宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2018）宁0302民初5016号原告：吴忠市晟昊物资贸易有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区西环南路391号。法定代表人：杜昊，系该公司总经理。委托诉讼代理人:杜建国，系该公司副经理（特别授权）。委托诉讼代理人：金彦君，系宁夏昊德律师事务所律师（特别授权）。被告：吴忠市宏凯汽车驾驶员培训学校（有限公司），住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区利通北街晟昊汽车交易中心楼。法定代表人：马洪贞，系该公司董事长。原告吴忠市晟昊物资贸易有限公司（以下简称晟昊物资公司）与被告吴忠市宏凯汽车驾驶员培训学校（以下简称宏凯驾校）合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晟昊物资公司法定代表人杜昊及其委托诉讼代理人金彦君到庭参加了诉讼，被告宏凯驾校经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告晟昊物资公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《土地使用权转让合同》，责令被告立即向原告交还涉案土地并恢复原状；2.判令被告向原告承担违约金1787720元并赔偿损失（500000元／终以评估鉴定结果为准）共计2287720元整；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年4月10日，原告与被告签订了《土地使用权转让合同》，合同约定：原告将其位于吴忠市××区土地使用权转让给被告，转让期限与土地使用权证同步，总价款为893.86万元整；被告受让该土地的条件及支付方式为：被告须承诺并保证为原告清偿其宁夏银行(450万)、农行吴忠支行(360万)两笔贷款的本金及利息，合同履行前向原告支付定金100万元并从本协议生效之日起按两笔贷款合同所约定的还贷方式、计划及期限等履行相关权利与义务，若有一期逾期则视为合同根本违约并应承担合同总价款20%的违约金及赔偿全部的损失，且原告有权终止涉案合同等，除此，为了促使双方合同的履行和利益最大化，双方还陆续签署了《贷款担保协议》、《担保还款承诺》、《分期还款承诺》及《还款计划》等；合同开始履行后，原告依约继续向被告交付了涉案土地，而被告则除在合同履行前向原告交付了100万元的定金后并保证其驾校正常经营和运转后，从签订合同的当月起便公然违约并以各种理由相推托而明示无力依约还贷，因此而导致双方签订的合同不能履行及原告签订合同的目的不能实现并给其造成巨大的经济损失的严重后果。鉴于以上事实，原告认为，原、被告双方签订的涉案合同合法有效并理应受到法律的支持与保护，现原告依约已严格履行了自己的应尽的责任与义务，而被告却因其根本违约并导致双方合同不能履行及原告签订合同的目的无法实现的后果，严重地侵犯了原告的合法权益并给其造成了巨大的经济损失，被告对此难辞其咎并理应依法承担违约和赔偿损失的责任。鉴于此，原告为了维护自己的合法权益而特向人民法院提起诉讼，望判如所请。原告晟昊物资公司围绕其诉讼请求当庭提交证据如下：证据一、原告企业法人营业执照暨统一社会信用代码证、法定代表人身份证明及身份证各1份、土地使用权证1份，证明：原告的基本信息、适格主体资格及对涉案土地拥有合法使用权的事实。证据二、《土地使用权转让合同》1份，证明：原、被告于2018年4月10日签订涉案《土地使用权转让合同》，并约定原告将其位于吴忠市××区北侧）吴国用（2011）第60087号土地使用权转让给被告，转让期限与土地使用权证同步，总价款为893.86万元整的事实；被告受让该土地的条件及支付方式为：被告须承诺并保证为原告清偿其宁夏银行（450万）、农行吴忠支行（360万）两笔贷款的本金及利息，合同履行前向原告支付定金100万元并从本协议生效之日起按两笔贷款合同所约定的还贷方式、计划及期限等履行相关权利与义务；被告对上述还贷方式、计划及期限若有一期逾期则视为根本违约并应承担合同总价款20%的违约金及赔偿全部损失，且原告有权终止涉案合同的事实。