安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1124民初1109号 原告：安徽安福建材市场管理有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县孙塘路以西、S206以东,统一社会信用代码913411246910513087。 法定代表人：张景峰，该公司经理。 诉讼代表人：安徽安福建材市场管理有限公司管理人。 负责人：许华满，管理人负责人。 委托诉讼代理人：黄旭，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章倩，安徽衡远律师事务所律师。 被告：全椒金盾驾驶员培训学校，住所地安徽省全椒县吴敬梓路（交警大队东侧），统一社会信用代码913411246614267975。 负责人：杨洲，该驾校校长。 委托诉讼代理人：李斌，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。 原告安徽安福建材市场管理有限公司（以下简称安福公司）与被告全椒金盾驾驶员培训学校（以下简称金盾驾校）房屋买卖合同纠纷（立案案由为房屋租赁合同纠纷）一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，不适宜适用简易程序审理，本案依法转为普通程序进行审理。原告安福公司委托诉讼代理人黄旭、盛强，金盾驾校委托诉讼代理人李斌、王家和均到庭参加诉讼。诉讼过程中，安福公司撤回对诉讼代理人盛强的委托，并委托了章倩作为诉讼代理人参加诉讼。本案现已审理终结。 安福公司向本院提出诉讼请求：一、判令金盾驾校立即腾空并向原告返还安福建材市场钢材城一期A1幢楼和安福建材市场钢材城一期商办楼后的行车场地（庭后撤回要求返还行车场地的诉请，另案诉讼）；二、判令金盾驾校支付自2013年3月27日至实际腾空、返还A1幢楼之日止的占用费，暂定20000元（具体数额以评估为准）；三、判令金盾驾校支付租金592667元（按年租金120000元自2013年2月27日起计算至2018年2月6日，计59个月零8天，以后连续计算至金盾驾校实际腾空、返还租赁场地交还原告之日止（具体数额以评估为准）（庭审中，安福公司撤回第二、三项诉讼请求，表示上述两项请求由当事人自行和解，如和解不成，以后另行诉讼）；4、本案的诉讼费由金盾驾校承担。以上安福公司撤回的部分诉请内容，本院已另行制作裁定书。以上安福公司撤回的部分诉请内容，本院已另行制作裁定书。事实与理由：2013年3月27日，安福公司与金盾驾校签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：安福公司将A1幢楼以每平方米3000元有偿转让给金盾驾校，合同订立之日金盾驾校付房款200万元，双方签订商品房预售合同时金盾驾校付房款400万元，余款在原告交付一层售楼部及三楼整层时付清。截止到2017年12月6日法院受理安福公司破产日，A1幢楼未取得商品房预售许可证明，未办理竣工验收手续。安福公司管理人在2018年12月18日依法向金盾驾校发出二份通知，一份确认安福公司与金盾驾校签订的《房屋买卖合同》无效，并要求金盾驾校限期将A1幢楼腾空后交付给管理人；一份是解除《场地租赁合同》通知，并要求金盾驾校限期将场地腾空后交付给管理人。金盾驾校于2018年12月20日收到了这二份通知。金盾驾校至今没有履行通知中的义务，继续占用，管理人多次催促无果。鉴于此，为依法实施破产清算工作，保障破产财产安全，安福公司特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，请依法判允诉请。 金盾驾校辩称，一、本案双方买卖的房屋不属于商品房。本案买卖的房屋建设时，安福公司尚未取得房地产开发经营资格，故不属于商品房。本案的房屋当初规划的用途是安福公司的自用办公房，不是用于对外销售的房屋，故不属于商品房。本案的房屋属于使用过的二手房、存量房，不属于商品房。二、假定本案买卖的房屋属于商品房，双方间的买卖合同也不属于商品房预售合同。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人的行为。本案双方买卖的是已经建设完成，并已经投入使用的房屋，显然不是正在建设中的房屋。三、假定本案双方间的合同属于商品房预售合同，安福公司也不能因其自身的违法、违约来起诉被告，主张不当利益。四、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条尚未办理产权证或产权过户手续，但向买方交付的财产，不是破产财产。且该规定至今仍然生效。 本院经审理认定事实如下：2013年3月27日，安福公司（甲方）与金盾驾校（乙方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方将所有的A1幢楼以每平方米3000元价格有偿转让给乙方，合同签订之日，乙方即付200万元给甲方，甲方与乙方签订滁州市商品房预售合同时交付乙方400万元，余款在甲方交付一层售楼部及三楼整层时和甲方交付房产证时付清。2015年6月10日，安福公司向杨洲出具个人承诺一份，该承诺载明：“兹有安福公司2013年4月3日借杨洲款贰佰万元、2013年4月20日借杨洲款伍拾万元、2013年4月27日借杨洲款伍拾万元、2013年7月15日借杨洲款贰佰伍拾万元，上述借款我公司承诺从杨洲购买我公司A1幢楼房款中扣除。”现A1幢楼所坐落的土地位于全椒县襄河镇省道S206东侧、孙塘路西侧，土地权属登记证号为：全国用（2011）第0573号。该土地使用权人为安福公司。2012年5月18日，安福公司将第573号土地的土地使用权及土地上的附属建筑物抵押给中国工商银行股份有限公司全椒支行，并办理了抵押权登记，他项权证号为全他项（2012）第0293号。2013年2月4日，安福公司又将573号土地的土地使用权与安徽全椒农村商业银行股份有限公司签订抵押合同，并办理了抵押登记，他项权证号为全他项（2013）第1291号。A1幢楼在双方签订《房屋买卖合同》时已建成，但A1幢楼至今尚未办理商品房预售许可证、未完成竣工验收手续。 