广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终7842号上诉人（原审原告）：尹玉娟，女，1963年4月22日出生，汉族，住广东省东莞市，上诉人（原审原告）：莫健俊，男，1951年2月4日出生，香港特别行政区居民，上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李宁峰，广东佑德律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：伍韵凝，广东佑德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹惠堂，男，1968年11月5日出生，汉族，住广东省东莞市，被上诉人（原审被告）：尹映霞，女，1968年5月31日出生，汉族，住广东省东莞市，上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：何森宏，广东明楷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹惠祥，男，1970年11月9日出生，汉族，住广东省东莞市，被上诉人（原审被告）：尹婉霞，女，1974年6月20日出生，汉族，住广东省东莞市，上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：凌文珍，广东大洲律师事务所律师。原审第三人：梁纲，男，1972年4月24日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，原审第三人：王海燕，女，1971年11月19日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，上诉人尹玉娟、莫健俊因与被上诉人尹惠堂、尹映霞、尹惠祥、尹婉霞及原审第三人梁纲、王海燕合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：驳回尹玉娟、莫健俊的全部诉讼请求。本案一审案件受理费人民币12473.34元，由尹玉娟、莫健俊共同负担。尹玉娟、莫健俊上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持尹玉娟、莫健俊的全部一审诉讼请求；3.判令尹惠堂、尹映霞、尹惠祥、尹婉霞承担本案审全部诉讼费用。主要事实和理由：尹玉娟、莫健俊认为一审法院作出的判决认定事实错误，缺乏相应事实和法律据。一审判决认定“本案在没有证据显示《合作意向书》的解除条件成就的情况下，《合作意向书》继续具有约束力，各方应当按照约定履行合同权利义务”属于事实认定错误、适用法律错误。在本案中，按照《合作意向书》的第二条约定，三方合作以各自拥有的蟠龙路商业街11、12、13号共同建设凯都商业楼（暂定名）经营。第五条约定合作三方以各自注入的蟠龙路商业街11、12、13号楼主体建筑面积占凯都商业楼主体面积的比例从总股份中计算各自股份。同时，第八条约定，按合作三方各自拥有的股份比例分配收益及亏损。并且，第十三条约定了违约责任，约定并处违约方贰拾万元人民币的违约金给另合作的两方。但是，上述《合作意向书》签订后，尹惠堂私自将上述物业的第2－4楼出租给中国平安保险股份有限公司东莞中心支公司（以下简称平安保险东莞支公司）并收取了相应租金。且尹惠堂并未将实际的租金告知尹玉娟、莫健俊，而是告知了尹玉娟、莫健俊一个较低的租金价格并按照该较低的租金价格向尹玉娟、莫健俊支付租金，租金的差价却占为己有。同时，根据案涉房屋的《建设用地规划许可证》显示案涉属于尹玉娟、莫健俊所有的房屋属于“住宅”性质的用地，案涉《合作意向书》将属于住宅用地的房屋用于商业，违反法律、行政法规的强制性规定。但一审判决并未对案涉《合作意向书》的有效性进行审查。仅认定“本案在没有证据显示《合作意向书》的解除条件成就的情况下，《合作意向书》继续具有约束力，各方应当按照约定履行合同权利义务”。属于事实认定错误。因此，尹惠堂的行为已经严重违反了《合作意向书》的相关约定，将案涉的《合作意向书》非法出租给第三方作为商业用途并赚取其中的租金差价，依法应当予以解除。一审法院在该部分的事实认定存在错误。二、一审判决在尹惠堂及证人李某的陈述缺乏事实依据且自相矛盾的前提下，采信尹惠堂及证人李某的陈述缺乏事实及法律依据。一审法院忽略了本案中的几个重要的事实：首先，忽视了尹惠堂与平安保险东莞支公司签订的《租赁合同》的落款时间为2013年1月9日，同时，尹惠堂与平安保险东莞支公司签订的《补充协议》及《租赁合同》均约定2012年12月20日之前将租赁物交付给平安保险东莞支公司使用。