文书内容江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0403民初598号原告冯志强，男，1990年11月9日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：邓怡青，江西惟民律师事务所律师，执业证号13604201711801821。委托代理人刘正仁，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604201410978505。被告伍碧红，女，汉族，1975年3月31日出生，汉族，住九江市浔阳区。被告：李侃，男，1975年5月3日出生，汉族，住九江市浔阳区。共同委托诉讼代理人：蔡三忠，江西际民律师事务所律师，执业证号13604200910197722。共同委托诉讼代理人：蔡佩佩，江西际民律师事务所律师，执业证号13604201711918185。原告冯志强与被告伍碧红、李侃租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯志强及其委托代理人邓怡青、刘正仁、被告李侃及其与被告伍碧红的共同委托代理人蔡三忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯志强向本院提出诉讼请求：1、判令被告伍碧红向原告支付自2016年5月1日至2017年7月7日的租金1775342.46元，并自起诉之日起至租金付清之日止按银行同期贷款利率计算逾期利息；2、本案诉讼费用由被告伍碧红负担；3、被告李侃对上述两项诉请承担连带责任。事实与理由：原、被告系朋友关系，被告伍碧红为九江智多宝教育咨询有限公司法定代表人。2013年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份；2014年1月10日，原告与被告伍碧红在前述合同的基础上又签订了《房屋租赁合同补充协议》一份。两份合同约定：原告将自己正在经营的浔阳鱼味酒店内部的部分场地（九江市交通路4号，面积约为4588平方米）出租给被告伍碧红，供其开设智多宝儿童游乐场项目，租期为10年，2014年5月1日至2019年4月30日，期间的租金为1500000元/年。2014年被告伍碧红正常履约，2015年5月1日起，原告多次向其催要2015年的房屋租金1500000元，被告均推脱拒不交纳。原告遂于2016年提起诉讼，浔阳区人民法院判决被告向原告支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金1500000元。原告与被告伍碧红之间的房屋租赁合同关系未解除，被告伍碧红使用原告上述场地至2017年7月7日，但被告伍碧红未向原告支付判决书确定的租金及2016年4月30日之后的租金，原告催讨无果后向浔阳区人民法院申请强制执行。在执行过程中，被告李侃作为被告伍碧红的丈夫，就该笔夫妻共同经营所产生的债务做出认可，并向原告做出还款承诺，但被告李侃也未按约付款。故原告诉至法院。原告冯志强为支持其诉请，向本院提交以下证据：一、1原告的身份证复印件、2、2016年10月14日，浔阳区人民法院作出的2015浔民一初字第2039号民事判决书原件一份、3、2017年4月10日，九江市中级人民法院作出的2017赣04民终513号民事判决书复印件一份，以证明1、原告的诉讼主体资格；2、原告与被告之间的租赁合同关系依法成立并生效，且经过浔阳区人民法院及九江市中级人民法院两级法院的确认，原告与被告的租赁合同有效，合同租期为2014年5月1日至2022年10月9日，其中2014年5月1日至2019年4月30日止，每年租金1500000元，2019年5月1日至合同期末，每年租金1652700元，在此租赁期限内，原告作为出租人依法享有收取租金的用益物权，被告作为承租人应当支付其承租期间的房租。二、1、2017年7月7日，被告的代理人蔡佩佩出具的《房屋财产说明》原件一份，2、2017年7月7日，原告向被告代理人出具的收条原件一份，以证明1、被告使用承租的场地至2017年7月7日，2、原告与被告之间的租赁关系至2017年7月7日解除，3、原告应当向原告支付截至2017年7月7日的租金。三、1、2017年12月14日，被告李侃向原告出具的《承诺书》原件一份，2、被告伍碧红与被告李侃共同经营的“广州市圣宇动漫科技有限公司”企业信息一份，以证明1、被告拖欠原告房租系其与被告李侃的夫妻共同债务，被告李侃依法承担连带清偿责任，2、被告伍碧红与被告李侃于2011年7月27日共同成立“广州市圣宇动漫科技有限公司”并共同担任该公司管理人员，共同经营该公司，此夫妻二人不仅是生活伴侣，更是事业上的搭档，二人对彼此事业互相支持，共同经营，共担风险。