云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终927号上诉人（原审原告）：徐志远,男，汉族，1973年09月05日生，浙江省衢州市人，农村居民，现住文山市。上诉人（原审原告）：周民琼，女，汉族，1977年10月06日生，云南省砚山县人，农村居民，现住文山市。委托诉讼代理人：余有荣，云南临吉律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：王雪莲，云南临吉律师事务所执业律师，特别授权上诉人（原审被告）：文山市东兴鸿通房地产开发有限公司。住所地：文山市卧龙街道文新街社区环北二路103号。法定代表人：刘冬保，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：彭天星，云南博引律师事务所执业律师。特别授权。委托诉讼代理人：杨云茜，云南博引律师事务所执业律师。特别授权。上诉人徐志远、周民琼与上诉人文山市东兴鸿通房地产开发有限公司（以下简称：鸿通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2018）云2601民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐志远、周民琼上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持徐志远、周民琼一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定清楚，法律适用正确，但仅支持一年期间的逾期办证违约金不符合法律规定，计算方法错误，应从违约之日计算至产权证办理完毕之日止。鸿通公司应在2015年6月15日前为徐志远、周民琼办理房屋产权，徐志远、周民琼至今未能取得房屋产权证，系鸿通公司违约行为造成，鸿通公司应当承担违约责任。虽一审法院事实认定清楚，法律适用正确，但仅以购房款总额乘金融机构计收逾期贷款年利率计算违约金，忽略鸿通公司逾期办证违约天数，逾期办证违约金计算方法错误，判决不公。根据《合同法》第一百一十三条之规定，违约金数额应当等于违约方给合同相对方造成的损失，即总损失数额等于每日损失数额乘以违约天数。计算违约金数额时，违约天数是必不可少的考虑因素，如不考虑违约天数，违约金数额在违约者第一天违约时即被确定，无论违约者违约多久，其违约责任不会改变，这将无法督促违约者尽快履行义务，守约方损失被违约方越拖越大，而违约方的违约责任却未改变，因此，违约方违约越久，其承担的违约责任越小于守约方的损失，违反了《合同法》关于违约金数额应当等于违约方给相对方造成的损失的规定。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条规定了如何确定买受人应当取得房屋权属证书的时间点，为的是便于确认出卖人逾期办证的违约天数，从而可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出每日违约金数额，再乘违约天数计算出违约金总额。因此，本案逾期办证违约金总额应为购房款总额乘以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款日利率乘以逾期天数。鸿通公司未作答辩。鸿通公司上诉请求：撤销一审判决，驳回徐志远、周民琼一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院遗漏双方并未签订《办理产权登记的授权委托书》，鸿通公司无协助业主办理产权证的义务这一重要事实，鸿通公司存在逾期办证的行为是错误的。本案是商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商，把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力，双方均应当诚信履行。双方虽未在合同中明确约定具体办理涉案房屋产权证书的具体时间，但约定了如何办理房屋产权证书的具体方式，从合同的约定可以看出，鸿通公司首先需要与业主签订《办理产权登记的授权委托书》，然后将办证所需材料和费用全部交给鸿通公司，鸿通公司才负有协助业主办理房屋产权证的义务。而本案中，徐志远、周民琼一直未签订《办理产权登记的授权委托书》，鸿通公司无义务协助徐志远、周民琼办理不动产权证书，也不存在逾期办理的行为。二、一审法院认定“鸿通公司开发的鸿通国贸大厦因人防工程存在质量问题，在房屋竣工后未能取得《民用建筑防空地下室异地建设许可证》，系鸿通国贸大厦在竣工后不能按规定办理房屋产权证的主要原因”，从而认定鸿通公司存在违约行为，判令鸿通公司支付逾期办证违约金是错误的。鸿通公司并无任何的违约行为。