河北省张北县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0722民初2004号原告：张北景冠房地产开发有限公司，住所地张北县张北镇中央大道A11商住楼。法定代表人：叶立潘，公司董事长。委托诉讼代理人：贾鹏，河北环北律师事务所律师。委托诉讼代理人：李全才，河北环北律师事务所律师。被告：陈和平，男，1960年4月21日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：郑文军，贵州谦明律师事务所律师。被告：董春香，女，1977年4月8日出生，汉族，住张北县。原告张北景冠房地产开发有限公司（以下简称：景冠房开公司）与被告陈和平、董春香不当得利纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景冠房开公司的法定代表人叶立潘及其委托诉讼代理人李全才和被告陈和平的委托代理人郑文军、被告董春香到庭参加诉讼，本案现已审理终结。景冠房开公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告及时给付所欠房款523259元及迟延给付期间的利息；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2010年，我公司现任法定代表人叶立潘承包建设张北县一中新校区建设工程资金紧张向被告陈和平借款95万元，当时协商投资回报率为70%，本金必须以现金方式收回，回报部分可以滚动投入下一项目，也可以抵顶房产收回，2011年初叶立潘还陈和平95万元，并协商投资红利将66.5万元滚动投入张北县“中央大道”项目，回报率为100%，及连本带利共计返还133万元，2011年7月19日，陈和平从原告处抵顶总价值1853259元的两套商业楼并分别签约在其本人名下及其指定人董春香名下（B7-20，签约人为陈和平，价格为882028元，B7-21签约人董春香，价格为971213元，后在2013年12月31日二被告将上述两套房屋进行了互换（各套价格未变），三方办理了更名手续。但事实上被告二人一直均未给付分文房款。因拆迁延迟，上述b7号楼无法按时交付，被告陈和平于2014年1月9日和我公司办理了B7-21商业楼的退房手续（2014年1月9日退房款446014元，补偿金22300元；2014年3月31日退房款446014元，补偿金22300元）。被告董春香名下的房屋未退，此后我公司多次和二被告催要所欠剩余房款523259元（两套房总价185.3259万元，实际应抵陈和平本金及回报共133万元）并拒绝交付房屋，但二被告均拖延给付，董春香还强行入住到B7-20房屋内，为此我公司只能以拒绝办理确权手续的方式维护公司的合法权益，但现被告董春香将我公司诉至贵院要求我公司履行确权手续，为此我公司特诉至本院。陈和平辩称，1、早在双方签署抵顶房屋合同的时候债权关系已经结束，后变更房屋之后一直都是在完成抵顶房屋一事；2、原告作为一个独立的公司发生有完善的财务制度，原告没有书面证明我方现存在50万元差额的证据，应承担举证不能地责任。3、双方签署房屋抵顶工程款协议书，确定房屋的价款数额，只是为了正常办理房屋买卖手续确定的，不是双方真实的交易数额，应该是一个虚数。事实上房产市场不景气原告的经济状况不乐观。根本没有现金还款的能力，经过被告考虑得到两套房比什么都得不到强，同意了以房抵债的方案；4、如果按照被告的逻辑双方的债券债务尚未完结，那么我方相应的百分之百分红利算至现在，这样我不差原告的欠款原告还差我方的巨大额度债务。5、以房抵债是当事人意识自制的范围，只要不违反法律法规的规定就是合法有效的，同意用于抵债的房屋就不要现金，否则就是正常的房屋买卖就不是以房抵债的关系了。即便原告的债权存在也已经过了诉讼时效，失去了起诉的权利。陈和平没有从董春香手中得到90万元的购房款，而是直接送给董春香，没有收取过一分钱房款。董春香辩称，陈和平要卖此房，当时按照合同价格卖给我的，应该是98万元多，正好我和我妹妹要买房，而陈和平在景冠房开上班至于是什么职务我不清楚，没有优惠就是按照合同价款支付的，之后我分2次将房款给付陈和平。2011年12月31日我给了陈和平60万元的现金，然后在其来景冠退另一套房的时候我又给了他30万元。经审理查明，2010年期间，景冠房开公司现任法定代表人叶立潘承包建设张北县一中新校区建设工程因资金紧张向被告陈和平借款95万元，当时协商投资回报率为70%。2011年初叶立潘归还陈和平本金95万元，并口头协商投资的红利66.5万元滚动投入张北县“中央大道”项目，回报率为100%，2011年7月19日，原告景冠房开公司与被告陈和平协商抵顶两套房屋，陈和平、董春香与景冠房开公司分别签订了中央大道商品房认购书。原被告双方又签订了房屋抵工程款协议书。董春香与陈和平在此期间双方自愿更换了房屋房号价款不变。