云南省华坪县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0723民初785号原告刘远书，女，汉族，1973年3月5日出生，本科文化，云南省华坪县人，公务员，住华坪县。委托诉讼代理人周北君，云南千舟律师事务所律师，执业证号为15307201310516528，代理权限为特别授权代理。原告冯后华，男，汉族，1971年4月7日出生，本科文化，云南省华坪县人，事业单位工作人员，住华坪县。被告张世云，男，汉族，1970年9月20日出生，云南省华坪县人，个体户，住华坪县。第三人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司负责人：陈全。地址：云南省丽江市华坪县第三人陶弟国，男，汉族，1962年4月25日出生，高中文化，云南省华坪县人，退休职工，住华坪县。上列当事人因案外人执行异议纠纷一案，原告于2018年7月4日起诉来院，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理并作出判决，判决后二原告不服提起上诉，经丽江市中级人民法院裁定发回本院重审，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理，原告刘远书及其委托代理人周北君、原告冯后华，被告张世云，第三人陶弟国到庭参加了诉讼，第三人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司负责人未到庭，也未委托代理人到庭，本案现已缺席审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、解除对“腾云·蓝色港湾”2号楼0702号房屋的查封，停止对“腾云·蓝色港湾”2号楼0702号房屋的执行；2、依法确认“腾云·蓝色港湾”2号楼0702号房屋的所有权归二原告所有；3、诉讼费由被告承担。其请求依据如下事实及理由：二原告系夫妻关系，2014年8月，第三人腾云公司因资金不足向第三人陶弟国借款250万元，后因腾云公司未能偿还借款，2016年3月1日腾云公司与陶弟国经协商结算后签订《债权债务抵偿协议》，确定借款本息共计385万元，腾云公司用其“腾云·蓝色港湾”4栋2403、2404、2301、2302四套房屋和A171、A127、A170、A128、A169、A126、A125、A172八个车位折抵借款本息2716300元，还差欠的本息为1133700元。2016年11月因腾云公司仍无力偿还尚差欠的本息1133700元，于2016年11月9日与陶弟国签订《债权债务抵偿协议》，约定用“腾云·蓝色港湾”2号楼0702号房屋、正一层车位179㎡、地下二层A73车位冲抵剩余本息1133700元，双方债权债务已履行完毕。签订《债权债务抵偿协议》后陶弟国便与腾云公司签订了《商品房购销合同》和办理了车位登记手续，至2016年11月9日，陶弟国已完全取得上述房屋、车位的所有权。2017年4月28日，二原告与陶弟国签订《房屋买卖协议书》，陶弟国将蓝色港湾小区2栋0702号房屋以383190元的价格卖给二原告。2017年4月28日二原告向陶弟国支付购房定金2万元，2017年5月8日二原告支付了购房款363190元，陶弟国出具了收据，随后二原告与腾云公司重新签订了《商品房购销合同》，将购房人由陶弟国变更为二原告。2017年5月19日腾云公司向原告刘远书出具收款收据，载明：购2-0702房款，金额383190元，备注陶弟国更名。2017年6月3日腾云公司向二原告发出接房通知书，将0702号房屋交付给二原告，当日二原告即向蓝色港湾物业云南安杰物业管理有限公司缴纳了2017年6月3日至2018年6月2日的物业费1839.31元，物业公司出具了物业费结算票据。时至2017年6月3日二原告已经支付了全部购房款，并缴纳了1年的物业管理费，已合法取得该房屋的所有权，并实际占有、使用该房屋。被告张世云与腾云公司民间借贷纠纷一案，经华坪县人民法院审理后作出（2016）云0723民初569号民事判决书，张世云向法院申请强制执行，华坪县人民法院作出（2016）云0723执558号执行裁定书，对腾云公司的“腾云·蓝色港湾”4栋2403、2404、2301、2302号四套房屋和A171、A127、A170、A128、A169、A126、A125、A172八个车位予以查封，陶弟国提出书面异议，华坪县人民法院作出（2017）云0723执异18号执行裁定书，裁定中止对上述房屋和车位的执行。2017年10月17日华坪县人民法院作出（2016）云0723执558号之四执行裁定书，裁定将腾云公司的2号楼601、602、603、604、701、702、703、704号房屋予以查封。2018年6月7日二原告提出书面执行异议，法院驳回了二原告的异议。