江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初1398号 原告：南昌利景翔置业有限公司。 法定代表人：谭敏芳，系公司经理。 委托诉讼代理人：吴仁宝，系广东百朋（东莞）律师事务所律师。 被告：阎佳丽，女，汉族，1998年10月21日出生，住江西省抚州市崇仁县。 委托诉讼代理人：阎明生（系阎佳丽父亲），男，汉族，1974年9月13日出生，住江西省抚州市崇仁县。 原告南昌利景翔置业有限公司（以下简称：利景翔置业公司）诉被告阎佳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法由审判员宋赣平适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告利景翔置业公司的委托诉讼代理人吴仁宝，被告阎佳丽的委托诉讼代理人阎明生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 利景翔置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告立即解除青湖国际大厦9层房屋租赁合同；2.请求判令被告立即支付拖欠租金15200元，违约金709.12元；3.请求判令被告立即支付物业费1140元，利息8.27元；4.请求判令被告立即支付水电费95元，利息0.34元；共计17144.47元；5.请求判令被告承担从2019年5月8日起至搬出房屋止的租金及违约金、物业费、水电费及利息；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年10月8日签订《房屋租赁合同》1份，合同约定原告将位于江西省南昌市上海北路818号青湖国际大厦9楼，建筑面积190平方米出租给被告。双方确定该房屋2020年10月7日前月租金为7600元，2020年10月8日至2021年10月7日月租金为7980元整。被告租用本房屋之后，开始还能按时交付租金、物业费及水电费。2019年4月7日之后，其虽然在经营，但以经营亏本无钱支付为由，拖欠租金拒不支付，再到后来被告就突然关门，避而不见原告。原告一直打电话给被告催款，但被告多数时间不接电话，偶尔接了电话也是以无钱支付为由拒不支付上述款项。到2019年5月7日止，被告欠交原告租金15200元，违约金709.12元，物业费1140元，利息8.27元，水电费95元，利息0.34元，共计17144.47元。综上所述，被告长期拖欠原告租金、违约金、物业费、水电费拒不支付，侵犯原告的合法权益，请求法院依法判令被告立即支付所拖欠的上述费用。判令被告承担2019年5月8日起到被告搬出房屋止所新产生的一切费用及利息，并承担诉讼费。 阎佳丽辩称：1.合同签订是属实，阎佳丽愿意与原告方进行协商；2.阎佳丽在2019年3月21日已通知原告方要求终止合同，并搬离了租赁的场地，原告方仅因阎佳丽未付清租金不予终止，且原告方通知阎佳丽2019年4月7日清场，所以阎佳丽在2019年4月7日之前就搬离了租赁的场地；3.实际阎佳丽只是承租了45平方米，其他的由另外三人与原告方分别签订了租赁合同，也就是另外部分的租金不能要求阎佳丽支付；4.阎佳丽一直承诺同意支付从2019年3月7日至4月7日欠缴的房租及水电费，要求分期付款，但原告方不予同意，阎佳丽同意用押金抵扣上述费用。 本院经审理认定事实如下：2019年10月8日,利景翔置业公司与阎佳丽签订房屋租赁合同1份，合同内容为：利景翔置业公司为甲方，阎佳丽为乙方；甲方同意将南昌市上海北路818号青湖国际大厦9层，建筑面积190平方米租赁给乙方；租赁期限3年，即自2018年10月8日起至2021年10月7日止；乙方承诺该房屋经营类型为咨询服务，未经甲方同意，乙方不得擅自变更房屋经营类型，否则，甲方有权单方解除协议，收回房屋；2018年10月8日至2020年10月7日，40元/平方米/月，月租金为7600元，2020年10月8日至2021年10月7日，42元/平方米/月，月租金为7980元；2018年10月8日至2021年10月7日，3元/平方米/月，月物业费570元；甲方给乙方1个月装修期，即2018年10月8日至2018年11月7日，甲方于2018年10月8日前将本合同约定的租赁房屋交付给乙方；租金为每季度（3个月）支付一次，先付租金后用房，付款时间在每季度第一个月的10日前；物业费自2018年10月8日起为每季度（3个月）支付一次；乙方逾期缴付租金，经甲方书面通知，仍未能于7日内缴付的，乙方同意由甲方采取停水、停电、锁门的方式催收直至付清租金止，并每日按未付租金的1‰向甲方支付违约金，由此造成的损失等法律责任全部由乙方承担；乙方逾期缴付租金达10天的，甲方有权单方立即终止本合同，乙方支付的履约保证金不予退还，乙方还需另外支付相当于2个月租金的违约金；乙方在签订合同时须先交纳3个月的租金作为履约保证金，待合同期满后，乙方在无违约的情况下，并交清房屋租金、物业费、水电费等，经甲方验收书面认可后，甲方在15个工作日内无息返还乙方履约保证金；合同期满或解除后，乙方交回房屋时，乙方应保证该房屋现状完好移交，可移动财物乙方负责搬离，地板及装饰物品门窗等不可拆除的装修无偿转归甲方所有，乙方不得要求甲方进行任何方式的补偿；本合同期满或解除后，乙方交还甲方房屋时，应当在3天内撤出，并保持房屋的完好状态，不得留存物品，逾期如有留存物品，视为乙方放弃房屋内所有物品的权益，乙方同意由甲方清理该场地及处置租赁房屋内的物品，甲方无须给予乙方任何补偿，因此发生的费用由乙方全部承担；乙方在合同生效之日起不得退租，若乙方退租属于单方面终止合同违约行为，所交租金和合同履约保证金不予退还等条款。