广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终788号上诉人（原审原告）：张杰，女，1989年8月12日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：李刚(张杰丈夫)，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：尚秀海，广东易春秋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭转兴，女，1980年7月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄浩文，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼明福，广东昌联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡剑樟，男，1988年7月10日出生，汉族，住广东省怀集县。被上诉人（原审被告）：中山市中房置业房地产代理有限公司，住所地广东省中山市南头镇滘心路石坎街145号,统一社会信用代码91442000MA4WYQGM15。法定代表人：王远玟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭健炜，男，该公司业务经理。上诉人张杰因与被上诉人谭转兴、蔡剑樟、中山市中房置业房地产代理有限公司（以下简称中房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初11519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判蔡剑樟、谭转兴共同立即双倍返回定金200000元，赔偿律师费损失10000元，赔偿居间服务费损失6700元，中房公司承担连带责任。事实和理由：一、蔡剑樟、谭转兴是代理法律关系，即使是表见代理也产生代理后果。本案合同卖方是蔡剑樟。1.涉案买卖合同明确写明蔡剑樟、谭转兴之间是代理。2.蔡剑樟给谭转兴出具的授权委托书就是代理，若是“转售”就无需另外出具授权书，谭转兴以自己名义出售即可。3.根据一审庭审时二人关于蔡剑樟同意谭转兴找买方、任何买方都可以、由谭转兴以蔡剑樟的名义去和谭转兴找的买方签订合同、由蔡剑樟去履行合同承担后果的陈述，蔡剑樟、谭转兴约定的“转售”内容就是代理。4.蔡剑樟、谭转兴主张“转售”，并主张张杰接受“转售”同意为其避税，应该由蔡剑樟、谭转兴举证证明，蔡剑樟、谭转兴无证据证明，其主张不应该成立。5.蔡剑樟、谭转兴拒不出示其掌握的证据原“商品房预售合同”、“授权委托书”等，应该按张杰的陈述进行认定。6.假设蔡剑樟、谭转兴之间的代理存在争议，则本案表见代理也是成立的。蔡剑樟授权谭转兴“转售”，谭转兴以代理人身份、以蔡剑樟名义行事，相对人有理由相信谭转兴有代理权，表见代理成立，后果由蔡剑樟本人承担。二、蔡剑樟、谭转兴违约。1.本案合同约定的履行期限是出证20日，不是领证20日，蔡剑樟、谭转兴违返了该约定。该内容由具备丰富专业知识和经验、技术的中房公司手写，不可能出现笔误。且本案合同是中房公司提供的格式合同，蔡剑樟、谭转兴、中房公司之间有着共同的利益利害关系，应当按照不利于该一方的解释进行认定。2.本案合同约定的出证20日是2017年年末。蔡剑樟、谭转兴承诺出证20日履行本合同的时间是2017年年末，是依据蔡剑樟与开发商签订的预售合同约定的出证领证时间确定的，蔡剑樟、谭转兴拒不出示其掌握的原“商品房预售合同”、“授权委托书”等，应当按照张杰的陈述进行认定。3.蔡剑樟避而不见，找不到人，故意不去办证领证，谭转兴也起诉了蔡剑樟，蔡剑樟违约。蔡剑樟未按其与开发商签订的预售合同约定办证领证，构成违约。由于蔡剑樟违约，谭转兴才起诉蔡剑樟，必然导致本案违约。微信聊天记录证明违约一方明确告知张杰不履行和不能履行涉案合同，构成违约。4.