江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0724民初613号 原告：明良传，男，1990年7月30日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。 委托诉讼代理人：黄永海，江西明理律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：阮超群，江西明理律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：上犹县大润佳华文化发展有限公司，住所地：赣州市上犹县东山镇犹江大道浩和莊园A栋204室写字楼。统一社会信用代码913607240718491678 法定代表人：陈湜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈键文，江西明理（赣县）律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告明良传与被告上犹县大润佳华文化发展有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明良传的委托诉讼代理人阮超群、被告上犹县大润佳华文化发展有限公司的委托诉讼代理人陈键文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明良传向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金76740.34元（违约金自2017年12月26日暂计算至2018年12月26日，此后违约金以420495元为基数，按照日0.05%，计算至实际完成房屋所有权登记之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年2月16日签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的上德·领秀山城楼盘2号楼1-903号房，合同第六条约定，总购房款为420495元。原告依约向被告履行了全部的付款义务。合同第十一条约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付商品房。合同第二十条第（二）项中的2.（1）约定，因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：“……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。被告交付房屋后，却未按照合同约定时间为原告办理房屋所有权登记，被告的行为构成违约，根据合同约定被告应当继续履行为原告办理房屋所有权证的义务并向原告支付违约金。原告认为，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告全面履行了自己的义务，被告却未在合同约定的时间为原告办理房产证，应当继续履行办证义务并承担违约责任。为维护自身合法权益，现原告根据我国相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告上犹县大润佳华文化发展有限公司辩称，被告在本案中不需要承担违约赔偿责任，延期办理产权登记证书的原因不在被告，依据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，被告无需承担责任。理由：1、在办理产权证中被告方的角色是代收代办；2、被告开发的楼盘在2016年10月份就已竣工验收了，并且在合同约定的2016年12月31日前全部交付使用，所以房屋是已经竣工验收并符合交付条件完成了交付，具备了办理产权证的条件；3、在能够办理产权证的时间内，因为被告是代收代办，购买方没有向出卖方提供完全完整的办理产权证书的材料，致使被告方无法办理；4、2018年12月23日，被告向所有业主发出了通知，要求各个业主签字确认和提交资料办理产权登记证书，仍然有部分业主没来办理并提交相应的资料；5、虽然在2017年和2018年期间，有部分业主向被告提供了完整的材料，但因为当时不动产权登记中心的主要工作任务在扶贫，且正处于不动产中心业务开展的初始阶段，不仅是被告这一个楼盘未能如期办证，整个上犹县没有任何一个楼盘办理成功了产权登记证书。综上，这些没有办理成功产权登记证书的责任不能完全归咎于被告一方，而且根据《商品房买卖合同》的约定，违约责任是因为出卖人的责任造成的违约责任，根据上述情况，出卖人是不存在责任的，所以被告无需承担任何赔偿责任；6、如果被告方确实要承担违约责任，原告方要求的违约金也过高，请求法院对违约金标准进行调整并减少至合理范围内。7、合同目的是为了居住，现在所有业主也接受了房屋并入住，合同目的达到了，业主并没有实际的损失。 本院经审理认定事实如下：2016年2月16日，原告明良传与被告上犹县大润佳华文化发展有限公司签订编号为20160204933的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的上德·领秀山城楼盘2号楼1-903号房，总购房款为420495元，付款方式为商业贷款，交付房屋时间为2016年12月31日前。《赣州市商品房买卖合同》第二十条约定：“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”上述合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告按约定于2016年12月31日前交付了房屋。2018年12月23日、2019年1月23日，被告分别通过在小区内张贴公告、电话或邮寄等方式，通知楼盘内的所有业主提交办理不动产权证书的相关材料，原告购买的房屋于2019年2月19日办理了不动产权证书，产权证号为赣（2019）上犹县不动产权第0000957号。 在诉讼过程中，原告明良传主张因被告未按时完成涉案房屋不动产权登记造成了多方面的损失，但未提供任何证据予以证实。 本院认为，原告明良传与被告上犹县大润佳华文化发展有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告无合同约定的事由或其他正当理由，未及时办理不动产权证书，应承担逾期办证的违约责任。现原告的房屋所有权证书已办理，作为买受人的原告选择要求被告支付逾期办证违约金而不解除商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 被告辩称原告未及时提供完整的办证资料，且因第三方其他工作影响了涉案房屋不动产权的登记，导致被告无法办理不动产权登记，未提供证据证实，该辩解也与本院查明的事实不符，本院不予采信。 关于逾期办证的违约金计算标准是否过高的问题。最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”我国法律对违约金采取以填补损失为主，惩罚为辅的原则，本案中的涉案房屋已按合同约定交付，被告已履行了商品房买卖合同的主要义务，原告已实现购房合同的主要目的，双方在合同中约定的违约金计算标准过高，应予降低。为此，综合考虑原告未举证证明其因被告的违约行为所造成的具体损失及数额、被告已履行交房等主要义务，根据公平原则，结合当地实际，酌情将逾期办证的违约金计算标准调整为按全部购房款以每日万分之零点五的标准计算。 关于逾期办证违约金计算的起止时间问题。因双方当事人均不明确具体的实际交房时间，也未提供证据予以证实，双方均认可涉案房屋的楼盘于2016年12月底进行了集中交房，被告按合同约定的时间对该楼盘内的绝大部分业主进行了交房，但是被告未按双方约定在交房后360日以内办好房屋所有权证书。据此，结合实际，本案的交房日期确定为2016年12月31日，被告在约定的时间内未办理房屋所有权证，应自交房后360日起承担违约责任，违约金的起算日期本院确定为2018年1月1日，直至房屋所有权证办证之日即2019年2月19日止。综上，违约金的计算以总购房价420495元为基数，按每日万分之零点五计算至2019年2月19日止，计415天，金额总计：8725.27元。 因此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 一、被告上犹县大润佳华文化发展有限公司于判决生效后十五日内支付原告明良传逾期办证违约金8725.27元； 二、驳回原告明良传的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1718.51元（原告已预交），减半收取计859.25元，由原告明良传负担601.47元，被告上犹县大润佳华文化发展有限公司负担257.78元，限于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（诉讼费账号：99×××88，开户行：招商银行赣州长征大道支行，户名：江西省赣州市中级人民法院）。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 员  赖道文 二〇一九年八月二十日 代理书记员  廖祖煌 附：江西省上犹县人民法院标的款账户 户名：上犹县人民法院 账号：1360792750030020420001 开户行：上犹农商银行城区支行