湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初6039号原告：任柏贤，女，1950年5月1日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：易砼，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王威，北京观韬中茂（武汉）律师事务所实习律师。被告：金亮，男，1989年10月5日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：瞿松，湖北铄观律师事务所律师。原告任柏贤与被告金亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任柏贤的委托诉讼代理人易砼、被告金亮及其委托诉讼代理人瞿松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任柏贤向本院提出诉讼请求：1.确认任柏贤与金亮签订的《武汉市存量房居间(买卖)合同》于2018年12月16日解除；2.判令金亮向任柏贤支付违约金192000元；3.本案全部诉讼费用，包括但不限于诉讼费、保全费担保费等由金亮承担。事实与理由：金亮于2018年10月16日与任柏贤签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定任柏贤将其坐落在武汉市江汉区长江日报路28号（城市星座）22层D2室出卖给任柏贤，房屋交易成交价为96万元整；金亮于合同签订当日向任柏贤支付定金1万元，合同尾款95万元整于过户当日，在见到已是金亮名下的房产证收件单后，由金亮打入任柏贤指定账户；双方定于签订合同之日起两个月内办理过户手续。合同签订当日，任柏贤依约将两证交予经纪代理方武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）保管，任柏贤方确认两证能正常交易且无拖欠规费，但金亮未依约在2018年12月16日之前办理过户，亦未将剩余购房款95万元付给任柏贤。经双方沟通得知，金亮需要办理商业贷款才能付清尾款，金亮请求任柏贤给予相应的期限办理商业贷款，金亮亦承诺在2019年春节（即2019年2月4日）前办理好贷款。后经多次催促，金亮都不予理会，亦拒不支付购房款。为此，任柏贤诉至法院，请求判如所请。金亮辩称，1.任柏贤诉请解除的居间合同实际上是三方合同，而居间人在本案中无论是事实方面还是法律关系认定方面均有重大影响，任柏贤仅将金亮列为解除合同的相对方，既不利于查清本案事实，亦不符合合同的约定和法律的规定，建议法院慎重考虑诉状上的该项诉请是否存在列举有误。2.金亮并无任何违约行为，直到现在依然愿意配合过户办理过户手续，但金亮通过银行按揭贷款方式购房是在三方签协议之前就已经约定的，并非任柏贤诉称的事后才知晓，金亮其先后两次配合居间方及任柏贤向两家银行申请贷款，均因贷款政策收紧导致无法获得银行贷款，金亮并无过错，事后双方口头达成一致即金亮自愿放弃已支付给任柏贤的1万元定金作为补偿，且任柏贤方也继续在中介公司挂房出售，故谈不上违约，更谈不上支付巨额违约金。3.退一步来讲，即便存在违约金，任柏贤主张的违约金明显过高，远远高于其实际损失，严重违反了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条以及《最高院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条之规定，没有任何法律依据，请法院据实依法裁量。4.居间方利用自己的房产交易优势条件，提供格式合同、协商操作贷款及草率促成双方交易，对引发本案诉讼有不可推卸的责任，任柏贤自愿放弃了居间人的责任，但金亮保留追究的权利，请法院充分考虑居间人的责任。5.金亮已向任柏贤支付1万元定金，事后自愿放弃要求任柏贤返还定金，以此作为对任柏贤方的补偿，但任柏贤又起诉主张违约金，违背了合同法第116条之规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：任柏贤与金亮及吉家公司签订的《定约定金协议》《武汉市存量房居间（买卖）合同》，房屋权属证书代管收据了、《律师函》、邮政快递查询、聊天记录、任柏贤与李霞及吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，《定金收条》《收条》及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月15日，卖方任柏贤（甲方）与买方金亮（乙方）、吉家公司（丙方）签订《定约定金协议》，约定经丙方居间，甲方代表全体所有人出卖位于武汉市江汉区长江日报路28号（城市星座）22层D2室的房屋给乙方，乙方在本协议签订之日，向甲方交付定金1万元；甲、乙双方应于2018年10月16日18时前，至丙方公司签约点签订正式的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；甲、乙双方一致同意，房屋价款（甲方净得价）为96万元。