内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再211号抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：杨奔，男，1985年4月11日出生，蒙古族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：谢永剑，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建平，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：内蒙古西蒙奈伦置业有限公司。法定代表人：韩洪武，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丁鸣，内蒙古誉昊律师事务所律师。申诉人杨奔因与被申诉人内蒙古西蒙奈伦置业有限公司（以下简称西蒙奈伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第01298号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申请监督。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）复查[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）内民抗15号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察官张军杰、叶青出庭。申诉人杨奔的委托诉讼代理人谢永剑，被申诉人西蒙奈伦公司的委托诉讼代理人崔晓兵、刘丁鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第01298号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由为：本案中，杨奔提交了自己拟定的《解除协议通知》一份，虽然西蒙奈伦公司否认收到该通知，但杨奔提供高宏珍作为西蒙奈伦公司高级管理人员的名片一张，陈述其一直就解除合同事宜与西蒙奈伦公司的副总经理高宏珍进行协商，高宏珍于2014年12月19日起草了《解决协议》一份，该协议提供了解决延期交房问题的四种方式，其中一种解决方式便是“退房”。虽该书面材料中记载的内容为“退房：资金紧张、退不出来”，但能够证明西蒙奈伦公司知道杨奔曾提出解除协议的情况。西蒙奈伦公司承认高宏珍为公司工作人员，其虽不是法定代表人，但作为西蒙奈伦公司的高级管理人员，杨奔有理由相信其是有代理权的。故本案应根据《合同法》第九十六条的规定进行认定。终审判决认定西蒙奈伦公司并未作出同意退房的明确意思表示，不能以此认定双方当事人就退房或者解除合同事宜达成了一致意见，并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决驳回杨奔的诉讼请求，认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。杨奔称，同意检察机关的抗诉理由。另称：（一）《商品房销售协议》约定的交房时间不是正式的交房时间。2012年8月30日是约定的装修时间，不是正式交房时间，2014年6月19日应为协议约定的正式交房之日，并且，协议约定了未进行验收是交房延期的理由。（二）杨奔依据《商品房销售协议》第九条的约定享有合同解除权，且其解除权的行使并没有超过行使期限。（三）根据《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，杨奔与西蒙奈伦公司签订的《商品房销售协议》第九条第二项“逾期超过30日后，买受人有权解除协议......”，西蒙奈伦公司未配合杨奔解除合同，也未按时给杨奔退还房款并依约支付所占用房款的利息。（四）就本案而言，杨奔不但依约享有合同解除权，而且依照《合同法》第九十四条的规定享有法定的合同解除权。（五）西蒙奈伦公司的3个月的异议期间早已届满，西蒙奈伦公司未提出异议，所以西蒙奈伦公司对杨奔提出的解除合同的异议权归于消灭。西蒙奈伦公司认为杨奔不享有合同解除权或者认为杨奔的合同解除权已经超过法律规定的期限的抗辩，是没有任何事实和法律依据的。（六）西蒙奈伦公司于2013年10月24日出具的《入住通知书》系无效通知，西蒙奈伦公司通知杨奔2013年11月1日至11月15日收房不具有交付杨奔房屋的法律效力。西蒙奈伦公司辩称，(一)呼和浩特市中级人民法院作出的（2015）呼民一终字第01298号民事判决认定杨奔的解除权期限已过，依法驳回其诉讼请求属于认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。1.根据商品房销售协议约定，案涉房屋交付时间为2012年8月30日，逾期交房超过30日，买受人有权解除协议。因此，杨奔有权行使约定解除权的起始期限为2012年9月30日，至2013年9月30日解除权期限届满，杨奔的解除权已经于2013年10月1日灭失。2.案涉房屋是否验收不是合同约定的解除权行使的条件，杨奔单方主张变更合同约定的解除条件无事实和法律依据。（二）内蒙古自治区人民检察院认为应当按照《合同法》第九十六条认定本案，即推定认为：高宏珍与杨奔协商解决方案时西蒙奈伦公司就收到了杨奔的解除协议通知、案涉合同已解除的抗诉理由无事实和法律依据，依法不能成立。1.杨奔诉请解除案涉合同，说明其自认涉案合同尚未解除，自认解除通知尚未有效送达西蒙奈伦公司；其次，西蒙奈伦公司从未收到杨奔的解除通知，杨奔未提供有效证据予以证明。2.案涉合同标的800多万元，要解除如此重大的合同，应当由双方达成合意或解除通知明确送达给西蒙奈伦公司，采用“推定送达”显然无法律依据，且西蒙奈伦公司从未授权高宏珍处理购房合同解除事宜。3.退一步讲，即使高宏珍有代理权，杨奔与高宏珍就房屋问题进行过协商，也不能证明西蒙奈伦公司收到过解除通知。杨奔向一审法院起诉请求：1.判令依法解除《商品房销售协议》，西蒙奈伦公司向杨奔退回售房款8644432元；2.判令西蒙奈伦公司向杨奔支付两年四个月的活期利息93150元；3.判令西蒙奈伦公司支付违约交房，导致杨奔付的交通费1200元（40元×30次）。