广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终968号上诉人（原审原告）：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路20号，统一社会信用代码9144200056826974XQ。法定代表人：陈鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，女，该公司法务。上诉人（原审被告）：姜小明，男，1967年7月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审被告）：刘红均，女，1975年8月1日出生，汉族，住四川省武胜县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：黄保玲，广东优游涵泳律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：邝在旺，广东优游涵泳律师事务所实习律师。上诉人中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）因与上诉人姜小明、刘红均商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人盈润公司上诉请求：撤销一审判决并支持盈润公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、根据盈润公司与姜小明、刘红均签订的商品房买卖合同补充协议约定，即使姜小明、刘红均同意继续履行合同，违约金也应当为房价总额350000元×0.2‰×逾期天数。二、姜小明、刘红均以各种理由拒绝办理付款方式变更手续也没有付款。因姜小明、刘红均未按时向盈润公司支付剩余房款，构成严重违约，盈润公司向姜小明、刘红均发出解除通知，双方签订的商品房买卖合同已解除。针对盈润公司的上诉，姜小明、刘红均辩称，根据双方签订的合同盈润公司无权单方解除合同。理由如下：一、姜小明、刘红均根据合同约定愿意继续履行合同，盈润公司一审期间及实际行为同意其继续履行。盈润公司已将全部房款收取并在二审期间向姜小明、刘红均发出催收楼通知书，通知姜小明、刘红均办理收楼手续，其实际行为已经表示其同意继续履行合同。二、首期款与剩余房款违约金应区别计算，违约金计算基数按照未付房款计算。三、根据补充协议违约金不能超过房款总额的0.2‰。上诉人姜小明、刘红均上诉请求：撤销一审判决，改判姜小明、刘红均支付盈润公司违约金18657.4元。事实和理由：一审判决对违约金的计算标准有误，导致姜小明、刘红均支付盈润公司违约金偏高。首先，合同约定支付首期款和剩余购房款的支付时间和方式是不一样的，因此，对违约金天数的计算应当分别计算，而不是合并一起计算。其次，根据合同约定，即使认定姜小明、刘红均逾期支付起算时间最早也应当是2018年4月1日，姜小明、刘红均实际付款日期为2018年10月11日，逾期天数应为193天。剩余购房款逾期付款违约金的计算标准应以补充协议的约定为准。针对姜小明、刘红均的上诉，盈润公司辩称，一、根据双方签订合同第六条第一条第三项规定，姜小明、刘红均应于2015年1月26日向其支付首期款105000元，商业贷款245000元，但姜小明、刘红均仅向其支付首期款71000元，剩余首期款及购房款未支付。双方签订的合同补充协议第五条第一款第一项明确约定乙方即姜小明、刘红均自逾期之日起至实际付款之日止每日以房价款总额日万分之二支付违约金，因此即使姜小明、刘红均同意继续履行合同，违约金也应按约定支付。二、姜小明、刘红均在收到盈润公司出具的变更付款方式通知书后，未在约定时间内即2018年3月25日前一次性支付剩余房款，已经构成严重违约，故盈润公司不同意继续履行合同，盈润公司有权依据合同约定解除买卖合同。盈润公司向一审法院起诉请求：1.解除盈润公司与姜小明、刘红均于2015年1月26日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.姜小明、刘红均协助盈润公司办理中山市××乡镇××路××山花园××房的注销备案手续；3.姜小明、刘红均向盈润公司支付违约金35000元。一审法院认定事实：2015年1月26日，盈润公司（买受人）与姜小明、刘红均（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发位于中山市××乡镇××路××山花园××房的房地产，房屋总价款为350000元；2.付款方式为银行按揭方式，首期款105000元需于2015年1月26日前支付，商业贷款245000元需于2015年1月26日前支付；3.买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期超过90日后，合同继续履行，买受人应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万之二的违约金；（2）详见本合同附件《补充协议》第四条。上述合同还约定了其他内容。同日，盈润公司（甲方）与姜小明、刘红均（乙方）签订了一份《中山市商品房买卖合同》补充协议约定，若乙方逾期付款，乙方应自逾期之日起至实际付款之日止每日以房价款总额的0.2‰支付违约金，合同继续履行。上述补充协议还约定了其他内容。