广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初1525号原告：鹤山市正顺物业管理有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪街道中山路51号，统一社会信用代码：91440784557266084T。法定代表人：黄健志，该公司总经理。委托诉讼代理人：司徒宇锋，男，该公司工作人员。被告：鹤山市沙坪街中东西村大墩经济合作社，住所地：广东省鹤山市沙坪街中东西村民委员会大墩村。主要负责人：冯建辉，该社社长。委托诉讼代理人：严文标，广东华南律师事务所律师。第三人：广东华虹房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪中山路189号，统一社会信用代码：91440784730453108K。法定代表人：麦月好，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘锦贤，男，该公司工作人员。原告鹤山市正顺物业管理有限公司（以下简称正顺公司）与被告鹤山市沙坪街中东西村大墩经济合作社（以下简称大墩经合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日作出（2018）粤0784民初1381号民事判决，大墩经合社不服该判决，向广东省江门市中级人民法院提起上诉，广东省江门市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）粤07民终182号民事裁定，裁定撤销本院（2018）粤0784民初1381号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年4月25日重新立案，依法另行组成合议庭，并通知广东华虹房地产开发有限公司（以下简称华虹公司）作为第三人参加诉讼，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告正顺公司的法定代表人黄健志及其委托诉讼代理人司徒宇锋，被告大墩经合社的社长冯建辉及其委托诉讼代理人严文标到庭参加诉讼，第三人华虹公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告从速补办一次消防安装、验收备案手续，并交付给原告；2.判令被告减免2017年4月1日至办妥一次消防安装、验收备案手续期间的租金1595880元（暂计至2018年5月，即122760元×13个月）；3.判令被告赔偿原告经营损失650000元（暂计至2018年5月，即50000元×13个月）；4.本案受理费由被告负担。事实和理由：2016年12月1日，原告与被告签订《房产租赁合同》，合同约定：一、甲方本着分文不出原则，将坐落于鹤山市××镇××号的房产（约7672平方米）出租给乙方作（商铺）使用；二、租赁期限：从2017年4月1日起至2029年3月31日止；2017年4月1日至2020年3月31日每月租金人民币122760元……；十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份自双方签字盖章之日起生效。本合同未尽事宜，另行协商，协商不成，任何一方有权向甲方所在地人民法院提起诉讼等。合同签订后，原告随即投资装修，但在办理消防安全检查合格证时，消防部门认为合同标的物（房产）没有办理一次消防安装、验收备案手续，故现原告无法办理消防安全检查合格证的相关手续，必须补办一次的消防安装、验收备案手续才能办理消防安全检查合格证手续，否则，不能办理相关消防安全检查合格证的手续。对此，原告曾多次派员和去函与被告联系并协商补办手续事宜，但至今被告仍没有办妥，导致原告的商铺不能正常出租，造成原告经济损失严重，无奈向法院提起诉讼。综上所述，请求法院判允上述诉求。被告大墩经合社辩称，一、原告诉请被告补办一次消防安装、验收备案手续没有法律和合同依据。1.被告交付原告的房屋已备有消防设施，不存在无法报装二次消防问题。2.据《房产租赁合同》第九条约定，合同期内，租赁房屋的环保、水电、消防、安全等责任由乙方即原告负责。故后续消防相关责任和手续应由原告承担，被告依合同不承担所谓补办消防相关手续责任。3.结合合同第一条“甲方本着分文不出的原则”的约定，双方的真实意思表示是按现状交付。双方在签订合同前，原告多次查看租赁标的物，清晰知道出租物业的消防设施现状，且其作为专门从事物业出租经营的专业公司，熟悉法律政策规定，对物业按现状承租可能存在的瑕疵及风险是明知的。4.