广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0823民初916号原告：释有葵，女，1966年11月27日出生，汉族，广东省雷州市人，住雷州市委托诉讼代理人：陈连，系广东惊雷律师事务所律师。被告：陈子尽，男，1956年1月25日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。被告：陈健军，男，1983年6月3日出生，汉族，广东省遂溪县人，住广州市越秀区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：杨丹慧，系广东民怡律师事务所律师。原告释有葵诉被告陈子尽、陈健军房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序。于2019年7月16日公开开庭进行了审理，原告释有葵及其委托诉讼代理人陈连，被告陈健军及被告陈子尽、陈健军的共同委托诉讼代理人杨丹慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告释有葵向本院提起诉讼请求：1、解除《合同》；2、判令被告退还购房款20万元，并赔偿损失(从20万元为基数，从2017年12月1日起按银行同期贷款利率1.5倍的标准向原告支付，直至付清日止)；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为解决栖身之居所和业务之需要，决定购买房屋，于是便通过中介联系后得知被告有房屋出售。原、被告见面商谈时，原告将购买房屋的意图告知被告:本人是出家人，购买房屋用于居住和念佛。被告同意，被告还当场表示:“你买房后，要怎么使用随你”。于是，被告便带原告到其房屋位置-遂溪县广丰北区B15-08号实地察看了解后，原告觉得满意，当场表态可以购买。2016年9月13日，双方经协商一致，在完全自愿的情况下签订了购房《合同》。《合同》约定，被告将其位于遂溪××××房房地产[《房地产权证》号为:遂府国用(1998)字第08232200043号]转让(出售)给原告，房屋结构为平顶砖瓦，共一层，总建筑面积为185平方米(国有土地使用权面积为185平方米)，房地产转让价格为490000元。付款方式:分两次付款，签订合同时付款200000元，余款290000元(贰拾玖万元)于2019年9月13日付清，付清尾数款后办理过户手续，所需要费用由乙方(原告)负担。同时还约定:甲方(被告)应于本合同生效之日起30日内，将上述房屋全部交付乙方(原告，详见《合同》)。原告与被告签订《合同》的前一天，预付给被告订金20000元，签订《合同》当天付给被告现金80000元、100000元，共付给被告购房款200000元(详见《收据》)。按《合同》第五条的约定，被告在签订《合同》生效后的30天(也即在2016年10月13日)把涉案房屋交付原告，原告取得房屋后于2016年10月16日(农历九月十六日)搬进该房屋居住、使用。后来，因原告经常外出办事，于2017年4月中旬(农历三月中旬)就把房屋交给邻居邹建英管理。2018年1月11日(农历十一月廿五日)被告陈健军趁原告不在家时，被告陈健军便以原告不付清购房款为由，便向邹建英取回了房屋的所有钥匙(含房屋内功德箱的钥匙)，并且把房屋锁了起来，不让原告在该房屋居住、使用(不准原告进入该房屋)，原告从此不得再进入涉案房屋。当时，为行使房屋使用权利，原告用电话与两被告联系，要求其将房屋钥匙交回给原告，却遭被告拒绝。后来，原告又多次通过电话联系两被告，要求其把钥匙退还给原告，以便原告正常使用房屋。但两被告却说:要回锁匙和使用房屋可以，但你要多交几十万元才行。被告不守信用，出尔反尔，严重侵犯了原告的合法财产权益。于万般无奈中，为维权，原告只好求助于政府一向公安机关报案，遂溪县公安局前进派出所接警后迅即出警，但派出所出警后，被告继续实施对涉案房屋锁门行为，继续侵占涉案的房屋，至今不准原告进入，不能使用涉案房屋。《合同》第七条第2款规定:“甲方在房屋过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为。”被告的行为导致原告购房合同目的不能实现，已构成根本违约。况且，因被告的根本违约行为，致使履行《合同》成为不可能，也已成为不必要，故合同应依法予以解除。因此，解除《合同》后，被告非但要退还其所收取原告的购房款200000元，而且还要承担违反合同违约责任。综上所述，原、被告签订的《合同》合法、有效。两被告收取了原告的购房款后，已将房屋(房地产)交付给原告使用，涉案房屋的占有、使用、收益、处分权已归原告，现两被告妨碍原告使用涉案房屋无理，被告的行为严重损害了原告的合法财产权益，已经构成根本违约。根据法律、法规的规定，现提起民事诉讼。请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告为支持其诉请向本院提交的证据有：证据1、身份证，证明原告的身份；证据2、《合同》、《收据》，证明1、2016年9月13日经协商一致，原、被告签订购房《合同》约定：被告将其位于遂溪县广丰北区B15-08号房地产[《房地产权证》号为：遂府国用（1998）字第08232200043号]转让（出售）给原告，房屋结构为平顶砖瓦，共一层，总建筑面积为185平方米（国有土地使用面积为185平方米），房地产转让价格为490000元。2、原告已付给被告支付购房款现金200000元。3、被告会收款后按约定将房屋交付给原告使用；证据3、证明，证明1、2018年1月11日，两被告以原告不付清购房款为由，强行收回已出售给原告的房地产，把房屋的所有钥匙（含房屋内功德箱钥匙），把房屋所有门锁住，不准原告进入该房屋居住、使用，一直至今。2、为维权，原告向公安机关报案，要求处理；证据4、调查笔录（邹建英、陈丽军），证明1、原告购买位于遂溪县广丰北区B15-08号房地产，并已使用了该房地产。