广东省云浮市云安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤5303执异18号 案外人：郁南县连滩镇龙轩美食园，住所地：郁南县连滩镇大昌开发区。 经营者：邱斌，男，汉族，1979年5月10日出生，住郁南县。 申请执行人：云浮市云安区农村信用合作联社，住所地：云浮市云安区城区康华路**。 法定代表人：张伟明，该社理事长。 委托诉讼代理人：陈钊，该社副经理。 委托诉讼代理人：李煜锋，该社办事员。 被执行人：郁南县锦新明建筑工程有限公司，，住所地：郁南县连滩镇街道大昌开发区 被执行人：郁南县锦新明房地产开发有限公司，，住所地：郁南县连滩镇大昌商住综合开发小区 委托诉讼代理人：钟润强，该公司经理。 被执行人：深圳市锦新明集团有限公司，，住所地：广东省深圳市宝安区西乡银田路锦明花园****** 被执行人：刘炽平，男，汉族，1982年5月12日出生，住广东省深圳市宝安区。 本院在执行云浮市云安区农村信用合作联社与郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平金融借款合同纠纷一案中，案外人郁南县连滩镇龙轩美食园于2019年5月28日对其承租的位于郁南县连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郁南县连滩镇龙轩美食园提出的异议请求：终止对郁南县连滩镇龙轩美食园迁出郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区承租地块的执行，以及依照“买卖不破租赁”请求受让人郁南县永杰房地产开发有限公司继续履行原租赁合同至2021年1月31日期满时止。事实与理由：（2018）粤5303执304号执行一案，云浮市云安区人民法院已通过公开拍卖处置了郁南县锦新明房地产开发有限公司位于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]，该土地使用权已由郁南县永杰房地产开发有限公司高价竞得。云浮市云安区人民法院发出公告，限令上述涉案土地的租户及相关人员在2019年6月30日前迁出，交由相应的买受人使用。拒不迁出，将采取强制执行措施。但上述涉案土地早在2009年就由土地使用权人郁南县锦新明房地产开发有限公司出租给案外人用于经营饮食店，双方签订了租赁合同，案外人以该地址办理了工商注册手续，取得了合法营业执照，并依法缴纳税费至今。双方的租赁合同采用一年一签的方式，期间均无断租记录。最近一份租赁合同，签约时间为2017年1月23日，租赁期是2017年2月1日至2021年1月31日。而郁南县锦新明房地产开发有限公司将该土地使用权抵押给其债权人云浮市云安区农村信用合作联社的时间为2012年之后[不动产登记证明号：郁府抵（2012）0045、郁府抵（2013）0036、20160004]，也即是说，郁南县锦新明房地产开发有限公司与案外人的租赁关系在先，郁南县锦新明房地产开发有限公司与云浮市云安区农村信用合作联社的抵押关系在后。根据我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确要求，不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。其中，第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”上述法律以及相关司法解释明确说明，不动产承租人的承租合同在先，抵押在后的，在租赁期限内即使发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，即俗称的“买卖不破租赁”。在法院查封、拍卖之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，此租赁权具有对抗受让人的法律效力。云浮市云安区人民法院在执行涉案土地使用权时，应当依法保护不动产承租人的合法权益和在租赁期内保留租赁权进行拍卖，并在拍卖公告中予以权利负担披露。有鉴于此，案外人与郁南县锦新明房地产开发有限公司之间的租赁合同继续有效，有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。云浮市云安区人民法院公告要求案外人限期迁出依法无据，请求本院终止执行涉案土地，依法保护案外人的合法权益。 申请执行人云浮市云安区农村信用合作联社称，2016年抵押贷款期间，抵押人郁南县锦新明房地产开发有限公司无提供租赁合同给我方，案外人提供2017年1月23日签订的租赁合同是在抵押后签订的，且未经我方同意，该租赁合同无效，不能对抗抵押权。我方不同意案外人继续租赁至2021年1月31日，法院应当驳回案外人的异议请求。 被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司称，我方对案外人提出的执行异议请求和事实理由无意见。 被执行人郁南县锦新明建筑工程有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平无作出答辩意见。 本院查明，2018年1月22日，本院根据云浮市云安区农村信用合作联社提出的诉前财产保全申请，作出（2018）粤5303财保6号民事裁定，查封：……。二、郁南县锦新明房地产开发有限公司名下的土地使用权:……；2.座落于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号，不动产登记证明号：粤（2016）郁南县不动产证明第00XXX号]；……。上述查封期限为三年，财产保全金额以4000万元为限。2018年2月27日，本院立案受理云浮市云安区农村信用合作联社诉郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平金融借款合同纠纷一案，该案查明，2016年6月17日，郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司与云浮市云安区农村信用合作联社签订《抵押担保合同》[合同编号：云安农信（2016）抵字第160号]，自愿为云安农信（2016）抵借字第160号《流动资金借款合同》项下的债务提供抵押担保，并于2016年7月22日到抵押登记部门办理了抵押登记。