四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1948号 上诉人（原审原告）：何晓明，男，汉族，生于1966年10月18曰，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：阙芝剑，江油市中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张强，男，汉族，生于1968年6月3日，住江油市。 委托诉讼代理人：周传金，江油市衡平法律服务所法律工作者。 上诉人何晓明因与被上诉人张强租赁合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何晓明及其委托诉讼代理人阙芝剑、被上诉人张强的委托诉讼代理人周传金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何晓明上诉请求：1.撤销江油市人民法院作出的（2019）川0781民初1922号民事判决第二项、第三项；2.由被上诉人张强向上诉人何晓明支付合同解除前的租金112470元，同时恢复租赁场地及房屋的原状；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、上诉人给被上诉人3个月免租期及天然气安装费1.5万元已在被上诉人支付第一年租金时扣除。被上诉人在2015年8月20日至2016年8月19日期间只向上诉人支付了1.5万元，被上诉人欠付租金的起算日就应该确定为2016年8月20日；2、一审法院认定上诉人的家人锁门的事实与上诉人无关，不能仅凭一段电话录音判断上诉人将租赁场地上锁。由于其岳母在被上诉人处上班，锁门行为可能是其岳母索要工资与其发生的行为，并非上诉人的行为，不应将该行为与双方是否履行《场地租用协议》相联系；3、一审法院于2019年9月26日判决解除《场地租用协议》，被上诉人欠付租金期间应为2016年8月20日至2019年6月26日，尚欠金额应为112470元；4、上诉人没有违约行为，而被上诉人严重违约导致《场地租用协议》被解除，被上诉人应恢复租赁场地及房屋原状。一审法院驳回此请求并无法律依据。 被上诉人张强辩称，1、关于上诉人是否收到租金5万元。上诉人在一审起诉状、一审庭审、另一案的反诉中均明确表示其在2015年-2016年收到租金4万元，2018年收到租金1万元。对于三个月的免租期，签订合同时间是2015年8月，与履行合同时间一致，所以应该延迟三个月收取租金；2、锁门这一事实，无论是上诉人的妻子或岳母锁门，都是其家庭成员实施的一种违约行为。被上诉人提供的录音中，上诉人也明确表示欠租金锁门这一事实，其锁门事实导致租赁合同无法履行；3、关于上诉人提交的录音中提到8月31日前付款，我方认为是截止通话录音年份的8月31日，否则上诉人会明确指出被上诉人欠付租金期间及金额；4、上诉人在未行使合同解除权，也未提起诉讼的情况下，私自上锁，导致被上诉人无法营业，上诉人存在违约行为。因此，2018年8月22日之后的租金，被上诉人无义务支付；5、被上诉人是在上诉人同意的情况下对租赁物进行装修。因此，现在要求我方恢复原状是不合理的。 何晓明向一审法院起诉请求：1、立即解除何晓明、张强所签订的《场地租用协议》；2、张强立即向何晓明付清解除合同前的租金，暂算至2019年4月16日为16万元；3、张强立即恢复租赁场地及房屋的原状；4、诉讼费由张强承担。 一审法院认定事实：经审理查明，5.12大地震后，何晓明之妻叶敏经政府审批，在江油市修建自建楼房一栋；2015年8月20日何晓明与张强签订《场地租用协议》，约定张强租用何晓明砖混楼房一幢500多平米的场地，租用期限为十年，至2025年8月20日。租金支付方式为：签订协议五日内付清第一年度房租4万元，“同时乙方必须在次年提前一个月缴纳次年全年租金费”，前三年每年4万元，第二个三年每年5万元，第三个三年每年6万元，最后一年7万元，租金每年一付，如未按时缴纳，甲方有权收回房屋及场地。何晓明负责该土地的三通一平工作及协助证照办理，保证张强顺利进场施工。合同签订后，何晓明向张强交付房屋及园林场地，张强缴纳了第一年的租金4万元，并申请开通了营业性天然气使用，天然气开通发生费用33513元（包含人工费、青苗补偿款），何晓明、张强协商,何晓明承担1.5万元，其余由张强承担，何晓明未提交已支付1.5万元的证据。在承租过程中，张强为经营需要，拆除了何晓明楼房周围附属建筑准备重新修建可供营业使用的房屋，因无法办理准建手续，被职能部门认定为违建而停止施工。对于第二年及以后的租金，张强于2017年11月、2018年1月两次向何晓明共计支付1万元租金，何晓明多次向张强催要租金未果，何晓明家人于2018年2月22日将租赁场地大门上锁，张强未再进场经营。何晓明于2018年9月29日向张强邮寄解除通知函，明确张强从2017年一直欠付租金，因此解除双方签订的“场地租用协议”，限张强收到通知后十日内搬离，何晓明未提交该解除函已由张强签收的证据。 上述事实，有何晓明、张强的身份证复印件，《场地租用协议》，住房重建审批表，安丰村及江油市太平镇的证明，结婚证，微信转款截图，录音资料及何晓明、张强的当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 一审法院认为，一、《场地租用协议》的效力。案涉出租的房屋及场地为何晓明的家庭财产，何晓明作为家庭成员与张强签订《场地租用协议》，系各方当事人真实意思表示，且不具有《中华人民共和国合同法》关于合同无效的情形，属有效合同，何晓明、张强均应按合同约定履行各自义务。2018年9月29日何晓明向张强邮寄《解除场地租用协议通知书》，但无证据证明张强收到该通知书，因此，该通知书不具有解除合同的效力。 二、违约责任。