河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初4168号原告：许昌恒达物业管理有限公司，住所地许昌市文峰广场东路威尼斯花园。法定代表人：王春强，任总经理。委托诉讼代理人：董宏波，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙源，河南君志合律师事务所实习律师。被告：王爱华，女，1957年4月5日出生，回族，住许昌市魏都区。原告许昌恒达物业管理有限公司（以下简称许昌恒达公司）与被告王爱华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告许昌恒达公司的委托诉讼代理人董宏波、孙源到庭参加诉讼，被告王爱华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许昌恒达公司向本院提出诉讼请求：1.王爱华支付自2017年4月至2019年2月物业管理费1476元（含垃圾费154元）、暖气改造费3432元、2017-2018年度暖气费1700元，并自逾期之日起按每日1%标准向原告支付逾期违约金，直至付款之日止；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告的房产位于许昌市××都市花园小区××院××单元××室，面积110.49平方米，该小区一直由原告提供物业服务。被告应按照0.52元/平方米缴纳物业费及其他费用。自2017年2月拖欠物业等各种费用，经原告多次催促，被告未缴纳，故诉至法院。王爱华未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许昌市魏都区天平街有“都市花园”住宅小区一处，王爱华系上述小区1号楼1单元102号业主，面积110.49平方米。2016年7月31日，都市花园业主委员会作为甲方，许昌恒达公司作为乙方订立物业管理服务合同，约定：物业名称为都市花园小区；坐落位置为许昌市天平街中段；占地面积为29271平方米；房屋栋数为20栋；建筑面积为46935.24平方米；绿化面积为15000平方米；委托管理事项包括物业共用部位、共用设施设备的维护和管理，按照政府有关规定和《管理规约》约定进行装饰装修管理；乙方提供服务的受益人为本物业区域的业主和物业使用人，本物业区域的全体业主和物业使用人均应履行本合同各项条款，并承担相应的责任和义务；本合同的期限为贰年，自2016年8月1日至2018年7月31日止；甲方的权利、义务，审批乙方提出的大、中型维修方案、业主均摊部分并监督实施；督促业主或物业使用人按时交纳物业管理服务费和其他应交费用；乙方的权利、义务，按照本合同约定的数额收取物业管理服务费并提供相应服务；负责编制房屋及附属设施、设备、绿化环境卫生、卫生秩序交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；小区供暖运行费用按许昌市当年核算的收费标准收取，由乙方向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人空置房应按预收费用标准交付供暖系统运行费用和供暖设施维护费用；如业主或物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起按每天3‰的标准收取逾期交款违约金，经乙方书面通知后仍不缴纳时，由此造成停电、停水、停气的责任应由违约业主或物业使用人承担，而且乙方有权通过诉讼等措施收取业主或物业使用人应交款项及违约滞纳金；缴费通知单及其它通知文书，乙方可采取以下方式，均视为有效，签收、邮送、公告（自公告日起生效）、短信、其他依法有效方式。2019年3月6日，许昌恒达公司张贴催费通知。2017年5月5日，恒达都市花园项目部与都市花园小区业主委员会共同发布《关于都市花园小区暖气更新改造方案调查结果的公示》，该公示在小区公示栏中进行了张贴。2017年6月1日，恒达都市花园小区业主委员会与许昌恒达公司共同发布《关于都市花园小区暖气改造工程预算费用的公示》，确定最终每户应缴纳暖气改造费3432元，暂按每户3432元收取，该公示在小区公示栏中进行了张贴。2018年3月20日，许昌恒达公司张贴催缴公告。2017年11月10日，许昌恒达公司与恒达都市花园业主委员会共同制定《都市花园2017年度供暖方案》，方案主要内容为：“都市花园2017年度供暖方案今冬许昌市区居民采暖价格不变，根据许昌市许价（2008）123号关于调整许品市区热力价格的通知，市区居民用热价格为110元/吨，采暖面积折合为0.171元/平方米日，制定本小区2017年度供暖方案：一、本小区采取先交款后供暖方式。