抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初483号原告：兰超越，男，1988年7月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：边琦，辽宁铭扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：温忠孝，辽宁铭扬律师事务所律师。被告：辽宁国顺消防安保有限公司，住所地抚顺市新抚区华山工业园区D区10号，统一社会信用代码91210400761832469Y。法定代表人：范昌盛，该公司经理。委托诉讼代理人：满起云，该公司文员。被告：抚顺市秋实房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区站东街新华嘉园，统一社会信用代码91210400119306728L。法定代表人：丛向秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：那佩琦，女，1964年11月26日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告兰超越诉被告辽宁国顺消防安保有限公司、抚顺市秋实房地产开发有限公司申请人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰超越及委托诉讼代理人边琦、温忠孝，被告辽宁国顺消防安保有限公司委托诉讼代理人满起云，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司委托诉讼代理人那佩琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、顺城区法院（2018）辽0411执异72号《执行裁定书》认定事实和适用法律错误，给予撤销；2、请求确定原告对查封房屋有优先权，将该房屋用于偿还原告债务；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：1、被告1异议理由不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第二款规定，只有同时具备第二十九条1至3款规定，才能得到法律支持排除执行。2、被告人在2017年10月查封之前没有签订合法有效购房买卖合同，不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十九条第1款规定。3、被告1和被告2之间是工程款普通金钱债权关系，用于抵账房屋在法院查封之前，没有办理完过户手续，双方仍然是普通的金钱债权关系，所以工程款不能变更为购房款。4、依据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》只有同时具备第二十九条1—3款规定，才能够得到人民法院支持，本案中被告1不符合第二十九条第1、3款规定，因此被告1异议申请不能得到人民法院支持。5、在2017年10月查封之前，被告1抵顶的房屋全部是清水房，电表数为零。能够证明没有实际入住和占有。6、依据抚顺市政府2017年2月17日第六期专题会议纪要，异议人在2017年2月至2017年10月顺城区法院查封之前可以办理产权登记手续。国顺是以工程款抵顶的房屋，不是买卖法律关系。房屋只是为了履行工程合同进行给付金钱的一种方式。按照最高院司法解释房屋优先期待权首先基于双方买卖关系而存在。最高院有明确规定房屋必须用于居住而发生买卖关系，本案不构成最高院关于确定房屋优先权保护的四项规定。被告辽宁国顺消防安保有限公司辩称，我公司与原告没有经济往来，原告不应起诉我公司。我们为秋实公司提供建筑安装服务，秋实没有能力全额支付工程款，2009年11月与我公司签订以房顶账，包括本案涉及的房屋。后续秋实以工程未合格暂管房屋情况下两处房屋不能办理产权。我公司提供了服务，双方签订了商品房买卖合同，但当时秋实因欠税无法从税务局取得发票造成产权手续无法办理。因此一直无法办理产权，都是开发商的原因与我公司无关。2017年4月政府调控房屋可以办理产权，但我公司没有接到消息可以办理产权，多次协商2018年8月从秋实公司拿到了手续，我在产权处要求办理手续的时候，得知房屋已被查封。2018年10月24日经本院裁定两处房屋产权归我公司所有，与秋实、原告纠纷无关，解除了两处房屋的冻结。谁欠原告钱就应向谁索取。恳求法院早日解除查封。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司辩称，我公司与国顺公司在2009年11月9日签订了抹账协议，其中包括本案的2处房屋。签订抹账协议后当时工程没有执行完就没有签订商品房买卖合同。国顺多次找总经理签订商品房买卖合同，2014年8月10日将商品房买卖合同签订。因为无法开发票，只拿了合同，无法办理入住手续。因为国顺的消防工程需要维修，而他们没有维修到位就没有办理入住。2018年末办理了实际入住手续。2017年4月11日给国顺开具了全款收据证明。2018年8月将资料给了国顺，同时也办理了入住。国顺消防工程当时我们不认可，为了制约国顺，就一直没有给他手续。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、查封执行异议申请书，证明国顺2018年7月11日之前知道房屋被查封，2018年12月末办理入住手续，恰恰说明在法院查封之前没有合法占有该房屋。房屋在提起异议时是顶账房屋，顶账房屋是普通债权，双方形成了施工法律关系，不符合最高院第28、29条司法解释的优先期待权的条件。被告辽宁国顺消防安保有限公司对证据1没有异议，2018年8月时去产权处时没有想到房屋已经被查封。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对证据1没有异议。2、民事判决书2份，证明原告已合法取得该债权。被告辽宁国顺消防安保有限公司对证据2没有异议。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对证据2没有异议。3、执行裁定书，证明主体适格。被告辽宁国顺消防安保有限公司对证据2没有异议。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对证据2没有异议。被告辽宁国顺消防安保有限公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提供如下证据：收款收据、商品房买卖合同、协议书、商品房预售许可证、不动产登记表、房产分户图、市政府专题会议纪要，证明案涉房屋应该归辽宁国顺消防安保有限公司所有。原告认为本案争议房屋是基于协议书产生的交付义务，是基于工程法律关系而产生的，是普通的债权。签订协议书时双方不存在买卖法律关系。房屋只是顶账用的。法律关系不受优先期待权保护。