山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终4962号上诉人（原审被告）：山东志成投资建设股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：张子华，董事长。委托诉讼代理人:展玲，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人:王玉丽，山东科创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔淼，男，1980年5月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红雨，山东舜天律师事务所律师。上诉人山东志成投资建设股份有限公司（以下简称志成公司）因与被上诉人崔淼商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。志成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：涉案合同仅约定一次性支付0.5%的逾期办证违约金后继续办证。后期是上诉人依照自己于2009年3月作出的单方承诺，自愿履行的行为。涉案房屋开发手续完备，上诉人仅因政策变化及后期经营困难无力支付相关费用，并未怠于履行办证义务。房屋按期使用，未给被上诉人造成实际损失，上诉人已支付的补偿金足以弥补被上诉人因逾期办证造成的损失，且该违约金已达到被上诉人购房款的17.5%，原审判决对此予以确认。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条时是“可以参考”，并非“应当按照”，毕竟逾期办证的违约严重程度以及造成的损失相比逾期交房的违约严重程度以及造成的损失要轻、要少。如果按照这个规定判决的损失过高，开发商按期交房反而要承担更高的违约损失，双方的利益失衡。既不利于业主的安居乐业，也不利于房地产市场稳定发展。被上诉人没有证据证明其预期办证损失，应承担举证不能的法律后果，判令上诉人支付高达购房款50%以上的违约金系适用法律错误，应当予以纠正。崔淼辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。崔淼向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令志成公司赔偿崔淼逾期办证违约金45742.36元（自2011年11月1日至2013年11月21日）；2.判令本案全部的诉讼费、保全费等费用均由志成公司承担。一审法院认定事实：2005年9月28日，崔淼（乙方，买受人）与志成公司（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定崔淼购买位于济南市北园大街16号金色港湾小区3号楼3单元602号房屋及3-3-103号地下室，总价款为304238元；合同第六条商品房交付期限约定：乙方将购房款按合同约定最后付款期限付清后，甲方方可于2006年11月30日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用；第十一条关于产权登记的约定载明：自双方交接该商品房之日起，乙方应在期限内办理备案和登记手续，甲方应积极配合办理。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1.乙方退房，甲方在乙方书面提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金；2.乙方不退房，甲方按总房价款的0.5%向乙方一次性支付违约金，甲方继续协助办理产权证。合同签订后，崔淼向志成公司实际支付购房款304138元，志成公司向崔淼出具了购房发票。志成公司按约将涉案房产交付给崔淼，但并未按照合同约定在交房后一年内为崔淼办理房产证，原因是志成公司存在超规划建设。2009年3月23日，志成公司向金色港湾小区3号楼、6号楼业主出具《承诺书》，载明：“尊敬的金色港湾3＃楼、6＃楼全体业主：目前金色港湾小区产权证大部分已办理完毕，对尚未办理产权证的3＃楼、6＃楼业主特做如下承诺：一、我公司将于二○○九年六月三十日前为3＃楼、6＃楼业主办理完产权证。二、原买卖合同中约定的办证违约金在二○○九年三月三十一日前支付给3＃楼业主，四月三十日前付给6＃楼业主，具体时间另行通知。三、如我公司未在二○○九年六月三十日前办理完毕3＃楼、6＃楼产权证，则按购房款总价每日万分之二支付违约金。”志成公司于2009年4月10日按总房价款0.5％的标准向崔淼支付了违约金1521元，于同年10月按照已付购房款日万分之二的标准支付了崔淼2009年7月至9月的逾期办证违约金，之后按月支付上月的违约金。2011年11月21日，志成公司支付了2011年10月的违约金。2011年11月之后的违约金，志成公司未再支付。2013年11月24日，包括崔淼在内的金色港湾小区3号楼、6号楼共78位业主委托山东元序律师事务所向志成公司发出律师函，要求志成公司为业主办理房产证，并要求志成公司支付业主拖欠的2011年11月1日至2013年11月24日期间的逾期办证违约金。