四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初3052号 原告：王邦体，男，1949年9月25日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：汪荣，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被告：四川省南成建筑工程有限公司，住所地：四川省成都市武侯区科华中路2号1栋1单元21层2102号。 法定代表人：潘飞，总经理。 委托诉讼代理人：薛桂源，南部县陵江法律服务所法律工作者。 被告：四川省南部弘鑫实业有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇后街政协一楼。 法定代表人：余建波，总经理。 委托诉讼代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。 原告王邦体与被告四川省南成建筑工程有限公司（以下简称南成公司）、被告四川省南部弘鑫实业有限公司（以下简称弘鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王邦体及其委托诉讼代理人汪荣，被告南成公司的委托诉讼代理人薛桂源到庭参加诉讼，被告弘鑫公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王邦体向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于南部县南隆镇“居高·天波公馆”X幢X层X号房屋（以下简称诉争房屋），并解除该房屋的查封；2.确认原告对诉争房屋享有所有权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月9日，原告王邦体与被告弘鑫公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号:XXXXXXXX，约定由王邦体购买弘鑫公司开发的诉争房屋。2019年1月24日，南部县人民法院在执行南成公司与弘鑫公司建设工程价款优先受偿权纠纷一案中，以（2019）川1321执335号执行裁定书裁定查封了诉争房屋。为此，原告提出书面执行异议。 南成公司辩称，请求驳回原告的全部诉请。理由：1、原告诉称的房屋买卖不属实，购房款未进入房管局的监管账户；2、诉争房屋系网签在案外人戴兵名下，原告不是实际购房人；3、商品房网签登记仅是房地产主管部门的管理行为，并不具有物权变动的性质；4、原告王邦体有其他住房用于居住，故其不具有排除强制执行的法律条件。 弘鑫公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下: 原告王邦体向本院提交《房屋信息查询情况表》一份，拟证明王邦体与弘鑫公司在南部县房地产管理局网签平台系统对诉争房屋进行了预售签约，合同号为XXXXXXXXXX。被告南成公司对此质证认为，诉争房屋的网签人为案外人戴兵，并提交了南部县房地产管理局出具的“居高·天波公馆”房屋销售情况表一份予以佐证。本院认为，经本院向南部县房地产管理局核实，诉争房屋于2014年网签在案外人戴兵名下，后案外人戴兵于2017年3月申请退房，该网签信息已被撤销，现在该房屋系网签在王邦体名下。南部县房地产管理局出具的“居高·天波公馆”房屋销售情况表系2016年制作，后于2018年复制，在复制时并未对房屋现状进行更改。因此，本院对原告王邦体所提交的《房屋信息查询情况表》的真实性、合法性、关联性予以采信。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 弘鑫公司将其开发建设的位于南部县南隆镇燕窝小区“居高·天波公馆”房产项目交由中基建设有限公司承建。2009年12月31日，弘鑫公司与中基建设有限公司终止履行《建设工程施工合同》后，由南成公司承接了中基建设有限公司的合同权利、义务。因南成公司与弘鑫公司在合同履行过程中发生争议，南成公司向四川省南充市中级人民法院提起诉讼。四川省南充市中级人民法院于2018年4月19日作出（2016）川13民初12号民事判决书，判决弘鑫公司应向南成公司支付工程款5215000元、退还保证金2400000元、赔偿损失6500000元，并支付相应利息。 2016年4月2日，被告弘鑫公司与中基建设有限公司、南部县广宏建材有限公司、吴小三协商一致，形成《委托付款说明》一份，内容为：“关于居高天波公馆工地欠南部县广宏建材有限公司商品混凝土，合计2715167.5元。中基建设有限公司及公司代表吴小三同意弘鑫公司及余建波直接支付给南部县广宏建材有限公司此款项”。因南部县广宏建材有限公司欠付唐先国材料款1539000元，南部县广宏建材有限公司、弘鑫公司与唐先国三方协商一致，由弘鑫公司将其开发的“居高·天波公馆”1幢13-8号、23-7号两套房屋作价1090000元交与唐先国，用以抵偿弘鑫公司应向南部县广宏建材有限公司支付的部分商品混凝土款，另外弘鑫公司向唐先国出具金额为500000元的《借条》一张。 