吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2371号上诉人（原审被告）：中国北方航空有限公司。住所：辽宁省沈阳市大东区小河沿路3号。法定代表人：孙建华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪刚，吉林吉翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国北方航空公司吉林分公司。住所：吉林省长春市九台区东湖镇长春龙嘉国际机场。负责人：李嘉华。委托诉讼代理人：王洪刚，吉林吉翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝利民，男，1968年1月30日出生，汉族，住吉林省长春市农安县。上诉人中国北方航空有限公司（以下简称北方航空）、中国北方航空公司吉林分公司（以下简称北方航空吉林分公司）因与被上诉人郝利民合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2018）吉0122民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝利民原审诉请，1.要求北方航空、北方航空吉林分公司给付委托管理（包括实际管理的）住宅房屋自委托之日起至2014年的物业费（包括管理费）和垫付的取暖费、防水费、自来水改造费、电表安装费、暖房改造费合计1115402.06元及利息；2.要求北方航空、北方航空吉林分公司给付1号楼临街商网（1、2越层）2002年、2003年的物业管理费及取暖费合计353280元。事实与理由：2002年，长春市北方航空建筑工程有限责任公司（以下简称北航建筑公司，已注销）委托郝利民管理龙府花园小区55套住宅楼（1号楼37套，面积4741.68㎡、3号楼8套1631.42㎡、4号楼10套1808.2㎡）及一号楼临街商网（1、2越层，4600㎡），约定物业费0.7元/㎡/月。但该公司一直未给郝利民这55套住宅楼2002年、2003年、2004年物业费、取暖费及一号临街商网2002年、2003年的物业管理费、取暖费。经郝利民多次催要，该公司徐某经理承诺会向郝利民支付上述费用及拖欠期间的利息。北航建筑公司上级单位（中国南方航空集团吉林分公司）给付郝利民2005年、2006年、2007年取暖费共计68000余元。2006年该小区自来水改造和电表安装费用、2008年房屋做防水费用及2012年重新做防水费用、2013年农安县暧房子改造、换窗、入网费用都由郝利民垫付。上述费用总计1508682.06元，北方航空、北方航空吉林分公司一直未付。北方航空、北方航空吉林分公司原审辩称，一、北航建筑公司与郝利民之间的委托关系真实、有效，郝利民的受托职责为“负责管理、维护”农安县龙府花园55套住宅楼房，故对郝利民在负责管理、维护前述房屋过程中支出的真实、合理费用，在扣除应扣款项后，北方航空、北方航空吉林分公司应当予以承担。二、郝利民起诉状中存在如下问题：1.关于物业费标准。物业费（含看房费）标准应为0.5元/月/㎡，而非0.7元/月/㎡，理由如下：针对之前郝利民认可的已付34444.1元费用，其由两笔报销费用构成，第一笔系2006年10月-2007年12月的物业费和取暖费共计18304元，计算方式为：物业费10809.45元＝1441.26㎡（1441.26㎡系2007年以后剩余房屋的登记面积，内部报批使用的均是登记面积，但实际面积是1286.82㎡，下同）×15月×0.5元/月/㎡，取暖费7494.55元＝1441.26㎡×26元/㎡×20%；第二笔系2008年物业费和取暖费共计16140.1元，计算方式为：物业费8646.48元＝1441.08㎡×12月×0.5元/月/㎡，取暖费7493.62元＝1441.08㎡×26元/㎡×20%，以上计算过程有南航吉林分公司及后勤保障部请示文件可以佐证。原审庭审中，郝利民提出物业费标准确系0.5元/月/㎡，多出的0.2元系看房费，但其在收到前述两笔已付费用时并未提出异议，且于原审开庭前，也从未提出过0.7元由0.2元看房费和0.5元物业费构成这一观点，因此可以认定双方约定的物业费（含看房费）标准就是0.5元/月/㎡。2.关于委托管理房屋的套数和面积。郝利民受托管理案涉房屋期间，房屋套数和面积不断变化，故应按照房屋套数和面积的实际变化情况计算相关费用，具体变化情况详见附件。原审庭审过程中，郝利民对房屋处置时间并未提出异议，但以北航建筑公司处置房屋后未及时告知郝利民为由，继续主张相关费用。对此，郝利民作为案涉房屋的受托管理人、看管人，知悉各套房屋的处置情况是履行其受托职责的基本要求，其不清楚各套房屋的处置情况恰恰证明其没有尽到相应的管理、看管责任，故其抗辩理由不应得到支持。3.关于取暖费。案涉房屋所在小区于2013年并入集中供热，之前冬季供暖由小区内设锅炉房提供。郝利民自述其负责案涉房屋2013年之前的供暖工作，但对此其并未提供任何证据，如购煤合同、购电合同、用工合同或相关款项收、付凭证。如郝利民按其所述提供了案涉房屋13个供暖季的供暖服务，不可能提不出任何相关证据，郝利民应对此承担举证不能的法律后果。