甘肃省兰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （（2018）甘01民终2868号 上诉人（原审原告）：崔某某，女，1983年7月15日出生，汉族，住甘肃省古浪县。 委托诉讼代理人：刘振，兰州黄河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任玉荣，兰州黄河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司，住所地：甘肃省天水市秦州区泰山东路5号。 法定代表人：王玉茂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨智超，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司兰州分公司，住所地：甘肃省兰州市安宁区北滨河西路景园·盛世华都销售中心地下一层（实创现代城北侧）。 负责人：杨洁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任健，该公司工作人员。 上诉人崔某某因与被上诉人甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称景园公司）、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司兰州分公司（以下简称景园兰州分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（以下简称一审法院）（2018）甘0105民初918号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年8月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。崔某某的委托诉讼代理人刘振、任玉荣，景园公司的委托诉讼代理人杨智超，景园兰州分公司的委托诉讼代理人任健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔某某上诉请求：一、撤销兰州市安宁区人民法院（2018）甘0105民初918号民事判决第二项，支持崔某某一审诉讼请求：（一）、判令景园公司、景园兰州分公司立即向登记机构报备资料，协助办理房地产登记手续，将房屋所有权证办理在其名下；（二）、请求双方约定因景园公司、景园兰州分公司过错造成迟延办证的过低的违约金予以调高至以房屋总价款每日万分之二计收，至景园公司、景园兰州分公司将办理房屋产权证书向登记机关报备材料的全部义务完成之日。二、本案一、二诉讼费用由景园公司、景园兰州分公司承担。 事实及理由：一、一审判决对其诉讼请求进行曲解，偷换概念，事实认定错误，导致错判。1、一审判决明确认定景园公司、景园兰州分公司负有向登记机关报备资料的义务，而其并未履行该项义务，导致迟延办证长达255天，理应承担违约责任，但一审判决对于合同约定的及法定的办证中应该履行的报备资料、协助崔某某申请办证、办理初始登记等合同义务的继续履行未做任何处理。2、一审判决对崔某某向登记机关报备资料，将房屋产权证书办理在其名下的诉请进行曲解，认为该项请求属行政机关的职能范畴将该项诉请驳回于法无据。一审判决将景园公司、景园兰州分公司应承担的报备资料义务认定为行政机关的职能，认定错误。本案未办理报备手续的根本原因是景园公司、景园兰州分公司至今未完成竣工验收，并非是行政机关不办理登记手续。二、崔某某要求提高约定过低的违约金于法有据，一审仅以双方另有约定轻率处理，难以令人信服。景园公司、景园兰州分公司为了规避法律风险，将办证报备手续时间约定了730天，足以证明景园公司、景园兰州分公司所开发的土地及房屋存在重大瑕疵，故而约定了730天的办证时间。景园公司、景园兰州分公司已经有足够的时间完成报备，但一审判决对此未做审查。对该行为使崔某某受到的难以弥补的损失和权益亦未处理，对一个固定的、完全规避法律的、失去了违约金条款在合同中作用的约定予以支持于法相悖。 景园公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、崔某某二审上诉请求第一点第二项已经超出一审诉讼请求范围，请二审法院依法审查。三、崔某某的上诉理由不能成立。1、办理产权登记虽然是相关行政部门的职能范畴，但景园公司至今一直在办理相关资料的备案手续，已经向各位业主开具大部分购房发票，备案手续正在进一步推进中。2、崔某某没有遭受任何损失，调高违约金没有事实和法律依据，且崔某某的房屋已经升值，要求调高违约金的请求依法不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 景园兰州分公司的答辩意见与景园公司一致。 崔某某向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即向登记机构报备资料，协助原告办理位于兰州市安宁区景园·盛世华都第6幢1单元1704号的房地产登记手续，登记该房屋产权证书于原告名下；2、请求将双方合同约定过低的以房屋总价款0.01%支付违约金调高至以违约之日按日万分之二支付违约金；3、判令被告承担因延期办理房屋产权证书给原告造成的违约损失56386.88元（2017年5月23日至2018年2月8日，按照中国人民银行逾期贷款利率计，房屋总价款为1220000元×年利率4.35%（1＋50%）÷360天×255天＝56386.88元）。事实与理由：2015年4月10日，原、被告签订了1份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于兰州市安宁区，建筑面积111.46平方米，公共部分与公摊面积为29.04平方米，房屋总价款为1220000元；原告于签订合同之日向被告支付首付款380000元，于同年5月20日前，以商业贷款方式向被告付清余款840000元。