四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1725民初1558号 原告：毛万伦，男，1950年10月28日出生，汉族，四川省渠县人。 委托诉讼代理人（特别授权）：毛海欧，男，1976年12月26日出生，汉族，四川省渠县人。 委托诉讼代理人：孙芳，渠县渠江镇法律服务所法律工作者。 被告：四川睿智房地产开发有限公司。住址：达州市西外新区金兰小共47幢6-4号。 法定代表人：陈学明，经理。 被告：蒋维安，男，1953年2月11日出生，汉族，四川省渠县人。 委托诉讼代理：赵明春，四川嘉冠律师事务所律师。 被告：渠县琅琊镇琅琊社区居民委员会。 法定代表人：周雪梅，主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：鲍志权，男，1964年8月15日出生，汉族，四川省渠县人。 原告毛万伦与被告四川睿智房地产开发有限公司（以下简称睿智公司）、蒋维安、渠县琅琊镇琅琊社区居民委员会（以下简称琅琊社区居民委员会）合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛万伦及其委托诉讼代理人毛海欧、孙芳，被告蒋维安的委托诉讼代理人赵明春，被告琅琊社区居民委员会的委托诉讼代理人鲍志权均到庭参加了诉讼，被告睿智公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛万伦向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即返还原告住房两套(100平方米左右)和门间(长8-10米,宽3.6米,高不低于4.2米)；2、判令被告为原告还建房安装水、电、气；3、判令被告为原告办理不动产登记证;4、判令被告支付原告违约金2万元；5、案件受理费及其它一切费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付未能按时还房的房屋租金3万元。事实和理由：2013年,渠县琅琊镇搞旧房改造。经充分协商,原、被告自愿签订拆迁还建房协议。载明:甲方拆除乙方现有门市、住房,修建后,甲方还给乙方底楼门市一间(宽3.6米、长8-10米、高不低于4.2米),住房两套,且位于所还门市上面的三楼、四楼各一套。房产证、土地使用证、水、电、电视线路由甲方统一代办，且将水、电、气安装在统一的位置。从甲方拆除旧房之日起两年内交房。同时约定违约方支付守约方违约金20000元。协议签订后,原告按协议履行了自己的义务,将原有的房屋及产权手续全部交给被告。被告修建的房屋早已竣工,但被告至今未按约定返还原告门市及住房,更别说办理房产手续及安装水、电、气等设施。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,故原告起诉至法院请求支持诉请。 被告睿智公司未提交答辩状及证据。 被告蒋维安辩称，1、原告的诉讼请求不实，原、被告签订的《拆迁还建房协议》中约定归还原告门市一间，住房100平方米左右二套，超出面积由原告补足，因原告的旧房门市及房屋狭窄，故协议并特别约定交房时原告必须补偿被告6万元等内容；同年9月2日，由于原告所居住的房屋因邻居失火被损。为此，琅琊镇政府请求渠县人民政府灾后重建，即包括原告在内的22户火烧户在原址重建。琅琊镇政府为统一规划场镇建设，只允许被告修建七楼，被告无奈，只有不修。2015年1月，22户火烧户集体请求政府重新进行了规划，为留足绿化带，在原规划图的基础上向后缩减了部分，即将原、被告协议中约定的门市宽度相应缩减到3.4米。同时，政府决定每套房屋业主补偿被告1.5万元，并由当地社区收缴。被告凭社区收费证明，向业主交付房屋钥匙。而原告接到通知后，自行选择了该商住楼背面第八、九楼层的大面积房屋各一套（每套建筑面积125平方米），但至今拒不向社区缴纳二套房屋的补偿款，也未支付超面积的差价及6万元补偿款；2、被告没有违约行为，依法不应承担违约责任。