江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民再129号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李敏，女，1956年12月25日出生，汉族，徐州矿务局退休职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：彭方义，男，1975年3月14日出生，汉族，个体工商户，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：薛含，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。再审申请人李敏因与被申请人彭方义租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）徐民终字第2170号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月27日作出（2016）苏03民申29号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李敏及其委托诉讼代理人杜长春、被申请人彭方义的委托诉讼代理人薛含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李敏申请再审称，请求依法撤销本院（2015）徐民终字第2170号民事判决和徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2905号民事判决，发回重审；判令被申请人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、二审法院认定申请人非租赁合同相对方，租赁合同的双方为李某,4和被申请人，系事实认定错误。事实上，申请人才是租赁合同的实际承租人、履行人。从2006年开始申请人就承租被申请人的房屋经营徐州市明友眼镜店，并一直经营到被申请人要求解除租赁关系。徐州市明友眼镜店工商营业执照登记的负责人及所有人一直是申请人李敏。一、二审法院仅凭片面的证据就认定涉案房屋的实际承租人是严重不负责任的，也是严重不符合事实情况的。2012年4月7日租赁合同虽然是以李某,4的名义签订，但租赁合同的实际履行人是申请人，李某,4只是申请人的员工，是其代理人。仅凭租金是从李某,4账户转账给被申请人的这一行为，不能作为认定李某,4是承租人的依据。被申请人承诺书中赔偿的对象所指是申请人并非李某,4，故承租人应是申请人。李某,4与申请人之间关系恶化，存在报复申请人心理，故其证言有失真实，不能作为认定本案事实的依据。2、二审法院认定李某,4为租赁合同的相对方，又认定“李某,4向被申请人出具收条的行为视为申请人的行为，申请人无权要求被申请人退还未到期的租金及返还多支付的租金”，这两者间相互矛盾，事实认定不清。3、二审法院认定被申请人向申请人出具的手写承诺书双方并未达成合意属事实认定错误。该承诺书合法有效，对双方当事人均有约束力。从证据形式上，该证据真实性不存在任何异议，双方当事人都对该证据的形成不持异议；从内容上，该证据中明确载明被申请人的赔偿义务在什么样的条件下形成即被申请人收回其门面房后不是自己经营。基于以上两点，申请人与被申请人之间的租赁关系存续时间从2006年至2013年近8年时间，申请人在该处门面房投入了大量资金及精力，在正常房屋租赁关系解除时，出租方都会对租赁方进行适当的补偿。而本案中，申请人就是基于被申请人承诺其不是自己经营的情况下，将赔偿申请人10万元损失，申请人才自愿放弃索要补偿损失的权利。双方还存在打印件未签订的事实情况，但不能影响该证据的合法性与关联性，应是可被采信的定案依据。4、一审法院程序违法。