湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初2172号原告（反诉被告）：许亚红，女，汉族，住深圳市宝安区。委托诉讼代理人：周果，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李花，湖南昌言律师事务所律师。被告（反诉原告）：祝玲，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：贺先明，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南滳招律师事务所律师。原告（反诉被告）许亚红与被告（反诉原告）祝玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。许亚红的委托诉讼代理人周果、李花，祝玲的委托诉讼代理人贺先明、刘岳璨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许亚红向本院提出诉讼请求：1、判令解除许亚红与被告（反诉原告）祝玲于2017年11月7日签订的《某某.某某园商铺租赁合同》；2、判令祝玲立即将位于岳阳市洞庭大道与望岳路交汇处西北角某某园1栋-102号商铺（建筑面积共62.48平方米）腾空、恢复原状并返还给许红亚；3、判令祝玲向许亚红支付自2018年5月1日起至2019年3月31日止拖欠的租金人民币36439.2元；4、判令祝玲自2018年5月1日至实际支付租金之日止按应付租金款金额的10%/天向许亚红支付滞纳金；5、判令祝玲按照3999元/月的标准向许亚红支付自2019年3月31日起至实际返还门面之日止的门面占用费；6、判令祝玲承担本案的诉讼费。事实与理由：许亚红与祝玲于2017年11月7日签订了《某某园商铺租赁合同》，约定祝玲租赁许亚红位于岳阳市洞庭大道与望岳路交汇处西北角某某园1栋-102号商铺。祝玲应于2018年11月1日前缴清自2018年11月1日起至2019年3月31日止的租金。但经许亚红多次催告，祝玲至起诉日仍未缴清自2018年5月1日起至2019年3月31日止的租金。被告（反诉原告）祝玲辩称：1、诉状所列原告为许红亚，而合同显示为许亚红，起诉主体不一，依法应驳回起诉；2、被答辩人许亚红未及时履行维修义务等严重违反出租人法定义务的情形，导致答辩人无法正常使用经营，损失巨大，答辩人依法享有先履行抗辩权和同时履行抗辩权。3、被答辩人已于2018年7月收回门面，被答辩人主张2018年7月之后的租金没有事实依据，被答辩人主张判决解除合同、恢复原状等没有事实和法律依据。4、租赁合同系被答辩人单方制定的格式条款合同，存在大量免除被答辩人责任，加大答辩人责任，排除答辩人主要权利的条款，应认定为无效。被告（反诉原告）祝玲向本院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）许亚红返还祝玲已付押金17244元；2、许亚红返还已付租金17244元；3、许亚红赔偿祝玲装饰装修等各项损失341100元；4、许亚红承担本案全部诉讼费用。事实与理由：祝玲承租许亚红的门面后，支付了押金17244元，租金17244元，但许亚红对涉案门面下水道堵塞问题一直不予解决，影响涉案门面经营，给祝玲造成了巨大损失，应当赔偿祝玲装饰装修损失、经营收益等各项损失共计341100元。原告（反诉被告）许亚红辩称：1、根据双方租赁合同约定，被告（反诉原告）祝玲拖欠租金的行为已构成根本违约，许亚红有权不退还押金；2、祝玲已付的17244元是支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金。该期间祝玲一直在正常使用该租赁物并获得经营收益。3、祝玲在投资涉案商铺前，对商铺的硬件进行过现场了解，涉案商铺（含下水管道在内）是经竣工验收合格的，符合正常的交付与使用标准。涉案商铺由祝玲自行装饰装修（含厕所），即使被告在使用涉案商铺过程中，出现厕所堵塞，也不能证明是房屋质量或许亚红行为导致，祝玲索赔没有依据。查明的事实1、2017年11月7日，原告（反诉被告）许亚红与被告（反诉原告）祝玲签订《某某·某某园商铺租赁合同》，约定：祝玲承租许亚红位于岳阳市洞庭大道与望岳路交汇处西北角某某园1栋-102号商铺，租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止。租金为92元/㎡，第一年免租12个月；第二年：从2017年11月1日起至2018年10月31日止，按五折计算月租金，即2874元/月；第三年，自2018年11月1日起至2019年10月31日止，按七折月租金，即3999元/月。租金按每六个月交一次，采取预缴方式，第一次租金于签订合同的当日缴纳，第二次租金于2017年9月30日交清，以后交付时间、方式以此类推。拖欠租金，应按拖欠租金总额的10%/天支付违约金，若拖欠租金超过15天，许亚红有权提前解除合同，并无偿收回该商铺（祝玲需将商铺恢复到租赁时的现状，拆除隔楼、隔墙等），没收履约保证金，此外祝玲应另行向许亚红支付6个月租金作为赔偿金，因此所造成的一切损失及费用由祝玲承担。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，祝玲应当于租赁期满或合同终止后3日内将租赁的商铺交还许亚红（祝玲需将商铺恢复租赁时的现状，拆除隔楼、隔墙等）。