安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初3878号 原告：孙伟，男，1968年12月25日出生，汉族，住河北省石家庄市桥东区。 委托诉讼代理人：张鹏，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周立波，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：孙健，男，1984年6月27日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。 原告孙伟与被告孙健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙伟及其委托诉讼代理人周立波、张鹏，被告孙健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2.被告支付购房款503385元，并赔偿损失696615元；3.被告承担全部诉讼费用。 事实与理由：2012年2月28日，原告与合肥博宇房地产发展有限公司（以下简称博宇公司）股东范恒海约定：原告出借200万元给范恒海，期限1年，月息2%。2013年2月，范恒海与原告约定，以博宇公司开发的房产抵扣欠款。经原告同意后，范恒海将博宇公司开发的位于合肥市庐阳区固镇路189号海棠别院8幢407房产作价503385元，抵扣其应当支付给原告的利息44万元。2013年2月6日，原告向范恒海支付了剩余购房款63385元，已支付了全部购房款。 2013年2月2日，被告得知原告在合肥市北二环附近有一套低价房，遂与原告达成了口头的房屋买卖协议，购买海棠别院房产。双方口头约定：被告先付原告40万元，后期再支付剩余购房款103385元。原被告出于叔侄关系之间的信任，并未签署书面的房屋买卖合同，并要求博宇公司协助被告办理了买房手续，被告分三次于2013年2月8日、2013年2月26日、2014年1月1日，将首笔购房款40万元支付给原告。 被告因房产证迟迟未能办理完毕、又在庐阳区华地-森林湖小区再次购买房产急需现金，故被告多次提出将海棠别院房产退还原告，并要求原告将40万元购房款退还给被告。原告于2016年3月1日、2016年4月23日分两次通过银行转账将被告的购房款40万元退还被告。至此原告实际上以同样的房屋价格（503385元）将海棠别院房产购买回来。因2013年2月该购房款为原告支付，所以本次原告无须再支付购房款给被告。 2017年6月海棠别院房屋被登记在被告名下，原告与被告协商房屋过户事宜，被被告拒绝。2018年4月11日，原告起诉被告，原告将房屋过户给原告。庭审中被告明确表示不同意将房屋过户给原告，被告构成违约，给原告造成损失。经原告核实，与被告诉争的海棠别院房屋市场价为120万元。现原告再次起诉，要求解除与被告的房屋买卖合同，并赔偿原告损失696615元。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告孙健辩称，双方之间不存在房屋买卖合同，孙健对孙伟诉请均不予认可。孙伟在本案之前的起诉也是虚假诉讼。 经审理查明以下事实：孙伟与孙健为叔侄关系。位于合肥市庐阳区固镇路189号海棠别院8幢407室房屋（以下简称案涉房屋）所在的海棠别院小区系合肥博宇房地产发展有限公司（以下简称博宇公司）投资的回迁安置小区。2012年2月28日杨康以及博宇公司股东范恒海向孙伟借款200万元。 2013年范恒海以案涉房屋抵偿孙伟借款和利息共计503385元。此时，孙健需要在合肥购房，孙伟与孙健约定孙伟出资503385元购买案涉房屋，为此，孙健分别于2013年2月8日、2013年2月26日、2014年1月1日向孙伟支付了共计40万元。根据博宇公司出具的情况说明，该公司确认公司股东范恒海于2013年2月6日收到孙伟支付的503385元，用于支付孙健购买案涉房屋。 2013年7月孙健以拆迁安置方式签订了《合肥市住宅房屋拆迁安置协议书》，并领取了案涉房屋的《产权证明书》。但在孙健领取案涉房屋后，由于案涉房屋为回迁安置房，一直未能办理房屋产权证，从而影响到孙健孩子上学，为此，孙健及其父亲与孙伟协商将案涉房屋退房事宜。在2016年，孙健与孙伟达成口头协议，约定孙健将案涉房屋出售给孙伟，但双方未签订书面合同。2016年3月10日、2016年4月23日孙伟分两次将购房款支付给孙健。孙健用该款于2016年6月另行购买其他商品房。 