河北省唐山市路北区人民法院民事判决书（2019）冀0203民初3622号原告：唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂，住所地唐山路北区银河路66号。法定代表人：熊光贺，厂长。委托诉讼代理人：赵璐，女，1983年7月18日生，汉族，住唐山市，该厂办公室主任。委托诉讼代理人：曹凤鸣，河北万春律师事务所律师。被告：唐山金方圆骨质瓷制造有限公司，住所地唐山市高新区新城子。法定代表人：常刚。委托诉讼代理人：崔君刚，男，1969年12月31日生，汉族，住唐山市，该公司物业经理。原告唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂与被告唐山金方圆骨质瓷制造有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂的委托诉讼代理人赵璐、曹凤鸣，被告唐山金方圆骨质瓷制造有限公司的法定代表人常刚及其委托诉讼代理人崔君刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂向本院提出诉讼请求：1、确认2019年3月20日原告与被告签订的《终止合同》有效，被告立即腾清场地向原告交还租赁物及设备、设施；2、判令被告给付拖欠的租金723.7141万元并按合同约定支付违约金374.5万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月19日，原被告签订租赁合同，被告承租原告除唐山国资陶瓷文化产业公司、唐山亚特专用汽车有限公司、曾文德、中国移动、办公主楼三、四层以外的全部场地和机械设备、设施等，用于创建“陶花源纪1973”陶瓷文化创意产业园，租期10年，自2014年1月14日至2024年1月13日止，租金前四年每年租金460万元，从第五年起每两年在上一年度基础上上调5%，2014年4月3日因被告筹建施工，双方协商签订了补充协议，将租期延至2024年3月13日其他条款不变。2017年7月18日，受资金压力影响，被告向原告提出变更合同申请，双方再次签订变更合同，被告退还原告部分场地，对租金进行了调整。截至2019年1月13日被告累计拖欠租金723.7141万元，双方签订终止协议，但被告仍未履行合同终止的后续义务。根据法律规定，被告拒不支付拖欠的租金、违约金且拒不腾空场地并交付的行为，造成原告资金紧张、职工安置费用严重不足的困境。为维护合法权益。特依法起诉，望判如所请。被告唐山金方圆骨质瓷制造有限公司辩称，一、对2019年3月20日《终止合同》的效力不予认可，按照终止合同中的约定，如果遗留问题不予解决、新的租赁合同不予签订，我公司对终止合同的效力不予认可。二、我公司未足额支付租金根本原因是原告违约在先。根据租赁合同约定的承租范围，原告一直占用办公主楼一层、二层（一半区域），并未将该部分场地交付我公司，多次协商无果，严重影响了我公司对园区的整体规划，且一直是我公司在负担水电费、物业费，合计约1205250元，尚有租金损失暂未统计计算。根据双方2019年6月5日达成的情况说明，2013年11月至2018年4月，我公司通过各种形式累计向原告交纳租金1232.39万元，原告从未向被告开具过任何发票，致使我公司财务混乱，成了我公司不再向原告支付租金的导火索。2017年年底以来，受环保政策、退城搬迁、经济形势等客观因素影响，我公司经营的陶瓷产业园业务大幅缩减，甚至达到了难以为继的地步，但若不再继续坚持的话，我公司因此投入的千余万元又无法收回成本。即便我公司应该支付租金也实在没有能力支付。因为原告的违约行为，给我公司造成了损失，对该部分损失应从应付租金中予以扣除。三、我公司承租原告房屋、场地及机械设备设施以来，一直积极对园区进行改造，甚至在原告请求下对部分未承租的部分进行改造，前后付出近1500万元，使得承租的场地价值大大增加。若依据终止合同或其他原因解除双方的租赁合同，对于我公司承租期间添附的部分无疑要依法恢复原状，我公司近1500万元的投入明显是要“打水漂”，对我公司是灭顶之灾，也造成了巨大的社会资源的浪费。退一步，基于公平原则，原告应当对我公司善意添附部分按市场价格进行补偿，我公司损失远远高于原告主张的租金，完全可以在同等数额上进行抵充，我公司不应再向原告支付租金。四、对原告主张的违约金，双方约定明显过高，应进行调减。