江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1699号上诉人（原审被告）：张伟，男，1990年4月1日生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，江苏瀛鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常熟市国际汽配城投资置业有限公司，住所地常熟市黄山路199号。法定代表人：邓敦艾，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。上诉人张伟因与被上诉人常熟市国际汽配城投资置业有限公司（以下简称“国际汽配城公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服常熟市人民法院（2018）苏0581民初11297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张伟上诉称：1.请求撤销原审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费由国际汽配城公司依法承担。事实与理由：一、根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被上诉人是因为另案两审判决下来，确认解除合同，才认为合同于上诉人2016年10月12日第一次起诉时通知到对方便已经解除。可是在另案(2016)苏0581民初第11097号中，被上诉人当时对合同解除是有异议的。故，应认为人民法院确认合同解除的时间才真正发生合同解除的效力，也即苏州市中级人民法院作出(2017)苏05民终10252号终审判决生效后合同解除。而中院在另案的判决中明确写明“因国际汽配城公司违约导致合同解除，且无证据证明张伟在合同履行中有过错，因此合同解除后，国际汽配城公司要求张伟支付房屋使用费没有事实和法律依据，不应得到支持。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。”故，不应支持被上诉人主张的房屋使用费。二、案涉房屋是因为被上诉人恶意的欺诈销售，才导致合同的解除，责任在被上诉人，因此被上诉人未及时返还上诉人购房款时，基于公平原则，上诉人可以不返还被上诉人房屋,而且在另案执行中，被上诉人返还了购房款后，上诉人便立即腾空房屋予以归还。被上诉人既然认为收到上诉人第一次起诉的通知时合同便已经解除，那也应立即返还购房款。被上诉人直至现在，也没有按照另案的终审判决支付上诉人迟延履行的双倍利息。一方面自己不按照自己主张的所谓的合同解除时间来承担支付给上诉人款项的义务，另一方面又要求上诉人按照其主张的时间支付房屋占有使用费，明显违背了公平原则。三、对于常熟国际汽配城J3幢416室的占有使用费。由于该房屋的一至三楼均被上诉人购买，仅四楼被上诉人也不好单独出租使用，故借给上诉人使用，自2014年8月31日被上诉人借给上诉人使用从未提过收费问题，应认定为免费借给上诉人使用。被上诉人国际汽配城公司辩称：涉案房屋买卖合同解除后，上诉人继续占有涉案房屋没有合法依据，应当支付占有使用费。另外，从权利义务一致角度，合同解除后，被上诉人承担了上诉人购房款的银行贷款利息，不存在不公平。国际汽配城公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张伟支付国际汽配城公司房屋使用费513333元（使用范围含常熟国际汽配城J3幢32号、33号商业用房及J3幢二层216室、三层316室，自2016年10月13日起至2018年9月1日止），以及J3幢四层416室的使用费60000元（自2014年8月31日起至2018年9月2日止，按每年15000元计算），合计573333元；2.本案诉讼费由张伟承担。一审法院认定事实如下：2014年7月，国际汽配城公司与张伟就国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室房屋买卖事宜进行口头磋商，并初步达成购买意向。张伟分两次向国际汽配城公司转账支付300万元房款，国际汽配城公司分别于2014年8月1日、2014年9月22日开具了两张对应金额的收款收据。2014年8月1日，国际汽配城公司向张伟实际交付了除已由其出租给苏州银行使用部分之外的J3幢32号、33号、216室、316室房屋，张伟在交付后对毛坯房屋进行了装修并占有使用至今。另外，国际汽配城公司也将J3幢416室房屋一并交由张伟租赁使用，但未向张伟收取过租赁费用。之后，国际汽配城公司发现上述房产因政策原因无法进行过户，为此张伟于2016年9月28日起诉至法院，请求：1.解除双方之间房屋买卖合同；2.国际汽配城公司返还购房款300万元，并支付自2014年9月23日起至判决确定支付之日银行同期贷款利率利息；3.