福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初19542号 原告：危敬茂（反诉被告），男，1965年7月4日出生，汉族，住江西瑞金市。 原告：杨小东（反诉被告），男，1968年10月18日出生，汉族，住江西省瑞金市。 上列原告共同委托诉讼代理人：袁平生，江西华瑞律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：宋强，江西华瑞律师事务所律师。 被告：林佳莹（反诉原告），女，1990年2月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：林惠珍，女，1962年12月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：洪英世，福建金方正律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）危敬茂、杨小东与被告（反诉原告）林佳莹房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）闽0203民初3545号民事判决书后，危敬茂、杨小东提出上诉。厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民初5281号民事裁定书裁定发回重审。本院于2018年12月12日立案受理后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，根据危敬茂、杨小东的申请，追加林惠珍为本案共同被告参加诉讼。危敬茂、杨小东及其共同委托诉讼代理人袁平生，林佳莹、林惠珍的共同委托诉讼代理人李安荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 危敬茂、杨小东向本院提出诉讼请求：1.确认解除危敬茂与林佳莹签订合同中的有效部分（即根据产权证所记载第二层面积为75.79平方米的部分），合同其他部分（第三、四层以及第二层中超出75.79平方米的面积部分）自始无效；2.林佳莹、林惠珍返还危敬茂、杨小东押金8.1万元；3.林佳莹、林惠珍支付危敬茂、杨小东资产转让费45万元；4.林佳莹、林惠珍赔偿危敬茂、杨小东经济损失18万元。事实和理由：2014年6月，危敬茂、杨小东商议共同投资经营宾馆，并承租了林佳莹、林惠珍位于厦门市思明区楼房的第二至四层。2014年6月24日，该二人以危敬茂名义与林佳莹签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为2014年6月25日起至2024年6月24日止，月租金前两年为2.7万元，之后每两年递增10%。协议签订的两天内，危敬茂、杨小东即向林佳莹支付了押金8.1万元、转让费5万元及首期租金2.7万元，合计15.8万元。林佳莹、林惠珍随后将房屋交付给危敬茂、杨小东。危敬茂、杨小东接收房屋后，投入资金70万元对承租房屋进行为期三个月的装修，特别是依照合同约定对承租房27间卫生间水管作改道装修。危敬茂、杨小东完成装修后，又投入40万元资金购置电视机、空调、热水器、卫浴及床上用品等并自2014年9月开始经营，期间双方均按照合同约定履行并未出现违约情形。2017年初，因厦门会晤，政府部门要求公安机关对全市宾馆旅店业进行全面整治。2017年2月19日，公安部门召集全体经营业主开会，要求危敬茂、杨小东所在的黄厝村塔头社全部宾馆、旅店从20日起停止营业，随后该区域所有宾馆、旅店均于第二天歇业。鉴于这一突发情况，危敬茂、杨小东几次要求林佳莹、林惠珍减免停业期间租金，林佳莹、林惠珍始终避而不见，不置可否。2017年4月10日，林佳莹、林惠珍在未通知危敬茂、杨小东的情况下，突然进行断电停水，导致危敬茂、杨小东无法在歇业期间继续管护房屋及资产，被迫于2017年4月13日撤离。