山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初106号原告：青建集团股份公司，住所地：青岛市市北区堂邑路11号。法定代表人：吴书义，职务：总裁。委托诉讼代理人：郭仁治，山东建檩律师事务所律师。被告：青岛启泰房地产开发有限公司，住所地：青岛市市北区黄台路8号。法定代表人：毛伟刚，职务：董事长。委托诉讼代理人：杜瑞成，被告单位职工。被告：董洁，女，1949年7月8日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：张传辉，黑龙江学院律师事务所律师。委托诉讼代理人：王全，系被告儿媳。原告青建集团股份公司（以下简称青建集团）与被告青岛启泰房地产开发有限公（以下简称启泰公司）、被告董洁执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭仁治，被告启泰公司委托诉讼代理人杜瑞成，被告董洁委托诉讼代理人张传辉、王全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认涉案房屋属于被告启泰公司所有，原告有权继续执行；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告诉被告建设工程施工合同纠纷一案，贵院于2017年3月27日作出(2010)北民一民初字第102号民事判决书，判令被告一向原告支付工程款5213470.88元及利息。该案件诉讼期间，被告一于2012年6月12日向贵院提交申请，以包括涉案青岛市市北区黄台路8号*户房产在内的7处房产作为担保，请求解除对其名下其他房产的查封，贵院作出裁定查封了包括涉案房产在内在原告申请执行期间，被告二向贵院提出执行异议，贵院于2018年12月20日作出的(2018)鲁0203执异183号《民事裁定书》，裁定被告二提出的排除执行异议成立，中止对登记于被告一名下的青岛市市北区黄台路8号*号房产的执行，原告认为(2018)鲁0203执异183号《民事裁定书》，认定事实错误、适用法律错误，应予撤销，青岛市市北区黄台路8号*户房产应当继续执行，理由如下:被告一在签订《商品房买卖合同》后对涉案房产处分行为，以及贵院查封涉案房产时听证、评估和查封的效力明显具有更强的排除、公示和证据效力。根据被告二于2013年2月28日向贵院出具的《承诺书》(详见案件卷宗)、《房地产评估报告》(详见案件卷宗)，已明确承诺声明涉案被查封房屋尚未销售且其产权属于被告。虽然被告二出具了其与被告一于2008年3月31日签订的就涉案查封房屋的《商品房买卖合同》，但无法证明该合同的真实性和有效性。而且，即使双方确实曾签订过《商品房买卖合同》，实践中仍然存在合同解除等导致合同不再有效的可能，并且即使在被告一与被告二已经签订商品房买卖合同而没有完成产权变更登记的情况下，被告同样有权利另行处分涉案房产。贵院执行异议裁定认为涉案房产由被告一提供法院查封，是其单方行为，原告认为被告一在贵院严肃的审判过程中替换查封财产的申请、承诺书等系列行为和意思表示，以及贵院听证和评估后对涉案房产予以查封，同样是被告一对涉案房产处分的行为，而且其在后的处分行为以及经贵院听证、评估和查封，对涉案房产处分具有更优势、更强的排除、公示和证据效力。二、在被告一申请法院查封涉案房屋前，被告二并没有按照《商品房买卖合同》约定向被告一支付过购房款。被告二在执行异议中所出具户名为案外人王全的交通银行2008年4月8日取现44000.0元交易清单，与被告二向被告一支付购房款之间完全没有任何关系，不能作为被告二向被告一支付购房款的证据。被告二在执行异议中所出具户名为案外人王全的招商银行户口历史交易明细表，2013年4月2日由案外人王全转账给案外人张秀琴50000.0元的银行转账记录，付款人王全与收款人张秀琴双方均不是《商品房买卖合同》交易的任何一方，不能作为被告二向被告一支付购房款的证据。在没有确凿、有效的证据可以证明被告二已经向被告一支付过购房款的情况下，仅仅依靠被告的收款收据根本无法证明已实际支付了购房款。更何況被告二为被告一的工作人员，双方存在利害关系，由被告一出具的收款收据本身也不具有证据效力。三、没有证据可以证明被告一已向被告二交付过涉案房产，被告二在被告一申请查封涉案房产前一直实际居住，也没有证据可以证明其名下没有其他可用于居住的房屋。被告二执行异议中所提交的用以证明其在涉案查封房屋实际居住的《抄表收费流水》，所载明的用户姓名并非被告二而是案外人王全，而王全是被告一的工作人员，这也与涉案房产评估报告所载明的由被告一内部工程技术人员居住相印证，由此可以排除被告一已经向被告二实际交付了涉案被查封房屋且被告二一直在此居住的可能。