广西壮族自治区崇左市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)桂14执异19号 异议人（利害关系人）：广西永凯春晖酒店有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道137号4楼。统一社会信用代码：91450100093389456J。 法定代表人：雷靖，总经理。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西壮族自治区南宁市天桃路27号。统一社会信用代码：91450000715182514C。 主要负责人：张明富，总经理。 被执行人：广西永凯六景纸业集团有限责任公司（原广西永凯糖纸集团有限责任公司），住所地广西壮族自治区南宁市青秀区云景路10号春晖花园B区3楼。统一社会信用代码：9145000077599109X7。 法定代表人：赖可宾，董事长。 被执行人：广西南宁春晖房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道137号永凯大厦27楼6-8号。统一社会信用代码：9145010075979968NX。 法定代表人：赖可宾，董事长。 本院在执行中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司与广西永凯六景纸业集团有限责任公司、广西南宁春晖房地产开发有限责任公司等金融借款合同纠纷一案中，异议人广西永凯春晖酒店有限责任公司对本院腾房通知不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人广西永凯春晖酒店有限责任公司称，其不服崇左市中级人民法院要求其迁出腾空租赁使用的位于南宁市××民族大道××春晖花园××区××楼××等××套住宅房产（以下简称涉案房产）。因为其有充分证据证明：在涉案房产设定抵押之前其确实已经实际租赁使用涉案房产，且抵押权人中国农业银行崇左分行对抵押前涉案房产已出租的情况是明知的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，即使涉案房产被拍卖，其仍对涉案房产享有租赁权，其无需迁出腾空，崇左市中级人民法院下达通知要求其迁出腾空涉案房产是错误的。据此提出异议，请求撤回崇左市中级人民法院（2019）桂14执恢3号之一通知书，并中止要求其迁出腾空涉案房产的执行程序。 为证明其主张的上述事实，广西永凯春晖酒店有限责任公司向本院提交的证据材料有《房屋租赁合同（春晖租赁2010-8-1）》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、《房地产抵押估价报告【（桂）致远房评字[2013]第HL1014号】》、《抵押合同(编号：45100220130053017)》、《房地产抵押估价报告【（桂）致远房评字[2013]第HL1015号】》、《抵押合同(编号：45100220130055098)》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《涉外建设项目和场所国家安全事项审查严守合格证》、《关于2011年中秋节促销活动的通知、月饼优惠券》、《租金支付凭证》、《物业费、水电费支付凭证》各1份复印件。 申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司未提交答辩意见。 被执行人广西永凯六景纸业集团有限责任公司未提交答辩意见。 被执行人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司未提交答辩意见。 本院查明，本院在执行中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司与广西永凯六景纸业集团有限责任公司、广西南宁春晖房地产开发有限责任公司等金融借款合同纠纷一案中，于2017年10月10日作出（2017）桂14执12号之四执行裁定书，裁定拍卖被执行人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司的坐落于南宁市××民族大道××春晖花园××区××套住宅。 2018年1月15日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发出“关于南宁市青秀区民族大道137号春晖花园A区1号楼1902号等10套住宅、2号楼1701号等110套住宅房产的拍卖公告”，2018年1月30日，被执行人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司以本院的上述拍卖公告整体拍卖其房产且没有注明承租人和带租拍卖，侵害了其合法权益为由向本院提出异议。2018年2月27日，本院作出（2018）桂14执异4号执行裁定书，裁定驳回广西南宁春晖房地产开发有限责任公司的异议请求。该裁定认定：“综合本案证据材料，本院认为，本案涉案房产设定租赁权在抵押之后，且该租赁权的继续存在严重影响了抵押权的实现，应将租赁权除去后进行拍卖，亦即不带租拍卖、买卖破租赁。”广西南宁春晖房地产开发有限责任公司不服上述裁定，向广西壮族自治区高级人民法院申请复议。该院于2019年2月1日作出（2018）桂执复101号执行裁定书，裁定驳回广西南宁春晖房地产开发有限责任公司的复议请求。 2019年5月16日，本院作出（2019）桂14执恢3号执行裁定书，裁定拍卖广西南宁春晖房地产开发有限责任公司名下的坐落于南宁市××民族大道××春晖花园××区××楼××等××套住宅房产（整体拍卖、现状拍卖）。 2019年5月16日，本院向广西永凯春晖酒店有限责任公司发出（2019）桂14执恢3号之一通知书，通知其收到本通知后做好上述120套住宅房产的迁出腾空工作，并在拍卖成交后30日内自动迁出腾空上述120套住宅房产。广西永凯春晖酒店有限责任公司不服，向本院提出异议。 本院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁原则：租赁物在租赁期间发生所有权变动，承租人请求租赁物受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是本案租赁物在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不受买卖不破租赁原则的制约。本案中，本院生效的（2018）桂14执异4号裁定已经确认涉案的120套住宅房产设定租赁权在抵押之后，且该租赁权已被本院依法除去。因此，广西永凯春晖酒店有限责任公司关于其对涉案的120套住宅房产设定抵押之前已经实际租赁使用，且抵押权人中国农业银行崇左分行对抵押前涉案房产已出租的情况是明知的主张无事实依据。据此，异议人广西永凯春晖酒店有限责任公司要求撤回本院（2019）桂14执恢3号之一通知书，并中止要求其迁出腾空涉案房产的执行程序缺乏法律依据，对其异议请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回广西永凯春晖酒店有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广西壮族自治区高级人民法院申请复议。 审 判 长  黎 杰 审 判 员  黄 飞 审 判 员  罗延文 二〇一九年八月二十二日 法官助理  何 娟 书 记 员  李映霞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。