广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0621民初401号 原告（反诉被告）：上思永福置业有限公司，住所地广西上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103，统一社会信用代码914506215859885003。 法定代表人：韦伟和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁乃之，广西江平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林傲，男，1981年5月5日出生，壮族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：黎善基，广西心田律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司上思县支行，住所地广西上思县思阳镇更生路，统一社会信用代码91450621MA5KBY9UX9。 负责人：宁如峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：黎海波，男，1964年9月5日出生，壮族，住广西上思县，该支行员工。 原告上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）与被告林傲、第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行（以下简称农行上思县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，被告林傲于2019年5月17日提出反诉，本院于2019年6月10日受理被告林傲提起的反诉，并依法适用简易程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永福公司的委托诉讼代理人梁乃之、被告（反诉原告）林傲及其委托诉讼代理人黎善基，第三人农行上思县支行的委托诉讼代理人黎海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）永福公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告向原告支付解除合同违约金41370.20元；3、被告偿还原告代供房款54093.65元；4、被告在判决生效十日内协助原告办理涉案房屋的注销合同登记备案手续；5、被告与第三人在判决生效十日内协助原告办理解除涉案房屋抵押登记预告手续；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707），约定被告向原告购买位于上思县商品房，房屋总价款为413702元。同日，被告支付了首付款124702元，并办理了剩余房款的银行按揭手续。2014年7月1日，原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款用于支付涉案房屋剩余的购房款，被告将涉案房屋作为抵押担保，原告承担阶段性连带保证责任。合同签订后，被告未能依约履行还款义务，原告已承担了连带保证责任，而被告至今未将该款项偿还原告。故原告特提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）林傲答辩并向本院提出反诉请求:1、解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、原告支付被告逾期交房违约金9536.13元；3、原告退还被告已付的房款及有关费用190722.64元（其中首付款124702元，供房贷款58000.11元，有关税费、手续费等费用8020.53元）；4、原告在判决生效十日内协助被告办理涉案房屋的注销合同登记备案手续；5、原告与第三人在判决生效十日内协助被告办理解除涉案房屋抵押预告登记手续；6、本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2014年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707），约定被告向原告购买位于上思县商品房，房屋总价款为413702元。同日，被告支付原告首付款124702元，并办理了剩余房款的银行按揭手续。合同约定，原告（出卖人）应在2014年12月31日前将房屋交付被告（买受人），但原告直到2016年8月份才交房，已构成违约，并且原告先于被告违约。被告未按时向银行偿还贷款本息从而导致原告代被告承担还贷责任是在2017年和2018年，且该违约仅是一般性违约，并非根本性违约，被告只应对原告代被告偿还给第三人的供房款54093.65元承担责任。即使被告需要承担违约责任，原告根据《补充协议》第八条的约定要求被告支付违约金41370.20元也明显过高，被告请求人民法院予以减少。如果被告需要向原告承担违约责任，被告愿意支付原告违约金8000元。根据《商品房买卖合同》第九条的规定，原告应当承担相应的违约责任，并应退还全部已付购房款190722.64元给被告。被告同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。被告同意原告要求被告在判决生效十日内协助原告办理涉案房屋的注销合同登记备案手续以及要求被告与第三人在判决生效十日内协助原告办理解除涉案房屋抵押登记预告手续的诉讼请求。本案的本诉费用应由原告承担。 原告（反诉被告）永福公司针对反诉辩称，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告要求的违约金过高，违约金应为8274.04元。被告要求原告退还其已付房款以及有关税费、手续费没有任何依据。原告退回被告的首付款具体数额应为扣除了违约金、银行利息之后的余款。导致合同解除的因素是被告未按合同约定归还银行按揭贷款，税费和手续费应由违约方即被告自行承担。 第三人农行上思县支行针对本诉述称，被告于2014年7月1日与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，该合同真实有效。被告应在还完银行贷款后才能解除涉案房屋抵押预告登记手续。 第三人农行上思县支行针对反诉述称，被告应在还完银行贷款后才能解除涉案房屋抵押预告登记手续。