贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔04执异87号异议人（案外人）：郭茂荣，男，1977年12月19日生，布依族，住贵州省安顺市西秀区。异议人（案外人）：郭某，女，1980年12月18日生，布依族，住址同上。申请执行人：中国金谷国际信托有限责任公司。住所地北京市。法定代表人：彭新，系该公司董事长。被执行人：安顺山城房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市。法定代表人：郭某某。被执行人：郭某某，男，汉族，1964年9月18日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：杨某，女，苗族，1973年2月28日生，贵州省安顺市人，住址同上。被执行人：郭某妃，女，汉族，1986年2月20日生，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。被执行人：郭某娜，女，汉族，1989年4月15日生，贵州省安顺市人，住址同上。本院在执行申请执行人中国金谷国际信托有限责任公司（下称“金谷公司”）与被执行人安顺山城房地产开发有限公司（下称“山城房开”）、郭某某、杨某、郭某娜、郭某妃申请执行公证债权文书案件中，案外人郭茂荣、郭某向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭于2019年8月13日进行听证，本案现已审查终结。异议人请求：解除对异议人位于西秀区体育路紫鑫名苑一期B1栋1单元17跃18层6号房屋的查封。经本院释明，异议人将异议请求变更为请求中止（2016）黔04执14号执行案件对上述房产的执行。事实和理由：2012年，异议人与被执行人山城房开签订《商品房买卖合同》，约定山城房开将西秀区体育路紫鑫名苑B1栋1单元17跃18层6号房屋出卖给异议人。合同签订后，申请人依约于2012年12月11日、2013年4月支付山城房开购房款10000元、496832元，支付了全部购房款506832元。该房屋已于2013年12月31日交付异议人使用至今。但由于山城房开的原因，导致该房屋产权证未成功办理。异议人提交如下证据：1、异议人身份证复印件；2、《商品房买卖合同》一份；3、《收款收据》二份、刷卡支付凭证五份；4、《住宅使用说明书》《住宅质量保修书》各一份；5、《交房公告》一份。申请执行人金谷公司认为：《商品房买卖合同》因无抵押权人的同意应为无效合同，即使有效，异议人与山城房开的债权债务关系亦不能对抗我公司的抵押权。异议人提交的支付凭证及《收款收据》的总金额均与合同约定的购房款金额不一致且差距较大，且无山城房开开具的正式购房发票，故不能证明是异议人为购买案涉房屋所支付的购房款。对异议人提交的第4、5组证据的真实性、证明目的均不予认可。本院认为，以上证据符合证据三性原则，应予采信。本院查明如下事实：因山城房开经本院合法通知未参加听证会，本院于2019年8月19日向其法定代表人核实案涉合同签订时间，其法定代表人郭某某认可与购房户签订购房合同的时间为购房户缴纳购房尾款之日，异议人主张合同是其支付剩余尾款之日签订的，符合交易习惯，应予认定案涉《商品房买卖合同》是2013年4月15日签订的。该合同约定异议人向山城房开购买案涉商品房，购房总价款为506832元。同时，本院在审理类案（2019）黔04执异84号案件中查明关联事实：异议人除向山城房开购买案涉商品房外，还向山城房开购买了紫鑫名苑D栋1-1号房屋，约定购房款总价为1060300元及紫鑫名苑小区地下负2层14号停车位，约定价款为88000元。异议人于2012年12月11日通过刷卡方式向山城房开支付四笔数额分别为250000元、290000元、259778元、10000元的款项；2013年4月14日向山城房开刷卡支付886941元；山城房开于付款当日或次日分别向异议人出具了《收款收据》九张，载明收到异议人交来的购房款（包括购买车库的款项）1655132元、两套房屋的代收代办费分别为9778元、31809元。异议人已经于2013年4月14日付清了案涉房屋的购房款项506832元。被执行人山城房开交付异议人的《商品住宅使用说明书》《住宅质量保修说明》均载明山城房开于2013年12月31日已将案涉房屋交付异议人使用。异议人提交的《交房公告》能够佐证该事实。