云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终758号上诉人（原审被告）：云南展盟房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区小板桥镇老官南路中闸村向化1组，现住址麻栗坡县玉尔贝路2号。法定代表人：廖兴民，总经理。委托诉讼代理人：李云华，云南展盟房地产开发有限公司职工。特别授权。委托诉讼代理人：韦元坤，云南圆合圆（广南）律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：徐申健，男，汉族，1985年5月10日生，云南省麻栗坡县人，住麻栗坡县，现住麻栗坡县。被上诉人（原审原告）：李选益（徐申健之妻），女，壮族，1984年9月19日生，云南省麻栗坡县人，住麻栗坡县，现住麻栗坡县。上诉人云南展盟房地产开发有限公司（以下简称：展盟公司）与被上诉人徐申健、李选益商品房买卖合同纠纷一案，不服麻栗坡县人民法院（2019）云2624民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。展盟公司上诉请求：撤销一审判决书，依法改判驳回徐申健、李选益不合理部分的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决确认法律事实不清，导致实体判决错误。一审认定徐申健、李选益购买的雅郡上苑小区商品房现房一套错误，双方约定买卖的房屋是尚未竣工的或者在建的房屋。《雅郡上苑合同补充协议》第八条第二款约定，该商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得。该商品房交付时，如因政府的相关测量规范、文件调整导致预测面积与实际面积差异的，不视为甲方（展盟公司）违约，也不使用合同第五条有关面积差异的处理方式，双方同意预测面积与实际面积差异的，由甲乙双方据实核算，多退少补。因此，双方已经通过书面约定超出面积仅据实结算，多退少补，不存在支付利息，更不存在双倍返还预付款。二、一审判决第二项由展盟公司在30日内为徐申健、李选益办理房屋产权证书与合同约定相违背。《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，因徐申健、李选益未及时在受领房屋时提交办证的有关资料，也没有与展盟公司结算，更没有支付房屋公共维修资金，而且，展盟公司的义务仅仅是协助将办理房屋产权证书的相关资料递交房管部门。三、一审判决采信证据错误。展盟公司向法庭提交的证据能充分证明争议房屋不是现房，而且双方在补充协议上已经明确约定房屋面积存在差异时多退少补，据时结算，该补充协议与主合同具有同等法律效力，一审法院未采信错误。四、引用司法解释错误。本案争议的房屋面积误差的处理无论在《商品房买卖合同》中第四条、第五条都有了明确约定，尤其在雅郡上苑补充协议第八条进一步有了明确约定。为此，一审认定双方对面积误差没有约定与客观事实极为不符，既然双方有合同约定就不能引用该条的原则处理。徐申健、李选益辩称，我方不认可对方观点，对方买卖的是现房，且已经承诺是竣工验收的现房，双方对房屋面积的误差在主合同中是无约定的，但是在补充协议中约定了，但也仅仅是政府测量规范和调整的话才免责，但是对方至今都没有提交是因为政府原因才使得面积有误差的证据，对于办证是因为对方没有办到大证，所以我们才没有办得小证，资料我们已经于上星期全部提交给对方，我们的契税也是按照250多平方面积缴纳的税，也应该退回多余部分。我方认为应该驳回上诉，维持原判。徐申健、李选益向一审法院起诉请求：1.判令云南展盟房地产开发有限公司支付房屋误差款项93997.9元，并按银行贷款利率支付至今13个月的利息5987.66元，合计99985.56元（庭审中变更为房屋误差款95242.6元、利息6066.95元，合计101309.55元）；2.判令云南展盟房地产开发有限公司立即办理房屋产权证书。一审法院认定事实：2018年1月5日，徐申健、李选益与展盟房产公司签订《商品房购销合同》，购买位于麻栗坡县玉尔贝路2号雅郡上苑小区（一期）商品房现房（合同载明预售房）一套即8幢2单元602号房，房屋为复式楼房（6层跃7层）。合同第三条约定：该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；第四条约定：该商品房按建筑面积计价，建筑面积为254.78㎡，单价2305元/㎡，总金额为587268元。同时，在主合同后双方还签订了《雅郡上苑合同补充协议》，作为对主合同的补充约定。徐申健于2018年1月8日、1月18日交纳首付款（含税）177268元，2018年2月1日向中国工商银行麻栗坡支行贷款410000元，划入展盟房产公司麻栗坡分公司账上，贷款年利率5.88%。2018年4月份，徐申健、李选益搬迁入住后，该房屋的实际建筑面积为230.3㎡（分摊面积24.63㎡+专有建筑面积205.67㎡），比合同约定的建筑面积254.78㎡误差24.48㎡（254.78㎡-230.3㎡）。双方为因房屋误差面积、退还房款金额及利息协商未果，诉讼来院。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”。本案中，徐申健、李选益与展盟房产公司签订了《商品房购销合同》后，作为买受人支付了全部房款履行了合同约定支付价款的义务；出卖人展盟房产公司也将买卖标的物雅郡上苑小区即8幢2单元602号房屋所有权转移买受人，双方各自履行了合同约定义务、享受合同权利，其权益受法律保护。1.关于徐申健、李选益购买的房屋实际误差面积为多少平方米及退还的房款为多少元的问题？