在危敬茂、杨小东撤离后的第二个月即2017年5月，林佳莹、林惠珍在不与危敬茂、杨小东作任何协商的情况下，便将危敬茂、杨小东正在经营使用的房屋及所有宾馆资产据为己有，并将其作为学生公寓出租牟利。危敬茂、杨小东知晓后，要求林佳莹、林惠珍信守合同，尊重和维护危敬茂、杨小东的合法经营权、财产权。但林佳莹、林惠珍不愿继续履行合同，也不愿支付资产转让费及赔偿危敬茂、杨小东的经济损失。综上所述，2017年2月因政府行为导致双方合同暂时无法履行，属于合同履行中的情势变更和不可抗力，合同处于中止履行状态，危敬茂、杨小东并无义务向林佳莹、林惠珍支付租金，更不构成违约。相反，林佳莹、林惠珍竟然单方终止合同并将危敬茂、杨小东合法资产实施违法占有、使用和收益。鉴于此，危敬茂、杨小东要求解除合同并退还押金8.1万元，同时按照危敬茂、杨小东资产价值及原合同对等原则向危敬茂、杨小东支付转让费45万元，同时其自2017年5月开始至今使用危敬茂、杨小东资产所取得的租金收入按照每月2万元计算为18万元，应作为对危敬茂、杨小东的损失补偿。 林佳莹、林惠珍辩称，租赁合同系林佳莹与危敬茂签订，杨小东并非本案适格原告，林惠珍虽为讼争房屋的产权人，但其未参与房屋管理，也非讼争合同相对方，所以林惠珍也不是本案适格被告。当事人之间的租赁合同合法有效，虽然房屋有部分未进行房产登记，但可以长期正常使用。危敬茂停业之后，林佳莹将讼争房屋继续出租，可见讼争房屋不存在使用障碍。危敬茂从2015年8月份开始未足额支付租金，每月仅支付2万元、2.4万元左右的租金，林佳莹出于维护合同稳定的善意并考虑到危敬茂尚有押金在林佳莹处，故未提出解除合同。2017年开始，危敬茂以厦门会晤期间不能经营旅馆为由，未再支付租金。2017年4月，林佳莹委托律师向危敬茂老家以及讼争房屋地址发函催讨租金被危敬茂拒收。此后，危敬茂于2017年4月搬离讼争房屋，双方租赁合同因此解除。林佳莹将讼争房屋收回后另行出租作为学生公寓使用。房屋押金是在房屋租金支付完毕，未拖欠租金的情况下才予以退还，在危敬茂未支付完毕租金的情况下，其要求退还押金的请求不能成立。资产转让费、赔偿损失的主张不属实，起诉状中已经自认其亏损连连，早已经停业，何来损失？危敬茂已经将讼争房屋内物品撤离，已无资产，危敬茂主张的资产转让费也不能成立。本案也不存在危敬茂主张的林佳莹强行断水断电的情形，危敬茂是在亏损连连、早已经停业的情况下搬离讼争房屋。 林佳莹向本院提出反诉请求：1.危敬茂向林佳莹支付讼争房屋第二层的租金53567元及违约金（自2017年5月1日起，以53567元为基数，按每日千分之三计算至实际付清之日止）。2.危敬茂向林佳莹支付讼争房屋三、四层至2017年4月底的占用使用费107133元。事实与理由：讼争房屋系林佳莹母亲林惠珍名下的房产，林惠珍授权林佳莹进行管理、使用、出租。2014年6月24日，林佳莹将讼争房屋2至4层（其中3、4两层系自建，未能取得房屋产权）出租给危敬茂使用，确定仅作为危敬茂居家、商务及合法经营之商业性用房，并签订《房屋租赁合同》，约定每个月的25日前缴交下个月房屋税后租金，租金每两年递增10%，其中从2014年9月9日起至2016年6月24日期间，每月租金为2.7万元，从2016年6月25日起至2018年6月24日期间，每月租金为2.97万元；逾期支付房租，每逾期一日，按月租金额的千分之三支付延迟履行违约金；每逾期一个月以上的，出租方有权单方终止合同，并追讨租金。随后危敬茂一直承租使用讼争房屋。但危敬茂从2015年8月起未能足额支付每月租金，期间经过林佳莹的不断催讨，甚至委托律师发函，危敬茂均置之不理，拖延到2017年4月底后才搬走彻底退出讼争房屋，但拒不结算讼争房屋的水电费。至2017年4月，危敬茂共拖欠林佳莹租金、占有使用费合计160700元以及违约金等。危敬茂拖欠的水电费已从押金中抵扣，所以林佳莹未再向危敬茂主张该费用。 危敬茂、杨小东辩称，对林佳莹、林惠珍主张的租金及占用费均有异议。