浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1122民初1642号 原告：陈香月，女，1961年7月23日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：陈志毅，浙江陈志毅律师事务所律师。 被告:浙江如怀工贸有限公司，住所地：浙江省缙云县新碧街道碧华路1××号，统一社会信用代码913311223136078233。 法定代表人：林秀丽，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王霞，浙江三星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施林瑛，浙江三星律师事务所律师。 被告：洪杨堡，曾用名洪军坚，男，1987年1月5日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被告：林剑锋，男，1978年1月23日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：李剑，男，1963年3月9日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：丁群伟，浙江丽州律师事务所律师。 被告：项荣标，男，1969年9月14日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告陈香月与被告浙江如怀工贸有限公司（以下简称如怀公司）、洪杨堡、林剑锋、李剑、项荣标房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理，依法由审判员李少青适用简易程序独任审判。2019年4月25日，陈香月向本院申请诉前财产保全，申请对如怀公司名下坐落浙江省缙云县新碧街道碧华路1××号[权证号：浙（2017）缙云不动产权第0006705号]房产（以下简称1××号房产）进行保全。2019年4月25日，本院作出（2019）浙1122财保36号民事裁定书，裁定查封如怀公司名下1××号房产，保全金额为26800000元（保全期限为三年）。如怀公司不服，提出复议申请。2019年4月29日，本院作出（2019）浙1122财保36号之一民事裁定书，裁定驳回复议请求。2019年5月5日，如怀公司对管辖权提出异议。2019年5月9日，本院作出（2019）浙1122民初1642号民事裁定书，裁定驳回如怀公司对本案管辖权提出的异议。如怀公司不服，提起上诉。2019年5月23日，丽水市中级人民法院作出（2019）浙11民辖终60号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。本院于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告陈香月及其委托诉讼代理人陈志毅，被告如怀公司委托诉讼代理人王霞，被告洪杨堡，被告李剑及其委托诉讼代理人丁群伟，被告项荣标到庭参加诉讼。被告林剑锋经本院合法传票传唤拒不到庭参加诉讼。证人胡某出庭陈述。本案现已审理终结。 原告陈香月提起诉讼，请求判令：被告如怀公司、洪杨堡、林剑锋、李剑、项荣标继续履行2019年4月6日签订的《厂房买卖合同》义务，并协助办理1××号房产过户手续。庭审中，原告增加诉讼请求：1.五被告立即腾空1××号房产并交付原告使用；2.五被告自2019年6月8日至实际腾空日止按26800000元日千分之一支付违约金，截止2019年6月10日止违约金为80400元。事实与理由：洪杨堡、林剑锋、李剑、项荣标共同出资以如怀公司名义购买了1××号房产，商议将该厂房作价26800000元卖给原告，并于2019年4月6日通过中介永康市积家房产经纪有限公司（以下简称积家公司）签订《厂房买卖合同》。原告根据合同约定支付了定金2000000元。被告洪杨堡、林剑锋、李剑、项荣标违背约定，于2019年4月8日签订承诺书，将同一标的物另行处理，损害了原告合法权益。原告认为，一、关于10房产权属的问题。1××号房产真实权利人为被告洪杨堡、林剑锋、李剑、项荣标（以下简称四被告），四被告与如怀公司之间不是借款融资关系，而是投资入股购买1××号房产。二、厂房买卖合同合法有效，对如怀公司产生拘束力。1.四被告有权处分1××号房产，并非无权处分。无权处分是对归属他人的财产没有权利进行处置或者虽对财产拥有所有权，但由于在该财产上负有义务而对此不能进行自由处分。《最高院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿记载与真实权利人不符、其为该不动产物权真实权利人，请求其享有物权，应该予以支持。四被告显然是1××号房产真实权利人，如怀公司仅仅是代持所有权人，没有成为实际出资人的真实意思表示。四被告根据真实意思表示处分如怀公司代持的1××号房产，没有损害如怀公司的利益，该处分行为有效。2.原告与四被告及中介公司没有恶意串通损害如怀公司合法权益。在买卖过程中，如怀公司股东林秀丽、翁伟文参与其中，知晓处分1××号房产及处分价款。四被告愿意以出卖厂房所得价款优先偿还抵押担保贷款，不符合恶意串通损害如怀公司合法利益的情形，不能认为无效。3.原告有权以个人名义买房。根据国有土地使用权出让和转让暂行条例第三条规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以依本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、经营、利用。原告可以取得本案土地使用权和厂房，不能据此认定无效。4.1××号房产设定抵押不影响买卖合同效力。