浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0602执异114号 案外人湖南华众建设工程有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区东阳工业园新星东路1号。 法定代表人李岳林，系经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）金明飞、李涵婷，浙江近远律师事务所律师。 申请执行人绍兴市汽车运输集团有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区二环西路398号。 法定代表人：章安庆。 委托诉讼代理人（特别授权代理）周利生，浙江震天律师事务所律师。 被执行人绍兴市长庚置业有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区袍江越王路以东5幢综合楼。 法定代表人：应根兴。 被执行人金星建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区袍江工业区越王路（王家埭）。 法定代表人：李金星。 被执行人李金星，男，1966年12月31日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被执行人衡阳市金星房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区粤新路5号。 法定代表人：李金星。 在本院执行申请执行人绍兴市汽车运输集团有限公司（以下简称汽运公司）与被执行人绍兴市长庚置业有限公司（以下简称长庚公司）、金星建设集团有限公司（以下简称金星建设公司）、李金星、衡阳市金星房地产开发有限公司（以下简称衡阳金星公司）企业借贷纠纷两案中，案外人湖南华众建设工程有限公司（以下简称华众公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人华众公司称，贵院因汽运公司与衡阳金星公司等民间借贷纠纷案，预查封了衡阳金星公司名下位于衡阳市××区××金星·××＃楼××、××、××、××、××、××、××、××室房产（以下简称涉案房产），案外人现对该查封行为提出异议，理由如下:案外人系衡阳金星公司开发的衡阳市珠晖区粤新路5号金星·湘江苑项目的施工单位。衡阳金星公司作为发包人于2014年8月6日与案外人签订了工程施工合同，由于衡阳金星公司资金紧缺、项目停工以及材料上涨等原因，案外人于2017年5月10日与衡阳金星公司签订补充协议。此后，衡阳金星公司仍无法履行补充协议约定的付款义务，双方于2017年11月12日又签订《金星·湘江苑二期工程补充协议(三)》，就金星·湘江苑商品房折价抵工程款达成协议，并于2018年2月4日签订《衡阳市商品房买卖合同(预售)》，将43套商品房折价抵充工程款给案外人。贵院预查封的涉案房产属于衡阳金星公司折价抵给案外人的房产，损害了案外人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第286条规定，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权及其他债权。涉案房产是案外人工程款协议折价而来，本应享有优先权，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，特提出执行异议，恳请贵院解除对涉案房产的预查封。 申请执行人汽运公司称，首先，申请执行人依法向贵院申请强制执行，在执行过程依法查封了被执行人衡阳金星公司名下的涉案房产。执行法官是根据被执行人衡阳金星公司设立在湖南本地的售楼处记载的未出售房产信息，再到当地相关部门查封的。不动产所有权以不动产登记为准，案外人提供的商品房销售合同并没有在相关部门登记备案，涉案房产仍登记在衡阳金星公司名下，因此，相关部门根据法定程序，配合法院查封涉案房产并出具了回执，符合法律规定，法院查封行为是正确的。其次，案外人认为其系涉案房产的施工人，但根据我国法律规定，建设工程优先受让权不是签订施工合同后就享有的，工程施工人应在工程竣工之日起六个月向人民法院或者仲裁机关行使优先权，这是法律规定除斥期间。案外人所谓的优先权并不存在。案外人和被执行人之间的债权债务与本案查封行为是不同的法律关系，案外人可另外主张权利。第三，申请执行人对案外人提供的证据真实性均不认可。衡阳金星公司的法定代表人李金星也曾和申请人商讨过以房抵债事宜，但是没有达成一致意见。当时，他也没有说涉案房产已经卖掉了。申请执行人认为案外人提出的执行异议涉嫌虚假诉讼。第四，从案外人提交的证据可以看出，43套抵债商品房的价值是2800万元，而实际欠款只有2100万，这其中有700万的差额是将其他债权人的权利非法进行转移，从合同效力来说，该协议也完全无效，且被执行人构成了拒不执行判决罪。 被执行人衡阳金星公司称，案外人承包了我公司开发的湘江苑二期一标工程，2017年11月我公司因无法及时支付到期工程款，故将湘江苑二期43套商品房销售给案外人，并且签订预购合同，办理了网签手续。我公司确实和申请执行人协商过以房抵债，但所涉的抵债房产并非涉案房产，申请执行人也没有同意。综上，请求贵院支持案外人的异议请求。 本院查明：原告汽运公司诉被告长庚公司、金星公司、李金星、衡阳金星公司企业借贷纠纷案，本院于2017年10月24日作出（2017）浙0602民初6883号民事判决书，判令：一、被告长庚公司归还原告汽运公司借款本金230万元，并支付相应利息（截至2017年5月31日为624025元，自2017年6月1日起至本判决确定履行之日止按月利率0.6%计算），于本判决生效之日起十日内履行；二、被告金星公司、李金星、衡阳金星公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。本院另于2017年10月27日作出（2017）浙0602民初6884号民事判决书，判令：一、被告金星公司归还原告绍汽公司借款本金100万元，并支付相应利息（截至2017年5月31日为271315元，自2017年6月1日起至本判决确定履行之日止按月利率0.6%计算），于本判决生效之日起十日内履行；二、被告李金星、衡阳金星公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告汽运公司的其他诉讼请求。