云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终975号上诉人（原审第三人）：楚雄兴彝村镇银行股份有限公司。住所地：楚雄市东兴路100号。统一社会信用代码：91532300552745369H。法定代表人：牛正勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李韬，男，彝族，1988年11月4日生，住楚雄市，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨春刚，男，汉族，1955年3月1日生，高中文化，退休工人，住楚雄市。被上诉人（原审原告）：杨菁，男，汉族，1986年4月18日生，大学文化，自由职业，住云南省昆明市五华区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙朝兵，禄劝彝族苗族自治县法律援助中心律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南楚雄市格瑞房地产开发有限公司。住所地:楚雄市开发区振兴路。统一社会信用代码：91532300217446548U。法定代表人：林佳玉。上诉人楚雄兴彝村镇银行股份有限公司（以下简称兴彝银行）因与被上诉人杨春刚、杨菁、云南楚雄市格瑞房地产开发有限公司（以下简称格瑞房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初2828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人兴彝银行的委托诉讼代理人李韬、被上诉人杨春刚及杨春刚、杨菁的委托诉讼代理人孙朝兵到庭参加诉讼。被上诉人格瑞房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴彝银行的上诉请求：1、撤销楚雄市人民法院（2018）云2301民初2828号民事判决；2、改判驳回原审诉讼请求。事实与理由：一、原审判决与生效并在强制执行的判决冲突。兴彝银行于2015年8月3日与格瑞房地产公司签订了《抵押合同》，格瑞房地产公司将名下（格瑞时代酒店二楼、九楼）房权证号为楚雄市房权证东瓜字第××号、楚雄市房权证东瓜字第××号,土地证号为楚开国用（2014）第003284号，楚开国用（2014）第003291号的房屋及土地抵押给兴彝银行，并在楚雄市建设局办理了抵押登记，取得了编号为楚雄市房他证（2015）字第00062597号的房屋他项权证，为云南楚雄瑞福康生物科技开发有限公司在兴彝银行的500万元贷款作抵押担保。后云南楚雄瑞福康生物科技开发有限公司未归还贷款，兴彝银行起诉至楚雄市人民法院，楚雄市人民法院受理并作出（2016）云2301民初664号判决，判决明确了以上抵押的合法性，并明确了兴彝银行对以上抵押的房产有优先受偿权。目前该判决已生效并在强制执行过程中。原审判决格瑞房地产公司为杨春刚、杨菁办理楚雄市开发区房屋的产权证，严重损害兴彝银行权益，导致兴彝银行抵押权被减少，且与已生效的（2016）云2301民初664号判决相冲突；二、原审判决不应损害兴彝银行利益。杨春刚、杨菁因购买房屋无法办理产权证，依法维护自身合法权益，但不应以损害兴彝银行（受害方）权益为前提，应要求加害方承担责任。综上所述，原审判决不论认定事实，还是适用法律均存在错误，因此，请求依法查明事实，予以改判。杨春刚、杨菁口头答辩称，兴彝银行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨春刚、杨菁一审法院起诉请求：1、判令格瑞房地产公司立即为杨春刚、杨菁办理楚雄市开发区房屋的产权证，并承担一切办理房屋产权证的所有费用；2、判令兴彝银行所取得的楚雄市房屋他项权证（2015）字第00062597号、撤销抵押合同中应该归属杨春刚、杨菁的产权部分；3、本案诉讼费由格瑞房地产公司承担。一审诉讼过程中，杨春刚、杨菁明确第2项诉讼请求为撤销格瑞房地产公司与第三人兴彝银行签订的抵押合同中关于以楚雄市开发区房屋设定抵押的约定内容。一审法院认定事实：2013年3月22日，杨春刚、杨菁和格瑞房地产公司签订《商品房购销合同》及“补充协议”，约定杨春刚、杨菁以254673元的价格向格瑞房地产公司购买位于楚雄市开发区房屋（属预售商品房），并在签订合同之日付清购房款；格瑞房地产公司在2013年6月30日前将经竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付杨春刚、杨菁；杨春刚、杨菁交纳所有房款、税费、配套费、维修基金以及其他约定费用，并提供办理产权登记的相关材料，格瑞房地产公司协助杨春刚、杨菁办理相关产权登记手续；杨春刚、杨菁需在签订商品房购销合同时一次性向格瑞房地产公司交清房款外的代办费，包括代办契税、交易手续费、印花税票、房产证、土地证工本费、房屋测绘费、土地测绘费、印花税、评估费（根据政策与市场价格调整）等相关费用，并代办共用设施设备维修基金（此项费用可延后至开发商办理房产证时2天内交纳，若杨春刚、杨菁未及时付清维修基金，格瑞房地产公司不承担任何责任）；杨春刚、杨菁已按合同约定执行，并与格瑞房地产公司指定的管理公司签订租赁协议，管理公司已开始履行合同，视为格瑞房地产公司已履约交房。