蔡剑樟、谭转兴提供的领证时间的证据是当事人陈述和未出庭作证的证人证言，是片段的断章取义，是开庭后才提交的，不能作为本案认定领证时间的依据。假设此片段证据可以作为证据，则蔡剑樟8月不去领证，10月30日才领证也是违约的。5.假设开发商迟延通知蔡剑樟领证，也不影响本案蔡剑樟向张杰承担违约责任。6.蔡剑樟、谭转兴隐瞒张杰两人之间的买卖关系属违约，但该事实不影响涉案合同效力，不影响蔡剑樟、谭转兴向张杰承担违约责任。三、涉案买卖合同已经合法解除，合同解除与否不影响蔡剑樟、谭转兴承担本案违约责任。蔡剑樟、谭转兴故意隐瞒转售的事实，隐瞒避税的严重违法行为，违反原预售合同和本案买卖合同出证20日的约定，蔡剑樟故意躲避、找不到人，故意不去办证领证，蔡剑樟、谭转兴产生诉讼，蔡剑樟、谭转兴以自己的行为和证言表明不履行合同，构成严重违约或预期违约。张杰也多次催促蔡剑樟、谭转兴履行合同，多次提出解除合同，张杰解除合同合法，蔡剑樟、谭转兴也同意了解除合同，蔡剑樟、谭转兴用自己的行为表明对张杰的解除合同不提异议。四、张杰善意，不知道蔡剑樟、谭转兴、中房公司之间的避税行为，本案房屋买卖合同合法有效。五、请求法院将蔡剑樟、谭转兴、中房公司之间避税的违法行为、中房公司违法经营的行为移送相关机关处理。六、请求二审法院依法调取蔡剑樟、谭转兴另案诉讼材料，以证明蔡剑樟、谭转兴违约，蔡剑樟、谭转兴恶意串通损害张杰利益的事实。谭转兴二审辩称，一、谭转兴、蔡剑樟以及张杰之间的转卖行为合法有效，不存在隐瞒房产现状的情形，谭转兴未违约。1.在张杰购买涉案房屋时，谭转兴、中房公司已向张杰出示涉案房产备案登记表等资料，也向张杰详细说明了涉案房产的产权现状，各方也在买卖合同中对房产现状进行了详细注明。因此，张杰在购房时对涉案房产的现状是知悉的，谭转兴未作隐瞒。蔡剑樟已明确同意谭转兴将涉案房产转卖给张杰，并承诺予以配合，至于蔡剑樟、谭转兴之间是转卖还是代理，并不影响房产顺利过户给张杰。2.合同约定过户税费由张杰负担，谭转兴出于为张杰节省税费的目的，与张杰协商一致后，直接由蔡剑樟过户给张杰，有利于张杰，属合法避税，并不违法。二、涉案房产产权未故意延期领取，谭转兴未违约，不应承担违约责任。1.办证的时间控制权不在于业主，而在于国土部门及开发商，故产权证的办理时间具有不确定性。故合同中注明的出证后20个工作日应指实际领取产权证之日。2.开发商一直未将产权证的办理进度告知蔡剑樟，各方也不清楚什么时间可领证，蔡剑樟于2018年10月30日找开发商交涉，开发商才将产权证发给蔡剑樟，并非由于蔡剑樟怠于领证导致延期。而蔡剑樟、谭转兴之间的诉讼说明谭转兴一直在积极履行合同。三、涉案房产并无交易障碍，合同目的可以达成，张杰请求解除双方合同不符合事实和法律规定，双方应继续履行合同。综上，一审判决查明事实清晰，适用法律正确，判决合法合理，应当予以维持。蔡剑樟二审辩称，蔡剑樟没有失踪，只是家里有事在忙，蔡剑樟把电话交给了其助理，可能助理没有注意到来电。蔡剑樟一直都在老家，可能地处偏僻，蔡剑樟收到传票后已经积极到法院处理案涉房屋的纠纷。但蔡剑樟在一审前一直不知道存在涉案纠纷的。其实对方通过百度是可以搜到蔡剑樟的联系方式的。蔡剑樟是急着用钱才卖房的，所以不会找不到人。综上，一审判决正确。中房公司二审辩称，中房公司同意谭转兴的答辩意见。中房公司确实一直联系不上蔡剑樟。后来蔡剑樟主动联系中房公司，中房公司即积极联系各方，但这时张杰已经起诉了，中房公司也让业主积极拿证，但因为拿证手续多，经市国土局、国土分局、开发商等多个环节，时间上不受中房公司控制。张杰于2018年9月11日向一审法院起诉请求：1.判令谭转兴双倍返还定金200000元；2.判令谭转兴赔偿律师费损失10000元；3.判令谭转兴赔偿居间服务费6700元；4.中房公司对谭转兴前述债务承担连带责任；5.若蔡剑樟承认其与谭转兴有授权关系，则请求判令蔡剑樟与谭转兴共同对上述债务承担法律责任。一审庭审中，因张杰以房屋买卖合同及居间合同一并提起本案诉讼，一审法院于2018年9月19日向其进行释明，张杰后明确仅以房屋买卖合同纠纷为由提起本案诉讼。张杰在第一次庭审时再次向一审法院明确其诉讼请求：1.