文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初2767号原告：重庆君爵物业管理有限公司，住所地重庆市江北区春晖园29号2-4，统一社会信用代码91500105688948536T。法定代表人：任宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，系特别授权。被告：聂宗林，男，生于1965年1月15日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆君爵物业管理有限公司（以下简称君爵公司）与被告聂宗林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，在对本案适用小额诉讼程序审理过程中，发现被告聂宗林下落不明，本案不宜适用小额诉讼程序审理，于2019年5月30日裁定将本案转为普通程序审理。本案依法由审判员罗燕担任审判长，与人民陪审员李波、人民陪审员吕小军组成合议庭，共同负责对案件的审判，公开开庭进行了审理。原告君爵公司的委托诉讼代理人任成羽到庭参加诉讼，被告聂宗林经本院公告送达传票期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告君爵公司向本院提出诉讼请求：１、被告向原告支付拖欠的物业服务费2789.90元、电梯维保费140.70元、电梯运行电费28.80元、电梯更换配件费113.79元、电梯年检费33.60元、花园路灯费5.30元、楼院路灯费8.88元、公共设施维修费2.55元、消防用水费（清洁用水费）4.58元、楼层系数费-3元等费用，共计3125.10元；２、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告购买了忠县X小区附2号（C栋）楼5-1室房屋一套，其房产面积为125.4㎡。原告分别于2015年4月1日、2015年4月6日、2016年4月1日与X小区全体业主成立的忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》和《补充协议》，并在忠县住房保障中心进行了备案登记。根据《物业管理服务合同》约定，物业服务合同期限为2015年4月1日起至2019年3月31日止。忠县X小区业主委员会依法履行职责，代表和维护全体业主在物业管理服务活动中的合法权益。原告从2015年4月1日开始至今在X小区对全体业主提供了物业管理服务，按《物业管理服务合同》约定，原告履行了全部物业管理服务义务。根据《物业管理服务合同》第三章“物业管理服务费用”的约定，原告向被告按月收取约定的各项物业管理服务费用。物业服务费住宅：0.55元/月/㎡（按建筑面积计算），房屋未入住使用的业主（含未装修的住户）按物业管理费正常讲价的50%计收；其他费用按合同约定计算并经业主委员会确认后收取。2018年8月31日，被告所在X小区业主委员会召开业主大会，解除了与原告签订的物业服务合同关系。被告从2015年4月1日至2018年8月中旬期间共拖欠物业服务费2789.90元、电梯维保费140.70元、电梯运行电费28.80元、电梯更换配件费113.79元、电梯年检费33.60元、花园路灯费5.30元、楼院路灯费8.88元、公共设施维修费2.55元、消防用水费（清洁用水费）4.58元、楼层系数费-3元等费用，共计3125.10元。原告一直向被告催收拖欠的上述费用，但被告至今拒不交纳。被告聂宗林未到庭置辩，亦未提交书面的答辩意见和任何证据。本院经审理认定事实如下：被告聂宗林系忠县X小区附2号（C栋）楼5-1室的业主，其房产建筑面积125.4㎡。原告先后于2015年4月1日、2016年4月1日与X小区全体业主成立的忠县X业主委员会签订《物业管理服务合同》，并在忠县住房保障中心进行了备案登记。根据《物业管理服务合同》约定，物业服务合同期限为2015年4月1日起至2019年3月31日止。根据《物业管理服务合同》约定，原告向被告按月收取约定的各项物业管理服务费用。物业服务费住宅：0.55元/月/平方米（按建筑面积计算），房屋未入住使用的业主（含未装修的住户）按物业管理费正常讲价的50%计收；其他费用按合同约定计算并经业主委员会确认后收取。自2015年4月1日开始，原告在X小区对全体业主提供了物业管理服务，按《物业管理服务合同》约定，履行了物业管理服务义务。2015年4月6日，原告与忠县X业主委员会签订《补充协议》，约定电梯的系数分摊方式为：楼层系数为每栋楼的11层为基数，每高一层，2个月增加0.50元，每低一层，2个月减少0.50元，照此类推，由物业管理处每2个月核算到各业主。自2015年4月1日起至2018年8月12日止，被告未交物业服务费2785.50元、电梯维保费140.70元、电梯运行电费28.80元、电梯更换配件费113.79元、电梯年检费33.60元、花园路灯费5.30元、楼院路灯费8.88元、公共设施维修费2.55元、消防用水费（清洁用水费）4.58元等费用，扣除楼层系数费3元后，共计欠费3120.70元。2018年5月9日，因被告小区部分业主拒交物业服务费，原告向X业主委员会提出歇业申请。2018年8月13日，原告在被告小区张贴公告，宣告原告从2018年8月13日起开始歇业。2018年9月1日，X业主委员会同意解除与原告签订的《物业管理服务合同》。上述事实，有原告提交的《物业管理服务合同》，《补充协议》《备案证明》，《公司日检表》，《日常工作照片》，《物业收费说明》，《电梯日常维护保养合同》，《歇业申请》，《关于解除物业服务合同的通知》，《催收物业费用公告书》，张贴公告照片，《房屋产权登记信息查询回执》等证据证实，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告按照约定提供了基本的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付住宅物业服务费、电梯维保费、电梯运行电费等相关费用。关于住宅物业服务费计算标准。原告主张被告自2015年4月1日起至2018年8月12日止的物业服务费2789.90元，本院根据原告提交的欠费明细一览表，审查后认为其计算有误，应依法变更为2785.50元（0.55元/月/㎡×125.4㎡×40个月+0.55元/月/㎡×125.4㎡÷31天×12天）。关于电梯维保费、电梯运行电费、电梯更换配件费、电梯年检费、花园路灯费、楼院路灯费、公共设施维修费、消防用水费（清洁用水费）等费用，原告对其主张的金额有《物业管理服务合同》及相关票据印证，且经小区业主委员会确认，其主张的相关费用符合物业服务合同约定的计算标准和计算方式，对此本院予以支持。关于楼层系数费应扣除的3元，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的问题。鉴于原告在提供物业服务过程中对业主进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，对于原告主张的违约金，本院不予支持。被告聂宗林经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不到庭进行举证、质证的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告聂宗林在本判决生效后十日内支付原告重庆君爵物业管理有限公司自2015年4月1日起至2018年8月12日止的物业服务费、电梯维保费、电梯运行电费、电梯更换配件费、电梯年检费、花园路灯费、楼院路灯费、公共设施维修费、消防用水费等费用（已扣除楼层系数费3元），共计3120.70元。二、驳回原告重庆君爵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告聂宗林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审 判 长 罗 燕人民陪审员 李 波人民陪审员 吕小军二〇一九年八月十五日书 记 员 陈艳玲