福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3316号 上诉人（原审被告）：厦门和景园置业有限公司，住所地厦门市海沧区新阳街道新光路253号325室。 法定代表人：康玉琴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜木明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门宾来客商贸有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新美路19号5楼506单元。 法定代表人：邱倩婷，总经理。 委托诉讼代理人：何欢勇，福建开元大同律师事务所律师。 上诉人厦门和景园置业有限公司（以下简称和景园置业公司）因与被上诉人厦门宾来客商贸有限公司（以下简称宾来客公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 和景园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宾来客公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误认定讼争《商品房预售合同》效力，不符合事实和法律规定。本案讼争房屋所使用土地系和景园公司根据《厦门市国有建设用地使用权出让合同》（编号35020520140109CG004，以下简称《土地出让合同》）受让所得。《土地出让合同》第二十条约定“除上述受让人持有的地上办公部分外，其余地上办公部分分摊的国有建设用地使用权可全部或部分转让、抵押。且只能转让给从事服装设计、研发、销售的企业，由第四方负责监管”，即本案讼争房屋只能转让给“从事服装设计、研发、销售的企业”。宾来客公司系其法定代表人为购买讼争房屋特意注册，未实际经营，并不符合《土地出让合同》的购房条件。宾来客公司法定代表人在公司成立前先以个人缴纳讼争房屋定金后，为规避《土地出让合同》中对房产购买主体的限制，再设立宾来客公司。宾来客公司未实缴任何注册资金，无员工入职，无员工缴交医社保记录，未进行实际经营。宾来客公司法定代表人特意设立宾来客公司进而以宾来客公司为买受人签订讼争合同购买讼争房屋，其真实意思表示系规避《土地出让合同》中对于房产购买主体的限制，属于合同法第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”。同时，宾来客公司法定代表人特意设立宾来客公司购买本案讼争房屋，也导致本案讼争房屋所在土地未能按照《土地出让合同》约定流转，违反了土地管理法第五十六条规定，属于合同法第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”。综上，讼争合同存在合同法第五十二条第五项规定的情形，应认定无效。二、一审法院忽略了和景园公司提交部分证据及证据证明事实，导致错误认定和景园公司提交证据不足以证明和景园公司符合合同约定顺延交房之情形。讼争《商品房买卖合同》补充协议第十六条约定，政府部门市政配套安装之延误属于不可抗力因素，和景园公司可据实予以顺延交房期限及宽展期；市政配套引致的延误、为配合政府的市政建设而引起的延误以及其他非和景园公司所能控制的原因所导致的延误，和景园公司均可据实顺延交房期限及宽展期，而不需承担违约责任。上述补充协议条款第十六条约定两种情形可以顺延交房时间，一种是因不可抗力，另一种是除不可抗力之外的符合合同约定的其他情形。根据公开信息显示，本案新景路改造工程按照原计划是在2016年9月完工，但是实际上新景路改造工程受台风、周边村民影响一直到2017年9月才完成施工，延期这部分是和景园公司无法预期的，也是属于可以顺延交房期限之情形。和景园公司在一审提供的证据也能够充分证明五华广场项目受新景路改造工程延期影响导致无法施工。具体如下：（一）在五华广场项目建设过程中，五华广场项目景观及室外管网工程施工单位厦门市金碧辉建设有限公司（以下简称金碧辉公司）作出的《施工日志》及监理单位厦门长实建设有限公司（以下简称长实公司）作出的《监理日志》，均对新景路改造工程一再延误从而可能影响五华广场项目施工的情况作出了记载。金碧辉公司和长实公司作为项目建设方和监理方已经在和景园公司提交的一审证据中予以证实（金碧辉公司及长实公司在项目建设方和监理方处盖章），因此建设方和监理方出具《施工日志》和《监理日志》真实性应予以确认。《施工日志》多次记录市政工程对项目影响，包括2016年9月23日、10月18日、10月23日、10月25日、11月6日、11月10日；《监理日志》在2016年9月22日、2016年10月17日、10月22日、10月25日、11月7日、11月10日也予以记载前述事实，以上为持续性记载且监理及施工日志记载时间相互对应，记载内容真实。