云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初1181号原告：张晓琳，女，1979年12月22日生，汉族，本科文化，姚安县人，医生，住楚雄市。原告：杨楚昌，男，1975年8月23日，汉族，大专文化，楚雄市人，公司职员，住楚雄市，系原告张晓琳之夫。二原告共同委托诉讼代理人：白杰，云南雁序律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄明润房地产开发有限公司，住所地楚雄市鹿城镇新安路1号格林天城小区5幢商铺2层，统一社会信用代码：91532301560093866Y。法定代表人：唐榕，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑志军，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。原告张晓琳、杨楚昌与被告楚雄明润房地产开发有限公司（以下简称明润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告张晓琳、杨楚昌及共同委托诉讼代理人白杰、被告明润公司的委托诉讼代理人郑志军到庭参加诉讼。在本院组织原、被告勘查现场过程中，原、被告均表示想协商处理本案，后原告张晓琳、杨楚昌于2019年6月24日向本院提交书面申请，请求给予双方庭外和解两个月的期限。本案现已审理终结。原告张晓琳、杨楚昌向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的编号为GLTC-S3-024的《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月26日解除；2.判令被告返还原告已支付的购房首付款388599元、专项维修资金5859元、契税37924元、印花税663.70元、智能水表费、智能电表费、有线电视入网费、电信网络初装费、产权登记证工本费、办证费等合计2915元，并以上述款项为基数，按照年利率4.9%计算自款项支付之日起至被告还清之日止的资金占用利息；3.判令被告返还原告已支付的购房按揭贷款660000元，并支付原告收回该笔款项后向贷款银行办理完提前还款手续时止产生的约定利息及费用；4.判令被告按20元/天向原告支付自2018年12月31日起至2019年1月29日止的逾期交房违约金600元，并支付自2019年1月30日起至判决确定之日止以已付购房款1048599元为基数，按照每日0.03%计算的逾期交房违约金，暂计算至2019年3月29日为18560元；5.判令被告承担原告因本案支出的律师费26000元；6.案件受理费、保全费等诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告以造成涉案商铺至今无法依约交接的根本原因在被告为由，将第4项诉讼请求变更为判令被告按已付购房款1048599元，以每日0.03%的标准向原告支付自2018年12月31日起至判决确定之日止的违约金，暂计算至2019年3月29日为27997元。事实和理由：2018年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同为云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局共同制定的商品房买卖合同示范文本，合同约定：原告向被告购买位于楚雄市格林天城三期住宅建设项目28幢1层34号预售商品房，该商品房预测建筑面积78.12平方米，总价1327340元；原告于2018年8月25日前向被告支付首付款667340元，余款660000元向云南楚雄市农村商业银行股份有限公司贷款支付；被告于2018年12月30日前向原告交付经验收合格的商品房；办理交付手续前，原告有权对商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件；被告承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知了原告，并将房屋平面图及告知情况等分别作为附件列于合同之后。同日，原、被告针对《商品房买卖合同（预售）》签订了补充协议，对双方的权利义务进行补充约定，其中第四条第7项约定如原告方未按期足额向按揭银行还款导致被告承担担保责任的，被告有权对包含律师费在内的债权行使追偿权。同日，被告在《商品房认购确认单》中明确以原告所购商铺交房后返租三年的租金抵扣原告应付首付款278741元，加上原告已付定金200000元，还应付首付款188599元。