陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书 （2019）陕01民终3390号 上诉人（原审原告、反诉被告）：申洁，女，1994年9月2日出生，汉族，云南祥鹏航空有限责任公司乘务员，住西安市未央区。委托诉讼代理人：谢晓雪，陕西学进律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李海波，男，1959年2月18日出生，汉族，陕西富成汽车贸易有限责任公司总经理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人靳军，陕西忠信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）廉小延，女，1959年6月12日出生，汉族，陕西省人民医院医生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李海波，身份信息同上，系廉小延之夫。原审第三人：陕西太和房地产营销策划有限公司。住所地：西安市。法定代表人：李海，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，1992年6月16日出生，汉族，该公司业务经理，住西安市未央区。上诉人申洁因与上诉人李海波、被上诉人廉小延、原审第三人陕西太和房地产营销策划有限公司（以下简称太和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初7257号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申洁上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判或发回重审；2、支持其一审诉讼请求，驳回李海波的全部反诉请求；3、诉讼费由李海波、廉小延承担。事实和理由：一审违背双方签署的《西安市存量房买卖合同》约定，依据《资金监管协议》违法解除合同，存在事实认定不清，证据不足。其与李海波在第三人居某某下2017年8月10日签订《西安市存量房买卖合同》。2018年1月26日双方签署《房屋买卖借款担保合同》、《西安市存量房买卖合同自行交易版》、《银行贷款担保合同》、《资金监管协议》，进行了网签备案。涉案房屋总价款93万元，其贷款55万元，交首付款38万元（含定金3万元）。双方在先主合同中已明确约定按揭贷款审批后首付款存入资金监管账户。事实上，双方并未就首付款付款时间再行进行协商变更，直接在格式合同《西安市存量房买卖合同自行交易版》、《资金监管协议》签字。该协议上付款时间，并非真实意思表示。另本案其后履行交易过程中，李海波并未以《资金监管协议》的时间催告其支付首付款。至2018年3月30日按揭贷款审批下，其告知李海波存入首付款，李海波同意后，其才于2018年4月3日存入资会监管账户38万元首付款。其后，李海波要求将另外已付的3万元定金不计入房款发生争议，4月8日李海波到贷款银行叫停贷款。一审法院并未就包括《银行贷款担保合同》在内的四份合同的关于首付款付款时间变更是否系双方真实意思表示及双方发生争议的基本事实未依法查明。《西安市存量房买卖合同自行交易版》（网签备案）、《资金监管协议》仅是履行房屋买卖合同过程中为确保安全交易。一审不以双方在第三人居某某《西安市存量房买卖合同》真实意思表示的合同为依据，而是以仅作为保护交易《资金监管协议》为依据，认为该协议是对在先合同进行变更，判令解除合同，事实不清，证据不足。即便依据《资金监管协议》约定时间付款，由于贷款银行恰逢春节审批程序较慢，其首付款在2018年3月30日贷款审批通过，后经过李海波同意其在5个工作日内存入，基于上述事实及《西安市存量房买卖合同》免责条款，其即便迟延支付首付款亦不属于违约行为，一审法院就上述事实未依法查明认定。第三人本案陈述系传来证据，真实性无法确认。李海波未依法依约履行催告和书面解除通知的前提下，一审判令解除合同，系程序违法，适用法律错误。一审程序违反了民事诉讼法及司法解释的规定。本案一审合议庭适用普通程序两次开庭审理庭审结束之后，在合议庭成员未到庭的情况下，违法组织对李海波已过举证期限后提交的证据又组织第三次质证，并将超过举证期限且其未质证真伪不明的微信聊天记录作为本案定案依据。李海波辩称，本案所涉的双方签署的《西安市存量房买卖合同》及《西安市存量房屋买卖合同》（自行交易版）、《资金监管协议》均属双方买卖商品房交易不可分割的合同组成部分，均属双方从事交易和法院判明是非的依据。申洁违约在先，是酿成本案纠纷的主要原因，一审诉称房屋涨价其加价的理由不能成立，一审据此判决解除合同是正确的。监管协议对网签合同的修订，申洁应在2018年2月9日前将首付款存入监管账户，然而，申洁的首付款是2018年3月30日以后直至2018年4月3日才存入监管账户，逾期合同约定五十余天。《西安市存量房买卖合同》5.5条免责条款并非指违约责任的免除，申洁“贷款银行春节审批程序较慢”导致“2018年3月30日贷款审批通过”，是申洁与贷款银行之间的事情，与其没有关系。其未同意买方可以晚付首付款，申洁称李海波同意后才于2018年4月3日存入资金监管账户38万元首付款，视为同意继续履行合同，申洁并未违约，该观点不能成立。本案合同约定的解除合同的条件已经成就，李海波据此反诉解除合同及一审法院判决解除合同有事实和法律依据，李海波无需履行书面催告并告知手续。廉小延辩称称，同意李海波的答辩意见。太和公司辩称，同意申洁的上诉意见。