河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初3538号原告：洛阳伊滨区庞村镇人民政府，住所地：洛阳市庞村镇花城大道1号。法定代表人：赵亚军，男，镇长。委托诉讼代理人：蔺治锋，系原告单位副镇长，特别授权。被告：洛阳牡丹园，住所地：洛阳市310国道与机场路交叉口。统一社会信用代码：91410302171376045U。法定代表人:王珊珊，女，总经理。委托诉讼代理人：何耀芳，河南明洛律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳博晟农业科技开发有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路36号1-303室，统一社会信用代码：914103035962865045。法定代表人：王项楠，男，汉族，1988年5月9日生，住洛阳市瀍河回族区，系该公司执行董事兼总经理。原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府诉被告洛阳牡丹园纠纷一案，本院于2016年9月20日立案，经本院审理后于2016年11月16号作出（2016）豫0311民初4322号民事判决书，被告洛阳牡丹园不服上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院裁定将本案发回本院重审。案件审理过程中，本院依被告洛阳牡丹园的申请依法追加洛阳博晟农业科技开发有限公司为本案第三人。本院另行组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭进行了审理，原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府委托代理人蔺治锋，被告洛阳牡丹园委托代理人何耀芳，第三人洛阳博晟农业科技开发有限公司法定代表人王项楠到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求:一、依法解除原、被告于2011年9月25日所签订之“土地承租经营合同书”；二、判令被告立即支付所拖欠的土地租金1376338.73元并支付逾期付款之利息(按银行同期贷款利率计，自2015年7月1日起至款项实际付清时止);三、判令被告支付原告合同违约金1376338.73元;四、判令被告将所租土地恢复原状、交还租赁土地1128.1465亩;五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:为加快牡丹产业发展步伐，根据洛阳市委、洛阳市人民政府关于“土地流转、结构调整、生态旅游“的指示精神，2011年9月25日原、被告就原告辖区内西彭店等村1105亩农用地经营流转达成协议，协议约定:一、流转土地及面积，甲方将位于西彭店等村辖区内农用地经营流转给乙方统一经营管理，作为牡丹种植生产基地使用。承租的土地四至为:东至高龙地交界处；西至洛阳国花园交界处；南至洛偃快速通道；北至伊河滩；流转土地面积实际丈量为1246.31亩(详见用地卫星定位坐标图)。二、租地年限从2011年9月25日起至2061年9月24日止，共计50年。三、土地租金及支付1、租金为每亩每年1000斤小麦(原粮，三级小麦，以当时市场价格为准);2、乙方每年7月1日前付给甲方次年租金;3、乙方逾期未交租金时，甲方有权将乙方所种牡丹及地面附属物抵偿租金，逾期三个月未交租金时，甲方有权终止协议。所欠地租由市牡丹开发管理办公室负责协调解决，乙方所种牡丹或地面建筑物应及时清理和处置，所得资金应首先用于支付租金。四、甲乙双方的权利和义务。合同期内，甲乙双方共同遵守约定条款，任何一方擅自终止合同或违约，应支付违约金，违约金为一年的土地租金，造成双方损失的，应赔偿双方经济损失。该协议签订后，被告开始使用原告所出租之土地，前三年因由国家项目补贴，被告虽时有违约，但还能将土地租金全额交给原告。后由于扩路等各种原因，被告现实际占用原告土地为1128.1465亩。2015年7月1日，到了被告交纳租金的时候，被告无故拖延交付租全，经原告多次催促并给其发送不缴纳租金将要解除合同的通知，但至今仍不予交纳。