内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终252号上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司乌海分行。负责人:梁栋，该分行行长。委托诉讼代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽，内蒙古锐信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于洪胜，1957年1月11日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：杨树萍，内蒙古济海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌海市宏丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：罗永钢，该公司董事长兼总经理。被上诉人（原审被告）：乌海市联丰工贸有限责任公司。法定代表人：高培东，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：乌海市和泰物业服务有限责任公司。法定代表人：樊英，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：罗永钢，男，1972年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。被上诉人（原审被告）：樊英，女，1977年1月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：罗永钢，男，1972年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。上诉人中国银行股份有限公司乌海分行（以下简称中行乌海分行）与被上诉人于洪胜、乌海市宏丰房地产开发有限责任公司（以下简称宏丰公司）、乌海市联丰工贸有限责任公司（以下简称联丰公司）、乌海市和泰物业服务有限责任公司（以下简称和泰公司）、樊英、罗永钢执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌海市中级人民法院（2018）内03民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中行乌海分行的委托诉讼代理人徐慧芳、冯丽，被上诉人于洪胜的委托诉讼代理人杨树萍，被上诉人罗永钢并作为宏丰公司的法定代表人、樊英的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被上诉人联丰公司、和泰公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行乌海分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的例外情形，适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定认为本案中买房人的物权期待权的保护应优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。属适用法律错误。根据上述规定，消费者的生存居住权应受法律优先保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定亦系为了保护消费者的生存居住权，二者目的与宗旨相同。因此，在适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》时，亦应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。一审法院未查清案涉房屋是否系于洪胜名下唯一住房，于洪胜提供的房屋买卖合同没有签订日期，无法证明是在查封前签订，银行流水的收款人并不是宏丰公司，无法证明已经支付50%房款，不足以排除强制执行。被上诉人于洪胜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。事实与理由：1.宏丰公司将案涉房屋于2012年7月19日抵账给郭文晶，2012年7月21日，宏丰公司与郭文晶签订认购书，2013年9月11日郭文晶将案涉房屋出售给于洪胜。宏丰公司认可并同日签订了商品房买卖合同，于洪胜交付了全部房款，宏丰公司为于洪胜出具了收条。上诉人办理抵押贷款手续的时间是2013年7月17日，晚于房屋出售给郭文晶的时间，故案涉房屋在2012年7月19日已具备足以排除强制执行的法定情形。另，原审依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复》办理本案是考虑到本案的具体情况对法律的正确运用，不存在适用法律错误的问题。2.宏丰公司作为抵押人，愿意另行提供抵押财产以保证上诉人权利的实现，故本案除诉争财产外，上诉人的诉争权利仍可得到保护，但对于购买案涉房屋的个人而言，房产是其唯一住所，权利难以得到保护。3.上诉人主张本案应适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，根据该条款规定，于洪胜享有足以阻却上诉人执行的权利，其在法院查封案涉房屋前签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部房款，且案涉房屋系于洪胜的唯一住房。可见，于洪胜同时具备了上述规定第二十九条的情形。被上诉人宏丰公司、樊英、罗永钢辩称，抵押借款当时系以土地作为抵押，由于房地的不分割性，将在建工程一并进行了抵押。建设过程中由于欠施工方、材料方费用，经政府协调，利用开发的房屋抵顶欠付的施工方、材料方等费用，为保护施工方和材料方的利益，请求维持原判。被上诉人联丰公司、和泰公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。