吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终1870号上诉人（原审原告）：张洪雷，男，1987年1月15日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：岳克义，吉林维岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市洋浦石材市场管理有限公司。住所：长春经济技术开发区营口路1555号。法定代表人：刘某，总经理。委托诉讼代理人：朱礼明，吉林创一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，吉林创一律师事务所律师。上诉人张洪雷因与被上诉人长春市洋浦石材市场管理有限公司（以下简称洋浦公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。张洪雷在原审诉请：1.判令解除双方之间的《租赁合同》；2.洋浦公司向张洪雷返还自2017年12月27日至2018年7月17日的租金及场地费人民币165473.97元（299000元÷365天×202天）;3.本案的诉讼费用及其他费用由洋浦公司承担。事实与理由：张洪雷与洋浦公司于2017年7月17日约定，洋浦公司将其承租的洋浦大街石材交易市场的90平方米门市房、540平方米车间出租给张洪雷，租期一年(2017年7月17日至2018年7月17日)，年租金及其他费用共计299000元，张洪雷已经缴纳了全部费用，洋浦公司也按约定将门市房交付给张洪雷使用，至此，洋浦公司之间的《租赁合同》已经实际成立并生效。但是在合同履行过程中，张洪雷却在2017年10月26日突然收到案外人中国人民解放军陆军装甲兵学院士官学校（以下简称装甲兵学院）的通知，要求张洪雷于2018年1月31日迁出洋浦大街石材交易市场，张洪雷按通知要求迁出租赁的房屋及场地。另查明,洋浦公司与案外人之间的租赁合同已经解除,洋浦公司向案外人交纳租金的截止日期为2017年12月26日,张洪雷、洋浦公司之间的租赁和合同的合同目的无法实现。洋浦公司在原审辩称：张洪雷于2018年4月30日实际搬出租赁场地之日解除，剩余租期为78天，张洪雷主张自2017年12月27日起返还剩余租金，于法无据。1.张洪雷第一项诉请请求法院判决解除租赁合同的本质是通过诉讼的方式行使合同解除权，但双方合同履行期至2018年7月17日，张洪雷无权在2018年7月19日通过起诉方式解除期限届满的合同，本案合同并非通过一方当事人行使合同解除权的方式解除，而是以双方意思表示一致的行为达成解除合同的一致意见，应认定张洪雷实际搬离之日为实际解除之日，已经履行部分应视为有效履行，未履行部分，洋浦公司负返还租金义务，应自2018年5月1日起计算剩余租金，同时洋浦公司与装甲兵学院之间租赁合同纠纷法院判决租赁合同解除，以及包括本案在内的次承租人迁出场地，但洋浦公司提出上诉判决并未生效，洋浦公司与装甲兵学院合同解除时间以及张洪雷负有迁出义务时间应以二审判决作出之日，2018年5月11日为准。在判决生效前，洋浦公司与张洪雷租赁合同有效，且张洪雷不存在占用使用租赁标的的法律障碍，张洪雷主张自2017年12月27日计算剩余租金没有法律依据；2.张洪雷违反合同约定在搬离时实施破坏性拆除行为，按照合同约定剩余租金不予返还，根据合同第八条、第十条约定，洋浦公司与装甲兵学院对于房屋交接达成口头协议，或原状返还或拆完净地返还，如存在破坏，洋浦公司需将该房屋彻底拆除，洋浦公司于2018年4月28日、30日发出通知，提示违约责任，但张洪雷仍于撤离时对该房屋进行破坏性拆除导致洋浦公司只能将房屋整体拆除。产生相关费用，因此洋浦公司有权拒绝返还剩余租金，用于赔偿上述费用，不足部分洋浦公司保留追求张洪雷继续赔偿的权利。原审法院审理查明：装甲兵学校与刘某签订《军队房地产租赁合同》，约定装甲兵学校将位于吉林省长春市经开区洋浦大街,场地面积28600平方米出租给刘某使用；租赁用途：石材交易市场；租赁期限自2013年7月1日起至2023年6月30日止。其后洋浦公司对外经营。张洪雷租赁洋浦公司的商铺，支付租金244260元，租赁期限2017年7月17日至2018年7月17日，2017年10月26日张洪雷接到装甲兵学校的《通知》，写明根据中央军委发的（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的要求》，全军和武警部队将全面停止一切有偿服务。2018年1月31日前，我校将收回洋浦大街石材交易市场土地，要求张洪雷2018年1月31日前从市场迁出。洋浦公司与装甲兵学校发生纠纷，双方诉至法院，该案出具（2018）吉0191民初183号民事判决书，判决解除洋浦公司与装甲兵学校的《军队房地产租赁合同》；洋浦公司在判决生效后十日内从场地迁出；第三人（包括张洪雷）在判决生效后十日内从场地迁出。洋浦公司上诉后，长春市中级人民法院判决维持原判，该判决在2018年5月29日生效。2018年4月27日洋浦石材公司出具《撤离市场有关事宜的通知》，写明各业户在2018年4月30日撤离完毕，清理垃圾等。其后洋浦公司派人清理场地，张洪雷搬迁完毕后，洋浦公司出具结算明细。原审法院认为：双方对租赁合同关系予以确认，原审法院出具（2018）吉0191民初183号民事判决书，判决张洪雷从场地迁出，已在2018年5月29日生效，双方的租赁合同应在该日期解除，洋浦公司应返还该日期以后的租金，但洋浦公司主张从2018年5月1日返还，是对已方权利的自愿处分，予以支持，计算为244260元／年÷365天×77天=51528.82元。双方的合同解除是签订合同时的客观情况发生变化，该变化各当事人无法预见，导致合同无法履行，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，张洪雷的计算方式不符合法律规定，不予支持。