.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1301号   上诉人（一审原告、反诉被告）：包头润恒置业有限公司。   法定代表人：苏洋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李甲晨，该公司员工。   被上诉人（一审被告、反诉原告）：张宇，男，1985年5月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：温保荣，男，1958年2月10日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市，系当事人所在社区推荐的公民。   上诉人包头润恒置业有限公司（以下简称润恒公司）因与被上诉人张宇租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   润恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判张宇支付润恒公司水产区E01租金529912元（暂计至2018年12月30日，要求判至实际给付之日），逾期交付租金利息56420元，违约金100000元,，以上合计686332元；2.驳回张宇的全部反诉请求；3.案件受理费由张宇承担。依据的事实和理由如下：   （一）一审法院仅凭一张载明“商铺款”的110万元《收据》认定张宇支付了租金，并据以驳回润恒公司全部诉讼请求系事实认定错误、法律适用错误。此110万元《收据》是案外人邹东明转让给张宇的，并且张宇支付了对价70万元，此转让行为是另一个法律关系，与本案的租金无关。而且《收据》明确记载为“商铺款”，并不是租金。在一审中，润恒公司也提出如果张宇主张110万是支付的租金，在润恒公司不认可的情况下，应该进一步提供银行转账凭证予以佐证，但张宇未能提供相应证据。一审法院无视润恒公司在一审中的主张，径行将110万元认定为租金，不仅事实认定不清而且举证责任分配错误。张宇购买润恒公司商铺的资金大部分系银行贷款，且根据双方合同约定，租金一年一付即可。在张宇承担银行贷款且合同并未要求一次性支付租金的情况下，张宇一次性支付数年租金110万元是不符合常理的。   （二）一审法院判决润恒公司向张宇交付E02（北区），并支付5万元违约金，属事实认定错误。2015年9月1日，润恒公司依合同约定向张宇交付了E01和E02，但张宇未使用E02。在本案提起诉讼前，双方均未对E02的交付及租金收取问题向对方提出过主张，这表明双方以实际履行行为变更了原合同的约定。一审法院照搬原合同判令润恒公司交付E02并支付违约金，属于事实认定错误。   张宇答辩称，不认识邹东明，证人应当出庭接受当事人的询问，所以我不认可。润恒公司为了证明转让过程合法，提交了票据变更申请书，有张宇的签字，但对这个签名张宇当场否认，润恒公司也认可不是张宇的签字；张宇提出鉴定，因润恒公司承认了不是张宇的签字，一审法官要求张宇撤回了鉴定申请。   润恒公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方签订的《水产交易区入驻合同》，并返还水产交易区域7000平方米；2.依法判决张宇给付欠付的租金1400000元（自2015年9月1日暂计算至2018年12月30日），租金要求计算至实际租用之日止；3.依法判决张宇支付逾期给付租金的利息，利息按中国人民银行1-3年期贷款年利率5%计算，暂计至2018年12月30日的利息为149071.2元，利息要求计算至实际付清租金之日止；4.依法判决张宇支付违约金100000元；5.本案诉讼费及律师费由张宇承担。一审诉讼过程中，润恒公司放弃第5项诉讼请求中关于律师费的诉讼请求。   张宇向一审法院反诉请求：1.依法判决润恒公司继续履行双方签订的《水产交易区入驻合同》，移交未交付的水产区部分（北侧）；2.依法判决润恒公司支付违约金50000元；3.本案诉讼费由润恒公司承担。   一审法院认定事实：2014年6月9日，润恒公司（甲方）与张宇（乙方）签订了《水产交易区入驻合同》，合同约定甲方将位于包头润恒城市场内水产交易区域（建筑面积暂定为7000平方米，最终以房管局测绘面积为准）提供给乙方用于设点经营，乙方从事双方约定的水产交易业务。租赁期限及租金：自甲方市场正式开业之日起共计10年时间（暂定为：2014年10月1日-2024年9月30日，具体以实际入驻时间为准），水产区域租金为5元/平米/月（10年价格不变），年租金为420000元，年租金到期前一个月一次性付清次年租金。