安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初1195号 原告：常丹丹，女，1982年5月8日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 委托诉讼代理人：宋凤祥，安徽舜耕山律师事务所律师。 被告：刘富林，男，1980年12月16日出生，汉族，原住安徽省淮南市田家庵区，现在安徽省白湖监狱服刑。 被告：蒋建斌，男，1971年5月27日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：安徽朝阳房产经纪有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳中路金地环球港商业楼115、215，统一社会信用代码91340400771141581H。 法定代表人：孔垂军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄守娟，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：周翠，女，该公司职员。 原告常丹丹与被告刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产经纪有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2018年6月25日受理后，于2018年9月6日作出（2018）皖0403民初3964号民事判决，判决：驳回原告常丹丹的诉讼请求。宣判后，常丹丹提起上诉。淮南市中级人民法院于2018年12月3日作出（2018）皖04民终1505号民事裁定，以“常丹丹一审的诉讼请求为判令刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产经纪有限公司擅自签订的《存量房买卖合同》无效，一审法院审理的是刘富林与蒋建斌签订的《房屋买卖合同书》的效力，未针对常丹丹的诉讼请求进行审理，程序违法”为由，裁定：一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2018）皖0403民初3964号民事判决；二、本案发回安徽省淮南市田家庵区人民法院重审。 本院于2019年2月26日再次受理本案后，依法另行组成合议庭，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告常丹丹及其委托诉讼代理人宋凤祥，被告刘富林、被告蒋建斌、被告安徽朝阳房产经纪有限公司（以下简称朝阳房产公司）的委托诉讼代理人黄守娟、周翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常丹丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告间擅自签订的《存量房买卖合同》无效；2.诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：常丹丹与刘富林系夫妻关系，于2007年4月20日登记结婚。双方于2014年3月以49.8万元购买了位于淮南市田家庵区国庆街道盛世名门小区3栋1301室房屋一套。近三年来，由于双方夫妻关系不好，经三次离婚诉讼未果，已分居。2017年9月12日，刘富林与蒋建斌在朝阳房产公司的居间服务下签订了《存量房买卖合同》，刘富林未经夫妻协商擅自将案涉房屋以20万元的价格出卖给蒋建斌。案涉房屋系刘富林与常丹丹的夫妻共同财产，系夫妻双方共同共有。刘富林对此房屋并没有完全的所有权，卖房时未以任何方式告知常丹丹，也未经常丹丹授权。事后刘富林也没有告知共有产权人，刘富林的行为属于无权处分，且变卖该房产价值（20万元）与购买价值（49.8万元）不对价；朝阳房产公司作为房产中介公司，未审查房屋权属及未尽到合理的注意义务，将上述房屋低于市场价格买卖实为不妥。作为买方的蒋建斌在交易上述房屋时理应预见该房屋可能属于夫妻共同财产，在未明确房屋权属且未有常丹丹授权的前提下，以不合理的价格交易该房屋，并非善意取得，亦与常理不符。现常丹丹诉至法院，请求判如所请。 常丹丹为证明其主张，向本院提交以下证据，被告方进行质证及本院认证如下： 证据一、常丹丹的身份证复印件，证明其诉讼主体资格。各被告均无异议，该证据经本院审查予以确认。 证据二、刘富林的身份证复印件，证明诉讼主体资格。各被告均无异议，该证据经本院审查予以确认。 证据三、朝阳房产公司的企业信用公示报告，证明诉讼主体资格。各被告均无异议，该证据经本院审查予以确认。 证据四、常丹丹与刘富林的结婚证复印件，证明常丹丹、刘富林于2007年成为合法夫妻。