四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终80号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：聂华聪，男，1979年12月出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘英，女，1981年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宜宾雅信物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市南岸航天路中段4号。 法定代表人：罗勇，董事长。 委托诉讼代理人：胡扬，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，女，系该公司员工。 上诉人聂华聪、刘英因与被上诉人宜宾雅信物业管理有限公司（以下简称雅信公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 聂华聪、刘英上诉请求：一、请求撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初2151号民事判决第一、二、三项，改判为驳回雅信公司的全部诉讼请求，支持聂华聪、刘英的反诉请求，即由雅信公司赔偿聂华聪、刘英的经济损失169573元，由雅信公司继续履行合同义务，消除关于通往小区内消防通道的通行障碍；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认为物业服务合同有效，未对本案涉及的争议条款进行效力认定，严重侵犯了聂华聪、刘英的合同权利；二、原判认定雅信公司在聂华聪、刘英物业所属消防通道的通行障碍上已经完全履行了合同约定的管理义务系事实认定错误；三、原判认定雅信公司对聂华聪、刘英经营的酒店漏水问题已经尽到物业管理责任，由此给聂华聪、刘英造成的实际经济损失证据不予采信系事实认定不清；四、原判认定雅信公司对聂华聪、刘英酒店房间漏水问题已尽到物业管理责任，对消防通道的管理上存在一定的瑕疵系事实认定错误，致判决聂华聪、刘英支付雅信公司诉请物业服务费的50%不当。 雅信公司答辩称，雅信公司已履行合同约定的管理义务，保证了消防通道的畅通，对房屋渗水问题已经尽到物业管理责任，聂华聪、刘英应当按约支付物业服务费用，雅信公司不应承担赔偿责任。 雅信公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令聂华聪、刘英向雅信公司支付2016年12月至2018年2月应交物业管理费58307.85元；二、请求法院判令聂华聪、刘英自逾期之日起以逾期金额为基数按照每年24%向雅信公司支付违约金至聂华聪、刘英向雅信公司清偿全部逾期款项之日（截止2018年2月28日，违约金13917.21元），一、二项共计72225.06元；三、请求法院判令本案诉讼费用由聂华聪、刘英承担。 聂华聪、刘英向一审法院提出反诉请求：一、请求人民法院依法判决雅信公司赔偿聂华聪、刘英经济损失169573元；二、请求人民法院判决雅信公司继续覆行合同义务，消除消防通道的通行障碍；三、本案反诉费用由雅信公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月25日，雅信公司（乙方）与宜都·莱茵河畔全体业主的法定代表机构莱茵河畔小区业主委员会（以下简称：业主委员会/甲方）签订《物业服务合同》。合同中关于“双方的权利和义务”部分第2.3款约定：乙方对本建筑区划内物业的共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、消防与公共秩序防范、交通等项目进行日常维护、修缮、服务、管理，建立健全本物业的物业管理档案资料；第2.12款约定：对物业服务区域内出现违反有关治安、环保、物业装饰装修等方面法律、法规的行为，乙方有权制止，并及时向有关行政管理部门报告。