浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1476号上诉人（原审原告）：冯建平，女，1966年6月19日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：李星，浙江湖兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹春明，男，1965年3月1日出生，汉族，住海盐县。被上诉人（原审被告）：海盐县惠普电器厂。住所地：海盐县百步镇横港村5组28号。统一社会信用代码：92330424MA29G0T00L。经营者：王周荣。委托诉讼代理人：李胜华、方燕，海盐县武原法律服务所法律工作者。上诉人冯建平因与被上诉人曹春明、海盐县惠普电器厂（以下简称惠普电器厂）确认合同无效纠纷一案，不服海盐县人民法院（2018）浙0424民初4781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯建平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审案件诉讼费由曹春明、惠普电器厂承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。关于涉案厂房的转让系无权处分，曹春明、惠普电器厂签订的《厂房转让协议》亦违反法律强制性规定，应属无效。一审认定曹春明对涉案厂房有处分权，曹春明将厂房转让给惠普电器厂的行为有效，存有错误。2016年8月22日，冯建平和曹春明办理离婚登记手续，离婚协议中明确约定：双方夫妻关系存续期间共同拥有的位于海盐县百步镇横岗工业园区C区的房屋即《厂房转让协议》中所涉的房屋归冯建平所有。2016年10月31日，曹春明在未经冯建平同意的情形下，擅自将该房屋以400万元的价格转让给惠普电器厂，并签订《厂房转让协议》。冯建平得知该情况后，多次告知惠普电器厂该房屋的实际处分情况并要求惠普电器厂返还该房屋。惠普电器厂以曹春明已经将房屋转让为由，拒绝承认该房屋系冯建平所有的事实，并收取了该房屋的租金。冯建平认为，曹春明的转让行为系无权处分，《厂房转让协议》效力待定，冯建平得知转让一事后也未予以追认，而是否认曹春明的转让行为。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。故涉案合同应属无效。此外，涉案房屋所占用的土地系集体建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故《厂房转让协议》违反我国法律的强制性规定，系无效合同。另外，一审认定惠普电器厂在签订《厂房转让协议》后已支付全部合理购房价款，偏离客观事实。涉案厂房价值应远远高于其实际转让价格。实际是惠普电器厂的经营者王周荣在明知曹春明当时负有大量外债的情形下用远远低于该厂房实际价值的价格购买，具有乘人之危的主观意图。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审作出公正裁判。惠普电器厂辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、《中华人民共和国民法总则》第五十四条规定了个体工商户的地位，个体工商户与法人是两个不同的主体，海盐凯利登洁具工艺厂是曹春明个人经营的个体工商户，系其个人经营，而非夫妻共同经营。曹春明个人经营的个体工商户与惠普电器厂订立的协议有效。2、根据一审庭审笔录第12、15页冯建平回答法庭询问的内容，在涉案房屋转让之前，惠普电器厂实际经营者董惠明考虑到涉案房屋部分要拆修故在自己家里腾出房屋给冯建平居住了一段时间，由此可见，冯建平对曹春明的转让行为在事前与事后均是同意的。3、冯建平与曹春明离婚的事是其内部的事，惠普电器厂并不知晓，也不影响曹春明与惠普电器厂订立的合同的效力。曹春明未作答辩。冯建平向一审法院起诉请求判令：1、确认曹春明、惠普电器厂签订的《厂房转让协议》无效；2、惠普电器厂支付厂房占有期间的使用费480440元；3、曹春明、惠普电器厂承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：曹春明于2004年5月经工商行政管理部门核准注册登记海盐凯利登洁具工艺厂，企业类型为个体工商户，组成形式为个人经营。