贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0327民初2487号原告：胡昌群，女，1972年7月2日出生，汉族，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：胡克，贵州乾锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：何誌远，贵州乾锋律师事务所律师。被告：李正齐，男，1975年10月13日出生，汉族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：罗芬，女，1975年11月4日出生，汉族，住贵州省凤冈县，系李正齐之妻。委托诉讼代理人：陈廷玺，贵州顺世律师事务所律师。原告胡昌群与被告李正齐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡昌群委托诉讼代理人何誌远，被告李正齐及委托诉讼代理人罗芬、陈廷玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡昌群向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金72720.18元（从2016年8月至2017年1月），并支付违约金21816.05元（72720.18元×30%）；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年8月6日原、被告签订《门面租赁合同》，原告将位于凤冈县龙泉镇星港湾4号楼的商业门面2间（149.63平方米）租赁给被告使用，合同约定租赁期限3年（2015年8月6日至2018年8月5日），租金第一年每月按每平方75元计算，第二年、第三年按8%逐年递增，付款方式为一年一付等内容。合同签订后，原告将门面交给被告使用，被告在使用1年后就以无法支付租金为由未按合同约定支付租金，被告于2017年1月搬离该租赁门面，实际使用房屋18个月，仅支付一年租金，现尚欠租金72720.18元未支付。特请求依法判决。李正齐辩称：2015年8月6日被告与原告的代理人胡均就其星港湾4号楼的商业门面2间签订租赁合同是事实，同一天被告妻子与案外人刘胜光（代理人为胡均）就其星港湾1号楼的商业门面1间签订了租期及租金计算方式相同的租赁合同。上述两份租赁合同一直由被告及妻子共同按与胡均的口头协议，按低于租赁合同约定的租金标准履行。上述两份租赁合同产生的纠纷均向法院起诉，且原告一方均全权委托相同的律师代理，该两案原告一方律师在法庭的陈述可作为证据相互采用。原告所称2016年8月5日至2017年1月30日半年的租金，被告于2016年9月7日支付原告50000元，结清了涉案2间门面及租赁刘胜光1间门面至2017年1月30日的租金，本案双方的租赁合同关系终止，而与刘胜光之间的租赁关系则由双方另行协议。故被告不再欠原告的租金，更不存在违约。且按租赁合同约定，签订合同时支付90000元，余款在2015年10月30日付清，下一年即2016年8月7日至2017年8月6日的租金提前至2016年6月15日前支付，故原告所主张下一年租金的诉讼时效应从2016年6月16日开始起算至2017年6月15日届满，原告于2019年6月起诉已超过诉讼时效。综上，原告诉称的事实不成立，请求支付租金的请求超过诉讼时效，应驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证，双方对所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年8月6日，原告胡昌群通过代理人胡均与被告李正齐签订《门面租赁合同》，原告将其位于凤冈县龙泉镇星港湾4号楼的3号、4号商业门面2间出租给被告使用。合同约定租赁门面的建筑面积149.63平方米；租赁期限从2015年8月6日至2018年8月5日；租金第一年按每月每平方米75元计算，第二年、第三年每年按8%逐年递增；租金一年一付，签订合同时支付90000元，余款在2015年10月30日付清。下一年租金均提前在6月15日前付清；租赁期间任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金等内容。同日，案外人刘胜光通过代理人胡均与被告妻子罗芬签订租赁合同，刘胜光将其位于星港湾1号楼1号商业门面出租给罗芬。涉案租赁合同订立后，原告将出租门面交给被告使用，被告妻子于2015年8月5日以转账方式向原告代理人胡均支付148000元，其中90000元系作为涉案2间门面租金，另外58000元作为被告妻子向案外人刘胜光租赁门面的租金。2016年9月7日被告妻子向原告代理人胡均转账支付50000元。庭审中，双方确认被告已于2017年1月30日将涉案租赁门面退还给原告，双方解除了租赁合同关系；原告认可收到2016年9月7日被告妻子向原告代理人胡均支付的50000元租金。本案的争执焦点为：原告主张被告支付租金的请求是否成立，租金金额如何确定；原告主张违约金的请求是否成立；原告主张租金的请求是否超过诉讼时效。