贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初3662号原告：林向阳，女，1971年11月15日出生，汉族，住贵阳市白云区。共同委托诉讼代理人：张丽，女，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者，执业证号：32401132100427，代理权限：特别代理。共同委托诉讼代理人：汪跃，男，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者，执业证号：32401131100415，代理权限：特别代理。被告：普安县房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼，统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨亚勇，男，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201810046070。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：钟飞，男，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201310763646。代理权限：特别代理。原告林向阳诉被告普安县房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告林向阳之共同委托诉讼代理人汪跃、张丽，被告之委托诉讼代理人杨亚勇、钟飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金41578元（以购房款287739元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2015年5月30日暂计算至起诉之日止，共计1445天，违约金计算至达到国家规定的交房条件实际交房日止）；2、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的违约金30068元（以购房款287739元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2016年6月30日暂计算至起诉之日，共计1045天，违约金计算至交付办理商品房转移登记的有关文书止）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年11月15日与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于贵阳市××××号“云康新城”（B1）1-27-1号商品房，总价款287739元，合同约定被告应当在2015年5月30日前将该商品房验收合格后交付给原告使用，于2016年6月30日前将房权证交付给原告。合同签订后原告支付了全部购房款，但直至起诉之日，被告仍未达到合同约定的交付条件，竣工合格证明和报告书均未能提供给原告，也未按合同约定在2016年6月30日前取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告的行为已构成违约，应向原告承担违约责任，故原告诉至法院，诉请如前。被告辩称，原告购买的涉案房屋已于2016年7月3日实际交付使用。自此不会产生房屋使用利益的损失，逾期交房及逾期办理商品房转移登记有关文书违约金应计算至实际交房之日，且违约金应按工作日计算，原告诉请按自然日计算没有事实依据。根据原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、支付房款的收据等及被告提供的《房屋交接验收表》等证据，本院认定的事实如下：2013年11月15日，原告林向阳与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的白云区同心东路222号云康新城1幢27层1号房屋，合同第七条约定，该商品房总价287739元。合同第十一条第一款第一项约定，出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，第一款第二项约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，第二款约定，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90个工作日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90个工作日的，买受人有权退房，并对退房具体事宜进行了约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付。合同第十四条约定，该商品房达到交付条件后出卖人应当在交付日的3日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第二十二条第三项约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期180个工作日的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任，逾期超过180个工作日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第二十九条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补偿协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同签订后，原告付清了全部价款。2016年7月3日，原告签署《房屋交接验收表》后接收了案涉房屋，被告于2019年5月16日在《贵州都市报》上刊登贵阳市白云区云康新城（白金壹号）棚户区改造项目B1-B7栋交房通知。另，被告认可案涉项目至今未取得初始登记。本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。该《商品房买卖合同》签订后，原告按约支付了全部购房款，已履行完毕其合同义务，被告也应当按照合同约定如期向原告交付房屋并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告履行义务延迟的，应当按照合同约定支付相应的违约金。本案争议的焦点是：1、逾期交房及逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金应计算到何时截止；2、违约金应按自然日计算还是工作日计算。对此，本院认为，商品房买卖合同第十一条、第十二条对案涉房屋交付时应达到的条件进行了明确约定，当被告向原告交付的房屋未达到合同约定的条件时，原告有权依照合同第十四条约定拒绝接收房屋，由此导致的逾期交房违约责任由被告按照合同第十三条约定承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案双方当事人对交付使用没有特别约定，2016年7月3日原告签订《房屋交接验收表》接收了案涉房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，此后双方又没有就被告交付房屋时案涉房屋不符合合同约定的交付条件是否构成违约及其违约责任达成新的协议，因此原告主张被告支付其实际收房后的逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。因该项目至今未取得初始登记，无法将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，原告诉请被告从逾期之日起计付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金至其实际交付之日止应予支持。对违约金应按自然日计算还是按工作日计算的问题，双方签订的商品房买卖合同仅对逾期期限按工作日计算进行了约定，对违约金的计算约定的是按日计算，即自然日，因此，原告诉请的逾期交房违约金应从2015年5月31日起计算至2016年7月3日止，共计400日，金额为287739元×万分之一/日×400日=11509.56元；逾期办理商品房转移登记的违约金应从2016年6月30日起计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止起诉之日2019年5月13日，共计1048日，金额为287739元×万分之一/日×1048日=30155.04元，但原告只主张违约金30068元，本院随其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告林向阳逾期交房违约金11509.56元；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告林向阳逾期办理商品房转移登记的违约金（截止2019年5月13日为30068元，2019年5月14日起继续按28.7739元/日向原告计付违约金至其向原告林向阳交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告林向阳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795.57元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担495.57元，原告林向阳负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 一二〇一九年八月三十日书记员 崔丹炜