4.关于4600平商网。首先，北航建筑公司将不属于自己的房产委托郝利民管理不符合常理，虽然证人徐某证明该4600平商网在郝利民受托管理范围之内，但该证言又与其2002年书证（仅包含55套住宅）内容不符，并且郝利民未能提供任何其管理、维护该商网的相关证据，也不清楚商网的后续处置情况，因此即便该商网在委托范围之内，也可认定郝利民对该4600平商网未履行任何实际管理、维护之职责。其次，即便该商网由郝利民管理，但由于其不能提供任何供热相关证据，基于前述第3条关于取暖费的分析，该4600平商网的取暖费也不应由北方航空、北方航空吉林分公司承担。5.关于自来水改造费、电表安装费、防水工程费、塑钢窗换窗费，因其提供证据不能证明其主张的事实，故其前述费用请求不能得到支持，理由如下：一是关于换窗和防水两项工程，根据郝利民所述和其提供的证据，该二项工程系由农安县“暖房子”工程领导小组办公室组织实施的，作为政府主导项目，应该由具有相应施工资质的建筑公司来承揽上述工程，而郝利民提供的却是两个自然人签字的收条，且未注明施工的具体地址和工作量，因此该证据不能证明郝利民主张的诉讼请求，应承担举证不能的法律后果。二是关于自来水改造和电表安装，自来水改造的户数为12户，并非郝利民主张的13户；其次，农安县自来水公司水暖安装队和农安供电分公司出具的证明均在原审一审之后，按照证据种类应视为证人证言而非书证，证人应当出庭接受质证，否则其证言内容不应当予以采信。另外，农安县自来水公司水暖安装队是2008年8月25日注册成立的，其证言内容是关于2006年的事实描述，明显造假，故其内容不应予以采信。6.关于利息。起算时间从郝利民起诉时间开始计算，标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算。7.郝利民在管理、维护案涉房屋过程中，曾于2006年12月10日通过北航建筑公司购买了龙府花园4号楼4门602室、5门602室，双方约定两套房产总价72328元，但截至目前，该两套房屋房款郝利民并未交付。虽然郝利民提供了证人证言，但该证人证言并不能证明郝利民履行了付款义务，故前述72328元房款应从北方航空、北方航空吉林分公司应付金额中扣除。另外，郝利民未经北方航空、北方航空吉林分公司同意擅自将1号楼3单元702室以86000元价格出售，将1号楼5单元701室以87000元价格出售，将1号楼6单元701室以130000元价格出售，将1号楼7单元701室以91000元价格出售，将1号楼7单元702室出售并收取部分房款46000元，以上售房款合计440000元，也应从北方航空、北方航空吉林分公司应付金额中扣除。8.郝利民在管理、维护案涉房屋过程中，在房屋处置、维修等方面多处未能尽到管理人义务，北方航空、北方航空吉林分公司有权要求郝利民减免价款，另外，郝利民擅自处置5套房屋，未经过任何评估、竞价程序，违反了国有资产管理相关法律法规，对郝利民违法处置国有资产的行为造成的损失，北方航空、北方航空吉林分公司保留追究郝利民相应法律责任的权利。原审法院审理查明：无争议事实确认如下：在北航建筑公司诉长春三和潭建筑装潢设计有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，经北航建筑公司申请，吉林省长春市中级人民法院于2002年4月29日发出查封公告，查封农安县龙府花园小区一栋一至七层、三栋六至七层、四栋六至七层房屋。次日北航建筑公司将案涉的55套住宅委托农安县龙府花园物业公司郝利民管理，其中一号楼住宅40套，面积为5105.27㎡；三号楼住宅8套，面积736.24㎡，另有阁楼面积417.19㎡；四号楼住宅7套，面积630.38㎡，另有阁楼面积359.10㎡。2005年2月2日郝利民购买一号楼1门502室（149.25㎡）、2门502室（149.25㎡），2005年4月6日郝利民购买一号楼1门501室（153.18㎡）、2门501室（151.46㎡）。经郝利民出售五套住宅即一号楼3门702室（114.23㎡、产权全登记时间2011年5月18日、售价86000元）、5门701室（115.21㎡、产权全登记时间2015年12月21日、售价87000元）、6门701室（115.21㎡、产权全登记时间2015年8月26日、售价130000元）、7门701室（115.21㎡、售价91000元）、7门702室（110.17㎡、售价46000元），其中7门701室、702室未办理产权登记。该五套住宅楼款合计440000元在郝利民处。在委托管理的55套房屋之外郝利民实际管理的3套房屋即2005年4月6日郝利民购买的四号楼5门601室（90.41㎡+阁楼56.16㎡）、2006年12月10日郝利民购买的四号楼4门602室（90.41㎡+阁楼44.82㎡）、5门602室（90.41㎡+阁楼44.82㎡）。2008年郝利民管理的房屋为一号楼11套（1门701、702；2门701、702；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1441.08㎡，2009年郝利民管理的房屋为一号楼10套（1门701；2门701、702；3门701、702；4门701）面积1291.83㎡；2013年郝利民管理的房屋为一号楼6套（1门701；2门701、702；3门701；4门701；7门702）面积831.97㎡。