甘肃省金塔县人民法院   民事判决书   （2019）甘0921民初1457号   原告（反诉被告）：幸福人寿保险股份有限公司酒泉中心支公司，以下简称幸福人寿公司。   负责人：张旗。   委托诉讼代理人：黄子瑄，该公司人事行政部负责人。   委托诉讼代理人：孙淑芳，该公司计划财务部负责人。   被告（反诉原告）：金塔县德胜建业有限公司。   法定代表人：张国忠。   委托诉讼代理人：张海涛，系甘肃金伯韬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张国军。   原告幸福人寿公司诉被告德胜建业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，被告德胜建业公司提起反诉，本院就本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理，原告幸福人寿公司负责人张旗及其他委托诉讼代理人黄子瑄、孙淑芳，被告德胜建业公司委托诉讼代理人张海涛、张国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   幸福人寿公司向本院提出的诉讼请求：依法判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，并退还租金41256元。事实和理由：2017年5月26日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于金塔县金塔镇解放路南清花园82-7号房屋，作为原告营业场所使用。租赁期限为2017年7月1日至2019年6月30日，年租金110016元。合同签订后，原告按约支付了2年租金。2018年10月，原告因经营计划有变欲退租，原告按照合同第十四条三款约定，两次向被告发送了退租告知书，请求退还2019年1月16日至2019年6月30日的租金。被告收到退租书面告知书后，未做任何回复。原告已于2018年10月22日向原甘肃保监局申请《幸福人寿金塔支公司营业场所变更的请示》，甘肃银保监局筹备组于2018年11月9日回复《关于幸福人寿保险股份有限公司金塔支公司变更营业场所的批复》。至此，原告于2018年11月中下旬，将承租房屋的办公设备全部搬运至瓜州地区。目前原告承租的房屋已搬空，原、被告签订的房屋租赁合同具有法律效力，在合同执行过程中，由于原告无法继续履行合同，原告也根据合同约定，提前60日向被告送达退租书面告知书，被告应向原告退还相关租金。   被告德胜建业公司辩称，原告起诉请求解除房屋租赁合同无法律依据，原告要求退还租金45840元，无事实根据，原告诉讼请求应予驳回。对原告诉讼的事实无异议。2019年6月30日，合同到期后，原告没有向被告交付租赁房屋。原告应向被告继续缴纳2019年6月30日至2019年8月7日的房租11307.2元。原告诉状称，原告于2018年10月15日向被告送达退租通知书，并请求退还租金，该事实不存在，截至开庭之日，被告未收到原告的退租申请和交房通知，房屋仍处于租赁状态。请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。   反诉原告德胜建业公司向本院提出如下反诉请求：1.请求判令幸福人寿公司支付房租11307.2元；2.判令幸福人寿公司承担违约金4584元；3.判令幸福人寿公司承担采暖费7291元；4.判令幸福人寿公司承担物业管理费2773.75元。事实理由和本诉相同。合同到期后，幸福人寿公司未向德胜建业公司返还房屋，该房屋处于承租状态。幸福人寿公司应交纳2019年7月1日至2019年8月6日房租11307.2元。同时，幸福人寿公司要求解除合同，应承担月租金50%的违约金。幸福人寿公司在租赁房屋期间，拖欠物业管理费2773.75元、采暖费7291元。现依法提起反诉，要求支付反诉原告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：2017年5月26日，原告幸福人寿公司与被告德胜建业公司签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告金塔县金塔镇解放路南清花园82-7号位于××县房屋，作为原告营业场所使用，租赁期限为2017年7月1日至2019年6月30日，年租金110016元。合同签订后，原告按约支付了2年租金。2018年10月，原告幸福人寿公司因经营计划有变，准备退回租赁房屋，与德胜建业公司协商解除租赁合同未果，诉讼来院。   本院认为，本案争议焦点有：1.原、被告签订的房屋租赁合同应否解除；2.