陕西省咸阳市杨陵区人民法院陕西省咸阳市杨陵区人民法院民事判决书                              (2019)陕0403民初798号原告：齐巧侠，女，1968年2月21日生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告：杨凌速达快递服务有限责任公司。住所地：陕西省杨凌示范区熊猫王酒业公司院内。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4703。法定代表人：齐巧侠，该公司经理。委托诉讼代理人：周亚娟，陕西秦隆律师事务所律师。被告：龚威臣，男，1984年1月13日生，汉族，住四川省雅安市名山区，身份证号：513XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈鑫涛，陕西菲格律师事务所律师。被告：杨凌得道资产租赁有限公司。住所地：陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码：91610403MA6TG03M0X。法定代表人：龚威臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。第三人：杨凌熊猫王酒业有限责任公司。住所地：杨凌示范区。诉讼代表人：杨凌熊猫王酒业有限责任公司破产管理人。负责人：张宏仓，破产管理人组长。委托诉讼代理人：吴柳清，女，1987年6月8日生，汉族，住西安市碑林区，系破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：张凡，女，1985年6月17日生，汉族，住西安市灞桥区，系破产管理人工作人员。原告齐巧侠、杨凌速达快递服务有限责任公司（以下简称速达公司）与被告龚威臣、杨凌得道资产租赁有限公司（以下简称得道公司）、第三人杨凌熊猫王酒业有限责任公司（以下简称熊猫王公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐巧侠、原告速达公司的委托诉讼代理人周亚娟，被告龚威臣及其委托诉讼代理人陈鑫涛，被告得道公司的委托诉讼代理人刘睿，第三人熊猫王公司的委托诉讼代理人吴柳清、张凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐巧侠、速达公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的厂房租赁合同；2.两被告连带向原告退还2019年2月1日后的租赁费30924元；3.两被告连带向原告赔偿因合同解除造成的房屋装饰装修、设施设备、后期搬迁损失共18万元；4.本案产生的所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月18日，被告龚威臣与熊猫王公司签订《厂区租赁协议》，约定熊猫王公司将25530平方米的厂区及附着物租赁给龚威臣，租赁期限自2013年11月18日至2028年11月17日共15年。2015年9月30日，被告得道公司成立，龚威臣为该公司法定代表人。2015年11月14日，被告得道公司与原告签订《厂房租赁合同》，XX路XX号西侧南北建厂房240平方米转租给原告，租金每年37400元，第三年起年租金在上年度基础上递增5%，租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日。原告在与被告建立租赁关系后，依约支付租金并合法经营。2018年，因熊猫王公司破产，熊猫王公司破产管理人依法向法院起诉，要求原告速达公司腾出场地。该诉讼经杨陵法院和咸阳中院两级法院审理，均支持了破产管理人的诉讼请求，判令原告限期搬离熊猫王租赁场地。2018年11月被告向原告收取了2018年11月1日至2019年10月31日的年租金41233元。现原告从被告处租来的场地已经无法使用，原告得随时搬离，因此导致原告房屋装饰装修、设施设备、后期搬迁及其他损失巨大，原告也无法正常经营。因原告与熊猫王公司之间不存在合同关系，原告无法就相关损失进行债权申报，破产管理人只与存在合同关系的被告进行沟通。原告与被告之间就赔偿问题也无法达成一致，被告拒不承认违约责任，认为赔偿应当由破产管理人解决。鉴于原告上述的艰难处境，协商无门，故起诉至法院，被告因第三人的原因已经对原告违约，故应当根据合同相对性承担违约责任，向原告退还租金并赔偿相关损失。 被告龚威臣辩称，1.被告得道公司与原告齐巧侠签订租赁合同，与原告速达公司无关，原告速达公司不是适格的原告。龚威臣作为本案的被告主体不适格，原告齐巧侠是与另一被告得道公司建立租赁合同关系；2.因解除合同而承担违约责任的主体不应当是第一被告，应由土地接收人杨凌金泰公司承担赔偿责任人 ；3.熊猫王公司依据《破产法》第十八条规定，已经解除与熊猫王公司有关的全部租赁合同；4.原告齐巧侠至今实际占有和使用承租土地及地上附着物，用于正常经营；5.破产管理人在资产拍卖前，已经对地上附着物进行了评估。综上，第一被告认为原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。    