广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤18民终1805号上诉人（原审被告）：霍洁贞，女，1965年4月2日出生，汉族，住佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。法定代表人：刘建，经理。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：清远市奥园置业有限公司。住所地：清远市清城区东城环校路1号清远奥园马德里二幢4层01号。法定代表人：殷冀，总经理。委托诉讼代理人：蓝韵钰，女，该公司员工。上诉人霍洁贞因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司、清远市奥园置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人霍洁贞上诉请求：一、请求变更一审判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、案件一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定涉案物业视为清远市奥园置业有限公司完成交付义务，是认定事实错误。第一，依据《广东省物业管理条例》第四十一条和被上诉人的《前期物业服务合同》第七条明确约定，业主应在建设单位交付物业后缴纳物业服务费用，已出售但未交付给物业买受人的物业，由甲方（即建设单位）交纳。一审法院在查明建设单位没有在完成竣工验收手续后有书面通知上诉人收楼，单凭该房屋不动产办理在上诉人名下，即视清远市奥园置业有限公司完成交付房屋的义务，该认定完全没有法律和事实依据。第二，依据上诉人与清远市奥园置业有限公司的《商品房买卖合同》第十一条的约定，清远市奥园置业有限公司应当在达到交付使用后书面通知买受人办理交付手续，清远市奥园置业有限公司至今未依合同的约定履行通知义务，其并没有依合同约定履行交付义务，一审法院认定清远市奥园置业有限公司完成交付义务，是认定事实的错误。(二)两被上诉人的《前期服务合同》应是合同无效，不能依据合同约定的标准收取物业服务费。第一，依照《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”之规定，被上诉人并没有提供选聘物业管理企业的招投标合同及政府主管部门的批准文件，也没有取得收取物价局核发的物业管理费的批准文件。因此，两被上诉人签定的前期服务合同是无效合同，广东中奥物业管理有限公司所主张的物业服务费收费标准亦是无依据的。第二，广东中奥物业管理有限公司的清远分公司于2015年起诉时称其通过招投标与奥园公司签订《前期服务合同》，但至今未提供任何证据，其主张收取物业服务费是没有合法依据的。第三，一审法院认定两份合同均有效没有依据。两被上诉人并没有对出现两份形式不一致的合同有任何合理的说明。对比两份合同可以证明，两被上诉人为本次诉讼而存在虚假签订的问题。一审法院忽略对该事实的审查，是遗漏事实并且存在偏颇。广东中奥物业管理有限公司在无任何证据证明其依法取得在涉案物业的物业服务管理资格，其主张收取物业服务费用是无依据。(三)本案诉讼时效并未中断，且被上诉人并无实行履行该合同，因此，其无权收取物业管理费。第一，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十三条“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人”之规定，广东中奥物业管理有限公司清远分公司依法设立的有独立的营业执照的法人，依法具有独立的主体资格，其实施物业服务行为，并不能当然地视为广东中奥物业管理有限公司的行为。因此，一审法院将广东中奥物业管理有限公司清远分公司的行为视为被上诉人行为是混淆法律主体资格。第二，鉴于广东中奥物业管理有限公司清远分公司有独立的主体资格，其于2015年的诉讼与本案并不能发生中断的法律效果。因此，本案被上诉人的诉讼请求亦已超过诉讼时效。被上诉人广东中奥物业管理有限公司辩称，一、一审法院认定事实正确，广东中奥物业管理有限公司于2010年12月18日开始进驻涉案小区提供物业服务，广东中奥物业管理有限公司与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同有到住建局办理合法的备案手续，广东中奥物业管理有限公司至今仍在涉案小区正常提供物业服务。二、涉案房屋已取得竣工验收合格备案表，同时已办理房产证，涉案房屋已在上诉人的控制支配下，缴纳物业服务费是其应尽的合同义务。三、广东中奥物业管理有限公司对上诉人拖欠物业费的行为，每月都有通过上门催收、电话通知上诉人来缴费、同时有将书面催缴单(缴款提示有载明上诉人拖欠物业服务费的周期及累计金额)投放到涉案物业的信箱，从来没有放弃过自已的权利。同时，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。上诉人诉称广东中奥物业管理有限公司放弃自已的权利从而主张诉讼时效已过没有任何事实根据，也与常理不符。退一步讲，被上诉人（在小区提供物业服务的分公司）已于2015年对包括上诉人在内的部分业主拖欠物业服务费已提起过诉讼，霍洁贞以已过诉讼时效作为抗辩理由，显然是不成立的。