一审法院认定事实：2012年3月13日，杨奔与西蒙奈伦公司签订《商品房销售协议》（编号2012-MNL-09-10007），约定由杨奔购买西蒙奈伦公司开发的位于如意开发区远经二路西侧的西蒙奈伦广场一期第二幢A座第6层的商业用房一套。面积885.70平方米，单价9760元，总价8644432元。合同第二条约定，该商品房预售许可证正在办理，本协议为临时性购房协议。合同第七条约定，出卖人应在2012年8月30日前将主体验收合格的商品房交付买受人…买受人二次装修完毕后，需配合出卖人及相关部门进行综合验收。经综合验收合格后，买受人方可投入使用。合同第九条约定，出卖人逾期超过30天后，买受人有权解除协议。合同签订当天，杨奔向西蒙奈伦公司交纳了购房款8644432元（转账支付）。西蒙奈伦公司亦出具收据予以确认。2013年10月24日，西蒙奈伦公司通知杨奔入住。杨奔认为西蒙奈伦公司逾期交房应当支付迟延交付的违约金，且杨奔不同意先交纳物业费，因此不愿意入住。但杨奔在入住通知书上签字确认。庭审中，双方对签订合同的事实、交纳购房款的事实以及通知入住的时间均不持异议。2014年12月，杨奔提出退房，理由为:合同第16条第3款约定，该商品房所在楼宇的命名权卖给杨奔，但西蒙奈伦公司与其他购房人也签订了这样的条款，不诚信，存在欺诈行为。为证明上述事实，杨奔提交了自己拟定的《解除协议通知》一份，但西蒙奈伦公司否认收到该通知，杨奔也未能举证证明该通知由西蒙奈伦公司签收。之后，杨奔依合同第九条约定诉至法院。另查明，当时双方在签订《商品房销售协议》时，西蒙奈伦公司不具备五证，在杨奔起诉之前即2012年6月1日，已具备商品房预售许可证。一审法院判决：驳回杨奔的诉讼请求。案件受理费72972元（杨奔已预交），由杨奔负担。杨奔不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由西蒙奈伦公司负担。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，杨奔在其《民事起诉状》中明确诉讼请求为：判令西蒙奈伦公司因不能按时交房依法解除《商品房销售协议》并返还房款、支付利息和交通费，依据为《商品房销售协议》第七条、第九条的约定，即行使约定解除权。关于约定解除权的行使，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款明确规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，并通知对方，合同自通知到达对方时解除；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之起三个月内行使，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权归于消灭。本案中，双方当事人在《商品房销售协议》中对于解除权的行使条件约定为：出卖人未按本协议规定的期限（即2012年8月30前）将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除协议。故综合上述法律规定及合同约定的内容，杨奔行使约定解除权的起始日期应为2012年9月30日，最长不得超过一年，即至2013年9月30日为止。一审法院认定解除权行使的起始期间为2013年10月24日，属于法律适用不当，二审法院予以纠正。杨奔在合同约定的交房日期届满之后、解除权行使条件成就之时，应在法定期间内积极行使相关权利，杨奔并未提交证据证明其在上述期间内依法行使了约定解除权，故其解除权已经消灭。又因解除权的行使期间为不变期间，不存在中止、中断或延长的情形，故杨奔主张应以涉案房屋不具备交付、入住条件或未经验收合格为由要求重新认定解除权起算时间的上诉理由不能成立，二审法院不予支持。关于杨奔主张西蒙奈伦公司工作人员高宏珍出具了《解决方式》、《承诺》等书面材料表示同意退房的上诉理由，二审法院认为，该书面材料中记载的内容为“退房：资金紧张、退不出来”，并未作出同意退房的明确意思表示，不能以此认定双方当事人就退房或者解除合同事宜达成了一致意见，故杨奔的该项上诉请求理由于法无据，该院不予支持。关于杨奔要求西蒙奈伦公司向其支付购房款利息、交通费的诉讼请求，则系以合同的解除为前提条件，故一审法院在认定杨奔要求解除合同已超过解除权行使期限的基础上，驳回其全部诉讼请求，并无不当。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72972元，由杨奔负担。本院再审查明的事实与二审法院查明的事实一致，对二审查明的事实本院予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点为杨奔与西蒙奈伦公司签订的《商品房销售协议》应否解除。本案杨奔的诉请是行使约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款明确规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，并通知对方，合同自通知到达对方时解除；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之起三个月内行使，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权归于消灭。本案中，双方当事人在《商品房销售协议》中对于解除权的行使条件约定为：出卖人未按本协议规定的期限（即2012年8月30前）将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除协议。根据上述法律规定，杨奔行使约定解除权的起始日期应为2012年9月30日，最长不得超过一年，即截至2013年9月30日，该期间为不变期间。杨奔在合同约定的交房日期届满之后、解除权行使条件成就之时，应在法定期间内积极行使相关权利，杨奔并未提交证据证明其在上述期间内依法行使了约定解除权。杨奔于2015年1月19日诉至法院，其解除权已经消灭。原审法院以此为由驳回杨奔的诉讼请求，并无不当。综上所述，杨奔的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第01298号民事判决。本判决为终审判决。审判长  庞志军审判员  武 杰审判员  武丽英二〇一九年八月三十日书记员  张福艳