（二）2016年12月间（新景路延期期间），金碧辉公司、厦门溪景园林景观工程有限公司、通信配套建设单位厦门纵横集团通讯发展公司分别向和景园公司呈交《工程联系单》，明确：红线范围内的施工内容已基本完成，因新景路改造工程施工的影响，导致相关管线无法与市政管网连接，因此工期需延长，待市政配套工程完工后继续完成施工。上述两份《工程联系单》已经长实公司确认属实，足以证明新景路改造工程施工导致五华广场项目通讯管线、排污管线无法与新景路主线、主管接通的事实。（三）和景园公司于2017年4月11日致函（即《关于新景路道路及排洪渠改造工程影响我司五华小米公寓项目交房等问题的函》）新景路改造工程建设单位厦门海沧土地开发有限公司，该公司于2017年4月18日出具复函，确认截至2017年4月，新景路改造工程仍在施工，进一步证明新景路超过原施工期限造成和景园公司无法预计该市政工程完工时间。（四）厦门市鹭江公证处出具的《公证书》，对2017年6月29日新景路改造工程的施工现场进行了证据保全。该《公证书》内容足以确认截至2017年6月29日，新景路改造工程仍处于施工过程中。（五）厦门海沧土地开发有限公司于2017年8月27日出具的《说明》，明确载明“由于新景路改造工程尚在施工过程中，目前海沧五华广场项目与新景路相连的东侧永久出入口暂不具备施工条件，五华广场项目通讯设施管线、排污管线暂时无法与东侧新景路主线连接”。该《说明》同时载明“（新景路改造工程）2015年11月初完成施工招标，于2015年底进场施工，原计划2016年年底完成海沧五华广场段施工。2016年9月份以来，因受莫兰蒂台风、综合管线需迁移、电力杆线缆下地及新垵村村民阻挠施工等意外事件及客观不可控因素的影响，导致该工程（即新景路改造工程）超出合同工期要求”。因此，新景路改造工程涉及五华广场段原定于2016年底完工，不会对五华广场项目施工造成影响。和景园公司与宾来客公司签订讼争合同时并不能预料新景路改造工程会因上述意外事件及不可抗拒的客观原因一再延误进而影响五华广场项目施工，这属于和景园公司不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素。同时，也属于合同约定可以据实顺延的情形。市政工程对项目施工的影响与天气等原因不同，天气等原因系短暂性的影响因素，可以通过工程日志及监理日志予以记载以确定具体影响天数。而市政工程对项目施工的影响是长期性的，市政通讯线路及排污管道没有施工完毕，项目内部连接市政的通讯、排污等根本无法完成最后的施工。尤其是市政道路未施工完毕，项目无法正常出入，无法交付诉讼房屋。因此，一审法院认定施工日志、监理日志未能具体记载延误天数，无法证明因市政施工影响交房显属错误，二审予以纠正。三、本案因厦门市国土资源与房产管理局的政策原因导致延误情形，符合讼争合同补充协议第十六条约定的“为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误情形”，一审判决未予以认定属于事实错误。在和景园公司取得讼争土地时，项目竣工验收备案并不需要进行土地复核，但在和景园公司已经预售时，土房局、建设局发文要求进行竣工备案前先行进行土地复核验收。在2016年9-12月份事实上，因厦门市房产局不予接收和景园公司的复核申请，导致其无法办理竣工验收备案。在此情况下，因无法完成竣工验收备案不能将案涉房产交付给宾来客公司，属于补充协议第十六条约定的情形，不应承担违约责任。三、和景园公司对于讼争房屋不能按期交付的情形已及时通知宾来客公司，并积极与新景路改造工程建设单位进行沟通，敦促其尽快完成工程施工。宾来客公司也未能证明其因逾期所产生的损失，因此，一审应当调整本案违约金适用标准。按照讼争合同第九条约定的违约金标准，每月的违约金高达1万多元，但宾来客公司的实际损失仅限于讼争房屋租金损失，该租金市场价格仅为每月1500元左右。上述违约金已经高达宾来客公司实际损失的6-7倍，本案日万分之五违约金标准明显过高，根据合同法第一百一十四条规定，一审法院应当予以调整。 宾来客公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、和景园公司的上诉缺乏依据。1.双方之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。2.双方对于违约金的约定合法，应予以维持。 宾来客公司向一审法院提出诉讼请求，判令：1.和景园置业公司向宾来客公司支付逾期交房违约金，违约金按已付购房款757112元的日万分之五计算，从2017年3月28日计算至2019年1月27日共计670天，合计253635.2元；2.本案必要的诉讼费用和诉讼费由和景园置业公司承担。 