北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初8657号原告：段长海，男，1965年10月30日出生，汉族，农民，北京市丰台区。原告：段刚（系段长海之子，兼段长海委托诉讼代理人），汉族，1989年2月3日出生，汉族，农民，住北京市丰台区。以上二原告委托诉讼代理人：任福臣，北京群拓律师事务所律师。被告：北京安定团结养殖有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：郭秋荣，董事长。被告：郭秋荣，女，1956年11月13日出生，汉族，北京安定团结养殖有限公司董事长，住北京市丰台区。以上二被告委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。以上二被告委托诉讼代理人：闫会东，北京在明律师事务所律师。第三人：北京安兴众联置业有限公司，住所地北京市大兴区安定镇。法定代表人：李金海，总经理。委托诉讼代理人：付金磊，北京泓聚律师事务所律师。原告段长海、原告段刚与被告北京安定团结养殖有限公司（以下简称安定团结公司）、被告郭秋荣、第三人北京安兴众联置业有限公司（以下简称安兴众联公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段刚（兼原告段长海的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人任福臣，被告安定团结公司及被告郭秋荣的委托诉讼代理人闫会东，第三人安兴众联公司的委托诉讼代理人付金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段长海、原告段刚向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付租赁物拆迁腾退补偿款800万元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：郭秋荣与郭和平（已经逝世）系夫妻关系，原均系北京安定猪选育有限公司、安定团结公司的股东，二人承租了位于北京市大兴区安定镇西白塔村委会南500米约110亩的土地，建设了东厂和西厂两处猪舍。2016年4月，二原告与被告达成租赁协议，被告将其位于北京市大兴区安定镇西白塔村委会南500米的猪舍及其占用范围内的60亩场地院落（以下简称西厂）和北京安定团结养殖有限公司的营业执照租赁给原告用于经营生猪养殖，从2016年5月1日起租，租赁期限为6年。西厂院内原有的4栋猪舍已经由被告出租给了某研究院，原告实际承租的场地面积不足60亩。因原告亦承租被告的营业执照，需要给付租金，故总租金仍按60亩的面积计算，租金标准为每亩1300元/年，60亩的场地年租金合计78000元。因原告与被告公司原股东郭和平系多年的朋友关系，双方未签订书面的租赁合同。安定团结公司的股东郭秋荣及原股东郭和平使用北京安定猪选育有限公司执照在原告承租院落的东侧院内（以下简称东厂）经营种猪养殖。该院落占地面积为50亩。原告于2016年12月9日向被告支付了2016年5月1日至2017年12月31日共计20个月的租金，合计13万元。二原告承租后，对原有破旧猪舍约2145平米进行了翻建，同时新建4栋约1723平米的猪舍，并进行院内道路路面硬化及修整，修建两个料塔、地磅、食堂、淋浴间、厕所等，共计投入建设资金300余万元，建设工期约180天。原告边投资边建设边恢复生产经营，原告使用被告营业执照从事养殖经营直至拆迁。2017年5月，东厂及原告承租的西厂两处猪舍场地均被列入拆迁腾退范围，第三人安兴众联公司是拆迁人，因原告使用被告的营业执照承租经营，系隐名的次承租人，相关拆迁补偿款均包含在被告作为承租人与第三人签订的拆迁补偿协议中，且原告建设资金投入巨大，原告与被告于2017年9月7日对相关建设项目进行确认，签订了《猪场改造、建设、硬化、设备清单》，并以此确定原告地上建筑物及新建项目。被告确认原告新建、改建、硬化面积合计约5949平方米，同时对其他设施设备进行了确认。为了积极配合被告处理租赁场地腾退搬迁，2017年7月至9月间，原告将4200头尚未出栏的生猪被迫低价抛售，造成了较大的经济损失。原告于2017年11月初全部搬迁并将租赁物交还予被告，现租赁物均已拆除。此次拆迁腾退的补偿政策为：每亩60万元，一个养殖规模补偿25万元，工程配合奖300元/平方米。经估算，原告承租范围内的拆迁补偿款不低于800万元。