苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初6336号原告：范荣根，男，1972年12月6日生，汉族，住所地浙江省上虞市。委托诉讼代理人：钮海金，苏州市吴江区。被告：吴江市煜祥房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗永明村。诉讼代表人：朱建文，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李超，江苏剑桥颐华苏州律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昀，江苏剑桥颐华苏州律师事务所实习律师。原告范荣根与被告吴江市煜祥房地产开发有限公司（以下简称：煜祥公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法由审判员向军适用简易程序于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告范荣根的委托代理人钮海金、被告煜祥公司的委托诉讼代理人李超、杨昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范荣根向本院提出以下诉讼请求：确认解除合同无效，继续履行合同编号为201524602的吴江市商品房买卖合同。诉讼中，原告范荣根向本院将诉讼请求变更为：请求确认被告管理人的合同解除行为无效，确认原告范荣根的购房人资格。事实和理由：2015年12月16日，吴江市东易日新印花整理有限公司、苏州隆成纺织整理有限公司、钱学新（杨明虎）、煜祥公司签订协议约定，将以杨明虎名义购买实际由钱学新所有的由煜祥公司开发的坐落于苏州市吴江区桃源镇文体中心西南侧福煜人家楼盘**幢*单元**号作价3640262元抵偿给浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司，并由浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司指定房屋买受人。协议签订后，浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司指定原告范荣根作为买受人与被告签订吴江市商品房买卖合同并在住建部门备案。2019年4月28日，原告范荣根收到被告煜祥公司发来的债权审核结果通知书，解除合同编号为Y2015024602的商品房买卖合同。原告认为合同编号为Y2015024602的商品房买卖合同经过合法登记，应当视为合法有效，破产管理人在通知书要求解除该买卖合同理由是“管理人初步认定的购房款数额为0元”，而在2015年1月7日，杨明虎转入煜祥公司828170元。破产管理人认为“购房合同所涉房产非用于个人生存、居住，不属于消费性购房”的理由不充分，网签合同本身就是个人签订，完全属于个人生活居住。故请求依法确认被告煜祥公司管理人解除合同的行为无效，确认原告范荣根购房人资格。被告煜祥公司辩称：首先，原告范荣根未向被告煜祥公司支付房屋购房款。根据破产法有关规定，原、被告之间的合同系双方均未履行完毕的合同，管理人有权不再履行并予以解除。根据原告提交的2015年12月16日签订的协议约定钱学新名下的两家公司结欠原告范荣根名下两家公司货款合计2637231元。钱学新登记在杨明虎名下由被告煜祥公司开发的坐落于苏州市吴江区桃源镇文体中心西南侧福煜人家楼盘**幢*单元**号别墅折抵上述货款。原告范荣根与被告就涉案房屋于2015年12月21日签订了商品房买卖合同，约定被告将涉案房屋建筑出售给原告范荣根，总价款2637231元。上述过程中，原告范荣根及名下企业以及钱学新、杨明虎均未向答辩人支付购房款。其次，即使原告不认可管理人解除合同。因原告涉案房屋非用于居住，真实目的系以房抵债，其债权不具有优先性，仅能依照破产法向管理人申报普通债权，后按比例清偿，而不能要求确认购房人资格进而具有优先性。依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。据此消费性买受人债权具有优先性，优先于建设工程价款优先权。江苏省高级人民法院在破产审判指南中要求审判实践中应当从严把握优先受偿的债权范围，准确区分消费者与非消费者，依法审慎划定消费者标准，合理确定优先权及效力范围，实现消费性买受人与其他债权人利益的妥善平衡。那么参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房屋、房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院才予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定价款的50%。该规定赋予特定情形下商品房买受人物权期待权，可以排除司法执行。在确定消费性买受人标准中可资参照。那么被告的管理人认为原告与被告签订的商品房买卖合同的真实目的是为了消灭钱学新名下两家公司与原告名下两家公司之间的金钱债务，与消费性购房者的不动产期待权有本质区别。如若赋予以物权抵债的权属人物权期待权，将导致其债权优先于其他金钱债权的实现，违反债权平等受偿原则。再次，被告管理人认为网签备案不能当然取得房产所有权。根据《中华人民共和国物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据因此除法律有规定外，记载于不动产登记簿之上是不动产物权变动的生效要件。商品房网签备案是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房产中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动效力。因此，仅办理网签备案的房屋买受人主张排除强制执行，不符合物权变动的公示原则，没有法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法判决驳回起诉。原告范荣根为证明其诉讼请求提供了债权审核通知书、协议书、吴江市商品房买卖合同、银行转账明细各1份，被告煜祥公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告煜祥公司为主张其抗辩意见提供破产清算受理裁定书、破产决定书、债权申报材料、谈话笔录各1份，原告范荣根对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。