贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4970号上诉人（原审被告）：贵阳美瑞华通讯设备有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道北段262号龙诚大厦一层大厅。法定代表人：周立美，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周志勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201200920732107。委托诉讼代理人：邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201410863409。被上诉人（原审原告）：贵州龙诚汽车装饰美容有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道北段262号。法定代表人：张晓凤，系该公司总经理。委托代理人：王进，贵州合兴律师事务所律师，执业证号15201200310659716。上诉人贵阳美瑞华通讯设备有限公司（以下简称“美瑞华公司”）因与被上诉人贵州龙诚汽车装饰美容有限公司（以下简称“龙诚公司”）房屋租赁合同合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初3404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美瑞华公司上诉请求：一、依法撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初3404号民事判决，裁定驳回起诉；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人属适格主体不当，该不当事实的认定导致最终判决的错误，严重损害了上诉人的合法权益，二审法院依法应当予以改正。本案中，被上诉人与贵州立新通用机械供销公司的租赁协议已于2018年4月14日终结，被上诉人对租赁标的物已不享有任何权利，其与次承租人的房屋租赁合同也因超期转租而无效，在此情况下，上诉人与贵州立新通用机械供销公司之间形成新的事实上的不定期房屋租赁合同关系，被上诉人无权要求上诉人支付2018年6月以后的占用房屋使用费，被上诉人起诉系主体不适格；2、涉案房屋待拆迁是上诉人与被上诉人涉诉的事实根源，而一审法院对该事实却未予查明；3、一审法院在事实不清、采信证据不当的基础上，错误判决上诉人承担全部房屋占有使用费明显错误，二审也应该予以纠正。龙诚公司辩称：一审法院判决事实清楚，运用法律正确，恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。龙诚公司向一审法院起诉请求：1、判令被告腾退其占用的监狱办公楼一层大厅；2、判令被告支付从2018年9月5日起至被告还房止的占用房屋使用费，截止2018年12月31日占用使用费为5800元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告龙诚公司与被告美瑞华公司于2018年口头约定原告将位于南明区花溪大道北段262号龙诚大厦一层大厅租赁给被告，双方未签订书面合同，亦未约定租期。美瑞华公司按双方约定的1500元/月支付租金至2018年8月30日。此后因房屋涉及拆迁，原告以租期已满为由主张收回房屋，被告认为拆迁理应对其进行相应补偿，双方为此产生纠纷，原告诉至法院，诉请如前。另查明：2002年12月13日，原告与立新公司签订《监狱办公楼租赁协议》，约定立新公司将花溪大道北段262号监狱办公大楼租赁给原告使用，租期为十五年，从2003年4月14日起至2018年4月14日止。租赁期届满原告将大楼完好交还原告，并对租金、支付方式、争议解决等进行了约定。该协议签订后，立新公司向原告交付了监狱办公大楼，原告按约支付租金至合同期限届满。原告承租房屋后，将监狱办公大楼分别转租给美瑞华公司等在内的个人及公司，其中美瑞华公司承租并实际占有花溪大道北段262号龙诚大厦（即监狱办公楼）临街7号门面。2018年4月9日，立新公司向原告发出《解除房屋租赁协议通知书》，要求原告按双方租赁协议的届满之日即2018年4月14日起一个月内腾退房屋，同时双方的租赁协议也因租赁期限届满而终止。同年6月8日，立新公司又向原告发出《退出租赁通知书》，要求原告按租赁协议约定的租期届满之日起三个月腾退房屋。同年8月2日，立新公司再次向原告发出《关于限期交还办公楼的函》，要求原告腾退房屋。原告复函立新公司，认可双方的租赁关系已因租赁期届满而终止。租期届满后，因原告及次承租人一直未腾退房屋，立新公司于2018年8月28日诉至本院，要求原告龙城公司和所有次承租人（含本案被告在内）立即向立新公司腾退花溪大道北段262号的全部房屋，以及原告按41666元/月标准支付立新公司2018年5月15日起至房屋全部腾退之日止的逾期腾房占有使用费。一审法院经审理后于2018年10月24日作出（2018）黔0102民初10332号民事判决书，判决“一、贵州龙诚汽车装饰美容有限公司、第三人贵州和祥药业有限公司、贵州优米乐教育信息咨询有限公司、贵阳万润达物资有限公司、贵阳美瑞华通讯设备有限公司、贵阳南明区沙弗英语学校、贵阳南明区启明外语培训学校、贵阳市南明区华艺舞蹈文化艺术交流中心、贵阳南明区金辉文具批发行、贵阳市南明区黄记餐饮店、贵阳市南明区何记餐饮店、贵阳市南明区刘婵餐饮店、贵阳市南明区祥梅服装馆、贵阳市南明区红霞广告经营部、贵阳市南明区龙诚招待所、贵阳市南明区国玲小吃店、贵阳市南明区龙诚个体便利店、赵进民于本判决生效之日起十日内将贵阳市南明区花溪大道北段262号房屋腾空并返还贵州立新通用机械供销公司；二、贵州龙诚汽车装饰美容有限公司按402530.46元/年（即33544.20元/月），支付贵州立新通用机械供销公司自2018年5月15日起至实际返还立新公司之日止的占用房屋使用费。”该判决书因该案第三人即次承租人提起上诉，尚未生效。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原被告未签订房屋租赁合同，但双方均认可租赁关系的存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，原告龙诚公司与被告美瑞华公司的实际租期在6个月以上，故双方成立不定期租赁。