襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初1318号原告：湖北枫林物业服务有限公司，住所地襄阳市樊城区大庆西路106号。法定代表人：王海波，该公司执行董事总经理。委托诉讼代理人：陈俊飞，湖北真武律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玉梅，湖北真武律师事务所实习律师。被告:屈秀锋，男，1981年5月15日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。被告：郑巍，女，1983年2月27日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。原告湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）与被告屈秀锋、郑巍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告枫林物业公司的委托诉讼代理人陈俊飞、肖玉梅到庭参加诉讼，被告屈秀锋、郑巍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。枫林物业公司向本院提出诉讼请求：1.屈秀锋、郑巍向枫林物业公司支付物业服务费9423.80元及自起诉之日起至付清之日止，按年息6%计算的利息；2.案件受理费由屈秀锋、郑巍负担。事实和理由：2013年5月14日，屈秀锋、郑巍与襄阳欣华房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买该公司开发的欣欣佳园7-1-13-1号房屋。2013年12月5日，襄阳欣华房地产开发有限公司在房屋建设完毕后发布交房公告。屈秀锋、郑巍在上述房屋交房后，至今未向枫林物业公司交纳物业服务费。枫林物业公司根据相关法律规定诉至法院，请求依法裁判。诉讼请求计算明细：物业费计算起止时间自2014年1月1日至2018年12月31日。分段计算的物业服务费：1.2014年1月1日至2014年11月30日（11个月），《商品房买卖合同》约定物业服务费收费标准为1元/平方米/月，物业服务费计1302.29元（118.39×1×11）；2.2014年12月1日至2014年12月31日（1个月），前期物业服务合同约定物业服务费收费标准为1.4元/平方米/月，物业服务费计165.746元（118.39×1.4）；3.2015年1月1日至2018年12月31日（48个月），前期物业服务合同约定物业服务费收费标准为1.4元/平方米/月），物业服务费计7955.80元（118.39×1.4×48）。物业服务费合计9423.80元。屈秀锋、郑巍未作答辩。枫林物业公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》《交房公告》《执行裁定书》《协助执行通知书》《送达回证》《不动产权证书》《前期物业服务合同》《情况说明》《欣欣佳园前期物业服务合同》《关于退出欣欣佳园小区前期物业服务的辞请》《关于与湖北枫林物业服务有限公司签订告业主书》《资质证书》等证据，屈秀锋、郑巍未到庭应诉，视为放弃对枫林物业公司举出的上述证据质证的权利。枫林物业公司举出的上述证据均符合有效证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认并在卷佐证。屈秀锋、郑巍未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月14日，襄阳欣华房地产开发有限公司（以下简称欣华房地产公司）作为出卖人与买受人屈秀锋、郑巍签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1.买受人购买的房屋位于欣欣佳园第7幢1单元13层1号（以下简称案涉房屋），房屋面积118.39平方米；2.出卖人应当在2013年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》附件五对物业服务费进行约定，物业管理区域物业服务收费采取包干制，按照业主拥有物业的建筑面积交纳，具体为电梯住宅1元/月/平方米，物业服务费实行预交，交房首次预交一年物业服务费，以后按半年交纳。物业服务期限自本合同生效之日起至本物业业主大会与新的物业公司签订新的物业服务合同生效时止。2013年12月5日，欣华房地产公司在《襄阳晚报》刊登《交房公告》，定于2013年12月8日至12月15日将7幢房屋交付业主。2014年11月30日，欣华房地产公司作为甲方，与作为乙方的襄阳欣正物业服务有限公司（以下简称欣正物业公司）签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：1.甲方选聘乙方对欣欣佳园提供前期物业管理服务事宜；2.本物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.4元/月/平方米；3.业主应于交房之日起交纳物业服务费用；4.业主接房时物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在甲方交房公告之日起履行交纳义务；5.本合同期限自2014年11月30日起至2017年11月30日止；6.本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。欣华房地产公司出具《情况说明》载明：我单位于2013年12月5日向欣欣佳园的广大业主交房后，与欣正物业公司约定自2014年1月1日起，由该公司为欣欣佳园小区提供前期物业管理服务，直至小区成立业主委员会，选举新的物业公司或其自愿退出前期物业服务时止。