2015年9月以后租金的变化系双方达成的按市场行情上下浮动的合意，是对原合同履行方式和主要条款的变更，在此后一年多的履行期间，林佳莹对此是接受和认可的，不存在危敬茂拖欠租金的问题。2017年2月至4月危敬茂、杨小东未付房租，是因为双方的租赁合同在履行过程中出现情势变更和不可抗力的情形，导致合同无法继续履行。讼争房屋的产权人系林惠珍，根据代理法律关系，林惠珍应当作为本案的被告，危敬茂、杨小东系合伙关系，即便讼争合同仅有危敬茂一人的签名，但杨小东全程参与协商并履行合同，林佳莹对此也认可，因此杨小东系适格原告。讼争房屋的第3、4层以及第2层的一部分未取得施工许可，林佳莹、林惠珍将违法建筑出租给危敬茂、杨小东，该部分合同自始无效，因此林佳莹、林惠珍所收取的违法建筑部分对应的租金收入等应返还危敬茂、杨小东。根据合同约定，林佳莹、林惠珍应确保讼争房屋的正常使用，不得采取断水断电等极端手段阻碍危敬茂、杨小东使用。即便危敬茂、杨小东存在拖欠租金的行为，林佳莹、林惠珍应通过诉讼方式解决，但林佳莹、林惠珍在未行使诉权的前提下，强行侵占危敬茂、杨小东的财产。危敬茂、杨小东并未收到林佳莹、林惠珍发出的律师函，林佳莹一审提交的邮寄单的签收人并非危敬茂或杨小东，且该证据无法证明林佳莹寄送的是律师函。所以林佳莹、林惠珍从未以合法方式行使过合同解除权。 本院经审理认定事实如下：林惠珍与林佳莹系母女关系。 厦农房证市滨海字第××号《厦门市农村房屋所有权证》以及厦集土证市滨海字第XX号《厦门市集体土地使用权证》载明，址于厦门市思明区房屋的所有权人为林惠珍，土地使用面积为76.74平方米，房屋为二层，一层面积为73.99平方米，二层面积为75.79平方米，总建筑面积为149.78平方米。该房屋实际为四层建筑，其中第三、四层未办理相关建设手续，第二层亦存在超建部分。 2014年1月1日，林惠珍将上述房屋包括出租、装修、缴纳水电费等事项委托给林佳莹，期限自2014年1月1日至2025年12月31日。 2014年6月22日，林佳莹向杨小东出具一份收据，载明今收杨小东（身份证尾号：2918）先生5000元作为（二、三、四层）出租押金。若2014年6月26日前未与林佳莹签订房屋合同，则5000元归林佳莹所有，杨小东先生不得退回。备注如下：房租为押一付三，每季度8.06万元，装修期至2014年9月10日，转让费5万元（含27台格力空调、27台热水器）。 2014年6月24日，林佳莹（甲方、出租方）与危敬茂（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将厦门市思明区房屋的第二、三、四层出租给乙方，每层建筑面积200平方米，三层共600平方米；甲方同意提供房屋南侧（现甲方车库二楼屋顶，面积约40平方米）；四楼屋顶部分若需加盖建筑物双方须进行协商并另行签订补充协议；该房屋仅作为居家、商务及合法经营之商业性用房；租赁期限10年，从2014年6月25日起至2024年6月24日止；甲方应于2014年6月25日前将租赁物交付给乙方，并承诺2014年9月9日前为乙方无租金装修期；乙方承诺对房屋的第二、三、四层合27间卫生间的水管进行改道装修；因该房屋为甲方原作为民宿经营使用，由于甲方前期对该房的投资（含27台格力空调、27台热水器等），转让费为5万元，乙方应于合同签订之日一次性支付给甲方；合同签订之日乙方向甲方支付8.1万元作为押金，至乙方向甲方支付第一个月租金时该押金当即自动转结为履约金，合同期满在确定乙方没有拖欠任何费用的当日甲方必须如数退还乙方合同履约金；乙方应于每个月的25日前向甲方缴交下个月房屋租金；租金按如下标准计算（每两年递增10%）实收金额如下：2014年6月25日至2016年6月24日止，每月2.7万元；2016年6月25日至2018年6月24日止，每月2.97万元；2018年6月25日至2020年6月24日止，每月3.267万元；2020年6月25日至2022年6月24日止，每月3.6万元；2022年6月25日至2024年6月24日止，每月3.96万元；合同期满，如乙方经营需要继续承租甲方房屋，应提前三个月甲方提出书面申请，租金标准根据当地时价另行商议，同等条件乙方有优先承租权；若租赁合同期限未满（政府征用等不可抗力除外），甲方单方面违约收回房屋造成乙方无法正常经营，甲方应补偿因违约造成乙方的经济损失为80万元；乙方应按照合同规定按期缴交甲方房租，若逾期支付房租，每逾期一日，按月租金额的千分之三支付延迟履行违约金；逾期一个月以上的甲方有权单方终止本合同，并有权追讨乙方所欠全部资金。 