贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1061号上诉人（原审被告）：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈正金，男，1974年1月20日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：刘静静，贵州万木春律师事务所律师。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）与上诉人陈正金因商品房预售合同纠纷一案，均不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初7134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法发回重审或者改判驳回陈正金诉讼请求；3、全部诉讼费用由陈正金承担。事实及理由如下：一、原审未在立案后五日之内送达起诉状副本、超出简易程序审限、判决书未写明两次庭审信息，严重违反法定程序。二、原审未查明本案事实，造成事实不清。1、逾期交房是事实，但违约金不是立即支付，原审未查明违约金支付期限。商品房预售合同第13条明确约定，违约金支付期限是商品房实际交付之日起一日内支付违约金。逾期交房赔偿协议第6条明确约定，违约金支付期限是房屋实际交付前支付。原审对该支付期限没有查明，从而错误地判决凯威房开公司于判决生效之日起十五日内支付，无视合同约定的附期限支付条款。2、原审未查明商品房预售合同第22条第3款与第22条第2款是自相矛盾的条款，从而不能正确适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定。3、原审未查明陈正金的实际损失，从而在违约金调整上主观臆断。4、原审未查明租金补偿是对违约金的重复计算。三、原审对凯威房开公司的答辩意见简单地以理由不成立予以否定，没有在法律规则下充分说理，充分论证，从而使判决结果远离合法性、合理性、唯一性，主观武断地剥夺凯威房开公司的辩论权利，有违民事诉讼法第200条和最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释第391条的规定。针对凯威房开公司的上诉理由，陈正金答辩意见如下：一、一审法院没有违反公开审判制度。本案于2019年2月14日组织过一次开庭，但因凯威房开公司律师要求陈正金的身份证等所有证据必须要原件才予以质证，而陈正金一直在外地打工，身份证随身携带，委托代理人没有陈正金的身份证原件，质证阶段无法开展，开庭无法进行，一审法院决定延期至2月27日开庭，且两次开庭过程均严格按照庭审公开的要求进行，没有违反相关规定。二、原审查明事实清楚，适用法律正确。1、凯威房开公司认为原审法院未查明违约金支付期限，属于逻辑混乱、自相矛盾，该上诉理由不能成立。凯威房开公司在上诉状中已经表明“商品房预售合同第13条明确约定，违约金支付期限是商品房实际交付之日起一日内支付违约金。逾期交房赔偿协议第6条明确约定，违约金支付期限是房屋实际交付前支付。”原审法院在审理过程中结合《逾期交房赔偿协议》第9条规定“此协议与之前双方签订的购房合同、协议关于补偿内容有冲突的，以此协议为准”，即违约金支付期限是房屋实际交付前支付。截止目前，房屋都没有实际交付给陈正金，所以原审法院判决“被告于判决生效之日起十五日内支付”，属于在进一步查清事实的基础上作出的合理判决，理应得到支持。2、原审法院充分、正确地援引司法解释审理逾期办理商品房转移登记违约金问题，并进行说理论证，理应得到支持。3、凯威房开公司认为“原审未查明被上诉人的实际损失，从而在违约金调整上主观臆断”属于认识错误。首先，我国不是判例法国家，凯威房开公司引用酒泉市中级人民法院（2014）酒民一初字第41号判决不能用作审理本案的证据，具体案件一定要具体分析、具体审理。其次，凯威房开公司援引了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，但不能做全面、正确的理解。该司法解释的第十七条对于参照同地段同类房屋租金标准确定实际损失是规定了适用的前提条件的，即:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，具体到本案中，双方已经在《商品房买卖合同》和《逾期交房赔偿协议》中明确约定了违约金比例以及计算方法，因此，不符合参照同地段同类房屋租金标准确定实际损失的条件。4、一审法院查明了租金补偿和违约金的事实，并没有重复计算，相反还降低了违约金标准。凯威房开公司错误地援引法律，认为原审法院重复计算，属于认识错误。请二审法院驳回凯威房开公司的上诉请求。陈正金向本院上诉请求：1、判决凯威房开公司按日万分之二的标准支付逾期交房违约金，在（2018）黔2601民初7134号民事判决书第一项判决内容的基础上，增加支付陈正金逾期交房违约金22992元；2、判决凯威房开公司在（2018）黔2601民初7134号民事判决书第三项判决内容的基础上，增加支付陈正金房屋租金补偿9050元。3、一审和二审诉讼费用由凯威房开公司承担。事实及理由如下：1、一审法院支持陈正金的逾期交房违约金按日万分之一计算适用法律错误，且显失公平。2、原审法院部分支持房租补贴，即凯威房开公司每月仅支付陈正金房租补贴1000元，适用前提不存在，且显失公平。针对陈正金的上诉理由，凯威房开公司没有提交书面的答辩意见。陈正金向一审法院起诉请求：⒈被告将符合双方2015年7月1日签订的《商品房买卖合同》第十一条第二项约定条件的房屋交付给原告。⒉被告按已付房款279030元的万分之一按日向原告支付从2016年9月1日起至2017年6月30日期间的逾期交房违约金8454.61元；被告按已付房款279030元的万分之二按日向原告支付从2017年7月1日起至2018年2月28日期间的逾期交房违约金13560.86元；被告按已付房款279030元的万分之五按日向原告从2018年3月1日起至2018年12月3日期间的逾期交房违约金38785.17元。