原告为了确定己方的新、改建地上物的补偿及停产停业损失等补偿金额，多次与被告进行沟通，但被告均未予以明确的答复，亦未向原告出示相关拆迁补偿协议。原告无奈诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告安定团结公司、被告郭秋荣辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原告的起诉是租赁合同纠纷，但至今没有书面的租赁合同，无法证明存在租赁关系，所以原告的起诉是没有事实依据的。既然是租赁合同纠纷，基于租赁合同起诉的，那么原告的起诉应当被驳回。2.原告是基于租赁合同提起的诉讼，但原告的诉讼请求是要求被告支付腾退补偿款，根据法律规定法律后果是承担相应的违约责任，所以原告的案由有问题。3.北京安定团结养殖有限公司是一种好意施惠行为，出于好意，没有签订租赁合同和收租金，不应发生赔偿的请求权。所以通过原告的整体举证足以说明就是一种好意施惠关系，不存在合同关系，不产生法律后果。4.在拆迁之前，双方已经协商好了原告能搬走的，都搬走了，我方的东西不能动，所以已经发生完毕了，那么原告到今天又主张赔偿是没有事实和法律依据的。5.所有的拆迁补偿全是按照原有的建筑，包括设计头栏计算的，与原告养多少猪没有关系，所以原告无权主张拆迁补偿。6.原告起诉的是合同纠纷，但起诉的二被告不应该同时起诉，更不应该将第三人拉入合同纠纷的案件中。7.西厂是被告实际经营，有营业执照、依法纳税、包括月报都非常详细，不存在将营业执照借给原告使用的事实，并且营业执照也是不可以借用的。原告的所有举证及陈述都没有办法明确那些是他新建的，只是原告的陈述，原告提供的证人并没有明确证明，反而与原告都有利害关系，根据证人的陈述，可以证明原告仅对房屋房顶稍微一部分的改建，而这部分的改建对拆迁是没有赔偿的，拆迁是按照建筑面积补偿的，所以我方认为法院应驳回原告的诉讼请求。第三人安兴众联公司：没有答辩意见，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告段长海、原告段刚向本院提交了以下证据：证据1、北京安定团结养殖有限公司工商登记信息，证明郭秋荣、案外人郭祥系北京安定团结养殖有限公司股东、郭秋荣任法定代表人，郭祥任监事。证据2、原告经营账本，证明原告于2016年12月9日向被告支付了2016年5月1日至2017年12月31日租金13万元。（1300元/亩/年*60亩=78000元/年）证据3、电费汇款银行明细（郭秋荣），证明原告于2016年11月5日、2017年5月3日分别向被告支付承租场地电费3万元，合计6万元。证明原告是西厂的实际承租人，并在此实际经营。证据4、国税发票（北京安定团结养殖有限公司），证明2016年7月部队在原告处采购生猪，发票所载明的款项系部队从原告处购买生猪的货款，售猪款由北京安定团结养殖有限公司开具发票，证明原告使用被告的营业执照记税务登记证在承租场地从事生猪养殖经营。证明原告是西厂的实际承租人，并在此实际经营。证据5、施工现场照片，证明经被告同意，原告在承租场地建设新建及改建猪舍及附属设施，证明在此原告投资建设，原告建设部分的拆迁补偿款应归原告所有，证明原告是西厂的实际承租人，并在此实际经营。证据6、银行卡交易明细，统计表，证明原告建设、采购、经营等生猪养殖的资金运转情况，证明原告是西厂的实际经营生猪养殖。证据7、猪场改造、建设、硬化、设备清单，证明2017年9月7日，经被告确认在其同意下原告在西厂新建、改建、硬化面积合计约5949平方米，同时对其它设施设备投入进行了确认。证据8、拆迁测绘结果（照片），证明被告向原告发送测绘结果，告知原告建设项目的具体测量面积。被告的补偿款归原告所有。证据9、2018年4月12日段刚与郭祥通话录音，证明原告于2017年11月初办理承租场地，距离已交租金的终止日期2017年12月31日，还有约1.5月，被告尚有1.5个月租金9750元未退还给原告，原告索要未果。被告认可原告投资建设猪舍及设施拆除补偿款归原告所有。待补偿款项下发后即向原告支付。证据10、2018年4月14日段刚与郭秋荣电话录音，证明被告认可月租金为6500元，年租金78000元，尚欠原告9750元租金未退。被告认可拆迁补偿款有原告的拆迁利益。证据11、2018年4月14日段刚与郭祥电话录音内容，证明被告认可月租金6500元，年租金78000元，尚欠原告9750元租金未退。被告认可原告段长海以现金方式支付租金。证据12、银行交易明细，证明被告郭秋荣退还剩余1.5月租金9750元，证明月租金为6500元，租赁合同未到期。