湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初3389号原告（反诉被告）：湖南省长沙市雨花区黎托街道粟塘社区筹建委员会，住所地湖南省星城印象北门长沙市雨花区黎托街道星城印象北门。法定代表人：唐坤琪，主任。委托诉讼代理人：胡云峰，湖南精彩律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘定，湖南清源律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南正点供应链管理有限公司，住所地长沙市雨花区曲塘路735号白沙湾嘉园A3、A4幢N单元2808房。法定代表人：戴为，董事长。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。被告：戴为，男，1963年5月8日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南省长沙市雨花区黎托街道粟塘社区筹建委员会（以下简称粟塘社区）与被告（反诉原告）湖南正点供应链管理有限公司（以下简称正点公司）、被告戴为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，于2019年4月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡云峰、潘定，被告戴为及被告正点公司的委托诉讼代理人余汝林、宾亮到庭参加诉讼。由于案件复杂，本案转为普通程序审理。2019年7月17日本院依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡云峰、潘定，被告戴为、被告正点公司的共同委托诉讼代理人余汝林、宾亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）粟塘社区向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告正点公司单方解除合同违约；2、判令被告正点公司支付2018年度未付房屋租金3853080元和2019年第一季度租金2009940元及逾期支付租金的违约金149507元（计算至2019年3月31日）；3、判令被告正点公司赔偿因损坏房屋设施造成的经济损失50万元（暂估）；4、判令被告正点公司单方解除合同须支付原告违约金2813916元，并承担房屋闲置的租金损失1339960元（暂计算2个月）5、判令被告戴为对上述诉求承担无限清偿责任；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年9月26日出租方（甲方）长沙市雨花区村民委员会与承租方（乙方）正点公司签订《房产及附属设施屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市雨花区所属物流配送中心的房产及附属设施设备出租给乙方使用。租赁的房产共计建筑面积55600平方米，租赁期限为16年，自2010年1月1日起至2025年12月31日止，租金计算基本标准为9元每平方米每月，租金递增方式采取从第四年起每年递增0.35元平方米每月；乙方应付租金按先付后用的方式每季度支付一次，拖欠资金逾期15日以上，乙方每日按欠交租金的千分之零点五向甲方支付违约金；合同第五条约定，乙方支付的400万元保证金中的380万元冲抵2010年的部分租金，另20万元作为物业保障金，如租赁期内未发生任何违约责任，该款抵2025年的部分租金，保障金不计息。合同第六条约定，乙方造成租赁物和附属设施损坏的，由乙方负责维修和承担赔偿或修复费用，第八条约定了违约金比例为当年总租金的35%。合同还对其他事项亦进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同，被告正点公司实际接管房屋并经营使用，向原告支付约定租金。