案涉房屋在委托管理期间进行了改造，更换塑钢窗（费用为64400元）、自来水改造、做防水、安装电表。2008年2月14日被告给付郝利民取暖费18304元、2009年7月29日给付郝利民物业费和取暖费16140.1元。案涉房屋在委托管理期间一号楼供暖可单栓控制，采暖费收取20%，三、四号楼不可单栓控制，采暖费全额收取。采暖费标准：住宅为26元/㎡，商业为30元/㎡。有争议事实认证如下：1.一号楼一、二层4600㎡商用房是否在委托管理范围内问题。郝利民提供证人徐某（原北航建筑公司经理）出庭证言，徐某证实2002年其为当时北航建筑公司经理，口头委托郝利民管理一号楼一、二层4600㎡商用房。北方航空、北方航空吉林分公司认为一号楼一、二层4600㎡商用房并非北航建筑公司所有，将不属于自己的房产委托郝利民管理不符合常理，且该证言与其2002年委托书（仅包含55套住宅）内容不符。原审法院认为虽然北方航空、北方航空吉林分公司对委托郝利民管理一号楼4600㎡商网的事实有异议，但该商网在未售出前与委托管理的55套住宅楼处于同一情形，徐某作为原北航建筑公司法定代表人，其出庭证言和当时北航建筑公司与案外人诉讼的相关案件材料内容能相互印证，具备合法性、真实性与关联性，故对徐某的出庭证言应予采信，北方航空、北方航空吉林分公司异议缺乏事实依据，不能成立，故对北航建筑公司委托郝利民管理4600㎡案涉商网的事实予以确认。2.委托管理房屋期间、面积问题。（1）住宅。自2002年4月30日起至房屋出售或终结委托时止。北方航空、北方航空吉林分公司主张的2004年8月10日前抵债处置的35套房屋，因北方航空、北方航空吉林分公司未能提供证据证明已将抵债处置的房屋在抵债处置的同时已将其实际交付新的所有权人（抵债的债权人）及与郝利民终结其委托管理关系。故应以郝利民自认的2005年1月末知晓北方航空、北方航空吉林分公司处置部分房屋为限，认定上述房屋终结其委托管理的具体时间为宜，即2002年4月30日至2005年1月31日委托管理房屋55套住宅。其中一号楼住宅40套，面积为5105.27㎡；三号楼住宅8套，面积736.24㎡，另有阁楼面积417.19㎡；四号楼住宅7套，面积630.38㎡，另有阁楼面积359.1㎡。55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套（4门602、5门601、602）含阁楼面积671.51㎡；2005年2月1日委托管理的55套房屋中剩17套，其中一号楼16套（1门701、702、501、502；2门701、702、301、501、502；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积2195.7㎡、三号楼1套3门602室含阁楼面积190.6㎡。55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套房屋（4门602、5门601、602）含阁楼面积671.51㎡；2005年2月2日至4月5日委托管理的55套房屋中的剩余15套。其中一号楼14套（1门701、702、501；2门701、702、301、501；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1897.2㎡、三号楼1套3门602室含阁楼面积190.6㎡。55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套（4门602、5门601、602）含阁楼面积671.51㎡；2005年4月6日至2006年12月9日委托管理的55套房屋中剩13套，其中一号楼12套（1门701、702；2门701、702、301；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1592.56㎡、三号楼1套3门602室含阁楼面积190.6㎡。55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套剩余2套（4门602、5门602）含阁楼面积434.82㎡；2006年12月10日至2007年7月21日委托管理的55套房屋中剩13套其中一号楼12套（1门701、702；2门701、702、301；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1592.56㎡、三号楼1套3门602室含阁楼面积190.6㎡；2007年7月22日至2008年12月31日，因双方认可2008年郝利民管理的房屋为11套，对一号楼2门301室、三号楼3门602室出售或抵债后终结其管理关系时间不明确，故推定为2009年1月1日较为合理。委托管理的55套房屋中剩一号楼11套（1门701、702；2门701、702；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1441.08㎡；2009年1月1日至2012年12月31日，因郝利民在2014年6月4日书写的房产现状的情况说明中认可2009年郝利民将其管理的房屋一号楼1门702室出售，该房屋终结其管理关系不明确，故推定为2009年1月1日。