原告是否已将承租房屋返还德胜建业公司，原告要求德胜建业公司退还租金主张应否支持；3.德胜建业公司的反诉请求能否成立。对争点1，原、被告双方签订的租赁合同，因承租方幸福人寿公司营业场所发生变更，租赁合同实际已无法履行，故双方签订的租赁合同可以解除。依据《合同法》第九十六条规定，原告要求解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告向本院提交退租告知书，试图证明原告通知了被告，已将退租告知书送达被告。经质证，被告对此有异议。经本院审核，原告提交的退租告知书无德胜建业公司签收证明；原告提交的照片3张，不能证明德胜建业公司工作人员在场，因此，该组证据不能证明原告向德胜建业公司送达了退租告知书，对原告的该组证据，本院无法采信，对原告主张已于2018年11月30日向被告送达退租告知书，并已解除合同的诉讼请求，本院不能认定。至诉讼开庭时，合同期已届满，成为不定期合同，原告不愿意履行合同，本院指令被告接收房屋，至此合同解除。对争点2，原告主张已将承租房屋退还被告。根据民事诉讼举证责任分配，原告应承担举证责任。原告提交了其工作人员与被告法定代表人张某2的谈话录音证据，根据谈话录音证明，被告法定代表人张某2要求原告方找高某协商，让高某给原告方写个东西。但根据证人高某证言证实，原告幸福人寿公司工作人员并未与高某协商，就将租房门钥匙放在证人高某经营的火锅店吧台上，一走了之，上述幸福人寿公司交付租房方式，不符合双方签订的合同约定。按照双方签订的房屋租赁合同第九条房屋的交付及返还第（二）项的约定，“返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。……”等内容，合同约定，乙方退还房屋时，双方应当验收并在清单上签字后才算交付完毕，而原告至开庭结束，也未与德胜建业公司验收交付出租房屋，更未提交双方签字的《房屋附属设施、设备清单》，造成房屋租金损失，原告幸福人寿公司应当承担主要赔偿责任。被告德胜建业公司在原告提出提前解除合同，要求退回租金时，不按合同约定及时与原告协商解决，而让原告找第三人高某协商的做法，不符合诚实信用原则，致使出租房屋拖延交付，造成租金损失，也应当承担一定的赔偿责任。针对争点3，德胜建业公司的反诉请求能否成立，因幸福人寿公司未能在租赁期届满后按期将房屋交付德胜建业公司，可以认定涉案的房屋仍处于承租状态，幸福人寿公司作为承租方，应当继续履行给付房屋租金的义务。现出租房屋仍在承租期内，双方的租赁合同在开庭前仍未解除，不存在原告幸福人寿公司违约的事实，故对反诉原告德胜建业公司要求幸福人寿公司承担违约金的反诉请求，无事实依据，不予支持。对德胜建业公司要求幸福人寿公司支付采暖费、物业管理费的反诉主张，按照合同约定，在承租期内，上述费用应当由承租方幸福人寿公司向有关部门缴纳。本案中，反诉原告德胜建业公司未举证证明已代替反诉被告幸福人寿公司向相关部门交纳了采暖费和物业管理费，故对德胜建业公司要求幸福人寿公司给付采暖费和物业管理费的反诉请求，反诉原告主体不适格，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：   解除原告幸福人寿保险股份有限公司酒泉中心支公司与被告金塔县德胜建业有限公司于2017年5月26日签订的房屋租赁合同；   被告金塔县德胜建业有限公司退还原告幸福人寿保险股份有限公司酒泉中心支公司2019年2月1日至6月30日的租金12377.04元（41256元×30%）；   三、原告幸福人寿保险股份有限公司酒泉中心支公司给付被告金塔县德胜建业有限公司2018年7月1日至2019年8月7日房屋租金7915.04元（11307.2元×70%）；   四、驳回原告幸福人寿保险股份有限公司酒泉中心支公司的其它诉讼请求；   五、驳回反诉原告金塔县德胜建业有限公司的其它反诉请求。   上述二、三项判决事项相互抵顶后，被告金塔县德胜建业有限公司退还原告幸福人寿保险股份有限公司酒泉中心支公司房屋租金4462元，限于本判决生效后三十日内履行完毕。   如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费946元，适用简易程序审理，减半收取473元，由原告幸福人寿公司负担332元，由被告德胜建业公司负担141元。反诉费448元，减半收取224元，由反诉原告德胜建业公司负担156元，由反诉被告幸福人寿公司负担68元。   如不服本判决，可从接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 赵银花     二○一九年八月二十九日   书记员 向 媚