广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2807号原告（反诉被告，以下统称原告）：何新明。委托诉讼代理人：柯健，广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：施元秀。委托诉讼代理人：王林欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告何新明诉被告施元秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院予以合并审理，并适用普通程序于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柯健，被告的委托诉讼代理人王林欣到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付购房余款900万元（人民币，下同）；2、被告向原告支付房屋过户时原告垫付的税费等911408.1元；3、被告向原告支付违约金（以房屋成交价2600万元为基数，按日万分之四为标准，自违约日2016年8月13日起计算计至被告付清全部款项之日止；4、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年8月12日签署《二手房买卖合同》，约定了原告将位于深圳市南山区××大道以东××城××房产转让给被告，转让成交价为2600万元，并约定被告应于签署本合同时支付定金5万元，十五日内支付定金余额255万元，450内付清首期款项540万元。合同签订后，被告因资金周转问题未按时支付定金及首期款，为了顺利申请到贷款，被告请求第三人深圳市某担保公司（以下称“某公司”）提供居间服务出借其520万元过桥资金支付至银行监管账户，另请求原告将其收款银行账户先交由万通公司保管，从监管账户收到该笔过桥资金后立刻转款还给万通公司及出借人，以实现贷款。碍于多年朋友关系，原告同意以上方案，于2016年11月11日收到520万元当日即由万通公司指示员工彭某操作原告的银行账户将该资金转出归还给万通公司及出借人，该资金仅是过桥用途。最后原告所得房款仅为被告申请贷款的1700万元，实际上被告仍未支付原告定金及首期款共计900万元，另为缓解被告的经济压力，房产过户时原告为被告垫付了税费等911408.1万元。原告己按约定将房产过户给被告，但截止起诉之日被告仍未支付原告定金及首期款900万元，税费等911408.1元，被告己构成严重违约，应按合同的约定承担相应违约责任。因此，为保障原告之合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，判如所请。被告辩称：其辩论意见同反诉意见一致，另补充：1、原告没有任何买卖合同的原件，即证明双方存在2600万元买卖合同具体内容的证明，且被告也没有其所谓的2600万元合同的原件，因此2600万元的合同纯粹仅仅是为了银行贷款而签署。2、相反原被告之间于2016年11月18日签署的借款合同形成于1700万元银行放款的当日，且在借款合同第3、4条均表明1100万元的款项是基于1700万元银行贷款，且明确了该1100万元的还款方式，在此后2016年12月至2018年1月份的还款当中，均能证明原告按照借款合同第4条履行了其还款计划，亦证明了在2016年11月18日只有600万元的房款尾款，被告没有支付给原告；在1700万元银行贷款放款给原告后，原告多收了1100万元。3、原告没有任何证据证明原被告之间对税费的承担有任何约定，且从原被告同时同天刷卡情况来看，原告同意承担税费705408.2元，被告承担12万元，此后原告亦未对该税费承担提出过其他异议，因此，原被告及2016年11月10日对税费的承担是双方合议的结果。4、从合同以及原被告双方的举证来看，原告才是双方合同的违约方，原告完全辜负了被告的善意，且违背了基本的诚信原则，应当承担因此给被告造成的所有损失。5、原被告双方真实的买卖合议是形成于2014年，此时房地产市场并没有任何涨幅，市场价格也是在1050元，且该房产在2014年原告一直放在中介公司出售，但一年多都未成交；同时，在2014年被告为原告将酒店扭亏为盈，为原告筹集了巨额资金，原告以低于市场价20%的价格出售给被告，这是正常的、合乎情理的。被告提出反诉请求：1、原告向被告返还款项10365463.75元；2、原告向被告支付自2018年2月起至还清之日止因多付房款而产生的银行贷款利息，暂计至2019年4月1561037.35元(利率以银行贷款基准利率下浮10%)；3、原告向被告支付自2017年2月19日起直至上述1、2项之款项付清之日止、以1100万为基数按日万分之五计算—的滞纳金，暂计至2019年3月18日止为人民币2156000元。4、请求依法判令原告承担本案本诉、反诉的所有诉讼费用。事实与理由：1、2014年因被告有意购买自住房产，通过中原地产业务人员吴小姐寻找房产，中原地产的业务人员介绍了XXX花园三期一套房产予被告，被告初步看了后表示满意，第二次邀请作为老朋友及合作伙伴的原告何新明去看，准备与该物业业主签署买卖合同。