河北省元氏县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0132民初375号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司地址：石家庄市元氏县马村乡张掖一村育才路2号负责人：李长江，该公司经理统一社会信用代码：91130132329657796H委托诉讼代理人：周绍科，该公司员工。委托诉讼代理人：申会可，该公司员工。被告：德颖，女，汉族，1980年11月24日出生，住石家庄市桥西区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司与被告德颖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司委托诉讼代理人周绍科、申会可、被告德颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2018年1月1日至实际支付之日的林泉271-1-102室的物业费（截止2019年1月31日为10391.16元）；2、依法判令被告支付原告自2018年1月1日至实际支付物业费之日的违约金（截止2019年1月31日为8540.74元），上述合计18931.90元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为河北省石家庄市元氏县张掖村石家庄碧桂园林泉271栋1单元102室（面积：266.44㎡)的产权人。按照原告与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订的《石家庄市住宅前期物业服务合同》及原告与被告德颖签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理。被告自2018年1月1日至2019年1月31日，拖欠13个月（每月物业费标准为3元/㎡)共计10391.16元物业服务费。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理，请求判令被告支付物业费及违约金。被告辩称，房子不符合交房标准，被告没有收房。下水不通，门锁是坏的，水管漏水，小院脏乱，外部环境都是土山，没有达到交房标准，被告没有收房，不产生物业费问题。根据物业管理法第四十一条的规定，未按验房标准收房，物业费由建筑方承担。原告提交的证据有：1、商品房买卖合同及补充协议，证明被告与石家庄碧桂园开发有限公司，约定出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，合同约定由于买受人原因未能按期交付的视为出卖人按期交付商品房；2、石家庄碧桂园前期物业服务合同（复印件一份），证明原告对石家庄碧桂园提供前期物业服务；3、石家庄碧桂园物业服务协议，证明原告的物业服务费缴费义务及违约责任，第四条约定被告缴纳物业服务费标准为按该房屋的建筑面积每月每平米3元计收，涉案房屋建筑面积为266.44平方米，按上述计算标准被告应按799.32元每月向原告缴纳物业服务费。第六条约定甲方应自商品房买卖合同约定的交付之日起且不论甲方是否居住或使用该物业，均应全额缴纳物业服务费。第十四条约定被告的权利和义务包括按照律法规及本协议的约定按时按标准缴纳物业服务费、专项维修基金及另行约定的其他有偿服务费。第十六条约定物业服务费按约定由被告缴纳，若被告与物业使用人约定由物业使用人缴纳的，从其约定若物业使用人逾期缴纳的，被告负连带责任，被告或物业使用人逾期缴纳物业服务费从逾期之日起每日按物业服务费的千分之五缴纳违约金，情节严重的原告可依法向人民法院起诉；4、石家庄碧桂园临时管理规约，第十七条约定，业主在物业服务活动中应履行以下义务：按照石家庄碧桂园前期物业服务规定的计收标准和缴费时间，按时足额缴纳物业费，不得已任何理由拒绝缴纳。第十九条约定，业主未按时缴纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期1天向服务企业缴纳千分之五的违约金；5、住宅质量保证书，证明该房屋于2017年10月14日竣工验收合格；6、催费短信记录截图，证明原告对被告逾期缴纳物业服务费的行为进行了催收。被告对原告提供证据的质证，对证据1无异议；对证据2物业服务合同有异议，被告因房屋质量问题没有收房，一直与物业公司进行沟通，没有解决问题；对证据3、4物业管理服务业协议及临时管理规约有异议，没有交付房产，物业还是在出卖方，碧桂园和物业是一家公司，所以物业费应由出卖方承担；对证据5不认可，没有达到我们的收房标准，物业公司没有提供两证一书；对证据6催费短信记录截图，在没有交房的情况下，屡次沟通没有解决问题，不认可物业费。被告提交证据：1、被告与碧桂园物业公司的通话录音及中国电信电话查询单，是关于房子质量问题；2、现场照片两张，证明水管开裂漏水，下水道堵死不排水，门把坏了，小院杂乱，小院外墙倒塌，小院后面是一片建筑垃圾。原告对被告提供证据质证意见是，对证据1通话录音，均为房地产开发商问题，与物业服务无关；对证据2，均非物业服务问题造成，与本案无关。本院经审理认定事实如下：被告从石家庄碧桂园房地产开发有限公司购买了位于元氏县房屋,该房屋建筑面积266.44平方米。2015年4月2日原告（乙方）与石家庄碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订《石家庄碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告对石家庄碧桂园提供前期物业管理服务。2016年9月6日原告与被告签订《石家庄碧桂园前期物业服务协议》，协议第四条约定：“本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方（原告）按以下计算方式及标准向甲方（被告）及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3元计收。该物业的套内建筑面积为266.44平方米；该物业的公用分摊建筑面积为0平方米；合计该物业的房屋建筑面积为266.44平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按799.32元/月向乙方交纳物业服务费”。第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。”第十四条约定，甲方的权利和义务包括按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十六条约定：“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”同日，被告在《石家庄碧桂园临时管理规约》和《业主承诺书》上签字。《石家庄碧桂园临时管理规约》第十七条规定，业主在物业服务活动中应当履行以下义务：“按照《石家庄碧桂园前期物业服务协议》约定的计收标准和交费时间按时足额交纳物业服务费及其他物业管理服务相关费用，不得以任何理由拒绝交纳。”本院认为，原告与被告签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以认可。合同约定被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，故被告应当按照约定向原告交纳物业服务费，交纳物业服务费的时间应从2018年1月1日起计算，按照合同约定的799.32元/月交纳物业服务费。原告要求被告支付到2019年1月31日的物业服务费，应为13个月×799.32元=10391.16元。同时《石家庄碧桂园前期物业服务协议》还约定了逾期交纳物业服务费的违约金，被告逾期交纳物业服务费，应当承担违约责任，支付违约金。但双方约定的从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，数额过分高于造成的损失，本院予以调低。参照民间借贷年利率不超过24%的规定，应按照年利率24%的标准计算，以每月欠缴的物业服务费799.32元为基数，因扣缴物业服务费时间为每月5日，因此违约金应自2018年1月6日起分段计算至判决指定履行期限之日止。被告称房屋质量存在问题，因广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司与石家庄碧桂园房地产开发有限公司分别为独立法人，被告所述属另一法律关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条的规定，判决如下：一、被告德颖于本判决生效后五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司支付2018年1月1日起至2019年1月31日物业服务费10391.16元。二、被告德颖于本判决生效后五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（违约金按照年利率24%的标准，以每月欠缴的物业服务费799.32元为基数，自2018年1月6日起按月分段计算至至判决指定履行期限之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，减半收取137元，由被告德颖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  齐娟霞二〇一九年八月五日书记员  陈家琪