广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执异616号 案外人：侯文刚，男，1963年3月25日出生，汉族，住山东省平阴县。 案外人：李秀芹，女，1965年12月15日出生，汉族，住山东省平阴县。 案外人：侯士雪，女，1992年10月23日出生，汉族，住山东省平阴县。 案外人：侯士霞，女，1989年6月10日出生，汉族，山东省平阴县。 上述四案外人委托诉讼代理人：赵学利，平阴谷城法律服务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层。（仅限办公用途） 法定代表人：黄俊平，职务：总经理。 委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛杜律师事务所律师。 被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：三亚市××路××.××小区××号别墅。 法定代表人：祝军。 被执行人：南京市泰发物资贸易有限公司。住所地：南京市鼓楼区××大厦××楼××楼××座。 法定代表人：祝军。 被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出，汉族，住南京市××室。 在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、南京市泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙借款合同纠纷一案，执行依据（2018）粤01民初99号《民事调解书》。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请人向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行【案号为：（2019）粤01执465号】，执行中本院查封了被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市××海坡度××区金中海·蓝钻2号楼（望海阁）1502、1602两处房产。现异议申请人侯文刚、李秀芹、侯士霞、侯士雪向本院提出书面异议请求本院中止查封上述房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。 异议申请人侯文刚、李秀芹、侯士霞、侯士雪向本院提出书面异议称：贵院在执行（2018）粤01民初99号案件中，查封了位于三亚市××海坡度××区金中海·蓝钻2号楼（望海阁）1502、1602两处房产。因该房属于案外人侯文刚、李秀芹、侯士霞、侯士雪所有，现提出书面异议，请求法院解除对该房屋的查封。2017年3月17日，四案外人与三亚金中海国际置业投资集团有限公司签订了《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，购买了1502、1602两处房产，并交纳了全部房款2589200.00元，有收据为证，同一天，案外人办理了相关入住手续。现该二处房产已出租给他人，有租赁合同为证。贵院在执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙借款合同纠纷一案。故请求法院依法解除对涉案房屋的查封，以维护案外人的合法权益。综上所述：请求法院中止对三亚市xx海坡度xx区金中海·蓝钻2号楼（望海阁）1502、1602房的查封。 异议人提交如下证据：1.1502、1602号商品房认购协议书；2.吴玉添收取的购房收据；4.房屋产权确认函；4.交房通知书、交房申请表；5.工程款抵押房款收据；6.物业费；7.水电费、8.维修基金费；9.天燃气开户费等收据发票；10.银行转账记录；11.房屋租赁合同。 申请执行人华融公司对异议人提供证据质证认为：关于认购协议书，可以看出被答辩人与金中海公司只签订认购协议，没有签订房屋买卖合同，也没有办理房屋备案登记手续。另，协议签署时间晚于答辩人抵押权设立的时间，被答辩人以低价购买涉案房屋存在主观过错。对收据的三性不予认可，收据是由金中海公司提供，金中海公司与本案有利害关系，且被答辩人未提供相应的银行流水无法证明双方存在实际交易。交房通知与交房申请表，只能证明双方存在交房的行为，对交房申请表与交房通知的三性不予认可，两表是由金中海公司提供，金中海公司与本案有利害关系，而且该交房通知也不能够证明被答辩人自2017年3月至今一直住在涉案房屋内。房屋产权确认函不予认可，该证据为书证，被答辩人未提供原件予以质证，对三性不予认可。客户交易详细信息，其中付款人是非被答辩人，与本案无关联性。关于收款人吴玉添的账户，被答辩人未提供证据证明双方关系，与本案无关。中国建设银行个人活期账户交易明细，对真实性、合法性确认，关联性不予确认。其中付款人是侯士超非本案当事人，与本案无关，收款人也非金中海公司，与本案无关。房屋租赁合同三性不予认可，与本案无关联性。对收条的三性不予认可，其中收款人吴玉添非本案当事人，与本案无关。 申请执行人华融公司答辩称：第一，涉案房屋作为答辩人的抵押物，已于2014年10月17日完成抵押登记手续，取得他项权证具有明显的公示和优先效力，并经贵院（2018）粤01民初99号民事调解书依法进行确认。在被执行人金中海公司未按执行通知履行法律文书确定的义务时，法院有权查封，答辩人依法享有优先受偿权。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，被答辩人目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权并非物权，不能对抗答辩人享有的已经登记公示的具有公示效力的抵押权。其中本法第28条，只能适用于金钱债权执行，而不能适用于实现抵押权等非金钱债权的执行。第三，被答辩人与金中海公司之间未签订正式的商品房买卖合同，未办理备案登记手续。被答辩人以相对低价购买已设立抵押权的房屋，存在主观过错。被申请人提出的异议请求不成立，请求贵院予以驳回。 申请执行人华融公司提供如下证据：1.《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料；2.《抵押物变动情况汇总表》；3.历次变更抵押登记查册资料；4.《三亚市房地产权属登记查询结果》；5.（2018）粤01民初99号《民事调解书》复印件。 被执行人金中海公司、泰发公司、祝金龙经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。 本院查明，本院在审理华融公司与金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤01民初99号]过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的包括本案涉案房屋等财产。 另查明，本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议。二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金O元。