贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4878号上诉人（原审被告）：王泽枢，男，1971年6月18日出生，汉族，住贵州省仁怀市中枢接到办事处城北区。委托诉讼代理人：罗彤彤，贵州乾通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳鑫立物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宅吉西村17栋2单元4层1号。法定代表人：曲世洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所律师。上诉人王泽枢因与被上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司（以下简称“鑫立物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初2270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王泽枢上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人提供了物业管理服务错误，被上诉人提供的物业服务完全达不到中国物业管理协会规定的标准，被上诉人无权向上诉人收取物业费。二、被上诉人提供物业管理服务不作为，疏于管理造成上诉人漏水损失，除应赔偿外，相应物业服务费也应扣减。三、被上诉人对居住小区搞破坏，套取业主维修基金。综上，被上诉人根本没有提供物业服务，无权要求上诉人支付物业服务费。鑫立物业辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求和理由没有事实和法律依据。上诉人主张被上诉人提供物业服务存在瑕疵但未举证证实，且也不构成拒交物业费的理由，上诉人应另案起诉。上诉人提到的物业服务管理标准等早已废止，应按双方合同履行。上诉人提到的漏水受到损失发生时间均本案久远，且不能证明与被上诉人存在因果关系。上诉人称被上诉人套取业主维修基金搞破坏不是事实，且与本案无关。鑫立物业向一审法院起诉请求：1.判令被告王泽枢支付2015年4月至2019年3月欠付的物业管理费14986.72元、违约金5137.1元，合计20123.82元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月2日，原告鑫立物业公司与贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告鑫立物业公司提供物业服务，委托管理期限为三年，从2015年2月1日起至2017年12月31日止，管理范围包括被告王泽枢居住的南窗雅舍小区22栋1单元3层2号房屋。合同中约定六层单元式步梯房以下，按每月1.0元/平方米收取，逾期未交纳物管费，从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。2017年3月16日，红云社区服务中心出具《证明》一份，因案涉小区业主委员会于2017年3月停止工作，在新业主委员会产生期间，物业服务工作仍由原告承担。2019年3月20日，泉湖社区服务中心出具《证明》一份，兹证明贵阳鑫立物业管理有限责任公司入驻贵阳市白云区育才南路南窗雅舍小区并为该小区提供物业管理服务时间为2015年元月1日起至2019年3月。被告在该小区的房屋建筑面积为195.51平方米。因物业服务过程中双方发生争议，被告王泽枢从2015年4月至今未交纳物业费。原告诉至本院，诉请如前。另查明，原告于2018年12月31日在贵阳晚报发布公告，告知业主该原告将于2019年2月28日撤出南窗雅舍小区。一审法院认为，本案的焦点在于业主委员会是否有权代表业主对外签订合同以及业主委员会签订的合同是否损害业主合法利益。贵阳市白云区“南窗雅舍”业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成并由业主选举产生，并且已经报住建局备案，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，其中《条例》第十五条第二项规定业主委员会有权“代表业主与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。同时，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。本案中，原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会与原告签订《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》的行为对业主有约束力。按照该合同的约定，原告实际为南窗雅舍小区的业主提供了物业管理服务，被告亦接受了原告提供的服务，被告理应向原告支付物业管理费。本案查明，业主委员会实际与原告签订的《物业管理服务合同》日期为2015年8月2日，但原告主张从2015年4月开始计算物管费至2019年3月，根据本案查明的事实，原告提供社区证明、关于撤出南窗雅舍小区物业管理的通告、物业费收款收据证实其在2015年1月至2019年3月期间提供了物业服务；同时，亦有被告在庭审中自认其已交纳了2015年1月-3月物业费的事实予以佐证，故原告主张被告支付2015年4月至2019年3月期间的物业服务费予以支持。因被告房屋为六层单元式步梯房，根据合同约定，每月按照1.0元/平方米收取，物管费为(1.0元/㎡/月×195.51㎡×48个月＝9384元)。关于原告鑫立物业公司主张的违约金问题，从被告提交的证据显示，在物业管理上，原告的服务也有瑕疵、不到位，同时，物业管理公司周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，原告作为物业服务主体，理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，同时，被告作为小区的业主也应当从构建和谐小区出发，遵守法律法规和物业管理条例的相关规定，共同维护小区的利益，产生纠纷时应依法及时维护自己的权利，本案中被告迟延支付物业管理费系因双方未积极、及时沟通协商所致，双方对待纠纷的态度、处理方式、方法均有不当，故对原告违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告王泽枢于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司物业管理费9384元；二、驳回原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理152元（已减半收取，原告已预交），由原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司承担82元，被告王泽枢承担70元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。二审经审理查明的事实与原判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人居住小区的业主委员会与被上诉人订立的《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方及业主均具有法律约束力，各方均应按约全面履行义务。上诉人系【南窗雅舍】别墅住宅小区业主,享有接受物业管理公司提供服务的权利，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务。一审已查明被上诉人为上诉人居住的小区提供了物业服务且上诉人接受了该服务，上诉人拒绝缴纳部分物业管理费的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。关于上诉人提出拒绝支付物业服务费是因为被上诉人提供物业服务不达标，包括其家里因楼上楼上产生损失等问题。本院认为物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为对交付物业管理费请求权的抗辩。首先，由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了的物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。并且，涉案合同也未约定在被上诉人提供服务存在瑕疵时，上诉人可拒付物业管理费，上诉人无约定的抗辩权可行使。同时，因上诉人与被上诉人的合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故上诉人的理由不能构成对物业管理请求权的抗辩。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152元，由上诉人王泽枢负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年八月二十一日书记员 吕汶霖