云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终636号上诉人（原审被告、反诉原告）：李增艳，女，1978年12月17日生，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。委托诉讼代理人：农汉春，广南县莲城法律服务所法律工作者。特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辛彦，男，1968年5月6日生，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。委托诉讼代理人：李正璇，云南章法律师事务所执业律师。特别授权。原审第三人：陆丽芬，女，1970年11月29日生，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。上诉人李增艳与被上诉人辛彦、原审第三人陆丽芬房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省广南县人民法院(2019)云2627民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。李增艳上诉请求:请依法撤销原审判决第二、四项判决，改判由被上诉人辛彦返还已收购房定金200000元，依法支持反诉请求。事实与理由：一、2018年3月17日，上诉人和辛彦签订《购房定金协议》，辛彦将位于广南县房屋作价152万元出售给上诉人，协议签订时辛彦收取上诉人20万元定金。2018年8月29日，辛彦和上诉人签订《房屋买卖合同》时，辛彦提供土地使用证和其房产证的复印件给上诉人，上诉人发现该房屋系2人共有。上诉人提出质疑，辛彦保证帮助上诉人办理过户手续。上诉人按照《房屋买卖合同》约定，向辛彦支付购房款45万元。2018年12月26日，辛彦以上诉人没有在2018年10月30日前付清87万元购房尾款为由，将45万元购房款通过银行转账退还给上诉人。2019年1月9日，法院将诉状送达上诉人，才得知辛彦起诉要求上诉人支付定金20万元和承担迟延付款违约金52200元。辛彦起诉后至开庭前，上诉人没有得到陆丽芬口头或书面追认。二、原审认定部分事实不清、证据不足，且遗漏事实。1.上诉人并没有认可辛彦、陆丽芬经过经商定将位于广南县售给上诉人，更没有认可其二人在文山生活急需购房居住。在没有证据的情况下，一审认定辛彦、陆丽芬急需在文山买房居住生活并商定将127号房出售，违反了谁主张、谁举证原则。陆丽芬为帮助辛彦占有20万元定金，在庭审时作虚假陈述。如果陆丽芬一开始同意出售房屋给上诉人，为何不在《购房定金协议》和《房屋买卖合同》上签字。同时，如果陆丽芬认为《购房定金协议》和《房屋买卖合同》生效，为何没有与辛彦作为共同原告主张上诉人违约责任。陆丽芬参加诉讼是法院依职权追加为第三人后被迫参加诉讼的，这些事实均表明陆丽芬明知《购房定金协议》和《房屋买卖合同》没有生效，上诉人不承担违约责任。2.一审对涉案127号房产权属遗漏认定，该事实是审查合同是否生效，决定当事人是否构成违约的依据。三、一审判决上诉人承担定金20万元的违约责任没有法律依据。辛彦出售给上诉人的房屋为辛彦和陆丽芬二人共有。《城市房地产管理法》第三十七条规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。《物权法》第九十五条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定；第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《立法法》第92条规定：同一机关制定法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。本案应当适用《城市房地产管理法》，作为审查《购房定金协议》和《房屋买卖合同》是否生效的法律依据。然而，一审仅凭辛彦、陆丽芬在庭审中的陈述，就认定辛彦、陆丽芬经过商定卖房，便判断合同有效、上诉人违约，损害上诉人权益。综上所述，涉案房产属辛彦、陆丽芬二人，辛彦与上诉人签订相关买卖合同，不符合相关法律规定，《购房定金协议》和《房屋买卖合同》未发生法律效力，故辛彦无权收取上诉人的20万元购房定金，依法应当返还给上诉人。辛彦辩称，一、原审认定事实清楚、证据确实充分，辛彦与李增艳签订的《购房定金协议》和《房屋买卖合同》合法有效。1.辛彦与陆丽芬是夫妻关系，涉案房屋属辛彦与陆丽芬的夫妻共同财产。根据《婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，夫妻双方对共同财产均有处分的权利。