北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初40811号原告:周晓华,女，1953年3月6日出生，满族，河北省迁安市新水第二铁矿退休职工，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：孙步彤（系周晓华之女），住河北省迁安市。委托诉讼代理人：钟波，北京市慧海天合律师事务所律师。被告：刘英英，女，1973年9月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：菅磊，北京市天沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵毅，北京市天沐律师事务所律师。原告周晓华与被告刘英英合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周晓华之委托诉讼代理人孙步彤、钟波、被告刘英英及其委托诉讼代理人菅磊、赵毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周晓华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告口头借名买房合同有效；2.请求法院判令被告协助原告将海淀区美和园西区X号房屋产权过户至原告名下；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，周晓华变更诉讼请求为：1.要求被告返还原告购房款563336.48元；2.要求被告返还原告公共维修基金16552元；3.要求被告支付原告借名买房好处费120111.52元；4.要求被告支付原告自2008年11月17日至实际支付之日的购房款及公共维修基金的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；5.要求被告赔偿原告装修损失143465.55元；6、要求被告赔偿原告房屋升值利益损失5603900元；7.被告承担本案的诉讼费和评估费16500元。事实和理由：2008年，我通过中间人周某了解到刘英英在社科院有一套购买两限房的指标，刘英英无意购买涉诉房屋，要将这个指标出售。我通过中间人周某与刘英英达成口头协议，由我出资购买涉诉房屋，产权暂时登记在刘英英名下，待涉诉房屋能够办理过户时，刘英英协助办理过户手续。达成一致意见后，我让我妹妹周晓玲代为向北京金隅嘉业房地产开发有限公司通过银行转账的方式缴纳了530000元购房款，后又补交房款33336.48元，维修基金16552元。我于2009年7月11日拿到涉诉房屋的钥匙，于2009年8月8日对涉诉房屋进行装修，2009年9月底入住。我得知2016年3月涉诉房屋可以办理过户手续，因现在涉诉房屋已价值500多万元，刘英英反悔，不同意过户，且声称房屋与我无关，并将我在涉诉房屋内的家具搬走，将涉诉房屋出租。2016年8月15日，2016年11月10日刘英英将涉诉房屋换锁导致我无法进入房屋，我遂两次向公安机关报警，公安机关出警后，建议我向人民法院起诉。后我本人以及通过中间人周某与刘英英多次沟通涉诉房屋过户事宜，均未达成一致意见。因双方买卖的房屋系两限房，且双方的口头买卖合同系2008年4月11日之后签订，违反了北京市关于保障住房的买卖政策，应属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，刘英英应当赔偿我相应的损失。故诉至法院。刘英英辩称，不同意周晓华的诉讼请求。2008年，我根据国家政策申请了两限房，房屋总价款560000元。周某是周晓华的弟弟，周某在没有离婚的情况下追求我，周某愿意给我一些费用，但我没有同意。我说不需要给，借就行了，本来贷款也可以，周某还是提供了400000元。我给周某打了借条，之后交往过程中，周某说以后万一能结婚，房子太小了，能否换大房，她姐的经济能力可以，能不能借用他姐，周某实际使用了这个房屋。2010年，周某还是骗我，还是没有离婚，我将房屋收回了。2017年年初，应该是周晓华的家人或者周某的亲属来我家撬锁，说要收回房屋，是周某说的，双方先后发生了5、6次冲突，每次都报警，在这种情况下，让周某过来解决，但周某也没有来，警察说让去法院解决。周某不是中介人，是周晓华的弟弟，是我以前在部队的同事，所以周晓华说的借名卖房根本不存在。故周晓华起诉事实不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年11月17日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司（出卖人，以下简称金隅公司）与刘英英（买受人）签订商品房预售合同（限价商品住房），合同约定:出卖人经批准，在上述地块上建设的限价商品住房暂定名为：美和园，该限价商品住房为美和园X号，预测建筑面积共82.34平方米，其中套内建筑面积70.68平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.66平方米；该房单价每平方米7956.73元，总价款562381元；按照建筑面积该房单价每平方米6829.99元，总价款562381元；出卖人应当在2009年7月30日前向买受人交付该房；……2008年11月17日，金隅公司向刘英英出具购房款发票，金额为530000元；2009年6月23日，金隅公司向刘英英出具购房款发票，金额为33336.48元，上述发票原件均在周晓华处。