陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终9419号上诉人（原审原告）：刘国强，男，1948年11月13日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：西安市未央区大明宫街道东前进村民委员会，住所地西安市未央区大明宫街道办东前进村。法定代表人：刘彩兰，该村委会主任。委托诉讼代理人：吕胜学，男，1968年10月12日出生，汉族，陕西前进建设发展有限公司员工，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：陕西前进建设发展有限公司，住所地西安市未央区马旗寨路中段东前进村委会内。法定代表人：张志发，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵毅林，男，1967年4月5日出生，汉族，陕西前进建设发展有限公司监事会主席，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：陕西江林房地产开发有限公司，住所地西安市未央区太元路中段路北汇林华城1幢2层201室。法定代表人：王占林。上诉人刘国强因与被上诉人西安市未央区大明宫街道东前进村民委员会（以下简称东前进村委会）、陕西前进建设发展有限公司（以下简称前进建设公司）、陕西江林房地产开发有限公司（以下简称江林房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初17127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘国强上诉请求：判决解除东前进村委会、前进建设公司代表刘国强与江林房地产公司签订的《商业用房租赁合同》;东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司分割并返还分配给刘国强所有的位于西安市未央区汇林华城A区东大门以南一、二层临街13.6平方米商业用房，由刘国强自行联合经营;东前进村委会、前进建设公司连带向刘国强支付商业用房租金37556.4元、违约金7675.8元;上诉费由东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司负担。事实和理由：《商业用房租赁合同》约定,江林房地产公司逾期支付租金达15日或逾期支付合同约定的应由其承担的其他税费达60日，视为根本违约，东前进村委会、前进建设公司有权终止合同。江林房地产公司逾期支付租金已近五年,合同目的已无法实现,《商业用房租赁合同》应予解除，且一审庭审中前进建设公司代理人表示对解除合同没有意见。东前进村委会、前进建设公司作为商业用房出租的代理人,怠于行使权利,给刘国强及其他拥有商业用房的村民造成损失,东前进村委会、建设公司应当承担责任。东前进村委会、前进建设公司在长达三年的时间内从未向江林房地产公司主张权利；东前进村委会、前进建设公司与江林房地产公司明知涉案商业用房被法院查封,却以房抵租；根据东前进村委会第二号通报第5条“未去办理变更面积的各户,暂不分配商业房”的内容,表明涉案商业用房可分配,而东前进村委会、前进建设公司为了帮助江林房地产公司逃避债务,逼迫刘国强办理变更面积。以上事实证明，前进建设公司、东前进村委会与江林房地产公司构成恶意串通,应当承担连带责任。根据相关情况可知，承租户支付的租金为每平方米为150元，该情况明显损害村民利益。涉案商业用房为刘国强个人财产,应予分割并返还。东前进村委会、前进建设公司与江林房地产公司所签《关于城中村改造项目合作开发合同》约定，商业用房建成后,东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司应于交付刘国强所购买商业用房时，明确所购买商业用房在一、二层中的具体位置,此系三者的基本义务。东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司于2008年1月8日共同承诺2010年1月20日前向购房村民交付门面房,但东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司至今未将商业用房交付刘国强。刘国强起诉目的系要求东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司按照合同承诺履行义务,而东前进村委会、前进建设公司负有为村民分割、返还商业用房的义务,江林房地产公司负有配合分割、返还之义务。一审以“四至不明”为由驳回刘国强要求分配(即交付)涉案房屋的诉讼请求，明显违法。东前进村委会、前进建设公司辩称，东前进村委会、前进建设公司仅是刘国强商业用房出租的代理人，非刘国强商业用房的占有、使用、受益人，且东前进村委会、前进建设公司在代理过程中无任何过错，故刘国强要求东前进村委会、前进建设公司返还并分配其商业用房、支付租金及违约金，无事实和法律依据，不应得到支持。江林房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘国强向一审法院起诉请求：1.解除东前进村委会、前进建设公司代表刘国强与江林房地产公司签订的《商业用房租赁合同》，东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司返还并分配其所有的位于未央区汇林华城A区东大门以南一、二层临街13.6㎡商业用房，由刘国强自行联合经营；2.判令东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司连带向刘国强支付商业用房租金37556.4元，违约金11266.92元，合计48823.32元；3.诉讼费由东前进村委会、前进建设公司与江林房地产公司负担。一审法院认定事实如下：2005年8月26日，东前进村委会、前进建设公司（甲方）与陕西江林建设工程有限责任公司（乙方）签订《关于城中村改造项目合作开发合同书》，就东前进村127.44亩土地的城中村改造项目开发建设达成协议，约定项目为开发商住用地，由甲方提供土地，乙方提供资金合作开发，建成后乙方应确保甲方成本商业门面房15000平方米。2008年1月8日，东前进村委会、前进建设公司及陕西江林建设工程有限责任公司出具承诺书，载明：东前进村委会、前进建设公司及陕西江林建设工程有限责任公司对愿意继续执行原合同、分配门面房的村民作如下承诺：1.东前进村委会、前进建设公司及陕西江林建设工程有限责任公司保证于2010年1月20日前向该部分村民交付门面房；2.村民应分门面房面积按人均6.8平方米进行分配，产权归该户所有；3.如果在2010年1月20日前不能按期将门面房交付给村民，由陕西江林建设工程有限责任公司按照门面房当时地区租赁价格向村民支付租金，直至交房为止；4.