广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3884号上诉人（原审被告）：余健辉，男，1987年3月19日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。上诉人（原审被告）：余志乐，男，1990年9月27日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨志明，广东保信律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：熊阳明，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄伟，男，1982年11月23日出生，汉族，住广东省珠海市香州区。委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。上诉人余健辉、余志乐因与被上诉人黄伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初23383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。余健辉、余志乐上诉请求：撤销一审判决第三项中的余健辉、余志乐向黄伟支付差价损失627214元。事实与理由：本案中余健辉、余志乐并非恶意违约不愿将涉案房屋过户给黄伟，而是由于第三方申请查封了涉案房屋导致房屋买卖合同在法律上履行不能。一审判决余健辉、余志乐除承担违约金之外还需承担房屋差价损失627214元，明显不当的加重了余健辉、余志乐违约责任，应该予以纠正。在2017年房价持续高涨的背景下应当按照实际情况承担违约责任，对卖家过错与否不加以区分，无异于加重卖家的责任，稍有不慎就要承担超出其预料的赔偿，不利于房屋买卖市场的发展也有失公平。一、一审判决余健辉、余志乐承担差价损失627214元，违反了房屋买卖合同第二条、第九条第1款对损失赔偿的限定。双方签订房屋买卖合同时均知悉涉案房屋未办理房产证，交易风险高于一般的二手房屋买卖，存在涉案房屋被查封不能办证等可能性。房屋买卖合同第二条、第九条第1款的规定对违约损失赔偿作出了限定，约定的违约金252000元系黄伟已付定金的四倍，该金额系买卖双方综合考虑涉案房屋现状后确定的，已评估了市场风险、合同继续履行可以获得的利益等因素。如果市场波动超出了该范围，风险应由黄伟承担，不应再要求从余健辉、余志乐处得到补偿。二、一审判决余健辉、余志乐承担差价损失违反了可预见原则。我国《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，在本案中，涉案房屋价格上涨幅度明显超出了余健辉、余志乐订立合同时能够预见的范围。黄伟在一审中的举证也不能认定余健辉、余志乐在签订合同时能够预见房价会因深中通道等利好消息刺激在短时间内大幅度上涨。三、一审判决黄伟承担的差价损失未扣减余健辉、余志乐因黄伟违约行为而减少的费用支出，明显违反损益抵扣原则，使黄伟取得了超出其可得利益的赔偿。根据房屋买卖合同第五条的规定，余健辉、余志乐有承担涉案房屋过户所需税费的义务，其需承担的税费包括但不限于个人所得税、契税、印花税以及土地增值税等。第六条第4款规定，可以预见余健辉、余志乐正常履行房屋买卖合同需向银行申请贷款八十万元并承担相应的贷款利息。以上费用合计超过一审判决的差价损失627214元。房屋买卖合同因被第三方查封存在法律上履行不能，解除合同后黄伟因此而减了税费以及贷款利息的支出，计算差价损失时应当减去黄伟节约的前述费用，即余健辉、余志乐在差价损失以外承担的其余违约责任已经涵盖了黄伟全部可得利益损失，无需再额外支付黄伟所谓差价损失。四、买卖合同及补充协议约定的最迟办证时间为2017年8月31日，但涉案小区最早出证时间是2017年10月，即余健辉、余志乐签订买卖合同时就注定违约，该情形请法院予以考量。2017年6月30日是余健辉、余志乐询问开发商所答复的日期，开发商答复2017年8月31日，所以补充协议办证时间变更为2017年8月31日，该情形与本案买卖合同标的风险关联，涉案房屋在签订协议时没有产权证，对于买卖双方而言是高风险的，所以对于违约责任的约定应视为赔偿责任的限额。综上，一审判决余健辉、余志乐承担差价损失没有事实和法律依据，请求法院依法改判。黄伟辩称：一、一审判决余健辉、余志乐承担差价损失627214元，符合法律规定。二、造成合同履行不能的真实原因是房价上涨，余健辉、余志乐故意不履行合同，余健辉、余志乐在整个交易过程中纯粹是恶意的、拒绝履行合同。黄伟在催促余健辉、余志乐办理办证手续时，余健辉、余志乐并不履行，且一直在谈价钱，所以后来才有补充协议，黄伟退一步给多了首付。黄伟基于对余健辉、余志乐的信赖，错失低价购房的机会，造成的损失是可预见的，余健辉、余志乐必须承担由此给黄伟造成的一切损失。