合同签订当日，杨春刚、杨菁向格瑞房地产公司支付了房款254673元、税费9135.03元。同日，杨春刚、杨菁与案外人楚雄格瑞时代酒店管理咨询服务有限公司签订《房屋租赁协议书》及补充协议，将前述所购房屋（即涉案房屋）出租给楚雄格瑞时代酒店管理咨询服务有限公司经营和管理，楚雄格瑞时代酒店管理咨询服务有限公司按照协议约定向原告支付租金至今。2015年4月20日，杨春刚、杨菁向格瑞房地产公司交纳了维修基金3686.52元。一审另查明，对位于楚雄市开发区房屋，格瑞房地产公司于2014年6月26日取得房屋所有权证(证号为楚雄市房权证东瓜字第××号及00132526号)，于2014年10月28日取得国有土地使用证【证号为楚开国用（2014）第003284号及003291号】。2015年8月3日，格瑞房地产公司与第三人兴彝银行签订抵押合同，约定格瑞房地产公司以其所有的位于楚雄市开发区房屋，为案外人瑞福康公司向第三人兴彝银行的贷款提供抵押担保。2015年8月28日，第三人兴彝银行取得楚雄市房他证（2015）字第00062597号《房屋他项权证》。因案外人瑞福康公司未按借款合同约定偿还第三人兴彝银行借款本息，第三人兴彝银行遂向楚雄市人民法院起诉金融借款合同纠纷一案，楚雄市人民法院受理后于2016年6月15日作出（2016）云2301民初664号民事判决书，判决：由云南楚雄瑞福康生物科技开发有限公司于判决生效后三十日内偿还楚雄兴彝村镇银行股份有限公司借款本息，如云南楚雄瑞福康生物科技开发有限公司逾期未偿还，楚雄兴彝村镇银行股份有限公司有权以云南楚雄市格瑞房地产开发有限公司所有的、位于楚雄市开发区房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿等。该判决生效后，瑞福康公司及保证人未履行还款义务，第三人兴彝银行向楚雄市人民法院申请强制执行。2017年1月26日，楚雄市人民法院查封了格瑞房地产公司所有的位于楚雄市开发区房屋。2017年7月11日，杨春刚、杨菁向楚雄市人民法院提出执行异议，同年8月29日，楚雄市人民法院作出（2017）云2301执异20号执行裁定书，解除了对杨春刚、杨菁所购买的楚雄市开发区永安路145号第9层913号房屋的查封。杨春刚、杨菁至今未取得该房屋的产权证。归纳诉辩双方的主张，一审法院认为的争议焦点为：一、格瑞房地产公司是否应当为杨春刚、杨菁办理涉案房屋产权证；二、关于涉案房屋的抵押权问题。针对争议焦点一，一审法院认为，杨春刚、杨菁和格瑞房地产公司签订的商品房购销合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效。在签订合同及补充协议当天杨春刚、杨菁向格瑞房地产公司支付了全部购房款，格瑞房地产公司向杨春刚、杨菁履行了交房义务，并向杨春刚、杨菁代收了办理产权证的税费，至今格瑞房地产公司未按合同约定为杨春刚、杨菁办理涉案房屋产权证，已构成违约，杨春刚、杨菁有权要求格瑞房地产公司继续履行合同，为其办理涉案房屋产权证，故对杨春刚、杨菁要求格瑞房地产公司为其办理涉案房屋产权证的诉讼请求，予以支持。针对争议焦点二，一审法院认为，杨春刚、杨菁对涉案房屋享有的房屋所有人权利应优先于第三人兴彝银行对涉案房屋享有的抵押权。首先，格瑞房地产公司作为房地产开发商，对于已预售的商品房，应承担向房产管理部门办理出售登记备案的义务，但格瑞房地产公司对涉案房屋至今未履行登记备案义务；其次，格瑞房地产公司明知涉案房屋已出售给杨春刚、杨菁，且杨春刚、杨菁已履行完合同付款义务，该房屋将根据其与杨春刚、杨菁签订的商品房购销合同及补充协议的约定转移登记至杨春刚、杨菁名下，仍隐瞒真实情况，在涉案房屋上为第三人兴彝银行设立抵押权；第三，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据以上规定，已支付全部或大部分购房款的购房人主张的房屋所有人权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于该建筑物上的抵押权，故本案中杨春刚、杨菁对涉案房屋享有的房屋所有人权利优先于第三人兴彝银行对该房屋享有的抵押权；第四，在第三人兴彝银行与案外人瑞福康公司及格瑞房地产公司等人的金融借款合同纠纷一案执行阶段，楚雄市人民法院查封了格瑞房地产公司名下包含涉案房屋在内的位于楚雄市开发区房屋，后因杨春刚、杨菁提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，于2017年8月29日裁定杨春刚、杨菁的异议请求成立，并解除了对涉案房屋的查封，杨春刚、杨菁随即于2017年9月13日起诉至楚雄市人民法院，主张了本案中的各项诉讼请求。综上，格瑞房地产公司应按商品房购销合同及补充协议的约定为杨春刚、杨菁办理涉案房屋产权证。至于第三人对其不能全面实现抵押权造成的损失，可另行主张权利。