云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7263号原告游万顺，男，汉族，1965年1月8日出生，福建省古田县人，自由职业，身份证住址福建省古田县，现住昆明市官渡区。委托代理人卜夕雯，云南硕欣律师事务所律师。特别授权代理。被告云南大都企业管理有限公司法定代表人刘迅，执行董事兼总经理。住所云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼委托代理人张会芳，云南微行律师事务所律师。特别授权代理。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司法定代表人王旺，执行董事兼总经理。住所昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）委托代理人张会芳，云南微行律师事务所律师。特别授权代理。第三人昆明官渡农村合作银行云溪支行负责人陈玉蓉营业场所云南省昆明市官渡区小板桥街道办事处鼎杰兴都汇商务中心1栋1层103-106号委托代理人匡驿欣，该行客户经理。一般授权代理。原告游万顺与被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司、第三人昆明官渡农村合作银行云溪支行租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案。经依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游万顺及委托代理人卜夕雯，被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司的委托代理人张会芳，第三人昆明官渡农村合作银行云溪支行的委托代理人匡驿欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游万顺向本院提出诉讼请求，请求判令:1、解除原、被告三方签订的《商铺委托经营管理合同书》，由二被告将房屋恢复原状后返还原告；2、第一被告支付原告拖欠的租金135460元及自2017年12月11日起至款项还清之日止按年利率4.35%计算的利息（暂计利息为4623元，共计140083元）；3、第二被告对上述债务承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：原告于2014年5月28日向被告昆明鼎杰房地产开发有限公司购买位于昆明彩云北路与珥季路交叉口处大都项目二期1栋1层113号商铺，并获得房屋产权。上述商铺具备使用条件后，第二被告未经原告同意，将商铺改建出租给第三人使用。原告为维权起诉至昆明市官渡区法院。后经原告与第二被告庭前调解达成和解协议。原告同意与第一被告、第二被告签订三方《托管协议》，由第二被告赔偿原告336000元。原告由此与第二被告签订《商铺委托经营管理合同书》。根据合同约定，实为房屋租赁合同，三方之间形成了房屋租赁法律关系。原告将房屋租赁给二被告，二被告再转租给第三人昆明官渡农村合作银行云溪支行使用。根据三方协议，二被告应按约定向原告支付租金。三方协议签订后，二被告按约向原告支付了第一年（2016年）及第二年（2017）上半年的租金，之后的租金未按时向原告支付，现经原告多次向二被告追要，二被告以多种方式逃避责任。原告认为二被告当初未经自己同意就将房屋改建后租给第三方，经过一次诉讼，双方达成和解协议，原告选择信任被告，但被告又再次违约，二被告的行为毫无诚信可言，三方协议的履行无保障。因此要求解除三方协议，将房屋按原状收回自行经营。为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司辩称：原告无权要求解除《商铺委托经营管理合同书》。第一，原告主张解除没有合同依据。在原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》中，没有任何条款约定原、被告因未支付租金可以解除合同；第二，原告主张解除合同没有法律依据。本案不属于《合同法》第九十四条第四款规定的情形，被告一直在履行合同义务，只是从2017年下半年开始，由于房地产市场经济低迷，被告回收资金困难，暂时很难在短期内向原告支付房租，被告也在一直尽力回收资金，以期能够尽快向原告支付房租款；第三，在客观上合同无法解除。原、被告双方签订托管合同以后，被告按照统一管理、统一规划的原则，将原告商铺租赁给了另外的承租户，租期按照托管年限来进行计算。同时承租户是按照和被告签署的12年承租期限对商铺进行规划和装修，原告购买的商铺有十多平米，但整个项目作为一个大开间，将很多业主的商铺连在一起出租给承租户，客观上也无法进行分割。作为承租户来讲，签署的是长达12年承租期的合同，只认可被告统一规划的品牌效应，若法院判令解除合同，将会引起多户业主纷纷起诉要求解除合同。多家承租户的利益势必受损，又将引起承租户的起诉，涉及面广，将会影响到各方面的正常经营活动。综上，无论基于合同约定、还是法律规定以及客观原因，都无法解除合同。被告对于拖欠租金135460元没有异议，但欠付租金系经济低迷所致，被告一直在努力提升物业的商业价值，花费了大量的成本，在招租时的低价以及交付业主租金的高价，出现了入不敷出的情况，导致资金周转困难，并非二被告恶意拖欠，因此被告不应当承担原告所主张的利息。被告鼎杰房地产供公司在合同中仅负责协同原告办理大都二期商铺租金专管账户监督，大都二期商铺的租金效益优先用于向原告支付租金，仅对监督负责提供保证，并不对大都企业管理公司支付租金的行为承担保证责任。因此原告要求鼎杰地产公司承担连带保证责任没有任何合同及法律依据。第三人昆明官渡农村合作银行云溪支行辩称，我行现在经营的所有网点都是有产权的。原告方所说由二被告转租给第三人昆明官渡农村合作银行云溪支行使用没有任何依据。我行现在的经营场所系向被告昆明鼎杰房地产开发有限公司购买的商铺，我行所使用的商铺并不涉及任何其他人的产权。本案诉讼与我行无关，请求驳回原告对我行的起诉。原告游万顺针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》。欲证明2014年5月28日原告向第二被告购买位于昆明市彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期1栋1层113号商铺。该《商品房购销合同》于2014年6月26日经过登记备案，且合同约定交房时间为2015年11月30日，原告已获得了该套房屋的产权；2、《和解协议书》、《民事裁定书》各一份。欲证明在约定的交房时间到期后，由于第二被告未按时交房给原告且擅自将商铺改建、装修出租给第三方使用，原告为维权起诉至昆明市官渡区人民法院，后双方经协商签订《和解协议书》，原告同意将其购买的鼎杰兴都汇商务中心第一幢1层113号商铺委托给第一被告管理，原告遂撤回对第二被告的起诉；3、《商铺委托经营管理合同书》。欲证明基于《和解协议书》约定，原告与两被告于2016年8月8日签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告作为商铺所有权人，自愿将其商铺以整体出租的形式将使用权、经营权转移给被告，由第一被告负责经营并按时支付租金，自此依据合同约定，原、被告之间形成房屋租赁法律关系。