广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终3065号上诉人（原审原告暨被告）：陈丽芳，女，1974年2月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴健祥，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告暨被告）：谭永忠，男，1969年1月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：秦雍，广东香山律师事务所律师。上诉人陈丽芳因与被上诉人谭永忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈丽芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）双方已经一致约定在递件申请过户当天支付首期房款，该支付时间约定有经纪方业务员王宇洪、李丽的确认，且谭永忠在诉前并未要求过陈丽芳付款。（二）谭永忠否认双方对付款时间的约定，但其并无当进行举证，反而要求加价十万元才配合过户，有违诚信和公平原则。（三）陈丽芳购买该房屋是用于解决小孩的上学问题，是考虑到涉案房产包含学位才签订房屋买卖合同，但谭永忠出示的新户口本上显示的迁出地址与涉案房屋地址不一致，陈丽芳有理由对该新户口本的真实性进行核实，并要求谭永忠重新查询户籍和学位，谭永忠也予以同意，但到了查询时间，谭永忠却拒绝配合，陈丽芳并没有任何违约行为。（四）谭永忠消极履行合同，存在违约行为，其于2016年6月30日才办理户口的迁移，时长多达113天，导致交易拖延错过了学校系统查询时间，反而看到房价上涨而故意违约，对陈丽芳不公。二、一审认定错误，与事实不符。（一）陈丽芳并未要求先过户再付款，陈丽芳的要求是在递件申请过户之日支付全部购房款，也同意将房款进行托管。（二）一审认为2016年6月30日具备过户条件，但忽略了其新户口本上显示的是从402房迁到新址而不是从涉案404房进行迁移，故陈丽芳有理由怀疑户口尚未迁移。（三）一审法院对合同条款理解错误。其一，根据合同约定，买方须于签订合同后30天内申请按揭，但由于谭永忠于合同签订60天后才将所需按揭资料交给中介方，故其违约行为导致拖延。其二，变更为一次性付款无需买方提出，而是自动默认。最迟80天付款的约定不是双方真实意思表示，且在80天内谭永忠也未催促陈丽芳付款，至谭永忠迁出户口时也超出了80天，故该条款对双方无效。另外，由于谭永忠于签订合同后113天左右才通知陈丽芳已将户口迁出，但其迁出存在瑕疵和无法排除可能存在的交易障碍，双方已同意在递件申请过户当天支付除定金外的首期房款，应当认定为对付款时间的变更。三、一审法院适用法律错误。谭永忠存在先违约行为，不享有解除合同的权利，其应继续履行合同。谭永忠自身违约行为导致的损失，不应由陈丽芳承担。谭永忠辩称，一、合同履行情况，一审已经查明，按照一审的庭审及答辩意见。二、户口迁出问题，陈丽芳清楚该房屋的情况，谭永忠按照合同约定迁出户口，并已经将迁出涉案房屋的新户口本给陈丽芳查看，在陈丽芳反复无理要求查询学位，拖延支付购房款情况下，谭永忠提出赔偿损失的要求合理合法，且陈丽芳上诉提出的户口问题，其在一审时基本未提及，这是其借口。三、合同义务问题，陈丽芳没有按照约定期限内或在顺延的期限内履行付款义务，构成违约。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈丽芳向一审法院起诉请求：谭永忠继续履行合同，立即将中山市××区XXXX××房过户到陈丽芳名下。一审诉讼中，陈丽芳的诉讼请求变更为：陈丽芳一次性向谭永忠支付购房款28万元，谭永忠将涉案房产过户到陈丽芳名下。谭永忠向一审法院起诉请求：1.陈丽芳向谭永忠支付逾期付款利息10080元（以应付未付购购房款28万元为基数，自2016年7月10日起至2016年10月9日按每日万分之四计算）；2.