湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初331号原告（反诉被告）：彭杰，男，生于1970年7月2日，汉族，住湖北省丹江口市。被告（反诉原告）：丹江口市新港开发区房地产开发公司。住所地：丹江口市新港办事处新港大道。统一社会信用代码：91420381722038377F。法定代表人：范明合，该公司经理。委托诉讼代理人：罗铭，男，生于1960年10月15日，汉族，丹江口市新港开发区房地产开发公司员工。住丹江口市。代理权限：一般代理（参与诉讼，调查取证，调解）。委托诉讼代理人：郭书兵，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：丹江口市三官殿办事处中心小学（原丹江口市三官殿镇小学）。住所地：丹江口市三官殿办事处下街051号。统一社会信用代码：124203814222140099。法定代表人：李怀明，该校校长。委托诉讼代理人：李匡平，系丹江口市三官殿办事处中心小学职工，代理权限：代为调解、和解，代签法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：翟晓琴，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、增加或变更诉讼请求，调解、提起反诉、代签法律文书等特别授权。原告彭杰诉被告丹江口市新港开发区房地产开发公司（以下简称新港房地产公司）和原告新港房地产公司反诉被告彭杰房屋买卖合同纠纷一案，本案作出判决后，上诉人新港房地产公司不服提起上诉。十堰市中级人民法院作出(2017)鄂03民终1773号民事判决，驳回上诉，维持原判决。新港房地产公司向湖北省高级人民法院申请再审，2018年11月30日作出（2018）鄂民再269号民事裁定书：认定原一、二审判决对于案涉房屋是否已经彭杰返还，以及房屋占有现状，认定不清。本案宜追加丹江口市三官殿小学作为第三人参加到本案诉讼中，查清相关事实。（一）、撤销一、二审民事判决。（二）、发回丹江口市人民法院重审。本院于2019年1月9日立案受理，依法另行组成由审判员徐宗基担任审判长、审判员李永昌主审、人民陪审员邢小丽组成的合议庭，于2019年2月26日、2019年3月18日公开开庭进行了审理，原告彭杰，被告新港房地产公司的委托诉讼代理人郭书兵、罗铭，第三人三官殿小学的法定代表人李怀明及其委托诉讼代理人翟晓琴均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，审委会讨论决定，现已审理终结。原告彭杰向本院提出诉讼请求：1．要求被告新港房地产公司立即退还原告购房款85000元及利息25245元（自2015年起按照中国人民银行公布的5年期以上贷款利率5.94%计算），并支付房屋装修费48260元、律师费5000元、交通费200元，赔偿原告所交购房款一倍的赔偿金85000元，合计248705元；2．本案的诉讼费用由被告新港房地产公司承担。在诉讼中，原告又增加诉讼请求，要求依法确认其与被告新港房地产公司签订的《房屋预售协议》无效，另将上述第一项诉请中的利息变更为“要求被告新港房地产公司自2014年10月17日起按照中国人民银行同期三年期贷款利率的标准向其支付85000元购房款的利息直至该85000元购房款付清时止”。事实和理由：2012年9月，原告彭杰与被告新港房地产公司签订了一份《房屋预售协议》，约定被告新港房地产公司将该公司承建并抵付工程款的位于丹江口市官殿办事处中心小学（以下简称三官殿小学）住宅楼1单元6楼1号房屋出售给原告彭杰。协议签订后，原告彭杰将85000元购房款交给了被告新港房地产公司委托的代表杨吉平，另交纳了1000元供电入户费。2015年9月，被告新港房地产公司将上述房屋交付给了原告彭杰。原告彭杰收到房屋钥匙后，开始对房屋进行装修，截止2016年1月，房屋装修已完成部分工程，原告彭杰为此支付材料、人工等费用共计48000余元。原告彭杰在装修之际，因被告新港房地产公司与三官殿小学发生纠纷，原告彭杰所购的房屋又被三官殿小学出售给他人，另一购房者不仅对原告彭杰装修房屋进行百般阻拦，并强行换掉房屋门锁，入住该房屋内，致使原告彭杰无法装修入住。