河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初1439号 原告：李艳芳，女，1980年2月15日出生，汉族，住黑龙江省海林市城区。 委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩,广东金桥百信律师事务所执业律师。 被告：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824092552709D。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，滦平县滦平镇北大街115号，统一社会信用代码，91130824109180228J。 负责人：宋永德，职务，行长。 委托诉讼代理人：李凤义，系第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行职工。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所执业律师。 原告李艳芳与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、被告承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）、第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告李艳芳的委托诉讼代理人李永军、陈亮平，被告大地营造公司、被告承德华耀公司委托诉讼代理人王文倩，第三人建行滦平支行委托诉讼代理人李凤义、寇丽莎到庭参加诉讼，原告李艳芳，被告大地营造公司、被告承德华耀公司法定代表人苏为学，第三人建行滦平支行负责人宋永德未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李艳芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签注销手续；2、请求依法判令被告大地营造公司返还原告已经支付的首付款716599.00元，并赔偿原告自2016年6月19日起至被告大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告自2017年6月开始至判决生效之日止向第三人偿还的按揭贷款本金及利息（自2017年6月至2019年2月，共计224361.00元）；4、请求依法判令被告大地营造公司支付原告违约金236655.00元；5、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《物业委托管理经营合同》；6、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告经营收益损失473310.00元（计算方式为236655.00元/年×2年＝473310.00元）；7、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；8、请求依法判令被告大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；9、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告玻璃阳光房安装费用损失60000.00元；10、请求依法判令被告承德华耀公司对被告大地营造公司的上述债务承担无限连带责任；11、本案的全部诉讼费用由被告大地营造公司及被告承德华耀公司承担承担。以上各项合计为1710925.00元。事实和理由：2016年9月13日，原告与被告大地营造公司签订了《商品房买卖合同》及该合同补充协议（以下简称案涉合同），约定原告购买被告大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区三组团西77号房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积为87.82平米，房屋价款为2366559.00元；被告大地营造公司应当在2017年12月31日前，将经验收合格的房屋交付给原告；被告大地营造公司逾期交房超过90天的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告大地营造公司应当退还全部购房款，并向原告支付房屋总价款10%的违约金。同日，原告与被告大地营造公司还签订了《物业委托管理经营合同》作为《商品房买卖合同》的从合同，约定原告将案涉房屋委托给被告大地营造公司经营，被告大地营造公司自2018年1月1日至2020年12月31日，每年以托管案涉房屋购房款的10%作为固定收益支付给原告。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告大地营造公司支付房屋首付款716559.00元,剩余1650000.00元房款，原告与第三人建行滦平支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称按揭贷款合同）,由第三人建行滦平支行将借款1650000.00元直接支付给被告大地营造公司。