广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终840号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：何健梅，女，1976年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人何健梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初2442号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2017年9月20日起至提交办理房屋权属转移登记手续之日止、按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算。二、本案的诉讼费用由何健梅负担。事实与理由：（一）何健梅购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与何健梅共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为何健梅办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与何健梅合理协商解决延期办证违约金问题。（二）一审判决月亮湾公司承担违约金至涉案商品房的权属登记至何健梅名下之日止不当，应予纠正。按照双方合同约定，月亮湾公司只承担至提交办理房屋权属转移登记手续之日止的责任。至于提交该手续后，不动产登记部门何时颁发产权证书给何健梅并非月亮湾公司所能控制，也并非月亮湾公司继续违约的情形。且本判决与已生效的月亮湾公司与业主同一系列案件的判决相违背（生效判决确定的月亮湾公司承担办证违约责任的截止日期为，月亮湾公司寄送的要求业主共同办证的函送达业主之日，或双方共同提交办理房屋权属转移登记手续之日止）。何健梅辩称，一审法院的第一项判决事实清楚，依法有据，判决正确。月亮湾公司的上诉请求依法无据，请二审法院依法驳回月亮湾公司的上诉请求。（一）月亮湾公司主张办证手续复杂不能成为其迟延办证的理由；（二）按照月亮湾公司与何健梅于2014年8月8日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，月亮湾公司于2016年3月28日前应当将办理权属登记的资料报产权机关备案。根据相关法律规定，月亮湾公司应当按照约定或在商品房交付使用之日起90日内为何健梅办妥房产证，但月亮湾公司推卸办证责任的行为均违反了上述约定和法律规定。何健梅一审起诉请求：一、判令月亮湾公司限期为何健梅办理阳江市阳西县xxx小区xxx号房的产权证至何健梅名下，并交给何健梅；二、判令月亮湾公司向何健梅支付逾期办理产权证的违约金13178.13元（暂计至2018年10月29日逾期405天，从2018年10月30日至实际办妥交付产权证之日的违约金另行计算）；三、本案的诉讼费用由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：2014年8月6日，何健梅以325386元的价格向月亮湾公司购买阳西县xxx小区xxx号房，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议载明：第八条第2项，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任；第八条第4项，出卖人办理房屋权属转移登记时，买受人提交的资料、费用已经不符合有关部门固定或已过期或需要补充的，买受人应在接到出卖人通知后10日内及时补签有关授权文件、提供所需文件资料、缴纳相关费用。否则，每逾期一日，买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，买受人应于出卖人发出书面通知后10日内将违约金支付给出卖人，同时办理权属转移登记的期限相应顺延。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，何健梅支付了所购的商品房的购房款325386元。2015年9月30日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给何健梅使用。其后，何健梅认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成违约，遂诉至一审法院，诉如所请。另查明，月亮湾公司于2018年11月26日向何健梅邮寄《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，告知何健梅协助月亮湾公司办理涉案房屋的产权转移登记手续，何健梅于2018年11月27日收到该函，双方已于2018年11月29日到阳西县不动产登记部门申请办理相关过户登记手续。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。何健梅与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。何健梅与月亮湾公司应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是何健梅最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为何健梅办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。现房屋已竣工并经验收合格，何健梅要求月亮湾公司履行办理房屋权属转移手续的义务，合法合理，但月亮湾公司与何健梅已于2018年11月29日向阳西县不动产登记部门办理过户手续，月亮湾公司已履行其办证义务。鉴于此，何健梅在本案仍诉请月亮湾公司履行办证义务，不予支持。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内为何健梅办理完毕商品房权属转移登记手续。因月亮湾公司是在2015年9月30日将房屋交付给何健梅，故其应在2017年9月19日前为何健梅办理完毕商品房权属转移登记手续。现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。因双方已于2018年11月29日到相关部门办理了相关过户登记手续，但产权证书尚未颁发，何健梅在办证过程不存在过错，根据合同约定，违约金应计至月亮湾公司将涉案房屋房产证办至何健梅名下之日。何健梅请求自2017年9月20日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，应予支持。据此,本案的逾期办证违约金应按房屋价款325386元为计算基数，按日万分之一从2017年9月20日计至月亮湾公司将涉案房屋房产证办至何健梅名下之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限月亮湾公司于判决生效后15日内支付违约金给何健梅，违约金以325386元为基数，按日万分之一，从2017年9月20日计至月亮湾公司将阳西县xxx小区xxx号房屋房产证办至何健梅名下之日；二、驳回何健梅其他诉讼请求。一审案件受理费65元,由月亮湾公司负担。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。何健梅与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，双方当事人对月亮湾公司自2017年9月20日起存在逾期办证的违约行为没有异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司承担的逾期办证违约金应计至何时。根据双方当事人签订的补充协议的约定，月亮湾公司应当在何健梅接收涉案商品房后720日内将涉案商品房的权属转移登记手续办理完毕。若月亮湾公司未能在上述规定期限内将涉案商品房房地产权证书办至何健梅名下，则月亮湾公司应按何健梅已交付房价款的日万分之一支付违约金。因月亮湾公司至今未将涉案商品房权属转移登记办至何健梅名下，月亮湾公司应自逾期之日起按房屋价款日万分之一计付逾期办证违约金给何健梅。一审判决逾期办证违约金计至月亮湾公司将涉案商品房的权属登记办至何健梅名下之日止正确，本院予以维持。月亮湾公司主张逾期办证违约金应从2017年9月20日起计至提交办理房屋权属转移登记手续之日止没有事实依据，本院不予支持。月亮湾公司上诉还主张因办证手续复杂及第三人原因影响办证进程，但上述理由并不能减轻其逾期办证的违约责任。因此，月亮湾公司主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 施震宇审判员 陈欢欢二〇一九年八月二十一日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。