云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初1680号原告：刀荣贵，男，1978年4月28日生，傣族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：王企彦，云南朋合力律师事务所律师，特别授权代理。被告：华宁县成名房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91530424668296921F。注册地：华宁县宁州镇宁荣街。法定代表人：汪成名。第三人：高金文，男，1974年11月9日生，汉族，云南省玉溪市红塔区号。委托诉讼代理人：杨烁熙，云南干城律师事务所律师，特别授权代理。原告刀荣贵诉被告华宁县成名房地产开发有限责任公司（以下简称成名地产）、吕合春商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月1日受理后，因吕合春下落不明，依法适用普通程序，于2019年4月18日向吕合春公告送达应诉材料，并确定2019年7月8日开庭。开庭前，原告申请撤回对吕合春的起诉，并申请追加高金文为本案第三人参加诉讼，本院审查批准了原告的申请，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告刀荣贵及其委托诉讼代理人王企彦，被告成名地产的法定代表人汪成名，第三人高金文的委托诉讼代理人杨烁熙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刀荣贵提出请求：1、请求依法判令解除双方签订的购房协议及补充协议；2、请求被告向原告返还原告已支付的购房款共计1700000元；3、请求被告向原告支付“一房二卖”的违约金”1700000元；4、请求依法判令被告向原告支付合同中约定以1700000元为本金按照年利率12%，自2018年5月8日起暂计至2019年4月1日的利息187000元;5、请求依法判令被告向原告支付因合同解除导致原告已支出的装修款1160738元，即将支出的搬迁费、家具折损费、周转安置费等暂记200000元；上述诉请金额总计4947738元；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保函费、执行费等费用。本案审理过程中，原告变更诉讼请求，要求：1、判决确认被告成名地产与第三人高金文签订的《商品房购销合同》无效；2、判令被告成名地产履行与原告刀荣贵签订的《购房协议》中“将位于玉溪市红塔区钱山别院房号6-7，建筑面积358.14平方米的房屋产权过户到原告名下的义务”；3、依法判令被告成名地产承担本案诉讼费、保全费、执行费等费用。事实与理由：2017年10月18曰，原告刀荣贵在“钱山别院”售楼部，购买由被告成名地产开发的位于玉溪市红塔区“钱山别院”房号6-7，建筑面积358.14平方米的房屋，双方签订《购房协议》，原告向被告支付了购房款1000000元，随即接房装修入住。2018年5月8日，由于被告未履行前述协议内容，原告与被告签订了《购房补充协议》。根据前述两份协议的约定，原告向被告共计支付1700000元（该款打入吕合春账户），被告应该于2018年8月8日前与原告签订商品房购销合同并办理合同备案登记手续，但被告至今未按约定履行义务，在2018年8月8日前与原告签定商品房购销合同并办理所购房屋的登记备案手续。2019年5月，原告得知被告将前述房屋又出卖给第三人高金文并办理了合同备案和抵押登记，但高金文并未支付过被告购房款，以高金文名义向银行按揭贷款的借款本息是由被告成名公司偿还，成名地产也未将该房屋实际交付给第三人，因此被告与第三人签订的商品房购销合同不是双方真实意思表示，且违反了国家法律法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应该确认无效。被告成名地产答辩称：本案争议涉及的“钱山别院”项目是吕合春挂靠成名地产做的项目。成名地产没有收过吕合春挂靠费，项目是吕合春独立经营的，项目开发的整个过程公司均不知情，是否收过原告的房款公司不知道，吕合春怎么收第三人的房款公司也不清楚。吕合春以成名地产名义在玉溪开设的账户都是吕合春使用。综上，成名公司不应该承担责任。据了解，第三人与成名地产签订的合同是真实的，但第三人没有付过购房款（首付款），也没有付款的依据。以第三人名义向银行按揭贷款是真实的，但每个月的贷款都是公司在偿还。吕合春已经与第三人解除合同了。