双方在2016年12月签订合同后，被告就将物业交付给原告，至2017年4月1日起才计租，已给予原告4个月的免租装修期。在4个月装修期内，足够时间给原告发现租赁物业的消防现状，但在此期间，原告并未提出消防问题，而是继续进行装修招租，并且连续交租给被告。5.建设工程是否符合消防设计、竣工验收消防备案条件，涉及消防主管部门的具体行政行为，是否符合备案或验收涉多方面因素，原告以民事诉求提出本应由行政法范畴调整的行政事务，不符合法律规定。6.根据法律规定，消防设施的安装、备案，责任主体是建设单位，被告仅是业主，而不是建设单位，不应由被告承担该等责任。二、原告诉求减免租金无法律依据。1.被告出租的物业经政府主管部门综合竣工验收合格，且领有房地产证，权利清晰合法，作为出租方，主要义务是保证物业合法、依约交付，双方签订的租赁合同合法有效。另，合同中既无约定被告方承担安装所谓二次消防责任，法律上也无规定消防设施是否完备作为房屋租赁合同生效的前提条件，故原告的诉求无事实和法律依据。2.物业能否出租招商成功，涉及市场客观需求等方方面面的原因。就算按目前现状，原告也已出租涉案物业首层临街部分的10个铺位，并由承租人办理了相关证照，由此可见原告无法将涉案物业出租与物业的消防未备案间不存在必然因果关系。至目前为止，原告也未举证证明未出租铺位的租金损失的唯一原因是物业消防无备案，即使消防备案通过也存在余下所有铺位未能租赁出去的可能性。在承租期间原告确实占有、使用着涉案物业，要求被告承担所有未出租的铺位租金损失，这是变相要求业主承担涉案物业无法满租的市场风险，显然不符合常理。三、原告要求赔偿其经营损失无法律和事实依据。1.原告请求无事实依据，无任何证据支持其所谓损失数额。2.被告不存在任何违约、过错或者侵权责任，原告未举证证明赔偿损失到底基于何种事实及法律依据。第三人华虹公司述称，鹤山市××镇××号的房产已于2007年9月4日办理产权证及移交被告使用，原、被告之间的纠纷与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2016年12月9日，被告大墩村作为甲方（出租方），原告正顺公司作为乙方（承租方），签订一份《房产租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于鹤山市××镇××号的房产（约7672平方）出租给乙方作商铺使用；二、租赁期限：从2017年4月1日起至2029年3月31日止，2017年4月1日至2020年3月31日每月租金人民币122760元，2020年4月1日至2023年3月31日每月租金人民币135040元，2023年4月1日至2026年3月31日每月租金人民币148550元，2026年4月1日至2029年3月31日每月租金人民币163410元；三、乙方于每月10日前向甲方缴纳当月租金（支付至本合同账户，现金交款无效），水电费、天线、清洁等全部社会应摊费用和其他由乙方自行负责，甲方收到租金后十天内，把收款收据送到承租方（不含税金）；四、1.乙方在签订本合同之日向甲方缴纳租赁保证金人民币368280元（相当于3个月租金），合同期满，乙方结清全部租金、水电及社会应摊费用并依约退房时，甲方7天内无息退还给乙方……。合同签订当日，被告将涉案物业交给原告装修（2016年12月9日至2017年3月31日属于装修免租期），原告亦依约交纳了保证金368280元给被告。合同签订后，原告将涉案物业首层临街部分分拆成10个铺位并作出租使用（出租面积合计1231平方米）。在向公安消防机构申报消防安全检查时，原告发现涉案物业（包括首、二层全部）没有办理消防工程安装、验收及备案手续，导致原告无法办理消防安全检查合格证。为此，原告数次发联系函及律师函给被告，要求被告尽快补办涉案物业的消防工程安装验收备案手续。被告遂于2017年10月25日致函广东华虹房地产开发有限公司，载明：“我村于2016年12月9日将与贵公司合作开发土地所得的裕民路239号房产出租给鹤山市正顺物业管理公司。根据鹤山市公安局消防大队的备案资料显示，此处房产没有安装一次消防，而一次消防是开发商必须配备验收后才符合使用的基本条件，此房产仅有报建，没有安装、验收相关信息，致使租户二次消防不能正常报装，造成铺位不能正常装修使用，租户拒交租金。现我村要求贵公司遵从真诚合作、公平互利原则尽快完成一次消防的安装验收备案工作，并将消防验收合格备案资料交付我村，以减少我村的经济损失。”随后，被告作为甲方，广东华虹房地产开发有限公司作为乙方，签订一份《协议书》（被告陈述是2018年6月10日签订，原告无异议），载明：“一、甲方位于沙坪镇××号首二层8504.92平方米的商铺（甲方与乙方合作开发土地分配所得），已出租。