江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初4394号 原告：雷松，男，1973年11月16日生。 委托诉讼代理人：陈媛媛，江苏昊强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹兆如，江苏昊强律师事务所实习律师。 被告：陈晓芳，女，1985年1月6日生。 委托诉讼代理人：王磊，江苏拙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷梦秋，江苏拙正律师事务所律师。 原告雷松与被告陈晓芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日受理后，依法由审判员艾罗伟独任审判，于2018年11月14日公开开庭进行了审理，原告雷松及其委托诉讼代理人陈媛媛、曹兆如,被告陈晓芳的委托诉讼代理人殷梦秋到庭参加诉讼。其后由于案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭进行审理，并于2019年2月26日、2019年4月19日公开开庭进行了审理，原告雷松及其委托诉讼代理人陈媛媛、曹兆如，被告陈晓芳及其委托诉讼代理人王磊、殷梦秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷松向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2018年5月7日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、请求判令被告向原告支付违约金60万元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月7日，原、被告签订《房屋买卖(居间)合同》，约定：原告将位于苏州市高新区狮山天街生活广场XX幢XX室的房屋出售给被告，房屋总价400万元，建筑面积115.64平方米，被告向原告支付定金20万元，其中5万元应当于2018年5月7日支付，其余15万元应当于2018年5月9日前一次性支付。双方于2018年7月5日前办理资金托管、网签等前期手续，2018年7月31日办理过户手续。并约定任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋戌交价15%的违约金。合同签订后，原告积极履行合同义务，筹集资金偿还了房屋上的全部银行贷款153万余元，但被告却未按合同约定履行义务。首先，购房定金是在原告的再三催促之下，被告于2018年5月18日才支付完毕；其次，被告未按合同约定于2018年7月5日前办理房屋的网签及资金托管手续，原告多次催促，被告均以资金未到位为由，拒不办理。被告的上述行为已严重违反《房屋买卖(居间)合同》的约定，构成根本违幻，同时给原告造成了较大的经济损失，被告应按照合同约定承担房屋成交价15%的违约金。基于上述事实和理由，为维护原告之合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告陈晓芳辩称，1、关于原告要求解除合同的诉求，双方买卖合同并未约定解除合同的事由，而根据合同法第94条的规定，一方当事人在对方不履行合同主要义务，有违约行为导致合同目的不能实现等5种情形下，守约方才有权单方解除合同，现原告已经接受了被告的定金，表示其同意继续履行合同，在原告同意将房屋挂牌后，被告也一直配合办理其他手续，故本案中没有出现任何导致合同目的不能实现的事由，被告也没有拒绝履行主要义务，因此原告单方解除合同的主张没有合同和法律依据；2、原、被告之间的房屋买卖合同并未明确约定2018年7月5日是办理网签和资金托管的时间节点，该合同第五条第三款明确约定7月5日被告的义务是提供相应的合法证件和资料，根据周某某提供的情况说明，被告已经按期履行了该义务，不存在违约；3、买卖合同仅约定了房屋过户的时间，即2018年7月31日，被告在此之前反复催促原告配合办理网签及资金托管，但原告自2018年5月就以需要签订补充协议为由拖延各项手续办理，更在2018年7月初，阻止中介公司将其房屋挂牌，在房屋没有挂牌的情况下，后续手续都是无法办理的。后，原告又同意将房屋挂牌继续交易，但因办理网签及资金托管都需要原被告双方本人到场，原告拒绝去不动产交易中心办理前述手续，因此网签及资金托管没有如期办理的原因不在被告而在原告。