安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0103民初7033号原告：合肥城隍庙商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区霍邱路庐州府城隍庙内戏楼西侧办公室。法定代表人：杨琦，总经理。委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱腾飞，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。被告：合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙），住所地安徽省合肥市庐阳区城隍庙入口处。执行事务合伙人：赵新芳。委托诉讼代理人：彭立昆，该店负责人。原告合肥城隍庙商业运营管理有限公司（以下简称城隍庙商业公司）与被告合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）（以下简称百乐时装店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城隍庙商业公司的委托诉讼代理人胡安杨、朱腾飞，被告百乐时装店的委托诉讼代理人彭立昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城隍庙商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除城隍庙商业公司和百乐时装店之间的房屋租赁合同，收回城隍庙商业公司出租给百乐时装店的房屋；2.判令百乐时装店支付拖欠城隍庙商业公司的租金39600元，支付违约金9900元；3.判令百乐时装店承担本案的律师费5600元；4.判令百乐时装店承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年5月1日，城隍庙商业公司和百乐时装店签订《房屋租赁合同》，合同约定将位于合肥城隍庙街区内一条街公厕南面1间房屋租赁给百乐时装店，租赁期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止，计五年整，前三年年租金为36000元，租金从第四年起每年递增10%，租金支付方式为先付后用，每一年作为一个支付期，百乐时装店应在每个支付期前60日即每年5月1日前向城隍庙商业公司支付下一个支付期租金。百乐时装店在2019年5月1日前未支付2019年5月1日至2020年4月30日支付期的租金，拖欠房屋租金共计39600元。城隍庙商业公司于2019年4月30日、2019年5月20日、2019年5月29日、2019年5月30日通过发催缴通知单、催缴短信方式多次向百乐时装店催缴租金，百乐时装店均拒不缴纳。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第五款第二项的规定即百乐时装店不支付或不按照约定支付租金达30日的，城隍庙商业公司有权单方解除合同收回房屋。根据双方签订的《房屋租赁合同》“第十三条第一款：乙方有本合同第一条第11.5款所列行为之一的，应当承担严重违约责任，须向甲方支付等同于该房屋3个月租金违约赔偿金”，百乐时装店应当向城隍庙商业公司支付该房屋3个月租金，共计9900元的违约赔偿金。根据《房屋租赁合同》“第十四条第一款：如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等，均由乙方承担”。所以百乐时装店应当承担本案的律师费、诉讼费。百乐时装店辩称，自合肥市城隍庙1986年开街以来，百乐时装店合伙人赵新芳已经买得案涉的10平方米房屋，是由原合肥市工商局城隍庙分局劳动服务公司经理李传高经办，花费5000元购得。原购房单据因年代久远，现已丢失。房屋建造的时候是合法的，是由于不可归咎自身的历史遗留问题造成没有合法房屋证明的，但是仍然有证据可以推断该房屋属性。因响应分局号召扩大经营，1987年在门口增建15平方米违建建筑，合计25平方米，并与合肥市工商局城隍庙分局劳动服务公司签订了15平方米房屋的租赁合同。之后劳动服务公司转交给合肥市庐阳区城隍庙管理委员会。2012年2月10日城隍庙管委会拆除了15平方米违章建筑，此后解除租赁合同关系，百乐时装店不再向任何单位和个人缴纳租金，城隍庙管委会也只开具水电费单据收取水电费。另外，2014年营业执照年审，没有房产证明，也没有城隍庙管委会的租房合同，工商管理部门也出具了正常的营业证明，办理了年审。以上证据可以推断案涉10平方米房屋归百乐时装店所有。因受城隍庙商业公司蒙蔽，说有人举报到市政府说案涉房屋是违章建筑，可能需要拆除，所以才签订了案涉的无效合同。请求法院驳回城隍庙商业公司的诉讼请求，退还百乐时装店房租及押金118000元。本院经审理认定的事实如下：2016年5月1日，合肥城隍庙建设投资有限责任公司（2019年4月名称变更为城隍庙商业公司）作为出租方（甲方），百乐时装店作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁标的物为合肥城隍庙街区内一条街公厕南边的套内使用面积约为10平方米的门面房屋，租赁期限为五年，自2016年5月1日至2021年4月30日；前三年每年租金为36000元，第四年租金为39600元，第五年租金为43560元，租金支付方式为先付后用，每一年作为一个支付期，乙方应在每个支付期前60日向甲方支付下一个支付期租金；房屋租赁保证金为1万元，合同期满或者合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从租赁保证金中扣除；乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方须向甲方支付等同于该房屋三个月租金的违约赔偿金；租赁期满或租赁合同解除后，甲方有权收回该房屋，乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后三日内（此为交还期）无条件将房屋归还甲方，交还期内，乙方无需支付租金；如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致使甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等，均由乙方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。