广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初1572号 原告：刘之微，女，1976年9月17日出生，汉族，现住贵港市。 委托诉讼代理人：黄婷，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜建芳，广西骏扬律师事务所律师。 被告：谭清瑶，女，1988年10月29日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：蒙汉森，广西贵鹏律师事务所律师。 原告刘之微与被告谭清瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告刘之微的委托诉讼代理人黄婷、被告谭清瑶及其委托诉讼代理人蒙汉森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘之微向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同（合同编号：100#）》；2.判令被告支付尚欠租金29619元，滞纳金8293元（以气29619元为基数，自2019年2月27日起按每日千分之五计算至付清之日止），并赔偿损失29619元，合计67531元；3.判令被告已支付给原告的履约保证金29619元，原告不予退还；4.判令本案律师费3000元由被告承担；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月27日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同（合同编号：100#)》，合同约定：原告租赁坐落于贵港市港北区文化广场龙脉华庭1、2栋21号铺一、二层（建筑面积171.7平方米）给乙方，租赁期限自2017年8月27日起至2022年8月26日，租金：一层75元/平方米/月，二层40元/平方米/月，每季度租金为29619元。被告应于每个季度最后一个月的20日前向原告支付下个季度租金，如逾欺支付，原告有权从逾期之日起向被告收取逾期支付租金每日千分之五的逾期滞纳金，被告逾期超过15个自然日的，原告有权单方终止合同。合同还约定了，在租赁期限内，被告不得中途停止营业，被告停止营业超过7个自然日的，视为被告违约，原告有权无条件收回出租的房屋，并有权要求权告支付由此造成的损失（包括但不限于租金、代缴赔偿金、诉讼费、律师费等）。同日，甲、乙双方签订了《补充协议》，约定2017年8月27日至2018年2月26日、2018年8月27日至2019年2月26日为免租期。合同签订后，原告已经依约向被告交付上述租赁房屋，被告也己经租赁使用。但自2019年2月27日起，被告一直拖欠季度租金29619元，而且被告在2018年4月撤离了租赁房屋。原告多次向被告催缴租金，但被告一直不予理会。截至起诉之日，被告仍未履行付款义务。原告认为，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，构成之约。现原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请法院判如所请。 被告谭清瑶辩称，一、同意解除合同，对原告主张的律师费无异议。二、其只同意按合同约定支付2018年3月份的租金。三、1、原告没能兑现在招商时所承诺的条件，也不能保证基本的、正常的经营秩序环境，其所在的街区出现封路、业主闹事的时间长达几个月，至今原告都未能解决，严重影响了其经营，其被迫无奈只能撤离。2、其于2019年4月1日搬离涉案房屋，原告已于当天收回房屋，并没有给原告造成多成损失，被告只同意多赔偿原告一个月租金以弥补被告的损失，滞纳金应以被告尚欠租金为基数，按日万分之三计算，被告已同意支付拖欠租金的滞纳金和赔偿损失，原告不应该再没收保证金，其请求没收保证金不合理。 本院经审理认定事实如下：坐落于贵港市港**房屋的所有权人为原告。2017年8月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：100#）一份，约定：甲方将坐落贵港市港北区文化广场龙脉华庭1、2幢21号一、二层，建筑面积171.7平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2017年8月27日起至2022年8月26日止，一层租金为75元/㎡/月，二层租金为40元/㎡/月，即季度租金为29619元，乙方应于每个季度最后一个月的20日前向甲方支付下个季度租金，如逾期支付，甲方从逾期之日起收取逾期支付租金每日千分之五的逾期滞纳金，乙方逾期超过15个自然日的，甲方有权单方终止合同；本合同签订之日起，乙方向甲方缴纳本合同保证金29619元作为履约保证金。保证金不作为租金抵扣，租赁期满双方不续签，乙方没有违反租赁合同，乙方缴清租金和一切费用。乙方凭工商部门出具与租赁合同房屋相关联的营业证照的迁出或注销的证明材料，提供给甲方后10天内无息退还；租赁期限内，乙方不得中途停止营业，乙方停业超过7个自然日，即视为乙方违约，甲方有权无条件收回出租的房屋，由此造成的损失包括但不限于租金、代缴赔偿金、诉讼费、律师费、财产保全费等损失，全部由乙方承担；乙方未经甲方同意中途撤场的，视为乙方根本违约，乙方仍须支付租金至本合同约定的期限日止，并且甲方不予退还履约保证金、在合同期内乙方违反甲方规定，私自停业或擅自撤离该房屋造成事实上停止营业3个自然日的或间断性停业累计超过10个自然日的，甲方有权终止本租赁合同，乙方仍须支付租金至本合同约定的期限日止，并且甲方不予退还保证金等内容。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：一、甲方给予乙方免租期为12个月，即2017年8月27日至次年2月26日，2018年8月27日至次年2月26日；二、租金每两年递增8%；三、缴付方式：押三付三。2017年8月27日，原告将涉案房屋交付给被告。被告向原告交付保证金29619元，后经装修后使用并按约定付清至2019年2月26日期间的租金，此后的租金未付。 因涉案房屋所在小区街道改造，小区业主与开发商发生纠纷，原告因生意受纠纷影响提前搬离涉案房屋。关于被告撤离涉案房屋的时间，被告辩称其于2019年4月1日搬离涉案房屋，原告于当天锁门。原告当庭述称：被告于2019年4月2日搬离，庭后书面答复原告是否锁锁门及锁门时间。原告于2019年6月24日提交代理词述称，其于2019年4月2日发现被告中途撤租的事实。被告搬离后，原告一直维持现状，没有上锁，也没有重新另行出租。