西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）陕0103民初7819号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区。负责人：杨新丰，该分行行长。委托诉讼代理人：瞿龙，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钊，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：贾红瑞，女，汉族，1992年2月13日出生，无业，住陕西省岐山县。委托诉讼代理人：孙海云，陕西邦维律师事务所律师。被告：陕西贝尔房地产开发有限公司，住所地西安市经开区东侧。法定代表人：王保山，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙飞，男，该公司员工，住西安市经开区东侧。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告贾红瑞、陕西贝尔房地产开发有限公司（以下简称贝尔公司）借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人瞿龙，被告贾红瑞委托诉讼代理人孙海云，被告贝尔公司委托诉讼代理人龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行向本院提出诉讼请求：1.宣布贷款立即到期，判令被告贾红瑞偿还原告本金248999.91元、利息7072.96元、罚息67.12元、复利134.68元，合计256274.67元，及2019年1月1日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息及实现债权的全部费用；2.请求判令原告对被告贾红瑞为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3.请求判令被告贝尔公司对被告贾红瑞的上述债务承担连带清偿责任；4.由二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月27日,原告与被告贾红瑞签订了《个人住房(商业用房）借款合同》及《高陵县房地产抵押合同》，约定:由原告向被告贾红瑞发放贷款26万元，用于被告贾红瑞购买合同中列明的位于西安市高陵县XX路XX号XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋，借款期限自2017年02月27日至2037年2月27日止，并以合同中列明的上述房产担保其履行债务。原告与被告贝尔公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告作为保证人对被告贾红瑞的上述债务提供连带责任保证。合同签订后，原告依约发放贷款26万元。但自2018年7月1日至今，被告贾红瑞以种种理由拖欠还款，截至2019年1月1日尚有本金248999.91元、利息7072.96元、罚息67.12元、复利134.68元未归还与原告。被告贾红瑞拒绝还款构成违约。依合同约定，原告有权宣布借款全部到期，要求被告贾红瑞立即清偿全部借款本息及相关费用，有权对抵押物行使抵押权，要求被告贝尔公司承担连带还款责任。被告贾红瑞辩称，原告诉请被告的欠款金额核对相关证据后才能确认。原告主张的利息过高，对罚息、复利不认可。被告断供是从2018年7月1日开始的，利息计算过高。被告希望继续履行借款合同，清偿已发生的欠款。被告贝尔公司辩称，其与原告签订最高额保证合同属实，承担阶段性保证责任。本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，原告（债权人）与被告贝尔公司（保证人）协商签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告贝尔公司为购置坐落于西安市高陵县XX路XX号XX花园项目住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为1亿元的连带责任保证；所担保的债权为自2012年6月5日至2018年6月5日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止等。2017年2月27日，被告贾红瑞（借款人、抵押人）与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告贾红瑞向原告借款26万元，用于购买坐落于西安市高陵县XX路XX号XX花园XX幢XX单元XX层XX号商品房；借款期限为240个月；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人购房首付款金额为116668元；还款方法为按月等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1701.55元；担保方式为抵押加最高额保证；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系，计收罚息和复利，行使担保权利等内容。同日，原告与被告贾红瑞还签订了《高陵县抵押合同》，约定以被告贾红瑞所购买的上述房屋为借款合同提供抵押担保。并于2017年3月20日在西安市高陵县房产管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，原告为抵押权人。合同签订后，原告向被告贾红瑞依约发放贷款26万元。被告贾红瑞自2018年7月起未按约偿还月供款。截至2019年1月1日，被告贾红瑞该借款合同项下尚欠原告贷款本金余额248999.91元、利息7072.96元、罚息67.12元、复利134.68元，合计256274.67元。上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》《高陵县抵押合同》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、银行个人贷款对账单、拖欠明细单等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告贝尔公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告与被告贾红瑞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《高陵县抵押合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人均应依约履行合同义务。合同履行中，原告履行了发放贷款的义务，被告贾红瑞未按照合同约定按期足额还款，构成违约，应当承担民事责任。被告贾红瑞关于贷款利息过高的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告贝尔公司为被告贾红瑞该笔借款提供阶段性连带保证责任担保，由于尚未办理房屋他项权证，被告贝尔公司对于被告贾红瑞该借款合同项下的债务应当承担连带清偿责任。被告贝尔公司在承担保证责任后，有权向被告贾红瑞追偿。原告依据合同约定要求宣布贷款到期，被告贾红瑞偿还全部借款本金及相应利息，并要求被告贝尔公司对被告贾红瑞该债务承担连带清偿责任之诉讼请求，有事实及合同依据，诉请合法，本院予以支持。本案涉案房产上设定的为抵押预告登记，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有当抵押条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张就抵押房屋处置所得价款享有优先受偿之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、被告贾红瑞于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还借款本金248999.91元、利息7072.96元、罚息67.12元、复利134.68元，合计256274.67元（截至2019年1月1日），及自2019年1月2日起至贷款清偿之日的利息、罚息（按照借款合同约定计算）；二、被告陕西贝尔房地产开发有限公司对被告贾红瑞该借款合同所涉债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担连带清偿责任，被告陕西贝尔房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告贾红瑞追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5144元，减半收取计2572元，由被告贾红瑞、陕西贝尔房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    任 惠 军  二〇一九年八月八日                     书 记 员  许    贝  1