广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初886号 原告：马艳华，女，满族，1960年7月6日出生，住河北省遵化市。 特别授权委托诉讼代理人：王虎，广西精一律师事务所律师。 被告：广西广安置业有限公司，住所：广西防城港市防城区防城镇群星大道76号，统一社会信用代码：91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，总经理。 特别授权委托诉讼代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。 被告：广西南宁合众房地产置业有限公司，住所：广西南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际3号楼3-3015号，统一社会信用代码：91450103315845171E。 法定代表人：孙婷婷，总经理。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2019年7月1日 开庭日期：2019年7月15日 当事人到庭情况：原告的特别授权委托诉讼代理人王虎及被告广西广安置业有限公司的特别授权委托代理人梁能福、被告广西南宁合众房地产置业有限公司的委托代理人庞体胜到庭参加诉讼。 原告诉讼请求： 一、判令被告广西广安置业有限公司返还原告定金3800元（收据票号：2737680）、购房款97100元（收据票号：2737647），共计100900元及利息（利息以100900元为基数，按年利率6%，从2017年10月19日起计至偿清之日止）；二、被告广西南宁合众房地产置业有限公司对上述请求承担连带清偿责任；三、本案的诉讼费用由两位被告承担。事实和理由：2017年9月27日，原告到防城港市防城区防城镇群星大道76号由被告广西广安置业有限公司（以下简称广安公司）开发建设的“佳润·文昌国际商城”售楼部，在售楼部工作人员的引导及推荐下决定购买佳润·文昌国际商城6栋7层719号房，原告与被告一的销售人员约定：原告以288605元购买该商品房，购房款分两期支付，其中2018年5月26日前支付首期购房款144605元，余款于2019年2月28日前支付，原告与被告一的销售人员达成购房协议后原告当场缴纳了购房定金3800元（收据票号：2737680）给售楼部工作人员。此后，售楼部工作人员提供了一个银行账户给原告，并告知原告可将剩余部分购房款通过银行转账的形式缴纳，原告按售楼部工作人员的要求分别于2017年10月11日、2017年10月19日通过银行转账的形式缴纳购房款50000元（收据票号：2737609）、购房款97100元（收据票号：2737647），至此原告已按购房合同的约定履行了支付首期购房款的义务。 2018年5月，被告一单方面通过电话告知原告以下事实：被告广西广安置业有限公司系“佳润·文昌国际商城”的开发商，被告广西南宁合众房地产置业有限公司系被告一委托的销售代理商，被告一与被告二双方因为代理佣金产生纠纷，原告在售楼部缴纳的购房定金3800元（收据票号：2737680）与购房款97100元（收据票号：2737647）该两笔购房款被告二并未转交给被告一，因此被告一对（收据票号：2737680）、（收据票号：2737647）两笔购房款不予认可，若原告不重新补交首期购房款94605元则被告一不与原告签订书面的《商品房买卖合同》。原告与被告一、被告二就此事多次沟通未果，后迫于无奈于2018年5月26日、2019年5月22日分别向被告一补交购房款94605元及44000元。 原告认为被告一、被告二的行为明显违背了公平、诚实、信用的基本准则，严重侵犯了原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。 被告广西广安置业有限公司答辩意见： 原告所诉的几笔款项不是广安公司所收，也没证据证明是在广安公司售楼部交费，虽然广安公司在2018年5月份以原告签订商品房买卖合同，原告交了相关的购房款，但原告所起诉的所谓交款是原告在2017年交付给合众公司的，没有任何证据证明他所交的款项与广安公司有关。虽然广安公司与合众公司有销售代理合同关系，但代理合同明确规定合众公司不能收取任何购房款项。原告在向合众公司交付这两笔款项没有与广安公司进行过任何的协商，没有签订任何的购房合同或者购房协议书，也不知道原告在何时何地将款项交给了合众公司。原告的陈述是不可信的，合众公司营业地址在南宁，他的业务是房产中介，不仅仅代理广安公司的一些房屋销售还有很多房屋中介放盘业务。不能凭合众公司收款就认定是广安公司业务，不能凭合众公司在发票上写是广安公司的业务就认为是广安公司。合众公司这是不诚信的行为，是想吞占原告款项，原告在追讨不到的情况下，与合众公司达成默契，所有的收款单是由合众公司开出，时间内容完全由合众公司随便填写，更重要的是合众公司与广安公司的代理合同明确约定合众公司不能收款，合众公司在广安代理中也不是以广安公司的名目出现的。