安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初179号 原告:朱锡昆,男,1974年10月21日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张方，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苹苹，安徽安泰达律师事务所律师。 被告:唐红梅,女,1966年9月12日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：孙宏旗，国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：莫昌思，国浩律师（合肥）事务所律师。 原告朱锡昆诉被告唐红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱锡昆及其委托诉讼代理人张方，被告唐红梅及其委托诉讼代理人莫昌思到庭参加诉讼。本案现已终结。 原告朱锡昆向本院提出诉讼请求：1、判令被告唐红梅继续履行原、被告于2013年1月6日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告唐红梅将坐落于合肥市包河区房屋的产权转移登记至原告朱锡昆名下；3、判令被告唐红梅将坐落于合肥市包河区房屋交付给原告朱锡昆；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，朱锡昆将原诉讼请求变更为：1、判令解除朱锡昆与唐红梅于2013年1月6日签订的《房屋买卖协议》；2、判令唐红梅返还已付购房款35万元；3、判令唐红梅赔偿朱锡昆房屋差价损失477000元（以鉴定机构评估的房屋价格与房屋买卖协议中约定的房屋价格之差额）；4、判令唐红梅承担本案诉讼费用及评估费。 事实与理由：2013年1月6日，原告朱锡昆与被告唐红梅签订《房屋买卖协议》，约定：唐红梅将其位于合肥市包河区改造回迁安置房的房屋（现已确定为青年新苑Ｂ2区2003室，建筑面积70平米）以40万元的价格出售给朱锡昆，原告于合同签订之日支付给被告30万元，合同签订后一年内支付5万元，待村里统一安置房屋摇号领取钥匙时，原告再付剩余5万元给被告，被告必须全力配合原告进行抽签分房安置以及办理房屋产权变更等，并对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付首付款30万元，并于2013年9月29日支付被告购房款5万元。上述支付款项，被告均向原告出具了《收据》等予以确认。现被告已分配到合肥市包河区房屋，并已进行公示，但被告一直以各种理由推诿，且拒绝将房屋交付给原告。 被告唐红梅辩称：本案是基于唐红梅母亲陆再芬原有的位于房屋补拆迁、安置分配房屋进行交易以及对《房屋买卖协议》是否能够继续履行而产生的分歧，案涉安置分配房的拆迁安置对象应是唐红梅家全体家庭成员，唐红梅与其弟妹与父母唐广友、陆再芬达成养老协议，商定在拆迁安置分配房中拿出一套供唐广友、陆再芬养老居住使用，待父母百年后房屋产权归属其女洪文静所有，而另一套房屋现由唐红梅自住，故唐红梅并非系本案适格主体；案涉协议无明确的履行标的物，无法继续履行，且唐红梅属于无权处分，其他家庭成员不认可唐红梅擅自出卖拆迁安置分配房屋的行为；综上，恳请驳回原告诉讼请求。对朱锡昆变更诉请后辩称:同意解除协议并退还原告已付房款，但认为原告要求支付差价损失无事实及法律依据，原、被告双方签订的房屋买卖协议仅是意向性协议，原告在购买拆迁安置房时应能预见到购买该类房屋的风险。 经审理查明：2012年3月30日，唐红梅与合肥市包河区包公街道青年社区居民委员会（以下简称“青年社居委”）签订《改造项目房屋拆迁补偿安置协议书（集体土地类）》，载明：唐红梅户拆迁安置审核确定人口为3人，合计安置建筑面积250平方米。 2013年1月6日，唐红梅（甲方）与朱锡昆（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，载明：“甲方将改造回迁安置房一套（建筑面积75平方米）以总价40万元出售给乙方，实际购房款按房产证面积多退少补；乙方于签订本协议时首付房款30万元，签订合同之日起一年内再付购房款5万元，待村里统一安置房屋摇号领钥匙时，乙方结清余下5万元购房款给甲方；房屋楼层按青年社居委分房原则，甲方到现场配合，乙方到分房现场进行抽签安置，楼层好坏由乙方自己承担；在安置房办理房产证时，甲方有责任与义务协助乙方变更此套房产产权到乙方名下；任何一方不得以任何理由违约，若甲方违约则应足额退还购房款，赔偿乙方违约金6万元等”。协议签订后，朱锡昆于当日通过妻子郑宏云向唐红梅汇款30万元首付房款，唐红梅于同日向朱锡昆出具30万元安置房款收条。