安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初3763号原告：薛邦群，女，1960月7月19日出生，住安徽省合肥市瑶海区.委托诉讼代理人：夏家堂（与原告系母子关系），男，汉族，1981年10月27日出生，住安徽省肥东县.被告：安徽三联实业发展有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路714号。法定代表人：周晓秋，总经理。委托诉讼代理人：张永海，该公司员工。委托诉讼代理人：孙昊，安徽睿正律师事务所律师。原告薛邦群与被告安徽三联实业发展有限公司（以下简称三联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告薛邦群及其委托诉讼代理人夏家堂、被告三联公司的委托诉讼代理人张永海、孙昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛邦群向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币81036.28元(以己交付房价款285339元为基数自2015年4月1日起按日万分之二计算至2019年2月25日，285339*0.0002*1420天)；2、被告没有及时在房产部门完成备案登记导致债权人查封诉讼房产致使原告发起执行异议之诉追讨过程中发生的相关合理差旅和律师费用19100元以及本案诉讼费用均由被告承担；3、请求法院扣抵违约金和相关合理费用后，将剩余购房款支付被告当日判令被告立即交付三里街汽配城1#楼606户住宅(高层)钥匙。事实与理由：原告2013年6月20日与被告签定《商品房买卖合同》，购买被告开发的三里街汽配城1#楼606户住宅(高层)，该合同约定面积为78.16平方米，其中套内面积为61.78平方米，每平方米单价为6081.61元，总金额为475339元，其中己交付房价款285339元，余款190000按揭贷款支付。合同约定被告应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得建设工程规划许可证的条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但截止目前2019年2月26日，己延期1420(365*3+30*10+25)天。根据《商品房销售管理办法》第三十条之规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。按照《商品房买卖合同》第九条第二款的约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款的万分之二的违约金”。2019年2月26日虽经安徽省合肥市瑶海区人民法院出具（2018）皖0102民初8541号民事调解书，原告与被告关于违约金并没有达成一致意见，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及双方签定的《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，支持原告的诉讼请求。原告2013年6月20日与被告签定《商品房买卖合同》后，被告没有按照《商品房预售管理办法》第十条之规定在合同签约之日起30日内向人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，致使2014年12月30日遭到债权人许高升查封，由此可能会让原告失去所购房产的权利，原告为了保障自己的权利并防止损失扩大。于2016年12月19日通过执行异议之诉起诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级入民法院作出2016皖01民初548号民事判决书和安徽省高级人民法院作出2017皖民终695号民事判决书，均支持原告的诉讼请求，判决许高升不得执行安徽三联实並发展有限公司名下的合肥汽配城1幢606室房屋。被告因巨额债务无法履约一直延续至今的局面下，由原告提出执行异议之诉是追回合同标的房产最适当、最合理的行动，这一合理行动给原告增加不小和不应该的精神负担和律师代理费用18500元、差旅费用600元支出。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有釆取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。请求法院判令这一执行异议之诉过程中原告发生的相关合理费用支出应由被告承担。双方签定的《商品房买卖合同》约定按揭贷款方式支付剩余合同购房款19万元至今尚未支付成功给被告，责任不在原告。请求法院扣减本案诉讼违约金81036.28和相关合理费用19100元，并厘清原告与被告的最终债务义务，一次性处理完毕，并根据合肥市瑶海区（2018）皖0102民初8541号民事调解书之内容判令被告立即将案涉房屋钥匙交给原告。被告三联公司辩称：原告诉请完全缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回，理由如下：1、根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第二项的约定，被告应在原告付清尾款后向原告交付案涉房屋的钥匙，截至目前原告尚有19万元购房款未付清，因此被告无需向原告交房；2、根据瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8541号民事调解书的约定，被告应在案涉房屋解除查封等限制后十日内将案涉房屋备案登记至原告名下，被告在原告支付完19万元购房款当日向原告交付房屋，截止目前被告已经依据上述调解的约定将案涉房屋备案登记至原告名下，但原告迟迟未向被告交付剩余19万元购房款，原告违约在先，被告依法保留向原告追究相关法律责任的权利；3、原告主张相关差旅费及律师费19100元与本案不存在任何关联，请求法院予以驳回。经审理查明：2012年10月12日，薛邦群参与三联公司认筹购房，与三联公司签订了《认购协议书》，约定薛邦群自愿向三联公司认购合肥汽配城1幢606室住房，房屋建筑面积为78.16平方米，单价6500元，总金额为508040元，签订认购书当日支付定金10000元，2012年11月6日前支付首付款，并提供相关资料由三联公司统一向相关部门申请购房资格审验，审验通过后签署《商品房买卖合同》。认购协议签订后，截至2013年6月15日，薛邦群共计支付购房款285339元。2013年6月20日，薛邦群与三联公司签订《商品房买卖合同》，约定薛邦群（买受人）购买三联公司（出卖人）所有的合肥汽配城1幢606室房屋，建筑面积为78.16平方米，单价6081.62元/平方米，总金额为475339元，首付房款285339元应于2013年6月15日前支付，剩余房款190000元办理按揭贷款。