山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3167号 原告：曹静，女，1982年5月22日出生，汉族，济南农商银行郭店支行工作人员，住济南市。 委托诉讼代理人：马金，山东方良律师事务所律师。 被告：王泽海，男，1951年3月13日出生，汉族，无业，住济南市，现住济南市历下区。 委托诉讼代理人：蔡伟、樊涛，山东固睿特律师事务所律师。 被告：赵宗来，男，1970年11月13日出生，汉族，济南市历下区千佛山办事处工作人员，住济南市。 被告：张春艳，女，1971年9月28日出生，汉族，无业，住济南市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：于瀚涛（特别授权代理），山东兴震律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：孙燕飞（一般代理），山东兴震律师事务所实习律师。 原告曹静与被告王泽海、赵宗来、张春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理，适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告曹静及其委托诉讼代理人马金，被告王泽海及其委托诉讼代理人蔡伟、樊涛，被告赵宗来、张春艳及其委托诉讼代理人于翰涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹静向本院提出诉讼请求：1.依法判决曹静与王泽海签订的《房屋转让合同》无效；2.依法判决王泽海、赵宗来、张春艳退还曹静房款450000元；3.判决王泽海、赵宗来、张春艳支付曹静房款利息（以450000元为基数，自2010年5月30日至支付之日，按同期银行贷款利率计算）；4.本案诉讼费用由王泽海、赵宗来、张春艳承担。事实与理由：曹静与王泽海于2010年5月30日签订《房屋转让合同》，约定将王泽海位于济南市历城区青龙峪生态林果元观光健身园4-E4号楼的房产售于曹静，该房屋用途为住宅，房屋建筑面积195平方米，约定房屋售价为450000元，合同签订时一次性支付。被告保证该房屋是符合历城区及西营镇的有关规定及政策法规，被告有权将该房屋进行交易，并承诺在条件允许下，协助曹静办理各种证件；约定房屋办理所有相关手续所产生的费用由曹静负责承担。合同签订后，曹静向张春艳转账450000元，被告向曹静出具了收据，被告将该房屋交付曹静使用，曹静对其进行了装饰装修。2017年6月8日，曹静收到通知，因该房屋违反国家法律法规的规定，被依法拆除。被告出售的房屋违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城乡规划条例》和《济南市城乡规划条例》的相关规定，且损害了曹静的合法权益。曹静多次与被告协商解决此事，均未果。 被告王泽海辩称，王泽海与曹静之间不存在任何房屋买卖合同关系，应当驳回曹静对王泽海的诉讼请求。王泽海从未与曹静签订涉案的《房屋转让合同》。该转让合同中卖方及落款处的“王泽海”非本人书写，《收据》中收款人处“王泽海”的签名也非本人书写，系他人冒用王泽海的名义并伪造了签名对该房屋进行出售，王泽海对于涉案的房屋转让事宜完全不知情。根据曹静提供的《银行转账回单》显示，该购房款通过银行转账支付给张春艳，而张春艳与赵宗来系夫妻关系。同时，赵宗来又在明知涉案《房屋转让合同》非王泽海签订的情况下，在《房屋转让合同》中作为见证人签字，应由赵宗来和张春艳承担赔偿责任。综上，曹静对王泽海的诉请，无事实依据和法律依据，应予驳回。 被告赵宗来辩称，赵宗来与曹静房屋买卖合同纠纷一案，根据案涉转让合同，买方为曹静及孙锐，本案应为必要诉讼，显然由曹静一人单独起诉不适格。赵宗来认为曹静要求赵宗来承担相关责任没有任何事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。理由如下：一、案涉房屋原为王泽海个人购买，系王泽海个人所有房产，其与曹静及孙锐签订“房屋转让合同”转让房产，是其对个人财产的处分行为，与赵宗来没有任何法律关系。案涉房屋原为王泽海购买的由济南市历下区千佛山街道办事处开发建设的房产，购买价款290000元，由王泽海本人交款至山东金凯特科技发展有限公司，取得房屋所有权。2010年5月30日，王泽海与曹静及孙锐签订“房屋转让合同”，系其对个人房产的处分行为，与赵宗来没有任何法律关系，其要求赵宗来承担相关责任缺乏事实及法律依据。二、案涉“房屋转让合同”买卖双方卖方为王泽海，买方为曹静、孙锐，赵宗来仅在见证人处签字，要求赵宗来承担相关责任没有任何事实及法律依据。王泽海作为案涉合同卖方与买方曹静及孙锐签订“房屋转让合同”，赵宗来应买卖双方请求，以见证人身份在合同见证人处签字，见证买卖双方合同的签订，案涉“房屋转让合同”第八条约定，履行本协议过程中产生的任何争议和后果与见证人无关，见证人不负任何法律责任。因此，曹静要求赵宗来承担相关法律责任没有任何事实及法律依据。三、曹静对于案涉房屋是否具备建设规划手续未尽审慎义务，存在明显过错，利息损失应由其本人承担。四、退一步讲，不考虑责任承担主体问题，即使存在利息损失问题，曹静主张利息计算方式错误。