福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终1756号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨小平，男，1987年10月1日出生，汉族，住江西省瑞金市。 委托诉讼代理人：周纯，福建巽明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张广椿，福建巽明律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州台商投资区万达广场投资有限公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇锦江大道2号万达广场13栋22层，统一社会信用代码913506810797846526。 法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇角海路99号5楼，统一社会信用代码913506813153426894。 负责人：王志彬，经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州万达广场商业管理有限公司，住所地福建省漳州市龙文区步文镇步文村，统一社会信用代码91350603581114638B。 法定代表人：王志彬，执行董事兼总经理。 上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：郭伟清，福建重宇合众律师事务所律师。 上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：陈琼红，福建重宇合众律师事务所实习律师。 上诉人杨小平与上诉人漳州台商投资区万达广场投资有限公司（以下简称台投区万达广场）、漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司（以下简称漳州万达台投区分公司）、漳州万达广场商业管理有限公司（以下简称漳州万达公司）因租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨小平的委托诉讼代理人周纯，上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司的共同委托诉讼代理人郭伟清、陈琼红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨小平上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持杨小平一审全部诉讼请求，驳回台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司一审全部反诉请求。事实和理由：1、根据合同第21.4条约定，杨小平迟延交纳租金，有30天的选择期，交纳后仍可继续履行合同，只需承担迟延缴交的违约责任。一审既认定台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司在30天期限未届满就单方解除合同，侵害了杨小平继续履行合同的选择权，却又认定杨小平作为被侵害人应对合同解除承担责任，显然相互矛盾，导致一审对履约保证金及公证费、律师费作出错误的处理。台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司应双倍返还履约保证金37908.6元，并支付公证费、律师费等损失。2、由于台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司于2018年10月31日强行收回涉案店铺，则店铺及店铺内的财产转移占有、使用，且台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司当庭承认其工作人员在收回店铺时有看到POS机在货架上，但过后不知所踪。因店铺被强行收回后，杨小平搬离店铺内物品需向台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司申请才能搬离，杨小平并未搬离POS机，故应认定POS机已由台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司收回，POS机押金5000元台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司应归还杨小平，一审对此判决错误。 台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司答辩称：1、案涉合同系因杨小平违约而提前终止，台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司不存在违反合同约定的行为，无需双倍返还履约保证金且有权没收该履约保证金。同时，杨小平要求台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司承担公证费、律师费既无合同也无法律依据。首先，杨小平发出的《撤场通知书》为其单方解除合同的通知而非要约；其次，杨小平用不缴交租金及10月27日开始陆续搬离商铺物品确认其单方解除合同的事实；其三，即使《撤场通知书》被视为解除合同的要约，则台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司于2018年10月27日发函同意2018年10月31日终止合同，应视为是作出承诺，非台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司单方发函解约；其四，台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司对商铺进行围挡，是在合同已经解除，杨小平陆续撤场的情况下，并非构成违约。2、杨小平未交还云POS机及相关配套硬件，台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司无需退还POS机押金。