河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终3908号上诉人（原审原告）韩寿震，男，1986年4月29日出生，汉族，农民，住海兴县。委托诉讼代理人：刘学承，河北海之光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）冯跃萍，女，1973年4月6日出生，汉族，无业，住海兴县。委托诉讼代理人：王延洁，河北沧港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马刚全，男，1980年1月5日出生，汉族，农民，现住址。被上诉人（原审被告）乔艳伶，女，1973年2月9日出生，汉族，农民，住海兴县。被上诉人（原审被告）郝龙，男，原海兴县优悦中介家政服务中心经营者，住所地海兴县。上诉人韩寿震因与被上诉人冯跃萍、马刚全、乔艳伶、海兴县优悦中介家政服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省海兴县人民法院（2018）冀0924民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。韩寿震上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、请求依法改判被上诉人冯跃萍履行合同，将案涉房产过户给原告并给付原告违约金128000元；请求依法判决被上诉人郝龙、马刚全将收取的案涉房屋首付款17万元交付被上诉人冯跃萍，并自收取日按年利率24%计算占用期间的利息赔偿上诉人损失；请求依法判决被上诉人乔艳伶退还收取原告的18500元、马刚全退还收取原告的6000元，并自收取日按年利率24%计算占用期间的利息赔偿上诉人损失。或将本案发回重审；三、上诉费、一审诉讼费、保全费均由被上诉人承担。事实与理由一、原审程序错误；（一）、原审中被上诉人马刚全举证海兴县优悦中介家政服务中心已于2018年5月24日被注销；注销前海兴县优悦中介家政服务中心登记性质为个体工商户，其权利义务应有其负责人郝龙承担，应依法追加郝龙为本案被告，原审法院未予追加。（二）、原审庭审中被上诉人陈述“海兴县优悦家政服务中心是2018年5月24日变更的沧州市优悦房地产经纪有限公司海兴分公司”，上诉人当庭提出追加沧州市优悦房地产经纪有限公司海兴分公司为本案被告，原审未予裁判。原审因以上审理的程序错误，而导致遗漏了必要的诉讼参加人，故应发回重审。原审认定事实错误（一）上诉人与被上诉人冯跃萍之间的《房屋买卖合同》依法签订并生效，合同双方均应适当履行该协议。该合同第二条、第（三）项、第2款，约定“乙方为贷款客户，应在银行贷款审批下后，支付给甲方房屋首付款（首付款为除贷款申请额之外的剩余房款），银行贷款部分的房款按银行规定支付甲方”。根据该条款，上诉人交纳的首付款的数额、时间只有在银行贷款数额确定时也就是上诉人向银行申请的贷款额度审批完毕后方能确定。上诉人贷款获审批的时间为2018年7月31日。但，在实际履行《房屋买卖合同》过程中，上诉人除交纳定金10000元外，于2018年6月9日向被上诉人交纳案涉房屋首付款11万元，被上诉人接受，这说明协议双方协商一致，并以自己的行为对房屋首付款的数额及交纳时间进行了变更。故应认定为上诉人已履行了房屋首付款的交纳义务。依据二手房的交易习惯，此时只有被上诉人将房屋过户给上诉人后，贷款银行方能将贷款资金支付被上人，故被上诉人在收取上诉人向其交纳的房屋首付款后，应办理房屋过户手续。对于剩余的房屋款应由收取者既海兴县优悦家政服务中心的权利义务的承受者郝龙、沧州市优悦房地产经纪有限公司海兴分公司直接支付给被上诉人或退还上诉人后由上诉人交付被上诉人。原审仅以合同条文的规定就确认“原告享有主张被告冯跃萍协助原告办理房屋过户的前提是已按合同约定履行给付冯跃萍首付款的义务，在原告未履行该义务时被告冯跃萍根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，有权拒绝协助其办理产权过户手续”属于认定事实错误，原因如下：(1)案涉房屋在签订协议时为上诉人与其前夫韩雪冬共有，在签订房屋买卖协议的过程中上诉人受到了中介机构的欺骗，在上诉人起诉时被上诉人就案涉房屋是否取得完全所有权，上诉人不知。在被上诉人未取得案涉房屋完全所有权之前，上诉人当然并不具有支付首付款的义务。原审中对被上诉人是否取得案涉房屋完全所有全未予审查；(2)原审在作出以上认定时未认定首付款的具体数额、给付时间；(3)未注意到上诉人与被上诉人已在贷款审批完毕前对首付款的被上诉人将案涉房屋过户给上诉人后，随时可以支取。