广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初8855号原告：黄炜尧，男，1958年8月27日出生，汉族，美国侨民，国内常住地：清远市清城区。委托诉讼代理人：张庆松，广东盈隆律师事务所律师。被告：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区石角镇石府路3号御墅莲峰花园三十六号楼二层商铺号。法定代表人：黄灿灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈东萍，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓梦愿，广东康浩律师事务所实习律师。原告黄炜尧与被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄炜尧的委托诉讼代理人张庆松、被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈东萍、邓梦愿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄炜尧向本院提出诉讼请求：1.被告立即将办理位于清远市清城区石角镇新城大道3号御墅莲峰花园38号楼22层03号权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的产权登记；2.被告立即向原告支付逾期办证违约金，违约金从违约之日起开始计算至办妥产权登记之日止。（违约金以原告购买涉案物业支付的价款人民币341426元为本金基数，从2017年5月16日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至被告向产权登记机关提交的办证资料之日止）。暂以贷款年利率为4.9%的标准计算，暂计算至2018年11月16日止为18个月，违约金为25094元；3.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原、被告就原告购买位于清远市清城区石角镇新城大道3号御墅莲峰花园38号楼22层03号双方签订了格式条款的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》约定原告购买的价款为341426元，第八条约定被告应当在2015年10月31日前交付给原告；第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条项处理：出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料提交备案的义务；若出卖人超过730日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，买受人有权退房。原告依约定向被告支付了购房款，也缴纳了契税，但被告没有在该合同中约定的期限内将符合法律规定交付条件的物业交付给原告。清城区人民法院于2017年3月13日作出了（2016）粤1802民初6761号民事判决。该判决书中查明事实，2016年11月30日，涉案房屋经清远市清城区住房和城乡建设局竣工验收备案。基于友好协商原则，就被告逾期交付涉案物业的违约问题，双方达成了一致意见，由被告对于逾期交付进行赔偿，双方并确认交付涉案物业的时间为2016年5月15日。因被告违约未办证，造成了原告的损失，应当支付违约金。另外，清城区人民法院在处理被告所涉案件中，认为根据《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第八条关于产权登记的约定：出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在此期限内完成前述义务的，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务，且出卖人无需承担违约责任；若出卖人自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则出卖人应按已收房款价的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。原告认为，由于《商品房买卖合同》是格式条款，提供格式条款的一方（被告）免除自身的责任，加重对方（原告）的责任、排除对方（原告）的主要权利，上述条款无效。另清城区人民法院在充分根据双方的实际情况并结合办证的实际情况，根据公平公正原则，认为从合同约定的内容来看，应视为双方一致同意对将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限作出了变更，期限从90天变更为365天，且该约定亦并无违反相关法律规定，双方应按该约定履行合同的权利义务，同时结合考虑原告的诉讼请求和办理登记过程中的实际情况，本案的逾期办证违约金，应以原告支付的购房款为基数，从实际交付之日起届满365天后开始按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至被告向产权登记机关提交需由其提供的办证资料之日止。