广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初7402号原告：朱艳红，女，1968年6月8日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：汤颖茵，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市吉大九洲大道中。法定代表人：刘广略，董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪亚宁，广东莱恩律师事务所实习律师。原告朱艳红与被告珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱艳红的委托诉讼代理人汤颖茵、被告南福公司的委托诉讼代理人林伟杰、纪亚宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱艳红向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金，直至被告配合原告取得不动产权属证书为止（暂计为人民币144,637.50元（从2018年6月26日计至2019年6月20日共逾期359日，即3,800,000×4.35%÷360×359=164840.83元）；从2019年6月21日起至被告配合原告取得不动产权属证书之日止，按3827001.6元为基数计算违约金。2、请求法院判令被告承担本案全部诉讼、保全费用。事实和理由：2016年4月14日，原告与被告签订了《锦园靠山房号确认单》，确认认购了由被告负责开发的位于珠海市香××区××大道中××单元××房（下称“该房屋”）。同日，原告按照确认单的约定支付了该房屋共计人民币壹拾万元整的定金。2016年4月20日，双方就该房屋房款的支付达成了一致意见，被告向原告出具《客户付款通知》，要求原告应在2016年4月22日前向被告指定的公司（珠海市锦园物业管理有限公司）账户支付首期款人民币1,040,000元。次日，原告完成了首期款项的支付义务。随后，双方于2016年7月20日签订了《商品房买卖合同（预售）》（下称“合同”），合同约定了原告剩余房款共计人民币2,660,000应在2016年7月31日前支付完毕。原告于2016年7月27日履行完毕全部房款的支付义务。截止至2017年7月29日，被告向原告开具了共计人民币3,800,000元的该房屋购房款收据。该房屋按照合同的约定已于2017年6月30日向原告进行了交付使用。被告在履行合同的过程中，出现了逾期办理不动产权属证书的违约情况。根据合同的相关约定，原告已多次口头敦促被告为其办理不动产权属证书，但被告却一直推脱，导致现阶段仍未能为原告出具购房款发票并办理权属证书。截止至2019年5月6日，已逾期315日。鉴于被告的违约情况，双方应按照合同第二十条第（二）款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按补充协议约定执行。”执行。综上所述，原告与被告签订的《珠海市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，符合我国法律的相关规定，合法有效。双方应严格遵守并按照合同的约定履行自己的义务。被告应当在该房屋交付之日起360日内按约定办理房屋权属证书，逾期未办理的，应承担相应的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第107条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金并积极配合原告办理该房屋的权属证书。为维护自身的合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼，请求依法判如所请!原告朱艳红对其诉称提交证据如下：1、《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件》；2、锦园【靠山】房号确认单；3、客户付款通知；4、收据及结算业务委托书。被告南福公司辩称，一、原告至今尚未向答辩人支付人民币27001.6元面积补差款，其已构成违约在先，无权向答辩人主张逾期办证违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，双方在2017年6月30日办理案涉房屋交付时，答辩人已经向原告出示案涉房屋的测绘报告，并告知了原告房屋的测绘面积（套内100.63㎡）较合同约定面积（套内99.92㎡）多出了0.71㎡，需要依约补交面积差款人民币27001.6元。另根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）第四条第2款“买受人需向出卖人补交房款的，应当在出卖人取得《商品房地产权权属证明书》后45日内补交，逾期未补交的，应当向出卖人按日支付需补交房款万分之一的违约金”的约定，在答辩人已事先通知过原告补交面积差款的事项，且在房屋交付6个月后的2017年12月27日答辩人又取得《商品房地产权权属证明》，达到合同约定支付条件的情况下，原告至迟就须在2018年2月10日之前完成补交，但原告至今仍未履行此合同义务。对此，按照《补充协议》第七条第5款“在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积差价款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料。如买受人未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理房屋产权登记，并不承担违约责任”，及第6款“如因买受人原因导致未能在上述约定的时间内办理完毕产权登记或者无法办理产权登记的，均由买受人承担全部责任，该原因包括但不限于……买受人未能按照买卖合同第五条的约定对面积误差支付差价……”的约定，答辩人目前没有义务协助原告办理房屋产权登记，原告也无权主张逾期办证违约金。因此，原告的诉讼请求不能成立，依法应予全部驳回。二、双方对逾期办证违约责任事项的约定合法有效，本案依法应予认定。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见补充协议。”又根据《补充协议》第七.5条约定：“出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之零点五向买受人支付违约金”的约定：其一，按照原告在《民事起诉状》中主张的逾期办证天数计算，并没有包含上述《补充协议》约定的60日免责期。