双方约定，抵押人以下列财产作为抵押物：……；2.土地使用权人为郁南县锦新明房地产开发有限公司的以下5宗土地使用权：……；（2）座落于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区**的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号，不动产登记证明号：粤（2016）郁南县不动产证明第00XXX号]；……。2018年4月28日，本院作出（2018）粤5303民初179号民事判决，判决：一、郁南县锦新明建筑工程有限公司欠云浮市云安区农村信用合作联社借款本金4000万元和计至2017年12月20日止的利息903091.31元，及从2017年12月21日起至本判决确定之付款日止以4000万元为本金按合同约定在中国人民银行同期同类贷款基准利率基础上上浮90%的利息，限郁南县锦新明建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内付清给云浮市云安区农村信用合作联社。二、如郁南县锦新明建筑工程有限公司未按上述第一项指定的期间履行给付金钱义务，则从本判决确定之付款日的次日起至还清欠款之日止以4000万元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮90%再上浮50%的罚息利率计付逾期罚息给云浮市云安区农村信用合作联社。三、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平对上述第一、二项承担连带清偿责任。四、云浮市云安区农村信用合作联社对借款抵押物即……，土地使用权人为郁南县锦新明房地产开发有限公司的以下5宗土地使用权：……；座落于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区**的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号，不动产登记证明号：粤（2016）郁南县不动产证明第00XXX号]；……在抵押担保范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费246315元，诉前财产保全申请费5000元，合共251315元，由郁南县锦新明建筑工程有限公司负担，郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平承担连带清偿责任。上述民事判决于2018年5月27日发生法律效力。 2018年6月11日，本院根据云浮市云安区农村信用合作联社的申请对上述民事判决立案执行，执行案号为：（2018）粤5303执304号。2018年6月13日，本院向郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平发出（2018）粤5303执304号《执行通知书》和《报告财产令》，责令郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平自本通知书送达之日起5日内履行上述民事判决确定的义务和在收到此令后5日内如实向本院报告当前以及收到《执行通知书》之日前一年的财产情况。郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平收到上述执行文书后，均无履行生效法律文书确定的义务。2018年7月25日，本院作出（2018）粤5303执304号执行裁定，裁定：……；二、拍卖郁南县锦新明房地产开发有限公司名下的：……；2.位于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]及地上建筑物；……。2018年8月1日，本院向被执行人郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平发出（2018）粤5303执304号《拍卖通知书》，定于2018年9月7日10时至2018年9月8日10时止，在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上，对郁南县锦新明建筑工程有限公司名下位于郁南县都城镇五龙村委会工业园第七区之一的土地使用权及地上建筑物、郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连滩镇大昌垌开发区的五宗土地使用权及地上建筑物进行第一次公开拍卖[其中：土地使用权证号为郁府国用（2005）第04XX号的土地面积为6170.64㎡，起拍价：17623340元]。2018年9月10日，本院向被执行人郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平及相关案外人郁南县连滩镇龙轩美食园等发出（2018）粤5303执304号之一《拍卖通知书》，定于2018年9月28日10时至2018年9月29日10时止，在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上，对郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连滩镇大昌垌开发区的五宗土地使用权及地上建筑物进行第二次公开拍卖[其中：土地使用权证号为郁府国用（2005）第04XX号的土地面积为6170.64㎡，起拍价：14098672元]。经公开拍卖，郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]由买受人郁南县永杰房地产开发有限公司于2018年9月29日竞得。2019年5月6日，本院依法发出公告，限令郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区、B区等国有土地上的租户（包含郁南县连滩镇龙轩美食园）及相关人员在2019年6月30日前迁出，将土地交由相应的买受人或抵债人使用。