云南省泸水市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云3321民初850号 原告（反诉被告）：刘重文，男，1985年9月12日生，汉族，高中文化，湖南省邵东县人，个体工商户，住泸水市。 委托诉讼代理人：李红枣，云南凡人律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：王裕朝，男，1972年12月30日生，汉族，初中文化，四川省资中县人，个体工商户，住泸水市。 委托诉讼代理人：黄爱忠，泸水市上江镇法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。 原告（反诉被告）刘重文诉被告（反诉原告）王裕朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，被告王裕朝在举证期限内提出反诉，本院受理后决定合并审理，依法适用简易程序于2019年8月7日在本院第一法庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘重文及其委托诉讼代理人李红枣，被告（反诉原告）王裕朝及其委托诉讼代理人黄爱忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘重文向本院提出诉讼请求，1.判令解除原、被告签订的《联营合同》；2.判令被告支付每天房租费302元（从6月1日起至7月9日39天共计11778元）和房屋物品拆除工时费及垃圾清运费26158元，合计37936元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年4月27日，原、被告签订《联营合同》（实为房屋租赁合同），约定原告将泸水市小沙坝中石化加油站对面的铺面租赁给被告经营，租赁期限为2016年6月1日至2019年6月1日止，每年租金85000元，双方还就其他权利义务做了详尽约定。现合同租赁期限已满，被告既不与原告续签租赁合同，也不将铺面中的东西清理出去，经原告多次与被告协商未果，被告的行为给原告造成较为严重的经济损失，原告为维护自己的合法权益而提出诉讼。 被告（反诉原告）王裕朝答辩称，原、被告双方于2016年4月27日签订的《联营合同》，实际是租赁合同。因租赁房屋系没有经过规划部门批准的违章建筑，基于非法建筑而签订的租赁合同不应该受到法律保护。故双方签订的《联营合同》为无效合同，该合同自始无效，不存在解除的诉求，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）王裕朝向本院提出反诉请求，1.判令不履行双方于2016年4月27日签订的《联营合同》，赔偿反诉人经济损失420119元（其中营业损失32000元×2=64000元，装修损失356119元）；2.判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月27日，双方签订《联营合同》，实为租赁合同，约定原告将泸水市小沙坝中石化加油站对面的铺面出租给被告。年租金为85000元，每年的6月1日前付清。租赁期限为2016年6月1日至2019年6月1日止。签订合同当天，双方充分协商达成补充协议：租赁期限从2016年到2024年。2016年6月反诉人开始装修经营，装修费花去569790元，《联营合同》签订后，反诉人依约履行义务，向被反诉人交付了租金。因原告不按照市场规定涨幅，任意增长租金，致使双方针对租金事宜无法达成共识，2019年6月4日，被反诉人就将出租屋锁起，给反诉人造成每月经济损失32000元；另外，租赁期限到2024年，如果不履行合同或者提前解除合同，应当赔偿反诉人的装修损失356119元和关门造成的营业损失64000元。 针对原、被告的诉讼主张，本案争议的焦点为：双方于2016年4月27日签订的《联营合同》是否有效？ 原告（反诉被告）为了证明自己诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.原告《身份证》复印件一份，证明原告诉讼主体适格； 2.《联营合同》，证明原、被告形成房屋租赁合同的事实； 3.损失清单，证明房屋一、二楼共420平方，物品拆除费用和垃圾清运费用预算26158元。 经质证，王裕朝对证据1、2无异议，本院予以采信，对证据3有异议，不认可。本院认为，刘重文提交的证据3系自己估算，来源不合法，与本案无关联性，不符合证据的形式要件，本院不予采信。 被告（反诉原告）王裕朝为了证明自己反诉主张，向本院提交了以下证据： 1.身份证复印件，证明反诉人的基本情况； 2.《联营合同》，证明双方签订合同的事实； 3.装修清单，证明反诉人装修花费的费用； 4.光盘，证明被反诉人刘重文关闭出租屋的事实和时间。 经质证，刘重文对证据1、2无异议，本院予以采信；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，本院认为，王裕朝提交的证据3系自己估算，不符合证据形式要件，本院不予采信；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为，原告对真实性无异议，本院予以采信。 