广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4611号原告：中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心，住所地广州市白云区嘉福街2号。法定代表人：廖建根。委托诉讼代理人：刘钊，广东百思威律师事务所律师委托诉讼代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。被告：成雪梅，女，1974年9月6日出生，汉族，户籍地住址广东省，原告中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心与被告成雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘钊、罗斌，被告成雪梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出下列诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告在判决生效后15日内将承租的位于广东煤炭地质局XXX号房（自编号）交还给原告；3.被告从2018年1月起按照每月289元的标准向原告支付房屋使用费至房屋交还之日止；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年至2008年，为解决职工居住问题，中国煤炭地质总局广东煤炭地质局（以下简称煤炭地质局）建造了一批砖混结构的平房，但未办理规划报建手续。原告是煤炭地质局开办，负责嘉禾基地大院物业的统一管理。2010年3月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租作居住用途使用。2013年5月20日，市三旧改造办公室批复同意将涉案地块交由市土地开发中心先行储备并实施改造。2015年8月7日，市土地管理委员会会议批准将前述历史用地利用“三旧”改造政策予以改造。2017年11月23日，市土地开发中心与煤炭地质局签订《国有土地使用权收储补偿协议》，约定煤炭地质局将土地交由政府收储，获得补偿。后煤炭地质局发布拆迁安置方案，原告多次发函要求被告腾退涉案房屋。99户平房租户中，68户已经将房屋交还原告，但包括被告在内的31户拒绝配合。原告认为，涉案房屋未经规划报建，签订的租赁合同属于无效合同，被告应将涉案房屋交还原告予以拆除。从实际履行上，涉案地块纳入旧改范围，原被告之间的租赁合同事实上也无法履行。请求法院判如所请。被告成雪梅辩称：一、涉案租赁合同合法有效，尚未到期，原告无权要求被告搬离；二、并非被告不缴纳租金，而是原告拒绝收取，属于原告放弃自己的权利，请法院驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：原告为煤炭地质局成立的机关事务管理中心，具有事业单位法人资格。涉案标的物为广东煤炭地质局XXX号房屋（以下简称涉案房屋），该房位于广州市白云区XXX、广东省煤炭地质局北侧地块，该地块原作为广东省煤炭地质局的宿舍、仓库使用，于1995年5月30日取得《土地使用权属证明书》，但证明有效期至1998年5月31日止。2007年至2008年，煤炭地质局为解决职工所住的危旧房问题，在上述地块复建了包含涉案房屋的一批平房,并出台《复建平房租住及管理办法》，规定复建平房分配给符合条件的职工租住，并与住户签订租房合同，收取房屋租金（按每平方米1.8元/月收取），申请者预交15000元（二房一厅）或10000元（单间）的房租用于偿还复建平房投入的资金。其中第三条对于申请的对象规定为：没有参加过单位福利分房、集资房的已婚职工以及仍居住在危旧平房的职工遗孀；第十四条规定：职工调出本单位以及开除、除名、死亡等原因解除劳动关系的，机关事务管理中心依据本规定收回其租住的房屋，终止租住合同。被告的配偶张学义生前为煤炭地质局职工。2010年3月15日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：0084），约定甲方将涉案房屋出租给乙方作居住用途使用，建筑面积28㎡，租赁期限从2010年3月1日起至2024年3月1日，月租金为70元，乙方已向甲方交纳210元的租房保证金（按三个月月租金计算）；甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还乙方；如乙方欠甲方租金，保证金抵扣租金，抵扣后有余额的，余额退还乙方；保证金抵扣乙方欠甲方租金不足部分款项，甲方应向乙方追缴；等等。被告居住在涉案房屋至今。诉讼中，原告称被告在签《房屋租赁合同》时已支付了租房保证金，并同意抵扣尚欠的房屋占用使用费。2018年1月15日，原告向被告发出《广东煤炭地质局复建平房收房通知》，载明截至2017年12月31日被告所预缴的租金10000元冲减租金（70元/月）后剩余3210元，并要求被告办理退房手续，于2018年3月31日前腾空搬离。后原告通过发出关于收回复建平房的通知、关于嘉禾大院复建平房收房通知以及委托律师事务所发律师函等方式要求被告腾空房屋。被告至今未腾空搬离，原告诉至本院。另查明，该房屋所处地块经向广州市规划和自然资源局白云区分局查询，并未发现有建筑物的《建设工程规划许可证》。2009年6月8日，煤炭地质局印发《离退休职工住房补贴实施办法》，针对1999年1月1日至2009年12月31日符合住房补贴条件的离退休职工（含期间死亡）发放住房补贴。被告于2018年4月20日获得74575元的住房补贴。2013年5月，市三旧改造办公室批复同意将涉案地块交由市土地开发中心先行储备并实施改造。2015年8月7日，市土地管理委员会会议审议通过《广东省煤炭地质局基地大院地块储备开发方案》，将涉案土地纳入政府储备用地，其中广东省煤炭地质局办公用房需求通过自主改造方式解决，其余用地按照“公开出让、收益支持”方式收储。2017年11月，市土地开发中心与广东省煤炭地质局签订《国有土地使用权收储补偿协议》。以上事实，有土地使用权属证明书、房屋租赁合同、单位工程竣工验收证明、复建平房租住及管理办法、关于广东煤炭地质局嘉禾基地大院旧厂房改造项目的批复、广州市土地管理委员会会议纪要、国有土地使用权收储补偿协议、广东煤炭地质局复建平房收房通知、关于收回复建平房的通知、关于嘉禾大院复建平房收房通知、律师函、邮单、离退休职工住房补贴实施办法、住房补贴发放登记表及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案房屋并未取得《建设工程规划许可证》，因此，原告与被告签订的租赁合同无效。根据合同无效处理原则，被告在原告多次要求返还房屋的情况下继续占有使用缺乏依据，故原告主张被告返还涉案房屋，本院予以支持。关于占有使用费。因租赁合同无效，原告主张的租金应为占用使用费。原告并未提交证据证明双方就租金或占有使用费调整到每月289元达成合意，原告主张按照每月289元的标准计收占用使用费缺乏依据，本院不予支持。原告向被告发出《广东煤炭地质局复建平房收房通知》，载明截至2017年12月31日被告所预缴的租金10000元冲减租金（70元/月）后剩余3210元，该剩余款项足以抵扣至今的占用使用费，故原告要求被告支付占用使用费的诉请，本院不予支持。同时，被告腾空搬离涉案房屋后，原告应将剩余的预缴租金退还于被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心与被告成雪梅于2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：0084）无效；二、被告成雪梅于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市白云区广东煤炭地质局XXX号房屋返还给原告中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心；三、驳回原告中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告成雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  许 伟人民陪审员  冯爱芬人民陪审员  严伟琦二〇一九年八月十二日书 记 员  陈月明