湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初1470号原告：黄柏青，男，1973年2月27日出生，汉族，湖南省东安县人，工人，住湖南省东安县。被告：吴启欧，男，1984年6月8日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，现租住湖南省永州市冷水滩区。第三人：尹玉芽，女，1981年6月1日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。原告黄柏青与被告吴启欧、第三人尹玉芽房屋租赁合同纠纷一案，原告黄柏青不服本院（2018）湘1122民初1075号民事判决，向永州市中级人民法院提起上诉，永州市中级人民法院（2019）湘11民终37号民事裁定书以原审认定事实不清为由，撤销原判决，发回本院重审。本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄柏青、被告吴启欧到庭参加诉讼，第三人尹玉芽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄柏青向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告吴启欧按合同交纳门面租金144,032元、逾期违约金82,838元和水电费及维修费3,184元，共计230,054元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月7日，第三人（原“欧派橱柜”门面承租人）尹玉芽将原告黄柏青的位于舜皇大道28号的三间门面转让给被告吴启欧继续经营“欧派橱柜”。2016年1月8日，原、被告及第三人订立了《门面租赁三方协议》，根据协议约定，由被告接替第三人履行2013年8月5日第三人与原告所签的《门面租赁合同》相关权利和义务，被告应负责支付2014年8月7日至2018年8月7日期间的门面租金，但从2016年4月8日起，被告就拖延租金、水电费一直未交，原告多次要求被告支付，被告总是搪塞了事。综上，为维护原告的合法权益，原告特依法提起诉讼，请法院判处。被告吴启欧辩称：1.请求依法驳回原告黄柏青的全部诉讼请求，原、被告签订的租赁合同真实有效，原告于2016年2月已实际对外贴出租赁广告，已经解除了合同；2.本案诉讼费用由原告承担。第三人尹玉芽未答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据材料：1、《门面租赁合同》（复印件），拟证实原告与第三人尹玉芽签订门面租赁合同，约定了租赁期限、租金等；2、《门面租赁三方协议》（复印件）；拟证实原告黄柏青与被告吴启欧、第三人尹玉芽签订承租合同的事实；3、水费催交单和水费发票（复印件），拟证实原告为被告代交水费的事实；4、用电信息表和收据（复印件），拟证实电费实用止度数为39057，已交电费止度数为36981的事实；5、录音1，拟证实原告于2017年5月24日向被告催交水电费和租金的事实；6、录音2，拟证实原告于2017年9月30日向被告催交水电费和租金的事实；7、录音3，拟证实原告于2018年1月12日向被告催交水电费和租金的事实；8、照片两张（复印件），拟证实被告诚聘广告没有拆除且一直在使用的事实；9、东安县城区门店经营户“门前三包”责任书（复印件），拟证实2018年2月1日被告仍在继续使用门店的事实。被告为支持其抗辩请求，向本院提供了以下证据材料：1、照片（三张），拟证实原告在被告所租的门面粘贴了“门面招租”广告，原、被告的房屋租赁合同已于2016年元月份终止的事实，此外还证实该三张照片是被告在合同未到期前拍摄的事实；2、银行转账流水，拟证实被告在2016年4月18日向原告账户打款20,000元，其中被告多交的一个月租金作为对原告租赁合同的补偿，此外还证实被告以前所交的5,000元押金也不要原告退还，一并作为对原告补偿的事实；3、银行转账流水，拟证实被告在2016年4月16日支付原告电费3,869.91元的事实；4、银行转账流水，拟证实被告2015年11月24日支付原告水费1,761.76元的事实；5、照片（三张），拟证实被告拍摄的这三张照片显示时间为2017年7月23日上午9点53分（被告解释因其手机损坏无法提交）的事实；6、《报警案件登记表》，拟证实被告在2016年4月18日打了最后一笔款2万元给原告后，被告已经搬走了，原告到被告新店去闹事，被告报警的事实。第三人未向本院提供证据材料。由于第三人缺席，视为其放弃质证。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据材料认证如下：被告对原告提供的1、2、3号证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。被告对原告提供的4号证据材料的真实性无异议，但认为该证据仅能证实产生了这么多的电，不能证实电费是由谁交的，并认为该费用已经在2016年1月8日《门面租赁三方协议》签订时已经缴纳。