贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2839号原告：欧阳银昌，男，侗族，1972年1月18日出生，住贵州省锦屏县。原告：沈静，女，苗族，1979年3月8日出生，住贵州省锦屏县。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县。代理权限为特别授权。原告欧阳银昌、沈静诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳银昌、沈静共同的委托诉讼代理人陆淼，被告恒丰公司的委托诉讼代理人侯懿珀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳银昌、沈静向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金86222元（从2014年1月1日计算至2018年4月16日，应计算至实际办证之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所开发的凯里市金山大道2号金泉国际新城商品房一套，总价款550013元，实际购房款550237元已付清，并于2014年1月22日交房。按合同约定，被告应于2013年12月31日取得该商品房所有权初始登记证，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告却未按照合同的约定为原告如期办理产权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，应当按照合同约定支付逾期办证违约金。为此，特诉至法院，请依法判决。被告恒丰公司辩称，一、原告提起诉讼时，诉讼时效已届满，且并无中止、中断、延长事由，原告已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。二、对于被告未能按期履行合同办理商品房所有权初始登记，是由正当理由所致，而不是被告的过错所致。1、被告在建设施工时遇到多方原因导致工程竣工延期，从而使得房产初始登记的办理也顺势延期。2、因政府部门出台不合法文件又不提前向社会公示，导致被告办理房屋初始证时受阻。3、关于此合同的实际履行与实际变更形式上，原告主张逾期办证事实并不能依法成立。涉案房屋的初始登记证于2016年5月就已取得，而原告领取初始登记证原件和一次性报告单的时间是由原告自己确定的，且被告于2016年4月19日对将要取得初始登记证的楼栋以短信的形式通知过一期的业主同年五一后可前来领取证书。后又于2016年5月18日以短信形式又通知了一遍。根据新的规定，出卖人无法代买受人办理转移登记，只能由买受人自己办理。我公司也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少我公司的开支，对我公司非常有利。三、因违约金约定过高，根据公平原则，被告请求依法减少逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年9月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第19幢16层16-2号房；2.出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同时签订了《补充协议》，约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》，买受人给予必要配合”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。合同签订后，欧阳银昌、沈静根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款550237元，恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。2014年1月22日，恒丰房地产公司将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了欧阳银昌、沈静。2016年5月11日，恒丰房地产公司取得案涉房屋的产权初始登记。2017年9月26日，恒丰房产公司采取登报的方式公告告知凯里市金泉国际新城1#-13#楼、17#-22#楼的业主办理房屋产权手续。2018年4月18日，欧阳银昌、沈静到被告处领取了案涉房屋的初始登记证。2018年6月21日，欧阳银昌、沈静向本院起诉请求被告支付案涉房屋逾期办理商品房所有权初始登记以及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，后又撤回了起诉。本案庭审中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明，2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。20106年7月18日，凯里市人民政府办公室印发凯府办发[2016]36号文件，对《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号）予以废止。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。案涉合同虽约定了被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，但同时签订的附件《补充协议》中又约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”，故原、被告应当以《补充协议》作为合同履行的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，因双方在《补充协议》对“根据出卖人要求的时间”并无约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”及房产证（凯里市地区）由购房人自行办理不动产登记的现行规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2014年1月22日实际交付使用的客观事实，本院确认涉案房屋于2014年4月22日前为本案办理房屋权属证书的期间。被告直至2017年9月26日才向原告公告办理房屋产权手续，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约，其违约时间应为2014年4月23日至2017年9月26日。被告辩称凯里市政府的内部规定及一些不可抗力的原因无法及时为原告办理房屋产权初始登记证，自己并无过错，且已履行过通知义务，违约事实不存在，故被告不应支付违约金。本案中，涉案合同签订于2012年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，在签订合同时恒丰房地产公司就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但被告就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在被告签订合同时的可控范围内。因此，凯里市政府征收“砂石税”的行为不属于不可抗力性质，本院对被告的该辩解意见不予采纳。根据案涉合同约定，被告应于2013年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告并没有按合同约定时间取得涉案房屋所有权初始登记，而是在2016年5月11日才取得，为此，被告逾期交付办理商品房转移登记相关文书的事实存在。被告称其于2016年4月19日、5月18日以短信形式通知原告领取房屋初始登记证，但无其他证据佐证，其证明力不足以证明其已有效通知原告领取房屋初始登记证。故本院对被告的该辩解意见也不予采纳。关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2019年4月23日向法院提起诉讼，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持。2015年10月1日及以后的违约金并没有超过诉讼时效，应得到支持。结合涉案房屋的交付时间、公告办证时间及原告于2018年6月21日曾主张过权利的事实，故本院仅支持逾期办证违约金的时间为从2015年10月1日计算至公告之日即2017年9月26日，共计726天。对违约金是否进行调整的问题。因本案原告未就未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑到外部宏观履约环境的风险，以及征缴“砂石税”文件存在至废止期间、由办理房产证变更为不动产证等给办证行为所带来的迟延，本院认为适当免去被告部分责任更符合公平原则，故认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，本院支持原告2015年10月1日至2017年9月26日的逾期办证违约金为19973.60元（550237元×726天×0.00005）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告欧阳银昌、沈静2015年10月1日至2017年9月26日期间的违约金19973.60元；二、驳回原告欧阳银昌、沈静的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取978元，由原告欧阳银昌、沈静负担748元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  刘平华二〇一九年八月二十八日法官助理张健婕书记员张健婕（代）