河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初1867号原告（反诉被告）：罗金民（曾用名罗淑哲），女，1970年6月21日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：高吉林（原告罗金民丈夫），男，1973年9月17日出生，汉族，住安阳市。被告（反诉原告）：珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司，住所地安阳市高新区弦歌大道安彩嘉园二期11号楼2单元101房。负责人：李胜，职务经理。委托诉讼代理人：王亚辉，河南松盛永进律师事务所律师。原告（反诉被告）罗金民与被告（反诉原告）珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司（以下简称东启物业安阳公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告罗金民委托诉讼代理人高吉林，被告东启物业安阳公司委托诉讼代理人王亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗金民向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回违规收取的5030元物业费（2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费2096+2934=5030元）；2.判令被告因自身重大过错致延迟交房赔偿原告部分租金损失18000元（500元/月）。事实和理由：2014年1月23日，原告按照被告通知去物业办公室办理所购安彩二期17号楼2单元301房屋交接手续，当时预交了一年（2014年3月1日至2015年2月28日）物业管理费2096元（2014年1月23日开收据，编号898377）后，被告物业工作人员给了物业协议，并说由于地暖没试压、燃气没接、水电也没都弄好、门禁没装，需要留一把钥匙在物业办，给了原告两套入户门其他钥匙，然后拿了一张房屋交付验收表去验房，除了物业口头说的这些问题外，当时另发现“电梯口入户门损坏锁不住、步行楼梯入户门没有安锁、厨房窗户未安、部分插座未装”等十个重大质量问题（后来地暖试压又发现地暖管破裂，此问题未登记在房屋交付验收表上），并登记在房屋交付验收表上交给了物业办，房屋因质量问题未完成交接（详见安彩嘉园二期房屋交付验收表）。被告物业工作人员又把没安锁的那套钥匙要回去了，说回头让修，修好了会通知原告，待完成维修后才算交接完成。之后，原告多次催促物业，都是让等。期间还历经多次房门大开，厨房堆置好多装修垃圾，多次被盗电98度。直到2017年3月5日，原告无奈投诉至12345市长热线，又找被告，被告强制让补交了2015年3月1日至2017年2月28日物业费2934元（2017年3月5日开收据，编号3022441）才给修。2017年4月份，才基本解决原告提出来的房屋质量问题。依据《物业管理条例》第四十一条第二款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定，物业收取的2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费5030元属于违规收费，应判令被告将违规收取的5030元费用退回给原告。被告作为开发商委托的前期物业，受开发商委托交接房屋，业主在规定时间验收房屋，并提出了房屋质量问题书面交给物业公司。被告物业管理混乱，违反物业服务合同关于维修、修缮的明确承诺，存在不积极履行维修责任的侵权行为，没有尽到应尽的责任和义务，在导致原告迟延收房过程中存在重大过错，给原告造成房屋三年不能使用的重大损失，被告应承担因自身重大过错延迟交房给原告造成的部分租金损失18000元。经与被告多次协商无果，为此诉至法院，请求依法判决。被告东启物业安阳公司辩称，1.原告主张的法律关系错误，我方并非适格被告，根据原告诉状中陈述的事实，其以房屋质量问题为由，拒绝缴纳物业费，首先，房屋质量问题应该由开发商承担，开发商与原告之间形成的是房屋买卖关系，作为物业管理企业，被告并不承担房屋质量瑕疵担保责任；其次，原告于2014年1月23日办理完毕房屋交接手续后，于2017年对房屋申请进行装修，截止本案庭审时，原告仍然实际占有房屋，根据河南省物业管理条例15条，原告负担有缴纳物业费的义务；最后，原告所陈述的房屋质量问题即便属实，也不是原告拒绝缴纳物业费的理由。2.