天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初4319号原告：天津科诚房地产开发有限公司（原名称天津梦雨投资有限公司），住所地天津市津南区辛庄创意产业园区津沽路818号辛庄经济服务中心2351A室。法定代表人：马永霞，经理。委托诉讼代理人：高静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡玉香，天津双辰律师事务所律师。被告：呷哺呷哺餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇孙村组团物顺南路北侧。法定代表人：杨淑玲，总裁。委托诉讼代理人：马润华，男，该公司法务。委托诉讼代理人：张浩鹏，男，该公司资产管理经理。原告天津科诚房地产开发有限公司（以下简称“科诚公司”）与被告呷哺呷哺餐饮管理有限公司（以下简称“呷哺呷哺公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。科诚公司的委托诉讼代理人高静、蔡玉香，被告呷哺呷哺公司的委托诉讼代理人马润华、张浩鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科诚公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告于2015年11月11日签订的租赁合同，同时判令被告立即腾出所占用的坐落于天津市津南区总计203平方米的房屋并交还于原告。2.被告给付原告租金291723.23元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2015年11月11日签订《租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的坐落于天津市津南区总计203平方米的房屋经营餐饮业，租赁期限8年，自2015年12月31日至2023年12月30日，前两年租金按照被告营业额的8%每月15日之前交付，2017年12月31日至2019年12月30日的租金每年为200057元，每年物业费为111142元，以后租金每两年递增一次。同时合同还约定如被告未能依约按期支付租金等费用，原告有权书面通知被告立即予以交付，如书面通知后，被告逾期30日仍未缴付，原告有权解除合同，合同签订后，被告入场并一直经营，租金交纳至2017年10月30日，至今仍欠2017年10月31日至2019年4月16日的租金293599元，原告多次催要未果，原告于2019年4月10日向被告发出解除合同的书面通知，被告已经接收。原告以为，双方签订的租赁合同真实有效，由于被告不能及时缴纳租金及其他费用的行为，损害了原告的合法权益，经原告一再书面通知被告缴付，被告拒绝，合同约定的解除条件已经成就。故原告呈讼，判如所请。庭审中，原告撤回要求被告立即腾出所占用的坐落于天津市津南区总计203平方米的房屋并交还的诉讼请求；变更第二项诉讼请求为：要求被告支付自2017年10月31日至2019年4月16日的租金224486.29元。呷哺呷哺公司辩称，对原告主张的解除合同认可，同意解除合同。不同意支付租金，合同履行过程中，原告存在违约行为，商场的开业率要保证在70%以上，自2017年11月起，涉案的商场开业率就已经不足70%，按照合同约定，被告方可以不支付租金及物业费。诉讼费用不同意承担。本院经审理，对当事人双方没有争议的事实认定如下：2015年11月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告所有的坐落于天津市津南区津沽路辛庄镇新濠广场项目的一层总计使用面积为203平方米的房产，用于开设并经营呷哺呷哺火锅店及饮料吧，租赁期限8年，自2015年12月31日至2023年12月30日。合同第3.2条约定，“甲方（原告）同意自房产正式交付之日起60天为免租期，即2015年11月2日至2015年12月30日，免租期期满之次日为正式起租日。如免租期内乙方（被告）装修完毕可以对外营业，则开业日为计租起始日。”合同第4.1条约定：“自餐厅开业之日之后的前两个租赁年度，采取纯抽的支付方式。乙方按该处餐厅营业额的8%向甲方支付房屋租金.....自餐厅开业后第三个租赁年度起......，2017年12月31日至2019年12月30日，保底租金为2.7元/天/㎡，月租金为16671元，年租金为200057元。”同时，合同第8.12条约定：“甲方应保证租赁场地一号商业楼所处项目全部商家在免租期满前及整个租赁期内整体开业率达到70%以上；如甲方商业正在招租或者虽已开业，整个商业招租或开业面积不到整体商业面积70%时，乙方有权选择不开业，免租期顺延至整体商业开业面积的70%止；同时乙方有权选择开业，但自开业至整体商业营业面积达到70%时止，甲方免除乙方租金及物业费用。”