湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终332号上诉人（原审被告）：朱赞江，男，1970年5月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告）：娄底市红钻石房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区新星南路19号。负责人：吴应山,该公司执行董事。诉讼代表人：娄底市红钻石房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：童应龙，湖南星奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。上诉人朱赞江因与被上诉人娄底市红钻石房地产开发有限公司（以下简称红钻石公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。朱赞江上诉请求:1.依法撤销一审判决，直接驳回红钻石公司的诉讼请求，改判《商品房买卖合同》有效或发回重审。2.全部诉讼费由红钻石公司负担。事实和理由：一、一审适用法律错误。1.原判认为，红钻石公司与朱赞江签订的六份合同系双方签订的借款合同中债权的担保，双方不具备房屋买卖合同的合意，买房是假，以房屋作为朱赞江的债权担保为真，故双方以虚假的意思表示签订的六份买卖合同应属无效。但是，该判决适用法律不当，断章取义。依据相关法律规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。该法律规定之立法目的是要求最终对隐藏行为的效力按法律规定做出评判。本案中，一审法院因房屋买卖合同是假，而判决整个合同应属无效，却没有依照上述法律规定对朱赞江的债权作担保是真这一民事法律行为的效力依照相关法律规定处理，属于断章取义。根据最高法院的规定，如果当事人的真实意思是通过转过标的物方式为主合同提供担保，则此种合同属于让与担保合同，本案中，双方签订的房屋买卖合同是让与担保合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定合同有效。一审已认定“房屋买卖合同是为朱赞江的债权作担保”是真，则双方属于让与担保法律关系，而让与担保不应当认定为无效。即使房屋买卖合同是假，但该房屋买卖合同作为让与担保方式，法律并无明令禁止，应当依法认定有效。2.一审认定六份合同无效，其目的指向为消灭案涉房产的抵押权。但没有任何证据表明本案案涉六份合同属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形。二、认定事实不清。一审对商品买卖合同是《房产抵押合同》的从合同这一事实没有认定。案涉七套房屋的预告登记不是基于买卖合同合意而进行，而是基于房产抵押合同的约定而进行。一审法院置主合同不顾，单就从合同进行审理，导致主合同无法履行。二、原判决处理结果严重违背法律公平原则。原判决使债权人合法取得且已在行使的案涉房产的抵押权无法实现。根据2017年8月4日最高人民法院发布的《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第3条的规定，应当依法认定新类型担保合同有效。三、原判决程序违法。一审判决将协助解除预告登记的诉讼请求变更为协助注销预告登记，实质上变更了原告的诉讼请求，未行使释明义务，而未给朱赞江合理的举证期限，程序违法，应发回重审。红钻石公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，应当维持。1.签订房屋买卖合同的目的是取得所有权，但在本案中，双方签订买卖合同的真实目的是为债权提供担保，故双方并非基于真实的房屋买卖而签订房屋买卖合同，而是以虚假的意思表示签订了房屋买卖合同，根据民法总则的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，本案中，双方签订的房屋买卖合同无效。原判决未对双方之间用房屋为债权进行担保的行为是否有效进行评判，故一审判决没有断章取义。2.原判决适用法律正确。朱赞江基于房屋买卖合同办理了案涉房屋的预告登记，取得了案涉房屋的物权期待权，但其真实目的并不是案涉房屋的所有权，而是希望获得抵押权。双方签订了房屋买卖合同依法被确认无效后，朱赞江不再享有案涉房屋的物权期待权，据此判决协助注销案涉房屋的预告登记适用法律正确。3.朱赞江认为原判认定事实错误，实为对法律的错误理解。原判决并没有剥夺朱赞江的债权请求权，其称导致债权人合法取得且已行使的案涉房产抵押权无法继续实现属于对法律的错误理解。4.根据物权法的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，朱赞江要实现抵押权，应当办理抵押登记，而不是预告登记，预告登记并不是抵押权，朱赞江错误地理解了预告登记与抵押登记的概念和法律后果。