宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2514号原告:孙鹏飞,男,生于1991年11月25日,汉族,宁夏中卫市人,住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告:孙全华,男,汉族,生于1969年2月8日,宁夏中卫市人,住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。二原告共同委托诉讼代理人:魏慧茹,宁夏永东律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告:朱振雄,男,生于1972年3月14日,汉族,宁夏中卫市人,住宁夏中卫市沙坡头区。被告:段永霞,女,生于1975年3月25日,汉族,宁夏中卫市人，系朱振雄之妻，住宁夏中卫市沙坡头区。被告:中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司。住所地:中卫市沙坡头区鼓楼东街明珠小区**楼****。法定代表人:白忠华,系该公司总经理。原告孙鹏飞、孙全华与被告朱振雄、段永霞、中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司（以下简称裕兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙鹏飞及二原告委托代理人魏慧茹，被告朱振雄、段永霞，被告裕兴公司法定代表人白忠华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求： 1、请求依法判决解除原、被告分别于2017年8月12日、2017年8月30目签订的房产买卖合同和房屋转让协议；2、请求依法判决被告朱振雄、段永霞返还原告购房款13万元,并承担违约金3.6万元,共计16.6万元;3、请求依法判令被告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司依法返还原告中介费2100元,并对被告朱振雄、段永霞的付款义务承担连带支付责任；以上共计:168100元。4、本案诉讼费由各被告承担。事实及理由:2017年8月12日,原、被告在中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司(以下简称裕兴公司)签订房产买卖合同。合同约定原告购买被告所有的位于中卫市鼓楼东街应理新社区小区16号楼3单元903室,建筑面积为67.65平方米,房屋总价款为18万元。同时,合同对购房定金、支付房款的方式、中介费及双方权利义务都进行了约定。合同签订当日,原告按照约定向被告朱振雄、段永霞支付购房定金2万元。2017年8月30日,原、被告签订房屋转让协议。原告向被告支付10万元首付款、1万元保证金,被告向原告出具了收条。裕兴公司向原告出具了收据,载明收到孙鹏飞交来应理新社区16号楼3单元903室2100元,该款项为房屋中介费。原告向被告支付10万元首付款,2万元定金、1万元保证金共计13万元。按照合同约定,被告应当向原告交付房屋,且原告入住前的一切费用都应当由被告承担。被告收到10万元首付款后仅向原告交付了涉案房屋钥匙。2018年5月,原告拿着被告交付的钥匙去涉案房屋查看,但交付的钥匙却无法将涉案房屋打开。原告向涉案房屋物业公司了解后得知是中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）将涉案房屋水表收走,房屋门锁更换。就此,原告多次联系被告处理纠纷,但被告一直推脱。原告认为,原、被告签订合同,原告向被告交付购房款、定金、保证金,被告收取了原告交付的款项,现被告却未能将涉案房屋交付给原告正常使用,其行为严重侵犯原告合法权益。同时,被告长时间占用原告大额现金,故根据合同约定,其应当全额返还购房款,并按照合同约定承担违约责任。违约金36000元的计算方式是：根据原被告签订的房产买卖合同第六条约定，守约方可以要求违约方按照合同总价款30%支付违约金，同时在合同第九条中第四项约定：以上条款双方保证如有一方违约应向对方支付总房款20%的违约金，原告根据上述两项条款并结合实际情况选择主张按照合同总价款的18万元×20%=36000元。被告朱振雄、段永霞辩称，一、对原告诉状中陈述的原、被告就涉案房屋的交易过程以及原、被告通过裕兴公司签订房产买卖合同的内容,被告不表异议。二、被告于2017年8月30日收取原告支付的10万元首付款后,就已将涉案房屋钥匙实际交付原告,双方就涉案房屋签订的转让协议依法成立并生效。同时根据《合同法》第133条“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定,涉案房屋的所有权自被告向原告交付钥匙时起就已转移至原告,原告依法依约均应向被告支付下剩的5万元购房款;三、2018年5月,楚雄公司将涉案房屋的水表拆除并将房屋门锁更换,完全是因原告2017年8月拿到涉案房屋钥匙迟迟不入住所致,过错完全在原告方。四、针对楚雄公司的侵权行为,被告也已通过诉讼要求楚雄公司停止侵害,排除妨碍,将涉案房屋的水表恢复原状,并保证被告对该住房的正常居住使用,现被告已将该案上诉至中卫市中级人民法院。