同年9月29日，朱锡昆通过郑宏云向唐红梅支付5万元购房款。 2018年7月29日，拆迁改造项目算帐问题处置工作领导小组发布的《安置复核人口公示》中载明：唐红梅户在安置复核人口公示为唐红梅及其女儿洪文静。 2018年8月22日，唐红梅与青年社居委重新签订《改造项目房屋拆迁补偿安置协议书（集体土地类）》，载明：唐红梅户拆迁安置审核确定人口为唐红梅、洪文静两人，合计安置建筑面积190平方米。后因唐红梅领取拆迁安置房后拒绝向朱锡昆交付，双方为此产生争议，朱锡昆遂诉至本院。 诉讼中，唐红梅陈述：朱锡昆诉请涉及的拆迁安置房屋系位于合肥市包河区，建筑面积约70平方米，该房是于2018年8月29日拿到房屋钥匙并由其母亲陆再芬居住至今，上述房产至今未办理初始产权证书，并愿意向朱锡昆承担违约责任。朱锡昆对此陈述无异议。 诉讼中，应朱锡昆申请，本院根据双方当事人的择定于2019年6月4日依法委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉青年新苑B2区2003室房屋在2019年1月份的市场价值进行价格评估鉴定。同年7月23日，该评估机构出具皖正房评报〔2019〕字第6058号《房地产估价报告》，确定案涉房地产在价值时点（2019年1月）的房地产市场总价值为877000元，单价为12528元/平方米。朱锡昆花费评估费2004元。 上述事实，有原告朱锡昆提供的《房屋买卖协议》、《结婚证》、徽商银行个人取款回单、收条、借条、《安置复核人口公示》、发票，被告唐红梅提供的《改造项目房屋拆迁补偿安置协议书（集体土地类）》、《房屋买卖协议》，应朱锡昆申请本院委托评估机构作出的《估价报告书》及双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：原告朱锡昆与被告唐红梅签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，协议的内容不违反法律法规禁止性规定，且案涉拆迁安置房系以唐红梅户进行拆迁安置的，朱锡昆作为买受人有理由相信唐红梅作为出卖人系房屋的完全权利人，故双方签订的《房屋买卖协议》应认定为合法、有效。双方均应按约履行各自义务。朱锡昆业已按约履行支付购房进度款35万元的义务，唐红梅亦应按约履行交付房产义务。唐红梅陈述其拒绝向朱锡昆交付房产系因拆迁安置面积发生变化减少，案涉房产需供其父母唐广友、陆再芬养老居住使用，故唐红梅的上述行为显已构成根本违约，对此，其依法应承担民事责任。朱锡昆在履行合同中并无不当。对于唐红梅在诉讼中作出的拒绝卖房的意思表示，且案涉房产至今尚未办理初始产权证书，朱锡昆经本院释明变更诉请要求判令解除《房屋买卖协议》，本院对此予以准许，但针对解除合同，朱锡昆可以依据合同追究唐红梅相应的违约责任及还有其他损失的赔偿责任。对其诉称唐红梅赔偿因房价上涨造成的差价损失即可得预期利益损失477000元的请求，本院认为，由于唐红梅的根本违约导致合同不能履行，在现实中确实造成朱锡昆因房价上涨造成的可得预期利益损失，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出的《估价报告书》确定案涉房地产在价值时点（2019年1月）的市场价值为877000元，与案涉房产合同约定的转让价款40万元，两者相差477000元，考虑到案涉交易房产系拆迁安置住房，由于拆迁安置房的买卖除受法律、法规的规范外，还受到政府相关政策的约束，且拆迁安置房也涉及家庭房屋共有人的问题，其交易的风险显然有别于普通商品房交易，朱锡昆作为买受人应对购买拆迁安置房的交易风险有所预见，结合朱锡昆已支付购房进度款的情况、案涉拆迁安置房于2018年8月安置交付及合同如继续履行，朱锡昆会实际发生除购房款外的其他税费支出，本院酌情支持朱锡昆经济损失为17万元。被告唐红梅辩称意见，不符事实及法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告朱锡昆与被告唐红梅于2013年1月6日签订的《房屋买卖协议》予以解除； 二、被告唐红梅返还原告朱锡昆购房款35万元； 三、被告唐红梅赔偿原告朱锡昆可得预期利益损失17万元； 四、被告唐红梅支付原告朱锡昆评估费2004元； 上述二、三、四项合计522004元，于本判决生效之日起十日内一次付清； 五、驳回原告朱锡昆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由被告唐红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  姜文强 人民陪审员  许淑萍 人民陪审员  张 瑞 二〇一九年八月十六日 书 记 员  李 静 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。