浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1702号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨飞燕，女，1979年5月11日出生，汉族，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：张颖，浙江导司律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐苗苗，浙江导司律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴瑞丰投资开发有限公司，住所地：平湖市当湖街道中瑞国际广场12幢24层。统一社会信用代码：91330482060572078F。法定代表人：叶建，董事长。委托诉讼代理人：王文进，男，公司员工。委托诉讼代理人：侯平，浙江天卓律师事务所律师。上诉人杨飞燕因与被上诉人嘉兴瑞丰投资开发有限公司（以下简称瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨飞燕上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨飞燕一审全部诉讼请求、驳回瑞丰公司全部的反诉请求，或者将本案发回重审。事实与理由：一、杨飞燕并不欠付瑞丰公司租金等费用，瑞丰公司无权解除合同。1.瑞丰公司违约在先，杨飞燕有权拒绝支付租金。《补充协议》虽未明确销售保底额3个月周期的始末计算时间，但根据双方此前的结算习惯（包括从瑞丰公司一审时提交的月份销售绩效表也可看出），租赁双方均是按照自然月来核定销售额、租金并进行该自然月份的绩效考核，并非以杨飞燕开业日即2017年10月22日对应的每月日期作为租金计算及考核周期。实际操作中，瑞丰公司也未和杨飞燕单独确认过自开业日起至下月开业对应日止的销售额、租金等金额，双方都是按自然月份进行对账的。且双方按自然月计算购买提货券的周期并非没有任何的合理性及可能性，因为杨飞燕经营的太平鸟品牌是全国知名品牌，而瑞丰公司的广场地处平湖的偏僻郊区，太平鸟的入驻在一定程度上有利于瑞丰公司的招商和广场的整体档次。因此，在合同签订当时，杨飞燕较瑞丰公司更有优势，故按自然月结算更具合理性。杨飞燕有充分理由认为《补充协议》约定的3个月的保底销售的购买周期应按自然月计算，即杨飞燕于2017年10月份开业，瑞丰公司应于2018年1月初就应该购买首期差额提货券。因此，瑞丰公司在2018年1月初应购买提货券而未购买已违约在先，按一审法院的先履行抗辩权逻辑，杨飞燕当然有权拒绝支付租金。2.事实上，杨飞燕已向瑞丰公司支付了全额租金，不存在拖欠租金的情形。合同签订后，杨飞燕向瑞丰公司缴付了两期租金，第三期的租金按合同约定应于1月10日前支付。又根据前述第1点的分析，瑞丰公司应于2018年1月初就应该购买首期差额提货券。即使按一审法院认为的开业日作为起算周期，瑞丰公司最迟也应于1月22日起购买提货券。实际上，自2018年1月初以来，杨飞燕及太平鸟品牌运营管理人员多次通过微信、电话及发函等方式与瑞丰公司交涉，要求瑞丰公司尽快购买提货券以及用瑞丰公司应购买的提货券金额与应付租金进行抵扣。这从杨飞燕提交的复函中也可看出，杨飞燕在此之前已经多次向瑞丰公司表达过租金抵扣的想法。否则，杨飞燕怎么可能为了不付区区千元的租金而损失1800000元的保底提货券，这根本不符合一般的常理及商人逐利本质。抵扣下来，杨飞燕不拖欠瑞丰公司任何租金，相反，瑞丰公司仍需向杨飞燕购买很大一笔提货券。一审以杨飞燕逾期支付租金构成根本违约而确认合同解除无事实与法律依据。二、一审以瑞丰公司享有先履行抗辩权为由认为其有权拒绝履行购买提货券义务系对法律适用的错误理解。瑞丰公司并不享有先履行抗辩权，其逾期购买提货券已构成违约，应承担合同约定的违约责任。先履行抗辩权的发生需具备两个条件，一是需基于同一双务合同，双方当事人因同一合同互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系；二是该合同需由一方当事人先为履行，且先履行的当事人不履行合同或者不适当履行合同。互负的债务应具有相互对应性，一方的权利正好是对方的义务。