浙江省永康市人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0784执异69号异议人：夏维亿，男，1973年5月19日出生，汉族，住浙江省永康市。委托代理人：陈快，男，1986年10月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。异议人：夏兮静，女，1973年9月19日，汉族，住浙江省永康市。申请执行人：安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙），住所地：安吉县溪龙乡黄杜村。执行事务合伙人：杭州黑石金融服务外包有限公司。被执行人：浙江维亿工贸有限公司，住所地：浙江省永康市古山镇世雅下街村世方西路258号。法定代表人：夏维亿。被执行人：浙江顺虎铝业有限公司，住所地：浙江省永康市经济开发区华夏路115号。法定代表人：程拥军。被执行人：程拥军，男，1971年12月17日，汉族，住浙江省永康市。被执行人：黄丽萍，女，1973年6月15日出生，汉族，住浙江省永康市。本院在执行申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（以下简称“安吉企业”）与被执行人浙江维亿工贸有限公司（以下简称“维亿公司”）、浙江顺虎铝业有限公司（以下简称“顺虎公司”）、程拥军、黄丽萍、夏维亿、夏兮静金融不良债权追偿纠纷一案中，异议人夏维亿、夏兮静向本院提出书面异议，请求依法重新选定评估机构对永康市江南街道百垤里嘉园二区4幢1单元101室、301室住宅房房地产价值重新进行评估；对永康市江南街道百垤里嘉园二区4幢1单元101室、301室住宅房房地分开进行司法拍卖。本院于2019年7月26日受理该异议，并于2019年7月31日依法组成合议庭进行了公开听证。异议人夏维亿及其委托代理人陈快、被执行人维亿公司到庭参加听证，异议人夏兮静、申请执行人安吉企业、被执行人顺虎公司、程拥军、黄丽萍经本院合法传唤未到庭参与听证。异议人夏维亿、夏兮静认为，贵院依据（2015）金永执民字第5602号执行一案对异议人夏维亿、夏兮静名下位于永康市江南街道百垤里嘉园二区4幢1单元101室、301室住宅房地产委托杭州市登鑫房地产估价有限公司永康分公司（2018）浙永委评87号进行评估。评估公司出具杭登永分房估（2018）S字第0704号《房地产评估报告》报告称涉案房产总价值为1372.4万元。但是该报告存在以下问题：一、案涉房屋101室、301室是两套住宅，有独立的产权，按照贵院以往做法都是分开拍卖，且分开拍卖有利于实现价值最大化，保护债权人和债务人的合法权益。二、该报告采用的价值类型和评估原则背离涉案房地产的价值，造成被评估对象价值严重贬损。涉案房地产的评估结果仅为人民币15937元/平方米，该估值远低于被评估对象所在周边房产价值，也远低于永康二手房产交易平台上该区域房产的平均成交价格。该评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。通览整份评估报告，没有关于周边市场价格信息的任何数据，评估机构做出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现对周边地产价值判断的数据依据。该评估机构所谓的价值评估就是建立在“估价师经验”基础上的，才导致评估价值严重低于实际价值，脱离现实。综上所述，杭登永分房估（2018）S字第0704号《房地产估价报告》作出的依据不合理、不充分，损害了被执行人的合法权益。101室、301室合并评估拍卖不符合拍卖标的价值最大化原则，因此，特申请重新分开评估拍卖处置。为证明所述事实，异议人夏维亿、夏兮静向本院提供以下证据：1、永康市江南街道百垤里嘉园类似房产的司法网拍价格、安居客二手房网站关于百垤里嘉园二区的房价走势图，用以证明涉案不动产的评估价格15937元/平方，远低于市场价格。2、不动产权属查询报告单，用以证明涉案不动产是两个拥有独立产权的不动产。异议人夏兮静、申请执行人安吉企业、被执行人顺虎公司、程拥军、黄丽萍经本院合法传唤未到庭参加听证，依法视为放弃程序权利。经本院审查查明：本院在原告安吉企业与被告维亿公司、顺虎公司、夏兮静、夏维亿、程拥军、黄丽萍金融不良债权追偿纠纷一案的审理过程中，于2017年7月20日作出（2016）浙0784民初7051号民事判决书，判决如下：一、由被告维亿公司归还原告安吉企业借款本金2500万元并支付利息、罚息（其中截至2016年2月29日的利息、罚息为925536.25元，从2016年3月1日起罚息按年利率7.83%计算至实际履行之日止）；二、由原告安吉企业对被告夏维亿、夏兮静所有的坐落于永康市江南白垤里嘉园二区4幢1单元101室、301室的房地产[房产证号为：永康房权证江南字第××号、00××61号，土地证号：永国用（2010）第96号、113号]拍卖、变卖后所得的价款对上述第一项付款义务、案件受理费139420元在债务本金最高额2004万元及相应利息、罚息的范围内享有优先受偿权；三、由被告夏维亿、夏兮静分别对上述第一项付款义务及案件受理费173928元在债务本金最高额2500万元及相应的利息、罚息范围内承担连带清偿责任；四、由被告顺虎公司、程拥军、黄丽萍分别对上述第一项付款义务及案件受理费108705元在债务本金最高额1500万元及相应的利息、罚息范围内承担连带清偿责任。上述款项均限本判决生效后二十日内履行完毕；五、驳回原告安吉企业的其他诉讼请求。本案案件受理费173928元，由被告维亿公司负担。该民事判决书发生法律效力后，于2018年7月4日该案进入执行程序，执行案号为（2017）浙0784执3189号。本院于2018年12月4日作出（2017）浙0784执3189号执行裁定书，裁定拍卖被执行人夏兮静、夏维亿所有的坐落在永康江南白垤里嘉园二区4幢1单元101室、301室不动产（权证号码：jn00012060号、jn000××61号；永国用2010第96号、永国用2010第113号）（以下简称“涉案不动产”）。另查明，涉案不动产被异议人整体打通使用。2018年7月16日，杭州登鑫房地产估价有限公司永康分公司根据本院的委托，就上述两个不动产进行整体估价，作出杭登永分房估（2018）S字第0704号《房地产司法鉴定估价报告》，该估价报告称涉案不动产单价为15937元/㎡，总价为1372.4万元，估价报告使用期限自报告出具之日起为壹年，即自2018年7月16日至2019年7月15日止。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。在听证审查过程中，异议人夏维亿称，涉案的两个不动产分别具有独立的产权，客观上可以恢复原状、各自评估、各自拍卖，但涉案不动产的现状仍是打通使用状态。本院认为，生效的裁判文书确定了申请执行人安吉企业对异议人夏兮静、夏维亿所有的坐落在永康江南白垤里嘉园二区4幢1单元101室、301室的房地产拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权。虽然涉案不动产分别具有独立的产权，但因被异议人整体打通使用，本院只能按照其现状进行整体评估并整体拍卖。本院委托估价机构对涉案不动产作出评估后，异议人夏兮静、夏维亿在报告使用期限内有条件将上述不动产恢复原状而不将其恢复原状，即涉案不动产仍保持整体打通使用的现状，未被恢复原状。在房地产市场和估价对象状况均未发生重大变化的情况下，异议人要求重新选定评估机构对涉案不动产的价值重新进行评估的理由不足，该项异议请求本院不予支持，异议人要求分开司法拍卖的异议请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人夏兮静、夏维亿的异议请求。如不服本裁定，可自裁定送达之日起十日内，向金华市中级人民法院申请复议。审 判 长  徐露苗人民陪审员  夏官庭人民陪审员  任更生二〇一九年八月五日代书 记员  徐英晓