事发后，原告彭杰找到被告新港房地产公司要求解决，被告新港房地产公司委托罗铭处理此事，罗铭、杨吉平给原告彭杰书面承诺，在2016年5月30日前解决好此事，逾期将由杨吉平退清房款，并承担原告彭杰的损失，但至今上述问题未得到解决，为此，特向法院提起诉讼。被告新港房地产公司辩称，1.原告彭杰的诉讼请求无事实和法律依据，不应予以支持；2.合同无效或被撤销后，原告彭杰将该公司交付给其的房屋恢复原状，返还给该公司，并应自2015年9月起每月支付该公司房屋占用费500元直至该房屋返还给该公司时止；3.本案合同是否有效由法院裁决，该公司出售给原告彭杰的房屋并不是商品房，而是三官殿小学抵付工程款的房屋，该公司已将房屋交付给了原告彭杰，且该公司在将房屋出售给原告彭杰时已告知原告彭杰该房屋产权证件尚未办理的情况，原告彭杰对房屋的权属性质及是否有预售许可证的情况是明知的。反诉原告新港房地产公司另向本院提出反诉请求：1.要求判令反诉被告彭杰返还该公司位于三官殿小学住宅楼1单元6楼1号的房屋，并将房屋恢复原状；2.要求判令反诉被告彭杰按每月500元的标准向该公司支付自2015年9月至房屋返还时止期间的房屋占用费；3.反诉案件受理费由反诉被告彭杰承担。事实和理由：反诉原告新港房地产公司与反诉被告彭杰签订有《房屋预售协议》，协议约定反诉原告新港房地产公司将位于三官殿小学住宅楼1单元6楼1号的一套房屋作价85000元出售给反诉被告彭杰。合同签订后，反诉原告新港房地产公司将房屋已交付给了反诉被告彭杰，彭杰已对该房屋占有使用并进行了装修。反诉被告彭杰要求退还购房款，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，为此，特提起反诉。反诉被告彭杰针对反诉原告新港房地产公司的反诉答辩称，原、被告双方签订《房屋预售协议》后，其已按照约定向反诉原告新港房地产公司支付了全部购房款，但由于反诉原告新港房地产公司出售给其的房屋没有取得相应的建设规划和预售许可手续，导致双方签订的《房屋预售协议》无效，致使反诉被告无法对本案诉争的房屋实际占有使用，反诉原告新港房地产公司要求反诉被告彭杰将房屋恢复原状，并返还房屋，另向该公司支付占用费的反诉请求，无事实和法律依据。第三人三官殿小学述称：一、我单位在彭杰与新港房地产公司的房屋买卖合同中没有过错，也与涉案房屋没有丝毫关系，法院判决结果对第三人都没有法律上的利害关系，所以第三人在本案中不应当承担法律责任，但案件的实际情况是：2006年7月8日，第三人与被告签订《危房改造工程建设协议书》，约定第三人将其临三官殿农贸市场街面房屋拆除后的重建工程交由新港房地产公司建设，但实际上被告并未实际承建及做任何投入，而是罗铭、宋华、肖荣江三人合伙承建，该三人挂靠在被告名下，建房所有费用由其三人自行筹集。按照约定房屋建好后自东向西一楼门面房总面积的一半和二楼住宅房总面积的一半归第三人所有，一楼、二楼另一半和三楼以上的房屋被告所有（罗铭、宋华、肖荣江）。以抵其建房工程款。建房过程中由于被告只有房屋开发资质，不具有建设资质，其主要业务是接受其他单位或者个人的挂靠，收取一定数额的管理费。所以第三人终止了被告的危房改造协议，于2008年1月与丹江口市汉江建筑安装工程有公司签订了《建设工程施工协议》，该工程于2008年底完工。房屋建成后，根据双方约定，第三人只是取得了一楼一半和二楼一半的占有使用权，一、二楼另一半及二楼以上的所有房屋都由罗铭、宋华、肖荣江三人占有支配，抵付其工程款了。2010年左右，受宋华、肖荣江委托，第三人代为销售了其所建房屋二、三、四、五、六楼等房屋9套，房款均由宋华、肖荣江等以材料款等形式领走，其中六楼只卖了一套，就是涉案房屋一单元的六楼，但购房人是周严鹏，不是（2018）鄂民再269号裁定书所查明的姚建军。第三人在整个房屋建设及销售过程中除取得一、二楼一半的房屋占有使用权外（该房屋目前仍不能办理不动产证），剩余房屋即没取得，也没收取分文售房款，第三人不管是与被告还是与罗铭、宋华、肖荣江之间目前已均无任何权利义务关系及债权债务关系。