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对乙方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外，原告代理人于庭后提交的代理词，该内容与其当庭陈述相矛盾，且原告未能提供相反证据推翻当庭陈述，故对原告述称未将涉案房屋锁上的意见，本院不予采信。被告未能举证证明搬离涉案房屋的时间，原告已述称被告于2019年4月2日搬离，该陈述属对自身不利的事实的确认，本院对此予以确认，并据此确认被告于2019年4月2日搬离涉案房屋。 2019年4月17日，原告与广西骏扬律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定原告因与谭清瑶房屋租赁合同纠纷一案，委托该所指派律师作为代理人，原告应向该所支付律师代理费3000元等内容。2019年5月31日，该所向原告开具票面金额为3000元的广西增值普通发票。 庭审中，被告申请证人王某出庭作证，证人与被告是合作关系，与原告没有关系。证人作出证言：从2018年年底起至2019年3月底，其一直与原告的招商部经理沟通降低租金事宜，结果原告同意将被告租赁房屋的租金降低至每月8500元，降低的期限从2019年2月28日起算6个月。被告同意了该意见，但是原、被告没有签订书面的合同。其拖欠了2019年3月份的租金约9800元。原告对证人证言的证明目的有异议，认为原、被告协商降低租金没有签订协议，租金应按双方签订的合同计算，被告对证人证言无异议。本院认为，证人与被告系合作关系，与原告有利害关系，其所作证言没有其他证据佐证，且被告当庭答辩同意按合同约定支付尚欠的租金，因此，本院对证人作出的原、被告协商降低租金的证言，本院不予采信，双方应按合同约定计算租金。 以上事实，有当事人的陈述及身份证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《委托代理合同》、律师费发票、广西壮族自治区律师服务收费标准，微信聊天记录等证据为证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方发生拘束力。被告对原告诉请的解除该合同及律师费无异议，故本院对原告该两项请求予以支持。 关于原告请求的租金，合同履行过程中，原告已将涉案房屋交付给被告使用，被告应按合同约定的租金交付租赁期间的租金。被告已于2019年4月2日搬离涉案房屋，以其行为表明不再履行租赁合同，构成根本性违约。故被告应向原告支付实际搬离之日前的租金。根据合同约定，被告应向原告支付该段期间（2019年2月27日至2019年4月2日共35天）的租金11519元（29619元/季度÷3÷30天×35天）。因此，原告请求被告支付的拖欠租金，本院据实支持11519元，超过部分，不予支持。 关于原告请求的滞纳金即逾期支付租金的违约金，根据合同约定，2019年2月27日起的一个季度租金，被告应于2019年2月20日前预交，逾期应自次日起支付逾期付款违约金。被告已于2019年4月2日搬离涉案房屋，至当天已可确定被告应向原告支付的租金。因此，被告应承担的逾期付款违约金，预交的租金逾期付款违约金应计至2019年4月2日，此后违约金应以尚欠租金为基数计算。合同约定逾期付款违约金为按日千分之五计算，根据合同履行情况、被告的违约程度、原告的损失情况，本院认为，双方约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按月利率2%计算。综上，根据合同约定、双方履行情况及原告诉请，被告应支付的2019年2月27日至同年4月2日（共35天）的逾期付款违约金为691元（29619元×2%÷30天×35天），2019年4月3日起的违约金以11519元为基数，按月利率2%计至付清之日止，原告请求的逾期付款违约金，以本院认定的为准，超过部分，不予支持。 关于原告请求的赔偿损失及不予退回被告预交的保证金，合同约定被告未经原告同意中途撤场的，视为被告根本违约，被告仍须支付租金至本合同约定的期限日止，且原告不予退还履约保证金及被告存在逾期交付租金、中途退租等行为，被告交付的租金不予退还等条款，因合同系原告提供的格式条款，根据该部分条款约定，被告中途搬离未实际使用房屋的仍需按约定支付租金及被告中途退租、原告不予退还履约保证金，该条款加重了被告支付租金、承担违约金的责任，排除被告行使以承担违约金为代价而解除合同的主要权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据该法律规定，上述条款应认定为无效条款。原告以此主张被告构成违约应承担赔偿损失及不予退回保证金不符合法律规定。根据举证规则，应由原告举证证明被告中途退租给其造成的损失，现原告未能举证证明其损失情况，被告已自认同意支付一个月的租金9873元（29619元/季度÷3）作为赔偿原告的损失，本院对被告自认的赔偿损失予以确认，因此，原告请求被告赔偿的损失，本院支持9873元，超过部分，不予支持。此外，履约保证金系双方约定作为履行租赁合同的担保，合同解除或终止后，应退回给被告。原告还主张不予退回保证金，该主张属重复计算被告迟延交付租金及中途退租的违约责任，本院已支持原告请求的逾期付款违约金及被告中途退租给原告造成的损失，原告未能举证证明被告上述违约行为给其造成的损失本院支持部分不足以弥补该损失，其请求不予退回被告交付的保证金，没有依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下： 一、解除原告刘之微与被告谭清瑶于2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告谭清瑶向原告刘之微支付拖欠租金11519元； 三、被告谭清瑶向原告刘之微支付逾期付款违约金（违约金计至2019年4月2日为691元，2019年4月3日起的违约金以11519元为基数，按月利率2%计至付清之日止）； 四、被告谭清瑶向原告刘之微赔偿损失9873元； 五、被告谭清瑶向原告刘之微支付律师代理费3000元； 六、驳回原告刘之微的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2304元，减半收取计1152元，由原告刘之微负担900元，被告谭清瑶负担252元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2304元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄恒涛 二〇一九年八月十六日 书记员  韦小小