根据被告财务统计，原告自2018年4月1日起至今未交纳相关物业费，截止2019年3月31日，欠缴2096元，被告主张原告缴纳。3.原告已向开发商提起诉讼，原告主张损失对被告公司起诉，是重复起诉。4.原告2015年11月30日之前的主张已经超过诉讼时效。反诉原告东启物业安阳公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告罗金民支付拖欠的物业管理费2096元（自2018年4月1日至2019年3月31日）；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告是安阳安彩嘉园二期的物业管理企业，为安阳安彩嘉园二期提供物业服务，反诉被告罗金民系该小区17号楼2单元301房业主。2014年1月23日，反诉原告向反诉被告交付房屋，同时又另行签订了《安彩嘉园二期前期物业服务协议》，约定了双方权利义务。反诉被告依据与开发商的商品房买卖民事法律行为实际占有房屋后，多次以房屋存在质量问题，应当由反诉原告免费维修为由，拖延或拒绝缴纳物业服务费用，为化解矛盾，经多次沟通协调，反诉原告对其作出打折或赠送免费期等多种优惠举措，至此，反诉被告累计缴纳物业费7127元，对应的时间截止日为2018年3月31日。但该物业服务费用到期后，反诉被告又拒绝缴纳，同时将物业公司诉至法院，故东启物业安阳公司依法提出反诉，请求支持其反诉请求。反诉被告罗金民辩称，1.反诉原告主张的是另一种法律关系，应另案起诉；2.反诉原告应提交物业服务合同，证明物业关系成立，其才能交物业费；3.房子经过东启物业安阳公司交房时，因为质量问题没有交房，被告属于前期物业公司，在之前违规收费时，未曾开具正式的税票，法律不应该支持非法收费行为；4.被告应退回收取的违规费用，而不是让原告重新缴纳，可以折抵。综上，应驳回被告的反诉请求。原告主张不超诉讼时效，原告在2014年1月23日验房时发现房屋质量问题，一直与物业公司交涉，说物业费从修好之日算，直到2017年3月份才给解决，2017年4月一直跟被告协商退款，原告丈夫高吉林曾在龙安区法院起诉、调解，后龙安区法院驳回起诉，原告才以罗金民的名义起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告罗金民提交身份证、户口注销证明、结婚证、安彩嘉园二期房屋交付验收表、照片、安彩嘉园二期物业服务指南、2014年1月23日、2017年3月5日的物业费票据、安阳市12345市长电话中心事项交办单、业主装修前验房表、商品房预售合同、房屋出租网页截图、电脑查询偿还银行贷款截图、录音、视频、（2018）豫0506民初2476号民事判决书，被告东启物业安阳公司提交安彩嘉园二期前期物业服务协议、临时管理规约承诺书、17号楼猫眼钥匙发放表、安彩嘉园二期装饰装修管理服务协议、装修责任承诺书、安彩嘉园二期房屋交付验收表。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告罗金民曾用名罗淑哲。2016年3月29日，安阳市公安局高新派出所出具户口注销证明，显示：原辖区居民罗淑哲（公民身份证号码）的户口属重复户口，已于2016年3月29日按照户口管理规定予以注销，现其使用户籍信息为姓名罗金民，公民身份证号码：。2012年7月22日，原告以罗淑哲的名字与安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司签订商品房预售合同，原告是安彩嘉园二期17栋2单元301房的业主，房屋建筑面积174.71平方米。被告东启物业安阳公司系安彩嘉园二期的物业服务企业。2.2014年1月23日，原告以罗淑哲的名字与被告签订了前期物业服务协议、临时管理规约承诺书，在17号楼钥匙发放表上签字，并于当日向被告公司支付2014年3月1日至2015年2月28日期间一年的物业费2096元。后在验房过程中，原告发现存在房屋墙面有洞未盖、部分插座未安装、厨房窗户未安装、大门未安锁、入户门锁不住等诸多问题，房屋交付验收表上列举登记了验房的十个问题。被告亦提交该房屋交付验收表复印件，所登记内容与原告提交的该验收表内容一致，但被告提交的该验收表上对验房问题有两处勾划。2017年3月5日，原告丈夫高吉林向12345市长便民公开电话受理中心反映问题，该事项交办单显示，高吉林反映安彩嘉园二期17号楼2单元301户房屋存在以下问题：地暖管有洞，无法使用，入户门和门锁都是坏的，无法正常使用，北卧室内的线是斜拉上去，不合规定，室内有建筑垃圾和粪便，多次向东启物业反映，问题至今未解决。安阳市市长便民公开电话受理中心将该事项转高新区管委会处理。