贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民再58号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡淑芬，女，1960年5月6日出生，水族，贵州电网有限责任公司凯里供电局职工，住凯里市金泉国际新城21栋1802。委托诉讼代理人：刘映雪，女，贵州电网有限责任公司凯里供电局职工。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王周良，男，1959年8月8日出生，汉族，贵州电网有限责任公司凯里供电局职工，住凯里市金泉国际新城21栋1802。委托诉讼代理人：刘映雪，女，贵州电网有限责任公司凯里供电局职工。被申请人（一审被告、二审上诉人）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市北京东路69号武凌商住楼1号楼12层1206号，身份证号码：522634198208270023，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司总经理助理。委托诉讼代理人：侯懿珀，黔东南州恒丰房地产有限责任公司员工，身份证：522632199110080047，住贵州省榕江县古州镇场坝西路一号。胡淑芬、王周良因与黔东南州恒丰房地产有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，不服本院（2018）黔26民终1162号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于二〇一九年四月四日作出（2019）黔民申987号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人胡淑芬、王周良委托诉讼代理人刘映雪，被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司委托诉讼代理人杨晓燕、侯懿珀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡淑芬、王周良申请再审请求：一、撤销本院（2018）黔26民终1162号民事判决；二、改判支持申请人的以下诉讼请求：（1）依法判决被申请人向申请人支付金泉国际新城21栋1802号商品房从2015年9月30日起至2018年3月19日（申请人接房、领证之日）计901天逾期办证违约金186798×901×0.5/10000=8415.25元；（2）本案一、二审及再审诉讼费由被申请人承担。事实和理由：一、二审法院认定被申请人与申请人双方己由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”，系认定事实错误；客观事实是在合同实际履行过程中，被申请人仅为涉案商品房办理所有权初始登记（俗称大证)，然后将初始登记手续交由申请人自行去办理商品房转移登记有关手续（俗称小证)，即变更为维持双方所签《商品房买卖合同》之约定，且双方对此变更均无任何异议、已经在实际履行。申请人与被申请人的确是在《商品房买卖合同》补充协议三中将主合同原约定的“岀卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”，但在实际履行过程中，双方均以实际行动变更了此约定，变更为仍维持《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项之约定（“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”)，由出卖人向买受人交付商品房所有权初始登记（俗称大证)、买受人自行去国家房产管理部门办理商品房所有权转移登记（俗称小证）。以上事实，有申请人在一审提交的被申请人《办理房产证公告》（公告称商品房所有权初始登记有关文书为“总证”)、“短信通知”（要求买受人“请先到19栋物业开取证明后到售楼部二楼领取房产大证，再到市房产局办理房产证”）为证，也有被申请人在一审及二审开庭时的当庭自认为证，且被申请人也当庭自认涉案商品房所在的金泉国际一期625户供电局业主已经领证的均是从被申请人处领取商品房所有权初始登记（俗称大证)、业主自行前去国家房产管理部门办理商品房所有权转移登记（俗称小证）的事实。但二审法院却对以上证据视而不见，特别是对被申请人的当庭自认置若罔闻、未予确认，违反了《民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定（“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外）”，导致事实认定错误，应予纠正。此外，申请人在二审答辩状中反复强调“答辩人与被答辩人虽无变更原《补充协议》的书面证据，但在实际履行过程中’双方均以实际行动变更了原《商品房买卖合同》附件十二补充协议三所约定的“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”之条款，变更为仍维持《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项之约定”，但二审判决书对答辩人的此答辩意见既未作任何评价、也未予采纳，不合情理。二、二审法院基于以上错误的事实认定，以申请人与被申请人之间所签《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”中未约定交资料的具体时间为由，对双方所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第㈠项（“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”）约定的办证时间“2013年12月31日前”不予认定（判决书称没有约定)，系认定事实错误。如上所述，本案的事实是申请人与被申请人均认可、且实际履行的是由被申请人为涉案商品房办理所有权初始登记，然后将初始登记手续交由申请人自行去办理商品房转移登记有关手续的约定，被申请人只要将商品房初始登记资料交给申请人自己去办理相关手续即履行完合同应尽义务，而不需要申请人再提交任何资料给被申请人。