贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初4190号原告：张萍，女，1983年7月22日生，苗族，住贵州省织金县。原告：付德毅，男，1988年11月19日生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：李祥，北京隆安（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200910609244。代理权限：特别代理。被告：李跃坤，男，1988年10月26日生，汉族，住贵阳市白云区。被告：王泽艳，女，1993年4月17日出生，苗族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：邹海波，贵州万伦律师事务所律师。代理权限：特别代理。被告：贵州易居房友房地产经纪有限公司，住所地：贵阳市观山湖区诚信北路81号大西南富力中心第A1栋1单元15层6号。法定代表人：江伟东。委托诉讼代理人：方怡，系该公司员工。代理权限：一般代理。被告：刘足香，女，汉族，1986年3月24日生，住贵州省修文县。原告张萍、付德毅诉被告李跃坤、王泽艳、贵州易居房友房地产经纪有限公司（以下简称易居房友公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，经原告张萍、付德毅申请追加刘足香作为共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张萍、付德毅之共同委托诉讼代理人李祥，被告李跃坤、王泽艳之共同委托诉讼代理人邹海波，被告易居房友公司之委托诉讼代理人方怡，被告刘足香到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李跃坤、王泽艳签订的《房屋买卖合同》，并返还原告购房款491000元，被告李跃坤、王泽艳赔偿原告公证费用损失2300元；2、判决被告李跃坤、王泽艳赔偿原告资金占用损失，按人民银行同期同类贷款利率，以本金493300元为基数，从2018年8月15日开始起算至购房款全部返还完毕之日止；3、判决被告易居房友公司、刘足香对第一、二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、判决被告易居房友公司、刘足香返还中介费用10000元，并赔偿原告资金占用损失，按人民银行同期贷款利率，以本金10000为基数，从2018年8月15日起算至中介费用全部返还完毕之日止，以上合计503300元；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：经朋友吴某介绍，原告通过本案被告易居房友——荣轩置业一分店（位于贵阳市××与龚西路交汇处），于2018年8月15日与被告李跃坤、王泽艳签订购房合同，购买其名下的位于贵阳市“程管摆拢安置点”第一期安置房一套120平方，价格为492000元，按照合同约定，原告于合同签订当日转账付款491000元，现该安置房已经建成交房，但是被告李跃坤、王泽艳并没有合同约定的第一期房屋，致合同无法履行。在合同签订前，本案被告易居房友公司工作人员刘足香亲自带领原告看房，并说所购房屋为第一期，只是具体位置无法确定，为此，原告确定购房，并通过朋友吴某支付被告易居房友公司中介费用10000元。根据被告易居房友公司安排，向其支付公证费用2300元。原告认为，被告李跃坤、王泽艳与被告易居房友公司隐瞒无第一期安置房的事实，并虚构有第一期安置房的事实，误导原告签订购房合同并付款，致原告的立约目的不能实现；现有证据至少能证明被告易居房友公司有欺诈行为，违反诚实信用原则。所以，原告与被告李跃坤、王泽艳的合同关系应当予以解除、返还购房未款并承担资金占用损失，被告易居房友公司依法对此承担赔偿责任；合同不成立，被告易居房友公司所收中介费用应当依法返还并赔偿资金占用损失。故原告起诉至法院，诉请如前。被告李跃坤、王泽艳答辩，涉案房屋属于被告李跃坤、王泽艳的合法财产，被告李跃坤、王泽艳有权处分。