贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终287号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司，住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李朝魁,男,侗族,1979年12月15日出生,住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：甘世瑜,女,侗族,1982年2月25日出生,住贵州省黎平县。共同委托诉讼代理人：彭双雄，贵州杉乡律师事务所律师。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人李朝魁、甘世瑜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.判决撤销一审判决；2.裁定驳回被上诉人的起诉或者判决驳回被上诉人提出的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人不存在本案商品房产权转移登记的相关文书迟延交付被上诉人的问题，上诉人依法不应当承担该项“违约责任”。根据原审法院的调查，已经证实了被上诉人向上诉人购买的位于“侗族风情园”小区11幢楼306号房通过了国土机关对土地地块的核验意见，在2017年3月22日可以办理不动产权登记，没有履行申请义务，责任归属与被上诉人。上诉人在2017年3月22日之前已经办妥了交付使用备案等相关文书材料，被上诉人无论需要哪一项文书，上诉人均可提供。所以，上诉人不存在此项违约的情形，不应对此承担违约责任。二、上诉人与被上诉人先后签订了两份内容不同的“协议”，根据生活常识和合同法的基本原理应当考虑按照新协议代替旧协议的原则适用新“协议”处理争议，不能同时使用两份时间不同、内容矛盾的“协议”处理本案争议。在第一份新的“协议”约定的权利、义务尚未履行的情况下，经上诉人与被上诉人协商，2017年8月14日上诉人与被上诉人签订了第二份新“协议”，代替了2016年12月16日签订的旧“协议”，重新约定了上诉人可能需要承担的“逾期交付商品房转移登记文书违约金的支付期限和计算方式。”不能同时履行两份内容矛盾的新“协议”。三、、本案属于“重复起诉”，依法应裁定驳回其起诉。2018年6月，被上诉人曾经以同一事实和理由向黎平县人民法院提起诉讼，黎平县法院以（2018)黔2631民初963号《民事裁定书》裁定准许被上诉人撤回起诉，现被上诉入以同一事实和理由进行重复起诉，应依法裁定驳回其起诉。李朝魁、甘世瑜辩称，1.一审认定事实清楚，上诉人以实际行动表明违约行为客观存在。被上诉人至今仍然未将代为收取的契税维修基金交付至相关部门，且逾期交付、逾期办理商品房转移登记有关文书的行为明显违反合同约定，依法应承担违约责任。2.上诉人逾期交付出售房屋办理转移登记文书的行为严重违反了合同约定，侵害了被上诉人的合法权益，应当按照协议约定承担违约责任。3.上诉人不仅充分利用售房方的主体地位损害被上诉人的合法权益，而且玩弄诉讼程序、浪费司法资源。李朝魁、甘世瑜向一审法院起诉请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》,立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告。2、判决被告承担逾期交付商品房违约金11961元。3、判决被告承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金40248.82元(暂从2016年10月22日计算到2018年8月21日,共计575天,违约金为357467元×6.18%÷365天×575天=40248.82元)。4、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金,从2018年8月22日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止,计算标准参照上述第3条。5、判决被告立即将代为收取原告房屋契税及公共维修资金缴存到政府相关部门。一审法院认定事实：2013年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋，建筑面积127.47平方米，房屋总价款为357467元。约定交房日期为2015年3月31日前。合同第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款、契税、专项维修基金等相关费用。同时查明:涉案房屋所在的该栋楼已于2017年3月22日通过验收合格并交付备案，可以办理产权证。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2016年12月16日，原告（乙方）与被告（甲方）双方就逾期交付商品房自愿签订《补充协议》，《协议》约定甲方支付乙方逾期交付商品房违约金11961元；2017年8月14日，原告（乙方）与被告（甲方）双方就逾期交付商品房转移登记有关文书自愿签订《协议》，《协议》约定：“2、自2016年10月22日起，至甲方实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，如果甲方逾期交付商品房转移登记的有关文书时间在一年以上，款项的计算标准按年利率6.175%计算，计算基数为乙方已付购房款。3、甲方应在2018年8月30日前向乙方一次性付清款项。4、如果到2018年6月30日止，甲方仍未将商品房转移登记的有关文书交付乙方，则自2018年7月1日起每半年计算一次，计算方法仍按上述第2条约定的计算标准即年利率6.175%计算，计算基数为乙方已付购房款执行。原告因被告未向其交付商品房转移登记的相关文书，向法院提起诉讼，请求被告立即交付商品房转移登记相关文书并承担逾期违约金。案经一审法院调解无效。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，一审法院予以支持。关于原告请求被告承担逾期交付商品房违约金11961元的诉求。依据双方签订的《补充协议》约定，原告主张被告赔偿原告逾期交房违约金11961元，该协议系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，一审法院予以确认。被告逾期交房，原告依据双方合法有效《协议》，向被告主张逾期交房违约金11961元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金是否应予支持及计算标准确定的问题。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。原告请求被告按年利率6.18%的标准，支付逾期交付商品房转移登记相关文书违约金共计40248.82元。因2017年8月14日，原、被告双方对被告逾期交付商品房转移登记相关文书事宜做了补充约定，《补充协议》明确了违约金的计算方式及方法。庭审中，双方对该协议无争议，协议系双方的真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，合法有效，协议双方应严格按照协议履行约定的权利和义务。从2016年10月22日起至庭审辩论终结之日止（2018年9月14日），已超双方约定1年交付商品房转移登记有关文书的履行期限。按照《协议》约定从2016年10月22日起至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止超过一年以上，违约金按已付购房款的年利率6.175%计算。该违约金计算标准未明显过高，符合法律规定和双方的约定，故对被告请求调整违约金的辩称一审法院予以采信。