广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初13320号原告：广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社，住所地广州市白云区云城街萧岗村。法定代表人：汤达乾，社长。原告：广州白云萧岗第一经济合作社仓储，住所地广州市白云区。法定代表人：汤达乾，社长。上述两原告共同委托代理人：廖家梁，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：广州钜基房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区大南路2号2702房（仅限办公用途）。法定代表人：林少君，总经理。委托诉讼代理人：叶祖锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秒华，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：广州宝成置业有限公司，住所地广州市天河区广汕公路上元岗街广州合成材料研究院内自编A5栋301房。法定代表人：黄建玲。被告：杨文雄，男，1949年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。委托诉讼代理人：韩顺庆，广东东方衡泰律师事务所律师。原告广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社（以下简称萧岗一社）、广州白云萧岗第一经济合作社仓储（以下简称一社仓储）与被告广州钜基房地产开发有限公司（以下简称钜基公司）、广州宝成置业有限公司（以下简称宝成公司）、杨文雄租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告萧岗一社和一社仓储的共同委托诉讼代理人廖家梁，被告钜基公司的委托诉讼代理人叶祖锋，被告杨文雄及其委托诉讼代理人韩顺庆到庭参加了诉讼。被告宝成公司经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告萧岗一社、一社仓储共同向本院提出诉讼请求：1.解除我方与被告钜基公司于2010年6月10日签订的《场地租赁合同》；2.被告钜基公司向我方支付2011年11月1日起至2018年10月10日的租金29265419元及拖欠租金产生的利息5678689元（以拖欠的每期租金为基数，从2011年11月11日起按年利率5.6%分期分段计算至清偿租金之日止）；3.被告钜基公司按合同租金标准向我方支付2018年10月11日至我方收回场地之日的占用费；4.三被告向我方交还位于广州市白云区新市××南侧、××路东侧地段面积约13120平方米的场地；5.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：位于广州市白云区新市××南侧、××路东侧地段面积约13120平方米的场地是我方的集体建设用地，已取得穗白规[2005]49号建设工程规划许可证。为提升集体经济效益，我方与被告宝成公司于2007年5月28日签订《土地合作开发、物业租赁合同》，约定由我方出地，被告宝成公司出资，对该地块进行开发建设，并约定了双方的权利义务。被告宝成公司在建设开发过程中，因资金缺乏，项目停滞，为避免损失扩大，被告宝成公司提出由被告钜基公司承继合同。经协商，我方与被告宝成公司于2010年6月3日签订了《解除合同协议书》，2010年6月10日与被告钜基公司签订了《场地租赁合同》。该场地租赁合同约定租赁场地面积为13120平方米，经双方议定租赁期限为二十年，从2011年11月1日至2031年10月31日止。从2011年11月1日起每5年为一个周期，共分四个周期确定租金标准。从第二个周期开始，每个周期的场地租金分别在上期的基础上递增10%，乙方应在每月十日前到甲方财务处缴交当月场地租金。乙方应向甲方交纳履约保证金300万元，其中200万元保证金由乙方在本协议签订之日向甲方交纳，另100万元保证金由乙方在本协议约定的第一个交租日与第一个月租金一并向甲方交纳。若乙方不依约足额交纳保证金，甲方有权单方解除本合同。无偿收回租赁场地及乙方所建上盖物业及附属设施等。合同签订后，被告钜基公司没有依约向我方交纳保证金，且拒绝交纳租金，我方多次催促履行，被告钜基公司均不予回应。我方与被告钜基公司签订前述合同前，被告宝成公司将工程发包给被告杨文雄施工，被告杨文雄进行了地下室部分的施工。施工过程中，因被告宝成公司未完善报建手续，2008年9月开始，相关行政部门多次责令限期整改，要求停止施工，自行拆除已建工程。后工程停工，但被告宝成公司与被告杨文雄之间就工程款未予最终结算。