2014年10月14日被告正点公司向原告出具书面承诺书，主要内容为：被告每年向原告捐款120万元，用于小区建设；另一次性捐赠50万元用于村上教育器材更新；从2016年1月1日起租金递增由0.35元每平方米每年调整为0.5元每平方米每年；2015年租金加捐赠及递增合计为840万元；租期减少6年，至2019年12月1日。原告盖章认可该承诺书内容。后双方按照承诺书履行，2015年、2016年、2017年被告正点公司按照承诺书标准向原告支付了租金和相关的捐款，支付了2018年上半年的租金。2019年1月8日原告粟塘社区收到被告正点公司寄来的《关于立即解除通知函》，被告正点公司单方要求解除双方的租赁合同。原告粟塘社区于2019年1月9日和1月14日回复要求被告正点公司及时支付2018年拖欠租金和2019年第一季度租金、违约金及其他费用，欠付款项结清后才可办理后续事宜。双方无法达成共识，遂酿成纠纷。2010年12月长沙市雨花区人民政府批复长沙市雨花区村民委员会撤村建制为长沙市雨花区黎托街道粟塘社区筹建委员会，村委会的权利义务由筹建委员会承继；被告正点公司系被告戴为的个人独资企业，依据《中华人民共和国独资企业法》第二条、第三十一条，被告戴为对被告正点公司的债务承担无限清偿责任。被告正点公司辩称：一、《承诺书》对被告正点公司不应发生法律效力。原、被告双方在平等协商一致的情况下签订《房产及附属设施租赁合同》，该合同合法有效，双方均严格履行；《承诺书》系原告粟塘社区村民以围堵被告正点公司等违法犯罪手段强迫正点公司出具，雨花区黎托街道办事处出具的《关于湖南正点供应链管理有限公司签署情况说明》完全与事实不符。二、导致租赁合同的解除，原因是原告粟塘社区违反租赁合同的约定，致使被告正点公司的合同目的无法实现。三、被告正点公司已经按租赁合同的约定足额支付租金，没有违约，相反，原告粟塘社区应将多收取的被告正点公司的租金及物业保障金返还被告正点公司。四、被告正点公司已经支付租金至2019年1月8日，且租赁合同已于2019年1月8日解除，原告粟塘社区要求正点公司支付至2019年1月15日的租金没有事实依据；被告正点公司没有违约，原告粟塘社区要求支付违约金没有法律依据，且违约金计算标准过高，请求法院予以酌减；2019年1月4日被告正点公司向原告粟塘社区邮寄了解除通知函，并要求粟塘社区派人处理，但原告粟塘社区没有及时派人处理，因此，原告粟塘社区要求被告正点公司承担房屋闲置的损失没有法律依据。五、原告粟塘社区应当赔偿因其村民围堵被告正点公司给其造成的损失。六、被告戴为是被告正点公司的股东，不应承担连带责任。七，因原告粟塘社区村民围堵被告正点公司，被告正点公司员工已经报警，公安部门已经受理，鉴于该案尚在侦查期间，故本案应予以中止。被告戴为辩称：与被告正点公司的答辩意见一致，被告戴为是被告正点公司的股东，不应承担连带责任。原告粟塘社区为支持其诉讼请求，提交了如下证据：证一、长沙市雨花区人民区政府关于撤村建制成立社区筹委会的批复、组织机构代码证、统一社会信用代码证书、被告正点公司企业信息；证明原被告主体资格，原告长沙市雨花区黎托街道粟塘社区筹建委员会系从长沙市雨花区村民委员会撤村改制而来，原村委会的工作职能由社区筹建委员会承担。证二、2009年9月26日《房产及附属设施房屋租赁合同》；证明被告租赁原告房屋，约定了租赁时间，面积，租金，违约金等内容。证三、房屋产权证（长房权证雨花字第××号）、建设工程档案合格证、竣工综合验收备案表。证明原告出租房屋系其合法产权，房屋的位置面积。证四、2014年10月14日《承诺书》；证明被告每年向原告捐款、租金调整及租期变更等事项。证五、《关于立即解除房产及附属设施租赁合同通知函》；证明被告单方面解除租赁合同，其行为构成违约。证六、关于请求正点公司支付租金的催收函（第二次）和ＥＭＳ快递函。证明2019年1月9日、14日原告回复被告要求支付所欠租金、违约金和其他费用。证七、正点公司工商注册信息；证明被告正点公司是由被告戴为个人出资成立的公司，3000万元出资未足额按期缴纳，被告戴为对被告正点公司的债务承担连带清偿责任。证八、涉案租赁物损坏开裂照片；证明被告正点公司不当使用租赁物造成的损坏应负责维修、赔偿损失。