安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1621民初4504号原告：张文汉，男，1975年9月2日出生，汉族，住涡阳县。委托诉讼代理人：冯乐观，涡阳县单集林场法律服务所法律工作者。被告：王中，男，1975年11月14日出生，汉族，住涡阳县。委托诉讼代理人：罗令雪、胡继勇，安徽天静律师事务所律师。被告：葛超，男，1974年1月6日出生，汉族，住涡阳县。被告：魏蕴彩，女，1974年9月23日出生，汉族，住涡阳县。委托诉讼代理人：江侠，涡阳县城关街道法律服务所法律工作者。原告张文汉诉被告王中、葛超、魏蕴彩案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张文汉及其委托诉讼代理人冯乐观、被告王中及其委托诉讼代理人罗令雪、胡继勇，被告魏蕴彩的委托诉讼代理人江侠到庭参加诉讼。被告葛超经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于涡阳县北侧房产一处（不动产权证号：322052）的拍卖；二、判决位于涡阳县北侧房产一处（不动产权证号：322052）归原告所有；三、判决被告葛超、魏蕴彩立即协助和配合原告办理位于涡阳县北侧房产一处（不动产权证号：322052）的产权过户登记；四、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月13日原告与被告葛超、魏蕴彩夫妻就本案房产签订《房地产转让协议》，协议约定：甲方（葛超、魏蕴彩）有房地产一处位于涡阳县线北侧，土地使用证号：涡国用（97）字第670148号，土地使用面积61.2平方米；房产证号：房权证皖涡字第××号，建筑面积94.01平方米。甲方自愿以人民币伍拾万元整将上述房产转让给乙方（张文汉）所有、土地转让给乙方使用，乙方愿以此价款及现状购买；甲方应协助乙方办理过户手续。2018年3月4日原告给付被告葛超、魏蕴彩购房款25万元，被告葛涛出具了收条，当天把房屋交付给了原告占有使用，后原告又分别给付被告葛超、魏蕴彩购房款，直至2018年7月17日原告共向被告葛超、魏蕴彩给付购房款50万元，被告葛超出具了收条，并明确表示购房款已付清。2018年7月20日原告对该房产进行了维修装饰；2018年9月11日涡阳县公证处对上述《房地产转让协议》给予公证。公证后，原告多次找葛超办理过户登记，被告葛超因债台高筑，下落不明。本案显非因原告自身原因未办理过户登记。2019年4月4日涡阳法院作出（2019）皖1621执恢30号执行裁定书，拍卖原告购买的上述位于涡阳县北侧房产。2019年5月16日原告依法提出书面执行异议，并提供相关的事实和法律依据，要求撤销（2019）皖1621执恢30号执行裁定书。2019年5月26日涡阳县人民法院作出（2019）皖1621执异22号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告与被告葛超、魏蕴彩夫妻就本案房产签订的《房地产转让协议》，是双方真实意思的表示，且已经公证处公证，该协议合法有效；同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依协议支付了全部价款并实际占有标的物至今。根据《物权法》第15条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，人民法院不得拍卖该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第304条、第305条、第307条、第312条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第19条之规定，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1、原告身份信息；2、（2019）皖1621执恢30号执行裁定书；3、（2019）皖1621执异22号执行裁定书；证明目的：原告诉讼主体适格第二组证据：公证书一份；证明目的：2018年6月13日原告与被告葛超、魏蕴彩夫妻补签《房地产转让协议》并申请公证，协议约定：甲方（葛超、魏蕴彩）有房地产一处位于涡阳县线北侧，土地使用证号：涡国用（97）字第670148号，土地使用面积61.2平方米；房产证号：房权证皖涡字第××号，建筑面积94.01平方米。甲方自愿以人民币伍拾万元整将上述房产转让给乙方（张文汉）所有、土地转让给乙方使用，乙方愿以此价款及现状购买；甲方应协助乙方办理过户手续。