成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初3509号 原告：中航物业管理有限公司成都分公司。住所地：成都市双流区牧马山开发区中航云岭高尔夫别墅。 负责人：张力，经理。 委托诉讼代理人:曾广红，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈念，四川元绪律师事务所律师。 被告：周建华，女，汉族，1960年12月30日出生，住成都市青羊区。 被告：纪郑，男，汉族，1989年11月17日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周建华，系被告纪郑的母亲。 原告中航物业管理有限公司成都分公司（以下简称中航物业公司）与被告纪郑、周建华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中航物业公司的委托诉讼代理人曾广红，被告纪郑的委托诉讼代理人被告周建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中航物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令纪郑、周建华立即向中航物业公司支付从2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费共计：33821.04元，以及逾期支付物业服务费而产生的违约金，按欠付物业服务费的30%计：10146.31元，总计：43967.35元整；2、本案诉讼费用、保全费用等由纪郑、周建华承担。事实与理由:纪郑、周建华与中航物业公司于2008年12月16日签订《前期物业管理服务协议》，约定由中航物业公司对纪郑、周建华所购的中航·云岭高尔夫邻里95幢房屋提供物业管理服务，并且明确约定了服务费的单价、计算标准、以及支付时间，即每月5日前缴纳本月的物业管理服务费。未按协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，中航物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。协议签订后，中航物业公司提供了物业管理服务，但纪郑、周建华自2017年1月1日起未按约定向中航物业公司支付物业管理费，截止2018年12月31日，纪郑、周建华已欠物业费共计33821.04元，该行为已经构成严重违约，其应当向中航物业公司承担补交义务并支付逾期违约金。根据法律规定，中航物业公司自愿将违约金按照纪郑、周建华欠缴物管费的百分之三十主张逾期违约金。综上，纪郑、周建华的违约行为严重损害了中航物业公司的合法权益，故中航物业公司提起诉讼。 纪郑、周建华辩称：2007年收房后的物管费都是按期缴纳了的，由于中航物业公司的长期不作为，2014年开始，雨期污水无法排除，污水就会倒灌到房屋，我方认为是由于中航物业公司不疏通污水管道所导致。污水倒灌导致我方的房屋负一层地暖等设备设施都无法使用，于是，纪郑、周建华因此自2017年1月起拒绝缴纳物业费，中航物业公司于2018年年底才开始疏通污水管道，只要中航物业公司将案涉房屋赔偿问题和污水倒灌的问题处理好，纪郑、周建华就将全部的物管费缴纳。 本院经审理认定事实如下：纪郑与成都中航阳光地产有限公司于2007年9月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定纪郑购买该公司开发的位于双流县牧马山开发区“中航云岭高尔夫邻里”第95幢别墅。其中《商品房买卖合同》上载明纪郑的地址为“成都市张家巷40号晶宇北苑2-21号”。2008年12月16日案涉房屋交付给纪郑，由其母亲周建华验收签字。同日，纪郑的母亲周建华与深圳市中航物业管理有限公司成都分公司（2011年2月16日更名为中航物业管理有限公司成都分公司，即本案原告）签订了一份《中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议》及《中航·云岭高尔夫邻里业主临时公约》，约定中航物业公司对案涉房屋所在的小区提供前期物业管理服务，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维修和管理：共有设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵；房屋地上面积277.3平方米，地下面积为187.09平方米；物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅的标准为：地上3.80元/月·平方米，地下室1.90元/月·平方米，业主在每月的5日前缴纳本月的物业管理服务费；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中航物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。 2017年纪郑以中航物业公司物业服务不到位，导致其房屋被水淹没，并造成损失为由拒绝向中航物业公司缴纳物管费。中航物业公司通过邮寄的方式向周建华（地址为案涉房屋）邮寄了催收函等催收物管费。 上述事实，有当事人身份信息、准予变更登记通知书、中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议、商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、业主临时公约、交房手续书、催收函、快递单、邮件查询以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，周建华受纪郑的委托与中航物业公司签订的《中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，上述协议直接约束纪郑与中航物业公司。 关于中航物业公司要求周建华交纳从2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费。纪郑辩称，其房屋渗水而中航物业公司至今处理不妥当，故其有权拒绝交纳。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，纪郑如认为中航物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。且纪郑提交的照片及视频不足以证明其房屋被淹是由于中航物业公司不疏通污水管道的原因所致，且中航物业公司不予认可，故纪郑以此为由拒绝交纳物业管理费用无事实和法律依据，本院不予支持。纪郑系案涉“中航云岭高尔夫邻里”第95幢别墅业主。中航物业公司向其提供了物业服务，纪郑应当按照合同约定支付相应物业管理费用，即支付2017年1月1日到2018年12月31日期间的物业管理费33821.04元：（地上277.3平方米×3.80元/月·平方米+地下187.09平方米×1.90元/月·平方米）×24个月。 关于中航物业公司主张纪郑按欠付物业服务费的30%支付违约金10146.31元。本院认为，纪郑、周建华逾期未缴纳物业管理费的行为违约，应按《中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议》第四条“业主交纳费用的时间：每月的5日前缴纳本月的物业管理服务费”和第十条“四、业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中航物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金”的约定承担违约责任，现中航物业公司要求纪郑按其欠缴物业管理费总额的30%支付违约金，低于双方在协议中对于违约金的约定，本院予以支持，即纪郑应当支付的违约金为33821.04元×30%=10146.31元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用适用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告纪郑于本判决生效之日起十日内支付原告中航物业管理有限公司成都分公司2017年1月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费33821.04元。 二、被告纪郑于本判决生效之日起十日内支付原告中航物业管理有限公司成都分公司违约金10146.31元； 三、驳回原告中航物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取450元，由被告纪郑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年八月一日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