证九、2011-2014年租金支付凭证明细；被告正点公司按照租赁合同标准支付租金，但未按照先付后用的方式每季度支付，付款时间有滞后性。证十、2015-2018年租金及捐赠支付凭证明细；证明2015-2017年被告正点公司按照承诺书约定的递增后租金和捐赠已经实际支付，2018年下半年租金和捐赠未支付。证十一、长沙市黎托街道2019年5月16日出具的一个情况说明；证明承诺书的签署是双方自愿协商的结果，没有胁迫和恶意串通的情形。被告正点公司质证意见如下：对证据一真实性无异议，对该组证据被告正点公司企业信息，恰好证明被告正点公司为有限责任公司，具有独立法人资格。对证据二的三性近一年无异议，该证据中第六条甲方权利义务的第五项明确约定了原告负责协调周边关系，如果村民无故闹事堵门等事项导致被告无法正常经营，原告应第一时间出面解决，并免除原告在受影响时间内的租金，并赔偿实际损失。对证据三房屋产权的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该房屋产权证与诉争的租赁房屋是否为同一房屋，原告并不能举证证明。房屋产权证、建设工程合格证、竣工表等对其关联性均有异议，同时该竣工综合验收备案表，验收时间为2010年11月1日，而本案诉争房屋租赁合同至2010年1月1日起在签订租赁合同时，按原告提交的证据来看，房屋并没有验收合格。对证据四的真实性无异议，合法性关联性有异议，该组证据被告方也作为证据提交，以被告方的举证证明发表意见，合法性方面，该承诺书完全违背被告正点公司的真实意愿，是犯罪分子以犯罪行为强迫签订，不应对被告正点公司具有任何法律效力。对证据五的三性近一年无异议，对证明目的有异议，该函是被告正点公司向原告出具，原告已收到该函，正因为原告违约未履行合同约定，导致被告解除合同，被告解除合同未违约，对证据六中的催收函及2019.1.10日快递单真实性无异议，对2019年1月15日快递单无原件的真实性有异议，对证据目的有异议，该证据不能证明被告已收到原告的催收函。对证据七以被告提供的补充证据七为准，因为原告提供的工商登记信息是2015年2月3日的信息，被告本次提交了2015年2月12日的工商变更登记信息，证明被告戴为已经足额缴纳出资。对证据八租赁合同明确约定，租赁物本身发生质量问题，原告自行承担，房屋开裂是房屋本身存在问题导致，原告要求被告对房屋开裂损失进行赔偿没有事实和法律依据。对证据九、证据十、租金的支付情况法庭予以核实。对证据十一的真实性、合法性、关联性均有异议，该承诺书认为在租赁合同期间村民对被告正点公司不满导致矛盾与事实不符，承诺书是在原告粟塘社区的村民以违法犯罪行为围堵被告正点公司导致被告正点公司不能正常经营产生巨大经济损失情况下，为避免损失经一部扩大不得不签订承诺书，该情况说明枉顾承诺书签署的真实事由，公司机关已经对原告粟塘社区扰乱社会秩序进行了调取，事情的情况应当以公安机关侦查和法院认定为准，而不应由黎托街道办事处出具该说明，其无权出具该说明。黎托街道作为政府机构其没有权力对原、被告之间的纠纷进行说明，该说明已经超出其职权范围。被告正点公司向本院提出反诉请求：1、判决确认反诉原告与反诉被告签订的《房产及附属设施屋租赁合同》已于2019年1月8日解除；2、判决确认反诉原告于2014年10月14日出具的《承诺书》无效；3、判决反诉被告向反诉原告返还截止2019年1月8日多支付的租金677635元；4、判决反诉被告赔偿因非法围堵造成反诉原告经济损失300万元；5、由反诉被告承担本案的诉讼费用。在庭审中被告正点公司追加反诉请求:要求粟塘社区退还收取的20万元押金。原告粟塘社区针对正点公司的反诉辩称：租赁合同是反诉原告正点公司违反法律和违反合同约定违法解除，但认可正式解除时间应为2019年1月19日即收到钥匙日期；《承诺书》合法有效；正点公司尚欠租金，不存在多支付租金的问题；经济赔偿没有事实和法律依据，不应赔偿；20万元押金已经抵扣了2010年的租金。反诉被告粟塘社区认为应驳回反诉原告正点公司的反诉请求。