西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初10067号原告：王晨，男，1983年11月19日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：商瑤，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：于沁菲，陕西博纳新律师事务所律师。被告：张广，男，1974年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。原告王晨与被告张广房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晨及其委托诉讼代理人商瑤、于沁菲，被告张广委托诉讼代理人刘巧芸、范钦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告依据定金罚则返还原告10万元。诉讼中，原告明确该项请求金额为定金罚则中的罚金部分。2.被告赔偿原告因另行购房造成损失共计25.9402万元。3.本案诉讼费、律师费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年2月25日与被告签订《房屋买卖定金合同》，被告向原告转让其所有的位于曲江翠竹园小区31栋3单元30301室143平方米（总价款118万元）房屋一套，并约定于2017年3月25日签订正式的房屋买卖三方合同。原告已按照该定金合同，于2017年3月2日交付定金10万元，但被告屡次拖延履行合同义务，并明确拒绝签订房屋买卖三方合同。鉴于被告单方违约，原告基于迫切的住房刚性需求，无奈于2017年4月1日重新购买同属曲江翠竹园小区173.84平方米房屋一套，该房屋每平米的成交单价远高于原被告双方签订合同的平米成交单价。被告系根本违约，使原告在XX路XX房市丧失了以较低价格购买到合适房屋的机会，不得不支付较高价格才能购买到同等条件房屋，故差额部分为原告损失，被告张广应予赔偿。且原告有权解除合同，并主张双倍返还定金（居某甲代收部分已退回原告）。原告购房心切，已为购买该房投入大量精力、财力，为切实保障原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》《合同法》相关规定，诉至贵院，请求保护原告的合法权益。被告辩称，1.被告签订合同后，严格按照合同约定的期限履前，以自己的行为表行合同，并未迟延履行，恰恰相反，原告在履行期限尚未届满明其将不履行合同，本案系原告违约在先。经居某甲介绍，被告于2017年2月25日在居某甲单方提供且手写内容已经全部填好的《房屋买卖定金合同》（以下简称《定金合同》）上签字表示同意出售案涉房屋，在此期间直到本次涉诉之日，被告从未与原告见面。因所涉房屋在签订合同时尚有公积金贷款未清偿完毕，居某甲填写的《定金合同》对履行期限作出了特别的约定：卖方签字确认同意出售后，买方于5日内补齐定金人民币10万元整，买方补齐定金后，卖方承诺45天内负责办理完结银行撤押手续取得房屋产权证，买方于15日内配合卖方办理过户手续。也就是说，按照约定的期限，原告向被告支付定金的履行期限为2017年3月2日，被告完成撤押取得房产证的履行期限为2017年4月16日，双方办理过户的履行期限为2017年5月1日。实际履行中，原告并未按照合同约定将定金支付给被告，而被告自行筹渠资金将剩余的公积金贷款于2017年3月15日一次性还清，并协调贷款机构办理抵押权注销登记手续。在2017年4月16日履行期限尚未届满之前，被告充分且全面履行合同义务，而原告却在2017年4月1日履行期限尚未届满且合同并未终止的情况下，擅自另行购买了案涉房屋同小区户型面积更大的房屋。从以上履行情况来看，本案被告并未迟延履行合同，而原告在履行期限后满前，却另行购买了其他房屋。因原告购买房屋为刚性需求（原告诉状中对该事实也予以确认），其另行购买房屋必然导致不会再履行本案合同。故，原告在履行期届满之前且合同未终止的情况下，原告以自己的行为表明不再履行合同，其行为符合《合同法》第一百零条关于预期违约的规定，本案应承担违约责任的主体是原告，而并非被告。2.关于定金的收取问题。被告并未收到原告交付的购房定金。被告自签订《定金合同》后，从未收到过原告支付的购房定金，也未收到居某甲转交的定金。虽然《定金合同》第四条约定，买方在签订本合同时支付定金3.54万元以确立买卖关系，定金由居某甲代收。但按照《合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”故，即便是居某甲收取了上述定金，而经被告催要，其始终未将上述3.54万元的定金转交给被告。关于合同约定的补交的定金，被告也从未收到。况且，按照《定金合同》第八条手写部分的约定，针对补交的定金，被告并未授权居某甲代收，故，原告应向被告履行交付定金的义务，而非向他人履行。综上，原告诉称其向被告履行了交付10万元定金的义务与事实不符。3.原告所谓的损失没有任何事实及法律依据。即便是同一小区房屋的价格也因楼层、户型、朝向等因素具有很大的差异，更何况，原告另行购买的房屋面积显然远远大于本案所涉房屋面积，被告也完全有理由认为，其是在对比了大户型房屋后才选择了放弃购买本案所涉房屋。故，其所谓损失没有任何事实及法律依据。4.案涉房屋为被告与其妻苏华的夫妻共同财产，被告处分该房屋未取得其妻苏华的认可，双方合同性质为无效合同。纵观整个合同协商及签署过程，被告自始至终未与原告见面，原告没有任何证据能够证明其有理由相信被告的处分行为是夫妻共同意思表示，故其主观不存在善意。同时，被告之妻获知被告处分案涉房屋的事实后，始终对该事实未予以追认。故，《定金合同》违反了《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条的规定，应为无效合同，对双方不具有法律约束力。综上所述，原告在合同履行期限届满前且合同尚未终止的情况下以自己的行为表明不再履行合同，是本案的违约方，其主张定金罚则及赔偿损失均没有事实及法律依据，故，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖定金合同、银行交易明细、告知函、通话录音、本息结清通知单、不动产登记证、房地产评估报告等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。