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实以及对反诉的辩解向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707）、《补充协议》，证明原告与被告于2014年3月21日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、《商品房买卖合同登记备案证明》，证明《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707）已在上思县房地产管理所登记备案；3、收据（№6015290、№6015292），证明被告已支付原告购房首付款124702元；4、《个人购房担保借款合同》，证明2014年7月1日，原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款用于支付购买涉案房屋剩余的购房款，被告将涉案房屋作为抵押担保，原告承担阶段性连带保证责任；5、中国农业银行借款凭证，证明被告向第三人贷款289000元，该款已于2014年8月28日存入原告公司的银行账户；6、中国农业银行业务凭证，证明被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告代被告偿还贷款54093.65元；7、顺丰速运回执单，8、通知书，证据7、8证明原告已于2016年4月1日通过快递通知被告收房；9、《公告》，证明原告已于2016年8月8日在《广西日报》刊登交房公告，通知上思永福大厦全体业主前来收房；10、（2017）桂0621民初151号民事判决书，证明该判决书第7页已认定原告于2016年8月8日在《广西日报》刊登公告通知业主收房。 被告为其反诉请求向本院提供如下证据：1、收据（№6015292、№6015290），证明被告已支付原告124702元首付款；2、中国农业银行银行卡交易明细清单，证明被告就涉案房屋已偿还银行按揭贷款58000.11元；3、上思县地方税务局出具的税收缴款书、上思县房屋产权登记中心出具的两张发票（№00320728、№00267615）、上思县房地产管理所出具的四张收据（№731933805、№731933804、№731933807、№731933806），证明被告就涉案房屋已缴纳了有关税费及手续费；4、《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707）、《补充协议》，证明原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》；5、《公告》，证明原告2016年8月8日才交房，已构成违约。 第三人农行上思县支行对其述称未向本院提供任何证据。 经过开庭质证，对于原告提供的证据1-10，被告及第三人的质证意见如下：被告对证据1-6、9、10的真实无异议；对证据7、8的真实性有异议，认为证据7的快件被告没有收到。第三人对证据1-10无异议。对于被告提供的证据1-5，原告及第三人的质证意见如下：原告对证据1、5无异议；对证据2、3、4不清楚。第三人对被告提供的证据1、3、4、5无异议，对证据2中的超期缴款不清楚。 对原、被告双方提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-6、9、10均真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证；原告提供的证据7、8无法认定与本案有关联，本院不予确认。被告提供的证据1、4、5与原告提供的证据3、1、9相同，本院予以确认并在卷佐证；被告提供的证据2、3真实合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2014年3月21日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号YF2-707）及《补充协议》，约定被告向原告购买位于上思县，房屋建筑面积124.91平方米，房屋单价3312元/平方米，总价款413702元。《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人签订本合同时付清首付款124702元，余款289000元由银行按揭贷款付清。”《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……3.本条第1.2中逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。”《补充协议》第八条约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担责任代买受人还贷的情况下：1、双方解约，买受人按购房款总额的10%支付违约金；2、买受人立即清偿所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给出卖人。”2014年3月21日，被告交付原告2-707号房定金20000元以及首付款104702元。至此，被告已完全支付原告首付款124702元。之后，被告缴纳涉案房屋的税费和有关手续费，共花费8020.53元（6205.53元+50元+1445元+80元+80元+80元+80元）。2014年3月28日，涉案房屋在上思县房地产管理所进行了商品房买卖合同登记备案（登记编号：201403280006）。2014年7月1日，原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款289000元，用于购买涉案房屋，该笔贷款直接转入原告在第三人处开设的账号为20×××56的账户；被告将涉案房屋作为抵押担保，原告承担连带保证责任；贷款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。2014年8月28日，第三人将购房按揭贷款289000元转入原告在第三人处开设的账号为20×××56的账户。至此，原告已经支付被告涉案房屋总价款413702元完毕。中国农业银行借款凭证载明，该笔贷款的借款日期为2014年8月28日，到期日期为2034年8月27日。自2014年9月28日起至2019年3月21日，被告陆续偿还贷款以及被第三人强制扣款共计58000.11元。在此期间内，被告未能完全依约履行还款义务，原告为此已承担了连带保证责任，替被告偿还部分贷款。2016年3月31日，原告代被告偿还贷款10513.29元；2017年6月29日，原告代被告偿还贷款1433.80元、2009.98元、1996.61元、1982.81元；2017年11月28日，原告代被告偿还贷款4060.47元、2009.53元、1996.17元、1982.81元；2018年3月20日，原告代被告偿还贷款6015.23元；2018年6月20日，原告代被告偿还贷款6018.35元；2018年9月17日，原告代被告偿还第三人贷款6014.78元；2019年3月22日，原告代被告偿还贷款8059.82元。至此，原告共计代被告偿还贷款54093.65元。2016年8月8日，原告在《广西日报》刊登交房公告，内容为：“永福大厦已通过竣工验收合格，具备交房条件。请各位永福业主尽快到永福大厦售楼部办理交房手续。”原告已经逾期交房超过90天。 本案争议焦点为：一、被告是否应向原告支付解除合同违约金41370.20元；二、被告是否应偿还原告代为支付的贷款54093.65元；三、涉案房屋《商品房买卖合同登记备案证明》的注销手续如何办理；四、涉案房屋的抵押预告登记手续是否应解除，如何解除；五、原告是否应支付被告逾期交房违约金9536.13元；六、原告是否应退还被告已支付的房款及有关费用190722.64元。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号YF2-707）以及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。