云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初2133号原告：杨树能，男，1964年1月14日生，汉族，云南省麻栗坡县人，现住文山市。原告：李启琨，女，1964年1月14日生，汉族，云南省麻栗坡县人，现住文山市。委托诉讼代理人：缪礼兵，云南谠言律师事务所律师（特别授权）。被告：文山东园商贸有限公司。统一社会信用代码：91532600218173406B。法定代表人：马丽芝，执行董事兼总经理。住所地：文山市环北三路金光傲城3A-31。被告：文山东园商贸有限公司大众超市金光傲城店。统一社会信用代码：91532600MA6K83LD8X。负责人：马丽芝，总经理。住所地：文山市环北三路金光傲城3A-31。以上二被告共同委托诉讼代理人：王丽，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。原告杨树能、李启琨与被告文山东园商贸有限公司（以下简称东园公司）、文山东园商贸有限公司大众超市金光傲城店（以下简称东园公司金光傲城店）返还原物纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨树能、李启琨的委托诉讼代理人缪礼兵，被告东园公司、东园公司金光傲城店的委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨树能、李启琨向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告位于文山市金光位傲城1A-25号的房屋(该房屋暂估100万元);2.判令二被告支付原告从2018年5月24日至2019年5月24日的房屋租金128370元(213.95㎡×50元㎡/×12月=128370元)，以上二项合计为:1128370元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年，文山市金光房地产开发有限公司(以下简称金光公司)开发建设位于文山“金光傲城”的房屋，后因金光公司建房欠原告杨树能200多万元的货款，故金光公司用其自建“金光傲城”的房屋第1A-25号用以抵销欠款。原告与金光公司于2011年4月15日签订《商品房购销合同》，约定原告购买“金光傲城”1A-25号的房屋，同年4月19日，该房屋向房地产管理机关已进行登记备案。因原告与金光公司签订房屋购销合同时，“金光傲城”的房屋并未实际建成投入使用，故原告并未知悉自己所有的房屋所在位置。2019年年初，原告得知自己所有的“金光傲城”1A-25号房屋为被告所使用，但原告并未与被告签订过任何租赁合同，且未收取过被告的任何租金。综上所述，原告作为房屋的实际所有人，享有占有、使用、收益等权利，而被告在未与原告签订《房屋租赁合同》的前提下，便私自使用所有权归属于原告的房屋，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益。被告东园公司、东园金光傲城店辩称，一、答辩人与文山金光房地产开发有限公司签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》合法有效，答辩人有权使用被答辩人具有所有权的房屋。首先，马丽芝作为文山东园商贸有限公司的法定代表人及文山东园商贸有限公司大众超市金光傲城店的负责人，于2010年12月20日与文山金光房地产开发有限公司签订《文山金光傲城商铺租赁合同》，而被答辩人在诉状中陈述其与文山金光房地产开发有限公司于2011年4月15日签订《商品房购销合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据上述规定，即“买卖不破租赁”的原则，虽然房屋的所有权发生变动，但并不影响租赁合同的效力。因此，被答辩人的买卖关系不能抵抗答辩人的租赁关系。其次，马丽芝于2019年1月2日向文山州中级人民法院提起诉讼，要求依法确认其与文山金光房地产开发有限公司签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》合法、有效，合同继续履行。该案经文山州中级人民法院开庭审理后，依法作出判决:“马丽芝与文山金光房地产开发有限公司于2010年12月20日签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》在租赁期限从2011年1月1日至2030年12月31日止合法有效。”该判决已发生法律效力。因此，在2011年1月1日起至2030年12月31日止，马丽芝与文山金光房地产开发有限签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》约定的权利义务应当受到法律的保护。二、答辩人不应承担支付租金的义务。在答辩人与文山金光房地产开发有限公司签订《文山金光傲城商铺租赁合同》后，马丽芝已按合同的约定将房租租金全部打到文山金光房地产开发有限公司指定的账户内。因此，答辩人支付租金的义务已经全部履行完毕，不再承担向被答辩人支付租金的义务。综上所述，本案不适用案由返还原物，答辩人与文山金光房地产开发有限公司签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》合法、有效，答辩人不应承担支付租金的义务。请求人民法院查清案件事实后，依法驳回原告的诉讼请求。杨树能、李启琨对其主张，向本院提交如下证据：1.