贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3665号上诉人（原审被告）：刘建超，男，汉族，1971年11月30日出生，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：刘彦宏，系刘建超之子。上诉人（原审被告）：刘德禄，男，1948年10月26日出生，汉族，住贵州省赤水市荷塘晓月Ｃ区。委托诉讼代理人：赵春明，四川凯翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐成雄，男，汉族，1958年5月20日出生，务农，住贵州省赤水市。上诉人刘建超、刘德禄因与被上诉人唐成雄房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘建超、刘德禄上诉请求：1.撤销原判，依法驳回唐成雄的全部一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由唐成雄承担。事实与理由：唐成雄在购买房屋时未对房屋的权属进行核实，不属于善意的相对人，其没有理由相信刘建超就是涉案房屋的所有人。刘建超不是涉案房屋的所有权人，其与唐成雄签订《购房协议》属于对涉案房屋的无权处分，不具有法律效力，属于无效合同。唐成雄辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。唐成雄向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《购房协议》有效;2.判决被告协助原告办理位于赤水市大同镇建设路刘德禄等联建房5层1号住房产权变更手续；3.判决被告支付原告违约金26,000.00元;4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月9日，刘建超（甲方）与唐成雄（乙方）签订了《购房协议》（以下简称“协议”）一份。该协议载明：“根据甲、乙双方现场考察后，于2010年7月9日双方面议协商，现将甲方所有大同镇建设路89号（附8号）【现为赤水市大同镇建设路刘德禄等联建房5层1号】房屋一套，出卖给乙方居住，其价格、付款方式等协商一致，达成本协议如下：一、甲方住房一套价格壹拾贰万元，家具折款壹万元，共计壹拾叁万元整。二、房屋产权证有（由）甲方负责在三个月内办理交付手续，其转正（转证）费用由乙方负责。三、付款方式：1.在签订协议时转交购房款陆万元和家具折款（除空调、电脑和一张古书桌外）。2.在交付房产证时结清尾欠款。四、其他约定。1.套房内所有设施归乙方所有；2.原套房共有财产归乙方所有；3.被盖、衣服由甲方代走（带走）使用。五、违约责任。1.如乙方违约，甲方只退回定金伍拾百分之五十（50%）；2.如甲方违约，按款付款20%违约责任，连同定金和由此产生经济费用一并付给乙方。3.如果办证，甲方尽职尽责都无法按时办完证件时，时间可以顺延，但最高不超出半年。六、双方约定签字生效，产生法律效力。七、另附财产清单一份。八、本协议甲乙双方各存一份，均具有同等法律效力。唐成雄、刘建超签名确认。2010年7月9日刘建超向唐成雄出具的《收条》载明：“今收到唐成雄交来款购房款及家具折价定金柒万元整。此据，小写70,000.00元，收款人刘建超。”2010年8月10日刘建超向唐成雄出具的《收条》载明：“今收到四洞村十四组唐成雄交来购房款现金陆万元整，全部购房款已结清。在协议期内负责办理房产证手续。此据，小写：60,000.00元，收款人刘建超，证明人：黄明钊。”2010年7月10日，刘建超将房屋交付给唐成雄，唐成雄即搬入该房屋居住至今。其间，唐成雄对购买的房屋进行了部分装修、修缮。另查明：2001年7月，刘德禄与商国芬等13人共同出资在赤水市大同镇建设路修建了联建房；涉案房屋坐落原系赤水市大同镇建设路89号附8号，现系赤水市大同镇建设路刘德禄等联建房5层1号，系刘德禄单独所有。2003年初，刘德禄在联建房修好后，将其分得的涉案房屋交给刘建超居住使用至刘建超将房屋出售给唐成雄（2010年7月9日）止。2012年12月，刘德禄就涉案房屋申请办理了房屋产权证；2015年，刘德禄的房屋产权证遗失后在赤水报登报重新办理房屋产权证；2018年2月，刘德禄就涉案房屋办理产权登记（换新证）。还查明，刘建超于1971年11月30日出生，刘德禄与刘建超系父子关系。2001年4月15日，刘建超、刘德禄在《大同镇街道刘德禄、商国芬、罗显文、刘晓玲等四户集资建房座谈协议》中签名，约定了集资建房建设负责人及出资等内容。2001年6月3日，刘建超在《连界私房集资拆建协议》中作为在场人签名。2013年8月1日，刘建超、刘德禄在《承诺》中签名，注明“所提供修建联建房的房产无任何产权纠纷”等内容。一审法院认为，一、关于涉案房屋所有权问题。2001年，刘德禄与商国芬等13人共同出资在赤水市大同镇建设路修建了联建房，其中本案争议的坐落于赤水市大同镇建设路刘德禄等联建房5层1号房屋属于刘德禄出资建设分配所得。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”、第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，坐落于赤水市大同镇建设路刘德禄等联建房5层1号房屋属于刘德禄所有。二、唐成雄与刘建超签订的《购房协议》效力问题。1.