山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0103民初2111号 原告：王培坚，男，1949年4月20日出生，汉族，上海市虹口区人民政府退休职工，住上海市 原告：王培强，男，1951年10月20日出生，汉族，上海市虹口区国资委退休职工，住上海市 原告：王丽生，女，1946年2月2日出生，汉族，上海市卢湾区人民政府退休干部，住上海市 被告：王淑英，女，1950年10月29日出生，汉族，济南市油漆厂退休职工，户籍地济南市，现住济南市 委托诉讼代理人：夏方辉（王淑英女婿），男，住济南市。 委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。 第三人：济南市市中区房屋征收服务中心，住所地济南市。 法定代表人：王洪翔，主任。 第三人：济南城市投资集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：聂军，董事长。 以上两第三人共同的委托诉讼代理人：丁兴华，山东济西律师事务所律师。 原告王培坚、王培强、王丽生与被告王淑英、第三人济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司返还原物纠纷一案,本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告王培坚、王培强、王丽生，被告王淑英的委托诉讼代理人夏方辉、李民，第三人济南市市中区房屋征收服务中心法定代表人王洪翔、济南城市投资集团有限公司法定代表人聂军共同的委托诉讼代理人丁兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王培坚、王培强、王丽生向本院提出诉讼请求：1.被告立即从产权属于原告的济南市市中区魏家庄万达广场鸿景苑4号楼XXXX室搬离并腾清房屋归还给原告；2.被告向原告支付暂居住期间的房屋使用费6.8万元（计算方式为：自2013年5月即被告实际入住的时间至2018年12月底，共68个月，每月按1000元主张）;3.被告承担所有诉讼费用。事实和理由：济南市市中区魏家庄万达广场鸿景苑4号楼3001室是原告的产权房，是由原告被拆迁的原市中区魏家庄文化街5号产权房拆迁后，由济南市旧城改造投融资管理中心和济南市市中区拆迁办公室与原告签署的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》（该协议中的魏家庄小区即为建成后的魏家庄万达广场鸿景苑）调换而来的。被告曾是被拆迁的原市中区魏家庄文化街5号原告产权房的租户，被告曾与原告（签署人周文静为原告母亲，已去世）签署过自1989年10月1日至1992年9月30日的三年《私有房屋租赁合同》，租期到期后，被告没有续租也未搬出，无合法租住手续也没有交纳房租。因此，自1992年10月1日起，原告与被告就没有房屋租赁关系。在市中区魏家庄旧区改造时，济南市市中区拆迁办没有联系原告，对原告市中区魏家庄文化街5号产权房内无合法租赁手续仍居住在内的被告，暂安置在原告的调换房内。如今原告已依法领取了《中华人民共和国不动产权证书》，进一步确认了不动产权归属，被告没有继续在原告产权房屋内居住的权利。由于被告自2013年5月起就暂居住在原告鸿景苑产权房内，截止2018年12月末计算，历时5年8个月共68个月，严重损害了原告的权益。经向鸿景苑附近的21世纪不动产中住万达西店问询，现今鸿景苑50平米左右毛坯房出租的价格在每月2000左右。参照此租金，考虑到有关因素，按照五折每套房每月1000元计算，被告应支付给原告暂居住期间房屋使用费共6.8万元。