浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1960号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈媛媛，女，1994年10月14日生，汉族，住陕西省石泉县。委托诉讼代理人：施王彬，浙江天鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蒙，浙江天鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许海军，男，1986年3月23日生，汉族，住江西省上饶市经济开发区。被上诉人（原审被告）：龚益辉，男，1986年3月8日生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。上诉人陈媛媛因与被上诉人许海军、龚益辉合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初5183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈媛媛上诉请求：撤销（2018）浙0411民初5183号民事判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：陈媛媛向许海军转让店面事宜系经出租方嘉兴市圣元购物广场有限公司（以下简称圣元公司）同意后的转租行为。理由是：1.《场地租赁合同》末页的签字盖章处，龚益辉是作为出租方的签约代表在该协议中签字确认的。故陈媛媛有理由相信在处理该房屋相关事项时，龚益辉是可以代表圣元公司的。而陈媛媛与许海军、龚益辉签订的《店面转让协议书》中，龚益辉作为担保方的签字行为使陈媛媛认为其转租行为是经过圣元公司同意的。2.许海军提交的编号为1710792的《收款收据》系圣元公司盖章出具的。该份收据付款方式处已经清楚写到“抵账”二字，抵账是由于圣元公司拖欠许海军工程款，双方便采用工程款抵减的方式来结算租赁费用。既然双方已经就抵减工程款事项达成合意，那么圣元公司对陈媛媛的转租行为也系明确知悉并给予认可。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人在知道或者应当知道承租人转租行为后六个月未提出异议主张转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，三方签订《店面转让协议书》的日期为2017年10月9日，而圣元公司发出《告知函》是在2018年4月18日，该期间已经超过法律规定的六个月异议期间，故关于该房屋转租行为无效的说法不应得到支持。综上，《店面转让协议书》真实、合法、有效，陈媛媛以此主张许海军、龚益辉承担责任，应当得到支持。许海军辩称，关于转租，陈媛媛说是圣元公司负责人同意其转租，才签订的《店面转让协议书》。龚益辉仅是担保人。关于抵账，圣元公司是以其代付的名义收取的款项，付款人仍是陈媛媛的名字。龚益辉辩称，其仅代表自己，不能代表圣元公司。陈媛媛向一审法院提出诉讼请求：1.判令许海军立即支付转让款35000元并支付逾期付款违约金33000元；2.判令许海军返还装修押金5000元；3.判令龚益辉对许海军的上述债务承担连带清偿责任。许海军向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《店面转让协议书》无效；2.判令陈媛媛退还转让款75000元；3.判令陈媛媛退还许海军已缴纳的租金41415元；4.判令陈媛媛赔偿损失36000元。一审法院认定事实，2017年3月27日，圣元公司与陈媛媛签订《场地租赁合同》一份，约定陈媛媛从圣元公司处租赁经营位于嘉兴市场地，租赁期限为3年，该合同第九条约定未经圣元公司书面同意，乙方（即陈媛媛）不能转租、分租、委任或特许第三方经营和管理场地或转借他人，等。如有违反，甲方（即圣元公司）有权终止本合同。双方还就其他事项进行了约定。2017年10月9日，陈媛媛与许海军、龚益辉签订《店面转让协议书》一份，陈媛媛将上述场地转让给许海军，乙方（即许海军）在2018年2月28日向甲方（即陈媛媛）支付转让费110000元；并约定，上述费用不包括5000元装修押金，装修验收合格后，装修押金归甲方所有。龚益辉则在协议书的担保方处签字。同日，许海军向陈媛媛出具欠条一份，载明合同签订当日一次支付50000元，从合同签订当日起3个月内一次支付30000元，5个月内全部付清。后许海军仅支付转让款75000元，余款35000元及押金5000元一直未能支付。