本院对上述争执焦点评判如下：（一）原告主张支付租金的请求是否成立，租金金额如何确定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告通过代理人胡均与被告签订的《门面租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，各方应按合同约定履行义务。原告将租赁房屋交付给被告使用后，被告应按约定向原告支付租金。双方在《门面租赁合同》中约定租赁门面2间建筑面积149.63平方米，租金第一年按每月每建筑平方75元计算，第二年、第三年按8%逐年递增，即按租赁合同约定租金标准计算，第一年月租金应为11222.25元，第二年的月租金应为12120.03元。因双方确认2017年1月30日被告将租赁门面退还给原告后双方解除租赁合同关系，故被告实际租赁原告门面的时间为17个月零24天，按《门面租赁合同》约定租金标准，被告应支付原告租金204963.17元[（11222.25元／月×12个月）+12120.03元／月×5个月零24天]。扣除签订租赁合同时被告支付的90000元和2016年9月7日通过向胡均转账支付的50000元，被告实际支付租金140000元，尚欠64963.17元（204963.17元-90000元-50000元）未支付，对原告主张该部分租金的请求予以支持。原告主张被告尚欠租金72720.18元，因与本案查明事实不符，对超出部分本院不予支持。对被告辩称双方实际未按《门面租赁合同》约定租金标准履行，而是按被告妻子与原告代理人胡均达成的口头协议履行，即第一年（2015年8月6日至2016年8月5日）全年租金为90000元，2016年9月7日支付原告代理人胡均的50000元已作为涉案门面及被告妻子租赁刘胜光门面第二年半年（2016年8月6日至2017年1月30日）的租金，现不欠原告租金的意见，因原告对此予以否认，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证责任。本案中，被告未能提供充分证据证明双方就涉案《门面租赁合同》约定租金另通过口头协议进行变更的事实成立，故被告应承担不利后果。综上，对被告的上述辩称意见不予采信。（二）原告主张违约金的请求是否成立。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除后，合同权利义务终止。本案中，双方确认2017年1月30日被告将租赁门面退还原告后双方终止了《门面租赁合同》，应视为双方协商解除租赁合同关系。原、被告虽然在租赁合同中约定了违约金，但双方在解除租赁合同时并未就支付违约金作相应的处理，应视为原告放弃了该项权利，且原告也未证明其损失情况。故原告要求被告支付违约金21816.05元（按原告主张被告所欠租金的30%计算）的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（三）原告主张租金的请求是否超过诉讼时效。本案《门面租赁合同》约定的租期为三年（2015年8月6日至2018年8月5日），租金一年一付，下一年租金于每年6月15日前支付。本院认为，双方约定的租金一年一付，实质上是对《门面租赁合同》所确定租金的分期履行，属于同一债务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，原告所主张的租金诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。根据《门面租赁合同》约定及履行情况，最后一期租金的给付时间为2016年6月15日前，至2017年1月30日双方终止《门面租赁合同》时，未超过《民法通则》规定租金一年的诉讼时效期间。双方于2017年1月30日解除《门面租赁合同》，合同解除前的租金数额自始才确定，诉讼时效应从租赁合同解除之日起重新计算。至《中华人民共和国民法总则》施行之日，尚未满民法通则规定“延付或者拒付租金”一年的诉讼时效期间。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告主张的租金应适用三年诉讼时效期间的规定。被告关于原告主张租金超过诉讼时效的抗辩意见，于法律规定不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李正齐于本判决生效之日起十日内支付胡昌群房屋租金64963.17元；二、驳回胡昌群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2164元，减半收取1082元，由胡昌群负担382元，由李正齐负担700元（李正齐负担的部分胡昌群已预交，由李正齐在兑现本案标的时一并支付给胡昌群）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院或与本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。审判员  安康二〇一九年八月二十一日法官助理周林林书记员刘梨梨