同时，杨春刚、杨菁和格瑞房地产公司签订的商品房购销合同及补充协议明确约定由杨春刚、杨菁承担办理产权证的税费及维修基金等，而格瑞房地产公司已向杨春刚、杨菁代收办理产权证的税费9135.03元及维修基金3686.52元。因商品房购销合同及补充协议未明确约定办理产权证的时间及逾期办理产权证的违约责任，故在办理涉案房屋产权证过程中产生的税费、维修基金应由格瑞房地产公司承担12821.55元（9135.03元+3686.52元），超过该数额的部分及办证过程中产生的维修基金等其余应由杨春刚、杨菁承担的费用，由杨春刚、杨菁承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，经楚雄市人民法院审判委员会讨论决定，判决：一、云南楚雄市格瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起30个工作日内为杨春刚、杨菁申请办理位于楚雄市开发区房屋的产权证；在办证过程中产生的税费、维修基金由云南楚雄市格瑞房地产开发有限公司承担12821.55元，税费、维修基金超过12821.55元的部分及办证过程中产生的维修基金等其余应由杨春刚、杨菁承担的费用由杨春刚、杨菁承担；二、驳回杨春刚、杨菁的其他诉讼请求。案件受理费100元，由云南楚雄市格瑞房地产开发有限公司负担（未交，限判决生效后十日内缴纳，款交楚雄市人民法院）。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，双方当事人均未提出异议，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是，1、格瑞房地产公司是否应当为杨春刚、杨菁办理楚雄市开发区房屋的产权证？2、格瑞房地产公司与兴彝银行签订的抵押合同中约定以本案涉案房屋设立的抵押权效力问题？针对第一个争议焦点，本院认为，杨春刚、杨菁与格瑞房地产公司签订的《商品房购销合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。在签订合同的当天杨春刚、杨菁就支付了全部购房款，格瑞房地产公司也向杨春刚、杨菁履行了交房义务，并代收了办理产权证的相关费用及维修基金，杨春刚、杨菁又和楚雄时代酒店管理有限公司签订了租赁协议，楚雄时代酒店管理有限公司按照协议约定支付了租金至今，应认定杨春刚、杨菁对房屋已进行了实际占有。格瑞房地产公司未按合同约定办理房屋产权证已构成违约，且房屋产权登记未完成办理并非杨春刚、杨菁的过错，其作为善意不动产买受人的合法权益应当得到保护。同时，杨春刚、杨菁购买房屋的行为本质上是一种生活消费行为，业主对房屋享有消费者权益与其生活联系程度密切，涉及业主的生活性民事权益。而兴彝银行的贷款行为本质上是一种投资经营的商业行为，且其取得抵押权的时间系在杨春刚、杨菁全部支付了购房款之后，当银行的投资经营行为取得抵押权势必会损害杨春刚、杨菁的消费者权益时，应当优先保护买受人的消费者权益，故杨春刚、杨菁要求格瑞房地产公司继续履行合同，为其办理房屋产权证的诉讼请求，应予支持。双方对一审判处的相关办证费用未提出异议，予以确认。格瑞房地产公司应为杨春刚、杨菁办理楚雄市开发区房屋的产权证。针对第二个争议焦点，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定精神，交付了购买房屋的全部款项后，消费者就所购房屋享有的权利，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。本案所涉房屋，杨春刚、杨菁已支付了全部购房款，属于上述特殊债权，虽然兴彝银行通过与格瑞房地产公司签订了《抵押合同》，取得了涉案房屋的抵押权，但是，格瑞房地产公司在兴彝银行享有抵押权之前，早已与杨春刚、杨菁签订了《商品房购销合同》，且杨春刚、杨菁已支付了全部价款并占有房屋至今，同时，根据查明的事实，房屋未完成过户登记手续的原因是格瑞房地产公司未按约履行合同义务，而非杨春刚、杨菁的原因所致，杨春刚、杨菁对于其购买房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故杨春刚、杨菁对涉案房屋享有的房屋所有权利优先于兴彝银行对该房屋享有的抵押权。至于兴彝银行对其不能全面实现抵押权造成的损失，可另行主张权利。其次，作为专业金融机构，应当对抵押物是否存在真实的权利人进行充分的调查，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案兴彝银行未能提交证据证明其对涉案房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原判决认定兴彝银行对涉案房屋不享有抵押权并无不当。综上所述，兴彝银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由楚雄兴彝村镇银行股份有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  邱德英审判员  蒋文娟审判员  夏绍兴二〇一九年八月二十八日书记员  王 力