广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终4619号 上诉人（原审被告）：广西铭拍拍卖有限公司。住所地：南宁市西乡塘区江滨路南宁港17-20号。统一社会信用代码：91450100MA5KD01B14。 法定代表人：李乃飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒙忠千，广西律昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江雨明，广西律昌律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南宁市和索商贸有限责任公司。住所地：南宁市植物路50号广西气象局办公楼301、302、304号房。统一社会信用代码：914501030617110093。 法定代表人：利肖琼，执行董事。 委托诉讼代理人：黄学明，广西承汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊全，广西承汇律师事务所律师。 上诉人广西铭拍拍卖有限公司（以下简称“铭拍公司”）因与被上诉人南宁市和索商贸有限责任公司（以下简称“和索公司”）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初7128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人铭拍公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人签订的《场地使用协议》合法有效错误。1.案涉租赁物系南宁市国有资产，由南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）经营管理。2015年之前，被上诉人从威宁公司承租后转租，其是有转租权的，2017年威宁公司不再租赁给被上诉人，因此，被上诉人无权转租案涉租赁物。2.案涉租赁物为铺面，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局的《限期拆除决定书》已认定该铺面属于建筑物，并明确该租赁物未经南宁市规划管理局批准建设，也未办理建设工程规划许可证，该租赁物已于2018年10月被政府强制拆除。故案涉租赁物为违章建筑，且被上诉人无权处分，其与上诉人签订的租赁合同为无效合同。二、租赁合同无效，出租方可取得占有使用费，但本案中，被上诉人无权出租，因此，被上诉人不应取得占有使用费。三、租赁合同无效，上诉人无须向被上诉人支付违约金。被上诉人无权转租案涉租赁物，其也不存在损失。一审判决上诉人按年利率24%向被上诉人支付违约金错误。 被上诉人和索公司辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《场地使用协议》是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，该协议依法有效。1.案涉的租赁物由南宁市西乡塘城市管理局于2014年11月27日发文同意由和索公司建设并管理，和索公司有权与铭拍公司签订《场地使用协议》。2.案涉的临时钢架棚并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的“城镇房屋”范围，且该临时建筑物是为了规范南宁港夜市设置的临时摆卖摊区，经过政府许可搭建，该区域此后因城市建设和管理需要进行拆除和调整并不影响双方签订的合同效力。二、上诉人主张被上诉人对案涉租赁物无权处分，没有举证证实。三、合同约定的违约金为按拖欠场地使用费的每日5‰支付滞纳金，一审认为该约定过高，参照民间融资的法定最高成本即年利率24%调整违约金标准，符合法律规定。一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院予以维持。 和索公司向一审法院起诉请求：一、铭拍公司向和索公司支付2017年11月至12月的场地使用费、安全管理费合计人民币47000元；二、铭拍公司向和索公司支付逾期付款违约金（滞纳金）：1.以2017年11月份场地使用费23100元为基数、日5‰，自2017年11月1日计算至实际清偿之日止；2.以2017年12月份场地使用费23100元为基数、日5‰，自2017年12月1日计算至实际清偿之日止；三、铭拍公司向和索公司支付违约金46200元。四、本案全部诉讼费用由铭拍公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月1日，和索公司与铭拍公司签订了一份《场地使用协议》，约定包括但不限于以下内容：1、和索公司将位于“南宁港美食广场”的16-20号铺面租给铭拍公司使用，使用期限为两年（2016年1月1日至2017年12月31日）；2、场地使用费为23100元/月及安全管理费400元/月（每月先交费后使用）；3、铭拍公司入场前向和索公司支付履约保证金11550元，在场地使用期满时和索公司将履约保证金退还铭拍公司，但场地使用期间因铭拍公司违约造成和索公司损失的，和索公司有权从履约保证金中扣除抵补损失；4、铭拍公司拖欠场地使用费累计一个月以上的，向和索公司支付相当于两个月场地使用费的违约金，铭拍公司逾期缴纳场地使用费的，还应当按照千分之五支付滞纳金。合同签订后，铭拍公司向和索公司支付11550元履约保证金，和索公司将场地交付给铭拍公司使用。铭拍公司2017年11月、12月的场地使用费和管理费至今未支付给和索公司。 另查明，包括本案租赁场地在内的“南宁港美食广场”是南宁市西乡塘城市管理局2014年11月27日发文同意和索公司搭建并经营的，场地内临时钢架棚建筑物没有办理规划建设手续，但南宁市西乡塘城市管理局同时特别说明日后如果因建设和管理需要，临时建筑应当随时无条件拆除。2018年10月，南宁市西乡塘城市管理综合行政执法局发文，以没有办理建设工程规划许可证为由要求铭拍公司拆除上述钢架棚，该钢架棚现已拆除。 一审法院认为：一、和索公司与铭拍公司签订的《场地使用协议》是双方当事人真实意思表示，没有违法法律、法规强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。铭拍公司主张和索公司对租赁场地属于无权处分，一方面与事实不符，另一方面即便和索公司属于无权处分，该问题也与认定合同效力无关。铭拍公司主张租赁物没有办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，合同应当无效。但本案临时钢架棚并不属于该司法解释第一条规定的“城镇房屋”范围。