台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司对商铺进围挡，并不意味着“店铺及店铺内财产均转移占有、使用权”，杨小平在搬离物品期间也从未反映POS机及相关配件遗失之问题，故POS机押金5000元无需退还。3、一审适用法律错误。根据合同法第九十四条第二款的规定，在履行期限届满前，当事人明确表示不履行义务的，另一方当事人可以履行合同解除权。杨小平提出撤场申请属不履行合同义务表示，不支付下个季度租金属以行为表示不履行合同义务，结合杨小平10月27日陆续撤场的行为，台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司发函，属依法终止。 上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司上诉请求：1、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初553号民事判决第一、四项，改判驳回杨小平一审全部诉讼请求，支持台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司一审全部反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用由杨小平承担。事实和理由：一、一审法院错误认定《撤场申请书》是提前解除合同的要约，进而错误认定台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司存在违约行为。1、一审错误认定《撤场申请书》不能视为提前解除合同的通知，而应是提前解除合同的要约。首先，《撤场申请书》是杨小平因经营不佳而向漳州万达台投区分公司提出，虽然名称为“申请书”，但内容明确使用了“决定撤场”的表述，实质为杨小平单方解除合同的通知，并无协商的意思表示。其次，2018年10月3日杨小平在被告知下季度账单时，明确回复没法做了，也未在2018年10月20日前足额一次性支付下个交租期租金。其三，一审庭审中，杨小平明确表示27日、28日、29日左右开始陆续搬东西，杨小平不仅的撤场的意思表示，而且实际进行了撤场，故《撤场申请书》属于杨小平单方解除合同的通知，而非要约。2、一审认为台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司对商铺实施围挡，侵害了杨小平继续履行合同的选择权，对合同提前解除负有责任，属错误认定。首先，台投区万达广场是基于杨小平提前决定撤场的通知以及实际撤铺等提前解除合同的违约行为才向杨小平发函进行回应，并非仅是在杨小平迟延交纳租金的情况下发出函件。其次，对商铺进行围挡，是为了避免商场客户作出误判，造成更大的损害。同时，围挡并未约束杨小平对商铺内部东西的使用，杨小平可以自由进出商铺，也未影响杨小平7日交还房屋的期限，而且杨小平违法占用商铺直至11月18日。故发函及围挡行为未能排除杨小平违法提前解除合同的行为性质。二、涉案合同系因杨小平违约而解除，杨小平应当承担相应的违约责任。1、台投区万达广场有权将物业服务费保证金抵扣杨小平需补交的减免租金，而无需退还物业服务费保证金，台投区万达广场还有权要求杨小平补交不足部分的减免租金。根据租赁合同第7.1条和第21.10条的约定，因杨小平违约导致合同提前终止，故台投区万达广场有权要求杨小平补交减免的全部租金并有权将物业服务费保证金抵扣该租金。2、杨小平直至2018年11月18日才交还租赁房屋，根据租赁合同第18.5条的约定，台投区万达广场有权要求杨小平支付场地占用费19238.61元，漳州万达台投区分公司、漳州万达公司有权要求杨小平支付物业服务费2719.53元。三、根据租赁合同第7.2条的约定，因双方正处于纠纷当中，漳州万达台投区分公司退还杨小平质量保证金的条件尚未成就。 杨小平答辩称：1、一审认定《撤场申请书》是提前解除合同的要约，定性正确。首先，从形式上看，标题为“申请书”，而非“决定书”或“通知书”；其次，从内容上看，明确有“特此申请！”字样，也表明文书的性质为申请书；第三，从双方的微信聊天记录看，自杨小平提交《撤场申请书》后，双方一直就提前终止合同事宜进行磋商，微信中的“没法做了”只是说明申请撤场的主要原因，非违约事实。若为申请书为单方提前终止的决定，而无需双方进行协商；第四，杨小平并无撤场的实际行为，进货、搬东西进出均是日常经营行为，不能证明是撤场行为。2、一审认定台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司在单方解除合同条件尚未成就的情况下，单方通知于2018年10月31日终止合同，并在10月31日晚上商场停止营业时对讼争商铺实施围挡，侵害了杨小平继续履行合同的选择权正确。3、根据合同第21.4条约定，杨小平迟延交纳租金超过30天对方才有权单方解除合同，杨小平延交租金仅11天，不足以造成合同解除，故杨小平迟延交付租金的行为与本案合同提前解除之间没有因果关系。相反台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司存在的：（1）单方解除合同条件未成就时即违约通知提前解除合同；（2）强行围档，收回讼争商铺。才是造成本案合同解除的根本原因，其行为是根本性违约。依合同约定对方无权要求杨小平补交不足部分的减免租金。4、台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司无权要求支付场地占用费19238.61元及物业服务费2719.53元。2018年10月31日讼争商铺被强行实施装修围档，即便杨小平还能进入店铺，也已失去对店铺的占有、使用及收益权利，即失去对出租店铺的执掌权，故应认定此时间节点讼争商铺已被强行收回，杨小平无需支付占用费和物业服务费。5、一审判决台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司退还质量保证金正确。本案租赁合同已于2018年10月31日终止，根据合同第7.2条的约定，合同终止后90天应退还质量保证金，故一审判决退还质量保证金正确，应予维持。