贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1050号原告：杨刚，男，汉族，1984年12月5日生，住贵州省贵阳市观山湖区。原告：梁长梅，女，汉族，1983年5月17日生，住贵州省赤水市。二原告共同委托诉讼代理人：杨刚，贵州天筑律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李顺湘，贵州天筑律师事务所律师。被告:中天城投集团欣泰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路7号。法定代表人:李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱雄，男，汉族，1991年10月3日生，该公司员工。原告杨刚、梁长梅与被告中天城投集团欣泰房地产开发有限公司（以下简称欣泰房开）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，与本院受理的（2019）黔0115民初1032号-1049号、1051号-1052号案件公开开庭进行了合并审理。二原告委托诉讼代理人杨刚、李顺湘，被告欣泰房开委托诉讼代理人朱雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨刚、梁长梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告煤气开户费、电表开户费合计3322元及资金占用利息1922元（资金占用利息以3322元为基数，自2009年7月18日起按年利率6%的标准计算至被告实际返还之日止，暂计算至2019年1月18日），前述款项共计5244元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2009年7月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告出售位于观山湖区××路××的房屋一套。同时，被告以煤气开户费、电表开户费的名义向原告收取3322元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”之规定，被告收取原告前述费用的行为没有法律依据，构成不当得利。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，望依法判决。被告欣泰房开辩称，1、从原告诉状中事实及理由部分可看出，其以被告无收费依据为由主张退还，系以不当得利为法律基础提起本案诉讼，故本案应为不当得利纠纷而非合同纠纷，即便《民法总则》第一百二十二条对不当得利返还请求权的规定，原告仅有权要求被告返还已收取的款项而无权要求支付资金占用利息。2、《商品房买卖合同》系经双方协商一致后签订，不违反法律及行政法规，合法有效，双方均应严格履行合同义务。购房合同对燃气安装费、电表开户费及直饮水系统开户费等均有具体明确约定应由原告承担，且原告已经实际履行完毕，现无权要求退还。被告收取前述费用具有明确的合同依据，并不构成不当得利。3、《贵州省城镇房地产经营开发管理条例》系贵州省人大常委会制定颁布的地方性法规，并不能影响购房合同的效力，人民法院也不得以此作为认定合同效力的依据。另外，前述规定生效于2009年5月1日，晚于被告对涉案房屋的开发建设时间，甚至晚于部分原告购买涉案房屋的时间，根据法不溯及既往原则，本案也不应适用前述规定。4、21户提起诉讼的原告中，所有B组团及部分C组团业主所购房屋为经济适用房，而根据《贵州省城镇房地产经营开发管理条例》第六十七条“廉租房、经济适用住房等保障性住房的开发经营管理，按照国家和省相关规定执行”的规定，经济适用房亦不适用前述规定。5、如法院认为本案应适用《贵州省城镇房地产经营开发管理条例》，那么前述规定作为贵州省人大常委会公开颁布的地方性法规，原告自前述规定生效时便知道或应当知道该规定的全部内容，就应当向被告主张权利。其截止目前才起诉要求退还，已超过法律规定的两年的诉讼时效，被告取得不予履行的抗辩权，法院应当驳回其全部诉请。此外，本案购房合同约定的争议管辖方式为仲裁管辖。本院经审理认定事实如下：2009年7月17日，原告杨刚作为买受人、梁长梅作为共有人向被告欣泰房开购买了其开发的位于贵阳市××路××旗××传说小区××楼××单元××号房屋一套并签订了《商品房买卖合同》。合同附件四第二款约定：买受人需另行交纳下列费用：……（2）煤气开户费：2603元；（3）电表开户费：629元；（4）、直饮水系统开户费：1300元（赠送）；（5）、自来水一户一表安装费815元（赠送）；第六款交房标准约定了水电及煤气入户到位。另在第六款注明：所有水、电、气、电话、有线电视、宽带网等开户费用，业主自理。同日，二原告向欣泰房开交纳了所购房屋的维修基金费用及煤气开户费2603元，电表开户费629元，欣泰房开向原告出具了收款收据。2010年2月3日，二原告又向被告补交煤气开户费90元。后二原告要求被告退还煤气及电表开户费与被告协商未果，遂诉来本院并提出如前诉请。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、收款收据等证据予以证实，并经庭审举证、质证和本院核实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：被告欣泰房开向原告收取煤气开户费、电表开户费，是否有合法依据。参照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款“商品房买卖合同应当包括下列内容：……；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；……”、第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，以及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等配套设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，煤气开户费及电表开户费等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取或代收。因此，本案中被告欣泰房开另行向二原告收取煤气开户费及电表开户费已违反以上规定。被告抗辩称《贵州省城镇房地产经营开发管理条例》系贵州省人大常委会制定颁布的地方性法规，并不能影响购房合同的效力，人民法院也不得以此作为认定合同效力的依据。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力,应当予以适用。另外，前述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制虽不能作为认定《补充协议》效力的依据，但是，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》中关于水、电、燃气等费用由业主自理的约定系格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”的规定，根据前述规范性文件的规定，约定的商品房价格应包含水、电、燃气等建设安装费用，此部分费用系案涉房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，则在补充协议中另行代收，可以认定该条款不合理加重了买受人的责任，应认定为无效。故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。其次，本案中双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定了煤气、电等入户到位，则该约定为被告的合同义务，被告应按合同履行义务。此外，原被告双方《商品房买卖合同》签订于前述规范性文件生效之后，收取费用也在该规定之后，并不以被告对涉案房屋的开发建设时间为计算起点，故被告关于法不溯及既往的抗辩不予采纳。被告关于原告的诉请已过诉讼时效的抗辩理由，因被告系在前述规范性文件生效之后收取原告煤气、电表开户费用，其行为违反前述规范性文件的规定，同时，煤气、电表开户费用的约定如前所述经本院认定为无效,因此,被告提出的诉讼时效抗辩本院不予支持。综上，二原告要求被告返还煤气开户费及电表开户费共计3322元的诉请，本院予以支持。对于二原告诉请资金占用利息的请求，因房开企业收取上述费用缺乏合法、有效的依据,其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失,但原告诉请按年利率6%计算无法律依据，本院酌定以中国人民银行同期存款利率为标准从收取之日予以支持资金占用损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中天城投集团欣泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨刚、梁长梅煤气开户费2693元、电表开户费629元，合计3322元，并支付资金占用利息（按中国人民银行同期存款利率标准，以3232元为基数从2009年7月18日起计算至2010年2月2日，以3322元为基数从2010年2月3日起计算至本判决履行期限届满时止）；二、驳回原告杨刚、梁长梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告中天城投集团欣泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  李雷雷二〇一九年八月二十七日书记员  冯倩莹