广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13376号原告：邹艳玲，女，1987年10月21日出生，汉族，住广西贺州市八步区，被告：中山市展盈房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路68号三层，统一社会信用代码91442000799335919L。法定代表人：黄玉韶，执行董事。委托诉讼代理人：林丝文，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。原告邹艳玲与被告中山市展盈房地产开发有限公司（以下简称展盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹艳玲，被告展盈公司委托诉讼代理人林丝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹艳玲向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期交房违约金10150元（违约金计算方式：以每天66.9206元标准，从2017年12月31日起计算至实际交楼日，即2018年5月31日，共151天）；2.被告赔偿逾期交房导致原告不能及时入住所造成的租金损失4045元（750元/月×5个月）；3.被告赔偿原告2018年2月至2018年5月的物业管理费1264元。事实与理由：原告与被告于2014年11月7日签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码1401073495），原告出资669206元购买被告位于中山市东区中山六路1号×广场×幢×房，原告在规定时间内通过银行贷款方式已全部支付该房款给予被告。根据合同约定，被告最后交房期限为2017年12月30日。但在最后交房期限已过之后，原告多次致电被告并委托家人到项目现场咨询被告何时取得合法交楼的“三书二证”（即《中山市建设工程竣工验收备案登记证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工验收合证》），以及对于超期交房如何赔偿业主权益时，均遭到表示不清楚等推诿现象，且被告后续无任何主动联系原告行为，没有解释亦没有给予解决方案。原告在多次与被告沟通无效后，准备于3月份投诉至中山市长信箱，同一小区同一问题已有中山市长信箱回复意见“由于双方签订的《商品房买卖合同》属于民事合同关系，属于开发企业未能按照购房合同约定的时间交付给业主，应按照法律法规及双方签订的买卖合同约定的条款执行。如有异议，建议通过法律途径解决。”为维护自己的合法权益，原告特向本院提起诉讼，请求判如所请。被告展盈公司辩称，1.被告确认在2018年1月29日取得《中山市建设工程竣工备案登记》，被告确实对涉案商品房存在逾期交付的情况，与合同约定的时间迟了30天出具备案登记。2017年9月27日，环保局出台政策，从2017年10月1日停止接收建设项目竣工环境保护验收申请，该环保验收是取得竣工备案登记的必要的手续，被告积极组织对某一建设项目进行验收，但该验收是在没有环保局的指引下进行的，同时被告也在12月份通知业主收楼及备案手续的提交，但在12月份未能提交成功。2018年1月4日，被告再次备齐全部的材料进行备案登记，但环保局在2018年1月8日再次发出了通知，告知可以按照环保局的要求进行验收申请，按被告的工作计划，备案登记在7到10个工作日才出具备案登记，因此在交付材料后，竣工验收备案登记最终在2018年1月29日取得，取得后被告也通过电话的方式通知业主收楼。由此可见，被告迟于合同约定时间取得竣工备案登记，是由于政策的原因，根据合同第8条第2款的约定，关于政府机关行政行为、政策法规发生变化时，导致无法按时交付商品房的，是属于可延期交房的情形，不应承担逾期交房的违约责任。2.原告在明知可以收楼的情况下，并没有办理收楼手续，由于原告个人的原因拖延收楼，该部分的损失不应由被告承担。2018年1月份被告向原告发出书面收楼通知，原告以自己不在中山退回收楼书，此后被告继续电话通知原告收楼，被告于1、2、3月份均有通知原告收楼，从原告起诉书也可以反映原告与被告多次沟通，被告取得竣工备案登记后不可能隐瞒该事实，且原告就因为赔偿的事情拖延不收楼，根据合同补充协议第6条第2款的规定，被告不应该承担逾期交楼的责任。合同补充协议第9条第4款，对于出卖人的送达也是有约定的，出卖人以挂号信通知从出卖人挂号信邮寄出去为送达，电话通知也是有效的送达，由此可见被告无论从送达及原告现场咨询，均可以知道原告是知晓可以收楼，也知晓该商品房是符合交楼的条件，故该部分的损失不应由被告承担。3.原告5、6月份收楼时，双方对所谓的违约金谈妥，原告在2018年2月时开始缴纳物业费，同意从2018年2月份收楼。由此可见事隔一年原告才提起诉讼，是有违背了信用原则。4.退一步说，即使没有政府的政策原因，被告逾期时间为30天，被告也确认可以赔偿30天违约金，但合同补充协议第4条对于违约金的累计总额不超过商品房总价的1%，双方应当约定执行，原告并没有举证其实际损失，对双方约定的违约金进行调整。对于原告提出的租房损失及物业管理费并不是原告的必然直接实际的损失，不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2014年11月7日，原告邹艳玲（买受人）与被告展盈公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房座落为中山市东区中山六路1号×广场×幢×房；建筑面积共121.38平方米；总金额为669206元；买受人按银行按揭方式按期付款，2014年11月7日以现金方式支付209206元，2014年12月7日以商业贷款方式支付460000元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人同意继续履行合同的，在合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；（2）买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；（3）因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续的，则在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，且该期限届满次日起，该商品房毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计该商品房的保修期及物业管理费；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；出卖人按合同所承担的逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；该商品房在交付使用时只要符合合同约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续；买受人不接收时，出卖人不承担本合同约定的逾期交楼责任；合同履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知。