江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初3284号 原告：范晓辉，男，1982年10月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：边学梁，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：陈强，男，1963年7月5日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：姑苏区乾生元假日酒店，住所地苏州市姑苏区山塘街45号。 经营者：郏勤，女，1956年6月25日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：缪莹，江苏悦孚律师事务所律师，代理上述两被告。 委托诉讼代理人：黄建文，江苏悦孚律师事务所律师，代理上述两被告。 原告范晓辉与被告陈强、姑苏区乾生元假日酒店（以下简称乾生元酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序于2019年5月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年8月15日再次公开开庭进行了审理。原告范晓辉及其委托诉讼代理人边学梁、被告陈强及乾生元酒店的共同委托诉讼代理人缪莹、黄建文两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范晓辉向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的房屋租赁合同于2019年2月25日终止；2、两被告退还保证金10万元；3、两被告退还原告租金72336元；4、两被告退还原告垫付的水电费13233.8元、水电费余额2713.76元以及税费16800元；5、被告陈强支付住宿费用110600元；6、两被告赔偿原告损失1588201元；7、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告撤回第5项诉讼请求，并变更第6项诉讼请求为：两被告赔偿原告损失936701元（包括平台推广费用54000元，空调费95000元及安装费17400元，更新监控系统支出19600元、电话交换机4500元、插卡取电系统11600元、装修吧台26000元，电视机13464元，安装空气能热水器47000元，转让费598500元，搬场费用16000元及员工遣散费用33637元）。事实和理由：2016年8月26日，原告和王保强、王永胜签订转让协议，受让乾生元酒店的经营权，并支付转让费170万元。嗣后，原告与陈强、乾生元酒店签订房屋租赁合同，约定由原告承租乾生元酒店所在的苏州市山塘街45号大堂、二楼、三楼房屋，租期自2016年4月1日起至2021年3月30日，年租金80万元。原告自2016年9月1日起实际承租上述房屋经营乾生元酒店客房部，并支付租金保证金10万元，租金现付至2019年4月1日。2019年2月20日，原告突然收到苏州工业园区人民法院（以下简称园区法院）的通知书，责令陈强以及原告必须在10日内腾空该酒店房屋，逾期未搬离将由法院强制搬离并承担相应的法律责任。原告在得知该事实后，立刻向两被告了解情况，但是两被告没有给出合理解释。事后，原告得知，该酒店所在的房屋已经被园区法院查封并已经进入不带租拍卖程序，被告陈强提出的执行异议之诉已被苏州市中级人民院裁定驳回，至此，园区法院要求限期搬离和腾空的事实已经确定，原告只能按照法院的要求搬离该酒店。在和陈强多次沟通无果的情况下，2019年2月25日，原告委托律师正式发函通知两被告，基于上述事实，该酒店已经无法继续经营，租赁合同也已经无法继续履行，只能终止租赁合同并要求两被告承担相应的法律责任。2019年2月26日，原告向公安机关申请停用乾生元酒店的公安登记系统，正式停止了乾生元酒店的营业，并且按照园区法院的要求在规定期限内腾空了该酒店。现因与两被告就赔偿事宜协商未果，故诉来法院，望判如所请。 