现原、被告双方均要求解除上述合同，属于双方当事人在法律规定的范围内行使自己的合法权利。故对原告和被告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号YF2-707）以及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告是否应向原告支付解除合同违约金41370.20元的问题。被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担责任代被告偿还贷款54093.65元。根据《补充协议》第八条的约定，双方解约，买受人按购房款总额的10%支付违约金。涉案房屋的总价款为413702元，依据合同约定，被告应支付原告的违约金为41370.20元（413702元×10%）。庭审过程中，被告认为违约金过高，请求本院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情对被告应支付原告的违约金予以调整为30000元。故对原告要求被告支付解除合同违约金41370.20元的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于被告是否应偿还原告代为支付的贷款54093.65元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审 理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告向第三人贷款，原告代被告偿还贷款54093.65元，第三人（担保权人）未提出诉讼请求，因此，根据上述规定，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，原告代被告偿还的贷款54093.65元应由原告、被告与第三人协商解决或者另案处理。故对原告要求被告偿还其代为支付的贷款54093.65元的诉讼请求，本院不予处理。 关于注销商品房买卖合同登记备案的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告所签订的《商品房买卖合同》（合同编号YF2-707）及《补充协议》既已解除，而涉案房屋已经办理了商品房买卖合同登记备案手续，则被告有义务协助原告将上述登记备案予以注销。故对原告要求被告协助原告办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201403280006）的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》注销手续系由原告办理，被告负有协助义务，故对被告要求原告协助其办理涉案房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》注销手续的诉讼请求，本院不予支持。 关于解除涉案房屋抵押预告登记的问题。原告并未提供涉案房屋已办理抵押预告登记的证据，即使涉案房屋已办理抵押预告登记，在本案贷款尚未还清，第三人又不同意的情况下，涉案房屋的抵押预告登记不宜解除，故对原告要求被告与第三人协助原告办理解除涉案房屋抵押登记预告手续以及被告要求原告与第三人在判决生效十日内协助被告办理解除涉案房屋抵押预告登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告是否应支付被告逾期交房违约金9536.13元的问题。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……3.本条第1.2中逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。”本案中，出卖人即原告逾期交房超过90天，而买受人即被告已支付完毕全部购房款413702元，则逾期交房违约金为20685.10元（413702元×5%）。因本案的逾期交房违约金最高额为8274.04元（413702元×2%），故原告应支付被告的逾期交房违约金为8274.04元，故对被告要求原告支付逾期交房违约金9536.13元的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于原告是否应退还被告已支付的房款及有关费用190722.64元（其中首付款124702元，供房贷款58000.11元，有关税费、手续费8020.53元）的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案《商品房买卖合同》解除后，原告（出卖人）应当将收受的购房款的本金及利息返被告(买受人)。现被告仅主张原告返还购房首付款的本金124702元，不违反法律规定，本院予以支持。至于被告已支付的供房贷款58000.11元，系其与第三人之间的借贷关系问题，应由被告与第三人协商解决，或者另案起诉，对于该款项，原告没有义务返还被告。对于被告要求原告返还供房贷款58000.11元的诉讼请求，本院不予支持。被告因购买涉案房屋而支出的有关税费、手续费8020.53元系被告购房的合理必需支出，且上述费用由相关部门而非原告收取，原告对上述费用没有返还义务。故对被告要求原告退还有关税费、手续费8020.53元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）上思永福置业有限公司与被告（反诉原告）林傲于2014年3月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707）及《补充协议》，被告林傲（反诉原告）支付原告上思永福置业有限公司（反诉被告）合同解除违约金30000元，被告（反诉原告）林傲协助原告（反诉被告）上思永福置业有限公司办理注销位于广西上思县的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201403280006）手续； 二、原告（反诉被告）上思永福置业有限公司返还被告（反诉原告）林傲已支付的购房款124702元，原告（反诉被告）上思永福置业有限公司支付被告（反诉原告）林傲逾期交房违约金8274.04元； 三、驳回原告（反诉被告）上思永福置业有限公司和被告（反诉原告）林傲的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1093.50元（原告已预交），由原告上思永福置业有限公司负担749.50元，被告林傲负担344元；反诉案件受理费2152元（被告已预交），由被告（反诉原告）林傲负担723元，由原告（反诉被告）上思永福置业有限公司负担1429元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交不服本诉判决的上诉案件受理费2187元或者不服反诉判决的上诉案件受理费4304元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 黄应良 二〇一九年八月八日 法官助理 唐雅婷 书 记 员 梁珍彩