河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初1443号原告：洛阳名兴房地产开发有限公司，住所地洛阳市高新区九都西路与青岛路交叉口西北侧名门世家品鉴中心三楼南侧。法定代表人：孙群堤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王政豪，河南定鼎律师事务所执业律师。被告：孙红奎，男，1973年8月8日生，汉族，户籍所在地洛阳市西工区，现浙江省乔司监狱服刑。原告洛阳名兴房地产开发有限公司（以下简称名兴公司）与被告孙红奎合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。名兴公司的委托诉讼代理人王政豪，孙红奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名兴公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除名兴公司与孙红奎于2014年8月2日签订的关于案涉房屋（该房屋坐落于洛阳市高新技术开发区××与××交叉口名门世家第5幢1单元1-1101号）的商品房买卖（预售）合同及补充协议；2.判令孙红奎立即向名兴公司支付违约金，违约金具体数额以案涉房屋价款总金额人民币695451元为基数，按银行同期同类逾期贷款利率6%，自2015年3月19日起计算至判决确定之日，现暂计至2018年12月19日为156476.475元，名兴公司可以在孙红奎已支付的房价款中扣除上述违约金；3.判令孙红奎立即协助名兴公司办理注销预售登记手续；4.本案诉讼费用由孙红奎承担。事实和理由：2014年8月2日，名兴公司作为出卖方与买受人孙红奎签订了关于案涉房屋的商品房买卖（预售）合同，约定案涉房屋总价款为695451元，买受人于2014年8月2日前交付首付款355451元，余款34万元办理公积金贷款；买受人须于签署合同当日同时备齐资料向公积金管理中心提交合格资料并办理贷款手续，并及时供款；买受人逾期付款超过30日后出卖人有权解除合同；买受人采取按揭贷款方式付款发生下列情形之一的（1.买受人提供的按揭资料不符合银行要求，自接到出卖人或者银行通知之日起超过5日仍未补齐资料的；2.因买受人征信等个人原因导致贷款银行拒绝受理贷款申请，买受人自接到出卖人或银行通知之日起超过5日仍未与出卖人达成付款协议的…4.因买受人违约，出卖人依据本合同和补充协议的约定行使合同解除权的，买受人以商品房总价款为基数，按银行同期同类逾期贷款利率向出卖人支付违约金，出卖人可以在买受人已支付的房价款中扣除上述违约金），出卖人有权解除合同。合同签订之前，孙红奎支付了首付款355451元。2015年3月19日，洛阳市住房公积金管理中心出具情况说明孙红奎目前的公积金账户处于封存状态，无法办理公积金贷款。名兴公司多次催收房屋余款，但至今未付，孙红奎的行为构成根本违约，名兴公司已将解除合同通知邮寄给孙红奎，且由于孙红奎的违约行为，名兴公司尚未向其交付案涉房屋，亦未办理所有权转移登记。案涉房屋系名兴公司合法建造，根据物权法规定名兴公司为所有权人。名兴公司将房屋出售目的为获得房款，但孙红奎拒不支付剩余房款导致名兴公司合同目的无法实现，为维护自身合法权益，故提起诉讼。孙红奎辩称，我是2015年4月因涉嫌刑事犯罪被关到看守所，一直到现在，无法履行合同。房子是单位洛阳银行的集资团购的，现在我还在监狱，没有办法履行合同。当时我和名兴公司协商把房子变更给我女儿，而且给名兴公司交的有申请，名兴公司说全款付清可以变更，但交余款时房子被查封了，没有办成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2014年8月2日，孙红奎、名兴公司签订《商品房预售合同》一份，孙红奎购买名兴公司开发的位于洛阳市高新区××与××交叉口名门世家5幢1单元1-1101号房屋（以下简称涉案房产）一套，该房为预售商品房，用途为住宅，预测建筑面积共194.26平方米。合同约定该商品房单价为每平方米3580元，房屋总价款为695451元。合同第六条关于“付款方式及期限”的约定：“买受人于2014年8月2日前交付首付款人民币355451元，余款人民币340000元办理公积金贷款。买受人须于签署《商品房预售合同》当日同时备齐资料向公积金管理中心提交合格资料并办理按揭贷款手续，并及时供款。”合同第七条关于“买受人逾期付款的违约责任”的约定：“1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期万分之贰的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”附件四《补充协议》第五条“合同解除”中约定：“2.买受人采取按揭贷款（商业贷款/公积金贷款）方式付款，发生下列情形之一的，出卖人有权解除合同：⑴买受人提供的按揭资料不符合银行要求，自接到出卖人或者银行通知之日起超过5日（含）仍未补齐资料的；⑵因买受人征信等个人原因导致贷款银行拒绝受理贷款申请，买受人自接到出卖人或者银行通知之日起超过5日（含）仍未与出卖人达成付款协议的；……3.因买受人违约，出卖人依据本合同和补充协议的约定行使合同解除权的，买受人以商品房总价款为基数，按银行同期同类贷款利率向出卖人支付违约金，出卖人可以在买受人已支付的房价款中扣除上述违约金。……5.双方约定自解除合同的书面通知发出之日起第5天视为送达之日。