广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1254号上诉人（原审原告）：怀集县华苑商务大酒店，住所地：广东省怀集县怀城镇解放北路4号。法定代表人：黄活林，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗定文，广东集兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈建林，男，1978年1月12日出生，汉族，身份证住址：福建省莆田市秀屿区。上诉人怀集县华苑商务大酒店（以下简称华苑大酒店）因与被上诉人陈建林租赁合同纠纷一案，不服怀集县人民法院（2019）粤1224民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华苑大酒店的委托诉讼代理人罗定文、被上诉人陈建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华苑大酒店上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.陈建林承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决查明华苑大酒店属企业法人，属查明事实不清。根据企业登记华苑大酒店是全民所有制企业，是国有独资企业，不是一般企业法人，企业的性质不同。这涉及华苑大酒店的产权和法律关系，黎家鹏通过招标并依据承包合同办理名称变更和担任法定代表人，其行为代表酒店活动，但事实上是其个人承包，其行为应由其自己承担责任。二、一审判决认定陈建林已按合同约定向怀集县华苑大酒店付清5年租赁期的全部租金，缺乏事实依据，是错误的。1.一审判决查明2018年1月，陈建林与黎家鹏协商租赁酒店一楼的三卡铺面，并按黎家鹏的要求于2018年1月30日先行转账142500元至黎家鹏的银行账户。同年3月9日，陈建林再次转账20万元给黎家鹏。同日，陈建林分两笔共汇款24.4万元（其中一笔6万元，另一笔18.4万元）给黎家鹏，这完全是歪曲事实，是没有事实证据的认定。（1）没有证据证明双方在2018年1月30日协商租赁合同。（2）陈建林与怀集县华苑大酒店在2018年3月12日签订租赁合同，在未签订之前，合同关系尚未成立,怀集县华苑大酒店承包人黎家鹏就要求承租人支付租金142500元和20万元是不符合常理的。同时一审法院没有任何证据证实该转账是收取租金，就直接作出认定，是错误的。（3）陈建林与怀集县华苑大酒店签订的《房屋租赁合同书》第三条约定：“乙方自签订合同即时付三个月租金叁万元给甲方，三个月交一次租金”，可见双方之前没有交租事实，作为承租人不可能在已交清5年租金526500元的情况下却不在合同中写明，反而约定只交了三个月租金，之后三个月交一次，这明显是陈建林虚假陈述企图侵占华苑大酒店商铺。（4）陈建林提供的转账明细是刘宇霞与刘家鹏的个人转账，与陈建林无关，与本案无关，一审判决认定为陈建林租金转账缺乏依据。2.2018年3月16日，黎家鹏与陈建林签订的《房屋租赁租金付款补充协议》是无效协议，一审判决查明事实不清。（1）该协议书只是黎家鹏以个人身份与陈建林签订的，没有怀集县华苑大酒店的盖章认可。（2）主合同在2018年3月12日才协商一致签订，仅过三天就将主合同约定的交租方式由三个月交一次改为全部交清，且未达成协议之前已经一次性交清56个月租金526500元，这明显不符合事实和常理。3.黎家鹏出具收据给陈建林，收据载明“今收到陈建林交来56个月一次性租金526500元”，一审判决将该收据作为认定怀集县华苑大酒店收取了5年租金的依据，属于认定事实错误。（1）该收据落款是2018年3月12日即签订租赁合同当天，当时没有约定交清5年租金，且当天签订合同和保证金均有怀集县华苑大酒店盖章，而这份收据涉及金额达526500元的租金不盖章，明显不真实。（2）该收据是黎家鹏个人签名，无法证实是代表酒店的行为。（3）没有证据证实陈建林实际一次性交付526500元租金。以上充分证明陈建林提供该收据是不具真实性，不能作为其已交清5年租金的依据，一审法院认定事实错误。综上所述，请二审法院依法查明本案事实，作出公正合法的判决。陈建林口头答辩称，华苑大酒店在转让之前没有公示债权债务问题，华苑大酒店通过什么方式接管酒店，没有到店面进行过调查。陈建林怀疑华苑大酒店串通原法定代表人骗取陈建林的租金。陈建林的租赁行为发生在怀集县华苑大酒店转让之前，怀集县华苑大酒店内部之间的转让应当与陈建林无关。陈建林与黎家鹏签订的合同合法有效，请求二审法院驳回华苑大酒店的上诉请求。华苑大酒店向一审法院起诉请求判令：1.解除陈建林与怀集县华苑大酒店签订的《房屋租赁合同书》，并责令陈建林立即腾退房屋给华苑大酒店；2.陈建林立即一次性交清2018年7-12月共6个月租金6万元；3.陈建林承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：怀集县华苑酒店由肇庆市国有大坑山林场出资于1986年11月12日成立，属法人企业。2016年8月10日，肇庆市国有大坑山林场为发包方（甲方）与怀集县华鹏投资有限公司（黎家鹏系该公司股东及法定代表人）为承包方（乙方）签订《华苑酒店资产承包经营合同》，约定甲方将怀集县华苑酒店发包给乙方承包经营，承包期限20年，从2016年8月1日起至2036年7月31日止。同年11月11日，怀集县华苑酒店经工商变更登记为“怀集县华苑大酒店”，法定代表人变更为黎家鹏。2018年1月，陈建林与黎家鹏协商租赁华苑大酒店一楼的三卡铺面，并按黎家鹏的要求于2018年1月30日先行转账142500元至黎家鹏的银行账号。同年3月9日，陈建林再次转账20万元给黎家鹏。2018年3月12日，怀集县华苑大酒店为出租方（甲方）与陈建林为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将怀集县华苑大酒店一楼三卡门面租给乙方使用，租赁期限自2018年4月15日起至2023年4月14日止，共5年；租金交纳时间及办法：前三年租金每月1万元；第四和第五年租金定为每月1.1万元。