江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初4302号 原告：陈晓芳，女，1985年1月6日生。 委托诉讼代理人：王磊，江苏拙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷梦秋，江苏拙正律师事务所律师。 被告：雷松，男，1973年11月16日生。 委托诉讼代理人：陈媛媛，江苏昊强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹兆如，江苏昊强律师事务所实习律师。 原告陈晓芳与被告雷松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日受理后，依法由审判员艾罗伟独任审判，于2018年10月15日公开开庭进行了审理，原告陈晓芳及其委托诉讼代理人王磊，被告雷松及其委托诉讼代理人陈媛媛、曹兆如到庭参加诉讼。其后由于案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭进行审理，并于2019年2月26日、2019年4月19日公开开庭进行了审理，原告陈晓芳及其委托诉讼代理人王磊、殷梦秋，被告雷松及其委托诉讼代理人陈媛媛、曹兆如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晓芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告之间签订于2018年5月7日的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告向原告支付违约金人民币60万元整；3、判令被告承担本案的所有诉讼费用。在本案的审理过程中，关于房屋买卖合同的履行，原告明确表示愿意于本案判决书生效之日起三十日内一次性支付案涉房屋剩余房款380万元（在抵扣20万元定金后剩余房款为380万元），并要求被告在付清剩余380万元房款后十五日内配合原告将案涉房屋过户至原告名下。事实与理由：2018年5月7日，原被告及苏州苏豪居房地产经纪有限公司共同签订《房屋买卖(居间)合同》。合同约定被告以人民币400万元的价格将其自有的位于苏州高新区狮山天街生活广场XX幢XX室的房屋出售给原告。同日，原被告双方还签订了《房屋定金合同》，约定原告于2018年5月7日支付定金2万元、2018年5月8日支付定金18万元。由于三方在磋商签订合同过程中，被告承诺尽快调取并提供涉案房屋的产权信息，但始终未能兑现，原告无奈于分别于2018年5月7日支付定金2万元、2018年5月8日支付卖方定金3万元、2018年5月14日再次支付定金5万元。2018年5月17日，被告提出签订补充协议(即要求过户必须在2018年7月31日完成，其实质是由于房价上涨想撕毁原合同)的无理要求，原告认为该内容与原合同不符，遂拒绝。此后经协商，原被告及中介方达成共识，即2018年5月18日上午原告支付剩余定金10万元，当日下午三方共同至苏州新区房屋交易中心递交交易资料。2018年5月18日上午原告依约支付剩余定金10万元，当日下午，三方至房屋交易中心后，被告再次提出签订补充协议的无理要求。遭到原告拒绝后，被告在已经拉出涉案房屋的产权信息的情况下，拒绝提供给原告和中介，并自行离开。此后，原告于2018年7月5日前将相关交易资料递交至中介方，但被告则声称“不签补充协议就不许中介办理存量房挂牌登记手续”。直至2018年7月12日，被告又电话通知中介方可以提交挂牌审核。2018年7月23日，挂牌审核成功。三方最终确认于2018年7月25日前往房屋交易中心办理相关手续。当日下午，被告继续以要求签订补充协议为由，拒绝网签和办理资金托管手续。此后，中介方自2018年7月27日至8月3日，通过微信群聊及单独聊天等方式通知各方前往办理网签手续，原告均积极配合，但被告始终拒绝办理。由于被告在收取全部定金的前提下，拒绝配合办理网签合同，导致案涉房屋交易无法正常进行，即被告以自己的实际行为表示拒绝履行已经生效的《房屋买卖(居间)合同》。这一违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失。原告无奈诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告雷松辩称，原告未按约办理网签及资金托管手续，存在严重的违约行为，房屋买卖合同未能履行是因原告的违约行为所致，原告应承担违约责任，对此被告要求解除合同，且被告已另案起诉。首先，原告未能按照约定足额支付定金，协议约定原告应向被告支付定金20万元，其中5万元应当于2018年5月8日支付，其余15万元应当于2018年5月9日前支付，但原告直至2018年5月18日经被告再三催讨才支付完定金；其次，协议约定双方应当于2018年7月5日前办理资金托管、网签等手续，2018年7月31日前办理过户手续，但由于原告方的原因，双方未能在7月5日前办理相应的手续；再次，合同签订以后被告积极履行合同义务于2018年6月14日已经筹集资金归还了房屋上的全部银行贷款，合计1533540.35元，于2018年6月30日将办理网签及资金托管所需要的资料已经上传至网上供审核，被告方已经履行了全部合同义务，至于原告方所述，需要提交产权信息，该点纯粹是原告方捏造的事实，系原告方为其违约支付定金所找的借口，合同中对此并无任何约定，且签订合同当天被告已经提交了不动产权证的原件。