安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初4479号原告：朱宗梅，女，1978年7月31日出生，汉族，户籍地合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：黄琦（系朱宗梅丈夫），男，户籍地同上。被告：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地合肥市合裕路钢南生活区1幢，统一社会信用代码91340100743091564K。法定代表人：尚广才，总经理。委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。原告朱宗梅与被告合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱宗梅、被告盛财公司的委托诉讼代理人王士美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宗梅向本院提出诉讼请求：1、判令盛财公司继续履行《商品房买卖合同》交付房屋；2、判令盛财公司一次性支付逾期未交房违约金，以合同约定总房款292258.82元为基数，按日万分之二的利率，从2016年12月28日付至实际交付房屋之日止；3、判令盛财公司承担朱宗梅因本案产生的误工费、交通费等共计1000元；4、判令本案诉讼费用由盛财公司承担。事实和理由：2016年5月4日，朱宗梅与盛财公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：盛财公司将位于肥西县花岗镇花新路与玫瑰路交口东北侧的盛荣春天小区9栋1302号住宅一套出售给朱宗梅，房屋每平方米3635.06元，房屋总价292258.82元，盛财公司应于2016年12月28日前交房等。合同签订后，朱宗梅按合同要求以按揭贷款方式付清了房款，但盛财公司因不具备交房条件将交房日期一拖再拖。经多次协商不成，盛财公司至今未能向其交房，也未能提供合同约定的该商品房应取得的规划许可证、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等。盛财公司的行为已构成违约，却拒绝向朱宗梅支付违约金。为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告盛财公司辩称：1、盛财公司并非故意违约向朱宗梅延期交房，而是因为原施工方“中海公司”在与盛财公司解除施工合同之后不向盛财公司交付竣工验收资料，导致盛财公司无法对工程进行备案，故无法向朱宗梅按期交房；2、违约金应从朱宗梅签署的《通知》约定的交房日的次日即2017年4月29日开始计算，由于朱宗梅起诉时，案涉房屋已具备交房条件，不接收房屋是朱宗梅一方的原因，故违约金应计算至起诉之日止；3、朱宗梅主张的误工费、交通费没有事实和法律依据，合同约定的违约金已包含其损失在内；4、本案所涉房屋已具备交付使用的功能，且该小区的大部分业主已经入住，不存在房屋质量问题，只是缺少一个备案手续，盛财公司要求向朱宗梅交房；5、朱宗梅在签收《通知》时出具了一张收条，同意将盛财公司应承担的逾期交房违约金用于抵付物业费，因此，朱宗梅现再主张违约金没有依据。本院经审理认定事实如下：2016年5月4日，盛财公司（出卖人）与朱宗梅（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20146093860102SR20160005，备案号：1605600432）。合同约定：朱宗梅购买由盛财公司开发建设的位于肥西县花岗镇花新路与玫瑰路交口东北侧盛荣春天小区9#楼1401室，房屋建筑面积80.4平方米，每平方米3635.06元，房屋总价292258.82元整；买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币92258.82元，应在2016年12月28日前支付给出卖人，剩余房款200000元，办理按揭贷款；出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，如逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金等。双方并就其他权利义务在合同中作了明确约定。合同签订后，双方于2016年5月9日进行了网上备案登记，登记号为1605600432。2016年12月26日，盛财公司向朱宗梅发出《通知》，内容为：“9#1302朱宗梅，您购买的盛荣春天小区住宅，《商品房买卖合同》约定的交房的时间是2016年12月28日，由于不可抗力的阴雨天气状况（附对照表）和施工方安徽中海建筑安装工程有限公司未能在合同约定的施工期限内如约完工，导致房屋不能竣工验收，也致使我公司不能按期向您交房。为此我公司已采取法律措施，督促安徽中海建筑安装工程有限公司尽快完成相关工程竣工验收手续。约您带来的不便，请您谅解和理解。为此我公司将给予您一定的经济补偿。另，房屋将延期交房至2017年4月28日。对以上通知内容您已阅读并理解，愿意接纳我公司的经济补偿，同时不再追究《商品房买卖合同》中约定的我公司逾期交房的违约责任。”朱宗梅在通知书上签名确认。该《通知》下方打印有收条一张，内容为“今收到合肥盛财房地产开发有限公司逾期交房经济补偿违约金充抵物业费（按实际结算为准）”，其中“违约金充抵物业费（按实际结算为准）”为手写，朱宗梅在收条下签名。庭审中，盛财公司承认已收到朱宗梅应支付的全部购房款292258.82元。另查明，案涉房屋因未取得规划许可证正本尚不具备交房条件。以上事实，有朱宗梅的身份证明、盛财公司企业基本信息、《商品房买卖合同》、肥西县商品房网上认购备案确认单、《通知》、《收条》及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：朱宗梅与盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守履行。朱宗梅依照合同约定支付了房屋的全部价款，盛财公司应按照合同约定向朱宗梅交付案涉房屋。盛财公司至今未向朱宗梅交付房屋，其行为已构成违约。盛财公司以施工方未向其交付工程竣工验收材料为由抗辩其不应承担逾期交房违约责任，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。朱宗梅主张按已交房款的日万分之二计算违约金，符合双方合同约定，于法有据，故本院予以支持。关于违约金的起算时间，朱宗梅签名确认了盛财公司向其发送的《通知》，视为双方对变更交房时间达成合意，故违约金应自2017年4月29日起算至实际交房之日止。关于盛财公司辩称的收条证明朱宗梅已同意将盛财公司应承担的逾期交房违约金用于抵付物业费，因此，朱宗梅现再主张违约金没有依据的问题。本院认为，《通知》载明，盛财公司是因为将交房时间从2016年12月28日延期至2017年4月28日，故向朱宗梅承诺给予一定的经济补偿。相应的，朱宗梅在《通知》下方填写的收条最多仅表示其同意将盛财公司应承担的2016年12月28日至2017年4月28日期间的逾期交房违约金充抵物业费。盛财公司认为朱宗梅出具了该收条即表示其同意无论交房延期至何时，盛财公司应承担的逾期交房违约金均用来充抵物业费，朱宗梅均不得再向盛财公司主张违约金，该观点缺乏事实和合同依据，超出了朱宗梅在《通知》和收条上签字时可能预见到的损失范围，理由不能成立，故本院不予采纳。关于朱宗梅主张的误工费、交通费等损失1000元，因未提供相关证据证明已实际发生，故本院不予支持。关于朱宗梅诉请要求盛财公司履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，因案涉房屋暂未取得规划许可证正本，尚不具备交房条件，故本院对朱宗梅的此项诉请，不予支持，待案涉房屋取得规划许可证正本后再行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款之规定，判决如下：一、被告合肥盛财房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱宗梅支付逾期交房违约金（以292258.82元为基数，按每日万分之二标准，自2017年4月29日起算至实际交房之日止）；二、驳回原告朱宗梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后收取586元，由被告合肥盛财房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一九年八月二十八日书记员 史睿婕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。