广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终8301号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴新华，男，1959年7月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张志华，女，1961年12月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：罗春华，广西科豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李杏，女，1991年7月15日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：韦秀华（系李杏的母亲），女，1962年10月30日出生，壮族，住南宁市江南区。 上诉人吴新华、张志华因与被上诉人李杏房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初6721号民事判决，向本院提起上诉。本院于年月日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴新华、张志华及其委托诉讼代理人罗春华，被上诉人李杏的委托诉讼代理人韦秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴新华、张志华上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴新华、张志华在一审时的反诉请求，即李杏向吴新华、张志华支付30万元购房款，并赔偿5万元。事实和理由：一、涉案房屋实质是借款抵押，不是卖房。2013年9月，张志华因投资生意急需钱还债，故向李杏母亲李秀华借款20万元。韦秀华同意借钱，但需要房产作抵押。当时张志华与吴新华处于感情不和状况，所以吴新华同意卖房分钱。于是张志华与韦秀华协商，于2013年9月30日签订《房屋买卖补充协议》，约定韦秀华应付40万元给吴新华、张志华，为避免吴新华、张志华还款发生的风险，双方同意韦秀华代理办理过户手续，但必须经双方签字才能过户房产证；张志华交该房租金每月1200元。故在协议签订后，韦秀华转帐20万元给张志华时，张志华转帐7200元给韦秀华作为半年房租。之后张志华又交了2014年4月份至10月份共七个月的房租。二、2014年10月中旬，张志华通知韦秀华20万元够了，不用再打余款20万元，停止办理过户手续。韦秀华同意。但是在2014年12月韦秀华又自己签字把涉案房屋过户在其女儿李杏名下，并取得房产证。吴新华、张志华为此还向南宁市房产局写了举报信。三、2013年10月1日，韦秀华要吴新华、张志华各签“收条”，以证明吴新华、张志华收到韦秀华转款20万元，该“收条”共两张，唯独一份由韦秀华自存。一审开庭时，韦秀华提供张志华的“收条”中的“转帐”变为“现金”，该证据纯属伪证，歪曲事实，实际上韦秀华只转帐20万元到张志华建行帐户，并没有再给张志华20万元现金。请求二审法院对该收条进行司法鉴定，以澄清事实。四、涉案房屋是吴新华、张志华夫妻唯一财产，虽然双方现已离婚，但该房仍为吴新华、张志华唯一居住房，故请求二审法院判令李杏及韦秀华将非法过户的房产归还吴新华、张志华，吴新华、张志华将20万元借款还给韦秀华。另，李杏与张志华签订的《房屋买卖补充协议》无效，该协议对吴新华没有法律约束力。 李杏辩称，本案是房屋买卖纠纷;《房屋买卖补充协议》有效，吴新华是涉案房屋共有人，该协议对吴新华有约束力；40万元购房款是双方在补充协议中约定的，该款也已经支付。请求维持一审判决。 李杏向一审法院起诉请求：1、判令吴新华、张志华于判决生效之日起十五日内搬离位于南宁市青秀区，并将该房屋交付给李杏使用；2、吴新华、张志华侵占房屋使用权，赔偿李杏38000元（按每月租金2000元计，从2015年1月1日至2016年7月31日，共计19个月）；3、吴新华、张志华赔偿李杏经济损失51000元（以40万元为本金，按3年的定期存款利率4.25%计算，从2013年10月1日计算至2016年10月1日）；4、吴新华、张志华向李杏支付违约金22440元（以房款价值40万元为本金，按每日0.01%计算，从2015年1月17日至2016年7月31日共计561天）；5、本案诉讼费用由吴新华、张志华承担。 吴新华、张志华向一审法院反诉请求：1、判令李杏支付南宁市青秀区的房屋转让价款30万元；2、李杏支付违约金5万元；3、李杏承担本案所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年9月30日，李杏（乙方）与吴新华、张志华（甲方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定：“一、甲方愿将位于南宁市的房屋（房屋所有权证编号：01342272，共有权证号：01342272，建筑面积60.65平方米）以人民币50万元整的价款出售给乙方……付款方式：甲、乙双方签订购买合同之日起，乙方愿交20万元人民币作为定金交给甲方。