一审法院认定事实如下：2015年12月22日，和景园置业公司（出卖人）与宾来客公司（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：03251845），约定宾来客公司向和景园置业公司购买案涉房产，面积45.56平方米，总房款757112元。合同第八条交付条件与期限：出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。 同日，和景园置业公司（出卖人）与宾来客公司（买受人）还签订《合同补充协议》，《合同补充协议》第十六条约定：出卖人及买受人确认购房合同第八条交付条件与期限不适用《商品房买卖合同》第八条约定，同意按以下约定履行：关于《商品房买卖合同》第八条约定交付条件，仅指交付的商品房符合该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。该商品房经验收合格是指：该商品房经出卖人根据国务院《建设工程质量管理条例》规定组织勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收，并确认该工程合格，以出具《单位工程质量验收记录表》为准。双方确认《商品房买卖合同》第八条约定交付条件中“消防验收合格”是指出卖人无需根据修订后的《消防法》“经消防验收”，系出卖人“在验收后应当报公安机关消防机构备案”的前提下向买受人交付商品房。如出卖人未能在上述期限内达到上述交付条件，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期（宽展期自本条前述的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生可以据实顺延的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在宽展期届满日前具备交付条件，并将符合交付条件的商品房交付买受人使用，买受人同意宽展期内购房合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限及宽展期：1、遭遇不可抗力：本条款所指的“不可抗力”，包括但不仅限于自然灾害、战争、暴乱、政府发生新的变动、法律法规、政策变化、政府主管机关、测绘机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套、测绘机构或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括出现昼夜降雨超过24mm或6级以上（含6级）大风或日最离气温35℃以上等］：⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知或一个月市政停水、停电累计超过48小时；⑥其他非出卖人所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。第十七条约定：出卖人及买受人同意该商品房逾期交房的违约责任不适用购房合同第九条的约定。如出卖人超过宽展期届满日仍未达到上述交付条件，买受人有权拒绝交接，出卖人自宽展期届满之次日起按如下约定承担逾期交房违约责任。1、逾期不超过60日，自宽展期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽展期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之五的违约金。此外，双方还约定了其他条款。第二十三条约定：出卖人与买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房取得竣工验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记……。 合同签订后，宾来客公司依约向和景园置业公司支付全部购房款757112元，并于2015年12月30日进行商品房买卖合同备案证明。案涉房产所在地项目主体工程于2016年9月2日经勘察、设计、监理、施工四方验收合格。2016年10月25日取得《消防备案凭证》，2017年1月13日消防验收备案复查通过。2016年12月之前，案涉项目已通过人防、环保、绿化率等竣工验收。2016年12月19日，和景园置业对其向厦门国土局海沧分局提交的包括《厦门市建设项目竣工验收土地复核验收申报表》等文件的邮寄行为进行公证。2017年9月19日，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局向和景园置业公司发出《责令改正违法行为通知书》，通知书载明“你司自2015年5月开始，擅自将海沧.