云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终697号上诉人（原审原告）:苏婷，女，壮族，1989年4月18日生，云南省富宁县人，城镇居民，现住文山市。委托诉讼代理人：木生将，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：文山州华宇房地产开发有限责任公司。住所地文山市秀峰路99号。法定代表人：王海燕，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭天星，云南博引律师事务所执业律师。特别授权。上诉人苏婷因与被上诉人文山州华宇房地产开发有限责任公司（以下简称：华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2019）云2601民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月7日公开开庭进行审理，上诉人苏婷的委托代理人木生将，被上诉人华宇公司的委托代理人彭天星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏婷上诉请求：撤销一审判决，改判华宇公司立即为苏婷办理文山市房屋的产权证书，并判令华宇公司向苏婷支付逾期办证的违约金194886.18元（暂计算至2018年12月31日止），至领取产权证书之日止。（因苏婷于2019年3月14日取得房屋产权证书，故违约金当庭变更为212301.54元）。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1．原审判决认定华宇公司已按《商品房购销合同》第十二条的约定履行了协助办证义务，属事实认定错误。首先，《商品房购销合同》第十二条属于无效的格式条款，该条款属于提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任的条款。苏婷与华宇公司签订的《商品房购销合同》是由华宇公司提供的，是华宇公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与苏婷协商的条款，属于格式条款。在华宇公司不通知、不提供委托合同给苏婷签订的情况下，苏婷是无法签订的，在一审庭审中，华宇公司并没有举证证明其在交房后3个月内通知并提供该委托合同给苏婷签订，属于加重苏婷责任的条款，免除其责任的条款，属无效的格式条款，《商品房购销合同》第十二条违反了法律、行政之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的规定，属于无效的条款。本案华宇公司在2018年6月26日之前，完全不具备协助办证的条件。华宇公司于2018年6月26日才取得了其开发建设的位于文山市城北片区（凤凰苑）的大产权证。之前，华宇公司就完全不具备协助办证的法定条件，何来的尽到了协助义务。原审判决认定苏婷与华宇公司之间的纠纷是商品房预售合同纠纷，属认定事实错误。首先，苏婷向华宇公司购买该房屋时，房屋全部工程已完工，苏婷购买的是现房。其次，在购销合同第二条已经明确约定是“现房”故本案应认定为商品房预售合同法律关系。原审判决认定苏婷的证据不能证明华宇公司存在逾期办证，属认定事实错误。苏婷至今仍未取得不动产权证是客观存在的事实，华宇公司于2015年9月28日与苏婷签订商品房购销合同，2016年5月23日将房屋交付给苏婷使用，在交付的同时，苏婷向华宇公司提交了办理房屋产权登记所需的相关材料。但交房至今已有2年多，苏婷至今仍未取得产权证，足以证明未尽到协助义务。其次，2018年6月26日之前，华宇公司未取得大产权证，不具备协助办证的法定义务，是客观存在的事实，足以证明未尽到协助义务。原审判决适用法律错误，原审判决所说的“意思自治原则”“合同自由原则”的前提是“合同条款有效且不违反法律、行政法规的禁止性和强制性规定”，否则均属于无效条款。因此，原判决根据错误的事实认定和错误的法律关系认定来适用相应的法律条款，属于适用法律错误。本案应适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条等相关法律法规及司法解释的规定。请二审法院依法查明事实并作出公正的判决，支持上诉人的上诉请求。华宇公司答辩称，一、一审认定的事实正确。1.双方签订合同的时间是2015年9月28日，而其付清房款的时间是2016年5月，按照对方的观点，我方就需要在2015年12月28日就要向其提供办证义务，但是对方那时房款都没有交清，2.我方不是办理证书的主体，我们没有权利制作证书，我们只有协助的义务，合同签订后90日内，对于房款都没有交清的业主我们没有协助义务。3.不是格式条款都是无效条款，所有合同都是云南省房管等相关的一系列部门预先制定好的合同条款，不是我方预先制定的，所以合同当然有效。4.