云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初5534号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人:胡斌,系公司董事长。委托诉讼代理人：杨炀、刘敏，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：胡志鸿，男，汉族，1988年7月9日出生，住云南省昆明市官渡区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告胡志鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨炀，被告胡志鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同(个人类)补充协议》;2、判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园项目5栋1单元0802室公共租赁住房，房屋实际价值按照年租金计算为6794.4元;3、判令被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止(以月租金566.20元为标准,自2018年8月31日起暂计算至2019年3月9日拖欠的租金为人民币6794.4元);4、判令被告每逾期一日按月租金的5%(即人民币28.31元)为标准,向原告支付自2018年8月31日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金(暂算至2019年3月7日的违约金为人民币5322.3元)；5、判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金3397.2元,用于冲抵被告应承担的违约金；6、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年12月28日原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，被告承租位于昆明市盘龙区颐惠园项目5栋1单元0802室，面积48.20平方米的公共租赁住房，月租金人民币566.20元，合同期限为2016年3月1日至2019年2月28日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年8月31日起一直拖欠房屋租金，截止2019年3月7日共计人民币6794.4元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%(即人民币28.31元）为标准向原告支付违约金。自2018年8月31日起截止至2019年3月7日，被告应承担的违约金暂时计算为人民币5322.3元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现经原告多次催告，上述被告已拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，并不予退还被告缴纳的全部履约保证金。因此，被告的行为已经违反合同约定，严重损害原告合法权益。现原告为维护自身合法权益，特起诉。被告答辩称：同意解除合同，房租同意支付到2019年5月4日我搬走时，但是违约金因为墙体问题我不愿承担。原告为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组证据：《昆明市公共租赁住房租赁合同》（合同编号：昆公租房颐字第15120096）、《昆明市公共租赁住房租赁合同》补充协议，证明原被告之间存在租赁关系的事实，租赁合同对租金、租金缴纳方式以及违约责任和履约保证金等进行了约定；第二组证据：云南省地方税务局通用机打发票、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非经营性收款收据收据联，证明被告缴纳过房租和履约保证金的事实。经质证，被告对原告提交的证据均认可。被告向本院提交照片，证明涉案房屋墙体脱落，原告存在违约，在本案中其不应向原告支付违约金。经质证，原告对被告提交的证据真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，涉案房屋出现质量问题的原因尚不清楚，不能确定原告在租赁合同项下存在相应的违约责任。本院认为，原、被告双方提交的证据均具有真实性，本院予以采信。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2015年12月28日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告胡志鸿签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告将位于昆明市盘龙区颐惠园项目5栋1单元0802室公共租赁住房出租给被告胡志鸿居住使用，租赁期限为36个月，自2016年3月1日起至2019年2月28日止，月租金为人民币566.20元。第七条约定，合同签订之日，被告按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金人民币3397.20元。合同终止或者解除，被告无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自被告腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内原告无息退还履约保证金本金。在租赁期内，若被告有任何违约行为（包括但不限于被告欠付租金、物业费、违约金或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿。第九条约定，租赁期间，非因被告原因或合理损耗造成的房屋及附属设施设备损坏，原告应当依法协调相关单位承担保修或维修责任。第十条约定，被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。第十一条约定，被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，被告还应承担约定的违约责任。腾退期满不腾退该房屋的，原告有权采取一切必要措施收回该房屋，由此产生的全部法律责任和经济损失由被告自行承担。第十三条约定，被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。合同签订当日，被告胡志鸿按约定向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司缴纳履约保证金人民币6794.40元及至2018年8月31日止的租金。被告自2018年9月1日起拖欠租金，故原告诉至法院主张其诉请中的权利。另查明，被告胡志鸿称涉案房屋墙体渗水导致墙体脱落，无法正常居住使用，其已经向物管和原告报修，无人处理，其已经于2019年5月4日搬离涉案房屋。为查明案件事实，2019年8月8日，法院工作人员在物业工作人员和原告的见证下对涉案房屋现场勘查，物业工作人员称涉案房屋楼下的户主跟他们报过楼上漏水，但因涉案房屋的户主从未报修过，且长期无人居住，物业已经断水断电，经勘查，主卧室和厨房的墙体有漏水的痕迹，热水器的排污口在滴水。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告胡志鸿于2015年12月28日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力。在该合同中，明确约定了原、被告双方各自的权利义务。根据合同约定，租期至2019年2月28日届满，但租期届满后被告继续居住使用房屋，原告也未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，现原告要求解除合同，被告同意，本院予以确认。关于租金，被告自2018年9月1日起未付租金，其答辩称2019年5月4日搬走，但未办理房屋交接手续，也未通知原告解除合同，涉案房屋尚处于其占有中，故其应当向原告承担自2018年9月1日起至实际腾退房屋之日止的租金或空置损失。庭审中，考虑到被告已经搬离涉案房屋，为了减少房屋的空置损失，法院释明原、被告双方庭后次日办理房屋交接手续，被告同意，但原告表示根据公司退房流程，需要被告结清租金、违约金等费用后才能办理房屋收回手续，故需要等本案判决生效后才能办理接收房屋的手续。本院认为，如若要被告承担因原告公司内部流程规定不能及时收回房屋造成的空置损失显示公平，故庭审次日后的房屋空置损失应由原告自行承担较为妥当。被告应向原告支付自2018年9月1日起至庭审次日止即2019年8月7日止的租金即566.20元/月×11个月＋566.20元÷30天×7天＝6360.2元，根据双方合同约定，保证金可以抵扣租金，故该租金抵扣被告保证金3397.2元后，被告应向原告支付的租金为人民币2963元。关于违约金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未按期交租构成违约，需向原告承担违约责任。原告作为承租人未向被告提供可以正常使用的租赁物即涉案房屋存在漏水，影响被告正常居住使用，亦存在违约，应向被告承担违约责任。故本院认为原被告双方均违反合同约定，应当各自承担相应的责任，双方违约责任相互抵消，故对原告主张的违约金以及要求不予退还保证金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告胡志鸿于2015年12月28日签订的合同编号为昆公租房颐字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告胡志鸿于本判决生效之日起三日内将其承租的位于昆明市盘龙区颐惠园项目5栋1单元0802室公共租赁住房腾空后退还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告胡志鸿于本判决生效之日起三日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付租金人民币2963元；四、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币358元由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司承担人民币189元，被告胡志鸿承担人民币169元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  李明红人民陪审员  雷兰珍二〇一九年八月十三日书 记 员  赵路娟