广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终6300号上诉人（原审被告，反诉原告）：高丽，女，汉族，1983年5月18日出生，住江西省吉安市青原区，委托诉讼代理人：曾昭棋，广东广锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：宋文涛，男，汉族，1977年11月10日出生，住内蒙古乌海市乌达区，委托诉讼代理人：马俊裕，广东莞同律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄福杭，广东莞同律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市云网房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇新安社区四季路1号莲湖四季豪园39幢商铺1、2号，统一社会信用代码为91441900MA4WKL2F5U。法定代表人：周美兰，该公司执行董事。上诉人高丽因与被上诉人宋文涛、原审第三人东莞市云网房地产经纪有限公司（以下简称“云网公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初11467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院判决如下：一、确认宋文涛与高丽于2018年4月14日签订的《二手房买卖合同》已于2018年10月24日解除；二、限高丽于判决发生法律效力之日起五日内向宋文涛支付违约金214000元；三、驳回宋文涛的其他诉讼请求；四、驳回高丽的全部反诉请求。一审本诉受理费41040元，由宋文涛负担2052元，高丽负担38988元。反诉受理费50元，由高丽负担。高丽不服原审判决，上诉请求:撤销原审判决，改判：1.宋文涛协助高丽办理位于东莞市××路××501产权过户给高丽的手续；过户过程中产生的税费由高丽、宋文涛按国家法律法规规定分别各自承担；2.改判高丽无须向宋文涛支付违约金214000元；3.一、二审受理费由宋文涛承担。事实与理由：一审认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、一审未审核全案履行过程及双方2018年7月3日签订的《房地产买卖合同》约定，而认定税费由高丽承担及认定高丽违约，不符合事实和法律。双方签订合同是为了履行，宋文涛应当履行配合过户义务，同时后面签订的合同是对前面合同约定的变更，税费由各自承担符合法律和约定，且个人所得税依法强制规定也应由卖方即宋文涛承担。双方在4月14日签订《二手房买卖合同》后，高丽就交纳了一百三十多万，且办理了按揭、公证委托手续。双方签订合同就是为了履行和促进交易的完成，为此，高丽与宋文涛夫妻在2018年7月3日签订了正式的《房地产买卖合同》，合同明确约定三十日内应办理完成过户手续，同时也明确约定办理过户所需缴纳的税费由双方按规定各自负责；该合同是在第三人及高丽、宋文涛夫妻及房管局监督下所签订的，双方对条款作出了认可，也是对此前《二手房买卖合同》税费约定进行的变更；同时双方明知过户需要在房管局处签订《房地产买卖合同》仍然对条款进行认可且在合同“附件四其它补充”中未对税费及其它条款作补充说明约定，这表明双方是认可后面合同是对前面合同约定的变更，特别是对税费约定的变更；况且前后两份合同交易总价是一致的，不存在规避税费问题；双方签订的《房地产买卖合同》第七条对税费约定由双方按法律法规规定各自承担，该条款约定既符合法律及也为双方约定，理应得到法院尊重；同时税费承担是由法律强制性规定，双方约定也应符合法律强制规定，双方前面签订的二手房买卖合同对税费的约定明显违背法律强制规定，不应作有效合同条款。二、一审认定解除双方2018年4月14日签订的《二手房买卖合同》，及认定高丽存在根本性违约行为，不符合事实，也无相应证据支持，本案合同不存在解除的情况，也不存在根本性违约而导致合同无法履行的情况，一审没有审查全案事实而作出偏向宋文涛的认定。