安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初3459号原告：深圳市嘉诚物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道翻身社区49区河东工业区8栋厂房G2609A,统一社会信用代码91440300755665879R。法定代表人：马哲春，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙国荣，安徽伟诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾远，安徽伟诚律师事务所律师。被告：顾成菊，女，1976年1月14日出生，汉族，无业，户籍地安徽省定远县，经常居住地安徽省滁州市南谯区。原告深圳市嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚公司）与被告顾成菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告嘉诚公司的委托诉讼代理人孙国荣、贾远、被告顾成菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉诚公司向本院提出诉讼请求：判令顾成菊支付2016年4月1日至2018年12月31日的物业费4362.6元（其中物业服务费3199.35元、能耗费1163.4元）、违约金1927.52元。事实与理由：顾成菊所在小区的前期物业公司是南京安居物业有限公司，由于该物业公司管理不力，业主大量投诉，南谯区房产局指定嘉诚公司进行接管。2016年4月1日，嘉诚公司与南京安居物业有限公司签订《协议书》约定：南京安居物业有限公司于2016年4月11日正式将发能国际城小区物业移交给嘉诚公司，南京安居物业有限公司收取物业费的截止日期是2016年3月31日。2016年4月28日，发能国际小区业主委员会成立后就与嘉诚公司签订《协议书》，同意嘉诚公司为该小区提供物业服务，并请求嘉诚公司垫资维修南京安居物业有限公司管理不力被损坏的物业设备设施。2016年10月10日，发能国际小区业主委员会与嘉诚公司签订《滁州市发能国际城物业服务合同》，约定多层住宅和高层住宅每月每平方0.88元，商业物业、会所每月每平方1.5元；物业费按半年收取，也可以预收，但预收期限不得超过6个月。合同还约定，业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及公共能耗费，应按延迟日起，日交纳千分之一违约金给嘉诚公司。经嘉诚公司公示和业主委员会同意，按照楼层高低收取二次供水、电梯、路灯等公共能耗费为：2-5层每月每平方收0.08元；6-11层每月每平方收0.15元；12-18层每月每平方收0.25元；19-26层每月每平方收0.29元；27-33层每月每平方收0.32元。顾成菊居住30层每月每平方米应交公共能耗费0.32元、物业费每月每平方为0.88元，合计每月每平方为1.2元。顾成菊的物业面积为110.17平方米。顾成菊的物业费己交到2016年3月31日。2016年4月1日至2018年12月31日，顾成菊拖欠物业费合计4362.5元。顾成菊辩称：物业服务不到位，如：房屋下水管漏水；外墙漏水虽然物业修好了，但给家里造成了损失；电梯抖动；其他业主电动车充电电线拖的到处都是，存在安全隐患；消防栓不配套没有水带；监控有探头没有存盘导致顾成菊手机丢失而监控无法查看；地下停车收费没有依据且收费应该属于所有业主。综上不愿交纳物业费。本院经审理认定事实如下：2011年2月16日，（甲方）滁州市发能房地产有限公司与（乙方）南京安居物业有限公司签订一份《滁州国际城花园前期物业服务合同》，约定由南京安居物业有限公司为滁州国际城花园提供前期物业管理服务，并对物业服务内容、费用等作出约定。2016年4月1日，（甲方）南京安居物业有限公司滁州分公司与（乙方）深圳市嘉诚物业管理有限公司签订一份《协议书》，载明：“双方就发能国际城物业管理的移交工作友好协商达成如下事宜：1、因甲方需要做好发能国际城的移交前准备，现确定推迟移交时间到2016年4月11日9时。2、在2016年4月11日9时前仍由甲方继续履行发能国际城物业管理服务责任与义务。3、甲方收取物业服务费的截止时间为2016年3月31日。”。2016年4月28日，（甲方）南谯区发能国际城小区业主委员会与（乙方）深圳市嘉诚物业管理有限公司签订一份《协议书》，约定了乙方先将南京安居物业有限公司服务期间遗留的问题物业进行修缮、垃圾进行清理。2016年10月10日，委托方（甲方）南谯区发能国际城小区业主委员会与受委托方（乙方）深圳市嘉诚物业管理有限公司签订一份《滁州市“发能国际城”物业服务合同》，约定甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就发能国际城物业小区项目物业服务有关事宜，协商一致订立本合同。本合同期限为自2016年10月10日至2019年10月10日止。物业服务内容为制定物业服务工作计划并组织实施、房屋共用部位的维修、养护和管理等。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳。公共能耗费应设独立计量表核算，按实际发生费用和使用情况由业主按建筑面积分摊，与物业服务费同一时间预收，根据实际产生费用分摊核算情况多退少补。多层、高层住宅0.88元/月/平方米。物业服务费用按半年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务。物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月。合同还对物业服务的其他内容作出了约定。2017年8月8日，深圳市嘉诚物业管理有限公司滁州分公司对公共能耗费下调收费情况发布公告，其中27-33层入住房收费标准为0.32元/㎡。顾成菊为发能国际城小区24幢1单元3001室业主，房屋面积为110.17平方米。顾成菊2016年4月11日至2018年12月31日的物业服务费为3170.86元（0.88元/㎡×110.17平方米×12月/365天×994天）、2017年8月8日至2018年12月31日的公共能耗费为591.6元（0.32元/㎡×110.17平方米×12月/365天×510天），合计3762.46元。顾成菊未支付上述款项。本院认为：嘉诚公司与南谯区发能国际城小区业主委员会签订的《滁州市“发能国际城”物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，顾成菊为发能国际城小区的业主，应当按照合同约定支付物业费。因嘉诚公司实际自2016年4月11日完成交接工作，并自2016年4月11日提供物业服务，故顾成菊应支付2016年4月11日至2018年12月31日的物业服务费为3170.86元；因公共能耗费自2017年8月8日作出调整，2016年4月11日至2017年8月7日之间的公共能耗费收费标准嘉诚公司未能举证证明，故顾成菊应支付自2017年8月8日至2018年12月31日的公共能耗费591.6元。综上，顾成菊应支付物业费合计3762.46元。因物业服务存在瑕疵，故本院对嘉诚公司要求顾成菊支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告顾成菊于判决生效后十日内支付原告深圳市嘉诚物业管理有限公司物业费3762.46元；二、驳回原告深圳市嘉诚物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告深圳市嘉诚物业管理有限公司负担10元，由被告顾成菊负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王 苏二〇一九年八月二十九日法官助理赵琳代理书记员  潘文慧附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。