云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初1318号原告（反诉被告）李嘉耀，男，汉族，1967年1月27日生，住云南省曲靖市马龙县。委托代理人王琳、张丽芳，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）云南省曲靖信誉集团有限责任公司。统一社会信用代码：915303002172395227。法定代表人贾策胜，系公司董事长。地址：云南省曲靖市南宁南路。委托代理人周天雨，云南靖嘉律师事务所律师，特别授权代理。第三人云南滇东联合食品有限公司。统一社会信用代码：945303002172307630。法定代表人何祖训，系公司董事长。地址：云南省曲靖市麒麟区寥廓北路延长线以西生猪屠宰场。委托代理人林红刚，公司员工，特别授权代理。原告李嘉耀（反诉被告）诉被告云南省曲靖信誉集团有限责任公司（反诉原告，以下简称信誉集团）、第三人云南滇东联合食品有限公司（以下简称滇东联合公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日受理后，依法适用普通程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李嘉耀委托代理人王琳、张丽芳，被告（反诉原告）云南省曲靖信誉集团有限责任公司委托代理人周天雨，第三人云南滇东联合食品有限公司委托代理人林红刚到庭参加诉讼。现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原告与第三人于2012年7月15日签订了《牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同》，合同约定其租赁第三人所有的位于曲靖市麒麟区“牛羊定点屠宰交易批发市场”的产房及设备等，租期为五年，即2012年6月15日至2017年6月14日。后原告因业务需要提出招商经营，在征得第三人同意且与第三人签订了《关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租的补充协议》的前提下，于2012年12月4日与被告签订《场地转租协议》，将部分场地转租给被告使用，第三人对《场地转租协议》进行了签字确认。该《场地转租协议》第三条明确约定：“首年租金为人民币580000元整，逐年增加上年租金标准的5%，以此类推。首年租金在双方签订协议、相关手续齐全、甲方接管标的物时一次性付清；以后各年租金在各租用年开始计算时一次性付清。”后该租赁物涉及拆迁，原被告及第三人于2017年8月22日在益宁派出所的组织下就租赁合同纠纷进行调解，调解过程中被告明确提出不再承租。原告已向第三人交清全部租金，根据《场地转租协议》关于租金的计算方式即逐年增加5%，被告应于2017年度开始计算时交纳该年度租金共704993.6元，现被告尚欠原告2016年12月4日至2017年6月14日期间的租金共计370848元一直拖欠拒不支付，根据《场地转租协议》约定，被告有义务交纳拖欠租金且应当支付逾期付款违约金。原告已按照协议履行了租赁义务，被告即应支付租金。为维护原告的合法权益，依法向人民法院起诉，请求判令：一、由被告支付原告拖欠租金370848元；二、由被告支付原告逾期付款违约金59965.35元；三、解除原被告签订的《场地转租协议》；四、案件受理费及保全费、保函费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：由被告支付原告租金实际支付完毕之日止的逾期付款违约金，暂计算至2019年3月1日为59965.35元；将第三项诉讼请求变更为确认原被告双方已履行完毕《场地转租协议》。被告（反诉原告）信誉集团辩称并反诉称，首先原被告签订的《场地转租协议》，是基于原告告知被告已经过第三人同意且可以长期承租案涉场地，才予以签订。但实际原告在与第三人签订的《关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租的补充协议》中已经明确约定原被告签订的转租合同不能超过主合同的时间（2012年6月15日至2017年6月14日）。原告隐瞒了可能影响合同签订的重要事实；其次被告并未明确表示不再承租，而是承租的场地门口在2017年8月被堆放了大量石头，且有多人围堵修理厂，干扰被告正常经营，被告无法继续承租场地；再者，原被告签订的《场地转租协议》中，被告承租场地，租期不得少于10年，租金按年支付，每次支付租金后的使用期限为1年。