且辛彦在与李增艳签订合同时，已与陆丽芬平等协商取得一致意见。李增艳是在查验了全部房屋产权证资料后，才签订《购房定金协议》、《房屋买卖协议》。2.《城市房地产管理法》第38条第4项：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”，该法条的立法本意是保护房屋其他产权人的合法权益，而不是作为房屋买受人违约时的抗辩依据。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权是否登记变动，不影响合同效力。3.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。即使辛彦对房屋没有所有权或者处分权，也不影响合同效力。更何况辛彦对交易房屋享有处分权。二、《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护"。李增艳与辛彦《购房定金协议》、《房屋买卖合同》合法有效。李增艳未按约在2018年10月30日前支付购房款87万元，且逾期超过30日而构成违约。由于李增艳违约导致合同无法继续履行，原审判决李增艳承担违约责任20万元正确。陆丽芬陈述称，卖房子我知道，主要由辛彦处理卖房事宜，房子腾空也是为卖房做准备。辛彦向一审法院提出诉讼请求：1.请依法判决解除辛彦与李增艳分别于2018年3月17日签订的《购房定金协议》和2018年8月29日签订的《房屋买卖合同》；2.判决由李增艳承担定金200000元及违约金52200元共计252200元。李增艳提出反诉请求：请求判决由辛彦返还李增艳购房定金200000元。一审法院认定事实：辛彦与第三人陆丽芬是夫妻关系，原在广南居住生活并先后调文山工作，由于在文山生活而急需购房居住，夫妻商定将位广南县房出售在文山买房居住生活。2018年3月17日，李增艳查看辛彦的房屋产权证后，双方签订《购房定金协议》，协议约定：辛彦以1520000元价格广南县房出卖给李增艳；李增艳在签订协议当天支付辛彦购房定金200000元；还约定由李增艳于2018年6月30日前支付辛彦购房款450000元，尚欠购房款870000元待签订购房合同时再定。后李增艳并未按约定在2018年6月30日前支付辛彦购房款450000元而违约。2018年8月29日，双方在互谅互让的情况下签订《房屋买卖合同》，约定由李增艳当日支付辛彦购房款450000元；尚欠购房款870000元，李增艳定于2018年10月30日付清；并约定辛彦在收清房屋款项后3个工作日内将房屋所有权证、土地使用证交付给李增艳，并协助李增艳办理房屋过户手续；同时约定如李增艳违约，辛彦不退房屋定金200000元，并按尚未支付房款870000元每天支付违约金0.2％；如辛彦违约，则每逾期一天支付李增艳购房款650000元的违约金0.2％，如逾期超过30日，视辛彦不履行合同，李增艳有权解除合同，由辛彦退还李增艳购房款450000元，并翻倍退还购房定金共400000元。合同签订后，李增艳未能按时在2018年10月30日向辛彦支付购房款870000元而构成违约。辛彦用短信、微信交流截图等方法催促李增艳支付所欠购房款或解除双方合同，但李增艳均不予回应。2018年12月26日，辛彦主动退还李增艳购房款450000元。事因双方为购房定金及违约金协商未果致辛彦诉至法院。一审法院认为，辛彦与陆丽芬是夫妻关系，双方在婚姻存续期间均有对夫妻共同财产处分的权利。李增艳是在辛彦提供了房屋产权证等全部资料后，先后与辛彦签订《购房定金协议》、《房屋买卖合同》，并且双方履行了部分权利义务，因此，双方所签订的两份合同均系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护”。由于李增艳在签订两份合同后在履行义务过程中违约，导致合同无法继续履行，所以，双方所签订《购房定金协议》、《房屋买卖合同》依法应予解除。李增艳支付辛彦购房款定金200000元，属李增艳违约行为所致，其购房定金应归辛彦、陆丽芬所有。李增艳反诉请求，因属李增艳违约所致，本院依法予以驳回。辛彦诉请李增艳支付违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以适用违约金或者定金条款”。依照该条规定，对于辛彦诉请的违约金，本院不再予以支持。综上所述，辛彦的诉请求部分有理，本院支持有理部分。李增艳的反诉请求，是其在履行合同中违约所致，故其反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除辛彦与李增艳分别于2018年3月17日签订的《购房定金协议》和2018年8月29日签订的《房屋买卖合同》；二、李增艳已支付辛彦的购房定金200000元归辛彦、陆丽芬所有；三、驳回辛彦的其他诉讼请求；四、驳回李增艳的反诉请求。