福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0427民初647号 原告（委托人）:三明市住房公积金管理中心，住所地三明市梅列区工商银行大厦20层，统一社会信用代码12350400488782252T。 法定代表人:廖善谷，主任。 委托诉讼代理人：庄子敬，福建科海律师事务所律师。 被告（借款人）：张森林，男，汉族，1989年1月2日出生，住沙县。 被告（保证人）：三明鑫辉房地产开发有限公司，住所地沙县上院码头管理大楼，统一社会信用代码9135042757095085XN。 法定代表人：陈新泉，执行董事。 第三人（贷款人）：中国建设银行股份有限公司沙县支行，住所地沙县城关滨河路19幢，统一社会信用代码913504278555940380Q。 负责人：陈思，行长。 原告三明市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)与被告张森林、三明鑫辉房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)、第三人中国建设银行股份有限公司沙县支行（以下简称建设银行）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公积金中心的委托诉讼代理人庄子敬到庭参加了诉讼。被告张森林、被告房地产公司、第三人建设银行经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 公积金中心起诉请求：1.解除公积金中心与张森林2016年2月15日签署的《职工住房借款合同》（编号建字2016年0020号），提前收回公积金贷款本息；2.张森林一次性归还公积金借款本金233047.55元及支付逾期未还款利息（含罚息）4517.12元（暂计自2018年7月11日至2019年2月10日期间的利息）；并继续支付自2019年2月11日起至还清借款本息之日止的利息（按合同约定的利息计算方法及人民银行规定的住房公积金同期贷款利率结算利息）。以上合计欠款金额为237564.67元；3.公积金中心对张森林提供抵押担保的抵押物即沙县商品房有权依法拍卖、变卖或折价处理后所得的价款优先受偿；4.房地产公司对张森林上述债务承担连带清偿责任；5.张森林、房地产公司承担本案诉讼支付的律师代理费6000元，以及本案诉讼费用。事实和理由：公积金中心是依法设立的事业单位法人，负责编制执行住房公积金归集、使用、缴存、提取、保值、收益。公积金中心沙县管理部是其设立在沙县行政区域内具体办理住房公积金业务分支机构。张森林申请公积金贷款时为沙县行政区域内的职工。2016年2月15日，张森林因向房地产公司购买沙县商品房（期房）自有资金不足，向公积金中心沙县管理部申请住房公积金贷款25.5万元，并同时向贷款银行建设银行申请商业性住房贷款7万元。当日，公积金中心沙县管理部、受托贷款银行建设银行、房地产公司及买房人张森林共同签署《职工住房借款合同》，约定借款金额25.5万元，借款期限20年（即2016年2月15日至2036年2月15日），借款利率为同期人民银行住房公积金贷款基准利率即月利率3.25‰，借款支付方式为受托贷款银行将借款资金直接划入房地产公司的资金账户，还款方式为按月“等额还本付息”，即借款人在收款后从次月开始，应于每月9日前等额还本付息1446.35元。该借款合同担保方式为抵押加开发商阶段性保证担保，即房地产公司为张森林的借款债务提供阶段性连带责任保证担保。2016年3月1日，张森林将抵押物即沙县商品房向房产登记机关办理抵押权预告登记，公积金中心和建设银行为同一顺位抵押权人。其中，公积金中心享有抵押担保债权金额为25.5万元、贷款人建设银行享有抵押担保债权金额为7万元。2016年3月10日，公积金中心按照约定发放贷款，贷款人建设银行将张森林所借25.5万元住房公积金，作为张森林支付购房款转入房地产公司资金账户，并出具个人贷款支付凭证。自2016年3月至2018年7月，张森林每月按等额本息法还款，实际归还公积金28期（月），已归还借款本金21952.45元，已付利息18546.36元，尚欠贷款余额233047.55元。自2018年8月以来至今，张森林已连续7期（月）未按合同约定等额还本付息，结欠到期的借款本金5752.83元，应付利息4517.12元（其中拖欠利息4371.62元，罚息145.5元）。在此期间，公积金中心多次通知借款人应按约定还本付息，但张森林、房地产公司均未履行还款义务，其行为已严重违约，并造成公积金中心经济损失。由于张森林已连续7个月未履行还款义务，为保障公积金安全使用、维护公共利益，根据合同约定公积金中心有权提前一次性收回公积金贷款本息。 张森林、房地产公司、建设银行未到庭，亦未作书面答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.张森林因购房向公积金中心沙县管理部申请住房公积金贷款25.5万元。申请贷款时，张森林系房地产公司的员工。 2.2016年2月15日，张森林因向开发商房地产公司购买沙县商品房（期房）自有资金不足，向公积金中心沙县管理部申请住房公积金贷款25.5万元，并同时向贷款银行建设银行申请商业性住房贷款7万元。