被告正点公司为支持其反诉请求，提交以下证据：证一、房屋及附属设施屋租赁合同；2009年9月26日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定租期16年，从2010年1月1日至2025年12月31日；租金9元/㎡/月；从第四年起每年递增0.35元/㎡/月；同时约定反诉被告负责协调周边关系，如村民无故闹事堵门等事宜，导致乙方无法正常经营，反诉被告应出面协调此事，并免除反诉原告在受影响时间段内的租金，并赔偿反诉原告所遭受的损失。证二、照片、《通告》；2013年5月，粟塘村部分村民采取倾倒渣土、搭设帐篷等方式围堵反诉原告经营场所，反诉原告向长沙市雨花区公安分局报案，该局专门就村民的违法行为发布通告。证三、照片、视频；2014年9月、10月，粟塘村部分村民多次采取拉挂横幅、渣土堵门、用人墙和集装箱等违法犯罪方式围堵反诉原告经营场所，公然毁坏合同约定，索取合同约定外的不法经济利益。证四、承诺书；证明迫于粟塘村村民的违法犯罪行为，反诉原告于2014年10月14日出具完全违背意愿的承诺书，捐赠钱财，缩减租期，增加租金。反诉被告盖章、签字并承诺不再发生堵门、群闹等违法行为。证五、关于立即解除《房产及附属设施屋租赁合同》通知函、邮单；证明2019年1月4日，反诉原告向反诉被告邮寄送达通知函，通知立即解除反诉原告与反诉被告签订的租赁合同，并要求反诉被告办理交接手续。1月8日，反诉被告收到通知函。证六、公证书（2019湘长麓证民字第1244、1245号）、邮寄详情；证明因反诉被告迟迟不办理交接手续，2019年1月16日，反诉原告申请长沙市麓山公证处对反诉原告已腾空房屋、房屋的现状以及向反诉被告邮寄房屋全部钥匙的过程进行了公证。1月19日，反诉被告收到房屋钥匙。至此，反诉原告已腾空房屋并将房屋交付给反诉被告。证七、反诉原告工商登记内档资料、验资报告；反诉原告股东戴为认缴的出资3000万元，截至2015年2月12日已经实缴到位。证八、2014-2017年度《审计报告》；2018年审计报告；证明反诉原告具有完整独立的财务制度，公司财产独立于股东个人财产。证九、2013年5月份、2014年9月、2014年10月水电费发票、收据；反诉原告股东戴为认缴的出资3000万元，截至2015年2月12日已经实缴到位。粟塘村部分村民围堵反诉原告经营场所、阻扰反诉原告经营期间，反诉原告产生的水电费损失共计22627.95元。其中2013年5月为8063.23元；2014年9月为8301.22元；2014年10月为6263.5元。证十、浦发银行借记通知、社会保险基金收款收据；粟塘村村民阻扰反诉原告经营期间，反诉原告支出员工社会保险损失共计148317.95元。其中2013年5月为36256.57元；2014年9月为57104.07元；2014年10月为54957.31元。证十一、浦发银行借记通知、入账凭证、工资表、支出凭单、劳动合同；粟塘村村民阻扰反诉原告经营期间，反诉原告支出员工工资损失共计522828.9元。其中2013年5月为118472.3元；2014年9月为197411.6元；2014年10月为206945元。证十二、装修材料（共计28份）（详见书面证据目录）；上述28组付款证据为2009年反诉原告承租反诉被告房屋后所支出的装修给用共计1686775.9元，反诉被告应当赔偿反诉被告剩余租赁期限内的装修损失。合同约定租期为16年，剩余租赁期限为七年，剩余装修损失为1686775.9÷16×7=737964元。证据十三、记账凭证及转账记录；证明根据双方租赁合同，第五条第二款，双方签订合同时向反诉被告支付了400万元保证金，380万元冲抵了2010年的租金，其中另外的20万元作为保证金，是需要退还给反诉原告。证据十四、报警记录2013.5、2014.9、10月，粟塘社区违法犯罪行为围堵正点公司，正点公司无法经营，在登记表中已经明确在2013.5.13日的报警记录中民警登记注明到现场了解是因为当地老百姓与社区因为征收问题发生争执。2013.5.21日报警原因是粟塘社区村民以村委会未解决社保医报为由在正点公司堵门，共同反映了粟塘村村民堵门是因为粟塘社区与村民之间为解决征收、社保、医保问题牵涉到正点公司，导致正点公司损失，并非原告称因正点公司逾期交付租金所导致。