广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初330号原告：敖燕，女，1986年12月3日出生，汉族，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：吴晓，江苏博晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，江苏博晓律师事务所实习律师。被告：珠海市中港城房地产有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城4栋一层2253号商铺，统一社会信用代码9144040079777597XH。法定代表人：邓锐标，董事长。委托诉讼代理人：孙亮，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告：上海翌鹏建筑工程安装有限公司，住所地上海市崇明区建设公路1357号2幢220室（上海建设经济小区），统一社会信用代码913102305726977044。法定代表人：何波波。委托诉讼代理人：孙亮，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。原告敖燕与被告珠海市中港城房地产有限公司、上海翌鹏建筑工程安装有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告敖燕及其委托诉讼代理人吴晓、被告珠海市中港城房地产有限公司和被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司的共同委托诉讼代理人孙亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敖燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告珠海市中港城房地产有限公司向原告支付逾期交房违约金100461元（以1328853元为基数，按照日利率0.02%，从2018年1月1日起算，暂计至2019年1月14日，最终计算至实际交房之日）；2、判令被告珠海市中港城房地产有限公司向原告返还团购费50000元；3、判令被告珠海市中港城房地产有限公司赔偿原告装修差价（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准），判令被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司对该赔偿金额承担连带支付责任；4、判令被告珠海市中港城房地产有限公司退还面积短缺差价；5、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中原告当庭撤回第4项诉讼请求，明确违约金从2018年1月1日起计算至2019年1月14日。事实与理由：2016年6月24日，原告与被告珠海市中港城房地产有限公司签订购房意向书，原告向被告珠海市中港城房地产有限公司支付团购费50000元，双方约定以50000元抵100000元，而最终被告珠海市中港城房地产有限公司并未就50000元抵扣任何房款。2016年8月3日，原告与被告珠海市中港城房地产有限公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告珠海市中港城房地产有限公司开发的位于珠海市××区××路××小区××单元××房，建筑面积138.28平方米，总价款为1328853元，在与被告珠海市中港城房地产有限公司签署上述《商品房买卖合同（预售）》的同时，被告珠海市中港城房地产有限公司将《房屋装修委托协议》交给原告签字。当天，原告向被告珠海市中港城房地产有限公司支付房款398853元，同时向被告珠海市中港城房地产有限公司提交的刷卡机刷卡缴纳装修款276560元。2016年9月1日，原告通过向银行贷款的方式支付930000元房款给被告珠海市中港城房地产有限公司。2018年12月2日，原告应被告珠海市中港城房地产有限公司的通知去办理交房手续，并到案涉房屋室内察看，发现案涉房屋未敷设室内燃气管道，没有达到使用条件，被告珠海市中港城房地产有限公司当即表示整改后再行通知交房，但原告至今未收到被告珠海市中港城房地产有限公司整改后的交房通知书。根据双方商品房买卖合同第十一条及补充协议第七条，被告珠海市中港城房地产有限公司应于2017年12月31日前交房。合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》并未明确约定按照补充协议约定执行，被告珠海市中港城房地产有限公司认可案涉房屋装修标准应基本与样板房一致，而被告拟交付的房屋与样板房以及合同约定相比较，无论装修材质还是装修质量，均严重不符，原告聘请专业评估人士现场察看，发现案涉房屋现状装修造价顶多1500元/平方米，装修差价起码有113089元。