苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初6807号 原告：计玉琴 委托诉讼代理人：戴芳芳 被告：苏州东茂房地产开发有限公司 法定代表人：黄楚佳 委托诉讼代理人：姜正彬 委托诉讼代理人：肖翔 原告计玉琴与被告苏州东茂房地产开发有限公司（以下简称东茂公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后依法由审判员张蕾适用简易程序公开开庭进行审理。原告计玉琴的委托诉讼代理人戴芳芳，被告东茂公司的委托诉讼代理人姜正彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告计玉琴向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年4月23日签订的东茂国际公馆定购书，并由被告返还原告已付定金50000元。2、诉讼费由被告承担，原告预交的由法院退还。事实与理由：原、被告双方于2019年4月23日签订“东茂国际公馆定购书”一份，约定原告认购被告开发的东茂国际公馆5号702房屋。原告于定购书签订当日向被告支付了定金50000元。原告支付了上述定金后于2019年4月29日至被告处签订正式的《吴江市商品房买卖合同》，根据被告提供的商品房买卖合同中所载明的交房日期、得房率、产权登记日期、房屋性质及违约责任等条款均与双方当时口头达成的约定严重不符。故原告无法与被告签订《吴江市商品房买卖合同》。原告要求被告退还已付定金，被告方一直以种种理由推诿，并表示通过法律途径解决。 被告东茂公司辩称：原告与被告经过协商、看房等购房程序，签订了东茂国际公馆认购书，是真实的，同时被告也收取了50000元定金。但是原告签订定购书后并没有按约定与被告签订商品房买卖合同，经销售人员微信通知也没有来，而原告为了达到退还定金50000元的目的，在诉状中罗列的事实与其购房实际情况并不相符，被告并没有向其作出虚假的陈述，其中与房屋相关的事项都是公布在墙的，原告是完全了解、知晓的，被告不同意退还50000元定金。 经审理查明：东茂公司在涉案项目销售现场将该项目的土地证复印件等以挂墙方式进行了公示。计玉琴经东茂公司销售人员介绍并参观了样板房，于2019年4月23日与东茂公司签订东茂国际公馆定购书，约定计玉琴定购位于苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路西环路口5#702的物业，建筑面积57.92平方米（该面积为预测面积，最终以实测为准），总金额人民币450000元。计玉琴自愿签订本定购书时，交付人民币50000元作为购买该物业的定金。签订《商品房买卖合同》时，计玉琴已支付的定金可以抵充部分购房款。计玉琴应于2019年4月29日前一次性付清全部购房款，并签订《商品房买卖合同》。如计玉琴在约定时间内未能及时足额向东茂公司支付全部购房款并签订《商品房买卖合同》，即视为计玉琴违约及放弃本定购书中约定的所有权益，东茂公司有权不予退回计玉琴已缴付的定金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需另行通知计玉琴。如东茂公司在双方约定签订《商品房买卖合同》的时间内，将该物业另售他人，东茂公司应双倍返还计玉琴已付的定金。定购书还约定在签订本定购书时，计玉琴已充分了解其定购房屋及其周边环境的详细情况及销售现场公示文件，并确认没有异议。定购书备注中还注明交付标准为精装带软装等。同日，计玉琴向东茂公司交付了定金50000元。2019年4月29日，东茂公司销售人员通过微信通知计玉琴付剩余房款，计玉琴称东茂公司违约在先，说好五十年产权变成三十年。当日，计玉琴及其家人前往售楼处提出得房率只有39点几，销售解释称为70%左右，计玉琴称应当有57.92平方米，怎么只有39.33了？销售解释有公摊。计玉琴认为公摊太多了，不能接受。 以上事实，有原告提交的东茂公馆定购书、刷卡凭证及收据、录音，被告提交的公示墙照片、微信聊天记录以及到庭双方的陈述等证据予以证实。 本院认为：原告计玉琴与被告东茂公司签订的东茂国际公馆定购书系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。原告主张权利的理由为：1、产权的性质，原告认为住宅就是70年产权的，后来被告又承诺是50年的产权年限，在准备签订正式的购房合同时原告发现目前只剩31年了。2、套内面积，根据定购书建筑面积为57.92平方米，当时被告也未向原告说明实际得房率，看样板房时，销售称套内面积是三十几平方米，原告认为太小，销售又推荐了57.92平方米的本案涉案房屋。3、定购书对于办证期限及交房期限都没有约定，正式签约时，还没谈到这个问题。被告对此持有异议，认为关于产权性质、审批材料等证件在售楼处都挂墙公示，原告应当知悉；原告定购涉案房屋时是看过样板房的，对于得房率应当有大致了解；原告因自己的原因而找借口想解除合同，其定金不应退还；涉案房产至今仍未销售。对于双方的争议，本院认为：双方在签订协议书后，应基于自愿和诚信原则签订商品房买卖合同，完成该项交易。原告诉称产权性质非住宅及土地使用年限短于销售人员的口头承诺系阻却原告签订买卖合同的阻却因素，而东茂公司在销售现场对相关文件均予以公示，没有证据证明其刻意隐瞒真相或有误导原告的行为。该项内容属于商品房的基本性质，原告在选择商品前对商品进行认知和了解是其确定购买该商品前应尽的注意义务。故产权性质及土地使用年限与原告的理解不符不能归责于被告。原告称得房率过低也是使原告拒绝签订买卖合同的原因。原告参观样板房时销售人员告知其套内面积是三十几平方米，定购书约定的建筑面积为57.92平方米，原告在参观样板房后签订了定购书，应当认定原告对所购房产面积等均已知悉。建筑面积包含套内面积与公摊面积，这是一般常识，没有证据证明被告有刻意隐瞒并夸大了面积，原告以得房率低为由拒绝依约签订商品房买卖合同，违背了诚实信用原则。原告称定购书对于办证期限及交房期限都没有约定，也是原告拒绝签订商品房买卖合同的原因之一。然而，双方就签订商品房买卖合同进行磋商，尚未涉及办证期限和交房期限时，原告已经表示拒签，说明办证期限和交房期限并非导致原告拒绝签订商品房买卖合同的原因。产权性质、土地使用年限、得房率，均系商品房本身的属性，在原告签订定购书时已经确定，并非买卖双方依据定购书进一步磋商商品房买卖合同具体条款时能够调整的内容。原告以不能够接受上述属性为由要求解除定购书并要求被告返还定金，于法无据。原告拒绝依约签订商品房买卖合同，则根据定购书约定，被告有权不退还定金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 驳回原告计玉琴的诉讼请求。 案件受理费减半收取525元，由原告计玉琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。 （此页无正文） 审判员  张蕾 二○一九年八月六日    书记员李秋阳 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。