广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19号原告：高学耀，男，1974年9月5日出生，住香港特别行政区，A）。委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学佼，广东金词律师事务所实习律师。被告：艾永平，男，1976年11月20日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。第三人：东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇宜家花园B座103号商铺，统一社会信用代码为914419005974610366。法定代表人：陈美金，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟，该公司员工。原告高学耀与被告艾永平、第三人东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司（以下简称丰瑞园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序进行审理，后转换适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，于2019年5月20日（人民陪审员李少华、卢耀芳）、于2019年7月25日（人民陪审员陈达生、邓爱玲）组成合议庭公开开庭审理。原告高学耀及其委托诉讼代理人严驰两次开庭均到庭参加了诉讼。第三人丰瑞园公司的委托诉讼代理人王伟参加了第一次庭审。被告艾永平经本院合法传唤两次开庭无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高学耀向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年6月6日签订的《房地产买卖合同》有效，被告继续履行合同，并协助原告将该合同约定的房产过户至原告名下、办理完税手续（合同约定的房屋交易价格为460000元）；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告于2017年6月6日签订的《房地产买卖合同》；2.被告双倍返还原告支付的购房定金款共计200000元；3.被告返还原告首期购房款130000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年6月6日签订了合同编号为0000108的《房地产买卖合同》，合同约定被告将其位于东莞市××镇××路××广场××幢办公楼办公XX号公寓卖给原告，房产交易总价款为460000元。涉案合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付了定金100000元，并于2017年6月30日向被告支付了首期款130000元。后原告提出一次性付清全款，被告同意后却一直以各种理由拖延拒不办理过户事宜。原告及第三人工作人员多次以短信、微信、书面通知的形式催促被告办理过户、完税手续，被告仍不办理。本案审理过程中，原告查询涉案房屋的不动产登记信息发现被告已于2018年7月10日将案涉房产抵押给案外人肖咸素，债权数额为400000元，被告的该行为已构成根本违约，故原告提出变更诉讼请求。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告艾永平没有答辩，也没有提交证据及提出质证意见。第三人丰瑞园公司陈述，其确认原告的诉请及依据的事实和理由。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告艾永平缺席诉讼，亦未向本院提交证据、质证意见及答辩意见，应视为其放弃举证、质证及答辩的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月6日，原告（买方）与被告（卖方）及第三人（中介方）签订了《房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，交易总价格为460000元，双方约定涉案房产于卖方收齐全部楼款的当日交付，该合同第六条中载明“1.签订合同当天支付定金￥100000元给卖方，首期款130000元在买方尾款向银行贷款审批通过后过户当天支付给卖方，尾款￥230000元向银行申请贷款支付给卖方……双方约定在2017年6月30日支付首期款￥130000元给卖方，购房合同监管在居间方，买方必须在本月30日前支付首期款，双方配合办理交易手续……”。原告于签订合同当日向被告支付了定金100000元，于2017年6月30日向被告支付了130000元首期款。原告主张，其依约向被告支付了定金、首期款，被告却一直拖延办理过户手续，其及第三人多次催促无果，且被告已将涉案房屋抵押给案外人，被告已构成根本违约，原告的合同目的无法实现，原告有权解除涉案合同，并要求被告返还首期款、双倍返还原告支付的定金200000元。原告提供的其与被告及第三人与被告的微信聊天记录显示原告及第三人从2018年9月开始催促被告办理涉案房屋的过户手续，被告以其身份证需补办或人在外地为由拒绝办理。原告提供的《律师函》显示原告委托广东金词律师事务所于2018年10月24日向被告发出律师函，告知被告于2018年11月10日前协助原告办理涉案房屋过户手续，否则将采取诉讼方式要求被告承担相关法律责任。原告提供的EMS邮单、快递单号查询、退件显示原告委托的代理律师于2018年10月24日将上述律师函邮寄给被告，但该邮件退件。原告提供的不动产登记信息查询结果显示涉案房屋的权利人为艾永平（单独所有），登记日期为2018年4月26日，抵押情况显示为：抵押权人：肖咸素；抵押方式：一般抵押；抵押期限：2018年7月10日至2019年7月9日；债权数额：400000元,登记时间为2018年7月13日。原告陈述，因涉案房屋当时无房产证，因此其与被告未约定过户时间;其不愿意代偿抵押债务消灭涉案房屋的抵押权。第三人陈述，涉案房屋交易时无房产证，原、被告双方未约定过户时间，2017年7月涉案房屋可以办理房产证，被告有跟第三人的工作人员说过其去办理房产证，具体涉案房屋有无办理房产证第三人不清楚；第三人通知被告过户被告一直以很忙为由未办理。另，本院于2019年7月23日将原告提交的变更诉讼请求申请书送达给被告。另查明，本院根据原告关于诉前财产保全的申请，依法作出（2018）粤1972财保476号民事裁定书，裁定冻结被告艾永平银行存款230000元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《房地产买卖合同》、收据、转账凭证、微信聊天记录、《律师函》、EMS邮单、快递单号查询、退件、不动产登记信息查询结果及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。因原告为香港居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。合同双方没有选择处理合同争议所适用的法律，由于涉案的标的物在内地，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，故应确定中国内地的法律作为本案的准据法。原告变更诉讼请求后，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院对原告起诉主张的事实和提供的证据予以确认。根据原告提供的不动产登记信息查询结果显示，被告已于2018年7月10日将涉案房屋抵押给案外人肖咸素，并且于同年7月13日办理了抵押登记，经本院释明，原告不愿意代偿抵押债务消灭涉案房屋的抵押权，故涉案《房地产买卖合同》因被告的行为致使不具备继续履行的条件，被告构成违约。被告的违约行为致使原告的合同目的不能实现，原告以诉讼的方式提出解除合同，合法有据，本院确认原告解除合同的效力。涉案《房地产买卖合同》于原告的《变更诉讼请求申请书》送达被告之日（即2019年7月23日）解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告返还已付的首期购房款130000元，故本院对原告关于主张判令被告返还首期购房款130000元的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告不履行涉案《房地产买卖合同》的义务，原告有权要求被告双倍返还定金，故本院对原告关于主张判令被告双倍返还定金共计200000元的请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、确认原告高学耀与被告艾永平、东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司的《房地产买卖合同》于2019年7月23日解除；二、限被告艾永平于本判决生效之日起三日内向原告高学耀返还首期购房款130000元；三、限被告艾永平于本判决生效之日起三日内向原告高学耀双倍返还定金共计200000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6250元（原告高学耀预交了8200元）、保全费1670（已由原告高学耀预交），由被告艾永平承担7920元，本院退回原告高学耀1950元。如不服本判决，原告高学耀可在判决书送达之日起三十日内，被告艾永平、第三人东莞市丰瑞园房地产经纪有限该可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  欧泽林人民陪审员  陈达生人民陪审员  邓爱玲二〇一九年八月一日法官助理阳意书记员罗戍娜