请清城区人民法院基于法律的规定充分考虑原被告的实际情况，参照生效判决，公平公正处理该案，并支持原告的全部请求。被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司辩称，一、《商品房买卖合同》第8、9、11条及附件四第4、5、7条关于房屋交付的约定和合同第15条以及附件四第8条对产权登记的约定，为双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，应予以遵守。原告主张该条款为格式条款且无效，缺乏事实与法律依据。本案的双方当事人为房屋买卖合同关系，买卖双方是平等的交易主体，原告对合同条款仍可以与被告协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响其基本权益。原告可以购买的对象并不限定在被告开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是其对自身权利的处置。因此，上述合同条款并非格式条款，是双方的真实意思表示。同时，上述合同条款不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，且在合同附件四第17条明确已对合同及补充协议约定的条款进行了充分的解释和说明。因此，根据《中华人民共和国合同法》第39条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第6条的规定，上述条款并非格式条款更不存在导致格式条款无效的情形。最后，清远市清城区法院及清远市中级人民法院、广东省高级人民法院三级法院对类似上述案涉条款的效力均予以认可。二、原告认为被告存在逾期办证并以中国人民银行同期同类贷款利率的标准主张逾期办证违约金，缺乏法律及事实依据。合同约定被告协助原告办证的义务从商品房实际交付之日起算。因原告迟迟未按照《收楼通知书》办理收楼，所以涉案房屋实际交付的日期为《房屋交付验收记录表》所记载的日期，即被告提供资料报产权登记机关备案的义务的起算日期应为该日期。且被告早已于2016年10月12日向产权登记机关提供备案资料，已按照合同约定履行办证过程中应尽的义务，无需承担违约责任。《商品房买卖合同》附件四第8条约定:“被告应自商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，在此期限内完成前述义务的，即视为被告履行了办证过程中应尽的义务，且被告无需承担违约责任。”该条款明确约定被告提供的资料报产权登记机关备案的义务的起算日期为商品房实际交付之日。被告已于2016年5月13日向原告发出收楼通知书，但是原告迟迟未按照通知的要求办理收楼手续，直至到《房屋交付验收记录表》上记载的日期才实际办理收楼，并在《房屋交付验收记录表》上签字。因此，《商品房买卖合同》附件四第8条中的“商品房实际交付之日”为《房屋交付验收记录表》记载的日期，所以被告提交资料的起算时间为该记录表记载的日期。同时，该条款约定办理权属登记需由被告提供的资料是指办理初始登记所需的资料。被告早已于2016年10月12日委托清远市房产测绘所对御墅莲峰花园36-38栋楼的房屋、用地进行商品房确权测绘，并递交了相关的材料，已向房管部门提交资料备案申请办理初始登记。《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”和合同附件四第8条第2点约定“有因下列原因不能在约定时间内办理权属登记的，责任由买受人自行承担，与出卖人无关:……(4)为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任”，但向房产管理中心递交办理房产证所需资料后，需经住房和城乡建设局测绘所对拟确权的单位进行测绘工作，待测绘完成后才将资料转交至房产交易所进行产权转移登记，即为购房人办理房产证，在此期间，测绘何时完成、资料何时将转交至房产交易所则属于住房和城乡建设局及房产管理中心内部的工作流转，房地产开发商并不参与其中，也不能控制或影响上述具体办事流程的时间，所以根据上述规定以及合同约定，已履行协助办证义务，被告无需承担逾期办证违约责任。三、涉案房屋所在的楼宇38号楼已完成所有权首次登记，被告已通知原告可以办理房产证，原告可以自行申办房产证或向被告申请协助办理。现原告怠于申办房产证，应由原告自行承担迟延办证的责任，不应将责任转嫁给被告承担。合同附件四第8条第2点约定:“有因下列原因不能在约定时间内办理权属登记的，责任由买受人自行承担，与出卖人无关:……(3)因买受人不按时缴纳有关办证税费及手续费和填报相关申请资料的;(4)为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任。”被告已通知原告可以办理房产证，但原告未向产权登记机关申请办理或向被告提出申请并递交材料，所以被告无需承担责任。四、合同约定被告未在规定时间内办理产权备案的，仅需按照房价款的万分之五支付违约金。原告主张按银行同期逾期贷款利率(4.9%)计算逾期办证违约金至办妥产权登记之日止，缺乏法律及事实依据。首先，合同附件四第8条关于产权登记约定“若被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则被告应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务”，根据上述合同约定，即使原告认为被告逾期办证的，逾期办证违约金亦只是按已收房价款的万分之五支付违约金。