广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初5989号原告：大参林医药集团股份有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙溪大道410号、410-1号。法定代表人：柯云峰，董事长。委托诉讼代理人：孙雁菁、黄庆辉，均为原告员工。被告：黄海龙，男，1981年8月11日出生，汉族，住广东省雷州市，第三人：杨绮君，女，1980年7月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告大参林医药集团股份有限公司诉被告黄海龙、第三人杨绮君租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙雁菁、黄庆辉及第三人到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：案外人李广强将自己所有的广州市海珠区金碧一街28号首层自编B03-2A号房屋出租给第三人。经李广强同意，第三人将上述房屋转租给被告。被告经第三人同意，将广州市海珠区金碧一街28号首层自编B03-2A自编之一房屋（面积为42平方米）分租给原告。2017年9月18日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）和《租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定租期为2017年9月18日至2022年9月30日。租赁合同及补充协议第四条约定原告向被告缴纳3万元保证金，租赁合同第九条约定如被告违约应双倍赔偿保证金给原告。合同签订当日，原告向被告交付保证金3万元。2018年10月23日，原告接到第三人通知，通知如下：被告未按约定向其支付2018年9月及2018年10月的租金，且其要求被告限期支付后，被告仍未支付，因此被告已构成违约，第三人将与被告终止租赁合同。同时，第三人要求原告直接向其支付2018年11月及以后租赁期内的租金。原告按租赁合同的约定于2018年11月4日支付2018年11月租金给被告，被告于2018年11月5日将该月租金退回至原告的员工黄庆辉的私人账户。由于被告已经撤场搬离且一直未能向第三人支付房租，为了不影响原告的经营，原告于2018年12月12日向第三人支付了2018年11月的租金。2018年12月14日，原告向被告发出通知，因被告未按约定向第三人支付房租，租赁合同纠纷已影响到原告的正常经营及租赁权的行使，要求被告尽快向第三人支付房租并处理纠纷。但被告与第三人的租赁合同纠纷一直无法解决，现第三人要求收回租赁物，被告已构成违约。原告多次派人与被告交涉解除租赁合同及双倍返还保证金的事宜，未果。故起诉请求判令：1、确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2018年12月25日解除；2、被告双倍返还保证金60000元给原告；3、被告承担本案的诉讼费。被告没有提出答辩意见和举证。第三人述称：同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年7月6日，案外人李广强（出租人、甲方）与第三人（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区金碧一街28号首层自编B03-2A号的房地产（房地产权证号码穗字第××号）出租给乙方作商铺用途使用，建筑（或使用）面积341.61平方米；等。2017年7月9日，第三人（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：甲方同意将租入的海珠区金碧一街28号首层（所有权证：穗字第××号）自编B03-2A号，面积总计341.61平方米商铺转租给乙方作使用；等。2017年9月18日，原告（承租人、乙方）和被告（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将广州市海珠区金碧一街28号首层自编B03-2A自编之一房地产（房地产权证号码085××××0122）出租给乙方商业用途使用，建筑或使用面积42平方米；（第三条）2017年9月18日至2017年9月24日为免租期，2017年9月25日至2017年9月30日月租金额为2900元，2017年10月1日至2018年9月30日月租金额为14500元，2018年10月1日至2019年9月30日月租金额为15225元，2019年10月1日至2020年9月30日月租金额为15986元，2020年10月1日至2021年9月30日月租金额为16786元，2021年10月1日至2022年9月30日月租金额为17625元；租金按月结算一次，由乙方在每个月的第10日按银行存款付款方式缴付租金给甲方，上述租金为不含税租金，由乙方承担一切税收费用；（第四条）乙方向甲方交纳30000元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方指定收租账号：62×××97，开户行：建设银行，开户名：黄海龙；（第九条）在租赁期内，如果甲方违约，双倍赔偿保证金及已支付未使用租金给乙方，如乙方违约的，则保证金和所上交租金等一切费用作为违约金由甲方没收；等。2017年9月18日，原告（承租人、乙方）和被告（出租人、甲方）签订《租赁合同补充协议》，该协议对涉案房屋的租赁期限、租金的约定与上述租赁合同的约定一致；另外还约定：双方签订的《广州市房屋租赁合同》（街道办备案制式合同），未尽事宜以及不符的内容以本协议为准；在《广州市房屋租赁合同》经街道备案批复后次日，乙方须缴纳叁万元保证金，伍万元入场费及首月的租金合计玖万伍仟元，甲方收到上述费用后向乙方开具收据，在本协议租赁期限届满且乙方没有违约行为及拖欠费用的情况下，甲方将保证金不计利息退回给乙方；租赁期内任何一方无约定理由单方解除合同属于违约，甲方违约的，须按本协议约定的剩余租赁期内租金总额的20%赔偿乙方；乙方违约的，甲方除有权不退保证金外，乙方还须额外按当月租金标准的2倍赔偿甲方；等。2017年9月18日，原告通过银行转账方式向被告支付97400元。