广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1562号上诉人（原审被告）：四会市裕丰发展有限公司，住所地：广东省四会市城中街道汇源路堤园1号之三1018号（首层）。法定代表人：陈泽楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：萧洁梅，女，1976年12月9日出生，汉族，身份证住址：广东省四会市。委托诉讼代理人：曾凡星、陈敬贤，均为广东宏安信律师事务所律师。上诉人四会市裕丰发展有限公司（以下简称裕丰公司）因与被上诉人萧洁梅商品房销售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人裕丰公司的委托诉讼代理人罗敏、被上诉人萧洁梅的委托诉讼代理人曾凡星、陈敬贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕丰公司上诉请求：1.依法改判；2.本案二审诉讼费用由萧洁梅承担。事实与理由：一、萧洁梅的诉讼请求已过诉讼时效，二审法院应依法改判，驳回萧洁梅的全部诉讼请求。《中华人民共和国民法总则》（简称民法总则）第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第3条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据以上法律法规的规定，本案只能适用之前民法通则两年诉讼时效的规定，萧洁梅与裕丰公司约定办证期限截止为2013年12月25日，即办证期限截止之日起，裕丰公司就已经知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效开始计算。按之前两年诉讼时效时间计算，2015年12月26日就过了诉讼时效，2016年12月5日，新港城多名业主集体到四会市综治信访维稳中心进行信访活动，这是在诉讼时效以外的时间进行的，并不会导致诉讼时效中断，况且萧洁梅本人没有去维稳中心，也没有委托他人进行信访活动，其他业主的信访行为并不代表萧洁梅。二、一审判决的违约金偏高，请依法予以调低。裕丰公司自签订合同之日起，一直积极履行办证义务，从未中断，因办证各相关部门办理进度不一，各种客观原因导致裕丰公司逾期完成办证。结合裕丰公司的过错程度，根据公平原则，可将合同约定的每日按已付房价款1‰计付违约金降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，即：一至三年（含三年）同期贷款基准利率为4.75%计付违约金给萧洁梅，一审判决支持24%偏高，应调低为19%。综上所述，请二审法院在查清事实的基础上，依法予以改判。萧洁梅口头答辩称，一、裕丰公司错误理解了诉讼时效的起止时间以及没有考虑诉讼时效中断的情形，2016年12月5日，新港城发生了大规模的维权信访活动，同时裕丰公司发出了面向全体业主的信函，该信函中承诺按照合同约定以及法律规定处理。所以自信访维权活动开始之日往前推2年的诉讼时效期间的违约金应当得到法律保护。最终办证时间是在2015年，即使按照一审采取的对萧洁梅不利的诉讼时效按日计算的广东省高级人民法院的指导意见，一审判决也是应当得到维持的。二、在案涉商铺买卖合同中约定的违约金标准是每日千分之一，该违约金是双向标准的，无论是双方哪一方违约都是按千分之一的标准计算违约金，体现了意识自治以及公平合理原则。案涉商铺当时的售价是周边同地段同档次商铺售价的三倍，考虑到裕丰公司是四会市最大的发展商，同时在宣传单及广告中裕丰公司作出了全面的高利润的无风险的投资回报承诺。至今案涉商铺买卖合同签署已接近6-7年时间，所有购买商铺的业主没有获得一分钱的投资收益，商铺至今关门紧闭，依然在裕丰公司的实际控制管理下，一直空置至今。导致现状的原因就是裕丰公司开发进度缓慢，延期办证，错过了商铺运营的黄金时期，造成了业主巨额的经济损失。目前商铺以低于原价三分之一的价值出售都无买家愿意购买，没有任何租金或者投资收益。裕丰公司的两项上诉请求均应直接驳回，维持原判。裕丰公司也认为一审在诉讼时效和违约金比例方面判决的结果对萧洁梅不利。萧洁梅向一审法院起诉请求判令：1.裕丰公司向萧洁梅支付逾期办理产权变更登记手续的违约金（以137871元为基准，按每日0.1%的标准，自2013年12月26日起，计至2015年8月26日止为83825.57元）及利息至清偿之日止（以83825.57元为基数，按同期银行贷款利率为标准，自2015年8月26日起算）；2.裕丰公司向萧洁梅返还面积差异房价款（其中，面积差在6%以内的面积为0.37平方米，对应房款为8774.62元；面积差超过6%以上面积为0.14平方米，对应房价款为3209.86元，双倍返还为6419.72元，合计6419.72元）；3.裕丰公司承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年2月6日，萧洁梅（买受人）与裕丰公司（出卖人）、案外人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买出卖人享有产权的位于广东省××市××路堤××层××号商铺（自编）（以下称案涉商铺），建筑面积6.36㎡，套内建筑面积3.43㎡，房价款总金额为137871元。以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：（1）若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（2）若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人双倍返还给买受人。