洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初200号原告：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区王城大道86号。法定代表人：王明保，该公司董事长。委托诉讼代理人：何小利，该公司工作人员。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。被告：杨新凯，女，1978年9月24日出生，汉族，住洛阳市涧西区。第三人：中国农业银行股份有限公司洛阳老城支行。住所地：洛阳市老城区中州东路218号。负责人：吉亿兵，该支行行长。委托诉讼代理人：倪红军，该公司工作人员。原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称住总宇泰房地产公司）诉被告杨新凯、第三人中国农业银行股份有限公司洛阳老城支行（以下简称农行老城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住总宇泰房地产公司的委托诉讼代理人何小利、秦萌，第三人农行老城支行的委托诉讼代理人倪红军到庭参加诉讼；被告杨新凯经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住总宇泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年6月5日签订的编号为YS0298923号的《商品房预售合同》；2.解除第三人农行老城支行与原、被告于2015年6月24日签订的序列号为ABC（2014）5006-1的《个人购房担保借款合同》；3.被告杨新凯协助原告住总宇泰房地产公司办理注销《商品房预售合同》备案登记等相关手续；4.第三人农行老城支行协助原告住总宇泰房地产公司办理注销抵押权预告登记等相关手续；5.被告杨新凯向原告住总宇泰房地产公司支付因解除合同所产生的违约金107097元；6.本案的全部诉讼费、保全费、律师费由被告杨新凯承担。诉讼过程中，原告住总宇泰房地产公司放弃第2、4项诉讼请求。事实和理由：2015年6月5日，原、被告签订了《商品房预售合同》，以“首付+按揭”的方式购买了原告住总宇泰房地产公司开发的鼎城一期项目第117幢1单元1-701号房屋，合同约定总房款为713980元，首付款223980元，但被告杨新凯至今尚欠原告住总宇泰房地产公司73980元购房款未予支付。2015年6月24日，被告杨新凯与第三人农行老城支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为49万元，原告住总宇泰房地产公司为被告杨新凯提供阶段性连带保证责任担保。合同签订后，第三人农行老城支行已依约放款，但被告杨新凯却未依约按期履行还款义务，截至2018年11月30日，致使第三人农行老城支行划扣原告住总宇泰房地产公司保证金7次，划扣金额共计18365.2元。根据《商品房预售合同补充协议》约定，如果被告杨新凯未按期偿还第三人农行老城支行贷款本息，导致原告住总宇泰房地产公司承担保证责任的，被告杨新凯应偿还原告住总宇泰房地产公司被划扣的保证金，并按照日1%的标准支付违约金；如果被告杨新凯连续三期不能按照借款合同的约定向第三人农行老城支行履行还款义务，原告住总宇泰房地产公司有权按合同价格解除购房合同，同时被告杨新凯应当按照购房款的15%向原告住总宇泰房地产公司支付违约金和另行出售房屋的交易费。期间，原告住总宇泰房地产公司多次向被告杨新凯催要款项均无果，因此起诉。被告杨新凯未作答辩。第三人农行老城支行述称，鉴于原告住总宇泰房地产公司当庭不再要求解除《个人购房担保借款合同》，也不再要求注销抵押权预告登记，第三人农行老城支行对原告住总宇泰房地产公司的诉求无意见。原告住总宇泰房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1.《商品房预售合同》。证明被告杨新凯以“首付+按揭贷款”的方式购买原告住总宇泰房地产公司开发的商品房；如果被告杨新凯未按期偿还第三人农行老城支行贷款本息，导致原告住总宇泰房地产公司承担保证责任的，被告杨新凯应偿还原告住总宇泰房地产公司被划扣的保证金，并按照日1%的标准支付违约金；如果被告杨新凯连续三期（含三期）不能按照借款合同约定向第三人农行老城支行履行还款义务，原告住总宇泰房地产公司有权按合同价格解除购房合同，同时被告杨新凯应当按照购房款的15%向原告住总宇泰房地产公司支付违约金和另行出售房屋的交易费。证据2.《农行老城支行个人购房担保借款合同》。证明被告杨新凯于2015年6月24日向第三人农行老城支行贷款49万元；原告住总宇泰房地产公司为被告杨新凯购房贷款提供阶段性连带责任保证，系被告杨新凯购房贷款的连带责任保证人；按照合同约定第三人农行老城支行有权在被告杨新凯逾期还款时扣划原告住总宇泰房地产公司的款项以偿还担保贷款。证据3.中国农业银行业务凭证。证明截至2018年12月30日，被告杨新凯逾期还款已达9期，致使贷款银行划扣原告住总宇泰房地产公司保证金共计23595.24元，在老城区法院（2018）豫03202民初990号判决作出之后，因被告杨新凯的违约行为致使第三人农行老城支行又扣划原告住总宇泰房地产公司一笔保证金，金额为5230.04元，该金额是两期的贷款，合同解除的条件已经成就。证据4.洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初990号民事判决书。证明原告住总宇泰房地产公司之前已向被告杨新凯邮寄了催款函和解除合同通知，同时原告住总宇泰房地产公司也向法院主张过权益，生效判决书已确认被告杨新凯存在违约行为。