广东省惠州市惠城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1302执异224号 异议人（利害关系人）：广州资产管理有限公司，住所地：广州市南沙区丰泽东路106号1301房。 法定代表人：梁镜华。 委托诉讼代理人：林水奎，广东江畔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗超，广东江畔律师事务所律师。 申请执行人：叶小华，男，汉族，1958年5月22日出生，住广东省惠州市惠城区。 被执行人：惠州展丰达业投资有限公司，住所地：惠州市惠城区下埔广发证券大厦19层。 法定代表人：张送。 被执行人：张送，男，汉族，1964年12月17日出生,住惠州市惠城区。 被执行人：胡守业,男，汉族,1973年12月1日出生,住惠州市惠城区。 本院受理申请执行人叶小华申请执行被执行人惠州展丰达业投资有限公司、张送、胡守业民间借贷纠纷一案[(2018)粤1302执恢426号],异议人广州资产管理有限公司向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。 异议人广州资产管理有限公司异议称，一、请求事项：1、请求贵院依法撤销在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对“惠州展丰达业投资有限公司名下的惠州世贸东侧HNA47-01地块及地上建筑[证号：惠府国用(2014)第13020900009号]的拍卖。2、请求贵院依法撤销在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对“惠州展丰达业投资有限公司名下的惠州世贸东侧HNA47-01地块及地上建筑物[证号：惠府国用(2014)第13020900009号]”的拍卖公告中设定的“竞价后须缴纳壹亿圆工程保证金款项”的条件；3、请求贵院依法撤销对惠州展丰达业投资有限公司名下的惠州世贸东侧HNA47-01地块及地上建筑物“下调20%即进行第一次网络拍卖起拍价”即“108085440元为底价进行公开拍卖活动”的执行行为，并按照（惠欣估字（2019）第6589DB号）《房地产评估报告书》的评估价135106800元进行拍卖；4、请求贵院立刻返还异议人分别垫付《房产面积测绘成果报告书》、(惠欣估字(2019)第6589DB号)《房地产评估报告书》的测绘费用17922.64元、评估费用136586元。二、事实与理由：异议人与六位被异议人金融借款合同纠纷执行阶段一案业由贵院受理并执行。在贵院中，被异议人一惠州零下五度食品有限公司以及被异议人五惠州展丰达业投资有限公司作为债务人的系列案中因(2018)粤1302执恢426号案的被异议人六为被异议人五名下资产的首封人，故，贵院将该案作为主推案件。贵院以该案执行程序委托惠州房屋测绘所对惠州展丰达业投资有限公司名下的惠州世贸东侧HNA47-01地块的地上建筑物进行测绘，由异议人委托嘉兴鹏誉投资合伙企业（有限合伙）垫付17922.64元测绘费用。测绘报告出具后，贵院委托广东欣业资产与土地房地产评估有限公司对惠州展丰达业投资有限公司名下的惠州世贸东侧HNA47-01地块及地上建筑物进行评估，上述的不动产评估价值为135106800元。由异议人委托嘉兴鹏誉投资合伙企业（有限合伙）垫付136586元评估费用。(2018)粤1302执恢426号案的执行直接利益并非异议人，但为了配合法院，仍愿意垫付费用；由此可见，异议人为了推动该案付出了巨大代价。(惠欣估宇(2019)第6589DB号)《房地产评估报告书》出具后，贵院委托广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对“惠州展丰达业投资有限公司名下的惠州世贸东侧HNA47-01地块及地上建筑物”以评估价135106800元下调20%进行拍卖，即108085440元为底价进行拍卖。拍卖公告中还载明“竞价后须缴纳壹亿圆工程保证金款项”。异议人认为：该拍卖公告中载明的“竞价后须缴纳壹亿圆工程保证金款项”明显违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第五款“违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的”的规定。该缴纳保证金的准入条件明显抬高竞买人准入门槛。竞买人减少后，对上述被拍卖物的竞价竞争程度明显降低，不仅损害异议人权利，还损害其它债权人权利。在上述抬高竞买人准入门槛情况下，贵院仍委托广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对“惠州展丰达业投资有限公司名下的惠州世贸东侧HNA47-01地块及地上建筑物。以评估价13510.68万元下调20%进行拍卖。即便以10808.54万元拍出被拍卖物，扣除地上建筑物工程款优先权3496.62万元的情况下，上述价格无法足额满足申请人的抵押权优先债权，更别说顾及其它普通债权。此外，贵院应当考虑到，在上述抬高竞买人准入门槛情况下，一拍无法拍出的情况下，二拍再次降价将会极大损害所有债权人债权。根辗《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条“保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。”的规定，贵院以10808.54万元保留价拍卖上述不动产的，应当在拍卖前通知申请人以及其它债权人，申请人申请继续拍卖的，贵院才能继续程序；但贵院径直通知申请人和其它债权人以10808.54万元保留价拍卖，申请人未及提出异议，故上述有违程序合法性之疑。