一审法院既然认定申请人不具有原告诉讼主体资格，该问题属于程序问题，对此应当裁定驳回申请人的起诉，而不应涉及实体审理，进而作出实体判决。一审法院应当知晓李某,4与本案具有利害关系，至少也应当意识到李某,4可能是案件的当事人，不应再将其作为一般的证人看待。在李某,4不主动主张权利、也不主动申请参加本案诉讼时，为了查明案件事实真相，明确租赁合同权利义务关系，一审法院应当依职权通知李某,4作为第三人参加诉讼，但一审法院并没有按照法律规定履行上述职权通知李某,4参加诉讼，遗漏了诉讼主体，显然属于程序违法。一审法院在没有其他证据印证李某,4证言具有真实性的情况下，也没有采纳申请人的意见，让李某,4出庭接受质询，一审法院上述行为亦存在违法。被申请人彭方义辩称，1、本案中双方的合同关系应当依照严格的文字主义，以文字表明的合同相对人作为当事人。申请人不是合同相对人。2、在被申请人与合同相对人达成协议的时候，并没有被告知申请人是实际承租人。申请人称其是实际承租人，是李某,4与申请人之间谁对该房屋有实际承租权的纠纷，与本案没有任何关系，一审法院根据合同所标明的相对方进行审理并无不妥。至于追加第三人问题，申请人并不是合同一方，在李某,4不认可申请人的情况下，法院没有必要追加李某,4作为第三人进行审理。申请人与李某,4之间产生的纠纷与本案无关，法院在程序上不存在违法。因此，应驳回申请人的再审申请。李敏向一审法院起诉请求：1、依法判决被告退还未到期租金8700元；2、返还2013.4.7-2014.1.6多支付的租金3750元；3、赔偿原告经济损失人民币100000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2006年4月6日签订租赁合同一份，原告承租被告位于徐州市间，用于眼镜装配经营，租赁期限3年，从2006年4月7日-2009年4月6日止。期满后双方租赁合同改为一年一签，即从2009年4月7日-2013年4月6日期间，每年均签订了租赁合同，租金从2010年4月6日签订合同时每年80000元，增加到每年95000元。虽然在2012年4月7日-2013年4月6日租赁合同到期后没有签订书面合同，但原、被告均按照前期合同内容继续履行。在原告支付完2013年11月7日-2014年1月6日租金后，被告于2013年11月底电话通知原告，以门面房收回自己经营为由要求解除租赁合同关系，同时被告愿意主动退还未到期租金8700元及原告在2013.4.7-2014.1.6多支付的租金1500元（实际应返还3750元）。另外被告与原告达成协议：“此店收回后由被告自己经营，如果不是被告自己经营，愿意赔偿原告100000元损失，期限为五年”。原告无奈，只有同意解除租赁合同关系。2014年6月，原告获知被告已将上述门面出租给案外人李阳经营。原告认为被告违反了协议约定的内容，其解除与原告间的租赁合同关系，系恶意行为。由于被告没有履行提前通知义务，致使原告在很短时间内无法找到合适的经营门面，再加上原告承租被告店面初期进行过大规模装修，投入了大量资金，……。被告的上述行为已经严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权利，特具状至法院。一审法院认定事实：李敏于2010年4月7日与彭方义签订房屋租赁合同，租赁彭方义位于徐州市门面，用于经营眼镜店，字号为徐州市泉山区明友眼镜店，租赁期限自2010年4月7日至2011年4月6日，租金为每年80000元。李敏陈述其自2006年4月6日就开始承租该房屋，直至2010年4月双方再次签定租赁合同，彭方义对此予以认可，陈述在该期间系双方签订的租赁合同。2011年4月7日签订的房屋租赁合同中，在合同前部的乙方（承租方）处有李某,4、李敏二人的名字，但合同尾部仅有李某,4的签字，房屋租金为每年95000元，按季交付。