同日，盈润公司向姜小明、刘红均出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到姜小明、刘红均雅景半山花园34座2204房交来定金2000元。同日，盈润公司向姜小明、刘红均出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到姜小明、刘红均雅景半山花园34座2204房交来定金8000元。2015年1月26日，盈润公司向姜小明、刘红均出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到姜小明、刘红均雅景半山花园34座2204房交来的首期款29000元。2015年2月6日，盈润公司与姜小明、刘红均签订的《中山市商品房买卖合同》办理了中山市商品房销售登记备案手续。2016年3月18日，盈润公司向姜小明、刘红均出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到姜小明、刘红均雅景半山花园34座2204房交来的首期款32000元。2018年3月15日，盈润公司通过邮寄的方式向姜小明、刘红均发出了一份关于变更付款方式的通知，内容为：致姜小明、刘红均，阁下于2015年1月26日与我司签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定购买位于中山市××乡镇××路××山花园××房，付款方式为按揭方式，同时约定如按揭申请不获银行审批通过的，需在10天内变更付款方式为一次性付款。现我司接到银行通知，阁下的按揭贷款申请因阁下自身原因未获审批通过。为此，我司特通知阁下，请阁下在2018年3月25日前到我司办理付款方式变更手续并一次性付清房屋价款。逾期未付的，我司将按合同约定，追究阁下的违约责任。2018年7月18日，盈润公司通过邮寄的方式向姜小明、刘红均发出一份解除商品房买卖合同通知书，内容为：您与我司于2015年1月26日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定您购买我司开发的位于中山市××乡镇××路××山花园××房，但您除支付首期购房款后，经本公司多次催促至今未按合同约定支付余下购房款，本公司正式通知您如下事项：第一，解除您与本公司2015年1月26日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议；第二，您应向本公司支付违约金24500元。上述解除商品房买卖合同通知书还约定了其他内容。2018年8月8日，盈润公司诉至一审法院，提出前述诉讼请求。2018年10月11日，中国农业银行股份有限公司珠海吉大支行出具了一份超级柜台客户回执，载明姜小明向盈润公司转账支付了34000元，附言为姜小明半山午后首期款。同日，中国农业银行股份有限公司珠海吉大支行出具了一份超级柜台客户回执，载明姜小明向盈润公司转账支付了245000元，附言为姜小明半山午后34栋一次性付清房款。一审诉讼中，盈润公司与姜小明、刘红均均确认姜小明、刘红均已全额向盈润公司支付了购房款350000元。盈润公司与姜小明、刘红均均确认双方就合同继续履行一直进行协商，盈润公司表示如果姜小明、刘红均一次性支付全部房款及违约金，则愿意继续履行合同，否则要求解除合同；姜小明、刘红均则表示其不同意解除合同，要求继续履行合同，但违约金的数额应仅就逾期支付首期款部分进行计算。一审法院认为：本案属商品房预售合同纠纷。盈润公司与姜小明、刘红均签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。依据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案商品房价款采取银行按揭方式支付，按揭贷款未获银行批准，买受人应在收到出卖人付款通知书之日起15日内一次性付清房价余款，逾期视为买受人违约。姜小明、刘红均于2018年3月15日收到盈润公司发出的变更付款方式通知后，未按合同约定于2018年3月30日前向盈润公司一次性支付剩余房价款279000元，已构成违约，应承担相应违约责任。虽姜小明、刘红均收到盈润公司催告后未及时向盈润公司一次性支付剩余购房款，但结合双方一直均有就合同继续履行进行协商的事实以及双方在庭审过程中的陈述，盈润公司与姜小明、刘红均双方均有继续履行合同的意愿，且姜小明、刘红均已依据盈润公司的指示足额向盈润公司支付了全额购房款350000元，姜小明、刘红均亦同意向盈润公司支付违约金，现双方因违约金的计算方式存在分歧。综上所述，虽姜小明、刘红均存在一定的违约行为，但双方均有继续履行合同的意愿且合同具有继续履行的可能性，为了促进双方签订商品房买卖合同目的的实现，维护交易秩序的稳定，一审法院认为，盈润公司、姜小明、刘红均双方应继续履行双方签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，故对于盈润公司要求解除双方于2015年1月26日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回，但姜小明、刘红均应就其违约行为承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，双方签订的商品房买卖合同约定逾期付款买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，而双方签订的商品房买卖合同补充协议则约定逾期付款买受人应按日以房价款总款0.2‰向出卖人支付违约金，双方在商品房买卖合同及补充协议对逾期付款的违约金计算标准进行了不同的约定。