房屋租赁合同关系中出租方交付租赁物与承租方支付租金是一对互负债务。杨飞燕的租金支付义务或达到绩效考核与瑞丰公司购买保底销售款的义务并非一组互负的债务，两者不具有牵连性和对价关系，对待给付的内容是相互独立的。瑞丰公司给予杨飞燕第一年1800000元的销售保底，实际是瑞丰公司为自己设定的纯义务性的单方允诺行为。且双方签订的合同里并没有约定如杨飞燕不支付租金，瑞丰公司有权不予购买销售保底。根据合同约定，即使按照瑞丰公司购买第一期保底收益的时间为2018年1月22日后，那么至1月22日，杨飞燕逾期支付租金尚未达到合同约定的瑞丰公司可以解除合同的情形，且瑞丰公司亦没有书面通知解除合同。故1月22日开始，瑞丰公司仍有义务向杨飞燕购买第一期销售保底，而无权以杨飞燕未支付租金为由拒绝购买。杨飞燕多次口头、微信及发函进行催讨，瑞丰公司至起诉时都未购买，已构成根本违约，应承担合同约定的违约责任。三、一审判决瑞丰公司按照购买提货券金额的30%补偿，严重损害了杨飞燕的合法权益。解除日前的提货券购买义务并不因解除而终止履行，现瑞丰公司应购买提货券而未购买，明显已构成违约，应承担相应的违约责任。首先，在合同解除之日，杨飞燕与瑞丰公司均有应履行的义务而未履行。现一审法院仅支持瑞丰公司的租金支付要求，而否定瑞丰公司的提货券购买义务，前后矛盾，且不公平合理。况且，30%提货券并非一审法院判决瑞丰公司应承担的义务，而系瑞丰公司自愿给予杨飞燕的补偿，如果瑞丰公司不补偿杨飞燕的30%的利润，一审法院是否全部否决杨飞燕的购买提货券诉请？其次，在合同解除日，当事一方已发生的应要履行而未履行的义务，该义务方仍应履行至合同解除日。对于解除日后应要履行的义务则终止履行，并非像一审法院的理解，在合同解除日，当事一方已发生的应要履行而未履行的义务，也终止履行。故瑞丰公司购买至合同解除日止的提货券是其应尽的合同义务，而非可有可无的补偿。杨飞燕坚持要求按《补充协议》的约定，由瑞丰公司购买该期间的销售保底。现瑞丰公司应购买而未购买当然构成违约，应承担相应的违约责任。四、一审法院判决杨飞燕全额返还瑞丰公司装修补贴333000元无法律依据。首先，如前所述，杨飞燕已向瑞丰公司支付了全额租金，不存在拖欠租金的情形，即使拖欠，也没有达到合同约定的瑞丰公司可以以此解除合同的程度。双方的租赁合同、装修合同仍合法有效并继续履行，杨飞燕无需返还瑞丰公司装修补贴款333000元。其次，杨飞燕的装修成果已附着于房屋，现合同解除的结果是瑞丰公司既拿回了333000元装修款，又实际取得了333000元的装修成果，而杨飞燕花了333000元装修，结果只用了不到半年，对杨飞燕来说损失重大。如一审法院判决杨飞燕返还333000元装修款，那势必该装修成果应归属杨飞燕所有，但如杨飞燕再去拆除装修，将带来不必要的麻烦和纷争。一审法院关于装修款的判决有使各方增加矛盾的风险。五、瑞丰公司对合同的解除亦要承担过错责任及损失扩大责任。退一步说，即使杨飞燕逾期支付租金构成违约，而瑞丰公司不按约支付保底收益款亦构成根本违约。如双方的租赁合同及相关附属合同被判令解除，合同双方应就合同的解除按各自的过错比例承担相应的责任，而不应由杨飞燕一方承担合同解除的全部责任，包括不应由杨飞燕承担全额返还333000元装修款的责任。如果瑞丰公司及时购买提货券，及时与杨飞燕的租金进行抵扣，就不会出现合同解除的法律后果。正因瑞丰公司怠于履约的行为，才造成了现在的局面，瑞丰公司应就损失及责任的扩大承担相应的责任。综上所述，瑞丰公司无权解除双方的租赁合同及附属合同，一审法院以瑞丰公司享有先履行抗辩权为由认为其有权拒绝履行购买提货券义务系对法律适用的错误理解。且一审法院判决瑞丰公司按照购买提货券金额的30%补偿杨飞燕及杨飞燕全额返还瑞丰公司装修补贴333000元无法律及事实依据。瑞丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一、杨飞燕没有按约定时间支付租金，违反了合同相关条款的约定，瑞丰公司有权提前解除合同。补充协议是增加的部分条款，是对原租赁合同的补充，提货券购买应当以满三个月为结算周期，杨飞燕商铺是在2017年10月22日开业，2018年1月22日对第一期保底销售进行结算。2017年12月租金应当在2018年1月10日之前付清，杨飞燕没有按约支付，违反合同约定。