江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣08执异178号案外人：林海，男，1980年6月29日出生，汉族，住江西省井冈山市。申请执行人：李樟根，男，汉族，1971年1月3日出生，住江西省遂川县。被执行人：江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司。住所地：江西省井冈山市新城区翠竹路6号。组织机构代码56381205-3。法定代表人：汪江洋，董事长。被执行人：汪江洋，男，汉族，1959年12月15日出生，住江西省井冈山市新城区。被执行人：刘丽春，女，汉族，1964年2月8日出生，住江西省井冈山市新城区。系被执行人汪江洋妻子。在本院执行申请执行人李樟根与被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司（以下简称祥云公司）、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案中，案外人林海于2019年4月24日对本院在（2015）吉中执字第16号执行案件中轮候查封祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号国有土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人林海称，详和苑位于井冈山市新城区，地块编号为A-2-8-7，经2010年4月21日挂牌出让，由祥云公司竞得并进行房地产开发，该宗土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号，面积为15593.4平方米。该小区于2010年8月开工建设，规划设计共8栋商品房和临街商铺，建筑面积31186.8平方米，2012年底基建完工，2011年5月取得商品房预售证开始预售，其开发的1栋、3栋、4栋、5栋、6栋和7栋均于2014年5月前交付给业主使用。林海向祥云公司购买详和苑7幢2-502房，约定房款总价为389019元，已交付首付209019元，因未能办理按揭贷款，剩余18万元房款未能付清。祥云公司已出具首付款收讫的收款收据，该商品房买卖合同已在房产管理部门办理房屋登记备案。案外人林海购买该房产时于2012年11月1日与祥云公司签订了一份普通的商品房买卖合同，2014年11月林海又与祥云公司签订了载明了备案合同编号的商品房买卖合同，之前的商品房买卖合同祥云公司已收回，由此可以看出林海购买该房产的事实发生在法院查封案涉土地使用权等财产之前，该房产未能办理该房产按揭原因在祥云公司，林海没有过错。因开发商已对整块土地使用权予以开发建设，其土地使用权依法已转移到建设完成并销售的商品房等建筑物上，法院查封案涉土地使用权已影响到林海所购房产过户等合法权益，故请求法院撤销（2015）吉中执字第16号执行裁定书和相应的协助执行通知书。为证明其主张，林海向本院提交了商品房买卖合同、收款收据、转款凭证、居委会业主信息表等材料。申请执行人李樟根称，林海未能交齐约定房款，应将剩余房款交至法院执行。本院查明，李樟根与祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，审理中，当事人自愿达成和解协议：一、祥云公司、汪江洋、刘丽春确认欠到李樟根借款本金386万元、借款利息86万元（该利息算至2014年1月15日止，以后利息从2014年1月16日起算，以386万元本金为基础，按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的4倍标准计算至还清本息之日止）；二、自2014年12月起，祥云公司、汪江洋、刘丽春应当每月至少偿还李樟根借款利息1万元，此款应在每月最后一日前付清；三、祥云公司、汪江洋、刘丽春所欠李樟根386万元借款，在公司开发楼盘收到预售和销售房款时，应当有计划优先偿还李樟根的借款；四、祥云公司、汪江洋、刘丽春最迟在2017年9月30日前清偿李樟根全部借款本息；五、李樟根应在收到本调解书时向吉安中院解除对祥云公司、汪江洋、刘丽春财产的查封；六、双方无其他争议；七、案件受理费47080元，减半收取23540元，财产保全费5000元，合计28540元（此款李樟根已缴纳），由祥云公司、汪江洋、刘丽春负担，并在签收本协议后一个月之内支付给李樟根。2014年9月4日，本院据此制作（2014）吉中民二初字第38号民事调解书。因被执行人未履行调解协议确定的义务，2015年1月12日，李樟根向本院申请强制执行，要求祥云公司、汪江洋、刘丽春严格按照（2014）吉中民二初字第38号民事调解书履行，同时要求强制执行受理费28540元和借款利息10000元。同日，本院依法予以立案，执行案号为（2015）吉中执字第16号。2015年1月23日，本院作出（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留（提取）被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春的银行存款或收入39018元。2015年8月24日，本院向井冈山市国土资源局送达（2015）吉中执字第16-4号协助执行通知书，要求协助查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，未经本院准许，不得为上述土地办理转让、抵押、赠与等变更登记手续，查封期限为三年，自2015年8月24日起至2018年8月23日止。后本院作出（2015）吉中执字第16-5号协助执行通知书，继续轮候查封了被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗。另查明，申请执行人肖建女与被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，是先查封该土地使用权的执行案件，目前未解除查封。另查明，2012年11月1日，林海通过胞弟林渊在中国邮政储蓄银行股份有限公司井冈山市天街营业所开设的银行账户62×××78转账168251元至刘丽春在中国邮政储蓄银行吉安井冈山市支行开设的银行账户62×××66。同日，祥云公司向林海出具了二份收据，其中编号为4414189收据，载明购7-2-502房首付款159019元，编号为4414190收据载明购7-2-502代收代办费用10232元。林海与祥云公司签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人林海向出卖人祥云公司购买在井冈山市新城区翠竹路6号、编号为A-2-8-7的地块上［土地使用权证号：井国用（2010）第CL238号］的商品房，现定名详和苑，幢号7，房号2-502，建筑面积119.51㎡,售价为3255.12元/㎡,总价389019元。该合同第六条就付款方式及期限约定为：买受人按按揭付款方式：1.买受人签订合同时付清首付房款，具体以收据为准。2.买受人签订本合同时付清首付人民币：壹拾伍万玖仟零壹拾玖元整。余额人民币贰拾叁万元整，在接到出卖人通知时应与银行办理按揭贷款手续。买受人应提供真实有效的资料给银行。因买受人原因不能办理按揭贷款手续，在接到银行通知时应一次性付清房款。该合同第八条第一款约定：出卖人应当在2013年12月28日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。林海还以现金支付的方式向祥云公司交纳了部分房款。2014年11月5日，祥云公司向林海出具编号为5817164收据，载明购7-2-502房首付209019元。林海与祥云公司再次签订一份《商品房买卖合同》，该合同未载明签订日期，但右下角载明打印时间为2014年11月5日，备案合同编号为20141100024。合同约定：买受人林海向出卖人祥云公司购买在井冈山市新城区翠竹路6号、编号为A-2-8-7的地块上［土地使用权证号：井国用（2010）第CL238号］的商品房，现定名详和苑，幢号7，房号2-502，建筑面积119.51㎡,售价为3255.12元/㎡,总价389019元。该合同第六条规定，买受人按其他方式按期付款：买受人应于签订本合同时付清首付款贰拾万玖仟零壹拾玖元整，余额人民币壹拾捌万元于签定本合同10日内办理银行贷款手续。林海未就剩余房款办理房屋按揭贷款手续，也未向祥云公司交纳。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。在（2015）吉中执字第16号执行案件中，被执行人未履行（2014）吉中民二初字第38号民事调解书所确定的义务，本院依法轮候查封被执行人的财产符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本院对祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号的国有土地使用权的查封效力及于该地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人林海在详和苑购买7幢2-502室，与祥云公司签订了《商品房买卖合同》，但并未支付全部购房款，也未按照人民法院的要求将剩余购房款交付执行。故案外人林海提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的能够排除执行的情形，故对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回林海的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张海峰审判员  李国红审判员  李 娟二〇一九年八月二十八日书记员  陈 婕