安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4259号上诉人(原审被告)：陈登稳，男，1985年8月1日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱慧，安徽奥成律师事务所律师。上诉人(原审被告)：郭鹏，男，1989年9月12日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱慧，安徽奥成律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：安徽加侨商业经营管理有限公司，住所地合肥市包河区东流路10号，统一社会信用代码91340100087551007R。法定代表人：姚佳，总经理。委托诉讼代理人：唐婷婷，上海建纬（合肥）律师事务所律师。上诉人陈登稳、郭鹏因与被上诉人安徽加侨商业经营管理有限公司（以下简称加侨经营管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初9072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈登稳、郭鹏上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回加侨经营管理公司的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由加侨经营管理公司承担。事实和理由：1、加侨经营管理公司并未实际支付租金，一审法院认定事实不清。2015年3月21日，陈登稳、郭鹏与加侨经营管理公司就案涉商铺签订的《商铺租赁经营管理合同》虽约定了应当支付租金，但加侨经营管理公司并未实际租金，且在一审庭审过程中，加侨经营管理公司也认可并未以现金或转账的形式支付过租金。至于加侨经营管理公司辩称的，租金由其关联方安徽福连城置业有限责任公司（以下简称福连城公司）在出售案涉房屋时以房价优惠方式进行了冲抵，加侨经营管理公司并未提供任何有效的证据证明确实进行了房价抵扣。福连城公司作为案涉商铺的开发商，是专业的房地产开发企业，如确实以房价优惠方式冲抵了加侨经营管理公司应付租金，不可能无任何协议约定。且在另案审理时，福连城公司自始至终拒绝认可加侨经营管理公司为其关联企业。在无任何协议约定且福连城公司不认可加侨经营管理公司为其关联公司的情况下，加侨经营管理公司称应付租金由福连城公司在出售房屋时以房价优惠方式进行了冲抵，明显与事实不符，与逻辑相悖。2、陈登稳、郭鹏解除合同符合法律规定，一审判决适用法律有误。陈登稳、郭鹏在发出合同解除函之前，于2018年6月3日以同一地址、同一签收人信息向加侨经营管理公司邮寄了《函》，要求加侨经营管理公司回复并附租金支付明细，如未回复，则默认未支付租金，陈登稳、郭鹏有权解除合同。在规定时间内，加侨经营管理公司并未给予任何回复。可见，加侨经营管理公司已默认其未支付租金且拒绝支付租金。而加侨经营管理公司系2016年12月20日从福连城公司接收案涉房屋，距离陈登稳、郭鹏致函已有近两年时间，在此期间，加侨经营管理公司未支付租金且在陈登稳、郭鹏致函后不给予任何回复的行为，已经构成了根本违约。陈登稳、郭鹏致函解除合同符合《合同法》第九十四条规定。综上，请求支持陈登稳、郭鹏的上诉请求。加侨经营管理公司辩称，加侨经营管理公司已按照双方签订的《商铺租赁经营管理合同》约定履行了合同义务，无任何违约行为，陈登稳、郭鹏主张解除合同没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判，驳回陈登稳、郭鹏的上诉请求。加侨经营管理公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认陈登稳、郭鹏于2018年7月22日向加侨经营管理公司送达的《合同解除函》无效；2、本案所有诉讼费用由陈登稳、郭鹏承担。一审法院认定事实：2015年3月21日，陈登稳、郭鹏(出租方、甲方）与加侨经营管理公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁经营管理合同》一份，约定：甲方同意将其位于合肥市蜀山区长江西路“加侨爱情海小镇”（又名：加侨悦山城）商铺号-1145商铺租赁予乙方，由乙方负责该商铺对外招商、租赁、经营、管理；甲方在本合同签订之日已与安徽福连城置业有限责任公司签订了该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间以及办理房屋产权证时间；甲方自2016年12月31日起至2019年12月31日止将该商铺交给乙方统一招商租赁经营管理，租赁期限为3年；甲方购买该商铺时，乙方一次性向甲方支付（164643元)商铺租金（租金包括房屋租金、房屋维修费等与使用房屋有关的全部费用），乙方无须再另行支付甲方租金及费用，若该商铺在租赁期内乙方招商予以转租，且该转租获得收益，则甲、乙按照9:1方式予以分享收益；以上3年租金164643元乙方已一次性以现金或甲方认可的其他方式支付予甲方；该商铺提前交付的，自交付之日至本合同约定租期开始之日，甲方除本协议约定之外不再另行收取租金；甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付，甲方应协助办理相应交房手续，并将该商铺相关文件及材料完整交予乙方，甲方办理权证费用及该商铺应缴纳的其他费用由甲方自行承担；由于甲方所签订《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜，所得追偿款项由乙方获得，乙方租赁期限相应顺延，但无需另行支付租金等内容。当日，陈登稳、郭鹏向加侨经营管理公司出具《收据》，载明：商铺号-1145今收到加侨经营管理公司依据签订的《商铺租赁经营管理合同》约定支付的位于长江西路“加侨爱情海小镇”（又名：加侨悦山城）商铺从2016年12月31日至2019年12月31日房屋租金总计164643元。