由于原告仅向本院提供了2016年12月至2017年11月的用电信息明细单，未提供《门面租赁三方协议》签订之日即2016年1月8日至2016年11月期间的用电信息明细单，该收据无收款单位盖章，经手人系原告本人，因此，本院对该证据材料的真实性予以采信，对该证据材料的合法性、关联性不予采信。被告对原告提供的5、6、7三份证据材料不持异议，本院予以采信。被告对原告提供的8号证据材料即原告于2018年12月25日所拍照片的真实性无异议，但认为该广告是被告在2015年12月份经营时就贴了，搬走后一直未拆，不能证实被告一直在使用。本院结合其他证据材料，经综合分析认为原告提供的8号证据材料不能充分证明被告一直使用原告门面的事实，因此，本院对该证据的关联性不予采信。被告对原告提供的9号证据提出异议，认为被告已经搬走，不清楚，没收到过该责任书。本院认为原告提供的该证据不能证明东安县城市管理行政执法局将该责任书直接送达给了被告，亦不能充分证明被告当时仍在租用原告该门面的事实，因此，本院对该证据的关联性不予采信。原告对被告提供的1、5号证据即所拍照片的真实性无异议，但认为原告是2018年国庆节才知道的，该招租广告所写的电话号码虽是原告的，但不能确定是原告所贴，当时被告的东西没搬走，也租不出去。本院经综合分析认为被告提供的1、5号证据材料符合证据的真实性、合法性、关联性，原告未提供充分的证据予以抗辩，因此，本院予以采信。原告对被告提供的2、3、4号证据材料的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，要减去被告欠我的租金之后我才认可。经本院核实，对被告提供的2号证据材料即被告于2016年4月18日向原告账户打款20,000元的事实予以认定，对该证据的其他证明目的不予采信；对被告提供的3号证据材料即被告在2016年4月16日支付原告电费3,869.91元的事实，因被告提供的银行转账流水记录无此记载，且被告认可2016年1月8日《门面租赁三方协议》签订后，被告只在2016年4月18日交了一笔20,000元的费用给原告，此后未再交钱，因此，本院对原告提供的3号证据的证明目的不予采信；对被告提供的4号证据材料即被告于2015年11月24日支付原告水费1,761.76元，因该交费时间在2016年1月8日《门面租赁三方协议》签订之前，本院对其关联性不予采信。原告对被告提供的6号证据材料即2016年6月12日的《报警案件登记表》无异议，但其解释当天只是去催收拖欠的房屋租金和水电费，不能确定该天是合同终止时间。本院结合本案的其他证据，经综合分析，对被告提供的6号证据材料予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月5日，原告黄柏青与第三人尹玉芽订立《门面租赁合同》，该合同约定：出租方黄柏青（甲方），承租方尹玉芽（乙方），甲方将位于舜皇大道28号的三间门面租赁给乙方作“欧派橱柜”经营用，租赁期限伍年，自2013年8月8日起至2018年8月7日止。租金及其付款方式：第一年前半年，交租日期2013年8月5日，租金起止2013年8月8日至2014年2月7日，交租金额26,000元；第二年，交租日期2014年1月19日，租金起止2014年2月8日至2015年2月7日，交租金额54,600元；第三年，交租日期2015年2月7日，租金起止2015年2月8日至2016年2月7日，交租金额57,330元；第四年，交租日期2016年1月28日，租金起止2016年2月8日至2017年2月7日，交租金额60,196元；第五年，交租日期2017年1月16日，租金起止2017年2月8日至2018年2月7日，交租金额63,206元；第一年后半年，交租日期2018年1月1日，租金起止2018年2月8日至2018年8月7日，交租金额26,000元。乙方向甲方交履约保证金5,000元。该合同第四条约定了违约责任，即：1、若乙方违约，则合同自动解除，甲方可随时收回租赁房屋，没收保证金。（1）乙方未按时向甲方支付租金或其他应付款项时，每逾期一天，向甲方支付所欠款5‰的滞纳金。超过30天，属乙方违约。（2）若乙方中途退出租赁或租赁期满超过10天还未退房，属乙方违约。2014年8月7日，第三人尹玉芽将此三间门面转让给被告吴启欧经营“欧派橱柜”。2016年1月8日，原告黄柏青、被告吴启欧、第三人尹玉芽三方共同订立了《门面租赁三方协议》，该协议载明：1、原承租方（尹玉芽）与出租方黄志明、黄柏青所签《门面租赁合同》及相关文书，于此协议签订日终止，双方经济账目已全部结清，互无瓜葛。2、2013年8月5日尹玉芽与黄柏青签订的《门面租赁合同》，在2014年8月7日至2018年8月7日期间，除不得转租外，由吴启欧替代尹玉芽履行该合同全部条款。2016年4月18日，被告吴启欧通过转账方式付给原告黄柏青租金20,000元。原告黄柏青分别于2017年5月24日、9月30日和2018年1月12日打电话给被告吴启欧，要求其结清所欠租金及水电费。2018年3月5日，东安县自来水公司发出《水费催交单》催促“欧派橱柜”门面缴纳2016年3月至2016年11月期间的水费1,224元，原告黄柏青于2018年3月29日缴纳水费1,224元。