北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初35366号原告（反诉被告）：北京云南大厦酒店有限公司，住所地北京市朝阳区七圣中街12号院4号楼。法定代表人：庞宏斌，经理。委托诉讼代理人：刘汉杰，北京英弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：石红英，北京英弘律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京泰壹轩辕商贸有限公司，住所地北京市朝阳区七圣中街12号院4号楼一层105-1。法定代表人：李红梅，经理。委托诉讼代理人：李慧，北京市庆之律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙传亮，男，1972年5月29日出生，汉族，北京泰壹轩辕商贸有限公司监事，住山东省龙口市。原告（反诉被告）北京云南大厦酒店有限公司（以下简称云南大厦）与被告（反诉原告）北京泰壹轩辕商贸有限公司（以下简称商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。云南大厦委托代理人刘汉杰、石红英，商贸公司委托代理人李慧、孙传亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。云南大厦向本院提出诉讼请求：要求确认我公司和商贸公司2015年11月签订的租赁合同于2018年12月29日解除，要求商贸公司将其租赁的云南大厦一层大厅105-1面积35.5平方米的租赁场地返还我公司，要求商贸公司将其工商登记的住所地从该租赁场地迁出，要求商贸公司支付违约金4.5万元，要求商贸公司支付逾期交纳2018年12月租金的滞纳金5250元，要求商贸公司按照每月17500元支付从2018年12月29日合同解除之日至实际返还房屋之日止的房屋占用费，要求商贸公司支付律师费8000元。事实与理由：2015年，我公司和商贸公司签订租赁合同，约定商贸公司应于每月月初十日前预交下月租金。2018年11月商贸公司未按合同约定交纳12月租金，进入12月后仍未按合同约定交纳1月租金。2018年12月3日我公司委托律师向商贸公司发律师函，提示商贸公司已违约，商贸公司才于2018年12月11日交纳了12月的租金，但未交纳2019年1月的租金。2018年12月28日我公司再次给商贸公司发通知，商贸公司未予理会。2018年12月29日我公司以电话和微信两种方式通知商贸公司解除双方的租赁合同。2019年1月11日我公司向商贸公司发函要求其腾退场地，商贸公司未予理会。2019年1月30日我公司再次给商贸公司发函，其仍未予理会，一直占用租赁物至今。商贸公司辩称，云南大厦以我公司未按合同约定预交2019年1月的租金为由要求解除合同，但双方自2015年11月签订合同以来，都是采取当月交纳当月租金的方式，且我公司已按期足额交纳租金至2018年12月。现我公司同意解除租赁合同，但我公司的营业执照已被吊销，不能办理住所地迁移手续。另不同意云南大厦要求支付违约金等其他费用的诉讼请求，2018年12月29日云南大厦就将租赁物的门锁了，致我公司无法搬离租赁场地。商贸公司向本院提出反诉请求：要求云南大厦返还4.5万元押金，要求云南大厦配合我公司腾退租赁场地。事实与理由：2015年11月我公司和云南大厦签订租赁合同后，我公司按合同约定向云南大厦交纳了4.5万元履约保证金。之后我公司也按合同约定向云南大厦交纳租金，云南大厦却因更换领导，要将租赁物收回再租赁他人，而通知我公司2018年12月29日解除租赁关系。云南大厦对反诉辩称，不同意商贸公司的全部反诉请求，是商贸公司违约导致双方解除租赁合同。本院经审理认定事实如下：2015年11月，云南大厦和商贸公司签订租赁合同，合同第三条、第五条、第六条、第七条约定商贸公司从云南大厦处租赁北京新云南皇冠假日酒店一层35.5平方米商店，租期5年，从2015年11月至2020年11月，免租期2015年11月10日至11月30日；2015年12月1日至2016年11月30日每月租金1.5万元；2016年12月1日至2017年11月30日每月租金15833元；2017年12月1日到2018年11月30日每月租金16667元；2018年12月1日至2019年11月30日每月租金17500元；2019年12月1日至2020年11月30日每月租金18333元。