江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终5087号 上诉人（原审原告）：陈云鸡，男，1971年8月12日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：陆志华，苏州吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：吴江市中国东方丝绸市场农村小额贷款股份有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇西白洋（市场路北侧）6幢102室。 法定代表人：钱永根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐娟，江苏力信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕芳芳，江苏力信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨玉龙，男，1982年9月26日出生，汉族，住苏州市吴江区。 被上诉人（原审被告）：沈王燕，女，1985年4月25日出生，汉族，住苏州市吴江区。 上诉人陈云鸡因与被上诉人吴江市中国东方丝绸市场农村小额贷款股份有限公司（以下简称东方小贷公司）、杨玉龙、沈王燕案外人执行异议之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初14247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 陈云鸡上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实错误。陈云鸡与杨玉龙签订的房地产买卖契约系买卖双方真实意思表示，杨玉龙与沈王燕系夫妻关系，且涉案房屋系夫妻共同财产，案涉房屋买卖合同签订后，陈云鸡已使用案涉房屋近十年，沈王燕应对此知道或应当知道，但其一直未提出异议，陈云鸡有理由相信案涉房屋的出卖行为系杨玉龙、沈王燕夫妻共同意思表示。二、陈云鸡购买的案涉房屋总层高共两层，一层为商业服务、二层为住宅。陈云鸡购买案涉房屋时，杨玉龙夫妇并未告知南、北两侧为统一整体，亦未展示相关产权结构图予以明确，故陈云鸡认为不存在过户障碍。 东方小贷公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。 杨玉龙、沈王燕未作答辩。 陈云鸡向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院解除对登记在被告杨玉龙、沈王燕名下位于苏州市吴江区平望镇联农村318国道（南侧二楼二底）房屋的查封及拍卖，并确认上述房屋归陈云鸡所有。2、本案受理费用由东方小贷公司、杨玉龙、沈王燕承担。 一审法院认定的事实： 东方小贷公司申请执行石志荣、朱亚勤、杨玉龙、沈王燕等借款合同纠纷一案，一审法院于2018年9月20日作出（2018）苏0509执4086号执行裁定书，裁定除去租赁关系后对被执行人杨玉龙、沈王燕名下位于平望镇联农村318国道西的房地产进行公开拍卖。陈云鸡作为案外人于2018年10月8日向一审法院提出执行异议，后一审法院于2018年10月17日作出（2018）苏0509执异291号执行裁定书，裁定驳回陈云鸡的异议请求。 涉案房产产权证号为04005364，使用权人为杨玉龙，共有人为沈王燕。房屋用途为一楼合计110.82平方米为商业服务，二楼合计110.82平方米为成套住宅。上述房产实际状态为四楼四底。2013年1月11日该房产办理抵押登记，抵押权人为江苏吴江农村商业银行股份有限公司，债权数额为34万元，他项权证号为00161705。现有在查封期限内的首位查封为2018年5月23日的查封，查封案号为（2018）苏0509执4086号。涉案房产对应的土地证号为吴国用（2007）第11009072-4号，使用权人为杨玉龙，面积为110.82平方米。2013年1月10日该土地使用权办理抵押登记，抵押权人为江苏吴江农村商业银行股份有限公司，债权数额为64万元，他项权证号为2013-0082。现有在查封期限内的首位查封为2018年5月23日的查封，查封案号为（2018）苏0509执4086号。 