湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初3843号 原告：武汉家富美联物业管理有限公司，住所地：武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）13栋11层4室。 法定代表人：涂家敏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张文强，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘磊，湖北诚智成律师事务所（实习）律师，特别授权代理。 被告：李晓冉，男，1989年6月14日生，汉族，住武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：王琼，湖北多能律师事务所律师，特别授权代理。 原告武汉家富美联物业管理有限公司诉被告李晓冉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序由审判员姚紫茶担任审判长，与人民陪审员张明、吴小蕊组成合议庭，于2019年5月28日公开开庭进行审理。原告武汉家富美联物业管理有限公司的委托诉讼代理人张文强、刘磊，被告李晓冉的委托诉讼代理人王琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武汉家富美联物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告延迟缴纳的租金共计671397.2元；2、依法判令被告支付原告违约金421752元；3、依法判令被告支付原告物业费共计37680元；4、本案全部诉讼费、保全费、担保费等费用由被告承担。事实与理由：2016年12月30日，原告、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将该合同项下租赁物（位于武汉市洪山区石牌岭路288号岭上府3-05-2号商铺）出租给被告，商铺建筑面积为547平方米，租赁期限为4年；自2017年3月20日至2018年3月19日止，该铺租金按95元/月/平方米计付，年租金623580元。2017年1月20日，原告、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将该合同项下租赁物（位于武汉市洪山区石牌岭路288号岭上府3-05号商铺）出租给被告，商铺建筑面积为81平方米，租赁期限为4年；自2017年3月20日至2018年3月19日止，该铺租金按200元/月/平方米计付，年租金194400元。两份合同均约定：一、2018年3月20日至2020年3月19日，该商铺租金年标准在上年基础上逐年递增6%；二、租金计付方式为押二付六，试行“先付后用”原则，下半年度租金的支付日为上半年度期限届满之日前7天，一次类推直至合同期满；三、如被告连续迟延支付到期租金超过两个月，原告有权书面通知被告提前解除本合同，通知自到达对方时生效，被告押金不予退还，同时被告还应向原告支付违约金，违约金标准为当年六个月的租金；四、合同到期未续约而终止或被提前解除的，被告应在合同终止或解除后15日内自行腾退并将租赁物退还给甲方，被告如不及时腾退所造成的一切损失由被告承担，包括但不限于被停水、停电、封门等无法经营的各项损失；五、租赁期内，被告直接向物业管理服务机构缴纳物业费；六、合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告依约向原告支付了2017年3月20日至2018年9月19日商铺租金，但自2018年9月19日起的租金，被告未按照双方签订的《房屋租赁合同》按时缴纳。后经原告多次催告，被告支付部分租金后，尚欠原告2018年9月20日至2019年9月19日期间商铺租金共计671397.2元，尚欠原告2019年3月20日至2020年3月19日年度物业费共计37680元。原告认为，原、被告签订的租赁合同，真实、合法、有效，双方应恪守诚实信用原则及时履行。被告迟延缴纳租金的行为，违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，现根据《合同法》等法律规定，诉至贵院，望能依法判决。 