广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1811号上诉人（原审被告）：清远市五洲实业投资有限公司，住所地：清远市。法定代表人：王希全。委托诉讼代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾小玲，女，1974年11月2日出生，汉族，住清远市。被上诉人（原审原告）：吴名纯，男，1971年4月5日出生，汉族，住清远市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师助理。上诉人清远市五洲实业投资有限公司（以下简称五洲公司）因与被上诉人曾小玲、吴名纯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8615号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五洲公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回曾小玲、吴名纯的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由曾小玲、吴名纯承担。事实与理由：一、原审判决认定五洲公司存在逾期交楼没有任何事实和法律依据，应当予以撤销。涉案商铺早已经在2014年1月24日竣工验收备案，且早在2014年2月26日已经办理房产初始登记，即五洲公司已将涉案商铺出卖给曾小玲、吴名纯时是现楼交付，已经具备办证条件，上述事实，曾小玲、吴名纯在签订涉案合同时已经知悉，因此双方约定曾小玲、吴名纯付清全部房款之日就可以来收楼。清远市不动产交易中心的系统中必须要填写交付时间，曾小玲、吴名纯提出2015年6月30日前办理按揭的银行能放款，所以双方才在备案合同中交付时间写上了2015年6月30日，该时间并非双方真实意思表示，实际上只要曾小玲、吴名纯付清购房款后就能随时收楼。同时，五洲公司在收齐购房款后，多次电话通知曾小玲、吴名纯办理收楼手续，但曾小玲、吴名纯不前来办理，其行为应当认定为视为收楼。因此，五洲公司不存在逾期交楼。二、即使认定五洲公司构成逾期交楼，但曾小玲、吴名纯请求的逾期交楼违约金部分诉讼请求已经超过诉讼时效，应当不予支持。根据法律规定，诉讼时效为三年，曾小玲、吴名纯向法院提起诉讼的时间为2018年12月14日，根据法律规定，2015年12月14日前的诉讼时效已经届满，因此即使最终认定五洲公司存在逾期交楼行为，也只能计算2015年12月14日至2016年2月1日期间的逾期交楼违约金，原审判决逾期交房违约金从2015你那10月2日起计算明显错误，应当予以纠正。三、原审判决认定五洲公司逾期办证没有任何事实和法律依据，应当予以撤销。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定以及《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，五洲公司的合同义务是将办理权属登记需由五洲公司提供的资料报产权登记机关备案，并非办理相应的权属登记。结合本案，五洲公司早在2014年2月26日已经将需要由五洲公司提供的资料报产权登记机关备案，并提供了清远市房产初始登记告知书、房产分户图作为证据予以佐证。因此，五洲公司提供的证据已经足以证实在2014年2月26日履行了协助办证义务，不存在逾期办证的情形。且根据《合同补充协议》第十条约定，曾小玲、吴名纯委托五洲公司提供他们的资料报产权登记机关备案导致不能再规定期限内取得房地产权证书的，买受人不能要求出卖人承担逾期办证的违约责任。根据该约定，曾小玲、吴名纯放弃追究五洲公司逾期办证的违约责任。四、原审法院按照年利率1%计算逾期办证违约金没有任何事实和法律依据。应当予以纠正。曾小玲、吴名纯答辩称：对于逾期交楼的问题。五洲公司并没有按照合同约定交付房屋，原审判决认定支持部分逾期交楼违约金，事实和法律均有依据。对于逾期办证的问题。双方虽然约定违约金，但是违约金是固定不变的，仅仅为50元。原审判决根据清远当地情况以及之前的生效判例调整为年利率1%计付，是较为妥当的。五洲公司认为其已按照约定进行备案，但是并没有提供证据证明。如果五洲公司履行递件义务，应提交不动产中心的收件回执，因此我方认为一审判决事实和法律正确，请求二审法院维持原判，驳回五洲公司的上诉请求。曾小玲、吴名纯向原审法院起诉请求：一、五洲公司支付逾期交楼违约金12900元（以1000000元为基数从2015年7月1日起按每日万分之零点陆计至2016年2月1日计为12900元）；二、五洲公司支付逾期办证违约金15055.56元（以1000000元为基数从2016年5月1日起按每年1%计至2017年10月25日止为15055.56元）；3、本案的诉讼费用由五洲公司承担。