同日，原告向被告支付了剩余购房首付款188599元，被告向原告出具了金额为667340元的购房款发票。经原告申请，云南楚雄市农村商业银行股份有限公司向原告发放贷款660000元，并按原告指定支付至被告账户。至此，原告的付款义务已经履行完毕。2018年12月30日，合同约定的交房期限届至，原告交纳住宅专项维修资金时要求查验房屋被拒，被告称交清税款及其他费用后才能验房。2019年1月15日，原告向税务部门缴纳了契税37924元、印花税663.70元，并于1月20日向物业公司及被告交清了智能水表费、智能电表费及有线电视、办证费等各项费用后被允许进入商铺内实地查验。此时，原告才第一次见到商铺的内部结构，发现商铺内中央至里侧分布有二根承重柱及四堵承重墙，并沿其中一堵墙面铺设数根管线，将本应整体利用的商铺分割成了多个不规则、零散的逼仄空间且无法改造，严重影响原告对商铺的正常使用。发现以上情况后，原告多次与被告协商变更合同、调换商品房未果。至起诉前，《商品房买卖合同（预售）》所包含的“房屋平面图”“出卖人关于遮挡或妨碍正常使用的情况说明”等十个附件内容均为空白。2019年3月26日，原告向被告邮寄解约告知书，表明因被告的违约行为致使原告无法实现合同目的，原告将单方解除与其签订的《商品房买卖合同（预售）》。原告因委托律师参与本案诉讼支出律师费26000元。综上，被告违法地以售后返租为饵引诱原告与其签订《商品房买卖合同（预售）》，签订合同时，又故意隐匿房屋平面图等合同附件资料，隐瞒商铺内部空间存在承重柱、承重墙、管线且无法改迁等遮挡或妨碍房屋正常使用的重要情况，在原告按约定要求查验房屋时，又违约设置交清相关税费等障碍剥夺原告合同权利，致使原告支付高额房款后购得的商铺使用功能大打折扣，其多项违约行为导致原告根本无法实现合同目的。现诉至人民法院，请求判如所诉。被告明润公司辩称，第一，我公司与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》已经履行完毕，原告已接收房屋并实际占有使用房屋，还取得了房屋收益，所以我公司不同意解除合同。第二，原告对买卖标的充分了解后，才与我公司协商签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容符合法律规定，合法有效，应当得到尊重和履行，现原告单方要求解除合同，属于严重的违约行为。第三，我公司保存了电话、微信通知原告接房的相关信息，我公司严格按照《商品房买卖合同（预售）》约定内容、期限向原告交付符合约定的房屋，是原告故意拖延接房导致本案实际交房时间为2019年1月。综上，我公司认为原告的诉讼请求无事实和法律依据，同时其诉讼请求不明确具体，特别是第3项，故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证明诉讼主张及所依据的事实和理由向本院提交了以下证据：1.原告的身份证、结婚证复印件及明润公司的企业信用信息公示报告；2.商品房认购确认单、商品房买卖合同签约确认单、《商品房买卖合同（预售）》、商品房买卖合同登记备案表、《商品房委托经营管理协议》；3.农业银行银行卡交易明细清单、购房款发票、借款借据、进账单、缴款通知单、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书、收费标准、收据；4.涉案商铺实景照片及现场视频；5.微信截图；6.解约告知书及邮寄凭证；7.律师费发票；8.《委托代理合同》；9.置业顾问与原告2019年1月24日的一条微信语音聊天记录及2月14日的两条微信语音聊天记录（已刻录成光盘）；10.《个人购房借款合同》及贷款账。被告针对辩解和理由向本院提交了以下证据：1.不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明；2.建设工程竣工验收备案表、格林天城住宅小区三期四期项目28栋及28栋一层平面图、28栋一层34号商铺房产平面图；3.格林天城三期业主交房办理表；4.置业顾问与原告2018年12月23日的一条微信语音聊天记录（已刻录成光盘）。经原告申请，本院向楚雄市住房和城乡建设局调取了楚雄格林天城三期住宅建设项目商品房预售方案、该项目第一层商业用途商品房买卖合同登记备案表及截至2019年4月23日该项目商业未备案房屋明细。同时，楚雄市住房和城乡建设局回函给本院，因无楚雄格林天城三期住宅建设项目建筑工程施工图设计文件及变更资料，故无法提供。为查明案件事实，本院向楚雄市不动产登记中心调取了涉案商铺的房产登记信息查询情况说明。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据4反映的涉案商铺情况与本院组织原、被告双方查看现场时的情况一致，能够反映涉案商铺的基本情况，本院予以采信；2.