湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0503民初1019号原告刘阳，男，1973年2月26日出生，汉族，住武冈市。委托代理人刘叶波，女，1978年5月13日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托代理人李艳萍，湖南复来律师事务所律师。被告李国平，男，1963年10月17日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告李姣红，女，1966年10月13日出生，汉族，住址同上，系被告李国平之妻。两被告共同委托代理人李智翀，湖南东放明律师事务所律师。原告刘阳与被告李国平、李姣红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法由审判员唐步城适用简易程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告刘阳的委托代理人刘叶波、李艳萍，被告李国平、李姣红及其委托代理人李智翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年2月15日，原告、被告双方自愿达成房屋买卖合同（详见证据《房屋买卖合同》），主要条款：“房屋坐落于大祥区圣地亚哥X室，6、甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未出，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。8、甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。”2018年2月22日，甲、乙双方就交购房款之事双方确认，甲方向乙方出具收到房款242000元的收条。但甲方收款后以各种理由推脱至今未履行房产过户及交付房屋，原告和被告多次协商未果，只好诉请法院，请求：1、判令解除原被告双方所签订房屋买卖合同，退还原告已付购房款242000元整；2、判令两被告共同承担逾期过户及交付房屋的违约金242000元整；3、判决被告支付原告因购房损失343525元（2019年6月28日原告增加的诉讼请求）；4、判令两被告承担所有诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件1份，拟证明原告诉讼主体资格。2、被告身份证复印件1份，拟证明被告诉讼主体资格。3、房屋买卖合同、收条及付款依据复印件1份，拟证明①2018年2月15日被告将其位于邵阳市大祥区圣地亚哥X号房屋作价486028元卖给原告，原告当天付242000元定金给被告，并约定此定金冲抵房款。⑵、证明原、被告在《买卖合同》中约定2018年3月15日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名，2018年3月15日前办理房屋过户手续，2018年4月15日前付清余款。⑶、证明原、被告在《买卖合同》中约定，解约时被告除返还已收房款外，并应赔偿所付房价款同额违约金给原告。4、房产证复印件1份，拟证明被告位于邵阳市大祥区圣地亚哥X号房屋已拿到房产证，到目前为止，被告还没有将此房过户给原告。5、原告妹妹刘叶波与被告儿子李俊微信沟通截图、原被告短信沟通记录、原告妹妹刘叶波与被告李国平短信沟通记录、原告刘阳与被告李国平的通话详单复印件1份，拟证明①2018年3月15日被告没有将位于邵阳市大祥区圣地亚哥X号房屋过户至原告名下，2018年3月28日原告电话催被告李国平过户；②2018年4月15日前原告妹妹打电话给被告李国平，原告要求缓几天付购房余款，得到李国平的同意，并将此事告知了被告儿子李俊，当时其也同意缓几天付购房余款；③按照原告妹妹与被告约定的交款时间，原告多次交余款给被告，被告以种种理由不收钱，也不给原告过户。6、照片、U盘三段视频复印件1份，拟证明①2018年2月15日原、被告在被告家中签《房屋买卖合同》，当时被告李姣红及儿子李俊均在场；②原告将购房余款交给被告，被告不收，2019年1月30日还殴打了原告的妹妹；③圣地亚哥的房子现在价格是每平方米5000元左右（不含车位）。7、房地产自动评估表、房源信息复印件1份，拟证明诉争房屋已上涨，现评估总价为720000元，因被告没将房屋过户给原告造成原告房屋差价损失233972元。8、个人借款合同、邮政银行贷款还款明细复印件1份，拟证明原告为购买被告位于邵阳市大祥区圣地亚哥X号房屋，在邵阳县邮政银行贷款20万元，到目前为止已支付贷款利息15386元，此款为原告的损失。9、原告离职证明、入职证明、银行工资明细复印件1份，拟证明原告为邵阳市大祥区圣地亚哥X号房屋过户，被迫离职，5个月没收入，损失60265元。10、诉讼费、律师费收据复印件1份，拟证明原告为邵阳市大祥区圣地亚哥X号房屋过户找被告协商未果，请律师起诉法院，支付诉讼费和律师费合计17560元，此款系原告的损失。被告李国平、李姣红辩称，原告增加变更诉讼请求没有在人民法院指定的举证期限内，鉴于原告要求解除合同，两被告同意解除，但依法不退还原告所交的242000元定金。