四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2229号 上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地南充市嘉陵区兴盛街7号7层。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：杨钊，男，1987年9月9日出生，系该司法务经理。 被上诉人（原审原告）：罗钧、李凤敏,女,1997年1月18日出生,汉族,住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：郑春容，四川皓宇律师事务所律师。 上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）因与被上诉人罗钧、李凤敏商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院(2019)川1304民初759号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。碧桂园房产公司委托诉讼代理人杨钊、罗钧、李凤敏的委托诉讼代理人郑春容及李凤敏，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人碧桂园房产公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审认定事实不清，本案诉讼时效期间已届满，应驳回被上诉人的诉讼请求。（一）本案的诉讼时效期间应从被上诉人应当知道其权利受侵害之日起算，即被上诉人接收案涉房屋之日起算。就本案而言被上诉人是具备应当知道的条件的，（1）被上诉人知道上诉人为义务人。（2）被上诉人应当知道侵害事实。（二）本案诉讼时效期间适用《中华人民共和国民法通则》关于“诉讼时效期间为二年”的规定。（三）本案的诉讼时效期间没有中断、中止的事项发生。 二、一审未对诉争商品房层高的具体数值进行认定，其作出的一审判决缺乏事实依据。 三、上诉人向被上诉人交付的诉争商品房层高符合国家强制设计标准，符合上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人不应对此承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》关于层高的约定为暂测层高，应当以实际交付的符合使用目的、符合国家强制设计标准的层高为准。上诉人在诉争商品房整体层高符合合同约定的情况下，出于使用目的的考虑，对二层主卧层高、结构作出适应调整，符合《规范》的要求，符合上诉人与被上诉人签订合同的目的，上诉人对此不应承担违约责任。 被上诉人罗钧、李凤敏辩称：1、本案诉讼时效期间没有超过。上诉人称诉讼时效应当从实际接房时起算不科学，按照法律规定是从知道或应当知道权利受侵害时开始计算，但是本案争议的层高不是一般人可以看出来的，知道层高不够应当从装修入场开始计算，实际也是装修工人测量后才知道层高不够的。2、一审判决赔偿金额客观公正，有事实依据。上诉人交付的房屋存在层高问题，经过一二审生效判决确认。一审中上诉人也当庭认可有层高问题。一审针对多起案件不同情况，作出赔偿金额不一样的判决，说明法院根据进行了酌定，一审判决赔偿金额并不高，充分体现客观公正合理。 罗钧、李凤敏向一审法院提出诉讼请求：1、判令碧桂园房产公司支付赔偿款150,000元；2、判决从双方约定的交房之日起至今的物业管理费由碧桂园房产公司承担；3、本案诉讼费用由碧桂园房产公司承担。在诉讼过程中，罗钧、李凤敏放弃第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年5月13日，罗钧、李凤敏（作为买受人）与被告碧桂园公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201405130837），约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土框架，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层。该商品房为第一条规定项目中的第26幢1层102号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米、二层3.5米、三层3米……该商品房建筑面积221.55平方米，其中套内建筑面积206.52平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.03平方米。……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币10,340.80元，总价款2,135,583.00元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。分期付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2015—3—30前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金（该比率应不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，（该日期应当与第一项中的日期相同）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同履行的，自十一条约定的期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。……”。合同签订后，罗钧、李凤敏按照合同约定向碧桂园公司支付了购房款。 同日，罗钧、李凤敏与碧桂园公司签订了《补充协议》，协议约定“第十二条其他事项（四）《商品房买卖合同》第三条第（三）款约定的层高为该商品房的暂测层高，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.2米的，买受人对此无异议，并同意接受。”碧桂园公司在出卖人处签章，罗钧、李凤敏在买受人处签字并捺印。 2015年7月17日，碧桂园公司向罗钧、李凤敏出具《收楼通知书》，内容为“罗钧、李凤敏，阁下于2014年5月13日向我司购买南充碧桂园二区26号楼1-102商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2015年3月30日交付阁下，阁下的物业费从2015年4月1日起计收。”罗钧、李凤敏在业主签字确认栏签字和捺印。同日，碧桂园公司向罗钧、李凤敏接收了约定资料。 2017年1月2日，罗钧与南充东易装饰有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，合同约定对碧桂园凤凰台26幢102号房屋进行装修，装修费用为388,000.00元。