对方认为我方要预先通知业主办理委托书无法律依据，民事诉讼法已经明确谁主张谁举证，本案中应该由对方举证证明，签订合同90日内他们履行了合同应该履行的义务的证据。二、一审适用法律正确。一审适用的法律是基于对方的观点无法满足其所举的城市管理法32条的规定来驳回的。请二审法院驳回上诉，维持原判。苏婷向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理文山市房屋的产权证书；2.判令文山华宇公司立即向原告支付逾期办证的违约金195886.18元（计算至2018年12月31日止，商品房总价款【1247072元×（4.75%＋4.75%×40%）×2.35年】）。二审庭审时已取得产权证书，故撤销第一项诉请，违约金计算至2019年3月14日，共计212301.54元。一审法院认定事实：2015年9月28日，文山华宇公司与苏婷签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：文山华宇公司将其开发建设的位于文山市城北片区（凤凰苑）第98幢01号房屋出卖给苏婷；房屋价款为1247072元，建筑面积为349.32平方米；购房款付清之日交房；房屋交付苏婷后，文山华宇公司应协助苏婷办理房屋产权证，委托文山华宇公司办理的，苏婷应与文山华宇公司签定《办理房屋产权登记授权委托合同书》，并提供办理房屋产权登记所需的相关材料和费用给文山华宇公司；文山华宇公司向产权登记机关报送合格资料后，即视文山华宇公司履行完毕协助办理产权的义务，自通知交房之日起3个月后，苏婷不委托文山华宇公司办理的，文山华宇公司将不再协助苏婷办理房屋产权证；除《商品房购销合同》约定的房价款外，苏婷应于交房前向文山华宇公司支付房屋配套费用，在交纳公共维修基金等配套费用六个月内，如因国家政策变动导致的税、费变动，苏婷按国家现行政策交纳；并约定了其他合同权利、义务内容。合同签订后，2015年10月20日，原、被告双方签订的《商品房购销合同》办理了登记备案（备案号：3239号），截至2016年5月23日，苏婷向文山华宇公司全额支付了购房款1247072元，同日，文山华宇公司将房屋交付给苏婷使用。2016年5月31日，苏婷向文山市地方税务局缴纳了住房买卖税费。2018年6月26日，文山华宇公司取得了其开发建设的位于文山市城北片区（凤凰苑）的《中华人民共和国不动产权证书》[证号：云（2018）文山市不动产权第0009895号；面积：49261平方米]。2018年7月16日，文山华宇公司与昆明根苑土地技术咨询有限公司文山分公司签订《不动产分户登记代理技术服务合同书》约定：由该公司代理办理文山华宇公司开发建设的位于文山市城北片区（凤凰苑）分户的不动产权证书手续。2018年11月22日，文山华宇公司作出《华宇凤凰苑小区办证工作计划》，向苏婷等业主以书面形式告知办理不动产权证书的情况。苏婷一直未与文山华宇公司签订《办理房屋产权登记授权委托合同书》。双方因未办理产权证发生争议，苏婷诉至本院并提出如前诉讼请求。一审法院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商，把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，代表了双方的真实意思表示，属合法、有效的商品房预售合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当诚信履行。苏婷按上述合同约定向文山华宇公司支付了购房款及房屋配套费用，并向文山市地方税务局缴纳了住房买卖税费，同时，文山华宇公司按上述合同约定向苏婷交付了位于文山市城北片区（凤凰苑）第98幢01号的房屋，原、被告双方均履行了上述合同的主要义务。关于本案争议焦点“文山华宇公司在履行双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》过程中为苏婷办理房屋产权证书（不动产权证书）时是否存在逾期办理的行为的问题”。经本院庭审查明，原、被告双方虽未在上述合同中明确约定具体办理涉案房屋产权证书（不动产权证书）的具体时间，但约定了如何办理涉案房屋产权证书（不动产权证书）的具体方式“房屋交付苏婷后，文山华宇公司应协助苏婷办理房屋产权证，委托文山华宇公司办理的，苏婷应与文山华宇公司签定《办理房屋产权登记授权委托合同书》，并提供办理房屋产权登记所需的相关材料和费用给文山华宇公司；文山华宇公司向产权登记机关报送合格资料后，即视文山华宇公司履行完毕协助办理产权的义务，自通知交房之日起3个月后，苏婷不委托文山华宇公司办理的，文山华宇公司将不再协助苏婷办理房屋产权证”，而苏婷未与文山华宇公司签订《办理房屋产权登记授权委托合同书》。文山华宇公司也无法协助其办理第98幢01号房屋的《中华人民共和国不动产权证书》，故此，文山华宇公司在履行双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》过程中未协助苏婷办理房屋产权证书（不动产权证书）不存在逾期办理的行为。