安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1702民初3910号 原告：池州市华欣置业有限公司，住所地安徽省池州市建设中路怡和家园1幢508室。统一社会信用代码91341700672618946J 法定代表人：孙才忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晓玲，安徽国伦律师事务所律师。 被告：方进元，男，汉族，1993年11月11日出生，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：杨槐，安徽始信律师事务所律师。 原告池州市华欣置业有限公司与被告方进元房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年5月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告池州市华欣置业有限公司的委托代理人沈向华、被告方进元的委托诉讼代理人杨槐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 池州市华欣置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告已于2019年3月14日依法解除了与被告方进元于2017年7月28日签订的《池州市华欣置业门面房租赁合同》；2.请求判令被告立即支付原告3个月免租期租金26325.9元和应付未付的租金11828.62元，合计38154.52；3.请求判令被告立即支付原告违约金52651.8元，并确认原告依法没收被告方进元支付的12000元履约保证金；4、请求判令被告立即搬出池州市维多利亚花园2#商铺103、104、105号门面，并按照日租金的2倍即每日585元的标准支付自2019年3月19日起至实际腾房交付之日止的房屋占有使用费（暂计算至2019年6月1日为43290元）；5、请求判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2017年7月28日，原告池州华欣置业有限公司与被告方进元签订《池州华欣置业门面房租赁合同》，约定被告方进元承租原告池州市维多利亚花园2#商铺103、104、105号门面房，租赁期限暂为2年，自2017年8月1日至2019年7月31日止，协议同时约定租金为105303.6元/年（每月租金8775.3元），免租期4个月，租赁合同中约定的双方权利义务及违约责任同样适用于免租期，如果因被告的原因导致合同提前终止，则免租期租金被告仍需支付。被告租金到期未支付或延迟支付的，拖欠天数不得超过15日，否则每逾期一日，则被告按年租金的万分之五支付违约金；被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，被告缴纳的履约保证金不予返还，且被告还须向原告承担本合同六个月租金的违约金；未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按本协议日租金的2倍向原告支付该房屋占用期间的使用费。合同签订后，被告方进元向原告缴纳了履约保证金12000元。原告已向被告交付该房屋，被告进驻该门面房进行实际经营。根据合同约定“每年度租赁费按照先交费后使用原则每半年缴纳一次”，被告前三次租金已缴纳，原告也按约免了三个月租金，最后一期租金52651.8元（2019.2.1-2019.7.31），被告应于2019年2月1日前向原告缴纳租金。但是，经原告催要，被告拒绝缴纳，拖延支付租金已超过30日，原告享有约定解除权。2019年3月12日，原告向被告寄发关于解除租赁合同的通知，告知被告依法解除原被告2017年7月28日签订的《池州华欣置业门面房租赁合同》，限期被告5日内搬离该门面房。被告于2019年3月14日收到该解除通知。截至到2019年3月14日，被告尚欠租金11828.62元（105303.6÷365天×41天）。从2019年3月19日起，被告占用该房屋，应按照合同约定的日租金的2倍即每日585元的标准支付至其实际腾房交付之日止的房屋占有使用费，暂计算至2019年6月1日为43290元（585×74天）。原告认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行各自合同义务。被告逾期支付租金超过30日，已构成根本违约，根据合同约定，原告有权单方面解除合同，没收履约保证金并要求被告退场，被告应承担合同租金标准的六个月租金的违约金；且被告逾期退场，则按日租金的2倍向原告支付该房屋占有期间的使用费。因此，为维护原告合法权益，现原告依法提起诉讼，请求判令如所请。 方进元辩称：1、被告方愿意支付剩下租金，2、本案合同应该属于履行状态，原告在诉状称被告于2019年3月14日收到原告方所发解除租赁合同的通知与事实不符，被告未收到该通知，根据合同法227条规定，在承租人无正当理由支付或者迟延支付租金的，出租人应该要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人才可以解除合同，因此本案合同应该属于有效合同，原告要求的免租期租金和违约金、履约保证金、房屋占有使用费均不应该得到法律支持；3、庭审时间为2019年7月2日，案涉合同到2019年7月31日，从保护交易安全及公平的原则说，原被告双方，尤其在被告同意支付租金的基础上，应当将案涉合同履行完毕；4、即使法庭经过审理解除合同，免租期租金、违约金及违约金保证金均属于违约惩罚条款，不应该全部获得支持，且金额较高，应该由法庭酌情认定。 本院经审理认定事实如下：2017年7月28日，原、被告签订《池州市华欣置业门面房租赁合同》，约定原告将池州市维多利亚花园2#商铺103、104、105号门面房，租赁期限暂为2年，自2017年8月1日至2019年7月31日止，协议同时约定租金为105303.6元/年（每月租金8775.3元），每年度租赁费按照先交费后使用原则每半年缴纳一次，免租期4个月，租赁合同中约定的双方权利义务及违约责任同样适用于免租期，如果因被告的原因导致合同提前终止，则免租期租金被告仍需支付。被告租金到期未支付或延迟支付的，拖欠天数不得超过15日，否则每逾期一日，则被告按年租金的万分之五支付违约金；被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，被告缴纳的履约保证金不予返还，且被告还须向原告承担本合同六个月租金的违约金；未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按本协议日租金的2倍向原告支付该房屋占用期间的使用费。合同签订后，被告方进元向原告缴纳了履约保证金12000元。原告已向被告交付该房屋，被告进驻该门面房进行实际经营。被告前三次租金已缴纳，最后一期租金52651.8元（2019.2.1-2019.7.31），被告应于2019年2月1日前向原告缴纳租金，但经原告催要被告未支付，遂诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《池州市华欣置业门面房租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容合法，双方均应按合同约定履行各自义务。原告已按约将其所有的商铺提供给被告使用，后方进元未如期支付剩余半年租金已构成违约。原告有权要求解除合同，但原告向被告寄发关于解除租赁合同的通知，被告否定签收，原告未提供通知到达被告的有效证据，不能认定双方签订的《房屋租赁合同》按通知解除，可确认双方签订的合同期满解除，被告方进元应当支付合同期限内尚欠的租金；原告要求支付免租期租金，免租期租金按合同的本意，是对被告按约定交纳租金的优惠，合同约定租金每半年支付一次，前三个半年，被告按约定支付租金，原告给予被告每半年免租金一个月租金的优惠，现原告要求再支付已给予优惠的租金，不予支持；原告要求被告立即支付原告违约金和没收履约保证金，履约保证金是履行合同的一种担保方式，比照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，违约金和履约保证金，可以选择适用，原告要求并用，没有法律依据，本院只支持被告支付违约金；合同解除后，原告有权要求被告腾空房屋交付原告并支付商铺占用费，商铺占用费的支付标准可比照合同约定的租金标准支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告池州市华欣置业有限公司与被告方进元双方于2017年7月28日签订的《池州市华欣置业门面房租赁合同》期满解除； 二、被告方进元于本判决生效之日起十日内支付原告池州市华欣置业有限公司房租52651.8元； 三、被告方进元于本判决生效之日起十日内支付原告池州市华欣置业有限公司违约金52651.8元（方进元交付的12000元履约保证金可以抵扣）； 四、被告方进元于本判决生效之日起三十日内将池州市贵池区维多利亚花园2#商铺103、104、105号门面房腾空并交付原告池州市华欣置业有限公司，并支付自2019年8月1日起至实际交付之日止的占用费（按照合同约定的2倍租金标准计算）； 五、驳回原告池州市华欣置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3422元，减半收取1711元，由原告方进元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  胡建平 二〇一九年八月二十八日 书记员  江 琴