北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初11442号原告（反诉被告）：北京富力通港国际贸易有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇工业区三街10号。法定代表人：林刚，总经理。委托诉讼代理人：林娜，女，1977年2月15日出生，汉族，北京富力通港国际贸易有限公司经理。被告（反诉原告）：北京自然部落科技有限公司，住所地北京市海淀区四道口大钟寺8号4号楼101室。法定代表人：刘小全，总经理。委托诉讼代理人：胡忠靓，北京惠诚（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京富力通港国际贸易有限公司（以下简称富力通港公司）与被告（反诉原告）北京自然部落科技有限公司（以下简称自然部落公司）房屋租赁合同纠纷一案，富力通港公司于2018年5月28日诉至本院，本院于2018年11月28日作出（2018）京0115民初11552号民事判决书。富力通港公司与自然部落公司均提出上诉，北京市第二中级人民法院以（2019）京02民终1187号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富力通港公司的法定代表人林刚及其委托诉讼代理人林娜，被告（反诉原告）自然部落公司的法定代表人刘小全及其委托诉讼代理人胡忠靓，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）富力通港公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的租赁合同无效；2、因自然部落公司在租赁期间，打砸损毁了我方原有投入的室内改造及建筑格局，请求法院判决自然部落公司给付我方租赁物建筑格局恢复、垃圾清理费用600000元；3、本案诉讼费由自然部落公司承担。事实理由：2017年11月10日,我方与自然部落公司签订租赁协议书，协议约定：我方将位于北京市大兴区京开路东天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内房屋（以下简称涉案房屋）出租给自然部落公司使用，期限自2017年11月10日至2035年3月9日。签署协议后，自然部落公司向我方缴纳了半年房租，于2018年5月10日到期。我方于到期日前30日向自然部落公司发放房租催缴告知函，自然部落公司拒不回应。根据双方协议第十条第2款规定，自然部落公司逾期支付租金的，我公司有权解除协议并不承担任何法律及赔偿责任，同时有权追缴自然部落公司拖欠的各种款项。因自然部落公司单方违约，给我方造成了直接或间接的损失，包括（但不限于）：自然部落公司将我方租赁物原有投入的室内改造及建筑格局全部打砸损毁、施工现场垃圾遍地，严重影响到我公司的预期收益。根据协议第十条第6款约定，自然部落公司按当年年度租金标准支付违约金。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持我方的诉讼请求。被告（反诉原告）自然部落公司辩称，不同意富力通港公司诉讼请求。由于富力通港公司使用假房产证复印件采取欺骗手段掩盖本案租赁物存在重大产权瑕疵问题，在富力通港公司保证租赁房屋各项手续齐全合法，不存在消防、规划等问题的基础上，双方于2017年11月10日签订了租赁协议书，此租赁协议应为有效合同。我公司于2017年11月28日接收涉案房屋，并按协议支付了半年72万元房屋租金。我公司进行前期准备工作，包括清理装修施工现场，由于租赁物本身存在重大产权问题，尚未开始装修施工，不存在对涉案房屋的打砸损毁问题。因不能正常经营、实现合同目的，我公司才提出解除租赁协议。富力通港公司才是违约方，理应向我公司承担各项损失。富力通港公司所述事实理由与客观不相符，其诉讼请求没有事实和法律依据，应全部驳回其诉讼请求。2018年1月2日我公司已经撤离原租赁场地，不存在支付占有使用费及租金的问题。同时，我公司提出反诉：1、判令双方的租赁协议书于2018年1月2日解除；2、判令富力通港公司支付我公司违约金1456350元；3、判令富力通港公司退还我公司已经支付的房租728175元以及赔偿我公司的损失中介费100000元、员工提成18025元、装修设计费47800元、物品费11500元、房租税费40050元、垃圾运输处理清理工程施工费合并费用31000元、20000元、工资费用145104.88元，以上共计1121654.88元；4、本案诉讼费由全部由富力通港公司承担。富力通港公司对自然部落公司的反诉辩称，我方没有提供虚假的产权证明，我公司所有提交的证据和签约时候的材料是一致的，自然部落公司在看到相关材料后，双方在平等自愿情况下签订了租赁协议。三个月免租期是给予大合同才享有，半年不到不享有免租期，且自然部落公司对涉案房屋进行打砸。