陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终8343号 上诉人（原审被告）：母家亮，男，汉族，1982年1月17日出生，陕西日报社职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，汉族，1957年5月27日出生，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：张丽娜，女，汉族，1990年2月14日出生，昆明池景区员工，住西安市碑林区。诉讼委托代理人：杨军，陕西永嘉信律师事务所律师。诉讼委托代理人：焦宏伟，陕西永嘉信律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人母家亮因与被上诉人张丽娜、原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区XX花园”项目，母家亮系陕西日报社记者，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2016年5月7日，张丽娜（乙方）与母家亮（甲方）签订了《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，协议第一条约定甲方将其享有的“南山花园”房屋认购名额转让给乙方；协议第二条约定房屋认购名额转让费为50000元；协议第五条约定甲方转让的是房屋认购资格，乙方是房屋实际购买人。甲方按照陕西日报传媒集团及省地建集团要求和相关规定，但不再承担费用。在网签《商品房买卖合同》之前，甲方协助乙方将房屋实际购买人变更为乙方，办理变更房屋实际购买人手续的具体时间，按照省地建集团和陕西日报传媒集团统一安排；协议第七条约定此次转让成功后，所认购的“南山花园”中的商品房，所配套的收买或分配的车位、车库等其他与房屋有关的配套权利，均归乙方所有，并由乙方结清有关事项；协议第十条约定本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。本协议甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议签订后，张丽娜将转让费50000元支付给母家亮，母家亮出具收条。当日，张丽娜选定“南山花园”4号楼2单元9层东户商品房，并以母家亮（乙方）的名义与地建公司（甲方）签订的《南山花园商品房认购协议》。协议约定：“房产性质为全产权商品住宅，本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“南山花园”8号楼4单元9层东户商品房，户型编号为D′，建筑面积约为156平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分，在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。”协议签订后，张丽娜以母家亮的名义向地建公司缴纳50000元房屋认购金，地建公司出具了收据。同年8月25日，张丽娜再以母家亮的名义向地建公司缴纳74176元房屋首付款，地建公司出具收据。上述商品房认购协议及收款收据均由张丽娜留存。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让时当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。同年7月25日，地建公司长安综合开发项目部又发出《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》。2018年8月12日，地建公司给张丽娜、母家亮下发《南山花园认购保证金交款通知书》，2018年8月13日张丽娜向地建公司交纳保证金286264元（未包含2016年已交纳124176元），此后张丽娜、母家亮就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。之后张丽娜遂向一审法院起诉。张丽娜于2018年08月28日起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：判令母家亮继续履行《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，办理房屋认购人变更手续；2、地建公司以张丽娜为合同相对方继续履行《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0783）；3．诉讼费用由母家亮承担。事实及理由：2016年5月7日，张丽娜、母家亮签订了《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，母家亮将其享有的“南山花园”房屋认购名额转让于张丽娜，转让费为5万元。当日，张丽娜选定“南山花园”8号楼4单元9层东户商品房后，母家亮以其名义与地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，并向母家亮支付房屋认购名额转让费5万元，向地建公司交纳房屋认购款5万元。同年8月25日，张丽娜向地建公司交纳房屋认购款74176元。2018年5月22日，母家亮电话告知张丽娜，要收回转让的南山花园8号楼4单元9层东户房屋名额，并多次发信息表示将不履行转让协议。2018年7月20日，针对南山花园商品房认购人资格事宜，地建公司与陕西日报社工会联合发出《通知》，当月25日地建公司又发出《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》，按照地建公司上述通知要求，张丽娜、母家亮应在地建公司处签署《南山花园商品房与车位认购人变更确认书》，并由张丽娜交纳剩余房款及车位认购款。