涉案买卖合同不存在法定解除的情形。被告李跃坤、王泽艳也没有违约行为，双方在买卖房屋时并未明确系一期房屋，原告对被告李跃坤、王泽艳的安置拆迁协议也有明确的了解，知悉安置房相关政策，且房屋买卖也办理了公证。原告主张看房时中介公司承诺的是一期房屋，但当时被告李跃坤、王泽艳并未在场，故原告的该主张是针对中介公司，与我方无关，要求驳回原告的诉讼请求。被告易居房友公司辩称，我公司不是适格的被告。原告诉称被告刘足香系我公司工作人员不属实。刘足香系个体工商户，其经营白云区荣轩中介服务部。依据我公司与被告刘足香签订的《合作协议书》，我公司仅为被告刘足香提供品牌输出、业务支持、交易服务，被告刘足香经营的服务部系独立的经营主体，其自主经营业务自主承担责任，我公司不涉及该服务部的具体经营活动。就合同的相对性而言，我公司未向原告提供任何居间服务，也未受到原告支付的任何居间服务费，故原告主张我公司承担责任无事实和法律依据，要求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告刘足香辩称，被告李跃坤、王泽艳的房屋是有产权置换的，可以买卖。我认为涉案房屋买卖合同成立，应当继续履行。原告主张退还中介费不认可，因为已经促成了交易，无法退还中介费。本院认定的事实如下：原告付德毅、张萍系夫妻关系，被告李跃坤、王泽艳系夫妻关系。2018年5月30日，被告李跃坤（乙方）与贵阳市房屋征收管理局（甲方）签订《贵阳市房屋搬迁安置补助协议》，因贵阳市马鞍山棚户区改造项目（程官摆拢地块二）项目建设需要，涉及乙方的房屋及附属设施需拆除，甲方提供位于程官摆拢安置点240㎡的房屋与乙方进行产权调换。2018年8月15日，原告付德毅、张萍（乙方）与被告李跃坤、王泽艳（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于贵阳市马鞍山棚户区改造项目（程官摆拢地块二）房屋，面积120平方，价格为492000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付491000元。被告还向二原告出具承诺书，载明原告张萍支付的房屋转让款491000元已收到，余款1000元待上述房屋不动产权证书办理登记在乙方名下并将不动产证书原件交付乙方之日支付。当日，二原告支付被告李跃坤、王泽艳房屋转让款491000元，被告李跃坤、王泽艳向二原告出具收据。被告李跃坤、王泽艳（甲方）与原告张萍（乙方）还签订《权利义务转让合同》，约定甲方将《贵阳市房屋搬迁安置补助协议》贵阳市马鞍山棚户区改造项目（程官摆拢地块二）项目的权利义务概括转让给乙方，乙方对上述合同权利义务的基本情况已充分知悉并愿意受让权利并承担义务，本合同签订后，甲方签署委托书，授权委托乙方指定的人原告付德毅按照《贵阳市房屋搬迁安置补助协议》项下应当由甲方办理的相关事宜，包括代为选房、收房、代为决定调换安置点并签署相应的回迁协议或补签协议等内容。同日，被告李跃坤、王泽艳与原告付德毅就被告李跃坤、王泽艳委托原告付德毅办理涉案房屋代为办理领取安置过渡费、超期安置过渡费等补偿款相关手续在贵阳市立诚公证处办理公证。为此原告支付公证费2300元。另查明，二原告与被告李跃坤、王泽艳达成的房屋买卖合同系被告刘足香居间促成，二原告支付被告刘足香中介费1万元。另查明，原告与被告李跃坤、王泽艳签订《房屋买卖合同》时涉案房屋尚未修建，被告李跃坤、王泽艳尚未实际取得该房屋及该房屋产生的相关权利，且被告李跃坤、王泽艳至今也未实际取得该房屋及该房屋产生的相关权利。被告刘足香系白云区荣轩置业中介服务部经营者。2018年7月，被告易居房友公司（乙方）与白云区荣轩置业中介服务部（甲方）签订《合作协议书》，约定双方就房地产交易服务领域达成合作意向，合作模式为全面战略合作模式，乙方为甲方提供品牌输出、业务支持、交易服务，甲方确认乙方不是撮合买卖双方达成房地产交易的居间方，关于居间的所有权利义务，均由作为居间方的甲方实现和承担。