河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终3224号上诉人(原审被告)：岳伟，男，汉族，1972年7月18日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人陈书克，河南国基律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：南阳市耀星辉体育园管理有限公司。住所地：南阳市宛城区滨河路与信臣路交叉口北（李宁体育园内）。法定代表人：陈忠义，任该公司经理。委托诉讼代理人：王璠，河南两相律师事务所律师。上诉人岳伟因与被上诉人南阳市耀星辉体育园管理有限公司（以下简称耀星辉公司）为租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初2541号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人岳伟的委托诉讼代理人陈书克，被上诉人耀星辉公司的委托代理人王璠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由，本案系租赁合同纠纷，被上诉人提供的房屋不符合合同约定的租赁用途，被上诉人不具有餐饮服务经营资质的硬伤，导致上诉人租赁的目的无法实现，上诉人对此有权拒付租金，一审认定上诉人单方违约错误；一审适用法律错误，未注意到被上诉人的协助、通知义务。耀星辉公司答辩称，一审认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。耀星辉公司向一审法院起诉请求：1、请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时判令岳伟支付房屋租金1056000元，并支付违约金132000元；2、本案诉讼费由岳伟承担。一审法院确定以下事实：2013年4月19日，耀星辉公司作为甲方，岳伟作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“。1.1甲方出租给乙方的房屋的主要情况如下：坐落：南阳市李宁体育园羽毛球馆建筑面积：室内面积450平方米，室外面积100平方米，共计550平方米。1.2甲方作为该房屋的出租方拥有合法的资格及权属，与乙方建立租赁关系及交接租赁标的房。3.1交付日期：甲乙双方约定，甲方于2013年8月1日向乙方交付该房屋。乙方于2013年9月30日完成装修并试营，2013年10月1日开始试运营。3.2租赁期限：该房屋租赁期限为8年，自2013年8月1日起至2021年8月1日止。4.1”：甲乙双方约定，甲方定期向乙方收取租金。该房屋的月租金为人民币22000元。4.2支付方式：按季支付。乙方应于每季度开始前15天向甲方支付当季租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按当季租金的1%向甲方支付违约金，首期租金应于本合同签订之日三个工作日内支付，从第二个租金开始依照前述约定按季支付；最后一个租期不满一个季度的，其租金合并于前一季度租金一并支付。4.3优惠措施：从甲方交付房屋给乙方之日起至2014年6月1日止，由乙方对房屋进行装修及试营，该期间免收乙方租金，但其他所有费用按照本合同之约定由乙方交纳。5.1甲乙双方约定，甲方交付该房屋当日，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为人民币22000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租金保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。9.2甲乙双方同意，一方存在下列违约情形之一的，另一方有权并直接书面通知另一方解除本合同，违约一方，应向另一方按当季租金额的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵偿对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后30日内仍未交付的；（二）见本合同第6.6条款；（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途的，或未经甲方及相关部门同意进行装修或改变承租房屋、结构或不进行合理的日常维护造成承租房屋，严重损害的。（四）乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的以及用承租房屋与他人进行合作经营的；（五）乙方逾期10日不付清租金，或其他任何应付费用的。发生上述情形之一时，单方决定解除合同的，解除合同通知直接送达或以双方在本合同中确定的住所地邮寄送达，到达时生效。合同签订当日，岳伟向耀星辉公司交纳22000元房屋租金保证金。另查明，南阳市中级人民法院（2017）豫1302民终224号民事判决书确认案涉房产南阳市李宁体育园羽毛球馆系李宁（南阳）体育园内的一座场馆，李宁（南阳）体育园是由南阳市人民政府与李宁旗下公司共同投资建设，由李宁基金会授权机构全权运营管理的公益型体育园区，该园区由南阳市相关职能部分审批文件、建设规划许可证等证明，耀星辉公司系经过李宁基金会授权营运的公司，有李宁基金会的授权协议予以证实，案涉房产虽未取得房产权证，但根据相关审批手续，其所有权及使用权是明晰的，不存在争议，也不影响岳伟的正常使用。岳伟称耀星辉公司未提供权属及资格证明，已构成违约，与事实不符。