广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2029号 原告:唐某某，女，汉族，生于1983年5月7日，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：戴某某，广西齐兴律师事务所律师。 被告：桂林某某公司，住所地：临桂区临桂镇。统一社会信用代码：xxxxxx。 法定代表人：潘某，董事长。 委托诉讼代理人：童某，广西桂山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：粟某，桂林某某公司职员。 原告唐某某与被告桂林某某公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告唐某某的委托代理人戴某某以及被告桂林某某公司的委托代理人童某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐某某向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付合同违约金22639元（自2014年11月22日起，经过450天，2016年2月15日，自即日起违约金需每日按房屋总价款万分之一(49.43元)支付违约金，直至递交办证资料之日止，暂计至2017年5月18日，需支付违约金天数为458天，违约金为22639元）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市临桂区x号房，合同总金额为494349元:交房日期为2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格后的商品房交付买受人使用。同时约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条处理(附件四合同补充协议第九条约定:。如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金)。合同签订后，原告按合同约定履行了向被告支付购房款等合同义务，并向被告出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括:在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。后被告于2014年11月21日交付了该商品房，且原告也在2014年11月21日已验房签收，并且物业管理费用是从2014年11月21日起已向该小区物业管理交纳，但被告并未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成严重违约。后原告多次找被告交涉，要求被告按合同约定支付违约金，被告均不予理会。为维护自己的合法权益，原告特向费院提起诉讼，请求依法判决。 被告桂林某某公司辩称：逾期办证不是被告的主观因素导致，合同的补充有约定是因国家政策的变动和办事流程的变更导致逾期办证的，被告不承担违约责任。 原告唐某某为证明其主张提供以下证据：证据一、身份证，证明原告的诉讼主体地位；证据二、国家企业信用信息系统信息，证明被告的诉讼主体地位；证据三、商品房买卖合同，证明原告向被告购买涉案商品房时，合同约定了被告迟延提供办理房产登记资料报产权登记机关备案，导致原告无法取得房产权属登记时，被告应承担相应的责任，原告向被告出具有代办房产权属登记证书的书面委托书，被告应按合同约定为原告办理房产权属证书等相关事宜；证据四、不动产统一发票、完税证、专项维修资金、物业管理费等收款收据，证明原告已按合同约定支付了购房款及相关费用，履行了合同义务，房屋交接时间2014年11月21日的事实；证据五、验房记录表，证明房屋交付时间是2014年11月21日；证据六、业务回执单，证明被告迟至2017年5月18日才向办证机关递交办证资料已构成严重违约。 被告桂林某某公司为证明其主张提供以下证据：证据一、某某房屋交接单和钥匙领取签收单，证明原告在2015年9月7日收房并交齐办证所需资料。 被告桂林某某公司对原告唐某某提供的证据认为：对于证据一、二、三的真实性无异议，但是不同意证据三的证明内容，因为委托书明确说明是在能够办理权属证明时被告在代为办理，行政职责不应当由被告来承担，对于证据四、五、六真实性无异议，但是不能证明原告的收房时间是2014年11月21日，原告自己提交的住宅专项维修资金专用收据显示原告是2015年9月7日才交纳，这项行政收费是办证的必备条件。 原告唐某某对被告桂林某某公司提供的证据认为：证据材料为复印件，其真实性请法院查明，对于其真实性无异议，上面记载的时间虽然是2015年的9月7日，但以这个时间作为房屋交接的时间不符合合同约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院视案件事实酌情予以参考。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2013年1月24日，原告唐某某与被告桂林某某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市临桂区某某小区第x号房，合同总金额为494349元；出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条处理(附件四合同补充协议第九条约定：……如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金)。合同第十一条还约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四合同补充协议第七条”，附件四合同补充协议第七条第七点约定：“买受人认为本商品房不符合交付标准，应在《入伙通知书》确认的入伙日期之日七日内向出卖人提出书面异议。出卖人对异议部分做出书面答复或进行处理后，买受人仍有异议并拒绝接收商品房（办理入伙手续）的，按照以下情形分别处理：…(2)商品房存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接受商品房（办理入伙手续），出卖人应当承担买卖合同约定的保修责任。买受人拒绝接受商品房（拒绝办理入伙手续）的，视为出卖人已按合同约定履行完结商品房交付义务。（3）商品房符合约定的交付标准，买受人的异议不成立，视为商品房在《入伙通知书》中通知的入伙期限届满之日已经交付使用。…”合同签订后，原告唐某某按合同约定履行了向被告桂林某某公司支付购房款等合同义务，并向被告桂林某某公司出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括：在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。2014年11月21日，原告唐某某在验房后出具《验房记录表》，写明房屋质量问题，并未办理房屋交接手续，后于2015年9月7日签署《房屋交接单》，并于同日交纳住宅专项维修基金8608元。