山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初11245号 原告：王某岩，男，汉族，1979年4月17日生，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：董某莉，北京某某（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某，北京市某某律师事务所律师。 被告：李某清，女，汉族，1931年1月12日生，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：公某龙，山东某某律师事务所律师。 被告：庄某霞，女，汉族，1962年08月14日生，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：公某龙，山东某某律师事务所律师。 原告王某岩与被告李某清、庄某霞租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某岩的委托诉讼代理人董某莉、杨某，被告李某清、庄某霞的共同委托诉讼代理人公某龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某岩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》;2.判令被告因违约与临沂市兰山区银雀山街道三合屯社区委员会签署相关安置补偿协议,导致房屋租赁合同无法继续履行,造成原告的停业损失人民币105521元；3.判令被告支付原告装修补偿费人民币928000元;4.判令被告支付本案诉讼费用。诉讼过程中，王某岩撤回第1项诉讼请求。事实与理由:原告与被告李某清于2016年5月31日签订《房屋租赁合同》,《房屋租赁合同》签字处由被告之儿媳庄某霞代签,约定将被告位于银雀山路东临西二路东南角花园大酒店西临沿街四层的二层、三层、四层及院落、过道和厕所以及四间平房出租给原告居住使用,租赁期限自2016年9月1日至2023年8月31日。原告自《房屋租赁合同》生效后,在征得被告同意前提下,购置了相关设施并对房屋进行了装修。后原告将租赁房屋用于经营一家全日制民办幼儿园─可爱幼儿园,该幼儿园经临沂市兰山区教育体育局审批登记,业务范围为学前幼儿教育,原告为法定代表人。幼儿园原有200多名小朋友及19名老师。2018年9月12日,临沂市兰山区人民政府作出临兰政征公告字[2018]第6号《临沂市兰山区人民政府国有土地上房屋征收公告》,并附有临兰政征决字[2018第6号《临沂市兰山区人民政府国有土地上房屋征收决定》,租赁房屋被征收。自2018年11月12日起,租赁房屋受到拆迁方断水、断电,幼儿园已无法正常营业。11月18日,拆迁方直接对租赁房屋进行强拆,原告合法权益遭受重大损失。后原告得知,被告李某清已与拆迁方签订安置补偿协议,并领取了安置补偿款,但截至原告起诉前,被告一直未曾与原告商榷安置补偿款在原、被告之间分配之事,侵犯了原告的合法权益。原告认为,《房屋租赁协议》虽未对因政府征收导致合同无法履行的后续事宜有所约定,但被告违反《房屋租赁协议》,导致合同无法继续履行,造成了原告的信赖利益损失,被告应当承担相应的缔约过失责任及违约责任,将其获得相应的补偿费用补偿给原告,并赔偿原告所遭受的损失。经原告统计,被告之违约行为给原告造成包括幼儿园学生退费、幼儿园教师误工工资损失合计人民币105521元。经原告委托评估公司评估,因被告之违约,造成原告装修幼儿园损失人民币928000元。综上所述,根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律规定,原告为维护其合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。 李某清、庄某霞共同辩称，被答辩人对答辩人的诉讼请求均不成立。涉案《房屋租赁合同》第七条明确约定：“合同履行过程中若有不可抗拒、国家政策、政府行为发生变动合同不能继续履行双方皆可解除合同,互相不负违约责任。”因此,涉案租赁房屋被临沂市兰山区人民政府依法征收，导致租赁合同不能继续履行,答辩人不存在违约。租赁合同中没有约定答辩人与居委签订涉案房屋拆迁安置补偿协议时需被答辩人同意。答辩人与银雀山街道三合屯居委签订的相关安置补偿协议,仅仅是对答辩人的拆迁补偿,与被答辩人无关,不涉及被答辩人诉称的装修补偿及停业损失。被答辩人诉称的装修补偿及停业损失等,应依法向相关拆迁部门主张,被答辩人对答辩人的起诉,属于被告主体不适格。综上,被答辩人对答辩人的起诉无事实和法律依据,依法不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.王某岩提交的临沂市兰山区可爱幼儿园2018年11月学费退费明细表一份,证明幼儿园停业造成原告的损失。 2.可爱幼儿园2018年10月-11月工资表一份,证明幼儿园停业造成原告的损失。 3.山东博尔信价格评估有限公司出具的评估报告书一份,证明原告装修租赁房屋的价值,即因幼儿园被拆除给原告造成的损失。 