解除房地产买卖合同，陈丽芳向谭永忠支付解除合同赔偿金54000元。一审法院认定事实：位于中山市××区XXXX××房的房产登记在谭永忠名下。2016年3月9日，陈丽芳（买方）与谭永忠（卖方）在中山市创二地产服务有限公司（经纪方）的居间下，签订房地产买卖合同，约定：陈丽芳向谭永忠购买上述房产，成交价为30万元，双方签署本合同后3个工作日内支付定金2万元。定金之外的购房款，买方以银行按揭的方式支付。卖方无条件配合买方提交申请按揭所需的证件和法律文书，买方于签订本合同后30天内申请按揭，申请按揭贷款的额度为15万元。银行出具贷款同意书后两个工作日内买卖双方须到交易所签署过户所需提交的格式合同并办理递件手续，递件回执由经纪方或担保公司代为保管。定金及按揭贷款之外的剩余购房款，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付完毕。如果由于贷款政策等原因而导致买方的按揭申请未获批准的，买方有权选择以补偿总房价1%给卖方的方案以解除买卖合同，但买方必须在签订本合同后50天内明确地向卖方或经纪方提出，并兑现补偿责任，否则，视为买方选择继续履行买卖合同，由买方另筹款项在过户前（最迟在签订本合同后80天内）把购房款付清给卖方。合同还约定，无论以何种方式付款，如果买方延迟支付任何一笔款项的，按每日万分之四计付逾期利息给卖方。卖方须在收齐楼款时将该房地产移交给买方。如果由于卖方悔约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于卖方的原因而导致合同无效的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方。如果由于买方悔约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于买方的原因而导致合同无效的，由买方按该房地产转让成交价的18%赔偿给卖方。此外，双方在备注处约定：2016年3月11日业主配合查档，查中山市实验小学学位，如没有问题，客户交定金2万元给业主；过户前业主把户口迁出；有中山市实验小学学位合同生效，如查无中山市实验小学学位，合同无效；房产出让金由业主承担，过户产生的费用由买方承担。2016年3月11日，双方经查询确定有学位后，陈丽芳向谭永忠支付了2万元。因该房产属于房改房，需补交土地出让金，谭永忠补交后于2016年4月19日取得新的不动产权证。后谭永忠向中介方提供了陈丽芳申请按揭贷款所需材料，2016年6月初，陈丽芳称银行已经同意贷款，要求谭永忠办理户口迁移手续，但未向谭永忠提供贷款同意书。2016年6月30日，谭永忠取得新的户口本，户籍所在地已变更。后陈丽芳要求复查学位情况，谭永忠同意。因学校暂停查询学位，双方暂停交易。2016年9月下旬，在可以查询学位后，谭永忠认为因陈丽芳的行为导致交易拖延，房价上涨，造成其损失，要求协商补偿，陈丽芳不同意。双方协商未果，陈丽芳遂向一审法院提起诉讼。谭永忠以陈丽芳违约为由另案提起诉讼，一审法院依法合并审理。另查:陈丽芳于2017年8月28日提交的中国工商银行股份有限公司中山东升支行于2016年6月1日出具的“二手房按揭贷款确认书”载明，根据买房人黄荣军与卖房人谭永忠签订的商品房买卖合同，卖房人将涉案房产卖给买房人，待房地产过户到买房人名下，并办理以该银行为抵押权人的抵押登记手续后，该银行同意向买房人发放期限为10年，金额为15万元的贷款。陈丽芳之前一直未将该贷款同意书出示给谭永忠，亦未能向一审法院提交黄荣军与谭永忠签订的商品房买卖合同，谭永忠对该贷款同意书不予确认，并称从未与黄荣军签订商品房买卖合同，也不认识黄荣军。黄荣军已于2013年9月29日与陈丽芳办理了离婚手续。又查：陈丽芳于2017年9月5日向谭永忠支付了剩余的购房款28万元。谭永忠称将该款返还给陈丽芳，陈丽芳未在一审法院指定的期限内作出书面回复。诉讼中，一审法院经双方同意组织双方调解，但调解未果。