苏州市吴江区人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)苏0509民初字10881号 原告：徐利益。 原告：吴成弟。 以上二原告共同委托诉讼代理人：邱晔，江苏力信律师事务所律师。 被告：吴江市盛泽永峰丝织厂，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇南三环路28号。 投资人：陈建峰，厂长。 被告：陈建峰。 以上二被告共同委托诉讼代理人：谢国平，江苏合鼎律师事务所律师。 原告徐利益、吴成弟与被告吴江市盛泽永峰丝织厂（以下简称永峰丝织厂）、陈建峰共有物分割纠纷一案，本院于2018年9月4日受理，依法适用简易程序于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告徐利益、吴成弟的共同委托诉讼代理人邱晔，被告永峰丝织厂、陈建峰的共同委托诉讼代理人谢国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐利益、吴成弟共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令对案涉土地［土地证号：吴国用(2010)第0230188号26322.9平米、吴国用(2017)第02301070号13323平米］进行分割，土地中间道路东面土地使用权归被告所有，西面土地使用权归二原告共同所有；2、判令二被告协助二原告办理土地分割手续，将中间道路以西的土地使用权变更登记至二原告或二原告指定第三人名下；3、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告徐利益、吴成弟增加诉讼请求：1、请求确认被告永峰丝织厂名下土地［土地证号：吴国用(2010)第0230188号26322.9平米、吴国用(2017)第02301070号13323平米］以道路中间线为界西侧为原告徐利益、吴成弟共同所有；2、请求确认原告对被告永峰丝织厂名下土地［土地证号：吴国用(2010)第0230188号26322.9平米、吴国用(2017)第02301070号13323平米］以道路中间线为界西侧享有使用权；3、请求确认有“双方土地以二幢厂房当中道路为界”约定的《协议书》合法有效；4、请求确认三方2003年4月13日签订的《协议》合法有效。事实和理由：2003年4月13日，二原告与被告陈建峰订立协议一份，约定三方共同投资购买土地各自建设厂房，投资份额分配为二原告各占25%、陈建峰占50%，实际三方按照上述比例投入了资金并将土地产权办在被告永峰丝织厂名下，由其代为持有土地。之后，三方各自在约定份额比例的土地上各自建设厂房，并以补充协议确定各自占有使用处分，且约定原土地上陈建文的房子归原告徐利益、吴成弟所有，阿大的房子归被告陈建峰所有，双方土地按两幢厂房当中道路为界，东面归被告陈建峰，西边归二原告所有。多年来上述二原告所有土地一直由二原告占有使用处分，且二原告以自己名义对外出租自己建设的房产并收取租金。今年以来，被告陈建峰为达到违法侵吞原告土地房产的目的，对外宣称涉案土地房产均为其个人所有，并威胁承租原告房产的承租人必须于8月底前与被告签订租赁协议并向被告支付租金，或者于8月底前搬离原承租房产，否则将停水停电并强制清离，被告意欲侵吞原告土地房产的企图昭然若揭，严重违反了三方之前达成的协议。为维护自身合法权益，二原告只得诉至法院要求人民法院按照双方协议明确土地权属，分割本案涉案土地及房产，望判如所请。 被告永峰丝织厂、陈建峰共同辩称：第一、分割土地是行政部门的行政行为，不属于法院主管范围，所以应当驳回二原告的起诉。第二、涉案两块土地是被告永峰丝织厂私人财产，二原告无权要求分割他人财产，请求驳回二原告的诉讼请求。第三、案涉土地登记权利人为永峰丝织厂，二原告就案涉土地不享有任何权利。第四，关于两份协议的意见同之前的质证意见。 经审理查明如下事实：永峰丝织厂于1998年8月6日登记成立，系个人独资企业，投资人为陈建峰，厂址设在吴江区。2003年永峰丝织厂厂址因政策原因需要拆迁，永峰丝织厂遂向当地镇政府申请新的土地建设厂址。2003年7月28日盛泽经济开发区管委会与永峰丝织厂签订《批租协议书》，由盛泽经济开发区管委会将位于吴江区亩土地以每亩68000元的价格出租给永峰丝织厂使用，使用权限为50年。 