原告的主张显然违反了合同的有效约定，应不予支持。其二，合同已约定逾期办证违约金的计算标准是“每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之零点五向买受人支付违约金”，而非原告所单方主张的“按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金”。原告引用的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，是适用于“合同没有约定违约金”的情形，显然不符合本案基本事实，依法应不予采纳。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。补充答辩意见：截止今日被告不清楚原告在2019年6月21日已经补交面积差价款的事实，未看到付款凭证，即使原告已经补交该款项，也不能否认其在此前已经发生了逾期付款的违约事实，其关于逾期办证的违约金，同样不应予以支持。被告对其辩称提交证据如下：1、原、被告签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、《房屋建筑面积测绘成果明细表》；3、《商品房地产权权属证明》；4、《再次催促缴纳超面积款的函》、EMS邮寄单及邮件签收情况查询截图；5、《关于办理锦园8栋不动产权证的通知》。本院经审理查明事实如下：被告南福公司是珠海市香洲区吉大九洲大道中XXXX号X栋的开发销售商。原告（买受人）与被告（出卖人）于2016年7月20日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同）及《商品房买卖合同（附件）》、《补充协议》。约定原告购买被告销售的香洲区吉大九洲大道中XXXX号X栋X单元XXXX房（以下简称案涉房产），预测建筑面积共122.58平方米，套内面积99.92平方米，每平方米单价38030.42元，总价380万元，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十条约定：房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未在该商品房交付之日360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。2、详见补充协议。《预售合同》第二十八条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第四条第2点约定：2、合同约定的计价面积与产权登记面积有误差，根据《商品房买卖合同》第五章规定，买受人需向出卖人补交房款的，应当在出卖人取得《商品房地产权权属证明书》后45日内补交，逾期未补交的，应当向出卖人按日支付需补交房款万分之一的违约金；出卖人需向买受人返还房款的，应当在出卖人取得《商品房地产权权属证明书》后45日内返还，逾期未返还的，应当向买受人按日支付需返还房款万分之一的违约金。《补充协议》第七条第4点约定：买受人未在上述期限内提供符合申请预购商品房预告登记的资料，导致无法办理预购商品房预告登记的，与出卖人无关。第5点约定：出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之零点五向买受人支付违约金。第5点第三款约定：在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料。如买受人未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理房屋产权登记，并不承担违约责任。第6点约定：如因买受人原因导致未能在上述约定的时间内办理完毕产权登记或者无法办理产权登记的，均由买受人承担全部责任，该原因包括但不限于：买受人未充分及时提交各类资料；买受人未及时换领发票；买受人未按照规定支付各项税费；买受人未完全按照本补充协议的约定支付房价款；买受人不具备受让该商品房资格；买受人未按照买卖合同第五条的约定对面积误差支付差价；因买受人的原因导致该商品房权属处于受限制状态等。若出卖人因此为买受人向银行承担担保责任的期限延长，则每延长一日，买受人按担保债权的万分之零点五向出卖人支付违约金。《补充协议》第十条关于送达约定：买卖合同一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式(邮递或传真方式)、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达。第4点约定：如出卖人在房屋所在地级市范围内发行的报纸刊登公告(含广告)的方式通知的，则该公告(含广告)通知的效力优先于其他通知方式，且该公告(含广告)刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。《预售合同》及附件《补充协议》还对其他事项进行了约定。上述《预售合同》及附件《补充协议》签订后，原告已按约定向被告支付了购房款380万元，被告于2017年6月30日向原告交付了房屋。被告于2018年3月25日在珠海特区报刊登了《关于办理锦园X栋不动产权证的通知》，内容如下：“尊敬的锦园X栋业主，您购买的锦园X8栋已具备办理不动产权证书的条件，请您于本公告之日起前往锦园营销中心办理相关手续。联系电话0756-32××××6、333×××3”。被告于2017年12月27日取得香洲区九洲大道中XXXX号X栋及X栋地下室的《商品房地产权权属证明书》。原告于2019年6月21日向被告补交超面积房价款27001.6元。庭审中，原告朱艳红陈述案涉房产被告按约定于2017年6月30日进行了交付，房产交付后按合同约定应在2018年6月25日前办理产权登记，由于被告无法开具购房发票，导致涉案房产至今无法办理产权登记，故诉讼请求从2018年6月26日起至被告配合办理完毕产权证书之日止的违约金，诉讼请求中暂计至2019年6月20日共违约359日，按照同期银行短期（一年期）贷款利率4.35%计算，即3,800,000×4.35%÷360×359=164840.83元。又由于原告于2019年6月21日向被告补交房款27001.6元，故从2019年6月21日起至被告配合原告取得不动产权属证书之日止，按3827001.6元为基数计算违约金，计算方式是3827001.6×4.35%÷360来计算。