广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异622号案外人：袁晓玲，女，1973年1月27出生，汉族，住河北省唐山市路北区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层。（仅限办公用途）法定代表人：黄俊平，职务：总经理。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛杜律师事务所律师。被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：三亚市三亚湾中海路5号金中海.蓝钻小区10号别墅。法定代表人：祝军。被执行人：南京市泰发物资贸易有限公司。住所地：南京市鼓楼区山西路24号金山大厦B楼21楼C座。法定代表人：祝军。被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出，汉族，住南京市白下区。在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、南京市泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙借款合同纠纷一案，执行依据（2018）粤01民初99号《民事调解书》。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请人向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行【案号为：（2019）粤01执465号】，执行中本院查封了被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻联排20-6号房产。现异议申请人袁晓玲向本院提出书面异议请求本院中止对上述房产执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。异议申请人袁晓玲向本院提出书面异议称：2015年2月11日袁晓玲与金中海公司签订了商品房认购协议，又于2015年2月15日与该司与金中海公司签订商品房买卖合同。袁晓玲依据合同要求已将购房款全部付清总计445万元（肆佰伍拾万元整）。金中海公司已于2018年3月26日开具购房发票（海南增值税普通发票）。本合同已在三亚市商品房预售网上备案登记系统登记备案，合同编号：20151101221118。双方于2017年12月19日办理了房屋交割手续，现该房产由申请人实际占有并居住。申请人又购买了该房产配套的车位，并交纳了相关款项，此外申请人还办理了相关物业手续，相关费用申请人正常交纳。综上，申请人认为：申请人按正常手续与三亚金中海国际置业投资集团有限公司签订了购房合同，履行了合同义务，交纳了购房款，实际占有并使用房产至今，且该房产又在政府房产部门办理了网签手续，该房产应属于申请人所有。综上所述：请求法院为依法撤销对三亚湾路海坡度假区金中海蓝钻联排低层住宅20-6室房产的执行。异议人提交如下证据：1.《金中海·蓝钻商品房认购协议书》；2.交房申请表；3.商品房买卖合同；4.购房发票（海南增值税普通发票）；5.中国建设银行个人活期账户交易明细（卡号为62×××83）；6.中国民生银行个人账户对账单（卡号为62×××93）；7.卡号52×××60信用卡交易明细；8.光大银行行用卡账单，卡号末四位6224向三亚金中海国际置业投资集团公司支出480000元；9.交房通知书；10.车位管理费、天燃气开户费、车位款、维修基金等收据发票。申请执行人华融公司对异议人提供证据质证认为：对买卖合同的真实性不予认可，因盖章的一方为三亚金中海公司，与本案有利害关系。另外，因该房屋在买卖合同签订前已办理了抵押登记故应当是无法在预售网上办理备案登记手续的。对银行流水中的付款人均是案外人，均非本案的当事人，且被答辩人未提供与其之间的关系证据，故无法证明其已经支付全部房款。关于交房通知书及各缴费收据的三性不予认可，收据及缴费交房通知均由三亚金中海公司提供其与本案有利害关系，真实性不予认可。对停车位使用权协议书三性不予认可，因是复印件，不予质证。申请执行人华融公司答辩称：第一，涉案房屋作为答辩人的抵押物，已于2014年10月17日完成抵押登记手续，取得他项权证具有明显的公示和优先效力，并经贵院（2018）粤01民初99号民事调解书依法进行确认。在被执行人金中海公司未按执行通知履行法律文书确定的义务时，法院有权查封，答辩人依法享有优先受偿权。第二，《根据最高人民法院关于人身人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，被答辩人目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权并非物权，不能对抗答辩人享有的已经登记公示的具有公示效力的抵押权。其中本法第28条，只能适用于金钱、债权执行，而不能适用于实现抵押权等非金钱债权的执行。第三，被答辩人以相对低价购买已设立抵押权的房屋，存在主观过错。因此我们认为被答辩人的抗辩理由不能成立，请求贵院予以驳回。申请执行人华融公司提供如下证据：1.《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料；2.《抵押物变动情况汇总表》；3.历次变更抵押登记查册资料；4.《三亚市房地产权属登记查询结果》；5.（2018）粤01民初99号《民事调解书》复印件。被执行人金中海公司、泰发公司、祝金龙经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，在本院审理的华融公司与金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤01民初99号]过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的涉案房屋等财产。另查明，本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议。二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金O元。期后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元。三、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……2.蓝钻2号楼(望海阁)(不含第一层架空部分)，产权证号：三土房(2011）字第××号，他项权证号：琼(2017)三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。另查明，2015年2月11日，金中海公司与袁晓玲签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定金中海·蓝钻联排20-6号房房产面积132.76平方米，总价为8215454.32元。其中一次性付款总价为4450000元。该协议约定购买人须在7日内与金中海公司签订《商品房买卖合同》。2015年2月15日，金中海公司与袁晓玲签订《商品房买卖合同》，针对涉案房产的细节进行约定，并约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请登记备案。2015年2月11日，刘娜通过52×××60卡号向金中海公司支付50000元，2015年2月15日，刘娜名下卡号62×××93向金中海公司支付2350000元，同日，刘娜通过光大银行信用卡账户向金中海公司支付480000元，刘学于2015年2月11日、15日、18日三次共计向金中海公司支付1286668元，2017年12月19日，李宏志名下卡号62×××83银行账户向金中海公司支付510191.6元。上述款项共计4676859.6元，上述付款人均为案外人的亲人及朋友。2018年3月26日，金中海公司出具收取袁晓玲购房款的海南增值税普通发票，房款总额为4450000元。金中海公司2017年12月19日出具交房通知书，并为袁晓玲办理了入住登记。再查，涉案的金中海公司名下的金中海·蓝钻联排20-6号房产，于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于被执行人金中海公司等未能依约履行本院作出的生效的（2018）粤01民初99号《民事调解书》约定的义务，申请执行人华融公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人金中海公司名下的涉案房产符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于案外人袁晓玲对本院查封的涉案的金中海·蓝钻联排20-6号房产权属提出的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。该规定第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据本院查明的事实证实，被执行人金中海公司已于2014年10月17日将涉案的房产抵押给华融公司，并且办理了抵押登记，本院生效的民事调解书业已确认金中海公司等如果未依约履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的上述涉案房产，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。据此，申请执行人华融公司对涉案的上述房产享有优先受偿权已经得到法院生效法律文书的确认，除非案外人具有法律或司法解释除外规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，案外人与被执行人金中海公司订立《商品房买卖合同》，也符合人民法院查封前合法占有该不动产的情形。案外人提交的证据也证明已经支付全部房款。对于案外人是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。本院认为，由于涉案房产在案外人与金中海公司订立《商品房买卖合同》之前已经设立抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。案外人与金中海公司签订上述购房合同时未征得抵押权人华融公司的同意，导致购买的房产不能够办理房产备案登记以及过户登记，对此，案外人没有尽到购房前基本的注意义务存在过错，因此，案外人的行为并不符合司法解释规定的上述情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人袁晓玲的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年八月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