黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终414号上诉人（一审被告）：刘同颂，男，1964年6月6日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：于立深，黑龙江奔河律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：岳彩晶，女，1975年1月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐筱非，黑龙江三维（北京）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区沿江社区。法定代表人：初述新，该公司总经理。上诉人刘同颂因与被上诉人岳彩晶、黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司（以下简称鸿拓公司）案外人执行异议之诉一案，不服佳木斯市中级人民法院(2018）黑08民初78号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、法庭调查形式审理了本案。上诉人刘同颂的委托诉讼代理人于立深，被上诉人岳彩晶的委托诉讼代理人徐筱非，被上诉人鸿拓公司的法定代表人初述新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘同颂上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回岳彩晶的诉讼请求或发回重审；2.由岳彩晶承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.鸿拓公司在执行卷宗的笔录中表明，其向岳彩晶借钱，并以签订房屋买卖合同的方式进行抵押，将整个楼盘抵押给岳彩晶，且开具了机打合同。从合同的内容上看，商服售价每平方米2000元，低于市场价，甚至不够成本价，岳彩晶2000多万购买鸿拓公司上亿的财产，不符合事实。案涉合同第八条约定的交付期限为“出卖人应当在2013年10月15日前交付买受人使用”，但合同签订时间为2014年6月17日，可以证明商品房买卖合同是虚假的。2.前述合同履行中，每销售一处房屋都是将原有发票撤回，重新为买受人开具增值税发票，可见签订房屋买卖合同系规避风险的抵押行为，且入住时交纳的水电费票据均发生在查封以后，不能证明案涉31套房屋已经交付使用。3.鸿拓公司给岳彩晶出具的收款收据上，载明收投资款，且在桦南县不动产中心存档备案资料上有岳彩晶代理人裴允平签字的带有抵押字样的明细档案。刘同颂当庭提交补充上诉意见：1.一审法院对于鸿拓公司与岳彩晶之间的法律关系性质是借贷还是投资合作开发未予审查，而案涉款项数额应是2815万元，该款由裴允平直接转账给鸿拓公司的欠款人、施工单位，用于支付工程款、银行贷款、小额贷款等，鸿拓公司为岳彩晶57套房屋开具发票的时间为2018年7月，案涉查封房屋并非31套，而是30套。一审法院对515万元款项是否为支付涉案房屋的房款没有查清，岳彩晶与鸿拓公司均未提供合作协议或借款协议有悖常理，无证据证明岳彩晶实际占有使用案涉30套房屋，岳彩晶称2200多万元为投资款，515万元为购房款，但2200多万元投资款是如何约定未予审查。岳彩晶辩称，1.岳彩晶购房符合常理，涉案35套房产的取得方式是正常的商品房买卖，不是借款的抵押担保。双方签订的是商品房买卖合同，而非认购合同。该合同是经房产局备案，开具了税后发票并支付了全款，从形式和内容上都符合商品房买卖方式。鸿拓公司以较低价格出售给岳彩晶，是吸引岳彩晶对其项目进行投资的条件，不违反法律禁止性规定。项目运营中490套房产的销售以及销售方式与本案35套房产无关，属于投资经营法律关系，与本案没有关联。该投资运营如有争议应另诉解决。2.岳彩晶与鸿拓公司签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且在法院查封之前，岳彩晶作为商品房买卖合同中的买受人已通过银行转账的方式支付了全部房款，于查封前将房屋已交付并实际占有。后该房屋在办理过户登记手续时因该楼盘涉及多种问题已被房产局封停办理，岳彩晶在未办理过户手续上不存在过错。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。岳彩晶基于享有的物权期待权能够排除对涉案房屋的执行。