湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初3489号原告（反诉被告）:武汉欢乐投管理有限公司，住武汉市汉阳区马鹦路邓家村武汉名流公馆NK4地块5栋1-2层1号房2-3。委托诉讼代理人：吴菲，湖北正大法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（反诉原告）:刘红英，女，1967年9月30日出生，汉族，系武汉市汉阳区兄弟仁和小吃店个体工商户，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：张君，湖北谦顺律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）武汉欢乐投管理有限公司（以下简称欢乐投公司）与被告（反诉原告）刘红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，适用简易程序，于同年10月19日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2019年4月22日、5月5日再次公开开庭进行了审理。欢乐投公司的代理人吴菲、刘红英及其代理人张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）欢乐投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴商铺租金197,185.6元（2018年4月18日至2019年4月18日）及物业管理费6,109.36元；2、判令被告向原告支付商铺租赁合同违约金65,155.68元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年7月28日在原告处签订商铺租赁合同，原告将位于武汉市汉阳区马鹦路邓甲新城8栋1单元及2单元相关商铺建筑面积为333.47平方米，租赁给被告经营使用。商铺租赁合同约定租赁期限为5年（2016年10月21日至2021年10月20日），每月租金为18,098.8元，租金缴纳方式为每半年度支付，计缴纳金额为108,592.8元，并且约定该租金需提前十日进行支付方可继续使用。2018年4月11日，被告应向原告缴纳半年度金额为108,592.8元的租金，被告没有按照合同约定进行缴纳。经原告多次催收后被告于2018年5月10日通过汇款方式向原告支付20,000元作为部分租金，并且承诺于10日内将所欠租金全部到位，时至今日被告未将所欠租金缴纳。原、被告在商铺租赁合同中约定双方权利义务及违约金等相关条款。根据法律规定诉至法院，请求法院依法作出裁判。被告（反诉原告）刘红英辩称：1、双方的租赁合同实际于2018年6月11号已经解除，原告在未征得被告同意的情况下于2018年的5月18强行对被告停电停水又在2018年6月11号将被告的商铺大门上锁，直接导致双方的租赁合同终止，因此双方的租赁关系实际也在2018年6月11号终止。2、被告不差原告的租金，虽然原合同约定的是每6个月缴纳一次租金但在实际履行当中双方进行了变更，将6个月变更为每3个月缴纳一次，缴纳一次租金为54,296元，被告在2018年5月10号缴纳了5月份的租金20,000元，而每月租金实际为18,098.8元，因此被告不差欠原告的租金。3、原告要求支付6个月租金没有事实和法律依据，因为双方的租赁关系已经在2018年6月11号终止，所以原告无权收取6月11号以后的租金，只能收取5月份的租金，而被告已经缴纳5月份的租金20,000元，所以被告不差欠原告的租金。4、由于原告违反约定强行断电断水锁门导致双方合同关系终止，原告应当赔偿被告剩余租赁期内的装饰装修残值损失180,000元。5、由于被告已经提前缴纳1年的物业管理费6,107元，现合同提前终止原告应当退还多收的物业管理费4,071.2元和合同保证金36,197.6元，综上请法院依法判决。被告（反诉原告）刘红英向本院提出反诉请求：1、判令双方的租赁合同于2018年6月10日已解除；2、判令原告赔偿被告装修残值损失180,000元；3、判令原告退还保证金36,197.6元和物业管理费4,071.2元；4、反诉费由原告承担。事实与理由：被告与原告在2016年7月28日签订了一份《商铺租赁合同》，约定装修期为80天（从2016年7月31日至2016年10月20日），被告为此花去装修费近600,000元，同时约定租期为5年（2016年10月21日至2021年10月20日），每月租金为18,098.8元。虽然当时约定的是每6个月缴纳一次租金，但后来在实际履行过程中变更为每3个月缴纳一次。在2018年5月10日被告交纳了20,000元的租金后，原告指使不明身份的相关人员强行停电、停水和锁门措施（2018年5月18日停电、停水，6月10日直接锁门），导致双方的租赁合同于2018年6月10日解除。