广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1223号 上诉人（一审被告）：苏卫明，男，1974年9月12日出生，壮族，个体户，住广西隆林各族自治县。 委托诉讼代理人：万云飞，广西祺光昭来律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：何天献，女，1977年5月17日出生，汉族，个体户，住广西隆林各族自治县。 委托诉讼代理人：黄龙星，隆林各族自治县法律服务所法律工作者。 上诉人苏卫明因与被上诉人何天献确认合同无效纠纷一案，不服隆林各族自治县人民法院（2019）桂1031民初480号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月5日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月12日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人苏卫明的委托诉讼代理人万云飞，被上诉人何天献的委托诉讼代理人黄龙星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人苏卫明上诉请求：1、撤销隆林各族自治县人民法院作出的（2019）桂1031民初480号民事判决书的判决，依法改判；2、一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人苏卫明与被上诉人何天献签订的《空地转租协议书》没有实际履行。合同签订后，被上诉人迟迟不支付定金，见被上诉人没有诚意履行双方签订的协议，上诉人就没有催促被上诉人付款。根据《合同法》的规定，被上诉人没有履行《空地转租协议书》规定的支付定金及租金的义务，上诉人也没有交付土地给被上诉人占有并使用，双方签订协议后都拒绝履行协议规定的义务，因此，双方签订的协议没有实际履行，上诉人不需承担协议规定的合同义务。2、一审法院认定的事实不清，适用法律错误。被上诉人提交的材料没有任何一笔款是直接从被上诉人的账户转出，被上诉人何天献也没有到庭说明情况。上诉人认为，本案的证据都是间接证据，且证人在没有说明不出庭作证的原因，出具的书面证据不能作为定案的依据。证人杨某与上诉人存在经济纠纷，其与妻子庞丽珍所作出的证言不客观。因此，一审法院认定的事实不清，导致适用的法律错误，请二审法院依法改判。 何天献辩称，签订《空地转租协议书》后，前后委托他人通过转账形式共计支付221800元到上诉人名下的账户。被上诉人要求上诉人交付土地使用时，上诉人无法提供土地且又不愿退回收取的221800元地皮款，据此产生纠纷。被上诉人依据协议已经履行支付货币的义务，涉案的协议名为《空地转租协议书》，但双方真实目的是土地买卖。因土地买卖行为违反法律强制性规定，依法应认定《空地转租协议书》为无效协议。无效协议自签订时即无法律约束力，依据无效合同取得的财产应当予以返还。上诉人辩称被上诉人没有从自己的账户将地皮款直接转入上诉人名下的账户，但是并不能否认被上诉人委托他人支付地皮款的事实。被上诉人与涉案的证人一起向上诉人购买地皮，所签订《空地转租协议书》内容也是一样的。被上诉人提供的书证及证人出庭的证明内容互相印证，已经形成完整的证据链，被上诉人已经完成举证责任。上诉人认为收到221800元款项属于其他法律关系，依据《民事诉讼法》关于举证的规定，应由上诉人就属于其他法律关系承担举证责任，而在一审诉讼过程中无一证据证实，上诉人应依法承担举证不能的法律后果。综上，一审法院认定事实清楚，举证责任分配恰当，适用法律正确，恳请二审法院依法维持一审判决。 何天献向一审法院起诉请求：1、诉请法院依法判决确认原、被告签订的《空地转租协议书》无效；2、诉请法院判决被告立即退回租金221800元，并从2017年6月1日起以221800元为基数按照年利率6%计息至付清为止；3、本案的诉讼费由被告自行承担。 一审法院认定事实：2016年10月2日被告苏卫明将位于隆林各族自治县县城城西新州镇卫生院新楼旁没有取得合法使用权的一宗空地出租给原告何天献永久性使用，双方并签订《空地转租协议书》，《空地转租协议书》约定：租金为378000元，合同签订之日乙方（原告）付给甲方（被告）壹拾万元（￥100000元），余款2017年4月30日前付清，同时《空地转租协议书》第九条约定“双方签字捺印，乙方付清款项，本合同生效”。《空地转租协议书》签订后，由于原告何天献经常在外，并于2016年10月29日委托其侄子何现全转账给被告苏卫明租金10万元，2017年5月15日原告何天献又委托其朋友庞丽珍转账给被告苏卫明租金49900元，2017年5月17日原告何天献再次委托其朋友杨某转账给被告苏卫明租金71900元（杨某转账到被告苏卫明在农行开设的62×××78账户349900元，其中包括杨某支付给苏卫明的租金278000元，代原告何天献支付给被告苏卫明租金71900元）。 