但何新明陪看后向被告施元秀表示将其名下位于深圳市南山区××大道以东×××花园A栋房产（即涉案房产）售予施元秀，双方协商的以当时市价800万元整购买。2、2015年3月初，何新明将涉案房产交予施元秀，施元秀对该房产进了简单装修，3月下旬正式入住涉案房产。3、2015年8月19日，施元秀将部分订金30万元转账至何新明为实际控制人的韶关市某有限公司账户（账号：73×××37）。4、2015年8月28日，施元秀将部分订金70万元分14次以每笔5万元的方式转账至何新明工商银行账户(账号：62×××96)，且每笔均备注“订金”二字。5、2015年9月12日，施元秀将其余部分订金100万元，分11笔将转入何新明工商银行账户（账号：62×××96），前10笔均为5万元，且注明“订金”，后一笔银行在9月13-15日存入何新明上述账户。6、2016年5月，因何新明本人被政府相关部门约谈，向施元秀提出要求将涉案房产过户至施元秀名下，双方协商剩余房款600万元以银行贷款方式支付。7、2016年8月，双方开始办理银行贷款申请手续，何新明提出让施元秀以涉案房产向银行贷出多于600万房款的金额，多出部分由何新明主要使用于偿还何新明所控制公司借广发银行的贷款，同时由何新明承担月供。办理银行贷款过程中，担保公司、贷款银行等所有手续均由何新明联系并安排，施元秀仅配合办理相关手续。8、2016年8月12日何新明向施元秀出具了一张5万元的定金收据，2016年8月16日，施元秀以自有资金向原告走账250万元，2016年9月19日付了5万，2016年10月18日通过担保公司融资走账520万元，2016年11月9日支付了120万。此为所有首付款900万元完成。9、2016年11月10日，原被告双方完成了过户手续，涉案房产变更登记至施元秀名下。10、2016年11月18日，贷款银行平安银行将1700万放款予何新明。11、2016年11月19日，何新明与施元秀就多付房款1100万元签署了《借款合同书》，且何新明出具了《收款收据》。《借款合同书》约定了1700万元中600万元为房款，1100万元为借款，并由何新明每月向施元秀账户支付106727元以月供。12、2016年12月至2018年1月，何新明一直按时向施元秀的供楼账户打款106727元以供楼。13、2018年1月底，施元秀以民间借贷纠纷，向南山区人民法院起诉何新及何新明为实际控制人的公司要求还款18410929元及利息，何新明即于2018年2月终止支付供楼款。14、何新明停止支付月供的行为，造成了施元秀承担了贷款本金10365463.75元及高额贷款利息，施元秀至今只能艰难的向银行每月还款106726元，背负了沉重的还款负担。综上所述，涉案房产的实际成交价为800万元，施元秀已通过订金200万元、贷款600万元的方式支付了所有的房款，高于房价贷出的1100万元为何新明多收之房款，应返还予施元秀。综上所述，为护被告施元秀的合法利益，根据我国相关法律法规，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。针对被告的反诉，原告辩称：1、2016年8月12日双方签订的二手房买卖合同符合市场价值，是双方意思真实，且双方也按该合同来履行贷款，只是被告仍未付部分款项，原告请求其支付剩余未支付的款项。被告提供的证据没有书面的关于800万元的购房合同，没有足够的证据效力，所以双方应当按照交易价格2600万元来履行。2、至今被告没有结清2600万元房款，借款合同书并未实际履行，被告无权主张该1100万元款项，因为未足额支付2600万元的购房款，该1700万元的款项性质属于购房款，所以该借款仍未发生，被告是将其中的1100万元混淆概念为借款，该款项并非是出借的款项，不应得到支持。3、2009年原告购入涉案房产，价格为898万元，2016年涉案房产的房价是最高的，况且涉案房产还抵押贷款1200万元，原告不可能以800万元的价格租售，也不可能向被告借款1100万元来偿还抵押贷款1200万元，这明显是大赔钱的交易，不是事实。4、本案是房屋买卖合同纠纷，而被告主张的是借款合同纠纷，如果被告要求主张借款，应当另案处理，如果存在1100万元的借款，那原告相当于收到600万元的购房款，剩余的两千万元还未付，所以我方认为该理由不应得到支持。综上，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区××大道××花园A栋房（涉案房产），建筑面积263.23平方米，于2010年3月25日登记在原告名下，登记价为898万元。2016年11月10日，涉案房产转移登记至被告名下，登记价为15754579元。2016年11月4日，原告（卖方）与被告（买方）签订深（南）房买字（2016）第20812号《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方将涉案房产转让给买方转让总价款为15754579元，买方须于2016年12月30日前将上书房款支付至双方约定的银行第三方监管账户；税费均由买方承担，及其他内容。