云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3143号原告曲靖市万事特物业管理有限公司（以下简称“曲靖万事特公司”）统一社会信用代码915303025798196551地址云南省曲靖市麒麟区三江大道中央郦城内法定代表人陈实该公司董事长特别授权代理人崇莉华云南和诚律师事务所律师被告周立，男，汉族，1977年4月21日生，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告曲靖万事特公司诉被告周立物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月5日公开开庭审理了本案。原告委托代理人崇莉华、被告周立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月16日曲靖市创益房地产开发有限公司委托原告曲靖万事特公司为中央郦城小区提供物业管理服务，按规定收取小区业主的物业管理费及其相关的费用。被告接受了原告提供的物业服务，却不按规定按时交纳物业管理费及相关费用，被告拖欠从2012年12月1日起至2018年10月31日（71个月）的物业管理费7714.86元，二次供水加压费591.43元，垃圾处理费781.00元，欠水费483.20元。总计欠费9570.49元。经原告多次催收,被告以种种理由拖延至今未交纳。请求判决由被告支付物业管理费7714.86元，二次供水加压费591.43元，垃圾处理费781.00元，水费483.20元。总计欠费9570.49元。诉讼费由被告承担。被告周立书面答辩称，第一，前期物业合同违法了《物业管理条例》（国务院令第379号）第二十四条第二款强制性规定，应依法被确认为无效；第二，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先；第三、《民法通则》确定的向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，物业公司不能违法约定延长诉讼时效；第四，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理混乱，小区环境卫生恶劣，业主多次向物业公司反映一直没有得到解决，因此业主认为由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，合情合理，故应驳回原告的诉讼请求。庭审中被告周立口头答辩称，原告的费用不合理，首先是诉讼时效，2012年到2018年已经超过了现法律规定的3年，因此2015年12月1日之前的都应驳回。原告没有经过招投标的形式进入该小区，是不合法的。原告曲靖万事特公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下：一、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印机各一份，证明原告的诉讼主体资格。二、原告与房地产商曲靖市创益房地产开发有限公司签订的中央郦城前期物业管理委托合同一份、物业服务价格管理备案证（曲发改价格备案[2011]2042号曲靖市发展和改革委员会文件）一份，证明原告接受房地产开发商的委托，对中央郦城小区提供物业管理服务，合法取得收取物业管理费的资格和权利。三、原、被告签订的服务管理合同一份、装修申请一份、装饰装修管理协议书一份、中央郦城收楼文件确认书一份、业主花名册一份，证明被告接受了原告提供的物业管理服务的事实。四、欠费明细表一份、催收通知书六份、律师函一份，证明被告长期拖欠物业管理费，原告多次催收拒不缴纳的事实。五、欠费明细表一份，证明被告拖欠原告物业管理费的时间及金额的事实。经质证，被告周立对原告提交的证据二中前期委托合同不认可，认为依据物管条例，原告未经招投标，该前期委托合同是不合法的；证据四中的律师函没有收到，对其真实性不认可；对其他证据的真实性均无意见。本院认为，原告举证的证据一至四来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。原告对证据四中的律师函仅提供文本，不能证明其通知到达被告的具体情况，不能充分证明其已通知到被告。原告的其余举证充分证明了其主张的基本事实。证据五为原告主张对被告应付费用的说明，不具有书证的法律特征。被告周立为证明其辩解主张，向本院举证如下：照片复印件一份（共10页20张），证明小区的消防设施堵塞、消防系统坏了4-5年，小区拟动用公共基金。