2012年4月7日的房屋租赁合同是彭方义和案外人李某,4签订，合同期限一年，租金每年95000元。租赁合同于2013年4月6日到期后，被告与原告双方及案外人李某,4均未再续签合同。庭审中，李敏提交2013年12月7日被告书写的重新粘贴起来的草稿凭据一份，内容为：“今收到，本人承租淮海西路120号一楼东首门面房退回31天租金计8700元，另退1500元租金。此据”在该内容的下面有彭方义接着书写的“此店以后由房东自己经营，法人代表也是房东彭方义。如果不是彭方义，赔偿10万元给李敏（壹拾万元正），期限五年。如果是彭方义自己经营，则不赔偿。至此双方再无其他纠纷，账务”。该凭据中有李敏、彭方义和李某,4的签字。在该凭据中还有被划掉的“李敏的损失”字样。对于该凭据的产生，李敏陈述当时彭方义打电话跟其说要自己经营，李敏说其要扩大经营，彭方义是否要涨房租，后双方见面商谈租赁事宜，李敏觉得是彭方义自己经营也就认可了，但是要转给别人，李敏的损失就大了。李敏就让彭方义写个东西，彭方义就写了这个凭据中的承诺给李敏。李敏觉得内容比较乱，就到楼上的律师事务所打了一份承诺，大约过了15-20分钟拿回来后就让彭方义在打印件上签字，彭方义看了一下打印好的承诺，就开始撕这个草稿，李敏就说这个打印的承诺书你没有签字怎么就撕这个草稿，李敏就一把将这个草稿抢了过来，彭方义就让李敏把草稿给被告，李敏说你在打印的承诺书上不签字就不能给你草稿，然后彭方义说不给草稿，那前面一段退的钱也不给李敏了，说完彭方义就走了。庭审中，李敏补充提交了当时的打印件承诺书一份。彭方义对李敏上述陈述的意见为：基本过程属实，但是这个是通知，不是商谈租赁事宜，而是要求李敏腾空，实际上根据李敏的陈述是李敏强迫彭方义出具的这个草稿内容，当时是李敏以不愿意清空出租房屋、交还房屋为要挟。对于该凭证的质证意见为：这张纸是拼接的，当时仅仅是草稿，并没有体现彭方义的真实意思，当时彭方义撕掉了，是李敏拿走了，该证据不具有合法性，上述载明的内容不是彭方义真实意思的表示。庭审中，李敏认可是在2013年12月7日与彭方义解除了租赁合同关系，而彭方义认为是在2013年12月7日与李某,4解除了房屋租赁关系。庭后，法院通知案外人李某,4到庭进行了询问，李某,4陈述：在2011年李敏丈夫去世后，因效益不好，李敏和其儿子就商量交给李某,4经营，当时有李敏、李敏的儿子及其表姐史月红在场，李敏儿子就和李某,4讲交给李某,4干，由李某,4交房租，进货，李敏跟着，每月支付李敏不少于1000元，管吃喝，李敏想来就来，这三个要求。李某,4说其跟史月红的母亲借了点钱，以及家里的钱和自己的钱，投了几万元。以前李敏交房租都是从银行柜台直接交，从其开始交房租都是从其银行账户进行的转账，很多人都知道李敏把店交给李某,4了，包括周围的几个保安都知道。对于彭方义所写的凭据（承诺）的过程，李某,4陈述：当时李某,4在场。李敏2006年租房子交的8000元押金，彭方义退给李敏了。未到期的房租要退给李某,李某,4没有要，给李敏了，一个月的房租8700元，卷帘门、LED灯折价了一些钱，一共退了12700元。钱退给李敏后，李敏不甘心，问彭方义这个店干嘛用，彭方义说开酒庄，李敏不相信，就让彭方义写这个东西，如果不干就赔李敏10万元损失费。彭方义写了签完字，让李某,4签字，李某,4签了，然后让李敏签，李敏不签，彭方义就不愿意把1万多元给李敏，李某,4表姐也劝了一下，李敏才签的，然后李某,4表姐就走了。后来李敏和彭方义就吵起来了，李敏就去抢，就给撕烂了。打印版的承诺也见过，李敏让彭方义签字，彭方义没有签。一审法院认为，1、租赁关系的相对方为李某,4与彭方义，且彭方义已退付未到期租金及折旧款等，并由李某,4出具收条一份，同时约定“至今日双方租赁关系结束”，双方就此事项已合意解决。故对李敏要求彭方义退还未到期的租金及返还多支付的租金的主张不予支持。2、李敏主张彭方义应当赔偿经济损失10万元，向法院提交了2013年12月7日的凭据（承诺书）一份。