甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0271民初2649号 原告：嘉峪关中远房地产开发有限公司，住所地嘉峪关市亲水湾小区xxx层，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：梁家铭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙舒怡，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：冯国宝，男，该公司员工。 被告：杨国权，男，汉族。 委托诉讼代理人：火鹏飞，甘肃河西律师事务所律师。 原告嘉峪关中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）与被告杨国权房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中远公司委托诉讼代理人孙舒怡、冯国宝，被告杨国权委托诉讼代理人火鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中远公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨国权支付房屋租金948901元（包括2017年12月15日至2018年4月12日期间的房租216105元；2014年6月15日至2015年12月14日免租期租金732796元）；2.被告支付违约金共计9944元（包括2017年12月15日至2018年3月14日违约金7584元，2018年3月15日至2018年4月12日违约金2360元）；3.被告修复被破坏的部位，将商铺结构恢复原状；4.承担本案诉讼、保全、律师等相关费用。诉讼中，原告放弃对保全费、律师费的主张，并明确修复部位为漏水部位及排风口。事实和理由：原、被告于2014年6月15日签订《商业用房租赁合同》，被告租赁原告xx号楼xxx（一层）、xxx（一层）、xxx（二层）等商铺（面积1387.76平方米）用于经营雨鸣洲生态涮肉火锅。被告自2017年12月15日起未向原告缴纳房租，依据租赁合同约定，逾期一个月不缴房租，被告每日承担应缴纳租金2%的违约金，且原告有权解除合同，并收回商铺另行出租，租赁商铺内的设施及装修无偿归原告所有；如被告有任何违约，免租期的约定无效，免租期内的租金按合同约定第一年同期租金收取。2017年12月2日、12月28日、2018年1月5日、2月6日、3月5日，原告五次向被告发出《阳光金水湾临街商业用房租赁合同房租催收通知》，被告均置之不理。2018年3月2日，原告向被告发出《阳光金水湾沿街商户雨鸣洲生态涮肉商户（杨国权）合同解除告知函》，并于2018年4月12日和被告办理了商铺交还手续。在交还商铺过程中，被告确认给租赁房屋造成如下损坏：因装修时安装风机，存在8个洞口未完成封堵，并破坏周围防水，需要恢复；因装修导致租赁房屋地暖管破裂，需要维修。 杨国权辩称，其确未按期交纳房租，但导致其未能按期交纳房租的责任在原告，因原告提供的商业用房漏水，为此，嘉峪关市中大物业管理有限公司（以下简称物业公司）于2017年12月关闭暖气，其无法正常经营，故没有按期交纳房租；原告违约导致提前解除合同，其不应承担免租期内的租金及违约金；因经营餐饮必须安装风机，安装风机的洞口是经原告同意开凿的，且未破坏房屋的主体结构，原告主张修复洞口无依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月17日，中远公司（甲方）与杨国权（乙方）签订《商铺租赁预定协议书》，约定房屋租赁位置、租赁费、定金、免租期等事项，并约定在签订该协议5日内甲乙双方确定改造项目，甲方于20天内完成相关商铺内改造后交付乙方，土建改造部分除沉淀池外相关费用均由甲方承担。