广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4420号原告：陈俊云，男，1970年12月29日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：曾雪梅，女，1971年7月2日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告共同委托诉讼代理人：刘山山、李鸿明，广东盈进律师事务所律师。被告：陈家强，男，1964年9月6日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：卢志辉，广东广大律师事务所律师。被告：曾冬梅，女，1973年10月27日出生，汉族，住广州市番禺区。原告陈俊云、曾雪梅诉被告陈家强、曾冬梅物权确认纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人刘山山、李鸿明，被告陈家强委托诉讼代理人卢志辉及被告曾冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊云、曾雪梅诉称：2002年，广州市番禺区鱼窝头镇××村经济合作社与广州番禺港安建筑工程有限公司就马克村公路工程订了《马克村公路建设工程承包合同》。后上述工程以被告的名义进行承接，实际上由原告两夫妇与被告两夫妇共同投资建设完成，待该工程竣工验收完成以后，马克村经联社无力支付尚欠四人的工程款。经马克村经联社村农会议决定将位于广州市番禺区鱼窝头马克村工业园的土地使用权来抵扣工程款。据此，被告作为四人的代表，与马克村经联社于2005年11月22日签订了一份《用地补偿协议》，约定用马克村工业园土地两块土地（第一块14.429亩，第二块31.448亩）的使用权抵扣部分工程款。另被告陈家强代表夫妇四人与马克村经联社于2006年1月23日签订了两份承包性质的《用地补偿协议》以用来四人投资经营，该两份承包《用地补偿协议》约定马克村经联社将马克村工业园分别为41.534亩、15亩地交付使用，定金300000元己由原告夫妇缴纳。就上述工程款的补偿土地及承包的土地事宜，两原告与被告夫妇于2006年11月18日签订了《协议》一份，再次明确了上述《用地补偿协议》中约定的土地使用权由四人共同共有，每人各占25%的份额，以上土地及房屋的发展必须经四人一致同意才能决定。之后，上述2005年签订《用地补偿协议》中第二块土地（31.448亩）、2006年签订的承包《用地补偿协议》土地（41.534亩、15亩）马克村经联社均无法交付。据此，就没有交付的土地及尚欠的工程款，被告陈家强代表原被告四人与马克村经联社于2013年1月25日再次签订了《用地补偿协议》，约定将马克村工业园土地50.78亩的使用权用作抵扣尚欠的工程款，最终交付了51.77405亩。综上，马克村经联社最终交付了66.20305亩（第一块14.429亩+51.77405亩）土地的使用权来抵扣工程款。后，就交付的一块土地14.429亩原被告四人进行投资搭建厂房，双方夫妇各出资一半。厂房建成后，进行出租，出租的收益也一直由四人按照各25%的份额进行分配，一直由曾冬梅将出租受益的一半支付给原告夫妇，也有租户直接将租金的一半直接支付给原告夫妇。但自2019年2月开始，陈家强开始将土地出租的收益及地上建筑物据为己有，严重侵犯了两原告的合法权益！故诉至本院，请求判令：1、确认陈俊云、曾雪梅是依据陈家强与广州市番禺区鱼窝头镇××村经济合作社签订两份《用地补充协议》取得位于广州市番禺区鱼窝头镇××村工业园内土地使用权（共计66.20305亩）的按份共有使用权人，其中两原告各占四份之一的份额[其中一块地是2005年11月22日签订的《用地补充协议》中实际交付的14.429亩（位于番禺区鱼窝头镇××村工业园内）；另一块是2013年1月25日签订的《用地补充协议》中实际交付的51.77405亩（位于番禺区窝头镇××村卫生站以南）]；2、确认陈俊云、曾雪梅是依据陈家强与广州市番禺区鱼窝头镇××村经济合作社签订两份《用地补偿协议》取得位于广州市番禺区鱼窝头马克村工业园内土地使用权的地上建筑物的按份共有人，其中两原告各占四份之一的份额（地上建筑物面积约为7800平方米）；3、确认陈俊云、曾雪梅各享有上述土地使用权四份之一的用益物权及地上建筑物所有权产生的包括租赁、自用、转包、分包、合同概括转让等行使使用权及地上建筑物所有权所产生的收益；4、上述土地使用权及地上建筑物所有权在租赁、自用、转包、分包、合同概括转让等行使使用权及地上建筑物所有权时必须经过陈俊云、曾雪梅同意；5、本案的诉讼费由陈家强、曾冬梅承担。