6、关于2018年10月27日对方发函及围挡行为是否构成承诺问题。杨小平除了提出申请书也通过微信协商，组成要约的内容包括了退还押金部分，如果对方认为是对杨小平要求的承诺，应包括退还押金才对。 杨小平向一审法院提出诉讼请求：判令台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司：1、立即双倍返还合同项下的履约保证金75817.2元；2、立即无条件返还物业服务费保证金9065.1元、销售商品或提供服务的质量保证金10000元、POS机押金5000元；3、赔偿因违约给杨小平造成的公证费、律师费损失计9342元。 台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司向一审法院提出反诉请求：1、判令支持台投区万达广场没收杨小平的履约保证金37908.60元；2、判令杨小平补交台投区万达广场减免的租金242079.4元（已扣除物业服务费保证金9065.1元）；3、判令杨小平支付台投区万达广场租金占用费19238.61元；4、判令杨小平支付漳州万达台投区分公司、漳州万达公司物业服务费2719.53元。以上各项费用共计：301946.14元。5、判令杨小平承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2016年9月20日，台投区万达广场（甲方）与杨小平（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方就台投区万达广场三楼3050的商铺租赁有关事宜做了约定。其中本案双方争议有关主要约定：（1）租期为33个月，自2017年1月6日起至2019年10月5日止；（2）保证金包括，履约保证金37908.60元、物业保证金9065.10元、质量保证金10000.00元；（3）租金起始标准为每月每平方米230元，起始月起月租金为18954.30元，2018年1月6日起至2019年1月5日，每月租金递增5%后为19902.02元，2019年1月6日起至2019年10月5日，每月租金递增5%后为20897.12元；除首期租金外，其他交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方六个月的租金优惠。（4）物业服务费，自计租日起，按每平方米每月55元，即每月物业费标准为4532.55元。……乙方应在每个交费期最后一个月的20日前向物业服务公司一次性足额支付下交费期物业服务费。（5）专用POS收银系统，（15.1.1）乙方同意在租赁期限内通过使用甲方或物业服务公司指定的POS专用收银系统服务开展经营，乙方将按照合同附件三签署《飞凡一卡通服务协议》，并保证按该协议约定履行相应的义务，承担相应的责任等。（6）房屋交还，租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方（18.1）；租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届满时月租金标准向甲方支付占用费，并应按照届时物业服务标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各项能源费用等（18.3）；若因甲方违约导致合同终止的，则乙方应在合同终止后7日内交还房屋，同时在交还期内乙方无需支付占用费及物业服务费，但能源费用还应自行承担（18.4）；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将房屋交还，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时月租金标准的200%向甲方支付占用费及按当月物业服务费标准的100%支付物业服务费和能源费等（18.5）。（7）违约责任，乙方迟延交纳租金、保证金或物业服务费或能源费或其他应付费用的，则每迟延一日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方应当支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；……乙方迟延交纳租金、保证金或物业服务费或能源费或其他应付费用超过30日（含本数）的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任（21.4）；因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效措施，直至完全改正，……在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费（21.6）；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际直接经济损失的，则违约方应予以补足（21.7）；在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下的其他违约责任（21.8）。乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。 2、2016年9月20日双方签署《房屋交接验收确认书》作为双方签订《商铺租赁合同》的附件五，双方确认自验收日起，甲方正式将商铺移交给乙方；《商铺租赁合同》的附件三《云POS服务协议》文本上没有双方当事人的签章。 3、合同签订后，杨小平分别于2017年1月7日、2017年1月11日向台投区万达广场交纳履约保证金37908.60元和物业保证金9065.10元、质量保证金10000.00元、POS机押金5000元。合同期内，杨小平的租金、物业服务费等交至2018年10月31日；另经双方确认，台投区万达广场累计优惠减免租金210582.31元。 4、2018年9月10日，杨小平以经营状况不佳严重亏损入不敷出为由，决定撤场并向漳州万达台投区分公司提出撤场申请。 5、2018年10月3日，漳州万达台投区分公司的管理人员通过微信向杨小平发送下个季度租金账单；2018年10月20日前，杨小平未按《商铺租赁合同》约定在交租期最后一个月的20日前向台投区万达广场一次性足额支付下个交租期租金。 