浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民终695号 上诉人（原审被告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。 法定代表人：熊鹏光，总经理。 委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李敬卫，男，汉族，1975年11月1日出生，住福建省厦门市翔安区，现住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：瞿志涛，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章魁衡，浙江嘉瑞成律师事务所律师 原审第三人：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。 法定代表人：赵凤林，执行董事。 上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称二十冶公司）因与被上诉人李敬卫、原审第三人五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称五洲公司）案外人执行异议之诉一案，不服温州市中级人民法院（2018）浙03民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇，李敬卫的委托诉讼代理人瞿志涛到庭参加诉讼。五洲公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二十冶公司上诉请求：撤销一审判决，改判许可执行案涉五洲公司名下乐清市柳市镇五洲电工电器城D区14幢128室房产。事实和理由：1．李敬卫不能证明2018年5月26日的《商品房买卖合同》签订于案涉房产被查封之前。李敬卫提供的签署日期为2018年5月26日的《商品房买卖合同》未经网签备案，其对此亦未作合理解释，故无法确定该《商品房买卖合同》的真实性及是否签订于2018年7月24日案涉房产被查封之前。2．李敬卫未合法占有案涉房产。一是李敬卫提出执行异议时并未提供《房屋交接书》这一能够证明其合法占有案涉房产的关键证据，因此，其在异议被驳回后提起本案诉讼过程中提供的《房屋交接书》系随诉讼需要而出现，不具客观真实性。二是李敬卫与五洲公司之间不存在房屋交接的事实。李敬卫一审调查时承认，《房屋交接书》中所谓其收到五洲公司交付的房屋后，又将房屋交付乐清市洲国际商业管理有限公司的情形并不存在，实际情况是，五洲公司与乐清市洲国际商业管理有限公司归属同一个老板所有，其与五洲公司只是签订了一份《房屋交接书》，不存在实际交接的事实。三是案涉房产的销售模式是以买受人认可《委托经营管理协议》作为双方签订认购协议书的前提，《客户签约确认单》反映的签约价格也是因签署《委托经营管理协议》而优惠的价格，因此，案涉房产在乐清市洲国际商业管理有限公司负责经营，实际收取前三年收益的情况下，李敬卫不可能对其合法占有。3．李敬卫不能证明其向五洲公司支付的款项与案涉房产有关，不排除该款项系购买五洲公司其他房产的款项。4．案涉房产未办理过户登记系李敬卫自身原因所致。一是李敬卫未督促五洲公司按照相关规定在2018年5月26日《商品房买卖合同》签订后30日内办理备案登记。二是《房屋交接书》载明的交付日期为2018年5月26日，但李敬卫缴纳契税日期为2018年7月25日，已超过《商品房买卖合同》约定的“交房后30日内”，故应认定系李敬卫未及时缴纳契税导致案涉房产未能在查封前办理过户登记。三是五洲公司于2018年7月13日取得《不动产权分割登记凭证》，因此，即使李敬卫未委托五洲公司办理过户登记，其于2018年7月25日才办理合同备案，也应对案涉房产未在查封前办理过户登记承担责任。 李敬卫辩称，1．二十冶公司对2018年5月26日《商品房买卖合同》的真实性提出异议缺乏依据。网签备案制度是为了防止一房多卖，不能证明商品房买卖合同本身的真实性。五洲公司在案涉房产买卖中为了便利将网签备案和过户登记一起操作，而现实中，商品房买卖合同签订后没有立即办理网签备案的情况也为常见。此外，李敬卫于2018年5月26日合同签订当日支付全部剩余购房款的事实也可反证2018年5月26日《商品房买卖合同》的真实性。2．李敬卫提出执行异议时未委托律师，并不知道要将《房屋交接书》作为证据提交，故不能因其在本案中才提交即认为《房屋交接书》系事后伪造。李敬卫购买案涉房产后又返租给五洲公司的关联公司经营是常见的经营模式，且《房屋交接书》已加盖两公司的印章，可以证明房屋交接的事实。二十冶公司以案涉房产价格有优惠，受托经营方实际收取前期经营收益为由，认为即便《房屋交接书》真实，李敬卫也不可能合法占有案涉房产的观点不能成立。3．李敬卫向五洲公司仅购买了案涉房产，二十冶公司主张李敬卫向五洲公司支付的款项系购买其他房产的款项，未提供证据证明，纯属主观臆测。4．李敬卫在案涉房产2018年7月13日取得不动产产权分割登记前无法办理过户，其于2018年7月25日收到五洲公司通知后即申请办理过户登记并不存在拖延。此外，李敬卫是在提交办理过户登记材料后，根据通知缴纳的契税，二十冶公司认为案涉房产是李敬卫未缴纳契税才被查封的观点不能成立。 李敬卫向一审法院起诉请求：1．