云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终371号上诉人（原审被告）：云南边陲珠宝有限责任公司，住所地：云南省德宏州盈江县平原镇密回路67号。法定代表人：沙荣华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨文锁，云南圣锦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王芳，云南圣锦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：黄猛，男，汉族，1984年6月16日生，大学文化，盈江县畜牧局干部，现住盈江县。被上诉人（原审原告）：思治萍，女，傣族，1984年10月19日生，大学文化，盈江县工业商务局干部，现住盈江县。被上诉人（原审原告）：黄某，女，傣族，2012年11月5日生，现住盈江县，系黄猛之女。法定代理人：黄猛，男，汉族，1984年6月16日生，大学文化，盈江县畜牧局干部，现住盈江县。法定代理人：思治萍，女，傣族，1984年10月19日生，大学文化，盈江县工业商务局干部，现住盈江县。三被上诉人委托诉讼代理人:杨文昌,云南清诚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人云南边陲珠宝有限责任公司（以下简称边陲公司）因与被上诉人黄猛、思治萍、黄某商品房销售合同纠纷一案，不服盈江县人民法院（2019）云3123民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人边陲公司上诉请求：1.撤销盈江县人民法院（2019）云3123民初83号民事判决，依法驳回三被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定部分事实不清。上诉人出售的不是期房，而是现房。被上诉人选中已建成5栋2层3号商铺，2013年11月29日签订《商品房购销合同》后，上诉人即将商铺交付三被上诉人，被上诉人又委托上诉人代为出租出售，交付时间远远早于合同约定的2014年6月30日。商铺交付后被上诉人已合法占有商铺，物权成立，登记只是为了产生对抗善意第三人的效力；2.一审判决适用法律错误。本案合同已经实际履行，商铺已交付被上诉人只要被上诉人提供相应材料，上诉人随时可协助其办理产权登记，合同目的完成可以实现，本案不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的法定解除合同的情形。被上诉人一直未交纳税费等相关费用及相关证明材料，才是导致涉案房屋无法办理土地变更及房屋产权登记的主要原因。上诉人不存在根本违约及无法办理产权登记的法定解除情形，涉案合同不应当解除。被上诉人黄猛、思治萍、黄某答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法维护被上诉人合法权益。本案涉案房屋根据《商品房销售管理办法》及最高院司法解释的规定，答辩人购买的是预售房屋，而非现房。定向经营承诺书是答辩人在无奈之下所签，答辩人所购商铺尚未交房；无法办理产权登记的真正原因是上诉人未办理该项目的初始登记。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人黄猛、思治萍、黄某向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的《商品房购销合同》（合同编号：BCFCC－002）；2.判令边陲公司返还其购房款251,254.00元，并根据合同约定支付逾期交房的违约金180,000.00元，共计431,254.00元；3.判令边陲公司赔偿因延期交房给其造成的租金损失54,000.00元（按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，计算2014年6月30日至2018年12月30日止的租金）；4.本案诉讼费用由边陲公司承担。一审法院认定事实：黄猛、思治萍欲购边陲公司所开发的“边陲翡翠城”项目5栋2层3号商铺，黄猛遂于2013年9月29日与边陲公司签订了一份定向经营承诺书，同意其所购买的商铺服从边陲公司对该项目作为珠宝玉石的专业市场的定位管理，并同意边陲公司免费为其提供代租服务。黄猛、思治萍、黄某于2013年11月29日与边陲公司签订了《商品房购销合同》，向其购买了边陲翡翠城5幢2层3号商铺，并全额支付房款251,254.00元。合同约定，该商品房应于2014年6月30日前验收合格并交付使用；如边陲公司逾期交房，则自按交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天50元支付违约金；逾期30天后，按已付款的1%乘以逾期天数支付违约金。