山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终3518号上诉人(原审被告)：山东馨兴业房地产开发有限公司，住所地鱼台县王鲁镇政府院内。法定代表人：李后增，经理。委托诉讼代理人：李厚法，男，该公司职工，住鱼台县。委托诉讼代理人：程瑞涛，山东公明政和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱耿凯，男，1972年9月21日出生，汉族，住微山县。委托诉讼代理人：王秀宇，山东英和律师事务所律师。上诉人山东馨兴业房地产开发有限公司（以下简称馨兴业公司）因与被上诉人朱耿凯房屋买卖合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2019）鲁0827民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。馨兴业公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判双方签订的《京港花园房屋认购书》无效或将本案发回重审；一、二审诉讼费及案件相关费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方不存在真实、合法、有效的商品房买卖合同关系，一审法院认定《京港花园房屋认购书》有效属事实认定错误。在上诉人提出双方签订的《京港花园房屋认购书》无效，且上诉人未收到被上诉人购房款抗辩理由时，一审法院应就被上诉人主张的商品房买卖合同关系以及被上诉人交付购房款这一事实予以查明。被上诉人主张已按认购书的约定通过现金方式向上诉人支付了全部购房款，根据举证规则，被上诉人应提交充分证据证明支付购房款的事实，否则应承担不利后果。根据双方提交的证据及法庭调查情况，本案不能认定被上诉人已向上诉人公司支付了购房款。2、一审法院认定本案存在债权转让关系事实认定不清，适用法律错误。一审法院认定被上诉人系通过案外人隆鑫公司取得对上诉人债权无事实依据，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审法院应就隆鑫公司是否对上诉人享有合法、有效地债权以及债权数额、被上诉人是否对隆鑫公司享有合法、有效地债权以及债权数额予以查明。依据合同法关于债权转让的规定，能够转让的债权必须是合法有效的债权且不得违背社会公共利益。被上诉人主张的所谓债权人隆鑫公司通过高息非法吸收公众存款再以更高的利息进行放贷，赚取其中的差价，该案已经鱼台县人民法院2016年5月31日作出（2015）鱼刑初字第127号刑事判决予以确认，因此，被上诉人主张的所谓转让债权是隆鑫公司企图通过高利贷形式获取的犯罪所得，即使该债权存在依法也属非法债权，不得转让。依据合同法第五十二条规定，被上诉人与隆鑫公司通过所谓债权转让的形式掩盖非法目的且违反法律、法规的强制性规定，应属无效，一审法院适用法律显属错误。3、一审法院认定双方签订的《京港花园房屋认购书》有效法律适用错误。认定双方签订的《京港花园房屋认购书》有效，无异于认定被上诉人通过出借资金获取的高息与隆鑫公司通过高息放贷获取的高额非法利息通过民事判决的方式予以合法化，与前案刑事案件判决以及最高院关于审理民间借贷司法解释的相关规定相悖。朱耿凯辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请依法维持。双方签订的《京港花园房屋认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。《京港花园房屋认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。被上诉人以债权转让方式向上诉人支付了全部购房款，商品房买卖合同有效成立。据此，一审法院判决双方签订的《京港花园房屋认购书》有效。2、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。一审查明，上诉人欠隆鑫公司借款，隆鑫公司欠被上诉人借款，通过债权转让被上诉人取得对上诉人债权。双方签订《京港花园房屋认购书》后依据《京港花园房屋认购书》确定的数额，上诉人向被上诉人出具收条的行为应认定为上诉人收取了被上诉人的购房款。上诉人称未收到被上诉人购房款的上诉理由不能成立。朱耿凯向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《京港花园房屋认购书》有效；2、被告履行认购书约定的义务，向原告交付房屋，案件受理费由被告负担。一审法院认定：原、被告双方均认可该项目建设用地通过出让方式取得，土地使用证编号为：鱼国用(2014)第0827000022-2，建设工程规划许可证编号为：建字第3708272015006，预售许可证编号为：鱼房开预字【2015】第003号，且认可对购房款333,920元系通过债权转让原告取得的事实。对双方当事人有争议的《京港花园房屋认购书》效力问题，原告向法庭递交了2014年10月2日，原告朱耿凯与被告馨兴业公司签订的《京港花园房屋认购书》，档案顺序号为0000103，约定出卖人为馨兴业公司，买受人为朱耿凯，认购住宅位置京港花园小区12号楼1单元1101室，建筑面积129.93平方米，房屋单价每平方米2,570元，总价款333,920元，付款方式为一次性付款、选房时间等内容，朱耿凯在该《京港花园房屋认购书》上签名，并加盖了馨兴业公司的公章，2014年10月3日被告馨兴业公司加盖公章的《收据》一份,注明收款事由为：京港花园12号楼1单元1101室房款。对此被告馨兴业公司提出，公司并没有收到购房款，该购房款系通过债权转让原告取得，不认可《京港花园房屋认购书》有效。2019年6月5日，鱼台县住房和城乡建设局出具《证明》，该证明内容为：鱼台县京港花园小区12号楼、3号楼未组织竣工验收。一审法院认为：本案争议焦点为《京港花园房屋认购书》是否具备商品房买卖合同的构成要件。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告签订的《京港花园房屋认购书》，具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了全部购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。因不存在合同无效的情形，故该合同有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已经履行了支付全部房款的义务，被告应当履行办理房屋产权交付和登记手续的义务，因该争议12号楼未组织竣工验收，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因此原告主张的应由被告馨兴业公司交付争议房屋的诉讼请求，不予支持。原、被告对双方和案外人隆鑫公司通过债权转让，原告取得对被告的债权的事实均无异议，被告又通过出具《收据》的形式确认为购房款，因此被告提出的并没有收到购房款的辩解意见，没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告朱耿凯与被告山东馨兴业房地产开发有限公司签订的《京港花园房屋认购书》有效。二、驳回原告朱耿凯的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告山东馨兴业房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为双方签订的《京港花园认购书》的效力应如何认定。根据双方的陈述与举证，系上诉人馨兴业公司欠案外人隆鑫公司借款，而隆鑫公司欠被上诉人的借款，为归还借款，三方达成协议，由上诉人直接将其开发的房产抵偿给被上诉人，三家之间的债权债务归于消灭，或者说用对上诉人享有的债权冲抵购房款的方式购买上诉人开发的房屋，从而达成涉案《京港花园房屋认购书》，该认购书系各当事人之间的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效协议。因上诉人所主张的购房款被上诉人已经用其债权冲抵，并不需要实际再次交付。即使被上诉人没有实际交付购房款也是合同履行的问题，并不影响上述《京港花园房屋认购书》的效力，上诉人以被上诉人没有实际交付购房款来主张该认购书无效，于法无据，本院不予支持。上诉人所主张的隆鑫公司非法吸收公众存款犯罪问题，该罪系涉众型犯罪，并不必然存在高息，上诉人也没有提供任何证据证明其与隆鑫公司之间、隆鑫公司与被上诉人之间的借款存在高息，也没有证据证明上诉人在签订涉案认购书前偿还隆鑫公司的款项已经高于其所应偿还的款项，因此上诉人主张如认定上述《京港花园房屋认购书》有效，无异于认定被上诉人及隆鑫公司通过高息放贷获取的高额非法利息合法化，没有任何事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人馨兴业公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东馨兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年八月十五日书记员 亓雅楠