国际汽配城公司赔偿装修损失21万元；4、诉讼费用由国际汽配城公司承担。该案审理过程中，国际汽配城公司提出反诉请求：1.张伟返还常熟国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室房屋；2.张伟支付自2014年8月1日至2016年7月31日的二年房屋使用费539000元；3、反诉案件受理费由张伟负担。后常熟市人民法院依法委托常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司对J3幢32号、33号、216室、316室房屋2014年8月1日至2016年7月31日期间的使用费及J3幢32号、33号不可移动装修进行价值评估。2017年2月27日，该公司出具房地产评估报告，经评估：2014年8月1日至2016年7月31日常熟国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室（不含苏州银行使用部分）使用费52.80万元，常熟国际汽配城J3幢32号、33号不可移动装修（不含苏州银行装修部分）在价值时点2017年2月4日的市场价值为11.25万元。常熟市人民法院经审理，作出（2016）苏0581民初11096号民事判决书，判决：一、确认张伟与国际汽配城公司之间的房屋买卖合同解除。二、国际汽配城公司于判决生效之日起十日内向张伟返还购房款300万元，赔偿装修损失11.25万元，并支付按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准以300万元为基数自2014年9月23日起计算至判决确定支付之日止的利息。三、张伟于判决生效之日起十日内向国际汽配城公司返还除苏州银行使用部分之外的常熟国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室房屋。四、张伟于判决生效之日起十日内向国际汽配城公司支付房屋使用费52.8万元。五、驳回国际汽配城公司的其他反诉请求。案件受理费31700元，反诉案件受理费减半收取17556元，鉴定费17625元，合计诉讼费66881元，由张伟负担4962元，由国际汽配城公司负担61919元。之后，国际汽配城公司不服一审判决，提起上诉。苏州市中级人民法院经审理认为，“本案中，经审理查明，国际汽配城公司明知涉案房屋权利受限制，无法办理房屋产权过户手续，仍与张伟交易，导致最终合同无法履行，合同根本目的无法实现，构成违约，张伟有权主张解除房屋买卖合同并要求国际汽配城公司返还购房款和赔偿损失。但张伟亦有义务退还涉案房屋，原审法院判令张伟于判决生效之日起十日内返还并无不当。一审中，张伟诉请即为国际汽配城公司返还购房款300万元，并支付自2014年9月23日起至判决确定支付之日银行同期贷款利率利息，原审法院已依法支持，张伟上诉认为利息过低没有依据。因国际汽配城公司违约导致合同解除，且无证据证明张伟在合同履行中有过错，因此合同解除后，国际汽配城公司要求张伟支付房屋使用费没有事实和法律依据，不应得到支持。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。”据此，该院作出(2017)苏05民终10223号民事判决：一、维持江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初11097号民事判决第一、二、三项；二、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初11097号民事判决第四、五项；三、驳回国际汽配城公司的其他反诉请求。一审案件受理费31700元，反诉案件受理费减半收取17556元，鉴定费17625元，合计诉讼费66881元，由张伟负担1800元，由国际汽配城公司负担65081元；二审案件受理费31700元，由国际汽配城公司负担。审理过程中，双方一致确认涉案房屋是2018年9月2日交接的。另外，双方还一致同意以每年1万元的标准来确定J3幢416室房屋的占有使用费，以每年26.4万元的标准来确定J3幢32号、33号、216室、316室房屋的占有使用费。一审法院认为：本案的争议焦点在于：1.如何认定国际汽配城公司与张伟房屋买卖合同解除的时间；2.如何认定房屋买卖合同解除的法律后果。3、如何认定占有使用费。一、如何认定国际汽配城公司与张伟房屋买卖合同解除的时间。对此问题，国际汽配城公司主张以收到该案诉状副本的时间即2016年10月12日作为合同解除的时间；张伟主张以该案终审判决的生效时间作为合同解除的时间。一审法院认为，根据合同法的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。可见，解除权作为形成权，不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。