江苏省苏州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）苏05行终373号 上诉人（原审原告）张家港市宏兴环保设备有限公司，住所地张家港市锦丰镇华润路宏兴冶金机械厂内。 法定代表人范忠祥，执行董事。 委托代理人孙景芳，江苏瀛元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）张家港市自然资源和规划局，住所地张家港市人民中路18号。 法定代表人杨惠亚，局长。 原审第三人江苏华尔润集团有限公司，住所地张家港市滨河路5号爱康大厦15楼。 破产管理人天衡会计师事务所苏州勤业分所。 负责人，孙卫权。 上诉人张家港市宏兴环保设备有限公司因房屋行政登记一案，不服张家港市人民法院(2018)苏0582行初316号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2002年，江苏华尔润集团有限公司（以下简称华尔润公司）向原张家港市房产管理局提出《张家港市单位房产所有权登记申请书》，要求对坐落在华润路的7幢房产进行登记。申请内容：1幢房产，建筑结构一层，建筑面积752.02平方米，2幢房产，建筑结构一层，建筑面积26.22平方米，3幢房产，建筑结构一层，建筑面积25.44平方米，4幢房产，建筑结构一层，建筑面积269.54平方米，5幢房产，建筑结构三层，建筑面积15758.78平方米，6幢房产，建筑结构二层，建筑面积7012.55平方米，7幢房产，建筑结构二层，建筑面积10560.752平方米，合计面积34404.65平方米。同时提供房地产分丘图、面积计算图表、建设工程规划许可证、建设用地规划许可、建设工程施工许可证、建设项目规划选址意见书、计划委员会项目批复等。在房地产分丘平面图上均标注了区域、面积，与面积计算表计算的面积一致，其中在华润路西侧有以下区域面积：1、建筑面积752.02平方米，2、建筑面积26.22平方米，3、建筑面积25.44平方米，4、建筑面积269.54平方米，5、建筑面积15758.78平方米，6、建筑面积7012.55平方米；在华润路东侧有以下区域面积：建筑面积为10560.75平方米。上述区域、面积与申请一致。经审核，原张家港市房产管理局于2002年12月颁发张房权证锦字第××号房屋所有权证。内容为：1幢房产，建筑结构混合，一层，建筑面积752.02平方米，2幢房产，建筑结构混合一层，建筑面积26.22平方米，3幢房产，建筑结构混合一层，建筑面积25.44平方米，4幢房产，建筑结构混合一层，建筑面积269.54平方米，5幢房产，建筑结构混合三层，建筑面积15758.78平方米，6幢房产，建筑结构混合二层，建筑面积7012.55平方米，7幢房产，建筑结构混合二层，建筑面积10560.752平方米。 2005年，华尔润公司因股份转让申请对该上述共7幢房屋进行单位房产所有权登记。经审核，原张家港市房产管理局于2005年6月颁发张房权证锦字第××号房屋所有权证。内容为：1幢房产，建筑结构混合，一层，建筑面积752.02平方米，2幢房产，建筑结构混合一层，建筑面积26.22平方米，3幢房产，建筑结构混合一层，建筑面积25.44平方米，4幢房产，建筑结构混合一层，建筑面积269.54平方米，5幢房产，建筑结构混合三层，建筑面积15758.78平方米，6幢房产，建筑结构混合二层，建筑面积7012.55平方米，7幢房产，建筑结构混合二层，建筑面积10560.752平方米。 2010年11月24日，华尔润公司填写三份《张家港市房产登记申请表》，第一份申请表要求对位于锦西村1幢（面积748.16平方米）、2幢（面积25.92平方米）、3幢（25.92平方米）房屋变更登记，第二份申请表要求对位于锦西村4幢（面积686.72平方米）、5幢（面积12792.04平方米）、6幢（7022.61平方米）房屋变更登记，第三份申请要求对位于锦西村7幢（面积10373.21平方米）房屋变更登记，并提交地号为1736064号宗地号、原张房权证锦字第××号房产证原件等资料。经现场查勘，从现场查勘示意图显示：所要登记的房屋位于华润路两侧。2010年11月24日，登记受理人出具初意见：重新测绘，面积有所变化，产权来源清楚，提交证件齐全，同意登记。