福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初553号 原告：邵武市住房保障管理中心，住所地邵武市五一九路117号，统一社会信用代码：12350781MB0144610N。 负责人：潘政，主任。 委托诉讼代理人：邱建夫，福建齐欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕宗云，男，邵武市住房保障管理中心员工，住所地是光泽县。 被告：张学娟，女，1958年1月2日出生，汉族，住邵武市，现住邵武市。 被告：邵武市工业信息化和商务局，住所地邵武市五一九路207号，统一社会信用代码：11350781MB16657094。 负责人：徐崇武，局长。 委托诉讼代理人：彭胜利，福建齐欣律师事务所律师。 原告邵武市住房保障管理中心与被告张学娟、邵武市工业信息化和商务局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵武市住房保障管理中心的委托诉讼代理人邱建夫、吕宗云、被告张学娟、被告邵武市工业信息化和商务局的委托诉讼代理人彭胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵武市住房保障管理中心向本院提出诉讼请求：1、被告张学娟支付拖欠的邵武市房屋及18号杂物间租金（自2012年2月29日起至2016年12月14日止按月租金344.03元计算，自2016年12月15日起至腾退之日止按月租金248.47元计算）；2、解除原告与张学娟的租赁合同，张学娟立即将租住的邵武市房屋及18号杂物间的物品搬离，腾退交还给原告；3、被告邵武市工业信息化和商务局对张学娟拖欠的租金承担连带清偿责任。事实和理由：邵武市住房保障管理中心负责政府投资保障性住房的配租、配售管理工作。2009年，邵武市人民政府投资建设邵武市白渚路西侧丹台山保障性住房。2012年2月29日，被告邵武市工业信息化和商务局（原邵武市经济贸易局）依据与原邵武市第二丝绸厂搬迁户签订的《安置协议书》，将邵武市白渚路西侧丹台山保障性住房小区3幢的12套房屋及杂物间租赁给含张学娟在内的搬迁户，并承诺租金参照直管公租房标准由该局统一收取。但张学娟租住讼争房屋至今未交纳分文租金。原告多次催讨，张学娟借故推拖，不交租金，却继续使用租赁房屋，严重侵害原告权益。原告与张学娟之间未签订书面租赁合同，为不定期租赁关系。现张学娟长期拖欠租金，显属违约，原告要求解除双方的租赁关系，支付拖欠租金，腾退房屋。邵武市工业信息化和商务局违背承诺，未及时收取租金交付给原告，应对拖欠的租金承担连带清偿责任。为此，请求判如所请。 张学娟辩称，请求驳回原告对其的诉讼请求。理由：1、其系原邵武市第二丝绸厂职工，住在原厂区综合大楼内，由厂代为审核为无房职工。2011年8月30日，为配合政府的部署，其作为搬迁安置对象，与邵武市建设局、邵武市经济贸易局签订了《安置协议书》，协议确认含其在内的12户无房职工符合保障性住房安置条件，安置在讼争保障房居住。至今，原告从未与住户签订房屋租赁合同，起诉其不合法。2、邵武市经济贸易局向邵武市房地产管理处承诺“租金参照直管公房租金标准收取”，并非其意愿表示，该承诺对其没有约束力。由于至今未签订租赁合同，其自始不知房租价格，并非不交房租。现原告要按照直管公房租金标准收取房租，其不同意，租金定价过高。保障性住房的范围有明确的法律规定，并不包括直管公房或者参照直管公房租金标准的住房。3、邵武市人民政府邵政综（2010）133号文件公有住房基本租金标准是按2009年职工人平均工资24,192元制订的，而其本人年收入低，且未享受过住房公积金和住房补贴。原邵武市第二丝绸厂房屋已盖好，开发商无能力售卖，其愿搬回去居住，但租金要合理。其愿意协商解决纠纷。 邵武市工业信息化和商务局辩称，该局并非本案适格被告，恳请驳回原告对答辩人的起诉。理由：1、本案为房屋租赁合同纠纷，承租方为张学娟，根据合同相对性原则，应支付租金的系张学娟。该局虽曾根据政府部门职能分工暂时负责收取租金，但既未为承租户提供担保也无垫付租金的义务，租户不交租金不应由答辩人承担责任。2、该局帮助原告收取租金是答辩人的具体行政行为，不具有民事可诉性。长期以来，答辩人一直在积极配合原告收缴租金，从未懈怠，并无过错。3、根据邵武市人民政府专题会议纪要（【2016】14号）精神，包括张学娟在内的原12户拆迁户租金收缴工作已改由邵武市住房保障和城乡规划建设局负责，答辩人配合。 诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对当事人无争议的法律事实本院认定如下： 张学娟系原邵武市第二丝绸厂员工。