经甲方提出，现由乙方赞助完成该商铺的消防工程。二、该消防工程的一切费用由乙方赞助支付，甲方提供相应的协助。三、乙方保证工程进度和质量，工程于2018年6月13日开始动工，两个月内完工，之后由甲方配合乙方进行验收。四、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”原告已经向被告交纳了2017年4月1日至2018年4月30日共13个月租金合计1595880元。据粤房地证字第××号《房地产权证》显示，涉案物业权属人为鹤山市沙坪镇中东西村民委员会大墩村，房屋所有权来源为2006年11月8日自建，房屋所有权性质为集体，土地使用权来源为出让，土地使用权性质为国有，坐落地址为鹤山市××镇××号，建筑面积8504.92平方米，套内建筑面积7789.35平方米，土地用途为城镇混合住宅用地。涉案《房产租赁合同》约定的出租面积7672平方米包含在上述建筑面积8504.92平方米内(余下832.92平方米已由被告出租给他人)。诉讼中，原告确认其已将涉案物业的一部分转租给他人并取得租金收益，转租面积约1231平方米，其只出租了涉案物业首层临街部分的10个铺位，首层其他部分和二层没有出租和使用。已出租的10个铺位已经完成了消防工程的设计安装，只不过等待其他部分完成所有消防设计安装后再进行整体验收。被告对原告上述内容没有异议。另查明，涉案房屋所在建筑物高27米，建筑面积33563平方米，用途为商住，属高层民用建筑，是由被告和第三人合作开发，被告和第三人均系涉案房屋的建设单位。第三人的名称于2009年10月14日由鹤山市华虹房地产开发有限公司变更为广东华虹房地产开发有限公司。又，鹤山市公安消防大队于2002年10月21日出具鹤公消审[2002]第458号《建筑工程消防设计审核意见书》，载明华庭轩建筑工程共七层，高27米，建筑面积33563平方米，属高层民用建筑，根据《高层民用建筑设计防火规范》等规定，提出如下审核意见：一、总平面布局与防火分隔……二、安全疏散……三、消防给水与电气……，等等。后鹤山市公安消防大队于2006年1月12日出具鹤公消验[2006]第9号《建筑工程消防验收意见书》，载明根据鹤公消审[2002]第458号、[2004]第123号审核意见，2006年1月12日该队派员现场检查验收后，提出以下意见：一、该华庭轩首层1-18轴建筑工程能按设计图纸施工，符合原审核要求。二、该华庭轩首层1-18轴消火栓给水系统能按设计图纸施工安装，经测试运转正常。住宅部分消防验收合格，同意投入使用。其余部分应另行申报验收。对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效。已经消防验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等应向公安消防机构申报审核。又，本院于2018年11月8日作出（2018）粤0784民初1381号民事判决，判决：一、大墩经合社于本判决发生法律效力之日起三十日内办理好《房产租赁合同》约定的坐落于鹤山市××镇××号房屋（面积约7672平方米）的消防验收及备案手续，并将验收合格资料交付给正顺公司使用；二、大墩经合社于本判决发生法律效力之日起十日内向正顺公司返还租金938377.44元；三、驳回正顺公司的其他诉讼请求。大墩经合社不服该判决，上诉于江门市中级人民法院，该院于2019年4月9日作出（2019）粤07民终182号民事裁定，裁定撤销本院（2018）粤0784民初1381号民事判决，本案发回本院重审。本案审理过程中，本院要求原告明确对第三人意见，原告主张第三人对查明本案事实有责任，但不请求第三人承担其他责任。本院认为,本案立案案由为租赁合同纠纷，实际应属房屋租赁合同纠纷。现将本案争议焦点及判断理由评述如下：一、关于《房产租赁合同》的效力问题。2009年5月1日起施行的《中华人民共和国消防法》第十条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”准此，虽然涉案房屋未经消防验收，违反了上述消防法的强制性规定，但上述强制性规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，且鉴于涉案房屋已经取得建设工程规划许可证并办理权属登记证书，可补办消防验收、备案等手续，现该工作正在进行中，故不当然导致《房产租赁合同》无效，不应仅以涉案物业未经消防验收合格为由而认定《房产租赁合同》无效，原、被告签订的《房产租赁合同》是当事人的真实意思表示，依法成立生效，对当事人具有法律约束力。