广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5591号原告：中国银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区云城西路882号101房、201房。负责人：强昕。委托代理人：周华章，广东君信律师事务所律师。委托代理人：冯科，广东君信律师事务所律师。被告：李晓明，男，1986年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市坡头区，委托代理人：高超，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：周小艳，广东南国德赛律师事务所实习人员。被告：雪松实业集团有限公司，原企业名称为君华集团有限公司，住所地广州市白云区恒骏街4号405房。法定代表人：范佳昱。委托代理人：曾朝阳，男，1975年9月3日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区，系公司员工。原告中国银行股份有限公司广州白云支行与被告李晓明、雪松实业集团有限公司金融借款合同纠纷一案。本院于2019年2月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司广州白云支行的委托代理人冯科，被告李晓明的委托代理人高超、周小艳，被告雪松实业集团有限公司的委托代理人曾朝阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司广州白云支行诉称：原告与两被告于2013年11月12日签订《个人一手住房贷款合同》及附件一、二，约定：原告向被告李晓明发放贷款人民币2060000元，用于购房，期限为30年（360个月），月利率采用浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45833‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。被告李晓明采用按月等额本息还款法，每月的15日为还款日。若被告李晓明未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告李晓明保证按合同约定履行全部义务，依时按期偿还贷款本息，如未按期归还贷款本息或违反合同中关于当事人权利义务的其他约定，原告有权分别或同时采取下列措施：终止或解除本合同；宣布本合同项下贷款本息全部提前到期；要求保证人承担保证责任；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。为保证合同的履行，被告李晓明以其贷款所购房屋即番禺区沙湾镇龙岐路500号15座（15座）601房作为偿还贷款及承担相关费用的担保。被告雪松实业集团有限公司作为保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至被告李晓明办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日止。签约后，原告依约向被告李晓明发放了贷款，但被告李晓明在履行合同的过程中，却未能按期足额偿还贷款本息。原告认为，被告李晓明的行为已构成根本违约，原告有权解除贷款合同，被告李晓明应向原告偿还所诉金额，且原告对处分被告李晓明所提供的抵押房屋的价款享有优先受偿权。因目前该抵押房产尚未办妥抵押登记手续及房地产他项权证，故被告雪松实业集团有限公司应对被告李晓明的上述债务承担连带清偿责任。现为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：1、解除原告与两被告签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG5SAA20132773号）；2、被告李晓明向原告支付住房贷款的本金1909109.18元及利息、罚息（截止到2019年的4月23日，利息45162.71元、罚息为1368.91元，之后利息、罚息按照合同约定计算至欠款还清之日止）；3、被告李晓明支付原告律师代理费76405元；4、原告对处分被告李晓明提供的抵押物即位于番禺区沙湾镇龙岐路500号15座（15座）601房所得价款享有优先受偿权；5、被告雪松实业集团有限公司对被告李晓明的上述债务承担连带清偿责任；6、由两被告承担与本案相关之全部诉讼费用。被告李晓明辩称：被告李晓明确实存在逾期偿还贷款的事实，对原告提供的相应贷款数额由法院依法认定。对于原告主张的律师费，仅有一份代理合同，该律师费需要其他相应的证据。关于原告主张对本案的预抵押物存在优先受偿权，被告李晓明认为抵押权预告登记，原告无权就本案的抵押房屋主张优先受偿权。被告雪松实业集团有限公司辩称：被告李晓明用自己的房产做抵押，根据物权法的规定，首先由抵押物拍卖赔偿原告损失，不足部分由保证人清偿。经审理查明：2013年11月12日，原告（贷款人）与被告李晓明（借款人）、君华集团有限公司（保证人）签订编号为JG5SAA20132773号《个人一手住房贷款合同》，约定由原告向被告李晓明发放贷款2060000元用于购买位于广州市番禺区沙湾镇龙岐路500号15座（15座）601房，购房价格为2950439元；贷款期限30年，从贷款发放之日起360个月；贷款利率按浮动利率方式，浮动周期为十二个月，即从原告实际放款日起十二个月内，贷款月利率为5.45833‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，结息日和付息日为每月的15日；还款方式为等额本息方式，若被告李晓明未能按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；被告李晓明以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证等。该合同附件一：《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：在担保责任发生后，被告李晓明不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情况，原告可以与被告李晓明协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿合同项下的债务，协议不成的，原告有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物；被告李晓明未按期归还贷款本息即视为合同项下违约；出现违约事件时，原告有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除合同，全部、部分终止或解除被告李晓明与原告之间的其他合同；要求被告李晓明赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自被告李晓明办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。2013年12月5日，原告依约向被告李晓明指定的账户发放贷款2060000元。被告李晓明在原告提供的借款借据中签名确认。借款借据记载借款金额为2060000元；借款期限为30年；执行月利率为5.45833‰等。