2014年11月7日，一审法院出具(2014)吴江商特字第0059号民事裁定书，裁定对杨玉龙名下位于苏州市吴江区平望镇联农村318国道西的国有土地使用权[证号：吴国用（2007）第11009072-4号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人江苏吴江农村商业银行股份有限公司于最高额流动资金借款合同[合同编号：吴农商银高借字（J10201301812）第02185号]项下的债权[借款本金为64万元及相应的利息（自2014年8月21日起至2015年1月8日止的利息按年利率7.2%计算，若实际还款日超过借款期限，自2015年1月9日起的利息按年利率10.8%计算）]，对变价后所得款项在登记债权额64万元范围内优先受偿。后江苏吴江农村商业银行股份有限公司向一审法院申请执行，一审法院于2014年12月31日立执行案件，案号为（2015）吴江执字第00240号，该案后终结本次执行程序。2014年11月7日，一审法院出具(2014)吴江商特字第0060号民事裁定书，裁定对被申请人杨玉龙名下位于苏州市吴江区平望镇联农村318国道西的房产[所有权证号：04005364]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人江苏吴江农村商业银行股份有限公司于最高额流动资金借款合同[合同编号：吴农商银高借字（J10201301812）第02184号]项下的债权[借款本金为34万元及相应的利息（自2014年8月21日起至2015年1月8日止的利息按年利率7.2%计算，若实际还款日超过借款期限，自2015年1月9日起的利息按年利率10.8%计算）]，对变价后所得款项在登记债权额34万元范围内优先受偿。后江苏吴江农村商业银行股份有限公司向一审法院申请执行，一审法院于2014年12月31日立执行案件，案号为（2015）吴江执字第00239号，该案后终结本次执行程序。 2009年11月3日，陈云鸡与杨云龙签订吴江区房地产买卖契约1份，约定由杨玉龙将其名下的涉案房产（南侧二楼二底）出售给异议人，房款总价为20万元。杨玉龙于合同签订当日出具收条一份，载明收到购房款3万元，于2009年12月18日出具收条一份，载明收到购房款17万元，并写明全部购房款付清。 本案的争议焦点为：陈云鸡的请求是否有法律依据？ 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中：一方面，虽然陈云鸡与杨玉龙在法院查封前就涉案房屋签订了房屋买卖合同，但涉案房产系杨玉龙与沈王燕共有，买卖合同上仅有杨玉龙的签字确认，陈云鸡无证据证明杨玉龙有权代表沈王燕签订合同，故陈云鸡提供的房屋买卖合同在其未举证证明系沈王燕同意的前提下，该买卖合同是否有效存疑；另一方面，虽然陈云鸡主张其已实际占有使用涉案房屋近十年，但至今未办理房产变更手续。针对未办理产权证的原因，因涉案房产系杨玉龙与沈王燕共有，陈云鸡仅与杨玉龙签订房屋买卖合同，此后若要办理产权过户，如沈王燕未认可上述合同的效力，过户本身就有障碍。且涉案房产实际为四楼四底，而根据陈云鸡提供的合同以及其庭审中的陈述，其购买的仅为涉案房产中的南侧二楼二底，仅仅为涉案房屋的一部分，在办理过户也存在障碍。故陈云鸡对不能办理过户显然负有一定责任。因此，陈云鸡主张的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。除此之外，根据一审法院的查明，涉案房地产实际上已经被一审法院的裁定书裁定确认了抵押权，虽抵押权人申请执行的案件目前已经终结本次执行程序，但涉案房产在本案中被法院拍卖后也需要优先清偿抵押权人。综上，一审法院依照生效的法律文书执行涉案房地产并无不当，陈云鸡主张对涉案房产享有所有权排除本案的执行行为没有法律依据，故对陈云鸡的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（一）、第二十八条的规定，判决：驳回陈云鸡的诉讼请求。案件受理费4300元，由陈云鸡负担。 本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，案涉房屋登记在被执行人杨玉龙名下，执行法院据此予以执行，并无不当。陈云鸡以其为案涉房屋实际所有权人，进而主张排除执行，但撇开其提交的案涉房屋买卖合同效力不论，陈云鸡主张享有所有权的房屋仅为被执行房屋的一部分，并非具有独立的产权房产，且陈云鸡购买过户存在障碍的房屋，本身即对未能办理过户登记手续存在过错。据此，一审判决驳回陈云鸡诉讼请求，处理并无不当。 综上，陈云鸡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由陈云鸡负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 高小刚 审 判 员 丁 兵 审 判 员 谢 坚 二〇一九年八月十五日 法官助理 孙 蕾 书 记 员 姜 均 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。