按照物权法9、14、28、30条规定，必须依法登记可以成立。当时没有在房产处进行备案登记，没有优先期待权，我们已经到房产处进行查封。商品房买卖合同主体虽然是国顺，但是房屋买卖是以法人个人签订的。交付房屋是2018年12月末，是在我们查封之后交付的，说明本案查封之前被告虽然签订了房屋买卖合同，但没有实际占有该不动产。通过举证与秋实陈述是国顺工程质量有问题，与本案被告产生了争议，不办理产权原因是国顺自身原因，无论从取得房屋占有还是被告主观过错分析，被告都没有权利对人民法院查封该房屋提起抗辩，丧失了优先期待权。我们查封是优先合法有效的。依据现有证据2014年两套房屋开了收款收据，2017年4月11日、3月29日秋实证明交了两套房屋的房款，2009年9月秋实取得预售许可证，初始登记也是在2009年，市政府纪要是在2017年2月17日，我们查封时间在2017年7月，在此之前国顺是可以办理过户手续。2018年8月之后取得手续更可以证明我们是合法查封。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对上述证据没有异议。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提供如下证据：入住通知单、收款收据、证明、商品房买卖合同、协议书，证明我们与国顺有抹账协议。原告认为入住通知单是真实的，时间为2018年12月3日，也是在我们查封之后占有的该房屋。通过合同相对性工程款应给国顺，国顺将房屋过户给满起云，满起云给付房款，作为工程款给付。这种行为有偷税行为。对证据关联性、合法性有异议，恰恰可以证明不是合法买卖关系，不可以对抗依法查封。被告辽宁国顺消防安保有限公司对上述证据没有异议。经审理查明，2009年9月10日，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司取得案涉房屋预售房屋销售许可证。2009年11月9日，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司（甲方）与被告辽宁国顺消防安保有限公司签订协议书（乙方），双方约定甲方开发建设的顺城区城东23/26方块委托乙方进行消防工程的施工，工程承包总价暂定为1750万元；乙方已在26方块挑选房屋18套，抵顶总额为7，427，313.00元。现乙方又挑选12套房屋，总面积为1365.82平方米。经双方协商，甲方同意本次将26方块12套房屋抵顶给乙方，确认的抵顶总额为6，002，713.00元，详见抵顶房屋明细表；甲方允许乙方进户的条件是，乙方的工程全部竣工并验收合格。案涉两处房屋在该协议书抵顶房屋范围内。2014年8月10日，经辽宁国顺消防安保有限公司同意，满起云与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，因被告抚顺市秋实房地产开发有限公司认为被告辽宁国顺消防安保有限公司存在工程质量问题，故双方签订房屋买卖合同后，未办理其他入住手续。2014年11月10日，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司取得案涉房屋初始登记证明。2018年12月30日，满起云取得案涉房屋的入住手续，并交纳取暖费、物业费等相关费用。另查，2017年11月30日，本院出具（2017）辽0411民初2582号民事判决书，判决抚顺市秋实房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还兰超越房款2098560元；赔偿兰超越房款350万元及违约金105万元。抚顺市秋实房地产开发有限公司不服该判决，上诉于抚顺市中级人民法院。2018年4月24日，抚顺市中级人民法院出具（2018）辽04民终30号民事判决书，维持原判。本案原告兰超越在（2017）辽0411民初2582号民事案件起诉前向本院提出诉前财产保全查封本案案涉房屋。（2017）辽0411民初2582号民事判决书生效后，原告兰超越申请执行。2018年7月11日，被告辽宁国顺消防安保有限公司认为案涉房屋属于其所有，向本院提出执行异议申请，申请解除对案涉房屋的查封。本院于2018年10月24日出具（2018）辽0411执异72号执行裁定书，认为被告辽宁国顺消防安保有限公司异议成立，应解除对案涉房屋即位于抚顺市顺城区房屋的查封。原告兰超越不服上述裁定，依法向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案系申请人执行异议之诉，本院主要审查的是原告兰超越对执行标的物是否享有继续执行的诉讼请求。本案涉及被告辽宁国顺消防安保有限公司与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司，原告兰超越与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司两个债权。被告辽宁国顺消防安保有限公司与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司虽签订协议书，但是关于顶账房屋辽宁国顺消防安保有限公司未办理抵押登记手续。故本院认为本案被告辽宁国顺消防安保有限公司系涉及金钱债权的案件执行过程中，对于不动产的执行具有异议的案外人。依照相关法律规定，被告辽宁国顺消防安保有限公司需要同时符合以下条件，异议成立。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，首先被告辽宁国顺消防安保有限公司除签订房屋买卖合同外未办理相关入住手续，在双方基础法律关系均为债权纠纷的前提下，本院依据原告兰超越的申请采取保全措施，本院应予以确认。其次，被告辽宁国顺消防安保有限公司未提供其在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据，协议书仅是对双方债权的确认，因标的物未办理抵押登记手续，被告辽宁国顺消防安保有限公司对案涉房屋不享有优先受偿权，亦因被告辽宁国顺消防安保有限公司未及时办理产权过户登记手续，导致被告辽宁国顺消防安保有限公司不享有案涉房屋的物权期待权。故依据本院查明事实，被告辽宁国顺消防安保有限公司不具备法律规定的执行异议成立的条件。故本院认为，被告辽宁国顺消防安保有限公司对执行标的物不享有符合法律规定的足以阻止标的物的转让、交付的实体权利。原告兰超越的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许原告兰超越继续执行位于抚顺市顺城区房屋。案件受理费2300.00元，由被告抚顺市秋实房地产开发有限公司、被告辽宁国顺消防安保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  马 跃人民陪审员  尹延萍人民陪审员  张璐璐二〇一九年八月十九日书 记 员  马 睿