贵州省习水县人民法院贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0330民初3336号原告穆某，男，汉族，1970年12月6日出生，住习水县。原告罗某，女，汉族，1971年8月25日出生，住习水县。共同委托代理人程亚，贵州多年律师事务所律师。共同委托代理人翁恒贵，贵州多年律师事务所实习律师。被告遵义市华居房地产开发有限公司，地址：遵义市红花岗区子尹路南段综合3号楼，统一社会信用代码915203007457115607。法定代表人金晓梅。委托诉讼代理人罗安梅，该公司员工。原告穆某、罗某诉被告遵义市华居房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告穆某以及原告穆某、罗某的共同委托代理人程亚、被告遵义市华居房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗安梅到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、判令被告立即为原告办理御景山居小区第14A-1-14号房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；二、判令被告支付原告因被告迟延交付房屋的违约金从2014年6月30日起至2015年3月18日止按1497398元为基数以日万分之二计算至被告交付门面产权手续时止；三、判令被告支付原告因被告迟延交付房屋产权手续的违约金从2014年12月30日起按1497398元为基数以日万分之二计算至被告交付房屋产权手续时止；四、被告承担本案诉讼费。后原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告立即将办理御景山居小区第14A-1-14号房屋所有权转移登记的有关文书交付原告，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。事实和理由：被告与原告在2013年7月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号14-54），合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利、义务等内容，其中第十一条、第十三条约定被告应当于2014年6月30日前向原告交付住房，逾期按已付房价款按日万分之二向买受人支付违约金。第二十二条约定出卖人在2014年12月30日前取得该住房所有权初始登记，并将办理住房转移登记的有关文书交付买受人，不能按此交付则在30日内交付办理住房转移登记的有关文书，并按已付房价款的万分之二承担违约责任，合同签订后，原告按照合同约定通过首付和银行按揭方式向被告支付了购房款，被告于2015年3月18日才向原告交付商品房。为此，诉至法院。被告辩称，被告于2015年3月18日交付商品房，从2015年3月19日起原告就应该知道权利被损害，鉴于被告于2015年3月18日向原告履行了交房义务，其违约行为于2015年3月19日终止，根据民法通则第135条以及《最高人民法院关于诉讼时效支付若干问题的解释》第三条规定，原告最迟应该于2017年3月18日前主张权利，逾期原告丧失胜诉权。原告于2019年7月20日起诉，已经超过诉讼时效，不应支持。被告已经将初始登记的相关资料交给登记机关，不存在被告向产权登记机关交付大产权的规定，原告的诉请不具有可执行性。由于不动产登记改革，被告和政府就案外的土地产生矛盾，该产权的转移登记没有办理完，不动产登记机关不作为，被告无法履行，因此，原告诉请的违约金不应支持。即使被告未交付转移登记的有关文书而违约，该违约未给原告造成损失。被告将房屋交付给原告占有使用，合同目的已经实现，被告交付办理转移登记的文书属于附随义务、后合同义务，根据合同法第22条规定，被告未履行后合同义务只有在给原告造成实际损失的情况下才承担违约责任，被告不应当承担责任；即使要承担责任，原告诉请违约金过高，应予以调整在1000元以下。另外，逾期交付手续给登记机关属于持续违约，也应受到诉讼时效的限制。本院经审理认定事实如下:2013年8月2日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买其开发的位于习水县××街道××路御景山居的第14A-1-14号商业营业用房，该商业营业用房总价1497398元，二原告采取首付749398元，银行按揭贷款748000元的付款方式。被告承诺于2014年6月30日前向买受人交付该商业营业用房。被告承诺于2014年12月30日前取得该商业营业用房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告。按照前款约定时间60日后被告仍不能交付商品房转移登记有关文书的，若二原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已付房款的万分之二作为违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。原告按约向被告支付了房屋首付款749398元，另外748000元以银行按揭方式向被告支付。原告于2015年3月18日接房。另查明，被告系一家房地产开发经营的有限责任公司。本院于2019年7月2日立案受理本案。对原告所举的《商品房买卖合同》，收据，《个人购房担保借款合同》等，被告所举营业执照、接房承诺，双方均无异议，予以采信。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于原告诉请的第一项诉讼请求。《商品房买卖合同》中对此有明确的约定，对原告的此诉请予以支持。原告的第一项诉讼请求内容是被告办理产权转移登记的义务，具有较强的物权属性，不应适用诉讼时效，对被告辩称该诉请已经超过诉讼时效的意见，不予采纳。对于原告的第二项诉讼请求。《商品房买卖合同》约定被告应当在2014年6月30日前向二原告交房，被告实际于2015年3月8日向原告交房，应当向二原告支付迟延交房的违约金。但，违约金请求权是债权请求权，应当受三年诉讼时效限制，二原告最迟应当在2018年3月8日主张权利，二原告的诉讼已超过诉讼时效，丧失胜诉权。对被告辩称该违约金超过诉讼时效的辩称意见，予以采纳。对二原告的第二项诉讼请求，不予支持。对于原告的第三项诉讼请求。被告逾期交付办理转移登记有关文书的违约行为，虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，应当受三年诉讼时效限制，原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请，丧失胜诉权。原告是2019年7月2日向本院提起诉讼，2016月7月2日前的违约金已超诉讼时效，不予支持。违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。被告辩称不动产登记中心拒收资料，被告不存在过错不应承担责任，根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于被告辩称的政策变化问题，不属于法律规定的不可抗力情形。故对被告辩称其因不可抗力导致违约，也未给二原告造成损失，原告的诉请超过诉讼时效，不应承担违约金的意见，不予采纳。被告未按约定交付办理产权转移登记的有关文书，合同约定应当从2014年11月30日开始每日按照二原告已付房价款万分之二计算。但根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”的规定，对于被告辩称二原告诉请的违约金过高，应予以调整的意见，予以采纳。结合本案房屋的住房性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，酌情将违约金调整为每年9000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将位于位于习水县××街道××路“御景山居”第第14A-1-14号商业营业用房办理转移登记需由其提供的有关文书交付原告穆某、罗某。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告穆某、罗某违约金27000元（截止2019年7月2日）和向原告穆某、罗某梅交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（从2019年7月3日起按9000元/年计算）；三、驳回原告穆某、罗某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4785元，由原告穆某、罗某负担4000元，遵义市华居房地产开发有限公司负担785元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  何义义二〇一九年八月九日书记员  张 程