补充协议未经备案，多处任意减轻或免除被告珠海市中港城房地产有限公司的责任，排除或限制原告的主要权利，应以商品房买卖合同为准，房屋装修委托协议系商品房买卖合同的从合同，虽然房屋装修委托协议表面上系原告与被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司签订，但实际上是被告珠海市中港城房地产有限公司在与原告签订商品房买卖合同时将协议文本直接给原告签字，是被告珠海市中港城房地产有限公司委托被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司装修，并以被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司名义与原告签订装修协议，原告与被告珠海市中港城房地产有限公司的意思是将商品房作为一个整体使用的精装修房屋进行交易，上述房屋买卖合同与房屋装修协议构成合同联立，故被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司应就房屋装修差价赔偿与被告珠海市中港城房地产有限公司承担连带责任。原告熬燕对其诉称向本院提交如下证据：《商品房买卖合同（预售）》及附件《××住宅附件（预售）》、房屋装修委托协议、工商银行对账单、团购费发票、邮政储蓄银行交易明细、民生银行交易明细、购房发票、农村信用合作社银行交易明细、华润银行交易明细、装修费发票、交房通知手机短信、验房记录表照片、案涉小区样板房现场录像、××栋××单元××室房屋现状录像、领取购房合同录像、案涉小区房屋购房流程图、小区关于门窗设计标准。被告珠海市中港城房地产有限公司辩称，我司不存在逾期交房的事实，无需支付逾期交房违约金。我司已在约定的时间内建设完毕了毛坯房，移交给原告指定的被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司进行装修改造，且在被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司按期完成装修改造之后，由我司通知原告收房，该期限并未超出装修改造协议所约定的期限，故不构成逾期交房；我司在施工期间，因受到不可抗力及政府工作要求的影响，需扣除停工期间31天，2017年8月“天鸽”和2018年9月“山竹”两个台风登陆珠海，建设主管部门要求停工，分别停工29天和2天；我司通知原告收楼后，原告因对房屋提出装修质量问题的异议而拒绝收楼于法无据，相应的不利后果应自行承担，原告提出房屋室内未铺设燃气管道不符合事实，未开通燃气管道的原因系部分手续需要业主收楼后自行办理开通；即使原告坚持认为我司存在逾期交房，其主张的违约金也远远高于双方约定的标准，不应支持，在商品房买卖合同第十二条第二点，对违约金有明确的约定，即最高不超过商品房总价款的1%；原告主张的团购费我司并未收取，我司也从未要求原告交纳该笔费用，故该项费用与我司无关，原告要求我司返还团购费毫无根据；原告所主张的装修差价，其责任主体不是我司，该项赔偿与我司无关，原告自由选择并与被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司签订装修委托协议，也向该公司交纳装修费用，故原告关于装修差价的诉求不应向我司主张；原告主张补充协议存在多处任意减轻、免除我司责任，排除原告主要权利的主张并不符合事实。被告珠海市中港城房地产有限公司对其辩称向本院提交如下证据：商品房预售许可证、竣工验收备案表、工程竣工验收报告、验房记录表、装修申请书、委托书、珠海特区报通知、交付通知书及邮单、政府部门关于停工的通知等文件、珠海市不动产测量报告。被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司辩称，我司对案涉房屋的装修均按照房屋装修委托协议的约定，装修质量符合协议约定的标准，我司无需支付所谓的装修差价的赔偿。在双方的装修协议中第二条第三款约定，若遇市场材料紧缺，供货商停产等不可控因素影响，乙方可采用同质量功能的材料、物品或设备替代，但不承担违约责任。在交付标准中也有约定，当产品供应出现问题时，我司可采用同等品质和质量的材料设备替代上述装饰设备；原告所称案涉房屋的现状、装修的造价与约定装修的价格存在差异、存在差价无事实依据。在双方的协议中所载的装修价格是由装饰材料的成本、人工费用、管理成本、应得利润等因素综合形成的，是在一定的市场调节下，形成的合理约定价格，受市场因素所影响，约定的装修价格不可能与所谓的现状的装修的造价完全等同。我司所提供的装修本质上是一个商业行为，应当考虑到商业行为的特点，特别是可期待利润部分；商品房买卖合同已明确告知开发商设置的样板房不能作为交楼标准，而精装修应当以房屋装修委托协议中约定的装修标准和交付标准为依据，原告将样板房与案涉房屋进行对比并得出的差异，据此主张权利是不符合双方约定的，所以我司不同意原告的诉讼请求。被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司对其辩称向本院提交如下证据：室内环境监测报告、案涉房屋装修材料照片、××城精装修工程报价清单。原被告提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，现本院对证据认定如下：原告提交的工商银行对账单、团购费发票、领取购房合同录像以及被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司提交的证据因没有原件核对或与本案没有关联，本院不予采信。原告提交的其他证据和被告珠海市中港城房地产有限公司提交的证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日，原告作为买受人与作为出卖人的被告珠海市中港城房地产有限公司签订商品房买卖合同（预售），约定原告向被告购买珠海市××区××路××号××栋××单元××房，总价款1328853元。