2014年6月24日，林佳莹向危敬茂出具一份收据，确认收到危敬茂支付的8万元房租首付款。 2014年6月25日，林佳莹又向危敬茂出具一份收据，确认收到危敬茂支付的7.3万元作为剩余房租押金及转让费。 另查明，合同履行中，杨小东曾于2016年10月16日和2017年1月27日以股东、承租人的身份与林惠珍通过电话方式协商降低及延期交付租金事宜。其中2016年10月16日通话内容包括：杨小东告知林惠珍其曾与林佳莹协商降低2016年6月至8月期间的租金即杨小东同意按每月2.7万元支付上述期间的租金；林惠珍表示“我们降的比别人快，别人没降我们都降了嘛”以及杨小东等人“投资不了多少，愿赌服输”等。2017年1月27日通话内容包括：危敬茂告知杨小东若明天六点之前没见到房租，林佳莹会把水电停掉；杨小东承诺尚欠的两个月租金会在初五、六偿还，要求不要明天不要停水停电；林惠珍答复，杨小东一而再地迟延支付租金，若初五、六未偿还租金就会收回房屋，因为房屋已交给林佳莹管理，林惠珍同意和林佳莹沟通一下做林佳莹的工作，若林佳莹不同意（延期支付租金），林惠珍还会给杨小东打电话等内容。 租赁期间的租金均是通过杨小东的银行账户转账支付，缴交情况如下：2015年8月29日，转账2.5万元，杨小东称因为维修卫生间漏水花费2000元，该2000元维修费从租金中抵扣，但林佳莹对此不予确认。自2015年11月15日至2016年4月15日，每月支付租金2.4万元。2016年5月20日至8月6日，每月支付租金2.7万元。2016年8月24日，支付租金2万元。2016年10月20日、11月5日，分别支付租金2.4万元。2016年11月25日、2016年12月31日、2017年2月4日，分别支付租金2万元。从2017年3月份开始，未再支付租金。 2017年3月29日，林佳莹委托律师向危敬茂发函催讨租金，要求危敬茂于2017年4月10日前付清拖欠的租金13.1万元及违约金，逾期将解除租赁合同等。该律师函邮寄至危敬茂户籍所在地，由其家人签收。另一律师函邮寄至讼争房屋，但反馈为“电联要求退回”。2017年4月10日，林佳莹向危敬茂催讨拖欠的租金，并口头表示要对讼争房屋进行断水断电。 审理中，危敬茂陈述，2017年4月中旬，讼争房屋被停水停电后，其曾经两次到村委会找林惠珍，要求恢复水、电以便危敬茂重新营业，但林惠珍过了四、五天后一直没有回应，危敬茂才于2017年4月底暂时歇业离开；危敬茂希望通过以暂停营业和拖欠租金的方式等候林惠珍起诉危敬茂后，危敬茂再处理相关事宜，但到2017年5月林惠珍却将房屋门撬开，将讼争房屋另行出租给他人了；2014年6月签合同后，经过三个月装修，从差不多在10月份左右开始经营，至2017年4月，共有27间房屋，其中有一间未装修，其他26间的所有设施，均包含卫生间、空调、旅馆所需设施都是危敬茂、杨小东添置的，撤离时这些设施均未带走，现讼争房屋内的空调等设施都还是危敬茂、杨小东装修留下的。 杨小东陈述，当时公安部门召开会议，通知厦门会晤期间要停止营业，杨小东因此曾找林惠珍商量减免租金问题，但林惠珍始终不接电话；当时周边其他的承租人都有减免房租甚至还有未交房租的。 林佳莹陈述，危敬茂长期拖欠、未足额支付租金，2017年3月开始拒付租金，构成违约，林佳莹才选择在2017年3月29日发两份律师函给危敬茂的家里和旅馆，其中旅馆的邮件被拒收；危敬茂于2017年4月搬离讼争房屋时，包括其添置的家具、饮水机、冰箱、热水器等物品都拆走了，林佳莹于2017年5月才将讼争房屋出租给他人，新租客对房屋重新进行了装修。 