山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1725民初1767号原告：武国华，男，1972年12月3日出生，农民，住郓城县。委托诉讼代理人：郭振斌，山东青博律师事务所律师。被告：朱玉兰，女，1942年5月18日出生，汉族，居民，住郓城县。被告：刘燕军，女，1969年6月24日出生，汉族，居民，住郓城县。被告：刘燕芳，女，1974年9月7日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。三被告委托诉讼代理人：闵丹丹，山东郓州律师事务所律师。原告武国华与被告朱玉兰、刘燕军、刘燕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武国华及其委托诉讼代理人郭振斌、被告朱玉兰、刘燕军、刘燕芳的委托诉讼代理人闵丹丹庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武国华向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的两份买卖合同为有效合同；2、涉案房屋的拆迁利益归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月，被告朱玉兰及刘忠鲁（系朱玉兰之夫，刘燕军、刘燕芳之父）与原告约定将坐落于郓城县科技信息咨询服务中心1108号的房屋出售给原告，价格为25万元，房款分期支付。原告依约分别于2014年支付给被告朱玉兰、刘忠鲁10万元、2016年7月25日支付被告朱玉兰、刘忠鲁10万元，2017年10月11日支付给被告朱玉兰5万元（2017年4月22日刘忠鲁去世）。同日，原告与被告朱玉兰补签了房屋买卖合同，合同中载明全部房款已清，被告刘燕军签字认可。2018年，涉案房屋拆迁，同年6月5日，被告朱玉兰与原告一起办理了产权人变更报备单，随后原告以产权人的名义与拆迁方签署了《房屋征收产权调换协议》、《房屋征收货币补偿协议》。2018年8月27日，三被告又提起行政诉讼，称房屋属其共同共有。原告认为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且内容符合法律规定，应为有效合同。被告朱玉兰作为合同当事人应继续履行合同，三被告作为刘忠鲁的继承人，应在遗产继承范围内继续履行合同。涉案房屋已拆迁安置，拆迁安置利益应归原告所有。被告朱玉兰、刘燕军、刘燕芳辩称，一、原告与刘忠鲁签订的房屋买卖合同中没有涉案房产的共有人签字，也未进行产权变更登记，该合同不具备生效要件，依法应为无效合同。被告朱玉兰系原告的姨母，原告对涉案房产为刘忠鲁与被告朱玉兰共有是明知的。原告提交的买卖合同仅有刘忠鲁的签字，原告主观上存在恶意，侵害了被告朱玉兰的权益。且刘忠鲁签订买卖合同未经共有人朱玉兰的同意，属于擅自处分夫妻共同财产。在刘忠鲁去世前被告朱玉兰并未对刘忠鲁处分行为进行追认，且该房屋产权一直未变更登记，该合同不具备生效要件。《中华人民共和国物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。”《物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付；第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故，原告与刘忠鲁签订的买卖合同依法为无效合同。二、原告2017年10月11日与被告朱玉兰签订的房屋买卖合同亦为无效合同。原告与刘忠鲁签订房屋买卖合同后原告一直未将房款付清，房屋也未交付原告。故该房屋所有权在原告与被告朱玉兰签订协议前仍归属刘忠鲁与被告朱玉兰所有。刘忠鲁2017年4月22日去世，涉案房屋所有权在刘忠鲁去世后归属三被告所有，原告对此亦是知情的。被告朱玉兰单方面又与原告签订了涉案房屋买卖协议系无权处分，亦侵害了其他被告的合法权益，且未变更登记。因此，原告与被告朱玉兰签订的房屋买卖合同亦属无效合同。三、原告主张房屋拆迁利益归其所有无任何事实根据和法律依据，应依法驳回其诉请。涉案房屋所有权一直未发生转移。