陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终7859号 上诉人（原审被告）：高晓侠，女，汉族，1969年10月1日出生，住陕西省韩城市新城区。上诉人（原审被告）：薛超英，男，汉族，1959年10月8日出生，住陕西省韩城市。被上诉人（原审原告）：乔迪，男，汉族，1995年12月19日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：王枫利，女，1972年12月12日出生，住西安市灞桥区，系乔迪母亲。委托诉讼代理人：乔兆祥，男，1949年5月4号出生，汉族，住西安市灞桥区，系乔迪父亲。原审第三人：西安鹊连房地产策划有限公司，住所地：西安市浐灞生态区。法定代表人：康智国，该公司总经理。原审第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区。负责人：杨新丰，该分行行长。上诉人高晓侠、薛超英因与被上诉人乔迪，原审第三人西安鹊连房地产策划有限公司（以下简称鹊连公司）、中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初8247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2018年4月14日，高晓侠（甲方）与乔迪（乙方）、鹊连公司（丙方）签订了《房屋买卖三方合同》（薛超英作为共有权人在落款处签字并按指印），约定乔迪购买高晓侠所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，房屋成交价格1480000元，定金80000元。《房屋买卖三方合同》约定乙方应于本协议签订后45日内准备好购房款（含定金），并于办理房屋所有权转移登记当日，将购房款1480000元存入西安市房屋管理局指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。涉案房屋已设定抵押，甲方应于2018年5月30日之前办理抵押注销手续，并约定甲、乙双方在签订本合同当日起，45个工作日内准备好所有过户资料和所需房款。乙方一次性按约定向丙方支付居间报酬（佣金）共计25000元。过户时间暂定：2018年6月20日（房产证拿到手十个工作日）。第十条违约责任：3、如甲方中途出现将上述房产出售给其他人，或将上述房产进行抵押等任何违约行为，甲方应在3日内，将实际收到的购房款全额退还给乙方，另付给乙方相等于定金同等数额的违约金及支付总房款的20%作为违约金，还应当赔偿由此给乙方造成的一切损失（例如：乙方装修上述房产时所产生的费用）。包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等；4、本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续、户口转移出去的，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下方式处理（不作累加）。b、逾期超过三十日，则乙方有权主张解除合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付房屋成交价10%的违约金，乙方不主张解除合同，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日0.5‰计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日。2018年4月14日，乔迪向高晓侠、薛超英支付购房定金80000元。2018年4月16日，高晓侠向西安市住房保障和房屋管理局缴纳维修资金18954.40元，向西安市地方税务局浐灞生态区分局缴纳房屋买卖契税12023.36元。2018年5月2日，西安市不动产登记局向高晓侠颁发不动产登记簿（编号DXXXX），载明涉案房屋权利人为高晓侠。2018年5月5日，高晓侠、薛超英向鹊连公司出具《合同解除申请》（后鹊连公司电话通知乔迪）表示，因家庭协商不一致，现申请解除与鹊连公司及乔迪房屋买卖三方合同，同意按照协议约定，将定金80000元退还乙方，并赔偿乙方50000元；并申明：1、不用垫资，停止办理，鉴于丙方辛苦，付丙方费用2000元，并要求立即退还剩余款22000元；2、丙方提供的三方买卖合同中涉及的丙方律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等因丙方责任，甲方拒不赔偿。