福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5521号 上诉人（原审被告）：张樟萍，女，1980年7月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：范晓辉，福建奥通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程勇，男，1986年10月4日出生，汉族，住福建省平和县。 被上诉人（原审原告）：张小娜，女，1988年5月15日出生，汉族，住福建省平和县。 上列俩被上诉人共同委托诉讼代理人：黄海，福建融成律师事务所。 上列俩被上诉人共同委托诉讼代理人：王秀芳，福建融成律师事务所。 被上诉人（原审被告）：福州置宇房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华大街道北环中路131号时代金典大厦第二层北部区域。 法定代表人：施炜，总经理。 委托诉讼代理人：吴威，男，公司交易部主管。 上诉人张樟萍因与被上诉人程勇、张小娜、福州置宇房产代理有限公司（以下简称“置宇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张樟萍上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.由程勇、张小娜、置宇公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、本案中程勇、张小娜、置宇公司已在2018年9月4日时构成违约，故张樟萍不应当就违约事项承担责任。根据双方的房地产经纪合同约定，张小娜应于2018年9月4日对房屋进行追认。但于一审庭审时，程勇、张小娜、置宇公司均未提供追认函。在第二次审理时，置宇公司方提供追认函，但该份证据已在一审法官明示不再接受新证据的情况下提出，程序违法。且从该份证据提供的时间上亦可知，张樟萍从未收到该追认函。由于程勇、张小娜、置宇公司的原因致使无法确认合同相对人，导致合同违约，程勇、张小娜、置宇公司应当承担全部的违约责任。二、依据房地产经纪合同的约定，程勇、张小娜应当办理房产解押手续，然至一审结束，其均未办理房产的解押手续，必然导致合同无法继续履行，故其应当承担相应的违约责任。此外，根据庭审的内容可知，程勇、张小娜未还款的行为导致了房产无法解押，该情况可确认是根本违约行为。三、张樟萍未完全支付定金，不应视为违约。即使认定为违约，也属于一般违约，与程勇、张小娜的两次根本违约相比，不应承担违约责任。依据房产经纪合同的约定，张樟萍应在支付10000元定金后，于2018年10月10日前支付剩余的40000元定金。但鉴于合同签订后的第二日，程勇、张小娜就已经违约，且程勇、张小娜未向贷款银行履行还款义务。张樟萍有权行使不安抗辩权，暂缓支付40000元定金。一审法院认定张樟萍因一般性违约而要求其承担全部责任，有误。 程勇、张小娜辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张小娜于2018年9月3日已对《房产经纪合同》及《补充协议一》、《补充协议二》（下称“案涉合同”）进行追认，案涉合同已依法成立并生效，置宇公司也将追认情况告知了张樟萍，张樟萍对此不持异议。根据张樟萍在一审中辩称可知，张樟萍的抗辩理由认为程勇、张小娜未按合同约定向银行申请解押而构成违约，证明了张樟萍已知悉合同依法成立并生效，现张樟萍提出合同未经追认的理由缺乏事实和法律依据。一审的争议焦点是程勇、张小娜是否按照合同约定向银行申请提前还贷，根据中国工商银行出具的证据显示，程勇已于2018年9月6日向银行申请了还贷，履行了合同约定义务。二、在买卖双方签订案涉合同后，因张樟萍拒不履行合同约定支付定金的义务，已构成根本违约。程勇、张小娜及置宇公司多次催告，张樟萍均置之不理，且张樟萍从未提及合同未被追认。从签订合同后至程勇、张小娜提起诉讼从未提及合同未被追认或主张行使善意相对人的撤销权。因此，张樟萍的上诉理由不能成立。三、案涉合同无法继续履行系张樟萍违约造成，张樟萍应按照一审判决赔偿程勇、张小娜的经济损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 置宇公司辩称，根据合同约定张小娜应在2018年9月4日前对房屋买卖进行追认，置宇公司业务员于2018年9月3日找张小娜进行追认并签署了追认函交于置宇公司，因一审置宇公司也是被告，根据一审起诉状未提及此函，因此在一审举证时未提供此材料。