贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初2183号原告：中国农业银行股份有限公司赤水市支行,住所地赤水市十里河滨大道中路526号，统一社会信用代码：915203812150108393。负责人：张明方，副行长。委托代理人：黄良华，支行风险管理部经理。委托代理人：罗国锋，支行员工。被告：黄小波，男，1979年2月15日生，汉族，住四川省合江县，被告：殷华碧，女，1981年12月17日生，汉族，住四川省合江县，委托诉讼代理人：黄小波，男，1979年2月15日生，汉族，住四川省合江县，被告：遵义市新鹏房地产开发有限公司，住所地赤水市文华办竹海苑二期10号，统一社会信用代码：91520381785485553D。法定代表人：任中堂。原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行（以下简称“农业银行赤水市支行”）与被告黄小波、殷华碧、遵义市新鹏房地产开发有限公司（以下简称“遵义新鹏房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行赤水市支行的委托诉讼代理人黄良华、被告黄小波、被告殷华碧的委托诉讼代理人黄小波、被告遵义新鹏房开公司的法定代表人任中堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行赤水市支行向本院提出诉讼请求1、请求判令解除原告与被告黄小波、殷华碧、遵义市新鹏房地产开发有限公司签订的个人购房担保借款合同。2、请求判令被告黄小波、殷华碧立即偿还截止2019年7月3日所欠农行贷款本息508,087.46元（其中：本金503,106.60元、利息4,980.86元），及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、罚息和复利。3、确认位于赤水市河滨西路“滨江一号”1栋30层30-1号房屋抵押预告登记有效，原告就该抵押物拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。4、请求判令被告遵义市新鹏房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。5、请求判令被告黄小波、殷华碧、遵义市新鹏房地产开发有限公司承担本案诉讼费及其他实现债权的相关费用。事实与理由：被告黄小波于2015年10月22日因购买遵义市新鹏房地产开发有限公司开发的赤水市“滨江一号”1栋30层30-1号住房，向农行申请20年期住房按揭贷款56万元，2015年10月22日农行与被告黄小波、殷华碧、遵义市新鹏房地产开发有限公司签订了个人购房担保借款合同（合同编号为：52020120150054539)，贷款用所购买住房抵押担保（房屋面积230.22㎡)，遵义市新鹏房地产开发有限公司提供阶段性保证担保。2015年10月27日在赤水市房屋产权登记服务中心办理了抵押房屋预告登记（房预赤水市字第××号）。农行于2015年11月3日向黄小波发放贷款56万元，贷款于2035年11月2日到期，还款方式：按月等额本息还款，约定执行年利率为借款发放日人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21%，逾期利率为执行利率基础上浮50%。贷款发放后，被告黄小波没有严格按照合约定按期偿还贷款本息，多次逾期。截止2019年7月3日所欠农行贷款本息508,087.46元（其中：本金503,106.60元、利息4,980.86元）贷款逾期后，原告客户经理多次上门催收和电话催收，被告黄小波仍未履行还款责任，同时也向被告遵义市新鹏房地产开发有限公司送达了贷款提前到期通知书。原告分别于2018年4月28日、2018年7月30日、2018年10月26日、2019年1月18日、2019年5月30日分别从被告遵义市新鹏房地产开发有限公司保证金账户分别扣款还款。被告黄小波、殷华碧辩称：贷款属实，同意解除借款合同。被告遵义新鹏房开公司辩称：贷款属实，同意解除借款合同。本院经审理认定事实如下:2015年10月8日，被告黄小波、殷华碧因购买遵义新鹏房开公司开发的赤水市河滨西××单元××号住房。2015年10月22日，被告黄小波、殷华碧向原告申请住房按揭贷款560,000.00元。2015年10月26日，原告与借款人黄小波、抵押人殷华碧、保证人遵义新鹏房开公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为：52020120150054539)，主要约定：被告黄小波向原告借款560,000.00元，用于购买赤水市河滨西××单元××号住房，期限为2015年11月3日起至2035年11月2日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；还款方式：等额本息还款，还款周期为一个月，每期末月的借款发放日对应日。利率：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％后确定。违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款担保：阶段性保证+抵押。借款用被告黄小波、殷华碧所购住房赤水市河滨西××单元××号住房作抵押担保，由阶段性保证人遵义新鹏房开公司提供阶段性保证担保的连带责任保证，并用在原告开户的保证金专户(户名遵义市新鹏房地产开发有限公司,账号23×××55)内的资金进行担保；保证范围：包括本合同项下的全部债权（范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用）。保证期间为借款到期日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押（预告）登记：自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起730日内办妥当地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向当地产登记管理机构申请办理抵押登记。争议解决：由贷款人所在地人民法院管辖。原告农业银行赤水市支行、借款人黄小波、抵押人殷华碧、保证人遵义新鹏房开公司盖章签名确认。中国农业银行借款凭证载明：到期日期：2035年11月2日。执行利率：年利率5.92900%，逾期利率：年利率8.89350%。另查明，2015年10月8日，被告黄小波、殷华碧与被告遵义新鹏房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015006399）一份，被告黄小波、殷华碧购买被告遵义新鹏房开公司开发的赤水市河滨西××单元××号住房一套，建筑面积230.22平方米，套内建筑面积184.53平方米，金额为805,770.00元。该《商品房买卖合同》于2015年10月15日进行登记备案。