安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖16民终2292号 上诉人（原审被告）：安徽同济置业有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路990号。 法定代表人：王正年，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐鑫，北京高文（合肥）律师事务所律师。 赵洪侠，女，汉族，1966年9月5日出生，住涡阳县楚店镇李寨行政村李寨自然村031号。 委托诉讼代理人：陈柯，安徽彭线旗律师事务所律师。 上诉人安徽同济置业有限公司（简称同济公司）因与被上诉人赵洪侠房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人同济公司的委托诉讼代理人徐鑫、被上诉人赵洪侠的委托诉讼代理人陈柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同济公司上诉请求：1.依法撤销安徽省涡阳县人民法院(2019)皖1621民初914号民事判决；2.依法改判驳回赵洪侠的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由赵洪侠承担。事实和理由：一、原审判决认定协议书及商品房买卖合同达不到证明目的存在严重错误。自2015年起，同济公司经营困难，无力支付租金。2017年3月29日，同济公司与赵洪侠达成协议，约定：同济公司在2017年10月31日支付含赵洪侠在内的31户业主税前返租租金的20%（约60万元），余款在2017年12月25日支付完毕。同济公司将其控股子公司阜阳商厦同济投资有限公司名下的编号为3-185、3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31的商铺质押给31户业主作为履行上述约定的保证，房产备案手续31户业主一致同意办理到崔勇、王曙光、李学连、田勤、王全庆、陈俊、孙芝兰7位业主代表名下，该租金解决方案虽未办理质押登记，但采用了比质押登记对更有保障的商品房买卖形式，将约定的房屋通过阜阳房产局备案登记在赵洪侠等31户业主所指定的7户业主代表名下。如同济公司到期不能偿还返租款，则可以让阜阳商厦国际项目部配合业主自行销售，所得款用于偿还31户业主租金，自行销售所得款项超过所欠返租款的部分，赵洪侠应返还给同济公司。虽然协议中约定的质押由于法律规定不动产无法质押而不能实际履行，但是根据物权区分原则，协议中关于自行销售备案登记商铺抵偿返租租金的条款依然成立，对双方依然具有拘束力。同济公司有义务通过上述7套商铺为赵洪侠等31户业主实现债权，赵洪侠也应积极履行自己的约定义务即自行销售已备案登记的案涉商铺。2017年4月18日、4月22日阜阳商厦同济投资有限公司与崔勇等7人签订商品房买卖合同，将位于阜阳开发区一道河东路266号阜阳商厦国际3-185、3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31备案登记到崔勇等7人名下。赵洪侠在2017年12月9日签字确认收到同济公司支付的2015年6月1日至2017年5月31日期间的税前返租租金(20%)23376元。此后同济公司多次要求赵洪侠在内的31户业主按照双方自愿达成的协议自行销售案涉房屋并让阜阳商厦同济投资有限公司给予积极配合，结清租金欠款,但不积极配合，导致案涉商铺未能顺利销售，租金欠款无法结清。商品房买卖合同足以证明同济公司已按照和解方案履行主要义务，不存在迟延支付租金的事实。二、原审判决未对用于清偿返租款的房屋作出处理属于漏判。双方达成和解方案，虽未办理质押登记，但采用了比质押登记更有保障的商品房买卖形式，将房屋备案登记在包括赵洪侠在内的31户业主指定的7位业主名下。原判未对备案登记的房屋作出处理。 赵洪侠辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。同济公司称与7位业主代表约定于2017年12月25日支付余下租金，但未支付。同济公司与7位业主代表擅自将质押改为买卖，并无赵洪侠授权，对赵洪侠不产生效力。二、同济公司主张一审法院对用于清偿返租款的房屋作出处理属于漏判不能成立。 赵洪侠向一审法院起诉请求：1.依法判令同济公司支付赵洪侠租金及违约金共计101304元；2.本案诉讼费由同济公司承担。 一审法院认定事实：赵洪侠与同济公司2011年签订委托招商出租协议书，提交公司承诺第四年、第五年继续包租，年租金71304元未支付给赵洪侠。一审法院认为：赵洪侠与同济公司之间合同关系明确，事实清楚，提交公司拖欠赵洪侠租金应予给付;同济公司抗辩已因合同履行达成新的协议，是对双方之间合同的补充，不违约的抗辩成立，赵洪侠违约金的请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告安徽同济置业有限公司给付原告赵洪侠人民币71304元，应于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2326元，减半收取1163元由被告负担。若未按本判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，2017年3月29日，崔勇等户业主与同济公司签订协议，约定同济公司计划在2017年12月25日将未返还的商铺租金返还给业主，未了表达诚意，将阜阳商厦国际项目的编号为3-185、3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31的商铺质押给业主，办理房产手续时一致同意办到业主崔勇、王曙光、李学连、田勤、王全庆、陈俊、孙芝兰名下。如同济公司不能按时返还涡阳同济万象城商铺租金，则双方同意将上述的抵押商铺所有权交由业主，作为偿还以上业主的租金。案涉阜阳商厦国际项目的编号为3-185、3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31的商铺备案登记在崔勇、王曙光、李学连、田勤、王全庆、陈俊、孙芝兰名下。赵洪侠称案涉登记备案房屋未有通过验收，不具备登记条件。同济公司称案涉备案登记房屋尚未交付，协议中没有约定交付期限，什么时候能够办理产权登记不清楚。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉2017年3月29日协议书的性质问题；2.一审是否存在漏判。 一、关于案涉协议书的性质问题。同济公司对案涉认定所欠租金数额无异议，但认为已通过协议将阜阳商厦国际项目的编号为3-185、3-204、3-247、3-249、3-250、4-30、4-31的内铺商品房买卖合同备案登记抵返还房屋租金。本院经审查协议内容，该协议明确约定了如安徽同济置业有限公司不能在2017年12月25日前返还涡阳同济万象城商铺租金，则双方同意将上述的抵押商铺所有权交由业主，作为偿还以上业主的租金，差价部分按多退少补的原则处理。上述内容实际上是协议双方对同济公司在债务履行期限届满不能支付租金的情况下如何消灭案涉债务所达成的以房抵债协议，属于债务履行方式的补充。此种情况下，基于债权保护原则，原有直接支付租金的债务履行方式与新的以房抵债履行方式并存，在以房抵债协议没有实际履行的情况下，债权人可以请求同济公司支付租金。经审查，案涉登记房屋尚未交付，能否办理产权登记，同济公司也未明确。在案涉备案登记房屋抵偿债务履行期限不明确且履行存在障碍的情况下，债权人请求同济公司依约支付租金不违反双方约定及法律规定，一审判决对赵洪侠要求同济公司支付租金的诉讼请求予以支持，并无不当。审理中赵洪侠称协议上签名不是其本人所写。根据本院以上分析，即使协议内容对赵洪侠产生法律拘束力，也不排除赵洪侠直接起诉同济公司支付租金的权利，故协议上赵洪侠签名真伪，不影响本案判决结果。 二、关于一审有无漏判问题。同济公司上诉认为一审仅判决同济公司给付赵洪侠返租款，并未对已交付给赵洪侠用于清偿返租款的房屋进行处理，属于漏判。因案涉备案登记房屋并未交付，且尚未办理房屋产权登记，同济公司也未提出反诉。一审法院判决对赵洪侠提出的诉讼请求予以支持，不存在未作审理、判决的情形。 综上所述，同济公司的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1583元，由上诉人安徽同济置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇一九年八月二十九日 法官助理孙曼 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。