云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初1600号原告：中国农业银行股份有限公司腾冲市支行，住所地腾冲市腾越镇秀峰社区凤山小区15号，统一社会信用代码：91530522218992452Y。负责人：彭邵婷，系该支行负责人。(未出庭)委托诉讼代理人：穆新蕾，系该支行风险管理部/信用管理部经理，特别授权代理。委托诉讼代理人：腾发燕，云南援边律师事务所律师，一般授权代理。被告：王瑞满，女，1970年2月1日出生，汉族，住云南省腾冲市，（未出庭）被告：腾冲县天元置业有限责任公司，住所地腾冲市腾越镇火山社区热海路，统一社会信用代码：91530522750683664Q。法定代表人：杨天元，系该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：杨学东，系该公司行政部经理，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司腾冲市支行（以下简称农业银行腾冲支行）与被告王瑞满、腾冲县天元置业有限责任公司（以下简称天元置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行腾冲支行的委托诉讼代理人穆新蕾、腾发燕，被告天元置业公司的委托诉讼代理人杨学东到庭参加诉讼，被告王瑞满经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行腾冲支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令二被告共同偿还原告截止2019年3月7日的借款本息合计39742.30元（其中本金39220.16元，利息522.14元），并支付自2019年3月7日起至借款实际清偿之日止按合同约定计算的利息；3.请求人民法院依法确认原告有权请求法院处置用于借款的抵押物，并有权以处置所得价款优先受偿；4.判令被告承担原告为实现债权所产生的诉讼费、公告费等费用（以实际产生的清单为准），并根据《委托代理协议》支付原告律师费2000元。事实和理由：2007年6月30日，被告王瑞满向天元置业公司购买位于腾冲市腾越镇热海路凤麓湖畔第D组团第4幢第1单元第2层2号商品房，建筑面积119.15平方米。2007年7月30日被告王瑞满向原告申请按揭借款120000元，用于购买位于腾冲市的房屋一宗。同日，原、被告三方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款期限为2007年7月30日至2022年7月29日，还款方式为等额本息按月还清本息。为保证还款，被告王瑞满将腾冲市腾越镇热海路凤麓湖畔第D组团第4幢第1单元第2层2号商品房为该借款设定抵押，且被告天元置业公司为被告王瑞满的借款提供阶段性提保，承担连带责任，担保期间自发放贷款之日起至办妥正式抵押登记手续、并将他项权利证书交由原告保管之日止。合同签订后，原告如约向被告王瑞满发放了贷款，2007年7月26日双方到腾冲市建设局房产管理股办理了《房屋所有权抵押证书》。2018年11月被告开始出现逾期，截止2019年3月7日被告王瑞满尚欠原告借款39742.30元，根据《个人购房担保借款合同》约定：借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，提前行使担保权。另，根据《合同法》第九十四条规定，因被告王瑞满迟延履行债务已构成违约，原告要求解除合同、提前归还借款的条件已成就。为此，原告为维护其合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请给予公正的判决。被告王瑞满未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。被告天元置业公司辩称，我公司承担阶段性担保责任是事实，该案应将被告王瑞满的房屋拍卖用于归还银行的贷款，或者将该房屋判给我公司，由我公司来支付王瑞满所欠的银行贷款。原告农业银行腾冲支行针对自己的诉讼请求向本院提交以下证据：1、《被告主体身份证明材料》一份，欲证明二被告主体身份适格。2、《商品房购销合同》一份，欲证明2007年6月30日，被告王瑞满向天元置业公司购买位于腾冲市腾越镇热海路凤麓湖畔第D组团第4幢第1单元第2层2号商品房，建筑面积119.15平方米，房价174800元，被告王瑞满首付54800元，剩余房款120000元，被告王瑞满选择向原告申请按揭支付。3、《个人住房贷款推荐书》、《个人住房按揭贷款》、《中国农业银行个人房地产贷款申请表》各一份，欲证明被告王瑞满向原告申请按揭贷款120000元，腾冲县天元置业有限责任公司为被告借款提供阶段性担保。4、《个人购房担保借款合同》、《一手住房贷款业务银企合作协议》、《董事会决议和担保承诺书》、《房地产抵押清单》、《房屋所有权抵押证书》，欲证明被告王瑞满向原告借款120000元，并用腾冲市腾越镇热海路凤麓湖畔第D组团第4幢第1单元第2层2号商品房作抵押，同时合同对借款利息、违约责任、争议解决等进行了约定，依据合同约定，被告行为已构成违约。