福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初1906号 原告：福州市仓山区对湖街道万里社区居民委员会，住所地福建省福州市仓山区。 法定代表人：林旭，主任。 委托诉讼代理人：杨孙勇、林钦，福建闽天律师事务所律师。 被告：鸿滔（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市华林路248号。 法定代表人：林智滔，董事长。 委托诉讼代理人：吕寅生、吴才连，福建三瑞律师事务所律师。 原告福州市仓山区对湖街道万里社区居民委员会（以下简称万里社区）与被告鸿滔（福建）房地产开发有限公司（以下简称鸿滔公司）占有物损害赔偿纠纷一案，本院原审于2017年11月6日作出（2017）闽0104民初1713号民事裁定。万里社区不服，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）闽01民终1465号民事裁定，撤销原裁定，指令本院审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。万里社区委托诉讼代理人杨孙勇、林钦，鸿滔公司委托诉讼代理人吕寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万里社区向本院提出诉讼请求：1.判令鸿滔公司向万里社区移交位于福州市仓山区对湖街道上三路牛眠山巷58号鸿城小区1#楼底层西侧建筑面积88.3㎡的社区居民委员会配套用房，若鸿滔公司不能提供该居民委员会配套用房，则应以现评估的该居民委员会配套用房所处地段每平方米市场价格计算88.3㎡面积向万里社区支付赔偿款；2.判令鸿滔公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2001年，鸿滔公司开发建设了鸿城小区。根据《福建省建设厅关于贯彻落实的实施意见》、《福州市政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》中“社区应配备社区居委会配套用房交付社区居委会管理使用”的规定，鸿滔公司在鸿城小区竣工验收时将位于该小区9号楼连接体底层通道第一间面积为35.82㎡的房屋（该房屋后被鸿滔公司登记为鸿城小区9号楼1层54号车库）移交给福州市仓山镇万鸿居委会使用。2002年3月28日，万鸿居委会和万乐、万安居委会撤销整合后成立福州市仓山镇万里社区居民委员会。2012年6月18日，福州市仓山区人民政府决定将仓山镇万里社区划归对湖街道管理，后仓山镇人民政府和对湖街道办事处办理了交接手续，将原仓山镇万里社区居委会管辖范围内的居民行政隶属关系及相关财产移交给对湖街道办事处，鸿城小区居委会的上述配套用房也随之移交给万里社区，后该居委会配套用房使用至今达16年之久。2016年6月28日，万里社区突然收到鸿滔公司来函，要求返还位于鸿城小区的社区居委会配套用房。万里社区答复，该房屋为社区居委会配套用房，鸿滔公司无权收回。后，鸿滔公司于2016年7月9日向贵院提起（2016）闽0104民初3410号诉讼，以该房屋为其新登记的鸿城小区9号楼1层54号车库，非社区居委会配套用房为由，要求万里社区返还该房屋。前述案件诉讼过程中，万里社区向福州市城乡规划局查档后得知，规划审批图纸中的鸿城小区社区居委会配套用房位于1#楼底层西侧，建筑面积为88.3㎡。可鸿滔公司于2001年移交时，却恶意用位于9#楼一层、面积仅35.82㎡的房屋代替规划审批的88.3㎡居委会配套用房，交付社区居委会使用。且鸿滔公司未经规划局审批，擅自变更规划图纸，将规划审批位于鸿城小区1号楼底层西侧88.3㎡的居委会配套用房更改为车库等其他用途，虚假图纸中无配备任何居委会配套用房。鸿滔公司以虚假图纸通过欺骗、隐瞒方法向房管部门骗取了备案登记，未将规划审批的88.3㎡社区居委会配套用房移交万里社区。现鸿滔公司又将其原移交给社区居委会使用的35.82㎡房屋登记为车库，向贵院诉请腾房，致鸿城小区无社区居委会配套用房使用，明显属恶意侵犯居委会合法权益及集体财产。综上，根据福州市政府的上述规定和鸿城小区的规划要求，鸿滔公司应向万里社区交付规划审批的88.3㎡社区居委会配套用房，而鸿滔公司却用小面积房屋替代大面积居委会用房交付社区居委会使用，且后又办理小面积房屋产权证书，要求万里社区腾房，致鸿城小区无居委会配套用房使用，鸿滔公司严重侵犯万里社区合法权益，故诉至贵院，望判如所请。 鸿滔公司辩称：万里社区对涉讼房产不享有法定权利，无权提起本案诉讼，应依法驳回万里社区的起诉。首先，物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。万里社区无权基于《城市居民委员会组织法》和《福州市政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》等行政规章取得涉讼房产的所有权。