贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初1037号原告：刘俊，男，汉族，1986年3月14日生，住贵州省清镇市。委托诉讼代理人：李康丽，贵州典正律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：陈艳，贵州典正律师事务所实习律师。代理权限为一般授权代理。被告：贵州豫盛房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市清镇市青龙街道办事处红枫路农行宿舍A幢，统一社会信用代码9152000056093539X9。法定代表人：田国胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：周耀先，贵州达德律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告刘俊与被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司（以下简称豫盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘俊的委托诉讼代理人李康丽，被告豫盛公司的委托诉讼代理人周耀先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理位于清镇市沿河路中段(1)1单元4层附4号房屋所有权转移登记；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金直至为原告办理房屋所有权权属证书之日止(违约金从2015年5月29日至2015年6月28日按已付房款的万分之三计算为94.52元；从2015年6月29日起以总房价315069元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1．3倍标准计算，暂计至2019年1月14日为70483.56元；共计70578.08元)；3、判令被告退还原告开户自理费即三通费4385元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：019)，原告购买被告开发的位于清镇市沿河路中段(1)1单元4层附4号商品房，房屋建筑面积为92.93平方米，套内面积79.95平方米，总价款315069元。根据该合同第二十二条约定：“被告于2015年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款并全面履行了合同义务，但被告至今未按约定履行办理该房屋产权登记手续的义务。原告多次向被告提出办理房屋产权证书的要求，但被告均以种种理由推诿，至今未履行办证义务。被告的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定，原告有权要求被告继续履行合同并承担违约责任。除此之外，原告已于2012年9月18日向被告支付了三通费4385元，并由被告出具收据。根据贵州省相关文件的规定，水电、燃气、有线电作为专项设施配套已不再收取费用。因此，被告向原告收取三通费的行为己已反相关法律法规的规定。综上，原告为维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》等相关法律之规定诉至贵院，请求贵院依法判如诉请。被告豫盛公司辩称，原告诉请退还三通费4385元，已超过诉讼时效，应予驳回。原告诉请从2015年5月29日起由我公司按照银行同类贷款利率的1.3倍标准计算，支付总房款逾期办证违约金，并办理案涉房屋的房屋所有权转移登记，其诉请不当，不应得到支持。主要理由如下：一、关于三通费问题。原告于2012年9月18日交纳4385元三通费(水、电、煤气报装费)，该费用属于我公司代收代交费用，已向物价部门办理备案手续，未计入商品房销售价格中，依法不应退还原告。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。我公司确定的商品房销售价格未将水、电等配套设施的建设安装费用计入，计价方式不规范。退一步讲，即使该三通费不应收取，原告的起诉已超过诉讼时效。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，于2009年5月1日起实施，原告在其交费之日即2012年9月18日就理应知道我公司要求其交纳燃气安装费的行为不符合法规的规定，而原告起诉时间为2019年1月23日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。笫一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”之规定，原告的起诉已超过诉讼时效期间，应依法予以驳回。二、关于逾期办理房屋所有权转移登记问题。因我公司开发的和谐水乡楼盘项目尚有2栋住宅楼未完工，导致整个楼盘的房屋所有权初始登记未能办理，暂不能为原告申请办理房屋所有权转移登记。不可否认，我公司的确存在逾期办理房屋所有权转移登记的违约行为，应依法承担违约责任。为解决该违约问题，2016年12月2日经清镇市住建局等相关部门组织小区业主与我公司进行协调，形成处理意见，由我公司全额承担小区物管费，在小区业主房产证未办理前小区业主免交物管费及停车费。以上事实说明，上述逾期办证问题已得到处理，原告主张给付逾期办证违约金，理由不能成立。双方所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第(二)项规定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期30日内，按已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期30日后不退房的不给付违约金。上述约定实际上就是对逾期办证买受人不退房的，按已付房价款的万分之三支付违约金。该条款约定显然不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“合同没有约定违约金”的情形，原告主张按逾期贷款利息的标准讨计算违约金，其主张适用法律错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。