湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0724民初494号原告:湖南华安集团有限责任公司，住所地湖南省澧县澧西街道办事处护城居委会书香名邸小区11栋。法定代表人：徐宗生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，湖南远大律师事务所律师。被告：杨晚球，男，1964年11月4日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：曾龙，湖南中锋律师事务所律师。第三人：湖南华安集团有限责任公司临澧分公司，住所地湖南省临澧县合口镇中横街居委会迎宾路028号。负责人：张猛，该分公司经理。委托诉讼代理人：李安，湖南远大律师事务所律师。第三人：郭绍明，男，1974年9月5日出生，汉族，住湖南省澧县。原告湖南华安集团有限责任公司（以下简称华安公司）与被告杨晚球房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，湖南华安集团有限责任公司临澧分公司（以下简称华安公司临澧分公司）以与本案有法律上的利害关系为由申请参加诉讼，杨晚球以本案的处理结果与郭绍明有法律上的利害关系为由申请通知郭绍明为第三人，本院依法通知华安公司临澧分公司、郭绍明为第三人参加诉讼，因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，原告华安公司的委托诉讼代理人王平、被告杨晚球及其委托诉讼代理人曾龙二次开庭均到庭参加诉讼，华安公司临澧分公司的委托诉讼代理人李安、郭绍明第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华安公司向本院提出诉讼请求：判令杨晚球履行合同，支付华安公司商品房买卖款30.5万元。事实及理由：华安公司是从事房地产开发的企业，2016年4月25日成立华安公司临澧分公司，在临澧县合口镇开发合口“明鑫花苑”项目，2017年8月20日，杨晚球与华安公司签订商品房买卖合同，约定杨晚球购买华安公司商品房，房价30.5万元，付款方式为商业贷款，合同签订后，华安公司已完成相应义务，但杨晚球至今未支付购房款，华安公司下达催款通知单后，杨晚球亦未支付。杨晚球辩称，答辩人已通过对被答辩人及明鑫花苑实际投资人郭绍明享有债权，与其签订商品房买卖合同的方式，实现了债的抵销，现不差欠被答辩人购房款，只待进行结算。明鑫花苑的开发建设初始于2013年年底，名义上由华安公司临澧分公司开发，实际上的投资人为华安公司临澧分公司的总经理郭绍明，明鑫花苑的资产所有权人属郭绍明。2013年12月及2014年2月，郭绍明因开发明鑫花苑缺乏资金，二次向答辩人借款80万元、100万元作为前期开发的费用，依照法律规定，名为个人借款，但用于公司生产经营的，应属公司债务，且这一合法债务被答辩人也已认可。2017年8月中旬，郭绍明及被答辩人无法偿还答辩人借款本息，于2017年8月20日用明鑫花苑小区的15套商品期房，通过签订买卖合同的方式清偿债务，现双方只是尚未进行债务抵销的结算。明鑫花苑开发至今未完成，被答辩人未按合同约定交房，属违约，答辩人现保留反诉或另诉的权利。现被答辩人要求答辩人支付15套房屋中其中1套房屋的购房款，没有事实依据。郭绍明与被答辩人于2018年3月签订的《明鑫花苑项目资产、债权债务代管协议》，该协议排除了被答辩人对郭绍明在协议签订前依法处置的资产，郭绍明作为被答辩人的委托代理人，在处理明鑫花苑上的民事行为，被答辩人应当认可。因此，案涉商品房不受《明鑫花苑项目资产、债权债务代管协议》约束。故被答辩人的诉请不成立，应予驳回。华安公司临澧分公司述称，与杨晚球签订商品房买卖合同的是华安公司临澧分公司，应由杨晚球向华安公司临澧分公司支付购房款。郭绍明述称，向杨晚球借款180万元系用于明鑫花苑的开发，因无力偿付杨晚球欠款，遂与杨晚球签订了15份商品房买卖合同，与杨晚球间只存在结算，华安公司对该抵偿行为是知晓的，且抵偿行为发生在《明鑫花苑项目资产、债权债务代管协议》之前，不属于代管协议中的剩余资产。