湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初522号原告：胡金菊，女，1974年3月14日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区，委托诉讼代理人：王力，湖北楚义君律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁谦，湖北楚义君律师事务所律师。被告：朱小丽，女，1972年3月29日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：廖亦峰（系被告朱小丽丈夫），男，1971年7月5日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：孙万霞，湖北楚之杰律师事务所律师。被告：武汉汉创房产咨询有限公司江南分公司，住所地武汉东湖新技术开发区关山大道519号坐标城A1·A4-1-1，A1-2-2。主要负责人：夏娟，该公司经理。委托诉讼代理人：邹志伟，男，该公司经理。委托诉讼代理人：万竟娴，女，该公司员工。原告胡金菊诉被告朱小丽、武汉汉创房产咨询有限公司江南分公司（以下简称：汉创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案，依法由审判员吴边适用简易程序于2018年7月20日公开开庭审理。因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员李红英、孙小菊组成合议庭于2019年3月5日公开开庭审理。原告胡金菊的委托诉讼代理人王力、鲁谦，被告朱小丽的委托诉讼代理人廖亦峰、孙万霞，被告汉创公司的委托诉讼代理人万竟娴到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告胡金菊向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告胡金菊与两被告之间签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.判决被告朱小丽双倍返还原告胡金菊购房定金400000元；3.判决被告汉创公司双倍返还原告胡金菊购房定金10000元；4.判决由两被告负担本案全部诉讼费用。2018年7月20日，原告胡金菊申请变更诉讼请求为：1.判决解除原告胡金菊与被告朱小丽之间签订的《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的条款；2.判决被告朱小丽按房产转让价的百分之二十向原告胡金菊支付违约金1310000元；3.判决被告朱小丽返还购房定金200000元；4.判决被告朱小丽负担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月，原告胡金菊与被告汉创公司签订《求购（求租）物业委托书》，委托书约定：1.原告胡金菊委托被告汉创公司寻购意向物业；2.签订委托书当天，原告胡金菊向被告汉创公司交纳5000元作为诚意金；3.委托期内，一旦原告胡金菊与业主面签《武汉市存量房居间（买卖）合同》，该5000元诚意金转为购房定金。2017年11月6日，原告胡金菊与两被告签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定原告胡金菊向被告朱小丽购买位于武汉东湖新技术开发区关山大道519号长城坐标城49栋A单元1层01室房屋一套，总价为6550000元。合同签订后，原告胡金菊支付定金200000元。因该房屋处于抵押状态，三方在合同中约定：被告朱小丽于合同签订后7个工作日内向按揭银行办理预约结清手续；原告胡金菊于2017年11月17日（或合同签订后十个工作日）支付第一期购房款1300000元用于结清该房产的银行贷款。由于两被告原因，直至2017年11月17日仍未能向按揭银行预约成功办理结清房屋贷款手续。后原告胡金菊和两被告三方又协商了2017年11月21日去银行办理，但被告朱小丽却于21日当天明确表示其拒绝继续出售该房屋，原告胡金菊多次催促被告朱小丽继续履行合同，但其均置之不理，致使本案合同无法继续履行，被告朱小丽已构成根本违约，请求人民法院支持原告胡金菊的全部诉讼请求。被告朱小丽辩称：1.原告胡金菊诉称因卖方原因致购房合同无法继续履行与事实不符。根据合同约定，应该先由被告朱小丽向银行预约还款，再由原告胡金菊向被告朱小丽支付首期房款1300000元用于结清银行贷款，原告胡金菊最晚应于2017年11月17日向被告朱小丽支付首期购房款。在合同签订当天，被告朱小丽已经与银行预约了还款时间并告知原告胡金菊。虽然双方在合同履行中有过误解与不愉快，但被告朱小丽在原告胡金菊应付首期购房款期间，秉着契约精神一直持续向按揭银行办理预约结清贷款手续，但至今原告胡金菊未向被告朱小丽支付首期购房款。2.原告胡金菊所发律师函称“被告朱小丽拒不履行合同义务应承担违约责任”与事实严重不符。律师函中称被告朱小丽收取定金后未与按揭银行办理预约构成违约，事实上，被告朱小丽自合同签订之日起，已经预约了2017年11月9日、13日、21日几个日期向银行办理还款结清手续。3.原告胡金菊因为自身原因导致双方买卖合同未能继续履行，被告朱小丽有权适用定金罚则没收定金。原告胡金菊除向被告朱小丽支付一笔定金之外，再也没有继续履行打款结清房贷的义务，原告胡金菊拒不支付首付款已构成违约，使被告朱小丽资金计划落空而被迫与别人解除购销合同产生重大损失。因此，原告胡金菊属于合同违约方，其未依约支付首付款导致合同不能继续履行，依据合同不应返还定金。被告汉创公司辩称：2017年10月上旬，被告汉创公司接受原告胡金菊购房委托，积极履职后促成原告胡金菊与被告朱小丽签订购房合同，双方之间的买卖关系建立在充分知情且无异议的基础上。