原告已经完全履行了自己的合同义务。之后，被告大地营造公司并没有取得建设工程竣工验收备案表及《新建住宅与配套设施交付使用意见书》，根据《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条“新建住宅建设工程竣工并经单项工程验收合格后，经过县、区物业管理行政主管部门核实确认，符合入住的基本条件和使用功能，取得《新建住宅与配套设施交付使用意见书》后方可交付购房人使用”，案涉房屋并不符合交付条件。2019年2月24日，原告购买的案涉房屋被拆除，直接导致原告购买案涉房屋的合同目的无法实现。原告认为，双方所签订的《商品房买卖合同》、《物业委托管理经营合同》是双方真实的意思表示，应属合法有效，双方均应该按照约定履行自己的合同义务。现在，被告大地营造公司并没有完成交付义务，而且，被告大地营造公司也确定日后无法完成交付义务，被告大地营造公司逾期交房的行为，已经超过90日，同时，由于案涉房屋被拆除，原告购买案涉房屋、完成房屋过户的《商品房买卖合同》目的也确定无法实现、《物业委托管理经营合同》目的无法实现。此情况，也导致原告与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行就案涉房屋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合同目的无法实现。故原告依法享有解除《商品房买卖合同》、《物业委托管理经营合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》的权利。由于被告承德华耀公司是被告大地营造公司的股东，根据工商登记档案材料显示，被告大地营造公司的注册资本是5000万元，实行认缴制，股东被告承德华耀公司实缴注册资金为0。故，根据《公司法》第三条：有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，被告承德华耀公司应当对于被告大地营造公司的债务承担无限连带责任。故为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。 被告大地营造公司辩称，一、案涉合同合法有效，并办理了“预售登记备案”，二原告主张解除案涉合同于法无据，我司向二原告出售的房屋是“五证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，我司没有从事违法违规建设，案涉房屋已交付给原告，房屋灭失的风险依法转移，案涉合同已经基本履行完毕，我司不同意解除案涉合同；二、《物业委托管理经营合同》合法有效，案涉房屋已经交付，我司认为可以继续履行，但因政府行为的不可抗力导致无法经营，合同可以顺延履行且经营收益可顺延支付。《物业委托管理经营合同》是双方真实的意思表示，且不违法法律禁止性规定，对双方均具有法律约束力。涉房屋已经交付给原告，故房屋交付后风险已经转移给了原告，为原告所有。《物业委托管理经营合同》项下房屋因政府实行五停原因，未能正常交易，属于不可抗力，非因我司原因房屋不能经营，经营收益未产生。现房屋尚未投入经营，且无经营收益，我司依据该约定及《合同法》的规定，可顺延履行合同及顺延支付经营收益，原告主张收益损失缺乏事实和法律依据，不应支持。因此，我司认为《物业委托管理经营合同》应当继续履行，且有权可顺延履行合同及顺延支付经营收益。三、我司不构成违约，不应承担违约责任。我司已向二原告交付房屋，履行了合同的主要义务，并无延迟交付或者无法交付的违约情形，房屋交付后的灭失风险依法应由二原告承担，二原告以我司延迟交付或无法交付房屋为由主张我司承担违约责任没有事实和法律依据。退一步讲，本案案涉房屋“五停”（即停止施工、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续）和拆除都是政府行为，非我公司所能控制，属于不可抗力，依约依法属免责范畴，我司无需承担违约责任。在二原告的诉讼请求中，二原告既主张赔偿房款的利息损失，又主张违约金，属于重复主张，不应支持，原告主张我司承担玻璃阳光房损失没有合同和法律依据，不应支持。应当依法驳回二原告对我司违约的诉讼请求；四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，对此，我司有权提出行政复议、依法提起诉讼或者提出国家赔偿，上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到本案的法律责任的确立和合同能否履行的问题。因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。综上所述，我司认为：1、案涉房屋的《商品房买卖合同》依法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当共同遵守。2、案涉房屋是合法建筑且已经交付，房屋风险已经转移，所以不同意解除该合同，返还房款。