《物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付；第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《合同法》第四十四条第二款规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。涉案房产一直未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，且原告对涉案房产也未实际占有、使用、收益。故原告并没有实际取得所购房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因涉案房屋物权已因拆迁而消灭，原告已无法取得所购房屋的产权，故其主张涉案房屋拆迁利益归其所有无任何事实根据和法律依据。《合同法》第五十八条；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告同意将原告支付的房款予以返还给原告。综上，原告的诉请无任何事实根据和法律依据，为维护被告的合法权益，依法驳回原告的诉请。补充：原告与刘忠鲁签订的协议房屋价款25万元并不包括涉案房屋的地下室，刘忠鲁并未将地下室的所有权出售给原告。关于原告陈述的与被告朱玉兰一起办理产权人姓名变更报备单不属实，被告朱玉兰对报备单一事不知情，也未同意。原告向本院依法提交如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明被告朱玉兰将涉案争议房屋出售给原告，房屋价款25万元，被告朱玉兰已经收到原告支付的购房款；2、录音一份，证明被告刘燕军的父亲刘忠鲁生前与被告朱玉兰一起与原告达成了房屋买卖协议，该协议在被告手中。3、房屋产权证书一份，证明涉案房屋于2015年12月30日取得房屋产权证，已经具备交易条件。4、收到条一份，证明截止到2016年7月25号被告朱玉兰与其丈夫刘忠鲁共同收取了原告的购房款20万元整。5、银行交易明细6页，证明被告朱玉兰之夫刘忠鲁从原告之妻潘爱菊账户支取现金10万元，同时证明刘忠鲁参与了卖房并接受了房款。被告刘燕军之女刘颖心取现49,000元，转账支付刘燕军5万元；证明一份，证明截止到2018年9月9号被告朱玉兰共收到原告支付的房款25万元整，全部购房款已经付清。6、产权人姓名变更报备单一份证明2018年6月5日被告朱玉兰将房屋产权人变更为原告。7、房屋腾空验收合格单一份，证明被告已经将涉案房屋交付给原告，原告已将涉案房屋腾空。8、回迁安置协议一份，证明原告以产权人身份与拆迁方达成了回签安置协议。证人证言，证明被告朱玉兰与其丈夫刘忠鲁已经将涉案房屋出售给原告。被告质证认为，对证据1的真实性无异议，但对其合法性、关联性及证明目的有异议，该协议签订的时间是2017年10月11日，朱玉兰配偶刘忠鲁与2017年4月22日去世，在刘忠鲁去世后，涉案房屋所有权人是三被告所有，该协议卖方只有朱玉兰一人签字，朱玉兰的签字处分行为擅自处分共有财产，侵害了其他产权人利益，并且该房屋至拆迁前一直未进行产权变更登记，故该协议为无效协议。原告与刘忠鲁之前所签买卖协议中涉案房款价值也为25万元，但面积与该协议不相符。对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该录音材料无法证实刘忠鲁与原告达成的买卖协议被告朱玉兰是知情的，同时根据6月3日录音材料显示，原告母亲也明确陈述拆迁的钱返还给朱玉兰的意思表示。同时，朱玉兰也明确陈述被告刘燕芳作为产权共有人，明确表示刘燕芳要求拥有房屋所有权，明确表示向原告追要房屋所有权，对被告朱玉兰的单方行为拒绝追认，能够证实朱玉兰与原告签订的协议为无效协议。对证据3的真实性没有异议，该产权证能够显示涉案房屋所有权人为刘忠鲁，共有人为朱玉兰，能够证实原告主张的第一个诉请不能成立，及原告与刘忠鲁签订的买卖协议中没有朱玉兰的签字，同时也能证实涉案房产未进行产权变更登记，依据物权法的规定，该涉案房屋所有权未发生转移。对证据4的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，原告支付的房款，朱玉兰并未收取，仅是刘忠鲁个人出具收条，对原告支付的2014年7月24日的10万元，2016年7月25日的10万元，均是刘忠鲁个人收取的，2017年10月11日的5万元，是在刘忠鲁去世后朱玉兰个人收取，其他产权人均不知情。证据4中的收条签字并不是朱玉兰本人签的。