江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初2520号原告：付加云，女，1966年1月29日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：甲建林、赵欧，江苏苍梧律师事务所律师。被告：连云港市南茂房地产开发有限公司，住所地连云港市东海县牛山镇利民西路168号西双湖别墅花苑M栋M-23。法定代表人：朱春元，总经理。委托诉讼代理人：卜庆华、焦健，系公司员工。原告付加云与被告连云港市南茂房地产开发有限公司（以下简称南茂房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月25日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告付加云的委托诉讼代理人甲建林、赵欧，被告南茂房地产公司的委托诉讼代理人卜庆华、焦健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付加云向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告拆迁补偿款3809370元及违约金（按每日万分之五计算从2019年1月1日算至拆迁补偿款实际支付之日止，其中诉前违约金144756.06元）；2、本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费用等由被告承担。事实与理由：2017年9月1日原、被告签订了《经营性房屋拆迁安置协议》，协议约定，被告以每平方4.3万元的价格，补偿原告位于经营性房屋88.59平方米，款项合计为3809370元。从2017年9月1日协议签订之日起至2017年12月31日止，被告应支付拆迁补偿款总金额50%即1904685元给原告，余款待项目总体验收合格后一次性付清，如果被告不按约定时间支付款项，每逾期一天，支付原告万分之五的违约金。后原、被告于2018年4月3日签订《关于的补充协议》，2018年7月25日签订《经营性房屋拆迁安置补充协议》。但协议及补充协议签订后，被告并未如约支付拆迁款总金额的50%，仅支付逾期违约金至2018年12月31日，2019年1月1日后的违约金及补偿款总金额的50%仍未支付。因被告于2015年拆迁时承诺，两年内交房，可已经时隔近四年,还是没有交房迹象，无期限的拖延交房被告严重违约。故原告要求被告支付经营性门面房全额拆迁款。为维护自身合法权益，原告现根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告南茂房地产公司辩称，一、涉案《经营性房屋拆迁安置协议》及补充协议系受原告胁迫所签，并非我公司真实意思表示，依法应予撤销。二、原告要求我公司支付其剩余50%补偿款1904685元不能成立。剩余50%补偿款的支付时间是项目总体验收合格后一次性付清。而涉案项目到目前为止并没有经总体验收合格，上述协议所约定的付款条件尚未成就。三、虽然涉案《经营性房屋拆迁安置协议》及补充协议约定了逾期付款的违约金为日万分之五，但该违约金明显过分高于原告的实际损失，应予减少。四、因房屋回收，我公司应只支付违约金，而不能支付过渡费，过渡费应视为抵充。本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，甲方南茂房地产公司与乙方付加云签订了《房屋拆迁安置协议书》，内容为：“因中央广场旧城改造项目建设需要，经东海县有关部门批准，甲方需拆迁该工程红线范围内的乙方房屋及附属物。现依据相关政策规定和该地段具体实施方案，就房屋的拆迁补偿和安置事宜签订如下协议：一、一、甲方拆除乙方位于牛山街道利民东路144-2号的房屋及附属物,住宅房屋面积481.26㎡，经营性房屋面积88.59㎡（详见评估报告。）二、乙方自愿选择被拆迁房屋实行产权调换方式补偿安置。甲乙双方协商同意安置经营性房屋位于中央广场项目沿利民路南侧第一排，具体位置按原经营性房屋位置顺延。甲方应安置乙方经营性房屋面积为88.59㎡。以上面积均以房产部门。三、费用结算表拆迁补偿金额：被拆迁房屋评估价值1856729元，附属物补偿价值241001元，搬迁补助费3850元，临时安置补助费23101元，其他费用258420元，合计2383101元。……六、乙方实行自行过渡，过渡期间临时安置补助费由甲方一次性补偿给乙方，暂定发放24个月（已列入费用结算表），实际临时安置补助费用按实际过渡时间计算。……”2017年9月1日，甲方南茂房地产公司与乙方付加云签订了《经营性房屋拆迁安置协议》，内容为：“经东海县人民政府批准，启动旧城改造项目建设一《中央广场》，根据项目建设需要，由甲、乙双方商定，于2015年5月6日达成《拆迁补偿协议》（以下简称《协议》），《协议》中确定甲方补偿乙方中央广场路南13号楼经营性房屋88.59平方米（详见甲、乙双方《协议》）。现甲方同意乙方向甲方提出的不要甲方的经营性房屋平方米，甲方以4.3万/平方米人民币的价格补偿给乙方的要求，双方签订本协议后，甲方将以货币形式付给乙方经营性房屋补偿款，乙方签订本协议后即为终结原《协议》，甲、乙双方关于拆迁补偿的事项即以本协议为准。具体事项如下：―、甲、乙双方自签订协议之日起至2017年12月31日止，甲方将以现金形式给付乙方本协议所涉补偿款总金额的50%,余款待该项目总体验收合格后一次性付清；二、甲方如不能按约定时间支付乙方现金款，每逾期一天，甲方向乙方支付万分之五的违约金；乙方如违反本协议，则承担本协议所涉补偿款金额30%的违约金。三、因履行协议而发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，申请东海县仲裁委员会仲裁或向东海县人民法院提出申诉，由人民法院判决；四、本协议经甲乙双方签字盖章生效；五、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”2018年4月3日，原被告双方签订了《关于〈经营性房屋拆迁安置协议〉的补充协议》，内容为：“由于甲方销售等原因，甲方未能及时履行2017年9月18日签订的《经营性房屋拆迁安置协议》，现经双方协商，达成以下补充协议：1、甲方承诺于2018年5月底支付2018年4-5月份违约金，6月底支付50%的房款及6月份违约金；2、乙方应协助甲方采取必要的法律措施从甲方账户取得房款，所需必要的费用由甲方承担；3、考虑到甲方回购安置商铺再对外出售需向政府部门交纳数额较大的税费，乙方体谅甲方的实际困难，乙方同意协助甲方对原分配的安置商铺，以第三方购买乙方二手房的形式补偿安置给第三方，其间乙方和第三方签订的二手房转让协议如有任何法律责任均由甲方负责，且乙方不承担与此相关的任何费用。