海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2772号上诉人（一审被告）：海南利昌隆房地产开发有限公司，住所地海南省海口市琼山区琼州大道53号宗恒楼B栋9楼，统一社会信用代码91460000742590230C。法定代表人：欧江峰，总经理。委托诉讼代理人：黄戈琳，海南泽田律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黎学仁，男，1986年11月5日出生，汉族，住海南省，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。上诉人海南利昌隆房地产开发有限公司（以下简称利昌隆公司）因与被上诉人黎学仁房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初13057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人利昌隆公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令驳回黎学仁的全部诉讼请求；3.由黎学仁承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、利昌隆公司已提供充分证据证明，逾期交房属于政府原因，一审判决认为利昌隆公司未能提供充分证据加以证明是错误的。涉案房产为利昌隆公司开发建设的江东水岸项目中的房产，该项目用地位于460108101010GB02023地块，面积为18905.16平方米，土地用途为城镇住宅用地，取得方式为出让。由于海口市国土资源局将该项目用地出让给利昌隆公司时，交付的该项目用地上还建有部分农宅，不是净地，至今尚未完成上述地上附着物农宅的清理，导致利昌隆公司开发的该项目，无法通过规划核实验收。正因为存在上述国土部分交付土地不符合出让土地交付条件的遗留问题，在利昌隆公司与黎学仁签订《商品房买卖合同》时，在第八条交付期限的第二款进行了特别约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的。2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能向出卖人支付全额房款及相关应缴款项。3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。”2018年6月4日，海口市美兰区国土资源执法大队出具美土执信字[2018]4号《答复意见书》，确认早在2000年起，就有村民在该项目用地上建有部分农宅，至今仍在侵害利昌隆公司的合法权益。由于存在上述政府历史遗留问题，该项目迟迟无法通过规划核实。正因为造成该项目无法通过规划核实的是政府，经过各方协商，以及利昌隆公司多次反映情况，海口市规划委员会于2018年6月25日出具了《海口市规划委员会关于江东水岸项目A、E、F栋楼规划核实意见函》，同意虽然该项目存在两处农宅占用小区规划配套的问题，但为了推进该项目尽快交付，可以凭该函作为建筑质量验收备案的规划意见。为证明上述事实，利昌隆公司在一审提交了美土执信字[2018]4号《答复意见书》与《海口市规划委员会关于江东水岸项目A、E、F栋楼规划核实意见函》予以充分证明。同时，利昌隆公司还提供了海口市国土资源局市土资[2012]13号《关于海南利昌隆房地产开发有限公司、海南嘉乐实业有限公司用地问题的复函》，该函的内容足以证明该项目用地存在的征地遗留问题。因此，涉案房屋的逾期交付，存在政府原因导致的逾期，属于《商品房买卖合同》约定的可以延期的情形，逾期交房的责任不在于利昌隆公司。一审判决利昌隆公司承担逾期交房的违约责任既不符合《商品房买卖合同》第八条第二款第三项的约定，也不符合《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力、免责事由。二、利昌隆公司已于2018年7月2日通知黎学仁收房，一审判决认定的交房时间错误。2018年2月28日，江东水岸A、B、C、D、E、F座，已通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位以及监理单位的联合验收，该项目经验收合格，具备交房条件。因此，自2018年2月28日起，《商品房买卖合同》约定的交付条件即已成就，可以交付买受人使用。但利昌隆公司一直到2018年6月28日，海口市规划委员会作出《海口市规划委员会关于江东水岸项目A、E、F栋楼规划核实意见函》，作为利昌隆公司建筑质量验收备案的规划意见之后，利昌隆公司才通知黎学仁收房。因此，该规划核实意见函作为交房的更高条件，足以证明2018年7月2日所交付的房产符合约定的交付条件。2018年7月2日应认定为交付日期。一审判决认定为2018年10月28日，不符合《商品房买卖合同》的约定，其时间认定是错误的，即使不考虑政府原因导致的可以延期的情形，即使要判令利昌隆公司承担违约责任，也应当计至2018年7月2日。综上，为维护双方当事人的合法权益，维护公平及交易安全，请求支持利昌隆公司的上诉请求。被上诉人黎学仁答辩称：一、利昌隆公司不能以村民在地块中存在两栋村民所建房屋作为政府原因或不可抗力导致的逾期，从而免除或者减轻其因逾期交房而须向黎学仁承担的逾期交房违约金的责任。