广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3500号上诉人（原审被告）：吴云玉，女，1982年8月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：蒋积友，男，1981年2月26日出生，汉族，住广东省中山市，系吴云玉的丈夫。委托诉讼代理人：廖法光，系广东正觉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄明吉，男，1985年12月10日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：黄明章，系广东鼎汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶林康，系广东鼎汉律师事务所律师。上诉人吴云玉因与被上诉人黄明吉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人吴云玉上诉请求：撤销一审判决第二项关于“支持返还定金20000元、购房款450元，并支付违约金75600元，中介费7560元，合计103610元”的判决。事实和理由：一、一审法院认定上诉人未收到律师函的事实有误。一审庭审中，吴云玉已确认其已收到律师函。双方在约定的注销抵押登记的期限届满后，一直保持顺畅的沟通，黄明吉亦清楚涉案房屋存在两个抵押的事实，其同意吴云玉尽快注销抵押。二、一审法院错误理解《房屋买卖合同》第六条1.3款和第3款的约定，做出了“支持返还定金20000元、购房款450元，并支付违约金75600元，中介费7560元，合计103610元”的错误判决。双方合同约定，只有吴云玉存在虚假陈述或者涉案房屋存在权属纠纷这两种情况，吴云玉才需要向黄明吉退还定金2万元和购房款450元，并支付违约金75600元。双方合同并未约定吴云玉延期办理相关注销抵押登记手续时需支付10%的违约金。此外，涉案合同第六条第3款是双方分别向中介方支付中介费的约定，并非关于违约方向守约方支付中介费的约定。三、一审法院错误理解《合同法》第九十四条第四款的法律内涵，属于法律适用错误。涉案房屋并未被法院查明或已过户至第三人名下，吴云玉仍然愿意继续将涉案房屋出售给黄明吉，因此即使吴云玉的行为构成违约，也并未构成根本性违约，黄明吉的合同目的仍可实现。四、一审法院错误认定逾期注销金融贷款的期限和逾期过户的期限，属于事实认定错误。吴云玉认为，逾期注销抵押登记的期限应认定为从2018年11月21日起到合同解除之日，如果合同继续履行则应计算至实际办理完注销抵押登记之日。关于逾期办理过户登记手续的时间，应认定为从2019年1月21日起计算至实际办理完过户手续之日。综上，请求二审法院支持吴云玉的上诉请求。被上诉人黄明吉辩称：一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请法院驳回吴云玉的请求。涉案《房屋买卖合同》第六条约定构成违约的行为并不限于虚假陈述、房屋权属存在纠纷等情况。黄明吉于2019年1月3日向一审法院起诉请求：1.解除黄明吉、吴云玉签订的《房屋买卖合同》；2.吴云玉返还黄明吉购房款450元；3.吴云玉返还黄明吉定金2万元；4.吴云玉向黄明吉支付违约金75600元；5.吴云玉向黄明吉支付中介费7560元；6.吴云玉向黄明吉律师支付律师费8200元；7.吴云玉承担本案的诉讼费用、财产保全费、财产保全保险费500元，以上合计112310元。一审法院认定事实：2018年10月24日，黄明吉作为乙方，吴云玉作为甲方、中山市卓越房屋租赁中介服务部（以下简称卓越服务部）作为居间方签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于中山市同济东路18号四季阳光花园8幢203房出售给乙方，该房屋的不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0094008号，土地使用面积为5.23平方米，房屋的建筑面积为84.1平方米；该房屋的成交总价为756000元；乙方购买该房屋的款项支付方式如下（银行按揭方式支付）；若甲方问题导致乙方不能过户，甲方退回定金给乙方，若甲方征信问题不能贷款，定金不退；甲方承诺该房产是满五唯一住