贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终3405号上诉人（原审被告）：贵阳华中房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市云岩区中华北路109号众厦大楼1栋21层2号，注册号：520100000011818。法定代表人：罗丹，系该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权代理）：李应康，系贵州盛实律师事务所律师。执业证号：15205201810033226。被上诉人（原审原告）：张万超，男，1988年8月18日出生，汉族，住贵州省毕节市赫章县。上诉人贵阳华中房地产开发有限责任公司（以下至判决主文简称为为：华中房开公司）被上诉人张万超因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华中房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张万超的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由张万超承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。华中房开公司在办理产权证过程中的主要义务是向权属登记机关递交相关申请材料（包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、勘测报告、商品房预售许可证、上平方预售面积预测绘报告书等），华中房开公司已经在合同约定的时间内备齐了相关资料，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和双方签订的商品房买卖合同约定，对于“由于出卖人原因”的理解适用，应当为“商品房买卖合同的出卖人在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的转移房屋所有权的义务履行完毕”，华中房开公司的义务是提交材料协助办理，而非具体操作办理流程，华中房开公司在进行初始登记时已经备齐了相关材料，已经履行了自己的合同义务，理应免责。2、一审判决适用法律错误。华中房开公司逾期交付转移登记的相关文书属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条的规定，在双方订立合同时，华中房开公司无法预见行政机关的政策变化，且案涉房屋已经实际交付给张万超使用，张万超已经实际获得了房屋的使用价值，故其在本案中无任何损失，如继续按照商品房买卖合同约定要求华中房开公司承担违约责任，明显不公平。被上诉人张万超辩称，不同意华中房开公司的上诉意见，我向华中房开公司购买房屋时，华中房开公司承诺给我办理证件，并且已经收取了相关费用，该房屋我从未居住过，现在因为未办理证件，导致我无法出售该房屋。原审原告张万超向一审法院起诉请求：1、判令华中房开公司立即为张万超办理位于毕节市七星关区××路翠竹××单元××房不动产权属证书（当庭撤回该项诉讼请求）；2、判令华中房开公司告向张万超支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书并通知原告共同办理商品房转移登记的违约金,违约金以原告已付购房款373,320元为基数,按每日0.01%的标准,从2015年1月1日计算至被告向不动产登记机关交付办理商品房转移登记有关文书并通知原告共同办理商品房转移登记之日止；3、本案诉讼费用由华中房开公司承担。一审法院认定事实：2013年3月13日，张万超作为买受人，华中房开公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，合同约定：张万超购买被告开发的毕节市翠屏路100号翠竹苑第一幢1单元26层1号房，总房款373,320.00元。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。由于政府机关逾期办理导致初始登记超期视为不可抗力原因，出卖人不承担责任。转移登记：出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；办理方式是双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，张万超按约定支付了涉案房屋购房款等费用。华中房开公司未在约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付给张万超，张万超诉至一审法院。一审法院另查明：涉案房屋还未办理竣工验收、消防验收、初始登记等事宜。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、华中房开公司是否应当向张万超支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金及违约金是否应调整、违约期限该如何计算？二、张万超向华中房开公司主张违约金是否超过诉讼时效？三、华中房开公司逾期办证是否有不可抗力因素？关于焦点一，张万超与华中房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。张万超已支付了购房款，华中房开公司应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给张万超。华中房开公司至今未履行该义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定，若华中房开公司未能履行前述义务，则从约定日期起90日以后，张万超不退房的，华中房开公司应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向张万超支付已交付房价款0.01%的违约金。同时约定双方共同向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，现涉案房屋还未办理验收、初始登记等事宜，办理转移登记的条件还未成就，故华中房开公司的违约期限应为2015年1月1日至华中房开公司向张万超交付办理商品房转移登记有关文书之日止。华中房开公司主张约定的违约金过高，要求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。华中房开公司主张调整违约金，应当承担举证责任，但华中房开公司未举证证明因其违约给张万超造成的实际损失及具体数额。而原、华中房开公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故华中房开公司调整违约金的主张，缺乏事实依据，一审不予采纳。