广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4339号上诉人（原审被告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村，统一社会信用代码91442000786469723R。法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周光福，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李黄裳，广东康浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈正良，女，1990年11月2日出生，汉族，住湖南省衡南县。被上诉人（原审原告）：荆电雷，男，1983年10月25日出生，汉族，住山西省平陆县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：何玲玲，广东孚道律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢榕，广东孚道律师事务所实习律师。上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）因与被上诉人陈正良、荆电雷商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初12851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人鸿远公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令鸿远公司按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定支付逾期交付房屋产权证违约金（具体计算标准：按已付房价款370691元为基数，按合同约定的0.01%计算违约金）。事实和理由：一、双方约定的逾期办证违约金计算标准属于双方意思自治的范畴，且公平、合理、合法，法院应予支持而不应随意调整。二、鸿远公司因客观因素逾期交付涉案房屋的产权证，其对此不存在过错。本案中，“盛雅苑”项目的资料齐全，按照预期可以如期办证。因施工方恶意扣押办证所需资料，导致逾期办证。鸿远公司为了维护自身及业主的利益，一直积极与施工方交涉，其双方纠纷已进入执行程序，该纠纷解决后，鸿远公司立即积极为买受人办理房产证。鸿远公司已于2017年9月21日取得涉案房屋的大确权证书，开发商一方的办证工作已完成，下一步需要涉案业主完成交税等事项即可办理和领取各自的房产证。三、一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定来调整违约金不当，属于适用法律错误。上述法律规定的适用前提条件是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。本案买受人并未提供证据证实其实际损失，一审法院按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金，适用法律错误。一审判决破坏合同意思自治原则，任意调高违约金比例，加重鸿远公司赔偿责任，显失公平。四、本案已经过诉讼时效，应驳回陈正良、荆电雷的诉讼请求。双方当事人签订的《中山市商品房买卖合同》补充协议一第三条约定“在商品房达到交付条件后，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，买受人未接到通知的，以合同约定的交付日期为交付的时间”。即在买受人按约支付房款或违约金，且买受人未接到出卖人书面通知办理交付手续时，才以合同约定的交付时间为交付时间。鸿远公司均在合同约定的交付时间前交付房屋，且各买受人均收到通知并签署了收楼回执，故买受人的代理人主张全部都以合同约定的截止日期为交楼时间没有事实依据。涉案商品房的交付日期应为实际交楼日期。根据买受人签署的收楼回执，本案的收楼日期是2012年11月8日。按照双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，产权登记的期限为房屋交付后的720个工作日，即实际交楼日期起往后推算的720个工作日为约定办证日期。通过计算，本案约定的办证日期为2015年9月21日。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。本案在《民法总则》实施前即2017年10月1日前已超过诉讼时效，不应适用三年诉讼时效。故本案已过诉讼时效，应驳回买受人的诉讼请求。被上诉人陈正良、荆电雷辩称：一审判决关于诉讼时效以及违约金调整的问题，认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈正良、荆电雷于2018年10月12日向一审法院起诉请求：鸿远公司向陈正良、荆电雷支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以已付房款370691元为基数，按年利率6%自2015年11月17日起至房地产权属证书办理完毕之日止，暂计至2018年9月30日为63921.35元）。一审法院认定事实：2012年9月29日，陈正良、荆电雷作为买受人与作为出卖人的鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于中山市××××房的预售商品房，总金额为370691元；出卖人应当在2012年12月31日前将经验收合格（由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告）的上述商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；买受人须按出卖人通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等买受人的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则出卖人不承担任何责任等内容。