广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初807号原告：向尚武，男，1991年出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：金融街惠州置业有限公司，住所地广东省惠东县巽寮湾度假村。法定代表人：钱海明，执行董事。委托诉讼代理人：邝艳霞，广东宇伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯玖洲，广东宇伦律师事务所律师。被告：广州景悦养老服务有限公司，住所地广东省广州中新广州知识城凤凰三路8号2号楼2101。委托诉讼代理人：欧阳红云，女，该公司工作人员。原告向尚武与被告金融街惠州置业有限公司（以下简称金融街置业公司）、广州景悦养老服务有限公司（以下简称广州景悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向尚武及被告金融街置业公司的委托诉讼代理人邝艳霞到庭参加第一次、第二次庭审诉讼，被告广州景悦公司到庭参加第一次庭审诉讼。本案现已审理终结。原告向尚武向本院提出诉讼请求：1.两被告支付拖欠的租金5047元及利息（暂计算2018年9月至12月的租金，以实际拖欠的租金为准，利息以实际应支付的租金为本金按同期银行贷款利率计算）；2.被告广州景悦公司支付原告代为支付的物业管理费572.27元及利息（利息从起诉之日起到实际支付之日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）；3.被告金融街置业公司返还杂费5884元及利息（利息从起诉之日起到实际支付之日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）；4.被告广州景悦公司公开开办费用所支付的款项明细；5.由两被告承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告明确其第1项诉讼请求的租金计算至本案辩论终结日2019年7月11日，放弃第1项诉讼请求中的利息请求，并增加一项诉讼请求为被告广州景悦公司向原告支付违约金100000元。事实和理由：向尚武为惠东县巽寮村阳光假日小区×××房的业主，2016年4月24日与金融街置业公司签订商品房买卖合同，在签订合同前金融街置业公司的销售代表承诺购买涉案房产可享受每年35天的免费入住权以及固定租金收益，于是向尚武在签订商品房买卖合同后与金融街置业公司和广州景悦公司签订阳光假日二期销售补充协议书，该协议约定向尚武每月会获取固定的租金收益，甲、乙、丙三方共同遵守。广州景悦公司作为承租方，向尚武为方便广州景悦公司方便承租涉案房产，承担了20000元的开办费用，这笔费用用以广州景悦公司购买涉案房产内的配置。但时至起诉之日，广州景悦公司未对向尚武公开资金使用情况也拒绝返还多余的资金及拖欠的租金。广州景悦公司作为承租方一直以来是其缴纳水电费和物业费。2016年5月28日原告到物业管理处收取钥匙和房卡时，替广州景悦公司缴纳了2016年5月29日至2016年7月的物业费共计572.27元。根据阳光假日二期销售补充协议书第三条的约定，2016年4月20日至2021年4月19日皆为广州景悦公司在承租涉案房产，应该由广州景悦公司支付。2016年3月8日，向尚武支付5234元杂费给金融街置业公司，该笔杂费是在向尚武与广州景悦公司签订买卖合同之前支付的，在向尚武还未购买涉案房产时无需缴纳类似的杂费。在2017年4月30日向尚武又被告知缴纳650元的杂费，向尚武无法得知该笔为那些费用，在出租期间内，广州景悦公司按时缴纳物业、水电等费用，向尚武与金融街置业公司不存在此类杂费。综上，金融街置业公司需立即返还共计5884元的杂费。综上所述，向尚武购买涉案房产，承接金融街置业公司的出租协议事实清楚，证据充分，特提起诉讼。被告金融街置业公司辩称，1.向尚武在购买涉案房屋时知晓金融街置业公司与广州景悦公司签订了阳光假日小区房产委托出租服务协议，向尚武同意概括承受金融街置业公司在阳光假日小区房产委托出租协议中作为委托方的全部权利义务，并与金融街置业公司、广州景悦公司签订阳光假日二期销售补充协议书予以确认。根据阳光假日二期销售补充协议书约定，涉案房屋租金由广州景悦公司直接支付给向尚武，向尚武要求金融街置业公司支付租金及利息依法无据，请求依法予以驳回；2.金融街置业公司与向尚武之间不存在租赁关系，金融街置业公司没有租赁使用向尚武的房屋，金融街置业公司自始至终都没有向向尚武都没有给向尚武支付租金的义务，且涉案房屋已经于2016年5月27日交付向尚武，并由向尚武实际支配，向尚武向金融街置业公司主张支付租金及利息没有任何事实、法律依据；3.向尚武提出的支付租金、支付物业管理费、退还开办费及公开开办费支出明细的诉讼请求是以房屋租赁合同关系为基础提出的，与其请求金融街置业公司退还其委托代缴的杂费的诉讼请求并非同一法律关系，二者涉及案件当事人、诉讼标的均不同，为两个独立的诉讼。