吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0211民初1525号原告：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市。负责人：王维剑。委托诉讼代理人：程小娟，该公司职员。委托诉讼代理人：曹志刚，男，该公司法律顾问。被告：梁在成，男，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：梁辰，吉林松花江律师事务所律师。原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）与被告梁在成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人程小娟、曹志刚、被告梁在成及其委托诉讼代理人梁辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁在成立即支付2011年1月至2019年12月期间物业费合计人民币17258.4元；2.支付违约金1725.8元；以上两项诉讼请求合计金额为18984.2元。3.诉讼费由梁在成负担。事实和理由：梁在××区业主，中海物业公司为梁在成提供物业服务。梁在成拖欠2011年1月至2019年12月期间的物业费至今。经中海物业公司多次催要未果，故诉至法院。梁在成辩称，1、通过政府部门公示信息查询得知，中海物业公司是于2012年10月16日成立的，那么也就不存在中海物业公司于2011年1月至2012年10月16日期间为梁在成提供物业服务的可能性。因此，中海物业公司的物业费诉请期间以2011年1月起计算与事实不符，没有事实及法律依据，不应支持。2、根据梁在成的房屋产权证及在吉林市房屋权属交易服务中心档案查询可知，梁在成的在成的房屋××区，而非中海物业公司主张的××区。因此，无法证明梁在成系接受中海物业公司物业服务的业主。双方的主体身份是否适格没有证据，因驳回中海物业公司的起诉。3、中海物业公司多年以来没有向梁在成主张过拖欠的物业费用，至中海物业公司起诉日2019年1月17日前三年以外的物业费，已经超过诉讼时效，是由于中海物业公司怠于履行自身权利造成，超过诉讼时效的物业费梁在成无需支付。4、为梁在成提供物业服务的公司在梁在成找到的一张物业费收据上显示为北京育新物业管理公司吉林市分部，而非中海物业公司。梁在成所居住的小区从未向梁在成告知过小区物业变更为中海物业公司，梁在成也从未与中海物业公司就物业服务达成过合意。因此，根据《物业管理条例》第24条第2款的规定，中海物业公司是如何介入提供物业服务的，是否经过招投标或房地产主管部门审批。需要中海物业公司举证，如举证不能，则中海物业公司提供物业服务的行为因违反强制性规定而无效，梁在成无需支付物业费用。且中海物业公司是否有合法有效的物业合同，是否对业主尤其是梁在成进行过公示，需举证证明。否则侵害了梁在成的知情权，违反了合同法平等、自愿的原则。合同对梁在成不发生效力，梁在成也无需支付物业费用。综上所述，中海物业公司的诉讼请求无事实和法律依据，中海物业公司诉讼主体身份是否适格存疑。故望法院驳回中海物业公司的诉讼请求或起诉。经审理查明：2011年11月1日，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司（以下简称怡恒伟业公司）与中海物业管理有限公司吉林市分公司签订《前期物业服务合同》，约定由中海物业管理有限公司吉林市分公司为中海紫御东郡B、D区住宅及商业住户提供物业服务，物业服务费标准为：高层住宅1.3元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米。服务期限从2011年11月1日起至2013年10月31日止。中海地产集团为配合在国内三线城市房地产开发建设，准备成立地产公司专线物业服务体系。基于此，中海物业管理有限公司吉林市分公司的员工及资产全部过渡到中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（下简称中海物业公司）。2011年10月21日，中海物业管理有限公司吉林市分公司与中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司签订《委托协议书》，约定：中海物业管理有限公司吉林市分公司委托中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司代收2011年11月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。从2013年1月起由中海宏洋物业吉林分公司开始为中海紫御东郡B、D区提供物业服务。2014年3月10日，怡恒伟业公司与中海物业公司签订《中海紫御东郡BD区前期物业服务合同》，约定由中海物业公司为中海紫御东郡B、D区提供物业服务，收费标准为住宅房屋1.35元/月/平方米（不含电梯费用）。该前期物业服务合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日。2015年1月1日，怡恒伟业公司又与中海物业继续签订了前期物业服务协议，约定物业服务期限为2015年1月1日至2015年12月31日。因中海紫御东郡小区暂未成立业主委员会，2016年，由吉林市丰满区江南街道江滨社区居民委员会（以下简称滨江社区）代表全体业主与中海物业公司签订物业服务合同，合同约定：中海物业公司为中海紫御东郡BD区提供物业服务，收费标准为高层住宅每月每平方米1.3元。物业费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用。未能按时交纳的，应按照每日千分之三的标准支付违约金。合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。合同到期后，中海物业一直持续为该小区提供物业服务。2018年5月20日，滨江社区与中海物业再次签订物业服务合同，约定由中海物业为中海紫御东郡BD区提供物业服务，收费标准仍为高层住宅每月每平方米1.3元。物业费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用。未能按时交纳的，应按照每日千分之三的标准支付违约金。