四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川17民终521号上诉人（原审被告）：四川宏升房地产开发有限公司。住所地：四川省达州市达川区汉兴街城南世家B幢综合楼。统一社会信用代码：915117217175608818。法定代表人：陈善坤，系公司董事长。委托诉讼代理人：李洪科，四川弘齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑传富，四川弘齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐军强，男，生于1963年5月5日，汉族，住贵州省贵阳市云岩区金阳新区金阳南路6号龙宇苑16幢2单元15层2号，公民身份号码513030196305050016。委托诉讼代理人：王伟，四川法尊律师事务所律师。原审第三人：吴欣，男，生于1961年7月16日，汉族，住四川省达州市通川区。原审第三人：国家税务总局达州市税务局。住所地：四川省达州市西外新区金兰路603号。统一社会信用代码：1151000000881149XG。负责人：龚兵，系该局局长。委托诉讼代理人：牟桂林，四川天仁和律师事务所律师。原审第三人：梁远锋，男，生于1963年2月29日，汉族，住四川省德阳市旌阳区。上诉人四川宏升房地产开发有限公司（以下简称宏升公司）因与被上诉人唐军强、原审第三人吴欣、国家税务总局达州市税务局（以下简称税务局）、梁远锋房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院(2018)川1703民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏升公司上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人一审中的诉讼请求，并由其承担全部诉讼费用。事实和理由：一审认定税务小区项目部与被上诉人签订的协议合法有效错误。上诉人未成立该项目部，也未刻制项目部公章；本案争议协议系附条件的以物抵债协议，现条件无法成就，协议不能履行，应由吴欣承担还款责任；本案涉及一房二卖的刑事犯罪，应移送公安侦查。唐军强辩称，协议合法有效，项目部行为视为公司行为；意向书实际为购房合同，现无法履行是上诉人违约导致；梁远锋的管理运作是上诉人公司内部管理问题，与本案无关；20万元转换为33万元购房款正确，因借款多年应计算利息。税务局述称，本案实际是民间借贷关系，购房意向书上唐军强备注如不能交房，可向债务人追偿借款本息，应由吴欣承担责任。唐军强向一审法院提出诉讼请求：1.判决四川宏升房地产开发有限公司、吴欣连带返还原告购房款33.28万元并支付利息（利息自2011年10月8日起按月利率3%计算至付清为止）；2.判决四川宏升房地产开发有限公司、吴欣连带赔偿原告33.28万元款项；3.本案诉讼费用由四川宏升房地产开发有限公司、吴欣共同承担。事实和理由：2009年7月31日，第三人吴欣因经营需要，向原告借款20万元。后因吴欣本息未还，通过协商，该借款转换为原告支付给被告开发建设的达川区南外地税小区C-4房屋意向金，原告与被告项目部于2011年10月7日签订了《地税小区购房排号意向书》，约定了双方权利义务。根据意向书预定，2016年10月8日，该项目部给原告换取了意向金收据。2017年第三季度初，地税小区房屋建成。2017年8月2日，原告在贵阳市收到被告的特快专递，内页为一份通知，要求原告在2017年8月1日前缴清下欠费用，凭项目部通知单接收房产及钥匙，否则后果自负。原告随即与被告及三人衔接要求接房，却遭拒绝，多次交涉无果，诉至法院。宏升公司一审中辩称，一、原告与被告签订的房屋意向合同书的法律性质是债务转移，但被告的主体身份在合同上是不合法的，并因主体不合法导致协议不合法。本案应该回归原来的原告与第三人之间的借款合同纠纷；二、原、被告签订的房屋意向书是一个附条件的债务转让协议，在附的条件当中原告以手写的方式已经注明了“房屋不能交付时，原告继续享有向原债务人享有权利”，这进一步证明了原告与被告签订的合同并非房屋买卖合同而是债务转让协议。三、原告的诉讼请求不成立：原告要求返还购房款，实质上刚刚我们就提到了，合同本身并非房屋买卖合同而是附条件的债务转让协议，因此不存在原告主张的返还购房款的说法；四、原告诉请要求返还33.28万元于法无据，与事实不符，即便原被告的合同成立并生效合法，原告实质上只支付了20余万元，因此要求返还33.28万元没有依据；同时要求支付利息也没有法律规定：1.如果原告与被告是购房合同纠纷的话，那么也不存在返还利息的说法，因为合同中没有约定利息；2.如果是债务转让纠纷的话，更没有违约责任的约定；3.原告要求返还的利息计算标准过高；五、本案争议应当是原告与第三人吴欣的借贷纠纷，应当由原告和吴欣承担相应的责任。