关于解押问题，一审时置宇公司已说明解押手续的具体流程，合同约定卖方先行申请解押还款，还款的钱款来源是买方借款给卖方，就是张樟萍借款给程勇、张小娜解押还款，程勇、张小娜于2018年11月1日前完成还款抵押注销手续即可，因张樟萍不履行合同约定事项所以合同无法履行。在合同约定时间将近的情况下，置宇公司多次联系张樟萍履行合同无果，而后置宇公司发函告知不履行合同产生的经济损失自行承担，还是不予理会。 程勇、张小娜向一审法院起诉请求：1.判决张樟萍向程勇、张小娜支付违约金80000元；2.置宇公司向程勇、张小娜返还张樟萍支付的定金10000元；3.张樟萍向程勇、张小娜支付为提起本案诉讼支付的律师代理费8000元；4.本案诉讼费用由张樟萍、置宇公司承担。 一审法院认定事实：程勇、张小娜系福州市闽侯县福晟钱隆公馆Ｂ区8＃楼104单元房产的所有权人。2018年9月3日，程勇、张小娜（甲方）与张樟萍（乙方）、置宇公司（丙方）签订《房地产经纪合同》，约定程勇、张小娜将其所有的位于福州市闽侯县福晟钱隆公馆Ｂ区8＃楼104单元房产出售给张樟萍，房屋成交价格为850000元。合同第十二条约定，签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金50000元给甲方（定金可抵作购房款）。甲、乙双方同意暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据。第十六条规定，自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。第十七条规定，出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）：1.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；2.当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3.当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第二十一条约定，其他事项详见补充协议。 同日，程勇、张小娜（甲方）与张樟萍（乙方）、置宇公司（丙方）签订《补充协议一：公积金按揭贷款交易流程（买方解押）》（以下简称“《补充协议一》”）及《补充协议二》。《补充协议一》第（1）条约定：签订本合同时乙方支付定金10000元整，此款按照合同约定，打入丙方指定账户中监管，剩余定金40000元整于2018年10月10日之前打入丙方指定账户中监管。第（2）条约定，甲乙双方约定在签订本合同的三个工作日内丙方委托公积金中心认可的评估公司办理上述房产的评估事宜，甲乙双方配合评估公司工作人员办理上述房产的评估事项及提供相关的材料。第（3）条约定，甲方须在签订本合同后的三个工作日内向上述房产的抵押银行申请提前偿还贷款手续，因甲方无法自行筹款办理上述房产的解押手续，乙方同意借款给甲方解押（具体金额以银行出具的剩余贷款金额为准），待成交后冲抵部分房款，甲方配合到银行查询本人征信并将上述房产的委托手续公证给丙方指定人员，甲方须在乙方办理公积金按揭贷款之前将该房产原抵押权解除。第（4）条约定，甲乙双方约定乙方应在2018年11月1日之前备好公积金按揭贷款所需的相关材料及首付款，同时办妥本附件的第（2）条和第（3）条内手续后的三个工作日内，甲乙丙三方到公积金中心办理公积金按揭贷款申请手续。 《补充协议二》第3条约定，乙方已知签订本合同时上述房产的共有权人张小娜未到场签署，由其产权人程勇代为签署上述合同，乙方并同意签订，甲方产权人承诺共有权人张小娜于2018年9月4日之前对上述事宜进行追认：若共有权人张小娜未在上述约定时间内对上述事宜进行追认，则甲方产权人程勇必须按《房地产经纪合同》中约定的违约条款承担违约责任。甲方产权人程勇承诺追认函真实有效，若有虚假，则甲方产权人程勇必须按《房地产经纪合同》中约定的违约条款承担违约责任。并且甲方追认当日应将上述房屋《不动产权证书》交由丙方监管。第6条约定，甲乙双方约定，在办理上述房产交易的过程中，因其中一方原因导致违约，双方可先行协商赔偿事宜；若协商不成，守约方有权通过人民法院依法起诉违约方，违约方须按照本合同约定的违约金80000元赔偿给守约方，同时因违约方违约而给守约方造成经济损失费用（包括诉讼费、律师费、中介服务佣金、评估费、交易服务费、按揭服务费等），由违约方承担。 