且该临时建筑物是经过政府许可搭建的，故一审法院对铭拍公司该主张不予支持。二、铭拍公司依约应当向和索公司支付2017年11月、12月的场地使用费46200元及管理费800元并承担约定违约责任。双方约定的逾期付款违约责任为1、支付两个月场地使用费；2、按照场地使用费标准每日支付千分之五滞纳金。该约定违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本案为金钱类债务，在和索公司没有举证证明其具体损失的情况下，一审法院参照民间融资的法定最高成本，即年利率24%来作为调整违约金的标准。三、对于铭拍公司缴纳的履约保证金，双方约定很明确，造成和索公司损失的应当相应抵扣，予以确认。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、铭拍公司向和索公司支付2017年11月至12月的场地使用费、安全管理费合计人民币35450元（已抵扣履约保证金）；二、铭拍公司向和索公司付逾期付款违约金（计算标准：以35450元为基数，自2017年12月1日起算至实际清偿之日止，按照年利率24%计算）；三、驳回和索公司的其他诉讼请求。案件受理费3347元，由和索公司负担2568元，由铭拍公司负担779元。 本院二审期间，被上诉人围绕争议焦点提交了下列证据：1.南宁市规划管理局作出的关于南宁威宁资产经营有限责任公司申请与燕京啤酒股份有限公司合作建设南宁港美食广场有关问题的复函；2.南宁市人民政府【2008】93号工作会议纪要；3.南宁威宁租赁物业服务有限公司与和索公司于2013年1月1日签订的《场地租赁合同》。被上诉人上述证据用以证明2008年时，威宁公司已经对案涉场地的相关建设、规划进行了申报，南宁市人民政府及南宁市规划管理局下文同意南宁威宁公司在案涉场地上搭建钢架棚等临时建筑。威宁公司经营案涉场地一段时间后，又租给和索公司承接管理使用。上诉人铭拍公司对被上诉人和索公司二审提交的证据真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议。因和索公司二审提交的证据与其在一审提交的证据相印证，故本院对和索公司二审提交的上述证据予以确认。 对上诉人铭拍公司就一审查明事实提出的异议，本院认为，南宁市规划管理局作出的关于南宁威宁资产经营有限责任公司申请与燕京啤酒股份有限公司合作建设南宁港美食广场有关问题的复函及南宁市西乡塘区城市管理局向和索公司作出的关于在江北大道设置南宁港夜市的复函，已经证实包括本案租赁场地在内的“南宁港美食广场”是南宁市西乡塘城市管理局2014年11月27日发文同意和索公司搭建并经营的。上诉人对此提出异议，但未举出相反证据，故对其异议，本院不予采纳。一审查明事实清楚，本院予以确认。 二审另查明：2008年6月26日，南宁市规划管理局向南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）作出南规函复【2008】439号复函，内容为，贵司《关于与燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司合作建设南宁港美食广场的请示》收悉，我局已于2008年5月28日将贵司的申请事项提交南宁市规划工作委员会第十二次会议进行专题审议，会议原则同意贵司利用南宁港堤以北用地进行美食广场建设。 南宁威宁租赁物业服务有限公司与和索公司于2013年1月1日签订《场地租赁合同》，约定南宁威宁租赁物业服务有限公司将座落在江北大道南宁港堤以北用地出租给和索公司使用，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。 2014年11月27日，南宁市西乡塘区城市管理局向和索公司作出《关于在江北大道设置南宁港夜市的复函》，主要内容为同意和索公司关于在江北大道设置南宁港夜市的申请，并要求按照临时摆卖摊区设置模式和要求进行建设和管理。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.上诉人与被上诉人签订的《场地使用协议》的效力如何？2.上诉人应否向被上诉人支付2017年11月-12月的场地使用费和安全管理费及违约金，违约金如何计算？ 关于涉案《场地使用协议》的效力问题。上诉人与被上诉人签订的《场地使用协议》约定，铭拍公司使用和索公司管理的“南宁港美食广场”临街铺面16-20号，铭拍公司向和索公司支付场地使用费，因此，双方形成的是租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”南宁港美食广场是经南宁市西乡塘区城市管理局和南宁市规划管理局同意设立的临时摆卖摊区。故铭拍公司与和索公司签订的《场地使用协议》约定将南宁港美食广场”临街铺面16-20号出租给铭拍公司，并没有违反法律法规的强制性规定，协议内容亦是双方真实意思，该协议依法有效。铭拍公司主张和索公司无权出租涉案场地的问题。虽然案涉租赁场地系由南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）经营管理，和索公司与南宁威宁租赁物业服务有限公司签订的《场地租赁合同》约定的租期至2014年12月31日届满，但合同约定租期届满后，南宁威宁租赁物业服务有限公司并未收回涉案场地，和索公司仍继续使用涉案场地，且2014年11月27日，南宁市西乡塘区城市管理局向和索公司复函亦同意和索公司在涉案场地设置南宁港夜市。铭拍公司主张2017年威宁公司不再将涉案场地租赁给和索公司，但未举证证实，故其以和索公司自2017年后对涉案场地不再享有使用权为由，主张和索公司与铭拍公司签订的《场地使用协议》无效，没有依据，本院不予支持。 关于上诉人应否向被上诉人支付2017年11月-12月的场地使用费和安全管理费及违约金的问题。2017年11月-12月，铭拍公司仍使用涉案场地，故其应依照《场地使用协议》向和索公司支付2017年11月-12月的场地使用费和安全管理费，其至今没有支付，已构成违约，和索公司主张铭拍公司支付场地使用费、安全管理费和违约金依法有据，本院予以支持。因双方合同约定的违约金为两个月场地使用费，并按照拖欠的场地使用费的每日5‰支付滞纳金，该违约金约定过高，一审酌情调整为按年利率24%计算违约金，和索公司并无异议，本院予以维持。 综上所述，上诉人铭拍公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费935元，由上诉人广西铭拍拍卖有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年八月二十六日 法官助理  李姝雯 书 记 员  陈玉洁