内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终262号上诉人（原审原告)：中国银行股份有限公司乌海分行。负责人:梁栋，该分行行长。委托诉讼代理人：徐慧芳，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽，内蒙古锐信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐志超，1988年4月19日生，蒙古族，住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：杨海岚，内蒙古济海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌海市宏丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：罗永钢，该公司董事长兼总经理。被上诉人（原审被告）：乌海市联丰工贸有限责任公司。法定代表人：高培东，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：乌海市和泰物业服务有限责任公司。法定代表人：樊英，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：罗永钢，1972年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。被上诉人（原审被告）：樊英，女，1977年1月7日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：罗永钢，男，1972年1月23日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。上诉人中国银行股份有限公司乌海分行（以下简称中行乌海分行）与被上诉人徐志超、乌海市宏丰房地产开发有限责任公司（以下简称宏丰公司）、乌海市联丰工贸有限责任公司（以下简称联丰公司）、乌海市和泰物业服务有限责任公司（以下简称和泰公司）、樊英、罗永钢执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌海市中级人民法院（2018）内03民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中行乌海分行的委托诉讼代理人徐慧芳、冯丽，被上诉人徐志超的委托诉讼代理人杨海岚，被上诉人罗永钢并作为宏丰公司的法定代表人、樊英的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被上诉人联丰公司、和泰公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行乌海分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的例外情形，适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定认为本案中买房人的物权期待权的保护应优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。属适用法律错误。根据上述规定，消费者的生存居住权应受法律优先保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定亦系为了保护消费者的生存居住权，二者目的与宗旨相同。因此，在适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》时，亦应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。一审法院未查清案涉房屋是否系徐志超名下唯一住房，且银行流水的收款方不是宏丰公司，无法证明已经支付50%房款，不足以排除强制执行。被上诉人徐志超辩称，1.一审判决公正有据，应驳回上诉人的上诉请求。徐志超通过合法程序，取得案涉房屋所有权，并且实际占有、使用，是该房屋的实际所有权人。案涉房屋是宏丰公司2012年抵账给工程施工方和材料供应方，且由施工方和材料供应方自行出售。就再次出售的房屋，由被顶账人收取房款，宏丰公司与购房人签订买卖合同。2013年6月5日，徐志超与宏丰公司签订房屋买卖合同，并且交清了全部房款，现徐志超系案涉房屋实际所有权人。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案中，徐志超签订了房屋买卖合同，付清了全部购房款，符合法律规定的不得查封的情形。2.上诉人对诉争房屋不享有任何权利。宏丰公司将在建工程抵押给上诉人，并没有将本案诉争的房屋抵押，并未与宏丰公司办理房屋产权抵押登记。上诉人诉称对诉争房屋享有抵押权，没有合法依据。上诉人只依据生效判决，申请人民法院对诉争房屋采取查封措施。依据最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，徐志超系案涉房屋的合法所有权人。人民法院不应当查封其财产。房屋所有权与在建工程所有权是两个独立的权利，没有法定隶属性。房屋所有权抵押权是以抵押登记为生效要件。本案中，上诉人对徐志超的房屋不享有任何权利。3.徐志超购买诉争房屋在先，上诉人申请人民法院查封在后，法院查封徐志超的房屋，应当终止执行。徐志超于2013年6月5日即获得案涉房屋的所有权。上诉人在宏丰公司逾期还款情况下，明知宏丰公司具备诉争房屋的预售许可和初始登记等权利，既没有与宏丰公司就房屋抵押进行登记，也没有要求宏丰公司将收取的售房款用于偿还欠款系怠于行使权利。被上诉人宏丰公司、樊英、罗永钢辩称，抵押借款当时系以土地作为抵押，由于房地的不分割性，将在建工程一并进行了抵押。建设过程中由于欠施工方、材料方费用，经政府协调，利用开发的房屋抵顶欠付的施工方、材料方等费用，为保护施工方和材料方的利益，请求维持原判。被上诉人联丰公司、和泰公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。中行乌海分行一审起诉请求：1.准予执行乌海市中级人民法院（2018）内03执1号之二执行裁定书执行标的中的乌海市××区；2.由徐志超、宏丰公司、联丰公司、和泰公司、樊英、罗永钢承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中行乌海分行与宏丰公司、联丰公司、和泰公司、罗永刚、樊英借款纠纷一案，该院作出（2016）内03民初4号民事判决书，该判决书已生效。中行乌海分行据此判决书向该院申请执行。该院2018年2月8日作出（2018）内03执1之二执行裁定书，查封了宏丰公司位于乌海市××区南、乌兰路西的国有土地使用权两处证号：海勃湾分国用（2012）第796号、海勃湾分国用（2011）第728号；查封了宏丰公司名下位于乌海市××区坊盛世华庭商住区北区住宅70套、商业房39套、车库及储藏室43套。本案诉争标的亦在查封范围内。执行过程中徐志超向该院执行局提出书面执行异议，请求解除查封。该院执行局作出（2018）内03执异58号执行裁定书。裁定：“中止对案外人徐志超位于乌海市××区房屋的执行。”，后中行乌海分行向该院提起本案诉讼。一审法院另查明，徐志超与宏丰公司于2013年6月5日签订了《商品房买卖合同》。约定徐志超以480000元购买乌海市盛世华庭北区9号楼1单元502室。同日，从程惠萍账户中转出480000元，程惠萍系徐志超母亲。同日，宏丰公司向徐志超出具了收到480000元房款收据，同年，8月28日宏丰公司向徐志超出具了收到16769.19元交房费用收据。2013年8月28日和泰公司向徐志超出具收到装修保证金1500元、物业费、垃圾清运费1216.64元收据。徐志超向乌海市热力公司交付了涉案房屋2014年至2018年4月期间采暖费。以上事实有乌海市中级人民法院（2016）内03民初4号民事判决书、（2018）内03执1号之二裁定书、（2018）内03执异58号执行裁定书、他项权证，商品房预销售许可证、《房屋买卖合同》、银行交易明细单、收据、证明、采暖费发票、户口本及双方当事人陈述在卷为凭，该院予以确认。一审法院认为，涉案房屋在人民法院查封之前，宏丰公司就与徐志超签订了商品房买卖合同，且宏丰公司认可其出具的房款等收据。商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。中行乌海分行否认徐志超买房人身份及购房行为的合法性，但未能提交有效反驳证据，仅简单否认对方证据不足以支持其主张。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该例外情形，在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条、第二条进行了规定，即建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，对本案中买房人徐志超的物权期待权的保护应优先于抵押物权的保护。综上所述，买受人徐志超对其购买的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故中行乌海分行诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回中行乌海分行的诉讼请求。案件受理费8500元，由中行乌海分行负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋应否继续执行。本案中，案涉房产系由宏丰公司开发用于销售，徐志超最终购买了宏丰公司的房屋，系商品房消费者。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，商品房消费者享有物权期待权优于抵押权受到法律保护。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，涉案房屋查封前，徐志超已与宏丰公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。徐志超已支付了全部购房款，同时根据物业费、垃圾费、交房费、装修保证金及水电暖等费用的证据也可以证明，涉案房屋在查封前已被实际占有，未能办理产权登记系出卖人宏丰公司欠税导致，并非买受人自身原因。故一审法院认定徐志超能够阻却案涉房屋执行并无不当。综上所述，中行乌海分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由中国银行股份有限公司乌海分行负担。本判决为终审判决。审判长  蒲伟刚审判员  王彦凯审判员  张志宏审判员  张 静审判员  牛瞳哲二〇一九年八月十九日书记员  宝娜佳书记员  郭 娟