湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂07民终191号上诉人（原审被告）：鄂州市永利房地产开发有限责任公司，住所地：鄂州市燕矶镇洪山路26号。法定代表人：徐正宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周庆，湖北祥德律师事务所律师（代理权限为特别授权）。上诉人（原审被告）：徐慧芬，女，1976年3月7日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所律师（代理权限为特别授权）。被上诉人（原审原告）：鄂州市凤凰街道办事处洋澜村八组，住所地：鄂州市鄂城区凤凰街道办事处洋澜村。负责人：王贤银，该组组长。委托诉讼代理人：商彪，湖北长捷律师事务所律师（代理权限为特别授权）。上诉人鄂州市永利房地产开发有限责任公司（以下简称永利公司）、上诉人徐慧芬因与被上诉人鄂州市凤凰街道办事处洋澜村八组（以下简称洋澜村八组）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人永利公司的法定代表人徐正宇及其委托诉讼代理人周庆、上诉人徐慧芬及其委托诉讼代理人李景珍、被上诉人洋澜村八组的负责人王贤银及其委托诉讼代理人商彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永利公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人洋澜村八组的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实明显错误。首先，2007年上诉人并未在被上诉人处征用土地进行房地产开发，双方于2007年8月22日签订的《协议书》没有合法基础，不应受到法律保护；其次，即使该协议受到法律保护，双方形成债权债务关系，也是普通债权债务关系，与拆迁补偿没有任何关系。双方2012年6月27日签订的标的物为涉案门面房的《商品房买卖合同》也不具有拆迁补偿性质；最后，上诉人从未将涉案门面房交付给被上诉人使用，反而在2010年1月22日与上诉人徐慧芬签订《商品房买卖合同》，并将涉案门面房交付给上诉人徐慧芬。2、一审判决适用法律明显错误。首先，上诉人与徐慧芬签订的标的物为涉案门面房《商品房买卖合同》的时间为2010年1月22日，上诉人与被上诉人洋澜村八组签订的标的物为涉案门面房的《商品房买卖合同》的时间为2012年6月27日，上诉人与徐慧芬签订合同在先，一审判决适用《合同法》第五十二条第（二）项认定上诉人与徐慧芬恶意串通，明显错误；其次，上诉人与被上诉人洋澜村八组签订的门面房买卖合同也不具有拆迁补偿性质，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条认定涉案门面房属于补偿安置房屋，明显错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实、准确适用法律，依法纠正一审判决错误之处，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。洋澜村八组在法定期限内未提交书面答辩状，庭审时针对永利公司的上诉请求辩称：1、上诉人永利公司与被上诉人洋澜村八组之间形成拆迁安置补偿具有合法性，2007年永利公司与环卫局的合同明确载明洋澜村八组的土地经国家征用划拨给环卫局，之后转变土地性质，定向交给永利公司开发，在承接原环卫局的权利义务的情况下签署了2007年的补偿协议。此后又签署了征地补偿协议，该协议涉及补征的土地，并且落实，第三个协议是签署了结算协议，确定了面积等，并于同一天签署了商品房买卖合同，基于这三点事实，上诉人的上诉是对这三点事实的漠视；2、关于房屋买卖交付问题，2007年已经达成补偿意向，2009年就已将具体标的物落实，2010年将结算和办证的合同落实，时间明显早于永利公司将房屋出售给徐慧芬的时间；3、适用法律问题，最高法司法解释第七条很清楚，补偿是对原住户权利最大的保护，补偿费用是综合概念，一审适用该条法律解释是正确的，请求二审予以维持。徐慧芬上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的一切费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，被上诉人签订的合同不属于拆迁还建，而是因工农关系协商形成的普通债务，被上诉人的权利不具有优先性。