案涉合同被确认无效后，购房款的返还义务应自案涉房屋被拆除之日产生，因此，利息的起算日应为房屋被拆除之日，利息标准应按银行同期存款利率计算。五、曹静占有使用房屋期间的占用费应予以返还或在返还购房款中扣除。曹静、孙锐与王泽海签订“房屋转让合同”当日，王泽海即交付房屋，曹静占有使用房屋至拆除之日，期间房屋占有使用费应由曹静承担并予以返还或在返还购房款中扣除。房屋占用费计算方式应为：案涉“房屋转让合同”约定购房款总额除以合同约定的房屋使用年限，乘以曹静实际使用房屋年限。综上，曹静诉求赵宗来承担合同无效的相关法律责任没有任何事实及法律依据，请求依法驳回其对赵宗来的诉讼请求。 被告张春艳辩称，根据案涉转让合同，买方为曹静及孙锐，本案应为必要诉讼，由曹静一人单独起诉不适格。曹静要求张春艳承担相关责任没有任何事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。理由如下：一、案涉房屋原为王泽海个人购买，系王泽海个人所有房产，其与曹静及孙锐签订“房屋转让合同”转让房产，是其对个人财产的处分行为，与张春艳没有任何法律关系。案涉房屋原为王泽海购买的由济南市历下区千佛山街道办事处开发建设的房产，购买价款290000元，由王泽海本人交款至山东金凯特科技发展有限公司，取得房屋所有权。2010年5月30日，王泽海与曹静及孙锐签订“房屋转让合同”，系其对个人房产的处分行为，与张春艳没有任何法律关系，其要求张春艳承担相关责任缺乏事实及法律依据。二、案涉“房屋转让合同”买卖双方卖方为王泽海，买方为曹静、孙锐，张春艳并非合同相对方，要求张春艳承担相关责任没有任何事实及法律依据。三、王泽海借用张春艳账户收取购房款，王泽海向曹静出具收据，购房款的实际收到人应为王泽海，曹静诉求张春艳返还购房款并承担相关法律责任没有任何事实及法律依据。王泽海系张春艳的舅舅，张春艳与赵宗来系夫妻关系，应案涉合同主体双方即曹静、孙锐及王泽海，由赵宗来见证案涉合同的签订及购房款的收取，王泽海请求张春艳提供银行账户代收购房款，并要求曹静将购房款转至张春艳账户，曹静应要求转款后，王泽海即向曹静出具收款收据，证明王泽海已实际收到购房款。购房款的收款人及收到人应为王泽海，曹静要求张春艳返还购房款并承担相关责任没有任何事实及法律依据。四、曹静对于案涉房屋是否具备建设规划手续未尽审慎义务，存在明显过错，利息损失应由其本人承担。五、退一步讲，不考虑责任承担主体问题，即使存在利息损失问题，曹静主张利息计算方式错误。案涉合同被确认无效后，购房款的返还义务应自案涉房屋被拆除之日产生，因此，利息的起算日应为房屋被拆除之日，利息标准应按银行同期存款利率计算。六、曹静占有使用房屋期间的占用费应予以返还或在返还购房款中扣除。曹静及孙锐与王泽海签订“房屋转让合同”当日，王泽海即交付房屋，曹静占有使用房屋至拆除之日，期间房屋占有使用费应由曹静承担并予以返还或在返还购房款中扣除。房屋占用费计算方式应为：案涉“房屋转让合同”约定购房款总额除以合同约定的房屋使用年限，乘以曹静实际使用房屋年限。综上，曹静诉求张春艳承担合同无效的相关法律责任没有任何事实及法律依据，请求依法驳回其对张春艳的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2010年5月30日，甲方王泽海与乙方曹静孙锐签订《房屋转让合同》，见证方为赵宗来，并盖有济南市历城区青龙峪林果服务中心的公章。该合同主要内容为：第一条，1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园4-2-4号楼；3.该房屋的结构为砖混结构，房屋建筑面积为195.00平方米。第二条，甲方保证该房屋是符合历城区及西营镇的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋进行交易。第三条，乙方愿意在本合同第一条条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。第四条，双方同意本房屋总售价合计为人民币450000.00元（大写肆拾伍万元整）。2017年6月8日，西营镇人民政府发布西营镇强公字（2017）第（265）号拆除公告，2017年6月21日，涉案房屋被拆除。 2010年5月30日，曹静通过银行转账给张春艳450000元。张春艳系赵宗来妻子，赵宗来系济南市历下区人民政府千佛山办事处的工作人员。 2017年6月27日，曹静与孙锐协议离婚，其中约定：夫妻双方婚后购有位于济南市历城区西营镇南营村，辰乡凯悦小区4排4栋房产一栋，离婚后归女方所有。 另查明，济南市国土资源局做出的济国土罚字（2006）第233号《土地行政处罚决定书》，该决定书被处罚单位为济南千佛山海鲜副食品市场，认定济南市历下区千佛山办事处、济南市历下区国际税收研究会未经批准，于2003年8月与济南市历城区西营镇大南营村委会签订《开发建设青龙峪生态林果观光健身园合同书》，擅自占用该村未利用地7520平方米建会所和住宅楼，于2005年10月动工修建，现正在建设中，建筑面积约3000平方米，期间济南市历下区国际税收研究会因财力不足等原因自动放弃该项目，济南市历下区千佛山办事处、济南千佛山海鲜副食品市场、历城区西营镇大南营村委会三方于2006年6月28日签订补充协议，将济南市历下区国际税收研究会变更为济南千佛山海鲜副食品市场。