陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终8425号 上诉人（原审被告）：西安古城恒达置业有限责任公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：张奕夫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘凯，男，1987年9月30日出生，汉族，西安缪斯广告文化传播有限公司总经理，住西安市雁塔区。原审被告：陕西莱安物业管理有限公司，住所地：西安市莲湖区莱安逸境5-10202。法定代表人：林振科，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所实习律师。上诉人西安古城恒达置业有限责任公司（以下简称古城恒达公司）因与被上诉人刘凯，原审被告陕西莱安物业管理有限公司（以下简称莱安物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0104民初4980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年4月15日刘凯与古城恒达公司签订《商品房买卖合同》，约定刘凯购买古城恒达公司开发的位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。2013年12月15日古城恒达公司向刘凯交付房屋，刘凯在房屋验收表上签字，对房屋装修后入住。2015年2月刘凯发现房屋内墙壁出现裂缝，与古城恒达公司、莱安物业公司沟通维修未果，遂于2016年1月不再缴纳物业费，莱安物业公司因刘凯拖欠物业费将其诉至雁塔法院，后刘凯因房屋墙体裂缝诉至一审法院。本案在审理过程中，经刘凯申请，一审法院通过西安市中级人民法院委托司法鉴定机构对涉案房屋产生裂缝的原因及修复、恢复装修所需费用进行鉴定，陕西省建筑工程质量检测中心作出陕建筑检【2018】委鉴字第033号建筑工程司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、31803号房屋墙体裂缝均出现在剪力墙与砌体填充墙交接部位或混凝土梁与砌体填充墙交接部位，此裂缝为非受力裂缝，不会对结构的安全受力产生影响，但影响观感，应采取合理的措施进行处理；2、31803号房屋墙体裂缝出现的原因为：前期施工中，在剪力墙与砌体填充墙交接部位及混凝土梁与砌体填充墙交接部位防止裂缝的措施欠佳，后期使用过程中，在材料自身干缩和温度作用共同影响下，就会出现此类裂缝；3、31803号房屋裂缝修补及装修恢复费用约需21228.25元。维修项目包括：墙体裂缝挂钢丝网片（拆除原有面层、粉刷层；墙体挂网、粉刷层修复；抹水泥砂浆；粉刷涂层；垃圾外运）、餐厅吊顶修复（拆除抹灰面、顶面挂网、恢复乳胶漆面层、粉刷涂层、垃圾外运）、玻璃更换（拆除玻璃、安装玻璃）、墙面壁布面破损新做（拆除原有壁布、壁纸面层新做）。上述鉴定结论已经法庭质证。刘凯支出本次鉴定费35000元。另查，莱安物业公司系莱安逸珲小区前期物业服务单位。刘凯于2018年06月13日起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、依法判令古城恒达公司、莱安物业公司承担房屋维修费及修复裂缝的装饰装修损失21228.25元；2、依法判令古城恒达公司、莱安物业公司承担因修复裂缝产生的租房费用3000元；3、本案诉讼费、鉴定费由古城恒达公司、莱安物业公司承担。事实和理由：2012年4月28日，刘凯购买古城恒达公司开发的莱安逸珲小区1幢3单元18层31803号房屋，2013年12月15日实际接收房屋，并于2014年3月—8月对房屋进行了装修，墙面为壁纸。2015年2月刘凯发现房屋卧室、客厅墙面开始裂缝，共有6处。发现后，刘凯向莱安物业公司反映，物业检查后称该处裂缝不是房屋质量问题，是房屋装修问题。后装修公司到房屋检查，称装修没有任何问题。经协商，物业公司与开发商、承建方三方共同到房屋检查，均认可该墙体裂缝为房屋质量问题，且为贯穿裂缝，并承诺进行维修。但贯穿裂缝难以维修且维修时间过长，严重影响了刘凯的日常生活，刘凯要求予以赔偿未果，无奈诉至法院，望判如所请。古城恒达公司辩称，首先，涉案房屋所涉问题并非房屋质量问题。