一审法院认为，陈丽芳与谭永忠签订房地产买卖合同后，已经查验该房产有学位，符合双方的约定，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点为违约责任的认定问题。一审法院分析如下：陈丽芳作为买方，其义务是支付购房款。双方约定，“定金及按揭贷款之外的剩余购房款，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付完毕”，故陈丽芳支付全部购房款在前，双方办理过户手续在后。即使陈丽芳不申请按揭贷款，将付款方式变更为一次性付款，亦应当是陈丽芳支付全部购房款后再办理过户手续。陈丽芳主张过户后再付款没有合同依据。陈丽芳查验学位后支付了2万元，后谭永忠已经取得新的房产证，并在2016年6月30日办理了户口迁移，具备过户条件，谭永忠已经按约定履行合同义务。但陈丽芳此时并没有申请按揭贷款，未取得贷款同意书，亦未提出变更为一次性付款。双方约定在陈丽芳申请按揭贷款，但按揭申请未获批准的情况下，陈丽芳最迟在合同签订后80天内支付全部购房款，而陈丽芳根本没有按照合同约定申请按揭贷款，亦未提出变更为一次性付款，陈丽芳至今未支付除2万元以外的其他购房款，显然已经构成违约。在陈丽芳没有告知谭永忠其并没有申请按揭贷款、亦未取得贷款同意书的情况下，谭永忠同意陈丽芳复查学位的要求不应当认定为谭永忠的真实意思表示。作为买方，付款系其主要义务，陈丽芳未履行主要义务，已经构成严重违约。在陈丽芳已经实际违约但谭永忠不知情的情况下，谭永忠后来拒绝交易不构成违约。在陈丽芳已经违约，而谭永忠已经起诉解除合同的情况下，陈丽芳再向谭永忠支付剩余的购房款28万元，也不能改变陈丽芳已经实际违约的事实。故一审法院对陈丽芳的诉讼请求不予支持，谭永忠请求解除合同合法有据，一审法院予以支持。在解除合同的情况下，谭永忠应将陈丽芳所支付的购房款30万元返还给陈丽芳，谭永忠主张逾期付款利息没有法律依据，一审法院不予支持。谭永忠自认因交易拖延，房价上涨，现解除合同，谭永忠亦未举证证实其实际损失，故一审法院酌定陈丽芳向谭永忠支付赔偿金25000元。双方所支付款项可以在履行中进行抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除陈丽芳与谭永忠签订的房地产买卖合同；二、陈丽芳于判决生效之日起七日内向谭永忠支付解除合同赔偿金25000元；三、驳回陈丽芳全部诉讼请求；四、驳回谭永忠其他诉讼请求。本案案件受理费5800元，财产保全费520元，合计6320元（陈丽芳已预交），由陈丽芳负担；并案案件受理费1402元，减半收取701元（谭永忠已预交），由陈丽芳负担280元（陈丽芳于判决生效之日起七日内迳付谭永忠），谭永忠负担421元。本院二审期间，陈丽芳提交了其与谭永忠的短信记录，其与经纪公司员工王宇洪、胡艳凤的微信/短信记录，以及王宇洪与谭永忠的微信记录，拟证明陈丽芳催促谭永忠履行合同，也催足中介去查学位，但谭永忠要求临时加价，不按原合同履行的事实。经质证，谭永忠对上述证据的真实性不予确认，认为微信记录不符合证据的形式。谭永忠二审期间没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点为涉案房地产买卖合同是否应继续履行。本案中，谭永忠主张陈丽芳构成违约，故其有权解除合同，陈丽芳则认为其不存在违约行为，涉案合同应继续履行。对此，本院分析如下：首先，根据陈丽芳与谭永忠及经纪方签订的房地产买卖合同约定，定金之外的房款，由买方申请按揭贷款15万元，卖方无条件配合买方提交申请按揭所需的证件和法律文书，买方应于合同签订后30天内申请按揭。本案中，陈丽芳虽未能在合同签订后30天内申请按揭贷款，但根据上述约定，谭永忠有配合提供有关申请按揭所需资料的合同义务，而谭永忠直至2016年5月初才将相关按揭材料交给中介方，故造成申请按揭的迟延系谭永忠自身原因所致，不能归责于陈丽芳。其次，根据陈丽芳提交的中国工商银行股份有限公司中山东升支行于2016年6月1日出具的二手房按揭贷款确认书的内容，陈丽芳以其前夫黄荣军的名义向银行申请按揭贷款并获得银行同意，该贷款确认书载明的出卖人为谭永忠，贷款金额与本案房地产买卖合同载明的贷款金额一致。