乙方通过向银行申请抵押南宁市亭洪路39号8栋2单元604号房产贷款方式支付甲方购房款，购房款由乙方分三期付给甲方。第一期（乙方定金），在甲、乙双方办理国家合法公证签订买卖房屋合同生效后，乙方将甲方出售50万元人民币房款的40%首付房款（即20万元人民币）汇入到甲方夫妻的帐户，各人民币10万元，户名：吴新华，工行账号：21×××32；户名：张志华，建行账号：43×××29。第二期，在贷款银行向乙方发放贷款之日，乙方由银行将人民币20万元直接划到甲方夫妻的帐户，各人民币10万元，户名同上。其中扣除甲方张志华：1、由乙方预支该房地产的公摊费、该房土地证等一切办理房产过户的费用；2、甲方租赁该房6个月的租金。第三期，乙方支付首付房款后，甲方须予以配合提供有关证明（包括签字等）办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应付清全部房款余额10万元人民币，从银行汇入到甲方张志华帐户中，并由张志华代理支付甲方夫妻各人民币5万元。四、此协议签订后，甲方必须在9月30日前，将到相关部门办理证明，交该房的房地产公摊费由乙方预支，然后从甲方张志华所得该房款中扣除，此后发生的该房土地证等一切办理房产过户的费用由甲方张志华支付，并从甲方张志华所得房款中扣除……六、为保障该房产交易顺利进行，甲乙双方特制定违约条款：1、如果甲方违约，不履行本合同规定的，乙方可全权处置房屋的所有权及有权解除本合同，并将甲方已收到乙方的房价款（包括定金全部退还乙方外），仍赔偿乙方经济损失人民币5万元。2、如乙方违约，不履行本合同规定的，甲方有权解除合同，并赔偿甲方经济损失人民币5万元……七、甲方在每期（次）收到乙方的购房付款，都必须出具与甲、乙双方以50万元人民币购房付款金额相符合的收据作为乙方购房付款的凭据……”同日，张志华（甲方）与李杏（乙方）又签订了一份《房屋买卖补充协议》，约定：“一、以40万元人民币达成甲、乙双方买卖该房的金额。在乙方已付40万元人民币中，有20万元人民币为甲方丈夫吴新华所得，另20万元人民币为甲方张志华作为经营市场活动的信用卡还款专用，其中扣除：1、乙方预支（算）该房地产的公摊费、该房土地证等一切办理房产过户的费用预计人民币25635元，按实际费用支出，多还少补。2、乙方贷款购房发生的利息，首次产生6个月共计人民币45600元。3、甲方向乙方租赁2013年10月1日至2014年4月30日的房租共计人民币7200元。4、乙方付给甲方第一期的购房定金利息共计人民币25000元。预计扣除总额：人民币103435元，因此，乙方支付甲方的购房款为：人民币296565元。二、2014年12月31日前，甲方一次性以人民币60万元金额向乙方购回该房产的所有权（房产过户所产生的一切金额费用均由甲方负担），如甲方违约不能如期支付60万元给乙方，该房产的所有权为乙方永久所有。三、乙方保证从银行支付甲方账户吴新华第二期的购房款人民币10万元，户名：吴新华，工行账户：21×××32，乙方另支付甲方第二期的购房款人民币10万元已被扣除，作为以下支出费用：1、该房地产的公摊费、该房土地证等一切办理房产过户的费用预计人民币25635元；2、乙方贷款购房发生的利息，首次结算人民币45600元；3、甲方向乙方租赁2013年10月1日至2014年4月30日的房租共计人民币7200元；4、乙方付给甲方第一期的购房定金利息共计人民币25000元。预计扣除总额：人民币103435元，因此，甲方张志华尚欠乙方支出金额：人民币3435元……八、甲方收到乙方的购房付款，都必须出具与甲、乙双方订立《房屋买卖协议书》以50万元人民币购房付款金额相符合的收据作为乙方购房付款的凭据。”同日，吴新华与张志华还签署了《委托书》，全权委托韦秀华以吴新华、张志华的名义办理转让讼争房屋的相关事项，包括查档、交税、签订《存量房买卖合同》等。吴新华、张志华还就该《委托书》到广西壮族自治区南宁市博公证处办理了公证。 2013年10月1日，吴新华、张志华共同向李杏出具一份《收条》，载明：“今收到李杏交来购买张志华夫妻位于南宁市（房屋所有权证号：01342272，共有权证号：01342272）房款（建行转账）人民币20万元整，此据。注：此款仅限于购房专用，乙方支付甲方吴新华第一期定金10万元由于工行不能汇款，转入甲方张志华支付，其它按房屋买卖协议条款执行。”同日，张志华又向李杏出具一份《收条》，载明：“今收到李杏交来购买张志华夫妻位于南宁市（房屋所有权证号：01342272，共有权证号：01342272）房款（现金）人民币20万元整，此据。