一审法院认为，商品房买卖合同与补充协议虽然在同一天签署，但补充协议的性质一般为双方对商品房买卖合同内容的补充及说明，故应视为双方通过签订补充协议的方式对商品房买卖合同中关于逾期付款违约金的计算标准进行了变更，逾期付款违约金的计算标准应以补充协议的约定为准。但计算已付款部分的违约金违反公平原则，应仅计付逾期应付款的违约金。关于违约天数的计算问题，依据合同约定，姜小明、刘红均应于2015年1月26日前向盈润公司支付首期款105000元，姜小明、刘红均仅依约支付了首期款71000元，剩余首期款34000元及剩余购房款245000元截止至2018年10月11日才支付完毕，共计逾期1353天。综上所述，姜小明、刘红均应向盈润公司支付逾期付款违约金75497.4元（279000元x0.2‰x1353天）。综上所述，盈润公司的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、盈润公司与姜小明、刘红均继续履行双方于2015年1月26日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议；二、姜小明、刘红均应于一审判决发生法律效力之日起三日向盈润公司支付逾期付款违约金75497.4元；三、驳回盈润公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7075元，减半收取为3538元（盈润公司已预交），由盈润公司负担538元，由姜小明、刘红均负担3000元，姜小明、刘红均应于在支付上述款项时迳付盈润公司。本院二审期间，上诉人盈润公司提交退房款凭证。拟证明双方签订的合同在盈润公司向姜小明、刘红均出具解除合同通知书之日起解除，姜小明、刘红均在盈润公司出具的变更付款方式通知约定的时间之后才支付房款，未经盈润公司同意直接将剩余房款转入到盈润公司的账户中。本院组织当事人进行了质证，姜小明、刘红均确认该证据真实性，不确认关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：盈润公司与姜小明、刘红均签订的商品房买卖合同约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。补充协议另规定，出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、盈润公司是否有权解除涉案合同；二、姜小明、刘红均应向盈润公司支付的违约金数额。关于争议焦点一，即盈润公司是否有权解除涉案合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，姜小明、刘红均作为涉案商品房的买受人，应按合同约定于2015年1月26日前付清全部购房款，逾期超过90日（即超过2015年4月26日），盈润公司有权解除合同。姜小明、刘红均迟延支付购房款后，盈润公司应当在解除权发生的2015年4月26日起一年内行使解除权。该一年期限为除斥期间，盈润公司未能在解除权发生之日起一年内行使解除权，该解除权消灭。盈润公司在解除权已逾除斥期间的情形下，于2018年7月18日通知姜小明、刘红均解除合同，该通知为无效通知，不产生解除合同之效力。在姜小明、刘红均已付清全部购房款，涉案合同继续履行不存在障碍的情形下，一审判决对盈润公司主张解除涉案商品房买卖合同的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即姜小明、刘红均应向盈润公司支付的违约金数额的问题。姜小明、刘红均迟延向盈润公司支付购房款，构成违约，应当按照合同约定向盈润公司承担违约责任。根据合同约定，姜小明、刘红均应当于2015年1月26日前付清购房款，姜小明、刘红均迟延支付购房款，故应当自2015年1月27日起向盈润公司支付违约金至其付清购房余款的2018年10月11日止。关于违约金计算基数，涉案补充协议虽将逾期付款违约金计算标准变更为房价总款。但与此同时，该补充协议规定出卖人逾期交房的，仅应按买受人已付房款计算违约金。此处买卖双方关于违约责任的规定明显不对等，加重了买受人责任，显失公平。况且，在无其他证据的情形下，盈润公司因姜小明、刘红均逾期付款而遭受的损失，主要是逾期应付款的利息损失。该补充协议将违约金计算基数规定为房价总款，明显过分高于其损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审判决据此将涉案补充协议所约定的逾期付款违约金调整为姜小明、刘红均应按买受人逾期应付款每日万分之二支付逾期付款违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人盈润公司及上诉人姜小明、刘红均的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7342元（中山市盈润房地产开发有限公司已预交7075元，姜小明、刘红均已预交267元），由上诉人中山市盈润房地产开发有限公司负担7075元，由上诉人姜小明、刘红均负担267元。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇一九年八月二日书记员 钱绮丽