在装修过程中，罗钧、李凤敏发现案涉房屋的层高与《商品房买卖合同》约定的层高不符，故起诉来院，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，2014年5月13日，罗钧、李凤敏与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201405130837），系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应按照《商品房买卖合同》约定履行自己的义务。罗钧、李凤敏购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，以上能够看出罗钧、李凤敏对于住宅环境及居住品质均有一定的要求。首先，案涉《商品房买卖合同》明确载明主卧层高为3.5米，但经庭审查明，实际的层高低于合同约定，势必会对罗钧、李凤敏的居住品质造成一定的影响，碧桂园公司因此亦获得了利益。虽双方在购房合同《补充协议》中有条款约定购房合同的层高为暂测层高，只要层高大于2.2米，买受人对此就无异议。但该《补充协议》为被告碧桂园公司提交的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除碧桂园公司责任的含义，在碧桂园公司未举证证明其尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对罗钧、李凤敏产生法律效力。其次，案涉房屋存在堡坎使得罗钧、李凤敏的隐私受到影响，使其利益受损，碧桂园公司理应赔偿。第三，另一方面，屋内裸露的电线也不符合约定的交付条件，碧桂园公司理应赔偿。本案中结合碧桂园公司的违约程度、造成的后果，即房屋层高不足的多少、不足部分对应房屋面积的大小以及房屋功能的影响等因素，酌定由碧桂园公司赔偿罗钧、李凤敏损失120,000.00元。 关于诉讼时效的问题。罗钧、李凤敏陈述称其是在装修过程中知道房屋的实际层高与合同约定不相符，根据罗均、李凤敏与案外人南充东易装饰有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》的约定，案涉房屋进场装修的时间为2017年2月24日，故应认定诉讼时效的起算时间为2017年2月24日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案未过诉讼时效，碧桂园公司的辩称意见不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向罗钧、李凤敏赔偿损失人民币120,000.00元；二、驳回罗钧、李凤敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1,650元，由罗钧、李凤敏承担525.00元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司承担1,025.00元。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1、罗钧、李凤敏起诉是否已过诉讼时效问题。2、损失赔偿问题。 1、罗钧、李凤敏起诉是否已过诉讼时效问题。起诉是否已过诉讼时效，取决于诉讼时效期间的起算点。对诉讼时效期间的起算点，罗钧、李凤敏主张从测绘之日起计算，碧桂园公司主张从接房之日起计算。一般而言，层高不足的直观性不强，普通老百姓难以发现层高不足的问题。并且，在司法实践关于房屋交付不符合合同约定的问题中，层高不足不属于突出问题，普通老百姓一般不会作为查验项目。因此，如以接房时业主就应当知道层高是否符合约定，加重了业主方的责任，显示公平。故一审从装修测量时开始计算诉讼时效期间，认定罗钧、李凤敏提起诉讼，未过诉讼时效正确，本院予以维持。 2、损失赔偿问题。罗钧、李凤敏购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，由此对于所购房屋的居住环境及居住品质均有较高的要求。一、碧桂园房产公司在与罗钧、李凤敏的商品房买卖合同中，明确载明主卧层高为3.5米。但案涉房屋二楼主卧室层高未达到约定的高度，势必会对罗钧、李凤敏的居住品质造成一定的影响，碧桂园房产公司因此亦获得了利益。虽双方在购房合同《补充协议》中有条款约定购房合同的层高为暂测层高，只要层高大于2.2米，买受人对此就无异议。但该《补充协议》为碧桂园房产公司提交的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除碧桂园房产公司责任的含义，在碧桂园房产公司未举证证明其尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对罗钧、李凤敏产生法律效力。二、案涉房屋外存在1.8米的堡坎，该堡坎虽不影响罗钧、李凤敏对房屋的使用，但对房屋视线、私密性及居住的外环境有一定影响。本着诚信原则，碧桂园房产公司应在购房者购买房屋的时候就将该房屋不利因素告知购房者，购房者才能综合判断购房的利弊，从而做出正确的意思表示。而碧桂园房产公司不能证实在罗钧、李凤敏购买房屋时，已将该情况明确提示告知了购房者，碧桂园房产公司应对其以上不诚信行为承担一定的违约责任。三、案涉房屋2、3楼地面有裸露线管，罗钧、李凤敏在装修房屋时势必要对其进行处理，必然会产生相应费用，碧桂园房产公司应承担相应的违约责任。结合本案中碧桂园房产公司的违约程度、造成的后果，即房屋层高不足的多少、不足部分对应房屋面积的大小以及房屋功能的部位和房屋视线、私密性、外环境受影响等因素，本院酌定由碧桂园房产公司赔偿罗钧、李凤敏损失55,000元。 综上所述，碧桂园房产公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院(2019)川1304民初759号民事判决； 二、南充市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向罗钧、李凤敏赔偿损失55,000元； 三、驳回罗钧、李凤敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,650元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担550元，罗钧、李凤敏负担1,100元；二审案件受理费3,300元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担1,100元，罗钧、李凤敏负担2,200元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年八月二十七日 书记员 张 媛