江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初4875号原告：林小兵，男，1968年1月7日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽、郭翔星，江西弘杰律师事务所律师。被告：新余市中维投资开发有限公司，住所地：江西省新余市长青南路118号。法定代表人：黄勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹文秀，江西文钧律师事务所律师。被告：刘小云，男，1969年3月20日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市。原告林小兵（下称原告）与被告新余市中维投资开发有限公司（下称第一被告）、被告刘小云（下称第二被告）买卖合同、民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郭翔星、第一被告委托诉讼代理人邹文秀到庭参加诉讼，第二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告交付位于新余市长青南路118号明和中央3号楼2603号商品房和办理不动产权转移登记手续；2.如果第一项诉请二被告履行不能，请求判决二被告支付原告钢材款576678元，并按月利率2%支付自2016年6月21日起至付清之日止的利息；3.本案诉讼费用、保全费用由二被告承担。事实和理由：第二被告因承建第一被告开发的明和中央小区工地，于2012年7月24日与原告签订《钢材供应合同》，向原告购买钢材。2014年1月30日，第二被告向原告出具一份欠条，载明共计欠到原告钢材款1600000元。2016年6月21日，第二被告又向原告借款50000元并出具借条一份。2016年6月21日，第二被告与原告签订《抵债协议书》，约定第二被告将第一被告以工程款抵房的形式抵偿给第二被告的七套商品房按4100元/平方米的价格抵偿给原告并登记在黄淑庆、林瑶、林嘉伟名下，用于抵偿第二被告欠付的等额债务。以上债务抵销后，第二被告尚拖欠原告576678元。2016年6月21日及22日，第一被告分别与黄淑庆、林嘉伟、林瑶签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议书》，约定了交房时间、办证时间及违约责任等。2017年1月14日，第一被告分别向黄淑庆、林嘉伟、林瑶开具了购房款收据。2018年5月23日，原告、第二被告及第一被告的股东和实际控制人施建林三方签署《承诺书》，承诺将第一被告抵付给第二被告工程款的房屋即明和中央小区3号楼2603室按房屋价格577719元抵付给原告，作为第二被告支付给原告的钢材款。《承诺书》出具后，二被告未按约定交付该房屋、办理合同登记备案手续和所有权转移登记手续，亦未向原告支付钢材款。原告与二被告多次协商未果遂起诉至法院。第一被告辩称，第一被告与原告未签订任何以房抵款的协议，施建林个人无权代表第一被告签订承诺书，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。第二被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，因第二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由此造成的不利后果应由其自行承担。对当事人无异议的第一被告企业登记信息、《钢材供应合同》、2014年1月30日欠条、2016年6月21日借条、《抵债协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议书》、收据、诉讼财产保全责任保险保险单、保险费发票本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2018年5月23日《承诺书》，证明原告与第二被告、施建林签署《承诺书》，承诺第一被告用抵付给第二被告工程款的房屋，即明和中央小区3号楼2603房按房屋价格577719元抵付给原告，作为第二被告支付给原告的钢材款。第一被告对该证据的三性均有异议，认为第一被告没有授权施建林签属该《承诺书》，且第二被告在第一被告处的工程款都已结算付清，不再存在抵偿工程款的房产。本院认为，该证据客观真实，但在第一被告否认已授权施建林签字的情况下不能达到原告的证明目的，故对该证据本院予以采纳，但对其证明目的不予采纳。2.第一被告与宗文文、邹琴签订的《商品房买卖合同》、2018年5月22日《承诺书》、2018年5月22日借条，证明第二被告与施建林向案外人胡小勇出具了类似的承诺书，并且办理了相关商品房的不动产登记手续。第一被告对该组证据的三性均有异议，且认为该套房屋没有抵付给胡小勇，而是出售给了其他人。本院认为，该组证据与本案无关，对该组证据本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月24日，原告与第二被告签订《钢材供应合同》，约定第二被告所承建的明和中央1号楼所需钢材全部由原告供应，从送货当日起开始计算利息，第二被告需按月息2分的利息付给原告，开盘后第二被告必须结清全部货款及利息。2014年1月30日，原告与第二被告就钢材款进行结算，第二被告向原告出具欠条，载明欠原告钢材货款共计1600000元。2016年6月21日，第二被告向原告借款50000元并出具借条，双方未约定借款期限及借款利息。同日，原告与第二被告签订《抵债协议书》，载明经双方结算确定截至2016年5月30日止，第二被告欠付原告钢材款1600000元，利息470000元，合计2070000元。