二、补充协议约定的1800000元的销售保底，没有明确约定支付的时间或者结算的时间，仅仅约定3个月结算周期，具体怎样结算，怎样购买保底销售都没有约定，补充协议还约定杨飞燕应当开具增值税发票，瑞丰公司要购买的前提有两个，销售业绩要结算，按照结算数额，瑞丰公司开具增值税发票给杨飞燕，完成这个步骤才能支付保底销售，因此，杨飞燕之前从来没有提出过对保底销售进行结算，且双方也没有进行结算，本案争议焦点就是哪一方违约在先的问题。瑞丰公司没有违约情形。杨飞燕违约，根据合同以及协议的约定，应当承担违约责任，包括装修补贴要全额返还，流动资金借款也应当全额返还，承担450000元违约金。杨飞燕向一审法院起诉请求：1.判令瑞丰公司继续履行《中瑞国际广场租赁合同》及《补充协议》；2.判令瑞丰公司支付“太平鸟”品牌提货券款690617.60元（前两期差额合计726965.90元，按九五折计算），并支付逾期购买违约金108812.50元（暂计算至起诉日，之后的按每日2‰计算至实际履行日止）；3.判令瑞丰公司支付违约金450000元；4.判令瑞丰公司支付杨飞燕律师代理费30000元；5.诉讼费由瑞丰公司承担。瑞丰公司一审提起反诉请求：1.确认双方签订的《中瑞国际广场租赁合同》、《流动资金借款协议》及《补充协议》依法解除；2.判令杨飞燕支付2017年12月至2018年2月的租金、经营服务费、物业服务费4784元；3.杨飞燕归还瑞丰公司装修补贴333000元、流动资金借款250000元；4.杨飞燕支付瑞丰公司违约金450000元且由瑞丰公司没收杨飞燕租赁保证金10000元；5.杨飞燕立即腾退所承租房屋，并按每平方米每天3元的标准支付从2018年3月1日至腾退之日的房屋占有使用费；6.杨飞燕承担瑞丰公司律师代理费30000元及本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月20日，杨飞燕（乙方）与瑞丰公司（甲方）签订《中瑞国际广场租赁合同》1份，该合同约定：甲方同意将位于浙江省平湖市三港路555号的中瑞国际广场的一号楼二层1-207号商铺出租给乙方使用，乙方作为零售业态的专业经营商，同意承租该房屋；该房屋的计租面积为184平方米；本合同项下租赁期限为3个租约年，租赁时间为开业日（2017年10月22日）至2020年9月30日；自计租日（2017年10月22日）开始，乙方应当承担该房屋租金，乙方必须依约按时缴纳租金、经营服务费、物业服务费及其他费用等，如逾期拖欠租金、经营服务费、物业服务费及其他费用，甲方有权向乙方加收违约金，违约金每日按所欠金额的1‰计算，如拖欠租金、经营服务费、物业服务费及其他费用超过30天，视为乙方重大违约，甲方有权单方解除合同，提前收回乙方所承租的商铺，并追究乙方违约责任，乙方接到甲方解除合同通知后应于五日内自行腾让承租房，逾期则每天应按日租金200％承担房屋占用费用，且甲方有权将该房屋收回并将其另行出租或使用，甲方不承担任何违约责任；乙方同意租赁期满或甲方书面通知乙方合同解除后，乙方逾期不搬迁，视为乙方放弃对承租房内物品及设备、设施等所有权，甲方有权从已解除租赁关系的商铺中将乙方的物品搬出，收回房屋，且不承担保管相关物品的义务；乙方在该房屋内经营品牌为太平鸟，经营项目为女装；乙方同意于签订本合同之前或之日向甲方支付租赁保证金10000元，用以担保本合同的全面履行；甲方根据乙方提供的销售额并结合实际经营状况对乙方进行分析和评估，若乙方在甲方的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，直至提前解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任，甲方不承担任何违约和赔偿责任；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分；双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或经营服务费或物业服务费或能源费用等费用累计超过3次（含本数），则甲方有权单方解除合同；如因本合同一方违约，导致合同另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方将承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等；甲方和乙方按以下列明地址发送通知，甲方地址平湖市三港路555号中瑞国际广场，收件人叶盛，乙方地址宁波市海曙区望春工业园区科创北路246号一号楼4楼，收件人杨飞燕。