湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初835号 原告：孙水东，男，1972年10月29日出生，汉族，户籍地武汉市新洲区， 委托诉讼代理人：孙志强、北京盈科（武汉）律师事务所律师。 被告：史云芳，男，1977年9月13日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：陈晓华，湖北良朋律师事务所律师。 原告孙水东与被告史云芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日适用简易程序立案后，分别于2019年4月12日和2019年7月2日两次公开开庭进行了审理。原告孙水东的委托诉讼代理人孙志强，被告史云芳的委托诉讼代理人陈晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙水东向本院提出诉讼请求：1．确认双方之间的《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除；2．判令被告支付拖欠的租金共19500元（自2018年9月30日至11月15日）及逾期缴纳租金滞纳金共8775元（自2018年9月30日至11月15日）；3．判令被告立即腾退位于在武汉市洪山区南湖新千家街129号房屋给原告，并向原告支付逾期腾房占有使用费（按约定的月租金13000元/月的标准，自2018年11月16日起计算至被告实际腾退房屋之日止）；4．判令被告支付房屋租赁合同违约金200000元整；5．判令被告承 担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告孙水东变更诉讼请求如下：1．确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；2．判令被告支付拖欠的租金共63200元（2018年10月1日至2019年1月1日19000元租金未付，2019年1月1日至2019年4月12日拖欠44200元未付）及逾期缴纳租金滞纳金共45125元；3．判令被告支付物业费、水、电费3389元（物业费2332元，水费1205元，电费362元，上述费用截止2019年4月10日）；4．判令被告立即腾退位于武汉市洪山区南湖新千家街129号房屋给原告；5．判令被告支付房屋租赁合同违约金人民币200000元整；6．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年2月2日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于武汉市洪山区南湖新千家街129号商铺出租给被告经营使用，租赁期限自2018年1月1日起至2021年12月31日止，租金每月13000元，若被告拖欠租金达15天以上或未经原告书面同意被告非法转租的，原告有权单方解除租赁合同并有权 向被告追偿损失，被告还需承担200000元的违约金。合同签订后，原告将租赁房屋交给被告经营使用，被告也依照合同于当日交付了第一期的租金及保证金，但被告在之后的租金缴纳方面每一期比照合同约定都存在不同程度的逾期，更甚者第4期房屋租金本该于2018年9月20日前足额一次性缴纳，但迟迟未交，直至2018年10月14日才委托第三人代缴20000元租金，被告至今还在原告房屋中营业，但第五期该缴的租金一分未交。根据合同约定，原告享有解除权，原告于2019年1月14日正式向被告发出《解除合同通知书》， 原、被告之间的《房屋租赁合同》已解除，被告理应支付剩余租金及滞纳金，除缴纳上述租金、滞纳金、物业费等，还需支付200000元的违约金。但被告既不缴纳拖欠房租又不腾退房屋办理交接手续，直至今日还在使用原告商铺经营，被告的行为构成严重违约，原告多次沟通，被告均不予理睬。 被告史云芳辩称，第一、被告租赁原告房屋的目的是经营餐饮，被告和自己的合伙人刘汇平共同经营该餐饮店并事先约定被告出资金设备，刘汇平出技术和人员，共同经营餐饮店。该商铺由被告出面和原告签订了《房屋租赁合同》，原告也知道该餐饮店是被告和刘汇平共同经营的事实，在经营过程中被告因同时还要在外承包工程，做其他的生意，由于自身精力不足，与刘汇平商量由刘汇平接手餐饮店，被告退出该餐饮店的经营活动。刘汇平和被告也将该共同意思告知原告，原告口头表示同意，在取得原告同意的情况下，被告和刘汇平完成了交接手续，即将餐饮店的设备全部和经营权转让给刘汇平，双方还签订了书面协议。但是被告没有及时和原告解除《房屋租赁合同》。因为在被告与刘汇平完成交接以后，原告对于重新和刘汇平签订房屋租赁合同提出了新的条件，即要求刘汇平将两年的房屋租金一次性付清，刘汇平表示自己一下无法拿出这么多钱，感觉原告无意与自己签订合同，在此情况下被告因为已经退出经营场所，所以没有继续向原告支付租金，原告因为没有正式和被告解除租赁合同，继续向被告要求支付房租，双方之间关于支付房租和重新与刘汇平签订租赁合同的沟通情况均有短信记录。在刘汇平接手后，第一季度刘汇平曾向原告支付了2万元，原告也接收了。之后是因为刘汇平要求重新与原告签订合同，遭到原告的拒绝，刘汇平也没有继续支付租金。在2018年11月15日，原告以手机短信的方式通知被告，因被告违约，没有按约定支付租金，要求单方解除合同，被告收到信息后没有做出正式回应。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告孙水东名下登记有位于武汉市洪山区南湖新千家街129号汇东·南湖新村2栋1，2层商铺4室房屋（建筑面积165.44㎡）一套。2018年2月2日，原告孙水东（作为出租人、甲方）与被告史云芳（作为承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1．甲方将坐落于武汉市洪山区南湖新千家街129号汇东·南湖新村2栋1，2层商铺4室房屋出租给乙方作为经营之用，租赁期限自2018年1月1日起至2021年12月31日止；2．