证据三、《还款计划》、《分期还款承诺书》各1份，证明：原、被告双方签订的涉案合同已经实际履行；被告承诺并保证按着还款计划及分期还款承诺的约定偿还原告于宁夏银行450万元的贷款及利息，……2018年6月前付100万元并从第二季度起每季付40万元整至2019年9月30日付清全部欠款本息，被告马洪贞、马洪学、马红军为此提供连带责任担保的事实。证据四、账务明细1张、催款通知单3张、短信截图15张、电话记录1张、律师函1张，证明：被告在履行合同过程中因逾期还贷而造成根本违约，原告与被告经反复协商并多次催讨、出具律师函等催告按期还贷未果，因此造成原告签订合同的目的不能实现及合同无法履行的后果，故被告不但违约且存在一定的过错，原告依法依约有权解除合同并要求被告承担其违约及赔偿相应损失的事实。证据五、企业信息查询单1份，证明：被告的基本信息。被告宏凯驾校未到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审查，原告提交的五组证据具有合法性，其证明内容客观真实且与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2011年4月8日，原告以出让的方式取得位于吴忠市××区北侧）的9413.3平方米商业用地，并办理了国有土地使用权证。后原告将位于吴忠市××区北侧）的9413.3平方米商业用地租赁给被告使用。2017年1月11日，原告与被告签订补充协议，约定被告继续使用原告上述商业用地，租期自2017年1月1日至2019年12月31日。合同期限为叁年，被告如续租，于合同前2个月双方友好商议续签下一年合同。租赁场地为晟昊交易中心大楼一楼南侧现有办公地点和二楼南侧会议室，现有后面训练场地维持现状继续使用。每年租金为伍拾万元，合同签订即一次性交清等内容。2018年4月10日，原告与被告签订《土地使用权转让合同》，合同约定：“甲方：昊晟物资公司（原告），乙方：宏凯驾校（被告）。第一条、原告自愿将位于吴忠市××区北侧）吴国用（2011）第60087号国有土地使用权转让给被告；被告对该土地的权属状况知情并同意接受转让。第二条、所转土地的基本情况……。第三条、土地项目的使用状况及他物权……。第四条、转让期限……。第五条、转让的价格与条件。1.双方确认本协议土地证内每亩土地的转让价为伍拾伍万（￥55万）元，区域外每亩土地转让价格（大写）贰拾陆万（￥26万）元，土地转让总价款人民币（大写）捌佰玖拾叁万捌仟陆百（893.86万）元整；2.鉴于原告在宁夏银行有肆佰伍拾万(￥450万）元贷款（已到期）、在农行吴忠市支行并以该土地证作抵押有叁佰陆拾万（￥360万）元的贷款（未到期），被告受让该土地须承诺并保证为原告方清偿该两笔贷款的全部本金及利息；原告须为被告在宁夏银行的叁佰万（￥300万）续期贷款提供担保；第六条，支付方式。1.土地转让合同履行前，除被告于2018年1月3日付给原告的伍拾万（￥50万）元外，须再向原告支付伍拾万（￥50万）元，以上人民币共计壹佰万（￥100万）元作为本土地使用权转让合同的签约及履行定金。2.被告须于本协议生效之日起18个月（一年半）内为原告清偿完上述肆佰伍拾万（￥450万）元全部贷款的本金及其利息，并保证按其提供给宁夏银行的还款计划（附件还款计划）如期如数清偿，若有一期逾期则视为合同的根本违约并承担合同总价款20%的违约金并赔偿全部损失；3.被告须于本协议生效之日起，还应为原告承担其在农行吴忠市支行并以该土地证作抵押的叁佰陆拾万（￥360万）元贷款的本金及利息，还贷方式及期限等以该笔贷款合同所约定的内容及权利义务为准。4.被告须向原告为其在宁夏银行的续期贷款所提供的担保再提供反担保，被告承诺以其驾校的全部资产及资质作为抵押，另再由马红军、马洪学、马洪贞个人提供担保（附件还款计划）。第七条、本土地使用权转让合同签订后，原、被告双方原签订的租赁合同即行终止，双方承认以本合同签订之日而结清、划分原租赁合同所涉全部相关权利与义务并按本土地使用权转让合同执行。第八条、若被告方既不如期偿还其承诺的为原告在宁夏银行及农行吴忠市支行贷款的本金及利息，也不能如期清偿其于宁夏银行自行贷款的本金及利息，原告有权终止双方签订的租赁及本土地使用权转让合同，被告同意交还原告租赁、转让的土地并承担因违约而给原告所造成的全部债务与损失。第九条、被告应按着合同的约定积极履行自己的责任与义务，付清并清偿了本合同所涉全部贷款的本金、利息及余款后，原告应积极配合被告办理产权变更登记手续。自土地使用权变更登记批准之日起，该幅土地使用权批准文件或原告签订的原土地使用权出让合同中所规定的权利、义务、责任依法随之转移给被告。第十条、办理房地产转让所需交纳的有关税费，由原、被告双方协商并依法承担。