湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再501号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：白尤贵，男，1962年10月22日出生，汉族，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：王国勇，湖南兴常律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：滕德金，男，1972年3月15日出生，汉族，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：肖运娥，女，1974年5月24日出生，汉族，住湖南省常宁市。系滕德金之妻。委托诉讼代理人：谢涛，湖南天戈律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：常宁市城市建设开发总公司，住所地湖南省常宁市宜阳镇青阳南路泉峰大市场。法定代表人：邹胜，该公司总经理。白尤贵与滕德金、常宁市城市建设开发总公司商品房销售合同纠纷一案，湖南省常宁市人民法院于2017年12月18日作出（2017）湘0482民初1720号民事判决，滕德金、白尤贵不服，提出上诉。湖南省衡阳市中级人民法院于2018年5月17日作出（2018）湘04民终576号民事判决。白尤贵仍不服，向本院申请再审。本院于2018年12月17日作出（2018）湘民申1901号民事裁定，提审本案，并依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。白尤贵及其委托诉讼代理人王国勇、滕德金及其委托诉讼代理人肖运娥、谢涛到庭参加诉讼。常宁市城市建设开发总公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。白尤贵申请再审称：（一）二审判决认定事实错误。1．申请人已于2015年6月26日为滕德金办理了房屋所有权证且已经将房屋交付给滕德金，申请人完全履行了合同约定的义务，没有违约。2．滕德金的合同目的可以实现。本案诉争房屋没有实体权属争议，且因房屋登记机关违法登记被撤销后，可以重新颁发房产证，是因为滕德金拒不履行协助的义务导致房屋未被登记在滕德金名下。（二）二审判决适用法律错误。本案不符合合同解除的条件，滕德金的诉求违背了诚实信用原则。综上，请求撤销原判，改判驳回滕德金的诉讼请求。滕德金答辩称：涉案房屋并不是白尤贵的房屋，在签订买卖合同的时候，白尤贵并未将真实情况告知滕德金，存在欺诈行为。且白尤贵并未根据合同约定的时间将滕德金的房产证办好，并交付给滕德金，所以，滕德金根据合同约定有权解除合同。请求驳回白尤贵的再审请求。滕德金向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《商品房买卖合同》；2．常宁市城市建设开发总公司、白尤贵返还购房款21.80万元、办证费1.5万元、赔偿损失10万元及支付自2013年2月2日至实际退款之日止的利息（计算方式为23.30万元×0.0005×天数）。一审查明：2011年8月18日，白尤贵与常宁市城市建设开发总公司签订了《商品房联合开发合同》，约定白尤贵提供开发土地和资金，常宁市城市建设开发总公司提供房地产开发资质、施工技术，联合开发常宁市莲花新区莲花苑的商品房。同时对双方责任、利益分配、违约责任、纠纷处理办法等进行了约定。并成立了常宁市城市建设开发总公司莲花苑项目部。2013年2月2日，滕德金（购房人）与白尤贵（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定滕德金购买白尤贵开发的位于常宁市西门莲花新区，建筑面积为32.25平方米，价款为21.80万元；并约定了滕德金的付款方式和逾期付款的违约责任。关于产权登记，附件第三条约定：出卖人保证买受人在2014年5月30日前取得房屋所有权证书，土地使用证整栋业主共用。若在2015年5月30日之前出卖人还没有办好房产证，买受人有权要求全额退款，并要求出卖人补偿已交款５%的损失。合同加盖了常宁市城市建设开发总公司莲花苑项目部章。合同签订后，滕德金于2013年2月2日向常宁市城市建设开发总公司莲花苑项目部交购房款13万元。2013年10月10日，因未及时交房，白尤贵向滕德金出具一份承诺书：“兹证明滕德金在莲花苑购买Ｆ栋09号门面（从本栋东面数第8个门面），现出卖人承诺在2015年6月30日之前代办好房产证，并交付给买受人。如果出卖人逾期，买受人退房的，出卖人应当在2015年7月15日之前退还买受人全部已付款项，并支付10万元的违约金，逾期则按中国人民银行同期贷款利率支付全部已付款及10万元的利息至实际退款之日止。如买受人选择不退房的，则出卖人按月计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金至实际取得房产证之日止，办理房产证的税费买卖双方按照国家法律规定各自承担。本承诺书与双方所签商品房买卖合同同样具有法律效力，原双方所签合同附件中第三条即时作废。买受人：肖运娥代滕德金；出卖人：白尤贵；2013.10.10，徐少华”。2014年５月９日滕德金向常宁市城市建设开发总公司莲花苑项目部交1.50万元用于办理房产证。同年8月28日，滕德金与白尤贵因水电立户费的问题经常宁市物价局调解达成价格投诉调解协议，由常宁市城市建设开发总公司莲花苑项目部退还滕德金水电立户费8000元。期间，滕德金分4期向常宁市城市建设开发总公司莲花苑项目部交购房款8.80万元，滕德金所交全部款项均由白尤贵收取，并以莲花苑项目部名义出具收据给滕德金。滕德金交齐购房款后，白尤贵将常宁市西门莲花新区莲花苑Ｆ栋1单元1层09号商铺的钥匙交给了滕德金，并安排其女婿徐少华到常宁市房产管理局办理滕德金所购房屋的房产证。