重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初10688号原告：重庆瑞孚和房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区和平路5号5-3#，统一社会信用代码9150000069927352XW。法定代表人：吴旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐桂鹏，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆茶布道餐饮管理有限公司，住所地重庆市江北区塔坪桃花源桔园北一楼5-2号。（未到庭）被告：曾谨涛，男，1968年6月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：曾莉佳，重庆同恩律师事务所律师。原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司（以下简称瑞孚和公司）诉被告重庆茶布道餐饮管理有限公司（以下简称茶布道公司）、曾谨涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞孚和公司的委托诉讼代理人徐桂鹏、卢昱芸，被告曾谨涛的委托诉讼代理人曾莉佳到庭参加诉讼。茶布道公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。瑞孚和公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告曾谨涛向原告支付自合同签订后至2015年12月21日期间所欠基本租金74224.5元、装修期管理费28620元、推广宣传费12100元，共计114944.5元，被告茶布道公司对上述费用承担连带清偿责任；二、判令被告曾谨涛向原告支付自合同签订后至2015年12月21日期间拖欠费用的逾期付款滞纳金94154.25元（暂计算至2017年12月31日，此后以欠款金额114944.5元为基数按照每日0.1％为标准计算至付清时止），被告茶布道公司对上述费用承担连带清偿责任；三、判令被告茶布道公司向原告支付自2015年12月22日起至2016年12月21日止所欠基本租金552928.1元、推广宣传费36000元，共计588928.1元，被告曾谨涛对上述费用承担连带清偿责任；四、判令被告茶布道公司向原告支付2015年12月22日至2016年12月21日期间拖欠费用的逾期付款滞纳金320808.91元，被告曾谨涛对上述费用承担连带清偿责任；五、判令被告茶布道公司向原告支付自2016年12月22日起至2017年12月31日止所欠基本租金555556.6元、管理费58036元、推广宣传费33000元、水费2240元、电费12784元，共计661616.6元；六、判令被告茶布道公司向原告支付2016年12月22日至2017年12月31日期间拖欠费用的逾期付款滞纳金118591.77元（暂计算至2017年12月31日，此后以欠款金额661616.6元为基数按照每日0.1％为标准计算至付清时止）；七、判令二被告支付原告为维权所产生的律师费60000元；8、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：瑞孚和公司与曾谨涛于2015年签订《协信星光广场房屋租赁合同》，该合同约定：1、瑞孚和公司将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场XXXX号房屋及其设施设备出租给曾谨涛经营，经营的品牌为加禧茶餐厅；2、租赁房屋面积约为477㎡，合同期限自交付之日起5年零60天；3、租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者中较高者为当月适用租金。基本租金：于开业日起算第1-6个月内基本租金为36272元/月，于开业日起算第7-12个月内基本租金为43526元/月，于开业日起算第二年内基本租金为47879元/月，于开业日起算第三年内基本租金为52667元/月，于开业日起算第四年内基本租金为58035元/月，于开业日起算第五年内基本租金为63839元/月；提成租金：于交付日起算的第一年、第二年内月租金为该房屋当月总营业额之10%，第三年、第四年内月租金为该房屋当月总营业额之11%，第五年内月租金为该房屋当月总营业额之12%；合同期内管理费为29018元/月，推广宣传费为每月3000元；曾谨涛应于每个月15日之前缴纳下月租金、管理费、推广宣传费及收银机租用费；4、逾期支付租金、管理费等费用的，按欠款金额的0.1%支付滞纳金。2015年12月22日瑞孚和公司与曾谨涛、茶布道公司共同签署《合同权利义务转让三方协议》，该协议约定：1、由茶布道公司受让曾谨涛关于租赁合同及相关的附件、补充协议、变更协议等项下全部权利义务，并同意就曾谨涛的全部欠费承担连带清偿责任；2、自租赁合同权利义务转移至茶布道公司后一年内，曾谨涛对茶布道公司因履行租赁合同产生的任何责任承担连带清偿责任。