三、因房价的上涨，黄伟再次购房的交易金额已大大提高，相应的应付税费及应支付的贷款利息也会大大提高，因此，总的购房成本比履行合同实际应支出高出很多，一审判决计算差价损失时没有抵扣税费及贷款利息，并没有违反损益抵扣原则。四、合同履行期限快到时，余健辉、余志乐与案外人李双美产生了一个纠纷诉讼，该案案号是（2017）粤2071民初15472号，查封人是李双美，在2017年8月28日被查封，在2017年9月18日当庭作出了调解。签订涉案房屋买卖合同时李双美一直在场，讨论交易价格时黄伟与李双美有微信沟通过。五、余健辉、余志乐主张因为查封导致无法办证的理由不成立。从签订合同后余健辉、余志乐也没有向开发商提出办证的申请，也未提交相关办证资料。黄伟于2017年12月12日向一审法院提出诉讼请求：1.解除黄伟与余健辉签订的房屋买卖合同及补充协议；2.余健辉向黄伟归还购房定金60000元；3.余健辉向黄伟支付违约金252000元；4.余健辉向黄伟支付律师费10000元；5.余健辉向黄伟支付房屋交易差价损失906996元；6.余健辉向黄伟支付房屋评估费7920元；7.余健辉向黄伟支付（2017)粤2071民初16773号继续履行合同之诉的诉讼费用13115元及代理律师费10000元；8.余志乐对前述2-7项的费用承担连带清偿的担保责任。一审法院认定事实：1.2017年1月25日，余健辉（卖方、甲方）与黄伟（买方、乙方）、余志乐（丙方、保证人）签订房屋买卖合同，约定：甲方将位于中山市××区××北路××星××花园××房(合同编号：HTN2014036940)转让给乙方，转让价1260000元；该物业具备申办产权证条件，但甲方未办理出土地及房屋产权证，甲方承诺于2017年6月30日前办出产权证，卖方保证不因债务纠纷而被查封；合同签订之日乙方支付定金60000元，卖方办出该房地产产权证后，五天内双方到中山市石岐公证处办理委托买卖公证；委托买卖公证书办妥之日起30日内，由卖方委托的受托人代为办理卖方申请偿还该房地产的银行按揭贷款手续，在银行批复同意提前还款之日起三天内，买方须将首期楼款含定金460000元缴交到卖方的供楼账户专用于提前还款；第二期楼款800000元以买方办理银行按揭贷款到账日期为准，直接由银行划入卖方提供的账户支付给卖方；如卖方没有按本协议约定的时间完成办证手续，或拖延不提供证件，不积极配合办理过户手续等，视为违约，加罚违约金为交易转让价款的20%；保证人为卖方履行合同承担连带担保责任，若卖方发生违约，则买方有权直接要求保证人支付本合同约定的违约金及造成买方的损失等一切买方履行合同和追偿而发生的费用，保证人的保证期限为卖方应履行义务完毕之日起两年；甲乙双方任何一方违约，违约方除承担本合同约定的违约责任外，还须赔偿守约方因追求违约方法律责任而造成的损失，包括诉讼费、合理的律师费、税费等费用。合同还约定了其他事项合同签订当天，黄伟向余健辉支付了定金60000元。2.2017年3月5日，余健辉、余志乐与黄伟签订补充协议，将余健辉承诺办出产权证的期限变更为2017年8月31日前，将首期款460000元变更为610000元，将第二期楼款800000元变更为650000元。3.因余健辉未能按约办理涉案房屋的房地产权属证书，黄伟于2017年9月4日诉至一审法院，主张余健辉继续履行与其签订的房屋买卖合同及补充协议，并由余健辉、余志乐承担律师费10000元。该案审理中查明：黄伟为该案诉讼支出律师费10000元；截止2017年10月19日，涉案房屋存在抵押、查封情形，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山银苑支行，并于2017年8月28日被一审法院另案查封。该案于2017年10月25日庭审中经一审法院释明，涉案房屋存在被另案查封情形，黄伟是否变更诉讼请求。黄伟仍坚持其诉讼请求。后一审法院于2017年11月15日作出（2017）粤2071民初16773号民事判决书，认定“余健辉未按合同约定办妥涉案房屋的房地产权属证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。因涉案房屋存在被另案查封情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，黄伟要求继续履行合同，存在法律上履行不能的障碍，故其主张继续履行合同并据此主张余健辉、余志乐承担本案律师费、诉讼费用的请求，一审法院均予以驳回。对余健辉、余志乐的违约责任，黄伟可另行主张权利。”，并据此判令“驳回原告黄伟的诉讼请求。案件受理费16230元，减半收取8115元，诉讼保全费5000元，合共13115元(原告黄伟已预交)，由原告黄伟负担。”前述判决生效后，黄伟于同年12月12日又诉至一审法院，主张前述实体权利。4.中展公司受黄伟委托于2017年11月27日对涉案房屋在2017年11月26日的市场价值进行评估并出具了房地产估价报告，报告认定涉案房屋在价值时点2017年11月26日的房地产单价为15600元/平方米，总价为2166996元。