当日，公积金中心沙县管理部、受托贷款银行建设银行、房地产公司及买房人张森林共同签署《职工住房借款合同》（编号建字2016年0020号），约定借款金额25.5万元，借款期限20年（即2016年2月15日至2036年2月15日），借款利率为同期人民银行住房公积金贷款基准利率即月利率3.25‰，借款支付方式为受托贷款银行将借款资金直接划入开发商房地产公司的资金账户，还款方式为按月“等额还本付息”，即借款人在收款后从次月开始，应于每月9日前等额还本付息1446.35元。该借款合同担保方式为抵押加开发商阶段性保证担保，即房地产公司为张森林的借款债务提供阶段性连带责任保证担保。 3.2016年3月1日，张森林将抵押物即沙县商品房向房产登记机关办理抵押权预告登记，公积金中心和建设银行为同一顺位抵押权人。其中，公积金中心享有抵押担保债权金额为25.5万元、贷款人建设银行享有抵押担保债权金额为7万元。 4.2016年3月10日，公积金中心按照约定发放贷款，贷款人建设银行将张森林所借25.5万元住房公积金，作为张森林支付购房款转入开发商房地产公司资金账户，并出具个人贷款支付凭证。 5.自2016年3月至2018年7月，张森林每月按等额本息法还款，实际归还公积金28期(月)，已归还借款本金21952.45元，已付利息18546.36元，尚欠贷款余额233047.55元。自2018年8月以来至今，张森林已连续7期(月)未按合同约定等额还本付息，结欠到期的借款本金5752.83元，应付利息4517.12元（其中拖欠利息4371.62元，罚息145.5元）。 6.公积金中心因本案诉讼支付的律师代理费6000元。 另查明：公积金中心是依法成立的事业单位法人，负责编制执行住房公积金归集、使用计划，负责公积金缴存、提取、使用保值、收益。三明市住房公积金管理中心沙县管理部，系公积金管理中心成立的内部分支机构，受公积金中心委托在沙县行政区域范围内行使公积金中心的职权。 本院认为，本案当事人所签订的《职工住房借款合同》，依法成立有效，公积金中心有权主张其下属分支机构的合同权利。张森林多次未依约偿还公积金借款，构成合同违约，成就了公积金中心单方解除合同的条件，公积金中心依法有权解除合同并提前收回借款本息。截止至2019年2月10日，张森林尚欠公积金中心借款本金233047.55元、利息4517.12元，依法应予偿还。公积金中心要求张森林继续支付自2019年2月11日起至还清借款本息之日止的利息（按合同约定的利息计算方法及人民银行规定的住房公积金同期贷款利率结算利息），予以支持。公积金中心要求张森林承担律师代理费6000元的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于公积金中心对张森林提供的抵押物仅办理抵押权预告登记是否享有优先权问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条对于预告登记制度的规定，赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，张森林将抵押物即沙县商品房向房产登记机关办理抵押权预告登记，公积金中心和建设银行为同一顺位抵押权人。其中，公积金中心享有抵押担保债权金额为25.5万元、贷款人建设银行享有抵押担保债权金额为7万元。现没有证据证明系因公积金中心存在过错或者怠于行使权利，造成已具备办理物权登记条件的预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记。故公积金中心有权依照合同约定就张森林提供抵押的坐落于沙县房地产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。房地产公司为借款提供连带责任保证担保，依法应对上述债务承担连带清偿责任。张森林、房地产公司、建设银行经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一.解除2016年2月15日三明市住房公积金管理中心沙县管理部、中国建设银行股份有限公司沙县支行与张森林、三明鑫辉房地产开发有限公司签订的《职工住房借款合同》（编号建字2016年0020号）； 二.张森林应于本判决生效之日支付三明市住房公积金管理中心借款本金233047.55元； 三.张森林应于本判决生效之日支付三明市住房公积金管理中心计至2019年2月10日的利息4517.12元； 四.张森林应支付三明市住房公积金管理中心自2019年2月11日起至还清借款本息之日止的利息(按合同约定的利息计算方法及人民银行规定的住房公积金同期贷款利率结算利息)； 五.张森林应于本判决生效之日支付三明市住房公积金管理中心律师代理费6000元； 六.三明市住房公积金管理中心对张森林提供抵押的坐落于沙县房地产拍卖或者变卖等方式依法变价所得价款在上述第二至五项判决确定的债务范围内按抵押先后顺序享有优先受偿权； 七.三明鑫辉房地产开发有限公司对上述交付款项，承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4953元、公告600元，合计5553元，由张森林、三明鑫辉房地产开发有限公司承担。 负担的诉讼费用，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  姜长生 人民陪审员  邱惠珍 人民陪审员  魏丽华 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  邓雅君 本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-