2014年6月15日，中远公司（甲方）与杨国权（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：乙方租赁甲方40号楼的部分一层、二层商铺用于经营雨鸣洲养生涮肉火锅餐饮，面积共计1387.76平方米（其中一层300.72平方米、二层1087.14平方米）；租赁期限为2014年6月15日至2018年12月14日，从2014年6月15日至2015年12月14日共计租金732796元，该期间为免租期（免租期不减免物业、水、电、暖等费用），2015年12月15日至2016年12月14日，年租金为488531元，2016年12月15日至2017年12月14日，年租金为561810元，2017年12月15日至2018年12月14日，年租金为674173元；租金按季度支付，第一季度租金于2015年12月1日前支付，以后的租金应当提前30日支付，逾期一个月不支付，乙方按每日应交租金的2%支付违约金，二个月不支付除承担违约金外，甲方有权解除合同，收回商铺或另行出租，租赁商铺内的设备及装饰装修无偿归甲方所有，如乙方发生任何违约，免租期内的约定无效，全部免租期间的租金按照合同约定的第一年同期租金收取；合同签订后，乙方应向甲方支付定金15万元，合同履行完毕如乙方无违约等赔偿事宜甲方予以无息退还，乙方不得主张提前退还或提前抵顶租金；乙方交纳5万元押金，如乙方延期交纳租金以及欠交电费、水费、物业费或造成甲方损失时，甲方可将相应数额从押金中扣除；自租赁期起，该商业用房及甲方提供的设备设施在国家及合同约定的保修期内应由甲方负责维修或责成供应商维护（人为损坏的除外），费用由甲方承担，保修期满后，由乙方负责维修保养；乙方自用的通风系统、监控系统、污水过滤池、燃气安装施工等由乙方负责制作安装并承担费用，但甲方须配合有关的土建并协助安装就位；乙方租赁期满后，必须恢复门头、门、窗、房屋屋面、外墙面装修前的原样，乙方拒不恢复的，甲方有权在合同履约定金中扣除相关费用。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告亦按期交纳房租2017年12月15日前的房租及其他费用。 2014年10月10日，物业公司向被告发出责令整改通知书，称被告商铺自装修施工以来，造成40号楼下6家地下室及公共墙体漏水，要求被告予以整改。2015年4月3日，物业公司再次发出整改通知，称装修及供暖期间，造成40号楼2单元门厅通地下室楼梯侧墙面及地下室公共墙体大面积渗水，责令被告整改。2017年10月23日，物业公司向杨国权发出漏水告知书，称206、217地下室墙面及室内物品均已被水浸泡，责任主体为杨国权经营的商铺，怀疑漏水是暖气管破裂所致，已配合商铺人员进行停暖，但漏水依然持续，并要求被告在2日内对漏水原因进行自检并解决漏水问题，否则于2017年12月9日对商铺进行停水、停电处理。2018年3月23日，因被告拖欠2017年12月15日以来的房租，原告向被告发出《解除合同告知函》，原告单方解除合同，并收回租赁房屋，要求被告在15天内搬空相关家具、厨房设备等。2018年4月12日，原、被告办理了商铺交还手续。在交接商铺过程中，被告确认因装修时安装风机，存在8个洞口未完成封堵。关于是否停暖的问题，被告称从2017年12月9日，物业公司对其经营的商铺停暖并间歇性停电。原告提交的供热公司开具的发票显示，2017年度至2018年度涉案商铺只交纳了过暖费。另，被告提交的照片显示，火锅店用电热器取暖。而原告称未停供暖气，经与供热公司协商，供热公司同意只收取过暖费。关于漏水原因，经原告申请，本院委托甘肃省建筑科学研究院对嘉峪关市阳光金水湾小区一期工程40号楼一层漏水原因进行了检测，2019年3月6日，甘肃省建筑科学研究院对金水湾小区一期工程40号楼一层漏水原因作出鉴定意见，经鉴定，40号楼一层漏水原因是排水槽（被告租赁房屋用于经营餐饮，地面有一排水槽）渗漏引起的。原告支付鉴定费5万元。 关于被告交纳押金及保证金抵扣相关费用问题，2014年3月17日至2015年8月7日，被告分五次向原告交纳租房押金15万元，交纳物业、水、电、暖押金5万元，被告搬离租房时剩余用电保证金14544.95元（双方同意该费用由原告与供电部门结算），上述款项共计214544.95元。原告认为下列款项应从押金及保证金中扣减：1.原告为被告垫付的住宅按揭贷款14954.38元；2.电费3245.74元；3.杨国权住宅物业费7310元；4.商铺物业费11111元；5.过暖费2983.8元。被告同意将原告垫付的住宅按揭贷款14594.38元、电费3245.74元从押金及保证金中扣除，但认为物业费系物业公司收取的费用，与原告无关，不同意扣减，且原告擅自停暖，其不应支付过暖费。 本院认为，关于漏水原因，根据甘肃省建筑科学研究院的检验报告，房屋漏水系排水槽导致，虽双方对该检验报告有异议，经审查，检验机构具备相关资质，鉴定程序合法，依据充分，且双方亦未提出足以反驳或推翻的证据及法定事由，该检验报告依法应予采信。关于排水槽的施工问题，因双方签订的《商铺租赁预定协议书》约定由原告方施工，原告亦未举证证明排水由被告施工，且第一次开庭原告未明确否认排水槽由其施工，故本院认定排水槽由原告施工。