从2016年10月22日至2018年8月21日共计668天，原告请求违约金按575天计算，是对自己权利的处分，一审法院予以确认。违约金计算为：（357467元×6.175%）÷365天×575天=34773.45元。原告请求40248.82元，超出部分一审法院不予支持。关于原告诉求从2018年8月22日起至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金。虽涉案房屋所在的该栋楼已于2017年3月22日通过验收合格并交付备案，可以办理产权证，但因被告未及时通知原告办理产权证，违约事实持续到法庭辩论终结时止，原告才知晓所购买的黎平县德凤镇五开北路侗族风情园第11幢楼已经具备办证条件。故一审法院支持原告从2018年8月22日起的逾期违约金至法庭辩论终结（2018年9月14日）时止。原告请求按照年利率6.18％的标准计算，不符合双方《协议》约定，一审法院不予支持，标准按双方约定及一审法院确认的购房款（357467元）的年利率6.175%计算，期间从2018年8月22日起计算至庭审辩论终结时止，共计24天。违约金计算为：（357467元×6.175%）÷365天×24天=1451.41元。关于原告请求判决被告立即将代为收取原告的房屋契税和专项维修资金缴存到政府相关部门的诉求。一审法院认为，因其请求不符合合同的相对性原则，亦不属本案的调整范围，对其请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决一、原告李朝魁、甘世瑜和被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后将商品房转移登记的相关文书交付给原告。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告李朝魁、甘世瑜逾期交房违约金11961元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告李朝魁、甘世瑜逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金34773.45元。四、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告李朝魁、甘世瑜从2018年8月22日起至庭审辩论终结之日（2018年9月14日）止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金1451.41元，五、驳回原告李朝魁、甘世瑜的其他诉讼请求。案件受理费1106元，减半收取553元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担453元，原告李朝魁、甘世瑜负担100元。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明上诉人开发建设的位于黎平县德凤街道侗族风情园二标段11号楼于2016年7月19日经过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，并报经黎平县住房和城乡建设局审批，准予办理这几栋楼房的交付使用备案手续，可以办理产权转移登记；2.黎平县法院调查颁证结果，拟证明2018年4月10日，黎平县法院安排法官依法到黎平县不动产登记中心调查，该中心在介绍信上批注回复内容：黎平县住建局对侗族风情园的A地块项目1、2、3、5、9、10、11、14、15号楼在2017年3月22日均已具备办理了产权登记条件，印证了竣工验收备案表可以办理房屋转移登记；3.不动产权证书，拟证明黎平县德凤街道“侗族风情园”9、10号楼同楼的业主在2018年6月已经领到了《不动产权证书》，证明该栋楼房具备了办理产权证书的全部条件，不存在上诉人不能交付产权转移登记文书的问题。4、不动产权证书，证明目的同证据3。本院组织质证后，被上诉人发表以下质证意见：对证据1的关联性和证明目的持异议，该份证据仅是竣工验收备案表，仅作为房屋交付所必备的一个手续，上诉人提供的证据无法证明房屋可以办理产权转移登记；对证据2的真实性和关联性有异议，合同约定需要将有关文书交付给被上诉人，但是上诉人没有交付，也没有告知被上诉人，未履行告知义务；对证据3、4的证明目的有异议，其他业主获得了不动产权证不代表被上诉人就一定能获得。本院认证意见：对上诉人提交的证据1具有真实性和关联性，予以认可。对上诉人提交的证据2只能证明有几栋楼已经过竣工验收备案，不能证明案涉房屋可以办理产权转移登记，并且该份证据在一审中已经提交，不属于新证据；对上诉人提交的证据3、证据4与待证事实没有关联性，案涉楼栋同楼业主领到了《不动产权证书》，不能证明被上诉人购买的房屋具备了办理不动产权证书的条件。因此，本院对上诉人提交的2、3、4号证据不予采信。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本案争议焦点：1、上诉人是否应当承担转移登记相关文书违约金的责任？2、两份协议应当如何理解？3、李朝魁、甘世瑜起诉是否属于重复诉讼？本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，故本院只围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于第一个焦点，根据双方所签的《商品房买卖合同》第十九条第三款之约定，上诉人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，违反了双方在合同中的约定，应承担相应的违约责任。同时，上诉人称随时可以向被上诉人提供《商品房买卖合同》等相关材料，完全可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协议义务已经履行完毕。对其上诉理由，本院认为上诉人即使具备办理商品房转移登记有关文书的条件，也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，但上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务。因此，上诉人应将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人并承担转移登记的有关文书的违约责任。关于争议焦点二，上诉人称先后签订了两份内容不同的协议，应当按照新协议替代旧协议的原则适用新协议处理，不能同时使用两份时间不同、内容矛盾的协议。本院认为，由于上诉人逾期交房和逾期转移登记相关文书给被上诉人，双方于2016年12月16日签订了《补充协议》，又于2017年8月14日签订《协议》，两份协议内容明显不同，并且约定的违约金计算方式也不相同。因此两份协议并不冲突，也不矛盾，均是双方的真实意思表示，本院予以确认。其中一份协议内容明确为转移登记有关文书违约金，另一份协议内容明确为交房违约金，由于鸿邺公司逾期交房和逾期交付文书的违约事实同时存在，而且其与被上诉人签订有两份内容不同的协议，故一审法院按照不同的两份协议判决鸿邺公司向被上诉人支付逾期交房违约金和逾期交付文书违约金，并无不当。关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百一十四条第一款之规定，原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。虽然被上诉人在2018年6月就本案曾向一审法院起诉，后来自行撤诉。现再向一审法院起诉，但是未构成重复起诉，一审法院应依法受理。因此，黎平鸿邺公司称本案属于重复起诉的上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1106元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年八月二十六日法官助理罗惠书记员罗朝丽