贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1349号原告：广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司。统一社会信用代码：915226205733499713。负责人：吴波，男，该公司负责人。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道华伟中央城第5栋物业用房。委托诉讼代理人：杨绍霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。执业证号：15226201011676507。委托诉讼代理人：石菊霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。被告：梁金，男，1986年8月12日出生，侗族，住贵州省黎平县。原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司诉被告梁金物业服务合同纠纷一案，原告于2019年7月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴宗礼独任审判，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石菊霞，被告梁金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付物业服务费715.14元；2、依法判决被告向原告支付电梯年检月检费：1160元；3、依法判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告违约金；4、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年8月26日，原告与黎平县华鼎房地产开发有限公司签订《黎平华鼎·凯旋名门前期物业服务合同》，约定原告为被告居住的黎平华鼎·凯旋名门小区提供前期物业服务合同。被告是该小区3栋1单元702号房的业主，该套房的建筑面积为119.19㎡。2015年12月3日，原告与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，该合同第八条明确约定：本项目物业服务收费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，标准为小高层住宅：1元／月／平方米：商业物业：1.5元／月／平方米：代收代缴电梯年检月检费：40元，月／户，用完续交：第九条约定：物业管理费是从开发商通知入伙之日起全额计收物业管理费，物业管理费一年交纳一次：合同签订后，原告公司入驻该小区并开始进行物业服务，但被告自2017年12月1日以后就无故拖欠物业费，经原告多次协商催讨时都拒不缴纳，不管从合同约定还是法律规定来说，显然被告都应当缴纳物业服务费，被告拒不交纳物业费的行为已经构成违约，应当按照合同第二十一条的约定业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，现原告也自愿将违约金的计算标准降低为年利率6.18%来计算。另外，双方合同也明确约定的有由原告代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户。在原告入驻凯旋名门小区以来，积极履行合同义务向相关质检部门及电梯维保公司缴纳了电梯年检月检费，被告一直享用着电梯，却拒交电梯年检月检的费用，显然严重违反合同约定。综上所述，原告与被告签订的《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，合同签订后原告也对小区进行了管理，为被告提供物业服务，现被告拒交物业服务费和电梯年检月检费的行为已经严重损害到了原告的合法权益，为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定特提起诉讼，请依法立案审理并请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下8份证据：1、营业执照复印件，证明广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的公司信息；2、身份证复印件，证明广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的负责人吴波的身份信息；3、公司法人证明复印件，证明广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的负责人、法人代表吴波的身份信息；4、黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同复印件，证明开发商在开发前期，原告与开发商签订的前期物业服务合同是有效的法律凭证，是对全体业主未购房且未入住小区前是具有约束性的；5、黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同复印件，证明原告与被告签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，该合同的内容并不违反相关的法律规定，是有效的法律凭证；6、催费通知单复印件，证明原告多次向被告催缴物业费，被告仍拒不履行缴纳物业服务费，被告己尽了催缴的义务；7、电梯年检费收款凭证复印件，证明原告根据合同的相关约定履行了自己的义务，已向质检部门缴纳了电梯年检费，被告应向原告支付代收代缴的相关费用；8、电梯月检费支付凭证复印件，证明原告根据合同的相关约定履行了自己的义务，向相关电梯维保公司缴纳了电梯月检费，被告应向原告支付代收代缴的相关费用。经庭审质证，被告对证据1、2、3、6没有异议；对证据4有异议，我在入住前物业公司并没有提供这份合同过，有可能是事后补的；对证据5，我承认是我签订的，但我认为根据物业管理法，这个物业费应包括电梯费的；对证据7有异议，物业费包括电梯费，原告是否年检与业主无关。即使原告交了这个费用也是包含在物业费里面，不能单独再收取。对证据8有异议，电梯维保的月检费是免费的，不应产生费用，是电梯厂家保修一年。