五华广场自持部分进行变相销售，造成该地上建筑物使用范围内的土地使用权随之分割转让的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，涉嫌非法转让土地的规定”，并责令和景园置业公司自接到通知书之日起3个月内改正违法行为。2019年1月18日，和景园置业公司取得海沧五华广场的《建设工程竣工验收备案证明书》，在注意事项中：一、建设行政主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明》是建设单位办理产权登记手续的必备文件……三、建设单位将未办理工程竣工验收的工程交付使用，或将不合格的工程交付使用，或将备案机关责令停止使用并须重新组织竣工验收的工程继续交付使用，造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。 2016年12月26日、2017年4月18日、2017年7月6日，和景园置业公司分三次向宾来客公司的法定代表人邱倩婷送达《延期交房通知书》，告知因受新景路道路改造及排洪渠改造等市政工程影响，项目东侧的永久出入口无法建成，项目配套的市政工程设施无法验收、通讯设备无法与主线连接等导致项目无法按时交付。2019年1月22日，和景园置业公司向宾来客公司发送交房通知书，通知集中交房的时间是2019年1月27日，宾来客公司于2019年1月23日收到该通知。 另查明： 一、2014年1月9日，福建省厦门国土局海沧分局（出让人）与厦门世贸裕隆资产管理有限公司（受让人）、厦门海沧土地储备管理有限公司（第三方）、厦门市海沧区人民政府（第四方）签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》（编号：35020520140109CG004），其中约定：出让人根据厦府［2013］296号文，出让给受让人的本合同项下宗地编号为H2013P06，出让宗地面积6840.910平方米本合同项下出让宗地坐落于海沧区新景路以西海沧中学南侧。本合同项下出让宗地的用途为：商务金融用地（办公）、批发零售用地（商业）。除受让人持有的地上办公部分外，其余地上办公部分分摊的国有建设用地使用权可全部或部分转让、抵押。且只能转让给从事服装设计、研发、销售的企业，由第四方监管。后和景园置业公司受让了该出让合同项下的地块，即本案案涉房产所在工程。2015年6月18日，和景园置业公司取得海沧五华广场项目“商业、南侧主楼办公、地下-1、-2层车位（除自持）”的预售许可。案涉房产在预售许可范围内。宾来客公司于2015年7月31日登记成立，经批准登记的经营范围为纺织品、针织品及原料批发、服装批发零售、鞋帽批发等。 二、海沧区新景路道路及新景路排洪渠改造工程于2015年9月公开招标，计划工期360日历日。福建省水利水电工程局有限公司于2015年11月17日中标，于2016年3月取得施工许可证。后由厦门海沧土地开发有限公司施工建设，实际开工时间为2015年底。海沧区新景路道路及新景路排洪渠改造工程实际于2017年9月30日完成海沧五华广场段施工。2018年1月18日，和景园置业公司对于景观及外管网收尾工程进行验收。和景园置业公司提交《公证书》、厦门纵横集团通讯发展公司及厦门市金碧辉建设有限公司的工程联系单、和景园置业公司与厦门海沧土地开发有限公司往来函、2016年8月29日至2016年11月16日的《施工日志》及《监理日志》等，拟证实受海沧区新景路道路及新景路排洪渠改造工程影响，生活给排水、管道燃气、电信、有线电视以及东侧出入口的消防通道、应急出入口无法在约定时间内完工。 三、在审理过程中，和景园公司向一审法院提交一份调查取证申请书，为证明案涉工程项目同时存在因厦门国土局政策原因无法办理《建设工程竣工验收备案证明》，导致案涉工程项目交涉期限延误，属于讼争合同补充协议约定的免责事由。申请向厦门市集美区人民法院调取（2018）闽0211行初169号行政判决书。庭后，根据一审法院要求，和景园置业公司提交一份《关于政策变更对交房影响的情况说明》：2014年，和景园置业公司通过拍卖竞得讼争地块，依据《厦门市建设工程竣工验收及备案管理办法》规定，竣工验收备案并不需要提供土地复核验收手续。2015年，厦门国土局作出《厦门市国土资源与房产管理局关于开展建设项目竣工土地复核验收有关工作的通知》，增加了土地复核验收作为竣工验收备案的条件。2016年厦门国土局认为和景园置业公司将案涉项目自持部分进行变相销售，涉嫌非法转让土地，不予办理土地复核验收并冻结和景园置业公司网上办事系统，拒收和景园置业公司提交的办理土地复核验收申请材料。和景园置业公司在2016年12月15日以公证邮寄送达的方式向厦门国土局提交了土地复核验收申请材料。厦门国土局始终未就该申请行为进行回复。