以上事实有十堰市中级人民法院（2011）十民四终字第644号民事判决书及湖北省高级人民法院（2012）鄂民申字第428号民事裁定书予以证实，该两份法律文书早已生效，对生效法律文书认定的事实应作为法院审理相关案件的依据。一、鉴于以上事实，第三人认为本案实质上是售房人罗铭与宋华、肖荣江三人之间的合伙利益分配纠纷而引起的一房二卖情形，因该栋楼目前仍不能办理不动产权证，且二楼以上均是三合伙人可支配房屋，第三人知晓该楼房7楼房屋未售出，为化解多年矛盾，建议贵院组织相关部门及罗铭、宋华、肖荣江三人将7楼房屋调整一套给原告，调整给原告后原告如不愿意居住可以出售，以此彻底化解矛盾纠纷。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2006年7月8日，新港房地产公司与三官殿小学签订《危房改造工程建设协议》，其中合同第四条约定：“乙方所建的临农贸市场房屋自东向西一楼门面总面积的一半和二楼住宅房总面积的一半及二楼以上的房屋归乙方所有，剩余面积的住宅房屋及门面归甲方所有（甲乙双方拥有房屋的具体数量按实际面积划分）。甲方优先选择门面房”。2008年3月22日，三官殿小学又与湖北省丹江口市汉江建筑安装有限公司签订《补充协议》。实际施工仍然是新港房地产公司。新港房地产公司将工程完工后，未经过验收，三官殿小学就依据《危房改造工程建设协议》第四条的约定将该楼房部分房屋抵付新港房地产公司的工程款（以此为办理了以房抵付工程款结算）。2012年9月，原告彭杰与被告新港房地产公司签订《房屋预售协议》一份，被告新港房地产公司将其承建并抵付工程款的位于丹江口市官殿办事处中心小学住宅楼1单元6楼1号房屋出售给原告彭杰。协议签订后，原告彭杰于2014年10月17日将85000元购房款交给了被告新港房地产公司委托的代表人杨吉平，2015年9月，被告新港房地产公司将房屋交付给了原告彭杰。彭杰收到房屋钥匙后，开始对该房屋进行装修，并支付了相应的材料、人工等费用。原告彭杰在装修过程中，因被告新港房地产公司与第三人三官殿小学发生纠纷，导致原告彭杰所购的房屋被三官殿小学又出售给他人，并强行换掉房屋门锁，致使原告彭杰的装修遭到阻拦，无法进行。事发后，原告彭杰找到被告新港房地产公司要求解决，罗铭、杨吉平给原告彭杰书面保证，保证在2016年5月30日前解决好此事，负责彭杰所购房屋正常装修，并将有效的法律文书、裁决、判决等交付给原告彭杰，逾期将由杨吉平、罗铭退清房款，承担原告彭杰的损失。但至今问题未得到解决。在诉讼中，原告彭杰自愿申请撤回对罗铭、杨吉平的起诉及要求被告新港房地产公司支付其房屋装修损失48260元的诉请，本院已口头裁定予以准许。另查明：被告新港房地产公司原名称为“丹江口市新港经济开发区房地产开发公司”，现更名为“丹江口市新港开发区房地产开发公司”。第三人三官殿小学原名称为“丹江口市官殿镇小学”，现更名为“丹江口市官殿办事处中心小学”。再查明：第三人于2010年3月31日与周严鹏（周严平）签订《房屋预售协议》其内容为将涉案房屋以每平方米620元总价款73160元卖给周严鹏，庭审中未提交交款凭证。2010年3月31日又与付玉娥（汪正军代）签订《房屋预售协议》其内容为将涉案房屋以每平方米620元总价款73160元卖给付玉娥（汪正军代曾用名姚建军），第三人经办人陈风琴出具收款凭证“收条今收到付玉娥购房款柒万元整。2010年4月7日第三人又出具收条。该套住房现为付玉娥、汪正军一家人装修、占有、居住。2018年6月26日，付玉娥以排除妨碍纠纷案起诉彭杰，彭杰提出反诉。本院在审理过程中，双方达成协议，付玉娥一次性赔偿彭杰装修损失16000元。彭杰退出涉案房屋。付玉娥撤回本诉，彭杰撤回反诉。本院作出（2018）鄂0381民初1791号民事裁定书：准许付玉娥撤回起诉。本院认为：彭杰与新港房地产公司虽签订了《房屋预售协议》，但经庭审查实，被告新港房地产公司至今亦未取得房地产相关证件。双方签订的《房屋预售协议》违反了相关法律规定，属于无效协议。彭杰要求依法确认双方签订的《房屋预售协议》无效的请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持；无效合同应相互返还。新港房地产公司应当退还彭杰的购房款，彭杰应当返还房屋。