合同签订后，陈正良、荆电雷已向鸿远公司付清全部购房款，中山市房地产交易登记管理所已对上述合同办理登记备案。鸿远公司于2012年11月8日将上述商品房交付陈正良、荆电雷使用。2015年11月3日，中山市第一人民法院以（2015）中一法民二初字第3916-1号民事裁定对上述商品房进行了查封，查封期限为三年。陈正良、荆电雷以鸿远公司未办理上述商品房的权属证书为由，于2018年10月12日诉至一审法院，提出以上诉请。一审法院另查明：2009年10月23日，中山市气象局向鸿远公司颁发《广东省防雷装置验收合格证》，载明盛雅苑商住小区5、6栋的防雷装置经验收合格，有效期壹年。2010年6月25日，广东省中山市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》[山公消（建验）字[2010]第0072号]，确认由鸿远公司申报的盛雅苑商住小区1～3栋住宅部分、5～6栋建设工程消防验收合格。2015年10月27日，中山市环境保护局出具《关于盛雅苑居住小区（一期1、2、3、5、6栋）建设项目竣工环境保护验收意见的函》，认定该项目本次工程竣工环保验收合格。2016年5月13日，广东省气象防灾技术服务中心向鸿远公司颁发《广东省防雷装置定期检测合格证》，认定盛雅苑商住小区5、6栋的防雷装置符合国家有关防雷标准和国务院气象主管机构规定的使用要求，下次检测日期为2017年5月13日。同年5月20日，中山市邮政管理局出具《住宅信报箱工程专项验收表》，确认盛雅苑1-3、5、6幢的住宅信报箱工程符合标准并予以通过。5月26日，中山供水有限公司水质检测中心和广东省城市供水水质监测网中山监测站联合出具《水质验收意见书》[2016水质（验）字第041号]，确认鸿远公司投资的盛雅苑（1、2、3栋）商住楼工程给水管道水质验收合格，可并入市政供水管网正常供水。6月13日，中山市城乡规划局作出《建设工程规划条件核实批复书》（业务编号：GH101312016050001），同意盛雅苑居住小区（一期1、2、3、5、6栋）办理建设工程规划条件核实。10月9日，作为盛雅苑（1、2、3栋）商住楼工程建设单位的鸿远公司与监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同出具《建筑工程竣工验收报告》，确认该工程竣工验收合格。11月18日，上述五单位共同出具《建筑工程竣工验收报告》，确认盛雅苑（5、6栋）商住楼工程竣工验收合格。2017年6月5日，中山市住房和城乡建设局就盛雅苑一期（1、2、3、5、6栋）商住楼工程颁发《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。同年9月21日，鸿远公司分别取得位于中山市横栏镇××房等××、××房等××、××房等××、××房等167户的不动产权证书，证书号分别为粤（2017）中山市不动产权第0232344号、粤（2017）中山市不动产权第0232347号、粤（2017）中山市不动产权第0232356号、粤（2017）中山市不动产权第0232342号。一审法院又查明：刘锦国等86人因与中山市城乡规划局、第三人鸿远公司规划行政行为纠纷一案，不服中山市第一人民法院（2017）粤2071行初772号行政判决，向中山市中级人民法院提起上诉。中山市中级人民法院于2018年8月10日作出（2017）粤20行终258号行政判决，撤销中山市第一人民法院（2017）粤2071行初772号行政判决，并确认中山市城乡规划局作出业务编号101312016050001《建设工程规划条件核实批复书》违法。一审庭审过程中，陈正良、荆电雷称其主张的违约金起算时间是按合同约定的交楼日期限届满第二天起加720个工作日确定的。鸿远公司称，若法院认定需要支付违约金，鸿远公司确认陈正良、荆电雷主张的计算基数、起算时间，计算标准按其答辩意见，终止时间应算至鸿远公司可以办证的日期即2017年9月21日止。陈正良、荆电雷同意鸿远公司主张的上述违约金终止时间。一审法院认为，陈正良、荆电雷与鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。鸿远公司未在合同约定期限内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，即构成违约，应承担相应违约责任。陈正良、荆电雷有权要求鸿远公司支付违约金。鸿远公司辩称本案已过诉讼时效。虽然鸿远公司在约定期限内向陈正良、荆电雷交付案涉商品房，但其在未取得五方验收的情况下就交楼，故其交付的商品房并未符合合同约定。鸿远公司递件义务的起算时间仍应按合同约定的最后交楼日之次日，即从合同约定的最后交楼日期（2012年12月31日）次日加上合同约定的办证期限（720个工作日）起算，鸿远公司应于2015年11月16日前完成递件手续。鸿远公司未在上述期限内履行递件义务，陈正良、荆电雷自2015年11月17日起应当知道自己的权利受到损害。且案涉商品房买卖合同约定陈正良、荆电雷有权请求鸿远公司支付的逾期办证违约金为固定金额（鸿远公司按已付房价款的0.01%向陈正良、荆电雷支付违约金），则陈正良、荆电雷主张的案涉逾期办证违约金应从合同约定的履行期限届满之次日（即2015年11月17日）起计算诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，陈正良、荆电雷于2018年10月12日向法院起诉主张逾期办证违约金，并未超过法定诉讼时效，故对鸿远公司关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。陈正良、荆电雷主张双方约定的违约金过低，要求予以增加。虽然违约金主要是补偿性质，但也兼具一定的惩罚性，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。