首先，利昌隆公司混淆政府原因导致逾期交房及利昌隆公司自身原因导致政府审核未通过而导致逾期交房这两个概念。利昌隆公司作为开发商，存在着专业的开发资质，在进行房屋交房条件甚至说在开发之前就应该进行平整土地，清除小区内的违建物以便后期能获得相关的部门核查通过，包括在用地范围内存在着两栋房屋占用小区规划的配套机动车位及绿地用地等问题都是开发商的义务，也是利昌隆公司的职责所在。而在本案中，在项目用地范围内的农宅在利昌隆公司征收土地前已经存在，该风险在双方签订《海口市商品房买卖合同》时已经可以预见，不属于开发商可以延期交房，可以免责的事项，而且利昌隆公司直到超出《海口市商品房买卖合同》中约定的交房期限才向政府部门反映，政府部门才出了《海口市规划局关于江东水岸项目A、E、F栋楼规划核实意见函》《海口市美兰区国土资源执法大队信访事项答复意见书》等文件，在上述意见函中，海口市规划委员会也要求利昌隆公司整改存在问题，确认为利昌隆公司的责任，并要利昌隆公司推进该项目尽快交付使用，并也明确写明如果利昌隆公司觉得合法权益受到侵害，可以通过司法途径维权，所以这明显属于利昌隆公司自己的责任导致，利昌隆公司不能以此为由延期交房或减轻免除自己的责任。其次，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，该两栋房屋的存在与起诉的黎学仁没有任何关系，根据合同相对性原则，签订合同的相对方是黎学仁与利昌隆公司，第三方的原因与黎学仁系没有任何关系，也影响不了利昌隆公司应向黎学仁承担违约责任。最后，根据合同法的规定和一般的交易规则，一方因不可抗力难以履约时应及时通知对方并向对方出具证明，并且根据双方签订的《商品房买卖合同》“第八条交付期限”中约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，第一条就写明“因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的”，在本案中，两栋房屋的出现并非属于不可抗力，显然利昌隆公司没有履行及时通知的义务直到快达到合同中约定的交付期限，而且存在达到两年的时间，利昌隆公司才匆匆忙忙地告知各位业主，所以利昌隆公司未能在事实发生之日起60日内告知业主积极的去解决，所以，利昌隆公司也不能引用该条进行免责。综上，逾期交房的责任在与利昌隆公司，利昌隆公司没有免责或减轻违约责任的理由。二、利昌隆公司房屋直至2019年4月25日才取得政府部门的竣工验收备案，涉案小区房屋才达到房屋交付条件，利昌隆公司也未能在合理期间通知业主交付房屋，其向业主发出的《交房通知书》根本没有法律效力，利昌隆公司通知业主的交付时间根本无效，未收房的业主中利昌隆公司的违约责任期限直至取得竣工验收备案表，政府部门对其进行验收备案之日截止。利昌隆公司与黎学仁双方在合同中约定的交房条件为该商品房经验收合格，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”黎学仁认为，利昌隆公司的房屋应取得房屋竣工备案。故，对于黎学仁来说，房屋在取得政府验收备案通过，才算符合交房条件。而利昌隆公司直至2019年4月25日才取得政府部门的竣工验收备案，但是利昌隆公司在没有取得该文件之前，就已经向业主发出的《交房通知书》，要求业主在去收房，在利昌隆公司发出《交房通知书》时，房屋并不具备交付条件，因为按照《商品房买卖合同》约定，商品房达到交付条件后，利昌隆公司才能发出书面通知业主收房的材料，所以利昌隆公司发出的《交房通知书》是无效的，故利昌隆公司根本没有履行通知交房的义务。所以，部分业主属于自愿收房了，而对于未收房的业主，利昌隆公司的违约责任一直计算其取得政府部门的竣工验收备案才截止。即使退一步来说，根据商品房买卖合同约定，利昌隆公司应将验收合格并符合本合同约定的商品房交付黎学仁使用，并且约定：“验收合格是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》”，但是在一审时候，利昌隆公司根本没有提供上述文件，其在二审时候才提供，所以开发商应以上述三份文件最后出具的时间为准作为交付的时间，而利昌隆公司在2018年7月2日的通知根本没有法律效力，房屋还不具备交付的条件，其通知交付根本没有效力。三、利昌隆公司逾期交房的行为已经构成违约，利昌隆公司应按合同的约定向业主承担支付违约金的责任。黎学仁向一审法院起诉请求：1.判令利昌隆公司向黎学仁支付逾期交房的违约金35728元（计算方式为从2017年7月1日起至2018年8月6日止，每逾期一日按黎学仁已付购房款890969元的万分之一计算）；2.本案诉讼费由利昌隆公司承担。一审法院认定事实：2016年8月22日，黎学仁与利昌隆公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定，一、黎学仁购买利昌隆公司出让的位于海口市××区（房号）。房款总金额为890969元，付款方式为组合贷，签订本合同当日，黎学仁支付首期房款（含定金）180969元，余款710000元由黎学仁向利昌隆公司指定的银行申请按揭贷款支付。公积金贷款50万元，商业贷款21万元。二、关于交付期限的约定。