以上合计27955.56元。原审法院认定事实：一、商品房买卖合同签订时间：2015年3月28日；二、合同主体：曾小玲、吴名纯与五洲公司；三、房屋位置：清远市人民三路XX号XX楼首层商铺XX号；四、房屋价格及已支付款项：1000000元，已全额付清；五、约定交楼时间：2015年6月30日；六、逾期交楼违约责任：合同第九条第1中方式（2）项约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.6的违约金；合同补充协议第16条约定：在第九条第1种方式第（2）项中，买受人应在出卖人书面通知之日起15日内提出书面退房要求，否则视为自动放弃退房权利；买受人如不退房的，则出卖人支付违约金的最高金额不超过买受人累计已付房款的1%；七、逾期办证违约责任：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金；八、其他：涉案房屋所在6号楼于2014年1月24日完成竣工验收备案。曾小玲、吴名纯自认其在2016年2月1日自行收楼。五洲公司抗辩称其于2015年5月7日收到银行按揭款后便通知曾小玲、吴名纯办理收楼手续，并表示曾小玲、吴名纯为了不交物管费拒绝办理收楼手续，但五洲公司未提供证据予以证明。原审法院认为：双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应予以恪守。对于曾小玲、吴名纯的第一项诉讼请求。对于收楼时间，曾小玲、吴名纯自认其于2016年2月1日已自行收楼，未违反法律法规的规定，予以确认。五洲公司抗辩称，其于2015年5月8日后已通知曾小玲、吴名纯收楼，不存在逾期交楼的行为，但未提供任何证据证明，不予采纳。曾小玲、吴名纯已向五洲公司付清购房价款，按约定五洲公司应于2015年6月30日前将涉案商品房交付给曾小玲、吴名纯居住使用，而五洲公司于2016年2月1日才将房屋交付给曾小玲、吴名纯，已超出了合同约定的交付期限，构成违约，应按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算。合同约定自最后交付期限的第二天起按日向买受人支付已交付房价款万分之0.6的违约金至实际交付之日止，出卖人支付违约金的最高金额不超过买受人累计已付房款的1%即10000元，显然不足以弥补曾小玲、吴名纯因五洲公司逾期交付房屋所造成的损失，虽然曾小玲、吴名纯未举证实际损失的数额，但其主张按已交付房价款的每日万分之0.6的标准计算违约金至实际交付之日止，合理合法，予以支持。对于违约金的计算起止时间，应按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从约定的交楼期限届满的次日起即从2015年7月1日起计至五洲公司向曾小玲、吴名纯实际交付房屋之日至2016年2月1日止。关于诉讼时效期间是否已届满。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，2015年10月1日前的逾期交楼违约金诉讼时效期间已届满，因此，对于曾小玲、吴名纯主张上述时间前的逾期交楼违约金，不予支持。逾期交楼违约金应从2015年10月2日起计至2016年2月1日止。对于曾小玲、吴名纯的第二项诉讼请求。对于协助办证的期限，五洲公司应按照合同的约定在曾小玲、吴名纯收楼（2016年2月1日）后90日（2016年5月1日）内将办理涉案房屋权属登记需由五洲公司提供的资料报产权登记机关备案。对于五洲公司将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的具体时间，五洲公司未提供有效证据证明。曾小玲、吴名纯主张在2017年10月25日，予以采纳。五洲公司已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于该违约金的标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，曾小玲、吴名纯认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于五洲公司迟延协助曾小玲、吴名纯办理房屋产权证的违约行为导致曾小玲、吴名纯不能按预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然曾小玲、吴名纯无举证证明其实际损失的数额，但由于五洲公司的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大，双方约定的逾期办证违约金为曾小玲、吴名纯已付房价款的0.005%，是不变的金额，仅为50元，五洲公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在五洲公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，酌情调整逾期办证违约金为以曾小玲、吴名纯已付房款1000000元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2016年5月2日起计算。