天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初5550号原告：章亮，男，1984年12月1日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘娜，天津融耀律师事务所律师。被告：张俊荣，女，1970年3月3日出生，汉族，住天津市西青区。被告：天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司，住所地天津市南开区凤园南里11号楼旁底商。法定代表人：汪旭生，总经理。委托诉讼代理人：苏琳，天津景贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美英，天津景贤律师事务所律师。原告章亮与被告张俊荣、被告天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司（以下简称旭升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章亮及其委托诉讼代理刘娜，被告张俊荣，被告旭升公司的法定代表人汪旭生及委托诉讼代理人苏琳、张美英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章亮向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为100003330497的《房屋买卖合同》；2.被告张俊荣返还原告购房款24万元；3.被告张俊荣双倍返还原告定金112万元；4.被告张俊荣返还原告中介费77000元；5.被告旭升公司对上述损失承担连带责任；6.案件受理费、保全费、出具保函保险费、律师费均由二被告承担。诉讼过程中，原告撤回第四项诉讼请求。事实与理由：2019年3月18日，原告与二被告签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，原告与旭升公司签订了《天津市房地产经纪服务合同》，合同约定原告购买张俊荣名下天津市西青区复康路利海家园19-1-301的房屋，总房款为280万元，原告于2019年3月18日向张俊荣交付定金10万元。同时原告向旭升公司支付了中介费7万元及办理贷款服务费7000元，共计77000元。原、被告三方于2019年3月27日签订《买卖定金协议书》，约定原告于该协议签订时一次性支付购房定金56万元（该56万元包含此前支付的10万元定金）,另外原告支付张俊荣装修及家电定金24万元（该款实际为房款）。原告以此约定结合此前签订的购房合同给张俊荣补交了70万元。张俊荣出具了收据一张，确认收到该款项。此后原告一直在等待办理过户手续。2019年4月15日原告得知案涉房屋已于2018年11月14日被天津市公安局河西分局查封，现已无法办理过户手续。2019年4月16日，原、被告三方协商，原告同意张俊荣与经侦部门协商解封事宜，如能解封，则继续交易。2019年4月29日，确定经侦部门的解封条件为，张俊荣需要向经侦部门支付179万有余。此时张俊荣称当初自己拿着原告支付的80万元又借了70万元的高利贷才偿还了银行的抵押贷款，现在没有能力退还定金，也没有能力解封该房屋。至此，原告的合同目的已彻底无法实现。对于该合同无法继续履行以及原告的重大损失，旭升公司均存在重大过错，张俊荣作为房主理应知道房屋现在的权利状态，且张俊荣因经济诈骗在河西区已经立案审查，对于自己的财产状态应当明确知晓，出于对原告的负责任在进行房屋买卖交易前张俊荣应当提前查证是否有被查封或者冻结，但是签订合同时张俊荣保证了该房屋因购买时有贷款所以有抵押，房本原件在天津银行，但是该房屋无任何产权纠纷，可以进行交易，张俊荣在交易中存在重大过错导致合同无法继续履行应承担违约责任，双倍返还定金，退还全部购房款，且承担原告因实现权利所支出的一切费用。对于原告的损失旭升公司也有不可推卸的责任，旭升公司作为房产中介，应对房屋的产权状态，是否能进行交易做最基本的调查，而且其公司内部有便于查询的网签系统，只要上传涉案房产产权证照就可以查询到该房屋是否被查封，作为中介这是最基本的义务，但是由于旭升公司的严重不负责任和玩忽职守在交易过程中未发现涉案房屋存在重大瑕疵。旭升公司本可以有四次机会（签订合同时、交10万定金时、2019年3月26日协商追加定金时、2019年3月27日追加定金时）向其总部上传房本照片核实房屋产权情况，可以避免原告的重大损失的，但是旭升公司非但没有这样做，反而一再地向原告提供错误的虚假信息，一再地承诺自己已经核实了房屋情况，不存在任何纠纷，可以交易。旭升公司在本次交易中存在重大过失应与被告张俊荣承担连带赔偿责任。