同时原告自行书写提交的补充协议显示其同意在2018年7月25日办理资金托管手续，不仅可以证实双方的买卖合同并未将7月5日约定为办理资金托管的时间点，也可证实原告已经同意继续履行房屋买卖合同，在被告后续一直配合的情况下，原告又出尔反尔，要求解除合同，没有事实和法律依据；4、关于原告陈述的其要求签订补充协议，只是对原来买卖合同办理过户时间的强调，这个主张是不成立的，其自行起草的补充协议变更了原买卖合同的重要条款，实质是要单方变更该合同，原买卖合同第八条第4/5项约定逾期过户的违约责任是按照每月2万元支付违约金，其违约后果并不是适用合同第六条的违约金条款，更不是解除合同，但被告的补充协议规定甲乙双方约定在2018年8月15日办理过户手续，违约按合同第六条处理，合同第八条第4/5项即日起失效，显然原告对原合同作出了重大变更，该变更限制了被告的权利，加重了被告的责任，被告拒绝签订，完全有理有据，被告已经同意如果发生延期过户的情况按照原合同承担违约责任，因此被告一直按照合同在履行双方的房屋买卖交易。原告要求解除合同没有法律和合同依据。 经审查本院认定如下事实：2005年12月13日，原告雷松与案外人王某某登记结婚；2015年11月16日，原告雷松与王某某登记离婚。2015年11月21日，原告雷松作为购房人，与苏州龙湖基业房地产有限公司签订了《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商高新合同201511210195），约定原告雷松购买苏州市狮山天街生活广场XX幢XX室房屋，房屋建筑面积115.7平方米，总价为2328091元。2015年12月24日，原告雷松与王某某登记结婚。2018年2月1日，上述苏州市狮山天街生活广场XX幢XX室房屋取得相应不动产权证书，登记的所有权人为原告雷松，房屋建筑面积115.64平方米，共有情况为原告雷松单独所有。在本案审理过程中，原告雷松向本院表示2015年由于其与妻子王某某名下已经共计有三套房屋，根据当时苏州市购房政策已无法再行购买房屋，故其先与妻子登记离婚，在以其个人名义购买包括案涉房屋在内的两套苏州市狮山天街生活广场小区的房屋后，再行与王某某复婚。 2018年5月7日，在苏州苏豪居房产经纪有限公司的居间下，被告陈晓芳作为购房人（乙方）与原告雷松作为售房人（甲方）签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定原告将其名下的坐落于苏州市高新区狮山天街生活广场XX幢XX室房屋出售给被告陈晓芳，房屋面积115.64平方米，总价400万元，产权过户时产生的个税、营业税、契税、维修基金以及其他相关税费均由乙方承担。合同第四条约定签约当日应支付定金5万元，剩余15万元定金应于2019年5月9日之前支付给甲方。合同第五条约定：“甲乙双方须在2018年7月5日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约”。合同第六条第1款约定“甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性、有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议”。合同第六条第5款约定“甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条所确定的该房屋成交价格的15%作为违约金”。合同第八条第4款约定“甲乙双方约定在2018年7月5日前办理前期手续，承诺甲方最迟在2018年7月31日前办理过户手续”。合同第八条第5款约定“在目前苏州市政策的情况下，乙方征信良好的情况下，乙方丙方承诺甲方在2018年7月31日前办理过户手续，如有拖延一个月则乙方须支付甲方人民币贰万元整（约定15个工作日为一个月）”。在该合同项下甲方处，有原告雷松的签字确认，在该合同项下乙方处，有被告陈晓芳的签字确认。签订该合同时，原告雷松向被告陈晓芳展示了案涉房屋的房产证。 当日，原、被告还签订了一份《房屋定金合同》，再次明确约定上述购房定金为20万元，明确支付定金的时间为2018年5月7日支付2万元，剩余定金18万元于2018年5月8日支付。 上述合同签订后，被告陈晓芳于2018年5月7日当日向原告支付了定金2万元，并于2018年5月8日支付定金3万元，于2018年5月14日支付定金5万元，于2018年5月18日支付剩余定金10万元。对此，原告雷松在庭审中表示由于被告陈晓芳拖延支付定金，导致双方沟通发生不快，原告雷松因此而对于被告产生了不信任，但在当时依旧同意继续履行案涉购房合同。 其后，原告雷松于2018年6月1日向银行归还了房贷110万元，于2018年6月14日归还了房贷433540.35元，从而还清了案涉房屋当时原告名下的房贷。 关于《房屋买卖（居间）合同》中约定的“甲乙双方须在2018年7月5日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件”，以及“甲乙双方约定在2018年7月5日前办理前期手续，承诺甲方最迟在2018年7月31日前办理过户手续”,原、被告双方在庭审中表示各自理解不一致。被告陈晓芳表示该约定仅仅系约定2018年7月5日之前应该完成“挂牌”，对此陈晓芳申请了居间方苏州苏豪居房产经纪有限公司的员工周某某出庭作证，但周某某在其首次出庭作证的2018年10月15日庭审中表示“合同是李某某作为店长签订的，具体的合同意思，我并不清楚”。