云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初1552号原告：文山市旭辉物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91532621592012506K，住所地文山市开化街道永通社区开化中路（市检察院小区一幢一单元402室）。法定代表人：李雯，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐露霜，女，1992年11月17日生，汉族，住昆明市五华区，文山市旭辉物业服务有限责任公司法务专员，特别授权）。委托诉讼代理人：赵汝琼，女，1977年1月8日生，汉族，住文山市，文山市旭辉物业服务有限责任公司法务专员，特别授权）。被告：杨某某，男，1976年6月11日生，汉族，住文山市。被告：代某某，女，1977年4月3日生，汉族，住文山市。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司（以下简称旭辉物业公司）与被告杨某某、代某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案所涉房屋产权人系杨某某、代某某，本院依法追加代某某为共同被告。旭辉物业公司的委托诉讼代理人徐露霜，被告杨某某、代某某到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案审限延长两个月。本案现已审理终结。旭辉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨某某、代某某立即支付文新商贸街9-2-201房屋物业管理费2281元（158.45㎡×36个月×0.4元／㎡）及支付违约金456.2元；2.本案诉讼费由杨某某、代某某承担。事实及理由：杨某某、代某某为文新商贸街9-2-201房屋的业主。旭辉物业公司与杨某某、代某某签订物业服务合同，约定旭辉物业公司为该小区提供物业服务，按照每月每平方米0.4元缴纳物业管理费。合同签订后，旭辉物业公司履行了合同约定的相关权利义务，依法依约对杨某某、代某某居住的小区实施规范的物业管理，为其提供完善的物业管理服务。但杨某某、代某某2015年5月1日起停止缴纳物业管理费，截止2018年4月30日，欠费月数为36个月，房屋面积为158.45平方米，共计2268元。经旭辉物业公司多次催收，仍拒绝缴纳。故诉至法院如前所请。杨某某、代某某辩称：一、杨某某、代某某与旭辉物业公司无物业合同，旭辉物业公司民事起诉主体不适格，应驳回其诉讼，杨某某、代某某签的合同是阳光房地产公司签订的物业管理合同，并没有和旭辉物业公司签过合同；二、旭辉物业公司没有尽到物业服务合同义务，多年来小区保安没有在小区内进行安全保卫巡逻，房屋外门被外人张贴小广告，陌生人自由出入，安全得不到保障，物业管理形同虚设，不履行基础设施（地漏、玻璃）维修义务，没有为业主维修下水排水管道义务；三、旭辉物业公司主张物业费和违约金诉讼请求不成立且于法无据；四、杨某某、代某某依法有正当理由不支付所欠物业费。物业服务企业请求业主支付拖欠物业费的，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定处理；五、旭辉物业公司与杨某某、代某某权利义务对等，杨某某、代某某不支付所欠物业费是行使同时履行抗辩权。依据《合同法》第六十六条规定，旭辉物业公司与杨某某、代某某没有约定合同履行顺序，旭辉物业公司没有履行应尽合同服务义务，杨某某、代某某之前是一直缴纳物业费的，经杨某某、代某某多次主张，旭辉物业公司仍没有履行物业服务合同义务，旭辉物业公司属于违约在先，杨某某、代某某依法有权行使同时履行抗辩权。综上，旭辉物业公司不履行物业服务合同义务即不履行对小区安全、卫生及下水排水管道、地漏、玻璃窗的维修等，杨某某、代某某辩称不支付所欠物业费属于行使同时履行抗辩权、不支付物业费的法定正当理由及旭辉物业公司主张物业费违约金诉讼请求不成立，且于法无据的答辩意见应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。旭辉物业公司针对其主张，提交以下证据：1.《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》复印件一份，证明旭辉物业是适格主体，在小区做服务和收费合法有据，其已严格依照合同约定为小区提供了物业服务；2.《商品房购销合同》复印件一份，证明杨某某、代某某是适格被告，是房屋的所有权人；3.小区物管处张贴的“物业管理范围及相关规定”，证明物业收费标准有在小区公示，收费标准有依据；4.物业公司员工工作记录，证明物业公司严格依照合同约定在小区做服务，已尽到约定义务；5.物业费催交记录，证明起诉前已经合理催交过，业主明知欠费，仍恶意拖欠；6.小区现状照片，证明旭辉物业公司严格依照合同约定为小区做服务，小区环境符合约定的服务质量；7.2015年的交费票据，证明杨某某、代某某认可物业公司的收费标准和物业服务；8.情况说明一份，证明杨某某与文山阳光房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同已终止，本案的物业管理已由旭辉物业公司接管。经质证，杨某某、代某某对旭辉物业公司提交的第1组证据认为是旭辉物业公司与阳光地产公司签订的，与杨某某、代某某无关；对第2组证据的三性均无异议；对第3组证据不认可，该小区并未张贴该公告；对第4组证据的三性不认可，是旭辉物业公司单方制作的；对第5组证据杨某某、代某某确实收到该催收通知，因为杨某某、代某某没有跟旭辉物业公司签订物业服务合同，所以杨某某、代某某没有去交费；对第6组证据不认可，照片上不是我们小区的；对第7组证据不认可，因为收据上没有旭辉物业公司的公章；对第8组证据的真实性不予认可，文山阳光房地产开发有限公司终止我方与其签订的合同，并没有通知我方，旭辉物业公司接管该物业也未进行过公告，文山阳光房地产开发有限公司与旭辉物业公司之间的物管关系无相关的招投标。