云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初6787号原告（反诉被告）吴永艳，女，汉族，1972年9月17日出生，住云南省曲靖市沾益县。委托代理人罗忠付、潘鸿梁，云南丰伟律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）龙秀仙，女，彝族，1974年9月18日出生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人章晓琳，云南上首律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人杨丹凤，云南上首律师事务所实习律师。特别授权代理。原告吴永艳诉被告龙秀仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，被告龙秀仙向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，由审判员李勇独任审判，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告吴永艳及其委托代理人罗忠付，被告龙秀仙的委托代理人章晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴永艳提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告在2018年11月29日签订的协议；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月29日，原、被告在昆明市国信公证处签订了《房屋转让预约协议》，协议约定：一、被告于协议生效之日一次性付清付款767,000.00元给原告；二、被告不按协议内容签署正式房屋买卖合同，原告不退还定金17万元整，同时解除本协议；三、被告违约，则装修费由其自行承担；四、违约造成的纠纷起诉至法院，因此产生的费用由违约方承担。被告于2018年12月13日支付了567,000元，没有完全、及时、全面履行协议支付款项，被告构成根本性的违约。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，现诉至人民法院，请求法院公正判决。被告龙秀仙辩称：龙秀仙在买卖合同中并不存在任何的违约行为，合同应当继续履行，本合同不应当被解除。同时提起反诉要求：一、判令反诉被告继续履行双方于2018年12月17日签订的《房屋转让预约协议》；二、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告吴永艳与黄庆国系夫妻关系，2017年9月11日吴永艳将位于昆明市长水航城3号地块（3-S1-1-2）号房屋出租给龙秀仙，后吴永艳与龙秀仙协商将所出租房屋以867,000元的价格出售给龙秀仙，双方于2018年9月11日签订购房合同，购房合同约定房屋出售总价为867,000元，约定付款方式为龙秀仙先行支付200,000元作为购房定金，待做完房屋买卖公证后支付567,000元，剩余100,000元尾款在取得产权证并配合龙秀仙完成过户手续后支付。2018年10月29日双方便到国信公证处做房屋买卖公证，但在公证过程中，公证人员发现吴永艳出具的黄庆国的授权委托书有瑕疵，便告知吴永艳需另行提交黄庆国授权委托书后方能出具公证书，吴永艳告知龙秀仙她重新提交授权委托书后再重新做公证，双方协商取得公证书前龙秀仙仍然按照购房合同约定支付567,000元购房款，取得公证书时一次性支付剩余20万元，后龙秀仙向吴永艳支付了购房款，2018年12月17日另行签订房屋转让预约协议，对付款方式另行约定为购房尾款20万元在双方办理完产权变更手续后三天内一次性付清。此后龙秀仙便一直与吴永艳协商继续完成公证事宜，但吴永艳却告知其不愿意再去做公证。本案房屋出售价为867,000元，买受方龙秀仙已经支付了65%的购房款，因吴永艳未向公证处补交黄庆国的授权委托书，才导致房屋买卖公证未能完成，依据双方购房合同约定，在公证未能完成的情况下，龙秀仙只需要支付吴永艳艳20万元购房款，但至龙秀仙提起反诉时止，买卖公证仍然没有完成，然而龙秀仙基于对吴永艳及黄庆国的信任，先行支付了购房款567,000元。本案中龙秀仙已经按购房合同支付了65%的合同价款，在2018年9月11日双方签订购房合同时，房屋已经从租赁关系变更为买卖关系，此时龙秀仙占有使用该房屋就不是基于租赁关系，基于买卖关系，吴永艳已经将所售房屋交付给了龙秀仙，自始至终龙秀仙并不存在违反合同约定行为，为维护当事人的合法权益，特向人民法院提起反诉。