贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终783号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市,系该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，身份证住址贵州省榕江县，现租住于贵州省凯里市，系该公司员工。被上诉人（一审原告）：冯继，男，1957年5月4日出生，汉族，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，身份证住址贵州省凯里市，系单位推荐的公民代理。被上诉人（一审原告）：刘瑰林，女，1963年1月1日出生，回族，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，身份证住址贵州省凯里市，系单位推荐的公民代理。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）因与被上诉人冯继、刘瑰林商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2018）黔2601民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。恒丰房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人提起诉讼时已超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持，如上诉人在合同约定的交房时间前确未向其提供交房材料和履行交房义务，此时被上诉人的权利已被侵害，本案诉讼时效的起算时间适用《民法总则》三年诉讼时效规定早已届满，也无证据证明诉讼时效具有中止、中断、延长情形，被上诉人提起本案诉讼时已经超过诉讼时效，应予驳回。2.一审认定事实不清，上诉人未能按期交付商品房责任不能全归责于上诉人，期间如因国家政策变化，政府环保部门在上诉人已经达到国家环保建设保准的情况下，要求改变和加强房屋的环保建筑材料导致上诉人额外增加了工程量和施工时间；凯里供电局领导要求上诉人将已经装修好的乳胶漆前面改装成瓷砖墙面，导致工期延后半年以上；由于承包人未向分包单位支付工程款，造成工程紧张缓慢，推迟商品房竣工验收备案时间；这些都属于不可预见的，应当予以免责。涉案房屋在2015年已竣工验收，此时已经具备全部交房条件，上诉人已经积极履行交房通知义务，且在2017年9月26日还公告前来办证，被上诉人所在楼栋的交房时间远远早于被上诉人自己前来办理交房的时间，被上诉人消极履约，不应归责于上诉人。3.关于逾期交房违约金，一审判决过高，被上诉人不及时前来办理交房的态度来看逾期交房对其损失并不大，故请求按照《合同法》一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定应予予以调整。被上诉人冯继、刘瑰林辩称，1.关于环保部门要求变更环保材料、凯里供电局领导要求变更房屋前面装饰、工程承包人没有按时支付工程款导致工程竣工延期等均不构成情势变更，不能成为被答辩人免责的理由；2.从一审证据及庭审情况来看，被答辩人在履约过程中未书面通知交房、未能提供合同约定交房时需提供的材料、起算不合理的物业管理费等都属于被答辩人的过错，合同约定责任的规则原则为无过错责任，不论被答辩人是否存在过错，只要存在违约事实，且违约事实并非不可抗力或者约定免责事由，被答辩人均应依约承担违约责任；3.被答辩人的原因导致答辩人无法接房，被答辩人一直处于违约状态，并未过诉讼时效；4.涉案商品房买卖合同约定的违约金为每日万分之一，低于同期银行贷款利息，且从租金损失来看，该违约金也远远低于租金损失，该约定并不高。冯继、刘瑰林向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付金泉国际新城21栋1404商品房从2015年9月30日起至2018年2月28日（实际接房日）止，计882天逾期交房违约金20595.32元；2、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第21幢14层14-4号房；2.出卖人在2013年5月30日前向买受人交付所售商品房，如逾期超过15日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同约定交付房屋期限届满的次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。庭审中，被告不同意调解，本案没有调解的基础。另查明，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发[2010]48号）。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年10月26日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年10月26日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。