山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终3250号上诉人（原审原告）：张建旭，男，1988年10月12日出生，汉族，住金乡县。委托诉讼代理人：邝梨花，山东公明政和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈召亮，男，汉族，1965年2月10日出生，住金乡县。委托诉讼代理人：介广庆，金乡县法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审被告）：张洪印，男，汉族，1970年4月20日出生，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：张英利，山东缗城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金乡县鸿翔荣华达置业有限公司，住所地金乡县金司路北段。统一社会信用代码：91370828698076874B。法定代表人：莫海青，董事长。委托诉讼代理人：刘源，山东中昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司，住所地金乡县城金山街北段路西。统一社会信用代码：91370828773174459E。法定代表人：金信夫，董事长。上诉人张建旭因与被上诉人陈召亮，张洪印、金乡县鸿翔荣华达置业有限公司、山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服金乡县人民法院（2018）鲁0828民初4139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张建旭上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定本案不是房屋买卖合同纠纷，认定事实错误。1.上诉人购买涉案房屋，是通过被上诉人张洪印的介绍，从被上诉人荣华达公司处购买涉案房屋，并支付了首期购房款15万元，被上诉人荣华达公司将涉案房产钥匙交于上诉人，被上诉人荣华达公司作为被上诉人鸿翔荣华达公司的股东，出售涉案小区房产，不是本案一例，涉案小区很多房产都由被上诉人荣华达公司出售，被上诉人鸿翔荣华达公司是明知的、默许的，本案涉案房产出售事宜，上诉人曾与被上诉人法人莫海青多次联系，要求签订正式的房屋买卖合同，但因后期两公司之间纠纷未解决，被上诉人鸿翔荣华达公司又恶意将涉案房产出售，导致上诉人无法实现合同目的。2.上诉人得知涉案房产二次出售后，多次找被上诉人荣华达公司、被上诉人张洪印，要求出面协调解决，被上诉人张洪印向上诉人提交了“荣华达房地产开发公司董事陈召亮、鸿翔房地产公司股权转让协议一份(复印件)、济宁市中级人民法院(2017)鲁08民终2899号判决书一份”以证明被上诉人荣华达公司有权出售涉案房产。上诉人与被上诉人鸿翔荣华达公司之间应是房屋买卖合同纠纷，因涉案房产二次出售，上诉人已经无法实现合同目的。二、原审法院判决被上诉人鸿翔荣华达公司、陈召亮、张洪印不承担连带责任，适用法律错误。1.上诉人作为普通购房者，购房时基于一般的注意责任和义务，了解到陈召亮系荣华达、鸿翔荣华达公司法人，并对外代表荣华达、鸿翔荣华达公司，应属职务行为，构成表见代理。一审庭审中，鸿翔荣华达公司自认荣华达公司是其名义股东，实际股东是陈召亮，这也印证陈召亮即使向上诉人出售房屋时不担任两公司的法人，也是鸿翔荣华达公司的实际股东，有权代鸿翔荣华达公司出售房产。2.庭审中，被上诉人张洪印对已收到上诉人15万元房款的事实是认可的，被上诉人荣华达公司向上诉人出具了收据，是对收款事实的确认，对上诉人15万元的购房款，应由被上诉人鸿翔荣华达公司、陈召亮、张洪印承担连带还款责任。三、关于上诉人涉案房屋装修损失部分，上诉人装修涉案房屋是事实并支付了相应的装修费用，家装行业一般都是零散的装修队，无法出具正式的票据，但均出具了相应的收据、收条，购买的瓷砖有售出方出具的加盖有公章的收据，上诉人的装修损失是实际发生且符合常理的，被上诉人应当承担上诉人的装修损失，对于装修损失，一审法院均未认定，对上诉人明显不公。