2018年4月15日，乔迪支付鹊连公司中介服务费15000元，尚欠中介服务费10000元。2018年10月11日，乔迪向陕西许小平律师事务所支付24000元案件代理费。另查明，高晓侠、薛超英系夫妻关系。涉案房屋系2010年3月20日，高晓侠从西安曲江投资建设有限公司处购买。高晓侠、薛超英在购置涉案房产时曾以该房产为抵押，向建行陕西分行申请贷款30万元，目前贷款尚未还清。庭审中高晓侠、薛超英辩称，2018年5月5日，高晓侠、薛超英出具《合同解除申请》，乔迪未在3个月内提出异议，合同已解除，不同意继续履行。鹊连公司陈述，乔迪于2018年5月7日向自己和高晓侠、薛超英发了继续履行合同的函，自己已收到，同意继续履行合同。高晓侠、薛超英虽认为合同显失公平，但未起诉要求撤销。乔迪于2018年05月11日起诉至西安市雁塔区人民法院称，2018年4月14日，乔迪通过鹊连公司的居间介绍，与高晓侠、薛超英及鹊连公司签订了《房屋买卖三方合同》，该合同约定：高晓侠、薛超英将位于西安市XX路XX号XX幢XX单元XX号房产，以总价1480000元（含契税、大修基金、家具及电器）的价格出售给乔迪。合同签订当日，乔迪向高晓侠、薛超英支付了定金80000元。按照双方合同第四条的约定，高晓侠、薛超英本应在房产证拿到手十个工作日内配合乔迪将涉案房产过户到乔迪名下，并配合乔迪将全部购房款做资金监管。然而，2018年5月2日涉案房产的房产证办下来后，高晓侠、薛超英并未积极配合乔迪办理房产过户有关手续，而是在5月5日，向鹊连公司提出合同解除申请，严重损害了乔迪及鹊连公司的合法权益。经乔迪了解，高晓侠、薛超英在购置涉案房产时曾以该房产为抵押，向建行陕西分行申请贷款，目前贷款尚未还清。故乔迪诉至法院，请求：1、判令高晓侠、薛超英配合乔迪将西安市XX路XX号XX幢XX单元XX号房产过户到乔迪名下，并办理资金监管手续；2、高晓侠、薛超英向乔迪支付违约金296000元，律师费24000元；3、自2018年5月13日起，高晓侠、薛超英按日向乔迪支付房屋价款0.5‰的滞纳金直至产权过户办理完成之日止；4、高晓侠、薛超英赔偿乔迪中介居间服务费25000元；5、高晓侠、薛超英承担本案全部诉讼费。高晓侠、薛超英共同辩称，高晓侠、薛超英是夫妻关系。一、乔迪主张高晓侠、薛超英将房产过户至乔迪名下没有合同依据且不符合西安市交易的管理条例。二、乔迪与高晓侠、薛超英在2018年4月14日签订的《房屋买卖三方合同》无效，该合同不能继续履行。三、本案买卖合同系未取得房产证的情况下签署，合同自签订至今没有履行完毕全部买卖手续，在市场价格波动较大的情形下，继续履行合同将导致合同目的无法实现，应依法判令解除合同。目前房价已经明显上涨的情形下，仍然依据148万元支付房款已显失公平。且在乔迪与高晓侠、薛超英签订合同时，其房屋单价也远远低于市场单价，存在显失公平的情况。四、合同约定的违约金及其他损失过高应予以调整，以乔迪的实际损失为依据。鹊连公司述称，双方当时协商买卖事宜的时候，中介方已经告知当时房屋单价，乔迪、高晓侠、薛超英当时签订的合同约定的价位就是当时的市场单价，不高也不低，合同签订后，高晓侠、薛超英应当向垫资公司还贷，但过了几天，房价上涨了，高晓侠、薛超英就不同意卖房了。建行陕西分行述称，高晓侠、薛超英的房产在银行做了按揭，现没有还清的贷款还有30万元，房屋作为抵押，抵押权属于建行，目前还在还款，如果进行过户交易，应当在银行贷款还清后，银行撤押之后才能进行过户。一审法院认为，乔迪与高晓侠、薛超英、鹊连公司签订的《房屋买卖三方合同》，是三方真实意思的表示，且不存在违反法律、法规强制性规定的情形，故该合同合法、有效，三方均应依约履行。高晓侠、薛超英未能依约于2018年5月30日之前办理完毕抵押注销手续，并明确表示不同意继续履行合同，属违约行为。应承担相应的违约责任。现乔迪要求继续履行合同，依法予以支持。高晓侠、薛超英称已提出了《合同解除申请》，乔迪未在3个月内提出异议，合同已解除，因乔迪在2018年5月即提起本案诉讼，并明确要求继续履行合同，故高晓侠、薛超英此项辩称，依法亦不予支持。高晓侠、薛超英另辩称，目前房价已经明显上涨，仍然依据1480000元支付房款已显失公平，因合同签订后，高晓侠、薛超英并未提起撤销合同之诉，且取得合同系三方自愿，故该项辩称依法不予支持。因高晓侠已于2018年5月5日取得涉案房屋的不动产登记簿，并缴纳了物业管理费和房屋买卖契税，已经具备了房屋过户的条件，不存在影响合同继续履行的情形，应依法继续履行合同。高晓侠、薛超英应及时归还清房屋按揭贷款，办理完毕抵押注销登记手续。乔迪应支付高晓侠、薛超英（除定金抵作购房款外）下余购房款计1400000元，高晓侠应协助乔迪办理房屋过户手续。