广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0603执异7号 异议人（案外人）：廖某，女，汉族，1972年3月10日出生，住防城港市港口区。 异议人（案外人）：黄月琪，女，壮族，1998年1月29日出生，住防城港市港口区。 异议人（案外人）：黄某，男，壮族，2008年6月2日出生，住防城港市港口区。 法定代理人：廖某，系异议人黄某的母亲。 以上三异议人共同委托诉讼代理人：阮廷亮，广西幸程律师事务所律师。 申请执行人：防城港市汇金小额贷款有限公司，住所地：防城港市港口区金花茶大道52号天寓商务广场4幢1层。 法定代表人：陆钟武，董事长。 委托诉讼代理人：汤胜，男，系该公司总经理。 被执行人：林贵爵，男，汉族，1964年9月30日出生，住防城港市港口区。 本院在执行申请执行人防城港市汇金小额贷款有限公司（以下简称汇金公司）与被执行人林贵爵借款合同纠纷一案中，案外人廖某、黄月琪、黄某对本院查封被执行人林贵爵名下位于防城港市港口区迎宾路1号金海湾小区C1组团第10幢1单元603号房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,并于2019年7月31日举行了听证。异议人廖某、黄月琪、黄某的共同委托诉讼代理人阮廷亮，申请执行人汇金公司的委托诉讼代理人汤胜到庭参加听证。被执行人林贵爵经本院依法传唤，拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人廖某、黄月琪、黄某称：1.裁定解除对防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房屋的查封；2.裁定终结对防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房屋的执行。事实与理由：一、被执行人林贵爵已于2013年2月3日将其需要办理过户登记的位于防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房屋以350000元出卖给黄伟斌；二、异议人善意有偿取得防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房屋；三、异议人已实际占有防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房屋；四、异议人对购买的防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房屋以及未能将涉案房屋过户至名下，没有任何过错；五、异议人要求继续履行与被执行人林贵爵签订的《房屋转让合同》，并同意将付款条件尚未成就的购房款30000元交付防城区人民法院。综上，特提出异议，请求支持异议人的异议请求。 申请执行人汇金公司述称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人购买的房屋必须符合下列情形才可以阻却执行：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。故法院应该根据该规定进行审查，本案中，被执行人林贵爵还没有取得房屋权属证书，异议人并没有提供证据证明在法院查封之前就签订了合法有效的买卖合同，异议人现在也没有实际占有房屋。 本院查明，申请执行人汇金公司与被执行人林贵爵借款合同纠纷一案，本院于2014年10月13日作出（2014）防民初字第934号民事判决书，判决：被告林贵爵偿还原告防城港市汇金小额贷款有限公司借款本金50000元及利息（利息按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率四倍计，从2013年5月21日起计至本案生效判决确定履行期限最后一日止)。以上法律文书生效后，被告林贵爵不履行生效裁判确定的法律义务，汇金公司向本院申请执行，本院已立案受理。本院在执行申请执行人汇金公司与被执行人林贵爵借款合同纠纷一案中，于2017年12月1日作出（2017）桂0603执恢166号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人林贵爵名下位于防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房，期限为三年。二、评估、拍卖、变卖被执行人林贵爵名下位于防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房。案外人廖某、黄月琪、黄某对此不服，向本院提出异议。 另查明，黄伟斌系异议人廖某的丈夫，系异议人黄月琪、黄某的父亲。黄伟斌已于2017年12月31日去世。 再查明，黄伟斌与被执行人林贵爵于2013年2月3日签订《房屋转让合同》，购买位于防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房，建筑面积157.27平方米，转让价格为350000元，付款方式分三期：第一期为签订合同后三个工作日内支付购房款320000元，在交付房屋全部钥匙同时，应支付购房款10000元；剩余房款20000元在房屋产权证办理到名下后一次性支付。合同签订后，黄伟斌于2013年2月8日向被执行人林贵爵（账号：62×××15）银行转账290000元，且另行向被执行人林贵爵支付30000元。被执行人林贵爵在收到购房款后向黄伟斌出具了收据，今收到黄伟斌购买金海湾小区C1组团第10幢1单元603号房屋转让款320000元。购买房屋后，黄伟斌、廖某于2015年间对涉案房屋进行装修，并已经入住。因涉案房屋位于金海湾小区，该小区属于防城港市公务员小区，由于小区配套手续问题，金海湾小区的房屋没有办理房产证，故目前被执行人林贵爵无法取得案涉房屋的房产所有权证。同时，被执行人林贵爵无法将涉案房屋过户登记给异议人廖某、黄月琪、黄某。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本院查封涉案房屋时间为2017年12月1日，而黄伟斌与被执行人林贵爵于2013年2月3日签订了《房屋转让合同》，虽然涉案房屋尚未依法登记领取权属证书，但双方签订的《房屋转让合同》是双方当事人真实意思表示，不存在损害国家、社会以及第三人合法权益等无效情形，至于其后期能否顺利办理权属证书或过户手续不影响合同效力，本院认定该《房屋转让合同》为合法有效的。同时，异议人廖某、黄月琪、黄某在查封之前已合法占有涉案房屋，且已向被执行人林贵爵支付大部分的购房款，剩余未支付的3万元购房款因无法联系到林贵爵而造成实际支付不能，异议人廖某、黄月琪、黄某愿意按照法院要求直接将该款项支付执行。还有涉案房屋位于金海湾小区，该小区属于防城港市公务员小区，由于小区配套手续问题，金海湾小区的房屋没有办理房产证，导致被执行人林贵爵无法取得案涉房屋的房产所有权证，从而无法将涉案房屋过户登记给异议人廖某、黄月琪、黄某。因此，涉案房屋无法过户登记不是异议人廖某、黄月琪、黄某的过错。故，对异议人廖某、黄月琪、黄某的异议请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对防城港市港口区迎宾路1号金海湾小区C1组团第10幢1单元603号房屋的查封执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林元喜 审判员  李科杰 审判员  刘 丹 二〇一九年八月二日 书记员  唐佳纯 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。