河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初1896号原告（反诉被告）：刘某，女，1982年1月4日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托代理人:韩某，河北京拓律师事务所律师。委托代理人：孙某，河北京拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈某，男，1983年1月6日出生，回族，住北京市通州区漷县。第三人：大厂回族自治县某房产经纪有限公司，住所地：河北省大厂回族自治县。法定代表人：谭某，总经理。原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）陈某、第三人大厂回族自治县某房产经纪有限公司（以下简称大厂县亚兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某委托代理人韩某、孙某、被告（反诉原告）陈某、第三人大厂回族自治县某房产经纪有限公司法定代表人谭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告、第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告承担违约金250000元；3、判令第三人返还原告的不动产发票等资料原件；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月13日，原、被告在第三人居间下签订《房屋买卖居间合同》，约定被告购买原告位于大厂县房屋，总价款为1310000元，签订合同时被告支付定金250000元，2019年3月21日前支付首付款200000元，在原告偿还涉案房屋贷款尾款当日再支付350000元。合同签订后，被告支付定金250000元。2019年3月21日原告要求被告支付首付款200000元时，被告以产权不明晰为由拒绝支付。原告按照被告的要求办理了涉案房屋确权手续后，被告仍然拒绝支付首付款，并通过第三人表示不再购买涉案房屋。原告于2019年6月24日向被告发出催告通知书，但被告仍拒绝支付。故诉至法院，请求依法判决。被告陈某辩称，1、原告拥有的涉案房屋产权不清，第三人亦未告知被告真实情况，在原告不具备出售此套房屋的权利时，双方签订了房屋买卖居间合同；2、因原告多次离婚都隐瞒了涉案房屋，至使产权不清，被告有权拒绝交易，要求原告返还购房定金250000元及中介费13000元，原告亦表示等其将涉案房屋出售后再归还被告购房定金，第三人亦表示等下家付了中介费或让原告赔偿中介费，让被告等待；3、第三人违规操作，违背了经纪人的责任和义务，要求第三人退还中介费13000元，并赔偿被告的各种损失；4、原告于2019年6月3日才取得房产权属法律文书，但在双方签订合同时，涉案房屋权属不清，诱导被告签订了房屋买卖居间合同，要求被告退还购房定金及相应利息。反诉原告陈某向本院提出反诉请求：1、判令原、被告签订的《房屋买卖居间合同》无效；2、判令反诉被告退还购房定金250000元；3、判令第三人退还中介费13000元；4、本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由与本诉辩称意见一致。反诉被告辩称，1、双方签订的合同是双方真实意思的表示，且不存在欺诈、胁迫的情形，合法有效。因商品房买卖合同明确标注购买人为反诉被告，各种税票及相关材料均显示反诉被告为房屋权利人，反诉被告有权处理涉案房屋；另根据法律规定，即使反诉被告对涉案房屋没有所有权或处分权，反诉原告主张合同无效的，法院亦应不予支持。反诉被告是否对涉案房屋拥有所有权不影响双方签订的合同效力。2、系反诉原告违约致使合同目的无法实现，合同应解除，并由被告承担违约金250000元。反诉原告在履行合同时，找各种借口拒绝履行合同约定的义务。依照法律规定，一方迟延履行主要债务致使合同目的无法实现的，另一方可以依法解除合同。反诉原告不履行合同主要义务，合同应解除，因反诉原告违约，根据合同约定，反诉原告违约定金250000元不退。3、因反诉原告违约，中介费13000元与反诉被告无关，应由反诉原告自行承担。4、第三人于2019年3月13日收到反诉被告关于涉案房屋的不动产发票等资料，合同解除后应当返还给反诉被告，请法院根据实际占有情况判令返还。第三人大厂县亚兴公司述称，双方合同是否解除第三人均没意见，合同是双方自愿签订的，不同意退还中介费13000元。关于原告购房发票等原始资料第三人已交给被告，第三人不负责返还，应由被告返还。被告系北京市户籍，在大厂县没有购房资格，因双方签订的合同在限购政策期间内，未在房管部门备案。经审理查明，2019年3月13日，原、被告在第三人居间下签订《房屋买卖居间合同》，约定“被告购买原告所有的位于大厂县房屋，总价款为1310000元，签订合同时被告支付定金250000元，2019年3月21日前支付首付款200000元，在原告偿还涉案房屋尾款当日再支付350000元。”合同签订当日，被告支付定金250000元，原告将涉案房屋资料原件：商品房买卖合同（GF20140613058）、专项维修资金专用票（两联003195861）、房产工本费票（0068232）、完税证明（两联02162250）、补差款票（06739546）、不动产发票（00714334）交付给第三人处保管。后第三人将涉案房屋部分资料原件：商品房买卖合同（GF20140613058）、专项维修资金专用票（两联003195861）、完税证明（两联02162250）、补差款票（06739546）、不动产发票（00714334）交付给被告处保管，房产工本费票（0068232）仍在第三人处保管。2019年3月21日原告要求被告支付首付款200000元时，被告以产权不明晰为由拒绝支付。原告按照被告的要求办理了涉案房屋确权相关手续后，被告仍然拒绝支付首付款，并表示不再购买涉案房屋。原告于2019年6月24日向被告发出催告通知书，但被告仍拒绝支付购房首付款。另查明，2017年6月，大厂回族自治县政府办公室出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见中明确规定“非大厂回族自治县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房（本意见所称住房均含新建商品住房和二手住房）。