北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初13012号原告:袁青，女，1952年1月3日出生，汉族，住北京市东城区。原告：袁毅，女，1953年3月13日出生，汉族,住北京市东城区。二原告委托诉讼代理人：赵根，北京市京师律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李玉莹，女，1995年1月1日出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师。被告：李志洲，男，1956年7月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵明洋，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵树刚，1956年7月10日出生，汉族，住北京市昌平区。原告袁青、袁毅与被告李志洲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁青、袁毅及二原告委托诉讼代理人赵根、李玉莹，被告李志洲及其委托诉讼代理人赵明洋、赵树刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁青、袁毅向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还购房款38000元；2.被告向原告支付房屋重置成新价及装修附属物价值46187元；3.被告赔偿原告因房屋买卖合同无效而产生的宅基地区位补偿价损失1623972元；4.被告赔偿原告因腾退房屋产生的搬家费用20000元；5.被告赔偿原告因诉讼维权产生的律师费40000元；6.被告支付原告因证据保全公证产生的公证费5000元及公证人员因公证事宜产生的交通费127.4元；7.被告向原告支付由原告垫付的评估费16701元；8.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2005年12月16日签订《房屋买卖协议》，约定被告将北京市昌平区兴寿镇xx村xx号房屋（占地面积222.92平方米，其中建筑面积49.88平方米，另有西房棚子10平方米）及xx《集体土地建设用地使用证》所标占用范围内的土地使用权以38000的对价转让给原告。协议签订当天，在袁绍华的见证下，原告一次性付清了全款，被告也向原告出具了收据、交付上述房屋及相关权证。被告对上述交易价格十分满意，为促成交易一再对原告进行承诺，在《房屋买卖协议》第五条约定“如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用”；第九条约定“1.房屋买卖协议签名、盖章后，双方及其子孙永不反悔。空口无凭，立字为证。有关手续的办理及村委会的交涉由李志洲负责办理。2.房屋买卖手续办完后，兴寿镇xx村xx号宅院土地及房屋由乙方（本案原告）全权处理。日后，本宗土地及房屋所得收益甲方（本案被告）无权提出异议。3.乙方在本宗土地上为改善居住条件翻盖及扩建房屋时，需与大队及邻舍协调事宜由甲方（本案被告）协助办理。4.今后，如遇政府拆迁占地及政府可以办理《集体土地建设用地使用证》xx更名，甲方（本案被告）应协助办理相关事宜，收益归乙方（本案原告）所有”。原告在交易行为完成后，居住使用该房屋近十三年，一直细心维护，在该房屋及院落上投入了大量的财力、物力、人力，并应村委会要求交纳上下水建设费用、修路费等多项费用。被告见涉案房屋及土地升值巨大并很有可能拆迁，在利益驱动下，背信弃义，于2017年起诉原告，要求法院确认原、被告于2005年12月16日签订的《房屋买卖协议》无效并要求原告返还xx《集体土地建设用地使用证》。该确认合同无效之诉经北京市昌平区人民法院一审并作出（2017）京0114民初6761号民事判决书，经北京市第一中级人民法院二审并作出（2017）京01民终5405号民事判决书，经北京市高级人民法院再审并作出（2018）京民申81号民事裁定书，最终确认原、被告于2005年12月16日签订的《房屋买卖协议》无效，法院判令原告将涉案房屋腾退给被告将xx《集体土地建设用地使用证》返还给被告，原告的购房款及损失赔偿可另行起诉解决。