双方其他补充约定：甲、乙双方合作模式为销售额扣点提成，即以承租人在房屋内的月度销售额按1%提成租金，以一个月为缴租期，每月5日，甲乙双方需确定专柜销售额，并于每月10日前乙方把提成额打款至甲方指定账户，甲方有权对乙方的销售系统进行监管，不允许出现飞单、销售数据不录入、销售数据不实等行为。合同签订后，杨飞燕支付了保证金10000元。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：甲方给予乙方第一年1800000元销售保底，以3个月为一个结算周期，若未达到450000元的销售额，则甲方向乙方按9.5折购买差额的提货券（乙方开具宁波海曙和纪服饰有限公司提供的增值税专用抵扣发票给甲方），甲方有权监控提货券产生的销售以及回收情况，如在有效期内未完全使用完提货券，剩余部分的提货券甲方可继续使用，如未能按上述时间进行打款，则甲方每日按应打款额的2‰向乙方支付违约金，如年销售额高于1800000元，则乙方退还甲方之前所购买提货券未使用部分的购券款，提货券在乙方店铺使用时按吊牌价进行提货，不能与任何活动及折扣一起使用，提货券产生的销售不享受提点；合同期内因甲、乙任意一方严重违约，导致合同无法继续履行，则违约方赔偿450000元给守约方；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组合部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效，本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。同日，杨飞燕、瑞丰公司及浙江友龙装饰工程有限公司（丙方）又签订《装修协议》一份，约定：甲方同意支付333000元作为乙方装修区域的装修补贴；乙方在租赁期间擅自单方面解除《租赁合同》的，或《租赁合同》因乙方原因被提前解除的，乙方须全额退还甲方已支付的装修补贴，并按租赁合同约定承担违约责任；本协议就店铺装修相关内容的约定构成对《租赁合同》的补充，本协议约定于《租赁合同》相冲突的，以本协议约定为准，《租赁合同》其余条款及内容不变，对甲乙双方仍具有约束力。装修协议签订后，瑞丰公司按约支付了333000元的装修补贴。2017年7月24日，杨飞燕与瑞丰公司签订《流动资金借款协议》1份，约定瑞丰公司同意出借250000元作为杨飞燕经营初期的流动资金，不计借款利息；双方结束合作后，杨飞燕一周内一次性无息归还全部流动资金，如双方合作关系无论因为何种原因提前终止，杨飞燕需在合作终止前一次性无息归还全部流动资金；若双方之间的《租赁合同》无论因任何因素提前终止或解除，杨飞燕必须在《租赁合同》终止或解除前无条件归还瑞丰公司已支付的全部流动资金借款，本协议是对《租赁合同》的补充，本协议约定与《租赁合同》相冲突的，以本协议约定为准，《租赁合同》其余条款及内容不变，对甲乙双方仍具有约束力。借款协议签订后，瑞丰公司按约支付杨飞燕借款250000元。杨飞燕开设的“太平鸟”品牌专卖店于2017年10月22日开业，该店2017年10月的销售额为15586元，2017年11月的销售额为20454元，2017年12月的销售额为31782元，2018年1月的销售额为18997元，2018年2月的销售额为45002元，2018年3月的销售额为36203元。2017年11月10日，杨飞燕向瑞丰公司支付2017年10月份租金155.86元；2017年12月8日，杨飞燕向瑞丰公司支付2017年11月租金204.54元。2017年12月12日，瑞丰公司向杨飞燕发出经营状况警示函,表示根据租赁合同第15.8条约定，瑞丰公司根据杨飞燕提供的销售额并结合实际经营状况对杨飞燕进行分析和评估，若杨飞燕在甲方的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，瑞丰公司有权书面通知杨飞燕进行经营调整，直至提前解除本合同，由杨飞燕承担导致合同终止的违约责任，瑞丰公司不承担任何违约和赔偿责任；自2017年10月22日“天平鸟”门店开业以来，存在一系列影响门店经营的重大问题，造成该门店销售业绩非常之差，2017年10月份销售额为15586元（经营10天），坪效104.6，在瑞丰广场1号馆同一经营区域、同品类销售额及销售坪效均为倒数第一；2017年11月份销售额为20454元，坪效为137.3，瑞丰广场1号馆同一经营区域、同品类销售额及销售坪效仍为倒数第一，再次敦促采取有效措施全面调整经营思路，迅速扭转经营状况极差的局面，如在瑞丰广场1号馆同一经营区域、同品类销售坪效继续列倒数三名，将依据租赁合同相关约定采取一系列处理措施（包括提前解除租赁合同）。