合同中关于“物业服务内容与服务质量标准”部分第2.4款约定：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；第3.4款约定：对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的，编制年度或紧急维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；第3.6款约定：消防设施设备完好，可随时启用：消防通道畅通；合同中关于“物业服务费用”部分第1.2款约定：商铺物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用；第3条约定：物业服务费收费标准商铺：2.5元/平方米.月；第8条约定：甲方或承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应交纳费用千分之五的违约金，甲方对承租人的违约行为负连带责任。合同中关于“共有部分的管理、经营与收益分配”部分第1条约定：属于全体业主或相关业主的共有部分，除本协议另有约定外，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。本协议自双方签字盖章之日起生效，本合同有效期三年，即2015年7月1日至2018年6月30日。 聂华聪、刘英于2014年3月17日购买了位于宜都·莱茵河畔项目中阳光半岛叙府东路19-2号房屋，商品房用途为商业，房屋面积1295.73平方米。此后，聂华聪、刘英将上述房屋装修后，于2016年9月20日正式开始运营“七天优品酒店”。其间，因发现酒店有客房以及大厅走廊的屋顶部分出现渗水现象,以及叙府东路19-1号业主（九牛城火锅店）擅自占用、锁闭消防通道，雅信公司锁闭消防通道等情形，遂向雅信公司进行了反映。 针对“七天优品酒店”提出的客房8307、8332屋顶渗水现象，雅信公司与刘英并会同405、406业主一同查看了405、406业主的露台和花台，并就漏水问题分别与405、406业主进行了协调，于2016年12月10日制作了《协调记录表》，协调内容为：经七天优品和21-1-405业主协调，如漏水位置是405造成的，费用由405业主与七天优品共同承担，但如漏水位置不属于405原因，七天优品个人承担费用。经七天优品和21-1-406业主协调，因现场现在无法查看漏水点。待下雨天时再观察，查明漏水点后再协调处理办法。刘英与405、406业主刘燕平、李玉风均在该协调记录表中进行了签名。针对“七天优品酒店”提出的客房8320和大厅屋顶漏水问题，雅信公司也到现场进行查看，并出具2018年3月19日《返修/维修问题调查分析单》，载明：……到现场查看发现是伸缩缝引起隔墙渗水，原有的档水板和防水层出现渗漏，维修方案拆除伸缩缝旧挡板、防水层、顶面沥青瓦，新做软性防水层、挡水板、顶面沥青瓦，恢复约40米，240元/米，人工材料费、维修费大约9600元，因维修费用较高，建议纳入维修基金。 对于“七天优品酒店”提出的关于叙府东路19-1号业主（九牛城火锅店）擅自占用、锁闭消防通道的事宜，2017年8月，雅信公司联合南岸街道莱茵社区居民委员会进行消防检查，向叙府东路19-1号业主发出2017年8月22日《宜宾市翠屏区南岸街道安全检查和隐患整改记录表》。该记录表载明：检查单位：莱茵河畔·雅信物业；被检查单位名称：九牛城；检查中发现的违法行为和隐患：因你处的消防通道被杂物堵塞，存在安全隐患，消防通道作为共用通道严禁私自上锁。2018年5月14日，雅信公司向翠屏区消防大队函告《关于牛城占用、封闭疏散通道的情况反映》。该情况反映载明：我公司在日常巡逻中发现牛城擅自占用、锁闭疏散通道的情况，存在严重的消防安全隐患，但该公司至今未予整改。现特将此情况报告贵单位，请贵单位责令其整改，以消除安全隐患。本案在审理过程中，消防大队到商铺进行了巡查。 通往小区的消防通道，雅信公司以考虑到小区业主的安全为由上了锁。在庭审后，雅信公司将通往小区的消防通道门改换成磁力门锁。该磁力锁产品说明书载明：磁力锁符合公安消防要求，断电即开锁，便于逃生。 2016年12月至2018年2月期间的物业管理费，聂华聪、刘英未向雅信公司交付。原因为其经营的酒店8307、8332、8320号房间顶部及大厅、走廊顶部漏水以及叙府东路19-1号业主擅自占用、锁闭消防通道、雅信公司锁闭消防通道。 另：庭审前，即2018年4月20日，刘英申请四川省宜宾市忠信公证处对“位于翠屏区房屋的安全通道和房屋内部现状进行证据保全。