湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1080号上诉人（一审被告）：李明禄，男，1955年8月26日出生，汉族，住石市西塞山区。被上诉人（一审原告）：柯其洪，男，1953年9月1日出生，汉族，户籍大冶市，现住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，均系湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张友凤，女，1971年12月15日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：陈元春，黄石市来讯法律服务所法律工作者。一审被告：黄石港区住馨房产信息部，住所地黄石港区广场路115栋1号。经营者：胡洪慧，女，1965年8月8日出生，汉族，住黄石市西塞山区。一审被告：黄石市万链房产经纪有限公司，住所地黄石市下陆区广州路18号嘉泰银河湾19#-2-3号。法定代表人：赵常娥。上诉人李明禄因与被上诉人柯其洪、张友凤、一审被告黄石港区住馨房产信息部（以下简称住馨信息部）、黄石市万链房产经纪有限公司（以下简称万链经纪公司）物权保护纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2018）鄂0203民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李明禄上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回柯其洪的诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋不能认定归柯其洪个人单独所有。一审判决仅依据柯其洪与张友凤之间离婚协议认定涉案房屋归柯其洪单独所有，并确认柯其洪对涉案房屋有权追回，系将债权与物权混为一谈，判决缺乏事实和法律依据。2.一审判决认定柯其洪全面履行离婚协议约定的义务缺乏事实依据，不能证明柯其洪向张友凤支付了涉案房屋补偿款。3.一审判决认定其购买房屋不构成善意取得错误。其基于张友凤提供的房产证、离婚证等公信力文书的信赖，认为张友凤有权处分。一审判决仅凭张友凤个人陈述，推定其未尽到审慎注意义务，直接认定其不构成善意取得缺乏事实和法律依据。柯其洪答辩称：涉案房屋是其与张友凤夫妻共同财产，二人协议离婚时明确约定涉案房屋归其所有，其给予张友凤货币补偿，张友凤未经其同意转让涉案房屋，属无权处分。李明禄与胡洪慧原属夫妻，李承玺系二人之子，三人存在直接利害关系，李明禄通过胡洪慧购买房屋给李承玺，损害其合法权益，李明禄购买房屋不构成善意取得。李明禄称其没有全面履行离婚协议约定义务，也不能得出张友凤有权处分的结论。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李明禄的上诉请求，维持原判。张友凤答辩称：一审判决无视其对涉案房屋的合法权益，离婚协议虽然约定房屋产权归柯其洪，但柯其洪应当依约付清债务，否则该房屋产权仍然归其所有。认定其出卖该房屋系无权处分错误。一审判决认定中间人胡洪慧促成此次房屋买卖并非出于善意，从而推定李明禄购买房屋也是出于恶意占有，进而判令房屋买卖合同无效，不符合客观事实。李明禄基于不动产权属证书的信任，支付了合理对价，取得涉案房屋不动产权属证书，符合善意取得的法律要件，应当保护正当合法的交易行为。住馨信息部经营者胡洪慧述称，本案审理过程中，案由不断变更，前后矛盾不一致。李明禄与张友凤不存在任何债权债务关系，李明禄基于对涉案房屋不动产权属证书的信任支付合理对价，符合善意取得。其是在柯其洪起诉后知晓柯其洪与张友凤二人离婚协议内容，一审判决以胡洪慧与李明禄有利害关系认定李明禄不是善意购买，缺乏事实证据。一审判决所列资金进出银行流水所显示李明禄购房款来源与本案无关。