安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初8757号原告：四川长虹物业服务有限责任公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市新站区天水路与武里山路交口101#楼208号，统一社会信用代码9134010007392129XT。法定代表人：刘涛，职务不详。委托诉讼代理人：杨圣凤，安徽蓝雁律师事务所律师。委托诉讼代理人：许健，安徽蓝雁律师事务所律师。被告：何萍，女，1981年4月7日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：宋广林，男，1978年1月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，系何萍的丈夫。原告四川长虹物业服务有限责任公司合肥分公司（以下简称长虹物业公司）与被告何萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长虹物业公司委托诉讼代理人杨圣凤，被告何萍及其委托诉讼代理人宋广林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长虹物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠自2016年10月1日至2019年3月31日的物业服务费4314元（99.86平方米×1.44元/月平方米×30个月），并按约定缴纳违约金1294.2元，违约金按照总金额的每日千分之三的标准计算至款项付清之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月5日，世纪荣廷小区建设单位安徽鑫昊等离子显示器件有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为合肥市新站区方桥街道天水路与皇藏峪路交口世纪荣廷小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业的业主，物业面积99.86平方米，按合同约定应当向原告缴纳物业管理费用4314元，但被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告拒不履行缴费义务，原告多次催缴未果。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求判如所请。被告何萍辩称：被告之前交纳的物业费,原告未出具发票。被告并非不愿意交物业费，不交物业费的原因是被告觉得原告提供的物业服务与其收费标准不相匹配。具体表现如下：一、小区内业主私搭乱建，有图片及视频为证。二、小区门岗形同虚设，私发广告和推销人员自由进出小区。保安没有尽到维护治安的作用，经常能够看到保安在值勤时睡觉，小区内偷盗现象特别严重。三、消防设施严重不合格。消防设施没水。曾经有一栋住宅楼报警器响后，业主们受到惊吓跑下楼，但保安在半个多小时后才到达现场。如果是真的火灾，业主们的人身安全无法得到保障。四、物业服务不及时。案涉小区没有规划电瓶车充电地点，经业主多次要求，才在小区内设置一处电瓶车投币充电点。物业一直未规划停放充电电瓶车的场所，导致小区业主将电瓶车带至住宅楼上。有的业主将电瓶车放在过道上充电，一旦引发火灾，后果不堪设想。小区现电瓶车停放点在住宅楼一楼的通道，严重影响消防通道的逃生。五、小区卫生环境较差。车辆管理和地下停车位脏乱差，停车位经常发生大面积的积水，小区住房改成商铺现象非常普遍。六、物业存在恐吓业主、殴打业主的现象。物业公司为了收取停车费用，雇佣社会不明残疾人员，这些人员并没有保安上岗证。七、部分业主在公共场地私自安装门禁、空调，公共场地成了别人的私人仓库。综上，被告认为原告没有尽到物业管理服务的义务，被告不应当向原告支付物业管理费。经审理查明：世纪荣廷小区由安徽鑫昊等离子显示器件有限公司开发建设。2013年11月5日，安徽鑫昊等离子显示器件有限公司与长虹物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定委托长虹物业公司对世纪荣廷小区进行前期物业管理。委托管理期限自2013年11月5日至世纪荣廷小区业主委员会成立并通过招投标形式选出的新的物业服务企业签订物业服务合同生效后终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.44元/平方米/月，商业物业3.2元/平方米/月。物业服务费应按安徽鑫昊等离子显示器件有限公司通知的收房日期计收，入住时业主预付半年的物业服务费。入住后业主或物业使用人应在每年1月10日、7月10日之前预交纳至少6个月的物业服务费。长虹物业公司按照合肥市甲级物业服务标准提供服务，不得低于基本等级规范要求，安徽鑫昊等离子显示器件有限公司与业主对物业服务有权进行监督。《前期物业服务合同》签订后，长虹物业公司入住案涉小区进行物业服务。何萍系合肥市新站区天水路869号世纪荣廷小区4幢2205室(高层电梯住宅，房屋建筑面积为99.86㎡)的所有权人。2015年9月24日，何萍与长虹物业公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容与质量、物业管理服务费用以及违约责任等进行了约定。双方约定电梯住宅物业管理服务费按建筑面积1.44元/m2/月标准收取，物业管理服务费用标准按市物价部门的有关规定进行调整。何萍每年1月10日、7月10日之前应预交至少6个月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。何萍未交纳案涉房屋2016年10月1日至2019年3月31日期间物业服务费，长虹物业公司多次催要未果，遂诉至法院。另查明，案涉小区至今未成立业主委员会。上述事实，有长虹物业公司提交的营业执照、身份证复印件、前期物业管理服务协议、收款收据、催缴通知书、前期物业服务合同，何萍提交的照片打印件、调取监控申请表等证据以及到庭当事人当庭陈述载卷佐证。本院认为，作为世纪荣廷小区开发商，安徽鑫昊等离子显示器件有限公司有权选择物业服务企业签订前期物业服务合同，其与原告签订的《前期物业服务合同》以及原被告之间签订的《前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，合法有效。业主在选聘新的物业服务企业之前，应受前期物业服务合同的约束。因此，原被告之间的物业服务合同关系成立，双方均应按合同约定履行应尽义务。物业公司作为企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。何萍作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。针对本案中何萍提出的物业管理中存在的问题，本院认为，何萍所述的问题只能证明长虹物业公司提供的服务存在瑕疵和不足，不能完全以此为理由，拒绝支付物业费。作为世纪荣廷小区业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。结合本院在审理案涉小区其它物业服务合同纠纷案件中了解的情况，本院认为长虹物业公司在物业服务中存在不足，故对于长虹物业公司主张的物业服务费本院支持90%。何萍欠付长虹物业公司2016年10月1日至2019年3月31日期间的案涉房屋物业服务费为4313.95元，90%应为3882.56元。对于原告主张的违约金，因原告在提供物业服务的过程中确有不完善之处，导致业主拖欠物业费，故原告该项主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告何萍于本判决生效后十日内支付原告四川长虹物业服务有限责任公司合肥分公司2016年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3882.56元；二、驳回原告四川长虹物业服务有限责任公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告四川长虹物业服务有限责任公司合肥分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周燕平二〇一九年八月二十九日书记员  吴玉晗附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。