苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初7534号原告（反诉被告）：吴江区七都镇客兴隆购物中心，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇双塔桥村。经营者：李双杰，男，1995年12月22日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：郭建成，江苏纵通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王刚，江苏纵通律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴江高科金属制品有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇富家路东侧。法定代表人：董国平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱国方，北京隆安（湖州）律师事务所律师。原告吴江区七都镇客兴隆购物中心（以下简称客兴隆购物中心）与被告吴江高科金属制品有限公司（以下简称高科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，被告高科公司在提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议，认为应将本案移送至浙江省湖州市南浔区人民法院审理，本院经审查后，裁定驳回高科公司对管辖权提出的异议。2019年6月27日，被告高科公司向本院提起反诉，本院就本诉及反诉合并审理，并依法由审判员刘成文适用简易程序于2019年7月19日组织证据交换，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告及反诉被告客兴隆购物中心的经营者李双杰及其委托诉讼代理人郭建成、王刚，被告及反诉原告高科公司的委托诉讼代理人朱国方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告客兴隆购物中心向本院提出诉讼请求：1.高科公司赔偿因违约给客兴隆购物中心造成的损失4412074.3元（其中装修损失1687029元、货架等设施损失320992.08元、营业损失2404053.22元）；2.由高科公司承担本案诉讼费用。本诉事实和理由：2017年12月26日，客兴隆购物中心的经营者李双杰代表客兴隆购物中心和高科公司签订《租房合同书》一份，合同约定，高科公司将其位于苏州市吴江区八七公路的店面9间，面积约800平方的门面房租给客兴隆购物中心，租赁期为7年，自2017年12月1日至2024年11月30日。客兴隆购物中心从事超市经营活动。2019年4月11日，高科公司发通知给客兴隆购物中心，要求客兴隆购物中心于2019年5月15日前搬走，为此客兴隆购物中心不得不打折销售超市商品。高科公司的行为给客兴隆购物中心造成了经济损失，其中装修损失1687029元、超市货架等设施的损失320992.08元、营业损失2404053.22元，合计4412074.3元。根据合同法第107条的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等的违约责任。为维护自身合法权益，客兴隆购物中心特向法院提起诉讼。本诉被告高科公司辩称，一、客兴隆购物中心不具有原告主体资格，望驳回其全部诉请。理由如下：1、依据租房合同书，租赁期限为7年，出租方从2017年12月1日起将房屋交付承租方，实际上高科公司在2017年12月1日起，已经将房屋交付给李双杰使用，该合同签订主体是李双杰与高科公司，依据合同法相对性原则，本案原告应该是李双杰；2、依据高科公司调查核实的工商基本信息，客兴隆购物中心核准日期是2017年12月27日，故在其发证之前不具有主体资格，根本不存在，更不是起诉状中所说的由李双杰代表客兴隆购物中心。二、房屋租赁合同是无效合同，故不存在违约不违约情况。理由如下：1、租房合同中出租方是高科公司，土地用途是工业使用，土地上房屋是工业使用，本案李双杰租赁房屋是用来开超市的，属于商业用途，明显违反了土地管理法第十二条的规定，违反了法律法规的禁止性规定，依据合同法第五十二条规定，该房屋租赁合同是无效的；2、众所周知，工业用途和商业用途相关的环保标准、消防标准是不同的，特别是消防是影响公共安全的，李双杰对所租赁房屋是工业用途是明知的，故本案租房合同无效。三、退一步讲，如法院认定该房屋租赁合同有效，高科公司亦无需赔偿任何损失。理由如下：1、因2019年1月27日，吴江区七都镇政府与高科公司签订土地整治复垦协议书，收回土地，该收回土地的行为应当认定是国家行为(吴江区七都镇政府依据三优三保行动实施意见的政策，是属于为了公共利益需要，故该复垦协议书收回土地行为是属于国家行为)；2、参照土地管理法第五十八条第一项，为了公共利益需要使用土地的，政府可以收回国有土地使用权，依照前款规定收回土地的，应当给予使用者相当的补偿，故依据事实和法律的规定，政府收回土地是国家行为；3、吴江区七都镇政府依据三优三保行动实施意见的政策，是属于为了公共利益需要，政府收回土地行为属于众所周知的事实，根据民事诉讼证据若干规定第九条，众所周知的事实当事人无需举证。