被告得道公司辩称，1.第二被告与原告齐巧侠签订租赁合同，第二被告已按照合同约定向其交付了符合合同约定的涉案空地，不存在任何违约行为，造成合同无法继续履行系系第三人被依法宣告破产所造成，与第二被告无关，不应由第二被告赔偿因合同解除所造成的各项损失。2.即使由第二被告承担上述责任，原告至今实际占有和使用承租土地及地上附着物，用于正常经营，不存在任何经济损失，其诉状所列的各项损失数额无依据，要求第二被告承担赔偿责任无依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。第三人熊猫王公司辩称，2019年1月16日熊猫王公司的土地使用权及地上附着物已经通过京东司法拍卖平台，公开拍卖给杨凌金泰置业有限公司，该拍卖行为已经杨陵法院裁定确认。2019年4月19日，金泰置业在杨凌示范区XX中心对竞拍的熊猫王公司土地使用权进行了权属变更登记，4月22日，金泰公司在厂区内张贴公告，明确告知厂区内商户包括本案原告，金泰公司为新的物权所有权人。鉴于原告与熊猫王公司并没有法律上的合同关系，且原熊猫王公司土地使用权及地上附着物所有权已经发生转移，后续涉及本案原告的诉求应当向新的物权人金泰置业主张。熊猫王公司无论从法律角度和现实角度均和本案没有关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。二原告提供证据如下：1.《厂区租赁协议》，2.杨凌得道资产租赁有限公司营业执照复印件，3.《厂房租赁合同》，4.杨陵区人民法院（2018）陕0403民初1043号民事判决书、咸阳市中级人民法院（2019）陕04民终100号民事判决书、公告照片，5.房租收款收据1张、装修及材料收据3张、销售清单3张、材料清单2张、房屋装修照片7张、设施设备照片2张，6.微信记录、得道公司工商登记信息。被告龚威臣提供如下证据： 1.《厂区租赁协议》及《补充协议》、部分水电费票据，2.《厂房租赁合同》，3.（2018）陕西0403民初1043号、（2018）陕04民终100号民事判决书，4.资产评估报告。第三人熊猫王公司提供如下证据： 1.网上打印熊猫王公司破产拍卖公告和竞买须知，2.陕（2019）杨凌示范区XX号不动产登记证，3.公告照片。本院对证据认定如下：原告提供的证据1、2、3、4、6均真实合法关联，予以认定; 证据5中的房租收款收据予以认定，其余证据均不予认定.对被告龚威臣提供的证据1真实性予以认定;证据2、3与原告提供的合同内容一致，故予以认定；证据4，来源合法，与本案有关联，故予以认定。对第三人提供的证据，能够相互印证，故予以认定。经审理查明，2013年11月18日，被告龚威臣（甲方）与熊猫王公司（乙方）签订《厂区租赁协议》，约定乙方将位于杨凌示范区XX路XX号、XX路、XX路、XX路、北临秦川节水公司的25530平方米厂区土地及附着物租赁给甲方，以抵偿所欠甲方款项中的300万元，租赁期限从2013年11月18日起至2028年11月17日共15年。同年11月20日，双方签订《厂区租赁补充协议》，约定：在2028年11月18日之前的租赁期内，若由于乙方将厂区抵押、转让、担保、质押等或其他乙方的原因导致甲方无法使用厂区及其附着物的，乙方应全额赔付甲方及后续租户花费在水电气等设施接通、地面平整、路面铺设、房屋及厂房装饰装修维修、房屋建设等厂区改造建设上的所有投资以及由此给甲方及后续租户造成的所有损失；若由于政府或国家机关的强制行为或法院拍卖等导致厂区及附着物无法继续使用的，甲方及后续租户的所有投资等一并享有获得赔偿的权利；租赁期满，甲方有优先承租权，如甲方不再续租，或乙方不再对外出租，甲方及后续租户所花费在水电气等设施接通、地面平整、路面铺设、房屋及厂房装饰装修维修、房屋建设等厂区改造建设上的所有投资，乙方应与甲方协商一致并根据国家相应法律法规政策等折旧后给予相应补偿。2015年9月30日，杨凌得道资产租赁有限公司成立，住所地为杨凌示范区XX路XX号，龚威臣系该公司法定代表人。2015年10月14日，被告得道公司（甲方）与齐巧侠（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定得道公司将熊猫王公司厂区内西侧南北建厂房240平方米租赁给齐巧侠，租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日，年租金37400元。第三年起年租金在上年度基础上递增5%。乙方负责场地经营的基建工程。2015年至2018年的租金原告已支付。2018年11月8日，原告齐巧侠向被告龚威臣支付2018年11月1日至2019年10月31日租金41233元，2018年11月15日得道公司向原告出具了租金收据。2017年3月2日，本院作出（2016）陕0403民破2号民事裁定书，裁定立案受理申请人邹红申请熊猫王公司的破产清算申请，并于2017年4月5日作出（2016）陕0403民破2号民事决定书，指定陕西华凌破产清算有限公司为熊猫王公司的破产管理人。