即便张友凤无权处分，房屋买卖合同无效，涉案房屋也只能恢复到买卖前抵押的状况。柯其洪向一审法院起诉请求：1.判令张友凤与李明禄于2017年11月10日签订的二手房买卖合同无效；2.判令张友凤与李明禄、万链经纪公司于2017年12月22日签订的编号为2017006700的黄石市存量房买卖合同无效；3.确认坐落于黄石市西塞山区湖滨大道727-87号房屋（建筑面积159.75平方米，套内建筑面积138.13平方米）归其所有；4.判令张友凤、李明禄、万链经纪公司将坐落于黄石市西塞山区湖滨大道727-87号房屋的不动产权属变更登记至其名下。一审法院认定事实：2015年12月3日，柯其洪、张友凤因夫妻感情破裂，在大冶市民政局办理了离婚登记。双方在《离婚协议书》中对财产分割进行了约定，其中双方共有的位于黄石市西塞山区湖滨大道727-87号房屋（房产证号：黄房权证西字第××号、建筑面积159.75平方米）作价100万元归柯其洪所有，柯其洪给予张友凤货币补偿。该房屋为双方婚后共同购买，登记在张友凤个人名下，双方一直未按离婚协议的约定办理该房屋权属变更登记手续。张友凤因需资金周转经常向胡洪慧及其他人借款。李承玺系胡洪慧与李明禄之子，李明禄系胡洪慧前夫。2017年3月19日，张友凤经胡洪慧介绍，用涉案房屋做抵押向李承玺、吴克桂借款55万元，约定借款月利率2%，借款期限一年，并办理了房屋抵押登记。2017年下半年张友凤因多笔借款到期无力偿还，被人逼债，胡洪慧建议张友凤出售涉案房屋以偿还借款。因张友凤未能将房屋售出，胡洪慧就介绍其前夫李明禄来购买涉案房屋。2017年11月10日，张友凤与李明禄签订了一份《二手房买卖合同》，约定张友凤将涉案房屋以100万元的价格出卖给李明禄。因涉案房屋已办理了抵押登记，无法交易，胡洪慧就找来杨丽华帮张友凤“垫资”80万元偿还了李承玺、吴克桂的借款本息，解除了房屋抵押登记。李明禄因无资金购买房屋，向李承玺借款55万元，向杨丽华借款55万元。李明禄借款后，支付了张友凤购房款100万元。张友凤收到100万元后，付给杨丽华80万元，取现金20万元，由胡洪慧帮其偿还了部分外债，剩余几万元胡洪慧交给了张友凤。上述资金的进出均通过银行转款，转款时间均为2017年11月14日，当天张友凤、胡洪慧和李明禄均在银行转款现场，李明禄转款100万元（一次转款45万元，一次转款55万元，）给张友凤系胡洪慧经办的，银行转款凭证上是由胡洪慧签名确认的。2017年11月15日，张友凤向李明禄出具了一张收到购房款100万元的收条。2017年12月22日，出卖人张友凤与买受人李明禄签订了一份《黄石市存量房买卖合同》，合同约定房屋成交价40万元，并在万链经纪公司办理了网上签约手续，在黄石市不动产登记中心办理了涉案房屋过户登记，李明禄取得鄂（2017）黄石市不动产权第0046984号房屋不动产权证，胡洪慧全程参与。原告知情后，诉至本院。一审法院认为：一、关于合同效力。涉案房屋虽登记在张友凤名下，但该房屋系柯其洪、张友凤在夫妻关系存续期间所取得的财产应归夫妻共同所有。离婚时，双方已约定该房屋归柯其洪所有，现张友凤对该房屋的处分未经柯其洪同意，张友凤属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故柯其洪主张张友凤与李明禄签订的《二手房买卖合同》、《黄石市存量房买卖合同》无效，不符合法律规定，不予支持。万链经纪公司只是网签合同的经办机构，不是合同当事人，故不是本案适格被告。二、关于李明禄是否构成善意取得的问题。依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。首先，买卖房屋系重大财产交易行为，作为买受一方的李明禄应尽到谨慎注意义务，但其自述是胡洪慧提出要给他们的大儿子买房，购房前其并不清楚张友凤房屋的具体情况，购房资金也是胡洪慧处理的，购房资金如何在银行转来转去其也不清楚。可见，李明禄本人并未尽到谨慎注意义务。