购房过程中原告查证了被告的房屋产权证复印件，尽到了审查责任，但是二被告的重大过错导致原告损失巨大，经与二被告多次协商未果，原告为维护自身合法权益将纠纷诉至法院，请求支持原告全部诉讼请求。张俊荣辩称，对于原告的诉请不认可，不同意解除合同，因为我方不存在违约，我方一直秉承着卖房的诚意，卖房是为我女儿还账，现在也还想继续履行合同。旭升公司辩称，请求驳回原告对我方的诉讼请求。理由如下：一、我方不是本案适格被告。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，我方与原告仅为居间合同关系。作为居间人，我方没有权利介入买卖合同，所以不是该买卖合同的当事人。基于合同的相对性，我方不是本案的适格被告。二、我方在本次交易中不存在过错。我方与原告仅为居间合同关系。居间合同本身仅是提供媒介服务，居间人只是负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥作用。在整个居间活动中，我方严格按照经纪服务合同中约定的应为原告提供的经纪服务内容来履行义务，例如为原告购房提供相关法律法规、政策、市场行情咨询；提供房产信息并促成签订房产交易合同；陪同原告实地看房等。我方为房地产中介，对交易双方身份信息有核查义务。但该身份信息应是指持房产证者是否为待售房屋的实际房主，房产证是否真实有效，待售房屋是否涉及抵押等。在本此居间活动中，由于涉案房屋在天津银行办理抵押，房产证原件在天津银行处，另一被告持房产证复印件到店后，我方已根据其身份证号码及房产证编号在天津市房地产信息综合服务网上进行了多次查询，确定另一被告为涉案房屋的房主及该房屋存在抵押的情况，并如实告知原告。房屋买卖合同无法继续履行，原因出在另一被告身上。由于其涉嫌刑事犯罪，涉案房屋被公安河西分局查封，导致涉案房屋不能交易进而合同不能继续履行。我方没有义务审核交易双方是否涉嫌刑事犯罪。如果将该义务加到我方身上，无形加重了我方的义务。三、原告要求我方承担连带责任无法律依据。四、我方不承担任何责任。原被告签订的房屋交易合同中明确约定。另一被告即房主承诺涉案房屋无查封、无任何产权纠纷、未被限制转让。若未如实陈述，由此导致合同目的不能实现及产生的损失，应由另一被告向原告承担违约责任。所以原告损失与我方无关，我方不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月18日，章亮（买受方、乙方）与张俊荣（出售方、甲方）及旭升公司（居间方、丙方）签订《房屋交易合同》及《房屋交易保障服务合同》，《房屋交易合同》中约定：甲乙双方通过丙方居间介绍，自愿出售及购买天津市复康路利海家园19-1-301房屋；房屋有抵押，贷款余额为147万元，由甲方于2019年5月8日之前还清；房屋查封情况为无查封；房屋成交价280万元，乙方于2019年3月8日将10万元交付甲方作为定金；基于丙方已提供之居间服务，甲乙双方应当在签署本合同时，向丙方全额支付居间服务费7万元，甲方应向丙方支付零元居间服务费，乙方应向丙方支付7万元居间服务费；关于房屋产权，甲方应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让；关于违约责任，因违约方导致守约方，为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。《房屋交易保障服务合同》中约定：丙方提供房屋交易代办服务，服务内容为协助甲乙双方收集、整理、审核相关交易材料、办理权属转移登记手续等；丙方预收贷款服务费7000元，由乙方承担；关于权利义务，1.甲、乙双方应遵守本合同约定及贷款机构、税务、产权登记机关等政府部门的相关规定，积极办理相关的各项手续，并及时向丙方提交所需的全部资料，包括但不限于身份及户籍证明、房屋权属证明等，且甲、乙身份保证所提交的上述全部资料合法、真实、有效。2.本合同履行期间，甲、乙双方应按照评估机构、公证机关、税务机关、产权登记部门等政府相关部门及与本合同履行相关其他机构的要求及时到场办理相关手续。在上述合同签订之前，章亮（委托人、甲方）与旭升公司（受托人、乙方）于2019年3月16日签订了《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》，合同中约定：乙方为甲方提供的房地产经纪服务包括，1.提供与购买房产相关的法律法规、政策、市场行情咨询。2.提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同。3.对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房。