浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1004民初3657号原告（反诉被告）：台州市恒丰塑胶电器有限公司，住所地台州市路桥区路北街道三角陈村。法定代表人：李岩友，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李小平，浙江天墨律师事务所律师。被告（反诉原告）：路桥区路北街道升谷寺村村民委员会，住所地台州市路桥区路北街道升谷寺村。法定代表人：张士翔，该村主任。委托诉讼代理人：吴敏华，浙江骏安律师事务所律师。委托诉讼代理人：林静，浙江骏安律师事务所律师。原告台州市恒丰塑胶电器有限公司（下称恒丰公司）与被告路桥区路北街道升谷寺村村民委员会（下称升谷寺村）为土地租赁合同一案，本院于2018年4月27日立案受理后，依法由审判员林日乾独任审判。被告升谷寺村于2018年5月17日提出反诉，本院受理后依法进行合并审理。本案于2018年7月9日、2019年6月3日公开开庭进行了审理，原告法定代表人李岩友及其委托代理人李小平、被告委托代理人吴敏华、林静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒丰公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告订立的《土地使用权租赁合同》合法有效；二、判令被告返还原告租金人民币1880520元。事实和理由：2005年12月23日，原、被告订立了一份《土地使用权租赁合同》，约定：被告将其所有的34.13亩土地租赁给原告使用，由原告出资建造工业标准厂房，租赁期限15年，租金414万元，租赁期满后土地和地面建筑物、附属设施归被告所有，租赁期限内原告享有完整的使用权利和转租权利。合同订立后，原告按约履行合同，筹资支付租金并建造厂房以供出租。2017年上半年，被告强迫各租户向被告缴纳租金，否则以消防不合格为由停止生产，各租赁户无奈向被告缴纳标准厂房租金，被告共收取了本应由原告收取的租金1880520元。为此原告与被告多次交涉无果。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故请求法院判如所请。被告升谷寺村对原、被告间租赁事实无异议，但认为原告并没有按照合同约定履行义务：一是尚欠租金人民币11.5万元未支付；二是未按合同约定完成20000平方米标准厂房建造，原告的行为属于严重违约。此外，原告主张的被告强行收取租金与事实不符，实际是原告未按约履行合同义务，被告向原告发出通知敦促原告按合同约定履行义务，若不履行义务要求收回厂房。各租赁户厂房的租金由升谷寺村经济合作社收取，并非被告收取。故而反诉要求判令恒丰公司支付拖欠的租金11.5万元以及违约金527426元；判令反诉被告继续履行土地使用权租赁合同，在租赁地块上继续建造7000平方米的标准厂房或赔偿反诉原告缺失部分面积厂房的造价280万元。针对被告的反诉，原告称拖欠租金11.5万元不属实。在合同履行过程中，因路桥电力公司在租赁地块旁边建造了变电所，进出道路都是通过原告租赁地块，经协商后电力公司补偿道路通行费11.5万元，该款直接由电力公司支付给被告作为原告应付的租金；即使拖欠租金属实，亦超过了诉讼时效。至于反诉原告主张厂房建筑面积未达到合同约定的面积问题，主要是因为原告建造的标准厂房高度比一般厂房高，尚未按二层分隔，建造时经过管辖街道调整同意。即使厂房面积数量不符合合同约定，反诉原告亦应在租赁期满后主张，目前无权主张。被告抗辩厂房租金由村经济合作社收取，不应由其返还，该主张不能成立，理由是村民委员会与村经济合作社实际上是存在人格、财产混同，故被告应承担返还租金义务。综上，要求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理本院认定：2005年12月23日，原告恒丰公司与被告升谷寺村签订了一份《土地使用权租赁合同》，合同载明签订的背景过程为：根据市、区政府关于鼓励建设和使用标准厂房有关精神，路北街道办事处决定在本村建设工业标准厂房，经村两班子商议，并积极争取，取得地块的合作开发权，经过招投标等有关程序，恒丰公司取得地块15年的土地使用权。