该合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……；2、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同补充协议第七条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。原告与被告珠海市中港城房地产有限公司双方于同日签订的商品房买卖合同补充协议第七条约定，将本合同第十一条变更为：出卖人应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付买受人，但如遇下列特殊原因，出卖人有权据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；……第二十一条约定，该商品房按毛坯状态出售，为使用房屋的方便，出卖人同意买受人统一委托相关有资质的单位对该商品房进行改造装修，该委托不可撤销。2016年6月25日，原告向被告珠海市中港城房地产有限公司支付定金20000元；2016年8月3日，原告向被告珠海市中港城房地产有限公司支付房屋首付款398853元；2016年9月1日，原告通过向银行贷款的方式向被告珠海市中港城房地产有限公司支付房款930000元。2016年8月3日，原告作为甲方与作为乙方的被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司签订房屋装修委托协议，约定：1、甲方委托乙方对××城××栋××单元××房进行室内及相关公共部位精装修、整体装修费用标准为2000元/㎡，合计总费用276560元。2、甲方委托乙方按本协议约定进行该房屋的施工，乙方负责按合同要求保质保量完成工程。3、甲方购买的该房屋为统一委托精装修，甲方若按《交付标准》（附件）委托乙方进行安装改造，需要认可对房屋原结构进行局部变动，并认可该改造可能会造成房屋实际套内面积出现差异之事实，并同意乙方无需为此承担任何责任。4、除合同约定工程内容外，乙方不接受甲方任何工程的增减、变动。5、甲、乙方协商一致，乙方上述室内装修改造工程应在2018年12月31日前完成并交付给甲方。若乙方提前交付，甲方以乙方实际通知的交付时间为准。6、在施工期间，为了便于材料的保管以及确保施工安全，改造现场不接受甲方的参观。本协议自甲方签字、乙方盖章后且甲方与开发商签署的《商品房买卖合同》生效之日时生效，若该房屋的《商品房买卖合同》终止或解除，本协议亦随之同时终止或解除，本协议任何一方不得以本合同的终止或解除而要求对方予以赔偿。2016年8月3日，原告向被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司支付装修款276560元，被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司于2016年10月19日向原告开具三张发票，金额合计为276560元。2017年8月23日，台风“天鸽”登陆珠海。2017年9月18日，珠海市斗门区工程建设安全监督站向湖南省郴州建设工程集团有限公司发出关于复产申请的复函，称经2017年9月18日安监执法人员现场复查，××城一期1栋、3栋及公共地下室剩余工程项目符合复工复产条件，同意复产。2018年2月4日，珠海市测绘院对××城××期××栋出具测量报告，报告显示案涉××城××期××栋××单元××房建筑面积为138.28平方米。2018年6月25日，被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司向被告珠海市中港城房地产有限公司提出装修申请，申请办理装修手续。2018年9月19日，案涉房产所属××一期××栋取得竣工验收备案。2018年10月1日，被告珠海市中港城房地产有限公司在珠海特区报刊登通知，通知称，“××城”3、5、6栋商品房业主：我司开发的位于珠海市××区××路××号“××城”3、5、6栋房屋商品房已按合同约定具备交付条件，于2018年9月19日起顺利交楼并正式办理入伙手续。2018年11月1日，被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司向被告珠海市中港城房地产有限公司发出委托书，委托被告珠海市中港城房地产有限公司对××城3、5、6栋房屋的交付手续进行办理，办理事项包括但不限于通知交付、签署相关交付文件及办理交付相关全部手续。2018年11月25日，被告珠海市中港城房地产有限公司向原告发出交付通知书，称原告购买的案涉房产已完成各项工程建设，并已提前精装修完毕，现受装修公司的委托，发出本交付通知书，通知原告于2018年12月1日起至2018年12月10日前来办理房屋交付验收手续。2018年11月30日，原告收到该通知。2018年12月2日，原告与被告珠海市中港城房地产有限公司对案涉房产进行现场验房，并对验房情况进行记录。本院认为，原告提出的诉讼请求涉及商品房预售合同和装饰装修合同，该两个合同当事人并不一致，在庭审中原告明确选择以商品房预售合同纠纷审理本案，故本院将本案案由确定为商品房预售合同纠纷并按照此案由进行审处，原告提出涉及装饰装修合同的请求应另行主张。