四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10577号 上诉人（原审原告）：杜静，女，1987年2月17日出生，汉族，住陕西省咸阳市礼泉县。 委托诉讼代理人：李清，男，1985年8月25日出生，汉族，住四川省营山县，系杜静之夫。 上诉人（原审原告）：李清，男，1985年8月25日出生，汉族，住四川省营山县。 上诉人（原审被告）：成都万泉置业发展有限公司。住所地：四川省成都市郫都区成都现代工业港南片区。 法定代表人：刘素英，总经理。 委托诉讼代理人：龙会平，四川子归律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李元旦，四川子归律师事务所律师。 上诉人杜静、李清因与上诉人成都万泉置业发展有限公司（以下简称万泉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜静、李清共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判万泉公司向杜静、李清支付逾期交房违约金（以234577元为基数，自2015年7月1日起计算至实际交付之日止，按每日万分之二的标准计算）；2.判令万泉公司确定交房时间；3.本案一、二审诉讼费由万泉公司承担。事实和理由：案涉《商品房买卖合同》第十二条明确约定了逾期交房违约金的计算标准，万泉公司应按约定支付违约金。由于万泉公司迟迟未交付房屋，给杜静、李清的日常生活造成严重影响，违约金的计算截止时间应为实际交房之日止，并确定具体的交房时间。 针对杜静、李清的上诉，万泉公司辩称，万泉公司因经过企业重组，且房屋被查封，客观上影响了向购房人交付房屋，并非是万泉公司恶意拖延交房。对购房人主张的逾期交房违约金，请法院综合案件实际情况酌情认定数额。请求驳回杜静、李清的上诉请求。 万泉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杜静、李清的全部诉讼请求；本案诉讼费由杜静、李清承担。事实和理由：根据合同约定，万泉公司应于2015年6月30日前向杜静、李清交付案涉房屋，但因房屋所在楼栋被济南市人民法院因另案采取了查封措施，企业经营陷入瘫痪，在2015年至2018年期间案涉房地产开发项目无人管理，由此导致购房业主群体性上访事件。在郫都区各级人民政府的引导下，万泉公司经企业重组并募集资金相继完善了案涉房地产开发项目的总评、水电气安装等工作，并在积极协调相关部门办理不动产权证。此前万泉公司未能按合同约定交房，是客观上不能履行，并非主观故意，这与其他开发商承担逾期交房的违约责任，存在本质区别。重组后的万泉公司是为处理此前的遗留问题，在面对小区千余业主的情况下，若按一审判决确定数额承担违约金，万泉公司将无力承担，且易产生新的社会矛盾和不稳定因素。但万泉公司愿意适当向杜静、李清进行补偿，以弥补杜静、李清的诉讼成本。 针对万泉公司的上诉，杜静、李清共同辩称，万泉公司进行重组的事实，与其应否按期交房之间无关，且万泉公司对其重组的事实从未通知购房人，万泉公司认为不应承担逾期交房违约责任的上诉主张不应得到支持。请求驳回万泉公司的上诉。 杜静、李清共同向一审法院起诉请求：判令万泉公司支付延期交房违约金55172.51元，并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年2月12日，杜静、李清与万泉公司双方就购买郫县三道堰镇万泉阳光华庭2幢2单元2层204号商品房签订了《商品房买卖合同》及附件，约定了房屋总价款为234577元；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。合同签订后，杜静、李清向万泉公司支付了购房款234577元。万泉公司未向杜静、李清交付房屋。 另查明，万泉公司因经营困难进行过重组。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：商品房买卖合同及附件、交款凭据、银行贷款合同、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，当事人之间签订的《商品房买卖合同》及附件，系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。杜静、李清按约定履行了自己的支付购房款义务，万泉公司应按约定向杜静、李清交付房屋。