被告李小冉辩称，第一，延期缴纳租金的数额计算有误，我方已缴纳2017年3月20日至2018年9月19日的租金明显超过一年，根据合同在第二个年度租金上调3%，但是实际我方一直是按第一年标准在缴纳租金，原告方也是认可的，即在实际合同履行中有重大改变，没有租金上调的说法，但是原告的租金计算方法是按最初的合同约定计算的；第二，原告在诉状中提交2018年9月20日被告又陆续向原告缴纳18万多的费用，这是在原告认可下缴纳的，即原告同意被告分期缴纳的方式，既然双方同意就没有违约金的费用；第三，租赁合同约定了合同的到期与解除，见合同第9条第4款，表明只有在甲方提出解除合同的情况下方可向乙方主张违约金，目前原告并未提出解除合同，又要提前主张租金，还要违约金明显不符合合同约定；第四，违约金过高，目前我方的店面是亏损状态，之前原告方允诺可以在楼顶安装招牌，被告安装后因城市建设被拆除，对被告经营造成很大影响，被告找原告解决，原告不予理会，现在商铺周边都已关闭，即使被告退租原告的商铺也难以租出，不会给原告造成损失，租金是224211元这笔费用还没有算被告的押金，物业费我方也已经缴纳至原告起诉之时；第五，原被告在庭前一直在寻求和解，2019年5月24日被告还向原告出具还款承诺书。综上，租金计算标准在实际履行中发生了很大的变化，租赁合同不能作为原告方索赔依据，我方仅欠224121.2元租金，不应当承担违约金。 经审查，本院认定事实如下：2016年12月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于武汉市洪山区石牌岭路288号岭上府3-05-2号商铺（面积为547平方米）出租给被告，租期自2017年3月20日至2021年3月19日，第一年的租金为95元/月/平方米，之后每年租金在上年基础上逐年递增3%，且租金支付按押二付六给付，实行“先付后用”原则，每半年支付一次，下一个半年度租金的支付日为上一个半年度期限届满之日前7天，租赁期间物业费由被告承担。2017年1月12日，原、被告双方再行签订另一份《房屋租赁合同》，约定原告将原告将位于武汉市洪山区石牌岭路288号岭上府3-05号商铺（面积为81平方米）出租给被告，租期自2017年3月20日至2021年3月19日，第一年的租金为200元/月/平方米，之后每年租金在上年基础上逐年递增3%，且租金支付按押二付六给付，实行“先付后用”原则，每半年支付一次，下一个半年度租金的支付日为上一个半年度期限届满之日前7天，租赁期间物业费由被告承担。合同另约定：合同到期或解除时，如被告有下列情形之一的，原告有权书面通知提前解除合同，押金不予退还，同时被告还应向原告支付违约金，违约金的标准为当年陆个月的租金；（1）被告连续迟延支付到期租金超过二个月的……；合同还约定：被告迟延支付租金的，每逾期一日，被告应按所拖欠租金数额的百分之五十向支付迟延付款违约金。……。两份合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。合同签订后，被告李小冉依照合同约定向原告缴纳了押金136330元，并足额支付了2018年9月20日之前的租金，此后又于2018年9月25日至2018年12月28日期间分七次向原告支付了租金184500元，剩余租金均未交付。同时对于2019年3月20日之后的物业费，被告也尚未交付。 另查明，原告并非案涉房屋所有人，而是承租人，2019年6月10日，原告与案涉房屋所有人湖北诚功房地产开发有限公司签订了《解除合同确认书》，确认双方于2019年5月31日解除租赁合同关系。 以上事实，有原告提交的《委托书》、《商品房预售许可证》、《房屋租赁合同》、《解除合同确认书》、被告提交的转账记录及双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点是被告逾期欠付租金的起止时间、计算方式及被告的违约责任如何承担。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示且未违背法律强制性规定，双方当事人均应严格、全面的履行合同义务。根据合同的约定，房屋的租赁时间为2017年3月20日至2021年3月19日，且按照“实行‘先付后用’原则，每半年支付一次，下一个半年度租金的支付日为上一个半年度期限届满之前7天”，因此2017年至2021年，每年的3月13至3月19期间和9月13日至9月19日期间为被告支付下半年租金的时间。且因合同约定“每年租金在上年基础上逐年递增3%”，因此2018年3月20日至2019年3月19日期间，两套案涉房产每月每平米的租金标准分别为200元/平方米×（1+3%）=206元/平方米和95元/平方米×（1+3%）=97.85元；2019年3月20日至2019年9月19日期间，两套案涉房产每月每平米的租金标准分别为206元/平方米×（1+3%）=212.18元/平方米和97.85元/平方米×（1+3%）=100.79元/平方米。被告称虽然合同中约定了租金上浮，但是就被告已经交付至2018年9月19日的租金来看，并未有租金上浮的情形，原告主张按照上浮租金计算被告未交付租金总额不符合合同履行的真实情况。