广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初7376号原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人阳天凯，执行董事。委托代理人王鑫，女，1996年3月18日出生，汉族，身份证住址湖北省崇阳县。委托代理人黄凯欣，女，1993年11月6日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。被告深圳市科斯塔贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区坪地街道马塘工业区2栋2C，统一社会信用代码91440300082479157D。法定代表人张叔婷，总经理。被告吴惠红，女，1974年8月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。以上二被告共同委托代理人郑清，广东融方律师事务所律师。被告彭修燕，女，1986年11月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人颜宇丹，广东丹柱律师事务所律师。委托代理人李瑶，广东丹柱律师事务所律师。上列原告与被告居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华房地产公司”）的委托代理人王鑫、黄凯欣，被告彭修燕的委托代理人颜宇丹、李瑶到庭参加诉讼，被告深圳市科斯塔贸易有限公司（以下简称“科斯塔公司”）、被告吴惠红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告世华房地产公司诉称，2015年11月17日，经原告撮合，被告吴惠红作为被告科斯塔公司的代理人与被告彭修燕就深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑B6栋05房产签订了《二手房买卖合同》（合同编号1504688）。双方约定该物业成交价为13,950,000元，并对定金、房款支付、过户及违约责任进行了约定。2015年11月15日，被告吴惠红向原告出具了《居间服务及佣金承诺书》，确认原告已经提供了全面的居间服务，被告自愿向居间方支付佣金180,000元，并最迟在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付的，应以应付佣金为基准按照每日千分之一的标准向居间方支付违约金，第5项明确约定，如本承诺书代理人签署，代理人承诺已取得相关授权，代理人对本承诺书义务承担连带清偿责任。2015年11月17日，被告彭修燕向原告出具《居间服务及佣金承诺书》，确认原告已提供了全面的居间服务，自愿向居间方支付佣金139,500元，并须在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付应当以应付佣金为基准按照每日千分之一的标准向居间方支付违约金。合同签订后，三被告交付了定金，并前往银行办理首期监管手续，后买卖双方因第二次首期监管手续产生纠纷，案涉房产交易出现停滞。被告彭修燕将被告诉至法院要求继续履行合同，原告在另案中作为第三人也积极参与诉讼。现涉案房产已完成产权过户，三被告却拒绝支付居间服务报酬及逾期违约金，原告多次催讨未果。原告认为，原告作为居间方积极撮合双方签订《二手房买卖合同》，办理首次资金监管手续及按揭贷款申请，协商双方办理二次首期资金监管手续，且交易产生纠纷后积极协调并参与另案诉讼，原告已经全面提供了居间服务，三被告应当支付居间服务费即逾期违约金。请求法院判令：1、被告科斯塔公司向原告支付佣金180,000元及逾期违约金（以佣金180,000元为基数，按照每日千分之一的标准自房产过户之日起计算至实际付款之日止）2、被告吴惠红对被告科斯塔公司的上述佣金及违约金承担连带清偿责任；3、被告彭修燕向原告支付佣金139,500元及逾期支付违约金（以佣金139,500元为基数，按每日千分之一的标准，自房产过户之日计算至实际付款之日止）；4、本案诉讼费由三被告承担。被告科斯塔公司、被告吴惠红未到庭参加诉讼，庭审后向本院提交答辩意见称，三被告签订的《二手房买卖合同》的履行、赎楼、银行按揭贷款等工作，不是原告居间单位业务员协助下履行，原告没有完成其应当完成的居间人工作，其付出的工作量非常小，只能支付与其前期完成工作相当的服务费及服务成本。2、原告在居间合同履行工作中没有尽到居间人应当完成的协调、劝解工作，导致双方在房屋买卖和赎楼过程中发生误会和纠纷，无法履行《二手房买卖合同》，原告存在一定的责任，其无权请求支付居间费。3、被告吴惠红系被告科斯塔公司的法定代表人，其经被告科斯塔公司授权代表科斯塔公司签署《居间服务及佣金承诺书》，系代表被告科斯塔公司的购房行为，被告吴惠红依法不应当为公司行为承担连带清偿责任。请求驳回原告的诉讼请求。被告彭修燕答辩称，一、原告未全面切实提供居间服务，且违背忠实勤勉义务，给被告造成了重大经济损失。1、其在协助被告与南洋商业银行罗湖分行办理资金监管和贷款事宜中错误指引答辩人撤回在该行的贷款申请资料，指示被告科斯塔公司拖延并拒绝配合重新办理银行贷款事宜，致使涉案房屋不能依约及时履行，作为守约方的被告不得已采取法律途径解决争议并最终促成房屋买卖合同的实际履行，但为此耗费了大量的时间、精力和费用。