上述政府收回土地行为亦属于不可抗力，政府收回高科公司的全部土地和房屋，客观上致使高科公司无法出租房屋，依据合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，高科公司有权解除该房屋租赁合同关系，故高科公司不存在违约行为；4、该房屋租赁合同第三条，承租方有下列情况之一的，出租方可以终止合同，收回房屋，其中第五项，由于政府行为或不可抗力的，承租方无条件收回的约定。该约定可以理解为，一旦遇到政府行为或不可抗力，承租方应当放弃其本应当享有的权利，无条件将房屋返还给出租方。更何况该合同第三项也约定承租方拖欠租金累计超过一个月的，出租方可以终止合同，收回房屋。依据上述分析，政府收回土地是国家行为，出租方有权终止合同、收回土地，无需向承租方赔偿任何数额。反诉原告高科公司向本院提出反诉请求：1.解除客兴隆购物中心与高科公司之间于2017年12月26日签订的房屋租赁合同；2.客兴隆购物中心立即向高科公司返还位于吴江八七公路的店面9间（约800平方米）的房屋，并立即腾空其所承租的上述房屋内的客兴隆购物中心的物品；3.客兴隆购物中心立即向高科公司支付所拖欠的租金至房屋租赁合同关系解除之日止（暂时计算至从2018年12月2日起至反诉之日，即2019年6月27日，共计6.5个月*26000元/12个月=140833元）；4.客兴隆购物中心承担反诉诉讼费用。高科公司在庭审时确认，租赁房屋内没有属于高科公司的物品。反诉事实和理由：2017年12月26日，高科公司与客兴隆购物中心的经营者李双杰签订一份租房合同书，约定由客兴隆购物中心承租位于吴江八七公路的店面9间（约800平方米），并用于开办超市使用，租赁期限为七年，从2017年12月1日起将房屋交付给客兴隆购物中心使用，至2024年11月30日收回；合同约定第一年租金26万元，今后按照市场定价，并约定每年租金一次性付清后方可使用；该合同第三条约定客兴隆购物中心有下列情形的，高科公司可以终止合同，收回房屋，其中第三项：承租方拖欠租金超过壹个月的，第五项：如遇政府行为或者不可抗力因素的，承租方无条件收回的约定；然而客兴隆购物中心对于第二年的租金从2018年12月2日起至今分文未付，一直使用至今，高科公司一直催要，但客兴隆购物中心仍旧分文未付。因吴江区七都镇政府依据国家《三优三保行动实施意见》的政策，为了公共利益需要，吴江七都镇政府与高科公司于2019年1月27日签署土地整治复垦协议书，由政府收回高科公司的土地，客兴隆购物中心所承租的房屋正好在这一范围内。高科公司在政府收回土地之后曾经口头通知客兴隆购物中心，让其尽快搬离，以及在2019年4月11日发出书面通知，内容为确实因政府收回房屋及土地，请租客在2019年5月15日前搬迁完毕，然而客兴隆购物中心至今未搬离，并一直占用上述房屋。高科公司依据《合同法》第94条及本租赁合同第三条第3项、第5项特向贵院提出解除双方于2017年12月26日签订的租赁合同。高科公司还多次与客兴隆购物中心协商解决此事，而客兴隆购物中心仍旧置之不理，若客兴隆购物中心逾期返还上述房屋而造成高科公司的一切损失，高科公司有权保留增加诉讼请求并要求客兴隆购物中心赔偿损失的权利。反诉被告客兴隆购物中心辩称：1、客兴隆购物中心支付高科公司涉案房屋租金至2019年5月31日，在此之前，2019年4月11日，高科公司单方面发出拆迁通知书，要求解除合同，故不存在客兴隆购物中心拖欠高科公司租金的事实；2、因双方就合同解除赔偿事项未达成一致协议，故客兴隆购物中心向法院提起诉讼，目前涉案房屋尚无法腾空返还给高科公司。请求驳回高科公司的全部反诉请求。当事人围绕诉辩主张提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认，即，2017年12月26日，高科公司作为出租方与李双杰作为承租方签订《租房合同书》一份，约定房屋坐落：吴江八七公路的店面9间，面积约800平方米；租赁期自2017年12月1日至2024年11月30日；租房用途为开办超市；第三条第二款：承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同、收回房屋：3.承租方拖欠租金累计达壹个月的，5.如遇政府行为或不可抗力因素，承租方无条件收回；第四条：租金及付款方式，租金：第一年租金贰拾陆万元，今后按市场价定价，每年涨幅不超过总价的10%，付款方式：每年一次性付清后方可使用，备注：承租方需在2018年4月30日前将下半年房租人民币壹拾叁万元整一次性付清后方可使用，否则视为违约，出租方有权收回房屋。上述租赁店面所在土地为工业用地。合同签订后，客兴隆购物中心按约分二次付清了第一年的租金26万元。2018年11月9日，俞某作为代收人出具《收条》一份，载明：“今收到李双杰双塔桥超市房租（半年）付至2019年4月底，费用壹拾壹万圆整（具体付款期限根据合同为准）。”