广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初19216号原告（反诉被告）：尹显贵，男，汉族，1982年2月15日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，被告（反诉原告）：魏华，女，汉族，1975年8月24日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王毅，广东普罗米修律师事务所律师，执业证号：14403201910080992，系法律援助。原告尹显贵与被告魏华租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹显贵，被告魏华的委托诉讼代理人王毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.房屋租赁合同已到期，被告魏华立即腾退房屋搬离；2.支付2019年1月合同内租金4200元，支付合同到期后至搬离时间的房屋占用使用费，按照市场价每月5500元计算，支付搬离之日所欠的物业费、水电费、煤气费；4.支付合同违约金8400元，其中7800元以房屋押金充抵。事实与理由：原告与被告为出租人和承租人关系，所签房屋租赁合同已于2019年1月31日到期。原告多次与被告沟通要求合同到期后搬离，并支付拖欠的租金和房屋占用使用费，均被被告拒绝，因此申请法院处理。被告魏华答辩称：一、本案系因原告出租的房屋存在严重安全隐患，导致发生被告女儿煤气中毒并几乎丧失生命的严重安全意外事件，系原告严重违约在先，应当按照合同约定返还被告押金7800元，并赔偿被告违约金8400元。(一）、原告出租屋内热水器严重超过国家质检总局对热水器判废年限的要求，导致安全事件的发生。被告女儿2019年1月1日在原告出租给被告的房屋洗手间内洗澡时晕倒，送医院抢救时，医院一度向被告发出病重（危）通知书。经检测，被告女儿系洗澡时一氧化碳中毒导致晕倒，经过一段时间治疗，目前仍然存在严重的后遗症。经此意外事故，被告女儿学习成绩一落千丈，并且小学升初中考试成绩非常不理想，痛失上名校的机会。根据国家质检总局发布的国家标准GB17905—2008《家用燃气燃烧器具安全管理规程》7.3.1规定，原告所提供的热水器报废年限为8年，而该热水器生产于2002年，即最迟2010年就应当更换了，而事故发生于2019年，说明原告出租的房屋内热水器存在致命的安全隐患。（二）、原告出租屋内热水器系经过气种改装的热水器，本身就不符合这台热水器的正常用途，在质量上也是不达标的。事故发生后，煤气公司检测人员在对现场进行检测时明确告知：热水器存在煤气泄漏，并且热水器系经过气种改装。根据被告提交的证据十可知，原装热水器适合烧液化石油气（主要组成成分为丙烷、丙烯、丁烷、丁烯中的一种或者两种），而原告出租的房屋所使用的却是煤气（主要成分为一氧化碳)，该热水器系经过私下气种改装后提供给被告使用。显然，原告提供的热水器在质量上也是不达标的。根据原被告双方签订的房屋租赁合同第六条第一款约定，“甲方应保证房屋的建筑结构和设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人生安全”。本案中，原告严重违反双方签署合同对于安全居住条件的约定，根据合同第九条第一款约定，原告应当向被告支付月租金200%的违约金，即8400元。而且，本案系由于原告违约，原告理应返还被告押金7800元。二、原告出租给被告的房屋实际市场租赁价格远远低于其所主张的5500元/月标准，仍应按照双方在合同履行期间的租赁价格4200元/月来计算2019年2月至今的房屋使用费。根据原告提交的几张房屋租赁信息，原告企图证明其涉案房屋在目前市场上的租赁价格是其所主张的5500元/月，但实际上这几张房屋租赁信息不知道出处，其来源不明，而且房屋的市场租赁价格是一个综合考量的结果。根据被告提交的证据可以确定，原告的涉案房屋在市场租赁价格远远低于其主张的5500元/月，被告认为应当按照原合同约定的4200元/月的标准计算从2019年2月至今的房屋使用费。第一，房屋之间没有可比性，与房屋的位置、装修情况、使用年限、小区配置等各种因素息息相关。据网上查询，梧桐山新居开盘于2002年（并非土地使用权的开始时间），并非最近几年落成的新房屋，原告只是提交不动产登记证明(而不是提交房产证)，上面只能看出其于2018年对该房屋进行抵押，看不到任何其他信息，显然也是有意回避房屋陈旧的问题。第二，网上报价与实际成交价格往往存在很大落差，不能反映真实交易价格。根据被告提交的资料可以清晰反映出，当前时间段，原告出租给被告的房屋周边类似面积房屋租赁价格在4000元至4500元之间，其中原告房屋所在的梧桐山新居有的房屋对外报的租赁价格仅为4100元，而实际上成交价格则往往会低于报价。第三，原告该套房屋设施非常陈旧，许多设施长期没有得到及时维修，墙壁大量掉落石灰，空调使用超过18年，属于老旧房屋。被告也就原告房屋设施陈旧的问题曾经向原告提出过抱怨，这一点也可以从被告所提交的证据材料中看出。