2018年9月7日，厦门国土局下发《厦门市国土资源与房产管理局关于建设项目竣工土地复核验收审批制度改革有关工作的通知》。明确土地复核不再作为申请事项，转变为国土局内部工作，在办理不动产登记之前，依职责进行土地复核验收。2018年11月6日，厦门市建设局《关于修订房屋建筑及市政基础设施工程施工许可阶段及竣工验收备案办事指南的通知》明确，在竣工验收备案申请材料中无需提交土地复核验收相关材料。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案主要的争议焦点问题是：一、《商品房买卖合同》的效力问题；二、是否存在因市政工程施工影响本案交房的情形；三、建设工程竣工验收备案证明是否是交房的条件；四、逾期交房违约金的计算。 一、关于《商品房买卖合同》的效力问题。宾来客公司经营范围为纺织品、针织品及原料批发、服装批发零售、鞋帽批发等，符合《建设用地使用权出让合同》约定的从事服装设计、研发、销售的企业的对象范围，具备购房资格。宾来客公司与和景园置业公司于2015年12月22日签订的编号03251845号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。案涉房产已取得商品房预售许可，也经厦门国土局登记备案。和景园置业公司抗辩主张案涉合同无效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 二、是否存在因市政工程施工影响本案交房的情形。和景园置业公司主张除生活给排水、管道燃气、电信、有线电视以及东侧出入口的消防通道、应急出入口外，其他部分均已达到合同约定的交房条件，而上述条件未能完工系因海沧区新景路道路及新景路排洪渠改造工程的影响，属于不可抗力，不应承担逾期交房的责任。根据在案证据，海沧区新景路道路及新景路排洪渠改造工程于2015年9月公开招标，福建省水利水电工程局有限公司于2015年11月17日中标，而后由厦门海沧土地开发有限公司施工建设。而案涉合同签订时间为2015年12月24日，合同签订之时该市政改造工程已处于施工之中，并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”和景园置业公司提交的施工日志、监理日志仅能证明工程在2016年11月16日之前的工程施工、监理情况，未明确记载顺延天数，无法证明因施工影响交房。和景置业公司的主张不能成立。 三、建设工程竣工验收备案证明是否是交房的条件。和景园置业公司认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《城市房地产开发管理条例》（2011年）第十七条的规定，竣工验收合格是以取得验收备案证明为条件。宾来客公司认为，无论是《中华人民共和国建筑法》第六十一条还是《城市房地产开发管理条例》（2011年）第十七条，规定的是未经验收合格不得交房，验收备案证明与交房没有关联。此外，验收备案证明是和景园公司的义务，主管机关是否同意备案是具体行政行为，不是政策，与延迟交房没有关联。对于和景园置业公司提出该抗辩主张，一审法院认为：1.和景园置业公司对于经过竣工验收合格与取得验收备案证明是不同的条件是明知的。补充协议第二十三条约定，初始登记的期限是“在取得竣工验收备案证明后12个月内”，补充协议第十六条约定，交付条件是“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。可见，竣工验收合格仅指勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，而并非取得竣工验收备案证明。同时，根据《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》注意事项第一、三点的规定，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》是办理产权登记必备文件，而非竣工验收所必须。2.交房条件分为法定交房条件和约定交房条件，约定的交房条件必须符合法定标准，如有其他约定的条件的，在符合法定交房条件的基础上还需符合约定的交房条件。双方签订的补充协议第十六条已经改变了《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定，即变更后的交房条件仅为经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，以《单位工程质量验收记录表》为准。买受人同意无条件的给予和景园置业公司3个月的交房宽展期。双方约定的交房条件没有该项目取得竣工验收备案证明。但是，经消防验收合格是《中华人民共和国消防法》规定的法定交房条件，讼争项目也须通过消防验收合格。