云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1322号上诉人（原审被告）：曲靖同庆康医院，住所地云南省曲靖市麒麟区东关三村。执行事务合伙人：孙静。委托诉讼代理人：姚超，云南省曲靖市和谐法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：孙红波，男，汉族，1974年11月13日生，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：蒙路仙，女，汉族，1975年10月9日生，住址同上。原审被告：孙静，女，汉族，1975年5月10日生，户籍地曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。原审被告：孙继康，男，汉族，1969年4月14日生，住曲靖市麒麟区。上诉人曲靖同庆康医院因与被上诉人孙红波、蒙路仙、原审被告孙静、孙继康房屋租赁合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初6753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曲靖同庆康医院上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担违约金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。就上诉人与被上诉人是否继续履行房屋租赁合同，因上诉人已将房屋返还被上诉人，被上诉人自愿接收房屋，且未提出异议，视为合同已解除，一审驳回被上诉人继续履行合同的请求正确。二、一审判决上诉人承担61220元的违约金过高，应依法改判上诉人不承担违约金或减少应承担的违约金。导致双方解除合同的原因，上诉人认为是由于城市主干道修路，导致租赁房屋被完全封闭，上诉人无法使用经营，合同目的不能实现，如继续履行将会导致上诉人损失进一步扩大。被上诉人自愿接收上诉人返还的房屋，应视为其同意解除合同，导致合同解除被上诉人也应承担一定责任，且原租赁合同约定的违约金本身过高，上诉人在合同履行条件未发生改变的情形下，未出现违约情形，已履行了大部分合同，即使构成违约，也未给被上诉人造成经济损失。被上诉人孙红波、蒙路仙辩称，一审已对违约金作了调整，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。原审被告孙静、孙继康未作陈述。孙红波、蒙路仙向一审法院起诉请求：1.判令三被告继续履行《房屋租赁协议》；2.判令三被告向原告立即支付房屋租金161880元；3.判令三被告向原告支付违约金244880元；4.本案的诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：被告曲靖同庆康医院因经营所需，于2009年7月7日与原告孙红波、蒙路仙签订房屋租赁协议。原告孙红波、蒙路仙将坐落于麒麟区，麒麟区残联正对面）第1幢第一套第3-4层建筑面积180㎡（每层为90㎡）的房屋出租给被告曲靖同庆康医院经营；租期自2009年7月7日至2021年7月7日(共12年)；以每次支付两层三年的租金为一期，租金为：第一期(第1-3年)，两层租金为40800.00元/3年，第二期(第4-6年)，两层租金为46920.00元/3年，第三期(第7-9年)，两层租金为53040.00元/3年，第四期(第10-12年)，两层租金为59160.00元/3年；于合同生效之日支付第一期第1-3年两层租金为40800.00元，对其余租金交付未作明确约定；原告于2009年7月7日前将房屋交付被告曲靖同庆康医院；违约责任：1、任何一方违约本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的2倍的违约金；如被告曲靖同庆康医院逾期未交付租金，每逾期一日按月租租金的5%向甲方支付滞纳金。2011年4月20日，双方又签订房屋租赁协议。约定原告将面积为90平方米的上述房屋第2层出租给被告曲靖同庆康医院经营；租期自2011年4月20日至2020年4月20日（共9年）；以每次支付每年的租金为一期，租金为:第一期(第1-3年)，租金为20000元/年，第二期(第4-6年)，租金为23000.00元/年，第三期(第7-9年)，租金为每年26000.00元；于合同生效之日支付第一期第1-3年租金，20000.00元/年，对其余租金交付未作明确约定；原告于2011年4月20日前将房屋交付被告曲靖同庆康医院；违约责任约定同上。原告与被告曲靖同庆康医院又于2012年4月1日签订房屋租赁协议。原告将上述房屋面积90平方米的第1层出租赁给被告曲靖同庆康医院经营；租期自2012年4月1日至2021年4月1日止（共9年）；以每次支付三年的租金为一期，租金为第一期（第1-3年）54800.00元/年，第二期(第4-6年)65760.00元/年，第三期(第7-9年)76720.00元/年；于合同生效之日支付第一期第1-3年租金，每年54800.00元，对其余租金交付未作明确约定；原告于2012年4月1日前将房屋交付被告曲靖同庆康医院；违约责任约定同上。2012年2月29日原告与被告曲靖同庆康医院签订房屋租赁补充协议，该协议约定：1.房屋当期乙方应及时支付甲方下一年的房租，不得超过15日，超过15日视为违约，被告曲靖同庆康医院违约原告有权收回房屋，并赔偿原告所有损失及违约金；2.所有房屋到期时被告曲靖同庆康医院需将甲方房屋恢复原来状态；被告曲靖同庆康医院在租期内对房屋的安全负责，如出现意外由被告曲靖同庆康医院负全部责任。