云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2503民初1649号原告：云南省红河州工程建设监理有限责任公司。住所地：蒙自市护国路1号515室。法定代表人：李新民。该公司总经理。委托诉讼代理人：赵艳彬，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司。住所地：蒙自市朝阳路中段商住楼。法定代表人：张建黎。该公司总经理。委托诉讼代理人：柯军，男，1971年8月24日生，汉族，蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司副总经理，住蒙自市红竺园Ｃ区。代理权限为特别授权。被告：张洺瑒，男，1971年4月27日生，汉族，农民，住元阳县。委托诉讼代理人：韦云江，男，1988年8月20日生，汉族，系张洺瑒侄子，住元阳县。代理权限为特别授权。原告云南省红河州工程建设监理有限责任公司与被告蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司、张洺瑒商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南省红河州工程建设监理有限责任公司、被告蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司的委托代理人柯军、张洺瑒的委托代理人韦云江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南省红河州工程建设监理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、确认蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司与张洺瑒就蒙自市银河路与平湖路交叉口东南侧恒基·国际A20幢1-4层A20-104号房之间的商品房购销合同关系、房产交易登记备案手续无效并予以撤销；2、确认云南省红河州工程建设监理有限责任公司与蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司之间就蒙自市银河路与平湖路交叉口东南侧恒基·国际A20幢1-4层A20-104号房签订的《商品房购销合同》合法有效，由蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司为云南省红河州工程建设监理有限责任公司办理该房产的交易登记备案手续；3、确认云南省红河州工程建设监理有限责任公司是蒙自市银河路与平湖路交叉口东南侧恒基·国际A20幢1-4层A20-104号房的合法产权人；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年10月15日，原告云南省红河州工程建设监理有限责任公司（以下简称：州建设监理公司）与蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司（以下简称：恒基房地产公司）签订《商品房购销合同》（合同编号为A20-104）一份，合同约定：“原告向被告恒基房地产公司购买其开发的位于蒙自市银河路与平湖路交叉口东南侧“恒基国际”小区A20幢1-4层104号房，房屋参考面积为337.34平方米，建筑层数为地上4层，地下1层，房屋按套计价，总价款为人民币1739341元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），付款方式为一次性付款。被告恒基房地产公司应于2015年8月31日前将验收合格并符合本合同约定的房屋交付给原告。逾期交房的，60天内按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行逾期60天后，每天按原告已付房款的0.01%支付违约金，合同继续履行。产权登记手续原告委托被告恒基房地产公司代办，原告在商品房交接后15天内，向被告恒基房地产公司提供办理产权登记所需资料，被告恒基房地产公司收到原告提供相关资料后90天内为原告办理完毕房屋所有权证。自本合同签订之日起30天内，由被告恒基房地产公司向房屋所在地的县或市房地产管理部门登记备案。”次日，原告向被告恒基房地产公司一次性付清购房款173941元和维修基金18831.45元，合计1758172.45元，同时向被告恒基房地产公司提交了办证的相关资料（营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证等），被告恒基房地产公司向原告开具购房发票和住宅专项维修基金专用收据。之后，被告恒基房地产公司未按合同约定时间将房屋交付原告，至2016年3月4日才将该房交给原告。同日，原告对该房屋进行装修，2016年月4日20正式投入使用，2016年4月21日，原告按物管公司要求补办装修手续并交纳相关费用至2018年4月30日。原告从签订合同后，曾多次催促被告恒基房地产公司办理该房产的交易登记备案手续，被告总是找各种借口拖延。2017年7月14日被告张洺瑒带一班人来说该房是他的，并在房内煮饭等等，为此原告打110报警。之后，原告得知被告恒基房地产公司将该房卖给原告后又将该房卖给被告张洺瑒。原告被迫搬出此房办公。2019年4月3日，原告在蒙自市房地产管理处查询，得知被告恒基房地产公司于2016年6月12日与被告张洺瑒就蒙自市银河路与平湖路交叉口东南侧恒基·国际A20幢1-4层A20-104号房签订《商品房购销合同》（合同编号：10007260），于2016年6月16日办理登记备案手续。该合同第四条3款约定：按套（单元、幢）计价，该商品房总价为1042655元，房屋参考套内面积为330.95平方米。原告认为，其与恒基房地产公司签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原告按合同约定履行了义务，被告恒基房地产公司已将该房交付给原告，因此合同合法有效。被告恒基房地产公司在与原告签订《商品房购销合同》后近二年、交房后三个多月，又以明显低于市场价的价款将该房转让给被告张洺瑒，显属恶意。被告张洺瑒在购房时，明知该房有人在办公，但其未谨慎审核办公情况及查看房屋现状等，其行为有违常理，且张洺瑒以远低于当时市场价格购买该房。两被告的行为应当认定为存在恶意串通，恶意串通损害第三人利益的合同无效。因此提起诉讼。被告恒基房地产公司及被告张洺瑒承认原告州建设监理公司提出的全部诉讼请求。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告的诉讼请求，不违反法律规定。关于原告要求撤销被告张洺瑒房产交易登记备案手续和由蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司为云南省红河州工程建设监理有限责任公司办理该房产的交易登记备案手续的请求，因房产交易登记备案手续是房地产管理部门对房产交易登记公示行为，不具有物权公示效力，应当由蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司根据合同效力到房地产管理部门办理撤销或登记手续，故对原告的该主张本案不作处理。关于原告要求确认云南省红河州工程建设监理有限责任公司是蒙自市银河路与平湖路交叉口东南侧恒基·国际A20幢1-4层A20-104号房的合法产权人请求，因不动产的所有权以登记为准，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《《中华人民共和国合同法》第四十四条第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。、第五十二条、第六十条第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。、《中华人民共和国物权法法规标题中华人民共和国物权法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2007.03.16时效性现行有效》第九条第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。、第十条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司与被告张洺瑒于2016年6月12日签订《商品房购销合同》（合同编号：10007260）无效。二、原告云南省红河州工程建设监理有限责任公司与被告蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司于2014年10月15日签订的《商品房购销合同》（合同编号为A20-104）有效。三、驳回云南省红河州工程建设监理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费20454元，减半收取计10227元，由被告蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 万 杰二〇一九年八月十三日书记员 赵丽萍