山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2018）晋0502民初2291号原告：李某2，男，1958年10月1日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：程某，男，1976年3月10日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。被告：山西某置业有限公司，住所地晋城市城区。法定代表人：夏某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨某，女，该公司职工。被告：山西某商业投资管理有限公司，住所地晋城市城区。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊某，山西海双龙律师事务所律师。原告李某2诉被告山西某置业有限公司（以下简称“某置业公司”）、被告山西某商业投资管理有限公司（以下简称“某商业投资公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某2及委托诉讼代理人程某，被告某置业公司的委托诉讼代理人杨某，被告某商业投资公司的委托诉讼代理人樊某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某2向本院提出诉讼请求：判令二被告共同赔偿原告经济损失6万元（暂定），具体以鉴定为准；诉讼费由二被告承担。事实和理由：我原住晋城市某小区，因某广场改造由第一被告某置业公司于2016年5月安置回迁至现某室，具体物业管理由第二被告某商业投资公司负责。2018年2月14日晚9时许，物业马经理给我打电话告诉我发现我刚装修完的新家漏水，我赶到后发现家里卫生间向外冒污水，整个家里全被污水浸泡、污垢满地，物业当即疏通了管道并进行了查看，发现系下水管总管堵塞。物业告诉我其交有保险。第二天保险公司到现场查看并拍照，因逢过年，第二被告的工作人员告知到2月22日后再处理。但后来，第二被告推着要等领导，迟迟未给我解决。第一被告交付我的房子防水及管道均在国家保修期内，第二被告收取物业费用也有着不可推卸的责任，现要求两被告赔偿我的损失。被告某置业公司辩称：我公司开发的某小区经竣工验收合格，各项设施设备均符合国家标准。原告房屋被淹是由于原告及其楼上住户不遵守规定，将无法分解的垃圾扔入马桶导致原告下水管道堵塞所致，该行为属于侵权行为，原告应起诉其楼上住户，同时原告也应自行承担部分责任。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。被告某商业投资公司辩称：原告房屋被淹是由于原告及其楼上住户不遵守规定，将无法分解的垃圾扔入马桶导致原告下水管道堵塞所致，该行为属于侵权行为，原告应起诉其楼上住户，同时原告也应自行承担部分责任。我公司员工发现原告的家中漏水后立即联系原告，但原告一直未接电话迟迟未到现场，到场后又拒绝入室查找原因、疏通，导致其自身损失不断扩大，对于该扩大部分损失由原告自行承担。当时我公司在发现漏水后便积极查找原因并加班加点疏通，作为某小区的物业管理企业，我公司已按照国家规定及物业合同约定完成全部义务，不应承担任何赔偿责任。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明：原告李某2于2016年取得晋城市城区某小区回迁房的钥匙。某小区系被告某置业公司开发建设的小区。某小区建成后，其物业由被告某商业投资公司管理。2016年5月16日，被告某商业投资公司作为甲方与原告李某2作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方向乙方收取物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理、经营，其中共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路等，对于共用部位、共用设施设备的维修和管理应达到“共用部位、共用设施完好，无随意改变用途”的服务质量；甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2016年6月，原告向被告某商业投资公司缴纳了装修押金，随后对房屋进行了装修，2017年5月份房屋装修完毕，原告未入住。2018年2月13日晚上8点多，某商业投资公司的工作人员在架空层发现渗水，经过排查后发现可能是原告李某2房屋渗漏，随即与原告联系，同时关闭了原告的暖气及供水管，原告赶回来打开门后发现家里的客厅卫生间地漏、马桶以及拖布池反水，将房屋的三个卧室木地板、木头踢脚线、踢脚线上侧壁纸、靠近地板的门套部分、沙发底部木头架、茶几、电视柜、餐桌的木头腿等都造成了一定的损坏，被告某商业投资公司的工作人员当时提出对房屋反水的地方进行疏通，原告未同意，该公司工作人员便去到涉案房屋下面将主管切开往上疏通，并将总阀门关闭，之后反水停止，通过疏通管道，发现是涉案房屋客厅卫生间三通下面的总管堵了，堵塞物有卫生巾、塑料袋、头发等物。之后，因原告与被告就损失事宜无法协商一致，遂于2018年8月9日诉至本院。另查明：原告于2017年6月5日向被告某商业投资公司缴纳了2017年的物业费3067元，尚未缴纳2018年的物业费。