庭审中，陈俊云、曾雪梅撤回了上述第3、4项的诉请。被告陈家强辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由是：1、原告所依据的投资合作协议，虽然当时是签订了该协议，但是很快就撤销了，没有继续履行该协议。2、所谓的合作协议在法律上是属于无效的协议，所以原告依据不再履行的、没有法律效力的协议来主张所谓的物权权益没有事实及法律依据。被告曾冬梅辩称：同意原告的诉讼请求，涉案两块土地的投标、财务负责等都是由其负责的，其对该两块土地的情况很清楚。两块土地由三个位置组成，原告证据第12-23页载明14.429亩的土地，现土地上加盖了两栋厂房，面积有9000多平方米，每月的租金都是转到其的账号上，其收到租金后就转账给曾雪梅，这几年都是出租给三四个租户，租户交租都是很准时的。三年前其与陈家强分居后，最后一个租户就与陈家强、曾雪梅及其签订协议，约定租金转账交给陈家强及曾雪梅，每人一半租金，其就没有管这块土地的事了。当时通村公路的时候，其与陈家强是没有钱的，是向曾雪梅借钱，由曾雪梅他们垫资，其与陈家强有收入后再还给曾雪梅。14.429亩的土地村里很早就交付给我们了，但是51亩多的土地隔了很久才交给我们，这51亩多土地上盖了建筑物，现在为一个农场。经审理查明：2002年9月18日，案外人广州市番禺区鱼窝头镇××村经济合作社、广州番禺港安建筑工程有限公司就马克村公路工程签订《马克村公路建设工程承包合同》，该合同载明广州番禺港安建筑工程有限公司的签约代表为“陈家强”。2005年7月21日，案外人广州市番禺区鱼窝头镇××村经济合作社、广州番禺港安建筑工程有限公司确认该工程结算款为3808870.05元。2005年11月22日，陈家强（乙方）与案外人广州市番禺区鱼窝头镇××村经济合作社（甲方）就用地补偿一事签订《用地补偿协议》，约定“一、用地位置、面积及土地用途、期限。甲方有偿提供给乙方使用的土地位于广州市番禺区鱼窝头镇××村工业园内分两块地，第一块具体位置在公路北面，共14.429亩，折合9619.336平方米，第二块具体位置在公路以南，共31.448亩，折合20965.438平方米，两块地总面积30584.82平方米。该用地附红线图。该土地只能作工业用地，使用期限为50年。二、用地补偿款。甲方有偿转让土地给乙方的转让费，每平方米75元（毛地），总面积45.877亩，约30584.82平方米，折合2293870.05元（最后结算以国土局测量用地红线图面积为准）。三、用地补偿款的支付办法。乙方应付给甲方用地补偿款2293870.05元，用其为甲方承建马克村公路的工程款尾数2293870.05元（乙方在2003年承建甲方发包的马克村公路，实际完成工程折款3808870.05元，甲方已支付1515000元，尚欠2293870.05元尾数未曾支付）抵顶。……。”同日，双方另签署《声明书》，约定“广州市番禺区鱼窝头镇××村经济合作社（甲方）在2002年9月18日与广州番禺港安建筑工程有限公司（乙方）签订的‘用地补偿协议’。在2005年11月22日与陈家强重新明确签订《用地补偿协议》。于2002年9月18日的签订协议不能重复使用，具体执行条文条款只能按2005年11月22日新签订的《用地补偿协议》为准。”。2006年1月23日，陈家强（乙方）与案外人广州市番禺区鱼窝头镇××村经济合作社（甲方）就用地补偿一事签订《用地补偿协议》，约定“一、用地位置、面积及土地用途、期限。甲方有偿提供给乙方使用的土地位于广州市番禺区鱼窝头镇××村工业园内，具体位置在公路以南，红线图面积30.622亩，红线内路面积3.01亩，红线外面积7.902亩，合共41.534亩，折合27689.4平方米，该用地附红线图（实际用地以红线图面积为准）。该土地只能作工业用地，使用期限为50年（从本协议按国土部门颁发《建设用地批准书》之日起计）。二、用地补偿款。乙方支付给甲方的用地补偿款按每亩83679.52元（2006年按83679.52元计，如超出2006年按实际时年计算补偿征地款，到时按国土部门发《建设用批准书》之日为准，并以实际面积为依据结算，总用地补偿款为元。