反诉被告粟塘社区针对反诉原告正点公司的反诉证据，发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该条款约定与本案争议情形不一致，部分村民不是无故堵门，而是事出有因，堵门事件发生后，反诉被告粟塘社区第一时间出面解决事情，双方达成了一致协议，故反诉人要求免除租金赔偿损失的证明不能成立。对证据二、三的真实性有异议，不能确定照片的形成时间，该照片不能证明照片上的村民为原告的村民。对证据四的真实性合法性无异议，证明目的有异议，承诺书是双方协商一致的真实意思表示，没有胁迫和串通行为，应认定合法有效，承诺书是双方自愿针对纠纷达成的协议，约定对之前的行为互不追究，并且承诺书出具的时间是2014年，直至2018年双方均按照承诺书实行，反诉方在长达四年内没有提出过异议。对证据五的真实性无异议，合法性、关联性、证明目的有异议，是反诉原告正点公司单方解除合同，不符合法定解除和双方约定解除，该解除行为构成违约。对证据六的真实性、关联性无异议，合法性和证明目的有异议，反诉原告正点公司提出的交付是其单方解除合同行为，责任不在于反诉被告粟塘社区。对证据七、证据八不足以证明出资到位，审计报告中的数据我们无法确认，证明目的有异议，审计报告不足以证明公司财产独立于个人财产，从2015年的审计报告看，有抽逃出资之嫌，因为2014年12月25日反诉原告正点公司原股东贺鸿志退出公司，在其证据49页中其他应收款年末余额载明：贺鸿志是450万元，写的是往来款，戴为是8832770元，没有对戴为的款项内容进行说明。证据九至证据十一的三性均有异议，其所谓的损失与部分村民的围堵行为没有因果关系，更与反诉被告粟塘社区无关，也不能证明村民围堵行为造成的具体损失金额，其主张超过了诉讼时效。对证据十二的三性有异议，与本案无关，其主张装修损失没有法律和合同依据，租赁合同剩余租赁期限并非反诉人说的7年，实际上不到一年时间，对证据十三，真实性无异议，根据合同第5.2条的约定反诉原告没有违约行为才可以退还，反诉原告有单方解除合同的行为。记账凭证的真实性还无法确认，要跟财务确认。被告方认为20万元是押金，合同约定是20万元是物业保障金。对证据十四的真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议。1、报警记录中报警人描述的事实不能作为客观事实，应当以民警了解的事实为准，记录中并没有反诉原告陈述的过激行为；2、2014年11月21日的报警记录与反诉被告无关，承诺书在2014年10月14日就签订了。经双方举证、质证，本院经审理查明事实如下：2009年9月26日，原告粟塘社区与被告正点公司签订《房产及附属设施屋租赁合同》一份，原告粟塘社区将位于长沙市雨花区所属物流配送中心的房产及附属设施设备出租给被告正点公司使用。合同约定，租赁的房产共计建筑面积55600平方米，租赁期限为16年，自2010年1月1日起至2025年12月31日止，租金计算基本标准为9元每平方米每月，租金递增方式采取从第四年起每年递增0.35元平方米每月；被告正点公司应付租金按先付后用的方式每季度支付一次，拖欠资金逾期15日以上，被告正点公司按每日欠交租金的千分之零点五向原告粟塘社区支付违约金；合同第六条约定，如被告正点公司造成租赁物和附属设施损坏的，须负责维修和承担赔偿或修复费用，第八条约定了违约金比例为当年总租金的35%。合同第六条中甲方权利义务第5款约定由原告粟塘社区负责协调周边关系，如果村民无故闹事堵门，应第一时间出面协调，免除受影响时间段的租金，还应赔偿损失。租赁合同签订后，双方按约定履行，原告粟塘社区交付房屋给被告正点公司使用，被告正点公司支付租金。2013年因租赁厂房周边政府加大违章建筑拆除力度，引发具有合法权属的生产、仓储和物流用房租金巨幅上涨，原告粟塘社区部分村民认为其租金牵涉自身利益，遂自发于2013年5月9日-25日、2014年10月聚集到被告正点公司门口围堵。经长沙市雨花区黎托街道办事处及黎托派出所召集原告粟塘社区和被告正点公司的代表协调解决。