因被上诉人的违约，将涉案房屋一房二卖，导致原告涉及一系列诉讼，不仅给上诉人造成了经济损失，对上诉人的生活也造成了极大的困扰，根据最高院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，上诉人因涉案的律师费应由败诉方承担。另，原审法院认定，上诉人在涉案房屋买卖中，存在一定过错，认定上诉人承担30%的责任，认定错误。本案房屋买卖中，上诉人不存在任何过错，上诉人作为普通购房者，购房时基于一般的注意责任和义务，了解到陈召亮系荣华达、鸿翔荣华达公司法人，并对外代表荣华达、鸿翔荣华达公司。上诉人支付15万元购房款后，拿到房屋钥匙就进行了装修，得知涉案房产有争议后，上诉人曾与被上诉人法人莫海青多次联系，要求签订正式的房屋买卖合同，但因后期两公司之间纠纷未解决，一直未与上诉人签订合同，房屋买卖合同中，购房者本身就处于弱势地位，未能签订正式的房屋买卖合同，不是上诉人的过错。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后能依法改判或发回重审。陈召亮辩称：案涉房屋发生所谓买卖关系时答辩人不再是被上诉人公司的法人，也根本不存在表见代理，更不是职务行为，其对该房屋买卖一事未参与也不知情，不应承担本案任何责任。张洪印辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.一审法院判决认定被上诉人张洪印不承担连带责任，是认定事实清楚，适用法律正确的。上诉人购买涉案房屋，虽是通过被上诉人张洪印介绍，系从被上诉人金乡荣华达公司处通过被上诉人陈召亮购买的，并支付了房屋首付款15万元，被上诉人金乡荣华达公司将涉案房屋钥匙交于上诉人，且上诉人已经实际入住多年。上诉人在上诉状中也认可购房时基于一般的注意义务，了解到被上诉人陈召亮系金乡荣华达公司、鸿翔荣华达公司法人，且金乡荣华达公司系鸿翔荣华达公司的股东，实际股东系陈召亮，且被上诉人陈召亮也系被上诉人金乡荣华达的实际控制人。被上诉人金乡荣华达及陈召亮是有权代被上诉人鸿翔荣华达公司出售涉案小区房产的，而且已经由其出售很多涉案小区房产，并非仅本案。上诉人在上诉状及一审时也明确认可，系因后期被上诉人金乡荣华达公司及鸿翔荣华达公司之间纠纷未解决，一直未与上诉人签订房屋买卖合同。后被上诉人鸿翔荣华达公司在明知上诉人已经入住的情况下，由将涉案房产出售。对此，被上诉人张洪印没有任何过错，其也不是房屋买卖关系中的出售人，不应承担任何责任。上诉人要求被上诉人张洪印承担责任没有法律依据。2.根据被上诉人金乡荣华达公司及陈召亮给上诉人出具的首付款收款单据、证明，证实上诉人系已经向被上诉人金乡荣华达公司交付房屋首付款的事实。至于当时首付款15万元虽在被上诉人处，这是因为被上诉人金乡荣华达公司及陈召亮与被上诉人张洪印之间存在债务，被上诉人金乡荣华达公司及陈召亮指示上诉人将本案涉案房屋的首付款15万元交付与被上诉人张洪印，以冲抵被上诉人金乡荣华达公司及陈召亮所欠被上诉人张洪印的部分债务。如果被上诉人金乡荣华达公司及陈召亮不指示同意将涉案首付款交付与张洪印以抵偿债务，上诉人也不会交与被上诉人张洪印，被上诉人金乡荣华达公司及陈召亮也不会为上诉人出具已经收到首付款的凭证，和购房证明，及交付房屋钥匙。一审时上诉人也明确认可，是根据被上诉人金乡荣华达公司及陈召亮的指示将款项交付与被上诉人张洪印的。被上诉人金乡荣华达公司及陈召亮用房款抵偿债务的行为与本案并非同一法律关系。且被上诉人金乡荣华达公司及陈召亮指示上诉人交付房款的行为，并不影响上诉人与被上诉人金乡荣华达公司和鸿翔荣华达公司之间的房屋买卖法律关系存在。至于后期因两被上诉人公司之间的纠纷未解决，而导致上诉人不能实际取得房屋，均与被上诉人张洪印没有任何关系，并且一审时上诉人最后陈述也明确要求系让被上诉人金乡荣华达公司及陈召亮返还房款。因此，上诉人要求被上诉人张洪印承担连带责任没有充足的事实依据及法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。金乡县鸿翔荣华达置业有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司未作陈述。张建旭向一审法院起诉请求：1.判令山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司返还原告购房款15万元及利息（自2013年6月10日计算至实际支付之日止），并赔偿给其造成的经济损失；2.