以上事实有原告提供的《安置补偿协议》、回迁房选房确认书、某商业投资公司开具给原告的收款收据、某置业公司开具给原告的收款收据及某小区住户装修费用明细表、视频资料及照片，被告某置业公司提供的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划认可证、工程竣工验收备案表，被告某商业投资公司提供的《前期物业管理服务协议》、业主生活指南、“某小区”业主临时规约、某城文明公约照片2张、短信截屏，证人马某、张某、李某3的证言，以及原、被告陈述等在案佐证。另外，诉讼期间原告李某2申请对涉案房屋的浸泡损失进行鉴定，经本院委托晋城市中级人民法院司法技术中心又由该中心委托晋城华放资产评估事务所有限公司进行鉴定，因实际鉴定过程中，晋城华放资产评估事务所有限公司认为以造价工程公司出具报告更合适，便于2019年4月20日以晋城华放工程造价咨询有限公司为鉴定机构出具了司法鉴定报告书，鉴定结论为房屋浸泡损失价值为51033元。晋城华放工程造价有限公司的营业范围中包括接受司法机关委托对工程经济纠纷进行鉴定。两被告对该鉴定报告书的质证意见为：晋城华放工程造价有限公司并非中级人民法院确定的鉴定机构，原告申请对浸泡部位的损失价值进行损失鉴定，但该报告书实际上鉴定的是修复价值，另外，根据定额来计算补偿价值完全错误，所以该司法鉴定意见书不能作为定案依据。本院认为，晋城华放资产评估事务所有限公司根据现场勘验的情况，认为主要采用山西省现行计价依据及申请人购置发票、收据等对该项目的修复费用进行鉴定，进而认为以晋城华放工程造价咨询有限公司作为鉴定主体来出具意见更合适，系对该鉴定结论的负责，而晋城华放工程造价咨询有限公司也具有司法鉴定资格，鉴定人也具有相应的条件，该鉴定意见客观公正，本院予以采信。本案主要的争议焦点在于原告房屋被浸泡的损失应该由谁承担。被告某商业投资公司认为，原告房屋被浸泡是因为原告及楼上住户未遵守规定将不能分解的垃圾扔入马桶造成堵塞引起的，事情发生后原告又拒绝疏通，故其损失应由原告及其楼上的24户住户承担，被告提供的物业服务并不存在违约情形，不应承担赔偿责任。提供证据有：1、《晋城市物价局晋城市住房保障和城乡建设管理局关于市区住宅物业服务收费标准的通知》一份，其中五级物业服务等级标准对于排水系统的要求是：公共污水管道应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通；雨水管道、化粪池等部位应每季度检查一次，视情况进行清理、疏通……。2、雨污管道2016年四季度至2018年四季度的巡查表，其中2018年一季度二号楼污水管无沉淀物，排水畅通，其后情况说明写有“2.14日晚503室卫生间反水疏通出女性用品、塑料袋等杂物”。以上证据旨在证明某商业投资公司的物业服务等级标准是最高级，已经按照协议约定及标准定期检查疏通共用设施，不存在违约行为。原告对证据无异议，但认为原告自2017年装修完毕后没有使用房屋，不存在排污排水情况，也不可能产生堵塞，被告也没有证据证明是原告家造成的堵塞，原告向被告缴纳了物业费，物业应承担原告的损失。本院认为，被告某商业投资公司与原告李某2签订有《前期物业管理服务协议》，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。被告某商业投资公司提供的上述证据能够证明其按照通知的规定对共用设施进行巡查的事实，但巡查表上记载2018年第一季度二号楼污水管无沉淀物、排水畅通，后又记载了原告房屋卫生间反水疏通的情况，可见其所记载的情况与实际并不完全相符，其履行巡查义务并未完全。且从某商业投资公司提供的巡查表来看，只是笼统地写了每个季度的巡查结果，并未明确地标明每次巡查时间，其工作人员是否完全按照规定尽到了巡查义务并不能证明。被告某商业投资公司作为物业管理方，履行巡查义务不完全，未能维护、管理好共有的下水总管道，导致涉案房屋内的物品等受损，应依法承担相应的民事责任，而原告李某2在房屋装修完毕后对房屋未尽到合理的管理义务，在事情发生后还阻拦某商业投资公司工作人员对其管道进行及时疏通，造成损失扩大，其也应负一定责任。本院酌情确定被告某商业投资公司应承担70%的民事责任。被告某商业投资公司应赔偿原告李某2损失51033元的70%即35723元。至于鉴定费2000元，二被告对该数额无异议，本院予以支持，被告某商业投资公司应按照70%的责任比例承担即1400元。原告要求被告某置业公司承担赔偿损失的责任，但未举证证明被告某置业公司提供的房屋及共用设施存在质量问题，本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告山西某商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李某2经济损失35723元、鉴定费1400元，共计37123元。驳回原告要求被告山西某置业有限公司承担责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告李某2承担496元，被告山西某商业投资管理有限公司承担804元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 李 芳人民陪审员 王钰菲人民陪审员 陈梁鹏 二0一九年八月八日书 记 员 连瑜珊