根据物权法第一百九十一条第二款规定，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。房屋买卖约定利用中介公司资金先消灭抵押权，不损害抵押权人合法权益。5.本案不存在承租人优先购买权问题。1××号房产租赁情况各方都知晓，中介公司走访询问时，租赁户除了希望延迟租赁时间外，没有提出优先购买权的主张。三、本案合同成立生效，如怀公司、林剑锋应该履行协助腾房、过户等义务。陈香月已经为履行合同准备了15000000元资金，被告李剑、洪杨堡、项荣标（以下简称三被告）表示继续履行，只要判决如怀公司承担协助腾房、过户义务，各方都能实现合同目的。四、如怀公司不享有优先购买权。如怀公司不是1××号房产共有人，不享有优先购买权。五、关于陈勇进、陈耀土是否本案适格被告的问题。没有其他当事人对1××号房产权属提出异议，且现有证据证明四被告对1××号房产享有100%权属，故不存在另外适格被告。请求支持原告诉讼请求。 被告如怀公司辩称，对原告陈香月主张的事实和诉讼请求均不认可。理由如下：一、《厂房买卖合同》系其他被告的无权代理行为，该合同未经如怀公司的授权与追认而无效。四被告没有一致陈述表明他们到底是什么身份。若是见证人、借款人的签字只起证明作用，根本不会在厂房买卖合同中对外产生法律效力。如林剑锋认为他的签字仅是代表见证人证明的效力，则他的签字就不对合同的双方产生合同责任。若是设定为股权人，光从100%股权比例来说，众筹协议陈耀土、陈勇进、众筹发起人如怀公司均没有意思表示。100%股权里还欠三个人的意思表示，部分股权人的意思表示并不会产生对外代表如怀公司完整意思的表示。若从股权人的身份去理解，则四被告只是隐名股东的身份，隐名股东不享有公司股东的权利，无权处分股份；隐名股东只能凭着与显名股东的协议，享受利益分配权，主张债权。他们以隐名股权人身份签字对外不能代表如怀公司作有效的物权处分的意思表示。更何况四被告仅是资金出借人。本案厂房买卖合同系洪杨堡无权代理而签订的合同，对如怀公司不发生法律效力。二、合同只有单方意思表示未生效。厂房买卖合同明确合同的出卖方系如怀公司，如怀公司在合同中却没有任何意思表示，不符合合同成立生效要件：意思表示一致。直至今日如怀公司均不同意向原告出售厂房，更不会在《厂房买卖合同》上签章。该合同只有买方的要约，没有卖方的承诺，合同不成立。三、对外为物权转让行为，应依物权登记确认效力。对内属于债权债务关系，四被告只享有债权，不享有物权。如怀公司系本案厂房房地产的唯一所有权人。只有如怀公司拥有对外的物权转让的资格，第三方仅能通过产权登记的显示与产权所有权人设立物权的转让关系。至于如怀公司与四被告之间是什么关系，存在什么纠纷，是属于内部的合同法律关系，与第三方毫无关系。原告诉请的过户与腾空房屋的请求是基于物权才能享有的权利，原告未与如怀公司签约，故该项诉请必不能得到支持。赔偿违约的诉请亦因只能约束合同的相对方，不能对如怀公司及四被告主张。即使合同成立生效，存在多份买卖合同的情况下应当优先考虑承诺书的效力。四、《厂房买卖合同》系一份原告与四被告之间恶意签订的合同，属于合同法第五十二条第二款合同无效情形而无效。即便合同生效，厂房买卖合同亦因中介公司及四被告与原告之间串通损害如怀公司的情形，符合合同法第五十二条第二款合同无效情形而无效。五、个人不能成为工业用地厂房的持有者，故合同无效。本案转让的是工业用地与厂房，仅符合由工业企业受让与持有，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条规定，个人要持有工业用地，首先需要经规划部门批准，然后由原批准的人民政府批准变更土地用途，最后由土地行政主管部门按拍卖、招标方式出让土地使用权。故厂房买卖合同符合《合同法》第五十二条第三款的规定而无效。六、1××号房产上设定有抵押贷款。未经抵押权人同意的出卖行为不能办理过户手续。1××号房产抵押给浙江缙云农村商业银行股份有限公司新碧支行，设立了7500000元的抵押担保贷款，根据担保法第四十九条、物权法第一百九十一条规定，在未经抵押权人同意之前的出让行为系无效行为，更不能办理过户变更登记手续。七、未经承租人优先购买权的确认，合同无效。厂房存在租赁，未给予承租人的优先购买权的行使，转让行为无效。承租人未行使优先购买权的房屋买卖合同必然会遭受合同履行上的障碍。强行腾空如怀公司将面临承租户几百万元的巨额赔偿。八、原告恶意履行合同造成如怀公司损失，应承担主要过错责任。原告在明知未获得如怀公司的盖章同意情况下依然向中介方转款2000000元，其应对本合同不生效或不能履行给如怀公司造成的损失承担主要责任。在如怀公司没有作出意思表示的情况下，原告与四被告将厂房进行买卖，因该行为1××号房产被法院查封，导致承租人、潜在客户的损害，如怀公司保留向各责任方追索赔偿的权利。九、共有人如怀公司对共有份额享有法律上的优先购买权。即便如三被告所说，以出资成为厂房实际所有权人，出资金额体现在20000000元投资款里，从四被告出资9500000元左右金额来看，只能占不到1/2的权属，如怀公司才是大出资方。根据物权法第一百零一条、第一百零三条，如怀公司作为共有权人以及厂房的实际占有权人，享有优先购买权。承诺书的效力必然优先于陈香月买卖合同的效力。十、厂房买卖合同无法履行。违章搭建的2500平方米的钢棚未拆除及超高建筑未拆除必然过户不了。其他融资出借人陈耀土、陈勇进的投资款及收益均未有考虑。假如认可厂房买卖合同有效及可履行，则今后的房产交易市场秩序将面临崩塌。今天住得好好的房子，不知道哪天会被一个毫不相干或有过资金往来的人卖掉！全民将陷入恐慌，社会将没有安全感可言。谁都可以向任意的人去买想买的房子，任谁的房子亦会在不知不觉中落到第三人的手中。这种突破合同相对性及物权法定、登记生效原则的买卖，必将是法律所禁止的。