本院根据审理确认的证据和当事人的陈述认定事实如下：位于西安市曲江新区XX路XX园XX栋XX单元XX室（权属登记证书载明的房屋为7幢3单元30301室，以下简称案涉房屋）于2010年12月10日取得不动产登记，登记所有权人为被告。2017年2月25日，原告（买方）、张被告（卖方）及居某乙签订的《房屋买卖定金合同》约定，被告将案涉房屋以118万元出售给原告；付款方式为银行贷款；原告在合同签字之时支付定金3.54万元以确立买卖关系，定金由居某甲代被告收取；签字确认同意出售后，原告于5日内补齐定金10万元；原告补齐定金当日，被告承诺45天内负责办理完结银行撤押手续并领取房屋产权证，后原告于15日内配合被告办理过户手续。双方还约定于2017年3月25日前至居某甲签订《房屋买卖三方合同》，同时买卖双方备齐文件，并委托居某甲权证中心办理过户手续；违约方承担守约方主张权利而产生的包括律师费、交通费、诉讼费等费用。合同签订后，2017年2月25日，原告向居某乙支付了定金3.54万元，于2017年3月2日将定金补齐至10万元。被告后于2017年3月15日结清案涉房屋的按揭贷款本息，后完成了案涉房屋的抵押权注销登记手续。但双方未签订《房屋买卖三方合同》。被告称因无人通知其，故未签订《房屋买卖三方合同》。2017年4月20日，被告在其与居某乙工作人员对话中称其尚未取得案涉房屋房产证，不再出售案涉房屋，其需将案涉房屋交由亲戚结婚使用。庭审中，原告主张其诉请是基于被告存在根本违约行为导致合同目无法实现，合同解除而提出诉请。被告认可合同已解除的事实，但认为是因原告另行购买房屋的原因而解除。在本院审理期间，原告申请对案涉房屋溢价损失进行鉴定。经西安市中级人民法院委托鉴定机构评估，案涉房屋在价值时间点2017年3月2日至2017年8月2日的市场公允价值涨幅约为21.74万元，每平方米涨幅约为1500元。庭审中，原告确认其已收到居某乙退还的定金10万元。另查明，王晨自认其于2017年4月1日在案涉房屋的同一小区购买了约173平方米的房屋一套。本院认为，关于合同效力问题。经查。《房屋买卖定金合同》是原、被告双方为买卖案涉房屋而签订合同，是双方真实意思表示，在原、被告之间形成债权债务关系，对合同双方均具有法律约束力，对合同当事人之外的人并不具有法律约束力。被告是否取得共有人的同意而处分案涉房屋，仅涉及合同能否继续的问题，并不属于合同无效的情形，且未取得共有权人的同意不属于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条关于合同无效的规定。故案涉《房屋买卖定金合同》属合法有效的合同。关于原告、被告是否存在违约行为的问题。经查。从合同约定来看，双方已明确约定居某甲可代收签字之时的定金3.54万元。虽然双方未直接明确约定居某甲有权代收补齐的定金，但双方就定金补齐部分的约定是围绕买卖案涉房屋进行的约定，在双方未明确约定相反内容的情形下，按照合同所使用的定金词句、定金的相关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，应认定居某乙有权代收定金补齐部分。原告在合同签订后已依约支付定金3.54万元并将定金补齐至10万元，已履行了合同义务。至于原告是否存在逾期违约行为的问题。被告虽然在前期履行了结清按揭贷款本息、完成抵押权注销登记手续等合同义务，但在其与居某乙工作人员对话中又称尚未取得案涉房屋房产证，并表示不再出售案涉房屋，需将案涉房屋交由其亲戚结婚使用。由此来看，被告在合同履行阶段已明确表示不在出售案涉房屋。在此情形下，原告主张因被告原因而未签订《房屋买卖三方合同》的事实的存在具有高度可能性，本院予以认定。原告在被告未依约签订《房屋买卖三方合同》情形下，签订合同购买其他房屋的行为，属防止损失扩大的止损行为，不构成预期违约。综上来看，被告未与原告签订《房屋买卖三方合同》且拒绝出售房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告要求被告返还定金罚则中的10万元，符合《合同法》关于定金的规定，本院予以支持。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，原告主张的房屋溢价损失属合同履行利益损失。被告作为违约方应向原告赔偿溢价损失。但在认定溢价损失时还需兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，案涉房屋在价值时点的市场公允价值涨幅约为21.74万元。前述溢价损失约21.74万元即属合同履行利益。本院综合考虑原告实际支付款项占房屋总价款的比例、被告明确拒绝履约的过错程度以及已支持原告的定金罚则主张等因素，判令被告向原告赔偿定金罚则之外的房屋溢价损失2万元，故本院对原告主张房屋溢价损失的超出部分，不予支持。关于居某乙是否实际被告转交定金的问题。居某乙代收定金后是否实际转交给被告的问题，属居某乙与被告之间关系，并不影响对原告已履行支付定金事实的认定。关于原告主张的律师费问题。因原告未提交其因本案产生律师费数额的证据材料，故本院对其关于律师费的主张， 不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、被告张广于本判决生效之日起十日内向原告王晨返还定金100000元。二、被告张广于本判决生效之日起十日内向原告王晨赔偿房屋溢价损失20000元。三、驳回原告王晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6691元、鉴定费14000元，共计20691元（原告已预交），由原告负担10000元，被告负担10691元。因原告已预交费用，故被告应于本判决生效之日起十日内将其负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    栗  德  亮  人民陪审员    李      真人民陪审员    王      艳二○一九 年 八 月十六 日书  记  员    贾      凡  1