上述合同及协议签订后，瑞孚和公司按约将租赁房屋交付给曾谨涛与茶布道公司使用，但曾谨涛与茶布道公司在租赁合同期内严重拖欠租金、管理费、推广费及水电费等各项费用，经瑞孚和公司口头、电子邮件及邮寄送达催款函等多种方式向曾谨涛与茶布道公司催收，要求其支付拖欠的全部费用，但截止至起诉之日曾谨涛与茶布道公司仍旧未向瑞孚和公司支付上述款项。瑞孚和公司认为，租赁合同及转让协议系各方真实意思表示，合法有效。因曾谨涛与茶布道公司拖欠租金、管理费、推广宣传费、水电费等行为已经构成严重违约，曾谨涛与茶布道公司应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。现瑞孚和公司特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，依法向法院起诉，望判如所请。茶布道公司书面辩称，该公司与瑞孚和公司于2015年12月22日签订《合同权利义务转让三方协议》属实。该协议约定曾谨涛所缴纳的保证金作为茶布道公司的保证金，应当在本案中进行相应抵扣。曾谨涛系该公司法定代表人，其与瑞孚和公司签订《房屋租赁合同》系履行职务行为，后瑞孚和公司要求与茶布道公司签署三方协议，该公司承继曾谨涛的租赁资格，作为该商铺的实际承租人经营至今。茶布道公司向瑞孚和公司支付了部分租金等费用，瑞孚和公司起诉金额不属实。瑞孚和公司已在2018年10月27日将涉案场地转租给他人，瑞孚和公司应当承担违约责任。在《协信星光广场房屋租赁合同》第二十五条第17款(n)项中约定“支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金”，故既然约定了违约金，就不应再收取滞纳金。由于商场人流量不大，商场开业后长达半年未能完成其主体施工，商铺经营困难，瑞孚和公司曾多次向茶布道公司承诺，减免部分租金或管理费作为给予承租人的补贴。因商场人气不旺，早已无法经营，但瑞孚和公司在明知该情况后，却一直不同意解除合同，直到2018年10月才解除合同导致损失扩大，对于扩大的损失应由瑞孚和公司自行承担。现茶布道公司不应对曾谨涛的债务承担连带清偿责任，茶布道公司与曾谨涛已经支付了从开业至2015年12月21日期间的款项。现瑞孚和公司要求的违约责任过高，请求法院调低。曾谨涛辩称，曾谨涛为茶布道公司在一年内承担连带责任，其性质应为连带担保责任；瑞孚和公司未在保证期间内向曾谨涛主张权利，曾谨涛的担保责任免除。曾谨涛已经向瑞孚和公司履行完支付义务，亦不应承担本案的瑞孚和公司支付的律师费。一、曾谨涛签署的“自租赁合同权利义务转移至茶布道公司后一年内，曾谨涛对其因履行租赁合同而产生的责任承担连带责任”，其性质应为连带担保责任。1、曾谨涛作出的该承诺不构成债的加入，不应当承担连带责任。连带责任是指依照法律规定或者当事人的约定，两个或者两个以上当事人对于共同债务全部或者部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任，连带责任性质是要求所指向的债务必须为不可分的债务。在债务加入中，新加入的债务人并非在原有债权债务法律关系之外重新创设新的债权债务关系，仅仅是加入到原有法律关系中，与原债务人一起对债权人承担责任。由于债务加入人承担的债务与原债务人承担的债务具有同一性，所以债务加入人是否承担清偿债务的责任，取决于其加入的债务是否真实有效存在，即债务加入人应当是针对原债权人与债务人之间客观存在且切实发生的债权债务关系进行加入。若原债务人与债权人之间根本未成立债权债务关系，则债务加入人就失去了加入债务的基础。此即先有债而后有加入，然后才产生连带之债及连带责任问题。本案中，三方在2015年12月22日签订的《合同权利义务转让三方协议》时，茶布道公司与瑞孚和公司之间并未产生债务，根本未成立债权债务关系，曾谨涛没有加入债务的基础，就不应当承担连带责任。2、合同是最具司法自治意味的法律行为，任何一个人都有以自己的意思表示于外而形成一定法律关系的自由。当合同条款发生争议时，我们用尽一切解释规则。目的只有一个，即探求当事人的真实意思。意思表示真实，是指表意人的表示行为真实地反映其内心的效果意思。换言之，表示行为应当与效果意思相互一致。意思表示真实是合同生效的重要构成要件。因为合同本质上乃是当事人之间一种合意，此种合意是否符合法律规定，依法律可以产生法律拘束力，则取决于此种意思表示是否同行为人的真实意思相符合，也就是说意思表示是否真实。对于曾谨涛而言，在《合同权利义务转让三方协议》中承诺的是在本租赁合同权利义务转移后一年内对茶布道公司承担连带责任，并不是曾谨涛对茶布道公司在一年内的责任承担连带责任，“在一年内承担连带责任”的性质就是承担连带担保责任。对于瑞孚和公司而言，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”三方签订《合同权利义务转让三方协议》时，明确约定的是曾谨涛“将全部权利义务概括转让给茶布道公司”。