广东省东莞市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤19民终6897号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王方，女，1988年2月26日出生，汉族，住山东省曹县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴庆龙，男，1984年7月29日出生，汉族，住广东省东莞市。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：莫钧智，广东泰旭律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：冯佐梅，广东泰旭律师事务所辅助人员。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈盼，女，1990年1月12日出生，汉族，住河南省驻马店市上蔡县。 委托诉讼代理人：颜斌，广东济律本律师事务所律师。 原审第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司。住所地：东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号。统一社会信用代码：91441900077943357B。 法定代表人：郭凤敏，总经理。 上诉人王方、吴庆龙因与被上诉人陈盼、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（乐有家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，王方、吴庆龙不服广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初第26215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王方、吴庆龙于2018年8月29日向一审法院提出诉讼请求：1.确认王方、吴庆龙与陈盼及乐有家公司签订的《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》于2018年7月27日解除；2.陈盼向王方、吴庆龙支付违约金1××0000元；3.陈盼向王方、吴庆龙赔偿律师费损失30000元；4.案件诉讼费由陈盼负担。 陈盼于2018年11月6日向一审法院提出反诉请求：1.王方、吴庆龙向陈盼退回定金75000元；2.王方、吴庆龙向陈盼支付违约金1××0000元；3.王方、吴庆龙向陈盼赔偿律师费1××000元；4.案件诉讼费由陈盼负担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认王方、吴庆龙与陈盼签订的《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及其补充协议于2018年7月27日解除；二、限王方、吴庆龙于判决生效之日起三日内向陈盼退回购房定金75000元；三、限王方、吴庆龙于判决生效之日起三日内共同向陈盼支付违约金1××0000元、律师费损失1××000元；四、驳回王方、吴庆龙的其他诉讼请求。案件本诉诉讼费3900元（王方、吴庆龙已预交），由王方、吴庆龙共同负担；案件反诉诉讼费2450元（陈盼已预交），由王方、吴庆龙共同负担。 一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初第2621××号民事判决。 王方、吴庆龙向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈盼向王方、吴庆龙支付违约金1××0000元、律师费损失30000元，共计180000元；2.本案一审、二审诉讼费用由陈盼负担。事实和理由：（一）一审判决对案件事实的认定存在随意性，导致认定事实有误。既然一审判决认定该合同及补充协议对三方都有约束力，那么合同及补充协议不能以其中的单方或两方的意志而解除。一审判决仅以王方、吴庆龙与陈盼两方的意见，即认定《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》及补充协议于2018年7月27日解除。一审判决在认定案件事实和合同效力时，完全忽略另一合同主体乐有家公司。（二）案涉合同未约定可变更合同的情形，王方、吴庆龙与陈盼也未达成变更合同的合意，陈盼仍应在房产证出证之日起20个工作日内办理按揭手续。《东莞市二手房买卖合同及居间服务合同》第十八条约定，买卖双方在出房产证1××个工作日内办理按揭手续：补充协议将办理按揭贷款手续的时间变更为“房产证出证之日起20个工作日”。2018年6月26日，王方、吴庆龙取得房产证。2018年6月27日，王方、吴庆龙将房产证交由乐有家公司的经纪人卢亚龙，并告知陈盼办理按揭手续。陈盼应当在20个工作日内（即2018年7月24日前）办理按揭手续。虽然陈盼曾与王方协商将办理按揭手续的时间宽限至2018年8月初，但王方明确予以拒绝。因此，案涉合同及补充协议没有变更，陈盼仍应继续按照合同履行办理按揭手续的义务。陈盼未在房产证出证之日起20个工作日到银行办理按揭手续，已构成违约。（三）因怀孕生子住院，既不属于法律规定的不可抗力，也不属于情势变更。陈盼住院并不能免除其履行合同义务的责任。（四）陈盼与乐有家公司的经纪人卢亚龙是夫妻关系，卢亚龙介绍王方、吴庆龙与陈盼进行房屋交易，违反了《房地产经纪管理办法》的有关规定。关于陈盼与卢亚龙的夫妻关系，在签订《二手房买卖合同》及补充协议之时，经纪人卢亚龙与陈盼均未尽到告知义务，存在故意隐瞒的行为，导致王方、吴庆龙并不知晓经纪人卢亚龙与陈盼是夫妻关系。