5.一审程序合法。红钻石公司请求法院判决朱赞江协助解除预告登记，其实质是让物权期待权归于消灭，原审判决朱赞江协助注销预告登记，实质也是判决物权期待权消灭，并没有改变红钻石公司的诉讼请求，不存在程序违法的情形。红钻石公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的六份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为201405220033、201405220031、201405220034、201405220035、201405220036、201405220037）无效，并判令被告配合办理解除该六份《商品房买卖合同》的预告登记；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月22日，朱赞江作为甲方（出借人）与红钻石公司作为乙方（借款人）签订《001号借款合同》，合同约定：1、红钻石公司向朱赞江借款具体金额以红钻石公司出具的借条为准。2、以借条出具日期为起点日，借期为一年。3、按月息2%计算，利息按月付清，以银行打款凭条为依据。4、到期后一个工作日内红钻石公司一次性归还全部本金。朱赞江与红钻石公司的法定代表人王卫东在落款处签字并加盖红钻石公司印章，同时王卫东、胡晚交在担保人处签字。2014年5月22日王卫东向朱赞江出具借条，内容为：今借到朱赞江人民币贰佰万元整，按月息2%计息，按月支付利息，本金定于2015年5月22日归还，并加盖了红钻石公司的印章。为担保朱赞江债权的实现，2014年5月22日，红钻石公司作为出卖人与朱赞江作为买受人签订六份《商品房买卖合同》，双方在合同中分别约定：备案合同编号为201405220033的合同，将位于娄底市以3800元／平方米，总价544768元卖给朱赞江。备案合同编号为201405220031的合同，将位于娄底市以3800元／平方米，总价544768元卖给朱赞江。备案合同编号为201405220034的合同，将位于娄底市以3800元／平方米，总价544768元卖给朱赞江。备案合同编号为201405220035的合同，将位于娄底市以3800元／平方米，总价544768元卖给朱赞江。备案合同编号为201405220036的合同，将位于娄底市以3800元／平方米，总价544768元卖给朱赞江。备案合同编号为201405220037的合同，将位于娄底市以3800元／平方米，总价544768元卖给朱赞江。2014年5月27日，朱赞江作为预告登记权利人，红钻石公司作为预告登记义务人将娄底市新星南路东侧龙一星城0001幢1807、707、2207、2407、2507、2607号房产在娄底市城镇房屋产权籍监理处办理预购商品房预告登记，证号为：娄房预娄底字第××号（对应房号为2507号）；娄房预娄底字第××号（对应房号为1807号）；娄房预娄底字第××号（对应房号为2407号）；娄房预娄底字第××号（对应房号为2207号）；娄房预娄底字第××号（对应房号为2607号）；娄房预娄底字第××号（对应房号为707号）。另查明，2014年5月22日朱赞江作为抵押权人与红钻石公司作为抵押人签订《房产抵押合同》，合同约定：1、为确保朱赞江与红钻石公司于2014年5月21日所签订的001号借款合同的履行，红钻石公司愿意以位于娄底市（现已出售）、707、2207、2407、2507、2607号房产作抵押。2、第一条所列七套现房共作价人民币200万元，实际抵押200万元整。3、为确保本抵押合同的有效履行，以上七套房产均到房产局搞好房屋预告登记。为了搞房产预先登记而另行订立的商品房买卖合同，其目的只为搞房屋预告登记以利于并保证红钻石公司和朱赞江之间所订立的房产抵押合同的履行，对买受人不具其它约束力，红钻石公司和朱赞江之间所订立的商品房买卖合同中，受买人朱赞江不承担商品房买卖合同中的所有违约责任。4、乙方准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入以上房产，以便查验。未经抵押权人（甲方）同意，抵押人（乙方）不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务或以任何方式处理；如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论任何原因所致，亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。5、红钻石公司没有按001号借款合同清偿欠款及利息时，抵押人同意抵押权人可以以任何方式处分本合同中第一条所列的抵押房产（包括以抵押人名义出售抵押房产），以清偿欠款、利息及一切有关（包括处理抵押物业）费用。处理抵押房产时，抵押人同意不得以任何理由拒绝配合相关手续的办理，并同意承担正常预售房预售或出售时应由预售方或出售方承担的所有费用及因为在此过程中抵押人不配合等原因而产生的所有损失。