危敬茂、杨小东还提供：1.落款日期为2014年5月10日的《合伙协议》，内容为该二人在讼争房屋处合伙经营旅店；2.购销合同、销售出库单、出货单、收条、收款收据等，主张危敬茂、杨小东为讼争房屋装修购置装修材料108419元、支付工程工资206148元、购置设备用品等138554.02元。该证据经本院核对，清单如下：扣除23台奥克斯空调、26台电视、2台电脑无相应送货地址、付款人信息、付款记录，所有凭据合计总价87968.93元。其中：一、淘宝消费记录（自2014年7月7日至2014年9月11日）（1）床品四件套共44件：1118＋240＋72＋1080＋145＋78＝2733元；（2）木屐31双：523.84元；（3）床品三件套共36件：880＋1651＝2531元；（4）装饰花15件及花盆花架：776.6＋46.4＋18.71＋18.8＝860.51元；（5）开关共56件：246.51＋358.8＋32＋47＋××.5＋109.96＋258.48＋86.4＝1169.65元；（6）地板共418件：1050＋3565＋2783＋2783＋370＋442＝10093元；（7）插座共127件：242.3＋169＝411.3元；（8）拖鞋31双：248元；（9）垃圾桶56个：333.2元；（10）贴纸（含窗贴共151件）：125.6＋16.66＋23.7＋17.5＋17.9＋17.1＋158.4＋158.4＋1112＋47.9＝1675.16元；（11）鱼池摆件：468元；（12）马克杯52个：411.8元；（13）门牌××块：240元；（14）灯具（含夜灯、吊灯、台灯共29件）：873.6＋156.8＋104＋68＋399＋78＋154.8＋442.8＋378＋279＋288.14＋136＋78＋53.9＋59＋49＋137＋62＋50.5＋28＋87＋53.8＋287.41＝ 4××3.75元；（15）椅子2把：400元；（16）拖把2把：29.62元；（17）画框：119元；（18）海绵垫：15元；（19）藤椅三件套：380元；（20）水龙头、洗脸池、浴架、地漏、花洒、下水器各26件：205＋784＋1041＋135.4＋146＋164.5＝2475.9元；（21）踢脚线440份：1050元；（22）上水阀78枚：310.2元；（23）ＭＰ3一台105元。以上合计：××966.93元。二、清单、发票（1）2014年10月12日沙发、茶几1套1700元；（2）2014年10月10日饮水机1台500元；（3）2014年10月12日灭火器6台420元；（4）2014年7月23日圆床及床架各3件、另有家具38件合计21390元；（5）2014年7月16日被单实付520元；（6）电子锁26把实付2340元；（7）2014年8月29日浴巾、毛巾、洗发水、被芯、梳子等合计3602＋4515元；（8）2014年9月5日被芯、浴巾合计4755元；（9）2014年7月16日科龙空调、伊莱克斯空调各1台：2399＋1899元（10）2014年9月1日衣架26套、贝壳台合计1700元；（11）2014年8月16日马桶26个合计6470元；（12）2014年8月3日手拿花洒26套已付3172元；（13）2014年10月15日茶几240元；（14）2014年9月8日电吹风、电水壶各26个合计1380元；以上合计：57002元。 林佳莹、林惠珍对上述证据的三性均有异议。 本院组织双方当事人进行现场勘查。林惠珍表示，讼争房屋已出租给他人经营，其无门房钥匙进入；如果危敬茂愿意，林佳莹可以继续履行合同。危敬茂表示，其不愿再履行合同；装修价值可由法院酌定，其不要求进行评估。 本院认为，林佳莹于2014年6月22日向杨小东出具收据的时间、备注内容与2014年6月24日林佳莹与危敬茂签订《房屋租赁合同》具有时间上的连贯性、内容上的一致性。