江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0804民初6989号原告（反诉被告）：淮安市宋达旺新型建材有限公司，住所地淮安市淮阴区王营镇越河大道北侧。法定代表人：张建国，公司总经理。委托诉讼代理人：魏松明，江苏淮宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：中联重科股份有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路361号。法定代表人：詹纯新，公司董事长。委托诉讼代理人：甘文，公司员工。原告（反诉被告）淮安市宋达旺新型建材有限公司（以下至判决主文前简称宋达旺公司）与被告（反诉原告）中联重科股份有限公司（以下至判决主文前简称中联公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月19日受理后，依法适用普通程序审理，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋达旺公司的法定代表人张建国及委托诉讼代理人魏松明，被告（反诉原告）中联公司的委托诉讼代理人甘文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋达旺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告中联公司给付原告宋达旺公司租金390万元，并支付逾期付款利息（以390万元为基数，按银行同期贷款利率，从2016年11月19日计算至实际付款之日）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年8月10日，原告宋达旺公司签订一份《房屋、场地及设备租赁合同》（合同签订时被告名称为长沙中联重工科技发展股份有限公司，现更名为中联重科股份有限公司），约定原告宋达旺公司将位于淮安市淮阴区的房屋场地出租给被告中联公司使用；原告宋达旺公司根据被告中联公司提供的方案进行施工、装修租赁物；租赁期限为十年，租金为每年130万元。合同签订后，原告宋达旺公司花巨资按照被告提供的方案对出租场所进行了施工，并于2012年11月19日交付给被告中联公司使用。2016年11月，被告中联公司从租赁场所撤场，不再履行租赁合同。原告宋达旺公司认为，被告中联公司的已构成违约，给原告造成了巨大损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告中联公司提出如下辩解意见：1、被告中联公司与原告宋达旺公司签订的《房屋、场地及设备租赁合同》应依法认定为无效，因为根据最高法院审理城镇房屋租赁合同司法解释规定，出租人未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，原告宋达旺公司出租给被告中联公司的房屋没有取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同应属无效；2、被告中联公司在2016年6月就开始陆续将服务人员及配件撤离租赁场地，原告宋达旺公司也在诉状中明确中联公司于2016年11月从租赁场地撤场，宋达旺公司庭审中也承认了中联公司撤场的事实，因此中联公司从2016年11月起就不在占有、控制租赁场地。综上，被告中联公司与原告宋达旺公司签订的租赁合同属于无效合同，前四年场地占有使用费，被告中联公司已经按照租金标准支付给原告宋达旺公司，从2016年11月起，被告中联公司已经不再占有、控制场地，因此也无需支付原告宋达旺公司相应的占有使用费用。反诉原告中联公司向本院提出反诉请求：1、判令自2016年11月19日起，反诉原告中联公司与反诉被告宋达旺公司签订的《房屋、场地及设备租赁合同》解除；2、反诉费用由反诉被告宋达旺公司负担。事实与理由：反诉原告中联公司与反诉被告宋达旺公司于2011年签订了《房屋、场地及设备租赁合同》一份，约定宋达旺公司将其房屋、场地出租给中联公司，合同约定了租赁期限、租金标准等。关于租金支付方式，前四年为一个租金结算周期，后六年中，每三年为一个租金结算周期，在第一个结算周期届满日（2016年11月19日）前，中联公司考虑到市场低迷等情况，于2016年8月现场向宋达旺公司送达函件明确表示2016年11月19日租赁付款到期后不再租赁场地，宋达旺公司也为请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，至此，双方签订的合同应已解除，同时为方便宋达旺公司将场地再次出租、利用，中联公司在送达函件之前已经从涉案场次撤场。根据双方签订的合同第八条第4款规定，甲方或乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前3个月书面通知对方，按照3个月租金的标准向对方支付违约金，同时合同法第96条规定，合同自通知到达时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，据此，中联公司已经依据合同约定提前发函告知宋达旺公司，宋达旺公司也未请求法院或仲裁机构确认合同的效力，双方签订的租赁合同已经解除。反诉被告宋达旺公司提出如下辩解意见：1、宋达旺公司从未收到中联公司的解除合同通知书；2、双方签订的租赁合同既不具有法定解除条件，也不具有约定的解除条件；3、中联公司从未要求宋达旺公司收回租赁物，租赁物仍在中联公司控制之下。