合同签订后，程勇、张小娜依约提交了房屋不动产权证书，张樟萍于2018年9月3日向置宇公司支付定金10000元。张小娜于2018年9月3日对程勇签署讼争《房地产经纪合同》及相关合同附件的行为予以追认。2018年9月6日，程勇向中国工商银行申请提前还款，签署《个人贷款提前还款申请审批表》以及《客户还款须知》。因张樟萍未依约于2018年10月10日前支付剩余定金40000元，2018年10月15日，置宇公司向张樟萍寄送《催办函》，催促张樟萍尽快履行合同义务。2018年11月6日，程勇、张小娜以及置宇公司分别向张樟萍寄送《催告函》，催促张樟萍三日内履行合同约定手续。2018年12月11日，程勇、张小娜向张樟萍寄送《解除合同告知函》，通知程勇、张小娜依法单方解除合同，并保留追究张樟萍的违约责任。该份邮件于2018年12月12日签收。程勇、张小娜为本案支出律师费8000元。 一审法院认为，程勇、张小娜与张樟萍之间签订的《房地产经纪合同》及其他相关合同文件系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应遵照合同约定履行各自的义务。张樟萍未依约支付定金，在置宇公司以及程勇、张小娜催告后，仍未按约履行，已符合合同解除条件，程勇、张小娜已按合同约定向张樟萍发函通知解除合同，张樟萍未提出异议，一审法院确认该通知已于签收之日发生解除合同的效力。故程勇、张小娜与张樟萍签订的《房地产经纪合同》及相关协议已于2018年12月12日解除。合同解除后，置宇公司应将收取的定金10000元返还给张樟萍。因张樟萍违约导致合同解除，程勇、张小娜要求张樟萍支付违约金80000元及程勇、张小娜因本案支出的律师费8000元，符合合同约定，一审法院予以支持。当事人在合同中既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款。庭审中，经一审法院释明后，程勇、张小娜选择适用违约金条款，其主张置宇公司向其返还定金10000元，无合同及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，判决：一、张樟萍应于本判决生效之日起十五日内向程勇、张小娜支付违约金80000元及律师代理费8000元；二、福州置宇房产代理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还张樟萍定金10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，减半收取计1125元，由张樟萍负担。 本院二审期间，置宇公司提交了追认函，本院组织当事人进行了质证，对上述证据，本院将结合其他在案证据对其证明力进行综合认定。双方当事人对于一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张樟萍对置宇公司提交的追认函真实性有异议，但其未能提交证据证明其主张。结合一审法院查明的事实，可以认定张小娜于2018年9月3日对程勇签署讼争《房地产经纪合同》及相关合同附件的行为已进行了追认。因此张樟萍关于程勇、张小娜、置宇公司已在2018年9月4日时构成违约的上诉理由不能成立。案涉《补充协议一》约定：张樟萍应将“剩余定金40000元整于2018年10月10日之前打入丙方指定账户中监管……甲方须在签订本合同后的三个工作日内向上述房产的抵押银行申请提前偿还贷款手续……”根据程勇、张小娜一审时向工商银行鼓楼支行调取的证据结合一审法院查明的事实，程勇已于2018年9月6日向中国工商银行申请提前还款，而张樟萍未依约于2018年10月10日前支付剩余定金40000元。因此张樟萍关于其构成一般违约、程勇、张小娜构成根本违约的上诉理由没有事实和法律依据。一审法院认定因张樟萍违约导致案涉合同解除，并判令张樟萍支付程勇、张小娜违约金80000元、律师费8000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，张樟萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2250元，由张樟萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年八月十二日 法官助理陈奇 书记员林雨婷