注：此款仅限于购房专用，其它按房屋买卖协议条款执行。”2014年10月23日，韦秀华代理吴新华、张志华（甲方）与李杏（乙方）签订《存量房买卖合同》，合同约定：以40万元出售涉案房产，甲方应在收到乙方全部房款30日内，将房屋交付给乙方；违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起30日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方按全部房款的0.01%向对方支付违约金；双方还约定的其它事项：1、房屋办理过户手续所需缴纳的税费、公摊费、土地证等一切办理房产过户的费用由甲方房屋所有权的共有人张志华支付。2、甲方违约买卖房屋所有权，须退还乙方首付定金人民币20万元整，仍赔偿定金利息25000元及违约金50000元。3、乙方如需贷款付清甲方全部购房款，首次贷款产生的利息由甲方共有人张志华支付。 2014年12月18日，涉案房产变更登记于李杏名下，房产所有权证为邕房权证字第××号。2015年1月8日，涉案房产的土地使用权变更登记于李杏名下，土地使用权证号为南宁国用（2015）第649825号。涉案房产办理过户的过程中，共向广西壮族自治区人民医院交纳公摊面积房款、南宁市房产档案服务部、南宁市房产交易中心、南宁市地税局缴纳手续费、契税等共计20922.35元。 案件在一审过程中，双方当事人均认可讼争房屋一直由吴新华、张志华居住使用，李杏认可吴新华、张志华一直按月租金1200元支付房租到2014年9月30日。 一审法院认为，李杏与吴新华、张志华签订的《房屋买卖协议书》，主体适格，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，双方当事人的意思表示真实一致，为合法有效的合同，双方均应恪守履行。关于《房屋买卖补充协议》，虽仅由李杏与张志华签订，但吴新华、张志华系夫妻关系，李杏有充分理由相信张志华足以代理其丈夫签订该协议，且该补充协议系同日签订的，在内容上系原协议的延续和补充，故该补充协议亦为合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据《房屋买卖补充协议》，双方已将购房款变更为40万元，从李杏提供的两份《收条》来看，已明确载明李杏的支付方式和金额，分别为转帐支付20万元和现金支付20万元，吴新华、张志华已实际收到了40万元房款。吴新华、张志华认为仅收到了20万元的房款，但张志华作为具有完全民事行为能力的成年人，应对出具《收条》的法律后果有充分的预见，其对出具《收条》又未能收到房款作出合理的解释，故吴新华、张志华的抗辩理由不能成立，并以此提出由李杏支付拖欠的购房款30万元的反诉请求亦不能成立，一审法院不予支持。关于《存量房买卖合同》，吴新华、张志华已通过公证的方式委托韦秀华办理房屋过户事宜，该合同系为办理过户手续而签订，因此，双方是否存在违约行为还应以《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》进行判断。 就违约责任，李杏已依约支付了购房款40万元，并为办理房屋过户手续交纳了各项税费、公摊费等，韦秀华虽为李杏的母亲，但其与吴新华、张志华的委托手续已经过公证，其在办理房屋过户的过程中并没有违反李杏与吴新华、张志华签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议》，故李杏不存在违约的情形。吴新华、张志华认为韦秀华因与李杏身份的特殊性，其代理行为无效，但吴新华、张志华此前明知这一关系却仍办理了委托手续，且经过了公证，故吴新华、张志华的该项抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。吴新华、张志华还认为双方约定房屋过户的时间为2014年12月31日以后，李杏提前将讼争房屋过户，但从双方签订的两份协议来看，并没有明确约定讼争房屋的过户时间，仅是约定了吴新华、张志华在2014年12月31日有以60万元回购房屋的权利。因此，在李杏已付清全部购房款的情况下，讼争房屋于2014年12月18日过户于李杏名下并没有违反双方的约定，吴新华、张志华的此项抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。故吴新华、张志华反诉李杏支付违约金5万元无事实和法律依据，本院不予支持。至于吴新华、张志华的违约责任承担问题，从两份协议的内容上看，双方未明确约定吴新华、张志华的交房时间，但协议约定了吴新华、张志华的房屋租赁期间为2013年10月1日至2014年4月30日，而吴新华、张志华可以在2014年12月31日前将出售的房屋回购，但吴新华、张志华至今未向李杏回购房屋，因此，无论是从租赁期间还是从回购的时间来看，时间远已超过。