河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初4251号原告：郑州市联华商贸有限责任公司，住所地郑州市管城区城东路80号。法定代表人：吴云谊，董事长。委托诉讼代理人：曹卫利，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：苗永顺，河南昊广律师事务所律师。被告：郑州吉兆商务咨询有限公司，住所地郑州市中原区中原西路43号6层。法定代表人：姜斌，总经理。委托诉讼代理人：张保恩，郑州市管城区法宝法律服务所法律服务工作者。被告：姜斌，男，1970年9月13日出生，回族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张保恩，郑州市管城区法宝法律服务所法律服务工作者。第三人：杨露，男，1984年1月9日出生，汉族，住郑州市金水区。原告郑州市联华商贸有限责任公司（以下简称联华公司）与被告郑州吉兆商务咨询有限公司（以下简称吉兆公司）、姜斌、第三人杨露房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联华公司的委托诉讼代理人曹卫利、苗永顺、被告姜斌、被告吉兆公司及被告姜斌的共同委托诉讼代理人张保恩、第三人杨露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联华公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋出租合同》；2.被告向原告支付房屋租金598899元（自2018年7月1日至2018年12月31日止，自2019年1月1日起按照每平方米每月19元的标准计算至实际解除合同之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月22日，原告与被告吉兆公司签订《房屋出租合同》，主要约定：被告租赁原告位于郑州市××区凌云路联华商贸二三四层、建筑面积10507平方米的房屋，期限自2018年1月1日至2032年12月31日；被告延迟支付租金超过20日的，原告有权单方面解除合同等。后，原、被告又签订了三份补充协议，其中2018年3月3日的《房屋出租合同补充协议》约定，被告姜斌应在2018年6月底将《房屋出租合同》无偿无条件转让给由姜斌和杨露共同成立的公司。但截止目前，被告拒不支付应付租金。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。吉兆公司辩称，1.原、被告签订的房屋租赁合同合法有效；2.在合同履行过程中原告先行违约；3.根据合同的履约情况，原、被告之间存在着争议，但尚达不到法律规定的合同解除条件，因此请求法院判令涉案合同继续履行；4.根据租赁合同以及补充协议约定，原告未按移交清单约定按期整改完毕，目前仍然处于免租期状态，被告无需向原告缴纳房租；5.被告已经向原告缴纳的押金10万元以及房租60万元应待免租期满后冲抵免租期以后应当缴纳的租金；6.吉兆公司分别与施工单位及供应商签订7份合同，已投入上千万元。姜斌辩称，1.姜斌系吉兆公司的法定代表人，姜斌在本案中既不享有权利也不承担民事义务，不是本案适格的民事主体，原告对姜斌提起诉讼没有事实及法律依据；2.郑州市管城区东大街村民于2018年3月22日至2018年6月中旬到工地阻挠施工。杨露陈述称，1.其与姜斌在《补充协议》中约定的公司一直未成立；2.房屋交接的具体时间记不清了，应该是签订出租合同的时间，当时交付的系框架。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月10日，原告与案外人郑州市管城区东城乡东大街村委会签订《合作经营市场协议书》，约定由双方共同合作经营位于郑州市管城区城东路80号（现管城区凌云路80号）市场，合作期限为30年。2017年12月22日,原告（出租方、甲方）与被告吉兆公司（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》，主要约定：第一条，乙方因经营酒店公寓租赁坐落于郑州市××区凌云路联华商贸二、三、四层房屋，建筑面积10507㎡；第二条，出租期限自2018年1月1日至2032年12月31日，甲方提供8个月免租期，其中第一年免租期为6个月（2018年1月1日至2018年6月30日），第二年免租期为1个月（2019年1月1日至2019年1月31日），第三年免租期为1个月（2020年1月1日至2020年1月31日），用于乙方装饰装修等工作；第三条，第1—5年月租金为199633元，第6—10年月租金为220647元。