反诉被告吴永艳针对反诉答辩称：解除该份合同以及房屋转让协议，同时定金不返还。本案审理过程中，原、被告针对各自的诉辩主张进行了举证、质证，本院评述如下：原告向本院提交如下证据：证据一、原、被告身份证复印件，证明原、被告身份情况；证据二、购房合同，证明原告拥有合法房屋；证据三、房屋转让协议复印件，证明双方的权利和义务；证据四、租赁合同，证明被告将租金10万抵付房款；证据五、欠条复印件一份，证明被告未履行义务构成根本违约，原告有权解除协议；证据六、收据复印件，证明收到567,000元，欠款20万根本违约，原告有权解除协议。被告对原告提交的证据质证认为：证据一无异议；证据二购房合同真实性合法性及证明目的无异议；对第三组证据房屋转让协议对房屋转让协议的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，无法证明本案被告有违约行为；对证据四租赁合同的真实性、合法性以及原告方的证明目的无异议；对第五组证据欠条，因为没有原件予以核对，不符合质证的证据原则，不认可；证据六收据的真实性、合法性予以认可，对原告方的证明目的不予认可，反而已经证明了被告不存在任何的违约付款的行为。被告针对其辩解意见及反诉主张向本院提交如下证据：第一组：1、购房合同原件（2018年9月11日签）；2、房屋转让协议复印件（2018年11月29日签）；3、房屋转让预约协议原件（2018年12月17日签），证明1、2018年9月11日，吴永艳、龙秀仙达成房屋买卖合同，合同约定出售价为867,000元，房屋于当天交付给龙秀仙；2、购房合同约定双方完成买卖公证时龙秀仙支付吴永艳购房款567,000元，余额20万在完成公证后支付；3、因吴永艳提交公证处的授权委托书有瑕疵，双方并未完成买卖公证；4、在未完成买卖公证后，双方就购房款的支付另行达成协议，20万尾款在完成公证后支付；第二组、收据，证明1、双方在未完成买卖公证后，龙秀仙仍按照合同约定支付了吴永艳购房款576,000元；2、龙秀仙并未违反合同约定，购房合同不应当解除。原告对被告提交的证据质证认为：第一组证据中的证据1真实性、合法性、关联性认可。第一甲方在签字的时候，又进行第二次签名，两个的字迹明显不一样，是第一点不具真实性的地方。第二点，买卖公证处所签订的567,000元，还有10万均有涂改，因此不具有真实性，第二点不具有合法性，对夫妻双方共同的财产属于夫妻双方共同决定，根据民法通则第89条，共同共有财产需要由双方共同决定处理。该购房合同是一个人签名，其真实性有问题，因此这份合同不具有合法性，本案只签订了2018年11月29日房屋转让预约协议，并没有签购房合同，因此跟本案也不具有关联性，没有甲方的签名，同时也没有签订协议的时间，因此该份合同也不具有真实性和合法性，对2018年12月17日所签订的协议真实性、合法性、关联性均不认可，夫妻共同财产需要双方共同处理决定，证据二收据无异议。本院认为，被告对原告提交的证据一、二、三、四、六的真实性均无异议，本院对上述证据予以采纳。原告提交的证据五系复印件，无原件予以核对，且被告不予认可，本院对该证据不予采纳。被告提交的第一组证据中的1原告对真实性无异议，本院予以采纳。第一组证据中的2与原告所提交的证据三系同一份协议，本院对该证据予以采纳。第一组证据中的3原告虽有异议，但其对该证据中原告的签名的真实性并无异议，本院对该证据予以采纳。被告提交的第二组证据原告无异议，本院予以采纳。综上，根据原、被告的陈述、举证、质证，本院确认本案法律事实如下：原告于2014年10月27日与云南长水航城开发建设有限公司签订了一份《商品房购销合同》，由原告向云南长水航城开发建设有限公司购买了位于长水航城（3号地块）1-S1幢S1-1号商铺，并进行了登记备案。该商铺至今尚未办理产权证书。2017年9月22日，原、被告签订一份《商铺租赁合同书》约定原告将位于长水航城3号地块（3-S1-1-2）号商铺租赁给被告使用，年租金126,430元，该《商铺租赁合同书》签订后，原告将该商铺交付给被告使用，被告亦向原告支付了租金。2018年9月11日，原、被告签订一份《购房合同》约定原告将坐落于长水航城（3号地块）1-S1幢S1-1的商铺出售给被告，该商铺产权面积为102.06平方米，每平方米8500元，商铺总成交价867,000元，由被告先支付原告200,000元作为定金，待去房产交易大厅做买卖公证后，由被告支付原告567,000元作为首付款，余下的100,000元尾款待产权证下来后，原告配合被告更名过户后三日内由被告付给原告。