黄伟于2017年11月28日支付了评估费7920元。5.黄伟为本案诉讼支出律师费10000元。6.诉讼中，一审法院根据余健辉的申请，依法委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司（以下简称国众联行公司）就涉案房屋在（2017）粤2071民初16773号一案庭审释明之日即2017年10月25日的市场价值进行评估。国众联行公司于2018年9月3日出具评估报告书，认定涉案房屋在价值时点2017年10月25日的房地产单价为15400元/平方米，总价为2139214元。对于前述评估报告的鉴定结论，黄伟、余健辉均予以确认。余志乐于2018年10月29日提出如下异议：估价报告中认定房屋的评估市场价值明显过高，严重偏离实际情况，2018年7月10日中山市第一人民法院因执行需要对涉案房屋进行价值评估，评估所得价格为2130000元，后涉案房屋于2018年10月8日以1750800元的价格成交拍卖。现阶段中山市房产价格仍处于上升趋势的情况下，估价报告却出现了去年房产价格高于今年的情形，显然有悖常理，与实际情况不相符合。国众联行公司回复如下：评估过程中我司进行了大量的市场调查、查询了大量的资料，进行了严谨的测算，并结合评估标的的实际情况，最终得出报告内表述的评估结果。中山的房地产市场自2015年底起受到深中通道等利好消息刺激，进入了快速上升期，至2017年底达到最高峰。2018年随着调控政策的持续深入，房地产市场进入了平稳观望期，下半年更是出现了价格下行回调。本次评估基准日是2017年10月25日，评估价值高于2018年7月10日是合情合理的。司法拍卖是一种强制快速变现，其变现价值低于正常市场价值也是符合司法拍卖规律的。综上所述，我司认为前述评估结果是合理的。经质证，黄伟同意以前述评估报告的评估总价2139214元作为计算房屋交易差价损失的依据，并明确其主张的差价损失为879214元（2139214元-1260000元）。余健辉、余志乐认为：1.涉案房屋的评估价与签约时的成交价相比升幅将近90%以上，与市场行情完全不符；2.房屋的差价损失应以出卖成交价确定，只有在没有相类似房屋比较时才通过专业的机构确定房屋差价损失，涉案房屋已有另行出卖成交价可以比较，并不存在无相类似房屋比较的情形，因此其鉴定结果没有意义。7.2018年10月8日，涉案房屋在一审法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行第二次拍卖，拍卖时评估价显示为2130000元，并最终以1750800元的成交拍卖。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄伟与余健辉、余志乐签订的房屋买卖合同以及补充协议是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应恪守履行。余健辉未按合同约定办妥涉案房屋的房地产权属证书且涉案房屋存在被另案查封拍卖情形，导致合同目的已无法实现，余健辉的行为已构成根本违约，现黄伟提出解除其与余健辉签订的房屋买卖合同及补充协议，余健辉、余志乐亦当庭表示同意，故一审法院对此诉求予以支持。本案因余健辉违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及房屋买卖合同关于“如卖方没有按本协议约定的时间完成办证手续，或拖延不提供证件，不积极配合办理过户手续等，视为违约，加罚违约金为交易转让价款的20%”的约定，黄伟要求返还定金60000元以及支付违约金252000元（1260000元×20%）的诉求，符合上述法律规定以及双方约定，一审法院予以支持。对于黄伟因本案支出的律师费10000元，因房屋买卖合同约定上述损失费用由违约方即余健辉承担，故一审法院对黄伟上述诉求亦予以支持。关于差价损失金额的认定，国众联行公司出具的评估报告书载明涉案房屋在价值时点2017年10月25日即（2017）粤2071民初16773号一案庭审释明当日的评估总价为2139214元。国众联行公司作为具有房地产估价资质的专业机构，鉴于其鉴定意见不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且该鉴定结论符合法律规定，程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，黄伟对评估报告书予以确认并同意以前述评估总价作为差价损失的计算依据，余健辉、余志乐虽然提出异议，但未能提供相反证据推翻前述评估报告书的鉴定结论，故一审法院对该鉴定结论予以采信，并认定黄伟的差价损失为879214元（2139214元-1260000元）。但该差价损失应先予扣除黄伟在前述收取的违约金中的可得利益，故一审法院认定余健辉应向黄伟支付的差价损失为627214元（879214元-252000元）。