志成公司否认收到该律师函，但崔淼提供的EMS快递单上明确记载文件品名系律师函，且该邮件于2013年11月28日妥投，志成公司未提供相反证据予以反驳，对志成公司的异议不予采信。2013年11月28日，志成公司再次出具《承诺书》，载明：“我公司开发建设的济南市金色港湾3号楼和6号楼商品房，尽管政府相关部门已口头答复并同意办理该小区商品房的相关审批许可手续，但由于种种原因，导致至今尚未取得该商品房的房屋所有权证；另外，截止目前为止，我公司已向购房业主先后发放违约金共计1100多万元。由于公司近期资金运转困难，我公司原承诺给予相关购房业主的逾期办证违约金，不得已于此前暂时停止发放。对此，我公司现承诺如下：1、在目前资金周转困难的情况下，我公司会倾尽全力，集中人力、财力、物力，尽力协调政府相关部门，尽早完善商品房审批许可手续，争取尽早为该小区3号楼和6号楼的购房业主办理房屋所有权证书。2、取得上述房屋所有权证书后，我公司会尽量克服资金不足的困境，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金……”。2018年2月7日，崔淼取得涉案房屋及地下室的不动产权证书。2018年7月23日，崔淼向一审法院提起诉讼，要求志成公司向其支付自2013年11月22日至2018年2月7日的逾期办证违约金，一审法院经审理于2019年1月22日作出（2018）鲁0112民初6220号民事判决书，判决志成公司支付崔淼自2013年11月22日至2018年2月6日的逾期办证违约金93553元。志成公司不服该判决，提起上诉，该案现在本院审理中。一审法院认为，志成公司与崔淼签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、崔淼关于逾期办证违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效；二、崔淼主张的逾期办证违约金计算标准是否过高。关于争议焦点一，志成公司已根据2009年3月23日的《承诺书》按月支付崔淼逾期办证违约金至2011年11月21日，该日支付的是2011年10月的违约金。2011年11月的违约金，志成公司应按支付习惯在次月即2011年12月底前支付。志成公司未按约定的期限履行，诉讼时效应自2012年1月1日起计算两年。崔淼等业主在2013年11月24日通过发送律师函的方式向志成公司主张权利，导致诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。志成公司于2013年11月28日再次做出承诺，虽其表示因公司经营困难暂停支付违约金，但其也表示待取得房屋所有权证书之后分期支付拖欠违约金，故也有在取得房屋所有权证书后履行支付违约金义务的意思表示，因此诉讼时效应自崔淼取得房屋所有权证书后另行起算。崔淼于2018年2月7日方取得不动产证书，故其于2019年1月21日向一审法院主张2011年11月1日至2013年11月21日的逾期办证违约金并未超过诉讼时效。关于争议焦点二，志成公司在十余年的时间里未能协助崔淼办理涉案房屋的产权登记，导致崔淼无法享受相关房产权益。志成公司向相关业主作出承诺，逾期办证违约金每日按已付购房款的万分之二计付，该承诺不违反法律相关规定，应予履行。志成公司辩称崔淼主张的违约金金额过高，但未提交证据证实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。崔淼的主张，亦未超过此标准。因此，志成公司以违约金金额过高为由申请调整违约金，不符合法律规定，不予支持。崔淼主张志成公司向其支付自2011年11月1日起计算至2013年11月21日止的逾期办证违约金45742.36元（304138元×0.2‰/天×752天），予以支持。判决：被告山东志成投资建设股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔淼逾期办证违约金45742.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取472元，由被告山东志成投资建设股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不予以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，志成公司基于未能按约定协助被上诉人办理涉案房屋的产权过户登记手续，导致被上诉人无法享受相关房产权益，为此向被上诉人承诺，逾期办证违约金按购房款总价每日万分之二支付，该承诺所涉违约金并非仅仅具有补偿性质，系其对违约后果的预期判断，不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院据此判决并无不当。志成公司主张其已支付的补偿金已达到被上诉人购房款的17.5%，足以弥补被上诉人因逾期办证造成的损失，不符合合同约定及其做出的承诺，该上诉理由不能成立。综上所述，志成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费944元，由上诉人山东志成投资建设股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年八月二十日书记员  李宜濂