对于乔迪主张的高晓侠、薛超英应支付违约金296000元，律师费24000元及自2018年5月13日起，高晓侠、薛超英按日向乔迪支付房屋价款0.5‰的滞纳金直至产权过户办理完成之日止的诉讼请求，根据双方签订的合同之约定，高晓侠、薛超英应向乔迪赔偿律师费24000元。至于乔迪主张的违约金，因高晓侠、薛超英不履行合同约定义务，属违约行为，并对乔迪造成了相应损失，依法应支付乔迪违约金，但考虑双方约定违约金过高，一审法院依法酌情认定按乔迪已付购房款即定金80000元的10%计算为8000元为妥。滞纳金之请求，法律依据不足，依法不予支持。因合同继续履行，乔迪要求高晓侠、薛超英赔偿中介居间服务费25000元，依法亦不予支持。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、乔迪与高晓侠、薛超英、西安鹊连房地产策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》应继续履行。二、高晓侠、薛超英应于本判决书生效后十日内向西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的原贷款银行即中国建设银行股份有限公司陕西省分行一次性还清剩余贷款，并办理完毕抵押注销登记手续。三、乔迪于本判决书生效后二十日内支付高晓侠、薛超英购房款（定金80000元已抵作购房款）1400000元。四、高晓侠于本判决书生效后三十日内配合乔迪将西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋产权过户至乔迪名下。五、高晓侠、薛超英于本判决书生效后十日内支付乔迪律师费24000元，支付违约金8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回乔迪其余诉讼请求。本案案件受理费6475元，由乔迪承担475元，高晓侠、薛超英承担6000元。因乔迪已预交，高晓侠、薛超英应在支付上述款项时直接支付乔迪6000元。宣判后，高晓侠、薛超英均不服，共同向本院提起上诉称，一、一审判决高晓侠将房屋过户至乔迪名下没有合同依据，也不符合现实交易的管理条例。1、双方签订的房屋买卖三方合同是居间合同，双方未签订正式的房屋买卖合同，也未对房屋买卖事宜在房管局登记并对合同进行网签。本案诉争的房屋不具备过户的前提条件。2、房屋买卖三方合同约定，乔迪在过户前应将下余全部房款存入指定账户，乔迪至今未将全部房款存入指定账户，其行为也同时构成违约，无权要求高晓侠、薛超英办理房屋过户手续。3、乔迪是否具备购房资格尚不明确，涉案房屋能否交易尚未可知，一审判决无权要求高晓侠、薛超英为乔迪办理过户手续并交付房屋。二、双方签订的房屋买卖三方合同无效。涉案房屋办理的抵押登记，在出卖时抵押权尚未消灭。根据物权法第一百九十一条和担保法第四十九条规定，未经抵押权人同意，转让行为无效。三、即使房屋买卖三方合同有效，但由于该合同是预约合同，不是本合同。在一方明确拒绝履行时，该合同应予以解除。房屋买卖三方合同未约定卖方取得房产证后双方签订正式房屋买卖合同并进行网签的具体时间，未对房屋产权过户时间有明确约定，故房屋买卖三方合同尚不具备正式房屋买卖合同的全部实质性要素。在一方不愿意签订房屋买卖合同时，已不具备继续履行条件，应予以解除。且在2018年5月5日，高晓侠、薛超英已向乔迪出具了合同解除申请，乔迪未提出异议，故房屋买卖三方合同已经解除。四、一审判决高晓侠、薛超英承担律师费用没有合同依据。一审适用的违约金条款是适用合同不能履行，要求解除的情况下的违约责任。乔迪现主张继续履行合同，未要求解除合同的情况下，不应适用该条认定律师费由高晓侠、薛超英承担。五、住房合同可以委托他人代签，必须提供经过公证的委托书。上诉请求：撤销一审判决，改判驳回乔迪对薛超英、高晓侠的诉讼请求。乔迪辩称，乔兆祥受乔迪委托购买房屋。请求维持一审判决，驳回上诉。鹊连公司述称，当时买房是给乔迪购买房屋。维持一审判决。建行陕西分行经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，房屋买卖三方合同上乔迪的签名是乔迪父母乔兆祥、王枫利代签，乔迪对其父母代签予以认可。一审法院作出（2018）陕0113民初8247号-1号民事裁定书，对一审判决中所出现的第七页第二行“七、驳回原告乔迪其余诉讼请求。”补正为“六、驳回原告乔迪其余诉讼请求。”。高晓侠、薛超英称其二人于2015年离婚，离婚时双方签订离婚协议约定将涉案房屋给其子薛曙东所有。一审判决认定事实属实。