云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云O111民初860号原告昆明慈馨老年公寓。法定代表人王友慈，院长。住所官渡区六甲乡六甲生态园。委托代理人侯晓梅，云南博宏律师事务所律师。特别授权代理。被告官渡区小板桥街道云溪社区云溪老年人协会。负责人罗发春，协会会长。地址官渡区小板桥街道云溪社区居民委员会。被告昆明市官渡区小板桥街道办事处云溪社区居民委员会。法定代表人张祥，居委会主任。地址昆明市官渡区小板桥街道办事处云溪村。两被告共同委托代理人杨金，云南金东方律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明慈馨老年公寓（以下简称“慈馨公寓”）诉被告官渡区小板桥街道办事处云溪社区云溪老年人协会（以下简称“云溪老协”）、昆明市官渡区小板桥街道办事处云溪社区居民委员会（以下简称“云溪居委会”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原、被告的特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慈馨公寓诉称：2015年11月18日，原告慈馨公寓与被告云溪老协、云溪居委会签订承包合同，约定被告云溪老协将其设立的云溪老年协会托老所及房屋场地、食堂及寿星楼承包给原告作为新办昆明慈馨老年公寓云溪分院使用，双方约定由被告负责办理并出具建设单位的竣工验收合格证明及公安消防部门出具的消防备案凭证及其他所需资料。合同签订后，原告向被告交付了三年的承包费390,000元，并购置了相关养老设施及用品，安排了老年人入住。后官渡区民政局告知原告所承包的房屋场地消防安全资质不合格，建议和要求及时疏散老人，搬离该场所。2018年3月28日，官渡区民政局为协调解决慈馨公寓云溪分院事宜，组织云溪居委会、区老龄办、云溪社区召开会议并达成安全生产约谈记录调解意见：1、对于原告所缴纳的租金全部退还；2、投资部分按函规定给予补偿。但两被告至今未给予原告补偿。诉请判令：1、解除原告与被告于2015年11月18日签订的承包合同；2、两被告赔偿原告租金和各项投资损失1,433,120元。原告慈馨公寓针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：1、承包合同，欲证实原、被告于2015年11月18日签订承包合同及双方的权利义务关系；2、产权证明，欲证实涉案场地属于被告云溪老协所有；3、官渡区民政局社会组织名称预先核准通知书，欲证实原告举办昆明慈馨老年公寓云溪分院向官渡区民政局申报核准；4、官渡区民政局官民（2018）29号文件，欲证实官渡区民政局告知原告所承包该房屋场地不符合现行公安消防资质标准，不具备公安消防安全资质合格证书，并要求原告及时疏散老人，搬离该场地；5、会议纪要及安全生产约谈记录，欲证实2018年3月28日官渡区民政局为协商解决昆明慈馨老年公寓云溪分院事宜，组织各方当事人达成调解协议。被告云溪老协、云溪居委会答辩并质证称：1、涉案名为承包实为租赁合同，且于2018年12月31日实际解除。2、被告云溪老协与被告云溪居委会系彼此独立的社会组织，并非上下级，不具有隶属关系。3、导致原告慈馨公寓与被告云溪老协之间租赁合同解除的原因是消防不达标，民政部门不予许可设立，而消防不达标的原因是原告既未进行消防设施投资改造，又通过私搭乱建堵塞消防通道所致，并非被告云溪老协提供的租赁房屋存在问题。4、会议纪要及约谈记录对被告云溪老协并无约束力，被告云溪老协并未参会。5、原告支付的租金已经覆盖其实际承租使用的期限，因此不存在退还；原告在承租场地上的投资未经出租人被告云溪老协同意，未办理建设许可，属私搭乱建，造成的损失应由原告自行承担。被告云溪老协、云溪居委会针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：1、云溪老年协会章程、新闻报道材料，欲证实被告云溪老协已成立30年，系独立非盈利性民间组织，并非被告云溪居委会下属机构。2、承包合同、收据及移交手续，欲证实原告与被告云溪老协的租赁合同关系及实际履行至2018年12月31日的情形。3、照片、责令限期改正通知、安监现场检查记录、责令搬迁通知、不予审批告知书，欲证实因原告私搭乱建，造成消防条件恶化并危及古建筑，不能满足消防要求，主管部门不予审批办证是导致合同解除的原因。原告慈馨公寓不认可被告提交证据的证明目的。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，双方当事人对下列事实无争议；原告慈馨公寓与被告云溪老协于2015年11月18日签订《承包合同》，约定由甲方被告云溪老协将云溪老年协会托老所的房屋场地、食堂及寿星楼承包给乙方原告慈馨公寓作为新办昆明慈馨老年公寓云溪分院使用，承包期限10年，从2016年1月1日至2025年12月31日止，承包金为130,000元。合同约定：“甲方应积极配合乙方办理证件，所需资料如房屋产权证明、建设单位的竣工验收合格证明及公安消防部门出具的消防备案凭证、下水管道、化粪池流向图等”。合同签订后，原告慈馨公寓向被告支付至2018年12月31日的房租390,000元并入场经营。被告云溪老协将上述场地交付原告慈馨公寓使用。2016年10月17日，昆明市官渡区城市管理综合行政执法局发出官综限字（2016）0007529号责令限期改正通知书，对原告慈馨公寓“在云溪社区慈馨老年公寓内搭建活动板房面积约200㎡，经查无任何审批手续，责令于2016年10月24日前自行拆除。”