2010年5月31日，被告钜基公司与被告宝成公司控制方广州三浦灵狐数字技术有限公司签订收购协议，约定被告杨文雄施工队的工程款由被告钜基公司承担，但被告钜基公司未依约与被告杨文雄结算支付工程款。2010年8月16日，被告杨文雄向法院起诉要求被告我方和宝成公司支付工程款，法院作出（2010）云法民四初字第1049号民事判决书，判决被告宝成公司向被告杨文雄支付工程款11587559.55元及利息、损失1507534.75元及利息。判决生效后，被告宝成公司一直不履行判决义务，被告钜基公司拒绝承担支付工程款义务，导致被告杨文雄仍未交接场地。因被告钜基公司对我方催促履约的行为不予回应，我方于2013年12月27日向被告钜基公司送达关于解除租赁合同的函件，通知被告钜基公司解除合同。我方认为，被告钜基公司拒绝支付保证金和租金的行为，构成根本违约，我方有权依约单方解除合同，并要求被告钜基公司承担责任。被告杨文雄虽与被告宝成公司、钜基公司存在工程款结算支付问题，但不构成其拒绝交接场地的合法理由，三被告应共同承担向我方交还场地的责任。综上，现为维护我方的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告钜基公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.本案的违约方是原告，原告无权要求解除我司与原告于2010年6月10日签订的《场地租赁合同》。双方签订的合同约定原告须于2010年7月1日将合同约定的租赁场地移交给我司，但原告一直未将租赁场地交付给我司。故本案是原告违约，原告作为违约方无权解除双方签订的租赁合同。2.因原告一直没有将租赁场地交付给我司使用，我司也从未占用过租赁场地，故原告无权要求我司支付任何租金和利息。原告主张的场地占用费损失与我司无关。我司也没有义务将租赁场地交回给原告。综上，原告的诉讼请求均没有任何事实和法律依据，请求予以驳回。被告宝成公司无答辩。被告杨文雄辩称，宝成公司于2008年将齐富路商业广场工程发包给我后场地就由我管理控制。后因宝成公司欠付我工程款，我向法院提起诉讼，法院作出的（2010）云法民四初字第1049号民事判决书生效后，没有任何人向我支付判决的工程款，所以至今涉案场地一直由我管理和控制。原告要求被告钜基公司和宝成公司将场地交还给原告，因该两被告并未实际占有控制该场地，不存在将场地交还给原告的可能。原告以租赁法律关系提起本案诉讼，我与原告并不存在租赁关系，故原告无权在本案中要求我返还场地，请求驳回原告要求我返还场地的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《土地合作开发、物业租赁合同》《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《解除合同协议书》、《场地租赁合同》、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月28日，原告一社仓储（甲方，出地方）与被告宝成公司（乙方，出资方）签订《土地合作开发、物业租赁合同》，约定：为跟上白云新城建设和周边环境整治要求，以及增加社员分配，甲方将70年代和80年代兴建的因年久失修、厂房荒置而导致经济收入年年递减的座落在萧岗齐富路南萧岗第一经济社的旧厂房仓库进行改建。由于资金短缺，经正副社长和社委综合分析，充分研究，同意与乙方合作。由甲方出地，乙方出资约4000万元，将上述旧厂房、仓库全部拆除，建成一座商业城，使原来经济收入60万元/年增至100多万元/年。现根据《中华人民共和国合同法》，甲乙双方在平等自愿互惠互利的原则下，签署本合同，以共同遵守执行；甲乙双方的“合作地块”是指：位于白云区新市××南侧、××路东侧地段地块的性质为农民集体建设用地，建设工程规划许可证号为（穗白规[2005]49号，建设单位为广州市萧岗实业有限公司），属萧岗第一经济社使用地；合作地块上拟开发建设商业城；甲方提供合作地总面积10865平方米，乙方提供投资建设资金约4000万元；合作联营的阶段及方式：第一阶段：报批阶段（自本合同生效后至合作建设文件获得主管部门同意批复之日止）。甲、乙双方共同向主管部门申请报建及其他事项。第二阶段：房屋建设阶段（自开工之日起至工程竣工交付之日止）。第三阶段：联营阶段（自工程交付之日起计）；甲、乙方共同将合作建设的房屋联营，对外开展商业经营、经营管理等一切工作统一由乙方负责，甲方配合提供相关资料和文件，甲乙双方共同享有收益；甲方负责办理商业城报建手续，所发生费用由甲方负责；乙方负责本项目的全部开发建设工作，包括协助规划报建、勘测设计、建筑施工、设备安装，直到本项目建成交付使用……按本合同的约定按时向甲方支付联营收益款；甲、乙双方同意按以下原则分成合作建设的房屋。（1）项目总建筑面积，甲、乙双方同意按建筑面积3:7比例分成物业（即甲方占30%，乙方占70%）。