江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0483民初1076号原告：宋志明，男，1974年9月3日出生，汉族，德安县人，住九江市德安县。被告:陈罗，男，1994年11月15日出生，汉族，庐山市人，住九江市庐山市。委托诉讼代理人：周骁，江西仰景律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告宋志明诉被告陈罗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告宋志明、被告陈罗及委托诉讼代理人周骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋志明向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《转租协议》；2、被告立即向原告返还位于庐山市鄱阳湖大道四间商铺；3、判令被告支付原告租金57705元（2019年2月27日至2019年7月27日）、物业管理费4375元、水电费217.18元；4、判令被告支付违约金8000元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年10月19日，原告妻子彭莉与江西山水物业服务有限公司签订一份《商铺租赁合同》，江西山水物业有限公司将其所有的位于星子县鄱阳湖大道四间商铺出租给彭莉，租赁期限为2016年10月19日至2022年1月19日。此后，彭莉和原告投入大量资金装修该商铺，商铺装修好之后，便用于经营“佐客牛排”，该店经营一年多，因原告在德安县还在经营一家火锅店，实在忙不过来，“佐客牛排”便停止了营业。后经江西山水物业有限公司同意，原告将该商铺转租给被告。原、被告于2018年9月26日签订《转租协议》，协议约定：租房从2018年9月27日至2019年2月27日，按每年160000元计算每月房租为13333元，共计五个月房租为66665元，乙方剩余金额13335元，在2019年2月27日前补齐160000元房租，以后每年2月27日交齐160000元房租，另租赁期间内所有的物业费用由被告承担。被告按照协议的约定支付了80000元，2019年2月27日后，原告多次催促被告按约定支付租金，被告以各种理由拒绝。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告陈罗答辩：1、原告不具有转租权利，案涉商铺是彭莉与江西山水物业有限公司签订租赁合同，原告在法律上对此商铺不享有用益物权，因此，转租协议本身缺乏成立的基础关系，不能产生法律效力；2、即便承认该转租协议，该协议为不定期租赁，协议首部称直到甲方与庐湖春天租房协议结束为止，但甲方并非商铺承租人，庐湖春天亦不知道是何单位，租房协议更未作为合同附件，因此从转租协议根本不能确定具体的租期，因此双方均有权利随时向对方提出解除合同；3、被告因无法维持经营，于2019年2月当面告知原告解除租赁关系，又于2019年3月17日以短信形式通知原告不再租赁，且2019年3月5日被告就已经搬离案涉店面终止经营，故原告认为租赁关系持续且要求被告在没有继续使用租赁物的情况下支付租金显失公平；4、对于该房屋在起诉之时尚未转租的事实，过错在原告，被告已经及时作出解除合同的意思表示，也以实际行为排除了可能存在的原告转租的阻碍，原告完全可以转租他人，对此被告并不具有过错，因此原告要求被告承担损失的诉请不能成立。原告为证明自己的主张，举证如下：证据一：《转租协议》一份，证明原告将庐湖春天“佐客牛排”店面转租给被告。证据二：《商铺租赁合同》一份，证明原告妻子彭莉与江西山水物业有限公司签订一份《商铺租赁合同》，原告与被告签订的转租协议的租赁期限与该商铺租赁合同约定的租赁期限一致。证据三：证明一份，证明江西山水物业有限公司同意原告方转租。证据四：原、被告短信聊天记录截屏一组，证明商铺至今未转租他人，过错在于被告，原告无过错。证据五：商铺照片一组，证明被告应赔偿原告商铺的部分损失。被告质证意见：对证据一真实性无异议，合法性、关联性有异议，原告并不是该商铺的承租人，承租人是彭莉，合同中的甲方和庐湖春天指代不明；对证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议，江西山水物业有限公司与彭莉签订合同，只能说明彭莉是承租人，与原告没有实际性的关联关系，这份协议不能证明彭莉系原告妻子；对证据三真实性、合法性无异议，关联性有异议，这份证明载明承租人是彭莉，不是宋志明，而江西山水物业有限公司有权许可彭莉转租，但没有将宋志明增加为承租人，也不存在转租的问题；对证据四真实性、合法性无异议，关联性有异议，对于解除合同，被告已作出明确的意思表示，不论后续损失由谁承担，数额多少，解除合同只需要原告同意，双方便能达成一致，因此对于案涉商铺转承租并不影响原告另行寻找新的次承租人，被告对此无过错；对证据五真实性无异议，合法性、关联性有异议，照片本身没有拍摄的时间和地点，且模糊不清，不能达到原告证明目的。