十一、针对原告诉请的违约责任，条款中约定按全额交易款以日千分之一的违约金计算过分高于只交纳2000000元款项的合同对价损失。且过户与腾房系基于物权的请求权，如怀公司对原告不负有合同责任，更不负有物权变更或腾空的责任。 被告洪杨堡、李剑、项荣标共同辩称，认可原告陈香月主张的事实和协助办理过户登记手续、腾空并交付1××号房产的诉讼请求，不认可增加的第2项诉讼请求。理由如下：一、1××号房产由四被告购买并持有，购买时登记在如怀公司名下，如怀公司是名义所有权人，不是实际所有权人。二、四被告与原告签订买卖合同有效，四被告有权处置1××号房产。三、原告对承诺书存在误解。被告不是为了违约，而是为了更妥善的履行与原告的合同，才签订承诺书。三被告同意继续履行，被告林剑锋拒绝接听电话，不知其意思表示。 被告林剑锋未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告陈香月为证明其主张，向本院提交了以下七组证据：1.厂房买卖合同原件一份，待证原、被告及中介签订厂房买卖合同，约定2019年6月腾空房屋、6月12日办理过户以及违约金的事实。2.定金保管收条复印件一份、中国农业银行个人账户明细原件一份，待证原告支付了2000000元定金的事实。3.出售分配协议书原件一份，待证四被告对购房款约定内部处分的事实。4.照片两张，来源于陈香月全龙戏装有限公司监控截图，待证如怀公司股东林秀丽和翁伟文在买卖10房产现场的事实。5.浙江稠州商业银行账户明细清单原件、证明书原件、分户明细对账单原件各一份，待证原告具备履约能力的事实。6.承诺书复印件和个人账户明细复印件各一份，待证四被告再次出售厂房的事实。7.本院依原告申请准许证人胡某出庭作证，待证股东跟中介说不需要签字，四被告有出资权的事实。 证人胡某在庭审中陈述：证人是积家公司老板，与原、被告没有关系。积家公司去年拿到执照，实际经营三年。证人接到李剑房产买卖居间服务。2019年4月5日在李剑家中谈论买卖事宜，四被告及如怀公司两位股东林秀丽、翁伟文在场。林剑锋考虑要不要签。谈着谈着，翁伟文和林秀丽准备走了。因为合同谈下来要他们签字盖章。他们说：厂房不是他们出钱的，收益也和他们无关，就先走了。证人说，反正谈不下来，今天就先这样。后来在陈香月家里，翁伟文和林秀丽没有在场。证人说他们要到场，就打电话给林剑锋，他说让李剑、洪杨堡、项荣标先签。晚上证人和项荣标开车到1××号房产，翁伟文和林秀丽在那里。谈钱怎么分时，证人到隔壁房间喝茶。他们谈得蛮好，证人问明天能不能签，他们说可以。4月7日去陈香月家，证人把分配协议都打好，说如怀公司也要签字。林剑锋说带证人去，但没找到林秀丽和翁伟文，林剑锋说没关系。4月10日，林剑锋打电话给证人说林秀丽愿意签合同了，证人就去不知道哪个厂里签合同。林秀丽跟证人说，1××号房产在他们名下等等。然后让证人把合同拿出来给她。证人给她合同。她问：还有没有合同，一起签掉。证人说：就这份，先签掉。她说：拿去复印一下。然后就没有合同了。证人向永康市开发区派出所报案。林秀丽一开始不承认拿走合同。后来承认拿走了，拿了份合同复印件给证人。他们跟公安说合同没有经过他们允许签订。林秀丽和翁伟文见过这份合同，签合同的时候他们不在场，在谈的过程中他们看过。后来林剑锋不同意了。1××号房产产权证证人看过，这房子有特殊性，是四被告通过如怀公司司法拍卖得到的，李剑他们提供打款凭证、厂房和租金由他们使用的材料。据证人了解，当时李剑先投钱，林剑锋又投了一部分，合伙在厂房上面办了工厂。林剑锋的股权从工厂认定。证人去过厂房很多次，不是完全由李剑主导，由林剑锋主导比较多。租赁协议上面可以看出他们对厂房有实际所有权。4月5日下午和翁伟文、林秀丽接触的时候，他们对卖厂房没有异议，也认可成交价格，就是对过户时钢棚怎么拆掉存在异议，但对卖厂房和成交价格没有提出过疑问。谈的过程中给证人的感觉是林剑锋说了算，林秀丽没有明确表态把钢棚怎么样，但她认可价格。钢棚问题李剑协商解决了。证人见过一份众筹协议复印件，忘记谁给看的，但好像不是如怀公司签署的，是林剑锋和项荣标他们之间签的，内容比较多。他们提供的各种材料也比较多。四被告作为如怀公司实际控制人以代理人身份在厂房买卖合同落款签字。厂房处置其实不存在受托不受托，他们提供的一些材料都说明可以自己处置。四被告是1××号房产实际所有权人，不是公司的实际控制人，是证人表述失误。1××号房产是有抵押的，钱优先还抵押贷款。证人跟租在那里卖餐具的讲过要把厂房卖掉，他的意思是最好让他们再租一会儿，一下子腾空不出来。签承诺书证人不在场，是李剑拿过来跟证人说的。定金保管收条是证人出具的。2000000元在证人个人农行尾号5979账户。陈香月没有支付余款。证人向永康法院起诉如怀公司、项荣标等人，要求其支付中介费。按照这个合同，证人可以得到中介费。 原告对证人胡某的证言无异议。 被告如怀公司质证认为，对证据1，房屋买卖合同上设定了出卖方和买受人，明确是如怀公司和陈香月，洪杨堡作为委托代理人，落款处没有如怀公司的签章；合同表示是买卖合同双方签字有效，胡某没有说明如怀公司向谁出具了委托手续，如怀公司没有签字，说明该合同不具有生效条件。合同落款四个人的签字，一会说以代理人的身份，一会说是和胡某进行接触，不管是代理人还是实际接触人，胡某均未提供任何他们具备出售厂房的授权委托书，他们的行为属于无权代理行为。无权代理行为基于甲方代理人或者相关人员签字，在甲方这一栏签字。认定无权处分行为的话是以自己的身份来签字，代理的话就应该以甲方名义签字。从签字位置可以看出属于无权代理行为。1××号房产存在抵押在合同中有明确记载。对证据2，对定金保管收条，如怀公司不知晓，如果是出售厂房，如怀公司肯定要求款项自己收取，不会要求第三方收取。从收条和明细来看，出具收条的时候款项并未收到，2000000元是在4月6日签订合同第三天4月9日才支付。