内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终358号上诉人（原审原告）：奇明亮，1970年12月14日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：贺宇，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：红旗渠建设集团有限公司。法定代表人：李强，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷世涛，该公司员工。原审第三人：内蒙古尚华置业集团有限公司。法定代表人：田爱民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯竹林，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：田爱国，该公司工作人员。上诉人奇明亮因与被上诉人红旗渠建设集团有限公司（以下简称红旗渠公司）、原审第三人内蒙古尚华置业集团有限公司（以下简称尚华置业）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2017）内02民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人奇明亮及其委托诉讼代理人贺宇，被上诉人红旗渠公司的委托诉讼代理人雷世涛，原审第三人尚华置业的委托诉讼代理人侯竹林、田爱国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。奇明亮上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判终止对内蒙古自治区××区、百灵路南侧、草原路北侧的尚华大欣商住小区D1-A4步行街1021号房产的执行，并解除对上述房产的查封；2.改判确认奇明亮为上述房产的所有权人；3.红旗渠公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、奇明亮房屋价款已全部支付。1.2013年6月21日，奇明亮与尚华置业签订了合法有效的《杭锦旗大欣商住小区商铺认购书》，该认购书约定购房总价款为1823688元。合同签订后，奇明亮通过侯竹林、张学良向尚华置业支付了全部房款。侯竹林、张学良系尚华置业工程项目的工作人员，因尚华置业尚欠该二人工程款，该二人曾向奇明亮购买过建筑用砖，几方遂就该二人代奇明亮支付购房款事宜达成一致意见，并于2013年6月27日，由侯竹林向尚华置业出具40万元收条；2013年6月25日，张学良向尚华置业出具1516726元收条，以上两笔款项均合计1916726元；尚华置业收到上述收据后向奇明亮出具了一支金额为1916726元的房款收据，至此奇明亮的购房款已经全部支付给了尚华置业。2.房屋至今未登记过户到奇明亮名下是因为尚华置业手续不全，一直不具备过户条件，房屋部门无法为奇明亮办理网签、房产证等权属证书。二、奇明亮已经实际占有并使用诉争房屋。2016年5月，尚华置业向奇明亮交付了涉案房屋，自此涉案房屋一直由奇明亮实际管理、控制。但是由于当时该项目的基础设施并不完善，无法投入使用，直至2017年8月房屋具备使用条件后，奇明亮才将房屋简单装修后对外出租，以减少损失。一审庭审过程，奇明亮也已出示了其购买地板砖用于装修的相应凭证、现房屋已出租给阿拉腾乌拉使用，二楼开书法班，一楼卖民族工艺品。以上情况可以证实，奇明亮在人民法院查封之前已经合法占有并实际控制涉案房屋。因此，一审法院认定奇明亮实际使用涉案房屋的证据不足，系认定事实错误。红旗渠公司辩称，1.案外人购房款没有按照预收费许可证的规定流入特定账户，而是进入并非本企业法人的第三人账户无法证明其所缴纳的款项是购房款；2.未按照预售许可规定缴纳所需购房款并未办理合法有效的房屋网签手续；3.2016年7月我公司查封案涉资产时，在当地房屋主管部门没有案涉人员的登记或者网签的信息，所以我公司查封是合法有效的；4.2016年7月案涉资产，案涉房屋的水电暖均未完善，并未投入使用，门前的硬化道路也没有实施，当时现场属于烂尾楼的情况，所以案涉房屋并不具备交付条件；5.案涉房屋在我公司查封、评估期间，才进行的完善装修、使用，本身就是非法的；6.案外人与尚华置业签订的所谓的买卖协议是双方当事人签署的，于法无据。尚华置业述称，同意奇明亮意见，红旗渠公司查封房屋的过程不清楚。奇明亮向一审法院起诉请求：1.判决终止对内蒙古自治区××区、百灵路南侧、草原路北侧的尚华大欣商住小区D1-A4步行街1021号房产（房屋总价值1823688元）的执行；2.解除对内蒙古自治区××区、百灵路南侧、草原路北侧的尚华大欣商住小区D1-A4步行街1021号房产的查封；3.确认奇明亮为内蒙古自治区××区、百灵路南侧、草原路北侧的尚华大欣商住小区D1-A4步行街1021号房产的所有权人；4.本案的诉讼费用由红旗渠公司和尚华置业承担。5.请求撤销一审法院作出的（2017）内02执异105号执行裁定。一审法院认定事实：1.奇明亮与尚华置业签订了《杭锦旗大欣商住小区商铺认购书》，约定由奇明亮认购本案诉争的位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗房屋。约定房款总金额为1823688元。合同落款日期为2013年6月21日。2.奇明亮提供的2013年6月27日的借款单载明侯竹林借“砖款7#-12#”金额为400000元；2013年6月25日的借款单载明张学良借“工程款：《该厂给奇明亮顶商业楼款》A4.1021号”金额为1516726元。2013年6月28日，尚华置业向奇明亮出具了一张金额为1916726元的证据。奇明亮提供的558张砖厂出库单台头标注有：“尚华置业、中太集团、恒利、杭锦旗人民医院”，金额共计1827898元。