陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                    （2019）陕01民终7219号 上诉人（原审被告）陕西省现代农业发展中心。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨爱云，女，汉族，1978年4月4日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业中心）因与被上诉人杨爱云商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。现代农业中心上诉请求：1、依法撤销或改判一审判决书；2、依法判令杨爱云承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、杨爱云因不按期收房而造成的损失应当自行承担，其无权向现代农业中心主张所谓的“迟延交房的违约责任”。涉案楼盘在2015年5.1-8.31期间已经全面向业主交付使用。现代农业中心也曾向杨爱云通过邮寄、发短信等方式通知其收房，XX道XX楼XX房的事实。杨爱云之所以在该期限之后收房是其本人不按期收房造成的，其应当自担责任，而不是向现代农业中心主张所谓“迟延交房的违约责任”。二、杨爱云主张的每日万分之二的迟延交房违约金过高，请求法院依法予以降低。l、法律规定的预期交付房屋的损失应以同地段同类型房屋租金标准为依据计算。本案中，杨爱云所购房屋地点租金大约每月2500元左右（不到总房款的日万分之一），这显然远低于杨爱云每日万分之二的违约金主张，故该主张违背客观事实，不应当被支持。2、违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。杨爱云辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，现代农业中心的上诉理由不能成立。杨爱云向原审法院提出诉讼请求： 1、现代农业中心向杨爱云支付迟延交房违约金116805元（以总房款为基数，按日万分之二计算，计算至2018年3月28日）；2、本案诉讼费用由现代农业中心承担。事实与理由：2014年5月13日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定由杨爱云购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号商品房一套，该房总价款为493680元整。并约定现代农业中心应在2014年12月31日之前将房屋交付杨爱云。同时约定逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，杨爱云如期支付了购房款，现代农业中心却未能如期将房屋交付杨爱云。陕西省现代农业发展中心辩称，第一，涉案楼盘几经更迭，现代农业中心在接手该楼盘后，也在积极处理相关遗留问题，迟延交房系客观原因所致，不是现代农业中心有意为之，杨爱云诉请日万分之2的违约金过高，法院应依法降低。第二，涉案楼盘在2015年5月1日至2015年8月31日已经全面交付业主使用，现代农业中心也已经向杨爱云通过邮寄、发短信等方式通知其收房，且从2015年5月份起杨爱云律师也代理了迟延交房的诉讼，XX道XX楼XX房的事实。杨爱云之所以在该期限后收房，是其本人拒绝收房造成的，其应当自担责任。第三，杨爱云对于迟延交房违约责任的主张已经超过诉讼时效，故杨爱云的主张不应得到法院支持。原审法院经审理查明，2014年5月13日，杨爱云与陕西省现代农业发展中心签订了合同登记号为Y14031812的《商品房买卖合同》，合同约定由杨爱云购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX号房屋。合同对计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、违约责任、保修责任、合同发生争议的解决方式等均作出约定。其中合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即：1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同签订后，杨爱云依约向现代农业中心缴纳了全部购房款共计493680元。2018年3月28日，双方办理了案涉房屋交接手续。另查明，涉案房屋因消防验收尚未通过，至今未验收合格。原审法院认为，杨爱云与陕西省现代农业发展中心签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效。双方当事人应依约全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨爱云依约履行了交付房款的义务，现代农业中心应依约交付房屋，涉案房屋因消防验收尚未通过，致使房屋未达到合同约定的交付条件，现代农业中心的行为已构成违约，故现代农业中心应按照合同约定依法承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对于房屋的转移占有，依法应视为房屋的交付使用。结合本案，杨爱云于2018年3月28日办理了收房手续，该房屋虽未达到合同约定的交付条件，但其已实际占有该房屋，根据上述规定，应视为涉案房屋已交付使用，故杨爱云要求现代农业中心支付涉案房屋交付之日即2018年3月28日前的迟延交房违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于迟延交房违约金，合同约定“自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”，该违约金约定过高，杨爱云已主动将其调整为按日万分之二计算，本院予以确认。现代农业中心辩称杨爱云诉请的违约金比例过高，根据双方当事人合同履行情况以及过错程度，结合涉案房屋所在地段同类房屋租金标准，杨爱云的诉求未过分高于造成的损失，故对现代农业中心该辩称本院不予采信。关于现代农业中心辩称本案已超过诉讼时效一节，现代农业中心虽在庭审中主张通过手机短信、邮寄等方式通知过杨爱云接收房屋，但现代农业中心房屋迟迟未达到合同约定的交付条件，依照双方当事人合同第九条按日支付违约金之约定，现代农业中心持续违约，且杨爱云在庭审中述称其通过各种方式向现代农业中心主张过权利，故对现代农业中心该辩称本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百七十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内向原告杨爱云支付迟延交付房屋违约金116805元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2636元，本院减半后由被告负担1318元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向其一并支付。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，杨爱云与现代农业中心签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。双方当事人应依约全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨爱云依约履行了交付房款的义务，现代农业中心应依约交付房屋，涉案房屋因消防验收尚未通过，致使房屋未达到合同约定的交付条件，现代农业中心的行为已构成违约，故现代农业中心应按照合同约定依法承担违约责任。对于房屋的转移占有，依法应视为房屋的交付使用。杨爱云于2018年3月28日办理了收房手续，该房屋虽未达到合同约定的交付条件，但其已实际占有该房屋，应视为涉案房屋已交付使用，故杨爱云要求现代农业中心支付涉案房屋交付之日即2018年3月28日前的迟延交房违约金的诉讼请求，依法应予支持。关于迟延交房违约金，合同约定“自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”，该违约金约定过高，杨爱云已主动将其调整为按日万分之二计算，原审法院予以确认，并无不当。综上，现代农业中心的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2636元（陕西省现代农业发展中心已预交），由陕西省现代农业发展中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  焦 海 林审 判 员  朱 利 安审  判  员  李 美 红 二○一九年七月三十一日 书 记 员  张  佳  欣     1