委托管理的55套房屋中剩一号楼10套（1门701；2门701、702；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1291.83㎡；2013年1月1日至2014年底，因郝利民在2014年6月4日书写的房产现状的情况说明中认可2013年郝利民将其管理的房屋一号楼3门702室、5门701室、6门701室、7门701室出售，该房屋具体出售时间不明确，故推定为2013年1月1日，委托管理的55套房屋中剩一号楼6套（1门701；2门701、702；3门701；4门701；7门702）面积831.97㎡。（2）一号楼4600㎡商网管理期间为2002年4月30日至2003年末。3.暖房子工程自来水改造费、电表安装费、防水费等费用问题。郝利民提供（1）农安县农安镇凤洋房屋维修队出具的防水费用发票（金额173000元）；（2）2016年9月2日吉林省电业有限公司长春农安供电分公司出具的证明，证明农安县龙府花园小区一号楼7楼1至7门房屋电表是由郝利民交钱安装，每户1000元；（3）2016年5月16日农安县自来水公司水暖安装队出具的证明，证明2006年农安县龙府花园小区自来水改造每户710元都由龙府花园物业有限公司郝利民交到表站和安装队（其中长春市北方航空有限责任公司13户由郝利民垫付）；（4）农安县建设局出具情况说明，证明2013年暖房子改造案涉房屋换窗、入网费由郝利民支付。对上述证据，北方航空、北方航空吉林分公司均有异议。北方航空、北方航空吉林分公司对暖房子工程更换塑钢窗、做防水、自来水改造、电表安装的事实予以认可，只是对其费用的数额以及是否已由郝利民垫付存在异议。本案经审查认为郝利民在（2016）吉0122民初1344号庭审提供的塑钢窗费用发票、防水费用发票存在瑕疵，北方航空、北方航空吉林分公司对其真实性有异议，本院不予确认；但北航建筑公司在（2016）吉0122民初1344号庭审笔录中对郝利民垫付塑钢窗费用64400元予以认可，本院予以确认。鉴于郝利民在（2016）吉0122民初1344号庭审提供的防水费用发票与塑钢窗费用发票系同一状况，且在吉林省高级人民法院（2018）吉民再105号庭审中郝利民重新提供了更换塑钢窗和做防水发票，北方航空、北方航空吉林分公司对其真实性无异议，对其关联性有异议，但未能提供证据，结合郝利民确为案涉房屋更换塑钢窗和做防水的事实，原审法院对（2018）吉民再105号庭审中郝利民重新提供了更换塑钢窗和做防水发票予以确认，认定防水费用数额为173000元。上述其他证据能够相互印证，形成证据链，原审法院院予以确认并在卷佐证。据此认定案涉房屋郝利民垫付自来水改造费8520元（每户710元×双方认可的12户）、防水费用173000元、安装电表费11000元（每户1000元×11户）。4.委托管理费标准问题。郝利民提供2002年4月30日《委托书》、证人徐某（原北航建筑公司经理）出庭证言，证实委托管理的房屋物业费、看房费合计0.7元/月/㎡。北方航空、北方航空吉林分公司对此有异议，认为房屋物业费、看房费合计0.5元/月/㎡。原审法院认为，徐某作为原北航建筑公司法定代表人，系该委托事项的亲办者，其证言更具真实性、客观性，与2002年4月30日《委托书》内容能够相互印证，原审法院予以确认并在卷佐证。北方航空、北方航空吉林分公司提供的南航吉林分公司关于农安11套房屋的情况说明（原件）等系其公司内部工作请示、批复、财务处理手续，不足以证明其主张。故认定案涉房屋物业费（含看房费）0.7元/月/㎡。5.计息标准问题。郝利民提供2016年1月3日徐某（原北航建筑公司经理）出具的书面证明及证人徐某出庭证言，证实郝利民自2002年始就要求北航建筑公司给付拖欠的物业费、取暖费的利息，徐某作为当时北航建筑公司经理、法人代表承诺按农安县农村信用社贷款利率标准给付利息。北方航空、北方航空吉林分公司对上述证据的真实性有异议，但未能提供证据证明。原审法院认为，徐某作为原北航建筑公司法定代表人，系该委托事项的亲办者，其证言具真实性、合法性和关联性，可作为定案依据，故对其出庭证言予以采信。据此，拖欠费用利息的计算，应以双方约定的信用社同期贷款利率标准计付。原审法院认为，郝利民、北航建筑公司之间的委托（管理）合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成了委托合同关系，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”郝利民请求给付的物业费、取暖费、防水费、自来水改造费、电表安装费、塑钢窗费符合上述法律及《吉林省物业管理方法》的相关规定，应予支持。具体数额如下：1.物业费（含管理费）为357239.04元。