广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初5953号原告：东莞市长安镇长盛社区居民委员会。住所地：广东省东莞市长安镇体育路8号。组织机构代码为77832447-9。负责人：蔡满枝，该居委会主任。委托诉讼代理人：马其友，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志玲，广东名道律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：王祉琪，广东名道律师事务所律师（已撤销）。被告：东莞长安兴业金属制品厂。住所地：广东省东莞市长安镇居民管理区大新围工业区。统一社会信用代码为91441900X1759217X8。负责人：李孔妆。被告：永业金属制品厂有限公司。住所地：FLAT/RM187/FGOLDENINDBLDG16-26KWAITAKSTKWAICHUNG。原告东莞市长安镇长盛社区居民委员会（以下简称“长盛居委会”）与被告东莞长安兴业金属制品厂（以下简称“兴业厂”）、永业金属制品厂有限公司（以下简称“永业公司”）涉港租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告长盛居委会的委托诉讼代理人马其友、吴志玲到庭参加诉讼。被告兴业厂、永业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长盛居委会社向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告之间的《租赁合同》无效；2.两被告共同向原告支付2018年2月至5月期间欠付占有使用费739892元（人民币，下同）及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2011年9月15日，被告永业公司与原告签订《租赁合同》，租赁原告位于东莞市××路××路段大新围工业区内的厂房、宿舍及配套设施，用于开办三来一补企业即被告兴业厂。《租赁合同》约定，租赁期限为2011年9月1日起至2021年8月30日止，每月租金为184973元，永业公司必须于当月5日前付清给原告，若永业公司不按时缴纳租金满两个月，原告有权收回厂房，永业公司所交押金、厂房内的装修及所有财物无偿留归原告所有，原告有权向永业公司追回所欠租金及其滞纳金。合同签订后，原告按约履行了义务，将厂房及相关配套设施交付给被告永业公司用于经营兴业厂，即租赁物实际由兴业厂实际使用，《租赁合同》项下承租人的权利义务实际上由兴业厂享有，租金亦由兴业厂向原告交纳。2018年5月，兴业厂因经营不善停产倒闭，倒闭时拖欠原告2018年2月至5月的租金合计739892元未支付，基于此，原告向两被告发出“解除合同通知书”。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告兴业厂、永业公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因二被告缺席诉讼，应视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，故本院对原告提交的证据进行审查后予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月15日，长盛居委会作为甲方与永业公司作为乙方签订了《租赁合同》，约定由甲方出租位于长安镇××路××路段大新围工业区内的厂房、宿舍及配套设施给乙方开办三来一补企业，租赁期限从2011年9月1日起至2021年8月30日止，每月租金共计184973元，乙方必须于当月5日前付清给甲方，否则，每迟一天加收1%的违约金。《租赁合同》还约定乙方若中途违约、弃租或不按时缴交租金满二个月，甲方有权收回厂房，乙方所交押金、厂房内的装修及所有财物无偿留归甲方所有，并向乙方追回所欠租金及其滞纳金。2018年5月31日，长盛居委会分别向兴业厂、永业公司作出《解除合同通知书》，向兴业厂、永业公司催缴2018年2月至5月的租金合计739892元并通知解除合同。其中兴业厂在《解除合同通知书》盖章。原告称，2018年5月底兴业厂倒闭后，相关机器设备一直放在涉案租赁房屋内，后在2019年5月21日被法院全部拍卖，但是上述设备至目前尚未被全部办理，法院给竞买人搬走的时间是2019年9月10日前。另，原告未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或有经主管机关批准建设的合法手续材料，且在本案审理过程中已确认涉案房屋没有房产证或建设规划许可证。本院认为，被告永业公司系香港特别行政区法人，本案为涉港租赁合同纠纷。合同双方没有选择处理合同争议所适用的法律，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的规定，本案应适用租赁合同标的物所在地即内地法律。原告作为出租方，未能向本院提供涉案房屋已取得建设工程规划许可证或有经主管机关批准建设的合法建设手续材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《租赁合同》应为无效合同。又依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告主张要求支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。被告兴业厂是“三来一补”企业，其对外进行民事活动所产生的债务应由其与外方被告永业公司共同承担，本案中兴业厂为租赁物的实际占有人，被告永业公司作为承租方与原告签订租赁合同，故兴业厂与永业公司应共同承担承担支付房屋占有使用费的责任。参照《租赁合同》关于租金的约定，上述期间的房屋占有使用费计算为739892元（184973元*4个月）。对于原告诉请的房屋占有使用费的利息，因租赁合同无效，房屋占有使用费性质上属于折价补偿，原告主张利息没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市长安镇长盛社区居民委员会与被告永业金属制品厂有限公司之间签订的《租赁合同》无效；二、判令被告东莞市长安兴业金属制品厂、永业金属制品厂有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内共同向原告东莞市长安镇长盛社区居民委员会支付房屋占有使用费739892元；三、驳回原告东莞市长安镇长盛社区居民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费152784元（原告已预交），由被告东莞市长安兴业金属制品厂、永业金属制品厂有限公司共同负担。如不服本判决，原告东莞市长安镇长盛社区居民委员会和被告东莞长安兴业金属制品厂可在判决书送达之日起十五日内，被告永业金属制品厂有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  李慧霞人民陪审员  李秋月二〇一九年八月二十一日书 记 员  黄婉欣附：相关的主要法律条文（节选）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。