1、被上诉人签订的合同不属于拆迁还建范围。首先，被上诉人起诉是基于2007年8月22日二被上诉人之间签订的《协议书》，该协议书虽然名义上是征地补偿，但是该协议没有约定征地内容，此协议仅是工农关系协调等相关费用，并不是真实的征地补偿协议。其次，被上诉人洋澜村八组也未提供证据证明其有拆迁还建的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。以上条款明确界定，享有拆迁还建优先权的必须是以所有权调换形式订立的《拆迁补偿安置协议》。2、永利公司与洋澜村八组之间是工农关系协调形成的债务。从被上诉人洋澜村八组2009年4月15日与永利公司签订的《征地协议书》来看，补偿费约50万元，永利公司已支付12万元，余款以永利公司临卧虎路一、二层门面房抵付，多退少补，一审提供的证据证实，此项征地还建的房屋被上诉人永利公司已安置到位，同时，该协议第五项，将2007年8月22日的协议补偿内容改为临寿昌大道一、二层门面房，该内容不是征地补偿，不具有物权效力。2012年6月27日被上诉人洋澜村八组与永利公司签订《结算协议》对永利公司征地7.12亩各项补偿款519760元支付作了明确结算，即永利公司已支付现金12万元，余款339760元以卧虎路5号楼1号门面96.25平方米，按5000元每平方米价格抵款481250元，即永利公司已超额向被上诉人支付了征地补偿和房屋还建。该结算协议另行就被上诉人与永利公司工农关系协商等费用以凯蓝丽苑2号楼第四号门面予以抵偿，因此被上诉人所称的涉案房屋是与永利公司之间发生的工农关系协商费用，与拆迁还建无关。3、被上诉人的债权不能对抗上诉人徐慧芬的物权。本案案由为商品房买卖合同纠纷，即普通债务纠纷，且上诉人徐慧芬的房屋买卖合同签订在被上诉人之前，上诉人徐慧芬已取得涉案的物权，应优先受到保护。综上所述，被上诉人不仅不享有拆迁还建的权利，而且其主张的权利缺乏合法性，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。洋澜村八组在法定期限内未提交书面答辩状，庭审时针对徐慧芬的上诉请求辩称：1、徐慧芬所称合同不属于拆迁范围与事实不符，2007的协议是洋澜村八组取得200平方米门面的基础所在，并非与拆迁不相干，应按照合同本身文字理解当时发生的事情；2、徐慧芬所称要求洋澜村八组举证是没有必要的，应当由永利公司继续履行合同的义务；3、不排除有协调工农关系的内容，但这不能否认有征地补偿；4、徐慧芬物权优于洋澜村八组的权利，是不符合事实的，先行领受标的物的是洋澜村八组，而且洋澜村八组先于徐慧芬占有该房屋；5、一审认定徐慧芬与永利公司恶意串通合同无效，是基于客观事实的，最明显的是2018年商品房买卖合同被两上诉人签订成2010年的合同，目的很明显是为了对抗洋澜村八组，一审认定合同无效是有事实依据的；6、徐慧芬仅仅依靠与永利公司签订虚假买卖合同，骗取登记机关发证，该行为已被确认无效，其上诉理由不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，宣告徐慧芬与永利公司合同无效正确，洋澜村八组享有案涉房屋优先权，请求二审予以维持。洋澜村八组诉至一审法院请求：1、请求依法确认原告洋澜村八组对被告永利公司还建的位于鄂州市洋澜村八组凯蓝丽苑2号楼第四间商业铺面1-2层享有优先权，并依法办理不动产登记过户手续；确认永利公司与徐慧芬于2010年1月22日签订的《商品房买卖合同》无效，同时撤销该房屋的不动登记手续；2、要求永利公司、徐慧芬共同赔偿原告的租金损失2666元（按照每月租金2666元计算至2018年6月30日，之后的租金损失按每月2666元计算至门面房过户至洋澜村八组名下止）；3、由永利公司、徐慧芬承担本案全部诉讼费用一审认定：2007年，永利公司在洋澜村八组征用土地进行房地产开发。2009年4月15日，洋澜村八组与永利公司签订《征地协议书》一份，约定永利公司以土地补偿款等费用还建洋澜村八组二间门面，其中一间为鄂州市凯蓝丽苑小区2号楼第四间1-2层，每一层为100平方米，二层按一层面积计算。2012年6月27日，洋澜村八组与永利公司签订《结算协议书》一份，双方对还建的二个门面的面积及价款结算事宜进行了确认，并强调该结算协议为最终结算依据，门面房的实测面积与合同面积差异不再另行结算。