其中2002年4月30日至2005年1月31日物业费（含管理费）为182944.84元【0.7元/月/㎡×（委托管理的55套房屋含阁楼面积7248.18㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套房屋含阁楼面积671.51㎡）×33个月】；2005年2月1日物业费（含管理费）为71.35元【0.7元/月/㎡×（委托管理的55套房屋中剩17套，其中一号楼16套面积2195.7㎡＋三号楼1套3门602室含阁楼面积190.6㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套房屋含阁楼面积671.51㎡）÷30天】；2005年2月2日至4月5日物业费（含管理费）为4056.19元【0.7元/月/㎡×（委托管理的55套房屋中剩15套，其中一号楼14套面积1897.2㎡+三号楼1套3门602室含阁楼面积190.6㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套含阁楼面积671.51㎡）×2.1个月】；2005年4月6日至2006年12月9日物业费（含管理费）为32604.31元【0.7元/月/㎡×（委托管理的55套房屋中剩13套其中一号楼12套面积1592.56㎡+三号楼1套3门602室含阁楼面积190.6㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套剩2套（4门602、5门602）含阁楼面积434.82㎡）×21个月】；2006年12月10日至2007年7月21日物业费（含管理费）为9149.39元【0.7元/月/㎡×（委托管理的55套房屋中剩13套其中一号楼12套面积1592.56㎡+三号楼1套3门602室含阁楼面积190.6㎡；）×7.33个月】；2007年7月22日至2008年12月31日物业费（含管理费）为17481.74元【0.7元/月/㎡×（委托管理的55套房屋中剩一号楼11套面积1441.08㎡）×17.33个月】；2009年1月1日至2012年12月31日物业费（含管理费）为32554.12元【0.7元/月/㎡×（委托管理的55套房屋中剩一号楼10套面积1291.83㎡）×36个月】；2013年1月1日至2014年底物业费（含管理费）为13977.1元【0.7元/月/㎡×（委托管理的55套房屋中剩一号楼6套面积831.97㎡）×24个月】。4600㎡商网房2002、2003年物业费（含管理费）为64400元【0.7元/月/㎡×4600㎡×20个月（2002年4月30日至2003年末）】。2.采暖费:（一）4600㎡商网房2002、2003年采暖费为276000元（4600㎡×30元/㎡×2年）；（二）住宅采暖费为386941.35元。其中2002年10月至2005年4月三年住宅采暖费299166.97元【26元/㎡×（委托管理的55套房屋其中一号楼住宅40套面积为5105.27㎡）×3年×20%＝79642.21元；26元/㎡×（三号楼住宅8套含阁楼面积1153.43㎡+四号楼住宅7套含阁楼面积989.48㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套（4门602、5门601、602）含阁楼面积671.51㎡）×3年＝219524.76】；2005年10月至2007年4月二年住宅采暖费49084.46元【26元/㎡×（一号楼12套面积1592.56㎡）×2年×20%＝16562.62元；26元/㎡×（三号楼1套3门602室含阁楼面积190.6㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼2套含阁楼面积434.82㎡）×2年＝32521.84元】；2008年10月至2009年4月一年住宅采暖费7493.62元【26元/㎡×（一号楼11套面积1441.08㎡）×1年×20%＝7493.62元】；2009年10月至2013年4月四年住宅采暖费26870.06元【26元/㎡×（一号楼10套面积1291.83㎡）×4年×20%＝26870.06元】；2014年住宅采暖费4326.24元【26元/㎡×（一号楼6套面积831.97㎡）×1年×20%＝4326.24元】。3.塑钢窗费64400元。4.防水费用173000元。5.安装电表费11000元。6.自来水改造费8520元。上述款项合计1277100.39元，扣除郝利民收取的五套住宅楼款440000元和2008年2月14日郝利民收到取暖费18304元、2009年7月29日郝利民收到物业费和取暖费16140.1元，北方航空、北方航空吉林分公司尚应给付郝利民802656.29元。关于拖欠费用利息，应以双方约定的吉林农安农村商业银行股份有限公司（原农村信用社）同期贷款利率标准计算，因双方没有约定明确的给付管理费及取暖费等费用的时间，属于约定不明，可按交易习惯一年一结，即确定产生所有费用后次年的1月1日为应当结清欠款日，北方航空、北方航空吉林分公司从该日起以当年费用总和扣除郝利民收取的售楼款、北航建筑公司已给付的物业费和取暖费后余额为本金，自次年1月1日起按吉林农安农村商业银行股份有限公司（原农村信用社）同期贷款利率计算至实际给付之日止。至于双方争议的郝利民于2006年购买四号楼4门602室、5门602室房款一事系另一法律关系，本案不予处理。