3、《物业委托管理经营合同》合法有效，应当继续履行，但因政府实施“五停”导致合同暂时未能经营，我司依约依法应可向顺延履行合同以及支付经营收益。4、案涉合同基本履行完毕，我司不存在违约行为，案涉房屋“五停”以及未能经营是政府行为所导致的，属不可抗力事由，我司也无需向原告承担违约责任，原告主张的房屋违约金、利息等损失没有合同依据，且属于损失的重复主张，不应支持。5、原告主张贷款合同与我司无关，但应由其自身承担相应的法律后果。6、案涉合同的履行与我司申请行政复议和行政诉讼有因果关系，本案的审理结果必须以另一案的审理结果为依据，因此，在本案所关联的我司所行政复议和行政诉讼判决生效前，应当依法中止审理。 被告大地营造公司对原告起诉所述双方签订《商品房买卖合同》以及《物业委托管理经营合同》，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中三组团77号商品房销售给原告，合同约定价款2366559.00元，被告大地公司应在2017年12月31日前交付符合约定的商品房，现原告购买的房屋依然存在，滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用证外的其他“四证”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）予以撤销，该项目中的附属设施已被拆除的事实予以认可。 被告承德华耀公司辩称：一、合同具有相对性原则，承德华耀公司不是合同的主体，不是案涉商品房买卖合同的权利义务主体，原告主张承德华耀公司承担连带责任没有合同依据，不应支持。1、本案案涉合同的主体是原告和大地营造公司，没有承德华耀公司，承德华耀公司并非案涉合同的权利义务主体，根据《合同法》第八条规定，承德华耀公司依法不应对案涉合同的义务承担责任。2、根据合同的相对性原则，原告应向合同相对方即大地营造公司主张合同责任。根据《合同法》的相关规定，合同具有相对性原则，不应及于没有合同关系的第三人；二、大地营造公司是独立的法人公司，依法对其作出民事行为独立承担相应的民事责任。根据《民法总则》规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人以其全部财产独立承担民事责任；三、我司已经全额缴资，履行了全部出资义务，原告主张我司承担连带责任于法无据。1、根据《公司法》规定，股东以其出资额为限对公司债务承担有限责任。我司已经履行了出资义务，向被告大地营造公司全额支付认缴出资，因此，我司不应对大地营造公司的债务承担连带责任。2、退一步讲，如果股东到期未履行出资义务，应当承担的是补充责任。根据公司法司法解释（三）规定，股东对公司未履行出资义务对公司的到期债权承担的是补充责任，股东具有先诉抗辩权，根据补充赔偿责任的的法律特征，应当认为只有在债权人对公司债务强制执行后仍不足以赔偿损失的，未出资的股东才承担相应的责任。也就是说，在清偿债务的问题上，股东与公司之间是存在先后顺序的。债权人必须就主要债务人的财产申请强制执行，在其财产确实不足清偿时，才可以向股东主张权利，否则，股东可以对债权人拒绝承担责任。因此，原告在本案中主张我司承担连带责任于法无据，不应支持；四、本案是商品房预售合同纠纷案件，原告依据《公司法》第三条的规定主张有限责任公司股东以出资额为限对公司承担责任属于公司有关的法律关系，二者属于不同的法律关系，不属于本案审查的范畴，不应在本案中处理。五、其他答辩意见与大地营造公司一致。根据原告所提交的工商公示信息报告显示可以证实承德华耀公司属于有限责任公司，根据公司法规定，有限公司以出资额为限对债务承担有限连带责任，故原告主张大地承德华耀公司对大地营造公司承担无限连带责任于法无据，我司已经支付全部认缴出资，根据这一事实及法律规定，我司亦不应对大地营造公司的债务在承担连带责任，应由大地营造公司以其实收资本自行承担本案债务。 第三人向本院提出诉讼请求：1、判令原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款1570891.15元及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；2、判令二被告承担连带保证责任，代原告偿还按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息（已另行起诉）；3、由原告及二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月13日，原告与被告大地营造公司签订《商品房买卖合同》，被告大地营造公司为出卖人，原告为买受人。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于滦平县（以下称涉案房屋），建筑面积为87.82平方米，总房价款为2366559.00元。付款方式为按揭付款，买受人在签订《商品房买卖合同》时先支付首付款716559.00元，剩余房款1650000.00元由买受人用银行按揭款项支付。原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为借款人，第三人为贷款人。