谭转兴、蔡剑樟共同双倍返还定金、赔偿律师费、居间服务费等损失；2.中房公司则对谭转兴、蔡剑樟前述责任承担连带清偿义务。一审法院认定事实：位于中山市南头镇××大道东××锦绣东方家园××房【不动产证书：粤（2018）0053239、建筑面积76.27平方米】于2018年3月14日登记权利人为蔡剑樟，同日登记抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山南头支行【他项权证号：粤（2018）中山市不动产证明第0026722号】，涉案债务（按揭贷款）履行期限自2014年7月21日起算。2017年11月15日，谭转兴与张杰以及中房公司共同签订《房地产买卖及居间合同》1份，合同部分约定：一、谭转兴将蔡剑樟名下位于中山市南头镇××大道东××锦绣东方家园××房以670000元转让给张杰，双方确定涉案房产现仅办理合同备案；买卖双方均清楚物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售；二、成交价670000元，成交价不因测绘的变化而变化，且包括卖方已支付的住宅专项维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网络等设施涉及初装开通费、入住费、双方约定交付的附属设施、装修装饰等相关物品价值。第一部分房款为定金100000元，买方于签订合同当日支付定金100000元，第二部分房款为570000元，买方通过银行按揭方式付款，其中，370000元房款由买方凭借个人收入、信用、工作等情况及银行要求申请银行贷款支付给卖方，买方另于银行同意卖方房产扣款赎楼日（且买方贷款批复前提下）7日内向卖方支付部分房款200000元，用于卖方办理赎楼，卖方应于银行同意扣款赎楼日之前7日内告知买方准备赎楼款；三、买卖双方于银行给买方出具贷款承诺书（且同时满足卖方已赎楼并办妥注销抵押登记的条件）之日起5个工作日内办理物业递件过户手续，办理房屋过户的申报价格由费用支付方决定，另一方不得有异议，并于国土相关部门通知之日起三个工作日办理缴纳税款及领取买方新证的手续。买方领取新证当日，买方须积极按相关部门的手续进程办理按揭抵押放款手续，不得借故拖延，以确保卖方收到全部银行按揭款；四、卖方须在过户当天将房产交付买方使用，并履行水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网络、装修装饰、附属设施设备、相关物品清单、钥匙等交接手续；五、卖方保证对物业享有完整所有权，能完全支配及处理。转让之前产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押、查封等事宜，卖方应在递件过户前清理完毕。保证转让后买方无需负责，否则视为卖方违约，卖方必须承担由此引起的一切法律责任。买卖各方中任一方代理人签字，则代理人须对其已获得的授权承担真实、有效、完整的保证义务；若代理人无代理权、超越代理权、滥用代理权，导致房屋买卖合同无效或无法履行时，在合同签字的代理人应按合同第十一条约定承担违约责任；本条款为独立条款，即使合同及其他文件因买卖双方任何一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效；六、居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认双方在签订合同时各自向居间方支付成交总价1%作为本次交易的服务费；七、如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，卖方有权再将房产转让予任何人，卖方不得再向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额居间服务费，并承担居间方因追讨服务费而产生的诉讼及律师费用。如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方的损失，买方不得再向卖方进一步赔偿或迫使卖方履行合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额居间服务费，并承担居间方因追讨服务费而产生的诉讼及律师费用。