广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10418号原告：吴先芳。委托诉讼代理人：殷磊，广东展创律师事务所律师。被告：东莞市朗豪坊房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇象山工业园象山南路2号厂房A。统一社会信用代码：91441900568265351H。法定代表人：梁沛辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王淑媛，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，广东鼎能律师事务所律师。原告吴先芳与被告东莞市朗豪坊房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人殷磊，被告的委托诉讼代理人王淑媛、李伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金（以已付房价款1280000元为基数，按每日万分之二从2018年4月1日起计至实际交付之日止，暂计至2019年3月31日为93440元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房。合同签订后，原告已按约定支付了购房款，但被告存在逾期交房的行为。合同约定逾期交房违约金按每日万分之一计算，累计不超过房价款的1%，严重损害了原告的利益。根据合同对等原则，逾期交房违约金应根据逾期付款违约金的标准按每日万分之二计算。被告辩称：1.案涉合同明确约定了逾期交房的责任，是双方真实的意思表示，应当遵守。2.原告主张根据逾期付款违约金的标准计算逾期交房违约金，缺乏法律和法理依据。本院经审理认定事实如下：2017年3月3日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：原告向被告购买位于东莞市××北路××商业、住宅楼××单元××号商品房，建筑面积为90㎡；总房价为1280000元；被告应在2018年3月31日前向原告交房，如被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之一（累计不超过房价款的1%）的违约金；交房条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但被告向商品房所在地政府行政主管部门递交了办理商品房建设工程竣工验收备案所需文件即视为取得建设工程竣工验收备案证明文件，原告自愿放弃以取得商品房测绘报告作为交付的条件（附件十一第3.1条）；在商品房达到交付使用条件后，除原告未按合同约定支付房款、违约金外，被告应以书面的形式按合同约定的地址通知原告办理交付使用手续，原告不按要求办理交付手续的，以通知书规定日期即合同约定的交付时间为交付使用的时间；原被告保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或公告的方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《商品房买卖合同（预售）》还对其他方面进行了约定。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告向被告支付了全部购房款。2018年11月27日，东莞市公安消防支队评定本案商品房所在的楼房经消防验收合格。2019年3月26日，本案商品房所在的楼房取得东莞市住房和城乡建设局发放的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。2019年3月31日，被告按照《商品房买卖合同（预售）》载明的原告地址向原告邮寄《收楼催告书》，要求原告尽快办理收楼手续。邮件全程跟踪查询信息显示上述邮件于2019年4月3日被原告家人签收。原告确认其收到上述邮件，但至本案庭审时未办理收楼手续。原告主张被告逾期交房对其造成以下损失：1.租金损失；2.向银行贷款或向个人借款支付购房款的利息损失；3.装修费用上涨损失；4.生活工作计划发生变化的损失，包括交通费损失、小孩教育成本损失等。对于同地段同类型房屋的租金标准，原告未提出主张，被告则主张带装修的租金标准约为2000-2800元/月。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是：原告要求调高《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金能否成立，如成立，应调高至何种标准。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房每天按全部房价款的万分之一计算违约金，但累计不超过房价款的1%，也就是说，在逾期交房100天后，违约金无需再计算，届时无论逾期交房的实际时间长短，违约金均只能以房价款的1%为限，不再考虑实际违约行为的严重程度。本案中，被告已逾期交房约一年，按上述标准，违约金只能是12800元，显然不足以弥补长时间逾期交房对原告造成的损失，故原告要求调高违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告请求调高违约金的，应以被告违约造成原告的实际损失为限。现原告主张的损失有：1.租金损失；2.向银行贷款或向个人借款支付购房款的利息损失；3.装修费用上涨损失；4.生活工作计划发生变化的损失，包括交通费损失、小孩教育成本损失等。本院认为，上述第2项损失与被告逾期交房没有因果关系，如何支付购房款是原告的个人选择，原告选择贷款购房的，无论被告是否逾期交房，原告均须支付贷款利息，故不应认定是被告逾期交房造成原告的损失。对于第3-4项损失，并无证据证明实际存在，且已超出双方签订《商品房买卖合同（预售）》时的可预见范围，故本院不予支持。对于第1项损失，由于本案房屋为住宅用房，被告逾期交房导致原告不能按时入住，产生使用利益损失，原告需租赁其他房屋居住替代利益损害，故由此产生的租金属于被告逾期交房造成原告的损失，本院予以支持。对于租金标准，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，可以按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由于主管部门未公布与本案房屋同地段同类型房屋的租金标准，本案亦无有资格的房地产评估机构的评估报告作为认定依据，故本院根据本案证据及双方的主张酌情认定。被告主张同地段同类型带装修的房屋的租金标准约为2000-2800元/月，与实际情况基本相符，原告虽不予认可却没有明确的反驳意见和证据，故本院采信被告的主张。考虑到不同建筑面积、不同楼层、不同朝向、不同装修标准的租金还会有一个市场浮动范围，故本院酌定逾期交房违约金按购房款的年利率2.5%计算。原告要求逾期交房违约金参照逾期付款违约金的标准计算，本院认为，逾期交房与逾期付款属于两个性质不同的违约行为，所造成的损失亦不同，故双方约定不同的违约金计算标准符合违约行为的性质，两者之间不具有参考性，故本院对原告的上述要求不予支持。《商品房买卖合同（预售）》约定本案商品房应于2018年3月31日前交付，如期交付后在装修完毕前不能发挥其居住的功能，故装修期内不应认定原告有损失。本院酌定装修期为1个月，逾期付款违约金应从2018年5月1日起计算。2019年3月31日被告催告原告收楼时，本案商品房所在的楼房已经消防验收合格，且已取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合约定的交付条件和法定的交付条件，原告无正当理由不得拒绝收楼。被告已向原告邮寄《收楼催告书》，邮件全程跟踪查询信息显示上述邮件于2019年4月3日被签收，原告亦确认收到该邮件，故原告应在收到邮件后的合理期限内（本院认定为10日）办理收楼手续。原告拒绝办理收楼手续的，应视为被告已于2019年4月13日向原告交付了本案商品房，逾期交房违约金应计算至2019年4月13日止。综上，逾期交房违约金为：1280000元×2.5%/年÷365天/年×348天=30510元。依照上述援引之法律及《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市朗豪坊房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告吴先芳支付逾期交房违约金30510元；二、驳回原告吴先芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068元，原告吴先芳已预交，由原告吴先芳负担719元，被告东莞市朗豪坊房地产开发有限公司负担349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇一九年八月七日书记员  陈清梅彭慧荣