广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3908号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴权友，男，1962年12月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：赵志洪，广东卓泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉欣，广东卓泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘美英，女，1979年5月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：朱雪峰，广东广诚信律师事务所律师。上诉人吴权友因与被上诉人刘美英合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人吴权友的上诉请求：变更一审判决第二项为由刘美英向吴权友返还转让款90000元并赔偿损失345819.49元。事实与理由：一、刘美英应承担全部的缔约过失责任。刘美英作为案涉土地的权利人，对案涉土地的性质、转让限制等要求比吴权友清楚，协议书上有关案涉土地的一切信息均由刘美英提供。刘美英作为案涉土地的出卖方，在2010年9月因资金困难欲出卖案涉土地获利，经朋友介绍找到了吴权友并订立了案涉协议书，刘美英在协议书的订立过程中属主导地位。刘美英在协议书第五条第3点中承诺，如该协议最终被认定无效，则由刘美英承担所有法律责任。该承诺是刘美英的真是意思表示，吴权友也是因为信赖该承诺才与刘美英订立案涉协议书。现该协议书确实被认定为无效，应由刘美英承担全部的过失责任。二、人民法院应当对刘美英作出惩罚性判决，以维护社会风气。刘美英在九年前明知协议书可能会被认定无效并在作出承担全部责任的成活后收取了吴权友转让款90000元。九年后，刘美英主动起诉要求确认协议书无效并以此获利。刘美英的行为虽然属于其权利的合法行使，但严重违背诚实信用原则。如人民法院不对刘美英作出惩罚性判决，即主张类似情况的发生，必将形成不利于社会风气的裁判导向。三、一审判决刘美英向吴权友支付赔偿款100000元，不足以弥补吴权友的经济损失。2010年9月12日，吴权友向刘美英支付转让款90000元，至2019年3月26日刘美英起诉要求确认案涉合同无效，时间间隔九年。吴权友不仅产生了转让款90000元的利息损失，而且也伴随着市场经济发展和物价上涨造成的其他潜在利益损失。虽然吴权友非案涉土地所在集体经济组织成员，无权取得案涉土地的使用权。但对案涉土地价值评估可以衡量案涉协议书签订后至今土地增值情况，也便于人民法院对刘美英作出惩罚性判决提供参考价值。被上诉人刘美英答辩称，一审判决查明事实清楚，判决正确。吴权友在签订案涉协议书时，明知其不具备村集体成员身份，故其对案涉协议书被认定无效存在重大过错。刘美英当时由于家庭困难，以90000元的价格出售自己的宅基地，也存在相应过错，所以刘美英在一审时知道合同将认定为无效但仍以诚实信用为原则，同意支付100000元给吴权友。吴权友没有提出新证据支持其主张，请求法院依法驳回上诉，维持原判。刘美英向一审法院提出诉讼请求：确认刘美英、吴权友签订的《协议书》无效。吴权友向一审法院提出反诉请求：1.判令刘美英向吴权友返还转让款90000元并支付利息45819.49元（自2010年9月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2019年4月17日）；2.判令刘美英向吴权友赔偿损失300000元。一审法院认定事实：2003年5月20日，刘美英以新开户建房为由申请住宅用地120平方米。2003年6月3日，刘美英所在的中山市东凤镇和泰村民委员会同意在和泰村十一队住宅区内划拨村民住宅用地120平方米给刘美英新建住宅。2003年6月10日，中山市东凤镇人民政府批准同意上述事项。2005年8月4日，中山市东凤镇规划管理所同意刘美英在东凤镇和泰村（居委会）十一队按审定图纸兴建住宅项目，建筑总面积为240平方米。2010年9月12日，刘美英与吴权友签订协议书一份，约定如下内容：1.位于中山市东凤镇和泰村（居委会）十一队的建设用地使用权归刘美英所有，刘美英同意由吴权友出资在该建设用地建房，在取得刘美英名义的房地产权证后，再由刘美英将房屋产权转让给吴权友；2.所转让用地及房屋位于中山市东凤镇和泰村（居委会）十一队，土地使用面积为120平方米，建筑面积为240平方米，用地证号为E-05-d-020号。3.该建设用地的报建及审批费用均由吴权友负担，在批准报建后，该房屋建设的所有出资均由吴权友负担，刘美英没有任何出资，但在办理房地产权证书之前，吴权友均用刘美英的名义办理相关的手续，包括设计、报建、验收、办证等；4.转让价款为90000元，于本协议签字生效时，吴权友已将所有转让款付清给了刘美英。刘美英无需另行出具收条给吴权友；5.刘美英承诺造成本协议无效的所有法律责任均由刘美英负责，即如本协议最终被认定为无效，则按本协议第六条的约定处理；6.协议第六条载明本协议签字生效后，双方均不得反悔，否则属违约，刘美英违约的，除了退回所有的转让款和吴权友实际支出的所有建房费用外，须另行赔偿吴权友经济损失100000元；7.本协议经双方签名之日起生效。刘美英及吴权友均在协议书落款处签名捺印确认。刘美英、吴权友均确认吴权友于2010年9月12日向刘美英支付了转让款90000元，并确认吴权友未实际出资建房。另，刘美英称涉案宅基地并未办理相关的产权证明，吴权友则称涉案土地上并没有建筑物，仍为空地。一审另查，吴权友并非涉案土地所在集体经济组织成员。2019年4月22日，吴权友向一审法院提交委托评估申请书一份，请求法院委托有资质的评估机构，以申请之日为时间节点，对刘美英位于中山市东凤镇和泰村委会十一队的建设用地使用权依法作出价格评估报告。一审法院认为，刘美英与吴权友签订的协议书虽然是双方真实意思表示，但该合同内容涉及农村宅基地的转让，且受让人吴权友并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，该转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定。