因此，不能按照豪华装修房屋来计算租金价格。第四、当前深圳房屋销售行情普遍不好，房屋价格较往年均存在不小幅度下跌，在这种情况下，房屋租赁价格理应同时下跌，不可能存在原告所主张的房屋租金发生大幅度上涨的情况。本案原告主张涨幅髙达31%【计算公式为：(5500-4200)÷4200】，与市场房屋租赁价格下跌或者至少只能维持原价格的事实恰恰相反。第五，原被告发生纠纷时，正值春节前后，由于深圳是一座移民城市，那个时候许多人员退房回老家，市场上存在许多空房没有租出去，房屋租赁价格是一年当中最低的。而当前正值暑假，大量人员来到深圳，尤其是大量应届毕业生出来找工作，房源紧张。因此不能用一年当中房源最紧张时候的租赁价格作为计算一年当中房源最宽松时候的房屋租赁价格标准。三、被告从未表示不支付房租和房屋使用费，本案完全系因原告严重违约在先，却又没有诚意解决房屋租赁过程中的问题所引起，并且被告忙于为女儿当前治疗和女儿面临小学升初中考试关键时刻，突然搬离确实存在诸多不便。本案当中，被告由于系单亲家庭，被告一人照顾两个孩子，尤其是女儿由于煤气中毒现在仍然在治疗当中，为了给受到伤害的孩子一个稳定的恢复环境而暂时不便于搬离。并且孩子在受到伤害后由于存在严重后遗症，许多老师都说孩子的记忆力比之前差了好多，而这段时间又正是孩子小学升初中的关键时刻，孩子本来就因为煤气中毒而学习艰难，此时搬家对孩子的升学考试也不利。而原告作为严重违约方，不但不体谅被告的难处，对问题不予以诚心诚意解决，反而对被告住所隔三岔五进行停水停电威胁，并且还安排人员上门骚扰，给被告未成年儿子造成惊吓。在这样的情况下，被告也从来没有说过不支付房租以及近期的房屋使用费，只是希望原告能够对事情进行合理解决，仅此而己。综上，请求法院依法查明事实，体谅被告作为单亲家庭的不易并依法维护被告的合法权益，驳回原告的无理诉求。被告的反诉请求；1.被告支付原告租房合同违约金8400元；被告支付原告租房押金7800元；2.被告支付原告2019年1月7日至1月21日、2019年4月29日至5月5日期间在外居住的损失，共计5360元。事实与理由：原告女儿（12岁）与2019年1月1日凌晨在租住的房屋卫生间冲凉时晕倒，120救护车将其送到深圳人民医院急诊科抢救，经诊断为一氧化碳中毒。经查，一氧化氮中毒是因为出租房东提供的热水器煤气泄露导致。原告认为，造成此次一氧化碳中毒的原因是被告提供的热水器早已超过该产品正常使用期限（已报废8年）致使煤气泄漏导致原告一氧化碳中毒。因此，被告应承担原告因一氧化碳中毒的全部损失。为此原告监护人与被告多次协商赔偿未果，特向贵院起诉。原告尹显贵答辩称，一、对方主张的一氧化碳中毒事故与我提供的房屋及设施之间没有因果关系。我在签订合同及履行合同过程中不存在违约行为，没有违约责任，应驳回对方8400元违约金的请求。理由如下：第一，本案所涉及的租赁房屋是我在2018年5月购买，2018年4月深圳燃气公司有上门进行一年一度的安全检查，检查结果为通过，表示燃气管道和燃气设备不存在漏气、安装等安全隐患。这说明签订租赁合同时房屋设备是符合安全条件的，不存在违约情况。第二，对方主张的事故发生在2019年1月1日，事故发生后，应对方要求，1月5曰热水器厂家万和公司派维修人员上门对热水器进行检测，当时对方和我都在现场。检测结果是热水器能正常使用，没有漏气问题，有视频录音和书面单据为证。对方提供的深训燃气公司出具的热水器漏气的证据，与我的证据相矛盾，我不予认可。首先,对方单方面请燃气公司检测，我并不在场。更为关键的是，燃气公司检测的时间是2019年1月17曰，比热水器厂家上门检测时间晚了12天。前后检测结果矛盾.应该以双方都在场且时间在前，也就是1月5日广家检测的结果为准。第三，对方自2015年1月就开始租住此房屋.这个热水器对方在我购买这个房屋前已经使用了三年多，对方对于热水器的情况应该十分清楚，如果热水器有问题，对方应及时告知我。2018年5月我与对方签订合同后，对方先后提出过更换冰箱、燃气灶、抽油烟机和维修空调、阳台推拉门等要求，我都给予了更换和维修。但对于热水器，在事故发生前对方从未向我提出过任何问题。根据房屋租赁合同第六条第二款第1点，对于房屋设备设施的损耗，对方有义务通知我进行修复。而对方没有通知，因此我没有违约责任。以上三点说明，我不存在对方所谓的合同违约行为。二、对于对方申请的酒店费用5360元不予认可。所开发票抬头并非对方本人,且对方已就此费用另案起诉，应另案处理，不应重复申请。对方及其女儿从2019年1月到5月期间没有在深圳市好粵佳酒店入住的记录。对方提供虚假证据，请法庭核实。而且即便对方在外住酒店，也与本案没有关联关系。对方一直拒不搬离，同时还在外住酒店，逻辑也不合理。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：原告系位于深圳市××××山路梧桐山新居18栋305房业主。