北方航空、北方航空吉林分公司抗辩郝利民未尽到管理义务等主张，因其未能提供证据不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百七十四条、第三百九十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院判决：一、北方航空、北方航空吉林分公司于判决生效之日给付郝利民履行委托事项中产生的物业管理费、取暖费、自来水改造费用、安装电表费用、做防水费用、塑钢窗改造费合计802656.29元及利息（利息以每年产生的各项费用之和扣除郝利民收取的售楼款、北航建筑公司已给付的物业费和取暖费后余额为本金，自次年1月1日起按吉林农安农村商业银行股份有限公司（原信用社）同期贷款利率计算至实际给付之日止）；二、驳回郝利民其他诉讼请求。宣判后，北方航空、北方航空吉林分公司不服，向本院提出上诉。北方航空、北方航空吉林分公司上诉请求:撤销原审判决第一项，并改判驳回郝利民全部诉讼请求。事实与理由:一、1号楼4600平米房商用房不在委托管理范围之内，该商用房物业费和采暖费不应由北方航空、北方航空吉林分公司承担。（2002）长民初字第180号判决书判决的55套房产并不包含该4600平方米商用房，北航建筑公司也从未取得过该商用房产权，北航建筑公司将不属于自己的房产委托他人保管不符常理。虽然证人徐某证明该商用房在郝利民受托管理范围之内,但该证言内容与其2002年书证相悖，根据书证效力一般大于证人证言效力的原则,及证人徐某于原中院二审、高院再审提审及本次原审过程中均未出庭作证的事实，其前述证言可信度较低，应以2002年书证内容认定事实为宜。二、关于住宅委托管理的时间段划分及对应管理面积。（一)关于委托管理的时间段划分。根据南航集团的内部审批文件，案涉房屋中的35套房屋已于2004年8月10日前处置完毕，因此该时间点之后不可能再将该35套房屋继续交由被上诉人郝利民管理，郝利民称其不知35套房屋被处置恰恰证明了其未尽管理义务的事实。（二）关于管理面积。1号楼2001年分户分出154.26平方米，故该154.26平方米应予扣除，55套房屋之外的4号楼三套房屋面积为417.03平方米，以上事实在原审庭审中已得到双方当事人一致认可，但原审判决遗漏掉了以上两点细节，未将1号楼分户面积扣除，且4号楼三套房屋面积错误认定为671.51平方米。三、关于物业费标准。郝利民曾于2008年2月14日和2009年7月29日收到过两笔物业费和采暖费，分别为18304元和16140.1元,结合该两笔费用对应的南航集团内部报批文件内容，及郝利民收到该两笔费用后均未提出异议的事实，可以推定双方认可的、实际执行的标准为0.5元/平/月。四、关于采暖费。应按照郝利民实际管理案涉房屋的时间段和面积重新计算采暖费，且4600平商用房采暖费不应由北方航空、北方航空吉林分公司承担。五、关于自来水改造费、电表安装费、防水工程费、塑钢窗换窗费。北方航空、北方航空吉林分公司对自来水改造、电表安装、防水工程及塑钢窗更换的事实无异议,但因郝利民提供的证据不能证明前述工程费用系由其垫付，故其前述费用请求不应得到支持，具体理由如下：1.关于换窗和防水两项工程，虽然郝利民提供了相应金额的真实发票,但该发票系由其在原审一审法庭辩论结束后取得，时间跨度大，且发票提供单位与收款人不一致，证据关联性方面存在严重瑕疵，因此不应作为定案依据。2.关于自来水改造和电表安装，农安县自来水公司水暖安装队和农安供电分公司出具的证明按照证据种类应视为证人证言而非书证，证人应当出庭接受质证，否则其证言内容不应当予以采信。另外，农安县自来水公司水暖安装队是2008年8月25日注册成立的,其证言内容是关于2006年的事实描述，明显造假，故其内容不应予以采信。六、关于利息。北航建筑公司从未与郝利民就付款时间和利息标准作出任何约定，证人徐某的证言系孤证，结合其原审二审、再审提审和重审一审时未出庭接受质证的事实，其证言不应予以采信,原审判决按农安县农村商业银行贷款利率从产生费用后次年1月1日起计算利息缺乏事实和法律依据。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，北方航空、北方航空吉林分公司如应支付利息，应自2016年5月16日北航建筑公司收到郝利民起诉状之日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率承担利息损失。七、关于债务抵消。郝利民于2006年12月10日通过北航建筑公司以72328元价格购买了龙府花园4号楼4门602室、5门602室房屋，但截至目前前述房款并未给付。原审判决认为该购房款系由另一法律关系形成，本案不予处理，虽然该房款系由另一法律关系形成，但该笔债务与本案项下债务品质、种类相同，均系金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定,应将该72328元房款从应付郝利民款项中扣除。综上，北方航空、北方航空吉林分公司仅应按郝利民实际管理案涉房屋的时间段和面积给付其物业费187758.29元和采暖费307473.45元,以上合计495231.74元,其中物业费标准按0.5元/平/月计算;如存在应付利息，应自2016年5月16日北航建筑公司收到郝利民起诉状之日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率承担郝利民利息损失。