2018年1月16日，瑞丰公司向杨飞燕发出催款函及再次警示函，要求杨飞燕立即支付2017年12月的提成额1589.10元（包含租金、经营服务费、物业服务费），并要求原告采取有效措施迅速整改，并附了2017年10月至12月的销售坪效月度考核排名表。2018年2月13日，瑞丰公司向杨飞燕发出催款函及函各一份，要求杨飞燕支付2017年12月、2018年1月的提成额2538.95元（包含租金、经营服务费、物业服务费），并要求杨飞燕于2018年2月23日之前来平湖与瑞丰公司协商解决上述合同违约事宜，如无法协商解决，瑞丰公司将依据租赁合同相关约定采取包括与杨飞燕提前解除租赁合同等一系列处理措施，并追究杨飞燕违约给瑞丰公司造成损失的赔偿责任，并附“太平鸟”门店所在瑞丰广场1号馆同品类2018年1月份销售坪效考核排名表一份。上述函，杨飞燕均收到。2018年3月13日，瑞丰公司向杨飞燕发出解除合同通知书一份，载明：根据合同约定，杨飞燕承租瑞丰公司的房屋的租金、经营服务费、物业服务费均以月度销售额按照一定比例扣点提成核算，以一个月为缴租期，每月5日双方确定专柜销售额，并于每月10日前将提成额打款至瑞丰公司；2017年12月、2018年1月、2018年2月，你方的提成额为1589.10元、949.85元、2245.10元，杨飞燕拖欠至今未付，已连续三次逾期缴纳相关租费，构成严重违约，根据合同第4.8条及20.4条，瑞丰公司有权单方解除合同。太平鸟门店自开业以来，连续五个月在同一经营区域、同一品类销售坪效倒数第一，给瑞丰公司造成重大损失。瑞丰公司正式通知杨飞燕：（1）自2018年3月15日起解除双方签订的《中瑞国际广场租赁合同》、《中瑞国际广场经营物业服务合同》；（2）请杨飞燕于2018年3月16日前向瑞丰公司全额支付所拖欠的租金、经营服务费、物业服务费总计4784元；（3）瑞丰公司无条件没收合同项下之租赁保证金10000元；（4）因杨飞燕严重违约，需按双方签订的《补充协议》赔偿瑞丰公司450000元违约金；（5）根据双方签订的《装修协议》及《流动资金借款协议》，杨飞燕须全额退还瑞丰公司已支付的装修补贴333000元及流动资金借款250000元，请杨飞燕于2018年3月16日前退还上述款项合计583000元；（6）请杨飞燕于2018年3月20日前自行腾让所承租房屋，如逾期不搬离，视为你方放弃对承租房屋内物品及设备设施等所有权，瑞丰公司有权直接将该房屋内物品搬出，收回房屋，且不承担保管相关物品的义务，亦不承担其他任何责任等等。该通知，由曾朝碧于2018年3月13日签收，且瑞丰公司将该通知邮寄至杨飞燕指定的地址，杨飞燕于次日收到邮件。后杨飞燕向瑞丰公司发出回函一份，载明：瑞丰公司违约在先，未按约定购买提货券，“太平鸟”门店自2017年10月开业，至2017年12月已达3个月，前三月销售额共计67822元，差额为382178元，瑞丰公司应于2018年1月初向杨飞燕购买提货券，但经催促，至今未购买，构成重大违约；杨飞燕有权以未付租金抵偿瑞丰公司应购买的提货券金额，杨飞燕多次告知抵偿事宜，抵偿后，瑞丰公司应购买第一期差额提货券380588.90元，杨飞燕不存在逾期支付租金的情况，请瑞丰公司继续履行双方签署的《中瑞国际广场租赁合同》及《补充协议》，并于2018年4月25日前购买第一期差额提货券380588.90元，在瑞丰公司全额购买提货券前，杨飞燕将继续以应付租金抵偿瑞丰公司应购买的提货券金额等等。该回函，瑞丰公司表示于2018年4月23日收到。杨飞燕于2018年4月底腾退了案涉房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。杨飞燕与瑞丰公司签订的《租赁合同》约定：杨飞燕必须依约按时缴纳租金，如拖欠租金等费用超过30天，视为重大违约，瑞丰公司有权单方解除合同。