证据13、员工证人证言，证明员工李进强受聘于段长海承租的北京安定团结养殖有限公司，由段长海、段刚发放工资，证明原告是西厂的实际承租人，并在此实际经营。证据14、供货商证人证言，证明原告在北京安定团结养殖有限公司实际经营期间，与各供应商存在多笔合作，证明原告是西厂的实际承租人，并在此实际经营。证据15、施工人证人证言，证明原告承租西厂后，投资新建4栋猪舍，改建8栋猪舍等地上物，证明原告是西厂的实际承租人，并在此实际经营。原告对地上物拆迁享有补偿利益。证据16、北京市大兴区人民政府办公室关于转发《大兴区畜禽养殖禁养工作管理办法》的通知，证明涉案租赁场地在禁养区内，依据规定，大兴区安定镇动物防疫畜牧水产技术推广站因案涉租赁场地向被告支付了禁养补偿款，该禁养补偿以存栏猪头数为标准进行补偿，因存栏猪归原告所有，故该禁养补偿亦归原告所有。存栏1000头为一个规模基数，每个规模基数补助25万元。证据17、诉讼保全责任保险单、保险费发票、保全费发票，证明原告诉讼维权支出保险费、保全费34000元，系被告拒绝赔偿给原告造成的经济损失，应当由被告赔偿。证据18、原告段刚淘宝交易记录及信息，证明：1、原告从2016年5月1日起陆续购买养殖经营所需设备、材料等，收货地址均为案涉租赁场地地址（安定镇西白塔村南500米，北京安定团结养殖有限公司）；2、原告淘宝交易详情中的时间及款项支出可以与证据6银行流水相对应。例如：第25页中原告购买点钞机（对应银行流水单第3页中的498元），可以解释原告较多现金交易的情况属实。第28页中购买小猪食槽对应银行流水单第11页中的1100元。第32页中购买监控摄像头（对应银行流水单第13页中的1920元），因此《装修、设备及附属物补偿款》中所列示的摄像头补偿款一项中有原告应得补偿款2800元（9100÷13×4=2800）。第35页中购买仔猪电热板，对应银行流水单第14页中的1920元。第40页中购买猪饮水器，对应银行流水单第27页中的960元。3、证明原告是案涉场地西厂的次承租人，并在此实际经营生猪养殖，被告未在此经营生猪养殖。证据19、2017年9月5日，猪场客厅录音（原告与郭祥），证明：1、被告将营业执照租赁给原告使用。原告有权获得补偿款。2、原告积极配合腾退拆除，原告承租范围内所得工程配合奖及提前交房奖应当归原告所有。3、被告认可原告投资建设，认可补偿款中有原告利益。原告新建、改建及装修经过被告同意。4、腾退前原告存栏猪为4000头，原告有权取得禁养补助款。5、腾退补偿政策为：有无营业执照均可获得补偿款。6、原告租赁期限为6年。7、证明原告承租场地总面积为60亩。（78000元÷1300元/亩=60亩）证据20、1、2017年9月7日猪场改造、建设、硬化、设备清单签订过程录音；2、2017年9月7东厂办公室录音，证明：1、清单的核对及签字过程被告郭秋荣在场、郭祥签字系被告授权的情况下签署的，对被告具有约束力。2、结合证据7，证明原告新建、改建、装修经过被告同意，被告认可原告的投资建设。原告有权分得自行投资部分的补偿款。证据21、拆除腾退资金付款明细，证明拆迁人已将补偿款25757718元全部支付给被告郭秋荣。证据22、证人证言，证人唐某、李某、崔某，证明我们承租场地的具体面积及猪舍的使用情况，就是由哪一方使用的。被告安定团结公司、被告郭秋荣对原告段长海、原告段刚提交的证据1真实性认可，我方认为与本案没有关联性。对证据2真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，理由如下：这个账本是原告内部记账本，里边也有新添加的情况，可以随时写，也可以随时填，也并没有郭和平的签字。对照证据6银行流水没有出处，并没有体现出来这笔钱的流水，很小一笔钱都是转账、支付宝等方式，涉及13万元不可能是现金，而且被告确实没有收到13万元的租金，原告说是郭和平收的，但郭和平去世很久了，所以无法核实，原告提交的证据也无法体现其支付了这笔租金，在统计表上的第五页2016年8月28日支付的2.1万元，原告的证据自己都是矛盾的。没有转账、没有收据、并且租金明显过低，我们在2007年村委会租的一亩地是6500元，与原告主张的不合常理，租金应该是在入住之前支付租金，故这笔租金根本不存在，我们对该笔租金的事实不认可。对证据3不认可。西厂每年的电费在20-30万元之间，如果原告全租了不可能是6万元，对于到底是不是电费我方无法核实。对证据4不认可，发票无法证明与原告的关系，即使开过发票也不能证明其在涉案地经营，用我们的执照。