在双方原房屋买卖合同纠纷一案中，张伟以购买的房屋不能办理产权过户手续导致合同目的无法实现为由解除合同，根据规定，其应当通知国际汽配城公司。张伟以起诉方式解除合同，裁判机构一经确认合同解除，则解除的效力应当自载有解除请求的起诉状送达违约方处时，即发生合同解除的效力，而不能以生效裁判的生效日期作为合同解除之日，因为生效裁判的生效日期仅仅是确认合同解除之日，而非合同解除之日。现苏州市中级人民法院的生效判决仅仅是确认张伟与国际汽配城公司之间的房屋买卖合同解除，但并没有确认具体何时解除。在原房屋买卖合同纠纷中，国际汽配城公司未能提供证据证明其收到诉状副本的日期，但在2016年10月12日向法院提交了该案的代理手续，因此，应当认定其在2016年10月12日已经收到了本案诉状副本，双方的房屋买卖合同于2016年10月12日解除。因此，张伟关于合同解除时间的辩称意见，缺乏依据，法院不予采信。二、如何认定房屋买卖合同解除的法律后果。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋的房屋买卖合同因购房的合同目的不能实现于2016年10月12日解除，合同解除后产生的相关损失应由过错的违约方承担。据此，苏州市中级人民法院（2017）苏05民终10252号房屋买卖合同纠纷一案的民事判决，对国际汽配城公司主张的自2014年8月1日至2016年7月31日的二年房屋使用费539000元不予支持。一审法院认为，该二年房屋使用费是涉案房屋买卖合同自合同成立到合同解除之日的损失，为国际汽配城公司因合同解除后产生的相关损失，该损失理应由违约方的国际汽配城公司承担，亦是上述生效判决的审理范围。鉴于合同解除是使合同关系归于消灭，其法律后果主要是对合同违约后的一种补救措施，主要表现为不当得利返还和损害赔偿的民事责任，因此，合同解除之后，双方发生新的权利义务关系已并非上述判决的审理范围。综上，国际汽配城公司合同解除后的相关损失应限定在合同解除日之前的房屋使用费，该损害由其自行赔偿；对于合同解除之后形成的占有保护关系，并非合同解除的法律后果。三、如何认定占有使用费。合同解除之后，张伟继续占有使用国际汽配城公司的房屋没有合法依据。根据物权法规定，合同解除后，张伟构成无权占有，不仅应返还原物，还应该赔偿国际汽配城公司的财产被占有期间的损失。张伟辩称2018年3月至9月间的占有使用费系在行使同时履行抗辩权，鉴于合同解除后，不存在合同的履行，已无适用同时履行抗辩权的合同基础，故法院对其辩称意见不予采信。综上，国际汽配城主张的国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室房屋自2016年10月13日起至2018年9月1日止的房屋占有使用费，经核算，占有期间费用为498345元（264000/365×689）。另外，国际汽配城公司主张的常熟国际汽配城J3幢416室的占有使用费自2014年8月31日起至2018年9月2日止的占有使用费60000元，张伟辩称系借用关系无需支付占有使用费，但国际汽配城公司不予认可，故法院不予采信。双方同意按每年10000元进行计算占有使用费，经核算，占有期间费用为40110元（10000/365×1464）。综上，国际汽配城公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、张伟给付国际汽配城公司常熟国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室房屋的占有使用费498345元以及给付常熟国际汽配城J3幢416室房屋的占有使用费40110元，共计538455元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回国际汽配城公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4767元，由国际汽配城公司负担296元，由张伟负担4471元。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议焦点为：涉案房屋买卖合同经诉讼程序解除后，出卖人国际汽配城公司能否向买受人张伟主张涉案房产在诉讼期间的占有使用费用？上诉人张伟认为：双方的房屋买卖合同在法院确认合同解除的终审判决生效后方告解除，上诉人在诉讼期间占有使用相关房屋，有事实和法律依据。并且，涉案房屋买卖合同系因被上诉人违约导致解除，责任在被上诉人，基于公平原则，在被上诉人未及时返还上诉人购房款时，上诉人也有权不返还涉案房屋。另，被上诉人过去从未就常熟国际汽配城J3幢416室向上诉人主张过使用费，应认定为被上诉人免费将该房屋租给上诉人使用。被上诉人国际汽配城公司认为：本案双方基础法律关系是房屋买卖合同，该合同解除后张伟负有向国际汽配城公司及时返还其占有的相关房屋的合同义务，但未及时返还给被上诉人造成经济损失，故被上诉人有权要求赔偿。