云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终695号上诉人（原审原告）：张明义，男，1953年5月10日生，汉族，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。被上诉人（原审被告）：孙首云，女，1971年5月2日生，汉族，云南省砚山县人，大学文化，教师，现住云南省砚山县。委托诉讼代理人：孙首帅，力信达法律服务所法律工作者。上诉人张明义因与被上诉人孙首云租赁合同纠纷一案，不服砚山县人民法院（2019）云2622民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张明义上诉请求：1、请求撤销一审法院判决；2、请求解除张明义与孙首云之间的租房协议；3、请求判令孙首云赔偿违约造成的停业营业额纯利润损失60000元及房屋装修费用43372元，租房协议期限届满前应退还租金24300元、租房押金3000元，共计130672元；4、请求二审法院判令本案包含诉讼费用在内的一切费用由孙首云承担。事实与理由：张明义与孙首云是房屋租赁关系，经双方协商自愿签订租房协议，孙首云将位于通广路思源学校对面一楼三格门面及二楼房子租给张明义经营日用百货使用，租期五年，协议共有七条约定条文，内容详细清楚，张明义按协议付清了协议约定全部租房租金。在经营4个月之后，双方因为通道问题多次发生争吵和殴打，更于2018年12月24日，双方又发生了纠纷，张明义因此在文山州人民医院住院治疗11天，共计医药费10589元。张明义的伤情经文山市人民医院伤情鉴定中心鉴定为轻微伤。24日当天下午，孙首云带来7个人，强行在张明义百货店里毁灭性的掀出一条占地面积20多平方米的道路，用钢管铁板筑起一道铁板墙。原来摆设在此地的货物，被孙首云乱扔乱塞，把整个百货店通道全部堵死，顾客进店无法通行。店中唯一的经营人张明义被孙首云殴打住院，致使百货店无法经营，当天被迫停业。故特提出上述请求。针对张明义的上诉，孙首云答辩称，上诉人的上诉属于无理上诉，上诉事实没有法律依据；一审认定事实清除，适用法律正确。张明义向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告签订的店面及房屋租赁协议；2．判令被告返还租期届满前租金24300元和押金3000元，合计27300元；3．判令被告按租房协议第六条双倍赔偿原告所有装修费43372元和百货店中货物停业损失21800元（以鉴定为准）。4．被告承担一切诉讼费用。一审诉讼过程中，经一审法院释明，张明义当庭放弃对第3项诉讼请求的主张，即“3．判令被告按租房协议第六条双倍赔偿原告所有装修费43372元和百货店中货物停业损失21800元（以鉴定为准）”。一审法院认定事实：2018年5月8日，孙首云作为甲方，张明义作为乙方，双方在平等自愿的基础上签订租房协议一份，协议约定：孙首云将位于通广路羊街思源学校对面公路边房屋的一楼三格门面房及二楼房子租给张明义使用，租期5年，从2018年5月8日至2023年5月8日止，房屋租金为每年64800元，一年一付，并对每年支付金额分别作了约定。同时约定：租用期间所产生的一切费用（水费、电费、卫生费、网络费等）由乙方自行负责，如乙方拖欠房租过期15天不交，甲方有权终止合同收回房屋。承租方如需装修出租房屋必须通过出租方同意并保证房子主体不动和房屋安全。并约定任何一方不得违约，如有违约，双倍赔偿对方的损失。双方签订协议后，张明义支付了第一年的租金64800元，并支付了3000元押金，在取得孙首云同意的前提下，张明义于2018年5月开始，先后对承租房屋一、二楼根据经营和生活需要进行部分装修改造，并在卷帘门内加装了一道玻璃门，未安锁，张明义将一楼承租门面房用于经营百货店。孙首云居住三楼以上房屋，出入通道为所出租的门面房，双方对通道问题曾口头约定为共用，现孙首云仍有门面房卷帘门的钥匙，可以进出。2018年8月21日孙首云以房屋租赁合同纠纷为由向本院起诉，请求张明义限期拆除私自安装的玻璃门，并清除最左侧的小门处以及过道上的障碍物，便于出入。本院于2018年9月10日做出云2622民初1337号民事判决，后张明义不服向文山州中级人民法院提出上诉，文山州中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）云26民终934号民事裁定书，发回砚山县人民法院重审。