其他费用张洪雷未提供证据，不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零三条、第一百零九条、第一百一十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决：一、双方的租赁合同于2018年5月29日解除；二、洋浦公司在判决生效后立即返还张洪雷租金51528.82元；三、驳回张洪雷其他诉讼请求。案件受理费3610元，减半收取计1805元，由洋浦公司负担544元，张洪雷负担1261元。宣判后，张洪雷不服，向本院提出上诉。请求：1.撤销吉林省长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初3638号民事判决书第二项，改判洋浦公司返还张洪雷租金165473.97元；2.一、二审案件受理费由洋浦公司承担。其主要上诉理由为：一审认定自2018年4月30日起计算返还租金日期不当。经长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初183号民事判决书确认，洋浦公司向案外人交纳租金的截止日期为2017年12月26日，而对于张洪雷来说，其向张洪雷收取租金至其实际交纳日期并没有损失，反而是对于张洪雷来说，最初到洋浦石材城经营期限约定为五年，为了经营，装修门面等投入巨额资金。而实际经营不到两年，却被案外人装甲兵学院通知搬离并诉讼到经开法院，洋浦公司在装甲兵学院另案诉讼中即已明确同意解除合同，张洪雷无奈只能准备搬离事宜，无法正常营业，实际上造成了巨大的经济损失。在这种情况下，洋浦公司却没有丝毫经济损失，张洪雷却承担巨额损失，这也有违法律的公平原则。原审法院以长春市中级人民法院判决书生效的日期确认双方合同解除与事实不符，并以该日期判令返还张洪雷租金是错误的，应当依法纠正。2.一审法院认定的上诉人已经缴纳的租金数额有误。经过双方举证及陈述，能够证明我方实际缴纳的租金为299000元，但是一审法院却认定为244260元，判决书中并没有写明计算依据，应予纠正。洋浦公司二审辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。另查明：二审中，双方均陈述张洪雷共向洋浦公司租赁1个车间、2个门市、200平方米的货场场地、68平方米的车间外场地。但关于租金及相关费用的收取标准，双方未能达成一致意见。洋浦公司主张车间的租金为每年12万元，车间外场地的租金为每年8160元，2个门市的年租金每年合计7万元，200平方米货场场地的年租金为24000元，场地清渣费为每年7000元，物业费每年3600元，共计232760元。张洪雷则主张车间的租金为每年12万元，车间外场地的租金为每年8160元，2个门市的年租金每年合计8万元，200平方米货场场地的年租金为36000元，除此之外，场地清渣费为每年14200元，物业费每年7200元。张洪雷原审共提交三枚收款收据，其中编号为7383230收据载明：车间540单价50元金额27000超市45单价36元金额3240合计30240元。在该收据尾部标注：实收25240，其中5000元地花抹账；洋浦公司对该枚收据的真实性予以认可，但款项的性质为取暖费。二审中，张洪雷亦认可该费用性质为取暖费。编号为7583342收据中载明：租金、场地费、清渣费金额208760元减行吊费40000元合计168760元，在该收据上加盖了洋浦公司财务专用章，并在尾部标注：2017年7月17日—2018年7月17日；洋浦公司对该枚收据的真实性予以认可。编号7583396收据载明：2018年7月17日租金金额100000元。其上无经手人签字亦未加盖印章。二审中，洋浦公司主张该收据系张洪雷交付预付款时出具的，因此并未在该收据上加盖公章，后张洪雷向其缴纳68760元租金后，洋浦公司为张洪雷合并出具了金额为168760元（编号为7583342）的收据。复查明：《商户租赁合同》第七条约定：洋浦公司提供营业场所及相关的配套服务，保障水、电、暖正常供应（注解：所产生的费用由业户平均分摊）。本院认为：一、关于洋浦公司应否向张洪雷返还租金的问题。本案系张洪雷与洋浦公司因租赁关系产生的纠纷，属合同纠纷，合同双方为张洪雷与洋浦公司。根据双方合同约定，案涉场地租赁截止时间为2018年7月17日。合同履行过程中，出现了本案双方当事人在签订合同时不可预见到的因国家政策调整导致的履行租赁合同基础丧失的情况。洋浦公司发出通知要求各租户于2017年4月30日前彻底搬离，张洪雷在此之前亦实际使用、之后搬离，可以认定其具有接受解除合同的要求的行为，属于双方当事人合意解除合同。合同解除，双方合同关系消灭，没有履行的部分不再履行，未履行部分之租金应予返还，因案涉合同解除不可归责于合同任何一方当事人，故双方互不负违约责任。综上，张洪雷与洋浦公司租赁合同解除，张洪雷应向洋浦公司支付租金至2017年4月30日，洋浦公司应将2017年5月1日至2017年7月17日期间的租金予以返还。原审于此论述存有瑕疵，本院予以纠正。二、关于洋浦公司应返还的具体金额的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张洪雷承租洋浦公司的商铺除向洋浦公司支付租金外，还应向其支付电费、取暖费等相关费用，张洪雷所提供的证据不足以证明其交付的款项性质均为租金，且张洪雷二审时所主张的租金标准、其已缴纳的租金数额均不能与其诉请数额相吻合，亦未能对不一致的地方作出合理解释，故张洪雷关于其实际交纳租金299000元的主张证据不足，原审未予支持并无不当。综上所述，原审判决认定解除时间虽有误，但判决结果正确，依法应予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1493元，由上诉人张洪雷负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  于小依审判员  张兴冬二〇一九年八月十五日书记员  郑 杰