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。本县户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本县购买住房。”被告户籍地为北京市，其未提供在大厂县有3年以上社会保险缴纳证明，亦未提供纳税证明。以上事实，有原告提交的《房屋买卖居间合同》、《商品房买卖合同》、收条、定金收据、（2019）冀1082民初3692号民事调解书、录音光盘、《催告通知书》及证人证言，被告提交的定金收条及证人证言、第三人提交的收条及原、被告与第三人当庭陈述在案为凭。本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利、义务关系的协议。本案中，原告与被告、第三人签订的《房屋买卖居间合同》是当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，不存《合同法》第五十二条规定的情形，故三方签订的合同成立并生效。被告反诉要求确认三方签订的房屋买卖居间合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。但我国家现对部分区域内的房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康发展，遏制部分城市房价过快上涨而作出的重大决策部署，住房限购限贷政策在性质上是具有公共政策的性质，任何单位或个人都应予以尊重。大厂县于2017年6月对商品房市场出台了限购限贷政策，明确规定非本地户籍家庭不能提供3年社会保险证明或纳税证明的，不能在大厂县域内购买房屋。被告系北京市户籍家庭，至本案庭审结束时，其未能提供在大厂县有3年社保缴纳证明或纳税证明，故被告不具有在大厂县域内购买商品房的资格，因限购政策原因三方签订的房屋买卖居间合同无法继续履行。现原告要求解除合同，被告亦不同意继续履行合同，故对原告要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》规定“合同解除后，当事人尚未履行的终止履行，已履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因限购政策原因系不可归责于原、被告及第三人的原因，致使合同无法履行而解除，原告应返还被告购房定金。根据法律规定，合同当事人在缔结合同时应遵守诚实信用原则进行协商。原、被告及第三人在签订房屋买卖居间合同前，大厂县区域内对商品房买卖早已实行了限购政策，原、被告及第三人在明知大厂县域内已实行了限购政策，第三人与原告并未认真核实被告是否符合限购政策的情况下签订了房屋买卖居间合同，被告亦明知其在大厂县域内无购房资格情况下，仍然主动找第三人及原告协商购房事宜，并达成协议，原、被告及第三人行为违背了国家在限购期限内限制不符合购房资格的人进行房产交易的政策，三方缔结合同时的行为均存在过失。但被告的行为过失与原告及第三人相比较，被告行为过失责任较大，其对自已的行为应承担相应的责任，虽在此段时间内，大厂县域内房价没有出现明显的波动，但仍可能对原告房屋出售时机产生影响，造成原告信赖利益损失，本院酌定被告向原告赔偿信赖利益损失100000元，该100000元应从原告应返还给被告的购房定金中扣除，故原告应返还给被告购房定金150000元。对原告要求被告给付250000元违约金的诉讼请求，原告未提供充足证据证明其举张，故本院不予支持；关于被告反诉要求第三人返还中介费13000元诉讼请求，因第三人系专业房地产经纪公司，国家对房地产市场实行限购政策应充分了解，其应对被告是否符合限购政策进行相关审查的义务而未进行事实审查，虽已促成原、被告达成协议，但该协议因限购政策已无法继续履行，结合本案实际情况，及第三人在促成合同成立时所必须支出的费用，本院酌定第三人返还给被告中介费10000元。关于原告要求第三人返还涉案房屋原始购房资料的诉讼请求，因第三人已将“商品房买卖合同（GF20140613058）、专项维修资金专用票（两联003195861）、完税证明（两联02162250）、补差款票（06739546）、不动产发票（00714334）”转交由被告保管，被告亦予以认可，故上述资料原件应由被告返还给原告。但“房产工本费票（0068232）”仍在第三人处保管，故第三人应将该资料原件返还给原告。因合同解除是不可归责于原、被告原因，故本案诉讼费、反诉费由原、被告各自负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）陈某、第三人大厂回族自治县某房产经纪有限公司于2019年3月13日签订的《房屋买卖居间合同》；二、原告（反诉被告）刘某于本判决生效之日起七日内返还给被告（反诉原告）陈某购房定金150000元；三、被告（反诉原告）陈某于本判决生效之日起七日内返还给原告（反诉被告）刘某的涉案房屋原始购房资料原件《商品房买卖合同》（GF20140613058）、专项维修资金专用票（两联003195861）、完税证明（两联02162250）、补差款票（06739546）、不动产发票（00714334）；四、第三人大厂回族自治县某房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还给原告（反诉被告）刘某的涉案房屋原始购房资料原件房产工本费票（0068232）；五、第三人大厂回族自治县某房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还给被告（反诉原告）陈某中介费10000元；五、驳回原告（反诉被告）刘某的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）陈某的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2525元，由原告刘某负担，反诉费减半收取2625元，被告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  陈连友二〇一九年八月二十六日书记员  刘洪滔