云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初807号 原告：云南祥云农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码:91532900MA6K99G95C。 住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇清红路西侧彩云路北侧。 法定代表人：王家禄。 委托诉讼代理人：闻颖，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：高平，男，1963年9月4日生，汉族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告:张世翠，女，1967年5月10日生，汉族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告：祥云方通置业有限责任公司。 统一社会信用代码：91532923052238889H。 住所地：祥云县祥城镇龙岗路8号。 法定代表人：杨学亮。 委托诉讼代理人：庞晓艳，女，1986年12月27日生，云南省祥云县人，住祥云县，系公司职员，代理权限为特别授权代理。 原告云南祥云农村商业银行股份有限公司（以下简称“祥云农村商业银行”）诉被告高平、张世翠、祥云方通置业有限责任公司（以下简称“方通公司”）金融借款合同纠纷一案，本院2019年4月10日立案受理后，于2019年5月21日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闻颖、被告祥云方通置业有限责任公司的委托诉讼代理人庞晓艳到庭参加诉讼，被告高平、张世翠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥云农村商业银行向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令解除原告与被告签订的《个人购房借款合同》；二、判令被告高平、被告张世翠向原告归还借款本金人民币2211290.79元以及至2019年3月12日止的利息35738.44元;三、判令被告高平、张世翠向原告支付自2019年3月13日起至本息还清之日止的罚息、复利（利率按合同约定计算）；四、判令被告高平、张世翠赔偿原告因实现债权而支出的律师费20000元；五、判令被告祥云方通有限责任公司对上述四项诉讼请求承担连带清偿责任；六、确定原告对被告高平、张世翠所购的位于祥云县祥城镇财富路东侧位置的一房屋及国有土地使用权享有抵押权，并有权对该房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；七、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2016年3月21口，被告高平、张世翠与被告祥云方通置业有限公司（以下简称方通公司）签订《商品房购销合同》【合同编号：方通华都（2016009）号】，约定被告高平、张世翠向被告方通公司购买祥云方通饮食、影视文化娱乐城第XX号房屋及相应土地使用权，房屋总价款为3812371元，首付1152371元，银行按揭2660000元，2016年4月12日，被告高平、张世翠为履行上述《商品房购销合同》的约定，向原告申请按揭贷款。同日，原告与被告高平、张世翠签订《个人购房借款合同》（合同编号：1003010473160412510000007）合同约定：原告向被告高平、张世翠提供借款人民币2660000元用以支付所购房屋按揭款，借款期限144个月，自2016年4月12日起至2028年4月12日止，借款利率为斗4.9%/年，还款方式为按月等额本息还款。此外，合同还对调息方式、罚息、费用承担及违约责任等内容进行了明确约定。其次，《个人购房借款合同》约定，被告高平、张世翠以其所购买的祥云方通饮食、影视文化娱乐城第XX号房屋及土地使用权为上述借款提供抵押担保，担保也围包括借款木金、利息、罚息、违约金、抵押权人实现抵押权而发生的费用及其他应付费等。原告对抵押物享有优先受偿权；一切实现抵押权所需费用（包括但不限于评估费、律师费等）由担保人承担；担保人承诺不按时偿还贷款，同意原告处置其抵押房产。同时，原告与被告高平、张世翠依法对抵押物办理了抵押预登记。另，《个人购房借款合同》约定，被告方通公司对上述借款提供附条件连带责任担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、抵押权人实现抵押权而发生的费用及其他应付费等，同时，合同还对保证方式、保证期间、原告债权实现方式等内容作了详细约定。2016年4月12日，原告依照《个人购房借款合同》约定，向被告高平账户打款2660000元，履行了自己的义务。原告履行自己的借款支付义务后，被告高平、张世翠至今已连续超过三个付款期（累计超过六个付款期）未按照《个人购房借款合同》约定向原告支付借款利息及本金，直至2019年3月12日，被告高平、张世翠已结欠原告利息共计35738.44元。依据《个人购房借款合同》约定，原告有权宣布被告高平、张世翠的借款提前到期，并 有权要求被告归还借款本金、支付利息及罚息。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼。 被告方通公司辩称：对原告所述没有异议。 被告高平、张世翠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交了下列证据：A1、营业执照复印件1份、金融许可证复印件1份、法定代表人身份证明1份、法定代表人身份证复印件1份、《中国银监会云南监管局文件》复印件1份,证明原告的诉讼主体资格及其法定代表人身份情况；A2、被告高平、张世翠身份证复印件2份、结婚证复印件2份、户口册复印件2页，证明借款人高平、张世翠身份情况及二人系夫妻关系；A3、《商品房购销合同》复印件1份，证明被告高平、张世翠与被告方通公司签订《商品房购销合同》的事实；A4、《个人购房借款合同》复印件1份，证明被告高平、张世翠向原告借款的事实及合同约定的内容；A5、贷款账复印件1份3页、借款借据复印件1份；补充：借据证明2016年4月12日，原告向被告高平、张世翠发放贷款人民币266万元，具体执行年利率为4.9%，该款项到期为2028年4月12日；A6、《房屋他项权证》复印件1份4页，证明原告与被告高平、张世翠依法对抵押物办理了抵押预登记，抵押土地、房屋的他项权利人为原告；A7、增值税发票复印件2份、民事委托协议书原件1份，证明原告为实现债权实际支付律师代理人2万元整。 经法庭质证，到庭当事人对上述证据均无异议。本院审查认为，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认。 根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：原告系经相关部门许可经营吸收公众存款、发放人民币短期、中期和长期贷款等业务的股份有限公司。2016年2月29日被告高平、张世翠与被告方通公司签订《商品房购销合同》，合同约定：被告高平、张世翠向方通公司购买第XX号房。本合同签订之日被告高平、张世翠向被告方通公司支付人民币：1152371元（大写：壹佰壹拾伍万贰仟叁佰柒拾壹）；余款人民币：2660000元（大写贰佰陆拾陆万元）。