黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终427号上诉人（一审原告、反诉被告）：大庆市鉴阳机动车驾驶员培训学校有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区新发街28-6号。法定代表人：李建，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞峻，黑龙江泽言律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，黑龙江泽言律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：大庆大丰能源技术服务有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区新发街28号。法定代表人：刘兆明，该公司总经理。委托诉讼代理人:房立新,该公司员工。委托诉讼代理人：陈树春，黑龙江司洋律师事务所律师。上诉人大庆市鉴阳机动车驾驶员培训学校有限公司（以下简称鉴阳驾校）与上诉人大庆大丰能源技术服务有限公司（以下简称大丰公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服大庆市中级人民法院（以下简称大庆中院）（2017）黑06民初125号民事判决，提出上诉。本院于2019年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，以阅卷、询问方式审理本案。鉴阳驾校委托诉讼代理人庞峻，大丰公司委托诉讼代理人房立新、陈树春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鉴阳驾校上诉请求：请求撤销大庆中院（2017）黑06民初125号民事判决。依法改判支持鉴阳驾校的诉讼请求，驳回大丰公司的反诉请求，诉讼费用由大丰公司负担。事实与理由：1.一审没有查明案涉土地的使用权人。大庆市国土资源局作出的《责令停止违法行为通知书》可以确定，案涉土地的国有土地使用权人为“大庆大丰油田科技有限公司”而《土地租赁合同书》签订的甲方却为“大庆大丰能源技术服务有限公司”。二者均为独立法人，大丰公司是否具备出租方主体资格存疑。2.一审判决的论理部分与鉴阳驾校的诉讼请求出现严重偏差。鉴阳驾校诉请系依据合同约定解除《土地租赁合同书》。《土地租赁合同书》的第二条约定“甲方（大丰公司）承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方（鉴阳驾校）使用，供乙方用来建设驾驶员培训学校。如因甲方土地使用权存在问题导致乙方不能按照合同约定使用土地的，乙方可以解除合同并要求甲方返回已经支付的全部租金，并赔偿因此造成的损失，包括乙方自建设施及硬化地面费用”。因大丰公司非案涉土地的使用权人，同时案涉土地为工业用地，大丰公司却将该地进行商业使用，出租开办驾校，大丰公司存在违法行为，应承担根本违约的责任。一审法院混淆了合同无效与合同解除的概念。鉴阳驾校依据合同约定的解除条件请求解除合同，并由大丰公司承担违约责任。而一审法院主要围绕合同效力予以论述，合同是否无效并非本案需要解决的问题，鉴阳驾校也未主张合同无效。因大丰公司违规变更土地的使用性质，导致土地管理部门下发《责令停止违法行为通知书》，该通知书责令停止违法使用土地的行为，必然导致鉴阳驾校所有建设的部分均成为违法施工及违法使用，根本无法继续实现合同目的，根据“意定优于法定”原则，本案应围绕合同约定的解除条件予以审理，而不应围绕合同无效予以审理。合同效力虽应在审理中查明确认，但不应成为本案审理遵循的法律关系，本案应围绕大丰公司是否违反合同约定，是否符合约定的解除条件予以审理，因此鉴阳驾校提出解除合同有理有据，应予支持。如果本案一审判决生效，如土地管理部门下发正式的行政处罚决定，责令鉴阳驾校承担退出土地等行政责任，则就会发生法院判决与法律规定互相矛盾的后果。3.因合同目的无法实现，请求解除合同。