抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初485号原告：兰超越，男，1988年7月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：边琦，辽宁铭扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：温忠孝，辽宁铭扬律师事务所律师。被告：辛新，女，1956年7月7日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告：抚顺市秋实房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区站东街新华嘉园，统一社会信用代码91210400119306728L。法定代表人：丛向秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：那佩琦，女，1964年11月26日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告兰超越诉被告辛新、抚顺市秋实房地产开发有限公司申请人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰超越及委托诉讼代理人边琦、温忠孝，被告辛新，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司委托诉讼代理人那佩琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、顺城区法院（2018）辽0411执异70号《执行裁定书》认定事实和适用法律错误，给予撤销；2、请求确定原告对查封房屋有优先权，将该房屋用于偿还原告债务。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：1、被告异议理由不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，只有同时具备第二十九条1至3款规定，才能得到法律支持排除执行。2、被告1在本案中提供的商品房买卖合同，签订时间在2016年11月1日。按规定在2015年之后，商品房买卖合同网签版才能办理产权登记，所以被告1购房合同无效。违反《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第1款规定。3、被告1和被告2之间是商品房买卖关系，被告1应该向法院提供购买商品房发票。提供案外人抚顺市垚鑫园艺有限公司工程款抵顶被告2房屋的法律关系。该抹账协议不能代替被告1购房款发票，所以被告1不符合最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第3款规定。4、案外人抚顺市垚鑫园艺有限公司抹账协议，用工程款抵顶被告2房屋是普通金钱债务关系，用于抵账房屋在法院查封之前，没有办理完全过户手续，双方仍然是普通的金钱债权关系，和购房款无关。5、在2017年10月查封之前，被告1抵顶的房屋全部是清水房，电表数为零。能够证明没有实际入住和占有。在法院庭审期间被告1承认名下有其他用于居住的房屋，不符合最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第2款规定。6、依据抚顺市政府2017年2月17日第六期专题会议纪要，异议人在2017年2月至2017年10月顺城区法院查封之前可以办理产权登记手续。被告辛新不是抹账协议的主体，抹账协议是普通债权协议不能对抗原告申请执行的涉案房屋。被告辛新辩称，房屋是我自己的。2011年5月25日与甲方签订的合同。我是做绿化工程的，甲方没有钱，也承诺说如果做这个工程就用房屋顶账，与甲方签订抹账协议的是垚鑫园艺。当时秋实还称我做车库上面铺的砖渗水，我当时拿了8000.00元，2014年将房屋交付给我。2016年办理入住并缴纳了水费、物业费等，没有实际入住，因为我没有钱装修。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司辩称，2013年9月17日与垚鑫园艺签订抹帐协议，将房屋顶帐给垚鑫园艺。并于2016年11月1日签订了商品房买卖合同。买受人为辛新，并办理了入住手续。2017年5月10日开具了全款收据及证明，并发放了全部的相关手续。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下诉讼请求：1、查封执行异议申请书，证明房屋是通过顶账取得的买卖合同，是工程结算的纠纷。被告辛新对此没有异议。我没有地方居住。我是因为没有钱办理产权。我还要离婚了，没有地方住了。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司认为顶账后是按照正常的财务手续进行的走账，也进入了收入，也减少了工程款，并缴纳了税钱，房屋应该是辛新的。2、民事判决书2份，证明原告已合法取得该债权。被告辛新对证据2没有异议。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对证据2没有异议。3、执行裁定书，证明主体适格。被告辛新对证据2没有异议。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对证据2没有异议。被告辛新为反驳原告的诉讼请求，向本院提供如下证据：入住通知单、商品房预售许可证、证明、房产分户图、商品房买卖合同、市政府会议纪要、不动产登记表、收据、抹帐协议、财务报表、施工承包合同，证明房屋应归我所有。原告对证据真实性没有异议。通过证据可以证明是在查封前开发商履行了全部的房屋产权办理手续，是基于被告自身原因没有办理过户，导致我们查封。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》28条第4款规定，本案不受优先权保护。合同签订时间是2016年11月1日，合同上没有看见网签也没有看见备案。关于入住通知单上房屋与商品房合同指向楼号是指的抹账协议而不是商品房合同。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司对上述证据没有异议。