广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2126号 上诉人（原审原告）：尹芝月，男，汉族，住广西壮族自治区全州县。 上诉人（原审原告）：马寿英，女，汉族，住广西壮族自治区全州县。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：蒋鑫，广西齐兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：全州县新城房地产开发公司。住所：广西壮族自治区全州县全州镇民族路。 法定代表人：蒋奇峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋征财，广西千里目律师事务所律师。 上诉人尹芝月、马寿英因与被上诉人全州县新城房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹芝月、马寿英共同的委托诉讼代理人蒋鑫，被上诉人全州县新城房地产开发公司的委托诉讼代理人蒋征财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹芝月、马寿英上诉请求：一、撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初48号民事判决书；二、改判被上诉人按照合同约定从2017年7月1日起至将验收合格的商品房交付给上诉人之日止向上诉人支付违约金（诉讼时暂时计算至2018年11月30日共517天×568544元×0.0005=146969元）；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人至今未取得相关部门验收合格手续，致使其无法按照合同约定将验收合格的商品房交付给上诉人，那么被上诉人就应当承担从2017年7月1日起至将验收合格的商品房交付给上诉人之日止的违约金。二、一审判决认定政府原因属于不可归责原因造成停工可以延期是没有证据支持的认定。三、涉案合同已经约定了违约金的计算方式，一审判决仍坚持参照同地段同类房屋租金标准确定违约金，是适用法律错误。综上，请二审法院查明事实撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 全州县新城房地产开发公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人的上诉请求没有事实和法律支持，请二审法院驳回上诉，维持原判。 尹芝月、马寿英向一审法院起诉请求：判令被告依照合同自2017年7月1日起至将验收合格的商品房交付给原告之日止向原告支付违约金（暂计算至2018年11月30日共517天×568544元×0.0005=146969元）。 一审法院认定事实：原告尹芝月、马寿英系夫妻。2015年4月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在全州县全州镇滨江路开发建设的万和华庭商品房一套，房号为第5幢10层4号房，建筑面积为150.17平方米，总价款为568544元，被告应当在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。如逾期交房超过60日，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之五的违约金。同时还约定了三种情形下，出卖人可据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、出卖人须在30天内通过公告和电话联系买受人；3、如因国家政策及当地政府行政因素造成的。如逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依照合同约定支付购房款568544元及相关附加费用给被告。2018年10月，被告通知所有购房人交付房屋。同年10月17日，二原告领取了所购房屋的钥匙。万和华庭第5幢房屋至今未取得验收合格证。 一审法院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，是依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于被告未能按照合同约定按期交付房屋，显属违约，应当承担违约责任。 关于逾期交房天数认定问题。对房屋的转移占有，视为房屋的交付。本案中，原告于2018年10月17日领取了房屋钥匙，对房屋已实际占有，原告领取钥匙之日为房屋交付日。根据被告提交的有关政府文件，从涉案楼盘报建至合同约定的交付日止确实存在政府因各种原因下发文件要求停工的情形，由于双方当事人约定因当地政府行政因素造成的，被告可以据实予以延期。综上，该院酌情扣除60天，被告共逾期交房414天。本案虽存在不可归责于被告的情形，但并不属于不可抗力。因此，对被告逾期交房是不可抗力所致，被告不应承担责任的抗辩意见，该院不予支持。 关于违约金如何计算问题。双方当事人约定逾期交房按已交付房价款的每日万分之五计付违约金。被告认为约定的违约金过高，应当予以减少。对当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。逾期交房，原告的实际损失应根据同地段同类房屋租金标准确定，结合本案存在不可归责之因素，该院酌定将逾期交房计算标准调整为每日万分之一，逾期交房具体计算违约金为414天×568544元×0.0001=23537.72元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条第二款的规定，判决：被告全州县新城房地产开发公司应向原告尹芝月、马寿英支付逾期交房违约金人民币23537.72元。案件受理费3560元，减半收取1780元，由原告尹芝月、马寿英负担1400元，由被告全州县新城房地产开发公司负担380元。 当事人在二审期间均未提交新证据。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：原审判决关于违约天数、违约金计算标准的认定是否适当。 本院认为，关于违约天数的认定问题。涉案楼盘从报建至双方签订《商品房买卖合同》约定的交付房屋之日止，被上诉人虽不能按期交付房屋，然确系存有不可完全归责于被上诉人之客观事由。因此，为公平计，一审判决酌情扣除部分逾期交房时间并无不当，本院予以认可。 关于违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在商品房买卖合同当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准，予以适当调整。有鉴于此，上诉人要求被上诉人以每日万分之五的标准向其支付违约金显然过分高于其损失，故一审法院根据商品房买卖合同中双方当事人签订合同、履行合同的过错程度，一方预期利益及一方负担能力等实际情况综合考量后认定违约金计算标准应予调整的法律思维并无不当。然则，诚实信用兼顾公平的原则作为民法秩序体系之基石，一审法院酌定违约金以每日万分之一的基准调整并不足以有效的彰显社会公平诚信的内在呼吁，亦不完全契合违约金关于补偿性与惩罚性辩证统一的法治内涵。于此，就本案而言，以当事人实际损失为基础，为契约自由与公平合理之间的平衡考量计，本院认为，涉案逾期交房违约金的计算标准应当以中国人民银行确定的同期贷款利率标准为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。基于此，本案违约金的标准当调整至每日万分之二为宜，即违约金应为568544元×414天×0.0002/天=47075.4元。 综上所述，上诉人尹芝月、马寿英上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初48号民事判决； 被上诉人全州县新城房地产开发公司向上诉人尹芝月、马寿英支付逾期交房违约金人民币47075.4元。 驳回上诉人尹芝月、马寿英一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。 一审案件受理费3560元，减半收取1780元，二审案件受理费3560元，合计5340元，由上诉人尹芝月、马寿英负担1780元，由被上诉人全州县新城房地产开发公司负担3560元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 审判员 王治斌 审判员 王 凯 二〇一九年八月二十八日 书记员 阳雨芹