祝玲拒不交还的，许亚红有权自行收回（许亚红有权直接停止该商铺的水、电、燃气），祝玲不得提出异议，由此造成的一切损失由祝玲自行承担。合同签订后，祝玲使用涉案门面经营美容店，并向许亚红支付押金17244元，已支付自2017年11月1日至2018年4月30日止的租金17244元，2018年5月1日后祝玲再未向许亚红支付租金。2、祝玲将涉案门面装饰装修后经营美容店。在使用过程中发现，涉案门面厕所下水不通畅，自2017年3月开始，涉案门面厕所渗水严重，粪水回流，导致厕所不能正常使用，祝玲于2018年6月停止营业。祝玲多次通知许亚红的委托人许可进行维修，但许亚红一直未予以维修。祝玲遂自行请人维修，经多次维修发现可能系下水管破裂，需挖开地面查看渗水原因，因挖开地面对汗蒸房造成的损失巨大，故祝玲未进行维修。3、祝玲主张双方之间的租赁合同于2018年7月因许亚红将涉案门面上锁而单方面解除，提供了涉案门面被上锁的照片、涉案门面于2019年4月张贴出售公告的照片、2019年7月7日第三人与许亚红委托的销售人员现场录音、2019年4月1日涉案门面地面挖开修理下水管的照片等证实。许亚红主张双方之间的合同于2019年3月11日由许亚红单方面通知解除，提供了《催款通知书》及邮寄单一份予以证实，通知书的主要内容为：祝玲应在2019年3月11日前将拖欠的租金36439元及违约金一并支付给许亚红，否则，许亚红将依法解除合同，并无偿收回该商铺，因此造成的一切损失及费用由祝玲承担。许亚红未提供该快递的送达信息，无法确认祝玲已收悉该通知书，故对许亚红的主张，不予认定。现有证据虽无法认定涉案门面上锁的时间，但许亚红在未通知祝玲的情况下可以挖开涉案门面地面、带第三人现场查看涉案门面，可以认定涉案门面于2019年4月1日已处于许亚红的控制之下，即双方之间的租赁合同事实上已于2019年4月1日解除。判决的理由和依据本院认为，原告（反诉被告）许亚红与被告（反诉原告）祝玲签订的《某某·某某园商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。祝玲辩称该合同系格式条款，加重了祝玲的义务，减轻或免除了许亚红的义务，应当确认无效，未提交证据证实，不予支持。1、许亚红请求解除与祝玲签订门面租赁合同的诉讼请求，因双方之间的合同事实上已经解除，故对许亚红的该项诉讼请求，本院不再处理。2、关于许亚红请求祝玲返还门面并恢复原状的诉讼请求，本案中，涉案门面已经处于许亚红的控制之下，事实上已经返还，对该项诉讼请求，不再处理；双方约定解除合同时，祝玲应当将涉案门面恢复原状，现涉案门面租赁合同已经解除，祝玲应当按照合同约定将涉案门面腾空、恢复原状。3、关于许亚红请求祝玲支付自2018年5月1日起至2019年3月31日止的租金的诉讼请求，许亚红作为出租人，应当对涉案门面厕所渗水问题及时维修，保证承租人祝玲正常使用租赁房屋，本案中，许亚红经祝玲多次催告仍未履行维修义务，影响了租赁物的使用，应当减少或免除租金，本院酌情认定，自2017年11月至2019年3月31日，租金按70%收取，即自2017年11月1日至2019年3月31日，应支付租金38138元（2874元/月*12个月*0.7+3999元/月*5个月*0.7），已支付17244元，还应支付20894元，同时，对祝玲主张许亚红退还租金17244元的诉讼请求，不予支持。4、关于许亚红请求祝玲支付滞纳金的诉讼请求，祝玲不支付租金系因许亚红未履行维修租赁物的义务，不构成违约，不予支持。5、关于许亚红请求祝玲按照3999元/月支付自2019年3月31日至返还门面之日止的占用费的诉讼请求，许亚红已于2019年4月收回涉案门面，不予支持。6、关于祝玲请求许亚红退还押金17244元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。7、关于祝玲请求许亚红赔偿装饰装修、可得利益等损失341100元的诉讼请求，许亚红拒绝维修涉案门面厕所，祝玲可自行维修防止损失扩大，本案中，祝玲拒绝维修，造成的装饰装修损失系扩大损失，应当自行承担。祝玲主张的可得预期利益部分，是指双方合同完全履行后，祝玲可能获得的经营利益，该经营利益双方均不能在订立合同时所能预见，故依法不属于可预期利益，本院对该诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）祝玲于本判决生效之日起二十日内将位于岳阳市洞庭大道与望岳路交汇处西北角某某园1栋-102号商铺腾空、恢复原状；二、被告（反诉原告）祝玲于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许亚红租金20894元；三、原告（反诉被告）许亚红于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）祝玲押金17244元；上述一、二、三项义务，逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。四、驳回原告（反诉被告）许亚红的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）祝玲的其他反诉请求；案件受理费20050元，反诉费3467元，合计23517元，由原告（反诉被告）许亚红负担19962元，由被告（反诉原告）祝玲负担3555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  方 静人民陪审员  王永旺人民陪审员  龙红翔二〇一九年八月九日书 记 员  方 向