2010年11月25日，房屋登记部门颁发张房权证锦字第××号房屋所有权证、张房权证锦字第××号房屋所有权证、张房权证锦字第××号房屋所有权证。张房权证锦字第××号房屋所有权证内容为：房屋坐落：锦丰镇锦西村1幢、2幢、3幢，面积分别为748.16平方米、25.92平方米、25.92平方米。张房权证锦字第××号房屋所有权证内容为：房屋坐落，锦西镇锦西村4幢、5幢、6幢，面积分别为686.72平方米、12792.04平方米、7022.61平方米。张房权证锦字第××号房屋所有权证内容为：房屋坐落：锦丰镇锦西村7幢，面积为10373.21平方米。 2012年3月华尔润公司因股权转让申请对位于锦西村7幢房屋权属登记，并提供房屋登记申请书、土地使用权证、股权转让协议等材料，登记部门经审核于2012年4月颁发张房权证锦字第××号房屋所有权证。内容为：房屋坐落：锦丰镇建设村7幢；规划用途：工业；总层数：2层；建筑面积10373.21平方米。 2013年7月，华尔润公司申请对位于华尔润路的7幢房屋所有权变更登记，并提交房产登记申请书、申请人身份证明、宗地号为01××00号国有土地使用权证等资料，登记部门经审核，颁发张房权证锦字第××号房屋所有权证。内容为：房屋坐落：锦丰镇华润路7幢，面积10373.21平方米，土地证号01××00号。 另查明，张家港市宏兴环保设备有限公司（以下简称宏兴公司）与华尔润公司于2003年6月签订《土地租赁及资产转让协议》，约定华尔润公司将其土地26.12亩租赁给宏兴公司，并将办公楼一幢、三跨厂房、三台5吨行车转让给宏兴公司。协议订立后，宏兴公司履行了付款义务，但双方一直未办理土地使用权及房屋的过户手续。 2013年9月3日，华尔润公司将张房权证锦字第××号房屋抵押给上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行。 2015年10月，宏兴公司以华尔润公司为被告提起民事诉讼，要求办理土地和房屋的过户登记。原审法院于2016年5月4日作出（2015）张民初字第02124号民事判决，认为因所涉房屋和土地设定有抵押权，且因其他法院查封，此种情形之下双方签订的协议不具有履行之可能，判决驳回了宏兴公司的诉讼请求。 2018年11月，宏兴公司提起行政诉讼，要求撤销张房权证锦字第××号房屋所有权证。 原审法院认为，从双方的诉辩内容分析，争议在于：一、宏兴公司认为，华尔润公司原先申请予以登记的面积为10373.21平方米的7幢房屋系在华尔润路的西侧，系华尔润公司的房屋，但2013年房屋登记部门在变更登记时，将双方在2003年签订转让协议时已由华尔润公司转让给宏兴公司的、位于华尔润路的东侧的房屋登记为7幢房屋登记在华尔润公司名下，属于张冠李戴，将属于宏兴公司的房屋登记到了华尔润公司。二、是否超过起诉期限。原审法院认为，2013年7月登记的位于锦丰镇华尔润路、面积为10373.21平方米的7幢房屋到底是位于华尔润路东侧的已经出售给宏兴公司的房屋还是位于华尔润路西侧的华尔润公司另外的房屋，可以从华尔润公司一开始的房屋登记分析得出结论。从2002年华尔润公司申请对该房屋登记时的申请内容、房屋分丘图分析，在华尔润公司的申请内容中：7幢房产建筑结构二层，建筑面积10560.752平方米；在房地产分丘平面图上，1幢房产，建筑面积752.02平方米，2幢房产，建筑面积26.22平方米，3幢房产，建筑面积25.44平方米，4幢房产，建筑面积269.54平方米，5幢房产，建筑面积15758.78平方米，6幢房产，建筑面积7012.55平方米，均在华润路西侧（其分丘图上均标注了面积、区域，与面积计算表计算的面积一致），7幢房产，建筑面积为10560.75平方米，位于华润路东面。因而，当时登记的7幢房产是位于华尔润路××房屋而非××路西面的房屋。房屋登记部门当时作出的登记事实清楚，证据充分。此后，因为股权情况变化等原因，该房产经过几次登记，至2013年7月，房屋登记部门作出张房权证锦字第××号房屋所有权证，对争议房屋的登记事实清楚，证据充分。宏兴公司在2015年10月以华尔润公司为被告提起民事诉讼，要求办理土地和房屋的过户登记。原审法院于2016年5月4日作出（2015）张民初字第02124号民事判决。