广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终606号 上诉人（原审被告）：容兆波，男，1985年11月10日出生，壮族，住广西昭平县。 委托诉讼代理人：唐小超，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：董秀晖，女，1958年4月26日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：钟丽梅，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 原审被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：贺州市万兴路83号湖广大市场A0115栋。 法定代表人：覃容连，该公司董事长。 原审被告：贺州市鸿业房地产经纪有限公司，住所地：贺州市八步区建平巷66号。 法定代表人：谢国平。 上诉人容兆波因与被上诉人董秀晖及原审被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、贺州市鸿业房地产经纪有限公司（以下简称鸿业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人容兆波上诉请求：撤销原审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决对合同主体认定错误。在一审庭审中，被上诉人董秀晖及原审被告桂东公司均认可上诉人容兆波已经将《商品房定向开发协议》中的债权债务概括性的转让给董秀晖，那么，董秀晖即取代了容兆波的地位，该协议的合同当事人就是董秀晖与桂东公司。因此，原审判决解除容兆波与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》属于认定合同主体错误。二、《定金协议》的标的是权利义务的概括性转让，董秀晖与容兆波签订《定金协议》的合同目的就是通过支付转让费的方式让其取代容兆波在《商品房定向开发协议》中的合同地位，基于原审判决已认定《定金协议》系合法有效的协议，董秀晖已经依据协议受让了桂东公司与容兆波所签订的预约合同项下的权利和义务，即取得了购买贺州桂东•汇豪国际城16#楼1单元604号房的资格，董秀晖也支付了相应的价款，那么，《定金协议》中双方的权利义务均已履行完毕，而且合同目的也予以实现，不存在解除合同的前提条件。三、董秀晖对于所购房屋的基本情况已有充分了解。其是在经过充分了解才签订《定金协议》的，那么，其取代容兆波的合同地位之后，完全可以根据协议约定向桂东公司主张逾期交房的违约责任来弥补转让费的损失。综上，上诉人认为原审判决对于认定《商品房定向开发协议》的合同主体错误、《定金协议》的合同目的定性错误。 被上诉人董秀晖辩称，一、原审判决对合同主体认定无误。在本案中存在两份协议：一是容兆波与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》，二是容兆波与董秀晖之间签订的《定金协议》，即存在两个法律关系。容兆波与董秀晖签订的《定金协议》已将容兆波与桂东公司签署的《商品房定向开发协议》中的债权债务概括性地转让给董秀晖，因此董秀晖有权起诉桂东公司要求其退还房款。与此同时，容兆波与董秀晖签订的《定金协议》亦约定了双方交易的对象是贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元604房，董秀晖向容兆波支付了其向桂东公司此前支付了一半房款共计139694元，以及转让费60000元。现两份合同目的无法实现，符合法定解除情形，董秀晖依法享有向一审法院起诉主张一手业主退还转让费的权利。二、涉案两份合同的目的无法实现，符合法定的解除情形。《商品房定向开发协议》约定的交房时间是2014年12月30日，然而一直到一审判决下来之前，桂东公司一直没有对汇豪小区16栋进行施工。容兆波与董秀晖之间签订的《定金协议》是以《商品房定向开发协议》作为实现基础的，《定金协议》的合同目的同为签署《商品房买卖合同》与交房，上述的合同目的已经无法实现，符合《合同法》规定的法定解除情形。因此，董秀晖在一审中请求法院解除其与容兆波之间的《定金协议》，退还董秀晖向其支付的60000元转让费依法有据。综上所述，一审判决准确无误，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 容兆波向一审法院起诉请求：1、判决解除被告桂东公司与容兆波签订的《商品房定向开发协议》；2、解除原告董秀晖与被告容兆波签订的《定金协议》；3、判令被告桂东公司返还原告已付房款139694元及违约金50289.8元（以139694元为基数从2012年11月8日起至判决确定的履行期限的最后一日止按年利率6%计算，暂计至2018年11月8日），被告容兆波对上述款项承担连带返还责任；4、判令被告容兆波返还原告转让费60000元；5、判令被告鸿业公司返还原告中介服务费3000元；6、三被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年12月11日，被告容兆波（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订了《商品房定向开发协议》。