（二）、马刚全在庭审中自认其不是原海兴县优悦家政服务中心工作人员，是沧州市优悦房地产经纪有限公司的工作人员，故其收取上诉人6000元没有事实依据，没有合同及法律依据，构成不当得利，应退回上诉人并赔偿损失；乔艳伶，系原海兴县优悦家政服务中心工作人员具体负责操作了案涉房屋的合同签订过程，但私自收取上诉人18500元未明确收费项目，没有签订合同，违反了相关的管理规定，亦构成不当得利，应退回上诉人并赔偿损失。综上，上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》依法签订、成立并生效，未违反法律行政法规的强制性规定，双方均应按约定履行自己的义务；在履行协议的过程中上诉人交付被上诉人首付款11万元被上诉人接受，说明双方协商变更了首付款的给付时间、数额；上诉人申请的贷款获审批后，被上诉人应履行义务，将具有完全所有权的房屋转移登记于上诉人名下；对于剩余的房款被上诉人履行完过户手续后，随时可以支付。上诉人在履行协议的过程中，并未违反协议的约定。特此，提起上诉，请求依法裁判。被上诉人冯跃萍答辩称：一审判决对于上诉人增加的诉求，一审判决对其诉求已经进行了处理，不存在遗漏。一审判决认为房屋买卖合同有效，但是一审判决认为冯跃萍在合同履行中没有违约情况，因为判决驳回上诉人的诉求是正确的，冯跃萍没有违约，不代表上诉人没有违约。一审法院审理认定事实如下：沧州市优悦房地产经纪有限公司系从事房地产经纪服务的中介机构，海兴县优悦中介家政服务中心系从事房屋中介、家政服务的个体工商户，登记的经营者为郝龙，海兴县优悦中介家政服务中心受沧州市优悦房地产经纪有限公司业务指导、管理，海兴县优悦中介家政服务中心于2018年5月24日被海兴县市场监督管理局注销，注销原因：停止经营，2018年4月12日原告韩寿震作为买受人（乙方）、被告冯跃萍作为出售人（甲方）、沧州市优悦房地产经纪有限公司作为居间方（丙）签订《房屋买卖合同》，合同编号：0000992，合同主要内容为：“甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和河北省沧州市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守：一、房屋状况：甲方自愿将坐落在海滨路南、兴达街东，城市花园12-3-601的房屋（以下简称“该房屋）出售给乙方，房屋建筑面积114.20平方米，房屋所有权证号：13117#，含房屋附属设施：乙方通过实地看房已对该房屋充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。二成交价格、付款方式和期限：（一）经丙方撮合，甲乙双方协商一致，同意该房屋的成交总价款为（人民币）￥640000元，大写陆拾肆万元整。（二）乙方在签定本合同时应向甲方支付购房定金人民币（大写）壹万元整，乙方为贷款客户，应在银行贷款审批下后，支付给甲方房屋首付款（首付款为除贷款申请额以外的剩余房款），银行贷款部分的房款按银行规定支付甲方。三、居间服务内容：丙方为甲乙双方提供房屋需求信息、居间介绍、陪同看房、撮合成交、签订居间合同服务。四、佣金及税、费承担：（一）丙方已完成双方提供的以上居间服务内容，乙方按照房屋成交总价款的1%支付佣金，具体数额为（大写）陆仟肆佰元整。（二）甲、乙双方交纳税、费承担方式、支付方式和时限约定如下：该房屋因产权过户所发生的相关费用由乙方承担，同时甲方无条件配合乙方办理该房屋过户手续；乙方如需贷款，贷款所发生的费用由乙方承担。……六、权利与义务：（一）甲方应就该房屋的现状、情况均向乙方和丙方如实告知，并无任何隐瞒。（二）甲方保证所出售房屋权属清楚，已征得其他共有人的同意，并保证该房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋实际交付给乙方使用。若发生与甲方有关的产权纠纷、债权纠纷及使用纠纷，概由甲方负责清理，并承担相应的民事责任，因此给乙方和丙方造成的经济损失，甲方负有赔偿责任。（三）丙方应将其提供的居间合同履行情况及时告知甲、乙双方。七、违约责任：（一）甲方违约致使合同不能履行的，甲方向乙方支付本合同约定成交总价款20%违约金，退还乙方所交定金，乙方有权解除合同，甲方需要退还所收取的全部购房款，并承担丙方的佣金费用及乙方的其他经济损失。（二）乙方违约致使合同不能履行的，乙方向甲方支付本合同约定成交总价款20%违约金，所交定金冲抵违约金，并承担丙方的佣金费用及甲方的其他经济损失。