综上，在原告存在违约行为的情况下，请法院综合各方面因素，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定如下：2013年12月19日，原告唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂（甲方）与被告唐山金方圆骨质瓷制造有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂经过公开租赁方式将其所属或经营管理的房屋（租赁物）出租给唐山金方圆骨质瓷制造有限公司使用，租赁物位于××区，包括除唐山国资陶瓷文化产业公司、唐山亚特专用汽车有限公司、曾文德、中国移动四家租户、办公主楼三、四层以外全部的场地以及乙方所需的机械设备、设施等，用于创建“陶花源纪1973”陶瓷文化创意产业园；租期10年，自2014年1月14日至2024年1月13日止；前四年每年租金460万元，从第五年起每隔两年在上一年度基础上上调5%，即第五年、第六年每年租金483万元，第七年、第八年每年租金507.15万元，第九年、第十年每年租金532.5万元；租金支付方式为按年支付、上打租，自2014年1月14日起，5个工作日内，乙方上交甲方第一年租金460万元，自第二年起，每年的1月14日前5个工作日内，乙方上缴本年度租金；租赁物租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回出租租赁物，且不承担乙方任何损失：……（6）拖欠租金累计超过3个月的。双方还约定了违约责任，乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同年租金的千分之三支付违约金，租赁期满，乙方应在合同到期30日内，交还该租赁物，乙方逾期交还，每逾期一天应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金。2014年4月3日，因甲方原因导致延期2个月交付标的物，原、被告双方签订《补充协议（一）》，将原租赁合同租期变更为“自2014年1月14日至2024年3月13日止，并且甲方在2024年1月14日至2024年3月13日不收取乙方租金”。2017年7月18日，原告唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂又与被告唐山金方圆骨质瓷制造有限公司签订《变更合同》，明确了被告已按时上交2014年全年租金460万元，同时对原租赁合同的部分条款进行了变更，约定：1、将原租赁合同第一条第2款“乙方自愿租赁甲方除现已租赁的唐山国资陶瓷文化产业公司、唐山亚特专用汽车有限公司、曾文德、中国移动四家租户、办公主楼三、四层以外全部的场地以及乙方所需的机械设备、设施等”，变更为“乙方自愿租赁甲方建筑面积52667平方米（附平面图），剩余原租赁物无条件交还甲方”；2、将原租赁合同第三条第1款“前四年每年租金460万元，从第五年起每隔两年在上一年度基础上上调5%，即第五年、第六年每年租金483万元，第七年、第八年每年租金507.15万元，第九年、第十年每年租金532.5万元”变更为“2016年10月14日-2017年1月13日，租金724175元；2017年1月14日-2020年1月13日，每年租金2896700元；2020年1月14日-2022年1月13日，每年租金3041535元；2022年1月14日-2024年3月13日，租金3193611元”；3、将原租赁合同第三条第2款“租赁物租金支付方式乙方按年支付，上打租，自2014年1月14日起，5个工作日内，乙方上交甲方第一年租金460万元，自第二年起，每年的1月14日前5个工作日内，乙方上缴本年度租金”变更为“变更租金基准日按照双方《会议纪要》确定为2016年10月14日。乙方已支付了2014年1月14日-2016年1月13日租金合计920万元；已支付2016年部分租金150万元，剩余267.5万元，于2018年12月底前付清；2018年1月14日前支付2017年度租金289.67万元；2019年1月13日前付清2018年租金289.67万元；自2019年1月14日起，按季度支付甲方当季租金，上打租（不含税）”；4、原《租赁合同》和《补充协议（一）》约定的其他条款不变，仍然有效；……6、如乙方未按本合同之约定履行义务，甲方有权收回租赁物，对乙方已投入的资产甲方不回购、不补偿，乙方承担因违约而产生的一切法律后果，本合同终止。