山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1725民初2036号原告（反诉被告）：郓城县郓州街道办事处水浒社区第二村民小组。负责人：张红梅，小组长。委托诉讼代理人：车传社（特别授权代理），山东兴郓律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈德安，男，1962年11月23日出生，汉族，居民，住郓城县。委托诉讼代理人：王慧（特别授权代理），山东郓州律师事务所律师。委托诉讼代理人:马国训（特别授权代理），山东郓州律师事务所律师。第三人:仉慧敏，女，1974年7月24日出生，汉族，住郓城县。第三人：孙贵克，男，1987年8月13日出生，汉族，住鄄城县。第三人：王玉文，女，汉族，1990年12月25日出生，居民，住青岛市城阳区。第三人：陈祥，男，1987年7月20日出生，汉族，住郓城县。原告（反诉被告）郓城县郓州街道办事处水浒社区第二村民小组(下简称第二村民小组)诉被告（反诉原告）陈德安、第三人王玉文、陈祥、孙贵克、仉慧敏土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，二次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告第二村民小组委托诉讼代理人车传社、被告陈德安及委托诉讼代理人王慧到庭参加诉讼,第二次开庭原告第二村民小组委托诉讼代理人车传社、被告陈德安委托诉讼代理人王慧、马国训到庭参加诉讼，第三人王玉文、陈祥、孙贵克、仉慧敏经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第二村民小组向本院提出诉讼请求，1、要求被告腾空房屋返还租赁的房屋5间占有的土地，并解除土地租用合同；2、要求被告陈德安支付租金18000元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年5月1日，签订土地租用合同，约定原告将位于交警队对过原陈路口二队破屋4间及相应的土地租给被告使用，租期三年，租金每年4000元；合同到期后被告一直占用房屋至今，经多次催告要求被告交回房屋及相应的土地，被告拒不交还房屋和土地也不支付租金，同时被告占用合同外的一间房屋达6年，该房屋租金被告也未交付，被告非法占用合同外的一间房屋土地同时将房屋转租，分别租赁给测绘仪器、安徽牛肉板面、渤海财险、美C元素、皓城安防科技使用，违背了原租赁合同不得转租的约定。被告陈德安辩称，1、原告要求被告租赁的房屋5间无任何事实根据和法律依据。原、被告签订的是土地租赁合同，并不是房屋租赁合同，被告承租的是郓州街道办事处水浒社区的土地使用权，并不包括地上附属物，合同签订时，涉案土地系搪瓷厂沿街的空地，地上仅有4米长的残墙及建筑垃圾，根本不存在房屋，原告所称5间房屋是被告自行清除垃圾后承建，地上附属物的唯一所有人是被告，并非原告，根据物权法规定，被告有将自己承建的房屋进行出租的权利，原告起诉状中被告非法占用房屋、违背租赁合同不得转租的约定，实属恶意诋毁被告，严重违背诚实信用的原则；2、被告不存在违约行为，且涉案的土地包含被告的土地，原告要求解除土地租赁合同并返还房屋占有土地的事由依法不能成立。签订合同时，被告一次性交纳了三年租金，合同到期后，被告又按原合同约定交纳了2016年5月1日至2017年4月30日一年的地租4000元，在被告交纳2017年5月1日至2018年4月30日的地租时，原告一直拖延不收取，并非原告所诉称的被告不交纳租金，后来才知道原告于2018年1月5日将涉案的土地及被告自建的房屋一并转让给第三人郓城县百居安房地产开发有限公司，原告提起本案诉讼实属恶意解除合同，被告及家人系原告集体一员，涉案土地中包含被告家三人的土地，原告要求返还房屋占用土地的事由依法不能成立。3、被告愿意支付拖欠租金4000元，并非18000元。本案中原告主张被告支付租金，本案属延付租金的情形，适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，诉讼时效一年，按照一年时效的法律规定，该年度租金应在2017年5月1日交纳，该年度租金催款所及效力日期应在2018年5月1日前交纳，原告直到2019年4月2日才以起诉的方式主张租金，该年度租金超过诉讼时效，不应予以支持。被告同意支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金4000元。4、原告在履行过程中，擅自对涉案土地进行转让，实属严重违约，如原告要坚持解除涉案土地租赁合同，应赔偿被告房屋预期租金利益2400000元。反诉原告陈德安提出反诉请求，请求原告赔偿损失2400000元。反诉被告第二村民小组辩称，反诉原告反诉理由不能成立，应驳回反诉原告的反诉请求。