2、被告陈子尽、陈健军父子卖房后又侵占该房屋，不准原告进入房屋，致使原告不能使用涉案房屋；证据5、图片，证明1、涉案房地产现状。2、被告陈子尽、陈健军父子卖房后，又侵占该房屋，并把房屋门锁住不准原告进入；证据6、地籍档案、《不动产登记查询结果证明》，证明1、涉案房屋位于遂城镇迈坦机队居民点东片西边，国有土地使用权证号遂府国用（1998）字第08232200043号，不动产单元号：440823403006GB01066W00000000；产权证号为：遂府国用（1998）字第007180号。2、涉案房屋未取得的房屋所有权；3、被告故意隐瞒涉案房屋在成交时未取得房屋产权证的事实。4、被告违约导致原告合同目的不能实现。被告陈子尽、陈健军答辩称：一、答辩人陈健军并非本案适格主体，原告对答辩人陈健军的诉请没有事实和法律依据，应当依法驳回原告对答辩人陈健军的起诉。涉案房屋为答辩人陈子尽的不动产，与答辩人陈健军无关，答辩人陈健军不参与合同的签订，在本案中，仅是代为领取部分购房款，应驳回原告对答辩人陈健军的起诉。二、原告起诉书陈述与事实不符,答辩人并不存在任何封锁房屋、取回钥匙、不让原告使用房屋等违约行为，涉案房屋钥匙一直在原告的委托管理人邻居邹建英手上，因此本案原告单方解除合同的理由,不符合双方《合同》中关于解约条件的约定，更不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形。2016年9月13日原告向答辩人购买房屋时，向答辩人表示是用于个人居住和念佛。后答辩人把房屋交付原告使用后，原告把房屋交给邻居邹建英管理，并交付房屋钥匙。原告购买房屋至今答辩人均没有取回房屋钥匙，不让原告在房屋内居住、使用的行为，即使如原告所说的2018年1月11日答辩人请求原告不要在房屋内进行违法诈骗活动的时候，原告也答复要不你就锁门，无所谓的，答辩人才叫邹建英锁门，并且锁门后随即已将钥匙返还给邹建英，此后原告也通过都建英随意使用、居住房屋。另2019年4月10日原告报警的时候，答辩人均不知情，据邹建英事后跟答辩人陈述，民警出警时，是原告不让邹建英开门的。综上，答辩人在双方的《合同》履行过程中，并不存在任何违约行为，答辩人在经过原告的同意下锁门，并随即返还钥匙给原告的房屋管理人邹建英的行为根本不足以导致房屋买卖合同目的不能实现，钥匙一直在原告的手上，原告现也能随意居住、使用房屋，双方的房屋买卖已无法律上的障碍。因此，从鼓励交易及财产的有效利用方面考虑，答辩人与原告继续履行合同，并无不妥，答辩人恳请法院依法采纳答辩人的答辩意见，依法驳回原告的诉请，以维护答辩人的合法权益。被告陈子尽、陈健军为支持其辩解向本院提交的证据有：证据1、土地证和房产证。经审理查明：原告释有葵与被告陈子尽、陈健军于2016年6月19日签订《合同》，约定被告陈子尽将其所有的位于遂溪××××房屋[建筑面积185平方米，房地产权证号为：遂府国用（1998）字第08232200043号]转让给原告释有葵，其中约定房屋的价格490000元，签订合同时支付房款200000元，于2019年9月13日付清尾款290000元，办理过户手续当日，原告需交清所有尾款。该《合同》还约定双方协商协定被告于本合同生效之日起30日内将房屋交付给原告释有葵使用；被告陈子尽在房产过户办理前不得实施有碍于原告正常使用房屋的行为，不得将房屋二次转卖他人。原告于2016年9月12日交付房屋定金2万元，于2016年9月13日交付房屋款8万元，于2016年10月13日交付房屋款10万元。原告已经按照合同约定支付了首期房款共20万元，被告陈子尽收款房款后亦将房屋交付给原告使用。原告在使用房屋过程中于2017年3月份左右委托邹建英管理其房屋，负责扫地等工作。被告在庭审过程中自认由于原告没听其电话，其在房屋帖了告示后，锁了房屋。两被告在民事答辩状中亦承认2018年1月11日其曾叫邹建英锁门，锁门后已将钥匙返还给邹建英。原告现以被告陈子尽强行收回房屋，将房屋所有门锁住不准原告进入该房屋居住使用为由向本院起诉主张解除合同，并要求被告陈子尽返还房屋款20万元及赔偿损失。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告释有葵与被告陈子尽签订了《合同》，是双方的真实意思表示，合法、有效，本院予以认定。原、被告所订立的《合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。原告现以被告陈子尽强行收回房屋，将房屋所有门锁住不准原告进入该房屋居住使用为由向本院起诉主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，《合同》未约定合同当事人享有单方解除协议的权利，也无法定解除情形。被告陈子尽在履行合同过程中虽有瑕疵行为，但是事后已经将钥匙交换给原告释有葵的房屋管理者邹建英，原告亦可以随时进入涉案房屋中，被告的瑕疵行为亦未致使诉争《合同》的目的不能实现。在履行合同过程中，一方当事人在履行合同过程中存在违约行为，并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使对方不能实现合同订立目的的，另一方当事人才享有法定解除权；在本案中，由于被告的违约行为并未导致不能实现合同的订立目的，因此原告要求解除合同的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、规定，判决如下：驳回原告释有葵的诉讼请求。案件受理费4325元，由原告释有葵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  林子渊二〇一九年八月二十日书记员  黄芷芊附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结前，应当依法作出判决。判决前等够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。