可见，我国合同法上的违约金系以“补偿性为主，以惩罚性为辅”，补偿性乃其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。就本案而言，原告没有证据证明迟延办证给其造成损害。涉案房屋交付给原告后，原告已将涉案房屋进行装修自用，基于此，其购买涉案房屋的目的已经实现。在房屋是拿来住的不是拿来炒的国家政策下，原告购买涉案房屋的经济效益已经显现，而且，其购买的案涉房屋现在的价值比购买时已经有较大幅度的增长。因此，无论从何种角度来考量，迟延办证并没有给原告造成经济损失。而我公司通过为原告承担物管费及停车费的方式，已承担了逾期办证的违约责任，不应再承担支付违约金的责任。三、关于办理案涉房屋的房屋所有权转移登记问题。不动产登记依法应由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，按合同约定，在办理案涉房屋的房屋所有权转移登记时我公司仅负有提交有关文书资料的义务，原告诉请我公司办理案涉房屋的房屋所有权转移登记于法无据，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2012年9月18日，刘俊作为买受人，豫盛公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同中与本案相关的主要内容为：第二章、商品房基本状况。第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于清镇市沿河路中段，总土地面积为13379平方米，编号为CR-1007的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是清规地字2011（清镇)014号，合同编号是520181-2010-CR-0029。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称现定名为和谐水乡。建设工程规划许可证号为清规建字2011（清镇）025号。建筑工程施工许可证号为522525201208230101。建筑工程设计审查批准文号为筑设质审2012（0074）。第二条、销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为清镇市住房和城乡规划建设局，预售许可证号为筑商房预字第201211号。第三条、基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），为本合同第一条和第二条约定项目中的第/幢（1）1单元4层4号房，该商品房位于地上，该房号为（1）1-4-4。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准。该商品房合同约定建筑面积92.93平方米，套内建筑面积79.95平方米。第三章第七条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3940.83元，总价款（小写）315069元。第八条、付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计95069元，余款（小写）220000元以银行按揭支付。第四章第十一条第（一）项出卖人应当在2013年5月28日前向买受人交付该商品房。第十二条第（一）项城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；4、燃气：2013年5月27日达到敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续。第八章第二十二条、房屋登记。二、初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记。（一）出卖人承诺于2015年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2012年9月18日，刘俊向豫盛公司支付首付款95069元。同日，豫盛公司收取刘俊三通费4385元。后刘俊通过银行贷款方式向豫盛公司支付了所欠购房款220000元。2016年12月，因房产证未如期办理，业主和豫盛公司发生较为激烈冲突，经清镇市相关职能部门协调处理，豫盛公司于2016年12月3日用书面形式向广大业主作出承诺，其承若书（应为承诺书，系其笔误）主要内容为：和谐水乡1-6号业主：由于我公司未按照合同规定办理1-4号楼房产证，5、6号楼入户大门被堵，消防未能使用，2016年12月2日通过职能部门协调，特作以下几项承诺：1、1-6号楼消防至2017年2月28日前完善、交付业主；2、房产证在2017年12月31日前办理完成交付业主；3、5、6号楼堵门在2017年2月28日前吊开；4、1-6号楼内外墙开裂问题和女儿墙、地下室问题，在2016年12月8日前房开公司公布修复方案，如修复方案不能满足业主住宅标准要求和足额赔偿业主装修修复部分费用（修复部分赔偿按市场价或双方自行协商，如双方达不成相同意见）房开公司必须无条件退房，改动墙体的不能在此修复范围；5、以上承诺未完善前，房开公司和物管公司不能收取物管费和停车费。在此期间物业公司必须正常开展工作，保障所有业主正常生活；6、以上承诺到期未完成，房开公司必须无条件退房。被告豫盛公司至今未将原告购买的房屋申请所有权初始登记，主要原因系其规划在第8栋地下层的消防设施未建设完成，故未经过消防验收，不具备办理初始登记的条件。经向清镇市不动产登记中心查询，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。诉讼中，原告申请保全，本院已裁定采取保全措施。庭审结束后，原告向本院申请对案涉“和谐水乡”业主代收项目“煤气报装费”金额3600元）与其他的数字进行同一性鉴定，故向本院申请司法鉴定。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、个人购房担保借款合同、三通费收据等；被告提交的营业执照、《承若书》、签到簿、平面图、业主代收项目清单等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、商品房转移登记客观上能否办理的问题；2、逾期办证违约金计算标准，及被告是否已经通过免收物业费、停车费的方式承担了逾期办证的违约责任；3、三通费的收取是否具有法律或合同依据，原告关于三通费的主张是否已过诉讼时效。