海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初1906号原告：三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司，住所地：三亚市亚龙湾路115号亚龙湾亚泰商业中心。法定代表人：仇健，该公司董事长。委托诉讼代理人：何佰仟，该公司职员。被告：王康，男，1986年1月9日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址：乌鲁木齐市。原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司(简称兰海公司)与被告王康租赁合同纠纷一案，本院于2019年２月15日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告兰海公司的委托诉讼代理人何佰仟到庭参加诉讼。被告王康经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰海公司向本院提出诉讼请求：１.确认兰海公司、王康签订的《亚龙湾亚泰商业中心B3-2号商铺租赁合同》于2019年1月31日解除；2.王康于2019年1月31日搬出租赁房屋，租赁保证金26080元不予返还；3.王康所承租的B3-2号商铺内王康的一切动产搬离(桌椅、板凳、厨房设备等)，若王康不予搬离，兰海公司有权全权处置，兰海公司无须给予王康赔偿；装修及所有附属设施(设备)属兰海公司所有(包括但不限于墙体的装修大白、铺设的地砖、棚顶灯具、安装的空调、海鲜池等)，兰海公司无须给予王康赔偿；4.王康支付2018年4月1日至2019年1月31日的租金220050元、物业管理费32600元、宣传费8150元，共计260800元。上述费用自2018年4月11日起至实际给付之日止的逾期支付利息，暂计至2019年1月31日，已产生利息41388.96元；5.王康支付2018年3月18日至2018年7月18日的水费439元、电费9560元，共计9999元。上述费用自2018年5月6日起至实际给付之日止的逾期支付利息，暂计算至2019年1月31日，已产生利息2234.13元；6.王康支付2019年2月1日至交还房屋的占用费114236元（按合同中对应时间段的租金、物业管理费、宣传费标准计算）；7.王康支付超期交还店铺违约金373922元。事实及理由：2018年3月16日，兰海公司与王康签订《亚龙湾商业中心B3-2号商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定王康承租商业中心B3-2号商铺，面积163㎡，租期36个月，自2018年3月16日至2021年3月15日，租金135-165元／㎡／月，物业管理费20元／㎡／月，宣传费5元／㎡／月。兰海公司自2018年4月1日起多次口头及电话沟通欠款事宜，并分别于2018年5月11日、2018年9月7日下发函件催缴欠款，但王康仍未能按期如数缴纳租金及其他欠款，兰海公司为维护自身合法权益，特提起诉讼。王康未作答辩。本院经审理认定事实如下：座落于三亚市××区的亚龙湾湖滨商业街(B3栋)的权利人是兰海公司。2018年3月16日，兰海公司（甲方）与王康（乙方）签订B3-2号商铺的《租赁合同》，约定：兰海公司将该商铺出租给王康经营羊排、锦州菜系餐饮品项；乙方租用该商铺的期限自2018年３月16日至2021年３月15日，其交付日期为2018年３月16日；租金支付方式是，2018年３月16日至2019年３月15日，按135元／㎡／月的租金标准收取。2019年３月16日至2020年３月15日，按150元／㎡／月的租金标准收取。2020年３月16日至2021年３月15日，按165元／㎡／月的租金标准收取；乙方应自2018年３月16日起按该商铺的计租面积20元／㎡／月的标准向甲方支付物业管理服务费。乙方应自2018年３月16日起按该商铺的计租面积以５元／㎡／月为标准向甲方支付宣传促销费；租金、物业管理服务费及宣传促销费每3个月交纳一次，乙方应在每租期(3个月)开始后的10日内向甲方支付。租赁合同签订时乙方应向甲方交纳首次租金及租赁保证金26080元；乙方未按本合同约定按时、足额交付当期租金、管理服务费及其他费用，每迟延交付1日，向甲方支付当期租金总额１％的违约金。其中，第十二条约定：若甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺。若乙方未按照本合同的规定交还该商铺，则甲方有权在公证机关的公证下选择采用下述方法之一收回商铺，因此而产生的费用由乙方负担：(1)该商铺内的一切动产搬离该商铺，商铺之装修及所有附属设施属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。(2)将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并拆除商铺内的一切装修、附属设施(设备)。乙方逾期交还商铺，其每日应按照合同最后一个月日基本租金的3倍向甲方支付违约金直至交还该商铺或甲方依照本合同的规定收回该商铺。第十三条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方租赁保证金不予返还，不足以赔偿甲方损失的乙方还须继续赔偿：……。拖欠支付租金、管理费及其他费用累计达到15日的等。2018年３月16日，兰海公司将涉案商铺交给王康经营。王康已经向兰海公司支付保证金26080元。自2018年４月起，王康拖欠兰海公司的租金及物业管理服务费、宣传促销费，并于2018年7月3日起关门停业。王康还拖欠兰海公司2018年3月18日至2018年7月18日的水费439元、电费9560元，共计9999元。兰海公司分别于2018年5月11日和9月７日向王康发出两份工作联系函，指出王康尚欠兰海公司的租金、水电和其他费用，要求王康在2018年5月15日和９月15日之前上缴欠费，并通知王康，若无意继续承租商铺，请按合同相关条款履行退租手续、结清欠款解除合同、交还商铺。