江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初5380号 原告：屈振清，男，1987年6月5日生。 被告：中航无锡雷达技术有限公司，住所地无锡市滨湖区锦溪路100号。 法定代表人：邹伟锋，总经理。 被告：苏州景韵房地产营销策划有限公司，住所地苏州高新区世纪花园世纪一路。 法定代表人：蔡立勇。 以上两被告共同委托诉讼代理人：石春扣，江苏九典律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：计慧萍，江苏九典律师事务所律师。 原告屈振清与被告中航无锡雷达技术有限公司（以下简称雷达公司）、苏州景韵房地产营销策划有限公司（以下简称景韵公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，依法由审判员艾罗伟独任审判，并于2018年11月23日公开开庭进行了审理，原告屈振清，被告雷达公司、景韵公司共同的委托诉讼代理人计慧萍到庭参加诉讼；其后本案转为普通程序，组成合议庭，于2019年8月27日公开开庭进行了审理，原告屈振清，被告雷达公司、景韵公司共同的委托诉讼代理人石春扣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告屈振清向本院提出诉讼请求：1、要求被告中航无锡雷达技术有限公司按照签订的《房屋买卖居间合同》继续履行合同过户义务，将苏州市高新区幸福未来花园XX幢XX室房屋的不动产权过户登记至原告名下；2、要求被告中航无锡雷达技术有限公司支付原告违约金计人民币63400元；3、要求苏州景韵房地产营销策划有限公司退还向原告额外收取的团购费人民币10000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告系房屋买卖关系，被告于2015年2月2日将苏州高新区幸福未来花园XX栋XX室(以下简称“该房屋”)以人民币总价￥:317000元(大写:叁拾壹万柒仟元整)出售给原告，原告向被告支付购买该房屋定金人民币￥:10000元(大写壹万元整)和团购费人民币￥:10000元(大写:壹万元整)，并承诺于2016年12月31日前办理完毕该房屋产权过户等手续，但被告不守合约信誉，一拖再拖，屡次违约；经原告与被告进行多次协商后，原告与被告签订了《房屋买卖(居间)合同》，原告并向被告支付人民币￥:50000元(大写:伍万元整)房款，约定于2017年11月30日前办理过户等手续，但被告再次违约，故起诉至法院，要求被告继续履行签订的《房屋买卖(居间)合同》，并协助原告办理该房屋的不动产权变更登记(过户)手续，相关税、费按双方签订的合同及认购书约定承担；要求被告一按照签订的《房屋买卖(居间)合同》第六条第5项“违约方向另一方支付该房屋成交价格的20％作为违约金”的条款支付原告违约金人民币63400元;另外，因被告二利用代理销售该房屋之便，违反《房地产经纪管理办法》第三章第十五、十八、十九、二十五条和2014年8月29日苏州市住房和城乡建设局颁布的《苏住建规【2014】9号》文件，违规向原告收取商品房销售代理佣金以外的费用，要求被告二退还原告支付的团购费人民币10000元。 被告雷达公司辩称：双方确实存在房屋买卖合同关系，根据原、被告之间的合同约定，原告应当在支付全部的购房价款以后，被告才履行房屋交付以及办理相应的过户手续，到目前为止，原告尚有257000元未付，所以交付房屋以及办理过户手续的条件没有成就，只要在原告支付房款并收到法院的判决书以后，被告雷达公司愿意配合办理过户手续。被告没有办理过户手续时因为原告没有履行支付房款的义务，被告也没有居间合同第六条第5项的违约行为，原告主张违约金的理由不成立。 被告景韵公司辩称，根据苏州市住房建设局关于进一步加强商品房销售管理的通知第五条第二项的规定可知，该文件是针对一手房中，未取得预售许可的情形，本案中的房屋相当于二手房的性质，不适用该规定，且原告通过加入被告景韵公司会员的方式也确实享受到了优惠购房的好处，本来该处的房屋在销售的时候已经达到了每平米1万元左右，原告通过加入会员的方式购买时是不到8000元每平方米。所以不符合前述通知规定的情形。被告景韵公司不应当退还该团购费用。 经审理查明，2014年12月2日，案外人中国航空工业集团公司雷华电子技术研究所作为委托方，与作为受托方的被告雷达公司签订《房产处置委托书》一份，约定：根据财政部、航空工业集团公司、航电股份有限公司等上级部门有关文件，委托方名下苏州MAX幸福未来花园308套房屋委托雷达公司代为处置。 2014年12月16日，案外人中国航空工业集团公司雷华电子技术研究所、被告雷达公司共同与被告景韵公司签订《销售授权委托书》一份，约定前者委托后者为苏州科技城MAX未来城公寓项目的独家销售代理服务商，负责该项目的所有签约销售工作，委托期限自2014年12月16日起至2016年4月15日止。