房屋租金为19元/㎡/月，合同签订后6个月内，甲方协调相关部门同意乙方完成五层开天窗的工作，乙方按照约定的租金向甲方支付，否则，乙方向甲方支付约定租金的80%，直至甲方完成此项工作。如甲方6个月后完成此项工作，前期已付租金按照约定金额的80%核算，自此项工作完成之日起按约定的19元/㎡/月支付租金，并向甲方支付已付租金对应的剩余20%，如果合同签订后三年内仍未打开天窗，从三年后租金核算按照当年租金的85%核算支付。押金为100000元，合同签订后7个工作日内支付。每期租金到期前7日内支付下期租金。第一年免租期结束前的7个工作日内乙方支付三个月的租金，后期，乙方以每6个月为一个周期支付租金；第四条，房屋应于2018年1月1日前交付，交付条件按本合同及合同附件四约定。双方共同办理房屋的交付，签署《房屋交割清单》，如乙方认为房屋不符合约定交付条件的，甲方应当根据乙方要求当场安排修复或者改正，对于当场无法改正的，双方应当在《房屋交割清单》中注明修复或改正的时间，房屋租赁期限从前述的修复或者改正经乙方验收后起算，免租费和租赁期限的开始和届满日期均相应顺延；第七条，应由甲方负责的维修项目，乙方需及时通知甲方，甲方应在接到通知后3个工作日内向乙方反馈维修意见和方案，并在接到乙方通知后的5个工作日内安排维修，若甲方未维修或拒绝维修的，乙方有权代为确定维修方案并实施维修，甲方承担相应费用；第十一条，甲方延迟交房达十五个工作日，乙方有权解除合同。乙方延迟支付租金超过20日的，甲方有权单方面解除合同；第十二条，乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金。甲方未能履行其他相关义务，乙方有权不予支付甲方违约期间的租金，且甲方还应赔偿乙方的直接损失。乙方未能履行其他相关义务，除应支付违约期间的租金外，还应赔偿甲方的直接损失等。附件四交房条件主要约定：甲方提供主楼内的上下水接口，提供满足乙方使用的电力容量，排污接入市政污水管网。附件四还就消防设备、通道等进行了约定。合同落款处加盖有原、被告公章及代理人方懿智、姜斌签名。同日，原告（出租方、甲方）与被告吉兆公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，主要约定：关于双方于2017年12月22日签订房屋出租合同第三条第三款变更为：双方约定房屋租金为19元/㎡/月，合同签订后6个月内，甲方协调相关部门同意乙方完成五层开天窗的工作，乙方按照约定的租金向甲方支付。否则，乙方向甲方支付约定租金的80%，直至甲方完成此项工作。如甲方6个月后完成此项工作，前期已付租金按照约定金额的80%核算，甲方不得另行收取剩余的20%，直至相关工作完成且已付租金租期结束，待已付租金租期结束后且开天窗工作完成后的下一期租金乙方按照约定的19元/㎡/月支付。如合同签订后三年后仍未打开天窗，从三年后租金核算按照当年租金的85%核算支付等。2018年1月8日，原告（甲方）与被告吉兆公司（乙方）签订《房屋出租合同补充协议2018年1月8日》，主要约定：电力增容：甲方负责在乙方确定可以办理消防手续之日起后4个月内完成变压器电力改造增容的安装等工作，以确保满足乙方在经营中的需要，如甲方未能按照完成此项工作，则承租方的免租期的起算时间均应相应顺延到电力增容改造完毕并能满足承租方使用之日。该协议还就化粪池、消防许可证等进行了约定。2018年3月3日，原告（甲方）与被告吉兆公司（乙方）签订《房屋出租合同补充协议》，主要约定：1.乙方应于2018年3月4日前根据《房屋出租合同》第三条向甲方支付应付未付款项，否则《房屋出租合同》终止，乙方并承担相应违约责任；2.乙方应在《房屋出租合同》约定的免租期内完成出租房屋装修；3.甲乙双方同意安装变压器时间顺延至2018年6月底完成，如超出此期限，甲乙双方谁导致谁承担相应责任及损失；4.乙方应在2018年6月底将《房屋出租合同》无偿无条件转让给由姜斌和杨露共同成立的公司；5.如因甲方和东大街村集体和村民产生矛盾纠纷，造成乙方不能正常经营导致的实际损失由甲方承担；6.乙方免费提供给甲方二间房屋使用；7.乙方未按期履行本合同项下义务，甲方有权单方面解除《房屋出租合同》等。