⒊被告从2018年12月4日起按已付房款279030元的万分之五按日向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。⒋被告按每天50元的标准按日向原告支付从2017年7月1日起至2018年12月3日期间的租房补贴26050元，此后以同等标准支付至实际交房之日止。⒌被告按已付房款279030元的万分之一按日向原告支付从2017年1月1日起至2018年12月3日期间的逾期交付办理商品房转移登记违约金19587.91元，此后以同等标准支付至被告实际交付办理商品房转移登记之日止。上述截止到2018年12月3日的费用共计106438.55元。⒍本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年7月1日，原告陈正金（买受人）与被告凯威房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015000853），合同主要内容为：1.原告陈正金购买被告凯威房开公司开发的凯威现代物流城（东区）第4号楼1单元3层1-3-1号房，建筑面积106.50平方米，套内建筑面积为95.41平方米，房款总价为279030元。2.买受人以银行按揭方式付款，首付款109030元，余款170000元以银行按揭支付。3.被告凯威房开公司应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，逾期交付商品房的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。4.出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起30内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：出卖人向买受人交付商品房时间为2016年8月31日前；约定转移登记时间为2016年12月31日前。同日，双方办理了商品房预售合同备案登记。合同签订后，原告陈正金向被告凯威房开公司支付了购房首付109030元，并于2015年7月20日办理了剩余170000元的银行按揭。约定时间届满，被告凯威房开公司不能按时交房，在业主的多方催促下，2017年10月2日，以被告凯威房开公司为甲方，以原告陈正金为乙方，双方签订了《逾期交房赔偿协议》，协议主要内容为：1.甲乙双方确认双方所签订的《商品房买卖合同》及《关于凯威现代物流城东区项目延期交房的补充协议》有效，对甲方目前的工作进度表示谅解并接受。2.甲方必须合理安排工期，加快工程进度，确保于2017年12月31日前竣工达到交房条件并交付房屋给乙方。3.自原合同约定的交房日期始日至2017年6月30日期间逾期交房的违约金按原双方签订的《商品房买卖合同》约定计算，即甲方按日向乙方支付全部已付购房款万分之一的违约金（享有原补偿协议的则按照原协议，享有万分之一违约金的则不能享有原违约补偿协议，即补偿只能二选一）。4.2017年7月1日至实际交房日期间的违约金计算方法如下：（1）2017年7月1日至实际交房之日止逾期交房的违约金为甲方按日向乙方支付全部已付购房款万分之二的违约金；（2）从2017年7月1日至实际交房日止，甲方例外按照每天50元的标准支付乙方租房补贴，直至交房日止；（3）若甲方到2018年2月28日仍未交房，前（1）所约定的违约金比例从2018年3月1日起至实际交付房屋之日止由万分之二提高到万分之五，即此期间甲方需按日计算向乙方支付全部已付购房款万分之五的违约金。5.在未达到交房条件之前乙方可提前对所购房屋进行装修，甲方必须提供一切便利条件，乙方必须按照相关规定进行装修，甲方确认该装修不是交房。……8.此协议内容甲乙双方须履行保密责任，双方不得向他人泄露。协议执行期间乙方不得作出有损甲方形象和声誉的行为，若乙方向他人泄露或作出有损甲方形象声誉的行为，则放弃其本人在本协议所载明的一切权利，甲方可单方面终止此协议并不另行赔偿；若甲方向他人泄露，给乙方造成损失的，双倍赔偿乙方损失。9.此协议与之前双方签订的购房合同、协议及2017年9月27日乙方业主代表与甲方签订的《关于延期交房的谅解协议》关于补偿内容有冲突的，以此协议为准。……。另查明，截至起诉之日，本案讼争的房屋仍未交付。一审法院认为，原告陈正金与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告陈正金已按照买卖合同的约定全面履行付款义务，被告凯威房开公司未在约定时间内交付涉案房屋，同时未按约定时间取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房的有关文书交付买受人，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。《逾期交房赔偿协议》虽系原被告自愿签订的，但部分条款对违约金的约定过高，与本地的房地产市场相差甚远，显失公平，该条款无效，部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。一、关于交付房屋的问题。庭审辩论终结前，因涉案商品房项目仍未竣工验收，被告不具备交房的条件，因此，原告主张被告交付房屋目前客观无法实现，可待涉案工程竣工验收且在办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。二、关于逾期交房违约金的问题。