刘德禄与商国芬等13人共同出资在赤水市大同镇建设路修建了联建房时，刘建超也在《大同镇街道刘德禄、商国芬、罗显文、刘晓玲等四户集资建房座谈协议》、《连界私房集资拆建协议》、《承诺》中签名，说明刘建超参与了修建联建房的。2.刘建超、刘德禄系父子关系。3.2003年初，刘德禄将其分得的涉案房屋交给刘建超居住使用至刘建超将房屋出售给唐成雄（2010年7月9日）止；2010年7月9日，刘建超将涉案房屋出售给唐成雄。2010年7月10日，唐成雄对购买的房屋居住使用至今，并对房屋进行了部分装修、修缮。4.刘德禄虽在2003年至2015年在外打工，但于2013年曾返家过，又于2015年初返家至今。综上，在这期间，唐成雄已对所购买的房屋居住使用较长，并对购买的房屋进行了部分修缮。刘德禄应当向刘建超问明唐成雄居住使用房屋及对房屋修缮的原因；刘建超也应当向刘德禄说明该房屋已经出售给唐成雄，刘德禄应当知道该房屋系唐成雄向刘建超购买所得。刘德禄辩称不知道唐成雄向刘建超购买房屋的事宜，不符合常理。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”的规定，刘建超将刘德禄所有的房屋出售给唐成雄的行为，刘建超与刘德禄之间已经形成了表见代理，刘德禄对刘建超向唐成雄出售房屋的代理行为，承担民事责任。唐成雄与刘建超签订的《购房协议》，是双方真实意思的表示，没有违背法律、法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，唐成雄与刘建超签订的《购房协议》属于有效合同，对唐成雄和刘建超、刘德禄具有约束力。三、《购房协议》履行问题。根据《购房协议》的约定，房屋产权证有（由）甲方（刘建超、刘德禄）负责在三个月内办理交付手续，其转正（转证）费用由乙方（唐成雄）负责。现唐成雄已经按约定向刘建超付清了购房款，刘建超已经向唐成雄交付了所购买的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，刘建超、刘德禄应协助唐成雄办理坐落于赤水市大同镇建设路刘德禄等联建房5层1号房屋的产权变更登记手续。四、违约责任问题。唐成雄与刘建超签订的《购房协议》购买赤水市大同镇建设路刘德禄等联建房5层1号房屋时，唐成雄应当查看所购买房屋的产权资料等，了解清楚所购买房屋的产权情况。造成本案买卖的房屋不能及时办理产权变更登记手续，唐成雄有相应的责任。故对唐成雄请求刘建超、刘德禄支付违约金26,000.00元的请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第七十一条、第七十二条之规定，判决：一、确认2010年7月9日唐成雄与刘建超签订的《购房协议》属于有效合同；二、刘建超、刘德禄于本判决发生法律效力之日起三十日内协助唐成雄办理坐落于赤水市大同镇建设路刘德禄等联建房5层1号房屋的产权变更登记手续；三、驳回唐成雄的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费450元，由唐成雄承担390元、刘建超、刘德禄承担60元。本院二审期间，上诉人提交证据1.转让土地使用权协议书，拟证明涉案房屋土地是由刘德禄等人向赤水市大同教辅站购买的，与刘建超无关。证据2.发票6张、定点图、2011年6月15日的申请1份，拟证明涉案房屋全部费用由刘德禄上税修建，办证的相关费用也是由刘德禄缴纳的。涉案房屋与转让土地使用权协议书中载明的土地地点一致。房屋修建是刘德禄牵头成为修建人。证据3.土地使用权证2张，2010年3月22日的申请书1份，拟证明房屋修建竣工后，刘德禄外出务工，发生了交通事故，把修建房屋办理产权的相关手续委托游志平办理，期间遗失了部分资料，导致产权没有及时办理，2010年，刘德禄再次申请办理所有权证。在这之前，土地使用权证在2004年7月和2010年4月办理了土地使用权证。2010年7月之前，土地使用权证载明的土地使用权人为刘德禄。唐成雄未发表具体质证意见，申请本院对证据直接进行审查。本院经审查认为，本案的争议焦点在于刘建超向唐成雄出售涉案房屋的行为是否构成表见代理，因此，上诉人提交的证据与本案待证事实无关，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，结合本案查明事实，2003年初，刘德禄将其分得的涉案房屋交给刘建超居住使用至2010年7月9日，在此期间一直是由刘建超在管理使用涉案房屋，基于刘建超与刘德禄系父子关系，足以产生使人相信刘建超对涉案房屋有处分权，也即刘建超对涉案房屋具有所有权的权利外观。2010年7月9日，刘建超将涉案房屋出售给唐成雄，唐成雄对购买的房屋居住使用至今，并对房屋进行了部分装修、修缮。刘德禄虽在2003年至2015年在外打工，但于2013年曾返家过，又于2015年初返家至今。因此，唐成雄有理由相信刘建超有权处分涉案房屋。此外，唐成雄在购买涉案房屋后，居住时间长达数年，期间刘德禄亦返家居住，而处分房屋系家庭重大事项，刘德禄与刘建超称在此期间并未商量过出售房屋的相关事宜不符合常理，对于以上事实上诉人未能作出合理解释，故上诉人主张刘德禄对刘建超出售房屋的行为不知情的理由不充分，本院不予采信，刘建超的行为已经构成表见代理，一审法院认定刘德禄也应当受《购房协议》约束并无不当，本院予以支持。综上所述，刘建超、刘德禄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由刘建超、刘德禄负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年八月五日书记员  黎雪梅