已就涉案房屋形成了新的合同权利义务关系，虽因不符合限购政策导致合同目的无法实现，但亦与第三人杨雪梅无关，故原告要求第三人杨雪梅返还差价款290000元，理据不足、不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告林建荣与被告河北雷华伟业房地产开发有限公司签订的《签约权保留协议》；二、被告河北雷华伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告林建荣签约权保留金224745元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元(已减半收取)，由原告林建荣负担2138元，被告河北雷华伟业房地产开发有限公司负担2336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  宫洁二〇一九年八月二十一日书记员  李颖