河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0305民初3364号原告:何振国，男，1965年10月6日出生，汉族，大学文化程度，河南省洛阳市人，中国中铁隧道局集团有限公司技术干部，住广州市南沙区。委托代理人：何玉芬，女，1960年1月23日出生，汉族，住洛阳市涧西区。代理权限：特别授权。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告何振国诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何振国及委托代理人何玉芬，被告洛阳尚锦置业有限公司的委托代理人畅陶杰、罗晓玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何振国向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付房产证违约金50774.37元，（违约金暂计算至2019年6月30日），以现金方式支付给原告。原告保留对后续违约金的追讨权利。2、请求法院依法判令被告支付恶意拖欠违约金的利息2910.51元。3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1、2013年2月28日，我与被告签订了商品房屋买卖合同，以一次性付款方式，购入珠江路升龙城B区8幢3单元1803房，建筑面积124平，价款人民币792112元。被告于2014年12月30日将我所购买的房屋交付使用。根据合同第十五条规定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内（即2015年12月25日前），将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。交房至今，我多次主动联系被告解决办理房产证事宜，被告多次推诿不办，违约金也只字不提，时至诉讼之日，被告依然未提供相关资料报产权登记机关备案，造成我的房屋产权证至今不能办理，房屋不能上市交易，房屋价值严重贬损，给我的精神及财产造成严重损失。综上所述，被告的违约行为，已严重侵害了原告的合法权益，故特此诉至法院，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称,1、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是“因出卖人”的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。2、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于“供电红色限报区”，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。“政策调整、规划变更、无法接入正式电”这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服，从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。3、涉案房屋为升龙城一期，接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。4、答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。5、按照法律及合同约定，开发商承担的是办证资料报备义务，买受人办理房产证应向不动产管理部门申请，属于依申请的行为，因此，答辩人作为开发商没有为买受人办理房产证的义务。综上，请求法庭依法驳回原告不合理的诉求。经审理查明：2013年2月18日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区8幢3单元3-1803号房屋，金额为792112元，交付期限为2014年12月31日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用），关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2014年12月19日，涉案房屋经勘察、设计、建设、施工、监理五大责任主体联合验收合格。2015年1月24日，原告从被告处接收房屋。至今，被告未完成涉案房屋办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。另查明，庭审中被告称由规划变更及正式电等原因分别导致升龙城项目手续审批出现暂停和消防验收验收等方面受到了直接的影响,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。被告称本案涉争房屋正式电已于2017年8月29日接通。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》、《关于洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营时间的情况说明》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，原告何振国与被告洛阳尚锦置业有限公司签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，否则应承担相应违约责任。根据《商品房预售合同》约定，被告洛阳尚锦置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料按要求报产权登记机关备案，本案房屋已于2015年1月24日交付原告何振国使用，但至今被告洛阳尚锦置业有限公司未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告何振国也未能取得权属证书。关于被告洛阳尚锦置业有限公司称由于政策调整及规划变更、供电接入等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告洛阳尚锦置业有限公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。本院认为，被告洛阳尚锦置业有限公司未按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，虽有政策调整及规划变更等不能预见的因素，也有其他的因素，故被告洛阳尚锦置业有限公司仍应当承担一定的违约责任。涉案房屋于2017年8月29日正常供电，被告洛阳尚锦置业有限公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上需要一定的时间，且办理时间并非被告所能控制。综合考虑客观实际情况，本院酌定在2017年8月29日正常供电后给予被告洛阳尚锦置业有限公司10个月左右办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。关于违约金的计算标准，商品房预售合同与补充协议约定不一致，补充协议减轻了被告洛阳尚锦置业有限公司的违约责任，根据法律规定，格式合同订立时，应采取合理方式提请对方注意，故违约金计算标准应按照商品房预售合同的约定计算。综上，违约金以总房款792112元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至2019年6月30日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条,第三十九条,第四十一条,第一百零七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告何振国支付违约金（违约金以792112元为基数，自2018年7月1日起至2019年6月30日止，按照日万分之0.5计算）；二、驳回原告何振国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1142元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 高 晋二〇一九年八月二十九日书记员 王丽媛