广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4690号上诉人（原审被告）：蔡秀容，女，1981年3月20日出生，汉族，住重庆市长寿区，上诉人（原审被告）：陈之仲，男，1980年2月28日出生，汉族，住福建省大田县，上诉人共同委托诉讼代理人：薛晓明，广东淳锋律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：钟山，广东邦德尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司。住所地：广东省深圳市南山区西丽街道源兴科技大厦南座3楼302室。统一社会信用代码为91440300349832272K。法定代表人：吴海学，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁华民，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨可坚，广东莞祥律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市朴邻房产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市莞城街道东城南路东升大厦11楼。统一社会信用代码为91441900MA4UQ2BC74。法定代表人：余小原。上诉人蔡秀容、陈之仲与被上诉人深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司（以下简称甄美汇公司），原审第三人东莞市朴邻房产经纪有限公司（以下简称朴邻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初10314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。甄美汇公司起诉请求：1.蔡秀容、陈之仲连带向甄美汇公司退还长安万科中心8栋商业办公楼办公906、907房屋押金36645.6元、租金18322.8元；2.蔡秀容、陈之仲连带向甄美汇公司支付赔偿金36645.6元；3.确认甄美汇公司、蔡秀容、陈之仲于2017年11月28日签订的《物业租赁合约》已于2018年4月5日解除；4.蔡秀容、陈之仲连带向甄美汇公司赔偿涉案物业设计费177000元，装修款495000元；5.蔡秀容、陈之仲连带向甄美汇公司赔偿甄美汇公司租赁901、908号房被业主没收的租金及押金44990.4元；6.本案诉讼费由蔡秀容、陈之仲承担。蔡秀容、陈之仲反诉请求：1.确认甄美汇公司与蔡秀容、陈之仲于2017年11月28日签订的《物业租赁合约》及《补充协议》已于2018年7月20日解除；2.蔡秀容、陈之仲不予退还甄美汇公司的房屋押金36645.6元；3.甄美汇公司支付蔡秀容、陈之仲2018年7月1日至2018年7月20日的房屋租金12215元；4.甄美汇公司支付蔡秀容、陈之仲2018年7月21日至2018年7月25日的房屋占用费3053元；5.甄美汇公司支付蔡秀容、陈之仲2017年12月1日至2018年7月25日期间的物业管理费36616.8元及公共设施运行收费48059.55元；6.甄美汇公司赔偿蔡秀容、陈之仲已付的中介费18322.8元；7.本案诉讼费由甄美汇公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司与蔡秀容、陈之仲于2017年11月28日签订的《物业租赁合约》及《补充协议》于2018年7月22日解除；二、限蔡秀容、陈之仲于判决发生法律效力之日起五日内向深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司返还案涉房屋押金36645.6元、已付租金9161.4元；三、限蔡秀容、陈之仲于判决发生法律效力之日起五日内向深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司赔偿物业设计费132750元、装修款371250元；四、限蔡秀容、陈之仲于判决发生法律效力之日起五日内向深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司赔偿因租赁908号房被没收的租金4850元、押金9700元；五、驳回深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回蔡秀容、陈之仲的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15062.91元，保全费4520元，反诉受理费12814.6元，总计32397.51元，由深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司负担5700元，由蔡秀容、陈之仲负担26697.51元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初10314号民事判决书。蔡秀容、陈之仲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，判决支持蔡秀容、陈之仲的全部反诉请求；2.