广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6811号上诉人（原审被告）：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东堤路68号上水湾11座12卡，统一社会信用代码91442000792976916M。法定代表人：陈鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志元，男，该公司法务代表委托诉讼代理人：黄小芳，女，该公司法务代表。被上诉人（原审原告）：李婉仪，女，1993年10月19日出生，汉族，住广西壮族自治区柳城县。上诉人中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）因与被上诉人李婉仪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。益泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李婉仪的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋是李婉仪以按揭的方式支付购房款，但李婉仪未按期还款，导致益泰公司代其向银行承担了连带担保责任，李婉仪已经构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，李婉仪未履行涉案商品房买卖合同及补充协议的支付全部房款义务，故益泰公司有权拒绝履行交付商品房及办理产权登记义务。二、（2018）粤2072民初3346号民事生效判决判令李婉仪偿还益泰公司垫付的款项，该案已在一审法院申请强制执行（执行案号（2018）粤2072执9755号），涉案房屋作为李婉仪可供执行财产要被拍卖，本案一审判决无法履行。李婉仪二审期间未到庭参加询问，也未发表答辩意见。李婉仪向一审法院起诉请求1.判令益泰公司继续履行合同义务，向李婉仪履行交付案涉房屋及协助办理不动产登记义务；2.判决确认益泰公司违约，向李婉仪支付逾期交楼违约金46605.6元、逾期办理产权登记违约金4660.56元。一审法院认定事实：2014年12月24日，李婉仪作为买受人与作为出卖人的益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：一、房屋价款。李婉仪购买益泰公司开发的位于中山市××××房，按套内建筑面积计价，总金额为人民币637223元整。二、关于交付期限。双方约定出卖人应当在2015年3月20日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；同时双方在合同中约定逾期交房的违约责任为：“1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10％。2、若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”三、关于产权登记。益泰公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房而出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。同日，李婉仪作为乙方与作为甲方的益泰公司签订《补充协议》，其中第五条第（三）项约定：“乙方选择按揭方式支付房价款的，若因乙方违约未能按时向银行支付约定的本息，银行根据与甲乙双方签订的《个人购房借款抵押合同》的约定要求甲方承担保证责任的，甲方有权选择下列方式之一处理：1、甲方承担保证责任代乙方清偿欠款本息后，有权向乙方追偿全部代还款及自代还款起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2、甲方有权解除与乙方签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自甲方向邮递单位交寄解约通知书之日起生效；乙方应自收到甲方解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）乙方应向甲方支付房价款总额10%的违约金，甲方有权在乙方已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）乙方应协助甲方办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；乙方逾期未协同办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向甲方支付违约金。”。2014年12月25日李婉仪、益泰公司签订《补充协议（二）》，约定中山市××××房购房款金额共计为466056元，同时约定李婉仪须于2015年1月24日前付清全部购房款。一审庭审中，双方均确认李婉仪尚未收楼。另查明，2014年12月24日，中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称工商银行）作为贷款人与保证人益泰公司、借款人李婉仪签订《借款/担保合同》，约定工商银行向李婉仪提供446000元个人购置住房贷款，益泰公司系该笔借款的保证人。因李婉仪未按时偿还借款本息，工商银行于2015年10月16日、2015年10月26日分别从益泰公司账户扣取9591.4元、441220.83元用于偿还李婉仪逾期贷款本息。2017年7月24日益泰公司诉至一审法院，要求解除其与李婉仪签订的涉案《商品房买卖合同》等，2018年2月6日一审法院作出（2017）粤2072民初8531号民事裁定书，裁定该案按益泰公司自动撤诉处理。2018年3月26日益泰公司向一审法院提起追偿权诉讼，要求李婉仪偿还代付款450812.23元及利息。益泰公司认为其已承担担保责任，故无需承担逾期交房和逾期办证的责任，同时涉案房产所涉项目于2016年3月9日取得备案登记，而李婉仪于2015年10月16日开始逾期支付购房款，因此即使计算违约金也应当自2015年3月21日起计算至2015年10月16日止。