河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初3893号原告（反诉被告）查世珍，女，汉族，1953年7月5日出生，住信阳市浉河区。委托代理人王傲天，河南天宾律师事务所律师。被告（反诉原告）井金山，男，汉族，1989年8月11日出生，住信阳市浉河区。委托代理人倪春华，女，汉族，1964年1月14日出生，住址同上。委托代理人田朝霞，河南朝霞律师事务所律师。原告（反诉被告）查世珍与被告（反诉原告）井金山合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨家全独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）查世珍及其委托代理人王傲天与被告（反诉原告）井金山及其委托代理人倪春华、田朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）查世珍诉称，2014年3月28日，原、被告双方签订一份换房协议，协议约定互换双方权属房屋，并约定由乙方负责办理房产证。原告所属的房屋报晓新村××楼××号××房屋所有权证在2001年10月15日就已经办理，在换房时已经具备过户条件；但被告所属的弘昌运动城××号楼××单元××号房屋至今也无法办理房产证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项及《城市房地产转让管理规定》第六条(六)项均规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案被告用于置换的房屋没有办理权属证书，取得合法的所有权。未取得合法所有权的房屋，依法不得转让。被告用以置换的房屋未办理房屋产权证，未取得合法的所有权，无法办理过户登记，根本实现不了合同目的。且原告在房屋置换后，对被告房屋进行了装修，有关房屋装修费用的损失系被告方单方违约导致，应当承担原告的装修损失。期间，原告多次与被告协商解决，但被告一再推诿。现依法起诉，请求判令解除原、被告之间的换房协议，双方互相返还房屋；判令被告支付原告装修费；判令被告支付给原告100000元违约金。被告（反诉原告）井金山答辩并反诉称。一、换房协议实质上是两份房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且已经得到了实际履行，均是有效合同。2010年，由被告母亲为被告购买信阳市弘昌运动城××号楼××单元××号，一次性付款300128元。只是因为房地产公司的原因，暂时无法办理产权证。在协议签订前，原告也知道弘昌运动城暂时无法办理产权权属。2014年3月28日签订换房协议后，双方互相交换了房屋。原告搬进弘昌运动城的房屋装修入住至今，报晓新村的房屋目前自己的亲戚在里居住。期间，被告母亲提出可以将商品房购房合同的购房人从开发商处直接变更为原告查世珍，查世珍说待办产权证的时候一并办理，拖延到现在。弘昌运动城的房屋因众所周知的原因迟迟未能办理产权证，报晓新村的房屋土地落宗问题也暂时不能办理过户手续。现原告以此为理由主张解除合同是没有事实和法律依据的。其要求解除合同的真实原因是：报晓新村的房屋因成为了学区房而房价大涨，原告在利益的驱使下，不惜抛弃诚实信用和公序良俗而反悔，导致了今天的诉讼。二、协议不存在致使合同目的无法实现的解除条件，被告也没有任何违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同的法定解除的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”一方面，双方所签订的换房协议实际性质为房屋买卖合同，而房屋买卖合同的目的在于买受人实际取得房屋的占有、使用、收益及处分的权利。被告在协议签订后积极履行自己的合同义务，及时交付房屋，并且原告也随即装修入住至今，合同目的已经实现，不存在解除的条件；另一方面，由于被告用于交换的房屋属于购买的一手商品房，开发商还未统一办理产权权属证书，但原告签署的购房合同及收据等可以证明原告是该房屋合法的所有权人。被告用于置换的房屋没有办理产权权属证书是因开发商土地未落宗所导致的，并不是被告本人的原因所致。并且双方所签订的换房协议并未约定履行期限。被告取得房产产权权属证书具有现实的可能性，不应以此为理由认为房屋暂时无法办理产权权属证书是致使合同根本违约的原因。三、合同延迟履行的原因是由原告拖延行为造成的。被告与原告签订协议后的第二天，被告就将房屋钥匙交付，并当时就提出将商品房买卖合同购房人更改为原告，积极履行了自己的合同义务，不存在违约行为。原告也一直没有支付3万元的过户费用，出于对原告的信任，被告也没有催促原告对报晓新村的房屋办理产权过户手续。而现如今，原告因看到报晓新村的房屋成为学区房，房价大涨而拒绝履行合同并承担过户义务的行为，构成对合同的实际违约，导致合同至今没有履行完毕，侵犯了被告的合法权益。四、合同继续履行是为维护交易安全，保护稳定市场秩序的立法宗旨和价值取向。虽然房屋价格较大幅度的上涨超出双方的预见，但是这仍属于交易的正常商业风险，以此为目的解除合同是显然不公平、不合理的，也是违反立法宗旨和诚实信用、公序良俗法律原则的。综上所述，被告认为，原告主张的解除合同返还房屋，支付装修费及承担违约金的诉求，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。原、被告双方所签订的换房协议系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，且双方的权利义务已经实现，不存在合同无效或无法继续履行的条件。原告现如今看到报晓新村的房屋成为学区房，房价大涨而拒绝继续履行合同并承担过户义务的行为已经构成了实际违约，侵犯了被告的合法权益。现依法提起反诉，请求判令原告继续履行双方于2014年3月28日签订的换房协议，支付给被告30000元办理房产权属证书费用；判令原告为被告办理报晓新村××楼××号××房屋的不动产变更登记；判令原告支付违约金100000元。原告（反诉被告）查世珍辩称，被告陈述事实虚假。对于被告所陈述的多次提出将弘昌运动城的购房合同购房人直接变更为原告，作为正常人来说，对方在没有将房产证办理的情况下，不可能同意变更为一手合同的。一方是大产权，一方是小产权，怎么能同意变更。我方未履行30000元产权变更费用，被告方一直没有房屋产权证，一直没有办理，我方不可能履行。被告陈述由于房价大涨才反悔换房的，换房是在2014年3月，学区房一直都存在，而不是换房后才有的。经审理查明，2014年3月28日，原、被告签订一份换房协议，约定“甲方查世珍的房子座落在信阳市××新村××楼××-1。乙方井金山的房子座落在信阳市弘昌运动城××号楼××单元××号。经双方协商同意换房（1套换1套），由乙方办理甲乙双方的房产证，甲方出资30000元现金用于办理房产权证费用。甲、乙双方如有一方违约，由违约方赔偿对方100000元。”协议签订后，原、被告即相互交付了房屋，并分别装修入住。原告的房屋办理有房屋产权证，该房屋产权证仍在原告手中；被告的房屋系于2010年8月从信阳市弘昌房地产开发有限责任公司购买的商品房，与该公司签订有正式合法有效的商品房买卖合同，付清了全部购房款，并缴清了契税，但因开发商的原因尚未办理产权证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的换房协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，原、被告相互交付了房屋并入住多年，已形成了稳定的社会生活关系，协议的主要目的已经实现。被告购买房屋，与开发商签订有合法有效的商品房买卖合同，支付了全部的购房款，缴纳了契税，接收到了所购买的房屋，虽因开发商的原因暂未办理产权证，但并不影响其对该套房屋所享有的全部权利；且在开发商完善相关手续后即能取得房屋产权证。因此，原告要求解除双方的换房协议的理由及法律依据并不充分，对原告的诉请，本院依法不予支持。因双方根据换房协议均已履行了交付房屋的主要义务，协议的主要目的已经实现，双方的产权过户手续应同时办理，且原告亦不存在违约的情形，因此，对被告的反诉请求，本院依法亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、驳回原告查世珍的诉讼请求。二、驳回被告井金山的反诉请求。本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告负担；反诉费1450元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  杨家全二〇一九年八月二十一日书记员  沈亚欣