河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫16民终3352号上诉人(原审被告)：沈丘县观云山置业有限公司，住所地：沈丘县沙北工业园区，统一社会信用代码91411624MA3XATCTX9。法定代表人：董现刚，该公司经理。委托诉讼代理人：赵亚飞，该公司员工。委托诉讼代理人：翟留红，河南千字文律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵森林，男，1985年2月20日生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：刘提，沈丘县言正法律服务所法律工作者。上诉人沈丘县观云山置业有限公司因与被上诉人赵森林确认合同有效纠纷一案，不服河南省沈丘县人民法院（2019）豫1624民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沈丘县观云山置业有限公司委托诉讼代理人赵亚飞、翟留红，被上诉人赵森林及其委托诉讼代理人刘提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈丘县观云山置业有限公司上诉请求：1、依法撤销沈丘县人民法院（2019）豫1624民初2629号民事判决书，发回重审或改判驳回赵森林的起诉。2、本案的诉讼费用由赵森林承担。事实和理由：一、华馨观云山认购协议不应认定为商品房买卖合同。虽然双方签订了协议书，但该协议书仅是认购协议，仅就房号及价格进行了约定，达不到《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的条件。并且双方在认购协议书中多次提到了签订《商品房买卖合同》也可以看出，双方也均没认可该协议等同于《商品房买卖合同》,一审法院仅凭房号及价格就认定符合商品房买卖合同的主要内容，完全是错误的，二、华馨观云山认购协议已没有法律效力。1、赵森林存在过错,并没有按照约定来沈丘县观云山置业有限公司签订《商品房买卖合同》和交清首付款后及时办理银行按揭手续。根据协议约定，赵森林在构成违约，未按约定办理相关手续和支付相关款项，认购自动失效，出卖人有权将本认购房源收回并另行处理，认购人所交纳认购定金不予退还，赵森林主张要求确认协议书有效已没有事实和法律依据。2、后赵森林主动和沈丘县观云山置业有限公司联系，要将所购买的房屋进行更名，并将其认购书、收据原件交付给了刘晓灿(当时，刘晓灿与赵森林为夫妻关系)，经沈丘县观云山置业有限公司多次确认，在赵森林同意的情况下才将该房屋变名为刘森森。否则在没有赵森森的同意下，沈丘县观云山置业有限公司不可能为其更名，如赵森森不同意，刘晓灿也不可能持有协议书及收据的原件，这完全是符合常理的。一审法院没有对此并没有查清,赵森林对此也没有做出合理解释,仅凭赵森林陈述就认定没有经过赵森林同意也是片面的。因此，华馨观云山认购协议已没有法律效力，已赵森林与刘森森签订的《商品房买卖合同》所替代。如赵森林认为其存在首付款的损失，那么其应当向刘晓灿进行主张。综上、一审法院认定事实不清，赵森林也没有相应证据，如按照一审判决将会导致沈丘县观云山置业有限公司遭受损失,对沈丘县观云山置业有限公司来说也是明显不公平的，请求二审法院查明，将本案发回重审或驳回赵森林的起诉。赵森林辩称，一、一审认定赵森林与沈丘县康馨置业有限公司签订的华馨观云山商品房认购协议，约定:观云山3#楼1单元2102号商品房出售给赵森林，建筑面积127.96平方米,总房款440000元，首付款18万元，余款由银行按揭支付。该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且沈丘县康馨置业有限公司已按照协议收受赵森林18万元首付款，该协议应认定为商品房买卖合同，该协议内容是双方真实意思表示,并不违反法律规定,为有效协议正确。二、华馨观云山认购协议内容是双方真实意思表示,该协议合法有效,未经双方解除，仍具有法律效力。1、一审认定，沈丘县康馨置业有限公司应当按照协议为答辩人签署合同,办理按揭贷款等手续。沈丘县观云山置业有限公司在没有赵森林同意的情况下,用答辩人的商品房房屋首付款，将赵森林认购的观云山3#楼1单元2102号商品房转到刘森森名下，违反相关法律规定，应承担责任正确。赵森林不知道所购商品房是沈丘县康馨置业有限公司与沈丘县观云山置业有限公司合作项目,不知道沈丘县观云山置业有限公司接管华馨观云山商品房项目，沈丘县观云山置业有限公司没有通知赵森林办理银行按揭手续，赵森林没有过错。2、沈丘县观云山置业有限公司在没有赵森林同意的情况下,用赵森林的商品房房屋首付款，将赵森林认购的观云山3#楼1单元2102号商品房转到刘森森名下，沈丘县观云山置业有限公司行为明显违约,侵犯了赵森林的权利。三、沈丘县观云山置业有限公司的上诉理由均不能成立。综上所述,一审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,程序合法，应予维持。沈丘县观云山置业有限公司的上诉理由不能成立，依法驳回上诉。