山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异811号案外人:孟庆兰，女，1956年8月3日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李润超，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，国浩律师（济南）事务所律师。申请执行人：周华峰，男，1986年11月9日生，汉族，住深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨念华，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦文霆，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被执行人：海阳富达置业有限公司，住所地山东省海阳市凤城镇凤阳路西首。法定代表人：于明杰，执行董事。在本院执行周XX与山东富达装饰工程有限公司（以下简称富达装饰公司）、海阳富达置业有限公司（以下简称海阳富达公司）、于XX、吴XX、杨XX、山东富达幕墙有限公司（以下简称富达幕墙公司）借款合同纠纷一案中，案外人孟XX对本院查封位于海阳旅游度假区凤凰南路、湿地公园以东盛龙锦地一期XX-XXX号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孟XX称，案外人与海阳富达公司于2016年3月26日签订《商品房预（销）售合同》，约定将涉案房屋出售给案外人，并于当日缴纳了全部合同价款。案外人与海阳富达公司签订的合同真实、合法、有效，且在法院查封之前，案外人已经缴纳了全部合同价款，也已经实际占有使用涉案房产，且案外人名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，案外人基于买卖合同享有的物权期待权能够排除执行。其次，申请执行人对房屋享有抵押权，不得对抗案外人享有的物权期待权。再次，案外人在购买涉案房屋时已经查阅了海阳富达公司预售许可证等相关证件，案外人可以确信海阳富达公司对涉案房产可以依法进行出售，案外人已经尽到了审慎调查的义务，购买并使用涉案房产完全是善意的。综上所述，请求终止对涉案房屋的拍卖，解除对涉案房屋的查封。申请执行人周XX称，1、申请执行人在与海阳富达公司签订借款合同之前，对涉案房产进行了查询，落实了涉案房屋没有被查封、冻结，也没有在房管局进行网签或备案，海阳房管局告知申请执行人可以进行抵押，故申请执行人才借款给海阳富达公司。2、申请执行人与海阳富达公司签订的抵押合同合法有效，双方到海阳房管局办理了抵押权登记，房管局未告知不能抵押，并出具了《他项权证书》，故申请执行人享有的抵押权真实、合法、有效。3、根据《担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，申请执行人对法院拍卖涉案房产的价款有优先受偿权。被执行人海阳富达公司未提交书面答辩意见。本院查明，2016年9月18日,山东高院对周XX与海阳富达公司等借款合同纠纷一案作出（2016）鲁民初63号民事调解书，主要内容为：一、被告富达装饰公司于本调解书发生法律效力之日起15日内一次性偿还原告周XX借款本金10300万元以及利息；二、原告周XX对被告海阳富达公司的位于海阳旅游度假区凤凰南路、湿地公园东的盛龙锦地XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号房屋享有抵押权，有权对上述房屋双方协商折价转让、拍卖、变卖所得的价款在本协议原告周华峰享有的债权范围内享有优先受偿权；三、被告海阳富达公司、于XX、吴XX、杨XX和富达幕墙公司对富达装饰公司在本协议第一条项下的债务承担连带清偿责任；四、被告海阳富达公司与本调解书发生法律效力之日起15日内处理完毕涉案抵押物的登记备案事宜，以确保原告实现抵押权，优先受偿。逾期未处理完毕的，原告申请强制执行涉案查封物。2014年10月30日，周XX与海阳富达公司就上述抵押物办理了抵押登记，他项权证号为：海房他证度假区字第××号，房屋他项权利人为周XX。该调解书生效后，被告海阳富达公司等均未履行生效法律文书确定的义务，周XX向本院申请执行，本院予以立案执行，案号为（2016）鲁01执字855号。执行过程中查明，2016年5月24日，济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）作出（2016）鲁0102民初3197、3198号协助执行通知书，首次查封被执行人海阳富达公司名下位于海阳市旅游度假区××号盛龙锦地的132套房产（包括涉案房产）。因历下法院未将涉案房产移交本院执行，本院于2017年4月5日作出（2016）鲁01执855号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2017年11月20日，历下法院将包含涉案房产在内的海阳富达公司名下的67套房产移送本院执行。2018年4月2日，本院作出（2018）鲁01执恢13号之一裁定书，裁定拍卖上述67套房产。2019年4月11日本院作出（2018）鲁01执恢13号之五协助执行通知书，继续查封涉案房产，查封期限为2019年4月11日至2022年4月10日。2016年3月26日，案外人孟XX与海阳富达公司签订《商品房预（销）售合同》，购买位于海阳市凤城旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地XX-X-XXX号房产一套，双方约定买受人于2017年8月12日前一次性交清总房款，出卖人应当在2017年8月12日前按照合同约定将房产交付买受人使用，交房通知书记载2016年3月28日至29日办理交房手续，未在约定时间交接，本通知规定的时间视为双方自动交付时间。案外人于2016年3月28日缴纳购房款649136元。2016年3月29日，案外人缴纳2016年3月29日至2017年5月28日物业费3222元。2017年5月10日案外人预存水费100元。2017年5月24日案外人缴纳2017年5月28日至2018年5月28日物业费2762元。以上事实有民事调解书、民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、移送函、商品房预（销）售合同、发票、收据等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述法律规定，原则上，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但存在例外情况，一是建筑工程承包人的建设工程价款优先受偿权，二是已支付全部或大部分款项的消费者的物权期待权。本案中，申请执行人周XX虽然已就涉案房产与被执行人海阳富达公司签订了抵押合同，并办理了抵押登记，但案外人已购买涉案房产并实际占有，涉案房产性质为居住用房，根据《批复》精神，其抵押权不能优先于案外人的物权期待权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人孟XX从开发商海阳富达公司处购买了涉案房产，在本院查封前支付了全部购房款，并已经实际入住，因开发商原因至今无法办理房产证。案外人孟XX对涉案房产的物权期待权，应当予以保护。案外人以此主张排除对涉案房产的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，裁定如下：中止对位于海阳市凤城旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地XX-X-XXX号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 李富建二〇一九年八月八日法官助理尹逊航书记员范晓颖