广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1336号 上诉人（原审被告）:河池市盛享碧桂园房地产开发有限公司，住所地为河池市城西芝田片区（城西大道北面2号地块），统一社会信用代码91451200MA5KDEMC1D。 法定代表人：谢伟洲。 委托诉讼代理人：陈聪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：宋远，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴韬，男，1983年11月24日出生，汉族，住湖南省汩罗市。 被上诉人（原审原告）：唐秀丽，女，1985年2月25日出生，汉族，住广西东兰县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵平，广西弘生联合律师事务所律师。 上诉人河池市盛享碧桂园房地产开发有限公司（以下简称盛享碧桂园公司）因与吴韬、唐秀丽商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 盛享碧桂园公司上诉请求：一、撤销（2018)桂1202民初2806号《民事判决书》第一项,依法改判驳回；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被告未能在约定的日期交付涉案商品房，构成违约，应按合同约定给付被上诉人相应迟延交房的违约金，没有事实依据。2017年5月16日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及相关附件。《商品房买卖合同》附件四〈关于该商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定〉约定买受人同意按照C方式（即银行按揭分期付款）付款，被上诉人必须在2017年11月15日前，付该商品房总房价款的79.64%(银行按揭款项）给被上诉人，即204万元。而被上诉人于2018年3月13日才取得按揭贷款付清房款，构成违约。根据附件十一〈补充协议〉第三条“1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。”由于被上诉人取得按揭贷款时已经逾期73日，产生了违约金，被上诉人仅支付剩余房款并未完全履行合同义务，因此上诉人根据《商品房买卖合同》附件十一〈补充协议〉第四条第一款“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。”的约定，上诉人依约延期向被上诉人交付房屋，符合合同的约定，被上诉人才是导致逾期交房的过错方。二、一审法院判令上诉人向被上诉人支付迟延交房的违约金适用法律错误。被上诉人未按照合同约定全面履行合同义务，已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，后履行乙方有权拒绝其履行要求。先履行乙方履行债务不符合约定的，后履行乙方有权拒绝其相应的履行要求”的规定以及《商品房买卖合同》的约定，上诉人有权延期向被上诉人交付房屋。虽然经多方协商，上诉人于2018年8月19日向被上诉人交付房屋，但至今被上诉人仍未支付违约金，违约情形并未因为上诉人交付房屋消灭。鉴于上述事实和理由，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，并依法改判，以维护上诉人的合法权益。 吴韬、唐秀丽辩称，上诉人的上诉请求不是事实，其中延期放贷是因为上诉人没有按时出具首付款的发票原因造成。 吴韬、唐秀丽向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付延迟交房违约金121412.87元（从2018年3月14日至2018年8月19日止，以总房价2561453元为基数，按每日万分之三计算）；2、判令被告赔偿原告2018年4月至8月的物业费3714.4元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月16日，原告吴韬、唐秀丽与被告盛享碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定二原告向被告购买位于河池市城西芝田片区城西大道旁名为河池碧桂园二期工程1-5#、43-125#及附属商业楼的80#座第1单元第1层1-105号商品房，该商品房预测建筑面积共371.44平方米，其中套内面积357.21平方米，按套内建筑面积计算，单价7170.723元，总价款为2561453元。合同约定：“第十一条交付时间和手续……（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房……附件十一补充协议第四条关于该商品房交付条件与交接手续1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件……”，“第四条关于该商品房交付条件与交接手续……7、如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人”，“第五条逾期交付责任……2、逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%”。 2018年2月7日，被告开具521453元的购房发票予原告唐秀丽，2018年3月13日，原告唐秀丽以向中国农业银行贷款方式向被告支付购房款2040000元。2018年8月30日，被告向二原告送达《期楼收楼通知书》，通知二原告与被告预约收楼手续和相关手续的办理。 一审法院认为，合同当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的规定，系有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。被告未能在约定的日期交付涉案商品房，构成违约，应按合同约定给付原告相应迟延交房的违约金。被告未作答辩亦未提供相应证据，该院对原告主张的2018年8月19日作为违约金截止时间予以确认。原告诉请被告支付121412.87元迟延交房违约金有事实和法律依据，该院予以支持。对原告要求被告赔偿物业费的诉请，原告作为业主，在领取本案涉案房屋后应向相应物业公司交纳物业费。其主张领房时间为2018年8月，现诉请被告赔偿其向物业公司交纳的2018年4月至8月的物业费于法无据，对该项请求该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告河池市盛享碧桂园房地产开发有限公司支付原告吴韬、唐秀丽迟延交房违约金121412.87元；二、驳回原告吴韬、唐秀丽的其他诉讼请求。案件受理费2802元，减半收取1401元（原告已预交），由原告吴韬、唐秀丽负担42元，被告河池市盛享碧桂园房地产开发有限公司负担1359元。 二审期间，吴韬、唐秀丽提交如下新证据：吴韬与农行工作人员的通话录音光盘一份，证明因盛享碧桂园公司未能按时开票，才造成延期贷款。盛享碧桂园公司经质证，对该证据的三性有异议，造成延期贷款的原因是吴韬的银行流水账不稳定银行拒绝贷款造成。本院认为，该录音光盘不能反映吴韬何时向农行申请贷款，农行何时除了缺少首付发票外其他贷款需审核的事项均通过审核，何时通知盛享碧桂园因贷款需要要求其开具首付发票等问题，故该证据无其他证据佐证，不能证明因盛享碧桂园公司未开具首付发票造成延期取得按揭贷款支及延期的具体时间，故对该证据本院不予认定。 二审期间盛享碧桂园公司二审期间未提交证据。 经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为：双方合同约定如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。本案中，吴韬、唐秀丽至2018年3月13日付清合同约定交付之时应支付的购房款，根据前述合同约定，盛享碧桂园公司可延期至2018年3月13日向吴韬、唐秀丽交房，现盛享碧桂园公司于2018年8月30日向吴韬、唐秀丽交房，延期交房170天（2018年3月14日至2018年8月30日），已构成违约，盛享碧桂园公司上诉主张其延期至2018年8月30日交房符合合同约定的理由不成立，本院不予采纳。盛享碧桂园公司逾期170天向吴韬、唐秀丽交房，应按合同约定支付相应的逾期交房违约金，现吴韬、唐秀丽只请求逾期交房158天的违约金，系处分自己的民事权益，不违反法律规定，也未损害他人利益，应予准许，故盛享碧桂园公司应向吴韬、唐秀丽支付逾期交房违约金121412.87元（2561453元×0.0003×158天）。盛享碧桂园公司上诉主张其延期至2018年8月30日交房符合合同约定的理由不成立，本院不予采纳。盛享碧桂园公司上诉认为吴韬、唐秀丽逾期支付购房款构成违约需支付其支付逾期付款违约金及该债务与交房行为属互付债务，支付逾期付款违约金属先履行义务的理由不成立，首先，当事人互付债务必须是明确的债务，本案中盛享碧桂园公司所主张的逾期付款违约金债务并未明确；其次，双方合同也并未有如买受人逾期付款需交清逾期付款违约金后盛享碧桂园公司才向买受人交房的约定；最后，如盛享碧桂园公司如认为吴韬、唐秀丽逾期付款构成违约应向其支付违约金，可在一审时通过提起反诉或另案起诉的方式主张权利，而不能成为其延期交房的理由。 综上所述，盛享碧桂园公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2802元，由上诉人盛享碧桂园公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘嘉芳 审判员  吴利萍 审判员  黄忠任 二〇一九年八月七日 书记员  韦世玉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。