云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3196号原告：吴金娣，女，汉族，1956年2月7日出生，住昆明市西山区。原告：罗明华，男，汉族，1955年5月13日出生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：马明辉、纳敏，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：宋盛碧，男，汉族，1953年5月18日出生，住云南省昆明市官渡区。被告：高玉珍，女，汉族，1989年8月24日出生，住云南省昆明市官渡区。以上两被告共同委托诉讼代理人：冯强，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南恒誉房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑C4幢1-911室法定代表人：占斌佳，董事长。委托诉讼代理人：钟安伟、陈鸣飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师，特别授权代理。原告吴金娣、罗明华与被告宋盛碧、高玉珍，第三人云南恒誉房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月28日依法公开开庭进行了审理。原告吴金娣、罗明华的委托诉讼代理人纳敏到庭参加诉讼，被告宋盛碧、高玉珍的委托诉讼代理人冯强到庭参加诉讼，第三人云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称恒誉房地产公司）的委托诉讼代理人钟安伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金娣、罗明华向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）云01执异1552号执行裁定书。2、判令确认2016年4月20日原告与第三人签订的《商品房购销合同》合法有效，合同继续履行；并由第三人协助办理不动产权证明登记至原告名下。（房屋价值：631870元）3、不得执行金坤尚城C4-1603号房屋，解除对该房屋的查封。4、本案的案件受理费由二被告承担。事实和理由：2016年4月20日，原告与第三人签订了《商品房购销合同》，约定第三人自愿将其所有的位于昆明市西山区金坤尚城C4-1603号房屋以631870元的价格出售给原告所有，并约定由第三人负责办理房屋产权登记手续。原告于2016年4月20日向第三人支付了全部购房款，并于2016年4月28日支付了共有人证工本费、契税、维修基金、产权登记费、印花税等其他费用共计23577.14元，但第三人因种种原因尚未履行办理合同备案、办理不动产权证等义务。2017年11月17日，被告与第三人因借贷纠纷涉诉，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1844、1845号执行裁定书，对第三人实施强制执行。2018年7月10日昆明市正信土地房地产资产评估咨询有限公司向原告送达告知书，告知原告购买的金坤尚城C4-1603号房产将进行价值评估司法鉴定。原告得知后，于2018年7月30日向昆明市中级人民法院提出书面异议，要求解除查封、停止对该财产的执行。2018年9月14日，昆明市中级人民法院作出（2018）云01执异1552号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。涉案房屋作为原告的唯一住房，原告已按约支付全部购房款并对房屋装修至今，也向第三人支付了办理产权过户登记的相关费用，未办理过户登记并非原告的过错，本案原告的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条、第十七条之规定，请求依法支持原告的诉讼请求。被告宋盛碧、高玉珍答辩称：本案诉讼费不应由被告宋胜碧、高玉珍承担，应该由第三人恒誉公司承担，宋胜碧和高玉珍没有任何过错，过错在恒誉公司，查封是因为恒誉公司没有办理备案登记或者变更导致，我方愿意原告撤诉，我方申请解封。但是让宋胜碧和高玉珍承担责任我方不同意。第三人恒誉房地产公司答辩称：恒誉房地产公司不应承担诉讼费，对原告的起诉没有意见。原告吴金娣、罗明华为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：第一组证据：身份证复印件。证明：原告主体资格。第二组证据：认购资格确认协议，收据。证明：2011年8月9日，夏静良向第三人认购金坤尚城C4-1603号房屋并支付诚意金323954元。第三组证据：更名申请表。证明：2013年1月17日，夏静良申请将上述房屋购买人更名为田瑞程。第四组证据：房屋买卖合同，收据。证明：2016年3月11日，田瑞程将金坤尚城C4-1603号房屋卖给原告，原告向云南睿家房地产经纪有限公司支付中介费10500元。第五组证据：商品房购销合同。证明：原告与第三人于2016年4月签订《商品房购销合同》，约定原告购买金坤尚城C4-1603号房屋一套，房屋总价631870元，原告选择一次性付款方式支付全部购房款。第六组证据：合同缴费明细，收据。证明：原告于2016年4月30日向第三人支付完毕房屋全款。第七组证据：住宅接房费用结算清单，收据。证明：2016年4月28日，原告接收其购买的房屋，并支付共有人证工本费、维修基金、契税、产权登记费、产权证贴花费、印花税、产权证代办费、配套费共计23577.14元。第八组证据：前期物业服务协议，收款收据，中国邮政电子商务类业务专用收据。证明：自2016年4月20日至今，C4-1603号房屋一直由原告占有使用,原告按期向昆明银海物业服务有限公司支付物业管理费。第九组证据：查询无结果通知书。证明：涉案C4-1603号房屋系原告唯一住房，昆明市中级人民法院执行程序严重影响原告正常生活。第十组证据：（2017）云01执1844号执行裁定书，（2017）云01执1845号执行裁定书。证明：昆明市中级人民法院裁定执行第三人的房屋、车库，原告所有的房屋被采取查封、冻结、拍卖的强制措施。第十一组证据：（2018）云01执异1552号执行裁定书。证明：原告向昆明市中级人民法院针对C4-1603号房屋提出执行异议申请，昆明市中级人民法院驳回原告执行异议申请。被告宋盛碧、高玉珍对原告的证据均予以认可。第三人恒誉房地产公司对原告的证据均予以认可。