一审法院无视当事人之间合法有效的合同约定，直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的法律规定，判定鸿通公司在履行合同时存在违约，支付违约金是错误的。徐志远、周民琼未作答辩。徐志远、周民琼向一审法院起诉请求：1.判决鸿通公司为徐志远、周民琼办理文山市鸿通国贸大厦1幢1单元7层0703号房产证；2.判决鸿通公司支付逾期办证违约金45956元（自2015年6月16日至2018年6月14日止，共计1029天，即违约金合计279030元×5.5%÷365×1093＝45956元）；3.依法判决鸿通公司支付违约金自起诉之日起至房屋产权证办理完毕之日止。一审法院认定事实：徐志远、周民琼与鸿通公司2013年9月1日签订《商品房购销合同》，约定徐志远、周民琼向鸿通公司购买由其开发建设的位于文山市房屋，为预售商品房，面积90.07㎡，房屋总价款279030元。徐志远、周民琼向鸿通公司付清购房款。合同第十二条约定：“乙方（徐志远、周民琼）向甲方（鸿通公司）提供办理产权登记所需资料，契税及相关费用，并签署授权委托书。乙方预交的费用在领证时依照实际支出多退少补。”2014年4月17日，鸿通公司到房地产管理机关办理了《商品房购销合同》备案登记手续。鸿通公司于2015年3月15日向徐志远、周民琼交付徐志远、周民琼所购房屋。徐志远、周民琼向鸿通公司支付了委托办理产权登记所需材料和相关费用。鸿通公司开发建设的鸿通国贸大厦人防区域未按人防施工图及规范要求进行施工、预留、预埋管件未与主体结构一次浇筑成型，工程现状无法满足人防工程的防护及防化要求，不具备人防工程的本防护功能，人防工程存在质量问题，在房屋竣工后未能取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，致使鸿通国贸大厦不能按规定办理房屋产权证。2019年1月4日，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，具备办理房屋产权证登记条件。徐志远、周民琼与鸿通公司对办理房屋产权证登记未约定期限。综合徐志远、周民琼与鸿通公司的诉辩主张，本案争议焦点是：1.徐志远、周民琼所购房屋未如期办理房屋产权证的主要原因；2.徐志远、周民琼所购房屋未如期办证，鸿通公司是否存在违约；3.徐志远、周民琼主张的违约金是否应当得到支持。一审法院认为，徐志远、周民琼与鸿通公司2013年9月1日签订《商品房购销合同》，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，本院予以确认。针对徐志远、周民琼所购房屋未如期办理不动产权登记的主要原因，本院认为，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦因人防工程存在质量问题，在房屋竣工后未能取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，系鸿通国贸大厦在竣工后不能按规定办理房屋产权证的主要原因。针对徐志远、周民琼所购房屋未如期办证，鸿通公司是否存在违约，本院认为，如前所述，徐志远、周民琼所购房屋不能办理房屋产权的原因在于鸿通公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，徐志远、周民琼向鸿通公司购买的位于文山市房屋属尚未建成的房屋，双方就办理房屋产权证登记未约定期限，鸿通公司应在房屋交付使用之日起90日内为徐志远、周民琼所购房屋办理房屋产权证。徐志远、周民琼陈述鸿通公司于2015年3月15日向其交付房屋，鸿通公司对徐志远、周民琼陈述的交房时间不认可，但鸿通公司未提交证据证明其交房时间，故本院采信鸿通公司于2015年3月15日向徐志远、周民琼交付房屋，鸿通公司应在2015年6月15日前为徐志远、周民琼办理房屋产权证。徐志远、周民琼至今未取得房屋产权证，系鸿通公司违约行为造成，鸿通公司应承担违约责任。违约金按徐志远、周民琼已交购房款总额279030元，参照2019年一年期贷款逾期年利率6.525%（4.35%基准利率＋4.35%×50%基准利率上浮50%）计算，即18206.71元（279030元×6.525%）。鸿通公司辩解，系施工单位原因造成的人防工程存在质量问题，以及徐志远、周民琼未及时交纳税费、交齐办证材料，导致未按规定办理房屋产权证，其不存在过错。