湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0304民初768号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市郧阳区支行。住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇解放路117号。统一社会信用代码：91420304673685251A。负责人：王春华，该行行长。委托诉讼代理人：何增宏，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代收法律文书。委托诉讼代理人：周波，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代收法律文书。被告：代学梅，女，1994年7月28日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。被告：代文华，男，1970年11月23日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。被告：十堰市鑫洋房地产开发有限公司。住所地：十堰市郧阳区城关镇武阳岭村4组。统一社会信用代码：914203047674061531。法定代表人：胡平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨漫，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：周豪，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市郧阳区支行（以下简称邮储郧阳支行）与被告代学梅、代文华、十堰市鑫洋房地产开发有限公司（以下简称鑫洋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邮储郧阳支行的委托诉讼代理人何增宏、周波，鑫洋公司的委托诉讼代理人周豪到庭参加了诉讼。代学梅、代文华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邮储郧阳支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除邮储郧阳支行与代学梅、代文华签订的《个人购房借款合同》；2、判令代学梅、代文华偿还邮储郧阳支行贷款本金273943.58元；3、代学梅、代文华以273943.58元本金为基数，按年利率7.345%，向邮储郧阳支行支付自2018年12月17日至实际清偿之日的逾期利息；4、邮储郧阳支行对代学梅提供抵押的郧阳国际园7栋1单元1201号的房产享有优先受偿权；5、鑫洋公司对上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年5月14日，邮储郧阳支行与代学梅、代文华签订《个人购房借款及担保合同》，代学梅向邮储郧阳支行借款330000元，借款期限180个月，还款方式为等额本息还款。代学梅以其购买的位于郧阳国际园7栋1单元1201号的房产提供抵押担保，并与邮储郧阳支行签订了《抵押合同》，办理了抵押手续。鑫洋公司与邮储郧阳支行签订担保合同。邮储郧阳支行于2015年5月22日向代学梅发放了贷款。2018年12月17日，代学梅、代文华出现严重失信，贷款多期逾期，邮储郧阳支行多次催收未果，故决定解除借款合同，提前收回全部贷款。截至2019年3月20日，代学梅的借款尚欠本金273943.58元、利息4285.84元、罚息84.32元。代学梅、代文华未作答辩。鑫洋公司辩称，鑫洋公司为代学梅、代文华的贷款提供阶段性保证担保属实，鑫洋公司不应承担本案诉讼费用。邮储郧阳支行围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对邮储郧阳支行提交的证据四代学梅、代文华还款明细及欠款清单，本院认为，该组证据反映的是本案贷款的偿还情况，三被告未能提供相应的反驳证据，故对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月14日，邮储郧阳支行（贷款人）与代学梅（借款人）、代文华（共同借款人）、鑫洋公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定：代学梅、代文华向邮储郧阳支行借款330000元，用于购买位于郧阳国际园7栋的住房；贷款期限为180个月；贷款利率以借据为准；贷款发放至代学梅账户并授权邮储郧阳支行划付至鑫洋公司账户；还款方式为按月等额本息还款法；对代学梅、代文华未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，邮储郧阳支行有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的贷款利率基础上加收30%确定；借款人或者担保人未完全适当地遵守或履行在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，即构成借款人违约；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，邮储郧阳支行有权宣布已发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金等，并解除本合同；本合同如涉及二人以上共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任；代学梅以其购买的位于郧阳国际园的房屋提供抵押担保，担保范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等一切费用；鑫洋公司自愿向邮储郧阳支行提供阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等，但对在本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕后到期的借款人的债务免除保证责任，保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满（含提前到期）之日后两年止。2015年5月20日，代学梅提供抵押的位于十堰市郧阳区城关镇解放南路19号郧阳国际园7栋1单元1201号的房屋办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为邮储郧阳支行。截至本案法庭辩论终结前，该房屋未办理正式抵押登记。2015年5月22日，邮储郧阳支行向代学梅发放了330000元借款，借据载明借款利率为年利率5.65%，借款期限自2015年5月22日至2030年5月22日，还款日为每月22日。该笔借款截至2018年11月22日之前的借款本息已还清，2018年12月17日之后未再还款，目前尚欠本金273943.58元及相应利息、罚息未还。另查明，中国邮政储蓄银行股份有限公司郧县支行于2016年变更名称为中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市郧阳区支行。本院认为，邮储郧阳支行与三被告签订的《个人购房借款及担保合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。邮储郧阳支行已发放了贷款，但代学梅、代文华并未依约履行还款义务，其行为已构成了违约，邮储郧阳支行有权解除借款合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。邮储郧阳支行自认其在向本院起诉前未通知过代学梅、代文华解除合同事宜，故其向法院递交起诉状并经法院向代学梅、代文华送达的行为，应当视为向其发出了解除合同的通知，故本案合同解除时间应当为本院向代学梅、代文华送达起诉状副本之日，即2019年8月3日。本院确认邮储郧阳支行解除其与代学梅、代文华、在2015年5月14日签订的个人购房借款合同的行为有效，该合同已于2019年8月3日解除。合同解除后，代学梅、代文华应当向邮储郧阳支行归还其尚欠的全部借款本金273943.58元，并按约定支付相应利息、罚息。因合同约定还款方式为按月等额本息还款法，故在合同解除前应以每期实际应还本金为基数，按合同约定利息标准计算利息和罚息，在合同解除后，以全部未偿还本金为基数，按年利率7.345%计算罚息。邮储郧阳支行主张自2018年12月17日起计算逾期利息，未超出法律规定，本院予以支持。综上，代学梅、代文华应当自2018年12月17日起至2019年8月2日止，以每期实际应还本金为基数，按合同约定标准支付利息和罚息，自2019年8月3日起至清偿之日止，以273943.58元本金为基数，按年利率7.345%支付罚息。对邮储郧阳支行超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。鑫洋公司自愿为本案借款向邮储郧阳支行提供阶段性连带责任保证，双方对保证范围和保证期间有明确的约定，在代学梅提供抵押的房屋尚未办理正式抵押登记的情况下，邮储郧阳支行主张鑫洋公司对代学梅、代文华的债务承担连带清偿责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。邮储郧阳支行主张对代学梅提供抵押的房屋优先受偿，但该抵押物尚未办理正式抵押登记，抵押权并未设立，邮储郧阳支行的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市郧阳区支行解除其与被告代学梅、代文华在2015年5月14日签订的个人购房借款合同的行为有效，该合同已于2019年8月3日解除。二、被告代学梅、代文华于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市郧阳区支行偿还借款本金273943.58元，并自2018年12月17日至2019年8月2日止，以每期实际应还本金为基数，按合同约定标准计付利息和罚息；自2019年8月3日起，以273943.58元本金为基数，按年利率7.345%计付罚息至清偿之日止。三、被告十堰市鑫洋房地产开发有限公司对本判决第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市郧阳区支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5409元，由被告代学梅、代文华、十堰市鑫洋房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从判决履行期间的最后一日起计算；判决分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。审判长  陈文泉审判员  卫 伟审判员  尤 丽二〇一九年八月三十日法官助理张磊书记员陈天天附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。3、《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。