湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0222民初3748号原告：王能贵，男，1964年5月23日出生，汉族，住阳新县。被告：阳新山海实业发展有限公司，住所地：阳新县兴国镇五马坊正街广场医保综合楼三楼。法定代表人：陈松涛，职务：董事长。原告王能贵与被告阳新山海实业发展有限公司（以下简称“山海公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王能贵到庭参加了诉讼，被告山海公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王能贵向本院提出诉讼请求：一、全面履行原购房合同；二、负责办理房产证；三、承担所有本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月6号，原告伙同鲍礼奎、王忠山全款购买外贸大厦商品房3套,约定交房时间2015年12月30日，后因公司迟迟没有履行合同，导致今日无果。现原告准备维权房屋时，却遭到建筑商的种种阻止，致使原告权益得不到保障。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告山海公司未向本院举证。但其法定代表人提交书面答辩状辩称，1、当时王能贵、王忠山、王能贵等五人交了一百万保证金，租赁该公司山海大厦一楼门面500平方米的八年出租权，因山海公司破产清理，王能贵本人等又不去争取出租权，五人逼迫山海公司签订购房协议；2、王能贵、王中山、王能贵等五人账目应一起清算结算，他们未获得京海大厦底层门面出租权应用京海大厦资产清偿欠款，而与外贸大厦无关。本院经审理认定事实如下：2012年3月18日，被告作为甲方(企业名称变更前为阳新县山海实业发展有限公司，2013年4月22日企业名称进行了工商注册变更)，原告王能贵、案外人王忠山（实际还包括鲍礼奎、明廷文等人）作为乙方签订了一份《门面租赁合同》，协议约定：甲方将位于阳新县××镇××大道××大厦地面××楼××街门面东南侧（与县烟草公司比邻）面积500平方米门面租赁给乙方；租赁期间为八年（2013年9月1日至2021年8月31日）；租赁期间总租金为140万元，合同签订之日首付100万元，余款40万元在房屋交付之日即时付清；交付房屋时间为2013年9月1日；如因甲方原因导致合同不能履行，甲方必须必须赔偿乙方连同租金一起共计300万元等。合同签订次日，案外人王忠山通过银行卡取款并转入被告法定代表人陈松涛个人账户100万元。后因被告未按上述租赁合同交付门面，经双方商议，遂由被告将公司名下其他财产（三套房屋）抵偿原告及案外人等已缴纳的租金及相关损失。故在2015年9月6日，被告再次作为甲方，原告再次作为乙方又签订了一份《商品房销售合同书》，合同约定：甲方将其取得建设规划的位于阳新县××路××外贸大厦××单元××室，以总价470,000元（按国家标准的建筑面计算，有关分摊面积按房产部门有关规定执行出售给乙方；甲方售房责任要求包括：房屋建筑质量按质检部门合格为准、普通粉刷和地平、门窗、水电开户、房产手续（契税、办证费、土地费等），乙方责任为一次性付款和及时提供办理房产证所需的有关合法手续，但相关费用由甲方负责；交房时间为2015年12月30日前交付等。合同签订当日，被告出具收据一份并加盖公司财务专用章，收据载明：“收到王能贵购房款总额肆拾柒万元整”。此后，被告未按合同约定期间向原告交付房屋并办理相关证件、手续，遂引起了本案纠纷。另查明，一审法庭辩论终结前，原、被告均未提交涉案房屋的工程竣工验收手续、商品房预售许可证明、商品房销售许可证明。原告仅在立案时提交被告营业执照复印件一份、土地使用权证书复印件一份和建设用地规划许可证复印件一份，内容为：阳新山海实业发展有限公司成立于2005年11月18日，营业期限至2025年11月27日，经营范围为房地产开发和商品房销售资质等；2012年12月12日，阳新县山海实业发展有限公司取得涉案商住楼所在地段的国有土地使用证，使用权面积2834平方米，使用权证号为阳国用（2012）字第100828，地类用途为商住用地；2012年12月11日，阳新县山海实业发展有限公司取得涉案商住楼所在地段的建设用地规划许可证，许可证号为地字第公2012034，用地项目名称为外贸大厦A、B栋商住楼等。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案原、被告签订的《商品房销售合同书》系双方真实意思表示，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行合同义务。根据不告不理的原则，因本案原告提出的诉讼请求明确为要求被告负责办理房产证及土地证（第一项诉请为“全面履行原购房合同”，因该诉请内容不明确不具体，本院不予审理，故本院仅对已明确的第二项诉请进行审理），故本院围绕该诉请予以评析和审查。鉴于商品房销售的特殊性，相关法律、法规对商品房预售、现售已实行行政许可的监督制度，故办理房产证涉及行政许可，故应结合相关行政法规内容予以审核，《中华人民共和国商品房销售管理办法》已规定，“商品房销售包括商品房现售、商品房预售，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”“商品房现售应当符合以下条件：（一）房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证或施工许可证；（四）已通过竣工验收；……”“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》亦明确规定，“商品房预售应当取得商品房预售许可证明。”上述法规规定均表明商品房预售、现售具有较强的国家干预性，如不符合相关行政许可的监督和要求，则无法取得相关手续和资质，即无法办理相关证件。涉案的《商品房销售合同书》虽然合同名称为“商品房销售合同”而非“商品房预售合同”或“商品房现售合同”，但该“商品房销售合同”于2015年9月6日签订时，无证据证实房屋确已通过竣工验收，且从该合同内容看，类似于商品房现售性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》亦明确规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效……”。本案合同签订时，被告并未通过竣工验收或取得商品房预售许可证明，且直至本案一审法庭辩论终结前，双方当事人亦均未提交涉案商品房已通过竣工验收证明和取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《商品房销售协议书》及内容，因不符合法律、行政法规的相关规定而导致涉案商品房办理房屋产权登记的条件无法成就，被告作为房地产开发企业，在其并未取得竣工验收证明和商品房预售许可证明的情形下，仍与原告签订商品房销售合同，导致合同至今未能履行，其存在明显和主要的过错，应当承担合同无法履行的违约责任和赔偿责任，故原告可依法另行主张合同无法履行的违约责任。虽然法律明确规定在无商品房预售许可证明的情形下，应当认定预售合同无效，但现查明被告作为具有房地产开发和商品房销售资质的房地产开发企业，在签订商品房销售合同时，已取得土地使用权证书、建设用地规划许可证，存在通过竣工验收、办理商品房预售许可证明的可能。且原告已经按《商品房销售合同书》的约定一次性支付了所有购房款（虽支付系抵扣租金及赔偿款，但因双方合意变更款项性质，故仍可确认），即履行了相关义务，若被告依照相关规定办理了竣工验收手续和商品房预售许可证明等相关行政许可的要求，则上述《商品房销售合同书》依照相关法律、法规的内容，仍然存在履行的可能，故原告在上述办证条件成就时仍可另行主张被告为其办理房产证件。综上，在本案当事人自由行使诉讼权利的情形下，针对双方当事人举证不足的现状，故对其诉请，因不符合相关法律、法规的规定和行政许可条件，即于法于规无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条、第七条、第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王能贵的诉讼请求。案件受理费1,000元，减半收取500元，由原告王能贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费1,000元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审判员  邢晓锋二〇一九年八月十五日书记员  吴 昊