福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0581民初1665号 原告：福建新福兴钢铁发展有限公司，住所地石狮市子芳路赛特医院边，统一社会信用代码91350581158250421F。 法定代表人：许自旭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：高莺歌，福建康泽律师事务所执业律师。 被告：吴金伟，男，1991年2月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告福建新福兴钢铁发展有限公司(下称新福兴钢铁公司)与被告吴金伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，吴金伟在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2019年3月29日裁定驳回吴金伟对本案管辖权提出的异议。吴金伟不服本院裁定，提起上诉。泉州市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）闽05民辖终252号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2019年6月26日第一次公开开庭进行了审理，原告新福兴钢铁公司的委托诉讼代理人解晓非律师、高莺歌律师和被告吴金伟到庭参加诉讼。2019年7月24日第二次公开开庭进行了审理，原告新福兴钢铁公司的委托诉讼代理人高莺歌律师参加诉讼，被告吴金伟经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 新福兴钢铁公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴金伟支付新福兴钢铁公司自2017年6月15日起至2018年12月14日止的租金计人民币442875元（详见计算清单）；2．判令吴金伟支付新福兴钢铁公司自2017年6月15日起至实际偿还之日止按月利率2%计付违约金，暂计至2018年12月14日约人民币106245元（详见计算清单）。3.本案诉讼费用由吴金伟承担。事实与理由：吴金伟向新福兴钢铁公司租赁其位于石狮市间店面，由新福兴钢铁公司的法定代表人与吴金伟于2015年3月15日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为五年，自2015年6月15日起至2020年6月14日止，同时约定第一、第二年的租金为每年30万元，之后每一年的租金在上一租赁年租金的基础上递增5%，租金每半年支付一次，吴金伟在每半年到期20日前将下一个半年租金以现金或转账方式一次性提前支付给甲方，同时双方还约定了每半年具体的租金支付时间及租金支付金额（详见《房屋租赁合同》）。此后在本合同履行过程中，吴金伟仅支付了前两年的租金，至第三年上半年的租金支付日（即2017年6月15日）开始至今吴金伟再未支付过租金，店门也关闭，经新福兴钢铁公司职员多次催讨后，吴金伟仅于2018年2月14日支付了3万元，此后再未支付过租金。为此，新福兴钢铁公司职员许某曾于2018年8月28日向吴金伟发送了一份《催款通知书》，同时到其店面门口张贴催款通知书的方式通知吴金伟，但吴金伟仍不予支付。据此，吴金伟的行为己构成违约，根据双方签署的《房屋租赁合同》约定，新福兴钢铁公司有权解除合同，吴金伟除应支付至2018年12月14日止尚欠的租金442875元外，还应根据该合同第九条第一款、第二款之规定向新福兴钢铁公司支付违约金，同时吴金伟无权要求返还履约保证金。 吴金伟辩称，新福兴钢铁公司所述不实，未与新福兴钢铁公司存在任何租赁关系，新福兴钢铁公司的诉讼请求应予以驳回。首先，就主体而言，新福兴钢铁公司作为企业性经营主体，吴金伟从未向其租赁过任何场所或建筑物用以经营，其状中陈述，纯属子虚乌有。因此，对其无理诉讼，依法应予以驳回。其次，就事实而言，吴金伟也确实从未与新福兴钢铁公司存在任何租赁关系，据此，在无实质的合同事实关系的情形下，新福兴钢铁公司对吴金伟提起的支付之诉显属不当，因此，对其诉讼请求依法应予以驳回。