对证据5不认可，照片原始载体没有是不合法的，拍摄时间、人、地点均不清楚，更无法证明是谁建的，到底是不是我们的地我们也不知道。对证据6不认可，从银行明细中可以开出原告没有支付什么，加起来就几万元，大部分都是兽药、玉米等的钱。对统计表等均不认可。对证据7不认可，签订的时间、地点、目的不清楚，并且说明不了是谁建造、谁改建的，上面也并不是被告的签字，我们也没有授权过郭祥签过任何东西。上面第三页原有面积没有扩张面积。不认可所有证人的证人证言，对其真实性、合法性、证明目的均不予认可。所有证人跟原告都有直接的利害关系，是原告本身的员工，或者是他的供货商，或者是他所为的施工人员，是与原告有直接的经济来往的。他的证言是不可信的。所有证人都是口头说，无论是供货、施工、焊接，没有任何书面的协议、或者转账记录，尤其是涉及到几十万的金额，并且也没有收条，所以对其真实性我方有合理的怀疑的。这些证人均不知道原告与被告北京安定团结养殖有限公司是什么关系，尤其是租赁关系是什么样的租金是怎么收取的，所以对原告的证明目的是无法体现的。对证据8真实性不认可，合法性不认可，谁测绘、画的图不清楚，证明目的不认可。对证据9真实性、合法性、证明目的均不认可，理由：这些证据的来源不合法，录音的时候并没有经过郭祥的同意，故证据来源为非法；郭祥并不是被告，郭祥所说的话并不能代表被告的意见；从录音的材料中并没有原告要证明的内容，全是段刚说的，郭祥这边具体的内容也没有说到其所证明的内容。对证据10真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，理由：证据的来源不合法，并没有经过郭秋荣的同意，是属于偷拍、偷录，经与郭秋荣核实，其不记得有这些对话内容，录音中也不能证明原告的证明目的，基本上全是原告所说，并不是郭秋荣认可这个事实，包括我们与郭秋荣、郭祥核实，确实没有见过租金，更不清楚月租金按照6500元来支付的事实。对证据11质证意见同证据9，真实性、合法性、证明目的均不认可，证据来源不合法，经过与郭祥核实没有其内容，全是原告所说，被告没有对其所述认可，或者他陈述的内容。对证据9—11形式上是不合法的，录音是作为视听资料向法院提交证据应提供原始载体。对证据12真实性认可，证明目的不认可，转帐凭证上的9750元没有体现出是什么费用，并不能认定为退租金的情况，也更不能证明月租金是6500元，因为郭秋荣与原告之间有经济来往，他一直用的是郭秋荣的种猪。对证据13—15同证据7的质证意见。对证据16对文件的真实性认可，但拆迁时也没有完全按照这个办法进行，所以我们不认可其证明目的。当时的补偿办法是按照设计存栏来作为拆迁的标准，而设计存栏是多少应按照镇里的决定来补偿，这个设计存栏的补偿与原告没有关系，当时批的是9000头，所以补偿也按照9000头，实际经营的猪头数不清楚，被告是经过镇里批准。对证据17关联性不认可，不属于本案的直接损失，不应由被告承担。对证据18真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，虽然有的收货地址是涉案的场地，但也不能证明其在2016年5月1日就存在租赁被告场地的事实，也不能证明其较多现金交易的事实，也不能证明其购买过摄像头，就是我们拆迁中装修的摄像头。其他的证明目的与流水账对应，但流水账我们不认可，所以不认可其证明目的，单凭淘宝记录不认可，得不出来唯一的结论。对证据19真实性、合法性、证明目的均不认可，证据来源是非法的，非法取得证据的不能作为案件的事实依据；录音中也没有说将营业执照租给其的事实，内容全是原告说什么，郭祥也没有认可该事实，更不存在将营业执照租赁给了原告的事实；整个录音过程没有一个事实是存在租赁情况，被告并没有直接的回答，郭祥也不是被告，原告与郭祥的录音并不能代表被告的意见；也不能证明原告积极配合拆除，所以配合奖就归原告，录音中郭祥也是积极配合的，所以不能证明原告的基本事实；录音也不能证明我们被告认可承租的事实，录音过程没有体现新建、改建的事实。对禁养补助款的主张我方也不认可，与原告实际有多少猪没有关系，是被告批的9000头，更不存在租赁期为6年的事实。对每亩地补偿的事实也不认可。对证据20真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，质证意见同证据19。对证据21真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。