本院认为，鸿通公司与施工单位之间属另一合同关系，鸿通公司以此作为本案抗辩理由不成立，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦于2019年1月4日取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》才具备办证条件，故对鸿通公司的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为徐志远、周民琼办理文山市房屋产权证；二、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐志远、周民琼违约金18206.71元；三、驳回徐志远、周民琼的其他诉讼请求。案件受理费950元，减半收取475元，由文山市东兴鸿通房地产开发有限公司负担200元，由徐志远、周民琼负担275元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经过二审审理，本院补充查明以下法律事实：2015年3月15日鸿通公司将房屋交付给徐志远、周民琼。2016年1月7日徐志远、周民琼就支付了办证登记费80元、土地证费300元、天然气配套费2800元、楼宇对讲配套费1000元、他项权证费80元，并于2016年8月2日又向鸿通公司支付公共维修基金3783元及缴纳住房买卖契税4185.45元。2019年2月18日鸿通公司将徐志远、周民琼户的办证资料提交到办证机关排队办证。其他法律事实与一审一致，本院依法予以确认。本案在二审的争议焦点为：鸿通公司是否应承担逾期办证的违约责任，如须承担，应承担的违约金数额是多少。本院认为：徐志远、周民琼与鸿通公司在平等自愿的基础上签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，合同合法有效，双方应恪守签订的合同自觉履行义务。合同第十二条约定：“乙方（徐志远、周民琼）向甲方（鸿通公司）提供办理产权登记所需资料，契税及相关费用，并签署授权委托书。乙方预交的费用在领证时依照实际支出多退少补。”虽然该条中约定了办证需签署授权委托书，但是否签署授权委托书的主动权在于鸿通公司，根据查明的事实2015年3月15日鸿通公司将房屋交付给徐志远、周民琼。2016年1月7日徐志远、周民琼就支付了办证登记费80元、土地证费300元、天然气配套费2800元、楼宇对讲配套费1000元、他项权证费80元，并于2016年8月2日又向鸿通公司支付公共维修基金3783元及缴纳住房买卖契税4185.45元。从该事实可以认定，从鸿通公司接受以上费用时双方已形成了事实上的委托办证关系。鸿通公司最迟也应在2016年8月2日即徐志远、周民琼缴纳住房买卖契税单据给公司时90天内将办证所应具备的资料提交到不动产办证机关，但鸿通公司于2019年2月18日才将办证资料提交给办证机关，该行为已构成逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。作为房地产开发商的“协助办证”或“协助办理登记”义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务，故鸿通公司作为案涉房屋的房地产开发商，在徐志远、周民琼接收房屋并提交了相关的办证资料给鸿通公司后，鸿通公司就有义务协同徐志远、周民琼办理好有关房屋产权登记手续。一审判决鸿通公司协助徐志远、周民琼办理不动产权证并无不妥，本院予以确认。案涉房屋由于人防工程建设不规范，导致人防验收不合格，无法协助业主办理不动产权证书，主要责任在鸿通公司，鸿通公司应承担逾期办证的违约责任。至于鸿通公司主张是因建设单位未按施工图施工造成，是鸿通公司与建设单位内部问题，不能对抗第三人。对于逾期办证的违约金数额问题，本院认为，双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定：“乙方（徐志远、周民琼）向甲方（鸿通公司）提供办理产权登记所需资料，契税及相关费用，并签署授权委托书。乙方预交的费用在领证时依照实际支出多退少补。”。从此条约定的内容来看，未对房屋的逾期办证违约金问题作出详细明确约定，因本案请求权的基础是商品房预售合同纠纷而非借贷等法律关系，且双方在《商品房购销合同》中也未约定逾期办证应承担违约责任的方式，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的内容可以理解为在当事人未约定违约责任方式承担的情况下，若因出卖人的原因逾期办证的，违约金的计算只能是按照已付购房款总额逾期贷款利息标准作一次性计算赔偿。一审以此认定计算违约金数额并无不妥，本院予以支持。综上所述，徐志远、周民琼、鸿通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由徐志远、周民琼负担475元，文山市东兴鸿通房地产开发有限公司负担475元。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 陆启慧二〇一九年八月二十七日书记员 刘灿灿