四、广东中奥物业管理有限公司在提供物业服务期间，为涉案小区提供了合同约定的清洁、绿化、安保、消杀、绿化、公共照明等的物业服务，上诉人购买的是小区物业，有物业公司提供专门的物业服务，缴纳物业服务费是每个小区业主的基本常识。而上诉人故意长期拖欠物业服务费明显是故意违约行为，按法律规定及合同约定应该承担违约责任，支付违约金。被上诉人清远市奥园置业有限公司辩称，一、清远市奥园置业有限公司已经完成了交付案涉房屋的工作；二、请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决；三、诉讼费用由霍洁贞和广东中奥物业管理有限公司负担。广东中奥物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令霍洁贞、清远市奥园置业有限公司承担连带支付自2012年1月至2018年12月所拖欠的物业管理费61431.3元，物业服务费利息(按日万分之二计算)14032.66元合计75463.96元；二、判令由霍洁贞、清远市奥园置业有限公司共同负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：清远市奥园置业有限公司系清远奥园（项目）的开发商，霍洁贞系清远市清城区东城莲发居委会环校路1号清远×××街×幢房屋的业主。2010年12月18日，清远市奥园置业有限公司（甲方）与广东中奥物业管理有限公司（乙方）签订了《清远奥园前期物业服务合同》，选聘广东中奥物业管理有限公司对清远奥园提供前期物业管理服务。为方便工作需要，经与清远市奥园置业有限公司协商并征得其同意，广东中奥物业管理有限公司将清远奥园小区的物业管理事务交由广东中奥物业管理有限公司清远分公司负责（包括日常的物业管理服务、物管费的收取、水电费的代收代缴等，并有权以分公司名义与业主签订《前期物业管理协议》以及行使物管费的追索权），并于2011年1月1日出具了书面《管理委托书》。上述合同及委托书签订后，广东中奥物业管理有限公司依约对清远奥园实施了物业管理。2011年11月11日，清远市奥园置业有限公司（甲方）与广东中奥物业管理有限公司（乙方）再次签订了《清远奥园前期物业服务合同》，明确物业服务费别墅：2.5元/月/平方米；多层住宅：1元/月/平方米；高层住宅（房屋的总层数在七层（含）以上）：1.6元/月/平方米；私家花园：0.5元/平方米。业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，物业已竣工但尚未出售或者出售但未交付物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。合同期限自2011年11月11日起至2016年12月31日止。根据霍洁贞与清远市奥园置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定应交付房屋的时间为2011年12月31日；合同补充协议约定，如买受人要求交房条件《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。涉案房屋所在建设工程于2011年12月30日完成竣工验收备案手续。霍洁贞的房屋建筑面积共270.3平方米，所占花园面积共111.15平方米，每月应缴物业管理费731.3元（270.3×2.5+111.15×0.5）。诉讼中没有证据可以证实清远市奥园置业有限公司在涉案房屋完成竣工验收备案手续后有书面通知霍洁贞办理收楼手续。根据不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋登记权利人为霍洁贞，登记时间为2012年8月27日。另查明，2015年7月22日，广东中奥物业管理有限公司清远分公司曾向一审法院提起诉讼，要求霍洁贞支付欠缴物业服务费及违约金，该案中，虽然追加清远市奥园置业有限公司参加诉讼，但广东中奥物业管理有限公司清远分公司未就物业服务费向清远市奥园置业有限公司主张权利。一审法院以诉讼主体不适格为由驳回广东中奥物业管理有限公司清远分公司，其后该公司不服提起上诉，清远市中级人民法院于2016年2月25日作出民事裁定驳回上诉，维持原裁定。广东中奥物业管理有限公司于2005年9月26日被批准从事物业管理活动，资质等级为一级。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。广东中奥物业管理有限公司与清远市奥园置业有限公司签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，协议依法成立并生效。霍洁贞辩称选聘物业管理企业及收费标准未经有关部门批准合同无效，因没有提供相应依据，一审法院不予采纳。虽然霍洁贞不是该合同的当事人，但霍洁贞购置了房屋属于小区物业业主，因此该《前期物业服务协议》依法对霍洁贞具有约束力。本案主要争议焦点：一、广东中奥物业管理有限公司是否已履行合同义务，有无权利收取物业服务费用；二、拖欠物业服务费承担主体如何确定及利息请求是否有依据，总诉讼请求是否部分超诉讼时效。对于第一焦点问题。广东中奥物业管理有限公司是《前期物业服务协议》的签约主体，实际履行管理职责是由其分公司广东中奥物业管理有限公司清远分公司完成，由于分公司不具备独立法人资格，其民事行为的法律后果由广东中奥物业管理有限公司承担，而对于由其分公司直接提供物业服务亦取得清远市奥园置业有限公司的同意，且已实际履行物业服务义务，因此广东中奥物业管理有限公司具备诉讼主体资格，有权主张涉案物业服务费。