据原告提交的日期为2017年9月18日的《收据》记载，被告今收到原告租涉案房屋的保证金30000元。据原告提交的银行电子回单记载，原告从2018年1月起至2018年9月止每月向被告支付租金14500元，2018年10月2日、2018年11月4日分别支付租金15225元。2018年10月16日，第三人向被告发出催缴2018年9月、10月租金的《通知》。2018年10月23日，第三人向原告发出《通知》，主要内容：本人于2017年9月21日同意被告转租涉案商铺给原告，现被告逾期未支付2018年9月的部分租金及2018年10月的全部租金，合计83100元；经催告及限期支付后，被告仍未向第三人支付租金；因此，请原告中止向被告支付自2018年11月起的租金；为避免影响原告经营，自2018年11月起，租金按原告与被告签订的《租赁合同》的约定转账至第三人账号，账号：62×××00，户名：杨绮君，开户行：工商银行金碧支行；等。2018年12月12日，原告向第三人支付租金15225元。原告于2019年1月23日提起本案诉讼。诉讼过程中，原告向本院申请诉讼保全。本院于2019年3月14日作出（2019）粤0105民初5989号民事裁定书，裁定对被告价值60000元的财产进行诉讼保全。诉讼中，原告表示：租赁合同是作为租赁备案用的，由于租赁合同约定不够完整，原、被告双方又签订了补充协议；2018年11月5日原告发现被告没有在其租赁场地进行经营，就约了被告和第三人进行面谈，当时被告表示可以退回2018年11月的租金，但由于其没有钱，不退保证金；第三人则表示原告将2018年11月起的租金交给其，原告可以继续承租涉案房屋；被告表示不管原告和第三人如何处理涉案房屋的租赁事宜；2018年11月5日之后原告就找不到被告。第三人表示：因被告逾期没有交纳租金且于2018年10月15日撤场，其与被告签订的租赁合同于2018年10月底解除。原告和第三人确认如下事实：原告经与第三人协商，继续承租涉案场地并按与被告签订的租赁合同约定的租金标准向第三人缴纳租金至今，原告和第三人没有另行签订租赁合同。对于第1项诉请，原告表示：其分别于2018年12月18日和2018年12月23日向被告发出解除合同的通知，其估算被告于2018年12月25日收到通知，故要求确认租赁合同及补充协议于该日解除。对于第2项诉请，原告表示：按照补充协议的约定，被告违约，应向其赔偿剩余租赁期内租金总额的20%，由于剩余租赁期内租金总额的20%过高，其仅要求被告双倍退还保证金，即退还保证金30000元及赔偿30000元损失。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、被告向原告的员工退回2018年11月租金的银行电子回单。2、原告于2018年12月14日向被告出具的《通知》，主要内容：因被告欠付租金，已影响到原告正常经营以用租赁权的行使，为了良好履行原、被告双方的合同，请被告尽快向第三人支付欠付租金；如被告无法解决与第三人之间的纠纷，原告将终止与被告签订的《合同》并采用法律途径维护合法权益，要求被告双倍返还保证金及利息，并追究被告的违约责任；届时被告将承担各项法律费用，包括但不限于诉讼费、保全费、交通费、住宿费、律师费、违约金等。3、原告于2018年12月18日、2018年12月23日邮寄《通知》给被告（收件地址：广州市海珠区万华花苑一得居北街3号503房）的快递单及2018年12月23日邮件的妥投证明，该邮件投递结果显示退回。第三人质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均没有异议。第三人为证实其主张还提交了如下证据：粤房地权证穗字第××号房地权证书，载明：海珠区金碧一街28号首层的房地产权属人李广强，登记时间为2012年5月29日，等。原告质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。原告主张被告退还2018年11月的租金，并提交银行电子回单予以证明。原告和第三人均表示被告于2018年10月撤离其租赁的场地。第三人表示因被告逾期没有交纳租金且于2018年10月15日撤场，其与被告签订的租赁合同于2018年10月底解除。被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。从被告的上述行为可知被告不再继续履行原、被告签订的租赁合同及补充协议，被告的行为已构成违约，第三人于2018年11月1日已收回涉案房屋，原告亦向第三人支付了从2018年11月至今的租金，原、被告签订的租赁合同及补充协议实际上于2018年10月31日已经解除。故原告要求确认租赁合同及补充协议已经解除的诉请，本院予以支持。按照补充协议的约定，租赁合同未尽事宜以及不符的内容以补充协议为准；租赁期内任何一方无约定理由单方解除合同属于违约，被告违约的，须按补充协议约定的剩余租赁期内租金总额的20%赔偿原告。原告表示由于剩余租赁期内租金总额的20%过高，其仅要求被告退还保证金30000元及赔偿30000元损失。原告的上述主张属于其对自身权利的处分，经审查，并无不当，故对原告要求被告退还保证金及赔偿30000元损失合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告大参林医药集团股份有限公司与被告黄海龙就广州市海珠区金碧一街28号首层自编B03-2A自编之一房屋签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2018年10月31日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告退还保证金30000元及赔偿30000元损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费1300元，由被告负担。财产保全费620元由被告负担，被告在本判决生效之日起10日内将其应负担的财产保全费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  王颖仪人民陪审员  赵 婷二〇一九年八月六日书 记 员  刘 淼何国卫