对此李婉仪不予确认。一审法院认为，李婉仪与益泰公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。李婉仪作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。益泰公司作为商品房出卖人应当按照合同约定于2015年3月20日前取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证并向李婉仪交付房屋；而益泰公司确认于2016年3月9日方取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证，足见约定交付时间届满时涉案房屋并未符合约定的房屋交付条件，故益泰公司已构成违约，理应向李婉仪承担违约责任。双方在合同中明确约定逾期交房超过90日，买受人有权选择继续履行合同并要求益泰公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房价款每日万分之二支付违约金，一审法院认为，益泰公司逾期取得建设工程竣工验收备案登记证且至今未向李婉仪交付房屋，双方约定的违约金支付条件已成就，且双方约定的违约金标准未超出法律规定，故益泰公司应按照已付房价款每日万分之二标准自2015年3月21日起向李婉仪支付违约金至房屋交付之日止。又因上述违约金计算至今已超过双方约定的违约金上限，因此李婉仪要求益泰公司按照总房款10％支付违约金46605.6元并要求交付房屋办理产权登记等，于法有据，一审法院予以支持。关于益泰公司辩称其已承担担保责任故不存在违约行为的主张，一审法院认为益泰公司被工商银行扣款是履行其作为保证人的责任，而承担担保责任既非当事人约定也非法定的逾期交房免责事由，故益泰公司该答辩意见理据不足，一审法院不予采信。关于李婉仪主张的逾期办证违约金，双方明确约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，涉案商品房尚未交付，故办证期限尚未起算也即益泰公司不存在逾期办证的事实，因此李婉仪要求益泰公司支付逾期办证违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、益泰公司于判决生效之日起15日内向李婉仪交付中山市××××房，并于商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；二、益泰公司于判决生效之日立即向李婉仪支付违约金46605.6元；三、驳回李婉仪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，减半收取为541元，由李婉仪负担41元，益泰公司负担500元（该款李婉仪已缴纳，益泰公司应于判决生效之起七日内直接向李婉仪支付，一审法院不另收退）。本院二审期间，上诉人益泰公司向本院提交了一审法院（2018）粤2072民初3346号判决书、（2018）粤2072执9755号提供被执行财产通知书、（2018）粤2072执6886号之一执行裁定书各一份，拟证明涉案房屋已被拍卖。李婉仪二审期间未发表质证意见，也未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：涉案房屋已被中山市第二人民法院（2018）粤2072执6886号、（2018）粤2072执6887号、（2018）粤2072执9755号、（2018）粤2072执10016号等执行案件拍卖。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。李婉仪与益泰公司签订的中山市商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。根据已查明的事实，李婉仪已通过按揭的方式履行完毕支付购房款的合同义务，益泰公司作为商品房出卖人应当依约按期向李婉仪交付符合合同约定的房屋并协助李婉仪办理房屋权属登记。但益泰公司于2016年3月9日才取得相应的建设工程竣工验收备案登记证且至今未向李婉仪交付房屋，益泰公司逾期交房已构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然益泰公司称因李婉仪未按期偿还银行贷款而导致该公司承担了连带担保责任，李婉仪已构成违约，故其有权拒绝履行交房及办证义务，但本院认为，益泰公司被银行扣款是履行其作为保证人的担保责任，双方当事人并未约定此情形下益泰公司有权拒绝交房或延期交房，其承担担保责任既非当事人约定也非法定的逾期交房免责事由，故益泰公司上述主张缺乏依据，本院不予采纳。一审根据双方合同约定及益泰公司逾期交房的时间，认定益泰公司应向李婉仪支付违约金46605.6元并无不当，本院予以维持。由于涉案房屋因李婉仪自身的债务原因，已被一审法院执行拍卖，故涉案房屋不能交付给李婉仪并办理产权登记至李婉仪名下。益泰公司主张驳回李婉仪交付房屋并办理产权登记的诉求合法有据，本院予以支持。综上所述，鉴于涉案房屋已被拍卖，客观上无法交付并办理产权登记给李婉仪，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5620号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5620号民事判决第一、三项；三、驳回被上诉人李婉仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1082元，减半收取为541元，由李婉仪负担41元，中山市益泰房地产开发有限公司负担500元（该款李婉仪已缴纳，中山市益泰房地产开发有限公司应于本判决生效之起七日内直接向李婉仪支付，一审法院不另收退）；二审案件受理费1082元（中山市益泰房地产开发有限公司已预交），由中山市益泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年八月三十日书记员  杨俊彦