根据李敏的陈述可以看出，李敏、彭方义、李某,4在承诺书上签字后，承诺书当时在彭方义手中，签字之后，彭方义未将承诺书交与李敏，并将承诺书撕毁；李敏在手写承诺书后另行打印新的承诺书，双方对于手写的承诺书并未达成合意，并非是彭方义真实意思的表示，且承诺书也已撕毁；同时，李敏的证据亦不足以证明其有相应的损失且彭方义愿意赔偿。故李敏仅以此份已撕毁的凭据（承诺书）要求彭方义赔偿经济损失，于法无据，不予支持。遂判决：驳回李敏的诉讼请求。李敏不服一审判决，上诉称：1、上诉人既是实际的经营人，也是本案的承租人，是本案的适格主体。一审法院仅以证人李某,4的证言且其证言在没有其他证据相互印证的情况下，以此认定上诉人不是适格的主体是错误的，是缺乏事实及法律依据的。2、承诺书是双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。被上诉人彭方义存在违约行为，应承担赔偿责任。一审法院否认承诺书的效力是没有任何法律依据的。二审对案件的争议焦点归纳为：1、李敏是否是适格的原告；2、彭方义是否应当向李敏退还租金及赔偿经济损失。作出的评判意见为：1、关于彭方义应否返还李敏租金问题。李敏非租赁合同相对方，无权要求彭方义退还未到期的租金及返还多支付的租金。2012年4月7日的房屋租赁合同是彭方义和李某,4所签订，租赁合同于2013年4月6日到期后，彭方义与李敏、李某,4均未再续签合同，但依旧由李某,4通过本人银行账户转账向彭方义交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故租赁合同的相对方仍为李某,4和彭方义。李某,4与彭方义签订租赁合同，且一直用李某,4的银行卡转账缴纳租金，彭方义有理由相信合同的相对方是李某,4。即使如李敏所称李某,4签订合同及交纳租金为代理其行使的行为，那么，李某,4向彭方义出具收条（证明其收到了租金及卷帘门、LED折旧款共计12700元）的行为也应视为李敏的行为，双方就租赁关系已结算完毕。李敏的该项主张不予支持。2、关于彭方义应否赔偿李敏经济损失10万元问题。李敏要求赔偿经济损失的依据是彭方义书写的承诺书，该承诺书系被撕后再粘合而成，不符合证据的形式要件，李敏在庭审中自述其觉得手写承诺书较乱，后另行打印新的承诺书，但彭方义拒绝签字，然后就开始撕该份手写承诺书，后李敏夺回。从其陈述可以看出，双方对于手写的承诺书并未达成合意，并非是彭方义真实意思表示，故李敏以此份已撕毁的承诺书要求彭方义赔偿经济损失，不予支持。2015年9月10日，本院二审作出判决：驳回上诉，维持原判。再审审查期间，李敏提交了2011年、2012年明友眼镜店与窝窝团、拉手网签订的网购合作协议书三份，证明其是涉案眼镜店经营人，李某,4说2011年交给他经营不是事实；提交了其大哥、三哥和大姐的证言，证明其2012年不在徐州才让李某,4代签合同；提供证人眼镜店营业员董某,4证言，证明其是眼镜店经营人，李某,4系代为操作打理；提供其二姐即李某,4的姑姑李玲到庭作证，证明李某,4一审陈述“向史月红的妈妈（李玲）借钱来投资接手李敏眼镜店”是虚假陈述；提交录音一份，谈话人是李某,4、王鹏、李玲和李德利（李某,4的父亲），证明李某,4承认在一审询问笔录中关于曾向李玲借钱是不存在的事实。同时也能够证明其与李某,4关系不好，并且李某,4嫌弃其支付的工资较少等事实。彭方义质证认为，录音谈话人都没有出庭作证，对其证明力不予认可；其他证据与纠纷没有关联性。再审庭审中，李敏向法庭提供了其与李某,4的谈话录音光盘一个及文字整理材一份、其亲属李德利等人的联名书面证明一份以及涉案眼镜店供货方出具的收据两张等证据，还申请其姐夫赵孝炯出庭作证，拟证明其与李某,4之间存在矛盾、李某,4为对其报复在一审法院作证系伪证以及解除合同前眼镜店经营期间部分货款是其以现金方式与供货方结算、其是眼镜店的实际经营者、李某,4仅是员工等事实。