如因合同约定的违约情形引发诉讼时，违约方承担守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿等费用，并赔偿因交易所产生的费用；八、备注条款（手书）：该房还未出房产证，买卖双方于出证后20个工作日内办按揭申请，全部交易过程中买卖双方税费由买方支付，居间方已告知买卖双方本次交易流程、风险。《房地产买卖及居间合同》抬头卖方处载明为蔡剑樟，代表人为谭转兴，但该合同最后签名确认处仅谭转兴在卖方一栏签名捺印，张杰在买方一栏签名捺印，中房公司在居间人一栏盖章，蔡剑樟未签名或捺印。同日,张杰通过其尾号为5687的中国邮政储蓄银行账户向谭转兴尾号为8668的中国建设银行账户转账汇入100000元。谭转兴亦于当日签名捺印出具收款收据，确认收取张杰购房定金100000元，中房公司于同日出具收据确认收取张杰居间服务费6700元。不动产登记资料查询结果证实涉案房产于2018年3月14日登记办证，蔡剑樟于2018年10月30日从开发商处领取不动产权证书。张杰以谭转兴、蔡剑樟、中房公司隐瞒房产现状及转售等构成违约为由于2018年9月11日诉至一审法院，提出前述诉讼请求。张杰与广东易春秋律师事务所所于2018年9月5日签订《民事委托代理合同》，张杰委托该所指派律师尚秀海代理本案一审诉讼，双方确定一审律师代理费10000元。同日，广东易春秋律师事务所出具广东增值税普通发票确认收取律师费10000元。一审法院另查明：张杰于2018年9月12日通过微信聊天以谭转兴、中房公司未按期履行合同为由提出要求解除合同、双倍返还定金等，谭转兴、中房公司则以不动产权证书未取得为由抗辩，并再次重申双方应继续履行合同。蔡剑樟领取不动产权证书后，谭转兴、中方公司通过微信方式告知张杰双方可继续履行合同，并敦促张杰按合同约定事项提供资料办理贷款审批手续。张杰后未提供资料办理贷款审批手续，蔡剑樟、谭转兴、中房公司则确认蔡剑樟现正办理提前还贷及注销抵押手续。蔡剑樟另确认其出具授权委托给谭转兴出售涉案房产，其对谭转兴将房产出售给张杰不持异议，且同意并实际开始协助履行相关手续。谭转兴在一审庭审中明确表示张杰可按合同约定继续履行合同，但张杰明确表示不再履行合同。谭转兴、蔡剑樟、中房公司另提供领取不动产权证书时现场照片及视频，照片及视频证实蔡剑樟于2018年10月30日领取不动产权证书，且其他人员大部分于2018年8月、9月、10月期间领取不动产权证书。一审法院再查明：蔡剑樟与谭转兴于2017年8月1日经中房公司居间签订《房地产买卖及居间合同》1份，蔡剑樟将其名下前述涉案房产以500000元转让给谭转兴，双方约定房款包括定金100000元、第二部分房款400000元（350000元通过银行按揭贷款方式支付、50000元现金于办理递件过户并取得回执当日支付），双方确认涉案房产未办妥不动产权证书，双方商定自领取产权证书之日起30个工作日内办理银行按揭贷款（若房产处于抵押状态，卖方承诺于领证之日起25个工作日内赎楼、注销抵押等，注销抵押后15天内配合买方办理银行按揭贷款手续），双方亦商定蔡剑樟同意谭转兴将涉案房产过户至指定人员名下。谭转兴于2018年9月10日以房屋买卖合同纠纷为由将蔡剑樟诉至一审法院，请求判令蔡剑樟继续履行房地产买卖合同，蔡剑樟向中国工商银行股份有限公司中山南头支行清偿贷款本息及注销抵押等。经一审法院主持谭转兴、蔡剑樟达成调解，双方确认继续按照前述合同约定条款继续履行【案号：（2018）粤2072民初11417号】。一审法院认为，《房地产买卖及居间合同》经张杰、谭转兴以及中房公司三方协商一致后签名盖章确认，各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性要求，应属合法有效。虽然双方签订合同时涉案房产仍备案登记在蔡剑樟名下，但蔡剑樟与谭转兴签订房地产买卖合同，蔡剑樟将涉案房产转让给谭转兴并认可其可另行转售或过户至第三人名下，蔡剑樟现当庭重申确认转售行为，并经法院主持由蔡剑樟与谭转兴签订调解协议确定双方继续履行合同。