根据刘凯提供的《建筑工程司法鉴定意见书》载明，此类裂缝为非受力裂缝，不会对结构的安全受力产生影响，但影响观感。该裂缝仅影响观感，并不对房屋结构的安全受力产生影响，故并不属于房屋质量问题，刘凯自身也应在装修之前对裂缝处进行挂网粉刷，而刘凯据此向其主张赔偿费用，明显无事实依据。其次，涉案房屋所产生的裂缝问题，已过保质期。即便认定该房屋裂缝属于质量问题，但已经超过质保期，其不再承担赔偿维修义务。根据《西安市商品住宅质量保证书》规定，涉诉房屋于2013年12月25日交付，早已超过了2年的质保期，故其不再承担任何赔偿责任。第三，刘凯要求其承担住宿费无事实及法律依据。刘凯在庭审中并未提供任何因修复裂缝所需住宿费的合同、支付凭证、计算依据等，其该项主张因无事实及法律依据应予驳回。第四，刘凯请求赔偿维修费用已超过法律规定2年的诉讼时效。综上，请求依法驳回刘凯对其公司的诉讼请求。莱安物业公司辩称，首先，我公司仅对公共部分的建筑、设施具有管理、维修、赔偿义务，而对业主的个人专有部分不承担维修、赔偿责任。本案涉诉房屋墙体裂缝部位属于刘凯的专有部分，不属于我公司的维修范围。其次，根据合同相对性原则，合同的法律约束力仅在合同当事人之间发生，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，故刘凯依据《商品房买卖合同》向合同外的第三人主张赔偿，无法律依据。综上，我公司对其房屋的质量问题不应承担任何赔偿责任，请求驳回刘凯的诉讼请求。一审法院认为，刘凯与古城恒达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应依据法律规定及合同约定，履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据庭审查明的事实以及陕西省建筑工程质量检测中心的鉴定报告，古城恒达公司销售给刘凯的房屋室内剪力墙与填充墙交接部位、玻璃、梁某某、上部吊顶、窗洞口右下方剪力墙与填充墙交接部位多处出现裂缝，此类裂缝虽为非受力裂缝，但属于古城恒达公司施工不善导致，应为质量问题。古城恒达公司抗辩上述问题已过保修期，但涉案房屋墙面裂缝等质量问题系主体结构质量问题，根据古城恒达公司交付给刘凯的《住宅质量保证书》，主体结构的保修期限为工程的合理使用年限，公司承诺的保修期为50年，故涉案房屋的质量问题并未超过保修期，一审法院对古城恒达公司的抗辩意见不予采纳。由于涉案房屋质量问题未过保修期，古城恒达公司作为房屋的出卖人应当对上述质量问题承担维修责任，一审法院考虑到实际操作的方便、问题的最终解决，为避免讼累，根据刘凯的诉讼请求，确定涉案房屋质量问题由刘凯自行维修，修复费用及修复期间造成的其他损失由古城恒达公司承担。刘凯主张修复期间的住宿费，虽未实际产生，但根据鉴定意见中的维修方案可见，维修时需拆除原有面层、粉刷层；墙体挂网、粉刷层修复；抹水泥砂浆；粉刷涂层；餐厅吊顶拆除抹灰面、顶面挂网、恢复乳胶漆面层、粉刷涂层；更换玻璃并拆除原有壁布、新做壁纸面层，施工时对刘凯的实际居住确实会造成影响，故刘凯主张1个月租赁房屋的费用，符合实际需要，其主张的租金数额每月3000元与本地区XX段XX房型房屋租金价格基本符合，依法予以确认。古城恒达公司抗辩刘凯起诉已超过法律规定的诉讼时效，刘凯在2015年发现房屋墙体裂缝，多次与古城恒达公司、莱安物业公司协商要求维修未果，并因此拒绝缴纳物业费。古城恒达公司称刘凯从未与其联系维修事宜亦与常理相悖，故对其超过诉讼时效的抗辩意见，依法不予采信。莱安物业公司为涉案房屋所在小区的物业服务公司，仅对物业共用部位、物业公共设施设备等进行维修、养护和管理，刘凯要求其承担房屋内墙体裂缝的维修赔偿责任，无事实及法律依据，依法不予支持。综上，本案经一审法院主持调解无果，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、西安古城恒达置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付刘凯房屋裂缝修补及装修恢复费用21228.25元；二、西安古城恒达置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付刘凯房屋维修期间房屋租赁费3000元；三、驳回刘凯要求陕西莱安物业管理有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费405元（刘凯已预交），减半收取202.5元，鉴定费35000元，由西安古城恒达置业有限责任公司承担。