湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0322民初1257号原告（反诉被告）：余胜金，男，1949年6月19日出生，汉族，湖北省郧西县人，村民，住湖北省郧西县。原告（反诉被告）：余林林，女，1983年3月5日出生，汉族，湖北省郧西县人，村民，住湖北省郧西县，系余胜金之女。委托诉讼代理人：周锐，湖北豪然律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈前志，男，1957年4月16日出生，汉族，湖北省郧西县人，村民，住湖北省郧西县。委托诉讼代理人：孔庆华，湖北平长律师事务所律师。原告（反诉被告）余胜金、余林林起诉被告（反诉原告）陈前志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理，2018年7月8日被告陈前志对原告余胜金、余林林提出反诉，依法由审判员王学林适用简易程序于2016年7月8日对本诉及反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余胜金及余胜金、余林林的委托诉讼代理人周锐、被告（反诉原告）陈前志及委托诉讼代理人孔庆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余胜金、余林林向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖临时协议》属于无效合同；2、依法判令被告返还原告购房款50000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月4日，原、被告签订《房屋买卖临时协议》协议约定，被告将位于郧西县××火车××村××组原粮站仓库（正房）6间以80000元价格出售给原告，原告先支付50000元订金，被告2019年1月前交房并在交房之日，原告再将30000元尾款付清。2019年1月，被告没有将房屋交付给原告，后经原告多方打听，该房屋系被告从任青艮处购买，购房款尚未付清，尚存在纠纷。而且，该房屋被告在出售时没有房产证及土地使用证，其无权出售该房屋，也无法为原告办理不动产登记。被告隐瞒不能办理不动产登记的事实，违反了《城市房地产管理法》第37条之规定。现请求人民法院判决该协议无效并要求被告返还购房款50000元。被告（反诉原告）陈前志辩称，原告所诉情况不实，我在出售该房屋时原告对不能办理房产证是知情的，且我们协议里并未约定办理不动产登记的内容。我在2019年1月前就将房屋腾空，准备向其交付房屋时，原告以购买该房屋价格过高而反悔为由拒不接收房屋。特请求人民法院依法确认合同有效。被告（反诉原告）陈前志向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告余胜金、余林林支付购房尾款30000元及自反诉之日起直至清偿之日止，按年利率6%支付利息；2、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月4日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖协议，反诉原告将位于郧西县××火车××村××6间房屋以80000元价格出售给反诉被告，反诉被告现已支付购房款50000元，尚欠30000元未付，现请求人民法院依法判决反诉被告支付购房款30000元及利息。原告（反诉被告）余胜金、余林林针对被告（反诉原告）陈前志的反诉请求辩称，该房屋买卖协议违法相关法律规定，协议无效。因此，反诉原告不应该支付尾款30000元。当事人围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本诉中被告对原告提交的柯昌芬的证明有异议，认为柯昌芬未提交身份证明也未到庭作证，不符合证据规则，其证明与本案无关联性。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。本案需认定的是该协议是否有效的问题，庭审中，被告承认在购买原房主任青艮房屋时支付了10000元，还有6000元待任青艮办理产权登记后再支付的事实，因此，本院对柯昌芬证明的此部分内容予以采信。本院查明，2006年10月11日，陈前志从任青艮手中购买了位于郧西县××火车××村××组原粮站仓库（正房）6间房屋，双方同时签订了房屋出售协议。2018年8月4日，余胜金、余林林与陈前志签订《房屋买卖临时协议》，协议约定陈前志将上述购买原粮站仓库（正房）6间以80000元价格出售给原告余胜金、余林林，其先支付50000元购房预订金，陈前志于2019年1月前交房并在交房之日，余胜金、余林林将30000元余款一次性付清。当日余林林向陈前志支付购房款50000元。2018年底，陈前志将房屋腾空，房屋腾空后，陈前志向余胜金、余林林交付钥匙，要求其支付30000元余款时，余胜金以无钱支付为由要求该房屋以总价50000元成交，陈前志表示不同意。余胜金、余林林遂诉至本院。本院认为，本案本诉、反诉的争议焦点为：1.《房屋买卖临时协议》是否合法有效？2.是否应按照协议继续履行？关于合同效力问题。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据《城市房地产管理办法》第37条、38条规定时行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。据此，根据合同效力与物权效力相区分的规则，合同效力应该依据合同法判决，不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。只要合同具备法律规定的生效要件，则认定合同关系已经生效，当事人应该受到合同约束，物权变动能否成就，不是合同生效的必要条件。本案中，双方签订的《房屋买卖临时协议》名为“临时协议”，实为“房屋买卖合同”。该协议为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定的效力性禁止规定，应当合法有效。原告（反诉被告）以协议违反《城市房地产管理办法》第37条、38条的规定为由主张合同无效，本院不予支持。关于协议是否继续履行问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”本案中，双方当事人在平等自愿的基础上签订房屋买卖协议，应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。原告（反诉被告）在支付了房屋预付款后，以该房屋价格过高而反悔为由不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，反诉被告余胜金、余林林应当履行合同义务。双方签订的协议并未约定办理不动产登记事宜，况且对于能否办理产权登记，并不影响合同效力。因此，被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付购房余款30000元的请求，本院予以支持，但被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）自反诉之日起至清偿之日止按年利率6%支付利息的请求，因双方未约定此项内容且本案并非民间借贷关系，因此本院不予支持。故此，被告（反诉原告）应按照协议约定履行交付房屋的义务，原告（反诉被告）应继续履行支付购房余款30000元的义务。综上所述，本诉中，原告（反诉被告）诉请的理由不能成立，本院不予支持。反诉中，被告（反诉原告）的反诉请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定规定，判决如下：一、驳回原告余胜金、余林林诉讼请求。二、原告余胜金、余林林与被告陈前志于2018年8月4日签订的《房屋买卖临时协议》为有效合同。三、反诉被告余胜金、余林林于本判决生效后15日内按协议约定支付反诉原告陈前志购房余款30000元。四、驳回反诉原告陈前志其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1130元，减半收取565元由原告（反诉被告）余胜金、余林林负担；反诉案件受理费275元，由原告（反诉被告）余胜金、余林林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  王学林二〇一九年八月八日书记员  孙英超