证据5.被告杨新凯为购房向原告住总宇泰房地产公司借款的委托书、借款协议、收据。证明原、被告签订的预售合同中，约定被告杨新凯应支付首付款223980元，但其实际支付首付款15万元，尚欠73980元首付款未支付给原告住总宇泰房地产公司，因被告杨新凯未提出反诉要求原告住总宇泰房地产公司退还首付款，故本案中原告住总宇泰房地产公司对被告杨新凯的欠款暂不主张。证据6.预告登记记载表。证明涉案房屋目前登记情况，该房屋尚未办理不动产权属登记，属于预查封措施，法院查封的不是房屋的物权，仅是债权，商品房预售合同备案登记不能产生物权效力，法院预查封措施不影响预售商品房合同当事人行使解除权，合同约定的条件成就时，当事人有权依法依约解除合同。经质证，第三人农行老城支行对原告住总宇泰房地产公司提交的证据均无异议。被告杨新凯、第三人农行老城支行均未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月5日，住总宇泰房地产公司（出卖人）与杨新凯（××）签订一份编号为YS0298923的《商品房预售合同》，约定杨新凯购买住总宇泰房地产公司开发的位于洛阳市老城区经七路与道北五路交叉口东北角鼎城一期第117幢1单元1-701号的房屋，总价款为713980元，杨新凯应于2015年5月27日前支付首付款223980元，剩余房款490000元以按揭贷款方式付清，并约定了双方的权利义务及违约责任等内容。该合同附件四《合同补充协议》第六条约定“在该房产未办理抵押之前，若杨新凯连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务，视同杨新凯违约，住总宇泰房地产公司有权拒绝交付该商品房，同时住总宇泰房地产公司有权与杨新凯按本合同之价格解除商品房买卖合同，杨新凯应当按照购房款的15%向住总宇泰房地产公司支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及其他欠款后，退还杨新凯等”。2015年6月24日，杨新凯（借款人、抵押人）、住总宇泰房地产公司（保证人）与农行老城支行（贷款人、抵押权人）及抵押人李磊签订一份《个人购房担保借款合同》，约定杨新凯向农行老城支行借款490000元用于购买上述房屋，借款期限360个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；杨新凯以购买的上述房屋进行抵押，同时住总宇泰房地产公司为杨新凯的债务提供阶段性连带责任保证等内容。另查明，因杨新凯未依约按期履行还款义务，导致农行老城支行自2017年12月30日至2018年10月31日期间陆续扣划住总宇泰房地产公司的保证金用于抵偿杨新凯应归还的相应贷款，住总宇泰房地产公司因此诉至本院。本院于2018年11月23日作出（2018）豫0302民初990号民事判决，判决杨新凯偿还住总宇泰房地产公司截止至2018年10月31日垫付的银行贷款本息共计18365.2元，并支付该垫付费用的违约金。判决作出后，双方均未上诉。此后，农行老城支行又于2018年12月30日扣划了住总宇泰房地产公司的保证金5230.04元抵偿杨新凯应归还的相应贷款。又查明，涉案《商品房预售合同》签订后，住总宇泰房地产公司随即在洛阳市不动产登记中心办理了相应预告登记，预告登记证号为洛房预市字第00244353号。现涉案房屋已被另案采取预查封措施。本院认为，原告住总宇泰房地产公司与被告杨新凯签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同附件四《合同补充协议》第六条明确约定了被告杨新凯严重违约时，原告住总宇泰房地产公司解除合同的条件，并约定了被告杨新凯应承担的违约责任，现被告杨新凯连续三期以上未向第三人农行老城支行还款，导致第三人农行老城支行持续扣划原告住总宇泰房地产公司的保证金，原告住总宇泰房地产公司解除合同的条件已成就，其要求解除涉案《商品房预售合同》并要求被告杨新凯承担购房款15%的违约金即107097元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，故原告住总宇泰房地产公司要求被告杨新凯协助办理注销《商品房预售合同》备案登记手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于涉案房屋的另案预查封问题，因该房屋仅办理了预告登记，所有权并未转移登记至被告杨新凯名下，故涉案《商品房预售合同》解除后，被告杨新凯基于该《商品房预售合同》所享有的相关债权可转化为预查封的对象另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司与被告杨新凯于2015年6月5日签订的编号为YS0298923的《商品房预售合同》；二、被告杨新凯于本判决生效之日起十日内协助原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司办理上述《商品房预售合同》的备案登记注销手续；三、被告杨新凯于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司违约金107097元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2442元、保全费1216.33元，公告费300元，均由被告杨新凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 琼人民陪审员  刘彩琴人民陪审员  王芬桃二〇一九年八月二十二日书 记 员  李可可