对证据22证人证言的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。理由如下：1.三位证人中有二位是原告的员工，一位是其长期的合作伙伴，与原告有直接的厉害关系，其陈述的证言是不可信的。2.三位证人都说发工资和经济来往的情况，但没有其他证据可以证明合作关系，劳动关系，并且工资及饲料的支付都是现金，对其证人证言的真实性无法核实。3.证人之间证明的内容是自相矛盾的，一位证人说院内有29栋，而其他二位是26栋，所以存在自相矛盾的，尤其是研究院的号写的也是完全一样的，也是根据原告提供的图指出来的，所以更不可信。4.三位证人对原告租赁场地及租赁情况均是不知情的，而且也可以证明其所谓的新建、改建是在原有建筑上建造的，只是一个内部的改造。第三人安兴众联公司未对二原告提交的证据发表质证意见。被告安定团结公司、被告郭秋荣向本院提交以下证据：第一组证据：冷库监控抓拍系统合同、中华联合财产保险公司保险单据、赔付单据、北京市同城特约委托收款付款委托书、北京农商银行客户回单，证明自2016年3月到2017年拆迁前，安定团结公司一直自己在经营和管理，不存在全部出租给原告使用的事实，也不存在将营业执照出租给原告使用的事实。该处厂房平均每月电费15870元与原告所称租赁20个月，共交电费6万元不符。第二组证据：土地租赁合同、房屋租赁协议，证明2007年被告租赁的租金为每亩每年1300元，之后被告在该处建设厂房共计11000平方米。2016年，被告不可能按照每亩每年1500元出租给原告，原告所诉不符合事实。2011年，安定团结公司租赁给中国移动60平方米，每年租金8000元，至今中国移动的信号塔还在西厂，被告不可能将60亩的厂房出租给原告。原告与被告之间不存在租赁关系，更不存在按每亩地每年1500元收取租金的事实。第三组证据、北京安定猪选育有限公司营业执照、安定猪选育公司与农科院畜牧兽医研究所签订实验、服务合同共三份，2016年全年及2017年上半年转基因猪饲料费用拨款单三份。证明农科院虽与安定猪选育公司签订合同，但实际占用的是安定公司的养殖场，此事实原告在诉讼诉状中也予以了认定。统计表上显示每半年养殖试验用猪500多头，实际占用安定公司4000多平米，更加证实了原告所述其租赁了安定公司60亩场地虚假原被告并不存在租赁关系。第四组证据、企业信息公示报告，证明原告自2011年起，廊坊市广阳区由自己的营业执照和经营场所，经营生猪养殖，直到2018年4月17日盖营业执照被注销。第五组证据：申报表，证明从2016年、2017年都是由安定团结公司实际经营，安定团结公司每个月都有申报。上面有安定团结公司和另外一个公司。原告段长海、原告段刚对被告安定团结公司、被告郭秋荣提交的第一组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，证明目的不认可。安装冷库监控系统不构成其所属行业的经营行为。该合同是原告同意以“北京安定团结养殖有限公司”名义签订的，是被告在原告的要求下，为了配合原告生猪养殖经营而履行的协助义务。冷库属于原告租赁范围，用于原告存放死猪，保证死猪无害化。2014年至2016年4月30日期间的理赔记录与本案无关。被告向保险公司投保保险及理赔不构成所属行业的实际经营行为，理由为：原告租赁费包括两部分，现金给付部分为每亩1300元/年，78000元/年，该现金租金基本上为平价转租。补偿部分为：原告同意被告继续使用其未到期的保险，对原告饲养的生猪进行投保，当原告饲养生猪发生病、死的保险理赔款作为租金的补充。正是原告将病死的猪交给被告处理，被告才能获得保险理赔。被告在西厂不存在实际养殖经营行为。原告承租后从被告处购买母猪100头，因被告保险合同尚未到期，故继续使用其保单进行理赔。委托收款授权书、客户回单，无法证实该收款性质属于电费支出。原告提交的6万元电费证据仅是转账支付的部分，其余电费以现金形式支付。对第二组证据，我方主张的是租金每亩每年是1300元，不是被告所说的每年每亩1500元，对真实性、合法性认可，关联性不认可，证明目的不认可。被告承租价格1300元/亩不能起到否认转租价格为1300/亩的证明目的。被告出租案涉场地的收益包括两个部分：一是原告给付的每年78000元的平价租金，二是原告病、死猪的保险理赔款补偿给被告作为其租金补充。租赁合同是2011年就已经签订，不是在2016年5月1日至2017年12月31日期间签订的，该合同的出租方也不是被告郭秋荣及北京安定团结养殖有限公司。不能证明被告在2016-2017年有实际生猪养殖的经营行为。