福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初3769号 原告：福建南方物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街东段倚湖楼首层会所，统一社会信用代码：91350502611578960M。 法定代表人：黄济志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海涛，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨翠云，该公司员工。 被告：林各良，男，1976年9月1日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：张明华，女，1975年9月3日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建南方物业管理有限公司诉被告林各良、张明华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，适用普通程序于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告福建南方物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨翠云到庭参加诉讼，被告林各良、张明华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建南方物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令林各良、张明华立即向福建南方物业管理有限公司支付所拖欠的物业管理费9812.7元，并以物业管理费逾期付款额每日万分之五为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止逾期付款的违约金（违约金暂计3107.38元），合计12920.08元；2.本案的诉讼费用由林各良、张明华承担。事实和理由：张明华、林各良于2014年10月1日取得位于泉州南安市的房产，该套房产的建筑面积为136.29平方米。泉州金桥房地产开发有限公司于2012年与福建南方物业管理有限公司签订金桥新城《前期物业服务合同》，南安市官桥镇金桥新城小区业主委员会于2017年与福建南方物业管理有限公司签订《物业服务合同》，委托南方物业公司对金桥新城进行物业管理，并约定了有关权利义务关系（福建南方物业管理有限公司名称于2018年3月22日由“泉州南方物业管理有限公司”变更登记为“福建南方物业管理有限公司”，业务主体和法律关系不变，原签订的合同继续有效）。福建南方物业管理有限公司认真履行物业管理的工作至今，然而张明华、林各良从2015年7月1日起至今一直无理拒绝缴纳其所有及实际使用的前述房产的物业管理费用。现福建南方物业管理有限公司特提起诉讼，请求依法判决支持全部诉请。 林各良、张明华未作答辩,也未提供任何证据。 本院经审理认定事实如下：“泉州南方物业管理有限公司”于2018年3月22日将公司名称变更为“福建南方物业管理有限公司”。泉州南方物业管理有限公司与泉州金桥房地产开发有限公司于2012年签订《金桥新城前期物业服务合同》，于2017年与金桥新城小区业主委员会签订《金桥新城物业服务合同》，系金桥新城的物业管理公司。《金桥新城前期物业服务合同》、《金桥新城物业服务合同》均约定：高层住宅物业服务费标准为1.6元/月·平方米，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，以商品房买卖合同记载的房屋建筑面积收取；经书面催讨，未按时足额支付物业服务费，应当自欠款之日至实际付清之日按照所欠物业管理费总额每日2‰标准（前期物业服务合同违约金标准为日3‰）支付违约金等。前期物业服务合同期限自2014年10月31日起，物业服务合同期限自2017年1月1日起至2018年12月31日终止。2013年7月27日，林各良、张明华与泉州金桥房地产开发有限公司签订一份编号为201306256的《商品房买卖合同》，向其购买金桥新城7幢703室房屋，合同载明的建筑面积为135.55平方米（后经泉州市古城建设测绘有限公司测绘的实际面积为136.29平方米），上述房产于2014年10月1日交付，根据《楼宇交接书》约定，林各良、张明华自愿自接收日起负担物业服务费等。 另查明，1.福建南方物业管理有限公司按实际测绘面积计算林各良、张明华房屋的物业服务费即1.6元/月·平方米×136.29平方米=218.06元/月，林各良、张明华按该标准缴交物业管理费至2015年6月30日，林各良、张明华自2015年7月起未支付物业管理费，福建南方物业管理有限公司通过福建义全律师事务所于2018年4月25日向林各良、张明华发出律师函进行催收，林各良、张明华至今未予交纳。2.本院（2017）闽0583民初3522号民事判决书判决确认林各良、张明华与泉州金桥房地产开发有限公司2013年7月27日签订的编号为201306256的《商品房买卖合同》于2017年4月27日解除，该判决书已生效。 上述事实，有福建南方物业管理有限公司提供的当事人身份信息、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》、《楼宇交接书》、《楼宇交接意见书》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《名称变更登记通知书》、《律师函》、EMS邮寄单回执、房屋测绘图、物业管理费发票等证据及本院（2017）闽0583民初3522号民事判决书、（2017）闽0583执5990号之一执行裁定书为据，上述证据与福建南方物业管理有限公司委托诉讼代理人的庭审陈述能够互相印证，林各良、张明华未到庭，也未提出相反证据或反驳证据，上述证据来源真实合法，与本案具有关联性，本院对上述证据予以确认。 