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：杨晚球提交的下列证据材料：1、2013年12月3日、2014年1月23日郭绍明向杨晚球分别出具的借款合同及借条各2份、中国农业银行股份有限公司个人明细对账单1份，2、个人欠款结算单2份，3、授权委托书1份，4、商品房买卖合同15份，5、明鑫花苑项目资产、债权债务代管协议1份，6、收条1份，7、明鑫花苑房产评估表、债务统计表、借款明细表各1份，拟证明郭绍明作为明鑫花苑实际投资人向杨晚球借款，华安公司授权郭绍明全权办理明鑫花苑开发的各项事宜，杨晚球向郭绍明提供借款系与华安公司临澧分公司存在的民间借贷法律关系，并通过签订商品房买卖合同的形式抵销双方间的债务。本院对证据审查后认为，证据1、2经郭绍明质证后无异议，对该证据的真实性应予确认，同时确认杨晚球向郭绍明提供借款180万元的事实。华安公司、华安公司临澧分公司对证据3、4、5、6的真实性、合法性无异议，本院予以确认，对杨晚球据此主张的案涉向郭绍明提供的180万元借款系华安公司企业债务及以签订商品房买卖合同的形式抵销债务的事实，将在本院认为中作出详尽阐述。华安公司、华安公司临澧分公司主张证据7系郭绍明移交前作出的报表，真实性待核实，实际是对该组证据的真实性提出异议，本院认为，依据华安公司与郭绍明于2018年3月11日签订的明鑫花苑项目资产、债权债务代管协议第二条第2款“本协议签订后，甲方经审查确认系明鑫花苑项目所导致的合法债务，乙方授权甲方在销售所得中偿还或垫资偿还。”的约定，对郭绍明移交的债务应经华安公司审查确认，证据7系郭绍明在向华安公司移交财产时出具，华安公司并未签章确认，杨晚球亦不能提交其他有效证据证实华安公司对案涉债务已确认，故对证据7的证明力本院不予确认。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月3日郭绍明作为借款人（甲方）与出借人（乙方）杨晚球签订《借款合同》1份，合同约定的借款金额为80万元，借款期限为2013年12月3日至2014年2月2日，借款用途为资金周转，借款利率为月利率3.5%，按月支付，若未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期归还借款罚息利率计收利息，逾期罚息利率为合同约定的借款利率上加收10%，若未按约定用途使用借款，就挪用部分，从挪用之日起按挪用罚息利率计收利息，挪用罚息利率为合同约定的借款利率上加收50%。借款应划入郭绍明提供的工商银行账户，还款约定的内容为：每月归还月利息金额为2.8万元，借款到期，一次性还本80万元。合同还对违约责任等其他内容进行了约定。郭绍明、杨晚球分别在合同尾部签名。同日，郭绍明向杨晚球出具借条1份，借条载明“今借到杨晚球人民币80万元所有资金已收到，约定于2014年2月2日归还”郭绍明在借条尾部签名捺印，并注明了地址、电话、身份证号码。2014年1月23日，郭绍明与杨晚球再次签订《借款合同》1份，该份合同约定的借款金额为100万元，借款期限为1个月，借款用途为资金周转，月利率4%，月还利息金额为4万元。合同的其他部分的约定与2013年12月3日借款合同的约定内容一致。杨晚球按合同约定通过转账方式支付郭绍明款项后，郭绍明于当日向杨晚球出具金额为100万元的借条1份，借条格式与2013年12月3日出具的借条格式一致。上述借款到期后，郭绍明未按约偿付借款本息，2016年6月4日，借款方郭绍明与出借方杨晚球对借款进行结算并形成《个人欠款结算单》，载明截止2016年6月4日止，借款方尚欠出借方257万元，该借款自2016年6月5日起按月息叁分伍厘计息，郭绍明与杨晚球分别在尾部签名捺印。2017年6月4日，双方再次进行结算并形成《个人欠款结算单》，郭绍明与杨晚球分别在尾部签名捺印。华安公司系从事房地产开发经营的公司，2015年11月18日，华安公司向郭绍明出具《授权委托书》1份，载明“华安公司特授权郭绍明为合口明鑫花苑小区开发总经理，全权负责该项目国土土地、投标、中标后的地产项目开发经营、工程建设中的所有相关法律证照手续、财务制度和华安公司合口明鑫花苑项目部的独立银行账户资金管理、经营。期限为本项目开发清盘即终止，并承担华安公司合口明鑫花苑项目开发后期的国家相关开发法律责任和一切经济及社会等（一切）法律责任。”华安公司临澧分公司系华安公司设立的分公司，于2016年4月25日经公司登记机关核准登记。2017年11月22日，郭绍明作为华安公司临澧分公司负责人将包括华安公司临澧分公司公章及郭绍明个人印章、银行印鉴章等在内的涉明鑫花苑项目开发建设的相关证照移交给华安公司。