综上，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告王淑英辩称，1、原告无权要求被告搬离及所谓归还涉案房屋，更无权要求被告承担所谓房屋使用费，本案并非占有返还民事纠纷，而是房屋安置行政纠纷，被告居住涉案房屋是基于济南市城市房屋拆迁暂安置协议，协议第一条规定济南市旧城改造投融资管理中心暂时将被告安置在涉案房屋居住，被拆迁房屋的当事人通过协商仲裁或诉讼的途径解决后，济南市旧城改造投融资管理中心按达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置，在被告取得居住房屋之后截止今日，被告一直多次找到本案的第三人要求进行固定安置，第三人均以各种理由推托，不履行安置的法定职责，按照该暂安协议规定，第三人应当在涉案房屋签订补偿协议安置给原告时和办理产权证时应当与被告协商固定安置事宜，对被告按照暂时安置协议的规定进行固定安置；2、原告仅依据涉案房屋的产权证请求被告搬离房屋或者归还房屋是不符合我国物权法第五十四条的规定，被告占有涉案房屋是有权占有，是基于与第三人签订的拆迁安置暂时安置协议居住至今，该案涉案协议的性质包括原告的产权调换安置协议，均为行政合同，应当依据行政法有关规定进行处理，不能适用物权法的规定，原告无权依据物权法的规定要求被告归还房屋，原告应当按其与第三人签订的房屋拆迁产权调换协议要求第三人履行交付安置房屋的义务，第三人虽然已经协助原告办理了产权证，但原告并不能当然的取得房屋的产权，第三人没有将房屋交付给原告，其法定义务并未履行完，原告无权直接向被告主张搬离房屋或者归还房屋，其实原告并未取得过涉案房屋的使用权或者产权，更无所谓归还问题。原告与第三人签订产权调换协议时，已经知道涉案房屋暂安置给了被告，自2009年5月25日至今已有近十年，其应当向第三人提起裁决或者行政途径要求第三人依法履行行政职责，而非直接要求被告腾房或者归还房屋；3、原告与被告并非租赁关系，被告居住原被拆迁房屋是基于国营企业职工身份的资格而租赁公房，当时所签订的房屋租赁协议是在政府公房管理部门的主导下签订的，并非民事意义上的租赁合同。综上，被告认为本案应为房屋拆迁安置补偿纠纷，属于行政纠纷，原告与被告同时基于拆迁安置补偿协议的行政行为取得相应的房屋产权和居住权，而非基于平等主体之间的法律行为而产生。依法应当依据行政法的途径解决该纠纷，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。即使原告与第三人之间的纠纷属于民事纠纷，原告也无权直接向被告主张权利，法律依据是合同法的合同相对性。被告取得涉案房屋的居住权是基于与第三人签订的暂时安置补偿协议，是有权占有和使用，原告应当直接向第三人主张交付房屋的权利，因为按照有关法律的规定交付房屋也是改造产权调换协议的主要合同义务，第三人没有向原告履行此项义务，原告理应向第三人提起民事诉讼。 第三人济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司述称，1、第三人作为魏家庄改造项目的拆迁人，实施的拆迁行为只是将被拆迁的房屋从甲地调换到了乙地，拆迁单位并不涉入原、被告之间的内部租赁纠纷，就像拆迁过程中遇到的继承纠纷，拆迁人并不处理被拆迁房屋的继承问题，只是拆除项目实施范围内的房屋，在安置区域安排相应的回迁房，搁置他们内部争议，作为拆迁人没有处理他们内部纠纷的权利；2、作为本案的第三人在与原告签订产权调换协议时，已经在双方约定的其他事项中明确表示对当时居住使用人进行了暂安置，他们之间的租赁关系由他们自行处理。综上，在本案中第三人不承担责任。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无争议的不动产权证书、产权调换协议、暂安置协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案争议房产坐落于济南市市中区魏家庄万达广场鸿景苑4号楼3001，房屋建筑面积为51.78平方米，被告王淑英自2013年5月入住该房屋至今。2018年11月27日，原告王培坚、王培强、王丽生取得涉案房产的不动产权登记证书，证号为：鲁（2018）济南市不动产权第0241XXX号。2018年12月17日，原告向被告发送手机短信，要求被告于2019年1月20日前办理涉案房屋。 2008年7月14日，济南市旧城改造投融资管理中心（甲方）及其委托代理人济南市市中区拆迁办公室与被告王淑英（乙方）签订《济南市城市房屋拆迁暂安置协议》一份，约定：甲方为实施魏家庄片区棚户区改造项目，经济建拆许字[2007]17号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除位于文化街5号，乙方使用的住宅/非住宅房屋建筑面积20.54平方米。