原告雷松表示该约定系约定“双方应于2018年7月5日之前完成网签和资金托管手续，否则不可能来得及在2018年7月31日前办理过户手续”，对此雷松申请了居间方苏州苏豪居房产经纪有限公司时任店长李某某出庭作证，李某某在2018年11月14日的庭审中明确表示合同中该约定就是“在2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续，由于陈晓芳需要办理房贷，因此预留了20多天时间办理房贷，所以约定2018年7月31日之前办理过户手续，房贷下来才能办理过户手续”，同时李某某亦表示签订合同当时其作为店长已经明确向原、被告双方都告知了2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续。 为查明上述约定的真实意思表示，在本案审理过程中，本院于2019年2月27日、3月7日向链家、我爱我家、苏州众联行房产三家中介公司在苏州市高新区门店的店长进行调查走访，并形成了调查笔录。三位店长均表示该约定的意思应该系“2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续”，否则绝对不可能在2018年7月31日前办理过户手续。同时，三位店长均表示当时苏州二手房的购房流程为：“双方签订房屋买卖合同之后，各自向中介提交相应购房资格、房屋权属的材料，这些材料由中介提交给房管局进行审核，这个过程叫做“挂牌”。挂牌审核一般是两到三个工作日，通过之后，由中介在系统上提交网签审核（这个不需要买卖双方亲自去房管局，也不需要买卖双方再签字），大约7个工作日由房管局审核通过，之后就是办理资金托管，也就是买方把首付交过去，然后同日可以向银行提交办理贷款的材料，银行审核通过并放款大约需要一个月左右，放款下来之后银行会给买家一份贷款材料，拿着这个贷款材料，去房管局就可以办理过户手续，这个手续大约五个工作日之后就可以拿产证”。 另查明，2018年7月4日，案涉房屋买卖合同的居间方苏州苏豪居房产经纪有限公司的员工周某某通过微信向原告雷松告知被告陈晓芳的购房首付款尚未凑齐，陈晓芳彼时系先出售其名下的房屋，从而凑齐相应房款。2018年7月5日当晚，原告雷松向周某某明确表示被告陈晓芳未能于2018年7月5日前办理网签和资金托管手续构成违约，因此要求被告陈晓芳按照合同第六条第5款的约定赔偿房款总价15%即60万元（在继续履行合同的前提下），周某某其后于2018年7月10日回复“买家（陈晓芳）表达意思是一个月2万的赔偿”，原告雷松对此并未同意，并一直表示“按合同办理”，并表示“双方无共识之前，我不办任何手续”。 2018年7月14日，周某某在微信中告知原告雷松“客户（陈晓芳）的资金已经到位，资金托管随时可以进行”，原告雷松表示约定的7月5日资金托管日期已过，故并未同意继续办理资金托管，并于2018年7月27日表示“买方违约，后面必须双方沟通达成共识后再继续”。在庭审中，被告陈晓芳自述其购房首付款系于2018年7月12日到位，并表示其当时购买案涉房屋是需要贷款的。 又查明，2018年7月25日，原告雷松与被告陈晓芳在房管局碰面，雷松草拟了一份《房屋买卖补充协议》要求陈晓芳签署，该协议载明“双方约定在2018年8月15日办理过户手续，违约按合同第六条处理，乙方承诺最迟在2018年8月31日完成过户手续，否则视为乙方解除合同”，但被告陈晓芳拒绝签署该补充协议，原告雷松亦未同意继续办理资金托管及网签事宜。 2018年8月3日，原告雷松向被告陈晓芳寄送了一份《解除合同通知书》，表示由于陈晓芳未能按约于2018年7月5日前办理资金托管及网签手续，构成根本违约，故原告雷松通知被告陈晓芳解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》，并要求陈晓芳向雷松支付违约金60万元。 被告陈晓芳于2018年8月5日收悉上述《解除合同通知书》后，于2018年8月14日向本院提起诉讼，要求雷松继续履行案涉的《房屋买卖（居间）合同》并赔偿违约金，案号为（2018）苏0505民初4302号。 该案受理后，2018年8月20日，原告雷松向本院提起本案诉讼，要求解除合同并要求陈晓芳赔偿违约金。在本案审理过程中，原告雷松向本院表示其违约金诉求系因其认为陈晓芳存在违约行为，所以陈晓芳就应该赔偿违约金，具体违约金的数额，请法院结合案件的审理情况依法认定。 以上事实，由《苏州市商品房买卖合同》、结婚登记审查处理表两份、离婚登记审查处理表、《房屋买卖（居间）合同》、《房屋定金合同》、银行流水、证人周某某及李某某的证人证言、微信聊天记录、《解除合同通知书》复印件、（2018）苏0505民初4302号案件卷宗材料及本院庭审笔录、谈话笔录、调查笔录等证据予以佐证。 本院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行各自的权利与义务。