福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终1625号 上诉人（原审原告）：刘溪明，男，1957年5月13日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张翠丽，女，1954年9月3日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：陈利仁，福建道周律师事务所律师。 上诉人刘溪明与上诉人张翠丽因租赁合同纠纷一案，因不服福建省漳浦县人民法院（2019）闽0623民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘溪明的委托诉讼代理人王金华、上诉人张翠丽及其委托诉讼代理人陈利仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘溪明上诉请求：一、依法撤销原判，改判张翠丽返还租金13万元（备注:不服原审判决数额的差额为74750元）。二、本案一、二审的案件受理费，由张翠丽承担。事实与理由如下：原判认定部分事实错误，适用法律不当，判决不客观、不公正。原审认定“刘溪明支付张翠丽租金13万元的事实难以认定，租金数额应以张翠丽自认的收取租金65000元予以认定”错误，存在偏袒张翠丽，片面采信其意见，做出不利于刘溪明的错误认定，应依法予以纠正。1、刘溪明支付张翠丽租金13万元的事实清楚，证据充分。案涉《店摊位出租协议书》，系由张翠丽要求刘溪明一次性付清租金13万元而雇请案外人打印，该《店摊位出租协议书》载明:……乙方共计人民币壹拾叁万元（一次性付清）……。刘溪明据此分两次、合计支付租金13万元，其中，第一次支付租金在刘溪明女儿刘阿妹址在中心市场边7幢308号的商品房，签订《店摊位出租协议书》的2018年3月26日晚上，现金支付张翠丽租金11万元，现场有黄某、何某和何善花在场见证；第二次支付租金，是在隔第一次约5天左右，刘溪明委托女儿刘阿妹向他人借款2万元后，由刘阿妹到漳浦县中心市场边的农业银行领取2万元后，到张翠丽址在中心市场边的家里门口交付张翠丽。2、证人黄某及何某均证实“2018年3月26日晚上，在刘溪明女儿刘阿妹址在中心市场边的第7幢308号的商品房里，现金支付张翠丽租金11万元”的事实;且黄某证实在第一次支付租金后，约有5天左右，刘溪明委托其女儿刘阿妹到漳浦县中心市场边的农业银行，领取2万元后，到张翠丽址在中心市场边的家里门口交付张翠丽的事实。 二、原审认定“《店摊位出租协议书》无效”，根据法律规定，作为出租人的张翠丽应无条件返还刘溪明全部租金。原审认定“刘溪明在庭审中也表示愿意补偿张翠丽租金约10%至20%”不属实，存在断章取义。1、张翠丽对案涉租赁物，即中心市场天桥下旁边摊位，系中心市场的公共通道，不享有合法使用权和处分权;另外，原审认定刘溪明使用张翠丽向案外人黄瑞杨租赁址在天桥下店面的延伸部分，系案外人黄瑞杨或张翠丽非法占用的公共空间，其对上述店面的延伸部分，不具有合法使用权。2、刘溪明分别在起诉状、第一次开庭庭审陈述以及代理人提交的代理词中，均明确诉求张翠丽返还租金13万元。在第二次庭审中，刘溪明明确表示法庭应严格审查张翠丽向案外人黄瑞杨租赁址在天桥下店面的延伸部分是否具有合法使用权?假定经依法查明刘溪明享有合法使用权的事实后，愿意补偿张翠丽租金约10%至20%;上述事实，有庭审现场录音可查证。 综上所述，刘溪明诉求张翠丽返还租金13万元，并支付资金占用期间的利息，具有事实和法律依据，请二审法院判决支持。 被上诉人张翠丽辩称，一、刘溪明上诉称已支付张翠丽租金13万元没有事实。且其上诉理由自相矛盾，不能自圆其说。 首先，张翠丽在转租给刘溪明店面时并无签订书面合同，刘溪明向一审举证《店摊位出租协议书》，甲方（出租方）“张碎丽”是由他人代签，“张碎丽”的捺印是刘溪明在起诉前要张翠丽给予捺印的。 其次，由于张翠丽不认字，没有书写能力，《店摊位出租协议书》的内容，张翠丽对此不知情。转租的是店面，转租时约定租期两年，租金共计13万元，每年65000元。刘溪明付第一年度租金65000元时，张翠丽在刘溪明拟好“……收到第一年租金65000元”的《收条》上捺印。