合同签订后，瑞孚和公司亦认可茶布道公司在履行租赁合同过程中产生的债务均系茶布道公司的公司债务，所以其举示的证据显示的是向茶布道公司追讨租金，瑞孚和公司也认可该债务并非曾谨涛与茶布道公司的共同债务，所以曾谨涛承担债务的性质也不属于连带责任的性质。3、曾谨涛作出的该承诺只属于连带责任保证。依据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”既然三方签订《合同权利义务转让三方协议》的目的是将曾谨涛的权利义务概括转让于茶布道公司，那么曾谨涛对茶布道公司一年内的责任承担连带责任，就不是三方签订协议的最终目的。《合同权利义务转让三方协议》是为了茶布道公司作为房屋的承租人，履行其承租人的权利义务，而曾谨涛则退出租赁关系。若曾谨涛继续对茶布道公司一年内的责任承担连带责任，合同目的就不能得以实现。故无论是从合同约定、各方法律关系、合同目的等角度来看，《合同权利义务转让三方协议》中约定的责任形式符合我国担保法中对保证担保的规定，曾谨涛承担的应是一种连带担保责任。二、瑞孚和公司未在保证期间内向曾谨涛主张权利，曾谨涛的担保责任免除。1、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第一款规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”曾谨涛在2015年12月22日《合同权利义务转让三方协议》中约定在一年内对茶布道公司的责任承担连带责任，曾谨涛的保证期间应为2015年12月22日至2017年6月21日。瑞孚和公司提供的证据显示，其要求曾谨涛承担连带责任的时间为2017年10月20日，早已超过了曾谨涛承担连带责任保证期间，所以，曾谨涛的保证责任已经免除，不应再对茶布道公司的债务承担连带责任。三、曾谨涛依约履行了从合同签订后至2015年12月21日期间的支付义务，曾谨涛不应承担违约责任；同时瑞孚和公司要求的滞纳金过高，请法院依法降低瑞孚和公司的滞纳金。1、双方《房屋租赁合同》第四条第2款约定：“在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无需向甲方支付租金。”曾谨涛支付了合同签订后至2015年12月21日期间的租金等其他费用，并不拖欠瑞孚和公司该段时间的租金。并且在2015年12月22日三方签订《合同权利义务转让三方协议》后，曾谨涛已经不作为房屋租赁合同的相对方，不应承担任何关于《房屋租赁合同》中的违约责任。2、瑞孚和公司向法院提交的《滞纳金计算明细表》中明确显示，固定租金栏中只有2015年12月欠交30698.5元租金，而诉状中却要求支付基本租金74224.5元相互矛盾。瑞孚和公司有证据证明已经缴纳了2015年12月的租金。同时在计算推广宣传费滞纳金时，2015年9月至2015年12月共欠交9100元，故瑞孚和公司要求支付12100元推广宣传费有误。3、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”瑞孚和公司现要求按照每日0.1%为标准支付拖欠费用滞纳金过高，请求法院按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金。四、曾谨涛不应承担瑞孚和公司因本案产生的律师费用。基于三方在2015年12月22日签订的《合同权利义务转让三方协议》中已经明确茶布道公司概括承担了曾谨涛的权利义务，作为新的租赁合同相对方。那么，对于本案因茶布道公司违约造成本案瑞孚和公司的律师费用，应由茶布道公司独自承担。综上所述，曾谨涛为茶布道公司在一年内承担连带责任，其性质应为连带担保责任；瑞孚和公司未在保证期间内向曾谨涛主张权利，曾谨涛的担保责任免除。瑞孚和公司要求曾谨涛承担的欠付租金及律师费等费用有误，不应得到法院的支持。故请法院依法判决曾谨涛应承担的费用，驳回瑞孚和公司要求曾谨涛承担连带责任的诉讼请求。另曾谨涛已经缴纳的履约保证金和装修押金，如本案中曾谨涛需承担责任，请求在保证金中抵扣。本院经审理认定事实如下：瑞孚和公司（出租方，甲方）与曾谨涛（承租方，乙方）于2015年签订合同编号为SY-SW-SP-HT-2015-050的《协信星光广场房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方出租给乙方的房屋坐落在重庆市渝中区五一路99号协信星光广场XXXX号，面积约为477平方米；该房屋只限于用作商场，乙方仅限于在该房屋内经营加禧茶餐厅品牌的商品；合同期自交付之日起5年零60天，2015年4月23日为交付日，但最终日期以甲方书面通知为准。