原告提交的证据5结合涉案《商品房买卖合同（预售）》附件一房屋平面图中房屋分层分户图为空白的情形及庭审，能够证实截至起诉时，原告未见过28栋一层平面图及涉案商铺户型平面图、房屋分户图等与涉案商铺内部结构相关的图纸的事实，本院予以采信；3.原告提交的证据6仅能够证实原告曾向被告邮寄解约告知书的事实，但结合庭审查明的事实，不能够证实解约告知书已送达给被告；4.原告提交的证据7、8能够证实原告为解决涉案《商品房买卖合同（预售）》纠纷与律师事务所签订《委托代理合同》，并支出律师代理费26000元的事实，本院予以采信；5.被告提交的证据2中格林天城住宅小区三期四期项目28栋及28栋一层平面图、28栋一层34号商铺房产平面图，结合庭审，能够证实格林天城三期住宅建设项目28栋一层平面图于2018年1月制作完成，在该图上涉案商铺34号中间位置设计有两堵剪力墙，28栋一层34号商铺房产平面图制作于格林天城三期住宅建设项目完工后，本院予以采信；6.结合庭审及现场勘查情况，被告提交的证据3能够证实原告张晓琳在格林天城三期业主交房办理表上签名的事实，本院予以采信，但不能证实被告已将涉案商铺交付原告，原告已办理接房的事实。因案情需要，本院于2019年6月6日组织原、被告进行现场勘查，并拍摄了现场照片、制作了现场勘查笔录，现场勘查笔录经原、被告确认无异。现场勘查前，被告提供了格林天城三期住宅建设项目28栋一层平面图（测绘）一份，现场勘查以此图为基础。现场勘查情况如下：格林天城三期住宅建设项目28栋32号、33号、34号商铺相互连通，其中平面图上用红笔标①的剪力墙与分隔34号和35号商铺的墙体相距约1.57米；平面图上用红笔标②的剪力墙本身也是用于分隔33号和34号商铺的墙体；平面图上用红笔标③的剪力墙与分隔34号和35号商铺的墙体相距最宽处约1.57米，最窄处约0.66米；平面图上用红笔标①、③的剪力墙位于34号商铺的中间位置；用红笔标①、②、③的剪力墙分别长约2.26米、2.27米、2.035米。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月，被告取得楚雄市格林天城住宅小区西侧地块的国有土地使用证，证号为云（2017）楚雄市不动产权第0013686号。后被告为前述地块命名为格林天城三期住宅建设项目，中外建华诚城市建筑规划设计有限公司作为该项目的设计单位，于2018年1月为该项目28栋一层出具了平面图（在该平面图上，34号商铺中间位置设计有两堵剪力墙）。被告于2018年2月27日取得格林天城三期住宅建设项目建设用地规划许可证，于2018年3月1日取得建设工程规划许可证，于2018年4月19日取得建筑工程施工许可证，于2018年4月27日取得预售许可证明。2018年12月29日，楚雄市住房和城乡建设局为被告开发的格林天城三期住宅建设项目办理了建设工程竣工验收备案。2019年5月28日，被告取得了格林天城三期住宅建设项目28栋34号商铺登记在其名下的不动产权证书，证号为云（2019）楚雄市不动产权第0007727号。2018年8月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号GLTC-S3-024的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为楚雄格林天城三期住宅建设项目。第三条商品房基本情况：……3.该商品房为第一条规定项目中的28幢1层34号，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为云南至辰测绘信息科技有限公司，其预测建筑面积共78.12平方米，套内建筑面积76.14平方米，分摊共有建筑面积1.98平方米。该商品房共用部位见附件二。……第六条计价方式与价款：该商品房按建筑面积计算，单价每平方米16991.04元，总价款1327340元。第七条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人应当于2018年8月25日前支付首付款667340元，余款660000元向云南楚雄市农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。……第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的条件。……第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付商品房。