期后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元。三、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769.33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……2.蓝钻2号楼(望海阁)(不含第一层架空部分)，产权证号：三土房(2011）字第××号，他项权证号：琼(2017)三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。 另查明，案外人提供江苏苏兴建设工程有限公司出具《房屋产权确认函》的复印件，该函是发给金中海公司称：根据黄山市黄山区名人艺术家庄园置业有限公司于其签订的关于金中海·蓝钻《工程款抵扣楼款协议书》的约定，将原江苏苏兴建设工程有限公司名下金中海·蓝钻2号楼望海阁1602房办理至李秀芹、侯士雪名下，将原江苏苏兴建设工程有限公司名下金中海·蓝钻2号楼望海阁1502房办理至侯文刚、侯士霞名下。2017年3月17日，金中海公司出具工程款抵扣楼款的收据，确认金中海·蓝钻2号楼望海阁1602房抵扣工程款1420297元，确认金中海·蓝钻2号楼望海阁1502房抵扣工程款1390078元。同日，金中海公司与李秀芹、侯士雪、侯文刚、侯士霞签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定金中海·蓝钻2号楼望海阁1602房房产面积50.09平方米，总价为3354230元。一次性付款优惠价：1420297元；约定金中海·蓝钻2号楼望海阁1502房房产面积50.09平方米，总价为2304140元。一次性付款优惠价：1390078元；上述两套房一次性付款优惠价为2810375元。该协议约定购买人须在7日内与金中海公司签订《商品房买卖合同》。同日金中海公司出具交房通知书。 根据中国建设银行股份有限公司出具的客户交易详细信息显示，2017年3月17日，侯文涛名下卡号为62×××66银行账号向吴玉添转出500000元。侯士超名下卡号为62×××09银行账号向吴玉添转出2089800元，合计2589800元。2017年3月17日，吴玉添出具收条，载明：今收到侯文刚购买金中海·蓝钻2号楼1502房、李秀芹购买金中海·蓝钻2号楼1602房合计255万元正。 再查，涉案的金中海公司名下的金中海·蓝钻2号楼（望海阁）1502、1602房，均于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于被执行人金中海公司等未能依约履行本院作出的生效的（2018）粤01民初99号《民事调解书》约定的义务，申请执行人华融公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人金中海公司名下的涉案房产符合法律规定，并无不当，本院予以支持。 对于案外人侯文刚、李秀芹、侯士雪、侯士霞对本院查封的涉案的金中海·蓝钻2号楼（望海阁）1502、1602号房权属提出的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。该规定第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据本院查明的事实证实，被执行人金中海公司已于2014年10月17日将涉案的房产抵押给华融公司，并且办理了抵押登记，本院生效的民事调解书业已确认金中海公司等如果未依约履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的上述涉案房产，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。据此，申请执行人华融公司对涉案的上述房产享有优先受偿权已经得到法院生效法律文书的确认，除非案外人具有法律或司法解释除外规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，案外人与被执行人金中海公司订立的《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，明确约定要双方须订立正式的商品房买卖合同。由于认购协议书并不是正式的商品房买卖合同，因此，不能认定双方已经订立合法有效的书面的买卖合同。虽然案外人也办理了入住手续，但是案外人提交的已经支付全部房款的证据不充分，首先，江苏苏兴建设工程有限公司出具的《房屋产权确认函》是复印件，江苏苏兴建设工程有限公司并非本案的当事人，其发给金中海公司的函称：根据黄山市黄山区名人艺术家庄园置业有限公司于其签订的关于金中海·蓝钻《工程款抵扣楼款协议书》的约定，将原江苏苏兴建设工程有限公司名下金中海·蓝钻2号楼望海阁1602房办理至李秀芹、侯士雪名下，将原江苏苏兴建设工程有限公司名下金中海·蓝钻2号楼望海阁1502房办理至侯文刚、侯士霞名下。对该证据，申请执行人华融公司不予确认该证据的真实性及关联性。对此，案外人并未提交工程施工合同、工程款抵扣楼款协议书，无法证实该工程款的债权人是谁，该工程款如何产生，该工程的双方当事人是谁，该工程款有否结算等问题，而上述事实必须通过诉讼或仲裁等法律途径予以解决。案外人依据《房屋产权确认函》复印件，以及金中海公司出具的工程款抵房款的收据，欲证实其已经支付涉案房产的全款依据不足。其次，案外人提交的侯文涛、侯士超转账给吴玉添2589800元的银行流水单并不能够证明该款项已经支付给金中海公司，无证据证实金中海公司授权吴玉添代为收取涉案房产的购房款项。另外，吴玉添出具的收条注明收到的涉案房产款项金额为255万元，与银行流水单转账金额不符。即使按照案外人提交的转账款项2589800元，与案外人应当支付的两套房产总价款2810375元，仍然相差220575元，并未支付全款。其三，案外人提交的付款流水单与其提交的以工程款抵房款的《房屋产权确认函》以及金中海公司出具的工程款抵房款的收据所要证明的事实相互矛盾，案外人并不能够作出合理解释，对此，本院不予采信。对于案外人是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，本院认为，由于涉案房产在案外人与金中海公司订立《金中海·蓝钻商品房认购协议书》之前已经设立抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。案外人与金中海公司签订上述认购协议时未征得抵押权人华融公司的同意，导致购买的房产不能够办理房产备案登记以及过户登记，对此，案外人没有尽到购房前基本的注意义务存在过错。因此，案外人的行为并不符合司法解释规定的上述情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人侯文刚、李秀芹、侯士雪、侯士霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  胡伟东 审判员  叶洁靖 审判员  李小明 二〇一九年八月二十九日 书记员  赖泽钊 陈燕霞