被告宋盛碧、高玉珍，第三人恒誉房地产公司未提交证据。本院认为：被告和第三人对原告提交的证据均予以认可，本院对其真实性依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月9日，第三人恒誉房地产公司与案外人夏静良签订《认购资格确认协议》，约定认购房源及计价方式，即认购学府里4幢（原C组团C4幢）16层1603号商品房，约定总房款为647908元，乙方于签订本协议时一次性向甲方支付房屋总价款的50%作为认购住宅诚意金，本次实收323954元，并对房屋面积、交房时间及违约责任进行了约定。同日，第三人恒誉房地产公司出具编号为0948308的收据一份，载明“今收到夏静良交来诚意金323954元，注：此人换房于8月7日交房款332350,8月9日交房款323964，本次实收金额323954，多余款项8396，冲抵下次房款”。2013年1月17日购房人更名为案外人田瑞程。2016年3月11日，田瑞程作为甲方与作为乙方的罗明华，在丙方云南睿家房地产经纪有限公司居间介绍下，签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，甲方负责更名手续，更名费2万元由乙方于更名当天支付给开发商，并对中介费、定金等内容进行约定。2016年5月3日，云南睿家房地产经纪有限公司出具收据，载明收到罗明华购买涉案房屋的中介费10500元。第三人恒誉房地产公司与原告吴金娣、罗明华签订编号为C4-1603的《商品房购销合同》，该合同未载明签订日期，约定乙方购买的金坤尚城C4幢16层1603号的房屋价款为631870元，2016年4月20日付款，并对房屋交付期限、违约责任等内容进行约定。同日，第三人恒誉房地产公司出具收据，载明“今收到吴金娣交来金坤尚城C4-1603房购房款631870元，换收据0948308，刷卡307916元”。原告于当天缴纳二次更名费20000元及房屋配套费8600元。2016年4月28日原告到第三人恒誉房地产公司办理住宅接房费用的结算，缴纳维修基金、契税、产权登记费、印花税和产权证代办费，并签订《前期物业服务协议》。原告向昆明银海物业服务有限公司缴纳了2016年、2017年、2018年的物业费。昆明市不动产信息档案管理中心于2018年10月26日的查询结果显示原告吴金娣、罗明华名下没有登记房产的记录。宋盛碧与杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司、昆明恒誉投资有限公司民间借贷纠纷再审一案审理期间，以及高玉珍与杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司民间借贷纠纷再审一案审理期间，云南省高级人民法院以（2016）云民再19、18号民事裁定生效，有保全需要为由，于2016年3月3日向西山区住建局发出（2016）云执保11-2、11-3、12-3号《协助执行通知书》，查封了被执行人恒誉房地产公司名下的“金坤尚城”有关房产。2016年8月23日，云南省高级人民法院对两案作出（2016）云民再19、18号民事判决；2017年5月24日，最高人民法院对两案作出（2017）最高法民终95、98号民事判决，驳回上诉，维持云南省高院（2016）云民再19、18号民事判决。2017年10月10日，云南省高级人民法院以（2017）云执46、45号执行裁定书指定（2017）最高法民终95、98号生效民事判决由昆明市中级人民法院执行。之后根据宋盛碧申请，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1844号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司、昆明恒誉投资有限公司在银行的存款15701.8343万元及利息，或对被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司、昆明恒誉投资有限公司价值15701.8343万元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。根据高玉珍的申请，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1845号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司存款278382339元及利息，或对被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司价值278382339元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。云南省高级人民法院于2016年3月3日查封的恒誉房地产公司名下的“金坤尚城”有关房产，包含吴金娣、罗明华提出执行异议的金坤尚城C4-1603号房屋。后案外人吴金娣、罗明华对上述两份裁定提出书面异议，昆明市中级人民法院作出（2018）云01执异1552号执行裁定书，裁定驳回案外人吴金娣、罗明华的异议请求。归纳各方的诉辩主张，本案争议焦点是：原告对诉争的房产有无权利，能否排除执行。本院认为，关于原告对诉争的房产有无权利，能否排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，吴金娣、罗明华对涉案房产系通过与案外人田瑞程签订房屋买卖合同并向第三人恒誉房地产公司更名的方式取得，其继受了田瑞程对涉案房屋的合同权利且在本案查封前涉案房屋已交纳了超过房款总额50%的323954元购房款。从昆明市不动产信息档案管理中心的查询记录看，原告所购房产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产。故原告的执行异议理由成立，对诉争的房产享有权利能够排除执行。关于原告要求第三人恒誉房地产公司协助办理不动产权证书登记至原告名下的诉讼请求，本院认为与本案审理的案外人执行异议之诉不属于同一法律关系，故在本案中不予处理。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止对金坤尚城学府里C4幢1603号商品房执行。二、驳回原告吴金娣、罗明华的其他诉讼请求。本案受理费人民币10119元，由被告宋盛碧、高玉珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 彭 韬审判员 张 楚审判员 汪 佳二〇一九年八月八日书记员 陈媛媛