第十二条逾期交付责任：如逾期交房，自交房时间届满后的次日起30天以内，出卖人按每天20元向买受人支付违约金，逾期30天后，按买受人已付款的0.03%乘以逾期天数向买受人支付违约金，合同继续履行……第十三条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。……第十四条规划变更：（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。……第十五条设计变更：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人，买受人有权解除合同。……第二十一条前期物业管理：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为楚雄鸿安物业服务有限公司。……”《商品房买卖合同（预售）》还对原、被告的其他权利义务进行了约定。前述合同包含附件，附件一为房屋平面图，包含房屋分层分户图、建设工程规划方案总平面图（内容空白）；附件十为出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况，内容空白）；附件十一为补充协议，原告为乙方，被告为甲方，补充协议约定：“第一条相关税、费的约定：1.《商品房买卖合同》中商品房总价款不含契税、印花税、产权登记费、专项维修基金、房屋不动产权证工本费、办理房屋不动产权证手续费及国家规定应由购房人缴纳的各项税金和费用。为保证房屋不动产权登记的办理，乙方在房屋交接前应当交清上述税费。2.其他配套费包括智能水表、智能电表、有线电视入网费、光纤网络入户费等，上述费用均由乙方承担。……第三条：合同第十一条‘交付时间和手续’和第十二条‘逾期交付责任’是以交清以下费用为前提：1.全部房款（包括银行按揭贷款到账）；2.房屋除主体以外服务于该房屋的配套设施费用。第四条关于银行按揭贷款办理，双方协商约定如下：……乙方购房采取银行按揭方式的，如乙方未按期足额向银行还款，导致甲方承担担保责任的，甲方在承担责任后有权向乙方行使追偿权，并由乙方承担甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。第五条：根据国家的相关法律法规，乙方不得擅自改变房屋的结构、外观、室内承重结构、配套管网走向、位置及用途……。第八条交房约定：1.达到交房条件时，甲方在报纸上发布交房公告，乙方须于公告的交房之日起30天内，到甲方指定地点办理房屋交接手续，物业公司于交接之日起计收物业管理费……。第十二条其他约定：甲方已将政府批准的‘格林天城’项目规划图向乙方出示，且乙方已明确知晓整个项目的用地位置、周边环境情况，即乙方已明确知晓项目的建筑形式及建筑层数，已明确知晓小区住宅、商业用房、车位等各用途建筑房号、位置及功能……。”补充协议还对原、被告的其他权利义务进行了约定。签订《商品房买卖合同（预售）》当日，被告的置业顾问在《商品房认购确认单》及《商品房买卖合同签约确认单》中明确原告所购商铺总价1327340元，原告以所购商铺交房后返租三年的租金抵扣应付首付款278741元，已付定金200000元，还应付首付款188599元，剩余660000元办理银行按揭贷款。同日，原告向被告支付了购房首付款188599元，被告向原告出具了金额为667340元的购房款发票。2018年9月5日，被告将前述《商品房买卖合同（预售）》登记备案至原告名下。2018年10月19日，原告（借款人）与云南楚雄市农村商业银行股份有限公司鹿城支行（贷款人）、被告（担保人）签订《个人购房借款合同》，向银行申请按揭贷款660000元。同日，银行按原告指定，将其按揭贷款660000元支付至被告账户。2018年10月20日，被告向原告出具了金额为660000元的购房款发票。2018年12月23日，被告的置业顾问通过微信语音方式通知原告于2018年12月29日办理接房手续，后又明确告知原告需在交清住宅专项维修基金、税费等费用后才能办理接房手续。2018年12月30日，被告向原告出具住宅专项维修资金缴款通知单，确认原告应缴住宅专项维修资金5859元。同日，原告向住宅专项维修资金管理部门缴清了该款项。2019年1月15日，原告向税务部门缴纳了契税37924元、印花税663.70元。2019年1月20日，原告向楚雄鸿安物业服务有限公司交纳了智能水表费650元、智能电表费715元，向被告交纳了电信网络初装费300元、有线电视入网费400元、办证费300元、产权登记证工本费550元。同日，原告在被告出具的格林天城三期业主交房办理表上签名，该表记载原告已付清购房款、交齐办理产权证的相关资料等内容，随后，原告得以查看涉案商铺，原告以涉案商铺内有二根承重柱、四堵承重墙等，且被告未向其告知过为由拒绝接收涉案商铺。