广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤13执异32号 异议人（案外人）：单庆虎，男，汉族，1963年8月20日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。 申请执行人：惠州市德信投资发展有限公司，住所地：惠州市惠城区黄家塘62号。 法定代表人：张文德。 委托代理人：陈波，广东凯扬律师事务所律师。 被执行人：惠州市新银地实业发展有限公司，住所地：惠州市麦科特大道73号愉景大厦5楼A、E号房之三。 法定代表人：陈志伟。 委托代理人：王继峰，该公司副总经理。 本院在执行申请执行人惠州市德信投资发展有限公司与被执行人惠州市新银地实业发展有限公司执行一案[案号:（2018）粤13执恢71号]中，异议人单庆虎提出异议，本院依法立案审查，现已审查终结。 异议人单庆虎称，请求如下：一、请求人民法院依法撤销（2018）粤13执恢71号之五《执行裁定书》，停止拍卖新银地公司名下位于××号的土地【土地证号：惠府国用（××）字第××号】；如果必须拍卖，应该将该土地连同法院查封的新银地公司名下位于××的另外两块土地【惠府国用（××）字第××、××号】一起评估、拍卖；二、如果必须拍卖，请求人民法院依法确认竞拍获拍人必须继续履行异议申请人与被执行人签订的《合作开发房地产项目合同书》和《土地租赁合同》；三、请求人民法院依法确认异议申请人单庆虎享有优先竞拍权。事实和理由：一、位于××的土地为【惠府国用（××）字第××、××、××号】是不可分割的整体，异议申请人于2018年5月9日以前就已经将上述三块土地上报有关部门报批报建，并且已经有初步的成果。将上述三块土地分割拍卖，将严重损害异议申请人的利益，其余两块土地将失去应有价值。同时，还将打乱政府部门的规划，使三旧改造工作无法进行下去。二、异议申请人于2018年2月1日与被执行人惠州市新银地实业发展有限公司签订了【惠府国用（××）字第××、××、××号】三块土地的《合作开发房地产项目合同书》和《土地租赁合同》。《合作开发房地产项目合同书》是将上述三块土地三旧改造，《土地租赁合同》是为了保证能够顺利进行三旧改造工作。异议申请人已经投资巨额资金，正在进行三旧改造的报批报建工作。异议申请人的报批报建工作已经获得相应成果，政府相关部门已经有了批复，有了整体计划，不履行《合作开发房地产项目合同书》将造成异议申请人十分巨大的损失，破坏整体规划。政府规划部门已经将上述三块土地确定了三旧改造红线接线。异议申请人先期确实不知道贵院曾经查封过。异议申请人有租赁合同。 申请执行人惠州市德信投资发展有限公司辩称，一、答辩人对异议人和被执行人签署的所谓《土地租赁合同》和《合作开发房地产项目合同书》的真实性有异议。首先，异议人并未提供双方实际履行合同的证据（比如付款凭证等），另外两块有地上建筑物的土地名义上在被执行人名下，实际上由于地上建筑物已经办出产权证，该土地实际上已属于建筑物业主，只是尚未分割而已，异议人及被执行人根本没有任何权利处置。异议人未提供任何证据证明地上建筑物业主同意进行三旧改造，也未提供政府相应的批文。关于异议人提到该空地的使用现状，该地经贵院调查明确是由被执行人出租给惠州市第三人民医院作为停车场之用，根本不是异议人在占有使用。二、即便异议人与被执行人签订了所谓的《土地租赁合同》和《合作开发房地产项目合同书》，也因其行为的违法不具备善意第三人的、不能对抗答辩人的拍卖申请。本案原是中国农业银行股份有限公司惠州分行与被申请执行人惠州市新银地实业发展有限公司借款纠纷一案【案号:(2005)惠中法执字第96号】，该案现已中止执行。2015年12月8日，原申请执行人中国农业银行股份有限公司惠州分行将该案所涉债权转让给了中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，并公告通知了被申请执行人。2018年3月28日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司将该案所涉债权转让给了广州珠穗投资合伙企业（有限合伙），并公告通知了被申请执行人。2018年6月5日，广州珠穗投资合伙企业（有限合伙）将该案所涉债权转让给了申请人惠州市德信投资发展有限公司，并公告通知了被申请执行人。在此期间本案的执行标的及被执行人名下位于××的土地【土地证号：惠府国用(××)字第××号】，经申请于2015年8月6日就被查封【查封文书为(2005)惠中法执恢字第96-7号执行裁定书】，查封期限为三年，至2018年8月6日到期，经答辩人申请贵院于2018年7月25日作出(2018)粤13执恢71号之二执行裁定书继续查封了本案执行标的，查封期限为三年。而异议人与被执行人于2018年2月1日同时签订所谓的《土地租赁合同》和《合作开发房地产项目合同书》，该两份合同的签署日期均发生在本案的执行标的被查封的期限内。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。