云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初1944号原告：权秀，男，1986年6月9日生，朝鲜族，餐饮业主，住吉林省图们市。委托诉讼代理人：石慧，广东臻善律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：卢淑琪，广东臻善律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：云南星元文化体育投资有限公司。住所地：云南省泸西县中枢镇人民路8号。法定代表人：张绍东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王璐，云南兆谦律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李鹏映，云南兆谦律师事务所实习律师。特别授权代理。原告权秀诉被告云南星元文化体育投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张顺清独任审判，于2019年7月12日公开开庭进行了审理，原告权秀之委托诉讼代理人石慧、被告云南星元文化体育投资有限公司（以下简称星元公司）之委托诉讼代理人王璐、李鹏映到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告权秀向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》。2.判令被告返还原告购房款2481192元，支付违约金341163.90元（暂计自2015年5月31日起至2019年6月4日止，后续以2481192元为基础，按照每日0.01%，计算至合同解除之日止）。3.判令被告赔偿原告贷款利息损失594903.75元（暂计自2014年6月3日起至2019年6月2日止，后续按年利率6.87750%，计算至被告实际返还原告购房款之日止）。事实和理由：2014年5月22日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买商品房。原告按照约定的时间支付了全部房款（其中银行贷款173万元），但被告未按照约定于2015年5月30日前向原告交付商品房，截至起诉之日，被告逾期交房超过四年，且该商品房处于烂尾状态，致使原告无法实现购买商品房的合同目的。被告的行为严重违反了合同约定，应当向原告支付违约金以及赔偿银行贷款利息损失。为维护原告的合法权益，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告星元公司辩称：1.原告与被告间签订的商品房购销合同、补充合同依法成立并生效，具有法律效力。合同内容真实有效，不违反法律规定，双方签订时也基于真实意思表示。2.双方签订合同时并无法定解除或无效的情况存在，履行合同期间，亦未存在任何法定解除的情形。3.原告主张的利息损失与被告无关，被告对此不应承担责任。4.本案中不存在合同不能履行的情形。综上，希望法院依法驳回原告的全部诉讼请求。综合原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：1.原、被告在履行合同过程中是否发生合同法定解除的事由；2.被告在履行合同过程中是否存在根本违约的问题；3.原告的诉求是否均应予支持。为此，双方诉讼代理人分别进行了举证和质证。原告方为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.权秀的身份证复印件，证明其具备原告主体资格。2.国家企业信用信息公示报告，证明云南星元文化体育投资有限公司系非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，成立于2011年1月25日。3.商品房购销合同，证明原、被告间于2014年5月22日建立了房屋买卖关系，被告未按照约定时间交付商品房，逾期超过四年，应当按照约定承担违约责任，并赔偿原告经济损失，原告要求解除合同。4.个人购房担保借款合同、借款凭证、权秀在中国农业银行泸西支行尾号为2468的账户交易明细清单，证明原告为购房于2014年6月3日以等额本息还款方式向中国农业银行泸西支行借款173万元，借期30年，年利率6.87750%。权秀自2014年7月20日开始至今按月正常还款，至2019年5月20日，共还款594515.41元。委托诉讼代理人石慧提出如下代理意见：1.被告的违约行为导致原告合同目的无法实现，被告构成根本违约的事实明确，应当依法支持原告的诉讼请求。2.被告辩称部分违约金时效经过没有法律依据，应当依法驳回。3.对于原告的利息损失应当判令被告赔偿。4.被告违约行为严重，庭审中百般狡辩且缺乏妥善处理问题的必要诚意，应当受到法律的制裁。请求法庭排除被告及其股东的不利干扰，依法支持原告的诉讼请求。被告方为证明其辩解主张，向本院提交了下列证据：1.云南星元文化体育投资有限公司营业执照一份，证明被告方的主体身份。2.商品房购销合同及补充协议一份，证明合同依法成立并对双方具有法律约束力。委托诉讼代理人王璐、李鹏映提出如下代理意见：1.原告与被告之间签订的商品房预售合同（中国泸西高原足球训练基地-1416号）、中国泸西高原足球训练基地合同补充协议依法成立并生效，对双方具有约束力。2.双方应按合同约定继续履行合同，双方签订的商品房购销合同不具有协议解除或法定解除的条件存在，被告不存在原告诉称的根本性违约，双方应严格按照合同约定继续履行合同。3.原告主张的违约金计算有误，部分违约金诉讼时效已经过；违约金截止计算时间应计算至最终判决生效之日，而不是原告诉称的计算至合同解除之日。4.原告主张的贷款利息损失无任何法律依据。总之，星元公司现在虽然尚不具备完成交付商品房的交付条件，但该条件并不存在客观上的不能达成，星元公司也没有在主观上不履行该合同义务的故意，在星元公司按照法律规定进行竣工验收后，仍然可以继续履行合同并将房屋交付使用，因此，本案并不存在不能实现合同目的的情形，双方之间不具备解除的条件，请依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，本院确认本案事实如下：2014年5月15日，星元公司以自己为甲方、以权秀为乙方签订中国泸西高原足球训练基地-1416号《商品房购销合同》，约定：1.