云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0103民初2512号原告：徐云贵，男，1982年6月5日出生，汉族，云南省宣威市人，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：胡玉蓉，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨锦钰，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司,住所地：昆明市盘龙区茨坝青松路11号。原法定代表人：马罗矶，系该公司董事长(已去世)。委托诉讼代理人：刘江涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告徐云贵与被告云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称上基房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告徐云贵及其委托诉讼代理人胡玉蓉、杨锦钰,被告上基房地产公司的委托诉讼代理人刘江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐云贵向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2014年10月29日起至被告实际办理房屋产权登记之日止的逾期办证违约金，暂计至2019年2月21日为149562.40元；（备注：以中国人民银行同期贷款利率计算，房屋价款为：541201元，2014年同期贷款年利率为：6.4%。故，违约金为：94.90元/天×1576天=149562元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年1月6日签订《商品房购销合同》，合同约定原告购置被告开发的位于昆明市盘龙区茨坝街道办事处石关村昆明玉器城Y20幢1单元402号房屋，房屋总价人民币541201元，并约定被告于2013年12月31日前将经建设单位验收合格的商品房交付给原告（但被告通过报纸公告的实际交房期间为2014年7月5日-2014年7月30日）。另,合同约定被告应当向产权登记机关报送办理产权证的全部资料。原告向被告履行了所有的付款义务和交纳了产权登记所需的全部资料。但，被告一直未向产权登记机关报送相关资料和办理产权登记手续，导致原告至今未取得产权证书。该行为已违反了合同约定及法律规定，严重侵害了原告合法权益，原告多次找到被告主张权利未果，现原告为维护自身权益，据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，依法诉至本院，主张前述诉请。被告上基房地产公司辩称：第一，被告认可本案涉案房屋至今未办理房屋产权登记手续，被告也没有向相关的产权部门提交相关文件，被告未提交是因为原被告双方共同造成的。根据原被告双方签署的商品房购销合同第12条的约定，对如何办理产权的进行了约定，原告至今未支付维修基金，因此本案造成产权登记无法办理是双方原因，不应让被告来承担相应的违约责任。第二，关于原告所主张的违约金的起、止时间均没有事实及法律依据。原告所主张的实际交房时间是按被告发出的交房公告，但原告实际接房时间不应以公告时间为准而应以其实际办理接房手续时间为准，即使被告违约那么原告主张违约金的时间也应是从其实际接房时间起向后顺延90天。原告主张的逾期办证违约金的截止时间也没有法律依据，被告仅有向产权登记部门提交材料的义务，没有为原告办证的义务。第三，本案原告是2019年2月27日提起诉讼，根据最高院关于审理民商事审判工作会议纪要（第八次），对诉讼时效有相应的规定，逾期办证的诉讼时间是从逾期办证之日起计算诉讼时效。原告是从2019年2月27日提起诉讼，向前推三年即2016年2月28日之前所产生的逾期办证违约金已经超出诉讼时效，不应得到支持。对于违约金的计算方式，被告认为应按照现在的银行同期贷款利率计算。经审理查明：2013年1月6日，原告徐云贵与被告上基房地产公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的昆明玉器城第Y20幢第1单元第4层402号房，约定房屋参考套内建筑面积为80.63平方米，总价款为人民币541201元，付款方式为首付171201元，向建设银行贷款支付370000元。被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。其中《商品房购销合同》第十二条关于产权登记约定：1、原告支付全部房价款、维修基金及相关税费等；2、双方办理房屋交接手续；3、原告签订委托被告办理产权证委托书及产权登记书；4、原告向被告提供完整有效的办理产权所需资料（如购房发票等）。在原告办理完以上事项后被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及产权证。被告在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权登记义务。2013年1月6日，本案商品房买卖合同进行了登记备案。2012年11月18日、2012年11月25日、2014年9月22日，被告上基房地产公司分别向原告出具收据，载明收到涉案房屋房款20000元、151202元、370000元，共计人民币541201元。原告、被告认可案涉房屋于2014年9月22日已交付。原告称其主张的违约金计算至被告实际办理房屋产权登记之日止,是指开发商将相关办证材料提交产权登记管理部门之日。审理中还查明:原告没有交维修基金及相关税费。被告没有提交其将协助办证所需的必要证明材料备齐已提交房屋登记机关的相关证据,被告没有依合同或其他合理方式告知原告可以申请房屋过户登记。被告称案涉房屋现在不具备办证的相关条件。庭审中,原告、被告均表示愿意调解。以上事实，有原告提交:《身份证复印件》、《被告工商登记信息》、《商品房购销合同》、《购房收据》三份、《个人贷款支付凭证》一份、《委托书》一份、《交房公告》一份等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。被告没有证据向法庭提交。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告与被告上基房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告上基房地产公司作为开发商，根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等的规定，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有提供必要的证明文件（如不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等）的法定协助义务；同时，根据案涉《商品房购销合同》第十二条的约定，在原告办理完约定事项后有为原告代办房屋所有权证即转移登记的约定义务。现通过庭审可以查明，被告上基房地产公司未履行法定的协助义务，继而也未履行约定的代理办证义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”关于原告主张的第一项诉讼请求，因被告上基房地产公司未履行法定协助义务，致使原告未能按期取得房屋权属证书,被告上基房地产公司已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准，原告主张按年利率6.4%计算，被告上基房地产公司认为应按中国人民银行同期贷款利率计算，被告的答辩意见符合法律规定，也较为适当，结合类似案件的生效法律文书裁判结果，被告的这一答辩意见，本院予以采信。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十三条规定:人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。关于违约金的起算时间,原、被告双方确认办理房屋交接的日期为2014年9月22日。根据前述规定，被告本应当于2014年9月22日后90日，即自2014年12月22日起向原告支付逾期办证违约金,但被告辩称原告是于2019年2月27日提起诉讼，则本案2016年2月28日之前所产生的逾期办证违约金已经超出诉讼时效,被告的这一答辩意见有事实和法律依据,本院予以采信,根据前述评判，故对原告的第一项诉讼请求，本院按以下方式予以支持,即被告应当于自2016年2月28日起，以已付房款541201元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息向原告支付违约金，且为促使被告上基房地产公司积极履行其法定协助义务，该违约金应当支付至被告上基房地产公司实际办理房屋产权登记提交资料之日止。被告关于本案因双方当事人有特别约定而不适用前述司法解释、原告未按约定交纳维修基金及相关税费的答辩意见，本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》第十二条中约定了被告附条件地负有代理办证的义务，该义务与开发商原本负有的法定协助义务在法律上属不同的义务，并非对办证期限、违约责任等的特别约定，本案应当适用前述司法解释的规定，至于原告未缴纳维修基金或相关税费，只能成为被告上基房地产公司履行约定代理办证义务时的抗辩事由，故对被告上基房地产公司的这一答辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐云贵自2016年2月28日起至房屋登记机构实际受理之日止的违约金（以人民币541201元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告徐云贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3291元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘学俭二〇一九年八月二十日书记员  刘艳艳