对证据3，分配协议中说根据如怀公司和陈香月在4月的厂房买卖合同中签订的协议，但该买卖合同如怀公司没有意思表示。根据厂房买卖合同第二条第三款，厂房出售款分配协议是要甲方确认生效的，居间方也要签字，但是协议没有甲方、居间方签字或盖章。对证据5，是否具备履行能力，跟如怀公司没有关系。而且是否具备履行能力不是根据账户是否有钱来看，而是看合同是否有效。对证据4照片，没有异议，4月5号是有碰到过，但是大家没有谈拢。对证据6,承诺书的真实性没有异议。从承诺书的字面表述看，扣除如怀公司的余额，刚好否认证人说的是四被告借如怀公司名义购买的说法。厂房是如怀公司看中，因为资金不够，故找四被告融资。如怀公司本身是房地产的所有权人无需向他人购买。各方是债权债务关系，而非物权关系。购买1××号厂房的表述是如怀公司以总价计算退还出借人按协议达成的收益和报酬。承诺书是支付融资报酬的债权债务关系，而非共同出资作为实际所有权人的性质。为了及早收回他们资金回报，四被告要求如怀公司把厂房卖掉，如怀公司确实也参与了卖房的商谈，但谈到具体买卖条款的时候没有谈拢，如怀公司不同意以买卖合同的价款出卖给原告。从承诺书签订后续履行来看，如怀公司也仅对四被告资金出借承担义务。四被告没有买卖厂房的权利。对李剑的个人账户明细，也是购买股份的定金，如怀公司的意思是返还定金和相应款项的回报。对证据7，证人与厂房买卖合同成立与否存在利害关系，买卖合同成立可以拿到中介费。证言中认为四被告是实际所有权人，凭借的是打款记录、平时在厂房会看到林剑锋或李剑、挂在中介的时间周期比较长，来认定具备实际所有权人的性质。作为一个职业经纪人来说，这样的认定是不负责任的。证人看到过产权证，登记的所有权人是如怀公司。在手头没有其他材料来证实厂房除如怀公司外还有其他所有权人的情况下，仅在四被告签字的情况下就收取2000000元，可以说明证人意图拿到中介费的迫切。证人说林秀丽后来不愿意签，并报案，当时他明确知道如怀公司不同意签订厂房买卖合同，即便之前大家存在过商讨，只要合同没有签订，任何一方都有改变主意的自由。所以从证人的陈述中明确厂房买卖合同并未征得所有权人的同意。 被告洪杨堡、李剑、项荣标质证认为，对证据1、2、3、4、5以及证据6中的个人账户明细无异议，并提供承诺书原件进行参考。对承诺书，上数4-5行，四被告对厂房享有所有份额，如怀公司没有任何出资。承诺书最后一段话有：“……等人共同展开工作”，五被告签订这份承诺书，是希望把所有份额归到如怀公司名下，由如怀公司去卖。如果厂房真的都是如怀公司的，就不存在腾空的问题。签订承诺书是为了更好的履行与原告的合同，再补偿给如怀公司800000元。对证人证言，证人胡某讲到如怀公司是委托四被告处理房产，这点在名义上是这么操作的，在中介角度来说，更加认可如怀公司。实际是四被告委托如怀公司处理房产，但对外如怀公司委托四被告处理房产。证人与本案没有利害关系，他签订了居间协议，无论本案结果如何都可以拿到中介费用。四被告是所有权人，是证人内心真实的判断，也为大众所认可。 被告如怀公司为反驳原告陈香月的主张，向本院提交了以下九组证据：1.民事起诉状复印件一份，待证中介为了赚取中介费与原告及四被告串通损害如怀公司的合法权益的事实。2.不动产权证原件一份，待证如怀公司是厂房唯一所有权人，厂房属于工业用地性质的事实。3.工商登记材料一份，待证如怀公司的股东为林秀丽和翁伟文。4.账户交易回单复印二份，待证基于承诺书如怀公司已向四被告支付回购定金2000000元的事实。5.邮递面单、催收通知书复印件各一份，待证四被告于2019年4月17日向如怀公司催促要求履行承诺书的事实。6.租赁合同、房屋出租补充协议原件各二份，待证如怀公司将1××号房产出租给李剑及其儿子李一帆的事实。7.解除合同异议书复印件一份，待证如怀公司不同意解除合同并行使不安抗辩权的事实。8.照片复印件二份，待证洪杨堡、项荣标等人未腾空物品的事实。9.邮政面单复印件二份、微信截屏复印件一份，待证解除异议送达四被告的事实。原告陈香月质证认为，对证据1的真实性没有异议，但不能证明其待证事实。对证据2真实性没有异议，但不能否认厂房实际所有人是四被告。对证据3的真实性没有异议，但不能证明林秀丽和翁伟文是实际投资人。对证据4，真实性没有异议，与承诺书相互印证，能证明四被告系真实权利人。对证据5，真实性无异议，系三被告关于厂房股份尾款催讨行为，不能对抗三被告有权处分厂房的事实。对证据6，真实性无异议，不能证明如怀公司系1××号房产真实权利人。对证据7、8、9，真实性无异议，能够证明四被告系1××号房产实际占有人，享有占有、使用、收益、处分的权利，陈香月的买卖合同在先，承诺书在后，应该保护买卖合同约定内容，从支付定金注明性质为购买股份定金，应为投资款，从证据规则高度盖然性分析，四被告为1××号房产实际投资者的可能性最大，如怀公司承认1××号房产在承诺书之前卖给陈香月，其收购股份且不同意协助履约，纯属恶意，构成严重违约，应该承担违约责任。被告洪杨堡、李剑、项荣标质证认为，对证据1-3的真实性没有异议，但权属登记仅具有推定效力，物权法司法解释（一）第二条有明确规定，本案四被告作为真实所有权人有充分证据的应该予以认定，证据1不能证明胡某和本案有利害关系。对证据4，真实性没有异议，能证明如怀公司持有所有权份额并非100%，交易用途载明购买股份字样不能体现购买为回购，购买的是股份，是份额，而不是众筹产品。对证据5，真实性没有异议，催收时本案尚未起诉，催收通知书表述的股权概念相对准确、客观，是针对房屋所有权的份额，并非理财产品、投资产品。对证据6，合同曾签订但未履行。李剑虽为共有人，使用房屋仍需支付租金，因各方约定借用如怀公司名义对外管理房地产，故合同载明出租人系如怀公司。