2011年8月30日，因张学娟等人居住的原邵武市第二丝绸厂综合楼被拆除，经协调，由邵武市第二丝绸厂行政主管部门邵武市经济贸易局为甲方，邵武市住房保障和城乡规划建设局为丙方和乙方张学娟共同签订了《安置协议书》和《安置补充协议书》各一份。协议约定：乙方符合保障性住房安置条件，由丙方负责在2011年12月31日前提供房源，安置地点在邵武市丹台山保利保障性住房小区，乙方必须服从保障性住房管理规定。如遇2011年12月31日前不能确保按时交付安置公租房，每月临时安置补助费顺延执行至交付安置公租房止。协议还对其它事项进行了约定。2012年1月17日，邵武市经济贸易局向邵武市房地产管理处出具《承诺书》，载明：“请房管处在2011年（笔误，应为“2012年”）1月17日先行交付房屋钥匙，12户拆迁安置户由经济贸易局安排，租金参照直管公房标准收取，由经济贸易局收取后交由房地产管理处，房管处和经贸局的房屋接收管理的协议书在3日内签订”。此后双方并未签订接收管理协议。2012年2月29日，邵武市经济贸易局将邵武市白渚路西侧丹台山保障房3幢103室-603室、104室-604室的钥匙分配给12户搬迁户。张学娟入住该幢楼303室，约一年后使用该幢楼18号杂物间。2015年12月，邵武市住房保障和城乡规划建设局向邵武市经济和信息化局发函，催缴涉案房租。2016年4月，邵武市人民政府专题会议纪要（【2016】14号）要求邵武市住房保障和城乡规划建设局负责收缴涉案房屋租金，邵武市经济和信息化局配合。2018年5月，邵武市住房保障管理中心向邵武市经济和信息化局发函，要求后者抓紧收交涉案房租。至今，原告未与张学娟签订书面租赁合同，也未书面通知其交纳租金，解除合同。2019年2月20日，原告向本院提起诉讼。 同时查明，2010年9月6日，邵武市人民政府作出《邵武市人民政府关于同意调整2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准的批复》［邵政综（2010）133号］，同意邵武市建设局和邵武市物价局提出的《关于要求调整公布2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准的请示》［邵建综（2010）41号］中的意见，确定2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准自2010年9月20日起执行，其中框架结构公有住房基本租金为每平方米每月5.75元，杂物间按实有面积的一半计租，廉租房水北和城区基本租金按每平方米每月1元计算，租金由基本租金加层次、朝向、地段、使用年限、物业管理等调节租金构成。2016年12月邵武市人民政府作出《邵武市人民政府关于同意邵武市公共租赁住房租金标准的批复》［邵政综（2016）153号］，确定邵武市公共租赁住房新的租金标准，其中城区三级地公共租赁住房租金为每平方米每月4.5元。该租金标准自2016年12月15日起执行，至2019年12月14日止。涉案的邵武市白渚路西侧丹台山保障房3幢所在地为城区三级地段。 另查明，原邵武市第二丝绸厂行政主管部门为原邵武市经济贸易局，后该局职能先后由邵武市经济和信息化局、邵武市工业信息化和商务局承继。2017年10月31日，邵武市住房保障管理中心根据邵委编（2017）43号批复成立，隶属于邵武市住房保障和城乡规划建设局。该中心主要职责：负责政府投资保障性住房的配租、配售管理工作，负责政府投资建设的保障性住房的维护及日常管理工作，负责保障对象的资格审查、复审和保障性住房租赁补贴发放等工作，负责原房管处市直管公房的管理等工作。在邵武市住房保障管理中心成立前，保障性住房相关工作由原邵武市建设局下属的邵武市房地产管理处负责。 本院认为，2011年8月，因张学娟等人原居住的邵武市第二丝绸厂综合楼被拆迁，政府部门与其签订了《安置协议书》及《安置补充协议书》，将其安置在政府投资建设的保障性住房小区居住。虽然政府部门与张学娟之间因租金标准存在分歧而未能签订书面租赁合同，但张学娟已实际入住讼争房屋并居住至今，双方已形成事实租赁关系。邵武市住房保障管理中心对涉案保障性住房享有经营管理权，其提起本案诉讼，符合法律规定，主体适格。张学娟认为邵武市住房保障管理中心与其未签订书面租赁合同，不是本案适格原告，与事实不符，于法无据，本院对该答辩意见不予采纳。邵武市经济贸易局虽曾于2012年承诺涉案租金由其收取后交房地产管理处，至2016年经政府协调，邵武市经济和信息化局仅是配合涉案房屋租金收缴工作，由于其不是本案租赁合同关系的当事人，也未明确作出以担保方式保障涉案住房租金债权的收取，不应对租户拖欠的租金承担连带清偿责任。被告邵武市工业信息化和商务局承继邵武市经济和信息化局职能，不承担本案的民事责任。