房，若不是个人所得税由甲方负责；第一期甲、乙、丙三方于2018年10月24日签订本合同于当天乙方支付甲方购房定金20000元；第二期甲方并须于2018年11月20日前注销金融贷款，甲方还清金融贷款，并将房产证交付给丙方时，甲乙双方所按揭的银行审批通过后，乙方再次支付给甲方部分购房款207000元；该套房的不动产权证出，甲乙双方于2019年1月20日带起相关资料一起到中山市国土分局办理该房屋的买卖过户手续；第三期在乙方做完抵押登记后90个工作日内由授权银行将剩余购房款526000元直接转到甲方的账号，乙方以购房按揭方式支付，在办理房屋过户之后领取新证及其他项权证后，乙方必须在接到银行通知办理抵押登记手续的五个工作日内到中山国土局办理抵押登记手续；第四期购房余款3000元，双方把水电、有线电视、管道煤气等相关过户手续都办理好的当天内，乙方一次性支付清给甲方乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款，甲、乙双方于2018年11月5日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续；于2019年1月20日前，甲、乙双方带齐相关资料及乙方的银行按揭贷款合同一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续，购房余款526000元，乙方以购房按揭贷款方式支付，在办理房屋过户之后领取乙方的房产证及他项权证后，交予银行，有银行直接转账入甲方指定的账号；收到定金后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还定金，无息退还除定金外的已收款给乙方，并按本合同规定的成交价的10%赔偿给乙方，本合同自动解除；若甲方虚假陈述或存在权属等纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，甲方必须双倍返还定金，无息退还除定金外的已收款给乙方，并按本合同规定的成交价的10%赔偿给乙方，本合同自动解除；如甲方迟延办理相关手续视为违约；甲、乙之间相互或单方违约不能要求丙方承担责任，不能免除向丙方支付佣金的义务，丙方提供合理服务后，甲、乙之间相互或单方违约不能要求丙方承担责任，一方面违约，违约方需按合同约定佣金支付佣金；甲、乙逾期不付佣金，自本合同清单之日起，至佣金实际支付之日止，按日千分之一支付迟延付款违约金；乙方违约必须承担另一方为保护自身合法权益时所支付的相关费用（包括诉讼费、评估费、律师费等）等内容。上述合同签订后，黄明吉于2018年10月24日向吴云玉支付了购房定金2万元及购房款450元，同时向卓越服务部支付了中介费7560元。黄明吉称其于2018年12月27日委托广东鼎汉律师事务所向吴云玉发出律师函，内容为因吴云玉未能在2018年11月20日前注销涉案房屋贷款抵押，至2018年12月8日，吴云玉仍未完成注销，当日吴云玉与黄明吉、卓越服务部在中介门店商讨时，黄明吉已多番催告吴云玉尽快注销房屋抵押，并同意多给吴云玉半个月时间，但截至发函日止，吴云玉仍未完成抵押注销，已经是二次逾期；其逾期办理注销房屋抵押手续的行为已构成违约，根据《合同法》第九十四条第三款的规定，通知吴云玉涉案合同已于2018年12月24日正式解除，提供了律师函、快递单及邮寄明细证明。邮寄明细显示吴云玉于2018年12月25日签收。吴云玉称没有收到上述律师函，但其确认在合同约定的时间前（即2018年11月20日前）未能注销涉案房屋贷款抵押登记手续，并称系由于合同有笔误需要修改贷款银行未能同意提供解押贷款书，所以最终未能解除抵押，并不是吴云玉不想解押，同时黄明吉也未给予法定的合理催告期，但其未能提供证据证明。黄明吉提供的中山市不动产登记资料查询结果显示，上述房地产至今存在两个抵押权，其中于2017年5月19日办理抵押登记于中国银行股份有限公司中山南头支行，抵押登记证号为粤（2018）中山市不动产证明第0050517号；于2018年4月19日办理了二次抵押登记于中银消费金融有限公司，抵押登记证号为粤（2018）中山市不动产证明第0040368号。吴云玉对上述抵押登记事实没有异议。后黄明吉以吴云玉未能按合同约定期限注销上述房屋导致房屋无法转让为由诉至一审法院，请求判如所请。