被告李国平、李姣红为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据：1、收据复印件1份，拟证明①被告于2018年2月20日交办证费用；②被告于2018年3月16日领取房产证的事实。2、聊天记录复印件1份，拟证明①被告儿子李俊催促原告办理过户手续的事实；②被告拒交房款的事实。3、合同复印件1份，拟证明房款总额及办证、物业费承担的事实。4、证明及照片复印件1份，拟证明原告到被告处闹事及产权证复印件丢失的事实。原告提供的证据，被告提出以下质证意见：对证据1-2三性均无异议；证据3真实性没有异议，但合同对办理房屋过户手续的时间约定不明确，合同约定是2018年3月15日前后内办理房屋过户手续，原告在支付第一笔购房款时，已经构成重大违约；证据4真实性没有异议，但被告领取房产证的时间为2018年3月16日；证据5-6三性均有异议，需要用原始的载体进行核对，原告所举的证据系剪辑和拼凑，没有完整性，该组证据达不到其证明目的；证据7如果原告认为所争议的房产值72万元，那么被告愿意以62万元的价格出售给原告，并不追究他的违约责任；证据8-9与被告无关；证据10与被告无关，要求支付律师费、诉讼费，没有法律依据，诉讼费是由人民法院进行决定的。被告提供的证据，原告提出以下质证意见：对证据1真实性没有异议，但这组证据恰恰能够证明被告违约，虽然约定2018年3月15日前后过户，但是2018年3月16日才去交物业费，证明被告没有在约定的时间内办理好各项手续；证据2应当与原始的载体进行核对，否则对其真实性有异议，这组证据不能证明被告催原告办理过户的事实，也不能证明原告拒绝办理过户的事实，按合同约定是先过户再交余款，就因为没有过户，所以才没有交余款；证据3真实性没有异议，恰恰证明了被告违约，应该将房款退还给原告，并支付违约金，赔偿损失；证据4真实性、合法性均有异议，证人证明没有提供身份证，不知这些人有没有在场，证人也没有出庭作证，因此证明不具真实性，照片上既没有原告、也没有原告妹妹，因此对其真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。对证据2有异议，一直都是我方在催被告办理过户手续，而被告所举的证据只是部分聊天内容，证据4三性有异议，证人没有当庭作证，就是伪证，照片从何而来，我们不清楚。经庭审质证，本院认为原告提供的证据1、2、3、4、5、6、10，被告提供的证据1、2、3、具备证据的真实性、合法性和关联性，予以采信；原告提供的证据7、8、9，被告提供的证据4因缺乏证据的三性之一，本院不予采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年2月15日被告李国平（甲方、出卖人）与原告刘阳（乙方、买受人）签订了一份《房屋买卖合同》。该合同约定，第1条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋的具体状况如下：坐落于邵阳市大祥区圣地亚哥X室（建筑面积138.73平方米。第3条计价方式与价款，按双方共同协商好的总价计算价款。总金额为人民币486028元整。房价款的支付方式、支付时间为：乙方在2018年2月15日前付给甲方定金人民币（大写）贰拾肆万贰仟元整（小写）242000.00元。该定金的约定受《中华人民共和国合同法》条款的调整。上述定金乙方一次性付款给甲方并冲抵以后的房款。若乙方中途违约，乙方已付定金不予退还。若甲方中途违约，甲方应支付双倍定金给乙方作为赔偿金。第4条房屋价款乙方在2018年2月15日，付定金人民币贰拾肆万贰仟元整，余款在2018年4月15日之前全部付清。第5条双方定于2018年3月15日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任，如流程中出现延长时，双方不构成违约。第6条甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未出，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第7条甲乙双方同意，双方应于本合同生效之日起，约定2018年3月15日前后内到房地产主管部门办理过户手续。在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同。解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。第8条，甲方如不按合同约定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额4‰计算违约金给与乙方。逾期超过1个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。第9条乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日4‰计算的违约金给与甲方。逾期超过一个月时，甲方有权解除本合同。第14条本合同自甲乙双方签订之日自签字之日起生效。合同签订后，原告刘阳按照合同的约定，于当日付给被告李国平、李姣红购房款162000元。