林佳莹向杨小东收取的5000元押金在《房屋租赁合同》签订后亦转为房屋租赁费用的一部分，即危敬茂、杨小东共同向林佳莹支付了押金8.1万元、转让费5万元及首期租金2.7万元，合计15.8万元。在《房屋租赁合同》履行过程，亦由杨小东支付租金并与林佳莹、林惠珍协商租赁事宜。危敬茂、杨小东之间的《合伙协议》也可以证明该二人在讼争房屋合伙经营旅馆的事实。上述一系列事实可以证明，危敬茂、杨小东共同向林佳莹承租讼争房屋，林佳莹对该事实亦是知悉与认可的，故杨小东是本案适格的原告。 林惠珍曾与杨小东等就房屋租赁事宜进行过协商，林惠珍在协商过程中也曾表示，其就租赁事宜要和林佳莹沟通、做林佳莹的工作，故林惠珍在讼争合同履行过程中的协商行为仅能认为是代表林佳莹的行为。因此，讼争房屋虽然登记在林惠珍名下，林惠珍已将讼争房屋包括出租的事宜委托给林佳莹，该房屋的所有权与使用权存在分离，本案讼争合同的当事人为林佳莹与危敬茂、杨小东，危敬茂、杨小东也未提交林惠珍应承担讼争合同项下权利义务的其他证据，故危敬茂、杨小东针对林惠珍提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 根据上述《厦门市农村房屋所有权证》和《厦门市集体土地使用权证》载明内容，可以认定讼争房屋存在违法建设部分，故《房屋租赁合同》虽然系当事人真实意思表示，但超过合法建造部分应认定为无效。鉴于讼争房屋已由林佳莹收回，危敬茂、杨小东亦表示不再履行合同，故讼争合同中涉及的合法建设即二层中的面积为75.79平方米部分的合同关系可以解除，其余包括第二层合法建设以外部分和第三、四层违法建设部分危敬茂、杨小东应当返还林佳莹。考虑到讼争房屋使用的完整性以及双方当事人对各部分的租金并未作区分，为方便纠纷处理，对讼争房屋的租金和使用费的标准参照当事人的约定，不再做区分。鉴于危敬茂、杨小东从2016年8月25日开始即未足额缴交租金，从2017年2月25日开始完全不支付租金。2017年3月29日，林佳莹委托律师向危敬茂发函催讨，并告知危敬茂若于2017年4月10日未付清所欠的租金则解除合同。此后，危敬茂于2017年4月底搬离讼争房屋。因此，可以认定《房屋租赁合同》的有效部分于2017年4月10日解除。 根据《房屋租赁合同》约定，每月25日前支付下月租金，2014年6月25日至2016年6月24日的月租金标准为2.7万元，2016年6月25日至2018年6月24日的租金标准为2.97万元。从双方实际履行的情况分析，杨小东从2015年11月15日至2016年4月15日每月支付租金2.4万元，2016年5月20日至8月6日每月支付租金2.7万元。虽然此期间危敬茂、杨小东未如约足额支付租金，但林佳莹并未提出异议。而且，从上述杨小东与林惠珍的通话内容中可以确认危敬茂、杨小东确实存在未按时足额交付租金的情形以及双方曾就降低租金标准事宜进行过协商。此后，杨小东有规律地缴纳租金的行为可视为双方就租金标准达成新的合意：即2016年6月24日之前按2.4万元/月计付租金，2016年6月25日之后按2.7万元/月计付租金。从2016年8月22日开始，危敬茂、杨小东仅按月支付2万元或2.4万元支付，尚欠2016年8月25日至2017年2月24日期间的租金及占用费3.4万元。从2017年2月25日至2017年4月25日危敬茂、杨小东搬离讼争房屋止，尚欠租金及占用费5.4万元，以上合计8.8万元。危敬茂、杨小东自2015年8月29日至2017年4月期间未足额支付租金及占用费，也未提交证据证明双方已就租金及占用费减免事项达成一致意见，故危敬茂、杨小东的行为已构成违约。综合考量《房屋租赁合同》存在无效情形，合法建设面积仅占全部租赁面积的不到13%，且双方在合同履行过程中亦曾对租金减免等问题进行过协商以及对林佳莹实际损失的弥补程度，对林佳莹提出的租金部分的违约金主张，不予支持。 