2018年4月28日，该处出具（2018）川宜市忠证字第2728号公证书，与该公证书相粘连的《现场笔录》载明：……现场查看该酒店，有一电梯可直达该酒店，有两处安全出口通道，一处安全出口通道的一楼出入口被锁住，无法出入，另一处安全通道的一楼出口由“九牛城”设置接待入口，可以上锁关门，酒店内8332号房间浴室顶部有一处潮湿阴影，酒店内过道有一处潮湿阴影。 聂华聪、刘英主张漏水的8332和8307号房间都是单间，单间的入住率是86%。并提供2016年11月、2017年3月、2018年2月入住登记记录予以证明。雅信公司对此不予认可。 在庭审中，聂华聪、刘英明确雅信公司继续覆行合同义务，消除消防通道的通行障碍，该项诉请为对九牛城的消防通道，要求雅信公司向行政主管部门书面报告，请求行政主管部门进行管理。通往小区的消防通道，要求雅信公司不能上锁。 一审法院认为：一、对于本诉的处理。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，雅信公司与业主委员会签订的《物业服务合同》对聂华聪、刘英有约束力。聂华聪、刘英辩称其拒绝缴纳物业管理费是由于多次向雅信公司反映其所经营酒店的两条消防通道分别由叙府东路19-1号业主擅自占用、锁闭，通往小区的消防通道被雅信公司锁闭，其经营的酒店的客房屋顶、大厅、走廊公用屋面漏水，致使其经营酒店两间客房长期不能使用，对此雅信公司均置之不理。经查，就聂华聪、刘英诉称其所经营酒店8332、8307号房间漏水问题，雅信公司组织了聂华聪、刘英与楼上业主进行了协调，并就漏水问题的处理制作有《协调处理表》，各方业主均签名进行了确认；对于大厅及8320号房间漏水问题，雅信公司进行了查看，并出具了调查分析单建议将该部分漏水部位维修纳入维修基金。对此，聂华聪、刘英予以认可。故雅信公司根据合同约定，已经尽到物业管理的义务。就消防通道问题，《物业服务合同》约定：乙方的权利与义务：对物业服务区域内出现违反有关治安、环保、物业装饰装修等方面法律、法规的行为，乙方有权制止，并及时向有关行政管理部门报告。本案中，虽然雅信公司向叙府东路19-1号业主签发了《装修违章通知书》、《宜宾市翠屏区南岸街道安全检查和隐患整改记录表》，向翠屏区消防大队出函告《关于牛城占用、封闭疏散通道的情况反映》，也对通往小区消防通道门进行改换。但雅信公司系2018年5月14日才向翠屏区消防大队出具情况反映，2018年5月改换通往小区消防通道门，上述报告和自行整改的行为并未及时，故一审法院认定雅信公司对消防通道的管理上存在一定的瑕疵。鉴于聂华聪、刘英2016年12月至2018年2月实际差欠雅信公司的物业管理费应为48589.875元【2016年12月至2018年2月：15个月×1295.73㎡×2.5元/㎡/月）】，且雅信公司在消防通道的管理上存在一定的瑕疵，故一审法院对聂华聪、刘英应支付雅信公司物业管理费酌情予以减轻为：24294.9元（48589.875元×50%），其他本诉请求一审法院不予支持。 二、对于反诉的处理。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，就聂华聪、刘英诉称其所经营酒店8332、8307号房间漏水问题，雅信公司组织了聂华聪、刘英与楼上业主进行了协调，并就漏水问题的处理制作有《协调处理表》，各方业主均签名进行了确认；对于大厅及8320号房间漏水问题，雅信公司进行了查看，并具了调查分析单建议将该部分漏水部位维修纳入维修基金。《物业服务合同》中约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务内容及服务标准如下：对共用实施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业经营单位负责的除外）。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，编制年度或紧急维修计划和住房专项维修资金使用计划。综上雅信公司根据上述合同约定，已经尽到物业管理的责任。聂华聪、刘英要求雅信公司赔偿经济损失，一审法院不予支持。对于聂华聪、刘英提交的入住登记记录，因其仅提交了2016年11月、2017年3月、2018年2月的入住登记记录，并未向一审法院提交从2016年9月20日至2018年3月22日完整的入住情况，该证据不足以证明其从2016年9月20日至2018年3月22日期间的入住情况率，无法证明因漏水问题给其实际造成的损失，对该组证据一审法院不予采信。 