上述合同签订后，原告孙红波、蒙路仙依约将房屋交给被告曲靖同庆康医院使用，被告曲靖同庆康医院按照约定向原告孙红波、蒙路仙支付了2018年4月1日之前房屋租金。2018年3月，因市政工程进行街道施工，曲靖同庆康医院出租房屋门前街道不能正常通行。被告曲靖同庆康医院对2018年4月1日后的房屋租金未予按期交付，2018年6月初，被告曲靖同庆康医院向原告孙红波、蒙路仙提出解除房屋租赁合同，双方未能协商一致。2018年6月19日被告曲靖同庆康医院以在承租房屋上粘贴告知书的形式通知原告孙红波，租赁房屋已清理腾空，将房屋交付原告孙红波管理，解除房屋租赁合同。2018年7月7日，被告曲靖同庆康医院向原告孙红波支付2018年4月1日至2018年7月7日期间的房屋租金，同时将房屋钥匙交付给原告孙红波。另查明，被告曲靖同庆康医院为普通合伙企业，合伙人为被告孙静、孙继康。一审法院认为，被告曲靖同庆康医院三次与原告孙红波（其中一次蒙路仙为出租人签字）签订的房屋租赁协议,以及双方签订的房屋租赁补充协议，均系双方真实的意思表示，其内容且未违反法律规定，所签订的房屋租赁协议及房屋租赁补充协议均合法有效。双方当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。被告曲靖同庆康医院在合同履行过程中，以市政工程进行街道施工、主楼合同到期等要求解除房屋租赁合同，不属于合同约定解除事由及法定解除事由，被告曲靖同庆康医院解除合同的行为为单方面提出解除合同行为，已构成违约。原告孙红波在知道被告解除合同的意思表示后，2018年7月7日与被告曲靖同庆康医院结算租金、收到了租金，并接受了返还的房屋钥匙，此时原告孙红波、蒙路仙与被告曲靖同庆康医院之间房屋租赁合同关系已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。据此对于原告孙红波、蒙路仙主张由被告曲靖同庆康医院继续履行合同和支付房屋租金161880.00元的请求理由不能成立，不予支持。本案中，双方签订的房屋租赁协议约定，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的2倍作为违约金。如被告曲靖同庆康医院逾期未交付租金，每逾期一日按月租租金的5%向甲方支付滞纳金。根据《最高人民人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告曲靖同庆康医院违反合同约定解除合同，但其已将钥匙交付给原告孙红波，原告孙红波、蒙路仙可以随时将房屋进行再出租而减少损失，被告曲靖同庆康医院对原告孙红波、蒙路仙并未造成其主张的损失额，且合同履行期限内的大部分时间已履行。因此原告孙红波、蒙路仙诉讼主张244880.00元违约金过高。据本案原告的实际损失、合同履行时间、未履行期间、被告曲靖同庆康医院违约的过错、原告预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以考量，由被告曲靖同庆康医院向原告孙红波、蒙路仙支付违约金61220.00元（6个月的房屋租金）。本案中被告曲靖同庆康医院为普通合伙企业，被告孙静、孙继康为合伙人，根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。因此，原告孙红波、蒙路仙要求被告孙静、孙继康承担连带责任的诉请理由成立，予以支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十七条，第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定，判决：一、由被告曲靖同庆康医院向原告孙红波、蒙路仙支付违约金61220元。二、驳回原告孙红波、蒙路仙的其他诉讼请求。案件受理费7402元，由被告曲靖曲靖同庆康医院承担1331元，由原告孙红波、蒙路仙承担6071元。上述被告曲靖同庆康医院应付款限于判决生效后30日履行。如被告曲靖同庆康医院在上述期限内不能履行，由被告孙静、孙继康对上述债务承担连带清偿责任。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案上诉人曲靖同庆康医院与被上诉人孙红波、蒙路仙签订的三份《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，上诉人曲靖同庆康医院以市政工程进行街道施工、主楼合同到期等为由提出解除合同，并于2018年6月19日以在承租房屋上粘贴告知书的形式通知被上诉人，租赁房屋已清理腾空，解除房屋租赁合同。2018年7月7日，上诉人曲靖同庆康医院向被上诉人孙红波支付截止2018年7月7日的房屋租金，并同时将房屋钥匙交付给孙红波。双方《房屋租赁协议》实际上已经解除。但上诉人在合同未履行完毕时单方提出解除合同，已构成违约。一审综合考虑被上诉人的实际损失、合同履行时间、未履行期间、上诉人的过错、被上诉人预期利益等因素，对被上诉人主张的违约金作出调整，判决上诉人按照6个月的房屋租金向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人认为因合同目的不能实现导致合同不能继续履行，一审判决其承担61220元违约金过高的上诉理由无证据证实，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人曲靖同庆康医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7402元，由上诉人曲靖同庆康医院负担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  廖 锐审判员  孙靖然二〇一九年八月十三日书记员  蔡 霞