广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终256号 上诉人(原审被告)：广西壮乡房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区双拥路40-1号东方明珠花园1号楼C座3单元2907号房，统一社会信用代码：914500006851817470。 法定代表人：陈成才，董事长。 委托诉讼代理人：罗坚，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭春玉，广东洛亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈艺文，男，1976年12月25日出生，汉族，广西藤县人，居民，住藤县。 被上诉人（原审原告）：黄琳茵，女，1974年10月25日出生，汉族，广西藤县人，居民，住藤县。 上诉人广西壮乡房地产开发有限公司(以下简称壮乡公司)因与被上诉人陈艺文、黄琳茵商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2018）桂0422民初1082号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 壮乡公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2018）桂0422民初1082号民事判决第二项，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案的涉诉项目属藤县人民政府惠民工程，2011年10月26日上诉人依照相关程序通过该项目招标方式中标，成为该项目实施的单位。上诉人对购房户的确定和售房价等均无决定权，属代理政府实施该项目的代理人角色，不属于商品房的开发商。二、一审适用法律错误。广西区政府令108号和桂价格[2013]139号文件均具有强制执行力，造成“山水人家”小区项目申请供配电费用超出预算近十倍，属于情势变更，为了不让购房户增加经济负担，藤县政府出面与供电公司进行协调用时217天。现上诉人与被上诉人都同意继续履行合同，可以延迟履行交房217天。另外，上诉人在建设过程中发现原水泵房所在位置地质结构不稳定，存在安全隐患，经向县房改办申请变更了水泵房位置，由于图纸变更耽误了两个月工期，应当从逾期交房中扣除。三、因为被上诉人不按合同约定支付购房款，上诉人已履行义务通知被上诉人办理银行按揭贷款手续，但被上诉人未按合同约定办理贷款手续已构成违约，应承担违约责任。四、上诉人因向水电公司及相关部门协调导致延期交房，使得被上诉人无需增加购房成本10474元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，被上诉人因上诉人的违约行为而受益，应当将该部分受益从上诉人承担的违约金中扣除。 陈艺文、黄琳茵辩称，上诉人上诉所列举的事实和理由与本案没有关联性。1.被上诉人在2014年9月12日交付购房首期款58691元，2015年2月13日才与开发商签订《藤县商品房买卖合同》，被上诉人能在签订合同前154天交首期房款，说明被上诉人是主动交付房款的。2.一审判决违背民事诉讼证据的真实性原则。办理房款按揭手续被上诉人处于被动地位，被上诉人于2015年11月18日接到建行通知前去办理贷款手续，被上诉人不存在逾期交款行为。3.因被上诉人收到的收房通知注明收房时间为2016年9月18日，开发商违约天数从2016年1月1日起至2016年9月18日止共262天，应追加开发商的违约金10149.41元。4.上诉人在被上诉人交付58691元购房首期款154天后才答应与被上诉人签订商品房买卖合同，上诉人应向被上诉人支付资金占用利息1807.68元。 陈艺文、黄琳茵向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，并支付因逾期交房违约金8871.04元给原告；2.本案的诉讼费由壮乡公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月26日，被告壮乡公司取得藤县藤州镇西厚路经济适用房山水人家的预售许可证。2014年9月12日，原告陈艺文、黄琳茵按被告壮乡公司的要求将购房首付款58691元现金交至被告公司，被告出具了盖有广西壮乡房地产开发有限公司财务专用章的收据给原告。2015年2月13日，原告陈艺文、黄琳茵作为买受人，与被告壮乡公司作为出卖人签订了《藤县商品房买卖合同》。合同约定出卖人壮乡公司以划拨方式取得位于藤州镇西厚路122号的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设经济适用房，现定名为“经济适用房山水人家”，陈艺文、黄琳茵以193691元购买位山水人家小区6号楼1单元1803号经济适用房一套，双方对所购经济适用房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。合同订立后，原告于2015年9月30日通过现金交款的方式向被告支付购房款27000元。