云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初1414号原告：罗金华，男，1969年9月28日出生，汉族，住云南省临沧市临翔区。原告：钱德芬，女，1970年5月8日出生，汉族，住云南省临沧市临翔区。共同委托诉讼代理人：廖永华，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧星美置业有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区汀河西路8号。统一社会信用代码：915309020724955674。法定代表人：段慧丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵炼，女，1986年8月10日出生，汉族，临沧星美置业有限公司员工，住云南省曲靖市富源县。代理权限：特别授权代理。原告罗金华、钱德芬与被告临沧星美置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗金华、钱德芬的共同委托诉讼代理人廖永华,被告临沧星美置业有限公司的委托诉讼代理人赵炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗金华、钱德芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年7月1日起至2019年5月28日止的逾期交房违约金80308元；2.判令被告赔偿原告支出的物业服务费和生活垃圾清运处理费共计9276元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年6月7日，原告和被告签订《商品房购销合同》，原告以1317792元价格购买被告开发的临沧市临翔区海棠城第53幢第1-3层5号房屋。原告于2015年3月21日支付了房屋定金150000元，签订合同当天支付了517992元，2017年6月27日按揭贷款支付650000元，又于签订合同当天支付70060元住房专项维修资金。原告按合同约定付清被告购房款。合同约定交房时间为2017年6月30日前，并约定了违约条款（详见合同第九条）。交房时间到期后，被告未按合同约定以媒体公告形式通知原告交房。后原告一直要求被告交房，被告一直未将房屋交给原告，也没有用其他方式告知原告交房。在原告和被告交涉后，被告告知原告已将所购房屋的钥匙交给了云南中天物业服务有限公司临沧分公司。被告找到云南中天物业服务有限公司临沧分公司，该公司却告知原告如不交清物业服务费和生活垃圾清运处理费不能拿钥匙。2019年5月28日，原告不得不向云南中天物业服务有限公司临沧分公司交纳物业服务费9036元、生活垃圾清运处理费240元后，才拿到房屋钥匙。根据合同第九条约定，被告应对原告承担违约责任，应支付原告逾期交房违约金80308元（计算方式：2017年7月1日至2017年9月30日违约金为90天×5元/天＝450元；2017年10月1日至2019年5月28日违约金为1317792元×0.01%×606天＝79858元）。同时，因被告逾期交房，应赔偿原告已支付云南中天物业服务有限公司临沧分公司的物业服务费和生活垃圾清运处理费合计9276元。被告临沧星美置业有限公司辩称：1.被告与原告签订的《商品房购销合同》第六条第3款约定，买受人首期支付购房总价款的50.68%，金额667792元，付款日期2017年6月7日，其余价款650000元向银行按揭贷款后支付。至今为止，原告首付款667792元中有150000元未完成支付。根据市场公平性交易原则，被告不存在违约，不应当支付违约金。2.根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第一条第2款约定，如乙方（原告方）未能在15天内补足首付或者补齐应提供的资料，也未能转为一次性付款的，甲方（被告方）有权解除合同；解除合同的同时，乙方按总价款的10%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款项，已发生的交易相关税收由乙方承担。根据该条约定，被告要求解除双方签订的《商品房购销合同》。3.原告方诉求由被告赔偿物业服务费和生活垃圾清运处理费共计9276元，此费用并非由被告收取，与本案没有任何关系，原告应另案处理。综合原、被告诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.原告是否已经付清涉案房屋的购房款；2.如原告购房款已付清，原告主张的逾期交房违约金是否应当支持；3.被告是否应当向原告赔偿物业服务费和垃圾清运费。原告罗金华、钱德芬为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.二原告身份证复印件各一份，用以证明二原告主体资格；2.《商品房购销合同》及《合同补充协议》各一份，用以证明原、被告于2017年6月7日签订合同，约定购房款总金额为1317792元，交房时间为2017年6月30日前，被告已逾期交房；3.收据六张，用以证明原告已付清全部购房款，具体支付情况为2015年3月21日支付定金150000元、签订合同当天支付517992元、2017年6月27日按揭贷款支付650000元，并于2017年6月7日支付住宅专项维修资金7060元，于2019年5月28日被迫向云南中天物业服务有限公司临沧分公司支付物业服务费9036元、生活垃圾清运处理费240元后才得以接房；4.《“海棠城”房号确认书》一份，用以证明原告于2015年3月21日与昆明中天世纪房地产经纪有限公司签订确认书，选定海棠城第53幢第1-3层5号房屋，并向该公司支付定金150000元。经质证，被告临沧星美置业有限公司对原告提交的第1组证据的真实性、合法性和关联性均无异议；对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对第3组证据的关联性有异议；对第4组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告临沧星美置业有限公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.《商品房购销合同》复印件一份，用以证明合同约定原告首期需支付房款总价的50.68%，金额为667792元，付款日期2017年6月7日，而原告在2017年6月7日实付金额为517792元，尚欠150000元房款未支付，根据市场公平交易原则被告不存在违约，无需向原告支付逾期交房违约金；2.《合同补充协议》复印件一份，用以证明补充协议约定如原告未能在15天内补足首付或补齐应提供的资料，也未能转为一次性付款的，被告有权解除合同。经质证，原告罗金华、钱德芬对被告提交的第1、2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，认为原告已经按照合同约定付清所有购房款项，不存在欠付150000元的情况，被告无权解除合同。