6、2018年10月27日，漳州万达台投区分公司向大通冰室杨小平发出《公函》，明确“由于贵司经营困难，无法支付下期租金，并未按照合同规定提前三个月向我司提出撤铺申请，我司与2018年10月31日与贵司终止合同，并告知贵司于2018年10月31日晚上撤场，否则我司会按照公司制度对3050铺位进行清场。”2018年10月31日晚上，商场停止营业后，漳州万达台投区分公司对大通冰室铺位进行围挡，但留后厨通道进出店铺，该后厨通道钥匙在商铺清场前由杨小平一方执掌。 7、围挡后，大通冰室内还有冰箱、制冰机、物料、桌椅等设备和货物未搬离，从商铺内搬离物品须经专用货梯通道并须提前向漳州万达台投区分公司提前申请。2018年11月6日，台投区万达广场再次向杨小平发出《公函》，同时其管理人员也微信告知杨小平在2018年11月7日前将该房屋交还，若在2018年11月17日前仍未交还，将按合同条款第18条规定移至他处存放并要求杨小平按18.5条的规定承担清理费用及房屋占用费。杨小平回复，这两天搬。2018年11月8日晚上，杨小平要搬货，因未提前申请货梯不能使用；2018年11月16日重新申请后，2018年11月17日才全部搬离清场，现讼争的商铺已有新的商户入驻经营。 8、收到漳州万达台投区分公司实施围挡后，杨小平因与台投区万达广场协商退还押金未果，委托福建巽明律师事务所周纯律师，经福建省厦门市鹭江公证处公证，于2018年11月7日向台投区万达广场、漳州万达台投区分公司发出《律师函》，要求返还各项保证金，在收到律师函之日起24小时内无条件配合委托人搬回店铺里的物品，并赔偿全部损失等。杨小平支付公证费330元、快递费12元，律师费9000元。 一审法院认为：一、本案《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方应当根据合同约定行使权利，履行义务。杨小平主张，本案《商铺租赁合同》是格式合同，其中的第20.10条规定的补交减免租金的约定，未与杨小平协商一致，也未以合理的方式提示其注意该约定，加重了杨小平的合同责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，应当认定为无效格式合同条款。台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司认为，减免租金是为了扶持杨小平经营，没有加重杨小平的义务反而减轻了责任，该条款合法有效。该院认为，将合同妥善履行作为减免租金的前提，没有违反法律规定，有利于维护交易安全，不能以此认定加重对方的责任负担；承租商铺属于正常的商业经营行为，杨小平作为具有完全能力的民事主体，在从事商业经营时应当对风险进行充分评估判断，在签订合同时对违约责任约定的主要条款应当负有审慎注意义务，故杨小平提出该合同条款无效的意见，不予支持。 二、在本案合同履行中，双方互有违约行为。杨小平在合同履行期间，因经营困难未能按约定的期限交纳下一租期的租金，且已向漳州万达台投区分公司申请于2018年10月31日撤场；而台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司在单方解除合同条件尚未成就的情况下，单方通知于2018年10月31日终止合同，并在10月31日晚上商场停止营业时对讼争商铺实施围挡，侵害了乙方继续履行合同的选择权，双方签订的《商铺租赁合同》及相应的附件已经于2018年10月31日后实际解除；对本案合同提前解除，双方均负有责任，故不能按单方违约而确定一方的违约责任。针对本案本诉和反诉的诉请，该院分析认定如下： 1、关于履约保证金的处理。根据本案合同约定，甲方单方违约，乙方可以主张双倍返还履约保证金；乙方单方违约，甲方可以没收履约保证金；合同如期履行，乙方可以主张返还履约保证金，而双方协商一致提前解除合同，履约保证金不予返还，本案系双方共同违约导致合同实际提前解除，参照双方协商一致提前解除合同不予返还履约保证金的约定，杨小平主张返还履约保证金缺乏依据，不予支持。 2、关于物业服务费保证金9065.1元是否返还问题。双方签订的《万达广场步行街物业管理服务协议》系本案《商铺租赁合同》的从合同，《商铺租赁合同》解除，该服务协议亦一并解除。根据该协议中关于“履约保证金”（物业服务费保证金）的约定，本协议终止后，若经甲方确认乙方已完全履行完毕本协议规定的义务，则甲方应在确认后的30日内将履约保证金余额无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还收据原件，现双方协议已经终止，物业服务费保证金9065.1元应当返还给杨小平。 3、关于销售商品或提供服务的质量保证金10000元是否返还问题。根据本案合同第7.2条的规定，本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金无息退还给乙方。现双方协议已经终止，台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司也未能举证证明乙方存有遗留问题纠纷，故质量保证金10000元应当返还给杨小平。 4、关于POS机押金5000元是否返还问题。双方虽然没有在《云POS服务协议》上签章，但在《商铺租赁合同》签订后杨小平向漳州万达台投区分公司交纳了POS机押金5000元，现杨小平未能举证证明已经向漳州万达台投区分公司返还了POS机，故请求返还POS机押金5000元不予支持。 5、关于杨小平是否补交已减免的租金问题。根据本案合同第21.10条，因乙方原因导致合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），乙方才应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。本案合同提前解除是双方当事人互有违约导致，故台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司请求杨小平补交已减免租金210582.31元，缺乏依据，不予支持。 6、关于支付清场期间的占用费19238.61元及物业服务费2719.53元的问题。