淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0812民初6224号原告：夏以珍，男，汉族，1937年8月30日出生，住淮安市清江浦区(法律文书签收地址)。原告：周正梅(与夏以珍系夫妻)，女，汉族，1945年12月29日出生，住淮安市清江浦区(法律文书签收地址)。委托诉讼代理人：夏卫红(系原告女儿)，女，汉族，1971年3月16日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：李琨，女，淮安市清江浦区北京路法律服务所法律工作者。被告：夏卫芹，女，汉族，1968年7月24日出生，法律文书签收地址：广东省东莞城运河西三路238号自在城小区1号楼2402室。现居住美国。委托诉讼代理人：高瑕、杨振宇，上海申浩(淮安)律师事务所律师。被告：卜明雨，男，汉族，1987年10月22日出生，住淮安市清江浦区。第三人：张永安，男，汉族，1989年1月1日出生，户籍所在地淮安市清江浦区，法律文书签收地址：淮安市清江浦区永泰家园18栋1302室。原告夏以珍、周正梅与被告夏卫芹所有权确认纠纷一案，本院于2017年7月26日立案。审理过程中，因卜明雨和张永安与本案审理结果可能存在利害关系，原告申请追加卜明雨为共同被告、追加张永安为第三人参加诉讼，经审查，本院依法照准。2019年5月30日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人夏卫红、李琨，被告夏卫芹委托诉讼代理人高瑕到庭参加诉讼，被告卜明雨、第三人张永安经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认位于淮安市清江浦区房屋归原告所有，同时由被告夏卫芹、卜明雨、第三人张永安协助办理过户手续。事实和理由：2000年12月5日，两原告以购买方式取得健康新村13幢104室房屋产权（下称涉案房屋）。2010年7月份，在广东深圳工作的二女儿即被告夏卫芹回淮安家中向两原告诉说，在外地打工没有一定财产，生活和工作上有许多困难无法解决，请求父母将涉案房屋临时过户给她，待生活和工作好转，再过户还给父母。原告同意夏卫芹的请求将涉案房屋过户至其名下。夏卫芹书面承诺“实际上这房屋和土地的权限还是父母的”、“适当时候由我花钱过户给父母”。现在夏卫芹背信弃义将涉案房屋低价卖给被告和第三人，原告认为，此房产权为原告所有，夏卫芹无权出卖，且夏卫芹和被告张永安、第三人恶意串通、以不合理的低价出售原告的房屋，损害了原告的利益，故请求人民法院支持原告诉请。被告夏卫芹辩称：张永安系房屋中介，知道夏卫芹居住美国不清楚国内房屋买卖行情，以欺骗的方式致夏卫芹将涉案房屋低价出售给他，又称办理过户需要很多手续，让夏卫芹将一切过户事宜交由他来办理。夏卫芹出于对他的信任，办理了公证委托书给张永安，但他随即将房屋以夏卫芹的名义出卖给卜明雨，夏卫芹一直不知道有卜明雨这个人存在，故夏卫芹不认可该买卖行为。夏卫芹已经另案提起撤销合同之诉。被告卜明雨未答辩。第三人张永安未陈述。本院经审理查明：两原告系夫妻关系，被告夏卫芹是两原告女儿。张永安与卜明雨系熟人关系。2000年12月5日，两原告以购买方式取得淮安市清江浦区房屋产权，面积101.61平方米，并居住使用至今。2010年7月份，夏卫芹因移民需要资产证明，向两原告提出将涉案房屋临时过户给其，两原告遂将涉案房屋过户至其名下。为此，夏卫芹于2010年7月23日出具一份《关于健康新村13栋2单元104室房产和土地的产权说明》：涉案房屋产权证和土地证已由父夏以珍、母周正梅临时过户在我名下，这样做不是我花钱买下的，也不是父母将这房送给我的。是因为我在生活道路上需要有这样的权限过程，解决我道路上的困难。父母关心我，同意临时过户在我名下，但是，实际上这房产和土地的权限还是父母的，此事与他人无涉，为了解除误会，特具此声明。在适当时候还由我花钱过户给父母。此后，两原告至今一直居住在涉案房屋内，夏卫芹则长期居住在美国。2017年6月，因涉案房屋过户等问题，两原告与夏卫芹产生矛盾，夏卫芹遂决定将涉案房屋出售，并通过58同城等网站与张永安取得联系，双方经过协商，达成涉案房屋买卖初步意向。