只要刘溪明举证该张《收条》即可证明租金收取的金额，但刘溪明在一审时拒绝提供。刘溪明的《店摊位出租协议书》，虽然有载明是一次性，但是否有按一次性履行应当提供《收条》证明，且刘溪明上诉称是分两次支付，亦非一次性。刘溪明上诉称除了支付租金11万元，其余2万元是委托其女儿刘阿妹向他人借款2万元；后又称是从农业银行领取2万元，可见连租金的支付都不能自圆其说。证人黄某，何某的证言是虚假不可信的。证人黄某是刘溪明的姐夫，证人何某是刘溪明的亲家。两证人在出庭作证时，核对与当事人关系，刻意回避与刘溪明有利害关系。可见两证人是不诚实，出庭作证前要怎么说存在串通。其中黄某证言自相矛盾。两证人的证言与刘溪明在第一次庭审调查时陈述其支付租金时并没他人在场（见庭审笔录或庭审直播视频）又不能吻合。因此，刘溪明上诉称支付租金13万元没有事实，不能成立。 二、张翠丽认为租赁合同合法有效，不应返还已付租金，应驳回刘溪明的诉讼请求。一审判决租赁合同无效，张翠丽不服判决已上诉。刘溪明第二点上诉理由明显是出尔反尔，一审判决按15%确定补偿额，是基于刘溪明在第二次开庭又申请变更诉讼请求，以租赁合同无效自愿表示按已付租金10%-20%补给张翠丽，一审按刘溪明请求判决支持，明显有偏向。 综上所述，刘溪明的上诉请求不能成立，应予驳回。 上诉人张翠丽上诉请求，要求撤销原审判决，依法改判驳回刘溪明的诉讼请求。事实和理由如下： 一、刘溪明起诉按有效合同主张解除《店摊位出租协议书》，在第一次庭审调查变更为合同部分有效部分无效；在第二次庭审调查又变更为无效合同。而一审判决认定租赁合同无效是错误的。1、张翠丽在转租店摊位时与刘溪明并无签订《店摊位出租协议书》，由于张翠丽不识字，亦没书写能力，《店摊位出租协议书》上“张碎丽”是他人代签。《店摊位出租协议书》上“张碎丽”捺印是刘溪明为有利其诉讼在起诉前要求张翠丽给予捺印。2、张翠丽转租给刘溪明店摊位是向黄瑞杨承租，《房屋所有权证》证号为浦政字第010251号，面积13.86平方米，用途（备注）门市（一审确认该房产证的真实性），除了店里角卫生间约1平方米多与卖肉摊位共用外，其余约12平方米，属于本案租赁物，这从双方举证的照片已充分证实以及刘溪明在第一次庭审调查确认转租是店（可调取一审庭审直播视频资料）。2018年3月26日，张翠丽答应转租即将店面交付给刘溪明，刘溪明支付第一年度租金65000元，双方各自履行约定的义务，根据《合同法》第8条、第212条和第224条规定，合法有效。3、一审判决认定合同无效是错误的。①从刘溪明向一审提供证据一、《店摊位出租协议书》载明租赁物是“店摊位”，可见是店，有店才有摊，属于不动产等；“租赁界”以地面刮线两格，是双方约定附随义务，是指刘溪明在摆摊经营不得超过的区域，亦是按城管部门核定的摆摊位经营范围。②漳浦县中心市场是供商家做买卖，在店里存放商品，店前按核定区域摆摊经营有上百家，张翠丽转租给刘溪明店摊位，与其他商家一样。在店里可存放商品，店前按核定也可摆摊，是市场俗成规则，一审将店摊位杜撰为“公共通道场地”以“损害公共利益”为由，认定无效完全是无稽之谈。如果张翠丽转租给刘溪明租赁物按一审认定是“公共通道场地”，刘溪明作为完全民事行为能力人，不可能以每年65000元价款承租，除非刘溪明无民事行为能力人。 二、一审判决返还租金55250元没任何依据。退一万步说，即使张翠丽将店摊位转租给刘溪明无效，虽然刘溪明表示愿按已付租金65000元补偿给刘溪明10%-20%，是一种处分行为，按此计算，张翠丽应返还租金，从2018年3月26日至2018年9月20日后放弃经营期间按179天计算的金额即65000元/年-65000元/年÷365天/年×179天=33138元的80%为26510.4元。但张翠丽的转租行为合法有效，刘溪明不仅不能要求返还租金，而且第二年度租金亦要支付。总之，刘溪明转租后在经营期间，不按城管部门核定区域摆摊经营，屡屡随意占道经营，而且将篷布覆盖近路中，不服从管理，多次受到批评，拒不改正。漳浦县城建监察大队才于2018年9月20日发出《责令改正通知书》，要求刘溪明整改，并接受询问，并非取缔刘溪明经营行为。后刘溪明放弃经营，是主观原因造成，与张翠丽转租行为无关。因此，刘溪明以《责令改正通知书》主张合同无效的理由不能成立。 