另，被告雷达公司与被告景韵公司于2016年12月23日签订了一份《补充协议》，约定上述自2014年12月16日起至2016年4月15日止的委托权限延长一年，直至2017年4月15日止。 2015年2月2日，原告屈振清与被告景韵公司签订了一份《“幸福会”会员入会协议书》，约定：景韵公司作为“幸福会”会员机构组织者和策划者，与乙方自愿加入并参与苏州景韵房产组织的“幸福会”会员机构及活动平台，以获取后续可以优惠价格购买房屋的资格和会员权利……乙方（原告）通过pos机刷卡支付甲方人民币10000元作为团购服务费……每笔团购服务费对应一套优惠房源，不叠加使用，团购服务费不抵入房款……若未达成意向房源交易的（以签署房屋认购书、房源确认单等类似协议为判断标准），乙方提出退款申请的，甲方无息退还乙方支付的服务费。2015年2月2日，原告作为认购方与被告景韵公司作为代理方还签订了一份《MAX未来幸福公馆认购书》，约定原告认购苏州市幸福未来花园XX幢XX室房屋，房屋单价为7610元/平方米，建筑面积41.66平方米，总价为317000元，定金1万元。上述协议书及认购书签订后，原告向被告景韵公司支付了1万元团购服务费及1万元定金。 2015年2月2日，原告作为购房人（乙方），还与被告雷达公司作为售房人（甲方），以及被告景韵公司作为居间方（丙方），签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，合同第一条约定由被告雷达公司将坐落于苏州市高新区幸福未来花园XX幢XX室房屋出售给原告，房屋建筑面积41.66平方米；合同第二条约定房屋总价为317000元，过户时产生的个税、增值税由甲方负担，契税以及其他相关税费由乙方负担；合同第三条约定签订合同时甲、乙双方均无需向丙方支付中介费；合同第四条约定乙方应于2015年2月2日向甲方支付定金1万元以及房款5万元，余款由丙方帮助乙方办理商贷或公积金贷款，贷款不足部分由乙方自行补齐。合同第五条约定甲乙双方须在2017年11月30日之前提供相应合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约，甲方于收到全款当天腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。合同第六条第1款约定“甲方对于房屋权属的真实性、合法性负全责，甲方应保证房屋权属无争议，甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担”；合同第六条第5款约定“甲、乙任何乙方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价格20%作为违约金”。 上述合同签订后，原告支付了5万元购房款。在庭审中，原告表示其在签订上述《房屋买卖（居间）合同》时，对于《房产处置委托书》及《销售授权委托书》均系知晓的，知晓彼时案涉房屋的所有权并未登记在被告雷达公司名下。 另查明，2017年11月6日，案涉的苏州市幸福未来花园XX幢XX室房屋所有权登记至被告雷达公司名下。 在庭审中，原告表示其于2018年5月左右前去被告景韵公司处拿取了案涉房屋的钥匙，并实际使用了案涉房屋。 在庭审中，原告表示被告未能按约2017年11月30日之前提供相应合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，构成违约；同时被告违反了合同第六条第1款约定的“甲方对于房屋权属的真实性、合法性负全责，甲方应保证房屋权属无争议”也构成违约，因此要求被告雷达公司支付违约金。但经本院询问，原告在庭审中表示其当时并未向被告主张应在2017年11月30日前去办理资金托管。 在庭审中，原、被告均认可原告已支付的房款为6万元，剩余房款为257000元，原告在庭审中表示该笔余款原告将在本案判决书生效后10日内一次性支付给被告，被告雷达公司对此表示同意，并表示其愿意在原告付清该购房余款后10日内配合原告将案涉房屋过户至原告名下，原告对此亦表示同意。 在庭审中，原告表示被告景韵公司除了案涉的1万元团购费之外，在本案所涉房屋居间中并未收取其他费用。在庭审中，原告还表示案涉房屋目前的市场价为120万元左右。 再查明，在双方签订合同的2015年2月2日，原告名下在苏州市内（姑苏区、吴中区、相城区、高新区、工业园区、吴江区）有一套房屋，系原告与案外人潘某某共有，于2014年10月30日登记，坐落于吴江区松陵镇。 以上事实，由房屋买卖（居间）合同、认购书复印件、会员入会协议书复印件、销售授权委托书复印件、房产处置委托书复印件、补充协议复印件、不动产登记证书复印件、不动产查询结果证明及本院庭审笔录等证据予以证明。 