广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终3602号上诉人（原审被告）：宋阳，男，汉族，1984年9月18日出生，住山东省济南市章丘区。委托诉讼代理人：黄永军，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑男，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄伟丽，女，1984年4月28日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：温定声，广东力臣律师事务所律师。原审第三人:惠州市惠城区同乐兴房产中介中心，住所地：惠州市小金口金宝山庄金玉良园2号铺。经营者：赖道芳。上诉人宋阳因与被上诉人黄伟丽房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初9682号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋阳的委托诉讼代理人黄永军、被上诉人黄伟丽的委托诉讼代理人温定声到庭参加诉讼，原审第三人惠州市惠城区同乐兴房产中介中心经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋阳上诉请求：一、依法撤销（2018）粤1302民初9682号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由黄伟丽承担。事实和理由：一审判决未查清事实，认定宋阳违约缺乏事实及法律依据。一、涉案房屋是通过二手房交易的方式取得，现同样通过二手房交易的方式出售，且委托了专业房屋交易中介机构即惠州市惠城区同乐兴房产中介中心代为办理，而且是包干价。所以在交易的过程中买卖双方仅是负责配合，且宋阳一直在配合，并不存在任何违约情形。所谓房屋因政策原因不能交易仅是惠州市惠城区同乐兴房产中介中心的说法，黄伟丽未提供任何证据证明房屋无法交易，且宋阳事后向有关部门进行了解得到的答复是：“涉案房屋并未存在不能交易的情形。”故一审法院认定的“涉案房产的部分建设范围没有国土证，导致涉案房产无法办理过户手续”缺乏依据。二、退一步而言，如果确实存在因政策原因导致涉案房屋无法过户的情形，则也应属于不可归责于双方的客观原因所导致，宋阳也是受害一方，不应简单地认定为宋阳违约。首先，涉案房屋是宋阳通过二手房买卖合法购得，有合法产权，有《房地产权证》。而黄伟丽认为房屋因存在违规问题无法过户这本身就令人费解，且没有任何证据予以证实。即使因政策原因暂时不能过户也应当属于不可归责于当事人双方的客观原因，不应认定为宋阳违约。其次，宋阳在整个交易的过程中不存在任何隐瞒及违约情形。一审判决宋阳双倍返还定金及支付律师费均缺乏事实及法律依据。1.《房地产买卖及居间合同》（以下简称为“合同”）约定房屋的交易状态是有宋阳名下的《房地产权证》且无办理抵押登记及该物业是以现状现产权售予黄伟丽，其在购买前已检查该物业的相关产权证明，知悉该物业各方面情况。2.合同签订前，宋阳将所有房屋相关信息及证件告知惠州市惠城区同乐兴房产中介中心及黄伟丽，宋阳及惠州市惠城区同乐兴房产中介中心均清楚知悉。合同签订后，宋阳依约履行义务，并多次催促惠州市惠城区同乐兴房产中介中心协助尽早完成交易。3.涉案房屋是宋阳通过二手房交易购得，并取得《房地权证》，宋阳并不清楚也不可能清楚涉案房屋可能存在其他无法交易过户的情形，更不可能隐瞒。试想如宋阳明知房屋无法交易，仍花费大量时间、精力及经济损失去交易，则不符合常人逻辑。故即使真的因权籍问题导致无法办理产权交易，也是属于客观原因。再者，即使在交易过程中有过错，则过错方应当是惠州市惠城区同乐兴房产中介中心。在交易前惠州市惠城区同乐兴房产中介中心已了解房屋的全部信息，作为专业的二手房交易中介，对房屋是否能交易应当有明确的判断，且本案中交易方式还是包干价，可见其对房屋情况了解程度。惠州市惠城区同乐兴房产中介中心一再承诺房屋过户没问题，且曾办理过涉案房屋所在小区的房产交易，能快速办理。而在办理的过程中又告知宋阳因政策问题暂时无法办理过户，导致宋阳房屋交易的目的无法实现，宋阳也是受害方。三、在交易前宋阳已全面告知房屋所有信息，宋阳也已尽了最大的提示义务，交易的过程中因对惠州市惠城区同乐兴房产中介中心的种种表现产生了不信任，宋阳也一再提醒黄伟丽进一步确认，在黄伟丽确认无误后仍坚持确信可以交易的基础上再继续履行的。但结果却被告知无法继续交易，宋阳认为惠州市惠城区同乐兴房产中介中心固然有不可推卸的责任，但黄伟丽也存在过错。导致宋阳长时间未能实现房屋交易的目的，且宋阳因无法按预期获得房款而被迫向他人借款。其应当赔偿宋阳房租损失、房款无法及时到位导致的利息损失及处理本次纠纷的律师费用。综上，宋阳不存在任何违约情形，即使因政策原因不能交易也属于不可归责于当事人双方的客观原因，且交易过程中惠州市惠城区同乐兴房产中介中心存在明显过错，黄伟丽自身也有过错，原审法院认定错误，请求二审法院依法判决。黄伟丽辩称，一审法院对事实认定清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回宋阳的上诉请求，维持原判。《房地产买卖及居间合同》不违反法律强制性规定，属于有效合同，黄伟丽也按照约定支付了定金并准备了房款，但在履行合同中，因涉案房屋部分范围没有国土证，进而导致合同目的无法实现，因此，宋阳存在违法行为，应承担违约责任，一审判决无误，应维持原判。惠州市惠城区同乐兴房产中介中心未提交陈述意见。