通过双方的举证、质证，本院认为原告提交的第1、2、4组证据和第3组证据中的150000元收据、517792元收据、650000元收据、物业服务费和生活垃圾清运处理费收据，以及被告提交的第1、2组证据，来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予以采信；原告提交的第3组证据中的住宅专项维修资金专用收据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年3月21日，原告罗金华作为乙方与甲方昆明中天世纪房地产经纪有限公司签订《“海棠城”房号确认书》，约定原告罗金华认购“海棠城”项目第53栋C4号别墅，参考建筑面积为235.02㎡，单价5600元/㎡，最终面积以双方签订的《商品房购销合同》为准；在本确认书签订时，原告罗金华应缴纳选房定金每套人民币150000元，在原告罗金华签订正式《商品房购销合同》时冲抵总房款等。签订确认书当天，原告罗金华向昆明中天世纪房地产经纪有限公司支付定金150000元，昆明中天世纪房地产经纪有限公司向原告罗金华出具了二份收据。2017年6月7日，原告罗金华、钱德芬作为乙方与甲方被告临沧星美置业有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的临沧海棠国际小区53幢第1-3层5号房，该商品房总价款为1317792元,原告需于2017年6月7日支付购房总价款的50.68%即667792元作为首付款，其余价款650000元向银行按揭贷款支付；如因已付首付比例未达到银行要求致使银行不能办理按揭，原告按银行要求全部交齐有关资料而因原告资信原因银行不同意向原告提供银行按揭贷款的，原告付款方式转为一次性付款，并因在接到被告通知之日起15天内交齐房款，如原告未能在上述期限内补足首付款或补齐应提供的资料，也未能转为一次性付款的，被告有权解除合同；被告应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天5元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行等。签订合同当天，原告向被告支付房款517792元，剩余购房款650000元原告通过向银行按揭贷款的形式于2017年6月27日向被告支付，被告分别向原告出具了收据。后被告未能在约定的交房时间交房。2019年5月28日，原告向被告聘请的物业公司即云南中天物业服务有限公司临沧分公司交纳了2017年7月11日至2019年7月10日的物业服务费9036元、生活垃圾清运处理费240元后，拿到了所购房屋的钥匙。现原告认为被告逾期交房，且交纳的物业服务费和生活垃圾清运处理费属于原告接房以前产生的费用，应由被告负担。现原告诉至本院请求判令被告支付原告自2017年7月1日起至2019年5月28日止的逾期交房违约金80308元（90天×5元/天+1317792元×0.01%×606天）并承担案件受理费。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告作为房地产开发商对外销售开发的商品房，与作为买受人的原告签订《商品房销售合同》及《合同补充协议》，对购买标的物、权利义务、违约责任等作出明确约定。该合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。本案中原、被告双方约定涉案房屋的购房价为1317792元，原告提交的证据证明原告有150000元款项作为定金于2015年3月21日向昆明中天世纪房地产经纪有限公司交付，其余房款已分别于2017年6月7日向被告支付517792元、2017年6月27日向被告支付650000元。现双方对原告是否欠付被告150000元购房款存在争议。本院认为，《“海棠城”确认书》系原告与昆明中天世纪房地产经纪有限公司签订，原告选定房号后按照确认书约定向昆明中天世纪房地产经纪有限公司支付了150000元定金；《商品房销售合同》及《合同补充协议》系原告与被告签订，按照合同约定2017年6月7日原告应向被告支付的购房款金额为667792元，但当天被告向原告收取的金额为517792元，剩余购房款650000元也完成银行按揭贷款的办理并向被告支付。虽然收取150000元定金的主体不是被告，但原告是按照确认书的约定向昆明中天世纪房地产经纪有限公司履行付款义务，2017年6月7日被告收取的金额比约定少150000元，与确认书约定的“签订正式《商品房购销合同》时冲抵总房款”相符，被告也未提交针对少收的150000元向原告催要过的证据，加之在房款未付清的情况下被告也不可能允许物业公司与原告办理交房手续，故对被告陈述原告欠付购房款150000元的抗辩意见本院不予采纳，本院认为原告已按照合同约定付清购房款。被告认为原告欠付150000元购房款故而要求解除双方签订的《商品房购销合同》，现被告主张解除合同的原因已不成立，且原告要求被告支付逾期交房违约金系给付之诉，被告要求解除合同系变更之诉，二者非同一诉类，被告只能另案主张。既然原告履行完毕付款义务，被告即应依约向原告履行如期交房的义务。双方约定的交房时间为2017年6月30日前，但原告实际接房时间为2019年5月28日。双方在合同中约定了被告逾期交房将自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天5元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。现原告要求被告按照合同约定支付原告自2017年7月1日起至2019年5月28日止的逾期交房违约金，但原告的计算存在笔误，自2017年7月1日起至2019年5月28日为697天而非696天。因原告已于2019年5月28日接房，故计算违约金的截止日期应为2019年5月27日，本院予以支持自2017年7月1日起至2019年5月27日止的逾期交房违约金80308元（90天×5元/天+1317792元×0.01%×606天）。原告主张由被告赔偿原告物业服务费9036元、生活垃圾清运处理费240元，合计9276元。该费用已由原告向云南中天物业服务有限公司临沧分公司交纳，原告认为该费用应由被告承担，系因物业服务合同引起的纠纷，与本案不是同一法律关系，不在本案中处理，故对原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告临沧星美置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告罗金华、钱德芬逾期交房违约金80308元；二、驳回原告罗金华、钱德芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，由原告罗金华、钱德芬负担106元，被告临沧星美置业有限公司负担914元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  范乘侥二〇一九年八月十五日书记员  王世红