而本案中，被告使用该场地的实际期限为4年半，在未使用满10年的情况下场地被强制收回，且第5年未能使用满一整年，不符合协议的约定，故原告主张支付租金没有事实依据；最后，原告未能履行原被告签订的《场地转租协议》，应承担违约责任及赔偿损失。该协议约定原告有义务保证被告使用转租标的物的期限不少于10年，但原告直至2017年8月都未依照合同约定向第三人续租和取得转租权，也未与第三人进行协调。2017年8月22日，被告与第三人才在公安机关的组织下做出调解。综述，原告主张支付租金无事实依据，但其隐瞒了可能影响合同签订的重要事实，未履行协议约定的保证义务，致使被告遭受了损失。为维护其合法权益，反诉请求判令：1、由反诉被告支付反诉原告损失447497.08元；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交以下证据：1、身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格；2、牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同、关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租的补充协议、场地转租协议，用于证明原告2012年7月15日租赁第三人所有的位于曲靖市“牛羊定点屠宰交易批发市场”的厂房及设备等，面积为32.4亩。2012年12月4日，在第三人的同意下，原告将部分场地转租给被告；3、收据一份，用于证明原告于2016年8月8日向第三人交纳了2016.6.15-2017.6.14期间的租金459461元；4、益宁派出所纠纷调解告知书、询问笔录、村镇房屋所有权证复印件、场地转租协议复印件、关于牛羊定点屠宰厂资产租赁区情况报告、牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同复印件、关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租的补充协议复印件、场地转租协议复印件、国有土地使用证各一份，用于证明①被告放弃承租，第三人也认可；②转租协议已履行完毕，被告如继续租赁应与第三人直接协商；③堵门及封锁商铺是由第三人实施而非原告；④被告仅支付至2016年12月的租金，但原告与第三人的租赁期限已于2017年6月14日届满并履行完毕；⑤被告直到2017年8月18日依然继续使用租赁场地；⑥被告2017年6月14日后与第三人实际建立了租赁关系。经质证，被告对原告提交的证据1、3三性无异议；对证据2中的牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同三性无异议，关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租的补充协议中明确载明原告转租给被告的场地租赁期限不得超过主合同的期限，场地转租协议的附件原告隐瞒补充协议，未向被告提交补充协议；对证据4中的益宁派出所纠纷调解告知书的真实性、合法性无异议，但不能证明原告的证明目的，反而证明在2017年8月被告已不能正常使用场地，经营受到影响，原告作为承租人未起到协调的义务；对询问笔录的真实性、合法性无异议，但不能证明原告的的证明目的；对村镇房屋所有权证复印件三性无异议；对转租协议，该协议中没有补充协议；对关于牛羊定点屠宰厂资产租赁区情况报告三性不予认可，不能证明原告的证明目的，原告于2017年4月1日便告知第三人不再续租，恰好证明原告未履行保证义务；对牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同复印件、关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租的补充协议复印件的质证意见同上；对国有土地使用证三性无异议。第三人滇东联合公司对原告提交的证据三性均无异议。本院认为，原告提交的证据1、3客观真实，来源合法，与本案具有关联性，且被告予以认可，本院予以采信；证据2客观真实，来源合法，与本案就有关联性，本院予以采信；证据4客观真实，来源合法，与本案具有关联性，但本院不予认可其证明目的。