为此，双方纠纷成讼。另，案外人圣元公司于2018年4月18日出具《告知函》、《合同解除通知书》，2018年5月5日，圣元公司将本案所涉的场地重新出租于移动通信公司使用。一审法院认为，陈媛媛与许海军签订的合同虽名为《店面转让协议书》，但该店面的所有权并非陈媛媛所有，其仅是承租人，故陈媛媛的行为实为转租。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。案外人圣元公司于2018年4月18日出具《告知函》、《合同解除通知书》，2018年5月5日，圣元公司将本案所涉的场地重新出租于移动通信公司使用，可以认定圣元公司已行使解除权。《店面转让协议书》因《场地租赁合同》的解除而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈媛媛明知转租需出租方书面同意，在未取得出租方书面同意的情况下将本案所涉商铺转租；许海军明知陈媛媛对所涉商铺没有相应的所有权，陈媛媛的转让行为实质为转租行为，但仍与其签订店面转让协议书，亦存有过错。一审法院根据本案实际情况，酌定各自的损失由各自承担。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任，本案中，未有证据证明龚益辉存有过错。综上，陈媛媛应退还许海军转让款75000元，许海军应支付陈媛媛押金5000元。陈媛媛主张要求龚益辉对许海军的债务承担连带清偿责任，缺乏相应的事实及法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈媛媛与许海军、龚益辉于2017年10月9日签订的《店面转让协议书》无效；二、许海军司支付陈媛媛押金5000元；三、陈媛媛退还许海军转让款75000元；四、驳回陈媛媛要求龚益辉对许海军的债务承担连带责任保证的诉讼请求；五、驳回陈媛媛的其他诉讼请求；六、驳回许海军的其他反诉请求。上述第二、三项相抵销，陈媛媛于判决生效后十日内给付许海军70000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费400元（已减半收取），由陈媛媛负担370元，许海军负担30元。反诉案件受理费1814元（已减半收取），由许海军负担980元，陈媛媛负担834元。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈媛媛称其将案涉店铺转租给许海军是经圣元公司同意的，理由是陈媛媛有理由相信龚益辉有权代表圣元公司以及圣元公司以租金抵扣其欠许海军的工程款。首先，龚益辉的身份是圣元公司的招商部副经理，陈媛媛是由龚益辉招入圣元广场的租户，对其身份应是知晓的。公司的招商部经理没有当然代表公司的权利，即便龚益辉在圣元公司与陈媛媛签订的《场地租赁合同》甲方代表处签字，亦无在该合同之外有代表圣元公司的权利。并且，陈媛媛在二审中陈述其转租时“跟（圣元公司）总经理胡泽波说过，他让我找龚益辉。许海军和龚益辉都说他们可以将这件事情搞定”。由此说明，陈媛媛转租的时候首先找到的是能代表圣元公司的总经理胡泽波，而非龚益辉。而龚益辉的说法是“搞定”而非“代表”，故从陈媛媛的行为上看，其实际上并不认为龚益辉有权代表圣元公司。更重要的是，从《店面转让协议书》的约定看，龚益辉仅作为担保方签字，担保的是许海军的债务，超越了其在圣元公司作为招商部副经理的职权范围，是其个人行为，与圣元公司并无关系。其次，关于收款收据，交款人写明的还是陈媛媛，非许海军，陈媛媛以此主张圣元公司同意其转租行为，依据不足。陈媛媛以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，主张出租人已超过法律规定的异议期，不得主张转租合同无效。该解释第十六条的规定是为平衡出租人和次承租人的利益，是对出租人主张转租合同无效或解除合同的一种限制。但本案并非出租人主张转租合同无效，而是次承租人因出租人已解除租赁合同，无法使用租赁物后，提出的无效主张。因圣元公司已以其向陈媛媛发出的《告知函》表明其并不同意陈媛媛转租，基于该事实，许海军主张《店面转让协议书》无效，应该得到支持，不受上述司法解释所规定的异议期的限制。陈媛媛如认为圣元公司解除《场地租赁合同》超过了法律规定的异议期，可向圣元公司主张相应权利。综上，陈媛媛的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2337.5元，由上诉人陈媛媛负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年八月十三日书记员  张叶娟