被告南福公司陈述，不同意原告的诉讼请求，但是按照原告自己的计算，对具体的数字没有异议。被告同意双方的交付时间以及依约起算的办证时间是2017年6月30日，但是被告已经在办证期限的360日内通知了原告办证，其起算办证违约金的事实基础不存在，另按照补充协议第7条第5点第一款的约定，即使被告有逾期办证的事实，违约金的起算也应当涵盖有60日的免责期，并且计算的标准是购房款的万分之0.5，强调第7条第5点的内容是明确对案涉房屋登记的补充约定，与被告向登记机关取得锦园8栋商品房地产权权属证明书的行为没有关系。原告朱艳红对此反驳认为被告称的其是否取得锦园X栋商品房地产权权属证明书的行为与案涉房屋登记的补充约定没有关系是错误的，因为锦园X栋商品房地产权权属证明书是否取得是案涉房屋能否办理产权登记的条件之一，是与相关约定有紧密关系的。被告认为逾期办证应当涵盖有60日的免责期，并且计算标准是购房款的万分之0.5，属于适用条款错误。合同中并没有就被告逾期办证的违约责任进行明确约定，应当按照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第18条约定处理。庭审后，原告朱艳红于2019年8月1日办理了案涉房产的房地产权证。本院认为，原告朱艳红与被告南福公司于2016年7月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同）及《商品房买卖合同（附件）》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖双方均应按合同约定履行各自义务。但根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》第二十八条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第二十条房屋登记条款约定选择为详见《补充协议》。而《补充协议》第七条第5点约定：出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之零点五向买受人支付违约金。该条款约定与《商品房买卖合同（预售）》的相应条款并不冲突，本院予以适用。原告主张认为合同对逾期办证违约金没有约定或适用错误的说法与证据不符，本院不予采纳。本案中，根据原、被告双方的举证和陈述，归纳双方的争议焦点如下：一、被告是否构成违约办理房产证。二、原告诉称被告因未能完税转换发票导致影响办证问题。本院对此分析评判如下：一、被告南福公司是否构成违约办理房产证。《预售合同》第二十条约定：房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未在该商品房交付之日360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2项方式处理。2、详见补充协议。本案中，原、被告约定的交房时间为2017年6月30日前，据此，《预售合同》约定的办证时间应为2018年6月26日前。虽然《补充协议》第七条第5点第三款约定“在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料。如买受人未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理房屋产权登记，并不承担违约责任”。但是由于《房屋建筑面积测绘成果明细表》及《商品房房地产权属证明书》系由南福公司单方申请办理，在其未向买受人出示该两份资料的情形下，买受人并不当然知晓涉案房屋存在需支付面积差价款的情况，因此本院认为，只有在南福公司已明确通知买受人补交面积差价款的前提下，买受人未按合同约定交纳面积差价款的，南福公司才享有上述合同约定的抗辩权并据此免除违约责任。本案中，南福公司并未提供证据证明其在向原告交付房屋后曾通知原告支付面积差价款或向其出示《房屋建筑面积测绘成果明细表》及《商品房房地产权属证明书》，因此南福公司以原告未支付面积差价款为由抗辩其不负有协助办理房屋产权证的义务并免除逾期办证违约责任，理据不充分，本院不予采纳。本案中，被告南福公司并没有向本院举证证明其何时通知原告补交面积差价款，原告于2019年6月21日向被告补交了面积差价款27001.6元，因此，本院合理认定被告通知原告补差的时间为2019年6月20日。据此从2018年6月26日至2019年6月20日期间，南福公司依据《补充协议》第七条第5点第三款约定可免除逾期办理产权证六十日的违约责任。从南福公司实际交付之日（原告于2017年6月30日前收房）至2019年6月20日，共359-60=299天，已超出合同约定的自交房之日起360日内办理房屋产权证的期限，南福公司未提交相关证据证明其曾通知买受人原告提交资料及支付面积差价款，本院认定南福公司对逾期办证存在过错，其应承担相应的逾期办证违约责任。因此，被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金分段计算如下：1、从2018年6月26日计至2019年6月20日共逾期299日的违约金为3,800,000元×299×0.05‰=56810元；2、2019年6月21日至2019年8月1日期间的违约金为3827001.6元×40×0.05‰=7654元。原告请求中超出此部分不予支持。二、原告诉称被告因未能完税转换发票导致影响办证问题。基于上述《预售合同》及《补充协议》的约定及本院的上述认定，结合双方已于2019年8月1日办理了案涉房地产权证的事实，原告诉称被告因未能完税转换发票导致影响办证的问题对本案处理已没有现实意义，本院对此不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起七日内向原告朱艳红支付（2018年6月26日至2019年6月20日期间）逾期办证违约金56810元；二、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起七日内向原告朱艳红支付（2018年6月21日至2019年8月1期间）逾期办证违约金7654元；三、驳回原告朱艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7596元，由原告朱艳红负担3798元，由被告珠海市南福房产开发有限公司负担3798元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  莫宇兴二〇一九年八月三十日书记员  刘嘉茵何倩