合同约定：借款人向贷款人借款1650000.00元，用于向被告大地营造公司支付涉案房屋的二期购房款。担保方式为抵押加最高额保证，原告为抵押人，第三人为抵押权人，抵押物为涉案房屋。合同签订后，第三人向原告发放了全部1650000.00元贷款，现原告只偿还了部分贷款本息。 2016年6月17日，第三人与被告大地营造公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2016003），第三人为债权人（乙方），被告大地营造公司为保证人（甲方）。合同约定：甲方为因购置座落于巴克什营旅游文化产业园起步区项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。本最高额保证所担保的债权指自2016年6月17日至2020年6月17日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。甲方为本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止。现原告李艳芳购买的房屋未被拆除，应继续履行还款义务。 原告就第三人建行滦平支行的诉讼请求辩称，首先，由于被告大地营造公司未在合同约定的期限内交付经验收合格的房屋，涉案合同依法应被解除，原告与第三人签订的按揭贷款的目的无法实现，该按揭贷款合同具备解除的条件，应当予以解除；其次，第三人在发放涉案房屋的按揭贷款过程中，存在过错，损失应当由其自行承担，或者由被告对第三人承担损失赔偿责任。第三人是在涉案房屋不满足放款条件下，进行的放款，且没有将原告的按揭贷款发放至被告的建委资金监管账户。导致被告将按揭贷款挪作他用，无法追回。所以，按揭贷款本金及利息均应由第三人及二被告承担；再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”同时，根据案涉合同补充协议第九条：“合同因法定或约定解除的，若买受人是通过银行按揭贷款方式支付房价款且出卖人已实际取得收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行。”该补充协议是在第三人处有备案、且第三人在同意该条款后才向被告大地营造公司发放的贷款。因此，无论是从法律规定还是从合同约定的角度，剩余按揭贷款本息由被告偿还给第三人，都是具有事实及法律依据的。故第三人要求原告偿还剩余按揭贷款的诉讼请求，不符合法律规定及合同约定。 被告大地营造公司就第三人建行滦平支行的诉讼请求辩称，一、案涉商品房买卖合同以及案涉贷款合同合法有效，原告是贷款合同的义务主体，第三人主张原告偿还借款与我司无关，但认为在贷款合同有效且原告没有违约的情况下，原告仍应按照贷款合同约定的方式按月偿还按揭贷款；二、原告作为还款义务的主体并未违约，我司承担保证责任的前提条件尚未成立，各方仍然应当按照按揭贷款合同以及最高额保障合同履行各自的义务，故第三人主张我司现承担连带保证责任没有事实和法律依据。三、根据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。同时，第三人已就案涉房屋有关的我司承担保证责任另行向承德市中级人民法院提起诉讼，案号为：（2019）冀08民初11号案件，该案中本案第三人对我司的诉讼请求以及所依据的事实和理由与本案一致，现又在本案中主张我司承担连带保证责任构成重复主张，两案应当合并审理，本案应在人民法院对合并审理作出裁定前应中止审理。 被告承德华耀公司就第三人建行滦平支行的诉讼请求辩称，一、案涉商品房买卖合同以及按揭贷款合同合法有效，原告是贷款合同的义务主体，第三人主张原告偿还借款与我司无关，在贷款合同有效且原告没有违约的情况下，原告仍应按照贷款合同约定的方式按月偿还按揭贷款；二、我司已经履行了出资的义务且我司与大地营造公司均是具有独立民事行为能力和独立财产权的有限公司，大地营造公司应当对自己的民事行为独立承担相应的民事责任，与我司无关；三、我司认同大地营造公司关于本案应中止审理的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一：商品房买卖合同及补充协议、商品房预售备案表，用以证明原告购买被告大地营造公司开发建设的涉案房屋，被告大地营造公司应在2017年12月31日前交付房屋。被告逾期交房超过90天的，应承担房屋总价款10%的违约金。 证据二：房款收据1份，用以证明原告支付了购房首付款716559.00元。 证据三：个人住房（商业用房）借款合同，用以证明原告通过建行滦平支行办理贷款，向被告大地营造公司支付剩余房款1650000.00元； 证据四：个人账户明细账单，用以证明原告按期偿还建行滦平支行贷款本金及利息； 对原告提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一的真实性、合法性予以确认，关联性有异议：1、案涉房屋已经交付给原告，案涉合同已经基本履行完毕，我司没有逾期交房，不构成违约，不应承担违约责任。2、案涉房屋交付后，商品房的相关权利、义务、风险转移给买受人即原告；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，我司确认收到了原告的按揭购房款；对证据四的真实性、合法性由法院核实。