广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异21号 案外人：邓克思，男，汉族，1985年2月1日出生，住址广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：林少芳，广东鹏讯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱莎，广东鹏讯律师事务所律师。 申请执行人：江苏省建工集团有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路289号1201室，统一社会信用代码913200001347521875。 法定代表人：施建军。 委托诉讼代理人：陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。 被执行人：深圳市名夏集团有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码91440300279448928C。 法定代表人：何哲。 被执行人：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码91440300708441100M。 法定代表人：胡雯婷，执行董事。 委托诉讼代理人：鲁畅，广东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。 在本院执行申请执行人江苏省建工集团有限公司（以下简称建工公司）与被执行人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）建设工程合同纠纷一案[执行案号为（2018）粤03执1182号]过程中，继续查封被执行人国融公司名下位于深圳市罗湖区深南东路××房产（以下简称涉案房产）在内的42套房产。案外人邓克思不服，向本院提出书面异议，申请中止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年3月13日举行了听证，案外人邓克思委托诉讼代理人林少芳、朱莎，申请执行人建工公司委托诉讼代理人陈樟宜，被执行人国融公司委托诉讼代理人鲁畅、黎泰君到庭参加了听证并发表了书面意见。被执行人名夏公司向本院提交了书面答辩意见，经本院合法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人邓克思称，涉案房产并非被执行人国融公司、名夏公司的财产，案外人是涉案房产的实际所有权人。2014年1月10日，案外人与涉案房产开发商港丰房地产开发（深圳）有限公司（以下简称港丰公司）签订一份《深圳市房地产认购书》以及《深圳市房地产认购书》补充协议，合同约定：案外人以1744747元的房屋总价款购买涉案房产，用途为：公寓。签订认购书后，案外人于2014年1月10日支付定金，后又陆续支付购房款共计534747元。2014年1月15日，港丰公司将涉案房产交付给案外人，此后，案外人一直实际占有并使用涉案房产。涉案房产是案外人合法取得的财产，案外人已经实际占有并使用。 案外人提交了《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书》补充协议、港丰大厦（推广名：港澳8号）置业确认单、收款收据、中国银行个人客户境内人民币汇款申请书、港丰大厦房屋质量保证书、协议书、临时业主管理公约、前期物业管理服务协议、《关于付清购房款及利息的通知函》等材料以证明其主张。 申请执行人建工公司答辩称，案外人无权排除涉案房产查封和执行，案外人的异议没有事实和法律依据，理由如下：一、案外人在涉案房产被查封前未签订合法有效的买卖合同，其认购书并非正式合法有效的房产买卖合同，并且是在涉案房产被查封后签订的。二、案外人在涉案房产被查封前未合法占有涉案房产。三、案外人至今仍未全部支付购房款。四、案外人怠于行使权利，对涉案房产未办理过户登记亦存在过错。在签订认购书后，其亦未在认购书约定的时间内签订正式房产买卖合同，办理网签务案手续。 申请执行人建工公司提交了本院（2013）深中法房初字第11号查封、扣押、冻结财产通知书等材料以证明其主张。 被执行人名夏公司答辩称，其认为原生效判决认定事实错误，既侵害了案外人的权益，也侵害了名夏公司的合法权益。对于案外人提交的认购书及补充协议，其认为是合法有效的。涉案房产交付于案外人后，案外人已办理入住手续并实际使用。涉案房产被多个法院不同案件轮候查封，这是非归因于案外人的原因导致房产证未能及时办理完毕。综上，案外人是有排除强制执行的权利的，请求裁定中止该执行，解除对涉案房产的查封。 被执行人国融公司答辩称：一、依据不动产登记查询结果，涉案房产是国融公司的房产，案外人不是涉案房产的权利人。二、案外人对涉案房产主张的权利不真实、不合法。案外人购买涉案房产是在申请执行人申请查封涉案房产之后，案外人非善意买受人，还涉嫌与原股东恶意串通非法处置查封财产，其协议属法定无效情形。三、案外人对涉案房产的权利不符合法定的排除执行的条件，案外人购买法院查封的房产，并非善意买受人，其就涉案房产未签订合法有效的书面买卖合同，未支付全部房款，其所称“实际占有”是其与国融公司原股东恶意串通达成的非法交易，案外人提交的材料上加盖的印章均不是国融公司的有效印章，不具备约束效力。涉案房产现存在多轮查封，客观上不具备过户给第三方法定条件。四、案外人多次滥用诉权、浪费司法资源，阻挠执行恶意明显。五、涉案房产均属于单身公寓，依据深圳市的相关规定属于限售范围，法院应审查案外人是否具有购房资格。 被执行人国融公司提交了（2013）深中法房初字第11号查封、扣押、冻结财产通知书、《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》、深圳市公安局东门派出所2013年8月30日报警材料、深圳特区报A11·3版刊登的《遗失声明》以及相关裁判文书等材料以证明其主张。 本院查明，关于建工公司、港丰公司、深圳名厦商贸有限公司与深圳市通产集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院根据（2013）深中法房五初字第11号生效民事裁定书查封了港丰公司名下包括涉案房产在内的46套房产，查封期限为二年，从2013年6月19日至2015年6月18日。 案外人提供了其与港丰公司签订的《深圳市房地产认购书》（未显示签订时间，案外人称于2014年1月10日签订，其提供的支付首期购房款汇款凭证显示日期为2014年1月10日），证明其向港丰公司购买涉案房产。 港丰公司于2014年11月21日进行了工商变更登记，其名称变更为“深圳市国融房地产开发有限公司”。 关于申请执行人建工公司与被执行人国融公司、名夏公司建设工程合同纠纷一案，广东省高级人民法院（2017）粤民终2467号民事判决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请执行，请求强制被执行人偿付108375723元及利息等，本院于2018年5月24日依法立案执行，案号为（2018）粤03执1182号。在执行过程中，本院依法对涉案房产继续预查封登记，法律文书已注明原查封案号为（2013）深中法房初字第11-4号，查封期限三年，自2018年5月31日至2021年5月30日。 本院认为，案外人对涉案房产主张所有权并请求排除对执行标的的执行，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……。本案中，本院于2013年6月19日查封了涉案房产，案外人称其于2014年1月10日与被执行人国融公司签订了《深圳市房地产认购书》以及《深圳市房地产认购书》补充协议，即案外人在涉案房产被查封前未签订合法有效的买卖合同，故其不符合排除执行的条件。案外人的请求没有事实与法律依据，其异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人邓克思的异议请求。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 张文佳 二〇一九年八月一日 书记员 郑君平