本案因双方互有违约导致合同提前解除，且漳州万达台投区分公司在合同终止后立即对商铺实施围挡，杨小平已无法正常管理使用商铺，而杨小平也在漳州万达台投区分公司2018年11月6日《公函》要求的2018年11月17日清理期限前全部搬离清场，鉴于本案双方互有违约的特殊情形，且在清场期间双方也多次进行协商，故台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司请求清场期间的占用费、物业费不予支持。 7、关于杨小平请求赔偿公证费、律师费合计9342元问题。因在本案合同履行中，杨小平本身也有违约行为，故该请求不予支持。 综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、台投区万达广场、漳州万达台投区分公司应于判决生效之日起三日内返还杨小平质量保证金10000元、物业服务费9065.1元，合计19065.1元；二、驳回杨小平其它诉讼请求；三、台投区万达广场、漳州万达台投区分公司已收取的履约保证金37908.6元不予返还杨小平；四、驳回台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2484元，减半收取1242元，由杨小平负担1104元，台投区万达广场、漳州万达台投区分公司负担138元。反诉案件受理费2915元，由台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司负担2541元；杨小平负担374元。 二审审理过程中，上诉人杨小平与上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司均没有提交新的证据。对一审判决认定的事实，上诉人杨小平没有异议。上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司对一审判决认定的事实基本无异议，但对“2018年10月31日晚上，商场停止营业后，漳州万达台投区分公司对大通冰室铺位进行围挡，但留后厨通道进出店铺”的表述有异议，认为虽有进行围挡，但没有上门锁，人员可以自由进出；同时认为一审遗漏认定2018年10月27日、28日、29日杨小平已陆续撤场的事实。对双方当事人均无异议的一审认定的事实，本院予以确认，有异议的事实，本院将结合争议焦点的分析进行认定。 本案当事人争议的焦点是：涉案《商铺租赁合同》提前解除的原因及其法律后果。对此，本院分析、认定如下： 本院认为，（一）关于涉案《商铺租赁合同》提前解除的原因。2018年9月10日，杨小平以经营状况不佳严重亏损入不敷出为由，决定撤场并向漳州万达台投区分公司提出撤场申请。2018年10月3日，漳州万达台投区分公司的管理人员通过微信向杨小平发送下个季度租金账单。2018年10月10日，杨小平通过微信回复没法继续经营下去，希望漳州万达台投区分公司理解个体商家的难处，恳请帮忙申请撤场押金。2018年10月20日前，杨小平未按《商铺租赁合同》约定在交租期最后一个月的20日前向台投区万达广场一次性足额支付下个交租期租金。2018年10月27日，漳州万达台投区分公司向大通冰室杨小平发出《公函》，明确“由于贵司经营困难，无法支付下期租金，并未按照合同规定提前三个月向我司提出撤铺申请，我司于2018年10月31日与贵司终止合同，并告知贵司于2018年10月31日晚上撤场，否则我司会按照公司制度对3050铺位进行清场。”2018年10月31日晚上，商场停止营业后，漳州万达台投区分公司对大通冰室铺位进行围挡。上述事实双方当事人均无异议，本院予以确认。从上述事实过程可以看出，首先是杨小平提出撤场申请，漳州万达台投区分公司未予回复而是要求杨小平继续支付下个季度的租金；其次，杨小平再次以没法继续经营为由希望漳州万达台投区分公司理解并要求申请撤场押金，同时亦未按约支付下个季度租金；其三，漳州万达台投区分公司向杨小平发函，以杨小平未支付下期租金为由，告知双方于2018年10月31日终止合同。杨小平对此未予回复和提出异议,也未明确表示愿意继续支付租金和履行合同。最后，漳州万达台投区分公司对涉案铺位进行围挡。之后，杨小平陆续搬离清场。据此，可以认定涉案《商铺租赁合同》及相应附件于2018年10月31日实际提前解除，涉案《商铺租赁合同》提前解除是双方当事人达成合意的结果，并非一方当事人单方解除的结果。一审认定上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司单方通知解除合同不当，应予更正。 （二）关于涉案《商铺租赁合同》解除后的法律后果。因涉案《商铺租赁合同》提前解除是上诉人杨小平与上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司双方以行为达成合意的结果，因此对于租赁合同解除后的法律后果应根据法律规定及《商铺租赁合同》相关约定进行处理。本院具体分析、认定如下： 1、关于上诉人杨小平主张上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司双倍返还履约保证金37908.6元，退还物业服务费保证金9065.1元、质量保证金10000元、POS机押金5000元能否成立以及上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司主张没收履约保证金37908.6元能否成立的问题。 本院认为，首先，关于履约保证金问题。涉案《商铺租赁合同》第21.7条约定：本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。第21.8条约定：在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。本案中，涉案《商铺租赁合同》及相应附件提前解除是双方当事人达成合意的结果，依照上述租赁合同条款的约定，上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司无需返还杨小平履约保证金，因此上诉人杨小平主张双倍返还履约保证金37908.6元与租赁合同约定不符，不能成立。上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司主张没收履约保证金37908.6元，符合租赁合的约定，本院予以支持。 