宋文涛无证据证明高丽存在根本性违约而导致合同无法履行，也无证据证明本次房产交易无法履行；庭审中宋文涛变更诉讼请求为解除合同，而一审直接采纳宋文涛变更的诉讼请求而判定解除合同，这不符合全案事实情况及交易的稳定性；合同要解除必须存在根本性违约且导致合同无法履行的情形，只需宋文涛配合完成过户手续即可完成整个合同交易；且高丽一直在履行合同，先后支付定金、首付款、中价费、按揭费及宋文涛的赎楼款共计137.86万且一直是要求履行合同的，并不存在高丽不履行合同的行为；本案双方对税费承担有争议，是因双方前后签订的合同对税费约定导致，这不代表本次交易无法履行，也不代表高丽有违约行为；同时为了使本次交易能继续履行，在一审法庭调查明示“如果继续履行合同是否愿意承担所有税费”，高丽为履行合同表示可以承担所有税费，但是这不应认定为高丽违约行为，更不应认定为根本性违约；本案中宋文涛无证据证明已配合打税，更无证据证明有对高丽进行过缴纳税费的通知，也无证据证明税务部门的缴费通知及缴费时间，因此不能认定宋文涛已按合同履行了催告义务，加上本次交易完全可以履行不存在无法履行的情况。一审直接以宋文涛变更诉讼请求为解除合同的时间即10月24日作为催告履行时间，这不符合合同约定及本案履行的情况，解除合同仅是宋文涛的一项诉讼请求，并不代表其是履行催告义务。案涉交易中宋文涛无证据证明其有配合完成过户及打税义务，过户打税及交税是双方共同的义务，庭审调查中第三人也确实表示宋文涛因过户缺少相应资料而未配合过户及打税，导致高丽无法交纳高丽应承担的税费。宋文涛一直认为本案所售房产价格过低，不愿意过户，且有意将房产另行转卖给其它方，因此其拒绝配合过户打税等履行交易合同的义务，属于宋文涛违约行为。三、一审认定高丽承担21.4万违约金，不符合事实、显失公平，且明显过高。本案中高丽一直在履行合同，已支付定金、首付款、中价费、按揭费及宋文涛的赎楼款共计137.86万且一直是要求履行合同的，不存在任何违约行为不应承担违约金；同时整个交易过程宋文涛没有任何损失，且还拿走高丽一百三十多万使用至今未作任何退回；且本案是由宋文涛无理提出解除合同，过错责任在于宋文涛而不在于高丽，高丽不应向其承担巨额违约金；再则本案因税费承担导致双方有争议，而税费承担争议是因双方签订的房地产买卖合同有约定造成，并非高丽过错导致的。宋文涛未在法定期限内向本院提交答辩状。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对高丽上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕高丽的上诉，本院分析如下：首先，关于案涉房屋买卖合同的税费由谁承担的问题。根据双方于2018年4月14日签订的《二手房买卖合同》第四条第（二）款约定，该物业转让向相关部门支付的税费、交易过程中产生的相关费用由买方承担。同时第十二条约定，买卖双方为过户需要签署提交的《东莞市房地产买卖合同》及其他合同文件与本合同不一致的，以本合同为准。双方于2018年7月3日前往东莞市长安镇不动产交易所申请办理过户时签订的《房地产买卖合同》中并无关于变更原《二手房买卖合同》的内容，结合二手房交易的交易习惯及交易流程，原审法院认定案涉房屋买卖的相关税费应当以《二手房买卖合同》的约定为准，由高丽承担，并无不当，本院予以维持。其次，高丽是否存在违约行为的问题。云网公司确认在2018年7月3日双方申请办理过户手续之后约一周时间收到地税局关于税费缴纳的通知，相关经手人员陈斌也确认当时即已通知双方，结合二手房交易的惯例及高丽关于税费负担的陈述，本院对云网公司的陈述予以认定，原审法院认定高丽应在2018年7月10日即已了解到缴纳税费的具体金额，并无不当。虽然案涉两份合同对于高丽应缴纳税费的时间未作出明确约定，也没有相关证据显示税务部门的缴纳通知中限定了缴纳时间，宋文涛发出的关于催促高丽缴交税费的律师函也是显示2018年7月31日由他人签收，但从高丽接到宋文涛提交的起诉状副本即2018年8月25日，至2018年10月24日第一次庭审，高丽仍拒绝承担除契税以外的其他交易税费，故可认为已经过合理的履行期限，且已经达到逾期超过十天仍未履行的情形，高丽拒不履行缴交税费的义务，最终导致交易无法进行，高丽的行为已经构成违约，宋文涛有权要求解除合同并要求高丽支付违约金。最后，关于违约金是否过高的问题。根据双方签订的《二手房买卖合同第十一条第2款规定：“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。”原审法院已经根据双方的合同履行情况及高丽的过错程度，将违约金调整为合同总价的5%，故高丽主张违约金过高，没有依据，本院不予支持。综上，高丽的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4510元，由高丽负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  王相东审判员  陈美苑二〇一九年八月三十日书记员  王 晨梁善华