山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初1410号原告：中国建设银行股份有限公司胶州支行，住所地青岛胶州市郑州东路39号。统一社会信用代码：91370281869667581G。负责人：高玮，职务：行长。委托诉讼代理人：王福忠，男，1964年2月20日生，汉族，住胶州市，系该公司职工。委托诉讼代理人：葛宁，山东中苑律师事务所律师。被告：李兴芝，男，汉族，1990年4月3日生，住胶州市。被告：李树泉，男，汉族，1963年1月22日生，住胶州市。被告：赵志香，女，汉族，1966年10月15日生，住胶州市。被告：青岛金鼎诚信置业有限公司，住所地青岛胶州市马店镇工业园（陆家村）。统一社会信用代码：91370281579792413F。法定代表人：赵倩，职务：总经理。委托诉讼代理人：葛玉意，胶州润衡法律服务所法律工作者。原告中国建设银行股份有限公司胶州支行（以下简称“原告建设银行胶州支行”）与被告李兴芝、李树泉、赵志香、青岛金鼎诚信置业有限公司（以下简称“金鼎置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王福忠、葛宁，被告金鼎置业公司的委托诉讼代理人葛玉意到庭参加诉讼，被告李兴芝、李树泉、赵志香经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告借款本金239832.64元，利息及罚息5424.83元，合计245257.47元；2、判令被告承担2019年1月11日起至实际支付之日止的利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行）；3、判令被告承担原告就本案诉讼支付的律师代理费14662元；4、判令原告在被告未履行还款义务时依法行使抵押权，有权对被告抵押房屋拍卖、变卖，所得价款在抵押担保范围内优先受偿；5、本案诉讼费被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求一、二项为：1、判令被告立即偿还原告借款本金239832.64元，利息8283.92元，罚息386.54元，共计248503.1元（截止2019年4月19日）；2、判令被告承担2019年4月20日起至实际支付之日止的利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行）。事实和理由：2014年7月18日，李兴芝与原告签订编号为20140212812《个人住房借款合同》，约定向原告借款人民币27.2万元用于购房，期限为240个月，采用等额本息还款法，每月偿还本息2088.86元。被告李兴芝用位于胶州市一套房屋提供抵押担保。被告李树泉、赵志香承担共同还款责任。被告金鼎置业公司承担连带保证责任。借款合同签订后，原告如期发放了借款，但被告却违反合同约定逾期还贷。现诉至贵院，请依法裁决，以保护原告的合法权益。被告李兴芝、李树泉、赵志香未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告金鼎置业公司辩称，其公司承担的是阶段性担保，涉案房产已经符合办理正式抵押的条件，但是被告李兴芝延迟办理，故金鼎置业公司认为银行应对抵押物优先受偿。当事人围绕其诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告建设银行胶州支行围绕诉讼请求依法提交了个人贷款申请表一份、个人住房借款合同一份、个人贷款支付凭证一份、个人贷款还款对账单一份、房地产抵押预告登记权证一份、委托代理协议一份、律师费进账单一份、律师费发票、律师费明细复印件各一份，金鼎置业公司对上述证据真实性均无异议；被告金鼎置业公司提交瑞祥花园9号楼竣工验收证及瑞祥花园竣工综合验收备案证各一份，原告建设银行胶州支行亦无异议。被告李兴芝、李树泉、赵志香未到庭，本院依法审查后认为上述证据符合证据的客观性、关联性和合法性的要求，予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月16日，被告李兴芝填写《中国建设银行个人住房借款申请书》，向原告建设银行胶州支行申请个人住房借款272000元，李树泉作为共同还款人、赵志香作为李树泉的配偶在该申请书上签字。被告李树泉、赵志香同时还在共同还款声明中签字，声明愿与借款人共同还款，当借款人没有履行还款义务时愿承担还款责任，不管银行是否行使担保物权都可直接要求其本人履行借款人在合同项下的各项义务，其对借款人全部债务承担责任，还款责任的范围包括：贷款本金及利息（罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和银行为实现债权而发生的全部费用。同日，贷款人原告建设银行胶州支行与借款人李兴芝、保证人青岛金鼎诚信置业有限公司签订了《个人住房借款合同》，约定：借款人李兴芝向贷款人原告建设银行胶州支行借款272000元，用于购买胶州市的房产，贷款期限为240个月，即2014年7月16日至2034年7月16日。合同第三十一条第一款约定，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；第二款约定，合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同第三十三条约定，贷款人将款项一次性划入青岛金鼎诚信置业有限公司在中国建设银行胶州市支行开立的账户，账号为37×××36。合同第三十四条约定，借款人采取委托扣款方式还款，还款方法采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币2088.86元。合同第三十五条约定，本合同项下的担保方式为抵押和保证。合同第三十七条约定，抵押财产为胶州市的房产。根据合同第十二条第五款和第十三条第二款约定，保证范围及抵押担保范围均包括借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保险费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同第三十六条约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起，至抵押财产的房地产权证等相关权属证书、抵押登记已办妥，且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第十二条第五款约定，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同第十六、十七条还约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系及以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。