山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终2945号上诉人（原审被告）：山东金泰华房地产有限公司，住所地：山东省鱼台县王鲁镇政府门西。统一社会信用代码：9137082779036502XA。法定代表人：刘建军，职务：总经理。委托诉讼代理人：王群，山东鲁鼎律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：屈雷，男，1985年11月13日出生，汉族，现住鱼台县。委托诉讼代理人：刘桂星，鱼台匡正法律服务所法律工作者。上诉人山东金泰华房地产有限公司因与被上诉人屈雷房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省鱼台县人民法院（2019）鲁0827民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。山东金泰华房地产有限公司上诉请求：请求撤销山东省鱼台县人民法院（2019）鲁0827民初490号民事判决第一、二项，发回重审或直接改判。事实与理由：一、关于未能按照合同规定提交办理产权登记的事实及理由如下，上诉人没有过错：1.上诉人工作人员发给不动产局工作人员的电子邮件一宗，一是证明发给了上述人员及电子邮件题目；二是证明了所发内容为金泰华小区的地理坐标，完成了相关的办理不动产证件的必要文件，但该局不予以回复。上诉人已经依照合同要求履行了自己的义务，上诉人无论主观还是客观上均不存在过错。法院无须判决上诉人履行此义务，且现在很多人已经办理了不动产权证。由于鱼台县规划局、鱼台县房管局、鱼台县不动产局等部门在进行房屋建筑面积的计算方法及建筑面积超规划处理方法等方面存在争议，为此，鱼台县人民政府专门成立了鱼台县房地产开发违法行为专项领导小组，在该部门的协调下，2018年7月2日出台了《关于房地产开发建设项目超建筑面积问题处置的若干意见》，该意见很好的解决了一些老问题。上诉人获得的此文件是从鱼台县规划局电脑上获得的，没有盖章，但被上诉人认可此文件的真实性，一审法院应当予以评判。因此说，政府各部门没有把办理不动产登记程序协调好，上诉人也只能等待。存在以上情况，对双方当事人来说，一是应当认定为不可抗力的行为，二是买卖合同中没有料想到的问题，不能认为任何一方违约。2.2019年1月11日，鱼台县城乡规划局下达给鱼台县国土资源局的《关于鱼台县金泰华小区超面积情况告知单》(金泰华小区即为本案所涉小区)证明的内容为：规划许可建筑面积93155.13平方米，实际建筑总面积94721.19平方米，两项相减实际超出许可面积为：1566.06平方米，用该数字除以许可面积等于0.0168，换算成百分比即为1.68%。直到2019年1月11日主管部门才依照《关于房地产开发建设项目超建筑面积问题处置的若干意见》的要求对房地产开发中存在的各种情况予以处理，并不是上诉人有意拖延不予办理，同时也证明了上诉人只是协助办理不动产证，而不是直接办理。《房屋买卖合同》第五条规定，房屋建筑面积与建成后实际误差在3%以内，可以依照合同规定的条款进行处理，均不属于双方违约，结合整个小区最后的实际建筑面积，最后仅仅超出许可规划建筑面积1.68%的情况更能说明不是上诉人有意违约超面积建造房屋，而是在当前的技术条件下，只要不超过3%就不违约。3.2019年1月10日鱼台县城市管理局发给鱼台县城乡规划局的《鱼台县金泰华城小区超面积情况告知单》的回复，证明直到2019年1月10日，主管部门才按照《关于房地产开发建设项目超建筑面积问题处置的若干意见》的要求处理了在房地产开发行为中存在的问题，证明上诉人没有故意不协助办理不动产证，不存在过错，不应当承担违约责任。二、关于逾期交房违约金的判决是错误的。上诉人在2016年1月1日，集团通知被上诉人，被上诉人不按照上诉人的要求上房造成交房迟延，责任完全在被上诉人。屈雷辩称，上诉人延期交房和逾期办证是客观事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人未能按照合同规定提交办理产权登记的相关材料，具有明显的过错。上诉人于2016年6月3日才通知被上诉人入住，实际超出交房时间216天，该违约责任，明显在上诉人。屈雷向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告办理房产登记；2、判令被告支付逾期交房违约金28505.58元；3、判令被告支付逾期办理房产证违约金4399.01元。一审法院认定事实：2011年9月20日，被告在鱼台县北环路南、湖凌四路西以出让方式取得33285.8平方米土地使用权，用途为商服、住宅。2013年10月24日，被告取得金泰华城小区1-2号楼的施工许可，2014年4月4日取得销售许可，总建筑面积93155.1平方米。2014年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定，原告购买被告建设的金泰华城小区3号楼1单元1501号房，建筑面积131.04平方米（以实际测量为准），单价3357元，总金额439901元；首付179901元，贷款260000元，合同签订后3日内将贷款相关资料提供齐全，买受人在合同备案后3日内按出卖人通知时间到出卖人指定地点办理贷款签字手续，银行要求提高首付款的，买受人应在3日内付清提高部分，按揭贷款在合同备案后60日内未能办理的，买受人应当在3日内付清全部款项；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期；出卖人未按约定交房的，逾期不超过15日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告分别于2014年2月22日交付房款50000元、2014年5月8日交付房款80000元、2014年6月1日交付房款49901元、2014年8月18日交付房款260000元，共计439901元。