二审法院改判时，应认定自鉴阳驾校一审起诉时案涉合同予以解除，故鉴阳驾校不应承担2017年8月25日至2018年8月24日的土地租金120万元，请求二审法院驳回大丰公司的反诉请求。大丰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，除一审判决未支持大丰公司违约金外，其余应予维持。大丰公司上诉请求，依法撤销大庆中院（2017）黑06民初125号民事判决第四条，依法改判支持鉴阳驾校给付大丰公司逾期违约金290,400元（2017年8月25日至2017年12月23日）；诉讼费用由大丰公司负担。事实和理由：一审法院已依法对到期的租金进行判决，要求鉴阳驾校在判决生效后支付2017年8月25日至2018年8月24日土地租金120万元。但未认定因未支付租金而产生的违约金。双方已在租赁合同中约定了如不能按期给付租金应支付年租金日千分之二的违约金，故请求二审法院改判鉴阳驾校给付大丰公司违约金290,400元。鉴阳驾校答辩称，请求解除合同，不同意给付租金及违约金。鉴阳驾校在一审法院起诉请求：1.解除鉴阳驾校与大丰公司于2015年9月1日签订的编号为DFNY-ZL-2015－001的《土地租赁合同书》；2.判决大丰公司返还已付租金670,000元；3.判令大丰公司赔偿鉴阳驾校实际损失15,780,530.60元，具体损失待司法鉴定后予以确定，以上二、三项合计16,450,530.60元；4.诉讼费用由大丰公司承担。大丰公司反诉请求：1.继续履行双方签订的编号为DFNY-ZL-2015-001的《土地租赁合同书》；2.鉴阳驾校支付大丰公司第三年的土地租金120万（2017年8月25日-2018年8月24日）及逾期违约金290,400元（2017年8月25日至2017年12月23日）；3.反诉费用由鉴阳驾校负担。一审法院认定事实：2015年8月鉴阳驾校取得营业执照，之后向大庆巿交通局提交立项申请书、交通行政许可申请书，提交的申请材料中包括企业营业执照、大丰公司提供的土地使用证(注明地类是工业用地)等。当月，大庆巿交通局通过了成立大庆市鉴阳机动车驾驶员培训学校的申请，并决定由巿驾管办将立项申请上报省驾管办审批。后省驾管办也予以批准。在开办驾校的事项确定获得通过后，鉴阳驾校正式与大丰公司协商租赁场地事宜。2015年9月1日鉴阳驾校、大丰公司及第三方江苏中厦集团有限公司签订了编号为DFNY-Z1-2015-001的《土地租赁合同书》，合同主要内容约定：一、“……大丰公司将案涉土地出租给鉴阳驾校使用，租期5年，自2015年8月25日至2020年8月24日，年租金120万元，合同期内年租金不涨，租金共计600万元……”;二、“大丰公司承诺合同第一条所指土地有合法的使用权并有权出租给鉴阳驾校使用，供鉴阳驾校用来建设驾驶员培训学校。如因大丰公司土地使用权存在问题导致鉴阳驾校不能按照合同约定使用土地的，鉴阳驾校可以解除合同并要求大丰公司返回已经支付的全部租金，并赔偿因此造成的损失，包括鉴阳驾校自检设施及硬化地面费用。”三、“鉴阳驾校承租本宗土地必须进行合法经营，否则大丰公司有权收回土地使用权，终止合同。大丰公司所收全部租金不予退还，鉴阳驾校因其过错对该土地的投资而产生的损失，大丰公司概不负责……”；……九、“经三方商定，本合同生效当日鉴阳驾校应缴纳定金2万元给大丰公司。鉴阳驾校办理注册等手续，如因鉴阳驾校自身原因终止，定金不予退还。前两年租金费用（240万元）由鉴阳驾校直接交给丙方……因鉴阳驾校原因,鉴阳驾校未经营满两年的,不影响大庆上景房地产开发有限公司和丙方之间的债权债务已消灭的状态,尚欠丙方的工程款由鉴阳驾校负责,大庆上景房地产开发有限公司对丙方不承担任何债务。如果大丰公司原因在2年内终止合同,由鉴阳驾校向丙方追回租金,大庆上景房地产开发有限公司与丙方之间的债权债务关系存在。后续年限的租金在每年租赁期限届满前30日鉴阳驾校应向大丰公司足额交纳。如逾期交纳租金在30日以内,鉴阳驾校除应补交所欠租金外还应向大丰公司支付年租金日千分之二的违约金;如逾期超过30日，大丰公司有权解除合同，鉴阳驾校所交定金，大丰公司不予退还。”