另又特别确认，在租赁期限，若杨飞燕延迟缴纳租金或经营服务费或物业服务费或能源费等费用累计超过3次（含本数），则瑞丰公司有权单方面解除合同。杨飞燕仅缴纳了二期租金，之后虽经瑞丰公司一再催告，但杨飞燕仍连续三期不缴纳租金，因此，瑞丰公司提出解除合同，符合合同约定，其要求解除租赁合同的反诉请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。杨飞燕主张抵销是在瑞丰公司提出解除合同之后，因此，不能认定杨飞燕是按约履行了支付租金的义务。杨飞燕要求继续履行租赁合同的诉讼请求，既缺乏依据，也不符合租赁房屋已腾退的实际情况，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。瑞丰公司于2018年3月13日向杨飞燕发出《解除合同通知书》，该通知书于2018年3月14日到达对方，但通知书通知对方租赁合同自2018年3月15日起解除，因此，一审法院确认杨飞燕与瑞丰公司签订的《中瑞国际广场租赁合同》于2018年3月15日解除。双方签订的《补充协议》、《流动资金借款协议》系租赁合同的补充和组成部分，租赁合同解除，《补充协议》、《流动资金借款协议》应一并解除，瑞丰公司的相关反诉请求，一审法院予以支持。杨飞燕认为装修补贴及借款系另外法律关系，不应在本案中处理的抗辩主张，一审法院不予采纳。合同解除的法律效果是使合同关系消灭。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。截至杨飞燕腾退房屋之日（2018年4月30日），杨飞燕使用了租赁房屋，瑞丰公司要求杨飞燕支付租金及房屋占有使用费的反诉请求，一审法院予以支持，房屋占有使用费的标准按租金标准计算，一审法院认定租金及房屋占有使用费为1626.02元［（317.82+189.97+450.02+362.03÷30×20）+（1499.23÷144）×41］。关于房屋腾退时间，根据瑞丰公司的通知以及双方合同的相关约定，杨飞燕认为在2018年4月底腾退房屋的主张，一审法院予以采纳。瑞丰公司根据《流动资金借款协议》出借给了杨飞燕250000元，借款协议解除，瑞丰公司要求杨飞燕返还借款250000元的反诉请求，一审法院予以支持。瑞丰公司尚未履行《补充协议》约定的购买提货券义务，《补充协议》既已解除，瑞丰公司购买提货券应终止履行。庭后瑞丰公司同意按照购买提货券金额的30%（意为大概的利润）补偿杨飞燕，该意见考虑到了杨飞燕的利益平衡，一审法院予以支持，故认定瑞丰公司补偿杨飞燕159661.13元［（1800000÷365×144-149922.50）×0.95×30%］。关于杨飞燕、瑞丰公司各自主张的450000元违约金、瑞丰公司主张的返还装修补贴333000元、杨飞燕主张的逾期购买提货券违约金的问题。一审法院认为，违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，属于合同法第九十八条规定的合同中的结算和清理条款，其效力并不因合同的权利义务终止而受到影响。在因一方严重违约而导致合同解除之场合，应当认定守约方可以行使违约金请求权。瑞丰公司依据《装修协议》约定：《租赁合同》因杨飞燕原因被提前解除的，杨飞燕须全额退还瑞丰公司已支付的装修补贴，瑞丰公司要求杨飞燕返还装修补贴333000元的反诉请求，一审法院予以支持。《补充协议》约定：合同期内因甲、乙任意一方严重违约，导致合同无法继续履行，则违约方赔偿450000元给守约方。杨飞燕、瑞丰公司均据此要求对方支付违约金450000元。一审法院认为，瑞丰公司依据合同约定的解除条件（杨飞燕一方违约）而解除合同，因此，合同解除后，瑞丰公司可以依据上述违约金条款向杨飞燕主张违约金。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据双方合同约定，杨飞燕在每月的10日前将提成额（租金）打款至瑞丰公司指定账户，但杨飞燕在支付了二期租金后，即使在瑞丰公司的一再催告下也未支付之后的租金，构成违约，而瑞丰公司购买提货券是3个月为一个结算周期，杨飞燕的店铺自2017年10月22日开业，至2018年1月22日为第1个结算周期，瑞丰公司购买提货券的时间应在2018年1月22日之后，因此，瑞丰公司认为杨飞燕违约在先，其有权拒绝履行购买提货券的主张，一审法院予以采纳，杨飞燕要求瑞丰公司承担违约责任，支付违约金450000元及逾期购买提货券违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。