截止2018年3月24日，除原告及个别住户外，其余火烧户均按政府意见执行，缴纳房屋补偿款后从被告付领取房屋钥匙后入住。而原告不交付相应的款项，被告当然不能将房屋钥匙交付于原告，故被告不存在违约行为；3、原、被告签订的合同中没有约定租金，该项请求依法不应支持。 被告琅琊社区居民委员会辩称，1、2013年渠县琅琊镇社区4组的原告等13户居民为解决住房安全问题，申请对原旧房进行联合改造修建，国土、建设等相关部门批准了该项目。2013年5月，原告等拆迁户与被告睿智公司项目负责人蒋维安签订了《拆迁还建房协议》，为避免在拆迁建房过程中出现不稳定因素，证明和督促双方履行协议，在琅琊镇与政府的要求下，琅琊社区居民委员会才在原告与被告蒋维安已达成的协议上签署“经双方协商，均无异议”并盖章，故琅琊社区居民委员会的行为仅是证明和促约作用；2、在建房过程中，由于拆迁户要求过高及建筑市场房屋价低滞销等原因，开发商觉得会亏本，便在拆迁后停工近一年，导致双方矛盾升级。因此，琅琊镇政府和琅琊社区居民委员会多次组织拆迁户与开发商协商处理，最后多数拆迁户同意减少门市面积和补房屋差价，工程才得以顺利修建完工。综上，琅琊社区居民委员会既未与拆迁户签订拆迁还建协议，也没有参与拆迁还建及房屋买卖，依法应驳回原告对琅琊社区居民委员会的诉讼请求。 原、被告为支持其主张向本院提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方无争议的证据，依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提交的分家协议，拟证明案涉房屋系原告继承所得，被告质证对其真实性有异议，本院经审查认为该协议符合证据的三性原则，依法予以采信；2、被告蒋维安提交的渠县琅琊镇人民政府文件渠琅府（2013）118号、关于琅琊镇古驿街火烧户房屋重建的情况汇报、琅琊镇古驿街火烧户基本情况统计表及古驿街被拆迁户关于合同外补偿建筑商建房费的方案，拟证明被告所建的门市宽度缩减至3.4米的原因及政府决定每套房屋房主补偿被告1.5万元的事实，原告质证对证据的关联性均有异议。本院经审查认为，该证据本身是客观真实，但其内容是否得到了相关部门批准，无相应证据佐证。对其真实性，予以采信；对其待证目的，不予采信。3、被告琅琊社区居民委员会提交的琅琊镇关于古驿街被拆迁户关于合同外补偿建筑商建房费的方案、业主签名、四川省政府非税收入一般交费凭证、缴费回执等，拟证明绝大部分被拆迁户签字后形成的方案，琅琊镇政府委托社区进行实施的事实，收的款也是交给了建设所的。原告质证认为于四川省政府非税收入一般交费凭证、缴费回执是复印件，无法核对真实性，且对关联性有异议，只能证明科达公司向有关部门交税的情况，且居民委员会来代收费交税，也证明居民委员会与科达公司是共同开发商。琅琊镇关于古驿街被拆迁户关于合同外补偿建筑商建房费的方案是被告所书写的，对真实性、关联性有异议，只能待证其它住户与开发商补交房款关系，不能证明毛万伦应就补交款。对于业主签名也是被告自己写的，上面没有毛万伦的签名。本院经审查认为，被告琅琊社区居民委员会所提交的证据客观真实，本院对其真实性，予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月23日，原告与被告蒋维安签订了《拆迁建房协议》。协议中载明，甲方为“四川睿智房地产开发有限公司”，乙方为渠县琅琊镇古驿街拆迁户。协议约定：一、乙方自愿将自己座落在琅琊镇古驿街建设面积76.5㎡交给甲方改建；二、甲方拆除乙方现有门市、住房修建后，还给乙方底楼和门市一间（宽3.6米、长8-10米、高不低于4.2米）住房（100㎡左右），住宅由乙方在住房一楼以上选用，超出面积由楼上住房补足，该房属现浇结构。……；四、房产证、土地使用证、水、电、电视线路由甲方统一代办，费用由乙方具实交纳，也可以由甲方出据相关手续乙方自办；五、甲方在与乙方签完合同后，乙方将原土地使用证和房产证交甲方到国土、建设部门办理建房手续。