4.指导甲方签订房产交易合同。5.协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等；乙方有下列情况之一的，甲方不向乙方支付约定的经纪服务费，给甲方造成损失的，应当乙方承担赔偿责任，1.未完成甲方委托的经纪服务事项。4.乙方违反国家有关法律、法规及本市相关法规，损害甲方利益。房产交易合同签订当日，章亮向张俊荣交付定金10万元，向旭升公司交付中介服务费7万元及贷款服务费7000元，张俊荣及旭升公司分别向章亮出具了定金收条及收款收据予以确认。章亮（乙方）与张俊荣（甲方）及旭升公司（丙方）三方于2019年3月26日又在旭升公司门店处签订《买卖定金协议书》，协议中约定：乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金56万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）；经甲乙双方友好协商，甲方承诺将房屋内装修及部分家具家电留给乙方，乙方付给甲方装修及内部家电定金24万元。2019年3月27日9时左右，章亮通过手机银行向张俊荣支付70万元。之后，章亮陪同张俊荣前往天津银行清贷。清贷后双方返回旭升公司门店处，由张俊荣在定金协议后附《收据》上签字，《收据》载明“在天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司的居间服务下，今收到购买人购买位于利海家园19-1-301的房屋的定金共计捌拾万元整。收款日期2019年3月27日。”庭审中，章亮表示其总计支付的80万元中，定金为56万元，系按照总房款280万元的20%法律规定的限额交付的，剩余的24万元为购房款。旭升公司对章亮上述陈述认可。张俊荣对买卖定金协议无异议。张俊荣提交打印时间为2019年4月9日的《天津市不动产登记簿查询证明》，并陈述其2019年4月9日在房管局办理撤抵押手续时，房管局告知案涉房屋存在查封，并为其打印了该证明。该证明载明房屋于2018年11月14日被天津市公安局河西分局查封，查封期限自2018年11月14日至2020年11月13日。另，根据本院于2019年8月13日调取的《天津市不动产登记簿查询证明》，案涉房屋仍被天津市公安局河西分局查封中。关于房屋权属核查情况。根据张俊荣与旭升公司当庭陈述，因案涉房屋存在抵押，房产证原件押在抵押人天津银行处，张俊荣在旭升公司登记出售房屋时仅提供了房产证复印件。旭升公司陈述其根据房产证复印件在房地产综合信息服务网中查询了房屋所有权人为张俊荣无误，但表示该服务网中无法查询是否存在查封。另，旭升公司陈述，在签订合同之后，公司法定代表人汪旭生曾要求相关中介经办人员去房管部门调取权属信息，但转天经办人员并未前去。章亮陈述，其方曾先后多次包括在签订合同前、交付定金及购房款时要求中介经办人查证房屋信息，但相关经办人均告知房子没有问题可以交易。张俊荣陈述，交易过程中，相关经办人并未去房管局查询房屋信息，另提交了微信截图以及借条等，拟证明其出售房屋时并不知道存在查封，否则其不可能去借高息借款清理房贷，这样只能造成其更大损失，不合常理，认为旭升公司作为专业中介机构未尽到中介义务。关于章亮主张的律师费及保函费。章亮就律师费提交《民事诉讼代理委托合同》及增值税普通发票，其中委托合同约定“章亮委托天津融耀律师事务所指派律师担任其与本案一审、二审诉讼代理人，代理服务费10000元”，拟证明章亮就本案实际支出律师费10000元。章亮就保函费提交保函明细表、增值税普通发票及保险公司资质材料等，其中保函载明的保险公司为中国大地财产保险股份有限公司天津分公司，发票载明的销售方为天津永诚诉讼保全服务代理有限公司，拟证明就本案的诉讼保全事宜支出保函费3600元。张俊荣对律师费及保函费均不认可。旭升公司认为保函出具方与发票的销售方不一致，另认为上述损失应由违约方张俊荣承担。另查，诉讼过程中，旭升公司已将中介服务费7万元及贷款服务费7000元全额退还章亮。本院认为，章亮与张俊荣、旭升公司三方签订的《房屋交易合同》及《房屋交易保障服务合同》系当事人之间真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，章亮支付张俊荣定金56万元及购房款24万元，并支付旭升公司中介服务费7万元及贷款服务费7000元，而案涉房屋目前则因存在查封、抵押处于无法交易之状态，以致三方争议成讼。本案争议问题主要有：一、房屋交易合同应否解除；二、章亮主张张俊荣承担的违约责任是否成立；三、旭升公司是否为本案适格被告及应否承担赔偿责任。关于争议问题一。