甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）甘执复136号 复议申请人（利害关系人)：蔡雨珊，女，1977年7月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：于志涛，甘肃熙和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明明，甘肃熙和律师事务所律师。 申请执行人：石岩，女，1970年4月1日出生，汉族，甘肃省兰州市城关区。 被执行人：崔振兴，男，1978年12月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 被执行人：王芳，女，1979年5月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 复议申请人蔡雨珊不服兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）（2019）甘01执异412号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 兰州中院在执行石岩与被执行人崔振兴、王芳民间借贷纠纷一案中，利害关系人蔡雨珊以该院执行裁定剥夺其优先购买权为由，提出书面异议。 兰州中院查明，该案在执行过程中，申请执行人石岩与被执行人王芳签订协议书，约定双方在不经过拍卖的情况下，将该案涉案房产以评估价455.41万元抵顶给石岩，由石岩偿还该房屋在中信银行兰州分行的抵押贷款本息2130840.52元，剩余款项2423259.48元偿还石岩在该案中的部分债务。该协议签订后，双方当事人向该院递交了申请书。在石岩已支付中信银行兰州分行抵押贷款本息2130840.52元后，2018年9月30日，本院作出（2017)甘01执58号之一执行裁定，裁定将涉案房产抵偿石岩在该案的部分债务，并终结该案执行程序。申请执行人石岩依据该裁定，已经办理了涉案房产的过户登记。 另查明，2015年12月31日王芳与中信银行股份有限公司兰州分行就涉案房产签订了《房地产抵押合同》，贷款2690000元，并办理了抵押登记。中信银行兰州分行向该院出具书函及情况说明，在保障其抵押权优先受偿后，同意该院处置涉案财产。2019年1月10日石岩取得涉案房产《不动产权证书》。 兰州中院认为，该案中，申请执行人石岩与被执行人王芳协议以物抵债，该院根据该协议和当事人的申请及抵押权人中信银行兰州分行书函及情况说明，在石岩已付清中信银行兰州分行贷款本息后，作出以物抵债裁定符合《最高人民法院关于适用 蔡雨珊不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销兰州中院（2019)甘01执异412号异议裁定及该院（2017)甘01执58号之一执行裁定。理由为：其一、申请人与被执行人王芳签订租赁合同并实际履行合同在兰州中院查封该租赁房屋之前，申请人作为善意第三人与被执行人签订的租赁合同合法有效。《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，申请人在该房屋上的承租权应当受到法律保护。其二，该案执行中，如果被执行人王芳在未被采取任何强制措施的情况下自愿将其名下房产处置变现或以物抵债来偿还申请执行人的到期债权，该种情形自然不可能涉及人民法院强制执行中如何保障承租人优先购买权的问题，但兰州中院以（2017)甘01执58号之一执行裁定书，裁定被执行人以物抵债显系人民法院的强制执行行为，而非执行申请人与被执行人之间单纯的私法缔约（买卖）行为，故该院就申请人所提执行异议适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定并驳回申请人异议申请显然有误。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”另根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第五项规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当通知当事人和优先购买权人。”由此可见，法律已经明确赋予承租人在租赁房屋上享有优先购买的权利，人民法院在执行程序中也应当履行告知义务，以保障被执行房产上承租人的合法权益。而本案中，执行法院在评估过程中明知申请人早己合法承租案涉房屋，但其自始至终从未就优先购买权事宜向申请人进行过任何形式的告知或说明，便违法组织申请执行人与被执行人就案涉房屋抵顶了相关的债务，该强制执行行为直接剥夺了法律赋予申请人的优先购买权，现已严重损害了申请人的合法权益。 本院查明，石岩与崔振兴、王芳民间借贷纠纷一案，兰州中院（2016）甘01民初379号民事判决书，判决：一、被告崔振兴、王芳于本判决生效后十日内向原告石岩归还借款本金5170000元；二、被告崔振兴、王芳于本判决生效后十日内向原告石岩偿还借款利息1348895元（自2015年7月22日至2016年6月22日止）；三、被告崔振兴、王芳向原告石岩支付5170000元借款的利息（自2016年6月23日起，至借款本金还清时止，按照年利率24%计算）；四、驳回原告石岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费103784元，保全费5000元，合计108784元，由原告石岩负担1519元，被告崔振兴、王芳共同负担107265元。