蓝色港湾小区2栋0702号房屋被法院查封前，二原告就与陶弟国、腾云公司签订了有效的买卖合同，支付了全部购房款，已实际占有房屋，并在房管所登记备案，该房屋是二原告的合法财产，法院将该房屋查封损害了二原告的合法权益，现二原告根据相关法律规定起诉至法院。被告张世云原审时辩称，原告起诉是基于第三人陶弟国与腾云公司之间的买卖合同，但腾云公司并没有买卖房屋的权利，原告也未办理过户手续，本案争议房屋不是原告唯一的房屋，原告并未实际占有房屋，请依法驳回原告的诉讼请求；被告张世云重审时辩称，认为一审判决是正确的。第三人腾云公司经本院依法传票传唤，负责人未到庭，也未委托代理人到庭，也未向本院提交书面答辩意见，视为自动放弃相关诉讼权利。第三人陶弟国原审时辩称，2014年8月腾云公司因资金不足向我借款250万元，借款期限为18个月，后因不能按时还款，双方于2016年3月1日经结算后签订了《债权债务抵偿协议》，确定借款本息共计385万元，腾云公司用其“腾云·蓝色港湾”4栋2403、2404、2301、2302四套房屋和A171、A127、A170、A128、A169、A126、A125、A172八个车位折抵借款本息2716300元，还差欠的本息为1133700元。2016年11月因腾云公司仍无力偿还尚差欠的本息1133700元，于2016年11月9日再次签订《债权债务抵偿协议》，约定用“腾云·蓝色港湾”2号楼0702号房屋、正一层车位179㎡、地下二层A73车位冲抵剩余本息1133700元，双方债权债务已履行完毕。签订《债权债务抵偿协议》后我便与腾云公司签订了《商品房购销合同》和办理了车位登记手续，至2016年11月9日，我已完全取得上述房屋、车位的所有权。因腾云公司不能如期归还借款，致我家庭经济陷入困境，我于2015年10月至2017年2月期间三次向原告刘远书借款29万元，三次借款均是现金方式支付给我，我向刘远书出具了借条。2017年4月28日因我无力偿还借款，与二原告协商后，签订了《房屋买卖协议书》，约定将蓝色港湾小区2栋0702号房屋以383190元的价格出售给二原告，由二原告向我支付购房定金2万元，其余款项待双方核对清楚后结清。后当日原告刘远书即支付了购房定金2万元，我出具了收款收据。2017年5月8日，我与原告刘远书核对后确认2015年10月至2017年2月期间我共向他们借款29万元，双方约定将这29万元借款与借款利息13190元冲抵购房款，剩余款项6万元原告刘远书当场以现金方式支付给了我，至此二原告结清了全部购房款，我向刘远书出具了363190元的购房款收据。随后我配合二原告与腾云公司重新签订了《商品房购销合同》，将购房人由我变更为二原告，2017年5月19日腾云公司向二原告出具了收款收据。“腾云·蓝色港湾”2号楼0702号房屋被法院查封前，我就已取得该房屋的所有权，之后我将房屋出售给二原告，二原告于2017年5月8日结清了全部购房款，于2017年5月19日与腾云公司签订合法有效的书面买卖合同，而华坪县人民法院于2017年10月17日对房屋进行了查封，该查封行为不当；第三人陶弟国重审时辩称对诉讼请求没有意见。原审中原告刘远书、冯后华提交了以下证据：1、借款合同、转账凭证、《债权债务抵偿协议》两份、收据、《商品房购销合同》，拟证实腾云公司与陶弟国之间的债权债务；2、《房屋买卖协议书》、金额为2万元的收据、金额为363190元的收据复印件，拟证实二原告与陶弟国之间房屋买卖的情况；3、《商品房购销合同》、金额为383190元的收款收据、接房通知书、物业费用结算票据、照片一张、《前期物业服务合同》，拟证实二原告与腾云公司签订了购房合同，且缴纳了一年的物管费；4、（2017）云0723执异18号执行裁定书、（2016）云0723执558号之四执行裁定书、（2018）云0723执异46号执行裁定书。经质证，被告张世云对证据1中2016年11月9日签订的《债权债务抵偿协议》有意见，对证据1中的其他证据明确表示不发表质证意见，对证据2、3不予认可，对证据4中的（2017）云0723执异18号执行裁定书不予认可，认为该证据与本案无关，对（2016）云0723执558号之四执行裁定书与（2018）云0723执异46号执行裁定书无异议，第三人陶弟国对二原告提交的所有证据均无异议。本院对被告张世云与第三人陶弟国均无异议的证据4中的（2016）云0723执558号之四执行裁定书与（2018）云0723执异46号执行裁定书依法予以采信，证据1、2能够相互印证反映客观事实，本院予以采信，证据3中《商品房购销合同》、金额为383190元的收款收据、物业费用结算票据、《前期物业服务合同》，经审查客观、真实，本院予以采信，其余证据本院不予采信，证据4中的（2017）云0723执异18号执行裁定书与本案无关，本院不予采信。重审时对上述证据的审查意见与原审一致，重审中二原告无新证据提交法庭。原审中被告张世云提交了以下证据：1、商品房购销合同，拟证实第三人腾云公司与华坪县农村信用合作联社签订了《商品房购销合同》；2、解除《商品房购销合同》协议；3、（2017）云0723民初1431号民事判决书；4、（2018）云07民终392号民事判决书。