案外人郁南县连滩镇龙轩美食园以其对郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]享有租赁权为由提出执行异议。 2009年起，邱斌租用郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]开办郁南县连滩镇龙轩美食园。2017年1月23日，郁南县锦新明房地产开发有限公司与郁南县连滩镇龙轩美食园经营者邱斌签订《土地租赁合同》，双方约定：郁南县锦新明房地产开发有限公司将上述土地使用权（面积1290㎡，超出部分按实际面积另计）出租给邱斌作餐饮场所，租赁期限从2017年2月1日至2021年1月31日，租金2580元/月，每个月支付一次租金，租金必须提前7天支付。……。 另查明，因深圳市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）粤03破申152号民事裁定，依法受理申请人赵质明对被申请人深圳市锦新明集团有限公司的破产清算申请，并于2018年5月15日指定深圳市正源清算事务有限公司为深圳市锦新明集团有限公司管理人。本院于2018年8月7日依法裁定中止对被执行人深圳市锦新明集团有限公司的执行。 本院认为，本案是案外人对执行标的主张租赁权而提出的执行异议。本案案外人提出执行异议的执行标的是被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的郁府国用（2005）第04XX号土地使用权证范围内的土地使用权。本案的争议焦点是：郁南县锦新明房地产开发有限公司与案外人郁南县连滩镇龙轩美食园经营者邱斌于2017年1月23日签订的《土地租赁合同》是否合法有效，以及案外人对执行标的享有的租赁权是否可对抗执行标的已抵押登记的抵押权。 郁南县锦新明房地产开发有限公司与邱斌签订的《土地租赁合同》，是合同双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效，应受法律保护。所谓买卖不破租赁，是指租赁关系成立后，出租人将租赁物转卖给第三人，既存的租赁关系对买受人仍然有效，承租人可以向买受人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁负担的所有权。这是为了维护社会稳定、保护承租人的利益而设的增强租赁权效力的普遍规则，因此，买卖理应受该普遍规则的约束。但该普遍规则并非绝对，也存在例外。本案是基于实现抵押权而对执行标的（租赁物）进行的拍卖，在一定条件下是可以击破租赁的。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。上述法律和司法解释的规定明确了同一财产上抵押权与租赁权的法律关系，以及抵押权与租赁权之间发生冲突时的解决方法。在财产先租赁后抵押的情形下，承租人可以继续使用租赁物，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不当然终止，承租人可以继续享有租赁权；在财产先抵押后租赁的情形下，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的财产。案外人承租的上述土地使用权，郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司与云浮市云安区农村信用合作联社于2016年6月17日已签订《抵押担保合同》，以该土地使用权为《流动资金借款合同》项下的债务提供抵押担保，并于2016年7月22日办理了抵押权登记，该抵押权合法有效，应受法律保护。虽然案外人从2009年起已承租并占有使用上述土地使用权，但案外人并无提供任何证据证明其在上述土地使用权抵押前已签订合法有效的书面租赁合同，致使上述土地使用权在抵押前的租赁期限无法确定，案外人从2009年至2017年1月22日期间的租赁权对上述抵押权不具有约束力；虽然郁南县锦新明房地产开发有限公司与郁南县连滩镇龙轩美食园经营者邱斌于2017年1月23日签订的《土地租赁合同》是在人民法院查封前签订，且该合同合法有效，但该土地租赁合同是在租赁物抵押后签订的，属于先抵押后租赁的情形，该《土地租赁合同》对上述抵押权不具有约束力。本院对被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的郁府国用（2005）第04XX号土地使用权证范围内的土地使用权实行不带租拍卖，满足击破租赁规则的适用条件。因此，案外人对执行标的所享有的租赁权不能对抗该执行标的已抵押登记的抵押权。新的权利人（买受人）郁南县永杰房地产开发有限公司不受郁南县锦新明房地产开发有限公司与郁南县连滩镇龙轩美食园经营者邱斌所签订的《土地租赁合同》的约束。上述土地使用权被拍卖后，原承租人（案外人）应当迁出，将土地交由买受人郁南县永杰房地产开发有限公司使用。本院依法发出《公告》，限令案外人迁出其租赁的土地，依法有据，并无不当。 综上所述，案外人郁南县连滩镇龙轩美食园请求终止对其迁出郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区承租地块的执行，以及依照“买卖不破租赁”请求受让人郁南县永杰房地产开发有限公司继续履行原租赁合同至2021年1月31日期满时止，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人郁南县连滩镇龙轩美食园的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  叶铭泽 人民陪审员  叶灿明 人民陪审员  莫杰新 二〇一九年八月十二日 书 记 员  江楚怡 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号） 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。