广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终389号 上诉人(原审被告)：广西壮乡房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区双拥路40-1号东方明珠花园1号楼C座3单元2907号房，统一社会信用代码：914500006851817470。 法定代表人：陈成才，董事长。 委托诉讼代理人：罗坚，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭春玉，广东洛亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孔宪全，男，1956年11月26日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县太平镇德胜街150号，现住广西藤县。 被上诉人（原审原告）：徐燕珍，女，1962年11月10日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县藤州镇西江三段176号，现住广西藤县。 上诉人广西壮乡房地产开发有限公司(以下简称壮乡公司)因与被上诉人孔宪全、徐燕珍商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2018）桂0422民初1253号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 壮乡公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2018）桂0422民初1253号民事判决第二项，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案的涉诉项目属藤县人民政府惠民工程，2011年10月26日上诉人依照相关程序通过该项目招标方式中标，成为该项目实施的单位。上诉人对购房户的确定和售房价等均无决定权，属代理政府实施该项目的代理人角色，不属于商品房的开发商。二、一审适用法律错误。广西区政府令108号和桂价格[2013]139号文件均具有强制执行力，造成“山水人家”小区项目申请供配电费用超出预算近十倍，属于情势变更，为了不让购房户增加经济负担，藤县政府出面与供电公司进行协调用时217天。现上诉人与被上诉人都同意继续履行合同，可以延迟履行交房217天。另外，上诉人在建设过程中发现原水泵房所在位置地质结构不稳定，存在安全隐患，经向县房改办申请变更了水泵房位置，由于图纸变更耽误了两个月工期，应当从逾期交房中扣除。三、因为被上诉人不按合同约定支付购房款，上诉人已履行义务通知被上诉人办理银行按揭贷款手续，但被上诉人未按合同约定办理贷款手续已构成违约，应承担违约责任。四、上诉人因向水电公司及相关部门协调导致延期交房，使得被上诉人无需增加购房成本10474元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，被上诉人因上诉人的违约行为而受益，应当将该部分受益从上诉人承担的违约金中扣除。 孔宪全、徐燕珍辩称，上诉人上诉所列举的事实和理由与本案没有关联性。1.被上诉人在2013年12月13日交付购房首期款，2015年1月29日才与开发商签订《藤县商品房买卖合同》，被上诉人能在签订合同前411天交首期房款，说明被上诉人是主动交付房款的。2.二审法院应根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第九条和一审判决认定的法律事实追加开发商的违约金10020.1元。3.上诉人在被上诉人交付购房首期款411天后才答应与被上诉人签订商品房买卖合同，上诉人应向被上诉人支付资金占用利息4965.04元。 孔宪全、徐燕珍向一审法院起诉请求：一、请求判令被告壮乡公司继续履行合同，并支付因逾期交房违约金9178.41元（200402元×0.0002×229天=9178.41元）给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年1月29日，原告孔宪全、徐燕珍与被告壮乡公司签订《藤县商品房买卖合同》，合同约定原告以总价200402元向被告壮乡公司购买位于广西藤县经济适用房山水人家3号楼1单元1703号房，并约定了计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及交付条件、出卖人逾期交房的违约责任、交接等条款。2015年2月5日，被告开具首期款60402元的购房发票给原告；2015年5月18日，原告支付购房款20000元给被告，同日，原告与中国农业银行股份有限公司藤县支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为120000元。2015年6月1日，中国农业银行股份有限公司藤县支行将贷款120000元发放至借款合同约定的被告银行账号。2016年8月17日，被告壮乡公司在梧州日报刊登《交房公告》，山水人家小区定于2016年8月17日至10月17日交房，并向原告送达《山水人家交房通知书》，告知原告应于2016年9月6日到藤县藤州镇西厚路122号藤县尚邦物业服务有限公司办理收房手续。 另查明，山水人家是被告壮乡公司开发的经济适用房。2011年10月17日，被告投标时对用电安装工程费报价为每平方米15元。2013年9月30日，藤县人民政府批复藤县第二期经济适用住房“山水人家”小区销售价格为平均2313元/平方米。2015年5月12日，被告向藤县水利电业有限公司提交了用电申请报告。