租金每月13000元，租金支付方式为每3个月为一期，第一期租金由乙方在签订本合同当日一次性支付给甲方，租金自2018年1月1日起计算，各期租金为预付制，即各期租金应在上一期租金到期之日的10天前一次性足额支付给甲方；3．甲、乙双方商定该房屋租赁保证金共计20000元，如保证金不足抵偿乙方的欠款和赔付的，甲方有权进一步追索，乙方提前终止本合同或由于乙方违约甲方提前终止本合同，甲方有权直接扣除保证金作为违约金的一部分；4．租赁期内水费、电费、供暖费、通讯费、物业管理费、卫生费、消防费等由乙方承担；5．本合同租赁期满、终止或者解除时，乙方必须在1日内办理完交接手续并撤场，否则，甲方除按超期天数收取乙方租金外，乙方还需向甲方赔付违约金200000元，经甲、乙双方签署房屋移交确认书后方能视为办理完交接手续；6．租赁期内，乙方不得以任何理由将该房屋转租、转借给任何第三方，否则，视为乙方根本性违约，按本合同第十四条第2款处理；7．乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天须按乙方当期应付租金总额的5‰支付滞纳金给甲方；8．乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同收回房屋并无须承担任何责任，租赁保证金不予退还，并有权要求乙方赔偿经济损失：……，（4）未经甲方书面同意擅自将房屋转租、分租、交换、转借、提供或容许给任何第三人使用的，……，（7）拖欠房屋租金达15天的。《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交付了案涉房屋，并由被告和案外人刘汇平共同经营餐饮。被告向原告支付了租赁保证金20000元和第一季度租金39000元，2018年3月21日支付了第二季度租金39000元，2018年7月22日支付了第三季度租金39000元。2018年9月，被告向原告口头表示要退出案涉餐饮经营，由刘汇平接手并独自经营，但原告并未同意与刘汇平重新签订租赁合同。2018年10月14日，刘汇平向原告转账支付了租金20000元。其后，被告和刘汇平均未再向原告支付过租金。2018年11月15日，原告向被告发出短信，载明：“史云芳你好，根据我双方签订的房屋租赁合同第十五条第二款你已经拖欠租金超过15天，我有权行使单方解约权。根据合同第七条第2款限你1日内办理腾退手续并撤场否则需赔付违约金贰拾万。”2019年1月14日，原告再次向被告发出了书面《解除租赁合同通知》。但直至2019年7月2日，原、被告双方才正式办理了案涉房屋交接手续。 另查明，2019年4月10日，汇东·南湖新村物业服务中心出具《证明》，载明，汇东南湖新村“谷道房”门面商铺，欠物业费：2018.6.30-2019.3.31（2234元）、2019.4.1-2019.4.12（98元），电费362元，水费1205元，以上合计3389元。 本院认为，原告孙水东与被告史云芳签订《房屋租赁合同》，建立了合同关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。原告已向被告交付了案涉租赁房屋，被告应向原告支付相应租金，被告辨称原告已口头同意由刘汇平承租案涉房屋并由刘汇平直接支付租金，并没有提交充分证据予以证实，本院对此抗辩意见不予采信。因被告延迟支付租金，故作为守约方的原告依法享有单方的合同解除权，2018年11月15日原告向被告发出解除 合同的短信，案涉合同于此日解除。故自2018年10月1日至合同解除之日（2018年11月15日），被告应于2018年9月20日前支付相应租金19660元（13000元/月×12月÷365日×46日），但刘汇平于2018年10月14日转账支付了20000元，因被告提出滞纳金约定过高并请求减少的抗辩意见，本院酌定被告按24%的年利率支付滞纳金，即因此发生323元（19660元×24%÷365日×25日）滞纳金。其后，案涉合同虽已解除，依照约定被告仍应向原告支付自2018年11月16日至2019年4月12日的租金63255元（13000元/月×12月÷365日×148日），此部分租金依据合同约定，被告需支付违约金，而无需支付滞纳金。综上被告尚应支付原告租金共计62915元（19660元＋63255元－20000元）。同时按照合同约定，被告需向原告支付拖欠的物业费、水费、电费共计3389元。因原、被告现已办理了房屋交接手续，故被告无需再向原告腾退案涉房屋。关于违约金20万元的问题，案涉合同约定合同租赁期满、终止或者解除时，被告必须在1日内办理完交接手续并撤场，否则，原告除按超期天数收取被告租金外，被告还需向原告赔付违约金20万元，被告提出应按实际损失计算违约金的抗辩意见，本院根据被告的申请，基于原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告向原告支付违约金30000元，同时依照合同约定，被告已支付的租赁保证金20000元可以抵扣违约金，故本案中，被告实际需向原告支付违约金10000元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下： 一、原告孙水东与被告史云芳于2018年2月2日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除； 二、被告史云芳于本判决生效之日起十日内支付原告孙水东租金62915元和滞纳金323元； 三、被告史云芳于本判决生效之日起十日内支付原告孙水东物业费、水费、电费共计3389元； 四、被告史云芳于本判决生效之日起十日内支付原告孙水东违约金10000元； 五、驳回原告孙水东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费因适用简易程序减半收取2362元，由原告孙水东负担1181元，被告史云芳负担1181元。财产保全费1920元，由被告史云芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  唐革新 二〇一九年八月五日 书记员  王 银