2014年10月14日，双方签订《承诺书》一份。《承诺书》约定被告正点公司每年向原告粟塘社区捐款120万元，用于小区建设；另一次性捐赠50万元用于村上教育器材更新；从2016年1月1日起与原合同的租金递增由0.35元每平方米每年调整为0.5元每平方米每年；2015年租金加捐赠及递增合计为840万元；同意合同租期减少6年，即新的租期为2015年1月1日至2019年12月31日。被告正点公司的法定代表人戴为在《承诺书》上签名，并加盖了被告正点公司的公章。原告粟塘社区也承诺不再发生堵门事件，否则承担相应的法律后果，并加盖了公章，部分村民也在《承诺书》上签字。此后，原告粟塘村民未再发生围堵行为。《承诺书》签署后，被告正点公司即捐赠了50万元教育器材更新款，被告正点公司分十笔支付租金和捐赠款合计8405360元，比承诺书的2015年租金加捐赠及递增合计为840万元实际多支付了5360元；被告正点公司分十笔支付了2016年调整后的租金和捐赠合计8238960元，与承诺书的租金和捐赠款金额完全一致；被告正点公司分五笔支付了2017年调整后的租金和捐赠合计8572560元，与承诺书的租金和捐赠款金额完全一致；2018年被告正点公司依据《承诺书》应支付调整后的租金7706160元和捐赠1200000元合计8906160元，实际被告正点公司2018年分五笔支付了原告粟塘社区上半年租金3853080元，尚未支付2018年下半年租金3853080元，也未支付2018年的捐赠金额120万元。2019年正点公司未支付租金。2019年1月8日，原告粟塘社区收到被告正点公司邮寄来的《关于立即解除通知函》，以2013年5月和2014年10月村民的围堵行为致使公司无法正常使用租赁物、支付合理租金的合同目的不能实现，要求解除《房产及附属设施屋租赁合同》并办理交接手续。原告粟塘社区于2019年1月9日和1月14日回复正点公司要求支付2018年拖欠部分租金和2019年租金并赔偿一切损失后，才能办理后续其他手续。2019年1月16日，被告正点公司申请长沙市麓山公证处对腾空房屋、邮寄房屋全部钥匙的过程进行了公证。2019年1月19日原告粟塘社区收到房屋钥匙。被告正点公司的唯一股东戴为，截止2015年2月12日被告戴为累计实际出资3000万元，占注册资本总额比例100%。另查明：1、2009年8月，被告正点公司在与原告粟塘社区进行租赁合同的洽谈过程中支付了原告粟塘社区400万元保证金，双方在之后签订《房产及附属设施屋租赁合同》中对上述400万元进行了处置，其中380万元冲抵2010年的部分租金，另20万元作为物业保障金，如租赁期内未发生任何违约责任，该款抵2025年的部分租金，保障金不计息。2、2019年7月12日长沙市公安局雨花分局雨公（黎）立[2019]3947号立案决定书对粟塘村民聚众扰乱社会秩序案立案侦查。本院在审理过程中，原告粟塘社区撤回了对涉案房屋设施损坏成因及维修费用的鉴定申请，故本院不对原告粟塘社区第3项诉讼请求进行审理。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，各方均应按照合同约定履行各自的义务，本案中，原告粟塘社区与被告正点公司签订的《房产及附属设施屋租赁合同》合法有效，对合同双方均有约束力。本案争议的焦点之一：2014年10月14日被告正点公司出具的《承诺书》的效力问题。所谓赠与需要有当事人双方一致的意思表示才能成立。如果一方有赠与意愿，而另一方无意接受该赠与的，赠与合同不能成立。《承诺书》是原告粟塘社区与被告正点公司在长沙市雨花区黎托街道办事处召集下，并在办事处的办公室充分商议协调后达成的书面承诺，系自愿平等协商的情形下签订的，原告粟塘社区加盖了公章，没有出现胁迫、恶意串通的情形，故《承诺书》应认定合法有效，且从2015年开始连续3年，被告正点公司均按照《承诺书》的约定支付了租金和赠与款，因此，该《承诺书》系双方签订的《房产及附属设施屋租赁合同》延续和补充，双方应按照其相关内容履行。被告正点公司以迫于原告粟塘社区村民的违法犯罪行为，在完全违背意愿的情形下出具的承诺书应认定为无效的反诉请求，没有法律和事实依据，本院不予采信。