安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初3586号 原告：安徽博物院，住所地安徽省合肥市。 法定代表人：胡敏，院长。 委托诉讼代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙月川，安徽天德律师事务所实习律师。 被告：谷本峰，男，1980年6月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：孙振宇，安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵金云，安徽中天恒律师事务所实习律师。 安徽博物院与谷本峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。安徽博物院的委托诉讼代理人高林、孙月川，谷本峰委托诉讼代理人孙振宇、赵金云均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 安徽博物院向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还位于合肥市某房屋；3.判令被告支付拖欠租金174452.4元（计算至2019年3月7日，租金为203527.8元，已扣除履约保证金29075.4元）及逾期付款违约金61707.4元（按银行同期贷款利率4.35%的四倍计算，计算至2019年3月7日，之后以203527.8元为基数，顺延计算至款清之日止）;4.判令被告向原告自2019年3月7日起，按每日955.9元标准（为日租金三倍）支付房屋占用费，至房屋返还之日止；5.判令被告给付拖欠的水电费4392.15元（计算至2019年2月底）;6.判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2017年3月8日，原告与被告签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于合肥市安某使用面积约40平方米编号为A5门面房，租赁期限为2017年3月8日至2020年3月7日，租金为每年116301.6元。合同约定：租金每叁个月支付一次，先付租金后使用，乙方应在接收房屋之前付清首期租金，并在之后相应的月份提前30日付清后叁个月租金。该合同第十一条第1项约定：乙方未按约定支付租金的，除仍应即使如数补交租金外，每逾期一天，应按5‰向甲方支付违约金；该条第5项约定：乙方未在第五条第2款约定期限内返还承租房屋及附属设施的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按本合同约定租金的三倍向甲方支付违约金。出租期间内的水电费按表实算，由被告承担。双方还在合同中约定了其它权利和义务。上述合同签订后，被告初期尚能按期支付租金，但自2017年8月至今房屋租金一直未支付。原告口头催缴，要求缴纳拖欠租金，但被告仍拒绝履行合同约定缴纳租金义务。另至2019年2月底，被告拖欠水电费用合计3792.08元没有支付。综上所述，被告违约致使合同目的无法实现。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。 谷本峰辩称：一、安徽博物院不是本案适格原告。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。拆迁安置协议签订后，庐阳区政府是涉案房屋的权利人，涉案房屋对应的国有土地使用权也被一并收回。原告已经不是涉案房屋的所有权人及土地的使用权人。原告现以房屋所有权人的身份主张房屋被征收后、土地被收回使用权后的租金，无事实及法律依据。 二、本案案由不应是租赁合同纠纷。被告与原告签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》已在2017年3月23日解除，最迟也于2017年4月21日自动解除。解除之后，双方无租赁关系，租期内的租金并无拖欠，已经全额支付，原告诉请被告支付租赁费用无事实依据。 三、被告未能搬离房屋是在行使正当权利。2017年3月8日被告与原告安徽博物院签订了案涉租赁合同。被告按照合同约定交纳房屋租金和一个季度的保证金29075.4元。2017年3月23日，合肥市庐阳区人民政府发布合肥市庐阳区房屋征收决定公告（合（庐）房征告（2017）第（04）号），征收签约期限自2017年3月23日至4月21日。依据租赁合同第九条：合同解除中有下列情形之一的，本合同自动解除，双方互不承担责任：1.该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2.该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；3.因自然原因导致该房屋毁损、灭失，或者被鉴定为危险房屋的。因上述原因而解除合同的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的，按天计算，多退少补。若因前款第1、2项解除合同，对该房屋装修、装饰所获得的拆迁补偿由乙方（谷本峰）享有。根据上述约定，被告与原告之间合同已在2017年3月23日解除，至迟在2017年4月21日自动解除。 四、原告在合同解除后存在重大过错，原告未能履行后合同义务。被告依约支付了租金和缴纳了保证金，在《租赁合同》履行过程中任何没有过错。租赁合同签订后15天后，房屋就被征收。根据《合同法》第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同解除后，原告应当将被告此前支付的租金、保证金退还或者告知被告后续处理事宜，协助被告就装修、装饰损失及停产停业损失进行处理。但被告没有采取任何措施，也未催要租金。原告提交的催收租金通知并非被告本人签收，被告也不认识签收人。原告认为被告一直在实际占用涉案房屋显然与事实不符。被告提交一张合肥市轨道交通设计征收拆迁红线图，上面明显标出案涉房屋在红线范围内。对于逾期付款违约金，我方认为不应支付，即使存在违约行为，请求法院调整计算方式。 