甲方应于交付日前至少15天向乙方发出书面通知，乙方应在甲方通知中指定的日期安排进场，并到甲方物业管理部门办理房屋交接手续；装修期自交付日起60天；租金起计日以下列日期中较早者为准：（1）甲方商场整体开业日；（2）乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日；租金的计算方法分为基本租金和提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金：于开业日起算的第1-6个月内，按租赁面积计算月租金为人民币36272元，于开业日起算第7-12个月内，按租赁面积计算月租金为人民币43526元，于开业日起算第二年内，按租赁面积计算月租金为47879元，于开业日起算第三年内，按租赁面积计算月租金为52667元，于开业日起算第四年内，按租赁面积计算月租金为58035元，于开业日起算第五年内，按租赁面积计算月租金为63839元。提成租金：于交付日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之10%，于交付日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之10%，于交付日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之11%，于交付日起算的第四年内，月租金为该房屋当月总营业额之11%，于交付日起算的第五年内，月租金为该房屋当月总营业额之12%。除本合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但需承担该房屋的管理费及其他费用。若因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的免租期优惠（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金；合同期内，乙方应向甲方支付管理费。管理费：于开业日起算的第一、二、三、四、五年内，按租赁面积计算月管理费为人民币29018元；除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第十五（15）日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费。若某个历月的提成租金高于该历月的基本租金，则乙方应于该历月后的第二个历月的第十五（15）日前向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。合同期内，乙方还应支付或承担该房屋内发生的其他费用，包括：公用事业费用、推广宣传费、收银机租用费、销售服务费、超时空调费、银行费用、收银手续费，乙方须于每个历月的第十五（15）日前于收到甲方付款通知书后十四日内向甲方支付。推广宣传费：每月人民币3000元，自乙方开业日起的第四个月开始缴纳；收银机租用费：每台每月人民币500元，每台收银机的押金为人民币1500元；销售服务费，每月8000元；超时空调费0.2元/小时/平方米；履约保证金为人民币325927元；商品质量保证金为人民币10000元；公用事业费用押金为人民币15000元。在整个合同期内该履约保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付该履约保证金的利息。若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四日内予以补足或重新交付履约保证金；下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：乙方逾期支付、以任何理由抵扣或者拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四（14）日的；乙方擅自提前解除本合同的。出现乙方违约情形的，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；没收履约保证金，要求乙方在十四（14）日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月的管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。一方按照本合同须向另一方送达任何文件或通知，应以书面形式。有关本合同项下租金、管理费或其他费用的收款通知书、账单及发票的送达地址为乙方营业地址（即该房屋）。除本条另有约定外，以本合同附表二所载明的通讯地址为送达地址。上述合同签订后，瑞孚和公司与曾谨涛于2015年4月23日办理房屋交付手续，并签订了《协信星光广场房屋交付验收表》。曾谨涛聘请重庆新空间装饰有限公司对该房屋进行装修，装修期为2015年5月9日至2015年6月29日。瑞孚和公司与曾谨涛在庭审中认可瑞孚和公司收取了履约保证金244445元、装修押金38160元。