结合涉案房屋的交付时间为2018年2月28日，被告并未举证证明在此之前已经履行通知原告接房的义务，虽被告辩称在2013年通过邮寄方式告知供电局职工交房，但涉案楼栋在2015年才办理竣工验收备案登记，被告的抗辩理由不成立，故一审法院对逾期交房违约金的支持时间应从2015年9月30日计算至交房之日即2018年2月28日，共计753天，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告应获得从2015年9月30日至2017年10月22日的逾期交房违约金为20595.32元（882天0.0001×233507元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯继、刘瑰林从2015年9月30日至2018年2月28日的逾期交房违约金20595.32元。本院二审期间，上诉人恒丰房地产公司向法院提交一份2017年9月26日《黔东南日报》刊登的办证公告，拟证明金泉国际新城小区一期住宅共计964户最终于2017年9月房产初始登记证全部办理完毕，所以答辩人于2017年9月26日在黔东南日报上以公告的形式对一期所有业主卡等了统一的办证公告，再次通知业主前来办理产权转移登记。经质证，冯继、刘瑰林对该份证据真实性并无异议。双方无异议的证据，本院予以确认。本院二审另查明，2017年9月26日，恒丰房产公司在《黔东南日报》刊发《办证公告》，通知金泉国际新城1号—13号楼、17号—22号楼业主自公告之日起30日内办理房屋产权手续。涉案房屋总价款为233507元。其余事实与一审查明一致。本院认为：根据上诉理由及答辩意见，本案争议焦点为，一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、恒丰房地产公司上诉所称因政府环保部门在上诉人已经达到国家环保建设标准的情况下要求改变和加强房屋的环保建筑材料导致上诉人额外增加了工程量和施工时间、凯里供电局领导要求上诉人将已经装修好的乳胶漆墙面改装成瓷砖墙面导致工期延后、承包人未向分包单位支付工程款造成工程紧张缓慢而推迟商品房竣工验收备案时间等是否属于不可抗力，从而免责；三、一审计算的逾期交房违约金是否正确。关于焦点一，本院认为，因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持，2015年10月1日及以后的违约金并没有超过诉讼时效，应得到支持。故对上诉人认为一审诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。关于焦点二，《贵州省建设厅关于加强民用建筑节能分部工程施工质量验收工作的通知》于2008年早于涉案商品房合同签订时出台，不属于不能预见。而恒丰房地产公司所提交的装修公司和证人出具的《证明》、《交工延迟说明》以及照片等证据，并不能证实因凯里供电局要求改变装修以及项目承包人拖延支付分包的工程款而导致工程竣工延期等事实，依法应承担举证不能的不利后果，故对其上诉理由，本院不予采纳。关于焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案恒丰房地产公司并未提交任何证据证明实际损失具体数额。逾期交房，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，而双方约定的违约金标准日万分之一，为年利率3.65%，远远低于银行同期贷款利率，所以从这个层面来讲，双方约定也并不算高，故对其该理由不予支持。被上诉人起诉要求违约金计算至实际接房止，上诉人对此在书面上诉状及本院庭询过程中认为，上诉人于2013年已通知交房、涉案房屋2015年已经取得竣工备案、2017年9月26日公告通知办证，违约金截止时间只能算到公告办证时间或通知交房时间。对于该理由，本院认为，因涉案房屋所在楼栋于2015年2月10日才取得建备（2015）第15号《贵州省建设工程竣工验收备案表》，上诉人也未举证证明其在2017年9月26日前已通知上诉人领取商品房的事实，鉴于上诉人已于2017年9月26日刊登公告告知涉案房屋所在楼栋的业主可以办理房产证的事实，说明涉案房屋于2017年9月26日已具备合同约定的交付条件，违约金应计算至2017年9月26日。综上，上诉人应支付被上诉人2015年10月1日至2017年9月26日期间的逾期交房违约金16975.96元（727天×0.0001×233507元）。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对成立的部分，予以支持，不成立的部分，予以驳回。一审判决对违约金计算的截止时间错误，导致支持的违约金数额错误，本院依法予以纠正并改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初6261号民事判决；二、判决黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付冯继、刘瑰林从2015年9月30日至2017年9月26日的逾期交房违约金16975.96元；三、驳回冯继、刘瑰林的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取157.00元，由冯继、刘瑰林负担57元，黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担100元；二审案件受理费314.00元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年八月七日法官助理罗维书记员罗朝丽