2015年11月18日，原告与中国建设银行股份有限公司藤县支行签订《住房公积金借款合同》，办理了按揭贷款108000元。2016年7月22日，被告壮乡公司开发的经济适用房山水人家小区6号楼即本案讼争的商品房竣工验收。2016年8月17日，被告壮乡公司在梧州日报登报发布关于山水人家小区已定于2016年8月17日至10月17日交房的公告，并向原告发出《山水人家交房通知书》，告知原告应于2016年9月18日前往该公司办理收房手续。2018年7月4日，原告因逾期交房违约金问题与被告协商处理不成，遂起诉至该院，请求法院判令被告继续履行合同并向原告支付相应的逾期交房违约金。 另查明，2011年10月26日，被告壮乡公司以中标金额164820000元成为藤县经济适用房（二期）项目开发工程的中标人。2012年9月被告对藤县第二期经济适用房“山水人家”项目进行施工。2015年5月，山水人家小区楼盘全部封顶。2015年5月12日，被告壮乡公司向藤县水利电业有限公司提交《用电申请报告》。同月藤县水利电业有限公司答复从2015年3月1日起，小区供配电要按《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》执行，即保障房每平方米建设维护费为121元，高层住宅加收10%，比原来每平方米15元高出112.71元。被告多次与相关部门协商未果的情况下，于2015年11月23日向藤县人民政府提交《关于请求协调新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的报告》。后经县政府批示，藤县工业和信息化局于2015年12月2日向藤县水利电业有限公司发出的《关于我县二期经适房“山水人家”小区供配电设施建设维护费有关问题的函》，建议该公司在收取县二期经适房“山水人家”小区的供配电设施建设维护费时，仍按《通知》出台前的办法解决。2015年12月14日，藤县水利电力有限公司签发《客户供电方案通知书》同意壮乡公司提交的供电方案。2016年4月12日，壮乡公司将小区供配电工程发包给广西晨天建设工程有限公司施工。2016年7月22日，藤县水利电业有限公司对广西壮乡房地产开发有限公司藤县山水人家10KV配电安装工程进行检验，并于同年8月10日出具《藤县电力工程竣工检验合格报告》，检验情况为合格，可以投入市电运行使用。 2015年11月9日，被告壮乡公司向藤县房改办提交《关于山水人家小区水泵房移位的申请》，主要内容为：1.原图纸水泵房的位置在1#楼旁边即现项目部办公楼的位置上，要等办公楼拆除后才能施工，严重影响了施工工期；2.按地质报告的反映，原位置淤泥有十多米深，地基十分不稳定，会对水泵房的结构产生影响，因此水泵房放在原位置很不合适；3.经公司与本工程的设计单位、地质勘察单位认真探讨、研究后，申请将水泵房移至3#楼靠山边的位置。2016年1月22日该水泵房完工。2018年8月13日，藤县住房制度改革委员会办公室对以上水泵房的位置变更情况出具了《情况说明》：“县房改办同日批示在确保水泵房容量不变情况下同意位置变更，2015年11月县住建局批复了同意变更水泵房位置的总平面图”。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.被告壮乡公司是否存在逾期交房违约行为？2.原告陈艺文、黄琳茵是否逾期支付购房款？3.被告应否向原告支付逾期交房违约金？ 1.关于被告壮乡公司是否存在逾期交房违约行为的问题。原告陈艺文、黄琳茵与被告壮乡公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。现被告壮乡公司没有按约定在2015年12月30日前竣工验收及取得《建设工程质量竣工验收意见书》,也没有按照约定在2015年12月31日前交付讼争商品房给原告，而是于2016年8月17日才登报交房公告，被告存在逾期交房给原告的事实。被告壮乡公司辩称其在合同履行期间，政府出台了《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》，致使小区供配电安装费用增加，因小区是经济适用房不能随意变动出售房销售价格，所以需要藤县政府协调解决，解决问题过程的时间应当予以延期。同时，被告在建设过程中发现原水泵房所在的位置地质结构不稳定存在倒塌隐患，经向藤县房改办申请变更了建房位置，由于设计图纸变更耽误了两个月，故交房时间可以延期两个月。但是，该院认为,壮乡公司向政府协调调整建设维护费的行为与小区配电工程的正常施工之间没有因果关系，而政府出台的上述两份文件仅为指导性质，非强制性质，价格变动也不是导致建设供配电房停工的理由。同时，对水泵房进行地质勘探是被告在工程设计及施工过程中应当履行的基本合同义务，出现地址变更需要有关部门同意而耽误工期既不是遭遇不可抗力也不是因政府工程造成延误。因此，该院对壮乡公司认为上述因素构成迟延交房理由的主张，不予采纳。 2.关于原告陈艺文、黄琳茵是否逾期支付购房款的问题。综合上述该院对第1点争议焦点的分析，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。