江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终2438号上诉人（原审被告）：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇镇澄路紫阳美地山庄10幢。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈轶斌，江苏东鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐震宇，男，1989年3月20日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：蒋谦，江苏申越律师事务所律师。上诉人江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）因与被上诉人徐震宇商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民初18171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟舟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐震宇要求其支付逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一审对涉案房屋交付期限认定不清，证据采信不足。1.紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#完工日期为2012年12月30日，竣工验收日期为2012年12月30日，该批房屋均符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。该批房屋包括涉案房屋在内，其公司于2012年12月30日就同一批业主进行了交房通知，徐震宇没有及时接收房屋是其自身原因造成，其公司不应当承担由此带来的法律后果。2.其公司一审中提供了EMS邮寄凭证，纵观与本案关联的10起案件中，涉案房屋所在同一幢楼的其他住户，大多己经于2012年12月30日接收房屋并实际办理入住。由此可知，其公司针对同一批业主通知交房的问题上，完全没有必要采取不等对待，尤其是冒着违约的风险。因此，比照同一幢楼的其他业主接收房屋的时间即可得出，其公司主张的己按约通知徐震宇接收房屋的事实可以成立，并且应当以其公司通知接收房屋的时间作为正式交房的时间。其公司己经在《商品房买卖合同》约定的时间内履行了通知义务，不应当承担违约责任，因徐震宇迟延主张自己权利造成的法律后果应当自行承担。被上诉人徐震宇辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐震宇向一审法院提出诉讼请求：1.伟舟公司支付自2013年3月30日起至2017年6月26日止每日按已付购房款106万元的万分之二计算的逾期交房违约金计328388元；2.伟舟公司支付以已付购房款106万元为基数自2016年2月29日起至其实际取得房地产权属证书之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的逾期办理房地产权属证书的损失，并将房地产所有权转移至其名下。一审法院认定事实：紫阳美地山庄一期项目有：1#-16#房(低层住宅、层数3层)、17#、18#、20#-24#房（多层住宅、层数6层）、25#、会所和20#-24#房范围的地下室等组成。2011年12月29日，徐震宇与伟舟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，约定徐震宇向伟舟公司购买紫阳美地山庄一期24幢乙单元301室房屋（房屋代码JYS00098XXXX）。（一）关于商品房交付条件、期限及迟延交付的违约责任的约定情况和履行情况合同第八条约定了房屋的交付条件和期限：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.出卖人对交付日期在本合同约定的交付日期基础上可保留九十天的宽限期，买受人予以认可，并同意不作逾期处理。”合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十一条约定了房屋的交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由买受人承担未按期交付的违约责任。”补充协议第二十三条约定：“出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付，但买受人以按揭或贷款方式购房且需出卖人提供担保的，则该商品房的产权在房屋产权证及他项权证办理完成之前仍归出卖人所有。”合同签订后，徐震宇向伟舟公司支付了全部购房款1063591元。徐震宇明确自愿按106万元作为基数计算诉讼请求的各项主张。紫阳美地山庄24#房单位（子单位）工程质量竣工验收记录上载明的开工日期为2011年3月1日，竣工日期为2012年11月8日，由建设、施工、设计、监理单位加盖公章，验收结论为合格。