二、关于原告请求被告从速补办一次消防安装、验收备案手续，并将验收合格资料交付给原告的问题上已查明，涉案房屋所在建筑物属高层民用建筑，用途为商住用途，建筑面积33563平方米，属应当进行消防设计审核和消防验收的人员密集场所，根据2009年5月1日起施行的《中华人民共和国消防法》第十条至第十三条和参照2009年5月1日起施行的公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。被告和第三人作为合作开发涉案房屋的建设单位，有义务向公安机关消防机构申请消防验收；另外，基于民事活动中的诚实信用原则，被告作为涉案房屋的出租人，有义务向承租人即原告提供符合法律规定和合同约定的房屋，现《房产租赁合同》明确约定涉案房屋用作商铺，但涉案房屋未办理消防验收手续，依法禁止投入使用，影响原告承租涉案房屋的合同目的的实现，被告已构成违约，应当采取补救措施，即由被告依法补办涉案房屋的消防安装、验收手续并将有关验收合格手续交付原告，故原告请求被告从速补办一次消防安装、验收手续，并将消防验收合格资料交付原告，理据充分，应予支持。另据合同相对性原则，原告仅请求被告补办消防安装、验收手续，而未请求第三人补办，不违反法律、法规规定，应予以支持。三、关于原告请求被告减免2017年4月1日至办妥一次消防安装、验收备案手续期间的租金1595880元（暂计至2018年5月，即122760元×13个月，该租金原告已支付给被告）的问题如前述，《房产租赁合同》订明涉案房屋用作商铺，但因涉案房屋未办理消防验收手续，依法禁止投入使用，更无法用于商业用途，即被告提供的租赁房屋不符合合同约定，导致原告的合同目的之实现受到影响，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，原告有权要求被告承担减少价款等违约责任，至于减少价款的金额，应综合审查租赁房屋的性质、受损害方受到的损失、受损害方因标的物获得的利益、当事人违约程度等因素合理确定，鉴于原告已实际占有、使用涉案物业，并将涉案物业的一部分转租给他人而取得租金收益，转租面积约1231平方米，约占《房产租赁合同》约定的租赁总面积7672平方米的16%，故对于原告已支付的2017年4月1日至2018年4月30日的租金1595880元，应在扣除16%的比例后，余下部分租金再酌情减少20%，即被告承担减少租金268107.84元[1595880元×（100%-16%）×20%]的违约责任，故被告应向原告返还2017年4月1日至2018年4月30日的租金268107.84元。至于原告主张减免2018年5月1日至办妥消防验收备案手续期间的租金，因原告尚未向被告实际支付该段期间的租金，故在本案中不作调整。四、关于原告请求被告赔偿经营损失650000元（暂计至2018年5月，即50000元×13个月）的问题原告未向本院具体陈明并举证证明其经营损失情况，应负举证不能的不利后果，故原告请求被告赔偿经营损失650000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，被告应补办涉案房屋的消防安装、验收手续并将验收合格资料交付原告，另应向原告返还租金268107.84元；至于原告逾此范围的请求，均属无据，应予驳回。第三人经传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，2009年5月1日起施行的《中华人民共和国消防法》第十条至第十三条的规定，判决如下：一、被告鹤山市沙坪街中东西村大墩经济合作社于本判决发生法律效力之日起六十日内补办《房产租赁合同》约定的坐落于鹤山市沙坪镇裕民路239号房屋（面积约7672平方米）华庭轩的消防安装、验收手续，并将消防验收合格资料交付原告鹤山市正顺物业管理有限公司；二、被告鹤山市沙坪街中东西村大墩经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市正顺物业管理有限公司返还租金268107.84元；三、驳回原告鹤山市正顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24767.10元，由原告鹤山市正顺物业管理有限公司负担21810.46元，被告鹤山市沙坪街中东西村大墩经济合作社负担2956.64元（原告已预交受理费24767.10元，原告同意被告直接向其支付应由被告负担的受理费，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  蔡镇海审 判 员  李子平人民陪审员  李伟业二〇一九年八月五日书 记 员  吕艳颖