根据《民事诉讼法》第136条第五项之规定,因原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案,需以被告与楚雄公司、俞东华、中卫市康乐物业服务有限公司排除妨害纠纷上诉一案的案件审理结果作为本案事实认定及处理结果的依据,因此,法庭依法应裁定中止本案的审理,且被告也已于庭前向法庭提交了书面中止审理申请,法庭应准许。五、退一步讲,通过原告对起诉案件事实的陈述,原、被告就涉案房屋的转让协议依法成立并生效,且被告也已按协议约定履行了交易房屋的交付义务,被告在涉案房屋转让协议的履行上不存在违约情形,被告无权单方要求解除双方就涉案房屋签订的房产买卖合同和房屋转让协议,被告无义务返还和承担原告支付的涉案房屋购房款和违约金,望法庭查明案件事实,正确适用法律,依法驳回原告的诉讼请求或栽定中止本案的审理。被告裕兴公司辩称，被告朱振雄和段永霞将涉案房屋的钥匙交付给了原告，但原告一直没有入住，原告想入住时，楚雄公司说房屋产权有问题，也住不成。裕兴公司建议房子卖不成了，被告朱振雄和段永霞就应当向原告返还购房款。不同意退中介费，中介费应当由违约方承担，返还购房款与裕兴公司也没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告证据认证如下：证据1房产买卖合同1份(复印件),证据2收条1份(原件)，证据3房屋转让协议、收条各1份(均系原件),证据4收条1份(原件),证据5收据1份(原件),证据6微信聊天截图4页打印件,证据7、(2019)宁0502民初894号民事判决书1份(复印件加盖调档材料专用章),被告朱振雄、段永霞对上述证据真实性均无异议，原告上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，证据之间能够相互印证，本院依法予以认定。本院对被告朱振雄、段永霞证据认证如下：证据1收费明细单1份(原件)，证据2水费收费单1份(原件)、宁夏回族自治区物业专项维修资金缴存单1份(原件)，证据3房源手续许可凭证1份(原件)，证据4收条1份(原件)，证据5顶房协议书1份(原件)、房屋转让协议1份(原件)，证据6欠条1份(原件)，证据7房产买卖合同1份(原件)，证据8收据（编号0014635），证据9收据（编号0014492），上述来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，证据之间能够相互印证，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年7月11日，中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称楚雄公司）与俞东华（乙方）签订《顶房协议》，约定：鉴于乙方承建甲方开发建设的福润苑28#、33#、38#、43#楼工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：经初步核算，乙方完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于应理新社区小区16#楼3091室以4600元/㎡，房款总价311190元抵付乙方工程款。房屋暂定面积67.65㎡，最终以房管部门确认面积为准。2017年7月12日，俞东华（甲方）与朱振雄（乙方）签订房屋转让协议，约定：甲方于2017年7月12日购买的应理新社区小区16#楼3-903号房，暂定面积为67.65平方米，单价为4600元，总价为311190元，甲乙双方经协商，实际成交价为26万元。朱振雄向俞东华交纳了15万元购房款，俞东华给朱振雄出具了15万元房款收条。应理新社区16#号楼施工单位办理房源手续许可凭证载明：编号955原3091，购房人俞东华于2017年7月11日购买抵顶给施工单位俞东华应理新社区16号楼3-903号房，预测面积67.65㎡，单价4600元，总价311190元，现请中卫市康乐物业服务有限公司为其办理此房源拿钥匙手续，财务部核实，以此为凭证。该许可凭证上加盖了楚雄公司财务专用章。2017年8月12日，朱振雄、段永霞（甲方）与孙鹏飞、孙全华（乙方）签订《房产买卖合同》，约定：甲方同意将所拥有的中卫市鼓楼东街应理新社区小区16号楼3单元3091、903号房出售给乙方，此房建筑面积为67.65㎡，权属为私有。房屋成交价为18万元，协议签订当日乙方付2万元，为购房定金，定金在最后一次付款时抵做房款。此协议签订之后，甲乙双方任何乙方不得反悔或中途无故毁约，否则属于违约，以上条款中涉及到的各项违约的赔付方式：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，若乙方违约，甲方没收乙方购房定金；或守约方可要求违约方按照本合同中房屋总价款的30%支付违约金，中介机构的全部居间服务费用由违约方承担。双方未尽事宜：付款方式为分期付款，合同签订当日出售方付购房定金2万元，2017年8月30日前付房款8万元，共计10万元为购房首付款。2017年12月30日前付房款3万元，下剩房款5万元在2018年12月30日前全额付清。出售方收到首付款10万元后保证及时交房于购房方入住使用。将来开发公司统一办理房产证时出售方应及时无条件配合购买方方办理房产手续。以上条款双方办证如若有一方违约，应向对方支付总房款20%的违约金。合同签订后，原告按照约定被告朱振雄交纳定金2万元。原告于2017年8月30日向朱振雄支付房款8万元。2017年1月5日原告向被告朱振雄支付房款3万元。原告共计向被告朱振雄支付购房款13万元。