广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初3430号原告（反诉被告）：蒙玮莉，女，1979年7月24日生，汉族，住广西桂平市。原告确认的送达地址为广西桂平市三中路口北部湾银行四楼，联系人凌豪团。委托诉讼代理人：凌豪团，广西桂力律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛亮，广西桂力律师事务所律师。被告（反诉原告）：阳江市壹丰实业有限公司。住所地：阳江市闸坡镇阳江恒大御景湾C区18号商业楼。被告确认的送达地址为广州市海珠区新港东路148号环球贸易中心37楼，联系人张棉。法定代表人：黎志豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张棉，该公司员工。原告蒙玮莉诉被告阳江市壹丰实业有限公司（以下简称壹丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，被告壹丰公司于2019年6月10日本院提出反诉，经审查，本院依法受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙玮莉的委托诉讼代理人凌豪团，被告壹丰公司的委托诉讼代理人张棉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒙玮莉向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年11月19日签订的《阳江恒大御景湾商品房认购书》；二、判令被告双倍返还定金共计20000元，返还购房款人民币130256元、产权登记费80元共计130336元及利息（以130336元为基数，自2017年11月19日起至还清购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月19日，原、被告签订《阳江恒大御景湾商品房认购书》，合同约定原告认购被告位于阳江御景湾楼盘4幢2509单元，随即原告支付1万元定金、首期购房款60128元、产权登记费80元。同日，双方拟签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议（预售住宅，不备案）》，被告并未在上述合同盖章，双方口头约定待原告交付第二笔购房款（2018年5月19日前）双方才正式签订上述合同及备案。2017年12月7日，原告依约交付第二笔购房款70128元给被告，但被告收到第二笔购房款后，却以各种理由推诿拒绝与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及合同备案工作。2018年11月19日被告向原告出具《催款通知书》，要求原告支付第三笔购房款。原告收到《催款通知书》后再次要求被告签订《商品房买卖合同（预售）》及合同备案工作，但被告再次拒绝原告。此后，双方多次进行协商欲解除2017年11月19日签订的《阳江恒大御景湾商品房认购书》并拟签订《阳江恒大御景湾项目解除商品房买卖合同及认购书协议》，但被告最终仍以需要上报公司领导为由，无法达成解除协议。原告认为，原、被告于2017年11月19日签订的《阳江恒大御景湾商品房认购书》合法有效。认购书签订后，原告依约交付了首期购房款60128元、2017年12月7日交付第二期购房款70128元，但被告却不履行义务签订《商品房买卖合同（预售）》及合同备案工作，被告的行为已属违约行为，严重损害原告合法权益。为此，为维护原告合法权益，特向法院依法提起诉讼，恳请法院支持原告诉请。被告壹丰公司辩称：一、原告要求被告双倍返还定金无事实和法律依据。涉案《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（下称“商品房买卖合同”）双方已盖章，发生法律效力。网签备案手续属于行政行为，未办理网签备案手续，并不会导致双方签订的合同无效。且原告曾于2019年4月26日向被告的工作人员表示想要退房，并签署《阳江恒大御景湾项目解除及认购书的协议》，申请解除涉案商品房买卖合同。现原告又以被告未完成签署商品房买卖合同及合同备案工作为由，要求被告双倍返还定金，无事实和法律依据。二、原告主张已支付房款为140256元（包含定金1万元）与事实不符，购房优惠3466元未实际支付，应予以扣减。根据原告的交款凭证，原告共分别于2017年11月19日支付定金10000元，并交首期款60128元，于2017年12月7日参与被告的提前还款优惠活动，优惠3466元，即实际支付金额为66662元（合同约定房款为70128元）。后原告要求退房，解除涉案商品房买卖合同，双方的合同目的均无法实现，购房优惠失去存在的基础，也就不存在返还降低房价的优惠这部分金额。故原告要求退还该笔费用无事实依据，在应退房款中应予以扣减。三、根据双方签订商品房买卖合同，原告违约，被告依据合同享有解除权，且原告应承担违约责任，按已付房款的50%支付违约金。该部分违约金应予以扣减。根据《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款第2项约定，原告选择分期付款，须于2018年11月19日前支付93504元，2019年5月19日前支付93504元，共187008元。另根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条约定，原告逾期超过180天，被告享有单方解除权，并按已付房款的50%支付违约金。因原告无法按合同约定支付购房款，且逾期已超过180天，被告有权依约解除商品房买卖合同，且原告应依约承担违约责任，并按已付房款的50%支付违约金。故应从房款中予以扣减。四、原告通过老业主介绍新业主购房，被告支付老业主恒房通佣金4675元。现因原告退房，商品房买卖合同解除，应从房款中予以扣减该笔恒房通佣金4675元。综上所述，原告针对被告的诉求无事实及法律的依据，故恳请法院查明事实，依法维护被告的合法权益。反诉原告壹丰公司向本院提出反诉请求：一、判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令被反诉人向反诉人支付违约金，以已付房款136790元为基数，按50%计算，为68395元；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月19日，反诉被告与反诉原告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被反诉人购买反诉原告开发的阳江恒大御景湾4号楼2509房，总房价款为467522元。根据《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款第2项约定，反诉被告选择分期付款，须于2018年11月19日前支付93504元，2019年5月19日前支付93504元，共187008元。另根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条约定：“2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金……”。