2018年9月11日涡阳县公证处出具了公证书，确认上述《房地产转让协议》合法有效。第三组证据：1、2018年3月4日收条2、证人李某出庭作证，证明：2018年初，葛超一套房子，把钥匙放我那里，让我经手给他卖，价格50万元卖的，2018年3月4日，我们开车去到他古井酒烟酒店付他25万元，葛超打了收条，我把钥匙交给他了。3、证人圣刚出庭作证，证明：张文汉买葛超的房子，房子漏，我在2018年6月10日给他建的彩钢棚。4、证人葛某：2018年7月20日修的房子，给张文汉打了水泥地，贴的地板砖。证明目的：2018年初，被告葛超委托中间人李某销售本案房地产，并将房屋钥匙交给李某供购房人查看房屋；原告同意50万元购买本案房地产；2018年3月4日上午原告及妻子杨丽与李某一起到被告葛超商店，同着葛超妻子魏蕴彩，原告夫妻首付了25万元购房款，被告葛超出具收条，中间人李某在收条上签字确认；当日被告葛超将房屋交付给原告，原告合法占有该不动产并且请圣刚、葛某对所购房屋进行了维修。第四组证据：1、2018年4月8日收条及中国农业银行个人交易明细；2、中国邮政储蓄银行交易明细；3、2018年7月17日收条证明目的：1、2018年4月8日、5月30日、6月14日、7月17日原告通过银行转账陆续给付被告葛超购房款10万元、5万元、5万元，4.7万元，现金3000元，计25万元；2、止于2018年7月17日原告已支付清全部价款50万元，被告葛超出具了收条，并在收条上确认房产款已付清。第五组证据：1、2018年7月17日葛超证明；2、被告魏蕴彩证明；证明目的：1、2018年7月17日被告葛超承诺2018年7月30日前将案涉房地产手续全部交付原告，至今没有交付；2、被告葛超、魏蕴彩售后感到案涉房地产卖低了，拖延办理过户登记，本案显然非原告自身原因未办理过户登记。第六组证据：1、（2018）皖1621财保198号民事裁定书2、（2018）皖1621民初7042号民事调解书证明目的：1、2018年3月4日原告购买被告葛超、魏蕴彩夫妻案涉房地产，同日交付；2018年6月13日原告与被告葛超、魏蕴彩补签《房地产转让协议》；2018年7月17日原告付清全部购房款50万元；2017年9月11日公证处出具公证文书，对《房地产转让协议》的真实性，合法性进行了确认；公证后，被告葛超、魏蕴彩感觉到该房地产卖低了，拖延不给原告办理过户登记。上述是原告与被告葛超、魏蕴彩就案涉房地产的整个交易过程。2、2018年11月30日王中申请诉前保全，涡阳县人民法院作出（2018）皖1621财保198号民事裁定书，查封了本案房地产；2018年12月24日王中起诉葛超、魏蕴彩夫妻，2018年12月25日涡阳县人民法院作出2018）皖1621民初7042号民事调解书；上述是王中申请查封和民事调解的整个过程。两者比较可以非常清晰的得出，在人民法院查封之前，原告与被告葛超、魏蕴彩夫妻已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因原告自身原因未办理过户登记。原告诉求成立。被告王中辩称：一、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；在本案中，即便房屋买卖协议存在，因被答辩人并未支付全部房屋价款，亦未完成房屋过户登记，人民法院依法可以采取强制措施，所以，涡阳县人民法院的强制措施并无不当，人民法院并非物权登记机关，因此无法对该房产归谁所有进行确权，原告的诉讼请求应予以驳回。二、被执行房产产权证登记在被告葛超名下，所有权人为二、三被告，权属清楚，无任何异议，被答辩人诉称其与二、三被告于2018年6月13日签订有《房地产转让协议》，答辩人认为该交易不具备真实性，关于购房款支付，被答辩人仅仅提供有被告葛超为其出具的收条，而未提供任何转款凭证等予以佐证，且房款支付时间较为混乱，存在先支付房款后签协议，而且付款时间与签协议时间间隔了三个月零十天之久，且被答辩人提供的收条与协议中约定付款方式为签协议时一次性付清相互矛盾，且被答辩人在执行异议听证中，提供有三份收条，总金额达到85万元，不符合交易习惯，因此，被答辩人不能证明其已经足额支付购房款，该交易不具有真实性，退一步说，即便双方签订了该协议，也仅能表明，本案原告对二、三被告享有债权请求权，为一般债权，因本案诉争议房屋，仍登记在二被告葛超名下，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭需经依法登记才能发生效力，未经登记不发生效力。其对本案二、三被告享有的一般债权不足以阻却答辩人权利的实现。