江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1875号 上诉人（原审被告，反诉原告）：程应南，男，汉族，1955年10月26日出生，住址江西省南昌市新建县。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：孙建亮，男，汉族，1979年6月17日出生，住址江西省丰城市。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：邹卫清，男，汉族，1979年2月18日出生，住址：江西省丰城市。 委托诉讼代理人：姜群，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201111580434。 委托诉讼代理人：郑娜，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201811059302。 上诉人程应南因与被上诉人邹卫清、孙建亮房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 程应南向本院上诉请求：1.撤销一审法院民事判决第一项，即限程应南于一审判决生效之日起十日内一次性支付邹卫清、孙建亮经济损失126440元；2.判令被上诉人邹卫清、孙建亮向上诉人程应南支付租金到被上诉人将租赁的店面交还为止（2017年6月2日至2018年6月2日，174240元）。物业费、水费、电费由被上诉人承担；3.一审法院未征求上诉人的意见，擅自委托江西国林矿通资产评估有限公司进行资产评估，评估费5500元不应由被上诉人承担；4.一审案件受理费和二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的租赁合同目的无法实现系被上诉人因环保部门行政行为造成，并非上诉人所致，上诉人不应当承担被上诉人126440元经济损失；2.二被上诉人自2017年6月2日至2018年6月2日174240元，2018年6月2日起至2019年6月2日共计191664元租金未向上诉人交纳，且未交还房屋，造成上诉人经济损失；3.上诉人要求一审法院重新委托机构进行资产评估，一审法院未予理会，程序违法。 邹卫清、孙建亮辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回程应南的全部上诉请求。1、程应南主张对不能经营餐饮的情况不知情，其不应承担责任。现邹卫清、孙建亮也在不知情的情况下被要求停止经营，也无过错，一审法院根据公平原则合理分摊并无不当。2、在鉴定机构看完现场后，邹卫清、孙建亮就开始联系程应南，要求交还房屋，但程应南却一直不肯接受钥匙。3、一审鉴定机构的所有鉴定程序均由程应南现场参与，并且相关书面材料均由其签署。在一审开庭时鉴定人员也依法出庭接受了询问，一审法院并未按照鉴定意见书的结论作出全部的损失判决，在2018年6月22号鉴定完毕之后，我方开始将涉案店面内的物品搬离，而且对方提出要自行与政府协商赔偿事宜。 邹卫清、孙建亮向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告经济损失259900元；2.被告返还原告租赁保证金16800元；3.本案诉讼费用由被告承担。2019年1月19日，原告变更诉讼请求为：1.被告赔偿原告经济损失313927元及鉴定费5500元，合计319427元；2.被告返还原告租赁保证金16800元；3.本案诉讼费用由被告承担。 程应南向一审法院反诉请求：1.反诉被告继续履行《商铺租赁合同》至2021年6月2日租赁合同到期日止；2.反诉被告向反诉原告支付物业管理费25536元，房屋租金294304元（从2017年6月2日起暂计算至2019年1月2日止，2019年1月3日至2021年6月2日后期物业费、租金另行计算）；3.反诉被告向反诉原告支付水费1250元，电费121元；4.本案诉讼费全部由反诉被告承担。 一审法院经审理查明：2015年4月23日，被告程应南与南昌万达城投资有限公司签订南昌市商品房买卖合同两份，分别购买了南昌万达城A区S7#商业楼一单元*层*室房屋，建筑面积均为120.20平方米。2016年6月2日，原告邹卫清、孙建亮（乙方）与被告程应南（甲方）签订了商铺租赁合同，约定：乙方向甲方租赁南昌市万达文化旅游城*区*栋（*）号商铺，以商铺建筑面积（含公摊）为240平方米，用于经营餐饮、饮食系列。租赁期限自2016年6月2日起至2021年6月2日止共计60月。装修期间自2016年6月2日至2016年8月2日止共计2月，该期间为免租期无须交纳商铺租金。第一年每月租金13200元，第二年每月租金14520元，第三年每月租金15972元，第四年每月17568元，第五年每月20203元。乙方应于签署本合同时，向甲方支付租赁保证金壹万陆仟捌佰元整作为履行合同以及所租用商铺的担保，合同期满后，乙方书面同意不再续租，甲方应在合同期满后将保证金全额退还给乙方。在合同有效期内，乙方须按国家相关法律规定，定期交付水、电、煤气、电视有线费用。甲方有义务配合协助乙方装修事宜。合同签订后，被告交付该店铺给原告使用，原告从事餐饮经营（赣潘小厨）。2017年7月21日，南昌市红谷滩新区城市管理与环境保护局、南昌市环保局红谷滩分局、南昌市城市管理综合执法支队直属三大队对“赣潘小厨（地址：万达旅游城*区*）”下发限期关闭通知书，载明：根据南昌市环保局《关于南昌万达城投资有限公司南昌万达城住宅一期（A、C、D区）项目环境影响报告书的批复》的文件要求，万达城住宅一期A区不得开设餐饮企业，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款的规定，现要求你单位自接文之日起立即予以关闭。