同时，应扣除郝利民自行处置房屋所得款项440000元及未付房款72328元，以上合计512328元。即北方航空、北方航空吉林分公司无须再给付郝利民任何款项,故请求驳回郝利民的全部诉讼请求;对于差额部分及郝利民给北航建筑公司造成的其它损失，北方航空、北方航空吉林分公司保留另诉的权利。本院二审查明的事实和原审判决认定的事实基本一致。另查明：原审庭审中，郝利民与北方航空、北方航空吉林分公司针对郝利民管理的1号楼住宅40套中在2001年分户分出154.26平方米（分出后面积应为5105.27平方米）和55套房屋之外的4号楼3套房屋（含阁楼）面积应为417.03平方米的事实已经确认一致，原审判决在无争议事实中也予以确认，但原审判决在计算住宅物业费、采暖费时，针对前述应扣除的154.26平方米，自2005年2月1日起均未予扣除，针对双方确认的“417.03平方米”错误记录为“671.51平方米”。二审中，双方再次对前述面积问题予以确认如下：2002年4月30日到2005年1月31日，1号楼管理面积5105.27平方米，55套房屋之外的4号楼3套管理面积417.03平方米；2005年2月1日，1号楼管理面积2041.44平方米，55套房屋之外的4号楼3套管理面积417.03平方米；2005年2月2日到4月5日，1号楼管理面积1742.94平方米，55套房屋之外的4号楼3套管理面积417.03平方米；2005年4月6日到2006年12月9日，1号楼管理面积1438.3平方米，55套房屋之外的4号楼3套管理面积270.46平方米，共计20个月；2006年12月10日到2007年7月21日，1号楼管理面积1438.3平方米；2007年7月22日到2008年12月31日，1号楼管理面积1286.82平方米；2009年1月1日到2012年12月31日，1号楼管理面积1176.6平方米；2013年1月1日到2014年12月31日，1号楼管理面积715.55平方米。另，郝利民与北航建筑公司签订的《委托书》中记载：“我公司从今日起，委托龙府花园物业公司郝利民管理，维护，位于龙府花园55套住宅楼房，费用：每平方米0.7元，含看房费。”本院认为，郝利民与北航建筑公司签订的《委托书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。北航建筑公司现已注销登记，原审法院依郝利民申请及法律规定，已裁定变更原审被告北航建筑公司为北方航空、北方航空吉林分公司，故北方航空、北方航空吉林分公司应依法履行前述委托合同的相关义务。北方航空、北方航空吉林分公司对依法依约承担委托合同的相应责任并无异议，但对原审判决认定其应支付的款项数额有异议。第一，关于4600平方米商用房是否属于郝利民委托管理的范围问题。虽然委托合同中对该部分房屋未进行书面约定，但是北航建筑公司原法定代表人徐某已出具书面说明并曾出庭作证，证实北航建筑公司系口头委托郝利民对该部分房屋一并管理，结合北航建筑公司当时因与案外人诉讼已经对该部分房屋一并申请法院进行了查封，其要求郝利民对查封房屋一并管理符合常理，原审判决认定以上内容能相互印证，并对徐某的出庭证言应予采信并无不当。第二，关于住宅委托管理的时间段问题。北方航空、北方航空吉林分公司主张根据南航集团的内部审批文件，案涉房屋中的35套房屋已于2004年8月10日前处置完毕，此后不可能再将该35套房屋继续交由郝利民管理，但是其并未举证证明已向郝利民出示过相关文件并明确告知郝利民对前述房屋不再委托管理，亦未举证证明前述房屋已在2004年8月10日实际交付给受让方，故原审判决据此认定应以郝利民自认知晓房屋被处置的时间确定对该部分房屋管理结束并无不当。第三，关于物业费标准问题。北方航空、北方航空吉林分公司仅以南航集团内部报批文件内容，及郝利民对收到过的部分费用未提出异议，推定实际执行标准为0.5元/月/㎡，不足以推翻委托书的书面约定，且郝利民亦不认可，因此原审判决认定物业费标准仍为0.7元/月/㎡并无不当。第四，关于自来水改造费、电表安装费、防水工程费、塑钢窗换窗费的问题。首先，北方航空、北方航空吉林分公司对自来水改造、电表安装、防水工程及塑钢窗更换的事实无异议，仅对相关费用有异议。关于自来水改造和电表安装，农安县自来水公司水暖安装队和农安供电分公司已出具证明，该两份证据应为书证，均有出具单位的盖章确认，原审判决予以采信并无不当。关于换窗和防水两项工程，郝利民已按照垫付数额开具了真实发票,北方航空、北方航空吉林分公司虽提出发票提供单位与收款人不一致，但郝利民二审陈述系因原施工单位已经无法找到，为能提交正规发票，只能找到其他有资质的单位重新按照垫付数额开具发票，结合北航建筑公司曾在（2016）吉0122民初1344号庭审笔录中对郝利民垫付塑钢窗费用64400元予以认可的事实，郝利民现有证据对其垫付数额已经达到高度盖然性的证明，因此北方航空、北方航空吉林分公司如欲反驳，亦应提供充分证据，然北方航空、北方航空吉林分公司并未提供其他证据进行反驳。