（2）乙方按本项目总建筑楼层的中间楼层分成给甲方。（3）除甲方分得的物业外，其他所有的物业都归乙方所有，甲方不得占有……本合同自双方签字盖章后生效。本合同生效后10个工作日，乙方须交付200万元到甲方指定银行账户内，作为拆除该地块的旧厂房、旧仓库的保证金等。上述《土地合作开发、物业租赁合同》签订后，被告宝成公司为对涉案场地进行建设，将涉案场地的建设项目发包给了被告杨文雄。被告杨文雄对场地进行了施工，并进行了地下室的建设。后因建设工程未办理合法报建手续，多次被相关行政部门责令停工。2009年1月20日，涉案场地上的建设工程停工。但此后被告杨文雄以其带资施工而宝成公司又未付款项为由一直未从涉案场地退场。2010年6月3日，两原告与被告宝成公司签订《解除合同协议书》，主要内容为：合同生效后，由乙方投资建成了没验收的地下停车场并支付该地块上盖物的补偿款和其他费用。因该项目开发陷于停顿，甲、乙双方经协商一致，达成以下条款，并共同遵守：一、甲、乙双方同意解除2007年5月28日签订《土地合作开发物业租赁合同》及《补充合同》，乙方退出该项目的开发经营。二、甲方同意该项目由钜基公司承接，并与钜基公司签订合作合同。三、乙方同意将该项目100%的权益及债务全部转让给钜基公司，但乙方应负责协调原有的债务真实性，及金额确认。乙方股东已与钜基公司签订相关协议，乙方在该项目的全部投资及债务由钜基公司承担。必须在确认的金额以内。在本协议生效后，乙方不再承担该项目的任何义务和责任，因该项目产生的权利义务和责任由钜基公司负责。四、甲、乙双方同意在该项目中的200万元保证金由钜基公司享有等。2010年6月10日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地租赁合同》，约定位于广州市白云区新市齐富路南侧、九石岭路东侧约13120平方米的空地是甲方所有的集体建设用地。甲方同意将该场地出租给乙方使用，经双方协商一致，特定如下条款，共同遵守：租赁场地面积约为13120平方米；经双方议定租赁期限为二十年，从2011年11月1日至2031年10月30日止为期二十年共二百四十个月为本租赁合同期间；甲方必须于2010年7月1日前将本合同约定的租赁场地整体移交给乙方。从2010年7月1日至2011年10月30日为免租建设期；从2011年11月1日起每五年为一个周期，共分四个周期确定租金标准。从第二个周期开始，每个周期的场地租金分别在上期的基础上递增10%。乙方应在每月十日前到甲方财务处缴交当月场地租金；第一个周期：从2011年11月1日至2016年10月30日止，每年场地租金为410万元整，折合每月场地租金341667元整。第二个周期：从2016年11月1日起至2021年10月30日止，每年场地租金为451万元整，折合每月场地租金375834元……；乙方应向甲方交纳履约保证金300万元，其中200万元保证金由乙方在本协议签订之日向甲方交纳（注：根据本合同第六条第3款约定内容，乙方已经与宝成公司达成工程转让协议，甲方确认原宝成公司交付给甲方的工程保证金200万元自动转为本条款约定的保证金，乙方无需另行付款给甲方），另外100万元保证金由乙方在本协议约定的第一个交租日（即2011年11月1日）与第一个月租金一并向甲方交纳。如乙方不依约足额交纳保证金，甲方有权单方解除本合同。无偿收回租赁场地及乙方所建上盖物业及附属设施；甲方有义务向乙方按合同的约定提供租赁场地；若乙方因办理上盖物业的规划、建设、消防等建设审批、产权登记手续和经营许可证照等甲方无条件出具证明和加盖公章；乙方有义务按本合同的承诺建设商业用途建筑物，承担租赁场地及所建物业的建设、维护、经营和管理等责任和费用，承担场地内外的一切供水、供电、消防以及其他设施的安装与使用费用。乙方有义务依法办理所建物业的建设审批手续和办理产权登记，并承担与之相关的费用和罚款等责任；乙方声明已完全知晓租赁场地内存在宝成公司所建设的工程，乙方承诺已与宝成公司达成工程转让协议，宝成公司完全退出该建设项目，乙方有权在宝成公司所建工程上继续施工建设并享有完整的权利。乙方保证甲方不因履行本合同而被宝成公司追究任何责任，否则，乙方同意全部承担责任；乙方承担建筑物业的全部建筑费用以及规划、报建和验收等与建筑物建设有关的全部费用，包括但不限于建筑、监理、规划、建设、消防审批等费用以及办理相关证照的行政性收费等；乙方逾期交付租金，甲方有权按逾付租金金额每日按千分之四计算向乙方收取逾期付款违约金，甲方同时有权停止向乙方供水供电，乙方拖欠租金或水电费等费用达三个月的，甲方有权单方解除本合同并有权将乙方的设备或物业拍卖或抵押以偿还所欠甲方的租金或水电等费用等。2010年6月21日，原告萧岗一社发出《公告》，主要内容为：兹有位于广州市白云区新市街齐富路南侧九石岭路东侧地段的农民集体建设用地，原开发商宝成公司已100%权益退出该项目的开发，并由萧岗一社与钜基公司重新签订了场地租赁合同。