同年6月23日，张永安从南京将回国的夏卫芹接到淮安，双方签订房屋买卖合同一份，约定将涉案房屋以49万元的价格出售给张永安。当日，夏卫芹向张永安出具了公证委托书，内容为“位于淮安市，建筑面积为101.61平方米的房屋，权利人夏卫芹，共有情况单独所有。现我决定将上述房屋出售，特委托张永安为我的代理人，以我的名义代为办理下列事宜：前往房管部门开具《房屋登记簿信息利用结果证明》、签订售房合同、办理网签、办理《不动产权证书》过户手续办理，水、电过户、缴（退）税、评估测绘、调取房屋档案、交付房屋、收取售房款，并办理与售房相关的事宜。出售房屋过程中所产生的一切税费由买方承担。对于张永安在授权范围内所签署的全部文件，我均予认可。本委托书系我自愿据实出具，对上述委托后果我清楚，并愿意接受。委托期限：自本委托书出具之日起两年。”合同签订后，张永安分两次向夏卫芹共支付了34万元。7月4日，张永安持夏卫芹出具的《委托书》，以夏卫芹名义与卜明雨签订《不动产转让合同》，约定转让价格为39.8万元，并将房屋过户至卜明雨名下。卜明雨取得房屋产权后向银行办理了50万元抵押贷款。2017年8月6日下午3时许，张永安和卜明雨带着换锁的人到涉案房屋，欲强行收房，夏以珍与其发生争吵并报警，致张永安与卜明雨收房未果。以上事实，有两原告及被告、第三人陈述，庭审笔录，原告提供的涉案房屋过户前的产权证、土地证复印件，购房发票、夏卫芹出具的情况说明、张永安与夏卫芹订立的买卖合同、张永安代表夏卫芹与卜明雨签订的买卖合同、出警记录、公证委托书、夏卫红与夏卫芹的短信聊天记录、证人孙某、王某1、王某2三人的证言，被告夏卫芹提供的结婚证、绿卡、订金收条等在卷佐证。关于涉案房屋的市场价格。1、本院在审理夏卫芹与张永安、卜明雨房屋买卖合同纠纷一案(案号为2018苏0812民初6272号)中，张永安申请对涉案房屋的价格进行评估。2018年10月12日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司受本院委托出具估价报告确认，涉案房屋建筑面积101.61平方米，在价值时点2017年6月23日的市场价值为77万元。2、在涉案房屋过户时，卜明雨为办理抵押贷款委托江苏中大土地房地产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估。2017年7月5日，该公司出具评估报告确认，涉案房屋建筑面积为101.61平方米，在价值时点2017年7月4日房地产抵押价值为人民币80.06万元。以上事实，有夏卫芹提供的两份房屋评估报告予以证实。2017年10月24日，两原告向本院提出财产保全申请，要求对夏卫芹75万元的财产予以保全，并提供了担保。本院查封了夏卫芹所有的位于广东省东莞市莞城区房屋，保全期限截止2020年10月23日。2019年7月5日，两原告又向本院申请对涉案房屋以及卜明雨名下16万元的财产予以保全，并已提供担保。7月8日，本院冻结了卜明名下银行账户，保全期限截止2020年7月8日。7月9日，本院查封了涉案房屋，保全期限截止2022年7月8日。本院已告知原告如申请续封，应在保全期限截止日前一个月提出，否则造成的后果由其承担。在本案及关联案件审理中，本院就房屋买卖经过，特别是为何不事先查看涉案房屋，直接办理涉案房屋买卖过户手续、如何交付涉案房屋等问题询问了被告及第三人。夏卫芹陈述，2017年6月，因家庭矛盾，夏卫芹为了气原告而在网上出售涉案房屋。与张永安交流时，张永安称淮安正在限购房屋，房屋价格一直在下跌。2017年6月23日，张永安将夏卫芹从南京接到淮安，张永安给了10万元订金后就与其签了合同。张永安称之后还要办很多手续，将夏卫芹带到公证处办理了委托书，称由其办理后续过户事宜。签完公证书后又将夏卫芹送回南京，夏卫芹返回美国。合同价款是49万元，其只收到34万元。夏卫芹称张永安在洽谈买卖过程中，从未提及卜明雨为实际购买人。夏卫芹认为，涉案房屋价值应在80万元左右，张永安作为房屋中介，利用夏卫芹长期不在中国生活，不了解市场行情，用欺骗方式、以远低于市场价格的房价签订了买卖合同，显失公平的，应予撤销。她也同时认为，从未授权张永安将房屋出卖他人，张永安与卜明雨的合同也是无效的。张永安在2018年4月12日的庭审中陈述，他是受卜明雨委托购买夏卫芹的房屋，双方约定的价款是49万元，因为时间比较急，就以其名义与夏卫芹先签订了合同，取得了夏卫芹的委托书后又与卜明雨签订了买卖合同。