俞某在庭审时陈述，其在浙江方圆木业有限公司从事行政工作，浙江方圆木业有限公司、高科公司的法定代表人均为董国平，本案的租房合同书系俞某起草，并由双方在浙江方圆木业有限公司处签署；2018年11月9日，李双杰的父亲带着11万元现金到浙江方圆木业有限公司，说要交给其半年的租金，俞某让其交给财务，其说交给俞某就可以，俞某就收下了，因为当时手头没有带合同，所以粗略算了一下应该是5个月的租金，就在收条上写了“付至2019年4月底”、“具体付款期限根据合同为准”，写得不是很严谨，收到现金后把钱放在董国平桌上了；收钱之前和之后董国平都没有向其说起过这件事。2019年1月27日，苏州市吴江区七都镇人民政府（甲方）与高科公司（乙方）签订《土地整治复垦协议书》一份，约定根据七都镇《“三优三保”暨土地整治复垦工作实施方案》和《三优三保暨土地整治复垦项目财政奖补实施办法》的精神，由甲方回购乙方的房屋、土地等资产，并进行整治复垦，回购的土地四至：东至双塔边码头，南至金鱼漾，西至小河，北至八七公路；本次回购的补偿总价为23681288.5元，本协议生效后约定支付710万元，余款在2019年6月30日乙方将全部房屋腾空、交付钥匙，并注销《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》后一次性付清；协议书还对回购资产的归属、回购资产的交付、双方其他权利义务、违约责任等进行约定。2019年农历新年前，高科公司口头通知客兴隆购物中心因政府拆迁，要求客兴隆购物中心搬离租赁地；2019年4月11日，高科公司向客兴隆购物中心发出《拆迁通知书》，载明“因厂房及沿街店铺整体被政府回收，因此请各租户在5月15号前搬迁完毕，逾期搬迁者后果自负，请大家尽快搬迁谢谢配合。”客兴隆购物中心要求高科公司进行赔偿，否则拒绝搬离。另查明：2019年4月，高科公司曾委托评估公司对客兴隆购物中心所租赁店面进行评估，并将评估结果交付客兴隆购物中心，《房屋装修设备及附着物评估表》显示室内装修评估小计209673.92元，附属物评估小计92534.29元，合计302208.21元。客兴隆购物中心在庭审时认可，客兴隆购物中心是上一任老板装修的，李双杰接手后没有大的装修，货架也是上一任老板留下来的。还查明：客兴隆购物中心成立于2015年11月18日，原经营者为谢福庭；2017年12月27日，客兴隆购物中心的经营者经工商登记变更为李双杰。据双方陈述，原经营者谢福庭亦租赁高科公司名下房屋经营客兴隆购物中心，后客兴隆购物中心转让给李双杰，遂由李双杰与高科公司重新签订本案租赁合同。以上事实，由客兴隆购物中心、高科公司共同提交的《租房合同书》、土地使用权证、房屋所有权证，客兴隆购物中心提交的《收条》、《房屋装修设备及附着物评估表》、《拆迁通知书》、俞利利的证人证言，高科公司提交的《土地整治复垦协议书》、工商登记信息等予以证实，本院予以确认并在卷佐证。此外，对于客兴隆购物中心提交的照片3张（以证明客兴隆购物中心的装修、设施及货架设备等物品）、自制装修清单1份（以证明装修损失）、货架等设施的自制清单1份（以证明货架等设施损失）、2018年商品销售汇总报表1份（以证明2018年客兴隆购物中心的营业额），高科公司对三性均不予认可。本院认为，上述证据均为客兴隆购物中心单方制作，且无法达到客兴隆购物中心的证明目的，对真实性、关联性均不予采信。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：一、《租房合同书》的承租方为客兴隆购物中心还是李双杰；二、《租房合同书》的效力；三、高科公司能否主张解除合同及解除依据。关于第一个争议焦点，《租房合同书》的承租方。本院认为，《个体工商户条例》第十条规定：“……个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。”2017年12月27日，客兴隆购物中心直接变更登记了经营者，而未按照上述条例的规定先注销后重新注册，存在不规范。但工商登记仅具有公示效力，在双方签订《租房合同书》及高科公司向李双杰交付租赁房屋时，高科公司明知客兴隆购物中心已转手，才与新的经营者李双杰签订合同，且《租房合同书》明确约定租赁用途为开办超市，故虽然2017年12月26日工商登记的经营者尚未变更，仍不影响李双杰作为客兴隆购物中心的实际经营者，代表客兴隆购物中心签订《租房合同书》。此外，客兴隆购物中心的性质为个体工商户，其法律责任实际由其经营者李双杰承担，且《租房合同书》由客兴隆购物中心在实际履行权利义务，故本院认为，《租房合同书》的承租方应为客兴隆购物中心，本案原告主体适格。关于第二个争议焦点，《租房合同书》的效力。高科公司认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”租赁房屋坐落的土地为工业用地，但租赁用途为商业，改变了土地用途，故《租房合同书》无效。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条为管理性强制性规范，对该条规定的违反不影响租赁合同本身的效力；且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》未将此种情形明确为合同无效的情形，表明违反上述规定并不导致合同无效。