三、关于办理过户，如被答辩人于2018年6月13日签订《房地产转让协议》，于2018年9月11日到涡阳县双方签订的《房地产转让协议》进行公证，自协议签订至双方办理公证时间间隔三个月之久，在涉案房屋不存在任何查封、抵押等限制转让的情况下，被答辩人既未要求被告葛超为其办理预告登记，也未要求被告葛超为其办理过户，被答辩人完全可以在签订协议之时要求办理过户，被答辩人辩称系找不到被告葛超，明显与其提供的公证书相互矛盾，双方2018年6月13日签订的协议约定相关过户费用由被答辩人承担的情况下，被告葛超于2018年9月11日愿意配合办理公证事宜，不愿意配合办理过户，被答辩人对此不持异议，仅办理了公证事宜，完全不符合常理，三个月的时间完成不了过户相关手续办理，不符合正常的交易程序，因此，关于未能办理过户的责任应由被答辩人承担，因为被答辩人关于未能办理过户非因其本身原因的理由不能成立。四、关于合法占有，在买卖协议不真实、购房款未实际支付的情况下，被答辩人对该房屋的占有缺乏法律依据。综上，答辩人认为涡阳县人民法院对涉案房屋采取的强制措施符合法律规定答辩人申请强制执行，具有生效法律文书为依据，被答辩人提起执行异议之诉，既不能证明交付全部购房款的事实，也不能证明其合法占有该房屋的事实，其与被告葛超签订的《房地产转让协议》的真实性无法证实，且因为其本身怠于行使权利导致房屋未过户，完全不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此不能排除答辩人的执行申请。另补充：1、原告诉请不符合执行异议若干问题28条规定；2、原告作为执行争议标的物的买受人提出的主张不能阻却王中执行申请。被告魏蕴彩辩称：我与本案被告葛超系夫妻关系，2018年初，答辩人夫妻委托李某销售位于涡阳县线北侧房地产一处，土地使用证号：涡国用（97）字第670148号，土地使用面积61.2平方米；房产证号：房权证皖涡字第××号，建筑面积94.01平方米。为了购房人查看房屋方便，答辩人夫妻将房屋钥匙交给了李某；后经多次磋商，被答辩人同意50万元购买。2018年3月4日上午被答辩人及妻子杨丽与李某一起到答辩人夫妻经营的商店内，通过银行及微信转账，首付了25万元购房款，答辩人丈夫葛超出具了收条，李某作为中间人在收条上签名；当日答辩人夫妻将房屋交付给了被答辩人。2018年4月8日、5月30日被答辩人通过银行转账给付答辩人夫妻购房款10万元、5万元；2018年6月13日被答辩人与答辩人夫妻补签《房地产转让协议》并申办了公证；2018年6月14日被答辩人通过银行转账给付答辩人夫妻购房款5万元；2018年7月17日被答辩人通过银行转账给付答辩人夫妻购房款4.7万元，另给付现金3000元；至此被答辩人支付清了全部价款50万元，答辩人丈夫葛超出具了收条，并在收条上注明房产款已付清，同日答辩人丈夫葛超给被答辩人出具了证明，承诺2018年7月30日前将案涉房地产手续全部交付被答辩人。后来，答辩人夫妻感觉到上述房地产卖低了，就没把案涉房地产手续交付被答辩人，也没给被答辩人办理过户登记。王中起诉答辩人夫妻民间借贷纠纷一案前，答辩人夫妻已告知王中本案房地产已经卖给了张文汉，王中不相信。综上所述，在人民法院查封拍卖前，答辩人夫妻与被答辩人已签订合法有效的书面买卖合同，被答辩人也已合法占有该不动产，且已支付全部价款，之所以没有及时办理过户登记，是因为答辩人夫妻认为房子卖低了，不想给被答辩人办理。故恳请法院依据事实和法律作出公正的裁决。被告葛超未答辩。被告王中对原告所举证据质证意见如下：对第一组证据、无异议；对第二组证据、对公证书的真实性无异议，达不到证明目的，关于付款方式约定为签订协议时一次性付清，与原告举证的3、4、5组证据矛盾，在协议签订时原告并未将购房款全部予以支付，达不到该协议的证明目的；对第三、四组证据、仅有收条，原告提供的转账凭证仅有247000元，且转出账户分别为刘正广，张亚，并非本案原告，不能证明该转账是原告支付的购房款项；转账时间2018年4月8日、2018年5月30日、2018年6月14日、2018年7月17日，转账数额及时间与公证书公证的买卖协议不符，原告不能证明其支付了全部款项；待证人出庭再质证；对第五组证据、葛超的证明仅能证明葛超与原告约定交付房地产事宜，并承诺房地产未有经济纠纷，未反映出葛超与张文汉之间房地产买卖的事实，且该证明中最后约定，损失赔偿按房价50%支付，赔偿较高，葛超为规避风险，建议法庭不予采信，魏蕴彩本人未出庭，真实性无法核实，且原告举证的收条收款人仅为葛超个人签字，没有魏蕴彩签字，该证据因此应不予采信。