另查明，根据鉴阳驾校提供的2017年10月17日大庆市国土资源局责令停止违法行为通知书（编号0000855），被通知人为大庆大丰油田科技有限公司，为验证该证据的真实性，向大庆市国土资源局发函询问，该单位回复称：1.编号为00005《责令停止违法行为通知书》为我局制作,真实有效。但由于“大庆大丰油田科技有限公司”拒绝签收,并未送达；2.“针对的大庆大丰油田科技有限公司与大庆大丰能源技术服务有限公司是否为同一当事人”这一问题,我局下达《责令停止违法行为通知书》中当事人一栏中填写的“大庆大丰油田科技有限公司”名称是根据国有土地使用权登记信息查询得知,其是否与“大庆大丰能源技术服务有限公司”为同一当事人,不属于我局管理业务范围,我局无法鉴别。一审法院认为，关于鉴阳驾校与大丰公司及第三人签订的《土地租赁合同书》是否违反了法律的强制性规定,属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定,是指效力性强制性规定”之规定,即当合同内容违反强制性规定后,相关的法律规定了违法后果是导致合同无效时,才应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,认定合同无效。本案中,虽然案涉土地登记的用途为工业用途,而大丰公司将其出租用于小型车辆驾驶员培训场地,但依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续”、第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”第八十二条“不依照本法规定办理土地变更登记的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理”之规定,上述规定是从政府行政管理角度作出的规定，旨在规范对城镇国有土地的合理开发、利用和经营，加强土地管理，属于管理性规定，并不能理解为系对当事人民事行为的效力作出认定的效力性强制性规定，其违法后果仅产生相关行政责任,并非导致租赁合同无效,故对鉴阳驾校双方租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效的主张,不予支持。同时,本案租赁合同系双方的真实意思表示,对合同各方均具有约束力,合同各方应当按照约定履行己方的合同义务。且鉴阳驾校并未充分举证证实双方满足约定解除或法定解除租赁合同的条件，应承担举证不能的法律后果，其主张解除合同、要求返还已付全部租金及赔偿损失的诉讼请求，不予支持。关于大丰公司请求鉴阳驾校按约定支付租金及违约金的问题。因双方租赁合同有效，且出租方大丰公司已履行交付土地，协助办理手续的各项约定义务，双方租赁合同应继续履行，承租方鉴阳驾校应承担按合同约定给付租金，故大丰公司请求鉴阳驾校支付2017年8月25日一2018年8月24日土地租金120万元的诉讼请求，符合双方约定，予以支持。关于2017年8月25日-2017年12月23日是否应违约金的问题。双方租赁合同第九条约定“……后续年限的租金在每年租赁期限届满前30日乙方应向甲方足额交纳。如逾期交纳租金在30日以内,乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金;如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方所交定金，甲方不予退还”，根据该约定，鉴阳驾校应在2018年7月24日前向大丰公司缴纳当年租金，本案中大丰公司主张的违约金为290,400元(2017年8月25日-2017年12月23日)，根据双方合同第九条的约定，该年度租金应在2018年7月24日前交付，即自2018年7月25日之后才涉及违约责任承担问题，故该期限内(2017年8月25日-2017年12月23日)鉴阳驾校尚未构成违约，大丰公司请求鉴阳驾校支付2017年8月25日-2017年12月23日内违约金的请求，不予支持。综上，鉴阳驾校的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。