2017年11月9日，唐先国（甲方、出卖方）与原告王邦体（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方将座落于滨江路天波·公馆X幢X层X号住房出售给乙方；房屋总价为513484元，乙方在本合同签订之日支付给甲方第一笔房款400000元，待房子交付使用当日内支付给甲方剩余款50000元，春节支付63000元。同日，原告王邦体向唐先国支付购房款400000元，唐先国出具了相应收据。在唐先国的要求下，被告弘鑫公司与原告王邦体签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017006531）一份，并在南部县房地产管理局进行了网上签约。合同约定，弘鑫公司将其开发的座落于南部县滨江路居高·天波公馆X幢X层X号出售给王邦体，房屋总价为325624元。同时，被告弘鑫公司向原告王邦体出具《收据》一张，载明收到王邦体购房款325624元。此后，原告王邦体分三次向唐先国支付购房款合计63000元。 2019年1月23日，因弘鑫公司未履行（2016）川13民初12号民事判决书所确定的义务，南成公司向本院申请执行。次日，本院作出（2019）川1321执335号执行裁定书，裁定查封了诉争房屋，查封期限为三年。为此，原告王邦体向本院提出书面异议，本院经审查后，作出（2019）川1321执异142号民事裁定，驳回了王邦体的异议请求。 另查明，截止2019年8月，诉争房屋尚不具备交付条件。原告王邦体与妻子冯芝兰、儿子王鹏及王鹏的女子王指旗、儿子王指明共同居住在南部县燕窝小区还房楼XXX号房屋。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告王邦体对诉争房屋是否享有合法权利；二、若享有，该权利是否足以阻却强制执行。 关于争议焦点一。当事人在债务清偿期届满后对主债务、利息、违约金等进行了结算，并签订房屋买卖合同，约定将债权充抵房款，且双方未再计算原债务利息或违约金，债务人亦未继续清偿原债务，债权人也未对原债权主张权利的，应认定当事人之间的原债权债务关系已经消灭，双方形成新的房屋买卖合同关系。本案中，唐先国、南部县广宏建材有限公司及被告弘鑫公司自愿达成以物抵债协议，该协议合法有效。被告弘鑫公司在唐先国的要求下，与原告王邦体就诉争房屋签订买卖合同。对唐先国而言，诉争房屋的购房款系以抵扣被告弘鑫公司所负债务的方式支付。而原告王邦体作为房屋买受人，已向唐先国支付购房款463000元（占应付购房款比例约90%）。被告南成公司抗辩认为原告王邦体未支付购房款，与庭审查明事实不符，本院不予采信。原告王邦体购买诉争房屋，既签订有买卖合同，又支付了大部分价款，故本院认为，原告王邦体对诉争房屋享有合法权利。不动产物权变动，除法律另有规定外，应以登记为生效要件。诉争房屋现仅办理商品房网签登记，故对原告主张对诉争房屋享有所有权的诉请，本院不予支持。 关于争议焦点二。本院认为，原告王邦体对诉争房屋享有的合法权益足以阻却被告南成公司申请强制执行。理由：其一，虽南成公司在四川省南充市中级人民法院审理的（2016）川13民初12号案件中主张其对已建设的工程享有优先受偿权，但该案民事判决书对南成公司主张优先受偿权的诉请不予支持。因此，被告南成公司依据该份判决书申请执行诉争房屋，其享有的债权为一般债权性质。对被告南成公司主张其对诉争房屋享有优先受偿权的抗辩，本院不予采信。其二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。根据庭审查明事实，案涉房屋买卖合同签订在案涉查封措施之前，且已交付大部分购房款。关于原告王邦体买房是否用于居住是否还有其他居住房屋问题，原告王邦体在庭审中陈述，“现在居住的房屋是我女儿出了部分钱与我儿子王鹏共同买的，为防止王鹏不尽赡养义务，才要求王鹏将位于南部县燕窝小区还房楼XXX号房屋登记在我和王鹏名下。诉争房屋系我另一儿子王飞出资为我购买用于我和妻子养老居住，因为原居住房屋楼层高，我和妻子年龄大了，不方便上下”。本院认为，原告王邦体的陈述具有合理性，由原告夫妻和王鹏及其子女等多人居住的燕窝小区还房楼XX号房屋面积较小、楼层高，不适宜年迈的原告夫妻居住，现诉争房屋用于原告夫妻养老居住，属生活所需。“居者有其屋”的基本生存权应得到法律保护。综前述，原告基于买卖关系对诉争房屋享有的合法权益足以排除被告南成公司基于一般债权申请执行诉争房屋的权益，其执行异议理由成立，对其主张对诉争房屋停止强制执行的请求，本院予以支持。原告王邦体请求解除诉争房屋的保全查封，已转换为具体执行行为，不能作为单独的诉请提出，可待本案判决发生法律效力后，依据生效文书在执行案件一并解封处理。 综上所述，原告王邦体的部分诉请，本院予以支持。依照《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”规定，判决如下： 一、不得执行本案所涉执行标的即位于南部县南隆镇“居高·天波公馆”X幢X层X号房屋； 二、驳回原告王邦体的其他诉讼请求。 案件受理费6184元，由被告四川省南成建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 刘 斌 审判员 张明全 审判员 李绪丽 二〇一九年八月二十三日 书记员 张 攀