根据合同第六条第3种方式约定：“买受人签订合同后三天内支付首期房款……在接到出卖人通知后，买受人应于15日内到银行办理余款按揭贷款手续，如是买受人的原因不能办理的，买受人要一次性付清房款或解除购房合同……”，现壮乡公司主张双方在正式网签《藤县商品房买卖合同》时已履行了通知原告在15天内交款或办理按揭贷款手续的义务，原告予以否认，但根据庭审查明的事实，原告陈述其每次都是按照壮乡公司电话通知并于通知的当天按照壮乡公司的要求去交付购房款的，故结合银行按揭贷款办理流程及双方庭审的陈述，陈艺文、黄琳茵在办理按揭贷款手续前支付的购房款27000元为按揭不足的尾款，其于2015年9月30日交款时即视为已接到壮乡公司的通知。因此，原告应在2015年10月15日前付清房款，其于2015年11月18日才与中国建设银行股份有限公司藤县支行签订合同办理按揭贷款108000元，存在逾期交房款的事实。 3.关于被告应否向原告支付逾期交房违约金问题。综合该院对上述问题的分析，原告陈艺文、黄琳茵于2015年11月18日才与中国建设银行股份有限公司藤县支行签订合同办理按揭贷款108000元，逾期34天（即从2015年10月16日至2015年11月18日止），故根据合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（2015年12月30日前该经济适用住房经竣工验收，通过初验合格，取得《建设工程质量竣工验收意见书》；买受人付清全部房款后），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受；2.买受人没有按合同约定期限付款的、银行按揭款未到经济适用住房监管账户或出卖人账户的；3.因政府工程对本工程施工造成延误的。”被告壮乡公司可以据实予以延期交房34天，现被告实际逾期交房229天，因此，被告壮乡公司应对其逾期交房的195天（229天-34天＝195天）承担违约责任。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》合同第九条中的约定：“逾期在60日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被告应向原告支付违约金7553.95元（193691元×0.0002×195天=7553.95元），对原告超出部分的诉讼请求，该院不予支持。 综上所述，原告陈艺文、黄琳茵与被告壮乡公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，原告主张继续履行合同，且双方实际上已在继续履行合同，故对原告的主张，该院予以支持。被告壮乡公司逾期交房已违反合同约定，应向原告承担违约责任，故被告壮乡公司应支付逾期交房违约金7553.95元。对被告壮乡公司辩称延期交房是由于政府新出台文件规定导致经济适用房小区供配电设施建设维护费增加而需政府协调处理和小区水泵房地址变更导致延误，可视为因政府原因导致工程延误，依约可以据实延期交房，不应承担违约责任的主张，该院不予采纳。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本案并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、原告陈艺文、黄琳茵与被告广西壮乡房地产开发有限公司继续履行双方签订的《藤县商品房买卖合同》； 二、被告广西壮乡房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告陈艺文、黄琳茵支付违约金7553.95元。案件受理费150元（原告已预交），由被告广西壮乡房地产开发有限公司负担128元，原告陈艺文、黄琳茵负担22元。 本院二审期间，上诉人壮乡公司提交新证据3份：证据1、关于藤县二期经济适用房山水人家小区报装供配电过程的说明；证据2、证明；证据3、藤县人民政府办公室关于我县山水人家小区供配电设施建设情况的说明。以上三份证据拟证明两份政府令是强制执行的文件并非指导性文件，上诉人在2015年5-12月期间就涉诉小区的供配电设施费用与各部门进行沟通的事实。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为上诉人提交的三份证据与本案无关。 本院认为：上诉人提交的新证据具有真实性、合法性和关联性，可以作为认定本案事实的参考。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。本院另查明，关于《政府令第108号》及《桂价格139号》这两份文件是如何执行的问题，经本院向藤县水利电业有限公司了解，藤县水利电业有限公司是严格按照新的标准进行执行的，只能在电力公司报装，不能再委托其他公司进行操作。《藤县人民政府办公室关于我县山水人家小区供配电设施建设情况的说明》和《藤县水利电业有限公司关于山水人家小区供配电设施报建情况的说明》这两份证据证明壮乡公司于2015年5月12日申请报装用电后至2015年12月2日这一时间段为多方协调时间，同意按政府令颁布前的办法解决“山水人家”小区的供配电设施。