浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1312号 上诉人（原审被告）：天台县华腾物资有限公司，住所地浙江省天台县福溪街道天台山中路206号。 法定代表人：裘先腾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐国水，浙江徐星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王锴，男，1983年8月4日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：胡胜标，浙江天城律师事务所律师。 上诉人天台县华腾物资有限公司（以下简称华腾公司）因与被上诉人王锴房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2018）浙1023民初6254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，经征得各方当事人同意后以庭询、谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 华腾公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判由上诉人赔偿16957元或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定2018年4月11日双方订立的《补充协议》约定合同期内如遇政府拆迁、征用等租赁房屋装修损失的补偿、赔偿由王锴享有，这一认定是错误的。该补偿协议第一条、第二条明确约定如遇政府拆迁、征用等租赁房屋装修损失的补偿、赔偿归上诉人享有，而不是归被上诉人所有，对营业损失补偿、货物补偿、拆迁费等则归被上诉人所有，一审法院认定事实错误。2.被上诉人拆走广告牌（灯箱）和监控等室内所有设备价值34645元这一事实，一审法院未认定。案涉店铺拆迁时，被上诉人已将广告牌（灯箱）和监控等室内所有设备等34645元（其中广告牌22945元，感应玻璃大门11700元）均已移走并用于现在的经营场所，对于此部分损失应当在84821元中予以扣除，剩余50176元。3.上诉人负责案涉主体工程改造的实际损失1×××0元未认定。二、一审法院未区分本案的过错责任。被上诉人至少应当承担50%的责任。1.被上诉人已充分知悉案涉房屋的情况，明知该房屋没有办理审批手续。上诉人与被上诉人的岳父是多年好友，在被上诉人的屡次要求下，上诉人将案涉房屋以明显低于市场价的价格出租给被上诉人。房屋出租时，上诉人将于2004年11月19日向天台县始丰街道新城建设委员会提交的报告、预售土地款的收款收据、天台县城市新区建设管理委员会天新区[2018]16号文件交于被上诉人，被上诉人对于案涉房屋审批手续不齐的情况是知晓并认可的，被上诉人至少应承担50%的责任。2.一审法院认为双方均有过错，但是没有明确各方的责任比例，仅酌情确定赔偿数额，明显违反无效合同过错责任赔偿原则。三、一审判决适用法律错误。案涉五间房屋的主体结构改造由被上诉人设计，上诉人负责实施，相关费用由上诉人承担，上诉人因此花费1×××0元将案涉房屋改造装修。一审法院认定双方签订的合同无效，应按照缔约过失责任原则进行处理，然而一审法院适用过错责任，显然适用法律错误。四、上诉人多退给被上诉人8131元租金，应当予以抵扣。被上诉人租赁期间为2018年5月8日至2018年10月24日，合计5个月17天，应付租金总计50956元（110000元÷365天×17天+9166×5个月），租赁期间费用（电费）：55元，剩余租金67120元（110000元-50956元-55元=58989元）。上诉人已退租金：1.2018年9月26日退回王锴农行卡50000元，2.2018年10月9日退回王锴农行卡14120元，3.2018年10月9日退回盼盼（王锴妻子）微信×××元；多退了租金8131元。 王锴答辩称，一、一审法院认定事实正确。1.《补充协议》约定的政府拆迁、征收等，租赁房屋装修损失的补偿、赔偿由王锴享有，此处错误，但并不影响本案最终的判决。因为本案涉及合同无效后的赔偿问题，而非政府拆迁的补偿分配纠纷。2.对监控依据评估结果报告书中监控移机费750元，监控本身价值没有认定，该费用为移机费用，并不存在抵扣的问题。广告灯箱在拆除过程中遭到损坏，对于新门店无使用价值，不应抵扣，如认定抵扣，应按照六七百左右的价格进行抵扣。移门未拆除，而是直接由政府推到，不存在后续价值。一审法院采取政府评估报告的价格作为被上诉人的实际损失合情合理。3.