综上所述，张翠丽认为租赁合同合法有效，请求二审法院查清事实后撤销原审判决，驳回刘溪明的诉讼请求。 刘溪明辩称，本案中一审判决认定讼争租赁合同无效，事实清楚，适用法律正确。本案中经现场查看，双方指认，庭审审理查明的租赁标的物系摊位，并无店面，该摊位紧邻张翠丽向案外人黄瑞杨承租并已转租他人的店面门口南面，位于漳浦县，属于公共通道场地。该摊位张翠丽并不具有合法的出租权利，且系属于市场出入口的公共通道，如出租私人经营，将导致市场出入不便，影响整个市场经营秩序，损害社会公共利益。一审以此认定根据刘溪明一审最后变更的诉讼请求，适用《合同法》第58条规定，认定本案讼争合同无效，事实清楚，适用法律正确。 本案中一审法院认定张翠丽应返还刘溪明租金，适用法律正确，但返还金额错误，理由如下：根据案件事实，本案讼争合同因损害社会共同利益导致合同无效，则根据《合同法》58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当给以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故本案中，张翠丽收取了刘溪明13万的租金则应予以返还，这是合同法第58条规定的张翠丽因该合同取得的财产。且该讼争的租赁标的物系不能出租的，因此可见，刘溪明未因该合同取得张翠丽任何财产，无需返还。张翠丽也未因该合同遭受任何损失，刘溪明无需赔偿。另因本案合同导致刘溪明的损失为：刘溪明因此合同履行期间被罚没的帆布、塑料盆等物品，以及本案刘溪明因此合同顺利履行的可得利益损失。该损失应根据合同双方当事人的过错程度由双方承担。因此，一审法院认定张翠丽应返还刘溪明租金的判决是正确，但应认定张翠丽返还刘溪明全部租金13万。至于本案刘溪明因此遭受的损失，可另案主张。 刘溪明向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除刘溪明与张翠丽于2018年3月26日签订的《店摊位出租协议书》，双方不再履行该合同义务；2.判令张翠丽退还刘溪明租金13万元。审理中增加诉讼请求：判令张翠丽自2018年3月26日起至判决确定还款之日止以13万元为基数按银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息。庭审中又将诉讼请求第1项变更为，确认《店摊位出租协议书》无效。 一审法院认定事实如下：2018年3月25日，张翠丽（乙方、承租方）与案外人黄瑞杨（甲方、出租方）签订《店面出租协议书》，约定：甲方将位于漳浦县中心市场天桥下的店面出租给乙方，租期二年，自2018年3月25日至2020年3月25日止…，租期满二年，乙方将店面归还甲方……，可转租。目前张翠丽将该店面转租他人经营生猪肉销售。 2018年3月26日，刘溪明（乙方）与张翠丽（甲方）签订《店摊位出租协议书》一份，约定“甲方将位于漳浦县中心市场天桥下旁边摊位出租给乙方，租期二年（自2018年3月25日至2020年3月25日止），乙方租金共计13万元（一次性付清），租期满乙方将店摊位归还甲方，乙方在租赁期间店摊位要保持原状，如果需改变店摊位原貌或改结构时得向甲方申请，得到甲方同意后方可施工。租赁界以地面刮线两格为准，执法干涉甲方负责”。上述协议签订后，刘溪明支付给张翠丽租金65000元，并开始在该摊位经营水产品，经营期间因占道，漳浦县城建监察大队多次要求其改正、整改，2018年9月20日漳浦县城建监察大队向刘溪明送达了“浦城监改字第AE0085号《责令改正通知书》”，要求其就擅自占道问题于同日到该机关接受询问。此后，刘溪明另行租用他人摊位,搬离此地经营。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张翠丽承租了案外人黄瑞杨的店面，后将该店面转租他人经营生猪肉销售。而后，张翠丽又将紧邻该店面旁边的漳浦县绥安镇县中心市场天桥下旁边的摊位出租给刘溪明，基于上述分析理由，认定《店摊位出租协议书》为无效协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，张翠丽收取的租金应当予以返还，但考虑到刘溪明使用天桥下旁边摊位经营时，同时使用了张翠丽向案外人黄瑞杨承租的天桥下店面的延伸部分（产权范围外、店的背面），且刘溪明在庭审中也表示愿补偿张翠丽租金的10%-20%，据此酌情按15%确定补偿额，张翠丽应再返还刘溪明租金65000元的85%即55250元。