谭永忠在诉讼中虽然对该按揭贷款确认书不予认可，但在中介方告知其陈丽芳已取得贷款同意书后，直至本案诉讼之前，谭永忠均未针对申请按揭贷款问题提出异议，可见，申请按揭贷款问题并非造成双方合同迟延履行的原因。结合已查明的事实，双方直至2016年6月底仍未能办理过户手续的原因是谭永忠当时并未将户口从涉案房屋迁出，而根据房地产买卖合同的约定，谭永忠须在过户前将户口迁出，因此，造成未能及时办理涉案房屋的过户手续也系谭永忠迟迟未能迁出户口所致，不能认定是陈丽芳违约。再次，从双方在房地产买卖合同中约定的内容看，获得涉案房屋所附带的学位是陈丽芳购买该房的重要目的，虽然双方已于2016年3月11日对学位情况进行过查询，但根据合同约定，谭永忠仍有迁出户口以确保学位不被使用的义务，而谭永忠取得的新户口本载明的迁出地址与涉案房屋的房号并不一致，在此情况下，陈丽芳对户口是否已迁出涉案房屋存疑符合常理，且对于陈丽芳重新查询学位的要求，谭永忠亦表示同意，在此情况下，因重新查询学位而导致交易的延迟，也不能归责于陈丽芳。此外，关于付款问题，双方在合同中约定，定金及按揭贷款之外的剩余房款，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付完毕，双方并未约定该款的具体支付日期，故陈丽芳只要在申请过户前付款即符合合同约定，但由于双方协商同意重新查询学位而导致过户时间未能确定，故陈丽芳在此情况下暂未支付该部分房款并不违反合同约定。谭永忠主张陈丽芳应最迟在签订合同后80天内付清房款，根据合同约定，该付款期限的适用前提是由于贷款政策等原因而导致买方的按揭申请未获批准，但如前所述，陈丽芳已以其前夫黄荣军的名义向银行申请按揭贷款并获得银行同意，且谭永忠对按揭问题一直未提出异议，也没有证据显示谭永忠无法通过该方式收取房款，故谭永忠所主张的上述付款期限不具备适用的前提，结合谭永忠在上述80天期限届满后并未向陈丽芳催收房款，反而同意重新查询学位的事实，本院对谭永忠的上述主张不予采信。综合前述分析，谭永忠主张陈丽芳构成违约并要求解除合同及支付赔偿金等诉求缺乏依据，本院不予支持。陈丽芳同意向谭永忠一次性付清剩余购房款280000元，涉案房地产买卖合同具备继续履行的条件，故谭永忠应当在陈丽芳支付剩余购房款后协助将涉案房产过户至陈丽芳名下，陈丽芳的诉讼请求依法有据，本院予以支持。综上所述，陈丽芳的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决处理结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22178号民事判决；二、上诉人陈丽芳于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人谭永忠支付购房款280000元；三、被上诉人谭永忠于收到上诉人陈丽芳支付的上述购房款后七日内协助陈丽芳将位于中山市石岐区XXXX东乐街19号B座404房的房产过户至陈丽芳名下；四、驳回被上诉人谭永忠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6501元，财产保全费520元，合计7021元（陈丽芳已预交6320元，谭永忠已预交701元），由谭永忠负担（谭永忠应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈丽芳径付6320元，一审法院不再收退）；二审案件受理费6175元（陈丽芳已预交5800元），由谭永忠负担（谭永忠应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳6175元）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  陈爱玲审判员  赖晓筠二〇一九年八月三十日书记员  杨俊彦