2015年11月16日边陲公司开发建设的“边陲翡翠城”项目通过竣工验收，但至2018年12月31日止，边陲公司未向盈江县住房和城乡规划建设局办理“边陲翡翠城”项目的初始登记，黄猛、思治萍、黄某也一直未取得商品房产权登记证。自边陲公司进行竣工验收备案登记后，黄猛、思治萍、黄某所购商铺至今未能予以出租。现黄猛、思治萍、黄某以边陲公司一直未交付房屋，也未给其办理房屋权属证书及未收到过租金为由，向一审法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。一审认为，双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，受法律保护。合同中，双方对逾期交房的违约责任进行了约定。根据合同约定，商品房交付时间应为2014年6月30日以前，但边陲公司开发的“边陲翡翠城”项目直至2015年11月16日通过竣工验收，此时才具备实际交付条件，其行为已构成违约；因黄猛、思治萍、黄某同意边陲公司代其管理出租商铺，故自商铺交付条件成就时就一直由边陲公司进行管理，但因双方均不能说明商铺实际交付时间，故确认“边陲翡翠城”项目在通过竣工验收时，即2015年11月16日为商铺实际交付时间。根据双方在合同中“如被告逾期交房，则自按交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天50元支付违约金；逾期30天后，按已付款的1%乘以逾期天数支付违约金”的约定，边陲公司应当承担逾期交房违约责任，即自2014年7月1日起至2014年7月30日止，边陲公司应承担的违约金为1,500元；自2014年7月31日至2015年11月16日的违约金，因双方约定过高，在中国人民银行一年期内贷款基准年利率4.35%的基础上上浮30%即年利率5.655%（4.35%×1.3＝5.655%）的范围内予以调整。综上边陲公司应承担此期间的违约金为18,352元（251,254元×5.655%/年×15.5个月÷12个月≈18,352元）。因边陲公司直至2018年12月31日都尚未办理“边陲翡翠城”项目的初始登记，故在该时间段之前黄猛、思治萍、黄某办理产权登记的条件尚不成就。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。”的规定，边陲公司应当按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准向黄猛、思治萍、黄某支付自商铺交付后的第90日后，即2016年2月17日起至黄猛、思治萍、黄某主张权利时2019年1月10日止（在中国人民银行一至五年期贷款基准年利率4.75%的基础上上浮30%，即年利率6.175%）的违约金58,441元（251,254元×6.175%/年×1.3×34.77个月÷12个月≈58,441元）。关于租金问题。因边陲公司系无偿为黄猛、思治萍、黄某管理出租商铺，在黄猛、思治萍、黄某无证据证实边陲公司存在故意或重大过错的情况下，边陲公司不应对黄猛、思治萍、黄某的租金损失承担赔偿责任，故对黄猛、思治萍、黄某要求边陲公司赔偿54,000.00元租金损失的诉请不予支持。关于合同是否应当解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条（原为第三十三条，2018年3月19日修改后变更为第三十二条）“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定，被告自2015年11月16日交付商铺至2018年12月31日止已三年有余，期间边陲公司一直未向相关部门办理“边陲翡翠城”项目的初始登记，由此可确定在此期间“边陲翡翠城”项目不具备为黄猛、思治萍、黄某办理所有权登记手续条件，黄猛、思治萍、黄某有权要求解除合同。故对黄猛、思治萍、黄某要求解除合同并退还购房款251,254.00元的诉讼请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、解除原告黄猛、思治萍、黄某与被告云南边陲珠宝有限责任公司于2013年11月29日所签订合同编号为：BCFCC－002的《商品房购销合同》；二、由被告云南边陲珠宝有限责任公司退还原告黄猛、思治萍、黄某购房款251,254元并支付违约金78,293元，两项合计329,547元，于判决生效后十五日内付清；三、驳回原告黄猛、思治萍、黄某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,190.00元，由原告黄猛、思治萍、黄某负担3,230.00元，被告云南边陲珠宝有限责任公司负担5,960.00。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，上诉人边陲公司销售房屋时宣传资料中承诺“购铺5年后可选择无理由退房，并享有5年内租金收益”。