以上证据经庭审质证，被告伍碧红、李侃认为：证据一、判决书真实性无异议，对证明目的有异，房屋的所有人是九江市工人文化宫，是租赁给浔阳鱼味店的，本案的原告的无权的处分的主体，不是本案的适格主体，判决书的证明目的，不是法院认定的合法有效就是合法有效，并不当然作为有效的证据，要与客观事实为主，不符合实际情况；证据二、事实是我方在2017年1月份就已经搬走，通知了原告，但是原告以双方诉讼没有结束，原告以没有付清租金为由，不同意办理交接，所以双方没有交接手续；证据三、承诺书不能证明是夫妻共同债务，本案是合同争议，根据合同的相对性的理论，本案的租赁承租人是被告伍碧红，与被告李侃没有关系，所以被告李侃不是本案的适格主体。被告伍碧红、李侃辩称：1、本案房屋租赁关系的建立是在双方合作经营的前提下的，不是一个孤立的案件；2、原告违约在先，给被告造成了重大损失；3、原告隐瞒了房屋所有权的事实，对被告构成欺诈；4、本案中房屋租赁面积应扣除违约转租的部分；5、被告缴纳了500000元押金；6、被告在2017年1月就已退租，但当时双方的第一次诉讼在二审阶段，原告未接收，直到2017年7月7日才办理交接。被告伍碧红、李侃为采纳其答辩意见，向本院提交以下证据：一、合资成立有限公司协议书，以证明1、双方在2013年11月1日签订了《合资成立有限公司协议书》的事实，2、原告拟持有公司51%的股份，应在合同签订后20日内出资102万元的事实，3、房屋租赁合同是建立在双方合作成立公司的基础上的，房屋租赁合同应与合资成立公司配套使用。如果原告不履行合资成立公司协议，被告就无义务履行房屋租赁合同。二、订购合同，以证明被告因履行合资成立有限公司的协议，在前期投资130余万元购买设备的事实。三、租赁协议，以证明1、原告有部分房屋是从第三人（刘小林）处承租，再转租给被告的事实，2、原告是在违反与第三人（刘小林）所约定的禁止转租的情况下，将房屋转租给被告的事实，原告将房屋转租给被告的行为，属于无权处分。四、刘小林发给原告的函，以证明第三人刘小林因为原告违反禁止转租的约定，已经终止了与原告的租赁合同的事实。五、房屋租赁合同，以证明为了解决原告转租所造成的违约后果，被告与第三人另行签订了房屋租赁合同的事实。六、票据三张，以证明被告向原告支付了租金150万元，保证金50万元的事实。七、装修合同，以证明被告在承租期间，对房屋的消防系统、中央空调系统进行了投资装修，尚具有使用价值的事实。以上证据经庭审质证，原告冯志强认为：证据一、真实性无异议，该份协议书已经与2014年签的补充协议取消了合资关系，所以该份证据与本案无关；证据二有异议，订购合同的甲方是两被告自己成立的公司，所以该份合同约定的内容真实性原告不予认可，其与本案没有关联；证据三，该租赁协议是被告与他人签订，不能成为对抗原告房屋租赁的关系的证据，原告认为该组证据与本案无关；证据四、质证意见同第三组证据的质证意见一致；证据五、质证意见同第三组证据的质证意见一致；证据六、真实性、合法性无异议，该票据载明的款项是支付2014年的租金，本案被告承租原告房屋长达三年有余，应当支付三年多的租金，该票据只证明被告支付了一年的租金；证据七、装修合同系被告与第三方签的装修合同，与本案的房屋租赁合同没有关联。经审理查明：原告系九江市浔阳鱼味餐饮有限公司股东，被告伍碧红系九江智多宝教育咨询有限公司法定代表人。2013年3月29日，原告（乙方）与九江市工人文化宫（甲方）签订《协议书》，约定原浔阳鱼味（餐厅）进行大范围的升级改造，九江市工人文化宫提供场地面积3248平方米给原告使用，租赁期限为10年（2013年10月10日至2022年10月9日）。2013年11月1日，原告与被告伍碧红签订《合资成立有限公司协议书》，约定双方作为发起人共同筹建新浔阳梦幻童年游艺经营管理有限公司，原告出资1020000元，被告伍碧红出资980000元，并对双方权利义务进行了约定。同日，双方签订《租赁合同》，约定被告伍碧红承租原告正在经营的浔阳鱼味酒店内的部分场地（九江市浔阳区交通路4号）从事儿童游乐城项目的经营，建筑面积约5000平方米，并由双方当事人在建筑图纸上签名确认，租期为10年自2013年11月1日至2023年10月1日，免租金期为180天，租金为2014年5月1日至2019年4月30日止，每年979200元，2019年5月1日至2023年10月1日止，每年1077120元，履约保证金为200000元。2014年1月10日，原告与被告伍碧红签订《合资成立有限公司补充协议》，约定双方将2013年11月1日签署的合资成立有限公司协议取消，原合资成立有限公司协议内容共十七项条款予以作废。同日，原告与被告伍碧红《租赁合同补充协议》，约定原租赁合同变更为，建筑面积约4588平方米，租赁范围详见图纸，并由双方在图纸上签字确认；原合同约定的租金变更为2014年5月1日至2019年4月30日止，每年1500000元，2019年5月1日至2023年10月1日，每年1652700元，履约保证金为500000元。