同时，涉案合同载明内容包括备案登记表、房产现状描述等可以认定张杰在签订合同时知晓涉案房产备案登记在蔡剑樟名下。可见，蔡剑樟现作为涉案房产的登记权利人认可谭转兴转售行为，张杰对谭转兴转售房产情形知晓并认可，谭转兴、中房公司不存在隐瞒房产现状的情形。因此，即便谭转兴与张杰签订合同时涉案房产并非登记在谭转兴名下，但因交易各方均知情并予以确认，涉案房产当时权利瑕疵或限制可通过后续交易行为予以解除，故双方签订的房屋买卖合同有效，对张杰、谭转兴、中房公司发生约束力。张杰不得以谭转兴、中房公司隐瞒事实为由主张其构成违约，亦不能据此要求其承担违约责任。虽然涉案房产备案登记在蔡剑樟名下，涉案合同抬头一栏书写卖方为蔡剑樟，但蔡剑樟对合同未签名或捺印等方式确认，亦未收取从张杰收取任何款项，现张杰未提供证据证明蔡剑樟参与合同签订及履行的情形，故蔡剑樟并非涉案合同的交易相对方，该合同相关约定对蔡剑樟不发生约束力。因中房公司于买卖合同中仅提供居间交易服务，并非买卖合同的相对方，亦没有证据证明谭转兴与中房公司之间存在恶意串通等情形，故张杰不能基于房屋买卖合同向中房公司主张权利。涉案合同约定“该房还未出房产证”及“买卖双方于出证后20个工作日内办按揭申请”，虽然前述内容书写为“出证后”开始计算履行义务期限，但涉案房产为初始登记，不动产权证书由政府部门登记后经第三方领取后方可交付给登记业主，业主不能直接从政府部门直接领证，故按交易惯例及合同的其他条款约定，上述内容应属笔误，应理解为领取不动产权证书之日开始计算。蔡剑樟于2018年10月30日领证后，谭转兴、中房公司立即通知张杰办理相关按揭申请手续，但因张杰以解除合同为由予以拒绝，故谭转兴、中房公司不构成违约。张杰另称谭转兴、中房公司一直拖延未领证已构成违约。一审法院认为，不动产登记资料查询结果显示涉案房产于2018年3月14日登记办证，但上述日期不等同于蔡剑樟或谭转兴实际领取不动产权证书的实际日期。政府部门登记日期与实际发证时间之间必然有间隔期，同时，办证及领证等均由开发商负责办理，开发商从政府部门领取产权证书后再实际发放给登记业主亦必然存在间隔期限。因此，谭转兴仅须在房产登记后在合理期限内通知张杰即可。虽然蔡剑樟于2018年10月30日才领证，但微信聊天记录以及另案起诉状等证据显示谭转兴自涉案房产办理登记起至2018年9月10日提起另案诉讼为止一直未能确认涉案不动产权证书于何时可领取，且张杰未提供其他证据证明谭转兴存在明知在上述期限内可领证而故意拖延的情形，显然，谭转兴于上述期限内本人或未催告蔡剑樟领证等不构成拖延，仍处于合理期限内。另，谭转兴在得知可领证后已立即通知蔡剑樟并以诉讼方式主张权利，双方亦于2018年10月30日达成调解并由蔡剑樟领证，故谭转兴已积极履行其合同义务，前述行为证实谭转兴不构成刻意拖延的情形。综上，谭转兴在履行“买卖双方于出证后20个工作日内办按揭申请”约定的义务中不构成违约，无须承担违约责任。因谭转兴不构成违约，现张杰无理由要求解除合同，故张杰无权要求谭转兴双倍返还定金、赔偿律师费、居间服务费等。因此，张杰的诉讼请求，于法无据，一审法院依法予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回张杰的诉讼请求。案件受理费4550元，减半收取为2275元，由张杰负担（已交）。本院二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。二审审理过程中，中房公司称：根据我方工作人员微信记录反映，张杰方最早是在2018年5月25日开始联系我方催促谭转兴办证；我方工作人员每月联系业主跟进办证进度，因为2018年7月底开始有1周联系不到蔡剑樟，因此联系谭转兴沟通，并约张杰过来沟通协调。而张杰则称：2015年5月前中介公司就告知我方，谭转兴称联系不到蔡剑樟，说蔡剑樟出国了。蔡剑樟、谭转兴称：涉案房屋现在还是蔡剑樟名下，在另案中被谭转兴查封了，但谭转兴已经向法院提交解封申请，蔡剑樟也向银行申请了提前还贷，现涉案房屋没有人使用。