安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5942号上诉人（原审被告）：陆婷，女，1970年7月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被上诉人（原审原告）：施君，男，1990年1月8日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。上诉人陆婷因与被上诉人施君房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆婷上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判施军向陆婷支付违约赔偿金20000元；2、施军实际支付陆婷押金10000元，恳请二审法院以实际支付押金为参考依据；3、一、二审诉讼费用由施军承担。事实和理由：1、双方签订的《房屋租赁合同》条款约定公平，对双方都具有约束力。合同约定了违约的赔偿数额，明确违约后果。如判决本人向施军返还约定押金，则施军无需承担违约带来的合同风险，合同条款则对本人无任何保障。2、施军违约在先，在表达其愿意履行合同所有条款的情况下，本人退还了其一部分房租，双方达成一致后友好的解除了合同关系，终止履行合同内容，故本人与施军合同解除后，终止一切合同关系。3、押金20000元是2013年3月31日施军和其合伙人陆洋各支付10000元给本人。陆洋在2017年12月31日退出，施军也未返还陆洋的押金。施军实际给本人的押金为10000元。故请求二审法院以施军实际支付押金10000元为依据，重新判决。综上，施军违约在先且在诉讼过程中陈述不实，请求二审法院支持本人的上诉请求。施军辩称，1、事实是因为环保局在本人经营的过程中告知本人经营的项目污染环境，本人就找到陆婷提出环保局禁止本人经营污染环境的项目，陆婷提出如果不行就让本人另行找地方经营。故本人认为，不是本人提出的解除合同，本人并没有违约，不存在支付违约金。随后本人也答应了陆婷解除合同的要求，于2018年9月底办理了交接房屋，陆婷将多收本人的房租退还给了本人。2、本人在微信聊天时还找陆婷要过押金，所以不存在解除合同后就终止了一切合同关系。3、陆洋和本案已经没有任何关系，一审判决的权益全属于本人。5万元转让费和2万元押金以及一个季度的租金都是本人支付的。施军向一审法院起诉请求：1、判令陆婷返还施军押金2万元及店面转让费5万元，共计7万元整；2、判令陆婷承担本案的诉讼费用；3、判令陆婷支付利息，即从解除合同之日的次日起，按照中国银行贷款利率计算，暂计为半年=70000×4.13%×180÷360=1508.5元，后期利息计至陆婷付清全款止。一审法院认定事实：2015年3月1日，施军与陆婷签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定的主要内容为：陆婷将位于合肥市三里街汽配城华健段202号房屋租赁给施军从事钣金喷漆业务，租赁期限为5年，自2015年3月1日至2020年2月28日；押金2万元，月租金为6300元，以季度方式支付；承租方因故终止合同，由此造成出租方的经济损失，应支付赔偿金2万元；出租方如合同期未满要求解除合约，须退还转让费5万元（转让时的设备须完好都在的前提下）等。同日，施军向陆婷交付押金2万元和转让费5万元，陆婷将租赁房屋及房屋内的汽车钣金喷漆设备一并交付给施军使用。2018年9月，施军向陆婷提出在本月底前解除房屋租赁合同，陆婷表示同意。施军在无法继续经营的情况下于2018年10月向陆婷表达其想解除合同的意愿。2018年9月30日，陆婷向施军退还房租6000元。2018年10月1日，施军向陆婷返还了房屋。同年10月9日，陆婷在与施军结清电费后，返还了施军剩余房租133元。2018年10月8日，陆婷与案外人汪勇签订《租赁协议书》，约定陆婷将位于合肥市三里街汽配城华健段202号房屋租赁给汪勇，月租金6800元，租期一年自2018年10月15日至2019年10月14日等。嗣后，双方对是否退还押金和转让费意见不一致，故致本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。施军与陆婷签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等协商的基础上达成的，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，双方的当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。本案中，陆婷履行了交付房屋及转让设备的义务。