陕 西 省 商 洛 市 商 州 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2019）陕1002民初1156号       原告：中国工商银行股份有限公司商洛分行，住所地陕西省商洛市商州区迎宾路1号。    负责人：齐建强，行长。   委托诉讼代理人：赵刚，男，中国工商银行股份有限公司商洛分行职员。   委托诉讼代理人：张文涛，陕西弘达律师事务所律师。   被告：田高栋，男，1964年8月25日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：李书良，陕西善存律师事务所律师。   原告中国工商银行股份有限公司商洛分行（以下简称：“工行商洛分行”）与被告田高栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行商洛分行的委托诉讼代理人赵刚、张文涛与被告田高栋、委托诉讼代理人李书良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告工行商洛分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除； 2、判令被告立即向原告腾交位于商州区XX路东（原十号信箱）的房屋；3、判令被告向原告支付自2018年1月1日至实际腾房之日的房租及房屋使用费，暂计至2019年4月24日合计80706.29元；4、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更增加第3项诉讼请求为：要求被告支付原告房屋租赁费、房屋占用费共计86825.45元，其中房屋租金60775.31元，房屋占用费26050.14元，计算至2019年5月30日。事实和理由：2014年1月1日原被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其名下位于商洛市商州区XX路东（原十号信箱）1089.85平方米的商住房屋出租被告使用。租赁期限2014年1月1日至2016年12月31日，共计3年。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30天向甲方书面提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第六条约定：租金50000元，该房屋租金1年不变，自第二年起每年增加5%，第九条约定：租赁期满或合同解除后，乙方应当在当天返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元/平方米建筑面积向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同租赁期满后，被告向原告交纳2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金，之后再没有向原告交纳任何费用。根据商洛市人民政府下发的《关于实施中心城区十号信箱片区XX户区改造项目房屋征收的决定》等相关文件，涉案房屋被纳入XX户区改造项目征收范围，原告多次要求被告返还房屋，并于2019年1月15日向被告下发书面腾房通知，限被告于2019年2月25日前清空房屋并交纳拖欠租金，被告拒不履行。故原告诉至本院，请求贵院判如所请。   被告田高栋辩称，一、被告租赁原告房屋的历史背景和实际情况。2005年12月22日，被告向原告交纳竞价押金1万元，取得原告竞拍房屋租赁权的资格，后被告通过竞拍形式，取得原告房屋的租赁权，并于2005年12月26日按照竞拍价格向原告交纳租赁费4.6万元。此后，由于所出租房屋被他人非法占用，原告一直未能向被告交付房屋，也未与被告签订租赁合同。被告无数次向原告要求要么交付房屋，要么退还所交押金，赔偿损失，但原告既不交房，也不退还押金，被告只好通过社会朋友出面与非法占用者交涉，在不懈努力下，才于2011年8月将房屋收回。当时，屋顶严重漏水，门窗被人破坏挖走，没有水电，院墙倒塌，院内是玉米和杂草，根本不能使用。收回房屋后，被告即于2011年8月12日向原告提交了房屋租赁合同草案，要求签订租赁合同，原告收到后未与被告签订合同，拖而未决长达一年有余。在被告多次催促下，原告口头承诺，答应长期租赁给被告，要被告先修缮装修。于是，被告于2013年年初动工做楼顶防水，更换门窗，硬化地面院落，完善水电设施，与城建部门联系交涉开通道路出口，花费50多万元，使其具备租赁使用条件。然而，当被告要求签订租赁合同时，原告拿出提前打印好的合同，并说这是行里统一对外出租房屋的制式合同，且只能签订一年，第二年再续签。被告看到合同中全部是不利于被告的条款，不同意签订。双方僵持半年多时间没有签订合同。后原告通知被告:万如若不签订合同，以前所交纳的房屋押金不予退还，修缮房屋的投资不予赔偿，要求被告搬出”。