我们在2009年取得预售许可证，新湖国际一期1、2、3号楼。开发商的编号和产权处备案登记不一致，但都是一个房子。合同中必须按照房产局要求签订。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提供如下证据：商品房买卖合同、抹账协议、入住通知单、收款收据、证明，证明房子是抹账给垚鑫园艺，垚鑫园艺给了辛新。原告对被告抚顺市秋实房地产开发有限公司提供的证据没有异议，认为取得的债权不是物权，是他自身原因没有办理产权。经审理查明，2008年9月22日，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司取得抚顺市商品房单户销（预）售许可证。2011年5月25日，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司与抚顺市垚鑫园艺有限公司签订新湖国际花园23方块小区绿化工程施工承包合同，经双方协商由抚顺市垚鑫园艺有限公司负责为被告抚顺市秋实房地产开发有限公司进行案涉小区绿化工程施工；被告抚顺市秋实房地产开发有限公司按工程进度支付抚顺市垚鑫园艺有限公司工程款等价房产。2013年9月17日，抚顺市垚鑫园艺有限公司（乙方）与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司（甲方）签订抹账协议，双方约定甲方开发建设的城东23方块园区内软、硬绿化工程，委托乙方施工，现甲方欠乙方工程款1，415，214.54元；甲乙双方协商，甲方同意将26方块高层复式住宅9#楼2单元1802室，建筑面积120.96平方米，单价7200元/平方米，总房款870912.00元；23方块高层复式住宅1#楼3单元1802室，建筑面积77.8平方米，单价7200元/平方米，总房款560160.00元。被告抚顺市秋实房地产开发有限公司庭审中表示26方块高层复式住宅9#楼2单元1802室房屋即本案案涉房屋，该房屋在签订抹账协时，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司法人丛向秋签字不同意办理。2014年8月22日，在抹账协议上补签同意1号楼3单元1802室办理手续，对案涉房屋未提及。2016年11月1日，被告辛新（乙方）与抚顺市垚鑫园艺有限公司（甲方）签订协议书，载明甲方为抚顺市秋实房地产开发有限公司做23方块园区绿化工程，抹房一套抵工程款。此房屋坐落在新湖国际花园一期26方块9#楼2-1802，建筑面积120.96平方米，单价7200.00元/平方米，金额870，912.00元。甲方将此房屋出售给乙方，相关手续由甲方协助乙方办理：甲方与乙方因此房屋发生的任何纠纷与抚顺市秋实房地产开发有限公司无关。2015年1月5日，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司取得房屋所有权初始登记证明。2016年11月1日，被告抚顺市秋实房地产开发有限公司与被告辛新签订案涉房屋商品房买卖合同并开具入住通知单，被告辛新缴纳水费225.00元、物业费3017.00元。另查，2017年11月30日，本院出具（2017）辽0411民初2582号民事判决书，判决抚顺市秋实房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还兰超越房款2098560元；赔偿兰超越房款350万元及违约金105万元。抚顺市秋实房地产开发有限公司不服该判决，上诉于抚顺市中级人民法院。2018年4月24日，抚顺市中级人民法院出具（2018）辽04民终30号民事判决书，维持原判。本案原告兰超越在（2017）辽0411民初2582号民事案件起诉前向本院提出诉前财产保全查封本案案涉房屋。（2017）辽0411民初2582号民事判决书生效后，原告兰超越申请执行。2018年7月16日，被告辛新认为案涉房屋属于其所有，向本院提出执行异议申请，申请解除对案涉房屋的查封。本院于2018年10月24日出具（2018）辽0411执异70号执行裁定书，认为被告辛新异议成立，应解除对案涉房屋即位于抚顺市顺城区四套房屋的查封。原告兰超越不服上述裁定，依法向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案系申请人执行异议之诉，本院主要审查的是原告兰超越对执行标的物是否享有继续执行的诉讼请求。本案涉及抚顺市垚鑫园艺有限公司与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司，原告兰超越与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司两个债权。抚顺市垚鑫园艺有限公司与被告抚顺市秋实房地产开发有限公司虽签订抵账协议，但是关于抵押物抚顺市垚鑫园艺有限公司未办理抵押登记手续。故本院认为本案抚顺市垚鑫园艺有限公司系涉及金钱债权的案件执行过程中，对于不动产的执行具有异议的案外人。依照相关法律规定，抚顺市垚鑫园艺有限公司需要同时符合以下条件，异议成立。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案事实，在本院查封之前，被告辛新已经具备了办理案涉房屋产权过户手续的条件，但是因其自身原因未办理过户登记手续，应承担由此导致的不利法律后果。抹账协议仅是对双方债权的确认，因标的物未办理抵押登记手续，被告辛新对该抵押物不享有优先受偿权，亦因被告辛新未及时办理产权过户登记手续，导致被告辛新不享有案涉房屋的物权期待权。故依据本院查明事实，被告辛新不具备法律规定的执行异议成立的条件。故本院认为，被告辛新对执行标的物不享有符合法律规定的足以阻止标的物的转让、交付的实体权利。原告兰超越的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许原告兰超越继续执行位于顺城区房屋。案件受理费2300.00元，由被告辛新、抚顺市秋实房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  马 跃人民陪审员  尹延萍人民陪审员  张璐璐二〇一九年八月十九日书 记 员  马 睿