被告二所提交的住房情况查档证明，载明的事项仅说明被告二在哈尔滨市主城区没有住房，但不能证明其在哈尔滨市呼兰区、阿城区、双城区以及哈尔滨市以外包括青岛市在内的其他省市也没有住房。涉案房屋系登记在被执行的房地产开发企业即被告一名下的商品房，贵院执行异议审判应当严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，审查是否满足所规定的情形:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋:(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”同时，综上，贵院(2018)鲁0203执异183号《民事裁定书》认定事实错误，适用法律错误，应予撒销，青岛市市北区黄台路8号*户房产应当继续执行。被告启泰公司辩称，两被告之间的交易都是真实的，我单位认可执行裁定，原告不应当申请法院执行涉案房屋。被告董洁辩称，一、原告提出的“被告一在签订《商品房买卖合同》后对涉案房产处分行为，以及贵院查封涉案房产时听证、评估和查封的效力明显具有更强的排除、公示和证据效力”的理由不能成立（一）应当认定答辩人与被告一签订的《商品房买卖合同》合法有效在贵院对答辩人提出的执行异议审查过程中，答辩人提交了与被告一签订的《商品房买卖合同》原件，原告虽然对合同的真实性提出异议，但未提交足以反驳的相反证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”。因此，在原告未提交足以反驳的相反证据的情况下，应当确认《商品房买卖合同》的真实性。答辩人提交的《商品房买卖合同》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当确认合同有效。（二）原告提出的理由无事实和法律依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据该规定，消费者的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程优先受偿权优先于经过建设单位承诺的抵押权。根据相关法律规定，抵押权人的优先受偿权优先于普通债权人查封房产的债权。因此，在本案中，答辩人的物权期待权优先于被告一的承诺、担保和法院的查封，原告提出的理由不能成立。另外，在被告一提供担保和法院查封、听证过程中，原告未对涉案房产的权属情况进行过切实有效的调查，而一旦原告进行切实有效的调查，就会发现涉案房产存在权利瑕疵。因此，原告对涉案房产无法执行存在过错。二、原告提出的“在被告一申请法院查封涉案房屋前，被告二并没有按照《商品房买卖合同》约定向被告一支付过购房款”的理由不能成立在执行异议异议审查过程中，答辩人提交了被告一在2008年4月8日出具的金额为403900元的收据和2013年4月2日出具的金额为50万元的收据，能够证明答辩人已经支付了全部购房款。原告虽对两份收据的真实性提出异议，但未提交相反证据予以证明。答辩人提交的答辩人儿媳王全的交通银行的对账单，证明王全在2008年4月8日在交通银行提取现金44万元，该证据能够证明答辩人在该日所支付购房款的款项来源并已经实际支付房款的事实。答辩人提交的答辩人儿媳王全的招商银行的对账单，证明答辩人委托王全在2013年4月2日向被告一指定的财务人员张秀琴转款50万元。被告一在王全转款的当日向答辩人出具了50万元的收据，证明被告一确认王全向张秀琴转款50万元的行为是答辩人向被告一支付购房款的行为。因此，上述证据足以证实答辩人向被告一支付了全部购房款，原告提出的理由不能成立。三、原告提出的“没有证据可以证明被告一已向被告二交付过涉案房产，被告二在被告一申请查封涉案房产前一直实际居住，也没有证据可以证明其名下没有其他可用于居住的房屋”的理由不能成立答辩人有证据能够证明自2008年至今，答辩人一直交纳涉案房屋的水电费、物业费等费用，答辩人一直居住、使用涉案房屋，被告一已经实际向答辩人交付了涉案房屋。答辩人提交的哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心出具的《查档证明》证明，答辩人在长期生活居住的哈尔滨市主城区没有住房。如原告认为答辩人在其他地区或省市有住房，应当提交证据予以证明。对于答辩人在其他省市是否有住房，答辩人没有权利、也没有能力进行调查取证，法律不应强人所难。如法院认为必要，请求法院对答辩人在青岛市或其他省市是否有住房进行调查。