宣判后，古城恒达公司不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定“2015年2月刘凯发现房屋内壁出现裂缝，XX城XX沟通维修未果，遂于2016年1月不再缴纳物业费”一节，没有事实依据。1、在莱安物业公司在西安市雁塔区人民法院起诉刘凯前，刘凯未向莱安物业公司、古城恒达公司告知房屋存在裂缝情形，未主张任何维修或赔偿责任。2、刘凯未提交证据证明涉案房屋于2015年2月内壁出现裂缝。二、古城恒达公司对涉案房屋系严格按照规范要求的施工，该涉诉房屋不存在质量问题。三、即使认定涉案房屋裂缝属于质量问题且系古城恒达公司原因导致，涉案房屋的质保期也已经过了，古城恒达公司不再承担赔偿维修义务。即便涉案房屋属于质量问题，也仅属于墙面、顶棚灰脱落或装修工程问题。而根据《西安市商品住宅质量保证书》，住宅交付之日起计算质量保修期，墙面、顶棚灰脱落，保修期2年。《建设工程质量管理条例》规定，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。涉案房屋于2013年12月25日交付，裂缝问题已超过了2年的质保期。故古城恒达公司不再承担维修赔偿义务。一审判决擅自认定涉诉房屋裂缝为主体结构问题，与司法鉴定书不符，无事实及法律依据。四、一审判决要求古城恒达公司承担住宿费用无事实及法律依据。1、房屋裂缝早在2015年就形成，即使承担赔偿责任，也应按照2015年裂缝产生时的市场行情承担。XX城XX市场行情承担赔偿责任，显然与认定时点不符，无事实及法律依据。2、刘凯未提供任何因修复裂缝所需住宿费用的合同、支付凭证、计算依据等，一审判决要求古城恒达公司承担上述费用，无依据。3、刘凯作为房屋所有权人，也存在修复房屋的义务。其放任裂缝存在4年之久未维修显然不合常理，客观上也造成了损失扩大，也应承担相应责任。五、刘凯的诉讼请求已超过诉讼时效，且未提供证据证明其在发现房屋裂缝后多次与古城恒达公司协商要求维修。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘凯的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由刘凯承担。刘凯辩称，驳回上诉，维持原判。莱安物业公司述称，同意古城恒达公司的上诉。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据《鉴定意见》，涉案房屋出现的问题是墙体裂缝，并非墙面抹灰脱落，故古城恒达公司上诉主张按照《商品住宅质量保证书》上关于墙面抹灰脱落的保修期计算2年的保修期，没有依据，不予采信。《鉴定意见书》明确说明，涉案房屋出现墙体裂缝的原因是，在前期施工中，在剪力墙与砌体填充墙交接部位及混凝土梁与砌体填充墙交接部位防止裂缝的措施欠佳，后期使用过程中，在材料自身干缩和温度作用共同影响下，就会出现此类裂缝。也即是由于古城恒达公司施工不善导致的，属于质量问题。故一审判决要求古城恒达公司按照《质量保证书》的承诺承担保修责任，并无不当，应予维持。至于古城恒达公司主张的诉讼时效问题。刘凯在一审中提交了录音资料等证据，证明其在2015年2月发现问题后一直找古城恒达公司和莱安物业公司协商解决问题。故刘凯的主张未超过诉讼时效。另外，一审判决根据《鉴定意见》认定维修费用为21228.25元，有事实依据，应予维持。刘凯主张的维修期间的住宿费虽尚未实际产生，但根据《鉴定意见》中的维修方案可知，维修施工对刘凯的居住确会造成实际影响，故刘凯主张的维修期间的住宿费属于确会产生的费用。为减少当事人诉累，一审判决根据刘凯请求在本案中一并处理，并无不当，应予维持。综上，古城恒达公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1286元，西安古城恒达置业有限责任公司已预交，由西安古城恒达置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月十二日书 记 员  胡 雨 欣 1