2007年12月27日，海盐凯利登洁具工艺厂与海盐县百步镇经济建设服务中心签订《集体土地使用租赁合同》，租用位于（原砖瓦厂）土地证号海盐集用（2001）第7-6号的集体土地，用于生产经营。2013年4月，海盐凯利登洁具工艺厂在未取得村镇规划建设许可证的情况下，擅自在厂内开工建造建筑物，共计四层，建筑面积2151.3平方米。2013年8月25日，海盐县百步镇人民政府作出盐百政罚决字[2013]6号《行政处罚决定书》，对海盐凯利登洁具工艺厂违法建筑物处每平方米30元罚款，即64539元。2014年3月和4月，海盐凯利登洁具工艺厂将厂房出租给王小东、吴松明，每年租金共计240220元，租赁合同约定先付后用，每年提前6个月付清当年租金的一半。2015年1月1日，海盐凯利登洁具工艺厂与海盐县百步镇经济建设服务中心又续订了《集体土地使用租赁合同》，约定原租用集体土地的时间为5年即自2015年1月1日至2019年12月31日。2016年7月1日，惠普电器厂与海盐县百步镇经济建设服务中心签订《集体土地使用租赁合同》，该合同所出租土地位于（原砖瓦厂）土地证号海盐集用（2001）第7-6号的集体土地，出租年限为3.5年，自2016年7月1日至2019年12月31日。该合同下方注明：“海盐凯利登洁具工艺厂转给海盐惠普电器厂”并由海盐凯利登洁具工艺厂盖章。2016年8月22日，冯建平与曹春明办理离婚手续，双方签订了《离婚协议书》，该协议有关共同财产的处理约定，夫妻共同所有的位于海盐县百步镇横港工业园区中C区的房地产所有权归女方所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理。2016年10月，海盐凯利登洁具工艺厂为了解市场行情委托海盐县正浩房地产评估事务所对百步镇横港工业园区中C区的房屋、室内装饰及附属物（不含土地）进行评估，2016年10月28日，海盐县正浩房地产评估事务所出具《房地产价格评估报告书》，评估总价格为1866088元。2016年10月31日，曹春明与惠普电器厂签订《厂房转让协议》1份，约定：转让厂房坐落于（原横港砖瓦厂），厂房坐落土地的性质为集体建设用地，土地面积为1.93亩，厂房为楼房三层六间（其中二间四层）、配电房两层一间约50平方米及相应的配电设施；转让价款为400万元，本协议成立之日起10天内付清；出让方对转让厂房享有完整的所有权（不含土地所有权），并保证对转让厂房无抵押、不存在他项权利及其他债权、债务纠纷；本协议一经成立，转让厂房双方已交付完毕，转让厂房目前已租赁他人，自本协议成立之日起由买受人享受租金权利等。该协议签订后，惠普电器厂通过董惠明、朱晨飞、李雪英于2016年10月31日、同年11月1日分五次汇给曹春明购房款400万元。一审另查明，海盐集用（2001）第7-6号的集体土地面积6.93亩，在案涉厂房买卖前，惠普电器厂已将其余5亩土地上的建筑物向曹春明购买并已另建房屋，故在2016年7月1日签订《集体土地使用租赁合同》时，租赁土地为6.93亩。一审法院认为，案涉厂房系曹春明开办的海盐凯利登洁具工艺厂向海盐县百步镇经济建设服务中心租赁集体土地后所建，现海盐凯利登洁具工艺厂仍工商在册，其所有权应属海盐凯利登洁具工艺厂。2016年7月1日惠普电器厂与海盐县百步镇经济建设服务中心签订了《集体土地使用权租赁合同》，并注明系海盐凯利登洁具工艺厂转给海盐惠普电器厂，从该合同内容看实际为变更、转让租赁土地使用权人为惠普电器厂。2016年8月22日冯建平与曹春明离婚协议约定将案涉房屋归冯建平所有并办理相关权证过户手续，从离婚协议分析还应包括租赁土地使用权，相关权证过户应为土地使用权的更名，但曹春明未配合且事实上也无法办理。2016年10月31日曹春明与惠普电器厂签订《厂房转让协议》，涉及的厂房是无证建筑，不具有合法产权权证，房屋作为地上建筑物、构筑物，按照物权法房随地走的原则，在此之前其租赁土地使用权已经转让给惠普电器厂，由此应该能够推定2016年7月1日在签订《集体土地使用权租赁合同》时，就已有厂房转让的意思表示或已达成厂房转让的合意，否则存在海盐凯利登洁具工艺厂拥有厂房所有权而惠普电器厂拥有租赁土地使用权，这亦不符合逻辑、常理。