综上，请求法院驳回原告诉请。 经审查本院认定如下事实：2005年12月13日，被告雷松与案外人王某某登记结婚；2015年11月16日，被告雷松与王某某登记离婚。2015年11月21日，被告雷松作为购房人，与苏州龙湖基业房地产有限公司签订了《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商高新合同201511210195），约定被告雷松购买苏州市狮山天街生活广场XX幢XX室房屋，房屋建筑面积115.7平方米，总价为2328091元。2015年12月24日，被告雷松与王某某登记结婚。2018年2月1日，上述苏州市狮山天街生活广场XX幢XX室房屋取得相应不动产权证书，登记的所有权人为被告雷松，房屋建筑面积115.64平方米，共有情况为被告雷松单独所有。在本案审理过程中，被告雷松向本院表示2015年由于其与妻子王某某名下已经共计有三套房屋，根据当时苏州市购房政策已无法再行购买房屋，故其先与妻子登记离婚，在以其个人名义购买包括案涉房屋在内的两套苏州市狮山天街生活广场小区的房屋后，再行与王某某复婚。 2018年5月7日，在苏州苏豪居房产经纪有限公司的居间下，原告陈晓芳作为购房人（乙方）与被告雷松作为售房人（甲方）签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将其名下的坐落于苏州市高新区狮山天街生活广场XX幢XX室房屋出售给原告，房屋面积115.64平方米，总价400万元，产权过户时产生的个税、营业税、契税、维修基金以及其他相关税费均由乙方承担。合同第四条约定签约当日应支付定金5万元，剩余15万元定金应于2019年5月9日之前支付给甲方。合同第五条约定：“甲乙双方须在2018年7月5日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约”。合同第六条第1款约定“甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性、有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议”。合同第六条第5款约定“甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条所确定的该房屋成交价格的15%作为违约金”。合同第八条第4款约定“甲乙双方约定在2018年7月5日前办理前期手续，承诺甲方最迟在2018年7月31日前办理过户手续”。合同第八条第5款约定“在目前苏州市政策的情况下，乙方征信良好的情况下，乙方丙方承诺甲方在2018年7月31日前办理过户手续，如有拖延一个月则乙方须支付甲方人民币贰万元整（约定15个工作日为一个月）”。在该合同项下甲方处，有被告雷松的签字确认，在该合同项下乙方处，有原告陈晓芳的签字确认。签订该合同时，被告向原告展示了案涉房屋的房产证。 当日，原、被告还签订了一份《房屋定金合同》，再次明确约定上述购房定金为20万元，明确支付定金的时间为2018年5月7日支付2万元，剩余定金18万元于2018年5月8日支付。 上述合同签订后，原告于2018年5月7日当日向被告支付了定金2万元，并于2018年5月8日支付定金3万元，于2018年5月14日支付定金5万元，于2018年5月18日支付剩余定金10万元。对此，被告在庭审中表示由于原告拖延支付定金，导致双方沟通发生不快，被告因此而对于原告产生了不信任，但在当时依旧同意继续履行案涉购房合同。 其后，被告雷松于2018年6月1日向银行归还了房贷110万元，于2018年6月14日归还了房贷433540.35元，从而还清了案涉房屋当时被告名下的房贷。 关于《房屋买卖（居间）合同》中约定的“甲乙双方须在2018年7月5日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件”，以及“甲乙双方约定在2018年7月5日前办理前期手续，承诺甲方最迟在2018年7月31日前办理过户手续”,原、被告双方在庭审中表示各自理解不一致。原告表示该约定仅仅系约定2018年7月5日之前应该完成“挂牌”，对此原告申请了居间方苏州苏豪居房产经纪有限公司的员工周某某出庭作证，但周某某在其首次出庭作证的2018年10月15日庭审中表示“合同是李某某作为店长签订的，具体的合同意思，我并不清楚”。被告表示该约定系约定“双方应于2018年7月5日之前完成网签和资金托管手续，否则不可能来得及在2018年7月31日前办理过户手续”，对此被告申请了居间方苏州苏豪居房产经纪有限公司时任店长李某某出庭作证，李某某在2018年11月14日的庭审中明确表示合同中该约定就是“在2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续，由于陈晓芳需要办理房贷，因此预留了20多天时间办理房贷，所以约定2018年7月31日之前办理过户手续，房贷下来才能办理过户手续”，同时李某某亦表示签订合同当时其作为店长已经明确向原、被告双方都告知了2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续。 