同时该证据恰恰证明了原告的主张，被告转租以获取固定收益，不存在实际经营行为。移动公司租赁机站在测绘表中无对应位置，在本次拆除腾退中未被列入补偿面积，不影响原告的补偿款金额。对第三组证据，对证据8的真实性、合法性认可，关联性不认可，证明目的不认可。证据9真实性、合法性认可，证据9中没有落款日期及落款日期为2016年1月的两份合同关联性不认可。对证据9中落款日期为2016年8月12日合同的关联性认可，证明目的不认可。对证据10真实性、关联性、合法性均不予认可，证明目的不认可。证据9（三份实验合同），西厂院内研究院租用或使用的建筑物对应评估表上的位置编号为：3、5、47、50、4、49号，前四个是猪舍，后两个是棚子，总建筑面积为2017.92㎡，不是被告所述的4000多平米。三份合同里共涉及从“选育公司”购买52头母猪，被告所述并年使用实验猪500头不属实。三份合同总金额为40万元，被告所述研究院每年租金150万元不属实。该三份合同恰恰说明，在出租给研究院获取4栋猪舍固定租金后，被告再将西厂整院以不到60亩面积却按照60亩面积出租，并以1300元/亩价格转租给原告，此种情形下被告并未亏损，证明原被告关于1300元/亩租金的定价具有合理性。进而证明被告所述平价转租不合逻辑的观点不能成立。落款日期为2016年8月12日，合同的乙方不是“北京安定团结养殖有限公司”，足以证明被告将“北京安定团结养殖有限公司”的营业执照租赁给原告使用，2016年5月1日以后，未经原告同意，被告无权再以“北京安定团结养殖有限公司”的名义对外签订合同。证据10单位之间财务资金往来应当对公转账，不能以手写文件证明资金往来。对第四组证据，证据11的真实性、关联性、合法性认可。证明目的不认可。工商登记信息不能证明原告在2016年5月1日至2018年4月17日该个体户执照注销前一直在廊坊市经营生猪养殖。证人证言及录音证据可以证明原告从2016年5月因拆迁而搬迁至西厂经营生猪养殖。依据被告逻辑，被告郭秋荣名下的"北京安定猪选育有限公司"营业执照至今仍未注销，以此可以证明被告自2017年11月至今仍在东厂院内从事经营行为，此种结论明显与东厂已经拆迁的事实不符。对第五组证据：对该证据真实性、关联性、证明目的均不认可，该证据不能证明被告存在生猪养殖的实际行为。第三人安兴众联公司未对二被告提交的证据发表质证意见。并未提交证据。对本院调取的关于郭秋荣银行账户信息、拆迁材料、安定镇财政直接支付申请书、2017年养殖场禁养补偿金额表、收据、银行回单，双方质证意见如下：原告段长海、原告段刚对上述证据的真实性均认可，对银行查询信息认可，根据法院调取的拆迁评估结果及测绘表、禁养补偿金额表，一、被告在《土地租赁合同》、表一：北京市房屋条件登记表、表二：房屋附属物登记表、表三：院落及房屋平面示意图、评估复核单、承诺书、交房条等文件上均有郭祥单独签名或代表郭秋荣签字，同时基于郭祥系被告公司股东的身份，足以证明在拆迁过程中，郭祥有权代表被告签署相关文件，包括对原告投资建设项目进行确认。二、证明被告取得西厂腾退补偿款总金额为25757718元，被告取得西厂禁养补偿款225万元。三、本次腾退拆除补偿标准为：1、水泥院地（硬化路面）为100582元÷1897.77㎡=53元/㎡。2、一次性房屋停产停业综合补助费为3095825元÷6191.65㎡（房屋经营面积）=500元/㎡。3、一次性场地停产停业综合补助费为4263585元÷14211.95㎡=300元/㎡。4、搬迁补助费为631634元÷12632.67㎡（总建筑面积）=50元/㎡。5、工程配合奖为3789801元÷12632.67㎡=300元/㎡。6、提前交房奖为2526534元÷12632.67㎡=200元/㎡其他补偿标准应当由第三人安兴众联公司予以明确。四、《测绘成果》中载明的09年9月后建筑总面积与原告实际投资建设的建筑面积不相符，应以原被告双方书面确认的面积为准。但原告同意按照《估价结果通知单》中确定房屋重置成新价补偿标准作为计算诉讼请求的依据。五、2007年《土地租赁合同》，证明被告郭秋荣2007年承租土地时与出租方确认承租面积为60亩，直到2017年拆迁时才签订补充协议，拆迁测绘完成后才知道实际承租面积多了2.1亩。证明原告租金按照60亩交纳的依据充分。六、拆迁公告发布时间应当由第三人进行明确。七、禁养补偿标准为25万元/养殖规模。存栏1000头猪为一个养殖规模。郭秋荣、安定团结公司对法院调取的证据的真实性均认可，但我方认为与原告的起诉没有关系，上面的补偿全是补偿给北京安定团结养殖有限公司，有一禁养补偿金额表中设计存栏中没有具体清点猪的头数。