同日，吉兆公司向原告交付押金100000元、租金598899元，同时，原告向吉兆公司出具《收条》二张，载明收到押金100000元及租金598899元。截止本案法庭辩论终结之日，姜斌和杨露未共同成立公司。2018年3月19日，原告与被告吉兆公司签订《房屋及公共设施移交清单》及《物业工程移交项目表》，对楼宇及附属物品、水电、物业、消防等进行移交。《房屋及公共设施移交清单》载明消防系统已损坏（无烟爆）；《物业工程移交项目表（一）》载明“高低压配电室需增加，化粪池及排污设施需扩容”、《物业工程移交项目表（四）》载明“四楼天井处加盖的房屋和通往加盖五楼的楼梯处存在严重的施工质量问题，有重大事故隐患，甲方6月底前改造完毕，否则责任和一切损失由甲方负责。二三四楼卫生间和办公室由甲方在6月底前拆除完毕”、《消防系统竣工表》载明“二楼防火卷帘由甲方在6月底前拆除完毕”。2018年6月8日，原告向国网河南省电力公司郑州供电公司申请受电工程竣工检验，该部门在现场检验意见栏注明“合格”字样并加盖竣工检验专用章。2018年6月14日，原告递交《送电申请书》，申请送电时间为2018年6月16日。合同履行过程中，姜斌与方懿智多次通过微信就合同的履行情况进行沟通。姜斌提交的微信聊天记录显示：2018年5月7日，姜斌称“方总，工人马上要施工了，4月8日给您的问题通报，你给郑总、村里领导商量一下怎么处理……”2018年7月27日，方懿智称“姜总，郑总打电话说让变压器暂停了，本来说下周要安装了，他说你租金不交，万一你们做不了，我方投入那么多，而且变压器最低消费每月三万多，到时候这些损失没人承担。姜总，你考虑下怎么办？”姜斌回复称“好的”……后双方协调未果，原告于2018年12月7日分别向吉兆公司、姜斌、杨露发出《律师函》，主要载明：贵方未按约定按时支付租金，已构成违约，贵方见函后尽快支付租金。我方郑重通知贵方，依据合同约定解除合同，并向我方交付所承租的房屋等。吉兆公司、姜斌拒绝签收。2018年12月21日，原告在东方今报A15版刊登《律师函》，告知吉兆公司、姜斌解除涉案合同及各项协议，并要求支付租金并交付所承租的房屋等。另查明，1.已生效的（2018）豫0104刑初872号刑事判决认定的事实：2018年5月2日至2018年6月14日期间，被告人宋保军对外自称村长，与被告人臧凤兰、宋俊凤、雷国强等人成立东大街村临时董事会，在没有任何法律依据的前提下……授意安排被告人刘鹏、宋卫新、耿四海、宋泉根、耿立杰、马涛、李东等人组织东大街村民分为白班、夜班轮流对郑州市管城回族区城东路68号院和内部合法经营的商户进行围堵、恐吓，导致被围困商户无法正常经营……被告人宋保军、臧凤兰、宋俊凤、刘鹏、雷国强、宋卫新、耿四海、宋泉根、耿立杰、马涛、李东等人的行为严重扰乱了社会经济、生活秩序，造成较为恶劣的社会影响，已构成恶势力团伙犯罪……2.2018年6月，吉兆公司向郑州市公安局东大街分局提交《报案材料》，主要载明：吉兆公司于2018年3月22日收到以郑州市管城区东大街村委会名义发出的通告……组织不明身份人员阻挠施工，目前工作处于完全的停滞状态，对公司造成了巨大的经济损失等。3.为查明案情，本院对涉案房屋进行了现场勘查。经查，涉案房屋现未装修完毕，二层钢结构基本分隔完毕，三层钢结构部分分隔，四层仍为框架；现场堆放有建筑材料，施工基本停滞；二楼防火卷帘未拆除。诉讼过程中，吉兆公司称，其分别与郑州市金水区腾岳建筑材料商行签订《洁具购销合同》、河南省恒华建筑工程有限公司签订《施工合同》、郑州昌顺家居有限公司签订《买卖合同》、河南翰一装饰设计工程有限公司签订《室内设计建筑装修合同》等，已投入上千万元。其提交的银行流水明细单载明款项用途涉及装修事项的有：2018年11月2日九龙广场装修工程预付款20000元、2019年1月14日轻质墙板货款25525元、2019年3月8日样板房装修工程款20000元及楼承板40000元、2019年4月13日张楼承板5000元、2019年4月22日工程款10000元、2019年5月14日卫生间隔断10000元、2019年5月16日水泥门窗字9000元、2019年5月21日电焊工费977元、2019年5月22日楼层板工费10000元、2019年5月25日楼层板21173元。庭审结束后，原告撤回对第三人杨露的起诉。被告吉兆公司及姜斌变更委托诉讼代理人张保恩为上海锦天城（郑州）律师事务所律师张浩、石少博（实习）。