但杨飞燕提出其需要支付的租金等费用仅几千元，而瑞丰公司需要购买的提货券达1800000元，双方权利义务不对等，即使杨飞燕违约，也不应承担如此多的违约金。杨飞燕的上述表示，表明其认为违约金过高，考虑到杨飞燕签约时已支付了租赁保证金等因素，杨飞燕提出的要求属合理，一审法院因此对违约金数额予以调整，确定杨飞燕支付违约金为30000元。关于律师代理费以及瑞丰公司主张的没收租赁保证金10000元的问题。律师代理费是守约方的维权损失，对此租赁合同约定：如因本合同一方违约，导致合同另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方将承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。瑞丰公司要求杨飞燕支付律师代理费30000元的诉讼请求，符合上述约定，不违反法律规定，一审法院予以支持。瑞丰公司未有违约行为，杨飞燕要求瑞丰公司支付律师代理费30000元的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。《租赁合同》约定：本合同因杨飞燕违约而提前终止的，则瑞丰公司有权没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分。该条款实际也是违约金条款，一审法院已经根据本案实际情况，酌情确定了杨飞燕应承担的违约金金额，因此，瑞丰公司再要求没收租赁保证金10000元的反诉请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认杨飞燕与瑞丰公司于2017年7月20日签订的《中瑞国际广场租赁合同》、《流动资金借款协议》、《补充协议》于2018年3月15日解除；二、杨飞燕支付瑞丰公司租金及房屋占有使用费1626.02元、违约金30000元、律师代理费30000元，合计61626.02元；三、杨飞燕返还瑞丰公司装修补贴333000元、流动资金借款250000元，合计583000元；四、瑞丰公司补偿杨飞燕159661.13元；上述二、三、四项付款相抵，杨飞燕于判决生效后十日内支付瑞丰公司484964.89元；五、驳回杨飞燕的其他本诉诉讼请求；六、驳回瑞丰公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16315元，由杨飞燕负担14279元，由瑞丰公司负担2036元；案件反诉受理费14500元，由杨飞燕负担8672元，由瑞丰公司负担5828元。杨飞燕二审中申请证人朱某出庭作证，证明杨飞燕多次要求瑞丰公司购买提货券并以购券款抵扣租金。证人朱某称，朱某和杨飞燕均属于宁波海曙和记服饰有限公司员工，朱某负责案涉店面业务拓展，杨飞燕是其领导，杨飞燕和瑞丰公司订立租赁合同及补充协议时，朱某参与洽谈并提出瑞丰公司要购买保底差额提货券。自2017年12月底，朱某主动要求瑞丰公司楼层主管及瑞丰公司副总经理购买提货券并以购券款抵扣租金，但瑞丰公司不同意，后续双方一直在交涉中。杨飞燕质证称，对证人证言真实性、合法性、关联性没有异议。瑞丰公司质证称，证人作为太平鸟嘉兴地区的总代理商与瑞丰公司商谈合同，后来让杨飞燕出面签合同。2017年年底尚未到结算周期，不可能出现证人所述的商谈购买保底抵货券和抵扣租金的事情，对证人证言不予认可。本院认证认为，证人与杨飞燕系同一公司员工，曾作为承租方与瑞丰公司洽谈租赁事宜，证人与本案具有利害关系，且证言无其他证据佐证，对其证言不予认定。瑞丰公司二审中未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、瑞丰公司是否有权解除合同；二、合同解除后的相应责任如何承担问题。一、关于瑞丰公司是否有权解除合同问题。根据《租赁合同》第4.8条约定，杨飞燕逾期缴纳租金、经营服务费、物业服务费及其他费用超过30天，视为杨飞燕重大违约，瑞丰公司有权单方解除合同。同时，第20.4条约定，杨飞燕延迟缴纳租金或经营服务费或物业费等费用累计超过3次（含本数），则瑞丰公司有权单方解除合同。