湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初930号原告：王洁，女，1981年7月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：史国奇，湖南道宽律师事务所律师。被告：杨娇，女，1984年5月29日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：贺苹，湖北嘉石律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘为，湖北嘉石律师事务所律师。原告王洁与被告杨娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王洁的委托诉讼代理人史国奇，被告杨娇及其委托诉讼代理人刘为、贺苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截至2018年11月19日拖欠的租金122000元，此后按照每月20000元计算至被告实际办理房屋为止；2、判令被告向原告支付截至2018年11月19日的滞纳金15372元，此后按照年利率24%计算至实际付清为止；3、请求确认6万元保证金由原告所有；4、请求确认解除《商铺租赁合同》，并判令被告立即腾退、搬出租赁房屋；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月26日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定：被告向原告承租位于武汉市光谷步行街B12013号商铺，租赁期限从2016年11月1日到2019年10月30日止，每月租金2万元，三个月一付，被告在当期租金到期前5日内将下一期租金一次性付给原告，此外，被告在商铺交付前要向原告支付6万元保证金。合同还约定，如被告未按期支付租金，原告有权按照欠付金额1%每日的标准向被告收取滞纳金；如果被告累计拖欠租金超过30日或者累计拖欠达三次以上，原告有权终止租赁合同，收回商铺，并没收被告支付的保证金。合同签订后，原告向被告交付了商铺，但被告长期拖欠租金，至今尚欠租金122000元，累计拖欠租金已达30日，并且拖欠次数达3次以上。故起诉，要求判如所请。杨娇辩称，1、《商铺租赁合同》中第十七条关于没收保证金的约定，违反了我国法律禁止性规定，属于无效约定，原告诉请确认6万元保证金归其所有不应得到支持；2、原告对商铺出租期间的租金已经得到清偿，其诉请支付拖欠租金122000元并支付滞纳金的诉讼请求不应得到支持；3、2018年12月24日《商铺租赁合同》已经解除，被告腾空了租赁商铺，原告已经进行了接收，故原告请求解除《商铺租赁合同》、腾空租赁商铺无事实依据，属于恶意诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月26日，王洁（代理人冯涛）与杨娇签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方（王洁）同意将位于武汉市光谷步行街B12013号的商铺出租给乙方（杨娇）作商业经营用途使用；商铺建筑面积为54.19平方米，租赁期为三年，自2016年11月1日起至2019年10月30日，月租金为每月2万元，合同期内每年租金不递增，租金以现金转账方式支付，付款周期为每三个月一付，乙方在当期租金到期前5日，将下一期的租金一次性交付到甲方；第四条乙方有如下情形之一时，甲方有权提前中止合同，收回商铺：2乙方拖欠租金累计超过30天的或累计拖欠达3次以上的；第八条订立本合同后甲方将商铺交付乙方使用前，乙方需一次性向甲方交纳相当于三个月租金总额共计人民币6万元的保证金，合同期满或双方解除合同之日，乙方无违约事项时，甲方将该保证金一次性退还乙方；第十三条乙方的责任和权利：4、乙方必须及时缴纳租金及其他费用，不得拖欠（特殊情况下，经甲方同意的除外）；第十七条乙方未如期交付租金，每逾期一天，甲方有权按乙方每期实欠租金总额的1%加收滞纳金，乙方拖欠租金累计超过30天时或累计拖欠达3次以上，甲方可按本合同第四条约定终止合同，收回商铺，没收乙方保证金，并有权继续向乙方追收其他所欠款项；第二十七条甲乙双方任何一方对合同执行条件进行变更协商时或提出变更要求时，以书面签字文件为准，口头约定无法律效力。合同落款签字人为冯涛与杨娇。2016年10月26日，杨娇向王洁转账支付5万元，冯涛为杨娇出具收条一份，载明：“今收到杨娇门面压金伍万元整（世界城步行街B12013商铺），余款肆万元（包括租金贰万元整、压金壹万元整、手续费壹万元整）将于2016年11月1日之前付清。”2016年11月2日，杨娇向王洁转账支付4万元。后双方口头约定，租金付款周期由每三个月一付改为每月一付。2016年12月至2017年12月期间，杨娇分13笔、每笔2万元向王洁支付商铺租金共计26万元。此后，由于地铁施工封路、商铺人流量减少，杨娇提出降租要求。2018年1月2日，杨娇被拉入商铺房东微信群并在该群与包含王洁在内的房东们商量降低租金事宜。2018年1月29日，杨娇向王洁转账支付14000元。2018年2月12日，双方达成一致意见：“1、封路期间租金16000；2、封路解除租金恢复20000；3、隔壁左右涨到22000以上，我们也涨”，后杨娇补齐了2018年1月欠付的2000元租金并按照16000元/月的标准按月支付租金至2018年8月。2018年8月，杨娇提出暂缓支付房租并再次要求降低租金，双方协商未果，杨娇提出“我把押金部分做完退场”。2018年9月起，杨娇没有再继续支付租金。2018年12月22日，杨娇退出涉案商铺并于2018年12月24日将钥匙交还王洁。诉讼过程中，鉴于王洁已收回商铺，且该商铺已另行出租，王洁表示自愿放弃第四项诉讼请求。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方签订的《商铺租赁合同》是当事人双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。在涉案合同履行期间，双方就租金问题达成一致意见，将租金降低为每个月16000元，且杨娇亦按16000元每月的标准支付了2018年1月至8月期间的租金，故本院对合同变更的事实予以确认。2018年8月开始，杨娇再次提出降低租金的请求，没有获得王洁同意，之后杨娇未依约支付2018年9月至2018年12月的租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。因杨娇已于2018年12月24日交还案涉商铺钥匙，王洁亦已将商铺另行出租给他人，双方之间的租赁合同已经实际解除。根据双方合同约定，王洁有权要求杨娇按照16000元/月的标准支付2018年9月1日至2018年12月24日期间欠付租金60387元。关于王洁主张的滞纳金、保证金，根据合同约定，滞纳金、保证金都属于对违约责任的约定。在履约过程中系杨娇违约，应由杨娇承担违约责任。但双方当事人未举证证实违约导致的损失具体数额，鉴于合同中约定的保证金数额较高，本院酌定保证金直接拆抵作为违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨娇于本判决生效之日起十日内支付原告王洁商铺租金60387元；二、原告王洁收取被告杨娇的保证金60000元不予退还；三、驳回原告王洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2124元（已减半收取），保全费1220元，合计3344元，由原告王洁负担1304元，由被告杨娇负担2040元（此款原告王洁已垫付，被告杨娇于本判决生效后十日内支付原告王洁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郝虹二〇一九年八月六日法官助理李怡书记员方舒萍