对于看房情况，其陈述因为夏卫芹一直在外地不回来，他个人在签订房屋买卖合同前看了涉案房屋的外观。在2018年11月5日的庭审中，承办法官问其订立合同时夏卫芹已经回淮安了，为何不查验房屋。其陈述，夏卫芹说她时间很紧，签了合同就要走，他本人没有去看房是“因为便宜”。张永安认为，夏卫芹是害怕他们发现父母住在里面，才匆匆忙忙办完手续就要走。办了产权证以后，他和卜明雨准备收取涉案房屋，与原告产生口角并报警，致收房未果。卜明雨在本案中陈述，其曾托张永安购买房屋，之所以没有看房，一是因为房屋价格便宜、二是因为夏卫芹着急要走。另外为了避税，故在7月4日签订的《房屋买卖合同》标明价格39.8万元，实际价格是49万元。因为夏卫芹不能交付房屋，其也未支付剩余房款。本案在审理中，本院主持卜明雨和原告进行调解，卜明雨同意解除合同，前提条件是原告支付房款及损失90万元。两原告仅同意退还34万元房款及银行利息。因双方意见分歧，调解未果。本院认为：涉案房屋在过户给卜明雨之前虽然登记在夏卫芹名下，但是从夏卫芹出具的《关于健康新村13栋2单元104室房产和土地的产权说明》，可以得知夏卫芹与两原告以房屋买卖的形式办理的过户，但并未支付对价，双方没有真实的交易，故夏卫芹在该《说明》中声明涉案房屋的房产和土地权属仍归两原告所有。因此，涉案房屋的实际权利人应为两原告。被告夏卫芹与两原告发生纠纷后，为了发泄对父母的不满，瞒着两原告将属于他们的房屋出售，侵犯了两原告对涉案房屋的所有权。物权法第一百零六条规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，如受让人是善意的，且支付了合理对价，应取得不动产或动产的所有权，反之，房屋所有权人有权追回。本案中，一、张永安曾经从事过中介职业，富有二手房买卖交易经验和优势。其与卜明雨利用夏卫芹长期生活在美国、对本地房屋的市场行情不了解的弱势，利用夏卫芹为发泄对父母即两原告的不满、低价卖房的冲动心理，在不查看买卖标的物的情况下即签订房屋买卖合同、支付订金，且对于买卖合同中关于标的物的交付这一重要条款亦未作明确具体的约定，这种严重不符合生活常理的举动，足以说明其生怕夏卫芹反悔,从其在短时间内完成合同签订并办理公证委托书等行为分析，完全符合具有利用其优势地位与夏卫芹订立显失公平合同的故意，应认定张永安与卜明雨主观不具有善意。二、涉案房屋经两次鉴定，价格为80万元左右，而夏卫芹与张永安订立买卖合同成交价为49万元，与评估价的占比仅为61.25%，张永安以夏卫芹名义与卜明雨签订的买卖合同成交价仅为39.8万元，更是低于上述比例。转让价远远低于评估价，应认定张永安、卜明雨未支付合理的对价。三、张永安至今无证据证明其与夏卫芹洽谈涉案房屋买卖过程中表明实际购房人为卜明雨，其虽持委托书以夏卫芹名义与卜明雨签订了合同并办理了过户手续，但违背了夏卫芹的本意。综上，张永安和卜明雨主观上存在利用其优势地位与原告订立显失公平合理的故意，且未支付合理的对价，不属于善意买受人，现两原告作为所有权人，有权要求追回，故本院对原告诉讼请求予以支持。因涉案房屋登记在卜明雨名下，故本院对原告要求张永安协助办理过户手续的诉请不予支持。夏卫芹庭审辩称两原告将所欠款项归还给其后，方同意协助办理过户手续，因其未提起反诉，故本院对其抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、位于淮安市清江浦区房屋产权归原告夏以珍、周正梅所有。二、被告夏卫芹、卜明雨于本判决书生效之日起三日内协助两原告将位于淮安市清江浦区房屋产权过户至原告夏以珍、周正梅名下。三、驳回原告夏以珍、周正梅其他诉讼请求。案件受理费9800元，保全费5000元，合计14800元，由被告夏卫芹负担7400元，张永安负担3700元，卜明雨负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××23)审 判 长  任玉虹审 判 员  朱峰敏人民陪审员  张桂珍二〇一九年八月十四日书 记 员  沈 雯附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。