河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1681民初2626号原告：刘某某，男，1974年8月11日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：郭建领，河南平原律师事务所律师。被告：刘某某，男，1989年12月8日出生，汉族，住河南省项城市。被告：李某某，女，1990年9月5日出生，汉族，住河南省项城市。第三人：韩某某，男，1986年12月1日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：徐浩哲，河南宇法律师事务所律师。原告刘某某与被告刘某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人郭建领、第三人韩某某的委托诉讼代理人徐浩哲到庭参加了诉讼。被告刘某某、李某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方于2017年10月4日签订的房屋买卖协议有效；2、判令被告继续履行协议并承担违约责任；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年10月14日，原、被告双方签订房屋买卖协议。协议约定：被告将自己的位于项城市幸福小区2号楼1单元15楼4室，建筑面积为139平方米的拆迁安置房出售给原告，双方议定成交价格为448000元。协议签订后原告按照约定支付购房款448000元，被告将房屋钥匙及相关入住手续交付于原告。后原告发现该房屋被人换了钥匙，经了解，被告又将该房屋出卖给了其他人，原告找被告讨说法，被告避而不见。综上所述，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。被告刘某某、李某某未作答辩。第三人韩某某陈述意见及向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认第三人韩某某对项城市幸福小区2-1154号安置房具有所有权；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月6日,第三人与被告刘某某签订《房屋拆迁安置权转让协议书》,双方约定:被告刘某某自愿将其位于邝庄行政村、迎宾大道拆迁范围内的项城市幸福小区2-1154号拆迁安置房转让于原告韩某某,转让总价款为457149元。原告支付全部款项后,合同交易双方在项城市住房和城乡建设局进行了备案登记,并有被告刘某某向原告出具《收到条》一份。至此,第三人韩某某与被告刘某某完成全部交易及备案过户手续。2019年5月第三人在该房房门上发现项城市人民法院作出的(2019)豫1681执保369号查封公告,才知被告刘某某已涉诉并危害了原告对项城市幸福小区2-1154号安置房所有权的权益。第三人在万般无奈之下,为保护第三人对涉诉房屋所有权的权益,特向本院提出参加诉讼申请,望判如所请。原告刘某某对第三人韩某某的陈述辩称，1、刘某某与刘某某、李某某签订房屋买卖合同早于韩某某，且刘某某已经按照合同约定履行了合同义务。刘某某与刘某某、李某某签订房屋买卖合同的时间是2017年10月4日，韩某某与刘某某签订合同的时间是2018年6月6日，刘某某的合同比韩某某的合同早8月另2天。刘某某已于2017年10月4日、2017年10月5日通过银行转账和现金分三次向刘某某交付购房款420000元，刘某某已经按照合同约定履行了自己的合同义务。韩某某提供证据显示刘某某于2018年6月6日向其出具457149元的收到条，如果没有银行转账印证该购房款已经实际交付，法庭不应认定韩某某已经向刘某某、李某某履行了合同义务支付购房款457149元。即便是韩某某已向刘某某、李某某支付了购房款，但韩某某付款时间比刘某某晚了8个多月。2、刘某某、李某某已将房屋实际交付给刘某某使用。