杨飞燕应于每月10日前缴纳上月租金，但杨飞燕自2018年1月10日起就未缴纳2017年12月、2018年1月、2018年2月租金，瑞丰公司2018年3月15日解除合同符合约定，发生合同解除的法律后果。杨飞燕辩称瑞丰公司应在2018年1月初购买提货券，杨飞燕应付的租金已与瑞丰公司欠付的购券款抵销，其不构成违约。本院认为，《补充协议》仅约定第一年1800000元销售保底，以3个月为一个结算周期。双方对是自2017年10月1日起算3个月还是自开业日2017年10月22日起算3个月存有争议。鉴于杨飞燕开业日已近月末，一审认定自开业日起算，亦符合公平原则，并无不当。且无论是自2017年10月1日还是10月22日起算3个月，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效”之规定，杨飞燕主张租金与购券款抵销，应通知瑞丰公司。杨飞燕未提供充分证据证明在合同解除前，通知过对方抵销债务，故其有关租金已被抵销的上诉理由，无事实依据。一审认定杨飞燕违约导致合同及相应协议解除，并无不当，杨飞燕请求继续履行合同，本院不予支持。二、关于合同解除后的相应责任如何承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于双方争议的相应费用问题，本院逐一评判如下：1.租金及房屋占有使用费。瑞丰公司将商铺交付杨飞燕使用、收益，杨飞燕应支付租赁期限内的租金及合同解除后的房屋占有使用费，杨飞燕关于合同解除后不予支付的上诉理由不成立。2.保底销售差额提货券费用。根据《补充协议》约定，瑞丰公司给予杨飞燕第一年1800000元销售保底，杨飞燕未达到销售额，瑞丰公司需按9.5折购买差额提货券。杨飞燕称瑞丰公司未购买提货券构成违约，应继续履行并支付违约金。本院认为，瑞丰公司已履行了交付租赁物的主合同义务，杨飞燕在瑞丰公司2次书面发函催缴租金的情况下，仍不履行支付租金的主要义务，构成根本违约。而从《补充协议》约定及双方二审询问陈述来看，瑞丰公司购买提货券后双方关于保底销售的义务并未终止，杨飞燕需保证提货券可在案涉店铺消费使用。在杨飞燕不支付租金、租赁合同可能被解除的情况下，瑞丰公司未按照补充协议约定购买提货券，也可被理解，不应过于苛责。现在合同已经解除、杨飞燕也已退场，购买差额提货券义务应终止履行。瑞丰公司自愿单方按照提货券金额30%补偿杨飞燕利润损失，杨飞燕未提供充分证据证明该比例明显低于其实际销售利润，一审予以照准并无不当。在合同被解除的情况下，杨飞燕关于瑞丰公司按照保底销售差额全额购买提货券及违约金的上诉请求，不予支持。3.借款及装修补贴。《借款协议》及《装修协议》均属于《租赁合同》的补充合同。《借款协议》2.1条约定，双方结束合作后，杨飞燕应归还借款，《装修协议》第4.2条约定，《租赁合同》因杨飞燕原因被提起解除，杨飞燕须全额退还装修补贴。目前合同因杨飞燕违约解除，一审判决杨飞燕返还借款本金250000元和装修补贴333000元，并无不当。双方对已经形成附合的装饰装修物处理没有明确约定，合同因杨飞燕违约导致解除，且装修补贴款由瑞丰公司支付，一审未计算剩余租赁期内装饰装修残值损失，并无不当。4.各方主张的违约金及律师代理费。《补充协议》约定，合同期内因任意一方严重违约，导致合同无法继续履行，则违约方赔偿450000元给守约方。双方当事人均据此要求对方支付450000元违约金。但杨飞燕没有因瑞丰公司未购买提货券主张合同不能履行，相反，从其请求要求继续履行合同的诉请来看，瑞丰公司未购买提货券的行为并不足以导致合同无法履行。本案系因杨飞燕违约导致合同被解除引起的诉讼，杨飞燕要求瑞丰公司支付违约金、律师费，无事实依据。关于杨飞燕应承担的违约责任，一审将合同解除违约金从450000调整到30000元，并驳回了瑞丰公司要求没收保证金10000元的反诉请求，已综合考虑了本案实际情况、当事人的过错程度等，故一审认定杨飞燕支付违约金30000元及律师代理费30000元，并无不当。综上所述，杨飞燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16315元，由杨飞燕负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年八月二十八日法官助理周倩书记员胡玉婷