山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民初17号 原告：临沂齐鲁园广场商业运营有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区天津路与汶河路交汇。 法定代表人：刘昌东，董事长。 委托诉讼代理人：巩译文，山东正之源律师事务所律师。 被告：北京金色小屋国际贸易有限公司，住所地：北京市朝阳区西大望路63号院7号楼2层201室。 法定代表人：许允宰，经理。 委托诉讼代理人：王文彬，北京市中同律师事务所律师。 原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司（以下简称齐鲁园广场）与被告北京金色小屋国际贸易有限公司（以下简称金色小屋）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日、6月20日两次公开开庭进行了审理。原告齐鲁园广场的委托诉讼代理人巩译文、被告金色小屋的委托诉讼代理人王文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐鲁园广场向本院提出诉讼请求：1.依法判决金色小屋返还齐鲁园广场货物启动资金2000万元；2.判决金色小屋向齐鲁园广场支付综合管理费2,031,439.2元；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告返还货物启动资金2000万元及利息1200万元（自出借之日至2019年6月27日），并按年息24%向原告支付利息至债务清偿之日止；判令被告向原告支付综合管理费398544.4元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月27日，齐鲁园广场、金色小屋签订《合作协议书》，约定：齐鲁园广场向金色小屋提供位于临沂市北城新区齐鲁园广场1至4层商铺15000平方米、仓库500—1000平方米，用于经营韩国“橘子工厂城市奥莱店”，齐鲁园广场协调政府给金色小屋营业项目以税收优惠和政策支持，金色小屋按月度营业额向原告支付提成租金，综合服务费根据承租的商铺面积，按1元/平方米/天支付，并按阶段增加。租期自2016年11月10日至2026年12月31日止共十年。金色小屋承诺整个经营活动中每年提供的货品价值不低于2亿人民币，齐鲁园广场整体开业并运营60%以上商户后，金色小屋自第二年起销售业绩不低于1.3亿人民币，达不到此营业额度，金色小屋以此标准支付租金，不足部分从利润中支付。为支持金色小屋的项目，齐鲁园广场向金色小屋提供2000万元无息货物启动资金，约定金色小屋于收到启动资金18个月归还50%，即1000万元，至24个月后归还全部项目启动资金，如不按期偿还承担违约责任。收到2000万元项目启动资金后，金色小屋将租赁的商铺中的一部分进行营业。经营期间金色小屋未按合同约定缴纳商铺租金和综合管理费。2018年9月6日，金色小屋在未向齐鲁园广场告知的情况下撤出全部商铺货品和营业人员，停止营业，致使合同目的不能实现。齐鲁园广场在多次与金色小屋负责人联系无果的情况下，于同年9月20日解除了双方合同关系。金色小屋的行为已构成严重违约，给原告造成巨大经济损失，故诉请人民法院依法支持诉讼请求。 被告金色小屋答辩称：首先，本案是原告违约在先。合同第2.7条约定营业款的结算方式，原告并未按照该约定将相应的营业款给付给被告，导致被告运营发生困难，经多次催告未果。另外，该合同签订后，被告发现原告商场并不具备开业条件，整个商场只有被告一家在支撑，入驻商户极少，客流量非常低，根本无法达成有效的销售，更无法达到合同约定的销售额。双方的商谈纪要中关于齐鲁园广场客观情况的表述以及我方证据中相关公函中提到的物业费的减免、营业面积的大量减少都可以证明原告当时不具备商场的正常客流量及开业条件。原告也在2017年年底进行了相应的宣传，重新开业、重新招商。我方在签署合同后，虽然收到了对方2000万元的货物启动资金，但是却发现每天要承担1.5万元的物业管理费，也就是对方所称的综合管理费，一年就需要交纳540万元，这还不算相应的电费、提成、租金，而该商场在当时没有客流的情况下，我方面临着巨大的经营风险，因此，该案属于原告违约在先。其次，本案的利息不应支持。合同第3.5条约定该2000万元属于无息提供，归还时间是2年，也就是到2018年年底。