为证明原告以2600万元的价格将涉案房产转让给被告，原告提交了一份落款日期为2016年8月12日、原告为卖方、被告为买方的《二手房买卖合同》复印件，该合同约定：转让成交价为2600万元；定金260万元，买方于签署本合同时支付定金5万元，于签署本合同之日起十五日内支付定金余额255万元；剩余购房款采用银行按揭付款，买方应于前述本合同之日起45日（含当日）内付清首期款540万元，并于前述日起届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；买方支付所有税费；及其他内容。被告对前述合同的真实性不予认可，但表示2016年9月19日为了配合原告做1700万元的贷款，原、被告是在银行签署过一份2600万元的合同，合同具体内容被告记不清楚了，被告也没有该合同的原件，2600万元的合同纯粹是为了贷款用途，并非双方真实的交易价格，双方的真实交易价格为800万元。为证明原告仅收到被告申请贷款的1700万元购房款，被告实际未支付首期款520万元，原告提交了以下证据：1、原告在平安银行、卡号为62×××10的银行流水，显示：2016年11月11日，施元秀向原告转账520万元，摘要注明为“监管转账”；同日，该账户向罗某转账520万元，摘要注明为“往账受理”；2016年11月18日施元秀转账1700万元，摘要注明为“委托转账”。2、彭某出具的《还款支付说明》，内容为：彭某系深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通公司）员工，接受公司安排，于2016年11月11日将何新明名下平安银行62×××10账户转出520万元至公司指定的罗某名下账户，用于归还施元秀向公司所借的赎楼融资借款520万元。3、平安银行转账凭证、平安银行联网核查单复印件（客户签名为彭某、时间为2016年11月11日），原告表示系彭某操作原告的银行账户，将520万元过桥资金转至万通公司指定的罗某名下。4、万通公司于2016年11月21日向被告出具的《声明书》，内容为：该公司接受被告委托提供赎楼融资居间服务，被告于2016年10月18日通过该公司服务借到520万元，现已归还，双方债权债务已结清。原告表示被告系委托万通公司提供钜建服务，借520万元过桥资金用于存入监管账户做贷款用途，原告账户收到该过桥资金后由万通公司员工彭某操作转走归回款项，该资金系过桥用途，被告实际未支付房屋首期款。被告对原告在平安银行的流水予以认可，对万通公司出具的声明书形式上的真实性予以认可，对其他证据不予认可，被告表示，涉案房产的赎楼金额是1200万元，赎楼的义务是原告；被告通过万通公司贷款走账了520万元，被告已还清了万通公司的款项。为证明原、被告之间交易涉案房产的价格为800万元，且被告已向原告支付了购房款800万元、原告提交的2600万元的合同仅是为了办理抵押贷款之用等内容，被告提交了以下证据：1、收款收据5张，载明被告于2016年8月12日收到原告支付的定金5万元、于8月16日收到房款250万元、于9月19日收到房款5万元和520万元、于11月9日收到房款120万元，合计900万元。原告表示其出具的五张收款收据都是为了配合被告去申请1700万元的贷款而办理的手续，8月12日的5万元原告未收到；520万元系万通公司出借给被告的过桥资金，且款项都是走账，资金均来自原告。2、中国银行存款历史交易明细单，显示：被告于2016年9月19日向原告转账5万元、于11月9日转账120万元（注明为首付款）。3、工商银行转账凭证，显示姚某代理被告转款250万元（摘要注明为XX花园购房款）。4、房地产买卖抵押贷款合同、个人贷款出账凭证及特种转账借方传票，显示被告向银行申请的贷款1700万元转入原告账户。5、被告平安银行个人账户交易明细清单，显示：梁利华于2016年10月18日向被告转账520万元，被告于2016年11月11日向原告账户转账520万元（摘要为“监管转账”）；原告表示520万元系梁利华转给被告的，与原告提交的证据不一致。6、中国银行存款历史交易明细清单，显示：被告于2015年8月19日向韶关市逸升置业有限公司转账30万元，于2015年8月28日向原告转账70万元（分14笔，均注明订金），于2015年9月2日向原告转账100万元（分11笔）；被告表示前述期间共向原告支付了购房款200万元。7、姚某出具的事实陈述、姚某的证人证言、中介吴某出具的《施元秀看房过程》、原被告及案外人共同签订的《深圳市澳城酒店管理有限公司股权利润分配协议》，拟证明双方的交易价格为800万元，2600万元的合同仅因原告的需求用于办理银行贷款，且1700万元银行的贷款包括了原、被告双方对房产交易税费的分配。8、原告（甲方）与被告（乙方）于2016年11月18日签订的《借款合同书》，原告于当日向被告出具的收到借款1100万元的收款收据；《借款合同书》约定：甲方因扩大生产经营活动向乙方借款，借款金额为1100万元；借款期限从2016年11月18日至2021年11月18日止；乙方于2016年11月18日以房产交易方式向银行贷款，总贷款金额为1700万元，银行于11月18日当日放款至甲方平安银行账户，贷款金额扣除乙方应付甲方房产交易约定金额600万元，剩余款项1100万元乙方以借款方式借予甲方；经双方约定甲方每月17日前支付与乙方1700万元本金加利息106727元至乙方指定账户；及其他内容。