双方还对违约责任、税费承担、信用保障等事项进行了约定。2018年11月29日，原、被告在昆明市明信公证处签订一份《房屋转让预约协议》，其中出卖方（甲方）为原告及黄庆国，买受人（乙方）为被告龙秀仙。双方约定前述商铺转让价款为867,000元。合同第三条价款支付约定为：双方协商一致，上述转让价款采下述支付方式：乙方在本协议生效之日一次性付款767,000元给甲方，其中597,000元作为预付款，170,000元作为日后签署正式房屋买卖合同的定金担保，剩余尾款100,000元整待甲乙双方办理完过户手续之日起第三个工作日内由乙方一次性付清。第四条签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件约定：双方协商一致，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为：甲方取得该房屋不动产权证书原件之日起10个工作日内。第七条违约责任约定：1、于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方赔付人民币玖拾叁万柒仟元整（其中，退还预付款伍拾玖万柒仟元整，双倍返还定金叁拾肆万元整）；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方；2、乙方不按照本协议第三条规定支付价款的，甲方有权解除本协议，并要求乙方赔偿损失；3、于符合本协议第四条规定的条件时，乙方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，甲方有权选择：（1）向乙方退回预付款人民币伍拾玖万柒仟元整，但不退还定金人民币壹拾柒万元整，同时解除本协议；（2）要求乙方继续履行本协议；4、除上述违约责任承担方式外，守约方同时可向违约方主张损失赔偿。其中，因甲方违约，若乙方已对该房屋进行装修的，则装修成本可列入实际损失范围（具体数额按双方协商确定或根据双方指定的评估机构所出具评估报告确定）；因乙方违约的，则装修成本由其自行承担；5、如因一方违约产生纠纷起诉到法院，则因此产生的一切费用由违约方承担。第十一条协议生效及协议文本约定：本协议经双方签署后生效。本协议壹式叁份，双方各执壹份，云南省昆明市国信公证处留存壹份；若协议间不符，以公证处所执文本为准。该《房屋转让预约协议》签订时，因黄庆国并未在场，原告未提交黄庆国的授权证明，故该份协议甲方吴永艳、黄庆国处均由原告吴永艳捺印。且双方均未取得该《房屋转让预约协议》的原件。2018年12月17日，原告吴永艳(甲方)与被告龙秀仙（乙方）再次签订一份《房屋转让预约协议》，约定原告将位于云南省昆明市长水航城（3号地块）1-S1幢1层S1-1）号房屋出售给被告，转让价款为867,000元。该《房屋转让预约协议》第三条价款支付约定：经双方协商，上述转让价款乙方需在2018年12月30日前支付定金人民币200,000元，预付款476,000元，剩余尾款200,000元在双方办理完产权变更登记手续后三日内乙方一次性付清。第四条签署正式房屋买卖合同、产权变更及所涉税、费约定为：（一）甲方取得不动产权证书后2日内与乙方签署正式房屋买卖合同。（二）甲方取得不动产权证书后3日内，与乙方办理产权变更手续，甲方无条件配合乙方进行处理。（三）办理该房屋产权变更所涉税、费由乙方承担，但在产权变更之前应由甲方支付的所有费用由甲方自行承担，与乙方无涉。第六条房屋的交付约定：（一）该房屋已于2018年依照甲乙双方租赁合同租期届满，双方已完全履行各自权利义务，租赁合同自然解除。于2018年9月1日依照本协议甲方将该房屋交付乙方，由此所产生的水、电、物管费由乙方承担。（二）房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等，对房屋及相应土地的补偿，由乙方所有。第七条违约责任约定：（一）乙方如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。（二）甲方如未按照按本合同第四条之约定的期限签署正式房屋买卖合同、不变更房屋产权、不按约定价款交易的情形，则乙方可要求甲方继续履行本协议，将房屋转让给乙方，并要求甲方双倍返还定金。（三）如因甲方原因导致不能履行此合同，甲方须向乙方支付已付房款的25%的违约金，同时按乙方投入房屋装修的费用赔偿乙方装修的损失人民币10万元整，此装修费用甲方明晰并已经认可。（四）如因乙方原因违约，装修费用由乙方自行承担。