贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终206号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市，系该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，身份证住址贵州省榕江县，现租住于贵州省凯里市，系该公司员工。被上诉人（一审原告）：陈建兰,女，1978年12月11日出生，苗族，贵州省从江县人，住凯里市。被上诉人（一审原告）：冉启发，男，1975年11月8日出生，汉族，贵州省从江县人，住从江县。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）因与被上诉人陈建兰、冉启发商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2018）黔2601民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。恒丰房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方合同约定2013年12月31日前承诺取得商品房所有权初始登记，购房户于2014年1月1日起就应当知晓权利受到了侵害，按照《民法总则》第一百八十八条第二款规定，此时诉讼时效即应开始起算。虽然本案的逾期办证违约金是按日计算，但违约金针对的客体是违约行为，是否承担违约金是单一行为，而非连续行为，一审法院将诉讼时效分段计算显然对违约行为性质的错误认定。从2014年1月1日起计算诉讼时效，在《民法总则》出台时已经超过两年，诉讼时效已经届满，一审判决按照三年诉讼时效计算违约金是错误的。2.上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，应认定属于情势变更。凯里市人民政府制定的砂石税文件没有向企业公开，且该文件不符合法律规定，上诉人多次与相关政府部门沟通和协商，该文件也在2016年撤销，砂石税文件在产权办理中具有不可抗力的性质。3.关于此合同的实际履行与实际变更形式不一致，被上诉人主张逾期事实不能依法成立。对于逾期办理房产证违约金计算是从被上诉人实际交付使用之日计算到2017年11月11日（即上诉人再次刊登公告告知时间）不予认可，涉案房屋初始登记在2016年5月4日就已取得，被上诉人何时领取是被上诉人的自由，上诉人在2016年对将要取得房产初始登记证的楼栋包含被上诉人这一户所在楼栋于当年4月19日以短信形式通知业主五一后来办理转移登记，后又于2016年5月18日以短信形式又予以通知，且在2017年9月25日又在黔东南日报上进行了公告再一次通知业主前来办理产权登记。且目前凯里市房屋产权办理需要申请人实名制认证，出卖人已无法办理产权登记，事实上的合同第二十二条第三项约定已经被变更，属于情势变更不能履行，应可予以变更或免责。被上诉人陈建兰、冉启发辩称，1.被答辩人对答辩人逾期交付办理商品房所有权证有关文书违约事实清楚，答辩人主张违约金有合同依据，一审法院对涉案事实认定清楚，对计算违约金基数、起止时间的认定均有事实和法律依据，请二审法院予以维持。2.被答辩人的上诉理由均不成立，首先，被答辩人一致处于违约状态，该案并未过诉讼时效；其次，市政府的“砂石税”等文件于涉案《商品房买卖合同》签订之前就已经存在，不属于不能预见，不构成情势变更；最后，答辩人存在过错，依法应当承担相应的违约责任。陈建兰、冉启发向一审法院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告按《商品房买卖合同》的约定，提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》给原告；2、请求法院依法判令被告立即为原告办理商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书付给原告；3请求法院依法判令被告支付自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金82748元；4、判决被告承担本案受理费。其中第一至二项已在一审放弃请求。一审法院认定事实：原告陈建兰、冉启发系“金泉国际新城”第17幢3层3-4号商品房的业主。被告恒丰房产公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（房地产开发及销售、装饰材料等）。2012年8月1日，以原告陈建兰、冉启发为买受人、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份编号为2012002147的《商品房买卖合同》。合同主要内容为：1、原告购买被告开发的“金泉国际新城”第17幢3层3-4号商品房，建筑面积为139.57平方米，总价款为586864元；2、出卖人应当在2013年4月13日前向买受人交付所售商品房，在2013年12月31日前取得所售商品房所有权初始登记手续，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。3、如逾期在15日内交付房屋的，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；如逾期超过15日交付房屋的，买受人有权退房。在买受人不退房，要求继续履行合同的，出卖人从合同约定交付房屋期限届满的次日起按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。4、如被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，从约定之日起30日仍不能交付的，在原告不退房的情况下，被告从约定之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，陈建兰、冉启发根据房屋实际面积向恒丰房产公司支付购房款586864元，恒丰房产公司亦出具了《贵州增值税普通发票》。2015年9月15日，原告按向被告的要求，向凯里市相关部门交纳住宅专项维修基金。2017年11月11日被告刊登公告告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。事后，原告陈建兰、冉启发以被告未能按期交付涉案房屋的产权初始登记证为由，向法院提起诉讼。