金乡县鸿翔荣华达置业有限公司、陈召亮、张洪印对上述款项承担连带还款责任；3.本案诉讼费、保全费及实现债权的所有费用由被告承担。一审法院认定事实：对原告提交的收据、证明，由于在该收据上加盖被告荣华达公司的财务专用章，荣华达公司未到庭进行质证，视为放弃质证权利，对真实性予以确认。对水卡一张、水费收据一张、水务公司电脑信息记录一份真实性予以确认，能够证明原告已入住该房屋的事实。对工商登记网络查询材料，鸿翔荣华达公司、陈召亮、鸿翔房地产公司股权转让协议书（复印件）等证据材料由于被告鸿翔荣华达公司无异议，对真实性予以确认，能够证明原告的主张。对原告提交的因装修的支出单据及证明，原告装修房屋的事实应予以认定。但由于该宗单据及证明不是国家核发的正式单据，对装修支出的费用不予评判。对原告提交的本院收费单据及（2018）鲁0828民初2658号判决书各一份，原告支出执行费500元及原告承担案件受理费3398元，因涉案房屋问题产生的应由原告承担的诉讼费用，是客观事实，应予认定。对原告提交因涉案房屋诉讼所支付的律师费收据的真实性予以认定。原告是通过被告张洪印介绍向被告荣华达公司预交15万元购房款，但原告从始至终未与本案任何被告签订过正式的商品房买卖合同，也未交纳剩余大部分房款。一审法院认为，依据中华人民共和国建设部令（第88号）第十六条第一款：“商品房销售时，买受人和房地产开发企业应当订立书面商品房买卖合同”规定，商品房买卖应当订立书面商品房买卖合同。本案中，原告仅向本院提交带有荣华达公司财务专用章的收款收据和证明，并未提交双方签订的书面房屋买卖合同。购房证明和收据不具备商品房买卖合同的构成要件，均未能明确买卖商品房的基本状况、销售方式、房屋面积、价款、交付使用条件及日期等事项。且原告张建旭自认房款总价为427187元，只仅仅交付了15万元的少数购房款，此后5年多的时间里并没有继续履行剩余多数房款的付款义务，也未积极请求相对方签订正式的买卖合同及办理涉案房屋权属证书，因此，商品房买卖合同自始未成立。原告张建旭自称其对该房屋进行了装修并入住，但其与荣华达公司之间并未建立起真正的商品房买卖合同关系。且荣华达公司并不是涉案房屋的房地产开发企业，其对该房屋无售卖资格，因此被告荣华达公司收取原告房款15万元的行为，名为房屋买卖，实为不当得利。因涉案房屋已由本院生效的（2018）鲁民初字第2658号民事判决，判决原告返还给权利人，15万购房款也理应由不当得利义务人进行返还。因此，原告请求被告荣华达公司返还15万元的诉讼请求事实清楚，依法应予支持。收据中虽然盖有陈召亮私人印章，但此时陈召亮已不是被告荣华达公司的法定代表人，原告及其他被告也没有相关证据证明15万元进入陈召亮个人账户或被陈召亮个人占有。故原告请求陈召亮承担连带返还责任证据不足，应不予支持。原告请求被告鸿翔荣华达公司、张洪印承担连带返还责任，因原告无证据证明15万元购房款是被告鸿翔荣华达公司和张洪印收取，因此原告请求被告鸿翔荣华达公司、张洪印承担连带返还责任无事实依据及法律依据。被告荣华达公司种种辩驳理由不能推翻其在原告持有的收据中加盖财务章的事实，也未对加盖财务章及带有赵辉签名之行为作出合理解释和说明，故对其该辩驳理由不予采纳。关于原告请求利息及损失的问题。因原告交付15万元房款的资金占用费长达5年之久，资金占用期间的损失是客观事实，原告请求利息损失应予支持，但因原告诉讼请求未明确请求的利率，应酌情按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间的利息。对原告请求的其他损失因在诉讼请求中没有明确该项损失的具体数额，且提交的收据不是国家核发的正式单据，有些单据无法确认是涉案房屋装修所支出的费用，对一些收条、证明类更是无法辨别真伪。在没有经过相关专业技术鉴定的情况下，本院对原告的装修损失数额无法做出准确认定，故对原告请求的该部分损失，暂不予审理。对原告提交的本院收费单据一份，支出执行费500元及（2018）鲁0828民初2658号判决书判决原告承担案件受理费3398元。因涉案房屋问题产生的应由原告承担的诉讼费用，是客观事实，应予支持。