重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初11971号原告：重庆鹏之晟商业运营管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区渝州路59号1F-16商铺，统一社会信用代码：91500107MA5UTW5Q39。法定代表人：沈晓东，系总经理。委托诉讼代理人：杨陵，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：何也，重庆志和智律师事务所实习律师。被告：陈梓，女，1984年11月6日出生，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：蒋轲，重庆承业律师事务所律师。原告重庆鹏之晟商业运营管理有限公司（以下简称“鹏之晟公司”）与被告陈梓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鹏之晟公司的委托诉讼代理人杨陵、何也，被告陈梓的委托诉讼代理人蒋轲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹏之晟公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还位于重庆市九龙坡区渝州路59号石桥广场新鸥鹏学多多项目1层L1-56号商铺；2、被告向原告支付从2018年7月1日至2019年3月31日的综合管理费19,440元，以及截至2019年3月31日的违约金7,960.68元，合计27,400.68元，并计算至付清之日；3、被告参照《新鸥鹏学多多租赁合同》约定的租金标准支付至被告完全搬离之日租赁物占用费29,460元/月；4、本案律师费5,000元由被告承担。事实与理由：2018年10月31日，原告、被告及重庆育硕果教育信息咨询服务有限公司，三方签订了《三方协议书》，约定将《新鸥鹏学多多租赁合同》中重庆育硕果教育信息咨询服务有限公司的权利义务概括转移给被告。现被告拖欠原告各类费用长达9个月，2019年3月27日原告向被告发出《解约告知函》，告知被告搬离场地，但被告至今未搬离。被告陈梓辩称，其并未违约，合同仍在正常履行，无须返还租赁物；合同约定的免租期至2019年12月，被告尚未到交纳房租和综合管理费的时间点。2018年10月，被告从案外人处承接案涉商铺，开展婴幼儿学前教育。依据《三方协议书》的约定，被告经营免租期一直持续到2019年12月31日，免租期内被告仅需支付水电费、网络费用即可，无须支付租金和综合管理费。且原承租人也一直未支付过综合管理费，同时合同第四条明确综合管理费为电费、新风系统、网络等费用，而此类费用，被告一直向原告支付。2019年3月底，原告以被告未交纳综合管理费为由，突然向被告发函。被告随即进行了回函，表明了态度，并希望与之协商、沟通。综上，被告认为在免租期内，无须支付租金及综合管理费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了国有土地使用证复印件、证明、情况说明、新鸥鹏教育Mall物业租赁合同、主体变更三方协议、新鸥鹏学多多租赁合同、三方协议书、催告函、解约告知函、回函、收据、《法律事务委托合同》、中国工商银行网上银行电子回单等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年6月22日，原告鹏之晟公司作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的重庆育硕果教育信息咨询服务有限公司，双方就位于重庆市九龙坡区渝州路59号石桥广场新鸥鹏学多多项目1层L1-56号商铺签订了《新鸥鹏学多多租赁合同》。该合同约定：甲方将案涉商铺出租给乙方作为儿童早教培训品牌的经营场所。合同2.2条约定：该商铺用于计算租金及其他款项的租用面积为972平方米。3.1条约定：租赁期限为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，租赁年限的起算日期以实际交付日期为准。3.2.2条约定，2018年7月1日至2019年12月31日为经营免租期，合同计租日为2020年1月1日。4.1条约定：商铺使用过程中的费用分为租金和综合管理费，其中综合管理费包含空调电费、新风系统电费和网络使用费用。2018年7月1日至2019年6月30日期间，租金单价为25元/平方米/月，月租金为24,300元；综合管理费为5元/平方米/月，月管理费为4,860元，费用合计为29,160元。2019年7月1日至2020年6月30日期间，租金单价为25元/平方米/月，月租金为24,300元；综合管理费为5元/平方米/月，月管理费为4,860元，费用合计为29,160元……。4.2条约定：甲方双方同意在上述租赁期内，租金和综合管理费按叁个月为一期进行预付结算。下一期租金和综合管理费由乙方在上一期租赁期限届满前15日内向甲方一次性支付。乙方签订租赁合同后15日内支付首期租金和综合管理费，甲方提供租赁发票。