主体改造的1×××0元，华腾公司一方面没有提供支付凭据证明其实际花费，另一方面双方没有约定由被上诉人支付该费用。该费用应为上诉人出租房屋的成本支付，且实际受益人为上诉人，故不应由被上诉人承担。二、双方责任分配问题。华腾公司明知出租房屋没有办理审批手续，其作为出租方有义务确保出租的房屋符合相关法律法规，被上诉人作为承租方仅有支付房租的义务。一审法院确定过错比例为2:8，鉴于被上诉人未上诉，故认可该责任分配比例，但被上诉人实际上不存在任何过错。上诉人认为其应承担50%的责任，是没有依据的。三、一审法院适用法律正确。四、关于要求返还的8131元。首先，上诉人对于该笔费用的计算终止时间错误。上诉人将租赁合同的终止时间计算为房屋推倒之日，但被上诉人实际上房屋停水停电时，租赁房屋已不能使用，租赁费用应当计算至停水停电时。其次，房屋租金的计算和返还系上诉人单方主动做出的行为，应当视为上诉人同意该计算方式，现又反悔提出重新计算，缺乏正当理由。 王锴向一审法院起诉请求：1.确认王锴与华腾公司签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》无效；2.判令华腾公司赔偿王锴损失186842.84元。 一审法院认定事实：2018年4月8日，王锴与华腾公司签订《租房协议》一份，租赁位于天台山华腾煤场旁临街面平房五间，双方约定租赁期限自2018年5月8日至2023年5月7日，第一年租金为110000元，双方还约定如遇政府拆迁，房内装修赔偿归王锴所有。2018年4月11日，双方签订《补充协议》一份，双方约定合同期内如遇政府拆迁、征收等，租赁房屋装修损失的补偿、赔偿由王锴享有，收款方逾期支付的按照日5%支付违约金，租赁房屋五间主体架构改造由王锴设计，华腾公司负责实施，相关费用由华腾公司承担，内部装修及门头装修由王锴自行负责并承担费用。王锴支付第一年房租110000元后，对租赁房屋进行了装修，之后以天台辰星汽车销售服务有限公司（以下简称辰星公司）名义对外经营。因涉案房屋未取得合法手续，2018年7月27日，天台县人民政府福溪街道办事处向王锴下达《限期拆除违法建设通知书》，责令王锴于2018年8月2日前自行拆除建筑物。2018年9月4日，天台县综合行政执法局向华腾公司法定代表人裘先腾下达《天台县综合行政执法局责令限期改正通知书》，责令其于2018年9月7日8时前自行拆除违法建筑，恢复原状。涉案房屋装修经福溪街道新农村开发有限公司委托杭州天平房地产评估有限公司评估，评估价为84821元。另查明，辰星公司系王锴个人独资设立的有限责任公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，华腾公司作为出租人在与承租人王锴签订《租房协议》及《补充协议》时未取得建设工程规划许可证，且至今未能经主管部门批准建设，故双方签订的《租房协议》及《补充协议》应当确认无效。本案的争议焦点为：第一，王锴要求华腾公司赔偿损失主体是否适格；第二，华腾公司是否应当承担责任及赔偿金额是多少。第一，关于主体是否适格问题。华腾公司辩称王锴诉称的损失系辰星公司的损失，由王锴提起诉讼主体不适格。根据庭审及相关证据，王锴支出的费用主要用于其投资设立的一人有限责任公司即辰星公司在租赁房屋内的店面装修，租赁合同无效后，王锴作为签订合同的一方当事人有权要求其认为的过错方赔偿损失。故王锴提起诉讼主体适格。第二，关于责任及赔偿损失问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。华腾公司作为房屋的建设方负有办理建设工程规划许可证或相关审批手续的义务，在未办理的情况下即与王锴签订租赁合同，且至今无法办理，致使房屋被相关部门责令拆除，华腾公司应对租赁合同无效后果承担过错责任。华腾公司提交的住所（经营场所）使用证明中载明“尚未办理相关规定的产权证”，华腾公司辩称向王锴提交了《报告》、天新区[2018]16号文件、收款收据，王锴对于房屋状况知情，亦有过错。该院认为华腾公司提供前述材料，致使王锴相信涉案房屋拆违的可能性较低，但王锴知晓房屋“尚未办理相关规定的产权证”仍与华腾公司订立租房协议，以致造成损失，王锴亦有过错。王锴房屋装修经评估，评估价为84821元，王锴认为实际损失为186842.84元，但因王锴不能提供完整材料以致重新鉴定损失无法进行，综合考虑全案，该院确认损失为84821元。因签订合同双方均有过错，该院酌情确定由华腾公司赔偿王锴损失70000元。王锴主张向比亚迪公司支付了建店保证金×××0元亦属于损失，华腾公司应予赔偿，该院认为上述款项能否返还具有不确定性，不是必然产生的损失，故对于该主张该院不予支持。