2018年5月29日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《深圳市房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于深圳市××××山路梧桐山新居二期4栋305，建筑面积75.41的房产出租给被告居住。房屋租赁期从2018年5月15日至2019年1月31日。租金为每月4200元，在每月10号之前支付。押金7800元，租赁期满或合同解除后房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方。合同还约定，甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。租赁期内甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备处于适用和安全的状态。甲乙两方有任何一方违约的，应按月租金的200%向对方支付违约金。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按两倍月租标准支付违约金。原被告均确认，被告向原告缴纳押金7800元。2019年1月1日凌晨，被告女儿在涉案房屋卫生间冲凉后晕倒。其随后被送往深圳市人民医院抢救。2019年1月1日至7日，被告女儿在该院住院治疗，被诊断为一氧化碳中毒。出院后，被告女儿多次复诊。被告主张事故发生后，其女儿智力受到损伤，学习成绩也受到影响。被告还主张在2019年1月7日至1月21日，2019年4月29日至5月5日期间，因担心再次发生煤气泄漏及避免原告的骚扰，被告在酒店居住并产生住宿费5360元。另查，涉案房屋的热水器生产时间为2002年，根据相关标准，应于2010年报废。深圳市燃气集团股份有限公司罗湖分公司2019年1月17日对涉案房屋的燃气抢修记录显示：“上门检查，热水器漏气，已封堵”。从2019年1月被告女儿一氧化碳中毒事件发生后，被告未按照租赁合同的约定向原告缴纳租金。在2019年1月31日租赁合同到期后，被告一家未按合同约定与原告提出续租也未搬离案涉房屋。被告居住在案涉房屋直至2019年8月21日搬离。再查，本案被告的女儿方思语于2019年7月4日将本案原告尹显贵以生命权、健康权、身体权纠纷诉至本院，要求尹显贵向其支付包括医疗费、住院伙食费、营养费、护理费、误工费、交通费、精神抚慰金、后续治疗费等在内的因原告女儿一氧化碳中毒造成的全部损失。案号为（2019）粤0303民初21053号，该案正在审理中。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《深圳市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告作为案涉房屋的房屋所有权人及管理者，应依约保证房屋的设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，并保障房屋及其附属物品、设备处于适用和安全的状态。然而原告将已显著超过报废年限的热水器提供给租客使用，导致该房屋存在极大的安全隐患，该行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”对于原告的该加害给付行为，被告已选择以其女儿名义向原告提起侵权之诉，故在本案中被告不得再要求原告因同一行为承担违约责任，故本院对被告的反诉请求予以驳回。其次，虽然原告的行为构成违约，但被告占有涉案房屋至2019年8月21日。被告仍需向原告支付2019年1月的租金及2019年2月1日至2019年8月21日的占有使用费，并缴清其房屋使用期间产生的物业费、水电费、煤气费。因双方并未续签合同，占有使用费仍按照原合同约定计算。经核算，被告应向原告支付租金4200元及占有使用费28045元（4200×6+4200÷31×21）。因原告并未明确被告需支付的物业费、水电费、煤气费金额，本院对原告的该诉请不予处理。被告在搬离前应缴清物业费、水电费、煤气费，若被告尚有明确的费用未缴清，原告可另寻法律途径解决。关于房屋押金，因被告拖欠租金以及迟延退房的行为并非故意为之，且原告违约在先，故本院对原告主张没收被告押金的请求，本院不予支持。因被告已于2019年8月21日搬离涉案房屋，原告要求被告腾退房屋并搬离的请求已无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告魏华应于本判决生效之日起十日内向原告尹显贵支付租金人民币4200元及占有使用费28045元；二、驳回原告尹显贵的其他诉讼请求；三、驳回被告魏华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费275元，由原告负担75元，被告负担200元，上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。反诉受理费51元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  朱丽娜二〇一九年八月三十日书记员  刘莉莎