其次，本案涉讼房产由鸿滔公司开发建设，于1998年取得涉讼房屋商品房预售资格，自1999年起陆续对外销售。而《福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》系2002年颁布，并规定自颁布之日起实行，颁布之前规划总平已审批或已建成的社区可参照执行。即该意见所规定内容为指导性规定，并不具有强制性。故万里社区无任何事实和法律依据能够证实其对涉讼房产享有法定权利，万里社区无权提起本案诉讼。再次，根据万里社区所提交协议书第四条（甲方即仓山镇人民政府将万安新村内一座二层计四间办公室的房屋无偿提供给万里社区作为社区办公场所使用），仓山镇人民政府实际已提供了相应办公室给万里社区作为办公场所使用，万里社区诉称无办公用房，与事实不符。综上，本案涉讼房产所有权人非万里社区，万里社区要求鸿滔公司承担返还责任于法无据，万里社区的诉请应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议及鸿滔公司对万里社区所提交真实性无异议的证据，系体现社区配备居委会配套用房政策、万里社区成立沿革、万里社区原使用居委会配套用房交接使用后要求返还及涉讼鸿城小区原规划审批配备的居委会配套用房等情况，属与本案争议相关，本院予以采纳并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.万里社区提交的福州市解困房地产开发有限公司与仓山区对湖街道所签订协议书及福州郊区仓山房地产开发公司与福州市仓山区对湖街道万安居委会所签订协议书，系体现后合并为万里社区的万乐居委会、万安居委会所配备居委会配套用房情况，与后续万里社区成立后，福州市仓山区仓山镇人民政府与福州市仓山区人民政府对湖街道办事处所签订协议书中关于万里社区办公用房的安排存在延续，本院予以采纳。2.万里社区所提交福州市城乡规划局于2017年10月26日向本院出具的复函，系福州市城乡规划局应本院要求就案件所争议鸿城小区有关居委会配套用房的规划是否存在变更作出回复，本院予以采纳。3.万里社区所提交福州市房地产交易指导价格及其评估实务不完整，且与本案争议事项无关，本院不予采纳。4.鸿滔公司所提交涉讼鸿城小区1#31号车库商品房预售合同中体现的车库位置与本案所争议原规划居委会配套用房位置存在重合部分，与证实本案所争议居委会配套用房现状相关，本院予以采纳，鸿滔公司所提交其余房屋及杂物间商品房预售合同中体现的房屋位置与涉讼争议的原规划居委会配套用房无关，本院不予采纳。5.鸿滔公司所提交照片2张，无其余证据佐证系鸿城小区建设时配备的居委会及物业用房，本院不予采纳。6.审理过程中，应万里社区申请，本院摇珠选取福建财经房地产估价有限公司就涉讼鸿城小区1#楼一层西侧地段房屋于2018年10月25日的每平方米市场买卖价格进行评估所作出的第一份评估报告，因双方均提出异议，本院函告后，福建财经房地产估价有限公司针对双方异议内容，结合评估对象情况，对评估方法作出调整后重新出具新的评估报告，符合法律规定，新的评估报告中有关估价对象的描述亦符合本案证据情况，且所评估涉讼地段原规划建筑面积为88.3㎡的房屋系居委会配套用房，属办公性质，福建财经房地产估价有限公司据此调整评估方法合理，福建财经房地产估价有限公司所出具新的评估报告内亦就估价依据、估价方法的选择与适用等作出详细说明，鉴定依据充分，故本院对福建财经房地产估价有限公司重新作出的评估报告结论予以采纳。前后两份报告所采用评估方法不完全一致，相关评估依据及分析有所变更符合评估常理，鸿滔公司抗辩前后两份评估报告依据不一致且不充分，新的评估结论应不适用本案，本院不予采纳。7.福建财经房地产估价有限公司受本院委托作出评估报告后，因双方均有异议，后针对异议内容，调整评估方法出具新的评估报告，实已前后进行两次评估，现其根据前后两次评估总价依据《福建省房地产估价行业收费指导意见》收取评估费共计4868元，未为不当，本院予以确认。万里社区抗辩评估费不合理，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年，鸿滔公司取得静城花园（即鸿城小区）项目建设许可证，并同年取得该项目商品房预售许可证。2001年，前述工程项目竣工。同年，鸿滔公司向2000年11月10日成立的仓山镇万鸿居委会（位于万里村东侧，辖鸿城小区420单元户、福建师大宿舍60单元户及螺洲商校宿舍30单元户，合计510单元户）移交登记为福州市仓山区对湖街道上三路牛眠山巷58号鸿城小区9＃楼1层54车库（建筑面积35.82㎡，于2016年7月5日登记为鸿滔公司单独所有）的物业供万鸿居委会使用。2002年3月28日，万乐、万安、万鸿居委会撤销整合成立万里社区居民委员会，并后划归对湖街道管理。