虽然原被告双方在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋交付时间为2015年12月31日，但在附件十二《补充协议》中双方将涉案房屋交付时间延长到2016年8月31日前，故被告凯威房开公司逾期交付房屋的时间从2016年9月1日开始计算，即逾期交房违约金的起算时间为2016年9月1日。《逾期交房赔偿协议》对逾期交房违约金的计算标准进行了变更，即逾期交房违约金2016年9月1日至2017年6月30日每日按原告陈正金已付购房款的万分之一计算，2017年7月1日至2018年2月28日每日按原告陈正金已付购房款的万分之二计算，2018年3月1日至实际交房之日止每日按原告陈正金已付购房款的万分之五计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被告凯威房开公司未提交证据证明原告陈正金的实际损失是多少，故根据被告凯威房开公司的过错程度，兼顾公平原则、原告陈正金的预期利益损失等，支持原告陈正金的逾期交房违约金按日万分之一计算，从2016年9月1日至2018年12月3日为止，共计22992元（279030元×824天×0.0001）。被告凯威房开公司辩称应以原告陈正金的实际损失计算违约金，因被告凯威房开公司并未提交证据证明其辩解理由成立，同时，被告凯威房开公司为了取得原告等业主的谅解同意增加违约金的比例，且在一年内亦未向本案申请撤销《逾期交房赔偿协议》，故被告凯威房开公司的辩解理由不成立，不予支持。三、关于房租补贴的问题。被告凯威房开公司至起诉之日未交付涉案房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，同时本案租房补贴的约定是在被告凯威房开公司一再违约并取得原告陈正金谅解的前提下达成的，约定从2017年7月1日起对原告陈正金进行的租房补偿，而不是从变更延期交房后的时间2016年9月1日起算，且完全系双方的自愿行为，从公平原则和诚实信用原则全面衡量，予以部分支持，即被告凯威房开公司按《逾期交房赔偿协议》的约定从2017年7月1日起每月支付原告陈正金房租补贴1000元。原告陈正金诉请租房补贴按《逾期交房赔偿协议》的约定每天50元计算，考虑到本案已计算逾期交房违约金，如再按每天50元计算租房补贴，则数额过高，不利于社会的和谐稳定，故酌情支持原告陈正金的房屋租金补贴从2017年7月1日至2018年12月3日为18100元（1000元×18个月+1000元÷30天×3天）。被告凯威房开公司辩解无须对租金损失承担赔偿责任的理由不成立，不予采纳。四、关于逾期交付办理商品房转移登记违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。本案双方约定30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向买受人支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然该约定标准没有超出上述司法解释规定的计算标准，故原告陈正金诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金予以支持，则原告陈正金应获得的2017年1月1日至2018年12月3日的违约金为19587.91元（279030元×702天×0.0001）。被告凯威房开公司辩解本案房屋没有交付使用，不应承担逾期办理转移登记违约责任的理由不能成立，不予采纳。另外，关于2018年12月3日后的逾期交房违约金、租房补贴及逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付陈正金自2016年9月1日至2018年12月3日的逾期交房违约金22992元；二、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付陈正金自2017年1月1日至2018年12月3日的逾期交付办理转移登记文书违约金19587.91元；三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付陈正金自2017年7月1日至2018年12月3日的房屋租金补偿18100元；四、驳回陈正金的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1214元，由陈正金负担424元，黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担790元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院只针对当事人的上诉请求范围进行审理，当事人没有提出上诉的，不再审理。因此，综合双方的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点为：1、一审是否严重违反诉讼程序？2、凯威房开公司称逾期交房违约金的支付期限未成就的理由是否成立？3、凯威房开公司称其不应承担转移登记违约责任的理由是否成立？4、一审判决调整逾期交房违约金、租房补贴是否得当？租房补贴与逾期交房违约金是否属于重复计算？一、关于凯威房开公司上诉提出的一审严重违反程序的问题。本院审查认为，一审法院在送达诉状副本时，确实没有在立案之日起五日内送达诉状副本给被告也就是凯威房开公司，存在迟延送达的情形，也存在超出简易程序审理期限的情形，但上述逾期情形并不影响本案的实体处理结果，不属于“严重”违反诉讼程序的情形。对于一审两次开庭的问题，经查，一审法院于2019年2月14日组织过一次开庭，因凯威房开公司的代理人以陈正金的诉讼代理人未携带陈正金的身份证原件核对而拒绝质证，导致第一次开庭无法进行，一审法院决定延期至2月27日开庭，且两次开庭过程均严格按照庭审公开的要求进行，没有违反相关规定。凯威房开公司以“一审判决书没有载明第一次开庭的内容”而认为一审违反公开审理的原则，该上诉理由没有法律依据，不能成立。