而按照一般的交易习惯，房产过户后卖方就应交付房屋，吴新华、张志华至今未交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。李杏要求吴新华、张志华搬离讼争房屋合法有据，但其主张十五日搬离时间较为仓促，本院酌定为三十日。根据《房屋买卖协议书》，卖方的违约责任为退回收到的房价款并赔偿经济损失5万元，从李杏的本诉请求来看，其要求的损失包括按照实际损失即房屋被侵占而产生的租金损失、按照《存量房买卖合同》约定的违约金来计算其损失，而违约责任的承担大小应当与守约方的实际损失来衡量，一审法院综合双方在协议中对租金的约定以及房屋被实际占用的期限，双方约定的经济损失5万元的赔偿款与实际损失相当，故一审法院确定两吴新华、张志华应赔偿李杏5万元。李杏购买讼争房屋本应支付房款，现其又主张吴新华、张志华收取房款而产生的利息损失无法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、吴新华、张志华应于判决生效之日起三十日内搬离位于南宁市青秀区，向李杏交付上述房屋；二、吴新华、张志华应向李杏赔偿5万元；三、驳回李杏的其他本诉请求；四、驳回吴新华、张志华的全部反诉请求。 一审案件本诉受理费8914元，由李杏负担1071元，吴新华、张志华共同负担7843元；反诉受理费3275元，由吴新华、张志华共同负担。 本院二审期间，吴新华、张志华围绕上诉请求提供一份新证据，即证人金某的证言，拟证明李杏仅支付给吴新华、张志华购房款20万元。李杏无新证据提交。对于吴新华、张志华提供的证据，本院组织当事人进行了举证质证。李杏质证认为，证人金某未参与本案房屋买卖，并不了解案件事实。本院认为，证人对于款项的交付并未在现场见证，其证言无其他证据佐证，本院对其真实性不予确认。 对于一审判决查明事实部分双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审另查明，据吴新华、张志华在二审中陈述，双方已于2014年9月离婚。 本院认为，当事人在二审中的争议焦点：一、涉案《房屋买卖补充协议》是否合法有效；二、韦秀华在本案房屋买卖中的代理行为是否有效；三、李杏已付购房款是20万元还是40万元。 一、关于涉案《房屋买卖补充协议》的效力问题 张志华和吴新华以补充协议无吴新华签字、吴新华对该协议不知晓为由主张该协议无效。关于补充协议的签订情况，张志华和吴新华在共同签署的上诉状“事实和理由”部分表述：“2013年9月，张志华因投资生意急需钱还债，故向李杏母亲李秀华借款20万元。韦秀华同意借钱，但需要房产作抵押。当时张志华与吴新华处于感情不和状况，所以吴新华同意卖房分钱。于是张志华与韦秀华协商，于2013年9月30日签订《房屋买卖补充协议》，约定韦秀华应付40万元给吴新华、张志华”，“2014年10月中旬，张志华通知韦秀华20万元够了，不用再打余款20万元，停止办理过户手续。”本院在审理本案过程中，向双方当事人询问该补充协议签订情况和售房款如何由50万元变更为40万元的过程，李杏表述为：在签订《房屋买卖协议》后去看该房屋，认为该房屋不值50万元，后双方协商将售房价由50万元变更为40万元。对于该陈述，张志华和吴新华均表示无异议。以上事实均表明补充协议虽然无吴新华签字，但其在当时对该事实是知晓的，且并未提出异议。现张志华和吴新华以补充协议无吴新华签字、吴新华对该协议不知晓为由主张该协议无效，理由不成立，本院不予支持。《房屋买卖补充协议》合法有效，一审认定正确。 二、关于韦秀华在本案房屋买卖中的代理行为是否有效问题 韦秀华依张志华和吴新华出具的《委托书》去办理涉案房屋的过户手续，虽然韦秀华是李杏的母亲，但其是按照前述有效的《房屋买卖补充协议》和《委托书》去办理的房屋过户手续，并未超出委托权限，亦未损害被代理方即张志华和吴新华的利益，其代理行为有效。 三、关于李杏已付购房款是20万元还是40万元问题 从涉案的两张收据来看，除了吴新华、张志华两人收到李杏通过转帐支付的购房款20万元外，张志华还收到李杏以现金支付的购房款20万元，共计40万元。上述收据均有吴新华和张志华或张志华的签名，本院认同一审判决的意见，认定李杏支付了购房款40万元。现吴新华、张志华主张没有收到以现金支付的20万元无相反证据证明，本院不予采信。 综上所述，张志华、吴新华的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12189元，由上诉人张志华、吴新华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡桂全 审 判 员 屈勇强 审 判 员 涂媛媛 二〇一九年八月二十八日 法官助理 唐冰发 书 记 员 何小珊