2013年12月23日，原告与被告李晓明就位于君华香柏华府（一期）15座6层601房（商品房买卖合同号201310180805，关联预登字号13预登02470634）办理了预购商品房抵押权预告登记手续，原告领取了上述房屋的房地产预告登记证明。贷款发放后，被告李晓明正常还款至2018年10月15日，之后出现逾期还款行为。原告确认截止至2019年4月23日，被告李晓明尚欠贷款本金1909109.18元、利息45162.71元、罚息1368.91元。被告李晓明本人对此欠款情况无异议。此后，被告李晓明有陆续偿还部分欠款，原告提交逾期还款查询，确认截止至2019年8月8日，被告李晓明尚欠贷款本金1905883.24元、利息60157.28元、罚息2921元。2019年2月19日，原告委托广东君信律师事务所黄琼华律师为代理人参加本案诉讼，律师费为76405元。2019年7月25日，原告支付上述律师费76405元。另查：君华集团有限公司于1997年4月11日成立，公司企业类型为其他有限责任公司，2018年8月31日经工商部门核准变更登记，公司名称变更为雪松实业集团有限公司。因被告李晓明被羁押于番禺看守所，本院于2019年6月19日向被告李晓明送达民事起诉状及开庭传票。被告雪松实业集团有限公司于2019年3月19日签收本案民事起诉状副本及开庭传票。以上事实，有《个人一手住房贷款合同》、借款借据、房地产预告登记证明、欠款明细表及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与两被告签订的《个人一手住房贷款合同》属合同缔约方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同各缔约方均应恪守履行。原告在《个人一手住房贷款合同》签订后，已经依约向被告李晓明发放了贷款2060000元，履行了合同义务，其合法权益应予保护。根据原告提供的逾期未还款查询显示：截止至2019年4月23日尚欠贷款本金1909109.18元、利息45162.71元、罚息1368.91元。被告李晓明本人对于上述欠款情况无异议，被告雪松实业集团有限公司对上述事实及欠款数额亦无异议，故本院对原告的陈述及提交的证据均予以采信，确认被告李晓明尚欠原告借款本金1909109.18元未予清偿。后被告李晓明有继续清偿涉案贷款本息的行为，原告提供的逾期未还款查询显示截止至2019年8月8日，被告李晓明尚欠贷款本金1905883.24元、利息60157.28元、罚息2921元。被告李晓明未依约按期足额还本付息，其行为已构成违约，符合合同约定的解除条件，原告有权要求解除双方签订的《个人一手住房贷款合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，当事人按合同约定在解除合同的条件成就时主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在起诉状中已明确提出要求解除《个人一手住房贷款合同》，因被告李晓明被羁押于番禺看守所，本院于2019年6月19日向被告李晓明送达民事起诉状。被告雪松实业集团有限公司亦于2019年3月19日签收本案民事起诉状副本。故2019年6月19日为解除合同通知送达之日，即视为《个人一手住房贷款合同》的解除日。合同解除后，被告李晓明应偿还尚欠原告的全部贷款本金1905883.24元及相应的利息。合同解除日之前的利息及罚息应按合同的约定计付，合同解除日起至清偿之日止的利息则应按合同约定的罚息利率计付。根据《个人一手住房贷款合同》约定，被告李晓明逾期归还贷款本息，则应赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。现原告基于本案诉讼支出律师费76405元，要求被告李晓明支付上述律师费用符合法律规定，本院亦予以支持。对于优先受偿权问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可见，抵押权预告登记有别于抵押权设立登记，预告登记后，并不导致不动产物权设立或变动。本案中，原告尚未取得涉案房产抵押权，不具有优先受偿权，故本院对原告主张有权就处分涉案房产所得的价款优先受偿的诉讼请求，不予支持。对于被告雪松实业集团有限公司保证责任问题，根据《个人一手住房贷款合同通用条款》约定，被告雪松实业集团有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带保证责任，至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到他项权证书之日起免除保证责任。现原告根据《个人一手住房贷款合同》及合同附件的约定，在保证期间内要求被告雪松实业集团有限公司承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。被告雪松实业集团有限公司在承担保证责任后，可依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，向被告李晓明追偿。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，参照《人民币利率管理规定》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认中国银行股份有限公司广州白云支行与李晓明、雪松实业集团有限公司于2013年11月12日签订的、编号为JG5SAA20132773号《个人一手住房贷款合同》于2019年6月19日解除；二、于本判决生效之日起五日内，李晓明向中国银行股份有限公司广州白云支行清偿借款本金1905883.24元；三、于本判决生效之日起五日内，李晓明向中国银行股份有限公司广州白云支行支付截止至2019年6月19日的利息、罚息（截止至2019年6月19日的利息、罚息按照《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；四、于本判决生效之日起五日内，李晓明向中国银行股份有限公司广州白云支行支付合同解除后的利息（利息自2019年6月20日起，以1905883.24元为本金，按照《个人一手住房贷款合同》中约定的逾期罚息标准计算至借款本金实际清偿之日止）；五、于本判决生效之日起五日内，李晓明支付中国银行股份有限公司广州白云支行律师费76405元；六、雪松实业集团有限公司对上述判决第二项、第三项、第四项、第五项承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向李晓明追偿；七、驳回中国银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22958.3元、财产保全费5000元，由李晓明、雪松实业集团有限公司共同负担。上述受理费22958.3元、财产保全费5000元已经由中国银行股份有限公司广州白云支行预交，中国银行股份有限公司广州白云支行同意由李晓明、雪松实业集团有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给中国银行股份有限公司广州白云支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李 方人民陪审员  郭春容人民陪审员  黄 勇二〇一九年八月十六日书 记 员  黄秋金