湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初196号原告：张娟，女，1965年6月21日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。委托诉讼代理人：罗杰，湖北高照律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文倩，湖北高照律师事务所律师。被告：吴金香，女，1963年2月14日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。原告张娟诉被告吴金香合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由审判员黄桂武独任公开开庭进行了审理。双方当事人自行庭外和解未果，本案现已审理终结。原告张娟的诉讼请求：1、判令原告张娟与被告吴金香之间的房屋买卖合同无效，被告吴金香向原告张娟返还购房款70000元并支付资金占用利息（利息以70000元为基数，按照年利率6%的标准，从2017年8月30日计算至本息全部清偿之日）；2、本案诉讼费由被告吴金香承担。事实与理由：2017年8月30日下午，原告张娟欲买房，偶遇被告吴金香称其在林湖景苑小区有房源，就让被告吴金香陪同一起在林湖景苑小区选房看，后原告张娟看中该小区的5-1-1102号房屋；原告张娟当场向被告吴金香交付现金20000元，被告吴金香当场向原告张娟出具了收条，内容为“今收到张娟购林湖景苑5-1-1102住房定金贰万元整，如若付款方违约定金不退，收款方违约双倍退还，此房屋成交价为壹佰零壹万元整（1010000元整）。并定于2017年9月5日之前办理交全部房款及更名等手续”。被告吴金香收到原告张娟交付的现金20000元后，就告知原告张娟，称其还没从该房屋业主手上拿到房屋钥匙，若原告张娟要早点取得房屋钥匙，须再交购房预付款50000元整；原告张娟当时急于买房，在被告吴金香的诱导下，原告张娟通过银行转账的形式向被告吴金香转账50000元。被告吴金香收到原告张娟转账的50000元后，就告知原告张娟，刚才的收条手续有误，并强行对上述收条的内容进行了涂改并按手印，即将“贰万元整”涂改为“柒万元”、“壹佰零壹万元整（1010000元）”涂改为“壹佰壹拾万元整（1100000元）”、直接划掉“更名等”。原告张娟见被告吴金香涂改收条，便与被告理论，要求被告吴金香退款。但是被告吴金香态度恶劣，且不同意退款，便离开。原告张娟认为，双方已就购买案涉房屋达成合意，且明确约定了定金责任、房屋价款、付款及更名的期限等内容，构成房屋买卖合同关系。经了解，案涉房屋系还建房屋，所涉土地为武汉市洪山区和平乡柴林头村集体所有；而原告张娟并非柴林头村村民。根据相关法律规定，案涉房屋买卖合同无效，被告吴金香因该合同取得的财产即购房款共计70000元应予返还，并应赔偿原告张娟所受的资金占用利息损失。故诉至法院。被告吴金香辩称：我是卖房子的，经常拿房子卖，定金是不退的，风险是并存的，而且我的风险大于原告张娟。我是专门做中间人将房子买过来再转手卖给第三方，我赚取中间的差价。我专门买还建房，还建房只需要更名，不需要交纳相应的税款，我是东湖风景区老渔光村的村民，现在在东湖景园里住，我到附近小区守着或者通过熟人，有人卖房子，我就去了解，然后买了卖给别人或者做中间人，买完之后我会赚取中间的差价。定金收条写的很清楚，买房违约定金不退，依照法律规定，定金也是不退给违约方的。原告起诉状上陈述的事实是不属实的，我改定金收条上面的内容，是经过原告张娟同意的。上面改动的五处地方，是在同一时间、同一地点改的，就是在收条上面写的房子里改的，改动的时候张容、原告张娟夫妇、我四个人在场。我在拍收条的照片的时候，发现上面的金额写错了，应该是110万元，所以我就改了。“沙湖港湾”位置是在一开始写收条的时候就改的，先写的贰万的收条，本来说第二天原告给我5万元了再写一张收条，但是原告张娟说时间还早，第二天再给钱麻烦，所以就直接改成“柒万”后我们一起去银行，原告张娟转账给了我7万元。涉案的房屋是暂时不能更名的，且现在还不能更名，更名就是在村委会更名，我怕原告张娟扯皮，所以就把收条上面的更名划掉了。买卖房子的双方可以签个合同，更名的时候卖方无条件配合更名。涉案房屋原来不是我的，到现在也不是我的，是我与房主赵勇约定好，想我买过来再转手卖给别人的。我现在手上还有另外的两套房子，也是我从原房主那里买的，但是现在还没有卖出去。我修改定金收条上面的五项内容是经过原告张娟同意的，否则原告张娟夫妻两个人都在场，我只有一个人，原告张娟方不可能让我抢过来改的。印泥是我带的，因为我是做这一行的，需要带着印泥。