2018年5月15日，欣正物业公司向欣华房地产公司出具《关于退出欣欣佳园小区前期物业服务的辞请》载明：由于欣正物业公司经营战略转移，特提出于2018年7月1日，辞去对欣欣佳园的物业服务工作，我司管理服务期间的所有物业事务全部移交给《前期物业服务合同》的甲方欣华房地产公司，由欣华房地产公司委托其他物业公司代为处理欣欣佳园小区前期物业服务管理事宜。2018年5月20日，欣华房地产公司向欣欣佳园业主出具《关于与湖北枫林物业服务有限公司签订告业主书》载明：由于欣正物业公司经营战略转移，将于2018年7月1日撤出对欣欣佳园的物业服务工作。为确保前期物业服务管理工作的延续性，我司在小区未成立业主委员会，选举新的物业公司之前，将小区的前期物业管理事宜，于2018年7月1日起全部移交给枫林物业公司，由枫林物业公司履行欣欣佳园小区前期物业服务管理事宜。2018年6月14日，欣华房地产公司作为甲方、开发建设单位，与作为乙方物业服务企业的枫林物业公司签订《欣欣佳园前期物业服务合同》，合同主要约定：1.甲方选聘乙方对欣欣佳园提供前期物业服务事宜；2.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.4元/月/平方米；3.合同期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止。欣正物业公司、枫林物业公司均依约履行了合同义务，提供物业服务，但屈秀锋、郑巍未向上述公司交纳物业费。另查明，屈秀锋、郑巍系案涉房屋的前业主。2019年3月31日，本院作出（2019）鄂0691执恢39号之一《执行裁定书》，裁定将案涉房屋及对应的土地使用权变更登记为李波，李波取得案涉房屋《不动产权证书》。本院认为，案涉《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《欣欣佳园前期物业服务合同》均系合同双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，欣正物业公司与屈秀锋、郑巍及枫林物业公司与屈秀锋、郑巍均应受双方之间物业服务合同约束并均应依约履行。欣华房地产公司在《襄阳晚报》刊登《交房公告》，定于2013年12月8日至12月15日将7幢房屋交付业主，案涉房屋应视为最迟在2013年12月15已向屈秀锋、郑巍交付。房屋交付后，屈秀锋、郑巍即应按照《商品房买卖合同》约定交纳物业服务费，在2014年1月1日至2014年11月30日的11个月期间，物业服务费计为1302.29元（1元/平方米/月×118.39平方米×11月）。2014年11月31日至2018年6月30日，虽2017年11月30日《前期物业服务合同》已到期，但2017年12月1日至2018年6月30日期间，欣正物业公司未选聘新的物业服务企业，欣正物业公司仍依约提供物业服务，该期间及《前期物业服务合同》期间的43个月，物业服务费收费标准应受《前期物业服务合同》约束，此阶段物业服务费计为7127.08元（1.4元/平方米/月×118.39平方米×43月）。《商品房买卖合同》约定按半年交纳物业服务费，《前期物业服务合同》约定按年交纳物业服务费，2014年1月1日至2018年6月30日屈秀锋、郑巍应缴纳的8429.37元（1302.29元＋7127.08元）物业服务费在起诉之日交纳期限均已届满，屈秀锋、郑巍应向欣华房地产公司、欣正物业公司支付。因欣正物业公司辞去对欣欣佳园的物业服务工作，并将管理服务期间的所有物业事务全部移交予欣华房地产公司，欣华房地产公司将相应权利义务移交给枫林物业公司，案涉房屋的物业管理责任义务及与业主或第三方的债务争议纠纷均应由枫林物业公司承担及解决。故该8429.37元物业服务费，应由屈秀锋、郑巍向枫林物业公司支付。2018年7月1日至2018年12月31日的6个月期间，由枫林物业公司提供物业服务，屈秀锋、郑巍应交的物业服务费收费标准应受《欣欣佳园前期物业服务合同》约束，此阶段物业服务费计为994.48元（1.4元/平方米/月×118.39平方米×6月）。2018年12月31日之后，案涉房屋被依法拍卖，屈秀锋、郑巍丧失业主身份，其与枫林物业公司之间的前期物业服务合同已实际解除，应向枫林物业公司支付994.48元。上述合计9423.85元（8429.37元＋994.48元），应由屈秀锋、郑巍向枫林物业公司支付，枫林物业公司主张为9423.80系其对己权利的处分，本院予以确认。故对枫林物业公司要求屈秀锋、郑巍支付物业服务费9423.80元的诉讼请求，本院予以支持。枫林物业公司还要求屈秀锋、郑巍支付自起诉之日起至付清之日止，以9423.80元为基数，按年息6%计算的利息。该项诉讼请求实质是要求屈秀锋、郑巍支付利息损失。虽枫林物业公司未举证证实其损失，但屈秀锋、郑巍应偿付的9423.80元债务在枫林物业公司起诉之日已届满，其拒交物业服务费的行为给枫林物业公司带来利息损失。枫林物业公司请求以9423.80元为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，自起诉之日即2019年5月10日起至9423.80元支付之日止，按照年利率6%计付利息损失合法合理。故对枫林物业公司利息损失的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：屈秀锋、郑巍于本判决生效之日起三日内向湖北枫林物业服务有限公司支付物业服务费9423.80元，并自2019年5月10日起至清偿之日止，以9423.80元为基数，按照年利率6%支付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费560元，合计610元，由屈秀锋、郑巍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶华兰人民陪审员  刘爱华人民陪审员  吕焕云二〇一九年八月二十三日法官助理亢建书记员王靖