证据三、证据四同时证明原告是按揭贷款的还款义务主体。 对原告提供的证据，被告承德华耀公司质证认为：1、对案涉证据的真实性、合法性认同大地营造公司的质证意见；2、案涉证据与我司无关，且这些证据可以证明本案的合同主体是原告和被告大地营造公司，本案系商品房预售合同纠纷，根据合同的相对性，应由原告和被告大地营造公司对案涉合同有关的义务承担相应的责任，我司并非合同主体，不应承担合同项下的责任；3、我司已经履行了出资义务，不应承担连带责任；4、原告对我司的诉求属于与公司法有关的法律关系，不同于本案的商品房买卖合同的法律关系，应另案审理。 对原告提供的证据，第三人质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可。但无法达到原告的证明目的。该证据可以证明由于原告向被告大地营造公司购买案涉房屋的需要，向第三人申请发放住房贷款，双方之间产生了借款合同法律关系；对证据二的真实性、合法性、关联性予以认可。可以证明第三人是按相关法律规定在借款人支付购房首付款后发放的贷款；对证据三的真实性、合法性、关联性予以认可。该证据证明原告与第三人之间签订的按揭贷款合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行相应的合同义务。第三人履行了发放贷款的义务，原告应履行偿还贷款的义务，如原告未能履行的，应按该合同约定的条款承担由此产生的法律后果；对证据四的真实性、合法性、关联性予以认可。可以证明原告与第三人之间存在的是借款合同关系，原告应按合同约定履行偿还借款的义务。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》、《物业委托管理经营合同》； 证据二：预售备案登记证； 被告大地营造公司提供证据一、证据二用以证明：被告大地营造公司与原告签订了《商品房买卖合同》并依法备案登记，合同约定了被告大地营造公司与原告双方的权利义务。案涉房屋交付时间为2017年12月31日，案涉房屋已经交付，合同基本履行完毕，我司不构成违约。被告大地营造公司所建房屋不属于违规建筑，不应解除合同，案涉合同约定了不可抗力，被告依法免责。 证据三：《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号：cl130824-2015-19）； 证据四：国有土地使用权证（证号：滦国用（2016）第00006号）； 证据五：《建设用地规划许可证》（地字第130824201600006号）； 证据六：《建设工程规划许可证》（证号：建字第130824201600006号）； 证据七：《建筑工程施工许可证》（证号130824201604010101）； 证据八:《商品房预售许可证》（证号：滦房预售证第20160006号）； 被告大地营造公司提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效。案涉房屋“五证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）俱全，是合法建筑物，我司没有违规建设，没有违约违规。 证据九：房屋交付证明，用以证明案涉房屋已经交付原告，风险已转移。 证据十：2018年11月23日的《停工通知》，用以证明案涉房屋虽已竣工，尚未办证的原因是政府对案涉房屋所在的项目实行了“五停”。 证据十一：《滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书》[编号：（滦资规）撤决字[2019]004号]； 证据十二：《滦平县自然资源和规划局撤销行政许可决定书》[编号：（滦资规）撤决字[2019]022号]； 证据十三：《滦平县行政审批局撤销行政许可决定书》[编号：滦行审撤[2019]2号]； 证据十四：《滦平县行政审批局撤销行政许可决定书》[编号:滦行审撤[2019]21号]； 被告大地营造公司提供证据十一至证据十四用以证明：政府对案涉房屋所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋所在的项目的“五停”以及未能经营是因政府原因造成。案涉房屋的行政许可被撤销，可能延迟办证，是政府行为所导致的，属不可抗力事由，应予免责，我司无需向原告承担违约责任。我司对政府的撤销行为提起行政复议或诉讼，该复议或诉讼结果与本案审理有直接的关系，应依法中止审理。 证据十五：《行政复议申请书》提交证明，用以证明我司已就政府撤销行政许可提出复议申请，本案应当中止审理。 对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。首先，案涉房屋并没有完成交付，根据双方的买卖合同约定，被告大地营造公司应当依法向原告交付“经验收合格”的房屋。并且，根据《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条“新建住宅建设工程竣工并经单项工程验收合格后，经过县、区物业管理行政主管部门核实确认，符合入住的基本条件和使用功能，取得《新建住宅与配套设施交付使用意见书》后方可交付使用”，案涉房屋并不符合上述交付条件，买卖合同也没有履行完毕；其次，案涉房屋的“四证”已被撤销。