对证据7，真实性没有异议，关联性有异议，承诺书约定转让标的系房地产所有权，且承诺书尚未被完全履行，已经证明陈香月可以提出受让房地产所有权的请求，承诺书系各方内部争议，与陈香月无关联；承诺书约定的转让标的系房地产所有权，并非解除合同通知书中牵强理解的融资本金与收益；承诺书约定在收到定金后开展腾空工作，并不是腾空所有厂房；不安抗辩权专属于先履行义务人，先履行则专属于后履行义务人，本案中的后履行义务人李剑、洪杨堡、项荣标已经率先提出履行通知、解除合同通知，先履行义务如怀公司才提出不安抗辩，显然不符合法律规定，不能达到其主张的法律效果。对证据8，真实性、关联性均不认可。对证据9，真实性无异议，洪杨堡邮件由本人签收，项荣标邮件无法确定由谁签收；如怀公司作为先履行义务人，提出不安抗辩时间大大晚于后履行义务人提出履行通知、解除合同通知的时间，系对法律恶意利用，不能达到其主张的法律效果。 被告洪杨堡为反驳原告陈香月的主张，向本院提交了以下二组证据：1.厂房土地实物众筹产品认购协议书原件一份，待证洪杨堡对1××号房产享有份额的事实。2.支付方式表、股东会决议、关于在如怀公司中确定股权分配、成本价格确定原件各一份，待证如怀公司名下1××号房产系四被告所有，所有权比例为李剑35%、林剑锋35%、洪杨堡和项荣标30%的事实。原告陈香月质证认为，无异议，能够证明如怀公司仅为登记所有权人，四被告享有处分权。被告如怀公司质证认为，对证据1，众筹是一种融资方式，投资认购协议书第一条、第三条约定用投资资金来获取固定租金回报，这就是一种融资关系，协议第四条约定乙方不承担涨跌风险，不享有所有权利，因林剑锋认识人多，所以由其代理融资，李剑的签字记不清了。对证据2，如怀公司对科尚公司便签的四份材料不知情，不认可其内容。签订这些协议侵犯如怀公司权益，属于四被告恶意串通损害如怀公司的行为，如怀公司不同意出售厂房及股权分配。对支付方式单，转让款项支付方式（签字盖章前应收到20000000元）与厂房买卖合同的支付方式（签字盖章前收2000000元定金）完全不一致，厂房买卖合同与支付方式单据在款项支付条款约定上截然不同的前后矛盾更体现了四被告与陈香月签订厂房买卖合同系恶意串通损害如怀公司的事实。对股东会决议，如怀公司的股东是林秀丽与翁伟文，四被告享有的是与如怀公司约定的收益权，非如怀公司股东，无权转让如怀公司的财产。对股权分配单，2018年2月，李剑已从如怀公司退回了7500000元的出资款，所占收益比例应发生变化；洪杨堡与项荣标按《认购协议》约定占收益30%，应投资6000000元，但嗣后，他们退回了2400000元的出资款，另2600000元出资亦未结算。收益所占比例或出资金额均应核算，该股权分配单分的基本上都是如怀公司的钱款，系恶意串通无效。对成本确定单，如怀公司不同意出售给陈香月，如怀公司对1××号房产投资要达到2000多万元，四被告签订该单据显见恶意串通损害如怀公司事实。被告李剑、项荣标无异议。 被告林剑锋未提供证据。 被告李剑为反驳原告陈香月的主张，向本院提交了以下三组证据：1、明细清单原件五十六份，待证李剑支出10820000元，收回4700000元，差额为6120000元是李剑对1××号房产的投资，其中一部分凭证没有找到，一部分款项在2016年3、4、5月份就已经汇出去，李剑和林剑锋打算合伙买其他房子，因为没有合适标的，一直把款项压在林剑锋处，到了9月份出现大笔向林剑锋等人的汇款，李剑投入的资金占比大概是35%的事实。2、租赁合同原件二份，待证租赁合同有李剑签名和被告如怀公司印章，证明李剑对1××号房产有一定处置权的事实。承诺书说明得很清楚，每人股份是实际产权。3.EMS面单、解除合同通知单原件各一份，待证2019年5月5日，如怀公司未按照承诺书支付款项，三被告向其发通知解除合同，为履行合同已经作出足够努力，如有违约责任，应由如怀公司、陈香月全额承担的事实。陈香月无异议，能够证明洪杨堡、李剑、项荣标享有厂房份额，仍然有权处分1××号房产的事实。如怀公司质证认为，对证据1，流水清单第7项如怀公司未查到，第29项或30项中有一项应是收入，如怀公司收到李剑融资款6120000元，其余属于往来款项，资金流水体现李剑向如怀公司出借款项，如怀公司负有归还本金及固定收益回报的义务，不能证明有流水即是物权人的主张。2.房屋租赁合同中李剑签字真实性有异议，如怀公司出具盖租赁合同时未有李剑签字，该签名是事后添加，即便出现李剑签字，也是由于转租原因。该两份租赁合同租金由如怀公司收取。租赁合同2021年3月31日到期，按合同第六条第5款，若厂房对外出售腾空房屋，如怀公司仅2号厂房4楼、1楼就须对租户赔偿1119000元，整片厂房退租损失几百万元。如怀公司依有效合同需要对外承担赔偿责任，租户不会找到四被告，他们完全可以不管如怀公司死活，有人给钱就可以随便卖别人的东西。陈香月的合同里根本没考虑这些问题，所以如怀公司不同意出卖。对证据3，对真实性无异议，通知书明确购买的是股权而非产权，证实四被告是隐名股东，隐名股东不享有处置产权的权利，只有收益分配权，如怀公司不同意解除合同的意见，三被告未安通知书履行承诺书腾空义务，不享有后期买卖款项支付请求权，四被告与陈香月签订买卖合同对如怀公司存在违约，如怀公司已主张不安抗辩权。被告洪杨堡、项荣标无异议。 被告项荣标为反驳原告陈香月的主张，向本院提交了以下一组证据：银行通用回单原件三份、对账单原件五份，待证项荣标的出资以及如怀公司向项荣标打款购买股权的事实。原告陈香月没有意见。被告如怀公司质证认为，与如怀公司的往来款真实性无异议，项荣标妻子朱丽2016年9月26日汇给如怀公司1000000元，2017年3月7日、3月9日共汇给如怀公司2400000元，如怀公司随后归还到项荣标帐户2400000元，实际如怀公司向项荣标融资现金1000000元。资金流水体现了项荣标向如怀公司出借的款项，如怀公司负有归还本金及固定收益回报的义务，不能证实项荣标提出的有流水即是物权人的证明目的。