陕西省榆林市榆阳区人民法院   民 事 判 决 书   （2019)陕0802民初3213号   原告：上海浦东发展银行股份有限公司榆林分行，住所地榆林市高新区。统一社会信用代码：91610800562234802P。   负责人：高斌。   委托诉讼代理人：郭威，男，生于1987年4月21日，汉族，系上海浦东发展银行股有限公司榆林分行员工。   被告：李鑫宇，男，生于1970年8月16日，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，公民身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：任彩珍，女，生于1969年2月25日，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，公民身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系李鑫宇妻子。   被告：榆林泰发祥置业有限公司，住所地榆林市榆阳区。统一社会信用代码：9161080056377929XQ。   法定代表人：李自新，公司董事长。   委托诉讼代理人：高建强，陕西文星律师事务所律师。   原告上海浦东发展银行股份有限公司榆林分行（以下简称浦发银行榆林分行）与被告李鑫宇、任彩珍、榆林泰发祥置业有限公司（以下简称泰发祥置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告浦发银行榆林分行的委托诉讼代理人郭威、被告泰发祥置业公司的委托诉讼代理人高建强到庭参加了诉讼,被告李鑫宇、任彩珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告浦发银行榆林分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李鑫宇、任彩珍偿还原告借款本金人民币792167.75元，利息人民币144611.63元(含罚息）（计算至2019年1月13日，具体还款金额以借款人实际还款日原告会计部门核算为准）；2、判令被告榆林泰发祥置业有限公司对上述款项的清偿承担连带责任；3、判令被告李鑫宇、任彩珍名下位于被告榆林泰发祥置业有限公司开发的XX小区XX号楼XX单元XX号的抵押房产对上述款项的清偿承担优先受偿义务；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。   事实和理由：2013年5月15日，被告李鑫宇、任彩珍作为借款人，泰发祥置业公司作为保证人分别与原告签订了合同编号为：17412013100624130301的《个人购房担保借款合同》，同时以被告李鑫宇、任彩珍名下位于被告泰发祥置业公司开发的XX小区XX号楼XX单元XX号的房产作为抵押。合同约定借款金额为85万元；借款期限为20年；还款方式为按月等额本息还款。借款人李鑫宇、任彩珍在履行合同期间多次违约，截止2019年1月13日已累计逾期51次，最高逾期38期，经过多次催促仍拒不履行还款义务，同时依据原告与被告泰发祥置业公司签订《个人购房担保借款合同》、《房屋按揭贷款合作协议》，原告向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。   被告李鑫宇、任彩珍未向法庭提供书面答辩、质证意见及证据。   被告泰发祥置业公司辩称：一、同意原告第一项诉讼请求剩余本金全部到期的要求，至于利息及罚息如何计算依法判决。二、同意原告的第三项诉讼请求，优先受偿后不足部分由泰发祥置业公司承担保证责任。   本院经审理认定事实如下：2012年12月6日，原告浦发银行榆林分行（甲方）与被告泰发祥置业公司（乙方）签订了《房屋按揭贷款合作协议》，约定：乙方为所有购房人因购买房屋向甲方贷款所产生的所有债务提供阶段性连带责任保证。2013年5月15日，原告浦发银行榆林分行（贷款人、抵押权人）与被告李鑫宇、任彩珍（借款人、抵押人）、被告泰发祥置业公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额85万元，期限20年，自2013年5月16日起至2033年5月16日止，执行中国人民银行同期贷款利率，按年调整，逾期利率上浮50%，还款方式为按月等额本息还款法。被告李鑫宇、任彩珍以其预购登记的由被告泰发祥置业公司开发的位于榆林高新区XX小区XX号楼XX单元XX号的房产作抵押担保（预抵押登记证号为榆房预榆林市字第030248），被告泰发祥置业公司提供连带责任保证担保，保证期限为借款合同的债务履行期限届满之日起两年，抵押及保证担保的范围为借款本金及利息、罚息、违约金、实现债权费用等。合同签订后，原告依约履行发放贷款85万元，被告李鑫宇、任彩珍已逾期44期，截止2019年7月28日下欠本金792167.75元，产生逾期利息171949.55元。致原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。   上述事实有个人购房担保借款合同、商品房预售合同、预购商品房抵押权预告登记证、房屋按揭贷款合作协议、贷款本息清单、提前到期通知书及原被告当庭陈述等相关证据在卷佐证。   本院认为，原告浦发银行榆林分行与被告李鑫宇、任彩珍、泰发祥置业公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。合同签订后，原告足额发放了贷款，被告李鑫宇、任彩珍未能按期履行还款义务，多次持续逾期不能还款，已构成违约，应当承担继续履行合同的违约责任。原告依照个人购房担保借款合同第11.1.2条和第12.1.5条关于借款人逾期偿还贷款本息原告有权主张贷款提前到期的约定，主张贷款提前到期符合合同约定并不违反法律，本院依法予以支持；对原告主张的抵押优先权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 之规定和参照建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”的规定，由于预告登记不动产物权尚未成立，抵押预告登记不具备法定的抵押登记条件，只有对抗第三人的效力，不产生优先受偿的效力，故原告抵押优先权的主张不能成立，本院依法不予支持；原告主张的被告泰发祥置业公司对借款本息承担连带责任之诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。被告泰发祥置业公司答辩原告应当以被告李鑫宇、任彩珍预购登记的位于XX小区XX号楼XX单元XX号的房产优先受偿后，不足部分由泰发祥置业公司承担保证责任之意见不符合原、被告签订的合同约定，且抵押预告登记不产生优先受偿的效力，本院依法不予采纳。相关被告经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃其相关诉讼权利，所致不利后果由其自负。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、本判决生效后五日内，由被告李鑫宇、任彩珍共同偿还所欠原告上海浦东发展银行股有限公司榆林分行借款本金792167.75元、逾期利息171949.55元及后期利息（从2019年7月29日起至借款还清之日止，执行中国人民银行同期贷款利率计算）。被告李鑫宇、任彩珍互负连带清偿责任。   二、被告榆林泰发祥置业有限公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。   三、驳回原告其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费13160元，由被告李鑫宇、任彩珍、榆林泰发祥置业有限公司共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。     审判长  王泽彪   审判员  刘建军   人民陪审员  刘绪芳         二〇一九年八月二日     书记员 刘静              1