同时，《补充协议》只变动了《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项所约定的由出卖人办理大证、受让人自行去办理小证之约定，并未改变原条款关于逾期违约金的计算日期、计算金额的约定，原主合同条款所约定的相关违约责任（违约金计算起止日期、计算金额等）应继续有效；后在合同履行过程，双方均以实际行动重新变更为履行《商品房买卖合同》第二十二条第三款，因此，《商品房买卖合同》第二十二条第三款才是双方真实意思的表示,且己经实际履行，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。因此，二审法院以《商品房买卖合同》附件十二补充协议三及未约定具体交资料时间为由而未认定《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项（“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”）中关于办证时间“2013年12月31日前”的约定的效力（判决书称为没有约定、所以要“依法定”)，系认定事实有误，依法不能成立。三、二审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款为据，认定被申请人自申请人领房90日起才承担逾期办证的违约责任，因为申请人未领房而不支持申请人的诉讼请求，系在认定事实错误的前提下适用法律错误。如前所述，申请人与被申请人在实际履行合同过程中，已经将原《补充协议三》中由出卖人统一办理房屋所有权证书之约定变更为由出卖人交付房屋所有权初始登记给买受人、买受人自行办理商品房所有权转移登记，双方在办证中的权利义务己经变更为与《商品房买卖合同》第二十二条第三款之约定一致。该约定是双方真实意思表示，约定明确具体，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，应作为判案的依据。因此，此类案件判决应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之第（一）款，而不是第（二）款。二审法院的判决，系适用法律错误。四、一审法院以被申请人在《黔东南日报》上发布办证公告的日期2017年9月26日为计算逾期违约的截止日期，与事实不符，没有法律依据，请二审法院依法予以改判。本案实际情况，是申请人必须先接房才能领证。申请人之所以2018年3月19日才接房、领证，是因为申请人及其交房代理人过错所致。过错一：按照《商品房买卖合同》之约定，其应于涉案商品房验收合格之后书面通知答辩人前去领房。但其至今仍未书面通知到申请人，导致申请人未能及时领房、从而无法及时领证。过错二：2017年10月初至2017年11月20日期间，因被申请人人员流动、信息系统不能运行等原因无法办理，其发通知要求包括申请人在内的业主2017年11月20日之后才去办理领证手续。过错三：申请人在11月中旬去接房、领证时，被申请人及其交房代理人未按照《商品房买卖合同》之约定提供验收合格证明文件、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程分户验收表》、《商品房面积实测技术报告书》等资料(申请人提交一、二审的录音显示，截至2018年2月5日仍不能提供)，从其提供的《业主收楼证明书〉中所列“资料类”栏，也根本看不到这些资料，达不到合同约定的交房条件。过错四：申请人前去接房时，被申请人的交房代理人凯里市恒丰物业服务有限责任公司硬要要求申请人交纳起算时间不合理的物业管理费。涉案商品房验收合格时间为2015年2月10日，且被申请人一直未能提供合同约定的交房资料，但凯里市恒丰物业服务有限责任公司却硬要申请人交从2013年11月起算的物业管理费，否则就不能接房，并辩称起算依据为首户业主入住时间、这个时间是由被申请人通知其执行的。首户业主入住并不能证明其房屋验收合格，此起算时间没有合同和法律依据。以上事实，有一审已提供的被申请人的《办理房产证公告》、短信通知、2017年11月11日金泉国际部分业主到原告售楼部要求交房和交付商品房所有权初始登记有关文书而不得的视频、被申请人《温馨提示》（证明从2017年11月20日.开始办理交房及房产证）、申请人的首期物管费发票以及二审提供的2017年11月14日及2018年2月5日部分业主到被申请人及其代理人处领房录音及录音摘要为证。因此，在被申请人发布领证公告后，是因为被申请人及其代理人的原因导致申请人于2018年3月19日才被迫接房、领证，被申请人在2017年9月26日之后仍处于持续违约状态，逾期违约时间应计算至申请人实际接房之日2018年3月19日止，请再审法院依法予以改判。黔东南州恒丰房地产有限责任公司再审时辩称：本案二审法院判定是充分以事实为依据、以法律为准绳的。二审法院认为，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议)〉第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人’出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……'以及《补充协议》第六条“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人…”。的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》。”再审申请人于一审提出诉讼请求即“请求判决被告向原告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金17801.85元（违约期限2014年1月1日至2016年8月28日止953天)，此期限后的违约金继续计算至实际交付商品房转移登记有关文书之日止。判决被告立即向原告发行交付办理13栋20-4号商品房转移登记有妓书义务。”但其诉讼请求所依据事实已由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》。”而再审申请人仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定。故二审法院认为一审法院判决认定事实清楚，但判决结果违反双方约定，导致判决结果错误，二审法院予以纠正，驳回了再审申请人的诉讼请求是正确的。综上，二审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。