原告诉请邵武市工业信息化和商务局对承租户拖欠的租金承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 本案当事人主要争议焦点是涉案住房的租金标准问题，由于本案当事人对于涉案房屋租金标准没有约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。本案《安置协议书》明确约定张学娟等人符合保障性住房安置条件，“安置地点在邵武市丹台山保利保障性住房小区”，“服从保障性住房管理规定”。因此，涉案房租的租金应当执行政府定价或者政府指导价的保障性住房租金标准。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发［2010］4号）、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》［住房和城乡建设部令（第11号）］、福建省住房和城乡建设厅等单位制定的《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》均明确城镇保障性住房的种类包括政府投资建设的公共租赁住房和廉租住房等。自2010年9月20日起，邵武市执行邵武市人民政府［邵政综（2010）133号］批复确定的2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准，因张学娟入住讼争房屋不符合廉租住房的承租条件，因此原告主张涉案租金按2010年9月20日起执行的邵武市2010年城镇公有住房租金标准，以及2016年12月15日起实行的邵武市公共租赁住房租金标准进行分段计收，符合当事人合同约定，本院予以支持。张学娟辩称邵武市经济贸易局向邵武市房地产管理处作出的“租金参照直管公房租金标准收取”的承诺，对承租户没有法律约束力，于法有据。如上所述，本案承租户应缴纳的租金并非是依据《承诺书》计算作出，不再赘述。邵武市2010年城镇公有住房租金标准和邵武市公共租赁住房租金标准不同于市场租金价格，本身已含有一定的社会福利和社会保障性质，张学娟抗辩提出该租金标准不适用于讼争住房，房租定价过高，及要求搬回原邵武市第二丝绸厂地块由房地产开发商新建成的房屋居住的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于租金支付期限的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案张学娟租住涉案住房应在每届满一年时支付租金，即原告诉请的房租应自张学娟领取钥匙时2012年2月29日计算至2019年2月28日。2019年3月1日之后的房租应在届满一年后，由原告另行主张。承租户张学娟应付租金具体计算：1、自2012年2月29日起至2016年12月14日止，月租金标准为房屋面积51.3平方米×5.75元/平方米×调节系数1.09＋杂物间面积7.83平方米×5.75元/平方米÷2，由于杂物间延迟一年交付，故2012年2月29日至2013年2月的月租金为321.52元，应付租金为321.52元/月×12个月计3,858.24元；自2013年3月起至2016年12月14日止的月租金为344.03元/月，应付租金为344.03元/月×45.5个月为15,653.37元。期间合计应付租金19,511.61元。2、自2016年12月15日起至2019年2月止，房屋月租金标准为房屋面积51.3平方米×4.5元/平方米＋杂物间面积7.83平方米×4.5元/平方米÷2，即248.47元/月，计26.5个月，应付租金为6,584.46元。以上合计应付租金26,096.07元。 关于原告主张的解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。故原告无论是以承租户逾期不支付租金还是以不定期租赁为由要求解除合同，均应在合理时间内通知承租户，但原告并未提供书面通知承租户交纳租金的证据，故不能视为原告有在合理期限内通知承租人。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张学娟应于本判决生效后三十日内向原告邵武市住房保障管理中心支付位于邵武市及18号杂物间的租金26096.07元； 二、驳回原告邵武市住房保障管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，由张学娟负担453元，邵武市住房保障管理中心负担47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  陈 磊 人民陪审员  朱荣建 人民陪审员  徐雪玲 二〇一九年八月二十三日 法官助理林超男 书记员张欣欣 本案依据的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。