陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民再121号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吕红振，男，1980年1月29日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区西关正街198号。法定代表人：刘朝阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露娜，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。再审申请人吕红振与再审申请人陕西佳信置业发展有限责任公司（简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服本院（2017）陕01民终12053号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年3月14日作出（2018）陕民申2434号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吕红振、佳信公司的委托诉讼代理人齐晓联、刘露娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕红振申请再审称，1、原审关于逾期办证违约金认定事实及适用法律有误，应当撤销改判。佳信公司在明知朝阳小区所在国有土地使用权性质为工业用地、不符合商品房预售情况下，通过不正当方式获取预售许可证，故意向申请人隐瞒房屋土地性质不符的事实，向申请人出售房屋，从而促使申请人在误认为房屋可以正常办理产证，不存在权属瑕疵的情况下，作出错误的判断与佳信公司签订商品房合同，佳信公司存在合同欺诈的故意，应当对该产证未办理的损失向申请人承担全部责任。自房屋交付至今，申请人因未能取得房屋权属证书，导致无法办理子女落户、享受教育资源、进行特权处分等相应权利、无法享受房屋价格上涨正常出售的收益，佳信公司欺诈和违约行为的不利后果，不应由善意的相对人申请人承担。申请人作为守约方正当合法权益无法得到有效追偿，法院生效判决也将无法落实、无法真正做到案结事了，法律的公平性亦无法得到体现。故，根据《合同法》第114条关于违约金过低规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条等相关规定，应由佳信公司按照同期银行贷款利率向申请人支付违约金，算至2019年5月27日违约金为298992.8元，后续还应以总房款为基数计算至产证实际办理完毕之日为止。2、本案一审、二审、再审诉讼费均应由佳信公司承担。请求：1、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终12053号民事判决书；2、依法判令佳信公司按照同期银行贷款利率向吕红振支付违约金298992.80元（暂计算至2019年5月27日），后续还应以总房款为基数计算至房产证实际办理完毕之日为止；3、本案一、二审、再审等全部诉讼费用由佳信公司承担。佳信公司辩称，1、其公司备案前提是将土地用途变更为住宅用地，其现在不具备办理房产权属的条件，二审判决佳信公司取得土地使用权证六十日内办理房屋权属登记，并无不当。2、吕红振要求的违约金计算没方法有法律依据，按照合同第十五条第二、三项约定，违约金的计算标准为已交房款的万分之一，属于一次性违约金，且双方在履行过程中对此未进行协商变更。3、吕红振请求逾期办证违约金没有事实及法律依据应当驳回。其应当举证实际损失，但至今未举证，要承担举证不能的法律后果。佳信公司申请再审称，1、合同已约定逾期办证违约金且系一次性违约金。原审判决在吕红振未举证实际损失的情况下，未综合考虑逾期办证并非其过错导致等因素，任意上调违约金为连续性违约金，适用法律错误。2、《违约金承诺书》为一次性处理协议且已实际履行，其无需再次支付逾期交房违约金。请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2940号民事判决；2、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终12053号民事判决第一项，并依法予以改判、发回重审或指令再审；3、判决本案双方按照《商品房买卖合同》约定的已付房款0.01%支付逾期办证违约金37.48元；4、依法判决申请人不再支付逾期交房违约金；5、判令本案一、二审、再审的诉讼费由吕红振承担。吕红振辩称，1、答辩人购买佳信公司的房屋时五证齐全，现佳信公司称其未将土地性质变更为住宅用地，不具备办理房产权属条件的理由不能成立。缴纳土地出让金是佳信公司的责任。二审判决佳信公司取得土地使用权证60日内办理房屋权属登记不合理，佳信公司应立即办理房产证，法院应判决具体办理房产证时间。2、按照《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准来计算违约金，应当按日赔付违约金。佳信公司的再审申请无法律依据，应予驳回，一、二审诉讼费由佳信公司承担。吕红振一审诉讼请求：1、佳信公司立即为吕红振办理朝阳小区第8栋1单元12层11202号房屋产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；2、佳信公司向吕红振支付迟延交房违约金10757.58元、迟延办理房屋产权过户登记违约金124106.58元（暂计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至吕红振取得房屋权属证书之日），两项合计134864.14元；3、本案诉讼费由佳信公司承担。一审法院认定事实：2009年4月16日，吕红振与佳信公司签订《商品房买卖合同》，合同备案登记号：Y09023573，约定由吕红振购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为96.1平方米，总价款为374828元。合同第六条约定，买受人应于2009年4月16日前向出卖人交付总房款30%，计人民币114828元；剩余房款计人民币260000元，以银行按揭方式付清。同时买受人应在出卖人规定的时间内提交按揭资料，并交纳相关费用，买受人不能按期提供按揭资料及未缴纳相关费用的，由买受人自行承担逾期办理银行按揭的法律责任。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经设计院、建设单位、监理单位验收合格。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。上述合同签订当日，吕红振向佳信公司支付房屋首付款114828元。2009年4月24日，吕红振通过银行按揭向佳信公司支付剩余购房款260000元。2011年5月28日，佳信公司向吕红振交付涉案房屋，吕红振收房后并实际使用。此外，因佳信公司逾期交房，佳信公司向吕红振出具《承诺书》，承诺佳信公司向吕红振赔付2010年1月1日至2010年8月14日期间共226天的逾期交房违约金8471元。后双方与物业公司协商后以物业费的形式予以折抵。至今，佳信公司未将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，佳信公司承认吕红振支付了全部的购房款，涉案房屋的交付时间为2011年5月28日，陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属初始登记的资料。