文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初9550号原告：重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南湖路69号2栋物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，执行董事兼总经理。委托代理人：陈思杏（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。被告：黄春梅，女，1977年1月14日出生，汉族，住成都市青白江区。原告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）诉被告黄春梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托代理人陈思杏、被告黄春梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鼎诺公司诉称：原告系重庆南岸区南湖路万友•七季城的物业管理单位，且至今一直为该小区提供物业服务。被告系该小区B区房屋业主，于2011年8月11日接房，2011年9月30日进场装修。原告与被告在《万友•七季城物业服务协议》约定：1、物业服务费为1.3元/月/平方米，按建筑面积收取；2、公摊水电费按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；3、乙方（被告）应在每月25日之前将费用金额缴清，逾期将按每天千分之三向甲方（原告）缴纳滞纳金。截至到2019年2月，被告尚欠原告物业管理费5505.5元、公摊水电费279.9元。上述费用经原告多次催收，被告仍拒不缴纳，故原告诉至法院，要求判令：一、被告向原告支付2013年1月至2019年2月期间的物业服务费5505.5元；以及2013年1月至2019年2月期间的水电公摊费279.9元；二、被告向原告支付资金占用损失（以第一项欠付金额为基数，自欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清之日止）；三、诉讼费由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为请求判令被告黄春梅向原告交纳拖欠的从2014年10月至2019年2月的物管费4913元，以及水电公摊费236.3元。被告黄春梅辩称，原告签订的前期物业服务合同违法且合同已经到期；原告侵占公共收益承诺返还未返还；原告的部分诉讼请求已过诉讼时效；原告的不作为，导致被告房屋受损；有业主占用公共区域养殖动植物，而原告未尽到公共区域清洁维护、保障业主生命财产安全等小区物业管理的义务，是原告违约在先；原告未经过业主同意私自占用绿地拆毁院墙，开通了其他小区的门。经审理查明：原告系南岸区万友七季城小区的前期物业服务企业。2009年12月5日，原告与该小区开发企业重庆康恒置业有限公司签订《万友·7季城二期前期物业服务合同》，约定内容包括：被告同意接受原告对该小区提供物业服务，服务期限三年，自2009年12月23日起至2012年12月22日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.3元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前缴纳当月物业服务费及其他应缴之费用；逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告一直为万友·7季城小区提供物业服务至今。被告系涉案小区B区房屋业主，房屋建筑面积为57.26平方米,该房屋于2011年8月11日接房，2011年9月30日开始装修。原告诉称按合同约定的收费标准计算，从2014年10月起截止2019年2月被告累计拖欠原告物业服务费4913元；从2014年10月至2019年2月期间的水电公摊费据实分摊共计236.3元。另查明，原告于2016年9月4日、2018年10月18日向被告进行了催告，并且2018年邮寄的物管费催收函的地址与被告提供的送达地址确认书上地址一样，均为万友七季城B区。后被告一直未向原告缴纳物业服务费。以上事实，有《万友·7季城前期物业服务合同》、房屋登记信息查询证明、电梯巡查记录表、南岸区南坪镇南塘苑居民委员会《证明》、催收函、水电公摊明细、（2017）渝0108民初8660号民事判决书及二审裁定书等证据及原、被告的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告就涉案小区签订前期物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护且已经生效判决认可其效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友七季城小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。关于原被告双方争议较大的诉讼时效问题。根据民法总则第一百八十八条、第一百九十五条关于诉讼时效期间、诉讼时效中断的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，结合本案审理查明的事实，原告现在所主张的物业服务费等费用均未超过诉讼时效期间，且原告曾于2016年9月、2018年10月向被告书面催收，造成诉讼时效的中断，故对被告辩称原告的部分诉求已过诉讼时效及合同违法等意见，本院不予采纳。故被告应向原告支付2014年10月至2019年2月期间的物业管理费3945.21元（57.26元/月/平方米×1.3元/月×53个月）以及2014年10月至2019年2月期间的公摊水电费162.4元。对于被告提出的原告服务不合格，业主不满意，原告违约在先，由于原告提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，原告提供的物业服务是长期、持续性，且原告并未怠于履行物业服务职能，被告虽然辩解业主对物业服务不满意，但每个人满意的标准实难统一，被告亦未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故本院对该辩解不予采信。关于承诺及免除物业费的问题，已经生效（2017）渝0108民初8660号民事判决书及二审裁定书认定，本院不再赘述。关于原告主张的资金占用损失,实系违约金，被告未按双方合同约定缴纳物业服务费、公摊费，应当承担违约责任，以弥补原告相应的损失。但原告依据合同主张的资金占用损失过高，本院依法予以调整为按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告黄春梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司自从2014年10月至2019年2月期间的物业服务费3945.21元，2014年10月至2019年2月期间公摊水电费162.4元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自从欠费之日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告重庆鼎诺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄春梅负担（此款暂由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，限被告黄春梅于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆鼎诺物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周敏二〇一九年八月二十日书记员  蒲月