租赁期内百乐时装店按约支付了2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金10.8万元以及保证金1万元，2019年5月1日之后的租金至今未付。城隍庙商业公司于2019年4月30日、2019年5月20日、2019年5月29日、2019年5月30日分别以通知单、短信等方式向百乐时装店催缴租金，未果，后委托律师代为提起诉讼，支付律师费5600元。本院受理案件后，于2019年7月3日向百乐时装店送达了起诉状等材料。另查明：案涉房屋于2016年由合肥市庐阳区第三产业管理服务中心移交至城隍庙商业公司，由城隍庙商业公司统一对外租赁管理。还查明：1998年3月1日，百乐时装店的合伙人赵新芳与合肥市城隍庙市场服务公司签订租赁合同一份，约定租赁城隍庙市场南门入口百乐时装店商业门面房一间（约15平方米）。2012年，沿街临时摊棚被拆除后，百乐时装店未再向合肥市城隍庙市场服务公司缴纳租金。百乐时装店主张租赁合同约定的15平方米门面房即为临时摊棚，案涉10平方米房屋从未缴纳过租金，据此主张案涉房屋已由百乐时装店合伙人赵新芳购买，城隍庙商业服务公司无权向其主张租金。以上事实，有城隍庙商业公司提交的企业信用信息公示报告、委托书、身份证复印件、房屋租赁合同、催缴费通知单、催缴费短信、委托律师代理合同、会议纪要、移交表，百乐时装店提交的房屋租赁合同、管委会公告、照片、收费单、营业执照及年审资料、证明，以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，城隍庙商业公司和百乐时装店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。案涉房屋属国有资产，由政府相关部门移交至城隍庙商业公司经营管理，百乐时装店辩称案涉房屋由合伙人购买，归个人所有，但未能提交证据予以证实。百乐时装店无法证明1998年租赁合同中约定的15平方米租赁物的面积仅为临时摊棚的面积，退一步说，即便为临时摊棚的面积，也仅能说明百乐时装店在2016年之前未缴纳过案涉10平方米房屋的租金，并不能仅凭百乐时装店在2016年之前未缴纳过租金或营业执照年审时未提交租赁合同即判定案涉房屋归个人所有，同时，该抗辩意见也与其签订案涉租赁合同并缴纳了三年房屋租金的事实相互矛盾，故对该抗辩意见，本院不予采信。合同约定租金一年一付，提前60天支付，承租方逾期达30日的，出租方即有权解除合同收回房屋，现百乐时装店逾期支付租金已超出30日，城隍庙商业公司主张解除合同收回房屋，符合合同约定和法律规定。城隍庙商业公司主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现城隍庙商业公司以提起诉讼的方式通知对方，本院确认案涉房屋租赁合同于诉状送达百乐时装店之日即2019年7月3日解除。百乐时装店应当支付合同解除之前所欠的租金即2019年5月1日至2019年7月3日期间的租金共计6930元，并按照合同约定的租金标准支付合同解除后的占有使用费至实际返还房屋之日止。合同约定三日交还期免交租金，故百乐时装店应自2019年7月7日起支付占有使用费。此外，因百乐时装店违约导致合同提前解除，百乐时装店应当依据合同约定向城隍庙商业公司支付相当于三个月租金的违约金即9900元，并支付律师费5600元。百乐时装店已经实际支付的履约保证金1万元，用于抵扣违约金和律师费，抵扣后，百乐时装店还需支付律师费5500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告合肥城隍庙商业运营管理有限公司与被告合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）之间的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、被告合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）于本判决生效之日起十日内返还原告合肥城隍庙商业运营管理有限公司位于合肥城隍庙街区内一条街公厕南边的套内使用面积约为10平方米的门面房屋；三、被告合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）于本判决生效之日起十日内支付原告合肥城隍庙商业运营管理有限公司租金6930元，并自2019年7月7日起按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费至实际返还房屋之日止；三、被告合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）于本判决生效之日起十日内支付原告合肥城隍庙商业运营管理有限公司律师费5500元；四、驳回原告合肥城隍庙商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理减半收取计629元，由原告合肥城隍庙商业运营管理有限公司负担456元，被告合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）负担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  孔静二〇一九年八月十二日书记员  徐宁附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。