广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初1573号 原告：刘之微，女，1976年9月17日出生，汉族，现住贵港市。 委托诉讼代理人：黄婷，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜建芳，广西骏扬律师事务所律师。 被告：周永友，男，1993年9月25日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：蒙汉森，广西贵鹏律师事务所律师。 原告刘之微与被告周永友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告刘之微的委托诉讼代理人黄婷、被告周永友及其委托诉讼代理人蒙汉森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘之微向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同（合同编号：110#）》；2.判令被告支付尚欠租金22392元，滞纳金24183元（以22392元为基数，自2018年9月20日起按每日千分之五计算至付清之日止），并赔偿损失32892元，合计79467元；3.判令被告已支付给原告的履约保证金28182元，原告不予退还；4.判令本案律师费3000元由被告承担；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月27日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同（合同编号：110#)》，合同约定：原告租赁坐落于贵港市港北区文化广场龙脉华庭3、5、6幢7、8号一层（建筑面积134.2平方米）给乙方，租赁期限自2017年10月27日起至2022年10月26日，被告应于每个季度最后一个月的20日前向原告支付下个季度租金，如逾期支付，原告有权从逾期之日起向被告收取逾期支付租金每日千分之五的逾期滞纳金，被告逾期超过15个自然日的，原告有权单方终止合同。合同还约定了，在租赁期限内，被告不得中途停止营业，被告停止营业超过7个自然日的，视为被告违约，原告有权无条件收回出租的房屋，并有权要求被告支付由此造成的损失（包括但不限于租金、代缴赔偿金、诉讼费、律师费等）。同日，甲、乙双方签订了《补充协议》，约定2017年10月27日至2018年1月26日为免租期，第一年第一季度缓交两个月租金，第二年每月租金81.7元/平方米，季度租金为32892.4元。合同签订后，原告已经依约向被告交付上述租赁房屋，被告也已经租赁使用。但自2018年9月20日起，被告一直拖欠季度租金32892元，仅在2018年10月26日支付了10500元，尚欠22392元一直未支付，而且被告在2018年12月底撤离了租赁房屋。原告从2018年底截止至今多次向被告催缴租金，但被告一直不予理会。截至起诉之日，被告仍未履行付款义务。原告认为，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，构成违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。 被告周永友辩称，一、同意解除合同，对原告主张的律师费无异议。二、其同意支付实际使用房屋期间即2018年11月1日至2018年12月8日所欠的租金。三、1、原告没能兑现在招商时所承诺的条件，也不能保证基本的、正常的经营秩序环境，已违反了基本的诚实守信原则。因原告的原因，其所在的街区出现封路、业主闹事的时间长达几个月，至今原告都未能解决，严重影响了其经营，其被迫无奈只能撤离。2、原告于12月8日收回房屋后且于2019年1月又出租给他人，并没有给原告造成多成损失，被告只同意赔偿原告搬离之日至被告另外出租之日（2019年1月11日）期间的租金损失，滞纳金应以被告尚欠租金为基数，按日万分之三计算，被告已同意支付拖欠租金的滞纳金和赔偿损失，原告不应该再没收保证金，其请求没收保证金不合理。3、其与原告签订的租赁合同显失公平，存在霸王条款，比如不允许暂停营业，不允许承租人搬走自己的物品。被告现还有价值过万的物品如桌椅、书柜、大理石吧台、造型吊顶、吊柜等被原告扣留，这些物品补偿原告所谓的损失绰绰有余。 本院经审理认定事实如下：坐落于贵港市港北区文化广场龙脉华庭3、5、6幢7、8号房屋的所有权人为原告。2017年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：110#）一份，约定：甲方将坐落贵港市港北区文化广场龙脉华庭3、5、6幢7、8号一层，建筑面积134.2平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2017年10月27日起至2022年10月26日止，租金为70元/㎡/月，即季度租金为28182元，乙方应于每个季度最后一个月的20日前向甲方支付下个季度租金，如逾期支付，甲方从逾期之日起收取逾期支付租金每日千分之五的逾期滞纳金，乙方逾期超过15个自然日的，甲方有权单方终止合同；本合同签订之日起，乙方向甲方缴纳本合同保证金28182元作为履约保证金。保证金不作为租金抵扣，租赁期满双方不续签，乙方没有违反租赁合同，乙方缴清租金和一切费用。乙方凭工商部门出具与租赁合同房屋相关联的营业证照的迁出或注销的证明材料，提供给甲方后10天内无息退还；租赁期限内，乙方不得中途停止营业，乙方停业超过7个自然日，即视为乙方违约，甲方有权无条件收回出租的房屋，由此造成的损失包括但不限于租金、代缴赔偿金、诉讼费、律师费、财产保全费等损失，全部由乙方承担；乙方未经甲方同意中途撤场的，视为乙方根本违约，乙方仍须支付租金至本合同约定的期限日止，并且甲方不予退还履约保证金、在合同期内乙方违反甲方规定，私自停业或擅自撤离该房屋造成事实上停止营业3个自然日的或间断性停业累计超过10个自然日的，甲方有权终止本租赁合同，乙方仍须支付租金至本合同约定的期限日止，并且甲方不予退还保证金等内容。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：一、甲方给予乙方免租期为2017年10月27日至次年1月26日；二、租金两年递增8%；三、缴付方式：押三付三；四、第一年第一季度缓交两个月租金即18788元，在第二年中补交完毕，第二年每季度租金为32892.4元等内容。2017年10月27日，原告将涉案房屋交付给被告。被告向原告交付保证金28182元，后经装修使用并按约定付清至2018年10月26日期间的租金，2018年10月26日被告再向原告支付租金10500元，此后的租金未付。 