2019年3月26日，原告向被告邮寄出解约告知书，决定自告知书送达被告时解除《商品房买卖合同（预售）》。截至2019年8月19日，原告已归还云南楚雄市农村商业银行股份有限公司鹿城支行涉案商铺按揭贷款本金42474.60元及利息28793.52元，尚欠贷款本金617525.40元。至今，原告未接收涉案商铺及其钥匙。签订《商品房买卖合同（预售）》当日，原告与楚雄启高商业运营管理有限公司（以下简称启高商业公司）签订《商品房委托经营管理协议》，约定原告将涉案商铺委托给启高商业公司经营管理，期限为10年，自2019年7月1日至2029年6月30日止，第一年至第三年为培育期及免租期，原告委托启高公司对涉案商铺进行盘活推广，在此期间原告不向启高公司收取租金；第四年至第五年，启高公司保证按每年税前的计算方法向原告支付租金；第六年至第十年，启高公司按年度实际招租租金的90%（税前）计算每半年支付给原告，剩余的10%作为启高公司的运营管理费；原告委托启高公司管理的涉案商铺在交房之日，经双方共同验收确认后，原告直接将商品房移交给启高公司。《商品房委托经营管理协议》还对原、被告的其他权利义务进行了约定。另查明，格林天城三期住宅建设项目28栋34号商铺现状为：28栋32号、33号、34号商铺相互连通，34号商铺内中间位置有两堵相互垂直但不相连、长分别约2.26米、2.035米的剪力墙，两堵剪力墙与分隔34号和35号的墙体不相连。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案商铺出现面积误差且达到一定数值时以及涉案商铺规划或设计变更被告未在规定期限内通知原告时，原告均有权解除合同。根据原告提交的现有证据，本案中的情形不符合合同约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，由于当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。通常情况下，购房者购买商铺并不以居住使用为目的，而是为了将该商铺用于商业经营活动，获取经济利益，故商铺格局、商铺内部是否存在遮挡或妨碍正常使用的情况等因素对商铺的价值及商铺购买者经济目的能否实现具有重大影响。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定涉案商铺的平面图见附件一，但附件一房屋平面图中房屋分层分户图及建设工程规划方案总平面图均未记载任何内容，附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）亦未记载任何内容，被告未提交任何证据证实在本案诉讼前已将28栋一层平面图及涉案商铺的户型平面图、房屋分户图等与涉案商铺内部结构相关的图纸提供给原告，故被告明知涉案商铺内中间位置设计有两堵剪力墙且其提供的《商品房买卖合同（预售）》上亦涉及房屋平面图及出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明的情况下，仍未将涉案商铺内中间位置设计有两堵剪力墙的情况告知原告，致使原告只能通过被告提供的《商品房买卖合同（预售）》及项目规划图了解格林天城三期住宅建设项目的用地位置、涉案商铺的基本情况等，并据此作出是否购买该商铺的意思表示。被告作为房地产开发企业，在缔约过程中，应当将涉案商铺内部的真实情况如实告知购房者，但被告在缔约过程中未通过文字或者其他任何合理方式对上述情况向原告作出说明或者解释，而是隐瞒了涉案商铺内中间位置设计有两堵剪力墙的真实情况，给原告购买商铺造成了不当影响，被告的行为已经构成欺诈。现格林天城三期住宅建设项目经建设项目主管部门竣工验收备案，虽然被告以此向原告交付其所购买的商铺，但由于涉案商铺内存在的两堵剪力墙对商铺的商业价值具有重大不利影响，导致原告购买商铺的合同目的难以实现，故原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告虽有权解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，但其提交的证据不足以证实其于2019年3月26日向被告邮寄的解约告知书已送达被告，故本院对原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》予以解除，但对原告主张的解除时间不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，被告应当将向原告收取的购房首付款388599元及电信网络初装费300元、有线电视入网费400元、办证费300元、产权登记证工本费550元返还给原告。