出卖人应于2015年3月31日前交房。逾期交房不超过90日的，自合同约定交付日期第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付日期第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同时还约定由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在出卖人发出交房通知书30日内，办理交房手续，包括付清尾款后领取钥匙，买受人逾期不办理交房手续，视买受人已验收本商品房。出卖人证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。关于产权登记的约定……本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向人民法院起诉。2014年8月5日，因被告三联公司与案外人民间借贷纠纷一案，案争房屋被合肥市中级人民法院依法查封，案件执行中，薛邦群提出执行异议申请。2016年11月25日，合肥市中级人民法院作出（2016）皖01执异56号执行裁定书，以执行机构在执行程序中无权对案外人薛邦群提供的相关证据的真实性及合法性进行审查，驳回了薛邦群的执行异议申请。薛邦群不服，遂在合肥市中级人民法院提起诉讼，诉请：判令停止对三联公司位于合肥汽配城1幢606室房屋的强制执行，解除对上述房产的查封，合肥市中级人民法院作出（2016）皖01民初548号民事判决书，判决：不得执行三联公司名下的合肥汽配城1幢606室房屋。许高升不服该判决，向安徽省高级人民法院提起上诉，请求改判驳回薛邦群的一审全部诉讼请求，安徽省高级人民法院作出（2017）皖民终695号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年8月17日，薛邦群以三联公司为被告，向我院提起诉讼，请求判令：1、三联公司立即办理合肥汽配城1幢606室商品房预售合同备案登记手续；2、三联公司立即向薛邦群支付逾期交房违约金人民币62489.24元(以房款总额285339元为基数自2015年4月1日起按日万分之二暂计算至2018年4月30日，此后违约金按上述标准支付至被告实际交房之日止)；3、本案全部诉讼费用由被告承担。本院作出（2018）皖0102民初8541号民事调解书，当事人双方达成如下协议：1、三联公司于本调解生效且房屋解除查封等权利限制后十日内为薛邦群办理位于合肥市长江东路714号合肥汽配城1幢6层606号房屋《商品房买卖合同》备案登记手续，薛邦群予以配合；2、薛邦群、三联公司双方同意在薛邦群支付完毕剩余19万元购房款当日安徽三联实业发展有限公司向薛邦群交付房屋；3、关于逾期交房的责任问题，薛邦群、三联公司同意双方另行协商处理，如协商不成，薛邦群可另行诉讼主张；4、关于逾期交房的期限认定，薛邦群、三联公司同意自2019年2月26日起至19万元购房款交付日期间不予计算；5、双方就本案无其他争议。2019年3月8日，薛邦群向本院提起本案诉讼。2019年4月4日，薛邦群根据合肥市中级人民法院的（2015）合执字第00056号协助执行通知书，向该院账户转入人民币80000元。2019年5月5日，三联公司将案涉房屋备案登记至薛邦群名下。庭审中，原告薛邦群自愿撤回第三项诉请，即：请求法院扣抵违约金和相关合理费用后，将剩余购房款支付被告当日判令被告立即交付三里街汽配城1#楼606户住宅(高层)钥匙。以上事实，有原告的身份证明、被告企业基本信息、《商品房买卖合同》、（2015）合执字第00056号协助执行通知书、（2017）皖民终695号民事判决书、（2018）皖0102民初8541号民事调解书、徽商银行现金缴款书以及当事人当庭陈述等证据在卷为证。本院认为：原告薛邦群与被告三联公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。根据上述《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定：三联公司应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证正本的商品房交付给薛邦群使用。逾期交房超过90日，薛邦群要求继续履行合同的，三联公司自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日万分之二向薛邦群支付交付房价款万分之二的违约金。根据本案查明的事实，时至今日，被告仍未将案涉房屋交付原告薛邦群。被告辩称根据《商品房买卖合同》第十一条第二项约定，三联公司应在薛邦群付清尾款后才交付房屋钥匙，因薛邦群尚有19万元购房款未支付，薛邦群违约在先，故三联公司无需向薛邦群交房。本院认为，原告在2013年6月15日即向被告支付了约定的购房首付款285339元，余款19万元双方约定以按揭贷款方式支付，由于三联公司迟迟未将涉案房屋完成预售备案登记，且自2014年8月5日起，案争房屋又因被告的债务原因被人民法院查封，直至2019年5月5日才备案登记至薛邦群名下，以至薛邦群无法通过按揭贷款的方式支付购房尾款，其责任并不在薛邦群，且根据合同第十一条的约定，办理交房手续的前提是“出卖人发出交房通知书30日内”，但被告至今也未向原告发出交房通知。故三联公司以原告未支付完购房款余款为由主张其没有向原告交付房屋的义务，进而不构成违约的理由，本院不予采纳。三联公司辩称系因薛邦群以三联公司内部员工的优惠价购买案涉房屋，才导致无法办理备案和贷款手续，未提供证据予以证明，本院不予采纳。综上，原告主张被告逾期交房构成违约，本院予以认定，鉴于当事人双方在（2018）皖0102民初8541号民事调解书中确认自2019年2月26日起至19万元购房款交付日期间不予计算逾期交房的期限，故被告应向原告支付自2015年4月1日起至2019年2月25日期间的逾期交房违约金81036.28元（285339元*0.0002*1420天）。关于薛邦群主张的因发起执行异议之诉过程中发生的相关合理差旅和律师费用19100元，由于其提交的相关损失证据均系复印件，真实性不能得到确认，故原告此节请求因缺乏有效证据证明，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安徽三联实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛邦群支付逾期交房违约金81036.28元；二、驳回原告薛邦群的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告薛邦群负担500元，被告安徽三联实业发展有限公司负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 牛 蕾人民陪审员 夏 影人民陪审员 陆蓉华二〇一九年八月十二日书 记 员 陈晓薇