彭方义质证认为，录音资料和李德利等人证明不符合证据的真实性、合法性、关联性原则，且证人与当事人有利害关系，证明内容不具有证明力；出庭证人赵孝炯的证言虽有真实性，但其是李敏亲戚，与当事人有利害关系，且证明的内容与本案事实无关，不具有证明力；两份收据不符合证据形式，真实性、合法性无法确认，与本案待证事实无关，不能证明李敏的观点。即便与本案眼镜店经营有关，也与本案租赁合同的履行、签订无关。本院审查认为，李敏提交的相关证据虽有部分不完全符合证据形式，且证人也与当事人有利害关系，部分证人也未出庭作证，但所证内容大部分与李敏具有本案主体资格等问题相关联，所证事实应与其他证据结合认定。再审查明的其他事实与一审一致。本院再审认为，从本案双方争议焦点及一、二审判决理由等方面分析，本案主要涉及两方面问题，一是再审申请人李敏的诉讼主体资格问题；二是李敏要求彭方义退还租金及赔偿经济损失等请求是否应予支持。现根据相关证据作以下评判。1、关于李敏的诉讼主体资格问题。首先，李敏是涉案眼镜店业主，且一直在眼镜店从事相关工作。李敏自2006年4月就与彭方义签订房屋租赁合同，租赁彭方义位于徐州市门面，用于经营眼镜店，字号为“徐州市泉山区明友眼镜店”，个体工商户营业执照上经营者姓名为李敏。2011年4月7日签订的房屋租赁合同中，在合同前部的乙方（承租方）处有李某,4、李敏的名字（合同尾部仅有李某,4签名）。虽然2012年4月7日的房屋租赁合同是李某,4和彭方义签订，房租也由李某,4交纳，但店名及营业执照均未有变化。合同于2013年4月6日到期后，李某,4未再与彭方义续签合同。此后，眼镜店仍然经营，李某,4仍按上年度房租标准交纳房租，店名及营业执照依然未有变化。这期间，李敏仍然在眼镜店工作。其次，李敏参与解除涉案眼镜店的房屋租赁合同是彭方义、李某,4均认可的事实。从彭方义打电话给李敏要与其商谈解除涉案房屋租赁之事，到2013年12月7日彭方义、李敏及李某,4三人就解除租赁合同及解除后退还押金、退回多交的房租等问题达成的意见，均体现了李敏的参与程度。此事实说明彭方义是认可涉案房屋的租赁事宜与李敏有关，至少可以认定彭方义认为如解除涉案房屋租赁需找李敏商谈。否则，其直接找李某,4即可，没必要打电话给李敏。多交（提前交）的房租是李某,4所交，从李某,4陈述看，当彭方义将未到期的房租等款项要退还时，其没有要，让给李敏。说明李某,4是认可涉案房屋的租赁事宜与李敏有关，或者已认可李敏也是解除涉案房屋租赁的参与人。再次，李敏参与协商后确实产生了涉案房屋租赁关系解除的法律后果。协商期间，彭方义已将李敏2006年交的8000元押金退给了李敏，也计算出了应退回31天租金计8700元，另退1500元租金等款项，且已着手退还，彭方义还代写了“收条及承诺”。虽然该“收条及承诺”后被撕坏，李某,4后来又向彭方义出具收条，但不能否认自2013年12月7日李敏参与协商后，涉案眼镜店不经营了，彭方义也已将房屋另作他用，确实产生了解除涉案房屋租赁关系等法律后果。因此，本案中李敏具有诉讼主体资格。2、关于李敏要求彭方义退还租金及赔偿经济损失能否得到支持问题。此问题涉及李敏的三项诉讼请求，可归纳为两个方面，一是李敏要求彭方义退还未到期租金8700元，返还多支付的租金等；二是李敏要求彭方义根据承诺赔偿其经济损失10万元。退回未到期的租金等问题，在李敏与彭方义、李某,4的协商中均已达成共识，且彭方义还代写了收条并已着手退还。此笔款项李某,4是不愿接收的，让给李敏。虽然李某,4后来又为彭方义出具收条，但李某,4并没有收取此款。因此，李某,4收条所列款项12700元，彭方义应付给李敏。关于赔偿经济损失问题。首先，李敏要求彭方义赔偿其经济损失没有事实基础。李敏在诉状中要求彭方义赔偿其经济损失的主要理由是：彭方义没有履行提前通知义务，致使其在很短时间内无法找到合适的经营门面，再加上其承租店面初期进行过大规模装修，投入了大量资金，……。