协议签订后，被告支付了2014年5月1日至2015年4月30日的租金1500000元。2014年5月1日，九江市浔阳鱼味餐饮有限公司向九江智多宝教育咨询有限公司出具收据，内容为收到2014年5月1日至2015年4月30日的租金1500000元。2014年4月29日、2014年6月1日，九江市浔阳鱼味餐饮有限公司向九江智多宝教育咨询有限公司出具收据，内容为分别收到房租押金300000元、200000元。原告出租给被告伍碧红的房屋中，部分面积是由原告向案外人刘小林承租后违约转租给被告伍碧红。因刘小林不同意原告的转租行为，解除了其与原告的租赁合同。2014年12月15日，刘小林、刘欢欢与九江智多宝教育咨询有限公司（伍碧红）签订《房屋租赁合同》，约定刘小林、刘欢欢将九江市工人文化宫招待所1788平方米面积的房屋租赁给九江智多宝教育咨询有限公司经营使用，年租金为185000元，九江智多宝教育咨询有限公司（伍碧红）支付了2014年12月15日至2016年6月14日的租金277500元，并由刘小林出具了收据。此后，因原告要求被告支付2015年5月1日后的租金未果，故提起诉讼。案件经过一审、二审后认定，原告与被告伍碧红之间签订的租赁合同部分有效，原告在转租过程中有过错。判决被告伍碧红向原告冯志强支付2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金1500000元，不支付利息；双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》中租赁期限为2022年10月10日至2023年10月1日部分无效，原告冯志强向被告伍碧红返还2014年12月15日至2016年4月30日的租金254375元。判决生效后，被告伍碧红未履行给付义务，原告冯志强提出强制执行申请，在强制执行过程中，被告李侃作为被告伍碧红丈夫，于2017年12月14日，向原告冯志强出具承诺书，承诺其承担执行尾款，并于农历春节前完成。2017年7月7日，被告伍碧红将案涉及租赁物交还原告冯志强，双方解除租赁合同。被告伍碧红未支付2016年5月1日至2017年7月7日的租金。故原告诉至法院。本院认为：原告与被告伍碧红签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，且经生效裁判文书确认，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按协议的约定全面履行自己的义务。被告伍碧红未能依约支付租金属违约行为，应当承担继续履行的违约责任。原告违约转租部分的租金应按比例扣除。原告与被告伍碧红的租赁合同关系已于2017年7月7日解除，被告伍碧红交纳的500000元押金应抵扣租金。故原告要求被告支付租金的诉请符合法律规定，本院予以部分支持。（计算方法附后）原告违约转租导致被告伍碧红与案外人刘小林另行签订租赁合同造成被告伍碧红的损失，原告具有过错。故原告要求被告支付房租利息的诉请，本院不予支持。被告李侃在强制执行过程中做出的还款承诺仅针对强制执行的剩余款项，并不适用于本案。原告未能举证证明被告伍碧红租赁案涉房屋是用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于被告伍碧红、李侃的共同意思表示。故原告关于被告李侃承担连带责任的诉请请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告伍碧红于本判决生效之日起五日内向原告冯志强支付2016年5月1日至2017年7月7日的房屋租金1275342.46元；二、驳回原告冯志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20778元，由原告冯志强负担5852元，被告伍碧红14926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  周 培人民陪审员  付经平人民陪审员  周 卉二〇一九年八月二十四日书 记 员  杨涵智            年租金              租赁面积(cm2)  (4588-1788)              日租金 （元/cm2）              起算时间              结算时间              计算时间（天）              应付租金（元）              扣除押金后应给付（元）                  1500000               2800               1.47               2016年5月1日              2017年7月7日              432               1775342.46               1275342.46