其次，被告已将涉案房产交付给原告，未办理权属登记本身不会产生损失，原告也没有任何证据显示其因未办理权属登记造成了实际损失。《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的前提是合同没有约定违约金，在合同已明确约定违约金，且原告在未提供证据证明其的损失已超过合同所约定的违约金标准的情况下，原告主张按银行同期逾期贷款利率标准计算违约金缺乏合同及法律依据。现合同已明确约定违约金的标准，且原告已实际占有使用房屋，无论是自住、出租，目前暂未取得房产证并未对其产生实际经济损失，也不存在损失无法计算情形，而且原告购买涉案房产时每平方米的房价为3000-4000元，而现在房价为每平方米8600元，涉案房产的价值已大幅上升，所以原告请求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率4.9%计算违约金的主张缺乏法律、事实依据。最后，原告主张违约金计算至办妥产权登记之日亦无法律及合同依据。如上所述，无论是合同约定抑或法律规定，被告所负有的办证义务仅为协助提交应由被告准备的相关资料至办证机关。原告办取房地产权证除了需要被告提交资料外，原告本身亦负有提交资料以及申办的义务。而且办证机关审核资料到出具房地产权证需要一定的时间，该时间并非被告所能控制的。更重要的是，涉案房产取得首次确权登记后，被告已及时通知原告可以申办房产证，现因原告怠于办理才导致纠纷发生。在涉案房产已具备办理“小确权”条件，但在原告怠于申办房地产权证的情况下，如按原告主张逾期违约金计算至实际取得房地产权证之日止，不但于法无据、不合常理，而且变相排除原告积极办证的义务、加重被告的责任，将所有风险转嫁给被告承担，有失公平。综上所述，被告不存在逾期办证的情形，原告要求被告支付违约金的主张没有合同与事实依据，而且违约金的主要功能是补偿损失，在合同已对违约金进行约定的情况下，应当尊重合同的约定。涉案房产的房价已大幅上涨，原告根本不存在损失，不应按照原告所主张的对违约金调高。因此，被告恳请法院驳回原告全部诉讼请求。另外，本案原告使用护照签订《商品房买卖合同》，办证机关要求提交公证处出具的护照的中文译本，因原告提供的资料不齐全，导致涉案房屋不能办证确权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月16日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区石角镇新城大道3号御墅莲峰花园38号楼22层03号，房屋总价款341426元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人应自该商品房实际交付之日起365天内完成上述权属登记资料提交备案的义务，若出卖人超过730日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，买受人有权退房。合同附件四《合同补充协议》第八条关于产权登记的约定（对本合同第十五条的补充约定）：1、出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在此期限内完成前述义务的，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务，且出卖人无需承担违约责任。若出卖人自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则出卖人应按已收房款价的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。3、如因下列原因不能在约定时间内办理权属登记的，责任由买受人自行承担，与出卖人无关:……(3)因买受人不按时缴纳有关办证税费及手续费和填报相关申请资料的;(4)为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任。合同签订后，原告向被告付清了上述购房款，并于2014年11月3日缴付了购房税费。2016年10月12日，被告对涉案38号楼房屋委托清远市房产测绘所进行确权测绘。2016年11月30日，涉案房屋经清远市清城区住房和城乡建设局竣工验收备案。2016年10月30日，原告对涉案房屋进行了验收、收取了房屋钥匙，并签下一份《房屋交付验收记录表》。2017年11月3日，原告（乙方）、被告（甲方）和案外人东莞市家盛物业服务有限公司清远分公司（丙方）就甲方逾期交房相关事宜并签订了一份《协议书》，约定：涉案房屋达到合同约定交付条件的日期为2016年5月15日；甲方逾期交楼的时间为197天，甲方应承担的违约金数额为3363.05元；上述违约金直接用于抵扣该房屋应缴纳的物业管理费，即视为乙方已向丙方缴纳自2016年5月16日起至2018年10月31日止的物业管理费，余额76.16元，转至抵扣下一个月的物业管理费。2018年12月4日，被告办理了涉案38号楼的房屋的产权首次登记。2019年3月21日，清远市不动产登记中心收取了被告提交的办理涉案房屋产权证的资料。