一审法院又查明：黄明吉为实现本案债权提起诉讼支出了律师费8200元及申请财产保全支出了保险费500元，提供了律师费民事案件委托代理合同、律师费发票、交易回单、保险费、保险费发票证明。黄明吉称上述合同仅约定其违约必须承担吴云玉为保护自身合法权益时所支付的相关费用（包括诉讼费、评估费、律师费等），根据公平原则应同时解释为违约方应支付守约方为保护自身合法权益时所支付的相关费用（包括诉讼费、评估费、律师费等）；吴云玉则称合同仅约定了黄明吉违约需要承担的费用，并未约定吴云玉需要承担上述的律师费、保险费，不同意支付律师费和保险费。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄明吉、吴云玉签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应予恪守。涉案房屋至今仍存在两个抵押权，合同约定吴云玉应于2018年11月20日前办理涉案房屋的注销抵押登记手续，于2019年1月20日前办理涉案房屋的过户手续，但吴云玉至今也仍未办理上述注销抵押登记手续，导致房屋也未能按约定期限过户至黄明吉名下。吴云玉明知办理涉案房屋的注销抵押登记期限及过户期限，但其逾期办理注销抵押登记近5个月，逾期办理过户超3个月，且涉案房屋的抵押权至今仍未注销，显然吴云玉构成根本违约。吴云玉称由于合同有误需要修改贷款银行未能提供解押贷款书，导致吴云玉无法办理注销抵押登记手续，并不是吴云玉不想办理，责任不在吴云玉一方，黄明吉也未给予法定的合理催告期。但吴云玉未能提供证据证明，且即使属实，这也是吴云玉与贷款银行的内部关系，不能以此对抗吴云玉对黄明吉所负的按时办理注销抵押登记手续及办理过户的合同义务，因此一审法院对吴云玉的该辩解理由不予采信。吴云玉迟延办理涉案商品房的注销抵押登记手续，导致黄明吉无法实现办理房屋买卖过户的合同目的，构成根本违约，致使《房屋买卖合同》的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，黄明吉请求解除与吴云玉签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，一审法院依法予以支持。合同解除后，黄明吉向吴云玉支付的定金2万元及购房款450元应由吴云玉返还黄明吉。关于违约金的问题。合同约定吴云玉违约的需要按合同的总成交价的10%赔偿给黄明吉，该赔偿款实为违约金。现吴云玉迟延办理涉案商品房的注销抵押登记手续构成违约，吴云玉应向黄明吉承担支付总成交价10%的违约金的违约责任。因此，黄明吉请求吴云玉支付75600元（756000元乘以10%），符合合同约定，一审法院依法予以支持。关于中介费的问题。合同约定甲、乙之间相互或单方违约，不能免除丙方支付佣金的义务，丙方提供合理的服务后，甲、乙之间相互或单方违约不能要求丙方承担责任，一方面违约，违约方需按合同约定佣金支付佣金。现吴云玉迟延办理涉案商品房的注销抵押登记手续构成违约，作为守约方的黄明吉向卓越服务部支付的中介费7560元应由作为违约方的吴云玉承担。因此，黄明吉请求吴云玉支付中介费7560元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于律师费、保险费的问题。合同约定黄明吉违约必须承担另一方为保护自身合法权益时所支付的相关费用（包括诉讼费、评估费、律师费等），但合同并未约定吴云玉违约的需要承担黄明吉支出的上述律师费、保险费。黄明吉称根据公平原则应同时解释为违约方应支付守约方为保护自身合法权益时所支付的相关费用（包括诉讼费、评估费、律师费等），一审法院不予采纳。因此，黄明吉请求吴云玉支付律师费8200元及保险费500元，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除黄明吉与吴云玉于2018年10月24日签订的《房屋买卖合同》；二、吴云玉于一审判决生效之日起七日内向黄明吉返还定金20000元、购房款450元，并支付违约金75600元、中介费7560元，合计103610元；三、驳回黄明吉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2546元，减半收取1273元，诉讼保全费1082元，合计2355元，由黄明吉负担25元，由吴云玉负担2330元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明：一审庭审时，吴云玉确认其已收到黄明吉委托律师发出的律师函。