我公司于2018年5月14日正式接手的涉案房屋，自然部落只向我公司缴纳了70多万元租金。我公司提供了消防报价，由于大兴发生大火导致消防验收很难办理，未办理成功是被告放弃办理，不同意向其支付违约金。关于反诉请求的其他费用，由于自然部落公司并未进场均不同意支付。本院经审理认定事实如下：2017年11月10日，富力通港公司（甲方）与自然部落公司（乙方）签订了租赁协议书，其中约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市大兴区京开路东天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内，该房屋包括综合小楼（2660平方米）、平房7间（120平米）及小院和门前停车场地；甲方作为该房屋的合法转租人与乙方建立租赁关系，甲方保证房屋在本合同签订前不附有任何抵押担保，房屋现状不属违章建设，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并已合格通过相关验收；乙方租赁该房屋作为酒店、公寓住宿经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定；对于上述房屋用途按规定须经有关部门审批办理相关手续的，甲方应协助乙方办理，并提供审批办理需要的有关文件；租赁期限为17年零4个月，自2017年11月10日至2035年3月9日止；前三年每年度租金为1456350元，乙方于协议签订之日起三日内一次性支付第一年度上半年场地使用费728175元，2018年8月10日前支付第一年度下半年场地使用费728175元；2017年11月10日至2018年2月9日，为三个月装修免租期，免租期内的能源使用费由乙方单方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因乙方使用不当，致使该房屋及其附属设施、设备损坏会发生故障的，乙方应负责及时维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，其合理费用费由乙方承担；因乙方变动房屋主体结构、加装、装修的，后续相应的维护、修缮由乙方自行承担；乙方不得改变租赁物的性质、用途及现状，如乙方确有需要，必须事先征得甲方书面同意方可；乙方逾期支付租金的，按照拖欠费用总额的每日0.5%向甲方支付违约金，累计逾期180日以上的，或连续逾期90日以上，甲方有权解除协议并不承担任何法律及赔偿责任，同时甲方有权追缴乙方拖欠的各种款项；因甲方原因涉及该房屋的租赁纠纷及债务纠纷等情况的，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿责任；协议解除或终止时，乙方应于30日内将房屋、场地等完好移交甲方，甲方无偿收回场地，乙方移交时必须制作移交清单，并需双方签字盖章确认，否则视为乙方未履行移交义务，乙方承担违约责任；除本协议约定的违约情况外，甲乙双方存在违反本协议其他约定条款情形的，违反合同的一方，应向另一方按当年年度租金标准支付违约金。合同签订后，自然部落公司向富力通港公司支付了半年租金728175元，富力通港公司于2017年11月29日交付了涉案房屋。涉案房屋即综合小楼为二层，在双方签订本案租赁协议以前，原有第一层房屋被拆除后建设的上述二层综合小楼，但没有取得建设工程规划许可证。北京市第二中级人民法院审理富力通港公司与孙中武房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月29日作出的（2019）京02民终6017号民事判决认定：涉案房屋曾经出租给孙中武，孙中武于2016年10月6日开始对涉案房屋进行装修施工，因故中途停工，并于2017年11月28日撤离涉案房屋。富力通港公司于本案庭审中陈述，于2018年5月14日接收涉案房屋，并对涉案场地及房屋内遗留垃圾清理完毕、装修完毕。本案在审理过程中，富力通港公司向本院提供以下证据：1、房屋所有权证，房屋所有权为北京市天堂河农场（现变更为北京市天堂河教育矫治所），房屋权证号兴全字第0131号，房屋坐落为京开公路东侧纬四路北大昌贸易公司，房屋建筑面积1458.8平方米。2、北京市天堂河教育矫治所和北京市大兴区天宫院街道办事处2015年9月10日出具的证明，证明内容为“位于北京市大兴区京开路东侧天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内房屋，产权单位是北京市天堂河教育矫治所，使用面积2660平方米，占地面积1458.8平方米（包括因工作需要于2008年8月20日加盖二层1201.2平方米），建设用途为其他用房，准备开办酒店使用，房屋建筑质量合格，不是违法建筑，不是民宅用房”。