当日，双方就还建的二间门面房分别签订《商品房买卖合同》。2009年，永利公司在开发的房屋建成后将还建的二个门面房交付给洋澜村八组使用。2012年初，洋澜村八组经小组集体研究将门面房租赁给本小组村民王春来经营。2013年5月1日，王春来将该门面转租给熊金桥经营。2018年5月，熊金桥的租赁期限届满，熊金桥以门面房已过户给徐慧芬为由拒绝继续支付租金。经查实，永利公司、徐慧芬于2010年1月22日签订《商品房买卖合同》，约定由徐慧芬购买涉案门面房。合同签订后，徐慧芬已向永利公司支付全部购房款，该涉案门面房已过户给徐慧芬。洋澜村八组认为，永利公司与徐慧芬的房屋买卖行为无效，洋澜村八组取得的门面房是其小组农民应获得土地补偿款等费用还建而得到，洋澜村八组对该门面应享有优先取得权，故诉诸法院。一审法院认为：洋澜村八组与永利公司签订的《征地协议书》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。洋澜村八组与永利公司签订的上述协议明确约定了永利公司将涉案门面以还建方式对洋澜村八组予以补偿安置，故洋澜村八组有优先取得上述补偿安置房屋的权利。永利公司明知涉案门面房已还建给洋澜村八组，又与徐慧芬签订《商品房买卖合同》，并将门面房过户给徐慧芬，永利公司主观上存在恶意，损害了洋澜村八组的合法利益，故永利公司与徐慧芬发生的房屋买卖行为无效，一审法院依法不予支持。故此，洋澜村八组诉请确认洋澜村八组对永利公司还建的位于鄂州市洋澜村八组凯蓝丽苑2号楼第四间商业铺面1-2层享有优先权，并确认永利公司与徐慧芬于2010年1月22日签订的《商品房买卖合同》无效符合法律规定，予以支持。办理不动产登记手续和撤销房屋的不动产登记手续是行政机关的行政行为，洋澜村八组在本案中提起该诉求依法不能成立，不予支持。洋澜村八组诉请永利公司、徐慧芬赔偿租金缺乏法律依据，不予支持。永利公司的辩称与事实不符，理由不能成立，不予支持。徐慧芬的答辩意见缺乏法律依据，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，作出判决：1、洋澜村八组对永利公司还建的位于鄂州市洋澜村八组凯蓝丽苑小区2号楼第四间商业铺面1-2层享有优先权；2、永利公司与徐慧芬于2010年1月22日签订的《商品房买卖合同》无效；3、驳回洋澜村八组的其他诉讼请求。本案受理费6925元，由永利公司、徐慧芬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。永利公司提交证据如下：证据一：《商品房买卖合同》两份。用以证明：永利公司与洋澜村八组之间关于涉案门面房的性质不具有补偿安置性质。证据二：《解除合同通知书》一份。用以证明：永利公司已于2018年5月向洋澜村八组送达了解除合同通知书，洋澜村八组三个月内没有提出异议，涉案门面房的买卖合同双方已经解除。证据三：《土地转让及定购住宅楼合同书》、《征收土地协议书》各一份。用以证明：永利公司所开发的57.12亩土地为有偿取得，并支付相应对价。证据四：《协议书》、《收条》、《证明》各一份。用以证明：永利公司所开发的57.12亩土地已经支付土地补偿费，在永利公司依法支付补偿费用后，王江志伙同熊才祥敲诈永利公司150万元，该款进入熊才祥妻子的账户。上述证据经庭审质证，洋澜村八组认为证据一的两份合同只是比照，与本案没有直接关联，而且是复印件，真实性不予认可，本案洋澜村八组起诉依据的是双方2007年的协议，所签署的两份买卖合同也是为了落实2007年的协议；对证据二认为，解除合同通知没有意义，解除合同是有明确要求的，本案的合同并不属于单方可以解除的；对证据三、四认为与本案无关联性，征收土地除与土地部门有协议外，达成补偿协议是惯例了，永利公司如认为王江志敲诈应报警，在认定其确实敲诈前，该协议仍然有效。徐慧芬对上述证据一真实性没有异议，认为永利公司与洋澜村八组签订的两份房屋买卖合同的时间晚于自已的买卖合同；对证据二的真实性没有异议，对解除合同的效力需要法院核实，而且洋澜村八组签收了解除合同也一直没有提出异议，与本案有关联性；对证据三、四认可永利公司意见，认为敲诈事实应该成立。徐慧芬提交证据如下：证据一：《装饰装修管理协议》一份。用以证明：2011年涉案门面房已经交付徐慧芬使用并对门面进行装修。证据二：公安部门《询问笔录一份》及《告状信》。