二审庭审时，吴云玉确认涉案房屋上的抵押登记尚未解除。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审法院判决解除黄明吉与吴云玉于2018年10月24日签订的《房屋买卖合同》，双方均未对此提起上诉。因涉案的《房屋买卖合同》的签订主体还包括房产中介卓越服务部，该合同内容既包括黄明吉与吴云玉之间就涉案房屋所存在的房屋买卖合同关系，亦包括黄明吉、吴云玉与卓越服务部之间的居间服务合同关系。而本案仅处理黄明吉与吴云玉之间存在的房屋买卖合同关系，所以一审判决判令解除的应系黄明吉与吴云玉之间的买卖合同关系，本院对此予以明晰。根据吴云玉的上诉，本案二审的争议焦点为：涉案合同未能继续履行可归责于哪一方。对此，本院作如下分析：黄明吉、吴云玉与卓越服务部签订的涉案《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。同时，双方在合同履行过程中应秉承诚实信用原则，相互信任、相互配合，以促成涉案合同的顺利履行。黄明吉已按合同约定向吴云玉支付购房定金2万元。根据涉案合同约定的交易流程，下一步的交易流程为：吴云玉在2018年11月20日前偿还银行的抵押贷款并注销涉案房屋上的抵押登记以便双方继续交易。但根据审理查明的事实可知，吴云玉并未在上述约定的期限内解除涉案房屋上的抵押登记。而吴云玉亦确认上述约定的期限届满后，双方曾继续协商办理注销抵押的事宜，此时若吴云玉抓紧时间及时办理注销涉案房产上的抵押登记的手续，涉案交易并非不能继续履行。但吴云玉直至2018年12月25日黄明吉向其邮寄送达解除合同的律师函时，逾期一个多月仍未履行注销涉案房屋上的抵押登记的义务，致使涉案合同未能继续履行，其行为已构成违约，其应向黄明吉承担相应的违约责任。根据我国《合同法》的相关规定，合同违约责任应采取客观标准的严格责任模式进行认定，除有法定的免责事由外，一方不按合同约定履行合同义务的行为即构成违约，而不问其主观上是否存在违约的故意。吴云玉以其主观上并未拒绝与黄明吉继续履行涉案合同、其愿意继续向黄明吉出售涉案房屋为由，主张其不应向黄明吉承担相应的违约责任，理据不足，本院不予支持。此外，吴云玉确认涉案房屋直至本案二审庭审时仍未注销抵押登记，涉案交易仍存在无法继续进行的法律障碍，此时难谓吴云玉主观上不存在消极履行的行为。关于吴云玉应向黄明吉承担的违约责任的问题。双方签订的涉案合同第六条第1.3款约定吴云玉在交易过程中存在虚假陈述或涉案房屋存在权属等纠纷导致房屋无法转让的，视为吴云玉违约，吴云玉应向黄明吉双倍返还定金、无息退回除定金以外的已收款项并支付房价款10%的赔偿金。双方约定的上述条款虽然仅列明了吴云玉虚假陈述或涉案房屋存在权属纠纷导致涉案合同无法继续履行时应承担的违约责任。但该条款中的“等”字表明双方在适用上述违约条款时并不排斥吴云玉存在其他导致双方交易无法继续进行的违约行为的适用。同时，我国《合同法》第一百零七条已明确规定，一方违约后应向守约方承担违约责任。所以退一步而言，即使如吴云玉所言，双方在涉案合同中并未明确约定吴云玉未按合同约定期限注销涉案房屋上的抵押登记所应承担的违约责任，亦不能排除黄明吉作为守约方根据法律规定向吴云玉主张其承担违约责任的权利，吴云玉亦未能举证证明一审判决确定其应支付的违约金过高，故本院对一审判决的上述处理结果予以维持。关于中介费的问题。涉案合同第六条第3款约定，买卖双方一方违约的，违约方须按合同约定支付佣金。而如上所述，因吴云玉的违约行为导致涉案合同无法继续履行，则黄明吉为履行涉案合同向中介卓越服务部支付的中介费7560元系属无益费用，根据上述合同约定，该部分费用应由违约方吴云玉负担。一审法院据此判决吴云玉向黄明吉返还已支付的中介费7560元，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人吴云玉的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2372元（上诉人吴云玉已预交），由上诉人吴云玉负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年八月八日书记员  隋 越