庭审中，原告认可向法院提起诉讼后，其第二项诉讼请求即商品房所有权初始登记和商品房转移登记有关文书被告已交付给原告；对原告的第一项诉讼请求即提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等，被告表示可以立即将该些资料交付给原告，且已当庭交付；对原告的第三项诉讼请求，因双方分歧较大，一审法院调解未果。另查明，原被告在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定的“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合……。”《补充协议》六其他事项约定“4、本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割部分，与《合同》具有同等效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当向对方当事人承担相应的违约责任。商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且未违反法律、法规的禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。根据原、被告的诉辩主张，结合庭审查明的事实，作如下评析：第一、原告请求判决被告按《商品房买卖合同》的约定，提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》给原告的诉请，因被告在庭审过程中已将该项诉请资料交付给原告，故不再就此诉请另作判决。第二、原告请求被告立即为原告办理商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书付给原告的诉请，因在原告提起诉讼后，被告已履行了该项义务，故不再就此诉请另作判决。第三、原告请求法院判决被告支付自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的的违约金82748元的诉请。被告未在合同约定的期限内取得涉案商品房产权初始登记证是事实，根据商品房买卖合同第二十二条的规定，其应当按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。但从补充协议约定的内容来看，双方当事人应当以补充协议的约定作为履行合同的依据，特别是办理商品房所有权的转移登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”。因补充协议中没有约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，根据该解释第（二）项的规定，结合2015年9月1日实际交付涉案商品房的事实，本院确认涉案房屋在2015年12月1日前为办理房屋所有权初始登记手续的期间。此间原告未取得涉案商品房的所有权初始登记证。被告逾期交付涉案商品房的所有权初始登记证的时间应从2015年12月2日起，计算至2017年11月11日刊登时公告告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续时止，共计698天。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效实施，故原告的诉请并未超过诉讼时效。第四、市政府的有关文件能否免除被告的违约责任被告辩称市政府的内部文件是导致未能办理商品房所有权初始登记的原因，该情形属于情势变更，公司并无过错责任，依法不应当向原告支付逾期办证违约金。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同时，市政府关于征收“砂石税”的文件已存在，不符合法律规定不可预见的情形，也不是合同成立以后发生的新情况。至于市政府的文件是否违法侵害被告的权益？被告如何维权或者通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由自己协调处理的事务以及应当承担的责任转嫁给业主或者他人，故被告的上述辩解意见理由不能成立，也不得因此免除被告的违约责任。第五、原告主张的逾期办证违约金是否过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”虽然原告未能提供因被告违约行为给自己造成具体损失的证据，但从合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为原、被告在商品房买卖合同中对逾期办证违约金的约定过高，依法酌情调整为按日万分之零点五支付较为适宜。综上所述，原告的诉请部分事实清楚、证据充分、于法于约有据，予以部分支持。被告的辩解意见与庭审查明的事实部分相符，且于法于约有据，予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告陈建兰、冉启发支付逾期交付办理涉案商品房所有权转移登记文书的违约金20481.55元（698天×0.00005元/天×586864元）。二、驳回原告陈建兰、冉启发的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人恒丰房地产公司提交以下证据：第一组：1、市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知（2010）48号文件，拟证明2014年5月10日，房产部门违法要求上诉人提供施工单位缴纳砂石税的完税凭证，并出示通知等砂石税文件，违法拒绝办理房屋初始登记；2、关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告，拟证明2016年7月18日，经上诉人努力，通知等砂石税文件因违法被废止，房产部门才同意办证，房产部门违法导致房屋初始登记逾期；3、市人民政府办公室关于废止《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的意见》等文件的通知（2016）36号文件，拟证明砂石税文件没有向社会公开，上诉人直到办理初始登记时才知道，企业没有义务预见违法的文件，砂石税文件是否先于合同存在也与我方无关；4、黔东南州人民政府法制办公室关于终止规范性文件异议审查的通知，拟证明砂石税文件被取消是随机的，是上诉人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质，上诉人不能预见且不能避免克服；砂石税文件2010