本诉案件受理费2542元，由辛彦承担542元，由李增艳承担2000元；反诉案件受理费2150元，由李增艳承担。本院二审期间，李增艳向本院提交了以下证据：第一组证据：《购房定金协议》、《房屋买卖合同》、广国用（2001）字第011768680号《国有土地使用证》广南房权证莲城字第××号号《房产证》。用以证明双方签订《购房定金协议》和《房屋买卖合同》时，辛彦仅提供其个人的《国有土地使用证》和《房产证》，隐瞒陆丽芬作为产权人的身份，陆丽芬不知道辛彦和李增艳房屋买卖合同的事实。经质证，辛彦认为该组证据不能作为新证据使用。陆丽芬的质证意见与辛彦的一致。本院认为，该组证据内容客观真实，但不能证明其待证观点。第二组证据：民事起诉状、民事答辩状暨反诉状、陆丽芬的出售共有房产的声明、告知函。用以证明辛彦于2018年11月30日书面告知李增艳解除合同。2019年1月2日，辛彦向法院起诉解除合同。2019年1月15日，李增艳答辩同意解除合同后，陆丽芬才写声明作为证据向法院提供，辛彦与李增艳均同意解除合同后，陆丽芬提出追认合同效力时限已超过。经质证，辛彦认为该组证据不符合证据类型，对其证明观点不予认可。陆丽芬的质证意见与辛彦的一致。本院认为，该组证据不能证明其待证观点。辛彦、陆丽芬未向本院提交新证据。经过询问，李增艳对一审法院认定的以下法律事实存在异议：1.原审认定“由于在文山生活而急需购房居住，夫妻商定将位广南县房出售在文山买房居住生活”的事实有异议，李增艳认为无证据证明他们夫妻卖房时经过商定；2.一审遗漏认定以下事实：2018年11月30日，辛彦书面通知上诉人解除合同；2018年12月26日，解除合同后，辛彦返还45万元购房款；陆丽芬写书面追认两个合同的时间是2019年1月18日。对于李增艳所提第一项异议，本院认为，根据陆丽芬的陈述，辛彦向李增艳出售房屋已经过其同意，故李增艳的异议不成立，本院不予支持。对其所提第二项异议，本院认为，首先，根据辛彦提交的告知函，能够证明，辛彦于2018年11月30日书面通知李增艳解除合同的事实，该项异议成立，本院予以支持。其次，针对辛彦2018年12月26日返还45万元购房款的事实，一审法院已经作出认定。最后，对于李增艳认为遗漏的其他事实，本院将结合争议焦点进行综合评判。本院确认以下法律事实:2018年11月30日，辛彦书面通知李增艳解除合同。对一审法院确认的其他本案法律事实，有相应证据予以证明，本院予以确认。根据本案双方当事人的诉辩理由与主张，本案二审的主要争议焦点为：一、案涉合同的效力问题；二、辛彦应否向李增艳返还定金的问题。一、关于案涉合同的效力问题。李增艳上诉称，其与辛彦签订的《购房定金协议》、《房屋买卖合同》，因未经其他共有权人陆丽芬同意或追认，合同不生效。针对该上诉理由，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”上述规定明确了合同效力与物权效力相区分的原则，即出卖人与买受人之间签订的合同为债权合同，债权合同自成立时便生效。本案合同已发生法律生效。此外，辛彦作为房屋的共有权人，即使未经陆丽芬的同意，也不影响其与李增艳签订的合同效力认定。况且，陆丽芬在庭审过程中，已经认可辛彦出售房屋的行为已经其同意。此外，李增艳与辛彦签订的《购房定金协议》以及《房屋买卖合同》，并不构成合同法第五十二条所规定的合同无效情形。李增艳关于该事项的上诉理由不成立，本院不予支持。二、辛彦应否向李增艳返还定金的认定问题。根据案涉房屋买卖合同的约定，李增艳应于2018年10月30日前向辛彦支付房款870000元，如未按期支付房款超过30日，则辛彦有权解除合同，并不退还房屋定金。本案中，李增艳未按期支付购房款，且逾期超过了30日。对于案涉合同，辛彦享有单方解除权。且，辛彦关于解除合同的意思表示也通过书面形式向李增艳进行告知，案涉合同符合解除条件。由于案涉合同的解除原因，系李增艳逾期付款的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”李增艳应当向辛彦承担违约责任。另据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于双方当事人对于辛彦解除合同，且不予退还购房定金200000元已作出明确约定，本案可以适用定金罚则，辛彦不应退还李增艳已交纳的定金200000元。综上所述，李增艳的上诉理由不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5084.00元，由李增艳负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  秦永兴审判员  张文科审判员  刘 曼二〇一九年八月八日书记员  刘灿灿