2016年6月3日，被告通知原告入住，超出约定交房时间216天。该楼2015年12月竣工验收，2016年11月28日备案，2016年12月1日，被告委托鱼台县诚建房地产评估测绘有限公司进行了测量，目前尚未办理不动产首次登记。一审法院认为，被告对其开发的商品房取得销售许可后与原告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。约定的条款，双方应当遵守和履行。双方约定被告应在商品房交付后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告交纳了购房款，被告应按约定时间将符合登记条件的资料报产权登记机关。本院函询负责不动产登记的鱼台县国土资源局，该局于2017年5月23日回复:涉案小区未办理首次登记，土地还存在超容积率问题，需开发商完善有关手续，并提交符合首次登记要求的相关资料，申请首次登记，之后再办理相关转移登记。从回复中看出，被告当时尚缺办理登记的材料。被告认为房产未完成登记是登记部门工作不衔接所致，该小区2015年12月竣工验收，即使按被告陈述的登记机关出现了工作中的不衔接，被告仍有足够的时间提交资料，克服以后出现的登记障碍。综上，被告未按登记要求提供资料违反了双方的约定，且其违约行为不能归责于原告。关于原告主张被告支付逾期交房违约金28505.58元，支付逾期办理房产证违约金4399.01元的问题，双方约定被告应当在2015年10月31日前，将验收合格的房屋交付。延期交房的约定情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延至买受人付清房款日。由于合同履行中未出现不可抗力，原告按约定支付了购房款，故被告2016年6月3日通知原告入住，迟于约定的2015年10月31日前的交房日期，逾期交付216天。关于被告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效的问题，原被告双方约定逾期交房超过十五日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，由此可以看出该违约金属于继续性债权，应对每个个别的债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2019年2月13日向本院提起诉讼，则自2016年2月14日起的违约债权在诉讼时效内，其余债权已超过诉讼时效。被告应支付原告逾期交房违约金14516.73元（439901元×0.0003×110天=14516.73元）。被告未能按照合同约定时限将符合登记条件的资料报产权登记机关，违反约定，应按原告已付房价款的1%向买受人支付违约金，即4399.01元。原告屈雷请求判令被告协助原告办理房屋产权登记，同时请求判令被告支付逾期交房违约金14516.73元、逾期办理房产证违约金4399.01元，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一四条第一款规定，判决：一、被告山东金泰华房地产有限公司协助原告屈雷办理房屋产权登记相关手续；二、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后3日内支付原告屈雷逾期交房违约金14516.73元、逾期办理产权登记违约金4399.01元，合计18915.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，由被告山东金泰华房地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的条款系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方应当遵守和履行。双方约定上诉人应当在2015年10月31日前，将验收合格的房屋交付，并约定上诉人应在商品房交付后的360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人一审中提交了《入住通知单》，能够证实实际交房日期为2016年6月3日，上诉人在一审质证时对该通知单的真实性无异议，一审法院认定上诉人超出约定交房时间216天，并在此基础上判决上诉人支付给被上诉人未超过诉讼时效的110天的逾期交房违约金，具有事实基础，符合法律规定，并无不当。对于上诉称因政府原因导致涉案小区未能及时办理不动产登记，上诉人并不存在过错。根据合同相对性的基本原则，本案签订购房合同的双方为上诉人与被上诉人，关于上诉人建设涉案小区是否存在超容积率的问题及不动产登记机关是否怠于履行行政行为的问题，在不存在不可抗力的情形下，均不是本案法律关系的审查范围。上诉人在双方约定的期间内没有向被上诉人提供符合登记条件的资料，上诉人构成违约，应承担相应的法律责任。综上所述，山东金泰华房地产有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费273元，由上诉人山东金泰华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年八月五日书记员 亓雅楠