虽然鸿远公司现已取得案涉商品房的不动产权证书，但其已超过办证期限近两年才具备产权登记备案的条件，致使陈正良、荆电雷未能如期取得房地产权属证书，不能完全享有案涉商品房的占有、使用、收益、处分权益，给陈正良、荆电雷造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。且双方约定鸿远公司按已付房价款的0.01%向陈正良、荆电雷支付违约金即37.0691元明显过低，不足以弥补陈正良、荆电雷损失，故应予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定和公平原则，在鸿远公司单方严重违约、对于逾期办理房产证导致陈正良、荆电雷的实际损失额难以确定的情况下，一审法院酌定鸿远公司以370691元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期办证违约金给陈正良、荆电雷。鸿远公司关于不应调整违约金的相应抗辩理由不成立，故一审法院不予采纳。陈正良、荆电雷主张按年利率6%计付，于法无据，故一审法院不予支持。鸿远公司应以370691元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年11月17日起至2017年9月21日止计付逾期办证违约金给陈正良、荆电雷。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决：一、鸿远公司于一审判决发生法律效力之日起七日内以370691元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年11月17日起至2017年9月21日止计付逾期办证违约金给陈正良、荆电雷；二、驳回陈正良、荆电雷的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1398元，减半收取计699元，保全费659元，合计1358元，由鸿远公司负担（该费用陈正良、荆电雷已预交，一审法院不作退还，鸿远公司于履行中迳付陈正良、荆电雷）。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审庭审时，鸿远公司确认涉案商品房因被人民法院另案查封，故仍未登记办证至买受人陈正良、荆电雷的名下。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。鸿远公司与陈正良、荆电雷签订的《中山市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。双方对于鸿远公司存在逾期办证的事实没有异议，本院予以确认。根据鸿远公司提出的上诉请求，本案二审的争议焦点为：一审判决确定的逾期办证违约金计算标准是否妥当。对此，本院作如下分析：虽然鸿远公司称其在办理房产证一事上并未懈怠，导致鸿远公司至今无法按合同约定办理权属登记主要原因在于建筑商恶意扣留竣工备案相关文件，责任并非完全在于鸿远公司。本院对此认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案为鸿远公司与业主陈正良、荆电雷之间的纠纷，鸿远公司与建筑商之间的纠纷不属于本案处理范围，即使鸿远公司的主张属实，也不能否定鸿远公司应对业主承担的违约责任。如鸿远公司认为建筑商的行为侵犯了其权益，可以另寻法律途径解决。综上，鸿远公司至今仍未能协助陈正良、荆电雷办理涉案房屋的权属登记已经构成违约，应承担相应的违约责任，即陈正良、荆电雷有权按照合同约定请求鸿远公司向其支付逾期办证违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”即如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因鸿远公司的责任，致使陈正良、荆电雷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿远公司按已付房价款的0.01%支付违约金，而陈正良、荆电雷如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之一的违约金。从现已查明的事实来看，鸿远公司逾期办证已近四年之久，则按此计算方法，鸿远公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于陈正良、荆电雷逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。且鸿远公司至今仍未履行合同约定的递件义务。鸿远公司的该严重违约行为致使陈正良、荆电雷未能取得房地产权属证书，且何时能够取得现仍处于不确定状态，陈正良、荆电雷不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的0.01%为标准计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，将不能更好地促使鸿远公司履行义务，不利于陈正良、荆电雷实现对涉案商品房所享有的完整权益。一审法院根据陈正良、荆电雷的诉请，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和公平原则，在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、鸿远公司单方严重违约的情况下，将逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，理据充分，本院予以维持。鸿远公司上诉主张按已付房价款的0.01%为标准计付违约金，理据不足，本院不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，鸿远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1398元（上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年八月一日书记员  练慧琳