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定，“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。”本案中，卢亚龙既是案涉合同的房地产经纪人，又是买方陈盼的丈夫。卢亚龙将其提供中介服务的房屋，以其妻子陈盼的名义购买，属于承购自己提供经纪服务的房屋。卢亚龙利用其职务之便将其掌握的房源以其妻子的名义购买，违反了《房地产经纪管理办法》的规定。但是，一审判决并未对陈盼与卢亚龙的夫妻关系进行认定，更没有对由此产生的《二手房买卖合同》及补充协议的效力问题予以认定。 陈盼未向本院提交答辩意见。 东莞市乐有家房产经纪有限公司未向本院陈述意见。 二审期间，王方、吴庆龙、陈盼、东莞市乐有家房产经纪有限公司均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院另查明，三方于2017年7月17日签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，第十二条约定：买卖双方任何一方未按合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；任何一方逾期履行义务超过十五个工作日，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则，守约因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。后又于2017年8月6日签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定：房产证出证之日起买卖双方在20个工作日内，去办理银行按揭手续。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人王方、吴庆龙的上诉请求，本案二审争议焦点为：王方、吴庆龙于2018年7月27日单方解除合同是否构成违约。 2018年6月27日，王方、吴庆龙获得案涉房屋不动产权证，根据《二手房买卖合同补充协议》约定，双方应于2018年7月25日前办理银行按揭手续。陈盼于2018年7月18日剖腹产生育一男孩，因住院、坐月子、丈夫卢亚龙系本案第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司房产经纪（依据《房地产经纪管理办法》规定不能代办相应手续）等因素，无法在上述期限内办理银行按揭手续，故其请求王方、吴庆龙将时间宽限至2018年8月初，王方、吴庆龙拒绝。2018年7月27日，王方、吴庆龙通过律师函的形式通知陈盼解除《东莞市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》。王方、吴庆龙认为陈盼产子不属于不可抗力，也不属于情势变更，不能成为陈盼违约的理由，故王方、吴庆龙解除合同不构成违约。 本院认为，根据《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第十二条的约定，只有当陈盼逾期履行义务超过十五个工作日的情况下，王方、吴庆龙才享有约定的合同解除权。2018年7月25日是双方约定办理银行按揭手续的最后一天，故2018年8月1××日，王方、吴庆龙才享有约定的合同解除权。2018年7月27日，王方、吴庆龙并不享有约定的合同解除权。此外，出生证中显示陈盼的孩子出生孕周为“38+4”周，《二手房买卖合同补充协议》签订时陈盼并未怀孕，也不能有效预见生产日期，生产后陈盼并未要求解除合同，希望宽限的日期亦在双方约定履行义务的期限内，案涉合同当时具备继续履行的良好基础和条件，故王方、吴庆龙亦不享有法定的合同解除权。综上，在案涉合同可以继续履行，王方、吴庆龙不享有法定及约定合同解除权的情况下，王方、吴庆龙单方解除合同，已构成根本违约，其要求陈盼支付转让成交价百分之二十的违约金无事实和法律依据，一审判决不予支持正确。因王方、吴庆龙违约，陈盼反诉要求王方、吴庆龙支付转让成交价百分之二十的违约金及律师费符合《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。至于王方、吴庆龙主张卢亚龙利用其职务之便将其掌握的房源以陈盼的名义购买，违反了《房地产经纪管理办法》规定，本院认为，《房地产经纪管理办法》由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布，属于部门规章，故不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项影响合同效力的情形。王方、吴庆龙在得知陈盼、卢亚龙为夫妻后，亦未提出或变更诉讼请求主张合同无效，或者请求撤销合同，故一审判决认定合同有效并无不当。 另外需要说明，如前所述，王方、吴庆龙在2018年7月27无约定及法定的合同解除权。基于王方、吴庆龙一审请求确认合同已经解除，而陈盼2018年11月6日提出反诉，请求退回定金及解除合同的违约金，可视为陈盼同意解除合同，故本案合同解除的时间应为2018年11月6日。一审判决确定的合同解除日期错误，但鉴于双方均未就此提出上诉，本院对一审判决确定的合同解除日期不予变更，本案可以维持。 综上所述，一审判决认定的事实部分错误但不影响判决结果，依法可以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费为175元，由上诉人王方、吴庆龙负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  彭书红 审判员  朱海晖 审判员  邹 越 二〇一九年八月十九日 书记员  郑承怡 施淑女 附相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结 果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。