2、原告没有尽到居间人如实告知的义务，未提示并告知科斯塔公司出售的房产尚未进行初始登记，致使税务部门无法进行税务核算，给房屋过户办理造成障碍，额外耗费了大量的时间、精力和费用。二、房产交易的完成并非原告居间服务的结果，被告只需支付居间活动的必要费用。案涉房屋买卖交易的最终完成是原告循法律途径诉诸法院解决争议的结果，包括但不限于后续银行贷款的申请、房屋初始登记的办理、不动产的过户、物业费的交纳等事项均是被告独立完成。依据《深圳市二手房交易居间服务规范指引》1.12条，“交易不成，退还佣金”以及《中华人民共和国合同法》第427条规定，被告作为守约方无需向原告支付佣金和违约金，只需向原告支付从事居间活动支出的必要费用。经审理查明，2015年11月17日，经原告世华房地产公司居间，被告吴惠红作为被告（卖方）科斯塔公司的代理人与被告（买方）彭修燕签订《二手房买卖合同》，约定被告彭修燕向被告科斯塔公司购买位于深圳市宝安区××街道××岗山××号房屋，合同成交价13,950,000元。2015年11月15日，被告吴惠红在《居间服务及佣金承诺书》上签名，确认原告已经提供了全面的居间服务，被告自愿向居间方支付佣金180,000元，并最迟在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付的，应以应付佣金为基准按照每日千分之一的标准向居间方支付违约金，第5项约定，如本承诺书代理人签署，代理人承诺已取得相关授权，代理人对本承诺书义务承担连带责任。2015年11月17日，被告彭修燕向原告出具《居间服务及佣金承诺书》，确认原告已提供了全面的居间服务，自愿向居间方支付佣金139,500元，并须在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付的以应付佣金为基准按照每日千分之一的标准向居间方支付违约金。合同签订后，三被告交付了定金，并前往银行办理首期监管手续，后买卖双方因第二次首期监管手续产生纠纷，被告彭修燕诉诸法院，涉案房产于2017年9月1日办理转移登记至被告彭修燕名下。三被告均主张原告世华房地产公司未全面履行居间义务，无权按照居间服务及佣金承诺书主张居间服务费。以上事实，有《二手房买卖合同》、《居间服务及佣金承诺书》等证据及庭审笔录在案为凭。本院认为，本案系居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点：1、是否应当支付居间服务费？应当支付多少居间服务费？本案三被告均抗辩称原告世华房地产公司作为居间方未全面履行居间服务，不应支付居间报酬。本院认为，原告世华房地产公司作为居间方已经提供了信息并实际促成被告签订《二手房买卖合同》，至于该二手房买卖合同的履行情况不应影响原告主张居间报酬。（2016）粤03民终13734号生效民事判决书已经对各被告在履行《二手房买卖合同》中的法律责任作出认定，被告均无证据证明原告世华房地产公司在提供居间服务过程中存在瑕疵或过错，故三被告主张无需支付居间报酬，仅同意支付必要的居间活动费，无事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于原告提供的系房产买卖中介的居间服务，居间服务过程中因被告之间发生纠纷导致居间人提供服务项目的减少，可予减少报酬。结合本案查明的事实，根据公平诚信的原则，本院酌定被告按照各自出具的《居间服务及佣金承诺书》约定的佣金数额的70%支付原告世华房地产公司居间服务费，即被告科斯塔公司应当支付原告世华房地产公司居间费用180,000元×70%=126,000元，被告彭修燕应当支付原告世华房地产公司居间费用139,500元×70%=97,650元。被告科斯塔公司、被告彭修燕作为居间合同的委托方，未及时履行支付居间人报酬的合同义务，均已构成违约，应当按照双方的约定承担逾期付款违约金，即按照日千分之一的标准以未付居间报酬为基数自2017年9月1日起计算至款项实际清偿之日止。2、被告吴惠红是否应当承担连带责任的问题。被告吴惠红在《居间服务及佣金承诺书》中承诺对承诺书的佣金支付义务承担连带清偿责任，故被告吴惠红应当对被告科斯塔公司的涉案债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市科斯塔贸易有限公司、被告吴惠红于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间服务费126,000元及违约金（违约金以126,000元为基数按照日千分之一的标准自2017年9月1日起计算至款项实际清偿之日止）；二、被告彭修燕于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间服务费97,650元及违约金（违约金以97,650元为基数按照日千分之一的标准自2017年9月1日起计算至款项实际清偿之日止）；三、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,092元，由原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司承担1,828元，由被告深圳市科斯塔贸易有限公司、被告吴惠红承担2,402元，由被告彭修燕承担1,862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 何    静人民陪审员 童  志  铭人民陪审员 谭  震  超二〇一九年八月九日书 记 员 林嘉琦（兼）书 记 员 刘  雨  欣