对第六组证据、协议的真实性无异议，达不到原告举证的证明目的，交付的真实性有异议，2018年7月17日原告付清全部购房款50万元；证据4中仅有247000元，达不到原告举证的证明目的；民事调解书恰恰证明王中申请执行具有法律依据。被告魏蕴彩对原告所举证据质证意见如下：对第一、二、三、四、五、六组证据、均无异议。原告申请证人李某出庭作证，证明：2018年初，葛超一套房子，把钥匙放我那里，让我经手给他卖，价格50万元卖的，2018年3月4日，我们开车去到他古井酒烟酒店付他25万元，葛超打了收条，我把钥匙交给他了。原告申请证人圣刚出庭作证，证明：张文汉买葛超的房子，房子漏，我在2018年6月10日给他建的彩钢棚。原告申请证人葛某出庭作证，证明：2018年7月20日修的房子，给张文汉打了水泥地，贴的地板砖。被告王中对证人证言质证意见如下：证人李某与原告系亲友朋友关系，证明力较低，其次李某证言不具有真实性，李某明确记得签订协议的日期，有针对性的选择陈述收受款项，与其实际参与的购买款数额存在矛盾，该证人证言不客观真实，不应予以采信，且25万元现金购买款交付的事实，其并未经手该25万元，无法证实25万元交付的事实，证人在陈述中存在矛盾之处，葛超将房屋钥匙交给邻居可以理解，但购房约定事实通过邻居传达与常理不符，且其在证言开始时说，原告向其询问葛超的房子可卖，其主动询问葛超多少钱，前后矛盾。证人圣刚该证言仅能证明张文汉对房屋进行修理的事实，不能证明葛超与张文汉之间有房屋买卖的事实，其本人是听别人说的，证明不了该房屋买卖的事实。证人葛某该证言仅能证明2018年7月20日其对房屋进行修理的事实，不能证明葛超与张文汉之间存在房屋买卖的事实。被告魏蕴彩对证人证言质证意见如下：该证人证言真实客观。被告王中申请证人张某出庭作证：葛超在2018年9月14日向我借了10万元、2018年9月29日向我借了9万元。原告对证人证言质证意见如下：有异议，证人能某到葛超，不能推理本案原告能某到葛超，原告多次要求葛超办理房产过户登记，但是葛超不予配合，原告的诉请合情合理，不能达到被告的证明目的。被告魏蕴彩对证人证言质证意见如下：证人证言与本案无关，达不到证明目的。经原、被告举证、质证，本院结合当事人的陈述对以上证据作如下分析与认定：原告所举证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院经审查予以认定。被告王中所举证据与本案没有关联性，本院经审查不予认定。根据已确认的证据，本院查明的事实为：2018年3月4日在中间人李某的见证下，原告购买被告葛超、魏蕴彩夫妻涉案房屋，当场支付购房款25万元（涡阳县农商行转款20万元、微信转款5万元），被告葛超向原告出具收条，内容为“收条今收到张文汉购房款贰拾伍万元整（￥250000）收款人：葛超2018.3.4注：经双方协商，见证人李某、张文汉购葛超田桥西门面房产一处。购房价为伍拾伍万元整（￥550000）。葛超负责把房产证、土地证过户给张文汉。张文汉预付购房款贰拾伍万元整。余下叁拾万元待过户手续办理完毕一次性付清。从即日起房子交给张文汉。购房人：张文汉售房人：葛超中间人：李某”当天把房屋钥匙交付给原告。2018年4月8日、5月30日原告两次分别通过农业银行和邮政储蓄银行转款给付被告葛超购房款10万元、5万元。2018年6月13日原告与被告葛超、魏蕴彩夫妻就本案房产签订《房地产转让协议》，协议约定：甲方（葛超、魏蕴彩）有房地产一处位于涡阳县线北侧，土地使用证号：涡国用（97）字第670148号，土地使用面积61.2平方米；房产证号：房权证皖涡字第××号，建筑面积94.01平方米。甲方自愿以人民币伍拾万元（50万元）整将上述房产转让给乙方（张文汉）所有、土地转让给乙方使用，乙方愿以此价款及现状购买；甲方应协助乙方办理过户手续。后原告又分别给付被告葛超、魏蕴彩购房款，2018年6月14日、7月17日原告通过银行转账陆续给付被告葛超购房款5万元，4.7万元，现金3000元，计25万元；截止到2018年7月17日原告共向被告葛超、魏蕴彩给付购房款50万元，被告葛超出具了收条，并明确表示购房款已付清，收条内容为“收条今收到张文汉购房款伍拾万元（￥250000）房产款已付清收款人：葛超2018.7.17”；2018年7月20日原告对该房产进行装修；2018年9月11日涡阳县公证处对上述《房地产转让协议》给予公证。公证后，原告多次找葛超办理过户登记，因被告葛超、魏蕴彩认为涉案房屋出售价格低，怠于履行产权过户义务。2019年5月1日原告将涉案房屋对外出租。2018年11月16日被告葛超、魏蕴彩向王中借款30万元，利息每月一万元。