被告认为双方签订的《商铺租赁合同》并没有约定原告有权停电、停水、锁门，相反，根据合同法规定，原告在租赁期间有义务保证租赁物符合约定的用途，原告的违约行为直接导致双方合同终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，原告应当赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失180,000元。另外，被告于2018年1月25日支付30,000元，2018年3月12日支付30,540元给原告，合计60,540元，其中包括了3个月的租金54,296元和2018年3月1日至2019年2月28日的物业管理费6,107元和刷卡的手续费137元。在合同解除后，原告应当退还2018年6月10日以后的物业管理费4,071.2元。综上，被告并不差欠原告的租金，原告的违约行为直接导致合同解除，原告应当赔偿被告的经济损失和退还保证金以及物业管理费。原告（反诉被告）欢乐投公司针对被告（反诉原告）刘红英的反诉辩称：1、商铺租赁合同约定了租金的缴纳方式和时间段，被告没有按照规定的时间进行按期缴纳，原告考虑到被告的实际状态对被告的租金时间段并没有改变，只是缴纳方式。被告在使用商铺的同时没有按照国家相关规定，按时缴纳水电费，导致停电停水，原告并无过错。时至今日被告将原告的出租房屋占用至今也未向原告缴纳占用费，且在装修期内违反合同约定擅自将1楼楼板拆除。综上原告认为被告诉称的事实有误，请法院不予支持被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年7月28日，欢乐投公司作为甲方与乙方刘红英签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市汉阳区马鹦路邓甲新城8栋一单元102号、106号、203号、204号，8栋二单元201号商铺（具体地址最终以派出所门牌号为××，建筑面积月333.47平方米（具体面积以实测为主）租赁给乙方作经营中小型餐饮用途使用。乙方经营商品、提供服务的品牌为兄弟姜汁。租赁期限自2016年10月21日至2021年10月20日止（其中甲方提供装修期为2016年7月31日至2016年10月20日，为期80天）。乙方租金按六个月自然月为一个计租期，每半年度支付一次，租金为一楼（68平方米）每平方110元，二楼（265.47平方米）每平方40元，首期租金乙方签订合同应向甲方支付108,592.8元，以后每一计租期租金，按照先缴纳后使用原则，乙方应提前十日进行支付。乙方向甲方支付两个月租金作为合同履约保证金，共计36,197.6元，作为乙方履行本合同义务的担保。租赁合同履约保证金乙方不得用以冲抵租金、物业管理费、违约金等其他应由乙方承担的费用。租赁合同期满，履约保证金在乙方结清所有费用且未对承租物业结构、设施设备、公共部分物业、公共设施设备造成破坏，并经甲方签字确认合格后，乙方应到工商管理部门注销营业执照。在乙方无违约、拖欠租金、物管费等费用后，甲方在15日内无息退还乙方。因乙方违约导致本合同终止的，则甲方不退还合同履约保证金。未经甲方的书面同意，乙方不得以任何方式对租赁标的的任何部分做拆改、移动或毁损，不得对租赁标的做任何改变、增设或改进，因乙方原因导致损坏、破坏的，由乙方承担全部赔偿责任。乙方有权在不改变租赁标的主体结构及内部构造的前提下，对租赁标的内部进行适当、必要的装修。乙方对标的进行装修前须经甲方同意，并符合国家有关现行建筑安装规范的规定。乙方不支付或者不按照约定时间支付租金达7天，乙方欠缴各项费用达2,000元，乙方擅自拆改变动或损坏标的主体结构，甲方有权单方解除合同，收回该标的，并有权不退还履约保证金，并追究乙方违约责任。在本合同租赁期限内，在乙方无违约情况下，甲方不得将标的收回或另行租给第三方，若有则视为违约，需赔偿乙方的租赁损失和装修、设施、设备等各项费用，并应按当年年租金的30%向乙方支付违约金。乙方有本合同第六条第三款约定的情形之一的，应按当年租金的30%向甲方支付违约金，如违约金不足以赔偿甲方损失，由乙方补足，且甲方有权追究乙方赔偿及违约责任。合同签订后，欢乐投公司将约定房屋交付给刘红英使用，刘红英对房屋进行了装修用于经营餐饮。刘红英向欢乐投公司支付费用如下：2016年7月28日支付六个月租金及押金共计144,790.4元，2017年3月13日支付物业管理费6,107元（2017年3月1日至2018年2月28日），2017年4月20日支付三个月租金计54,296元（2017年4月20日至2017年7月19日），2017年7月21日支付租金22,000元，2018年1月25日支付30,000元，2018年3月12日支付30,540元（2018年1月25日、3月12日所支付的款项含三个月租金以及2018年3月1日至2019年2月28日物业管理费），2018年5月10日支付20,000元。