3、北京市天堂河教育矫治所2015年9月10日出具的证明，证明内容为“北京市大兴区公安消防支队：兹有北京市天堂河教育矫治所房屋一栋，位于北京市大兴区京开路东侧天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内，所有权性质：全民，占地面积1458.8平方米，房屋建筑面积2660平方米，房屋高度6.2米，地上二层无地下室。特此证明”。4、北京市天堂河教育矫治所2015年9月10日出具的证明，证明内容为“我单位申报的北京市大兴区京开路东侧天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内，综合小楼建设工程，在施工过程中，按照《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《北京市消防条例》和《北京市建设工程施工现场消防安全管理规定》进行施工。特此证明”。5、北京市天堂河教育矫治所2015年9月10日出具的证明，证明内容为“北京市天堂河教育矫治所同意将位于北京市大兴区京开路东侧天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内综合小楼出租给北京富力通港国际贸易有限公司开办酒店使用，房屋占地面积1458.8平方米，使用面积2660平方米，房屋建筑质量合格，不是违法建筑，不是民宅用房”。6、向北京市天堂河教育矫治所支付租金手续，证明其与上一手租赁关系存在，其拥有使用权。7、房租催缴告知函，证明2018年4月11日、6月15日、7月10日分别三次以函件形式正式催缴房租，自然部落公司拒不回应。8、租赁物打砸前后对比照片，证明租赁物施工现场垃圾遍地，原有投入的室内改造和建筑格局全部被自然部落公司打砸损毁，对方所谓装修损失就是把我方的场地打砸成垃圾场，我方清理之后花费了3万多元；9、建筑装修工程施工承包合同，证明第三方建筑公司恢复租赁物被乙方打砸之后的状态，合同报价60万元；10、酒店管理有限公司营业执照，证明公司我方已在该租赁物产权地址注册了酒店管理公司，并书面同意无偿变更给自然部落公司使用；11、消防改造报价，证明我方协调乙方联系了有资质的消防改造工程公司，提供的专业报价，赶上火灾，自然部落公司没有听取报价；12、与自然部落公司员工的聊天记录截屏，证明因2017年11月19日大兴着火致10人遇难，致使公寓行业受到冲击，这才是其欲放弃该项目的根本原因。13、地址确认通知、经营场所证明，证明地址可以办理酒店的执照；14、恢复自然部落公司打砸的付款收据；15、与原产权单位的协议书，证明租赁关系；16、自然部落公司授权看门人员的短信截屏，截止到5月8日看门人员说作公寓的让看门；17、项目移交确认单，梁淑英和臣英东是夫妻关系；18、补办电卡证明，自然部落公司说把东西移交给我方，我方一直没有收到，补办的电卡；19、平面图，证明持有房屋的状况，自然部落公司承租之后把隔断打开，跟原来的图纸不一致；20、2018年9月19日的通话录音光盘及文字整理，证明因为自然部落公司内部管理不善，导致其各个在运营和待建项目纷纷落马；证明我方与自然部落公司的吴奇航在整个签约过程中，是阳光透明的；21、告知函，我方是在自然部落公司半年租期2018年5月10日到期之后，于2018年5月14日进场维修的；22、转款证明和付款收据，证明自然部落公司入驻之后，破坏了室内原有的建筑格局、进行打砸后又单方违约，我方接手后，找建筑公司恢复项目；23、与中介之间的合同、付款收据，通过中介公司接触到自然部落公司，我方支付中介费1万元；24、自然部落公司的仲裁执行裁定书，其于8月6日被列入了失信被执行人名单，证明其诚信有问题;25、（2019）京02民终6017号民事判决书，证明合同无效；26、告知函，证明富力通港公司实际控制涉案房屋的时间。自然部落公司的质证意见：对于1、房屋所有权证书真实性不予认可，这与富力通港公司在签订合同的时候给付我公司的复印件不一致，而且这与实际租赁物也不一致，该房屋产权存在重大瑕疵；对于2-5产权单位不能自己出具证据证明自己的合法性；对于证据6真实性不予认可，且无法进行核实；对证据7房租催缴告知函的真实性不认可，与事实不相符，证明目的不认可，双方于2018年1月2日解除了租赁协议；对证据8真实性不认可，与事实不相符；对证据9真实性不认可，关联性不认可，没有租赁前后楼层具体情况及建筑标准的真实记录；对证据10真实性不认可，我方并没有核实真实性；对证据11真实性不认可，按照合同约定我方的消防申报需要富力通港公司提供房屋各项手续；对证据12聊天记录真实性和证明目的不认可，大兴的着火对于消防备案审核所有规定并没有变化，但对于正规依法经营的我公司如果取缔了非法的租赁协议，对我公司更有利，不是提出解除合同的理由；我公司提出解除合同理由是富力通港公司根本违约的原因，无法提供在租赁协议书中承诺的房产消防合格证书以及本案租赁标的合法产权证书，导致合同无法继续履行；对证据13真实性不予质证，证明目的不认可，与本案无关；对证据14书画院的装修尾款以及另外一份收据没有任何名称，真实性不认可，与