江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8031号原告：无锡鑫中利投资管理有限公司，住所地无锡市梁溪区清扬路118-3001。法定代表人：徐敏，无锡鑫中利投资管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：祝友良（受无锡鑫中利投资管理有限公司的特别授权委托），江苏安孚律师事务所律师。被告：无锡茂业置业有限公司，住所地无锡市梁溪区清扬路138号。法定代表人：张静，无锡茂业置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：邱玉娟（受无锡茂业置业有限公司的特别授权委托），女、1988年11月8日生，汉族，住无锡市梁溪区，无锡茂业置业有限公司员工。原告无锡鑫中利投资管理有限公司（以下简称鑫中利公司）与被告无锡茂业置业有限公司（以下简称茂业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫中利公司的委托诉讼代理人祝友良，被告茂业公司的委托诉讼代理人邱玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫中利公司向本院提出诉讼请求，要求：1、确认双方的租赁合同于2019年5月13日解除；2、茂业公司支付其三个月提前解除代通知金75203.10元、退还保证金50135.40元（保证金75203.10元－2019年4月租金25067.70元），返还多支付费用47649.53元，共计172988.03元；3、茂业公司赔偿其经营损失36000元（自2019年4月25日至2019年5月13日，每日按2000元计算）；4、本案诉讼费由茂业公司承担。事实和理由：2017年8月16日，无锡实鑫资产管理有限公司（以下简称实鑫公司）与茂业公司签订租赁合同。2018年10月23日，其与实鑫公司、茂业公司签订补充协议，约定变更承租主体，由其作为承租人按照租赁合同的约定承租办公场地。此后，其依约支付了各项费用并进驻。承租期间，其迟延支付租金并与茂业公司沟通，双方因滞纳金标准问题未协商一致，故其一直未补缴租金。2019年4月25日，茂业公司擅自对其租赁场地进行封锁，禁止其员工进入，严重影响其经营，此属茂业公司单方终止合同，应支付叁个月租金作为代通知金。2019年4月26日，其发《律师函》给茂业公司要求收函之日起第15日解除租赁合同，其撤场前，茂业公司要求其支付47649.53元后方可搬出设备，其只得支付此款。现茂业公司未返还其租金保证金、支付代通知金并要求其支付了不合理的费用，经协商无果，其诉至法院。被告茂业公司辩称：1、鑫中利公司应于2019年3月25日前支付下季度租金，但迟迟未付，拖欠租金已满1月之久，属严重违约，无权行使单方解除权。因鑫中利公司违约，其按合同约定临时封锁租赁场地、解除租赁合同、没收保证金，合同解除日期应为其向鑫中利公司发送的《解除合同通知书》中载明的2019年4月30日。2、对鑫中利公司第二项诉请中主张的各项金额均无异议，但其不应当返还或支付。违约金系双方协商一致确定，如鑫中利公司按期支付租金，不会产生违约金事项。其要求鑫中利公司支付款项47649.53元时，鑫中利公司并未提出异议。3、鑫中利公司的第三项诉请没有事实和法律依据，其不存在违法解除合同情形，鑫中利公司的损失应自行承担。综上，请求驳回鑫中利公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：无锡市清扬路118-3001（建筑面积358.11平方米）产权人为茂业公司。2017年8月16日，茂业公司（甲方）与实鑫公司（乙方）签订《无锡世金中心写字楼租赁合同》1份，约定：1、甲方将坐落于无锡市梁溪区清扬路118-3001单元出租予乙方使用，建筑面积为358.11平方米。2、乙方租用该房屋的期限为3年，自2017年8月16日至2020年8月15日止，月租金为25067.70元。租金支付周期为季度，每一支付周期的最后一个月二十五号以前预交下一支付周期费用。如乙方不按期缴纳租金及管理费等费用，每日须支付甲方拖欠费用总额0.5%（千分之五）的违约金，乙方不得提出任何异议；所有违约金将根据乙方拖欠的款项自应缴日计至实缴日止。如乙方交纳金额不足以同时支付违约金和拖欠费用的，甲方将先行收取违约金。本合同签署后七日内，乙方需向甲方缴纳相当于该单元三个月租金的金额75203.10元作为租金保证金。4、经甲、乙双方同意，本租赁合同免租期合共为1.5个月，即由2017年8月16日至2017年9月30日。……合同期内，如因乙方原因提前终止本租赁合同，乙方应按照未实际履行的租期与合同约定的租期的比例（以月为单位）向甲方支付相应比例的免租期的租金，该租金标准按照原实际履行的租期的平均租金水平计付。5、因下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金壹个月以上；（二）乙方所欠各项费用达25067.70元以上；……因下列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿：（一）于2017年8月16日前，甲方必须交付该出租房屋，如延期壹个月以上，乙方有权取消此合约，甲方必须将乙方已缴纳的所有保证金于三十日内无息退还予乙方；（二）甲方违反本合同第四条（甲方保证第三条所列出租房屋的用途符合有关法律、法规及规章的规定）约定，使乙方无法按其用途继续使用出租房屋；（三）甲方违反本合同第十八条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；（四）未经乙方同意及有关部门批准，甲方将出租房屋进行改建、扩建或装修致使乙方无法继续租用时。乙方因上述（二）～（四）之理由单方面解除合同的，应当于迁离前十五日前书面通知甲方，并按照迁离日期即时迁出出租房屋，并有权要求甲方双倍返还租金保证金以及退还未发生的预缴款项。