向尚武提出的与本案房屋租赁合同纠纷无关的诉讼请求，不宜在本案中直接处理。况且，金融街置业公司与向尚武尚未完成对账结算，向尚武要求返还没有法律依据，依法应当予以驳回；4.向尚武无视补充协议约定、无视合同的相对性，更无视其委托金融街置业公司代缴相关费用的事实，以金融街置业公司为被告提出无理诉求，由此产生的全部诉讼费用与金融街置业公司无关。被告广州景悦公司辩称，关于租金请求，房屋确实系广州景悦公司欠向尚武的，我们核实金额无误的话，会正常支付；关于物业费请求，经过我们核实，该物业费系2016年5月至2016年7月间的，我公司与向尚武签订补充协议是在2016年7月3日，此前的物业费用不应该由我公司支付，应该由向尚武支付；关于公开费用清单请求，我公司提交一份房间物品的标准清单；关于诉讼费请求，由法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.金融街置业公司（委托方、甲方）与被告广州景悦公司（受委托方、乙方）于2016年5月20日签订了阳光假日小区房产委托出租服务协议书，约定标的物为惠东县巽寮管委会巽寮村海滨公路下侧阳光假日小区×××房，委托期限为2016年4月20日至2021年3月19日。协议第三条约定“……甲方出资20000元（贰万元）购置房间内布草电器家具等经营用品，并委托乙方垫资购置并安装，双方约定在2018年7月30日前，按24个月平均分摊，每月免息偿还乙方垫资款833元整，该款从甲方当月固定租金收益当中扣除，直至还清乙方垫资款。”协议第六条约定“……6.1无论乙方经营盈利或亏损，乙方于每月10日前向甲方缴纳上月税后固定租金，乙方在扣除当月的布草材料费垫资款833元后，汇入甲方指定的银行账号……首年月租金1400元、第二年月租金1400元、第三年月租金1470元、第四年月租金1470元、第五年月租金1544元，6.2乙方自2016年7月1日起向甲方支付税后固定月租金，委托出租时间不满一个完整月度时，实际金额按照委托经营的天数乘以对应房屋每月固定金额除以30日计算得出……”协议第八条约定“……8.2双方任意一方违反本协议约定，提前解除本协议的，违约方应向守约方支付拾万元人民币的违约金，并赔偿守约方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于受托房产出租经营应对第三方承担的经济责任所带来的直接经济损失，以及相关律师费和其他相关成本等……8.6乙方应当按照协议约定向甲方交付租金，否则每逾期一日，应当向甲方支付当月固定租金的十五之一的违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付五万元人民币的违约金，8.7本协议终止或解除后，乙方应在3日内返还房屋、房屋钥匙等，如超过3日未返还，则每逾期一日应按当期上月租金的十五分之一向甲方支付房屋占用费。”2.向尚武（买受人）与金融街置业公司（出卖人）于2016年4月24日签订了商品房买卖合同，金融街置业公司将惠东县巽寮管委会巽寮村海滨公路下侧阳光假日小区×××房出卖给向尚武。3.金融街置业公司（甲方）、向尚武（乙方）及广州景悦公司（丙方）于2016年7月3日签订阳光假日二期销售补充协议书，该销售补充协议书第二条约定“⑴甲方在将该商品房出售给乙方之前，已经明确告知乙方该商品房已经委托给丙方出租经营等相关事宜，乙方表示知悉，并同意购买该商品房，并签署了阳光假日二期签约须知，⑵乙方同意自办理完毕该商品房交付手续之日起，概括承受甲方在出租协议项下作为委托方所享有和承担的全部权利义务，乙方承诺在不改变出租协议原有内容的前提下继续履行出租协议，允许丙方在剩余委托期内继续代为出租该商品房，在丙方按出租协议约定向乙方正常履行出租协议项下约定义务的情况下，乙方不得单方与丙方解约，⑶甲方在将该商品房的所有权转让给乙方之前，已经通知丙方，丙方明确表示放弃优先购买权，对于乙方概况承受甲方在出租协议项下全部权利义务的行为，丙方表示知悉且明确表示同意继续履行出租协议，⑷甲乙丙三方确认，甲方将按照该商品房的出租现状向乙方交付房产，出租协议项下委托方所享有和承担的权利义务转由乙方承担后，乙方有权依据出租协议项下的约定及甲方原向丙方交付该商品房时，交接单显示的住宅的房产状况，要求丙方承担因使用不当等原因造成的房屋损毁的相关损失。”第三条约定“……2016年4月20日至6月30日为装修期……2018年4月20日至2020年3月19日1470元/月……开办费用，零居18000元/间，一居20000元/间，需由业主承担，丙方同意代乙方垫支购置，并同意在2016年7月1日起24个月从应支付给乙方的租金中平均分期抵扣，开办费含家具布草饰物及部分家电等经营设施的购置成本。”第四条约定“……乙方同意承担该商品房的开办费用20000元。”4.向尚武陈述广州景悦公司未支付2018年9月至2019年7月的租金。