山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初3819号原告：刘少知，女，1984年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王林华（原告之夫），住址同上。被告：泰安市大展城市发展有限公司，住所地泰安市。法定代表人：王兴建，执行董事。委托诉讼代理人：张广峰，山东公允律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴自波，山东公允律师事务所律师。原告刘少知与被告泰安市大展城市发展有限公司（以下简称大展公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年5月14日向泰安市岱岳区人民法院提起诉讼，该院于2018年8月1日裁定移送本院审理。本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王林华、被告大展公司的委托诉讼代理人吴自波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘少知向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务，未交房前产生的物业费由被告支付；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年1月1日起至实际交房之日止），截至2018年5月10日的逾期交房违约金为8546.85元；3.判令被告承担本案所有的诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回了第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年1月1日起至被告满足法定交房条件之日止），截至2018年5月10日的逾期交房违约金共8546.85元。事实和理由：原告于2016年8月4日与被告签订购房合同，购买被告开发的位于泰安市某某室，购房金额为65745元，并已经按照合同约定履行付款义务。同时合同第十条约定，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十一条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当按日计算向原告支付已付房款的万分之一作为违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，但是迄今被告尚未按照合同约定将验收合格的房屋交付给原告。因被告迟延交房，给原告造成了严重的损失，严重损害了原告的利益。为此原告提起本案诉讼。大展公司辩称，被告于2017年12月份欲将符合合同交付条件的房屋交付给原告，并于2017年12月份向原告发出了入住通知书，但原告无故拒绝接收，直至原告实际入住。逾期入住的原因是原告造成的，被告不存在逾期交房的违约行为，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告在泰安市开发建设某某商品房项目。2016年8月4日，原告与被告签订商品房预售合同一份，约定：原告购买某某小区X号楼X单元XX层1XXXX号房屋，房屋预测建筑面积117.57平方米；第四条、每平方米5591.99元，总金额657450元；第六条、付款方式及期限。买受人以银行按揭贷款方式付款，其中首付款197450元，剩余房款460000元申请按揭贷款；第十条、交付期限及交付条件。（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；该商品房验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人在本合同约定的房屋交付之日前没有付清款项的；3.因政府规划、文物、环保等行政部门对项目作调整导致延误的；4.由于政府和专业市政配套经营单位原因造成市政配套没有到位的；第十一条、逾期交房责任。除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房；第十三条、交接手续。（三）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条其他约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。该合同附件九合同补充协议第七条约定：购房合同第十条补充如下：2.买受人同意，出卖人交付给买受人的商品房仅需具备购房合同第十条第一款约定的第4种条件，即“该商品房经验收合格”；3.购房合同第十条第一款第4项所称“该商品房经验收合格”，指的是出卖人按照国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定验收合格。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，其中于2016年8月4日支付首付款197450元，于2017年1月6日支付贷款460000元。被告均向原告出具了相应的收款收据。被告于2017年12月向原告发出收房通知，通知其于2018年1月2日办理入住手续。