大丰公司请求支付租金的请求合理，予以支持，其他诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上判决：一、驳回鉴阳驾校的诉讼请求；二、鉴阳驾校、大丰公司与第三方江苏中厦集团有限公司于2015年9月1日签订了编号为DFNY-Z1-2015-001的《土地租赁合同书》继续履行；三、鉴阳学校于判决生效后十日内向大丰公司支付2017年8月25日一2018年8月24日土地租金120万元；四、驳回大丰公司其他诉讼请求。案件受理费120,503元，由鉴阳学校负担。案件受理费9,107元，由鉴阳学校负担7,332.53元，由大丰公司负担1,774.47元。本院二审期间，鉴阳驾校及大丰公司均未向本院提交证据。本院审理查明：大庆市国土资源局于2017年10月17日作出编号：0000855号责令停止违法行为通知书。内容为：大庆大丰油田科技有限公司：你（单位）在未经批准情况下，擅自将工业用途土地出租给他人开办驾校的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第八十条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于处罚。大庆大丰油田科技有限公司于2012年6月11日更名为大庆大丰能源技术服务有限公司。除此，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，鉴阳驾校利用大丰公司提供的土地作为经营场所取得经营驾校的资质许可后与大丰公司签订《土地租赁合同书》，该合同系双方当事人的真实意思表示且已实际履行。根据双方当事人的上诉、答辩及庭审陈述情况，本案争议的焦点为：案涉合同是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，鉴阳驾校称因大丰公司存在违约行为致使不能实现合同目的，要求解除案涉租赁合同。其所称的大丰公司的违约行为系指大丰公司将其具有工业用地性质的案涉土地租赁给鉴阳驾校使用。双方在合同中约定，大丰公司承诺出租土地有合法的使用权并有权出租给鉴阳驾校使用，供鉴阳驾校用来建设驾驶员培训学校。如因大丰公司土地使用权存在问题导致鉴阳驾校不能按照合同约定使用土地的，鉴阳驾校可以解除合同并要求大丰公司返回已经支付的全部租金，并赔偿因此造成的损失，包括鉴阳驾校自检设施及硬化地面费用。本案中,大丰公司对案涉土地享有使用权，其有权将案涉土地出租给鉴阳驾校使用。鉴阳驾校在租赁案涉土地时,即清楚该土地的性质,且鉴阳驾校系在使用案涉土地办理了驾校许可经营后才与大丰公司签订案涉土地的租赁合同,故双方均对案涉土地的性质及案涉合同的性质明知。鉴阳驾校在本案中所称的大庆市国土资源局责令停止违法行为通知书亦是针对大丰公司作出，且该通知书未送达给大丰公司，未发生法律效力。同时，鉴阳驾校一直处于经营状态，合同处于履行状态中，并不存在无法实现合同目的的情形。综上，鉴阳驾校以大丰公司违反合同约定致使不能实现合同目的为由要求解除合同既无事实依据亦无法律依据，本院不予支持。鉴阳驾校应按合同约定向大丰公司给付租金。关于大丰公司提出的鉴阳驾校应给付违约金的问题。双方在合同中约定后续年限的租金在每年租赁期限届满前30日鉴阳驾校应向大丰公司足额交纳。如逾期交纳租金在30日以内,鉴阳驾校除应补交所欠租金外还应向大丰公司支付年租金日千分之二的违约金;如逾期超过30日，大丰公司有权解除合同，鉴阳驾校所交定金，大丰公司不予退还。对于租金的给付期限依据该约定为下打租金即在每年租赁期限届满前30日以内支付,即2017年8月25日至2018年8月24日的租金，鉴阳驾校至迟应在2018年8月24日前支付。据此，大丰公司反诉时，鉴阳驾校未支付租金不违反合同约定,故鉴阳驾校无需支付违约金。综上所述，大丰公司及鉴阳驾校的上诉请求不成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费135,656元，由鉴阳驾校负担130,000元，由大丰公司负担5,656元。本判决为终审判决。审判长  胡乃峰审判员  王晓兵审判员  安学思二〇一九年八月十四日书记员  丁 馨