被告李剑、洪杨堡质证认为，对真实性没有意见。项荣标和李剑不仅仅是出资，后来为了在建工程继续做下去以及办理房产证等都花费了大量时间和精力，无法用金钱衡量，后来大家按照他们二人每人35%的份额去做房地产。 本院依职权调取证据：1.拍摄1××号房屋现场照片30份，待证1××号房屋现状情况。2.执行裁定书、交接笔录各一份、票据三份，待证如怀公司参与司法拍卖过程中支付的款项、交接情况等事实。3.制作林剑锋询问笔录一份，待证1××号房屋权属及房屋买卖情况。原告陈香月质证认为，对证据1、2真实性无异议。对证据3，五被告的内部约定不清楚，但林剑锋认为如怀公司对1××号房产有份额，与承诺书载明事实矛盾，不予认可。该笔录可以证明签约过程中林剑锋、如怀公司认可卖给陈香月，此后如怀公司违背诚实信用原则反悔，并恶意收购股份，推翻厂房买卖合同。被告如怀公司质证认为，对证据1、2真实性没有意见。对证据3，真实性无异议，林剑锋笔录能够证明原告4月9日打款时知道如怀公司签订了承诺书，存在恶意签订合同和恶意履行的事实。被告洪杨堡、李剑、项荣标质证认为，对证据1、2真实性没有意见。2号厂房李剑作为承租方出租的。对票据真实性没有意见，但款项最终来源于四被告。对执行裁定和交接笔录没有意见，是四被告委托如怀公司办理相关手续，买受房产是在建工程，没有产权。对证据3，形式上真实性没有意见，但林剑锋大量陈述不属实。四被告是真实所有权人，如怀公司自身无所有权份额，林剑锋有所有权份额，陈勇进、陈耀土没有参与买卖，对1××号房产无所有权。 经各方当事人确认，本院对当事人没有争议的被告如怀公司提供证据1、2、3、4、5、6，被告李剑提供的证据1、2、3，被告项荣标提供的证据，本院依职权调取的证据1、2予以确认。如怀公司提供的证据1，能够证明积家公司以五被告为当事人提起居间服务合同诉讼的事实。证据2，能够证明1××号房产不动产登记情况。证据3，能够证明如怀公司工商登记情况。证据4，能够证明2019年4月9日、4月10日如怀公司分别向李剑、项荣标打款1000000元的事实。证据5，能够证明2019年4月17日洪杨堡、项荣标、李剑通过EMS向如怀公司发催收通知书，催收承诺书载明款项的事实。证据6，能够证明李剑以自己和儿子李一帆名义向如怀公司租赁1××号房产的事实。被告李剑提供的证据1，能够证明李剑就1××号房产拍卖事宜向如怀公司打款6120000元的事实。证据2，能够证明李剑参与如怀公司租赁1××号房产事宜。证据3，能够证明三被告通过EMS向如怀公司发送解除合同通知书，催讨承诺书载明款项并提出解除承诺书的事实。项荣标提供的证据能够证明2016年9月26日、2017年3月7日、3月9日项荣标通过妻子朱丽账户分三次向如怀公司打厂房土地众筹款1000000元、1000000元、1400000元以及2017年3月7日、3月9日如怀公司分两次向项荣标账户打款1000000元、1400000元的事实。本院依职权调取的证据1，能够证明1××号房产的现状情况。证据2，能够证明1××号房产司法拍卖的情况。 对原告陈香月提供的证据，对证据1，能够证明四被告以被告如怀公司名义与原告、中介积家公司签订房屋买卖协议的事实，予以认定。对证据2，能够证明原告向积家公司交付定金2000000元的事实，予以认定。对证据3，能够证明林剑锋以如怀公司名义与被告洪杨堡、项荣标、李剑签订厂房出售款分配协议的事实，予以认定。对证据4，能够证明如怀公司林秀丽、翁伟文在2019年4月5日在原告公司参与协商房屋买卖事宜的情况，予以认定。对证据5，能够证明2019年6月12日陈香月在稠州银行永康支行62×××68账户余额为13815653.59元、定期存款300000元以及2019年4月15日6230910799047594703账户定转活990000元的事实，予以认定。对证据6，能够证明如怀公司向四被告出具承诺书、向李剑账户支付1000000元定金的事实，予以认定。证据7，能够证明房屋买卖合同磋商经过情况，予以认定。 对被告如怀公司提供的证据，对证据7、9，能够证明2019年6月9日，如怀公司通过EMS向洪杨堡寄送解除合同异议书，援引不安抗辩权的事实，予以认定。证据8，能够证明1××号房产现状情况，予以认定。 对被告洪杨堡提供的证据，对证据1，能够证明2016年9月23日，如怀公司与洪杨堡签订厂房土地实物众筹产品认购协议书，林剑锋、李剑在如怀公司经济人栏签字的事实，予以认定。对证据2，如怀公司对真实性提出异议，该四份证据内容涉及事项不完整、约定目的不明确，真实性无法确定，故不予认定。 对本院依职权调取的证据，证据3，林剑锋的陈述综合各方当事人陈述及提供的证据，能够证明厂房买卖合同签订情况，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月23日，被告如怀公司通过淘宝网司法拍卖平台以最高价12000000元竞得缙云县华辉照明公司（以下简称华辉公司）所有1××号房产。2016年9月23日，被告洪杨堡与如怀公司签订厂房土地实物众筹产品认购协议书，被告林剑锋、李剑作为厂房经济人在甲方如怀公司盖章处签字。认购协议书载明：一、如怀公司于2016年9月23日通过淘宝网采用法院司法拍卖方式整体拍卖的形式取得1××号房产，由洪杨堡认购部分份额，洪杨堡的资金将被统一管理运用，根据出资金额，洪杨堡可享受协议约定比例的收益，如怀公司承担经营风险和向洪杨堡支付厂房土地的固定众筹收益，资产转让时，如怀公司全额归还洪杨堡投资本金及收益，洪杨堡不可提走认购的众筹产品。二、洪杨堡自愿出资人民币1700000元，占收益的10%，于2016年12月31日前出资到位，参加如怀公司实物众筹项目，全权委托如怀公司管理的任何合法项目，互惠互利、合作共赢。