本院认为，原告与被告吉兆公司签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点有：1.关于租赁房屋交付时间的认定；2.关于电力扩容安装完工时间的认定；3.关于免租期的起算时间；4.涉案合同能否解除及租金数额问题。关于争议焦点1，原告主张2017年12月底2018年1月初交付的整个房屋框架且未办理交接手续，被告吉兆公司主张交房时间为2018年3月19日，因双方签章确认的移交清单载明房屋及公共设施的移交时间为2018年3月19日，本院认定2018年3月19日为租赁房屋的实际交付时间。关于争议焦点2，原告主张于2018年6月14日安装完毕，被告吉兆公司主张2018年9月2日变压器安装完毕，本院依据电力部门的《客户受电工程竣工检验回执单》载明检验合格日期2018年6月8日及电力扩容施工单位向电力部门提交的《送电申请书》时间2018年6月14日，确定涉案房屋电力扩容安装完工时间为2018年6月14日。关于争议焦点3，《房屋出租合同》约定第一年免租期为6个月（2018年1月1日至2018年6月30日），第二年免租期为1个月（2019年1月1日至2019年1月31日），《房屋出租合同补充协议2018年1月8日》约定免租期的起算时间顺延到电力增容改造完毕并能满足承租方使用之日。因电力扩容安装完工时间为2018年6月14日，且庭审中被告吉兆公司认可郑州市管城区东大街村民阻挠工地施工已于2018年6月中旬结束，考虑到被告吉兆公司重新组织施工应有合理的准备期间，本院酌定第一年的免租期起算时间为2018年7月1日，免租期6个月，应自2018年7月1日至2018年12月31日，第二年免租期1个月，自2019年7月1日至2019年7月31日，第三年免租期1个月，自2020年7月1日至2020年7月31日。关于争议焦点4，虽然原告于2018年12月22日在报纸刊登公告告知被告解除合同,但原告在发出解除合同通知时不享有合同解除权，且被告亦未表示同意解除合同，以上事实表明涉案合同未在2018年12月22日解除。被告吉兆公司已按照合同约定，支付部分租金及押金、投入资金对租赁房屋进行装修，双方约定的合同期限15年，而被告尚经营不足2年，原告即以被告未交清租赁费为由而解除合同、收回租赁房屋，不考虑被告装修等成本的处置，有失公平，且原告未能在移交清单列明的修缮时限内履行修缮义务及未按《补充协议》约定协调开天窗的工作，被告吉兆公司亦未按合同约定在免租期内装修完毕并支付租金，双方在合同履行中均存在过错，故原告要求解除涉案合同的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于租金，原告作为出租人，有义务对承租房屋以及附属设施进行检查修缮，保障安全和正常使用。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。考虑双方在合同履行中均存在过错，本院酌定被告吉兆公司按应付租金总额的80%即159706.4元/月（199633元/月×80%）的标准支付自2018年7月1日起至2019年8月31日止的租金，第一年、第二年免租期即2018年7月1日至2018年12月31日、2019年7月1日至2019年7月31日不计付租金，已支付的租金598899元应予扣，经计算，租金共计为519045.8元（159706.4元/月×7个月－598899元）。原告诉求超出部分，本院不予支持。被告姜斌系被告吉兆公司的法定代表人，并非被告吉兆公司的股东，原告要求被告姜斌共同承担责任无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州吉兆商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州市联华商贸有限责任公司欠付房屋租金519045.8元（自2018年7月1日起至2019年8月31日止）；二、驳回原告郑州市联华商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9889元，由原告郑州市联华商贸有限责任公司负担1319元，被告郑州吉兆商务咨询有限公司负担8570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  侯培利人民陪审员  陈廷英人民陪审员  张春菊二〇一九年八月三十一日书 记 员  韩冬菊