24#房单位工程竣工验收证明书由建设、施工、勘察、设计、监理单位加盖公章，验收意见为合格，但未记载竣工日期。2012年12月30日，江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明工程名称为紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#，开工日期为2008年4月21日，完工日期为2012年12月30日，竣工验收日期为2012年12月30日。关于伟舟公司何时通知交房的问题，伟舟公司提供中国邮政快递面单（寄件人存）1份，载明寄件人为伟舟公司、收件人为徐震宇、收件地址为江阴市璜土镇黄金南路8号，邮寄物品为“24#乙301交付通知书”，寄件人签名栏落款为“美地”，落款日期为“3月27日”。该面单左侧印刷有“13年02月印制”。伟舟公司称其于2013年3月27日将交房通知书通过上述中国邮政快递邮寄给徐震宇。徐震宇称，其未收到伟舟公司的上述交房通知邮政快递，直到2017年6月26日才收到伟舟公司的交房通知，但由于认为房屋不符合交付条件，所以未去收房。本案审理期间，徐震宇2019年3月4日至伟舟公司办理了案涉房屋交付手续。（二）关于办理房屋权属证书的约定及履行情况合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案”。补充协议第十条约定：“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十五条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。买受人采用按揭贷款方式付款的，必须委托出卖人办理契税缴纳、产权证、国土证等相关手续。”补充协议第十七条约定：“出卖人承诺按期按质将商品房交与买受人并按约定交付办理产权证书手续所需资料，如因公共管理部门的原因（指政府及水、电、市政等从事公共事业的单位的原因）所致延误时，不视为违约，双方另行友好协商重新确定时间，但出卖人须出具合法有效之证明。”补充协议第二十三条约定：“买受人同意在该商品房所在小区（紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记，该约定是双方关于产权登记的约定期限特殊约定。”紫阳美地山庄一期最后竣工的是25#房屋。案外人周建军于2013年12月28日购买了伟舟公司开发的紫阳美地山庄112-118号（25#）的113单元703室房屋，商品房买卖合同载明的交房日期为2015年8月30日。25#房上标牌公示载明的开工日期为2013年6月1日，竣工日期为2015年8月30日。江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明紫阳美地山庄25#于2015年8月30日完工，于2015年11月30日通过工程竣工验收。2016年11月16日，江阴市住房和城乡建设局出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》，同意25#房屋交付使用。2014年5月29日，江阴市建设局对2013年3月29日施行的《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》（以下简称实施细则）进行了修改，其中对第五条修改为：“房地产开发企业交付使用商品房（住宅）前，应当向市建设局提出交付使用竣工验收申请和查验报告，并提交下列材料原件和复印件各一份。”增加一项为第二十三项：“江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收意见书”。修改后的实施细则第五条规定需要提交各部门出具的验收或证明材料共计24项。实施细则第八条规定，“经核查，商品房符合交付使用条件的，由市建设局出具商品房项目交付使用竣工验收证明。……房地产开发企业取得商品房项目交付使用竣工验收证明后方可将商品房交付使用。”修改后的实施细则自2014年6月1日起施行。因伟舟公司办理案涉商品房初始登记手续骑跨2014年6月1日，所以伟舟公司需按上述实施细则的规定办理相关手续。2017年9月12日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-1），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有38套房屋已入场装修，并存在涉嫌违法建设、破坏绿化的行为，不符合新建小区管理及配套设施专项验收要求。同日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-2），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有28套房屋尚未装修，不存在违法建设、破坏绿化的行为，符合新建小区管理及配套专项验收要求。2018年4月24日江阴住房和城乡建设局《关于商品房（紫阳美地山庄）通过交付使用竣工验收的通知》载明：“江阴市伟舟房地产开发有限公司，你公司《商品房（紫阳美地山庄）通过交付使用竣工验收的通知》悉。