而该条款的适用并没有限定只针对购买一处房屋，对于所有类型的被执行人均可适用，只要符合规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。3.涉案执行裁定所依据的仲裁涉嫌虚假诉讼，依据调取的佳木斯仲裁委员会刘同颂与鸿拓公司债务纠纷案卷宗材料所述内容，岳彩晶有理由怀疑当事人之间恶意串通，企图通过虚假诉讼方式拿回属于岳彩晶的房产。仲裁案件符合《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼指导意见》第二条对虚假诉讼的认定条件。依据虚假事实认定的裁决行使强制执行权，违背民事诉讼的目的，必然损害民事诉讼的公正性。鸿拓公司辩称，同意刘同颂的上诉请求及理由。岳彩晶向一审法院起诉请求：1.撤销佳木斯市中级人民法院（2018）黑08执45号执行裁定和（2018）黑08执异118号执行裁定；2.不得执行查封岳彩晶位于桦南县房产，并解除对房屋的查封；3.判决确认岳彩晶对35套房产拥有所有权，判令鸿拓公司协助办理房产过户手续；4.诉讼费用由刘同颂、鸿拓公司承担。后岳彩晶在庭审中变更诉讼请求，将诉讼请求中涉及的房产数量变更为31套。一审判决认定事实：2014年，鸿拓公司开发建设桦南县奥林新村完美二期项目期间，因资金周转不灵，与岳彩晶发生经济往来。自2014年1月16日至2015年8月10日，岳彩晶与鸿拓公司就鸿拓公司开发建设桦南县奥林新村完美二期内的住宅楼、商服楼、车库陆续签订房屋买卖合同492份，房屋买卖合同在房产管理部门办理了备案手续。在此期间，自2014年5月至2014年10月，岳彩晶陆续向其代理人裴允平转款2850万元，再由裴允平将2850万元支付给鸿拓公司，全部款项用于鸿拓公司建设桦南县奥林新村完美二期项目。房屋建成后，鸿拓公司为与岳彩晶签订的492份房屋买卖合同中的57套房屋开具了增值税发票，并从2015年5月开始，岳彩晶和鸿拓公司陆续解除461套房屋买卖合同。在出售房屋过程中，均是由岳彩晶和鸿拓公司向房产管理部门申请撤销相关的机打合同和增值税发票，由鸿拓公司将房屋另行出售给他人，所得购房款全部由裴允平收取。至2018年3月9日，岳彩晶陆续收取购房款、物业费等合计36,715,550元。现剩余31套房屋买卖合同未撤销，在房产管理部门备案登记在岳彩晶名下，均由鸿拓公司为岳彩晶开具了增值税发票。一审法院在办理刘同颂与鸿拓公司执行案件中，因鸿拓公司未履行法律文书确定的义务，经刘同颂申请，于2018年8月5日作出（2018）黑08执45号执行裁定书，将鸿拓公司开发建设的桦南县奥林新村完美二期共41套房屋予以查封，其中包括买卖合同备案登记在岳彩晶名下的的31套房屋。裁定作出后，岳彩晶向一审法院提出异议，请求撤销对案涉31套房屋的执行。一审法院于2018年7月27日作出（2018）黑08执118号执行裁定书，驳回岳彩晶的异议请求。岳彩晶不服，提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，关于岳彩晶与鸿拓公司之间法律关系的性质。本案中，岳彩晶与鸿拓公司陆续签订了492份房屋买卖合同，陆续向鸿拓公司转款2850万元。岳彩晶陈述是因鸿拓公司开发的奥林新村完美二期项目出现资金问题，鸿拓公司向岳彩晶请求帮助，岳彩晶以现金购房的方式帮助鸿拓公司解决资金困难，同时也用于自己投资。鸿拓公司和刘同颂提出，鸿拓公司只是向岳彩晶借款，签订房屋买卖合同只是为了担保资金安全，岳彩晶与鸿拓公司之间名为买卖关系实为借贷关系。岳彩晶为证明其主张，提供了其与鸿拓公司签订的房屋买卖正式机打合同，以及鸿拓公司出具的正规增值税销售发票。刘同颂及鸿拓公司认为岳彩晶与鸿拓公司之间是借贷关系，但未能提供任何书面证据直接证明双方之间存在借贷关系。在本案中当事人提供的鸿拓公司给岳彩晶出具的收款收据上，体现的是收投资款，收据上有鸿拓公司法定代表人初述新的签字确认。而且从双方交易过程来看，岳彩晶都是将款项转给其代理人裴允平，由裴允平负责管理全部款项，保证款项用于工程。鸿拓公司将备案登记在岳彩晶名下的房产出售后，也是将售楼款交付裴允平，再交付岳彩晶。综合本案现有证据，岳彩晶与鸿拓公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记，并就案涉的31套房产开具了正规的增值税销售发票，在没有任何直接证据证明的情况下，认定岳彩晶与鸿拓公司之间存在民间借贷法律关系缺乏充分的事实依据。