本案无关；对证据15真实性认可；对证据16我公司与臣英东没有任何关系，从没有授权其看护院子，也不是我们单位雇佣的人，也不是单位员工；对证据17我公司不认识梁淑英，臣英东应该是天堂河的人在院落外有一间房屋在居住，真实性不认可；对证据18真实性不认可，许天龙不认识，是不是负责电卡的人，是不是他本人签字都无法核实；对证据19真实性无法核实，真实性不认可，不具备证据的基本情况；对证据20真实性无法核实，真实性不认可，文件整理资料中其中第一页的第一段，是吴奇航自己的表述，现有证据可以反映出提供的影印件，所以对吴奇航不利，证明目的也不认可，不能证明我公司经营管理不善，也不能证明富力通港公司在和吴奇航签约过程中阳光透明；我公司在创业阶段有些项目成功，有些失败，且公司经营好坏跟本案没有关系；富力通港公司签订合同时提供的产权证书影印件是2660平米，并加盖了公章，现在不承认；对证据21真实性不认可，无法核实，证明目的告知函第二段经过前一阶段的准备工作现在决定该场地起动装修，从侧面可以反映出实际富力通港公司并不是5月14日进场装修，经过了前期准备时间，与富力通港公司说法相反；2018年1月2日，我公司约到了富力通港公司一起，因为消防有问题没有办法继续合作，当时给了解除函；对证据22照片，不符合证据形式，应提供相关转款证明，真实性不认可，也无法证明是用于该项目的恢复，都是私人转账，无法证明转账的行为的用途；对证据23真实性无法核实，真实性不认可，都是收据，也不认可，证明目的与本案无关；对证据24应该真实，都已经解决了，从失信名单中恢复了，与本案无关，并不能证明信用有问题；对证据25；对证据26，真实性不认可，与本案无关。自然部落公司向本院提供以下证据：证据1、租赁协议书及天宫院项目移交确认单，证明富力通港公司承诺保证房屋在本合同签订前不附有任何抵押担保，房屋现状不属于违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并以合格通过相关验收，租赁房屋的移交日期是2017年11月28日；证据2、房产证照片，证明富力通港公司出具的带有产权人公章的房屋产权证证明欺骗我公司相信其租赁的房屋具有合法手续；平米面积不一致，现在提供的是平房，之前提供的是楼房；证据3、意向金及半年房租租金收条以及银行转帐明细，证明我公司依据协议书约定已经支付半年房租共计728175元；证据4、中介费银行转帐明细，证明我公司向介绍租赁协议书签订成功的中介公司支付中介费10万元；证据5、员工业绩提成支出凭单及银行付款回单，证明我公司向做成此项目的员工支付业绩提成18.25元；证据6、装修设计合同发票、付款回单，证明我公司向北京东方飞仙科技有限公司支付的初期装修设计费47800元；证据7、物品转让协议及付款回单，证明我公司向租赁房屋原施工方购买彩钢围挡及二楼的卷场机和架体花费11500元；证据8、房租税费的付款回单，证明我公司已经向富力通港公司开具发票支付的税费40050元；证据9、工程挖沟手续，证明我公司为租赁房屋花费的工程挖沟费用11000元；证据10、垃圾清理及运输费、汇款单；证据11、工资费用，证明我公司为运营租赁房屋的天宫院项目配备员工的工资花费为145104.88元；证据12、解除合同告知函，证明我公司已于2018年1月2日解除双方的租赁协议书；证据13、告知函及物品交接，证明我公司已于2018年1月15日在富力通港公司住所地交接解除协议的告知函以及租赁房屋的电能卡和钥匙；证据14、录音光盘，我公司两名员工在与富力通港公司代理人林娜无法联系后，去大兴矫治所核实房屋的情况，证明我公司去核实房产证的真伪，侧面可以证明上次提交的图片证据是富力通港公司交付给我公司的，我公司是拿着照片去核实的；证据15、通知书两份，1月15日和2月27日的，证明多次向富力通港公司发出通知，租赁合同已于1月2日解除，并要求富力通港公司退还租金及赔偿损失；证据16、微信截屏，是自然部落公司员工和富力通港公司代理人林娜的截屏，证明我公司解除合同后就已经撤场，并将门钥匙和电卡交付给富力通港公司，富力通港公司得知合同解除后就拒绝沟通，将我公司所有员工的微信均拉黑；证据17、大兴区行政服务中心的号，我公司去大兴区行政服务中心办理装修开工证，无法办理，办理事项须知，应提供相关产权证明和消防验收手续。