被告(反诉原告)为支持其抗辩及反诉请求，依法向本院提交了以下证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明被告的主体资格；2、场地转租协议，场地现场四至照片复印件七张，用于证明2012年12月4日原告将由第三人所有的部分场地租给被告使用，并保证使用期限不少于10年，另协议中没有原告与第三人签订的补充协议；3、照片复印件，用于证明被告租赁的场地大门口堆放了大量石头，并有多人围堵修理厂，干扰被告经营；4、牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同复印件、关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租的补充协议复印件，用于证明①原告与第三人签订的租赁合同约定的租赁期限为五年（2012年6月15日-2017年6月15日）；②补充协议明确约定原告可将场地转租与被告，但不得超过主合同的租赁期限；5、被告在租赁场地上建盖的汽车修理厂及修缮费用单据，用于证明被告在租赁场地上建盖了汽车修理厂及修缮房屋，共投入人民币894994.15元；6、证人陶某的证人证言，用于证明原告转租给被告的场地的租赁期限不低于10年。经质证，原告对证据1三性无异议；对证据2三性予以认可，但不认可被告的证明目的，原告已按场地转租协议履行了约定的义务；对证据3三性不予认可，事发在原被告租赁关系终止后，与本案无关，但也同时证明被告与第三人实际存在了租赁关系，原告已依照场地转租协议的约定履行完毕；对证据4三性无异议，但不认可被告的证明目的，被告知晓原告与第三人之间的租赁期限，原告不存在隐瞒原始租期的情况；对证据5三性不予认可，所有单据均系被告或第三方单独出具，无正式合同和正规发票，与本案无关；对证据6的三性无异议。第三人对被告提交的证据三性均予以认可，但针对被告提交的被告在租赁场地上建盖的汽车修理厂及修缮费用单据进行说明，我公司与被告签订了补充协议，已将赔偿款支付给被告。本院认为，被告提交的证据1、2、4、6客观真实，来源合法，与本案具有关联性，且原告予以认可，本院予以采信；证据3客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据5仅为收据，无法核实其真实性，本院不予采信。第三人依法向本院提交了以下证据：1、与原告签订的租赁合同复印件一份，用于证明2017年6月14日合同到期公司收回场地；2、益宁派出所纠纷调解告知书复印件一份，用于证明原被告都明确不再续租；3、拆迁补偿协议复印件一份，用于证明被告在涉案场地有建筑物被拆迁，为此与被告签订了拆迁补偿协议，原被告之间的合同纠纷与第三人无关，不承担责任。经质证，原告对第三人提交的三组证据三性予以认可，同时说明第三人与被告已建立租赁关系。被告对第三人提交的证据1、2三性无异议，但同时说明原告隐瞒了转租期限，也未协助被告与第三人进行协商。证据3不予认可，与本案无关。本院认为，第三人提交的三组证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。经庭审和质证，确认以下法律事实：2012年7月15日，原告与第三人经协商签订了《牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同》，合同约定原告承租第三人所有的位于曲靖市麒麟区“牛羊定点屠宰交易批发市场”的厂房及设备等，面积为32.4亩，租赁期限为五年，即2012年6月15日至2017年6月14日，租金为2012年6月15日至2013年6月14日，年租金37.8万元，2013年6月15日至2014年6月14日，年租金39.69万元，2014年6月15日至2015年6月14日，年租金41.6745万元，2015年6月15日至2016年6月14日，年租金43.7582万元，2016年6月15日至2017年6月14日，年租金45.9461万元。合同还就双方的权利义务及争议的解决方式等进行了约定。2012年11月30日，原告与第三人又签订了《关于牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁乙方转租的补充协议》，补充协议约定第三人同意原告将部分资产转租与被告，同时约定须在主合同时间内与对方签订合同、协议。2012年12月4日，原被告签订了《场地转租协议》，协议约定原告将原被告双方确认了四至的场地及附属的地上建筑物、构筑物转租与被告，首年租金为580000元，逐年增加上年租金标准的5%。租期由原告保证被告使用转租标的物的期限不少于10年，如原告与第三人的租赁期限届满后，由原告继续取得与第三人的承租权和对被告的转租权，并继续转租给被告；或由原告负责协调并保证第三人直接将本协议标的物租赁与被告，人力不可抗拒的因素除外。协议还就其他进行了约定，并附《双方身份证复印件》、《牛羊定点屠宰交易批发市场资产租赁合同》、第三人的营业执照、土地使用权证、经双方签字确认的标的物四至平面图。