此后，原告分别于2018年6月5日、2018年9月21日向被告发出催缴租金告知函及通知。2019年3月20日，因被告后续出租经营困难，原、被告达成《合同终止协议》，载明截至2019年1月13日被告共计拖欠原告租金723.7174万元，同时约定终止2013年12月19日签订的《租赁合同》、2014年4月3日签订的《补充协议（一）》以及2017年7月18日签订的《变更合同》，终止日期为2019年1月13日，被告自终止协议签订之日起30天内向原告移交租赁标的物，此终止合同经双方同意，遗留问题按相关法律处理。上述终止协议签订后，原告以被告未履行合同义务为由诉至法院。在本案审理过程中，原告要求确认双方的终止协议有效、被告立即腾清场地并向原告交还租赁物及设备设施、给付原告拖欠的租金723.7141万元同时按约定支付违约金374.5万元。被告唐山金方圆骨质瓷制造有限公司对原告提交的《租赁合同》、《补充协议（一）》、《变更合同》、《合同终止协议》无异议，对原告所主张的拖欠租金金额723.7174万元予以认可，但对原告提出的违约金金额不予认可，抗辩称造成违约金过高的原因是原告自身未及时催要租金，而违约金标准约定过高应依法予以调减。庭审中，原告还主张被告立即腾清场地、交还租赁物及设备设施并支付租金及违约金直至实际交还租赁物之日止，但被告对具体租赁盘亏设备不予认可，且原、被告双方均表示对此没有共同盘点确认的明细。本院认为，唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂与唐山金方圆骨质瓷制造有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议（一）》、《变更合同》、《合同终止协议》均系自愿平等签订，均合法有效，双方应按合同的明确约定履行相应义务。对于双方所签《合同终止协议》，系原、被告双方在原租赁合同关系无法继续维系的情况下所达成的一致合意，本院对该终止协议内容及法律效力予以确认。对于原告要求被告立即腾清场地、交还租赁物及设备设施的主张，因被告不予认可，且原告未提交双方关于设备设施的盘亏明细，故对该部分主张，可待双方盘点确认后再行解决，本案不予处理。对于原告所提出的被告拖欠其租金723.7141万元的诉讼主张，因被告予以认可，故本院予以确认并予支持。而对于被告关于其租赁后的金钱投入使得承租的场地价值大大增加、终止合同后其损失将远远高于原告主张的租金，故应予抵扣而不再支付拖欠租金的抗辩主张，本院不予采信。对其所主张的损失，可另行解决。对于原告当庭提出的要求被告支付租金及违约金直至实际交还租赁物之日止的诉讼请求，因双方已约定租赁合同于2019年1月13日终止，对此日后的租金及违约金的计算，原告未能提交证据支持，故本案不予处理，可另行解决。对于原告要求被告支付违约金374.5万元的诉讼请求，被告表示过高应予调减，本院根据公平原则，基于违约金的补偿为主、惩罚为辅的性质，兼顾原被告双方合同履行情况及当事人的过错程度等因素，考虑原告所主张的违约金过分高于其损失的30%，故本院依法综合考量后，酌减违约金以被告拖欠租金金额为基数，按照20%的标准予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、依法确认原告唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂与被告唐山金方圆骨质瓷制造有限公司于2019年3月20日签订的《合同终止协议》有效；二、被告唐山金方圆骨质瓷制造有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂拖欠租金人民币723.7141万元；三、被告唐山金方圆骨质瓷制造有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂违约金人民币144.74282万元；四、驳回原告唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87693元，由被告唐山金方圆骨质瓷制造有限公司负担69346元、原告唐山陶瓷集团唐山市第二瓷厂负担18347元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 郭 丽人民陪审员 孙 宁人民陪审员 殷珊珊 二〇一九年八月二十八日法官 助理 赵 玲书 记 员 贾微微