案涉的租赁土地使用权和房屋所有权是海盐凯利登洁具工艺厂，经营者是曹春明，曹春明将土地使用租赁权变更，也经出租方即海盐县百步镇经济建设服务中心同意，故惠普电器厂有充分理由相信曹春明对该厂房享有充分处分权，因此，惠普电器厂与曹春明签订《厂房转让协议》没有主观过错。至于案涉厂房是违法无证建筑不具有合法属性的问题，应由受让方即惠普电器厂承担相关违法建筑的风险。曹春明、惠普电器厂签订的《厂房转让协议》系真实意思的表示，案涉厂房也经有权部门罚款处罚，故转让行为也没有违反法律法规强制性规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”综上，曹春明、惠普电器厂签订的《厂房转让协议》依法成立且合法有效。《厂房转让协议》订立后，惠普电器厂已支付全部合理购房价款，其理应享有该厂房所有人的权利包括占用、使用和收益的权利，故冯建平要求惠普电器厂支付房屋使用费用的请求，不予支持。对于冯建平、曹春明而言，因离婚协议为双方所签订，在二人之间具有约束力，如损害一方利益，另一方可依法另行处理。曹春明经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：驳回冯建平的诉讼请求。案件受理费4253元，由冯建平负担。二审中双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，冯建平主张曹春明、惠普电器厂签订的《厂房转让协议》无效，其提出的理由主要有以下三点：1、曹春明将涉案房屋转让给惠普电器厂的行为系无权处分；2、《厂房转让协议》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定；3、实际成交价明显偏低，惠普电器厂存在乘人之危的情形。关于第1点事由。冯建平认为其与曹春明的离婚协议中已明确涉案房屋归冯建平所有，曹春明未经冯建平同意出让该房屋，系无权处分。对此，1、在冯建平与曹春明签订离婚协议之前，惠普电器厂即与海盐县百步镇经济建设服务中心签订了《集体土地使用权租赁合同》，由惠普电器厂受让涉案房屋所在的集体土地，惠普电器厂陈述此时已与曹春明达成厂房转让的合意，具有合理性、可信性，否则将出现海盐凯利登洁具工艺厂拥有厂房所有权而惠普电器厂拥有租赁土地使用权的情形，这不符合逻辑、常理。一审认定惠普电器厂与曹春明达成厂房转让合意在冯建平与曹春明达成离婚协议之前，并无不当。2、案涉租赁土地使用权和房屋所有权系海盐凯利登洁具工艺厂享有，该厂的经营者是曹春明，曹春明将租赁土地使用权变更，也经出租方海盐县百步镇经济建设服务中心同意，惠普电器厂有理由相信曹春明对该厂房享有处分权。3、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，冯建平以无权处分为由主张曹春明与惠普电器厂签订的《厂房转让协议》无效，缺乏依据。关于第2点事由。经查，涉案土地系建设用地，而非农业生产用地，故转让其上的房屋并未违反《中华人民共和国土地管理法》有关“不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，冯建平以协议违反上述法律规定为由主张协议无效，缺乏依据。关于第3点事由。冯建平认为曹春明与惠普电器厂确定的实际成交价明显偏低，对此并没有提供相应证据证明。从海盐凯利登洁具工艺厂委托评估的报告看，涉案房屋的评估总价格为1866088元，曹春明、惠普电器厂确定的成交价为400万元，不存在冯建平所称的明显偏低的情形。再者，成交价偏低、乘人之危并非认定合同无效的理由，冯建平以此为由主张协议无效，缺乏依据。涉案《厂房转让协议》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，一审驳回冯建平要求确认合同无效及在此基础上提出的占有使用费的诉请，正确。综上所述，冯建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8506元，由上诉人冯建平负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 陈 远审判员 章玉萍二〇一九年八月七日书记员 陈 诚