2012年8月2日，福州市仓山区仓山镇人民政府作为甲方与乙方福州市仓山区人民政府对湖街道办事处签订协议书，约定：考虑到万里社区移交乙方管理后，社区办公场所存在困难，甲方将位于万安新村内原社区使用的办公楼一座二层计四间办公室无偿提供给乙方作为社区办公场所使用，共计48.6㎡；甲方同意将位于门口目前作为万里社区居家养老服务站的房产（共计35㎡）继续提供给乙方无偿使用；考虑到万里社区日常经济开支需求，甲方同意将其所有的位于鸿城小区门口壹间15㎡的店面无偿提供给乙方使用，日常收益归乙方作为社区开支费用；甲方同意将万安新村10号楼楼下（原杂物间改造16㎡）万里社区卫生工居住的房间，继续无偿提供给乙方作为社区管理辅助人员的用房；甲方将万安新村的门卫室和警务室（共计16㎡）继续无偿提供给万里社区作为门卫室和警务室；前述无偿提供给乙方使用之财产的使用期间至前述房产被征收或拆迁为止，甲方无权单方面收回或改变使用现状；乙方在无偿使用前述房产期间，未经甲方同意，不得擅自改建等。2016年6月28日，鸿滔公司向万里社区发函，告知万里社区非法占用其所开发涉讼鸿城小区9号楼54号车库，其决定于2016年7月8日予以收回，万里社区逾期不予搬离，其将采取法律手段等。2016年7月4日，万里社区函复鸿滔公司，告知该54号车库系鸿滔公司按政策要求向原万鸿居委会交付作为配套办公场地，后万乐、万安、万鸿居委会合并成立万里社区，该场所便移交予万里社区管理使用达14年，鸿滔公司述其非法占用无依据且属违规，望鸿滔公司遵守移交协议，协助做好社区工作等。2016年7月19日，鸿滔公司就上述车库返还争议诉至本院。2017年11月21日，本院作出（2016）闽0104民初3410号民事判决，判令万里社区向鸿滔公司返还前述鸿城小区9＃楼1层54车库等。万里社区不服，提起上诉。2018年10月31日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终8163号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。现前述判决已生效。 另，2001年12月31日，福建省建设厅颁布《福建省建设厅关于贯彻落实的实施意见》，规定：小区规划方案编制时，编制单位应严格按照建设部有关规定，将小区公用设施建设纳入公共设施配套建设规划；对已验收但未提供相应配套公用设施的住宅小区，要通过新建、改建、租赁等形式逐步加以解决；小区规划方案审查时，城市规划管理部门应邀请街道办事处派代表参加，广泛征求社区居民的意见和建议；小区规划方案批复之后，城市规划管理部门应将规划审批结果予以公示，并通报给所在街道办事处，以便监督建设单位按规划建设；小区综合验收时，房地产开发主管部门应邀请项目所在的社区居民委员会或居民代表参加，对未按规划建设小区配套设施的不予验收，限期改正等。 2002年5月21日，福州市人民政府颁布榕政综[2002]106号《福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》，规定：根据福州市实际情况，新建社区按1500户规模，宜配套如下配套用房……6.社区居委会1处（建筑面积200㎡，其中警务室建筑面积20㎡）……户数多于或少于1500户规划的小区可按上述标准和国家、省有关规定进行适当调整；市规划行政主管部门在审批小区规划方案时应按上述要求明确社区各配套用房具体位置和面积，建设单位应将市规划行政主管部门审批通过的规划方案挂牌公示，以便所在街道办事处（镇政府）、居民及社会各界监督建设单位按规划建设；小区竣工综合验收时，房地产开发主管部门应邀请小区所在街道办事处（镇政府）或社区居委会参加，对未按规划建设小区配套设施的不予通过验收，限期改正；小区按规划要求完成建设，其配套用房在小区竣工验收时一并交付使用；社区居委会办公用房由开发建设单位无偿提供使用，小区竣工验收时交付社区居委会使用、管理；小区配套用房由开发建设单位投资建设，幼托产权归属开发建设单位，房屋所有权证附记栏应记载“小区配套用房，不得改变使用性质”，社区居委会办公房、物业管理用房、卫生服务站、文化活动室、垃圾集散间、公厕等公用设施的产权归小区全体业主共有；意见自颁布之日起实行，意见颁布之前规划总平已审批或已建成的社区可参照执行等。 福州市时代建筑设计所于1997年4月所出具静城花园（即鸿城小区）1#-7#楼建筑设计总说明内工程概况项下工程性质载为1号楼底层为公共停车及居委会，2号楼底层为幼儿园，4号楼底层为公共停车场，5号楼底层为商场，3、6、7号楼底层为杂物间，1-7号楼以上七层为住宅。福州市时代建筑设计所于1997年出具的静城花园（即鸿城小区）1号楼底层平面图内亦设计有居委会用房。后，1998年的静城花园（即鸿城小区）1号楼底层平面竣工图内原设计为居委会用房的部分被分割为数个杂物间及数个车库的组成部分，鸿滔公司其后将相应部分予以了出售。 