湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初2514号原告（反诉被告）:马某，男，1991年12月24日生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区，委托诉讼代理人：李彬，系湖北鼎君律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）：施某，男，1988年11月10日生，汉族，住武汉市硚口区，被告（反诉原告）：李某，女，1988年6月13日生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：任鸿翠，系湖北楚义君律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：毕雪松，系湖北楚义君律师事务所实习律师（特别授权）。第三人：武汉房冠房地产经纪有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道486-494号1栋106室。法定代表人：郭大龙，系公司总经理。原告（反诉被告）马某诉被告（反诉原告）施某、李某、第三人武汉房冠房地产经纪有限公司（以下简称房冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人李彬，被告施某、李某及其委托诉讼代理人任鸿翠、毕雪松，第三人房冠公司的法定代表人郭大龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《存量房居间（买卖）合同》及《武汉市存量房买卖合同》（武房14字第××号）；2、依法判令两被告立即返还原告购房款40万元；3、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月5日，原告经第三人介绍与被告签订了《存量房居间（买卖）合同》，拟购买两被告位于武汉市硚口区长丰街城华路6号华润长丰村城中村改造K10地块6号楼2单元9层2号的房屋，房屋交易成交价为145万元，合同约定付款方式为原告签订合同当日向被告支付购房定金5万元，首付款35万元于2019年1月6日以转账方式支付给被告。余款105万元原告于2019年1月15日过户当日支付给两被告。合同签订后，原告按约定向两被告支付了定金及购房首付款。2019年3月15日，双方在硚口政务中心签订《武汉市存量房买卖合同》,原、被告双方协商一致，调整了房屋总价及付款方式：房屋总价从145万元调整为150万元，尾款的支付方式由一次性全款支付调整为银行贷款方式支付。然而，在双方履行合同过程中，被告将涉案房屋房产证抵押给他人，导致合同无法继续履行。故此，原告提起诉讼。被告施某、李某辩称：1、双方签订的《存量房居间（买卖）合同》已经解除，原因是因为合同约定总价分三次支付，前两笔原告已经支付，尾款105万元，原告迟迟未支付，被告多次与原告沟通协商无果。根据合同约定，原告不履行支付房款义务，被告有权解除合同，被告已经告知原告解除合同，并于2019年1月20日邮寄解除合同通知书，双方合同已经解除。2、原告提出的武汉市存量房买卖合同，被告完全不清楚，不记得签过该合同，且合同内容与事实不符，双方合同解除后，确实对房屋买卖进行过协商，但未对合同内容达成一致，就不可能签订新合同。3、被告同意返还原告部分房款，但应该扣除总房款10%违约金后返还剩余房款。4、原告主张被告房屋存在抵押情形，事实上房屋买卖过程中不存在抵押情况，是可以进行买卖的，原告应举证说明房屋存在抵押情况，合同约定的过户条件一直未达成，所以我们只愿意赔付25.5万元。请求驳回原告其他送诉讼请求。并提出反诉请求：1、判令确认《存量房居间（买卖）合同》（编号0001113）已经解除；2、判令被反诉人按约支付违约金14.5万元（总房款的10%）；3、判令被反诉人支付因违约造成的不能抵扣税费损失18609元；4、判令被反诉人承担本诉、反诉的诉讼费用。第三人房冠公司对原告的本诉请求辩称：刚开始签合同，被告同意原告延期付款，2019年1月28日解除合同不应有效，被告未将房款退还，且将房产证直接抢走，一直未返还房款，双方经协商将房款定为150万元，2019年1月15日原告违约不存在，原告在2019年3月15日准备过户，被告同意贷款，原告给我们看了征信，后面原、被告闹翻，钱也没退就走了，后被告过来要求强制解除合同，同意返还房款但没有返还。同意原告诉讼请求。原告对于被告的反诉请求辩称：1、原被告签订合同时已经协商过贷款与一次性付款两种方式履行合同，原告资金困难，但还是一次性支付房款，2019年1月6日一次性支付首付款，2019年1月8日已经在办理贷款，2019年1月15日因款项未筹齐，原被告约定贷款方式，同时房价款变更为150万元，但被告一边收补偿金一边解除合同，2019年3月15日双方就付款方式及房款进行变更，原告一直积极以一次性方式付款，最终因为被告征信问题只能一次性付款。2、双方未订立新的合同，案涉房屋被告重新出售，导致原被告合同目的无法实现，所以原告认为系被告原因导致合同目的无法实现，原《存量房居间（买卖）合同》被迫终止。原告不存在违约行为。第三人房冠公司对于被告的反诉请求辩称：被告陈述与事实不符，且被告非常不诚信，每次电话都说同意贷款方式支付，但第二天就不配合办理资格审查、贷款等事宜。