合作条件、水产区租金、市场管理费交付期限：1.甲方保证最迟于市场正式开业前45天将租赁水产区域交给乙方入驻使用;2.乙方承诺购置甲方水产区域750平方米左右商铺,价格为7000元/平方米，共计5250000元作为合作必备条件（同时签订商铺转让合同）；乙方带领其自有客户购买包头润恒城或银川润恒城共计30套商铺,甲方承诺赠送乙方1套水产交易市场商铺（约90平米，约630000元);乙方带领其自有客户购买包头润恒城或银川润恒城共计50套商铺,甲方承诺赠送乙方2套水产交易市场商铺（约180平米，约1260000元）；3.乙方承诺自合同签订3日内,首付商铺总价款和商铺租金的20%，计1134000元;4.乙方承诺水产区域具备入驻条件缴纳商铺总价款的30%，计1575000元;同时交纳年租金的80%，计336000元，共计191000元。违约责任：使用期内甲乙双方必须重合同、守信用，任何一方违反本合同的规定，须支付违约金，违约金为100000元。合同第十一条关于水产区域的入驻及交还的约定如下：乙方入驻水产区域前必须将交付标准（水产区交付标准见附件）进行验收、签字认可，并对水产区内固定资产进行书面交接。   2016年5月27日，张宇与润恒公司签订七份《包头市商品房买卖合同》，从润恒公司购买位于包头稀土高新区秋实路2号包头润恒城E01-101、E01-102、E01-113、E01-114、10-102、10-103、10-104房屋七套，建筑面积共计717.62平方米，交纳购房款共计4872639.8元。润恒公司、张宇双方对实际入驻时间为2015年9月1日均无异议，但未提交关于入驻和交付的书面交接手续。润恒公司称已按合同约定向张宇移交E01（南）、E02（北）共计7000平方米的水产区域，张宇否认原告向其移交E02（北）水产区域，仅移交了E01（南）面积为2649.56平方米的水产区域。   关于E02（北）水产区域是否实际移交的问题：1.张宇提交的包头市路城公证处出具的公证书、工作记录及照片载明：2016年2月，E02（北）即被润恒公司予以查封；2.2019年3月5日，在一审法院向润恒公司原工作人员周慧的谈话笔录中，周慧认可其作为润恒公司的工作人员向张宇发送短信，确认张宇现使用的E01（南）的水产区域面积为2649.56平方米，且E02（北）水产区域一直未出租，也未办理过交付手续；3.2018年12月15日，润恒公司对E02（北）水产区域进行拆除，张宇的工作人员向包头稀土高新区万水泉派出所报案。以上证据证实润恒公司未实际向张宇移交E02（北）的水产区域，张宇并未实际占有并使用该水产区域。庭审中，润恒公司认可E01（南）的水产区域面积为2649.56平方米，E02（北）的水产区域面积为3187.73平方米，润恒公司称向张宇移交7000平方米水产区域的陈述不实，润恒公司称E02（北）水产区域基本具备交付条件，需要半个月时间整改设施，但其不同意继续交付使用，要求解除合同。   张宇称其于2017年3月16日向润恒公司交纳共计1100000元的租金并提供润恒公司出具的《收据》予以证明，收据载明的收款名目为“商铺款”。润恒公司称张宇并未实际交纳1100000元的租金，该1100000元系案外人邹东明将7573730元商铺款中的1200000元转让给张宇并提供润恒公司向邹东明出具的《收据》、《商铺变更申请单》及邹东明本人出具的《情况说明》予以证明。张宇不认可转让的事实，亦否认《商铺变更申请单》上“张宇”的签字是其本人签署。润恒公司认可只向张宇交付了七套共计717.62平方米的商铺，且认可1100000元与该七套商铺款无关，对张宇所述该1100000元是租金的事实，该院予以确认。张宇实际使用E01（南）的水产区域面积为2649.56平方米，则2015年9月1日至2019年4月1日的应收租金为：5元/㎡/月×2649.56㎡×43个月=569655.4元。   一审法院认为，润恒公司与张宇签订《水产交易区入驻合同》，将其位于包头润恒城市场内的水产交易区域租赁给张宇从事水产交易，截至2019年4月1日，张宇应付租金为569655.4元，张宇已向润恒公司交纳1100000元的租金，润恒公司以张宇未交纳租金为由，要求解除双方于2014年6月9日签订《水产交易区入驻合同》，并要求张宇给付租金、利息并承担违约责任的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。润恒公司未按合同约定向张宇移交E02（北）的水产区域，现张宇要求润恒公司继续履行双方于2014年6月9日签订的《水产交易区入驻合同》，并要求润恒公司移交E02（北）的水产区域的诉讼请求，该院予以支持。