本院认为，张俊荣作为出卖人以及房屋所有权人应保证房屋不存在抵押、查封等阻碍交易之情形，现因房屋在三方签订合同之前被公安机关查封，也因此抵押权至今未能涤除，房屋交易目前在法律及事实上无法继续履行，章亮购买房屋之合同目的因张俊荣上述违约行为已然无法实现。故，对于章亮要求解除房屋交易合同的诉请，本院予以支持。关于争议问题二。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，张俊荣应返还章亮交付的24万元购房款。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条中“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，章亮主张张俊荣双倍返还定金112万元，亦符合法律规定。故，对于章亮要求返还购房款及双倍返还定金的诉请，本院予以支持。关于律师费及保函费的问题。章亮已请求按照定金罚则要求张俊荣承担违约责任，考虑到定金具有惩罚性，且本案的定金金额系按照法律规定的合同标的20%的定金上限支付，双倍返还定金已足以弥补因张俊荣违约给章亮造成的损失。故，对于律师费及保函费的诉请，本院不予支持。关于争议问题三。本院认为，旭升公司作为居间方在案涉《房屋交易合同》《房屋交易保障服务合同》及《买卖定金协议书》上签字，不仅在形式上属合同主体，而且合同内容中也对其在交易过程中应当提供的服务及相应的违约责任等进行了约定。案涉房屋交易合同由房屋买卖合同与居间合同两个法律关系构成具有复合性，三方之间的权利义务密不可分。具体到本案，旭升公司提供的居间服务也是导致交易双方就合同履行、解除及赔偿损失等提起诉讼的主要原因。因此，对三方的权利义务宜作整体看待及处理，同时，也有利于减轻当事人诉累和节约司法成本。故，旭升公司作为被告参加诉讼主体适格。关于旭升公司责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”旭升公司是拥有专业人员的专业机构，当事人基于对居间人专业的信赖在其介绍下达成协议并交付7万元居间服务费。旭升公司应对其提供的信息承担充分、审慎的审查及核实义务，应当如实核实并向委托人报告房屋的产权状况、查封信息等。尤其，房屋是否被查封，是决定房屋能否办理过户手续、买卖双方合同目的能否实现的关键因素。但，案涉房屋于2018年11月14日即被公安机关查封，房产交易合同则是于2019年3月18日签订，间隔四个月之久，且自始张俊荣提供旭升公司的仅是房产证复印件，然而，旭升公司从合同签订到定金、购房款交付的整个过程中，既未要求张俊荣提供准确的房产上是否存在阻碍交易情形的权属信息，也未与张俊荣一同前往房管部门进行核实，其作为居间方未尽审慎核查之义务，从而导致章亮因履行该合同支出80万元，造成章亮巨额损失。旭升公司在提供居间服务过程中存在重大过错，应向章亮承担损害赔偿责任。章亮在本案中主张旭升公司承担连带清偿责任，但连带责任的承担应由法律规定或者当事人约定，故在不存在承担连带责任情形下，本院认为旭升公司对章亮的损失承担补充赔偿责任较为妥当。关于补充赔偿责任的范围，鉴于造成章亮损失的根本原因系房屋出卖人张俊荣违约，综合旭升公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，本院酌定旭升公司在40万元的范围内对张俊荣不足清偿部分的债务承担补充赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告章亮与被告张俊荣、天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司于2019年3月18日签订的编号为100003330497的《房屋交易合同》；二、被告张俊荣于本判决生效之日起十日内返还原告章亮购房款24万元、定金112万元，合计136万元。被告天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司在40万元的范围内对张俊荣不足清偿部分承担补充赔偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8867元，诉讼保全费5000元，合计13867元，由被告张俊荣、天津旭升房地产信息咨询服务有限责任公司共同负担（此款于本判决生效后十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张昌辉二〇一九年八月十三日书记员  张乃琳附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。