湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初1858号原告：冯琛，男，1993年5月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：冯松林，湖南杰联律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：永州市恒隆房地产有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区三多亭社区建设路83号。法定代表人：罗育兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗才华，男，1988年11月21日出生，汉族，该公司办公室主任，住湖南省永州市零陵区，代理权限为特别代理。被告：徐旭霞，男，1977年10月10日出生，汉族，住湖南省祁阳县。原告冯琛与被告永州市恒隆房地产有限公司（以下简称恒隆房地产公司）、徐旭霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯琛及其委托诉讼代理人冯松林，被告恒隆房地产公司的委托诉讼代理人罗才华，被告徐旭霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯琛向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即为原告办理所购商铺的不动产权证书；2.判决二被告向原告支付违约金3600元。事实与理由：2017年11月7日，原告与二被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告恒隆房地产公司开发建设的“华源府第”E-106号商铺，该商铺建筑面积72.35平方米，总价款180万元。合同签订当日，原告将购房款180万元支付给被告，被告也将商铺交付给了原告。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋所有权证，逾期按买受人已付总房款的千分之二支付违约金。现已超过合同约定的办证期限近半年，期间虽然原告多次催促二被告办理不动产权证书，但二被告一直拖延不予办理。为此，特诉至法院。被告恒隆房地产公司辩称，一、2013年8月25日，答辩人与被告徐旭霞签订《商品房买卖合同》，被告徐旭霞购买了华源府第E-106号门面，答辩人于2017年12月27日为该门面开具了增值税普通发票。事实证明答辩人已将该门面出售给被告徐旭霞，不可能出售给第三方；二、原告向法院提交了《商品房买卖合同》、《商品房定购协议》、收据等三份证据材料，其中除《商品房定购协议》是真实的，另两份材料均系伪造。《商品房定购协议》和《商品房买卖合同》上加盖的都是合同专用章，但两份合同上加盖的合同专用章不一致，《商品房定购协议》上加盖的合同专用章才是答辩人对外使用的唯一公章；三、根据答辩人与原告签订的《商品房定购协议》，原告应当在协议签订当日交纳10万元定金，并在五日内携带身份证来答辩人处办理《商品房买卖合同》的签订手续。但至今答辩人未收到原告交纳的定金和其他购房款，故答辩人与原告签订的《商品房定购协议》理应失效，不再具有法律效力。原告提供的《商品房买卖合同》是否真实待查。原告未根据合同内容付款给答辩人，而是在未告知答辩人的情况下私自将购房款付给了第三方，答辩人不应承担由此造成的后果；四、2016年4月19日，被告徐旭霞在答辩人处的股份已转让给他人，也不再担任答辩人公司的法定代表人，其与原告签订的合同与协议与答辩人无任何关系，其收取原告的购房款也与答辩人无任何关系；五、答辩人与被告徐旭霞签订了《商品房买卖合同》，答辩人愿意为徐旭霞办理不动产权证。综上所述，希望法院驳回原告的不合理请求，维护答辩人的合法权益和法律的公正。被告徐旭霞辩称，答辩人与被告恒隆房地产公司就购买106号门面等一系列资产时有过口头协议，双方约定答辩人购买门面时不开具发票，之后出售时可不做二手房交易。原告当时也是找到被告恒隆房地产公司在华源府第的售楼部购房，并未找答辩人个人购房。售楼部将答辩人找去，和原告交易时答辩人也说明了该情况。其后，恒隆房地产公司的售楼员带着原告办理了一系列手续，购房款转给答辩人是因为资产属于答辩人；二、被告恒隆房地产公司已开具发票答辩人一直不知情，被告恒隆房地产公司也一直未将发票交给答辩人，至今发票仍锁在被告恒隆房地产公司办公室；三、答辩人不同意被告恒隆房地产公司将商品房不动产权证过户给答辩人，因为如果再将房屋过户给原告做二手房交易，答辩人需支付17%的高额税费。