因被拆迁房屋存在产权/债权纠纷，依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》和《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、甲方暂时将乙方安置在市中区魏家庄小区4号楼XXXX室，建筑面积51.93平方米，待被拆迁房屋纠纷经当事人通过协商、仲裁或诉讼途径解决后，由甲方按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置。二、乙方于2008年7月14日前搬迁完毕，空房交甲方验收拆除。在规定期限内完成搬迁的，按有关规定由甲方对乙方实施奖励。甲方于2008年7月25日发放搬迁补助费410.80元，乙方持空房验收单、户口簿、身份证和户主图章在期限内领取。三、双方约定的其他事项：暂发12个月临时安置补助费6000.00元，附属物补偿费360.00元。 2009年5月25日，济南市旧城改造投融资管理中心（甲方）及其委托代理人济南市市中区拆迁办公室与周文静（共有人：王丽生、王培坚、王培强）（乙方）的委托代理人王培坚签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，约定：甲方为实施魏家庄棚户区改造项目，经济建拆许字[2007]第17号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除位于文化路（街）5号。乙方所有的私有住宅房屋建筑面积108.75平方米。依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、按货币补偿方式计算，乙方房屋为简易楼房，经评估确定单价为5603元/㎡，其住宅/非住宅房屋货币补偿金额为609326.25元；乙方应得补偿费用合计为609326.25元。乙方在甲方提供的房源中选择的安置房是魏家庄小区4/6/6/5号楼XXXX/XXXX/XXXX/XXXX室，建筑面积51.93/51.22/51.22/51.22平方米，经评估该套安置房单价为4438/4448/4458/4438元/㎡，价值为230465.34/227826.56/228338.76/227314.36元。被拆迁房屋与安置房屋的差价为304618.77元……三、乙方应当在协议签订时将房屋所有权证交甲方办理注销手续，将房屋及附属物交由甲方拆除。四、被拆迁房屋与安置房屋的差价由乙方承担。安置房竣工后，乙方应当在甲方交付安置房屋时向甲方结清被拆迁房屋与安置房的差价。双方结清差价后，甲方出具迁入手续，将安置房交乙方使用。……八、双方约定的其它事项：该户为落实政策返还房产，因种种原因未联系到产权人，故对现住户赵军、张臣厚、马立顺、王淑英共4户进行了暂安置。 关于被告王淑英居住的原市中区魏家庄文化街5号房屋的情况，本院查明：1、1982年10月26日，原济南市房产管理局市中区分局向王淑英发放《租赁公房迁入证》，批准王淑英承租文化街5号西屋三间，王淑英承租该处公房并入住。1989年5月，原济南市市中区房地产管理局与王淑英签订《济南市公房租赁合同》一份，约定王淑英承租文化街5号西屋平房三间，使用面积13.85平方米，每月租金1.42元。原济南市市中区房地产管理局另向王淑英发放《公房租赁证》，载明租住房屋坐落、面积、租金等与上述租赁合同一致。王淑英交纳了1989年7月至12月的租金共计8.52元。2、1989年11月22日，承租人王淑英与出租人周文静签订《区城市私有房屋租赁合同》一份，合同约定：根据国发194号文件和政府租赁城市私有房屋，须双方协商订立租赁合同，按规定各尽自己的权利和义务。现经双方协商立合同如下：一、周文静同志出租魏家庄办事处文化街里5号西楼下屋贰间，租给王淑英同志居住。租期1989年10月1日至1992年9月30日止。二、租期内不得以任何借口撵房客搬家，终止合同时，须到私房科备案。……六、合同到期，实在无法找到房屋时，按现行有关规定执行。合同除出租人周文静、承租人王淑英加盖名章外，监理机关处还加盖有济南市市中区房产交易监理所的公章。 另查明，济南市旧城改造投融资管理中心的权利义务由第三人济南市城市投资集团有限公司承继。济南市市中区拆迁办公室于2013年更名为济南市市中区房屋征收服务中心。 再查明，周文静系原告王丽生、王培坚、王培强的母亲，周文静已经去世。 