合同主要条款为：租赁标的物为坐落在升谷寺村，双水路西侧面积为34.13亩土地，计22754平方米（具体四至以图纸为准）。租赁期限为15年，自2006年3月1日至2021年3月1日。租赁期满后，升谷寺村如期收回出租土地，同时该地块地面建筑物和附属设施无偿归出租方所有。租赁费及支付方式：租金为人民币414万元，在合同订立之日起7日内付50%，剩余租金在2006年7月1日前付清，逾期支付，滞纳金按欠付租金总额5‰乘以拖欠天数。出租土地使用要求：乙方（原告）在建造厂房时，须按甲方（被告）报批的规划图纸设计施工，具体施工图纸必须有专业资质的单位设计，并经甲方审核同意，乙方如需更改规划设计，必须经甲方同意，并确保标准厂房建筑面积20000平方米以上，乙方必须确保厂房在2006年1月10日前完成主体建设。在租赁期起算之日起，甲方需办妥出租土地规划许可证，用地许可证，且负担相应费用，租赁期间，乙方需要在该块土地上的所有施工，装修或者增设附属设施，按规定须向有关部门申报的，在征得有关部门批准后方可进行，需要甲方协助或提供资料的，甲方需积极配合办理，所有相关费用由乙方负担。安全责任：乙方在建造厂房及附属设施时，其耐火级别由乙方根据需要自行确定，但必须经消防验收合格后方可投入使用。其他约定：……租赁期间，乙方享有完整的使用权利和转租权利，由于转租产生的相关责任由乙方负责……。合同签订后，原告支付给被告租金人民币402.5万元（被告主张其中95.5万元属于逾期支付）。2007年1月22日，由路桥电力公司以标准厂房道路补偿形式支付给被告11.5万元。原告在租赁土地上建造厂房，其中5幢为轻钢结构房屋，1幢为砖木结构，5幢为混合结构。合同履行至2016年时双方均相安无事，2017年上半年，被告主张原告未按合同约定支付租金以及其他管理费用、税费，建筑面积未达到合同约定的数量，双方发生矛盾。被告以村经济合作社名义向厂房租赁户收取租金，共收取了一年租金1758318元，期间，并对厂房作了一定维修。审理中双方为厂房的建筑面积发生争执，经本院委托慈溪市土地勘测规划设计有限公司勘测，其中5幢轻钢结构厂房面积为10913.48㎡，1幢砖木结构为867.46㎡，5幢混合结构房屋面积为4473.3㎡，总计建筑面积为16254.24元。与合同约定的20000㎡建筑面积相差3745.76㎡，经台州海创房地产评估有限公司评估，差额部分面积厂房（参照原告已建轻钢结构厂房现状评估）残值为118万元。本案经调解未能成立。上述事实有原、被告订立的《土地使用权租赁合同》、慈溪市土地勘测规划设计有限公司勘测报告、台州海创房地产评估有限公司评估报告以及双方当事人的陈述所证实。本院认为，本案原、被告订立的《土地使用权租赁合同》、双方意思表示真实，亦不违反法律的强制性规定，涉案建筑经当地街道以及规划部门批准同意建造，故原、被告订立的合同合法有效，双方均应按合同约定履行。虽然双方各自主张对方存在违约行为，但因合同履行期尚未届满，且双方均要求继续履行，故本案合同双方应继续履行。双方主要争执在于本诉部分租金返还问题、反诉部分原告有无拖欠土地租金以及涉案建筑面积是否符合合同约定和损失弥补问题，对于上述争执问题本院作如下评述：一、关于本诉部分被告升谷寺村应当返还租金问题本院认为依照原、被告订立的合同约定，被告升谷寺村将涉案土地租赁给原告恒丰公司开发使用，原告对建设的厂房享有完整的使用权利和转租权利，在双方合同尚未解除之前，涉案厂房的租金应由原告收取。被告辩称其并没有对原告建造的厂房收取租金，而是由村经济合作社收取，鉴于原、被告产生矛盾的来由以及村民委员会与村经济合作社的财产混同情况，本院认定被告村民委员会强行收取了标准厂房的租金，被告的行为侵犯了原告的合法权益，应当将收取的租金退回给原告。原告主张被告收取的租金总额为1880520元，被告辩称从15位租赁户处收取了一年租金1758318元，原告认可被告收取的金额，故被告应当返还原告租金人民币1758318元，该15位承租户后续的租费应由原告收取，若被告已经收取亦应返还给原告。被告主张207200元用于厂房维修、消防检测、管理等费用，应当从租金中扣除。经审查被告提供的支出明细，用于消防安全评估、检测费用63360元予以认定，应从返还的租金中扣除，其他费用证据不足，本院不予采信。