因第二被告暂时不能付清全部货款本息，第二被告提出以其资产抵偿部分债务，其余未付款项由第二被告另行偿还。双方约定第二被告用于抵债的资产为第一被告开发的位于新余市长青南路118号明和中央小区明和国际7栋12楼1201室—1207室共7套商业房产，1201室—1206室每套建筑面积50.95平方米，1207室建筑面积70.72平方米，合计建筑面积376.42平方米。其中1201室—1203室共计3套商品房登记在黄淑庆名下，1204室—1207室共计4套商品房登记在林瑶、林嘉伟名下。上述商品房按照4100元/平方米抵偿等额债务，共计总价款1543322元，与货款本息2070000元冲抵后，第二被告尚欠付原告货款526678元，另第二被告在2016年6月21日向原告借款50000元，故截止至2016年6月21日第二被告合计欠款576678元。原告指定人员与第一被告签订商品房买卖合同、办理预售备案登记后，第二被告应当要求第一被告按照商品房买卖合同约定价格向原告指定人员开具不动产销售发票，即视为原告已经全额支付了全部购房款。如商品房买卖合同约定的建筑面积与产权登记面积不一致的，原告与第二被告按照本合同约定价格据实补差，双方多退少补。黄淑庆与林瑶、林嘉伟于2016年6月21日分别与第一被告签订《商品房买卖合同》，于2016年6月22日分别与第一被告签订《商品房买卖补充协议》，双方约定了房屋面积、单价、交房时间、办证时间及违约责任等。2017年1月4日，第一被告向黄淑庆与林瑶、林嘉伟出具了购房款收据。2018年5月23日，第二被告向原告出具《承诺书》，载明第二被告同意用第一被告抵付给本人工程款的房屋（即明和中央小区3号楼2603房，房屋价格为577719元），抵付给原告，作为支付原告的钢筋材料款，此房归属原告所有，原告有权利处置该房。原告及施建林均在《承诺书》下方签字同意。另查明，第一被告法定代表人为黄勇，系其执行董事。施建林系第一被告总经理，占股25%。本院认为，本案为买卖合同、民间借贷纠纷。原告与第二被告签订的《钢材供应合同》、《抵债协议书》、《承诺书》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同行为合法有效，本院予以认定。关于施建林签字同意的《承诺书》对第一被告是否产生法律效力的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条的规定，只有第一被告的法定代表人能够代表其从事民事活动，由此产生的法律后果由第一被告承担。施建林虽为第一被告股东兼总经理，但其并非第一被告法定代表人，无权代表第一被告对外签属相关合同，在第一被告否认已授权施建林签字的情况下，施建林在《承诺书》下方签字同意的行为仅能代表其个人意思表示，不能代表第一被告的真实意思表示。另，原告主张施建林是第一被告实际控股人兼总经理，原告对其实际无权代表第一被告签订《承诺书》不知情，应为善意第三人。本院认为，法定代表人的代表权是法律明确规定的，且第一被告法定代表人信息属公示公告信息，施建林非第一被告法定代表人，不具备代表第一被告从事民事活动的权利，原告对此应当知情，故原告不属于合同中的善意第三人。综上，《承诺书》对第一被告不产生法律效力。原告亦未提供证据证明第二被告在第一被告处尚有可抵付工程款的房产，故对原告要求二被告交付位于新余市长青南路118号明和中央3号楼2603号商品房和办理不动产权转移登记手续的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求二被告支付钢材款及利息的诉讼请求，原告与第一被告不存在钢材买卖合同关系，故无权要求第一被告支付钢材款及利息。原告依照《钢材供应合同》约定向第二被告提供了钢材，第二被告应按照合同约定及时向原告支付货款及利息。2016年6月21日，双方经结算确定截至2016年5月30日止，第二被告尚欠原告钢材款本金1600000元，利息470000元，合计2070000元，双方于2016年6月21日签订的《抵债协议书》确定第二被告通过以房抵债方式向原告抵偿债务1543322元，根据先息后本原则，第二被告尚欠原告钢材款本金526678元，并须按《钢材供应合同》约定向原告支付自2016年6月21日起至货款本息付清之日止以未付钢材款本金为基数按月利率2%计算的逾期利息。第二被告于2016年6月21日向原告借款50000元，双方未约定借款期限及利息，原告可主张从起诉之日起即2019年6月11日起至借款本息还清之日止以未付借款本金为基数按年利率6%计算的逾期利息。故对原告的该部分诉讼请求本院予以支持，超过部分不予支持。原告要求二被告承担诉讼财产保全保险费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘小云应于本判决生效之日起十日内向原告林小兵支付钢材款本金526678元及自2016年6月21日起至钢材款本息付清之日止以未付钢材款本金为基数按年利率24%计算的逾期付款违约金；二、被告刘小云应于本判决生效之日起十日内向原告林小兵归还借款本金50000元及自2019年6月11日起至借款本息清偿之日止以未付借款本金为基数按年利率6%计算的逾期利息；三、驳回原告林小兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9577元，由被告刘小云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  简鹏程人民陪审员  龙 星人民陪审员  桂欠莲二〇一九年八月二十八日法官助理周敏书记员胡琴