广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终919号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：麦惠英，女，汉族，1977年10月14日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人麦惠英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初237号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判月亮湾公司承担延期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2017年9月21日起至提交办理房屋权属转移登记手续之日（2018年11月29日）止，按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算为8239.22元；二、本案诉讼费用由麦惠英负担。事实与理由：（一）麦惠英购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与麦惠英共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为麦惠英办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与麦惠英合理协商解决延期办证违约金问题。（二）一审判决月亮湾公司承担违约金至涉案商品房的权属登记至麦惠英名下之日止不当，应予纠正。按照双方合同约定，月亮湾公司只承担至提交办理房屋权属转移登记手续之日止的责任。至于提交该手续后，不动产登记部门何时颁发产权证书给麦惠英并非月亮湾公司所能控制，也并非月亮湾公司继续违约的情形。且本判决与已生效的月亮湾公司与业主同一系列案件的判决相违背（生效判决确定的月亮湾公司承担办证违约责任的截止日期为，月亮湾公司寄送的要求业主共同办证的函送达业主之日，或双方共同提交办理房屋权属转移登记手续之日止）。麦惠英辩称，麦惠英一审提供的证据材料充分，一审法院认定事实清楚，引用法律依据恰当。麦惠英一审起诉请求：一、月亮湾公司为麦惠英办理阳西县xxx小区xxx号房的房地产权证至麦惠英名下；二、月亮湾公司向麦惠英支付逾期办理产权证的违约金（从2017年9月21日计至月亮湾公司实际办理完毕房地产权证之日止）；三、月亮湾公司向麦惠英退还多收的办证费用10634元；四、本案诉讼费由月亮湾公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2014年8月14日，麦惠英以295949元的价格向月亮湾公司预购其位于阳西县xxx小区xxx号商品房一套，并签订了一份《商品房买卖合同》。该份合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。签订《商品房买卖合同》和补充协议后，麦惠英依约付清该商品房的购房款295949元及相关办证费用10634元给月亮湾公司。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。2015年9月30日，月亮湾公司将涉案商品房实际交付给麦惠英使用。其后，麦惠英认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至一审法院，诉如所请。另查明，月亮湾公司于2018年11月26日作出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，并于当天投寄给麦惠英，该函于同年11月27日被签收。《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》里载明：我司正在为您办理不动产权证，烦请您在收到该函后协助我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续。……2、与我司约定到阳西不动产中心签署申请书时间。2018年11月29日,麦惠英、月亮湾公司双方共同到阳西县不动产登记中心提交了办理涉案商品房的权属证书的相关资料，阳西县不动产登记中心于当天受理了麦惠英的办证申请。一审法院认为：麦惠英与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。根据《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》的内容，麦惠英需在收到该函后及时协助月亮湾公司办理房屋产权转移登记手续，而麦惠英、月亮湾公司已于2018年11月29日共同向阳西县不动产登记中心申请办理麦惠英名下的房地产权属证书并已受理。现麦惠英请求月亮湾公司限期办理涉案商品房的权属证书至麦惠英名下，应不予支持。合同签订后，麦惠英已依约付清该商品房的购房款295949元及相关办证费用10634元给月亮湾公司，但月亮湾公司没有按照合同约定的时间为麦惠英办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续。本案中，月亮湾公司在2015年9月30日将涉案商品房实际交付给麦惠英，其理应依约在涉案商品房实际交付后720日内即2017年9月20日之前为麦惠英办理完毕涉案商品房权属转移登记手续，但其逾期未办理完毕。故月亮湾公司的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现麦惠英请求月亮湾公司支付逾期办证的违约金，应予以支持。麦惠英请求的逾期办证违约金应以295949元为基数按日万分之一，从逾期办理之日即2017年9月21日起计至涉案商品房的房地产权属证书办至麦惠英名下之日止。麦惠英主张月亮湾公司向其收取的相关办证费用10634元属于预收款项，该费用不仅包括契税，还含有公共维修基金及其他费用。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至麦惠英的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定。故麦惠英请求月亮湾公司退还办证费用10634元，应不予支持。麦惠英可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与月亮湾公司据实结算或另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，作出判决：一、限月亮湾公司在本判决发生法律效力之日起六十日内支付逾期办证的违约金（从2017年9月21日起以295949元为基数按日万分之一计至阳西县xxx小区xxx号房的房地产权属证书办至麦惠英名下之日止）给麦惠英；二、驳回麦惠英的其他诉讼请求。一审案件受理费227元，由麦惠英负担83元，月亮湾公司负担144元。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。麦惠英与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，双方当事人对月亮湾公司自2017年9月21日起存在逾期办证的违约行为没有异议，应予确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司承担的逾期办证违约金应计至何时。根据双方当事人签订的补充协议的约定，月亮湾公司应当在麦惠英接收涉案商品房后720日内将涉案商品房的权属转移登记手续办理完毕。若月亮湾公司未能在上述规定期限内将涉案商品房房地产权证书办至麦惠英名下，则月亮湾公司应按麦惠英已交付房价款的日万分之一支付违约金。因月亮湾公司至今未将涉案商品房权属转移登记办至麦惠英名下，月亮湾公司应自逾期之日起按房屋价款日万分之一计付逾期办证违约金给麦惠英。一审判决逾期办证违约金计至月亮湾公司将涉案商品房的权属登记办至麦惠英名下之日止正确，本院予以维持。月亮湾公司主张逾期办证违约金应从2017年9月21日起计至提交办理房屋权属转移登记手续之日止没有事实依据，本院不予支持。月亮湾公司上诉还主张因办证手续复杂及第三人原因影响办证进程，但上述理由并不能减轻其逾期办证的违约责任。因此，月亮湾公司主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 施震宇审判员 陈欢欢二〇一九年八月七日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。