同月，藤县水利电业有限公司答复被告需按照《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》的相关规定申请用电，即每平方米收取127.71元的建设维护费。2015年11月9日，被告以小区水泵房位置地基不稳等为由向藤县房改办申请移位，当日藤县房改办同意变更，同月藤县建设局批复同意变更水泵房位置的总平面图。2015年11月23日，被告就供配电建设维护费问题向藤县人民政府申请协调，藤县工业和信息化局于2015年12月2日发函给藤县水利电业有限公司建议按上述两文件出台前的办法解决。2015年12月15日，藤县水利电业有限公司同意被告提交的供电方案。2016年4月12日，被告将小区供配电工程发包给广西晨天建设工程有限公司施工。2016年8月10日，小区供配电工程经藤县水利电业有限公司验收合格。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.被告壮乡公司是否逾期交房；2.原告是否逾期付款；3.被告应否向原告承担逾期交房违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，原告与被告壮乡公司签订的《藤县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依照合同约定遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。 关于被告壮乡公司是否逾期交房的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条的规定及《藤县商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2015年12月31日前交付房屋给原告。壮乡公司于2016年8月17日才刊登交房公告，其存在逾期交房的行为，逾期交房229天。被告壮乡公司辩称：一、在合同履行期间，政府出台了《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》，致使小区供配电安装费用增加，因小区是经济适用房不能随意变动出售房销售价格，所以需要藤县政府协调解决，解决问题过程的时间应当予以延期。二、被告在建设过程中发现原水泵房所在位置地质结构不稳定，经向藤县房改办申请变更了建房位置，由于设计图纸变更耽误两个月。该院认为，被告所称需按上述两个文件向藤县水利电业有限公司交纳供配电建设维护费并不是开发商申请用电必须强制执行的必经程序，开发商可以委托有资质的公司建设配电工程，而不用向藤县水利电业有限公司交纳维护费。被告也是将工程发包给广西晨天建设有限公司施工。被告向政府协调调整建设维护费的行为与小区配电工程的正常施工之间没有因果关系，其要求扣减迟延交房时间的理据不充分。另对水泵房进行地质勘探是被告在工程设计及施工过程中应当履行的基本合同义务，地址的变更不是不可抗力也不是政府延误批复造成的。故该院对壮乡公司的反驳意见不予采纳。 关于原告是否逾期付款的问题。根据《藤县商品房买卖合同》第六条约定，原告在接到被告通知后15日内到银行办理余款按揭贷款手续，如是买受人的原因不能办理的，买受人要一次性付清房款或解除购房合同。原告已经与银行签订了借款合同，办理了按揭贷款手续，该院认为原告与银行签订借款合同时视为被告履行了通知义务，原告在签订借款合同15日内付清贷款额以外的剩余房款不属于逾期付款。原告孔宪全、徐燕珍于2015年5月18日办理按揭贷款手续贷款120000元，并在签订借款合同当日支付贷款未足额部分房款20000元，不存在逾期付款的行为。被告壮乡公司辩称签订购房合同时已经通知原告交款或到银行办理按揭贷款，原告应在签订购房合同后15天内办理按揭贷款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告应当承担举证责任，但被告未能提供证据证实其主张，其应当承担举证不能的法律后果，故该院对被告的抗辩事由不予采纳。 关于被告应否向原告承担逾期交房违约责任的问题。被告逾期交房229天，根据《藤县商品房买卖合同》第九条第（2）项约定：“逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告壮乡公司应当支付逾期交房违约金9178.41元（200402元×0.0002×229天=9178.41元）给原告。对原告请求违约金超出9178.41元的部分，该院不予支持。 综上所述，原告孔宪全、徐燕珍与被告壮乡公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告主张继续履行，该院予以支持；被告壮乡公司应当支付逾期交房违约金9178.41元给原告孔宪全、徐燕珍；被告抗辩予以延迟交房的事由，于法无据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、原告孔宪全、徐燕珍与被告广西壮乡房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告广西壮乡房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金9178.41元给原告孔宪全、徐燕珍。案件受理费150元(原告已预交)，由被告广西壮乡房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人壮乡公司提交新证据3份：证据1、关于藤县二期经济适用房山水人家小区报装供配电过程的说明；证据2、证明；证据3、藤县人民政府办公室关于我县山水人家小区供配电设施建设情况的说明。以上三份证据拟证明两份政府令是强制执行的文件并非指导性文件，上诉人在2015年5-12月期间就涉诉小区的供配电设施费用与各部门进行沟通的事实。