协议约定，为了签订正式《商品房买卖合同》，双方签订商品房定向开发协议。第二条约定甲方承诺在2014年12月30日前交付贺州桂东?汇豪国际城16#楼。第三条约定如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过180天，视为甲方违约，并承担相应的违约责任。第七条约定甲方取得该房屋预售许可时，书面或电话通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知15天内拒不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃购房权利。第九条约定乙方选购贺州桂东?汇豪国际城16#楼1单元604号房，预测面积为116.19平方米，按2390元/平方米预算总房价为277694元，乙方应在本协议签订后3日内向甲方交纳定向开发合作金55539元；2012年5月30日前向甲方交纳定向开发合作金55539元；2012年10月30日前向甲方交纳定向开发合作金28616元，具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的定向开发合作金抵作购房款。第十一条约定公摊面积和属甲方拥有的楼房面积以市房产部门或有资质的测绘公司测绘的面积为准并在《商品房买卖合同》中确认。合同签订后，被告容兆波向被告桂东公司交纳定向开发合作金合计139694元，桂东公司向容兆波出具收款收据四张。 2013年11月7日，原告董秀晖（乙方）与被告容兆波（甲方）签订《定金协议》，协议约定将贺州市汇豪国际城16栋1单元604号房由甲方转让给乙方，转让价格为199694元，更名费由甲方承担。协议第三条约定付款方式：2013年11月7日双方签订本协议时乙方一次性付给甲方10000元作为定金；2013年11月8日由乙方付给甲方50000元；2013年11月18日由乙方再次付给甲方139640元；其他剩余房款在合同更名后直接由乙方按开发商处付款方式给开发商，与甲方无关。签订协议后，原告将房款及转让费共计199690元支付给被告鸿业公司，鸿业公司向原告出具收据，并将款项交付给被告容兆波。后将容兆波与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》及桂东公司出具的收款收据原件交付给原告。另，原告向被告鸿业公司支付了3000元服务佣金。 因资金困难等原因，被告桂东公司从2013年开始停止了贺州桂东?汇豪国际城16#楼的地基建设施工，目前，汇豪国际城16#楼已经复工，但被告桂东公司仍未能办理贺州桂东?汇豪国际城16#楼的商品房预售许可证，也不能签订《商品房买卖合同》。 原告认为其与被告容兆波签订的《定金协议》已将被告容兆波与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》中的债权债务概括性的转让给原告。而《商品房定向开发协议》约定交房时间是2014年12月30日，至今已有四年多，被告桂东公司严重违反了《商品房定向开发协议》，根据《合同法》第九十四条的规定，原告可以解除双方签订的《商品房定向开发协议》，并要求桂东公司计付违约金。原告与被告容兆波签订的《定金协议》的目的是《商品房定向开发协议》及交房，上述合同目的已经无法实现，原告请求解除与被告容兆波签订的《定金协议》，被告容兆波及桂东公司连带偿还已付房款及转让费60000元。被告鸿业公司作为专业的房产中介服务机构，未审核交易房产手续是否齐全，应退还收取原告的3000元服务佣金。综上，原告诉至该院。 一审法院认为，被告容兆波与被告桂东公司签订《商品房定向开发协议》，取得定向购买桂东公司开发的贺州桂东·汇豪国际城16#楼1单元604号房的购房资格，该协议同时约定在取得商品房预售许可证后15天内，双方签订正式《商品房买卖合同》，由此可见，该《商品房定向开发协议》属于商品房预约合同，未违反法律禁止性规定，合法有效。被告容兆波与原告董秀晖签订的《定金协议》是各方真实的意思表示，未违反法律禁止性规定，均合法有效。《定金协议》签订后，原告按照合同的约定向鸿业公司交付了包括转让费在内的合同款项及服务佣金3000元。被告鸿业公司也向原告移交了合同的相关材料，双方已经各自履行了合同义务，原告已经依据协议受让了桂东公司与容兆波所签订的预约合同项下的权利和义务，即取得了购买贺州桂东·汇豪国际城16#楼1单元604号房的资格。