被告作为卖方，知道或应当知道其房屋坐落的宅基地为xx村集体组织所有，农村集体的宅基地不能向本村集体组织成员以外的人转让，但为谋取更大的利益在2005年主动将涉案房屋卖给原告，可在宅基地使用权和房屋转让十三年后，又以房屋买卖行为违反法律相关规定为由起诉，主张该房屋买卖合同无效。此行为严重违背诚实信用原则，并给原告造成巨大经济损失，被告应对合同无效给原告造成的信赖利益损失及其他损失进行赔偿。李志洲辩称，一、原告对于宅基地区位补偿价（评估报告中所述的1623972元）的赔偿要求没有事实及法律依据。涉案院落及其所属村庄（xx村）目前尚未列入拆迁范围，没有进入拆迁程序，未来是否拆迁也并不确定。原告将报告中的评估价（评估区位补偿价）等同于宅基地使用权未来拆迁中的现实对价没有任何依据，故原告此项请求不存在请求权基础，不应得到支持。具体而言，涉案院落是否应当进行拆迁补偿，其应以进入拆迁程序为前提。但本案的兴寿镇xx村与涉案院落目前根本没有被列入拆迁范围（现已被规划为美丽新乡村，修理、引水，没有拆迁可能），未来是否拆迁也并不确定。同时，既然不会有任何拆迁公示及补偿标准，其拆迁标准也不确定。所以，原告以评估报告中的价格来取代真正拆迁过程中拆迁方对宅基地使用权的补偿属于理解有误，其诉请不应被支持。二、原告要求返还购房款（38000元）及支付房屋重置成新价及装修附属物价值（46187元）的诉请存在矛盾，且应对返还或支付部分予以减少。具体来说，逻辑上，房屋重置价（地上物价值）及宅基地区位补偿价均基于购房款而产生，属于购房款对价，即两者并非独立无关，而是存在非此即彼的关系。在《房屋买卖协议》无效的情况下，原告对支付房屋重置价或返还购房款只能择一主张，不能两者并行主张。同时，结合本案情况，对于房屋重置价或购房款返还的问题上，因原告根本没有对涉案房屋进行重大改建、修缮，（原告证据—2017京0114民初6761号判决第6页），没有添附行为，不存在其起诉称之“在该房屋及院落上投入了大量的财力、物力、人力，并应村委会要求交纳上下水建设费用、修路费等多项费用”，所以相关钱款的返还或支付应予以减少。其次，由于原告对涉案房屋及院落常年不予管理，现已经残破不堪，渗漏严重、已成危房，早已不具备居住条件（评估报告照片第19页）。在《房屋买卖协议》无效的情况下，合同无效的法律后果是双方各自返还财产，但目前涉案房屋已严重损毁，出现严重贬值（且多年被原告占有产生相当之房屋占用费），所以相关钱款的返还或支付应予以减少（否则应恢复原状）。最后，由于原告对涉案房屋及院落常年不予管理，属于该院落的部分宅基地面积（约8平米，长度40公分）被邻居侵占，所以原告对此之返还财产义务存在严重瑕疵，相关钱款的返还或支付应予以减少（否则应恢复原状）。三、原告要求赔偿其因腾退房屋产生的搬家费（20000元）完全属于虚构事实，没有任何事实及法律依据。据上述内容所述，原告根本没有对涉案房屋进行重大改建、修缮，房屋及院落皆残破不堪，早已经不具备居住条件，同时，原告也没有向村委会交纳过任何费用（水电等）。所以，原告从没有在涉案房屋居住过，不存在因其生活居住而产生的搬家费问题，其诉请不应被支持。四、原告要求赔偿所谓律师费、诉讼费的请求无任何法律依据，不应被支持。具体而言，原告此两项请求毫无依据。尤其是结合本案情况，双方在确认《房屋买卖协议》案中，昌平区人民法院明确向原告释明了可要求对方赔偿问题，但原告明确表示了不在本案反诉，反而另行提起诉讼。（2017京0114民初6761号判决第7页）所以，原告有意延迟诉讼程序，加大诉讼成本，不仅伤害了答辩人的权益，更造成了司法资源的浪费，其请求不应被支持。五、原告要求赔偿评估费、公证费的请求不存在任何依据之基础。原告此两项请求没有任何依据。涉案院落在没有进入拆迁程序，未来是否拆迁也并不明确的情况下，原告贸然进行相关鉴定评估，意图以评估价来证明其等同为宅基地使用权未来拆迁中的现实对价，其应自行承担相关成本。