如果第三人真的付过首付款和按揭贷款，是不会让原告占有使用房屋的。请人民法院解除被告与第三人签订的商品房购销合同，第三人后期支付的按揭贷款本息被告愿意返还给第三人。第三人主张的转给吕合春的钱应该是其他的个人债权债务关系，与成名地产无关。第三人高金文认为，其与成名地产签订的商品房购销合同是真实合法有效的合同，该合同已经进行了登记备案，且双方已按照合同的约定履行了相关权利及义务，第三人已经支付了首付款150万元，被告也开具了发票，该套房屋还在中国农业银行进行了抵押贷款。原告的合同签订时间在后，不是正式的合同文本，交易金额远远低于市场价，而且原告当时即明知该房屋已经出卖给他人，原告的款项也是打给吕合春个人，这些都不符合交易习惯。请人民法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。本案审理过程中，原告刀荣贵提供了以下证据：一、原被告及第三人的身份证复印件、工商登记信息表，证明原被告及第三人的诉讼主体资格；二、《购房协议》、《购房补充协议》、银行转账凭证、收据，证明:1、原告与被告成名地产签订了房屋买卖协议；2、原告履行协议约定的义务，向被告指定账户交付购房款共计170万元；3、被告收到上述款项向原告出具了收据；4、被告未按照协议约定于2018年8月8日前将诉争房屋登记到原告名下，构成违约。三、物管费、水电费、垃圾清运费等缴费单、装修许可证，证明：1、原告自2017年12月至2019年7月期间缴纳的各项费用；2、原告自购房协议签订并付款后即接房装修入住至今。四、向本院申请调查令调取的高金文尾号为4517农行卡2015年10月至2018年12月的交易明细，证明自2015年11月至2018年10日，每月25日左右有约12700元通过现金方式存入高金文账户，每月27日左右上述款项被银行扣划用于还贷款。五、被告成名地产财务记录表、ATM回单、交易记录，与前述现金存入高金文账户的时间、金额能相互印证，证明实际由被告每月支付按揭贷款本息。上述三、四、五组证据还证明第三人高金文对诉争房屋近3年未实际支付过对价、未实际占有、未主张过所有权，不符合常理和习惯。第三人不具有真实的购房意思表示，贷款后不如实履行还款义务损害了银行的利益也违反了法律法规，其行为符合《合同法》第52条之规定，因此第三人与被告之间的购房合同应视为无效。经质证，被告成名地产对第一组证据无异议，对第二组证据认为公章是真实的，购房协议其也清楚，合同上的经办人是吕合春聘请的，原告交了购房款是真实的，但资金是交给吕合春，钱是被吕合春取走了，用在什么地方不清楚。对第三组证据认为是真实的，对第四组证据认为是吕合春挂靠该公司将商品房卖给高金文，高金文用该合同去银行贷款，但是高金文没有付过首付款，银行的按揭是吕合春叫公司的财务以高金文的名义将钱打到高金文的贷款专用账户用于归还银行。农行行长组织被告和第三人等人开会，在会上第三人承认其没有付过首付款，只是以他的名义进行按揭贷款，贷款本息都是公司在付，吕合春不在后才是高金文支付。吕合春之前已经和高金文协商同意解除合同，才把房子卖给原告。故本案争议的房子应该交付给原告刀荣贵。请求法院解除该公司与高金文的合同。第三人对第一组无异议。对第二组证据中的《购房协议》和《补充协议》的合法性有异议，按照住建部的要求，商品房买卖应该用规范的格式合同，原告的合同也没有在房管局备案过。从合同第二款房款支付的第二小点约定的内容看，原告在签订合同时已经清楚明确知晓该套房屋之前已经卖给第三人高金文，在明知房屋已经卖给高金文的情况下，原告未尽到谨慎审查的义务，一意孤行与成名公司签订购房协议并支付了购房款，原告应自行承担责任。原告应该根据合同规定向成名地产主张权利。对银行转账凭证及收据无异议，认为只能证明原告付过房款给成名地产，与第三人无关。对第三组证据不发表质证意见，由法庭审查认定，但这组证据只能证明原告占有房子。原告在没有经过第三人的同意私自居住属于无权占有，侵犯了高金文的权利。对第四组证据的三性无异议，但被告只交到2018年10月，后面的贷款一直是高金文在偿还贷款。被告成名地产申请吕合春的姐姐吕合英（也系被告公司的会计）出庭作证。吕合英证明：高金文买房子的情况其不清楚。法院通知成名地产后，其去找了吕合春的出纳，了解到该套房子高金文没有交过钱，从2015年10月到2018年10月，每个月的按揭贷款都是公司的出纳按时去还，出纳还拿了一些小票给其，可以证明银行贷款是以高金文的名义贷出来，但都是公司在还，一直还到2018年10月份，后面是吕合春没有能力还，高金文才自己还。