山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初6685号原告：烟台品顺经贸有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路54号。法定代表人：潘奎宇，总经理。委托诉讼代理人：曹元、万冬梅，山东扬衡律师事务所律师。被告：阳光财产保险股份有限公司烟台中心支公司，住所地烟台市经济技术开发区衡山路16号世基大厦A区、B区5、6层。负责人：王冬青，经理。委托诉讼代理人：张超，山东同济律师事务所律师。原告烟台品顺经贸有限公司与被告阳光财产保险股份有限公司烟台中心支公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人曹元、被告的委托诉讼代理人张超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2018年5月15日至2019年3月15日的房租105000元，并承担逾期付款违约金95000元。事实和理由：2016年5月15日，原被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告烟台市芝罘区卧龙中路5-2号三楼东的房屋共计416平方米（下称涉案房屋）供其办公使用，租期为2016年5月15日至2021年5月14日，租金按年支付，应在下年度提前一个月付清，如逾期则每日按欠付额的3%支付违约金。被告自2018年5月15日起欠付租金，原告于2019年2月书面询问被告是否继续承租，被告回复称其已于2018年5月以报纸公告方式与原告解除合同，但原告从不知晓，被告的部分办公用品直至2019年3月仍留存于涉案房屋。因涉案房屋长期闲置，需要大量修缮工作，且已错过最佳租赁期，被告的行为给原告造成巨大经济损失，故要求被告支付拖欠的2018年5月15日至2019年3月15日期间的租金，且酌情主张逾期付款违约金95000元。被告辩称，根据合同第十一条第4款，原被告可以协商变更或解除合同，即被告有权单方解除合同。因涉案房屋消防设施不符合使用标准，被告于2018年年初起即与原告协商解除合同事宜，在租赁到期前三个月便向原告履行了通知义务，但遭到原告拒绝，故被告于2018年5月4日通过报纸公告的形式与原告解除合同，搬离涉案房屋并将房屋钥匙邮寄给原告，故被告并不拖欠原告租赁费，也未影响原告继续租赁使用涉案房屋，故应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的事实和证据，本院依法认定如下：2016年5月15日，原被告签订了房屋租赁合同，约定被告承租涉案房屋，用途为办公，租期自2016年5月15日至2021年5月14日共5年；年租金120000元，合同签订当日付清当年12个月的租金、保证金和物业费，下一年度12个月的租金、物业费在下年度提前一个月付清；租金前两年不变，自第三年期每年递增5%，逾期每日按欠缴额的3%支付违约金。合同第十一条第4款约定，房屋租赁期内，如被告单方面将房屋退回，终止合同内协议，剩余房租款项和押金原告不予退还。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告，被告将该房屋用于其下属芝罘支公司办公使用，被告依约支付了2016年5月15日至2018年5月14日的租金。2018年5月4日，被告在齐鲁晚报刊登公告，载明：烟台品顺经贸有限公司，2016年5月14日我公司与贵公司签订租赁贵处的卧龙中路5号内2号房屋的租赁合同，因我公司所租赁贵公司房屋消防设施不符合使用标准，存在安全隐患，我们现在正式通知贵处解除双方之间的租赁合同书，该房我们已经腾空，请贵公司收到通知后3日内接受该房屋。2018年5月8日，被告将涉案房屋的钥匙通过EMS邮寄给原告，但原告拒收。2019年2月20日，原告函告被告，2018年4月原告向被告多次索要租金，被告一直拒不支付，原告于2018年年底至法院要求调解，被告仍拒不配合，现被告已长达八个多月未支付租金，已构成根本违约，为防止损失扩大，请被告收到该函三日内书面回复是否继续承租，逾期不回复视为放弃承租，原告将利用备用钥匙整理房屋并另行出租，并将被告财物（包括楼顶广告牌等）进行保管，保管期间为一个月，期间被告可自行取回后妥善处理，逾期原告将自行处理。诉讼中，原被告双方认可一致，房屋租赁合同已实际解除。对双方当事人有异议的事实和证据，本院依法认定如下：1、原告提交2019年3月初及2019年5月21日拍摄的照片共13张，证明2019年3月涉案房屋内部仍有被告的办公桌椅、墙上标语、牌匾等办公设施，涉案房屋外部的被告广告牌至今仍未拆除，原告已于2019年3月初清理涉案房屋。