对于截止时间，应按照合同的约定计算至五洲公司将办理涉案房屋权属登记需由五洲公司提供的资料报产权登记机关备案之日止（2017年10月25日）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年3月13日判决如下：一、清远市五洲实业投资有限公司于判决生效之日起10日内向曾小玲、吴名纯支付逾期交房违约金（该违约金以曾小玲、吴名纯已付房价款1000000元为基数从2015年10月2日起按每日万分之0.6的标准计算至2016年2月1日止）；二、清远市五洲实业投资有限公司于判决生效之日起10日内向曾小玲、吴名纯支付逾期办证违约金（该违约金以曾小玲、吴名纯已付房价款1000000元为基数，按年利率1%的标准从2016年5月2日起计算至2017年10月25日止）；三、驳回曾小玲、吴名纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，减半收取计249元，由清远市五洲实业投资有限公司负担。本院二审期间，五洲公司提交办证代收费用确认单，拟证明曾小玲、吴名纯提交代办证费用的时间为2016年11月20日，即逾期办证违约金应从该时间起算。本院组织当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合五洲公司的上诉请求与曾小玲、吴名纯的抗辩意见，归纳本案争议焦点：五洲公司是否存在逾期交房和逾期办证的违约事实，以及违约金起算时间、调整违约金是否合理。本案中，依据双方订立的《广东省商品房买卖合同》约定，涉案房屋的交房时间是2015年3月28日。五洲公司认为曾小玲、吴名纯在2015年6月30日付清全部购房款后，多次通知对方收房，但曾小玲、吴名纯没有履行收房义务。对此，五洲公司未能举证明，原审判决采纳曾小玲、吴名纯自认的收房时间2016年2月1日并无不当，本院予以维持。基于以上事实，原审判决认定五洲公司存在逾期交房的违约情形，本院亦予以认可。关于原审判决认定曾小玲、吴名纯诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。曾小玲、吴名纯主张从2015年7月1日起算计付逾期交房违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，曾小玲、吴名纯未能举证构成诉讼时效中断的事由，即2015年10月1日前产生的违约金，已超过诉讼时效，原审法院从2015年10月2日起算，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期办证的违约金起算时间认定，以及原审判决调整违约金计算标准是否合理的问题。如前所述，曾小玲、吴名纯在2016年2月1日收房。按双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，五洲公司应在交房时间后90日内向不动产登记中心递交办理涉案房屋产权登记资料，业主应在收房后多少日内向开发商提交办证产权登记资料，以及五洲公司应否有通知业主提交办理产权登记资料的义务，对此，涉案合同均无约定。按照合同约定，五洲公司有义务协助业主办理产权登记手续，故，可推定五洲公司应当向曾小玲、吴名纯通知提交办证资料的义务。经审理查明，五洲公司未能提交证据证实其履行通知曾小玲、吴名纯提交办证资料的义务，或未举证其在交付房屋后90日向不动产登记中心履行递交资料的义务。至于在二审期间提交曾小玲、吴名纯在2016年11月20日代收办证的收据，不足以证明曾小玲、吴名纯在2016年11月20日才向五洲公司提交办证资料，因此，五洲公司上诉从2016年11月20日起算逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持，原审法院根据五洲公司违约程度，结合本案实际情况，调整逾期办证违约金以已付房款为基数按照年利率1%的标准计算并无不妥，本院予以维持。综上所述，五洲公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由清远市五洲实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年八月十六日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。