奇明亮提供的地板砖购货单购货单位处载明奇明亮，落款日期为2017年8月5日，金额为11058元。3.2012年8月20日，内蒙古自治区××区房管事业服务中心为尚华置业颁发商品房预销售许可证一份，预销售对象包括诉争房屋所在楼号D1-A4。4.红旗渠公司因与尚华置业建设工程施工合同纠纷一案，红旗渠公司依据最高人民法院于2014年7月25日作出的（2014）民一终字第15号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请执行，该院于2014年10月15日作出（2014）内执字第16号执行裁定，裁定由内蒙古自治区包头市中级人民法院执行。该院于2016年7月19日查封了诉争房屋。奇明亮提出执行异议，要求解除对诉争房屋的查封，该院于2017年9月22日作出（2017）内02执异105号执行裁定书，驳回奇明亮的异议。奇明亮不服该裁定，向该院提起本案诉讼。一审法院认为，本案是奇明亮作为案外人在人民法院执行生效判决过程中，认为对被执行房产享有足以排除强制执行的民事权益而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为奇明亮对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，奇明亮在尚未办理诉争房屋产权变更登记的情形下，必须满足签订合法有效的书面合同、支付全部价款或按要求支付剩余价款、在查封前实际占有使用以及对未办理过户手续没有过错四项条件，才能产生阻却执行措施的结果。奇明亮与尚华置业签订了《杭锦旗大欣商住小区商铺认购书》，但就房屋价款支付及占有事实，奇明亮举证不足。首先，奇明亮主张侯竹林、张学良以所欠奇明亮的砖款抵顶了奇明亮应交付的诉争房屋的购房款，但558张砖厂出库单载明的金额与借款单、收据的金额不具有对应关系。其次，关于诉争房屋占有的情况，奇明亮提供了一份地板砖购货单，该购货单只能证明奇明亮购买地板砖的事实，在无其他证据佐证的情况下，仅凭该购货单不能证明奇明亮在法院查封之前已合法占有诉争房屋。综上所述，一审法院认为，奇明亮主张其对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益，证据不足。其提出的各项诉讼请求，该院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》的第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回奇明亮的诉讼请求。一审案件受理费21213.19元，由奇明亮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。奇明亮向法庭提交了如下证据：1.《底商租赁合同》、照片4张、销售交房费用统计表，欲证明：案涉房屋于2016年5月11日交付奇明亮，自交付之日起一直由奇明亮占有使用。2017年水电未通之前，用作库房存放杂物；2017年后半年接通水电之后，奇明亮进行了简易装修，并将该房屋出租给阿拉腾乌拉使用，租期3年；2018年之前，阿拉腾乌拉自行使用，一楼卖民族用品、二楼开书法班；2019年5月阿拉腾乌拉因工作调动离开杭锦旗，将房屋转租给霍军开托管班。2.《个体工商户营业执照》、砖厂完税凭证10份、尚华置业2016年3月份会计原始凭证一本。欲证明：该证据与第三组证据共同证明，奇明亮系砖厂经营者，砖厂经营过程中，曾于2011年至2012年期间向张学良、侯竹林供砖。2013年，奇明亮与张学良、侯竹林进行结算，并在结算后将尚欠奇明亮砖款通过尚华置业以购房款的方式抵顶。红旗渠公司质证如下：对复举的一审证据质证意见同一审。砖厂的发票只能证明其是正常经营，与本案没有关联性，抵顶房屋合同，入账时间是2013年6月28日，该协议第三条规定,在规定时间内到相关部门办理网签手续，但是奇明亮没有按时办理，所以说明抵顶的事实不能成立，因为尚华置业2013年2月6日和2014年3月12日仍在办理该批次房屋的产权，该批次房屋不能办理产权证的说法不能成立，所以奇明亮提交的证据没有法律依据。对销售交房费用统计表，真实性、关联性都不认可，2016年5月10日整体楼房都是烂尾情况，水电暖都未接通，哪来的水电暖的费用。关于4张照片真实性认可，只能证明查封之后的状况，但是查封之前的状态无法证明。综上，以上证据的证明目的不予认可。尚华置业对奇明亮提供的证据均予认可。红旗渠公司提交了如下证据：1.和解协议：证明开发商同意执行案涉房屋。2.房管局调档证明：证明2012年至2016年6月，尚华置业一直在办理房屋产权证、他项权利证书及回迁房屋的网签办理。奇明亮质证认为，和解协议欠缺尚华置业印章，无法证明尚华置业同意以案涉房屋抵顶的事实。尚华置业对和解协议不予认可。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋应否停止执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然奇明亮主张与尚华置业签订了《杭锦旗大欣商住小区商铺认购书》并以砖款抵顶了全部购房款，但是奇明亮提供的《销售房屋统计表》，在无其他证据佐证的情况下，不能认定其在法院查封之前已合法占有诉争房屋。奇明亮提供的《房屋租赁合同》、地板砖购货单均是法院查封之后形成的，奇明亮认为对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，请求停止执行，举证不足。综上，奇明亮上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21213.19元，由上诉人奇明亮负担。本判决为终审判决。审判长  张志宏审判员  张 静审判员  王乔莉审判员  周 波审判员  牛瞳哲二〇一九年八月十五日书记员  闫 凌