经质证二原告及第三人陶弟国对上述证据均不予认可,本院经审查认为上述证据能够相互印证，反映客观事实，本院予以采信。重审时对上述证据的审查意见与原审一致。重审中被告张世云提交了华坪县人民法院协助执行通知书回执及云南省农村信用社账户交易明细复印件各一份，拟证明2014年9月1日陶弟国转账给腾云公司账户250万元，2015年8月21日腾云公司转账给陶弟国账户270万元，第三人腾云公司与第三人陶弟国之间不存在债权债务关系。经质证，原告对该证据的真实性没有意见，但是对证明内容有意见，华坪法院生效（2017）云0723执异18号执行裁定书已确定房产公司与第三人之间的债权债务关系及抵债协议的效力成立；第三人陶弟国对被告提交的账户交易明细不认可，称2015年8月21日公司转进他账户的270万元只是借用了他的银行卡进行转账，他并没有办理过这笔钱。经审查，证据客观真实，本院予以采信，但证明目的无法核实，本院不予认定。第三人陶弟国原审和重审时均未向本院提交证据。经审理查明，本院在执行张世云申请执行腾云公司民间借贷纠纷一案过程中，于2017年10月17日作出（2016）云0723执558号之四执行裁定书，裁定对腾云公司所有的“腾云.蓝色港湾”2号楼702号房屋予以查封。2018年6月7日，原告刘远书、冯后华向本院提出执行异议，认为其已善意取得涉案房屋的所有权，并实际占有使用该房屋，法院查封房屋侵犯了其合法权益。本院审查后于2018年6月13日作出（2018）云0723执异46号执行裁定书，裁定驳回刘远书、冯后华的异议，原告因此诉讼来院。另查明，涉案房屋属于腾云公司开发建设的商品房，2012年9月5日，云南腾云房地产开发有限责任公司与华坪县农村信用合作联社签订《商品房购销合同》，约定腾云公司将“腾云.蓝色港湾”2幢1至7层及裙楼出售给华坪县农村信用合作联社。2017年1月3日，双方签订《解除协议》，约定双方解除前述《商品房购销合同》。2014年8月30日腾云公司与陶弟国签订《借款合同》，约定腾云公司向陶弟国借款250万元，2016年11月9日双方签订《债权债务抵偿协议》，约定腾云公司将“腾云.蓝色港湾”2号楼702号房屋折价383190元冲抵借款，腾云公司出具了收款收据，同日双方签订了《商品房购销合同》。2017年4月28日陶弟国与刘远书、冯后华签订《房买卖协议书》，约定陶弟国将2号楼702号房屋以价格383190元出售给刘远书与冯后华，当日陶弟国出具了金额为2万元的购房定金收据，2017年5月8日陶弟国出具了金额为363190元的购房款收据，2017年5月18日刘远书、冯后华与腾云公司签订了《商品房购销合同》，2018年6月28日进行了登记备案，期间2017年5月19日腾云公司向刘远书出具了金额为383190元的购房款收款收据，但并未实际付款。2014年9月1日陶弟国转账给腾云公司账户250万元，2015年8月21日腾云公司转账给陶弟国账户270万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，第一、第三人腾云公司欠第三人陶弟国385万元债务是否属实本案无法核实；第二、2012年9月5日云南腾云房地产开发有限责任公司与华坪县农村信用合作联社签订《商品房购销合同》，约定腾云公司将“腾云.蓝色港湾”2幢1至7层及裙楼出售给华坪县农村信用合作联社，2017年1月3日，双方签订《解除协议》，约定双方解除前述《商品房购销合同》。但在2016年11月9日腾云公司就与陶弟国签订了以房抵债的《债权债务抵偿协议》与《商品房购销合同》，约定将“腾云.蓝色港湾”2号楼702号房屋折价383190元冲抵借款抵偿给陶弟国。陶弟国与腾云公司签订的《商品房购销合同》系腾云公司未与华坪县农村信用合作联社解除《商品房购销合同》前提下签订，违反法律的规定，为无效合同，因此2017年4月28日陶弟国与刘远书、冯后华签订《房买卖协议书》，约定陶弟国将2号楼702号房屋以价格383190元出售给刘远书与冯后华，也应认定为无效合同。第三、2017年5月18日刘远书、冯后华与腾云公司签订了《商品房购销合同》，并未实际付款，刘远书、冯后华也未实际居住该房屋，原告刘远书、冯后华对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。经本院审判委员会讨论决定，本案依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告刘远书、冯后华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘远书、冯后华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  杨 松审 判 员  李铧兵人民陪审员  刘祖坤二〇一九年八月一日书 记 员  罗 然