因此，根据法律规定及双方约定，讼争项目的交房条件即勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格以及通过消防验收，取得竣工验收备案证明既并法定交房条件也非约定交房条件。3.根据和景园置业公司《关于政策变更对交房影响的情况说明》，厦门国土局不予受理和景园置业公司的复核验收申请的理由是和景园置业公司存在变相出售房屋、非法转让土地的行为。和景园置业公司申请一审法院向厦门市集美区人民法院调取（2018）闽0211行初169号行政判决书，因与本案无关，故不予准许。因此，是否取得竣工验收备案证明与逾期交房没有关联性。 四、逾期交房违约金的计算。案涉房产所在项目工程于2016年9月2日验收合格，同年10月25日消防验收备案，2017年1月13日消防验收复查通过，已经具备竣工验收和消防合格条件。双方在约定的交房时间2016年12月28日之外，还约定了3个月的宽展期，即在2017年3月28日之前交房均不构成逾期交房。然而，和景园置业公司直至2019年1月23才通知于2019年1月27日交房，已超过约定期限，构成违约。逾期交房违约金起始日为2017年3月29日，计算至2019年1月27日，共670天。关于和景园置业公司提出日万分之五的逾期交房违约金过高的主张，因《商品房买卖合同》及补充协议均是由和景园置业公司提供，补充协议并未改变逾期交房违约金的计算标准。而且，和景园置业公司未对于违约金的约定过分高于宾来客公司造成的损失亦未提供证据，其关于违约金调整的主张不予支持。违约金应以757112元为基数，按每日万分之五标准，计算670天，共为253632.52元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：厦门和景园置业有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门宾来客商贸有限公司支付逾期交房违约金253632.52元。本案一审案件受理费5104元减半收取2552元，由厦门和景园置业有限公司负担。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一、案涉商品房合同效力问题；二、和景园公司主张的顺延交房是否成立；三、合同约定的逾期交房违约金计算方式是否过高。对此，分析如下： 一、案涉商品房合同效力问题。案涉商品房合同是双方当事人在自愿基础上签订，合同第二十五条约定“本合同自双方签订之日起生效”，且该合同经主管部门登记备案。因此，本案讼争《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。和景园公司认为本案合同存在以合法形式掩盖非法目的，缺乏事实依据，其主张合同无效与其签订合同时的意思相矛盾，本院不予支持。 二、和景园公司主张的顺延交房是否成立。合同第八条第一款及补充协议约定了交付条件，因工程竣工验收合格和消防验收合格方可交付使用系建筑法和消防法的强制性规定，属法定交付条件。根据查明的事实，讼争商品房所在项目工程于2016年9月2日竣工验收合格，同年10月25日消防验收备案，2017年1月13日消防验收备案复查通过，已经符合法定交房条件。和景园公司上诉主张其可据实延期交房，所提供有关市政配套工程影响讼争商品房所在项目工程施工的证据，均是在讼争商品房具备交房条件之后形成的，不能证明市配套施工对讼争商品房交付造成的实际影响。和景园公司二审提供的证据1—5不足以证明其主张。一审法院认定和景园公司应当向宾来客公司履行交付商品房的合同义务，并根据补充协议的约定给予和景园公司三个月的交房宽展期，认定交房时间为2017年3月28日，以此作为计算逾期交房违约金的起算时点，并无不当。鉴于案涉商品房所在项目于2019年1月18日通过备案证明，和景园公司已向宾来客公司发函告知于2019年1月27日办理交房手续，视为已履行交房义务。因此，逾期交房违约金应计至2019年1月27日止共计670天。 三、合同约定的逾期交房违约金计算方式是否过高。和景园公司上诉主张违约金标准应当予以调整，但并未提供证据证明合同约定的违约金过分高于给宾来客公司造成的实际损失，一审法院根据宾来客公司的诉求对违约金计算，并无不当。 综上所述，和景园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5104元，由厦门和景园置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈许贞 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇一九年八月二十九日 代书记员 陈 琳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。