由甄美汇公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，且适用法律错误，并存在程序违法情形，应当予以撤销。1.关于微信聊天记录、手机短信和录音材料的认定，甄美汇公司所提交微信聊天记录、手机短信和录音不应采信，因其不能确定聊天和通话当事双方的身份，微信聊天记录明显存在不完整，原审开庭质证时，甄美汇公司向法庭提供的信息记录和其所提供的手机中的信息不完全一致，原审法院未进一步核实不当。在2018年4月25日的录音材料中有对现有装修估价为26万的表述若录音资料真实，则蔡秀容对现有装修的处理是有“金额为26万元，且只是作为押金性质，退租回复原状后是全额退回的。如不回复原状才不退回”的方案。而原审法院片面地挑选录音信息存在不公正、不公平的行为。在4月5日的手机短信中所提到的解除合同原因为“因房屋产权人蔡秀容不认可该合同”，并没有涉及现有装修的争议，也没有提及不允许拆除现有装修，该短信内容与微信聊天和通话录音的相关内容是相互矛盾的。据了解，甄美汇公司在租赁物业同一栋楼中有一家行业内知名的美容公司也已入驻，甄美汇公司在签署《物业租赁合约》后，就已经有退出东莞市场的想法。假设这些聊天记录、手机短信和录音是当事双方沟通过程中所形成的记录，可以看出是甄美汇公司早有预谋，故意激怒并诱导蔡秀容、陈之仲作出不利的、不是真实意思的表述，其目的是想将合约解除的责任推脱给出租方，还可以让出租方赔偿其损失。因此，这些材料不应该作为证据被采信。2.《物业租赁合同》的签署时间是2017年11月28日，而《补充协议》的签署时间为2017年12月28日，在签署《物业租赁合同》时，蔡秀容、陈之仲并不知晓甄美汇公司的整体经营计划或整体使用承租房屋情况，在《物业租赁合同》中蔡秀容、陈之仲根本不可能预见其他租约所产生的损失，更无需超出《物业租赁合同》约定承担其他损失。3.原审法院在庭审后对物业人员的调查，可证明甄美汇公司在庭审中表示“自己并没有被催促支付物业费用”是虚假陈述。甄美汇公司恶意拒交相关费用和租金的行为已明显构成严重违约，也证明甄美汇公司早有因东莞市场无法开拓而退租的想法。蔡秀容、陈之仲依照合同之约定，书面通知解除《物业租赁合约》，甄美汇公司于2018年7月20日收到该通知，并于2018年7月22日搬离租赁房屋内相关物品，该行为明显是基于收到《物业租赁合约》后承认合同被解除所采取的清空租赁房屋内的物品行为。原审法院故意遗漏以上行为，仅将对租赁房屋现装修的协商与甄美汇公司2018年7月22日搬离进行联系，导致错误的认定。4.甄美汇公司仅提供合同和收据、发票用于佐证装修损失，但该些材料均不能证明甄美汇公司是否已经实际取得设计、装修成果和是否已经实际支出设计、装修费用。设计图纸、付款凭证都没有看见的情况下，无法推断存在装修及存在费用支付。甄美汇公司所提供的合同、收据、发票中的设计公司和装修公司与蔡秀容、陈之仲原审时所提交的《装修审批一览表》中显示涉案租赁房屋的装修公司、甄美汇公司所提供的合同、收据、发票中的设计公司和装修公司明显不同。且甄美汇公司在深圳市××××街道源兴科技大厦也另行租赁了房屋并进行装修拟直接在深圳拓展业务。甄美汇公司的设计、装修支出，在没有查实其有关联性之前，不应直接认定为本案中甄美汇公司对租赁房屋的装修支出。甄美汇公司一直表示其存在装修损失，但原审法院未进行核查和认证，就认定甄美汇公司存在装修损失并预估了75%的比例，做法欠妥。二、原审判决以蔡秀容、陈之仲拒绝拆除原有装修的行为导致合同目的无法实现，从而判定蔡秀容、陈之仲的行为构成根本违约为由，将合同解除的过错归咎于蔡秀容、陈之仲属于适用法律错误。1.从甄美汇公司提供的2018年4月25日与蔡秀容通话的录音材料中显示，蔡秀容只是对现有装修提出了一个较为安全的保证金方案不存在现有装修不能拆除的情况。2.在《补充协议》第三条已明确约定对现有装修的处理方式，甄美汇公司完全可主动进行选择。无论是否能协商一致，均不可能动摇甄美汇公司对租赁房屋的实际控制和使用。三、原审判决程序错误。甄美汇公司在深圳市××××街道源兴科技大厦另行租赁了房屋并进行装修拟直接在深圳拓展业务。为查清客观事实，蔡秀容、陈之仲申请法院依法到深圳市××××街道源兴科技大厦物业管理处查询相关情况。原审法院没有作出是否准许的裁定，仅要求甄美汇公司庭后提供相关情况。而在无甄美汇公司调查取证申请的情况下，原审法院在开庭后立即到租赁房屋所在的物业公司进行调查，该做法违背法律程序。综上所述，原审判决在事实认定、法律适用及程序上均有严重的错误。蔡秀容、陈之仲恳请撤销原审判决，支持蔡秀容、陈之仲的原审反诉请求。甄美汇公司未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。朴邻公司未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。二审审理期间，双方均未提交新的证据。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的事实认定微信聊天记录、手机短信及手机通话记录问题。蔡秀容、陈之仲上诉主张甄美汇公司所提供的微信聊天记录、手机短信及手机通话均不能确定聊天和通话当事人的身份。