刘溪明请求判令张翠丽自2018年3月26日起至判决确定还款之日止以13万元为基数按银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息的诉讼主张，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，刘溪明请求判令1.确认其与张翠丽签订的《店摊位出租协议书》无效；2.判令张翠丽退还刘溪明租金13万元；3.判令张翠丽自2018年3月26日起至判决确定还款之日止以13万元为基数按银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息。基于上述分析理由，按确认刘溪明与张翠丽签订的《店摊位出租协议书》无效、张翠丽应返还刘溪明租金55250元予以支持；对刘溪明的其他诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第六条和《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第七十三条第一款规定，判决：一、确认刘溪明与张翠丽于2018年3月26日签订的《店摊位出租协议书》无效；二、张翠丽应于判决生效后十日内返还刘溪明租金55250元；三、驳回刘溪明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，适用简易程序审理减半收取计1450元，由刘溪明负担859元、张翠丽负担591元。 对一审查明的事实，刘溪明认为租金共支付了13万元而不是支付张翠丽租金6.5万元。张翠丽对“张翠丽将该店面转租他人经营生猪肉销售”有异议，认为除了转租给刘溪明之外，还有同时转租给卖生猪肉的，租赁期限一致。生猪肉的租赁范围是店面门口的卫生间，该卫生间是与刘溪明共用的。其余是租给刘溪明。除上述有异议的事实外，对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。对双方当事人有异议的事实，本院将结合争议焦点进行分析认定。 双方当事人在二审期间均无提交新证据。 本案争议的焦点为：一、讼争的《店摊位出租协议书》是否合法有效？二、张翠丽收取的租金数额应如何认定？三、租金应否返还，返还的数额应如何认定？ 一、关于讼争的《店摊位出租协议书》是否合法有效的问题 本院认为，《店摊位出租协议书》虽然为事后补签，但张翠丽对在该合同上捺印为其本人所为，并无异议，该合同的真实性并无异议，双方以事后补签合同的形式对原有的口头协议予以确认，双方之间已成立租赁合同关系可以确认。对于租赁范围，双方各执一词。本院认为，根据刘溪明与张翠丽签订的《店摊位出租协议书》关于“甲方（张翠丽）将位于县中心市场天桥下旁边摊位出租给乙方（刘溪明），……租赁界以地面刮线两格为准，执法干涉甲方负责。”的约定内容可以看出，双方当时租赁的标的物包含“摊位”，且在二审中双方一致认可该摊位的范围为“店面第三扇门开始到第八扇门的对应的店面门口”。张翠丽在二审期间虽认为，租赁物仅是店面，而店外的摊位仅是其出租店面的附随义务，但其该主张与双方合同约定的内容不符，也与其在一审陈述的租赁范围包括店前位置相矛盾。因此，对其关于案涉租赁物仅是店面的主张，本院不予采纳。 对于店面内的租赁范围，双方在《店摊位出租协议书》对具体的租赁范围及面积也未做约定。通过现场查勘，案涉店面共有两部分，一是有产权的部分为13.86平方米的方形空间，二是地面下陷一定高度并与天桥斜坡形成的夹角延伸空间，对该部分空间双方均确认没有产权登记。但因店面同时已出租给卖生猪肉的租户，且出租人对不同租户的租赁范围未做物理上的分隔，虽然张翠丽陈述“卖猪肉的仅使用店内2平方米，其余均是刘溪明使用”，但刘溪明持有异议，张翠丽对此也未举证证明，应承担举证不能的法律后果。而刘溪明并不否认其有使用店内无产权的夹角延伸空间，因此，刘溪明有租赁使用店面无产权的空间的事实是可以确认的。刘溪明在二审中辩称其租赁的场所仅为店外摊位的主张也与其在一审庭审中陈述的“讼争摊位包含部分店内和店外地面摊位”相互矛盾，本院不予采纳。