北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民再10号原告：王友峰，男，1963年1月10日出生，汉族，无业，住山东省沾化县。委托诉讼代理人：王希芝（王友峰之子），1988年1月18日出生，汉族，联想（北京）有限公司工程师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马国熙，北京市诺恒律师事务所律师。被告：魏建国，男，1949年2月17日出生，汉族，北京三通制冷装饰有限公司法定代表人，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王维，北京市致宏律师事务所律师。原告王友峰（以下简称原告）与被告魏建国（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日作出（2017）京0112民初36401号民事判决，该判决已经发生法律效力。后，被告不服一审判决，向北京市第三中级人民法院申请再审。2019年3月26日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民再13号民事裁定，撤销本院（2017）京0112民初36401号民事判决；发回本院重审。本院于2019年4月8日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年7月18日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人马国熙，被告及其委托诉讼代理人王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告支付原告房屋改造装修投资赔偿费用50万元；3.判令被告返还剩余房屋租金33000元；4.判令被告赔偿原告室内物品损失179730元；5.判令诉前财产保全费用4083元、保险费3000元由被告负担；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年6月1日签订《租赁合同》，约定：被告将北京市通州区永顺镇新建工业区11号院的房屋出租给原告，用于经营酒店式公寓，租赁期间5年，租金为每年40万元；经被告认可，原告改造、装修投资实际金额为100万元，在合同期内如遇国家征地或当地政府拆迁，被告承诺将双方认可的房屋改造投资按照相应方式赔偿原告；原告改扩建必须经被告同意，房产本身归被告所有，室内设施、室外空调等由原告投资设施归原告所有。上述合同签订后，被告依约交付房屋，原告依约向被告交付租金。自2017年8月开始，因涉案房屋需拆迁腾退，致使原《租赁合同》无法继续履行。因被告拒绝同原告协商合同解除及赔偿事项，故诉至本院。被告辩称：对原告的诉求不予认可，认为其主张没有事实依据、法律依据，应当依法驳回。对于诉求1，应当考虑合同是否有效，对于房屋未经规划部门批准，合同应属无效；对于诉求2、3、4，如合同无效，原告应主张证明装修费用，对于装修金额应为原告负有举证责任，再进行责任分配，截止到庭审原告未举出实际证据证明装修损失，应承担举证不能的责任，对于剩余租金3.3万元，双方均承认已经退还，故对于该诉求不同意退还；对于诉求5、6，诉费、保全费应由败诉方承担，因为原告作为诉求的主张人，如果没有装修损失的证据支持应由原告承担。关于保险费与本案无关。综上，故不同意原告的诉讼请求。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系北京三通制冷装饰有限公司的法定代表人，2000年12月7日，被告以承租方式取得北京市通州区永顺地区新建村工业区面积为9291平方米土地的使用权，租赁期限为30年，自1999年7月1日起至2028年12月31日止。2016年6月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告将北京市通州区永顺镇新建工业区11号院房屋出租给原告，用途为酒店式公寓；租赁期限为5年，自2016年9月1日起至2021年9月1日止；年租金为40万元，付款方式为半年付；自2016年6月1日起至2016年9月1日止为原告的改造装修和招租期给予免租；如遇国家及政府开发占用，该合同自行终止；被告自有产权房屋使用面积为1800平方米，被告允许原告对房屋进行改造装修；经被告认可，原告改造、装修投资实际金额为100万元，在合同期内如遇国家征地或当地政府拆迁，被告承诺将双方认可的房屋改造投资按如下方式赔偿原告，即第一年（自2016年6月1日至2017年5月30日期间）内为改造投资额的70%，第二年50%，第三年30%，三年之后被告无需再向原告支付拆迁补偿。按装修余额与实际收入之差计算。在本院审理过程中双方确认，“按装修余额与实际收入之差计算”为魏建国手写，由王友峰签字确认。上述合同签订后，被告依约交付涉案房屋，原告依约支付涉案房屋租金，并使用涉案房屋经营公寓，分别向外出租。涉案房屋最后一期租金20万元系原告于2017年8月30日向被告支付，所对应租赁期间为2017年9月1日至2018年2月28日。自2017年8月开始，北京市通州区永顺镇人民政府作出《关于对工业聚集区及“散乱污”企业采取停产措施的通知》《永顺镇人民政府关于对新建工业区采取清理整治的告知书》《致新建工业区违法出租大院、出租公寓产权人、承包人、出租人、承租人的告知书》，对包括存在违规出租等行为在内的“散乱污”企业，按照“先停产、再拆除”的原则进行清理整治，并将涉案房屋认定为违法出租，要求停止违法出租房屋、承租房屋的行为，清退承租人。北京市通州区永顺镇人民政府作出上述三份文件后，被告向原告退还涉案房屋租金167000元。因涉案房屋所经营公寓的租户拒绝腾退所承租房间，并就涉案房屋腾退问题与被告产生纠纷，被告分别向28名公寓租户退还押金共计27000元，涉案房屋于2017年9月10日完全腾退，现已被拆除。另查，涉案房屋腾退并拆除的原因系北京市通州区永顺镇人民政府对工业聚集区及“散乱污”企业进行清理整治，并非《租赁合同》约定的国家征地或当地政府拆迁。本案审理过程中，被告认可其在承租位于北京市通州区永顺地区新建村经济合作社土地上所建造的房屋（包括涉案房屋）并未取得相应的建设工程规划许可。本案原告向本院提起诉讼前，提出诉前财产保全申请，要求冻结、查封本案被告银行存款712726元或相应价值的财产，后本院依法裁定冻结、查封本案被告银行存款712726元或相应价值的财产。本次诉前财产保全申请，由中国平安财产保险股份有限公司（以下简称保险公司）承担保险责任，根据本案原告提供的保单，本次诉讼财产保全责任保险的保险费为3000元。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告向原告出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》应为无效。原告请求解除《租赁合同》，没有法律依据。对于原告要求被告支付其房屋改造装修投资赔偿费用的诉讼请求，本院认为，因涉案《租赁合同》归于无效，双方对合同无效均负有责任，均应承担部分损失。具体赔偿数额本院依据涉案房屋使用时间、装修折旧等情况予以酌定。对于原告要求被告返还剩余房屋租金的诉讼请求，被告辩称，其尚未退还原告的涉案房屋租金33000元，已经将其中部分费用用于退还涉案房屋公寓租户的押金，且原告系于2017年9月10日将涉案房屋腾退，故该部分租金应予扣除。本院认为，根据本案查明的事实，原告向被告支付涉案房屋自2017年9月1日至2018年2月28日期间的使用费20万元后，被告将其中的167000元退还原告，另有33000元尚未退还，后被告将其中27000元用于向涉案房屋公寓租户退还使用费。因2017年9月1日后，原告仍实际占用涉案房屋至2017年9月10日，参照《租赁合同》约定的租金计算标准，该期间的使用费用数额大于被告应退还原告的使用费数额，故原告的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿其室内物品损失的诉讼请求，本院认为，因原告未提供充分证据以证明涉案房屋室内物品系由被告拆除，且无法认定原告购置室内物品的费用不包括在《租赁合同》约定的原告改造装修涉案房屋的实际投资金额中，故其单独主张室内物品损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于原告要求被告支付其保险费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告魏建国给付原告王友峰北京市通州区永顺镇新建工业区11号院房屋改造装修投资赔偿费用35万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告王友峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5499元，由原告王友峰负担1849元（已交纳）；由被告魏建国负担3650元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费4084元，由被告魏建国负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  芦正明人民陪审员  王敬波人民陪审员  岳迎文二〇一九年八月二十八日书 记 员  黄春雪