其次，关于质量保证金及物业服务费保证金的问题。涉案《商铺租赁合同》第7.1条约定：履约保证金和物业服务费保证金本合同签署当日，乙方应当向甲方支付37908.6元作为履约保证金；同时向物业服务公司支付9065.1元作为物业服务费保证金。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。第7.2条约定：乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。现涉案《商铺租赁合同》及相应附件因双方当事人达成合意提前解除，依照租赁合同第7.1条的约定，上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司理应将物业服务费保证金9065.1元返还给上诉人杨小平。同时，依照租赁合同第7.2条的约定，上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司未能举证证明杨小平存在遗留问题纠纷，故质量保证金10000元依约亦应退还上诉人杨小平。因此上诉人杨小平主张上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司退还物业服务费保证金9065.1元、质量保证金10000元，符合《商铺租赁合同》的约定，本院予以支持。 其三、关于POS机押金问题。虽然双方当事人并未在《云POS服务协议》上签章确认，但双方当事人对于上诉人杨小平已经支付5000元POS机押金及上诉人杨小平已经收到POS机的事实并无异议，本院予以确认。因涉案《商铺租赁合同》双方已合意提前解除，《云POS服务协议》作为《商铺租赁合同》的附件亦应一并予以解除。现上诉人杨小平主张返还POS机押金5000元，但未举证证明已向上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司返还了相应的POS机，故应承担举证不能的法律后果，其诉求返还POS机押金5000元，缺乏依据，本院不予支持。 2、关于上诉人杨小平主张的律师费、公证费损失9342元能否成立的问题 本院认为，上诉人杨小平因协商退还押金事宜未果，委托律师通过公证方式向上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司发出《律师函》，由此支付公证费330元、快递费12元，律师费9000元，合计9342元。因涉案《商铺租赁合同》提前解除，是双方当事人合意的结果，故上诉人杨小平要求上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司赔偿其律师费、公证费损失9342元，缺乏法律依据，本院不予支持。 3、关于上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司主张已减免的租金210582.31元能否成立的问题 本院认为，涉案《商铺租赁合同》第8.2条约定：为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方陆个月的租金优惠。第21.10条约定：双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。因本案《商铺租赁合同》是上诉人杨小平与上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司合意提前解除，故上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司主张上诉人杨小平补交已减免的租金210582.31元，与租赁合同约定不符，不能成立，本院不予支持。 4、关于上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司主张的场地占用费19238.61元及物业服务费2719.53元能否成立的问题 本院认为，涉案《商铺租赁合同》是双方当事人合意于2018年10月31日提前解除，且上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司于2018年10月31日晚商场停止营业后即对涉案商铺进行围挡，上诉人杨小平已无法对讼争商铺进行正常使用，之后双方亦就清场事宜进行协商，最终上诉人杨小平亦在上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司要求的2018年11月17日清理期限前全部搬离清场。因此上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司要求上诉人杨小平支付清场期间的场地占用费19238.61元及物业服务费2719.53元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨小平与上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司的上诉请求均不能成立，都应予驳回。一审判决认定上诉人台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司单方通知解除合同不当，依法应予更正；其他事实认定清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依法可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10798元，由上诉人杨小平负担5399元，上诉人漳州台商投资区万达广场投资有限公司、漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司、漳州万达广场商业管理有限公司负担5399元。 本判决为终审判决。 审判长  邹跃光 审判员  戴 旭 审判员  郭兰君 二〇一九年八月二十日 法官助理许伟森 书记员洪东玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。