昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初1926号原告(反诉被告)：昆明小马哥生鲜配送有限公司.住所:云南省昆明市盘龙区白龙小区122栋1单元101号。法定代表人：曾世勇，系公司总经理。委托代理人：蔡学荣，系云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：林型聪，男，1976年1月16日出生，汉族，户籍登记地浙江省平阳县。委托代理人：张华江，系云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：付平申，系云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被告：王卫华，男，1969年4月18日出生，汉族，户籍登记地湖北省蕲春县。原告（反诉被告）昆明小马哥生鲜配送有限公司（以下简称“小马哥公司”）与被告（反诉原告）林型聪、被告王卫华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日受理后，被告（反诉原告）林型聪于2019年2月27日向本院提起反诉，本院于2019年7月3日依法组成合议庭第一次公开开庭进行了审理,于2019年8月20日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人蔡学荣，被告（反诉原告）林型聪的委托代理人张华江，被告王卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）小马哥公司诉称：1、依法确认原告与被告签订的《租赁合同》为无效合同；2、依法判令被告返还原告人民币80000元；3、依法判令被告赔偿原告各种损失20000元(安装监控费用)；4、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告以经营农贸市场为由，邀约原告租用其位于昆明市盘龙区小坝麻线营的摊位。2018年7月19日，被告林型聪与原告小马哥公司签订《租赁合同》，被告收取了原告的租金80000元。原告为使用其租赁的摊位，花费设施安装费用50000元。使用几天后，原告发现被告的市场没有通过消防验收，不能从事经营活动，原告因此要求退回租金，同时没有再继续使用被告的摊位。因被告自身的原因导致整个市场不能经营，被告出租的摊位大部分已经退回。被告林型聪没有与原告签订《租赁合同》的权利，农贸市场应当到工商局办理工商登记，取得卫生、消防等许可证书方能营业，并与他人签订《租赁合同》。被告林型聪无权以个人名义签订《租赁合同》、收取原告租金，且不出具发票，因此，《租赁合同》自始无效；被告的行为具有欺诈性，使原告产生重大损失，但考虑到被告的赔偿能力，原告只要求被告赔偿损失20000元。现原告为维护自身合法权益遂起诉至本院。被告（反诉原告）林型聪答辩并反诉称:1.请求判令小马哥公司继续履行林型聪与原告于2018年7月19日签订的《租赁合同》，并支付林型聪租金40000元；2.请求判令小马哥公司向林型聪按年利率6%支付自逾期支付租金至实际支付之日的资金占用期间利息，截止立案之日合计1500元；3.请求判令小马哥公司赔偿林型聪经济损失60000元；4.请求判令小马哥公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年7月19日，原告（反诉被告）小马哥公司因蔬菜经营需要，与被告（反诉原告）林型聪签订了《租赁合同》，合同对租赁物、租赁期限、租金及支付时间方式、双方权利义务、争议解决方式等事项进行了约定。其中租赁物位于盘龙区，合计28各摊位）；租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，全年租金120000元，租金一年一付，自合同签订之日全部交清；该合同系双方自愿签订，并没有违反合同法52条的强制性规定，属于有效合同。原告（反诉被告）小马哥公司主张消防的问题，属于行政管理的范围，不是被告（反诉原告）林型聪的合同义务，且消防已经验收通过。加之被告（反诉原告）林型聪系以昆明诺章贸易有限公司的法定代表人的身份代表公司与原告（反诉被告）小马哥公司签订租赁合同，并非本案适格主体，故原告（反诉被告）小马哥公司的诉讼请求，不应得到支持，且其应当按照合同约定履行自身义务。合同签订后，原告（反诉被告）小马哥公司未按照约定支付全部租金，至今仍然欠被告（反诉原告）林型聪铺面租金40000元。原告（反诉被告）小马哥公司拒不履行《租赁合同》的约定，已经构成根本违约，被告（反诉原告）林型聪为维护自身合法权益，遂提起反诉。