2019年1月10日孙首云以诉讼请求已实现为由向本院申请撤诉，本院于同日作出（2019）云2622民初33号民事裁定书，准许孙首云撤诉。2018年12月孙首云与张明义因房屋使用问题多次产生纠纷，2018年12月24日双方因孙首云带领移动公司工作人员到百货店拆除光猫再次发生纠纷，砚山县公安局江那派出所出警并立治安案件，砚山县公安司法鉴定中心于2018年12月13日做出YGSJ（2018）FL240号鉴定书，张明义的人体损伤程度为轻微伤。文山市人民医院司法鉴定所于2019年1月21日做出文市医司鉴【2019】临鉴字第160号鉴定意见书，张明义损伤程度鉴定为轻微伤。2018年12月24日孙首云在未与张明义协商的情况下，在门面右侧小门用铁皮隔一条通道与百货店分隔，通道长12.9米，宽1.37米，铁皮高2.51米。张明义当日关门未经营。另查明，该房屋为四层浇灌房，门面宽14.3米、内宽8.3米，三隔门面中（房屋右侧）留有小门。一审法院认为，张明义与孙首云签订的租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。本案的争议焦点为：一、在合同履行过程中，孙首云是否违反合同约定，其违约行为是否致使合同目的不能实现，合同应否解除。第二，张明义要求返还租金、押金的请求应否支持。针对焦点一、首先孙首云擅自隔通道的行为是否违反合同约定的问题。双方签订租房合同约定出租人孙首云将其所有的房屋一楼三格门面及二层房屋出租给张明义使用，该房屋一层门面并没有留有供出租人独立使用的过道，对于该现状，双方应当是知晓的，但双方在合同中没有对孙首云如何利用一层门面通行的相关事宜明确约定，导致了双方在履行房屋租赁合同中因孙首云使用一楼通行时发生了纠纷并诉至法院解决，对于该纠纷双方应当通过合理方式解决。合同履行过程中，孙首云在未与对方协商一致的情况下在一层门面隔离通道明显损害了承租人的合理使用，已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。其次，孙首云的违约行为是否致使合同目的不能实现合同应否解除问题。孙首云隔离通道行为并没有导致双方合同目的不能实现，理由有如下两点：1.双方在共同利用特别是孙首云利用一层门面通行过程中已经影响了承租人的正常经营活动和出租人的日常生活通行，客观上已发生纠纷，隔离通道可以缓解双方的纠纷并且有利于承租人的正常经营和出租人的日常生活通行；2.孙首云仅从三格门面中留有小门处和张明义在装修中未刷油漆部分与张明义经营的百货店进行隔离便于通行，通道隔离虽然占用了一层门面的部分，但占用的面积不足以影响到承租人的实际经营，对于对出租人产生的相应损失可以通过减少租金或者赔偿损失等方式合理解决。故本院对张明义要求解除双方租房合同的请求不予支持。关于争议焦点二，张明义要求返还租金、押金的请求应否支持。本案中，孙首云的违约行为并不影响合同目的的实现，合同不应解除，对于张明义的请求，本院不予支持。综上所述，对张明义的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回张明义的诉讼请求。案件受理费482元，由张明义承担。本院二审期间，双方当事人均无证据向法庭提交。经向双方当事人核对一审法院认定的法律事实，张明义对一审认定的法律事实无异议。孙首云对于一审认定的“双方对通道问题曾口头约定为共用”有异议，认为当时双方口头约定的是让张明义在卷帘门小门处隔出通道，让孙首云进出。针对孙首云提出的异议，在一审第二次庭审笔录（2018年3月28日）第6页中有明确记载“孙首云陈述：‘我们一开始说我从三道门中的小门过，我们自己隔通道，原告说不用我们隔，原告自己隔’”，法庭经询问张明义的意见，张明义表示孙首云的上述陈述符合事实。与孙首云提出的异议相互吻合，本院对孙首云提出的此项异议予以支持。故本院除将一审认定的“双方对通道问题曾口头约定为共用”变更为“双方对通道问题曾进行过协商”，对于一审法院确认的法律事实，本院予以认定。另外补充认定：双方因房屋使用问题多次发生纠纷，曾五次报警要求公安机关予以解决。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：1、涉案合同是否具备解除条件；2、张明义要求孙首云退还租金24300元、租房押金3000元的主张是否有事实和法律依据。关于《租房协议》是否具备解除条件的问题。