国网湖南省电力有限公司东安县供电分公司电力用电信息表显示，用户编号2099875981，用户名称黄志明（黄柏青父亲），该用户（被告所租原告门面的电表）的用电情况经本院2019年8月6日核实，2016年1-6月用电度数分别为1089、807、363、582、318、6，以上合计3,165度，从2016年7月起至2018年2月，该电表的用电抄见示数一直停留在39057，即用电度数为0度。另查明，2016年2月，被告在东安县东安大道转盘处租赁了新门面，2016年6月12日11时许，吴美燕（系被告吴启欧之妹）向东安县公安局城东派出所报警，根据报警案件登记表证实，原告当天找到东安大道被告的欧派橱柜新店，要求被告付清之前拖欠的房租，双方因租金问题发生纠纷。本院认为，原告黄柏青与第三人尹玉芽订立的《门面租赁合同》及原告黄柏青、被告吴启欧、第三人尹玉芽订立的《门面租赁三方协议》均系有效合同，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据《门面租赁三方协议》的协议内容，本院认定原、被告及第三人对2016年1月8日以前的租金及水电等费用已全部结清。本案争议的焦点：一是原、被告订立的《门面租赁合同》何时解除，二是如何承担违约责任。关于合同何时解除的认定，原告认为合同到期日为2018年8月7日，被告认为2016年2月起其已租用了新的门面，该租赁合同已实际解除。根据《门面租赁合同》第四条即约定解除的条件、原告提供的用电信息表、手机录音及被告提供的报警案件登记表等证据，本院核实了被告2016年1-6月用电情况，足以认定原告2016年6月12日即原告到被告租用的欧派橱柜新店，要求被告付清之前拖欠的房租之日为双方合同实际解除之日。关于如何承担违约责任的问题，《门面租赁合同》第四条约定，若乙方违约，则合同自动解除，甲方可随时收回租赁房屋，没收保证金。由于被告未按合同约定向原告交纳房屋租金，且擅自搬离所租的原告门面，促成房屋租赁合同因约定成就而解除，其行为已构成违约，应依约承担违约责任，即原告不予退还被告所交的履约保证金5,000元。此外，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。本案中，被告除应当支付给原告2016年1月9日至2016年6月12日期间的租金外，还应当赔偿因迟延和拖欠支付房租给原告造成的经济损失。根据《门面租赁合同》的约定，租金计算分二个阶段：2016年1月8日至2016年2月7日的租金为4,777.5元（57,330元/年÷12个月×1个月）；2016年2月8日至2016年6月12日的租金为20,901.2元（60,196元/年÷12个月×4个月5天），以上共计25,678.7元。被告于2016年4月18日给付原告租金20,000元，尚欠原告租金5,678.75元。《门面租赁合同》第四条约定：“乙方未按时向甲方支付租金或其他应付款项时，每逾期一天，向甲方支付所欠款5‰的滞纳金。超过30天，属乙方违约。”原告提出要被告支付所欠租金每日5‰的滞纳金的请求，本院认为该约定的滞纳金过分高于原告所造成的损失，应当依法适当减少，按照年利率24%计算被告迟延及拖欠原告租金的损失。经本院核算，2016年1月9日至2016年4月18日期间的违约金为1,710.2元（25,678.7×24%÷12个月×3个月10天）；2016年4月19日以后的违约金应当以5,678.7元为基准数（本金），按照年利率24%计算至该租金付清之日止。原告诉请被告给付水电费及维修费3,184元，由于原告为被告代缴所欠水费1,224元，被告应给付原告；对被告租赁期间的电费，本院查明被告在2016年1-6月用电3165度，按照综合用电0.8元/度的标准，电费为2,532元（3165度×0.8元/度=2532元），但原告诉请的电费为1,660元，该诉讼请求系原告对自己民事权利的处分，被告亦未提供缴纳该电费的证据，因此，本院对原告的该诉讼请求予以支持；原告要求被告支付维修费300元，因其未提供充分的证据证实，本院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告吴启欧给付原告黄柏青租金5,678.7元；二、被告吴启欧因迟延交纳房屋租金，赔偿原告黄柏青2016年1月9日至2016年4月18日期间的经济损失1,710.2元；三、被告吴启欧应赔偿因拖欠原告黄柏青房屋租金所造成的经济损失，该损失以5,678.7元租金作为本金，按照年利率24%，从2016年4月19日计算至该租金付清之日止；四、被告吴启欧给付原告黄柏青水费1,224元，电费1,660元，合计2,884元；五、驳回原告黄柏青的其他诉讼请求。上述款项，限在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,088元，由原告黄柏青负担2,800元，被告吴启欧负担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  蒋文智人民陪审员  文家勇人民陪审员  龙海坤二〇一九年八月二十九日法官助理王亚书记员李琳附件：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。