湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初2606号原告：陈卫东，女，1969年11月28日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：张庆，湖南河清律师事务所律师。被告：湖南福临门房地产开发有限公司，住所地在宁乡县玉潭镇宁乡大道168号。法定代表人：林学垒，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宁金星，上海段和段（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高婷婷，上海段和段（长沙）律师事务所实习律师。原告陈卫东与被告湖南福临门房地产开发有限公司（以下简称福临门公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈卫东的委托诉讼代理人张庆到庭参加了诉讼，被告福临门公司的委托诉讼代理人宁金星、高婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈卫东向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金169083元（此违约金以已付购房款1669140元为基数，按日万分之一的标准自2016年7月1日计算至2019年4月10日，后段违约金计算至实际交房之日止）；2、请求法院判令被告支付逾期办证违约金108160元（此违约金以已付购房款1669140元为基数，按日万分之一的标准自2017年7月1日计算至2019年4月10日，后段违约金计算至实际交房之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系房地产开发企业，原告系该公司商品房买受人业主。2015年10月29日，原告与被告签订《宁乡县商品房买卖合同》(合同编号：2013037****)，合同第二条约定，原告购买被告公司开发的位于宁乡县玉潭镇二环路与文体路交汇处（福临门名都）第1幢***号房屋，建筑面积为185.46平方米，合同第五条约定，该商品房单价为9000元/平方米，总价1669140元；合同第六条约定，买受人一次性付款1669140元；合同第七条第1（2）项约定：···买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十条约定，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的十日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；合同第十一条第1（2）约定·····，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款银行同期存款利息（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金；合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按合同约定全额支付了该商品房买卖合同约定应付的购房款，被告于2015年11月4日向原告出具了收据，收据加盖了该公司发票专用章。但合同约定的交房期限届满后，被告至今未通知原告收房，经原告多次协商，未果。原告认为，前述合同系被告提供的格式合同，相关合同条款均由被告拟定，被告在签订合同时双方便就权利义务的约定明显不对等，即便如此，原告已按合同约定全面履行了合同义务，但被告未按合同约定履行交付义务。鉴于该合同标的物系商铺门面，而商铺作为经营性用房，主要收入为租金收入，出卖人迟延交付标的物给买受人客观造成了收益损失，被告的行为导致原告在购置该商品房时的预期利益严重受损，故向法院起诉，请求支持如前诉请。被告福临门公司答辩称，第一、涉案商品房买卖合同不是双方真实意思的表达，该买卖合同是为了实现“以房抵债协议”的目的而签署的补充性协议，且原告对福临门公司与第三人施工方叶小兴签订的“以房抵债协议”是明知的，所以真实的房屋交易行为发生在原告与叶小兴之间，原告不能向答辩人主张逾期交房以及逾期办证的违约责任；第二、福临门·名都项目并未竣工验收，同时福临门公司与施工方的工程款、购房款尚未结清，房屋没有达到交付条件，福临门公司可以不交付房屋；第三、福临门公司没有交付房屋是基于法律、法规的强制性规定和合同约定，原告并未交存物业维修资金，答辩人不能交付房屋；第四、涉案商品房买卖合同属于履行福临门公司与案外人订立的“以房抵债协议”的履行行为，根据民法总则第一百四十六相关规定，原告与福临门公司订立的商品房买卖合同并不存在真实的买卖意思表示，该商品房买卖合同依法应当无效。综上所述，原告不能向答辩人主张逾期交房以及逾期办证的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《宁乡县商品房买卖合同》、收款收据，被告对其真实性、合法性无异议，但对其证明目的均有异议，本院认为，该两份证据其来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予采信。被告福临门公司提交的证据本院认定如下：证据1、2013年11月16日福临门公司施工代表叶小兴、龚泰司签订的《名都房产认购协议书》，证据2、2014年1月4日福临门公司与施工方代表叶小兴、龚泰司签订的《名都房产认购协议书》，证据3、2014年11月14日福临门公司与施工方代表叶小兴签订的《协议书》，证据4、2014年11月1日叶小兴向福临门公司提交的《申请》，上述证据1－4，因原告方未参与，且与本案的商品房买卖合同关系无实际关联，故本院不予采信；证据5、时间为2015年11月3日，叶小兴与张善武签订的《协议书》，因系复印件，且张善武并未在该协议书中签名，故对该协议书本院不予采信；证据6、时间为2015年11月4日，收款人为福建省吴航建筑工程有限公司的收据及陈卫东门面收据，原告无异议，故本院予以采信；证据7、2018年7月9日《福临门名都1－6#栋工程结算会议纪要》，证据8、2018年11月6日湖南新中项目管理有限公司出具的《关于福临门·名都项目工程结算审核、工程洽谈、变更及合同争议的鉴定与索赔的告知函》，证据9、2019年3月21日湖南新中项目管理有限公司出具的《关于福临门·名都项目工程结算审核、工程洽谈、变更及合同争议的鉴定与索赔初步结论异议的回复》，证据10、2019年5月5日《协调会答复》，上述证据7－10，与本案并无实际关联，本院不予采信；证据11、宁乡县商品房买卖合同，与原告所提交的证据1一致，故本院予以采信。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：位于宁乡县玉潭镇二环路与文体路交汇处（福临门名都）系被告福临门公司开发的商品房。2015年10月29日，原告陈卫东与被告签订了合同编号为2013037****号《宁乡县商品房买卖合同》，由陈卫东购买被告开发的位于宁乡县玉潭镇二环路与文体路交汇处（福临门名都）第1幢1－2层***号房屋。