因此，原审判决对自来水改造费、电表安装费、防水工程费、塑钢窗换窗费予以认定保护并无不当。第五，关于拖欠费用的利息问题。鉴于原北航建筑公司法定代表人曾为郝利民就利息问题出具书面承诺并曾出庭作证，原审判决据此认定应以双方约定的吉林农安农村商业银行股份有限公司（原农村信用社）同期贷款利率标准计算并无不当，且双方没有约定明确的给付相关费用的时间，原审判决认定可按交易习惯一年一结亦无不当。第六，关于北方航空、北方航空吉林分公司主张债务抵消的问题。郝利民二审陈述北方航空、北方航空吉林分公司欲抵消的相关购房款均已给付完毕，并表示有相关裁判文书、购房合同及收条复印件能够佐证，北方航空、北方航空吉林分公司认为郝利民未在原审提交相关证据，已超出举证期限，且对复印件真实性不予认可，本院认为基于双方在原审提交的证据及本案审理情况，北方航空、北方航空吉林分公司主张用以抵消的到期债务尚无法确定，故原审判决认定郝利民是否向北方航空、北方航空吉林分公司给付购房款一事系另一法律关系，并在本案不予处理并无不当，亦不影响北方航空、北方航空吉林分公司就相关购房款另诉主张权利。最后，关于委托管理房屋的面积问题。鉴于双方在二审中对该问题已确认一致，原审判决在计算时确有疏漏，应结合双方二审中再次确认的住宅面积部分，在原审判决认定基础上对住宅物业费和采暖费进行重新计算，住宅物业费部分：2002年4月30日至2005年1月31日，0.7元/月/㎡×（7248.18㎡+417.03㎡）×33个月=177066.35元；2005年2月1日，0.7元/月/㎡×（2195.7㎡-154.26㎡＋190.6㎡+417.03㎡）÷30天=61.81元；2005年2月2日至4月5日，0.7元/月/㎡×（1897.2㎡-154.26㎡+190.6㎡+417.03㎡）×2.1个月=3455.34元；2005年4月6日至2006年12月9日，0.7元/月/㎡×（1592.56㎡-154.26㎡+190.6㎡+270.46㎡）×20个月=26591.04元；2006年12月10日至2007年7月21日，0.7元/月/㎡×（1592.56㎡-154.26㎡+190.6㎡）×7.33个月=8357.89元；2007年7月22日至2008年12月31日，0.7元/月/㎡×（1441.08㎡-154.26㎡）×17.33个月=15610.41元；2009年1月1日至2012年12月31日，0.7元/月/㎡×1176.6㎡×36个月=29650.32元；2013年1月1日至2014年12月31日，0.7元/月/㎡×715.55㎡×24个月=12021.24元，合计272814.4元。住宅采暖费部分：2002年10月至2005年4月三年，279317.53元【26元/㎡×5105.27㎡×3年×20%＝79642.21元；26元/㎡×（1153.43㎡+989.48㎡+417.03㎡）×3年＝199675.32】；2005年10月至2007年4月二年，38933.44元【26元/㎡×（1592.56㎡-154.26㎡）×2年×20%＝14958.32元；26元/㎡×（190.6㎡+270.46㎡）×2年＝23975.12元】；2008年10月至2009年4月一年，26元/㎡×（1441.08㎡-154.26㎡）×1年×20%＝6691.46元；2009年10月至2013年4月四年，26元/㎡×1176.6㎡×4年×20%＝24473.28元；2014年，26元/㎡×715.55㎡×1年×20%＝3720.86元，合计353136.57元。因原审判决将住宅物业费和采暖费分别错误计算为292839.04元和386941.35元，即多计算住宅物业费和采暖费合计53829.42元，应在原审判决认定的北方航空、北方航空吉林分公司应付款项中予以扣减，即北方航空、北方航空吉林分公司应付款项为802656.29元-53829.42元=748826.87元。综上所述，原审判决适用法律正确，但认定事实略有不清，依法应予纠正；上诉人北方航空、北方航空吉林分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省农安县人民法院（2018）吉0122民初2937号民事判决；二、北方航空、北方航空吉林分公司于判决生效之日给付郝利民履行委托事项中产生的物业管理费、取暖费、自来水改造费用、安装电表费用、做防水费用、塑钢窗改造费合计748826.87元及利息（以每年产生的各项费用之和扣除郝利民收取的售楼款、北航建筑公司已给付的物业费和取暖费后余额为本金，自次年1月1日起按吉林农安农村商业银行股份有限公司同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回被上诉人郝利民的其他诉讼请求。一审案件受理费15186元，由上诉人中国北方航空有限公司、中国北方航空公司吉林分公司负担11288.27元，由被上诉人郝利民负担3897.73元。二审案件受理费11827元，由上诉人中国北方航空有限公司、中国北方航空公司吉林分公司负担11288.27元，由被上诉人郝利民负担538.73元。本判决为终审判决。审判长 闫 冬审判员 王 博审判员 常 菁二〇一九年八月二十六日书记员 史兰跃