张强承租以后未按期、足额向何晓明支付租金，存在违约；何晓明在张强未按合同支付租金的情况下，未行使合同解除权，也未向人民法院提起诉讼，而擅自将租赁场地上锁，导致张强无法使用租赁物，何晓明也存在违约；何晓明、张强双方的违约行为导致合同无法继续履行，何晓明现请求解除合同以及由张强支付下欠的租金，一审法院予以支持；张强在何晓明同意的情况下对所租赁房屋进行装修改造，现何晓明要求张强恢复原状的请求于法无据，一审法院不予支持。 对于租赁费的支付，张强主张已支付9万元的租金，但未提交证据证明，一审法院确认张强已支付租金为5万元。对于天然气开通所发生的费用，何晓明、张强确认何晓明承担1.5万元，一审法院确认该费用可抵扣租金1.5万元。张强辩称在合同履行过程中已经变更了租金支付方式，但未提交证据证明其主张，对该辩解不予采纳；关于出租面积以及三通一平的问题，何晓明以房屋、场地现有状况出租，履行中张强没有就面积以及三通一平的问题向何晓明主张权利，应认定何晓明向张强交付的租赁物符合合同约定。对于锁门以后的租金损失，在张强违约的情况下何晓明未依法主张权利，而放任家人对租赁场地大门上锁，致使张强无法使用租赁物。故，2018年2月22日锁门以后的损失应当由何晓明自行承担。对于租金计算的起止时间及下欠金额的认定，双方均认可在合同履行中何晓明给张强3个月免收租期，因此张强第二年租金起算时间应从2016年11月20日开始计算，至2018年2月22日止，产生租金5.0222万元（4万+1.0222万），扣除微信转款1万元，扣减何晓明应承担的天然气费用1.5万元，实际下欠租金2.5222万元。 一审法院遂判决：一、解除何晓明与张强于2015年8月20日签订的《场地租用合同》；二、限张强在判决生效后十曰内向何晓明支付下欠的租金25222元；三、驳回其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费4475元，由何晓明承担2237,5元，张强承担2237,5元。 二审中查明，被上诉人无证据证明上诉人于2018年2月22日锁门的事实。何晓明与张强2017年11月、2018年4月、2018年6月的通话录音中，何晓明均催促张强缴纳房租。2018年4月25日的通话录音中何晓明要求张强于2018年5月20号之前完善手续，交纳房租，否则就合同作废，将案涉房屋交给别人做。张强的回答是：“恩，恩”。2018年6月13日的通话录音中，何晓明陈述“……总不能一直把门关到嘛。”张强对关门的事实并无异议，只是陈述想办法把案涉房屋转让出去，收回些投资款。该内容显示关门有一段时间了，本院认为在张强无证据证明具体关门时间，2018年4月25日的通话录音亦未显示已关门的情况下，以2018年5月20日在张强未履行付租金义务后推定关门为宜。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：本案上诉的争议焦点：1.违约责任的认定问题；2015年8月20日何晓明与张强签订《场地租用协议》，约定张强租用何晓明砖混楼房一幢500多平米的场地，租用期限为十年，至2025年8月20日。并且双方约定：前三年每年4万元，第二个三年每年5万元，租金每年一付，如未按时缴纳，何晓明有权收回房屋及场地。根据双方当事人陈述及相关事实查明，张强于2015年8月租房时交纳了第一年的房租。对于2016年及以后的租金，张强于2017年11月、2018年1月两次向何晓明共计支付1万元租金，何晓明多次向张强催要租金未果。2018年4月25日何晓明要求张强于2018年5月20号之前完善手续，交纳房租，否则就合同作废。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”张强在何晓明给出的合理期限内未履行付款义务，逾期未交租金已构成根本性违约，符合合同解除的条件。何晓明锁门系解除合同的行为表示，不构成违约，其有权收回房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施、并有权要求赔偿损失。”张强在何晓明同意的情况下对所租赁房屋进行装修改造，现根据合同的履行情况和性质，对何晓明要求恢复原状的诉讼请求本院不予支持。 2.欠付租金的认定。一审庭审中，何晓明陈述第一年的4万元租金是实际支付了。现何晓明称张强支付第一年租金时已扣除了3个月免租期及天然气安装费1.5万元的陈述本院不予支持。根据本院二审中查明的事实，在张强无证据证明具体关门时间，2018年4月25日的通话录音亦未显示已关门的情况下，以2018年5月20日在张强未履行付租金义务后推定关门为宜。对于租金计算的起止时间及下欠金额的认定，扣除何晓明给张强3个月免收租期，因此张强第二年租金起算时间应从2016年11月20日开始计算，至2018年5月20日止，产生租金6万元，扣除微信转款1万元，扣减何晓明应承担的天然气费用1.5万元，实际下欠租金3.5万元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定:“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”判决如下： 一、维持四川省江油市人民法院（2019）川0781民初1922号民事判决第一项、第三项，即“一、解除何晓明与张强于2015年8月20日签订的《场地租用合同》”、“驳回原告的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省江油市人民法院（2019）川0781民初1922号民事判决第二项“限张强在判决生效后十日内向何晓明支付下欠的租金25222元”； 三、限张强在判决生效后十日内向何晓明支付下欠的租金35000元； 一审减半收取案件受理费4475元，由何晓明负担3475元，张强负担1000元；二审案件受理费1981元，由何晓明负担1500元，张强负担481元。 本判决为终审判决。 审判长 伍 静 审判员 廖小军 审判员 张宗文 二〇一九年八月十二日 书记员 郧咏宏