合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同期满前三个月，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至甲方代表全体业主与依法选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。至判决时，中海物业公司仍为中海紫御东郡BD区提供物业服务。梁在××区业主，房屋建筑面积为122.94平方米，拖欠2011年11月至今的物业费未付。中海物业曾多次以口头方式及张贴缴费通知单等方式向梁在成催缴物业费。认定上述事实的证据有：前期物业服务合同、中海紫御东郡BD区前期物业服务合同、中海紫御东郡BD区物业服务合同两份、吉林市丰满区江南街道江滨社区居民委员会证明一份、张贴物业费缴费通知单照片、工作记录、房屋信息、委托协议书、情况说明等。本案争议焦点问题是：1、本案双方当事人主体是否适格，双方是否存在合法的物业服务合同关系；2、中海物业公司主张的部分物业服务费是否已超过诉讼时效；3、中海物业公司主张的物业服务费及违约金是否有事实及法律依据。本院认为，一、本案双方当事人是否为同一小区的物业服务企业与业主及双方之间是否存在合法有效的物业服务合同的问题。梁在成以其房屋在房产部门登记的的坐落位××区”为由，认为其所居住的房屋与中海物业公司提起本案诉讼主张的××区”并非同一房屋，双方并非物业服务企业与业主的关系。经本院在庭审结束当时，与双方当事人共同到梁在成所有的房屋实地进行查看发现，其房屋所在小区的大门、楼宇门、电梯口均标注为“中海紫御东郡”。故应当认定梁在成所在小区为中海物业公司提供物业服务的中海紫御东郡，而不能仅以其房屋所有权证中登记的名称来排除其接受中海物业公司提供物业服务的事实。涉案小区在业主委员会未成立前，由开发单位怡恒伟业公司及该小区所在社区代表全体业主与中海物业公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。虽然2011年11月至2013年10月31日期间是由怡恒伟业公司与中海物业管理有限公司吉林市分公司签订的物业服务协议，但根据中海物业管理有限公司吉林市分公司与中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司签订的委托书，中海宏洋物业有权代收该小区业主2011年11月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。从2013年开始该小区一直由中海宏洋物业公司提供物业服务至今。因此，中海物业公司有权向梁在成主张物业服务费。二、本案部分物业服务费是否超过诉讼时效的问题。鉴于中海物业公司提供的物业服务具有连续性，处于持续服务状态，梁在成明知自己长期拖欠物业服务费未交纳，仍继续接受中海物业公司提供的物业服务，连续拖欠物业费的诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业费交纳期限届满之日起计算，故本院不应认定为中海物业公司主张的物业服务费超过诉讼时效。三、中海物业公司主张的物业费及违约金是否应予支持的问题。根据合同权利义务的相对性原则，梁在成在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。本案中，中海物业公司向小区业主提供了物业服务，梁在成作为该小区的业主，在享受到物业服务的同时，应履行交纳物业服务费的义务。本案现无证据证实中海物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵，故中海物业公司要求梁在成交纳物业费的诉讼请求应予支持。但因中海物业管理有限公司吉林市分公司仅委托中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司收取2011年11月1日至2012年12月31日期间的物业服务费，故对中海物业公司主张的2011年1月至2011年10月的物业费，本院不予支持。另鉴于本案物业服务合同到期后未续签，而至判决时中海物业公司仍在为中海紫御东郡BD区提供物业服务，故梁在成应给付中海物业公司物业费至2019年7月止。虽然前期物业服务协议中约定的物业服务费为1.35元/月/平方米，但中海物业公司现按每月每平方米1.3元主张权利，本院应予准许。梁在成从2011年11月至2019年8月期间的物业费应为14863.45元（1.3×93×122.94）。考虑到梁在成系因与中海物业公司就物业服务质量存在争议而拒绝交纳物业服务费，故对中海物业公司要求梁在成支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出，小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与居民的生活息息相关。物业服务企业与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。只有广大业主积极交纳物业费用，物业服务企业才能更好的为小区业主服务。我们应该承认，即使再敬业，物业服务企业的服务也是很难做到尽善尽美、毫无瑕疵的，如仅因细微瑕疵的存在，业主就拒交物业费，对物业服务企业是不公平的。但同时，也只有物业服务企业的服务日趋完美，才能得到广大业主的认可，才能使广大业主按时主动交纳物业费用。物业服务企业应在今后的服务中提高服务质量，提升员工素质，多与广大业主沟通，以取得业主的理解和谅解。广大业主亦应在合理维权的同时，履行自己及时交纳物业费的义务。望广大业主和物业服务企业均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、梁在成于本判决生效后五日内给付中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司2011年11月至2019年7月，共93个月的物业费14863.45元；二、驳回中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元（已减半收取），由梁在成负担108元，由中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 汤 丹二〇一九年八月八日书记员 佟佳毓