各被告均无异议，该证据经本院审查予以确认。 证据五、淮南市田家庵区人民法院2015年12月2日谈话笔录及同月22日法庭审理笔录，证明涉案房屋的购买时间、面积、购房价格。开庭时，刘富林承认是夫妻双方共同购买。刘富林质证意见：真实性无异议，但对证明观点有异议。不能因为涉案房屋系在夫妻关系存续期间购买就认为是夫妻共同财产。房屋是我借家人、朋友的钱购买的，不是夫妻共同财产。蒋建斌与朝阳房产公司均无异议。本院认为：以上两份证据均系常丹丹与刘富林离婚纠纷一案卷宗内的材料，对其真实性本院予以确认。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产应当归夫妻共同所有。本案中，即使如刘富林所言，涉案房屋系其借家人、朋友的钱购买，亦不影响涉案房屋系常丹丹与刘富林婚姻存续期间通过购买方式获得，系夫妻共同财产的性质。与之相对应的涉案房屋系夫妻共同财产的同时，相关债务亦是夫妻共同债务。故刘富林的质证意见，本院不予采信。 证据六、淮南市田家庵区人民法院（2015）田民一初字第04715号民事判决书，证明：涉案房屋系夫妻共同财产。刘富林质证意见：购买涉案房屋时需要贷款签字，我要求常丹丹来签字，她明确拒绝。蒋建斌与朝阳房产公司均无异议。本院认为：该判决系已生效判决，该证据经本院审查予以确认。 证据七、淮南市房地产档案馆出具的刘富林房产档案查询材料，证明夫妻关系存续期间，刘富林名下有两套房产。刘富林质证意见：涉案房屋是我单独向家里人借钱买的，我不需要原告授权自己可以处分。蒋建斌与朝阳房产公司均无异议。本院认为：该证据经本院审查对其真实性予以确认。刘富林的质证意见与法律规定相悖，本院不予采信。 证据八、存量房买卖合同，证明房屋位置、买卖双方的情况，该房屋交易价为20万元。刘富林质证意见：涉案房屋买卖价格是56.5万元，存量房买卖合同的价格是20万元，不知道这是什么意思。蒋建斌质证意见：我也不知道这个合同是干什么用的，我也没有这个合同。朝阳房产公司质证意见：存量房买卖合同上的20万元房屋价格，是房产局评估的自动生成的，合同的格式也是固定的。本院认为：该合同的真实性经本院审查予以确认。对于该合同的性质，详见本院认为部分。 证据九、网络下载的判例一份，证明存量房买卖合同应属无效，应作为本案指导。刘富林质证意见：对该判决不清楚。蒋建斌质证意见：此是2013年的判决，现在应该有新的规定。朝阳房产公司质证意见：我们是按照房产局的规定进行过户，房屋在一个人的名下，经房屋所有人的同意就能够办理过户。本院认为：首先该判例与本案具体案情并不完全相符，其次该案例非最高人民法院指导性案例，故该证据与本案的关联性本院不予确认。 证据十、原告申请本院从淮南市国土资源档案馆调取的涉案房屋不动产查档证明及相关交易材料，证明涉案房屋的交易未经常丹丹授权。刘富林质证意见：无异议。但认为涉案房屋是我单独购买，我可以单独处分该房屋。蒋建斌质证意见：无异议。但认为房产证上只有刘富林的名字，房屋交易无须常丹丹授权。朝阳房产公司质证意见：无异议。本院认为：该证据经本院审查，其证明了涉案房屋的交易过程，本院予以确认。 刘富林辩称：房子是夫妻分居期间我单独购买的，我个人借钱及我家人凑钱买的，购房及装修期间常丹丹均未参与，房屋出售价非20万元，是正常的价格56.5万元。 刘富林为证明其主张，向本院提交以下证据，常丹丹与其他被告进行质证及本院认证如下： 证据一、淮南市田家庵区人民法院常丹丹与刘富林于2015年12月22日离婚诉讼的法庭审理笔录，证明离婚案件开庭中已说明，涉案房屋是我自己出资购买。常丹丹质证意见：对该证据的真实性无异议，但对该次离婚诉讼中的借款凭证有异议。蒋建斌及朝阳房产公司无异议。本院认为：该证据与常丹丹提交的庭审笔录相同，本院的认证意见同该证据，不再予以重复。 证据二、2017年8月26日，蒋建斌与刘富林在朝阳房产公司的见证下签订的《房某，证明涉案房屋购房价系56.5万元。常丹丹质证意见：真实性有异议，系三位被告之间签订。蒋建斌与朝阳房产公司均无异议。本院认为：结合本案蒋建斌提交的转账记录中载明的其支付55.5万元至淮南市存量房交易资金监管中心，支付18400元至朝阳房产公司等事实，可以形成证据链，证明各方当事人已依照本合同履行涉案房屋的交易行为，故对该合同的真实性、合法性及关联性经本院审查予以确认。 蒋建斌辩称：我与刘富林的房产交易是以56.5万元的价格成交的，且房子房产证只有刘富林一个人的名字，所以不需要她知情。 蒋建斌为证明其主张，向本院提交以下证据，常丹丹与其他被告进行质证及本院认证如下： 证据一、2017年8月26日，蒋建斌与刘富林在朝阳房产公司的见证下签订的《房某，证明涉案房屋购房款系56.5万元。常丹丹质证意见：有异议，认为该合同房产局无备案。