谭转兴并称涉案合同现在没有履行障碍。除上述事实外，一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。围绕张杰的上诉，现本案二审争议焦点有二，一系合同相对人即交易出卖方的认定问题，二系合同能否解除问题。一、关于各方争议的合同相对出卖方认定问题张杰主张合同约定卖方系蔡剑樟，蔡剑樟当时出具授权委托书出售房屋，蔡剑樟及谭转兴存在隐瞒两人之间房屋买卖合同关系的行为。而谭转兴、蔡剑樟及中房公司则称卖方系谭转兴，签约时张杰清楚房产现状，合同落款签名系谭转兴、收款也系谭转兴，谭转兴系出于避税目的才在合同中约定卖方为蔡剑樟。对此本院认为：首先，从形式上看，签订于2017年11月15日的房地产买卖合同，抬头明确记载卖方为蔡剑樟，谭转兴仅系卖方的“代表人/代理人”身份，并代表卖方签名确认。上述事实反映，谭转兴在与张杰签订涉案合同时系以蔡剑樟的名义进行的，该行为在外观表象上符合民事代理的法律特征。其次，谭转兴、蔡剑樟及中房公司均称张杰签约时明知涉案房屋出卖方并非合同约定的蔡剑樟，而系谭转兴，并称合同条款及谭转兴收款行为即能证实签约时足以证实张杰知悉该事实。本院认为，第一，涉案合同第五条关于“买卖双方均清楚该物业的状况及其他种类情形，且确认该物业是以现状出售”以及备注条款中关于“居间方已告知买卖双方本次交易流程、风险”的条款，虽能反映张杰在签约时清楚涉案房屋建筑现状及蔡剑樟未从开发商处取得房屋权属证书的情况，但未能证明签约时谭转兴、中房公司已向张杰披露蔡剑樟与谭转兴之间的房屋买卖合同关系以及谭转兴并非蔡剑樟委托代理人而系向张杰转让涉案房屋的真实出卖方的情况。第二，张杰于签约当天向谭转兴银行账户转账支付定金100000元，以及谭转兴于当天出具收据确认收取该部分款项行为，也并不足以必然排除张杰系基于合同约定谭转兴作为出卖人的代理人而向其支付款项的情形，即张杰付款及谭转兴收款的行为并不能当然证明张杰当时已知悉谭转兴系涉案房屋的真实出卖方。第三，谭转兴、中房公司并未提交证据证实其两方在签约时已向张杰披露蔡剑樟与谭转兴之间的房屋买卖合同关系以及谭转兴所称其系出于避税目的而在合同中约定卖方系蔡剑樟的情况，应承担举证不能的法律后果。综上，本院对谭转兴、蔡剑樟及中房公司关于张杰在签约时知悉谭转兴系房屋真实出卖方的主张不予采纳。再次，张杰主张签约时蔡剑樟有出具授权委托书同意谭转兴代为出售房屋。虽然谭转兴、蔡剑樟及中房公司对此予以否认，且本案中各方均未提交由蔡剑樟出具的同意谭转兴以蔡剑樟的名义出售涉案房屋予第三方的书面授权委托书，但本院认为，从蔡剑樟一审庭审中陈述其同意谭转兴转售房屋给第三方，并确认“我方有出具同意谭转兴转售给第三方”，以及蔡剑樟、谭转兴在两人签订的二手房买卖合同中特别约定“卖方同意买方可过户到指定人员名下”的具体案情，结合蔡剑樟、谭转兴签订合同时蔡剑樟尚未取得房屋权属证书以及谭转兴与蔡剑樟的上述内部约定实质具有避税目的性质情形，本院认为，蔡剑樟、谭转兴的自认陈述及合同中的相关约定已足以证实蔡剑樟委托谭转兴对外以蔡剑樟的名义将涉案房屋转售予第三方购房者系蔡剑樟与谭转兴之间的真实意思表示，即谭转兴在本案中以蔡剑樟的代理人身份与相对人张杰签订房屋买卖合同符合蔡剑樟对谭转兴的内部允诺范围之内。因此，谭转兴在本案中以蔡剑樟代理人身份对外从事的涉案民事行为，可以认定属于蔡剑樟在内部约定中同意的事项，且谭转兴并无充分举证证实其已向张杰披露合同的实际出卖人即真实相对方是谭转兴而并非是蔡剑樟，本院采纳张杰认为签订合同时谭转兴是代理蔡剑樟出卖房屋，其不知悉实质是转售的主张，故本院认定谭转兴在本案中以蔡剑樟名义实施的民事法律行为相应的法律后果应直接由蔡剑樟承担。综上，本院认为蔡剑樟系与张杰订立房地产买卖合同关系的合同相对方。蔡剑樟与张杰于2017年11月15日签订房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于合同能否解除问题张杰主张，签约时卖方保证2017年底涉案房产产权证即能办妥，而卖方现未按合同约定在出证后20个工作日内办理按揭手续构成违约，且存在隐瞒行为，要求解除合同。