关于房屋漏水维修责任，根据双方签订的租赁合同6.1条约定，在国家及合同约定的保修期内应由出租方维修或责成供应商维护（人为损坏的除外），费用由出租方承担。因双方在合同中未约定保修期，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期为2年。庭审中原告表示在2014年就知道房屋漏水，据此，商铺漏水的维修责任应由原告承担。关于2017年12月份是否停暖的问题，综合物业公司向被告发出的告知书、供热公司只取过暖费的事实及被告提交的照片，可以认定因漏水影响到了商铺的正常供暖，并进而影响到了火锅店的正常经营。综上，由于排水槽系原告施工，在发现漏水后原告应及时维修或责成建筑商维修，但 原告未能及时维修，影响到了被告的正常经营，原告已构成违约，且原告违约与被告未能及时交纳房租及导致解除合同有关，故应相应减少被告交纳的租金。关于被告欠交原告的租金数额，原告主张被告欠付2017年12月15日至2018年4月12日租金216105元，被告无异议，本院予以确认。由于被告未及时支付上述租金，亦已构成违约。原告主张被告应支付2014年6月15日至2015年12月14日免租期的租金732796元。本院认为，由于被告有违约行为，按合同约定应承担免租期内的租金，但免租期内的租金全部由被告承担有失公允，且提前解除合同原告有相应责任，故免租期的租金按尚存租赁天数和扣除免租期的租赁天数折算支付。本案中，扣除免租期被告的租赁天数为1095天，双方于2018年12月14日提前245天解除合同，尚存租赁天数占扣除免租期租赁天数的比例为22.37%（245天÷1095天），经折算免租期内的租金为163926.47元（732796元×22.37%）。被告共欠原告租金和免租期内的租金380031.47元（216105元+163926.47元）。由于原告违约在先，应相应减少被告应付的租金。根据双方的违约情况及过错程度，本院认定原、被告分别应承担55%和45%的责任，据此，被告应向原告支付的房租及免租期内的租金为171014.16元（380031.47元×45%）。因原告违约在先，原告主张逾期交纳房租的违约金9944元，本院不予支持。关于押金、电费保证金抵扣物业等费用的问题，因双方已解除合同，相关费用可以用押金、保证金抵扣，被告同意用押金扣减垫付的银行按揭款14954.38元及电费3245.74元，本院予以确认。因签订商铺租赁合同时约定被告交纳电费、水费、物业费押金5万元，该押金就是为了保证被告能及时交纳物业费等费用，故商铺物业费14357元应予抵扣。关于原告主张杨国权住宅物业费用押金抵扣的问题，因杨国权住宅物业费与租赁商铺时交纳的5万元押金无关，该费用不予抵扣。关于过暖费2983.8元，因2017年度至2018年度供暖期间商铺由被告占有使用，该费用应由被告承担，并从押金中扣减，上述可以抵扣的费用合计为32294.92元（14954.38元+3245.74元+11111元+2983.8元）。在扣除上述费用后，原告应退还被告押金、保证金182250.03元（214544.95元-32294.92元），该费用抵顶被告应支付的房租后，被告已不欠原告房租，故原告主张被告支付房租的诉请，本院不予支持。关于原告主张对排风口及漏水部位进行维修的问题，根据合同法第二百二十三条第一款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。合同约定租赁房屋用于经营火锅店，无通风及排水设施被告将无法正常经营，且合同中约定通风系统、污水过滤池由被告制作安装并承担费用，原告须配合有关的土建并协助安装就位，故应认定原告同意增设通风和排水设施，且合同亦未约定合同到期或解除后，由被告将通风及排水设施恢复原状，故原告主张修复漏水部位及排风口的诉请，本院亦不予支持。关于鉴定费的分担，由于房屋漏水并非被告造成，该费用应由原告负担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回嘉峪关中远房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费13388元，由嘉峪关中远房地产开发有限公司负担；鉴定费50000元由嘉峪关中远房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审 判 长  戴吉爱 人民陪审员  李 蓉 人民陪审员  廖小群 二〇一九年八月七日 书 记 员  赵建霞