中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2390号原告：李健民，男，1984年6月21日出生，香港特别行政区居民。原告：李泽民，男，1988年5月9日出生，香港特别行政区居民。两原告共同委托诉讼代理人：何志森，广东百健律师事务所律师。被告：石玉云，女，1970年12月10日出生，住湖南省宁远县。原告李健民、李泽民诉被告石玉云物权保护纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李健民、李泽民及两原告的共同委托诉讼代理人何志森、被告石玉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李健民、李泽民向本院提出诉讼请求：1.石玉云将广州市番禺区XXXXX的房屋腾空交还李健民、李泽民使用、管理；2.石玉云向李健民、李泽民支付占用费（占用费以建筑面积306.30平方米为计算基数，参照广州市房屋租赁管理部门发布的同地段同类租金标准，自2016年11月28日起计至石玉云将广州市番禺区XXXXX的房屋腾空交还李健民、李泽民为止）；3.本案全部诉讼费用由石玉云承担。事实与理由：涉案房屋（广州市番禺区XXXXX）是由两原告的父母（李伟然、何妙莲）于1999年8月建造，登记于父亲李伟然名下。两原告的父亲李伟然因病于2016年l1月27日去世，其遗产有位于广州市番禺区XXXXX房屋和广州市番禺区XXXXX房屋。李伟然去世后，两原告的母亲何妙莲于2017年3月7日将涉案房屋中自己所占有的全部份额赠与给两原告，并明确表示放弃对涉案房屋的继承权。因此，涉案房屋的产权为两原告共有。在两原告办理涉案房屋的继承手续及收回房屋过程中，遭到石玉云无故阻挠，以涉案房屋李伟然已交由其出租管理为由，拒绝将涉案房屋交回给两原告，并一直占有、使用至今。为收回涉案房屋，两原告及其母亲委托律师，于2017年5月5日向石玉云出《律师函》明确要求石玉云立即停止对涉案房屋的出租管理，并将已收取的租金返还给两原告。该函件于2017年5月7日送达石玉云。因此，石玉云自2017年5月7日起无权对涉案房屋进行出租管理，属于非法占用的行为，占用期间应当向原告支付占用费至将涉案房屋还两原告为止。原告认为，石玉云无论是在合法管理期间还是非法占用期间均应向原告支付占用费至将涉案房屋交回两原告为止。被告石玉云辩称：本案类似判决已由广州市番禺区人民法院作出（2017）粤0113民初5005号《民事判决书》。石玉云基于李伟然的自书《遗嘱》占有广州市番禺区XXXXX的房屋四楼和对两栋楼（以下简称“涉案房屋”）行使出租管理权完全合法。本案的遗嘱问题尚未解决，两原告提起本案的诉讼完全缺乏事实和法律依据。涉案房屋第四层根本不属于李伟然的财产，至于是否属于违章建筑？应由政府有关部门确定，两原告无权要求石玉云搬离或腾空。涉案房屋属于李伟然生前个人所有的财产,两原告认为涉案房屋属于李伟然与其妻子何妙莲共同所有缺乏证据支持。石玉云服侍李伟然长达8年之久，依据李伟的《遗嘱》享有涉案房屋四楼的居住权和对两栋房屋的优先出租管理权，于法于理均成立。石玉云一直是按照李伟然生前所留的遗嘱履行的，李伟然订立遗嘱时，也有相应的见证人。石玉云并没有占用涉案房屋，石玉云只是管理，而且涉案房屋的四楼是石玉云出资建设的。综上所述，石玉云依据李伟然的《遗嘱》居住在涉案房屋四楼并享有对涉案房屋的优先出租管理权完全合法，两原告的诉求缺乏事实和法律依据，恳请贵院驳回两原告的诉讼请求。经审理查明：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实和证据，本院认定如下：李伟然系涉案房屋的原权属人，登记时间为2003年3月25日，建筑面积306.3平方米，层数为3层，土地使用权性质为国有，房屋用途为住宅，房屋所有权来源为2000年10月改建。李伟然于2016年11月27日死亡。2017年4月6日，广东省广州市番禺公证处出具（2017）粤广番禺第13706号《公证书》，公证事项为继承涉案房产及其土地使用权，载明：“根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条规定，被继承人李伟然的上述遗产应由李健民、李泽民继承。继承后，李健民、李泽民各占有上述房地产的四分之一产权，何妙莲占有上述房地产的二分之一产权。”同日，广东省广州市番禺公证处出具（2017）粤广番禺第13708号《公证书》，公证事项为赠与合同，《赠与合同》载明何妙莲将涉案房产及其土地使用权中属于何妙莲的份额无偿赠与给儿子李健民、李泽民所有，各占二分之一，李健民、李泽民同意接受赠与。涉案房屋于2018年8月13日变更登记至李健民、李泽民名下，不动产权证书记载建筑面积为306.3平方米，房屋总层数为三层，附记载明另有81.2512平方米不能办理权属登记，双方在庭审中确认上述81.2512平方米包含涉案房屋的首层夹层、第二、三层的阳台以及第四层的违建部分，不能办理权属登记原因在于未办理报建手续，未取得建设工程规划许可证。何妙莲、李健民、李泽民委托广东百健律师事务所何志森律师于2017年5月5日向石玉云寄送律师函，要求其搬离涉案房屋并停止管理和出租的行为，并返还已收取的租金。