湖南省长沙市望城区人民法院行 政 裁 定 书（2019）湘0112行初57号原告冯军，男，汉族，1969年2月5日出生，住广东省肇庆市端州区。委托代理人董盛峰，湖南言顺律师事务所律师。委托代理人熊祖瑞，湖南言顺律师事务所律师。被告望城经济技术开发区管理委员会，住所地：长沙市望城区白沙洲街道马桥河村同心路1号。法定代表人周剀，主任。原告冯军诉被告望城经济技术开发区管理委员会（以下简称望城经开区管委会）规划行政管理一案，于2019年5月28日向本院提起行政诉讼。本院受理后于2019年5月30日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原告冯军诉称：2013年11月5日，原告与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）签订《裕田奥莱小镇订购书》，认购书约定，原告裕田公司裕田奥莱小镇项目C区P131栋01号房屋（别墅），面积约333.75平方米，单价为6422元/平方米，总价款为2150000元。协议签订后原告向裕田公司支付定购定金20万，之后，原告又向裕田公司支付购房款50万元。后原告得知，裕田公司为商业利益需要，向被告望城区经济技术开发管理委员会申请调整规划，将裕田公司所在的C区P131栋01号房屋所在区域由原别墅规划调整成中高层和高层住宅规划。《中华人民共和国城乡规划法》第五十条规定：在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。《长沙市城乡规划局听证规定》第二十一条规定：规划修改采取听证会征求规划地段内利害关系人意见的，应当在听证会举行15日前公告以下事项：（一）举行听证会的时间、地点；（二）听证的事项；（三）听证代表的产生办法。在审批修规方案之前，被告作为行政机关，理应本着谨慎的原则进行必要的现场查看及房屋销售情况调查工作，避免修规方案审批给购房业主造成损失。而被告既未现场调查也未要求裕田公司提供真实的房屋销售情况，更未采取适当的方式通知原告作为利害关系人进行听证，被告便审批通过裕田公司的修规方案，导致原告遭受巨大利益损失（因近年长沙市房价大幅度上涨，原告当初以6422元/平方米购买的别墅现需花约13000元-14000/平方米购买，被告的违法审批行为致使原告丧失了向其他房地产开发企业购同类型房屋的缔约机会，致使原告再次购买同类型房屋的价格成本大幅度上涨）。请求法院依法判决：确认被告望城经济技术开发区管理委员会2018年4月27日审批同意裕田公司申请将奥莱小镇项目C区中部分低密度住宅规划调整为1IF、18F、33F的中高层和高层住宅规划的行政行为违法，本案的诉讼费由被告负担。被告望城经开区管委会辩称：一、冯军不具有提起本案行政诉讼的主体资格。审批同意修改的修建性详细规划的对象是特定的，仅为申请人，冯军无权提起行政诉讼。裕田公司是涉案土地的使用权人，本次审批同意修建性详细规划是依据其申请作出，本身只针对申请人，通知本身记载的权利义务也仅约束申请人，申请人只有按照调整后修建性详细规划上记载的内容去履行义务，才能产生享有权利的后果，否则，经审批通过的修建性详细规划调整将会因时效的经过，申请人的怠于履行义务而失去效用。其特定性、针对性是明显的，而这种特定性、针对性的特征，也使得通知对象之外的人不可能代申请人履行义务，享有权利，也不能通过其他方式撤销申请人对该审批所享有的某种权利。因此，冯军无权就此提起行政诉讼。冯军并非涉案规划调整的利害关系人，即便涉案规划的调整有其他利害关系人，也仅为与裕田公司签订了正式《房屋买卖合同》的相对人，显然冯军并非该相对人。冯军仅与裕田公司签订《裕田奥莱小镇定购书》，至规划调整之时，冯军仍未与裕田公司签订任何正式的房屋买卖合同，而依据定购书，即便裕田公司违约，也仅承担双倍返回定金的责任，而没有交付房屋的责任，冯军也无权要求裕田公司交付房屋，即冯军尚不享有成为规划调整范围内业主的权利，以签订了《裕田奥莱小镇定购书》为由认定是涉案规划调整的利害关系人无任何依据。另据悉，裕田公司已起诉解除与冯军签订的《裕田奥莱小镇定购书》，冯军同时反诉同意解除，则意味着解除《裕田奥莱小镇定购书》是必然的，也是冯军所期待的，则冯军从始至终不是涉案规划调整的利害关系人，不具有起诉的主体资格。二、被告审批同意涉案修建性详细规划符合法律规定，不存在违法。望城经济技术开发区规划建设局受理裕田公司关于雷锋大道558号奥莱小镇项目规划修改申请后，于2017年12月13日，组织召开奥莱小镇修建性详细规划（含奥莱学校）及建筑单体方案修改技术审查会议，并形成会议纪要。2018年4月17日，规划局在望城经济技术开发区官网和奥莱小镇项目现场进行“奥莱小镇项目修建性详细规划及建筑单体拟修改方案批前公示”，公示注明相关利害关系人有要求听证的权利，在规定期限内，没有收到冯军反馈意见。因此，被告审批同意涉案修建性详细规划程序合法。被告依据裕田公司申请，依法审查了其《国有建设用地使用权出让合同》、调整方案设计等材料，经审查，裕田公司的修建性详细规划调整符合相关法律及文件规定标准要求，被告审批同意涉案修建性详细规划事实依据充分。