根据举证规则，应由广州景悦公司对支付租金的事实承担举证责任，因其未举证证明，本院对向尚武陈述的事实予以采信。5.向尚武主张合同已经解除，理由系广州景悦公司违约，向尚武在第一次庭审后积极与其协商，但广州景悦公司拒接电话、拒绝沟通，可视为涉案合同于2019年7月1日解除。6.向尚武主张其向金融街置业公司支付了杂费5884元，提交了收据予以证明，收据记载的用途系购买涉案房屋代收杂费；金融街置业公司对向尚武主张的事实予以确认，辩称该杂费系因商品房买卖关系而产生，与本案没有关系，且该杂费尚未结算，不应在本案处理。7.向尚武主张其于2016年5月28日向物业公司缴纳了涉案房屋2016年5月29日至2016年5月31日的物业管理费26.41元、2016年6月至2016年7月的物业管理费545.86元共572.27元，提交了收据予以证明。金融街置业公司辩称该物业费与其无关；广州景悦公司辩称阳光假日二期销售补充协议书于2016年7月3日签订，在补充协议签订前的费用应由向尚武负担。8.广州景悦公司已在庭审中提交了记载了物品项目、数量及费用的房间物品收费标准。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点系，1.涉案房屋租赁合同的相对人系谁，2.原告主张各项诉讼请求如何处理。关于第一个焦点，金融街置业公司与广州景悦公司于2016年5月20日签订的阳光假日小区房产委托出租服务协议书，后向尚武、金融街置业公司及广州景悦公司于2016年7月3日签订阳光假日二期销售补充协议书，该补充协议书明确约定由向尚武概括承受阳光假日小区房产委托出租服务协议书约定的金融街置业公司的权利义务，故阳光假日小区房产委托出租服务协议书的合同相对人实际变更为向尚武与广州景悦公司，金融街置业公司不再享有涉案租赁合同的权利义务。又阳光假日小区房产委托出租服务协议书、阳光假日二期销售补充协议书系各方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，各方均应遵守。关于第二个焦点，⑴关于支付租金请求，结合现有证据，广州景悦公司未缴纳2018年9月至2019年7月的租金，因涉案租赁合同约定租金交付时间为每月10日前交付上月租金，故2019年7月的租金在本案辩论终结时尚未届履行期限，故结合原告的诉讼请求，广州景悦公司应支付2018年9月至2019年6月共10个月的租金按每月1470元计算为14700元。⑵关于支付违约金请求，阳光假日小区房产委托出租服务协议书约定“双方任意一方违反本协议约定，提前解除本协议的，违约方应向守约方支付拾万元人民币的违约金”，该约定系以解除合同为前提，本案中，原告未举证证明已行使了解除权，也未举证证明涉案租赁合同已经解除，涉案租赁合同并未解除，原告请求该违约金，不符合合同约定，本院不予支持。⑶关于返还物业费请求，阳光假日小区房产委托出租服务协议书中金融街置业公司的权利义务已经由向尚武概括承受，约定的委托期限为2016年4月20日至2021年3月19日，故2016年4月20日起的物业费用应由广州景悦公司予以承担，原告代为缴纳的此后的物业费用572.27元，广州景悦公司应当予以返还，并自本院立案之日2019年2月18日起至付清款日止以未付物业费572.27元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付利息。⑷关于公开开办费用支付的款项明细的请求，对该请求，广州景悦公司已在庭审中提交了记载了物品项目、数量及费用的房间物品收费标准，且涉案合同并对此未明确约定，故本院对该请求予以驳回。⑸关于返还杂费请求，该款项系原告与被告金融街置业公司之间的商品房买卖合同关系而产生，本案系房屋租赁合同纠纷，该请求涉及的法律关系与本案的法律关系不同，本院对该请求在本案中不作处理。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告广州景悦养老服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付2018年9月至2019年6月的租金共计14700元给原告向尚武；二、被告广州景悦养老服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付物业费用572.27元及相应利息给原告向尚武（利息自2019年2月18日起至付清款日止以未付物业费572.27元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）；三、驳回原告向尚武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元，由原告向尚武负担2380元，被告广州景悦养老服务有限公司负担170元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘振尧审 判 员  吴润明人民陪审员  李雪慧二〇一九年八月二十九日法官助理何钰营书记员何科达