根据双方当事人的诉、辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：1.双方当事人签订的合同编号为：BCFCC－002的《商品房购销合同》应否解除？2.若应解除，上诉人应否返还被上诉人购房款？应否支付被上诉人违约金？本院认为，双方当事人2013年11月29日签订的《商品房购销合同》（合同编号：BCFCC-002）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。双方应按合同约定全面履行各自义务。关于双方当事人签订的《商品房购销合同》（合同编号为：BCFCC－002）应否解除的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，被上诉人黄猛、思治萍、黄某已依合同约定全额支付购房价款。履行其义务，但由于上诉人边陲公司在2015年11月16日“边陲翡翠城”项目竣工验收后至2018年12月31日未办理“边陲翡翠城”项目的初始登记，致使涉案房屋不能办理转移登记。同时，上诉人边陲公司也无证据证实其按合同约定向被上诉人黄猛、思治萍、黄某要求交纳和提供办理产权登记所需费用和相关资料，其至今未为被上诉人黄猛、思治萍、黄某办理产权登记已构成违约。因此，根据上述规定被上诉人黄猛、思治萍、黄某要求解除合同并退还购房款251,254.00元的诉讼请求，本院予以支持。上诉人边陲公司认为不应解除双方签订《商品房购销合同》（合同编号为：BCFCC－002）的主张，本院不予支持。本案中，被上诉人黄猛、思治萍、黄某已依合同约定履行义务，但上诉人边陲公司提交的证据不能充分证实其已依合同约定于2014年6月30日前交付涉案房屋。“边陲翡翠城”项目于2015年11月16日竣工验收，因双方提交的证据均未能证实涉案房屋的交付时间，一审判决以该项目竣工验收时间确认涉案房屋交付时间，符合法律规定。上诉人边陲公司逾期交房的行为已构成违约，应依合同约定承担相应的违约责任。一审判决认定的逾期交房违约金及依合同约定进行分段计算，并对违约金进行调整的判处并无不当，本院予以确认。逾期交房的违约金为19,852.00元。上诉人边陲公司认为其是现房销售，签订合同当日已交付涉案房屋的主张无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条认定上诉人边陲公司逾期办证正确，但一审法院在被上诉人黄猛、思治萍、黄某未主张逾期办证违约金的情况下，判处逾期办证违约金不当。对于被上诉人黄猛、思治萍、黄某一审时主张的租金损失问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据上述规定，上诉人边陲公司销售房屋时在宣传资料中承诺的“购铺5年后可选择无理由退房，并享有5年内租金收益”应视为合同内容。根据本案实际情况，综合上诉人边陲公司逾期办证违约行为，本院按一审计算违约金方法确认被上诉人黄猛、思治萍、黄某经济损失。损失为：44,955.00元（251,254.00元×4.75%×1.3×34.77个月÷12个月≈44,955.00元）。上诉人边陲公司应赔偿被上诉人黄猛、思治萍、黄某经济损失44,955.00元。综上所述，上诉人边陲公司上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算违约金错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持盈江县人民法院（2019）云3123民初83号民事判决第一项、第三项，即：一、解除原告黄猛、思治萍、黄某与被告云南边陲珠宝有限责任公司于2013年11月29日所签订的合同编号为：BCFCC－002的《商品房购销合同》；三、驳回原告黄猛、思治萍、黄某的其他诉讼请求；二、变更盈江县人民法院（2019）云3123民初83号民事判决第二项“由被告云南边陲珠宝有限责任公司退还原告黄猛、思治萍、黄某购房款251,254.00元并支付违约金78,293.00元，两项合计329,547.00元，于判决生效后十五日内付清”为：由上诉人云南边陲珠宝有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人黄猛、思治萍、黄某购房款人民币251,254.00元，并支付被上诉人黄猛、思治萍、黄某违约金人民币19,852.00元，赔偿被上诉人黄猛、思治萍、黄某经济损失人民币44,955.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9,190.00元，由上诉人云南边陲珠宝有限责任公司承担；二审案件受理费人民币9,190.00元，由上诉人云南边陲珠宝有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 高  立审判员 包  洋审判员 王  军二〇一九年八月十五日书记员 格任相伴