江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初329号原告：江苏沭阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91321322608519951E，住所地江苏省沭阳县沭城街道苏州东路与台州南路交汇处。法定代表人：王昌林，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾海军，该公司员工。委托诉讼代理人：董飞翔，该公司员工。被告：殷地广，男，1985年3月11日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：张萍，女，1985年12月26日生，徐州市人，居民，住沭阳县。被告殷地广、张萍共同委托诉讼代理人：殷其超，男，1964年12月23日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：郑开权，男，1971年11月15日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：沭阳县金瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322661315819C，住所地江苏省沭阳县沭城街道北京北路东侧三匹马商业广场4号楼501室。法定代表人：潘伟，该公司执行董事兼总经理。原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“沭阳农商行”）诉被告殷地广、张萍、郑开权、沭阳金瑞房地产开发有限公司（以下简称“金瑞公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾海军、被告殷地广和张萍的委托诉讼代理人殷其超、被告郑开权到庭参加诉讼，被告金瑞公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沭阳农商行向本院提出诉讼请求：1、判决被告殷地广、张萍归还原告贷款本金80090.9元，利息15952.72元，截至2018年12月12日本息合计96043.62元，以后按80090.9元为本金，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率上浮10%计算至实际还款之日止，同时对利息计算复利；2、被告郑开权承担连带还款责任；3、被告金瑞公司承担连带还款责任；4、确认原告对沭阳县三匹马商业广场5#A、B座5B-1602室拍卖款有优先受偿权。事实和理由：被告殷地广、张萍与被告金瑞公司签订商品房买卖合同，购买沭阳县三匹马商业广场5#A、B座5B-1602室房屋，约定付款方式是按揭贷款。2012年3月28日，被告殷地广、张萍与原告签订个人购房借款/担保合同，约定借款金额为110000元，期限10年，以上述房产作抵押。另外，被告郑开权、金瑞公司为该笔贷款提供连带保证责任。原告于2012年4月1日足额发放了贷款，到期日为2022年3月27日，年利率为7.755%。殷地广、张萍未按合同约定按时足额偿还贷款本息，违反合同第十条第（2）项，原告现根据约定要求提前收回已经发放的贷款、利息、罚息和其他费用。被告殷地广、张萍辩称：被告殷地广、张萍欠原告贷款属实，对原告主张的尚欠贷款金额无异议，但是现在无力偿还。被告郑开权辩称：我为被告殷地广、张萍的贷款提供担保属实，同意承担保证责任。被告金瑞公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了个人购房借款/担保合同、借款借据、预告登记他项权证、保证人承诺书、户口簿复印件、结婚证复印件、抵押承诺书、商品房买卖合同、尚欠本息清单，被告殷地广、张萍、郑开权对该部分证据真实性均无异议，被告金瑞公司未发表质证意见，本院审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月12日，被告殷地广和被告金瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定殷地广向金瑞公司购买沭阳县三匹马商业广场5#A、B座5B-1602室房屋，买受人于合同签订当日支付首付款86976元，余款110000元向出卖人指定银行办理按揭贷款支付。2012年3月14日，被告郑开权向原告出具《保证人承诺书》，主要内容为：“江苏沭阳农村商业银行：本人郑开权与借款人殷地广为朋友关系，借款人购买位于沭阳县房屋，向贵行申请贷款110000元。我承诺，借款人如不能按借款合同归还你行贷款本息，我对贷款本息负连带责任。”2012年3月28日，被告殷地广（作为借款人）、被告张萍（作为共同借款人）、被告金瑞公司（作为担保人）和原告沭阳农商行（作为贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定殷地广、张萍向沭阳农商行借款110000元用于购买沭阳县三匹马商业广场5#A、B座5B-1602室房屋，贷款期限为10年，利率为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率上浮10%，如基准利率发生调整，则在调整后次年1月1日起按调整后的基准利率计算（一年内多次调整的，以最后一次调整的利率为准），借款人按等额本息法按月偿还贷款本息；该合同第九条第9.1款约定，借款人未按约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，但该条款中罚息利率的计算方式留空未填写；第十条第10.2款约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、其他费用，直至解除合同；第二十二条约定，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；第二十四条约定保证期间为合同项下贷款到期之日起两年。2012年3月28日，原告和被告殷地广就沭阳县三匹马商业广场5#A、B座5B-1602室房屋办理了预告登记，预告登记他项权人为原告，商品房预告登记人为被告殷地广，权利种类为抵押，权利价值为110000元，约定期限为2022年3月27日。2012年4月1日，原告向被告殷地广发放了借款110000元。被告殷地广、张萍从2015年底发生逾期，截至2018年12月21日，被告殷地广、张萍尚欠原告借款本金80090.9元及利息15952.72元。本院认为：原告与被告殷地广、张萍、金瑞公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，合同当事人应按合同约定行使权利、履行义务。被告殷地广、张萍累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，构成违约，原告有权依据合同约定要求被告殷地广、张萍提前清偿全部贷款本息并计收复利。被告殷地广虽以其购买的房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，但未办理正式抵押登记，因预告登记不产生抵押的物权效力，因此原告无权要求对该房屋享有优先受偿权。被告金瑞公司应按合同约定就涉案债务承担连带保证责任。被告郑开权应按其书面承诺对涉案债务承担连带保证责任。被告郑开权、金瑞公司承担保证责任后，可依法向被告殷地广、张萍行使追偿权。被告金瑞公司经本院合法传唤，无正当理拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本院对本案的审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告殷地广、张萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司归还借款本金80090.9元及利息、复利（利息计算至2018年12月21日为15952.72元，自2018年12月22日起以80090.9元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%计算至实际给付之日止，对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利）；二、被告郑开权、沭阳金瑞房地产开发有限公司对本判决主文第一项确定的债务承担连带责任，被告郑开权、沭阳金瑞房地产开发有限公司在承担清偿责任后，有权向被告殷地广、张萍追偿；三、驳回原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2201元（原告已预交1101元），由被告殷地广、张萍、郑开权、沭阳金瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并同时向该院预交上诉案件受理费2201元。审 判 长  赵加卓审 判 员  刘大伟人民陪审员  潘恒芹二〇一九年八月二十九日书 记 员  王欣怡附法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。