被告无奈，只好按照原告的要求在合同上签字，只是在被告的强烈要求下，将合同期限改为3年，其余条款全部按照原告的要求，不许改变。二、原告强加给被告的霸王条款显失公平。如合同中未体现被告2005年通过竞拍取得租赁权交纳了租赁费长达八年时间却未取得房屋使用权未予补偿的事实，也未体现被告取得实际使用权属时房屋的现状及被告修缮装修的投资情况，而是强调乙方对该房屋进行装修、装饰成添置新物必须经甲方书面同意:租赁期满或合同解除后，乙方应在当天返还该房屋，逾期返还的，每逾期一日，乙方应按每平方米10元建筑面积向甲方支付该房屋占用期间的使用费:乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方放弃收回，归甲方所有:遗留的物品，甲方有权自行处置等。且被告在租赁院落内开办汽车修理业务，合同期满当日搬出没有留出合理期限。三、原告要求终止租赁合同，必须补偿被告房屋修缮、装修和搬迁损失。原告曾口头答应，长期租赁，被告才投资巨额资金进行房屋修缮和装修，现被告只经营5年时间，原告便要终止合同，被告还没有收回投资，且汽车修理厂搬迁需要搬迁费用，原告必须补偿被告损失和搬迁费用，否则，被告不同意终止合同，如果法院按照合同判决，被告将上访维权，要求原告赔偿2005年其违约给原告造成的损失和终止合同给被告造成的损失。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据有： 1、房屋租赁合同，证明原被告之间是租赁合同关系，租赁物位置、面积、租金情况，逾期交纳租金处罚原则，违约责任，房屋交付及返还、解除合同约定、合同期满后原被告未签订书面合同，被告一直使用房屋，期限变为不定期租赁；2、（2014）商证民字第75号公证书，证明原被告之间签订合同不存在显失公平，更不存在胁迫等行为；3、房屋产权证书，证明原告对房屋有所有权以及处置权；4、商洛市十号信箱棚改管理处文件，证明涉诉房屋属于政府拆迁、征收对象，原告要求解除与被告合同的紧迫性；5、2019年1月15日《腾房通知》证明原告向被告发出书面退房通知的事实；6、田高栋《关于腾交房屋的答复意见》证明被告已经收到腾房通知，并知晓的，原被告合同应在2019年1月15日解除；7、2019年3月6日腾房通知，证明再次向被告发出腾房通知的事实；8、证人梁某某、汪某某、王某某证言，证明原告两次向被告发出腾房通知；9、光盘，证明给被告送达腾房通知的视频资料。被告对原告提交证据质证意见为：对证据1真实性认可，但认为是原告强加给被告的；对证据2 真实性和证明目的均不认可，被告并未去过公证处，原告应提交被告申请书以及谈话笔录证明在公证时被告去过公证处的事实；对证据3真实性没有异议，但对原告要求被告按照房产证面积交纳占用费不认可；对证据4真实性无异议，拆迁办没有给被告实际使用人送达有关文件；对证据5真实性认可，但不是当天送达的随后收到的；对证据6认可属实；对证据7不认可，没有加盖单位公章不是法人行为，属于个人行为。对证据8、9真实性不认可，被告未见过三个人，被告没有收到腾房通知，原告交给被告弟弟被告本人没有收到。   被告田高栋提交证据有：1、工行告知书，证明被告于2005年12月23日通过竞拍取得房屋租赁权，该房屋被他人非法占用，2014年1月1日前没有给被告使用，长达8年时间，直到双方签订合同前，原告没有退还租金，亦未赔偿原告损失；2、收款收据，证明被告交纳竞价押金1万元，房租46000元；3、被告自行草拟的房屋租赁合同，要求原告签订，原告没有签订；4、房屋场地修缮中的照片，证明原告交给被告房屋不能使用，被告投入巨资进行修缮及添附的事实，原告的合同是强加给被告的。原告对被告提交证据质证意见为：对证据1没有原件，即就是真实的与本案没有关联性；对证据2真实性认可，押金已经抵作租赁费；对证据3收到，但被告的草拟合同双方未达成一致意见，只是一份草案；对证据4真实性、客观性无异议，证明当时签订合同时房屋现状，被告要求原告赔偿是没有法律依据的。   对上述原被告提交证据双方对真实性无异议的，本院对其真实性予以认定，能够证明本案的基本事实，对双方有争议的证据认定如下：对原告提交证据2，被告称其并未去过公证处，本院给原告限定期限让原告提交证据证明被告去过公证处并进行公证的事实，原告未向本院提交，故本院对原告提交的证据2不予采纳；对原告提交的证据7，该证据上未加盖原告公司公章，被告亦不认可，故不予采纳。对原告提交的证据8证人证言中关于送达2019年1月15日腾房通知的事实及原告提交证据9光盘中视频资料、与原告提交的证据6能够相互印证，故对证据8中关于送达2019年1月15日腾房通知的部分及证据9均予认定。被告提交的证据1、2与原被告陈述能够相互印证，故本院予以认可。