被告为证明自己的主张，向本院提交郭彩凤的书面证言一份，证明被告于2019年3月5日搬离案涉商铺。原告质证意见：我知道被告大概在2019年2、3月关门，但具体什么时候搬走的，我不清楚。经审理查明，2016年10月19日，江西山水物业有限公司与彭莉签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：江西山水物业有限公司将座落于庐山市（原星子县）鄱阳湖大道临街商铺（10-A12、10-B11、10-B12、10-B13）出租给彭莉，商铺建筑面积641.69平方米，租赁期限为五年，自2016年10月19日至2022年10月19日，彭莉自起租日2016年10月19日起按照1.5元/月/平方米缴纳物业管理费，每年11556元。2018年2月15日，江西山水物业有限公司出具一份证明，该证明载明：江西山水物业有限公司同意彭莉丈夫宋志明将案涉商铺转租给第三人，租赁期间必须遵循双方签订的《商铺租赁合同》。2018年9月26日，原告与被告签订一份《转租协议》，协议约定“原告将庐湖春天佐客牛排以每年160000元的价格转租给被告使用，直到原告和庐湖春天的租房协议结束为止，如需续租，需要和原告及庐湖春天售楼部协商办理续租合同，协议签订之日，被告向原告预付租金80000元。1、租房从2018年9月27日至2019年2月27日，按每年160000元计算每月房租为13333元，共计五个月房租为66665元，乙方剩余金额13335元，在2019年2月27日前补齐160000元房租，以后每年2月27日交齐160000元房租；2、租赁期间内所有的物业费用由被告承担；3、被告必须按时交纳房租和物业费，否则视为被告违约，协议终止，原告有权向法院提起诉讼”。协议签订后，被告向原告支付租金80000元。另查明，2019年3月，被告陈罗将部分物品搬离案涉租赁商铺并将店铺关门，2019年3月17日，被告以短信的方式向原告表达解除转租协议的意思表示，但双方未就解除合同协商一致。被告在租赁期间对原告原有的部分大理石餐桌进行切割，造成原告一定的损失。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原告作为原承租人彭莉的丈夫转租案涉商铺取得出租人江西山水物业有限公司的同意，原告在签订合同时具有转租权利，原、被告签订的《转租协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定提供租赁商铺，被告应当按照合同约定支付租金和物业管理费的费用，被告未按照转租协议的约定于2019年2月27日前交齐160000元租金，构成违约。被告于2019年3月将部分物品搬离案涉商铺并向原告表示要解除合同，但双方未就解除合同协商一致，因此原被告签订的《转租协议》仍然合法有效。原告于2019年6月25日向本院提起诉讼，表明原告采取积极的措施防止损失扩大，原告主张2019年2月27日至2019年7月27日的租金和物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告陈罗支付的80000元租金，扣减2018年10月至2019年2月共计五个月的租金66665元、物业费4375元，剩余8960元，扣减被告剩余的8960元后为62080元。原告主张的水费217.18元，因为提交任何证据证明，本院不予支持。被告关于“原告不具有转租权利”、“协议为不定期租赁合同，双方随时有权解除合同”的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金，本院认为，造成合同解除的原因在于被告未按约定支付租金和物业费，被告存在过错，应当承担赔偿原告损失的违约责任。原告主张违约金8000元，因未提交证明具体损失金额的证据，考虑被告将原告部分大理石餐桌切割的事实，本院酌定损失为5000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下：一、解除原告宋志明与被告陈罗签订的《转租协议》，被告陈罗于本判决生效后十五日内将租赁物返还给原告宋志明。二、被告陈罗于本判决生效之日支付原告宋志明2019年2月27至2019年7月27日的房屋租金66665元、物业管理费4375元。三、被告陈罗于本判决生效之日支付原告违约金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1557元，减半收取778.5元，由被告陈罗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于九江市中级人民法院。如双方当事人均未在法定期间内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员 黄 达二〇一九年八月二日书记员 郭紫娟