……。交房时一次性结清所有房款和费用，钱房两清。……。（特别说明：本协议必须是在古驿街涉及被拆迁户全部签定协议后及时生效，如有一户没签，甲方不能拆迁，合同自动失效）。补充条款：1、甲方还乙方住房两套，位于门市上面的住房三、四楼各一套；2、甲方交房给乙方时，乙方必须补甲方60000元；3、甲方应把原乙方有的水、电、气安装统一位置。在协议底部，甲方代表处盖有被告蒋维安的个人印章，乙方代表处由毛万伦、毛海欧签字捺印；2013年7月22日，被告琅琊社区居民委员会在甲方代表下面由工作人员签字并盖有被告琅琊社区居民委员会的公章。2013年10月15日，渠县琅琊镇政府以琅琊镇刘作安、刘平新等22户住房因火灾导致住房不同度程受损为由，向渠县人民政府请示在原址上重建。被告蒋维安相继与古驿街的22户住户签订拆迁建房协议》后，开始在原址上建房。在建房过程中，因多种原因导致停工，被告蒋维安与被拆迁户因此产生巨大矛盾，经渠县琅琊镇政府和被告琅琊社区居民委员会组织双方协调后，工程才得以顺利修建完工。 另查明，大多数被拆迁户在原协议基础上，每套房屋多补了1.5万元，该款由被告琅琊社区居民委员会代为收取。之后，被告琅琊社区居民委员会将已收取的33.2万元及应从被告蒋维安处收的款项，计共41万元，以四川科达房地产开发有限公司开发的“学府苑”的名义交付至渠县财政局。 还查明，被告至今未办理相关的建设规划及土地使用等手续。被告蒋维安至今未提交四川科达房地产开发有限公司或者睿智公司授权其开发的相关手续。现原告认为被告蒋维安所建修的门市宽度缩减到3.4米违反了协议的约定，且原告也不同意向被告蒋维安支付原协议外每套房屋多补1.5万元，故被告蒋维安至今未向原告交付住房和门市，故原告起诉来院。 本院认为，原告毛万伦与被告蒋维安以睿智公司的名义签订的《拆迁建房协议》，睿智公司未加盖公章予以确认，被告琅琊社区居民委员会却加盖公章予以确认。之后，被告琅琊社区居民委员会又以四川科达房地产开发有限公司开发的“学府苑”的名义向渠县财政局交付相应的款项。本案事实上，是以产权置换为主要内容的拆迁安置补偿。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，在城市规划区内国有土地上进行房地产开发销售，应当由依法成立的房地产开发企业按照法定程序进行。被告蒋维安作为个人及被告琅琊社区居民委员会，没有从事房地产开发销售的资质，在没有取得任何有关规划、建设及土地出让手续的情况下，违规从事房地产开发和房屋拆迁，其行为不仅违反了国家法律法规的强制性规定，也在一定程度上损害了国家的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《拆迁建房协议》，无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因《拆迁建房协议》无效，原告毛万伦的房屋被拆除已无法返还，被告蒋维安应当根据过错责任赔偿原告因此遭受的财产损失。经本院向原告充分释明，建议变更诉讼请求，但原告在庭审终结前不同意变更诉讼请求，故原告的诉请求本院不予支持。对原告要求被告支付未能按时还房的房屋租金3万元诉讼请求，因原告未提交已支付3万元租金的证据，故该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，原告毛万伦的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二第五款、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条的规定，判决如下： 驳回原告毛万伦的诉讼请求。 案件受理费9000元，减半收取4500元，由原告毛万伦承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州 市中级人民法院。 审判员  魏家全 二〇一九年八月十九日 书记员  杨 惠