河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3575号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡娟，女，1983年2月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：安承权，吉林仁祐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王振华，男，1979年5月24日出生，汉族，住河北省遵化市。被上诉人（原审被告）：高红莉，女，1978年6月25日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。二被上诉人委托诉讼代理人：刘健，河北尚乾律师事务所律师。原审第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊镇中赵甫村东南。法定代理人：宋某，董事长。委托诉讼代理人：于永超，男，1991年9月4日出生，满族，住河北省承德市平泉县，系该公司员工。上诉人胡娟因与被上诉人王振华、高红莉及原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人胡娟上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：上诉人在履行合同过程中，因限购政策丧失购房资格，无法完成贷款申请，应按照不可归责于双方当事人事由的原则，解除房屋买卖合同，一审判决认定被上诉人违约，并承担违约责任，没有事实和法律依据；二被上诉人向一审法院提交的2017年1月30签署的授权委托书，是伪造的。被上诉王振华、高红莉公司辩称，双方签订的房屋买卖合同系在限购政策之前，且双方均按照合同约定履行了合同义务，上诉人在限购政策之前向被上诉人支付了首付款，在限购政策出台后依然向被上诉人支付购房款，说明被上诉人是能够且愿意继续履行合同的，双方已办理了房屋交接手续，上诉人对房屋进行了装修，按照法不溯及既往的原则，该房屋买卖合同不受限购政策的调整，同时双方也约定了上诉人无法批贷的情况下，应当自行筹集支付剩余房款，上诉人应按约定继续履行合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。三河市顺心置地房产经纪有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。胡娟向一审法院起诉请求，1、请求法院判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》、《补充协议》。2、判令二被告退还原告支付的房款1090000元并赔偿利息43600元。3、判令被告双倍返还定金300000元。4、判令被告赔偿中介费71400元。5、判令被告承担本案诉讼费。王振华一审法院反诉请求，1、请求法院判令被告继续履行反诉原告与反诉被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，反诉被告支付房屋尾款1090000元并支付违约金（自2018年12月5日起至实际给付之日止，每日按房屋总价款万分之五标准计算）；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年4月22日，本诉原告（反诉被告）胡娟与本诉被告王振华（反诉原告）经本诉第三人(反诉第三人）顺心置地房产经纪公司中介服务签订《房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》、《补充协议》各一份，合同约定，本诉被告将其所有的坐落于河北省廊坊市大厂回族自治县福泰花园第0002幢1单元302号商品房出售给本诉原告，建筑面积90.69平方米，总房款2180000元，乙方（胡娟）于2017年4月22日向甲方（王振华）支付定金人民币150000元。乙方于2017年4月25日将首付款1000000元（包含定金150000元）支付甲方。国家规定标准：首付款为总房款的50%，于签订合同之日起三个月内补齐。甲方在取得房产证7日内办理完毕解除抵押登记手续。甲、乙双方应于还款解押后7个工作日内共同办理贷款申请手续。买受人（胡娟）拟贷款金额1090000元。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。甲方取得房本后配合乙方过户到指定人名下（胡胜），受不可抗力影响，乙方贷款未批，甲方配合全款公证（三个月内完成过户）到指定人名下。《补充协议》第三条违约责任约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”《居间服务合同》及《交易服务代理合同》约定，居间服务费、过户服务费、贷款服务费、评估服务费共计71400元，由乙方支付第三人。合同还约定了其他条款。合同签订后，2017年4月22日，本诉原告按照合同约定向本诉被告高红莉支付购房定金150000元，2017年4月24日，本诉原告向本诉被告高红莉支付购房款450000元，同一日案外人胡胜向本诉被告高红莉支付购房款400000元，2017年7月20日，本诉原告向本诉被告高红莉支付购房款90000元，以上房款共计1090000元。2017年4月26日，本诉原、被告办理了房屋钥匙、电卡等交接手续。