贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2845号原告：周健，男，汉族,1980年12月4日出生，住贵州省凯里市。原告：潘伯群，女，侗族，1986年8月24日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县。代理权限为特别授权。原告周健、潘伯群诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周健、潘伯群共同的委托诉讼代理人陆淼，被告恒丰公司的委托诉讼代理人侯懿珀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周健、潘伯群向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金40339元（从2017年1月1日暂计算至2019年2月10日，应计算至实际办证之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所开发的凯里市金山大道2号金泉国际新城商品房一套，总价款523205元，实际购房款523205元已付清，并于2016年12月16日交房。按合同约定，被告应于2016年12月31日取得该商品房所有权初始登记证，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至起诉之日被告都未将商品房所有权初始登记证交付给原告。截止2019年2月10日，被告应赔偿原告逾期办理商品房转移登记违约金40339元。综上所述，被告的行为违反了合同的约定，依法应承担违约责任，现诉至法院，请依法判决。被告恒丰公司辩称，一、未能按期商品房所有权初始登记，是由于被告在办理前期一期住宅所有权初始登记证时受阻，才导致原告所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，并非被告有意拖延。二、被告对《商品房买卖合同》约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因无法及时为原告办理房屋产权初始登记证。三、因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，被告请求依法减少逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2014年5月22日，以原告周健、潘伯群为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：周健、潘伯群购买恒丰公司开发位于凯里市仰阿莎广场东侧凯里·金泉国际新城第29幢6层6－2号商品房一套，总价款523205元。出卖人恒丰公司承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件十二补充协议主要约定：“三、买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。五、由出卖人和买受人共同办理产权登记手续。买受人在接到出卖人通知办理产权登记证30日内配合出卖人办理相关产权手续。六、买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。”合同签订后，周健、潘伯群根据房屋实际面积将购房款523205元支付给恒丰公司，恒丰公司出具了《销售不动产统一发票》。恒丰公司已将涉案商品房于2016年12月16日交付给周健、潘伯群。截止庭审结束时，被告未将涉案房屋的商品房所有权初始登记证交付给原告。另查明，2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。20106年7月18日，凯里市人民政府办公室印发凯府办发[2016]36号文件，对《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号）予以废止。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。案涉合同虽约定了被告应当于2016年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，但同时签订的附件《补充协议》中又约定：“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合”、“买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”，故原、被告应当以《补充协议》作为合同履行的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，因双方在《补充协议》对“根据出卖人要求的时间”并无约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”及房产证（凯里市地区）由购房人自行办理不动产登记的现行规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2016年12月16日实际交付使用的客观事实，本院确认涉案房屋于2017年3月16日前为本案办理房屋权属证书的期间。被告至庭审之日仍未能取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。其违约时间应自2017年3月17日开始计算。被告辩称凯里市政府的内部规定及一些不可抗力的原因无法及时为原告办理房屋产权初始登记证，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，涉案合同签订于2013年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，在签订合同时恒丰房地产公司就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但被告就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在被告签订合同时的可控范围内，且该文件于2016年被废止，合同约定办理初始登记的时间是2016年12月31日前。因此，凯里市政府征收“砂石税”的行为不属于不可抗力性质，本院对被告的辩解意见不予采纳。对被告要求对违约金进行调整的问题。因本案原告未就未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑到外部宏观履约环境的风险，以及征缴“砂石税”文件存在至废止期间、由办理房产证变更为不动产证等给办证行为所带来的迟延，本院认为适当免去被告部分责任更符合公平原则，故认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，本院支持原告2017年3月17日至2019年2月10日的逾期办证违约金为18181.37元（523205元×695天×0.00005）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告周健、潘伯群2017年3月17日至2019年2月10日期间的违约金18181.37元；二、驳回原告周健、潘伯群的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取404元，由原告周健、潘伯群负担224元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  刘平华二〇一九年八月二十八日法官助理张健婕书记员张健婕（代）