面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1.逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同同时约定合同自三方盖章或签字生效。萧洁梅已向裕丰公司支付了案涉商铺的全部房款。裕丰公司于2015年3月23日将案涉商铺房地产权证变更登记至萧洁梅名下，于2015年8月19日向四会市国土资源局申请办理案涉商铺的国有土地使用权变更登记，于2015年8月26日变更登记至萧洁梅名下。2016年12月5日，新港城（即案涉商铺对外宣传的名称）多名业主集体到四会市综治信访维稳中心反映开发商裕丰公司超期办理证照，商铺消防不合格，实际面积与合同面积不符等系列问题，要求裕丰公司给出答复和具体的解决方案并要求与裕丰公司的最高负责人进行直接对话。市综治信访维稳中心组织市消防大队、市住建局及裕丰公司代表召开现场协调会，对信访业主反映的上述问题作出解释说明并提出处理意见，要求业主代表撰写诉求书递交给裕丰公司，裕丰公司应当在收到诉求书后10天内对业主所提诉求逐一答复，并以书面形式回复业主。同月14日，裕丰公司作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，其中关于产权超期办理证照的赔偿方式，裕丰公司答复：《商铺买卖合同》有约定，但可根据实际存在的情况参照有关法律法规进行协商、调解。萧洁梅于2018年11月29日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，裕丰公司不具有房地产开发企业资质，其出售的商铺不符合我国法律法规关于商品房的特殊定义，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，立案所定案由商品房销售合同纠纷不当，现予以纠正。萧洁梅与裕丰公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.裕丰公司逾期办证违约金计算的起止时间；2.合同约定的违约金计算标准应否调整及萧洁梅主张违约金利息是否应当支持；3.萧洁梅逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效；4.案涉商铺的面积差异如何处理。根据萧洁梅与裕丰公司于2013年2月6日签订的《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定，在合同生效（生效时间为三方在合同上盖章及签字之日）后的220个工作日内，即至迟到2013年12月25日，裕丰公司应向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，裕丰公司如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日且萧洁梅要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，裕丰公司每日按已付房价款1‰的标准向萧洁梅支付违约金。交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的合同义务。房屋出卖人应按合同约定的时间和方式交付房屋。房屋的交付包括实物交付和证件交付。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。虽然萧洁梅与裕丰公司双方未在《商铺买卖合同》中明确约定办理产权变更登记手续的时间是以办理房地产权证的时间为准，还是以办理国土使用证的时间为准，但在双方签订该合同时，房地产权证和国土使用证是需要分开办理的，一般的交易习惯是两证齐备才算完成产权变更手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，产权变更登记手续也应包括办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。只有两证齐全，买受人才完整地享有房屋的所有权，才能充分地行使对房屋的处分权，且《商铺买卖合同》为裕丰公司提供的格式合同，对其中同一条款有两种以上解释的，应当作出不利于裕丰公司的解释。故一审法院认定《商铺买卖合同》第七条的产权变更登记手续，包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续。裕丰公司至2015年8月19日才完成申办案涉商铺产权变更登记手续的义务，逾期办证的违约时间应为2013年12月26日至2015年8月19日，共602天。裕丰公司辩称约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”裕丰公司逾期办理产权变更登记的违约行为，确实会对萧洁梅使用处分商铺的权能产生影响。在萧洁梅未能举证证明其具体损失的情况下，秉持公平、兼顾双方利益的原则，结合本案的实际情况、裕丰公司的过错程度，将违约金的计算标准由每日1‰调整为年利率24%。关于逾期办证违约金诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，本案中，萧洁梅于2018年11月29日向一审法院提起本诉，按照上述法律、司法解释的规定及指引，萧洁梅主张逾期办证违约金的诉讼时效，按每一日的违约金债权分别计算诉讼时效期间，即萧洁梅主张的2015年8月19日的违约金的诉讼时效于2015年8月20日起算，于2018年8月19日届满，萧洁梅于2018年11月29日才起诉，已超过诉讼时效；以此类推，萧洁梅主张的2015年8月19日前的违约金，在不存在诉讼时效中止、中断或延长的情况下均已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，因新港城业主代表于2016年12月5日向四会市综治信访维稳中心提出保护相应民事权利的请求，经该中心协调后，裕丰公司于同月14日作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，明确表示对于业主关于超期办理产权证照的赔偿要求按照《商铺买卖合同》约定并参照有关法律法规进行协商调解，该情况符合诉讼时效中断的法定情形，萧洁梅作为新港城商铺业主的一员，诉讼时效中断的效果同样及于萧洁梅。