但由于合肥房价在2016年暴涨，致使双方就案涉房屋增值部分如何处理产生纠纷。2018年孙伟及其妻子韩子云以所有权确认纠纷起诉孙健至本院，要求确认案涉房屋归两原告所有，并协助办理过户手续。后，孙伟及其韩子云撤回诉讼。2019年4月24日，孙伟再次诉至本院，要求判如所请。 另查明：案涉房屋的不动产权证于2017年办理，权利人为孙健。 在诉讼过程中，本院要求双方确认案涉房屋在2016年5月市场价值，孙伟确认此时市场价值为60万元，孙健确认为130万元。因双方对案涉房屋价值无法达成一致，本院依法委托安徽华兴房地产土地评估有限责任公司进行评估，该公司出具的《房地产价值评估报告书》，确定案涉房屋在2016年5月的市场价值为118.15万元，本次评估费为2540元。在庭审中，本院问询孙伟是否要求合同继续履行，孙伟答复要求解除合同，返还购房款及赔偿损失。 上述事实由双方提供的不动产权证、情况说明、转账凭证、录音、本院（2018）皖0103民初2642号案件庭审笔录、房地产价值评估报告书、发票等证据，以及当事人庭审陈述加以佐证。 本院认为，由于孙伟与孙健为叔侄亲属关系，导致双方就案涉之间未能签订了书面的房屋买卖合同。因此，需要查明双方之间是否存在事实上的房屋买卖关系。首先，根据查明的事实，虽然案涉房屋系范恒海以房抵债给孙伟，但范恒海与孙伟未签订书面房屋买卖合同，而是由孙健出资购买案涉房屋，购房款为503385元，故2013年系孙健以回迁安置方式取得案涉案涉房屋所有权，并由孙健将购房款40万元支付给孙伟，因此，本院认定孙伟与孙健在2013年就案涉房屋并不存在房屋买卖关系。其次，由于案涉房屋为回迁安置房，导致孙健迟至2017年才取得案涉房屋产权证，期间，案涉房屋无产权证影响到孙健孩子上学，为此孙健及其父亲一直与孙伟协商。2016年，双方达成口头协议，约定孙健将案涉房屋出售给孙伟，孙伟亦按该口头协议将购房款40万元支付给孙健，故本院认定双方在2016年存在房屋买卖合同关系，并对孙健抗辩该40万元系孙健向孙伟的借款不予采信。 现争议焦点为双方在2016年是否就案涉房屋价款达成一致。孙伟认为孙健是退房，应按2013年的房屋价款503385元进行认定，孙健则认为应按2016年的市场价格进行确认。本院认为，双方在2016年达成协议应为孙健将案涉房屋出售给孙伟，并非是退房，故本院对孙伟主张双方约定案涉房屋价款为503358元不予采信。 截至目前，孙健在收到孙伟支付的503358元（含2013年欠款103358元）后，未能继续履行合同，鉴于双方未签订书面房屋买卖合同，也没办理房屋产权转移登记手续，故本院确认双方均不再按口头约定履行房屋买卖合同。涉及案涉房屋的口头房屋买卖合同不再履行后，孙健应将孙伟已支付的购房款503358元返还，故本院对孙伟诉请孙健返还购房款503358元予以支持。 关于孙伟诉请的损失。该损失实际为案涉房屋自2013年至2016年期间的增值价款，由于孙伟与孙健系在2016年达成口头购房协议，前述增值价款不应归孙伟，但考虑到孙健取得案涉房屋系孙伟介绍，且其中的103358元购房款由孙健在2013年支付，以及合肥房价在2016年暴涨的客观因素，本院将孙伟的购房损失调整为购房资金占用损失，利息按年利率10%计算至2019年4月24日，其中，103358元自2013年2月6日起算为65133元，200000元自2016年3月10日起算为63333元，200000元自2016年4月23日起算为60889元，合计为189355元（65133元+63333元+60889元），之后利息损失以503358元为基数自2019年4月25日起计算至实际返还购房款之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、孙健于本判决生效之日起十日内返还孙伟购房款503358元，并支付孙伟购房利息损失189355元，之后利息损失以503358元为基数自2019年4月25日起计算至实际返还购房款之日止； 二、驳回孙伟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为7840元，由孙伟负担2476元，由孙健负担5364元。评估费2540元，由孙伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年八月二十三日 书记员  吴 朋 附件：本案适用的相关法律、司法解释条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。