判决生效后，因被告崔振兴、王芳未按期履行法律文书确定的义务，原告石岩向兰州中院申请强制执行，兰州中院于2017年1月11日立案执行。执行过程中，兰州中院以（2018）甘01兰司委102号司法鉴定、委托评估书委托兰州西部房地产评估咨询有限公司对被执行人王芳所有的，位兰州市××××以东东，T603#规划路以南万达广场24幢5单元3801号（建筑面积253.68平方米，地幢号为D79001024，备案合同号为2014预40008）房产进行评估。2018年5月10日，兰州西部房地产评估咨询有限公司于2018年5月23日出具兰西房估（2018）字第026号房地产估价报告。报告载明评估房产价值为455.41万元。 另查明，2018年10月10日，申请执行人石岩（甲方）与被执行人王芳（乙方）签订协议书，甲乙双方同意并确认：1、对王芳名下上述房产不经过网络拍卖，直接以评估价将该房屋抵顶给石岩，由石岩偿还该房屋在中信银行股份有限公司兰州分行的抵押贷款本息2130840.52元（截止2018年2月11日）后，剩余款项2423259.48元用于偿还石岩在本案中的部分债务。2、兰州中院作出以物抵债裁定后，乙方协助甲方办理上述房屋过户手续。3、本协议经甲乙双方签字，摁印之日起生效。4、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，交兰州中院备案一份。同日，被执行人王芳向兰州中院出具书面申请书，称其同意对本案案涉房产不经过网络拍卖，直接以评估价将该房屋抵顶该石岩，由石岩偿还该房屋在中信银行股份有限公司兰州分行的抵押贷款本息2130840.52元，剩余款项2423259.48元用于偿还石岩在本案中的部分债务。据此，兰州中院作出（2017）甘01执58号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人王芳名下所有的位兰州市××××以东东，T603#规划路以南万达广场24幢5单元3801号，建筑面积253.68平方米的房产，以评估价其中的2423259.48元，以物抵债，以抵偿申请执行人石岩在本案的部分债务。二、申请执行人石岩可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、执行依据（2016）甘01民初379号民事判决书判决事项确认剩余债务4986458.27元，终结执行程序。届时，若发现被执行人有其他可供执行的财产线索时，申请执行人可申请人民法院恢复执行。 还查明，王芳所有的万达广场24幢5单元3801号房屋系从中信银行兰州分行贷款购买，王芳于2014年12月31日已将该房屋抵押给中信银行兰州分行，并办理了抵押登记。2018年2月11日，中信银行兰州分行向兰州中院出具《同意拍卖的函》，函称在保证该行优先受偿权的前提下，同意兰州中院拍卖该房屋。并载明截止2018年2月11日，王芳尚欠该行贷款本息合计2130840.52元。 同时查明，2016年5月31日，被执行人王芳与复议申请人蔡雨珊签订个人房屋租赁合同，将案涉争议房屋出租蔡雨珊，由蔡雨珊占有使用案涉房屋。 本案其他查明事实与兰州中院查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点主要是兰州中院在执行中根据当事人达成的协议，裁定将被执行人名下案涉房产以评估价以物抵债，抵偿申请执行人部分债权是否符合法律规定的问题。其一，根据本案查明事实，案件执行过程中，申请执行人石岩与被执行人王芳自愿协商达成协议，双方同意对该案案涉争议房产可不经过网络拍卖，直接以评估价抵顶给石岩，由石岩偿还该房屋抵押债权后，剩余款项用于偿还石岩在该案中享有的部分债权，同时将该协议提交兰州中院进行备案。实际上属于当事人双方在执行过程中达成了以物抵债的执行和解协议。《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条规定，当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。按照上述司法解释规定，兰州中院作出（2017）甘01执58号之一以物抵债裁定错误，应当予以纠正。其二，根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第四百九十一条的规定，经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。本案中，在申请执行人与被执行人达成执行和解协议情况下，兰州中院可直接将被执行人王芳所有的位于万达广场24幢5单元3801号房屋以评估价交申请执行人石岩抵偿债务，该院依据当事人达成的以物抵债执行和解协议作出以物抵债的裁定不符合上述司法解释规定。故兰州中院（2019）甘01执异412号异议裁定认为该院作出以物抵债裁定符合该司法解释规定，适用法律错误，应当予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销兰州市中级人民法院（2018）甘01执异412号异议裁定。 二、撤销兰州市中级人民法院（2017）甘01执58号之一执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  郭维奇 审判员  朱 华 审判员  路金花 二〇一九年八月十七日 书记员  李建平