关于苏婷认为根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，文山华宇公司应当在房屋交付后90日内为苏婷办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，但文山华宇公司未履行相应的办证义务，其行为已构成违约的诉讼主张，因原、被告双方对如何办理房屋产权证书（不动产权证书）已作了明确的合同约定，且该约定不违反禁止性、强制性法律规定，按我国民法中当事人意思自治的法律原则“有约定按约定，无约定按法定”和合同自由原则“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，原、被告双方应按双方不违反禁止性、强制性法律规定的合同约定来履行，且文山华宇公司并未违反双方在上述合同中的约定，本院不予支持。综上所述，苏婷要求文山华宇公司立即为其办理所购房屋产权证的诉讼请求，因原告购买的房屋属于文山华宇公司整体开发的，办理产权证也应统一委托文山华宇公司统一办理较为方便，为此，只要苏婷愿意委托，文山华宇公司应依照合同约定继续履行协助义务，该项诉讼请求不违反法律的强制性规定，故予以支持。关于要求文山华宇公司向其支付逾期办理房屋产权证书的违约金194886.18元的诉讼请求，因苏婷未提供合法、有效的证据予以证明文山华宇公司在履行双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》过程中为苏婷办理房屋产权证书（不动产权证书）时存在逾期办理的行为，不予支持，其诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告文山州华宇房地产开发有限责任公司在原告苏婷签订授权委托书并提交应由其提交的办证材料和完善税费之日起90日内为原告苏婷办理位于文山市城北片区（凤凰苑）第98幢1号房屋的产权证；二、驳回原告苏婷的其他诉讼请求。案件受理费4200元，减半收取2100元，由原告苏婷负担。在二审庭审中，经征询双方当事人对一审法院认定的法律事实有无异议时，苏婷认为一审法院认定的“苏婷一直未与文山华宇公司签订《办理房屋产权登记授权委托合同书》”错误，事实是文山华宇公司一直未与苏婷签订《办理房屋产权登记授权委托合同书》。对其余事实无异议。华宇公司对一审认定的事实无异议。对苏婷提出的异议，因无充分证据予以证明，故异议不能成立。本院二审期间，苏婷围绕上诉请求依法提交了证据。苏婷提交以下证据：一、2018年11月20日《短信/彩信》，欲证明1.2018年6月前，华宇公司不具备为业主办证的条件；2.诉讼已经提交了所有材料给华宇公司，但华宇公司2018年6月才申请办证；3.苏婷未与华宇公司签订办理授权委托书，但华宇公司依然能够为苏婷办证；4.华宇公司没有在规定时间内履行办证义务，违反了合同约定和法律规定。二、2019年4月20日《短信/彩信》，欲证明1.业主接受房屋不一定都有接房凭证，有些已短信方式告知接房，有些以书面方式告知接房的事实；2.华宇公司于2019年4月20日才通知苏婷接房，不符合事实。三、《不动产权证书》复印件，欲证明1.2019年3月14日，华宇公司才为苏婷办理了不动产权证的事实，已违反了商品房购销合同及相关法律的规定；2.苏婷未签订过委托合同书，但仍然取得相关产权证，证明在交房时已经签订过委托书。华宇公司质证认为，一、无原件核实，苏婷无法提供原件，真实性无法核实，因为苏婷没有签订授权委托书，我方在没有办法的情况下去协调了给他们办的。二、无原件核实，苏婷无法提供原件，真实性无法核实，对方的待证观点不能成立，我们是把接房凭证交给了业主的。三、产权证书的三性予以认可，但是不能证明对方的观点，双方2015年9月28日签订的合同，我们按照规定是要为12月28日前已经交清房款的业主办理产权证书，对方之今都没有与我公司签订委托书。华宇公司未提交新证据。对一审中华宇公司提交的第二组证据，即《云南省人民政府关于加强耕地保护促进城镇化科学发展的意见》[云证发（2011）185号]复印件一份、《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份、《不动产权证书》[证号：云（2018）文山市不动产权第0009895号]复印件一份，用于证明云南省人民政府在2011年出台了“城镇上山”政策，华宇公司开发建设的凤凰苑小区属于该政策范围，因政府职能部门土地流转手续的原因，直到2017年3月16日，文山市国土资源局才与华宇公司签订了最后一份《国有建设用地使用权出让合同》，且直到2018年6月26日，文山华宇公司才取得了整个凤凰苑小区的全部《不动产权证书》，该小区才符合办证条件，华宇公司才能完善其他协助业主办证前的工作事项，原告未能领到产权证的原因完全是政府职能部门造成的。本院认为，此组证据客观真实，来源合法，对华宇公司的证明观点本院予以采信。