2015年12月22日，瑞孚和公司（出租方，甲方）与曾谨涛（转让方，乙方）、茶布道公司（受让方，丙方）三方共同签订《合同权利义务转让三方协议》，约定：甲方同意乙方将《协信星光广场房屋租赁合同》及其相关附件、补充协议、变更协议等项下全部权利义务概括转让给丙方，丙方同意受让并承诺其有受让和履行租赁合同项下权利义务的资质和能力；自本协议签署生效后，租赁合同项下所有权利义务即转移至丙方，丙方悉依照租赁合同约定履行义务、享受权利，丙方知晓并同意对乙方所欠全部费用承担连带责任；自租赁合同权利义务全部转移至丙方后，乙方即不再履行租赁合同项下的任何权利义务，但自租赁合同权利义务转移至丙方后的一年内，乙方应对丙方因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任；三方确认并同意，乙方将权利义务转让至丙方后，乙方已向甲方支付的定金或履约保证金直接转至丙方项下，甲方无需退还乙方任何定金/履约保证金；该部分定金/履约保证金由乙丙双方自行结算处理。2017年8月31日，瑞孚和公司向茶布道公司作出《催款函》，载明：截止2017年7月15日，贵司已逾期缴纳欠款合计1238545.2元；请贵司在收到本函之日即刻联系我司财务部门，就欠款缴付问题进行沟通，并自收到函件之日起七个工作日内完成上述欠款的缴费。2017年10月20日，瑞孚和公司通过邮政特快专递的方式向茶布道公司发送重庆合纵律师事务所《律师函》，载明：截止至2017年10月13日，已经拖欠租金、管理费等项费用合计人民币1385727.2元；请贵司于收到本函后三日内向瑞孚和公司付清所欠全部款项。否则，瑞孚和公司保留将依据双方合同约定解除该合同的权利，并通过法律途径要求贵公司支付全部费用及追究贵公司的相关违约责任。2017年10月20日，瑞孚和公司通过邮政特快专递的方式向曾谨涛发送重庆合纵律师事务所《律师函》，载明：根据瑞孚和公司与您所签订的《协信星光广场房屋租赁合同》及《合同权利义务转让三方协议》，由您在权利义务转让后一年内，对茶布道公司的债务承担连带责任；截止至2017年10月13日，已经拖欠租金、管理费等项费用合计人民币1385727.2元；请您于收到本函后三日内向瑞孚和公司付清您应承担连带清偿责任期限内的所有款项。否则，瑞孚和公司将通过法律途径要求您支付所欠费用及追究您的相关违约责任。2017年12月31日，瑞孚和公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，瑞孚和公司就其与茶布道公司、曾谨涛（品牌：加禧茶餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，委托重庆合纵律师事务所的律师代理诉讼。瑞孚和公司向重庆合纵律师事务所支付法律服务费60000元。2018年9月21日，茶布道公司向瑞孚和公司作出了《加禧茶餐厅撤场函》，载明：“感谢协信星光广场对“加禧茶餐厅”开业以来的支持，我们自2015年6月30日开业，租赁L515店铺；我公司经慎重考虑向贵公司提出退场申请，经营结束时间为2018年10月27日撤离”。2018年10月25日，瑞孚和公司向茶布道公司、曾谨涛送达《合同解除函》，载明：“截止2018年10月5日，账单费用合计欠费2188269.38元。因贵方的行为已属于严重违约，我公司现依据双方租赁合同约定于2018年10月27日解除贵我双方签订的租赁合同及转让协议；现通知贵方于2018年10月27日前，将店铺内可移动的全部物品清理并搬移干净，我公司自始至终不对贵方店铺内物品承担任何保管义务，对不可移动的部分，贵方请在上述期限内，按照接房清单记载明细恢复原状，并于2018年10月27日将店铺归还我公司”。审理过程中，茶布道公司确认其在2015年12月22日至2018年10月27日期间欠款如下：1、管理费：2017年11月至2018年10月，共计344471.74元；2、推广费：2015年9月至2018年10月，共计110712.9元；3、房屋租金：2016年7月至2018年10月，共计1431063.99元；4、装修期管理费：2015年28620元；5、电费：2017年12月至2018年10月，共计138432.2元；6、水费：2017年11月至2018年10月，共计23151.5元。因瑞孚和公司在本案审理过程中提出了解除合同的意思表示，其变更诉讼请求为：一、判令解除原告与二被告之间签订的《协信星光广场房屋租赁合同》、《合同权利义务转让三方协议》；二、判令被告曾谨涛向原告支付自合同签订后至2015年12月21日期间所欠装修期管理费28620元、推广宣传费12100元，共计40720元，被告茶布道公司对上述费用承担连带清偿责任；三、判令被告曾谨涛向原告支付自合同签订后至2015年12月21日期间拖欠费用的逾期付款滞纳金50003.6元（暂计算至2018年10月27日，此后以欠款金额40720元为基数按照每日0.1％为标准计算至付清时止），被告茶布道公司对上述费用承担连带清偿责任；四、判令被告茶布道公司向原告支付自2015年12月22日起至2016年12月21日止所欠基本租金334674.85元、推广宣传费36000元