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付黎学仁使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的。2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能向出卖人支付全额房款（含银行按揭款）及相关应缴款项（包括违约金、税费）。3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。三、关于逾期交付的违约责任的约定。除本合同第八条（即交付期限）规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。四、“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。合同签订后，黎学仁依约向利昌隆公司支付了房款共计890969元。庭审时，黎学仁、利昌隆公司双方均认可黎学仁于2018年7月2日收到利昌隆公司的交房通知，但黎学仁实际收房时间为2018年8月6日。另查，2018年6月4日，海口市美兰区国土资源执法大队出具美土执信字[2018]4号《信访事项答复意见书》，载明确有两处农宅落在利昌隆公司的用地范围界线内，并建议利昌隆公司通过司法途径维权。2018年6月25日，海口市规划委员会出具海规美函[2018]52号《关于江东水岸项目A、E、F栋楼规划核实意见函》，载明该项目实建总建筑面积符合规划要求，存在用地范围内现状两栋房屋占用了小区规划的配套机动车位及绿地用地等问题，请海南利昌隆房地产开发有限公司、海南嘉乐实业有限公司尽快整改存在问题后，再向海口市规划委员会申领规划核实意见书。一审法院认为：黎学仁与利昌隆公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定利昌隆公司应当于2017年6月30日前，将经验收合格的商品房交付黎学仁使用，并约定如果逾期交付房屋应当支付违约金。合同签订后，黎学仁依约向利昌隆公司支付了购房款，直到2018年7月2日利昌隆公司才通知黎学仁前来收房。利昌隆公司的行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。利昌隆公司抗辩逾期交房不是利昌隆公司的责任，属于政府原因应予免责，但未能提供充分证据加以证明，且项目用地范围内的农宅在利昌隆公司征收土地前已存在，即该风险在黎学仁、利昌隆公司签订合同时已经可以预见，不属于利昌隆公司可据实予以延期的事项，亦非法律规定的免责事由，故利昌隆公司因此主张免除其违约责任的抗辩不能成立，一审法院不予采纳。本案中，虽然利昌隆公司于2018年7月2日通知黎学仁进行收房，但利昌隆公司并未举证证明此时涉案房产符合双方约定的交房条件，即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。黎学仁于2018年8月6日前往利昌隆公司处进行收房，双方完成了对涉案房产的转移占有，应视为利昌隆公司已履行交付房产的义务。故黎学仁主张利昌隆公司按照已付购房款890969元为基数按照每日万分之一的标准自2017年7月1日起计至2018年8月6日期间的逾期交房违约金35728元（890969元×1×401天），于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：海南利昌隆房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向黎学仁支付逾期交房违约金35728元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费693元（黎学仁已预付），由海南利昌隆房地产开发有限公司负担。二审期间，利昌隆公司向本院提交四份证据：1.《工程竣工验收报告》；2.《建设工程竣工验收消防备案抽查告知书》；3.《电梯监督检验报告》及《电梯使用标志》；4.《特种设备使用标志》；以上四份证据共同证明本案涉案房产符合双方约定的交付条件。黎学仁质证称：对证据1，因没有提供原件，对三性与证明内容不予认可，该证据不能证明涉案房屋已经符合交付的条件，也没有原件；对证据2，对真实性、合法性、关联性没有异议，该证据的出具时间是在2018年7月20日，通过该证据可证明利昌隆公司在2018年7月2日通知黎学仁收房是没有法律效力的；对证据3和证据4，无法确认三性，因为一是没有提供原件，二是利昌隆公司提供的照片也没有办法显示涉案小区的涉案房屋所用的电梯何时取得合格证。本院对利昌隆公司提交的证据认证如下：对证据1，因庭后利昌隆公司已提交该证据原件给本院及黎学仁核对，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，并根据该证据查明涉案房屋所在的江东水岸项目于2018年6月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方对工程竣工验收合格；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认定，并根据该证据查明涉案房屋所在的江东水岸项目于2018年7月20日经海口市公安消防支队美兰区大队对消防竣工验收备案检查合格；对证据3，虽然该组证据未有原件核对，但证据1《工程竣工验收报告》（其中载明电梯工程合格）可与该组证据相互印证，且该组证据中的《电梯监督检验报告》与《电梯使用标志》显示的电梯下次检验日期相互吻合，均为2018年10月，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，并根据该组证据查明江东水岸项目的电梯检验合格日期为2017年10月27日；对证据4，由于该证据未有原件核对，且显示的电梯下次检验日期2020年1月与本案处理并无关联性，故本院对该证据不予采纳。