胡淑芬、王周良向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金17801.85元（从2014年1月1日至2016年8月28日）；此期限后的违约金继续计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告恒丰房地产公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2011年12月27日，原告胡淑芬、王周良为买受人与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号2012005806）。合同主要约定：胡淑芬、王周良购买恒丰房地产公司开发位于凯里市仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区第21幢18层2号商品房，建筑面积126.30平方米，房款总价为186798.00元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给胡淑芬、王周良，约定日期起30日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，胡淑芬、王周良不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向胡淑芬、王周良支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，胡淑芬、王周良根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房总款186798.00元，付款方式为分期付款。恒丰房地产公司亦出具了收据。但恒丰房地产公司未将该商品房买卖合同所涉房屋交付给胡淑芬、王周良。原告也未领取不动产登记证。因被告迟迟未向原告交付办理商品房转移登记文件，原告于2017年11月24日向提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经调解未果。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。关于本案是否超过诉讼时效的问题，原告提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年计算。本案中，依据双方的合同约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，而被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2014年1月1日开始起算。虽然原告提起诉讼时已经超过三年十个多月，但是由于逾期办证违约金是按日计算，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算。故诉讼时效应当分段计算，即截止至起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2017年11月24日，对原告诉请的2014年11月24日之前的逾期办证违约金不予支持。因原、被告并未约定被告如何通知原告办理房屋产权手续，故违约金仅计算至被告登报公告之日即2017年9月26日。关于被告是否违约的问题。根据原、被告双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里市供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里市供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里市供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2014年11月24日起至2017年9月26日的逾期办证违约金为9685.48元（1037天×0.00005×186798.00元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付胡淑芬、王周良逾期办证违约金9685.48元；二、驳回胡淑芬、王周良的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取122元，由胡淑芬、王周良负担66.38元，黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担55.62元。黔东南州恒丰房地产有限责任公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审在一审查明事实的基础上另查明：在双方签订《商品房买卖合同》时还签订了《补充协议》作为该《商品房买卖合同》的附件，该《补充协议》第三条对房屋所有权证的办理重新约定“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。同时第六条约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”案件的其它事实与一审查明一致。本案争议焦点：一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、市政府征收‘砂石税’的行为是否属于情势变更情形而免责；三、被上诉人的一审诉讼请求是否应得到支持。关于焦点一，本院二审认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案被上诉人胡淑芬、王周良于2017年11月24日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护权利的时间为2017年11月24日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》关于时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持。对上诉人认为应以第一天违约时间作为计算整个违约时间的诉讼时效的上诉理由，于法无据，不予采纳。本案因上诉人还未交房，被上诉人也未入住，故不存在逾期办证违约金。关于焦点二，本院二审认为，当事人双方于2011年12月27日订立《商品房买卖合同》，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件。