用以证明：王春来在2018年5月18日公安笔录中确认涉案4号门面承租人是孟国庆，并不是徐慧芬。证据三：《工商信息档案》。用以证明：1、徐慧芬将凯蓝丽苑4号门面金琦轮胎店承包给孟国庆经营，孟国庆于2013年4月16日向工商部门申请办理个体户营业执照。2、2013年5月12日王春来与孟国庆签订涉案门面的租赁合同，徐慧芬不是租赁方。3、徐慧芬在王春来与孟国庆签订租赁合同之前已对该门面进行装修并将门店承包给孟国庆经营。证据四：《固特异轮胎授权书》、《营业执照》各一份。用以证明：徐慧芬于2006年开始经营金琦轮胎店，“金琦”一直是徐慧芬的经营字号。证据五：《固特异网址登记信息》、《订货单信息》、《设备照片》。用以证明：徐慧芬于2010年3月起在固特异公司网站上换购设备，为开办凯蓝丽苑4号门面店做准备，2013年4月16日徐慧芬在固特异公司网站换购设备，收货人为徐慧芬，收货地址为鄂城区寿昌大道凯蓝丽苑4号门面。证据六：《购销合同》、《收据》、《照片》。用以证明：2013年3月28日徐慧芬向上海一成汽车检测设备公司购买一套设备，收货地址为涉案门面，徐慧芬当天支付一万定金，且该设备仍在4号门面使用至今。证据七：证人证言。用以证明：2012年初徐慧芬委托周长清对涉案门面进行装修。证据八：证明三份。用以证明：徐慧芬于2012年5月在涉案门面从事轮胎生意。证据九：户口本、离婚证各一份。用以证明：徐慧芬因家庭原因无法经营门店，于2013年4月将4号门面承包给孟国庆经营。证据十：徐正宇在公安部门《询问笔录》一份。用以证明：徐正宇于2018年5月25日公安部门笔录就已明确徐慧芬在2010年购买4号门面的事实。洋澜村八组对证据一的真实性、关联性均不认可，其认可涉案门面房洋澜村八组早已占有使用，并不知道该协议的事情；对证据二认为公安机关制作笔录无异议，告状信属于网络舆情，没有证据效力，不予质证；对证据三认为工商登记资料与房屋租赁没有必然关系，至于王春来与孟国庆签订的租赁合同是为了协助把门面租赁给他人，办理营业执照必须有经营场所；对证据四真实性无异议，房屋可以用来租赁，该证据不能证明涉案房屋是徐慧芬购买的房屋；对证据五认为与本案无关联，洋澜村八组未否认过该房屋一直是租给徐慧芬使用的，但徐慧芬没有所有权；对证据六认为与本案没有证明作用，收货地址不能证明徐慧芬为房屋所有人；对证据七认为不能达到证明目的，证人证言证实的是装修事实可能存在，但不能证明装修工程与房屋交付存在关系；对证据八与本案没有关联性，不能起到证明作用；对证据九认为与本案无关联性，不能达到证明目的；对证据十的真实没有异议，证明目的请法院综合判断。永利公司对上述证据的真实性均无异议，认为2010年永利公司已将涉案门面房交由徐慧芬。洋澜村八组提交证据如下：证据一：《农业银行转款凭证》一张。用以证明徐慧芬最后一笔向王春来转款3万元，证明徐慧芬一直在与王春来进行商业活动，徐慧芬知道涉案房屋属于洋澜村八组使用。证据二：邱德明的公安机关《询问笔录》一份。用以证明邱德明系永利公司外聘的项目负责人，土地补偿是由市环卫局、永利公司、洋澜材八组协商一致的结果，土地补偿的方式为永利公司用100平方米的门面房作为补偿，项目从始至终都没有威胁、敲诈勒索的行为发生。证据三：徐正宇的公安机关《询问笔录》一份。用以证明永利公司法定代表人徐正宇证实永利公司已将凯蓝丽苑2号楼4号门面补偿给洋澜村八组，同时永利公司实际控制人徐武平只是在2018年3月才同意将争议的4号门面卖给徐慧芬，其后办理过户手续。证据四：徐慧芬的公安机关《询问笔录》一份。用以证明徐慧芬2015年永利公司原法定代表人徐武平就明确告诉徐慧芬涉案门面房被洋澜村八组“敲诈过去了”，且徐慧芬购房方式是陆陆续续付款，另外，2013年起徐慧芬与王春来签订了五年租赁合同，王春来明确告之该门面房是开发商拆迁还建给小组，该笔录中徐慧芬陈述的租赁时间、租金金额等与王春来证明基本一致。证据五：龚发明的公安机关《询问笔录》一份。用以证明洋澜村八组的土地补偿是由环卫局、永利公司、洋澜村八组协商一致的结果，土地补偿方式为永利公司用门面房补偿，同时证明该项目洋澜村八组从始至终没有威胁、敲诈行为发生。证据六：不动产产权情况表四份。用以证明永利公司在2017年已将徐慧芬购买的未涉案2号楼1、2、3号门面房过户其子，2018年5月永利公司与徐慧芬串通，才突然将争议的4号门面房过户给徐慧芬。