十一、本合同一式叁份，三方各执一份，各方签章后生效。甲方冯跃萍，乙方韩寿震，丙方沧州优悦房产经纪有限公司”。合同签订后，原告于签订合同当日给付冯跃萍定金10000元、给付海兴县优悦中介家政服务中心中介费6400元、并通过海兴县联社张会亭信用社向海兴县优悦中介家政服务中心业务员乔艳伶转账18500元，2018年5月21日原告给付海兴县优悦中介家政服务中心业务员被告马刚全6000元，2018年5月30日向海兴县优悦中介家政服务中心交纳购房首付款170000元，并由海兴县优悦中介家政服务中心出具收据，收据上盖有海兴县优悦中介家政服务中心财务专用章，原告于2018年6月9日给付冯跃萍房款110000元，2018年8月的3日、6日、15日被告马刚全分别向被告冯跃萍微信转账500元、500元、5000元，2018年7月31日中国工商银行股份有限公司海兴支行通知原告，购房贷款已经审批通过，贷款金额350000元。2018年9月5日本院依据原告的书面申请，作出(2018)冀0924民初1106号民事裁定书，对海兴县城市花园12号楼3单元601室进行查封，原告交纳保全费3720元、向阳光财产保险股份有限公司交纳保全担保金1920元。以上事实，由当事人陈述、房屋买卖合同、收据、短信、个体工商户登记基本信息、银行票据、保全费票据、保全担保金票据等予以证实，并已开庭质证。本院认为，原告韩寿震与被告冯跃萍及居间方沧州市优悦房地产经纪有限公司所签订的《房屋买卖合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，其合法有效，合同的当事人均应全面、恰当履行自己的合同义务，原告主张被告冯跃萍履行2018年4月12日签订的《房屋买卖合同》，即协助原告办理房屋过户手续并承担违约金128000元，原告享有主张被告冯跃萍协助原告办理房屋过户手续的前提是已按照合同约定履行给付冯跃萍首付款的义务，在原告未履行该义务时，被告冯跃萍根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，有权拒绝协助其办理产权过户手续，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证明或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告要求被告冯跃萍承担违约金128000元的主张，因未能提供有效证据证明冯跃萍违约，本院不予支持；原告主张海兴县优悦家政服务中心及马刚全将原告交纳的案涉房屋首付款17万元，交付给被告冯跃萍或退还原告并自实际收取日按年利率24%计算资金占用期间的利息，赔偿原告损失，因海兴县优悦中介家政服务中心于2018年5月24日被海兴县市场监督管理局注销，已停止经营，已不具备诉讼主体资格，同时原告未能提供该首付款17万元在马刚全处占有的证据，本院对原告的该主张也不予支持，原告主张海兴县优悦家政服务中心将收取的中介费6400元退还、乔艳伶退还收取的18500元、马刚全退还收取的6000元，并自实际收取日按年利率24%计算资金占用期间的利息，赔偿原告损失，因无事实和法律依据，本院亦不予支持；原告如在本案得不到周延保护，可依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之判决如下：驳回原告韩寿震的诉讼请求案件受理费1430元、保全费3720元，由原告韩寿震承担。二审经审理查明的事实同一审查明的事实一致。二审期间，上诉人向法庭提交录音证据，证实2018年6月28日至8月30日期间上诉人与被上诉人、中介等录音，证实被上诉人不同意买房的原因就是要求付全款，并且要求其增加房款。被上诉人冯跃萍对该证据的质证意见为：—、上诉人故意逾期提交证据不应被采纳。《最高人民法院关于适用《中华人民共和伺民事诉讼法》的解释》第102条的规定：当事人因故意或重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应予采纳，并依照民事诉讼法第65条、115条第一款的规定予以训诫、罚款。该证据的形成时间为2018年8月31之前，即形成于上诉人起诉之前，该案件一审起诉时间为2018年8月31日，一审开庭的时间为2018年10月18日，在长达一个半月之久的时间没有提交证据，而在二审期间开庭之前也未提交，而是在庭审过程中才提交的证据，可见上诉人是故意而为之，并且在二审庭审过程中，法宫提问为何延期提交证据时，上诉人代理人根本做不出合理的解释。