综上所述，为了网络司法拍卖公平竞争、保护各债权人权利，请贵院撤销拍卖公告中设定的“竞价后须缴纳10000万元工程保证金款项”的条件及按照惠欣估字(2019)第6589DB号《房地产评估报告书》中的评估价13510.68万元对惠州展丰达业投资有限公司名下的惠州世贸东侧HNA47-01地块及地上建筑物进行拍卖。因此，申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定向贵院提出执行行为异议，请求贵院重新制作拍卖公告，维护市场公平竞争、保护各债权人权利。 经审查查明，申请执行人叶小华与被执行人惠州展丰达业投资有限公司、张送、胡守业民间借贷纠纷案，本院作出的(2015惠城法民二初字第395民事判决书已发生法律效力。由于被执行人未履行义务，权利人叶小华向本院申请执行。2015年3月10日，本院根据申请执行人申请，作出（2015）惠城法立保字第200号民事裁定书，裁定查封登记在被执行人惠州展丰达业投资有限公司名下位于惠州世贸东侧HNA47-01地块[证号：惠府国用（2014）第13020900009号，使用面积3423.20平方米]土地使用权。2019年7月3日，本院作出（2018）粤1302执恢426号之三执行裁定书，裁定对被执行人惠州展丰达业投资有限公司名下的位于惠州世贸东侧HNA47-01地块[证号：惠府国用（2014）第13020900009号，使用面积3423.20平方米]土地使用权及在建的整体工程[具体详见《惠欣估字(2019)第6589DB号》房地产评估报告书]以评估价格为人民币：13510.68万元下调20%即：108085440元在淘宝网司法公开拍卖。2019年7月4日，本院向申请执行人叶小华以及被执行人惠州展丰达业投资有限公司、张送、胡守业发出网络司法拍卖通知书，本院依照最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：http//sf.taobao.Com/0752/04，户名：惠州市惠城区人民法院)惠州展丰达业投资有限公司名下的位于惠州世贸东侧HNA47-01地块[证号：惠府国用（2014）第13020900009号，使用面积3423.20平方米]土地使用权及在建的整体工程[具体详见《惠欣估字（2019）6589DB号》房地产评估报告书]以评估价格为人民币：13510.68万元下调20%即进行第一次网络拍卖起拍价108085440元为底价进行公开拍卖活动，于2019年8月10日10时至2019年8月11日10止（延时的除外），如流拍将继续在此网络平台依法进行拍卖活动，具体拍卖时间请自行留意淘宝网司法拍卖网络平台。根据本院发布的拍卖公告，其中第九条保证金及余款缴纳（二）特别提醒：本次拍卖标的物属于问题楼盘，竞拍成交人对本次拍卖的保证金和拍卖余款付清后，必须向世贸三期问题楼盘处置工作领导小组办公室指定账户缴纳工程保证金人民币1亿元、原开发商拖欠回迁户的安置费602万元以及预收取回迁户安置费至2021年6月289万元（以交楼给回迁户的时间节点为限，多退少补）。为保障回迁户权益，确保楼盘竣工验收合格后无偿提供建筑面积为16685.48平方米的住宅给回迁户，买受人须缴纳工程保证金人民币1亿元，该工程保证金由惠州惠城区住房和城乡建设局监管，按工程进度支付给买受人建楼（直接该项目的施工企业），具体拨付节点及比例为：工程主体完成6层拨付2000万元，工程主体完成18层拨付3000万元，工程主体封顶拨付2000万元，工程竣工验收拨付3000万元等。嘉兴鹏誉投资合伙企业（有限合伙）垫付本案测绘费17922.64元和评估费136586元。2019年7月25日，异议人向本院提出执行异议，要求判如所请。 本院认为，针对异议人提出的撤销拍卖异议请求，具体分析如下：一、关于本案拍卖涉案土地及地上建筑物问题，由于被执行人惠州展丰达业投资有限公司、张送、胡守业未履行生效法律文书确定的义务，本院依法评估、拍卖被执行人惠州展丰达业投资有限公司名下财产，系正常的强制执行行为，于法有据，异议人请求撤销拍卖，本院不予支持。二、关于拍卖公告设定的条件是否合法问题，由于涉案土地及地上建筑物被政府认定为问题楼盘，设定“买受人须缴纳工程保证金人民币1亿元”条件，为了解决回迁户问题以及保障广大购房者权益，理顺正常的商品房建设、买卖、交付等问题，故未违反相关法律法规，异议人也未举证证实本案存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定的可撤销拍卖情形。该公告设定条件合法有效，异议人提出的撤销该拍卖条件，没有依据，本院不予支持。三、关于拍卖保留价问题，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条有关规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本院参照评估价确定拍卖保留价，在13510.68万元下调20%即108085440元为保留价，符合上述司法解释的规定。故异议人提出的该项请求，本院亦不予支持。此外，异议人要求立即返回其垫付的测绘费、评估费问题，未提出证据予以证实该费用系异议人垫付，即使是异议人垫付，可待执行到位款项后，另行主张权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条第一款规定，裁定如下： 驳回异议人广州资产管理有限公司的执行异议请求。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向广东省惠州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李 军 人民陪审员  沈苏娜 人民陪审员  杨仕华 二〇一九年八月六日 书 记 员  谭少君