买受人向出卖人支付定金属实，买受人向被告汉创公司支付5000元中介费定金属实。被告汉创公司于合同建立后积极提醒出卖人进行赎楼预约以及买受人筹措第一期支付房款义务，出卖人认为买受人逾期支付房款，不再履行后续合同义务，双方因此产生纠纷。2017年12月9日，被告汉创公司邀请双方到公司协商，被告汉创公司提出让买受人适当加几万块作为对出卖人的逾期补偿，买受人未予采纳。此后一个月时间，经过被告汉创公司做工作，出卖人勉强同意拿出一些钱作为解除合同的条件，并将定金200000元和合同解除金150000元支付给被告汉创公司，后因被告汉创公司与买受人就中介佣金和合同解除金没有谈拢，被告汉创公司按照与出卖人的协议约定将上述350000元全部退还出卖人。被告汉创公司与原告胡金菊的谈判破裂后，原告胡金菊夫妻于2018年1月11日纠集人员到被告汉创公司辱骂、推搡公司员工，并强行锁店门，给被告汉创公司正常经营带来严重不良后果，给相关员工造成严重心理创伤，被告汉创公司拨打110报警，有报警记录予以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合双方陈述及本案案情予以综合认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，本院认定事实如下：2017年10月16日，原告胡金菊与被告汉创公司签订《求购（求租）物业委托书》，约定原告胡金菊委托被告汉创公司寻购位于武汉东湖新技术开发区关山大道519号长城坐标城49栋A单元1层01室房屋，签订委托书当天，原告胡金菊向被告汉创公司交纳5000元作为诚意金，在原告胡金菊与上述房屋权利人或代理人签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》后，上述5000元诚意金转为购房定金。上述委托书签订当天，原告胡金菊依约向被告汉创公司支付购房诚意金5000元。2017年11月6日，在被告汉创公司居间服务下，原告胡金菊（买方、乙方）与被告朱小丽（卖方、甲方）、汉创公司（经纪方、丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定与本案有关的条款主要为：“第一条，转让房产标的。丙方接受甲乙双方委托，促成甲乙双方就位于武汉东湖新技术开发区关山大道519号长城坐标城49栋A单元1层01号（以下简称‘该房产’），建筑面积166.19平方米……房屋所有权证号为武房权证湖字第××号，国有土地使用证号为武新国用（商2014）第××号……第二条，产权状况。（一）房产有抵押。该房产有抵押情况需办理现金赎楼手续，经甲乙双方协商一致，约定由乙方出资赎清上述房产银行尾款；由乙方出资赎楼的，甲方需本合同签订后柒个工作日向原按揭银行办理预约结清手续……第三条，房产转让价格。该房产转让价格为6550000元。第四条，购房定金。（一）乙方于合同签订之日（或2017年11月6日）向甲方支付购房定金200000元，该定金冲抵购房款……第六条，乙方为按揭方式购房付款的约定。（一）第一期购房款：乙方于壹拾工作日（或2017年11月17日）向甲方支付1300000元，用途为提前结清该房产的银行尾款。（二）第二期购房款：过户当日（经房产部门对甲方出售相关资料初审通过后）由乙方向甲方支付2050000元。（三）购房尾款：乙方通过银行商贷支付甲方3000000元……第十三条，违约责任……（二）甲乙任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的：如乙方违约，甲方有权解除合同并没收定金或要求乙方支付房产转让价的百分之二十的违约金；如甲方违约，乙方有权解除本合同并要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房产转让价百分之二十的违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任……（四）无论在任何情况下，若甲方或乙方任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房产，则违约方须即时支付丙方违约金130600元；若甲乙双方在未经得丙方同意下协议解除本合同，则甲乙双方均构成为本合同之违约方而须共同连带支付丙方违约金261200元……”上述合同签订当天，原告胡金菊依约向被告朱小丽支付购房定金200000元，被告朱小丽当天便与银行联系，预约了原、被告三方于2017年11月9日、13日办理剩余银行按揭贷款还款手续。因原告胡金菊资金未到位，原告胡金菊提出要求重新预约还款时间。后经被告汉创公司从中沟通协商，原告胡金菊、被告朱小丽均同意于2017年11月21日前往银行办理还款手续，被告朱小丽在答辩意见及庭审中对此事实亦予以确认。2017年11月20日，被告汉创公司向原告胡金菊核实资金已到位后，便电话通知被告朱小丽于次日办理还款手续，但被告朱小丽未接电话。2017年11月21日，被告朱小丽以原告胡金菊未在合同约定的2017年11月17日前支付首期购房款1300000元为由，明确表示不再出售房屋，拒绝履行合同义务。2017年12月6日，原告胡金菊委托律师向被告朱小丽及丈夫廖亦峰邮寄律师函一份，催告被告朱小丽于收到律师函之日起继续履行上述合同，并于收到律师函之日起7日内配合办理提前结清房屋贷款手续。被告朱小丽于2017年12月7日签收该律师函。2018年1月初，被告朱小丽与被告汉创公司达成协议，由被告朱小丽向被告汉创公司支付350000元用于办理合同解除相关事宜，其中包括原告胡金菊支付的购房定金200000元、被告朱小丽向原告胡金菊和被告汉创公司支付的合同解除金150000元。关于购房定金200000元，双方约定由被告汉创公司退还原告胡金菊；关于合同解除金150000元，双方约定由被告汉创公司与原告胡金菊自行协商如何分配。