吴欣一审中述称，一、2009年7月31日，第三人吴欣向原告借款20万元是事实，该借款已经转化为原告向被告购买诉争房屋的购房意向金，因为转化的行为已经终止了原告与吴欣的借贷关系，转为原告与被告之间因为房屋买卖而建立起来的预约合同关系；二、至于原告与被告之间的购房预约合同关系及相关的权利义务如何，与第三人吴欣没有关系，虽然排号意向书上原告以手写的方式注明了“如果房屋不能交付时，原告继续享有向原债务人享有权利”，但这种关系已由借贷关系转变成了原告与被告之间购房预约合同关系，虽然在此处是注明了原告向原债务人追债的权利，但在预约合同中并没有吴欣的签字，也不存在吴欣需要返还购房的情况；三、原告将吴欣列为本案第三人，那么吴欣也只是辅助性第三人，处于证人的地位，没有连带承担返还购房款或是其他损失的责任，连带责任源于法律的规定或当事人之间的约定，二而本案中，既无法律规定也没有当事人的约定，故要求第三人吴欣承担连带责任的说法不成立。总之，第三人吴欣不应该承担本案的任何责任。税务局一审中述称，一、吴欣与原告之间的借款合同纠纷，及原告、被告之间是否形成房屋买卖合同关系或者是原被告及第三人债务转让关系，均与地税局没有关系。二、原告与吴欣之间的借款是否转化为购房意向金或者是这种转化是否有效，均不影响第三人地税局应享有的权利，达州市地税局对本案不应该承担任何责任。第三人梁远锋经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向法庭提交证据材料。一审法院认定事实：2009年7月31日，原告唐军强向第三人吴欣借款20万元，通过银行转账予以交付。借款到期后，原告唐军强多次向第三人吴欣催收无果，后与吴欣协商，该借款转换为原告唐军强支付给四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部开发建设的达川区南外地税小区C-4房屋意向金。2011年10月7日，原告与四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部签订了《地税小区购房排号意向书》，约定了双方权利义务。根据意向书约定，2016年10月8日，四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部给原告出具了意向金收据。2016年9月22日，第三人吴欣向原告出具借条:“借条今借到唐军强处人民币贰拾万元整（200000.00）该款系2009年8月1日借，息为3%月息。此据借款人吴欣2016年9月22日（513028196107166016）”。2017年第三季度初，地税小区房屋建成。2017年8月2日，原告唐军强在贵阳市收到刘川的特快专递，内页为一份通知，要求原告唐军强在2017年8月1日前缴清下欠费用，凭项目部通知单接收房产及钥匙，否则后果自负。原告随即与被告四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部及第三人吴欣衔接要求接房，却遭拒绝，多次交涉无果。案涉房屋川（2017）达川区不动产权第0013369号，所有权人为周晓燕、彭成，登记坐落：达州市地方税务局4-C号”；在“当前业务”里面记载：“川（2018）达川区不动产权第0004303号，所有权人：黄玉妹”，在2018年4月12日，该房屋又设定了抵押。一审法院认为，本案的争议焦点在于原告唐军强与第三人吴欣的民间借贷关系是否转换原告唐军强与被告四川宏升房地产开发有限公司的商品房买卖关系。原告唐军强向第三人吴欣出借200000元，吴欣应当按时的偿还。原告唐军强在催收无果的情况下与四川宏升房地产开发有限公司项目部及第三人协商，签订了“地税小区”购房排号意向书。从意向书内容来看，实际上是原告唐军强向第三人吴欣的借款转为向被告四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部购买地税小区住房C单元四层的购房款，意向书系双方真实意思表示，不违反规定，意向书约定的内容对原、被告具有约束力。四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部向原告发出通知，要求原告唐军强在2017年8月1日前缴清下欠费用，凭项目部通知到物管办公室接收房产及钥匙，是一种履约行为。但其履约行为有明显的瑕疵，其通知原告履行义务时间太短，原告收到通知后，超过四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部履行义务时间。四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部以此为由，拒绝向原告交付房屋理由不能成立，属违约行为。后四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部将案涉房屋转卖他人，并办理了房屋产权手续，导致原告不能取得案涉房屋，其损失应由被告赔偿。