2016年11月22日，福州市城乡规划局向福州市仓山区人民政府对湖街道办事处出具《关于鸿城小区住宅项目中规划用于居委会和老人活动中心的位置及面积情况的复函》，函复：经查档案，鸿城小区居委会的位置位于1号楼底层西侧，建筑面积为88.3㎡，图纸中无老人活动中心内容。 2017年10月26日，福州市城乡规划局向本院出具《福州市城乡规划局关于鸿城小区（1号楼）建设规划变更及规划核实情况的复函》，函复：鸿城小区项目于1998年办理《建设工程规划许可证》[编号：榕规（98）建141号]，经查，项目1#楼一层西侧使用功能为治安岗、传达收发、居委会、办公、电话交接间，东侧使用功能为公共停车场，后期未办理规划变更手续。 审理过程中，应万里社区申请，本院摇珠选取了福建财经房地产估价有限公司对福州市仓山区上三路牛眠山巷58号鸿城小区1#楼一层（即底层）西侧地段房屋于2018年10月25日的每平方米市场买卖价格进行评估。2019年2月22日，福建财经房地产估价有限公司出具闽财经评报字A1902097号《房地产估价报告》（估价方法为成本法、收益法），评定上述地段房屋于估价时点的市场买卖单价为5545元/㎡，原规划88.3㎡的居委会配套用房于估价时点的市场买卖总价为490000元。双方均就报告提出异议。本院就异议事项函告福建财经房地产估价有限公司作出说明。后福建财经房地产估价有限公司于2019年8月7日出具闽财经评报字[2019]A1902097号《房地产估价报告》（估价方法为比较法、收益法），评定上述地段房屋（办公）于估价时点的市场买卖单价为8120元/㎡，原规划88.3㎡的居委会配套用房（办公）于估价时点的市场买卖总价为717000元。万里社区垫付评估费4868元。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。本案中，鸿滔公司作为涉讼鸿城小区的开发建设单位，在原规划设计时于1#楼底层西侧设计有88.3㎡的居委会配套用房，后其将原规划的居委会配套用房部分变更为数个杂物间及车库的组成部分予以出售，致涉讼小区无可用于公共管理使用的居委会配套用房，已损害了小区社区公共管理利益。后，鸿滔公司虽于鸿城小区项目竣工后将登记为9#楼1层54车库的房屋交付原万鸿居委会作为办公用房，万鸿居委会接收后未提出异议，承继万鸿居委会社区管理职能的万里社区亦未提出异议，但鸿滔公司于2016年就上述车库予以登记后，起诉要求万里社区予以返还，并经生效判决判令万里社区返还，导致该小区目前已无居委会用房，实际损害了小区社区公共管理利益，属有悖诚信及损害社会公共利益之行为，万里社区作为现今负责鸿城小区社区管理的基层群众自治性组织，诉请鸿滔公司按原规划要求交付相应配套用房，合理有据。鉴于原规划居委会配套用房变更为杂物间及车库组成部分后被售予他人，已无实际恢复及交付使用可能，万里社区诉请鸿滔公司按原地段所规划房屋面积支付另置办公场所的费用合理，本院予以支持。由于居委会社区管理职能具有长久性，且福州市人民政府2002年5月21日所颁布《福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》亦明确社区居委会办公房产权归小区全体业主共有，故万里社区诉请鸿滔公司按同地段原规划类型房屋的市场买卖价格支付赔偿款717000元，属合理请求，本院予以支持。万里社区因委托评估所垫付评估费4868元，系确定赔付金额必经程序所致合理必要支出，应由鸿滔公司予以承担。故，鸿滔公司应向万里社区支付721868元。鸿城小区虽于前述《福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》颁布实行前已建成，但原规划建设配备有居委会用房面积，比照《福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》中有关居委会配套用房面积要求，与万鸿居委会成立时所辖单元户情况调整的居委会配套用房面积基本吻合，故鸿滔公司抗辩其无提供居委会配套用房的义务，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，判决如下： 鸿滔（福建）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市仓山区对湖街道万里社区居民委员会支付721868元。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11019元，由鸿滔（福建）房地产开发有限公司负担。鸿滔（福建）房地产开发有限公司负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全费2020元，由鸿滔（福建）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  曾雪莲 人民陪审员  吴涵生 人民陪审员  陈学光 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  袁小玲