此补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，共同遵守。甲方：连云港市南茂房地产开发有限公司（签章）乙方：付加云付加中（代）”2018年7月25日，甲方南茂房地产公司与乙方付加云签订了《经营性房屋拆迁安置补充协议》，内容为:“甲、乙双方曾于2017年9月1日签订《经营性房屋拆迁安置协议》，约定由甲方在2017年12月31日前支付乙方拆迁补偿款的50%(190.4685万元）给乙方，如不能按约定时间支付，每逾期一天，甲方向乙方支付万分之五的违约金。该协议生效后，因资金出现暂时困难，甲方未能在约定时间内支付乙方50%(190.4685万元）的拆迁补偿款，但已支付了违约金14.3804万元，现双方经协商，就乙方50%拆迁补偿款和剩余违约金的支付达成如下补充协议。一、甲方承诺于2018年12月31日前，支付乙方拆迁补偿款190.4685万元，如到期不付，责任由甲方负责。二、甲方于2018年7月25日前将原协议中约定的剩余违约金（2018年6月1日至2018年12月31日，共计214天）20.3801万元—次性支付给乙方。三、本协议签订后，乙方不得采取任何行为干扰甲方正常的生产、经营活动。否则按原协议第二条约定的乙方违约责任执行。四、本协议作为双方签订的《经营性房屋拆迁安置协议》的补充协议，与原协议具有同等法律效力，两份协议有不一致的条款，以本协议为准，本补充协议未涉及的条款，则按原协议继续履行。本协议一式两份，在双方签字盖章后生效，甲乙双方各执一份，两份具有同等法律效力。”被告南茂房地产公司已向原告支付了2017年7月-2018年7月经营性过渡损失90750元，2018年8月-2018年12月过渡费41595元，2018年1月-2019年1月违约金376719元。以上事实有原被告庭审陈述及原告提交的《经营性房屋拆迁安置协议》、《关于〈经营性房屋拆迁安置协议〉的补充协议》《经营性房屋拆迁安置补充协议》合同，被告提交的《房屋拆迁安置协议书》及付款凭证等证据予以证明。本院认为，原被告双方于2015年5月6日签订的《房屋拆迁安置协议书》及2017年9月1日签订的《经营性房屋拆迁安置协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行。后双方约定将付款时间延至2018年12月31日，现已到期，被告仍然未按照约定向原告支付经营性房屋补偿款的50%。原告主张被告没有按照约定支付50%拆迁补偿款，以自己的行为构成预期违约，现应全额支付补偿款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求承担违约责任。被告抗辩一直在和原告沟通，以分期付款的形式支付，公司实际经营困难，按照约定2018年年底支付50%，还有50%因项目总体未验收合格没有到期。本院认为，被告逾期履行支付首期50%拆迁补偿款的义务，经双方协商延期后也未履行，在诉讼过程中仍不能履行，就剩余的款项如何支付也没有作出说明，应当认定被告以自己的行为表明不履行合同主要义务，原告主张被告的行为已构成预期违约，依法成立。原告诉求被告支付全额补偿款，本院予以支持。关于原告主张的违约金，双方约定日万分之五的违约金，不超过法律规定的年利率24%，本院予以支持。被告辩称，该违约金明显过分高于原告的实际损失，但未提交相关证据，被告该辩称，本院不予采纳。被告辩称，所签订的《经营性房屋拆迁安置协议》及补充协议系原告胁迫所欠，非其真实意思表示，应予撤销。根据《中国人民共和国合同法》第五十五条，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《经营性房屋拆迁安置协议》于2017年9月1日签订，被告未及时行使撤销权，且被告已按照该协议支付了违约金，故被告该辩称，本院不予采纳。被告辩称因原告已选择货币安置的形式，故不存在经营性过渡损失费用，已支付的过渡费应当冲抵补偿款。原告于2017年9月1日签订合同，将房屋置换改成货币补偿，约定款项给付时间及违约金。原告选择货币补偿就不存在经营性房屋置换产生的经营性过渡损失。被告该辩称，本院予以采纳。被告从2017年9月起支付的经营性过渡损失应当冲抵被告应向原告支付的款项。被告从2017年9月起支付的经营性过渡损失合计124782.5元（90750元/12个月*11个月+41595元）。该费用从被告应支付首期补偿款190.4685万元中扣除，余177.99025万元与第二期补偿款合计368.45875万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告连云港市南茂房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告付加云支付368.45875万元及违约金（按本金177.99025万元，日万分之五利率，自2019年2月1日起计算至款项实际付清之日止）；二、驳回原告付加云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取38433元，保全费5000元，合计43433元，由被告连云港市南茂房地产开发有限公司负担（原告已预付，待被告偿还借款时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费38433元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李 梅人民陪审员  解友益人民陪审员  李春清二〇一九年八月二十日法官 助理  朱 琪书 记 员  宋紫阳上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。