再次，就证据而言，从新福兴钢铁公司提供的证据中，并未有任何足以支持其所主张的与吴金伟存在事实上的租赁关系的任何有效证据，因此，新福兴钢铁公司之诉依法无据，对其诉讼请求应予驳回。综上，本案中新福兴钢铁公司向吴金伟提起的房屋租赁合同诉讼，存在事实不清、证据不足之问题，对其诉讼请求，依法应予驳回。 新福兴钢铁公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院分析认定如下： 1.对新福兴钢铁公司在第一次庭审中提供的《房屋租赁合同》原件，吴金伟申请对《房屋租赁合同》原件中“吴金伟”的签名进行鉴定，后新福兴钢铁公司承认其所提供的该《房屋租赁合同》原件中“吴金伟”的签名系其公司职工许某伪造“吴金伟”的签名仿写，该《房屋租赁合同》原件系伪造，对该证据本院不予采信，并对新福兴钢铁公司伪造证据的行为依法作出民事制裁。 2.对新福兴钢铁公司提供的《房屋租赁合同》复印件，因新福兴钢铁公司未能提供原件核对，对其真实性无法确认，故本院不予采信。 3.对新福兴钢铁公司提供的落款时间为2019年2月2日的《收条》原件，吴金伟认为《房屋租赁合同》原件是伪造，故《收条》中“吴金伟”的签名亦是假的，但其明确表示不对《收条》中“吴金伟”的签名申请鉴定。因吴金伟主张《收条》中“吴金伟”的签名不是本人签名，却不提出鉴定申请，应当承担不利的法律后果，对该《收条》的真实性、合法性予以采信。 4.对新福兴钢铁公司提供的加盖中国农业银行股份有限公司石狮市支行营业部业务专用章的中国农业银行股份有限公司福建省分行账户历史数据查询单和加盖石狮农村商业银行股份有限公司湖边支行业务办讫章的存款明细账，吴金伟未出庭质证，也未交书面的质证意见，但在第一次庭审时，吴金伟主张与新福兴钢铁公或许自旭之间有买卖瓷砖的经济往来，对此新福兴钢铁公司予以否认，吴金伟未能提交证据予以证实，故对该组证据的真实性予以采信，该组证据可以证实银行卡号为62×××26客户名称为许某，该账户在2016年1月16日活期存入150000元；农业银行卡号为62×××19的客户为黄清楚，曾志明分别于2016年7月19日、2016年7月27日、2016年8月1日、2016年8月4日转账40000元、60000元、42500元、7500元（合计150000元）至黄清楚的上述银行账户，吴金伟分别于2017年4月5日、2017年4月8日、2017年6月28日转账50000元、50000元、50000元（合计150000元）至黄清楚的上述账户，苏丽治于2018年2月14日转账30000元至黄清楚的上述账户。 5.对新福兴钢铁公司提供的泉州泰合建材有限公司企业工商登记查询信息打印件，吴金伟虽未到庭质证，但提供书面的质证意见认为对该证据来源的合法性、内容的真实性及与本案的关联性均持有异议。本院审查认为，泉州泰合建材有限公司企业工商登记查询信息打印件与本院通过国家企业信用信息公示系统所查询的信息一致，对该证据的真实性予以采信，该证据可以证明泉州泰合建材有限公司的登记的住所位于福建省泉州市石狮市新福兴大厦，吴金伟系该公司股东，曾志明系该公司的监事，苏丽治系该公司的联络员。 6.对新福兴钢铁公司提供的照片复印件，吴金伟虽未到庭质证，但提供书面的质证意见认为对该证据来源的合法性、内容的真实性及与本案的关联性均持有异议。因新福兴钢铁公司未能提供原件核对，且照片中显示店面装修上的“金丝玉玛瓷砖”也未能体现与吴金伟的关联性，故对该证据不予采信。 8.对新福兴钢铁公司提供的催款通知书及EMS快递寄件人存联，因未能提供EMS快递回执原件供核对，故对该证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于石狮市子芳路西侧（综合楼）的工业用房【房屋所有权证为狮建房权证湖滨字第××，国有土地使用权证狮地湖国用（2010）第00696号】的产权人系新福兴钢铁公司。2019年2月2日，收款人（甲方）新福兴钢铁公司、付款人（乙方）吴金伟、见证人（丙方）许某签订一份《收条》，内载：“2017年6月15日-2017年12月15日乙方拖欠甲方间店面房屋租金，经双方友好协商同意以10万元来结清拖欠的全部房屋租金，并解除双方的《房屋出租合同》的租赁。丙方作为甲、乙双方的见证人。甲方租金指定汇至以下账户此收条才生效，户名：许某，账号：62×××73，开户行：建行石狮九二路支行。