商品房（紫阳美地山庄2#、16#、17#、18#、23#、24#），幢数6（含配套用房），规划核实面积：17423.47平方米（详见江阴市建设工程规划核实合格证，核字第3202812015000XX号）。2017年10月20日通过工程竣工验收备案。公安编号：璜土镇紫阳美地山庄95号至111号。现所申报的建设项目已全面竣工。根据市国土、环保、市政公用、园林、公安、市监、城管等部门单项验收合格的认定，经核查，该项目（其中28套，详见附件）交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》及《江阴市商品房交付使用办法实施细则》的相关规定，同意交付使用。”该通知附件载明的28套房屋包括案涉房屋。伟舟公司称上述2018年4月24日江阴住建局通知下发后，伟舟公司即可以就案涉房屋配合办理房产证。2018年9月10日，伟舟公司通知徐震宇其购买的房屋已办妥房屋权属初始登记证明，要求徐震宇在接到通知起15日内带全购房材料及费用至伟舟公司办理权属登记相关手续。2018年9月25日，徐震宇向伟舟公司缴纳契税15953.87元、工本费200元、房屋维修基金14276.40元。2018年9月29日，徐震宇函告伟舟公司称“本人及家属于2018年9月25日携带购房材料及费用至贵司办理房屋权属登记手续，但贵司要求本人签订协议才有办理房屋权属登记手续，协议第六条载明，‘自愿放弃基于原《商品房买卖合同》及补充协议向甲方主张赔偿的权利及获取的利益（含诉讼）。’因该条款明显损害了本人就贵司逾期办理房屋权属证书事宜主张赔偿的权利，本人未在协议上签字，但贵司坚持若不签字无法办证。本人认为签署协议并非贵司办理房屋权属证书的必经手续，请贵司务必于三日内联系本人协商办证事宜，否则贵司需要承担相应的法律责任，本人保留相应的诉讼权利，请予以重视。”徐震宇提供空白协议书1份及录音文件，其中空白协议书载明：“甲方江阴伟舟房地产开发有限公司，乙方（空白）。甲方双方经友好协商，本着平等自愿诚实信用原则，就乙方购买甲方销售的位于紫阳美地山庄的商品房办理房屋权属证书的相关事宜进行如下约定：……。”其中第六条的内容为：“乙方认可并知晓甲方已在《商品房买卖合同》约定的时间范围内向乙方发出交房通知书及领取房屋权属证书的相关约定，但由于乙方购买的坐落于紫阳美地山庄房屋因部分业主搭建了违法建筑，江阴市城市管理局进行了多次核实，于2017年9月12日出具专项验收意见，导致乙方无法按照原《商品房买卖合同》及补充协议的约定及时取得房屋权属证书，后通过甲方多方面努力，未搭建违法建筑的业主可以先办理房屋权属证书。乙方认可未能及时办理房屋权属证书系由部分业主搭建违法建筑的行为引起，自愿放弃基于原《商品房买卖合同》及补充协议向甲方主张赔偿的权利及获取的利益（含诉讼）。”录音文件系徐震宇的父亲徐伟建的通话录音，徐震宇称该录音中通话对方系伟舟公司的销售经理尹永杰，证明系伟舟公司要求徐震宇一方签署协议放弃主张赔偿的权利，由于徐震宇一方不同意，所以无法办证。伟舟公司称其收到上述2018年9月29日函件，但空白协议书上无签字，尹永杰已辞职且无法取得联系，故对徐震宇提供的空白的协议书及录音文件的真实性不予认可，同时伟舟公司表示同意代办产权证书。关于代办商品房权属证书需要的手续，伟舟公司明确，除初始登记证由伟舟公司持有外，徐震宇还应向伟舟公司提供商品房买卖合同、发票、身份证复印件、费用结算清单；徐震宇表示因案涉房屋系贷款购买，商品房买卖合同原件在银行，要求伟舟公司代办；伟舟公司表示同意代办。一审法院认为：本案的争议焦点是：一、伟舟公司是否按照合同约定履行了交付房屋的义务，如未履行，逾期交房违约金如何确定；二、伟舟公司是否应承担逾期办证的违约责任；三、徐震宇主张将案涉房屋所有权转移至其名下能否成立。徐震宇与伟舟公司于2011年12月29日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。（一）关于伟舟公司是否按照合同约定履行了交付房屋的义务，如未履行，逾期交房违约金如何确定的问题。根据合同第八条约定，伟舟公司应当在2012年12月30日之前交房，并在此基础上保留90天的宽限期，不作逾期处理。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因此，伟舟公司应当在2012年12月30日之前向徐震宇交付案涉房屋，如在2012年12月30日起90日内交房的，不作逾期处理，如至2013年3月30日仍未交房的，则应承担相应的违约责任。现伟舟公司称其于2013年3月27日以中国邮政特快专递的方式通知徐震宇办理房屋交接手续，但其提供的快递面单不能证明其已经将交房通知实际交邮，伟舟公司主张其于2013年3月27日通知徐震宇收房，法院不予支持，现法院按徐震宇自认的2017年6月26日为伟舟公司向徐震宇交房的时间。因该日期超过了最后交付期限2013年3月30日，伟舟公司已构成违约，应当承担相应的违约责任，相应逾期交房违约责任的期间应从2013年3月31日起计算至2017年6月25日止，违约金按照合同第九条约定的每日按已付购房款的万分之二计算为328176元(1060000元×1548天×2/10000/天)。