广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终8075号上诉人（原审原告）：刁增胜，男，1953年7月9日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李勇，广东百昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市明辉房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金天地花园玫瑰阁一楼商场，营业执照9144200077186830XK。法定代表人：廖国明。被上诉人（原审被告）：梁永健，男，1969年6月17日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人刁增胜因与被上诉人中山市明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉公司）、梁永健确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刁增胜上诉请求：请求二审法院依法改判支付刁增胜的一审诉求。事实和理由：一、一审法院忽略了涉案楼盘账册2008年、2009年并未销售的关键事实，导致错误认定事实。一审期间，刁增胜前往中山市工商局了解明辉公司2008-2009年度的公司年检报告，显示明辉公司2008年度主营业务收入为24457662元，2009年为0元。该年检报告均经有资格的独立第三方审计机构进行审计并提交工商部门，具有公信力。二、一审法院无视本案所谓的销售明显有悖常理的操作。先登记备案后支付款项，明显名为购房实为借贷，不是真实的购房行为。三、本案事实与已生效的（2016）粤20民终2160-2179号民事判决认定事实基本相同，均为以房屋买卖合同登记备案形式对借款进行担保的民间借贷法律关系，同案应同判。四、本案违反《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”规定，依法应当改判。被上诉人之间恶意串通，损害了上诉人的合法权益，房屋转让行为无效。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《民法总则》第一百四十六条、广东省高级人民法院审理房屋买卖合同的相关指引、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《物权法》第一百八十六条、《担保法》第四十条规定，被上诉人双方的不动产转让行为违反了担保法、物权法有关禁止流质契约的规定，违反了合同法禁止恶意串通损害第三人利益的规定，被上诉人双方的房屋转让行为应为无效。五、被上诉人虚构商品房团购交易。根据一审法院（2013）中一法民一初字第391号民事判决查明的事实以及明辉公司提供的证据计算，郑国洋、杨春燕、马兰芳、施花菊等9人2008年团购房产价值共计30277436.58元。但明辉公司2008年度主营业务收入仅为24457662元，且涉案楼盘不止向上述9人出售不动产。如按被上诉人所述团购交易属实，2008年实际成交金额远远大于明辉公司2008年主营业务收入，其所谓的团购款绝大多数未进入明辉公司财务账簿，所谓团购交易实属虚假。六、被上诉人应出示双方签订的团购协议、购房发票及契税证明。七、涉案房屋买卖成交价格明显低于同期市场价格。明辉公司、梁永健经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。刁增胜于2017年9月26日向一审法院起诉请求：1.判令明辉公司、梁永健关于中山市××乡镇××天地花园玫瑰××房的转让行为无效；2.判令明辉公司、梁永健协助注销梁永健名下的位于中山市××乡镇××天地花园玫瑰××房在中山市国土局的备案登记。一审法院认定事实：2009年4月16日，明辉公司（出卖人）与梁永健（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买座落于中山市××乡镇××天地花园玫瑰××房，建筑面积33.07平方米，套内建筑面积22.62平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米2192.97元，总金额为49605元；买受人按一次性付款方式按期付款，付款方式为现金，约定付款时间为2009年4月16日；出卖人应当在2009年6月1日前将商品房交付买受人使用……该合同还约定了其他内容。2009年4月17日，双方就案涉房地产办理了销售合同销售登记备案。一审法院另查明：刁增胜诉明辉公司、廖国明民间借贷纠纷一案中，广东省中山市第一人民法院作出的（2011）中一法民一初字第323号民事判决，判决：明辉公司向刁增胜返还借款26666527元，并支付逾期还款利息；廖国明（明辉公司的唯一股东）承担连带清偿责任。该案查明，双方借款发生在2005年9月至2008年7月间。上述判决生效后，刁增胜于2012年9月4日向该法院申请强制执行。经强制执行后，按该法院2012年11月5日分配方案，刁增胜分得执行款1910782.3元，尚有27460387.7元（含利息）债权未获清偿。本案中，刁增胜认为，明辉公司与梁永健之间的转让价格低于市价70%，且该转让行为明为买卖，实为借贷担保，违反了法律关于禁止流质的强制性规定，应认定为无效，故诉至一审法院主张前述实体权利。一审法院又查明：刁增胜及另案原告梁金琼以相同理由另案起诉了明辉公司与张伟权、黄剑峰等5人，共十二案【案号：（2017）粤2071民初18223-18234】。一审法院依法将（18223-18226、18229-18234）号案及（18227-18228）号案分别合并审理。一审诉讼中，经刁增胜申请，一审法院依法向中山市国土局调取2008年金天地花园楼盘于2008年成交的物业数量、金额，以及芙蓉阁、桂花阁、玫瑰阁2008年8月至12月房屋买卖成交价格。后，中山市国土局回函称：金天地花园项目于2008年办理商品房合同登记备案的商铺共53套，总金额18534219元；住宅共239套，金额35384124元；2008年8月-12月芙蓉阁商铺商品房合同登记备案平均交易价格为1998.85元/平方米，住宅均价为2947.90元/平方米；玫瑰阁商铺均价为2000元/平方米，住宅均价为1005.77元/平方米；桂花阁均价为1988.01元/平方米，住宅均价为3137.14元/平方米；上述数据均以商品房合同登记备案时间统计。