被告提交证据3原被告双方均未在该合同上签字或捺印，故对该份房屋租赁合同，本院不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：   原告名下有位于商洛市商州区XX路东（原十号信箱）1089.85平方米的商住房屋对外出租，2005年12月22日被告田高栋向原告工行商洛分行交纳10000元，原告给被告出具收款收据上载明：租原十号储蓄所房屋竞价押金。2005年12月24日原告向被告发送了《告知书》上面载明：你于2005年12月23日取得我行原十号储蓄所房屋租赁权，因该处房产被他人非法占用，我行正在交涉，你也可代表我行前往交涉，以尽早将房屋收回后与你签署房屋租赁合同。2005年12月26日被告向原告交纳房屋租金46000元。2013年被告开始对涉诉房屋进行装修。2014年1月1日原告工行商洛分行（甲方）与被告田高栋（乙方）签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于XX路东（原十号信箱）建筑面积1089.86平方米，用途商业。合同第四条房屋改善：（一）乙方要求甲方对该房屋进行改善必须书面通知，改善房屋的费用由乙方承担。（二）乙方对该房屋进行装饰、装修或添置新物必须经甲方书面同意，装修、装饰或添置新物的范围必须按甲方书面通知执行。装修、装饰或添置新物的费用由乙方承担，但任何改造装修或设施物均不得改变或影响房屋的主体结构。第五条租赁期限：（一）房屋租赁期自2014年1月1日至2016年12月31日共计3年36个月。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30天向甲方书面提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第六条租金：（一）租金50000元/年。该房屋租金1年不变，自第2年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方约定，即每年增长5%。（二）租金支付方式：乙方应于2014年1月10日向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。（四）甲方收取租金后，应向乙方开具符合国家有关规定的收款凭证。第七条房屋租赁保证金：（一）甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元。第九条房屋的交付及返还：（一）交付：甲方应于2014年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应在当天返还该房屋。逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元/平方米建筑面积向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还房屋及其附属设施应当符合正常使用后的状态。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方放弃收回，归甲方所有。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十二条合同解除：（二）有下列情形之一的，合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。第十三条违约责任：（一）甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一日应按日租金的5%向乙方支付违约金。合同签订后，被告于2014年1月1日开始使用该租赁房屋至今。2018年7月13日商洛市十号信箱片区XX户区改造项目管理处商十棚改发[2018]3号文件：工商银行商洛分行，根据《商洛市人民政府关于实施中心城区十号信箱片区XX户区改造项目房屋征收的决定》经我处会议研究决定，对你行位于十号信箱片区“原十号信箱储蓄所”房屋及土地资产予以征收，请你行接文后，速派人与我处洽谈征收补偿事宜。2019年1月15日原告向被告发出《腾房通知》：你与我行XX路东（原十号信箱）房产租赁合同已到期，根据《商洛市人民政府关于加快XX户区改造工作的实施意见》等相关文件，为加快中心城市改造步伐，改善XX户区居民居住条件和生活环境，该房产被依法纳入XX户区改造房屋征收范围，按照商洛市十号信箱片区XX户区改造项目管理处公告，我行对你进行多次催收，请你于2019年2月25日之前尽快搬迁腾空移交我行并交纳拖欠房租，如拖延交房由此产生的一切不良后果你将承担全部责任。2019年1月23日被告向原告发出《关于腾交房屋的答复》：一、我租赁前，两层转角楼没有门窗，楼顶漏水，院子杂草丛生，没有水电。我租赁后首先对房顶进行了防水处理，安装了铝合金玻璃门窗，对室内屋面铺设了地板砖，简单的做了装修，安装了水电设施。对院落进行了硬化处理，对院外道路进行了硬化，且联系市政管理部门开口道路，车辆能直接开进院内，各项投资共计235万元。