（二）伟舟公司是否应承担逾期办证的违约责任关于一期全部建成的时间，双方当事人持不同意见。徐震宇主张紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋通过四方竣工验收之日2015年11月30日即为一期全部建成之日；伟舟公司则主张2016年11月16日作为一期全部建成的时间。对此，法院认为合同约定的案涉房屋交付条件是经验收合格，即房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格即可交付给买受人，实际上，伟舟公司也是在房屋经四方验收合格后即向买受人进行了交付，也就表明房屋经验收合格后即可视为建成。另根据文义理解，“一期全部建成”与一期经验收合格并不矛盾，故法院认定“一期全部建成”时间为2015年11月30日。双方虽约定了伟舟公司于一期全部建成后为徐震宇办理房屋权属证书，但未明确约定一期全部建成后几日内为徐震宇办理房屋权属证书，属约定不明。由于办理房屋权属证书确需要一定的期限，故法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，确定伟舟公司应当于一期全部建成后的90日内即2016年2月28日前为符合办证条件的买受人办理房屋权属证书。双方在合同第十五条约定伟舟公司在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案；又在补充协议中补充约定伟舟公司于一期全部建成后进行商品房产权登记。根据上述约定，伟舟公司应在案涉商品房实际向徐震宇交付且一期建成后90日内履行办证或报备义务，实际交付使用时间和一期建成后90日，以在后时间作为伟舟公司履行办证或报备义务的时间。法院已认定伟舟公司在2017年6月26日履行了通知交房义务，但徐震宇截止起诉时仍未办理交房手续，直至本案审理期间的2019年3月4日才办理房屋交付手续，虽然徐震宇提供了空白协议书、录音文件等证据证明伟舟公司要求徐震宇放弃权利才办证，但伟舟公司对此不予认可，考虑到本案审理中徐震宇明确要求伟舟公司代办案涉房屋权属证书，伟舟公司也同意代办，且徐震宇还需要补充提供相应材料，故徐震宇主张自2016年2月29日起计算的逾期办证损失，法院不予支持。（三）关于案涉房屋所有权转移至徐震宇名下的问题。鉴于案涉房屋已办妥初始登记，且徐震宇已将房屋维修基金、契税、办证工本费交给伟舟公司，伟舟公司当庭表示“同意代办产权证书，只需要原告提供发票、身份证复印件、交房结算表”，徐震宇也同意向伟舟公司提供上述相关材料，故徐震宇主张伟舟公司将案涉房屋所有权转移至徐震宇名下，法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、伟舟公司于判决发生法律效力之日起十日内支付徐震宇逾期交房违约金328176元。二、伟舟公司于判决发生法律效力之日起三十日内将江阴市紫阳美地山庄一期24幢乙单元301室房屋（房屋代码JYS00098XXXX）的所有权转移登记至徐震宇名下，徐震宇应配合提供办理产权登记所需的全部真实有效材料。三、驳回徐震宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5873元、财产保全费4520元，合计10393元（徐震宇已预交），由徐震宇负担6098元，由伟舟公司负担4295元。徐震宇同意其预交的案件受理费由伟舟公司负担的部分，由伟舟公司向其直接支付，法院不再退还，伟舟公司于判决发生法律效力之日起十日内向徐震宇支付4295元。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审争议焦点为：伟舟公司主张已按约履行了交付房屋义务，依据是否充分。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，伟舟公司最迟应在2013年3月30日前书面通知买受人徐震宇办理房屋交接手续，否则应承担逾期交房违约责任。现伟舟公司主张其已于2013年3月27日书面通知徐震宇办理房屋交接手续，应提供证据加以证明。对此，伟舟公司一审中提供了EMS快递详情单寄件人联，但缺少与该快递单号相对应的物流跟踪信息，亦无收件人徐震宇的有效签收记录，不足以证明该快递已经实际投递且送交，应由伟舟公司承担举证不能的法律后果。关于伟舟公司称应比照同一幢楼其他业主接收房屋的时间认定其已按约通知徐震宇接收房屋的意见，仅系其主观推断，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，伟舟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6223元，由上诉人伟舟公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 林中辉审 判 员 杜伟建审 判 员 孙 宏二〇一九年八月二十六日法官助理 杜凤君书 记 员 汪丽敏