（1）本案在诉讼过程中，经主持双方协商达成一致意见，买卖标的物8幢2单元602号房屋实际误差面积24.48㎡。（2）退还的房款为多少元的问题？双方签订的《商品房购销合同》第四条：甲（展盟房产公司）乙（徐申健、李选益）双方约定2该商品房按建筑面积计价。第五条“面积误差的处理1、采用套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲（展盟房产公司）乙（徐申健、李选益）双方约定按下述第1、2、3种方式处理”。从上述约定来看，双方对“误差比绝对值超出3%时”是没有约定的。另外，《雅郡上苑合同补充协议》第八条规定“面积确认及面积误差处理。该商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得。该商品房交付时，如因政府的相关测量规范、文件调整导致预测面积与实际面积差异的，不视为甲方违约，亦不使用合同第五条有关面积差异的处理方式。双方同意预测面积与实际面积差异的，据实结算，多退少补”。这个补充协议约定的是交房时政府测量规范、文件调整导致预测面积与实际面积差异的情形，而本案中，双方买卖的是现房，房屋交付时，房屋的实有面积是定型的，政府也没有调整测量规范。因此，该补充协议对合同第五条“误差比绝对值超出3%时”的处理也没有做出明确的补充约定。如果在调整了测量规范的情形下，导致预测面积与实际面积形成的差异，双方又同意这个差异的就可以据实结算多退少补，而本案并非是在此种情形下形成差异。所以，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，徐申健、李选益购买的房屋总的误差面积为24.48㎡（254.78㎡-230.3㎡），24.48㎡÷254.78㎡×100%（约定的房屋面积）=9.6%误差绝对值。254.78㎡×3%=7.64㎡为面积误差比在3%以内（含3%）的部分，7.64㎡×2305元/㎡房价=17610.2元为应退房价款，24.48㎡-7.64㎡=16.84㎡为面积误差比超出3%部分，16.84㎡×2305元/㎡房价=38816.2元×2（双倍返还）=77632.4元。因此，展盟房产公司应退还的房价款为95242.6元（17610.2元+77632.4元）。2.徐申健、李选益请求支付利息是否予以支持？依照上述司法解释的规定，（1）面积误差比在3%以内（含3%）的部分计息金额17610.2元，徐申健、李选益向中国工商银行麻栗坡支行贷款时间是2018年2月1日计算到2019年3月1日止，17610.2元×5.88%÷12个月×13个月=1121.77元，应予支持。（2）面积误差比超出3%部分，司法解释只规定了双倍返还，并没有规定计算利息。徐申健、李选益请求对双倍返还金额77632.4元计息4945.18元，缺乏法律和司法解释的依据，予以驳回。因此，徐申健、李选益合理诉请的金额合计96364.37元（17610.2元+1121.77元+77632.4元）；3.徐申健、李选益请求及时办证是否合理？双方签订的合同第十二条约定：“在乙方（徐申健、李选益）付清全部购房款并向甲方（展盟房产公司）提交办理产权登记所需全部资料后，自房屋支（交）付之日起90日内由甲方负责向产权登记机关提交相关资料进行产权登记，办理房屋产权登记产生的税费由乙方承担”。按照双方的这个约定,徐申健、李选益付清全部购房款，只需要提交办理产权登记所需全部资料后，展盟房产公司负有提交相关资料向产权登记机关办理房屋产权登记的义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，本案中，双方签订合同的时间是2018年1月5日，按照双方当事人的约定“自合同订立之日起90日”，除此外，也没有特殊约定，且该约定符合上述司法解释的规定，展盟房产公司应该在2018年4月5日内为徐申健、李选益办理房屋权属证书，但是，展盟房产公司至今未履行合同约定义务，已经构成违约。徐申健、李选益此项诉讼请求理由成立，予以支持。综上所述，为正确调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系，保护合同当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条第一款第三项规定，判决：一、云南展盟房地产开发有限公司退还徐申健、李选益多支付的购房款合计96364.37元，限判决生效后十日内付清；二、云南展盟房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为徐申健、李选益办理房屋权属证书；三、驳回徐申健、李选益的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由徐申健、李选益负担50元，云南展盟房地产开发有限公司负担1100元。对一审认定的法律事实，展盟公司有异议，认为认定徐申健、李选益购买的是商品房现房（合同载明预售房）错误，事实是展盟公司销售的不是现房，当时房屋还没有竣工验收。徐申健、李选益对一审认定的事实无异议。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对展盟公司提出的异议，本院认为，展盟公司销售的是现房还是期房对本案的处理无影响，故异议不能成立。本院另查明：徐申健、李选益于2019年8月19日把全部办证资料提交给展盟公司。其余法律事实与一审一致，本院依法予以确认。本案在二审的争议焦点为：1.一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理本案是否属于法律适用错误；2.