二、当初租赁时，贵行口头承诺长期租赁，租赁期限30年，3年续签一次合同，30年后，贵行收回租赁房屋，不予补偿。即于此，我才敢于投资巨额维修改造，并把汽车维修厂搬迁于此。但现在才使用5年，前期投资还未收回，搬迁需要再次投资，故贵行对我投资应予补偿。综上所述，贵行应一次性补偿我前期各项投资235万元，负则将难以实施腾迁。被告租赁后，缴纳了2014年房屋租金为50000元；2015年的房屋租金为52500元；2016年的房屋租金为55125元； 2017年的房屋租金57881.25元，之后的未交纳，房屋亦未腾交原告。之后原被告再未续签以及重新签订《房屋租赁合同》，被告之前交纳的1万元竞价押金以及46000元租金已抵作2017年之前的房屋租金。在庭审中被告称在签订合同时，原告让其缴纳了保证金1万元，但被告未提交票据予以证实，本院限期让被告提交，被告一直未向本院提交。   另查明，2006年3月30日商洛市人民政府、商洛市国土资源局为原告颁发了土地使用权证；2006年4月14日商洛市商州区房屋产权登记发证办公室为原告颁发了房屋产权证。   本院认为，被告田高栋以竞拍的形式取得了原告位于商洛市XX路东（原十号信箱储蓄所）房屋面积为1089.85平方米的房屋租赁权，2014年1月1日原被告签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。合同约定的期限为3年即36个月，即2016年12月31日合同届满，之后双方未续签租赁合同，也未签订新的租赁合同，应视为不定期租赁。作为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应该给一定的期限，本案中原告于2019年1月15日向被告发出腾房通知向被告留有明确的腾房期限，被告也于2019年1月13日向原告发出了《关于腾交房屋的答复》，故应认定腾房期限的最后一日即2019年2月25日原被告解除了《房屋租赁合同》，故原告要求被告腾交房屋的诉讼请求，本院应予支持。原告要求被告支付2018年1月1日至实际腾房之日的房屋租金以及占用费，因该租赁期限为不定期，故房屋租金应按照被告最后缴纳的2017年的房屋租金为57881.25元计算到每日应为57881.25元÷788天=159元/天计算至合同解除之日为420天，即66780元，原告主张租金为60775.31元，应以原告主张的请求为限。之后的房屋占用费，参照被告已经缴纳的2017年房屋租金按日计算至被告腾交之日。被告辩称，其在2005年12月22日通过竞拍取得原告房屋租赁权后，原告一直未给被告交付租赁房屋使用亦未退还被告交纳的押金1万元以及4.6万元的房屋租金，也未赔偿损失。对此被告并未提交证据证明其向原告主张过要求原告退还押金、房屋租金并要求原告赔偿损失的事实，该时间段原被告未签订租赁合同，原告并未收取该期间的房屋租赁费，被告交纳的费用，均已转入合同期限内的房屋租金，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。被告辩称，被告在租赁原告房屋时，投入大量资金用于修缮房屋，原告要求终止租赁合同，必须补偿被告房屋修缮费用以及搬迁费用。按照原被告签订的房屋租赁合同的约定，被告对租赁房屋进行装修、装饰或添附新物的费用由被告承担，但不得改变影响房屋的主体结构，合同期限届满或合同解除后，对于被告装饰、装修的部分，具体处理方法为被告放弃收回，归原告所有。双方约定明确，原被告租赁合同已届满，双方亦未签订新的租赁合同，故对被告的辩解理由，本院不予支持。被告辩称原被告签订的房屋租赁合同，是原告强加给被告的霸王条款显失公平，被告并未提交相关证据证明其主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告中国工商银行股份有限公司商洛分行与被告田高栋之间的房屋租赁合同关系，于2019年2月25日解除；   二、被告田高栋向原告中国工商银行股份有限公司商洛分行腾交位于商洛市XX路东（原十号信箱储蓄所）的租赁房屋；    三、被告田高栋向原告中国工商银行股份有限公司商洛分行支付2018年1月1日至2019年2月25日房屋租金60775.31元， 并从2019年2月26日起按每日159元向原告支付房屋占用费至被告腾交房屋之日止。   上述二、三项限判决生效之日起30日内履行完毕。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5050元，被告田高栋负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。       审判长   敬小涛   人民陪审员   周杏   人民陪审员   田万民     二Ｏ一九年八月十九日                              书记员   齐淼        1