为查明上述约定的真实意思表示，在本案审理过程中，本院于2019年2月27日、3月7日向链家、我爱我家、苏州众联行房产三家中介公司在苏州市高新区门店的店长进行调查走访，并形成了调查笔录。三位店长均表示该约定的意思应该系“2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续”，否则绝对不可能在2018年7月31日前办理过户手续。同时，三位店长均表示当时苏州二手房的购房流程为：“双方签订房屋买卖合同之后，各自向中介提交相应购房资格、房屋权属的材料，这些材料由中介提交给房管局进行审核，这个过程叫做“挂牌”。挂牌审核一般是两到三个工作日，通过之后，由中介在系统上提交网签审核（这个不需要买卖双方亲自去房管局，也不需要买卖双方再签字），大约7个工作日由房管局审核通过，之后就是办理资金托管，也就是买方把首付交过去，然后同日可以向银行提交办理贷款的材料，银行审核通过并放款大约需要一个月左右，放款下来之后银行会给买家一份贷款材料，拿着这个贷款材料，去房管局就可以办理过户手续，这个手续大约五个工作日之后就可以拿产证”。 另查明，2018年7月4日，案涉房屋买卖合同的居间方苏州苏豪居房产经纪有限公司的员工周某某通过微信向被告雷松告知原告陈晓芳的购房首付款尚未凑齐，陈晓芳彼时系先出售其名下的房屋，从而凑齐相应房款。2018年7月5日当晚，被告雷松向周某某明确表示原告陈晓芳未能于2018年7月5日前办理网签和资金托管手续构成违约，因此要求原告陈晓芳按照合同第六条第5款的约定赔偿房款总价15%即60万元（在继续履行合同的前提下），周某某其后于2018年7月10日回复“买家（陈晓芳）表达意思是一个月2万的赔偿”，被告雷松对此并未同意，并一直表示“按合同办理”，并表示“双方无共识之前，我不办任何手续”。 2018年7月14日，周某某在微信中告知被告雷松“客户（陈晓芳）的资金已经到位，资金托管随时可以进行”，被告雷松表示约定的7月5日资金托管日期已过，故并未同意继续办理资金托管，并于2018年7月27日表示“买方违约，后面必须双方沟通达成共识后再继续”。在庭审中，原告陈晓芳自述其购房首付款系于2018年7月12日到位，并表示其当时购买案涉房屋是需要贷款的。 又查明，2018年7月25日，被告雷松与原告陈晓芳在房管局碰面，被告草拟了一份《房屋买卖补充协议》要求原告签署，该协议载明“双方约定在2018年8月15日办理过户手续，违约按合同第六条处理，乙方承诺最迟在2018年8月31日完成过户手续，否则视为乙方解除合同”，但原告拒绝签署该补充协议，被告亦未同意继续办理资金托管及网签事宜。 2018年8月3日，被告雷松向原告陈晓芳寄送了一份《解除合同通知书》，表示由于原告未能按约于2018年7月5日前办理资金托管及网签手续，构成根本违约，故被告雷松通知原告陈晓芳解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》，并要求原告向被告支付违约金60万元。 原告陈晓芳于2018年8月5日收悉上述《解除合同通知书》后，于2018年8月14日向本院提起本案诉讼，要求被告继续履行案涉的《房屋买卖（居间）合同》。2018年8月20日，被告雷松亦作为原告向陈晓芳提起诉讼，要求解除合同并要求陈晓芳赔偿违约金，案号为（2018）苏0505民初4394号。 在本案审理过程中，原告陈晓芳表示案涉房屋在2019年8月的市场价已上涨至约760万元，被告雷松则表示案涉房屋在2019年8月的市场价大约为620万元-630万元左右。 以上事实，由《苏州市商品房买卖合同》、结婚登记审查处理表两份、离婚登记审查处理表、《房屋买卖（居间）合同》、《房屋定金合同》、银行流水、证人周某某及李某某的证人证言、微信聊天记录、《解除合同通知书》复印件、（2018）苏0505民初4394号案件笔录及本院庭审笔录、谈话笔录、调查笔录等证据予以佐证。 本院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行各自的权利与义务。原告与被告于2018年5月7日签订了《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。 而本案的争议焦点，即为：1、合同中约定的“甲乙双方须在2018年7月5日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件”及“甲乙双方约定在2018年7月5日前办理前期手续”的约定是否系约定“双方应于2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续”；2、如系约定双方应于2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续，则原告陈晓芳直至2018年7月14日才将首付款凑齐从而方能办理资金托管手续，在原告陈晓芳仅逾期9天的情况下，被告雷松是否有权直接解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》。 