润恒公司未按约定履行E02（北）水产区域的移交义务，现张宇要求润恒公司支付50000元违约金的诉讼请求，不违反法律法规的相关规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回原告包头润恒置业有限公司的诉讼请求；二、反诉被告包头润恒置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告张宇移交E02（北）的水产区域；三、反诉被告包头润恒置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告张宇违约金50000元。本诉案件受理费19642元（原告包头润恒置业有限公司已预交），减半收取计9821元，由原告包头润恒置业有限公司负担9821元；反诉案件受理费1150元（反诉原告张宇已预交），由反诉原告张宇负担575元，由反诉被告包头润恒置业有限公司负担575元。   二审中，张宇向本院提交了包头市水务局《责令停止水事违法行为通知书（送达）》、润恒公司2019年5月17日《通知》及填埋水井照片共5张，拟证明合同约定的6口井当时只有一口井能用；因为是违法行为，被水务部门责令停止违法行为，并全部填埋，润恒公司的违法行为导致违约。润恒公司质证称，对证据的真实性无异议，但与本案无关。   二审中，润恒公司陈述其向张宇开具了12张《收据》，每张金额为10万元，共计120万元。本院要求润恒公司出示了该12张《收据》，该12张《收据》交款人处均有张宇的签名。一审中，其中编号为0019920的《收据》双方均未出示。张宇对该份《收据》中其签名的真实性认可，但称其持有的是11张《收据》，金额为110万元。   二审中，本院依职权向卢某及刘某就本案涉案事实进行了调查。卢某陈述，其于2018年9月前在润恒公司工作，系该公司财务人员，2018年9月离职；2017年3月16日其按照润恒公司领导吴某某的安排去刘某调料副食品批发店取上该店的POS机，找到张宇后，张宇划卡支付了70万元，卢某将12张金额为120万元的《收据》交给张宇签字；因润恒公司对外有欠款，润恒公司就以《收据》的形式给债权人交付，债权人可以持有的《收据》在润恒市场里内部进行转让，张宇签字的12张《收据》就是和邹某某进行的转让，他们之间有个变更手续，张宇划卡支付的70万元就是购买了120元的债权；张宇想用《收据》顶租赁费，但公司不同意；顶账的《收据》都是写“商铺款”，没有具体房号。刘锋陈述，店里的事情其母亲知道，他不清楚；通过电话向其母亲就涉案事实进行了了解，其母亲称卢某是用其店里的POS机转过70万元，但是谁转款不清楚。   对于卢某的证言，张宇质证称，不认可卢某的证言。张宇不认识邹某某，变更单中张宇的签名是假的，一审中张宇提出鉴定，因一审法官说已有证据印证，因此张宇撤销了鉴定申请。张宇出了多少钱，润恒公司就给了张宇多少票，通过POS机划款是70万元。一审时卢某说不敢作证，因为怕要不上润恒公司欠她的工资，二审出来作证，应该是润恒公司答应给卢某工资，卢某违心作的表述。对于刘某及其母亲的证言，张宇认可。   润恒公司质证称，对于卢某关于张宇持有的110万元《收据》是从邹某某处购得120万元《收据》的一部分及因润恒公司与邹某某之间存在债务关系，润恒公司才向邹某某出具“商铺款”《收据》，专用于抵顶购房款的陈述润恒公司认可。能够证明张宇与邹某某的转让行为是另外一个法律关系，与本案租赁合同无关；本案中的110万元《收据》是润恒公司抵顶购房款所用，不能用于支付租金。卢源关于“领导同意后可以，之前有抵顶水电费、商铺款的，是否抵顶租赁费需要和财务领导及公司总经理协商”的陈述润恒公司不认可，“商铺款”《收据》只能用于抵顶商铺款。对于刘某的陈述的真实性不予确认。   本院经审理查明，2017年3月16日，张宇通过向润恒公司刘某调料副食品批发店的POS机向润恒公司付款70万元。当日，润恒公司出具了加盖有润恒公司财务专用章的《收据》12张，每张金额为10万元，共计120万元，收款人为卢某，交款人为张宇，名目为商铺款。张宇称润恒公司给其出具了11张、总金额为110万元的《收据》。张宇支付款项并收到润恒公司出具的《收据》后，并未使用该款项购买润恒公司的商铺。   2015年9月1日，润恒公司向张宇交付了E01（南）水产区域，张宇实际使用了该区域，但未支付租金，至2019年4月1日，张宇共欠润恒公司租金569655.40元。   