虽然原告的会议纪要提到了相关利息，但是该份会议纪要真实性无法证实，其内容也不具备法律效力，不能证明我方有义务给付利息。该案的纠纷是由原告违约在先造成的，2000万元的退还应当扣除我方因原告违约造成的损失以及扣除原告所保存的我方704万元的货物价值之后余款方可退还。相关的利息基于上述理由，原告无权主张，即使在合理期限内的利息，也应该按照同期银行利息进行计算，不能按照原告主张的24%进行计算。第三，综合管理费不应予以支持。原告所提的综合管理费的依据仅是其提供的表格，并没有其他书证予以佐证，也没有与我方进行过对账，该综合管理费没有证据支持，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：证据一、合作协议书一份，拟证实原被告之间的法律关系且合同中明确了原告向被告提供借款2000万元、借款期限及租金、综合管理费的收取标准。证据二、收据及转账凭证一份，拟证实原告于2016年12月5日将2000万元借款汇入被告账户，实际完成了支付。证据三、商谈纪要，拟证实原被告曾于2017年9月26日达成合意，缩小店铺使用面积，并按照所建面积比例为基数，将对应的借款归还原告。证据四、会议纪要一份，拟证实原被告于2018年6月23日达成合意，约定被告于2018年7月3日前偿还原告1000万元，逾期以年息24%归还全部本金及利息。证据五、解除合同通知书一份，拟证实在被告多处根本违约的情况下，原告已向被告发送解除合同的通知，且被告已实际签收。证据六、费用统计，证实被告应付的物业费具体数额。被告对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，原告并未按照合同约定结算方式将被告应得到营业款项支付给被告，约定仅扣除提成租金，但原告擅自扣除了大部分费用，导致被告营业回款困难，另在装修方面未依据约定装修到位，导致被告另投入大量资金进行装修。原告不具备商场的营业条件和招商的到位条件，客流量极低，不具备商场正常条件，导致无法达到预期的合同目的；对证据二真实性无异议，证明内容有异议，提供2000万货物资金是双方的合意，对方违约导致被告的相关损失，理应在2000万中予以扣除；对证据三真实性无异议，证明内容有异议，许许不是被告的实际控制人，被告经营状况不好主要是因原告不具备商场运营条件导致，该商谈纪要是被告证据二内容；对于证据四对的真实性、关联性和证明目的均不认可。该签字无法确定是许允宰签字，另外许允宰对于其还款的内容及擅自决定的高额利息的偿还未经董事和股东会授权，内容不具备法律效力；对证据五解除函真实性无异议。该函所述内容并不真实，对方单方违约先行解除合同发出该函；对于证据六真实性、关联性、证明目的均不认可，该份表格系原告自己盖章证明的，关于2017年1月1号到5月31日物业费已经缴纳完毕，租金予以减免。 被告金色小屋提交以下证据：证据一、合作协议书；证据二、商谈纪要，拟证明双方对《合作协议书》内容进行了变更。齐鲁园广场要求金色小屋配合其重新招商开业进行闭店，金色小屋支出费用再次进行了装修；证据三、合同终止前双方往来函件五份，拟证明齐鲁园广场在2017年1月至2017年年底未达到商户入驻的营业条件，齐鲁园广场收取金色小屋营业款未按约定结算，齐鲁园广场重新招商和重新开业，齐鲁园广场违约的情况；证据四、解除合同通知书，拟证明齐鲁园广场违约单方解除合同并发函通知；证据五、回函及快递底单，证明金色小屋不同意解约及解约理由，并提出违约赔偿要求；证据六、合同终止后双方往来函件（包含了4页手机截屏，手机是工作人员朴雪花的手机）及快递单（共8页），拟证明齐鲁园广场在合同终止履行后，持有金色小屋7044005.86元商品，经金色小屋催告，拒不配合运走商品货物。给金色小屋造成7044005.86元损失；证据七、金色小屋运营相关合同（16份）及支出费用表（8页），拟证明金色小屋合同履行期间的相关支出损失；证据八、金色小屋与齐鲁园广场物业费、返款、付款汇总明细表，拟证明双方相关营业款、物业费、租金、返款等实际发生内容。