永利公司对证据一表示不清楚；对证据二其认为证据形式的真实性无异议，对证据内容的真实性有异议，对证明目的不予认可，该土地是由环卫局转让而来，是不存在补偿问题的；对证据三永利公司认为徐正宇接手法定代表人后，2018年向徐慧芬出具了一份委托办理房屋过户的手续；对证据四永利公司认为系徐慧芬本人在公安机关制作的笔录，以其质证意见为主；对证据五的真实性及证明目的有异议，认为永利公司当时没有从洋澜村八组征地，不存在征地补偿；对证据六的真实性无异议，其认为当时涉案门面抵押给农商行，并被法院查封，在解除查封和抵押后才过户给徐慧芬的。徐慧芬对证据一认为该汇款属实，但因王春来经常对其正常经营活动进行阻碍，后没有办法的情况才向王春来转款3万元；对证据二其认为不属于拆迁补偿，拆迁补偿是法律概念，环卫局参加协商是补偿性质，不是拆迁补偿，即使该证言为真实，其也只是普通债务的补偿，而并非拆迁补偿；对证据三的证明目的不予认可，4号门面其于2010年1月22日就与永利公司签订了房屋买卖合同，2018年3月永利公司向其出具委托办理过户手续，而房屋并非此时购买，公安机关的笔录只是言词证据，不应与书证冲突，并不必然发生证据效力；对证据四其认为该笔录没有经过质证，也只是言词证据，不能推翻书证，洋澜村八组一直认为是租赁关系却没有提交租赁相关的证据；对证据五其认为龚发明不是案件当事人，其笔录中反映的因为村里拿地吃亏了，要再给点补偿，这意思也就是扯皮、敲诈勒索的意思；对证据六的真实性无异议，证明目的有异议，4号门面房涉及到被法院查封的状态，3号门面房是案外人卖给熊金桥的，只是更换了合同，1、2、4号门面房是其找永利公司购买的。对上述有争议的证据，本院认为：对上诉人永利公司提交的证据一，该两份《商品房买卖合同》系永利公司与洋澜村八组于2012年6月27日签订，同日，双方之间还签订有《结算协议书》，该协议中明确将永利公司所有的凯蓝丽苑2号楼4号门面房作为补偿，说明该门面房是依据协议才签订的《商品房买卖合同》，该4号门面房具有补偿性质，但不具有安置性质；证据二解除合同通知书，虽洋澜村八组收到该通知书，但同月提起本案诉讼，要求履行合同，表明其提出了异议。从永利公司解除合同的理由看，该理由不符合事实，永利公司行使该解除权没有法律依据，故该通知本院不予认可；对证据三，真实性本院予以认可，能够证明土地转让的相关情况；对证据四，本院认为与本案无关联性，不予采信。对徐慧芬提交的证据一《装饰装修管理协议》，可以证明徐慧芬2011年10月31日与湖北博仕物业公司就凯蓝丽苑门面房进行装修的事实，但不能证明装修的是涉案门面，更不能证明永利公司2011年已将涉案门面交付给徐慧芬，故本院不予采信；对证据二中公安机关的询问笔录予以采信，该组证据中的告状信，本院不予采信；对证据三，可以证明2013年5月12日王春来与孟国庆签订4号门面房的租赁合同，并非熊金桥签订，本院予以采信；对证据四，“金琦”经营字号与涉案门面由徐慧芬先购买这一待证事实，没有关联性，故本院不予采信；对证据五、六，徐慧芬所购买的轮保子母式大剪举升机YDJ-2P35号设备，其购买时间为2013年3月20日，该设备的出厂时间为2013年1月2日，该设备的收货地址为4号门面，且该设备仍在4号门面中使用，可以证明徐慧芬在使用涉案门面，本院对该证据予以采信；对证据七、八周长清等人的证人证言，只能说明涉案门面的装修、经营情况，不能证明涉案门面房的权属情况，且证人未出庭作证，本院对该证据不予采信；对证据九的真实性，本院予以认可，但对其证明目的不予采信；对证据十徐正宇公安机关的询问笔录本身的真实性，本院予以采信，但徐慧芬购买涉案门面应结合其他证据综合认定。对洋澜村八组提交的证据一《农业银行转款凭证》，该转款凭证的时间为2017年5月9日，系徐慧芬向王春来转款3万元，该款项是否为本案诉争门面房的租金，本院认为，徐慧芬与王春来之间并无除租金外的经济往来，且徐慧芬在公安机关笔录中表述其与王春来签订了4号门面的租赁合同，每年5月1日之前支付一年的租金，2017年租金为3.2万元，从汇款金额和汇款时间分析，该笔3万元款项为租金的可能性很大，而徐慧芬没有对该款的性质做出合理说明，故该款应为租金。徐慧芬向王春来交纳租金的行为，并结合其在公安机关所作笔录，表明其知道涉案门面是洋澜村八组先使用，故本院予以采信；对证据二、三、四、五的公安机关询问笔录的真实性本院予以采信；对证据六不动产产权情况表四份的真实性本院予以采信。本院经审理查明：2007年8月22日，洋澜村八组与永利公司达成《协议书》，由永利公司将环卫解困楼100㎡的门面房给予洋澜村八组，作为一次性包干补偿，即原有土地补偿、工农关系协调、规划及土地调整协调等费用。