6、红钻石公司没有按001号借款合同清偿欠款及利息时，抵押权人（甲方）也可以随时向担保人要求代为清偿欠款及利息，担保人不得以任何理由拒绝代为清偿。7、朱赞江与红钻石公司之间的001号借款合同另行订立。借款金额、利息等事宜以001号借款合同为准。8、在借款期间抵押人如果要把用作抵押的房产出售而要求解除抵押时，则在解除抵押前，每解除一套则给朱赞江还款30万元。抵押人红钻石公司的法定代表人王卫东签字并加盖公司印章，抵押权人朱赞江在落款处签字，同时王卫东、胡晚交作为保证人在担保人处签名。2018年5月21日，娄底市中级人民法院作出（2018）湘13民破申21号民事裁定书，裁定受理胡晚交、黄竹松、梁郸、龙奇志、梁军对红钻石公司的破产清算申请。一审法院认为，本案中红钻石公司与朱赞江签订的六份《商品房买卖合同》系双方签订的《001号借款合同》中债权的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，双方当事人之间因不具备商品房买卖合同的合意，双方买卖房屋是假，为朱赞江的债权作担保是真，故双方以虚假的意思表示签订的六份《商品房买卖合同》应属无效。民事法律行为无效后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故本案中朱赞江有义务协助红钻石公司办理案涉《商品房买卖合同》项下所涉房屋的预购商品房预告登记注销手续。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条之规定，一审法判决：一、确认原告娄底市红钻石房地产开发有限公司与被告朱赞江签订的六份《商品房买卖合同》（备案合同编号为201405220033、201405220031、201405220034、201405220035、201405220036、201405220037）无效；二、被告朱赞江在本判决生效后十日内协助原告娄底市红钻石房地产开发有限公司办理上述六份《商品房买卖合同》所涉房屋注销预购商品房预告登记的相关手续（预购商品房预告登记证号为：娄房预娄底字第××号、娄房预娄底字第××号、娄房预娄底字第××号、娄房预娄底字第××号、娄房预娄底字第××号、娄房预娄底字第××号。案件受理费100元，由被告朱赞江承担。二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点：案涉六份房屋买卖合同的效力应当如何认定，如果无效，案涉房屋是否应当注销预告登记。本院对此评析如下：根据一审查明的事实，案涉六份房屋买卖合同系为朱赞江的债权提供担保，双方对此均无异议，也就是说，双方买卖房屋是假，为朱赞江的债权提供担保是真。双方办理了案涉房屋的预告登记，房屋权属并未变更转移到朱赞江名下。朱赞江认为，一审法院因房屋买卖合同是假，而判决整个买卖合同应属无效，却没有依法对朱赞江的债权作担保是真这一民事法律行为的效力进行处理，属于断章取义。但是，本案中，原告红钻石公司诉请的是确认案涉六份房屋买卖合同的效力，本案审理的是案涉房屋买卖合同的效力问题。双方以签订房屋买卖合同的方式担保朱赞江的债权的实现，该担保的性质、担保的效力及其法律后果与案涉房屋买卖合同效力的认定系两个不同的法律关系，且对前者，红钻石公司并未提起诉请，一审法院根据原告红钻石公司的诉讼请求，朱赞江也未提出反诉，围绕案涉房屋买卖合同的效力进行分析评判，符合民事诉讼法关于人民法院不得超越当事人诉讼请求进行审理和判决的基本原则。因此，一审判决书不应对担保问题作出分析评价，朱赞江就抵押合同主张权利，可另案诉讼。另外，朱赞江主张案涉房屋买卖合同是让与担保合同，是双方的真实意思表示。但是，一般而言，房屋买卖合同是以转移房屋的所有权为合同目的，而朱赞江不否认房屋买卖合同的签订并非是真的约定转让房屋的所有权，而是因案涉房屋当时不能办理抵押登记，为了债权的实现而签订房屋买卖合同。因此，朱赞江主张房屋买卖合同是双方的真实意思表示不能成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故一审法院根据上述法律规定认定双方以虚假意思表示签订的案涉六份房屋买卖合同无效并无不当。案涉房屋买卖合同无效，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定：“行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”，认定本案中朱赞江有义务协助红钻石公司办理案涉房屋的预购商品房预告登记注销手续，该认定并未改变或超出红钻石公司的诉讼请求。故朱赞江主张一审程序违法不能成立。综上所述，朱赞江的上诉请不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由朱赞江负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  李金霞审判员  陈梦群二〇一九年八月二十二日书记员  申书琴