西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终4768号   上诉人（原审原告、反诉被告）：孟某，男，1975年7月10日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：朱丽娟，上海申浩（西安）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，女，1978年11月4日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：朱丽娟，上海申浩（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘某，男，1982年4月4日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：彭明彪，陕西学进律师事务所律师。上诉人孟某、张某与上诉人潘某因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。孟某、张某上诉请求：撤销一审判决书的第三项，改判潘某支付下欠租金及违约金共计245780元。一、二审的诉讼费由潘某承担。事实及理由：1、一审判决认定事实上基本清楚，适用法律准确，唯有数据计算出现了严重的错误，以及程序上出现错误。在一审判决中，对于孟某、张某起诉时要求的诉求没有认真审查，导致漏判了本案起诉之日到潘某实际交付之日的房租。2、一审法院在计算潘某应当支付给孟某、张某的租金的过程，出现了严重的计算错误。根据双方在法庭认定的事实和双方的约定，从2013年7月9日到2016年7月9日潘某应支付给孟某、张某的房租为436920元；从2016年7月9日后的房租为每年90000元，从2016年7月9日截止2018年2月9日，潘某应支付给孟某、张某的租金为142500；即从潘某承租孟某、张某的房子开始到本案起诉总共的房租应该是589420.既然双方均认可潘某总共向孟某、张某支付了388390元，那么下欠孟某、张某的租金就应该是201030，而不是仅用2016年7月9日到2018年2月9日的费用减去后来支付的6万多，而未算2016年7月9日之前下欠的115200。一审判决潘某向孟某、张某支付的75830元，显然是计算错误导致的。3、在潘某不能按照租赁协议支付租金时就应该承担相应的违约责任，既包括免退押金并支付相应的违约金。潘某辩称，房屋的计算期限应从2013年7月算至2018年1月18日。2018年1月18日孟某将涉案房屋上锁，潘某无法使用，以后的房屋不应承担。孟某伪造涉案房屋产权证，将房屋面积由70.42平米变更为100平米，截止2018年1月18日，按照70.42平米计算租金，多支付房租6718.19元，不存在拖欠租金的事实。一审判决退还房屋押金依法有据。 潘某上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第五项；2、改判由孟某、张某返还多收取的房屋租金103829.64元并赔偿利息损失（自2013年7月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际西行之日止）；3、驳回孟某、张某的全部上诉请求；4、一、二审诉讼费由孟某、张某承担。事实及理由：1、孟某、张某出租的房屋实际建筑面积仅为70.42平方米，而非建筑面积100平方米，经潘某核算，2013年7月6日至2016年7月6日期间，孟某、张某共多收取潘某房屋租金103829.64元。2、孟某、张某于2018年1月18日就将该房屋上锁，一审法院判决潘某支付2018年1月18日至2018年2月9日之间的房屋租金的无事实及法律依据。3、经核算截止至2018年1月18日孟某、张某共收取房屋租金388390元，按照房屋实际建筑面积计算上述期间的房屋租金仅为381671.81元，孟某、张某仍多收取租金6718.19元。孟某、张某辩称，1、在签订过程中，孟某、张某关于租赁面积的问题亦做了充分的说明，双方才签订了房屋租赁合同，所以根本不存在孟某、张某欺骗潘某的情形。况且在实际使用过程中，潘某一直是直接向物业公司按照房产登记的70.42平缴纳物业费等相关费用，这充分说明潘某不但知道该商铺的实际面积与租赁面积不同，也认可这个实际的使用面积。2、潘某在2016年初就开始拖欠孟某、张某房租，并且向孟某、张某出具了欠条；截止2017年7月9日共拖欠租金102600元，之后截止到腾房的2018年月24日再未支付过任何租金。潘某实际共拖欠孟某、张某共计租金245780元，而不是不欠租赁费。3、对于潘某既不配合支付相应的租金，又不腾房，导致了孟某、张某实际的损失，这些都是潘某恶意扩大损失的结果，应该由其承担相应的责任，即向孟某、张某支付该房屋的租金。孟某、张某向一审法院起诉请求: 1、解除孟某、张某与潘某签订的《房屋租赁合同》；2、潘某支付拖欠孟某、张某房屋租金直至实际交付之日，暂计算至2018年2月9日为155100元；3、潘某向孟某、张某支付不按时交纳房租的违约金22000元及迟延交付租金滞纳金84060元及其他费用（包括律师费、交通费等）共计116060元；4、本案诉讼费用由潘某承担。潘某向一审法院反诉请求:1、依法解除孟某、张某与潘某之间的房屋租赁关系；2、孟某、张某退还多收取潘某房屋租金117280.04元及押金11000元（共计128280.04元），并赔偿利息（自2013年7月6日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至实际履行之日止）；3、本案反诉费由孟某、张某承担。一审法院认定事实：2013年7月9日，孟某、张某与潘某签订《房屋租赁合同》，约定孟某、张某将位于西安市高新区XX路XX层XX幢XX单元XX室的门面房租赁给潘某经营使用，建筑面积100平方米。租赁期限3年，2013年7月9日起至2016年7月9日，每年租金为人民币132000元。从第二年起，租金每年比上一年度增加10%（即第二年为145200元；第三年为159720元）。经双方协商，出租方同意承租方租金分二期付款，付款期限及金额约定如下：第一期：租金为66000元，付款时间为2013年7月11日；第二期：租金为66000元，付款时间为2013年12月30日。