江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初8874号原告：王海武，男，1991年11月15日生，居民身份证号码13028119911115511X，汉族，住河北省遵化市侯家寨乡侯家寨村石房路4条7排2号。委托诉讼代理人：刘海，江苏润众律师事务所律师。委托诉讼代理人：董道成，江苏润众律师事务所律师。被告：孙路纲，男，1972年8月9日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：钱先锋，江苏陆陈单律师事务所律师。原告王海武与被告孙路纲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理，原告王海武的委托诉讼代理人刘海、董道成、被告孙路纲及其委托诉讼代理人钱先锋到庭参加诉讼；后于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告王海武及其委托诉讼代理人董道成、被告孙路纲及其委托诉讼代理人钱先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海武向本院提出诉讼请求，要求判令：1、原、被告之间签订的房屋租赁协议于2019年5月1日解除；2、判令被告退还原告剩余租金11216元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月24日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，约定原告自2018年11月25日起至2020年11月24日止租用被告房屋，租金总计40000元。后，原告向被告支付了20000元租金及押金1600元。2019年4月，原告不再承租该房屋，并经协商于2019年5月1日与被告办理完退房手续，但被告未将剩余房租退还，故提起诉讼。被告孙路纲辩称：1、王海武非本案适格原告。协议首部的承租方明确写明为王允浩，我出具收条的付款方、相关微信号昵称、交纳水电费的支付宝转账账户也均显示为王允浩，王海武自述“王允浩”为其曾用名，却不能提供户籍管理，故承租方应为王允浩而非王海武；2、假如王海武能够被确认为原告，其解除房屋租赁协议既无法定解除条件亦无约定解除条件，其所称“由于工作原因不再承租该房屋”亦不能成为法律上的情势变更，故解除协议没有理由和依据；3、协议签订两年，但租赁不到半年时间即提出解除过于随意，无契约精神及诚信原则，我也没有同意其解除协议的要求；4、目前承租方的生活用品至今仍保留在出租房内，我认为承租方至今仍在占有和使用该房屋，故如果法院判决解除该租赁协议，承租人应承担我6个月租赁房屋闲置期间的租金损失，并直接于本案中扣除。本院经审理认定事实如下：2018年11月24日，孙路纲通过房产中介仲彬将其所有的位于张家港市的房屋对外出租，并由仲彬填写了一份编号为2000321的《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》的内容为：甲方（出租方）孙路纲，乙方（承租方）王允浩；租赁期限自2018年11月25日至2020年11月24日止，租金40000元，2018年11月24日前支付首期20000元、2019年10月25日前支付下期20000元；乙方另支付押金1600元；任何一方不得无故终止合同，发生违约情况，由违约方支付给守约方一个月房租作为违约金，并按时结算房租等。孙路纲在甲方签了名，仲彬在居间方处签了名，王海武则在乙方处签了名，三人同时备注了自己的手机号码。同日，王海武通过微信转账给孙路纲的妻子陆燕萍10000元、及1600元。同时，孙路纲还出具了一份《收条》，内容为：“今收到王允浩租暨阳新村12幢101室壹年租金贰万元整、押金壹仟陆佰元整合计贰万壹仟陆百元整。双方沟通于2018年11月24日先付壹万壹仟陆百元整，剩余壹万元整于2018年11月27日前付给房东。”2018年11月28日，王海武微信跟陆燕萍说：“陆姐前两天忙忘记了”，陆燕萍回答：“没事谢谢”，之后陆燕萍收取了王海武从微信转账的另一笔10000元。2019年4月，王海武决定不再承租上述房屋，并微信通知了陆燕萍。之后，4月29日，王海武微信上说：“陆姐明天我把房子就收拾好了你看有空来一趟咱们交接一下”。陆燕萍则给了王海武孙路纲的手机号码让其与孙路纲联系。后，王海武于5月1日后又发陆燕萍微信说：“陆姐房子的钥匙五月一号我已经给中介了跟您老公打电话说好的”，陆燕萍回答：“哦，我不清楚，回去问一下”之后，因王海武认为孙路纲未将剩余房租退回，故而引发本案讼争。庭审中，孙路纲提出前述抗辩，并提供了金额共计147元的水电费发票两张以及房屋内排放生活用品的照片两张。孙路纲称：147元系2019年3月至5月的水电费，应在本案中扣除；生活用品系承租人的，说明其仍在占有、使用房屋。王海武经质证后称：147元同意扣除；生活用品系我遗弃的物品，对孙路纲的证明目的不予认可。经查，孙路纲所提供的照片中，在房屋卧室以及浴室摆放着矿泉水瓶、镜子、拖鞋、洗漱用品等生活物品。另，王海武称王允浩系其曾用名但未经公安局备案登记。第二次开庭时，孙路纲承认签订协议时王海武也在场。王海武则提供了2019年5月1日其打电话给孙路纲的电话录音一份、2019年5月1日其拍摄的一段视频以及中介仲彬收到钥匙的《收条》一份。