华腾公司辩称王锴已拆回灯箱、广告牌及监控等，该部分损失应扣除，但华腾公司未提供充分有效的证据证明，该辩解该院不予采纳。华腾公司辩称王锴应付房租8131元，该院认为华腾公司已退还王锴租金67120元，应视为双方就房租进行了结算，对该辩解该院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、原告王锴与被告华腾公司于2018年4月8日签订的《租房协议》及2018年4月11日签订的《补充协议》无效；二、限被告华腾公司于判决生效之日起十日内赔偿原告王锴损失70000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4060元，减半收取2030元，由原告王锴负担1030元，由被告华腾公司负担1000元。 本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1.天台县人民政府福溪街道办事处出具的证明，拟证明被上诉人自行拆除广告牌的事实；2.现场拆迁时的照片，拟证明被上诉人拆除旧广告牌的事实。被上诉人质证认为，证据1仅能证明拆除事实，广告牌后续的安装费用、贬损价值远超广告牌的原本价值；证据2不是新证据，广告灯箱是固定装饰品，拆除后价值贬损，旧广告牌与新广告牌并不是同一物品。本院认证认为，对证据1、2的真实性予以认可，结合被上诉人自认的内容，可以认定广告牌由被上诉人自行拆除。被上诉人向本院提交了两组证据：1.天台县公安局行政处罚决定书天公（城南）行罚决字[2018]50061号、天台县公安局不予行政处罚决定书天公（城南）不罚决字[2018]50005号，拟证明政府拆除当日，双方发生纠纷的事实；2.照片两张，拟证明拆除房屋当日，感应玻璃大门并没有被拆除的事实，而是随房屋一并被推倒，上诉人所说感应玻璃大门被移走并非事实。上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，但行政处罚决定书的对象是裘智能（裘先腾的儿子），与本案无关联。本院认证认为，证据1与本案缺乏关联性，对其证明效力不予确认；证据2能够证明感应玻璃大门未被拆除而是直接推倒的事实。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为合同无效后房屋装修损失的赔偿问题。虽然双方在《房屋租赁协议》和《补充协议》中对房屋装修损失赔偿费的归属作出了不同约定，但因合同无效，则该约定对双方当事人并无法律约束力。一审法院认定“2018年4月11日，双方签订《补充协议》一份，……，房屋装修损失的补偿、赔偿由王锴享有，……”应属笔误，实为“房屋装修损失的补偿、赔偿由华腾公司享有”，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人华腾公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被上诉人王锴，显然存在过错，王锴虽然相信房屋拆违的可能性较低，但其知晓房屋“尚未办理相关规定的产权证”仍与华腾公司订立租房协议，亦有过错。案涉房屋装修经福溪街道新农村开发有限公司委托杭州天平房地产评估有限公司评估，评估价为84821元。华腾公司认为广告牌（灯箱）已由王锴拆走应予扣除，王锴认为已拆坏无使用价值，从华腾公司提交的评估报告来看，对可移动和不可移动的资产作出了区分，对于可移动资产如监控网络等，只评估了移机费，对不可移动资产如广告牌灯箱地砖等，按全损评估，故一审法院在华腾公司未能举证王锴将广告牌拆走用于现在的经营场所的情况下，对广告牌（灯箱）未予抵扣，并无不当。至于监控，本身只评估了移机费，感应玻璃大门则被直接推倒，均不应在总评估价84821元内进行抵扣。据此，一审法院根据本案双方的过错程度，酌情确定由华腾公司赔偿王锴损失70000元，处理得当。华腾公司并无充分证据证明因主体工程改造支出1×××0元，双方也未约定该费用由王锴负担，且该费用的支出亦是为提升租赁物的使用价值，故其要求王锴负担，本院不予支持。双方当事人经核算剩余租金67120元，华腾公司已退还王锴，应视为双方已就租金问题进行结算，华腾公司上诉称多返还了8131元，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，华腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4060元，由上诉人华腾公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 梅矫健 审 判 员 陈 茜 二〇一九年八月二十一日 法官助理陈佳丽 代书记员 王 旖 -10- -9-