二审期间，黎学仁向本院提交了一份《海口市建设工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋直到2019年4月25日才取得政府部门的验收备案。利昌隆公司质证称：没有该证据原件而无法核对是否真实，即使该证据是真实的，也与合同约定的交房条件无关。本院对黎学仁提交的证据认证如下：由于庭后利昌隆公司自行提交该证据原件给本院核对，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，并根据该证据查明2019年4月25日海口市住房和城乡建设局对江东水岸项目竣工验收合格予以备案。本院审理查明：2017年10月27日，江东水岸项目的电梯经检验合格。2018年6月28日，江东水岸项目经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方对工程竣工验收合格。2018年7月20日，江东水岸项目的消防竣工验收经海口市××区备案检查合格。2019年4月25日，海口市住房和城乡建设局对江东水岸项目竣工验收合格予以备案。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据二审中双方当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：一、利昌隆公司逾期交房是否属于政府原因而免责；二、涉案逾期交房的违约期间和违约金数额应如何认定。关于第一个争议焦点。利昌隆公司上诉主张，因海口市国土资源局将出让的江东水岸项目用地交付给利昌隆公司时未交付净地，地上建有部分农宅，至今尚未完成清理，导致江东水岸项目无法通过规划核实验收，故该情形属于合同约定的可以延期交房的情形，逾期交房属于政府原因而非利昌隆公司责任。对此，江东水岸项目用地在交付利昌隆公司开发时已存在用地范围内尚有部分农宅的问题，利昌隆公司在与黎学仁签订商品房买卖合同时应合理预见土地未完成清理会影响交房期限的风险，该风险属利昌隆公司签订合同时可预见的范围，故项目用地上的部分农宅未完成清理并不构成延期交房的合理合法事由，利昌隆公司并不能免除逾期交房的违约责任，利昌隆公司关于逾期交房属于政府原因而免责的上诉主张缺乏合理合法的依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。利昌隆公司与黎学仁签订的商品房买卖合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，并明确约定“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。因本院根据二审中采信的利昌隆公司提交的《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案抽查告知书》、《电梯监督检验报告》及《电梯使用标志》查明，2017年10月27日江东水岸项目的电梯经检验合格，2018年6月28日江东水岸项目经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方对工程竣工验收合格，2018年7月20日江东水岸项目的消防竣工验收经海口市××区备案检查合格，故涉案房屋于2018年7月20日才符合合同约定的交房条件。利昌隆公司虽于2018年7月2日向黎学仁发出交房通知，但当时尚不具备合同约定的交房条件，该通知行为不能视为利昌隆公司已履行交房义务。在符合交房条件后，利昌隆公司未再行通知黎学仁办理交房手续，直至2018年8月6日双方办理房屋交接手续，利昌隆公司才将涉案房屋交付给黎学仁。因此，一审法院认定利昌隆公司逾期交房的违约期间应自合同约定的交房期限次日2017年7月1日计算至2018年8月6日并无不当。按照合同约定的若逾期交房则出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，一审法院认定逾期交房违约金为35728元亦无不当，本院予以维持。综上所述，利昌隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。虽然本院根据二审证据查明新的事实，但一审判决处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费693元，由上诉人海南利昌隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 曦审判员 王春芬审判员 范 晨 二〇一九年八月十三日书记员 任 琳速录员 王 妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。