上述两份判决生效后，因被告未自觉履行，根据原告申请，本院均于2018年1月2日立案执行，执行案号为分别（2018）浙0602执39号、40号。两案执行过程中，本院于2018年6月7日在衡阳市房地产产权监理处法制科查封了衡阳金星公司名下位于衡阳市粤新路5号金星·湘江苑21#楼304、303、302、203、404、403、402、401室房产，期限为三年。此后，案外人华众公司向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。 案外人华众公司为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据： 1、发包人为衡阳金星公司、承包人为华众公司，加盖衡阳市建设工程造价管理站合同备案专用章，并写有“衡合备2015093号已备案”的《建设工程施工合同》1份。协议约定：工程名称为金星湘江苑二期，工程内容为12#至15#、17#、18#、21至27#住宅楼及2#地下室；工程承包范围为建筑、安装及室外附属配套工程；工程计划开工日期为2014年7月7日，计划竣工日期为2016年3月15日；签约合同价为45333905.43元。 2、发包人为衡阳金星公司（甲方）、承包人为华众公司（乙方），落款日期为2017年5月10日的《金星湘江苑二期工程补充协议》复印件1份。其中记载：金星湘江苑二期于2014年8月开工建设以来，经历了两年左右的停工，致使工程各项费用增加，现因有投资商加盟，停工的工程必须全面复工，经甲、乙双方协商一致，在原合同的基础上特订以下补充协议，甲方同意二期工程的造价在原合同的基础上每平方增加590元，按60766.6平方米计算合计为35852294元（此款项为一次性定价，不再受材料价格浮动、人工调整等因素而调整）；各单体工程4层结构面完成，付本单体工程款的30%，各单体工程主体封顶，付至本单体工程款的70%，竣工验收合格后1个月内付至总工程款的95%，5%余款为质量保证金，保修期满，无质量事故发生的，全部付清；甲方要求12#楼、13#楼、14#楼、21#楼的外架必须在2017年的12月1日之前拆除，其余楼栋的外架必须在2018年1月31日前拆除，整个工程（包括场外工程）必须在2018年4月15日前竣工。 3、甲方为衡阳金星公司、乙方为华众公司，落款日期为2017年11月12日的《金星·湘江苑二期工程补充协议（三）》1份。其中约定，鉴于双方合同关系，乙方充分考虑到甲方困难，经友好协商，就原协议基础上达成甲方因未履行到期工程款给乙方，用商品房作价给乙方的相关事项达成如下协议：1、甲方确定到期而未履行给乙方的工程欠款暂计2100万元，用43套房源做折价（详见房源单价附件）。2、抵工程款房源价格按目前销售价即每平方米5450元均价执行。3、甲方待上述折价栋号商品房可网签时，1周内甲方必须要网签好给乙方名下。4、当折价的房源，乙方有业主要销售时，相关手续及资料甲方须无条件给予配合服务好。5、乙方不能因为未网签上述房源销售问题，资金未到位而发生工程停工现象。 4、作为证据3中补充协议附件的《网签给华众建筑的明细表》1份。表中列明了43套折价商品房的具体坐落、合同编号、面积、价格，网签总价为28426005元，其中包括本案所涉的8套房产，分别为：21号楼203室，合同编号为HY2018009012、网签总价648213元；21号楼404室，合同编号为HY2018008970、网签总价660284元；21号楼403室，合同编号为HY2018008964、网签总价660284元；21号楼402室，合同编号为HY2018008960、网签总价660284元；21号楼401室，合同编号为HY2018008940、网签总价651834元；21号楼304室，合同编号为HY2018008930、网签总价663919元；21号楼303室，合同编号为HY2018008928、网签总价663919元；21号楼302室，合同编号为HY2018008924、网签总价663919元。 5、出卖人为衡阳金星公司、买受人为华众公司、落款日期均为2018年2月4日、出卖标的为本案所涉8套商品房的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》8份，合同编号及价格与证据4明细表中记载一致。经核实上述8份合同均已办理网签，但未办理备案手续。 6、缴款单位为华众公司、加盖衡阳金星公司财务专用章、填开日期为2018年2月3日、关于涉案房产房款的收款收据8张。 申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了查封涉案房产之前，本院执行实施人员在金星·湘江苑售楼处现场拍摄的楼盘销售情况表照片打印件2张，其中显示涉案房产尚处于未销售状态。 异议审查中，衡阳金星公司向本院提交了书面情况说明，称“我公司于2018年2月4日将此8套房产销售给湖南华众建设工程有限公司，并办理了网签手续。华众公司在庭上出示的该8套房产的收款收据经财务核实系我公司开具。该8套房产华众公司当时口头委托我公司销售部帮忙留意需要购买的业主，故曾在销售大厅显示该8套房产为可出售状态。特此说明”。 本院认为：本案中，案外人华众公司提供的证据即使真实，也只能证明其与被执行人衡阳金星公司之间存在用包括涉案房产在内的43套商品房抵偿衡阳金星公司所欠工程款的以房抵债关系，且在查封时涉案房产仍登记在被执行人衡阳金星公司名下，双方尚未办理合同备案及商品房过户登记手续，故案外人华众公司对涉案房产所享有之权利，依法尚不足以对抗本案执行。综上，案外人要求解除对涉案房产查封之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人湖南华众建设工程有限公司的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张 剑 人民陪审员  钱土仙 人民陪审员  徐晓刚 二〇一九年八月十日 书 记 员  陈文旗 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。