另，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故，依据上述法律规定，涉案《协议书》应属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案的协议书已被确认为无效合同，故刘美英应向吴权友返还转让款90000元。关于刘美英应否需要向吴权友支付赔偿款。协议书中约定刘美英同意由吴权友出资在涉案宅基地上建房，并约定涉案宅基地的报建及审批费用均由吴权友负担，在批准报建后，该房屋建设的所有出资均由吴权友负担，刘美英没有任何出资，但在办理房地产权证书之前，吴权友均用刘美英的名义办理相关的手续，包括设计、报建、验收、办证等。协议书还约定如果本协议最终被认定为无效，则刘美英应赔偿吴权友经济损失100000元。从上述约定来看，刘美英与吴权友双方均清楚知晓因吴权友非涉案宅基地所在集体经济组织成员，其无权取得涉案的宅基地的使用权，也已经预见到协议书很可能会被认定为无效合同，却仍然签订了该《协议书》，故一审法院认为刘美英与吴权友均存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。现涉案的协议书被认定为无效合同，那协议书中的除了独立存在的有关解决争议方法的条款有效外，其余条款均应认定为无效。因刘美英与吴权友对本案纠纷均存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，吴权友无权以建设用地评估价作为标准要求刘美英对其进行赔偿，但刘美英同意向吴权友支付100000元赔偿款，属于其对自身权利的处分，且符合协议书中关于解决争议方法条款的内容，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。另，吴权友并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，其无权取得涉案的宅基地的使用权，涉案宅基地的价值也与吴权友无关，故一审法院认为对涉案宅基地的价值进行评估并无必要，对吴权友的评估申请，一审法院不予组织。关于刘美英应否需要向吴权友支付利息。因协议书被认定为无效合同，刘美英与吴权友均存在过错，且刘美英同意支付100000元赔偿款给吴权友，一审法院认为上述款项已经足以弥补吴权友的利息损失，故吴权友提起反诉要求刘美英支付转让款的利息，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认刘美英与吴权友于2010年9月12日签订的协议书无效；二、刘美英于一审判决生效之日起七日内向吴权友返还转让款90000元并支付赔偿款100000元；三、驳回吴权友的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吴权友负担；反诉费3919元，由刘美英负担1709元，由吴权友负担2210元；以上费用合计由吴权友负担2260元，刘美英负担1709元，其仅垫付50元，余款1659元已由吴权友垫付，刘美英应在本判决生效之日一并迳付1659元给吴权友，一审法院不另行收退。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：吴权友是否有权要求刘美英赔偿土地差价损失。对此，本院具体分析如下：其一，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。当事人将集体所有的土地转让、出租或以合建形式变相转让，违反法律强制性规定，应认为无效。刘美英、吴权友于2010年9月12日签订的协议书约定刘美英同意由吴权友出资在该建设用地建房，在取得刘美英名义的房地产权证后，再由刘美英将房屋产权转让给吴权友，由此可见，刘美英与吴权友签订该协议书的真实意愿为转让案涉集体土地，故案涉合同无效。退一步而言，即使刘美英、吴权友签订协议的真实意愿为转让案涉土地使用权连同地上房屋，因吴权友非案涉宅基地所在集体经济组织成员，故案涉合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，刘美英应当将收取的转让款90000元返还吴权友。其二，关于过错认定问题。从刘美英、吴权友签订协议的目的、过程及协议书约定内容可知，刘美英、吴权友明知案涉土地为宅基地，仍签订协议书转让案涉土地，刘美英、吴权友对此均存在过错。吴权友上诉主张应由刘美英承担全部过错责任的主张，本院不予采纳。因案涉协议书被认定为无效，故协议中约定的违约条款亦为无效条款。刘美英一审期间自愿赔偿100000元给吴权友以弥补损失，系其对自身权利的处分，一审法院予以照准，处理并无不妥，本院予以维持。吴权友上诉主张100000元赔偿款不足以弥补其损失，应当对案涉土地现有价值进行评估，并按照土地差价进行赔偿。本院认为，案涉土地属于农民集体所有的土地，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。即案涉土地非可流转的商品，无法通过评估确定土地价值。退一步而言，吴权友非案涉土地所在村集体经济组织成员，其也无法通过购买地上房屋的方式获得案涉土地的使用权，故即便案涉土地因升值存在差价，也不属于吴权友预期可获得利益。故吴权友关于赔偿土地差价的主张既无合同依据，也无法律依据，本院对此不予支持。其三，关于吴权友主张利息损失的问题。因刘美英已经自愿赔偿100000元以弥补吴权友的损失，且案涉协议书认定无效，刘美英、吴权友均存在过错，吴权友亦未进一步举证其实际损失超过上述赔偿款项，应承担举证不能的不利后果。故一审法院认为上述赔偿款项已经足以弥补吴权友的利息损失，处理并无不妥，本院予以维持。另，吴权友要求法院对刘美英的行为作出惩罚性判决，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人吴权友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4987元（上诉人吴权友已预交），由上诉人吴权友负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年八月二日书记员 郭燕婷