北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终255号上诉人（原审原告）：李明，女，1961年9月27日出生，汉族，住北京市朝阳区芍药居20号院3号楼1104号。委托诉讼代理人：殷岩泉，河北红杉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中泰创鑫企业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-0919室。法定代表人：吴美欣，执行董事。委托诉讼代理人：程斌，北京睦湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈倩，北京睦湃律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：国澳实业有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号14层。法定代表人：刘军，董事长。委托诉讼代理人：刘长虹，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琼，北京市中伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京首地恒瑞投资管理有限公司，住所地北京市东城区工人体育场西路3号5层II段501-3。法定代表人：刘军，执行董事。委托诉讼代理人：刘长虹，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琼，北京市中伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京世纪中基科技发展有限公司，住所地北京市海淀区万寿路西街2号寰岛博雅大酒店一层1号。法定代表人：陈昭文，执行董事。委托诉讼代理人：刘长虹，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琼，北京市中伦律师事务所实习律师。上诉人李明因与被上诉人北京中泰创鑫企业管理有限公司（以下简称中泰创鑫公司）、被上诉人国澳实业有限公司（以下简称国澳实业公司）、被上诉人北京首地恒瑞投资管理有限公司（以下简称首地恒瑞公司）、被上诉人北京世纪中基科技发展有限公司（以下简称世纪中基公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第三中级人民法院（2018）京03民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李明及其委托诉讼代理人殷岩泉，被上诉人中泰创鑫公司的委托诉讼代理人程斌、陈倩，被上诉人国澳实业公司、被上诉人首地恒瑞公司、被上诉人世纪中基公司共同的委托诉讼代理人刘长虹、黄琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明的上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实后依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由中泰创鑫公司、国澳实业公司、首地恒瑞公司、世纪中基公司共同承担。李明的主要上诉理由：一、案件事实未查清。2016年3月30日，李明与宸耀（北京）商业管理有限公司（以下简称宸耀公司）就北京市朝阳区景华南街1号楼2902号房屋（以下简称案涉房屋）签订房屋买卖合同，约定向宸耀公司支付60%的购房款152万元，40％的余款在产权证办理后一次性支付。同时向北京首地物业管理有限公司（以下简称首地物业公司）支付了30069元的物业管理费，并于同日取得房屋钥匙，合法入住该房屋至今。后宸耀公司将上述合同收走且未按承诺办理房产证。二、一审判决程序错误，遗漏必须参加诉讼的当事人吴庆庆和宸耀公司。国澳实业公司、首地恒瑞公司、世纪中基公司共同辩称，一审判决程序合法、认定事实清楚，适用法律正确。李明不是案涉房屋的权利人，不具有排除执行的权利。案涉房屋登记在世纪中基公司名下。李明与案外人形成的房屋买卖关系不对世纪中基公司产生法律效力。中泰创鑫公司辩称，同意国澳实业公司、首地恒瑞公司、世纪中基公司的答辩意见，补充意见为中泰创鑫公司做为申请执行人依据的是案涉房屋的登记，并据此确定房屋所有权人。一审法院认定事实：在北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）执行中泰创鑫公司与国澳实业公司、首地恒瑞公司及世纪中基公司一案中，李明向三中院提出书面异议，三中院作出（2018）京03执异225号执行裁定书，驳回李明的异议请求。后李明提起本案诉讼。李明主张其系案涉房屋的所有权人，2016年3月30日，从案外人宸耀公司处购得案涉房屋，支付了60%的房屋价款并实际居住至今。为此李明提交了与宸耀公司的银行转账记录、宸耀公司出具的房款152万元的收据及首地物业公司出具的物业费30069元的收据予以佐证。中泰创鑫公司、国澳实业公司、首地恒瑞公司、世纪中基公司对银行转账记录的真实性认可，认为体现不出是购房款，对李明提交的其余证据的真实性均不认可。案涉房屋的不动产登记信息显示：2013年6月25日，案外人吴庆庆取得案涉房屋产权，后世纪中基公司从吴庆庆处购得案涉房屋，并于2015年7月6日取得案涉房屋的房屋所有权证。2016年12月9日，抵押人世纪中基公司与抵押权人中泰创鑫公司签订《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》，该合同中显示主债权金额及币种为人民币3亿元，债务履行期限是2016年12月9日至2017年12月9日，抵押房屋坐落为“朝阳区景华南街1号楼26层2902”，被担保主债权金额为3亿元。中泰创鑫公司前述抵押权的登记时间为2016年12月12日。一审法院认为，本案的争议焦点系李明的相关权利能否排除中泰创鑫公司作为抵押权人对案涉房屋的执行。《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。”《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据本案现有证据，中泰创鑫公司对案涉房屋办理了抵押登记，自登记时中泰创鑫公司对案涉房屋享有抵押权。李明主张其为房屋所有权人，系从宸耀公司处购买的案涉房屋，并支付了60%的购房款，但是从案涉房屋的登记信息中无法看出宸耀公司曾经拥有过该房屋的所有权，从李明提交的银行记录也无法体现其与宸耀公司的打款目的系购房款，经一审法院释明，李明表示无法提交其与宸耀公司间的房屋买卖合同，综合前述因素，一审法院难以认定李明实为案涉房屋的所有权人。因此，李明要求对中泰创鑫公司基于抵押权采取的执行查封行为予以排除的请求依据不足，一审法院不予支持。综上所述，李明的诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决驳回李明的全部诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是基于被执行人未履行法律文书确定的义务，法院根据中泰创鑫公司的申请，查封世纪中基公司名下房屋后，案外人李明提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。故本案需要审查案外人李明就本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。李明虽主张其与宸耀公司签订房屋买卖合同、支付部分款项并已实际入住，但其并未提供该合同，亦无宸耀公司为案涉房屋所有权人的证据。李明于二审庭审后，提交多份申请，其中，关于证人出庭作证的申请、追加吴庆庆与宸耀公司作为第三人的申请与法律规定的程序不符，且待证事实与不动产登记簿之记载相悖，故本院不同意李明提出的证人出庭作证的申请，吴庆庆与宸耀公司均无须加入本案诉讼。本案一、二审卷宗中均存有对案涉房屋买卖、变更等房屋登记信息的记载及相关证据，故本院对李明提出的就案涉房屋信息及案涉当事人的银行账户信息出具调查令的申请亦予驳回。本院认为，已登记的不动产，应当按照不动产登记簿判断所有权人。根据北京市朝阳区不动产登记事务中心提供的不动产登记簿中的房地产权登记信息载明，案涉房屋现登记于世纪中基公司名下，中泰创鑫公司作为债权人申请执行后，法院对债务人世纪中基公司名下房屋予以查封的行为与事实相符，于法有据。李明提出的请求不能产生对抗生效法律文书所确定的物权效力及对案涉标的停止强制执行的效力。一审法院对李明请求法院解除对案涉房屋的查封等相关诉讼请求不予支持的判决正确，本院应予维持。综上所述，李明的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李淑莱审判员  王 肃审判员  张 力二〇一九年八月二十八日书记员  王 峥书记员  王安琪