本院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行各自的合同义务。在本案中，被告雷达公司与原告签订的《房屋买卖（居间）合同》之时，被告雷达公司系作为受托人以自己的名义，在委托人中国航空工业集团公司雷华电子技术研究所的授权范围内与原告订立的合同，且原告在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同确为合法有效。然而，被告雷达公司已于2017年11月6日获得了案涉房屋的所有权，且被告雷达公司在庭审中亦表示同意继续履行该《房屋买卖（居间）合同》，因此，该《房屋买卖（居间）合同》目前系直接约束原告与雷达公司。由于原告与被告雷达公司就案涉房屋剩余房款的给付以及房屋过户的日期均达成了一致意见，故本院对此亦予以认可，此外，原告在与被告雷达公司签订合同的2015年2月2日时原告亦不在政策限购之列，综上，原告应于本案判决书生效后10日内一次性向被告雷达公司支付购房余款257000元，被告雷达公司应于原告付清上述购房余款后10日内配合原告将苏州市高新区幸福未来花园XX幢XX室房屋过户至原告名下，相关税、费由双方按照《房屋买卖（居间）合同》的约定承担。 关于原告诉求的违约金，原告认为被告雷达公司存在两个违约行为，一是“甲方对于房屋权属的真实性、合法性负全责，甲方应保证房屋权属无争议”；二是“未能按约2017年11月30日之前提供相应合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管”。对此，本院认为，鉴于双方签订房屋买卖合同时被告雷达公司系在授权范围内与原告签订合同，且彼时原告亦知晓当时的委托情况，且其后被告雷达公司也于2017年11月6日获得了案涉房屋的所有权，该日期亦早于双方合同约定办理资金托管手续的2017年11月30日，因此，本院认为被告雷达公司对于房屋权属并无相应的违约行为。至于原告认为被告雷达公司未能按约配合办理资金托管从而应支付违约金63400元，首先，鉴于原告在庭审中自述其当时并未向被告雷达公司主张应在2017年11月30日前去办理资金托管，故截至起诉时双方未能办理资金托管的责任并不当然的应归结于被告雷达公司；其次，原告在本案审理过程中并未提供足够证据证明原告在本案中的损失已达63400元；最后，案涉房屋自初始合同价的317000元，按照原告的陈述，在2019年8月已上涨至120万元左右，因此，本院更难以认定原告在本案中存在相应的经济损失。综上，本院对于原告要求被告雷达公司支付违约金63400元的诉请不予支持。 关于原告要求被告景韵公司退还1万元团购费的诉讼请求，本院认为，在本案中，原告已与被告景韵公司签订了相应的《“幸福会”会员入会协议书》及《MAX未来幸福公馆认购书》，上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故双方理应按约履行。而被告景韵公司亦是根据上述协议书的约定向原告收取1万元团购费，其后被告景韵公司也按约促使原告与被告雷达公司签订关于苏州市高新区幸福未来花园XX幢XX室房屋的房屋买卖合同，且除了该笔1万元团购费之外，被告景韵公司并未向原告收取其他费用，故该笔1万元团购费的收取具有相应的事实和合同依据。综上，本院对于原告要求被告景韵公司退还1万元团购费的诉求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告屈振清应于本判决书生效之日起十日内向被告中航无锡雷达技术有限公司支付购房余款257000元。 二、被告中航无锡雷达技术有限公司应于原告付清上述购房余款后十日内配合原告将苏州市幸福未来花园XX幢XX室房屋的不动产权变更登记至原告屈振清名下，相关税、费由双方按照《房屋买卖（居间）合同》的约定承担。 三、驳回原告屈振清的其余诉讼请求。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入被告中航无锡雷达技术有限公司指定的账户，或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号6228400406149570562。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7156元，由原告负担1345元，由被告中航无锡雷达技术有限公司负担5811元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  艾罗伟 人民陪审员  金洪培 人民陪审员  邢雯芝 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  曹自强