送达地址同补充协议第三条。”第三条“约定买受人提供的送达地址及××如下：送达地址洛阳市西工区华源河畔明珠8-1-201，买受人（××）孙红奎电话：139××××7797。”2.孙红奎交纳购房款情况如下：2013年1月15日194400元、2013年7月5日129600元、2014年7月31日31451元，以上共计355451元。3.2019年1月3日洛阳市不动产登记中心出具的《房屋记载表》显示的涉案房产的查封记录为：2015年2月3日洛阳市涧西区人民法院查封，查封期限自2015年2月3日至2017年2月3日，2017年2月3日续封至2020年2月3日；2015年7月17日洛阳市公安局车站分局查封，查封期限自2015年7月17日至2017年7月16日；2015年6月9日本院查封，查封期限自2015年6月9日至2018年6月9日；2017年8月30日洛阳市公安局车站分局查封，查封期限自2017年8月30日至2019年8月30日。4.涉案合同签订后，2015年3月19日经名兴公司向洛阳市住房公积金管理中心市区营业部查询，孙红奎的公积金账户处于封存状态，故向洛阳市市地产管理处送达《情况说明》，告知涉案房产因以上原因无法办理公积金贷款。5.2017年1月10日，名兴公司按合同约定送达地址向孙红奎邮寄《解约函》，因电话地址有误，邮件于2017年1月12日被退回。该《解约函》载明：“孙红奎先生：鉴于我司对您多次催告后，您至今仍未依约办理银行公积金面签按时付款，我司特郑重函告您：根据《商品房预售合同》中的约定，我司将从您首付款当中扣除逾期付款的违约金（累计应付款的1%），并解除您于2014年8月2日与名兴公司签订的关于购买名门世家5-1-1101号房屋的《商品房预售合同》，我司即可自行处理该房产。”另经查询，孙红奎于2015年4月28日因涉嫌诈骗犯罪被洛阳市公安局车站分局刑事拘留，2015年6月5日因涉嫌非法吸收公众存款犯罪被依法逮捕，本院于2017年10月25日判决其有期徒刑八年。本院认为，名兴公司与孙红奎之间签订的《商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。按合同约定，孙红奎应于合同签订当日备齐资料向公积金管理中心提交合格资料并办理按揭贷款手续，而孙红奎的公积金账户处于封存状态，无法办理公积金贷款，则按协议约定孙红奎应于五日内即2014年8月8日前与名兴公司达成余款的付款协议，但至今孙红奎未向名兴公司交纳余款，也未与名兴公司就余款交纳达成协议，孙红奎的行为构成违约，名兴公司依约享有合同解除权并向孙红奎主张违约责任。孙红奎辩称其不能履行合同的原因有二，其一是涉案房产被司法部门查封，其二是其本人于2015年4月被羁押至今。首先，孙红奎庭审中称“曾与名兴公司协商将房产登记变更至其女儿名下，名兴公司也同意变更但要将余款付清，因涉案房产被查封而未办理”，从其自述可以看出孙红奎得知房产被查封时间为2015年2月3日之后，截止该时间孙红奎未交清余款，也尚未被羁押；其次，名兴公司对孙红奎称其将余款交清同意将房产变更至其女儿名下未予以认可，即双方未就付款达成协议；最后，孙红奎的个人犯罪行为并不必然致使其不能履行合同，也不能作为抗辩合同相对方的合法理由。综上，本院对孙红奎辩称其并不违约的辩解理由不予采信。因孙红奎的单方违约行为名兴公司依法享有合同单方解除权，名兴公司于2017年1月10日向孙红奎按合同约定地址邮寄《解约函》，但此时孙红奎已处于羁押状态，客观上无法收到，故不能以此时间作为涉案合同解除之日。名兴公司提起诉讼后，孙红奎收到应诉材料即名兴公司的解除合同通知，故涉案合同的解除时间应为2019年7月18日。从名兴公司提供的证据2017年2月27日的《情况说明》来看，名兴公司已得知涉案房产被多家司法机关查封以及孙红奎无法联系的事实，从此时其应及时行使权力以避免损失扩大，而其行使时间明显逾期，故违约金应按总房款695451元为基数以年利率6%从其主张之日2015年3月19日计算至2017年2月17日，即45088.40元，对因名兴公司逾期而造成的扩大损失本院不予支持。涉案合同解除后，孙红奎已交房款355451元名兴公司应予以退还，孙红奎承担的违约金可从中扣除；名兴公司主张孙红奎协助办理注销预售登记手续，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳名兴房地产开发有限公司与孙红奎2014年8月2日签订的《商品房预售合同》及《补充协议》于2019年7月18日解除；二、孙红奎于本判决生效后三日内支付洛阳名兴房地产开发有限公司违约金45088.40元；三、洛阳名兴房地产开发有限公司于本判决三日内退回孙红奎已交房款355451元；四、孙红奎在洛阳名兴房地产开发有限公司退回房款后立即协助办理房产预售登记注销手续；五、驳回洛阳名兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。第二、三项折抵后洛阳名兴房地产开发有限公司应退孙红奎房款310362.60元。如洛阳名兴房地产开发有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3530元，由洛阳名兴房地产开发有限公司负担2513元，孙红奎负担1017元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘伟国审 判 员  杨晓宇人民陪审员  杨兴旺二〇一九年八月二十八日书 记 员  丁 妍