乙方自签定合同即付三个月租金3万元给甲方，三个月交一次租金，由甲方出付收据，乙方不得拖欠或拒交租。逾期一个月，甲方有权解除租赁合同，并追收拖欠租金及其3%的滞纳金。先交租后使用；乙方在合同签署之日向甲方支付水电等费用保证金3万元，合同期满无条件退给乙方。同日，陈建林分两笔共汇款24.4万元（其中一笔6万元，另一笔18.4万元）给黎家鹏，黎家鹏出具了收据给陈建林，该收据载明：“今收到陈建林交来56个月一次性租金526500元”。2018年3月16日，黎家鹏与陈建林签订《房屋租赁租金付款补充协议》，内容为：“就甲乙双方于2018年3月12日签订的租赁怀集县华苑大酒店一楼三卡门面合同租金付款方式进行补充协议。原定合同每三个月交租一次，因酒店资金周转需要，黎家鹏是怀集县华苑大酒店的法定代表人，现经双方协商，已一次性收到怀集县华苑大酒店一楼三卡门面（汇宝旧货行陈建林）交来租金56个月为526500元（租金使用权期限从2018年7月15日至2023年4月14日止），（甲方收到的租金用于支付怀集县华苑大酒店前期重新装修的费用），原有合同租赁保证金为3万元不变。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。”又查明：2018年7月18日，以肇庆市国有大坑山林场为甲方，黎家鹏为乙方，黄活林为丙方共同签订《〈华苑酒店资产承包经营合同〉权利义务转让协议》，约定乙方将《华苑酒店资产承包经营合同》的合同权利义务一并全部转让给丙方。同年7月24日，“怀集县华苑大酒店”经工商登记变更为“怀集县华苑商务大酒店”，法定代表人变更为黄活林。黄活林承包经营华苑大酒店后，未收到陈建林租金，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”本案中，黎家鹏是怀集县华苑大酒店的法定代表人，其以怀集县华苑大酒店名义与陈建林签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁租金付款补充协议》内容明确、具体，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，由此产生的法律后果应由怀集县华苑大酒店承受。陈建林已按合同约定向怀集县华苑大酒店付清5年租赁期的全部租金，即使怀集县华苑大酒店的承包经营权已转让给黄活林，“怀集县华苑大酒店”也经工商登记变更为“怀集县华苑商务大酒店”，法定代表人变更为黄活林。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，华苑大酒店主张陈建林拖欠租金并据此解除租赁合同的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。如华苑大酒店因此遭受损失，可依据《〈华苑酒店资产承包经营合同〉权利义务转让协议》的约定，向合同的相对方另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回华苑大酒店的诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半收取计650元，由华苑大酒店负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷，根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案的争议焦点是：陈建林是否实际交付案涉租金。怀集县华苑大酒店与陈建林签订《房屋租赁合同书》，该合同是双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方形成房屋租赁法律关系。陈建林作为承租人其依约负有交纳租金的义务，现其提供证据证实其已向黎家鹏汇款586500元，其主张该款项为2018年4月15日起至2023年4月14日的租金556500元（其中2018年4月15日起至2023年7月14日租金为30000元，2018年7月15日至2023年4月14日租金为526500元）及保证金30000元，结合黎家鹏与陈建林于2018年3月16日签订《房屋租赁租金付款补充协议》内容可知，黎家鹏与陈建林双方对上述付款事实进行确认。黎家鹏作为怀集县华苑大酒店的法定代表人，怀集县华苑大酒店与陈建林形成租赁法律关系，黎家鹏因案涉租赁事宜作出相关民事活动，在无证据证实其相关行为存在恶意串通以损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的情况下，其行为具有效力，且应由怀集县华苑大酒店承受该行为后果，故应认定陈建林已足额交付案涉租金。因华苑大酒店只是怀集县华苑大酒店变更企业名称后的主体，即使华苑大酒店与怀集县华苑大酒店是不同承包者进行经营管理，但企业内部的承包关系变更不能否定企业的独立法人主体地位，该两酒店实为同一法人主体。本案中，怀集县华苑大酒店是以企业名义对外经营，并非以承包者名义进行经营，该企业是案涉房屋的出租方，故华苑大酒店应承接怀集县华苑大酒店对外经营过程中形成的案涉租赁关系的权利及义务。综上，陈建林已足额付清案涉租赁物租金，其依法享有可按约定使用案涉房屋的权利。华苑大酒店上诉认为黎家鹏作为承包者其个人作出的案涉租赁房屋的相关行为应由其自行承担相关法律责任，且否认陈建林已付清租赁期内租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于案涉酒店的内部承包及转让事宜与本案不属于同一法律关系，当事人如有争议可另行依法主张。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，华苑大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由怀集县华苑商务大酒店负担。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年八月六日法官助理梁展晴书记员陈唐玲