被告陈强、姑苏区乾生元假日酒店共同辩称：1、原、被告在签订房屋租赁合同时，陈强就已将该租赁房屋对外的债权债务情况告知原告，原告知晓并同意承租该房屋；且在租赁合同存续期间，陈强也将其针对该房屋的救济途径及方式及时反馈给原告，原告并未提出异议。2、该房屋虽被园区法院张贴通知要求腾让，但在原告承租期间以及到目前为止，园区法院并未对该房屋采取任何强制清场措施，也从未影响到原告租赁权的行使，该房屋若非原告的破坏，可以正常使用。3、原告在未与被告进行沟通的情况下擅自拆除毁损房屋设施，并单方面终止合同履行，原告的行为已经构成违约，因原告违约行为导致合同终止的损失应由原告承担，与被告无关。4、关于租赁合同终止时间，原告于2019年2月25日发函称单方面终止合同履行，被告表示不同意，后原告于2019年3月19日将房屋设施拆走损毁之后，被告认为该合同确已经无法履行，故认为合同终止时间为2019年3月19日。5、关于原告主张的各项费用，其中保证金10万元被告已收取，同意在本案中一并结算；因原告单方违约终止合同，故不存在租金退还情形；税费亦不存在退还情形，相应的税费均系原告自身经营所产生；水电费中有原告垫付的13233.8元以及余额2713.76元，被告予以认可，同意承担上述两项共计水电费15947.56元；其余费用均系原告自己在经营酒店过程中产生的合理成本，与被告无关。 经审理查明：苏州市姑苏区山塘街45号的不动产权属系被告乾生元酒店登记经营者郏勤及其配偶盛旦华共同共有。该房屋分别于2009年11月11日、2013年12月30日抵押给中国光大银行股份有限公司苏州分行，且自2015年1月起被多家法院查封。 2012年3月7日，郏勤（出租方）与被告陈强（承租方）签订《商业房屋租赁合同》，约定郏勤将山塘街45号（2963.25平方米）出租给陈强使用，租期自2012年3月7日起至2027年3月6日止；合同约定陈强有权将房屋转租给他人使用，转租收入归陈强所有。 2016年8月26日，被告陈强、乾生元酒店（出租方、甲方）与原告范晓辉（承租方、乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定甲方将山塘街45号（大堂、二楼、三楼）商业用房出租给乙方，租期自2016年4月1日至2021年3月30日，租金80万元/年，任一方导致合同无法继续履行，应及时通知对方，办理合同终止手续，并由责任方赔偿对方相应损失。合同签订后，范晓辉向陈强、乾生元酒店支付保证金10万元，租用上述房屋经营乾生元酒店客房部。现范晓辉向陈强支付房屋租金至2019年3月31日。 另查明，2016年4月，案外人王保强、王永胜在互联网上看到案外人朱宏转让乾生元酒店经营权的信息，因资金压力较大，故联系范晓辉协商合伙经营乾生元酒店。2016年6月，朱宏与王保强签订转让协议，约定朱宏将乾生元酒店5年的经营权（自2016年4月1日至2021年3月31日）转让给王宝强，王宝强支付转让费92万元及第一年租金80万元，合计172万元。后因范晓辉表示要独立经营，故王保强、王永胜退出乾生元酒店经营，并由范晓辉实际承担了乾生元酒店的转让费。2016年8月26日，陈强、范晓辉在朱宏、王保强、王永胜在场情况下签署了前述涉案房屋租赁合同。 截至2017年底，范晓辉向王保强、王永胜陆续支付共计1783500元，其中包括2016年4月1日至2017年3月31日的租金80万元。2017年4月1日后的租金由范晓辉直接支付给陈强。 范晓辉自2016年9月1日实际经营乾生元酒店后，与上海优恒酒店管理有限公司签订加盟合同，更换了空调、电视、监控设备、电话交换机、更新安装了插卡取电系统、身份证识别系统及空气能热水器。 再查明，因乾生元酒店登记经营者郏勤与案外人之间的纠纷，涉案房屋被园区法院依法查封并进入司法拍卖程序。园区法院于2016年11月25日向陈强发出协助执行通知书，要求其停止向郏勤支付房屋租金，陈强以案外人身份对执行包括涉案租赁房屋在内的山塘街45号房屋提出书面异议，请求对涉案房屋进行带租约拍卖，园区法院中止了涉案房屋的司法拍卖程序，于2017年1月11日作出（2016）苏0591执异79号执行裁定书，驳回了陈强的异议请求，并于2017年3月21日通知陈强要求其腾空房屋。