内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终967号 上诉人（原审原告）：孙某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：张某1，内蒙古蒙中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赛某，内蒙古蒙中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张某2。 原审第三人：鲍某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 原审第三人：内蒙古金河房地产开发有限责任公司。 法定代表人：刘某。 委托诉讼代理人：万某。 上诉人孙某因与被上诉人张某2、原审第三人鲍某、内蒙古金河房地产开发有限责任公司排除妨害纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙某及其委托诉讼代理人张某1、赛某，被上诉人张某2，原审第三人内蒙古金河房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人万某到庭参加诉讼。原审第三人鲍某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 孙某上诉请求：1、撤销锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初524号民事判决，予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实有误。2018年3月30日上诉人与内蒙古金河房地产开发有限责任公司签订《锡林湾认购书》，取得了位于内蒙古锡林浩特市××路商铺的房屋所有权。2、被上诉人占用该房屋无法律依据。根据涉案房屋登记情况，该房屋并未系鲍某所有，与被上诉人签订《房屋租赁协议》将该房屋出租给被上诉人属于无权处分，鲍某未取得对房屋的处分权，上诉人作为房屋权利人没有追认的，合同无效，被上诉人应当搬离房屋。被上诉人所述的利益被侵犯，应依照《合同法》向合同相对人鲍某主张违约责任，其债权不能对抗上诉人的物权。被上诉人在承租此房屋时，明知该房屋没有物权凭证，没有确认权属，依然承租此房屋，应当属于恶意占有。根据《物权法》第三十四条的规定，上诉人有权要求被上诉人返还房屋。综上所述，请求二审法院依法改判。 张某2辩称，上诉人孙某并未取得溪林湾小区X号楼X单元X商铺的所有权，只是签订了溪林湾认购书，既没有不动产证明也没有网签合同。鲍某与开发商签订的协议能够证明其有房屋处置权利，被上诉人与鲍某签订的租赁协议合法有效，并不是违法占用。 鲍某未提交书面答辩意见。 内蒙古金河房地产开发有限责任公司述称，开发公司与上诉人孙某签订的X号楼X单元X号商铺的认购书是公司盖章，是合法有效的，该商铺在3月份已经归孙某所有。 孙某向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告所有的位于锡市××区），立即搬离；2.判令被告向原告按照市场价（15万/年）支付超期占用商铺的租金自2018年3月30日起至实际返还房屋时止；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年11月7日，第三人鲍某与被告张某2签订一份《房屋租赁合同》，第三人鲍某位于锡市××区即涉案房屋出租给被告张某2，租期为三年，自2017年10月10日至2020年10月10日，年租金62000元。2018年3月30日，第三人鲍某（乙方）与第三人金河公司（甲方）签订一份《补充协议》，其中第六条约定：“由于乙方已收取了现宏宇肉业六万元年租金，乙方承诺将于协议签订后两日内将租金退还给甲方......。”2018年3月30日，第三人金河公司迎春溪林湾项目部与原告孙某签订一份《溪林湾认购书》，第三人金河公司将涉案房产（面积317.58平米，单价6800元/平米，总价2159544元）出售给原告孙某。另查明，被告张某2与第三人鲍某于2017年11月7日签订《房屋租赁合同》之前，第三人金河公司即已将涉案房屋出租给被告张某2。第三人金河公司因与原告孙某及第三人鲍某存在金钱债务关系，故曾将涉案房屋抵偿于第三人鲍某，后未果而又抵偿于原告孙某。为此，第三人鲍某将已收取的被告张某2的租金62000元中的40000元退给了第三人金河公司，并告知被告张某2此后向第三人金河公司继续交付租金。一审法院认为，被告张某2据以占有使用涉案房屋，源于与第三人鲍某的租赁合同，该租赁合同由第三人金河公司以接收第三人鲍某所退还的租金的方式予以继受，故应认为，其租赁权系第三人金河公司所授予，自应排除无权甚至非法占有使用之疑。现原告孙某虽为该房屋买受人，但即便完全履行了与第三人金河公司买卖合同并经登记取得所有权，却因法律“买卖不击破租赁”之规则而当使其物权权益受限，故其要求被告孙宏宇搬离涉案房屋，依据不足。由上，原告孙某依法应继续履行第三人金河公司与被告张某2的租赁合同，包括既定租金标准等均应予以遵行，故其关于按市场租金标准计付房屋使用费的诉讼请求，亦不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决驳回原告孙某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙某向本院提交房屋租赁合同复印件、身份证复印件各一份，证明被上诉人张某2与第三人内蒙古金河房地产开发有限责任公司就涉案房屋的租赁合同于2017年9月30日到期。被上诉人张某2质证，该证据系复印件，对真实性有异议，合同是被上诉人父亲签订的，对租赁期限认可。合同到期后，开发商称房子顶给了鲍某，所以被上诉人与鲍某于2017年11月7日又签订了房屋租赁协议。原审第三人内蒙古金河房地产开发有限责任公司质证，认可该证据，是从第三人处复印的。 本院对上述证据认证如下：因被上诉人张某2认可租赁期限，故对该证据证明问题本院予以采信。 本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，上诉人孙某与原审第三人内蒙古金河房地产开发有限责任公司就涉案房屋未签订网签合同，未办理房屋权属登记证书。 本院认为,2018年3月30日，原审第三人内蒙古金河房地产开发有限责任公司的迎春溪林湾项目部与上诉人孙某签订一份《溪林湾认购书》，原审第三人内蒙古金河房地产开发有限责任公司将涉案房产（面积317.58平米，单价6800元/平米，总价2159544元）出售给孙某，孙某支付了相应对价。双方签订的认购书对内蒙古金河房地产开发有限责任公司与孙某均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务，但孙某自始未曾取得过诉争房屋的占有、使用权。由于该房屋没有进行权属登记，孙某对诉争房屋只能享有债权，故其提出返还涉案房屋的诉讼请求不能成立。孙某对诉争房屋的权利应通过《溪林湾认购书》的履行来实现，应依据该认购书之约定基于债权请求权向合同相对方主张违约责任。 综上，一审判决裁判理由与适用法律均有不当，但裁判结果正确，故对孙某的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孙某负担。 本判决为终审判决。 审判长 格日勒图雅 审判员 冯 逸 岩 审判员 任   力 二〇一九年八月二十三日 书记员 冀 雅 赛 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。