本案中，万泉公司未按约定期限向杜静、李清交付房屋，理应向杜静、李清支付逾期交房违约金，故对杜静、李清要求万泉公司支付逾期交房违约金的请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综合本案具体情况，违约金计算标准一审法院酌定为按照每日万分之一计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、万泉公司于判决生效后三十日内支付杜静、李清逾期交房违约金(违约金计算方式：以234577元为基数，自2015年7月1日至2018年10月30日，按每日万分之一计算)；二、驳回杜静、李清的其他诉求请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，由万泉公司负担。 二审中，杜静、李清提交以下新证据：1.2016年5月25日，案外人王友生（出租方）与杜静（承租方）签订的《房屋出租协议》；2.2016年6月8日的《房屋租赁登记备案凭证》（权属证明编号：权2023076）。该两份证据拟证明：因万泉公司逾期交房，杜静、李清只得另行租房居住，由此产生的租金损失（每月租金700元）系杜静、李清所受实际损失。经质证，万泉公司对上述证据的真实性、合法性不持异议，但不认可其关联性和证明力。本院经审查，对该两份证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.一审庭审笔录中载明： “审：原告方主张的迟延交房的违约金是如何计算的？ 原告：从2015.6.30至2018.10.30以房屋的总价款按照每天万分之二计算。” 2.案涉《商品房买卖合同》第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；……。” 二审中，万泉公司表示案涉房屋已具备交房条件，可随时向杜静、李清交付房屋；杜静、李清遂于2019年7月21日前往万泉公司领取了房屋钥匙，但经查验认为，案涉房屋存在外墙质量问题，且因与物业管理公司之间就物管费的缴纳起算时间发生分歧，案涉房屋未通水、通电，影响居住使用。同时，杜静、李清认为，万泉公司未能举示证据证明案涉房屋已符合《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件，因此杜静、李清领取钥匙的行为不能视同认可案涉房屋已达到交房条件。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：万泉公司应否向杜静、李清承担逾期交房的违约责任，以及一审认定的违约金数额是否恰当。现评判如下： 根据《商品房买卖合同》的约定，万泉公司应于2015年6月30日前向杜静、李清交付案涉房屋，但截止杜静、李清提起本案诉讼之时，万泉公司仍未履行交房义务，其逾期交房的行为构成违约，一审认定应由万泉公司承担相应的违约责任正确，本院予以确认。 一审庭审中，杜静、李清明确表示其主张的逾期交房违约金系从2015年6月30日起算计至2018年10月30日止，一审据此确定案涉逾期交房违约金的计算起、止时间，并无不当。至于2018年10月30日之后万泉公司的逾期交房违约责任，杜静、李清可另案主张权利。 我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，双方虽约定按全部已付款每日万分之二的标准计算逾期交房的违约金，但，结合杜静、李清在二审中举示其因万泉公司逾期交房违约行为所受实际损失的证据，杜静、李清因租房实际产生的租金损失为每月700元。而按照一审认定的“以234577元为基数，按每日万分之一”计算，万泉公司应承担的逾期交房违约金为每月704元，该数额与杜静、李清所主张的实际损失基本相符。一审法院根据公平原则和诚信原则，综合万泉公司逾期交房的期限较长、违约情节较为恶劣的过错程度，以及案涉合同的实际履行情况和杜静、李清所受实际损失事实，酌情确定万泉公司应按已收购房款每日万分之一的标准承担违约金，并无不当，本院予以维持。对杜静、李清上诉关于违约金计算截止时间有误、计算标准不当的主张，本院不予支持。 杜静、李清上诉要求万泉公司确定交房时间的主张，因杜静、李清在一审中未就此项提出诉请，万泉公司在二审中亦明确表示不同意由本院一并审理，故杜静、李清的该项主张，依法不属于本案二审审理范围，杜静、李清可另行主张权利。 综上，杜静、李清与万泉公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2359元，由上诉人杜静、李清负担1179元，由上诉人成都万泉置业发展有限公司负担1180元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇一九年八月二十八日 书记员 王朝阳