案涉房屋不属于合法建筑。再次，案涉房屋的“四证”被撤销，买卖合同的目的确定无法实现，且案涉房屋的“四证”被撤销不属于不可抗力。最后，被告大地营造公司应当向原告承担违约责任。对证据三至证据八的真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可。该组证据已经被政府机关予以撤销，撤销原因是被告大地营造公司在申报的时候，提供虚假材料，并且未退让河道距离，后被政府发现，依法撤销了上述行政许可，原告的买卖合同的目的无法实现。由于案涉房屋并不具备合同约定及法律规定的交付条件，被告大地营造公司采取欺诈的方式骗取原告办理了收房手续，但是，并不能免除被告大地营造公司未完成房屋交付的法律义务。所以，该组证据足以证明被告大地营造公司应当向原告承担违约责任；对证据九的的真实性认可，合法性和关联性不认可，该证据并不能证明被告交付的房屋符合法律和合同约定条件，被告没有完成房屋交付与义务；证据十的真实性不认可，合法性及关联性、证明目的都不认可。该证据说明，被告开发建设的房屋侵害自然环境，属于违建，没有合法手续，被告将违建房屋出售给原告，导致买卖合同的目的无法实现。而且，该证据也证明，被告向原告交付的房屋不符合交房条件，没有完成交房义务，应当承担违约责任；证据十一至证据十四的真实性认可，对合法性及关联性、证明目的不认可：1、被告大地营造公司逾期交房的行为，已经超过了合同约定的交房期限，原告根据合同约定已经享有解除买卖合同的权利。2、房屋“四证”被撤销，原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，原告享有法定解除权。3、该证据也表明，是由于被告大地营造公司在进行行政许可的时候，提供了虚假材料、未退让河道，导致行政许可被撤销，责任在被告大地营造公司，至于被告大地营造公司是否进行行政诉讼，与原告主张的商品房买卖合同关系属于不同的法律关系，与本案无关，也不构成民事案件中止的理由。4、基于合同的相对性原则，政府行为也不属于不可抗力。本案行政许可被撤销是被告大地营造公司的责任，被告大地营造公司具有明显过错，因此，被告大地营造公司应按照买卖合同约定对原告承担违约责任；对证据十五的真实性、合法性、关联性不认可，行政案件与民事诉讼没有必然的关系，合同目的无法实现，本案不应当中止审理。 被告承德华耀公司质证对被告大地营造公司提供的证据没有异议，认为：被告大地营造公司提供的证据也证实本案纠纷是发生在原告和被告大地营造公司之间的合同法律关系，根据合同的相对性，原告的诉请与我司无关，请求我司承担连带责任缺乏事实和法律依据。 对被告大地营造公司提供的证据，第三人建行滦平支行质证认为：对被告大地营造公司提供的证据一至证据八、证据十一至证据十五的真实性、合法性认可，对证据九、证据十的真实性、合法性无法确认，对上述证据的关联性及证明目的不认可，认为《商品房买卖合同》的履行情况不影响按揭贷款合同的履行，证据三至证据八、证据十一至证据十五与按揭贷款合同的履行没有关联，借款合同应当继续履行，借款人及保证人应当依约履行还款义务。 为证明自己的观点，被告承德华耀公司向法庭提供如下证据： 证据一：银行转账流水； 证据二：审计报告； 证据三：工商信息报告； 证据一至证据三用以证明被告承德华耀公司已经履行了全部5000万元的出资义务，并已经申请变更了工商信息，资本出资显示为实缴，承德华耀公司不应承担连带责任。 对被告承德华耀公司提交的证据，原告质证认为：对证据一的真实性请法院核查，对合法性和证明目的不认可。承德华耀公司是被告大地营造公司的唯一股东，所以，被告大地营造公司属于一人公司。根据公司法规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，被告承德华耀公司没有提供证据证明被告大地营造公司的财产独立于自己的财产，应当承担连带责任。而且，被告大地营造公司已经将收取原告等众多业主的购房款，用于被告承德华耀公司其他项目的开发建设，据此，被告承德华耀公司也应当承担连带责任。同时，根据被告提交的证据，承德华耀公司与大地营造公司的法定代表人都是苏为学，办公地址一致，公司人员一致，足以说明，两公司的财产是混同的。承德华耀公司应当承担连带赔偿责任；证据二并非审计报告，而是《企业所得税年度缴纳申报鉴证报告书》，该证据仅作为被告大地营造公司进行纳税申报的鉴证。且实收资金并不代表注册资本，账目用途为往来账款，亦没有出资证明书，同时，截止到2019年5月9日，经工商登记查询，显示被告承德华耀公司的实缴资本仍然为0，其对外公示不得对抗本案善意原告。对证据三的真实性、合法性、关联性不认可：该证据没有经过公证，仅仅是网页打印图片，没有原件，原告无法确定真实性。显示内容与全国企业信用信息网显示的注册资本不一样，应当以全国信息网的内容为准。本案中原告要求被告承德华耀公司承担连带责任的主要依据是财产混同，而出资不实只是其中理由之一，根据公司法规定承德华耀公司作为一人公司的股东与大地营造公司存在财产混同，应当承担连带赔偿责任。 