因该房屋是四人共同承租（即：阎佳丽、邹怡、袁康、冯海珍），且经营不同的业务，需要办4份营业执照，同日，利景翔置业公司与阎佳丽、邹怡、袁康、冯海珍4人，就上述同一租赁房屋按4等份（每份租赁面积为45平方米）签订了4份房屋租赁合同，每份的履约保证金、租金、物业费等均按45平方米计算，其他内容与上述合同一致。合同签订后，由阎佳丽按总面积（190平方米）应交的履约保证金（押金）22800元、水电预存金1000元交给利景翔置业公司。此后每月的租金、物业费等费用也是由阎佳丽交纳至2019年3月7日止。因其他3人的营业执照未能办理（因同一地址只能办1个营业执照）。2019年3月24日阎佳丽微信通知利景翔置业公司，因公司经营不下去，已关门歇业很久了，要求终止合同或者转租，并且承诺所欠1个月租金到时间补上，但需要给一定的时间。利景翔置业公司答复：因尚欠1个月的租金没有交清，即不让清场，也不让转租，租赁期未满，押金不退。因双方无法达成一致，阎佳丽在2019年3月30日前清场后离去，未办理解除合同手续。到2019年3月30日止，阎佳丽尚欠利景翔置业公司1个月的租金7600元，1个月的物业费570元，水电费95元。利景翔置业公司遂诉至本院处理。 本院认为：本案争议焦点：1.景翔置业公司是将190平方米的房屋整体出租给阎佳丽1人，还是利景翔置业公司分别出租给阎佳丽、邹怡、袁康、冯海珍4人，每人45平方米。在2018年10月8日，利景翔置业公司即与阎佳丽签订的190平方米房屋租赁合同，又与阎佳丽、邹怡、袁康、冯海珍4人按190平方米4等份（每份45平方米）签订4份房屋租赁合同，无法区分利景翔置业公司与阎佳丽签订的190平方米房屋租赁合同是对利景翔置业公司与阎佳丽、邹怡、袁康、冯海珍4人签订的房屋租赁合同的变更，还是利景翔置业公司与阎佳丽、邹怡、袁康、冯海珍4人签订的房屋租赁合同对利景翔置业公司与阎佳丽签订的190平方米房屋租赁合同的变更，但在2018年10月19日，是由阎佳丽1人，按190平方米向利景翔置业公司交纳房屋租赁押金和水电预存款，且此后的房屋租金、水电费、物业费均由阎佳丽支付，由此可见，利景翔置业公司与阎佳丽签订的190平方米房屋租赁合同是双方真实意思表示的最终合同。利景翔置业公司与阎佳丽、邹怡、袁康、冯海珍4人签订的房屋租赁合同仅是为了便于阎佳丽、邹怡、袁康、冯海珍4人分别办理4个不同的营业执照的需要才签订的。焦点2.租赁合同从何时开始解除，租金应计算至何时。在2019年3月24日，阎佳丽已明确表示公司经营状态不佳，已关门歇业多时，连租金都无力支付，要求终止合同或转租他人。但利景翔置业公司因阎佳丽尚欠1个月的租金没有支付，不同意阎佳丽提出终止合同的请求。由此可见，阎佳丽在公司经营不佳，无法经营的情况下，已经选择了违约，要求提前解除合同，并告知了利景翔置业公司，主动撤离了租赁房屋，其行为已明确不再履行合同。根据双方签订租赁合同第十条第四款的规定：“乙方在合同生效之日起不得退租，若乙方退租属于单方面终止合同违约行为，所交租金和合同履约保证金不予退还。”利景翔置业公司不能因为阎佳丽没有交清1个月的房租，不同意提前解除合同。故应当认定在2019年4月7日之前，阎佳丽的行为已经选择了违约，明确表示解除双方的租赁合同，租金应当计算至2019年4月7日止。但是，阎佳丽提前解除合同的行为属于违约，应按双方所签订房屋租赁合同违约条款承担相应的责任，所交的3个月房租的履约保证金（即：22800元）不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”利景翔置业公司之后的损失，是其自身的原因造成扩大的损失，应由其自己承担。原、被告双方合同约定未按时交纳租金按每日未付租金的1‰向原告支付违约金过高，本院酌情认定为每日未付租金的0.5‰计算违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十九条规定，判决如下： 一、由阎佳丽于本判决生效后十日内支付南昌利景翔置业有限公司房屋租金7600元、物业管理费570元、电费95元，共计8265元，并支付违约金（违约金计算方法：以8265元为基数，从2019年4月7日起至法院指定清偿之日止，按每日0.5‰计算）； 二、驳回南昌利景翔置业有限公司其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费230元，减半收取115元，由阎佳丽承担25元，由南昌利景翔置业有限公司承担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  宋赣平 二〇一九年八月九日 书记员  丁文涛