根据陈之仲在原审开庭的陈述，确认案涉微信号是陈之仲本人的，陈之仲自述该微信号自2018年5、6月份之后没有使用，但案涉微信聊天记录为2018年5月前的记录；一审法院开庭时也当场验证手机短信、手机通话记录的手机号码158××××2268为蔡秀容的号码，该号码在案涉租赁物《商品房买卖合同（预售）》中也登记为蔡秀容的联系电话号码。蔡秀容、陈之仲主张微信聊天记录、手机短信及手机通话记录可以删减、断章节选，但未提供证据证明其主张，亦未提供己方手机的微信聊天记录、手机短信及手机通话记录推翻甄美汇公司的证据和主张的事实，蔡秀容、陈之仲在原审和二审审理期间也没有申请对甄美汇公司所提供的微信聊天记录、手机短信及手机通话记录进行司法鉴定，原审法院采信甄美汇公司所提供的微信聊天记录、手机短信及手机通话记录，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的证据采信规则，并无不当，本院予以确认。关于《物业租赁合同》的解除。根据微信聊天记录，陈之仲与甄美汇公司方自2018年3月底就因为案涉租赁物的租金和原有装修的处理开始有分歧，并进行沟通和磋商。根据手机短信记录，蔡秀容在2018年4月5日向甄美汇公司方发出解除租赁合同通知，明确因房屋产权人蔡秀容不认可该合同，通知甄美汇公司解除合同。其后，双方就租金和装修损失继续磋商，未达成一致意见。2018年7月19日，蔡秀容、陈之仲向甄美汇公司邮寄《解除合同通知书》。2018年7月20日，甄美汇公司收到《解除合同通知书》，并于2018年7月22日搬出案涉906、907房。在解除合同问题上，蔡秀容、陈之仲在一审陈述其未提出解除租赁合同，其主张与手机短信记录2018年7月19日发出《解除合同通知书》的行为矛盾。2017年12月28日《补充协议》有关问题。蔡秀容、陈之仲（甲方）和908房房东李开明甲方、甄美汇公司（乙方）在该《补充协议》第五条约定了“甲方须同意乙方的装修方案，租赁期满后无需还原原状，不人为损坏情形现状交还给业主（乙方办公需要907/908需打通，交还甲方时甲方如需还原907/908隔断，乙方需补偿907/908业主人民币共3000元）”。微信聊天记录、手机短信及手机通话记录的内容反映，蔡秀容、陈之仲多次表达不同意变动原有装修，违反了三方在前述《补充协议》的约定，导致甄美汇公司无法进行装修。综合以上事实，原审判决认定蔡秀容、陈之仲违约解除《物业租赁合同》，符合本案事实和法律规定，本院维持原审认定。二、908房的损失如前述，蔡秀容、陈之仲和908房房东李开明甲方、甄美汇公司在《补充协议》第五条约定了乙方甄美汇公司办公需要907/908需打通，蔡秀容、陈之仲对甄美汇公司租用908房并需打通907/908房，是知情的。因蔡秀容、陈之仲违约解除《物业租赁合同》，甄美汇公司租用908房的目的无法实现而与李开明解除908房的租赁合同，导致甄美汇公司租用908房的押金和租金损失，蔡秀容、陈之仲对该损失应承担赔偿责任。原审判决对此认定和处理并无不当，本院亦予以维持。三、调查取证问题蔡秀容、陈之仲申请对甄美汇公司在深圳市南山区的项目调查取证，本院认为，现有证据不能反映甄美汇公司该项目与本案涉及的项目有关联，南山区项目的拓展和东莞市项目的拓展也没有矛盾和冲突，甄美汇公司在东莞拓展项目不必然导致甄美汇公司不能在深圳市拓展项目，甄美汇公司在深圳市拓展项目也不必然导致其不能再东莞市或其他地区拓展项目。蔡秀容、陈之仲主张甄美汇公司在南山区装修导致本案租赁合同不能履行，并无证据和事实依据。原审对此认定正确，本院予以确认。本案其他问题，原审判决已根据双方提交的证据作出认定并详细阐述，本院不再赘述。此外，陈之仲在二审法庭调查时陈述，“不同意一审判决。对于一审判决从道理上、法律依据上不符合法律精神，我方准备上深圳电视台报道，我们相信法律二审会公正判决，因此未报道”。庭后，蔡秀容、陈之仲向本院提交书面情况说明，陈述“我们没让通过网络、电视台报道，我们相信法院，相信法律，我们损失惨重，是受害者，请合议庭公正审理”、“我已经提交资料到深圳电视台的朋友，但是我依然相信法院和合议庭会支持公道，暂时没有报道。我是做培训行的，主要在抖音，微信，百度上营销，网红朋友也是主动支持我，我依然相信法律和法官，暂时没有报道”。法院审理和裁判案件的基本原则，是以事实为依据，以法律为准绳，而不是媒体报道、抖音、微信、百度营销或所谓网红意见。作为合同缔约方，各方均有守信履行的义务；作为民事诉讼当事人，更应秉持良知，尊重事实，诚信参与诉讼活动，而不是以媒体报道、抖音、微信、百度营销或所谓网红意见试图影响法院作出事实认定和裁判。原审法院根据双方当事人的诉辩请求、提交的证据，对本案的事实进行了认定，并在此基础上作出判决，理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。本院审理期间，双方均无新的事实和理由佐证己方主张，本院确认和维持原审法院对事实的分析认定，对蔡秀容、陈之仲的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费25629元（蔡秀容、陈之仲已预交），由蔡秀容、陈之仲负担。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  王 聪审判员  陈美苑二〇一九年八月二十八日书记员  温 敏吕绮雯