2018年3月11日，华安公司（甲方）与郭绍明（乙方）就明鑫花苑项目的资产、债权债务的代管达成一致并签订《明鑫花苑项目资产、债权债务代管协议》1份，协议确认：1.明鑫花苑系乙方个人筹资、借用甲方资质成立华安公司临澧分公司后进行的开发项目，2.明鑫花苑项目主体已完工，尚有部分配套设施未完成，3.乙方在开发建设过程中，因不能按时偿还到期债务，现已导致部分债务人起诉甲方，甲方为此已承担相关责任，4.乙方现已没有能力经营、开发明鑫花苑项目，甲方为此受到严重牵连，5.在本协议签订前，乙方实际投资在项目中的资金双方不结算，由乙方承担。协议约定的处理原则：1.本协议签订后，明鑫花苑项目剩余资产乙方全部授权甲方代为处理，甲方权限为“完成配套设施、销售并确定销售价格、偿还债务、税费及贷款本息等一切与本项目相关的事宜”，2.本协议签订后，甲方经审查确认系明鑫花苑项目所导致的合法债务，乙方授权甲方在销售所得中偿还或垫资偿还，3.本协议签订后，甲方代管此事应建立账目，供今后甲乙双方结算等。协议还对其他事宜作出约定。2017年8月20日，杨晚球与华安公司临澧分公司签订了包括案涉编号为97362的《商品房买卖合同》在内的共15份《商品房买卖合同》，约定杨晚球购买华安公司临澧分公司开发的坐落于临澧县房屋。其中案涉房屋位于明鑫花苑第3幢1单元11层1-1102号，合同约定的建筑面积为96.15平方米，计价方式与价款为按建筑面积计算，单价0.317213万元，总价款30.5万元，付款方式为贷款方式付款，买受人应于2017年8月20日前支付首期房价款9.5万元，余款21万元向贷款机构申请贷款。合同第八条约定了逾期付款责任：（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同约定的商品房交付时间为2018年5月31日。商品房买卖合同签订后，杨晚球未按约定的时间支付首付款，余款亦未办理贷款，华安公司临澧分公司至今亦未向杨晚球交付商品房。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案当事人的争议焦点为：一、杨晚球与华安公司、华安公司临澧分公司间是否存在有效的债权债务关系；二、杨晚球与是否通过签订房屋买卖合同的形式抵销了债务。关于焦点一：《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”当事人间签订的借款合同及借款人出具的借条是借款合同关系存在的凭据，案涉借款合同自杨晚球向借款人提供借款之日起成立并生效，借款合同、借条载明的借款人均系自然人郭绍明，借款合同约定的借款用途是资金周转，款项全部转入郭绍明的个人账户，郭绍明虽由华安公司出具授权委托书担任华安公司临澧分公司负责人，全权进行项目开发经营，负责项目部独立银行账户资金管理，但华安公司向郭绍明出具授权委托书的时间为2015年11月18日，成立华安公司临澧分公司的时间为2016年4月25日，均在杨晚球与郭绍明间借款合同关系成立之后，故杨晚球向郭绍明提供借款时，郭绍明并未取得华安公司的授权，亦不具备华安公司临澧分公司负责人的身份，此后，在郭绍明与杨晚球进行结算、郭绍明向华安公司移交财产及本案诉讼中，对案涉借款合同郭绍明差欠杨晚球的借款本息一直未得到华安公司、华安公司临澧分公司的追认，因此，郭绍明是以个人名义向杨晚球借款。杨晚球主张名为郭绍明个人借款，但实际用于明鑫花苑项目的前期开发，属华安公司债务，但结合借款合同的成立时间及借款合同约定的借款用途、华安公司向郭绍明出具授权委托书的时间等事实，均不能证实郭绍明具有代表华安公司或华安公司临澧分公司向杨晚球借款的权利外观，杨晚球在无其他有效证据证实其辩解主张的情况下，本院确认案涉2笔借款均系郭绍明个人借款，不是华安公司、华安公司临澧分公司的企业债务。杨晚球关于郭绍明系华安公司委托的明鑫花苑项目负责人，与郭绍明间签订借款合同后产生的债权债务，系华安公司债务的辩解主张，与本院查明的事实不符，本院不予采信。关于焦点二：《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务相抵销。”“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。”因此，债务的抵销应以当事人互负到期债务为前提，在意思表示的先后顺序上，应是先存在债务再产生债务的抵销。