李海波上诉请求：1、撤销一审判决第三项或依法改判由申洁赔偿其20万元；2、撤销一审判决第五项；3、诉讼费由申洁承担。事实和理由：双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上签署，协议文本均是依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房产管理法》及其他有关法律法规的规定的制式版本，条款内容均合理合法，理应得到法律的保护与支持。根据双方2017年8月10日所签定《西安市房屋买卖合同》的5.1的约定，本约定符合《合同法》第一百一十四条的规定。法院既己通过审理确认申洁违约，那么违约金合同自然生效。法院应予支持。其除了房屋利益是否贬损外，还有因合同无法履行以及诉讼关系的存在而有其他相关损失。因此，仅以房屋利益是否贬损而推导李海波利益无受损是不成立的。合同中的违约条款5.1本身就是考虑到房屋买卖合同的复杂性，依照《合同法》第一百一十四条约定的。完全体现了诚实信用与公平平等诸原则，是针对违约与否约定的诺诚合同，当出现违约时自然生效。根据合同中违约责任条款，其本应有更多的权利，鉴于在一审反诉中未曾提出，其不再对违约方给守约方造成的其他损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费提出新的主张。申洁辩称，其全面履行了合同义务，不存在违约，支付违约金于法无据。在长达签署合同的三个月以上，李海波、太和公司也没有催告其按照《资金监管协议》的时间约定付款。贷款审批后，其委托的陈维军打首付款前夕，给李海波打电话发微信进行了沟通，李海波同意其缴纳首付款，并没有按照《资金监管协议》其已违约。而首付款本来38万元包含定金3万元，其直接交付首付款38万元于资金监管账户。李海波因购房定金3万元要不计入房款，变相涨价合同总房款要变更至95万元，其不同意，李海波才给银行打电话让停止贷款，并告知太和公司房屋要按现价重新评估后在买卖，故，其依约全面履行了合同义务不存在违约。李海波未依法履行催告义务和通知义务，解除合同于法无据，              请求依法予以驳回。李海波未依法依约书面通知解除合同，且合同已经实际履行，未达到解除条件。本案即使按照网签备案合同履行，李海波擅自终止履行合同未履行书面通知其违约解除合同，要求支付违约金告知义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，和本案其已履行合同，故，本案合同未达到解除的条件，一审判令解除合同，事实认定错误，适用法律错误。其即便未按照网签备案合同支付首付款，依照合同约定亦享有免责权，请求依法驳回李海波诉请。依据涉案《西安市存量房屋买卖合同》第5.5条免责条款，非因甲乙双方任何一方原因导致交易未能按期完成，则甲乙双方均同意有关交易日相对顺延。由于贷款银行审批贷款较慢，其等贷款审批下来后交付首付款符合合同约定。即便依据网签备案合同和《资金监管协议》约定的时间付款，依据该免责条款，其不存违约的情形。廉小延辩称，同意李海波的上诉意见。太和公司辩称，甲乙双方在2017年8月10日在其公司约定了房屋买卖事宜，包括按揭、付款方式，合同中已经很明确，对首付款的变更合同中有约定，应按合同履行。不同意李海波的上诉请求。申洁向一审法院起诉请求：1、判令李海波、廉小延继续履行2017年8月10日签署的《西安市存量房买卖合同》（NO：0000061）及网签合同（备案号：C18003596）。2、判令李海波、廉小延承担违约金及其损失共计259730元。3、本案诉讼费由李海波、廉小延承担。李海波向一审法院提出反诉请求：1、依法判令解除其与申洁签署的《西安市存量房买卖合同》（NO：0000061）、《西安市存量房买卖合同》（自行交易版C18003596）。2、依法判令申洁按双方所签署的《西安市存量房买卖合同》（NO：0000061）、《西安市存量房买卖合同》（自行交易版C18003596）、《二手房交易结算资金监管协议》（JG18103439）合同约定承担违约责任并向其支付违约金20万元。3、本案反诉费由申洁承担。一审法院认定事实：2017年8月10日，申洁与李海波经太和公司居某某介绍，签订《西安市存量房买卖合同》（合同编号NO：0000061），合同约定：李海波将其名下与廉小延共有的位于西安市浐灞生态区XX路XX号XX幢XX单元XX房XX号车位以总价102.6万元（含车位转让款10万元）出售给申洁，该房屋建筑面积118.74平方米；购买方式为按揭，定金3万元由申洁于2017年8月10日之前交付给李海波，并约定过户前申洁将首期款45.6万元进行资金监管，按揭款项由贷款银行存入监管账号；任一方违约的，需赔偿违约金20万元及其他损失；逾期履行合同义务超过三十日的，守约方有权主张解除合同。合同签订当日，申洁即向李海波支付定金3万元，李海波向申洁出具收条。由于该房屋在银行有抵押贷款，李海波于2017年11月清偿债务，将抵押解除。第三人通知办理网签手续时，申洁因工作原因无法及时到场，让第三人经办人与李海波协商。2018年1月，申洁、李海波重新协商，上述合同约定的车位不再出售，因申洁拖延时间办理网签，另行赔偿李海波损失4000元。双方重新达成一致意见后，于2018年1月26日申洁与李海波签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》并办理了网签备案手续，该合同仅对转让涉案房屋进行了约定，约定转让价款93万元，申洁应将首付款38万元存入自建监管账户，其余55万元向贷款机构申请贷款支付。