因此，答辩人提供的证据能够证明答辩人除涉案房产外，无其他用于居住的房屋，在原告没有证据证明答辩人有其他用于居住的住房的情况下，应当认定答辩人无其他用于居住的住房。综上所述，答辩人认为，答辩人对涉案房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，原告提出的继续执行的理由不能成立，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：青建集团与启泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年3月27日作出(2010)北民一民初字第102号民事判决书，判令启泰公司向青建集团支付工程款5213470.88元及利息等，驳回启泰公司反诉请求，并经青岛市中级人民法院2017年12月14日(2017)鲁02民终6614号民事判决书终审判决维持原判。该案诉讼期间，本院于2010年1月12日作出诉讼保全民事裁定书，查封了启泰公司开发建设的部分网点房及商品房，诉讼过程中，启泰公司多次申请以其他开发建设的网点房或商品房替代已被查封的房产，其中，启泰公司于2012年6月12日向本院提交申请，以涉案房产等位于青岛市市北区黄台路8号都市华庭小区7处房产作为担保，请求解除对其名下其他房产的查封;本院经听证后于2012年6月14日作出裁定，查封了涉案房产等多处房产的登记。2013年1月24日，启泰公司向本院申请解除对其名下其他房产的查封，表示涉案房产等位于青岛市市北区黄台路8号*处房产可以继续作为担保;2013年1月28日，启泰公司向本院申请对涉案房产等担保财产进行评估，本院进行了听证并对涉案房产委托评估，由青岛天和不动产房地产评估有限责任公司于2013年2月28日作出评估报告书，确认涉案房产建筑面积为150.65平方米，评估单价为每平方米15599元，评估总值为2349989元;评估报告中记载，评估基准日涉案房产均由被告内部工程技术管理人员居住，评估人员现场勘验时未能进入房屋内部进行室内勘察，但对不同楼层的相同户型和布局的房地产进行了勘察，无法确定涉案房产装修情况，征得委托方和被告的同意，本次评估对涉案房产的装修情况均按毛坯考虑，并假设涉案房产的户型、布局与实地勘察的房地产相同;该评估报告附件中包含启泰公司2013年2月28日《承诺书》，内容为:都市华庭项目是我公司开发建设，于2005年12月30日竣工验收，现大部分销售完毕，还有未销售的住宅房几套，其中都市华庭小区*户和*户两套还没有销售，我公司承诺这两套住宅产权属于启泰公司。2013年3月20日，本院裁定查封涉案房产等房产，解除启泰公司申请的部分房产的查封。2016年9月19日办理了继续查封手续，查封期限至2019年9月18日。该案诉讼保全有效查封的不动产包括青岛市市北区黄台路8号都市华庭小区1号楼*户和*户两套住宅房产、刘薇名下位于青岛市市北区南昌路*、-3、-4、一6、一7、-8号网点房。青建集团于2018年1月16日向本院申请执行后，本院以(2018)鲁0203执278号立案执行。申请执行人青建集团与被执行人启泰公司返还质量保修金纠纷一案，本院于2014年5月19日作出(2014)北民初字第394号民事判决书，判令启泰公司返还青建集团第三期质量床修金2960782.29元及利息等，该案诉讼保全有效查封的不动产为耿海青、刘素欣名下位于青岛市市北区南昌路*-25、-26、27号三处网点房。青建集团于2015年1月21日向本院申请执行后，本院以(2015)北执字第430号立案执行。上述案件执行过程中，董洁向本院提出执行异议。本院审查后作出（2018）鲁0203执异183号执行裁定，裁定：一、董洁对青岛市市北区黄台路8号*户房产提出的排除执行异议成立；二、中止对青岛市市北区黄台路8号*户房产的执行。青建集团不服该裁定，遂提起本案之诉。对有异议的事实和证据，本院认定如下：（一）董洁提交其与启泰公司签订的青岛市商品房买卖合同，用以证明其于2008年3月31日与启泰公司签订合同购买涉案房产，每平方米单价6000元，总价暂定903900元。启泰公司对该证据予以认可。青建集团对该证据真实性有异议，申请对该合同形成时间进行司法鉴定。后经鉴定机构要求提供相关鉴定比对样本，青建集团未能提供，并向本院申请撤回鉴定申请。本院认为董洁提交的上述证据经合同相对方启泰公司认可，青建集团虽对该证据真实性提出异议并申请鉴定，但终因故撤回鉴定申请，青建集团没有提供证据否定董洁所提交的该证据的真实性，故本院对该证据予以采信。