一审法院虽然认定了该组证据的三性，但认为因依据合同的相对性原则，政府职能部门的行为是否影响本案房屋产权证的办理，不属本案民事诉讼调整的范畴属采信证据错误，应予以纠正。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，开发商承担逾期办证违约责任的前提条件必须是由于出卖人的原因才承担违约责任。本院另查明，2011年云南省人民政府发布《云南省人民政府关于加强耕地保护促进城镇化科学发展的意见》[云证发（2011）185号]，此文件出台了“城镇上山”政策，华宇公司开发建设的凤凰苑小区属于该政策范围，2017年3月16日，文山市国土资源局与华宇公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，2018年6月26日，华宇公司取得整个凤凰苑小区的全部《不动产权证书》，2018年7月16日华宇公司与昆明根苑土地技术咨询有限公司文山分公司签订《不动产分户登记代理技术服务合同书》，约定由该公司代理办理华宇公司开发建设的凤凰苑小区产权证办理手续，苏婷的不动产权证书已于2019年3月14日取得。其余法律事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本案在二审的争议焦点为：1.本案案由是商品房预售合同纠纷还是商品房销售合同纠纷；2.双方签订的商品房销售合同中第十二条的约定内容的效力问题；3.苏婷未在合理期限内取得产权证书的责任应由谁承担。关于本案案由是商品房预售合同纠纷还是商品房销售合同纠纷的问题。本院认为：商品房预售合同纠纷，是指在房地产开发经营企业将未竣工的商品房出售给商品房预购人而订立的合同中产生的纠纷；商品房销售合同纠纷，是指在房地产开发经营企业将商品房作为标的物销售给买受人，买受人支付价款而签订的合同中产生的纠纷。本案中，华宇公司所售商品房是现房，并不是未建或未建好的商品房，华宇公司已经是将商品房作为标的物销售给买受人，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。关于双方签订的商品房销售合同中第十二条的约定内容的效力问题。本院认为：苏婷与华宇公司在自愿平等的基础上签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，属有效合同，双方应恪守签订的合同自觉履行义务。本案中，双方签订的《商品房购销合同》第十二条是关于产权登记的约定，该约定已明确约定了华宇公司的协助办证义务，也约定了业主为此要缴纳相关税费、资料等相关办证所必须的材料。作为房地产开发商的“协助办证”或“协助办理登记”义务是转移房屋所有权的合同义务之一，并非附随义务，作为业主苏婷也必须在接收房屋后把办证所需的相关资料和相应的费用给华宇公司后，华宇公司才能协同苏婷办理好有关房屋产权登记手续。该合同约定并未违反法律的强制性规定，该约定合法有效，苏婷的主张不能成立，本院不予支持。关于苏婷未能在合理期限内取得产权证书的责任应由谁来承担的问题。本院认为，案涉房屋属于文山华宇公司开发建设的凤凰苑小区，建设的位置属于山坡，2011年云南省人民政府颁布《云南省人民政府关于加强耕地保护促进城镇化科学发展的意见》，出台了“城镇上山”政策，文山华宇公司开发建设的凤凰苑小区属于该政策调整的范围，因政府职能部门在土地流转手续的原因，文山市国土资源局直到2017年3月16日才与华宇公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，到2018年6月26日文山华宇公司才取得了整个凤凰苑小区的全部《不动产权证书》。从前述一系列的时间来看，是因为政府职能部门的原因，造成了华宇公司直至2018年6月26日以后才具备协助办证的条件，何时取得这些批复文件、证书，华宇公司无法掌控,属不可抗力的原因造成，未能如期办理不动产权证华宇公司主观上并无过错。在华宇公司取得政府的相关批复文件、证书后，华宇公司已于2018年7月16日及时启动了协助业主办证的工作，现苏婷已于2019年3月14日取得不动产权证书。综上，造成苏婷未能如期领到不动产权证的原因并非华宇公司，因此华宇公司不应承担逾期办证的违约责任。另查明，苏婷现已取得房屋不动产权证书，其要求华宇公司为其办理不动产权证书的请求已灭失，故本院对此项请求不予支持。综上所述，苏婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实不全，适用法律错误，应予纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、撤销文山市人民法院（2019）云2601民初274号民事判决；二、驳回上诉人苏婷的全部诉讼请求。二审案件受理费4200元，由上诉人苏婷负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。审判长 杨 琴审判员 张文科审判员 刘 曼二〇一九年八月十三日法官助理王珏云书记员李思颖