2017年10月4日刘某某与刘某某、李某某签订房屋买卖合同，刘永权支付购房款420000元后，刘某某就将涉案房屋钥匙交给了刘某某，即该房屋已实际交由刘某某实际使用、占有。后来韩某某在刘某某不知情的情况下，私自、强行将涉案房屋门锁换掉。为此，刘某某还报了警，警方以有民事纠纷为由不予受理。3、韩某某与刘某某恶意串通办理的所谓“备案过户”手续，不具有任何法律意义，达不到物权变动的效力。首先，刘某某出具的收到条，韩某某并没有实际交付购房款。其次，韩某某与刘某某签订的《房屋拆迁安置权转让协议书》约定的转让标的不明确，不能确定韩某某主张的权利是涉案房屋。再次，签订转让协议的时间是2018年6月6日，而所谓的有韩某某签字的《项城市幸福小区安置房分配协议》时间是2017年7月31日，相互矛盾。即韩某某不可能在没有与刘某某签订转让协议之前就在分配协议签字。很显然，是双方恶意串通买通有关机关工作人员，在原来的分配协议添加的韩某某的签名。以上三点足以说明所谓“备案过户”手续，是韩某某与刘某某恶意串通办理的。第四，韩某某所谓“备案过户”手续，没有任何法律依据，不属于物权法规定的备案，不产生任何法律效力。综上所述，根据本案事实，依据最高人民法院《关于印发的通知》第15条的规定，法院依法应当判决支持刘某某的诉讼请求，驳回韩某某的诉讼请求。原告刘某某围绕诉讼请求依法提交了如下证据:证据一.原、被告身份证复印件及二被告结婚登记审查处理表。证明原告的身份信息及二被告是合法的夫妻关系；证据二.房屋买卖合同、银行汇款凭证、幸福小区服务收费项目物业手册及收费票据。证明1、原、被于2017年10月4日签订房屋买卖合同，原告按照合同约定经过妻子曹某1之、妻弟曹某2之手通过银行汇款和现金方式履行了给付购房款420000元的义务；2、房屋交付给原告后，原告和物业服务公司签订了物业服务协议，原告按照与物业签订的服务协议的约定，缴纳了公共维修基金、物业费等；证据三.涉案房屋钥匙及照片、110报警记录。证明涉案房屋被告已交付给原告使用，韩某某私自换锁，原告报警，警方以有民事纠纷为由不予受理；证据四.项城市平安大道工程建设补偿安置协议。证明被告对涉案房屋拥有所有权，被告所签房屋买卖合同是有权处分，合同有效；证据五.保全申请费票据、保函担保费票据。证明原告所说保全申请发生申请费等必要费用共计3960元。证据六、证人韩某、曹某1之、曹某2、解某。韩某证明1、原被告签订合同是双方的真实意思表示，2、原告将40000元现金交付给被告刘某某；曹某1之、曹某2证明原经过二人之手通过银行汇款330000元和50000元房款打给被告刘某某；解某证明原被告买卖合同真实、被告已收到购房款并将该涉案房屋交付给原告的事实。证据七.曹坡村委《证明》。证明曹某2和曹某1之系姐弟关系。证据八.照片两张。证明原告和被告刘某某签订合同时现场的照片。第三人韩某某质证意见为：第一组真实性无异议，证明目的有异议；第二组真实性无异议；二组证明目的有异议，买卖合同当事人是刘某某和刘某某，不能视为李某某也同意该合同；曹某1之及曹某2是什么关系不能确定；幸福小区手册签字是刘某某和刘某某结合三张收据均是刘某某名字，说明相关的物业费都是刘某某所交的，与刘某某并无关系。且手册上签字是否是后期补上的，不可知，证明目的不能成立。第三组证据真实性证明目的均有异议，通过二组证据可显示，交付物业费的都是刘某某，房屋所有权人，钥匙和门禁卡也都是被告刘某某所有，被告母亲为原告作证，可显示原被告有串通行为；报警记录显示的是2019年的4月29日，这与原告主张的相互矛盾，2017年签订合同，但直到2019年发现房屋不能进入才报警，证明其未实际占有该房屋，第三人于2018年6月6日与被告刘某某签订了房屋买卖协议，证明第三人拥有该房屋所有权；第四组真实性无异议，证明目的有异议，该证据不仅证明被告刘某某和刘某某签订的买卖合同合法有效，也能证明刘某某和第三人签订的房屋买卖协议也是合法有效的；第五组真实性无异议，证明目的无异议；第七组真实性无异议，证明目的有异议，该证据不能证明曹某1之和曹某2和原告的关系，只能证明曹某1之和曹某2系亲属关系；第八组真实性无异议，证明目的有异议，该照片不能说明原告和被告刘某某是在何时何地签订的什么样的合同，只显示了双方在签署纸质材料的文件，且照片上也未显示日期，不能与其房屋买卖合同签订的时间相互印证。