被告大地营造公司对被告承德华耀公司提供的证据的真实性、合法性、关联性认可，认为被告承德华耀公司已经完成了出资，不应承担连带责任。 对被告华耀公司提交的证据，第三人质证认为：三份证据与本案不具有关联性，达不到被告的证明目的，第三人主张承德华耀公司承担还款责任是基于其与被告大地营造存在财产混同情形，其是否履行出资义务均应对案涉借款承担连带还款责任。 为证明自己的观点，第三人向法庭提供如下证据： 证据一：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明原告与第三人存在借款合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。约定了合同权利义务终止不影响合同结算、清理条款的效力，该合同不具备约定解除条件； 证据二：发放贷款支付凭证，用以证明第三人履行了发放贷款的义务，不存在任何违约行为，原告应按合同约定履行还款义务； 证据三：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2016003），用以证明被告大地营造公司与第三人存在担保合同关系，其对原告向第三人的借款承担最高额连带保证责任，本案按揭借款合同属于合同约定的最高额保证范围内，被告大地营造公司应对原告的全部借款承担连带保证责任，合同约定最高额保证合同的效力独立于主合同，无论原告与被告大地营造公司的商品房买卖合同是否被解除，被告大地营造公司均应向第三人承担还款责任； 证据四：对账单，用以证明原告偿还贷款的实际情况及欠付贷款本息的金额； 证据五：河北省承德市中级人民法院（2019）冀08民初字11号《受理案件通知书》用以证明第三人诉被告大地营造公司保证合同纠纷一案已由承德市中级人民法院受理。同时为节约诉讼资源，公平审理，本案有可能会与该案合并审理。 对第三人提供的证据，原告质证认为：对证据一、证据二的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不予认可。首先，第三人是在案涉房屋不满足放款条件下，进行的放款。根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。由于被告大地营造公司的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证因为违法被撤销，所以，第三人不应当给被告大地营造公司放款；而且该通知还规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。第三人是在案涉房屋并没有封顶的情况下就发放银行按揭贷款，所以，按揭贷款本金及利息应当由第三人与被告大地营造公司承担。其次，第三人没有将原告的按揭贷款发放至被告大地营造公司的建委资金监管账户。根据相关规定，第三人应将原告的银行按揭贷款部分发放至被告大地营造公司的建委资金监管账户，但实际上《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款支付账号并非大地营造公司的资金监管账户，才导致被告大地营造公司将按揭贷款挪作他用。对证据二的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不予认可。第三人明知法律规定要将按揭贷款发放至资金监管账户，但其却违法不予理会有关规定，造成按揭贷款无法追回，责任在于第三人及被告大地营造公司；对证据三的真实性、合法性、关联性原告无法核实，由于原告并非该合同当事人，不受该合同的约束；对证据四的真实性认可，对其合法性、关联性及证明目的不予认可；对证据五的真实性、合法性认可，证明目的不认可。该案是第三人基于最高额保证合同起诉的，原告并非最高额保证合同的主体，第三人在该案件中主张的数额，是否包括原告的贷款并不确定，现该案件已经移交滦平县人民法院审理，且已中止审理，待原告与被告、第三人的商品房买卖合同纠纷案件审结后再继续审理更符合法律规定，所以，该案件不应与本案件合并审理。 对第三人提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，按揭贷款合同的主体是原告与第三人，还款责任的主体也应该是原告，并非我司；对证据二的真实性、合法性无异议，我司收到了该按揭房款；对证据三的真实性、合法性无异议，该合同系最高额保证合同，我司承担保证责任的前提尚未确定，承担金额也未明确，且原告并未出现违约情况，应由原告继续按照按揭贷款合同偿还借款，在我司的保证责任承担情形出现后再按照该约定和法律规定承担保证合同的相应责任；对证据四的真实性由法院核定，同时该证据证实原告是按揭贷款合同的还款义务主体；对证据五的真实性、合法性无异议，该案于本案存在重合，现第三人申请合并审理，本案应在是否合并审理决定作出前中止审理。 