广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4462号上诉人（原审被告）：林伟康，男，1959年12月28日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：中山市真诚物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区香晖园香雪阁侧办公室，统一社会信用代码91442000592141690K。法定代表人：钟基，该公司经理。委托诉讼代理人：童雪艳，女，该公司员工。上诉人林伟康因与被上诉人中山市真诚物业管理有限公司（以下简称真诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人林伟康的上诉请求：撤销一审判决，改判林伟康无需向真诚公司支付物业服务费391.5元。事实与理由：1.真诚公司没有按照合同约定打扫公共场地的清洁卫生、没有履行维护公共秩序、安全防范管理的义务，对违法建筑没有进行管理，故无权依照合同收取物业服务费。2.真诚公司对物业档案资料管理混乱。一审时将林伟康的身份情况全部弄错，导致一审法院无法直接通知林伟康出庭应诉，只能在起诉五个月后于林伟康家门口粘贴文书，这种方式直接损害了林伟康的名誉，理应赔偿林伟康精神损失费。3.真诚公司提交的物业服务合同存在缺漏，可以证明其管理混乱。4.一审时传票载明开庭时间为2019年5月13日9时，但真诚公司迟到9分钟到庭，依法应当缺席审理。被上诉人真诚公司答辩称：1.商铺门口的道路属于市政道路，不属于物业管理的范围。关于违建管理，因为真诚公司没有执法权，只能通过提醒业主的方式处理问题。关于档案管理，案涉小区于2003年建成，真诚公司2013年接管进驻小区，上一手物业公司移交给真诚公司的资料就是现存的资料。在真诚公司管理小区的六年间，是直接找租户收取物业服务费的，因林伟康知道真诚公司准备退场，所以不缴纳物业服务费。2.关于起诉状中信息错误的问题，因为公安部门于2013年对案涉小区商铺重新进行了编号，所以并非真诚公司管理混乱导致。3.关于张贴公示的方式，因真诚公司无法联系林伟康，故通过电话通知、张贴通知等方式进行催交，是物业管理的手段，也符合合同约定。4.真诚公司认为林伟康恶意逃避缴纳物业服务费，故真诚公司有理由要求林伟康缴纳物业服务费及相应滞纳金。真诚公司向一审法院提出诉讼请求：林伟康向真诚公司支付2017年7月至2018年6月期间共12个月的物业管理费435.6元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费36.3元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按千分之二利率计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：真诚公司（乙方）与中山市康丽花园业主委员会（甲方）于2013年10月8日签订了物业服务合同，约定：一、由真诚公司为中山火炬开发区康泰路康丽花园提供物业服务，服务期限为2013年10月8日至2018年10月7日止；二、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商铺的管理费按建筑面积1.2元/月/平方米；三、业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，小区物业管理服务费由乙方直接向业主收取；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；四、业主或业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的2‰的标准交取滞纳金。合同签订后，真诚公司依约提供了物业服务。林伟康系中山火炬开发区中山港康乐大道综合路21号康丽花园L幢25卡的产权人，该房产建筑面积为30.21平方米。2018年6月10日，真诚公司向林伟康发出康丽花园小区房屋费用催缴通知书，通知书载明康丽花园L栋25卡业主林伟康自2017年7月1日起至2018年6月30日止，尚欠物业管理费435.6元、滞纳金169.8元。林伟康提交照片，主张真诚公司在管理期间未尽到妥善的管理义务，没有尽清洁卫生的服务，存在管理混乱的情形。庭审中，林伟康确认物业管理费按建筑面积1.2元/月/平方米收取，亦确认拖欠真诚公司2017年7月至2018年6月期间的物业管理费。因林伟康未按时交纳物业管理费，真诚公司催款未果，遂于2018年11月21日诉至一审法院，主张上述实体权利。一审另查，真诚公司诉林伟康本案纠纷的起诉状中所载明的林伟康身份信息、电话联系方式均与林伟康真实的公民身份号码、电话联系方式不一致。足据充分，本院予以支持。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，真诚公司与康丽花园业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按约履行。本案中，真诚公司已依约向康丽花园小区提供物业服务，林伟康作为康丽花园小区商铺的业主，应按时向真诚公司交纳物业服务费。关于林伟康辩称真诚公司并未提供妥善的物业服务，从林伟康提供的照片显示，案涉商铺确实存在卫生环境较差，真诚公司在管理过程中亦存在对业主商铺信息、个人信息登记错误等问题，应视为真诚公司对该小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵，一审法院酌定对林伟康应交纳的物业管理费予以减免10%，林伟康确认尚拖欠真诚公司2017年7月至2018年6月期间的物业管理费，林伟康每月应交的物业管理费为36.25元（30.21㎡×1.2元/㎡），故林伟康应按约支付物业服务费应为391.5元（36.25元×12个月×90%）；关于真诚公司主张林伟康支付违约金的问题，因真诚公司在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，该过错系导致业主迟延缴纳物业费的原因之一，故真诚公司应自担相应损失，一审法院对真诚公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、林伟康于一审判决生效之日起三日内向真诚公司支付物业管理费391.5元；二、驳回真诚公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（真诚公司已预交），由真诚公司负担18元，林伟康负担32元（林伟康应于一审判决生效之日起三日内迳付真诚公司）。二审期间，林伟康提交证据两组：1.中山市嘉顺物业管理有限公司出具的收据两份，拟证明现小区物业公司可以联系林伟康本人缴纳物业服务费；2.真诚物业公司出具的收据两份，拟证明林伟康之前一直主动缴纳物业服务费。真诚公司质证称，对证据1的真实性、关联性不确认。对证据2的真实性确认，对关联性不确认。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：真诚公司是否全面、适当地履行了物业服务义务。对此，本院分析如下：康丽花园业主委员会与真诚公司签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，林伟康作为案涉小区的业主，该物业服务合同对其具有约束力。林伟康确认其拖欠真诚公司2017年7月至2018年6月期间的物业管理费,但主张系因真诚物业公司服务不到位，故其拒绝缴纳物业服务费。对此，本院认为，林伟康作为案涉小区业主享受了真诚公司提供的物业服务，理应向真诚公司缴纳物业服务费。但根据林伟康提供现场照片所反映的卫生管理现状以及一审查明真诚公司确实存在对业主信息登记混乱的事实，真诚公司亦未提供充分证据证实其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务，故一审法院据此认定真诚公司管理服务存在瑕疵，并根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，酌定对林伟康应缴纳的物业服务费予以减免10%，处理并无明显不妥，本院予以维持。关于林伟康主张真诚公司一审庭审期间迟到，一审法院处理不当的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定：“原审法院判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”，林伟康主张一审审理程序问题，并不符合上述应当发回重审的法定情形。本院对其主张不予采纳。另，关于林伟康主张真诚公司赔偿精神损失费的问题，因本案为物业服务合同纠纷，该主张不属于本案审理范围，本院不予审查。综上，上诉人林伟康的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人林伟康已预交），由上诉人林伟康负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年八月二日书记员 李玉琴