2003年4月13日，陈建峰、徐利益、吴成弟三方签订《协议》，约定三方拟共同投资成立股份制合伙企业。投资计划为向国家征用土地约50亩，所有权属于股份制企业；投资资金包括征地、土建、水电设施、道路等所需资金均由企业按股份比例筹集；股份分配比例为陈建峰占50%，徐利益和吴成弟各占25%；投资意向待基建结束后，本公司以出租方法出租给任何一方，如投资者本人使用，同样按租用方法计算，但可优惠10%-15%，所得收入属公有资金。之后三方并未设立合伙制企业。从2003年7月30日开始陈建峰、徐利益、吴成弟三方一起在《批租协议书》项下土地上进行路面、水电设施、围墙等基础设施建设。2003年9月份陈建峰在路面以东，徐利益、吴成弟在路面以西各自开始建造厂房。2004年3月18日，陈建文与吴成弟、徐利益、陈建峰订《协议书》一份，约定陈建文房子转给永峰丝织厂（股东：陈建峰、徐利益、吴成弟），其中房子一幢8万，自留地一亩补偿费4万，小房子补偿3万，总计合计15万整。经双方同意签字后先付人民币10万整，余款5万元整2年内搬迁后一次性付清。 2005年陈建峰在路面以东，徐利益、吴成弟在路面以西各自建成了厂房。2005年3月23日吴成弟和徐利益分别向永峰丝织厂支付12万元变压器款。同日（该协议书未注明日期，根据协议书内容推断签订日为支付变压器款的日期）陈建峰作为甲方，吴成弟和徐利益作为乙方签订《协议书》一份，约定今有徐利益、吴成弟付变压器款贰拾肆万元整，每人付壹拾贰万元整，现变压器属二人共用，待建好结算后按实际金额分摊，陈建文房子归徐利益、吴成弟所有，阿大房子归陈建峰所有，双方土地按二幢厂房当中道路为界，东面归陈建峰，西边归徐利益、吴成弟所有，如以后买掉土地双方50%分配，如自用的话，东边、西边道路为界。2006年2月22日徐利益、吴成弟与陈建峰妹夫吴建林签订《建筑工程承包合同协议书》，由吴建林为徐利益、吴成弟在道路以西继续建造厂房，约定2006年5月30日前完工。之后徐利益、吴成弟将道路以西部分厂房出租。2009年12月30日陈建峰向徐利益、吴成弟出具收条，确认收到房屋租金20万元用于支付2007年至2009年三年的土地税和房产税。2015年1月30日陈建峰确认收到2年租金26万元用于支付2013年至2015年的房产税和土地税，2016年重新结账。 另查明：就《批租协议书》项下土地，永峰丝织厂另行与中华人民共和国江苏省吴江市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，分别为2006年1月20日中华人民共和国江苏省吴江市国土资源局作为出让人，永峰丝织厂作为受让人，双方签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将位于面积约13323平方米的土地，以2398140元的价款出让给永峰丝织厂。该合同第十八条约定，土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。第二十一条约定土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同的相应转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政管理部门申请办理土地登记请办理土地登记。2007年永峰丝织厂取得该块土地国有土地使用权证，权属证号为吴国用（2007）第02301070号。2017年永峰丝织厂在该块土地上设立他项权证，他项权利人为苏州吴江中银富登村镇银行有限公司。该块土地位于案涉道路的东面。 2010年1月25日中华人民共和国江苏省吴江市国土资源局作为出让人，永峰丝织厂作为受让人，双方签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将位于.9平方米的土地，以7580995元的价款出让给永峰丝织厂。该合同第二十四条约定，国有建设用地使用权证转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。2010年永峰丝织厂取得该块土地国有土地使用权证，权属证号为吴国用（2010）第02301188号。该块土地包含案涉道路西面土地及部分道路以东土地。 还查明：案涉两块土地上建造的房屋未取得不动产权证。 又查明：2004年12月3日徐利益向永峰织造厂支付土地款25万元，2006年12月16日吴成弟和徐利益各向永峰织造厂支付土地款30万元，2010年1月10日吴成弟和徐利益各向陈建峰支付土地款支付土地款20万元。 