贵院先后作出的两份查封裁定书上均明确记载查封期间内未经本院准许任何单位和个人不得擅自处分。被执行人在未经贵院许可的情况下，擅自将执行标的出租给异议人已经构成违法。三、异议人没有任何事实和法律依据取得优先购买权。即使异议人与被执行人签署的合同是真实的，被执行人也应在查封期内擅自处置查封标的的违法性影响合同效力。四、异议人无权要求案涉三块土地一同拍卖，事实上三块土地也不能一起拍卖。五、异议人没有任何事实和法律依据阻碍本案的执行。异议人与被执行人违反法律规定在查封期间内未经法院许可私自签署合同处分查封财产，异议人不具备所谓的善意承租方构成要件，无权对本案提出执行异议，更不得对抗答辩人的执行申请。异议人与被执行人私下签署的合同因异议人自身的原因导致所谓的损失应自行承担或者另案向被执行人主张权利。 被执行人惠州市新银地实业发展有限公司辩称，一、异议申请人单庆虎与新银地公司就新银地公司名下土地所签订的《合作开发房地产项目合同书》和《土地租赁合同》涉及的合作开发的三块土地[惠府国用（××）字第××、××、××号]，原系在一个国有土地使用权证[惠府国用（××）字第××号《国有土地使用权证》]下的一块整体的土地（土地面积4607平方米，其中：工业仓储占地3682平方米，宿舍占地925平方米），用途为工业仓储及宿舍用地，是不可分割的整块土地。据此，单独拍卖其中的工业仓储占地3682平方米势必使整块土地4607平方米被分割成独立的两块，工业仓储占地3682平方米的自身价值和使用价值均会大幅减少，宿舍占地925平方米的自身价值和适用价值也会大幅缩水；同时，这两块地不能连为整体使用，相互的使用价值也无法体现，不仅造成新银地公司的这部分财产严重减值，而且拍卖款还不能了清执行案款，明显对申请执行人、异议申请人双方都是不利的。因此，新银地公司请求法院依法停止拍卖上述3682平方米的单一土地，并支持新银地公司提出的若必须拍卖就三块土地整体拍卖的执行异议请求。二、因为该案判决后及申请执行的主体均为农行，后农行将债权转给信达公司，随着，信达公司又将债权转给广东珠穗投资合伙企业（有限合伙），新银地公司对上述两次债权通过公告转让均不知情。之后，在广东珠穗投资合伙企业（有限合伙）将该债权转让给德信公司时，由于新银地公司未收到过广东珠穗投资合伙企业（有限合伙）将本案所涉债权转让给了德信公司的通知，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，因新银地公司未收到广东珠穗投资合伙企业（有限合伙）的债务转让通知，该债权转让对新银地公司不发生效力；同时，上述几次转让和受让行为也侵犯了新银地公司和单庆虎等权益人的知情和优先购买权等合法权益。三、单庆虎就上述三块4607平方米的土地的报批报建工作已经获得很大成果，政府相关部门已经有了批复，有了三旧改造的整体规划，若单独拍卖其中的工业仓储占地3682平方米将造成新银地公司、单庆虎和两块宿舍占地上的几十户拆迁户等各方十分巨大的损失，导致三旧改造整体规划不能实施，伤害几十户拆迁户，造成社会不稳定因素。四、（2005）惠中法恢字第96-1号之九执行裁定书已经做出结论：惠府国用（××）字第××号证件（××）土地财产手续不全，无法处置。该土地原来属于国有物资公司仓库和公司宿舍，原公司职工购买并办理了产权证，三块土地同时也有其住户（公司职工）共同的关联权益。据此，人民法院“裁定终结本次执行程序”。目前该土地手续没有任何变化，同样不具备执行条件。所以，请法院查明事实，裁定撤销拍卖。 经审查查明，本院以（2018）粤13执恢71号立案的申请执行人惠州市德信投资发展有限公司（原为中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司）与被执行人惠州市新银地实业发展有限公司一案，执行依据为本院（2004）惠中法民二初字第120号民事判决书，上述生效法律文书确定：“一、被告在本判决生效后十日内偿还原告借款本金1370万元及至还清款之日止的利息（自欠息之日起暂计至2004年6月14日止利息为54万元，以后利息按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计）；二、被告以其提供的位于××的国有土地使用权[证号为：惠府国用（××）字第××号]及地上建筑物“愉景大厦”的第二、三、四层[登记证号分别为：房登字（××）××号、房登字（××）××号、房登字（××）××号]的抵押物对上述债务承担担保责任，原告对上述抵押物享有优先受偿权；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费81210元、财产保全费10520元由被告惠州市新银地实业发展有限公司负担”。 2005年3月24日，申请执行人中国农业银行惠州分行向本院申请强制执行，本案依法立案执行，并于2005年12月15日作出（2005）惠中法执字第96-2号民事裁定书，裁定本院（2004）惠中法民二初字第120号民事判决书中止执行。 