宏兴公司在该判决时就应该知道房屋登记部门于2013年7月作出的房屋登记，现提起诉讼已经超过起诉期限。原审法院遂依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条一款第二项的规定，裁定驳回宏兴公司的起诉。 上诉人宏兴公司上诉称，一、原审法院法律适用错误。原审法院认为，上诉人在(2015)张民初第02124号民事案件中已经知道案涉争议的具体行政行为，至上诉人提起行政诉讼之日起诉期限已经届满的观点系适用法律错误。依据《行政诉讼法》第四十六条第三款规定涉及不动产的行政争议最长保护期为20年。《最高人民法院执行若干问题的解释》第四十二条再次明确涉及不动产的行政争议最长保护期为20年。本案上诉人并非行政行为的相对人，行政机关也未告知上诉人起诉期限。在(2015)张民初第02124号民事案件中，房屋所有权证既未作为证据出示，也未向上诉人进行展示，上诉人根本不知行政机关具体行政行为的内容。上诉人是在2018年3月21日立案的上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行与江苏华尔润集团有限公司破产财产确认案中，被原审法院追加为第三人后得知案涉具体行政行为内容的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十四条、六十五条确定的诉讼期限，至上诉人提起行政诉讼之日，未过起诉期限。二、原审法院审理程序错误。在行政诉讼案件中，应当由行政机关证明其行政行为的合法性，包括内容及程序上的合法性。在原审审理过程中，行政机关未能证明作出具体行政行为的事实依据，也未证明其经过合法的审查程序，诉争具体行政行为缺乏程序上的合法性必然导致其内容也不合法。原审庭审中，被上诉人当庭撤回足以认定其具体行政行为违法的不利证据(张国用××字第××号国有土地使用证)，原审法院予以准许；上诉人当庭要求对被上诉人提供的关键证据“分丘图”的真实性进行司法鉴定，原审法院不予鉴定。三、原审法院事实认定错误。华润路西侧7幢房屋与华润路东侧的房屋不仅地址位置不同，土地使用权性质与取得时间均不同，为两个不同的房产。华润路西侧1-7幢的房产早在2002年就办理了房屋产权登记，而上诉人2003年购买华润路东侧房产时，东侧房产因没有权证，合同双方约定了待能办证后再行办理过户手续。华润路西侧房屋的土地使用性质为“集体土地年租制”，在2002年-2012年数次变更的7幢产权证上都有体现。而华润路东侧房屋的土地性质为“国有土地出让”，2001年取得，2012年方办理初始登记，在此之前不具备办理房产证的前提条件。原审庭审中，上诉人在被上诉人提供的证据三中发现张房权证锦字第××号房产证1-7幢房产证自2005-2010年分别抵押给华夏银行和建设银行，上诉人还了解到1-7幢房产2010年-2015年连续抵押给浦发银行苏州分行，其中案争7幢房产2013年7月23日才发生变更；而上诉人土地2012年初始办土地证，在此之前是不可能办理抵押的，证明了案争7幢房产2002年就在事实存在，非上诉人房产。庭审中，上诉人书面申请原审法院调取案争7幢房产抵押资料，但原审法院对可查明案争事实的关键证据却不予调取。本案争议的房产证，地理位置在华润路东侧，依法应在2012年取得土地证后办理房屋初始登记，但事实上该房产证却是由华润路西侧7幢房屋变更登记而来。先不论这个移花接木的工程是如何做到的，仅从办理程序上来说就是一个严重的错误。案涉房产证与华润路东侧上诉人所有的房屋结构不同，案涉房产证自始登记的是二层，面积为10560.75㎡，但上诉人的房产却是1224.63㎡办公楼一幢，加9300.68㎡三跨一层的厂房，结构、形态完全不同。被上诉人将一幢莫须有的房屋错误的登记在上诉人拥有使用权的土地上，导致上诉人无法以现有的房屋办理房产证，严重侵害了上诉人的合法权益，依法应予撤销。综上，请求依法撤销原审裁定，改判撤销张房权证锦字第××号房屋所有权证。 被上诉人张家港资源规划局未作答辩。 原审第三人华尔润公司未陈述意见。 本院经审理查明，宏兴公司与华尔润公司于2003年6月签订《土地租赁及资产转让协议》，约定华尔润公司将其土地26.12亩租赁给宏兴公司，并将办公楼一幢、三跨厂房、三台5吨行车转让给宏兴公司。