三、众筹产品收益具体要求，1、在合作期内，预期众筹产品的收益为厂房租金，暂定年收益达1500000元，以后每年的收益递增不少于1%；2、收益支付方式，从2017年2月1日起按比例每月25日进行分配，分期付款的，待实际资金到账经过4个月的封闭管理期后才能享受固定分红，本金原则上到期一起支付，不影响公司经营，可以提前支取收益部分（注：租金收入超过分红部分，列入未分配利润）。同日，项荣标签订认购协议书，载明出资金额为3400000元，占收益的20%。李剑支付如怀公司1××号房产款项6120000元。2016年9月26日、2017年3月7日、3月9日项荣标通过妻子朱丽账户分三次向如怀公司打厂房土地众筹款1000000元、1000000元、1400000元以及2017年3月7日、3月9日如怀公司分两次向项荣标账户打款1000000元、1400000元。2016年9月29日，本院作出（2015）丽缙执民字第555号之二执行裁定书，裁定原登记在华辉公司名下1××号房产归如怀公司所有，上述房屋所有权、土地使用权自本裁定送达如怀公司起转移。当日，本院执行人员在1××号房产在建厂房内将1××号房产交接给如怀公司法定代表人林秀丽，林秀丽在交接笔录上签字并加盖如怀公司公章。2017年12月8日，如怀公司办理1××号房产不动产权证书，证载单独所有。 2017年12月30日、2018年2月8日，如怀公司与李剑、李剑儿子李一帆签订租赁合同、房屋出租补充协议，约定将1××号房产4000平方米出租给李剑、6000平方米出租给李一帆，租赁期限从2017年12月25日至2022年12月24日，年租金分别为400000元、600000元。2018年2月11日，如怀公司将1××号房产中2号厂房4楼1600平方米出租给陈海挺，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日，年租金152000元。2018年2月11日，如怀公司将1××号房产中2号厂房1楼300平方米和2楼1600平房米出租给陈海洋，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日，年租金221000元。李剑在陈海挺、陈海洋两份房屋租赁合同落款处租方如怀公司盖章处签字，并持有该两份合同。 2019年4月5日，如怀公司在陈香月位于永康市的全龙戏装有限公司参与陈香月、四被告及积家公司关于1××号房产买卖洽谈的过程，中途离开。2019年4月6日，四被告以如怀公司名义与原告、中介积家公司签订厂房买卖合同，原告、四被告签字盖章，积家公司盖章、胡某签字，如怀公司未盖章。厂房买卖合同约定：一、房屋基本情况，1××号房产土地用途为工业；二、买卖标的物及价格，1、如怀公司出让给陈香月买卖标的物总价为26800000元；2、房屋买卖产生的税费由陈香月承担；3、签订本合同时，支付定金2000000元（定金抵作购房款）；4、双方约定暂时将全部定金在交易过程中交积家公司代管（不计息），积家公司出具加盖公司公章的保管收条；5、陈香月在2019年6月12日前即双方办理产权过户，拿到产权证当天支付人民币含定金在内20000000元，其中15000000元以现金（汇款）形式支付，尾款以打欠条的形式给李剑作为付款凭证；6、剩余款项（含贷款）人民币6800000元应当在2019年7月5日前支付给如怀公司；7、双方约定暂时将全部购房款在交易过程中交积家公司（含积家公司负责人账户）代管（不计息），积家公司出具加盖公司公章的保管收条。；如怀公司的购房款分配方式以如怀公司及该厂利益相关人协商后根据厂房出售款分配协议进行分配；。厂房出售款分配协议需由如怀公司委托代理人、李剑三方确认生效，否则积家公司交由永康市人民法院裁定。三、房屋交付及其他事项，1、如怀公司应当于2019年6月7日前将该房屋腾空（有租赁情况的如怀公司负责与租户协商退租，陈香月同意的情况下可以续租）交付给陈香月；2、双方于2019年6月12日前按照有关规定向房屋交易管理部门、不动产登记机构办理房屋交易审核和不动产所有权转移登记。四、中介服务费收费标准及委托中介服务事项，积家公司向如怀公司收取中介服务佣金为房屋交易总价的1%（注：一方或双方违约造成本合同无法履行的，违约方仍应全额支付积家公司中介服务佣金）。五、违约责任。3、逾期交付责任，如怀公司未按照约定时间交付房屋的，按照逾期时间，逾期30日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，如怀公司按日计算向陈香月支付全部房款千分之一的违约金。本合同一式三份，自买卖双方签字或者盖章后立即生效。同日，积家公司出具定金保管收条，陈香月及四被告签字在购房意向人、房产出售人栏签字、捺印。被告林剑锋以如怀公司名义与洪杨堡、李剑、项荣标签订厂房出售款分配协议，如怀公司未盖章，约定：一、2019年4月6日厂房买卖合同获得购房款根据此协议分配；二、分配方式为，如怀公司获得6000000元，李剑获得8000000元，洪杨堡、项荣标获得5000000元，剩余7800000元用于归还1××号房产抵押银行贷款7500000元。2019年4月8日，如怀公司与李剑、项荣标、洪杨堡、林剑锋及章苏莉签订承诺书，载明：今向项荣标、洪杨堡、李剑、林剑锋承诺，如怀公司意向以总价26000000元价款购买1××号房产（扣除如怀公司缙云新碧信用社7500000元贷款外，余额部分占股比例为项荣标、洪杨堡合占30%，分配人民币4800000元，李剑占35%股份，分配人民币7700000元，林剑锋占35%股份，分配人民币6000000元），交付定金2000000元，于2019年4月9日12时前打入李剑开户行农行石柱支行62284803831067248182019账户1000000元；于2019年4月10日16时打入项荣标农行缙云五云支行62×××70账户1000000元；然后项荣标、洪杨堡、李剑、林剑锋等人共同开展腾空工作；买卖一经同意，双方不得反悔，若如怀公司不买，定金没收，归项荣标、洪杨堡、李剑所有；若项荣标、洪杨堡、李剑不卖，则三人向如怀公司双倍返还定金。