以上证据经质证，二被告对证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，称该两组证据均系王某岩单方出具制作,真实性不能成立；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，称该评估报告系王某岩单方委托,对于涉案租赁房屋装修等,不能确定均系王某岩出资。从评估报告所附照片来看,王某岩投入的包括电视、空调、桌椅、板凳、厨房设备、消防器材、冰箱、饮水机、床铺、电脑及幼儿园的儿童游乐设施等,王某岩均可拆除继续使用,不应包括在装修损失内。本院认为，证据1、2均系王某岩单方出具，本院不予认定；对证据3，该评估报告系王某岩单方委托评估，二被告不予认可，本院亦不予采信； 本院经审理认定事实如下：李某清与庄某霞系婆媳关系，2016年5月31日，庄某霞（甲方）与王某岩（乙方）签订《房屋租赁合同》,约定：一、甲方将位于银雀山路与临西二路东南角花园大酒店西临沿街四层的二层、三层、四层及院落、过道和厕所以及四间平房出租给乙方居住使用,租赁期限自2016年9月1日至2023年8月31日。二、本房屋年租金人民币13万元，以后房屋租金按每年5%递增，按半年交纳，每年租金到期前15日内，乙方向甲方支付下次租金。如拖欠房租合同自行解除，乙方无条件搬离。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、电话费、物业费用以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或履行，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方不续租不得破坏房屋设施及装修。五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同止，若乙方强行中止合同，须向另一方支付违约金半年房租，乙方租赁期间不得转租，否则甲方有单方解除权，若甲方中止合同须向乙方赔付装修金50万元。七、合同履行过程中若有不可抗拒、国家政策、政府行为发生变动合同不能继续履行，双方皆可解除合同，互相不负违约责任，如因其他原因发生争议，甲、方双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。 合同签订后，王某岩使用该租赁房屋开办“可爱幼儿园”，2018年9月12日，临沂市兰山区人民政府作出临兰政征决字[2008]第6号《临沂市兰山区人民政府国有土地上房屋征收决定》，并于同日发布《临沂市兰山区人民政府国有土地上房屋征收公告》，对包括涉案房屋在内片区的国有土地上房屋进行征收，公告期60日。同年11月5日，临沂市兰山区银雀山街道三合屯社区委员会（甲方）与涉案租赁房屋的所有人李某清（乙方）签订《协议书》，约定经双方结算并协商，甲方一次性补偿乙方4317938元，乙方自签订协议七日内负责清空房屋经甲方验收后交回钥匙，甲方在收到乙方交回房屋后三日内一次性向乙方付清补偿款。同年11月18日,涉案租赁房屋被拆迁。后，王某岩要求二被告赔偿因拆迁造成的损失未果，引起本案诉讼。 另查，涉案租赁房屋在出租前，该房屋已用于开办幼儿园。 本院认为，王某岩与庄某霞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应遵约履行。合同履行过程中，涉案租赁房屋被临沂市兰山区人民政府依法征收，造成本案租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现。由此拆迁行为所导致的后果，皆系征收行为所引起，与出租人庄某霞无关。租赁合同第七条规定：“合同履行过程中若有不可抗拒、国家政策、政府行为发生变动，合同不能继续履行，双方皆可解除合同，互相不负违约责任。如其他原因发生争议，甲、方双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。”依此约定，本案因征收行为造成租赁合同无法履行，双方当事人互相不负违约责任，由此造成的各自损失，应各自承担。本案王某岩要求庄某霞承担因违约造成的停业、装修损失，于约不合，于法无据，本院不予支持。另，李某清作为租赁房屋的所有权人，在房屋拆迁后依据协议约定获取相应的补偿款，王某岩在本案中并无证据证明李某清获取的上述补偿款中包括了征收单位对幼儿园装饰部分的补偿，现王某岩要求李某清承担赔偿责任，缺少事实依据，本院依法不予支持。王某岩可在搜集相关证据后，就装饰补偿部分另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告王某岩的诉讼请求。 案件受理费14102元，由原告负担。 如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临沂市中级人民法院。 审 判 长  陈成合 人民陪审员  高 军 人民陪审员  亓春超 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  周 芬