为维护原告及相关农户的合法权益，维护合同的严肃性，维持社会秩序的稳定，特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告牡丹园辩称：一、2014年3月25日起，洛阳市牡丹园并非庞村镇辖区内西彭店等村农用地经营权的实际承租人，洛阳博晟农业科技开发有限公司是实际承租人，被告牡丹园在本案上诉时，上诉理由中就提出本案遗漏主体的主张，发回重审后牡丹园又提起了追加第三人申请，请求法院予以追加。2011年9月25日，庞村镇政府将辖区内位于西彭店等村农用地经营权转给洛阳牡丹园经营管理，该土地由洛阳牡丹园和王聚旗、王聚印各出资50%进行承包，由王聚印内弟彭俊实际管理。2014年3月25日，经庞村镇政府同意，洛阳牡丹园原法人张连勤、王聚印、王聚旗将承租土地转租给洛阳博晟农业科技开发有限公司经营管理，故洛阳博晟农业科技开发有限公司为实际占有、使用的承租人，应承担支付租金等法律义务。二、原、被告签订的《土地承包经营合同书》约定租赁的土地面积为1105亩，牡丹园实际承租面积不足1105亩，更非原告诉求1128.1465亩。2011年9月25日原被告签订的《土地承包经营合同书》第一条约定，“现就土地流转有关事宜签订如下协议：一、流转土地及面积：甲方将位于西彭店等村辖区内农用地经营流转给乙方统一经营管地交界处，西至洛阳国花园交界处，南至洛偃快速通道，北至伊河滩。流转土地面积实际测量为1105亩（详见用地卫星定位坐标图）。”该协议约定租赁土地面积实测为1105亩，实际承租面积不足1105亩，同时2014年国家西气东输建设项目，本案所涉土地又征用30亩左右。原告诉求归还1128.1465亩租赁土地的数字没有事实依据。三、本案应依法驳回对牡丹园的诉讼请求。2014年3月25日牡丹园经原告同意已将租赁土地实际转租洛阳博晟农业科技开发有限公司经营管理，对于洛阳博晟农业科技开发有限公司是否欠付租金及欠付的数额牡丹园无法确认，现原告主张牡丹园承担本案义务有违事实，也违反了公平正义的法律原则，请求法院查明事实，追加洛阳博晟农业科技开发有限公司为本案第三人，判决其承担应该承担的法律责任。四、原告主张的违约金数额过高，没有法律依据。（一）原告以1128.1465亩计算违约金没有事实依据。（二）原告同时诉求支付逾期付款利息和违约金，违约金数额过高，不符合法律规定，没有依据，不应支持。五、关于合同履行的违约问题，在本案土地牡丹园转租洛阳博晟农业科技开发有限公司前，原告实际违约。在进行土地流转时，是响应洛阳市委，洛阳市人民政府关于“土地流转、结构调整、生态旅游”的指示精神，促进洛阳牡丹产业发展，按照合同约定，牡丹园所租土地主要用于牡丹等花卉以及苗木和林果的种植和生态旅游等，并允许牡丹园在租用土地上享有一定量的生产生活、餐饮旅游、基础设施等营利性项目，原告并没有按照合同约定给牡丹园批复一定量的营利性项目建设用地；因为农业产业有其特殊性，前期投入大，没有收入，后期收入稳定的特点，牡丹园前期投入了大量资金，在种植物长成之前的几年都没有收入，所以需要建设一些盈利性的设施来取得收入，但是原告并没有履行批复一定量的营利性项目建设用地的合同约定，是原告违约在先。2015年9月洛阳博晟农业科技开发有限公司经营期间，据了解，因洛阳博晟农业科技开发有限公司经营困难，原告又把土地租给了其他承包商。原租赁土地上种植的大量苗木，自费打的水井，盖的生产管理用房。原告在没有告知牡丹园、洛阳博晟农业科技开发有限公司，也没有经过任何协商评估的前提下，把管理用房占用，苗木也被原告变卖和推毁。综上所述，原告诉请的欠付租金期间洛阳牡丹园已非该土地的实际占有、使用人，请求贵院依法查明本案事实真相，作出公正裁决。第三人述称：现在涉案土地原告从2018年3、4月份已经承包给他人，我现在不占有这块土地。土地上的附属物和建设生产管理用房原告没有经过我们同意，也没有进行第三方评估就被收回或者拆除，原告应当赔偿我的损失。当事人围绕其诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据原、被告及第三人提供证据，结合庭审情况，本院认定案件事实如下：2011年9月25日，原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府与被告洛阳牡丹园签订土地承租经营合同书一份，合同对流转土地及面积、租地年限、租金及支付、原、被告的权利和义务等内容进行了约定，流转的土地位于西彭店等村辖区内农用地，流转的土地面积实际测量为1105亩，租地年限从2011年9月25日起至2061年9月24日，共计50年。土地租金为每亩每年1000市斤小麦，（以当时市场价格为准）。