同时提出如下处理意见：1.责令济南千佛山海鲜副食品市场15日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并退还非法占用的集体土地；2.对济南千佛山海鲜副食品市场非法占用集体土地行为处以每平方米15元罚款计112800元。2017年6月8日济南市历城区西营镇人民政府发布拆除公告，以济南市历下区千佛山街道办事处、济南千佛山海鲜副食品市场在大南营村青龙峪建设别墅的行为违反法律规定，限公告之日起三日内自行腾空违法建筑物内物品，并自行拆除上述违法建筑物，否则将组织强制拆除。 本院认为，本案的争议焦点如下： 1.《房屋转让合同》效力问题？ 曹静称，是通过青龙峪的物业人员联系的赵宗来，赵宗来说他舅舅有一套房子要卖。涉案房屋的买卖与付款均是我方与赵宗来联系的。签订合同时，赵宗来直接拿合同来签字，王泽海不在场；王泽海称合同中卖方及落款处及收据中的“王泽海”签字非其本人签字；赵宗来称，该合同的签字是经房屋的原产权人王泽海同意后，由赵宗来单位的会计人员帮其签署办理。本院认为，赵宗来认可该签字非王泽海所签，合同签订由赵宗来主导，推定该签字系伪造。然赵宗来并非涉案房屋的所有人，故赵宗来处分涉案房产的行为属于无权代理，且该无权代理行为未被王泽海追认，《房屋转让合同》对王泽海不发生法律效力。且涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故2010年5月30日双方所签《房屋转让合同》违反法律强制性规定，应为无效。 2.关于曹静购房款的返还问题？ 根据曹静提供的转账记录，450000元购房款汇入赵宗来妻子张春艳的银行账户，汇款发生于夫妻关系存续期间，故450000元购房款由赵宗来、张春艳收取。王泽海称其通过赵宗来购买的涉案房产，经办人为赵宗来，总价款290000元，因一直未拿到房屋钥匙，后不想买了要求退房退款，赵宗来在2010年把购房款29万退还给了我女儿。赵宗来称“王泽海”的签字系赵宗来单位会计人员经王泽海同意后代其签署，已将购房款给付给王泽海。本院认为，赵宗来陈述经王泽海授权代卖其房产，未提交证据证实且事后未得到王泽海的追认，由于《房屋转让合同》系无权代理，故该合同对王泽海不发生法律效力。涉案房屋因被政府主管部门认定为违章建筑已被强制拆除，《房屋转让合同》因违反法律强制性规定，应为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋被拆除是因房屋被认定为违章建筑，与签订《房屋转让合同》无因果关系，故无权处分人赵宗来应承当合同无效的后果，返还曹静购房款450000元。曹静将购房款45万元汇入了赵宗来配偶张春艳的账户，该债务发生于赵宗来与张春艳婚姻关系存续期间，应视为夫妻共同债务，故张春艳负有共同返还曹静购房款的责任。至于赵宗来为何给付王泽海290000元，赵宗来与王泽海的陈述均不一致，且双方未提交证据证实，本院认为与本案没有关联性，不是同一法律关系。 3.关于房屋占有使用费及购房款利息 本案中，虽《房屋转让合同》无效，但合同已实际履行，曹静已实际入住，后涉案房屋被执法机关拆除，扣除占有使用费的剩余财产应予返还。使用期间为2010年6月（协议签订时间为2010年5月30日，房屋交付时间为2010年6月）至2017年6月20日，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，每月使用费为867元，共计72828元。赵宗来在扣除使用费后，余款377172元应当返还给曹静。关于曹静主张的利息损失，曹静在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，赵宗来、张春艳没有及时返还相应购房款，应当赔偿曹静利息损失，以377172元为基数，自2017年6月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。 根据曹静及孙锐的离婚协议，涉案房产现为曹静个人财产，曹静起诉符合起诉的条件。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）〉第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、依法确认曹静、赵宗来于2010年5月30日签订的《房屋转让合同》无效； 二、被告赵宗来、张春艳于本判决生效之日起十日内返还原告曹静购房款377172元； 三、被告赵宗来、张春艳于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹静利息损失（以377172元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 四、驳回原告曹静的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4025元，由原告曹静负担651元，由被告赵宗来负担3374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇一九年八月六日 书记员 马秀菊