后原告出具《拒绝交房通知》，不予接收原因为：1、贵方不能出示国家规定及合同约定的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案证明；2、房内无永久性水电气等基础配套设施；3、交房流程违反国家规定及合同约定，不履行先验房再签署物业合同等手续。后原告于2018年7月30日实际收房。庭审中，被告称向原告发出交房通知时，涉案房屋已经符合交房条件。为此被告提交欧某X号楼《建设工程竣工验收报告》（由建设、勘察、设计、施工和监理单位共同完成，落款时间2018年1月17日）、泰安市某某某公司于2018年12月26日出具的《某某一期工程竣工验收说明》各一份，用以证明被告发出交房通知书时涉案房屋符合合同约定的交付条件。原告质证认为，原告在收到被告提供的入住通知书时，并未收到被告交房时应提供的住宅质量保证书、住宅使用说明书、规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案证明以及商品房面积实测计数报告书，说明被告未达到合同约定的交房条件，同时至2019年1月15日，经咨询泰安市住建局，被告开发的某某仍未办理竣工验收备案，仍不具备交房条件，被告不符合交房条件，因为拖延交房时间较长，原告无奈同意接收房屋入住。被告提交建设工程监理合同一份、山东某某某某公司于2018年12月11日出具的《证明》以及于2018年12月27日出具的《工程竣工说明》各一份，用以证明涉案工程的监理为山东某某某公司；涉案楼房单体竣工验收完毕，工程质量合格，符合合同约定的交房条件；因供水、供热专项配套设施施工单位原因导致专项配套设施不具备交付使用的条件，以致涉案项目不能完成综合竣工验收，被告对此不承担逾期交房的违约责任，因该事项符合合同约定的被告免责事由。被告另提交供热专项配套费和配套工程建设协议一份、山东省非税收入通用票据两份，用以证明被告于2016年2月23日签订了配套工程建设协议，并实际交付了相关费用，配套设施施工未完成的原因不在于被告自身。原告对上述证据真实性无异议，但认为被告与第三方签署的有关协议不能影响原被告双方合同的履行，被告应按照原被告签署约定的时间予以交房，并提供国家相关规定的文件；原被告双方签署的合同第十条属于格式条款，按照相关法律规定，对格式条款的解释应适用不利于被告的解释。被告称2017年12月向原告发出交房通知书并定于2018年1月2日交房时，没有向原告提供购房合同第十条约定的住宅质量保证书、住宅使用说明书，补充协议第七条的第一、二、三项约定，交房条件仅限于商品房验收合格，该验收合格指建设工程质量管理条例第十六条规定的验收合格，上述文件不需要提供；被告向原告发出入住通知时，竣工验收报告并未出具，但所有的验收材料均已提交，只是还没有拿到报告，被告认为已经合格；2018年1月17日被告取得报告后，第一时间通过物业公司向小区业主告知了该情况；被告提交的验收报告尚未提交建设部门备案，涉案项目还没有通过综合验收，系因专项配套的施工问题造成，涉案房屋的水、电、暖、气等配套设施均可以使用，但是还达不到竣工验收的标准。原告质证认为，被告向原告发出入住通知书时，上述验收报告并未出具，针对被告所述在2018年1月取得上述验收报告后第一时间通知原告，原告称被告并未通知，至起诉时原告也不知道该验收报告；涉案房屋确实还没有综合验收，水电暖气现在可以使用。被告未在本院指定期限内对告知业主验收报告的具体方式向本院提交书面说明及相应证据。本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，且应符合合同约定的交房条件。被告通知原告于2018年1月2日交房，已经超过了合同约定的交房日期。即便被告提交了关于涉案房屋于2018年1月17日经建设、勘察、设计、施工和监理单位共同完成竣工验收的报告，但被告通知原告于2018年1月2日收房时房屋尚不具备交付条件，原告拒绝收房理由正当，因此被告辩称逾期收房责任不在被告，而在原告，理由不成立，本院不予采纳。在具备交房条件后被告负有再次及时通知原告收房的义务，被告虽主张取得竣工验收报告后第一时间通过物业公司向小区业主告知了该情况，但对具体告知方式未向本院提交书面材料及相应证据，且上述通知方式并非约定的交房通知方式，原告否认收到该通知，被告亦无证据证实其履行了通知义务及原告收到了该通知，故对被告的主张本院不予采信，对原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院予以支持。合同约定购房款657450元，故违约金应依据购房款657450元计算，自约定的交房期限届满次日即2018年1月1日起，计算至实际交房之日2018年7月30日止，共213天，按每日万分之一计算，逾期交房违约金为657450元×0.1‰×213天=14003.69元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告泰安市大展城市发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘少知逾期交房违约金14003.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告泰安市大展城市发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李建二〇一九年八月六日法官助理刘蕊书记员任谦