关于房屋价值，意向书明确约定房屋总价为332800元，并注明;借条待具备并明确该房为乙方时，到甲方换取意向金收据，（甲乙双方互不补差价），2016年10月8日，四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部向原告出具的收条明确写明“借条贰拾万元抵作房款”。四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部2017年7月26日向原告发出通知中没通知原告补交下欠购房款。故一审法院认为原告唐军强向第三人吴欣借款200000元转为向四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部全部购房款332800元。原告唐军强在“地税小区”购房排号意向书注明：“若意向书因其他原因造成不能顺利交房则乙方有权向原债务人追索本金及利息”。因第三人吴欣未在意向书上签名，系原告唐军强单方意思表示，不影响原告与四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部之间的房屋买卖协议的履行。四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部系被告四川宏升房地产开发有限公司的项目部，四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部不具法人主体资格，其民事行为应视为四川宏升房地产开发有限公司的行为，产生法律后果责任应由四川宏升房地产开发有限公司承担。综上，原告与被告之间形成了事实上的房屋买卖合同关系，被告四川宏升房地产开发有限公司应当按约向原告交付房屋，但被告违约将案涉房屋卖与他人，致合同目的不能实现，损害了原告的权利，故原告请求被告返还购房款332800元，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故原告请求被告赔偿332800元，一审法院予以支持。原告请求被告按月息3分从2011年10月8日起支付利息没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院按银行同期同类贷款利率，并从四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部向原告出具收据之日，即从2016年10月8日开始计算。原告请求第三人吴欣承担连带返还购房款及赔偿原告损失没有法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、被告四川宏升房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内返还原告唐军强购房款332800元，并承担资金利息（利息以332800元为基数，按同期同类银行贷款利率，从2016年10月8日计付至付清之日）；二、被告四川宏升房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内赔偿原告唐军强损失332800元；三、驳回原告唐军强其他诉讼请求；案件受理费5228元，由被告四川宏升房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，上诉人宏升公司申请本院调取本案争议房屋的不动产权证、达州市达川区公安局对梁远锋、梁远生的调查笔录、争议房屋项目规划许可证、行政处罚听证告知书、达县人民政府建设、国土工作专题会议纪要、达州市达川区住建局关于地税小区建设项目情况的复函、建设工程承包合同、案件线索移交函等证据。各方进行了质证。因上列证据均为政府相关部门形成，本院依法予以采信。二审查明，2000年12月7日，达县国土局出具《建设用地批准书》，载明用地单位为原达州市地方税务局稽查局，土地取得方式为划拨，土地用途为办公、住宅楼。2002年12月19日，达县建设局出具《建设用地规划许可证》，载明用地单位为原达州市地方税务局，用地项目名称为职工集资房。2010年10月28日，达州市地方税务局取得地税小区项目《国有土地使用证》。由于国家政策不允许单位修建集资房，为建设案涉“地税小区”项目，原达州市地方税务局稽查局与上诉人宏升公司于2006年5月10日签订《土地使用权转让协议》，由宏升公司挂名开发，梁远峰为宏升公司委托代表人。2006年5月24日，梁远峰代表上诉人宏升公司与原达州市地方税务局机关后勤服务中心签订了《地税团购房协议》。后地税小区项目由第三人梁远峰实际承建。地税小区项目于2006年12月开工建设，2008年6月完成主体施工，2016年10月竣工。2011年6月22日、2011年9月15日，达县人民政府召开国土、建设专题会议，确定原则同意地税小区项目按建设工程遗留问题处理，由县国土资源局、县住房和城乡规划建设局、县房管局分别为其完善国土、建设手续，办理分户房产证和土地证。