对证据5的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，收条证明2014年7月24日的10万元，2016年7月25日的10万元，均是刘忠鲁个人收取的，2017年10月11日的5万元，是在刘忠鲁去世后朱玉兰个人收取，其他产权人均不知情。对证据6的真实性、关联性、合法性、证明目的均提出异议，该报备单为复印件，且原报告产权人签字处刘忠鲁、朱玉兰的签字均非本人签字，因为该时间刘忠鲁已经去世，不可能有其签字，被告对其报备单并不知情，也未进行确认，更不能证实房屋产权人变更为原告，该报备单并不是法律规定的具体行政行为，不能产生产权变更的效力。对证据7的真实性没有异议，但对其证明目的、合法性均有异议，该合格单中显示房屋腾空房屋的人员为刘忠鲁、朱玉兰、武国华，被征收人处签字只有武国华签字，没有被告签字确认，没有房屋实际产权人的签字确认，故该合格单不具有合法性，也不能证明被告将房屋交付原告。对证据8的真实性、关联性、合法性、证明目的均有异议，该协议为复印件；甲方签章处为空白；涉案房屋的拆迁协议被告已另行提起行政诉讼，要求撤销原告与拆迁部门签订的拆迁补偿协议；对该份回迁安置协议是基于拆迁补偿协议合法有效的情况下才能生效，故不能证明原告的证明目的。被告为证明自己的主张提供如下证据：1、房产登记查询证明、房产证复印件各一份。证明目的：第一，原告与刘忠鲁签订房屋协议时涉案房产产权人为刘忠鲁与朱玉兰，该房产于2015年12月30日依法进行了产权登记，登记房屋所有权人为朱玉兰，共有人为刘忠鲁。第二，原告与刘忠鲁2014年签订的房屋买卖合同中并未有朱玉兰签字，朱玉兰既未授权亦未签字认可，且已就涉案房屋所有权纠纷提起行政诉讼，事后不予认可。第三，该房产至拆迁之日仍登记在朱玉兰与刘忠鲁名下，未办理权属转移登记。故该组证据能够印证原告与刘忠鲁签订的合同依法为无效协议。2、刘忠鲁的火化证明一份。证明目的：刘忠鲁于2017年4月22日去世，原告与朱玉兰于2017年10月11日签订的楼房买卖协议系在刘忠鲁去世后签订，但未征得其他产权人同意，损害了其他产权人利益，且涉案房屋权属并未转移登记，该协议中载明的产权面积与原告与刘忠鲁签订的协议中面积亦不一致，故该协议依法为无效协议。3、房屋租赁合同及承租人身份证各一份。证明目的：涉案房屋自2016年12月26日由被告方租赁给第三方戚思兵使用至房屋拆迁，并收取租金，涉案房产一直在被告处，原告并未实际使用、占有、收益，原告没有实际取得所购房屋的房屋所有权，原告主张对房屋拆迁利益享有所有权依法不能成立。4、原告领取涉案房产搬迁费、安置费、奖励费清单照片一份、原告向被告出具的欠条一份。证明目的：原告在未征得被告同意情况下私自领取部分拆迁款，被告向其催要，原告出具了欠条，证实原告认可涉案房屋拆迁款归属被告所有这一事实。根据原告提交的通话录音，原告母亲与朱玉兰的通话录音中，原告母亲明确表示拆迁补偿款要返还给被告，能够相互印证，房屋拆迁款归被告所有，并且原告予以认可。5、原告自我介绍及事实案由文字材料一份。证明其中该材料是原告在另一行政案件中提交的文字材料，材料中对于涉案房屋一直由被告使用的事实，原告予以认可，被告对原告的该事实陈述是认可的，对原告的其他陈述不予认可。原告质证认为，对证据1的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该证明并不能证明与刘忠鲁签订的合同为无效合同。对证据2的真实性没有异议，但对其证明目的、关联性有异议，该证据不能证明协议为无效协议。对证据3的真实性没有异议，但对其证明目的、关联性有异议，原告主张的对拆迁利益享有所有权与证据缺乏关联性。对证据4的真实性有异议，该证据是在被告胁迫下签署的，不具有合法性，且所记载的内容不明确。对证据5的真实性没有异议，对证明目的有异议，房屋有被告居住属实，在拆迁安置时，被告已经将房屋交付给原告。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据原、被告陈述和提供的证据及质证意见，本院经审理认定事实如下：被告朱玉兰系原告武国华的姨母，系被告刘燕军、刘燕芳的母亲，与刘忠鲁系夫妻关系。2014年被告朱玉兰的丈夫刘忠鲁将与其共有的位于郓城县科技信息咨询服务中心1108号房产一处卖予原告，并签订房屋买卖合同，合同载明，甲方（刘忠鲁）将坐落在郓城县金河路中段科委楼的房地产自愿出售给乙方（武国华），房屋建筑面积113平方米（双方认可当时未办理房产证系估算），房屋价款25万元。