2015年3月30日，陈登稳、郭鹏与安徽福连城置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定陈登稳、郭鹏购买安徽福连城置业有限责任公司开发的加侨悦山城第1幢地下商业-1层-1145商铺。2018年6月初，陈登稳通过邮寄方式向加侨经营管理公司发出落款日期为2018年6月3日的《函》一份，《函》中载明“加侨经营管理公司：2015年3月21日，贵公司与本人、郭鹏签订一份《商铺租赁经营管理合同》，合同约定贵公司承租本人长江西路“加侨爱情海小镇”（又名加侨悦山城）-1145号商铺，租赁期限内租金164643元由贵公司一次性支付给本人。但合同签订后至今，本人及郭鹏并未收到贵公司支付的租金。故特致函贵公司，请贵公司收到本函后3日内向本人书面回复是否支付了租金，如已支付，请提供租金支付的转账明细。如贵公司收到本函3日内，既未书面回复，也未提供租金支付转账明细，则视为贵公司默认至今未支付租金，本人将根据合同约定解除与贵公司签订的合同并追究贵公司的违约责任。”加侨经营管理公司于2018年6月7日签收前述《函》。后陈登稳、郭鹏向加侨经营管理公司邮寄了落款日期为2018年7月22日的《合同解除函》，称“《商铺租赁经营管理合同》签订后至今，本人及郭鹏并未收到贵公司支付的租金，本人已于2018年6月3日致函要求贵公司提供支付租金的转账明细或相关手续，否则视为贵公司默认至今未支付租金。但截至今日，本人及郭鹏并未收到贵公司的任何回复以及支付租金的转账明细。故特致函贵公司，2015年3月21日签订的《商铺租赁经营管理合同》于贵公司收到本函时解除，本人及郭鹏保留向贵公司追究违约责任的权利。”加侨经营管理公司于2018年7月26日签收了前述《合同解除函》，但认为其已通过现金或其他方式支付了陈登稳、郭鹏房屋租金，故诉至法院请求确认陈登稳、郭鹏送达的落款日期为2018年7月22日的《合同解除函》对其不发生解除合同的法律效力。一审法院认为，陈登稳、郭鹏与加侨经营管理公司签订的《商铺租赁经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于加侨经营管理公司是否已支付租金的问题，双方签订的《商铺租赁经营管理合同》中明确了“3年租金164643元加侨经营管理公司已一次性以现金或陈登稳、郭鹏认可的其他方式支付予陈登稳、郭鹏”，且有陈登稳、郭鹏向加侨经营管理公司出具的《收据》予以佐证，因此，加侨经营管理公司在签订《商铺租赁经营管理合同》时已按合同约定向陈登稳、郭鹏支付案涉租金事实，依法应予确认。陈登稳、郭鹏主张加侨经营管理公司未支付租金，不能成立，其以此为由向加侨经营管理公司送达《合同解除函》主张解除合同，并不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除合同的条件，不能产生解除《商铺租赁经营管理合同》的法律效力。据此，加侨经营管理公司诉请确认陈登稳、郭鹏向加侨经营管理公司送达的落款日期为2018年7月22日的《合同解除函》对加侨经营管理公司不发生解除合同的法律效力，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：陈登稳、郭鹏向安徽加侨商业经营管理有限公司送达的落款日期为2018年7月22日的《合同解除函》对安徽加侨商业经营管理有限公司不发生解除《商铺租赁经营管理合同》的法律效力。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由陈登稳、郭鹏负担。二审期间，加侨经营管理公司提交（2019）皖01民终2795号判决书复印件一份，欲证明陈登稳、郭鹏系因与福连城公司之间的商品房买卖合同纠纷才向加侨经营管理公司主张解除租赁合同。陈登稳、郭鹏对该证据的真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议，认为该判决审理的是陈登稳、郭鹏与福连城公司之间的商品房买卖合同纠纷，在该案审理过程中，福连城公司否认了与加侨经营管理公司之间的关联关系，也从未提交任何证据证明自己以房价优惠的方式来抵扣本案加侨经营管理公司应当向陈登稳、郭鹏支付的租金。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，陈登稳、郭鹏与加侨经营管理公司签订的《商铺租赁经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人都具有法律约束力。本案中，陈登稳、郭鹏在合同履行过程中以加侨经营管理公司未支付租金为由向加侨经营管理公司发函要求解除合同。根据双方合同约定，加侨经营管理公司已一次性以现金或陈登稳、郭鹏认可的其他方式支付给陈登稳、郭鹏3年的租金164643元。并且，陈登稳、郭鹏于合同签订当日也向加侨经营管理公司出具了收到租金164643元的《收据》。因双方合同中并未明确加侨经营管理公司是以何种方式向陈登稳、郭鹏支付的租金，在此情况下，陈登稳、郭鹏发函要求加侨经营管理公司提供租金支付的转账明细，在加侨经营管理公司未提供的情况下，即以未提供转账明细视为未支付租金为由向加侨经营管理公司发函要求解除合同的解除理由缺乏合同及法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，陈登稳、郭鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈登稳、郭鹏负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年八月十二日法官助理胡梦云书记员李丽莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。