赵森林向一审法院起诉请求：1、依法确认2014年8月16日赵森林与沈丘县康馨置业有限公司签订的华馨观云山认购协议有效；2、判令沈丘县观云山置业有限公司协助赵森林办理按揭贷款手续，给付赵森林商品房买卖合同、购房款税务发票各一份；3、判令沈丘县观云山置业有限公司给付赵森林观云山3号楼1单元2102号商品房一套；4、沈丘县观云山置业有限公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月15日，赵森林向沈丘县康馨置业有限公司缴纳了华馨观云山3号楼1单元21层2102户商品房10000元定金。2014年8月16日，沈丘县康馨置业有限公司与赵森林签订了华馨观云山认购协议，该约定：赵森林认购华馨观云山3号楼1单元21层2102户商品房，建筑面积127.72元平方米，认购总价款440000元，认购定金10000元，首付款40％为180000元，余款260000元由银行按揭支付，本认购协议书签订后，买受人需于2014年8月16日前携带本认购协议书、认购金收据及身份证原件与出卖人签署《商品房预购合同》并支付不低于总房款40％首付款（定金转房款），其余房款在约定期限内办理银行按揭贷款支付完毕。该认购协议签订当日，赵森林向沈丘县康馨置业有限公司缴纳了首付款170000元，加上定金10000元，共计缴纳首付款180000元。由于其他原因，没有办理按揭贷款。2015年，沈丘县康馨置业有限公司中止了与沈丘县华丰工程投资有限公司合作开发的华馨观云山项目，该合作项目所有债权债务由沈丘县华丰工程投资有限公司处理，后沈丘县华丰工程投资有限公司将该项目交给被告沈丘县观云山置业有限公司开发处理。2018年8月28日，刘晓灿（2013年与赵森林举行婚礼后共同生活，2018年底双方解除关系）、刘森森（系刘晓灿的弟弟）拿着赵森林与沈丘县康馨置业有限公司签订的华馨观云山认购协议书、10000元定金收据、170000元首付款收据原件要求沈丘县观云山置业有限公司办理按揭贷款等手续，当日，沈丘县观云山置业有限公司与刘森森签订了观云山3号楼1单元21层2102户商品房认购书，并为刘森森办理了银行按揭等相关手续。后赵森林认为沈丘县观云山置业有限公司未经赵森林同意，将赵森林认购的观云山3号楼1单元21层2102户商品房转到刘森森名下，侵犯了赵森林的权益，提起诉讼。一审法院认为，赵森林与沈丘县康馨置业有限公司签订的华馨观云山认购协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且沈丘县康馨置业有限公司已按照协议收受原告18万元首付款，该协议应认定为商品房买卖合同，该协议是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，为有效协议。沈丘县康馨置业有限公司应当按照协议为赵森林签署购房合同，办理按揭贷款等手续。沈丘县康馨置业有限公司与沈丘县华丰工程投资有限公司中止了合作开发华馨观云山项目后，该项目的债权债务由沈丘县华丰工程投资有限公司处理，沈丘县华丰工程投资有限公司又将该项目交给沈丘县观云山置业有限公司开发处理，沈丘县观云山置业有限公司对原沈丘县康馨置业有限公司的华馨观云山项目的债权债务享有权利，承担义务。沈丘县观云山置业有限公司，在没有赵森林同意的情况下，用赵森林的商品房房屋首付款，将赵森林认购的观云山3号楼1单元21层2102户商品房转到刘森森名下，违反相关法律规定，应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、2014年8月16日赵森林与沈丘县康馨置业有限公司签订的华馨观云山认购协议有效。二、观云山置业有限公司于判决书生效之日起三十日内为赵森林办理观云山3号楼1单元21层2102户商品房办理商品房买卖合同及银行按揭贷款手续。案件受理费3950元，已减半收取，由沈丘县观云山置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人沈丘县观云山置业有限公司提交赵亚飞与赵森林微信聊天记录一份，证明：赵森林在一审中陈述在换房过程中没有和沈丘县观云山置业有限公司联系过是虚假的，能够证明沈丘县观云山置业有限公司在为刘森森办理手续过程中是经过赵森林同意的，现其反悔的原因是因其婚姻问题，在沈丘县观云山置业有限公司对房屋变更后赵森林也与沈丘县观云山置业有限公司进行过联系，要求终止变更，因此变更的过程赵森林是明知并认可的。被上诉人赵森林对证据进行了质证，认为：此录音内容是沈丘县观云山置业有限公司变更刘森森，录音时间是2018年12月15日，变更时间是2018年8月28日，是赵森林知道变更刘森森侵犯其权利，找赵亚飞要求变更回来，此证据不能证明沈丘县观云山置业有限公司变更刘森森时经赵森林同意。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于涉案房屋认购协议效力如何认定问题。赵森林与沈丘县康馨置业有限公司签订的华馨观云山认购协议，该协议系双方真实意思表示，且不违法相关法律规定，应为有效协议。沈丘县观云山置业有限公司上诉称其变更房屋购买人系得到赵森林的授权，但未能提交有效证据证明该主张，本院对沈丘县观云山置业有限公司的上诉理由不予采纳。综上所述，沈丘县观云山置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人沈丘县观云山置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李俊华审判员  何 山审判员  许向朋二〇一九年八月二十九日书记员  刘婷婷