其次，胡洪慧促成此次房屋买卖是否出于善意。胡洪慧在原审答辩状中陈述“张友凤经我融资借贷无数次……在张友凤挂网售房未果的情况下，我才促成李明禄与张友凤的买卖行为，但张友凤此前欠我25万元及经我手抵押借款55万元应一并偿还，为保证资金安全，张友凤授权由我来办理银行进出资金，待房屋过户登记后一并结清”。由此可见，因张友凤拖欠胡洪慧及其子李承玺的借款未还，胡洪慧为保障其和其子李承玺的债权能实现，才建议张友凤卖房还债，并亲自找来杨丽华垫资，让其前夫李明禄来购房。胡洪慧参与了整个房屋买卖交易全过程，包括资金银行转账、签订房屋买卖合同、房屋过户登记、偿还张友凤的外债等等。通过此次房屋交易，张友凤付给李承玺80万元，胡洪慧之子李承玺的债权得以实现。另张友凤陈述其已告知胡洪慧涉案房屋在离婚时已约定归柯其洪所有的事实，但胡洪慧予以否定。胡洪慧作为住馨房产信息部的经营者，在其明知张友凤已离婚的情况下，其自述其未对房屋归谁所有进行询问、核实，不符合通常交易习惯。故胡洪慧促成此次房屋买卖并非出于善意。第三，李承玺是李明禄、胡洪慧之子，胡洪慧系李明禄前妻，三人之间具有利害关系。李明禄购买房屋时并无资金，在胡洪慧的操作下，张友凤偿还了李承玺的债务，李承玺才有资金借给李明禄购房。故李明禄的行为不构成善意取得，其并不能因办理了房产过户登记而必然取得涉案房屋的所有权，柯其洪有权追回房屋所有权。李明禄可另行主张购房款返还及赔偿问题。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、位于黄石市西塞山区湖滨大道727-87号房屋所有权归柯其洪所有；二、张友凤、李明禄于判决生效后十日内协助柯其洪将上述房屋所有权转移登记至柯其洪名下；三、驳回柯其洪的其他诉讼请求。二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：结合各方当事人诉辩意见，本案诉争焦点为，李明禄购买涉案房屋是否符合善意取得。本案中，涉案房屋原系柯其洪和张友凤夫妻共同财产，二人离婚时对该房产约定归柯其洪个人所有。虽然同时也约定柯其洪须补偿张友凤70万元，但基于双方离婚时的合意，对该房产的所有权归属已经达成一致的真实意思表示，而补偿款70万元则形成双方之间的债权债务关系。故此张友凤在签订离婚协议并解除婚姻关系后，再行出卖涉案房屋，处分该房屋所有权，有违离婚协议约定，构成无权处分。根据一审查明的事实，李明禄和胡洪慧原系夫妻关系，在涉案房屋签订买卖合同前，胡洪慧及其子李承玺与张友凤存在借贷关系，在涉案房屋交易过程中，胡洪慧参与资金转账、买卖合同签订、房屋过户登记、以购房款偿还张友凤债务。上述事实足以表明李明禄与胡洪慧及李承玺因相互之间的利害关系，存在通过由李明禄作为购房人取得涉案房屋所有权来抵偿张友凤所欠胡洪慧及李承玺债务的意思联络。尽管胡洪慧称不清楚涉案房屋在张友凤离婚时已约定归柯其洪所有，但胡洪慧并不否认其在签订房屋买卖合同之前已经知晓张友凤离婚的事实。而房屋作为大宗不动产交易标的物，买受人理当对交易中的房屋真实状况、所有权归属等事项尽到必要的审慎注意义务。有鉴于此，且胡洪慧与李明禄及李承玺之间对购房事宜存在意思联络，一审判决结合购房资金实际流转情况，综合分析交易过程呈现的客观事实，认定李明禄通过房屋买卖取得涉案房屋所有权不构成善意取得，确认涉案房屋所有权归柯其洪所有正确，本院予以维持。对于一审判决张友凤、李明禄协助柯其洪将涉案房屋过户登记至柯其洪名下的问题，因柯其洪与张友凤就涉案房屋权属及补偿事宜进行了约定，故张友凤可依该项约定仅在柯其洪未支付相应款项的情况下，对抗柯其洪要求其协助过户的主张。综上所述，李明禄的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由李明禄负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇一九年八月十三日法官助理周希书记员田梦