至于桂东公司与容兆波所约定开发建设的楼盘没有按照《商品房定向开发协议》的约定如期完成建设和交付使用，也没有签订正式购房合同，致使原告的合同目的不能如期实现，责任在桂东公司，桂东公司出具收款收据，证实其向容兆波收取了139690元定向开发合作金，原告基于其与容兆波签订的《定金协议》以及原告本人与鸿业公司的协议，已经取得了容兆波与桂东公司签订的相关协议的合同权利，并实际代容兆波支付了该139690元定向开发合作金，因此，原告可以向桂东公司主张权利，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告请求被告桂东公司返还购房款，实际上是解除合同，被告桂东公司已收取涉案房屋购房款139694元，故，被告桂东公司应向原告返还购房款139694元及资金占用的利息损失（利息计算：以139694元为基数从2012年11月8日起计至还清之日止按年利率6%计算）。 原告与被告容兆波签订《定金协议》的合同目的是为了购买贺州桂东汇豪国际城16#楼1单元604号房屋，现虽因桂东公司没有如期进行建设的原因，致使合同目的不能按预期实现，但被告容兆波、鸿业公司均不应从此转让行为中获利。原告董秀晖除了要求返还购房款139694元外，还要求返还其向容兆波支付的60000元转让费，被告容兆波应当将获取的转让费60000元退还给原告，被告鸿业公司应当将其收款的3000元中介服务费退还给原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：一、解除被告容兆波与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的《商品房定向开发协议》。二、解除原告董秀晖与被告容兆波签订的《定金协议》。三、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告董秀晖购房款139694元及资金占用的利息损失（利息计算：以139694元为基数从2012年11月8日起至还清之日止按年利率6%计算）。四、被告容兆波返还原告董秀晖转让费60000元；五、被告贺州市鸿业房地产经纪有限公司返还原告董秀晖3000元。六、驳回原告董秀晖其他的诉讼请求。本案受理费5095元，减半收取2548元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，一、关于对合同主体认定问题。在本案中存在两份协议：一是容兆波与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》，二是容兆波与董秀晖之间签订的《定金协议》。桂东公司与容兆波所约定开发建设的楼盘没有按照《商品房定向开发协议》的约定如期完成建设和交付使用，也没有签订正式购房合同，致使董秀晖的合同目的不能如期实现。桂东公司向容兆波收取了139690元定向开发合作金，容兆波与董秀晖签订的《定金协议》已将容兆波与桂东公司签署的《商品房定向开发协议》中的债权债务概括性地转让给董秀晖，桂东公司知晓，并无异议。董秀晖基于其与容兆波签订的《定金协议》以及董秀晖与鸿业公司的协议，已经取得了容兆波与桂东公司签订的相关协议的合同权利，并实际代容兆波支付了该139690元定向开发合作金。因此，董秀晖可以向桂东公司主张权利，一审判决对合同主体认定无误。二、涉案合同的目的无法实现，符合法定的解除情形。桂东公司与容兆波所约定开发建设的楼盘没有按照《商品房定向开发协议》的约定如期完成建设和交付使用，也没有签订正式购房合同，致使董秀晖的合同目的不能如期实现，责任在桂东公司。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，董秀晖请求桂东公司返还购房款，实际上是解除合同，桂东公司已收取涉案房屋购房款139694元，故，桂东公司应向董秀晖返还购房款139694元及资金占用的利息损失（利息计算：以139694元为基数从2012年11月8日起计至还清之日止按年利率6%计算）。董秀晖与容兆波签订《定金协议》的合同目的是为了购买贺州桂东汇豪国际城16#楼1单元604号房屋，现虽因桂东公司没有如期进行建设的原因，致使合同目的不能按预期实现，但容兆波、鸿业公司均不应从此转让行为中获取利益，否则，有违公平的原则。为此，容兆波应当将获取的转让费60000元退还给董秀晖。上诉人容兆波主张原审判决对于《定金协议》的合同目的定性错误的主张，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人容兆波的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决适用法律正确，审判程序合法，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人容兆波负担（上诉人已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 黄灵峰 审 判 员 陈小坤 二〇一九年八月二十四日 法官助理 莫美新 书 记 员 曾俊豪