原告对证据一、二的真实性均无异议；对证据三五份公函真实性有异议，没有证据证明原告收到公函，另外该五份公函均非以被告名义向原告发送，对其合法性和关联性均有异议；对于证据四真实性无异议，解除行为是合法有据的；对证据五真实性、合法性有异议，从未收到该回函；对证据六通知函内容真实性无异议，2018年12月19日通知函没有收到，对其真实性、关联性有异议，关于彩信截屏问题由于彩信的发送及接收人不明，对其真实性、合法性均有异议；对于证据七真实性、合法性、关联性均有异议，合同的主体是山东橘子工厂商业运营管理公司；对于证据八真实性有异议，相关营业收入和物业费用参照原告提供的证据五。证据七、八均是被告方自己主张的损失，其已经另案提起诉讼，不在本案审理范围之内。经质证，因被告对原告提交的证据一、二、三、五的真实性无异议，本院对原告提交的证据一、二、三、五的真实性予以认定。对证据四被告虽不能确认许允宰签字的真实性，但在法庭明示下放弃鉴定，对该证据的真实性本院予以认定。对证据六结合其他证据予以认定。对被告提交的证据一、二、四与原告提交证据相同，真实性本院予以认定。对被告提交的证据三、五、六、七因被告未提起反诉，与本案无关联性。原告提交的证据六与被告提交的证据八能证明被告认可未缴纳的物业费远超出原告主张的398544.4元。 根据双方提交的证据及庭审陈述，本院对以下事实予以确认： 2016年11月27日，齐鲁园广场作为甲方，金色小屋作为乙方，韩国EQUISnZAROOCO，LTD作为担保方，签订《合作协议书》。协议书约定：一、合作期限。本协议有效期为10年。自签约之日2016年11月10日起至2026年12月31日止；协议到期自动终止。二、合作内容。2.1甲乙双方合作在临沂开设面积不少于15000平方米的“橘子工厂奥特莱斯品牌店”（暂定名称）（以下简称“本项目”）。（以实际测量为准，经甲乙双方签字有效）2.2甲方负责为本项目提供位于项目地址：临沂市北城新区济南路与汶河路交汇处西侧“齐鲁园广场”（报建名：齐鲁园广场）房屋可使用面积15000平方米的商铺作为“橘子工厂城市奥莱店”卖场，具体包含A区l楼不少于2000平方米，A区2楼、3楼、4楼卖场。（最终以签署图纸为准，双方签字有效。仓库500-1000平米（由甲方指定位置）。A区一楼入口位于人流密集处（项目西门）。2.3乙方负责橘子工厂(Orange：Factory)城市奥莱店在本项目所属临沂行政区域内的品牌使用权、自主经营管理系统、卖场货品及项目运营管理和推广，并确保货品潮流时尚，具有竞争价格优势。2.4本合同乙方租赁商铺租金的计取方式为提成租金方式：即每月租金=当月（即每月第一日至最后一日）乙方租赁商镝的月营业额提成比例。乙方自计租日开始承担该商铺的租金，租金按月支付。第一阶段2016年12月24日至2017年12月23日，月租金提成比例按照月营业额之6%计算；第二阶段2016年12月24日至2020年12月23日，月租金提成比例按照月营业额之12%计算；第三阶段2020年12月24日至2026年12月23日，月租金提成比例按照月营业额之14%计算。最终以实际开业日期为准。2.7结算方式：甲方按照半月的结算方式向乙方支付扣除月度提成租金后的营业款，即每十五天甲方按照此十五天的营业款的80%一次性支付给乙方，并且三天内到达乙方指定账户；月度核算后甲方于三日内向乙方支付本月剩余营业款；甲方支付营业款时扣除月度提成租金并向乙方开具提成租金的一般纳税人增值税专用发票。2.9本项目的装修：乙方派驻设计人员，甲方负责本项目的硬装修设计方案，乙方负责软装设计，经甲乙双方同意后由甲方负责装修，所需装修费用由甲方承担：（以附件形式签署装修方案，经双方负责人签字确认）装修方案签署后15个工作日内开始装修。2.11乙方承诺在本项目整体商业开业并运营60%以上商户后，乙方保证以12个月为销售年度，从第二年起合约期内每年的销售业绩不低于1.3亿人民币，甲方将以此营业额核算。如达不到此销售额，乙方将从利润中进行支付，保证甲方最低收益。2.12甲方或管理公司为乙方提供综合管理服务，乙方应向甲方或管理公司支付综合服务管理费。综合服务管理费按承租商铺面积计算，收费标准（含空调费）为1元/平方米/天。其他条款以双方另外签订的《综合服务协议》为准。综合服务管理费按照前述租金标准表的阶段，第二阶段价格比第一阶段增长5%，第三阶段比第二阶段增长5%。三、甲方的权利与义务。3.5甲方为乙方无息提供人民币2000万元作为项目货物启动资金，签约后10日内支付，逾期支付启动资金，按照日千分之五向乙方支付违约金。乙方在收到货物启动资金后开始启动本项目供货程序。该货物启动资金乙方应于收到之日起24个月内归还甲方。