现钜基公司需进驻现场。鉴于该项目已停工两年，为了加快该项目重新开工，也为了萧岗一社全体社员的切身利益。现决定对施工现场进行清理，包括办公场地，住宿场地及现场人员的清场，请占用现场办公和住宿的有关人员配合清理，以免发生不良后果。2010年7月13日，被告宝成公司向被告杨文雄发出《关于齐富路项目工程的通知》，告知该司与萧岗一社解除相关的合同，该司不再拥有该项目的开发权，杨文雄无资格继续承包工程。通知杨文雄配合将场地交还给萧岗一社。并在收到通知后3日内向该司提交实际完成的工程费用清单等。2010年9月13日，被告钜基公司委托律师事务所向被告宝成公司发出《律师函》，要求宝成公司向其移交全部资料和退出施工场地，以便进场开工建设。另查，2010年8月，被告杨文雄以萧岗一社、宝成公司、钜基公司欠付其工程款为由向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，要求三被告连带支付工程款15987285.4元，支付停工损失3943060.5元并支付工程违约金等。该案审理过程中2012年12月17日本院组织召开的庭审记录显示，审判人员询问就涉案场地的项目，原告与被告宝成公司签订解除协议中约定如何处理？被告宝成公司回答是交回原告处理。2013年2月21日，本院经审理作出（2010）云法民四初字第1049号民事判决书，判决宝成公司向杨文雄支付工程款11587559.55元及利息，并赔偿损失1507534.75元及利息。该判决生效后，被告宝成公司一直未向杨文雄履行判决义务。后被告杨文雄以未收到工程款为由继续占用控制涉案场地至今。诉讼中，原告明确以租赁合同法律关系提起本案诉讼，并坚持以被告未依约交纳保证金和场地租金为事实依据要求解除双方的租赁合同。被告明确如果双方的租赁合同在本案中判决解除，其保留另行向原告主张因合同解除相关责任的权利。本院认为，原告以被告欠付保证金和租金为由要求解除合同，被告钜基公司抗辩原告并未向其交付涉案场地，其一直未占用涉案场地，故本案的主要争议焦点是被告是否接收使用涉案场地的问题。根据双方的陈述和举证，本院认定如下：一方面，原告与被告钜基公司签订的《场地租赁合同》约定，原告须于2010年7月1日前将本合同约定的租赁场地整体移交给被告钜基公司。另一方面，从本院审理的（2010）云法民四初字第1049号案在2012年12月17日的庭审笔录中显示，被告宝成公司也陈述该公司与原告签订的《土地合作开发、物业租赁合同》解除后，对于涉案场地项目的处理是交回给原告处理。此外，原告与被告钜基公司签订《场地租赁合同》后，原告、被告宝成公司均有发出公告或通知，告知被告钜基公司与原告重新签订了场地租赁合同，并要求现场施工人员配合对施工现场进行清理或配合将场地交还给原告。综合上述情况表明，原告与被告宝成公司就涉案场地的合同解除后，与被告钜基公司重新签订了租赁合同，原告负有向被告钜基公司交付涉案场地的义务。而现有证据无法证明，原告与被告钜基公司就涉案场地进行了交接，且被告钜基公司于2010年9月13日委托律师事务所向被告宝成公司发出《律师函》，要求被告宝成公司向其移交全部资料和退出施工场地的情况亦可反映，原告并未能将涉案场地交付给被告钜基公司，故本院对被告关于原告并未向其交付涉案场地，其并未实际占用控制涉案场地的抗辩意见予以采纳。因原告并未向被告交付涉案场地，原告以被告未支付保证金和租金为由要求解除合同的理由不能成立，现被告坚持不同意解除双方签订的租赁合同，故原告要求解除双方签订的《场地租赁合同》无据，本院不予支持。如前所认定，被告钜基公司一直未接收使用涉案场地，故原告要求被告钜基公司按合同约定支付2011年11月1日至本案起诉之日的租金和租金利息以及支付2018年10月11日起至实际交还涉案场地之日止的费用缺乏事实依据，本院不予支持。同理，因被告钜基公司现并未实际占用涉案场地，故现原告要求被告钜基公司返还涉案场地缺乏事实依据，本院不予支持。现有证据无法证明被告宝成公司有继续占用涉案场地的行为，且被告杨文雄明确涉案场地现由其实际控制，原告对此亦予以确认，故现原告要求被告宝成公司返还涉案场地缺乏事实依据，本院不予支持。因原告明确在本案中以与被告钜基公司之间的租赁合同法律关系提起本案诉讼，被告杨文雄并非该租赁合同相对方，原告在本案中要求被告杨文雄交还涉案场地无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社、广州白云萧岗第一经济合作社仓储的全部诉讼请求。本案受理费216520.5元，由原告广州市白云区云城街萧岗第一经济合作社、广州白云萧岗第一经济合作社仓储负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  聂清玉人民陪审员  甄晓明二〇一九年八月九日书 记 员  郭倩沛陈玉梅