因涉案房屋所在小区街道改造，小区业主与开发商发生纠纷，原告因生意受纠纷影响提前搬离涉案房屋。关于被告撤离涉案房屋的时间，被告辩称其于2018年12月6日开始搬离，至2018年12月8日已被原告派人锁门。原告当庭述称：被告确实是2018年12月份搬离、原告为了管理方便确实派人锁门了，庭后书面答复被告搬离和原告锁门的时间。原告于2019年6月24日提交代理词述称，其于2018年12月8日发现被告中途撤租的事实。被告搬离后，原告一直维持现状，没有上锁，也没有重新另行出租。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对乙方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外，原告代理人于庭后提交的代理词，该内容与其当庭陈述相矛盾，且原告未能提供相反证据推翻当庭陈述，故对原告述称未将涉案房屋锁上及另行将房屋出租的意见，本院不予采信。 庭审中，被告另外提交一份其与原告签订的租赁合同，经双方庭审确认，原、被告实际履行的是原告提交的租赁合同。 2019年4月17日，原告与广西骏扬律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定原告因与周永友房屋租赁合同纠纷一案，委托该所指派律师作为代理人，原告应向该所支付律师代理费3000元等内容。2019年5月31日，该所向原告开具票面金额为3000元的广西增值普通发票。 以上事实，有当事人的陈述及身份证、《房屋租赁合同》两份、《补充协议》、《委托代理合同》、律师费发票、广西壮族自治区律师服务收费标准，微信聊天记录等证据为证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方发生拘束力。被告对原告诉请的解除该合同及律师费无异议，故本院对原告该两项请求予以支持。 关于原告请求的租金，合同履行过程中，原告已将涉案房屋交付给被告使用，被告应按合同约定的租金交付租赁期间的租金。经原、被告确认，被告已于2018年12月8日搬离涉案房屋，以其行为表明不再履行租赁合同，构成根本性违约，原告也于当天将涉案房屋收回。故被告应向原告支付实际搬离之日前的租金。根据合同约定，被告应向原告支付该段期间（2018年10月27日至2018年12月8日共43天）的租金15715元（32892元/季度÷3÷30天×43天）。被告于2018年10月26日交付租金10500元，扣减后，尚欠原告租金5215元，此后涉案房屋已被原告收回，原告请求被告支付此后的租金，没有依据，本院不予支持。因此，原告请求被告支付的拖欠租金，本院据实支持5215元，超过部分，不予支持。 关于原告请求的滞纳金即逾期支付租金的违约金，根据合同约定，2018年10月27日起的一个季度租金，被告应于2018年10月20日前预交，逾期应自次日起支付逾期付款违约金。经双方确认，被告已于2018年12月8日搬离涉案房屋，原告于当天收回房屋。故至当天已可确定被告应向原告支付的租金。因此，被告应承担的逾期付款违约金，预交的租金逾期付款违约金应计至2018年12月8日，此后违约金应以尚欠租金为基数计算。合同约定逾期付款违约金为按日千分之五计算，根据合同履行情况、被告的违约程度、原告的损失情况，本院认为，双方约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按月利率2%计算。综上，根据合同约定、双方履行情况及原告诉请，被告应支付的2018年10月21日至同年12月8日（共49天）的逾期付款违约金为731元（22392元×2%÷30天×49天），2018年12月9日起的违约金以5215元为基数，按月利率2%计至付清之日止，原告请求的逾期付款违约金，以本院认定的为准，超过部分，不予支持。 关于原告请求的赔偿损失及不予退回被告预交的保证金，合同约定被告未经原告同意中途撤场的，视为被告根本违约，被告仍须支付租金至本合同约定的期限日止，且原告不予退还履约保证金及被告存在逾期交付租金、中途退租等行为，被告交付的租金不予退还等条款，因合同系原告提供的格式条款，根据该部分条款约定，被告中途搬离未实际使用房屋的仍需按约定支付租金及被告中途退租、原告不予退还履约保证金，该条款加重了被告支付租金、承担违约金的责任，排除被告行使以承担违约金为代价而解除合同的主要权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据该法律规定，上述条款应认定为无效条款。原告以此主张被告构成违约应承担赔偿损失及不予退回保证金不符合法律规定。根据举证规则，应由原告举证证明被告中途退租给其造成的损失，现原告未能举证证明其损失情况，被告已自认同意支付其搬离后至其自认的原告另行出租之日期间（2018年12月8日至2019年1月11日共35天）的租金12791元（32892元/季度÷3÷30天×35天）作为赔偿原告的损失，本院对被告自认的赔偿损失予以确认，因此，原告请求被告赔偿的损失，本院支持12791元，超过部分，不予支持。此外，履约保证金系双方约定作为履行租赁合同的担保，合同解除或终止后，应退回给被告。原告还主张不予退回保证金，该主张属重复计算被告迟延交付租金及中途退租的违约责任，本院已支持原告请求的逾期付款违约金及被告中途退租给原告造成的损失，原告未能举证证明被告上述违约行为给其造成的损失本院支持部分不足以弥补该损失，其请求不予退回被告交付的保证金，没有依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下： 一、解除原告刘之微与被告周永友于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告周永友向原告刘之微支付拖欠租金5215元； 三、被告周永友向原告刘之微支付逾期付款违约金（违约金计至2018年12月8日为731元，2018年12月9日起的违约金以5215元为基数，按月利率2%计至付清之日止）； 四、被告周永友向原告刘之微赔偿损失12791元； 五、被告周永友向原告刘之微支付律师代理费3000元； 六、驳回原告刘之微的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2512元，减半收取计1256元，由原告刘之微负担900元，被告周永友负担356元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2512元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄恒涛 二〇一九年八月十六日 书记员  韦小小