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《贵阳市房屋搬迁安置补助协议》、《房屋买卖合同》、《权利义务转让合同》、承诺书、公证书、收据、付款凭证、收据、微信转账记录等证据在卷佐证，并经庭审佐证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，二原告与被告李跃坤、王泽艳签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，本案争议焦点为原告主张解除该合同是否符合法律规定。二原告主张其向被告李跃坤、王泽艳购买的系涉案一期房屋，但原告提供的《房屋买卖合同》、《权利义务转让合同》、被告李跃坤、王泽艳出具的承诺书均未显示买卖房屋为一期房屋，仅载明了房屋坐落位置、面积等信息，同时，原告提供的微信聊天记录、申请证人吴某出庭作证均针对被告刘足香，并未提供任何证实被告李跃坤、王泽艳向其承诺买卖的房屋确定为一期房屋的证据，故对原告主张的该事实不予认定。涉案《房屋买卖合同》买卖的标的为二被告通过与贵阳市房屋征收管理局签订《贵阳市房屋搬迁安置补助协议》可能获得的位于程官摆拢安置点120㎡的房屋，双方签订《房屋买卖合同》时该房屋尚未修建，二被告尚未实际取得该房屋及该房屋产生的相关权利，且二被告至今也未实际取得该房屋及该房屋产生的相关权利，二被告仅有《贵阳市房屋搬迁安置补助协议》能证实其可能获得涉案房屋，但《房屋买卖合同》对购买房屋的具体坐落、楼栋、楼层及交付时间均未进行约定，被告至今对涉案房屋的具体交付时间也无法确定，综上，涉案房屋存在诸多不确定性，故原告作为购买方的合同目的无法实现，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原告要求解除涉案《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。合同解除，二被告收取的购房款491000元应退还二原告；对原告主张的公证费及购房款资金占用费，因二原告在与被告签订合同时明知涉案房屋系安置房屋，明知购买该房屋存在的不确定性，故二原告自身也存在过错，对二原告的该主张本院不予支持。二原告主张被告刘足香系被告易居房友公司的工作人员，故要求易居房友公司在本案中承担责任，但被告易居房友公司提供其与刘足香经营的白云区荣轩置业中介服务部签订《合作协议书》，该协议约定双方系合作关系，且合作模式为全面战略合作模式，易居房友公司提供品牌输出、业务支持、交易服务，易居房友公司不是撮合买卖双方达成房地产交易的居间方，关于居间的所有权利义务，均由作为居间方的白云区荣轩置业中介服务部实现和承担，故本院认定本案中居间方并非易居房友公司，且中介费系被告刘足香收取，并非易居房友公司收取，故该本案中不应承担责任，二原告主张易居房友公司对涉案购房款及公证费和购房款资金占用费承担连带赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。因购房款由被告李跃坤、王泽艳收取，二原告主张刘足香对涉案购房款及公证费和购房款资金占用费承担连带赔偿责任也无事实和法律依据，本院不予支持。关于二原告主张的退还中介费，依据二原告提供的中介费收据，收款方为被告刘足香，因被告刘足香系专业的房产中介经营者，其应对其居间买卖的标的房屋进行严格审查，但涉案房屋二被告并未实际取得相应权利，导致二原告的合同目的无法实现，被告刘足香具有过错，应当退还二原告缴纳的中介费1万元，对二原告主张的中介费资金占用费，因二原告自身也存在过错，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李跃坤、王泽艳于本判决生效之日起十日内退还原告张萍、付德毅购房款491000元；二、被告刘足香于本判决生效之日起十日内退还原告张萍、付德毅中介费1万元；三、驳回原告张萍、付德毅的其他诉讼请求。案件受理费4417元（已减半，原告已预交），由原告张萍、付德毅负担37元，被告李跃坤、王泽艳负担4300元，被告刘足香负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 民二〇一九年八月二十九日书记员 张胜萍