苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初7736号原告：倪德丰，男，1962年8月2日生，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张继昌，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：马馨，江苏震宇震律师事务所实习律师。被告：吴江市煜祥房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区桃源镇铜罗永明村。诉讼代表人：朱建文，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李超，江苏剑桥颐华苏州律师事务所律师。原告倪德丰与被告吴江市煜祥房地产开发有限公司（以下简称：煜祥公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法由审判员向军适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告倪德丰的委托代理人张继昌、马馨、被告煜祥公司的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪德丰向本院提出以下诉讼请求：判令被告继续履行合同编号为Y2015019219的吴江市商品房买卖合同且交付房屋并承担本案诉讼费用。诉讼中，原告倪德丰向本院将诉讼请求变更为：请求确认被告管理人的合同解除行为无效，确认原告倪德丰的购房人资格。事实和理由：2018年5月17日，吴江法院裁定受理了邓霄翔、王涛、陈荣泉对煜祥公司的破产清算申请，指定煜祥公司资产债务清算小组担任管理人。原告根据管理人的通知以购房业主的身份进行了1幢1单元104号房和3幢1单元103号房的相关申报。2019年4月27日，原告收到了管理人发出的《债权审核结果通知书》（编号：YF003-2），以“由于合同约定的购房款全部未支付”为理由，认定原、被告双方之间的商品房买卖合同均未履行完毕并解除合同。原告认为作出的《债权审核结果通知书》不符合事实，也不符合法律规定，在规定的期限内向管理人提出了复核申请，并补充提供了相关证据，但是管理人仍然维持了原审核结果。原告认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效且已支付了对价，被告也出具了收款收据，与管理人所谓的购房款全部未支付的说法不符合事实。因此，被告依据《企业破产法》第十八条第一款规定上述商品房买卖合同，缺乏事实依据。被告煜祥公司辩称：首先，原告未向煜祥公司支付房屋购房款，管理人于2018年6月8日收到原告的债权申报材料，在《债权申报书》以及《借款合同》中，原告称“2014年9月19日出借严坤祥800万元，由邱根仙、吴江永祥酒精制造有限公司、苏州坤润纺织科技有限公司提供连带担保。后严坤祥无法清偿债务，以煜祥公司房产抵扣上述借款中未还清的债务。2015年10月28日，原告与煜祥公司签订了《吴江市商品房买卖合同》“上述过程中原告未向煜祥公司支付任何购房款”。其次，即使原告不认可管理人解除合同,因原告涉案房屋非用于居住。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。江苏省高级人民法院在破产审判指南中要求审判实践中应当从严把握优先受偿的债权范围，准确区分消费者与非消费者，依法审慎划定消费者标准，合理确定优先权及效力范围，实现消费性买受人与其他债权人利益的妥善平衡。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房屋、房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院才予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定价款的50%。该规定赋予特定情形下商品房买受人物权期待权，可以排除司法执行。在确定消费性买受人标准中可资参照。那么被告的管理人认为原告与被告签订的商品房买卖合同的真实目的是为了消灭与严坤祥之间的金钱债务，与消费性购房者的不动产期待权有本质区别。如若赋予以物权抵债的权属人物权期待权，将导致其债权优先于其他金钱债权的实现，违反债权平等受偿原则。再次，被告管理人认为网签备案不能当然取得房产所有权。根据《中华人民共和国物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据因此除法律有规定外，记载于不动产登记簿之上是不动产物权变动的生效要件。商品房网签备案是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房产中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动效力。因此，仅办理网签备案的房屋买受人主张排除强制执行，不符合物权变动的公示原则，没有法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法判决驳回起诉。原告倪德丰为证明其诉讼请求提供了破产清算受理裁定书、破产决定书、债权申报材料、吴江市商品房买卖合同、收款收据、借款合同、银行明细、补充协议、债权审核通知书各1份，被告煜祥公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告煜祥公司为主张其抗辩意见提供债权申报材料1份，原告倪德丰对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。根据原、被告双方提供的上述证据和相关庭审陈述，本院认定事实如下：2014年9月19日，倪德丰作为出借人与严坤祥作为借款人、邱根仙、吴江永祥酒精制造有限公司、苏州坤润纺织科技有限公司作为保证人签订借款合同1份，约定严坤祥向倪德丰借款8000000元，借款期限2个月，自2014年9月19日起至2014年11月18日止，借款利率按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，借款利息自款项支付至乙方指定账户之日起按日计息，利息结算方式为每月结算，借款发放后每月20日前向倪德丰支付当月利息。