诉讼中，陈建峰陈述案涉两块土地的土地款是分批支付，支付给多家单位，没有统计实际支付了多少土地款，在2010年或2011年一次性全部付清了。吴成弟和徐利益陈述向陈建峰支付的土地款因时间久远，有些收据遗失无法向法院提交。 诉讼中，经本院书面咨询，苏州市吴江区国土资源局于2019年2月26日向本院回函，内容为：1、转让及分割的相关文件有以下几条：①《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条；②《关于进一步规范不动产登记有关问题的通知》第六条。2、依据以上政策规定，我局对工业用地分割转让的审核要点有：分割后工业性质完整独立，工业用途不变，用地界线清晰，权属明确，房屋与土地匹配，且各地块需保有单独（或共有）通道，满足消防等要求。 诉讼中，本院至案涉场所进行调查，案涉土地西面一间厂房承租人陈洪向本院陈述：我在2005年6月8日开始向吴成弟和徐利益租厂房，当时先交了定金，交了定金后才建好了厂房，后来又租了最南面一块。2010年陈建峰找到我说镇里面让他把这块土地的出让款全部交齐，他说吴成弟和徐利益只要道路西面从南到北的土地，西南拐角有12亩左右的土地他们不要了，也不交土地款，他找我借100万元，我说那就干脆卖给我了。过了两天他说可以卖，签订了一份土地转让合同，出让方是永峰丝织厂，受让方是我投资设立的吴江市洪畅纺织品有限公司，总价是360万元，我现在愿意将我公司名下的土地办在吴成弟和徐利益名下。我买的这块土地是靠近吴成弟和徐利益这边的，这是陈建峰和吴成弟、徐利益共同购买的一块梯字形土地，中间有一条道路分割，东边和西边各一长条，再各加一小块土地。陈建峰把靠近他那边的一小块土地在2008年左右卖给了张国华。 诉讼中，本院向张国华进行调查，其陈述：2006年左右陈建峰转了一块3000多平方米的土地给我，是他儿子陈明签的字，转让款是100万元，是转账的，没有出具收据。当年我就找陈建峰的妹夫吴建林建厂房了，我建的厂房是在马路的东面，马路西面是陈洪、徐利益、吴成弟的。 以上事实，由二原告提交的《协议》、《协议书》、收据、收条、《建筑工程承包合同协议书》，本院制作的询问笔录、调取的《国有土地使用权出让合同》、土地登记信息查询单，苏州市吴江区自然资源和规划局出具的回函及双方当事人陈述予以证实。 本院经审查认为：根据《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条之规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。本案中二原告要求分割的两块土地登记在被告永峰丝织厂名下，且土地上已建造了建筑物，二原告要求进行分割土地，必然涉及到土地上建筑物的分割，二原告应当向当地的土地管理部门和房产管理部门提出申请，由土地管理部门和房产管理部门根据相关规定进行审核后决定是否批准。据此，二原告要求分割案涉土地及后续的办理过户，依据不动产权利证书享有所有权、使用权均不属于法院的主管范围，二原告的起诉不符合法律规定，本院依法驳回原告起诉。至于二原告关于确认有“双方土地以二幢厂房当中道路为界”约定的《协议书》及2003年4月13日签订的《协议》合法有效的诉讼请求，属于确认之诉，提起确认之诉必须具有诉讼救济或保护的法律利益，即确认之诉的利益。而本案中二被告对该《协议书》和《协议》的效力均不持异议，二原告要求确认该《协议书》和《协议》合法有效不具有诉的利益，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和软国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下： 驳回原告徐利益、吴成弟的起诉。 本案免收案件受理费，原告徐利益、吴成弟预交的案件受理费70900元由本院予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  李 娜 人民陪审员  仓公鼎 人民陪审员  张芹芳 二〇一九年八月二十日    书记员张敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记； 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。