广东省恩平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0785民初1179号 原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司恩平分公司。 负责人：肖尔鸣。 委托诉讼代理人:张洁梅，系该公司职员。 委托诉讼代理人:何宝文，系该公司职员。 被告：甄京裕，男。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司恩平分公司（以下简称碧桂园公司）与被告甄京裕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人张洁梅、何宝文，被告甄京裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费（2018年7月至2019年3月）人民币5857.83元；2、判令被告支付从应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2019年4月12日为人民币1839.36元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了恩平市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于恩平碧桂园××街××号。原、被告双方于2008年5月10日签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月人民币650.87元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2018年7月至2019年3月一直未支付物业服务费，欠款金额高达人民币5857.83元，原告多次向被告催收，被告均为无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告请求被告支付拖欠原告的物业服务费人民币5857.83元，同时支付逾期付款的违约金给原告（暂计至2019年4月12日为人民币1839.36元）。 被告甄京裕答辩称，1、当初签订的管理协议是收楼前已经签订好，但现在的法律规定已经修改了，该协议与现在国家的法律法规相违背，要求与原告根据相关规定重新签订协议，重新签订好协议后再补缴物业费。原告的经营资质，被告存在质疑。原告并没有提供经营资质证书给被告，物业服务需要国家颁发的经营许可证，原告是非法经营。2、原告作为物业公司进驻小区管理，按照国家法律法规的要求，必须公示接收承建商、开发商、小区清单，但原告一直没有公示也没有告知业主。3、根据物业条例，9层以下的物业费标准最高收0.6元每平方米，原告并没有按照规定收取，被告在前段时间已经多交，其才停缴物业费，要求更改后，多退少补。4、原告利用全体小区业主的公共场所进行非法敛财，比如广告收益、公共物业的出租、游泳池的门票、利用公共绿化修建的停车位、收取外来车辆出入费，原告收取的费用没有向业主公示，被告现要求原告公示上述收取的费用，其认为该收取费用可以抵扣物业费。5、要求解除已经签订的协议，双方重新签订管理合同，重新签订的规定应当符合国家条例，双方进行协商。原签订的协议属于霸王条款。原协议与现在的法律法规相违背。6、原告所称的被告停缴费用所产生的滞纳金，是不成立的。因为原告的收益并没有分摊给被告，而且计算出来的数额属于高利贷，属于无效。综上，等待物业公司完善其经营资质、提供资质证书、公布小区财产清单、将所有的收入公示、重新签订物业管理合同，被告承诺补齐所有应缴的物管费。 本院经审理认定事实如下：被告在开发商恩平市碧桂园房地产开发有限公司购买了位于广东省××桂园××翠苑××号的房屋。被告（甲方）于2008年5月10日与原告（乙方）签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》，其中约定：“就甲方已购买的恩平市碧桂园鳌峰鸣翠苑x街x号交付后由乙方提供的物业提供管理服务事宜达成一致，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.50元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为343.87平方米；该物业的公用分摊建筑面积为12.44平方米；合计该物业的房屋建筑面积为358.85平方米；该物业的花园面积为290平方米。甲方应按654.28元/月向乙方交纳物业服务费。约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。甲方应于公历每月5日（因节假日或系统原因顺延）交纳上月物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。” 又查明：原告于2008年3月4日成立，经营范围包括从事物业管理相关的咨询服务、家具清洁机维修服务、绿化养护等。2019年6月28日，原告变更营业信息，将广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司恩平分公司。被告于2008年12月31日签收了收楼通知书及验收交接表。经确认，被告实际上每月需向原告交纳物业服务费为650.87元。被告自2018年7月至2019年3月期间，一直没有交纳物业服务费，欠费金额为5857.83元，原告要求被告按照应付物业服务费的每日3‰交纳违约金。经原告多次催收，被告仍不予交纳。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，协议的内容对本案原、被告均有约束力。本案的争议焦点：一、被告是否应向原告交纳物业服务费；二、被告是否应向原告支付违约金以及违约金的计算标准。 一、被告是否应向原告交纳物业服务费。 原、被告所签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》是经双方确认，依法成立的合同，应受法律的保护，双方均应按照协议内容履行各自的义务。原告作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。被告亦已进行了相关的收楼手续，房屋已交付给被告使用，本案原告已依合同约定为包括被告在内的小区的业主提供了相应的服务，因此，被告应按服务协议履行交纳物业服务费用及相关费用的义务，关于被告主张物业服务费用过高要求调整的请求，本院不予采纳。经原告于2018年12月27日向被告发出催缴函催促其交纳物业服务费，被告在合理期限内仍未交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，原告请求被告交纳拖欠的物业服务费5857.83元的理据充足，本院予以支持。 被告主张原告没有相关经营资质，且未能按照《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，提供相应的物业服务，或其提供的物业服务未能符合相关约定的标准，因此拒交或者要求减半交纳物业服务费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告已提供了营业执照等资质证明，其是属于国家批准登记具有经营资质的物业管理公司，因此被告主张本院不予认可。因此，被告的主张理据不足，不予采纳。至于被告抗辩主张原告利用业主的公共场所进行营利创收，应抵扣其相应物业服务费，属于另一法律关系，被告可另觅法律途径解决。 二、被告是否应向原告支付违约金以及违约金的计算标准。 原、被告双方确认被告从2018年7月至2019年3月的物业服务费没有依约缴纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，被告未交纳物业服务费属违约行为，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告支付违约金，理据充分，应予以支持。 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，按照原告所主张的按照每日3‰计算的违约金额超过其损失的30%，应认定为其主张的违约金过分高于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》属于采用格式条款订立的合同，其中对于违约金的约定及原告主张的违约金标准明显加重了对方责任，对被告显失公平。对于原告请求的违约金，结合本案情况，本院予以适当调整。原告请求的违约金可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%……”。本院将被告应当支付的违约金调整为自2018年8月6日（即逾期之日）起至物业服务费全部清偿日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付给原告。 庭审时，经本院询问，原告要求由本院退回其所预交的受理费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告甄京裕应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司恩平分公司支付物业服务费5857.83元及违约金（违约金应从逾期之日即2018年8月6日起至付清款项日止每日以5857.83元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付）。 二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司恩平分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司恩平分公司预交），由被告甄京裕负担。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司恩平分公司预交的案件受理费25元,由本院予以退回;被告甄京裕应向本院补缴案件受理费25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 员 何华明 二〇一九年八月二十七日 法官助理 梁菊仪 书 记 员 吴敏仪