第三人韩某某向法庭提交了证据：证据一.《房屋拆迁安置权转让协议书》一份、《收到条》一份。证明目的：1、证明第三人韩某某与被告刘某某于2018年6月6日签订转让协议，协议约定刘某某自愿将其位于邝庄行政村、迎宾大道拆迁范围内的建筑面积138.53平方米的项城市幸福小区2-1154号拆迁安置房转让于第三人韩某某，转让总价款为457149元；2、证明转让协议签订后，第三人韩某某履行了付款义务，被告刘某某向第三人出具收到条。证据二.《项城市幸福小区安置房分配协议》一份、《项城市平安大道工程建设补偿安置协议》一份。证明目的：证明第三人韩某某向被告刘某某支付全部购房款项后，合同交易双方在项城市住房和城乡建设局进行了备案登记，且被告刘某某将备案登记后的《项城市幸福小区安置房分配协议》原件及《项城市平安大道工程建设补偿安置协议》原件均交付给第三人韩某某，根据《物权法》第9条、第20条第一款及最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第15条规定，该房产所有权现应为第三人韩某某。原告刘某某对第三人韩某某提交的证据质证意见为：第一组证据真实性有异议，今日被告未到庭，其签字无法确认，根据被告父母的证言和原告提供的证据，该协议应当是不真实的，另外该协议转让的不是本案涉案房屋，而是拆迁前老宅子的现状，再之该协议第四条所约定的房产证和规划证根本不存在，明显虚假，最主要的是被告的老宅早在2017年4月3日就已经和拆迁指挥部签订了补偿安置协议，此时再转卖该老宅及老宅的房屋明显是虚假的，或恶意串通对抗原告的买卖，同时该条即便是被告出具的，也没有支付凭证予以佐证款已收到；第二组证据韩某某的签字是后来补签的，因为被告和第三人签订协议的时间是2018年6月6日，双方此时才达成买卖协议，那么一年前2017年7月31日双方就没有发生买卖行为或约定，所以韩某某不可能真实，其同时提交的2017年4月3日的补偿安置协议就足以推翻其自己的分房协议上的签字，综上第三人提供的证据没有支付全款的手续，没有备案登记的手续，没有真实交易和实际占用房屋的证据，没有过户的手续，所以第三人的两组举证根本无法支持其参加诉讼的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月4日，原、被告双方签订“房屋买卖协议”，协议约定：一、被告自愿将其座落于项城市幸福小区2号楼1单元15楼4室，建筑面积为139平方米的拆迁安置房出售给原告；二、双方议定成交价格为448000元；三、双方签订本协议后，原告向被告支付首付款420000元，房屋手续办理完毕后，原告支付剩余房款；协议签订后原告刘某某于2017年10月4日、2017年10月5日分三次通过银行转账330000元、50000元和现金40000元向被告刘某某支付购房款共计：420000元；原告按照约定交付购房款后被告将房屋钥匙及相关入住手续交付于原告；2019年2月1日原告与项城市思宇物业服务有限公司签订物业服务协议，同日交纳物业费、装修保证金、水电气开口费、公共维修基金等共计：19016元；2019年4月29日原告发现涉案房产被第三人更换锁芯后报警，警方以有民事纠纷为由不予受理。原告找被告讨说法，找不到被告，为此诉至法院。本案在审理过程中，原告刘某某申请法院查封了涉案房屋，第三人韩某某以有独立请求权的第三人申请参加本案诉讼，对涉案房屋主张所有权。另查明，2018年6月6日第三人韩某某与被告刘某某签订“房屋拆迁安置权转让协议书”；2018年6月6日被告刘某某出具收到条一张:“今收到韩某某买房款肆拾伍万柒仟壹佰肆拾玖元整：（￥457149.00）幸福小区2-1154安置房。