乙方同意签订收条之日把10万元租金一次性支付到甲方指定账户。丙方作为甲乙双方的见证人，见证如下事项：1.乙方需在签订收条当日把10万元租金汇至甲方指定账户，此收条方能生效。2.乙方当日款至甲方账户,双方《房屋出租合同》解除。3.甲、乙双方收条生效之日起不再找对方麻烦。另查明，泉州泰合建材有限公司成立于2015年5月25日，住所位于福建省泉州市石狮市新福兴大厦，吴金伟系该公司股东，曾志明系该公司的监事，苏丽治系该公司的联络员。银行卡号为62×××26的客户名称为许某，该账户在2016年1月16日活期存入150000元；银行卡号为62×××19的客户为黄清楚，曾志明分别于2016年7月19日、2016年7月27、2016年8月1日、2016年8月4日转账40000元、60000元、42500元、7500元至黄清楚的上述银行账户，吴金伟分别于2017年4月5日、2017年4月8日、2017年6月28日转账50000元、50000元、50000元至黄清楚的上述账户，苏丽治于2018年2月14日转账30000元至黄清楚的上述账户。新福兴钢铁公司自认吴金伟已支付案涉房屋第一期租金150000元，许某系其公司职员，2016年1月16日活期存入的150000元系吴金伟支付案涉房屋的第二期租金，曾志明、吴金伟、苏丽治转至黄清楚的上述账户的款项系支付案涉房屋第三期、第四期及之后的租金。 本院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点为：1.新福兴钢铁公司与吴金伟之间是否存在房屋租赁合同关系；2.如存在房屋租赁合同关系，吴金伟尚需支付新福兴钢铁公司多少租金及承担违约责任。对此，本院予以分析、审查和认定。 一、关于新福兴钢铁公司与吴金伟之间是否存在房屋租赁合同关系。 本院认为，因新福兴钢铁公司在第一次庭审时提供的《房屋租赁合同》原件系伪造，本院不予采信，现已无直接证据证明新福兴钢铁公司与吴金伟之间存在房屋租赁关系，但双方是否存在真实的房屋租赁合同关系，应当结合本案的其他证据综合认定。吴金伟对新福兴钢铁公司提供的落款时间为2019年2月2日《收条》真实性提出异议，但其明确不对《收条》申请鉴定，对此其应当承担不利的法律后果，对该《收条》的真实性、合法性本院予以确认。根据《收条》载明“2017年6月15日-2017年12月15日乙方拖欠甲方间店面房屋租金，经双方友好协商同意以10万元来结清拖欠的全部房屋租金，并解除双方的《房屋出租合同》的租赁。”的内容，结合案涉租赁房屋的座落、泉州泰合建材有限公司成立于2015年5月25日，住所登记在福建省泉州市石狮市新福兴大厦，吴金伟系该公司股东的事实可以认定吴金伟向新福兴钢铁公司承租座落于间店面的事实。 二、吴金伟应支付新福兴钢铁公司多少租金及违约金。 根据《收条》所载明“2017年6月15日-2017年12月15日乙方拖欠甲方间店面房屋租金，经双方友好协商同意以10万元来结清拖欠的全部房屋租金，并解除双方的《房屋出租合同》的租赁。”的内容，结合新福兴钢铁公司自认吴金伟已支付自2015年6月15日起的两年租金的陈述，可以认定吴金伟拖欠新福兴钢铁公司自2017年6月15日起至2017年12月15日租金的事实。新福兴钢铁公司自认吴金伟已经支付两年共四期租金的事实，并提供银行资金流水予以佐证，吴金伟对该事实未到庭提出异议，其虽主张双方有其他经济往来，但未提交证据予以证实，结合吴金伟作为股东的泉州泰合建材有限公司成立于2015年5月25日的事实，对新福兴钢铁公司自认的上述事实可予以确认，并据此认定吴金伟租赁案涉房屋每半年的租金为150000元的事实。根据《收条》的约定，吴金伟需在签订收条当日（即2019年2月2日）把10万元租金汇至新福兴钢铁公司指定的账户，此收条方能生效，因吴金伟否认《收条》的真实性且不提出鉴定申请，可认定吴金伟并未按《收条》中约定的期限履行转账10万元至新福兴钢铁公司指定的账户的义务，故《收条》中约定以10万元来结清拖欠的全部房屋租金的条件未成就，双方的房屋租赁合同关系并未解除，吴金伟应继续支付案涉房屋的租金。新福兴钢铁公司自认吴金伟于2019年2月2日移交案涉租赁房屋，但未交付房屋钥匙，其主张吴金伟应支付自2017年6月15日起至2018年12月14日止的租金442875元。