四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10941号 上诉人（原审被告）：四川信诚房地产开发有限公司。住所地：四川省营山县城三星路A幢5号。 法定代表人：兰兴国，执行董事。 委托诉讼代理人：李崇辉，男，汉族，1969年9月24日出生，住四川省营山县。系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张卫军，男，1973年8月24日出生，汉族，住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：程璞玉，四川大凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏红梅，四川大凡律师事务所律师。 上诉人四川信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）因与被上诉人张卫军房屋买卖合同纠纷纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信诚公司上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回张卫军的诉讼请求；2.二审诉讼费用全部由张卫军承担。 事实及理由：一、2017年3月4日，信诚公司、张卫军签订了《商品房买卖合同》，张卫军购买了案涉房屋（面积42.62平方米，房屋类型住宅），价款为541359元，合同中本约定交房时间为2017年12月31日前，但不可抗力因素除外。2018年7月7日交付房屋与张卫军。究其原因系成都市多次启动重度污染预警停工引起延期交房。二、一审认定事实与判决相互矛盾。1.一审认定信诚公司、张卫军签订的合同合法有效，各方均应该按照约定执行。其中合同17、18条第一项：因不可抗力可以延期交房。既然合同约定合法有效，出现重度污染预警停工的这一不可抗力因素后，信诚公司逾期交房符合法律及双方的约定，不应当承担违约责任。一审认定不能证实启动治理重度污染的应急措施给施工造成实际影响显然错误。众所周知治理重度污染的应急措施就是建设工地必须停工，并非采取放任态度。显然将不可抗力因素引起的延期交房损失由信诚公司全部承担及不符合约定，也不符合法律规定。2.一审认定损失按每月1200元计算，同样是认定事实与判决相互矛盾。既然合同合法有效，如有因信诚公司原因逾期交房就应当按照约定来承担间违约责任。合同约定逾期交房违约金总额不超过2‰，但一审以1200元每月的损失计算显然与约定不符，判决显然错误。 张卫军答辩称，一、重污染天气停工不属于不可抗力，不可抗力是不能预见不能克服、不能避免，重污染天气及雨天均不是不能克服的。且信诚公司逾期交房的时间达到半年多。因此，天气污染原因并不是逾期交房的理由。信诚公司并没有拿出确实的证据证明该政策与逾期交房产生的关联性。信诚公司作为专业的房地产开发商，对于天气污染比起普通人有更专业的预见性及应对措施，且如一审判决所述，合同签订时间在2017年1月至11月期间，该时间段内，成都市关于重污染天气预案已颁布，也启动过预警级别的检查措施。合同约定的交房时间是2017年12月31日，因此，信诚公司自认为成都市重污染天气不会对施工产生影响。二、购房合同虽然约定了违约金，但是最高不超过千分之二的约定过低，根据合同法第一百一十四条及合同法解释二十八条的规定，违约金应当增加。因此，一审法院的判决合理，请求维持原判。 张卫军向一审法院起诉请求：信诚公司向张卫军支付逾期交房的违约金13500元（按照每月2250元的标准计算6个月）。 一审法院认定事实：2017年3月21日，张卫军、信诚公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，张卫军向信诚公司购买位于成都市武侯区的房屋（面积42.62平方米、房屋类型住宅）一套，购房价为541359元。合同同时约定，信诚公司在2017年12月31日前向张卫军交付涉案商品房；除不可抗力外，信诚公司未按照约定时间向买受人交付涉案商品房的，逾期在365工作日之内，信诚公司按日计算向张卫军支付全部房价款万分之一的违约金，但违约金总额不得超过全部房价款的千分之二。合同签订后，张卫军按约向信诚公司支付了购房款。庭审中，张卫军、信诚公司均认可信诚公司交房时间为2018年7月1日。 一审法院另查明，1.成都市住房和城乡建设局主办的成都住房租赁交易服务平台登载的《2017年成都市住房市场平均租金水平信息》显示，成都市武侯区红牌楼街道板块平均租金水平为每月每平方米31元。 2.成都市人民政府办公厅于2013年12月31日颁布的《成都市重污染天气应急预案（试行）》和2017年11月6日颁布的《成都市重污染天气应急预案（2017年修订）》的规定，根据重污染天气形成特点，按照重污染天气发展趋势和严重性，将预警分级统一划分为由低到高四个等级，采取相应的健康防护引导、倡议性和强制性减排措施；其中四级响应措施（蓝色）包括中心城区停止大型商业建筑、市政工程产生挥发性有机物的喷涂作业；三级响应措施（黄色）、二级响应措施（橙色）和一级响应措施（红色）均包括中心城区停止室外产生扬尘和挥发性有机物的喷涂、粉刷、切割、建筑拆除作业，停止除市政府批准的重点工程及应急工程外其他施工工地土石方作业（包括开挖、回填、场内倒运），停止建筑工程配套道路和管沟开发作业。据成都市重污染天气应急指挥部办公室发出的成气应办[2017]1、2、3、5、6、7、8、11、13、14、15、16、17、18、21号文件，成都市于2017年1月有9天启动重污染天气黄色预警，2天启动重污染天气橙色预警；2017年2月有3天启动重污染天气黄色预警；2017年11月有9天启动重污染天气黄色预警，3天启动重污染天气蓝色预警；2017年12月有6天启动重污染天气黄色预警，1天启动重污染天气蓝色预警，3天启动重污染天气橙色预警。 一审法院认定以上证据，由《四川省商品房买卖合同（预售）》、《2017年成都市住房市场平均租金水平信息》、《成都市重污染天气应急预案（试行）》、《成都市重污染天气应急预案（2017年修订）》等证据材料及当事人庭审陈述收集在案予以佐证。 