湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3122号原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖开发区关山大道1号光谷企业公馆1.2期C1栋302号。负责人：胡学凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨卫，该公司员工。委托诉讼代理人：何紫艳，该公司员工。被告：全坤，男，1984年5月4日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告全坤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨卫、何紫艳，被告全坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告全坤系清江山水住宅业主，该房屋面积为106.20平方米。收房后，原、被告签订了《业主临时管理公约》、《前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按照约定履行了物业服务协议约定的义务，但被告全坤自2015年2月1日起拒不再履行交纳物业管理服务费的义务，截至2018年12月31日止，被告全坤共欠物业管理服务费8234.40元。依据《前期物业管理服务协议》中违约责任条款的约定，业主违反协议不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金。原告物业公司提出，按照《前期物业管理服务协议》中约定的违约金计算方式标准过高，其系按照合同法规定按欠费金额的30%即按照被告全坤拖欠的2015年2月1日至2018年12月31日期间共47个月的物业管理服务费8234.40元的30%计算违约金，为2470.32元。原告物业公司多次向被告全坤催收未果，故诉至人民法院，请求判令：1、请求判令被告全坤向原告物业公司支付2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费8234.40元、违约金2470.32元，共计10704.72元；2、本案诉讼费用由被告全坤承担。被告全坤辩称：一、原告物业公司诉称被告全坤系清江山水小区房屋业主及其未交纳2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费的情况无异议，但提出交纳物业服务费后物业服务没有达到自己服务的标准，且多次就车辆划伤、管道维修、垃圾清运等问题进行协商，但是一直没有解决和改变，被告全坤认为原告物业公司没有尽到应尽的义务，所以其认为拖欠的这段时间的物业管理服务费的金额应该减半，且不支付违约金，诉讼费由原告物业公司承担。二、被告全坤拒绝交纳物业管理服务费的原因为：1、被告全坤系在2013年8月入住的，入住以来其交纳了部分物业管理服务费，在2014年5月底购买了一辆新车并停放在小区公共停车位置，该车位正对的位置有摄像头，但是车辆的引擎盖在2014年6月被划伤，被告全坤去原告物业公司查询监控，但是被告知该位置的监控系统没有开摄像头，且那一段时间小区划车的很多，被告全坤认为原告物业公司没有尽到物业管理义务，也没有开摄像头、没有进行提示通知，管理缺失。2、2017年2月，被告全坤家中主卧卫生间下水道接头发生破裂，导致家中主卧、书房、客厅漫水，被告全坤联系原告物业公司，原告物业公司的工作人员告知春节前期物业公司没有人，被告全坤自行找人修理花费18997元，后来就此事找原告物业公司协商，但原告物业公司接待人员说权限不够，也找不到物业领导，这个事情就不了了之，当时水也渗到楼下住户，原告物业公司也没有上门查看损失。3、2019年3月，公共管道再次破裂，排泄物排泄到被告全坤卫生间，原告物业公司说没有材料也没有人员处理，一直拖了十天左右才维修，导致被告全坤无法居住而搬出去住了几天，这次维修费用花费了大概1000元，另据被告全坤了解，其房屋所在楼栋202室、703室等多家卫生间破裂的情况。4、被告全坤买房屋楼栋前面场地比较大，原告物业公司就将整个二期的八十个垃圾桶放在此处空地上，垃圾车每天早上清理一个多小时，影响了被告全坤的生活，而且该位置原本是停车位，后来是整栋业主把车停在那里堵了一个多月原告物业公司才在2018年年底把垃圾桶清走，被告全坤认为原告物业公司对垃圾桶管理不当、垃圾桶位置摆放不到位，现在楼栋下面的垃圾被风一吹就有味道，被告全坤联系物业接线员，但原告物业公司不予处理，被告全坤对原告物业公司的服务态度不满意。5、整个二期的电梯经常损坏，维修较多，而且47栋电梯损坏超过一个月。6、小区外墙拆了经常补丁，外面很破，还有外墙脱落砸坏了两辆汽车。7、物业公司乱收水费，是两个月使用50吨水费，不是水表的计量问题，而是固定的两个月的水费就没有了，这种情况持续了四年多，后来向物业公司反映了才没有这个情况。8、楼上的水箱破裂，物业公司通知发的不清楚，图也不清楚，原告物业公司说要启动维修基金修理水箱。9、小区长期停水停电，但原告物业公司在7月1日至7月8日期间一直未按照通知停水停电，给生活造成了很大的影响。经审理查明：被告全坤系武汉东湖新技术开发区软件园清江山水的业主，该房屋性质为住宅，建筑面积为106.20平方米。2013年4月4日，原告物业公司（乙方）与被告全坤（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：原告物业公司向被告全坤提供物业管理服务，被告全坤按照建筑面积向原告物业公司交纳物业管理服务费。该协议第一条双方的权利和义务中约定：（一）甲方的权利：……；2、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；……。