2009年6月23日，金隅公司向刘英英出具收据，证明收到维修基金16552元。周晓华提供的当日银行卡消费记录显示，其消费金额为49888.48元。剩余购房款33336.48元以及维修基金16552元的总和就是49888.48元。周晓华以此证明维修基金也是其支付的，且收据的原件亦在其手中。2008年11月17日，刘英英向周某出具收条一张，内容为：今收周某购金隅美和园小区2号楼3单元601室房款53000元。2009年6月24日周晓华向周晓玲转款650000元。当日，周晓玲出具收条，内容为：今收到周晓华归还我在北京购金隅美和园小区X号楼房垫付款650000元。2016年1月29日，刘英英取得海淀区美和园西区X号房屋的不动产权证书。2018年11月15日，北京中资房地产土地评估有限公司出具评估报告，估价结果为：房地产市场价值（总价）：5603900元，单价67713元/平方米。周晓华支付评估费16500元。周晓华还提交了如下证据：证据一、购房承诺书、美和园房屋入住通知单、入住须知、住房验收交接单、交房钥匙、房屋户型图、住房质量保证书、美和园业主手册等书面材料，证明有关涉案房屋的相关手续原件均在其手中。刘英英对上述证据的真实性均表示认可，称周某一直跟着办理上述手续，所以这些手续在周晓华处是正常的。上述材料中所有的签名都是刘英英本人签署。证据二、美和园物业服务合同及收据、供暖协议及发票，证明物业费和供暖费的相关协议由周晓华签订，费用是由周晓华交纳，周晓华实际使用涉诉房屋。刘英英对该证据的真实性予以认可，称2008年底交房，前期税费是周晓华交纳的。2010年周某不离婚，所以之后的燃气、税费都是刘英英交纳的。证据三、个人开户与电子银行服务申请表、居民客户用电登记表、智能电能表客户用电登记表、银行代收费业务发票、歌华有线数字电视试点社区受理登记表、客户服务工作单、歌华有线高清数字电视试验示范小区用户申请表、歌华有线数字电视终端设备请退单、自来水缴费通知单及银行代缴凭证、燃气缴费通知单及银行代收发票、采暖缴费通知单及缴费凭证、物业收费通知及缴费凭证等，证明周晓华之女孙步彤一直在涉诉房屋居住，并交纳相关费用。刘英英对上述证据的真实性予以认可，称周晓华居住涉诉房屋，交纳相关费用是应该的，但不能证明涉诉房屋的所有权人就是周晓华。证据四、2010年4月北京圣达停车场管理有限公司（甲方）与孙步彤（乙方）签订的停车管理服务协议书，约定甲方受北京正泰恒安物业管理有限公司美和园分公司的委托，管理美和园小区停车场；乙方车辆停放停车场停车位，车位号XX；……。还有相应的收据。2016年11月11日，北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司（甲方）与周晓华（乙方）签订的机动车位租赁协议书，约定停车位编号：XX；租赁期1年；……。周晓华欲证明2010年至2016年期间周晓华及其女儿一直在涉诉房屋内居住，且以业主身份租赁小区的车位。对此，刘英英表示对证据的真实性认可，但不能证明周晓华是涉诉房屋的权利人。证据五、北京市甲乙居室装饰装修工程施工合同、收条、报价单、购买室内设备、设施的合同及票据。证明2009年7月11日周晓华拿到涉诉房屋的钥匙后，于2009年8月8日委托装修公司队房屋进行装修。其中，家庭家居装饰装修工程施工合同约定：本合同开工日期为2009年8月8日；竣工日期为2009年9月17日，工程造价为17049.95元；……，该合同附有三页报价单。对此，刘英英表示对于证据的真实性核实不了，称好多事都是周某自己办的，但没有周某的签字，装修的事情与本案有无关系我也不清楚。周晓华要求刘英英返还借名买房好处费120111.52元，未提交充分证据。证人周某出庭作证，其证明内容如下：我与周晓华是姐弟关系，与刘英英没关系。涉诉房屋是2008年8、9月吧，刘英英在社科院有两限房的号，当时没钱买，跟我商量要不要。我给我二姐周晓玲打电话，我二姐周晓玲同意要，过了些日子，交的钱。当时叫金隅家园。交钱时，我、刘英英、周晓玲去了。在现场我姐拿的卡刷的，房价50多万元。发票我拿走了。房子是给我外甥女买的，我姐就让我保管发票。完了我外甥女就开始装修房子住。房款没有尾款，还有其他钱。什么钱说不清楚，反正就是正常购房的一些钱，是周晓玲给我钱让我交的。票据我给周晓玲了。房屋的钥匙是我和刘英英去拿的。然后将钥匙给了周晓华的爱人孙永兴，他们负责装修，因为外甥女在北京上学。当时跟周晓玲商量，给刘英英20万元，后来也没给。说５年以后过户再说。2008年11月17日的收条是给我打的。