一审法院认为，被告苏卫明将没有取得合法使用权的土地承租给原告何天献永久使用，其行为没有法律效力，即：原、被告签订的《空地转让协议书》没有法律效力，原告请求确认原、被告签订的《空地转让协议书》无效，依法有据，应予以支持；原告请求被告退还其已经支付的租金221800元，被告提出抗辫，2016年10月29日何现全转入被告6231330700000126806卡号的10万元的手机截屏账户查询和2017年5月15日庞丽珍转账给被告苏卫明农行62×××78账户的49900元，不能证明是原告支付被告的租金，不予认可。但这两笔款有何现全、庞丽珍出具《证明》证实是代原告支付给被告的租金，证明人何现全、庞丽珍出具《证明》，应予以采纳；2017年5月17日杨某代原告何天献转账给被告苏卫明租金71900元，被告苏卫明对该笔款也不予认可。杨某作为证人出庭作证，杨某虽然与原告何天献是朋友关系，但杨某的证言与本案的基本事实存在关联性，杨某的证言，应予以采纳。原告请求被告支付已付租金的利息，原告在与被告签订《空地转让协议书》时，明知被告出租的空地没有取得合法的使用权，还与被告签订租赁协议，被告也存在一定过错，原告请求被告支付利息，应不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（三）、（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认原告何天献与被告苏卫明2016年10月2日签订的《空地转租协议书》无效；二、被告苏卫明在判决生效后十五日内退还原告何天献租金221800元；三、驳回原告何天献的其他诉讼请求。案件受理费2314元，由被告苏卫明负担。 本院二审期间，被上诉人没有向法庭提交任何新证据。上诉人向法庭提交一份尾号为8813的理财卡转账手机截图，证实上诉人向杨某借款349900元已经偿清。被上诉人质证认为，对该证据真实性有异议，不是原件，无法查明，另外该卡是理财卡，并不是信用卡或储蓄卡，是虚假信息，无法证明已经转到杨某名下账户。 对上诉人提交的证据，本院分析认定如下：上诉人提交的理财卡转账给杨某349900元，未有该卡的明细清单及原件佐证，对其是否存在真实转账的事实难以认定，本院不予采信。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《空地转租协议书》是否合法有效；2、被上诉人支付给上诉人的租金是多少，应否退还。 关于第一个争议焦点上诉人与被上诉人签订的《空地转租协议书》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，集体所有的土地使用权不得出让、转让。本案中，上诉人与被上诉人签订的《空地转租协议书》名为转租实为土地买卖，该协议违反法律强制性规定，且上诉人未取得涉案土地的合法使用权，无权对该土地作出任何处分，故双方签订的《空地转租协议书》依法应当认定为无效合同。因该《空地转租协议书》为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，双方是否履行均不影响合同无效的性质，故对上诉人提出该协议没有实际履行，其不需承担协议规定合同义务的意见，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点被上诉人支付给上诉人的租金是多少，应否退还的问题。被上诉人委托他人向上诉人转账共计221800元，提供有何现全手机截屏账户查询、庞丽珍转账业务凭证、杨某转账流水明细、以及何现全、庞丽珍、杨某的证明，形成较为完整的证据链，一审法院据此认定被上诉人向上诉人支付定金和租金共计221800元是正确的。上诉人辩称杨某转账部分系其向杨某借款，亦对其他两笔款项予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自已的诉讼主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足的，承担不利后果。本案中，上诉人对其提出的以上抗辩意见，未能提供证据证实其与何现全和庞丽珍存在其他经济交往的事实，二审提交的手机提示短信，亦不足以证实其与杨某存在借贷关系，故对上诉人提出的以上抗辩意见，本院不予采纳。对于租金应否退回的问题，根据《中华人民共和国合法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人与被上诉人签订的《空地转租协议书》因违反法律强制性规定而无效，故上诉人收取被上诉人的租金221800元依法应当返还，一审法院判令上诉人予以返还是正确的。 综上所述，上诉人上诉理由不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4628元，由上诉人苏卫明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦日教 审 判 员 凌文楼 审 判 员 黄小萍 二〇一九年八月二十七日 法官助理 田必堂 书 记 员 梁 妮