被告朱小丽依约向被告汉创公司支付了上述款项350000元。被告汉创公司收到上述350000元后，只同意向原告胡金菊退还购房定金200000元、合同解除金80000元，另外70000元作为违约金不予退还。因被告汉创公司与原告胡金菊就如何分配上述150000元合同解除金无法达成一致，后被告汉创公司依约将上述350000元退还给了被告朱小丽。本院认为：本案双方当事人的争议焦点为：原告胡金菊和被告朱小丽在履行上述《存量房居间（买卖）合同》中是否存在违约行为，如存在违约行为，违约责任如何承担。2017年11月6日，原告胡金菊与被告朱小丽签订的《存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖条款系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据审理查明的事实，在上述合同履行过程中，被告朱小丽依照合同约定与银行预约了2017年11月9日、13日办理按揭贷款还款手续并通知了原告胡金菊，由于原告胡金菊资金未到位，无法按上述预约时间办理还款手续，经过被告汉创公司与原告胡金菊、被告朱小丽沟通协商，双方一致同意于2017年11月21日前往银行办理还款手续。上述事实足以证明原、被告经协商一致对合同约定的预约还款及支付首期款的时间进行了变更，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，上述变更行为系当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，对原告胡金菊、被告朱小丽均发生法律效力，双方均应当按照变更后的约定履行自己的义务。被告朱小丽于2017年11月21日还款当天拒绝履行合同并提出不再出售房屋，违反了双方变更后的约定，已经构成违约，经过原告胡金菊发律师函催告，被告朱小丽仍然未继续履行合同义务，依照上述合同“甲乙任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的：如乙方违约，甲方有权解除合同并没收定金或要求乙方支付房产转让价的百分之二十的违约金；如甲方违约，乙方有权解除本合同并要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房产转让价百分之二十的违约金”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告胡金菊有权解除上述合同，本院对原告胡金菊要求解除上述《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖条款的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，在合同解除后，被告朱小丽应当将收取的购房定金200000元退还给原告胡金菊，本院对原告胡金菊要求被告朱小丽退还购房定金200000元的诉讼请求予以支持。被告朱小丽辩称原告胡金菊最迟应当在2017年11月17日支付首期购房款但未支付，已经构成违约，该辩解意见明显与上述合同约定的“乙方于壹拾工作日（或2017年11月17日）向甲方支付1300000元，用途为提前结清该房产的银行尾款”以及协商变更后的时间不符，本院对该辩解意见不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”依照该规定，在被告朱小丽违约的情形下，原告胡金菊有权选择依照合同约定的违约金条款要求被告朱小丽支付违约金。上述合同约定的违约金为“房产转让价的百分之二十”，即1310000元，被告朱小丽认为双方约定的违约金过高，向本院申请调低。根据本院查明的事实，原告胡金菊因个人资金问题而未能在被告朱小丽第一次预约还款的时间内支付首期购房款，其在合同履行过程中亦存在违反诚实信用原则的情形。被告朱小丽在合同签订后半个月即表示不同意卖房，违约时间较短，在此期间争议房屋价格不可能大幅上涨。原告胡金菊在知道被告朱小丽违约不履行合同后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，其应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，原告胡金菊应当采取重新购买其他房屋等措施减少自己的损失，在其未采取措施减少损失的情形下，对于后期房屋价格上涨等扩大的损失，本院不予支持。根据本院查明的事实和上述扩大损失范围的认定，本院认定上述合同约定的违约金过分高于因被告朱小丽违约所造成的损失。在被告朱小丽请求调低违约金的情形下，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定被告朱小丽向原告胡金菊支付违约金200000元，对于原告胡金菊主张的超出上述金额的违约金，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告胡金菊与被告朱小丽、武汉汉创房产咨询有限公司江南分公司于2017年11月6日签订的《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的条款；二、被告朱小丽于本判决生效之日起十日内向原告胡金菊支付违约金200000元；三、被告朱小丽于本判决生效之日起十日内向原告胡金菊返还购房定金200000元；四、驳回原告胡金菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68220元，由被告朱小丽负担（此款原告胡金菊已预交，被告朱小丽于本判决生效之日起十日内支付给原告胡金菊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 边人民陪审员  李红英人民陪审员  孙小菊二〇一九年八月二十六日法官助理孟涛书记员白羽舒