河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0311民初2294号原告:洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区开元大道219号2幢101。法定代表人：许××董事长。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师，一般代理。被告：王博，男，汉族，1992年1月4日生，住河南省洛阳市洛龙区。原告洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称“宝龙公司”）与被告王博商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人许文，赵剑锋，被告王博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的编号为YS0233678的《商品房预售合同》，确认被告办理的物权预告登记于2016年10月14日失效。判令被告配合原告办理洛阳宝龙城市广场C地块第8幢1单元1-1912号、1-1913号、1-1914号商品房的购房合同登记备案注销手续。2、请求法院判令被告将位于洛阳宝龙城市广场C地块第8幢1单元1-1912号、1-1913号、1-1914号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态。3、请求法院判令被告依约按照总房款778821元的20％支付违约金155764.2元。4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的全部费用。5、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的银行贷款、利息，被告应承担的违约金以及原告为实现债权的全部费用等。事实和理由：2014年7月6日原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告王博订立了编号为YS0233678的《商品房预售合同》，被告自愿购买了洛阳宝龙城市广场C地块第8幢1单元1-1912号、1-1913号、1-1914号商品房(也即洛龙区定鼎门街299号8幢1单元1-1912号、1-1913号、1-1914号)。总房价款为778821元，被告选择按揭贷款方式付款。2014年7月31日，中国光大银行股份有限公司洛阳分行与原被告三方订立了《个人贷款合同》(抵押、保证)，约定银行向被告提供贷款387000元，贷款期限120个月，按月等额本息方式归还贷款，原告宝龙置业提供阶段性担保，保证期间自本合同签订之日起至借款人办妥正式抵押登记，并将相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交由贷款人保管之日止。根据购房合同约定，被告向原告交付了全部购房款，原告也向被告交付了房屋。2016年7月14日原告已取得了包含本案房屋在内的洛龙区定鼎门街299号8幢1-2720等500套房洛房权证市字第××号房权证，被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登已于2016年10月14日失效。本案房屋具备办理房屋权属登记条件后，原告已多次通知被告，要求被告依约将办理房屋权属登记所需资料及相关费用送交出卖人即原告，配合办理房屋产权证书、他项权证，并于2018年10月11日向被告邮寄了《提供办理它项权证资料的最后通知》，但被告置之不理，没有协助原告办理相关手续。被告的行为违背了双方签订的《商品房预售合同》第十二条“买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记书面通知或媒体公告后的10天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额日万分之二的标准向出卖人支付违约金”的规定。根据附件四第十条第2款“若因乙方原因致使该房屋的所有权证无法申领或延退申领，并引致甲方为乙方提供的按揭贷款担保无法及时解除或者承担其他风险的，乙方须向甲方支付相当于购房合同总房价款20％的违约金，该违约金并不免除乙方办理或者配合办理房屋所有权证的义务，且若该违约金不足以补偿甲方损失的，乙方应另行向甲方赔偿，且甲方并有权解除购房合同”，以及《商品房预售合同》附件四第十五条约定“预售合同解除:5、乙方赔偿给甲方造成的全部损失(包括但不限于甲方向乙方主张权利发生的费用，包括诉讼费、律师费、仲裁费等，甲方需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失)”以及第二十一条按揭担保第1款约定乙方偿付甲方的其他损失(包括但不限于诉讼费、律师费等)。第二十一条第4款“购房合同的房屋被法院查封或者预查封的，甲方有权选择解除本合同，要求乙方按照本条约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先清偿买受人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用”的约定，因被告拒不配合办理房屋权属登记，同时涉案房屋又因被告原因被法院查封，2018年10月27日原告通过特快专递向被告邮寄了《解除合同告知函》。