湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初2048号 原告（反诉被告）：马君，女，1968年6月28日出生，汉族。 委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：唐铭键，湖南德有常律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：廖国华，男，1956年7月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：彭国军，湖南开旗律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：傅蓉，湖南开旗律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：常德市楠竹山农贸市场服务中心（个人独资企业），住所地常德市武陵区永安街道办事处东苑社区三闾路（正达房产旁）。 投资人：周远云。 委托诉讼代理人：毛宏权，湖南劲鸣律师事务所律师，特授权代理。 原告（反诉被告）马君与被告（反诉原告）廖国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年6月20日和2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马君及其委托诉讼代理人吕舒、唐铭键，被告（反诉原告）廖国华及其委托诉讼代理人彭国军、傅蓉，第三人常德市楠竹山农贸市场服务中心投资人周远云及其委托诉讼代理人毛宏权到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。 马君向本院提出诉讼请求：一、判令廖国华支付门面买受价款余额30万元及逾期付款违约金5.2282万元（系按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍的标准计算自2016年7月12日至2019年4月23日的违约金，此后仍按该标准计算至偿清买受价款余额之日止）；二、由廖国华负担诉讼保全担保费及本案全部诉讼费用。 廖国华辩称：1、马君不享有房屋的所有权，故马君与廖国华的买卖合同无法履行，进而导致合同目的无法实现；2、廖国华已经与第三人达成了房屋买卖的合同，且已经履行，涉案合同应解除；2、请求法院驳回马君的诉讼请求。 常德市楠竹山农贸市场服务中心辩称：1、第三人只是将房屋租赁给马君，马君将房屋转让给廖国华没有经过第三人的同意，合同应无效。2、第三人因与廖国华达成了买卖该门面的合意，涉案门面产权已于2017年登记在廖国华名下；3、第三人不是按马君的要求将涉案门面转让给廖国华。 廖国华在2019年6月20日庭审辩论终结前提出反诉，并于2019年6月24日向本院提交反诉状，反诉请求为：一、请求确认解除《门面转让协议》的行为有效；二、本案诉讼费用由马君承担。 马君针对反诉辩称：1、合同解除应该在原告起诉之前提出，廖国华无权解除涉案合同；2、提出反诉的时间不符合法律规定；3、请求驳回廖国华的反诉诉讼请求。 常德市楠竹山农贸市场服务中心对廖国华的反诉未提出答辩意见。 根据当事人陈述、举证、质证情况，本院确认下列案件事实： 2011年9月6日，常德市楠竹山农贸市场服务中心与马君签署了《租赁协议》，该协议约定“常德市楠竹山农贸市场服务中心将武陵区三闾路楠竹山农贸市场*层***号门面租赁给马君，租赁期限为40年，自2011年10月30日起至2051年10月29日，租赁总价计人民币700000元。并约定，马君取得该租赁物使用权后，如需转让，必需经常德市楠竹山农贸市场服务中心同意并办理过户手续，否则转让无效。常德市楠竹山农贸市场服务中心在取得国有土地出让权后，马君具有优先购买权，所缴纳租金全部转为购房款”。 2012年3月2号，马君与廖国华签署了《门面转让协议》，协议约定：1、马君以人民币80万元的价格将武陵区三闾路楠竹山农贸市场1层113号门面转让给廖国华，廖国华首付50万元（在签订转让协议的当天廖国华已支付马君门面首付款50万元），待开发商取得土地出让手续后再支付30万元；2、双方对所售商铺之权属等约定均按马君与常德市楠竹山农贸市场服务中心所签《租赁协议》之一切内容；3、若开发商最终未取得土地出让手续，马君负责退还廖国华人民币10万元。 2016年7月12日，常德市楠竹山农贸市场服务中心取得武陵区三闾路楠竹山农贸市场1楼13号的土地使用权证（权属证号为：常国用2**6商第3**5号）。2016年12月19日，常德市楠竹山农贸市场服务中心为廖国华出具70万元的增值税发票。2017年9月28日，廖国华向常德市楠竹山农贸市场服务中心支付涉案门面款25万元。2017年10月10日，常德市楠竹山农贸市场服务中心与廖国华签订《常德市存量房买卖合同》。2017年10月26日，廖国华获得湘（2017）常德市不动产权第00****4号武陵区三闾路楠竹山农贸市场1楼13号的不动产权证书。因马君知晓此情后，要求廖国华支付剩余房款30万元，协商未果，马君遂诉至本院，要求判如所请。 另查明，廖国华向马君发出解除《门面转让协议》通知书，马君签收。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据复印件：原被告身份信息、第三人营业执照、《租赁协议》、《门面转让协议》、收款收据、微信聊天记录、土地使用权证复印件、常德市房产档案馆出具的《房屋信息查询证明》、湖南增值税普通发票、非税收入电子缴款收据、非税收入一般缴款书、非住宅类不动产登记收费发票、印花税完税证明、契税完税证明、《常德市存量房屋买卖合同》、不动产权证书复印件、证人李爱珍证言、《解除通知书》及签收回单。 本院认为：一、关于案涉《门面转让协议》的效力。马君与廖国华签署的《门面转让协议》系债权合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本院认为案涉《门面转让协议》系马君、廖国华真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。二、关于案涉《门面转让协议》是否已经解除。廖国华在享有合同解除权的时候不行使合同解除权，诉讼期间发出解除合同通知，该通知即使马君签收，也不能改变本案诉讼前已经确定的合同效力及履行状态，亦有违诚实信用原则，不能产生解除合同的法律效果。廖国华在案涉《门面转让协议》未解除的情况下向第三人常德市楠竹山农贸市场服务中心交付房款并取得不动产权证书的行为属于根本性违约。本院认为，违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，更有利于实现合同目的。但是当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。本案中，违约方廖国华已经取得案涉门面的不动产权证书，廖国华的行为使得继续履行案涉门面协议所需的财力、物力超过协议双方基于协议履行所能获得的利益，门面协议已不具备继续履行条件，在这种情形下，为平衡双方当事人的利益，在廖国华合理期限内提出依法解除合同的意思表示前提下，本院确认案涉《门面转让协议》已经解除。马君可以据此另案起诉，要求廖国华承担赔偿责任，以保证马君的现实既得利益不因合同解除而减少。三、关于廖国华反诉是否符合法律规定。鉴于廖国华在本诉辩论终结前提出的反诉，符合以本诉原告为被告、向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求、以及反诉的直接目的不限于对抗原告的诉讼请求，也可能超越原告诉讼请求范围的特征，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”之规定，本院认为廖国华反诉符合法律规定，但其要求常德市楠竹山农贸市场服务中心承担本案责任的证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十五条、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、确认马君与廖国华签订的《门面转让协议》已经解除； 二、驳回马君的诉讼请求； 三、驳回廖国华的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费6584元，减半收取3292元，申请诉讼保全费2770元，合计6062元，由马君负担；反诉案件受理费100元，由廖国华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 蔡雨静 二〇一九年八月八日 法官助理 陈 浩 书 记 员 周丽娅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。