陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院执  行  裁  定  书 （2019）陕01执异791号     案外人：吴某，男，汉族，1959年5月19日出生，住西安市户县。委托代理人：雷某某，女，汉族，1978年5月28日出生，住陕西韩城市。申请执行人:金鹰国际某某有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区。法定代表人：王某，该公司董事长。委托代理人：周某某，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：李某某，陕西丰瑞律师事务所律师。被执行人：西安中登某某有限公司，住所地陕西省西安市未央大道。法定代表人：宋某某，该公司董事长。被执行人：西安中登实业某某有限公司，住所地西安泾河工业园。法定代表人：李某某，该公司董事长。   本院在执行金鹰国际某某有限公司（以下简称金鹰国际公司）与陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登实业公司）、西安中登某某有限公司（以下简称中登房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人吴某以本院（2016）陕01执1241号之二执行裁定书查封的被执行人中登房地产公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目（房屋预售证号：2013368号）3幢1单元3层10301号房屋属其所有为由向本院提出书面异议申请，并提供了相应的证据。就案外人吴某提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。    案外人吴某称，请求法院终止（2016）陕01执1241号执行裁定书的执行，解除对其所有的位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目3幢1单元3层10301号房屋的查封。理由为：法院在执行中登房地产公司合同纠纷一案中查封的“中登文景时代”项目第3幢1单元3层10301号房屋，属于案外人所有。其在2014年12月3日与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，购买了位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目第3幢1单元3层10301号房屋，该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为2.9米，建筑层数地上27层，地下2层。该商品房建筑面积为92.33平方米，合同签订之日，申请人及支付全部房款，并办理收房手续、物业手续、缴纳物业费、实际占有该套房产。依据相关规定，申请人属于该套房产合法所有人。该套房产虽至今未办理过户手续，但申请人对此并无过错。法院查封行为错误，严重损害了申请人合法权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请求法院裁定终止执行，解除涉案房产的查封。申请执行人金鹰国际公司辩称：1、案外人的异议请求不能成立，法院应当依法驳回案外人的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，案外人唐红月与被执行人中登房地产公司就涉案房屋签订的是《商品房买卖协议》，并非是房屋管理机关备案的合法有效的《商品房买卖合同》，案外人唐红月依据签订的《商品房买卖协议》无法办理涉案房屋产权登记。案外人唐红月在涉案房屋买卖交易过程中存在过错，因其未签订备案的《商品房买卖合同》，无法取得涉案房屋权属登记，案外人在本案中亦不享有涉案房屋的物权期待权。案外人唐红月的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不能排除人民法院的强制执行，故人民法院应当驳回其异议请求；2、法院查封涉案房屋符合法律规定，不应解封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，本案中，涉案房屋已经办理了初始登记，登记在被执行人中登房地产公司名下。案外人虽提出异议，但未能提供任何有效的权属证明文件，亦不能提供经登记的买卖合同，故其异议请求不能成立，人民法院依法查封被执行人名下财产符合法律规定。综上所述，请求人民法院驳回异议人的异议申请，以维护申请执行人的合法权益。被执行人中登房地产公司、中登实业公司未作答辩。本院查明，金鹰国际公司与中登房地产公司、中登实业公司借款合同纠纷一案，本院依法作出的（2015）西中民三初字第00130号民事判决书已经发生法律效力。因义务人中登房地产公司、中登实业集团公司未履行生效法律文书所确定的义务，权利人金鹰国际公司于2016年8月17日向本院申请强制执行，本院立案执行。本案在执行中，本院于2016年11月14日作出（2016）陕01执1241号之二执行裁定书，裁定：1、继续查封被执行人中登房地产公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路中登文景时代（房屋预售证号：2013268）3幢1单元10301、10302、10303、10304、10203、10401、10402、10403、10404；4幢1单元10102、10103、10201、10202、10203、10302、10303、10402、10403、10501、10502、10602、10701、10702、10802、11001、11003、；4幢2单元20901、20201、20203、20301、20303、20401、20403、20501号的34套房屋；2、续查封期限为三年，查封期限届满时需要续行查封的，申请执行人应当在查封期限届满前30日向本院提出书面申请；被执行人履行义务后可以申请解除查封。申请执行人金鹰国际公司在起诉前向法院申请财产保全，本院作出（2015）西中民保字第00007-1号民事裁定书，依法查封被执行人中登房地产公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”（房屋预售证号：2013268）项目的上述房产。案外人吴某为支持其异议主张向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖协议》。该协议书载明：案外人吴某与被执行人中登房地产公司于2014年12月3日签订编号为3-10301号《商品房买卖协议》，约定购买中登房地产公司位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目3幢1单元3层10301号房产，建筑面积为92.33平方米，单价均为7600元/平方米，总价为701708元。缴款方式：“此房为西安协力混凝土有限公司与中登集团易货，若客户退房，则由西安协力混凝土有限公司与中登集团按易货据实处理。”该房交付时间约定为2014年12月31日；2、中登物业公司出具的收二份。案外人吴某未能向本院提交涉案房产在其名下的房屋管理行政部门颁发的权属证明或购房合同备案登记以及分户审批资料等证据。上述事实有执行裁定书、商品房买卖协议、收据等证据在卷予以佐证。本院认为，案外人吴某虽主张其在法院查封之前与被执行人中登房地产公司签订了购买位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目编号为3-10301号《商品房买卖协议》，其主张已支付全部购房款并已收房。经查，缴款方式为易货，但无交款凭证或银行流水证明，其提交证据无法证明其易货购房的真实性。且涉案房屋已具备网签手续，同小区业主大部分已取得房屋产权证书，案外人吴某怠于行使自己权利，应对此承担不利后果，故案外人吴某所主张的执行异议申请理由因证据不足，其异议理由不能成立，本院依法不予支持。因被执行人中登房地产公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下的涉案房产的查封行为于法有据，且并无不当。另案外人吴某如对涉案查封房产主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人吴某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  审 判 长  王  庆  九审  判  员    李      唯审  判  员  苟  卫  民 二O一九年八月二十三日  书 记 员   樊      辉