河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3041号上诉人（原审被告）：廊坊市京御幸福房地产开发有限公司，住所地廊坊市广阳区新华路169号（党校院内南楼）。法定代表人：孟惊，职务总经理。委托代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托代理人：肖林峰，河北天枢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈建军，男，汉族，1976年11月3日出生，住河北省廊坊市。上诉人廊坊市京御幸福房地产开发有限公司(以下简称京御房地产公司)因与被上诉人沈建军之间商品房销售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人京御房地产公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：房屋已交付被上诉人，被上诉人对此亦无异议，一审判决在上诉人已向被上诉人交付房屋后，认定上诉人逾期交房，有悖常理；被上诉人在一审期间并未主张上诉人向其交付房屋时，未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，上诉人也未就此提交相关证据，实际上该《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》已在办理房屋交付手续时，一并向被上诉人提供，被上诉人已签字确认；根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条之约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，但被上诉人已实际收房，不存在因此延期交房的情况；一审判决对双方当事人提交的证据，采信不当，上诉人提交的证据证明力较强，能够证明上诉人的主张，应予采信；一审判决适用法律不当，判决中引用的法律规定，与本案不具有关联性；一审审判人员自由裁量权适用不当，有违案件事实。沈建军辩称，上诉人称被上诉人收到了收房通知未收房，事实上是被上诉人不只一次去收房，当时是2018年5月30日上诉人通知收房，被上诉人当天就去了，在收房前一个北京的朋友委托的第三方代理收房团为其收房，收房的同时他们要求开发商提供相应的材料，所以被上诉人当时以此为依据要求开发商索要这些相关的材料，当时接待人员称现在没有这些相关的表格、证明、保证书等，被上诉人认为上诉人无法证明其符合收房条件，上诉人工作人员称得到了相关部门的批准，但是没有相应的证据，在与该工作人员交涉半小时后，对方告知我可以收也可以不收，被上诉人当时要求看房屋的质量，对方给的答复是必要先签房屋的相关手续及交费后才能到小区看房屋，所以被上诉人当时就离开了。第三天再去时还是与其要相关的材料，其称收房后物业处可以查看，被上诉人当时要求先看材料的情况下再收房，但是依然被拒绝，在这种情况下才没有收房，过了两三个月后又去了一次，对方答复还是如之前答复，最后确实收房了，但是过了半年多以后才收房，索要这些材料的时候还是没有，其要求去办理产权证的时候才给看。被上诉人怀疑上诉人当时是否达到了国家要求的收房标准，有一次跟随已经收房的业主到小区内看过一次，在收房后所有的消防设施都没有，被上诉人认为该小区的消防肯定是没有达到标准的，而且当时小区的绿化非常差。沈建军向一审法院起诉请求，1、判令被告以购房款为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付自2018年5月31日起至被告具备合法交房条件之日止的逾期交房违约金，暂定为5953元；2、判令被告实现在销售楼盘所做的允诺和说明，严格按照合同、图纸、公馆系列产品（公馆1期）定位施工，向全体业主公示施工图纸及由权威第三方出具的涉及项目的各项数据，重建单元门处无障碍通道及三层台阶、小区内休闲亭、完善楼梯地面及入户门外顶部造型、实现“一梯一户”允诺，如不能整改赔偿原告损失8000元；3、判令被告整改涉案小区的消防设施（包括每层楼的消防栓、防火门、消防疏散指示图）；4、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：原告沈建军（买受人）于2016年4月14日与被告京御房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买由被告开发的孔雀公馆第17号楼3单元1002号房屋一套，该房屋建筑面积为171.570平方米，单价9913.57元/平方米，总房价为1700872元；地下室号为1-150，面积为14平方米，单价为3000元/平方米，地下室总价为42000元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合双方合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.33的违约金，合同继续履行、逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同及补充协议签订后，2018年5月27日，原告向被告交齐全部购房款共计1724872元，被告向原告出具购房发票一张。2018年5月27日，被告张贴公示要求包括原告在内的业主交接房屋。原告称被告向原告交付上述房屋时，没有向原告出示该房屋的面积实测表、竣工验收备案表、分户验收表以及三证两书，不具备交房条件，并提供录音证据证明。原告称被告交付的房屋与其在电视台宣传的样板房户型不一致、没有修建宣传中提到的法式休闲亭、也没有按户型图建设防火门、单元门外应重建无障碍通道及三层台阶，整体系列定位及配套设施未达到宣传标准，与一期标准不一致，也与合同附件户型图不一致，并提供电视台视频资料两份、户型图、录音证据、一层平面图、孔雀公馆简介、宣传手册证明。原告称被告所交付的房屋并未经过消防验收，消防设施不齐备，并提供现场照片及录音证据证明。原告称被告至今仍未达到交付房屋的条件，未取得竣工验收备案表，存在逾期交房的违约行为，并提供录音证据证明。另查明，被告京御房地产对于原告上述主张均不认可，原、被告双方签订的补充协议中第十九条第六款明确规定：“出卖人在签署《商品房买卖合同》及其他相关协议之前或之后所发布或展示的广告、楼书、模型、样品、样板房及影像资料或其他广告宣传材料中所述内容以及销售人员的口头承诺（包括但不限于免物业费、赠送车位、赠送地下室、办理户口等）及宣传等，均为要约邀请，除非买卖双方将上述内容明确列入合同条款，否则不作为出卖人对买受人的要约或承诺，买受人不得以上述资料要求出卖人承担违约责任。