贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4554号上诉人（原审原告）：贵阳市筑溪酒厂，住所地贵阳市花溪区花溪乡云上乡村。法定代理人：张某，董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶珍群，贵州浅山律师事务所律师。委托诉讼代理人：田友莉，贵州浅山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳杰厨食品有限公司，住所地贵阳市花溪区贵筑办事处云上村。法定代理人：吕某，总经理。委托诉讼代理人：黄钰华，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙洪，贵州黔信律师事务所律师。上诉人贵阳市筑溪酒厂（以下简称筑溪酒厂）诉被上诉人贵阳杰厨食品有限公司（以下简称杰厨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人筑溪酒厂的委托代理人饶珍群、田友莉，被上诉人杰厨公司的委托代理人黄钰华、龙洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。筑溪酒厂的上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院做出的（2019）黔0111民初707号民事判决书，改判被上诉人在一审判决外支付2017年9月16日至2018年3月16日的占用费24500元，2017年5月17日至2018年3月16日期间的剩余水电费24034.6元。2、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、关于认为2017年9月16日至3月16日的占用费24500元事实认定错误。1、本案中被上诉人与上诉人签订的租赁合同到期后，双方继续按照原合同实际履行租赁关系，即视为不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同，但应当给予对方一定的合理期限，还应当提前履行告知义务，并办理交接手续。在本案中，被上诉人在没有按照法律规定通知上诉人，也没有与上诉人进行任何交接的情况下，辩称于2017年10月自行迁离场地。被上诉人没有举证在搬离之前通知上诉人搬离的事实，也至今没有与上诉人办理交接手续。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，可以得出在合同终止后，被上诉人作为承租人是有返还租赁物的义务，返还租赁物的举证责任应由被上诉人承担，既然被上诉人有举证责任，那么被上诉人单方面的辩称，就是不自认。至于与其他承租人的租赁合同是否履行，与本案被上诉人是否履行返还房屋无关，达不到证明目的。一审法院将举证责任分配错误，认定搬离时间为2017年10月，而未考虑被上诉人至今没有履行返还租赁物、通知上诉人的过错，给上诉人造成的损失，恳请二审法院予以更正。二、一审对于水电部分的认定属于事实的认定错误。一审法院第五页倒数第四行“至于水电费，应支付5个月费用，因原告用于主张权利的明细系单方制作，故本院比照被告支付的从（2016年12月-2017年5月）水电、卫生费8558.70元予以计算，即5个月内产生费用也应为8558.70元，其余不予支持。”根据原告提交（2016年12月-2017年5月）水电的相关证据，及《厂房承包合同》“第四条乙方接到水电通知后，按时将费用交到财务室，是原告与被告之间的合同约定。”比照上诉人一审中提交的2016年12月-2017年5月期间的水电费用收据及用户收费明细表，2017年5月17日至2018年3月16日的时间周期并非5个月，一审判决以之前5个月的标准缴纳水电费没有依据。并且被告每个月用水用电处于变动范围，并在现实生活中，存在租户在欠费跑路前，故意多使用水电的情况。水电费的用户明细表也印证了被上诉人的搬离时间并非是2017年10月，一审法院将整个案件情况拆分，没有联系在一起认定事实，属于对事实的认定错误，应予改判。杰厨食品公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。理由如下：1、从一审法院认定的事实可知，上诉人仅在2017年5月22日向被上诉人催过费，被上诉人按期也缴纳了相关费用。2017年8月10日，上诉人向被上诉人发出终止租赁关系的通知后（该租赁关系终止的原因为政府拆迁），被上诉人在2017年10月完成了搬迁并向上诉人的法定代表人张某口头告知（告知时间为被上诉人与上诉人的法定代理人在花溪奥迪4S店购车现场遇见，上诉人购买了一辆奥迪Q3，购买时间2017年10月，被上诉人告知上诉人已搬迁并在新地点且从2017年10月至今在生产），上诉人未提出任何要求（以上口头通知的事实可从上诉人购车时间确认）。