云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7197号原告陈应凤，女，汉族，1965年9月13日生，昆明市人，现住昆明市官渡区。被告云南大都企业管理有限公司法定代表人刘迅，公司执行董事及总经理住所地昆明市官渡区彩云北路3576号大都摩天购物中心四楼。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司法定代表人王旺，执行董事兼总经理住所地昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。两被告委托代理人张会芳、金曦（未到庭），云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告陈应凤诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，本院依法由审判员谈建国使用简易程序独任审判，于2019年8月7公开开庭进行了审理，原告陈应凤、两被告的委托代理人张会芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈应凤诉称：2014年9月22日，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同》合同约定：原告将其所有的位于昆明市彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺M1层15号商铺租赁给第一被告管理运营，第一被告按照购房款的固定回报标准向原告支付租金，第二被告作为保证人；第一被告应于每年度1月10日前及6月10号前分两次支付原告每年度租金。原告已按合同约定支付全部购房款，至今第一被告只支付了部分租金，2017年下半年、2018年一整年及2019年一整年租金尚未支付。现原告诉至法院请求判令：一、第一被告支付原告2017年下半年、2018年一整年及2019年一整年租金共计145302.5元；二、第一被告支付原告逾期支付2017年下半年、2018年一整年及2019年一整年租金的违约金2933.24元；三、第二被告对第一被告所涉金额承担连带保证责任。被告大都公司、鼎杰公司共同答辩称：一、大都公司应向原告支付的固定收益金额为116242元（期间：自2017年6月1日起计算至2019年5月31日止）。2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金，应付日期为2019年12月15日，现尚未到支付时间，且被告公司现在经营困难，请求法院给予合理时间，以便被告分期分批支付固定收益；二、被告不应承担违约责任。欠付租金是由于经济低迷造成，双方签署《商铺委托经营管理合同书》后被告一直着力提升物业的商业价值，被告招租时的价格很低，导致回收资金少，支付给业主的租金高，出现入不敷出的情况，并非被告故意拖欠，因此，被告不应当承担原告所主张的违约金。三、根据合同约定，被告大都公司向原告支付固定收益的方式为“先用后付”。因此，应根据先用后付的原则计算被告应付租金的日期。最后，被告鼎杰公司不承担连带保证责任，《商铺委托经营管理合同》是原告与大都公司签署，合同约定，鼎杰公司仅对监督责任提供保证，并不对大都公司的支付租金行为承担保证责任。综上，原告所主张的除部分租金本金以外的其余诉讼请求无事实和法律依据，请法庭依法驳回。本案在审理过程中，原告针对其诉讼请求、诉讼主张及争议焦点事实向法庭提交了如下证据：一、原告身份证明及被告内资企业登记情况表，欲证明原、被告主体资格；二、《商品房购销合同》欲证明原告系房屋所有权人；三、《商铺委托经营合同管理书》，欲证明原告将房屋交由被告经营管理；四、个人凭证活期账户历史明细查询单一组，欲证明被告曾向原告支付过三次租金收益。经质证，两被告对上述证据一、二、三的三性无异议，对证据四认为原告主张的租金起算时间无异议，但认为与本案无关联性。在审理过程中，两被告未向法庭提交证据。综上原告的举证及被告的质证意见，本院运用证据规则分析后认为，对原告所提供的证据一、二、三经两被告质证后，对其三性均无异议，本院予以确认。能够证明原告将其商铺交由被告云南大都企业管理有限公司进行经营管理及双方的权利义务关系。对证据四虽被告对关联性不予认可，但被告并不否认原告起算租金的时间以及向原告支付收益的情况，故本院对被告曾向原告支付收益的事实予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：原告陈应凤与被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司签订《商铺委托经营管理合同书》一份。合同约定：原告将自己名下位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺m1层135号建筑面积为74.5平方米的商铺委托给被告云南大都企业管理有限公司经营管理；委托期限自2015年12月1日起至2027年11月30日止；委托经营收益为固定收益，第一年49818元、第二年至第四年每年应支付收益58121元……。支付方式为每六个月为一个支付周期，被告云南大都企业管理有限公司自合同约定的委托经营期开始时，于每6个月开始后的10个工作日内将该期回报支付给原告。委托经营期间，商铺由被告云南大都企业管理有限公司自主经营、自主管理、自负盈亏，被告云南大都企业管理有限公司在经营管理期间所获得的收益归被告云南大都企业管理有限公司所有，与经营有关的费用及亏损由被告云南大都企业管理有限公司承担，除本合同约定的固定回报收益外，被告无须再向原告支付其他任何费用；如被告云南大都企业管理有限公司未按时支付的，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司同意为被告云南大都企业管理有限公司履行本合同提供保证，在被告云南大都企业管理有限公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行的义务并承担连带责任。合同签订后，被告云南大都企业管理有限公司拖欠原告2017年6月1日至2019年12月31日的租赁费用145302.5元，经原告多次催收未果，原告遂诉至本院主张诉请。本院认为：本案原、被告名义上系委托经营合同民事法律关系。实际上双方应该系租赁合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的委托经营管理合同为有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条关于“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”、第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中，原告将由其所有的商铺交由被告云南大都企业管理有限公司进行经营管理，实际上是将商铺交给被告云南大都企业管理有限公司通过租赁经营而进行收益，双方在合同中对收益款项的收益标准及收益款项的支付时间进行了约定，在合同的履行期间，被告云南大都企业管理有限公司拖欠原告2017年6月至2019年11月的租赁费用145302.5元，应属违约，应依法承担违约民事责任。原告要求被告支付2017年6月1日至2019年11月止尚欠租赁收益款项用145302.5元的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称，2019年下半年收益支付时间暂未到期，不应该予以支付，但根据双方所签订合同，已经就支付方式、支付时间及金额进行了约定，支付方式为每六个月开始后的10个工作日内支付当期收益，故对被告的辩称不予采信。就原告要求被告支付自2017年6月支付所欠金额利息的诉请，根据原、被告双方所签订的合同已经对该项费用进行了约定，故对原告的该项诉请，本院根据每期支付时间起至付清款项的利息予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中双方在合同中对违约金进行了约定，现原告要求按银行贷款利率支付利息，对原告所要求支付利息的诉请，本院予以支持。就原告要求被告昆明鼎杰房地产开发有限公司承担担保连带责任的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第十八条关于“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”的规定，本案中，双方在合同中已经约定在被告云南大都企业管理有限公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司有代为履行的义务并承担连带责任，故原告的该项诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。就被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对该诉请的抗辩意见，因与本案事实相悖，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、第二百二十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告陈应凤自2017年6月1日起至2019年11月31日止的固定收益145302.5元；二、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告陈应凤自2017年6月1日起至2017年11月30日止的固定收益29060.5元自2017年6月10日起至款项付清之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告陈应凤自2017年12月1日起至2018年5月31日止的固定收益29060.5元自2017年12月10日起至款项付清之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告陈应凤自2018年6月1日起至2018年11月30日止的固定收益29060.5元自2018年6月10日起至款项付清之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告陈应凤自2018年12月1日起至2019年5月31日止的固定收益29060.5元自2018年12月10日起至款项付清之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；六、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告陈应凤自2019年6月1日起至2019年11月30日止的固定收益29060.5元自2019年6月10日起至款项付清之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；七、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带责任；七、驳回原告陈应凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3265元，减半收取退还原告1632.5元，剩余1632.5元由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判员  谈建国二〇一九年八月十三日书记员  邹 雄