吕红振提出，佳信公司逾期办证的违约行为与吕红振无关且一直持续，故逾期办证违约金按照房屋总价款的0.01%计算的约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因吕红振第一项诉请不够准确，经原审法院释明，吕红振将其第一项诉请明确为要求佳信公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院判决：一、陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将吕红振购买的位于西安市雁塔区商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向吕红振支付逾期交房违约金10757.68元。三、陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向吕红振支付逾期备案违约金24018.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回吕红振的其余诉讼请求。本案案件受理费1857元，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因吕红振已预交，陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向吕红振支付。吕红振不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判佳信公司立即为吕红振办理其房屋产权过户登记手续，并交付所有权证书；3、依法改判佳信公司向吕红振支付迟延交房违约金10757.58元、迟延办理房屋产权过户登记违约金124106.58元，共计134864.14元（暂计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至吕红振取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费用由佳信公司承担。二审认定事实，原审判决认定事实属实。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审法院认为，吕红振与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于备案登记。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故原审判决佳信公司在判决生效之日起六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案不妥，佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书时履行将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。对于吕红振上诉请求改判佳信公司立即办理涉案房屋产权过户登记手续并交付所有权证书与其在一审审理的请求不符，其在二审中变更诉讼请求不符合法律规定，不予涉及。关于逾期备案违约金。因佳信公司至今未取得住宅用地土地使用权证导致涉案房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在过错，应当承担逾期备案违约金，按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金。该违约金的约定过低，原审法院综合考虑相关因素，对逾期备案违约金进行了适当提高，并无不当，予以确认。现吕红振要求按照同期人民银行贷款利率按日计算逾期备案违约金，依据不足，不予采信。故，吕红振的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。综上，原审判决应予变更。二审法院判决：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2940号民事判决第二项、第三项、第四项。二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2940号民事判决第一项为：陕西佳信置业发展有限责任公司于取得西安市雁塔区西影路朝阳花园小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将吕红振购买的位于西安市雁塔区商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1857元，吕红振已预交，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向吕红振支付。二审案件受理费1857元，吕红振已预交，由吕红振承担。再审中查明事实与原审查明事实基本一致。本院再审认为，本案争议焦点：1、关于涉案房屋权属登记的办理问题；2、逾期备案违约金计算标准。关于涉案房屋权属登记的办理问题，吕红振与佳信公司签订《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，已于2011年5月28日向吕红振交付房屋，应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。吕红振认为二审判决第二项减轻了佳信公司的违约责任，会导致其不再积极缴纳土地出让金和取得土地使用权证。本院再审认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地用途从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。本案中佳信公司至今尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件。故二审判决变更为佳信公司在取得土地使用权证书后六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案，符合法律规定。吕红振该项理由不能成立。关于逾期备案违约金计算标准的问题，吕红振认为佳信公司的违约行为造成其实际损失远大于合同约定的违约金，并主张二审对违约金的数额判决过低，要求再审增加违约金数额，因吕红振未提交逾期办证遭受损失的相关证据，故该项主张本院不予支持；佳信公司认为吕红振未提交因没有取得房屋产权证书所遭受损失的证据，判决任意上调违约金，适用法律错误。因合同约定的按已付房价款的0.01%支付违约金明显过低，原审法院综合考虑，酌情判决佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准自2012年5月28日至庭审之日，一次性向吕红振承担逾期备案违约金，符合法律规定，亦体现公平原则，判决并无不当。故，吕红振要求增加违约金和佳信公司要求减少违约金的上述理由均不成立。关于佳信公司主张《违约金承诺书》为一次性处理逾期交房违约金，其不再承担逾期交房违约金的理由，因《违约金承诺书》仅载明了逾期交房违约期限及赔付数额，并未说明该承诺系逾期交房违约责任的一次性处理意见，故佳信公司的该项理由不能成立。综上所述，吕红振、佳信公司的再审请求均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2017）陕01民终12053号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 郭莲枝审 判 员 晏永娟审 判 员 齐 放二〇一九年八月二十三日法官助理 张 磊书 记 员 王 鑫