6、乙方需按时缴付租金、物业管理费、电费，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：……若乙方拖欠租金、物业管理费等达壹个月，便作严重违约行为处理，甲方或甲方委托的物业管理公司有权停止该单元的水电供应，并且甲方有权对该单元暂时封锁，但不包括保管财物，乙方需承担所引致的一切损失，直至乙方在甲方同意的期限内清偿所欠款项及违约金为止。封锁该单元期间的租金、物业管理费、违约金及其他费用仍应由乙方支付。同时，甲方有权单方解除租赁合同，保证金不予退回，乙方不得提出异议。……7、甲、乙双方其中任何一方如在本合同租期内要求提前解约，需提前叁个月以书面形式通知对方或支付叁个月租金作为代通知金，并支付叁个月租金作为提前解约给对方造成损失的补偿。……合同签订后，实鑫公司向茂业公司支付租金保证金75203.10元。2018年10月23日，茂业公司（甲方）、实鑫公司（乙方）与鑫中利公司（丙方）签订《无锡世金中心写字楼租赁合同》之补充协议1份，约定：1、甲乙双方于2017年8月16日签订了《无锡茂业世金中心写字楼租赁合同》（以下简称主合同）。现经甲乙丙三方友好协商，同意将乙方合同下的权利义务全部转让于丙方。2、主合同主体变更生效日为自本补充协议三方签字盖章之日起。甲、乙、丙三方同意，于主体变更之日起，主合同乙方主体，即本补充协议之乙方变更为本补充协议之丙方，主合同中约定的由本补充协议之乙方承担的权利和义务，全部由本补充协议之丙方继续享有和履行。3、乙方承诺：主体变更之日起，就主合同引起的丙方一切义务与责任，乙方均与丙方共同向甲方承担连带履行责任。4、除本协议变更内容外，主合同其他条款均不予变更，主合同继续有效。本补充协议与主合同不一致之处，以本补充协议为准。……合同履行过程中，鑫中利公司未按约在2019年3月25日前支付2019年4月至2019年6月的租金。2019年4月8日，茂业公司向鑫中利公司发出《催款函》1份，要求鑫中利公司于收函后三日内支付2019年4月至6月租金75203.10元、违约金5264.28元。鑫中利公司于2019年4月11日收到该函件，但未支付相应款项。2019年4月25日，茂业公司将鑫中利公司承租场地进行封锁。2019年4月26日，鑫中利公司委托江苏安孚律师事务所向茂业公司发出《律师函》1份，载明：……1、立即将鑫中利公司承租的房产开锁，不得无故禁止鑫中利公司人员的进入。对贵方锁门期间导致的物品损坏进行赔偿。2、贵方的锁门行为，对鑫中利公司造成了经济损失，贵方应于2019年5月1日前进行赔偿，按每日3000元计算，自2019年4月25日计至实际开门之日。3、贵方的锁门行为严重违反了合同的约定，根据合同第25条约规定，贵方接函之日起的第15日，解除双方签订合同。贵方应按合同约定双倍退回租金保证金及其他剩余的预交费用。……2019年4月30日，茂业公司向鑫中利公司发出《解除合同通知书》1份，因鑫中利公司至2019年4月30日仍未支付相关欠款，茂业公司行使单方解除权，决定自2019年4月30日解除与鑫中利公司的合同，并要求鑫中利公司于2019年5月7日前付清截止至2019年4月30日的欠费共计48719.93元（1、免租期追讨16189.56元；2、租金欠费25067.70元及滞纳金6392.27元；3、电费1070.40元）、拆除所有装修及还原出租单元及承担其他合同义务。2019年5月5日，鑫中利公司签收该函件并于2019年5月13日向茂业公司支付47649.53元。2019年5月14日，鑫中利公司撤出租赁场地。诉讼中，鑫中利公司为证明营业损失，提供自行制作的2018年度费用表。经质证，茂业公司对此不予认可。诉讼中，茂业公司表示47649.53元包含如下内容：2019年4月租金25067.70元、免租期租金16189.56元[（合同租期36个月-实际履行期20.5个月）÷36个月×1.5个月租金]、滞纳金6392.27元。鑫中利公司表示对此款包含项目及计算标准无异议，但不应支付。同时，双方均明确租赁合同中关于支付代通知金的相关约定适用于无法定或约定解除事由时单方解除合同的情形。当事人围绕以上事实，依法提交了房屋产权证、《无锡世金中心写字楼租赁合同》及补充协议、函、收据、进账单、发票、解除合同通知书、物品出门申请单等证据在卷佐证，本院依法组织了证据交换和质证，予以确认。本院认为，《无锡世金中心写字楼租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，鑫中利公司迟延支付租金在前，且已超一个月，系违约方。在此情形下，茂业公司封锁租赁场地、行使单方解除权并没收租金保证金均符合双方合同约定，鑫中利公司以此为由行使单方解除权并要求茂业公司返还保证金无法定及约定事由，本院对此均不予支持，故合同解除时间应为鑫中利公司收到茂业公司发出的《解除合同通知书》之日即2019年5月5日。因双方均明确在无法定及约定事由的情形下解除合同才需支付代通知金，则茂业公司因鑫中利公司违约而行使解除权无需支付此款。因鑫中利公司对47649.53元中包含项目及计算标准均予以认可且支付完毕，应视为双方在撤场时已就相应欠款支付问题协商一致，鑫中利公司现主张返还于法无依，本院不予支持。至于营业损失，因鑫中利公司未提供有效证据予以证明，本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认无锡茂业置业有限公司与无锡鑫中利投资管理有限公司之间就无锡市梁溪区清扬路118-3001单元房屋的租赁关系于2019年5月5日解除。二、驳回无锡鑫中利投资管理有限公司的本案其他诉讼请求。案件受理费2217.50元（已由无锡鑫中利投资管理有限公司预交），由无锡鑫中利投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  祝 翔二〇一九年八月十九日法官助理  王晓楠书 记 员  张臻祯本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。