原告与被告于2018年5月7日签订了《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。 而本案的争议焦点，即为：1、合同中约定的“甲乙双方须在2018年7月5日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件”及“甲乙双方约定在2018年7月5日前办理前期手续”的约定是否系约定“双方应于2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续”；2、如系约定双方应于2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续，则被告陈晓芳直至2018年7月14日才将首付款凑齐并告知原告雷松彼时可以办理资金托管手续，在被告陈晓芳仅逾期9天的情况下，原告雷松是否有权直接解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》。 关于第一个争议焦点，本院认为，首先，被告陈晓芳自行申请的证人周某某作为当时促成双方签订房屋买卖合同的居间人员，其在庭审中已明确表示“合同是李某某作为店长签订的，具体的合同意思，我并不清楚”；其次，原告雷松申请中介店长李某某出庭作证时，李某某明确表示合同中该约定就是“在2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续”，同时李某某亦表示签订合同当时其作为店长已经明确向原、被告双方都告知了2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续；最后，本院向链家、我爱我家、苏州众联行房产三家中介公司的店长调查走访时，三位店长也均表示该约定的意思应该系“2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续”。综上，本院可以认定案涉合同中确实约定原、被告双方应于2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续。 关于第二个争议焦点，本院认为，首先，通读原、被告之间的《房屋买卖（居间）合同》，其中并未约定在被告陈晓芳逾期办理资金托管9天时被告有权解除合同；其次，从法定解除的角度，被告陈晓芳仅逾期9天的这一违约行为，也难以构成“迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行”或“迟延履行债务导致不能实现合同目的”。综上，本院纵然能理解原告雷松在被告陈晓芳前期迟延交付定金之后心生不快，但既然雷松当时亦同意继续履行合同，故雷松亦理应按照合同的约定以及法律的规定继续履行双方之间的《房屋买卖（居间）合同》，而无权在陈晓芳逾期9天办理资金托管手续的情况下，贸然发函解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》。至于原告雷松所述的其于2018年7月25日要求被告陈晓芳签署《房屋买卖补充协议》，此系双方对于合同的约定变更，亦需双方共同达成合意，陈晓芳拒绝签署该补充协议也系其自身的权利，雷松亦不应以此为由拒绝继续履行双方之间原已签署的《房屋买卖（居间）合同》。综上，本院对于原告雷松要求解除合同的诉讼请求不予支持，因此被告陈晓芳亦无须向原告支付相应的解约违约金。 然而，被告陈晓芳逾期9天办理资金托管手续的行为确为违约，原告对此应承担相应的违约责任，因此，对于原告在本案中诉求的违约金，由于双方《房屋买卖（居间）合同》第八条第5款明确约定“在目前苏州市政策的情况下，乙方征信良好的情况下，乙方丙方承诺甲方在2018年7月31日前办理过户手续，如有拖延一个月则乙方须支付甲方人民币贰万元整（约定15个工作日为一个月）”，而陈晓芳逾期9天办理资金托管手续，在客观上如果双方继续履行合同，亦相应会导致最终过户手续往后拖延相应日期，综上，本院酌情参照该约定认定被告陈晓芳应向原告雷松支付违约金9333元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈晓芳应于本判决生效之日起十日内向原告雷松支付违约金9333元。 二、驳回原告雷松的其余诉讼请求。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号6228400406149791069。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由原告雷松负担9648元，由被告陈晓芳负担152元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  艾罗伟 人民陪审员  顾建云 人民陪审员  韩树森 二〇一九年八月十三日 书 记 员  曹自强