刘富林、朝阳房产公司均无异议。本院认为：该证据同刘富林提交的证据二，本院的认证意见同该证据，不再予以重复。 证据二、淮南市二手（存量）房资金托管协议，证明涉案房屋交易时托管了购房款55.5万元。常丹丹质证意见：对该证据的真实性有异议，该资金托管协议未在房管局备案，此与涉案房屋买卖无关，无法证明蒋建斌的观点。刘富林与朝阳房产公司均无异议。本院认为：该证据已加盖淮南市存量房交易资金监管中心协议专用章，对其真实性本院予以确认。 证据三、蒋建斌在中国银行的交易流水，证明已实际转到资金托管中心购房款55.5万元。常丹丹质证意见：对其真实性无异议，但认为《存量房买卖合同》上涉案房屋交易价格是20万元，与此不是同一笔交易。刘富林与朝阳房产公司均无异议。本院认为：蒋建斌的银行转账记录中将55.5万元转入淮南市存量房交易资金监管中心，无论是转款金额还是转款时间，与淮南市二手（存量）房资金托管协议及涉案房屋交易的契税发票均相吻合，故该证据经本院审查予以确认。 证据四、蒋建斌在徽商银行的交易流水，证明淮南市财政局对涉案房屋的契税予以了退税。常丹丹质证意见：与本案无关。刘富林与朝阳房产公司均无异议。本院认为：该证据与蒋建斌提交的涉案房屋的存量房契税税收缴款书能够相互印证，其真实性本院予以确认。 证据五、购买涉案房屋的购房发票及盛世名门3栋1301室存量房契税税收缴款书，证明虽然系统评估是20万元，但是按照247647元缴纳的契税。常丹丹质证意见：该证据是真实的，但是涉案房屋是按照20万元收的税，证明房屋的交易价格是20万元。刘富林与朝阳房产公司均无异议。本院认为：盛世名门3栋1301室存量房契税税收缴款书已加盖淮南市房地产管理局购房补助专用章，该证据与蒋建斌徽商银行的退税交易记录能够相互印证，形成证据链，证明涉案房屋的交易经过，以上证据经本院审查予以确认。 证据六、房产证复印件，证明蒋建斌于2017年9月19日已取得涉案房屋的所有权。常丹丹、刘富林与朝阳房产公司均无异议。本院认为：该证据经本院审查予以确认。 证据七、朝阳房产公司的中介费收据及刘富林出具的定金收条，证明2017年8月26日，朝阳房产公司收取蒋建斌涉案房屋的中介费8400元，刘富林收到蒋建斌涉案房屋定金1万元。常丹丹、刘富林与朝阳房产公司均无异议。本院认为：该证据经本院审查予以确认。另一方面，该证据亦能够与蒋建斌与刘富林于2017年8月26日在朝阳房产公司的见证下签订的《房某形成相互印证，证明《房某的真实性。 朝阳房产公司辩称：刘富林与蒋建斌的房产交易是以56.5万元成交的，不是20万元，是正常的价格成交的。 朝阳房产公司未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常丹丹与刘富林系夫妻关系。2017年8月26日刘富林（产权人）、蒋建斌（买受人）与朝阳房产公司（见证人）签订《房某，约定：由刘富林将私有的没有任何产权争议的坐落于淮南市田区盛世名门小区3栋1301室房屋（建筑面积113平方米）出售给蒋建斌,房屋的价格为56.5万元。蒋建斌应于本合同签订支付1万元作为购房定金……同日，蒋建斌通过中国银行账户转款1.84万元至朝阳房产公司账户，用于支付刘富林定金1万元，支付朝阳房产公司中介费8400元。2017年9月12日蒋建斌、刘富林与经纪代理方朝阳房产公司签订《存量房买卖合同》（经纪成交版），约定涉案房屋成交价为20万元。该合同关于一次性付款的具体约定、房屋交付的具体约定及违约金具体数额的条款处均为空白。2017年9月14日蒋建斌将55.5万元转入淮南市存量房交易资金监管中心。同日，蒋建斌以247647元的购房价格向淮南市地方税务局缴纳存量房（商品住房买卖）契税3714.7元。2019年5月6日蒋建斌收到淮南市财政局契税补贴3714.71元。2017年9月19日蒋建斌取得不动产权证书，产权证号为皖（2017）淮南市不动产权第0030701号。同日，蒋建斌接收涉案房屋。截至目前，涉案房屋一直由蒋建斌实际占有使用。现常丹丹诉至法院，请求判令被告间签订的《存量房买卖合同》无效。 另查明：刘富林因犯寻衅滋事罪被判处有期徒刑一年，现仍处于服刑阶段。庭审中，刘富林认可其已收到全部购房款。 以上事实有原被告陈述、原被告提交的证据材料、庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案的争议焦点为常丹丹主张涉案《存量房买卖合同》无效，是否有事实及法律依据。 1、从事实层面考量： 纵观涉案房屋的交易事实，2017年8月26日，蒋建斌与刘富林在朝阳房产公司的见证下签订《房某，约定涉案房屋交易价格为56.5万元。同日，蒋建斌支付刘富林定金1万元，支付朝阳房产公司中介费8400元。