经查，电话录音中，孙路纲有让王海武把钥匙交给中介就可以了、没事的之类的表述；视频则是王海武和中介仲彬一起查看屋内情况并锁门的内容，视频中可见房屋内已经打扫完毕且相对整洁。孙路纲经质证后称：要求王海武把钥匙交给中介只是表明需要第三方从中协调处理，说明我方没有同意承租方的退房要求；视频的确是我家租给王允浩的房屋的情况，最后锁门的也的确是签订合同时在场的中；钥匙，我目前的确没拿到。庭审中，王海武明确诉讼标的的计算方式为：年租金2万除以12为每个月租金1666.67元，实际租赁期间为2018年11月25日至2019年5月1日共计5个月零7天，故以年租金2万除以365计算每天的租金为54.79元；同时，提前解除合同违约金为多一个月的租金1666.67元，则应退还的租金为已付的总金额21600元-1666.67元x（5+1）-54.79元x7天=11216元。孙路纲则称：违约金条款设置违约金额过低，不足以弥补我房屋闲置造成的损失，请求法院调整违约金额或者判决对方赔偿6个月租金（金额为1666.67元x6=10000.02元）从本案中予以扣除。王海武对此不予认可。孙路纲也未提供损失依据。审理中，本院组织双方进行调解，但差距较大，最终未能协商成功。上述事实，有《房屋租赁协议》、《收条》、微信转账截图、微信聊天记录、电话通话录音（文字及光盘）、视频（光盘）、《收款收据》及庭审笔录等证据为凭。本院认为，王海武与孙路纲之间签订的《房屋租赁协议》虽系打印合同，但空白处系房屋中介人员在双方均在场并征得双方同意的情况下填写而成，故协议内容应为双方真实意思表示，且形式及内容均不违反法律规定，合同有效。有关合同能否解除的问题。上述房屋租赁协议虽非不定期租赁而系定期租赁，但法律并未规定定期租赁的承租人不能行使解除权，且王海武也在履行期限届满之前向孙路纲表示了解除的意思表示，双方的电话录音包括王海武与孙路纲的妻子陆燕萍的微信聊天记录等也都可以证实双方就解除合同进行了磋商并达成了初步合意，符合当事人协商一致可以解除合同的情形，而非孙路纲辩称的其根本没有同意王海武解除合同的情况。而即便的确如孙路纲所述其并未同意王海武解除合同，王海武依然可以选择自愿承担违约金的情况以履行期限届满之前明确表示不履行主要债务的情形单方提出解除合同。故案涉合同可以解除，且事实上已经解除。关于合同解除时间的问题。法律规定合同自通知到达对方时解除，而本案中，王海武于4月29日即发出了解除合同的意思表示，后于5月1日在中介在场的情况下完成了房屋清理及锁门事宜，并按照孙路纲的指令把钥匙交给了中介且在钥匙交接后告知了孙路纲的妻子陆燕萍，王海武已退房结束并完成了交接手续，故王海武认为合同解除的时间为5月1日有法律依据，本院予以支持。至于孙路纲提出的王海武的生活用品仍在出租房内故表明仍然使用的抗辩，本院认为，上述物品均为价格不贵的常用生活物品，不具备必须保留或收藏的价值，故仅仅上述物品存放于房屋内并不能证实房屋仍在占有、使用，因此孙路纲的上述抗辩不符合事实，本院不予采信。有关违约金数额是否过低的问题，双方在房屋租赁协议中已经约定了以一个月房租作为违约方向守约方偿付的违约金，王海武提前解除合同，理应按照该金额向孙路纲偿付。孙路纲虽认为金额过低，但其作为出租方在签订房屋租赁协议时如果认为违约金数额较低完全可以要求王海武约定更高的数额，并可在王海武不同意约定更高数额的情况下拒绝将房屋出租给王海武，但其放弃了在协议中约定更高违约金的权利，则最终未更改的一个月房租数额应视为双方对违约金的最终合意，该合意对双方均有约束力。同时，5月1日王海武已完成退房事宜并将钥匙交给了中介，之后孙路纲完全可以对房屋进行自由处置，并通过另行出租的方式获取收益，因其怠于或其他自身原因未能寻找到新的承租人导致房屋闲置的,相关损失应由其自行承担。因此，孙路纲要求调整违约金数额并按照六个月房租予以扣除无事实及法律依据，本院不予采信。至于孙路纲提出的王海武非适格原告的抗辩。本院认为，中介在《房屋租赁协议》左上角虽填写承租方为王允浩，但孙路纲作为出租方本身应仔细核对承租方的身份信息，而事实上合同签订时王海武即在现场且在合同承租方落款处签了“王海武”三个字，故孙路纲理应知晓承租方即为王海武。同时，孙路纲出具的《收条》原件也在王海武处而非其他人处保留所有，与孙路纲手机通话以及与陆燕萍微信聊天的人也均为王海武。因此，上述情况完全可以证实王海武即为案涉合同的承租方，也即本案适格的原告，孙路纲的抗辩有悖于事实，本院不予采信。综上，《房屋租赁协议》已于2019年5月1日解除，孙路纲预先收取的之后的房租以及押金扣除王海武自愿承担的水电费后应及时归还给王海武。据此,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条等法律规定,判决如下:一、原告王海武与被告孙路纲于2018年11月24日签订的《房屋租赁协议》于2019年5月1日解除。二、被告孙路纲应归还原告王海武房屋租金及押金11069元[以21600元-1666.67元x（5+1）-54.79元x7天-147元并按四舍五入计算]，限于判决生效后10日内履行。如被告孙路纲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计275元，由原告王海武负担25元、被告孙路纲负担250元；被告孙路纲负担的部分，由被告孙路纲在履行本判决时直接缴纳至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 洪 春二〇一九年八月二十三日书记员 叶嘉雯