2017年5月16日，本诉被告王振华将案涉房屋全部贷款结清。2018年11月28日案涉房屋取得不动产权证书，证书号：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0037177号。本诉原告胡娟已经将涉案房屋装修。另查明，2017年1月30日，本诉被告王振华与本诉被告高红莉签订《委托书》一份，委托本诉被告高红莉办理案涉房屋产权登记、出售、过户及款项收取等相关事宜。2017年3月16日，本诉原告胡娟与案外人胡胜离婚。再查明，2017年6月6日，河北省廊坊市大厂回族自治县人民政府办公室出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定，“非本县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房【含新建商品住房和二手住房】。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。”一审法院认为，本诉原告胡娟与本诉被告王振华通过本诉第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司居间服务签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按照合同约定恪守履行。《房屋买卖合同》及《补充协议》系政府出台限购政策前签订，且上述限购政策未表述对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，本案双方当事人的房屋买卖行为，不受此后发布实施的限购政策调整。本诉原告在庭审中陈述，因房价下降，贷款批贷额度降低，达不到1090000元，导致无法履行合同，根据合同约定，本诉原告应自行筹齐剩余房款并支付给本诉被告。故对本诉原告提出的诉讼请求，本院不予维护。对于反诉原告王振华提出要求反诉被告胡娟继续履行合同并支付房屋尾款1090000元的诉讼请求，本院予以维护。反诉被告胡娟应继续履行合同义务，向银行办理贷款手续，向反诉原告王振华支付购房尾款1090000元。如银行贷款额度不足或贷款未批，反诉被告胡娟应自行筹齐尾款支付反诉原告。反诉被告胡娟在案涉房屋取得不动产权证书后未按照合同约定履行贷款并支付购房尾款义务，已经构成违约，应承担相应违约责任。合同约定的违约金标准过高，本院对违约金数额根据案件事实予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决：一、反诉原告王振华、反诉被告胡娟、反诉第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司于2017年4月22日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，各方当事人继续履行；二、反诉被告胡娟于本判决生效之日起七日内办理案涉房屋贷款手续，给付反诉原告王振华购房尾款1090000元，反诉原告王振华、反诉第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司予以配合、协助；如反诉被告胡娟未按上述期限办理贷款手续或贷款未获批准，反诉被告胡娟应于逾期之日或贷款未批之日起三日内自筹资金将购房尾款1090000元支付反诉原告；如反诉被告胡娟贷款额度不足，应于贷款下发之日起三日内自筹资金将剩余购房款支付反诉原告；三、反诉被告胡娟于本判决生效之日起三日内给付反诉原告王振华违约金（以1090000元为基数，自2018年12月8日起至本判决确定履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；四、驳回本诉原告胡娟的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取8595元，反诉案件受理费减半收取7305元，两项合计15900元，由本诉原告胡娟负担，于本判决生效之日起三日内交纳。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系限购政策出台前签订，该限购政策未表述对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，上诉人与被上诉人的房屋买卖行为，不受此后发布实施的限购政策调整，上诉人关于其受限购政策影响，已无购房资格，房屋买卖合同无法继续履行的上诉理由，不能成立，本院不予支持。双方当事人约定了多种购房款给付方式，上诉人如无法以银行贷款方式履行给付购房款的义务，应按合同约定，自行筹齐款项给付剩余购房款，上诉人未履行上述付款义务，已构成违约，一审判决依据案件实际情况，对被上诉人主张的违约金，部分予以支持，理据充分，本院予以维护。上诉人主张被上诉人向一审法院提交的2017年1月30签署的授权委托书是伪造的，但未举证证明《房屋买卖合同》及《补充协议》非被上诉人王振华签订，二被上诉人亦未对《房屋买卖合同》及《补充协议》中签名的效力提出异议，上诉人该主张，不影响上述合同的效力，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14610元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二〇一九年八月二十八日法官助理叶振平书记员于盟佳