河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3964号上诉人（原审原告）：王永，男，1976年9月25日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：固安京御幸福房地产开发有限公司。住所地：固安县工业园区。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。上诉人王永因与被上诉人固安京御幸福房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人王永、被上诉人固安京御幸福房地产开发有限公司委托代理人王天涯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永上诉请求：1、撤销(2019)冀1022民初1096号民事判决书，并依法改判支持上诉人一审诉求或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对事实认定错误。上诉人与被上诉人于2016年6月签署的《小区地下车位使用权协议》本质上属于租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第十三章“租赁合同”条款约定，租赁期限不得超过二十年。因此，上诉人与被上诉人所签署的《小区地下车位使用权协议》中所约定的车位使用权期限明显违反了合同法中的规定，依法该协议应判为无效。二、原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人于2016年6月签署的《小区地下车位使用权协议》第二条“车位形式”中约定，交付使用的车位为“地下机械车位”，第三条中约定交付时间”为与商品房交付时间一致”。而上诉人在小区购得的商品房，已于2018年月10日完成交付，而作为合同标的物的地下机械车位却并末交付。由此可见，被上诉人并无交付标的物的行动和意愿。故在没有建设地下机械车位意愿的情况下，被上诉人却以地下机械车位作为标的物与上诉人签订《小区地下车位使用权协议》，构成欺诈故意，因此涉案合同依法应判为无效。但在原审法院确将该问题归于合同履行问题，属于对该违法行为适用法律认定错误。固安京御幸福房地产开发有限公司答辩称，1、双方签订地下车位使用权协议是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》第52条规定的情形，答辩人有权出让车位使用权。2、地下机械车位是否存在不属于合同无效的情形，事实上该合同具备履行的条件，机械车位可以交付使用。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王永向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方于2016年6月27日签订的附件4：《小区地下车位使用权协议》无效；2、依法判决被告返还原告一次性房款人民币180000元及利息损失（自2016年6月27日起至款项还清之日止期间，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算）；3、本案诉讼费出被告承担。一审法院认定事实：2016年6月份，原告王永欲购买被告固安京御幸福房地产开发有限公司开发建设的商品房，并与被告进行了前期协商。2016年6月27日，原、被告草签了《商品房买卖合同》，并同时签订了《补充协议》，《商品房买卖合同》的内容包括原告所购买房屋的具体位置及基本情况、销售依据、计价方式与价款、交付期限、违约责任、保修责任等内容，《补充协议》的内容包括商品房基本情况的补充说明、价款支付、公共设施和公共部位、房屋交付、产权登记、物业服务等内容，其中第二十一条关于特定空间的归属或使用约定第1条规定，根据商品房测绘报告未计入公摊面积的建筑物、构筑物，以及法律法规允许出卖人保留所有权或使用权的建筑物、构筑物。其所有权和/或使用权属于出卖人，出卖人可以出售或出租并开展相关经营活动。同日，基于《商品房买卖合同》及《补充协议》原告王永作为乙方与作为甲方的被告固安京御幸福房地产开发有限公司签订《小区地下车位使用权协议》，协议内容包括鉴于乙方已购买孔雀新城.顺景园小区商品房，甲方建设了一批地下车位，乙方愿意使用该车位并向甲方支付使用费后，享有该车位使用权。停车位编号、位置、规格以实际交付的为准，该车位系地下机械车位，交付时间与商品房交付时间一致，乙方车位使用权限同该车位所有土地使用权期限。车位使用费为人民币180000元，乙方须一次性付款共计人民币180000元整。在第七条特别条款中约定：1、甲乙双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且乙方认同甲方对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循着诚实信用原则。