被告应于每年7月1日前付给原告次年租金。合同期内任何一方擅自终止合同或违约，应支付违约金，违约金为一年的土地租金。2015年7月份，小麦的市场价格为每市斤1.22元。2014年3月25日，洛阳牡丹园与洛阳博晟农业科技开发有限公司签署了《土地承租经营合同书转让协议书》，将租赁原告的土地转租给第三人洛阳博晟农业科技开发有限公司，但是没有经过原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府的同意。关于涉案土地面积，因原告诉求中请求被告交还土地的面积为1128.1465亩,与合同约定不一致（合同约定为1105亩），庭审中经法庭询问原告要求被告按照合同约定的1105亩交还土地。被告辩解被告实际承租土地面积不足1105亩，2014年因西气东输项目所涉土地面积又被征用30亩左右，但被告没有提供证据证明实际租赁土地面积与合同约定面积不一致，也没有就实际租用土地面积减少与原告达成新的补充协议，故涉案土地面积本院按照合同约定的1105亩认定。庭审中查明现涉案土地2018年3、4月份已经由原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府租赁给他人使用，土地上附属物以及建设生产管理用房已经被原告收回或者拆除，原告已经实际控制占有涉案土地。本院认为，原、被告双方所签订的土地承租经营合同书是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务，原告已经将涉案土地交付给被告使用，被告应当按时支付租金，故原告有权要求被告支付2015年9月至2016年9月所拖欠租金，因2015年-2016年小麦的价格为每斤1.22元，租赁亩数按照合同约定的1105亩计算，租金数额按照合同约定应为1348100元(即1105亩X1000斤x1.22元)。另合同上明确约定“任何一方擅自终止合同或违约，应支付违约金，违约金为一年土地租金”，由于被告违约，故被告应向原告支付违约金，但因合同约定的违约金过高，本院依法将违约金调整为租金的30%即404430元。原告要求被告支付逾期付款利息，因双方约定有违约金，故利息部分不予支持。被告未经原告同意，擅自与第三人签订土地承租经营合同书转让协议书，将涉案土地转租，已经构成根本违约，出租人即原告有权要求解除合同，故原告要求解除原、被告于2011年9月25日所签订的“土地承租经营合同书”的请求，理由正当，应予支持。因合同解除，故被告应将所租赁的土地恢复原状并将租赁土地1105亩交还给原告。被告辩解自2014年3月25日开始涉案土地实际承租人是第三人洛阳博晟农业科技开发有限公司，应由第三人承担支付租金的义务，原告认为其转租没有经过原告同意，根据合同相对性，应由被告承担支付租金的义务，被告仅有与第三人之间的转让协议书，没有其他证据证明原告知晓转租的事实，故对其辩解不予采纳。被告与第三人之间的纠纷被告可以另行起诉解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条之规定，经合议庭评议，判决如下:依法解除原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府与被告洛阳牡丹园2011年9月25日所签订的“土地承租经营合同书”；二、被告洛阳牡丹园于本判决生效后十日内支付原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府2015年9月25日至2016年9月24日所拖欠租金1348100元；三、被告洛阳牡丹园于本判决生效后十日内支付原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府违约金404430元;四、被告洛阳牡丹园于本判决生效后十五日内将所租赁的1105亩土地恢复原状并交还给原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府；五、驳回原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28922元，由原告洛阳伊滨区庞村镇人民政府承担10508.42元，由被告洛阳牡丹园承担18413.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 郭钟常审 判 员 张 宏代审判员 方 姗二〇一九年八月二十五日书 记 员 周子裔