《定约定金协议》签订当日，金亮向任柏贤支付了定金1万元。同年10月16日，卖方任柏贤（甲方）与买方金亮（乙方）及经纪代理方吉家公司（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，建筑面积41.23平方米；乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋；经丙方居间，甲、乙双方协商一致，该房屋成交价为96万元整。合同第三条付款方式约定：本合同签订当日，乙方支付定金1万元给甲方，甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠规费；尾款95万元，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日，由乙方打入甲方指定账户。合同还约定，本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费承担方式为：甲方承担零元，乙方承担百分之百；乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费14400元整；丙方在甲乙双方提供过户资料齐全后五日内协助甲乙双方办理过户手续；乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。合同的补充条款还注明，乙方已告知具备有武汉市购房资格，甲、乙双方定于签订本合同即日起两个月内办理过户手续。合同签订后，任柏贤将案涉房屋的两证交给吉家公司保管。履行中，金亮未按合同约定的期限即2018年12月16日前办理房屋过户手续，也未向任柏贤支付购房款95万元。2019年1月4日，任柏贤委托北京观韬中茂（武汉）律师事务所向金亮发出《律师函》，要求金亮接函后三日内向任柏贤支付购房款95万元；若未支付，任柏贤将依约解除《买卖合同》并追究金亮的法律责任，包括但不限于要求其支付违约金。金亮收到该函后，要求办理商业贷款支付余款，但其贷款至今未能审批通过，金亮表示无法筹集到购房款。另查明，任柏贤与金亮签订房屋买卖合同后，于同年10月23日和案外人李霞在吉家公司的居间下签订了《存量房居间（买卖）合同》，任柏贤购买李霞的房屋一套，建筑面积53.67平方米，成交价90万元；付款方式为：合同签订当日支付定金1万元，首付款38万元以提前还贷形式支付，尾款51万元于过户当日（2018年12月31日）支付。合同签订后，任柏贤于合同签订当日向卖方支付定金1万元，2019年1月10日支付5万元，双方合同至今尚未履行完毕。本院认为，任柏贤与金亮、吉家经纪公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同约定，双方应于签订合同起两个月内（2018年12月26日）办理过户，金亮向任柏贤支付尾款95万元。但金亮未去办理过户亦未支付房款，其要求以银行贷款方式支付尾款也未获得银行审批，现金亮明确表示无法筹款支付购房款。因此，金亮的行为致任柏贤合同目的无法实现，已构成根本违约应承担违约责任。任柏贤主张解除合同，于法有据，合同的解除时间应确定为起诉状送达之日即2019年6月22日。合同既约定了定金，也约定了违约金，任柏贤选择违约金条款，符合法律规定。金亮辩称双方已协商一致将支付的定金作为补偿，未提供证据证实，本院不予采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。审理中，金亮抗辩违约金过高请求减少，任柏贤未提交实际发生损失的证据，且案涉房屋并未向金亮实际交付；金亮无力一次性支付尾款仍设法履行合同积极申请银行贷款，其违约导致合同解除系贷款未审批通过，非因房屋价格涨跌等因素而故意反悔。综合上述情形，本院酌情确定违约金5万元，扣减已支付的定金1万元，金亮应向任柏贤支付违约金4万元。综上所述，任柏贤要求解除合同及支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。金亮辩称双方已达成以定金作为补偿抗辩理由，未提供证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告任柏贤与被告金亮签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年6月22日解除；二、被告金亮于本判决生效之日起十日内向原告任柏贤支付违约金4万元；三、驳回原告任柏贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2070元，由原告任柏贤负担1639元，被告金亮负担431元（此款原告任柏贤已垫付，被告金亮于本判决生效之日起十日内支付给原告任柏贤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余文庆二〇一九年八月一日法官助理施圣杰书记员施圣杰