陈强于2017年5月22日向园区法院提起案外人执行异议之诉，要求确认其对苏州市屋享有租赁权并支持带租拍卖苏州市屋，园区法院于2018年3月5日裁定驳回了陈强的起诉，陈强不服上诉，苏州市中级人民法院于2018年12月18日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。2019年2月20日，园区法院向陈强送达通知书，责令陈强及相关人员在10日内腾空被执行人郏勤、盛旦华名下位于苏州市山塘街45号房地产。 2019年2月25日，范晓辉委托律师函告陈强、乾生元酒店，通知因园区法院责令腾退房屋而终止双方签订的房屋租赁合同，并要求赔偿损失。2019年2月26日，范晓辉对乾生元酒店客房部停止营业，并于2019年3月2日搬离涉案房屋，将钥匙交还陈强。 审理中，范晓辉陈述称，其在经营乾生元酒店客房部期间，向上海优恒酒店管理有限公司支付平台推广费用74000元、购买50台空调支出95000元及安装费17400元、更新监控系统支出19600元、电话交换机4500元、插卡取电系统11600元、购买电视机13464元、安装空气能热水器47000元、装修吧台26000元；2019年2月28日搬离涉案房屋时，将可移动的家电及设施设备搬离，仅剩20多个监控探头及空气能热水器的储水桶未搬走，并支出空调拆除及搬场费用16000元及6个员工的遣散费用33637元。范晓辉主张的前述费用，均提供了相应的付款凭证或收据佐证。 审理中，陈强陈述称，其于2016年8月26日签订涉案房屋租赁合同时已告知范晓辉乾生元酒店存在诉讼，但不会影响该酒店租赁及经营，如有影响，每年赔偿8万元；范晓辉对此不予认可。 以上事实，由原告范晓辉提交的商业房屋租赁合同、收条、转让协议、付款及转账凭证、园区法院执行通知书、律师函及邮寄凭证、园区法院及苏州中院民事裁定书、员工遣散费用支付凭证及员工身份证复印件、酒店管理咨询服务合同及付款凭证、空调采购及安装付款凭证、吧台装修、监控安装、电话交换机、插卡取电系统付款凭证、空调拆卸费及搬迁费付款凭证、电视机采购凭证、酒店加盟及管理系统合同及付款凭证、本院向王保强、王永胜调查的笔录及当事人庭审陈述在案证实。 本院认为，原告范晓辉与被告陈强、乾生元酒店之间签订的商业房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守合同义务。现该房屋租赁合同因园区法院强制执行要求腾让清场而无法继续履行，结合在该执行案件中的被执行人郏勤系乾生元酒店的经营者，且陈强向园区法院提出的执行异议、执行异议之诉均未得到支持，故陈强、乾生元酒店作为涉案房屋的出租人，未能保障范晓辉在约定的租赁期限内租用涉案房屋的权利，应承担相应的违约责任。陈强、乾生元酒店抗辩已在签约前明确告知范晓辉涉案酒店存在债务纠纷的意见，因缺乏有效的证据证明，且与其庭审陈述的该纠纷不影响租赁权实现存在矛盾，故本院对陈强、乾生元酒店的上述抗辩意见不予采纳。鉴于范晓辉在2019年3月2日将涉案房屋腾空交还陈强，故本院认定涉案房屋租赁合同于该日终止履行。 关于范晓辉主张的各项诉请，本院分述如下： 一、租赁保证金。陈强、乾生元酒店认可已收取范晓辉租赁保证金10万元，并同意在本案中一并结算；现范晓辉已腾空交还房屋，故其主张退还保证金10万元的诉讼请求，本院予以支持。 二、未使用租金。陈强、乾生元酒店认可范晓辉已支付租金至2019年3月31日，现因本院已认定涉案房屋租赁合同于2019年3月2日终止履行，故2019年3月3日至3月31日期间租金63562元陈强、乾生元酒店应予返还。范晓辉主张超出部分，本院不予支持。 三、水电费、税费。陈强、乾生元酒店认可水电费15947.56元应予返还，本院照准；至于税费，范晓辉主张经营期内因乾生元酒店客房部与餐饮部分开经营，税费2400元/月应各半承担，但未提供相应的合同依据；且其主张乾生元酒店内存在多种经营业态应分摊税费，其请求权基础并非本案审理的房屋租赁合同，故本院对其主张税费部分的诉请不予理涉。 