余健辉、余志乐辩称应以涉案房屋的拍卖成交价1750800元作为差价损失的计算依据，对此一审法院认为，首先，前述评估报告书依据的价值时点系由余健辉选择确认并据此提出评估申请，该价值时点与涉案房屋的交易、诉讼过程存在关联性，且黄伟亦予以认可；其次，正如国众联行公司在回复中所述，司法拍卖是一种强制快速变现，其变现价值一般低于正常市场价值，且涉案房屋拍卖时显示的评估价格为2130000元亦与前述评估报告书的评估总价相近，涉案房屋在拍卖时的价值时点与涉案房屋的交易、诉讼过程不存在关联性，缺乏客观参考性，故一审法院对其该辩解意见不予采纳。对于黄伟主张的房屋评估费7920元，因前述费用是基于黄伟履行自身举证义务所产生，不属于房屋买卖合同中约定的应由违约方承担损失的合理范围中，故一审法院对该诉求不予支持。对于黄伟主张的另案诉讼费用13115元及律师费用10000元，因黄伟系明知涉案房屋存在被另案查封情形且在一审法院已进行释明并询问是否变更诉讼请求的情况下仍坚持其继续履行的诉讼请求，故因此败诉所产生的前述诉讼费用及律师费用应由其本人自行承担，黄伟要求余健辉承担前述费用没有事实和法律依据，故一审法院对该诉求亦不予支持。关于余志乐保证责任的问题。余志乐作为保证人在房屋买卖合同中签字予以确认，承诺“为卖方（余健辉）履行合同承担连带担保责任，若卖方发生违约，则买方有权直接要求保证人支付本合同约定的违约金及造成买方的损失等一切买方履行合同和追偿而发生的费用”。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，现黄伟请求余志乐对本案债务承担连带保证责任，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。余志乐承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定向余健辉追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除黄伟与余健辉于2017年1月25日签订的房屋买卖合同及补充协议；二、余健辉于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄伟返还定金60000元及支付违约金252000元；三、余健辉于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄伟赔偿律师费损失10000元及支付差价损失627214元；四、余志乐对余健辉的前述第二、三项债务承担连带清偿责任，余志乐承担担保清偿责任后，有权向余健辉追偿；五、驳回黄伟的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16140元，诉讼保全费5000元，合共21140元（黄伟已预交），由黄伟负担5215元，余健辉、余志乐负担15925元（余健辉、余志乐负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付黄伟）；评估费8298元（余健辉已预交6000元），由余健辉、余志乐负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院另查明：余健辉、余志乐、黄伟在2017年1月25日签订的房屋买卖合同中还约定：若该房地产因卖方未按承诺时间办出产权证、存在抵押或被查封等情形导致无法依本合同约定将房房地产产权过户至买方名下，卖方依本合同约定承担违约责任。李双美于2017年8月18日向一审法院提起诉讼，请求判令余健辉偿还借款1362703.62元及利息。该案案号为（2017）粤2071民初15472号。李双美在该案中申请查封了涉案房屋。该案经一审法院调解，李双美与余健辉达成了调解协议，余健辉需向李双美支付借款本金1362703.62元及利息（以1362703.62元为基数，按年利率24%自2017年8月11日起计至实际清偿之日止）。后余健辉未履行调解协议，李双美依（2017）粤2071民初15472号民事调解书向一审法院申请执行。涉案房屋在该执行案中被司法拍卖。一审法院于2018年5月16日对本案进行了第一次庭审，在该次庭审中，余健辉向一审法院提出申请对涉案房屋的市场价值进行评估，主张评估基准日以一审法院（2017）粤2071民初16773号一审庭审日即2017年10月25日作为评估基准日。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案双方当事人对一审判决解除黄伟与余健辉于2017年1月25日签订的房屋买卖合同及补充协议，余健辉向黄伟返还定金60000元、支付违约金252000元，以及余志乐应对余健辉向黄伟所负的债务承担连带清偿责任均未提出上诉，本院对此予以维持。针对余健辉、余志乐的上诉，本案二审争议的主要焦点是余健辉、余志乐是否应向黄伟赔偿房屋差价损失。