2016年2月2日，达川区住建局局长办公会议同意地税小区项目按建设工程遗留问题办理房屋产权证。2017年，地税小区项目房屋取得不动产权证，不动产权号为川（2017）达川区不动产权第0007459号，登记所有权人为达州市地方税务局。另查明，2011年10月7日，宏升公司地税小区项目部（甲方）与被上诉人唐军强（乙方）签订《地税小区购房排号意向书》，载明：1、乙方认购地税小区住房C单元四层，面积160平方米（最终面积以达州市房管局核准为准），单价2080元／平方米，总价33.28万元（总价不包括办两证的税费、工本费；房屋维修基金；配套费；测绘费等费用）。乙方决定交纳够房排号意向金20万元。2、乙方在接到甲方通知后双方约定时间内到售楼部签订购房合同。3、甲方不得在乙方认购期内处理该房，否则双倍赔偿乙方购房排号意向金。4、此房意向金20万元系2008年7月30日借款抵账。借条待具备并明确该房为乙方时，到甲方换取意向金收据（双方互不补差价）。唐军强在合同签字处书写：若该意向书因其他原因造成不能顺利交房，则乙方有权向原债务人追索本金及利息。2016年10月8日，四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部向被上诉人唐军强出具《收据》，载明：收到地税小区C－4唐军强转来吴欣借条贰拾万圆抵作房款，金额：贰拾万元。2017年7月26日，四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部向被上诉人唐军强发出《通知》，载明：根据达州市地税局统一安排，达川区南外地税小区已全面完工，达到交房条件，现正在完善产权所有手续。请各位业主在指定时间内（8月1日前）缴清下欠费用，凭项目部接房通知单到物管办公室接收房产及钥匙，否则，由此造成的一切后果自行负责，附费用清单：1、水电气光纤开户费14280元；2、土地出让金162.21平方米＊100元／平方米＝16221元；3、契税6000元；4、大修基金8000元；5、材料调整金45000元。二审还查明，2018年，争议的地税小区C－4号房屋取得不动产权证，不动产权号为川（2018）达川不动产权第0004303号，登记所有权人为黄玉妹。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于被上诉人唐军强与第三人吴欣的借贷关系是否转换为唐军强与宏升公司的商品房买卖合同关系。经查，2000年11月8日，达州市地方税务局以划拨方式取得地税小区项目。2002年12月19日，达州市地方税务局取得地税小区项目建设用地规划许可证，载明用地项目名称为职工集资房。虽然原达州市地方税务局稽查局与宏升公司于2006年5月10日签订《土地使用权转让协议》，由宏升公司挂名开发。2006年5月24日，梁远峰又代表宏升公司与原达州市地方税务局机关后勤服务中心签订了《地税团购房协议》。但此后，相关手续并未变更到宏升公司名下，地税小区项目后由第三人梁远峰实际承建。2010年10月28日，达州市地方税务局取得地税小区项目国有土地使用权证。2017年，达州市地方税务局取得地税小区项目初始产权登记证书。因此，地税小区项目不属于房地产开发项目，争议地税小区项目C单元四层房屋不属于商品房，宏升公司不是案涉房屋的开发单位。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，被上诉人唐军强与四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部签订的《地税小区购房排号意向书》不构成商品房买卖合同关系。2016年10月8日，四川宏升房地产开发有限公司地税小区项目部向被上诉人唐军强出具的收据载明：“收到地税小区C-4唐军强转来吴欣借条贰拾万圆低作房款”。故被上诉人唐军强交纳的购房排号意向金实为被上诉人唐军强与第三人吴欣之间的借款冲抵，属于以物抵债行为。被上诉人唐军强在《地税小区购房排号意向书》上注明：“若意向书因其他原因造成不能顺利交房，则乙方有权向原债务人追索本金及利息”。案涉房屋在诉讼前已登记于案外人名下，已不能达到各方当事人以取得案涉房屋所有权而消灭原债权债务关系的合同目的。为此，被上诉人唐军强可依据与第三人吴欣之间的借贷关系证据，另行主张权利。综上，上诉人的上诉理由成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下：一、撤销四川省达州市达川区人民法院（2018）川1703民初932号民事判决书；二、驳回被上诉人唐军强的诉讼请求。一审案件受理费5228元、二审案件受理费10456元，由被上诉人唐军强负担。本判决为终审判决。审判长 杜 谨审判员 古 霞审判员 钟 伟二〇一九年八月二十九日书记员 古钰钦