商贸公司须在每月月初十日前预缴下月份租金，支付至云南大厦于中国银行的某账号。合同第八条约定合同签署后5个工作日内，商贸公司须向云南大厦支付3个月租金4.5万元作为合同履约保证金，当租约期满或双方协商解除合同，商贸公司将所租标的物交予云南大厦并已缴清其所欠云南大厦的一切费用，云南大厦须将商贸公司所交纳的保证金退还商贸公司。第十七条约定租赁期内，如商贸公司不能如期如数交纳租金，云南大厦有权直接从商贸公司交纳的履约保证金中进行抵补，抵补后商贸公司应在15个工作日内将合同履约保证金补足，商贸公司未能按照合同约定时间补足履约保证金的，视为商贸公司违约，云南大厦可以单方解除本合同，并追究商贸公司的违约责任，违约金为本合同约定的足额履约保证金和商贸公司逾缴数额每日1%的滞纳金，解除日为云南大厦向商贸公司发出解除通知日。第二十二条约定合同的变更应经双方协商同意后以书面形式进行。第二十三条约定云南大厦因向商贸公司催付租金或商贸公司须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），由商贸公司承担，云南大厦接受商贸公司的租金不得被视作云南大厦放弃向商贸公司追究其违反、不遵守、不履行租赁合同项下商贸公司须遵守及履行的任何协议、条文、规定及条件的权利。经询，云南大厦认可商贸公司向其交纳了4.5万元保证金，认可商贸公司已交纳2018年12月的租金，但认为因合同约定是当月预交下个月租金，而商贸公司经其催告未于2018年12月预交2019年1月的租金，且之前商贸公司已有多次未当月预交下月租金的情况，包括2018年12月的租金也是于2018年12月11日才交纳的，故其于2018年12月29日向商贸公司发出解除通知，双方的租赁关系已于2018年12月29日解除。商贸公司认可2018年12月的租金其是于2018年当月交纳，认可云南大厦于2018年12月18日催告其交纳2019年1月的租金，认可2018年12月29日收到云南大厦解除租赁关系的通知，但认为双方订立租赁关系后变更了租金给付方式，一直是当月交纳当月租金，直到2018年11月云南大厦才通知其按书面合同约定当月预交下月租金，故双方发生争议。商贸公司提交双方不连贯的微信聊天记录，证明2017年8月16日云南大厦向其催收2017年8月的租金，2018年1月12日向其催收2018年1月的租金，2018年2月23日向其催收2018年2月的租金，2018年3月6日向其催收2018年3月的租金，2018年7月2日向其催收2018年7月的租金，2018年7月30日向其催收2018年8月的租金，2018年8月28日向其催收2018年9月的租金，2018年9月26日向其催收2018年10月的租金，故双方一直都不是按照合同约定时间支付租金。云南大厦提交双方的微信聊天记录，2018年11月13日，云南大厦人员通知商贸公司“酒店管理层在会议上再次强调所有租户必须要按照合同上的条款执行，根据您家的合同第七条第2款乙方必须在每月月初十日前预缴下月份租金，所以还请您在本次付款时务必预付12月租金，否则酒店将根据合同中第十七条规定收取每日1%的滞纳金。请您务必在2018年11月14日17:00前把2018年11月和12月租金共计34167元汇至酒店账户中”；2018年11月16日，云南大厦人员询问商贸公司“11月的租金我已经收到了，但是预付的12月租金没有呀，什么时候付款”，商贸公司回复“十二月不是下月交吗”，云南大厦人员回复“现在管理层要求我必须按照合同执行，根据合同您应该是每月的10日前预付下月租金，您现在都是当月付当月的，按照合同您应该11月把12月的租金也付了”，商贸公司不同意，要求云南大厦该人员向其领导转达商贸公司的意见，2018年11月19日云南大厦人员回复“领导答复必须要按照合同中的条款执行，所以还请您在11月23日之前预付12月租金17500元，否则酒店将按照合同中第十七条款执行。酒店所有的商户都是押了3个月的押金，并且都是预付1个月的，现在只有您家还是当月交当月的”。云南大厦认为即使双方曾在一段时间内租金支付方式是当月支付当月租金，但其已通过几个月的时间要求商贸公司严格按照合同约定履行，故在商贸公司仍不按合同约定履行付款义务的情况下，其有权解除合同。商贸公司称2018年12月29日云南大厦将租赁场地上锁，致其不能腾退租赁场地。云南大厦认可上锁事实，认可上锁时租赁场地内有商贸公司的物品，但称2019年1月11日、1月30日其曾两次通知商贸公司搬走物品，但商贸公司一直不腾退租赁场地。