《商品房买卖合同（预售）》签订后，反诉被告共实际支付购房款136790元，但怠于支付2018年11月19日到期款93504元，2019年5月19日到期款93504元，共187008元，且逾期已超过180天。反诉被告拖欠购房款的行为，严重地违反了合同的约定，反诉原告有权依据合同约定行使解除权，反诉被告应当向原告承担违约责任。反诉原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。反诉被告蒙玮莉辩称：一、双方并未真正订立《商品房买卖合同》，无需解除。二、本案的反诉被告并未存在违约行为，因此无需承担违约金，同时该违约条款属于格式条款，该条款明显加重了反诉被告的责任，属于无效条款，恳请法庭驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2017年11月19日，原告蒙玮莉（乙方、买受人）与被告壹丰公司（甲方、出卖人）签订一份《阳江恒大御景湾商品房认购书》（编号：0007995），主要约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购阳江御景湾楼盘4幢2509单元，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积共55.32平方米，其中套内建筑面积为43.60平方米，房屋总金额为467522元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（￥10000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。二、乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2017年11月21日前支付首期房款60128元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年5月19日前付清70128元；于2018年11月19日前付清93504元；于2019年5月19日前付清93504元；于2019年11月19日前付清剩余款项，即140258元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方必须在约定的付款方式和期限内到阳江市海陵镇恒大御景湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。四、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。五、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。六、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。七、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增减或减少任何条款。等等。签订认购书后，原告蒙玮莉即向被告壹丰公司支付了购房定金10000元及购房款60128元。同日，被告壹丰公司经与原告蒙玮莉协商一致制作了涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：00）及《商品房买卖合同》补充协议，原告于当天在《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议上签名并捺指印予以确认，并保留了一份尚未经被告壹丰公司盖章确认的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议。被告壹丰公司经盖章用印的流程后亦在《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议上盖章予以确认。当天，原告蒙玮莉向被告壹丰公司支付了产权登记费80元。其中《商品房买卖合同（预售）》主要约定：第三条商品房基本情况：被告壹丰公司将位于阳江市闸坡××区××房出售给原告蒙玮莉，建筑面积共55.32平方米，其中套内面积43.6平方米，分摊建筑面积11.72平方米；第六条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单间为每平方米10722.98元，总价款为467522元；第七条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取分期付款方式付款：买受人应当在2019年11月19日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款70128元，应当于2017年11月21日前支付。买受人须于2017年11月21日前支付首期房款70128元，并签署《商品房买卖合同》；于2018年5月19日前付清70128元；于2018年11月19日前付清93504元；于2019年5月19日前付清93504元；于2019年11月19日前付清剩余款项140258元；第八条逾期付款责任：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；第十九条预售合同登记备案：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记本案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。等等。合同还约定了其他条款。《商品房买卖合同》补充协议，主要约定：（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释）。三、双方同意本合同第八条补充如下：2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。等等。协议还约定了其他条款。2017年12月7日，原告蒙玮莉再次向被告壹丰公司支付第二笔购房款70128元，因原告蒙玮莉参加了被告壹丰公司提前还款优惠活动，优惠了3466元，实际支付的金额为66662元。此后，原告蒙玮莉再没有向被告壹丰公司支付过任何购房款。2018年11月19日，被告壹丰公司向原告邮寄一份《催款通知书》催促原告蒙玮莉支付第三期的购房款93504元，原告蒙玮莉收到《催收通知书》后仍没有支付购房款。2019年4月26日，原告向被告的工作人员表示想要退房，并签署《阳江恒大御景湾项目解除及认购书的协议》，申请解除涉案《商品房买卖合同》及《商品房认购书》，原告蒙玮莉先在协议上签字，但原告蒙玮莉又以筹集房款继续购买涉案房屋为由将《阳江恒大御景湾项目解除及认购书的协议》原件取回，双方未正式办理完毕相关的解除手续。其中《阳江恒大御景湾项目解除及认购书的协议》主要约定：壹丰公司（甲方、出卖人）与蒙玮莉（乙方、买受人）经自愿、平等、友好协商，由于乙方个人原因，就乙方2017年11月19日所购买的阳江恒大御景湾项目4幢2509房退房事宜达成如下协议。