根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”规定，吴金伟自2017年6月15日起逾期支付租金已经构成违约，对此新福兴钢铁公司应当采取适当措施防止损失扩大。但是由于新福兴钢铁公司怠于收回案涉房屋，导致损失不断扩大，其不得就扩大的损失要求吴金伟赔偿，故本院酌定案涉房屋租金应计算至2018年3月14日止为宜，故吴金伟应支付新福兴钢铁公司2017年6月15日起至2018年3月14日止的租金225000元，扣除新福兴钢铁公司自认苏丽治于2018年2月14日转账支付的租金30000元，吴金伟还应支付新福兴钢铁公司租金195000元。吴金伟逾期支付新福兴钢铁公司的租金，已构成违约，新福兴钢铁公司要求其支付拖欠的租金自2017年6月15日起至实际偿还之日止按月利率2%计算的违约金。因新福兴钢铁公司无法提供的《房屋租赁合同》原件系伪造的，不被采信，其要求按月利率2%计算违约金的主张，于法无据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”和第四十五条第二款“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ｖｏｉｄ（0）;?）第一百七十四条（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ｖｏｉｄ（0）;?）的规定，再引用买卖合同的有关规定”的规定，逾期还款损失可按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算自起诉之日起至实际还款之日止，故新福兴钢铁公司诉求判令吴金伟支付逾期还款的违约金，应以本院认定的租金195000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算自2019年3月4日起至实际还款之日止。 本院认为，案涉房屋已取得房屋所有权证和土地使用权证，新福兴钢铁公司与吴金伟就案涉房屋成立的租赁合同关系系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己义务。新福兴钢铁公司将案涉房屋交付吴金伟使用，已经履行了合同约定的义务，吴金伟亦应按合同约定的期限和金额支付租金。但吴金伟未按期支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。故新福兴钢铁公司请求吴金伟支付拖欠的租金及逾期还款的违约金，合理合法部分，按上述的认定予以支持，新福兴钢铁公司多请求的租金、违约金部分，不予支持。吴金伟经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、吴金伟应于本判决生效之日起十日内支付给福建新福兴钢铁发展有限公司租金195000元，并支付自2019年3月4日起至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的逾期付款违约金。 二、驳回福建新福兴钢铁发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9291元，减半收取计4645.5元，由福建新福兴钢铁发展有限公司负担2045.5元，由吴金伟负担2600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴志生 二〇一九年八月十四日 法官助理苏丽蓉 书记员林莹莹 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法(?javascript:void(0);?)第一百二十四条(?javascript:void(0);?)和第一百七十四条(?javascript:void(0);?)的规定，参照适用买卖合同的有关规定。 权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法(?javascript:void(0);?)第一百七十四条(?javascript:void(0);?)的规定，再引用买卖合同的有关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。