乙方向甲方购买甲方开发的位于云南省泸西县白水镇善导村委会八窝树中国泸西高原足球训练基地C组团C60幢1-3层C11号框架结构房，参考建筑面积约344.61平方米，参考套内建筑面积为329.301平方米，房屋总价款2481192元。2.乙方于2014年5月15日前支付首付款751192元，余款173万元由乙方向银行借款并支付甲方。甲方于2015年5月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方。3.乙方如未按合同约定履行付款义务，则在约定应付款期限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，按100元/天向甲方支付违约金。逾期90天后，甲方有权解除本合同并将该套房收回另行发售，甲方有权直接从乙方已付款中扣除总房款的10%作为违约金，将剩余款项无息退还乙方，已发生的交易相关税费由乙方承担。4.甲方如未按合同约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按100元/天向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，乙方依约向甲方支付了购房首付款751192元，并于2014年6月3日向中国农业银行泸西支行（以下简称农行泸西支行）申请住房贷款173万元，该款由贷款行于2014年6月3日直接转入甲方所开立的银行账户24×××13。乙方自2014年7月20日开始以等额本息还款方式按月向农行泸西支行还款，至2015年5月20日，乙方共向农行泸西支行还款128501.98元。2015年5月30日，甲方没有依约交房于乙方。此后，甲方没有与乙方另行约定交房时间，也未向乙方支付违约金。乙方自2015年5月21日至2019年5月20日期间（48个月）共向农行泸西支行还款466013.43元（含2018年4月22日超期两天还款应支付的利息2.04元）。截止2019年5月20日，原告权秀还本付息的总额为594515.41元。庭审同时查明，星元公司成立于2011年1月25日，法定代表人朴星辰，营业期限至2021年1月24日。2016年11月29日，法定代表人变更为张绍东。庭审中，法庭要求被告委托诉讼代理人就涉案房屋的施工进展、预期交房时间等具体事项作出说明，被告代理人均表示待庭后核实。2019年8月20日，星元公司向本院递交“情况说明”，简述了地块的取得和项目开发，表示：公司一直在积极努力，力争尽快交付房屋。本院认为，依法成立的买卖关系受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告权秀与被告星元公司自愿签订的商品房购销合同形式合法，内容不违反法律禁止性规定，是双方真实意思表示，依法成立并对双方具有法律约束力。原告权秀已依约向被告全额支付购房款，被告在约定交房时间届至后的宽限期内仍未向原告交房，也不向原告支付违约金，甚至在法庭辩论终结前未交房已逾期四年余的情况下仍没有明确可以交房的时间，本院认定被告的行为已构成根本违约，双方的购房合同已经丧失继续履行的现实意义，依法应予解除。被告在本案庭审后一月余也未作出能够继续履约的任何实质表示，其代理人关于“双方签订的商品房购销合同不具有协议解除或法定解除的条件存在，被告不存在原告诉称的根本性违约，双方应严格按照合同约定继续履行合同”的观点本院不予采纳。原告以合同目的已不能实现为由，要求解除与被告签订的商品房购销合同于法有据，该请求本院予以支持。原、被告已约定违约金的支付标准和部分支付期间，遵循意思自治原则，本院对双方关于违约金的约定予以尊重，对违约金应分时段计算，原告关于违约金计算的时段有误，本院予以纠正。被告代理人关于“违约金截止计算时间应计算至最终判决生效之日，而不是原告诉称的计算至合同解除之日”的代理观点是对“判决生效之日即合同解除之时”本为生效判决确定性对合同权利义务关系的终止具有当然影响力的误解，其观点依法不予采纳。关于原告贷款利息损失的承担，遵循权利义务相一致原则，贷款利息应由被告承担至实际全额返还原告所贷购房款之日止。因为贷款173万元自2014年6月3日起即已经贷款行发放并转入被告账户，被告自此享有该贷款的支配权和收益权。如果被告按期交房，原告取得所购房屋的使用权，原告按月清偿房屋贷款本息是理所应当的，而现实是被告逾期四年余一直未交房，被告不能只享受经原告申请所得贷款的收益而拒绝承担与该贷款相关的利息，否则有违公平。因此，被告代理人关于“原告主张的贷款利息损失无任何法律依据”的观点本院不予采纳。原告有关贷款利息损失的计算期间是临时的，本院予以调整。综上所述，原告应当得到支持的违约金和贷款利息损失是：1.2015年5月31日至2015年8月28日期间的违约金：100元/天×90天=9000元；2.2015年8月29日起至商品房购销合同解除之日止的违约金：原告已付房款总额2481192元×0.01%乘以逾期天数；3.贷款利息损失按贷款本金173万元计算，自2014年6月3日起至被告实际全额返还原告所贷购房款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告权秀与被告云南星元文化体育投资有限公司于2014年5月15日签订的中国泸西高原足球训练基地-1416号《商品房购销合同》。二、被告云南星元文化体育投资有限公司于判决生效之日起十日内退还原告权秀的已付购房款2481192元，同时支付2015年5月31日至2015年8月28日期间未交房的违约金9000元。三、原告权秀享有的自2015年8月29日起至商品房购销合同解除之日止的违约金按原告权秀已付购房款总额2481192元×0.01%乘以逾期天数计算；原告权秀已经支付和还将继续支付的贷款利息损失按贷款本金173万元计算，自2014年6月3日起至被告实际全额返还原告所贷购房款之日止（金额以中国农业银行泸西支行每月实际计收的贷款利息为据），均由被告云南星元文化体育投资有限公司于判决生效之日起十日内支付。四、驳回原告权秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费34140元，减半收取17070元，由被告云南星元文化体育投资有限公司负担；另外的17070元，退还原告权秀。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张顺清二〇一九年八月二十六日书记员  王胤力