陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民再136号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘征奥，男，1996年3月30日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘萍，女，1962年12月20日出生，汉族，住西安市雁塔区，系刘征奥之母。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区西关正街198号。法定代表人：刘朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露娜，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。再审申请人刘征奥与再审申请人陕西佳信置业发展有限责任公司（简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服本院（2017）陕01民终11784号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年2月25日作出（2018）陕民申2351号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘征奥的委托诉讼代理人刘萍、佳信公司的委托诉讼代理人齐晓联、刘露娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘征奥申请再审称，1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，由于佳信公司的违约造成刘征奥实际损失远大于合同约定的违约金，二审关于违约金数额一项的判决不合理也不合法。2、合同第十五条约定“买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.01%向买受人支付违约金”，此条款对发生违约行为后违约金的计算方法未明确约束，更未出现“一次性支付”的字句，二审依据《中华人民共和国合同法》第六十条作出判决适用法律确有错误。3、依据《商品房销售管理办法》第十六条第十款的规定和双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，佳信公司应当正常为刘征奥提交办理房屋权属证明所需的备案材料，而不是二审判决的“在佳信公司取得土地使用权证书后六十日内办理房屋权属证明”。4、刘征奥要求办理房屋权属登记证明合情合理合法，二审判决“在佳信公司取得土地使用权证书后六十日内办理房屋权属证明”，是不合乎法律法规的。5、二审开庭时，其曾多次要求举证佳信公司的税务情况、朝阳花园小区的实际情况、多数业主的请求及佳信公司违规违法的事实案例均被阻拦，剥夺其法庭辩论权利。6、审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判的嫌疑。请求：1、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终11784号民事判决书；2、判令佳信公司向刘征奥支付延迟办理房屋权属证书的违约金191531.70元（暂计算至再审庭审之日）；3、一、二审诉讼费用由佳信公司承担。佳信公司辩称，1、其公司备案前提是将土地用途变更为住宅用地，其现在不具备办理房产权属的条件，二审判决佳信公司取得土地使用权证六十日内办理房屋权属登记，并无不当。2、刘征奥要求的违约金计算方法没有法律依据，按照合同第十五条第二、三项约定，违约金的计算标准为已交房款的万分之一，属于一次性违约金，且双方在履行过程中对此未进行协商变更。3、刘征奥请求逾期办证违约金没有事实及法律依据应当驳回。其应当举证实际损失，但至今未举证，要承担举证不能的法律后果。佳信公司申请再审称，1、合同已约定逾期办证违约金且系一次性违约金。原审判决在刘征奥未举证实际损失的情况下，未综合考虑逾期办证并非其过错导致等因素，任意上调违约金为连续性违约金，适用法律错误。2、《违约金承诺书》为一次性处理协议且已实际履行，其无需再次支付逾期交房违约金。请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2925号民事判决；2、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终11784号民事判决第一项，并依法予以改判、发回重审或指令再审；3、判决本案双方按照《商品房买卖合同》约定的已付房款0.01%支付逾期办证违约金24.48元；4、判决佳信公司不再支付逾期交房违约金；5、本案一、二审诉讼费由刘征奥承担。刘征奥辩称，1、其购买佳信公司的房屋时五证齐全，现佳信公司称其未将土地性质变更为住宅用地，不具备办理房产权属的条件的理由不能成立。缴纳土地出让金是佳信公司的责任。二审判决佳信公司取得土地使用权证六十日内办理房屋权属登记不合理，佳信公司应立即办理房产证，法院应判决具体办理房产证时间。2、网签是格式合同。根据法律规定，格式条款不合理就是无效合同。按照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准按日赔付违约金，佳信公司的再审申请无法律依据，应予驳回，一、二审诉讼费由佳信公司承担。刘征奥向一审法院起诉请求：1、佳信公司立即为其办理朝阳小区第1栋1单元12层1202号房屋的权属证书；2、佳信公司向其支付迟延办理房屋权属证书的违约金47540元（暂计算至2016年6月23日，佳信公司应支付至其取得房屋权属证书之日）；3、本案诉讼费由佳信公司承担。一审法院认定事实：刘征奥向佳信公司支付购房意向金1000元，2007年3月11日、2009年8月7日，刘征奥分别向佳信公司支付购房款241536元、2283元。2009年8月17日，刘征奥与佳信公司签订《商品房买卖合同》，合同备案登记号：Y09065790，约定由刘征奥购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为90.62平方米，总价款为244819元。合同第六条约定，买受人于2009年8月7日付清总房款，计人民币244819元。合同第十五条“关于产权登记的约定”为，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2011年6月6日，佳信公司向刘征奥交付涉案房屋，刘征奥收房后实际使用该房屋。至今，佳信公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，佳信公司承认刘征奥支付了全部的购房款，涉案房屋于2011年6月6日向刘征奥交付，并陈述涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属登记的初始资料。