关于第一个争议焦点，本院认为，首先，原告自行申请的证人周某某作为当时促成双方签订房屋买卖合同的居间人员，其在庭审中已明确表示“合同是李某某作为店长签订的，具体的合同意思，我并不清楚”；其次，被告申请中介店长李某某出庭作证时，李某某明确表示合同中该约定就是“在2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续”，同时李某某亦表示签订合同当时其作为店长已经明确向原、被告双方都告知了2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续；最后，本院向链家、我爱我家、苏州众联行房产三家中介公司的店长调查走访时，三位店长也均表示该约定的意思应该系“2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续”。综上，本院可以认定案涉合同中确实约定原、被告双方应于2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续。 关于第二个争议焦点，本院认为，首先，通读原、被告之间的《房屋买卖（居间）合同》，其中并未约定在原告逾期办理资金托管9天时被告有权解除合同；其次，从法定解除的角度，原告仅逾期9天的这一违约行为，也难以构成“迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行”或“迟延履行债务导致不能实现合同目的”。综上，本院纵然能理解被告在原告前期迟延交付定金之后心生不快，但既然被告当时亦同意继续履行合同，故被告亦理应按照合同的约定以及法律的规定继续履行双方之间的《房屋买卖（居间）合同》，而无权在原告逾期9天办理资金托管手续的情况下，贸然发函解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》。至于被告所述的其于2018年7月25日要求原告签署《房屋买卖补充协议》，此系双方对于合同的约定变更，亦需双方共同达成合意，原告拒绝签署该补充协议也系原告自身的权利，被告亦不应以此为由拒绝继续履行双方之间原已签署的《房屋买卖（居间）合同》。最后，原告逾期9天办理资金托管手续的行为确为违约，原告对此应承担相应的违约责任，鉴于被告雷松在（2018）苏0505民初4394号中已对陈晓芳提起了违约金的诉求，故在本案中对此不再理涉。 综上，对于原告要求继续履行双方之间的《房屋买卖（居间）合同》的诉请，本院予以支持，故原告应继续按约支付房款，被告也应配合原告办理相应过户手续。相应的剩余房款，鉴于原告已向被告支付了20万元定金，从避免诉累的角度，本院认为原告要求将该笔定金转化为已付房款亦为合理，故原告应及时支付剩余的380万元房款。又鉴于在庭审中原告已明确表示愿意于本案判决书生效之日起三十日内一次性支付剩余房款380万元，本院对此亦予以认可，故对于原告要求被告在原告付清剩余380万元房款后十五日内配合原告将案涉房屋过户至原告名下的诉请，本院亦予以支持，但根据双方《房屋买卖（居间）合同》的约定，过户所产生的相应税、费均由原告陈晓芳负担。 关于案涉的苏州市狮山天街生活广场XX幢XX室房屋，由于该房屋系被告雷松在其离婚后以其个人名义购买，其后该房屋的所有权亦登记在被告雷松个人名下，且系单独所有，故该房屋应系被告雷松的个人财产，案涉房屋买卖合同中相应的合同权利义务亦均应由被告雷松个人予以承担，相应的配合过户义务亦应由被告雷松单独予以配合。 关于原告诉求的违约金60万元，本院认为，首先，原告在本案审理过程中并未提供足够证据证明原告在本案中的损失已达60万元；其次，案涉房屋自2018年5月7日的合同价400万元，按照原告的陈述，在2019年8月已上涨至760万元左右，因此，本院更难以认定原告在本案中存在相应的巨大经济损失。综上，本院对于原告要求被告赔偿违约金60万元的诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈晓芳应于本判决生效之日起三十日内向被告雷松支付购房余款380万元。 二、被告雷松应于原告付清上述380万元房款后十五日内配合原告将苏州市狮山天街生活广场XX幢XX室房地产过户登记至原告陈晓芳名下，过户所产生的相应税、费均由原告陈晓芳负担。 三、驳回原告陈晓芳的其余诉讼请求。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入被告指定的账户，或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号6228400406149790368。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43600元，保全费5000元，合计48600元，由原告负担6339元，由被告雷松负担42261元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  艾罗伟 人民陪审员  顾建云 人民陪审员  韩树森 二〇一九年八月十三日 书 记 员  曹自强