六、原告起诉称答辩人“背信弃义，出于升值巨大且很有可能被拆迁的利益驱动”才起诉原告的，不符合实际情况，完全回避了原告的过错及答辩人起诉的动因。本案答辩人之前起诉双方《房屋买卖协议》无效及要回房屋的真实动因完全是因为原告的过错。如前所述，涉案房屋及院落从原告购买至今，十余年间从未修缮，已成危房（雨季一到，其危险程度更高），对左邻右舍、路过行人车辆皆是巨大威胁，村委会及上级领导要求答辩人解决，鉴于原告始终无动于衷，答辩人只能采取要回房屋，自行修缮的方式处理。所以，并非答辩人出于“很有可能的拆迁利益”（如前述，涉案房屋及村落也没有拆迁计划）才起诉，原告称之背信弃义原因完全回避了原告的过错，与事实不符。经本院审理查明：2005年12月16日，李志洲与袁青、袁毅签订了《房屋买卖协议》，约定李志洲将位于北京市昌平区兴寿镇xx村门牌号为xx号（以下简称xx号）的房屋出卖给袁青、袁毅，价格为38000元，双方还约定“房屋买卖协议签名、盖章后，双方及其子孙永不反悔。”李志洲负责村委会的相关交涉事务，并且其中约定“今后，如遇政府拆迁占地及政府可以办理《集体土地建设用地使用证》xx（以下简称xx号土地使用证）更名，甲方（李志洲）应协助办理相关事宜，收益归乙方所有”。合同签订后，袁青、袁毅支付了相应的钱款，李志洲交付了xx号院内房屋及xx号土地使用证。另查明，袁青、袁毅未对房屋进行重大改建、修缮。2017年，李志洲将袁青、袁毅诉至本院，要求确认《房屋买卖协议》无效，袁青、袁毅将xx号房屋退还并归还集体土地建设用地使用证。2017年6月20日，本院以（2017）京0114民初6761号民事判决书判决李志洲与袁青、袁毅于2005年12月16日签订的《房屋买卖协议》无效，袁青、袁毅将xx号院内房屋腾退给李志洲、将xx号土地使用证退还给李志洲。在该案件审理过程中，本院依法向袁青、袁毅进行了释明，袁青、袁毅明确表示不在该案件中提起反诉而将另案诉讼。案件宣判后，袁青、袁毅不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法法院。2017年8月24日，该院以（2017）京01民终5405号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。案件宣判后，袁青、袁毅不服终审判决向北京市高级人民法院（以下简称市高院）申请再审。2018年3月30日，该院以（2018）京民申81号民事裁定书裁定驳回袁青、袁毅的再审申请。在该民事裁定书中注明“袁青、袁毅的购房款及损失赔偿等因其未在原一审中提出反诉，其可另行起诉解决”。在诉讼过程中，袁青、袁毅向本院提出申请，请求本院委托评估机构对xx号房屋的现价值及xx号土地使用证所标占用范围内的宅基地区位补偿价进行评估。经市高院摇号选定北京市国盛房地产评估有限责任公司（以下简称国盛公司）进行本案鉴定工作。2019年6月17日，国盛公司出具《xx号院内房屋及附属物价值、宅基地区位补偿价值司法鉴定评估报告》。该份鉴定报告的主要内容包括：本次评估设定两种情况分别计算估价对象宅基地区位补偿价，一种情况设定为估价对象全部为1982年前划定的宅基地补偿面积为222.92平方米，另一种情况设定为估价对象1982年前划定的宅基地补偿面积为135.77平方米，估价对象1982年后划定的宅基地补偿面积为87.15平方米（其中超标面积22.92平方米）；价值时点为2019年5月17日；估价结果为：①若估价对象宅基地全部为1982年前划定的，则估价对象价值评估总价为1670159元，其中宅基地区位补偿价为1623972元、房屋价值为38459元、电闸价格为13元、棚房价格为840元、整砖院墙价格为1819元、碎砖石院墙价格为973元、铁门价格为704元、上水价格为70元、炕价格为1008元、锅台价格为195元、香椿树、枣树价格为2106元；②若估价对象宅基地部分为1982年前划定的，部分为1982年后划定的，则估价对象价值评估总价为1503187元，其中宅基地区位补偿价为1457000元、房屋价值为38459元、电闸价格为13元、棚房价格为840元、整砖院墙价格为1819元、碎砖石院墙价格为973元、铁门价格为704元、上水价格为70元、炕价格为1008元、锅台价格为195元、香椿树、枣树价格为2106元。