属于业主们使用权的土地，物业公司租给别人停车，电梯常常出问题，小区环境脏乱差等问题。经质证，原告曲靖万事特公司对被告提交的证据三性不认可，认为仅凭照片不能证明被告的任何主张。对照片的形成的时间及是否是该小区、拍摄的地点无法得出结论。本院认为，被告周立举证的第一张照片证明了被告周立主张的消防设施功能丧失，小区拟动用公共基金维修。被告周立举证的第一张照片与本案无关联性，不能抗辩原告曲靖万事特公司的诉讼主张。被告周立的其余举证无其他证据予以印证，本院对其真实性无法确认，本院不予采信。其拟待证的事项为小区业主及业委会通过对原告曲靖万事特公司的物业管理工作实施监督、提出意见等促进物业公司履行好职责方面的事项，不能支持其辩解主张。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年9月16日，曲靖市创益房地产开发有限公司与原告曲靖万事特公司签订《中央郦城前期物业管理委托合同》，约定将位于麒麟区教场东路71号的中央郦城小区前期物业服务交由原告曲靖万事特公司管理服务，该小区建筑面积50312平方米，物业管理费：住宅按1.50元/月/平方米收取，商铺按2.00元/月/平方米收取，车位按50元/月/个收取、二次供水加压费按100元/户/年收取，上述费用已在物业服务价格管理备案证（曲发改价格备案[2011]2042号曲靖市发展和改革委员会文件）中备案。生活垃圾处置费按36元/户/年收取（代收代缴），生活垃圾代运费按96元/户/年收取（代收代缴），物业服务费用每年交纳一次。合同签订后，原告依约提供物业服务。被告周立为该小区2幢1单元2309号住房业主，其住房建筑面积72.44平方米。2011年9月30日，原告曲靖万事特公司与被告周立签订了《中央郦城前期物业服务合同》，约定被告周立以中央郦城业主的身份委托原告对曲靖中央郦城实行物业管理服务，物业管理费：住宅按1.50元/月/平方米收取（含电梯使用费），商铺按2.00元/月/平方米收取，车位按50元/月/个收取，物业管理费自业主办理入住手续，完成钥匙交接之日起开始计收第一年物业管理费，之后按年交纳，使用人应在上期物业管理服务期满前10日内预交下一年的物业管理服务费，逾期缴纳的从逾期之日起每天按交纳物业管理服务费用的3‰计收滞纳金。被告周立已交付2012年12月1日前的相关费用。现被告周立尚欠2012年12月1日至2018年10月31日的物业服务费等，欠费月数为71个月，其中欠物业费7714.86元，二次加压费591.43元，水费483.20元，垃圾处置清运费781.00.00元，共计9570.49元。本院认为，被告周立系曲靖中央郦城小区业主，因该小区由原告曲靖万事特公司基于曲靖市创益房地产开发有限公司与原告曲靖万事特公司签订《中央郦城前期物业管理委托合同》服务至今，同时被告周立与原告曲靖市万事特物业管理有限公司间签订《中央郦城前期物业服务合同》，原、被告之间形成了物业服务合同关系，该合同为不定期，在小区业主委员会未与第三方设立其他物业服务合同关系之前，原、被告均有权依据前期物业服务合同享有合同权利和承担相应的合同义务。被告周立接受了原告曲靖万事特公司为其提供的物业服务，就有义务向原告曲靖万事特公司交付相应的物业服务费等费用。被告周立应当按约向原告曲靖万事特公司及时交付物业服务费用，但被告周立违反合同约定未履行交付物业服务费等费用的义务。现原告曲靖万事特公司主张由被告周立支付2012年12月1日至2018年10月31日的物业服务费、二次供水加压费、垃圾处理费、水费的请求理由成立，本院予以支持。对于庭审中被告周立提出原告曲靖万事特公司的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，由于原告曲靖万事特公司在被告周立拖欠物业服务费期间先后以粘贴通知、电话等形式对被告周立进行催收，构成诉讼时效中断的情形，故原告曲靖万事特公司的诉讼请求未过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十三条之规定，判决如下：由被告周立支付原告曲靖市万事特物业管理有限公司2012年12月1日至2018年10月31日的物业服务费、二次加压费、水费、垃圾处置清运费共计9570.49元。案件受理费50.00元，由被告周立承担。上述被告周立应付款，限于本判决发生法律效力后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 员  刘武强人民陪审员  荀春平人民陪审员  官忠亚二〇一九年八月二十六日书 记 员  雷云婷