一、解除双方签订的编号为00的《商品房买卖合同》及编号为0007995的《商品房认购书》。二、乙方据此协议将购买的阳江市恒大御景湾项目4幢2509房的商品房退回甲方。三、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付。四、甲方退还乙方楼款62067元（含定金10000元），其他费用80元；七、乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利。等等。协议还约定了其他条款。截至本案起诉前，涉案《商品房买卖合同（预售）》尚未在不动产登记部门办理合同备案手续，涉案商品房尚未交付给原告蒙玮莉。原告蒙玮莉主张被告壹丰公司不履行义务签订《商品房买卖合同（预售）》及合同备案工作，已属违约行为，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。被告壹丰公司主张原告蒙玮莉逾期支付购房款已超过180天，遂向本院提起反诉，请求如反诉称。庭审中，原告蒙玮莉发表辩论意见称：即便被告壹丰公司事后在相关合同上盖章的行为致使合同生效，也不会改变该合同为格式合同的本质，我方愿意解除涉案《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。以上事实，有原告蒙玮莉提供的身份证、《阳江恒大御景湾商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议、收据三份、《催款通知书》、《阳江恒大御景湾项目解除商品房买卖合同及认购书协议》，被告壹丰公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议、微信聊天记录截图、转账凭证、支付凭证、《催款通知书》、EMS快递单、妥投记录等证据以及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《阳江恒大御景湾商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，原、被告双方均已经在合同上签字盖章予以确认，故上述合同属是合法有效的合同，原、被告双方应按约定履行合同义务。原告蒙玮莉主张被告壹丰公司没有与其签订《商品房买卖合同（预售）》，构成违约，理据不足，本院不予采纳。原告蒙玮莉没有按照《商品房买卖合同（预售）》的约定履行支付第三期购房款93504元的义务，自2018年11月19日至今已超过了180日，已构成违约，现被告壹丰公司请求解除与原告蒙玮莉签订的《商品房买卖合同（预售）》，且原告蒙玮莉也同意解除《商品房买卖合同（预售）》，故被告的上述请求，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，《商品房买卖合同》补充协议和《阳江恒大御景湾商品房认购书》也相应予以解除。故原告蒙玮莉请求解除双方签订的《阳江恒大御景湾商品房认购书》，本院予以支持。上述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议解除后,原、被告双方应相互返还从对方所取得的财产，被告壹丰公司应退还购房款136790元（10000元+60128元+66662元）、产权登记费80元，合共136870元给原告蒙玮莉。被告壹丰公司可另行处理位于阳江市闸坡××区××房。现原告蒙玮莉请求被告双倍返还定金并计算购房款、产权登记费用的利息，理据不足，本院不予支持。被告壹丰公司主张原告通过老业主恒房同介绍新业主购房，被告支付老业主恒房通佣金4675元，请求从房款中予以扣减该笔恒房通佣金4675元，理据不足，本院不予支持。原告蒙玮莉主张《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条属格式条款，该条款并未作提示，且其中约定的内容也是违反了公平原则，加重了反诉被告的责任，属无效条款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称"采取合理的方式"。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》补充协议第一页，第一条的上方备注提醒“买受人在签署本合同及附件前，仔细阅读并了解其内容，未明了之处，已得到出卖人的合理解释。”，在《商品房买卖合同》补充协议第八页的第十一条第十一款明确载明“买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况，对本合同之所有条款，予以充分协商，双方对本合同及补充协议中免除或限制对方责任或权利的内容，在签订本合同时，已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映”，由此可以证明出卖人即被告壹丰公司已尽到了提醒买受人蒙玮莉注意的义务，而且蒙玮莉已签字并按指印，是对补充协议条款的认可，该条款应属有效条款。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议的约定，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，本院认为上述约定的违约金标准过高，应予调整，且被告壹丰公司没有对涉案《商品房买卖合同（预售）》进行备案也存在一定过错，据此，本院酌情调整违约金按已付房款的20%计算，故原告蒙玮莉应向被告壹丰公司支付违约金27358元（136790元×20%）。上述违约金，被告壹丰公司有权在原告蒙玮莉已付购房款中优先予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，判决如下：一、解除原告蒙玮莉与被告阳江市壹丰实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议、《阳江恒大御景湾商品房认购书》；二、限被告阳江市壹丰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款136790元、产权登记费80元，合共136870元给原告蒙玮莉；三、限原告蒙玮莉在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金27358元给被告阳江市壹丰实业有限公司；四、驳回原告蒙玮莉的其他诉讼请求；五、驳回被告阳江市壹丰实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4156元（原告已预缴），由原告蒙玮莉负担。本案反诉受理费3644元（被告已预缴），由被告阳江市壹丰实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  敖卓斌二〇一九年八月二十三日书记员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称"采取合理的方式"。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。