吕合英当庭提交了吕合春的出纳交给其的小票、还款明细和本案争议房屋首付款发票原件，说明发票原件是公司保管，高金文没有交款依据，没有交过首付款。原告对吕合英的证言无异议，认为可以证明第三人没有付过首付款也没有还过银行的按揭贷款，不存在真实的买卖合同。第三人对吕合英提交的证据的真实性予以认可，但认为第三人已经付过150万元首付款，剩下的首付款由吕合春代表成名地产进行支付，因为2015年6月10日时高金文是玉溪金纹装饰工程有限公司（以下简称金纹装饰）的法定代表人，冯某和吕合春是合作关系，高金文与冯某签订了装饰合同，双方经结算吕合春欠第三人工程款170万元，后经协商由高金文购买钱山别院6-7套房屋，支付首付款150万元，剩余部分由吕合春支付，所支付的钱用于抵消欠高金文的工程装饰款。被告称第三人在农行开会时说其没有支付过首付款不是事实，第三人没有参加过任何会议。被告与证人所说均是传闻，并不是真实情况。第三人对吕合英的证人资格不予认可，其所提交的证据都不是其经手的，是从其他人手中获得的，其并不是本案直接证人，对其证言第三人不予认可。第三人高金文提交了以下证据：一、被告项目负责人授权委托书，证明2012年6月5日被告成名地产授权吕合春为“钱山别院”项目的负责人；二、金纹装饰企业变更登记信息、工程施工合同、金纹装饰工程预算书、金纹装饰工程结算书，证明吕合春与冯某是合作关系，第三人高金文原是金纹装饰的法定代表人。2015年6月2日，金纹装饰与冯某签订《工程装饰合同》，由金纹装饰装修“钱山壹号”4幢1/2/3/4号别墅，工程预算价为1668151.8元，实际包干价160万元，增加或减少项目按实际工程量结算。后经工程结算，装修总造价为2294761.75元，最终确定优惠后的结算价为190万元。三、第三人与被告（吕合春）签订的协议，证明第三人购买钱山别院6-7号房，总房款3896563元，首付款为1959563元，因被告成名地产（吕合春）一直未支付房屋装修款，故以物抵债，约定由高金文支付150万元购房首付款，不足部分459563元由被告支付，除首付款外剩余购房款向银行贷款支付，由被告每月支付贷款分期12676.58元，所支付的贷款金额用于冲抵剩余未付装修款，直至还清第三人装修款为止；四、许家寿的存款金额交易明细查询、工作证明、冯某的中国农业银行银行卡交易明细清单，证明2015年8月27日，第三人根据吕合春的指示，通过金纹装饰员工许家寿的个人账户，分别向冯某、郝璇汐（系冯某的妻子）、吕合春个人账户各转账50万元，合计150万元，作为购买钱山别院6-7号房屋的首付款；五、《商品房购销合同》、购房首付款发票，证明2015年9月17日，第三人与被告签订《商品房购销合同》，以3896563元的价格购买钱山别院6-7号房，并在玉溪市房地产管理局完成了合同登记备案；六、《个人购房担保借款合同》，证明2015年10月22日，第三人向中国农业银行玉溪红塔支行贷款1937000元，并以所购钱瓜山钱山别院6幢1单元6-7号房屋作抵押。七、贷款还款流水（高金文），证明自2018年11月起，贷款是由第三人支付给银行。经质证，原告对第一组证据的三性不予认可，因为第三人提供的是复印件，没有原件进行核实；对第二组证据的企业变更信息登记的真实性合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为与本案诉争的焦点没有关系。对工程施工合同、工程预算书和工程结算书认为合同中的主体与本案不存在法律关系，不予质证。对第三组证据认为是复印件，第三人无法提交原件，对三性不予认可；对第四组证据中许家寿的交易明细的真实性合法性予以认可，但关联性不予认可，转款记录未出现第三人所主张的吕合春的名字，无法证明是第三人向吕合春转款。对冯某的交易清单的真实性合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为无法证明第三人向被告支付房款。对第五组证据中的《商品房购销合同》的真实性合法性予以认可，但对关联性不予认可，理由是第三人虽与被告签订了商品房购销合同，但并未按照合同规定的付款时间和付款金额履行付款义务。交款发票是复印件，原件留存于被告公司，说明被告未付过款。对第六组证据借款合同的真实性合法性认可，但对关联性不予认可，因为第三人虽与银行签订个人担保借款合同，但高金文实际未履行合同规定的还款义务；对第七组证据的合法性真实性予以认可，但对关联性不予认可，认为还款来源及细节无法体现。被告认为，授权委托书是真实的，委托期限至项目销售完之日。吕合英是成名地产财务总监，有权利去调查吕合春的账务，吕合英的证言应当有效。