如果壮乡公司按照《政府令第108号》及《桂价格139号》两份文件进行执行，则供配电价格会增加112.71元/㎡，计算方法：129＋12.9（楼层13层以上＋10％）×0.9（县城按90%收费标准）-15（壮乡公司算进成本的按标价）=112.71元。此外，根据《广西壮族自治区经济适用住房管理办法（桂政发[2009]22号）》第二十二条和《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房[2007]258号）》第二十条中的规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。 本院认为，本案争议的焦点为壮乡公司逾期交房是否属于情势变更的情形，即因广西壮族自治区人民政府出台的《政府令第108号》及广西壮族自治区物价局出台的《桂价格139号》两份文件而引起配电设施建设维护费涨价，壮乡公司因而与藤县水利电业有限公司协调的时间是否应予扣除？壮乡公司应否承担逾期交房的违约责任？ 一、壮乡公司与陈艺文、黄琳茵签订的《商品房买卖合同》是特殊的房屋买卖合同，买卖标的为经济适用房。《政府令第108号》于2015年3月1日起施行，《桂价格139号》于2014年2月1日起执行，若按上述两份文件执行，则会导致小区供配电安装费用增加。因涉案小区是经济适用房不能随意变动出售房销售价，故壮乡公司需向藤县水利电业有限公司、藤县人民政府协调解决。壮乡公司于2015年5月12日向藤县水利电业有限公司提交了用电申请报告，经多方协调，2015年12月2日，藤县工业和信息化局向藤县水利电业有限公司发函（藤工信函[2015]7号），对“山水人家”小区供配电设施建设维护费有关问题作出了答复，建议藤县水利电业有限公司收取“山水人家”小区的供配电设施建设维护费按《桂价格139号》出台前的办法解决。故自2015年5月12日起至2015年12月2日为协调时间。综合本案的事实和证据，壮乡公司和陈艺文、黄琳茵在《商品房买卖合同》履行期间，涉案小区由于供配电问题而产生长达七个月的协调时间，该协调时间为壮乡公司不可预见的情形，符合民法情势变更的原则，应视为情势变更。根据诚实信用原则，本案的双方当事人在合同履行过程中，应维持双方的利益的平衡。且从社会维稳的角度，根据相关的住房管理办法的规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。本案涉及的为经济适用房，不同于一般的商品房，经济适用房的买卖价格为恒定，一旦出现买卖价格变动，容易导致社会的不稳定因素。故本案综合多方面的因素考虑，该协调时间段应在壮乡公司逾期交房的天数中扣除，否则显失公平。此外，上诉人提出关于水泵房位置变更导致交房逾期应予延期的理由缺乏事实依据，本院不予支持。 二、壮乡公司和陈艺文、黄琳茵签订的《商品房买卖合同》合法有效。壮乡公司如不能依约向陈艺文、黄琳茵交房，壮乡公司则应承担逾期交房的违约责任。本案双方在履行《商品房买卖合同》过程中，出现了壮乡公司不可预见的情形，壮乡公司因供配电问题而与政府、供电部门协商的时间应予扣除，壮乡公司对实际逾期交房的天数承担相应的违约责任。壮乡公司逾期交房天数从逾期之日即2016年1月1日起至登报交房公告之日即2016年8月17日止，合计229天；因供配电问题协调天数为2015年5月12日至2015年12月2日，合计205天，壮乡公司实际逾期交房天数为24天。本案由于陈艺文、黄琳茵亦存在逾期支付房款34天的事实，根据合同第八条约定：“出卖人……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人没有按合同约定期限付款的、银行按揭款未到经济适用住房监管账户或出卖人账户的；3.因政府工程对本工程施工造成延误的。”上诉人壮乡公司可以据实予以延期交房34天。据前所述，壮乡公司实际逾期交房天数为24天，依约可以延期交房34天，相互折抵后，上诉人并不存在违约交房的事实，不应再承担逾期交房的违约责任。被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的主张没有事实依据，本院不予支持。上诉人要求二审法院驳回被上诉人诉请的主张符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，上诉人广西壮乡房地产开发有限公司的上诉请求理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区藤县人民法院（2018）桂0422民初1082号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2018）桂0422民初1082号民事判决第二项； 三、驳回被上诉人陈艺文、黄琳茵的诉讼请求。 本案一审案件受理费150元，由被上诉人陈艺文、黄琳茵负担。二审案件受理费50元，由被上诉人陈艺文、黄琳茵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  任 军 审 判 员  李 勉 二〇一九年八月十六日 法官助理  杨永芳 书 记 员  卢 璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。