江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初2356号原告：曹新国，男，1973年3月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。被告：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住沭阳县经济开发区昆山路西侧。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。原告曹新国与被告江苏万顺置业有限公司（下简称“万顺公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告曹新国委托诉讼代理人冯华沭、被告万顺公司委托诉讼代理人解兆明两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹新国向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的关于沭阳县万顺阳光绿洲7幢2#车库的自行车库认购协议书；2、被告返还原告车库款67000元及利息（自2014年12月30日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际付清之日止），并赔偿损失180000元。本案在审理过程中，原告关于利息的诉讼请求由按中国人民银行同期同档贷款利率计算变更为按月利率2%计算。事实和理由：2014年12月29日，原、被告签订商品房销售合同及自行车库认购协议书，约定原告购买被告开发的沭阳县万顺阳光绿洲7幢3单元602室房屋及2#车库。后被告将阳光绿洲7幢3单元602室房屋交付给原告，并协助原告办理了相关产权证，但至今未能交付2#车库。后原告发现，被告早已将该车库转让给第三人，并被第三人占有使用至今。由于原、被告之间的自行车库认购协议书的合同目的不能实现，原告现要求解除合同。原告发现被告是将车库以248000元的价格开具票据给案外人徐法军，故扣除67000元后，被告应赔偿原告损失180000元。被告万顺公司辩称：对自行车库认购协议不予认可，被告没有收取原告的购房款。被告购买的自行车库的使用权，不是所有权，不存在差价损失，主张按照248000元赔偿没有依据。车库现在被案外人徐法军占有，无法向原告交付。为了支持其诉讼请求，原告向本院出示如下证据：1、2014年12月29日自行车车库认购协议书，证明原告以67000元价格向被告购买7号楼2#车库；2、2014年12月29日房款收据一张，加盖被告阳光绿洲销售部印章，证明被告收取原告车库款67000元；3、不动产权登记证书（复印件），证明原告于2012年向被告购买沭阳县万顺阳光绿洲7幢3单元602室房屋及车库，双方于2014年12月29日补签自行车库认购协议书，被告重新向原告出具车库款收据。被告万顺公司的质证意见为：对证据1、2的真实性不予认可，其中原告陈述认购书的内容由原告父亲书写，补签协议的原因是因为当时的开发商老板被抓，阳光绿洲工地上实际开发人即被告代表人并未被抓，实际被抓的人是王义，结合原告陈述说中介介绍的女子丈夫被抓做牢，可以确定被告公司没有收到原告的车库认购款。协议书还注明应当交清物款和物管费之后才能交付房屋，原告并没有交付物管费，所以原告要求解除合同没有理由。认购书第六条还约定，原告主张的差价损失最多也是1.5倍。对于认购书和收据上的印章非被告所刻，对其真实性不予认可，对房产证的真实性无异议，原告方没有提供证据证明被告将涉案车库已248000元出售给案外人。被告未出示证据。本案在审理过程中，经征询原、被告意见，本院向本地房产中介公司就涉案房屋的市场价值进行了估算，三家房产中介公司给出的评估价分别为：55000元、55000元、65000元。原告认为该评估价格远低于市场价值，不予认可；被告对评估结果不持异议。本院对原告出示证据认证意见如下：证据1、2加盖被告公司阳光绿洲销售部印章，虽然被告对印章的真实性提出异议，但并未提供证据证明该枚印章系虚假伪造的，故购房款收据对被告万顺公司具有法律约束力，本院对证据1、2的真实性、合法性及关联性予以认定；证据3真实性、合法性予以认定。本案经审理查明如下事实：2012年，原告曹新国向万顺公司购买沭阳县万顺阳光绿洲7幢3单元602室房屋及2#车库的使用权，双方于2014年12月29日签订自行车库认购协议书。同日，被告万顺公司向原告出具2号车库收款收据，载明：“交款单位曹新国，收款方式：现金，人民币：陆万柒仟元整，￥67000，收款事由：阳光绿洲7-3-602室2#车库”，由经办人孙大伟签字，加盖“江苏万顺置业有限公司阳光绿洲销售部”印章。后，被告万顺公司将沭阳县万顺阳光绿洲7幢3单元602室房屋交付原告使用，并办理了产权登记手续，但双方对2#车库至今未办理交接手续。另查明，涉案的2号车库目前被案外人占有使用。本案的争议焦点为：原、被告之间关于涉案2#车库使用权转让合同是否符合法定解除条件；合同解除后，被告应如何向原告承担赔偿责任。本院认为，原、被告签署的自行车库认购协议书为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告辩解未曾收到原告购房款67000元，但原告手中持有加盖被告公司阳光绿洲销售部印章的房款收据，被告又未提供能够足以推翻收款收据及印章真实性的证据对该辩解理由加以证明，本院依法不予采信。合同订立后，由于双方至今未能办理房屋交接手续，且涉案2#车库被案外人占有使用，原告提出解除合同，本案在审理过程中，本院向被告确认，被告认可涉案车库已经被案外人徐法军占有使用，无法将房屋交付原告。本院认为，本案买受人原告无法取得房屋，合同目的不能实现，涉案的自行车库买卖协议应予以解除。关于第二个争议焦点，本院认为，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。其中赔偿损失的确定通常按照合同正常履行时守约方可以得到的利益来确定，即信赖利益赔偿责任，信赖利益损失包括所受损害和所失利益，损失赔偿额不超过履行利益为限，如缔约费用损失、基于履约而支出的必要费用损失以及机会损失。本案的合同解除后，被告应退还原告已付购房款67000元，并参考民间借贷按照年利率6%支付资金占用期间的利息。关于原告主张的被告万顺公司赔偿房屋溢价损失180000元，本院不予支持，理由如下：其一，原告该项诉讼请求是基于被告万顺公司与案外人徐法军之间就涉案2#车库约定价款为248000元而产生的房屋溢价损失180000元，被告万顺公司否认其与案外人徐法军之间存在车库买卖协议以及248000元价款的事实，原告又未能提供证据加以证明；其二，本案在审理过程中，本院向本地三家房产中介公司就涉案2#车库进行询价，该三家房产中介公司经现场查看后分别估价，均未给予溢价意见；其三，如果原告认为被告在赔偿资金占用期间的利息损失后仍不足以弥补原告实际损失的，应就其实际损失承担进一步的举证责任，否则承担举证不能的不利法律后果。基于以上理由，本院作出前述认定。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年12月29日签订的关于沭阳县万顺阳光绿洲7-3-602室2#车库的《自行车库认购协议书》；二、被告江苏万顺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告曹新国购房款67000元及利息（自2014年12月29日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；三、驳回原告曹新国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5005元，由原告曹新国负担3060元,由被告江苏万顺置业有限公司负担1945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5005元。审 判 长  于在会人民陪审员  金 涛人民陪审员  胡方武二〇一九年八月十二日书 记 员  孙千千书 记 员  张小青附法条链接《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。