一审法院根据以上事实确定了被上诉人未缴费的房租为三个月，其事实认定正确，2、上诉人认定被上诉人的搬离时间为2018年3月，其提供的多份所谓通知，上诉人不能证明其已送达被上诉人，且实际上被上诉人2017年10月已搬迁不可能送达。3、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中并未约定搬离移交的方式，被上诉人已口头告知上诉人已搬离的事实，应视为被上诉人已履行了交接义务（该房屋因政府拆迁测量等相关工作已做，该房屋不存在再利用的可能），故上诉人2017年10月已搬离承租房屋成立，一审法院认定正确，已应当支持。4、上诉人上诉被上诉人拖欠的水电费32593.3元没有事实根据，一审法院判决并无不当。二、一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。一审法院在判决中适用了我国《合同法》针对房屋租赁合同的相关条款，适用法律正确。被上诉人对于尚未支付的三个月房租未及时支付的原因不在于被上诉人，而是上诉人当时不收导致。对于一审法院根据上一个半年产生的水电费作为计算依据支持的2017年5个月的8558.7元的水电费，因上诉人与被上诉人未对该阶段水电费进行确让，上诉人考虑到的确当时并未搬走，上诉人本着诚信原则与公平原则认为该交易习惯是可以接受的，但上诉人根据其单方制作的单据要求被上诉人认可高额的水电费相关理由应当不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条的规定：“当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人提供的证据是单方制作，从证据的角度来讲，三性均不符合证据规则，且该数据无被上诉人确认，相关的金额远高于双方合作多年来的平均费用（被上诉人的月均水电费远低于3000元，而上诉人提供的拖欠水电费数据月均远超过3200元，根本不符合实际情况）根据以上事实可知上诉人提供的证据不能证明其诉讼请求，根据该规则，上诉人应当承担证明不力的后果。基于以上的事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。筑溪酒厂向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年6月16日至2017年9月16日期间的房屋租金12250元；2、判令被告支付从2017年9月16日至2018年3月16日期间的房屋占用费24500元；3、判令被告支付从2017年5月17日至2018年3月16日期间的水电费32593.3元；4、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：经审理查明，一、诉讼主体资质：被告杰厨公司属自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为吕某。二、租赁合同的主要内容及履行情况：1、2013年11月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房承包合同》，约定：被告承包原告粮食仓库、陈曲库、粉碎库及粉碎库后新建房一间（115号、109号、113号）车间作生产用，建筑面积为1290平方米，承包期限四年（从2013年11月30日至2017年3月6日止），到期合同终止，如需延期承包，必须另立合同方为有效；承包费为2013年至2014年度，租金41000元，2014年至2015年度租金43000元，2015年至2016年度租金45000元，2016年至2017年度租金47000元。先付款后用房，每半年支付一次。凡逾期支付，甲方有权终止合同，并追收欠款，乙方无条件搬迁，搬迁费自理。2、甲方提供生产用水、电，乙方自行购买水、电表安装，甲方按表计度收费，乙方接到收费单据，按照要求将水、电费交到甲方财务室，逾期支付，甲方停止供水、电、并罚交滞纳金。注：变损费根据乙方进场后的实际情况收取，变损费为每千瓦10元。3、在承包期内，凡甲方因政府及主管局实施企业改革、改制的重大决策及花溪城市规划的需要，此合同立即终止执行。甲方提前一个月通知乙方，搬迁期间甲方免收乙方承包费，乙方必须无条件搬迁，搬迁费用乙方自理，甲方不承担任何费用，双方不作任何经济补偿。4、2017年5月22日，原告贵阳市筑溪酒厂向被告杰厨食品公司发出通知，告知被告应向原告缴纳（2016年12月16日-2017年6月15日）房租24500元，（2016年12月-2017年5月）水电、卫生费8558.70元，合计应缴纳费用33058.70元。