门面房具体分配位置根据规划设计，可采取联营或其他经营模式。2012年7月20日，东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司向刘国强出具《商业用房权益证书》。根据该权益证书，刘国强一户共二人，享有权益面积13.6平方米。2012年9月6日，东前进村委会召开全体股东代表大会，决定将人均6.8平方米商业用房出租给江林房地产公司。2012年10月18日，东前进村委会、前进建设公司（甲方）与江林房地产公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将拥有所有权的西安市未央区大明宫街道东前进村太和路汇林华城A区东大门向南延伸的商业用房出租给乙方使用，建筑面积5567.16平方米；租赁计费起始日为2012年7月20日，租期自2012年7月20日至2024年7月19日共计12年，2012年7月20日至2015年7月19日期间每月每平方米租金为50元，2015年7月20日至2018年7月19日期间的租金为每月每平方米55元，2018年7月20日至2021年7月19日期间租金为每月每平方60.5元，租金按年交付，第一次租金交纳为合同签订后三日内，以后各年的租金应在租赁年度届满30日前10日内交纳；合同签订前乙方尚未向甲方租赁房屋，故合同约定的起租日即视为租赁物交付日。合同签订后，江林房地产公司向东前进村委会支付了2012年7月20日至2014年6月30日期间的租金，东前进村委会亦将该租金作为收益款项按照刘国强一户享有的权益面积进行了分配。此后江林房地产公司未再向东前进村委会支付租金，酿成本诉。另查明，西安市中级人民法院确曾对汇林华城13号楼、16号楼之间共计9985.44平方米的商业用房进行了查封。西安市中级人民法院于2019年1月3日对上述房屋进行了解封。一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力;代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任;代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。本案中，刘国强、东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司均认可东前进村委会、前进建设公司系刘国强的委托代理人，因此,东前进村委会、前进建设公司与江林房地产公司签订的《商业用房租赁合同》系当事人自愿达成，内容不违反法律，为有效合同。《商业用房租赁合同》系东前进村委会、前进建设公司代表全体村民与江林房地产公司签订,现刘国强作为独立个体要求解除该合同，返还13.6平方米商业用房，因涉及其他村民权益且商业用房四至不明，故不予支持。2014年7月20日至2018年11月20日江林房地产公司共欠刘国强租金38379.2元（50元/月·平方米×13.6平方米×12个月＋55元/月·平方米×13.6平方米×36个月＋60.5元/月·平方米×13.6平方米×3个月）。刘国强要求东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司向其支付租金37556.4元系对其权利的处分，应予以支持。《商业用房租赁合同》约定的违约金数额较高，酌情认定违约金数额为所欠租金的20%，即为7675.8元。刘国强主张东前进村委会、前进建设公司连带支付上述租金及违约金，因刘国强提供的证据不足以证实东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司之间存在恶意串通行为，故不予支持。江林房地产公司经合法传唤拒不到庭，应承担由此带来的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告陕西江林房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘国强2014年7月20日至2018年11月20日租金37556.4元、违约金7675.8元；二、驳回原告刘国强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，刘国强已预交，由陕西江林房地产开发有限公司负担，陕西江林房地产开发有限公司于上述给付时间一并支付刘国强。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为,《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百六十四条规定，“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”本案中，刘国强、东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司对于东前进村委会、前进建设公司系刘国强委托代理人的事实不持异议，故东前进村委会、前进建设公司与江林房地产公司签订的《商业用房租赁合同》对刘国强发生效力。《商业用房租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于刘国强要求解除《商业用房租赁合同》并返还其13.6平方米商业用房的诉讼请求，因《商业用房租赁合同》系东前进村委会、前进建设公司代表全体村民与江林房地产公司签订,涉及其他村民权益，且该13.6平方米商业用房无明确的四至，无法进行物理上的分割，故一审对刘国强的该项诉讼请求不予支持，并无不当。江林房地产公司自2014年7月20日至2018年11月20日共欠刘国强租金38379.2元（50元/月·平方米×13.6平方米×12个月＋55元/月·平方米×13.6平方米×36个月＋60.5元/月·平方米×13.6平方米×3个月），本案刘国强主张江林房地产公司支付其租金37556.4元，依法应予以支持。《商业用房租赁合同》约定的违约金数额较高，对此，一审酌情调整为江林房地产公司支付刘国强违约金7675.8元，与法不悖，并无不妥。刘国强并未提供充分证据证明东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司之间存在恶意串通行为，因此，对刘国强要求东前进村委会、前进建设公司连带支付上述租金及违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，刘国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2476元，由刘国强负担。本判决为终审判决。审判长  姜亦君审判员  赵羽嘉审判员  林 瀚二〇一九年八月一日书记员  姬凯华