本院认为，上述《金桥新城前期物业服务合同》、《金桥新城物业服务合同》签订双方主体适格，内容真实，应确认为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”和《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”规定，林各良、张明华作为金桥新城7幢703室商品房的业主，应按上述两份合同的约定及《楼宇交接书》的承诺履行支付物业服务费的义务。福建南方物业管理有限公司主张按林各良、张明华所购房产实际测绘面积136.29平方米收取每月218.06元的物业服务费，有相关测绘图纸为据，林各良、张明华未提出异议，且其已实际支付了9个月的费用，应视为林各良、张明华对该计算标准无异议，福建南方物业管理有限公司主张按每月218.06元计算应付物业服务费，合法有据，本院予以支持。本院作出的（2017）闽0583民初3522号民事判决书判决涉案房屋买卖合同于2017年4月27日解除，并已生效，自房屋买卖合同解除后林各良、张明华不应再支付物业服务费，即林各良、张明华应交纳物业服务费的期间为2014年10月1日至2017年4月27日，现福建南方物业管理有限公司向林各良、张明华主张自2015年7月1日起的物业服务费应计算至2017年4月27日止，即218.06元/月×（21个月+27日÷30日）=4775.51元，其中2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费为18个月×218.06元/月=3925.08元，2017年1月1日起至2017年4月27日止的物业服务费为218.06元/月×（3个月+27日÷30日）=850.43元。物业服务合同中约定若业主未能按时足额交纳物业服务费，每逾期一日，应当按照欠款总额的每日2‰的标准支付违约金，虽然福建南方物业管理有限公司自愿请求林各良、张明华按每日万分之五的标准支付自拖欠之日起的违约金，但福建南方物业管理有限公司未举证证明其因逾期付款所造成的损失，其主张的违约金显然偏高，本院酌情调整为以每月拖欠的物业服务费为基数，自拖欠之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍为标准计算。因前期物业服务合同中约定应于每月5日前支付物业服务费，物业服务合同则约定每月10日前支付物业服务费，故逾期付款违约金应以相应合同约定的当月物业服务费付款届满之日起算。福建南方物业管理有限公司诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。综上，林各良、张明华应支付福建南方物业管理有限公司自2015年7月1日起至2017年4月27日止物业服务费4775.51元及违约金（违约金包含：1.自2015年7月1日起至2016年12月31日止物业服务费的违约金，以每月物业服务费218.06元为基数，自当月6日起计至实际付清该月物业服务费之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍为标准计算；2.自2017年1月1日起至2017年4月27日止物业服务费的违约金，除了2017年4月份以物业服务费196.25元为基数外，其余每月以物业服务费218.06元为基数，自当月11日起计至实际付清该月物业服务费之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍为标准计算）。林各良、张明华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、被告林各良、张明华应于本判决生效后十日内偿还原告福建南方物业管理有限公司自2015年7月1日起至2017年4月27日止物业服务费4775.51元及违约金（违约金包含：1.自2015年7月1日起至2016年12月31日止物业服务费的违约金，以每月物业服务费218.06元为基数，自当月6日起计至实际付清该月物业服务费之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍为标准计算；2.自2017年1月1日起至2017年4月27日止物业服务费的违约金，除了2017年4月份以物业服务费196.25元为基数外，其余每月以物业服务费218.06元为基数，自当月11日起计至实际付清该月物业服务费之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍为标准计算）； 二、驳回原告福建南方物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费123元，由原告福建南方物业管理有限公司负担73元，被告林各良、张明华负担50元，被告林各良、张明华应于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  曾海根 审 判 员  李柳红 人民陪审员  黄春水 二〇一九年八月十三日 书 记 员  杨喜梅 附页： 一、判决引用的主要法律、法规、司法解释： 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -2- -3-