因此，萧洁梅主张逾期办证违约金的诉讼时效于2016年12月5日重新起算，萧洁梅主张的2014年12月5日至2015年8月19日期间的逾期办证违约金因产生诉讼时效中断的后果而未超过诉讼时效，该期间的逾期办证违约金应予支持，经一审法院核定为23713.81元（137871元×24%÷360天×258天）。2013年12月26日至2014年12月4日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，裕丰公司对该期间违约金的时效抗辩意见一审法院予以采纳，对萧洁梅该期间的违约金请求，一审法院不予支持。违约金作为当事人违约所应承担的责任，萧洁梅再要求裕丰公司承担违约金的利息，于法无据，一审法院不予支持。关于商铺面积差异问题。根据《商铺买卖合同》第三条“计价方式与价款”约定，计价方式以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。本案中，合同约定商铺套内建筑面积3.43㎡，而房地产权证上记载房屋的套内建筑面积为3.42㎡。因此，商铺的实际面积小于合同约定面积，面积误差比为0.29%［（3.43-3.42）㎡÷3.43㎡×100%］，按合同约定，多余房价款裕丰公司应予退回。故一审法院对萧洁梅要求裕丰公司返还面积差异房款的诉讼请求部分予以支持，经一审法院核算为402元［137871元÷3.43㎡×（3.43-3.42）㎡］。萧洁梅主张双方在履行合同过程中变更了《商铺买卖合同》约定的计价方式，以建筑面积为计价依据，与事实不符，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，判决：一、裕丰公司于该判决生效之日起十日内向萧洁梅支付逾期办理产权变更登记手续违约金23713.81元；二、裕丰公司于该判决生效之日起十日内向萧洁梅支付因案涉商铺面积差异所对应的剩余购房款402元；三、驳回萧洁梅的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费948元，由裕丰公司负担260元，萧洁梅负担680元。双方当事人在二审期间并无提交新证据。本院另查明，案涉《商铺买卖合同》约定案涉商铺为该整体经营管理商场中的一卡。在二审法庭调查中，萧洁梅反映虽然办理了案涉商铺的接收手续，但案涉商场大门紧锁，该商场（含案涉商铺）至今并无开业；裕丰公司确认案涉商铺已交付给萧洁梅，案涉商场（含案涉商铺）至今并未开业。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，案涉《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案的争议焦点是：萧洁梅主张的违约金是否超过诉讼时效及违约金的标准是否过高应予以调低。根据案涉《商铺买卖合同》约定,裕丰公司已逾期为案涉商铺办理产权证，且裕丰公司对此并无异议，本院对此予以确认，故裕丰公司应承担逾期办证的违约责任。而案涉《商铺买卖合同》系约定为按日计付违约金，该种违约金为继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。根据查明，裕丰公司从2013年12月26日起发生逾期办证的违约行为，而本案起诉时间为2018年11月29日，如在无诉讼时效中断、中止等情形的，案涉违约金债权应超过诉讼时效，但新港城业主代表于2016年12月5日因裕丰公司逾期办证等问题向四会市综治信访维稳中心提出保护权利的请求，且裕丰公司于同月14日作出《关于新港城全体业主诉求的答复》。虽然萧洁梅并未以其个人名义向四会市综治信访维稳中心提出保护权利的请求，但新港城业主代表的上述行为并非个人行为而是代表业主的行为，且裕丰公司的答复亦是面向全体业主，故上述该行为应对案涉双方均具有约束力，而上述的行为符合诉讼时效中断的法定情形，一审认定案涉违约金的诉讼时效于2016年12月5日重新计算正确，本院予以维持，即2016年12月5日前两年（即2014年12月5日至2015年8月19日期间）的违约金债权均重新计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。2014年12月5日至2015年8月19日期间的违约金债权于2016年12月5日重新计算诉讼时效后于2018年11月29日起诉并未超过诉讼时效。故裕丰公司上诉主张案涉违约金债权超过诉讼时效并没有事实和法律依据，本院不予支持。而对于违约金计算标准问题，因案涉《商铺买卖合同》对此进行明确约定，但该约定确实过高，虽然萧洁梅并无证据证实其实际损失情况，但无论从业主购买案涉商铺的预期收益或购买资金成本等方面考虑，一审调整案涉违约金计算标准为年利率24%并无不当，现裕丰公司上诉主张该违约金计算标准应调整为年利率19%，依据不足，本院不予采信。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，裕丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费393元，由四会市裕丰发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年八月三十日法官助理梁展晴书记员赵崇轩