2009年4月15日，洋澜村八组与永利公司签订《征地协议书》约定，新征的7.12亩土地，补偿约50万元，永利公司支付现金12万，余下部分以临卧虎路的门面抵付，另，原双方于2007年8月22日协议中100㎡门面房现改为临寿昌大道侧门面房。2012年6月27日，洋澜村八组与永利公司签订《结算协议书》约定，根据2009年4月15日双方签订的协议第五条，将另行补偿100㎡的门面确定为凯蓝丽苑2号楼4号门面，面积为88.44㎡，面积不够部分的金额计入临卧虎路门面。同日，双方签订该门面的买卖合同。2010年1月14日徐慧芬向永利公司支付10万元，2010年1月22日永利公司向徐慧芬出具购房定金10万元的收据，该收据中未注明为凯蓝丽苑2号楼4号门面购房款定金。2010年3月31日徐慧芬与永利公司分别签订凯蓝丽苑2号楼1、2号门面房的买卖合同，1号门面房价款为330030元，2号门面房价款为466110元。同年4月2日向永利公司支付款项60万元，永利公司于同日向徐慧芬出具收据，该收据注明为购房款，但未注明哪间门面购房款。2015年5月8日，徐慧芬前夫熊金桥向李冬莲汇款44万元，用于购买凯蓝丽苑2号楼3号门面，后通过永利公司更换购房合同。2011年10月31日，徐慧芬与湖北博仕物业公司签订《装修管理协议》，约定每户交纳1000元装修保证金，徐慧芬交纳3000元。2012年5月1日，洋澜村八组与其村民王春来签订凯蓝丽苑2号楼4号门面《租赁合同》，将4号门面租给王春来，租期3年，租金2.16万元。王春来按该合同支付了租金。2013年5月12日王春来与孟国庆签订凯蓝丽苑2号楼4号门面租赁合同，约定租期5年，前两年租金为1.5万，后三年租金1.6万。2017年5月9日，徐慧芬向王春来汇款3万元。2017年7月31日永利公司将凯蓝丽苑2号楼2、3号门面房过户至徐慧芬之子熊子睿名下。2017年8月1日永利公司将凯蓝丽苑2号楼1号门面房过户至徐慧芬之子熊子睿名下。2017年10月9日、11月15日徐慧芬向永利公司分别支付20万和10万，永利公司在收款收据中注明为该两笔款项为凯蓝丽苑2号楼4号门面定金。2018年4月27日，徐慧芬向农商行支付5万元。同日，永利公司向徐慧芬出具收据，载明：徐慧芬交纳款项抵凯蓝丽苑2号楼4号门面购房款。2018年，徐慧芬与永利公司签订的凯蓝丽苑2号楼4号门面房在房产部门备案，备案合同约定价款为362280元，落款时间为2010年1月22日。2018年5月11日永利公司将凯蓝丽苑2号楼4号门面房过户至徐慧芬名下。同日，永利公司向洋澜村八组出具《解除合同通知书》，告之洋澜村八组解除双方于2012年6月27日签订的凯蓝丽苑2号楼4号门面房的《商品房买卖合》。2018年5月16日公安笔录中徐慧芬表述“2013年开始对门面装修时，王春来找她，说4号门面是还建的，要使用就要签合同，因为当时向永利公司购买4间门面时是陆陆续续支付钱的，没完全付清，不确定永利公司最后是否将门面卖给我，所以就与王春来签了5年的租赁合同，每年5月1日之前支付一年的租金（租金大概在1万5、1万6），从2015年涨到2万4，2017年涨到3万2”；“当初与永利公司签订合同后，一直办不出来产权证，心里没有底气不清楚到底产权归属问题，直到2017年永利公司明确说解除抵押就给我办证”；“这间门面是我合法购买的，2015年徐武平说过这间门面是洋澜村敲诈去的，既然我们签订了合同，会卖给我”。2018年5月25日公安笔录中永利公司法定代表人徐正宇表述“2010年1月22日永利公司董事长徐武平与徐慧芬签订4间门面（1、2、3、4）的买卖合同”“2018年过完年后，徐慧芬交清全部房款后，公司下了个委托书给徐慧芬，办理解除抵押、过户手续”。本案争议的焦点：（一）洋澜村八组对凯蓝丽苑2号楼4号门面房是否具有拆迁安置补偿的优先权；（二）凯蓝丽苑2号楼4号门面房徐慧芬购买在先还是洋澜村八组受补偿在先；（三）徐慧芬购买凯蓝丽苑2号楼4号门面房时是否存在与永利公司恶意串通情形。本院认为：（一）关于洋澜村八组对凯蓝丽苑2号楼4号门面房是否具有拆迁安置补偿的优先权问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”但本案中，洋澜村八组与永利公司先后签订的三份协议虽然真实，但凯蓝丽苑2号楼4号门面房系对原土地从划拨性质变更为出让性质之间所产生的差额部分，以及工农关系协调等所产生综合补偿，该协议不具有拆迁还建性质，也并非以所有权调换形式订立，因此，洋澜村八组对凯蓝丽苑2号楼4号门面房主张拆迁还建的优先权不符合上述解释的规定。