当事人并不知道有合众公司的存在，原告自己未尽注意义务，把款项转给合众公司，原告应该承担相应后果，这个款项应由合众公司退还。不能以一年后重新签订的合同推定一年前的行为，请法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。 被告南宁合众房地产置业有限公司答辩意见： 合众公司代理广安公司销售佳润·文昌国际商城6栋7层719号房的销售，代理期限从2016年8月1日到2018年3月21日止。我方在代理中负责联系外地购房人员参观、选购、签约，有时候也代收购房款，双方是签订有代理合同和补充协议的。我们与广安之间的代理关系是合法的，有时候收取款项也符合约定。原告是我们通过异地购房款这个活动选中参加买房，原告是清楚两被告是代理关系，原告交钱给南宁合众是构成表见代理。原告已经签订了商品房买卖合同，说明两被告之间的代理是存在的。从原告提供的证据看，已经交够所有购房款，为何主张退回又不明确解除合同？如果原告主张退钱也应由广安公司负责退赔。因此请法院驳回原告对我方的诉讼请求。 查明事实： 2017年9月27日，原告为购买位于在防城港市城南小区佳润·文昌国际商城6栋719号房，在售楼部与销售人员达成购房意向后当场缴纳了购房定金3800元，销售人员给原告出具收据，经手人李芯妮签名（收据票号：2737680）。之后，原告按售楼部工作人员的要求通过银行转账的形式分别于2017年10月11日缴纳购房款50000元（收据票号：2737609），2017年10月19日缴纳购房款97100元（收据票号：2737647），两份收据均有广西南宁合众房地产置业有限公司。2018年3月21日，被告广西广安置业有限公司通知被告广西南宁合众房地产置业有限公司销售代理退场，双方委托代理销售关系期满终止。因两被告之间购房款交接纠纷，被告广西广安置业有限公司于2018年5月要求原告重新补交首期购房款。原告于2018年5月26日向被告广西广安置业有限公司补交购房款94605元，于2018年5月29日签订了《商品房买卖合同》（预售），并在房产管理部门办理了商品房备案登记手续。合同明确商品房总价288605元，分两期付款首期付款144605元，余款在2019年2月28日前付清。2019年5月22日，原告继续付款44000元，广西广安置业有限公司出具收据并加盖公司财务专用章。 另查明，被告广西广安置业有限公司在委托广西南宁合众房地产置业有限公司代理销售过程中，约定由广西南宁合众房地产置业有限公司根据商品房项目进程组织购房团参观选购，该公司销售人员在开发商售楼部进行销售活动，其中经手人李芯妮是广西南宁合众房地产置业有限公司销售员工。 以上事实，有当事人的陈述、原告提交的收据、商品房买卖合同、商品房销售代理合同及补充协议、法院生效判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院意见： 本院认为，原告马艳华与被告广西广安置业有限公司双方签订的商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定商品房买卖合同成立，该合同属于双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规强制性规定，应视为合法有效。被告广西广安置业有限公司委托被告广西南宁合众房地产置业有限公司代理销售楼盘，双方形成委托代理关系。广西广安置业有限公司客观上允许广西南宁合众房地产置业有限公司销售员工收款行为，实际上也承认收到原告2017年10月11日缴纳购房款50000元的事实。原告在特定的售楼环境有理由相信所交购房款均为开发商所得，原告主观上属于善意且无不当之处，广西南宁合众房地产置业有限公司的收款行为构成了表见代理，由此产生的权利义务应由开发商广西广安置业有限公司承担。原告已按约交付购房款289505元，超出合同约定的288605元总价款，超出部分应在合同履行完毕后按约结算多还少补。本案中双方当事人均未提出解除合同，应按照协议约定全面履行各自的义务。原告马艳华要求两被告返还定金3800元及购房款97100元并赔偿利息损失，无正当理由和法律依据，本院不予支持。 判决依据： 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定。 判决主文： 驳回原告马艳华的诉讼请求。 诉讼费：案件受理费2500元，减半收取1250元（原告已预交），由原告马艳华负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 骆超营 二〇一九年八月十四日 法官助理 龚彦丹 书 记 员 邓春瑶 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法制定机关建设部效力等级部门规章公布日期2001.04.04时效性现行有效》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2500元。汇款帐户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。