本院认为，关于租金的收取标准，租赁合同中有明确约定。被告所称之情形并未提交相应的证据予以佐证。且即使原告在2018年9月19日以前没有按照每年上浮3%的标准向被告收取租金，也并不意味着被告放弃了在2018年9月19日以后按照上浮标准向被告收取租金的权利。因此原告主张按照每年上浮3%的标准向被告收取剩余未交租金，本院予以支持。 关于逾期未交租金计算的起止时间，双方均认可被告自2018年9月19日起未按约定支付租金，因此被告的逾期起算时间为2018年9月19日。根据原告提交的《解除合同确认书》，原告与案涉房产的所有权人湖北诚功房地产开发有限公司已于2019年5月31日解除租赁合同关系，即原告自2019年6月1日起即丧失了对案涉房产的转租权，原告也未提供证据证明其向湖北诚功房地产开发有限公司交付了2019年5月31日之后的租金，因此原告无权向被告收取自2019年5月31日之后的租金。被告应向原告交付租金为：2018年9月20日至2019年3月19日期间的租金206元/平方米/月×81平方米×6个月+97.85元/平方米/月×547平方米×6个月=421259.7元及2019年3月20日至2019年5月31日期间的租金212.18元/平方米/月×81平方米×（2+12÷30）个月+100.79元/平方米/月×547平方米×（2+12÷30）个月=173564.9元，共计594824.6元。因2018年9月25日至2018年12月28日期间，原告分七次向被告支付了184500元，因此，原告欠缴的租金为594824.6元-184500元=410324.6元。同样，因被告已交付了2019年3月20日之前的物业费，被告还应交付的物业费为5元/月/平方米×（2+12÷30）个月×（81+547）平方米=7536元。 关于被告违约责任的承担，本院认为，被告在未经原告许可的情况下，逾期未交租金的行为已经构成违约。根据租赁合同第九条第四款的规定，“乙方出现下列违约情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方的押金不予退还，同时乙方还应向甲方支付违约金，违约金的标准为当年陆个月的租金；①乙方连续迟延支付到期租金超过二个月的及/或乙方依本合同应承担或支付的其他费用超过壹个月的；……”原告据此主张被告应向其支付相当于当年六个月租金的违约金421752元。但合同第十条第一款也对违约金的计算进行了约定，即乙方应按所拖欠租金数额的百分之五十向支付迟延付款违约金。本院认为，案涉合同对违约金的约定有重复约定，属于双方对违约金约定不明的情形，且原告也并未说明其是否因为被告逾期支付租金产生了损失，也未提交证据证明其损失额为多少。而被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。故本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百四十条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为‘过分高于造成的损失’”的规定，综合考虑案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、押金的履约保障作用等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，支持被告要求减少违约金的请求，酌定将被告向原告支付的违约金调整为以租金损失410324.6元为基数，以6%为年利率，自2018年9月19日起计算至本判决确定的给付之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李晓冉在收到本判决书之日起十日内向原告武汉家富美联物业管理有限公司支付欠缴租金410324.6元； 二、被告李晓冉在收到本判决书之日起十日内向原告武汉家富美联物业管理有限公司支付违约金（以410324.6元为基数，以6%为年利率，自2018年9月19日起计算至本判决确定的给付之日止）； 三、被告李晓冉在收到本判决书之日起十日内向原告武汉家富美联物业管理有限公司支付物业费7536元； 四、驳回原告武汉家富美联物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14977元，由原告武汉家富美联物业管理有限公司负担9286元，由被告李晓冉负担5691元。 如不服本判决，可以在判决收到之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。 审 判 长  姚紫茶 人民陪审员  张 明 人民陪审员  吴小蕊 二〇一九年八月十日 书 记 员  肖 颖