合同9.1条约定：在租赁期内，如因乙方未能按时足额结清当期租金和综合管理费，乙方应以当期应付租金和综合管理费总额为基数，自应付之次日起，按每日千分之一向甲方支付违约金。乙方欠租达15天，甲方有权单方面解除合同收回商铺并没收保证金，乙方在收到解除合同通知书之日无条件退场，否则，由此造成甲方的经济损失由乙方承担。合同9.5条约定：因乙方违约，甲方为实现权利而产生的一切费用（包括但不限于律师费……），由乙方承担。合同同时对履约保证金、双方权利及义务、合同变更及终止、违约责任、合同效力、特别约定等进行了约定。后原告作为甲方，被告作为丙方，重庆育硕果教育信息咨询服务有限公司作为乙方，三方就2018年6月22日签订的《新鸥鹏学多多租赁合同》签订了《三方协议书》。该协议书第1条约定：甲方同意在保持《新鸥鹏学多多租赁合同》内容不变的情况下，乙方将其在合同中的权利义务一并转让给丙方。第2条约定：丙方同意于三方协议书签订并生效之日起受让乙方在原合同中合法享有的全部权利义务。本协议生效后，丙方将享有乙方在《新鸥鹏学多多租赁合同》中约定的各项权利，亦承担乙方在该合同中约定的各项义务。第5条约定：……经三方签字盖章后生效……。原告在该协议书尾部甲方处加盖了印章，落款时间为2018年10月31日，被告及重庆育硕果教育信息咨询服务有限公司分别在乙方、丙方处盖章签名，落款时间为2018年9月28日。2019年3月27日，原告鹏之晟公司通过邮寄方式向被告陈梓送达了《解约告知函》，该函主要载明：2018年7月1日至2019年12月31日为经营免租期，免租期内不用支付租金，但是综合管理费按合同5元/平方米/月，每季度应支付综合管理费14,580元。截至2019年3月25日，已经拖欠综合管理费等费用合计43,740元，按租赁合同违约责任9.1条约定，自2018年8月1日起截止2019年3月25日违约金欠付7,698.24元，另2018年7月15日至2019年2月14日拖欠公摊水电费11,858元，已连续超过15日，拖欠费用行为违反了合同约定，依据合同9.1条约定，原告符合单方解除合同的条件。如作出如下函告：1、自收函之日起原告正式与被告解除租赁合同关系……。同日，被告陈梓对《解约告知函》进行了回函称，合同约定免租期至2019年12月31日，并未约定在此期间需支付公摊水电费及综合管理费。2018年10月31日，三方达成了的协议，故被告不应承担2018年7月1日至2018年10月31日期间的费用，被告经营过程中并不存在违约行为……。2019年3月31日，被告向原告支付了2018年11月1日至2019年3月31日期间的综合管理费24,300元。另查明，原告就与被告陈梓的租赁合同纠纷与重庆志和智律师事务所签订《法律事务委托合同》约定律师费5,000元。2019年5月17日，原告向重庆志和智律师事务所支付代理费用律师费5,000元。审理中，原告举示《催告函》一份，拟证明2019年3月22日向被告催收综合管理费。被告则表示未收到过《催告函》。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告与案外人签订的《三方协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，依照该协议书约定经签字盖章后生效，故《三方协议书》对原、被告双方均具有约束力。原、被告双方依该《三方协议书》的约定，分别成为了《新鸥鹏学多多租赁合同》的出租人和承租人。本案中，结合原告的主张和陈述以及被告的答辩意见，本案争议焦点主要集中在以下两个方面：一是案涉租赁合同约定的经营免租期内是否应当支付综合管理费；二是案涉租赁合同是否应当予以解除。针对争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。按照这一规定，解决当事人之间对合同条款理解上的争议，核心是确定争议条款的真实意思，具体方法是通过对合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等多个因素进行分析，然后进行综合判断，最终确定争议条款的真实意思。本案中，《新鸥鹏学多多租赁合同》中明确约定了经营免租的期限，但对经营免租期内免除的具体费用未做约定，导致经营免租期内是否应当免除综合管理费存在理解分歧。首先，从通常来讲，在租赁合同中约定免租期条款系常见内容，通常认为免租期条款是承租人和出租人双方设定的一定免交租赁物租金的期限的条款。在房屋租赁合同中（通常租赁商铺的形式居多），租赁房屋在作为经营用房的初期阶段，囿于经营环境的培养周期、租赁物所处地段的商业氛围、商业模式等客观因素的影响，租赁物所产生的盈利能力处于蓄养阶段。出租人出于招商的目的，承租人则为了减少租金给付带来的经营成本压力，双方通过协商会设定一定期限免交租金，以利用在免租期限拓展市场，寻找潜在客户群，这也是行业比较普遍的现象，符合社会普遍认知。其次，从案涉合同的相关约定来讲，合同4.1条约定：商铺使用过程中的费用分为租金和综合管理费，其中综合管理费包含空调电费、新风系统电费和网络使用费用。