余健辉因未按合同期限取得涉案房屋的产权证书且因其与案外人存在纠纷，涉案房屋被另案查封拍卖，余健辉构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案商品房因余健辉与案外人李双美存在的债务纠纷而被司法拍卖，余健辉在不能继续向黄伟转让涉案房屋的情形下，余健辉应承担向黄伟赔偿损失的违约责任。至于房屋价格上涨差价是否为黄伟损失，本院对此认为，守约方所遭受的损失主要为守约方基于信赖合同履行原本可以获得的履行利益的损失。履行利益系基于债务人履行行为，债权人直接获得的利益，是当事人在订立合同时对允诺所作出的最基本的期待，订立合同的目的就在于获得预期的履行利益。在违约方拒绝履行的情况下，因违约而遭受损失的守约方应该得到的履行利益是违约方应转移标的物的全部价值。如果出卖人没有按照合同的约定交付标的物，则买受人有权根据替代购买该标的物所支付的一切费用而要求履行利益的赔偿。在房屋买卖合同中，交易标的物为房产，买受人订立合同的最基本期待为取得房产。出卖人违约不履行合同致使买受人无法取得合同约定的房产这一买受人所享有的履行利益，该履行利益受房地产市场价格涨跌的影响，买受人另行购买该同类房产而须额外支出的费用即为买受人所遭受的损失。故买方因卖方违约而遭受的房屋差价损失属于作为守约方的买方损失。黄伟因余健辉的违约行为，在中山市商品房已上涨的情形下，其购买与涉案商品房相类似的房屋必然要支出高于其与余健辉签订房屋买卖合同时的市场对价，也不能享有若余健辉履行合同可以获得房屋所有权以及基于此带来的增值等其他利益。黄伟遭受的房屋差价损失属于履行利益损失，是在合同完全履行的情况下能够获得的利益，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款中规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”损害赔偿范围。余健辉、余志乐认为上述条款中还规定“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”，涉案房屋的差价损失超过了其可预见性，其不应予以赔偿。本院对此认为，可预见性规则调整的系守约方的可得利益，而房屋差价损失是守约方的履行利益，因此，可不受可预见性规则的制约。退一步讲，即使可预见性规则可以制约守约方履行利益，可预见性规则要求的是违约方预见到或应当预见到的损害类型，即预见到会产生某方面的损失，而不需要预见或应当预见到损害的程度或具体金额，至于上涨幅度或上涨的具体金额并不受可预见性规则的规制。卖方在签订合同时应当预见到其不履行合同会导致买方不能取得涉案房屋而必须另行购买同类型房产。而商品房会随着市场因素的变化而发生价值上涨或下跌的波动，余健辉作为卖方应当知晓商品房会存在市场波动性，应当预见到因其违约可能会导致在商品房价格上涨的情况下，黄伟会遭受到房屋差价损失，因此，涉案房屋差价损失并未超过余健辉作为卖方订立合同时能预见的范围。本院对余健辉、余志乐主张涉案房屋的差价损失超出了其可预见性的理由不予采纳。余健辉、余志乐上诉还认为其与黄伟在房屋买卖合同中约定了违约责任是交易转让价款的20%，双方已对违约责任作出了明确约定。本院对此认为，双方约定的此违约责任是违约金。而损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式，如果支付违约金不足以补偿受害人所遭受的损失，违约的债务人还要承担损害赔偿责任以弥补违约金的不足部分，即违约金可与赔偿损失并用，二者并用以实际损失作为责任的最高限额。无论是涉案房屋的评估价值还是最终的司法拍卖价值，比对双方当事人在签订房屋买卖合同时的价格，差价均超过了双方约定的交易转让价款的20%的违约金，余健辉、余志乐应向黄伟赔偿差价损失。至于房屋差价损失金额。余健辉、余志乐上诉主张解除合同后黄伟因此而减了税费以及贷款利息的支出，计算差价损失时应当减去余健辉、余志乐节约的这些费用。如上所述，因余健辉的违约行为，黄伟遭受了另行购买同类房产而须额外支出费用的损失，黄伟再购买同类房产仍然需要交纳税费和可能存在贷款利息支出，并不是无需再承担此些费用支出。本院对余健辉、余志乐的该上诉理由不予采纳和支持。在涉案房屋于2018年10月8日被司法拍卖前，一审法院根据余健辉的申请对涉案房屋在2017年10月25日的市场价值进行了评估。一审的评估价是涉案房屋于2017年10月25日可以实现的市场价，即当时黄伟实际遭受的实际损失。余健辉、余志乐作为卖方主张以拍卖成交价替代评估价，实际系将其作为转让人在拍卖中可能承担的价差风险转移给了作为买家的黄伟，于法无据亦不公平，一审法院依评估价认定涉案房屋差价损失并无不当，本院对此予以维持。对于当事人未上诉的其他事宜，本院在二审中依法不予审查处理。综上所述，上诉人余健辉、余志乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10072元（余健辉、余志乐已预交），由上诉人余健辉、余志乐负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年八月二十九日书记员  练慧琳