，共计370674.85元，被告曾谨涛对上述费用承担连带清偿责任；五、判令被告茶布道公司向原告支付2015年12月22日至2016年12月21日期间拖欠费用的逾期付款滞纳金289020.64元（暂计算至2018年10月27日，此后以欠款金额370674.85元为基数按照每日0.1％为标准计算至付清时止），被告曾谨涛对上述费用承担连带清偿责任；六、判令被告茶布道公司向原告支付自2016年12月22日起至2018年10月27日止所欠基本租金1096389.14元、管理费344471.74元、推广宣传费62612.9元、水费23151.5元、电费138432.2元，共计1665057.48元，租金、管理费、推广宣传费并计算至本案判决作出之日止；七、判令被告茶布道公司向原告支付2016年12月22日至2018年10月27日期间拖欠费用的逾期付款滞纳金487092.48元（暂计算至2018年10月27日，此后以欠款金额1665057.48元为基数按照每日0.1％为标准计算至付清时止）；八、判令被告茶布道公司赔偿原告提前解约违约金261159元，并补交装修期租金72544元，上述两项金额由履约保证金优先抵扣；九、判令二被告支付原告为维权所产生的律师费60000元；十、本案诉讼费由二被告承担。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，瑞孚和公司与曾谨涛就涉案铺面签订有《协信星光广场房屋租赁合同》，瑞孚和公司为出租人，曾谨涛为承租人。后经三方合意，瑞孚和公司、曾谨涛、茶布道公司又签订了《合同权利义务转让三方协议》，约定瑞孚和公司同意曾谨涛将《协信星光广场房屋租赁合同》及其相关附件、补充协议、变更协议等项下全部权利义务概括转让给茶布道公司，茶布道公司同意受让并承诺其有受让和履行租赁合同项下权利义务的资质和能力。该三方协议签订后，租赁合同关系中的承租人应为茶布道公司。因茶布道公司在履行该租赁合同的过程中，存在未按约支付相关费用的违约行为，瑞孚和公司在审理过程中作出解除合同的意思表示，符合合同约定，上述《协信星光广场房屋租赁合同》与《合同权利义务转让三方协议》于曾谨涛、茶布道公司收到《合同解除函》的2018年10月25日解除。关于《合同权利义务转让三方协议》中的如下约定的性质如何认定问题：“自本协议签署生效后，租赁合同项下所有权利义务即转移至丙方，丙方悉依照租赁合同约定履行义务、享受权利，丙方知晓并同意对乙方所欠全部费用承担连带责任。自租赁合同权利义务全部转移至丙方后，乙方即不再履行租赁合同项下的任何权利义务，但自租赁合同权利义务转移至丙方后的一年内，乙方应对丙方因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任”，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第六条规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。根据上述规定，连带保证责任在以担保原债务人的债务为目的这一点上，与债的加入性质相同。但债务加入下承担人的债务，是与原债务并列的自己债务；而保证债务则为保证他人的债务，是附属于主债务的债务。在当事人意思表示不明时，如主要为原债务人的利益而为承担行为的，应当认定为保证。本案中，在《合同权利义务转让三方协议》签订前，曾谨涛作为承租人应当承担因租赁该房屋所产生的相关费用；而《合同权利义务转让三方协议》签订后，曾谨涛将其《协信星光广场房屋租赁合同》中承租人的权利义务由茶布道公司概括承受，茶布道公司负有支付该三方协议签订后承租该房屋产生相关费用的义务。即该三方协议签订后，茶布道公司对该三方协议签订前的债务本应不承担支付义务，而曾谨涛对该三方协议签订后的债务本应不承担支付义务。故上述条款所约定的“丙方知晓并同意对乙方所欠全部费用承担连带责任”与“但自租赁合同权利义务转移至丙方后的一年内，乙方应对丙方因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任”，应视为本不应承担三方协议签订前债务的茶布道公司与本不应承担签订后债务的曾谨涛，为三方协议签订前后对方所负债务所作的保证意思表示。因保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。结合《协信星光广场房屋租赁合同》中关于各项费用支付时间的约定，瑞孚和公司并未举示证据证明其在六个月保证期间内分别向茶布道公司和曾谨涛要求其各自承担三方协议签订前后债务。故本院认定该三方协议签订前所欠相关费用由原承租人曾谨涛承担，三方协议签订后的相关费用由茶布道公司承担。因原、被告双方对所欠装修期管理费、推广宣传费、租金、水费、电费的金额予以认可，本院予以确认。因三方协议中约定“三方确认并同意，乙方将权利义务转让至丙方后，乙方已向甲方支付的定金或履约保证金直接转至丙方项下，甲方无需退还乙方任何定金/履约保证金；该部分定金/履约保证金由乙丙双方自行结算处理”。