根据原、被告的陈述及本院依法采信的证据，查明事实如下：被告恒隆房地产公司系冷水滩区华源府第小区的开发商，被告徐旭霞在2016年4月19日前为该公司的股东和法定代表人。被告徐旭霞担任被告恒隆房地产公司股东期间，该公司与被告徐旭霞口头约定华源府第E-106号门面虽登记的产权人为该公司，但实际属于被告徐旭霞所有，被告徐旭霞有权出售该门面。为便于统一销售华源府第小区临街商铺，被告恒隆房地产公司设立了售楼部，聘请永州市新联房地产公司为代理商，负责商铺销售。因原告冯琛有意购买华源府第门面，2017年11月3日，其父母前往上述售楼部了解情况。经了解，原告冯琛父母有意为原告冯琛购买华源府第E-106号门面。在与售楼部销售主管肖某沟通过程中，原告冯琛父母了解到E-106号门面实际属于被告徐旭霞所有，被告徐旭霞为被告恒隆房地产公司的股东，原为该公司的法定代表人，购买该门面需被告徐旭霞同意。原告冯琛父母得知此情况后，仍有意购买E-106号门面。肖某遂联系被告徐旭霞前往售楼部，与原告冯琛父母洽谈门面出售事宜。洽谈过程中，被告徐旭霞也表明了其为门面的实际所有人，房屋之所以登记于被告恒隆房地产公司名下未过户到其名下是为了在门面出售时作一手房交易，可节约部分税费。原告冯琛父母对此无异议，同意定购E-106号门面，原告冯琛父亲遂在售楼部代表原告冯琛为乙方，签署了《〔华源府第〕商品房定购协议》，协议约定：定购人冯琛，联系电话139××××1925；标的物E栋106号商铺，建筑面积72.35㎡；付款方式为一次性付款，销售单价24879.06元/㎡，销售总价180万元；定金10万元；乙方应于5天内携带本定购协议、定金收据、身份证，前来办理《商品房买卖合同》的签订手续，同时付清应付款项，否则视为乙方自动放弃所购房产，定金予以没收，且甲方有权对该房屋另行处理；《商品房买卖合同》签订后，乙方所交纳的定金自动冲抵房款，同时本《定购协议》自动废止；本定购协议经双方签字和盖章后生效。协议签订后，原告冯琛向被告徐旭霞长沙银行尾号为7859的银行卡转账支付了10万元定金。随后，肖某陪同原告冯琛母亲前往被告恒隆房地产公司财务室，财务室出纳孙姓工作人员在《〔华源府第〕商品房定购协议》收款单位处加盖了“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”，肖某在《〔华源府第〕商品房定购协议》置业顾问处签名。2017年11月7日，原告冯琛父亲代表原告冯琛为买受人，被告徐旭霞为出卖人，双方在售楼部签订一份《商品房买卖合同》。在合同首部，合同双方当事人分别为出卖人被告恒隆房地产公司（法定代表人徐旭霞）和买受人冯琛。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得冷水滩区育才路与湘永路交叉口东北角、编号为B-10地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为永（冷）国用2007第972号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为〔华源府第〕；合同第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人所购的商品房为E-106号商铺，层高4.5米，建筑面积72.35平方米；合同第四条计价方式与价款：房屋总价款180万元，折合单价24879.06元/平方米；合同第六条付款方式及期限：买受人采取一次性付款方式，即签订合同当日支付全部购房款；合同第八条交付期限：出卖人应于2017年11月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工可使用的商品房交付买受人；合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋所有权证，契税及办证费用由买受人承担。出卖人逾期未能办理好房屋所有权证的，按买受人已付总房款的千分之三支付违约金。双方同意购房款直接支付给被告徐旭霞。合同签订当天，原告冯琛向被告徐旭霞长沙银行尾号为7859的银行卡转账支付了购房款162万元，被告徐旭霞亦向原告冯琛交付了案涉门面。因此前该门面已由被告徐旭霞出租并收取租金，原告冯琛与被告徐旭霞同意以8万元租金抵扣购房款。被告徐旭霞在售楼部向原告冯琛开具了收到E-106门面180万元购房款的收据。在《商品房买卖合同》和收据上，被告徐旭霞均在售楼部持“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”加盖了该公章。2017年12月27日，被告恒隆房地产公司为被告徐旭霞及案外人罗小秀、雷良达开具了两张E-106号门面的增值税普通发票，金额分别为72.35万元。