停止对乐清市柳市镇五洲电工电器城D区14幢128室房产的执行；2．确认乐清市柳市镇五洲电工电器城D区14幢128室房产所有权属于李敬卫。 一审法院认定：2018年1月14日，李敬卫向五洲公司购买该公司开发的坐落乐清市柳市镇柳江路3999号五洲电工电器城D区14幢128室房产一套，并支付定金10万元。2018年1月27日，李敬卫与五洲公司签订《客户签约确认单》，并于当日支付购房款410469元，于同年5月3日又支付购房款10万元。2018年5月26日，双方签订《商品房买卖合同》，约定总房款为938832元、五洲公司于2017年12月30日向李敬卫交付案涉房产等，李敬卫于当日付清购房尾款328363元，并与乐清市洲国际商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，约定将案涉房产委托该公司出租管理，期限自2017年12月30日起至2027年12月29日止。2018年7月25日，双方再次签订《商品房买卖合同》并备案登记，李敬卫于当日缴纳契税、印花税计27293.17元，支付公共设施维修基金3283元。案涉房产于2018年7月13日登记在五洲公司名下。李敬卫于2018年7月25日向不动产登记中心申请办理产权过户登记，但因该房产于同年7月24日被人民法院查封而无法办理。另查明，该院审理二十冶公司与五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，二十冶公司于2018年7月23日提出财产保全申请，要求对五洲公司的财产在109854047.50元范围内予以查封，该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，于次日查封五洲公司名下坐落乐清市柳市镇柳江路3999号五洲电工电器城D区的127套房产。2018年9月27日，李敬卫以案外人的身份对其中的案涉14幢128室房产提出书面执行异议，该院于2018年10月29日作出（2018）浙03执异75号执行裁定，驳回其异议请求。李敬卫不服，提起本案案外人执行异议之诉。 一审法院认为，李敬卫与五洲公司在案涉房产被查封前已签订合法房屋买卖合同的事实，有李敬卫提供的浙江省商品房买卖合同予以证实，且李敬卫提供的银行转账记录、银行业务凭证、银行电子账单、收款收据、发票等证明其已按照合同的约定支付了购房款，说明该房屋买卖合同已实际履行，故双方签订的《商品房买卖合同》真实。李敬卫在购得案涉房产后即委托乐清市洲国际商业管理有限公司经营管理，并办理了房屋交接手续，应视为五洲公司已向李敬卫交付房屋，李敬卫已经合法占有案涉房产，且该交付行为发生在人民法院查封之前。案涉房产没有办理过户登记系人民法院查封所致，并非李敬卫的过错造成。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定，李敬卫对案涉房产享有足以排除执行的民事权益，请求对其物权期待权予以保护，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案涉房产现仍登记在五洲公司名下，李敬卫请求确认属其所有，缺乏依据，不予支持。判决：一、不得执行坐落乐清市柳市镇柳江路3999号五洲电工电器城D区的14幢128室房产；二、驳回李敬卫的其他诉讼请求。案件受理费13188元，由二十冶公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审对一审认定事实予以确认。 本院认为，执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定，结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：李敬卫对案涉房产享有的民事权益是否符合上述司法解释所规定的四个条件。 一、李敬卫是否已支付案涉房产全部价款？ 李敬卫为证明其主张，原审中提交了2018年1月27日和2018年5月26日的《客户签约确认单》、入款商户名称为五洲公司的银行交易记录、用户名为李敬卫和林梅玲的银行卡交易流水明细清单、李敬卫和林梅玲的结婚登记证、销售方和购买方分别为五洲公司和李敬卫的案涉房产购房款发票等证据。上述证据在收付款账户名称、收付款时间及金额等方面能够相互印证，一审据此认定李敬卫已经支付案涉房产的全部价款，依据充分。二十冶公司辩称李敬卫上述付款系购买五洲公司其他房产的款项，但未提供证据证明，不予支持。 二、李敬卫是否在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同？ 李敬卫主张其与五洲公司在案涉房产2018年7月24日查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原审中提交了落款日期（打印）为2018年5月26日的《商品房买卖合同》一份，并解释2018年7月25日《商品房买卖合同》系应五洲公司要求，于2018年7月25日分批统一办理网签备案及过户登记的合同，而网签商品房买卖合同落款日期必须填写网签日期。本院认为，2018年5月26日《商品房买卖合同》的落款日期虽为打印，但现无证据证明为事后打印，结合李敬卫2018年5月26日已支付全部购房款的事实，李敬卫于该日签订《商品房买卖合同》符合房屋买受人在签约当时或之后再依约支付全部购房款的一般生活常理。