2、该地下车位不办理产权登记；4、乙方还需承担该车位的物业服务费用及时向物业公司交纳，否则构成根本违约。协议并约定了其他条款。同日，原、被告还签订了《委托装修协议》，约定由被告代理原告收房并挑选装修单位对商品房进行室内精装修，装修总价款为130672元等内容。原告于2016年6月27日以POS机刷卡的方式向被告交纳了定金20000元、一次性房款160000元及装修费用130672元，被告为原告出具了《收款收据》。2016年9月8日，原告王永与被告固安京御幸福房地产开发有限公司正式签订《商品房买卖合同》备案合同，合同中约定，出卖人为固安京御幸福房地产开发有限公司，买受人为王永，买受人购买的是孔雀新城.顺景园第54幢2单元2层201号房。该商品房建筑面积81.67平方米，其中套内建筑面积59.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.64平方米。共有分摊部位建筑面积的内容有：大堂、电梯间、电梯前室、电梯机房、楼梯间、公共门厅、走道、水暖及电管井道、通风竖井、配电间、设备间。共有分摊部位建筑面积还包括套内与公共之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。房屋总金额695616元，付款方式为先付首付款215616元，其余480000元银行按揭贷款。双方均按约履行了各自义务。一审法院认为，我国法律明确规定了合同无效的五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告双方所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《附件4：小区地下车位使用权协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵照合同约定，诚信、善意履行合同所约定的义务。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的行为、付款行为、确认行为及相应后果具有足够的认知、辨识能力。虽然车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施，但不等于说车位、车库与专有部分是民法上从物与主物的关系，车位、车库是相对独立的，其首先满足本小区业主的停车需要，对此被告并没有违反，在建筑区划内，被告开发建设用于停放汽车的车位、车库的归属，可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，原、被告所签订的《补充协议》第二十一条关于特定空间的归属或使用约定第1条明确约定，根据商品房测绘报告未计入公摊面积的建筑物、构筑物，以及法律法规允许出卖人保留所有权或使用权的建筑物、构筑物。其所有权和/或使用权属于出卖人，出卖人可以出售或出租并开展相关经营活动。双方所签订的《附件4：《小区地下车位使用权协议》的第七条特别条款亦明确约定，原、被告双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且原告认同被告对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循诚实信用原则。足以认定本案原告签署上述涉案合同系完全自愿，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。本案被告以出让方式取得位于孔雀大道南侧、永盛路东侧、编号为2-（09）-0058的地块的土地使用权,系建设用地使用权人，其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权当然属于本案被告，被告有权出租、出售等，不违反我国法律法规的强制性规定。原告主张《补充协议》有关条款系格式条款，所谓格式条款，是当事人为了重复使用，并在订立合同时未与对方协商的条款。该条款虽未特别提示，但本案涉案合同全部条款已经双方当事人详细阅读，并已全面正确理解协议全部条款的含义，协议内容系双方真实意思的表示，是原、被告双方经过充分协商签订的，故该条款不属于格式条款。另，原、被告双方所签订的《小区地下车位使用权协议》是对车位使用权的转让，约定车位形式为地下机械车位，而不是人防工程，即使是地下人防车位，根据《中华人民共和国防空法》第五条的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故被告向原告转让车位使用权，符合该规定。在庭审过程中，原告主张被告所建造的车位形式没有地下机械车位，如涉案标的不存在，也是合同履行的问题，而不是合同的效力问题。