被告高平、张世翠与本合同签订之日起七日内采用银行按揭贷款方式支付给被告方通公司。合同还约定了其他事项。被告高平、张世翠出具给原告《房地产抵押担保声明书》。2016年4月12日，原告与被告高平签订《个人购房借款合同》（合同编号1003010473160412510000007），约定：由原告向被告高平发放贷款人民币2660000元，借款种类为：个人购置住房贷款。借款用途：用于借款人购买坐落于祥云县方通饮食、影视文化娱乐城的房屋，建筑面积为661.87平方米。借款期限144个月（2016年4月12日起至2028年4月12日止）；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮0%，确定为年利率4.9%。合同期内如遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，本合同项下借款利率调整按年进行调整。本合同项下的贷款支付采用受托支付方式进行，贷款人根据借款人的委托，将贷款资金划付给户名：祥云县方通置业有限公司，账号：50×××12，开户网点：联社营业部。还款方式为按月等额本息还款法，借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。借款人指定其在贷款人处开立的下列账户作为还款账户：户名：高平，账号62×××67，开户网点：联社营业部。借款人授权贷款人于每月12日从上述还款账户中扣收贷款本息，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款。借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利息按本合同约定的利率基础上加收50%确定。因借款人、担保人和共同还款人没有按照合同约定履行各自的义务，应承担贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费等）以及其他应付的费用（法律、法规另有规定或双方另有约定的除外）。合同对抵押担保进行了约定，抵押物祥见《抵押物清单》。抵押担保范围包括：全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（法律、法规另有规定或双方另有约定的除外）以及其他应付的费用。合同对保证担保进行了约定，保证方式为附条件连带责任担保。保证人对本合同项下全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用以及其他应付的费用（法律、法规另有规定或双方另有约定的除外）承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日起至借款到期的借款人债务免除保证责任：本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，则保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同还约定了其他事项。被告在高平在《个人购房借款合同》借款人、抵押人栏签名并摁手印，被告张世翠在共同借款人、抵押物共有人栏签名并摁手印，被告方通公司在保证人栏盖章，法定代表人栏签字。同日，原告与被告高平、张世翠办理了预告登记(预购商品房抵押)相关手续。 上述合同签订后，原告于2016年4月21日向被告高平发放了贷款2660000元。在合同履行期间，被告高平、张世翠依约支付31期借款，被告高平、张世翠自2018年11月12日后未偿还过借款本息，截止2019年3月12日被告高平、张世翠尚欠原告借款本金为2211290.79元，利息为35738.44元。原告于2019年4月10日向本院起诉，原告因此次诉讼开支律师代理费20000元。 本院认为：合法的借款关系应受法律的保护。原告与被高平、张世翠、方通公司签订的《个人购房借款合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，当事人应依照合同约定履行义务。被告高平自2018年11月12日起未按约定向原告偿还贷款本息，已经构成违约，原告有权依约宣布贷款提前到期，因此，原告关于要求解除原告与被告签订的《个人购房借款合同》（合同编号1003010473160412510000007）诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同签订后，原告依约向被告高平发放了贷款，履行了自己的合同义务，被告高平应按约定偿还贷款本息，被告高平与张世翠系夫妻关系，被告张世翠在本案所涉贷款办理手续之时，在个人购房借款合同》的共同借款人栏签名摁手印，所以，原告要求判令被告高平、张世翠偿还本案所涉贷款本息的诉请，本院予以支持。原告要求被告高平、张世翠赔偿因实现债权支出的律师费20000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告方通公司为被告高平的贷款提供附条件连带责任担保，其担保的范围包括全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用以及其他应付的费用（法律、法规另有规定或双方另有约定的除外），本案中合同所附关于被告方通公司不承担连带担保责任的条件未能满足，所以原告要求被告方通公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，所以原告要求对被告高平、张世翠所购的位于祥云县祥城镇财富路东侧祥云方通饮食、影视文化娱乐城第XX号房屋及国有土地使用权享有抵押权，并有权对该房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告高平、张世翠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告与被告高平、张世翠、祥云方通置业有限责任公司签订的《个人购房借款合同》（合同编号：1003010473160412510000007)。 二、被告高平、张世翠于本判决生效后十五日内偿还原告云南祥云农村商业银行股份有限公司贷款本金人民币2211290.79元以及至2019年3月12日止的利息人民币35738.44元。 三、被告高平、张世翠于本判决生效后十五日内支付原告云南祥云农村商业银行股份有限公司自2019年3月13日起至借款本息还清之日止按合同约定计算的罚息、复利[罚息以未偿还的借款本金数为基数计算，复利以未支付的利息数为基数计算。罚息和复利的利率按合同约定借款利率为基础上浮50%计算]。 四、被告高平、张世翠于本判决生效后十五日内偿还原告云南祥云农村商业银行股份有限公司为实现债权而发生的律师代理费20000元。 五、被告祥云方通置业有限责任公司对上述一至四项承担连带赔偿责任。 六、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24936元，由被告高平、张世翠、祥云方通置业有限责任公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  张欣强 人民陪审员  许建平 人民陪审员  郭希军 二〇一九年八月二十日 法官 助理  李欣芸 书 记 员  杨浩然