因王康不予回复，且未向兰海公司支付欠款，兰海公司遂提起诉讼。在诉讼过程中，兰海公司于2019年６月４日单方收回涉案商铺。本院认为，兰海公司与王康签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，系有效合同。1.关于合同解除的问题。自2018年４月起，王康就拖欠兰海公司的租金及物业管理服务费、宣传促销费，王康的行为已构成违约。《租赁合同》约定，王康拖欠租金、管理费及其他费用累计达到15日的，兰海公司有权解除合同。但根据法律规定，兰海公司根据合同约定主张解除合同，应通知王康，合同自通知到达王康时解除。兰海公司提供的证据不能证明已经通知王康解除合同，且不能证明解除合同的通知于2019年1月31日到达王康，故兰海公司请求确认《租赁合同》于2019年1月31日解除不符合法律规定，不予支持。鉴于兰海公司的第１项诉讼请求包含有解除合同的意思表示，且王康长期拖欠兰海公司的租赁费，已经构成根本违约，故《租赁合同》予以解除。2.关于租赁保证金的问题。《租赁合同》约定，王康拖欠租金、管理费及其他费用累计达到15日的，租赁保证金不予返还。王康已经向兰海公司支付租赁保证金26080元，王康违约，则该租赁保证金不予返还。3.关于商铺内的物品、设施问题。《租赁合同》第十二条约定，若王康未按照本合同的规定交还该商铺，则兰海公司有权在公证机关的公证下，将该商铺内的一切动产搬离，商铺之装修及所有附属设施属兰海公司所有，兰海公司无须给予王康补偿。2019年６月４日，兰海公司未在公证机关的公证下，单方将商铺内的一切动产搬离，收回商铺，并另外出租，且其第３项诉讼请求涉及到的动产的数量、装修及所有附属设施(设备)的情况不具体、不明确，故对其第３项诉讼请求不予支持。4.关于租赁费用和利息的问题。王康拖欠兰海公司2018年4月1日至2019年1月31日的租金220050元、物业管理费32600元、宣传费8150元，共计260800元，并拖欠兰海公司2018年3月18日至2018年7月18日的水费439元、电费9560元，共计9999元。上述欠款事实清楚。《租赁合同》第十二条约定，王康未按合同约定按时、足额交付当期租金、管理服务费及其他费用，每迟延交付1日，向兰海公司支付当期租金总额1％的违约金。兰海公司调整了违约金的支付比例，即请求王康一律按欠款数额的0.1％支付违约金，并不违反合同的约定，予以支持。王康应向兰海公司支付上述租金、物业管理费、宣传费自2018年4月11日至2019年1月31日的利息41388.96元和上述水费、电费自2018年5月6日至2019年1月31日的利息2234.13元。2019年２月1日之后的利息，兰海公司可另行主张。王康应同时向兰海公司支付2019年２月1日至2019年６月４日（兰海公司收回商铺的时间）的租金、物业管理费、宣传费，共计114236元。5.关于违约金的问题。《租赁合同》第十二条同时约定，乙方逾期交还商铺，其每日应按照合同最后一个月日基本租金的3倍向甲方支付违约金直至交还该商铺或甲方依照本合同的规定收回该商铺。因兰海公司未书面通知王康解除合同，且未通知收回商铺的具体时间，王康在交还商铺方面并不违约，兰海公司请求王康支付超期交还商铺的违约金373922元，无事实根据，不予支持。王康经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第三项、第四项，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司与被告王康签订的《亚龙湾亚泰商业中心B3-2号商铺租赁合同》；二、被告王康向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付的租赁保证金26080元不予返还；三、被告王康于本判决生效之日起10日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付2018年4月1日至2019年1月31日的租金220050元、物业管理费32600元、宣传费8150元，共计260800元。并同时支付上述费用自2018年4月11日至2019年1月31日的利息41388.96元；四、被告王康于本判决生效之日起10日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付2018年3月18日至2018年7月18日的水费439元、电费9560元，共计9999元。并同时支付上述费用自2018年5月6日至2019年1月31日的利息2234.13元；五、被告王康于本判决生效之日起10日内向原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司支付2019年２月1日至2019年６月４日的租金、物业管理费、宣传费，共计114236元；六、驳回原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12086.6元(原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司已预缴)，由原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司负担5453.9元，由被告王康负担6632.7元；公告费2340元(原告三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司已预缴)，由被告王康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 邢增秀人民陪审员 黄景清人民陪审员 陈少珍 二〇一九年八月三十日书 记 员 林少喜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。