综上所述，原告王永的诉讼请求不能成立，应予驳回，故对原告提出确认原、被告双方于2016年6月27日签订的附件4：《小区地下车位使用权协议》无效及判决被告返还原告一次性房款人民币180000元及利息损失（自2016年6月27日起至款项还清之日止期间，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算）的诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回原告王永要求依法确认原、被告双方于2016年6月27日签订的附件4：《小区地下车位使用权协议》无效及依法判决被告返还原告一次性房款人民币180000元及利息损失（自2016年6月27日起至款项还清之日止期间，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算）的诉讼请求。案件受理费1950元，由原告王永负担，限于本判决书发生法律效力后五日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人固安京御幸福房地产开发有限公司共提交了两份证据。证据一：地下机械车位照片四张，证据二：起重机械安装改造重大修理监督检验报告（机械式停车设备）一份。欲证实涉案合同具备继续履行的条件，机械车位可以交付使用的事实。上诉人王永的质证意见为：不认可该两份证据。证据一不能证明机械车位安装在涉案小区，不能显示与涉案小区的关联性，且我于27号下午去了涉案小区核实，地下车位中没有机械车位，地下车位也不具备使用条件。证据二中写的设备地点与涉案小区备案号及对外宣传都不一致，且检验报告的时间是2019年6月20日至2019年7月1日，时间上晚于一审诉讼时间及二审上诉时间，故该材料不能证明被上诉人与我签订协议时有建设地下车位的行动及意愿。被上诉人提交的证据经庭审交换、质证，本院认证如下：被上诉人提交的照片体现内容系机械车位，检验报告显示该设备所在地点为河北省固安县孔雀新城文景园小区。被上诉人对该证据予以了说明，其述称该车库名称是行政机关审批名称，文景园和顺景园是孔雀新城小区分批开发的，车库名称以文景园名称命名没有不妥，是孔雀新城小区整体配套设施，且机械车位位于顺景园内。本院认为，被上诉人提交的证据并不充分，并不能相互印证以证实该机械车位即为其依据涉案车位使用权协议应向上诉人王永交付的标的物的事实，故本院对其证明力不予认可。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点为，双方就涉案机械车位签订的《小区地下车位使用权协议》是否有效的问题。目前我国现行法律明确规定了合同无效的五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，本案中双方所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《附件4：小区地下车位使用权协议》中内容，均系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，均应合法有效，故一审法院依法认定其效力并无不当，本院予以维护。上诉人王永虽上诉称双方签署的《小区地下车位使用权协议》本质上属于租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》中租赁合同的租赁期限不得超过二十年的规定，涉案《小区地下车位使用权协议》中关于使用期限为“与该车位所有土地使用权期限一致”的约定违法，因此应判处该协议无效。但本院认为，双方签订的《小区地下车位使用权协议》第七条特别条款中，第三条情势变更及处理方式约定：“由于立法行为、司法行为或任何其他原因，本合同在法律性质上被界定为非使用权的其他性质的，甲乙双方同意本合同自动转为车位租赁合同，如超过法定的最高租赁年限，在法定最高租赁年限届满后双方无偿延续租期，直至第三条约定的使用权期限届满”。由此可见，双方订立合同的意愿应为上诉人一次性支付该机械车位占用土地的全部使用年限对价，被上诉人交付标的物后，丧失了后续进一步处分合同标的物的权利（例如买卖不破租赁原则），而且该协议的支付对价方式也不同于一般租赁合同支付租赁费的付款方式，因此本院对上诉人王永主张的双方签署的《小区地下车位使用权协议》本质上属于租赁合同的上诉意见不予支持。关于上诉人王永主张的被上诉人固安京御幸福房地产开发有限公司与其签订涉案《小区地下车位使用权协议》时存在欺诈故意，因此涉案合同应判处无效的问题。本院认为，上诉人王永作为完全民事行为能力人，理应对自己签署本案合同的行为、付款行为、确认行为及相应后果具有足够的认知、辨识能力，且其也未能举证予以证实被上诉人固安京御幸福房地产开发有限公司在与其签订涉案《小区地下车位使用权协议》时存在欺诈的事实，另即使涉案标的目前尚不存在，暂未能交付，也属合同履行的问题，其可依据合同约定主张违约责任，而非在本案中诉请合同无效，故本院对其主张的被上诉人固安京御幸福房地产开发有限公司存在欺诈故意，涉案合同应属无效的上诉理由亦不予支持。综上所述，王永的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人王永负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  盖秀红审判员  韩静威二〇一九年八月二十七日法官助理刘远鸥书记员李煜