陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终8327号 上诉人（原审被告）：郭军，女，汉族，1971年6月29日出生，陕西日报社记者，住西安市楼。被上诉人（原审原告）：王博，男，汉族，1980年3月4日出生，庆安集团有限公司员工，住西安市长安区文化馆。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人郭军因与被上诉人王博、原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕报集团与地建公司在本市长安区XX花园项目，郭军系陕报集团职工，拥有南山花园项目住房的购房指标。2016年5月5日，郭军（甲方）与王博（乙方）签订《房屋认购权转让协议书》，约定：甲方自愿将南山花园商品房职工认购权转让给乙方，转让费为人民币50000元；乙方享有甲方购房权利，并按照要求交纳认购金、购房款（若交纳认购金和首期购房款须用甲方姓名，但认购资金及认购所有权仍为乙方）；甲方应积极配合陕西日报传媒集团相关部门，将房屋的所有权人变更为乙方购买人，房屋及认购权变更后，甲方再无任何权力对乙方进行干涉；此次转让成功后，所认购的“南山花园”中的商品房，所配套售卖或分配的车位、车库等享有权和购买权，归乙方所有，并由乙方结清有关款项等等。之后，王博向郭军支付转让费50000元。2016年5月5日，王博（乙方）以郭军名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：乙方认购甲方开发的南山花园8号楼2单元22层东户商品房，建筑面积约为156平方米，单价为3980/㎡。协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，王博向地建公司支付房屋认购款50000元。2016年8月23日，王博向地建公司支付房款74176元。2016年12月21日，王博以郭军名义与地建公司签订《南山花园地下车位认购协议》，王博认购南山花园项目H区地下一层076号车位，王博于当日向地建公司交纳车位款60000元。2018年7月，南山花园第二次车位认购及剩余房款收缴工作开始，针对认购人更名发生纠纷的情况，陕报集团工会和地建公司于2018年7月20日发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后，王博、郭军就房屋及车位问题进行了协商，但未达成一致，王博遂向一审法院起诉。2018年8月12日王博向地建公司交纳保证金226264元。本案审理过程中，陕西日报社出具证明一份，证明郭军与王添羊为该报社正式在编职工，并且为夫妻。日报社规定，凡双职工，分房只能分一套，南山花园8号楼2单元22楼东户是报社分给郭军和王添羊共同的房屋。王博于2018年08月28日起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1．请求确认王博和郭军2016年5月5日签订的《房屋认购权转让协议书》合法有效；2．请求判令郭军协助王博在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》和《南山花园地下车位认购协议》的更名手续；3．诉讼费用由郭军承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团XX花园项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。郭军系陕西日报传媒集团职工，拥有南山花园项目的住房购房指标。2016年5月5日，王博、郭军双方签订《房屋认购权转让协议书》，约定郭军将认购南山花园的购房指标转让给王博，转让费为50000元。协议签订后，王博按约向郭军支付转让费50000元。当日，王博和郭军共同到地建公司处，由王博支付房屋认购款50000元，以郭军名义和地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0385），认购地建公司开发的南山花园8号楼2单元22层东户商品房，建筑面积为156平方米，认购单价为3980元／平米。之后，王博按约向地建公司支付房屋首付款74176元。2016年12月21日，王博向地建公司支付车位款60000元，以郭军名义和地建公司签订《南山花园地下车位认购协议》。现郭军以单位搬迁和房价上涨为由，要求解除和王博签订的《房屋认购权转让协议书》。王博认为，双方签订的转让购房指标的协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力。郭军应当根据地建公司的通知协助王博办理认购协议的更名手续。为维护王博合法权益，特提起诉讼，望判如所请。即便购房指标系郭军及其爱人王添羊共同享有，但是从2016年至今长达2年时间双方先后办理了房屋认购和车位认购，郭军之夫均未提出异议，郭军系有权处分，或构成表见代理。郭军辩称，一、南山花园项目房屋系陕西日报社给其分的福利房，不是商品房，该房屋五证不全，其与王博签订的转让协议属于无效合同。二、其与其夫王添羊均系日报社职工，该房屋系其与其夫的共同财产，转让协议无王添羊签字，属于无效合同。三、因房价上涨过大，且其单位决定搬迁至该处，导致其要高价购买房屋，于其不公。四、转让协议中约定了房屋转让费，并未涵盖车位转让费，不认可王博代其签字购买车位的事实。后地建公司把捆绑车位作为认购房屋的前提条件，否则不予认购。即使其将房屋转让给王博，车位转让费亦应另行计算。