广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初13140号原告：佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道办事处振兴路2号商住楼A座2号铺。法定代表人：周惠。委托诉讼代理人：冯艳微，系原告的工作人员。委托诉讼代理人：宁菊侠，系原告的工作人员。被告：吴成业，男，1973年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司与被告吴成业物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人冯艳微、宁菊侠及被告吴成业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3750元（2015年10月至12月按每套每月80元收取；2016年1月至2019年3月按每套每月90元收取），及逾期滞纳金6609.09元（暂计至起诉之日，以后按每日0.3%计至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月23日原告与被告所在小区的业委会签订《物业管理合同》，约定物业服务费按每套每月80元收取，合同期限为2014年1月1日至2015年12月31日。2016年1月至2016年12月期间由于旧业委会解散，新业委会没有成立；2017年1月至9月由于第三届业委会刚刚成立；故上述期间内均未签订合同，物业费经业主同意按每套每月90元收取。2017年12月16日原告与被告所在小区业委会签订《临时物业管理合同》，约定物业服务费按每套每月90元计收，合同期限自2017年10月1日至2017年12月31日止。2017年12月28日原告与被告所在小区业委会签订《临时物业管理合同》，约定物业服务费按每套每月90元计收，合同期限自2018年1月1日至2018年6月30日止。2018年6月30日原告与被告所在小区业委会签订《物业管理合同》，约定物业服务费按每套每月90元计收，合同期限自2018年7月1日至2020年12月31日止。被告一直拒绝缴纳物业费，原告向被告发出律师函后，被告也仍然拒绝缴纳。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告吴成业答辩称，被告因2015年8月原告将小区原有的卷闸门改成电子门，对骑车出入小区带来不便，要求改善得不到解决，且原告还以改装大门提升了服务为理由，由原来每套每月80元升至90元，故被告停止缴纳2015年10月至12月的物业费。原告违法合同约定聘请60岁以上的保安员。2016年1月至2017年12月15日期间，原告并未与业委会签订物业服务合同，是因为部分业主反映原告服务不到位，原告起诉该期间的物业费及滞纳金不合理，被告不应缴纳。2017年12月16日至2018年6月30日期间，原告与被告所在小区业委会前的一系列物业服务合同，并没有在小区公示，违反《业主大会和业主委员会指导规划》第三十六条，且新修改的内容如聘请保安年龄改为平均60岁以下，增加滞纳金按费用千分之三缴纳。且委员会主任违反小区出租合约占有一个公共车位不合理，在2018年12月被告与其争吵后才让出。因此，被告对第三届业委会签订的合同合法性存疑，故一直至2019年3月未交纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院认定如下：原告提交的原告营业执照复印件、被告人口信息查询表复印件、物业管理合同、物业管理临时合同、临时物业管理合同、物业服务合同、业主委员会证明、业委会决议、满意度测评统计表、拖欠物业服务费明细表打印件、催费通知复印件、物业费催收函复印件、EMS快递单、公告栏照片打印件、征询意见表，上述证据来源、形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的照片打印件，无法证明人员的身份，且其余照片与本案无关，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：1.原告为佛山市顺德区伦教街道常教社区居民委员会人民路22号凯景豪庭（以下简称涉案小区）提供物业服务，被告系佛山市顺德区伦教街道常教社区居民委员会人民路22号凯景豪庭C座204（以下简称涉案房屋）的产权人。2.2014年1月23日原告与涉案小区的业委会签订《物业管理合同》，约定物业服务费按每套每月80元收取，合同期限为2014年1月1日至2015年12月31日。2016年1月至2017年9月期间原告一直为涉案小区提供物业服务，但因为原业委会解散等原因该期间并未未签订合同。2017年12月16日原告与涉案小区业委会签订《临时物业管理合同》，约定物业服务费按每套每月90元计收；业主逾期未交纳物业费的，从逾期之日起每月应按费用的千分之三交纳滞纳金；合同期限自2017年10月1日至2017年12月31日止。2017年12月28日原告与涉案小区业委会签订《临时物业管理合同》，约定物业服务费按每套每月90元计收；业主逾期未交纳物业费的，从逾期之日起每月应按费用的千分之三交纳滞纳金；合同期限自2018年1月1日至2018年6月30日止。2018年6月30日原告与涉案小区业委会签订《物业管理合同》，约定物业服务费按每套每月90元计收；业主逾期未交纳物业费的，从逾期之日起每月应按费用的千分之三交纳滞纳金；合同期限自2018年7月1日至2020年12月31日止。3.2016年1月，原告在涉案小区发起征询意见及投票，就是否同意原告继续为涉案小区提供物业服务及物业服务费调整为每套每月90元进行意见表决，获得了2/3以上业主同意。4.被告并未交纳2015年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与涉案小区业委会于2014年1月23日签订的《物业管理合同》合法有效，该合同对小区业主具有约束力。其后虽业委会解散并未与原告续签物业服务合同，但业主大会并未做出解聘原告的决议，且多数业主同意原告继续提供物业服务，原告亦继续为涉案小区提供物业服务，原告与涉案小区业主之间形成事实物业服务关系，原、被告双方的物业服务关系实际仍延续。2017年12月16日至2018年6月30日期间，原告与涉案小区新业委会签订的一系列物业服务合同均合法有效，在小区业主大会并未作出决议解聘原告的情况下，上述一系列合同对小区业主具有约束力。因此，被告作为涉案房产的业主，在接受了原告为其提供的物业服务后，应当按照约定向原告缴交物业服务费。物业服务费从2016年1月1日起调整为每套每月90元是经过2/3以上业主表决同意的，且新业委会在其后与原告签订的一系列物业服务合同中亦约定了该收费标准，故原告请求从2016年1月1日起按每套每月90元收取物业服务费合法有理，本院予以支持。被告在2015年10月1日至2019年3月31日期间欠付物业服务费3750元事实清楚，原告要求被告支付上述费用理由充分，本院予以支持。关于原告诉请的滞纳金，其实质为因被告违约而收取的违约金。被告拖欠物业服务费的行为已造成原告损失，2015年10月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业服务费合同并未约定违约金条款，2016年1月1日至2017年9月30日期间原告与涉案小区并未签订合同，故对违约金亦视为没有约定，该期间的违约金原告主张按每日千分之三计算不合理；2017年10月1日至2019年3月31日期间，虽然合同约定从逾期之日起每日按费用的千分之三交纳滞纳金，但该约定过高，本院依法予以调整。综合上述情况，本院依法调整本案违约金合共为1000元，超出部分本院不予支持。另，被告提出原告提供的服务违反合同约定，但并未提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果，上述主张本院不予采纳。而如被告认为业委会损害其合法权益，其可向业委会另案主张，与本案无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第五款、第十五条第二项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告吴成业应在本判决生效之日起五日内向原告佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司支付2015年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3750元，并支付违约金1000元；二、驳回原告佛山市顺德区惠诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为29.49元（原告已预交），由被告吴成业负担。（被告负担部分由其迳付给原告，本院不作收退）本判决为终审判决。审判员  柯洁静二〇一九年八月十四日书记员  廖 甜