因此，根据本案现有证据，就案涉31套房屋而言，应认定双方形成了房屋买卖合同关系。关于岳彩晶是否享有足以阻却执行的权利。本案中，岳彩晶与鸿拓公司之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不存在合同无效的情形，属于合法有效合同。案涉房屋钥匙均在岳彩晶处，而且在岳彩晶与鸿拓公司签订房屋买卖合同后，鸿拓公司陆续将其中的大部分房屋销售给他人，而每个房屋的销售过程均是岳彩晶先与鸿拓公司将原来签订的合同解除，再向房地产登记管理部门申请撤销合同继而销售给他人，从而可以证明，案涉房产已归岳彩晶实际占有、管理和控制。岳彩晶已将购房款全部付清，非因其自身原因未办理过户登记。综上，岳彩晶就案涉房屋享有物权期待权，其物权期待权优先于刘同颂享有的债权，应受法律保护，足以阻却强制执行。关于岳彩晶要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求应否支持。本案中，岳彩晶只是与鸿拓公司签订了合法有效的买卖合同，未办理房屋登记手续，其只是基于合法有效的买卖合同对案涉房屋享有物权期待权，而不享有物权。因此，对岳彩晶要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求不予支持。综上，岳彩晶对案涉31套房屋享有足以排除强制执行的权利。关于岳彩晶请求解除对案涉31套房屋查封这一诉讼请求，应依据本案审理结果在执行程序处理，不是本案执行异议之诉的审理范围，不予审理。判决：一、停止对案涉房屋即桦南县奥林新村完美二期合同备案登记在岳彩晶名下31套房屋的执行。二、驳回岳彩晶的其他诉讼请求。案件受理费49,399元，由刘同颂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘同颂向本院举示如下证据：证据一，2014年5月27日，房地产开发建设项目合作协议复印件，意在证明岳彩晶前夫赵宏志与鸿拓公司形成了名为投资合作开发，实为民间借贷关系，以未售房源作为抵押的一种非典型担保，并非真实的买卖关系。证据二，销售不动产统一发票6份。意在证明2014年4月30日，鸿拓公司销售给张守发住宅单价为2350元；2014年6月23日，销售给史影住宅单价为2550元；2014年6月23日，销售给华立民住宅单价为2550元；2014年8月21日，销售给代晓亮住宅单价为2350元；2016年4月25日，销售给安心两套商服单价为5300元。证据三，桦南县不动产登记中心出具的岳彩晶撤销明细一份及备案明细一份，意在证明鸿拓公司2014年陆续为岳彩晶备案492套商品房作为抵押担保，备案合同单价为住宅1000元每平方米，商服单价为2000元每平方米，明显低于市场价格，也低于建筑成本，系民间借贷用房屋作担保。证据四，建设项目竣工规划验收合格证一份，意在证明奥林新村26号楼开工日期为2013年5月，竣工日期为2014年11月，岳彩晶在案涉房屋尚未开发完成的情形下一次性购买492套商品房不符合常理。证据五，建设工程施工承包合同一份及李洪娟邮政储蓄银行桦南县新兴营业所交易明细一份、李洪娟与安凤雷结婚证复印件一份，意在证明裴允平作为赵宏志、岳彩晶的代理人按照2014年5月27日签订的合作协议，向欠付工程款的施工方支付工程款。证据六，桦南县农村信用合作联社明细账查询单（户名初述新）一份及初述新贷款明细一份，大额来账汇兑凭证及贷款还款凭证各一份，意在证明2014年9月16日购房款100万元，9月19日415万元在是履行2014年5月27日合作协议中的第二条，即用于偿还鸿拓公司即将到期的银行贷款。并非用515万元购买涉案房屋。证据七，2016年6月7日（2016）黑08财保9号佳木斯中院民事裁定书及2016年7月25日（2016）黑0804财保61号佳木斯前进区法院民事裁定书各一份，意在证明鸿拓公司2014年与岳彩晶签订备案合同后没有开具发票，而是在案涉房屋陆续出现第三人保全查封的情况下开具的发票，与正常商品房买卖情形不符。证据八，查询供热缴付情况证明一份，意在证明案涉房屋的热费2018年以前均为鸿拓公司缴纳，结合岳彩晶一审提供的2018年至2019年度缴纳热费票据，说明岳彩晶是在2018年5月法院查封后缴纳的热费。证据九，2016年12月26日收据一份、2016年9月至12月份售楼处工资表两张。意在证明为案涉房屋安装卷帘门的是鸿拓公司员工王超慧，在公司报销29,400元。岳彩晶没有自行安装卷帘门，没有实际占有涉案房屋。