2015年10月27日，被告黄小波、殷华碧购买的赤水市河滨西××单元××号房屋在赤水市房屋产权登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（房预赤水市字第××号）。过后，被告黄小波按照约定偿还了部分本金及利息，自2018年3月起，被告黄小波未按约定还款，原告从被告遵义新鹏房开公司保证金账户扣款5期用于还款。截止2019年7月3日，被告黄小波尚欠原告贷款本息508,087.46元（其中,本金503,106.60元、利息4,980.86元）。在原告与被告黄小波、殷华碧的《个人信贷业务申请表》和《个人购房贷款面谈笔录》中，被告黄小波、殷华碧签名认可为共同申请贷款人和共同债务人。被告黄小波、殷华碧于2001年12月18日登记结婚。2018年7月2日，原告向被告遵义新鹏房开公司送达了贷款提前到期通知书。上述事实，有当事人的陈述，身份证复印件、营业执照、金融机构许可证、谈话记录、贷款申请书、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、收据、发票、商品房备案登记表、《房屋预告登记证》、借款凭证、现金缴款单、贷款提前到期通知书等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为：一、《个人购房担保借款合同》的效力问题。原告与被告黄小波、抵押人殷华碧、保证人遵义新鹏房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，且原告已向被告黄小波支付560,000.00元贷款。该《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”的规定，均为有效合同，对双方当事人具有约束力。二、《个人购房担保借款合同》解除问题。在原告与被告黄小波、殷华碧的《个人信贷业务申请表》和《个人购房贷款面谈笔录》中，被告黄小波、殷华碧签名认可为共同申请贷款人和共同债务人；且被告黄小波、殷华碧向原告借款时系夫妻关系。故被告黄小波向原告的借款560,000.00元系被告黄小波、殷华碧的共同债务。现被告黄小波从2018年3月起，未按约定向原告还本付息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告要求解除《个人购房担保借款合同》的请求，本院予以支持；合同解除后，被告黄小波、殷华碧应偿还原告尚欠的借款本金503,106.60元及利息4,980.86元（截止2019年7月3日的利息）。三、《个人购房担保借款合同》的履行和违约责任问题。原告与被告黄小波、抵押人殷华碧、保证人遵义新鹏房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条关于“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，在合同解除前，被告黄小波、殷华碧应按合同约定以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％的利率还款付息，并按约定支付复利；在合同解除后，被告黄小波、殷华碧应按合同约定借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，还款并支付逾期利息，并按约定支付复利。四、房屋抵押权预告登记的效力问题。在原告与被告黄小波、抵押人殷华碧、保证人遵义新鹏房开公司签订的《个人购房担保借款合同》中，被告黄小波、殷华碧以在被告遵义新鹏房开公司购买的赤水市河滨西××单元××号住房作抵押，并在赤水市房屋产权登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（房预赤水市字第××号）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。农业银行赤水市支行作为该案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登机前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可以排他性地对抗他人针对该房屋的处分。故在赤水市房屋产权登记服务中心办理的预购商品房抵押权预告登记合法有效，原告对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。五、被告遵义新鹏房开公司的保证责任问题。在原告与被告黄小波、抵押人殷华碧、保证人遵义新鹏房开公司签订的《个人购房担保借款合同》中，被告遵义新鹏房开公司为《个人购房担保借款合同》提供阶段性保证担保的连带责任保证，并用在原告开户的保证金专户提供担保。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，被告遵义新鹏房开公司故其应在被告黄小波、殷华碧的借款所欠本息及有关费用之内承担连带清偿责任。被告遵义新鹏房开公司在承担清偿责任后，有权向被告黄小波、殷华碧追偿。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行与借款人黄小波、殷华碧、遵义新鹏房开公司于2015年10月26日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为：52020120150054539)。二、被告黄小波、殷华碧于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行借款本金503,106.60元及利息4,980.86元（截止2019年7月3日的利息）；从2019年7月4日起至《个人购房担保借款合同》解除之日止，以欠借款本金503,106.60元为基数，按照本合同约定的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮21％的利率标准计算支付利息，并按约定支付复利；从《个人购房担保借款合同》解除之日起至借款清偿之日止，以欠借款本金503,106.60元为基数，按照本合同约定的借款执行利率基础上上浮50％利率标准计算支付罚息，并按约定支付复利。三、被告遵义市新鹏房地产开发有限公司对本判决主文第二项被告黄小波、殷华碧的债务承担连带清偿责任。四、确认被告黄小波、殷华碧购买的位于赤水市河滨西××单元××号住房（房预赤水市字第××号）抵押权预告登记有效，原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行享有优先抵押登记权。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司赤水市支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费4,440.00元，由被告黄小波、殷华碧、遵义市新鹏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  曹正林二〇一九年八月二十三日书记员  程元磊