山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初1975号原告：毛杏，女，1992年11月2日出生，汉族，居民，原籍江苏省靖江市西来镇新木村毛家埭3-71号，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：崔凯，山东赞国律师事务所律师。被告：任鹏，男，1990年12月1日出生，汉族，居民，住滕州市。被告：李哲，女，1991年2月15日出生，汉族，居民，住滕州市，系被告任鹏之妻。上列二被告共同委托诉讼代理人：郭德胜，山东滕国律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：张磊，山东滕国律师事务所律师。第三人：滕州市信诚房产营销策划有限公司，住所地滕州市龙泉苑小区130号营业房，统一社会信用代码91370481MA3C7PADXL。法定代表人：李建设，执行董事。委托诉讼代理人：李蕾蕾，女，1984年6月11日出生，汉族，该公司职工，住滕州市。委托诉讼代理人：颜猛，山东滕平律师事务所律师。原告毛杏与被告任鹏、李哲、第三人滕州市信诚房产营销策划有限公司（以下简称信诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛杏及其委托诉讼代理人崔凯到庭参加了诉讼，被告任鹏、李哲的共同委托诉讼代理人郭德胜、张磊及第三人信诚公司的委托诉讼代理人李蕾蕾、颜猛亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毛杏向本院提出诉讼请求：1.解除与被告任鹏、李哲于2019年2月20日签订的房屋买卖合同；2.判令被告任鹏、李哲返还定金80000元；3.判令被告任鹏、李哲支付违约金208000元；4.判令被告任鹏、李哲赔偿中介费损失20000元；5.判令被告任鹏、李哲负担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月20日，原告与被告任鹏、李哲签订房屋买卖合同1份，约定原告以2080000元的价格购买被告任鹏、李哲所有的坐落于滕州市西班牙庄园C2号楼第11层、12层住宅1处及车库1处，原告依约支付了定金80000元，但被告任鹏、李哲拒绝履行房屋买卖合同约定的义务。为此，诉至法院。被告任鹏、李哲辩称，同意与原告毛杏解除房屋买卖合同；原告毛杏未依合同约定支付80000元定金，违约在先，应承担违约责任；请求法院驳回原告毛杏的诉求。第三人信诚公司述称，原告毛杏所述属实，原告毛杏已向被告任鹏、李哲支付了80000元购房定金，亦向第三人支付了20000元中介费，被告任鹏、李哲却以不动产权证丢失为由不配合原告毛杏办理贷款手续；经数次催促，被告任鹏、李哲至今未予履行。为此，原告毛杏诉至法院。经审理查明：2019年2月20日，原告毛杏（买方，乙方）与被告任鹏、李哲（卖方，甲方）在第三人信诚公司（居间方，丙方）签订房屋买卖合同1份，约定：甲方将坐落于滕州市西班牙庄园Ｃ2号楼1102室房屋1套（建筑面积241.10㎡）及地下室1处以2080000元的价格出卖给乙方。乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金80000元，本合同签订之日起15日内，甲乙双方去银行完善贷款所需要的一切手续，贷款批复下来后，乙方付清首付款，并办理过户手续，剩余贷款部分由银行按揭贷款程序一次性交付甲方。乙方首付1200000元，贷款880000元，首付应在过户之前交给甲方。如违约，违约方按房款总额的10%向对方支付违约金。交易税费及佣金（中介费）由乙方负担。签订合同当日，买方必须向丙方支付佣金（中介费）20800元。同时，在现场的被告任鹏、李哲之父任祥玮向原告毛杏出具80000元的定金代收条1份。原告毛杏亦向第三人信诚公司支付了佣金20000元。之后，原告毛杏数次催促被告任鹏、李哲及任祥玮依上述房屋买卖合同的约定办理银行贷款及房屋过户事宜未果，于2019年4月1日诉至本院。本院依法向被告任鹏、李哲邮寄送达了起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，被告任鹏、李哲于次日签收。庭审中，被告任鹏、李哲辩称案涉房屋买卖合同手写部分系第三人信诚公司在其离开后添写，并非其真实意思表示，原告毛杏及第三人信诚公司予以否认，被告任鹏、李哲亦未提交充分有效证据加以证实。被告任鹏、李哲亦提出了案涉房屋买卖约定的购房款2080000元10%的违约金即208000元过高的抗辩主张。原告毛杏与被告任鹏、李哲各执己见，调解不成。另查：签订案涉房屋买卖合同时案涉房屋坐落于滕州市学院东路南侧西班牙庄园C2号楼1单元第11、12层1102号，不动产登记证书为鲁（2018）滕州市不动产权第0008248号。本院根据原告毛杏的诉前财产保全申请作出（2019）鲁0481执保284号执行裁定于2019年3月22日查封该房屋时，该房屋的不动产权证书为鲁（2018）滕州市不动产权第0005042号。在法庭辩论结束前，被告任鹏、李哲提出反诉，因不符合反诉主体方面的规定，本院已当庭告知可另行起诉。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收到条、视听资料等证据在卷为凭。本院认为，原告毛杏与被告任鹏、李哲于2019年2月20日签订的房屋买卖合同，双方出于自愿，遵循等价有偿原则，经过平等协商，权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在欺诈、胁迫等情形，故为有效合同，为法律所保护。作为当事人的原告毛杏与被告任鹏、李哲均应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。合同的解除是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除是合同之债终止的事由之一，包括合同的协议解除、约定解除和法定解除。