而案件当事人韩守震本人给出的解释是录音资料太多不法整理，显然该说辞是不合理的，自起诉至审理期间长达48天，怎么会无法整理呢，该说辞显然是虛假|的，因此该理由也不是延期提交证据的迤由，因此应当认定上诉人故意延期提交证据，人民法院应当不予采如。因此，针对上诉人故意延期提交证据的行为法院对该证据不予采纳。二、存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。首先该录音资料不完整，录音资料存在剪切，只保留了对上诉人有利的内容，而对上诉人不利的内容内剪辑掉了。因此该证据不能够证明案件的基本事实。三、马刚全与上诉人之间具有亲密的关系，与案件的审理结果有利害关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条规定：与乙方当事人或者代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。该视听资料实际上是针对马刚全的一个证言。上诉人与马刚全的录音中马刚全明确说明自己与上诉人关系好，拖延过户就是为了治治被上诉人冯跃萍。而且在他们的谈话过程中韩守震也明确说明其姐姐韩金英与马刚全系同学关系，因此该证据中马刚全的陈述都是对上诉人有利，不具有真实性。另外马刚全作为沧州优悦房地产经纪有限公司海兴分公司的法定代表人，也是整个房屋买卖合同的经办人，对案件的结果具有利害关系，其在录音中的陈述肯定会向被上诉人推卸责任，其谈话内容不具有真实性。因此对马刚全的录音不能认定冯跃萍在履行合同中有违约。四、该证据没有经过被告马刚全出庭质证。上诉人提交的录音资料大部分是对中介机构马刚全的录音，在庭审中马刚全未出庭，也无法对该录音资料进行核实是否是其本人，因此该证据不能够作为认定案件事实的依据。综上所述，上诉人故意逾期提交的证据不具有真实性，与案件的另一个被上诉人马刚全有利害关系，因此不应对该证据予以采纳。本院认为，上诉人韩寿震与被上诉人冯跃萍及居间方沧州市优悦房地产经纪有限公司所签订的《房屋买卖合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，其合法有效，合同的当事人均应全面、恰当履行自己的合同义务。《房屋买卖合同》第二条之（三）款2项明确约定乙方（上诉人韩寿震）作为贷款客户，应当在银行贷款审批下后，支付给甲方（被上诉人冯跃萍）房屋首付款（首付款为除贷款申请额之外的剩余房款），银行贷款部分的房款按照银行规定支付甲方（被上诉人冯跃萍）。本案《房屋买卖合同》约定房产成交总价款为64万，上诉人韩寿震在中国工商银行股份有限公司海兴支行审批贷款金额35万元，其应当根据《房屋买卖合同》第二条之（三）款2项向被上诉人冯跃萍支付除贷款申请额度之外的剩余房款29万。上诉人韩寿震称在2018年4月12日支付定金1万元外，于2018年6月9日向被上诉人冯跃萍支付定金11万，说明与被上诉人冯跃萍协商一致，是对涉案房产首付款的数额及交纳时间进行了变更，但被上诉人冯跃萍对此并不认可，上诉人也未向法庭提交合同变更的相关证据，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定“当事人对合同变更的内容约定不明的，推定为未变更。”故，关于上诉人韩寿震对涉案房产首付款的数额及交纳时间进行了变更主张，本院不予认定。因上诉人韩寿震未按照合同约定将足额的首付款支付与被上诉冯跃萍，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被上诉冯跃萍有权不履行涉案房产过户手续，且上诉人韩寿震未提供足以认定被上诉冯跃萍违约的证据，对于上诉人韩寿震要求被上诉人冯跃萍承担违约责任的主张，本院不予支持。被上诉人马刚全将上诉人韩寿震向其给付的6000元，于2018年8月3日、6日、15日通过微信转账的方式转交被上诉人冯跃萍，上诉人韩寿震要求返还的主张，本院不予支持。被上诉人海兴县优悦中介家政服务中心于2018年5月24日注销登记，而上诉人韩寿震2018年5月30日交纳的17万元，实际收款者和占有方并非郝龙与马刚全，上诉人韩寿震同时要求被上诉人乔艳伶返还1.85万元的证据不足，对于该两项诉求，上诉人韩寿震可另案主张。综上所述，上诉人韩寿震的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2860元，由上诉人韩寿震承担。本判决为终审判决。审判长 张 梅审判员 冷树青审判员 高玲玲二〇一九年八月十日书记员 王 畅