同日，申洁与李海波签订《二手房交易结算资金监管协议》并办理了资金监管相关手续，资金监管协议进一步约定，对于按揭贷款的，申洁应在协议签订之日起10个工作日将购房首付款38万元存入“专用账户”后，并及时办理银行按揭手续。但申洁未按此约定将首付款存入资金监管帐户。直至2018年4月3日，申洁委托陈维军将首付款38万元存入资金监管账户中。后申洁要求李海波履行过户义务，但无法达成一致意见，申洁诉至院，酿成诉讼。庭审调解，因双方争议较大未果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人均应按照合同约定履行其义务。当事人协商一致，可以变更合同。申洁、李海波第一次通过第三人签订合同《西安市存量房买卖合同》（原合同）后，期间因情况发生变化，双方再次协商，重新达成一致意见并签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》及《二手房交易结算资金监管协议》（现合同及协议），合同的标的、价款及支付方式发生改变，系双方对原合同的变更。合同变更后，原合同与现合同及协议约定不同的地方，应以现合同及协议约定为准。现合同及协议约定，申洁应在资金监管协议签订起10个工作日内支付房屋的首付款，即申洁应于2018年2月9日之前将首付款存入资金监管账户中，而申洁实际于2018年4月3日才将首付款存入资金监管账户，明显与合同约定不符。现合同及协议对违约责任并无约定，故应以原合同中约定的违约责任为准。原合同约定，买方逾期交款超过30日，卖方有权解除买卖合同。现申洁逾期达到上述约定条件，李海波要求解除合同，应当予以支持。合同解除后，李海波收取申洁的定金3万元应当予以退还。申洁主张李海波违约并无事实依据，也与双方约定不符，故对申洁的诉讼请求依法不予支持。关于李海波反诉要求申洁承担定金及违约金一节，因违约金的性质主要是补偿守约方因违约方的违约行为而给其带来的实际损失。本案中，申洁虽因迟延付款的行为造成违约，但鉴于近来房屋价格呈上涨趋势，李海波作为出卖方不会因合同的解除而使其房屋利益受到贬损，故对李海波该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决：一、原告申洁与被告李海波及第三人陕西太和房地产营销策划有限公司于2017年8月10日签订的《西安市存量房买卖合同》于判决生效之日解除。二、原告申洁与被告李海波于2018年1月26日签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》于判决生效之日解除。三、被告李海波于判决生效之日起十日内退还原告申洁定金3万元。四、驳回原告申洁其余诉讼请求。五、驳回被告李海波其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15507元，申洁已预交，由申洁自行承担。反诉案件受理费6550元，李海波已预交，由李海波自行承担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。申洁与李海波于2017年8月10日签订的《西安市存量房买卖合同》（原合同）及2018年1月26日签订的《西安市存量房买卖合同》（自行交易版）均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。申洁与李海波签订原合同后，因情况发生变化，双方重新达成一致意见又签订了自行交易版合同，其中自行交易版合同对与原合同的标的、价款总额及支付方式均不一致，其中首付款和贷款金额亦不一致。可见，自行交易版合同并非仅改变合同价款的支付方式，亦对合同标的及价款总额、首付款金额、贷款金额达成新的约定。申洁上诉主张未就首付款付款时间再进行协商变更的意见，因自行交易版合同中不仅对原合同中首付款付款时间进行了变更，亦对首付款金额予以变更，申洁亦是按照自行交易版合同中约定的金额38万元而并非原合同的45.6万元将首付款存入资金监管账户，故，首付款时间亦应按照自行交易版合同约定时间来履行，对于该意见，不予采纳。按照自行交易版合同约定，申洁应于2018年2月9日之前将首付款存入资金监管账户，而申洁实际履行时间为2018年4月3日，逾期履行合同义务，构成违约。申洁上诉主张基于原合同第5.5条免责条款，即便其迟延支付首付款亦属不属于违约行为。根据合同约定，申洁支付合同价款的方式采用贷款方式支付，且并非全额贷款，分为首付款和银行贷款，现申洁支付首付款的时间已超过约定时间，该首付款并非必需由贷款银行审批之后才能支付，故对该意见，亦不予采纳。申洁逾期付款超过30日，李海波根据原合同中违约责任的有关规定，有权解除合同，李海波通过提起反诉的诉讼方式解除，一审法院经审查后，判决将原合同和自行交易版合同予以解除，并无不当。申洁虽构成违约，一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度及房屋市场交易走势等因素，认定李海波并未因申洁的违约造成实际损失，亦不会因合同解除而使其房屋利益受到贬损，对李海波诉请申洁赔偿二十万元的请求，不予支持，符合公平原则。综上，申洁与李海波的上诉意见均不予采纳，上诉请求，均不支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，申洁已预交16372元，李海波已预交4750元，由申洁承担16372元，李海波承担4750元。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年八月十四日  书 记 员  孙  妍  1