但是原告在涉案房屋买卖中，因未尽到考察注意义务且在只交付了少数购房款，其余大多数购房款长达5年多未交付，也未请求相对方签订买卖合同的情况下就装修入住该房屋，不符合交易习惯和常理，原告对此也存在一定的过错，根据过错责任原则，酌情应承担30%的过错责任。即原告自行承担1169.4元{【3898（3398+500）】×30%}。对原告请求被告赔偿其支付的律师费用，由于该项费用双方对此无事先约定，且不属于必要支出费用，对该项请求不予支持。综上，判决：一、被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告张建旭房款15万元及利息（利息以15万元为基数，自2013年6月10日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告损失2728.6元。三、驳回原告张建旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，张建旭持有的收据加盖的是荣华达公司的财务专用章，提交的证明也是加盖的荣华达公司的印章，并称系由荣华达公司将案涉房屋钥匙交付于被上诉人，依据合同关系的相对性原则，相应的法律责任应当由荣华达公司承担，虽然上诉人在上诉状中称购房时了解到陈召亮系荣华达公司、鸿翔荣华达公司的法定代表人，对外代表荣华达公司、鸿翔荣华达公司，属职务行为，构成表见代理。但张建旭购房时陈召亮已不担任荣华达公司、鸿翔荣华达公司的法定代表人，上诉人张建旭以陈召亮系鸿翔荣华达公司的股东即认为有权代表鸿翔荣华达公司出售房产，本院依法不予采信。在上诉人张建旭没有提交证据证实陈召亮任鸿翔荣华达公司的法定代表人时即以加盖上述收据及证明中显示的陈召亮的印章与之开展经济活动的情况下，仅凭上述两份书证及陈召亮的相关行为即认为陈召亮代表鸿翔荣华达公司售房，系张建旭的错误认识，而不能据此认定陈召亮系代表鸿翔荣华达公司售房，不能认定对鸿翔荣华达公司构成表见代理，鸿翔荣华达公司在本案中不应承担责任。上诉人亦无证据证实其缴纳的15万元进入陈召亮的个人账户或被陈召亮个人占有，故陈召亮亦不应承担责任。上诉人上诉称因张洪印在上诉人得知案涉房屋被二次出售多次找荣华达公司、张洪印时张洪印向其出具股权协议复印件及本院（2017）鲁08民终2899号民事判决书已致相信荣华达公司有权出售案涉房产，并认为张洪印在此过程中存在过错而应当承担相应赔偿责任，对此，本院认为，上诉人上诉称在得知案涉房屋被二次出售多次找荣华达公司、张洪印，要求出面协调解决，但苏献革、孙艳丽向鸿翔荣华达公司购房发生于2017年9月10日，此时上诉人张建旭已经向荣华达公司缴纳15万元房款多年，上诉人以上述张洪印向其出具股权协议复印件及本院（2017）鲁08民终2899号民事判决书并不能证实上诉人在购房时张洪印即具有过错，至于张洪印实际收取上诉人缴纳的15万元购房款的问题，并非基于张建旭与张洪印之间的直接法律关系，而是基于荣华达公司的指示所发生，在实质上该款亦是交付于了荣华达公司，这已经由上诉人提交的收据所证实，故上诉人要求张洪印承担责任，无合同基础及法律依据，本院依法不予支持。对于上诉人主张的装饰装修损失，一审法院认为上诉人请求的该损失没有在诉讼请求中明确损失的具体数额，且提交的收据不是国家核发的正式单据等，对此暂不予审理。因一审法院对此未予审理，二审不宜直接作出认定处理，对此上诉人可另行主张处理。金乡县人民法院（2018）鲁0828民初2658号案生效后，张建旭应当自觉履行搬离涉案房屋，后通过强制执行搬离，对于500元执行费，上诉人主张全部由荣华达公司承担，本院依法不应支持。苏献革、孙艳丽办理了案涉房屋的不动产登记证书，取得了房屋的所有权，张建旭即不应继续占有该房屋，如果其认为因荣华达公司违约导致其损失，则应当向相对方的荣华达公司主张，在苏献革、孙艳丽起诉张建旭而判决搬离的情况下，张建旭因此败诉而承担的诉讼费不应全部由荣华达公司承担，一审法院对此认定并无不当。一审法院以张建旭与荣华达公司未约定代理费由荣华达公司承担，且该费用亦不属于必须支出费用而对上诉人主张的10000元代理费不予支持，亦无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人张建旭负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年八月二十三日书记员 亓雅楠