江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0722民初2322号原告：付加本，男，1971年6月16日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：王喜军，江苏云台山律师事务所律师。被告：连云港市南茂房地产开发有限公司，住所地连云港市东海县牛山镇利民西路168号西双湖别墅花苑M栋M-23号。法定代表人：朱春元。委托诉讼代理人：焦健，男，1975年9月2日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：卜庆华，男，1963年10月25日生，汉族，住连云港市海州区。原告付加本与连云港市南茂房地产开发有限公司（以下简称：南茂房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告付加本及其代理人王喜军、被告南茂房产公司的代理人焦健、卜庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付加本向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告拆迁补偿款494.543万元及违约金12.858万元（以494.543万元为基数，按每日万分之五从2019年1月1日计算至付清为止，暂计算至起诉之日止），合计507.401万元；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月8日，被告与原告签订中央广场《拆迁补偿协议》，被告补偿原告经营用房115.01平方米。因被告未按约定擅自更改经营用房施工图纸，原被告双方协商一致后于2017年8月25日签订《经营性房屋拆迁安置协议》，补偿方案变更为以货币补偿494.543万元，约定从协议签订之日起至2017年12月31日止，被告以现金支付拆迁款总额50%即247.2715万元给原告，余款待项目总体验收合格后一次性付清；如被告不按约定支付款项，逾期按每日万分之五支付违约金。被告至今仅支付了部分逾期违约金，拆迁款均未能给付。因被告于2015年拆迁时承诺，两年内交房，可己时隔4年，被告以自己的行为表明不履行合同义务的，故原告要求被告支付全额拆迁款。为保护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，恳请判决支持原告的诉讼请求。被告南茂房产公司辩称，拆迁是真实的，客户的拆迁款也是真实的，但是拆迁款的多少有点偏差。房子回购协议签订以后，已经给了原告违约金和过渡费，实际上房屋回购以后我们不应当再给原告过渡费，我们已经支付的过渡费应当抵扣本金，还有50%拆迁补偿款未到期。经审理查明，2015年5月8日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定甲方拆除乙方位于牛山街道利民东路128-1号房屋及附属物，住宅房屋面积542.17㎡，经营性房屋面积115.01㎡，实行产权调换方式补偿安置，甲乙双方同意以位于中央广场项目安置小区1号楼住宅120㎡3室户型房屋1套、105㎡3室户型房屋1套，作为安置住宅房屋，与被拆迁住宅房屋实行差价调换，互找差价。甲乙双方协商同意安置经营性房屋位于中央广场项目沿利民路南侧第一排，具体位置按原经营性房屋位置顺延，安置经营性房屋面积115.01㎡。乙方实行自行过渡，过渡期间临时安置补助费由甲方一次性补偿给乙方，暂定发放24个月（已列入费用结算表），实际临时安置补助费按实际过渡时间计算。2017年8月25日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《经营性房屋拆迁安置协议》，内容为：“经东海县人民政府批准，启动旧城改造项目建设中央广场，根据项目建设需要，由甲、乙双方商定，于2015年5月8日达成《拆迁补偿协议》（以下简称《协议》），《协议》中确定甲方补偿乙方中央广场路南A号楼经营性房屋115.01平方米(详见甲、乙双方《协议》）。现甲方同意乙方向甲方提出的不要甲方的经营性房屋115.01平方米，甲方以4.3万/平方米人民币的价格补偿给乙方，双方签订本协议后，甲方将以货币形式付给乙方经营性房屋补偿款，乙方签订本协议后即为终结原《协议》，甲、乙双方关于拆迁补偿的事项即以本协议为准。具体事项如下：一、甲、乙双方自签订协议之日起至2017年12月31日止，甲方将以现金形式给付乙方本协议所涉补偿款总金额的50%，余款待该项目总体验收合格后一次性付清；二、甲方如不能按约定时间支付乙方现金，每逾期一天，甲方向乙方支付万分之五的违约金；乙方如违反本协议，则承担本协议所涉补偿款金额30%的违约金，……总额：115.01㎡×43000=494.543万元。”2018年7月25日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《经营性房屋拆迁安置补充协议》，内容为：“甲、乙双方曾于2017年8月25日签订《经营性房屋拆迁安置协议》，约定由甲方在2017年I2月31日前支付乙方拆迁补偿款的50%(247.2715万元）给乙方，如不能按约定时间支付，每逾期一天，甲方向乙方支付万分之五的违约金。