按照常理，尹惠堂与平安保险东莞支公司至少在2012年12月20日之前即已经形成了合同意向并确定了租赁方案。其次，一审过程中，尹惠堂及证人李某为了达到其隐瞒事实真相的目的伪造了2013年1月6日的委托书。尹惠堂及证人李某的行为严重违反了民法关于诚实信用这一基本原则。一审法院不仅未依法追究尹惠堂及证人伪造本案关键证据的违法甚至是犯罪的行为，反而对尹惠堂及证人李某的陈述予以采信，明显缺乏事实及法律依据。再次，在本案的一审过程中，尹惠堂称案涉房屋是李某委托其与平安保险东莞支公司签订了案涉的《租赁合同》，而尹映霞（尹惠堂的妻子）在提供给平安人寿的《情况说明》中提出案涉物业是三位业主授权给尹惠堂出租给平安人寿的。本案中，一审法院完全无视尹惠堂、尹映霞自相矛盾的说法，且尹映霞的陈述在先，而尹惠堂的庭审陈述在后。一审法院却采信了案件发生之后的尹惠堂的说法。一审法院对该部分事实的认定明显缺乏事实及法律依据。综上所述，尹玉娟、莫健俊认为，一审判决一方面认定被上诉人伪造委托书，而另一方面又采信被上诉人缺乏事实依据的陈述。同时，一审法院在本案中严重忽视了两被上诉人关于涉物业出租的自行矛盾的说法（即：尹映霞在提供给平安人寿的情况说明中称涉物业是由尹惠堂出租给平安人寿的。而尹惠堂却称是受李某的委托出租给平安人寿，但却在委托书方面存在伪造行为和时间上的严重不ー致、租金支付上也是存在时间、金额方面的不一致）。尹惠堂、尹映霞答辩称：一、尹玉娟、莫健俊上诉理由不成立，本案各方共同签署的《合作意向书》合法有效，且尚在妥善履行中，解除条件不成立。1、《合作意向书》为尹玉娟、莫健俊向一审法院提交的证据，并诉请被上诉人按该意向书的约定承担违约责任。即尹玉娟、莫健俊对该意向书的真实性、合法性、关联性都是确认的，现尹玉娟、莫健俊又提出“一审判决认定本案在没有证据显示《合作意向书》的解除条件成就的情况下，《合作意向书》继续具有约束力，各方应当按照约定履行合同权利义务属于事实认定错误、适用法律错误”的上诉理由不能成立。2、意向书明确约定“合作项目”为“以合作三方各自拥有的蟠龙路商业街11、12、13号共同建设凯都商业楼（暂定名）经营”，而目前，该商业楼正处于整体出租合法经营中，租赁合同有效期至2028年8月31日，即意向书约定的合作项目尚在妥善经营中，也没有出现法定的解除条件。3、本案案涉物业是寮步镇政府统一规划的商住楼，并非单纯的住宅。而且尹玉娟、莫健俊提供的《商业用地转让合同》、《建设工程规划许可证》证据均显示，案涉物业用途为商业，建设项目名称为“商住楼”。此外，我国法律法规并无任何禁止物业用途变更的规定。尹玉娟、莫健俊作为案涉物业的业主，与被上诉人在平等自愿基础上达成合作，也是对案涉物业使用用途的认可。二、尹玉娟、莫健俊上诉理由不成立，本案事实清楚、证据充分，证人李某是整体打包租赁合同，证人李某与平安保险东莞支公司是分租合同，为本案中包含的两个租赁合同关系，各自间的租金均已结清。1、被上诉人、原审第三人及证人提供的证据已形成完整的证据链，证明各方之间的租赁关系。一审庭审中，尹玉娟、莫健俊对其委托东莞市非凡动力信息科技有限公司（以下简称“非凡动力公司”）代为出租案涉物业的《委托书》、非凡动力公司与李某签署的《物业租赁合同》、非凡动力公司与东莞市力盈实业投资有限公司签署的《租赁物业确认书》的真实性均予以确认。该租赁合同明确约定将案涉商住楼整幢出租给李某，确认书则对各方的租赁面积及租金金额进行了进一步确认。其中确认书的签署时间为2014年4月18日，在非凡动力公司与李某签署租赁合同及尹惠堂受委托与平安人寿签署租赁合同一年多后，可知，尹玉娟、莫健俊对案涉物业2－4楼实际是由李某分租给平安人寿并享有租金收益的事实是完全知情的。事实上，尹惠堂与平安人寿签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》实际为李某与平安人寿间的分租合同，是本案中的两个租赁合同关系之一，该分租合同与被上诉人并无关联。2、李某为案涉物业的整体承租人，平安人寿为案涉物业的分租人，所有租金均已结清，尹惠堂从中并未谋取任何利益，所谓的租金差额根本不存在。一审庭审中，尹玉娟、莫健俊对案涉物业由李某独自经营管理的事实予以了确认，对2016年9月前案涉物业的5－7层并未分租出去的事实，及李某已按确认书约定支付整幢楼（1－7层）租金的事实也均予以了确认。与尹玉娟、莫健俊主张的案涉物业2—4层为尹惠堂出租并享有收益存在明显的矛盾。