2017年6月1日，被告向原告缴纳上述费用。认可2017年度租金为每年49000元。5、2017年8月10日至2018年4月3日期间，原告多次向被告发出通知书，告知因城市规划，于2017年9月11日与被告终止租赁关系，要求被告清算完毕租赁费用、完毕有关设备设施，腾空租金移交房屋、场地、安全管控供水供电等设备设施。诉讼中，被告仅认可收到2017年8月10日的通知，后三张被告不知道也不清楚。6、2015年10月9日，被告与案外人贵州际华三五三五服装有限公司签订《房屋租赁合同》，由被告租赁该厂厂房用作生产。因租赁场地进行公共基础设施建设，双方协商于2017年8月24日协商该租赁合同于2017年9月1日起履行，涉及时间期限顺延。7、原告自行制作的水电用户收费明细表载明，用户单位为杰厨厂从2017年5月17日至10月16日期间，应缴纳水、电、变损、垃圾清运费计23798.90元，2017年10月17日起至2018年3月16日期间产生上述费用8794.40元。一审法院认为，依法成立的合同，对各方当事人均有约束力。原、被告签订的《厂房承包合同》，系双方当事人真实意思表示，内容和形式未违反法律禁止性规定，予以确认其效力。合法有效的合同，对各方当事人均有约束力，订立合同的双方当事均应按合同约定全面履行合同义务。2017年3月6日合同期满后，双方未再继续签订合同，后面的履行视为不定期合同，双方默认仍执行原合同。被告已于2017年6月1日缴纳2016年12月16日-2017年6月15日）房租24500元，（2016年12月-2017年5月）水电、卫生费8558.70元。即本案的争议焦点为原、被告的不定期租赁期限从2016年6月15日起计算，被告何时搬离租赁场地。诉讼中，原告提供了四份通知书，予以证明被告于2018年4月3日仍未搬离租赁场地，除2017年8月10日的告知书由被告工作人员签收外其余通过短信或张贴的形式送达，并无其他证据证明被告仍在该租赁场地生产经营。反之，被告出示了其与案外人的租赁合同以及租赁标的物所在物业的证明材料予以证明其已于2017年9月1日履行，即在新租赁场所开始工作和生产。且自认已于2017年10月搬离原租赁场所，故采信被告的辩解意见。庭审中，被告认可2017年租金为49000元，即月租金应为4083元，被告应支付原告的租金应为4个月左右，即为4083*4=16333元，扣除双方在合同约定搬迁期限一个月内免租金，被告应支付原告租金为12249元。至于水电费，应支付5个月费用，因原告用于主张权利的明细系单方制作，故比照被告支付的从（2016年12月-2017年5月）水电、卫生费8558.70元予以计算，即5个月内产生费用也应为8558.70元，其余不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳杰厨食品有限公司于本判决生效后二十日内支付原告贵阳市筑溪酒厂从2017年6月16日起至2017年10月期间的房屋租金12249元；支付原告贵阳市筑溪酒厂从2017年5月起至2017年10月期间的水电费8558.70元。二、驳回原告贵阳市筑溪酒厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币767元，原告贵阳市筑溪酒厂承担607元，被告贵阳杰厨食品有限公司承担160元。二审审理中，各方当事人均未提交证据。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方之间租赁合同到期后，被上诉人继续使用租赁物，上诉人未持异议，双方成立不定期租赁合同关系，被上诉人应支付实际使用租赁物期间的租金及合同约定的水电费。现上诉人主张被上诉人实际使用租赁厂房至2018年3月16日，依据《最高人民法院关于使用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人仅提交了载明日期为2017年8月10日至2018年4月3日的多份通知书，但除了2017年8月10日通知书有送达被上诉人的证据外，其余通知书均无送达被上诉人的证据。并且，被上诉人提交了其与案外人房屋租赁合同已履行的证据，证明其在2017年9月后就另行租用了案外人的房屋。上诉人应承担举证不能的不利后果，本院对上诉人该主张不予采信。一审判决基于被上诉人的自认判决被上诉人支付租金及水电费至2017年10月并无不当，依法应予以维持。据此，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1063元，由上诉人贵阳市筑溪酒厂负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年八月二十一日书记员 吕汶霖