依据《城乡规划法》第五十条的规定，确需修改修建性详细规划的，应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见。规划局制定了《征求意见表》供利害关系人填写意见，并在公示文件中明确可前往被告规划科领取并填写意见，且明确告知有申请听证的权利，被告已提供充分渠道听取利害关系人意见，未有任何人提出听证的请求。冯军所述未采取听证方式违法，没有任何依据。被告审批同意涉案修建性详细规划，材料齐全、符合法律规定，程序合法。三、本案已超过起诉期限。假设冯军对本案享有起诉权，也已超过行政诉讼六个月的起诉期限。本案审批同意的时间为2018年4月27日，且冯军在诉状当中也已陈述并认可，其应当自2018年4月27日起六个月内提起诉讼，现在显然超过起诉期限，应当驳回其起诉。经审理查明，2013年11月5日，原告冯军与裕田公司签订《裕田奥莱小镇定购书》，定购书约定，原告购买裕田公司裕田奥莱小镇项目C区P131栋01号房屋，面积333.75平方米，该物业单价为6422元/平方米，总价款为2150000元。双方还约定采取银行按揭方式付款，在商品房预售许可证出来后，付足总房款的50%,在签订定购书时冯军向裕田公司支付定购定金20万。双方未约定签订商品房预售合同的具体时间。定购书签订后，冯军于2013年11月5日交纳定金200000元，2013年11月21日预付房款50000元，2014年1月1日预付房款250000元，2014年1月27日预付房款200000元，定金及预付房款共计700000元。奥莱小镇项目于2010年5月31日取得建设用地规划许可证，2011年4月18日取得C区P097-P137栋的建设工程施工许可证，2014年3月15日取得C区P097-P137栋建设工程规划许可证，冯军预订的房屋在规划的C区范围内。2016年3月30日湖南省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议审议表决通过《湖南省中小学校幼儿园规划建设条例》，条例自2016年7月1日起施行。奥莱小镇项目在条例的调研阶段就停止建设，裕田公司从2016年开始着手修规和重新报建工作，C区按原规划进行建设的17栋别墅没有取得预售许可证。2018年4月修改后的规划获望城经济技术开发区管理委员会规划建设局审核批准，新的规划取消原批复总图中规划的低密度住宅，调整为11F、18F、33F的中高层和高层住宅，C区变更为11F中高层住宅。新规划的实施，导致C区已建房屋的拆除（包括冯军预订的房屋）。房屋拆除后，裕田公司与冯军协商，告知冯军可重新订购房屋，冯军拒绝重新订购。2019年4月19日，裕田公司向本院提起民事诉讼起诉冯军，诉讼请求为解除冯军与裕田公司签订的《裕田奥莱小镇定购书》，确认合同解除后裕田公司应退还冯军的定金200000元及其他预交房款500000元，应赔偿冯军的同期银行定期存款利息损失。该民事案件审理的过程中，冯军提起反诉，反诉请求为要求解除双方签订的《裕田奥莱小镇定购书》，裕田公司退还200000元定金及预付房款500000元，按照银行同期贷款利率向冯军支付资金占用费，支付因房屋价格上涨导致冯军的损失2000000元（按同地段同类房屋价格减去涉案房屋原购买价计算）。2019年6月13日，本院作出（2019）湘0112民初2212号民事判决，解除裕田公司与冯军签订的《裕田奥莱小镇定购书》，裕田公司返还冯军定金及预付房款700000元，赔偿冯军利息损失366877.44元。冯军不服一审判决中确定的赔偿款金额，要求按现有房价赔偿损失2000000元，于2019年6月28日向长沙市中级人民法院提起上诉。本院认为，当事人提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”本案中，原告冯军与裕田公司虽然签订了《裕田奥莱小镇定购书》，但涉案房屋未取得《商品房预售许可证》，之后双方一直未签订商品房预售合同或商品房买卖合同，原告不是涉案争议地块的房屋业主，也不是涉案规划调整审批的行政相对人，与涉案规划调整审批的行为不具有行政诉讼法律意义上的利害关系，不具有原告的诉讼主体资格。并且在裕田公司提起的民事诉讼中，原告亦提出反诉，双方均提出解除《裕田奥莱小镇定购书》，不存在交付房屋的情形，双方之间的权益纠纷及原告认为其合法权益造成的损失均已另行通过民事诉讼途径提出并在审理当中，故涉案的奥莱小镇项目C区中部分低密度住宅规划调整审批行为对原告的合法权益明显不产生实际影响。综上所述，原告的起诉应当予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第（八）项、第三款之规定，裁定如下：驳回原告冯军的起诉。本案不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  匡国梁人民陪审员  罗胜军人民陪审员  张 宏二〇一九年八月一日代理书记员  杨添祎附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。