安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1002民初1017号原告：吴美玲，女，1982年2月10日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。原告：李振，男，1982年4月2日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。以上两原告共同委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：汪佳，安徽一飞律师事务所律师。被告：黄山置地投资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：刘志全，执行董事。委托诉讼代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪晓龙，安徽道同律师事务所律师。原告吴美玲、李振与被告黄山置地投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴美玲、李振的委托诉讼代理人汪佳、被告黄山置地投资有限公司的委托诉讼代理人汪晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴美玲、李振向本院提出诉讼请求：1、被告立即按照销售广告和宣传资料的内容整改某某小区景观带；2、被告支付原告违约金16610.12元（按房款总价款的1%计算）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月5日两原告（系夫妻关系）与被告签订两份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于某某小区的商品房，总价款1661012元。在收房过程原告却发现，小区环境与被告在销售过程中所作出的承诺大相径庭。由于案涉商品房为预售房，原告只能通过被告的描述及宣传了解商品房及小区的情况。被告在某某市民网、某某网、被告官网等网站以及宣传单中将“中轴景观设计，35米宽景观带”作为重点宣传内容，同时，在业主前往被告了解详情时，被告销售人员也将“35米宽景观带”作为小区的突出卖点。原告出于对良好的居住环境及高品位小区的向往，花费远高于同地段其他小区的价格购买了某某某小区的商品房。然而，从该小区现存情况来看，35米宽的中轴景观带不翼而飞，取而代之的是23米宽的便道、废气排放口、采光口及坡道绿化，完全不符合被告对原告的宣传及承诺。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告应继续履行合同，立即对案涉小区的景观带进行整改，以达到对原告的承诺。另外，对于依据现状不能整改到位的，应承担违约责任。原告为维护自身的合法权益特起诉至法院。黄山置地投资有限公司辩称，被告已经按照商品房买卖合同约定完成涉案房屋的开发以及交付义务，没有违约行为；被告没有向原告承诺35米中轴景观带内容，中轴景观带以及35米景观公园各自独立已经建设完成；原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。吴美玲、李振为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同两份复印件，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》约定相关权利义务的事实；3、网站截图及现场照片面复印件，证明被告在宣传中明确案涉小区拥有“中轴景观设计、35米宽景观带”，实际建成效果与宣传大相径庭，被告存在虚假宣传的事实。黄山置地投资有限公司对吴美玲、李振提交的证据质证意见：证1、证2三性无异议；证3网站截图不完整，在相应网站内容中就有关事项进行提示，没有承诺中轴景观带为35米，景观公园和中轴景观带各自独立，不能混为一谈。黄山置地投资有限公司向本院提交了下列证据：1、被告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同两份复印件，证明双方商品房买卖合同的主要条款以及约定；3、竣工验收报告复印件，证明案涉房屋已通过竣工验收包括规划部分的竣工验收；4、交房流转表两份复印件，证明涉案房屋已按照约定交付给原告，原告办理收房手续；5、宣传手册、单页复印件，证明相关资料中已经提示，内容仅供参考，所有内容以政府批文及合同为准，无35米中轴景观带等内容，35米宽是指景观公园；6、网页截屏复印件，证明网站信息仅供参考，最终以所有售楼处信息为准；7、售楼处沙盘模型照片复印件，证明模型仅供参考，具体内容以政府批文及买卖合同为准；8、小区现场照片复印件，证明该小区已建成宽度达35米的景观公园、中轴景观带以及入口喷泉广场。吴美玲、李振对黄山置地投资有限公司提交的证据质证意见：证1、证2三性无异议；证3真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，工程验收仅仅是一种行政管理，原告是基于双方合同条款向被告主张权利；证4真实性、合法性无异议，与本案没有关联性，即使原被告已经对案涉房屋进行交接，对未履行合同的，根据相关法律规定，原告仍可向被告要求履行合同；证5真实性有异议，本身印刷主体就是被告，其可随时更改或者增加宣传单上内容，宣传单上没有任何提示的，即使是真实的，但关于内容仅供参考字迹太小，被告应以醒目方式的来提醒消费者；证6真实性、关联性无异议，证明目的有异议，被告以非常小的字体几乎在不可见的位置，不能达到其已经作了提示义务的目的；证7沙盘本身真实性予以认可，但是旁边内容仅供参考的三性有异议，该字体的质证意见与上一组质证意见一致；证8真实性无异议，与本案陈述事实以及其所说的景观公园不予认可。本院对原、被告双方提交的证据认证如下：对原告证1、证2、证3的真实性、合法性及关联性均予以认可，但对证3的证明目的不予认可，不能达到证明被告存在虚假宣传的目的。对被告提交的8组证据的三性均予以认可。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：吴美玲、李振系夫妻关系。2017年1月5日，吴美玲、李振与黄山置地投资有限公司签订两份《商品房买卖合同》，购买黄山置地投资有限公司开发的位于黄山市屯溪区某某小区商品房，其中某幢某室单价为每平方米7676.57元，某幢某室单价为每平方米7922.31元，合同还对交房条件及违约责任等事项进行了约定。2018年6月26日，某某小区通过竣工验收，6月29日双方办理了交房手续。黄山置地投资有限公司在销售某某小区房屋过程中，通过沙盘模型、宣传图册、网络等途径进行广告宣传，有“推窗揽景、全景体系”、“35米宽景观公园、中轴景观带、入口喷泉广场、绿意公园呵护幸福健康生活”等宣传语，有“本广告图片及内容仅供参考”、“本站所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准”等提示字样。现栢景雅居玉兰轩小区大门入口有喷泉一处，楼房之间有绿化景观，小区边有35米左右的斜坡绿化带。本院认为，黄山置地投资有限公司为销售某某小区房屋进行销售广告宣传，虽然宣传图册和网站上的提示语字体较小，但吴美玲、李振作为具有民事行为能力的成年人，应当能够预见广告宣传和实际会存在差距。吴美玲、李振认为黄山置地投资有限公司没有按照销售广告宣传内容建设，黄山置地投资有限公司辩解已经按照销售广告宣传内容建设完成，系双方对广告宣传内容理解上的分歧。栢景雅居玉兰轩小区现有绿化景观、喷泉、健身游乐等设施，环境比较优美，虽与销售广告宣传内容不完全一样，但并不直接影响商品房的居住品质，也未对买受人购房、订立合同及合同价格的确定产生重大影响，现吴美玲、李振诉请按照销售广告宣传内容对栢景雅居玉兰轩小区景观带进行整改，不符合客观实际，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才能视为要约，且说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，但黄山置地投资有限公司的宣传册及网页宣传资料虽载明“35米宽景观公园、中轴景观带、入口喷泉广场、绿意公园呵护幸福健康生活”广告词语，但上述宣传资料并未明确35米宽景观公园、中轴景观带、入口喷泉广场的具体位置、面积等内容，该宣传资料纯粹是以宣传的方式邀请买受人与其订立商品房买卖合同为目的，仅能视为要约邀请而并非要约，对黄山置地投资有限公司没有拘束力，故对吴美玲、李振主张黄山置地投资有限公司构成违约并应支付违约金，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告吴美玲、李振的诉讼请求。案件受理费214元，由吴美玲、李振负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  汪卫东审 判 员  徐业稳人民陪审员  胡传稳二〇一九年八月二日书 记 员  王天米附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。