而尹惠堂受李某委托代为收取的平安人寿租金已全额转还给李某，有转账凭证为证。同时，第三人也提供了银行流水证明，整栋楼的租金收益均由案涉物业的另一业主王海燕、梁纲收取及分配，所有金额符合四方业主（包括尹玉娟、莫健俊在内）签署的物业租赁合同及确认书的约定，不存在任何差额。三、尹玉娟、莫健俊的上诉理由不成立，是对事实的恶意歪曲，没有任何事实和法律依据。1、尹玉娟、莫健俊称证人李某签署的两份《委托书》为伪造的上诉理由不能成立。两份《委托书》内容并不相同，分别为委托签署《房屋租赁合同》和代为收取租金，二者并无冲突。均为真实合法的。2、尹玉娟、莫健俊称尹惠堂与尹映霞陈述相互矛盾的上诉理由不成立。尹玉娟、莫健俊提交的尹映霞《情况说明》复印件中尹映霞陈述的前提是“关于尹玉娟授权委托”，是就尹玉娟对租赁是否知情所做的说明，与尹惠堂陈述事实并无矛盾。被上诉人尹惠祥、尹婉霞及原审第三人梁纲、王海燕均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院向东莞市寮步镇规划管理所发函查询编号为（98）B6882号的建设用地规划许可证是否真实及其所涉及的土地的性质是国有用地还是集体用地。东莞市寮步镇规划管理所向本院复函称“经核查，原申请办理该许可证时，申请书上用地类型标注为宅基地”。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人尹玉娟、莫健俊上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点是：一、案涉《合作意向书》的效力；二、尹惠堂、尹映霞是否需要向尹玉娟、莫健俊补偿租金差额及支付违约金。关于焦点一。尹玉娟、莫健俊、尹惠堂、尹映霞、尹惠祥、尹婉霞六方签订的《合作意向书》是以各自的物业作为一个整体物业进行投资经营，属于合作经营的合同，在签订《合作意向书》时，六人的各自物业已取得了建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证，《合作意向书》亦未约定对土地及地上建筑物规划进行相应变更，《合作意向书》是各方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，依法应属有效合同。关于焦点二。尹玉娟、莫健俊主张尹惠堂、尹映霞私自出租案涉物业第二至四层。首先，各方确认真实性的尹玉娟、莫健俊、尹惠堂、尹映霞、尹惠祥、尹婉霞、梁纲、王海燕于2013年1月11日签订的《委托书》载明上述人员共同委托东莞市非凡动力电子信息科技有限公司（以下简称非凡公司）签署案涉物业租赁合同。非凡公司的法定代表人王海燕与李某于2013年1月11日签订了《物业租赁合同》，并载明非凡公司将案涉物业整栋出租给李某。由此可知，尹玉娟、莫健俊同意将案涉物业整栋出租给李某。其次，李某出具的2013年1月6日的《委托书》及李某本人出庭作证均可表明李某委托尹惠堂与平安保险东莞支公司签订案涉物业第二至四层楼的租赁合同。尹玉娟、莫健俊主张上述《委托书》是伪造，其提供的反驳证据为2013年1月13日的《委托书》，该《委托书》记载李某委托尹惠堂接收平安保险东莞支公司的租金，与2013年1月6日的《委托书》并不冲突，不足以证明2013年1月6日的《委托书》是伪造的，本院对尹玉娟、莫健俊的该主张不予采信。第三，尹惠堂、尹映霞提交的个人活期明细信息以及李某出具的《收款收据》显示，尹惠堂收取平安保险东莞支公司的案涉租金的银行账户确有向李某转账相应款项，而李某确认其收取的尹惠堂转账的款项为租金。第四，平安保险东莞支公司称尹惠堂曾告知其租赁物业有漏水问题找李某解决。第五，李某作为整体承租人承担经营风险，负责经营管理并支付维护、管理等费用，尹玉娟、莫健俊等在一审中亦确认在案涉整体物业的第五至七层未出租的情况下收取了李某支付的收取了李某支付的第五至七层的租金。综合以上证据，本院认为尹玉娟、莫健俊主张尹惠堂、尹映霞私自将案涉物业第二至四层出租给平安保险东莞支公司证据不足。原审法院对尹玉娟、莫健俊诉请尹惠堂、尹映霞支付租金差额及违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人尹玉娟、莫健俊的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6236.67元，由上诉人尹玉娟、莫健俊负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 陈美苑二〇一九年八月二十九日书记员 吴晓勇