2018年4月28日受咸阳市中级人民法院委托，陕西公信房地产评估有限公司出具评估报告一份，具体如下：1、熊猫王公司破产财产评估值3026.3万元；2、部分租赁户的添附物评估值407.18万元，其中原告速达公司评为：结构为彩板，建筑面积60㎡，评估单价200元/㎡,评估总价1.2万元。2018年8月1日，熊猫王公司破产管理人向本院起诉，请求依法判令速达公司停止侵害、立即腾出占用的熊猫王公司场地。本院于2018年11月4日作出（2018）陕0403民初1043号民事判决，判决速达公司腾出其所占用的熊猫王公司的场地；因速达公司不服该判决，提出上诉，咸阳市中级人民法院于2019年1月28日作出（2019）陕04民终100号民事判决，驳回上诉，维持原判。熊猫王公司破产管理人已将破产财产交付给买受人杨凌金泰置业有限公司，2019年4月19日在杨凌示范区XX中心办理了权属登记。后因赔偿问题双方协商无果，二原告至今占用涉案场地。本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告的诉讼主体是否适格，是否应当追加杨凌金泰置业有限公司为本案当事人；2.原、被告之间签订的租赁合同是否符合解除条件，是否已经解除；3.原告项下损失情况及具体金额；4.原告请求二被告退还租赁费及赔偿损失是否有事实及法律依据，责任应当如何承担。本案中，被告龚威臣与第三人签订租赁合同，后以被告得道公司名义将涉案场地转租给原告齐巧侠，涉案场地实际用于被告速达公司，租赁费亦由齐巧侠代表原告速达公司支付，故应当由原告速达公司承受租赁合同产生的权利义务，原告速达公司与被告得道公司之间形成租赁合同关系。关于被告申请追加杨凌金泰置业有限公司为本案当事人，不符合合同相对性原则，故依法不予准许。因第三人熊猫王公司破产，法院判决原告速达公司腾出占用场地，现该判决已生效。且涉案场地已由破产管理人交付给买受人，故原、被告之间的租赁合同已不具备继续履行条件，合同目的不能实现，故原告请求解除双方签订的租赁合同的请求，应当予以支持。原告请求二被告连带向原告退还2019年2月1日后的租赁费30924元，因之后原告一直占用涉案场地，原告已向被告交纳了2018年11月1日至2019年10月31日的租金41233元，2019年4月19日买受人杨凌金泰置业有限公司对涉案土地使用权办理了产属登记，所有权人已变更，故被告得道公司应当退还原告速达公司2019年4月19日之后的租金共计22991元。原告请求二被告连带向原告赔偿因合同解除造成的房屋装饰装修、设施设备、后期搬迁损失18万元，因第三人熊猫王公司破产程序中已由评估机构对包括速达公司在内的财产现状进行了评估，故对原告的房屋装饰装修应当以评估价值认定为12000元，由被告得道公司予以赔偿。被告龚威臣个人与熊猫王公司签订租赁合同，后又成立得道公司，在与原告的合同履行过程中，通过龚威臣账户收取原告租金，不能区分系龚威臣的个人行为或代表公司的行为，被告龚威臣与得道公司财产混同，故应当由被告龚威臣对得道公司的债务承担连带责任。关于设施设备及后期搬迁损失，双方合同并未约定，故不予支持。关于原告提出的鉴定申请，本院依法不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除2015年10月14日原告齐巧侠与被告杨凌得道资产租赁有限公司签订的《厂房租赁合同》。二、被告杨凌得道资产租赁有限公司退还原告杨凌速达快递服务有限责任公司房屋租金21991元。被告龚威臣负连带责任。三、被告杨凌得道资产租赁有限公司赔偿原告杨凌速达快递服务有限责任公司房屋装饰装修费用共计12000元。被告龚威臣负连带责任。以上二、三项均于判决生效后十五日内付清。四、驳回原告齐巧侠、杨凌速达快递服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4464元（原告已预交），由原告齐巧侠、杨凌速达快递服务有限责任公司负担3745元，被告杨凌得道资产租赁有限公司、龚威臣负担 719元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                              审  判  长   刘雨蓉审  判  员   张艳萍人民陪审员   梁  征二〇一九年八月二日书  记  员   马青娟附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；  （五）法律规定的其他情形。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。   《中华人民共和国公司法》    第二十条 公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。  公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。  公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。  在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1