（二）启泰公司出具的收款收据两份，交通银行、招商银行出具的交易明细各一份，董洁、石磊亲子关系公证书一份，石磊、王全结婚证一份，用以证明2008年4月8日，董洁的儿媳王全在交通银行取款44万元，董洁在当日向启泰公司交纳购房款403900元，启泰公司向董洁出具了403900元的交款收据；2013年4月2日，董洁委托儿媳王全按照启泰公司的指令，向启泰公司账务人员张秀琴的银行账户转账交纳购房款50万元，启泰公司当日向董洁出具了50万元的交款收据，董洁完成了全部交付购房款的义务。启泰公司对上述证据无异议，并提交张秀芹的职工参保证明一份，用以证明张秀芹是启泰公司职工，董洁向张秀芹账户转入的50万元系董洁向启泰公司支付的购房款。青建集团对董洁提交的证据不予认可，认为交通银行对账单仅显示案外人王全从银行取现44万元，不能证明董洁向启泰公司支付了该笔购房款；另一份招商银行明细仅能证明王全向案外人张秀琴账户支付了50万元款项，与董洁向启泰公司付款无关，且该银行账户名称为张秀琴，启泰公司提交的职工参保证明系张秀芹，该二人并非同一人。针对青建集团的质证意见，董洁后补充提交一份中国工商银行辽宁路支行出具的跨行支付系统大额支付业务收报清单，用以证明王全汇款时误将“张秀芹”写为“张秀琴”，因账号填写无误，故银行在核对收款人无误后仍将该业务予以进行，未将款项退回重办。青建集团对此质证称，该证据表述的内容不能证明“张秀琴”即“张秀芹”，该证据的制作主体为银行，银行无权对不同主体的身份作出确认和证明。本院认为，董洁提供的亲子关系证明、结婚证可以证明王全系董洁的儿媳。董洁提交的交通银行交易清单显示王全于2008年4月8日取款44万元，董洁提交的启泰公司出具的收据显示董洁于2008年4月8日向启泰公司支付购房款403900元，该两份证据与房屋买卖合同约定的付款时间、付款金额相吻合，故该两份证据与房屋买卖合同可以形成较为完整的证据链，共同证明董洁于2008年4月8日向启泰公司支付购房款403900元。董洁提交的招商银行历史交易明细显示王全于2013年4月2日向张秀琴账户转账50万元，结合启泰公司提交的张秀芹参保证明、董洁补充提交的中国工商银行辽宁路支行出具的跨行支付系统大额支付业务收报清单，可以证明该笔款项系董洁通过其儿媳王全向启泰公司支付的购房款。（三）不动产登记信息查询结果证明两份，用以证明董洁在其长期居住生活的哈尔滨市主城区以及青岛市均无房屋登记信息。青建集团对该证据真实性无异议，但认为该证据不能证明董洁在其他省市也没有住房。本院认为，董洁提交的该份证据可以证明其在曾经居住地哈尔滨市及现居住地青岛市均无住房。本案中董洁名下是否有用于居住的房屋系据以判断其是否具备足以排除执行的因素之一，其已提交曾经居住地哈尔滨市及现居住地青岛市不动产登记部门出具的名下无房产信息的证明，其没有能力、也没有必要提供其在全国各个省市均无住房的证明，故本院认为其对该问题已尽到举证责任。（四）涉案房产电费抄表流水二张、2009年2月至2019年3月期间每月增值税电子发票若干张、启泰物业管理有限公司证明一份、物业费收据七张、生活照片一组，用以证明董洁及其家人自2008年至今一直在涉案房屋内居住。青建集团质证称，物业费、电梯费的收据仅提供了2012年12月31日至2017年7月3日的物业收费收据，不能证明被告2自2008年起至今已接收并在涉案房屋内居住。增值税电子发票不能证明被告2自2008年起至今已接收并在涉案房屋内居住。《用户抄表收费流水》系复印件不予质证。对物业证明不予认可，无法证明董洁的主张。本院认为，董洁提交的增值税电子发票系自2009年2月至2019年3月期间每月生活缴费发票，该证据足以证明董洁及其家人自2009年起对涉案房产居住、使用至今，其交纳的电费抄表流水、启泰物业公司证明、其与家人多年里在该房屋内拍摄的多张照片也均可以证明这一事实，故对董洁所主张的其自购买房屋以来一直在内居住、使用的事实本院予以采信。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明、确认的事实，涉案房产虽登记在启泰公司名下，但董洁于2008年3月即与启泰公司就该房屋签订商品房买卖合同，早于本院对涉案房产的查封时间，随后其与家人在涉案房产居住至今，其已向启泰公司支付全部购房款903900元，其在曾经居住地及现居住地名下均无住房，故董洁提出的异议符合法律规定的能够排除执行的情形。青建集团要求确认涉案房产归启泰公司所有、青建集团有权继续执行该房产的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决如下：驳回原告青建集团股份公司的诉讼请求。案件受理费30904元，由原告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙 媛人民陪审员  于敬乐人民陪审员  杨曰福二〇一九年八月二十六日书 记 员  孙晓蕾