2015年10月20日，申请执行人金谷公司向本院申请执行公证债权文书，本院以（2015）安市执字第164号立案受理，于同年11月2日向被执行人山城房开发出执行通知书，限期履行以下义务：一、向申请执行人中国金谷国际信托有限责任公司偿还借款本金壹仟零四拾柒万柒仟陆佰贰拾柒元肆角八分（10477627.48元）、利息壹佰贰拾柒万壹仟贰佰捌拾伍元肆角柒分（1271285.47元）及滞纳金肆拾玖万叁仟肆佰伍拾肆元叁角肆分（493454.34元），利息及滞纳金计算至清偿之日。二、负担申请执行费柒万玖仟陆佰肆拾贰元（79642元）及利息所产生的申请执行费。申请执行人金谷公司与被执行人山城房开等人申请执行公证债权文书一案，贵州省高级人民法院于2015年11月5日作出（2015）黔高执字第46号执行裁定书，裁定：“中华人民共和国北京市方圆公证处制发并赋予强制执行效力的（2013）京方圆内经证字第00521号、00522号、00523号、00524号、00525号、00526号、00527号公证书由贵州省安顺市中级人民法院执行。”。本院受理后于2016年2月1日作出（2016）黔04执14号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、提取被执行人安顺山城房地产开发有限公司、郭某某、杨某、郭某妃、郭某娜所有的银行存款及收入。如其存款及收入不足以偿付，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人安顺山城房地产开发有限公司、郭某某、杨某、郭某妃、郭某娜所有的等值财产。本院于2016年3月14日向安顺市房屋产权管理处发出（2016）黔04执14-2号协助执行通知书，要求协助查封被执行人的房产91套，查封期限自2016年3月14日至2019年3月13日，异议人所购买的紫鑫名苑B1栋1单元17跃18层6号房（查封清单中载为B1-1-17跃18-6）。2016年2月1日，本院向安顺市国土资源局发出（2016）黔04执14-1号协助执行通知书，载明：一、查封被执行人安顺山城房地产开发有限公司、郭某某、杨某、郭某妃、郭某娜所有的位于“紫鑫名苑”2期两幅土地使用权〔安国用（2012）第073号、074号〕。在查封期间内，被执行人被执行人安顺山城房地产开发有限公司、郭某某、杨某、郭某妃、郭某娜不得再租赁、抵押、转移被查封的财产，不得对查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。二、查封不动产的期限为三年。自2016年2月1日起至2019年1月31日止。2018年6月28日，山城房开向本院提出执行异议，请求中止对本院已查封房屋的执行措施，本院经审查后于2018年7月9日作出（2018）黔04执异38号执行裁定书，驳回山城房开的异议。2018年7月23日，本院发出（2015）安市执字第164号、（2016）黔04执14号执行通知书，载明将就以上案件对山城房开等被执行人用于抵押的土地二幅、房屋126套进行评估后处置，告知享有排除强制执行权益的案外人及时向本院提出异议。2019年1月21日，本院向安顺市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，要求对上述查封的房产及土地继续查封，查封期限为2019年1月31日至2022年1月30日。另查明，因案涉房屋在先已设立了在建工程抵押权，因此不能办理过户登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案异议人的请求应予支持，理由如下：第一，申请执行人金谷公司申请执行的公证债权文书系基于金谷公司与被执行人山城房开、郭某某等人的借款合同，为金钱债权。第二，异议人早在2013年4月即本院查封案涉房屋之前，就已签订合法有效的《商品房买卖合同》。第三，被执行人山城房开已在2013年12月向异议人交付房屋，异议人在本院查封之前已合法占有该房屋。第四，议人在签订合同前支付了购房款10000元、签订合同当日付清尾款496832元，购房款已全额支付。第五、案涉房屋尚未办理过户登记的原因不在异议人，系因案涉房屋已设立的抵押权障碍。综上，异议人虽尚未取得案涉房屋的所有权，但其基于商品房买卖合同而产生的物权期待效力，能够排除申请执行人金谷公司金钱债权的强制执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2016）黔04执14号执行裁定书对“紫鑫名苑”B1-1-17跃18-6房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 谢 晖审判员 黎福伟审判员 辜贤莉二〇一九年八月十九日法官助理李欣书记员刘君辉（代）