岳彩晶质证意见为：对证据一复印件的真实性有异议，亦不能证明岳彩晶向鸿拓公司购买的35套商品房是民间借贷关系而形成的抵押担保。对证据二的真实性有异议，6张发票均是鸿拓公司为开票人的自开发票，并非正规的完税发票，买卖关系不具有真实性，且与本案不具有关联性。对证据三的真实性有异议，一审期间岳彩晶曾去申请查档，房产局明确告知不给出具任何书面材料，刘同颂也不应开具出备案证明材料，该份证据加盖的不动产登记中心查档专用章模糊不清，不能体现备案房产的销售单价和总价，更不能由此推断双方属于民间借贷的担保。对证据四的真实性没有异议，但与案涉争议焦点没有关联性，是否竣工不是销售的前提条件，只要取得销售许可证就可以在完成竣工前先行进行预销售。对证据五的真实性和关联性没有异议，对证明的问题有异议，岳彩晶的代理人裴允平向对方指定的工程汇款都是10万、20万的小额汇出，并不能体现合作协议约定的3000万注资已经实际履行，岳彩晶的大笔注资实际上是在其与鸿拓公司合意购买35套房产后才开始逐步投入。对证据六的真实性和关联性无异议，对证明的问题有异议。该证据可以证实岳彩晶经代理人裴允平汇款给了初述新，履行了35套房产的付款义务。对证据七的真实性无异议，对关联性和证明的问题有异议。岳彩晶只有条件具备才能开出发票，开具发票的时间与上述案件查封先后没有关联。对证据八的真实性、关联性和证明的问题均有异议，该证据是刘同颂自己制作排列的表格，表格没有交款时间、数额，也没有附加收款凭证。如果证据属实，也只是37套房产的热费。2015年尚有70套房屋在备案未撤销，如果鸿拓公司缴纳热费也不应当只为岳彩晶的房产缴纳供热费。对证据九的真实性、关联性和证明的问题均有异议，该证据中的收据并没有写明具体安装的产籍号，不能证明其2.9万元的安装费涉及岳彩晶所购房产，也不能据此说明岳彩晶没有自行安装卷帘门。鸿拓公司同意刘同颂的举证意见。本院的认证意见为：由于刘同颂未举示证据一的证据原件，鸿拓公司虽认可该证据，但其作为该协议的签约人亦未举示原件予以佐证，本院对该证据不予认定。因岳彩晶对刘同颂举示的证据四至证据七的真实性无异议，则本院予以认定。岳彩晶虽对证据二、证据三的真实性有异议，但上述证据的出具单位桦南县不动产登记中心已加盖印章，且岳彩晶又无相反证据予以推翻，本院对上述证据的真实性予以认定。因证据八的出具单位热电公司热力办已经加盖印章，且所载明的产籍号与查封财产清单号码相符，本院对该证据予以认定。因证据九安装卷帘门收据及工资表中的签名人王超慧未出庭证实该证据为其当时书写，本院对该证据不予认定。本院审理查明：各方当事人认可岳彩晶支付给鸿拓公司的款项数额为2815万元。刘同颂还主张查封房屋实际为30套，非一审法院认定的31套，本院告知岳彩晶庭审后进行核实，但其未向本院提交说明，故以查封裁定为准。同时查明：本院以合同编号2014813WH65X0014487《商品房买卖合同》为例，确认合同的主要内容为：合同双方当事人自然情况，第一条项目建设依据：载明土地情况施工许可证情况。第二条商品房销售依据：载明商品房预售许可证情况。第三条买受人所购商品房的基本情况，载明产籍号、房屋用途商业金融信息、面积138.27平方米等。第四条计价方式与价款：载明单价每平方米2000元及总价。第五条面积确认及面积差异处理。第六条付款方式及期限：载明一次性付款276,540元。第七条买受人逾期付款的违约责任。第八条交付期限：载明出卖人应当在2012年6月1日前，将具备由买受人进户装修条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：载明逾期不超过30天，违约金万分之一，合同继续履行；逾期超过30天，买受人有权解除合同，退还房款，按照已付款1%向买受人支付违约金……第十条规划、设计变更的约定。第十一条交接。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第十五条关于产权登记的约定，载明出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按己付房价款1%赔偿买受人损失。第十六条保修责任。第十七条双方可以就下列事项约定。第十八条买受人的房屋仅作商服使用……第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交桦南县仲裁委仲裁。……签约时间2014年8月13日。2014年9月19日，岳彩晶在银行卡取415万元，同日汇给裴允平，同日汇给初述新。2014年9月29日，岳彩晶在银行卡取100万元。