四、范晓辉主张的各项损失： 1、范晓辉主张的空调、电话交换机、电视机、空气能热水器、监控器材等设施设备，其虽提供购买及支付凭证，但因上述设施设备系可移动物品，现已搬离涉案房屋，虑及上述设施设备因搬动、二次利用出现的贬值损失，本院酌情按范晓辉主张及举证的购置价格（95000元+4500元+13464元+47000元+19600元=179564元）的10%确定损失赔偿金额计17956元。 2、范晓辉主张的员工遣散费用、2019年2月拆卸空调及搬场费用，均系因涉案房屋租赁合同提前终止履行产生的实际损失，因范晓辉已提供相关付款记录，本院对此予以采信，对其主张陈强、乾生元酒店应赔偿员工遣散费用33637元及拆卸、搬场费用16000元均予以支持。 3、范晓辉主张的吧台改造费用、插卡取电系统费用、空调安装费用，由于上述费用（26000元+11600元+17400元=55000元）不因范晓辉腾让房屋而可以止损，故应结合涉案房屋的租赁合同期限及已履行期限的比例进行摊销更符合公平原则。涉案房屋租赁合同租期实为55个月（自2016年9月1日起至2021年3月30日），已经履行30个月，未履行25个月，故本院酌情确定陈强、乾生元酒店应当承担范晓辉的损失为25000元（55000元÷55×25）。 4、范晓辉主张的平台推广费用，根据其举证，平台推广费用共计支出74000元，包括智云PMS使用费20000元、系统维护费用三年18000元（6000元/年）、履约保证金5000元以及其他酒店LOGO、易耗品类等31000元。现范晓辉主张该损失为54000元，虑及涉案房屋租赁合同已履行30个月，故除范晓辉主张的系统维护费应按三年（36个月）进行摊销外，其余费用均应按合同有效租期（55个月）进行摊销，故支持范晓辉主张陈强、乾生元酒店赔偿的上述损失计28455元（18000元÷36×6+56000元÷55×25）。范晓辉主张超出部分，本院不予支持。 5、范晓辉主张的转让费。范晓辉主张其自2016年9月1日起承租涉案房屋，故从其向王保强、王永胜实际支付的款项中扣减2016年9月1日至2017年3月31日期间的租金后的剩余款项均为转让费，即转让费应为1316800元（1783500元-466700元）。然根据王保强、王永胜陈述其与范晓辉自2016年4月起即协商合伙经营乾生元酒店，王保强与朱宏于2016年6月签订的转让协议明确约定转让费为92万元，结合范晓辉认可其因独立经营酒店而由王宝强、王永胜退出酒店经营、2016年8月26日范晓辉、陈强签订涉案房屋租赁合同时王保强、王永胜、朱宏均在场的情形，可以认定范晓辉实际支出的转让费即为朱宏与王保强约定的92万元，其余费用则包含了2016年4月至2017年3月的租金80万元及范晓辉与王保强、王永胜之间协商的其他款项。因转让费系范晓辉实际支出且不因其腾让房屋而可以止损，故应按涉案房屋的租赁合同期限及已履行期限的比例进行摊销，据此本院支持范晓辉主张陈强、乾生元酒店赔偿的转让费损失计418182元（920000元÷55×25）。 综上，陈强、乾生元酒店应当赔偿范晓辉的各项损失合计523230元。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告范晓辉与被告陈强、姑苏区乾生元假日酒店就苏州市姑苏区山塘街45号（大堂、二楼、三楼）商业用房签订的房屋租赁合同于2019年3月2日终止履行。 二、被告陈强、姑苏区乾生元假日酒店于本判决生效之日起十日内支付原告范晓辉租金63562元、保证金100000元、水电费15947.56元。 三、被告陈强、姑苏区乾生元假日酒店于本判决生效之日起十日内赔偿原告范晓辉各项损失523230元。 四、驳回原告范晓辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19800元，财产保全费5000元，合计24800元，由原告范晓辉负担7614元，由被告陈强、姑苏区乾生元假日酒店共同负担17186元。被告陈强、姑苏区乾生元假日酒店负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告范晓辉。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  李 尧 审 判 员  沈录印 人民陪审员  张 勇 二〇一九年八月二十三日 法官 助理  王 璇 书 记 员  季碧珺