本院经审理查明如下事实：两被告系夫妻关系，武汉市硚口区长丰街城华路6号华润长丰村城中村改造K10地块6号楼2单元9层2号房屋的权利人原为两被告。第三人房冠公司系顺驰置业武汉有限公司的加盟店。2019年1月，原告（乙方）与被告（甲方）经第三人房冠公司居间介绍签订《存量房居间（买卖）合同》，约定两被告将上述涉案房屋以145万元的价格出售给原告；合同第三条约定：在本合同签订当日，乙方支付定金5万元给甲方；支付方式为一次性付款，乙方于2019年1月15日将购房款105万元整打入甲方账户；首付于2019年1月6日打入卖方账户，金额人民币35万元整，如未支付，此合同无效，甲方不退还定金；合同第六条约定：本合同签订之日起当日内，甲、乙双方提供相关证件及资料，丙方在甲、乙提供相关证件、资料齐全后且甲乙双方配合到场的情况下，一次性付款的五个工作日内过户；按揭贷款的审批通过五个工作日内过户，交易不成，由丙方将上述证件退还给甲、乙方。合同第十二条约定：乙方违约，逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。……2019年1月2日，两被告出具《收据》，确认收到原告用于购买涉案房屋的定金5万元。同日，两被告将涉案房屋的不动产权证书交给了房冠公司。2019年1月9日，被告施某出具《收据》确认收到原告用于购买涉案房屋的首付款35万元。2019年1月8日，房冠公司工作人员与两被告沟通了协助原告办理银行贷款事宜。后被告协助原告办理了申请银行贷款手续，并于2019年1月28日获得银行审批。之后被告要求原告一次性全额付清剩余款项，双方多次协商，被告承诺另外支付三万元作为补偿，并通过房冠公司工作人员向被告支付了该款项。2019年1月18日，两被告向原告发出《解除合同通知书》，意为原告未在约定的2019年1月15日支付剩余房款105万元，构成违约，被告有权解除合同，原告应按合同约定支付14.5万元的违约金，该违约金从原告缴纳的首付款中扣除。后双方又经多次协商房屋过户事宜，并协商签订《补充协议》。2019年2月13日，被告施某在《补充协议》上签字，该协议中确认当日原告支付3万元，剩余110万元房款于过户当日支付。双方协商期间，被告从房冠公司将涉案房屋的产权证明取回。2019年3月15日，双方在房管部门签订武房14字第××号《武汉市存量房买卖合同》，办理购房资格审查手续，但之后双方并未办理过户手续，该合同约定的房屋价格为150万元，付款方式为贷款方式。2019年3月20日，被告李某向房冠公司的员工转账27100元。2019年5月8日，两被告将涉案房屋出售给他人。本案审理期间，两被告向原告返还购房款25.5万元。本院认为，双方均要求解除原、被告签订的《存量房居间（买卖）合同》，因涉案房屋已经另行出售，对于原、被告的该项主张，本院予以支持。至于双方签订的《武汉市存量房买卖合同》，同理亦应解除。至于原告在双方成立房屋交易合同之后是否存在违约行为及承担违约责任，本院认为，双方签订的《存量房居间买卖合同》虽然约定了原告应当一次性付清剩余的房款105万元，但合同履行过程中被告配合原告办理了申请银行贷款的审批手续，原、被告及第三人也就支付房款方式进行过多次沟通。可见被告实际认可了原告可以贷款方式支付房款。被告虽然于2019年1月18日向原告主张解除合同，但是之后被告在《补充协议》上签字，可视为被告同意对双方之前达成的房屋买卖合同的部分内容进行了变更。被告以行为认可了原告以贷款方式付款，而以银行贷款方式付款必然存在一定的期限，在三方多次协商过程中被告对此程序应有了解。被告在2019年1月18日已将房屋证件取回并寻求其他买受人，且在案件审理过程中已经将涉案房屋另行出售。故纵观双方的交易过程，不能认定原告存在违约行为。对于被告要求原告承担14.5万元的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告应当将剩余的14.5万元的房款返还给原告。至于被告要求原告应当向其补偿的税费损失18609.06元，被告提交的缴纳该税费日期为2018年10月22日，不能认定是因原、被告房屋交易失败产生的费用，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）马某与被告（反诉原告）施某、李某、第三人武汉房冠房地产经纪有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》及原告（反诉被告）马某与被告（反诉原告）施某、李某签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房14字第××号）；二、被告（反诉原告）施某、李某于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）马某返还购房款145000元。三、驳回被告（反诉原告）施某、李某的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5250元，由原告（反诉被告）马某负担2600元，由被告（反诉原告）施某、李某负担2650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓丹二〇一九年八月十四日法官助理邱艳红书记员刘桦