因此，《租房合同书》依法成立并有效。关于第三个争议焦点，《租房合同书》的解除。本院认为，1、高科公司无权依据《租房合同书》第三条第二款第5项解除合同，理由为：政府行为是指行政机关代表国家、运用国家权力的行为，具有强制性。而本案中，七都镇人民政府与高科公司签订《土地整治复垦协议书》，是双方协商一致对各自民事权利义务的处分，高科公司享有自主协商和选择权，七都镇人民政府的行为不具有强制性，不属于政府行为。2、高科公司有权依据《租房合同书》第三条第二款第3项、第四条解除合同，理由如下：客兴隆购物中心虽称与高科公司法定代表人协商好先支付半年的租金11万元，主张变更合同约定，但其提供的收条和俞某的证人证言仅能证实2018年11月9日，客兴隆购物中心向高科公司交纳了租金11万元；而根据租房合同书约定，租金付款方式为每年一次性付清后方可使用，承租方拖欠租金达一个月的，出租方可以终止合同、收回房屋，故客兴隆购物中心未按约足额支付第二年的全部租金，且逾期超过一个月，高科公司有权依约解除合同。关于《租房合同书》的解除时间，高科公司虽已在起诉前通知客兴隆购物中心搬离，但理由均为政府拆迁，不构成解除的正当理由；高科公司第一次以客兴隆购物中心拖欠租金为由要求解除合同是以本案反诉形式提出，因客兴隆购物中心于2019年7月1日收到反诉状副本，故本院认定《租房合同书》于该日解除。客兴隆购物中心应向高科公司支付截至2019年7月1日的租金。关于租金标准，《租房合同书》仅约定第一年租金为26万元，今后按市场价定价，每年涨幅不超过总价的10%，高科公司现以26万元/年的标准主张第二年的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于客兴隆购物中心已付租金11万元属于哪一段期间的租金，客兴隆购物中心认为系半年的租金，即截至2019年5月31日的租金；高科公司认为系截至2019年4月30日的租金，本院认为，收条记载的“半年”与“付至2019年4月底”存在矛盾，但收条还注明“具体付款期限根据合同为准”，结合租房合同书约定及证人俞某的陈述，11万元既非截至2019年4月30日的租金，亦非截至2019年5月31日的租金，而应按照合同约定的每年26万元计算。综上，客兴隆购物中心与高科公司之间的租赁合同依法成立并生效，因客兴隆购物中心未按约足额支付租金，高科公司有权依约解除合同，要求承租人客兴隆购物中心腾空、返还房屋，并支付租金。高科公司于2019年4月11日向客兴隆购物中心发出书面通知，以政府拆迁为由要求客兴隆购物中心搬离，此时高科公司尚未有效行使合同解除权，本案租赁合同仍在履行过程中，客兴隆购物中心因此于2019年5月1日开始打折销售商品，确因高科公司的过错而可能存在营业损失，但因客兴隆购物中心未提供证据证明其营业损失金额，故本院对客兴隆购物中心的该项主张难以支持。此外，因客兴隆购物中心未于2018年12月1日足额支付第二年的租金26万元，导致《租房合同书》解除，因此房屋装修、货架等设施，客兴隆购物中心理应于合同解除后自行搬离，客兴隆购物中心主张的装修、货架等设施损失并不存在，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认反诉被告吴江区七都镇客兴隆购物中心与反诉原告吴江高科金属制品有限公司于2017年12月26日签订的《租房合同书》于2019年7月1日解除。二、反诉被告吴江区七都镇客兴隆购物中心于本判决生效之日起三十日内腾空位于苏州市吴江区八七公路租赁房屋内的物品，并向反诉原告吴江高科金属制品有限公司返还上述房屋。三、反诉被告吴江区七都镇客兴隆购物中心本判决生效之日起十日内向反诉原告吴江高科金属制品有限公司支付租金（自2018年12月1日起至2019年7月1日止，按照每年26万元计算，并扣除已付租金11万元）（以上义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：6228400406154172965）。四、驳回本诉原告吴江区七都镇客兴隆购物中心的诉讼请求。如果反诉被告吴江区七都镇客兴隆购物中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取21048元，由本诉原告吴江区七都镇客兴隆购物中心负担。反诉案件受理费减半收取1559元，由反诉原告吴江高科金属制品有限公司负担1273元，由反诉被告吴江区七都镇客兴隆购物中心负担286元，反诉被告吴江区七都镇客兴隆购物中心应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院，反诉原告吴江高科金属制品有限公司已预交的反诉费286元，本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 员 刘成文二〇一九年八月十五日法官助理 曹欢欢书 记 员 吴晓良附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。