《身份证》复印件,证明二原告的基本身份信息及二原告主体适格的事实；2.《房屋购销合同》、《房屋所有权证书》，证明原告与文山金光房地产有限公司于2011年4月15日签订《商品房购销合同》。2011年7月14日，二原告登记为“金光傲城”1A-25号房屋的所有权人。二原告系本案所涉房屋所有权人的事实；3.《图片》，证明原告位于“金光傲城”的1A-25号房屋已被被告占有、使用，被告的行为已经侵犯原告的合法权益的事实；4.《金光傲城A区平面图》、《图片》，证明原告所有的金光傲城1A-25号房屋，现为被告所经营超市免费存包处内里纵向位置的事实；5.《微信截图》，证明被告于2016年10月开始启动大众超市金光傲城购物广场，启动之日就已经开始占有、使用原告1A-25号房屋至今的事实。经质证，东园公司、东园金光傲城店的质证意见是：对第1组证据无意见；第2组证据真实性、合法性无意见；第3组、第4组、第5组三组证据的三性均不认可，证明观点也不认可，被告法定代表人马丽芝与文山金光房地产有限公司于2010年12月20日签订了《文山金光傲城商铺租赁合同》，租赁期限65年，从2011年1月1日至2075年12月31日，该租赁合同经文山州中级人民法院（2018）云26民初101号民事判决确认，租赁期限从2011年1月1日至2030年12月31日合法有效，并确认马丽芝已按合同约定支付了租金（即2011年7月18日支付了526万元、2012年6月6日支付了218万元、2013年4月9日支付了1000万元）。金光公司于支付租金当日分别出具了三份收据，并在收据中注明收到租金的字样。因此，根据买卖不破租赁的原则，被告系合同使用租赁房屋。本院认为，东园公司、东园金光傲城店对杨树能、李启琨提交的第1组证据无异议，本院予以采信。第2组证据客观真实，与本案相关联，本院予以采信。第3、4组证据客观真实，本院予以采信，对证明观点有异议的部分，本院将结合案情进行综合评判。第5组证据是孤证，无其他证据印证，本院不予采信。东园公司、东园金光傲城店对其主张，向本院提交以下证据：1.(2018)云26民初101号《民事判决书》，证明被告与文山金光房地产开发有限公司签订的《文山金光傲城商铺租赁合同》，经文山州中级人民法院审理后，依法判决合法有效，被告对原告诉讼的房屋具有合法的租赁权；2.《云南省文山州中级人民法院送达回证》，证明文山州中级人民法院作出的(2018)云26民初101号《民事判决书》已发生法律效力。经质证，杨树能、李启琨对该两组证据真实性无意见，但不认可其证明观点，认为本案不适用买卖不破租赁的原则，理由是：1.实际侵权人是大众超市，租赁人是马丽芝，马丽芝租赁与大众超市侵权没有关联，二者是不同的民事主体。2.马丽芝租赁的区域不包括原告的物业范围。3.（2018）云26民初101号民事判决书，金光公司在庭审过程中答辩其租赁合同签订的时间是在2013年，而原告取得房屋的物权是在2011年，取得房屋产权在前，租赁在后，因此不适用买卖不破租赁的原则。4.马丽芝缴纳租金是在原告取得房屋产权之后。5.租赁的A区除了大众超市铺面以外，其他的铺面以及2、3楼层的房屋产权，已经办理了其他人的产权证书，因此本案不是合法形式的租赁合同。6.该租赁合同也没有备案。本院认为，东园公司、东园金光傲城店提交的2组证据客观真实，与本案相关联，本院予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：两原告于2011年4月15日与文山金光房地产有限公司签订《商品房购销合同》，向该公司购买1A-25号商铺。2011年7月14日，二原告取得“金光傲城”1幢1A-25号商铺的所有权证书（文山县房权证文房子第042411号），面积213.95㎡。另查明，两被告的法定代表人和负责人马丽芝于2010年12月20日，与文山金光房地产有限公司签订《文山金光傲城商铺租赁合同》，该合同已将金光傲城包括两原告1A-25号商铺在内的一至三层A区商铺出租给马丽芝使用，租赁期限从2011年1月1日至2030年12月31日，两原告的1A-25号商铺现由两被告使用。上述事实，已经生效的文山州中级人民法院（2018）云26民初101号《民事判决书》所确认。本院认为，返还原物纠纷，是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。具体到本案，首先，两被告使用两原告的1幢1A-25号商铺，是基于与文山金光房地产有限公司签订《文山金光傲城商铺租赁合同》。因《文山金光傲城商铺租赁合同》已被生效的《民事判决书》认定合法有效，故两被告占有使用两原告的1幢1A-25号商铺的行为合法有效。其次，两被告与文山金光房地产有限公司签订《文山金光傲城商铺租赁合同》的时间，在两原告取得“金光傲城”1幢1A-25号商铺的所有权证书之前。按照《合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定，两被告有权占有使用两原告的1幢1A-25号商铺。综上所述，两原告主张两被告返还1A-25号商铺并支付租金128370元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回杨树能、李启琨的诉讼请求。案件受理费14960元，减半收取7480元，由杨树能、李启琨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  周宏浴二０一九年八月十二日书记员  程子芮