湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初5657号原告：徐斌，男，汉族，1985年3月13日出生，住江西省抚州市东乡县。委托诉讼代理人：黄友，湖南同湘律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，汉族，1988年9月30日出生，住长沙市天心区。第三人：中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行，住所地长沙市芙蓉中路二段109号。负责人：王闯。原告徐斌与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）及第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告许斌及其委托诉讼代理人黄友、橘郡公司委托诉讼代理人陈龙均到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徐斌请求判令：1、判决解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、被告向原告退还购房款2200000元及利息（利息以购房款2200000元为本金，按年利率6%自2017年10月17日起计算至全部购房款退还之日止）；3.被告向原告退还因购房产生的团购款20000元、契税41904.76元、维修基金30216元、公证费200元、产权登记费160元及抵押登记费80元，共计92560.76元；4.被告向原告赔偿因购房贷款产生的利息损失（截至2019年4月的利息总额为110539.08元，具体金额应计算至全部贷款还清止）；5.被告向原告支付违约金6600元；6.被告向原告赔偿购房资格损失50000元；7、被告办理合同备案、预告登记注销等手续；8、被告承担本案的诉讼费。橘郡公司答辩要点：涉案房屋早已建成且已达到竣工验收标准，但因橘郡项目C2区北边为绿心禁止开发区域。在禁止开发区范围内的，对“三片控规”确定的建设用地予以冻结，《绿心地区总规》修改之前或者省政府出台相关规定之前，不得作为规划管理实施依据。现由于长株潭绿心地区禁止开发区横穿了橘郡项目，长沙县自然资源局等政府部门已暂缓办理竣工验收、备案等手续，且暂缓办理时间具体有多长也未能明确予以说明。涉案房屋早已竣工且达到验收标准，但因城市绿心问题致使答辩人至今迟迟无法交付符合《商品房买卖合同》约定的房屋，造成房屋至今未能交付并非答辩人不作为，而是因不可抗力、市政规划改变的原因。因上述原因，答辩人在规定的时间内未能如期交房符合商品房买卖合同约定的房屋，但造成房屋至今未能交付并非答辩人不作为，而是因不可抗力、市政规划改变的原因，根据商品房买卖合同的约定，出卖人可以据实予以顺延交房时间，待长株潭绿心规划调整完成后，答辩人将即时办理涉案房屋的竣工验收手续交付房屋，故达不到解除合同的条件。经审理查明，2017年8月17日，橘郡公司（出卖人）与徐斌（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：C0140152107）及附件。约定：由买受人购买橘郡公司开发的位于长沙市天心区暮云街道北塘路8号橘郡礼顿小区项目第C18幢1层107号房，建筑面积共251.80平方米，总金额2200000元。买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款770000元，剩余房屋1430000元向银行申请贷款。买卖合同第七条规定，出卖人应当在2018年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收)，出卖人在交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买卖合同第十条规定，由于出卖人原因逾期交房的，逾期超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的千分之三向买受人支付违约金。出卖人逾期交房超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买卖合同第十八条规定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案。从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记(即买受人个人的房产证)办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意如下处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同第二十一条规定，因国家政策调整的原因，导致不能按照本合同的约定履行合同的，双方可以解除合同，且都不承担违约责任。自合同解除30日内，买受人配合出卖人办理房屋登记撤销手续，同时，出卖人应将已付购房款全部退还买受人。徐斌、橘郡公司签订买卖合同后，徐斌依约履行义务。并支付因购房产生的团购款20000元、契税41904.76元、维修基金30216元、公证费200元、产权登记费160元及抵押登记费80元，共计92560.76元。根据买卖合同约定，橘郡公司应当在2016年6月30日前将验收合格的商品房交付给徐斌使用(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收)，但橘郡公司至今未书面通知徐斌收房。另查明，2018年4月，政府有关部门因发现涉案项目在绿心边界禁止开发范围内存在违规建设行为，违反《湖南省长株潭生态区绿心保护条例》，对被告进行查处，要求停止施工。2019年7月4日，长沙市天心区人民政府办公室向长沙县住房和城乡建设局、自然资源局发函称C2区所有住宅已经达到竣工验收标准要求支持办理验收手续。2019年7月18日长沙县住房和城乡建设局回函称因项目处在绿心禁止开发区域，暂缓办理项目规划验收手续。以上事实，有收款收据、《长沙县商品房买卖合同》及附件、发票、涉案房屋建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》、长沙市两型社会建设综合配套改革办公室《关于核查绿心违法违规用地行为的交办函》、《关于核查绿心违法违规用地行为的查处函》、《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》、《关于支持橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续的函》、《关于支持橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续》的复函、《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》、庭审笔录等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。徐斌依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。橘郡公司未依约在2018年6月30日前交付房屋，且现已经超过180日，合同约定的解除条件成就，原告有权要求解除合同，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。至于被告所辩称的系不可抗力的主张，因涉案项目在绿心边界禁止开发范围内存在违规建设行为被查处时间系2018年4月份且属于被告自身违法建设行为导致，并不属于不可抗力。此外，交房时间为2018年6月30日前，被查处不是导致被告无法按期交房的根本原因，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故本院对原告要求被告退还购房款的诉讼请求予以支持。关于利息部分，因双方没有约定本院不予支持。关于团购款20000元、契税41904.76元、维修基金30216元、公证费200元、产权登记费160元及抵押登记费80元，因团购款系向案外人交付，原告应该另行举张权利，维修基金以及契税系向有关部门缴纳，原告可在合同解除向有关本门申请后办理退税、退费手续。公证费、产权登记费以及抵押登记费系由被告收取，应该予以返还。关于违约金部分，双方合同有约定，本院依法予以支持。关于原告损失部分，原告要求赔偿利息损失以及购房资格损失，考虑原告确实存在损失，但无法准确核算，故参照逾期还款利率标准，按照年利率6%来计算确定。关于协助办理房屋登记撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐斌与被告湖南橘郡城镇置业有限公司于2017年8月17日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：C0140152107）及附件；二、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告徐斌返还购房款2200000元；三、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告徐斌支付违约金6600元；四、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告徐斌返还公证费、产权登记费以及抵押登记费440元；五、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告徐斌赔偿损失费用（以2200000元为基数，其中770000元自2017年7月28日开始计算，1430000元自2017年9月22日开始计算，按照年利率6%标准计算至清偿之日止）；六、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后三十日内协助原告徐斌办理房屋登记撤销手续；七、驳回原告徐斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26476元，减半收取13238元，保全费5000元，共计18238元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  章富琼二〇一九年八月八日法官助理龙辉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。