商贸公司称2019年1月30日其曾联系云南大厦，要求腾退，但云南大厦要求其付清2019年1月的租金17500元后才同意其腾退，双方对此又产生争议。云南大厦提交双方的微信聊天记录，2019年1月30日云南大厦的人员通知商贸公司办理手续，商贸公司询问“要我搬东西的时候酒店才能给我开门是吗”，云南大厦人员回复“您在31日之前把通知书中提到的所有欠款付清，酒店就可以开门”。经询，云南大厦和商贸公司均认可现租赁场地还维持2018年12月29日锁门时的状态。云南大厦提交诉讼代理合同和8000元律师费发票，证明律师费。本院认为，云南大厦和商贸公司均认可双方合同约定每月十日前预缴下个月租金，商贸公司认为双方在履行过程中口头协议变更了租金交纳方式，变更成当月交当月租金，但双方合同约定，合同项下变更应采用书面方式，故不能以云南大厦在一段时间内同意商贸公司延迟交纳租金即认为双方协议变更了合同约定，云南大厦也没有以其同意延迟交纳租金的时间段中商贸公司的的延迟交纳行为主张商贸公司违约。根据双方陈述和微信沟通记录，2018年11月后云南大厦已明确要求商贸公司按合同约定履行，既然云南大厦不再同意商贸公司延迟支付租金，商贸公司即应按合同约定时间支付租金，经云南大厦催告，商贸公司拒绝按照合同约定履行，满足合同约定的单方解除条件，云南大厦有权要求解除合同，要求商贸公司承担违约责任。商贸公司认可2018年12月29日云南大厦向其送达解除通知，同意解除合同，本院不持异议。云南大厦要求商贸公司支付4.5万元违约金和5250元滞纳金，要求商贸公司支付其因此产生的律师费8000元，符合合同约定，本院支持。云南大厦和商贸公司均诉请要求腾退租赁物，本院支持。云南大厦要求商贸公司迁出工商登记地址的诉请，属行政机关主管范围，本院不予处理。至于云南大厦要求商贸公司从2018年12月29日起支付房屋使用费的诉请，首先，双方于2018年12月29日解除租赁合同，云南大厦认可商贸公司交纳租金至2018年12月，即双方合同解除时商贸公司并未欠付租金；其次，2018年12月29日云南大厦将租赁物上锁，致商贸公司主观上不能腾退租赁场地，客观上也没有使用租赁场地；再次，双方解除租赁合同时，虽是商贸公司违约，但从合同约定看，2018年12月29日时商贸公司应承担的违约责任是固定的、明确的，且云南大厦处还有商贸公司交纳的4.5万元保证金，保证金金额和云南大厦诉请的违约金和滞纳金差距不大，双方就违约责任等债权债务产生争议，应通过诉讼程序解决，云南大厦却通过对租赁物上锁的方式扣留商贸公司财物，虽之后其曾通知商贸公司腾退，但从双方的沟通记录看，该同意腾退是附条件的，云南大厦此种处理方式不当，因此产生的损失自行承担。商贸公司要求返还的押金即履约保证金4.5万元，合同解除后云南大厦应返还履约保证金，但因商贸公司承担违约责任应给付云南大厦4.5万元，本院对该债权债务进行折抵，云南大厦无需返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京云南大厦酒店有限公司与被告（反诉原告）北京泰壹轩辕商贸有限公司2015年11月签订的租赁合同于2018年12月29日解除；二、被告（反诉原告）北京泰壹轩辕商贸有限公司于本判决生效后七日内腾退其所租赁的位于北京市朝阳区七圣中街12号院4号楼一层的35.5平方米场地，原告（反诉被告）北京云南大厦酒店有限公司予以配合；三、被告（反诉原告）北京泰壹轩辕商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京云南大厦酒店有限公司滞纳金5250元、律师费8000元，以上共计13250元；四、驳回原告（反诉被告）北京云南大厦酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京泰壹轩辕商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1957元，由原告（反诉被告）北京云南大厦酒店有限公司负担1329元（已交纳），由被告（反诉原告）北京泰壹轩辕商贸有限公司负担628元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费463元，由被告（反诉原告）北京泰壹轩辕商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴薇二〇一九年八月二十九日书记员  杨洁