杨某某、代某某针对其主张，提交以下证据：物业管理服务合同复印件一份，证明2009年8月27日我方与阳光地产单独签订了物业管理服务合同，所以我方与原告之间没有服务管理的关系；照片25张，证明该小区环境脏、乱、差，小区大门无人管理，及私搭电线不具备安全性，公共设施损坏未修复，消防设施配备不齐全，不能正常使用。经质证，旭辉物业公司对杨某某、代某某提交的第1组证据的真实性、合法性无异议，但不具有关联性，因为这是杨某某、代某某在2009年8月27日与开发商签订的合同，但旭辉物业公司于2014年4月16日与开发商重新签订了物业管理委托承包协议，开发商就退出了该小区的物业管理；对第2组证据的三性均不予认可，该照片只能证明当时拍照时间点的情况，物业服务是一个整体性服务，且是一个连续动态的过程，该照片并不能证明旭辉物业公司没有尽到合同约定的义务，且该照片上没有拍摄时间和地点，无法证明该照片是本案小区，也无法证明拍照时间是在杨某某、代某某欠费期间所拍摄的。本院认为，旭辉物业公司提交的第1、2、3、5、7、8组证据客观真实，与本案相关联，能证明其主张的事实，予以采信；第4、6组证据能相互印证旭辉物业公司对案涉小区进行管理的事实，予以采信，其余证明观点结合本案事实，不予采信。杨某某、代某某提交的第1组证据的真实性本院予以确认，被告的其余证明观点无证据证实，不予采纳；第2组证据旭辉物业公司对真实性不认可，被告未提交其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：杨某某、代某某系文新商住楼9幢2单元201号房业主，该房屋建筑面积158.45平方米，该房屋系文山阳光房地产开发集团有限公司（以下简称阳光地房公司）开发建设的文新商住楼。2009年8月27日，杨某某与其所购房屋开发商文山县阳光房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定文山县阳光房地产开发有限公司对杨某某所在小区实行专业化、一体化物业管理。2014年4月16日，阳光地房公司（甲方）与旭辉物业公司（乙方）签订《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》，约定：甲方将文山市文新商贸街商住楼1栋、1-1栋、3栋至7栋、9栋、11栋、13栋、16栋、17栋及麻栗坡县莱溪小区农贸市场业主住宿部分的物业管理委托承包给乙方，乙方管理时间为8年，自2014年5月1日起至2022年4月30日止，今后的物业管理与甲方无关，甲方所移交给乙方承包的所有住户业主的物业管理权利义务与乙方为法律责任关系，甲方无任何法律关系等权利义务内容。合同订立后，旭辉物业公司将物业管理范围及相关规定（收费方式按建筑面积0.5元/平米）在小区收费处张贴公示，旭辉物业公司为文山市文新商贸街商住楼住户提供物业服务。杨某某、代某某作为该小区住户，仅向旭辉物业公司支付了2014年5月1日至2015年5月1日的物业服务费756元，2015年5月2日至2018年4月30日期间的物业服务费2281.68元（158.45平方米×36个月×0.4元/平方米/月）未支付。另查明，旭辉物业公司认为物业费按公示在收费处的物业管理范围及相关规定收取，小区业主提出物业管理费按0.5元/月/平方米计算过高，经与小区业主协商，旭辉物业公司调整物业管理费按0.4元/月/平方米计收。文山阳光房地产开发集团有限公司已变更为文山阳光房地产开发有限公司。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中阳光地房公司系文山市文新商贸街商住楼（即位于文山市的建设单位，其与旭辉物业公司签订的前期物业服务合同即《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。杨某某、代某某系该小区业主，旭辉物业公司与阳光地房公司签订的前期物业服务合同对杨某某、代某某具有约束力。杨某某、代某某与阳光地房公司《物业管理服务合同》已终止，旭辉物业公司已实际接管本案物业，杨某某、代某某辩称其与旭辉物业公司没有物业服务合同关系，不予支持。旭辉物业公司依约为小区业主提供管理和服务，杨某某、代某某作为小区业主，拖欠旭辉物业公司的物业费不交，违反合同约定。结合案涉小区其他业主交纳物业服务费的实际情况，旭辉物业公司主张物业管理费按0.4元/月/平方米计收，符合客观事实，旭辉物业公司要求杨某某、代某某支付2015年5月2日至2018年4月30日的物业服务费2281元（158.45平方米×36个月×0.4元/平方米/月），于法有据，予以支持。关于旭辉物业公司主张杨某某、代某某支付违约金456.2元的诉请是否支持的问题。本案前期物业服务合同中未约定业主逾期付款的违约责任，且旭辉物业公司在对该小区实施物业管理服务中存在瑕疵，故对旭辉物业公司违约金的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、杨某某、代某某于本判决书生效之日起十日内支付文山市旭辉物业服务有限责任公司物业管理费2281元；二、驳回文山市旭辉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨某某、代某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇一九年八月八日书记员  刘祖英