危敬茂、杨小东于在2017年4月间在双方未就租金减免事宜达成一致的情形下，暂停营业（离开讼争房屋）、拖欠租金并拒收林佳莹发出的律师函，自其自认的2017年4月底离开至2018年2月9日向本院提起诉讼历经10个月的时间里既未履行合同义务，也未提出权利主张，而是以期待林佳莹或林惠珍提起诉讼后再行处理双方租赁纠纷事宜。危敬茂、杨小东作为《房屋租赁合同》一方当事人，应当清楚逾期支付租金一个月以上的林佳莹有权单方终止合同的约定，因此，即便存在林佳莹或林惠珍停水停电的事实，危敬茂、杨小东的上述作为或不作为的方式显然缺乏法律上的正当性，对其要求林佳莹赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。双方当事人应当清楚合同对租赁期满或合同解除后对讼争房屋的装修、添置部分如何处置并未进行约定，危敬茂、杨小东在搬离讼争房屋以及林佳莹在收回房屋时均未做证据保全，林佳莹亦自认讼争房屋租赁给他人后重新进行了装修，危敬茂、杨小东亦表示不要求对该部分的价值进行评估，客观上也存在对该部分价值难于判断的问题，双方当事人对此均有过错，应分别承担责任。 从林佳莹于2014年6月22日向杨小东出具的收据以及《房屋租赁合同》载明的相关内容，可以认定讼争房屋原系林佳莹经营民宿，危敬茂、杨小东承租后继续作为民宿经营使用；林佳莹收取的5万元转让费包括含了27台格力空调、27台热水器；危敬茂、杨小东承租后承诺对房屋的第二、三、四层合27间卫生间的水管进行改道装修；合同期满后，在危敬茂、杨小东未拖欠任何费用的情形下，林佳莹退还8.1万元押金。林佳莹虽然对危敬茂、杨小东提供的上述购销合同、销售出库单等证据提出异议，但从危敬茂、杨小东提供的上述购销合同等证据的购买货物的时间、品种、数量分析，在无相反证据的情形下，可以认定为危敬茂、杨小东为讼争房屋经营民宿所购的装修物品和添置。该部分扣除23台奥克斯空调、26台电视、2台电脑无相应送货地址、付款人信息、付款记录的部分，其他物品价值为87968.93元；27台格力空调、27台热水器的价值参照转让费5万元确定。参考合同约定的10年租赁期限以及已履行的部分时间，上述物品按20%折旧后的价值为110375.14元。对于其他可能存在的诸如水管改道装修等部分的费用，危敬茂、杨小东未提供相关证据，该部分的主张不予支持。如上所述，讼争房屋的合法建设面积仅占全部租赁面积的不到13%，存在大部分违法建设情形，因此导致了《房屋租赁合同》存在部分无效的情形，而且该合同的有效部分也存在未到期而解除的情形，故林佳莹收取的8.1万元押金应返还危敬茂、杨小东。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认危敬茂与林佳莹就厦门市思明区房屋于2014年6月24日签订的《房屋租赁合同》中涉及的有效部分即第二层合法建设的75.79平方米于2017年4月10日解除；其余违法建设部分包括第二层合法建设的75.79平方米以外和第三、四层部分无效； 二、林佳莹于本判决生效之日起十日内偿还危敬茂、杨小东资产转让费（装修、添置物补偿款）110375.14元、押金8.1万元，合计191375.14元； 三、危敬茂于本判决生效之日起十日内偿还林佳莹租金及占用费合计8.8万元； 四、以上第（二）项与第（三）项相抵，林佳莹于本判决生效之日起十日内偿还危敬茂、杨小东103375.14元； 五、驳回危敬茂、杨小东的其他诉讼请求； 六、驳回林佳莹的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费10910元，由危敬茂、杨小东负担9324元，林佳莹负担1586元；反诉案件受理费1757元，由林佳莹负担795元，危敬茂、杨小东负担962元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （吕云平） 二〇一九年八月八日 书 记 员（王 雪） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。