同时，原告向楚雄鸿安物业服务有限公司交纳智能水表费、智能电表费，系基于《商品房买卖合同（预售）》明确约定该公司是被告选聘的前期物业服务企业，但因原告未实际接房、未与该公司签订物业服务合同，故原告向该公司交纳的智能水表费650元、智能电表费715元，应由被告予以返还。由于被告的违约行为导致合同被解除，被告应当赔偿原告相应的经济损失，故对原告主张的资金占用利息，本院按原告已付购房首付款388599元自付款之日即2018年8月25日起，以中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，支持至该款项还清之日止，暂计算至起诉之日即2019年3月29日为10974元（388599元×4.75%÷365天×217天）。原告为购买涉案商铺向银行申请的按揭贷款660000元及相应的利息理应由被告代为偿还，故截至2019年8月19日原告已偿还银行的贷款本金42474.60元及利息28793.52元，被告应返还给原告，剩余贷款本金617525.40元及自2019年8月20日起的贷款利息由被告直接代原告偿还给银行，因提前偿还银行贷款若产生费用，亦应由被告承担。原告以被告构成根本违约，致使涉案商铺至今无法办理交接手续为由，要求被告按购房款1048599元，以每日0.03%的标准支付自2018年12月31日起至判决确定之日止的违约金的诉讼请求，因原告已诉请解除《商品房买卖合同（预售）》，且已主张资金占用利息损失，同时本院已一并判决被告偿还涉案商铺的银行按揭贷款、支付贷款利息等，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。涉案《商品房买卖合同（预售）》补充协议仅对原告以按揭贷款方式支付购房款后，逾期偿还贷款本息致被告承担担保责任，被告承担责任后向原告行使追偿权时产生的律师费等由原告承担进行约定，并未对其他情形的律师费承担进行约定，故对原告要求被告承担其支出的律师费26000元的诉讼请求，本院不予支持。住宅专项维修资金原告系向监管部门缴纳，故对原告要求被告退还住宅专项维修资金5859元的诉讼请求，本院不予支持。契税、印花税原告系向税务部门缴纳，庭审中原告亦明确表示经向税务部门询问，契税、印花税可直接由缴税人向税务部门申请退取，故对原告要求被告退还契税37924元、印花税663.70元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张晓琳、杨楚昌与被告楚雄明润房地产开发有限公司于2018年8月25日签订的编号为GLTC-S3-024的《商品房买卖合同（预售）》；二、由被告楚雄明润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张晓琳、杨楚昌购房首付款388599元及支付资金占用利息10974元,并支付购房首付款388599元自2019年3月30日起按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算的资金占用利息至款项还清之日止（款交本院）；三、由被告楚雄明润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张晓琳、杨楚昌返还已归还银行的按揭贷款本金42474.60元及利息28793.52元（款交本院）；四、由被告楚雄明润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内代原告张晓琳、杨楚昌归还尚欠云南楚雄市农村商业银行股份有限公司鹿城支行的按揭贷款本金617525.40元、支付自2019年8月20日起至前述贷款本金还清之日止的贷款利息及承担因提前偿还银行贷款本息产生的费用（款交本院）；五、由被告楚雄明润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张晓琳、杨楚昌电信网络初装费300元、有线电视入网费400元、办证费300元、产权登记证工本费550元、智能水表费650元、智能电表费715元（款交本院）；六、驳回原告张晓琳、杨楚昌的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15070元，减半收取计7535元，由原告张晓琳、杨楚昌负担329元（已交），由被告楚雄明润房地产开发有限公司负担7206元（未交，限本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  普秀梅二〇一九年八月二十八日书记员  阮志燕