河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初4059号原告：朱泽录，男，汉族，1968年1月8日出生，住固始县。委托代理人：魏涛,河南天宾律师事务所律师，特别授权。被告：夏宏伟，男，汉族，1958年4月25日出生，住信阳市浉河区。委托代理人：董大磊、董祥（实习），河南涵信律师事务所律师，特别授权。第三人：信阳市联发房地产有限公司。住所地：信阳市浉河区金牛山。法定代表人：尹献庭，该公司经理。原告朱泽录与被告夏宏伟、第三人信阳市联发房地产有限公司因执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱泽录及其委托代理人魏涛、被告夏宏伟委托代理人董大磊、董祥（实习）、第三人信阳市联发房地产有限公司（以下简称联发房地产公司）的法定代表人尹献庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱泽录诉称:原告于2011年6月9日购买第三人位于金牛小区，并签订了商品房买卖合同，原告付清了全部购房款，第三人也已将房屋交付原告，原告于2018年初开始装修，水、电、门窗等已装修完毕。浉河区法院受理被告夏宏伟与第三人房屋买卖合同纠纷执行一案中，依据（2015）信浉民初字第244号民事判决书及（2015）信浉执字第377号执行裁定书，对第三人开发的出售给原告的上述房产进行了查封。2018年，被告夏宏伟在事先未告知的情况下，将该房屋门锁换掉，将门焊死，使原告不能进屋，原告在知道上述房屋已被执行后，遂提出执行异议申请，后浉河区法院驳回了异议。原告购买该房屋的时间是2011年6月9日，被告夏宏伟购买该房屋的时间是2014年11月3日，被告购买时间在后，且原告已经实际占用房屋，装修也已完成，原告购买该套房屋手续齐全，合法有效，对房屋所有权在先，应当受到法律保护，现诉至法院，请求法院依法判决：1、解除对原告位于金牛小区3号楼4单元四层408号房屋的查封，并停止执行该房屋；2、本案诉讼费由被告承担。被告夏宏伟辩称：一、法院依法查封本案房屋、作出执行裁定，程序公正合法。答辩人夏宏伟与第三人联防房地产公司因房屋买卖合同纠纷诉至浉河区人民法院，2015年4月2日浉河区人民法院作出（2015）信浉民初字第244号生效判决，判令第三人向答辩人交付本案房屋，但由于第三人与建筑商有纠纷，建筑商不交房致使第三人不能履行判决内容，答辩人遂向法院申请执行。浉河区人民法院依法查封房屋并向第三人发出执行通知书，而后发布公告，责令第三人于2015年7月8日前交付房屋。本案房屋于2015年11月5日被浉河区人民法院依法强制执行完毕。二、原告不享有足以排除法院对本案房屋的查封和强制执行的法定事由。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，但在本案中，原告：1、未实际占有本案诉争房屋。2、证明已支付价款的证据不足。3、没有证明非自身原因未办理过户登记的证据。因此原告就执行标的不具备足以排除法院强制执行的法定条件。三、答辩人已依法取得本案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，答辩人依据浉河区人民法院（2015）信浉民初字第244号判决书依法取得本案诉争房屋的所有权。本案房屋已于2015年6月被浉河区法院依法查封，于同年11月执行给答辩人，执行完后，答辩人依据浉河区法院执行局要求，向执行局出具了收到本案房屋的收条，因此，答辩人是本案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条，原告和第三人签订商品房买卖合同之后，仅享有合同债权，并不直接导致其享有争议房屋的所有权。在本案房屋被查封和执行期间，原告没有提出任何异议，现房屋已执行给答辩人三年多，原告才提出执行异议，被浉河区法院依法驳回后，现又起诉要求停止执行和解除查封，这完全违背法律规定。另一案不再审，原告已经起诉过。第三人联发房地产公司辩称：被告夏宏伟起诉时我们没有到庭，是缺席判决，被告夏宏伟的起诉我们已经提起抗诉。被告夏宏伟起诉我们应该是民间借贷关系不是买卖关系，当时是用房子抵押担保，后来被告就将房子占有了，我们认为本案房屋应是原告的。经审理查明，2011年6月9日，原告与第三人联发房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买该公司开发的位于信阳市××南侧××牛小区××楼××单元××号房屋，购房款270900元，第三人联发房地产有限公司向原告开具了收款收据。2015年4月2日，本院作出（2015）信浉民初字第244号判决，对被告夏宏伟与第三人联发房地产公司因房屋买卖合同纠纷一案判决如下：被告信阳市联发房地产有限公司于本判决生效之日起二十日内按协议约定向原告夏宏伟交付位于河区××办事处××牛小区××楼东头两个单元12套房屋和楼下6个车库，并按协议约定办理产权证。房屋具体位置为：该小区大门口往里数已建成的第二排（四号）楼东头第一单元东侧1、2、3、4楼层四套房屋、东头第一单元西侧2、4层两套房屋、东头往西数第二单元东侧1、2、3、4楼层4套房屋、东头往西第二单元西侧3、4楼层两套房屋和该两单元楼下6个车库。判决生效后，联发房地产有限公司未按生效判决履行义务，夏宏伟向本院申请强制执行后，本院于2015年6月15日作出（2015）信浉执字第377号执行裁定书，将河区××办事处××牛小区××楼房屋予以查封。2015年11月5日，上述案件执行完毕，法院将房屋交付夏宏伟。后原告朱泽录以案外人身份对上述房屋提出书面执行异议，2019年4月29日，本院作出（2019）豫1502执异16号执行裁定，裁定驳回朱泽录的异议请求。另查明，原、被告双方争议的房屋，没有取得商品房预售许可证，尚不能办理不动产登记手续。以上事实有原、被告提供的商品房买卖合同、认购书、家庭居室装饰合同、收据、收条、民事判决书及庭审笔录等在卷为证。本院认为，公民、法人合法的民事权益应受法律保护。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条分别规定了排除法院强制执行的几种情形。首先，第三人开发的金牛小区到目前为止，没有取得商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与第三人签订的商品房买卖合同当属无效合同。其次，原告并未向法庭提交无房产登记信息。第三、本院查封房屋时，房屋处于空置状态，原告并未实际占有房屋，未提供实际占有房屋的证据，也未提供其权利应该优先保护的证据。第四，原告对未办理过户登记并非无过错，原告在和第三人签订购房合同时，第三人并未取得预售房许可证，原告在明知该事实的情况下与第三方签订购房合同，从而导致房屋买卖合同不能办理过户登记，原告自身有过错。故此，对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条的规定，原告均不具备排除法院执行的法定条件，本院查封房屋合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原告虽与第三人签订了商品房买卖合同，但原告基于买卖合同仅享有合同债权，在其基于合同所产生的履行合同请求权尚未实现之前，原告对于诉争房屋并不享有物权，即并不直接导致其享有争议房屋的所有权。原告如认为其基于房屋买卖合同所享有的权利受损，不能实现合同目的，可向合同相对方第三人主张权利。综上，原告诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的情形，不具备排除强制执行的法定事由。原告之诉请，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告朱泽录的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告朱泽录负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判长 薛 飞审判员 彭 威审判员 任桂萍二〇一九年八月三十日书记员 邵 琦