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，华中房开公司应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，但华中房开公司逾期未履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故从2015年1月1日起，开始计算张万超享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于华中房开公司的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，张万超于2019年3月14日诉至本院，故2016年3月14日以后的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予支持。因此，对华中房开公司抗辩张万超提起诉讼的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，一审不予采纳。故华中房开公司应以下列标准向张万超支付违约金：以张万超已付购房款373,320元为基数，按每日0.01%的标准，从2016年3月14日计付至华中房开公司向张万超交付完毕办理商品房转移登记有关文书之日。关于焦点三，对于华中房开公司提出因政府原因导致华中房开公司逾期提交办理商品房转移登记有关文书，华中房开公司应免责的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不免除华中房开公司根据合同约定应承担的违约责任，并且，华中房开公司也未举证证明该项抗辩所依据的事实，因此华中房开公司的该项抗辩，不予采纳。张万超当庭撤回要求华中房开公司办理房屋产权证书的诉讼请求，系其对自己权利的处分，未违反法律规定，一审予以准许。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳华中房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内按下列标准向原告张万超支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：以原告已付购房款373,320元为基数，按每日0.01%的标准，从2016年3月14日计付至被告向原告交付完毕办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告张万超的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵阳华中房地产开发有限责任公司承担。二审中，华中房开公司提交了《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（省政府令150号）、毕节市供电局、毕节市供电局城区分局关于“翠竹苑商住楼”项目供电方案的批复、供配电设施建设协议，拟证明贵州省人民政府于2014年3月1日实施该办法，致使华中房开公司配电设施需要变更，导致案涉工程工期顺延；张万超质证意见：对该证据的真实性无异议，贵州省政府150号令针对的是新建房屋，且房屋用电与工期顺延无关联性，若工期顺延，需要工程施工、建立和建设单位出具证明文件，该证据不能作为工期顺延的依据。华中房开公司另提交了案涉工程项目用电收支清单、部分业主追缴电费明细、发票和通告，拟证明案涉小区业主因拖欠电费，供电局断电，华中房开公司因垫付电费而资金链断裂，导致工期顺延；张万超质证意见：华中房开公司在工程还未竣工验收的情况下就允许业主搬进去居住，该证据与工期延误无关。本院审查认为，华中房开公司在二审中提交的证据在一审中已经客观存在，但未在一审中提交，且不能证明本案待证基本事实，本院均不作为二审新证据认定。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、华中房开公司应否承担逾期向张万超交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任；2、华中房开公司主张的免责事由是否成立。关于华中房开公司应否承担逾期向张万超交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的问题。根据华中房开公司与张万超签订的《商品房买卖合同》约定，华中房开公司应于2014年12月31日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人张万超。华中房开公司至今未取得案涉商品房所有权初始登记，也未举证证明其主张的已备齐并向不动产权属登记机关递交了相关办证所需资料的事实，且案涉房屋至今未验收，明显不具备办理所有权初始登记的条件，亦不具备向张万超交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，华中房开公司已构成违约，依法应当对张万超承担违约责任。一审判决已经充分论述了裁判标准、依据和理由，本院予以采纳，不再重复赘述。关于华中房开公司主张的免责事由是否成立的问题。因华中房开公司与张万超签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金条款，兼具补偿和惩罚性质，张万超作为守约方请求以违约方华中房开公司按照合同约定承担责任，符合法律规定，华中房开公司作为违约方请求调整违约金，应当提供初步证据证明合同约定的违约金明显高于张万超实际遭受的损失，但华中房开公司在本案中并未提供任何证据证明该事实，应承担举证不力的后果，故其请求调整违约金的理由不能成立，一审不予采纳并无不当。另因张万超已经向华中房开公司付清了购房款，华中房开公司也已经将案涉商品房交付张万超使用，本案并不存在继续履行《商品房买卖合同》对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情形，且华中房开公司既未主张变更或者解除案涉《商品房买卖合同》，也未提供证据证明其主张的本案存在“情势变更”的事实，华中房开公司以“情势变更”主张不承担违约责任的理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，贵阳华中房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件收费50元，由上诉人贵阳华中房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年八月二十六日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