对双方有争议的事实及证据，本院认定如下:原告提交1989年9月20日原济南市房地产管理局发放的《济南市城镇私房所有权证》一份，欲证实其已合法取得市中区魏家庄办事处文化街5号房屋的私房产权。该所有权证载明：房屋坐落为市中区魏家庄办事处文化街5号，所有权人为周文静，共有人为王丽生、王培坚、王培强，产权来源及取得日期为1989年10月1日继承，建筑面积东向平房三间24.62平方米，西向二层楼房八间共84.13平方米，总计108.75平方米。被告王淑英认为该证据为复印件，对其真实性不予认可。两第三人对该证据真实性认可。对该证据本院认为，第三人作为拆迁管理部门认可其真实性，且该产权证书与产权调换协议载明内容一致，原告已经根据该产权证书和调换协议办理了涉案房产的产权证书，故本院对该证据的真实性予以认定。 本院认为，本案系返还原物纠纷，即权利人请求无权占有不动产的人返还该不动产的纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据当事人的陈述及相关证据，能够证实被告王淑英虽自1982年10月起承租原市中区魏家庄办事处文化街5号的公房，但该处房产经落实政策，其性质已于1989年9月成为周文静、王丽生、王培坚、王培强共有的私有房产，王淑英与周文静签订的私房租赁合同亦能佐证这一事实。周文静去世后，本案原告王丽生、王培坚、王培强通过继承及产权调换协议合法取得涉案房屋的产权，且该房产也已依法登记，原告的不动产物权依法设立并生效，应受到法律的保护。 被告王淑英自1992年9月30日之后，未再与周文静或其他产权人续签私房租赁合同，且原、被告双方均认可双方已不存在租赁合同关系，虽被告与第三人签订了暂安置协议，但暂安置协议亦明确约定，待被拆迁房屋纠纷经当事人通过协商、仲裁或诉讼途径解决后，由第三人按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置，故被告王淑英仅是被暂时安置在涉案房屋内居住，其与第三人签订的暂安置协议中所享有的暂时占有不动产的合同权利不能对抗原告行使的不动产所有权。原告在取得涉案房屋物权后，被告即丧失合法占有该不动产的权利，原告有权直接向无权占有人主张返还不动产，故被告王淑英抗辩原告应向第三人主张交付房屋、本案应以行政诉讼程序处理等抗辩理由均不能成立。原告主张被告向其返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于房屋使用费的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告向被告主张暂居住期间的房屋占有使用费，实际系其主张被告侵害其房屋所有权所造成的参照租金标准计算的损失，即侵权损害赔偿责任。但本院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，在原告取得该房屋产权证书之前，涉案房屋的物权尚未设立，被告王淑英依据其与第三人签订的暂安置协议而居住在涉案房屋内，系基于对负有拆迁安置管理义务的第三人的信任，并无主观上的过错，不应承担损害赔偿责任。而原告在2018年12月17日向被告发送短信要求其于2019年1月20日前搬离，也说明原告在取得房屋所有权后，告知被告房屋产权情况并给予被告一定的宽限期，因此在该宽限期内被告也无需承担损害赔偿责任。因此，原告主张自2013年5月至2018年12月共68个月房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第九条、第十七条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下： 一、被告王淑英于本判决生效之日起三十日内将坐落于济南市市中区魏家庄万达广场鸿景苑4号楼3001室的房屋腾空并返还给原告王培坚、王培强、王丽生。 二、驳回原告王培坚、王培强、王丽生的其他诉讼请求。 案件受理费11570元，由原告王培坚、王培强、王丽生负担680元，被告王淑英负担10890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  苏乐风 审 判 员  赵忆泉 人民陪审员  刘爱群 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  陈淑涵