2017年3月22日，高新区管委会回复：经和物业服务中心联系，安彩二期物业公司已对地暖管、入户门及门锁已经修好，能正常使用，北卧室内的斜拉线已按业主的要求做出了相应的调整，室内的垃圾及粪便也进行了清理。3.2017年3月5日，原告与被告签订了安彩嘉园二期装饰装修管理服务协议，并签署了装修责任承诺书，原告支付2015年3月1日至2017年2月28日期间的物业费2934元。2017年3月7日，原告丈夫高吉林与被告公司工作人员在“业主装修前验房表”上签字，显示水正常、地漏通畅、墙面正常、屋顶正常，同时备注显示：“南半区所有插座无电，3月8日下午修好；3月5日修好地暖管，3月6日下午打压测试，地面已恢复；3月7日消防入户门更换锁芯，交给我钥匙。”4.被告认可原告缴纳了2017年3月1日至2018年3月31日期间的物业费，2018年4月1日起之后的物业费，原告未交纳。原告房屋物业费的收费标准是1元/平方米/月。原告提交录音、视频，证实原告就交房验收、物业服务等问题，与被告工作人员多次进行交涉。原告罗金民在安阳市龙安区人民法院起诉安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，原告主张延迟交房违约金及租金损失，该案仍在审理过程中。本院认为，原告从开发建设单位购买商品房，开发建设单位完成交付房屋的义务后，原告作为业主应向提供物业服务的企业支付物业费。本案中，原告罗金民在验收房屋前，已于2014年1月23日向被告东启物业安阳公司支付2014年3月1日至2015年2月28日期间的物业费2096元，但在之后的验房过程中，发现该房屋存在房屋墙面有洞未盖、部分插座未安装、厨房窗户未安装、大门未安锁、入户门锁不住等诸多问题，且在原告与被告多次交涉后，上述问题仍未得到及时解决，直至2017年3月5日，原告丈夫向12345市长便民公开电话受理中心反映问题，仍存在“地暖管有洞，无法使用，入户门和门锁都是坏的，无法正常使用，北卧室内的线是斜拉上去，不合规定，室内有建筑垃圾和粪便”的问题，经政府部门与物业公司联系督办后，才得以解决。2017年3月7日，原告丈夫高吉林与被告公司工作人员在“业主装修前验房表”上签字，故本院确认在2017年3月7日之前，原告所购房屋尚未达到交付标准，开发建设单位没有完成交房义务，依据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故原告支付的2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费5030元，被告东启物业安阳公司应当予以返还。原告提交视频、录音，可以证实原告就交房验收、物业服务等问题，多次与被告工作人员进行交涉，故被告辩称原告主张超过诉讼时效，本院不予支持。因交付房屋是开发建设单位的义务，与被告物业公司无关，故原告要求被告东启物业安阳公司赔偿延迟交房的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。2018年4月1日之后的物业费，原告未支付，被告主张原告支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业费2096元（1元/平方米/月×174.71平方米×12个月），符合双方合同约定，本院予以支持。原告辩称被告收取物业费未开具正式发票，对此原告应向税务部门反映并要求解决，该主张不属民事法律关系，亦不能作为原告交纳物业费的抗辩理由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司应返还原告罗金民2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费5030元；二、原告罗金民应支付被告珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业费2096元；三、上述第一项、第二项内容相折抵后，被告珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告罗金民物业费2934元；四、驳回原告罗金民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费376元，减半收取188元，原告罗金民负担163元，被告珠海市东启物业管理有限公司安阳分公司负担25元；反诉案件受理费25元，由原告罗金民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  孙莉莉二〇一九年八月一日代理书记员  于 婧