本案中，杨晚球虽与华安公司临澧分公司签订了15份《商品房买卖合同》，但杨晚球与华安公司临澧分公司签订商品房买卖合同时仅是在合同当事人间产生债的关系，此时，双方并不能作出债的抵销的意思表示。《商品房买卖合同》签订后，杨晚球对华安公司临澧分公司负有到期债务，此时双方才可作出债务抵销的意思表示，但因郭绍明向杨晚球借款180万元系郭绍明的个人债务，华安公司、华安公司临澧分公司并不差欠杨晚球180万元借款，郭绍明虽与华安公司签订了《明鑫花苑项目资产、债权债务代管协议》，且办理了移交，因华安公司和华安公司临澧分公司对杨晚球不负到期债务，在杨晚球与华安公司临澧分公司间仍不产生债务抵销的法律后果，故杨晚球主张双方系以签订商品房买卖合同的形式抵销债务，于法不符，本院不予采信。因此，在未产生债务抵销的法律后果的情况下，杨晚球关于180万借款系支付包括案涉商品房在内的15套商品房的首付款，杨晚球及郭绍明关于包括案涉商品房在内的15套商品房属在协议签订前已处置的资产，不受《明鑫花苑项目资产、债权债务代管协议》约束的主张，本院均不予采信。案涉编号为97362的《商品房买卖合同》是合同当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，该合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应全面履行合同义务。华安公司临澧分公司系华安公司的分支机构，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”华安公司临澧分公司经公司登记机关进行了登记，可以对外独立进行民事法律活动，产生的民事法律后果应由华安公司临澧分公司享有和承担，华安公司作为设立法人仅在分支机构对外承担责任时承担相应责任。华安公司临澧分公司对外签订商品房买卖合同后，作为合同相对方依法享有合同的权利并应依据合同履行义务。本案中，华安公司临澧分公司与杨晚球签订商品房买卖合同后，有权要求杨晚球履行支付购房款的合同义务，杨晚球亦应依据合同约定向华安公司临澧分公司支付房款，故华安公司临澧分公司对本案诉讼标的有独立请求权，与本案的处理结果有法律上的利害关系，作为第三人参加诉讼，符合《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条规定，杨晚球应依照合同约定向华安公司临澧分公司履行给付房款的义务。华安公司虽系华安公司临澧分公司的设立人，但依据合同相对性的原则，华安公司不是案涉商品房买卖合同的相对方，不享有合同的权利义务，要求杨晚球支付购房款，于法无据，本院不予支持。依据《商品房买卖合同》的约定，应由买受人杨晚球先行支付购房款，再由华安公司临澧分公司交付房屋，双方虽互负履行义务，但有先后履行顺序，故案涉商品房虽至今未交付，但作为后履行义务的华安公司临澧分公司要求杨晚球先行支付差欠的房款符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，本院予以支持。根据双方签订的商品房买卖合同中对付款方式的约定内容，杨晚球应向华安公司临澧分公司先行支付首期房价款9.5万元，余款21万元向贷款机构申请贷款支付，双方对贷款支付购房款未明确约定期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第一百六十一规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”因此，杨晚球最迟应于收到房屋的同时支付房款，本院根据商品房买卖的交易习惯确定杨晚球应于判决生效后30日内向相关金融机构申请办理21万元购房款的贷款手续。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条、第九十条规定，判决如下：一、杨晚球于本判决生效后10日内支付湖南华安集团有限责任公司临澧分公司购房款9.5万元；二、杨晚球于本判决生效后30日内向金融机构申请办理贷款向湖南华安集团有限责任公司临澧分公司支付剩余购房款21万元；三、驳回湖南华安集团有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875元，由杨晚球负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。审 判 长  陈 芳人民陪审员  蒋祖武人民陪审员  余海华二〇一九年八月三十日书 记 员  邵 超