另80000元经双方协商同意，原告刘阳于2018年2月17日、2月18日分别付给被告李国平、李姣红购房款40000元，共计付给被告购房款（定金）242000元，被告李国平、李姣红于2018年2月22日向原告刘阳出具了收到刘阳房款242000元的收条，且并未就此80000元延期2-3天提出异议或主张原告违约。但2018年3月15日被告李国平因没有到邵阳市百花物业管理有限责任公司领取房产证而没有按照合同的约定将位于邵阳市大祥区圣地亚哥X号房屋过户至原告名下。被告所出售的房屋的房产证颁证时间是2016年12月23日，且因房屋尾款和物业费未付清而押在邵阳市百花物业管理有限责任公司。被告于2018年2月20日向邵阳中海国信房地产开发有限公司交清了尾款，并于2018年3月16日向邵阳市百花物业管理有限责任公司交清了物业费后领取了房产证，并告知原告。此后双方协商办理房屋过户手续。2018年4月20日双方微信约定办理房屋过户并付清房屋余款。2018年4月20日原告准备了房屋余款到被告家里去交款并要求被告一起去办理房屋过户手续。但到被告家里后，双方另就办理房屋过户手续推迟到2018年12月23日，待被告房产证颁证时间满2年再过户可以节省5.6%税费之事进行了商谈，但因节省的税费双方如何分配的问题未达成一致，被告没有接收房款也没有为原告办理房产证过户。此后原告不同意为节省税费延期到颁证时间满2年再过户。2018年4月25日双方再次微信商量过户时间，被告要求原告定过户时间，原告提出2018年5月2日去过户，被告不同意。2018年4月30日，被告提出要原告缴纳违约滞纳金再去过户，理由是合同约定原告的第二笔房款244068元应于2018年4月15日前支付。原告不同意违约滞纳金，理由是合同约定办理房产证过户在先，支付第二笔房款在后，不存在违约滞纳金。2018年5月1日原告再次要求被告2018年5月2日去过户，被告仍不同意，并仍然要求被告缴纳违约金才过户和交房。2018年5月2日原告到被告李国平单位找其要求过户，被告李国平不同意去过户。此后原告多次联系被告方办理过户，被告方不接原告电话，不回微信。2019年1月31日，原告又到被告家里交钱并要求过户，被告不同意，且双方发生争执。由此酿成纠纷，故原告诉来本院。庭审中，本院征求双方对继续履行房屋买卖合同的意见，问被告现在还愿意将房屋卖给被告吗，被告回答：“原告违约了，我不想卖了。”问原告，你还想买被告的房子吗？原告回答：“想买，因为被告不愿意卖了，所以才起诉解除合同。”本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的效力性规定，属于有效合同。双方当事人应全面履行合同的约定。原告已按合同的约定和双方口头协商一致的意见支付给了被告购房定金242000元，被告已接收认可没有提出异议，原告不存在违约；而被告未按合同的约定和双方口头协商一致的意见及时为原告办理房产证过户系被告先行违约。原告未在2018年4月15日前支付第二笔房款244028元也不是原告违约，而是原告行使先履行抗辩权，因合同约定办理房产证过户在先，支付第二笔房款在后。并在此情况下，原告多次主动找被告交清购房余款，催促被告办理房产证过户，被告不仅不接收原告支付房屋余款，不同意给原告办理房产证过户，反而要求原告支付违约滞纳金，并以原告违约为由，至今不同意履行合同，不愿意将房屋出卖给原告，显然是被告违约，应承担本案的相应违约责任。原告作为守约方，请求解除原、被告双方所签订房屋买卖合同，退还原告已付购房款242000元整，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。但请求被告承担逾期过户及交付房屋的违约金242000元整以及支付原告因购房损失343525元（增加的诉讼请求），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。因原告已先选择了适用定金条款，就不能再选择适用违约金条款，且定金数额242000元已超过主合同标的额486028元的百分之二十，应以486028元的20%即97205.6元为限。故原告的该项诉讼请求过高，对高出部分本院不予支持，且原告增加的诉讼请求343525元，因至今没有补缴诉讼费，应按自动撤回处理；被告辩称的理由，因与本院查明的事实不符，也不符合合同约定和法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方所签订房屋买卖合同，被告李国平、李姣红在本判决生效后十日内退还原告刘阳已付购房款242000元。二、被告李国平、李姣红在本判决生效后十日内支付给原告刘阳因逾期过户及交付房屋的违约金97205.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘阳的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费人民币4280元，由原告负担1280元，被告负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 唐 步 城二〇一九年八月二十三日书记员 肖露樱芝附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。