被告对该证据的真实性没有异议，认可照片内部的物品系其公司的办公设施，但辩称被告已搬离涉案房屋，即使照片显示存在没有搬离的物品，也属于被告搬离后所丢弃的物品，且已明确告知原告。本院经审查认为，原告提交的照片的真实性被告予以认可，该组照片能够证明截至2019年3月初涉案房屋内仍存有被告的办公设施这一事实，本院依法予以采信。2、原告提交烟台市公安消防支队芝罘区大队建设工程消防验收备案结果通知书1份，证明涉案房屋已经消防验收合格并同意使用。被告对该证据的真实性没有异议，但辩称该通知书仅为建设工程的消防备案，并不代表涉案房屋达到商业经营的相关消防验收。消防部门多次口头通知称被告涉案房屋存在消防隐患要求整改，其解除合同的理由为涉案房屋消防不达标以及工作场所及环境均达不到被告的要求。本院经审查认为，原告提交的消防验收备案结果通知书的真实性，被告予以认可，该证据能够证明涉案房屋所在的卧龙中路5-2号建设工程经消防验收合格这一事实，本院依法予以认定。被告虽辩称涉案房屋存在不符合商业使用的消防隐患，但未能举证证明，故对其抗辩本院依法不予采纳。本院认为，（一）原被告于2016年5月15日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。（二）关于合同的解除问题。双方认可一致，合同已实际解除，但对合同解除的时间和理由争执不一。本院认为，合同解除分为协商解除、约定解除及法定解除。首先，本案当事人于2016年5月15日签订房屋租赁合同后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告在实际使用的两年期间内，从未向原告明确对房屋消防隐患及工作场所及环境提出异议，也未能举证证明涉案房屋存在消防隐患或工作场所及环境存在问题，致使不能实现合同目的或存在危及承租人安全或健康等情形，故本案不存在承租人可单方解除租赁合同的法定情形。其次，合同第十一条第4款仅是约定如被告在租赁期限尚未届满的情况下单方解除合同后剩余租金和押金如何处理的问题，并非是关于合同解除权的约定。第三，双方约定的租赁期限尚未届满，被告虽辩称其报纸公告解除合同、腾退房屋并向原告邮寄了房屋钥匙，但其未能举证证明其在租赁期限尚未届满的情况下其解除合同的要求获得了原告的同意，且承租人是否将涉案房屋闲置或搬离，并不当然成为认定承租人单方解除租赁合同的依据，故其行为不产生单方解除合同的法律效果，故被告关于因涉案房屋消防不达标以及工作场所及环境均达不到被告要求故其依据租赁合同第十一条第4款于2018年5月4日单方解除合同的抗辩，于约无据，于法不合，本院依法不予采纳。本案中，被告自2018年5月15日起未再支付租金，迟延履行主要债务，经原告2019年2月20日催告后在限定期限内仍未履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除要件。截至2019年3月，涉案房屋内外还留有被告的办公设施，原告亦自认其于2019年3月初实际接收涉案房屋，故本院依法认定双方之间的租赁合同于2019年3月实际解除。根据合同约定，2018年5月15日至2019年5月15日的年租金应递增5%即为126000元，故原告主张被告应支付2018年5月15日至2019年3月15日的租金105000元（126000元/年÷12个月×10个月），有事实和法律依据，本院依法予以支持。（三）本案系因被告根本违约行为导致房屋租赁合同尚未届满即解除，原告要求支付逾期付款违约金，应予支持，鉴于合同约定的违约金过高，本院参照单方解除给对方造成的租赁房屋闲置期间的租金损失确定违约金数额，酌定为6个月的租金标准，即63000元，原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告阳光财产保险股份有限公司烟台中心支公司于本判决生效之日起10日内向原告烟台品顺经贸有限公司支付2018年5月15日至2019年3月15日的租金105000元，并支付逾期付款违约金63000元；二、驳回原告烟台品顺经贸有限公司的其他诉讼请求。如被告阳光财产保险股份有限公司烟台中心支公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告烟台品顺经贸有限公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元减半收取为2150元，由原告烟台品顺经贸有限公司负担344元，被告阳光财产保险股份有限公司烟台中心支公司负担1806元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张  译  丹二〇一九年八月十二日书记员 郝经顺（代）