周晓玲说买房得有个说法，这样让她打了个条。当时我和刘英英是战友，刘英英从来没有给过我钱，魏丽蕊是我家属。周晓玲是开公司的，我家属给她帮了一、两个月的忙。周晓玲用我爱人的身份证办理的卡，53万元是从魏丽蕊账号划走的，后来我才知道这事。2009年6月24日的收款条，是周晓玲给周晓华写的。房屋买完之后，刘英英没有在此居住过，当时刘英英在通州云景里居住。当时，我外甥女在外面好像湖南培训，催物业费取暖费的时候，我让刘英英去交过。周晓华认可证人证言的真实性，表示证言中明确表明第一周某和刘英英之间无借贷关系；第二首付款是周晓玲所出，周晓玲是给原告女儿购买涉诉房屋；第三在周某证言中，没有陈述购房款是刘英英所出；第四周某证实在购房之时，刘英英出具声明当时正是为了借名买房无任何手续，让刘英英出具书面声明，收据不是借条，没有任何借款意思表示，同时也证明了庭审中刘英英陈述的将20多万元交给周某的事实不成立，因为刘英英买房前将12万元交给周某，周某刷卡，不应当再出具所谓的53万元借条，至少应当将所给的钱扣除，还打53万元条有违常理。刘英英认为，证人陈述从来没有告诉原告他和被告有借名买房协议，在原告提交的录音中说的很清楚，最早告诉周晓华有协议，现在找律师是因为没有协议，这是周某和周晓华的说法；我没有拿过好处费，还交了很多钱；录音中季希岩告诉了房屋不限购。证人说从来没有给刘英英任何书面资料，但证人曾经写过若不离婚，所有款项归刘英英。证人说借名买房有协议但现在没有拿出来。故录音中的话语与证人证言相互矛盾，故不认可证人证言，全是虚假的。季希岩（周晓华的女婿）与刘英英的通话录音，内容如下：季：您好，是刘英英吗？刘：是，你哪里啊？季：我姓季，你占我那房子，我是房主。刘：谁占谁的房子啊。季：你出一分钱了吗？你说谁占谁的房子。刘：我跟你认识吗？季：我是通过周某认识的你。刘：所以，您就把所有的事情跟周某谈清了，好不好。季：周某告诉我这房子不限购，五年之后过户，过了五年我一直老催他，他老说跟你谈了谈了。你还把我东西搬走了，这是好好谈的态度吗？我觉得您有点欺人太甚刘：我还觉得周某欺人太甚。季：要不是您跟周某的关系，我也不可能用您的这个号。刘：这么多年我受了太多的伤害。周晓华以此证明其通过周某与刘英英之间达成口头借名买房协议，周晓华交纳所有房款的事实。刘英英表示不能证明其证明目的。刘英英提交的2006年11月复原、转业费结算表记载，费用总计24850元。刘英英的多张存款历史个人账户明细账单记载：时间均为2010年10月11日，柜台现金取款20121.8元，余额为0；支出10012.9元，余额为0，柜台销户；支出8005.36元，余额为0，柜台销户；柜台现金取款25113.75元，余额为0；支出20116.8元，余额为0，柜台销户；支出21559.56元，余额为0，柜台销户。庭审过程中，刘英英有如下陈述：我当时为了孩子上学，在建国门租房居住。我一个人要上班，还要照顾孩子，我单位在建国门，跑的特别辛苦。2011年底，我母亲患癌症，我将母亲接过来看病，我又要照顾母亲照顾孩子。房屋下来之后，我没有居住，周某说借用一段时间。2015年下半年我将房屋收回，我去住的。周某没有给我钥匙，我直接换的锁。2010年下半年到2012年上半年我住过，当时房屋内有装修，我还挺生气的，因为我的房，还给我装修了。2012年我母亲患病，我就搬走了。周某说房屋空着也是空着，我就让他住了。他是否给他侄女住我不清楚。我向周某借了40万元，已经陆续还款15万元，还差25万元未还。此后的庭审中，刘英英有如下表述：以我个人作风，我就是借钱，我给周某打的条，交完钱后周某死活不要，我说谈归谈，钱归钱，所以给周某打了条。我转业费20多万给的周某现金。借款之前和之后都给周某钱。第一次给了我12万元转业费，打入我银行卡了，买房前一周之内我给了周某12万元，给的现金，是从银行卡中取出的。第二笔钱是2008年至2009年左右，我给周某打条之后，部队又给我了9万元左右，我自己还有一些钱，所以凑到了13万元，大概一年左右给了周某13万元。我没有让周某给我写收据，因为当时没有这个意识。2016年12月9日的接处警记录：刘英英打110报警称，接到房客在清河小营美和园X，称家门被撬的电话。经联系，是买卖房屋纠纷，报警人称等对方来后再请民警出警。北京市住房和城乡建设委员会出具书面回复意见单，内容为：经查询，刘英英系东城区建国门街道限价商品住房申请家庭，于2008年8月29日取得市级资格备案，于2008年11月16日签约配售海淀区美和园X号房屋。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：1、申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁；……本案在委托北京北方亚事房地产土地评估有限公司对涉诉房屋进行评估后，该公司出具评估说明，内容为：因为本次评估对象为“限价商品住房”，权属证书等级时间为2016年1月29日，不满5年。