原告于2014年7月24日支付刘忠鲁10万元。该房产于2015年12月30日进行了产权登记，郓城县房产管理局颁发郓房权证郓城字第××号房权证，登记房屋所有权人为朱玉兰，共有人为刘忠鲁，载明住宅建筑面积106.83平方米、地下室28.20平方米。2016年7月25日刘忠鲁收原告房款10万元。2017年4月22日刘忠鲁去世。2017年10月11日被告朱玉兰收原告房款5万元，并与被告朱玉兰又签订买卖协议一份，注明武国华购买朱玉兰拥有的位于郓城县科技信息咨询服务中心1108号房产，住宅建筑面积106.83平方米、地下室28.20面积平方米（详见房权证），价款为250000元，以上房款已全部付清。被告刘燕军签字同意。原、被告双方未办理房产过户手续。自2016年12月26日由被告朱玉兰租赁给第三方戚思兵使用，并收取租金。2018年6月5日该房产被政府拆迁，原告武国华领取安置补偿费47000元及10000元奖励款，其中奖励款10000元，原告已支付给被告朱玉兰。原告武国华签订回迁房安置协议。本院认为，根据原告的诉请及被告的答辩意见，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告辩称刘忠鲁未经被告朱玉兰同意，擅自处分共有财产，而主张合同无效，不符合法律规定，原告与刘忠鲁签订的房屋买卖合同，系双方自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告朱玉兰系原告姨母，在刘忠鲁死亡后又收取原告部分房款并又签订房屋买卖协议，且根据原告提供的录音，经视听其内容能够证明当时刘忠鲁出卖给原告武国华时，被告朱玉兰对卖房事宜是知情的、同意的，2014年签订的房屋买卖合同，应属合法有效。原告与被告朱玉兰于2017年又签订的房屋买卖合同，应认定为是对原合同就被买卖房产范围及支付买卖房价款情况的说明和补充，且价款数额一致，亦应认定为有效。故被告辩称买卖合同无效且侵犯被告权益的主张，本院不予支持。对被告辩称的不包括地下室问题，在2014年签订的买卖合同中明确载明，“甲方将坐落在郓城县金河路中段科委楼的房地产自愿出售给乙方”，从字面上讲，甲方坐落在科委楼的房地产的含义，应包括甲方在该处的住房和地下室。而在后一份协议中明确写明含有地下室，且原告提供的录音内容中对包含地下室问题被告朱玉兰也没有否认，根据常理，也应包括地下室一起买卖，故对被告辩称不包括地下室的说法，本院不予采信。原告已支付了约定的全部购房款，因房屋拆迁，双方未办理房屋产权变更登记手续。现涉案房屋物权因拆迁而消灭，则原告无法取得所购房屋的产权。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，被告在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至原告名下，现因拆迁导致涉案房屋物权消灭。被告已将被征收标的物出卖并收取了相应的房款，无权重复享有征收利益。在此情况下原告可选择主张所购房屋产权消灭的对价拆迁补偿款，现因被告未领取拆迁补偿款，则原告请求确认其享有拆迁房屋的对应利益，符合法律规定和权利义务相一致的原则，应予支持。因拆迁前，涉案房屋未交付，被告朱玉兰实际使用出租收益，拆迁时，被告朱玉兰腾房配合拆迁，政府支付的安置补偿款及奖励款应归被告朱玉兰所有。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告武国华与刘忠鲁签订的房屋买卖合同及与被告朱玉兰签订的房屋买卖合同均为有效合同；二、位于郓城县科技信息咨询服务中心1108号房产因拆迁所对应的拆迁利益（除拆迁安置补偿款及奖励款外）归原告武国华享有；三、原告武国华于本判决生效后十日内再支付被告拆迁安置补偿款47000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原、被告各负担2525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  韩承安审 判 员  李美仓人民陪审员  郑树淼二〇一九年八月二十日书 记 员  张春倩注：本判决生效后，义务人逾期不履行判决所确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。