2018年11月30日王中申请诉前保全，涡阳县人民法院作出（2018）皖1621财保198号民事裁定书，查封了涉案房地产；2018年12月24日王中起诉葛超、魏蕴彩夫妻，2018年12月25日涡阳县人民法院作出（2018）皖1621民初7042号民事调解书：经双方结算，葛超、魏蕴彩下欠王中借款本金200000元及利息。葛超、魏蕴彩自愿于2018年12月30日前偿还王中借款本金200000元及利息（利息按月利率2%计算，自2018年12月16日起计算至还清款之日止）。2019年4月4日涡阳法院作出（2019）皖1621执恢30号执行裁定书，拍卖原告购买的上述位于涡阳县北侧房产。2019年5月16日原告依法提出书面执行异议，并提供相关的事实和法律依据，要求撤销（2019）皖1621执恢30号执行裁定书。2019年5月26日涡阳县人民法院作出（2019）皖1621执异22号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并告知可在15日内向人民法院提起诉讼。本院认为：本案的争议焦点为原告是否符合能够排除执行涉案房屋的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条款主要为了在执行程序中平衡无过错买受人及申请执行人之间的利益，其理论基础为优先保护无过错不动产买受人的物权期待权。之所以要对买受人物权期待权进行保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，案外人必须同时符合上述四个条件才能排除本案执行。首先，关于合同签订情况。涉案房屋于2018年11月30日被查封；而原告与被告葛超、魏蕴彩已于2018年6月13日签订《房地产转让协议》，并于2018年9月11日经涡阳县公证处公证，该合同系其双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。据此，本院认为，原告与被告葛超、魏蕴彩于涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，关于购房款支付情况。依前述查明事实，原告于本案中已提交收据、银行流水记录证明其支付涉案房屋购房款的具体情况，本案现有证据足以证明原告在涉案房屋被查封之前已足额支付购房款50万元；被告王中辩称在本案中，即便房屋买卖协议存在，因被答辩人并未支付全部房屋价款，无事实根据，本院不予采信；被告王中又称原告提供有三份收条，总金额达到85万元，明显虚假，根据本院查明的事实，直至2018年7月17日原告共向被告葛超、魏蕴彩给付购房款50万元，被告葛超出具了收条，并明确表示购房款已付清。该50万元是被告葛超、魏蕴彩出具购房款50万元已付清（含以前付款共计50万元）的总条，而不是又收到50万元。再次，关于房屋占有情况。依前述查明事实，原告与被告葛超、魏蕴彩签订《房地产转让协议》，2018年7月17日付清购房款50万元后即对涉案房屋进行装修并出租。本案中，在涉案商铺被查封之前，原告已足额付清房款，并对涉案房屋进行装修并出租，故可视为原告在涉案房屋被查封之前已实际控制、支配、利用。最后，关于过户登记情况。从涉案《房地产转让协议》的履行情况看，原告已足额付清购房款，履行其作为买受人的主要合同义务，且已实际控制支配涉案房屋。涉案房屋未过户登记至原告名下，系因被告葛超、魏蕴彩认为涉案房屋出售价格低，怠于履行产权过户义务，原告对此并不具有过错。故本院认为，涉案房屋非因原告自身原因未办理过户登记。综上所述，本院认为：本案情形符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告诉请停止执行涉案房屋，于法有据，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、停止对原告张文汉购买的位于涡阳县北侧房产一处（不动产权证号：322052）的拍卖；二、驳回原告张文汉的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告葛超、魏蕴彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。本院（2018）皖1621执恢30号裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨立强审 判 员  范 勇人民陪审员  丁佩光二〇一九年八月七日书 记 员  张奎芳书 记 员  郝韶阳