2019年4月9日，如怀公司向承诺书指定李剑账户打款1000000元，附言购买李剑股份定金。2019年4月9日，陈香月支付购房定金2000000元至定金保管收条指定的胡某在农行的62×××79账户。2019年4月10日，如怀公司向承诺书指定项荣标账户打款1000000元，附言购买项荣标、洪杨堡股份。2019年6月12日陈香月在稠州银行永康支行62×××68账户余额为13815653.59元、定期存款300000元以及2019年4月15日6230910799047594703账户定转活990000元。 2019年4月22日，积家公司以如怀公司、洪杨堡、林剑锋为被告，李剑、项荣标为第三人向永康市人民法院提起居间合同纠纷诉讼，请求支付中介服务金268000元并赔偿利息损失。2019年7月11日，永康市人民法院作出（2019）浙0784民初3274号民事判决书，判决驳回积家公司的诉讼请求。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：1、关于1××号房厂的权属问题。2、关于陈香月与四被告签订厂房买卖合同效力的问题。（1）关于无权处分合同亦或无权处理合同效力的问题。（2）关于是否存在恶意串通行为的问题。（3）关于个人购买工业工地及以上房屋效力的问题。（4）关于负担保房屋买卖效力的问题。（5）关于承租人未行使优先购买权对合同效力影响的问题。3、关于合同履行可行性的问题。4、关于如怀公司优先购买权的问题。5、关于陈勇进、陈耀土主体资格的问题。 针对当事人的上述争议焦点，本院作如下分析： 关于1××号房厂权属问题。 物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。如怀公司通过司法拍卖拍得1××号房产，自其收到（2015）丽缙执民字第555号之二执行裁定书之日起1××号房产所有权转移自如怀公司名下。如怀公司已于2017年12月8日办理不动产权证，证载共有情况为单独所有。依照物权公示原则以及物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在发生交易关系时，本院以物权登记人如怀公司作为1××号房产的权利人。被告洪杨堡、李剑、项荣标主张其为实际所有权人属于其与如怀公司之间的法律关系，宜另案解决。 关于陈香月与四被告签订厂房买卖合同效力的问题。 1.关于无权处分合同亦或无权处理合同效力的问题。根据民法总则第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。四被告以如怀公司名义与原告、中介积家公司签订厂房买卖合同，原告、四被告签字盖章，积家公司盖章、胡某签字，如怀公司未盖章。四被告无权代理如怀公司，亦未取得如怀公司追认，该厂房买卖合同属于无权代理合同，对如怀公司不发生法律效力。 关于是否存在恶意串通行为的问题。本案中被告李剑、洪杨堡、项荣标与如怀公司就1××号房产的实际所有权存在争议，双方均有出卖1××号房产的意向，但因出卖条件不统一产生矛盾，本案不具有恶意串通的情形。对如怀公司关于原告与四被告恶意串通的抗辩，不予采纳。 3.关于个人购买工业工地及以上房屋效力的问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。购买工业用地不受自然人身份限制，对如怀公司认为陈香月不具备购买工业用地上房产的抗辩，不予采纳。 关于负担保房屋买卖效力的问题。担保法并未禁止负担保房屋转让，故如怀公司以此作为合同效力抗辩，不予采纳。 5.关于承租人未行使优先购买权对合同效力影响的问题。如怀公司未提供证据证明承租人未行使优先购买权，故对其抗辩不予采纳。 三、关于合同履行可行性的问题。 原告的诉讼请求要求协助办理1××号房产变更登记手续、交付并腾空房屋，该请求需建立在其与物权人如怀公司之间有合法约束力的债权基础上，但厂房买卖合同属于无权代理，对如怀公司不产生法律效力，故原告的诉讼请求不具有履行性，对原告的诉讼请求不予支持。原告要求支付逾期腾房违约金亦不予支持。原告因厂房买卖合同与四被告、积家公司之间的争议可另行解决。 四、关于如怀公司优先购买权的问题以及陈勇进、陈耀土主体资格的问题。该两项问题属于1××号房产实际权利人之间的争议，应与第一个争议焦点所涉及的1××号房产产权纠纷一并另案解决。 综上，对原告要求五被告协助办理过户手续、交付和腾空房屋以及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告因合同履行不能造成的损失，可另行主张。五被告关于1××号房屋权属纠纷，可另行解决。被告林剑锋经本院合法传票传唤拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第二条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈香月的诉讼请求。 案件受理费176202元，减半收取88101元，保全费5000元，由原告陈香月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 李少青 二〇一九年八月十八日 法官助理李虹娇 代书记员 胡世超 附件一：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号） 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附件二：不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。