湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终2879号 上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。 法定代表人：曾楷峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李洪平，男，1968年11月21日出生。 委托诉讼代理人：黄博，湖南郴华律师事务所律师。 上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人李洪平商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初2895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军，被上诉人李洪平的委托诉讼代理人黄博参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 美世界公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回李洪平的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由李洪平承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、李洪平违约在先，美世界公司不应承担责任。根据双方签订的《郴州美美世界认购协议书》的约定，李洪平直至一审起诉时都未要求美世界公司与其签订《商品房买卖合同》，已构成违约，且违约在先。二、本案不适用定金法则。李洪平支付定金后，拒绝与美世界公司签订《商品房买卖合同》的义务，时间长达1年多，美世界公司多次催促李洪平履行签订《商品房买卖合同》的义务，均被李洪平无视，李洪平无权要求美世界公司双倍返还定金。 李洪平辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回美世界公司的上诉请求。 李洪平向一审法院起诉请求：1.依法解除李洪平与美世界公司签订的《郴州美美世界认购协议书》；2.判令美世界公司双方返还李洪平所缴纳的定金3万元，即返还60,000元；3.本案诉讼费由美世界公司承担。 一审法院认定事实： 一、2018年4月20日，李洪平（乙方、认购方）与美世界公司（甲方、出售方）签订《郴州美美世界认购协议书》，约定：乙方认购甲方郴州美美世界城市商业广场（推广名：美美世界）H栋17层1706号房屋；建筑面积38.48㎡（具体面积以《商品房买卖合同》约定为准）；总价款385,817元，折后总价370,614元；签署本认购书时，乙方应向甲方缴付购房定金30,000元（定金在签订商品房买卖合同后自动转为房款）；乙方须于本认购书签订之日起五日内带上本人身份证与甲方签订《商品房买卖合同》，并同时付清全部应缴款项，如乙方采用银行按揭或公积金贷款方式则还应带齐贷款相关资料；如乙方在上述约定时间内不签署《商品房买卖合同》或有违本认购书之任何条款，甲方有权不予退还乙方所交全部定金外，还有权将物业进行出售且无需另作通知等内容。 二、签订上述认购协议书当天，李洪平依约转账支付给美世界公司3万元，美世界公司于2018年4月22日向李洪平出具了《收据》，载明：“今收到李洪平业主H栋1706号房交来定金30,000元，方式转账。” 三、郴州市不动产登记中心的查询结果显示，涉案H栋1706号房登记权利人系美世界公司，预售证号为2013-0203，该房办理了在建工程抵押，且自2018年2月8日查封至今。 一审法院认为，本案立案案由系商品房销售合同纠纷，经进一步审查，双方签订的系认购协议书，且欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件、交付日期、产权登记事宜等主要内容，应认定为预约合同，故本案案由实为商品房预约合同纠纷。本案的焦点问题在于：一、认购协议书的效力问题；二、李洪平诉请解除认购协议书应否支持；三、李洪平诉请美世界公司双方返还定金应否支持。 关于焦点问题一。经查，涉案房屋自2018年2月8日起被查封，美世界公司在明知房屋被查封，且未告知李洪平的情况下，与李洪平签订认购协议书，虽违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二款之规定“下列房地产，不得转让：…司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…”因该规定属于管理性的强制性规定，不属于效力性的强制性规定，且该规定中的“不得转让”是指不得使物权发生变动，非指不得订立合同，故双方签订的《郴州美美世界认购协议书》不因违反上述规定而无效，李洪平、美世界公司签订的《郴州美美世界认购协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律的效力性强制性规定，美世界公司亦确认合同效力，故认定双方签订的《郴州美美世界认购协议书》合法有效，当事人均应按照约定全面履行各自的义务。 关于焦点问题二。因涉案房屋存在抵押权人，且自2018年2月8日被查封至今，查封状态可能持续，也不排除被执行的可能，双方之间的预购合同关系在法律上和事实上均履行不能，合同目的已然不能如约实现，故李洪平诉请解除双方于2018年4月20日签订的《郴州美美世界认购协议书》，合法合理，予以支持。 关于焦点问题三。合同解除后，李洪平有权要求美世界公司按照合同约定或法律规定承担违约责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条和一百二十条之规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，给付定金一方可以要求对方双倍返还定金，故李洪平诉请美世界公司按照已付定金3万元的双倍返还，即由美世界公司返还李洪平6万元，于法有据，予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、解除原告李洪平与被告郴州市美世界房地产开发有限公司于2018年4月20日签订的《郴州美美世界认购协议书》；二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内双倍退还原告李洪平所交纳的定金共60,000元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取650元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审当事人争议的焦点为：一、双方签订的《郴州美美世界认购协议书》应否解除；二、美世界公司应否双倍返还李洪平所交纳的定金。 关于焦点一。根据查明的事实，案涉房屋设置了抵押并被查封，抵押、查封解除前难以实现买卖目的，在合同目的难以实现的情况下，李洪平请求解除《郴州美美世界认购协议书》，符合法律规定，一审判决支持该请求正确。 关于焦点二。导致认购协议书被解除，双方未能签订商品房买卖合同的原因是案涉房屋设置了抵押权及处于查封状态，责任在美世界公司一方，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条和一百二十条的规定，美世界公司应当双倍返还定金。 美世界公司上诉称双方未能签订商品房买卖合同是李洪平违约，不应返还定金。经查，美世界公司称李洪平违约没有充分的证据证实，也与客观事实不符，故其不返还定金的上诉请求，既无事实依据，也不符合法律规定。 综上，美世界公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 李惠铭 审 判 员 杨爱华 二〇一九年八月二十六日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。