被告王卫华针对本诉答辩称,被告王卫华不是本案的被告，其仅代表公司收款，是公司财务人员，上述行为不是被告王卫华的个人行为，请求法庭驳回原告（反诉被告）小马哥公司对被告王卫华的诉讼请求。原告（反诉被告）小马哥公司针对反诉答辩称：请求驳回被告（反诉原告）林型聪的反诉请求。事实和理由：案涉农贸市场应该依法到工商部门登记取得相应的消防卫生等政府的许可之后，以单位名义对外签订租赁合同。本案中被告（反诉原告）林型聪作为自然人，也不是此农贸市场的所有权人，不具备合同签订的主体资格，属于越权处理他人财产的行为，租赁合同无效，因此被告（反诉原告）林型聪的反诉请求是不能成立的。被告（反诉原告）林型聪自认代表公司签订的合同，应由公司主张权利。被告王卫华针对反诉答辩称：案涉房屋是从房东那里租过来，以第二方的身份和原告（反诉被告）小马哥公司签的合同，被告王卫华只是代表被告（反诉原告）林型聪对外面招租和收款的财务人员，原告（反诉被告）小马哥公司请求确认本案合同为无效合同，与被告王卫华无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于小马哥公司提交的第三组证据《收据》，因其记载的内容是小马哥公司对外购买录像机等设备，与本案不具有关联性，故对于该份证据，本院不予采信。对于小马哥公司提交的照片，因林型聪、王卫华对其真实性、合法性、关联性不予认可，且小马哥公司并未提交其他证据相互印证，故对于该份证据真实性，本院不予认可。对于小马哥公司提交的《录音资料文字及光盘》，因其产生于小马哥公司与王卫华之间，王卫华对录音资料的真实性并未提出异议，故对于该份证据的真实性，本院予以认可。对于林型聪提交的《证明》，因其由案外人昆明民族塑料化工有限公司作出，结合本院所做的询问笔录，可知同意林型聪的转租行为是昆明民族塑料化工有限公司的真实意思表示，故对于该份证据的真实性，本院予以认可。对于林型聪提交的《租赁合同》,因与小马哥公司提交的一致，故对于其真实性，本院予以认可。对于林型聪提交的房产证复印件，因其系由国家机关在职权范围内制作，在没有相反证据足以推翻的情况下，对其真实性，本院予以认可。至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。根据当事人的陈述、举证及庭审查明的事实，本院确认如下事实：2018年7月19日，被告（反诉原告）林型聪（甲方）与原告（反诉被告）小马哥公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将盘龙区小坝麻线营4号2幢第贰层47-74合计28个摊位给乙方经营；租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日止；如在合同期内，因特殊情况要退租，需提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意按市场规定扣除二个月的费用，方可办理退租手续；交一年租金送六个月，到期时间为2020年2月28日止；乙方向甲方缴纳铺面租金全年合计120000元，其中不含税收、工商管理等费用，租金一年一次支付；第一年租金自签订合同之日起按年交清，第二年租金提前一个月按年交清，遵循先付款，后使用的原则；乙方承租甲方铺面或摊位经营者，必须遵守相关法律法规，遵守工商行政管理部门的相关规定，自行办理相关证照；乙方在合同签订前应向甲方缴纳5000元的水、电押金，该押金不得用于抵减租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，不欠甲方任何费用情况，到期后甲方全额将押金退还乙方（不计息）；合同签订后，中途不允许将铺面或摊位退还甲方，否则押金不予退还，乙方在承租期内，不得私自将铺面转让他方经营，如应特殊情况转让铺面，必须经甲方同意，甲方每次收取20000元的转让费；如私自转让，则对乙方处以50000元的罚款，对新承租户以提高租金的10%，并重新签订租赁协议或解除租赁协议。同日，原告（反诉被告）小马哥公司向被告（反诉原告）林型聪支付了80000元租金，并实际接收使用了涉案摊位。另查明，涉案房屋的产权人为昆明民族塑料化工有限公司。2018年5月22日，昆明塑料化工有限公司出具《证明》载明：“允许被告（反诉原告）林型聪将租赁物转租给第三方。”本院认为，原告（反诉被告）小马哥公司主张被告（反诉原告）林型聪没有与其签订《租赁合同》的权利，农贸市场需要办理工商登记，并取得卫生、消防等许可证书后才能营业，才能对外签订《租赁合同》，被告（反诉原告）林型聪无权以个人名义签订合同、收取租金，且未出具发票，因此《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”可知，是否办理工商登记、是否取得卫生、消防许可证，仅存在影响租赁物使用的可能性，并不能成为影响合同是否有效的法定事由。