（五）如一方违约，由此产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）由违约方承担。庭审中原、被告确认截止2018年12月13日，被告共计向原告支付本案所涉房屋的购房款567,000元（其中100,000元以被告租赁所涉房屋未使用完的租金折抵）。现原告吴永艳诉至本院要求判令解除与被告于2018年11月29日所签订的《房屋转让预约协议》，反诉原告龙秀仙提起反诉要求判令继续履行双方于2018年12月17日所签订的《房屋转让预约协议》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据本案查证事实，本案双方当事人针对本案房屋先后于2018年9月11日签订一份《购房合同》、2018年11月29日签订一份《房屋转让预约协议》、2018年12月17日签订一份《房屋转让预约协议》，上述《购房合同》、《房屋转让预约协议》所针对的均系同一房屋，所约定的房屋价款均为867,000元，但对于价款的支付时间、方式、违约责任的约定各有不同。其中签订于2018年11月29日的《房屋转让预约协议》的出卖方系原告与黄庆国，但该份《房屋转让预约协议》因签订时原告未取得黄庆国的授权，双方最终未取得该《房屋转让预约协议》的原件。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，原、被告针对同一房屋先后签订一份《购房合同》及两份《房屋转让预约协议》，根据签订时间的先后及所约定的付款时间、付款方式、违约责任的不同，双方当事人于2018年12月17日所签订的《房屋转让预约协议》应视为原、被告对之前所签订的《购房合同》及《房屋转让预约协议》的部分变更，应视为双方当事人针对本案所诉争房屋买卖关系的最终的真实意思表示。现原告要求解除双方于2018年11月29日所签订的《房屋转让预约协议》的诉讼请求，一方面因该份《房屋转让预约协议》因原告未取得共同出卖人黄庆国的授权导致双方均未取得该《房屋转让预约协议》原件，即该《房屋转让预约协议》并未实际生效，另一方面，该《房屋转让预约协议》因与双方于2018年12月17日所签订的《房屋转让预约协议》的部分约定不符，故2018年11月29日的《房屋转让预约协议》实际已经被签订于2018年12月17日的《房屋转让预约协议》所取代，综上，原告现要求解除2018年11月29日签订的《房屋转让预约协议》无相应事实及法律依据，本院不予支持。对于反诉原告要求继续履行2018年12月17日原、被告所签订的《房屋转让预约协议》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告2018年12月17日所签订的《房屋转让预约协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自所负义务。根据原、被告于2018年12月17日所签订的《房屋转让预约协议》的约定，反诉原告应于2018年12月30日前向反诉被告支付667,000元购房款，剩余购房款200,000元应于双方办理完产权变更手续后三日内付清，而至今反诉原告已经向反诉被告支付了567,000元购房款，虽按照原、被告于2018年12月17日所签订的《房屋转让预约协议》的约定，反诉原告尚有100,000元购房款未向反诉被告支付，但根据该《房屋转让预约协议》对违约责任的约定，该行为亦不能构成约定解除条件，同时双方对反诉原告未支付该100,000元各持不同意见，反诉被告虽主张系反诉原告不愿支付该购房款，但其并未提交证据予以证实，而反诉原告则主张系反诉被告不愿再出卖本案所涉房屋才导致未按照约定支付约定的100,000元购房款，且表示愿意当庭支付所约定的该款项，故本案中反诉原告亦并不存在法律规定的可导致合同解除的根本违约行为，且原告在本案中并未要求解除双方于2018年12月17日所签订的《房屋转让预约协议》，故反诉原告现要求继续履行该《房屋转让预约协议》的诉讼请求有相应事实及法律依据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉原告龙秀仙与反诉被告吴永艳于2018年12月17日签订的《房屋转让预约协议》继续履行；二、驳回原告吴永艳的诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元由原告吴永艳负担，剩余50元退还原告吴永艳。反诉案件受理费50元由反诉原告龙秀仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 李 勇二〇一九年八月八日书记员 李媛媛