母家亮明确表示不履行合同义务，致张丽娜无法顺利办理房屋认购人变更手续，故诉至法院，请求依法判决。母家亮辩称，1、南山花园项目因地建公司未缴纳土地出让金，母家亮已经无法将全产权商品房的购房资格转让给张丽娜。2、《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》仅约定网签更名事项，对非网签更名并未约定，张丽娜依据网签更名约定起诉母家亮没有法律依据。3、违章建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围。4、依据合同法第四条的规定，契约自由，张丽娜可自行与地建公司签订相关合同，无权请求人民法院判决张丽娜和地建公司之间签订合同。张丽娜的第二项诉请意图就没有取得土地证的南山花园项目与地建公司建立商品房买卖合同法律关系，违章建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围。地建公司陈述，我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。一审法院认为，当事人之间合法的合同关系受法律保护，母家亮为陕西日报社职工，其取得“南山花园”项目住房的购房资格后，与张丽娜达成《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，自愿将该认购资格转让给张丽娜，该协议是双方真实意思表示，张丽娜已向母家亮支付了50000元转让费。地建公司表示认购人有且仅有一次变更实际购买人的权利，事实表明地建公司已经同意了认购资格可以变更一次。该资格转让后母家亮的权利和义务便已概括转让给张丽娜。母家亮答辩称违章建筑的归属并非民事诉讼的受案范围，合同具有相对性，地建公司的房地产项目尚未取得商品房许可证与本案房屋认购资格争议不属于同一法律关系，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其目的是对房屋所有权尚不明确的情况下房屋转让的限制，而不是对房屋认购资格转让的限制。物权效力不同于合同效力，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非转让合同的成立要件，合同只要符合“当事人、意思表示、标的”三要素并不违反法律规定便成立生效。且地建公司的捆绑销售车位的行为违反了合同自由原则，该捆绑行为也不能影响房屋认购资格转让合同的效力。因此，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，根据合同法鼓励交易原则，双方的合同应认定为有效。根据合同履行的基本原则，双方应遵守诚实信用原则和全面履行原则，母家亮负有协助张丽娜办理更名手续的附随义务。庭审后，张丽娜申请撤回第二项诉讼请求，一审法院依法予以认可。综上，张丽娜要求母家亮根据协议协助张丽娜办理更名手续的请求符合法律规定，母家亮主张合同无效的抗辩一审法院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，判决如下：母家亮于本判决生效之日起十五日内协助张丽娜在陕西地建房地产开发有限公司处为张丽娜办理《商品房转让协议书》更名手续。案件受理费1050元由母家亮负担（此款项张丽娜已预交，母家亮于本判决生效之日起七日内直接给付张丽娜1050元）。宣判后，母家亮不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，按协议约定，本案中的履行条件尚未成就，双方均无法履行。根据上诉人与被上诉人签订的转让协议约定，名额转让标的物是商品房，更名是网签更名。涉案房屋现不具备商品房属性，按照协议约定，无须履行。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为。四、一审认定的“上诉人主张合同无效的抗辩理由，无事实和法律依据，不予采纳”是事实认定的严重错误。上诉人从未主张合同无效。五、一审判决认定“合同只要符合当事人、意思表示、标的三要素并不违反法律、行政法规的规定便成立生效”，那么，结合本案更能证明一审判决的错误。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。张丽娜辩称，一、上诉人诉称“履行条件尚未成就，双方均无法履行”的理由不能成立。上诉人与被上诉人签订的南山花园内部购房名额转让协议是双方针对南山花园房屋认购名额转让达成的协议，转让的是房屋认购名额不是商品房，认购的房屋属性不影响办理房屋认购人变更。二、上诉人在履行协议过程中严重违约。三、本案是购房名额转让合同纠纷，属于人民法院民事诉讼受案范围。四、上诉人能够履行更名手续，不存在客观履行不能。五、一审判决上诉人协助被上诉人办理更名手续，符合诚实信用基本原则及继续履行法定违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。另外，上诉人与被上诉人签订的陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议明确约定，上诉人将其所在单位内部职工房屋认购名额转让给被上诉人。故上诉人上诉主张转让的是商品房等内容，与合同约定不符，不予采信。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，母家亮已预交，由母家亮负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月十五日 书 记 员  胡 雨 欣1