本院认为，合同是两个以上当事人意思表示的合意。合同自愿原则，是指参加民事活动的当事人在法律允许的范围内享有完全的自由，按照自己的自由意思决定缔结合同关系，为自己设定权利或对他人承担义务，任何机关、组织和个人不得非法干预。合同自由原则的实质是合同的成立以当事人的意思表示一致为必要，是私法自治（意思自治）的核心部分。即合意的自愿达成是合同成立的前提，也是意思自治原则在私法领域的重要表现形式。本案中，双方当事人租赁关系的形成是自愿协商的结果，但因通道的使用问题多次发生纠纷，继而升级为扭打。在此期间，双方本可以加强沟通，在平等自愿的基础上通过采取其他有效的方式予以解决，但双方均未能冷静克制，对纠纷都持放任态度，导致矛盾进一步激化，乃至于公安机关多次到现场协调解决也未能最终平息和化解。上述事实表明，双方已经丧失了最初达成租赁协议的初衷和目的，多次的扭打致使双方关系急剧恶化，已然没有继续履行合同的可能，合同目的无法实现。故本院对双方于2018年5月8日签订的合同依职权予以解除。关于张明义要求孙首云退还租金24300元、租房押金3000元的主张是否有事实和法律依据。第一，关于孙首云退还租金的问题。本院认为，所谓合同解除，是指合同成立以后，当具备合同解除的条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系即当事人之间的权利义务关系消灭的法律行为。合同解除以后，合同的权利义务也就终止了。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，即合同解除后发生的租金，承租人无须继续支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”涉案的合同，张明义在通过诉讼途径要求解除之前，未就解除合同的意思表示通知过孙首云，其递交民事起诉状并经由人民法院向孙首云送达的行为即视为向合同相对方发出了解除合同的通知。本案一审法院向孙首云送达开庭传票、起诉状副本、应诉通知书等材料，孙首云签收的时间为2019年2月25日，即涉案合同经本院审查后予以解除的，合同解除的时间应为2019年2月25日。故自2019年2月26日之后的租金因合同权利义务的终止，则张明义无须支付，孙首云已经收取的，应当全额退还，孙首云应予退还的数额为12782.47元[（64800.00元÷365天）×72天（2019年2月26日-2019年5月8日）]。张明义认为孙首云应予退还其已交付的租金的主张，本院予以支持。第二，关于租房押金3000元的问题。双方当事人在《租房协议》第五条明确约定“乙方（即张明义）付给甲方（即孙首云）押金叁仟元整，租期满后原建造物完好无损甲方退给乙方（若人为损坏照价赔偿，自然灾害与乙方无关）”，由此可以看出，押金是孙首云收取以保障张明义在使用房屋期间不破坏建造物而产生，合同不再履行后，由孙首云全额退还给张明义。故现合同已经依法由本院解除的，孙首云应当按照合同的约定退还张明义的房屋押金3000元。若事后孙首云有证据证实其建造物有损坏，且系张明义租赁期间造成的，可另行就损坏主张权利。另外，张明义在二审诉讼中请求“停业营业额纯利润损失60000元及房屋装修费用43372元”，因其在一审诉讼过程中未主张，其在二审中提出来的，依照《最高人民法院关于适用的解释》三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，此部分的诉讼请求经征求双方当事人的意见未能达成调解的，本院不予处理。综上所述，原审法院适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》三百二十八条第一款规定，判决如下：一、撤销砚山县人民法院（2019）云2622民初134号民事判决；二、解除张明义与孙首云于2018年5月8日签订的《租房协议》；三、孙首云于本判决生效后三日内退还张明义交纳的房屋押金3000.00元；四、孙首云于本判决生效后三日内退还张明义已交付的房屋租金12782.47元；五、驳回张明义的其他诉讼请求。二审案件受理费482.00元，由孙首云负担。一审案件受理费482.00元，由孙首云负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  秦永兴审判员  刘 曼审判员  张雯静二〇一九年八月八日书记员  李官耀