合同的解除权是一种形成权，解除权人在行使解除权时，只要将解除合同的意思表示通知对方，即可产生解除的效力，而无须对方作出答复，更无须对方同意。在当事人行使解除权时，如果对方当事人有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据法律规定，当事人以诉讼方式行使合同单方解除权，解除合同的意思表示自起诉状副本到达相对人时生效。由于庭审中，被告任鹏、李哲同意与原告毛杏解除房屋买卖合同，因而原告毛杏与被告任鹏、李哲于2019年2月20日签订的房屋买卖合同应自2019年4月2日解除。违约责任是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定产生的民事责任。我国合同法兼采用严格责任和过错责任的归责原则，实行除法律有特别规定外，违反合同约定即承担责任的归责原则，构成要件有（一）违约行为，即违反合同义务的行为，包括履行不能、履行迟延、履行不当、履行拒绝，也包括全部不履行或部分不履行。（二）无免责事由：如有不可抗力、自己有过失、约定免责事由的，则构成违约阻却，行为人则不承担违约责任。就本案而言，被告任鹏之父任祥玮在被告任鹏、李哲在场的情况下，当面代收原告毛杏交纳的购房定金80000元，应视为任祥玮接受被告任鹏、李哲的委托授权代收了此定金。因而被告任鹏、李哲辩称未收取原告毛杏交纳的80000元定金，与事实不符，本院不予采信。由于被告任鹏、李哲在原告毛杏及第三信诚公司的数次催促下未依案涉房屋买卖合同的约定配合原告毛杏办理贷款手续及过户手续，已构成不履行合同的违约行为，应承担相应的违约责任。违约责任是债务人不履行合同义务时，法律强制债务人履行或者承担法律责任的表现，违约责任不仅是对债权人的责任，也是对国家应当承担的责任，具有明显的强制性特点。但是由于合同主要是以当事人的意思表示调整交易关系的，具有任意性的特点。因而，除法律对违约责任的承担作出规定外，当事人也可对违约责任的承担事先作出安排。既可以约定一方违约时向对方支付相应的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿额的计算方法。也可以依照《中华人民共和国担保法》的规定，约定一方向对方给付不超过主合同标的额20%的定金作为债权的担保。同时还可以通过设定免责条款限制和免除当事人在未来发生的责任。故《中华人民共和国合同法》第一百一十四条作出了“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定。第一百一十五条作出了“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定。因而我国合同法上的违约金是以“补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约金，补偿性为其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，相当于履行之替代。当违约金与损失数额不一致时，人民法院可以根据权利人的请求及举证情况，增加或减少违约金数额，从而与得到证明的损失数额相一致。经过调整的违约金虽然偏离了合同当事人之约定，但更接近于直接损失，违约金数额不应与违约所造成的损失不相称。因此，违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与违约金所造成的损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用。否则将会出现债权人双重获益之结果。就本案而言，案涉房屋买卖合同既约定了违约金，又约定了定金，在作为出卖人的被告任鹏、李哲违反合同约定不履行合同约定的义务时，作为买受人的原告毛杏可以选择适用违约金或者定金条款，故本案原告毛杏选择了适用违约金条款，于法有据，本院予以支持。但其要求被告任鹏、李哲支付合同总价款2080000元的10%的违约金计208000元，在原告毛杏于2019年2月20日仅向被告任鹏、李哲支付80000元定金，且距本院判决之日仅5个多月的情形下显属过高，故被告任鹏、李哲关于208000元违约金过高的抗辩主张，符合法律规定，本院予以采信，应调整为按定金罚则予以计算违约金为80000元。综上所述，原告毛杏诉求与被告任鹏、李哲解除房屋买卖合同，被告任鹏、李哲亦予同意，本院予以准许。原告毛杏诉求被告任鹏、李哲返还定金80000元，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。原告毛杏诉求被告任鹏、李哲支付违约金208000元，因过分高于造成的损失，本院依法调整为80000元。原告毛杏诉求被告任鹏、李哲支付中介费20000元，未能提交上述80000元违约金不足以弥补该损失的充分有效证据；被告任鹏、李哲对其关于房屋买卖合同手写部分系第三人信诚公司在其离开后所添写之抗辩主张，亦未能提交充分有效证据加以证明；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，均应承担对其不利的诉讼后果。因而，对原告毛杏的该项诉求，本院不予支持。对被告任鹏、李哲的该项抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告毛杏与被告任鹏、李哲于2019年2月20日签订的房屋买卖合同于2019年4月2日解除；二、被告任鹏、李哲返还原告毛杏定金80000元；三、被告任鹏、李哲向原告毛杏支付违约金80000元；四、驳回原告毛杏的其他诉求。上列二、三项限被告任鹏、李哲于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，减半收取计2960元，由原告毛杏负担1210元，被告任鹏、李哲负担1750元；财产保全费2020元，由原告毛杏负担1320元，被告任鹏、李哲负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  侯成文二〇一九年八月九日书记员  杨 利