原被告及第三人在协议结尾加盖了公章或签字捺印。协议签订后，原告将双方核准的四至明确的租赁物交付被告使用。被告在使用过程中在上述租赁场地上建盖了部分房屋。2017年6月14日，原告与第三人的签订的租赁合同约定的租赁期限到期，原告表示不再承租。2017年下半年政府实施行政征收，原被告双方租赁的标的物属征收范围。2017年8月18日，被告与第三人就租赁物的承租及使用发生纠纷。2017年8月21日、22日、23日经益宁派出所调解，原被告及第三人达成了：一、拆迁问题，临街面的钢架房屋二楼赔偿全额归信誉集团，一楼的赔偿款云南滇东联合食品公司得赔偿款的三分之一；二、在拆迁之前的租金问题：所得的所有租金各家一半（只限于信誉集团建盖的）；三、信誉集团建盖的房屋不评估，由双方易价协商；四、大门在拆迁之前一直归食品公司使用，如拆迁评估后赔偿款归信誉集团所有，如不评估由信誉集团自行拆走；五、商户问题：由食品公司承继信誉集团与各商户签订的租赁合同，信誉集团必须配合食品公司处理各商户签订的租赁合同涉及的问题。关于李嘉耀与信誉集团租金问题，双方自行协商解决。2018年12月20日，被告与第三人签订了《拆迁补偿协议》，协议约定因市区政府修建水石公路，需征用甲方（云南滇东联合食品有限公司）部分土地及房屋。因甲方被拆迁部分房屋为乙方（云南省曲靖信誉集团有限责任公司）所建，根据原告与甲方、原告与乙方签订的合同，经友好协商，达成：一、，二、乙方所建房屋及附属物，按照甲、乙双方于2017年8月22日在曲靖市麒麟区益宁派出所所签订的《纠纷调解告知书》及拆迁方评估、测量为依据，赔偿金额以2018年12月13日双方签订的《结算清单》执行，补偿金额为549807.18元（大写：伍拾肆万玖仟捌佰零柒元壹角捌分）。拆迁补偿协议签订后，第三人向被告支付了上述补偿金额。另查明，原被告签订《场地转租协议》后，被告按照协议的约定仅支付截止2016年12月3日的租金。2016年12月4日至2017年6月14日的租金未支付。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与第三人签订了租赁合同及补充协议，原告依约取得承租权及部分场地的转租权。原告与被告又签订了场地转租协议，被告依约取得了部分场地的使用权。两合同系合同双方当事人自愿签订，未违背法律法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告向被告交付了合同约定场地，被告即应按照合同的约定履行租金的支付义务，被告未履行应依法承担违约责任，因此对原告起诉要求被告支付2016年12月至2017年6月的租金，本院予以支持。对被告反诉要求原告承担损失447497.08元，原告与第三人签订的补充协议约定，原告须在主合同时间内与被告签订合同、协议。但后原告与被告签订的转租协议中约定使用转租标的物的期限不少于10年,该期限已超过原告与第三人约定的剩余租赁期限。超过部分应为无效，虽然第三人对合同进行签章确认，但仍需原告依照合同的约定取得承租权及转租权或由原告负责协调并保证第三人直接将标的物租赁给被告。原告与第三人的租赁期限到期后原告明示不再继续承租，但也未进行协调，确保第三人将标的物租赁给被告，原告属违约。据此，对原告主张逾期付款违约金，本院不予支持。另对原告确认原被告双方签订的场地转租协议已履行完毕，也不予支持，但案涉场地已被征收，也无继续履行的可能。被告据此反诉要求原告承担投入一半的损失即447497.08元，针对该反诉请求，本院认为：1、被告主张的并非是其实际损失；2、即使以此计算损失，但后因政府行政征收而得以补偿，其已不存在损失。因此，本院对被告的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）云南省曲靖信誉集团有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李嘉耀租金370848元。二、驳回原告李嘉耀（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告云南省曲靖信誉集团有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7762元，由原告李嘉耀承担3881元，由被告云南省曲靖信誉集团有限责任公司承担3881元。反诉案件受理费4006元由被告云南省曲靖信誉集团有限责任公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张朝波人民陪审员  罗琼芳人民陪审员  朱国安二〇一九年八月二十八日书 记 员  崔 弘