刘某某2018年6月6号”；落款日期为2017年7月31日的“项城市幸福小区安置房分配协议”上加盖有项城市住房和城乡建设局、项城市人民政府光武办事处公章，被告刘某某，第三人韩某某在乙方处签名。本院认为：关于原告和第三人两份协议的效力：原告刘某某与被告刘某某签订的“房屋买卖协议”，是双方的真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效，依法应当得到法律保护。第三人韩某某与被告签订的“房屋拆迁安置权转让协议书”因被告未到庭，无法确认“刘某某“三字是否是刘某某所签，且证人出庭证明被告与第三人韩某某所谓交易并不存在。故，第三人提交的“房屋拆迁安置权转让协议书”应当认定为无效协议；关于两份协议是否履行：原告主张已经履行付款义务，有银行流水和证人证言予以证明。故应当认定原告已经按照协议约定履行付款义务。第三人韩某某主张“房屋拆迁安置权转让协议书”已经履行，仅有“收到条“证明，没有银行流水印证，证人证明被告刘某某欠第三人韩某某很多的账，没有还清所以把相关房屋手续压给韩某某了，且第三人代理人当庭陈述付款时间、付款方式不符合交易习惯，也没有取款凭证、微信交付凭证证实其说法。故，第三人提交的“房屋拆迁安置权转让协议书”并没有履行；三、关于两份协议签订及履行的先后顺序：原告刘某某协议签订于2017年10月4日，协议签订后2017年10月5日前已经按照约定履行完毕。第三人韩某某协议签订于2018年6月6日，收到条落款日期也是2018年6月6日。故，原告刘某某签订及履行在第三人韩某某之前；四、关于涉案房屋交付给了谁：原告举证，2019年4月29日报警记录、物业服务合同、物业费、装修保证金、水电气开口费、公共维修基金等原件收据及实物证据，钥匙和门禁卡等构成证据链条相互印证，证明涉案房屋交付给原告刘某某；五、关于第三人韩某某主张的已经办理”备案过户“手续问题：第三人韩某某向法庭提供的所有”备案过户“资料是留存于安置房管理部门的三份材料：1、“房屋拆迁安置权转让协议书”；2、被告刘某某出具的“收到条“；3、有第三人韩某某签字的”项城市幸福小区安置房分配协议“等。其中”项城市幸福小区安置房分配协议“的签字时间应当是2017年7月31日，而第三人韩某某与被告刘某某签订“房屋拆迁安置权转让协议书”是2018年6月6日，也即是说，第三人在购买被告刘某某房屋的11个月零6天之前就在安置房分配协议上以房屋所有权的名义签字了，明显不符合交易习惯。第三人的“备案过户“材料中，没有双方签名的预告登记申请表、没有加盖登记部门公章的预告登记表，该留存机关是安置房管理部门，不是法律、法规规定的预告登记法定机关。故，第三人主张的”预告登记“不是物权法第二十条规定的预告登记行为，不产生物权法意义上的法律效力。所以，对第三人韩某某已经”预告登记“的主张，本院不予支持。本案争议焦点是：涉案房屋应该属于哪一方。本案属于一房二买，根据最高人民法院《关于印发的通知》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，原告主张双方所签“房屋买卖协议“有效，符合法律规定，本院予以支持。原告刘某某与被告签订协议在前，履行协议在前，第三人韩某某没有办理房屋所有权变更登记手续，原告要求被告继续履行协议，本院予以支持。原告要求被告承担违约责任，因未对原告造成实际损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，规定，判决如下：一、原告刘某某与被告刘某某于2017年10月4日签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求；三、驳回第三人韩某某的诉讼请求；案件受理费4010元，财产保全费2760元，由被告刘某某、李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一九年八月三十日法官助理田孝红书记员付易轩