于洪胜一审起诉请求：1.撤销乌海市中级人民法院作出的（2018）内03执异25号裁定书；2.依法解除对乌海市海勃湾区盛世华庭北区9号楼4单元302室房屋的查封，终止对诉争房屋的执行；3.由中行乌海分行、宏丰公司、联丰公司、和泰公司、樊英、罗永钢承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月23日、9月18日中行乌海分行与宏丰公司签订了两份《固定资产借款合同》，宏丰公司向中行乌海分行借款共计14000万元。2013年7月23日，中行乌海分行与宏丰公司签订了《最高额抵押合同》，宏丰公司用编号为杭国用2013第40112520号的国有土地使用权、海勃湾区国用2011第728号及海勃湾区国用2012第796号的国有土地使用权，所有权证书编号为150302201003010101的在建工程作抵押，并办理了抵押登记手续。合同签订后，宏丰公司未按照合同的约定偿还贷款本金，中行乌海分行于2016年1月4日诉至该院，该院于2016年5月11日作出（2016）内03民初4号民事判决。判决生效后，宏丰公司、联丰公司、和泰公司及罗永钢、樊英未按期履行判决内容，中行乌海分行向该院申请强制执行。2018年2月8日该院作出（2018）内03执1号之二执行裁定书，查封宏丰公司位于乌海市××区南、乌兰路西的国有土地使用权两处【证号：海勃湾分国用（2012）第796号、海勃湾分国用（2011）第728号】；查封宏丰公司名下位于乌海市××区坊盛世华庭商住区北区住宅70套（含本案异议房屋）、商住房39套、车库及储藏室43套，查封期限三年。在执行过程中，于洪胜以案外人身份对涉案房屋提出执行异议，该院作出（2018）内03执异25号执行裁定书，裁定驳回案外人于洪胜的异议请求。于洪胜遂提起该案诉讼。一审法院另查明，2012年期间，宏丰公司因开发建设盛世华庭南区和北区拖欠施工方费用，经协商，将包括本案诉争房屋在内的盛世华庭北区住宅70套、车库及储藏室43套、商业房39套抵账给施工方和材料供应方，再由施工方和材料供应方出售给业主，宏丰公司配合办理手续。其中，于洪胜儿子于波与宏丰公司签订了《商品房买卖合同》，宏丰公司并于2013年9月11日向于波出具了房款收据。2014年7月15日，在于波的要求下，将合同变更为其父亲于洪胜的名字。宏丰公司自述其因欠税导致无法为包括本案于洪胜在内的业主办理预售登记手续。一审法院又查明，宏丰公司分别于2011年5月24日和2012年12月4日取得包括涉案房屋在内的盛世华庭北区8号、9号住宅楼和7号住宅楼的《商品房预售许可证》。一审法院认为，本案核心争议问题是于洪胜对涉案房屋所享有的权利是否能够排除中行乌海分行依据抵押权对该房屋申请的执行。首先，依据在案证据足以证明于洪胜对涉案房屋享有消费者买房人的物权期待权。庭审中于洪胜提交了通过顶账方式购房的相关证据，足以证明于洪胜合法购买并占有使用涉案房屋的事实，且该事实有宏丰公司的明确认可，中行乌海分行虽对于洪胜的消费者买房人身份、购房行为合法性及是否使用涉案房屋提出质疑，但未提交有效反驳证据，仅简单否认对方证据不足以支持其抗辩主张。其次，中行乌海分行对涉案房屋享有的抵押权受到法律的优先保护，但依法存在例外情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。也即申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权的，一般原则是保护申请执行人，只有在法律和司法解释有特殊规定的情况下才支持案外人的主张。第三，司法对消费者买房人物权期待权的特殊保护属于抵押权优先保护原则的例外情形。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故司法实践中，对消费者买房人物权期待权的保护优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权，此原则体现了司法优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。故该《批复》第一条、第二条的规定即属于《执行异议复议规定》第二十七条所规定的的例外情形。综上所述，于洪胜对涉案房屋所享有得消费者商品房物权期待权依法能够排除中行乌海分行依据抵押权申请的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：不得执行盛世华庭北区9号楼4单元302室房屋。案件受理费9200元，由中行乌海分行负担。该院（2018）内03执异25号执行裁定于该判决生效时自动失效。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋应否继续执行。本案中，案涉房产系由宏丰公司开发用于销售，于洪胜最终购买了宏丰公司的房屋，系商品房销售者。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，商品房消费者享有物权期待权优于抵押权受到法律保护。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，涉案房屋查封前，于洪胜已与宏丰公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。于洪胜已支付了全部购房款，同时根据物业费、采暖费、临时电费、装修保证金、交房等费用的证据可以证明，涉案房屋在查封前已被实际占有,未能办理产权登记系出卖人宏丰公司欠税导致，并非买受人自身原因。故一审法院认定于洪胜能够阻却案涉房屋执行并无不当。综上所述，中行乌海分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由中国银行股份有限公司乌海分行负担。本判决为终审判决。审判长  蒲伟刚审判员  王彦凯审判员  张志宏审判员  张 静审判员  牛瞳哲二〇一九年八月十九日书记员  宝娜佳书记员  郭 娟