本院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。后合同义务是指合同的权利义务终止后，当事人遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行的义务。本案房屋买卖合同解除后，当事人双方互负协助返还涉案房产及价款的法定义务，属于广义上的后合同义务。后合同义务的内容应当根据交易习惯确定，即某类合同终止后，当事人通常的行为准则，应作为后合同义务。本案双务合同解除后，当事人互负的返还义务，没有先后顺序，应当同时履行。按照交易习惯并参照双误合同中同时履行抗辩权的规定，一方在对方履行之前，有权拒绝其履行要求，或者一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝相应的履行要求。故在被上诉人支付房款及利息前，应当允许上诉人占有常熟国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室房屋。被上诉人主张上诉人无权占有上述房屋并要求上诉人赔偿损失，不符合一般社会认知和交易习惯，本院碍难予以支持。其次，法谚云：使人负责任者，非为损害，而系过错，就如使蜡烛发光者，非为火，而系氧气一般。本案被上诉人要求上诉人赔偿损失，该诉求能否支持，需要考虑张伟对被上诉人主张损失的产生是否存在过错。经核查，被上诉人主张的房屋占有使用费，绝大部分来源于双方当事人因诉讼而发生的期限。然而，张伟因涉案房屋无法办理网签及产权登记手续，为维护自身权益而提起合同解除诉讼，并无不当。被上诉人在上述诉讼中主张合同继续履行，并就一审判决提起上诉，由此产生更多的诉讼期间。因诉讼发生的时间，是当事人行使权利的体现，上诉人对此并无过错，要求上诉人承担相关赔偿责任，明显失当。最后，诚实信用原则要求当事人具有诚实、守信、善意的心理状态，不损人利己，不规避法律，在民事活动中维持双方的利益平衡，以及当事人利益与社会利益的平衡。本案张伟作为善意的守约方，利益显然更应值得保护，而被上诉人主张的房屋占有使用费用与涉案房屋价款的同期银行贷款利息相较，二者明显失衡，并且被上诉人支付的涉案房屋价款的同期银行贷款利息，是其依法承担的违约责任，不能视为其主张的房屋占有使用费的对等责任。此外，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同能否解除，只有在诉讼终结才能最终确定，客观上会产生合同解除日期与判决生效日之间较长的诉讼期限。如果认为司法是一种稀缺资源，诉讼活动必然产生相应成本，涉案较长诉讼期限所产生的房屋占有使用费作为因诉讼所发生的支出或成本，由败诉方一方承担，显然更加适宜。因此，本院对国际汽配城公司向张伟主张的涉案房产诉讼期间的占有使用费，不予支持。国际汽配城公司因涉案房产的返还向一审法院申请执行，并于2018年8月27日将房屋价款及利息支付提存至一审法院账户，应视为国际汽配城公司已经履行判决所确定的义务，张伟再无占有J3幢32号、33号、216室、316室的合法依据，故涉案房屋占有使用费应自此计算至2018年9月1日，计算为3616元（264000/365×5）。对于常熟国际汽配城J3幢416室，根据涉案房屋买卖合同的约定，国际汽配城与张伟形成租赁关系以及承租期满后的不定期租赁关系。考虑到在上述租赁关系，被上诉人从未收取租金，且该租赁关系显然依附于涉案房屋买卖合同，因此，处理情况与J3幢32号、33号、216室、316室房产一致，本院不予重复赘述。故常熟国际汽配城J3幢415室房屋的占有使用费用计算为137元（10000/365×5）。综上，上诉人张伟的上诉请求部分成立，予以支持；一审法院认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。另，原审案由定为占有保护纠纷不当，本院纠正为财产损害赔偿纠纷。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常熟市人民法院（2018）苏0581民初11297号民事判决；二、张伟给付常熟市国际汽配城投资置业有限公司常熟国际汽配城J3幢32号、33号、216室、316室房屋的占有使用费3616元以及给付常熟市国际汽配城投资置业有限公司常熟国际汽配城J3幢416室房屋的占有使用费137元，共计3753元，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4767元，由常熟市国际汽配城投资置业有限公司负担4736元，由张伟负担31元。二审受理费9534元，由张伟负担62元，由常熟市国际汽配城投资置业有限公司负担9472元。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 陈芝颖审判员 姜雨昊二〇一九年八月十二日书记员 林晨晖