一审法院认为，张卫军、信诚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照其约定执行。信诚公司逾期交房6个月，应当承担相应的违约责任。考虑到逾期交房对购房者不能如期占有使用房屋的影响，一审法院认为应参考购房者所购房屋同期、同地段、同类型房屋租金标准来判断买卖合同约定的违约金是否存在过高或过低的情形。本案中，《四川省商品房买卖合同（预售）》对逾期交房的违约金限定在购房款的千分之二的范围内，但根据《2017年成都市住房市场平均租金水平信息》显示与涉案商品房同板块的房屋平均租金水平为每月每平方米31元，若按照合同约定计算违约金，则违约金金额不足涉案商品房同期、同地段、同类型房屋的一月租金，而信诚公司逾期达6个月，故一审法院认为《四川省商品房买卖合同（预售）》中对信诚公司逾期交房的违约金的约定过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条第一款“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，一审法院按照违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的基本原则，综合信诚公司的违约情况、张卫军的实际损失以及涉案商品房的面积、位置、类型等因素，确定信诚公司应当向张卫军支付的违约金标准为每月1200元，故一审法院对张卫军主张信诚公司支付违约金的诉讼请求在7200元（1200元×6个月）范围内予以支持。 关于信诚公司抗辩其迟延交房系受施工地段及成都市重污染天气应急措施影响的意见，一审法院认为，一方面，2017年成都市启动重污染天气预警的时间集中在1月、2月、11月、12月，且预警时间仅有30余天，信诚公司逾期则达6个月，信诚公司现有证据难以证明其在相应时间段内恰需实施对应的强制性减排措施，不能证明成都市重污染天气应急措施的启动给信诚公司施工造成的实际影响。另一方面，一审法院共受理同类型案件77件，合同签订时间在2017年1月至2017年11月之间，期间成都市关于重污染天气应急预案已经颁布，且已启动过对应预警级别的减排措施，但合同约定的交房日期均为2017年12月31日，由此可推定信诚公司自认为成都市所出现的重污染天气对涉案商品房施工进度不会产生影响。一审法院认为，信诚公司在从事房地产开发及销售过程中，应当对施工环境进行合理评估，从节约资源，保护环境的角度关注开发地域的生态环境与施工状态的关系，合理安排开发进度并理性确定房屋买卖合同所涉及的履行期间，若确实出现不可抗力或其他免责事由，则应加强自身系统管理避免损失扩大，而非采取放任态度，给房地产交易市场的良性发展带来负面影响。综上，一审法院对信诚公司上述抗辩意见不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决：一、信诚公司判决生效之日起十日内向张卫军支付违约金7200元；二、驳回张卫军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费165元，减半收取计82.5元，由信诚公司负担。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人信诚公司的上诉请求与被上诉人张卫军的答辩意见，本案二审争议焦点为：信诚公司是否应向张卫军支付逾期交房违约金、原审法院对违约金计算方式的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于信诚公司是否应予支付逾期交房违约金的问题。信诚公司上诉提出，根据不可抗力可以延期交房。本院经审查认为，信诚公司提出因环保原因导致延期的理由不能成立。第一，信诚公司提出因污染天气而导致不能施工的上诉理由，但并未提交相应证据证明相关行政部门向其发出了案涉工程整体停工的通知，也未举证证明行政机关防治污染对其修建行为造成了停工以及相应的天数。第二，行政机关依法履职，防治大气污染、噪音污染的行为符合人民群众的客观需要、系社会经济健康发展的有力保障。且相应防范等级所对应的禁止性要求均系针对会产生严重污染的行为进行，如果依照信诚公司的抗辩理由，则将出现建筑行业如需施工必然造成污染、如无污染则无法按期完工的悖论。第三，根据一审法院审查的相关案件情况，一审已受理同类型案件77件，相关合同签订时间在2017年1月至2017年11月之间，期间本市关于重污染天气应急预案已经颁布，且已启动过对应预警级别的减排措施。但信诚公司仍约定相关合同的交房日期为2017年12月31日，故据此亦足以判定信诚公司确定防治措施不对其施工造成影响。 关于一审法院对违约金金额确定是否恰当的问题。审查信诚公司与张卫军签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，双方约定了交房的时间以及违约金的计算方式，并对违约金的金额进行了限制。本院认为，双方合同虽约定有违约金的计算方式，但张卫军在一审中主张合同约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条第一款“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，原审法院支持张卫军调整违约金的请求符合法律规定。关于调整违约金，应以实际损失为基础，案涉违约金系针对逾期交房。信诚公司逾期交房必然导致买受人逾期占有、使用案涉房屋。故一审法院根据《2017年成都市住房市场平均租金水平信息》，以当地当期租金标准计算违约金正确，本院予以确认。关于信诚公司上诉提出违约金不应超过房款的2‰，本院经审查认为，该条款对违约金金额的限额，明显限制了买受人应获得的违约金金额，免除了信诚公司长时间逾期交房导致应当支付的相应违约金，故本院对其该项上诉理由不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费165元，由四川信诚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年八月十四日 书记员 龙春光