被告应在房屋交付使用后730天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得产权证的，原告不退房，被告按已付房价款的0.01%承担违约金。原告依约定履行了付款义务后，被告于2015年5月24日将该房屋交付给原告使用，但至今未按约定办理备案手续，未能取得产权证书。原告多次提出依约办理房屋产权证书及赔偿损失，均无果。因被告违约，且违约期限自2017年5月23日起至2018年2月8日止，已达255天，而合同约定的违约金低于造成的损失，故原告诉至法院，请求判如所请。 景园公司、景园兰州分公司一审辩称：原告的第1项诉请，不需要司法裁决，其本就是原、被告在合同中的约定或随附义务，被告一直在积极办理。原告诉请第2项不能成立。法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加。本案中，被告虽未能在约定的时间里完成工作，但房屋已交付使用，并不存在给原告造成损失的情形；第3项要求被告赔偿损失的诉请亦不能成立。合同中已对民事违约责任进行了约定，原告在其第2项诉请中，也已对违约责任进行了主张，故不应重复主张。请求驳回原告的诉请。 一审法院认定事实如下：对于原告提交的《商品房买卖合同》1份、物业管理服务协议1份、相关费用缴费收据1份，因被告对其真实性及所证明的事实均未提出异议，故对上述证据予以认定。被告提交兰州景园盛世华都税务缴纳明细1份、景园公司发票领取问题的答复1份、兰州市经济技术开发区地税局预缴税款未开发票申请表1份、被告给物管处《关于景园盛世华都有关情况的汇报》1份，拟证明被告公司在积极履行相关义务，至今无法完善产权办证手续的责任不在被告。原告对税务缴纳明细表真实性无异议，但认为税务手续办理不是办理产权证的先决条件，被告与税务机关的问题不能对抗广大业主，也不能因此成为迟延办证的抗辩理由。庭审中，原告对上述证据的真实性未提出异议，故予以认定。被告提交[2015]008防雷装置验收合格证1份、安人防验字[2015]006号竣工验收认可书1份、民用建筑节能专项竣工验收备案表1份、兰公消验字[2015]第0115号建设工程消防验收意见书1份（因办理相关竣工验收手续时均需提交原件，故以上证据均为复印件），拟证明被告已积极的履行其办证义务。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的持有异议，仅能说明被告在房屋验收方面做了部分工作，但对于办理房屋产权证并未尽到应尽义务。对证据的真实性予以认定。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。依据本案双方签订的《商品房买卖合同》，双方当事人负有的合同义务有：原告应按照合同约定支付全部购房款；被告应在商品房交付使用后730天内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任而不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。本案中，原告按期完成了缴纳购房款的合同义务，被告对此亦无异议，故原告在履约过程中，不存在违约情形。被告在合同约定期限内，未能办理相关资料备案手续，确属违约，理应承担违约责任。庭审中，被告虽称其之所以未依约履行相关义务系税务工作受阻所致，无法向原告开具税务发票，而办理产权登记需原告持有税务发票，方可办理，但被告提交的证据，仅能证明被告做了相关前期工作，未能对最终延迟办理资料备案手续及迟延办证不可归责于被告提交相应的证据予以证明，对酿成纠纷应承担全部责任。但是关于原告要求被告立即向登记机构报备资料，协助办理房地产产权登记手续，将房屋产权证书办理在原告名下的诉请，因该项请求的办理属相关行政部门的职能范畴，应予驳回。原告关于请求将双方合同约定的违约金标准予以调高，并承担因被告迟延办理房屋产权证书而给原告造成的违约损失的诉请，因本案原告在签约时，系完全民事行为能力人，能够独立承担民事责任，双方在签订《商品房买卖合同》时，意思表示真实，关于违约金的约定亦不违反法律规定，同时由于被告已按合同约定的期限交付房屋给原告居住使用，庭审中，原告未能举出确实充分的证据证实其因延期办理房屋产权证书而造成的具体违约损失，不能证明原告所遭受的经济损失明显高于双方约定的违约金，故对原告请求调高违约金标准的诉请，不予支持；对原告请求被告承担违约损失的诉请，应以合同约定为准进行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告甘肃景园房地产开发有限责任公司、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司兰州分公司于本判决生效之日起10日内向原告崔某某支付违约金122元。二、驳回原告崔某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1210元，减半收取计605元，由原告崔某某负担555元；被告甘肃景园房地产开发有限责任公司、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司兰州分公司负担50元，于本判决生效之日起10日内给付原告崔某某。 二审中，崔某某提交网页截图四份，拟证明景园公司未向不动产登记机关提交相关资料、其原因为景园公司未办理涉案房屋的竣工验收，景园公司、景园兰州分公司存在违约行为。景园公司、景园兰州分公司发表质证意见认为：1、该四份证据均为复印件，无法确定其真实性；2、证据不能证明崔某某所主张的事实；3、证据也不能证明崔某某所受损失情况。 景园公司、景园兰州分公司未提交新证据。 二审经审理查明，2015年4月10日，崔某某与景园公司签订《商品房买卖合同》，约定崔某某购买景园公司开发位于兰州市安宁区北侧，编号为Ｇ0854地块的景园·盛世华都项目第6幢1单元1704号商品房一套，合同价款为1220000元。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。