……”。合同还对其他事项作了约定。该合同所付还款计划内容为：我宏凯驾校购买晟昊物资贸易公司土地，由我驾校负责偿还该公司银行贷款肆佰伍拾万元本金和利息，首付伍拾万元整，2018年6月前付壹佰万元，从二季度起每季付肆拾万元至2019年9月30日付清全部欠款本息，特此承诺，绝不拖欠。（时间共计壹拾捌个月）。担保人：马洪贞、马红军、马洪学、吴忠市宏凯驾驶培训学校。2018年4月19日，晟昊物资公司向吴忠分行营业部出具分期还款承诺，该承诺内容为“我在贵行抵押贷款450万元，其中：到期转贷100万元，归还48万元，现逾期贷款301.47元，不欠贵行贷款利息，因目前经营困难，无力一次性偿还全部贷款。现本人与吴忠市宏凯汽车驾驶员培训学校书面协议，出售该抵押物（890万元）作为归还贷款的还款资金，现承诺分期还款，计划如下：2018年6月30日还款140万元、9月30日还款40万元、12月30日还款40万元，剩余120万元于2019年1月21日全部还清，利息按季结算。以上还款计划本人承诺遵照执行，若违约请贵行通过法律程序实现债权。承诺人：杜建国，吴忠市晟昊物资贸易有限公司”。现因被告宏凯驾校未按照合同约定偿还原告在银行的贷款，原告将上述贷款已转贷。被告宏凯驾校现仍在使用位于吴忠市××区北侧）的9413.3平方米商业用地。原告当庭认可被告按照《土地使用权转让合同》第六条第1项的约定，向原告支付了100万元的定金，并清偿了原告欠中国农业银行贷款利息28.8万元，清偿宁夏银行贷款利息33.3万元。本院认为，关于原告能否要求解除原、被告签订的《土地使用权转让合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告与原告签订《土地使用权转让合同》后，被告未按照合同约定清偿原告在宁夏银行、中国农业银行吴忠支行所借贷款的本金及利息，被告已构成违约，现原告将上述贷款已重新转贷，被告仍未按合同约定清偿原告的上述贷款，其违约行为已构成根本违约。根据合同法第九十四条第（三）项的规定，原告有权解除合同。因此，原告请求解除合同并交还涉案土地、恢复原状的诉讼请求合法合理，本院予以支持。关于被告是否承担违约责任及如何承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案是因为被告宏凯驾校严重违约而解除合同，双方对违约责任已作约定，故被告宏凯驾校应按约定承担违约责任。《土地使用权转让合同》第六条第2项约定：“乙方须于本协议生效之日起18个月（一年半）内为甲方清偿完上述肆佰伍拾万（?450万）元全部贷款的本金及其利息，并保证按其提供给宁夏银行的还款计划（附件还款计划）如期如数清偿，若有一期逾期则视为合同的根本违约并承担合同总价款20%的违约金并赔偿全部损失；3.乙方须于本协议生效之日起，还应为甲方承担其在农行吴忠市支行并以该土地证作抵押的叁佰陆拾万（?360万）元贷款的本金及利息，还贷方式及期限等以该笔贷款合同所约定的内容及权利义务为准”，现被告未按照合同约定的还款计划偿还原告在银行的贷款，故原告请求被告宏凯承担违约金1787720元（893.86万元×20%），合法合理，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿其损失500000元，原告提交的证据未能证实原告的损失情况，故对该诉讼请求本院不予支持。被告宏凯驾校虽未到庭，本院依据原告的诉讼请求及查明的事实，依法可以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴忠市晟昊物资贸易有限公司与被告吴忠市宏凯汽车驾驶员培训学校于2018年4月10日签订的《土地使用权转让合同》，并在本判决生效后十五日内交还涉案土地并恢复原状；二、限被告吴忠市宏凯汽车驾驶员培训学校于本判决生效后十五日内向原告晟昊物资贸易有限公司支付违约金1787720元；三、驳回原告吴忠市晟昊物资贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25102元，由被告吴忠市宏凯汽车驾驶员培训学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 赵 军审 判 员 宋丽娟人民陪审员 李惠霞 二○一九年八月十九日书 记 员 连瑞瑞附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。