但原告慈馨公寓一直未予拆除。2018年4月4日，昆明市官渡区民政局以官渡区消防大队出具的《关于“昆明市慈馨老年公寓云溪分院”意见的函》即“该养老机构无消防手续，部分建筑为彩钢瓦板搭建，周边道路不能满足消防车通行，消防设施不符合现行消防技术规范”为基础，作出不予设立养老机构的决定。原告慈馨公寓已于2018年12月31日搬离。此后，昆明市官渡区民政局于2018年3月28日召开由、区安监局、区老龄办、云溪社区三委等单位参加的处置协调解决会。其间形成的安全生产约谈记录有社区书记“对于王院长与老协签订租赁合同的租金全部退还，投资部分按照规定给予补偿”的内容。经审理查明，涉案场地为被告云溪老协所有，被告云溪老协未办理社团组织登记。本院在审理过程中，根据原告慈馨公寓的申请，委托云南云岭司法鉴定所对原告在云溪社区云溪老年人协会投资及建盖的房屋、装修改造部分、水、电、太阳能、装修、消防楼梯、电视、不锈钢扶手、监控、呼叫器、健身器材等设施价值评估进行司法鉴定。鉴定结果为：（1）新建房屋包括彩钢瓦、轻型隔断组合结构房屋两栋（含主体工程、卫生洁具等设施、给排水工程、电气工程、门窗工程、装修工程等）、钢楼梯一把，钢平台一个、室外卫生间一间，原有二楼建筑上新建房屋两间、新装超强太阳能（20管）4套、不锈钢栏杆及原二楼建筑不锈钢栏杆，工程造价205,228.74元。（2）餐厅装修包括餐厅装修、普通食堂用小型风机及风管（6米），工程造价16,993.39元；（3）寿星楼装修包括寿星楼装修，不锈钢栏杆，工程造价20,120.3元。（4）寿星楼旁新建卫生间包括主体工程、卫生洁具等设施、给排水工程、电气工程及装修工程，工程造价9716.72元。鉴定意见为：当事人双方承包合同约定期限10年，实际使用至2019年1月21日，尚余价值175,076.1元。原告慈馨公寓对鉴定结论不予认可，称与实际价值相差过大；被告对鉴定结论亦不予认可，主张鉴定意见书未附鉴定机构及鉴定人员资质证明。至此，本案双方当事人争议的焦点为：1、导致原告慈馨公寓与被告云溪老协签订的承包合同不能继续履行，被告云溪老协是否存在违约行为；2、被告云溪居委会应否承担原告主张的损失，被告云溪老协应否退还已收取的租金，约谈记录的效力为何；3、原告主张的损失应如何支持。针对争议焦点一，本院认为，根据昆明市官渡区民政局《关于“昆明市慈馨老年公寓云溪分院”意见的函》的处理意见，导致原告慈馨公寓不能在合同约定的场所开办昆明市慈馨老年公寓云溪分院的原因是无消防手续、消防设施不符合现行消防技术法规，消防通道不畅，造成这一后果是原告慈馨公寓搭建彩钢瓦板房等投资装修行为所致。而在合同履行过程中，被告云溪老协关于消防手续审批的合同义务仅为提供房屋产权证明等所需资料，故原告慈馨公寓以被告存在违约导致合同不能继续履行的观点不能成立。针对争议焦点二，本院认为，被告云溪老协虽未办理社团法人登记，但其本身是制定章程的民间非盈利性组织，且有独立的财产能够独立承担民事责任，故本案应由被告云溪老协承担合同义务。另被告云溪居委会与被告云溪老协均为能够独立承担民事责任的非法人组织，云溪社区书记于2018年3月28日作出的“租金全部退还，投资部分按照规定给予补偿”的承诺为无权处分，不对被告云溪老协产生法律约束力。针对争议焦点三，本院认为，原告慈馨公寓与被告云溪老协于2015年签订的合同名为承包合同，实为租赁合同。合同签订后，原告慈馨公寓实际使用了承租的不动产，截止搬离的2018年12月31日，支付合同租金390,000元，原告未有欠付租金的情形，被告云溪老协无多收租金的情形。同时，被告云溪老协在履行合同的过程中无违约行为，非因被告方的原因导致合同解除，故对原告慈馨公寓要求退还租金的诉讼主张，因无事实、法律及合同依据，本院不予支持。另原告主张的投资损失，业已经过云南云岭司法鉴定所作出价值评估鉴定意见书，原告虽对鉴定结论提出异议，但其异议不成立。该鉴定结论虽存在瑕疵，但原、被告均未提交证据否定其客观性，故对此份鉴定意见，本院予以采纳。根据该鉴定意见，原告慈馨公寓投资的新建房屋为未办理任何批建手续的违章建筑，不应获得补偿。原告慈馨公寓对原有建筑所作的添附及装修客观上增加了租赁物的价值，应由受益人被告云溪老协予以补偿。本院以原告从事的经营活动有公益的成份，以及鉴定机构以2019年1月21日立案时作为鉴定基准日，与双方合同于2018年12月31日实际解除存在时差，根据鉴定意见酌情支持应补偿的损失50,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告昆明慈馨老年公寓与被告官渡区小板桥街道云溪社区云溪老年人协会于2018年11月18日签订的《承包合同》；二、被告官渡区小板桥街道云溪社区云溪老年人协会于本判决生效后十日内一次性补偿原告昆明慈馨老年公寓添附及装修折旧费50,000元；三、原告昆明慈馨老年公寓的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,698元、鉴定费22,520元由原告昆明慈馨老年公寓承担30,000元，由被告官渡区小板桥街道云溪社区云溪老年人协会承担10,218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审 判 长  朱 蓉人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蔚然二〇一九年八月七日书 记 员  于 晶