另，一审法院亦依刁增胜申请向中山市公安局三乡分局调取廖国明的询问笔录，共4份。但笔录中均未提及明辉公司与张伟权、郑国洋等6人系民间借贷关系的内容。一审庭审后，刁增胜亦未提交其他线索向一审法院申请调取相关笔录。此外，一审法院亦依刁增胜申请向中山市住房和城乡建设局调取三乡镇人民政府向其汇报的关于金天地花园用房屋作为担保借入高利贷的报告材料，该局回函称未查到相关报告材料及接收记录。后，一审法院依刁增胜申请又向三乡镇人民政府调取关于三乡镇金天地花园楼盘情况概述所出具的函件，三乡镇政府回复称没有上述需调取的函件。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。刁增胜、明辉公司、梁永健对（2011）中一法民一初字第323号民事判决查明事实均无异议，一审法院予以确认。故围绕当事人的诉辩意见，结合一审法院查明的事实，本案争议焦点为：明辉公司与梁永健签订商品房买卖合同及行为是否无效，具体分析如下：刁增胜主张，由于明辉公司、梁永健之间存在借贷关系，而本案房屋转让行为实质上是对借贷关系进行担保，违反了法律规定禁止设立流押的规定。并且转让价格低于市价的70%，由此主张明辉公司、梁永健间签订合同及办理不动产备案登记的行为无效。此外，刁增胜认为案涉合同存在合同法第五十二条第（二）、（三）、（五）项情形，亦导致合同无效。一审法院认为，刁增胜主张，明辉公司、梁永健所签订的商品房买卖合同实质为双方之间的借贷关系设立流押，违反了担保法第四十条及物权法第一百八十六条规定的禁止流押的法律规定。诉讼中，刁增胜多次向一审法院申请，向相关机构调取所谓两被告之间债务履行期限届满前，约定不履行债务时以案涉房地产归债权人所有的证据，但一审法院先后向中山市公安局三乡分局、中山市住房和城乡建设局、中山市三乡镇人民政府发函调取相关证据，并未有刁增胜所称材料。一审法院认为，刁增胜主张明辉公司、梁永健之间存在流押约定的积极事实，应当承担举证责任。刁增胜现有证据亦未证明明辉公司、梁永健之间存在借贷关系，及本案案涉合同违反了担保法第四十条及物权法第一百八十六条规定的禁止流押的法律规定的事实，应当承担举证不能的不利后果，故对刁增胜该主张，一审法院不予支持。关于案涉房产交易价格低于市价70%的问题。根据中山市国土局复函，金天地花园玫瑰阁2008年8月至12月住宅备案登记的均价为1005.77元/平方米，而涉案的交易住宅均价为2192.97元/平方米，该价格高于金天地花园玫瑰阁的住宅均价。而就是否低于市价70%，刁增胜并未举证证明同地段同类型商铺的市场价格，也未向一审法院提出对案涉商铺交易时市场价格进行评估。退一步说，即使案涉房产交易价格低于市价70%，但不合理低价仅为行使债权人撤销权的要件之一，并非认定法律行为或合同无效的情形。故刁增胜以此主张案涉商品房买卖合同无效，依法无据，一审法院不予支持。结合前述分析，刁增胜无证据证明明辉公司、梁永健存在流押情形。而就刁增胜主张案涉合同存在合同法第五十二条第（二）、（三）、（五）情形，其证据无法证明明辉公司、梁永健存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的或违反法律法规强制性规定等情形。故对于刁增胜要求确认案涉房产的转让行为无效并注销备案登记的诉求，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决：驳回刁增胜的全部诉讼请求。案件受理费100元，由刁增胜承担。本院二审期间，刁增胜向本院提交以郑国洋名义购买的13间商铺单价对比表，拟证实以郑国洋名义购买的商铺单价相差1120元，且商品房买卖合同约定的单价均与计算出来的平均单价之间存在较大差异，所谓的“团购协议”并不存在。明辉公司、梁永健二审期间未对上述证据发表质证意见，亦未向本院提交新证据。本院另查明：因不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18223-18234号民事判决，刁增胜及另案上诉人梁金琼上诉至本院。后本院分别作出（2018）粤20民终3723-3732号民事判决，以刁增胜、梁金琼对其主张的民间借贷无充分证据予以佐证，亦无证据证明案涉合同存在合同法第五十二条规定的其他合同无效情形为由，认为一审法院驳回刁增胜、梁金琼在上述案件中诉讼请求的处理并无不妥，并判决：驳回上诉，维持原判。上述案件均已发生法律效力。对于一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系确认合同无效纠纷。梁永健于2009年4月16日与明辉公司签订合同，认购涉案商品房，总金额为49605元，并于4月17日办理销售登记备案手续。刁增胜主张，上述涉案合同系明辉公司与梁永健恶意串通、名为买卖实为借贷，以购房合同作为民间借贷担保，违反法律关于流质、流押的规定，应属无效。刁增胜对其主张的民间借贷无充分证据予以佐证。一审法院依刁增胜的申请向相关部门调取证据无结果，刁增胜亦无证据证明涉案合同存在合同法第五十二条规定的其他合同无效情形，其以明辉公司财务账册未反映该销售收入、交易价格偏低为由主张涉案交易虚假、双方恶意串通的理据不足，应承担举证不能的不利后果，其据此主张合同无效的理据不足，本院不予采纳。而明辉公司、梁永健虽在一、二审期间均未到庭应诉，但结合刁增胜以与本案相同理由另案起诉明辉公司与张伟权、黄剑峰等人确认合同无效纠纷案件判决所查明事实，本院认为，在没有充分的相反证据的情况下，涉案合同应认定为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定及处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，刁增胜的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（刁增胜已预交），由刁增胜负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年八月九日书记员  郑 蕙