江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初1363号原告：陈少喽，男，1985年10月10日出生，汉族，住江苏省邳州市新城区。委托诉讼代理人：马佳、冯君妍，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：江苏远鹏置业有限公司，住所地南通市港闸区长平路158号内幢号2，统一社会信用代码91320600672542435H。法定代表人：陈晨，职务不详。被告：陈晨，男，1972年3月26日出生，汉族，住南通市崇川区。原告陈少喽与被告江苏远鹏置业有限公司（以下简称远鹏公司）、陈晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈少喽的委托诉讼代理人马佳到庭参加诉讼，被告远鹏公司、陈晨经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。陈少喽向本院提出诉讼请求：1.判令被告远鹏公司向原告返还已付购房款1800000元及利息744333.34元（以500000元为基数，自2018年5月16日起至2018年10月15日止；以4000000元为基数，自2018年5月21日起至2018年10月15日止；以2500000元为基数，自2018年10月16日起至2018年11月2日止；以1850000元为基数，自2018年11月3日起至2019年2月5日止；以1800000元为基数，自2019年2月6日起至实际给付之日止，按年息24%计算）；2.判令被告远鹏公司向原告赔偿4500000元；3.判令被告远鹏公司向原告支付律师费120000元；4.判令被告陈晨对远鹏公司的上述第1、2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全保险费由两被告承担。事实和理由：原告与被告远鹏公司于2018年5月16日签订了《购房意向协议》一份，约定由原告购买被告远鹏公司位于南通市港闸区永和佳苑26幢109、202、203、204、205、210、211室七套房屋，总价5000000元。合同还就付款时间等事项作出了约定。协议签订后，原告依约支付了购房款4500000元，因被告远鹏公司隐瞒上述房屋已出售给第三人的事实，导致协议无法继续，双方协商解除了该协议。经原告多次催要，被告远鹏公司仅归还了购房款2700000元。此后，被告远鹏公司承诺尽快归还剩余款项，并按年息24%支付利息，同时承担赔偿责任和相关费用。陈晨亦承诺将对远鹏公司给的上述债务承担连带担保责任。时至今日，被告远鹏公司仍未能归还购房余款1800000元，故成讼。远鹏公司、陈晨未作答辩。陈少喽为证明自己的主张，向本院提供了《购房意向协议》、《承诺书》、《民事委托代理合同》、律师费发票、收据、保险单、保险费发票、电子回单、（2018）苏0602民初2348号之一民事裁定书等证据；此外，本院依职权调取了（2018）苏0611民初1671号民事案件的起诉状、变更诉讼请求申请书、购房协议、解除购房协议通知函及民事调解书。上述证据经庭审质证，本院予以确认，并据此认定事实如下：2018年5月16日，原告陈少喽（乙方，买受人）与被告远鹏公司（甲方，出卖人）签订了《购房意向协议》一份，约定由乙方购买甲方拥有的位于南通市港闸区永和佳苑26幢109、202、203、204、205、210、211室七套房屋（建筑面积合计929.28平方米），总价5000000元；本协议签订时乙方向甲方支付500000元作为购房定金，乙方在2018年5月21日前付4000000元，余款500000元待甲方出具领取上述房屋产权证的相关手续当日付清；甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。同日，原告向被告远鹏公司支付了购房定金500000元，并于2018年5月21日支付了购房款4000000元。2019年3月27日，被告远鹏公司、陈晨向原告出具了《承诺书》一份，主要内容为：原告于2018年5月购买的永和佳苑26幢七套房屋，并按约支付了房款4500000元，被告远鹏公司原约定于1个月内给原告办理房产证，后因该房屋已经出卖给第三人，被法院查封，无法继续履行，远鹏公司承诺对该已付房款按年化24%承担利息；远鹏公司前期已归还购房款2700000元，剩余房款及利息公司承诺将尽快归还，否则将承担一切法律责任（包括归还已付购房款、承担利息、赔偿损失、承担赔偿责任），若因此产生纠纷，发生的一切诉讼费、律师费均由远鹏公司承担。被告陈晨对上述责任负连带担保责任。因被告仅归还了购房款2700000元（于2018年10月15日还款2000000元，于2018年11月2日还款650000元，于2019年2月5日还款50000元），余款1800000元一直未能归还，原告遂提起本案之诉并委托北京大成（南通）律师事务所处理本起纠纷，为此支付了律师代理费120000元。诉讼过程中，原告还向本院申请对被告的财产进行了保全，为此支付了保全保险费14452元。另查明，2018年4月27日，被告远鹏公司与案外人张新萍签订了《购房协议》一份，约定被告远鹏公司将案涉房屋出售给张新萍，总价5000000元。2018年5月11日，远鹏公司以张新萍未按约支付购房款为由，向张新萍发出了《解除通知函》，通知张新萍《购房协议》即日起解除。2018年5月15日，张新萍向法院提起诉讼，要求被告远鹏公司继续履行《购房协议》，并配合其办理产权过户手续。经本院主持调解，双方于2018年8月23日达成了《购房协议》继续履行和远鹏公司配合张新萍办理案涉房屋的产权过户手续等的协议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。案涉《购房意向协议》因房屋已经出卖给案外人等原因致无法继续履行，双方协商一致不再继续履行该合同，并退还原告支付的购房款，应认定《购房意向协议》解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《购房意向协议》解除后，被告远鹏公司应将收取的购房款退还原告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。暂且不论远鹏公司是否享有《购房协议》解除权或者《购房协议》在《购房意向协议》签订前是否已经解除，一方面，远鹏公司向原告保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，另一方面，在远鹏公司未提供证据证明其在签订合同前将案涉房屋已出售给他人或原告早已知晓案涉房屋出售给他人的情况下，均不能否认远鹏公司已将案涉房屋出卖给案外人张新萍，导致原告购买和取得案涉房屋的目的不能实现的事实，远鹏公司属于“一房二卖”，应支付利息和赔偿损失。被告远鹏公司承诺按年息24%支付利息，并承担律师费和诉讼费，故对原告的该部分主张予以支持。此外，本案原告依法可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，考虑到被告此前已退还了大部分购房款，且原告亦已在本案中按约主张年利率24%的利息损失等因素，本院酌定被告应承担原告已付购房款50%即2250000元的赔偿责任。至于保全保险费既非必要费用，又无法律或合同依据，故不予支持。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行能力的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被陈晨自愿就远鹏公司欠付的债务承担担保责任，原告有权要求陈晨在保证责任范围内承担保证责任。关于陈晨保证责任范围，从其出具的《承诺书》上所载明的内容来看，陈晨同意就远鹏公司已付购房款、利息、损失赔偿、赔偿责任、诉讼费、律师费承担担保责任，故陈晨应就远鹏公司所负前述债务承担连带清偿责任。被告远鹏公司、陈晨经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、江苏远鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈少喽返还购房款1800000元，并支付律师代理费120000元及利息（以500000元为基数，自2018年5月16日起至2018年10月15日止；以4000000元为基数，自2018年5月21日起至2018年10月15日止；以2500000元为基数，自2018年10月16日起至2018年11月2日止；以1850000元为基数，自2018年11月3日起至2019年2月5日止；以1800000元为基数，自2019年2月6日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；二、江苏远鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈少喽2250000元；三、陈晨对江苏远鹏置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61950元，保全费5000元，合计66950元，由陈少喽负担21026元，江苏远鹏置业有限公司、陈晨共同负担45924元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费61950元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  范建军二〇一九年八月十三日法官 助理  邓述勇书 记 员  许媛媛拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。