出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对本项目规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明、示范等仅供买受人参考之用，不构成出卖人的允诺亦不作为合同内容，双方不受其约束。”被告提供《河北省建设工程竣工验收报告》、《河北省建设工程竣工验收备案证明书》、《廊坊市建设工程规划核实报告》，以证明涉案房屋已竣工验收合格，并取得竣工验收备案，消防工程也已经验收合格，符合规划条件。原告称仍未收房，被告对此也表示了认可。一审法院认为：原告沈建军与被告京御房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。由于被告未按商品房买卖合同第十一条的规定提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，故被告向原告交付的房屋不符合交房条件，被告存在违法交房的行为，且原告未收房，被告也存在逾期交房的行为，构成违约，故对于原告第一项诉讼请求中要求追究被告逾期交房的违约责任的请求，本院予以支持。双方签订的《商品房买卖协议》第九条第二款中已约定出卖人逾期交房的违约金比率为日万分之零点五，故原告主张的违约金比率日万分之一及利息证据不足，本院不予支持。补充协议中原被告双方已达成协议，原告无权就未列入合同条款的内容主张被告的违约责任，故原告主张的第二条诉讼请求证据不足，本院不予支持。由于被告已提交《河北省建设工程竣工验收报告》，可以证明通过消防验收，原告主张消防设施不合格不属于本案审理的范围，故原告主张的第三条诉讼请求本院不予支持。综上，依照《合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决：1、被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金，违约金以购房款17242872元为基数，按照每日万分之零点五的标准自2018年5月31日起计算至被告具备合法交房条件之日止；2、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取为80元，由被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司承担。本院审理查明，上诉人二审期间提交，入住物品领取签收单、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明被上诉人已于交房时领取了住宅质量保证书、住宅使用说明书。被上诉人质证意见为，对入住物品领取签收单中签名的真实性未提出异议，住宅使用说明书及住宅质量保证书当时并没有交付被上诉人，装修手册、应急钥匙、电动车充电卡已领取，入住物品领取签收单中，手写部分的内容在被上诉人签字时不存在，应是上诉人此后自行填写的。本院审查认为，上诉人提交的入住物品领取签收单已经被上诉人签名确认，被上诉人认可收到了该签收单中打印列明的相关物品，也认可收到了该签收单中手写列明的其他物品，但否认收到了手写列明的住宅质量保证书、住宅使用说明书，但在上诉人向包括被上诉人在内的购房人交付房屋时，该住宅质量保证书、住宅使用说明书一般并未手写列明在签收单的最末尾，被上诉人认可收到了该签收单中的其他物品，同时表示未收到住宅质量保证书、住宅使用说明书，与常理不符，且被上诉人未能证明该部分手写内容为上诉人后续自行添加，被上诉人该主张，本院不予支持，上诉人提交的该证据，本院予以确认，能够证明上诉人在交付房屋时将住宅质量保证书、住宅使用说明书给付被上诉人。本案其他事实，与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均应遵照履行。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合双方合同约定的商品房交付买受人使用。2018年5月27日，上诉人张贴公示要求包括被上诉人在内的业主交接房屋，被上诉人已实际交接房屋，上诉人已按合同约定完成房屋交付的义务。一审判决认定被上诉人交付房屋时，未向被上诉人交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，与审理查明的事实不符，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，上诉人已将房屋交付被上诉人占有，上诉人已完成房屋交付义务，双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条约定“…所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担…”，是对被上诉人在此情况下有权拒绝交接房屋的约定，本案中，被上诉人已实际接收了房屋，再以上诉人未给付住宅质量保证书、住宅使用说明书为由，主张逾期交房违约金，与合同约定不符，亦无法律依据，本院不予支持，一审判决对此认定错误，本院予以纠正。被上诉人主张，上诉人向其交付房屋时，尚不符合房屋交付条件，且经现场查看，消防设施存在问题，进一步证明房屋不符合交付条件，因此上诉人应承担逾期交房违约责任。经查，双方当事人在《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，上诉人就本案所涉房屋，于2018年5月23日取得《河北省建设工程竣工验收报告》，于2018年5月24日取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，已符合双方约定的房屋交付条件，上诉人向被上诉人交付房屋，符合合同约定。被上诉人主张的消防设施缺损问题，属于使用管理中的问题，应向房屋出售方或物业管理机构反映解决，但据此认为房屋不符合合同约定的交付条件，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十一条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初3973号民事判决；二、驳回被上诉人沈建军的诉讼请求。一审案件受理费160元，减半收取为80元，由被上诉人沈建军负担；二审案件受理费160元，由被上诉人沈建军负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 柴秋芬二〇一九年八月五日书记员 宋 超