2018年5月22日，欢乐投公司工作人员向刘红英下发《通知》，通知载明：刘红英应在2018年4月18日前向欢乐投公司缴纳下一租赁期内三个月的房租54,396.4元，已付20,000元余34,396.4元未付，在接到通知之日起七日内缴纳，逾期将依合同约定解除双方的《房屋租赁合同》收回门面房屋并追究违约责任。刘红英缴纳电费至2018年6月12日，缴纳水费至2018年5月31日。2018年5月18日刘红英所租房屋被停水停电，6月11日房屋被上锁，刘红英可从二楼进出。2019年4月10日欢乐投公司向刘红英送达《通知》，要求刘红英缴纳至2019年4月18日的租金217,185.6元、物业管理费6,109.36元。刘红英回函称因欢乐投公司在2018年5月18日停水电，且在6月11日直接将房屋锁门，双方的租赁合同已在2018年6月11日解除，司法鉴定后，刘红英通知欢乐投公司办理房屋移交手续，欢乐投公司一直拖延拒不办理，因此欢乐投公司主张2018年6月至2019年4月的租金不符合客观事实，停水电及锁门后没有经营使用房屋，无租金可交，且要求欢乐投公司退还2018年6月至2019年2月期间的物业管理费，赔偿损失。案件审理期间，刘红英申请对所租房屋室内装修、厨房设备和油烟系统残值进行评估鉴定，经鉴定，室内装修评估值为454,700元，设施、设备资产评估值为42,800元。原、被告现因租赁相关问题协商未果，原告起诉来院。案经调解，双方未能达成一致协议。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依约全面履行合同。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告对房屋进行装修后经营餐饮业。被告交纳租金至2018年4月18日，未及时交纳下一期的租金，被告于2018年5月10日交纳了该期部分租金后未再向原告交纳该期剩余租金，被告违约在先。原告向被告发出交租通知，被告至今未向原告交纳租金，系根本违约，双方合同应予以解除。被告主张合同已于2018年6月11日解除，约定解除权的行使应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，被告没有证据证明存在解除合同通知到达对方或己方的情形，故对被告的主张本院不予采信。被告并未拖欠水电费，结合被告提交的音像资料以及原告的催租通知，被告所租房屋被停水停电，应系原告方所为。原告对被告所租房屋停止供水供电，导致被告无法正常经营，虽然被告拖欠房屋租金，违约在先，但原告的行为导致被告无法正常使用房屋，亦无法产生收益，房屋租赁合同为双务有偿合同，被告无法使用、收益房屋，也不应支付租金对价，被告已支付停水停电前的费用，故停水停电后的房屋租金及物业管理费被告不应交纳，本院对原告要求被告支付租金及物业管理费的诉讼请求不予支持。原告应向被告退还多余的物业管理费4,071.2元。合同系因被告违约而解除，被告应承担违约责任，即向原告支付违约金65,155.68元（54,296.4元×4×30%）。合同已约定违约金，且原告没有充分证据证明被告擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，原告应向被告退还保证金36,197.6元。合同系因违约而解除，故对被告反诉要求原告赔偿其装修损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉欢乐投管理有限公司与被告（反诉原告）刘红英于2016年7月28日签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘红英于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉欢乐投管理有限公司支付违约金65,155.68元；三、原告（反诉被告）武汉欢乐投管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘红英返还保证金36,197.6元；四、原告（反诉被告）武汉欢乐投管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘红英返还物业管理费4,071.2元；五、驳回原告（反诉被告）武汉欢乐投管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘红英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3,374元（原告已预交1,687元），由原告（反诉被告）武汉欢乐投管理有限公司承担2,554元，由被告（反诉原告）刘红英承担820元，被告（反诉原告）刘红英于本判决生效之日起十日内将应承担的本诉案件受理费直接支付给原告（反诉被告）武汉欢乐投管理有限公司；反诉案件受理费2,302元由被告（反诉原告）刘红英承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  张玲琍人民陪审员  杨官木二〇一九年八月十四日书 记 员  卢雨阳