但涉案房屋已被三官殿小学出售给另一购房人付玉娥、汪正军一家人占有使用，已无法返还，第三人对其过错行为应承担民事法律责任；关于彭杰要求支付其律师费、交通费的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持；彭杰请求一倍的赔偿金，新港房地产公司辩解，房屋已交付给彭杰并装修，是第三人行为导致不能入住，与本院查明的事实相一致，不存在欺诈，彭杰请求的一倍赔偿金的理由不能成立，本院对该诉讼请求不予支持。诉讼中原告将第一项诉请中的利息变更为“要求被告新港房地产公司自2014年10月17日起按照中国人民银行同期三年期贷款利率的标准向其支付85000元购房款的利息直至该85000元购房款付清时止”，该项请求于法有据，本院予以支持。原告彭杰已申请撤回对罗铭、杨吉平的起诉，系其真实意思表示，本院已当庭裁定予以准许。本案已查清三官殿小学违反与新港房地产公司《危房改造工程建设协议》，擅自将涉案房屋出售给案外人付玉娥、汪正军，使得彭杰与新港房地产公司签订的《房屋预售协议》根本目的无法实现，彭杰因此产生的各项损失均因新港房地产公司与三官殿小学之间合作建房纠纷引起的，因此三官殿小学在本案中应当承担共同返还购房款并支付相关利息的责任。关于新港房地产公司提出的反诉请求，因房屋买卖合同不仅要交付实物，更要转移房屋所有权，即办理房屋产权转移登记，新港房地产公司虽然向彭杰交付了房屋，但没有转移房屋所有权，现该房屋占有者从三官殿小学购买，该校并收取了购房人付玉娥房款。说明新港房地产公司与三官殿小学对该房屋的处分权有争议，新港房地产公司将处分权有争议的房屋出售给彭杰，并且未办理产权转移登记，其交付不符合法律规定。新港房地产公司亦未能提交证据证明其实际损失，故其反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。三官殿小学辩称，涉案房屋是受委托人宋华、肖荣江委托销售，销售款委托人宋华、肖荣江已领取，没有提供委托手续和领款凭证，且另一占房人付玉娥提供的收款凭证仍然是三官殿小学，三官殿小学的辩解理由无事实和法律依据，其辩解意见不能成立，本院不予采信。原告彭杰在另一占房人付玉娥排除妨碍纠纷案中，双方达成赔偿装修损失16000元协议，彭杰在该案中已明确表示撤回诉讼请求，是对其权利的放弃，符合相关法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条第一款及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告丹江口市新港开发区房地产开发公司、第三人丹江口市三官殿办事处中心小学在本判决生效后起十五日内共同退还原告彭杰购房款85000元，并自2014年10月17日起按照中国人民银行同期三年期贷款利率向原告彭杰支付85000元购房款的利息直至付清时止。二、驳回原告彭杰其他诉讼请求。三、驳回被告丹江口市新港开发区房地产开发公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5031元，反诉案件受理费1100元，合计6131元，由原告彭杰承担2131元，被告丹江口市新港开发区房地产开发公司、第三人丹江口市三官殿办事处中心小学共同承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  徐宗基审 判 员  李永昌人民陪审员  邢小丽二〇一九年八月七日书 记 员  丁 楠本案所适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。3.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。4.《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。5.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条第一款出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。