借款合同签订后，倪德丰以转账方式向严坤祥出借8000000元。后倪德丰作为甲方，邱根仙、吴江市永祥酒精制造有限公司作为乙方，煜祥公司作为丙方，王德根作为丁方签订补充协议书1份，约定2015年11月3日丙方煜祥公司自愿同意以其所有的位于吴江区折抵乙方结欠甲方倪德丰借款中的2822484.50元。甲方倪德丰与丙方煜祥公司签订了商品房买卖合同且承诺于2018年4月30日前将别墅交付给甲方，商铺交付甲方之日起上述2822484.50元以房抵款完成。若丙方煜祥公司未能按时交付别墅，则视为以房抵款未完成，甲方有权要求乙方继续归还2822484.50元。丙方煜祥公司同意以其所有的位于吴江区桃源镇文体中心西南侧面积为193平方米的商铺作价150万元折抵给甲方倪德丰(每平方米7812.50元)。丙方煜祥公司与甲方倪德丰将来签订的商品房买卖合同中商铺的约定单价为10200元每平方米，该单价与实际约定的抵房单价7812.50元相差2387.50元每平方米，商铺总价相差45.84万元，该45。84元差价由乙方邱根仙、吴江市永祥酒精制造有限公司承担，并由乙方邱根仙、吴江市永祥酒精制造有限公司直接支付给丙方煜祥公司，与甲方倪德丰无关。本补充协议签订后10日内，甲方倪德丰与丙方煜祥公司完成商品房买卖合同的签订及网签备案手续。丙方煜祥公司承诺于2018年4月30日前将商铺交付给甲方倪德丰，商铺交付甲方之日起150万元的以房抵款完成。若丙方煜祥公司未按时完成商品房买卖合同签订（网签备案手续）并交付商铺，则视为以房抵款未完成，甲方倪德丰有权要求乙方邱根仙、吴江市永祥酒精制造有限公司归还上述150万元款项。上述别墅和商铺折价后，乙方邱根仙、吴江市永祥酒精制造有限公司还欠甲方倪德丰50万元，该50万元乙方邱根仙、吴江市永祥酒精制造有限公司同意自2016年6月29日起至2017年3月31日每月月底支付5万元（第一笔款项为2016年6月30日支付），分10个月付清。若乙方邱根仙、吴江市永祥酒精制造有限公司未按时足额支付，则甲方倪德丰可随时要求乙方邱根仙、吴江市永祥酒精制造有限公司归还全部本息。2015年10月28日，倪德丰作为买受人与煜祥公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，就上述以房抵款所涉房屋以买卖合同的形式进行了约定，煜祥公司向倪德丰出具了相应的收款收据。上述协议和商品房买卖合同签订后办理了网签手续。另查明，煜祥公司因资不抵债，邓霄翔、王涛、陈荣泉向本院申请对煜祥公司进行破产清算。2018年5月17日，本院受理了该破产清算申请，并于煜祥公司资产债务清算小组担任煜祥公司管理人。后煜祥公司管理人向倪德丰发送债权审核结果通知书解除了双方之间的商品房买卖合同，虽经倪德丰复核，管理人仍然维持了原审核结果。本案的争议焦点为：原告倪德丰能否认定为消费性购房者？本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，消费性购房者的权利优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先性权利。根据该条的规定，如果原告倪德丰符合消费性购房者的条件，在企业破产后，若房屋能够续建，则享有债务人继续履行商品房买卖合同的权利，不能续建的可在建工程拍卖、变卖后的价款享有优先受偿的权利。该司法解释赋予消费性购房者优先权，是基于公民生存权的保护。同时，消费性购房优先权必须具备以下两个条件：一是购房人系为满足自身及家庭居住需求购房，二是购房人已支付全部价款或大部分价款（50%以上）。因此，只有原告金鑫公司购买涉案房屋符合消费性购房条件才能在破产程序中享有优先权，在续建成功的情况下可要求交付房屋，若不能续建成功则可就拍卖、变卖的在建工程所得价款优先受偿。本案中，原告倪德丰以房抵款的目的在于消灭与严坤祥、邱根仙等人的债务，很明显不是基于个人生存、居住的需要而购买房屋，不应被认定为消费购房者。因此，原告倪德丰不能认定为消费性购房者，不能阻却被告煜祥公司管理人解除商品房买卖合同的效力。此外，原告倪德丰主张被告煜祥公司管理人解除合同的行为无效，要求确认消费性购房人资格，但是其提供的证据不足以证明其符合消费购房者，应该承担举证不能的法律后果。综上，本院认为，人民法院受理破产申请后，指定破产企业管理人接管债务人的财产，代表债务人履行相应职责。管理人对破产申请受理前成立的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。本案中，被告煜祥公司决定解除其与原告倪德丰之间的商品房买卖合同系履行破产管理人职责的行为，原告倪德丰与被告煜祥公司签订商品房买卖合同买卖房屋，不符合消费性购房的条件，亦无其他合法事由阻却管理人解除合同，故本院依法认定原告倪德丰不具备消费性购房人资格，也不享有优先权，原告倪德丰与被告煜祥公司之间的商品房买卖合同已经解除合同。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告倪德丰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取14690元，由原告倪德丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账户：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  向军二〇一九年八月二十二日书记员  钟莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第二十五条管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；（八）提议召开债权人会议；（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。