二、关于凯威房开公司称逾期交房违约金的支付期限未成就的理由。本院认为，虽然双方《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”中有“……并于该商品房实际交付之日起1日内支付违约金”的约定，但若此约定成立，就会得出“如果房开商一直或永远不交房，就一直不用承担逾期交房违约责任”的结论，显然该约定排除购房者及时向房开商追索逾期交房违约金的权利，有失公允。结合双方在签订合同时信息获取不对等及该案涉房屋至今未达到交房条件等实际情况，该合同条款又是由凯威房开公司提供且不能由购房者修改的格式条款，对该条款应作出不利于合同条款提供者凯威房开公司的解释，以保护交易目的的实现。另结合双方在后来签订的《逾期交房赔偿协议》第六条约定“违约金支付期限是房屋实际交付前支付”，同时《逾期交房赔偿协议》第九条规定“此协议与之前双方签订的购房合同、协议关于补偿内容有冲突的，以此协议为准”，因此，购房人可以在房屋实际交付前主张违约金请求。一审法院判决“被告于判决生效之日起十五日内支付”并无不当。三、关于凯威房开公司称其不应承担转移登记违约责任的理由。其认为在未交付商品房并办理初始登记前提下，转移登记不具备办理条件，只有在出卖人办理完毕初始登记，不将办理转移登记的有关文书交付给买受人才应承担违约责任，合同中关于逾期交房与逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任本身存在冲突。关于该上诉理由，本院认为不能成立。理由如下：房屋交付时间和办理商品房转移登记的有关文书时间及双方权利义务均明确载明在案涉《商品房买卖合同》、附件《补充协议》及《逾期交房赔偿协议》之中，迟延交房和迟延办理商品房转移登记的有关文书均构成合同违约，而两种迟延交付行为其法律基础并不相同。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的文义解释来看，也并未规定两种迟延交付行为构成非此即彼的排除关系，在合同有效并均有约定的情形下，应同时适用。同时，该案中逾期交房属于凯威房开公司单方违约，因逾期交房导致不能办理初始登记，不能如约交付办理转移登记有关文书的责任理应由凯威房开公司承担。因此，上诉人凯威房开公司以案涉商品房尚未交房而免除逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金承担的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。四、一审判决调整逾期交房违约金、租房补贴是否得当及租房补贴与逾期交房违约金是否属于重复计算的问题。本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之前，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金降低了纠纷时合同主体的举证成本，使得合同主体在订立时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，人民法院对违约金的调整应依法、审慎、适当。本案中，凯威房开公司作为违约方主张违约金过高，应承担举证责任，但凯威房开公司未提供相应的证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。本案从履约情况来看，凯威房开公司对于违约事实予以认可，并对于在合同约定的时间内未完成合同义务的责任，没有选择逃避，而是积极与购房户协商，并签订《赔偿协议》等，凯威房开公司愿意承担行为后果的态度值得酌情谅解。但由于凯威房开公司多次作出书面承诺后，仍未履行相应义务，有失诚信，也应对购房户的实际损失及逾期利益损失作出补偿和赔偿。在购房户未提交证据证明实际具体损失的情况下，从违约后果一般情况分析，由于出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，在不能取得自己的房屋情况下，买受人为了解决居住使用问题，就可能要支付一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，也可能采取其他补救措施来解决居住之需，所以买受人存在的第一项违约损失最普遍的便是无房居住的住房补贴损失。从另一个角度来讲，凯威房开公司未依约交付房屋，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言产生的第二项损失是该期间购房款的利息损失，而双方签订的《逾期交房赔偿协议》中不仅约定逾期交房违约金，同时也约定了租房补贴，在陈正金并未提供实际租房的证据的前提下，一审法院基于公平原则考虑，租房补贴按每月1000元为标准计算也能合理填平若陈正金实际租房所产生的租金损失。同时，按日以已支付购房款总价的万分之一计算违约金也趋近于银行利率，一审法院根据合同履行情况酌情对违约金所作出的调整符合公平原则，且租房补贴与按日万分一计算的数额均属于违约金范畴，二者并不属于重复计算，故对凯威房开公司提出的该项上诉理由不予支持。同理，对陈正金要求增加逾期交房违约金22992元和租房补贴9050元的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人凯威房开公司、陈正金的上诉理由均不能成立，不予支持。上诉人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3033元，由黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担2428元，由陈正金负担605元。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年八月十六日法官助理罗惠书记员陈照