协议订立后，宏兴公司履行了付款义务，但双方一直未办理土地使用权及房屋的过户手续。2013年7月，华尔润公司申请对位于华尔润路的7幢房屋所有权变更登记，登记部门经审核，颁发张房权证锦字第××号房屋所有权证。内容为：房屋坐落：锦丰镇华润路7幢，面积10373.21平方米，土地证号01××00号。 2015年10月，宏兴公司以华尔润公司为被告提起民事诉讼，宏兴公司称，2014年6月得知华尔润公司在2013年7月29日办理了协议项下房屋的所有权证后，并没有将协议项下的土地、房屋权属变更至其名下，也没有将已领取权属证书一事告知其。2013年9月华尔润公司在其毫不知情的情况下将协议项下的土地、房屋抵押给了上海浦东发展银行苏州分行。2014年6月15日其向华尔润公司发函要求办理协议项下土地、房屋权属的变更登记，并将函件一并报送锦丰镇镇政府。此后，双方就权属变更登记一事协商未果。故诉至法院，要求华尔润公司履行2003年6月10日土地租赁及资产转让协议书，将该协议项下约定的土地、房屋权属过户变更至其名下。原审法院于2016年5月4日作出（2015）张民初字第02124号民事判决，认为因所涉房屋和土地设定有抵押权，且因其他法院查封，此种情形之下双方签订的协议不具有履行之可能，判决驳回了宏兴公司的诉讼请求。 2018年11月，宏兴公司向原审法院提起行政诉讼，要求撤销2013年7月颁发给华尔润公司的张房权证锦字第××号房屋所有权证。 另查明，自2016年6月27日起，在张家港市范围内实施不动产统一登记，张家港市国土资源局为张家港市不动产统一登记机构。根据张编办[2019]16号中共张家港市委机构编制委员会会办公室《关于张家港市自然资源和规划局机构职责转隶方案的通知》，2019年1月28日，组建张家港市自然资源和规划局。张家港市国土资源局（市不动产登记局）的职责整合至张家港市自然资源和规划局，张家港市国土资源局不再保留。 以上事实由《土地租赁及资产转让协议书》、张房权证锦字第××号房屋所有权证、张家港市人民法院（2015）张民初字第02124号民事判决书、张政公[2016]2号《市政府关于实施不动产统一登记的公告》、张编办[2019]16号文件等予以证实。 本院认为，当事人应当在法定起诉期限内向人民法院提起行政诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一款第二项规定，超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。本案上诉人宏兴公司于2018年11月提起本案诉讼，请求撤销2013年7月颁发给华尔润公司的张房权证锦字第××号房屋所有权证。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。原《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。根据本案查明的事实，宏兴公司在2015年10月，以华尔润公司为被告提起民事诉讼，称2014年6月得知华尔润公司在2013年7月29日办理了协议项下房屋的所有权证后，并没有将协议项下的土地、房屋权属变更至其名下，也没有将已领取权属证书一事告知其。2014年6月15日向华尔润公司发函要求办理协议项下土地、房屋权属的变更登记，并将函件一并报送锦丰镇镇政府。此后，双方就权属变更登记一事协商未果。故诉至法院，要求华尔润公司履行2003年6月10日土地租赁及资产转让协议书，将该协议项下约定的土地、房屋权属过户变更至其名下。可见，上诉人宏兴公司在2014年、2015年时应当已经知道被诉房屋登记行为的内容，现上诉人于2018年11月才向原审法院提起本案诉讼，明显已经超过2年法定起诉期限，依法应裁定驳回起诉，对本案涉及的实体问题不再进行审理。原审裁定驳回起诉并无不当，但其对涉案房屋登记行为作出实体判断存在不当，本院予以指出。综上，上诉人宏兴公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审裁定结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙一鸣 审 判 员 刘正芳 审 判 员 林 磊 二〇一九年八月二十六日 法官助理 赵 芬 书 记 员 张 雷