被告对于认为其已多次通知涉案38号楼的业主递交材料办理房产证，是原告怠于提交办证资料导致办证延误的的意见，提供了一组短信记录予以证明。该组证据显示被告于2018年6月28日、2018年12月8日向原告在内的众多业主发送短信要求业主提交需由业主提供的办证资料；2018年12月15日，被告再次发送短信给原告在内的众多业主，内容如下：“尊敬的业主，地产律师正在整理所有业主办证资料，如缺资料地产会电话单独通知您，如未接到电话证明资料是齐全的，无需亲自到地产咨询。”本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力，双方应按合同的约定履行。鉴于被告在诉讼中已协助为原告办理涉案房屋的产权登记手续，故对原告诉讼请求的第1项办理产权登记请求，本案无需再作处理。本案的争议焦点为：1、原告的实际收楼时间如何认定；2、被告是否存在逾期协助办证的违约行为，如果存在该违约行为，逾期办证违约金应如何计算。对于第1个争议焦点，合同约定被告应当在2015年10月31日前将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，虽然原、被告就逾期交房事宜签订的《协议书》中有约定被告于2016年5月15日实际交付原告使用的内容，但该日双方并无实际交接房屋，原告于2016年10月30日实际办理了收楼手续，故对被告认为以《房屋交付验收记录表》所记载的日期（2016年10月30日）为实际交付日期的主张，本院予以采纳，对原告主张的以赔偿协议书中的2016年5月16日为收楼时间，本院不予支持。对于第2个争议焦点，合同约定被告应自涉案房屋实际交付之日起365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，在此期限内完成，即视为被告履行了办证过程中应尽的义务，故被告应按约定在原告实际收楼之日（2016年10月30日）365日内（2017年10月29日前）履行将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。对于被告答辩认为“2016年10月12日已委托清远市房产测绘所对御墅莲峰花园36-38栋楼的房屋进行商品房确权测绘，并递交了相关的材料，待测绘完成后才将资料转交至房产交易所进行产权转移登记，即为购房人办理房产证；在此期间，测绘何时完成、资料何时转交至房产交易所则属于住房和城乡建设局及房产管理中心内部的工作流转，房地产开发商并不参与其中，也不能控制或影响上述具体办事流程的时间，所以根据规定及合同约定，己履行协助办证义务，被告无需承担逾期办证违约责任”的意见，被告委托对房屋进行测绘，虽是为确权准备，但并不能认定属于被告已提交了涉案房屋办理权属登记的资料报产权登记机关备案及被告已完全履行了办证义务。对于被告抗辩认为是因原告怠于提交办证资料导致办证延误的意见，被告提供了一组短信记录予以证明，但根据被告发送的最后一条短信内容并结合此后被告未再单独通知原告提交办证资料的事实，可以认定涉案房屋办理产权转移登记的资料是齐全的，无需原告补交办证资料。因此，被告的该抗辩意见依据不足，本院不予采纳。被告于2018年12月4日才办理涉案38号楼的房屋的产权首次登记，此后才可为涉案房屋提交办理权属登记的资料。为此，被告并不能在2017年10月29日前履行提交涉案房屋办证资料的义务，已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的责任。对于违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的万分之五，是不变的金额，仅为170.71元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等，该违约金显然过低，不符合公平原则。现原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率4.9%的标准调整违约金，根据合同的履行情况、被告的违约程度、违约期间以及当地的实际情况，在平衡双方当事人的利益的基础上，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款341426元为基数按照年利率1%的标准，从2017年10月30日起计算至2019年3月21日清远市不动产登记中心收取涉案房屋办证资料之日，为4742.55元（341426元×0.01÷365天×507天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄炜尧支付逾期办证违约金4742.55元；二、驳回原告黄炜尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元，由原告黄炜尧负担327元，被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，原告黄炜尧可在判决书送达之日起三十日内，被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄绮君人民陪审员  麦 雅人民陪审员  唐剑锋二〇一九年八月十四日书 记 员  陈智成附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。