本案中，原告（反诉被告）小马哥公司与被告（反诉原告）林型聪签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且被告（反诉原告）林型聪的租赁行为获得了房屋产权人的同意，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告（反诉被告）小马哥公司与被告（反诉原告）林型聪签订的《租赁合同》合法有效，原告（反诉被告）小马哥公司要求确认《租赁合同》无效，并基于合同无效要求返还租金80000元及赔偿损失20000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于王卫华，因其并未在《租赁合同》上签字，也没有证据证明其作出了向原告（反诉被告）小马哥公司出租租赁物的意思表示，亦或是与被告（反诉原告）林型聪之间存在合伙关系，故其并非本案《租赁合同》的当事人，无需就本案合同承担责任。对于被告（反诉原告）林型聪要求原告（反诉被告）小马哥公司继续履行2018年7月19日签订的《租赁合同》并支付租金40000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告（反诉原告）林型聪与原告（反诉被告）小马哥公司签订的《租赁合同》中约定被告（反诉原告）林型聪将涉案摊位出租给原告（反诉被告）小马哥公司经营、使用，由原告（反诉被告）小马哥公司于签订合同之日一次性支付涉案摊位一年的租金120000元，现原告（反诉被告）小马哥公司实际接收并使用了涉案摊位，被告（反诉原告）林型聪已经全面履行了自身的合同义务，但原告（反诉被告）小马哥公司在向被告（反诉原告）林型聪支付了80000元租金后未再支付剩余租金，应当承担继续履行的违约责任，故对于被告（反诉原告）林型聪要求原告（反诉被告）小马哥公司继续履行合同并支付剩余40000元租金的反诉请求，本院予以支持。原告（反诉被告）小马哥公司主张其所承租的摊位所处的市场没有通过消防验收，不能从事经营活动，且其承租的摊位系他人的超市，但其并未提交证据证明有关部门因上述理由要求其搬离或停业，亦没有证据证明存在其他经营者阻碍其正常经营的情况，故对于原告（反诉被告）小马哥公司的该项主张，本院不予认可。因原告（反诉被告）小马哥公司未按合同约定于2018年7月19日向被告（反诉原告）林型聪足额支付租金，给被告（反诉原告）林型聪造成了未能取得租金的利息减少损失，故对于被告（反诉原告）林型聪要求原告（反诉被告）小马哥公司支付自逾期支付租金之日，即2018年7月20日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算的资金占用费的反诉请求，本院予以支持。对于被告（反诉原告）林型聪要求原告（反诉被告）小马哥公司赔偿经济损失60000元的诉讼请求，因资金占用费已经足以弥补其未取得租金的损失，在其没有证据证明还存在其他损失的情况下，对其该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）昆明小马哥生鲜配送有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）被告（反诉原告）林型聪支付租金40000元；二、原告（反诉被告）昆明小马哥生鲜配送有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）被告（反诉原告）林型聪支付以租金40000元为基数，自2018年7月20日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算的利息；三、驳回原告（反诉被告）昆明小马哥生鲜配送有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）被告（反诉原告）林型聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）昆明小马哥生鲜配送有限公司承担。反诉案件受理费1165元，由原告（反诉被告）昆明小马哥生鲜配送有限公司承担466元，由被告（反诉原告）被告（反诉原告）林型聪承担699元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  范文敏人民陪审员  何 伟人民陪审员  徐 霆二〇一九年八月二十六日书 记 员  张 棵