2014年7月23日，原告建设银行胶州支行与李兴芝在胶州市房产管理局办理了胶州市一套房产的预告抵押登记手续，房屋他项权利人为原告建设银行胶州支行，抵押预告登记证编号为：胶房地预市字第××号。上述房产所坐落的马店工业园路以南，陆家村北瑞祥花园9号楼已于2016年5月27日竣工验收并办理备案手续，综合验收时间为2016年11月11日，具备办理正式产权证条件。2014年7月24日，原告建设银行胶州支行按照约定，发放贷款272000元。合同履行过程中，被告李兴芝发生违约，未按期履行足额还款义务。根据原告提交的个人贷款还款对账单，截至2019年4月19日，被告李兴芝已偿还本金32167.36元、利息58556.82元，尚欠贷款本金239832.64及利息8283.92元、罚息386.54元，共计248503.1元。原告建设银行胶州支行为实现本案债权支付山东中苑律师事务所律师代理费14662元。本院认为，原告建设银行胶州支行与被告李兴芝、被告青岛金鼎诚信置业有限公司签订的《个人住房借款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。本案中，原告建设银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但被告李兴芝在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故原告建设银行胶州支行有权依照合同约定解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。李树泉、赵志香同意对李兴芝的借款承担共同还款责任，故原告建设银行胶州支行要求李树泉、赵志香与李兴芝共同偿还借款本息合法有据，本院予以支持。原告建设银行胶州支行所主张的律师代理费是其在借款人及共同借款人不按合同约定履行还款义务的情况下为实现其债权实际发生的费用，按照合同及共同还款声明约定，该费用应当由被告李兴芝、李树泉、赵志香共同承担。原告建设银行胶州支行主张的律师14662元未超过相关律师服务收费标准的规定，本院予以支持。关于原告建设银行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为：1、案涉房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。2、商品房按揭涉及贷款银行、开发商、购房人的三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人李兴芝名下以及抵押登记等物权登记的条件，购房人李兴芝负有协助办理抵押登记的义务，开发商青岛金鼎置业公司应督促其办理，本院确定李兴芝应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。3、若李兴芝逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人原告中国建设银行胶州支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，本案中，李兴芝虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付，应认定为属于业主财产，客观上应作为业主责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，购房人李兴芝却不办理已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人李兴芝怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。综上，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人李兴芝原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人原告建设银行胶州支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因原告建设银行胶州支行与保证人金鼎置业公司约定的保证期间为“自合同保证条款生效之日起至抵押财产的房地产权证等相关权属证书、抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。本案中金鼎置业公司与李兴芝一直未办理商品房交接手续，金鼎置业公司也未交付办理抵押登记相关手续，其并未完成协助办理他项权证义务。故原告要求保证人金鼎置业公司承担保证责任，本院予以支持，保证人在承担保证责任后，有权向李兴芝、李树泉、赵志香追偿。被告李兴芝、李树泉、赵志香经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李兴芝、李树泉、赵志香于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司胶州支行借款本金239832.64元。二、被告李兴芝、李树泉、赵志香于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司胶州支行借款利息8283.92元、罚息386.54元，合计8670.46元（截止2019年4月19日），及以实际未还本金为基数，自2019年4月20日起至实际给付之日止，按照《个人住房借款合同》约定的利率计算的利息及罚息。三、被告李兴芝、李树泉、赵志香于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司胶州支行律师代理费14662元。四、被告李兴芝于本判决生效起三十日内协助中国建设银行股份有限公司胶州支行办理胶州市房产的抵押登记手续，青岛金鼎诚信置业有限公司协助配合李兴芝办理抵押登记。五、上述房产抵押登记办妥后，或被告李兴芝逾期仍未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司胶州支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一至三项确定的债权优先受偿。六、被告青岛金鼎诚信置业有限公司对本判决第一至三项确定的债权承担连带清偿责任，至抵押物胶州市的房产抵押登记生效时终止；其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告李兴芝、李树泉、赵志香追偿。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5199元，由被告李兴芝、李树泉、赵志香、青岛金鼎诚信置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李建敏审判员  刘 娟审判员  郭 倩二〇一九年八月十五日书记员  杨玉妮