对拆迁的材料这些补偿写的很清楚都是补偿给郭秋荣和北京安定团结养殖有限公司的，并没有原告的名字。勘察表中有一个建筑的年代2009年以后一共是2313.26平方米，其他全是2009年之前的建筑。第三人：真实性均认可，但我方因是第三人实际情况无法核实，故我方对法院调取的证据不发表意见。本院对原告段长海、原告段刚提交的证据的真实性和证明目的予以认定，对被告安定团结公司、被告郭秋荣提交的证据的真实性予以认定，证明目的不予认定。本院据此查明：2007年10月18日，大兴区安定镇西白塔村委会（甲方）与郭秋荣（乙方）签订土地租赁合同。合同约定，甲方将本村村南土地60亩，南北长200米，东西宽200米出租给乙方，供乙方进行养殖经营。租赁期限自2008年1月1日起至2035年1月1日止，承租期限共计27年整。乙方每年每亩土地上交甲方租金1300元，年上交78000元，承租期内共计上交210.6万元。该租赁土地即为本案争议的场地。安定团结公司为有限责任公司（自然人投资或控股），住所地为北京市大兴区安定镇西白塔村委会南500米，2017年5月23日变更前的股东为郭秋荣、郭和平，2017年5月23日变更后的股东为郭秋荣、郭祥。郭秋荣与郭和平系夫妻关系，郭祥系二人之子。郭和平于2017年1月去世。段长海、段刚系父子关系。段长海系廊坊市广阳区九州镇海丰养殖场经营者。关于段长海、段刚未与安定团结公司没有签订书面租赁合同，段长海、段刚称：段长海以前是宰猪的，段刚是2003年在廊坊养猪的时候认识的郭和平与郭秋荣，段长海和郭和平与郭秋荣九几年认识的，两家关系不错，段刚结婚的时候郭秋荣是主婚人，在这之前段刚和郭祥也多次去外地旅游。段长海夫妇，尤其是段长海也经常与郭和平与郭秋荣一起出去游玩。2014年在廊坊，因拆迁将能卖的猪全卖了，就留了母猪和小猪崽，4月30日就彻底搬到安定涉案场地了，当时带过来的猪有一千多头，主要是母猪一百四五十头，剩下的都是小猪崽。在段长海进去之前，除研究院占用了4幢外，其他的都属于荒废的状态，不能直接经营使用，2016年4月底，段长海就开始带焊工队和瓦工队进来先简单的修理，水电能通，除了研究院使用的外其他的没有猪。整个西院都是由我方租赁的，系与安定团结公司的口头约定，当时说的是每亩1300元，共计60亩，总租金额一年是78000元。在郭秋荣与段刚2018年4月14日的电话录音中，双方沟通关于拆迁事宜以及给段刚退还租金的事宜。其中，郭秋荣“到时候我这个只能是那拆迁款下来，我保证一是一，二是二，该怎么着怎么着，这个你说的这个租金问题，他不管上面给我们不给，我到时候，你不说还有一个多月嘛，我该退给你退给你，这个放心啊。”段刚：“咱那时候，一年78000元吧，一个月6500元，一个半月不到10000元，您还不相信您侄子，这点还能骗人？”郭秋荣：“哎呀，不是不相信……我告诉你我到时候这个下来呢，我保证不会亏了你们，该给绝对给。”录音中，双方最终沟通应当退还的租金是9750元。2018年4月15日，郭秋荣退还段刚租金9750元。在2017年9月5日郭祥与段长海、段刚的录音中，郭祥称：“我想法是这样，他最后把您投资这块儿一个个给您挑出来，看看他最后是怎么赔偿您的，然后呢这块不管是合理不合理，我早晚要签字。”段长海：“1300一亩，交到2017年年底，也确实不高，你承认吧，你说这里面有亲情，你承认吧。”郭祥：“承认承认”。此外，段刚于2016年11月5日、2017年5月3日分别各向郭秋荣转账电费30000元。郭秋荣对段刚、段长海所述两家关系不予认可。对于租赁关系，被告安定团结公司、被告郭秋荣对不予认可。其称被告这边有两个厂，东厂主要是做的种猪，用的是北京安定猪选育有限公司的执照，西厂是生猪和果木蔬菜。当时之所以原告来，是因为原告在廊坊的厂房要拆迁，临时在被告的厂寄养过几个月，具体的猪头数不清楚，但只是临时在西厂寄养，西厂的执照是北京安定团结养殖有限公司，法人是郭秋荣。当时说的很清楚，租金都没收，只不过是临时寄养几个月，什么都没有收原告的，在原告录音中也有体现为什么之前没有交租金，过了半年才交的。中间原告也找过别的地方，所以双方并不是租赁关系，而是一种好意施惠的行为，双方没有签订任何的租赁合同没有收取任何的租金，只是由于郭和平出于好意让原告临时过来寄养几个月，故不能产生债的关系，因此不能让被告赔偿。关于拆迁，段长海、段刚称，是2017年6、7月份知道的消息，8月份进行的测量，11月中旬都已经搬迁完毕。郭秋荣、安定团结公司称，段刚、段长海的陈述大概是这个情况，具体时间记不清了，在2017年11月份的时候，原告将其能拆的东西全部拉走、搬走、包括窗户、卷帘门等，我们的东西原告没有动，原告的东西全部拆走了。