一审法院认定洋澜村八组对凯蓝丽苑2号楼4号门面房享有拆迁还建优先权属于认定错误，本院予以纠正。（二）关于凯蓝丽苑2号楼4号门面房徐慧芬购买在先还是洋澜村八组受补偿在先的问题。关于徐慧芬购买在先还是洋澜村八组受补偿在先。首先，徐慧芬不能证明其于2010年1月22日购买了诉争门面。1.徐慧芬提交的2018年现售备案合同并非其与永利公司签订的买卖合同的原件，该合同落款时间“2010年1月22日”并非当时填写的时间，而是2018年备案时填写的时间。徐慧芬称该合同中永利公司的工商注册号系该公司变更注册前的注册号，表明该合同是真实的，落款时间也是真实的。本院认为，徐慧芬也提供了另一份备案合同，即预售备案合同，该合同落款时间也是“2010年1月22日”，但合同中永利公司工商注册号是该公司变更注册后的注册号，也就是说，该两份备案合同的工商注册号是不同的，表明永利公司对其注册号的使用是不规范的，因此，徐慧芬的上述理由不充分，本院不予支持。2.徐慧芬提交的永利公司2010年1月22日向其出具的10万元购房定金收据不能确定是诉争门面定金。该收据没有注明是诉争门面，且从交易过程看，2010年1月14日徐慧芬支付永利公司10万元，同年3月31日，徐慧芬与永利公司签订总价为79万多元的1、2号门面买卖合同，同年4月2日支付60万元，直至2017年10月、11月才分别支付20万元和10万元定金（注明为诉争门面），可见，2010年1月22日的定金收据应该是1、2号门面定金，而非诉争4号门面定金。3.徐慧芬提交的永利公司法定代表人徐正宇2018年5月25日《询问笔录》不能证明其于2010年购买了诉争门面。徐正宇在该笔录中称，2010年1月22日永利公司与徐慧芬签订4间门面（1、2、3、4）的买卖合同。但徐慧芬称3号门面是其2015年从他人那里购买，可见，徐正宇所言并非事实。4.徐慧芬提供的2011年10月31日与物业公司签订的装修管理协议不能证明其已购买了诉争门面。装修并不必然购买，可以租赁后装修，既可能是租赁3号门面，也可能是租赁诉争4号门面。徐慧芬提交的证人书面证词称，2012年初徐慧芬委托周长清对诉争门面进行装修。可见，2011年的装修协议并未履行。5.徐慧芬提交的《订货单信息》、《购销合同》等证据不能证明其购买诉争门面在先。2013年订货地址在诉争门面，不表明该门面已由徐慧芬购买，租赁他人门面进行经营也是常见现象。如上述，徐慧芬没有证据证明2018年备案前其与永利公司签订了购买诉争门面买卖合同，按照谁主张谁举证的原则，其未尽举证责任。其次，洋澜村八组提供的证据能证明诉争门面先由洋澜村八组租赁给王春来，王春来再租赁给徐慧芬。1.洋澜村八组提供了其与王春来2012年签订的诉争门面租赁合同、收款收据及原始账目，可以证明王春来租赁诉争门面并于2012年5月开始向洋澜村八组交纳租金。2.洋澜村八组提交的公安机关2018年5月对徐慧芬的《询问笔录》可以证明徐慧芬从王春来租赁诉争门面经营。徐慧芬在该笔录中称其与王春来签订了5年租赁合同并支付了租金，并对每年租金数额及调整方式进行了明确的陈述。徐慧芬的上述陈述构成自认，本院予以采信。3.洋澜村八组提交的徐慧芬2017年5月向王春来汇款3万元的转款凭证可以证明徐慧芬和王春来是租赁关系。徐慧芬与王春来没有其他利益纠葛和经济往来，结合徐慧芬在公安的询问笔录，可以认定该款为租金。虽然徐慧芬称该款系王春来滋扰胁迫所为，但是其并没有事后报案，也没有在2018年5月公安介入后提及此事，因此，徐慧芬提出的胁迫理由不充分，本院不予支持。4.徐慧芬提交的《工商信息档案》不能证明其不是诉争门面承租人。徐慧芬称，其装修诉争门面后，于2013年将该门面承包给孟国庆，孟国庆同年4月办理个体户营业执照，同年孟国庆与王春来签订诉争门面租赁合同，其不是承租人。本院认为，从日常生活经验判断，徐慧芬将门面承包给孟国庆，而孟国庆在没有告知徐慧芬的情况下又与一个不认识的王春来签订租赁合同，孟国庆既交纳承包费，又要交纳租金，这与常理不符。而王春来对此的解释是孟国庆办理个体户工商登记的需要，要求与其签订租赁合同。王春来的解释并非不合常理。同时，徐慧芬将诉争门面装修好后承包给孟国庆并不影响其从王春来租赁诉争门面，结合徐慧芬在公安的询问笔录，徐慧芬应是从王春来租赁诉争门面。