2017年9月12日，蒋建斌、刘富林与经纪代理方朝阳房产公司签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋成交价为20万元。2017年9月14日，蒋建斌将55.5万元转入淮南市存量房交易资金监管中心。同日，蒋建斌以247647元的购房价格向淮南市地方税务局缴纳存量房（商品住房买卖）契税3714.7元。2019年5月6日，蒋建斌收到淮南市财政局契税补贴3714.71元。蒋建斌已实际占有使用涉案房屋，且已取得不动产权证书。 从以上涉案房屋交易的全部过程可见，刘富林与蒋建斌之间房屋买卖交易行为一直遵照2017年8月26日在朝阳房产公司见证下双方签订的《房某的约定予以履行。被告之间于2017年9月12日签订的《存量房买卖合同》基本内容与《房某大致相同，但涉案房屋的成交价出现了与事实的严重背离。但《存量房买卖合同》中关于房屋成交价的约定并不影响蒋建斌依照《房某向刘富林购买涉案房屋进行交易行为的定性。蒋建斌为购买涉案房屋，在二手房交易市场经过朝阳房产公司的中介交易支付56.5万元的合理价格接受转让，且蒋建斌已实际占有使用涉案房屋，已进行了不动产登记，加之截至目前无证据证实蒋建斌与刘富林存在串通的恶意，故依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，受让人受让该不动产是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，受让人取得该不动产的所有权。故本案中，应依法认定蒋建斌在涉案房屋的交易行为中，属于善意第三人，已取得涉案房屋的所有权。 综上，常丹丹以“刘富林变卖该房产价值（20万元）与购买价值（49.8万元）不对价；朝阳房产公司未审查房屋权属及未尽到合理的注意义务，蒋建斌在交易时理应预见该房屋可能属于夫妻共同财产，在未明确房屋权属且未有常丹丹授权的前提下，以不合理的价格交易该房屋，并非善意取得”为由，主张《存量房买卖合同》无效，不仅常丹丹未能提供相应的证据予以佐证，亦明显与本院认定的案件事实不符。故常丹丹的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 2、从法律层面考量： 若将涉案《存量房买卖合同》从整个交易过程中提取出来单独研判其合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋系常丹丹与刘富林婚后共同财产，刘富林未经常丹丹同意出售夫妻共同共有的房屋，在蒋建斌作为善意第三人，已向刘富林支付合理对价购买涉案房屋，并已办理产权登记手续的情况下，现常丹丹以“刘富林对此房屋并没有完全的所有权，卖房时未以任何方式告知常丹丹，也未经常丹丹授权。事后刘富林也没有告知共有产权人，刘富林的行为属于无权处分”为由，主张《存量房买卖合同》无效，无法律依据，本院亦不予支持。 虽然本案中，涉案《存量房买卖合同》第二条约定：“房产成交价：买卖双方商定上述房产成交价格为人民币贰拾万元（￥200000元）包括该房产的附属设施、设备等物品”与涉案房屋实际成交价56.5万元发生严重背离，已构成向登记部门的不实申报，该条款约定无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故涉案《存量房买卖合同》第二条关于房产成交价的约定条款无效，并不必然导致整个合同无效。 至于涉案《存量房买卖合同》中关于房产成交价的不实申报，应予以纠正，本院将向相关机关发司法建议函，由其查实并追究。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 驳回原告常丹丹的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告常丹丹负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  刘 艳 审 判 员  徐国宏 人民陪审员  马莉莉 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  金奇猷 附：法律及司法解释条款： 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金； (二)生产、经营的收益； (三)知识产权的收益； (四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； (五)其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》 第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。