施军在合同履行过程中，因自身原因不再继续经营向陆婷提出解除房屋租赁合同，陆婷接受并同意解除，房屋租赁合同因双方达成一致而解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。在解除合同时，双方对转让费和押金是否退还没有达成一致意见，且协商不成。对于双方争论是否退还问题，一审法院认为，转让费转让的对价既包含汽车钣金喷漆设备，也包含施军、陆婷经营时的客户资源，施军已实际占有设备并获得了客户资源带来的利益，且施军在合同期未满提出解除合同违约在先，故对其主张退还转让费5万元的诉讼请求不予支持。押金的性质是担保合同的履行，按照合同的约定在出现“承租方因故终止合同，由此造成出租方的经济损失，应支付赔偿金2万元”时，可以进行抵扣赔偿，但该合同条款约定属于违约金条款，违约金应当以实际损失为依据，在超过实际损失的30%即被视为过高；根据案件查明的事实，陆婷的实际损失为半个月的租金3150元，按30%计算违约金为4095元，超过该金额即被视为过高，一审法院不予支持。综上，陆婷应退还施军押金15905元。合同中没有约定押金退还的时间，合同解除后施军也没有证据证明其向陆婷催要过押金，故对于施军主张的支付押金利息损失应从其起诉之日开始按中国人民银行同期贷款基准利率计算至应退押金付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、陆婷返还施君租房押金15905元，并支付逾期付款利息损失（以15905元为基数，自2019年1月22日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清之日止），均于判决生效后十日内付清；二、驳回施君的其他诉讼请求。案件受理费1590元，减半收取795元，由施君负担618元，陆婷负担177元。二审期间，陆婷提供如下证据：证据一欠条、免责条、证明、受理案件通知书、送达地址确认书、小额程序决定书、法院材料收据复印件各一份，证明：《证明》是施君让本人为其出具的，20000元押金中有10000元不属于施君，是陆洋的；证据二本人丈夫与施君的微信聊天记录截图两张，证明：施君陈述不属实，施君如果收到押金也不会给陆洋；证据三陆洋、施君两人签字的房屋租赁合同，证明：转让费、押金都是两人共同支付的。施君质证意见如下：对证据一《证明》不予认可，欠条、免责条真实性予以认可，本人与陆洋的案件已经以调解结束，调解的结果是本人从陆婷这里拿到钱后将陆洋的钱给陆洋，陆洋与本案没有关系，所有的押金、转让费的收据、收条都是本人个人的；对证据二聊天记录真实性无异议，但对证明目的不予认可，对方在聊天中让本人找陆洋一起处理，但本人一再强调，陆洋与本案没有关系；证据三的合同是变更前的合同，本人一审已经提交了变更后的合同，陆婷也认可，变更时陆洋也在，故对该份合同不予认可。施军提交一份陆洋出具的委托书，证明陆洋就押金的事情已经委托于施军处理。陆婷认为该证据真实性无法核实，不予认可。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，施军与陆婷签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在合同履行过程中，施军因自身原因要求解除合同，陆婷同意解除，双方租赁合同关系因此解除。因施军是在合同履行过程中因自身原因提出解除，是违约在先，故其应当向陆婷承担违约责任。根据一审查明事实，案涉房屋在2018年10月15日已经重新对外出租，故陆婷的实际损失就是2018年10月15日之前的租金损失。双方签订的合同中虽然约定了违约金条款，但该约定超过实际损失的30%，一审法院认为约定标准过高并无不当。一审法院根据双方签订的租赁合同中约定的租金标准，计算陆婷的实际租金损失为3150元，并以实际损失的130%标准计算违约金4095元并无不当。因陆婷是与施军签订的《房屋租赁合同》，且施军提供了陆婷出具的押金收条，故扣除违约金4095元后，陆婷应向施军返还剩余的押金。至于陆婷主张的押金20000元中，有10000元系案外人陆洋所交，且施军、陆洋共同与陆婷签订的《房屋租赁合同》。但陆婷亦认可陆洋后来不再承租案涉房屋，施军与陆婷重新签订了《房屋租赁合同》，合同中确定押金20000元，故根据合同相对性原则，施军以其与陆婷签订的《房屋租赁合同》向陆婷主张返还押金，陆婷应当以20000元押金为基数，扣除违约金4095元后，向施军返还剩余的押金15905元。因此，一审判决并无不当，本院予以维持。综上，陆婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由陆婷负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年八月二十九日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。