再次，有事实和证据表明洋澜村八组受补偿诉争门面在先。1.洋澜村八组提交的2007年《协议书》、2009年《征地协议书》、2012年《结算协议书》和《买卖合同》，表明2012年前永利公司向洋澜村八组补偿了诉争门面。对以上协议不能割裂判断，而应综合连贯考虑。2007年建房前约定补偿一间门面，2009年房屋建设中确定补偿门面位置在诉争小区临街门面，2010年房屋建成可以交付，2012年双方结算正式确定门面为诉争4号门面。从日常生活经验分析，洋澜村八组在诉争小区近旁对该小区的建设进度是清楚的，在2010年房屋建成可以确定补偿门面具体位置和交付而没有提出要求，等到两年之后的2012年再提出要求，这不符合常理。洋澜村八组称2010年房屋建成后永利公司交付了诉争门面，这符合常理常情。2.永利公司2017年10月、11月分别向徐慧芬出具的20万元、10万元收据，表明徐慧芬2017年还没有购买诉争门面。该两份收据明确注明诉争“4号门面定金”，既然是“定金”，表明之前双方并没有签订买卖合同。徐慧芬称，注明“定金”是为了在永利公司反悔时能双倍返还定金，实际是购房款。这一理由既没有事实根据，也不符合日常交易习惯。3.徐慧芬在2018年公安笔录中称“2013年……不确定永利公司最后是否将门面卖给我”，表明至少2013年徐慧芬还未与永利公司签订诉争门面买卖合同。4.如上述，诉争门面先由洋澜村八组租赁给王春来，王春来再租赁给徐慧芬，这一事实表明徐慧芬所称其购房在先的主张不成立。该主张既没有事实根据，也与常理相悖。因此，综合当事人提交的证据，并结合日常生活经验，可以认定洋澜村八组受补偿诉争门面在先。（三）关于徐慧芬购买凯蓝丽苑2号楼4号门面房时是否存在与永利公司恶意串通情形的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。可见，表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益，就是恶意串通。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。本案中，首先，徐慧芬具有恶意。徐慧芬在公安笔录中称，她从王春来处租赁4号门面时，王春来告诉她该门面是还建（补偿）的；2015年永利公司告诉她该门面已被洋澜村八组敲诈去了。表明其明知诉争门面已补偿给洋澜村八组情况下仍购买该门面，客观上损害了洋澜村八组的利益，徐慧芬的行为并非善意。其次，永利公司具有恶意。永利公司将诉争门面补偿给洋澜村八组后反悔，与徐慧芬签订买卖合同，该公司应知道该行为损害了洋澜村八组的利益，并非善意。第三，双方构成串通。永利公司反悔，徐慧芬又想买，均是出于自己的利益，双方达成合意，签订买卖合同并办理过户手续，共同侵害了洋澜村八组的利益。因此，徐慧芬与永利公司签订诉争门面买卖合同，既于法不容，也违背了诚信，构成恶意串通。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十条规定，徐慧芬与永利公司签订的诉争门面买卖合同无效。综上所述，上诉人永利公司、徐慧芬上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决事实认定不清，实体处理不当，本院依法予以纠正,经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初1510号民事判决第二项，即：永利公司与徐慧芬于2010年1月22日签订的《商品房买卖合同》无效；二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初1510号民事判决第一项、第三项，即：洋澜村八组对永利公司还建的位于鄂州市洋澜村八组凯蓝丽苑小区2号楼第四间商业铺面1-2层享有优先权；驳回洋澜村八组的其他诉讼请求；三、驳回鄂州市凤凰街道办事处洋澜村八组的其他诉讼请求。一审案件受理费的分摊按一审判决执行。二审上诉人鄂州市永利房地产开发有限责任公司交纳案件受理费13850元，上诉人徐慧交纳案件受理费13850元，共计27700元，由上诉人鄂州市永利房地产开发有限责任公司负担9695元，上诉人徐慧芬负担9695元，被上诉人鄂州市凤凰街道办事处洋澜村八组负担8310元。本判决为终审判决。审判长  李志伸审判员  缪冬琴审判员  张 开二〇一九年八月一日书记员  彭 朗