该律师函于2017年5月7日被石满菊签收。李泽民于2017年6月10日到广州市公安局番禺区分局大石派出所报案。石玉云在庭审中主张李伟然于2016年11月14日在番禺区大石镇人民医院自书《遗嘱》，原件交由李伟然的妹妹李妹保管，在庭审中向本院提交了《遗嘱》，其中载明：“广州市番禺区XXXXX、广州市番禺区XXXXX钢筋混凝土3层民房两座给大仔李健民二仔李泽民两兄弟所有……位于广州市番禺区XXXXX民房4楼安了祖先那单位留给石玉云女士居住，负责平时上香，时节拜祭祖先，并给予两座民房优先出租管理。”遗嘱下方立遗嘱人处有“李伟然”签名字样，见证人处有“孔祥生”、“何振聪”签名字样，日期载明为2016年11月14日。经质证，两原告上述《遗嘱》真实性、合法性和关联性均不予确认，该证据没有原件，无法确认其真实性、合法性；该证据的内容也损害了共有人的合法权益，依据继承法意见第38条的规定，该内容无效；该证据表述的房屋优先出租管理，属于委托管理的委托行为，对于该委托行为，两原告已经向石玉云发出律师函，终止了石玉云对于涉案房屋的出租管理权利。同时，该证据也证明了石玉云即使对房屋享有的出租、管理权利，但并没有权利侵占出租的收入。本院认为：两原告为香港特别行政区居民，故本案为涉港物业保护纠纷案件，应当参照涉外案件处理。因本案争议不动产所在地于广州市番禺区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条规定：“法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承，适用不动产所在地法律。”及第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因两原告继承及所争议的不动产位于中华人民共和国内地，故本案中两原告继承案涉房产及要求物权保护纠纷的法律关系均应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”；及《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”。本案中，涉案房屋原登记在李伟然名下，李健民、李泽民系李伟然的法定继承人，李健民、李泽民对涉案房屋的继承自李伟然于2016年11月27日死亡时即开始发生，且李健民、李泽民已通过办理公证继承手续明确作出继承涉案房屋的意思表示，故李健民、李泽民依据继承取得了涉案房屋的所有权，且涉案房屋也已于2018年8月13日变更登记至李健民、李泽民名下。因此，李健民、李泽民诉请石玉云返还涉案房屋合法部分并要求石玉云支付占有合法部分期间的使用费，合法有据，本院予以支持。石玉云主张其依据李伟然生前所签《遗嘱》对涉案房屋享有权利，但该《遗嘱》虽注明石玉云可对涉案房屋进行“优先出租管理”，却未明确“优先出租管理”的具体内容，故石玉云据此抗辩其有权对抗李健民、李泽民依继承取得的所有权，理据不充分，本院不予采纳。对于李健民、李泽民诉请石玉云返还涉案房屋的诉讼请求，因涉案房屋经房管部门登记的合法产权面积为306.3平方米，层数为三层，双方明确涉案房产首层夹层、第二、三层的阳台以及第四层存在81.2512平方米违建部分，对违建部分应经相关行政主管部门作出相应认定及处理之后，再行解决双方就上述违建部分的民事纠纷。对于李健民、李泽民主张石玉云支付使用费的诉讼请求，在李伟然死亡之前，石玉云系基于李伟然的意思表示使用涉案房屋，即石玉云并非无权占有，李健民、李泽民虽在李伟然死亡后依继承取得涉案房屋的所有权，但未充分举证证明其在提起本案诉讼之前，曾向石玉云主张使用费。《律师函》并非由石玉云签收，故石玉云应付的使用费应自李健民、李泽民提起本案诉讼即2019年3月8日起算。关于使用费的标准，李健民、李泽民主张以登记建筑面积306.3平方米为计算基数，参照广州市房屋租赁管理部门发布的同地段同类租金参考价标准计算合理，本院予以照准，但应当以同期间的租金标准为准。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国继承法》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告石玉云应在本判决生效之日起三十日内将广州市番禺区XXXXX房屋一至三层合法产权部分腾空交还原告李健民、李泽民；二、被告石玉云应在本判决生效之日起三十日内向原告李健民、李泽民支付占用费（占用费以建筑面积306.3平方米为计算基数，参照广州市房屋租赁管理部门发布的同地段同期同类租金参考价标准，自2019年3月8日起计至石玉云将广州市番禺区XXXXX房屋一至三层合法产权部分腾空交还原告李健民、李泽民之日止）；三、驳回原告李健民、李泽民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2530元，由原告李健民、李泽民负担1265元，由被告石玉云负担1265元。如不服本判决，原告李健民、李泽民可在判决书送达之日起三十日内，被告石玉云可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  郭顺潮二〇一九年八月二十三日法官助理徐丽民书记员陈洁莹