因此，原告粟塘社区起诉要求被告正点公司按照《房产及附属设施屋租赁合同》和《承诺书》支付2018年度未付租金3853080元有法律和事实依据，本院依法予以支持。原告粟塘社区收到正点公司解除合同通知函的时间是2019年1月8日，被告正点公司腾退房屋的时间2019年1月16日，原告粟塘社区实际收到房屋钥匙的时间是2019年1月19日，故原告粟塘社区要求被告正点公司支付2019年1月1日至2019年1月15日租金有事实依据，依法应予支持，经核算该笔租金为334990元（12.05×55600×0.5）。因被告正点公司2015年多支付了租金5360元，应予抵扣，因此，被告正点公司还应支付原告粟塘社区2018年和2019的租金总额为4182710元（3853080元+334990元-5360元）。根据双方签订的《房产及附属设施屋租赁合同》第四条第4款，逾期支付租金的违约金为拖欠金额的日万分之五，截止2019年1月19日尚欠租金的违约金为273858元【（3853080-5360）÷2×187天×0.0005＋（3853080-5360）÷2×97天×0.0005＋334990×4×0.0005】。长沙市公安局雨花分局对黎托村民聚众扰乱社会秩序立案侦查，是对有关村民的行为是否涉嫌刑事犯罪开展侦查活动，不是对本案《承诺书》合法性审查。《承诺书》的合法有效性审查依法属于人民法院的审查范围，被告正点公司提出本案应中止审理的请求，于法无据，本案无需中止审理。焦点之二：被告正点公司通知原告粟塘社区解除房屋租赁合同通知函的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条有关解除权行使的规定，是以发出通知的一方享有解除权为前提。不享有解除权的一方擅自发出解除通知，本身就具有某种程度的过错。因此被告正点公司通知对方解除合同，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，即需要具备约定或法定的解除权，合同才能解除。本案中被告正点公司是否有约定或法定解除权，其理由是2013年5月和2014年10月粟塘村民的围堵致使无法正常使用租赁物、支付合理租金的合同目的不能实现。被告正点公司要求解除合同在粟塘部分村民围堵事件四年多之后，双方在围堵事件发生后达成了新的约定即《承诺书》，已经就该围堵事件造成的影响进行了终结处理。况且在这四年多时间内，被告正点公司一直按照《承诺书》的约定履约。现因原告粟塘社区起诉其支付租金故而反诉《承诺书》无效的请求，有违诚实信用原则，其通知解除合同没有合同约定和法律依据，被告正点公司单方解除合同行为构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告正点公司已经腾退房屋，原告粟塘社区收到房屋钥匙，故本院认定该房屋租赁合同事实上已经解除。原告粟塘社区依据《房产及附属设施屋租赁合同》第八条“违约责任与违约金”条款请求被告正点公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，但违约金比例为当年总租金的35%的约定过高，本院依据租赁合同的年限依据本案的实际情况酌情调整为5%。依据《房产及附属设施屋租赁合同》和《承诺书》计算出2019年的总租金为8039760元，其违约金为401988元（8039760元×5%）。原告粟塘社区要求被告正点公司承担房屋闲置（4个月）的租金损失，因租金损失是因被告正点公司单方解除合同造成，属于违约金性质，故该项请求不再重复支持。关于反诉原告正点公司在2009年8月支付反诉被告粟塘社区400万元保证金，其中20万元物业保障金在双方租赁合同解除后是否应当退还给反诉原告正点公司的问题，因该款在双方租赁合同签订之前已经缴纳，是对租赁合同签订后是否履行的一种担保金，鉴于原、被告双方已经实际签订并履行了租赁合同，那么该20万元不应再属于合同保证金性质，双方在租赁合同中明确是属于物业保障金，本案中，原告粟塘社区也没有提供证据证明该20万元已经冲抵2010年租金，故该20万元物业保障金在双方解除租赁合同后，反诉被告粟塘社区应当退还给反诉原告正点公司，故反诉原告正点公司的上述反诉请求，本院予以支持。