综上所述，原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，安徽博物院作为出租方（甲方），谷本峰作为承租方（乙方），双方签订了《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区某使用面积约为40平方米编号为A5的门面房出租给乙方用于商业经营，租期自2017年3月8日至2020年3月7日；年租金为116301.6元，每三个月支付一次，提前30日付清；履约保证金为29075.4元，合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起3日内返还该房屋及附属设施、设备，逾期返还，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按合同约定租金的三倍支付违约金；租赁期内的水、电、燃气等费用均由乙方承担，并直接向有关管理单位交付；房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，本合同自动解除，双方互不承担责任，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的，按天计算，多退少补，对该房屋装修、装饰所获得的拆迁补偿由乙方享有；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，按5‰支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，谷本峰使用案涉租赁房屋用于经营电动车销售，并向安徽博物院支付了履约保证金29075.4元，亦将租金支付至2017年6月7日。 2017年3月23日，合肥市庐阳区人民政府作出合（庐）房征决（2017）第（04）号《合肥市庐阳区房屋征收决定》，对合肥市轨道交通5号线[庐阳段（环城公园以内）]项目国有土地上房屋做按，出征收决定，案涉租赁房屋处于被征收范围内。征收补偿工作至今尚未完成，谷本峰使用案涉租赁房屋至今。谷本峰在使用案涉租赁房屋期间，水电费支付至2018年1月，此后未再支付过水电费。 2018年5月16日、2019年2月21日，安徽博物院向谷本峰发出催收租金的通知，要求其五日内缴纳拖欠的房租。 上述事实由双方当庭陈述及原告提交的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》、催收租金的通知单、应缴电费统计表、履约保证金转账记录、照片、房产证、土地证、土地登记申请表、证据信息公开告知书及附件，被告提交的合肥市庐阳区房屋征收决定公告（合（庐）房征告（2017）第（04）号）及合肥市轨道交通5号线【庐阳段（环城公园路以内）】项目国有土地上房屋征收补偿方案、城市轨道交通设计拆迁红线图等证据予以佐证。 本院认为，安徽博物院与谷本峰签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，本合同自动解除。合肥市庐阳区人民政府于2017年3月23日作出合（庐）房征决（2017）第（04）号《合肥市庐阳区房屋征收决定》，涉案房屋属于被征收范围，故自政府公告发布之日起，应当符合双方合同约定的合同自动解除的条件。故本院确认双方签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》于2017年3月23日解除。合同解除后，谷本峰根据合同约定应当及时向安徽博物院返还房屋，但谷本峰一直占有使用房屋，未与安徽博物院办理交接手续。合同虽有约定在具备自动解除的情形下双方互不承担责任，但并不能免除谷本峰作为承租人应当负有返还房屋的义务。现安徽博物院主张谷本峰返还案涉租赁房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 对于安徽博物院要求谷本峰支付拖欠租金174452.4元的诉讼请求，谷本峰提出案涉房屋所有权因征收决定而发生变更，故安徽博物院无权收取占有使用费的抗辩意见，本院认为，案涉房屋的所有权虽因征收决定的生效而发生变动，但在征收补偿工作完成之前，安徽博物院作为被征收人，对案涉房屋仍享有占有、使用、收益等权利，对于谷本峰的上述抗辩意见，本院不予采信。谷本峰未向安徽博物院返还房屋，应当支付房屋占有使用费；但鉴于在合肥市庐阳区人民政府征收决定下发后，安徽博物院未积极与谷本峰解决案涉房屋纠纷，且征收工作的开展给谷本峰的经营造成了实际影响，故本院确定自征收决定下发次月起的占有使用费，由谷本峰按照合同约定的租金标准的60%向安徽博物院支付至实际返还房屋之日止。自2017年4月8日计算至2019年3月7日的占有使用费为133747元（116301.6元/年÷12个月×23个月×60%），扣减已付的2017年4月8日至2017年6月7日的19384元占有使用费，再扣除履约保证金29075.4元，谷本峰还应支付85288元，此后按照69781元/年（116301.6元/年×60%）的标准付至实际返还房屋之日止。此外，水电费系承租方经营过程中实际产生的费用，应当由承租方承担。安徽博物院主张谷本峰拖欠水电费4392.15元，基于谷本峰在庭审中认可其自2018年1月之后未再支付过水电费的事实，故本院予以支持。另外，鉴于发生此纠纷的责任不能完全归咎于谷本峰，且本院判决谷本峰支付上述占有使用费，足以弥补安徽博物院的损失，故对于安徽博物院要求按照三倍租金计算占有使用费及逾期付款违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认安徽博物院与谷本峰签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》已于2017年3月23日解除； 二、谷本峰于本判决生效之日起十五日内返还安徽博物院位于合肥市某自编号为A5的门面房； 三、谷本峰于本判决生效之日起十日内支付安徽博物院占有使用费85288元（暂算至2019年3月7日，此后按照69781元/年的标准付至实际返还房屋之日止）； 四、谷本峰于本判决生效之日起十日内支付安徽博物院水电费4392.15元（计算至2019年5月30日）； 五、驳回安徽博物院的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2990元，由安徽博物院负担1790元；由谷本峰负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇一九年八月二十九日 书记员  丁淑娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。