后董春香与景冠房开公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，被告景冠房开公司将其开发的位于张北县师范路南侧的中央大道商住小区一期工程第B7幢20号底商出售于原告董春香，商品房地上二层及地下一层的建筑面积85.84平方米，每平米11430.93元，共计981231元。2011年12月31日，被告景冠房开公司向董春香出具了收据，记载“今收到董春香抵一中工程款，B7-20房款，981231元”。2015年7月17日被告收取了原告董春香的各项费用并于当日交付给原告方此套房屋的钥匙，现原告董春香一直居住。2015年8月9日，被告为原告出具了不动产统一发票。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及收据、签约确认单、房屋抵工程款协议书、收款收据、退房审批单、更名申请单、中央大道商品房认购书、协议、转款凭证、等证据予以证实。本院认为，原告景冠房开公司与被告董春香双方签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方在公平自愿、等价有偿的原则下签订的，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。工程款是否抵顶了所有的房屋价款是审理的关键，被告陈和平实际借款给景冠房开公司95万元，并于第二年收回本金，景冠房开公司的法定代表人叶立潘自愿以70%的红利回报，并将红利66.5万元继续入股再次100%返利，双方对使用的时间及返利的时间未能口述一致，在2011年7月19日双方协议以以上此笔工程入股红利来抵顶两套房屋价款之日，2011年12月31日景冠房开公司与陈和平、董春香分别签订了《商品房买卖合同》并出具了收款收据，记载了抵一中工程款的事实，此时可以认定为双方入股分红的截止时间，现原告景冠房开公司自认最后以133万元的金额确定红利，系其自愿行为，在不损坏到第三人合法权益的同时法律不予禁止。原告景冠房开公司与被告陈和平之间签订的《房屋抵工程款协议书》明确约定了两套房屋的价款（B7-20房价981231元其中971231元从工程款中抵扣；B7-21房价892028元其中882028元从工程款中抵扣）共计1853259元需要从工程款中抵扣。B7-20登记在董春香名下，B7-21登记在陈和平名下。现董春香辩称给付了陈和平购房款，陈和平辩称系其赠送给董春香未收取房款，双方均未提交证据证明，而对于原告景冠房开的房款抵扣的对象应该是陈和平，不是董春香个人，景冠房开与陈和平之间抵扣工程款是否已经完成，是董春香此套房屋是否付清房款的关键，董春香与陈和平之间是否是买卖关系亦与景冠房开公司不存在直接关系。因此在董春香与景冠房开公司签订房屋买卖合同时，陈和平在景冠房开公司的工程款款项金额足够抵顶此套房屋价款的，景冠房开公司向董春香的B7-20出具了收全款票据，陈和平退出另外一套房屋房款的行为发生在公司以上行为之后，董春香有理由相信当时此套房款已付清。本院认为董春香不再承担房款抵扣工程款是否完成的责任。原告景冠房开公司在房屋合同签订后，未清算双方的工程欠款不足抵扣房款的情况下，于2014年1月9日景冠房开公司与陈和平就B7-21的房屋退款达成协议同意退房款892028元及违约金，并依约退款。现景冠房开公司所退房款及已购房款合计1853259元已经超出陈和平在其公司的工程款133万元，景冠房开公司要求被告陈和平补交房款的诉求实际是对多退付陈和平房款的追偿。被告陈和平辩称以133万元的工程款抵顶了两套房屋的总价款，未提交相关证据，根据双方实际发生退房的事实，其中一套房屋以全款的数额退回的情况作为参考，其辩驳意见不符合实际常理及交易习惯。原告的主张，符合实际事实情况，B7-20的房款抵扣完成后，B7-21的房款尚未补足的情况下，景冠房开公司以房屋全价退回给陈和平的行为，多退的房款系不当得利，依照诚实信用原则，被告陈和平应当将多退回的房款（1853259元-1330000元=523259）返还给景冠房开公司。综上所述，本案的案由应当变更为不当得利纠纷。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、被告陈和平于判决生效之日起十日内向原告张北景冠房地产开发有限公司返还款项523259元；二、驳回原告张北景冠房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9032元，减半收取4516元，由被告陈和平负担，原告张北景冠房地产开发有限公司预交的案件受理费4516元予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李亚南二〇一九年八月二十八日书记员  赵小娟附相关法律法规《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。