黄伟丽向一审法院起诉请求：一、判令解除黄伟丽、宋阳及惠州市惠城区同乐兴房产中介中心签订的《房地产买卖及居间合同》；二、判令宋阳双倍返还定金40000元；三、判令宋阳赔偿原告房屋上涨损失80000元；四、判令宋阳支付黄伟丽律师费损失12000元；五、本案诉讼费用、鉴定费用由宋阳承担。一审法院认定事实：2017年3月18日，黄伟丽、宋阳与惠州市惠城区同乐兴房产中介中心签订了一份《房地产买卖及居间合同》，其中约定：宋阳将其所有的位于惠州市惠城区××街道办事处××房（以下简称“涉案房产”）出售给黄伟丽，售价为人民币205000元，建筑面积58.48平方米，房地产权证号为粤房地权证惠州字第××号。该合同第九条约定：如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金，并退还卖方已支付的转让价款，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金；守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。同日，黄伟丽向宋阳支付了定金20000元，宋阳向黄伟丽出具了一张收款收据。之后，由于涉案房产的部分建设范围没有国土证，导致涉案房产无法办理过户手续，黄伟丽遂于2018年8月9日诉至一审法院，请求判如所请。另查，黄伟丽与广东力臣律师事务所签订了一份委托代理合同，约定律师代理费为人民币12000元。黄伟丽已经支付了律师代理费，广东力臣律师所事务所向其开具了发票。一审法院认为，黄伟丽、宋阳与惠州市惠城区同乐兴房产中介中心签订的《房地产买卖及居间合同》，是具有完全民事行为能力的各方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。而涉案房产不能办理过户手续，致使黄伟丽购买涉案房产的合同目的无法实现，其诉求解除《房地产买卖及居间合同》有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，宋阳应向黄伟丽双倍返还定金，并承担黄伟丽为了维护其合法权益所支出的律师费用。关于黄伟丽诉求的涉案房产的增值损失，因其未提供任何有关证据，故不予支持。惠州市惠城区同乐兴房产中介中心经一审法院依法送达传票后没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响案件的实体审理。综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条的规定，缺席判决如下：一、解除原告黄伟丽、被告宋阳与第三人惠州市惠城区同乐兴房产中介中心于2018年3月18日签订的《房地产买卖及居间合同》。二、被告宋阳应于本判决生效之日起十日内向原告黄伟丽双倍返还定金人民币40000元。三、被告宋阳应于本判决生效之日起十日内向原告黄伟丽支付律师代理费用人民币12000元。四、驳回原告黄伟丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2940元，由原告黄伟丽负担1800元，被告宋阳负担1140元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院另查明：在二审期间，双方当事人认可交易进行过程中，涉案房屋无法办理产权变更登记。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，综合当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：一审判决宋阳承担违约责任是否符合法律规定。本院分析如下：宋阳上诉中提出的核心理由是，涉案房屋不能过户是因客观原因所致，宋阳对涉案房屋不能过户主观上无过错。该主张不能成立，合同法关于因客观原因导致合同不能履行的主要规定有《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，宋阳并未举证证明2017年3月18日《房地产买卖及居间合同》签订后，发生了不可抗力或客观情况发生了重大变化。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”因此，转移标的物所有权是出卖人的基本义务，现宋阳未能履行该基本义务，又无法律上的免责事由，其依法应承担违约责任。因此，一审判决宋阳承担违约责任符合法律规定，本院予以维持。至于宋阳上诉中提到的惠州市惠城区同乐兴房产中介中心的责任，其在本案中并未就惠州市惠城区同乐兴房产中介中心提起诉讼，本院在本案中不予处理，其可另循法律途径解决。综上所述，宋阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。另，一审判决书第一判项“解除原告黄伟丽、被告宋阳与第三人惠州市惠城区同乐兴房产中介中心于2018年3月18日签订的《房地产买卖及居间合同》”存在笔误，应为“解除原告黄伟丽、被告宋阳与第三人惠州市惠城区同乐兴房产中介中心于2017年3月18日签订的《房地产买卖及居间合同》”，本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由宋阳负担。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 郭志文审判员 陈晓文二〇一九年八月二十三日法官助理刘剑锋书记员蒋琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。