五、陕西日报社宣布要整体搬迁后，其与王博进行了协商，表示愿意补偿王博200000元，王博将房屋退回，或王博补偿其150000元，其另行购房，其单位内部职工之间的房屋转让也进行了适当补偿。但王博态度蛮横，双方协商无果。现不同意王博的诉讼请求。地建公司辩称，其公司会配合法院的生效判决进行执行。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》确立了鼓励交易原则，对合同效力一般不轻易作无效认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条将其明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的。本案中，郭军作为陕西日报社职工，有南山花园商品房认购资格，即享有取得认购房屋的请求权，认购房屋的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。本案王博、郭军根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下签订的《房屋认购权转让协议书》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，该转让协议应认定为合法有效。根据王博提交的证据，郭军之夫王添羊知晓郭军与王博签订《房屋认购权转让协议书》，并未提出异议，且王添羊与郭军系夫妻关系，以上现象可以让王博对郭军有代理权产生合理信赖，王博在签订转让协议时属于善意且无过失，郭军的无权代理行为构成表见代理，郭军关于无王添羊的签字该转让协议书无效的辩称不予采纳。王博、郭军签订的《房屋认购权转让协议书》中第五条约定：“此次转让成功后，所认购的商品房，所配售或分配的车位、车库等享有权和购买权，归乙方所有，并由乙方结清有关款项。”根据该条款，双方已就车位认购资格达成协议，王博拥有车位购买资格，并已向地建公司交纳了车位款，郭军以未约定车位费的辩称不予采纳。综上所述，郭军的行为已构成违约。现王博请求判令郭军协助王博在地建公司处办理房屋及车位认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、王博与郭军签订的《房屋认购权转让协议书》有效。二、本判决生效之日起十五日内郭军协助王博在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》及《南山花园地下车位认购协议》更名手续。案件受理费1050元由郭军负担（此款王博已预交，郭军于本判决生效之日起十五日内直接给付王博）。宣判后，郭军不服，向本院提起上诉称，一、转让给王博的房屋是郭军和其丈夫的共同财产，但转让合同上没有郭军丈夫的签名。二、房屋转让费5万元没有涵盖车位转让费。王博在没有郭军的签名情况下购买了车位。地建公司把捆绑车位作为认购房屋的前提条件。即便郭军把房子转让给了王博，车位转让费还要另算。三、与王博签订转让协议时，陕西日报社领导宣布报社不搬到郭杜新区。但在2018年下半年，报社又要宣布要整体搬迁的郭杜新区。郭军必须在郭杜置办一套房子，否则每天从报社现在所在地东南城角到郭杜上班路途太远，不现实。而且转让时的价格为每平方米3980元，现在郭杜的房价已经涨到每平方米1.3万元左右了。四、转让合同约定如果发生变故双方进行协商。郭军通知王博夫妇因前述新情况进行协商。五、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。王博辩称，一、双方签订的房屋认购权转让协议书不违反法律强制性规定，合法有效。二、在履行转让协议的近两年时间里，陕西日报社和地建公司先后通过在报社办公楼及家属院张贴购房资格公示、决定、告知，包括与地建公司签订认购协议时缴纳定金、房款、车位款等一系列环节，每一个环节都经过日报社公示、张贴通知，还有横幅及地建公司工作人员现场办公搭建的大棚。如此频繁和大量的信息活动，陕西日报社职工及家属都已知晓。郭军的丈夫不可能不知情，并且其丈夫并未提出异议。王博对郭军有代理权具有合理信赖，且王博属于善意且无过失，郭军构成表见代理。三、陕西日报社搬迁和房价上涨不属于郭军拒绝协助办理更名手续的合理抗辩事由，也不适用情势变更条款。四、双方争议的是房屋和车位认购资格，不存在违法建筑确权问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，郭军表示在与王博签订转让协议时告知了其丈夫，其丈夫没有反对。一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。上诉人的丈夫虽未在转让协议上签字，但上诉人自述其在与被上诉人签订转让协议时告知了其丈夫，其丈夫未表示反对。也就是说在上诉人与被上诉人签订转让协议时，上诉人的丈夫知情并同意。故上诉人现以其丈夫未在转让协议上签字为由主张转让协议无效，没有依据，不予采信。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。且上诉人与被上诉人签订的转让协议中也明确约定，认购的房屋所配套售卖或分配的车位、车库等享有权和购买权，归被上诉人所有。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，郭军已预交，由郭军负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年八月二十六日  书 记 员  胡 雨 欣 1