（二）甲方的义务：……；2、依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用；……。（三）乙方的权利：1、依据本协议向甲方收取物业管理服务费，及其它相关费用；……。（四）乙方的义务：1、对保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的小修；对绿化、环境卫生、秩序维护、小区道路等项目进行维护、服务；……。该协议第二条物业管理服务内容中约定：管理的范围是小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共事务的管理。……。该协议第四条物业管理服务费用中约定：一、根据本物业统一交房时间，对本物业业主确定统一的交纳时间：从通知交房截止日之次日或符合甲方与建设单位签署的“商品房买卖合同”中约定的交付使用条件之日起开始计算；二、缴费方式：物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，入住时首次交纳一年物业管理服务费，以后物业服务费缴付以每三个月为单位支付，业主（住户）应于每季度第一个月15日前缴付当季度的物业服务费；三、物业服务费收费标准：按建筑面积计算，高层每月每平方米1.65元；小高层每月每平方米1.55元（按物价局核定标准）；……。该协议第十一条违约责任中约定：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、甲方违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金，或逾期三个月拒交费用的，物业公司将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼；等内容。上述协议签订后，原告物业公司按照上述协议的约定为案涉房屋所在的清江山水小区提供物业服务，被告全坤依约向原告物业公司交纳了截至2015年1月31日止的物业管理服务费。另查明：该小区成立业主大会业主委员会后，未重新选定物业服务企业或另签服务协议。因被告全坤未及时向原告物业公司交纳2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费，原告物业公司多次在被告全坤的案涉303室房屋的门上张贴了催缴物业管理服务费的通知单。现因被告全坤仍未缴纳物业管理服务费，故原告物业公司诉至本院，要求判如所请。以上事实，有营业执照、《武汉市房屋交易查询结果告知单》、《前期物业管理服务协议》、催缴物业费通知单及当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告物业公司与被告全坤签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效协议，对协议双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照协议约定为被告全坤提供了主要的物业服务，被告全坤作为案涉房屋的业主实际享受了原告物业公司提供的物业服务，虽然原告物业公司存在协调沟通处理渗水维修事项、清理小区生活垃圾事项不及时等服务瑕疵，但因被告全坤房屋出现的渗水及车辆被划问题的直接责任主体不是原告物业公司，则在原告物业公司履行了合同主要义务的情形下，被告全坤仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，故对于原告物业公司要求被告全坤支付物业管理服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。结合案情，原告物业公司履行物业服务协议客观上存在瑕疵，本院确定被告全坤按照2015年2月1日至2018年12月31日期间欠交物业管理服务费95%向原告物业公司支付物业管理服务费，即7824.02元（1.65元/月每平方米×106.20平方米×47个月×95%）关于原告物业公司主张的逾期交纳物业管理费产生的违约金的问题，虽然双方约定了逾期交纳物业管理服务费的违约责任，但因被告全坤欠交物业管理服务费事出有因，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，对原告物业公司要求被告全坤支付违约金的诉讼请求，本院酌情不予支持。对于被告全坤提出因原告物业公司服务的物业服务没有达到服务标准、没有尽到应尽的义务而要求物业管理服务费费减免一半的意见，无依据，本院依法不予采纳。被告全坤如因房屋渗水维修事项对其正常生活造成不利影响或损失，可以依法另行主张权利维护自己合法权利。综上所述，被告全坤应向原告物业公司支付2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费7824.02元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告全坤为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告全坤于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费7824.02元；二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取34元，由被告全坤承担（此款原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司已预交，被告全坤于本判决生效之日起七日内向原告湖北清江物业有限责任公司直接支付34元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年八月三十日法官助理罗婷书记员颜晓霞