年实施，2016年7月18日因违法被废止，期间被申请人延期办证受到损失，是政府违规行为造成的，应当由相关主体承担责任，与上诉人无关；第二组：《承诺书》、《关于完善金泉国际新城一期三个标段砂石税的承诺》、《凯里市国家税务局关于清退砂石税保证金的函》，拟证明上诉人为了能够及时办理房屋产权初始登记，于2015年8月6日和2016年3月28日向凯里市国税局作出关于砂石税的承诺并交了50万元保证金后房管局才同意为办理商品房产权的初始登记，之后在砂石税文件被废止后，交纳的砂石税保证金也才给与退还的事实；第三组：金泉国际新城办理房产总证情况说明，拟证明办理金泉国际新城一期项目的房产初始登记是2014年4月13日就开始申请办理的事实；第四组：短信截图，拟证明在2016年将要取得小区一期住宅产权初始登记时，于4月19日以短信形式通知业主五一后可以办理产权证，之后在同年5月取得产权证后又于5月18再次以短信形式通知业主领取初始登记证的事实；第五组：2017年9月26日《黔东南日报》刊登被告的办证公告，拟证明金泉国际新城小区一期住宅共计964户终于于2017年9月房产初始登记证全部办理完毕并取得，上诉人于2017年9月26日在黔东南日报上以公告的形式对一期所有业主刊登了统一的办证公告，再次通知业主前来办理产权转移登记；第六组：金泉国际新城领取房产证楼盘登记表，拟证明该业主已经领取房产初始登记证和领取时间。经质证，被上诉人认为第一、二、三组证据与本案无关，同时认为第四组证据中的短信通知并无被上诉人，故与被上诉人无关，对于第五组证据是诉讼之后才知道，而第六组证据证明被上诉人于2018年2月18日才领取初始登记证。本院对上诉人提交的证据真实性予以采信，但其关联性在理由部分予以阐述。本院二审另查明，2017年9月26日，恒丰房产公司在《黔东南日报》刊发《办证公告》，通知金泉国际新城1号—13号楼、17号—22号楼业主自公告之日起30日内办理房屋产权手续。其余事实与一审查明一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效的理由是否成立，一审判决的违约金是否正确；二、恒丰房地产公司上诉所称因“砂石税”文件的出台、取消等导致延期办证等事项是否属于情势变更；三、涉案合同第二十二条已被政策变动等变更，上诉人无法办证的实际情况可否免除逾期办证违约金责任的承担。关于焦点一，因双方合同中对违约金约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，被上诉人对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，即其内容和范围要受到时间因素的影响，随时间的推移发生不断变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》对于该类情形诉讼时效为两年期的规定，但《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效，且变更诉讼时效期间为三年，按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。所以对于2017年9月30日前已超过两年诉讼时效的部分，诉讼时效期间已经届满，该部分违约金不予支持，从2017年起往前推两年即至2015年9月30日，那么2015年9月30日之前的违约金已过诉讼时效，应不予支持。但对于违约金的计算，一审法院从实际交房之日起90日内计算至2017年11月11日，上诉人不予认可，认为在2016年就已经通知被上诉人前来办证，且于2017年9月26日在黔东南日报上明确公告办证事宜。对于该理由，本院认为，鉴于上诉人已于2017年9月26日刊登公告告知涉案房屋所在楼栋的业主可以办理房产证的事实，说明涉案上诉人已经尽到通知事宜，故违约金应计算至2017年9月26日。综上，上诉人应支付被上诉人2015年12月2日至2017年9月26日期间（共计664天）的违约金19483.88元（664天×0.00005元/天×586864元）。关于焦点二，涉案合同签订于2012年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰房地产公司既然约定2013年12月30日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰房地产公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰房地产公司签订合同时的可控范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。关于焦点三，上诉人提出凯里市不动产办证中心规定，办证必须由购房户实名制进行办理，所以合同中关于产权办理的相关约定已经被事实行为进行了变更，不应承担违约金。但对于变更事实，上诉人并未提交证据予以证明已在2017年9月26日前把该情况告知购房户，双方对于办证事项另行进行重新约定，恒丰房地产公司仍旧于2017年9月26日按照合同约定主动发公告通知业主办理房屋产权手续的行为应视为其同意继续按照合同约定履行，那么在2017年9月26日之前，恒丰房地产公司未能按照合同履行义务即属于违约，一审判决其按照约定支付违约金符合事实及法律规定，故该理由亦不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对成立的部分，予以支持，不成立的部分，予以驳回。一审判决对违约金计算的截止时间错误，导致支持的违约金数额错误，本院依法予以纠正并改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初581号民事判决；二、判决黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付陈建兰、冉启发从2015年12月2日至2017年9月26日的逾期交付办理涉案商品房所有权转移登记文书的违约金19483.88元；三、驳回陈建兰、冉启发的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取934元，由陈建兰、冉启发负担703元，黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担231元；二审案件受理费1868.00元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年八月七日法官助理罗维书记员罗朝丽