对于第二焦点问题。霍洁贞作为业主，应自房屋交付之日起支付物业费。涉案房屋于2011年12月30日完成竣工验收备案手续，《商品房买卖合同》补充协议上也明确收楼时间延至合同约定时间的一年，即2012年12月31日。该时间点涉案房屋已具备交付条件，作为合同相对方，霍洁贞已不具备拒绝接受房屋的理由，故虽然双方未办理交接手续，但应视为清远市奥园置业有限公司已完成对霍洁贞交付房屋的义务。对于该时间点之前的物业服务费应由清远市奥园置业有限公司承担支付义务。对于其后的物业服务费应由霍洁贞承担。诉讼中没有证据证明广东中奥物业管理有限公司有向清远市奥园置业有限公司主张过该费用的权利，故清远市奥园置业有限公司提出已超诉讼请求的抗辩一审法院予以采纳，广东中奥物业管理有限公司要求清远市奥园置业有限公司支付物业服务费及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，广东中奥物业管理有限公司要求清远市奥园置业有限公司对霍洁贞拖欠物业管理费及利息承担连带责任的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于霍洁贞提出广东中奥物业管理有限公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，霍洁贞自2013年1月1日开始拖欠物业管理费，广东中奥物业管理有限公司称其多次向霍洁贞催缴费用，但未能向一审法院提供有效的催收凭证，无法证实本案的诉讼时效发生中断，直至2015年7月22日广东中奥物业管理有限公司清远分公司向一审法院提起诉讼，该诉讼行为应视为诉讼时效中断。故广东中奥物业管理有限公司主张的2013年7月22日之前物业管理费及利息，超过了法律规定的两年诉讼时效。对霍洁贞该项抗辩，一审法院予以采信。霍洁贞应从2013年7月23日起向广东中奥物业管理有限公司支付至2018年12月31日止的物业管理费共47534.5元（731.3元/月×65个月）。另对于霍洁贞提出小区管理混乱服务质量极差，因无提供相应依据，一审法院不予采信。因霍洁贞没有按时缴费，按照《前期物业服务协议》的约定，霍洁贞未能在缴费周期每月的10日前向广东中奥物业管理有限公司支付该期物业管理费，已构成违约，由于协议对于逾期支付违约责任没有明确约定，广东中奥物业管理有限公司所主张按日万分之二进行计算缺乏依据，一审法院不予采纳，但逾期利息可自2013年8月11日起以每月累计所欠物业管理费金额按年利率6%计算至付清之日止。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：一、霍洁贞于判决生效之日起10日内向广东中奥物业管理有限公司支付物业管理费47534.5元及利息（利息自2013年8月11日起以每月累计所欠金额按年利率6%的标准计付至实际付清之日止）；二、驳回广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为843元，由广东中奥物业管理有限公司负担143元，由霍洁贞负担700元。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院对此予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为霍洁贞应否向广东中奥物业管理有限公司支付物业管理费47534.50元及以每月累计所欠金额按年利率6%的标准计付至实际付清之日止的利息。经查，广东中奥物业管理有限公司与清远市奥园置业有限公司签订了《前期物业服务协议》、《清远奥园前期物业服务合同》，约定由广东中奥物业管理有限公司对清远奥园提供前期物业管理服务，实际履行管理职责委托其分公司广东中奥物业管理有限公司清远分公司完成。之后，广东中奥物业管理有限公司清远分公司自2011年11月11日起开始进驻清远奥园提供物业服务。虽然清远市奥园置业有限公司并没有提交直接证据证明其在房屋达到竣工条件后，有书面通知霍洁贞收楼，但是根据不动产登记资料查询结果显示，案涉房屋于2012年12月31日登记在霍洁贞名下，故即使清远市奥园置业有限公司没有依约通知霍洁贞收楼，但霍洁贞已实际取得案涉房屋的所有权，应视为霍洁贞于2012年12月31日接收了案涉房屋。霍洁贞作为清远奥园的业主，享受了物业管理单位所实施的物业管理服务，应缴交相应的物业管理费。因广东中奥物业管理有限公司一直有张贴通知向霍洁贞催收物业管理费，另外一审法院认定霍洁贞应向广东中奥物业管理有限公司支付物业管理费的时间是从2013年7月23日起至2018年12月31日止，起始时间点在霍洁贞实际接收案涉房屋之后，且广东中奥物业管理有限公司对此无异议，故本院予以维持。因霍洁贞没有按时缴费，按照《前期物业服务协议》的约定构成违约，由于协议对于逾期支付违约责任没有明确约定，一审法院认定以每月累计所欠物业管理费金额按年利率6%计算逾期利息至付清之日止并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人霍洁贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1686元，由上诉人霍洁贞负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年八月二十九日书记员  李 伊书记员  张丽萍