成名地产法定代表人参加了农行召集的会议，农行行长亲自打电话给第三人，第三人陈述首付款没有付过。现在说是用房屋装修款抵扣，但没有和被告签订的协议，被告也没有开过发票。吕合春与冯某不存在合伙关系，第三人与冯某的装修合同与本案无关。第三人与被告签订的商品房购销合同是真实的，但是第三人没有交过房款，被告有权解除合同，另行出售。为进一步证明其已经支付了首付款，第三人申请冯某出庭作证，冯某证明，是吕合春介绍第三人来帮其装修钱山一号的酒店，开酒店的房子是其向吕合春租的，其与吕合春无合伙关系。许家寿的交易明细是真实的，是第三人叫其打给吕合春，一笔是通过其账户，一笔是通过其妻子账户，每次都是转了50万元。这150万元听说是银行贷款，不能直接打给吕合春，所以要绕一下。第三人与吕合春之间买房子的事情其不清楚。剩余的装修款还有三十多万元没有付给第三人，当时说好是由其付给吕合春抵第三人的购房款，但现在第三人又来找其要这三十多万元。原告认为，冯某说的债务往来情况与被告没有直接关系，也不能证明以上款项用作该房屋的首付款，故与本案无关。被告认为第三人说用工程款抵首付款与证人所说的有很大出入，不是事实。本院认为，原告提供的证据被告和第三人对真实性和关联性均认可无异，仅第三人对《购房协议》和《补充协议》的合法性有异议，认为不是示范文本。本院认为是否是示范文本并不能作为确定买卖合同效力的依据，原告提供的证据可以作为认定案件事实的依据。被告申请出庭的吕合英所作证言以及吕合英当庭向本院提交的银行小票、首付款发票原件与原告提供的银行流水相符，可作为认定本案事实的依据。第三人提供的第一组证据虽原告不认可，但被告作为证据的出具人认可，本院予以采信，第二组证据原告和被告均不认可与本案的关联性，第三人申请出庭的证人冯某也证明其与吕合春不存在合伙关系，酒店是其向吕合春租房子自己开的，装修款是其自己付给第三人的，与吕合春无关，故本院对该组证据与本案的关联性不予确认。第三组证据第三人只提交了复印件，未提交原件，原告和被告均不认可，且该证据被告一方无经办人签字，与冯某的证言相矛盾，故本院不予采信。第四组证据能够相互印证，与冯某的证言也能相互印证，真实性本院予以采信，但该款项往来现有证据无法证明是支付给被告的购房首付款。第五组证据中商品房购销合同的真实性原告和被告均认可无异，但合同及购房首付款发票都不是原件，第三人解释说其只支付了150万，剩余的首付款459563元是用吕合春欠其的装修款折抵，吕合春所欠第三人的装修款是170万元，要等到吕合春全部支付后发票原件才返还给第三人，该解释与冯某的证言相矛盾，也不符合常理，本院不予采信。第六组和第七组虽原告不认可关联性，但与本案当事人各方认可的基本事实一致，本院予以采信。根据上述证据，结合当事人陈述，本院认定本案法律事实如下：“钱山别院”房地产项目位于玉溪市高新区钱瓜山，是由吕合春挂靠（借用）被告成名地产的名义开发并销售，被告授权吕合春作为该项目的负责人，项目投资、经营、销售等均由吕合春自己负责。2015年9月17日，第三人高金文与被告签订《商品房购销合同》，合同约定第三人以3896563元的价格购买钱山别院6-7号房，该房套内建筑面积340.80平方米，分摊面积17.90平方米。付款方式为：2015年9月18日前支付50.29%首期房款1959563元，余款49.71%即1937000元通过银行按揭贷款支付。交房时间为2014年12月12日前。合同还对逾期交房的违约责任等进行了约定。合同签订后在玉溪市房地产管理局进行了登记备案，登记号为：Y201500000000401号。2015年10月8日，被告为第三人开具了1566563元的首付款发票，2015年10月19日，被告又为第三人开具了393000元的首付款发票。首付款总额为1959563元，但合同和发票原件是由被告（吕合春）持有。2015年10月22日，被告及第三人与中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行签订《个人购房担保借款合同》，由第三人向农行玉溪红塔支行借款1937000元，用于购买“钱山别院”房号6幢1单元6-7号房屋，借款期限240个月，还款方式为等额本息法。抵押物为“钱山别院”房号6幢1单元6-7号房屋，保证人为被告。贷款后，从2015年11月至2018年10月的借款本息均由被告（吕合春）安排财务人员支付，仅自2018年11月以后的借款本息是由第三人支付给银行。2017年10月18曰，原告刀荣贵与被告签订《购房协议》（经办人为钱良琨），约定原告以230万元的价格向被告购买“钱山别院”6-7号房屋，建筑面积358.14平方米。