聂华聪、刘英要求雅信公司继续履行合同义务，消除消防通道的通行障碍。在庭审中，其明确该项诉请为对九牛城的消防通道，要求雅信公司向行政主管部门书面报告，请求行政主管部门进行管理。通往小区的消防通道，要求雅信公司不能上锁。经查，雅信公司于2018年5月14日向翠屏区消防大队函告《关于牛城占用、封闭疏散通道的情况反映》，翠屏区消防大队也到牛城进行了巡查。通往小区的消防通道，因该通道可以直接进入小区，涉及小区业主安全问题，本案在审理中，雅信公司在该通道安装了磁力门锁。该磁力锁断电即可开锁，在未发生消防安全事故时既可以保障小区业主安全，在发生消防安全事故时切断电源即可开门，便于逃生，保证消防通道的畅通。故对于该项请求一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、聂华聪、刘英于本判决生效之日起10日内向宜宾雅信物业管理有限公司支付2016年12月至2018年2月物业服务费24294.9元。二、驳回宜宾雅信物业管理有限公司的其他本诉请求。三、驳回聂华聪、刘英的反诉请求。如聂华聪、刘英未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1606元，减半收取计803元；反诉案件受理费3691元，减半收取计1846元，共计2649元，由宜宾雅信物业管理有限公司负担1271元，聂华聪、刘英负担1378元。 二审期间，本院组织双方当事人查看了现场，双方确认“七天优品酒店”现状如下：一、“七天优品酒店”大厅侧墙存在渗水问题，雅信公司确认该侧墙属于该公司管理的公共地段伸缩缝位置，对该处的渗水维修已申报维修基金，待下一次小区共用地段统一维修时处理；二、8332、8307房间存在屋顶渗水，雅信认为该渗水位置属于楼上业主产权和管理使用范围，聂华聪、刘英认为该渗水位置应属于雅信公司管理的公共地段；三、两处消防通道中，临街一侧通道经“九牛城”火锅店整改已不存在通行障碍，小区一侧通道由雅信公司关闭并安装了磁力锁，雅信公司确认该磁力锁连接的是小区内公共电源，平时无法从内部打开，“七天优品酒店”发生断电时也无法开启。 二审中，聂华聪、刘英向本院提交了自2016年9月20日起至2018年3月31日止的营业表和统计表，用以证明因雅信公司提供的物业服务不符合约定，导致聂华聪、刘英经营的房号为8307、8332两个房间长期漏水，雅信公司应当承担赔偿责任。雅信公司向本院提交了：1.房买卖合同补充协议，用以证明买受人所购房附带露台；2.21幢1单元402号房屋户型图，用以证明露台、花园、多功能空间的买受人应当承担其范围内绿化、卫生的管理、维护责任及相关费用，本次渗水的责任主体应当是21幢1单元402号业主；3.房屋产权证，用以证明莱茵河畔小区西湖湾21幢1单元402号房屋系李兴龙单独所有，产权面积103.35平方米；4.商品房买卖合同补充协议，用以证明买受人所购房屋附带露台；5.21幢1单元405号房屋户型图，用以证明露台、花园、多功能空间的买受人应当承担其范围内绿化、卫生的管理、维护责任及相关费用，本次渗水的责任主体应当是21幢1单元405号业主；3.房屋产权证，用以证明莱茵河畔小区西湖湾21幢1单元405号房屋系鄢勇、李燕平单独所有，产权面积103.35平方米。本院组织了证据交换和质证，雅信公司对聂华聪、刘英提交的证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为无法证明其损失和损失应当由雅信公司承担；聂华聪、刘英认为雅信公司提交的证据不属于二审新证据，未提供原件，不认可真实性、合法性，也达不到证明目的。当事人有争议的证据，本院将结合全案事实和证据予以综合认证。 本院经二审审理，查明的其余事实与原判一致，本院依法予以确认。 本院认为，针对上诉人的上诉理由，本案二审争议焦点为：一、聂华聪、刘英的反诉请求是否应当支持；二、针对本诉请求，聂华聪、刘英是否可以拒付物业服务费的方式进行抗辩。 一、聂华聪、刘英的反诉请求是否应当支持。 关于经济损失，聂华聪、刘英主张经济损失的理由，主要是认为雅信公司未及时处置楼上渗水导致其经营的酒店房间闲置而造成。