天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初912号原告:袁城，男，1972年9月23日出生，汉族，天津市秋辰医药科技有限公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张艺献，天津佰颂律师事务所律师。被告：胡丽敏，女，1963年6月9日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通津辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。被告：郭永建，男，1974年3月9日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通津辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。第三人：袁锴，男，1980年3月22日出生，汉族，住天津市南开区。原告袁城与被告胡丽敏、被告郭永建、第三人袁锴确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁城及委托诉讼代理人张艺献，被告胡丽敏及委托诉讼代理人李霞、邓宝征暨被告郭永建之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。第三人袁锴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁城向本院提出诉讼请求：1.依法确认天津市红桥区关广德里东94号房产买卖协议无效（协议编号；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：天津市红桥区房产原为原告袁城名下，为原告本人的自用房。2015年初原告的堂弟第三人袁锴因资金周转不灵，向原告提出以原告的房产做抵押，向被告胡丽敏借款300000元，原告将自己的身份证等相关材料交于胡丽敏，签订借款担保协议。2018年12月，因诉争房屋面临拆迁，原告到房管局打印权属，才得知该房已被转移到他人名下，转移过程原告毫不知情。第三人与被告胡丽敏仅发生过民间借贷法律关系，原告系以涉诉房屋作为担保，当时胡丽敏给被告郭永建办理提取公积金并且以郭永建的名义购买天津市红桥区房产。原告认为被告行为严重侵犯原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告胡丽敏、郭永建辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、双方之间系房屋买卖关系非民间借贷法律关系。双方网签合同前签订了“房屋买卖协议”及“保证书”，确认了双方具有买卖房屋的合意，同时当日双方在房管局签署了《天津市房产买卖协议》是其本人真实意思表示。原告作为一个完全民事行为能力人其应该知道其签订买卖协议所产生的法律效力。双方首先签署了买卖协议，其次才支付的房款价款符合房地产交易的一般流程,并且被告收到全部购房款之后出具了收条，双方之间的买卖协议据此成立，并且履行完毕。原告主张双方之间是借款担保关系是不成立的。双方之间没有任何能够证明借贷关系存在的书面证据，也没有任何能够证明担保关系存在的书面证据。第二、双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，该协议的签订和履行并不符合法律规定合同无效的情形，应属有效。第三、合同被确认无效法律后果是双方之间的法律关系恢复至合同履行前状态，但诉争房屋已经灭失，且经过多次流转，已经不在被告名下，合同无效法律基础丧失，无法恢复至原始状态。本案原告提起诉讼的时间为2019年1月21日，原、被告之间签署买卖协议及过户的时间是2015年1月7日，原告主张协议无效已经超过法定的诉讼时效，其已丧失胜诉权。综上，被告购买诉争房屋符合当时的市价及市场交易的基本流程，取得诉争房屋的所有权于法有据，原告现在主张合同无效无非是看到诉争房屋拆迁具有巨大的经济效益。因此原告的主张无论从事实的角度还是法律的角度都不能获得支持。第三人袁锴在看守所接受法庭询问述称，对原告诉请没有异议，服从法院判决。2015年1月第三人通过案外人郑姐了解到胡丽敏替人代办公积金、往外放钱，于是联系上胡丽敏向她借款300000元，实际向其打款285000元，15000元是利息。当时用袁城的房子作为担保，待还完借款再把房子过回来，后来未能偿还借款，房子也没有过户回来，袁城没有拿到任何房款。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据本院予以附卷作证。对双方有异议的证据本院分析如下：1.原告提交的银行开户申请表、存款凭条、转账凭条，被告对真实性不认可，原告提交的个人活期明细，被告对真实性认可，对关联性不认可。上述证据内容真实、来源合法，与本案相关联，本院予以认定。原告申请的证人田某的证言应当结合其他证据综合认定。2.被告提交的买卖协议、补充协议、保证书、收条，原告不予认可，认为二被告系为了倒公积金走一下买卖手续，并非真实买卖，认为被告提交的工商银行转账凭条系第三人向被告胡丽敏借款，原告未收到任何款项，且自2015年1月7日至今二被告从未联系原告交付房屋。被告提交的上述证据真实性，本院予以确认，工商银商转账凭条仅显示被告胡丽敏支付第三人袁锴285000元。购房款给付情况除了收条还应结合其他证据予以佐证，上述“买卖协议”法律关系界定在文书论理部分予以分析，在此不再赘述。