对第三人提供的证据，被告承德华耀公司质证认为：对证据的真实性、合法性认同被告大地营造公司的质证意见，对关联性有异议：1、根据合同的相对性，我司不是合同义务主体，不应承担合同责任；2、我司已经履行了出资义务，不应承担未履行出资义务而承担的责任；3、原告以及第三人对我司的诉求是与公司有关的法律关系，本案属于商品房买卖合同，该诉求显然不属于本案审理的范围，应另案审理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月13日，原告李艳芳与被告大地营造公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区三组团77号房屋，房屋总价款为2366559.00元；被告大地营造公司应当在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告；被告大地营造公司逾期交房超过90天的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告大地营造公司应当退还全部购房款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。同时，原告与被告大地营造公司还签订了《物业委托管理经营合同》，约定原告将案涉房屋委托给被告大地营造公司经营，被告大地营造公司自2018年1月1日至2020年12月31日，每年以托管案涉房屋购房款的10%作为固定收益支付给原告。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告大地营造公司支付房屋首付款716559.00元，剩余1650000.00元购房款，原告与第三人建行滦平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告向第三人建行滦平支行借款1650000.00元，用于向被告大地营造公司支付二期购房款，2017年5月25日第三人一次性发放全部贷款。2018年1月6日，被告大地营造公司向原告李艳芳交付案涉房屋，但未向原告提供竣工验收备案表等相关的文件。现滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。 另查明，截至2019年5月10日，第三人已收到原告方账户偿还的贷款本息共计245729.01元，原告尚有1570891.15元贷款本金及相应的利息未清偿。 本院认为，原告李艳芳与被告大地营造公司于2016年9月13日签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。依照合同的约定，原告作为购房者的义务是支付全部购房款，出售人被告大地营造公司的义务是交付房屋、协助购房者办理权属登记。本案原告支付了全部购房款，履行了支付全部房款的义务，被告大地营造公司出售的房屋已经竣工，滦平县人民政府相关部门对案涉房屋所在项目实行“五停”，“四证”被撤销，但案涉房屋现未被拆除，案涉合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。原、被告双方并未丧失对价基础，合同有继续履行的可能，为维护交易安全和稳定，并结合本案的实际情况，对原告要求解除与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。对于被告大地营造公司延期交付房屋给原告造成的经济损失可待原告的损失确定后另案处理。因《商品房买卖合同》未予解除，原告与第三人建行滦平支行签订的《个人房屋抵押借款合同》也不应解除，应继续履行，故对于原告起诉要求解除其与第三人建行滦平支行签订的《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求，本院不予支持。同理，第三人关于请求判令原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务的诉讼请求亦不应支持；第三人起诉请求判令被告大地营造公司对原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任已另案起诉，应另案解决。本案系商品房买卖合同纠纷，原告起诉要求解除其与被告大地营造公司签订的《物业委托管理经营合同》不在本案审理范围，原告可另案处理。 原告以被告承德华耀公司未对被告大地营造公司出资为由要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司已于2016年10月11日将对被告大地营造公司的认缴出资缴纳完毕，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下： 一、驳回原告李艳芳的诉讼请求。 二、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 案件受理费20195.00元，由原告李艳芳负担10097.50元。第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担10097.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  佟 洋 人民陪审员  王爱城 二〇一九年八月七日 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。