因此，涉案租赁范围既包含店内无产权的夹角延伸空间，也包含店面第三扇门开始到第八扇门对应的店面门口摊位的事实可以认定。 关于《店摊位出租协议书》的效力问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉租赁范围包含的店面门口摊位，因属于公共通道场地，张翠丽无权对该摊位进行出租、转租，而店内夹角延伸空间亦无产权登记，张翠丽也未举证证明上述租赁范围已取得建设工程规划许可证。因此，双方签订的《店摊位出租协议书》应认定为无效。 二、关于张翠丽收取的租金数额应如何认定的问题 本院认为，关于付款数额及时间，刘溪明在起诉书中陈述“原告按照合同约定，向被告一次性缴纳租金壹拾叁万元……”，但在一、二审庭审中均陈述为分两次支付，一次为11万元，一次为2万元。对于2万元的支付时间情况，刘溪明在2019年2月21日提交的证人出庭作证申请书中陈述为“……隔几天时间，原告委托女儿刘阿妹向他人借款20000元后，由刘阿妹到中心市场边农业银行领取20000元后，到张翠丽址在……的家门口交付张翠丽……”、但刘溪明的证人黄某证言却为“……第二次付款距离第一次有1个多月40多天时间”，而在二审庭审中，刘溪明又陈述，剩余的2万元是过了两天，刘溪明的女儿到银行领取，拿到市场给张翠丽的。刘溪明在庭审中的陈述前后不一，其虽申请证人出庭作证，但证人与刘溪明存在一定的利害关系，且其本人的陈述也与证人证言在上述款项的支付时间等方面不能相互印证。在刘溪明对付款情况未能提供其他证据证明其已支付租金13万元的情况下，刘溪明认为其已支付租金13万元的主张因依据不足，无法认定，因此，一审认定张翠丽收取租金65000元并无不当，可以确认。 三、关于租金应否返还，返还的数额应如何认定的问题 刘溪明虽在二审中陈述，其在2018年5月27日后不再经营，搬离至今，但与其在起诉状中所述的内容不相符。刘溪明在起诉状中称，2018年9月20日，漳浦县城建监察大队向刘溪明送达《责令改正通知书》，刘溪明自当日起，主动停止经营至今。对上述停止经营的时间，张翠丽也在二审中予以确认。因此，刘溪明退出案涉租赁场所的时间应认定为2018年9月20日，因此，刘溪明实际使用案涉租赁场所的时间为2018年3月26日至2018年9月20日，共计179天。因案涉租赁场所包括天桥下店内无产权的延伸空间和店外摊位，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，但如前述分析，双方虽在合同中约定“城管干涉由甲方（张翠丽）负责”，但店面外的摊位为公共通道，漳浦县城建监察大队已于2018年9月20日下发责令改正通知书，要求刘溪明整改。因此，双方当事人对合同无效均存在过错，应按各自的过错承担责任。综上，刘溪明应比照租金标准，即按179天计算的租金金额31877元（179天×65000元÷365）的50%，向张翠丽支付场地占用费15938.5元（31877元×50%），张翠丽应退还的租金为49061.5元（65000元－15938.5元）。 综上所述，张翠丽的部分上诉请求可以成立，本院予以支持。刘溪明应支付张翠丽的场地占用费为15938.5元，张翠丽应退还的租金为49061.5元。其余上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实和适用法律存在不当之处，应予更正。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持福建省漳浦县人民法院（2019）闽0623民初817号民事判决第一项。 二、撤销福建省漳浦县人民法院（2019）闽0623民初817号民事判决第二、三项。 三、张翠丽应于本判决生效后十日内返还刘溪明租金49061.5元。 四、驳回刘溪明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费2900元，减半收取计1450元，由刘溪明负担937元、张翠丽负担513元；二审案件受理费3094元，由张翠丽负担1325元，由刘溪明负担1769元。 本判决为终审判决。 审判长  邹跃光 审判员  戴 旭 审判员  郭兰君 二〇一九年八月十六日 书记员  曾晓宇