浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申1790号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：俞彬跃，男，1974年3月11日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：童顺根，浙江尹天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建煜，浙江尹天律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：平安银行股份有限公司金华东阳支行，住所地浙江省东阳市吴宁街道人民路166-1号。负责人：许伟伟，该行行长。委托诉讼代理人：卢亚明，该行员工。委托诉讼代理人：吴敬堂，该行员工。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江省东阳市锦祥建设有限公司，住所地浙江省东阳市白云街道江滨南街651号1601室。法定代表人：应江峰。再审申请人俞彬跃因与被申请人平安银行股份有限公司金华东阳支行（以下简称东阳支行）、浙江省东阳市锦祥建设有限公司（以下简称锦祥公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2019）浙01民终411号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。俞彬跃申请再审称，原判认定的事实没有证据支持，适用法律错误，有新的证据足以推翻原判。1.俞彬跃在原判生效后取得的麻福业、俞鸣遥证言，足以证明案涉房屋在2013年12月10日出租给俞彬跃的事实。俞鸣遥出具的《情况说明》及租期为16年的《房屋租赁合同》未生效版本，证明2013年11月应江峰因欠汉氏置业购房款向俞彬跃借款不成，为获得资金将汉氏大厦13层整租给俞彬跃20年，俞鸣遥参与了案涉房屋租赁合同的下载、修改等签订行为，最终确定一次性支付租金1000万元，由此形成案涉房屋租赁合同。麻福业出具的情况说明及其与俞彬跃签订的二份《房屋租赁合同》，证明案涉房屋由俞彬跃转租给麻福业，在2015年9月左右进行装修，至迟在2016年6月正式使用。装修过程中因有人干扰，2015年11月2日万家建设有限公司（以下简称万家公司，2017年6月13日更名为锦祥公司）发通知函给深圳市城铁物业发展有限公司（杭州分公司），该通知函内容也证明案涉房屋租赁合同签订时间为2013年12月10日。2.原判从案涉房屋占有使用情况、俞彬跃与万家公司、应江峰的借款往来情况、万家公司购买房屋的资金需求和偿债能力、万家公司及应江峰的情况说明、租赁合同的签订时间、租期、租金支付等不合理因素分析，对俞彬跃与万家公司之间租赁关系的真实性不予认定，没有任何证据证明。3.原判错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，导致判决结果错误。4.案涉房屋租赁是为了转租获利的长期投资行为，不是为了自用。俞彬跃寻找的次承租人年租金为100万元，从长期效益来说，基本上达到收益预期。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项的规定申请再审。东阳支行提交书面意见称，俞彬跃提供的证据不符合常理和生活习惯，对其租赁的真实性不应予以认定。1.俞彬跃提供的租赁协议，签订时间与案涉房屋的销售合同时间相同，如此匆忙租赁该房屋，但直至2015年11月2日却未使用，自相矛盾；2.俞彬跃提供的租赁协议约定租期20年，租金1000万元，年租金50万元远低于市场价，且一次性锁定20年，明显不合理；3.俞彬跃提供的物业费交费凭证交费方式不合理，以该凭证主张其自2013年12月10日起开始实际租用案涉房屋，不充分。俞彬跃提供的通知函恰恰说明截至2015年11月2日其尚未进驻并使用案涉房屋。4.俞彬跃申请再审提供的所谓新证据，已超过举证时效不应被采纳。退一步讲，即使采纳，麻福业的证词证明案涉房产在2015年其进行装修前系空置的事实，俞鸣遥的证词证实万家公司拟向俞彬跃借款，而俞彬跃出于借款安全，通过签订虚假租赁的形式为借款提供担保的事实。新证据既不足以证明俞彬跃2013年12月10日即已与万家公司签订了租赁合同，更不能证明当时其己实际占用案涉房产，相反恰恰证明了名为租赁实为借款的事实，证明从2013年12月10日到至少2015年11月之前俞彬跃一直未实际占有、使用案涉房产。5.东阳支行提交的证据清楚地显示，截止东阳支行与万家公司签订抵押合同时，该物业一直处于由万家公司占有并暂时空置的状态。6.万家公司法定代表人应江峰于2017年8月12日、万家公司于2017年12月19日出具的情况说明都证实，案涉租赁协议是办理抵押之后以租金抵借款的形式与俞彬跃签订的。