付款方式为2017年10月18日支付100万元，尾款130万元为商业贷款。待被告撤销该套房屋和原告签订购房合同后，原告办理按揭贷款给被告。如因政策原因导致该套房屋合同撤销变更不了，被告负责将该套房屋产权变更至原告名下，尾款由原告办理抵押贷款支付给被告。原告向被告支付首付款购房款100万元后被告将房屋交付给原告，原告即可进行装修设计和整改。协议还对违约责任等进行了约定。2018年5月8日，原告与被告又签订了《购房补充协议》（经办人为期海云），约定：首付款为100万元，第二笔付款为70万元，尾款为60万元。首付款2017年10月18日支付，第二笔2018年5月8日前支付，尾款60万元待签订商品房购销合同后办理商业房贷支付。原告支付第一笔和第二笔共170万元后，被告开始办理该套房屋合同撤销备案变更手续，并承诺2018年8月8日前与原告签订商品房购销合同。被告从2018年5月8日起按年利率12%按月支付原告170万元的利息，直到被告与原告签订商品房购销合同或者将该房屋产权过户到原告名下。原告于2017年10月18日支付了被告100万元，2018年5月8日支付了被告70万元，被告向原告出具了收款收据。原告支付首付款后，被告即将房屋交付给原告，原告装修入住至今。另查，第三人在本案中作为证据提交的《商品房购销合同》、首付款发票和《个人购房担保借款合同》的复印件是第三人找农行玉溪市红塔支行复印，都加盖了“复印件与原件相符，核对人雷自兵”的印章。“钱山别院”项目的房屋现在都还未取得不动产登记证书。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告要求确认被告和第三人签订的《商品房购销合同》无效，被告和第三人签订的《商品房购销合同》形式合法、且依法办理了合同备案登记手续，被告和第三人还向农行玉溪红塔支行办理了按揭贷款，但原告和被告向本院提交的证据只能证明第三人和被告之间的商品房买卖合同履行过程中有许多不合常规的情况，且第三人自己对是否已经支付首付款，如何支付首付款等相关买卖合同履行的情况也不能提供有效证据，并作出合理解释，但合同无效的举证责任在于原告，原告现并无充分证据证明被告和第三人签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的情况，或者有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情况，而且被告也不承认合同无效，只是认为第三人未依约支付购房款，存在违约行为，合同应当解除。本案中吕合春未到庭参加诉讼，相关事实现无法进一步查明。为此原告要求确认被告和第三人签订的《商品房购销合同》无效的诉讼请求证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告在明知被告之前已将争议房屋出卖给他人并依法办理了合同备案手续的情况下，草率地和被告签订了《购房协议》及《购房补充协议》，以低于市场价的价格购买本案争议房屋，对形成本案争议具有一定过错。但是，商品房买卖合同示范文本只具有指引性和示范性，不具有强制性，未使用商品房买卖合同示范文本并不构成合同法第五十二条规定的，违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同无效的行为。第三人提出原告和被告签订的《购房协议》及《购房补充协议》不具有合法性的主张不能成立。原告与被告签订的《购房协议》及《购房补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同成立生效后，双方均应该严格履行自己的义务，原告已经依约履行了付款义务，被告也应当依约履行撤销或者变更该套房屋的原合同备案手续，与原告签订正式《商品房购销合同》，或者将该套房屋产权变更至原告名下的义务，否则即应承担违约责任。但本案争议涉及的房屋至今还未取得不动产登记证书，且该房屋现在是登记备案在第三人名下，第三人和被告之间就上述房屋的买卖也有争议，尚未解决，原告现在就起诉要求被告将该房屋的产权过户到原告名下，该诉讼请求尚不具备相应的条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刀荣贵的诉讼请求；案件受理费46382元，诉讼保全费5000元，公告费300元，由原告刀荣贵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审 判 长  滕永金人民陪审员  杨志刚人民陪审员  代纯明二〇一九年八月二十五日书 记 员  刘晓花