原告向裕兴公司交纳中介费2100元，被告朱振雄向裕兴公司交纳中介费2500元。2017年8月30日，被告朱振雄（甲方）与原告孙鹏飞（乙方）签订《房屋转让协议》约定：甲方自愿将其位于应理新社区16号楼3单元903号房以18万元的价格转让给乙方。本合同签订后，甲方对该房的相关权益随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。合同签订后，被告朱振雄、段永霞按照约定向原告交付了涉案房屋的钥匙。2018年5月份，涉案房屋钥匙被更换，水表被拆除。2019年3月12日，朱振雄将楚雄公司、俞东华、中卫市康乐物业服务有限公司诉至本院，要求楚雄公司停止侵害，排除妨碍，将应理新社区16号楼3单元903号住房的水表恢复原状，并保证其对该住房的正常居住使用。本院经审理作出（2019）宁0502民初894号民事判决书，判决驳回朱振雄的全部诉讼请求。本院认为，原告孙鹏飞、孙全华与被告朱振雄、段永霞签订的《房产买卖合同》、《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，双方之间形成的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点为：一、是否解除原告孙鹏飞、孙全华与被告朱振雄、段永霞签订的《房产买卖合同》、《房屋转让协议》的问题；二、被告朱振雄、段永霞是否应当向原告孙鹏飞、孙全华返还购房款并支付违约金的问题；三、被告裕兴公司是否应当退还中介费并对被告朱振雄、段永霞的付款义务承担连带责任的问题。一、是否解除原告孙鹏飞、孙全华与被告朱振雄、段永霞签订的《房产买卖合同》、《房屋转让协议》的问题。虽被告朱振雄、段永霞向二原告交付了房屋钥匙，但庭审中原被告双方一致认可：楚雄公司于2018年5月份更换了涉案房屋钥匙并拆除水表，导致原告无法正常使用涉案房屋。后被告朱振雄、段永霞诉至本院要求楚雄公司排除妨害纠纷。被告朱振雄、段永霞同时又认可楚雄公司因与俞东华的工程纠纷，收回了抵顶给俞东华的涉案房屋。因此现被告朱振雄、段永霞因涉案房屋被收回无法向原告交付涉案房屋，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，原告有权解除与被告朱振雄、段永霞签订的《房产买卖合同》、《房屋转让协议》，本院依法予以支持。二、被告朱振雄、段永霞是否应当向原告孙鹏飞、孙全华返还购房款并支付违约金的问题。原告向被告朱振雄、段永霞支付了13万元购房款，双方合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告朱振雄、段永霞应当向原告返还13万元购房款。涉案房屋产权不明晰，被告朱振雄、段永霞不能向原告交付房屋，对于原告已经支付的购房款，给原告造成了利息损失。原告要求被告朱振雄、段永霞按照合同的约定支付3.6万元违约金。被告朱振雄、段永霞不同意支付违约金，本院依据法律规定对原告主张的违约金进行调整。按照收条中载明的日期原告于2017年8月30日前向被告朱振雄支付购房款共计13万元，因此被告朱振雄、段永霞应当按照中国人民银行公布的同期贷款年利率4.75%上浮30%即6.175%支付2017年9月1日至2019年8月1日期间的违约金15386元（13万元×6.175%÷12个月×23个月），本院依法予以支持。三、被告裕兴公司是否应当退还中介费并对被告朱振雄、段永霞的付款义务承担连带责任的问题。被告裕兴公司作为中介机构为原告提供了居间服务，原告不能证明被告裕兴公司对涉案房屋不能交付存在过错，且按照合同的约定中介费由违约方承担，故被告裕兴公司不应向原告返还中介费，本院依法不予支持。原告将购房款交付于被告朱振雄、段永霞，被告裕兴公司并未收取原告购房款，且原告也不能证明被告裕兴公司对涉案房屋不能交付存在过错，故原告要求被告裕兴公司对被告朱振雄、段永霞的付款义务承担连带责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告朱振雄、段永霞提出（2019）宁0502民初894号一案正在上诉过程中，本案应当以该案的审理结果为依据，故申请中止审理。因被告朱振雄、段永霞认可楚雄公司因与俞东华的工程纠纷将抵顶给俞东华的涉案房屋收回，故现涉案房屋无法向原告交付，（2019）宁0502民初894号案件的审理结果与本案无关，故对被告朱振雄、段永霞的该意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙鹏飞、孙全华与被告朱振雄、段永霞于2017年8月12日签订的《房产买卖合同》及原告孙鹏飞与被告朱振雄于2017年8月30日签订的《房屋转让协议》；二、被告朱振雄、段永霞于本判决生效后十五日内向原告孙鹏飞、孙全华返还购房款13万元，支付违约金15386元；三、驳回原告孙鹏飞、孙全华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3762元，已减半收取1881元，由原告孙鹏飞、孙全华负担254元，由被告朱振雄、段永霞负担1627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审  判  员   马彦坤二○一九年八月二十日书  记  员   郝 霞本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。