刘征奥提出佳信公司逾期办证的违约行为与其无关，且一直持续，故逾期办证违约金按照房屋总价款的0.01%计算的约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因刘征奥第一项诉请不够准确，经法院释明，刘征奥将其第一项诉请明确为要求佳信公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院判决：一、佳信公司于本判决生效之日起六十日内将刘征奥购买的位于西安市雁塔区商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、佳信公司于本判决生效之日起十日内一次性向刘征奥支付逾期备案违约金15603.13元。三、驳回刘征奥的其余诉讼请求。本案案件受理费986元，由佳信公司承担。因刘征奥已预交，佳信公司于支付上述款项时一并向刘征奥支付。刘征奥不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决并予以改判；2、判令佳信公司立即为其办理朝阳小区第1栋1单元12层1202号房屋的产权过户登记手续，并交付其所有权证书；3、判令佳信公司向其支付迟延交房违约金7100.23元、迟延办理房屋产权过户登记违约金人民币68171.56元，共计75271.79元（暂时计算至2016年6月23日，佳信公司应支付至其取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费用由佳信公司承担。二审法院认定事实，原审判决认定事实属实。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审法院认为，刘征奥与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于备案登记。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故原审判决佳信公司在判决生效之日起六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案不妥，佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书后办理将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。对于刘征奥上诉请求改判佳信公司立即办理涉案房屋产权过户登记手续并交付所有权证书与其一审审理的请求不符，其在二审中变更诉讼请求不符合法律规定，不予涉及。关于逾期备案违约金。因佳信公司至今未取得住宅用地土地使用权证书，导致涉案房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金，按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金。该违约金的约定过低，原审法院综合考虑相关因素，对逾期办证违约金进行了适当提高，并无不当，予以确认。现刘征奥上诉要求按照同期人民银行贷款利率按日计算逾期备案违约金，依据不足，不予采信。故，刘征奥的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。二审法院判决：一、维持（2017）陕0113民初2925号民事判决第二项、第三项；二、变更（2017）陕0113民初2925号民事判决第一项为：佳信公司于取得西安市雁塔区西影路朝阳花园小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将刘征奥购买的位于西安市雁塔区商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审案件受理费986元，刘征奥已预交，由佳信公司承担。佳信公司于支付上述款项时一并向刘征奥支付；二审案件受理费986元，刘征奥已预交，由刘征奥承担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：涉案合同第八条约定，出卖人应在2010年2月28日将符合约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。其中（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一。2014年3月28日，佳信公司、逸安物业管理服务有限公司朝阳花园小区管理处出具《违约金承诺书》载明：我公司对朝阳小区1号楼和8号楼延期交房违约金处理决定，作出如下承诺，违约期限为2010年3月1日起至2010年8月14日止，共计167天。佳信公司欠业主违约金4088元，经业主、物业协商同意用其抵物业费。其余查明事实与原审查明事实基本一致。本院再审认为，本案争议焦点：1、关于涉案房屋权属登记的办理问题；2、逾期备案违约金计算标准。关于涉案房屋权属登记的办理问题，刘征奥与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，已于2011年6月6日向刘征奥交付房屋，应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地用途从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。本案中佳信公司至今尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，二审判决变更为佳信公司在取得土地使用权证书后六十日内将涉案房屋办理权属登记需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案并无不妥。刘征奥认为二审法院该项判决不合乎法律法规的理由，不能成立。关于逾期备案违约金计算标准的问题，刘征奥认为由于佳信公司的违约造成其实际损失远大于合同约定的违约金，二审关于违约金数额一项的判决不合理合法的主张，因刘征奥未提交其因逾期办证遭受损失的相关证据，故该主张本院不予采信。佳信公司认为刘征奥未提交因没有取得房屋产权证书所遭受损失的证据，任意上调违约金适用法律错误的理由，因佳信公司至今未按照合同约定将需要由其提交的资料报产权登记机关备案，导致涉案房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在严重违约行为，应当承担相应的违约责任。按照双方合同约定，佳信公司按已付房价款的0.01%支付违约金明显过低。原审法院综合考虑，酌情判决佳信公司向刘征奥承担逾期备案违约金，符合公平原则，并无不当，佳信公司的理由不能成立。另，关于佳信公司主张《违约金承诺书》为一次性处理逾期交房违约金，其不再承担逾期交房违约金的理由，因《违约金承诺书》是佳信公司承诺向刘征奥赔付2010年3月1日起至2010年8月14日期间的逾期交房违约金，对2010年8月15日至2011年6月6日实际交房之日的逾期交房违约金并未涉及，亦未说明该承诺系逾期交房违约责任的一次性处理意见，且刘征奥并未就逾期交房主张权利，故佳信公司的该项理由不能成立。刘征奥主张二审剥夺其法庭辩论权利及审判人员有受贿、徇私舞弊、枉法裁判的嫌疑，因未提交任何证据，均不能成立。综上所述，刘征奥、佳信公司的再审请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2017）陕01民终11784号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  车 宾审 判 员  齐 放审 判 员  王笑天二〇一九年八月二十三日法官助理  焦 菲书 记 员  王 鑫