……。”同日，双方就另一面积为15亩的土地签订了内容相同的《用地补偿协议》。2008年6月30日，东涌镇马克村民委员会出具《证明》，内容为“兹有陈家强于2005年11月22日以路工程款抵顶用地补偿款，购买马克村工业用地，总面积45.877亩，地址位于广州市番禺区鱼窝头镇××村工业园内，并不是租地。”。2006年11月18日，陈俊云、曾雪梅、陈家强、曾冬梅签订《协议》，约定：“1、根据2005年11月22日广州市番禺区鱼窝头马克村经济合作社与陈家强共同签定用地补偿协议的内容：即位于广州市番禺区鱼窝头马克村工业园内分两块地，第一块共14.429亩，折合9619.336平方米；第二块31.448亩，折合20965.438平方米，两块地面积共计30584.82平方米。2、根据2006年1月23日广州市番禺区鱼窝头马克村经济合作社与陈家强共同签定用地补偿协议的内容：即位于广州市番禺区鱼窝头马克村工业园内一块地，共41.534亩，折合27689.4平方米。3、根据2006年1月23日广州市番禺区鱼窝头马克村经济合作社与陈家强共同签定用地补偿协议的内容：即位于广州市番禺区鱼窝头马克村工业园内一块地，约15亩（实际用地以红线面积为准）。以上1-3点的土地使用权及房屋使用权属于陈俊云、曾雪梅、陈家强、曾冬梅共同拥有，每人各占25%的股份。以上土地及房屋的一切发展必须经过四人一致同意才能作决定，如有争议，可经番禺仲裁委员会仲裁。”2013年1月25日，陈家强（乙方）与案外人广州市番禺区鱼窝头镇××村经济合作社（甲方）就用地补偿一事签订《用地补偿协议》，约定“一、用地位置、面积及土地用途、期限。甲方有偿提供给乙方使用的土地位于广州市番禺区鱼窝头镇××村卫生站以南土地，总面积50.78亩（折合33853.72平方米）该用地附四至图。使用期限为50年。二、用地补偿款。甲方有偿转让土地给乙方的转让费，每平方米75元（毛地），总面积50.78亩，约33853.72平方米，折合2539028.69元（最后结算以国土局测量用地红线图面积为准）。三、用地补偿款的支付办法。乙方应付甲方用地补偿款2539028.69元，用其为甲方承建马克村公路的工程款、利息及用地定金共2539028.69元（附件《陈家强工程结算明细》）抵顶。……。”陈俊云、曾雪梅提交了证据《收据》6张证明其对马克村公路工程投资了1060000元。陈家强、曾冬梅确认该证据真实性。为证明在上述14.429亩所建厂房由陈俊云、曾雪梅、陈家强、曾冬梅四人共同投资建设，其投资共计3796400元，陈俊云、曾雪梅提交了证据《收据》《取款记录》《转账凭证》。陈家强、曾冬梅确认该证据真实性。原被告在庭审中确认该厂房未办理产权登记，也未办理报建手续。陈家强为证明涉案的《协议》已经不再履行，申请了证人陈某（系陈家强、曾冬梅之子）出庭作证，陈某当庭陈述上述《协议》由其父母交由其保存，后被其母亲曾冬梅取走，其听父母聊天时说过合作关系已经结束。陈俊云、曾雪梅、曾冬梅对此不予确认。庭审中，陈俊云、曾雪梅、陈家强确认涉案的土地权属人为马克村经济联合社，当事人均未能提供涉案土地的产权查册资料。陈俊云、曾雪梅、陈家强、曾冬梅确认：陈俊云、曾雪梅为夫妻关系，陈家强、曾冬梅为夫妻关系，曾雪梅、曾冬梅为姐妹关系。本院认为：陈俊云、曾雪梅提交的证据《协议》有当事人的签名确认，陈家强主张该协议已经不再履行，仅有证人陈某的证言证明，未提交其他证据佐证，且陈某与其为亲属关系，故本院对陈家强该主张不予采纳，该《协议》应予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然陈俊云、曾雪梅、陈家强、曾冬梅在《协议》就涉案的土地使用权及厂房权属进行了约定，但根据当事人自认，涉案的厂房尚未进行产权登记、涉案当事人均非涉案土地登记使用权人，陈俊云、曾雪梅所要求确认的物权尚未经相关行政部门登记，未发生效力，陈俊云、曾雪梅所主张的确权条件尚未成就，其诉请应予以驳回。陈俊云、曾雪梅可待条件成就后再主张权利，或另循合法途径解决原被告之间的纠纷。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈俊云、曾雪梅全部诉讼请求。本案受理费23173元，由原告陈俊云、曾雪梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年八月二十三日书记员  梁凤茵