河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0725民初1994号原告：河南世豫房地产开发有限公司，住所地：新乡市平原新区中州大道北段001号平原新区管委会办公楼。法定代表人：潘京豫，任执行董事。委托代理人：宋华、王博，河南联盟律师事务所律师。被告：何新会，男，1960年9月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：孙英豪、李明娟（实习），河南睿策律师事务所律师。第三人：肖思祁，男，1963年9月14日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托代理人：徐江灿、符哲瑜（实习），河南睿策律师事务所律师。原告河南世豫房地产开发有限公司（以下简称世豫公司）为与被告何新会、第三人肖思祁民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世豫公司的委托代理人宋华、王博，被告何新会的委托代理人孙英豪、第三人肖思祁的委托代理人徐江灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告偿还借款3680995.47元，并支付利息1089983.66元（按年利率26%，暂计至2019年5月10日，之后计至实际履行之日止）；判令原告有权就被告何新会抵押的房产折价或以其拍卖、变卖所得借款优先受偿。事实和理由：郑州一建集团有限公司（下称郑州一建）系原告西西里传说一期项目施工单位，被告何新会系郑州一建该项目的负责人。2016年6月28日，被告何新会与原告签订两份《借款协议》，分别向原告借款1471433元、1086393元，约定：该两笔借款用于支付第三人购买房屋的房款，被告何新会负责偿还借款。《借款协议》签订后，原告按照被告何新会的指定，将两套房屋出售给第三人，并以被告所借款支付了全部房款。但是，借款期限届满后，被告一直未偿还上述借款。2018年3月28日，被告何新会作为郑州一建的项目负责人，代表郑州一建与原告签订《协议书》一份，确认截止2018年3月26日，欠原告3680995.47元，从2018年3月27日至2018年9月26日，按照年利率26%计息，并约定何新会负责清偿借款本息，同意该笔所欠借款可从原告应付郑州一建的工程款中抵扣，被告何新会自愿以其所有的房产（房产证号：郑房权证字第××号）为该欠款本息提供担保，如发生纠纷，由原告所在地法院管辖。借款到期后，被告何新会仍未向原告偿还借款，被告郑州一建也拒绝原告从应付工程款中抵扣该笔借款，为维护自身的合法权益，故诉至本院。庭审中，原告明确诉讼请求：利息从2018年3月27日起按照年利率26%计算至还清之日止；要求被告何新会名下房产证号为字第××号房产优先受偿；要求被告何新会承担本案的诉讼费用。被告何新会辩称，答辩人向原告借款支付第三人肖思祁的购房款属实，且答辩人已将第三人给答辩人的购房款项用于原告西西里·传说项目建设，是原告没有按合同约定支付答辩人工程款，导致答辩人没有按2016年6月28日两份《借款协议》还款，答辩人不愿承担原告请求的利息。答辩人为第三人支付购房款项向原告借款的本金是2557826元，而非原告所诉的3680995.47元，该金额系原告将借款利息计入本金形成的，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，不应得到保护。原告主张的利息按年利率26%计算已超出法定的最高年利率24%计算标准，超出部分不应得到支持。答辩人是郑州一建西西里·传说项目的项目负责人，目前原告拖欠郑州一建工程款近1100万元没有支付，本案借款原本为解决原告不按合同支付工程款的问题，现在答辩人要求用工程款冲抵借款本金，利息不予支付。本案第三人肖思祁不欠原告购房款。原告与答辩人之间并未办理房屋产权抵押登记，抵押权并未设立，原告无权主张房屋抵押权。第三人肖思祁述称，2016年6月28日，第三人与原告签订两份《商品房买卖合同（预售）》，分别购买原告开发的西西里·传说项目两套房屋。当日，由被告何新会为第三人支付房价款，第三人刷卡支付了房屋维修基金及其他费用，并依法缴纳契税。后，第三人已将应付购房款冲抵了被告何新会拖欠第三人的款项，还支付了部分现金。第三人已经在合同签订日全额支付房价款，原告至今没有交付房屋给第三人，应当承担违约责任。原告为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：1、2018年3月28日，被告何新会与原告签订的《协议书》一份、2016年6月28日签订的《借款协议》二份；2、2016年6月，第三人与原告签订的《商品房买卖合同》两份；3、被告何新会代表郑州一建与刘猛签订的《承包合同》复印件一份。被告何新会提交证据：结算书一份及原告截至目前所欠工程款的明细。第三人肖思祁未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年6月28日，何新会借原告1471433元，约定借款期限为壹个月，于2016年7月31日前还清借款，逾期按日万分之十的标准支付违约金。2016年6月28日，借原告1086393元，约定借款期限为壹个月，于2016年7月31日前还清借款，逾期按日万分之十的标准支付违约金。以上两笔借款用于肖思祁、白树风购买原告开发的西西里·传说7号楼2单元1层2101号、15号楼2单元8-9层2801号居民用房。2018年3月28日，原告与何新会达成《协议书》，内容为：何新会欠世豫公司人民币2557826元，截止2018年3月26日，按年息26%，何新会应当归还世豫公司欠款3680995.47元。何新会承诺欠款合计3680995.47元，从2018年3月27日起，借款期限六个月（即从2018年3月27日-2018年9月26日），按年息26%的标准向世豫公司支付利息，直至还清欠款。何新会自愿以其所有的房产（房产证号：字第××号）为该借款本息提供抵押担保，并到房管局部门办理抵押登记、相关费用由何新会承担。第三人称，其与白树风系夫妻关系。另查明，原被告在房管部门对房产证号为字第××号的房产未办理抵押登记手续。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，被告何新会借原告人民币2557826元，有原告提交的《借款协议》、《协议书》可以证明，故被告何新会应当偿还原告借款2557826元。关于利息从2016年6月29日起按照月利率2%的标准计算至还清之日止。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持”，故原告请求被告支付的数额超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和的部分，本院不予支持。被告辩称不支付利息，但其与原告达成的《协议书》中明确约定有利息，故本院不予采信。关于原告主张对被告名下房产证号为字第××号房产享有优先受偿，但双方均认可未办理抵押物登记，关于该房屋的抵押约定不生效，故原告要求的优先受偿权，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：被告何新会于判决生效后十五日内偿还原告河南世豫房地产开发有限公司借款本金2557826元及利息（从2016年6月29日起按照月利率2%的标准计算至还清之日止）；驳回原告河南世豫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44969元，减半收取22484.5元，由被告何新会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院，并于递交上诉状之日起七日内向新乡市中级人民法院交纳上诉案件受理费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  耿红霞二〇一九年八月七日书记员  郭欣源