被告提交的协商搬迁补偿协议，原告不认可，该证据与本案缺乏关联性，本院不予分析。被告提交的开锁录像无法显示录制时间，仅此证据不能充分证实房屋控制及使用情况。原告申请本院调取的被告胡丽敏银行流水、诉争房屋流转买卖合同、权属登记表，内容真实、来源合法，与本案相关联，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋坐落天津市红桥区94号，系私产房屋，建筑面积13.76平米，原登记产权人系原告袁城，现登记产权人系案外人马斌，被告胡丽敏与马斌系母子关系。2015年1月7日原告与被告胡丽敏、郭永建签订了“买卖协议”、“补充协议”、“保证书”，其中“买卖协议”约定六十天内乙方不允许买卖，只能过回袁城。“补充协议”约定袁城因急需周转资金，由胡丽敏出资叁拾万元购买此房，卖方于2015年1月7日接到胡丽敏购买此房全部房款后30天内有权买回此房，买回价格人民币叁拾万元整。如在60天内买回，买回价格人民币叁拾壹万伍仟元整。超出60天以外此房由胡丽敏本人自行处理，全部产权分配由胡丽敏分配此房，袁城本人无权干涉坐落红桥区青年路广德里东94号平房一间建筑面积13.75的出售。“保证书”载明本人袁城有坐落红桥区青年路广德里东94号平房一间建筑面积13.75出售给郭永建成交价格人民币叁拾万元整，郭永建出过户费用，袁城保证房屋无任何纠纷如有纠纷与房管局及购房人无关由袁城本人承担一切法律责任。当日双方在房管部门签订了《天津市房产买卖协议》。同日胡丽敏通过工商银行向第三人袁楷转账285000元，原告出具了收到房款叁拾万元整的收条。2015年1月7日郭永建作为缴款人向资金监管账户交款130000元，同日胡丽敏在建设银行代原告开户存入1元。2015年1月15日原告账户通过资金监管账户转入130010.62元，2015年1月17日胡丽敏代理原告从上述账户分两笔分别转账支取99000元、31014.15元，该账户现余额为零。原告未收到被告支付的任何款项。胡丽敏以郭永建名义购买诉争房屋后，又于2016年1月27日以郭永建代理人身份将诉争房屋卖给郑刚，2017年3月22日郑刚将诉争房屋卖给刘宏印，2018年1月23日刘宏印将诉争房屋卖给张俊杰，2018年4月25日张俊杰将诉争房屋卖给魏春文，2018年12月29日魏春文将诉争房屋卖给马斌即被告胡丽敏之子。诉讼中原告申请调取的诉争坐落天津市红桥区94号房屋登记产权人为马斌。现诉争房屋已经因拆迁被拆除，原告袁城被拆迁部门安置在周转房内。本院认为，公民合法权益受法律保护。本案争议焦点：双方是否系房屋买卖法律关系，案涉《房屋买卖合同》是否有效。案涉法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思表示与合同约定的权利义务关系综合认定。从合同约定内容看，双方签订“买卖协议”及“补充协议”均约定了回购条款，30天内可以原价回购，60天内增加壹万伍仟元回购等，有悖于正常购房习惯。从购房款支付情况看，被告并未向原告直接支付购房款而是向第三人袁锴账户转账285000元，并称给付原告15000元现金。真实的购房情况下购房款应当由买受人直接支付给出卖人，被告并未证实系原告指示被告向第三人支付购房款，作为大额款项是否转给第三人原告完全可以自行处理。此外，被告胡丽敏作为原告代理人身份持相关手续在银行自行为原告办理开户手续，并以郭永建名义缴纳资金监管款，后从该开立账户自行转走资金监管账户转入全部款项至其个人名下。原告实际并未收到任何购房款，有违正常的房屋交易习惯及售房目的。从房屋交付及占有情况看，上述交易及过户完毕后，双方并未就诉争房屋进行交付，2016年1月27日，被告胡丽敏又以被告郭永建代理人名义将诉争房屋出售给案外人郑刚，后经被告胡丽敏协助分别转手案外人刘宏印、张俊杰、魏春文，最终转至被告胡丽敏之子马斌名下。诉争房屋于2019年拆除后，原告以实际占有人身份被相关部门安置在周转房内。结合在案证据及第三人陈述，可以认定案涉房屋买卖协议对涉诉房屋的买卖并非当事人之间真实意思表示。本案原告系以房屋买卖作为担保被告胡丽敏与第三人袁锴之间借款让与担保行为,因违反物权法定原则，违反物权的种类和内容必须由法律界定的规定，债权人不能依据《天津市房产买卖协议》及该协议履行享有对抗其他权利人的物权和优先受偿权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。原、被告签订的《天津市房产买卖协议》的目的是为借款合同提供担保，构成通谋虚伪表示，《天津市房产买卖协议》作为伪装行为依法应认定无效。至于借款担保作为隐藏行为，是否发生法律效力，原告是否向债权人承担担保合同的责任，因不属于本案诉讼标的，本院不予分析。关于被告提到诉讼时效问题，诉讼时效适用的标的限于请求权，而确认合同无效是形成权。因此，作为确认合同无效的请求权不适用诉讼时效。故本院对原告主张双方就涉诉房屋买卖协议无效的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告袁城与被告郭永建于2015年1月7日签订的编号26662-019412的《天津市房产买卖协议》无效。案件受理费80元，由被告胡丽敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  李学存人民陪审员  朱志萍人民陪审员  李宏声二〇一九年八月十五日法官助理王浩书记员裴梦瑶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。