该合同第十二条约定，若被告未能按时支付租金，应自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付未付款项的利息；4、现场照片4张。欲证明第一被告依据《商铺委托经营管理合同书》约定，将原告所有的案涉商铺改建后转租给第三人昆明官渡农村合作银行云溪支行营业部，且该银行一直处于正常经营状态；5、云南省农村信用社账户交易明细。欲证明被告按约向原告支付了商铺2016年的租金共计58054元及2017年上半年商铺租金共计33865元。被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司除对证据2认为与其无关，不发表质证意见外，对其余证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均予认可。第三人昆明官渡农村合作银行云溪支行认为，本案诉讼与其无关，不发表质证意见。被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司未向本院提交相关证据。第三人昆明官渡农村合作银行云溪支行针对其辩称，向本院提交不动产权证复印件八份。欲证明其现经营场所系自行购买，与原告商铺无任何关联，并且从未与原告或被告签订过任何协议。经质证，原告认为第三人所提交的产权证均系复印件，不符合证据的形式要件要求，故均不予认可。二被告对第三人提交证据的真实性、合法性认可，但对关联性及证据目的持有异议。综上所述，本院依据当事人庭审陈述及举证、质证，确认本案法律事实如下：原告游万顺于2014年5月28日与被告昆明鼎杰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》一份。原告游万顺购买由被告昆明鼎杰房地产开发有限公司开发建设的座落于昆明市官渡区小板桥街道办事处小板桥社区居委会的鼎杰兴都汇商务中心1栋1层113号建筑面积为14.45平方米的商铺。由于被告昆明鼎杰房地产开发有限公司未经原告同意将商铺改建并转租他人使用，原告曾向本院提起诉讼。之后，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司与原告于2016年8月8日签订《和解协议书》，原告同意将涉案物业委托给第一被告管理，并由被告昆明鼎杰房地产开发有限公司一次性支付原告336000元补偿金等。之后，原告申请撤回该案诉讼。原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》一份，约定原告游万顺委托被告云南大都企业管理有限公司对其购买的113号商铺进行经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起至2027年11月30日止；委托经营期间的经营收益以固定回报的方式支付。具体为每6个月为一个支付周期等。该合同还对委托期限内每年的年回报率、具体收益金额作了明确约定。另外，在被告云南大都企业管理有限公司无法履行合同时，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司有代为履行责任的义务并承担连带责任等。庭审中，二被告对原告主张的租金135460元（2017年6月1日至2017年11月30日为33865元；2017年12月1日至2018年11月30日为67730元；2018年12月1日至2019年5月31日为33865元）无异议。本案当事人争议的焦点为：对原告提出的除支付拖欠租金135460元以外的诉讼请求应否支持？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告在本案中主张解除与二被告签订的《商铺委托经营管理合同书》，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司为与原告签订该合同书，在2016年8月8日与原告签订的《和解协议书》中，同意支付补偿金336000元给原告，并对涉案商铺进行统一规划和装修。被告现拖欠原告租金系目前资金周转困难所致，并非有履行能力而故意拖欠，故本院对原告提出解除合同的诉讼请求不予支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，原告与二被告签订的《商铺委托经营管理合同书》系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。故本院对原告主张由被告云南大都企业管理有限公司支付2017年6月1日起至同年11月30日止的租金33865元及自2017年12月1日起至2018年12月1日止的租金67730元共计135460元予以支持。对被告所拖欠租金，原告主张参照银行同期贷款利率按年利率4.35%计算利息，因合同中约定被告方未能按时支付回报的，被告应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付未付款项的利息，故本院对原告主张的利息予以支持。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应对上述款项承担连带给付责任。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告游万顺自2017年6月1日起至同年11月30日止的租金33865元及以33865元为基数按年利率4.35%计算的自2017年6月1日起至款项付清之日止的利息；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告游万顺自2017年12月1日起至2018年5月31日止的租金33865元及以33865元为基数按年利率4.35%计算的自2017年12月1日起至款项付清之日止的利息；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告游万顺自2018年6月1日起至同年11月30日止的租金33865元及以33865元为基数按年利率4.35%计算的自2018年6月1日起至款项付清之日止的利息；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告游万顺自2018年12月1日起至2019年5月31日止的租金33865元及以33865元为基数按年利率4.35%计算的自2018年12月1日起至款项付清之日止的利息；五、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任；六、驳回原告游万顺的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3101元，减半收取1550.50元由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司承担；剩余1550.50元按规定退还原告游万顺。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  唐建芳二〇一九年八月二十一日书记员  徐 兴