该协议生效后，因资金出现暂时困难，甲方未能在约定时间内支付乙方50%(247.2715万元）的拆迁补偿款，但己支付了违约金18.669万元，现双方经协商，就乙方50%拆迁补偿款和剩余违约金的支付达成如下补充协议。一、甲方承诺于2018年12月31日前，支付乙方拆迁补偿款247.2715万元，如到期不付，责任由甲方负责。甲方于2018年7月25日前将原协议中约定的剩余违约金（2018年6月1日至2018年12月31日，共计214天）26.4581万元一次性支付给乙方（注，庭审中双方确认该笔款项已支付）。三、本协议签订后，乙方不得采取任何行为干扰甲方正常的生产、经营活动。否则按原协议第二条约定的乙方违约责任执行。四、本协议作为双方签订的《经营性房屋拆迁安置协议》的补充协议，与原协议具有同等法律效力，两份协议有不一致的条款，以本协议为准，本补充协议未涉及的条款，则按原协议继续履行。”原被告双方在庭审陈述确认，被告于2017年支付过渡费13.395万元，2018年支付过渡费5.9595万元，原告主张5.9595万元系住宅安置房屋的过渡费。对于过渡费，原告称住宅是按每月18元/㎡计算，经营性用房第一年27500元/间，共三间，每年递增10%。关于过渡费的支付标准，以及被告分别支付原告住宅过渡费和经营性用房过渡的金额，被告代理人当庭表示不清楚，本院指定被告庭后7日内向本院明确回复，被告逾期未回复也未提供证据。以上事实，有当事人陈述、原告提交的《房屋拆迁安置协议书》、《经营性房屋拆迁安置协议》、《经营性房屋拆迁安置补充协议》等证据予以证实。本院认为，原、被告《房屋拆迁安置协议书》、《经营性房屋拆迁安置协议》、《经营性房屋拆迁安置补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年5月8日，原被告签订《房屋拆迁安置协议书》，就原告的三间经营性用房（同时还包括住宅），约定实行产权调换的拆迁补偿方式，2017年8月25日，经双方协商变更为货币补偿方式，根据当事人于2018年7月25日订立的协议，被告应于2018年12月31日前，支付原告拆迁补偿款50%即247.2715万元，逾期按约定承担违约责任，2018年12月31日之前的违约金被告已支付，被告现从2019年1月1日起主张违约金，符合法律规定。当事人争议的焦点之一系原告能否全额主张拆迁补偿款。原告主张被告没有按照约定支付50%拆迁补偿款，仅支付部分违约金，并在庭审过程中多次声称公司资金困难无力支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求承担违约责任。被告抗辩一直在与原告沟通，以分期付款的形式支付，公司实际经营困难，按照约定2018年年底支付50%，还有50%因项目总体未验收合格没有到期。本院认为，被告逾期履行支付首期50%拆迁补偿款的义务，经双方协商展期后也未履行，在诉讼过程中仍不能履行，就剩余的款项如何支付也没有作出说明，应当认定被告以自己的行为表明不履行合同主要义务，原告主张被告的行为已构成预期违约，依法成立。本案争议焦点之二是被告已支付的过渡费19.3545（13.395万元+5.9595万元）是否应当冲抵拆迁补偿款。截止双方协议变更为货币补偿的这段期间内，按原产权置换拆迁协议的约定，被告应当承担过渡费，本案除了涉案经营性用房过渡费，还包括两套住宅的过渡费，被告未提交证据进行区分，应承担举证不能的法律后果，对被告的抗辩不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告连云港市南茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付加本支付拆迁补偿款494.543万元及违约金（按照本金247.2715万元，每日万分之五，从2019年1月1日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告付加本其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费47318元，诉前保全费5000元，合计52318元，由原告负担4000元，被告负担48318元（原告已预付，被告应负担部分在支付上述款项时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费47318元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。010000依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  吴 鹏审 判 员  侯书宇人民陪审员  李春清二〇一九年八月十四日法官 助理  马 跃书 记 员  王 玥法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。