被告戴为已经实际履行了对被告湖南正点供应链管理有限公司的出资义务，其个人财务独立于公司，原告粟塘社区要求被告戴为对被告正点公司的债务承担无限清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告正点公司要求原告粟塘社区赔偿围堵行为造成的经济损失300万元，因围堵行为发生事出有因，且被告正点公司亦没有提出充分的证据证明其损失系围堵行为造成。其主张发生在围堵行为发生4年之后，也超过诉讼时效，故该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国公司法》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南省长沙市雨花区黎托街道粟塘社区筹建委员会和被告（反诉原告）湖南正点供应链管理有限公司签订的《房产及附属设施屋租赁合同》于2019年1月19日解除；二、被告（反诉原告）湖南正点供应链管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）湖南省长沙市雨花区黎托街道粟塘社区筹建委员会支付欠付的2018年、2019年租金共计4182710元及逾期支付租金的违约金273858元（该违约金计算至2019年1月19日），之后的违约金按照欠付金额的日万分之五计算至实际付清之日止；三、被告(反诉原告)湖南正点供应链管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）湖南省长沙市雨花区黎托街道粟塘社区筹建委员会支付违法解除合同的违约金401988元；四、原告（反诉被告）湖南省长沙市雨花区黎托街道粟塘社区筹建委员会于本判决生效之日起七日内退还被告(反诉原告)湖南正点供应链管理有限公司物业保障金200000元；五、驳回原告湖南省长沙市雨花区黎托街道粟塘社区筹建委员会其他诉讼请求；六、驳回反诉原告湖南正点供应链管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费88394元，财产保全费5000元，反诉受理费18111元，合计111505元，由原告湖南省长沙市雨花区黎托街道粟塘社区筹建委员承担22301元，反诉原告湖南正点供应链管理有限公司承担89204元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张朝晖人民陪审员  付农跃人民陪审员  黄素玉二〇一九年八月二十日书 记 员  李春霞附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家利益、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反分裂、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。地九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行。采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定政党违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害放根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是、法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者估低作价有规定的，从其规定。第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定的缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。