在办证过程中，徐少华向常宁市房产管理局递交了原告身份证复印件和一份买方为滕德金卖方为第三人肖成明的《二手房屋买卖合同书》，该《二手房屋买卖合同书》系徐少华为办证而制作的虚假合同，办证资料上滕德金的签名均由徐少华代签。2015年6月26日，常宁市房产管理局颁发了常房权证常宁市字第××号房产证，产权人为滕德金，该证由徐少华代滕德金签名领取后交给白尤贵，因白尤贵与滕德金存在合同争议，白尤贵一直未将该证交付滕德金。滕德金得知办证情况后，提出退房，并于2015年9月23日向该院提起行政诉讼，请求撤销常宁市房产管理局颁发的房权证常宁市字第××号《房屋所有权证》。该院于2016年5月25日作出（2015）常行初字第19号行政判决书判决：1．确认常宁市房产管理局办理常房权证常宁市字第××号房产证的具体行政行为违法；2．驳回滕德金请求撤销房屋所有权证的诉讼请求。滕德金提起上诉，衡阳市中级人民法院于2016年9月27日作出（2016）湘04行终63号行政判决书判决：一、撤销湖南省常宁市人民法院（2015）常行初字第19号行政判决；二、撤销常宁市房产管理局颁发的房权证常宁市字第××号《房屋所有权证》；三、责令常宁市房产管理局在60日内重新作出行政行为。至今，原审原告所购商铺的权属证书白尤贵未予办理。一审判决：一、解除滕德金与白尤贵2013年2月2日签订的《商品房买卖合同》及2013年10月10日的承诺书；二、白尤贵在判决生效后十日内支付滕德金的购房款21.80万元、办证费1.50万元，共计23.30万元及自2015年7月16日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回滕德金的其他诉讼请求。本案受理费4895元，由滕德金负担1470元，白尤贵负担3425元。白尤贵不服一审判决，上诉请求：驳回滕德金的诉讼请求。滕德金不服一审判决，上诉请求：1．解除双方签订的合同。2．由白尤贵返还购房款、办证费用、支付违约金及上述款项自付款之日起至实际结清之日止。4．诉讼费用由白尤贵承担。二审对一审法院查明的事实予以确认。二审认为：因白尤贵未能按约将案涉房屋的物权合法转移给滕德金，滕德金诉请解除案涉合同，符合白尤贵向滕德金出具的承诺书内容，一审据此判决解除案涉合同并无不当。白尤贵关于案涉合同应当继续履行的上诉请求不能成立，依法予以驳回。白尤贵与肖成明签订的《房屋及土地权属确认协议》经一审法院判决确认合法有效，根据该协议内容，白尤贵与肖成明之间存在借名将案涉房屋登记在肖成明名下的事实，如果继续履行合同，势必会给诚信守约的滕德金带来不应由其承担的风险。一审根据案涉房款由白尤贵实际收取、白尤贵单独承诺逾期办证可退房退款及退款的具体时间、承诺书中既有违约金又有利息损失等事实，判决由白尤贵单独向滕德金承担民事责任、在违约金与利息损失并存的情形下由违约方承担利息损失、以及将利息损失从承诺退款之日起计算均无不妥，予以认同。滕德金关于要求按承诺书支付违约金、要求常宁市城市建设开发总公司承担连带责任及利息起算时间的上诉请求均不能成立，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,895元（滕德金与白尤贵各预交4,895元），由滕德金负担1,470元，白尤贵负担3,425元。本院审理期间，白尤贵提交了3份房产权属证书，两份是案外人的，一份是被撤销的办理在滕德金名下的房产证，证明同栋房屋已经一同办证。上述证据与本案缺乏关联性，不予采信。本院对一、二审认定的事实予以确认。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：滕德金是否有权解除合同。滕德金与白尤贵签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法律的强制性规定，合同合法有效。双方在合同中的附件第三条约定：出卖人保证买受人在2014年5月30日前取得房屋所有权证书，土地使用证整栋业主共用。若在2015年5月30日之前出卖人还没有办好房产证，买受人有权要求全额退款，并要求出卖人补偿已交款５%的损失。2013年10月10日，因未及时交房，白尤贵向滕德金出具一份承诺书，承诺在2015年6月30日之前代办好房产证，并交付给滕德金。如果逾期，滕德金退房的，白尤贵应当在2015年7月15日之前退还全部已付款项，并支付10万元的违约金，逾期则按中国人民银行同期贷款利率支付全部已付款及10万元的利息至实际退款之日止。承诺书约定与双方所签商品房买卖合同同样具有法律效力，原双方所签合同附件中第三条即时作废。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上述承诺书约定了滕德金行使合同解除权的条件，即如果白尤贵在2015年6月30日之前未将房产证交付给滕德金，滕德金有权行使合同解除权，要求解除合同并要求白尤贵承担承诺书约定的义务。故影响双方权利义务的重要事实即白尤贵是否按约为滕德金办理了房屋产权证书。根据查明的事实，滕德金在合同签订后按合同的约定履行了付款的义务，白尤贵虽然将涉案房屋交付给了滕德金，但权属证书因白尤贵虚构登记资料，常宁市房产管理局违法办证而被依法撤销，即白尤贵并没有按照合同约定，为滕德金办理合法的房屋权属证书。虽然可以重新申请办证，但滕德金有选择的权利，现在解除合同的条件成就，滕德金选择解除合同，并未违背诚实信用原则，原审判令解除双方签订的《商品房买卖合同》并由白尤贵承担相应责任并无不当。综上，白尤贵的再审请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：维持湖南省衡阳市中级人民法院（2018）湘04民终576号民事判决。本判决为终审判决。审判长  曾新田审判员  刘 程审判员  刘 颖二〇一九年八月十六日法官助理申昇书记员旷豪才附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；………第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。