本院认为，乔迪与高晓侠、薛超英及鹊连公司签订的《房屋买卖三方合同》上的乔迪签名虽是其父母代签，但乔迪予以认可，故可以认定房屋买卖三方合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。房屋买卖三方合同中对涉案房屋的座落、成交价、支付购房款时间、过户时间、交付时间、违约责任等内容均做了具体约定，应视为本约，具有法律约束力，双方应当按照合同约定继续履行各自的义务。高晓侠、薛超英上诉认为房屋买卖合同是预约合同的理由不成立，不予采信。涉案房屋上虽办理有商品房贷款抵押登记，但是，按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定，在高晓侠、薛超英没有清偿银行贷款撤销抵押权的情况下，乔迪作为涉案房屋买受人可以代替高晓侠、薛超英向银行清偿全部贷款以消除涉案房屋上的抵押权。乔迪也同意向银行清偿全部贷款。故房屋买卖三方合同可以继续履行。高晓侠、薛超英上诉认为因存在抵押贷款故房屋买卖三方合同无效的理由不成立，不予采信。乔迪具有西安市户籍，涉案房屋网签备案已满三年并取得所有权证，符合西安市二手房交易政策。薛超英、高晓侠未提供证据证明本次二手房交易存在不符合西安市二手房交易政策的情形，故对薛超英、高晓侠上诉认为涉案房屋不能交易的理由不成立，不予采信。高晓侠、薛超英取得涉案房屋所有权证三天后即通知乔迪要求解除房屋买卖合同，拒绝配合办理涉案房屋的网签和资金监管手续，未能建立资金监管账户。故乔迪不能将剩余房款存入资金监管账户的原因是高晓侠、薛超英违约，薛超英、高晓侠上诉认为乔迪未将全部房款存入资金监管账户构成违约的理由不成立，不予采信。因高晓侠、薛超英违约致使双方发生纠纷，乔迪需要提起诉讼以继续履行合同，故乔迪因此产生的律师费应由高晓侠、薛超英承担。一审判决高晓侠、薛超英承担乔迪产生的律师费，并无不当，应予维持。高晓侠、薛超英于2018年5月5日向乔迪发出解除合同申请后，乔迪于2018年5月11日起诉至一审法院要求继续履行合同，视为乔迪对高晓侠、薛超英发出的解除通知提出异议。故高晓侠、薛超英上诉认为房屋买卖三方合同因其发出解除通知已解除的理由不成立，不予采信。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”高晓侠、薛超英虽称在离婚协议中将涉案房屋转让的其子薛曙东。但是在高晓侠、薛超英取得涉案房屋所有权证后，未将房屋的所有权变更登记至其子薛曙东名下，涉案房屋的所有权至今仍登记在高晓侠名下。故涉案房屋的所有权仍属于高晓侠、薛超英所有。且高晓侠、薛超英出卖涉案房屋时，并未将这一情况告知中介和乔迪方。因此，高晓侠、薛超英出卖涉案房屋的行为属于有权处分，应当按照房屋买卖合同约定继续履行。综上，高晓侠、薛超英的上诉理由均不成立，上诉请求均不予支持。但因涉案房屋具有抵押贷款，为便于本案继续履行，应由乔迪先向建行陕西分行清偿剩余贷款，建行陕西分行在乔迪清偿全部贷款后配合乔迪办理涉案房屋抵押权的撤销手续。乔迪将清偿全部贷款后的剩余购房款支付高晓侠、薛超英。故一审判决乔迪将全部剩余购房款支付给高晓侠、薛超英不妥，应予变更。据此，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初8247号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初8247号民事判决第二项为：乔迪于本判决生效之日起十日内，代高晓侠、薛超英向中国建设银行股份有限公司陕西省分行清偿西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋上的剩余按揭贷款（具体金额以付款日中国建设银行股份有限公司陕西省分行核算金额为准）。贷款清偿完毕后，由高晓侠、薛超英及中国建设银行股份有限公司陕西省分行协助乔迪办理抵押登记注销手续。乔迪支付的代偿款在剩余未付购房款1400000元中扣除；三、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初8247号民事判决第三项为：乔迪应在办理完毕涉案房屋的抵押贷款注销手续后十日内向高晓侠、薛超英支付剩余购房款（具体给付金额为：剩余未付房款1400000元-乔迪向中国建设银行股份有限公司陕西省分行支付的涉案房屋代偿款额）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按照一审判决执行。二审案件受理费18120元，高晓侠、薛超英已预交，由高晓侠、薛超英共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年八月二日  书 记 员  石 李 婷 1