展盟公司办理权属证书过程中，是否存在违约情形，在办理权属证书时应承担什么样的义务。本院认为：徐申健、李选益与展盟公司签订的《商品房购销合同》及《雅郡上苑合同补充协议》是双方自愿签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同的约定行使各自的权利，履行各自的义务。关于一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理本案是否属于法律适用错误的问题，本院认为，此条文主要包含两层意思：一、出卖人交付的商品房因面积误差发生纠纷诉至法院，合同有约定的按合同约定处理；二、合同没有约定的，以面积误差比绝对值在3%（包含3%）以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。首先，案涉双方签订的《商品房购销合同》第四条约定的计价方式是按照商品房建筑面积计价，第五条面积误差的处理中没有约定过对于按照商品房建筑面积计价方式的面积误差的处理；其次在双方签订的《雅郡上苑合同补充协议》第八条中约定：“面积确认及面积误差处理。该商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得。该商品房交付时，如因政府的相关测量规范、文件调整导致预测面积与实际面积差异的，不视为甲方违约，亦不使用合同第五条有关面积差异的处理方式。双方同意预测面积与实际面积差异的，据实结算，多退少补”。从此条的约定可以得知不视为展盟公司违约的前提条件只有一种，就是因政府的相关测量规范、文件调整导致预测面积与实际面积差异的情形，而本案展盟公司从未提交过导致徐申健、李选益房屋有面积差异是因为政府的相关测量规范和文件调整导致的证据；再次，从法律上讲，出卖商品房出现面积误差属于标的物的瑕疵，如该房屋已经交付，即是瑕疵给付。从公平角度出发，合同约定面积与实际交付面积难以做到完全一致，可允许在一定合理范围内存在面积差异，但本案中合同约定的建筑面积为254.78平方米，实际交付建筑面积为230.3平方米，短缺24.48㎡平方米，误差比为9.6%，差距悬殊，明显超出合理范围。补充合同中虽约定双方同意预测面积与实际面积差异的，据实结算，多退少补，但该条款系格式条款。在对该格式条款的理解出现不一致时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故该条款不能作为展盟公司对于合同约定面积与实际交付面积差异明显超过合理范围时的免责条款。综上，双方的两份合同中均未对面积误差有详细明确的约定，故应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来处理此案，徐申健、李选益在交付房屋实测面积有差异的情况下同意继续履行合同，并不等同其放弃对差异面积的赔偿要求。一审法院按照该解释的规定，判决由展盟公司承担双倍返还超过3%部分的房价款的责任并无不妥，本院予以支持。关于展盟公司办理权属证书过程中，是否存在违约情形，在办理权属证书应承担什么样的义务的问题，本院认为，作为房地产开发商的“协助办证”或“协助办理登记”义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务，故展盟公司作为案涉房屋的房地产开发商，徐申健、李选益在接收房屋并提交了相关的办证资料给展盟公司后，展盟公司就有义务协同徐申健、李选益办理好有关房屋产权登记手续。徐申健、李选益在二审中陈述于2019年8月19日才把全部办证资料提交给展盟公司，展盟公司根据规定应在2019年11月19日前即徐申健、李选益提交全部办证资料给公司后90天内将办证所应具备的资料提交到不动产办证机关，若在该规定的期限内未提交，展盟公司将承担相应的违约责任。因提交办证资料的法定期限尚未届满，故展盟公司并不存在违约情形。另，办理不动产权证书的时间是相关行政机关管理的范畴，展盟公司不是办证的主体，亦不能掌握办证的时间，其只能将办证资料提交至办证机关，协助徐申健、李选益办理不动产权证书，一审判决展盟公司在30日内为徐申健、李选益办理房屋权属证书的处理错误，本院予以纠正。综上所述，一审认定事实基本清楚，法律适用正确，但第二项判决结果部分错误，对错误部分本院予以纠正。展盟公司的部份上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持麻栗坡县人民法院（2019）云2624民初238号民事判决第一项、第三项，即“一、云南展盟房地产开发有限公司退还徐申健、李选益多支付的购房款合计96364.37元，限判决生效后十日内付清；三、驳回徐申健、李选益的其他诉讼请求。”；二、撤销麻栗坡县人民法院（2019）云2624民初238号民事判决第二项，即“二、云南展盟房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为徐申健、李选益办理房屋权属证书。”；三、由云南展盟房地产开发有限公司于2019年11月19日前将徐申健、李选益办理商品房权属证书所需的登记资料审查合格后提交给办证机关。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由徐申健、李选益负担150元，云南展盟房地产开发有限公司负担1000元；二审案件受理费2300元，由徐申健、李选益负担300元，云南展盟房地产开发有限公司负担2000元。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 刘 曼二〇一九年八月二十七日书记员 李思颖