富力通港公司的质证意见：对证据1租赁协议书上面写明包括但不限于产权单位证明，当时签订合同是自然部落公司的员工叫吴奇航，当时都认可；对证据2要求提供原件，复印件看不清楚，我公司给自然部落公司出示的是跟我公司现在提交的一致；对证据3意向金及房租收据没有意见，认可收到了半年的租金；对证据4中介费跟我公司没有关系，我公司也找了同一家中介的，我的中介费是1万元，自然部落公司愿意给10万元；对证据5是自然部落公司内部运营管理，跟我公司没有关系；对证据6真实性不认可，没有提交原件，自然部落公司承租房屋是装修还是毛坯房，跟我公司没有关系，怎么设计，跟我公司没有关系；对证据7跟我公司没有关系；对证据8、合同约定我公司只提供收据，不提供发票，要发票税点自然部落公司单掏，现在要求发票，我公司就给出具了发票；对证据9-10、真实性不认可，实际情况是我公司清理的现场；对证据11工资费用同证据5意见；对证据12我公司确实1月2日被动收到了这个东西，是自然部落公司单方违约，我公司没有同意，我公司理解是因为大火自然部落公司放弃项目，自然部落公司单方放弃合同，双方没有坐下来谈，也没有交接手续，按照合同约定，应有移交清单，双方没有移交清单，一直保管房子到半年的租期到期，直到到期后我公司才清理了垃圾；对证据13没有物品交接，照片不知道怎么拍摄的，没有收到电能卡，是我公司后续补办的，只是收到了告知函，是自然部落公司的领导把我约到其西城的办公场所，谈的时候很好临走的时候硬塞给我公司的解除合同告知函，我公司并没有同意解除，其他东西没有看到；对证据14听不清在说什么，不知道自然部落公司给矫治所看了什么，我公司有矫治所出具的证明，在签约之前给自然部落公司的商业代表看过；对证据15告知函我公司收到过一次，收到的是1月2日的，其余的没有见过；对证据16自然部落公司发送信息的时候林娜在境外，之前跟自然部落公司说联系我公司的张孝营，给了联系方式；对证据17合同中约定甲方办理消防，乙方提供协助，我公司出现在住建委是联系办理消防的手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此富力通港公司与自然部落公司签订的房屋租赁合同应属无效合同。故依据相关法律规定，对富力通港公司要求确认其与自然部落公司于2017年11月10日签订的《租赁协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于富力通港公司要求自然部落公司给付损毁租赁物建筑格局恢复及垃圾清理费用，由于涉案房屋于自然部落公司入驻及装修施工前，即已由案外人承租并进行装修施工并因故中途停止，随后，自然部落公司又直接入驻涉案房屋施工，且富力通港公司根据自行委托第三方建筑公司报价确定诉请赔偿数额，故富力通港公司该项诉讼请求，事实及法律依据明显不足，本院不予支持。既然租赁合同整体无效，自然部落公司要求确认《租赁协议书》于2018年1月2日解除的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于自然部落公司要求富力通港公司退还已经支付的房租728175元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定，自然部落公司应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。自然部落公司主张2018年1月15日将涉案房屋交还富力通港公司，对此负有举证责任，但是未能提供有效的证据予以证明，富力通港公司认可在2018年5月10日实际接收了涉案房屋，故本院确定房屋占有使用费的支付期间自2017年11月29日起至2018年5月10日止，但同时应根据导致租赁合同无效双方均过错，本院酌情确定富力通港公司返还自然部落公司租金325185元。因租赁合同整体无效，自然部落公司依据租赁协议要求富力通港公司支付违约金1456350元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持；对于自然部落公司要求赔偿中介费100000元、员工提成18025元、装修设计费47800元、物品费11500元、房租税费40050元、垃圾运输处理清理工程施工费合并费用31000元、20000元、工资费用145104.88元，自然部落公司并未提供充分的证据证明存在上述损失，亦不能证明损失均系合同无法履行造成的直接损失，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认北京富力通港国际贸易有限公司与北京自然部落科技有限公司于2017年11月10日签订的《租赁协议书》无效；二、北京富力通港国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京自然部落科技有限公司租金325185元；三、驳回北京富力通港国际贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京自然部落科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费合计32160元（包括本诉案件受理费18448元和反诉案件受理费13712元），由北京富力通港国际贸易有限公司负担22900元（已交纳）；由北京自然部落科技有限公司负担9260元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李继伟人民陪审员  巴德润人民陪审员  鲁金娥二〇一九年八月二十日法官 助理  章 平书 记 员  程 飞