文件内容为要求施工单位补交税款，而不是要求作为房屋开发商的上诉人交纳税款。征收“砂石税”文件并不是在合同订立之后才发生的当事人不能预见的客观情况。从后面“砂石税”征收被取消的事实更是说明可以避免，也可以克服。因此，市政府征收‘砂石税’的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。故对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更，不予采纳。本案上诉人还未交房，故被上诉人诉请逾期办证违约金，于法无据，不予支持。关于焦点三，本院二审认为，首先，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。以及《补充协议》第六条“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……。”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。其次，从双方约定的“根据出卖人要求的时间”来看，属于约定时间不明，依照“有约定按约定，没有约定按法定”的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”之规定，本案应按第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，因被上诉人胡淑芬、王周良所购买房屋未交付使用，故其要求支付逾期办证违约金，于法无据，本院依法不予支持。一审法院未查清案件事实，支持逾期办证违约金不当，依法予以纠正。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳；但一审判决认定事实不清，导致判决不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初4485号民事判决；二、驳回胡淑芬、王周良的诉讼请求。一审案件受理费122元；二审案件受理244元，共计366元，由胡淑芬、王周良负担。再审申请人胡淑芬、王周良再审时提交了如下证据：民事上诉状，拟证明相同的案件，被申请人向黔东南州中院提交的上诉状，上诉状第三页最后有说：“因房屋产权登记由原来的凯里市房地产管理局进行房屋所有权的登记，变更为由凯里市不动产登记局进行不动产登记而变更后的不动产登记局要求前来办理转移登记的需要实名制认证···”，证明主合同有约定，合同中双方对逾期办证的时间是有约定的。被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司质证认为：真实性无异议，对证明目的有异议，通知再审申请人领取大证自行办理小证是国家的规定，不违反《补充协议》的约定。被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司再审时没有提交新证据。本院再审查明事实与本院二审查明事实一致。本院再审认为，本案双方签订了《商品房买卖合同》对办证事项明确约定了双方的义务和责任。《商品房买卖合同》主合同中关于转移登记事项第二十二条第三项中明确约定的是被申请人于2013年12月31日前办理初始登记，随后把相应的办理产权登记的文书交付给买受人，由出卖人与买受人共同去办理产权证，并明确约定被申请人不完成应尽义务应承担按日向再审申请人支付已付购房款万分之一自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金责任，而补充协议作为合同附件，明确约定了系由再审申请人把相关材料提交给被申请人，被申请人向房屋登记机关申请办理产权证。现从查明的事实来看，被申请人并未在约定的时间交付文书，至本案起诉时也未为再审申请人办理产权证已构成违约，依法应按约承担逾期办证责任。因被申请人提出诉讼时效抗辩，本院支持2015年9月30日至2017年9月26日期间的违约金，理由如下：首先，本案再审申请人于2017年11月23日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2017年11月23日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约未办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，故根据前述法律规定，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因再审申请人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被申请人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，即2015年9月30日之前的违约金不应得到支持。故根据再审申请人的诉请请求，结合诉讼时效的相关规定，本院支持从2015年9月30日计算至被申请人登报公告之日即2017年9月26日期间的违约金，共计727天。对于违约金计付标准，再审申请人按日以已付购房款总价万分之零点五的计算未超过合同约定，本院予以支持，故按照违约金计算方式，违约金应为6790.11元（186798元×0.05‰×727日=6790.11元）。综上所述,依照《依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔26民终1162号民事判决，撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初4485号民事判决第一项及案件受理费的负担；二、维持凯里市人民法院（2017）黔2601民初4485号民事判决第二项，即驳回胡淑芬、王周良的其他诉讼请求；三、被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付再审申请人胡淑芬、王周良逾期办证（即逾期交付文书）违约金6790.11元。一审案件受理费减半收取122元、二审案件受理费244元，共计366元，由再审申请人胡淑芬、王周良负担100元，被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担266元。本判决为终审判决。审判长  李邦华审判员  谢文英审判员  周劲松二〇一九年八月十六日书记员  龚令元