原告为支持自己的主张提交，1、2015年7月31日土地租用合同一份，以证明原、被告之间在2013年至2016年存在租赁关系，现租赁合同已到期，被告拒不支付到期后的占用租金，租赁对象是房屋及土地，合同已到期，被告应依法交回房屋和土地并支付占用期间的租金；2、第二村民小组村民成员请求信一份，内容为：被告在合同到期后占用涉案的房屋和土地，全体村民小组成员要求被告交回房屋和土地，其中涉及到陈德安占用的是村集体的门头和土地。也证明：被告答辩中所称房屋为自己所建不是事实。3、原告提交陈德法、陈德发、徐凤的租赁合同，标题均采用土地租赁合同，能够证实被告租赁的土地包括房屋。经被告质证认为，证据1合同中破房四间是原告单方添加，不属于合同范围，且事实上租赁时并未有房屋，第二条租赁期限有涂改，故该合同无法保证其真实性，合同标题为土地租赁合同，并没有说房屋租赁合同，合同约定当时租金每年4000元，原告主张五间房租及土地租金不符合常理。证据2相关人并未到庭无法认定。证据3该三份合同相对独立与本案没有关系。同时印证原告租赁给陈德法、陈德发的六间房屋租金也是按照4000元交纳，与本案被告的租金一致。被告提交如下证据，1、提交土地租赁合同一份，证明：原告提交的土地租赁合同系虚假合同，被告承租的仅为原告方土地，并不包含房屋。2、提交原告方会计崔爱华为被告出具的2016年度租金一份，证明：合同到期后原告仍同意被告承租涉案土地并收取租金，能印证被告不存在违约行为。3、提交郓城县郓州街道水浒社区居民委员会出具的证明一份，证明：涉案土地含有陈德安、董桂英、陈进轩三个人的土地，原告要求返还的土地面积应扣除该三人应分得的土地面积。4、申请证人李某1、李某2到庭做证，李某1证实，被告的房屋是其送的砖承建，李某2证实，2013年、2014年证人在交警队斜对过清理过建筑垃圾送过沙子水泥分几次建了五六间房；5、提交照片4张，证实，租赁合同时被告清除建筑垃圾后建的房屋五间，并已租给原告在诉状中说的五家租户，6、提交租赁合同两份，证明原告解除合同应进行赔偿。7、提交2018年1月5日协议书，证明原告将涉案的土地及被告自建的房屋一并转让给第三人郓城县百居安房地产开发有限公司。原告质证认为，对证据1、2、3需要与张红梅、崔爱华核实后再进行发表意见，即使陈德安、董桂英、陈进轩是原告村民小组成员，因涉案的土地房屋属于集体所有，被告所主张保留相应的份额没有法律依据，因为土地分配需经集体成员三分之二成员表决后才能分配，个人无权要求。证据4两证人证言与本案无关联性；证据5无异议，正说明此五间房屋是原告所有，并非被告所建；证据6提出异议，该合同不真实，如果真实有效，应为被告违反租赁合同第六条，被告违约即不缴纳租金同时出现转租行为，土地租赁合同应依法解除。证据7没有关联性，因被告现非法占有土地和房屋，即使转让买卖土地和地上附属物，原告也不存在侵害被告的合法财产权利。反诉原告为证明自已的反诉主张提供如下证据：1、本诉中的四张照片、租赁合同、两位证人证言、原告与第三人百居安房地产开公司签订的协议书，均可证明原告单方终止合同，转卖给第三人违约在先，涉案的房子系被告建造，且已分别租赁给渤海财险、安徽牛肉板面、测绘仪器、皓城安防科技，美C元素，原告如解除合同应赔偿被告房屋补偿费、装修费、搬迁费及房租租金等。反诉被告第二村民小组质证认为，该证据能够说明，被告反诉原告租赁的是房屋和土地，并非单纯的土地。对百居安的协议与本案无关。综上本院确认如下事实：原、被告于2015年7月31日签订土地租赁合同，合同主文为“土地租赁合同甲方：陈路口第二生产队乙方：陈德安经甲乙双方在土地租赁中的权利及相关规定经双方协商，签订本合同。1、租地范围：1、甲方将位于交警队对过陈路口二队土地出租给乙方使用，南北长约10米，东西宽米，另无顶破房间。2、租赁期限为3年，自2013年5月1日2016年4月30日终止。3、租金共计人民币4000元，乙方必须在2015年7月31日一次交清3年租金。壹万贰仟元正（￥12000元）4、甲乙双方要严格执行合同条款，乙方需如期缴纳租金，否则合同终止。5、如土地买卖，甲方有权终止合同，其中在乙方投入的地方上如有固定设施的部分应当归乙方所有，租金按租赁期限收，剩余退还给乙方。6、乙方只享有使用权，而无转租权，如乙方因自身原因终止合同，甲方无须退余租金。7、本合同一式两份，如有未尽事宜，甲乙双方应本着平等友好的原则，协商解决，签订后必须共同遵守。甲方法人代表：张红梅崔爱华乙方：陈德安。2015年7月31日。合同签订后被告交付租金12000元，被告于2016年7月25日交付租金4000元。陈德法于2013年4月1日与原告签订土地租用合同，土地位于本案涉案土地连边，合同约定陈德法租用原告无顶破屋6间，租赁期限为3年，自2013年4月1日起至2016年4月1日到期，租金每年4000元，于每年的4月1日一次交清。合同到期后，陈德法（发）与原告续签三年合同，自2016年4月1日起至2019年4月1日到期，租金每年4000元，于每年的4月1日一次交清。徐凤为于2013年4月17日与原告签订土地租赁合同，土地位于本案涉案土地连边，合同约定徐凤为租赁原告无顶破屋1间，租赁期限为1年，自2013年4月17日起至2014年4月16日，租金每年1000元，于每年的4月1日前一次交清。