因被告拒不配合办理房屋权属登记，同时涉案房屋又因被告原因被法院查封，原告要求解除合同并要求被告承担违约责任的诉请，应当得到法院支持。为维护原告合法权益，防止损失进步扩大，特依法提起诉讼，望人民法院依法判决，准予原告所请。被告王博辩称：不同意解除合同，因为被查封没有办法办理房产手续，通过和银行沟通准备将该房产变卖，争取早日解决，尽早办理房产证，免除宝龙公司的担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实本院认定如下：2014年7月6日原告宝龙公司与被告王博订立了编号为YS0233678的《商品房预售合同》，被告自愿购买了洛阳宝龙城市广场C地块第8幢1单元1-1912号、1-1913号、1-1914号商品房(也即洛龙区定鼎门街299号8幢1单元1-1912号、1-1913号、1-1914号)，总房价款为778821元，被告选择按揭贷款方式付款。该合同约定：“第十二条：……买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记书面通知或媒体公告后的10天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额日万分之二的标准向出卖人支付违约金。附件四第十条第2款：若因乙方原因致使该房屋的小产证无法申领或延退申领，并引致甲方为乙方提供的按揭贷款担保无法及时解除或者承担其他风险的，乙方须向甲方支付相当于购房合同总房价款20％的违约金，该违约金并不免除乙方办理或者配合办理小产证的义务，且若该违约金不足以补偿甲方损失的，乙方应另行向甲方赔偿，且甲方并有权解除购房合同。第二十一条4、“购房合同的房屋被法院查封或者预查封的，甲方有权选择解除本合同，要求乙方按照本条的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用”。2014年7月31日，中国光大银行股份有限公司洛阳分行（贷款人）与王博（借款人）、宝龙公司（保证人）订立了《个人贷款合同》(抵押、保证)，约定：“银行向被告提供贷款387000元，贷款期限120个月，原告宝龙公司提供阶段性连带责任担保，保证期间自本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止，同时宝龙公司在贷款人处开立保证金专户并存入贷款金额的1%元的保证金作为担保并予以冻结。”合同签订后，被告向原告交付了全部购房款，原告也向被告交付了房屋。宝龙公司于2018年10月11日向被告邮寄了《提供办理它项权证资料的最后通知》通知王博办理房产证，该通知于2018年10月12日签收，但至今房产证未办，宝龙公司认为被告未及时协助其办理房产证导致其保证金无法使用，保证责任无法免除，已构成违约，故诉至本院。另，涉案房屋于2017年8月1日被洛阳市洛龙区人民法院查封。本院认为,原、被告之间签订的《商品房预售合同》、《个人贷款合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效，本院予以确认。本案因被告王博未及时办理房产证引发，根据《商品房预售合同》的约定，王博未及时办理房屋权属登记且涉案房屋被法院查封确已构成违约，但该违约并不构成根本性违约，并不足以致使解除《商品房预售合同》，同时也不符合民法和合同法所要求的公平原则，故对原告诉求解除《商品房预售合同》、确认被告办理的物权预告登记于2016年10月14日失效、判令被告配合原告办理洛阳宝龙城市广场C地块第8幢1单元1-1912号、1-1913号、1-1914号商品房的购房合同登记备案注销手续及返还房屋、恢复原状的诉讼请求本院不予支持。根据合同约定：“第十二条：……买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记书面通知或媒体公告后的10天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额日万分之二的标准向出卖人支付违约金”，本案房屋总价款为778821元，根据原告提供的证据其发出的办理权属登记的通知于2018年10月12日送达被告，被告收到通知后未在10天办理权属登记，故被告应自2018年10月23日起至办理房屋权属登记日止，以778821元为基数按照日万分之二的标准向原告支付违约金。综上，被告王博应自2018年10月23日起至办理房屋权属登记日止，以778821元为基数按照日万分之二的标准向原告支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王博于本判决生效之日起十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付违约金（以778821元为基数按照日万分之二的标准自2018年10月23日起算至办理房屋权属登记日止）；二、驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13146元，减半收取计6573元，保全费1299元，由原告洛阳宝龙置业发展有限公司承担5000元，被告王博承担2872元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王高峰二〇一九年八月二十二日书记员  刘 璐