根据北京市人民政府《关于印发北京市限价商品住房管理办法（试行）的通知》（京政发【2008】8号）第二十六条“购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例缴纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整缴纳比例”。估价对象尚未达到在公开市场上自由交易的条件，暂无法进行市场价值评估。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案双方所争议的海淀区美和园西区X号房屋的性质为限价商品住房。购买此房必须符合相应的规定，取得相应的资格。根据相关规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向有关部门申请回购，回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。本案中，周晓华主张借名买房；而刘英英主张不是借名买房，是借款买房。根据双方举证及证人证言可以证实，周晓华于2008年11月17日交纳了购房款530000元，此后又将缴纳了剩余购房款33336.48元及维修基金16552元。2008年11月17日，刘英英向周某出具收条一份，证明收到周某购房款530000元。诉讼中，刘英英称其是向周某借款400000元，但为何出具收到530000元的收据，且既然是借款，为何出具收条，有违常理。庭审中，刘英英表示其向周某借款400000元，已经陆续还款150000元，尚欠250000元。在二次庭审时，刘英英又表示，买房前一周已经给付周某120000元，此后一年左右又给付周某130000元，但均没有让周某出具收据。刘英英的上述表述前后矛盾，不能自言其说。据此，刘英英主张借款买房，无任何证据支持，本院不予采信。根据周晓华的举证可以认定，购买房屋中最主要的票据，即购房款发票、维修基金发票的原件均在周晓华处。而购房签约人刘英英却不持有上述票据原件，符合借名买房特征。再者，周晓华提供的证据一、二、三、四、五均可证明其为涉诉房屋的实际居住使用人。周晓华借用刘英英的名义购买限价商品住房，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，亦违反了北京市政府的相关规定，直接导致社会公共利益受损，该借名买房的行为归于无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。周晓华要求刘英英返还购房款及公共维修基金，并自2008年11月17日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的购房款及公共维修基金的利息损失，有合法依据，本院予以支持。周晓华要求刘英英返还借名买房好处费，因其未提交充分证据，本院不予支持。关于装修损失，应根据有效证据并考虑到折旧情况酌情予以判定。周晓华主张赔偿房屋升值利益损失。基于借名买房的客观事实，当涉诉房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权现实的可能。现刘英英将涉诉房屋收回，导致周晓华无法继续使用涉诉房屋，客观上已经实际将涉诉房屋返还给刘英英的现实后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给周晓华造成一定信赖利益损失。因双方在实际履行过程中，均明知涉诉房屋系限价商品住房，周晓华没有购买资格，故双方对此均存在过错，因口头协议无效给周晓华造成的损失，双方均应承担责任。综合考虑涉诉房屋性质、房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、参考房屋价格评估结果，涉诉房屋增值情况等因素，根据公平和诚实信用的原则，对于刘英英给周晓华带来的信赖利益损失，本院将酌情予以判定。周晓华要求刘英英返还借名买房好处费及赔偿装修损失之主张，因其未提交充分证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、刘英英于本判决生效后15日内返还周晓华购房款563336.48元及公共维修基金16552元；并以579888.48为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，给付周晓华自2009年6月23日至实际付清上述款项之日止的利息；二、刘英英赔偿周晓华房屋升值利益损失1600000元；三、驳回周晓华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费16500元，由周晓华负担8250元，已交纳；由刘英英负担8250元，本判决生效后7日内交纳。案件受理费66467元，由周晓华负担33233.5元，已交纳；由刘英英负担33233.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 实人民陪审员  王小微人民陪审员  商凤鸣二〇一九年八月二十九日书 记 员  秦芳芳