原告于2018年1月5日把包括涉案土地在内的3919.5平方米的土地使用权和地上附属物的所有权转让给郓城县百居安房地产开发有限公司。第三人仉慧敏（渤海保险）于2018年7月1日租被告涉案土地上房屋二间，租期5年，即2018年7月1日起至2023年7月1日止，租金每年25000元，租金每年一交；第三人孙贵克（安徽牛肉板面）于2018年7月11日租被告涉案土地上房屋一间，租期1年，即从2018年7月11日至2019年7月11日止，租金每年20000元；第三人王玉文（美C元素）于2018年10月1日租被告涉案土地上房子，租赁期限2018年10月1日至2021年10月1日，租金每年21000元，租金一年一交，现在交了一次租金；第三人陈祥（测绘仪器）于2018年7月3日租赁被告涉案土地上的房子，租赁期限自2018年7月3日至2019年7月3日，租金20000元；被告在涉案土地上的房屋自留一间，由其儿子陈进凯经营皓城安防科技。本院认为，关于本诉部分：本案的争议焦点为，一、该案是土地房屋租赁合同还是土地租赁合同；二、被告欠原告多少租金；三、被告所欠的租金是否超过诉讼时效。关于焦上点一、原告提交原、被告土地租用合同与被告提交的合同不一至，原告的合同为无顶破房4间，被告的没有此项；郓城县城区门头房现在的承租价格每间每年二万余元，结合陈德发、陈德法、徐凤为、孙贵克、仉慧敏、王玉文、陈祥的合同，证人李某1、李某2证言，原、被告的租赁合同为土地租赁合同，地面上未有完整房子，租赁土地上的房子为被告修缮。关于焦点二，原、被告签订的土地租用合同，是双方当事人的真实意思表示，应为有效；原告对被告于2017年7月25日交纳租金4000元不予认可，但证人崔爱华认可收到此款，崔爱华系原告方会计，并且在原、被告2015年7月31日签订合同时作为原告方代表在合同上签字，并收了合同约定租金，原告认为此4000元租金没有收到本院不予支持。合同约定租金为每年4000元，合同到期后，被告于2016年7月25日交纳2016年5月1日至2017年4月30日的土地租金4000元；原、被告合同约定的土地租金应为每年4000元，被告欠原告2017年5月1日至2018年4月30日租金4000元，2018年5月1日至2019年4月30日租金4000元，共计8000元；关于焦点三、被告辩称被告欠原告的租金已超过民法通则一年的诉讼时效，被告所欠2017年7月31日应交纳的租金4000元，按照民法通则第一百三十六条规定，诉讼时效为一年，民法总则改为诉讼时效为三年，民法总则于2017年10月1日施行，至2017年10月1日被告拖欠原告2017年7月31日应交纳的租金未超过一年的诉讼时效，被告超过诉讼时效的主张本院不予采纳。对原告诉请被告支付18000元土地租金，8000元内的部分予以支持，超过部分本院不予支持。合同约定，土地租用期限3年，超过期限，被告继续租用为不定期租用，原租赁合同继续有效，被告按原合同约定的数额支付租金，原告可以随时解除合同，但应给被告合理的期限，故原告要求与被告解除租赁合同的请求应予支持。被告在涉案土地上修缮的房屋应按合同第5条约定，归被告所有。第三人仉慧敏、王玉文、孙贵克、陈祥租赁被告涉案土地上的房屋，因原、被告租赁合同已解除，被告没有继续使用权，第三人仉慧敏、王玉文、孙贵克、陈祥与被告的房屋租赁合同终止履行。被告辩称涉案土地含有陈德安、董桂英、陈进轩三个人的土地，原告要求返还的土地面积应扣除该三人应分得的土地面积，本院认为，涉案土地为村民小组所有，被告以是村民小组成员而要求扣除被告家人三人土地的主张于法无据，本院不予支持。关于反诉部分，被告（反诉原告）陈德安反诉原告赔偿损失2400000元，因反诉原告未交纳反诉费，本案按反诉原告陈德安自动撤回反诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈德安支付原告郓城县郓州街道办事处水浒社区第二村民小组土地租金8000元，于判决生效后十日内付清；二、解除原告郓城县郓州街道办事处水浒社区第二村民小组与被告陈德安之间的土地租赁合同；被告陈德安于判决生效后三十日内从涉案承租土地上搬出，于判决生效七十日内对租赁土地上现有房屋其个人建设修缮的部分予以拆除；三、第三人仉慧敏、王玉文于判决生效后六十日内从此涉案土地上的房屋搬出；四、驳回原告郓城县郓州街道办事处水浒社区第二村民小组的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告郓城县郓州街道办事处水浒社区第二村民小组负担139元，被告陈德安负担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  宋文革人民陪审员  牛 舫人民陪审员  张纯玺二〇一九年八月七日书 记 员  温玉忠注：本判决书生效后，义务人不履行判决所确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。