合同有如下约定：···第五条计价方式及价款该商品房单价为9000元/㎡,总房价款为1669140元，一次性付款；第八条交付时间及条件出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、“已经竣工验收”;2、满足第九条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件；3、单体验收合格，并达到买受人装修条件……。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理，……（2）逾期超过90日，······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款银行同期存款利息（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金；2、若政府及其有关单位原因造成，出卖人不承担责任。第七条买受人逾期付款的违约责任····（2）逾期超过九十日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的万分之一向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十九条物业维修资金交存的约定签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修资金；买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物来维修资金。买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。第二十条产权登记的约定（二）在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，600个工作日内办妥买受人的土地使用权证。合同签订后，2015年11月4日，被告向原告开具了收到陈卫东（1#106）门面交来名都工程款抵房款计人民币2188428元的收据。商品房买卖合同约定的交付期限过后，原告并没有收到被告的交房通知。原告认为被告未按商品房买卖合同履行义务，遂向法院起诉。另查明，原告陈卫东的丈夫张善武系钢筋材料的供应商，在福临门名都建设期间，张善武为承包福临门名都的施工方叶小兴提供钢筋材料，因叶小兴无钱支付所欠原告的材料款，而被告欠付叶小兴的工程款，被告与叶小兴之间约定以房抵扣工程款，后叶小兴与张善武找到被告，由被告直接与原告陈卫东签订房屋买卖合同，用购房款抵扣被告所欠叶小兴的工程款2188428元。再查明，被告所出售给原告的房屋未进行预告登记，原告未交纳物业维修基金。根据商品房买卖合同的约定，物业维修基金由原告自缴。原告在庭审中陈述，因被告未提供缴纳账户，故维修基金未进行缴纳。而被告则陈述已口头告知。对于涉案房屋小区业主的入住，被告陈述，该小区已有部分业主在放弃相应权益的情况下，已将房屋交付给业主使用。如原告愿意放弃因房屋没有验收而产生的相应责任，也可以为原告办理入住手续。在本案审理过程中，被告申请追加福建省吴航建筑工程有限公司、叶小兴、张善武为本案第三人参加诉讼，本院经审查，被告申请追加的第三人与本案的法律关系无关联，已裁定驳回其申请。本院认为，原告与被告签订的合同编号为2013037****号《宁乡县商品房买卖合同》，虽原告不是以现金作为购房款，而是福临门公司所欠其施工方叶小兴的工程款所进行的抵扣，因被告同意用此款项抵扣房款而出售房屋，并向原告出具了收款收据。该商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告辩称涉案买卖合同不是双方真实意思的表达，因被告所提交的证据《协议书》，原告陈卫东的丈夫张善武并未签字，且被告并无其他有效证据证明，故本院对被告辩称该房屋买卖合同是为了实现“以房抵债协议”而签署的补充性协议的辩称意见，不予采纳。1、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本案中，被告按合同约定应当在2016年6月30日之前向原告交付房屋，但被告一直未向原告发出交房通知，被告以房屋未进行竣工验收为由未交付房屋，但该原因并非原告所造成，虽被告辩称原告未交物业维修基金以此可拒绝交付房屋，但被告至今未向原告发出交房通知，已构成违约。且根据双方的合同约定，维修基金应在进行预告登记前交纳，对于所出售给原告的房屋，被告未进行预告登记，故原告现未交维修基金，未对被告构成违约。综上所述，被告已对原告构成根本性的违约，应当向原告支付逾期交房的违约金。原告主张以1669140元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年7月1日计算至2019年4月10日，要求被告支付逾期交房违约金169083元，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因双方当事人买卖合同所涉标的物是商铺，而商铺作为经营性用房，主要收入为租金收入，出卖人迟延交付标的物给买受人客观上造成了收益损失。本院综合考虑上述案情及受诉法院所在地经济状况，酌情支持由被告福临门公司以原告已付房款1669140元为基数，按日万分之零点七的标准向原告支付逾期交房的违约金，自2016年7月1日计算至2019年4月10日止为118358元（后段违约金计算至被告发出交房通知之日止）。2、关于原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求，本案中，合同中约定了被告应在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，600个工作日内办妥买受人的土地所有权证，因被告未对房屋进行实际交付，故涉案房屋办理房屋产权证的条件并未成就，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南福临门房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告陈卫东逾期交付房屋的违约金118358元（已计算至2019年4月10日止，后段以购房款1669140为基数，按日万分之零点七的标准，计算至被告发出交房通知之日止）；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告陈卫东的其他诉讼请求。案件受理费2729元（已减半收取），由原告陈卫东负担1529元，由被告湖南福临门房地产开发有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李芝秀二〇一九年八月十五日书记员  陈依婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决······《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。