经法庭询问，双方当事人一致认可xx号房屋现由李志洲控制使用；xx号的电闸、棚房、整砖院墙、碎砖石院墙、铁门、上水、炕、锅台在袁青、袁毅购买房屋时已经存在。袁青、袁毅表示自己向村委会交纳了3000多元改造上水的费用，香椿树和枣树是自己在2009年种植。李志洲表示袁青、袁毅没有向村委会交纳改造上水的钱，村里没给他们安；院内原有两棵香椿树，东院邻居在2008年盖房时都给砍掉了，自己不清楚现在树木的情况。以上事实，有（2017）京0114民初6761号民事判决书、（2017）京01民终5405号民事判决书、（2018）京民申81号民事裁定书、《xx号院内房屋及附属物价值、宅基地区位补偿价值司法鉴定评估报告》及双方当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，袁青、袁毅与李志洲签订的《房屋买卖协议》无效，现袁青、袁毅已经将xx号房屋返还给李志洲，李志洲应当返还袁青、袁毅购房款并赔偿袁青、袁毅因此而遭受的损失。对于袁青、袁毅要求李志洲返还购房款38000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于袁青、袁毅要求李志洲支付房屋重置成新价及装修附属物价值的诉讼请求，本院根据案件实际情况，酌情予以支持。首先，因袁青、袁毅对xx号房屋并未进行过重大改建、修缮，故本院对袁青、袁毅主张的房屋重置成新价38459元不予支持。其次，对电闸、棚房、整砖院墙、碎砖石院墙、铁门、上水、炕、锅台的价值，因上述物品在袁青、袁毅购买xx号房屋时已经存在，且袁青、袁毅并未提交证据证明其支付过改造上水的费用，故本院对袁青、袁毅的该部分诉讼请求不予支持。最后，对于香椿树和枣树，因李志洲表示袁青、袁毅买房时仅有两棵香椿树，且该两棵树木已经在2008年时灭失，故现有三棵树的价值应当归袁青、袁毅所有，本院对袁青、袁毅的该部分诉讼请求予以支持。对于袁青、袁毅要求李志洲赔偿宅基地区位补偿价的诉讼请求，本院综合考虑合同无效对双方当事人的影响，平衡买卖双方的利益，根据双方的过错程度及评估价值酌情予以确定。对于李志洲主张的涉案院落及其所属村庄目前尚未列入拆迁范围，没有进入拆迁程序，未来是否拆迁也并不确定的意见，因审判实践中均以宅基地区位补偿价作为农村房屋买卖确认无效案件信赖利益损失的计算标准之一，故李志洲的该辩称意见本院院不予采信。在评估报告中，国盛公司确定了两种情况的宅基地区位补偿价。首先，xx号土地使用证中并未记载有该院落存在超占的情况；其次，现有证据无法确认xx号院落存在有1982年之后划定宅基地的情形。故本院确定本案的宅基地区位补偿价为1623972元。对于袁青、袁毅要求李志洲赔偿搬家费用、律师费、公证费及交通费的诉讼请求，本院均不予支持。首先，袁青、袁毅并未对自己主张的搬家费用提供证据予以证明，本院对此不予支持。其次，因律师费、公证费及交通费为当事人进行诉讼的成本，本院对此不予支持。综上，根据《物权法》第一百五十三条、《合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、李志洲于本判决生效后三十日内返还袁青、袁毅购房款38000元二、李志洲于本判决生效后三十日内支付袁青、袁毅香椿树、枣树价款2106元。三、李志洲于本判决生效后三十日内赔偿袁青、袁毅宅基地区位补偿价1136780.4元。四、驳回袁青、袁毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20910元，由袁青、袁毅负担7066元，已交纳；由李志洲负担13844元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费16701元，由袁青、袁毅负担5010元，已交纳；由李志洲负担11691元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯静春人民陪审员  唐险峰二〇一九年八月二十六日书 记 员  李 杰