彭方义的上述行为已经严重损害其合法权益，给其造成了巨大经济损失等。事实上，李敏自2006年租房经营眼镜店至2013年12月搬出已有7年半之久，且后来几年的合同均为一年一签，特别是在2013年4月合同到期后未在续签合同。虽然房租仍然交付，但租赁合同变为不定期租赁。对不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定为：当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，租赁合同自2013年4月到期后未再续签，李敏对彭方义可能随时解除合同应是有准备的，且在彭方义电话通知其商谈解除合同事宜后较快就与彭方义形成了解除合同等方面的初步意见。关于装修费用问题，通常情况下，承租人对装修的投入是完全可以预判的，即对其装修投入与其租赁期间使用状况应有一个预期判断，不应该因为租约到期而要求将装修变现。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此问题也有明确意见，该解释第十二条的规定为：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因此，李敏以彭方义未履行提前通知义务以及其承租初期进行过大规模装修等为由要求彭方义赔偿其经济损失，没有相关事实基础。其次，彭方义的承诺不能成为李敏要求赔偿经济损失的依据。彭方义书写的“收条及承诺”是彭方义、李敏、李某,4协商的意见，三人也均在上面签了名，因李敏觉得内容比较乱，就打了一份“承诺书”。从“承诺书”的性质看，由三人签名性质变成了单方承诺；从“承诺书”的内容看，部分改变了“收条及承诺”的相关表述和内容，增加了如彭方义自己名义办理营业执照而实际上又转包、转租也应赔偿10万元；还有李敏每年有权检查一次营业执照的年检注册情况等内容。由于该“承诺书”相关内容的改动系李敏的单方意思，对彭方义的要求更加严格，让彭方义签名时其不愿签并撕坏了原来签过名的“收条及承诺”。以上过程说明，重新打印也是在签约过程中，彭方义与李敏在签约阶段就产生了争议，双方没有达成“承诺书”上相关内容的合意，而原来的“收条及承诺”由于后来的情况变化在还没有形成人手一份的时候就已经被撕坏了，也意味着之前形成的协商意见并未产生效力，双方或三方最终没有达成协议。因此，彭方义书写的后被撕坏的“收条及承诺”不能作为李敏要求彭方义赔偿其经济损失10万元的依据。通过以上分析，李敏要求彭方义赔偿其10万元经济损失的诉讼请求，既没有事实基础，也未与彭方义最终达成一致意见，不应予以支持。综上，本案经本院审判委员会讨论，再审申请人李敏具有本案诉讼主体资格，其要求被申请人彭方义退还未到期租金、返还多支付的租金等诉讼请求应得到支持，但其要求彭方义赔偿经济损失10万元的诉请理由不能成立，不予支持。原一、二审判决在认定事实和适用法律上均有错误，应予撤销，并依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）徐民终字第2170号民事判决和徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2905号民事判决；二、被申请人彭方义于本判决生效后十日内给付再审申请人李敏12700元，并支付以12700元为本金自2013年12月7日起至给付之日止的同期同类中国人民银行贷款利息；三、驳回再审申请人李敏的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各2250元共4500元，由再审申请人李敏负担4000元，由被申请人彭方义负担500元。本判决为终审判决。审判长  徐作云审判员  陆连东审判员  杜有刚二〇一九年八月二日书记员  唐 诚