被告梁金辩称：一、本案中答辩人自2015年12月3日与被答辩人签订物业合同，物业公司从2015年12月3日至2018年5月31日物业服务期间未尽到应尽职责，致使物业服务期间小区内多次、长期停水停电、电梯停止使用等。二、物业公司未经小区业主同意擅自占用电梯墙体对外到处出租张贴广告收费，按照《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的其有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。电梯属该条规定中的公用设施，属业主共有。《物业管理条例》第五十四条规定利用物业共用部位、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。由此可见，在小区公共场所、公共设施上经营广告，应当经公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利，物业公司未经同意擅自处理属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权。三、本案中答辩人所住楼层顶层作为安全避难区域，紧急情况下可向楼顶疏散等待救援，但在物业服务期间由第三方违规暂用该避难区域加层搭建住房，现已封堵，带来严重安全隐患。四、本案中答辩人所住该小区3栋1单位702号房自入住以来因物业服务公司安装的可视门禁不能使用，常年多次向该物业服务公司反映修复，至2018年5月31日止一直未能正常使用，致使我全家老小、亲朋好友进出非常不便，按照物业管理条例，我所交的物业费包括年检月检电梯费用。综上所述，答辩人认为被答辩人只有履行了自己应尽的义务后才有权要求答辩人支付相关物业费用，否则答辩人有权拒绝缴纳以上费用，并请求法庭驳回被答辩人的诉讼请求。被告在举证期间未向本院提交证据，当庭提交图片两张，第一张证明我家门禁从安装起至现在一直不能使用；第二张证明顶楼被第三人占用，造成避难场所不能使用，形成安全隐患。经庭审质证，原告上述证据的三性均有异议，门禁反映不出是被告家的，而且不是原件，第二张图片证据与原告无关。本院经审理认定如下事实：被告梁金系黎平“华鼎·凯旋名门”3栋1单元702号房的业主，2015年8月26日原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，原告为被告居住的黎平华鼎·凯旋名门小区提供前期物业管理服务。2015年12月3日，原告与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，合同第八条约定：物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层住宅：1.00元/月/平方米；商业物业：1.50元/月/平方米。代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户，用完续交。第九条约定：物业管理费收取是从开发商通知入伙之日起全额计收物业管理费，物业管理服务费一年交纳一次。自原、被告签订合同至2017年11月30日期间，被告一直向原告按时足额缴纳物业服务费。2018年5月31日，原告以收取的费用不够开支，出现亏损等理由退出黎平华鼎·凯旋名门小区物业管理，后期物业管理存在不足。被告自2017年12月1日至2018年5月31日期间尚欠物业管理费715.14元。同时查明，原告对于按时或经催收后缴纳物业服务费的业主并未收取关于合同约定的电梯年检月检费。以上事实，有原、被告陈述，原告提交的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，原告是具有物业服务资质的物业服务公司，2015年8月26日原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2015年12月3日原告又与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对原、被告双方均有约束力。合同签订后，原告为涉案小区业主提供了前期的物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。因此，原告对所服务的小区业主有权按合同约定收取物业管理费。原告请求被告支付尚欠6个月的物业服务费715.14元，因被告抗辩原告的物业管理不到位，服务有瑕疵，原告对此亦予认可，结合本案实际情况，本院酌情扣减30%，即715.14元Ｘ70%＝500.60元，本院予以支持。关于原告请求支付电梯年检月检费的问题。庭审中，原告陈述对于按时或经催收后主动缴纳物业服务费的业主并未收取关于合同约定的电梯年检月检费，根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业费包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而公共电梯属于全体业主共用的机器设备，则电梯的年检月检费应包括在物业管理费内。另双方合同约定系商业物业：1.50元/月/平方米。代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户，用完续交。而被告系小高层住宅，不属于商业物业，故无需另行缴纳电梯年检月检费。本案中，在诉讼前，原告亦从未向被告提出过缴纳电梯年检月检费的主张，从公平原则出发，对原告请求支付电梯年检月检费的诉求，本院不予支持。关于原告要被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告违约金的诉求，因被告逾期缴纳物管费，原告后期的物业管理服务不到位，双方均存在违约行为，故原告单方请求违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告梁金于本判决书生效后十五日内支付原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司物业管理费500.60元；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  吴宗礼二〇一九年八月二十八日书记员  聂晓彬