关于焦点一，商品房转移登记客观上能否办理的问题。为各户业主办理商品房转移登记，首先需要和谐水乡项目办理初始登记，而办理初始登记，必须通过消防验收。现小区消防设施未建设完成的状况，系豫盛公司怠于积极建设造成违约的后果，并非客观上不能建设，豫盛公司应积极建设完成各项设施，完善办理转移登记条件，履行合同义务，协助原告办理商品房转移登记。经向清镇市不动产登记中心查询，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动权属证书、商品房买卖合同、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。上述材料部分原告持有，部分需被告提供。关于焦点二，逾期办证违约金计算标准，及被告是否已经通过免收物业费、停车费的方式承担了逾期办证的违约责任。关于逾期办证的违约责任，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任。对30日后的，对买受人不退房的，双方未在合同中约定，该商品房买卖合同是被告提供的格式合同，在合同中已经列明买受人不退房情形下的逾期办证违约责任，本可轻松应协商填写，却用划“/”的方式未予填写，被告显然滥用自身信息和专业优势造成对该事项未作约定。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，违约金计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算。因此，被告应承担以购房款315069元为基数，自原告诉请的2015年6月29日起，按年利率6%计算违约金至被告将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告时止。诉讼前，小区业主因逾期办证问题与被告产生激烈纠纷，经职能部门协调处置，被告通过协调物业公司，免收业主的物业费、停车费。本院认为，小区业主未交物业费可能有多种原因，且被告未举证证实包括原告在内的小区业主与被告达成合意让被告用免收物业费、停车费的方式来承担逾期办证的违约责任，故对被告辩称已经用免收物业费、停车费的方式承担了逾期办证违约责任的意见，本院不予支持。物业费、停车费的问题，各方可另行结算，协商处理或另行诉讼。关于焦点三，三通费的收取是否具有法律或合同依据，原告关于三通费的主张是否已过诉讼时效。《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件“第十二条第（一）项城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；4、燃气：2013年5月27日达到敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户”。足见水、电、气、网络通是交付的基本条件，被告再向原告收取三通费，没有合同依据。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”、根据《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》第二条“在本省市、县、建制镇城市规划区内新建、扩建各种房屋建筑的单位和个人，应当按本办法规定缴纳城市基础设施配套费。城市基础设施配套费是城市人民政府有关部门强制征收的城市基础设施建设专项资金，应当用于城市道路、桥涵、给排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、消防、供气、供热等市政基础设施建设。任何部门和单位不得再收取给排水、电、气、热、道路等各种名目的专项配套费”。被告向原告收取三通费，没有法律依据。关于返还三通费的诉讼时效的问题，被告收费时未向原告特别说明，原告等业主在与被告发生纠纷后才知被告违规收取三通费的问题，随即提出诉讼主张权利，故对被告辩称返还三通费的诉请已过诉讼时效的意见，本院不予支持。关于原告向本院申请对案涉“和谐水乡”业主代收项目“煤气报装费”金额3600元）与其他的数字进行同一性进行鉴定问题，本院认为，原告的该项申请系在法庭辩论结束后提出，不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内向原告刘俊交付办理清镇市沿路路段和谐水乡项目（1）1单元4层4号商品房转移登记的有关文书（包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、不动产登记证明或预告登记证明，有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准）；二、被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起10日内向原告刘俊支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（2015年5月29日至2015年6月28日的违约金为94.52元；从2015年6月29日起，违约金以315069元为基数按年利率6%计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书时止）；三、被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起10日内退还原告刘俊三通费4385元；四、驳回原告刘俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1674元，减半收取837元，保全费769元，共计1606元，由被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  高毅二〇一九年八月二十日书记员  吴凡贵州省清镇市人民法院民事判决书(2019)黔0181民初1037号原告：刘俊，男，1986年03月14日出生，汉族，住贵州省清镇市新华路301号附36号，居民身份证520181198603140435。被告：贵州豫盛房地产开发有限责任公司。刘俊与贵州豫盛房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年八月三十日书记员吴凡