二、应多数业主同意供暖时间为90天。三、业主预交费用计算方式：0.171元×建筑面积×90天。四、预交暖气费用达到小区总户数90%以上开始供暖，单元预交暖气费用达到90％以上用暖户方可开始供暖。五、缴费时间：2017年11月10日－2017年11月30日，无特殊原因逾期者加收滞纳金2%。六、收暖气费收据加盖业主委员会公章，以便全体业主监督。七、试压时间：2017年11月11日。八、注意事项：试压期间业主家中必须留人观察室内管道阀门是否有漏水现象，如有异常及时与现场维修人员联系；如因家中无人试压给您和邻里业主带来的一切损失由业主自行承担。九、凡不使用暖气的业主，必须在本小区开始收费15日内写出书面申请，一式两份报业主委员会和物业管理处，经研究同意后由业主自行改造环通（费用业主自行承担），应有5名以上业主委员会成员同物业管理处成员到业主家认定，按30%收取运行费用。因为小区的供暖系统是共用设施，开发商是按小区的总建筑面积设计，业主在购房时都知道本小区是集体供暖，承担公用设施运行费用是每个业主应尽的义务和义不容辞的责任，凡在规定时间未写出书面申请的业主视为使用暖气，按全额供暖费用收取。凡不用暖气的业主必须主动接受业主委员会和物业公司进入室内，接受不定时的检查，对申请不用暖气改造后私自接通和不接受业主委员会和物业管理处上门验收的，一律按使用暖气全额收取费用。全小区暖气费截止到2017年4月底收缴结束，由业主代表和业主委员会参加结算。十、为了增强透明度，供暖开始后在小区内公示用暖业主和不用暖业主名单，并接受全体业主的举报。十一、对使用暖气达到16度以上（含16度）和最低流量费不交费用的业主，为保护广大业主的利益，经业主大会委托恒达物业公可通过法律途径进行索要。十二、供暖标准执行许昌市室内温度18度（正负2度），对室内温度达不到标准的业主，应主动报告物业公司会同业主委员会进行上门测温，不同意上门测温的视为温度达到标准。十三、对室内温度达不到标准的业主，物业管理处会同业主委员会进行认定后，由物业公司负责继续维修。十四、恒达物业公司2017年度应当对本小区供暖系统进行维修维护（其费用凭正规发票，含在供暖费用内），配合都市花园业主委员会实施本小区2017年度供暖方案。十五、对暖气不热的应由恒达公司承担维修。恒达都市花园业主委员会恒大都市花园项目部2017年11月10日”。供暖方案制定后，原告将该方案张贴于都市花园小区公示栏。2018年3月2日，原告在被告家门处张贴催费通知。另查明，涉案小区一直由许昌恒达公司提供物业服务至今。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…。”王爱华作为恒达都市花园小区的业主，恒达都市花园业主委员会与许昌恒达公司签订的《物业管理服务合同》、《关于都市花园小区暖气改造工程预算费用的公示》、《都市花园2017年度供暖方案》合法有效，张爱华作为恒达都市花园小区的业主，该《物业管理服务合同》、《关于都市花园小区暖气改造工程预算费用的公示》、《都市花园2017年度供暖方案》对其具有约束力。《物业管理服务合同》第十条对冬季供暖费用进行了明确规定，《关于都市花园小区暖气改造工程预算费用的公示》对每户应当承担的暖气改造费用进行了公示，且《都市花园2017年度供暖方案》明确了2017年度的取暖费收取和计算方式。参照《许昌市城市生活垃圾处理费征收管理办法》，城市规划区内产生生活垃圾的个人等必须按时足额缴纳，垃圾处置费为7元/月，因此，被告王爱华应按照约定向原告许昌恒达物业管理有限公司交纳拖欠的物业费、垃圾处置费、相应的暖气改造费用。故原告请求被告支付自2017年4月至2019年2月计23个月产生物业费1321.46元、垃圾处置费依其主张154元、暖气改造工程费用3432元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于供暖费用，因双方争议较大，原告依据不足，本院不予支持。原告未提供证据证明其完全履行物业服务合同约定的义务，故原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王爱华于本判决生效后十日内支付原告许昌恒达物业管理有限公司物业费1321.46元、垃圾处置费154元、暖气改造费3432元，共计4907.46元；二、驳回原告许昌恒达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由原告许昌恒达物业管理有限公司负担7元，被告王爱华负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  燕金钊二〇一九年八月三十日书记员  杨山松