河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0502民初1155号 原告：梁小芬，女，1953年12月30日出生，汉族，农民，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：由晨超，天津全唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王星星，天津全唐律师事务所律师。 被告：贾宝顺，男，1962年8月13日出生，汉族，无业，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：张晓颖，河北乐晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴瑞斌，河北乐晓律师事务所律师。 原告梁小芬与被告贾宝顺确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁小芬及其委托诉讼代理人由晨超、王星星，被告贾宝顺及其委托诉讼代理人张晓颖、吴瑞斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁小芬向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决确认原、被告之间于1997年1月10日签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求贵院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系河北省邢台市桥东区大梁庄王家庄村村民，一直在该村居住生活。1994年间，原告在上述村域内自建房屋一处，并分别于1994年4月通过测绘、1994年5月通过检查、1994年7月申请确权，于1994年9月获得房屋所有权证书（邢市字第××号）。该处房屋所在宅基地（连通院落）面积为167平方米；院落内房屋分别为1号房屋3间，2号房屋1间，房屋总建筑面积为93.13平方米。被告系城镇居民，长期在邢台市桥东区生活。1997年1月10日，被告与原告签署《房屋买卖协议》，购入上述房屋。我国《土地管理法》第八条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有”，第六十三条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。同时，我国国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证”。被告为城镇居民，购入原告名下农村宅基地及地上房屋之行为，违反了上述法律法规之规定，原被告之间签署的《房屋买卖协议》当属无效。综上，为了维护原告合法权益，特提起本诉，望贵院公正审理，判如所请。 被告贾宝顺辩称，1、涉案房屋买卖协议是答辩人、被答辩人双方在平等互利、协商一致、等价有偿的基础上自愿签订的，是合同双方当事人真实的意思表示。22年前，被答辩人意欲将其自有房屋出卖，答辩人有意购买，答辩人按照双方约定支付相应对价35000元，被答辩人将房产证原件交付答辩人，双方对房产过户等事项办理进行了约定。这一系列行为反映出涉案房屋买卖协议真实、合法、有效，且房产买卖协议在签订后经邢台市公证处依法公正。根据我国相关法律规定，公证处只对合法、有效的法律事实及行为予以公证，由此也可以看出，本案房屋买卖协议真实、合法、有效。被答辩人起诉合同无效无事实和法律依据。2、法不溯及既往，不以依据在后的法律规定约束、评价在前的法律行为。不能依据1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（以下简称《通知》）认为1997年1月10日签订的《房屋买卖协议》无效。被答辩人依据上述通知认定涉案房屋买卖协议无效，缺乏事实与法律依据。综上双方于1997年1月10日签订的《房屋买卖协议》合法有效，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应依法驳回。3、被答辩人不具有诉讼主体资格。被答辩人在将房屋出卖答辩人后，将户口迁出，近期才迁回，被答辩人在诉状所称其户口一直在本村未迁出与事实不符、根据被答辩人的观点，被答辩人将户口迁出后不再是王庄村村民，不再享有该村村民任何权益，对涉案合同不具有请求权。现在被答辩人虽将户口重新迁回本村，并不必然视为对涉案合同有提起主张的权利。4、本案已经超过诉讼时效。涉案房屋买卖协议签订至今已经超过22年，超过法律规定的诉讼时效。现在交易房屋已经拆迁，邢台市桥东区国有土地上房屋征收与补偿安置中心与答辩人签订房屋征收补偿安置协议，由答辩人作为享有并领受该房屋拆迁享有的权益。基于交易房屋及买卖协议产生的任何权利、义务与被答辩人均没有关系。退一步讲，即便认定双方房屋买卖协议无效，因已经过了22年，被答辩人也丧失了主张拆迁相应权益的胜诉权。综上，请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告梁小芬系邢台市桥东区大梁庄乡王家庄村村民，被告贾宝顺系邢台市桥东区市民。1997年1月10日原告将登记在其名下的位于邢台市桥东区农村自建房屋（房产证号：邢市字第××号）以35000元价格出卖给被告，双方于当日签订了《房屋买卖协议》，并于当日在邢台市公证处对该协议办理了（97）邢证民字第1002号的公证手续。协议签订后，原告向被告交付了房产，并将房产证原件一并交付给了被告，之后一直由被告及家人实际居住使用该房屋，但该房产一直未办理过户登记手续，仍登记在原告梁小芬的名下。该房产已于2018年纳入拆迁范围，现该房产已被拆除。原告又于2019年5月14日为该房产办理了不动产权证书。现原告以签订的上述房屋买卖协议违反法律规定，要求法院确认该协议无效。 本院认为，本案中买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”；2007年12月30日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》（国办发［2007］71号），指出：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”；《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条第二款规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”在本案中，原、被告双方于1997年1月10日订立的《房屋买卖协议》，虽系双方真实意思表示，但由于被告非所购房屋所在地的王家庄村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律和国家有关政策的规定，损害社会公共利益，并且也未经有关组织和部门批准，应认定为无效，且该无效情形并不能因为买卖协议时间较长、涉案房屋已经拆除灭失而改变，故原告主张涉案房屋买卖协议无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。现涉案房屋已被拆迁，已不存在返还原物的情形。因原告违背诚实信用原则要求确认《房屋买卖协议》无效，造成被告购房款及可信赖利益的损失，双方可就合同无效后的法律后果另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，判决如下： 原告梁小芬与被告贾宝顺于1997年1月10日签订的《房屋买卖协议》无效。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告梁小芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  王颖 二〇一九年八月五日 书记员  薛冰