另查明，2017年12月6日，本院作出（2017）皖1124破申2号民事裁定书，裁定受理江苏中盛建设集团有限公司对安福建材公司破产清算申请并指定安徽衡远律师事务所与上海锦天城（合肥）律师事务所联合担任安福建材公司管理人。安福公司管理人上海锦天城（合肥）律师事务所于2018年12月18日向金盾驾校住所地给金盾驾校投递名称为安福公司租赁合同、房屋买卖合同解除通知书一份。邮政回执显示2018年12月20日投递并签收。 以上事实有双方当事人的当庭陈述、及安福公司提供的（2017）皖1124破申2号民事裁定书、（2017）皖1124民破1号、民破1-1号决定书、房屋买卖合同、场地租赁合同、通知书、查询单、房地产评估报告、土地使用权抵押登记审批表[全国用（2011）0573号]、他项权证[他项（2013）第1291号]、抵押合同[合同号D4665622012120046]、建设用地规划许可证（地字第2010065号）、建设工程施工许可证（编号11241109065）、全椒县建设用地申请供地审批表、成交确认书、安福公司财务资料、安福钢材交易城规划图及金盾驾校提供的房屋买卖合同、场地租赁合同、收据和承诺书、收据、借条、银行流水、工商登记查询单及本院依职权或依申请调取的全椒县国土资源局出具的图纸、安徽全椒农村商业银行股份有限公司出具的情况说明等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：双方间签订的《房屋买卖合同》是否有效，A1幢楼是否属于安福公司的破产财产，安福公司要求金盾驾校返还A1幢楼的诉讼请求是否应当支持。 关于双方签订的《房屋买卖合同》效力问题。双方合同明确约定，案涉房屋需要签订商品房预售合同，因此在签订合同时，双方已认可案涉房屋为商品房。现安福公司认为案涉房屋属于商品房预售，金盾驾校则抗辩，案涉房屋为现房交付，案涉房屋为现房销售。《商品房销售管理办法》第三条规定：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。由于案涉A1幢楼尚未完成竣工验收合格，故双方签订的房屋买卖合同应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认为为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，案涉房产至今未取得商品房预售许可证。故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。安福公司与金盾驾校签订的房屋买卖合同被确认为无效，金盾驾校按照法律规定应当返还案涉A1幢楼。至于金盾驾校对安福公司享有的相关债权，其可以作为普通债权向管理人申报，通过破产程序受偿。 金盾驾校另抗辩根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款规定，案涉A1幢楼也并非属于安福公司的破产财产。依据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《破产法司法解释二》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，故案涉A1幢楼应属于安福公司的破产财产。此外，认定案涉房产属于原告破产财产也符合《中华人民共和国物权法》确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉商品房尚未完成竣工验收，至今未取得所有权，故案涉A1幢楼应为安福公司破产财产。 案涉A1幢楼所位于的土地，安福公司已经就该土地及土地上的附属建筑物抵押给了中国工商银行股份有限公司全椒支行，后又就该土地使用权与安徽全椒农村商业银行股份有限公司签订抵押合同，并均办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”根据抵押权优先的原理，案涉A1幢楼买卖合同的物权目的也无法实现。最后，在以房抵债的情形下，如果合同继续履行实质上是原有债权在破产程序之外给予全额、特别清偿，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。综上，安福公司要求金盾驾校返还安福建材市场钢材城一期A1幢楼的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十七条第一款、第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条之规定，判决如下： 被告全椒金盾驾驶员培训学校于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告安徽安福建材市场管理有限公司返还安福建材市场钢材城一期A1幢楼。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告全椒金盾驾驶员培训学校负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  惠 耘 审 判 员  李昌青 人民陪审员  张 敏 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  陆勤雨 附：本案适用的法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 三、《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第十七条人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 五、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第二条下列财产不应认定为债务人财产： （一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产； （二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （三）所有权专属于国家且不得转让的财产； （四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。