关于涉案场地的情况，根据拆迁报告，占地总面积41400平方米，建筑总占地面积12632.67平方米，总建筑面积12632.67平方米，树木占地总面积5080.75平方米，06年9月前建筑总面积0.00平方米，06年9月后-09年9月前建筑总面积10319.41平方米，09年9月后建筑总面积2313.26平方米。段长海、段刚称：租赁的整个西院开始双方说的60亩，但根据拆迁测绘后得出是62.1亩。西院由研究院使用的部分是3、5、47、50号，这4幢是猪舍，还有4号、49号2个是锅炉房。在原告租赁进来的时候研究院已经在使用上述部分，但原告的租金是按照整个西院的面积支付的，整个拆迁土地的面积就是西院，东院是别人租赁的。关于新建的部分，36、33、27、21号这4个是猪舍，5个锅炉房对应测绘成果表上是22、23、28、34、35号，有一个没有编号的104.97平米的棚子（在27的上面的），52号，还有一个硬化路面总平米数是1403.8平米（经被告签字确认）。改建的部分：17、18、19、25、31、39、45、48、51号以上9个均是猪舍，还有一些室内的装修、设备在测绘表中反映不出来，但在估价结果通知单的第二页可以反映出原告的装修、设备、设施的评估金额。在猪场改造、建设、硬化、设备清单中，有郭祥的签字。此外，段刚、段长海提交了在该清单签字前，即2017年9月7日，郭祥、郭秋荣、段长海、段刚关于签订该清单前的沟通谈话录音。被拆除腾退人郭秋荣获得评估补偿和腾退补助计23231184元，提前交房奖2526534元，合计25757718元。禁养补偿款2250000元。本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，对于原告段长海、原告段刚与被告安定团结公司之间是否存在租赁关系一节，因两家之间未产生矛盾之前关系较好，且原告方所提交的录音证据、证人证言、改扩建清单等证据之间可以相互印证，足以认定双方之间存在事实租赁关系。而二被告在郭秋荣有明确意思表示退还了部分租金的情况下，仍然否认与原告之间存在任何租赁关系，而将其描述为好意施惠，系主观存在故意的虚假陈述。至于租赁面积，郭秋荣于2018年4月15日向段刚退还了1.5个月的租金9750元，与段长海、段刚所述西厂全院一个月的租金为6500元，每亩地一年租金为1300元，西厂整院一年租金为78000元，共计租赁60亩的陈述相吻合。亦与郭秋荣与西白塔村委会的承租合同约定的租赁面积一致，据此，本院对60亩租赁面积予以认定。关于段长海、段刚是否应当享有拆迁利益。在拆迁公告发布后被告对原告新建、改建的面积进行了书面确认，因此形成了《猪场改造、建设、硬化、设备清单》，证实被告认可应当对原告建设的面积及装修、设备设施进行补偿。结合录音证据，在双方多次电话及当面交谈中，被告均表示收到拆迁款后会与原告结算清楚，并支付拆迁补偿款，从未否认原告享有拆迁补偿利益。关于拆迁利益的具体量化，原告主张新建改建地上物、装修、设备及附属物对应的补偿款应当归原告所有。依据拆迁人的补偿标准计算，新建及改建地上物所对应的补偿款为1138244.4元、装修、设备及附属物补偿款为728798元、禁养补偿款1890589.04元、一次性停产停业综合补助费2490445元、一次性场地停产停业综合补助费4263585元、搬迁补助费530737.5元、设备迁移补助费7267.5元，定额补助费768448.82元、工程配合奖1592212.5元、提前交房奖1061475元，对于上述各项请求，经核实，本院不持异议。现段刚、段长海仅主张上述拆迁利益总额的800万元，属于民事意思自治范畴，本院亦不持异议。因上述拆迁款项均已汇入了郭秋荣的个人账户内，故郭秋荣对于上述拆迁利益亦负有返还义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条之规定，判决如下：北京安定团结养殖有限公司、郭秋荣于本判决生效后10日内给付段刚、段长海拆迁款共计8000000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，由北京安定团结养殖有限公司、郭秋荣负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强人民陪审员  白荣亮人民陪审员  韩素红二〇一九年八月三十日法官 助理  朱前卫书 记 员  石玉珠书 记 员  孙承铭