不定期租赁中，租赁双方当事人均可随时解除合同。现双方均认可租赁关系已经终止，租赁关系终止，承租人应该向原告承担返还租赁物的义务，而一审法院（2018）黔0102民初10332号民事判决书已判决龙诚公司和美瑞华公司共同向立新公司返还房屋，故对原告龙诚公司要求被告美瑞华公司返还花溪大道北段262号（监狱办公楼）一楼办公大厅房屋的诉请，属于重复主张，不予支持。被告美瑞华公司辩称在美瑞华公司与龙诚公司的租赁合同终止后，其与立新公司成立新的事实上的租赁关系，作为租赁关系存在基础主承租合同终止，次承租合同相应也终止，即整个主承租合同与次承租合同均已终止，且出租人与次承租人之间并不会也不可能当然成立新的事实上的租赁关系，对被告的该项抗辩主张，不予采信。被告主张其作为承租人，涉案房屋涉及拆迁理应对其进行安置补偿，一审法院认为美瑞华公司并未提供任何证据及政府相关文件证明承租人在拆迁安置工程中可以获得房屋所有权人才能享受的拆迁安置补助及其他补偿，故对该项主张，亦不予采信。被告辩称原告应补偿其装修残值损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，双方租赁期限已经届满，故对被告的该项主张，不予支持。原告主张被告按原租赁合同履行的1500元/月标准支付2018年9月5日至2018年12月31日的占用使用费5800元，于法有据，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告贵阳美瑞华通讯设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州龙诚汽车装饰美容有限公司2018年9月5日至同年12月31日止的房屋占有使用费5800元并继续按1500元/月标准计算支付房屋占用使用费至返还房屋之日止。二、驳回原告贵州龙诚汽车装饰美容有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贵阳美瑞华通讯设备有限公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。本院二审期间，上诉人提交书证一份，证明双方于2018年3月建立合同关系，4月即要求搬离。视听资料一份，证明龙诚公司承诺过不再收取租金。本院组织当事人进行了质证。被上诉人龙诚公司对证据质证称，视频资料达不到证明目的，贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终2510号判决书已认定相关事实。经质证，因本案相关事实已为本院已生效（2019）黔01民终2510号民事判决认定，故对上诉人提交的证据不予采信。经审理查明，另案上诉人贵州龙诚汽车装饰美容有限公司、贵州优米乐教育信息咨询有限公司、贵阳美瑞华通讯设备有限公司、贵阳南明区沙弗英语学校、贵阳南明金辉文具批发行、贵阳市南明区何记餐饮店、贵阳市南明区祥梅服饰馆、贵阳市南明区红霞广告经营部、贵阳市南明区龙诚招待所、贵阳市南明区国玲小吃店因与被上诉人贵州立新通用机械供销公司、原审第三人贵阳万润达物资有限公司、贵阳市南明区启明外语培训学校、贵阳市南明区华艺舞蹈文化艺术交流中心、贵阳市南明区黄记餐饮店、贵州正和祥药业有限公司、贵阳市南明区刘婵餐饮店、贵阳市南明区龙诚个体便利店、赵进民房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初10332号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月12日作出（2019）黔01民终2510号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决认为：“因《租赁协议》系立新通用公司与龙诚公司签订，龙诚公司是《租赁协议》的承租人，《租赁协议》期满后，双方既未签订新的《租赁协议》，但龙诚公司未退还房屋，立新通用公司未持异议，故《租赁协议》期满后双方成立事实上的不定期租赁合同。任意一方均可随时解除合同，2018年4月9日，立新通用公司依法以通知的方式行使合同解除权，解除了《租赁协议》后，合同承租人龙诚公司负有及时返还全部租赁房屋的义务。而作为实际经营户虽然与龙诚公司存在租赁合同或事实上的租赁关系，但不能直接约束立新通用公司，实际经营户占有使用房屋的权利源自龙诚公司的授权。现龙诚公司因合同解除已无权占用租赁房屋，各实际经营户自此也无权占用租赁房屋，立新通用公司作为房屋物权人授权的管理人，有权代替物权权人请求各实际经营户腾退其各自占用的房屋，一审法院予以支持该诉请，并无不当。《租赁协议》解除后，作为合同一方主体的龙诚公司负有及时腾退租赁房屋的义务却未及时退还，除承担腾退房屋的责任外，还应按照解除前的房租标准向立新通用公司支付《租赁协议》项下全部房屋的房屋占用费至腾退房屋之日止，且该支付义务与立新通用公司是否列房屋实际占用人为第三人无关。各经营户腾退房屋是基于龙诚公司已无房屋占用权而应向房屋管理人立新通用公司应负的法律责任，因各经营户与立新通用公司并未直接建立合同关系，依合同相对性原则，立新通用公司对各经营户不承担任何法律上的义务，故各经营户的此项抗辩理由不成立，不得以此为由抗辩其腾退租赁房屋的责任。”查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人系涉案房屋的次承租人，被上诉人系涉案房屋承租人，双方之间系不定期租赁合同关系，被上诉人基于涉案房屋将被拆迁，向上诉人作出解除合同的意思表示，符合法律规定。且人民法院已生效民事判决认定，由于上诉人占用涉案房屋，不履行腾退房屋的义务，造成被上诉人需向涉案房屋出租人承担支付房屋占用费的责任，而人民法院已生效民事判决具有强制执行效力，该判决的执行将对被上诉人产生损失，被上诉人向涉案房屋的实际占有人即上诉人主张参照原租金标准计付房屋占用费并无不当。上诉人认为被上诉人作为本案原告主体不适格的理由，本院不予采纳。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取2774元，由上诉人贵阳美瑞华通讯设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年八月二十一日书记员 吕汶霖