江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3355号上诉人（原审被告）：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地宿迁市金沙江路金外滩国际花园A-1、A-2门面房。法定代表人：张定华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵克利，宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：程顺松，男，1976年6月18日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张戈，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称美银公司）因与被上诉人程顺松商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311民初8103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美银公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或发回重审；案件诉讼费用由程顺松负担。事实和理由：1、逾期交房违约金不应计算到案涉房屋所属项目取得《建筑工程竣工验收备案表》之日，案涉房屋已达到交付条件，程顺松以美银公司尚未取得《建筑工程竣工验收备案表》为由拒不领取交房钥匙，是想获得更多的赔偿；2、案涉《商品房买卖合同》系美银公司主管部门制定的格式合同，约定的违约金计算标准高于中国人民银行同期同类存款利率标准，有失公平，应以违约造成的损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则进行考量；3、案涉车库买卖合同不属于商品房买卖合同，相关条款对双方当事人不具有约束力，一审法院不应支持案涉车库逾期交付违约金。程顺松二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。程顺松向一审法院起诉，请求判令：1、美银公司支付逾期交房违约金暂计90000元（以500389元为基数，自2017年4月1日起按日万分之三计算至美银公司取得《住宅项目交房使用通知书》之日止；以50000元为基数按日万分之一点五自2017年1月1日起计算至美银公司取得《建筑工程竣工验收备案表》之日止）；2、本案诉讼费由美银公司承担。一审法院查明事实：双方当事人于2013年9月16日签订《商品房买卖合同》一份，约定程顺松购买美银公司开发的尚东壹号第10幢第2单元7层704号商品房一套，房屋总价为500389元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015-5-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交付使用通知书……”。合同第九条约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：……逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订时，程顺松支付首付款260389元，余款240000元由程顺松通过银行按揭贷款方式支付。2015年3月18日，美银公司向程顺松出具不动产统一发票，金额为500389元。2016年4月18日，美银公司同程顺松签订《尚东一号延期交房违约金赔偿协议书》一份，载明：“一：尚东一号开发商美银房地产就尚东一号部分业主延期交房赔偿到2016年8月31号。二：同意赔偿违约金的业主一律用车位和储藏室抵扣（储藏室……）。三：违约金赔偿依据为购房合同总造价。……六：2016年8月31日前拿钥匙装房不算正式交房。七：如果2017年3月31日前没有正式政府验收文件和交房手续。违约金从2017年4月1日起继续按合同赔付延期交房违约金……”。2016年6月7日，双方就用于折抵违约金的车位另行签订了商品房买卖合同，约定程顺松购买美银公司422号车库。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《建筑工程竣工验收备案表》时间为准”。合同第九条约定：“……（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付日期第二天起至取得《建筑工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”。2016年6月7日，美银公司向程顺松出具车位增值税发票，金额为50000元。美银公司至今未向程顺松交付涉案商品房及车位。涉案房屋所属项目竣工验收备案为2018年11月6日。一审法院认为：依法成立的合同应受法律保护。本案双方签订的两份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容程顺松主张以500389元为基数，自2017年4月1日起按日万分之三计算涉案商品房的逾期交房违约金至美银公司取得《住宅项目交房使用通知书》之日止，对于程顺松主张计算违约金的起始时间及计算违约金的标准，不违反双方签订的合同及赔偿协议约定，一审法院对此予以支持；对于程顺松主张违约金计算至美银公司取得《住宅项目交房使用通知书》，因涉案商品房已于2018年11月6日验收备案，取得建筑工程竣工验收备案表，故对于违约金一审法院确定计算至2018年11月6日止，对于程顺松该主张一审法院不予支持。对于美银公司辩称合同中关于违约金标准的约定是格式条款，请求予以调整的意见，无法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院确认涉案商品房逾期交房违约金以500389元为基数自2017年4月1日起按日万分之三为标准计算至2018年11月6日止，计87818.27元。程顺松主张以50000元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一点五计算涉案车位的逾期交付违约金至美银公司取得《建筑工程竣工验收备案表》之日，不违反双方合同约定，对此一审法院予以支持。美银公司辩称双方签订的合同是参照商品房买卖合同签订，不能按照相关条款主张权利，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上,一审法院确认涉案车位逾期交付违约金以50000元为基数自2017年1月1日起按日万分之一点五为标准计算至2018年11月6日，计5062.50元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、美银公司于判决生效后十日内支付程顺松逾期交付违约金92880.77元（以500389元为基数自2017年4月1日起按日万分之三计算至2018年11月6日；以50000元为基数自2017年1月1日起按日万分之一点五计算至2018年11月6日）；二、驳回程顺松其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1025元，由美银公司负担（程顺松已预付，美银公司于履行时一并给付程顺松）。二审中，美银公司未提供新证据。经审理，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：一、美银公司应向程顺松支付的逾期交房违约金计算截止日期应如何认定；二、逾期交房违约金计算标准是否应予以调整；三、案涉车库逾期交付，美银公司是否应支付逾期交付违约金。本院认为：关于争议焦点一，逾期交房违约金应计算至2018年11月6日美银公司取得《建筑工程竣工验收备案表》之日止。美银公司主张，虽然案涉房屋所属项目竣工验收备案于2018年11月6日，但在取得《建筑工程竣工验收备案表》之前，案涉房屋即已达到交付条件，故案涉逾期交付违约金计算的截止日期不应确定为2018年11月6日美银公司取得《建筑工程竣工验收备案表》之日。本院认为，美银公司上述主张无合同事实和法律依据，一审法院按照双方合同约定认定的逾期交房违约金计算截止日期适当。关于争议焦点二，逾期交房违约金的计算应以合同约定的日万分之三标准进行计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，美银公司主张双方约定的违约金过高，请求予以调整，但案涉《商品房买卖合同》系美银公司制作提供，合同中关于逾期交房违约金的约定也是双方当事人真实意思表示，且约定的违约金标准并不高于本地区范围内同类违约金计算标准，美银公司亦未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对美银公司要求调低违约金的请求，本院不予支持。关于争议焦点三，案涉车库逾期交付，美银公司应支付逾期交付违约金。就案涉车库，美银公司与程顺松签订了买卖合同，双方已在合同中约定了逾期交付车库的违约金。虽然该买卖合同采用了商品房买卖合同的格式文本形式签订，但该约定系双方真实意思表示，双方在买卖合同中达成的关于违约责任承担方式合意真实具体而明确，出现逾期交付车库情况后，美银公司应当按照合同约定支付逾期交付车库违约金。综上所述，美银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人宿迁美银房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年八月十五日法官助理 殷志浩书 记 员 晏 鸾附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。