2018年7月25日《商品房买卖合同》载有合同编号和备案登记号，应系网签备案合同。李敬卫关于双方2018年5月26日签订《商品房买卖合同》后为何迟至2018年7月25日才办理网签的解释，与双方2018年7月25日办理网签并于当日完成备案登记，李敬卫于同日申请案涉房产过户登记的事实能够相互印证，亦符合开发商分批统一办理房屋相关手续的实践做法，以及网签合同日期一般为网签日期的客观实际。至于合同效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。此外，网签制度是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，主要目的是规范交易行为，提高交易透明度，加强监督管理，防止一房多卖，网签合同虽具有登记备案作用，但是否网签并不影响房屋买卖双方前期面签合同的效力。由此，李敬卫与五洲公司2018年5月26日签订的《商品房买卖合同》虽未办理网签备案，但不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方2018年7月25日办理网签备案的事实亦不能否定2018年5月26日《商品房买卖合同》的效力。一审结合李敬卫2018年5月26日付清全部购房款、五洲公司同日出具李敬卫支付全部购房款收款收据等事实和证据，认定双方于2018年5月26日在案涉房产被查封前已签订合法有效的商品房买卖合同，并无不当。二十冶公司虽对2018年5月26日《商品房买卖合同》的真实性提出异议，但并未提供证据证明，其有关只有网签备案的商品房买卖合同才为合法有效，不能依据2018年5月26日《商品房买卖合同》认定李敬卫在案涉房产查封之前已签订合法有效书面买卖合同的上诉理由，于法无据，不予支持。 三、李敬卫是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产？ 在案《房屋建筑工程竣工验收备案表》记载，案涉房产所在工程于2017年12月20日已完成竣工验收。李敬卫主张其已合法占有案涉房产，原审中提交了签署日期均为2018年5月26日的由五洲公司、李敬卫、乐清市洲国际商业管理有限公司三方签订的《房屋交接书》和由李敬卫与乐清市洲国际商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》。上述证据证明，案涉房产于2018年5月26日已具备交付的条件，李敬卫也同意接收当时已达到购房合同约定使用交付条件的案涉房产，并根据《委托经营管理协议》，将该房产通过《房屋交接书》转交乐清市洲国际商业管理有限公司经营管理，同时放弃自2017年12月30日起至2027年12月29日止共计10年委托经营期限内前三年的经营收益。结合李敬卫与五洲公司于2018年1月27日、2018年5月26日签订的两份《客户签约确认单》有关“签署《委托经营管理协议》，优惠后单价为。”的记载，上述各方约定的实质是李敬卫以将案涉房产委托五洲公司关联公司经营管理并放弃前三年经营收益为条件，以获取购买且以更为优惠的价格购买案涉房产的回报，该约定符合各方利益，不违反法律规定。二十冶公司对《房屋交接书》的真实性提出异议，并以李敬卫委托他方经营管理案涉房产并已放弃前三年经营收益为由，主张即使《房屋交接书》真实，案涉房产也未实际交接，李敬卫亦未对其实际占有。但本案审理过程中，二十冶公司并未就《房屋交接书》的真实性提供反驳证据，且李敬卫不是法律专业人士，仅以李敬卫在执行异议程序中未提交《房屋交接书》即否定其真实性，依据亦不充分。执行异议和复议规定第二十八条规定中的“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用不是对房屋合法占有的必要条件。本案李敬卫放弃案涉房产前三年经营收益的理由正当合理，据此应认定其系以委托他方经营的方式实现对案涉房产的实际控制，构成执行异议和复议规定第二十八条规定中的“合法占有”。二十冶公司上述上诉理由不能成立。 四、案涉房产是否非因李敬卫自身原因未办理过户登记？ 在案李敬卫提供的乐清市国土资源局于2018年7月25日出具的《不动产登记申请受理通知书》记载，申请案涉房产所有权转移登记需提交分割凭证、商品房预（销）售合同、不动产统一销售发票等材料。本案中，虽然李敬卫与五洲公司于2018年5月26日即签订了《商品房买卖合同》，案涉房产于2018年7月13日也已取得《不动产权分割登记凭证》，但双方于2018年7月25日才办理《商品房买卖合同》的网签备案登记，五洲公司于2018年7月25日才开具案涉房产的统一销售发票。于此，李敬卫于2018年7月25日申请办理案涉房产过户登记并未怠于行使权利，且该房产于2018年7月24日已经被查封，李敬卫次日未能办理过户登记应属其意志以外的客观障碍所致。据此，一审认定案涉房产未办理过户登记并非李敬卫自身原因所致，并无不当。 综上所述，二十冶公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13188元，由上诉人二十冶公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵恩勰 审判员  张静静 审判员  沈 伟 二〇一九年八月二十七日 书记员  来益芸