原告与被告珠海市中港城房地产有限公司双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定行使权利、履行义务。商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告珠海市中港城房地产有限公司未按合同约定的交付期限向原告交付符合约定的案涉商品房，故被告珠海市中港城房地产有限公司应当向原告承担逾期交付案涉房产的违约责任。关于案涉商品房的交付时间问题。原告与被告珠海市中港城房地产有限公司在合同中约定的交房期限为2017年12月31日，案涉商品房于2018年9月19日取得竣工验收备案表，才具备了合同约定的交付条件。原告主张被告珠海市中港城房地产有限公司应支付逾期交房违约金的期间为2018年1月1日至2019年1月14日，被告珠海市中港城房地产有限公司抗辩其已在合同约定的时间内将建设完毕的毛坯房向原告指定的装修公司移交进行装修改造，装修公司按期完成装修业务后由其通知原告收房，故不应承担逾期交房的违约责任。对此，本院认为，虽然被告珠海市中港城房地产有限公司向原告委托的被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司交付了案涉房产进行装修，但是被告珠海市中港城房地产有限公司没有提交证据证明其向被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司移交房屋的具体时间，也没有证据证明移交时已经符合合同约定的交付条件，结合被告珠海市中港城房地产有限公司确实有将案涉房屋交付给被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司进行装修的实际情况，本院确定案涉房屋的交付时间应为案涉房屋取得竣工验收备案的时间即2018年9月19日，原告主张逾期交房违约金应计算至2019年1月14日没有依据，本院不予支持。被告珠海市中港城房地产有限公司抗辩不存在逾期交房情形没有依据，本院不予采纳。本院确定被告珠海市中港城房地产有限公司应向原告支付2018年1月1日至2018年9月19日期间的逾期交房违约金，逾期期间为262天。关于被告珠海市中港城房地产有限公司辩称因受台风“天鸽”、“山竹”影响，需扣除停工时间31天。对此，本院认为，2017年8月23日，珠海市受强台风“天鸽”影响，案涉房屋建设工程自2017年8月22日至2017年9月17日停工，共停工27天，确属不可抗力，根据商品房买卖合同，被告珠海市中港城房地产有限公司可以据实予以延期，逾期期间应扣除因台风“天鸽”影响导致的停工时间27天。被告珠海市中港城房地产有限公司辩称因受台风“山竹”影响停工2天，应予扣除，本院认为，台风“山竹”发生在2018年9月，而非发生在商品房买卖合同约定的履行期间，被告珠海市中港城房地产有限公司要求扣除台风“山竹”影响的停工期间没有依据。关于逾期违约金计算标准的问题。合同约定逾期交付房屋，出卖人按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金，原告没有提交证据证明合同约定的违约金标准低于其因被告珠海市中港城房地产有限公司违约而造成的损失，故原告要求被告珠海市中港城房地产有限公司按照已付房款每日0.02%的标准计算违约金没有依据，本院不予支持，应按照合同约定的违约金标准计算违约金。被告珠海市中港城房地产有限公司抗辩认为合同约定违约金不超过商品房总价款的1%，本院认为，该条款为格式条款，存在免除提供格式条款的被告珠海市中港城房地产有限公司责任、排除原告主要权利的情形，应属无效，对被告珠海市中港城房地产有限公司该抗辩本院不予采纳。经本院核算，被告珠海市中港城房地产有限公司应向原告支付的逾期交房违约金为31228元【1328853元×（262-27）天×0.01%】。关于原告要求被告珠海市中港城房地产有限公司返还团购费50000元的问题。原告没有证据证明被告珠海市中港城房地产有限公司收取了其支付的团购费，故原告要求被告珠海市中港城房地产有限公司返还团购费50000元没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求两被告承担连带责任的问题。被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司并非案涉商品房买卖合同的当事人，故原告要求被告上海翌鹏建筑工程安装有限公司对被告珠海市中港城房地产有限公司的债务承担连带责任没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告珠海市中港城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告敖燕支付逾期交付房屋违约金31228元；二、驳回原告敖燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3310元（原告敖燕已预交），由原告敖燕负担2623元，被告珠海市中港城房地产有限公司负担687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南人民陪审员  邸文华人民陪审员  闫新玉二〇一九年八月三十日书 记 员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。