写定金收条是2017年8月30日，改动的时间也是2017年8月30日，原告是2017年9月19日报警，2017年9月13日原告张娟还告诉我说她不会违约的，如果她一开始就不同意，不会隔这么多天才报警。张容和我没有关系，我在沙湖港湾卖房子，张容在那个小区装修，后来慢慢就熟了，我卖房子她顺便让我帮忙介绍给她装修。因为原告张娟没有交尾款，我们之间根本没有履行合同，当时原告急着喊我去，交的是定金，我在写定金收条的时候，原告张娟还跟我说过，该房屋她非要不可，如果有人出高价，你不可卖给别人。我回答的是，定金收条上面写得很清楚，你不买，定金不退；我不卖，双倍赔款。原告还说定金收条上的名字由她自己写，所以定金收条上的“张娟”2个字是由张娟自己写上去的。经审理查明：2017年8月30日，原告张娟欲购买房屋，在案涉林湖景苑小区遇到张容，张容介绍原告张娟与被告吴金香认识。被告吴金香带原告张娟在案涉小区内挑选房屋，原告张娟看中案涉林湖景苑5-1-1102室房屋。被告吴金香在确定要购买案涉林湖景苑5-1-1102室房屋后，遂向被告吴金香交付了现金20000元。被告吴金香向原告张娟出具了定金收条一份，该定金收条系手填式格式收条其内容为：“今收到张娟购林湖景苑5-1-1102，住房定金贰万元整，如若付款方违约定金不退，收款方违约双倍退还，此房屋成交价为壹佰零壹万元整（1010000元整），并定于2017年9月5日之前办理交全部房款及更名等手续”。被告吴金香在该收条的收款人处签名并写下2017年8月30日。同日，原告张娟通过银行转账的形式向被告吴金香另外转账支付了50000元。被告吴金香将该定金收条中“定金贰万元”的“贰”改为“柒”，将“壹佰零壹万元整”改为“壹佰壹拾万元整”，将“1010000元整”改为“1100000元整”，将“2017年9月5日”变更为“2017年9月15日”，将“及更名”字样划掉。被告吴金香在上述除日期更改部分外的更改处均摁手印。被告认为更改系经原告同意的，原告对此予以否认并于2017年9月19日向公安机关报警，公安机关建议其向法院诉讼，原告遂向本院起诉，望判如所请。另查明，案涉林湖景苑小区所在土地的权利人为武汉市洪山区和平乡柴林头村。改制后的武汉市洪山区柴林集团有限责任公司出具的情况说明载明：“兹有武汉柴林集团有限责任公司位于青山区仁和路林湖景苑5-1-1102室属于我公司城中村改造还建给拆迁户的还建房屋”。本院认为，案涉林湖景苑5-1-1102室房屋系城中村改造还建给拆迁户的还建房屋。原告张娟不是该集体经济组织的成员，其购买集体所有的土地上建设的房屋，其买卖行为不受法律保护。案涉定金收条虽然形式上是收条，但其实质是案涉双方就林湖景苑5-1-1102室房屋买卖相关事宜达成的合同。案涉房屋指向的是集体土地上的还建房，而此类还建房是村集体经济组织对失去宅基地农户的集中安置，土地性质是集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告张娟要实现其向被告吴金香购买案涉房屋的目的，就必须使案涉房屋的所有权和土地使用权同时转让，但案涉房屋的土地性质不得转让，则被告吴金香将集体土地上的林湖景苑5-1-1102室房屋卖给原告张娟的行为违反了法律的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同因违反法律强制性规定而无效。虽然双方对是否系双方达成一致意见后才修改收条上的内容各执一词，但是不能改变原定金收条及修改后的定金收条均无效的本质。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中可以确定被告吴金香获得的财产为原告张娟向其支付的70000元，故被告吴金香应向原告张娟返还该70000元。对于被告吴金香主张的资金占用损失，本院认为，房屋买卖过程中买方应对房屋的权属尽到十分审慎的注意义务，而虽然原告张娟称其不清楚案涉房屋系还建房，但结合案涉收条中的“更名”字样及案涉房屋的单价明显低于周边商品房单价的客观情况，本院对其意见不予采信。案涉双方对于案涉还建房买卖行为均有过错，故对于原告张娟主张的资金占用损失本院不予支持。据此，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告张娟与被告吴金香于2017年8月30日签订的房屋买卖合同无效；二、被告吴金香于本判决生效之日起十日内向原告张娟返还70000元；三、驳回原告张娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费784元（已减半收取），由原告张娟、被告吴金香各负担392元（此款原告张娟已预交，被告吴金香于本判决书生效之日起十日内直接向原告张娟支付392元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄桂武二〇一九年八月三十日法官助理潘振泽书记员田佳灵于振婷