被告恒隆房地产公司当庭陈述因被告徐旭霞与案外人雷良达就案涉门面登记于哪方名下未达成一致意见，其无法办理该门面的转移登记手续。案涉门面现仍登记在被告恒隆房地产公司名下，房屋所有权证号为永房权证冷字第××号。两被告至今未为原告冯琛办理案涉门面的不动产权证，原告冯琛故诉至本院。本案审理过程中，因被告恒隆房地产公司对《商品房买卖合同》及收据上加盖的“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”的真实性提出异议，向本院申请对该公章进行司法鉴定。因被告恒隆房地产公司未对上述公章在相关部门进行备案登记，导致鉴定无法进行。上述事实，有《〔华源府第〕商品房定购协议》、《商品房买卖合同》、收据、转账凭证、增值税普通发票、企业工商档案查询信息、房屋所有权证、证人肖某出庭所作证言等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点主要为与原告冯琛形成商品房销售合同关系的合同相对人为谁，违约责任应由谁承担、如何承担的问题。对此，本院评析如下：一、与原告冯琛形成商品房销售合同关系的为两被告，两被告均为合同相对人。理由如下：1.案涉门面由被告恒隆房地产公司开发，门面的登记所有权人为被告恒隆房地产公司，该公司设立了售楼部出售包含案涉门面在内的华源府第临街门面。原告冯琛在华源府第售楼部获知案涉房源，通过案涉门面代理商永州市新联房地产公司的销售部主管肖某了解情况和洽谈购房；2.被告恒隆房地产公司认可《〔华源府第〕商品房定购协议》上加盖的“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”为其公司公章，该公章加盖在收款人处，应认定该公司对签订定购协议和收取定购款均予以认可，同意将案涉门面出售给原告冯琛；3.《商品房买卖合同》和180万元购房款的收据上亦加盖了“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”，虽然被告恒隆房地产公司认为该公章均系伪造，但并未提供相反证据证实，应承担举证不能的不利后果。并且原告冯琛作为善意买受人，无法对公章的真伪作出准确判断。该公章由被告徐旭霞在售楼部持“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”加盖，原告冯琛在签订《〔华源府第〕商品房定购协议》和交纳定购款后有理由相信签订《商品房买卖合同》和为其开具收据均系被告恒隆房地产公司的真实意思表示；4.两被告协议被告徐旭霞为案涉门面实际所有权人，有权出售案涉门面不违反法律规定，原告冯琛亦对此无异议。被告徐旭霞有权作为房屋实际所有权人出售门面和签订《商品房买卖合同》、开具收据、收取定购款和购房款。基于上述分析，两被告均在《商品房买卖合同》和收据上签名盖章，均为合同相对方，共同与原告冯琛形成商品房销售合同关系。二、本案违约责任应由两被告依照《商品房买卖合同》的约定共同向原告冯琛承担。原告冯琛对其父亲代为签订《〔华源府第〕商品房定购协议》、《商品房买卖合同》和交纳定购款、售房款均予以认可，双方间形成代理关系，上述行为的法律后果均应由原告冯琛承担。《〔华源府第〕商品房定购协议》、《商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依照合同约定享受权利、承担义务。该合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋所有权证，逾期按买受人已付总房款的千分之三支付违约金。原告冯琛已依照合同约定履行全部义务，案涉门面于2017年11月7日交付使用，现已两证合一，两被告至今未为原告冯琛办理不动产权证已构成违约，应承担为原告冯琛办理案涉门面不动产权证的义务，并应依照约定支付原告冯琛逾期办理不动产权证的违约金。原告冯琛主张违约金3600元符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告永州市恒隆房地产有限公司、徐旭霞于本判决生效后十日内为原告冯琛办理位于冷水滩区的华源府第E-106号商铺的不动产权证（该商铺的房屋所有权总证号为永房权证冷字第××号）；二、被告永州市恒隆房地产有限公司、徐旭霞于本判决生效后十日内支付原告冯琛逾期办证违约金3600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取计175元，由被告永州市恒隆房地产有限公司、徐旭霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 员  金小兰二〇一九年八月二十七日代理书记员  朱依虹