以上事实有《水产交易区入驻合同》、《收据》、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。   本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，润恒公司与张宇签订的《水产交易区入驻合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案双方争议的焦点问题为：1.张宇是否向润恒公司支付了E01（南）水产区域的租金110万元；2.双方当事人违约责任的承担。   一、关于张宇是否向润恒公司支付了E01（南）水产区域的租金110万元的问题。张宇主张其已向润恒公司支付了110万元租金（包括70万元转账和40万元现金），对于该主张，其应当承担举证证明责任。本案中，张宇提供了11张《收据》，用以证明其支付了110万元租金的事实，但该11张《收据》载明的款项名目均为“商铺款”，不能直接证明该款项系其向润恒公司支付的租金。其次，张宇称卢某能够证明其已支付110万元租金的事实，但经本院向卢某进行调查，卢某并未证实张宇已向润恒公司支付了租金。综上，张宇的该项主张证据不足，至2019年4月1日，其共欠付润恒公司租金569655.40元，应当向润恒公司支付。润恒公司的该部分上诉请求成立，本院予以支持。   二、关于双方当事人违约责任的承担问题。润恒公司与张宇签订的《水产交易区入驻合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，润恒公司未能按照合同约定向张宇交付E02（北）的水产区域，未完全履行合同义务；而张宇在接收E01（南）水产区域，并实际使用了该区域后，未依约履行交付租金的义务，双方均存在违约行为，均应承担责任。故润恒公司关于其不应向张宇支付违约金5万元的上诉请求成立，本院予以支持；因润恒公司亦存在违约行为，其提出的张宇应向其支付逾期交付租金利息56420元及违约金100000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。   三、《诉讼费交纳办法》第十七条规定：“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。”润恒公司只对其一审诉讼请求中关于E01（南）的水产区域的租金、逾期付款利息、违约金及一审反诉部分的违约金的判决部分提出上诉，故二审案件受理费应当按照其上诉请求的数额计算，预交多收部分予以退还。   综上所述，润恒公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初117号民事判决第二项，即“反诉被告包头润恒置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告张宇移交E02（北）的水产区域”；   二、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初117号民事判决第一项和第三项，即“驳回原告包头润恒置业有限公司的诉讼请求”、“反诉被告包头润恒置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告张宇违约金50000元”；   三、被上诉人张宇于本判决生效之日起十五日内向上诉人包头润恒置业有限公司支付租金569655.40元；   四、驳回上诉人包头润恒置业有限公司的其他诉讼请求；   五、驳回被上诉人张宇的其他反诉请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   一、二审本诉案件受理费20484.32元，由上诉人包头润恒置业有限公司负担13417.23元，由被上诉人张宇负担7067.09元；一、二审反诉案件受理费1680元，由上诉人包头润恒置业有限公司负担840元，由被上诉人张宇负担840元。上诉人包头润恒置业有限公司多交纳的二审案件受理费8403.68元，予以退还。   本判决为终审判决。   审判长 吴 钢   审判员 乔瑞全   审判员 邢海峰     二〇一九年八月六日   书记员 杨苏敦   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百二十条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   注：请上诉人于收到本裁定之日起30日内，向本院提交《人民法院诉讼费专用票据》原件和书面退费申请，并注明退费联系人及联系方式，办理本案案件受理费退费事宜。   。