合同第13.4条约定：“在甲方无违约的前提下，若乙方未能依约按期向甲方支付租金等其他费用，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付，......书面通知后乙方仍逾期30日仍未能缴付，则甲方有权解除本合同”。合同签订后，被告开业经营，并向原告支付租金至2017年10月30日，2017年11月份后的租金未支付。另查，现在涉案房产的实际产权人为案外人杜长江（新濠广场项目1号底商8号，建筑面积149.37㎡）与孙淑芳（新濠广场项目1号楼底商9号，建筑面积99.95㎡）。杜长江与原告公司签订了商铺委托经营合同，委托原告公司就其房产投资经营管理，委托期限8年，后双方达成调解意见，双方委托合同自2019年4月15日解除，原告给付杜长江自2019年3月2日起至上述房屋实际返还之日止的占有使用费；孙淑芳亦与原告公司签订了商铺委托经营合同，委托原告公司就其房产投资经营管理，委托期限至2018年4月16日。现原、被告双方均认可，被告已将涉案房产交付给了实际产权人。再查，天津梦雨投资有限公司于2019年4月17日名称变更为天津科诚房地产开发有限公司，即本案原告。庭审中，双方均认可解除2015年11月11日签订的《租赁合同》；被告认可应支付的2017年10月31日至2019年4月16日的租金数额为224486.29元，但不同意支付。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的租赁合同、增值税发票、商铺委托经营合同、民事调解书，被告提交的租赁合同等证据证实。对于以上证据本院均予以确认，并在卷佐证。对双方提交的其他证据，本院不予认定。当事人双方的争议焦点为：原告主张的2017年10月31日至2019年4月16日的租金224486.29元，被告是否应予支付。被告认为，原告在合同履行过程中存在违约行为，依据合同第8.12条约定，商场的开业率要保证在70%以上，自2017年11月起，涉案的商场开业率就不足70%，所以被告不应支付租金。围绕该争议焦点，被告提交了2018年3月1日原告公司发出的商函（复印件）、2018年12月27日原告公司发出的告知函等证据证实其主张。原告质证认为，2018年3月1日的商函系复印件，对真实性不认可，即便按照商函中的文字内容看，其中也没有原告方承认开业率未达到70%的内容；对2018年12月27日的告知函真实性认可，但告知函中所述的酒店是在2号商业楼，与本案租赁的1号商业楼是两个位置，且在该函件中第二段已经明确记载了“整体商铺开业率达83%”，且在该告知函中原告也并未承认1号商业楼整体开业率不足70%。该份告知函也是在被告的要求下写的，每段其实都相互矛盾，酒店在内的内容是应被告的要求写上去的，因为酒店未开业的时候，第二段中也记载了开业率达到了83%。本院认证意见，被告提交的2018年3月1日的商函系复印件，原告不予认可，对该份证据，不予认定；对于2018年12月27日的告知函，原告认可真实性，对该证据的真实性，予以认定，但是依告知函的内容来看，前后确实存在矛盾之处，不足以证实涉案商铺的开业率已经降至70%以下，该份证据对本案的待证事实缺乏证明力，故不予认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。现双方均认可解除该租赁合同，本院予以确认，对原告的该项主张，予以支持。对于原告主张的租金224486.29元，被告认可该数额，但抗辩因涉案商铺开业率降至70%以下，故不应支付。本案中，被告开业后缴纳租金至2017年10月30日，已经表明案涉商铺的开业率已经达到70%，被告抗辩2017年11月之后开业率降至70%以下，但并未提交充足的证据予以证实，对该项抗辩，不予采信，对原告该项主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告天津科诚房地产开发有限公司与被告呷哺呷哺餐饮管理有限公司于2015年11月11日签订的《租赁合同》自本判决生效之日解除。二、被告呷哺呷哺餐饮管理有限公司于本判决生效后五日内向原告天津科诚房地产开发有限公司支付租金224486.29元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2852元，由被告呷哺呷哺餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  冯文生二〇一九年八月十五日书记员  朱金富