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为上诉人提交的三份证据与本案无关。 本院认为：上诉人提交的新证据具有真实性、合法性和关联性，可以作为认定本案事实的参考。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。本院另查明，关于《政府令第108号》及《桂价格139号》这两份文件是如何执行的问题，经本院向藤县水利电业有限公司了解，藤县水利电业有限公司是严格按照新的标准进行执行的，只能在电力公司报装，不能再委托其他公司进行操作。《藤县人民政府办公室关于我县山水人家小区供配电设施建设情况的说明》和《藤县水利电业有限公司关于山水人家小区供配电设施报建情况的说明》这两份证据证明壮乡公司于2015年5月12日申请报装用电后至2015年12月2日这一时间段为多方协调时间，同意按政府令颁布前的办法解决“山水人家”小区的供配电设施。如果壮乡公司按照《政府令第108号》及《桂价格139号》两份文件进行执行，则供配电价格会增加112.71元/㎡，计算方法：129＋12.9（楼层13层以上＋10％）×0.9（县城按90%收费标准）-15（壮乡公司算进成本的按标价）=112.71元。此外，根据《广西壮族自治区经济适用住房管理办法（桂政发[2009]22号）》第二十二条和《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房[2007]258号）》第二十条中的规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。 本院认为，本案争议的焦点为壮乡公司逾期交房是否属于情势变更的情形，即因广西壮族自治区人民政府出台的《政府令第108号》及广西壮族自治区物价局出台的《桂价格139号》两份文件而引起配电设施建设维护费涨价，壮乡公司因而与藤县水利电业有限公司协调的时间是否应予扣除？壮乡公司应否承担逾期交房的违约责任？ 一、壮乡公司与孔宪全、徐燕珍签订的《商品房买卖合同》是特殊的房屋买卖合同，买卖标的为经济适用房。《政府令第108号》于2015年3月1日起施行，《桂价格139号》于2014年2月1日起执行，若按上述两份文件执行，则会导致小区供配电安装费用增加。因涉案小区是经济适用房不能随意变动出售房销售价，故壮乡公司需向藤县水利电业有限公司、藤县人民政府协调解决。壮乡公司于2015年5月12日向藤县水利电业有限公司提交了用电申请报告，经多方协调，2015年12月2日，藤县工业和信息化局向藤县水利电业有限公司发函（藤工信函[2015]7号），对“山水人家”小区供配电设施建设维护费有关问题作出了答复，建议藤县水利电业有限公司收取“山水人家”小区的供配电设施建设维护费按《桂价格139号》出台前的办法解决。故自2015年5月12日起至2015年12月2日为协调时间。综合本案的事实和证据，壮乡公司和孔宪全、徐燕珍在《商品房买卖合同》履行期间，涉案小区由于供配电问题而产生长达七个月的协调时间，该协调时间为壮乡公司不可预见的情形，符合民法情势变更的原则，应视为情势变更。根据诚实信用原则，本案的双方当事人在合同履行过程中，应维持双方的利益的平衡。且从社会维稳的角度，根据相关的住房管理办法的规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。本案涉及的为经济适用房，不同于一般的商品房，经济适用房的买卖价格为恒定，一旦出现买卖价格变动，容易导致社会的不稳定因素。故本案综合多方面的因素考虑，该协调时间段应在壮乡公司逾期交房的天数中扣除，否则显失公平。此外，上诉人提出关于水泵房位置变更导致交房逾期应予延期的理由缺乏事实依据，本院不予支持。 二、壮乡公司和孔宪全、徐燕珍签订的《商品房买卖合同》合法有效。壮乡公司如不能依约向孔宪全、徐燕珍交房，壮乡公司则应承担逾期交房的违约责任。本案双方在履行《商品房买卖合同》过程中，出现了壮乡公司不可预见的情形，壮乡公司因供配电问题而与政府、供电部门协商的时间应予扣除，壮乡公司对实际逾期交房的天数承担相应的违约责任。壮乡公司逾期交房天数从逾期之日即2016年1月1日起至登报交房公告之日即2016年8月17日止，合计229天；因供配电问题协调天数为2015年5月12日至2015年12月2日，合计205天，壮乡公司实际逾期交房天数为24天。壮乡公司逾期交房的天数小于60日，根据双方签订的《商品房买卖合同》，按双方约定的违约金支付比例，壮乡公司应向孔宪全、徐燕珍支付违约金为：已交付房款200402元×0.0001×24日＝481元。 综上所述，上诉人广西壮乡房地产开发有限公司的部分上诉请求理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区藤县人民法院（2018）桂0422民初1253号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2018）桂0422民初1253号民事判决第二项； 三、上诉人广西壮乡房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人孔宪全、徐燕珍支付违约金481元。 本案一审案件受理费150元，由上诉人广西壮乡房地产开发有限公司负担8元，被上诉人孔宪全、徐燕珍负担142元。二审案件受理费50元，由上诉人广西壮乡房地产开发有限公司负担3元，被上诉人孔宪全、徐燕珍负担47元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  任 军 审 判 员  李 勉 二〇一九年八月十六日 法官助理  杨永芳 书 记 员  卢 璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。