逾期，相关部门将依法依规采取强制措施。原告同年7月27日关闭店铺，停止经营，原、被告就此产生纠纷未能协商解决，故原告于2018年1月23日诉至一审法院，并申请对其经营损失进行司法评估，2018年7月11日，经一审法院依法委托，江西国林矿通资产评估有限公司作出赣国林矿通评报字（2018）第050号经济损失评估报告书（征求意见稿），载明：截止2018年3月7日，南昌市东湖区人民法院司法技术室委估资产评估价值为405617元。后原告自行将房屋中部分物品搬离，被告提出异议，故一审法院要求鉴定公司对原告委托事项现状的实际经济损失予以评估。2018年12月11日，江西国林矿通资产评估有限公司出具资产评估报告书，载明：截止2018年10月11日，南昌市东湖区人民法院司法技术室委估资产评估价值为313927元，明细载明：硬件装修评估净值279810元（其中“设计费（22600元，含施工免收）”、“管理费（27953元）），厨房大型设施设备餐具/厨房用具评估净值23992元（其中炉间料台278元、双炒单尾炉2368元、五头单排煲仔炉1110元），系统空调7500元（风管），鱼缸2625元。为此，原告邹卫清支付评估费5500元。审理中，被告提起反诉。庭审中，被告对报告书中装修结算清单的设计费、空调系统、墙面修补、改造费用、灯具、清运费、管理费等项目提出异议，鉴定人员出庭称装修清单是作出该评估报告书最重要的材料，该装修清单有邹卫清、孙建亮、程应南三人签字确认，代表三人认同；原告称第一次评估在现场当着评估人员和法院技术室的面签字，被告称是在现场还是在办公室签的字，被告不懂，叫签字就签字，是因为太相信评估人员才签字，该签名不是认可整个项目价格和数量，以质证意见中为准。审理中，被告单方委托江西天剑司法鉴定中心作出赣天剑司鉴（2019）建鉴字第（02）号工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：南昌市万达旅游城*区*商铺上、下二层店面室内装修“已完成工程量”的工程造价总价款为144728.90元。上述事实，有原告提交《商铺租赁合同》、《限期关闭通知书》、《资产评估报告书》以及原、被告陈述等证据在案予以佐证。 一审法院认为：原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规之强制性规定，故上述合同合法有效，一审法院予以确认。原、被告签订租赁合同时，约定“用于经营餐饮、饮食系列”，被告应当知道原告租赁店铺用于餐饮。原告租赁房屋用于经营餐馆，因涉案店铺不得经营餐饮且经相关职能部门依法限期关闭导致合同目的无法实现，此后原告未占用房屋进行经营，审理中原告亦向被告要求交还房屋，故被告主张继续履行《商铺租赁合同》至2021年6月2日租赁合同到期日止的反诉请求，一审法院不予支持。诉争店面不得经营餐饮，原、被告双方在签订合同时均不明知，亦不属应当知道的情况，作为普通公民亦无法预见，原告诉称被告程应南未履行告知义务的观点，无举证，一审法院不予采纳。一审法院认为对于合同目的无法实现，原、被告双方均无过错。被告提交的赣天剑司鉴（2019）建鉴字第（02）号工程造价司法鉴定意见书系其单方委托，程序不合法，一审法院不予采信。鉴于原告在法院指定的期限内未向法院提交任何支付工程款的有效凭证，江西国林矿通资产评估有限公司出具的报告书中关于“设计费（22600元，含施工免收）”、“管理费（27953元）”两项，原告未能提交相关证据证明实际施工过程中存在上述费用支出，且装修合同也约定含施工免收设计费，对该两项费用，一审法院依法扣除；对于其中炉间料台278元、双炒单尾炉2368元、五头单排煲仔炉1110元、鱼缸可搬离的部分，不属于装修固定附着房屋残值损失，亦应当在评估净值中予以扣除。被告应配合将上述物品返还给原告。被告提出该鉴定报告中其他鉴定项目不合法不合理、拆除的意见，证据不足，一审法院不予采纳，据此一审法院核算原告装修固定附着房屋残值损失共计为261542.77元﹝硬件装修279810-（22600元+27953元）×91%+系统空调风管7500元+（厨房大型设施设备餐具/厨房用具23992元-278元-2368元-1110元）﹞。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”已完成部分装修固定附着房屋，属于被告得益部分，按照公平原则由被告分担装饰装修经济损失17万元。2017年7月27日，因环保部门对涉案房屋进行关闭致使原告无法使用房屋经营，一审法院酌情确认租金计算至2017年9月份止即为43560元，超出部分，一审法院不予支持。被告请求原告支付水费1250元，电费121元，证据不足，一审法院不予支持。因原告对合同的解除无过错，不应承担诉争租赁合同约定的违约责任，故原告要求返还16800元保证金的诉求，于法有据，应予支持。综上所述，扣除原告应承担租金43560元，被告应支付原告经济损失126440元（17万元-43560元），被告另应返还原告租赁保证金16800元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）程应南于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）邹卫清、孙建亮经济损失126440元。