河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初2620号 原告：郝新兰，女，汉族，1953年2月1日生，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张聚超，河北瀛铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏杰，河北瀛铎律师事务所律师。 被告：李萍，女，汉族，1962年6月19日生，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王充，河北浩博律师事务所律师。 第三人：河北国宏房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区滏河北大街396号B座1单元22层2215号。 法定代表人：王文江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周永刚，河北盛仑律师事务所律师。 原告郝新兰与被告李萍、第三人河北国宏房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝新兰的委托诉讼代理人张聚超、王敏杰、被告李萍的委托诉讼代理人王充、第三人河北国宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周永刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郝新兰向本院提出诉讼请求：1、依法确认邯郸市丛台区阳光水岸5号楼2单元3101号房产属于原告所有；2、依法判令立即停止对邯郸市丛台区阳光水岸5号楼2单元3101号房产的执行并解除对该房产的查封；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告李萍依据生效的邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初52号民事判决书（李萍与河北国宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案）向贵院申请强制执行后（案号为丛台区人民法院（2016）冀0403执840号），贵院查封了国宏公司名下位于邯郸市丛台区阳光水岸5号楼2单元3101号房产（以下简称案涉房产）一套。一、在贵院查封案涉房产之前，原告已经和第三人国宏公司签订合法有效的书面买卖合同。2014年8月16日，原告与第三人国宏公司签订《内部认购协议书》。2017年1月23日，贵院裁定查封了第三人国宏公司名下的案涉房产。2014年9月11日、2015年10月22日国宏公司取得案涉房产的（2014）邯房预售字第××号、（2015）邯房预售字第××号商品房预销售许可证，因此双方签订的《内部认购协议书》合法有效，受法律保护。二、原告已支付全部购房款。2014年8月16日，原告购买第三人国宏公司开发的案涉房产（建筑面积116.86平方米，每平方米6110元，总价款714015元），并已于2014年8月16日付清房款714015元。三、本案中贵院查封的案涉房产属于原告所有，且原告所购商品房系用于居住及原告名下无其他用于居住的房屋。综上所述，贵院查封的案涉房产属于原告所有，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，原告对涉案的房产享有足于排除强制执行的民事权益，故原告依法向贵院提出执行异议之诉，请求贵院依法立即停止对案涉房产的执行并解除查封。 李萍辩称，1、第一项诉讼请求错误，其请求的是物权，而本案中原告所提供的证据仅仅能够显示其对第三人享有债权，该债权未经签订正式的《商品房买卖合同》也未办理备案登记及产权登记，至今尚未转化成物权，依法根本无法确认房产归原告所有，应当驳回该诉讼请求。2、第二项诉讼请求于法无据，应当驳回。原告该诉讼请求所依托的是《最高院执行异议复议司法解释》第29条，该条明确载明，必须是法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，原告首先协议书没有编号明显是后来补的假合同，其次，合同性质仅是预约合同标题为认购书，不属于买卖合同，最后，约定的也是等待签订《商品房买卖合同》，这等同于合同自己都承认自己不是有效的商品房买卖合同，即该协议并非29条规定的合法有效的书面买卖合同。再从法律规定来看，这份《认购协议书》甚至连买卖合同都算不上。《买卖合同纠纷司法解释》第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，从该条可以看出，预约合同包含认购书，签订认购书后约定一定期限内订立的后合同才是买卖合同，即本案协议并非买卖合同而是预约合同，不符合29条第一款买卖合同之规定。另外，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条认定认购协议为商品房买卖合同的前提是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告所提交的预约合同中有下列大量内容不符合第16条之规定：1、没有房产交付使用的条件及日期约定；2、没有装饰、设备标准承诺约定；3、没有供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和共同设施的交付承诺及有关权益、责任约定；4、没有公共配套建筑的产权归属约定；5、没有办理产权登记的有关事宜的约定。如此多的商品房买卖合同的主要内容没有约定，更加体现出该认购协议书根本不是合法有效的《商品房买卖合同》。因此，原告的认购协议书一不是买卖合同，二不是商品房买卖合同，根本不符合29条之规定，其第二项诉讼请求也不应得到支持。3、银行流水也存在大量不实，4、本案的诉讼费应当由原告自行承担。综上，原告的全部诉讼请求均应当驳回。 第三人河北国宏房地产开发有限公司辩称，原告所述属实，第三人没有异议。 本案经审理认定事实如下：我院在执行李萍与河北国宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，本院于2017年1月23日裁定查封了河北国宏房地产开发有限公司名下位于丛台区房屋。案外人郝新兰于2019年4月19日向本院提出执行异议，本院于2019年5月5日作出（2019）冀0403执异74号执行裁定书，裁定驳回案外人郝新兰提出的异议。郝新兰诉至本院，要求确认本案争议房屋为郝新兰所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 另查明，2014年8月16日，乙方郝新兰与甲方河北国宏房地产开发有限公司签订了《内部认购协议书》，主要约定：“房屋坐落邯郸市新兴大街90号，乙方购买的房屋，位于5号楼2单元3101号，该商品房协议约定建筑面积约116.86平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币6110元，总金额714015元。买受人于2014年8月16日付清房款714015元。乙方在接到甲方通知起7日内换签《商品房买卖合同》，并缴纳剩余房款及其他费用……河北国宏房地产开发有限公司签章，郝新兰签字捺印，2014年8月16日”。当日河北国宏房地产开发有限公司给郝新兰出具收据：“今收到郝新兰交来预收房款、116.86、5-2-3101，人民币柒拾壹万肆仟零壹拾伍元整，河北国宏房地产开发有限公司签章”。 再查明，郝新兰于2011年10月14日以银行卡尾号为3436的卡向河北国宏房地产开发有限公司转入金额50000元。郝新兰于2011年10月29日以银行卡尾号为5699号的卡向河北国宏房地产开发有限公司转账60000元，又于2011年12月28日向河北国宏房地产开发有限公司转账20000元，又于2012年1月19日向河北国宏房地产开发有限公司转账90000元，又于2012年3月31日向河北国宏房地产开发有限公司转账330000元，总计转账550000元，原告诉称剩余房款现金支付给河北国宏房地产开发有限公司，共计支付房款714015元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，郝新兰与河北国宏房地产开发有限公司在本院查封之前只签订了《内部认购协议书》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条认定认购协议为商品房买卖合同的前提是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告所提交的认购协议对于交房日期、装修、办理产权登记等内容均未约定，不符合第16条之规定，故该认购协议书并非合法有效的书面房屋买卖合同。 就付款问题，本案原告郝新兰称剩余尾款164015元支付的现金，但是经本院询问其对支付现金的数额及在哪里如何支付的，均表示不清楚，于常理不符，本院不予认可，不足以认定郝新兰向河北国宏房地产开发有限公司支付了购房款。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告郝新兰的诉讼请求。 案件受理费10940元，由原告郝新兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张 剑 审 判 员  张 毅 代理审判员  赵宁鑫 二〇一九年八月十九日 书 记 员  张 娴