承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。第九条第3款约定，承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金11000元。合同签订后，孟某、张某按照合同约定将该租赁房屋交付给潘某使用，并免除了潘某三个月的房租。之后潘某一直正常使用房屋并自行缴纳相关物业费等费用。因潘某未及时缴纳房屋租金，截止2016年7月9日，双方对所欠的租金进行了结算，截止2016年7月9日潘某共欠孟某、张某租金115200元，潘某向孟某、张某出具了欠条，载明:“欠2016年7月9日前房租115200元整”。双方结算出具欠条时重新约定，2016年7月9日后每年租金变更为90000元。潘某使用房屋期间，潘某共支付孟某、张某租金388390元，双方对此数字均无异议。另查，涉案房屋产权证显示该租赁房屋建筑面积为70.42平方米。2018年1月18日孟某、张某向潘某书面送达了一份便函，要求潘某速交房租，否则将收回房屋。但是潘某仍未缴纳房租，并报警。因属民事纠纷，民警要求封锁房屋先由双方协商房租事宜，后一直协商未果，孟某、张某诉至法院要求潘某支付截止2018年2月9日拖欠房屋租金共计155100元。2018年6月24日，潘某结清所有物业费用并将房屋内所有物品搬离，将钥匙交由物业转交孟某、张某。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，孟某、张某与潘某签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实的意思表示，合法有效。本案中，双方争议焦点为涉案租赁房屋的面积问题。双方签订合同时根据实际情况自愿签订租赁房屋面积为100平方米，房屋一直是由潘某使用，面积是否不符潘某是完全有能力和时间可以辨别、测量并提出异议，并不存在孟某、张某刻意隐瞒的情况。但潘某自2013年签订合同后使用多年并未对所使用的房屋面积提出异议。由此表明双方在签订合同时对于所租赁房屋的实际使用面积是明知的，故潘某现仅以房屋产权证登记面积为70.42平方米为由反诉要求孟某、张某退还多余租金，缺乏事实及法律依据，依法不予采信。关于潘某要求退还11000元押金，因双方租赁合同已解除，对已交纳的押金11000元孟某、张某应予以退还潘某。对于孟某、张某主张潘某支付租金155100元之诉请，根据双方合同约定租赁期间2013年7月9日起至2016年7月9日租金金额应为436920元。根据潘某2016年7月9日出具115200元欠条，可确认截止2016年7月9日前潘某所支付租金数额为321720元。经当庭核实，双方均认可在潘某实际搬离房屋之前，潘某共向孟某、张某实际支付租金费为388390元，相扣减得以确定2016年7月9日至潘某实际搬离期间，潘某另支付过租金66670元。双方均认可2016年7月9日已约定年租金变更为90000元，据此2016年7月9日至孟某、张某所主张的2018年2月9日期间，租金应为142500元，扣除潘某已支付的66670元，潘某现应支付孟某、张某租金为75830元。孟某、张某主张超出部分，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。关于主张违约金部分，根据合同约定潘某应支付孟某、张某违约金11000元，孟某、张某主张滞纳金及违约金超出部分，无合同事实及法律依据，依法不予支持。综上，依据《最高人民法院》第十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，判决：一、原告（反诉被告）孟某、张某与被告（反诉原告）潘某签订《房屋租赁合同》解除。二、原告（反诉被告）孟某、张某于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）潘某租赁押金11000元。三、被告（反诉原告）潘某于本判决生效之日起十日内支付二原告（反诉被告）孟某、张某截止2018年2月9日前房屋租金75830元及逾期付款违约金11000元。四、驳回原告（反诉被告）孟某、张某其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）潘某其余反诉请求。本案案件受理费5367元，由原告（反诉被告）孟某、张某承担3649.56元。由被告（反诉原告）潘某承担1717.44元。反诉案件受理费1443元，由被告（反诉原告）潘某承担1319元，原告（反诉被告）承担124元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为， 孟某、张某与潘某签订《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效。关于涉案租赁房屋的面积问题，双方签订合同时根据实际情况自愿签订租赁房屋面积为100平方米，房屋一直是由潘某使用，且潘某自2013年签订合同后使用多年并未对所使用的房屋面积提出异议，故潘某上诉要求以房屋产权证登记面积70.42平方米计算退还多余租金，本院不予支持。现双方租赁合同已解除，孟某、张某对潘某已交纳的押金11000元应予以退还。因双方合同约定租赁期间2013年7月9日起至2016年7月9日租金金额为436920元，本案根据潘某2016年7月9日出具115200元欠条，可以确认截止2016年7月9日前潘某所支付租金数额为321720元。一审审理中双方均认可在潘某实际搬离房屋之前，潘某共向孟某、张某实际支付租金费为388390元，故一审认定相扣减得以确定2016年7月9日至潘某实际搬离期间，潘某另支付过租金66670元正确。本案双方认可2016年7月9日已约定年租金变更为90000元，据此一审认定2016年7月9日至2018年2月9日期间租金应为142500元，扣除潘某已支付的66670元，潘某应支付孟某、张某租金为75830元并无不当。综上所述，孟某、张某及潘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费孟某、张某预交3699元由孟某、张某负担，潘某预交4413元由潘某负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年八月七日  书记员  李艳