由此可知综合管理费系商场在运营过程中实际产生的费用，且综合管理费和租金进行了分别明确。综合以上两点，案涉租赁合同约定的经营免租期内承租人应当支付相应的综合管理费。针对争议焦点二。合同解除的目的，即因主观或客观情况的变化，而使合同履行成为不必要或不可能，使当事人一方甚或双方的合同目的无法实现，此时仍固守合同约束力，不但于当事人无益，于社会整体利益也无益。本案中，被告确有迟延支付综合管理费的行为，但在收到解约告知函后，便及时向原告支付了2018年11月1日至2019年3月31日期间的综合管理费，由此可见，双方的合同目的并非不能实现，遂合同履行并非不必要或不可能。由于原、被告双方对案涉租赁合同所约定的经营免租期内免除的具体费用存在理解分歧，由上述原因造成了综合管理费的迟延履行，虽被告不能以此为由拒付综合管理费，但该行为并未使当事人一方甚或双方的合同目的无法实现。审理中，原告虽举示了《催告函》拟证明2019年3月22日向被告催收综合管理费，但被告是否收到催告函存在争议；原告基于善良债权人的义务应就催告函与解约告知函间确定合理间隔期限，本案原告发出催告函与解约告知函之间仅时隔5日，结合在案证据与后续履行情况，其间隔时间明显过短。法律对于解除权的行使亦有限制，即违约方是否积极进行补救，债务人依债务本旨履行或者提交了履行的，与解除相比，此时合同补救应当更具有优先性。由于被告本意并非恶意拖欠综合管理费，而后积极履行，此时并非于当事人无益，也并非于社会整体利益无益。相反，随意的解除合同不仅使被告承担装修费、搬运费等损失或费用，而且租赁合同的解除与作为出租人的原告欲通过出租房屋牟利的目的相悖，也会给原告带来寻租期等房屋空置损失，更不利于标的物社会经济价值的利用与发挥。因此涉案租赁合同并非当然自解约告知函送达后即产生解除后果。故对于原告要求被告返还案涉商铺并支付至搬离之日止的占用使用费的诉讼请求，本院依法不予支持。对于2018年7月1日至2019年3月31日期间产生的综合管理费的问题。本案中，依据《三方协议书》的约定，原承租人在《新鸥鹏学多多租赁合同》中的权利和义务一并转让给了被告，由被告承继案涉租赁合同中承租人的权利和义务。因此对于该期间的综合管理费，被告对此负有支付义务，依据合同约定的费用标准，经计算该期间综合管理费为43,740元，抵扣被告已经支付的24,300元，被告还应支付原告19,440元。对于违约金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告在收到原告发出的解约告知函后便及时缴纳了2018年11月1日至2019年3月31日期间的综合管理费，故被告并不存在恶意拖欠综合管理费而造成原告损失扩大的行为。因此，虽然双方曾就承租方延迟付款的行为违约金计算标准进行过约定，但在原告并未就其产生实际损失提供证据予以佐证情况下，本院认定该约定标准过分高于出租人可期待的履行利益损失，对于原告该项主张，本院难以支持。鉴于被告的迟延支付综合管理费的行为确给原告造成了一定的资金闲置后果，同时考虑到合同履行中双方对案涉租赁合同所约定的经营免租期内免除的具体费用存在理解分歧之处，本院酌情认定被告应自2019年3月27日也即被告收到解约告知函之日起，以欠付综合管理费19,440元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准向原告支付违约金至付清之日止。对于律师费。原、被告之间合同约定，承租方违约，出租方维权产生的包括律师费等费用由承租方负担，因此原告主张该项费用符合合同约定。本案中，原告已经实际支付律师费5,000元，本院对此予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百二十五条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈梓于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鹏之晟商业运营管理有限公司综合管理费19,440元以及违约金（违约金计算方法：以19,440元为基数，自2019年3月27日起，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准向原告支付违约金至付清之日止）；二、被告陈梓于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鹏之晟商业运营管理有限公司律师费5,000元；三、驳回原告重庆鹏之晟商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为669元，由被告陈梓承担（该款原告重庆鹏之晟商业运营管理有限公司已经预交，被告陈梓于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆鹏之晟商业运营管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 倘军伟二〇一九年八月十五日法官助理 舒建国书 记 员 许安娜