二、限被告（反诉原告）程应南于本判决生效之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）邹卫清、孙建亮租赁保证金16800元。三、驳回原告（反诉被告）邹卫清、孙建亮、被告（反诉原告）程应南的其他诉讼请求。如果被告程应南未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费6090元，鉴定费5500元，合计11590元，由原告承担5795元，被告承担5795元；被告预交的反诉费3070元，由原告承担1070元，被告承担2000元。 本案当事人二审均未提交新证据，但上诉人程应南提交了一份从南昌市城建档案馆调取的图纸一张，证明涉案房屋可以用于经营餐饮。被上诉人邹卫清、孙建亮称真实性、合法性、关联性均有异议，认为该图纸没有盖章，且该图纸不能看出涉案店面可以经营餐饮。经质证，本院认为程应南提交的图纸系复印件亦未能说明该图纸显示的是涉案房屋，故对程应南的主张不予采纳。 另查明，2015年7月21日，南昌市环境保护局向南昌万达城投资有限公司作出洪环审批[2015]134号《关于南昌万达城投资有限公司南昌万达城住宅一期（A、C、D区）项目环境影响报告书的批复》，在第五条中明确写明配套商业建筑内商业用房在出售或招租时应告知购买者或租赁者，不得经营餐饮、KTV、机修等有污染的经营项目，商业用房在开业前由承租方（或经营者）另行申请办理相关环保审批手续。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点为1.孙建亮、邹卫清是否有权向程应南主张经济损失，如有，该损失应如何计算；2.孙建亮、邹卫清是否应当承担2017年6月2日至2018年6月2日涉案房屋租金及物业费，是否应支付水电费；3.一审法院程序是否违法。 第一，程应南与孙建亮、邹卫清签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。孙建亮、邹卫清承租涉案店面后从事餐饮服务，因涉案店铺不得经营餐饮，相关职能部门要求限期关闭，导致合同目的无法实现。虽孙建亮、邹卫清在一审举证证明2015年南昌市环境保护局就已经批复不得经营餐饮，但该批复系向南昌万达城投资有限公司作出，故现有证据未能证明程应南在签订合同时对涉案店面不得经营餐饮是明知的。因此程应南与孙建亮、邹卫清之间的房屋租赁合同目的因不可归责于双方当事人的原因而无法实现，因此，一审法院认定该合同符合解除条件，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，遵循公平原则，判决程应南分担装修残值损失126440元，并无不当。程应南主张财产损失过高，且有部分装修仍可以拆除，但未提交证据证明，故本院不予支持。 第二，程应南上诉主张水费1250元、电费121元、物业费25000元以及房屋租金174240元（2017年6月2日至2018年6月2日）。本院认为，根据本案查明的事实，2017年7月，相关职能部门要求涉案店面限期关闭致使孙建亮、邹卫清无法经营后，其应及时交还店面，但直至程应南向一审法院提起反诉，邹卫清、孙建亮仍未交还店面且直至2018年6月22日才主张返还房屋，对扩大该店面租金损失具有过错，另程应南主张房屋租金的截止日期是2018年6月2日，系其对自身权利的合法处理，故综合双方的责任，本院酌定邹卫清、孙建亮对2017年6月2日至2018年6月2日期间的租金按50%的标准承担责任，即邹卫清、孙建亮需向程应南交付租金87120元（14520元/月×12个月×50%）。关于物业费的问题，参照租金支付比例，邹卫清、孙建亮还应向程应南支付2017年6月2日至2018年6月2日期间的物业费5478元（913元/月×12个月×50%）。关于水电费问题，程应南提供的证据不能证明其缴纳水电费，故对其主张不予支持。程应南主张邹卫清、孙建亮付清直至房屋返还之日的租金等费用，因其自身存在过错，故在2018年6月2日之后的租金、物业费等费用不予支持。综上，邹卫清、孙建亮应向程应南支付租金87120元、物业费5478元共计92598元。 第三，程应南参与了鉴定中心在现场勘查的过程，且其在一审过程中也对鉴定意见提出异议，鉴定机构已经出具补充鉴定意见并且到庭质证，同时，程应南也未提供证据证明涉案鉴定报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定应当重新鉴定的情形，一审法院不予重新鉴定并未违反法定程序。 综上，程应南的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初589号民事判决第一项、第二项； 二、撤销南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初589号民事判决第三项； 三、邹卫清、孙建亮向程应南支付租金87120元、物业费5478元共计92598元； 四、驳回邹卫清、孙建亮的其他诉讼请求； 五、驳回程应南的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费3165元（由程应南预交），由邹卫清、孙建亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 郑 馨 二〇一九年八月一日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文