2346天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初62947号原告：王艳霞原告：周凤霞二原告共同委托诉讼代理人：鞠芬花，天津纳淼律师事务所律师。被告：王艳丽委托诉讼代理人：张广明，天津滨海律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳海丽，天津滨海律师事务所律师。第三人：天津豪友商贸有限公司法定代表人：包艮友，该公司经理。第三人：天津合盛商贸有限公司法定代表人：徐福祥，该公司经理。委托诉讼代理人：李秀柏，该公司员工。原告王艳霞、周凤霞与被告王艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依职权追加天津豪友商贸有限公司、天津合盛商贸有限公司作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳霞、周凤霞及共同委托诉讼代理人鞠芬花，被告王艳丽的委托诉讼代理人张广明、欧阳海丽，第三人天津合盛商贸有限公司的委托诉讼代理人李秀柏到庭参加诉讼。第三人天津豪友商贸有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。王艳霞、周凤霞向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告租金61,250元；2．判令被告退还原告保证金10,000元。事实和理由：二原告经营童装生意。2017年3月，二原告与案外人包艮友口头联营经营童装，包艮友提供经营场地即*批发商城三层童装约200平方米区域，包艮友每月提取原告当月销售额的25%作为收益。原告王艳霞于2017年4月6日向包艮友交纳童装联合保证金10,000元。二原告与包艮友联合经营过程中，包艮友将*批发商城二、三层经营权转让给被告。2018年7月1日，二原告与案外人包艮友、被告王艳丽签订《商铺租赁三方协议》，二原告继续经营*批发商城三层童装约200平方米，租期为2018年7月1日至2019年10月30日，租金为105,000元/年。因包艮友与原告联合经营过程中拖欠原告货款147,326元，包艮友与被告王艳丽同意将此款抵销原告应向被告交纳的相同金额的租金。包艮友经营的*批发商城系承租天津合盛商贸有限公司。2018年7月23日，天津合盛商贸有限公司向天津市滨海新区人民法院起诉包艮友等解除租赁合同并给付拖欠的租金。2018年11月29日，一审判决解除天津合盛商贸有限公司与包艮友签订的房屋租赁合同。包艮友在上诉过程中于2019年2月27日撤回上诉。天津合盛商贸有限公司向法院申请强制执行。2019年4月1日，法院通知原告，天津合盛商贸有限公司与包艮友已经解除合同，二原告自2019年4月1日至今无法正常经营，故成讼。根据三方协议约定，如果被告王艳丽提前解除合同，应将剩余自2019年4月1日至2019年10月30日七个月的租金共计61,250元（按年租金105,000元计算为月租金8,750元）及租赁押金10,000元。王艳丽辩称，不同意原告的诉讼请求。因二原告的货款147,326元系包艮友、天津豪友商贸有限公司在联营过程中拖欠，该资金收取人是包艮友、天津豪友商贸有限公司，王艳丽只同意折抵2018年7月1日至2019年10月30日的租金，现二原告主张返还2019年4月1日至2019年10月30日的租金，由于该期间没有实际使用，故王艳丽不同意折抵租金，二原告主张的仍是货款，并非租金，应由包艮友和天津豪友商贸有限公司返还，与王艳丽无关。至于保证金，也是包艮友收取，与王艳丽无关，故不同意返还。天津豪友商贸有限公司未出庭，亦未提交书面意见。天津合盛商贸有限公司述称，本案与其无关，其于2019年4月1日经法院强制执行收回商场管理权，在此之前对二原告与被告之间的情况不了解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王艳霞、周凤霞提交以下证据：1.编号3634641保证金收据一张；2.《商铺租赁三方协议》一份。王艳丽提交其与天津豪友商贸有限公司签订的《租赁合同》一份。天津合盛商贸有限公司提交《不动产权证书》一份。结合当事人陈述及举证、质证意见，本院经审理查明后认定事实如下：案涉商铺位于天津市滨海新区。该房屋登记产权人为天津合盛商贸有限公司，系案外人包艮友于2017年12月1日续签租赁合同承租，并由天津豪友商贸有限公司进行担保，租赁期限至2019年11月30日止。2018年7月1日，天津豪友商贸有限公司（甲方）、王艳丽（乙方）与王艳霞、周凤霞（丙方）签订《商铺租赁三方协议》约定，甲方法定代表人包艮友同意将其承租的原*批发商城二、三层经营权全部转让给乙方，甲、乙双方同意丙方所经营的三层童装约200平方米为该商城独家经营，租赁期限一年零四个月，起止时间为2018年7月1日至2019年10月30日，年租金105,000元。该协议第四条第一款约定“因甲方拖欠丙方货款147,326元（大写壹拾肆万柒仟叁佰贰拾陆元整），甲、乙双方同意将此款项抵销丙方应向乙方交纳相同金额租赁费。”第四条第二款约定“租赁押金：人民币10,000元（壹万元整）。丙方在履行本协议前已向甲方支付租赁押金10,000元（壹万元整）本条款视为丙方已履行责任，在终止本协议时由乙方退还丙方。”第六条第四款约定“乙方如提前解除合同，应提前一个月书面通知丙方，并且给丙方留出一个月的甩货期，同时将剩余租金及货款无条件退还丙方。押金于撤场后一个月退还。”第七条第三款约定“丙方如提前解除合同，应提前一个月书面通知乙方，则所交的租金不退，押金于撤场后一个月后退还。”2017年4月6日，包艮友出具编号3634641的收据一张，载明“今收到王艳霞农行6228480020912816913交来童装联营保证金人民币壹万元整，收款人包艮友。”另查，关于天津合盛商贸有限公司诉包艮友、天津豪友商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，业已经（2018）津0116民初63534号、（2019）津02民终308号案审结，解除天津合盛商贸有限公司与包艮友之间的房屋租赁合同。后天津合盛商贸有限公司申请强制执行，并于2019年4月1日收回案涉房屋的控制权。本院认为，转租合同的租赁期限不得超过其前手租赁合同约定的期限。天津豪友商贸有限公司、王艳丽与王艳霞、周凤霞签订《商铺租赁三方协议》中关于案涉商铺租赁事宜的约定，系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定应属合法有效。天津合盛商贸有限公司与包艮友另案解除租赁合同后，包艮友已不是案涉商铺的合法转租人，由转租产生的房屋租赁法律关系亦应同时终止。并且，天津合盛商贸有限公司已于2019年4月1日经人民法院强制执行收回案涉房屋。因此，天津豪友商贸有限公司、王艳丽与王艳霞、周凤霞已无法继续履行上述协议中关于案涉商铺租赁的约定，应予解除。因在履行上述协议过程中，王艳霞、周凤霞已支付租赁保证金并预付全部租金，且三方约定由王艳丽承担退款责任，故王艳霞、周凤霞主张王艳丽返还保证金10,000元及预付自2019年4月1日起至2019年10月30日止未履行部分的租金共计61,250元（105,000元÷12月×7个月），符合协议约定，应予支持。关于王艳丽抗辩应由包艮友、天津豪友商贸有限公司承担返还义务的问题，缺乏事实和法律依据，不予采纳。天津豪友商贸有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：王艳丽于本判决发生法律效力之日起五日内向王艳霞、周凤霞返还保证金10,000元及预付租金61,250元，共计71,250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,581元，减半收取计790.50元（王艳霞、周凤霞已预交），由王艳丽负担（于本判决发生法律效力之日起五日内一并给付王艳霞、周凤霞）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  薛淑霞二〇一九年八月十九日书记员  于立云附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。