故对于履约保证金244445元应在茶布道公司承担数额中予以扣减、而装修押金38160元应在曾谨涛应承担金额中予以扣减。对瑞孚和公司的各项请求评述如下：关于合同签订后至2015年12月21日期间所欠装修期管理费28620元、推广宣传费12100元，共计40720元，由曾谨涛承担。关于合同签订后至2015年12月21日期间拖欠费用的逾期付款滞纳金问题，结合《协信星光广场房屋租赁合同》中“涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金”的约定，该滞纳金应系逾期付款违约金，因该违约金过高，且被告要求调整，本院依法主张该逾期付款违约金分别以28620元和12100元为基数，从应付未付之日起至付清时止按万分之四每日计算。该逾期付款违约金应由曾谨涛承担。关于2015年12月22日起至2018年10月27日止拖欠租金1431063.99元、推广宣传费98612.9元、管理费344471.74元、水费23151.5元、电费138432.2元，应由茶布道公司承担。且茶布道公司应承担分别以上述金额为基数，从应付未付之日起至付清时止按按万分之四每日计算的逾期付款违约金。关于提前解约违约金以及补交装修期租金，因《协信星光广场房屋租赁合同》中约定“提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月的管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿”。因茶布道公司在审理过程中作出的《加禧茶餐厅撤场函》已经表明了解除合同的意思表示，茶布道公司虽抗辩既然约定了该违约金，就不应在收取逾期付款违约金，且违约责任过高，但该提前解约违约金与逾期付款违约金系针对不同的违约行为所作约定，结合该合同租金场地面积、租金总额标准，本院对该违约金261159元和装修期租金72544元予以支持。关于律师费，符合合同约定，本院对该60000元予以支持，该费用应由茶步道公司承担。综上所述，瑞孚和公司的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司与被告曾谨涛签订的《协信星光广场房屋租赁合同》以及原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司与被告曾谨涛、被告重庆茶布道餐饮管理有限公司签订的《合同权利义务转让三方协议》于2018年10月25日解除；二、被告曾谨涛在本判决生效后十五日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司装修期管理费28620元、推广宣传费12100元，共计40720元；三、被告曾谨涛在本判决生效后十五日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司以28620元和12100元为基数，从应付未付之日起至付清时止按万分之四每日计算的逾期付款违约金；四、被告曾谨涛上述承担款项数额应抵扣原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司已收取的装修押金38160元；五、被告重庆茶布道餐饮管理有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司租金1431063.99元、推广宣传费98612.9元、管理费344471.74元、水费23151.5元、电费138432.2元；六、被告重庆茶布道餐饮管理有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司以1431063.99元、98612.9元、344471.74元、23151.5元、138432.2元为基数，从应付未付之日起至付清时止按万分之四每日计算的逾期付款违约金；七、被告重庆茶布道餐饮管理有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司提前解约违约金261159元和装修期租金72544元；八、被告重庆茶布道餐饮管理有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司60000元；九、被告重庆茶布道餐饮管理有限公司上述承担款项数额应抵扣原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司已收取的的履约保证金244445元；十、驳回原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费减半收取计11216元，由被告重庆茶布道餐饮管理有限公司负担11000元、被告曾谨涛负担216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 任 科二〇一九年八月十五日书记员 白皇佳