河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0591民初698号原告：邢台市安信联行物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区八一大街北侧，太行路西侧，利民街南侧，阳光印象17-3-6号。法定代表人：李继海，该公司董事长。委托诉讼代理人：白伟鹏，男，1992年8月29日出生，汉族，住河北省石家庄市赵县，该公司职员。委托诉讼代理人：魏顺军，男，1963年7月13日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区，该公司职员。被告：井玉凤，女，1955年7月25日出生，汉族，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：蒋海云，男，1953年9月9日出生，汉族，现住邢台市桥东区，系被告之夫。委托诉讼代理人：蒋文娟,女,1979年9月22日出生,汉族,住邢台市桥东区,系被告之女。原告邢台市安信联行物业服务有限公司（以下简称安联物业公司）与被告井玉凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢台市安信联行物业服务有限公司白伟鹏、魏顺军、被告井玉凤的委托诉讼代理人蒋海云、蒋文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费及滞纳金9321元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与河北安联房地产开发有限公司邢台分公司签订《安联风度柏林小区前期物业服务委托合同》为安联风度柏林小区全体业主提供物业服务。物业收费标准1.2元/平米每月。被告是安联“风度柏林小区3号楼1单元501室业主，房屋建筑面积131.3平米。被告于2015年1月11日开始拒交物业费，虽经原告再三催促，被告一直拒绝缴纳物业费至今。截止到2019年3月31日、被告共拖欠原告物业费7878元，滞纳金（利率按人民银行逾期贷款利率日万分之2.4计算）1443元，合计：人民币9321元。被告为安联风度柏林小区业主。在接受物业服务的同时拖欠缴纳物业费违反了《安联风度柏林小区前期物业服务委托合同》相关约定，请求人民法院根据我国相关法律法规，判令被告支付拖欠原告的物业费、滞纳金。维护原告的合法权益。被告井玉凤辩称，1、其房屋卧室西墙、客厅东墙有裂缝，物业一直推脱不予维修；2、供暖期其地下室漏水，开发商将维修责任交予物业公司，而物业公司却不予维修；3、地下室被水淹没一次，连跑了好几天水；4、其在小区丢失电动自行车两辆；5、物业公司私自将其家中断水、断电，还向水管中塞卫生纸；6、物业公司私自将其家中的水表卸掉，导致其家中停水数日；7、物业公司设置门禁，变相限制其出入小区。本院经审理认定事实如下：被告井玉凤系安联风度柏林小区3号楼1单元501室业主，《商品房预售合同》约定该套房屋的建筑面积为131.02平方米。2014年10月20日，原告安联物业公司（乙方）与河北安联房地产开发有限公司邢台分公司（甲方）签订安联风度柏林小区前期物业服务委托合同，约定甲方将安联风度柏林小区前期物业服务事宜委托给原告安联物业公司管理，并约定物业服务范围包括：1、物业公用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。并约定住宅的物业费用为1.2元每月每平方米（含电梯正常运行的相关费用），如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额3%的标准支付违约金。前期物业服务合同的期限为：2014年10月20日起至小区业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订合同时为止。本院认为，前期物业服务合同是房地产建设单位与其所选聘的物业服务企业之间所订立的合同，依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”的规定,原告安联物业公司与河北安联房地产开发有限公司邢台分公司签订安联风度柏林小区前期物业服务委托合同约定的内容约束被告井玉凤，且原告公司已实际入驻安联风度柏林小区并提供了物业服务，故被告井玉凤应当以其房屋面积为基数按照1.2元每月每平方米的标准，向原告公司支付物业费，即131.02平方米*1.2元=157.22元每月。现被告井玉凤缴纳物业费至2015年1月10日，故截止至2019年3月11日其应当向原告公司支付50个月的物业费，即157.22*50个月=7861元物业费。关于违约金的问题。被告井玉凤拖欠原告公司物业费，应当按照前期物业服务委托合同的约定向原告公司支付违约金。原告公司主张被告应当按照日万分之2.4的标准支付违约金，该主张不符合前期物业服务委托合同第三十一条的约定业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠金额的3%向物业公司支付违约金的约定，本院不予支持。综上，本院认为，被告井玉凤应当按照其所欠金额的3%向原告支付违约金，即7861元*3%=235.83元。关于被告井玉凤辩称的物业服务不到位的问题。本院认为，在确定物业公司服务是否到位之前，首先要确认物业公司的服务范围，依据前期物业服务委托合同的约定物业服务范围包括：1、物业公用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。而被告井玉凤主张的墙体裂缝等问题，属于建筑物质量问题，应由建设单位在国家规定和商品房买卖合同中约定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。被告井玉凤主张的地下室漏水导致其部分财产受损的问题。本院认为，该主张属于侵权法律关系范畴，被告应首先确认地下室漏水的原因，是业主室内管道漏水还是建筑物公用部分漏水，但在本案中，被告井玉凤尚未能提供证据证明地下室漏水系原告公司的责任，故其可在确定侵权主体后可依法向该主体主张权利。而物业公司在小区设置门禁属于对小区的秩序进行管理，该行为属于其应当履行的义务，且被告井玉凤也认可原告安联物业公司并未阻止其进入小区，故被告井玉凤的该项辩称不能成立。关于被告井玉凤所称原告安联物业公司将其家中断水、断电并将其水表私自拆卸，导致其停水多日的问题。本院认为，对于上述主张被告未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。综上，原告物业公司履行物业服务合同的行为尚未达到重大瑕疵的地步，被告拒绝缴纳物业费的主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告井玉凤于本判决生效之日起十日内支付原告邢台市安信联行物业服务有限公司物业费7861元及违约金235.83元。二、驳回原告邢台市安信联行物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告井玉凤负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  李依娥二〇一九年八月二十日书记员  王若颖