2014年9月16日，裴允平向初述新汇款100万元。岳彩晶为证实其已经实际占有使用案涉房屋，向一审法院举示了其交纳水费、电费、取暖费的票据及房屋出租合同四份。交纳取暖费的时间为2018年7月29日，交纳水费的时间为2018年7月30日，交纳电费的时间为2018年8月1日。案涉6号楼2门商服的租赁签约时间为2017年6月25日，9号楼4号门商服收取3个月租赁费3000元的收据时间为2017年4月18日，9号楼16号门商服收取2个月租赁费2000元的收条时间为2018年3月21日，9号楼4号门商服收取2个月租赁费2000元的租赁期间为2018年3月21日至5月21日。2016年12月26日，安装A9、A8、A10、A3、A6、A22等楼相关房屋卷帘门的凭条。鸿拓公司向一审法院举示了王超慧的工资表，证实王超慧为其公司员工，各方当事人对其真实性无异议。除此，本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，解决本案争议的关键问题在于：岳彩晶是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，岳彩晶向一审法院主张其以现金购房的方式帮助鸿拓公司解决资金困难，在2014年6月与鸿拓公司签订房屋买卖协议，总价款5,371,130元，其已经支付全额购房款，占有使用案涉房屋，且办理了登记备案，因鸿拓公司不配合落户，其无法办理产权证。本案在审理过程中，各方当事人对岳彩晶与鸿拓公司形成何种法律关系各执一词。由于案涉诸合同约定销售价住宅每平方米1000元、商服每平方米2000元，刘同颂为此举示不动产登记中心查询的案涉项目每平方米住宅售价2000多元、商服5000多元的多份不动产销售发票，证实前述销售价过低。常理判断，每平方米1000元的房屋售价确实低于当年的工程本体造价加上相关配套的价值。如建设单位鸿拓公司自愿与他人达成低价的房屋买卖合同，属对自身权利的处分，法律并不禁止，但鸿拓公司低价销售案涉房屋，致使其责任财产的大幅减少，损害其债权人的利益，该处分行为的效力就值得商榷。现刘同颂作为查封案涉房屋的申请执行人，主张鸿拓公司与岳彩晶签订的《商品房买卖合同》损害其利益。而签订于2014年的《商品房买卖合同》却约定2012年6月交房房屋，亦不符合常理。岳彩晶与鸿拓公司签订400多份房屋买卖合同后，又陆续解除合同，再由鸿拓公司将上述房屋另行出售，所得购房款全部由裴允平收取，房屋的整个销售过程与房屋抵押可售、涤除抵押权的情形一致，故应认定岳彩晶与鸿拓公司签订的房屋买卖合同均系以买卖合同的方式为借款（投资款）作担保的让与担保合同。同时，一审法院于2018年5月2日作出查封案涉房屋的执行裁定，于2018年7月27日作出驳回岳彩晶执行异议的执行裁定，而岳彩晶用2018年7月29日至2018年8月1日交纳取暖费、水费、电费的票据证实其查封前占有使用案涉房屋，显然不能成立。其举示的王超慧签字的四份房屋出租合同或票据，合同相对人及王超慧均未出庭予以证实，其举示的安装卷帘门的凭条亦无合同相对人出庭证实，且款项数额与刘同颂举示的王超慧签字安装卷帘门的收据数额相同，正如本院基于王超慧未出庭作证而不认定刘同颂举示的证据九相同理由，一审法院根据上述证据认定岳彩晶查封前占有使用案涉房屋不当，本院予以纠正。鉴于各方当事人均认可王超慧系鸿拓公司员工，鸿拓公司称其为公司保管员管理案涉房屋钥匙，还称其为岳彩晶的表姐，裴允平的妻子，故对王超慧签字系代表鸿拓公司履职，还是代表岳彩晶履行合同，现有证据条件下本院均不予认定，进而对岳彩晶查封前占有使用案涉房屋亦不予认定。因此，岳彩晶依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，主张停止对案涉房屋的执行，本院不予支持。此外，岳彩晶主张刘同颂申请执行的裁决书涉嫌虚假诉讼，属对执行依据持有异议，本案作为执行异议之诉案件，对此不予审查，其可另行主张权利。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当。刘同颂的上诉请求有理，本院予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销佳木斯市中级人民法院(2018）黑08民初78号民事判决；二、驳回岳彩晶的诉讼请求。一、二审案件受理费98,798元，由岳彩晶负担。本判决为终审判决。审判长 王 剑审判员 王晓兵审判员 胡乃峰二〇一九年八月二十日书记员 丁 馨