故被告应当返还原告租金人民币1694958元。二、关于反诉部分原告拖欠被告租金11.5万元问题。被告主张原告拖欠租金11.5万元，原告予以否认，并认为路桥电力公司支付给被告的标准厂房道路补偿款11.5万元，因厂房归原告使用，故该款应当补偿给原告，故由路桥电力公司直接交纳给被告作为原告应交付的租金，双方租金结清；即使不能认定该款作为原告交付的租金，按照合同约定，租金应当在2006年7月1日前付清，但被告从未向原告主张，已经超过法定的诉讼时效，亦已丧失胜诉权。对此争议本院认为，2007年1月22日由路桥电力公司支付给被告的标准厂房道路补偿款11.5万元，双方并没有形成合意作为抵付租金。根据庭审中双方的陈述，因路桥电力公司进出变电所需要通过原告建造的厂房，故而补偿11.5万元，原告作为土地租赁方建造厂房，依照租赁期限15年，但进出通道系长期保持，故该款应当由原、被告双方析分比较公平合理，现原告主张该款全部作为土地租金，本院不予采信。根据合同约定，原告应当在2006年7月1日前付清全部租金，现双方对11.5万元归属发生争执，被告亦未在长达十几年期限内向原告主张租金，已经超过法定的诉讼时效，丧失胜诉权，故被告反诉要求原告支付拖欠的租金11.5万元以及利息损失，本院不予支持。三、关于反诉部分厂房面积缺失问题依照《土地使用权租赁合同》第五条之约定，反诉被告在建造厂房时，须按反诉原告报批的规划图纸设计施工，具体施工图纸必须有专业的资质单位设计，并经反诉原告审核同意，如更改设计，亦必须经反诉原告同意，并确保标准厂房面积20000㎡以上，在2006年1月10日前完成主体建设。根据反诉原告提供的规划图，涉案土地总用地面积为23072㎡，总建筑面积为21988㎡，但目前实际的建筑同规划图纸并不相符，反诉被告建造的厂房并非全部为标准的工业厂房，砖木结构和砖混结构都有存在。从双方履行合同期限分析，反诉原告在长达十几年时间内从未提出异议，视为双方已经同意变更了规划设计，但原告须保证建筑面积达到20000㎡以上。经慈溪市土地勘测规划设计有限公司勘测，反诉被告建造的厂房总计建筑面积为16254.24㎡，与合同要求的20000㎡，相差3745.76㎡，故反诉被告违反了合同的约定。鉴于合同期满后，租赁土地上所有的建筑物均归属于反诉原告所有，因建筑物面积未达到合同约定的要求，对反诉原告必然造成一定的损失，故反诉被告应当赔偿相应的损失给反诉原告。经台州海创房地产评估有限公司评估，差额部分面积厂房参照原告已建造的标准轻钢结构厂房评估，其残值为118万元。考量涉案建筑的实际情况，参照台州海创房地产评估有限公司评估报告，本院确定由反诉被告赔偿反诉原告118万元。综上，本案合同合法有效，双方当事人均要求继续履行，本院予以准许。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告台州市恒丰塑胶电器有限公司与被告路桥区路北街道升谷寺村村民委员于2005年12月23日订立的《土地使用权租赁合同》合法有效。二、被告路桥区路北街道升谷寺村村民委员返还给原告台州市恒丰塑胶电器有限公司租金人民币1694958元。三、驳回反诉原告路桥区路北街道升谷寺村村民委员会要求反诉被告台州市恒丰塑胶电器有限公司要求支付租金人民币115000以及利息损失的诉讼请求。四、反诉被告台州市恒丰塑胶电器有限公司赔偿反诉原告路桥区路北街道升谷寺村村民委员会未能足额建造厂房面积损失人民币1180000元。上述第二、第四项折抵后被告路桥区路北街道升谷寺村村民委员会于判决发生法律效力之日起十日内返还给原告台州市恒丰塑胶电器有限公司人民币514958元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币21728元，减半收取10863元，由被告路桥区路北街道升谷寺村村民委员会承担；反诉案件受理费17170元，由反诉原告路桥区路北街道升谷寺村村民委员会承担9740元，由反诉被告台州市恒丰塑胶电器有限公司承担7400元；鉴定费用31950元（反诉原告已预交28000元）由反诉被告台州市恒丰塑胶电器有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  林日乾二〇一九年八月十二日书记员  林 芝