根据原、被告双方提供的上述证据和相关庭审陈述，本院认定事实如下：吴江市东易日新印花整理有限公司、苏州隆成纺织整理有限公司结欠浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司货款2640262元。2015年12月16日，吴江市东易日新印花整理有限公司、苏州隆成纺织整理有限公司作为甲方、浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司作为乙方、钱学新（杨明虎）作为丙方、煜祥公司作为丁方签订协议书1份，约定丙方钱学新自愿将自己拥有的由煜祥公司开发的坐落于苏州市吴江区桃源镇文体中心西南侧福煜人家楼盘**幢*单元**号别墅(名义登记在杨明虎名下)作价抵偿上述货款。该别墅面积303.13平方米，作价8700元每平方米，总价为2640262元。由乙方浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司指定的房屋买受人与丁方煜祥公司办理相关房屋手续，各方应积极配合上述房屋在苏州市吴江区建设局办理上述房屋的网签改签手续，网签后甲乙双方同意对2640262元的货款已经结算清楚，但若网签改签手续不成功或没法办理网签手续的，则以房屋抵偿货款的方案未生效，甲方双方仍然按照原先交易事实履行各自义务享有各自权利。钱学新、杨明虎在丙方处签字。2015年12月21日，范荣根作为买受人与煜祥公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》1份，约定范荣根向煜祥公司购买位于苏州市吴江区桃源镇文体中心西南侧福煜人家楼盘**幢**号房，该商品房用途为别墅，总建筑面积为303.13元，单价为8700元每平方米。房屋总价为2637231元，买受人应当于2015年12月21日付清房屋款。出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的在关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。上述协议和商品房买卖合同签订后办理了网签改签手续。另查明，杨明虎于2015年1月7日向煜祥公司付款828170元，除此之外煜祥公司未收到剩余的购房款。再查明，煜祥公司因资不抵债，邓霄翔、王涛、陈荣泉向本院申请对煜祥公司进行破产清算。2018年5月7日，本院受理了该破产清算申请，并于煜祥公司资产债务清算小组担任煜祥公司管理人。2018年6月，范荣根向煜祥公司管理人申报破产债权，要求交房。2019年4月25日，煜祥公司向范荣根发送债权审核结果通知书认为本案购房合同实际债权人为浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司，购房合同所涉房产非用于个人生存、居住，不属于消费性购房，不具有优先性。此外，合同约定的购房款未全部支付，管理人认为上述合同属于双方未履行完毕的合同，根据企业破产法第十八条第一款的规定解除商品房买卖合同。本案的争议焦点为：原告范荣根能否认定为消费性购房者？本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，消费性购房者的权利优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先性权利。根据该条的规定，如果原告范荣根符合消费性购房者的条件，在企业破产后，若房屋能够续建，则享有债务人继续履行商品房买卖合同的权利，不能续建的可在建工程拍卖、变卖后的价款享有优先受偿的权利。该司法解释赋予消费性购房者优先权，是基于公民生存权的保护。同时，消费性购房优先权必须具备以下两个条件：一是购房人系为满足自身及家庭居住需求购房，二是购房人已支付全部价款或大部分价款（50%以上）。本案中，原告范荣根受让购房者的权利系受浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司指定，其目的在于消灭吴江市东易日新印花整理有限公司、苏州隆成纺织整理有限公司跟浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司之间的债务，很明显不是基于个人生存、居住的需要而购买房屋，不应被认定为消费购房者。因此，原告范荣根不能认定为消费性购房者，不能阻却被告煜祥公司管理人解除商品房买卖合同的效力。此外，原告范荣根主张被告煜祥公司管理人解除合同的行为无效，要求确认购房人资格，但是其提供的证据不足以证明其符合消费购房者，应该承担举证不能的法律后果。综上，本院认为，人民法院受理破产申请后，指定破产企业管理人接管债务人的财产，代表债务人履行相应职责。管理人对破产申请受理前成立的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。本案中，被告煜祥公司决定解除其与原告范荣根之间的商品房买卖合同系履行破产管理人职责的行为，原告范荣根与被告煜祥公司签订商品房买卖合同买卖房屋，不符合消费性购房的条件，亦无其他合法事由阻却管理人解除合同，故本院依法认定原告范荣根不具备消费性购房人资格，也不享有优先权，原告范荣根与被告煜祥公司之间的商品房买卖合同已经解除合同。但原告范荣根可依照破产法向管理人申报普通债权，按比例清偿债务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告范荣根的全部诉讼请求。案件受理费减半收取13949元，由原告范荣根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账户：10555301040017676，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  向军二〇一九年八月八日书记员  钟莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第二十五条管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；（八）提议召开债权人会议；（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。