一审法院认为，耀星辉公司与岳伟签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，双方应按租赁合同的约定履行各自的权利和义务。耀星辉公司已依约履行合同义务，岳伟也应当按合同的约定履行己方义务，在租赁期限内向原告支付租金，岳伟未按合同约定向原告支付租金，已构成违约，其依法应承担相应的责任。故此，耀星辉公司解除双方之间签订的《房屋租赁合同》并要求岳伟支付租金，予以支持。双方约定2014年6月1日前免收租金，租金应自2014年6月起计算，租金每月22000元，截止耀星辉公司立案之日，岳伟拖欠租金为1056000元。双方合同约定违约金标准过高，耀星辉公司要求支付的解除合同违约金132000元，符合法律及合同约定，予以支持。根据岳伟在（2017）豫13民终224号案件中，于2018年6月27日填写的民事申请再审案件当事人送达地址确认书中填写的地址送达了诉状、应诉通知书、传票等相关手续，岳伟拒收，根据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第二条规定，当事人委托诉讼代理人的，诉讼代理人确认的送达地址视为当事人的送达地址，第八条第四项以当事人一年内进行民事活动经常使用的地址为送达地址。据此，本案岳伟经合法传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除南阳市耀星辉体育园管理有限公司与岳伟于2013年4月19日签订的房屋租赁合同；二、岳伟应于本判决生效之日起十五日内向南阳市耀星辉体育园管理有限公司支付租金人民币1056000元；三、岳伟应于本判决生效之日起十五日内向南阳市耀星辉体育园管理有限公司支付违约金132000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15492元由岳伟负担。二审期间，上诉人岳伟提交以下证据材料：1、保证金收据原件及复印件各1份，证明上诉人履行合同义务；2、被上诉人建设用地规划许可证复印件1份，证明被上诉人未取得“餐饮服务”的行政许可，本案涉及的不是商业用地，而是“公园用地、临时用地”；3、南阳市工商局0521号行政提示书、宛城区环保局037号限期纠正环境违法行为通知书，证明本案的租赁用途须提供房屋权属证明及上诉人经营行为构成违法行为被行政处罚；4、南阳市城市饮用水水源保护区规划文件，证明租赁区域位于城区饮用水区域；5、南阳市环保局224号文件，证明被上诉人报批的建设内容并不包括“餐饮服务区”，却将羽毛球馆租赁给上诉人经营，构成合同欺诈。被上诉人质证意见是，对第1组、第3组证据材料真实性无异议，但对证明方向有异议；第2、4、5组证据材料与本案无关联性。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，合议庭组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：被上诉人对第1组、第3组证据材料真实性无异议，本院对此证据的真实性予以采信；第2、4、5组证据材料与本案存在关联性。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，双方对租赁关系不持异议，本院对此予以确认；关于双方是否存在违约情形、责任如何承担的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，上诉人承租后用于餐厅经营，其上诉称因经营餐厅不符合环保条件、房屋无权属手续无法办理营业经营执照，但不能提供及时向出租方告知或向出租方要求提供出租房屋产权手续、配合办理营业手续的有效证据；租赁双方在《房屋租赁合同》中明确约定“乙方应于每季度开始前15天向甲方支付当季租金”，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，双方均认可上诉人在2014年6月就已经停止经营，但租赁双方均未在合理期限内主张解除合同或主张租金，出租方未按照约定按季度在合理期限内主张权利，却在五年之后主张五年租赁费用1056000元，其作为出租方对租赁物的闲置却未采取适当的措施防止租赁费用的继续产生，存在一定的过失；上诉人作为承租人，称存在客观原因无法经营，却未及时主张解除合同，放任租赁费用的产生和扩大，若及时主张解除租赁则房屋可能另行转租、不会闲置至今，其存在的过错较为明显，本院综合考虑双方的过错程度，酌定上诉人对租赁费用及一审判决认定的违约费用承担70%的责任较为适当，即（1056000元+132000元）×70%=831600元，一审判决未考虑到双方的过错程度，处理欠妥，本院依法予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初2541号民事判决第一项；二、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初2541号民事判决第二项、第三项；三、岳伟于本判决生效之日起十五日内向南阳市耀星辉体育园管理有限公司支付租金及违约金共计831600元；四、驳回上诉人岳伟的其他上诉请求及南阳市耀星辉体育园管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15492元，二审案件受理费15492元，共计30984元，由岳伟负担21684元。由南阳市耀星辉体育园管理有限公司负担9300元。本判决为终审判决。审判长 王       勇审判员 牛永权审判员李晓伟二〇一九年八月二十一日书记员 温       馨