综上，请求驳回中联公司的反诉请求。经审理查明：被告中联公司原名称为长沙中联重工科技发展有限公司。2011年8月10日，原告宋达旺公司与被告中联公司签订《房屋、场地及设备租赁合同》一份，甲方为出租方宋达旺公司，乙方为承租方中联公司。合同第一条约定租赁标的物，位于淮安市淮阴区，乙方承租的房屋、场地使用面积为15560.6㎡，其中综合办公楼、餐厅、门卫面积为3307.3㎡，厂房、库房面积为3555.4㎡，其他面积（绿化、空地、调试区、油水分离池、电动伸缩门、化粪池等）8697.9㎡；乙方承租的设备包括行吊，甲方应按照乙方的标准建设、装修。第二条约定租赁期限为十年，从乙方按照相应标准验收并确认上述租赁物合格之日起计算。第三条约定租金及支付时间，租金为130万元/年，租赁价格在整个租赁期限内不因出租方的土地使用成本变化而调整；合同自双方签字盖章后生效，乙方向甲方预付两年租金260万元，交付验收合格后，乙方再向甲方预付两年租金共计260万元，本合同约定的租金乙方均以甲方购买乙方混凝土设备应支付的货款冲抵，乙方不以其他任何形式向甲方支付租金，冲抵后视为乙方向甲方支付了相应的租金，乙方提供的设备应按照乙方该型号产品当期市场最低价格结算，不以厂房的销售基价结算；租金支付前四年为一个结算周期，剩余六年分两阶段结算，前三年为一个结算周期，后三年为另一个结算周期，每个结算周期的结算时间为下一个结算周期的第一个日历天之前，后六年的租金，甲、乙双方根据市场变化和产业结构调整，甲方可以继续用乙方混凝土设备冲抵租金。第四条约定了甲方应从合同签订之日起8个月内将房屋、场地交付乙方使用。第八条约定了合同的变更、解除与终止，甲、乙双方因自身原因需提前解除合同的，应提前3个月书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照3个月租金标准向对方支付违约金；因甲方自身原因需要提前解除合同的，除约定的违约金外，还应退还乙方已经交付但超过实际租赁期限的租金。合同还对甲、乙双方的权利和义务、违约责任、免责条款、续租、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，宋达旺公司按照中联公司要求进行了相应建设，于2012年11月19日通过中联公司验收，正式将涉案房屋、场地等交付中联公司使用，双方签订了《中联重科淮安营销保障中心验收交接确认单》一份，确定2012年11月19日为中联重科淮安营销保障中心《场地租赁合同》的起租日期。涉案房屋、场地等交付中联公司使用后，前四年即2012年11月19日至2016年11月18日的租赁费用，中联公司也已经用出售给宋达旺公司的混凝土设备款进行了冲抵，对此，宋达旺公司和中联公司均在庭审中予以认可。关于中联公司从涉案场地撤场的问题。被告中联公司称其已经从2016年6月开始陆续将本公司服务人员及相应配件从涉案场地撤离，原告宋达旺公司在诉状以及庭审中也认可中联公司已经于2016年11月从涉案场地撤场，但认为中联公司并未与宋达旺公司就租赁合同解除协商一致，也并未将场地与宋达旺公司办理正式交接手续。另查明，宋达旺公司至今并未取得涉案场地、房屋的建设工程规划许可证。上述事实，有租赁合同、交接确认单及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准假设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告宋达旺公司就涉案的位于淮安市淮阴区的房屋并未取得建设工程规划许可证，其与被告中联公司于2012年8月10日签订的《房屋、场地及设备租赁合同》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，中联公司支付给宋达旺公司的前四年的租金本质上应属于占有使用费用，现宋达旺公司主张中联公司支付第五年至第七年的三年租金无法律依据，且从租赁第五年开始即2016年11月份，中联公司已经从涉案房屋、场地撤场，已经不再实际占有该房屋和场地，宋达旺公司要求中联公司支付三年租金390万元的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。关于反诉原告中联公司请求判令中联公司与宋达旺公司签订的《房屋、场地及设备租赁合同》自2016年11月19日解除的诉讼请求，因双方签订的该合同属无效合同，无效的合同自始无效，中联公司的该诉讼请求，无法律依据，依法应予驳回。本案调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告淮安市宋达旺新型建材有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告中联重科股份有限公司的反诉请求。本诉案件受理费38000元，由原告淮安市宋达旺新型建材有限公司负担；反诉案件受理费33200元，由反诉原告中联重科股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行清江浦支行，本诉部分账号分别为：淮安市宋达旺新型建材有限公司6232636100122240867，中联重科股份有限公司6232636100122240842，反诉部分账号分别为：中联重科股份有限公司6232636100122240834，淮安市宋达旺新型建材有限公司6232636100122240826）。审 判 长  张庆华人民陪审员  施广江人民陪审员  金 岚二〇一九年八月十九日书 记 员  孙亚伟