对此，本院经查认为：（一）张杰主张签约时谭转兴、中房公司保证2017年底涉案房产产权证即能办妥。但涉案房地产合同备注条款中仅载明“该房还未出房产证”、“买卖双方于出证后20工作日内办按揭申请”，未载明上述出证时间承诺，谭转兴、中房公司否认曾作出该承诺，而张杰也未进一步提交证据证实其主张，故本院对此不予采信。（二）对于合同中约定的“买卖双方于出证后20工作日内办按揭申请”，中房公司、谭转兴均称此处的“出证”系中房公司工作人员的笔误，应理解为“领证”，但两方均未提交证据予以证实其主张。而张杰对此予以否认并认为“出证”系指房地产机关作出不动产权证。本院认为，由于争议的“出证20工作日内办按揭申请”条款系由中房公司工作人员手写的三方特别约定，而中房公司作为提供房地产中介服务、房地产信息咨询服务及负责商品房销售的专业机构，具备丰富的房地产居间交易经验，其对于“出证”和“领证”两者内涵上的区别及履行过程中的差异，理应知悉及确定。在中房公司、谭转兴未举证证实此处为笔误且三方当时真实意思表示为“领证”而并非“出证”的情况下，本院对中房公司、谭转兴上述主张亦不予采信。（三）经查涉案房屋的产权登记出证时间为2018年3月14日，按照合同约定，买卖双方应于此后20个工作日内向银行提出按揭申请。但从本案各方当事人庭审中陈述可知：张杰最迟于2018年5月25日开始已多次联系中房公司相关工作人员催促卖方办证，而中房公司称该期间存在无法联系蔡剑樟的客观情况。此后中房公司组织谭转兴、张杰就涉案合同继续履行进行协商但无法达成一致，而直至该次协商才有证据显示谭转兴、中房公司向张杰披露蔡剑樟并非涉案房屋真实出售方。综上，蔡剑樟、谭转兴对交易情况未尽如实披露义务，一定程度影响了张杰对涉案房屋交易风险的判断，亦违反诚实信用原则，另在出卖人未有履行在出证20个工作日内协助办理相关按揭申请手续情形下，经张杰多次催促，直至张杰于2018年9月提起本案诉讼前出卖人仍未履行相应义务，在此情况下，张杰以卖方迟迟不履行合同且隐瞒谭转兴、蔡剑樟之间真实法律关系为由提起本案诉讼，要求解除合同，并要求蔡剑樟依据合同约定双倍返还定金合计200000元，合理有据。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。至于张杰要求蔡剑樟赔偿律师费1000元、居间服务费6700元的请求。由于双倍返还定金以及赔偿上述两项费用损失均系基于蔡剑樟迟延履行合同义务的违约行为而产生，而蔡剑樟因违约而需向张杰返还双倍定金从金额上看亦足以弥补该两项损失金额，故在张杰未进一步提交证据证实其实际损失数额超出返还双倍定金数额约定的情况下，本院对该两项损失费用不予支持。（四）张杰要求谭转兴、中房公司连带承担本案责任问题。谭转兴并非合同约定的相对方，其作为代理人所实施的行为的法律后果应由被代理人蔡剑樟负担，故其要求谭转兴承担连带责任主张不能成立。而张杰与中房公司之间的居间合同关系与本案并非同一法律关系，且张杰在一审诉讼期间已明确不在本案中解决居间合同关系。故其要求中房公司承担连带责任的主张也不能成立。综上，张杰的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。一审法院处理有误，本院予以纠正。依照《民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初11519号民事判决；二、蔡剑樟于本判决发生法律效力之日起七日内向张杰双倍返还定金合计200000元；三、驳回张杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4550元，减半收取为2275元（张杰已向一审法院预交），由张杰负担175元，由蔡剑樟负担2100元；二审案件受理费4551元（张杰已向本院预交），由张杰负担351元，由蔡剑樟负担4200元。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年八月十六日书记员  谭俏芬