以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体刊登交付公告。以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知；买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担。合同及补充协议还约定了其他内容。合同签订后，原告依约向被告足额支付了购房款。2018年1月26日，涉案商品房所在小区天奕国际广场通过环保验收。同月29日，被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。同年6月1日，原、被告办理了涉案商品房的收楼手续。原告从2018年2月开始即缴纳涉案物业的物业管理费，理由为不缴纳费用被告不让收楼，在无奈之下只好先缴纳。经核实，原告在2018年2月-5月共缴纳物业管理费1264元。后原告以被告逾期交付商品房构成违约为由，诉至本院，主张前述实体权利。2.2018年1月2日，被告通过挂号信方式向原告邮寄收楼通知书，通知原告于2018年1月11日到物业服务中心收楼，因原告不在中山市被要求退回。庭审中，被告述称除前述邮寄过一次通知书，其后均通过电话方式通知原告办理收楼，并提供了通话记录为证。原告对此不确认，述称其没有收到挂号信及电话通知收楼，双方是就房屋维修等问题进行了多次电话沟通，对于通话的内容，被告在规定时间内未能提供证据予以证明。3.被告展盈公司提交网页截图，2017年9月27日中山市环保局关于停止接收建设项目竣工环境保护验收申请的公告显示：“因应相关法规的变化，我局定于2017年10月1日起停止接收建设项目竣工环境保护验收申请。此后建设单位应依法自行组织对建设项目配套建设的环境保护设施进行验收。”2018年1月8日，中山市环保局关于重新受理建设项目竣工环境保护验收申请的公告的网页截图显示：“重新受理建设项目竣工环境保护验收申请的开始时间为2018年1月8日，受理主体为市镇两级环境保护行政主管部门。”建设工程网上办事系统截图显示：被告展盈公司于2018年1月4日向中山市住房和城乡建设局提交工程竣工验收备案资料，于2018年1月29日取得工程竣工验收备案表。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告邹艳玲与被告展盈公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。涉案商品房买卖合同明确约定“出卖人（即被告）应当在2017年12月30日前……取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用”，但被告于2018年1月29日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担相应的违约责任，原告有权据此主张逾期交房违约金。对于逾期交房的原因，被告辩称因政府机关在2017年10月1日停止了收取关于环评方面的验收申请，到了2018年1月8日才重新公布了可收件的时间，因此可以据实顺延。对此，本院认为，虽然自2017年10月1日起环保局停止接收建设项目竣工环境保护验收申请，但在公告中同时显示“此后建设单位应依法自行组织对建设项目配套建设的环境保护设施进行验收”，被告展盈公司未提交充分有效的证据证明其在公告发出后曾自行组织对建设项目配套建设的环境保护设施进行验收以及中山市住房和城乡建设局拒绝接收其自行验收的报告申请，故对于被告上述辩解，本院不予采纳。对于原告主张被告自合同约定的交楼期限届满次日即2017年12月31日起以已交房款669206元为基数按日向其支付已交付房款万分之一的违约金的问题。上述诉求中违约金截止日期的认定，因合同已明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，而被告提交的证据只能证明在商品房还没有达到交付使用条件之日即还没有取得工程竣工验收备案的2018年1月2日通过邮寄方式向原告发送收楼通知书的事实，但此时被告尚不具备交楼的条件，且原告否认收到该通知，不能以此认定被告已经完成通知义务。被告辩称其分别于2018年1、2、3月通过电话方式通知原告办理收楼手续，因未能提供通话内容予以证明，且原告对此不予确认，故被告应承担举证不能的法律后果。同时，根据已查明的事实可知，原、被告于2018年6月1日办理涉案商品房收楼手续，本院认定被告逾期交房时间的截止日期应为2018年6月1日，现原告只要求计算至2018年5月31日，是其对自身权利的自由处分，且减免了被告的责任承担，故本院对其主张的截止日期予以支持。经计算，前述期间被告向原告延迟交房的天数为152天，原告要求计算151天亦是对其权利的自由处分，本院予以支持。其次，对于违约金计算标准的认定，合同及补充协议约定逾期交房的“自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金……被告逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%”，被告辩称逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，对此本院认为因原告逾期付款的违约金没有相应的限制，交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，逾期交房违约金约定1%的限额显然过低，不足以弥补原告的实际损失，且不利于督促被告履行合同义务，故本院同意调整主张，对原告前述主张予以支持。同时，原告亦主张被告支付因其逾期交楼导致原告的租金损失，但未提供证据证明其实际租房支出，且前述违约金足以弥补原告的损失，故对原告此诉求不予支持。至于物业管理费，由于并非向被告支付，且属于物业服务合同调整范围，不在本案处理。综上，本院认定被告应向原告支付的违约金为10105元（669206元×1/10000/天×151天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市展盈房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邹艳玲支付逾期交房违约金10105元；二、驳回原告邹艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，减半收取为93元（原告已预交），由原告邹艳玲负担33元，被告中山市展盈房地产开发有限公司负担60元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谢 灏二〇一九年八月十五日书记员 梁楚英邱志婵