2009年1月15日，本院作出（2005）惠中法执恢字第96-2号民事裁定书，裁定对惠州市新银地实业有限公司名下位于××的土地使用权[土地证号：惠府国用（××）××、××、130v号，土地面积分别为247.8、3681.6、677平方米]予以查封。 2011年9月1日，本院作出（2005）惠中法执恢字第96-3号民事裁定书，裁定查封上述土地。2013年11月2日，本院作出（2005）惠中法执恢字第96-6号执行裁定书，裁定查封上述土地。 2015年8月6日，本院作出（2005）惠中法执恢字第96-7号执行裁定书，裁定续行查封上述土地。 2017年6月13日，本院作出（2005）惠中法执恢字第96-1号之八执行裁定书，裁定将本案的申请执行人变更为中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。 2017年12月15日，本院作出（2005）惠中法执恢字第96-1号之九执行裁定书，裁定本院受理的（2005）惠中法执恢字第96-1号案终结本次执行。 2018年7月12日，申请执行人中国信达资产管理有限公司广东省分公司向本院申请恢复对本案的执行，本院依法立案执行，案号为：（2018）粤13执恢71号。 2018年7月23日，本院作出（2018）粤13执恢71号之一执行裁定书，裁定变更第三人惠州市德信投资发展有限公司为本案的申请执行人。 2018年7月25日，本院作出（2018）粤13执恢71号之二执行裁定书，裁定继续查封上述土地。 2019年1月17日，本院作出（2018）粤13执恢71号之四执行裁定书，裁定如下：一、公开拍卖惠州市新银地实业发展有限公司名下的位于××的土地【土地证号：惠府国用（××）字第××号】。上述财产拍卖保留底价为评估价的70%，即1675128元；二、上述财产拍卖成交（抵债）的过户相关一切税款和费用由买受人承担。 2018年2月1日，惠州市新银地实业发展有限公司与单庆虎签订《合作开发房地产项目合同书》，约定合作开发位于××，共计三块土地，第一块国有土地使用证号为惠国用【（××）××】，面积为247.8平方米，第二块第国有土地使用证号为：惠国用【（××）××】、面积为3681.6平方米、第三块国有土地使用证号为惠国用【（××）××】、面积为667平方米，三块地占地面积共计4597平方米，土地使用权用途为仓储和宿舍用地。 2018年2月1日，惠州市新银地实业发展有限公司与单庆虎签订《土地租赁合同》，约定惠州市新银地实业发展有限公司（甲方）将位于××、土地编号为××、××、××等三块土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给乙方使用。租赁期限为10年，从2018年2月1日至2028年1月30日。经甲乙双方商定，租金的缴纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为50万元，由乙方每五年一交，于2月25日缴纳给甲方。该租金在三旧工作完成结算时抵扣甲方利润。 另查，单庆虎、惠州市德信投资发展有限公司与被执行人惠州市新银地实业发展有限公司在本案执行听证审查中提交的书面材料中，均已确认本案涉及的另外两块土地上现存地上建筑物，且相关地上建筑物均已办理相关产权证。 本院认为，本案争议焦点为异议人单庆虎是否享有阻止本院拍卖被执行人惠州市新银地实业发展有限公司案涉土地使用权的实体权利。异议人单庆虎与被执行人惠州市新银地实业发展有限公司于2018年2月1日签订《合作开发房地产项目合同书》、《土地租赁合同》，在上述合同签订之前，本院已对涉案土地使用进行了查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有执行的行为，不得对抗申请执行人”。因此被执行人在涉案土地使用权处于查封状态下与异议人签订的合作合同、租赁合同，不能阻止人民法院对涉案土地使用权的执行。就异议人所签订的租赁合同，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。异议人与被执行人签订租赁合同之前，涉案土地使用权已处于查封状态，该租赁关系不能阻止本院对涉案土地使用权的执行，因此异议人提出停止拍卖涉案土地使用权、确认竞买获拍人履行其与被执行人签订的上述合同的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于异议人单庆虎提出涉案土地应与另二块土地应当一并拍卖的问题，异议人并非案件当事人，其不具提起该请求的资格。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人单庆虎的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 陈 斯 审判员 黄陈谦 审判员 林峥云 二〇一九年八月二日 法官助理胡亚婷 书记员陈铁洪