5、《同意抵押承诺书》一份，欲证明为保证还款，被告同意将“腾冲市腾越镇热海路凤麓湖畔第D组团第4幢第1单元第2层2号商品房”抵押给原告。6、《借款凭证》、《贷款发放通知书》各一份，欲证明2007年7月30日，原告向被告王瑞满发放了贷款120000元。7、《贷款催收登记簿》、《催收情况说明》各一份，欲证明被告未按期归还借款，原告通过电话、上门催收方式向被告进行了催收。8、《欠款明细清单》一份，欲证明截止2019年3月7日，被告尚欠原告贷款本息39742.30元，其中本金39220.16元，利息522.14元。9、《委托代理协议》一份，欲证明原告为实现债权需要支出律师费2000元，已支出诉讼费844元，公告费1400元，根据双方签订的借款合同的约定，上述费用应由被告承担。经质证，被告天元置业公司对原告农业银行腾冲支行提交的证据无异议。被告天元置业公司未提交证据。被告王瑞满未到庭质证，亦未提交证据。本院认为，原告提交的证据客观真实，与本案具有关联系，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月30日，原告农业银行腾冲市支行与被告王瑞满及天元置业公司签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定被告王瑞满向原告借款120000元，用于支付购房款，由被告天元置业公司承担阶段性保证担保，借款期限为180个月，借款年利率为6.273%，该利率是浮动利率；还款方式是按月等额本息还款法，还款周期为一个月；同时被告王瑞满用其所购的位于腾冲市腾越镇热海路凤麓湖畔第D组团第4幢第1单元第2层2号房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2007年7月30日原告向被告王瑞满发放借款120000元。借款后被告王瑞满按合同约定分期还款至2018年10月30日，以后没有履行还款义务，截止2019年3月7日被告王瑞满尚欠原告借款本金39220.16元、利息522.14元。本院认为，原告农业银行腾冲支行与被告王瑞满及天元置业公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，是有效合同，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定发放贷款，被告王瑞满取得贷款后未按约定还款构成违约，故原告要求解除合同的请求，本院予以支持。根据合同约定，被告王瑞满除应清偿所欠借款本息外，还应按约定承担违约责任，故原告工商银行腾冲支行要求被告王瑞满归还剩余贷款本金并承担利息的诉讼请求，本院予以支持。本案所涉抵押物已办理了房屋所有权抵押证书，该抵押合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权，故原告主张贷款抵押物优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。本案中所涉抵押物虽然已办理了抵押登记，但保证人的保证责任是本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，而本案的被告天元置业公司到目前为止没有为被告王瑞满办理过房地产权利证书，故对原告要求被告天元置业公司承担保证担保责任的诉讼请求本院予以支持。原告主张为实现债权所产生的公告费1400元的诉讼请求，本院予以支持，但主张的律师代理费，未向本院提交实际支出的相关证据，故本院不予支持。被告王瑞满经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零八条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司腾冲市支行与被告王瑞满、腾冲县天元置业有限责任公司于2007年7月30日签订的《个人购房担保借款合同》。二、由被告王瑞满于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司腾冲市支行贷款本金39220.16元及截止2019年3月7日止的利息522.14元，并向原告支付自2019年3月8日起至借款本金清偿完毕之日止，以未偿本金为基数按合同约定的利率计算的利息。三、如被告王瑞满未按上述期限清偿债务，原告中国农业银行股份有限公司腾冲市支行有权依法以被告王瑞满位于腾冲市腾越镇热海路凤麓湖畔第D组团第4幢第1单元第2层2号的商品房拍卖或变卖所得的价款优先受偿；抵押物拍卖或变卖后，其价款不足清偿部分由腾冲县天元置业有限责任公司承担连带清偿责任。四、由被告王瑞满于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司腾冲市支行公告费1400元。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司腾冲支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告王瑞满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审 判 长  马艳萍审 判 员  李锦生人民陪审员  寸待勇二〇一九年八月十四日书 记 员  胡广旭