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，根据查明的事实，聂华聪、刘英据以主张损失的房间对应的渗水位置产权明确并无争议，不属于《物业服务合同》约定的雅信公司应负维护修缮义务的共用部分，且在协调相邻业主渗水问题时，雅信公司已尽到物业管理责任，故聂华聪、刘英该项主张并无事实依据，本院不予支持。 关于消除消防通道通行障碍，《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”、第七十三条规定：“本法下列用语的含义：……（三）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。（四）人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等”，《建筑设计防火规范GB50016—2014》第6.4.14.2条规定：“避难走道直通地面的出口不应少于2个，并应设置在不同方向”、第6.4.11.4条规定：“人员密集场所内平时需要控制人员随意出入的疏散门和设置门禁系统的住宅、宿舍、公寓建筑的外门，应保证火灾时不需使用钥匙等任何工具即能从内部易于打开，并应在显著位置设置具有使用提示的标示”。本案中，《物业服务合同》明确约定了雅信公司应负的合同义务包括“消防设施设备完好，可随时启用”、“消防通道畅通”，所附设计图纸中明确标示该商业用途的商品房存在两个不同方向的疏散出口。二审中经查看现场，各方当事人对“七天优品酒店”通往小区内侧的出口被雅信公司锁闭的事实无争议，且雅信公司工作人员确认该磁力锁接入小区内公用电源，无法达到“七天优品酒店”突发灾情时断电即开锁的使用效果。 经双方当事人申请，本院同意由当事人自行组织庭外调解，在此期间，雅信公司再次对“七天优品酒店”通往小区内侧的出口安装的锁具进行了整改，刘英亲自进行了查看，确认“七天优品酒店”发生停电时该出口可从内部打开，但聂华聪、刘英认为雅信公司整改后的锁具为一次性锁具，开过后就无法锁闭，还是达不到消防通道长期保持畅通的目的。对此本院认为，该锁具虽有缺陷，但其缺陷不影响“七天优品酒店”的通行，聂华聪、刘英关于要求雅信公司消除消防通道通行障碍的反诉请求，雅信公司在诉讼中已经履行，本院依法予以确认。 因雅信公司不及时纠正其违约违法行为给当事人造成了诉累，应由其承担部分案件受理费。 二、针对本诉请求，聂华聪、刘英是否可以拒付物业服务费的方式进行抗辩。 《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案《物业服务合同》“违约责任”部分约定：“乙方未按照本合同预定维护公共区域秩序，造成服务质量未达到约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；但甲方不得以此拒缴物业服务费”。关于该合同条款的效力本院认为，物业服务合同为双务合同，双方均应按照合同约定履行各自义务，交纳物业服务费为是业主的主要合同义务，但拒缴物业服务费不是业主方的主要合同权利，合同已经对双方的违约责任进行了明确约定，业主拒缴物业服务费行使的是抗辩权，抗辩权不是合同约定的主要权利，该条款本身并未约定物业服务公司出现违约行为时免除责任或加重对方责任，也未排除业主的主要合同权利，故该约定不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效条款，本院依法确认该条款合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜都·莱茵河畔业主委员会代表全体业主与雅信公司签订的《物业服务合同》对业主聂华聪、刘英具有约束力。根据上述约定可知，在本案《物业服务合同》中，业主一方明确表示自愿放弃以拒缴物业服务费方式向雅信公司行使抗辩权，故聂华聪、刘英在本案中以拒付物业服务费的方式对雅信公司的诉求进行抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，聂华聪、刘英的上诉理由部分能够成立，但雅信公司已经在诉讼中履行，其余上诉请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费4177元，由雅信公司负担1000元，聂华聪、刘英负担3177元。 本判决为终审判决。 审判长 曾 珍 审判员 王纯强 审判员 王付兵 二〇一九年八月二十八日 书记员 黄相中