原告表示从该合同的约定可以看出，原告在收到银行放款1700万元后，扣除被告应付给原告的约定金额600万元，剩余的款项1100万元由被告以借款方式借给原告，可见2600万元的房产交易价格是不真实的；原告已归还部分本金（原告向被告转账14笔，每月106727元），尚欠10365463.75元。被告对前述证据中吴引其出具的《看房过程》、电视安装服务工作单、快递单、原告出具的1100万元的收据的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，但对证明内容不予认可；原告表示前述证据不能证明双方的真实交易价格为800万元，而《借款合同书》实际上并没有履行，双方本来协商由被告以其他方式付清2600万元购房款，因此被告申请出来的1700万元中的1100万元由被告出借给原告，但被告始终没有结清2600万元的房款，被告贷款出来的1700万元至始至终性质属于购房款。为证明原、被告为涉案房产支付相关税费的情况，被告提交了房地产税费申请表、地税局电子缴款凭证、重庆拓畅贸易有限公司的银行交易流水、中国银行存款历史交易明细清单、蒋艳开具的收据、姚某制作的税费情况表、刷卡单等，以证明涉案房产的交易税费为825408.2元，原告支付了705408.2元、被告支付了12万元；此外被告支付了咨询费共计30万元。原告确认相关税费的金额及支付情况，但表示咨询费与本案无关。为证明被告自2015年3月即已入住涉案房产，双方真实的买卖成交于2014年底，被告提交了电视安装服务工作单、被告儿子东西给被告的快递单、购机证明、XX花园一期停车场管理系统数据等。原告对前述证据不予认可，并表示被告是2016年才入住涉案房产的。庭审中，原告表示其只收到1700万元（即贷款）；被告表示就购房款来说，原告收到了1900万元，被告出具的900万元的收据中895万元有转账记录，但这895万元是原、被告的其他款项往来；被告实际上转账支付的涉案房产的款项为200万元，剩余600万元是银行贷款。本院认为，本案中，原、被告均确认双方存在涉案房产的买卖合同关系，但双方主张的交易价格不同，原告主张涉案房产的交易价格为2600万元，被告则主张交易价格为800万元。对此，本院分析如下：首先，原告提交的双方于2016年8月12日签订的交易价格为2600万元的《二手房买卖合同》系复印件，虽然被告对该合同不予认可，但被告亦确认双方为获取银行贷款曾签订过2600万元的合同，故本院确认双方曾签署过交易价格为2600万元的买卖合同。对于该买卖合同是否双方的真实意思表示或双方是否实际按该合同履行的问题，本院认为，从原、被告提交的转账记录、收款收据及双方的陈述均可看出，双方均未按该合同的约定履行赎楼、支付定金及首期款等义务，而首期款系原告同意被告采用走账及过桥资金等方式支付，故可确认双方签订该合同实际是为了获取1700万元的贷款，该合同并非双方真实履行的合同；而且，结合原告收到贷款1700万元后与被告签订的《借款合同书》的内容可以看出，双方约定的真实成交价并非2600元，否则原告不可能将1700万元中的1100万元作为向被告的借款。故原告主张涉案房产交易价格为2600万元，依据不足。因此，原告以该2600万元的合同为依据，要求被告支付除1700万元贷款以外的剩余购房款及相关税费，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，被告虽主张涉案房产的交易价格为800万元，并提交了相关证人证言、转账记录等，但原告并不认可，且被告并未提交双方约定购房款为800万元的合同或其他书面证据；同时，双方签订的《借款合同书》中仅约定“扣除乙方应付甲方房产交易约定金额600万元”，该约定亦不能推论出双方约定的购房款总额为800万元；而且800万元的购房价格远低于市场价，也低于原告2010年购买涉案房产时的登记价，并不符合常理，故对于被告的主张本院亦不予采信。被告反诉要求原告返还款项10365463.75元的反诉请求，系基于双方签订的《借款合同书》的约定，即被告要求返还的系借款，该借款合同与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，而且原告是否已还清该借款或双方是否还存在其他借款和合同关系，在原、被告并未进一步举证的情况下无法确定，双方可另循法律途径解决，被告依此要求原告返还款项及利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告何新明的全部诉讼请求；二、驳回被告施元秀的全部反诉请求。本诉案件受理费137178.84元、保全费5000元，由原告负担；反诉案件受理费53147.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  庞海婷审判员  张 黎审判员  王小燕二〇一九年八月十五日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。