根据庭审举证、质证及双方当事人的陈述，本院确认本案如下法律事实： 原告（反诉被告）刘重文向案外人租赁了位于泸水市小沙坝中石化加油站对面的土地，并在该租赁土地上建盖铺面用于出租。2016年4月27日，原告（反诉被告）刘重文与被告（反诉原告）王裕朝签订《联营合同》，庭审中双方均认可该《联营合同》实际为房屋租赁合同，约定将铺面租赁给王裕朝经营，租赁期限为2016年6月1日至2019年6月1日止，每年租金85000元，租金在每年6月1日前付清。双方还在合同中进行了补充协议载明：“联营期三年内不涨房租，三年后根据市场价格行情甲乙双方协商作出适当调整。联营期限2016年到2024年。”合同签订后，被告（反诉原告）王裕朝遂进行装饰装修销售建材。双方依约履行至2019年6月1日。三年不涨房租的期限届满，出租人刘重文要求上涨房租，而承租人王裕朝认为上涨的租金数额未按照合同约定的市场价格行情涨幅增加，经双方多次协商，依然未达成一致。2019年6月4日，刘重文到铺面找王裕朝协商租房事宜，因协商未果，刘重文要求关闭铺面，王裕朝的妻子将铺面钥匙交给刘重文，刘重文于当日关锁铺面，铺面关门停业至今，双方故而引发纠纷。原告刘重文认为，被告王裕朝既不续签租赁合同，也不将铺面中的东西清理出去，故而提出解除合同、支付占用铺面39天的租金11778元的诉讼请求。在举证期限内，被告王裕朝提出反诉，要求刘重文赔偿经济损失420119元。另查明，铺面钥匙有二套，交给刘重文一套，王裕朝自己有一套，在铺面关锁期间，刘重文未重新换锁。 本院认为，刘重文与王裕朝于2016年4月27日签订的《联营合同》，庭审中双方均认可为房屋租赁合同，应当按照房屋租赁合同法律关系处理。租赁铺面所涉土地系案外人集体土地，在该土地上建造房屋，应经过相应国家机关审批，取得合法手续。但按照当事人提供的证据，不足以证明该块土地上的房屋为合法建筑，根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故该《联营合同》无效，该《联营合同》条款不能成为认定双方权利义务的依据。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。依照《物权法》对占有的规定，出租人不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益。承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益，应当予以返还。根据《最高人民法院》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原告（反诉被告）刘重文要求被告（反诉原告）王裕朝支付39天房租费11778元的诉讼请求，应当参照双方约定的年租金85000元计算，为9082元（85000元÷365×39天）。原告（反诉被告）刘重文提出房屋物品拆除工时费及垃圾清运费26158元的诉讼请求，因未实际发生，故本院不予支持。 被告（反诉原告）王裕朝提出反诉请求，要求赔偿经济损失420119元，其中营业损失32000元×2=64000元，装修损失356119元。营业损失64000元于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，装修损失356119元系单方估算，其提交的证据不足以证明自身的损失情况，故本院不予支持。 综上，双方于2016年4月27日签订的《联营合同》无效，2019年7月9日后的房屋占有使用费，因原告（反诉被告）刘重文未主张，本院不予处理。被告（反诉原告）王裕朝应尽快搬离，避免扩大损失。依照《最高人民法院》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘重文与被告（反诉原告）王裕朝于2016年4月27日签订的《联营合同》无效； 二、被告（反诉原告）王裕朝于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘重文自2019年6月1日起至2019年7月9日止的房屋占有使用费9802元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告（反诉被告）刘重文的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王裕朝的全部反诉请求。 本诉案件受理费748元，由本诉原告刘重文负担374元，本诉被告王裕朝负担374元；反诉案件受理费3800元，由反诉原告王裕朝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。 审判员  田开荣 二〇一九年八月二十二日 书记员  李秋婷 本案引用的法律条文 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十条【诉的合并】原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。