崔某某如约支付了购房款，景园公司向崔某某交付了涉案房屋。后因景园公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案，酿成本案诉讼。 另查明，2014年8月11日，甘肃景园房地产开发有限责任公司名称变更为甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司。 一审判决认定的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、向房屋登记机关报备房屋产权登记资料是否属民事义务范畴；二、崔某某请求调高约定违约金比例和数额是否有事实和法律依据。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，崔某某与景园公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，崔某某如约履行合同义务全额交纳了购房款，景园公司应当按照双方的约定，在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以全面履行合同。但景园公司未能在合同约定的期间内履行该义务，而该义务不仅系双方合意一致，亦属民事义务范畴，应当由其继续履行。一审判决将景园公司、景园兰州分公司应当履行的该合同义务确认为相关行政部门的职能范畴不当，应予纠正，故对崔某某的该项上诉请求，本院予以支持。同时，鉴于本案实际情况，为保障权利人已经生效裁判确定的权利得到及时保护，督促义务人及早履行义务，确保商品房买受人取得所购商品房物权不受到影响，维护交易安全，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条规定，本院限定景园公司、景园兰州分公司在一定期限内，履行向房屋登记机关提交房屋产权报备资料义务，逾期则应承担迟延履行金。迟延履行金以买受人已交房屋总价款为基数，按照每日万分之一的标准支付，但最高以不超过房屋总价款百分之三十为限。 关于崔某某要求调整景园公司、景园兰州分公司应承担违约金数额的上诉请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上述规定，对违约金调整的适用条件，以及如何调整约定的违约金数额都做了较为明确的规定，体现了违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点。其中对约定的违约金，当事人可以请求增加的前提条件是低于造成的损失，计算方法或赔偿标准是以造成的损失确定违约金数额。结合本案，双方当事人在合同中对出卖方逾期办证的违约责任约定明确，崔某某也未就出卖方逾期办证给其造成的具体损失举证证明。在违约金约定明确且具体损失数额没有证据确定的情况下，调整违约金既没有法律依据，也不利于对当事人权益的充分保护，故对崔某某要求调整自逾期办证以来的违约金数额的上诉理由不予支持。 关于本案案件受理费的负担。本案中，崔某某的诉讼请求虽未被人民法院全部支持，但造成本案纠纷的原因，是景园公司、景园公司兰州分公司单方面违反合同义务而发生，故一、二审的案件受理费应当由景园公司、景园公司兰州分公司负担90%，崔某某就未获支持的部分适当负担10%的案件受理费。 综上所述，一审判决认定事实正确，但适用法律不当，应予纠正；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持兰州市安宁区人民法院（2018）甘0105民初918号民事判决第一项； 二、撤销兰州市安宁区人民法院（2018）甘0105民初918号民事判决第二项； 三、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司兰州分公司、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司于本判决生效后三十日内向房屋产权登记机关报备崔某某所购景园·盛世华都项目第6幢1单元1704号商品房权属登记所需资料，协助崔某某办理房屋权属登记； 四、驳回崔某某的其他诉讼请求。 上列第一项，由甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司兰州分公司、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司自本判决生效后十日内履行，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；第三项，由甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司兰州分公司、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司于本判决生效后三十日内履行，逾期则向崔某某支付迟延履行金（按崔某某已交房款总额每日万分之一支付，计算至甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司兰州分公司、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司向房屋产权登记机关报备涉案房屋权属登记所需资料止，但最高以不超过涉案房屋总价款百分之三十为限）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费605元，二审案件受理费100元，合计705元，由甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司兰州分公司、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司负担635元，崔某某负担70元。 本判决为终审判决。 审判长 石 浩 审判员 王海燕 审判员 王 晖 二〇一九年八月十九日 书记员 汪冰花