俞彬跃与万家公司、应江峰的资金往来频繁，进一步佐证俞彬跃与万家公司、应江峰之间存在借贷关系的事实。7.即使案涉租赁协议存在，由于俞彬跃在东阳支行办理抵押登记前并无实际占有、使用争议房产，其租赁权不受带租拍卖的保护。请求驳回俞彬跃的再审申请。本院经审查认为，本案案外人执行异议之诉，俞彬跃作为案外人，以其对坐落于杭州市滨江区滨盛路1786号的汉氏大厦1301—1310室房屋享有的租赁权可以对抗东阳支行的抵押权为由，就案涉房屋请求带租拍卖，即排除责令其腾退移交占有的执行，并请求确认其对案涉房屋享有优先购买权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，俞彬跃作为提起执行异议之诉的案外人，应当就其对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，关于俞彬跃就案涉房屋是否享有可以对抗东阳支行抵押权的租赁权问题。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据上述规定的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上的租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，至少应当符合以下情形：一是承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二是承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。本案东阳支行与万家公司于2014年1月23日就案涉房产签订最高额抵押合同，并于次日办理了抵押登记。俞彬跃原审提交了其与万家公司签订的落款日期为“2013年12月10日”的房屋租赁合同、2013年12月10日其转账给万家公司1000万元的银行凭证以及同日其与万家公司共同签字的收据，申请再审又提交了麻福业、俞鸣遥的证言以及相关的《房屋租赁合同》等新证据予以补强，用以证明其在东阳支行抵押权登记之前已经与万家公司签订合法有效的书面租赁合同并支付全部租金的事实。但是，关于对案涉房屋的占有使用情况，俞彬跃确认其只能提交2013年12月19日签订的物业服务协议为证，并确认案涉房屋出租给次承租人麻福业之前，因为没有办法实际使用，是可以随意出入的。而原审查明，2014年1月20日，万家公司向东阳支行出具抵押物确认书，载明抵押房产位于杭州市滨江区，为自用状态，未出租给别人。东阳支行工作人员现场察看了案涉房屋并拍照留证。2014年1月22日，杭州永正房地产土地评估有限公司受东阳支行委托，出具的房地产抵押估价报告及所附实景照片显示案涉10室房产均为毛坯，处于空置状态，房屋大门可以自由进出，并未上锁。2015年10月28日，俞彬跃向深圳市城铁物业发展有限公司杭州分公司汇物业费183594.90元。2015年11月2日万家公司发给深圳市城铁物业发展有限公司（杭州分公司）通知函，载明：“坐落于杭州市滨江区，滨盛路1786号汉氏大厦1301-1310室房屋所有权系万家公司所有。本公司因业务发展需要，在2013年12月10日已将此房屋租赁给俞彬跃使用。现因贵公司（杭州分公司）的不配合，造成俞彬跃不能进驻，本公司发此函希望贵公司（杭州分公司）能积极协调配合俞彬跃顺利进驻，如再阻挠，由此而造成本公司以及俞彬跃的一切损失由贵公司承担。”当日深圳市城铁物业发展有限公司杭州分公司开具物业管理费发票，金额为183594.90元，备注栏注明2013.12.10-2015.12.9。原审据此认定，俞彬跃2015年10月28日前未支付过案涉房屋的物业费，2015年11月2日前尚未进驻案涉房屋实施有效的占有使用，并无不当。俞彬跃原审及申请再审提交的证据均不足以推翻原判的上述事实认定，即不足以证明在2014年1月24日案涉抵押权登记之前其已对案涉房屋实施了有效的占有使用，故其主张对案涉房屋享有可以对抗东阳支行抵押权的租赁权，尚不能认定。原审判决驳回俞彬跃要求带租拍卖的诉讼请求，适用法律亦无不当。其次，关于俞彬跃诉请确认其对案涉房屋享有优先购买权的问题。承租人的优先购买权并非可以对被执行房屋排除强制执行的实体权利，俞彬跃的该诉请不属案外人执行异议之诉的审理范围。一审认定“俞彬跃认为其对案涉房屋享有租赁权，没有事实依据”有失偏颇，以此为由判决驳回俞彬跃主张享有优先购买权的诉请，亦超越了本案案外人执行异议之诉的审理范围。但是，根据一审法院2019年8月5日作出的（2016）浙0108执1882号之五执行裁定，案涉房屋已于2019年7月6日拍卖，财产所有权自裁定送达买受人起转移。因而，就此提审对相关判决理由予以纠正并无实际意义。综上，俞彬跃的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回俞彬跃的再审申请。审判长  侯黎明审判员  刘国华审判员  沈 伟二〇一九年八月二十日书记员  来益芸·7·