2017年5月18日，被告桂林某某公司向临桂不动产登记局提交有关原告唐某某的办理不动产权证的相关材料。原告认为被告桂林某某公司迟延办理房屋权属证书的行为已构成违约，原告遂诉至法院。 另查明，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年。 本院认为，原告唐某某与被告桂林某某公司签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 关于本案的争议焦点一、国家对于不动产权证的相关改革是否对被告桂林某某公司逾期办理房屋权属证书产生影响。本院认为，首先，为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，既涵盖土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海城登记等领域，又涉及到多部门整合，多机构归并、多层次协调，因此该项改革需要付出时间探索、花费精力推进，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年；其次，不动产登记局成立后也由于人员配置、制度滞后、流程变化等客观原因在相当长时间内不能办理登记业务，即便后来可以办理登记业务，也由于人员配置不足、材料积压过多、限量限号等原因，导致登记业务效率低下远远不能满足房屋登记需求；再次，房屋买卖双方在签订购房合同时对此改革既不可预见，亦不可控，按照双方当事人在合同附件四《合同补充协议》第九条第3点“由于买受人原因或者本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”的约定，对符合上述条款约定的免责事由应承担举证义务。被告桂林某某公司未提供证据证明其在合同约定期限内向房屋登记机构提交了办证材料但被拒收的事实，应由其承担举证不能之不利后果，应承担违约责任。 关于本案的争议焦点二、涉案房屋交付时间该如何确定。原告唐某某认为，其已在2014年11月21日验收了涉案房屋，并于2014年11月21日交纳物业管理费，因此，原告认为房屋交付日期为2014年11月21日。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四合同补充协议第七条”，附件四合同补充协议第七条第2点约定：“买受人应在《入伙通知书》中确定的期限内办理入伙手续；逾期不办理的，《入伙通知书》中确定的入伙日期的最后一日即为实际办理入伙的时间，视为出卖人已按约交付……”第3点约定：“如买受人在买卖合同约定的交付商品房的期限届满前尚未实际收到出卖人邮寄的《入伙通知书》，也未在《桂林晚报》看到出卖人通知入伙的公告，则买受人有义务在交付期限届满之日起三天内直接向出卖人索取《入伙通知书》；未索取的，视为买受人已收到《入伙通知书》。”第7点约定：“买受人认为本商品房不符合交付标准，应在《入伙通知书》确认的入伙日期之日七日内向出卖人提出书面异议。出卖人对异议部分做出书面答复或进行处理后，买受人仍有异议并拒绝接收商品房（办理入伙手续）的，按照以下情形分别处理：……（2）商品房存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接受商品房（办理入伙手续），出卖人应当承担买卖合同约定的保修责任。买受人拒绝接受商品房（拒绝办理入伙手续）的，视为出卖人已按合同约定履行完结商品房交付义务。（3）商品房符合约定的交付标准，买受人的异议不成立，视为商品房在《入伙通知书》中通知的入伙期限届满之日已经交付使用。……”综合双方前述合同约定的内容及目的，首先，无论原告是否实际收到《入伙通知书》，只要其无法证实涉案房屋存有合同约定的可拒绝收房之情形，都应视为涉案房屋已被交付。又因原告于2014年11月21日在《验房记录表》上所记录的房屋质量问题并非是合同约定可拒收房的情形，而原被告签署《房屋交接单》的时间是2015年9月7日，因此，在无其他约定对抗事由的情形下，涉案房屋已经按照合同约定在2014年12月30日前完成房屋交付，故本院认定房屋交付日期为2014年12月30日。 关于本案的争议焦点三、被告桂林某某公司应如何承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。首先，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二、合同只约定了被告对办理房屋产权证有协助义务，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给予合同履行所造成的冲击与影响；其三不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，考虑公平因素，本院认为此期间(5个月)所造成的损失不应由被告承担，此期间(5个月)不应计付违约金；其四、合同约定被告只有向登记机构递交办证所需材料的义务，因此在计算违约金时只应计算至临桂区不动产权登记中心出具接收办证材料回执时间即2017年5月18日止。又因双方《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条处理”，《合同补充协议》第九条第1点约定“如因买受人不按时提供办理《房屋所有权证书》所需的资料或未按规定付清相关办证税费的，由此产生的延期办证后果由买受人承担，出卖人不承担任何责任”，第3点约定“由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”，第5点约定“如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金”。由前述约定可知，原告委托被告办理房屋产权证书，则自身亦需完备提供其应当提供之资料。因此，涉案房屋虽然于2014年12月30日前完成交付，但原告于2015年9月7日才缴纳完毕住宅专项维修资金，客观上显然也给被告办理产权登记造成了实际影响。因此，为公平计，该450日的起算点当为2015年9月7日，即违约金起算点当为2016年11月29日，又因该日期在2016年8月至2016年12月期间内，因此违约金计算起始日应从2017年1月1日起算，截至不动产登记中心接受涉案房屋办证材料的时间2017年5月18日，共138天，故被告当支付违约金数额为494349元×0.0001×138天=6822元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林某某公司向原告唐某某支付逾期办证违约金6822元； 二、驳回原告唐某某的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费366元，依法减半收取183元，由原告唐某某承担128元，被告桂林某某公司承担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费366元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇一九年八月二日 书记员 王丽芳