乙方在第一个销售年度流水额度达到1亿人民币，乙方将先行还款800万元，乙方自收到甲方货物启动资金之日起第18个月归还余款的50%，24个月内乙方应当归还剩余货物启动资金，24个月后货物启动资金逾期不还，按照年息15%向甲方支付利息。并且自逾期之日起，以逾期还款数额为基数，按照日千分之五向甲方支付违约金。四、乙方的权利与义务。4.1乙方负责在整个经营活动提供的货品价值（零售价）全年不低于2亿元人民币（含运费、税费、保险、仓储、货品成本等各项费用在内的价值），其中75%品牌为韩国的服装、化妆品、鞋、包、食品等品牌，25%为国际品牌。4.4韩国EQUISnZAROOCO，LTD公司为乙方签订本合同的第三方担保，与乙方承担同等法律责任和义务。五、违约责任……。 2016年12月5日，原告向被告提供2000万元作为项目货物启动资金，被告已收到上述资金。 合同履行期间，2017年9月26日，双方经协商，形成《商谈纪要》一份,庭审中双方均认可该纪要系《合作协议书》的补充协议。纪要载明：鉴于齐鲁园广场的客观情况及橘子工厂奥特莱斯品牌店开业以来经营效果不好，不能实现双方合同目的，上午十时至十二时，下午三时三十分至下午十八时，双方在齐鲁园广场公馆一楼接待中心，经对原《合作协议》磋商后达成如下一致修订意见：一、对原《合作协议》约定的商场使用面积做出调整，将原来的商铺使用面积由原来的1、2、3、4楼卖场调整为仅使用2楼部分，其余楼层部分经乙方（金色小屋）腾退后退还甲方；二、甲方（齐鲁园广场）支付给乙方启动资金2000万元，按改变后的面积比例继续使用，多余部分退还甲方，具体退还时间及方式由甲乙双方另有约定；三、乙方承诺调整改善经营模式及货品，使用面积调整后另行装修提升，积极调整营业模式，促进营业销售业绩。闭店调货需60日，初步定为停止使用橘子工厂名称，新名称由乙方另行确定后通知甲方；四、原《合作协议》之有关违约及退出机制的约定较为模糊，甲乙双方对此一致同意另行通过补充协议进行修订和完善。其他条款执行原合同。落款有：许许、王峰、胡永波、彭海、阚俊源签字。 2018年6月30日，双方形成会谈纪要一份，纪要载明：经双方充分友好协商，许允宰先生代表韩国EQUISnZAROOCO，LTD公司和金色小屋承诺：2018年6月30日前，把齐鲁园广场橘子工厂店整改提升方案书面计划书提交给齐鲁园广场运营公司，以便下一步继续合作经营。2018年7月3日前偿还齐鲁园广场运营公司货物启动资金1000万元（大写壹仟万元整），逾期偿还，按24%年息支付全部2000万货物启动资金的利息。落款有许允宰、王峰、常寿松、冯涛、马建永签字。 2018年9月20日，原告向被告发出《解除合同通知书》。通知书载明：（1）解除与贵方于2016年11月27日签订的《合伙协议书》；同时我方保留通过法律途径追讨贵方所有欠费及滞纳金、违约金的权力；（2）请贵方于2018年9月27日前将场内剩余物品搬离，如逾期未撤离，我司有权代为处理（包括不限于我司为维护权益对货物变卖、促销等），届时贵司须承担公证费、搬运费、物品保管费等相关费用。（3）贵司在收到通知之日2日内，立即与我司取得联系，并于收到通知后5天内向我司退还货物启动资金2000万元，并与齐鲁园广场商定赔偿事宜。 2018年11月5日，被告向本院提起诉讼，要求：1.判令终止双方签定的《合作协议书》及附属补充协议;2.判令齐鲁园广场赔偿损失总计人民币300万元;3.判决本案诉讼费由齐鲁园广场承担。该案案号为（2018）鲁13民初755号。2019年1月15日，原告提起本案诉讼。 2019年8月19日，原告向本院申请追加许许为本案被告。因本案庭审已结束，原告的申请违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，本院不予准许。原告可另行主张权利。 本院认为：原、被告签订的合作协议书及2017年9月26日的商谈纪要、2018年6月23日的会谈纪要，均系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反我国法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行合同义务。合同签订后，原告于2016年12月5日向被告提供货物启动资金2000万元。根据合作协议书的约定，被告应于24个月内归还该资金，逾期按照年息15%向原告支付利息。并且自逾期之日起，以逾期还款数额为基数，按照日千分之五支付违约金。2018年6月23日达成会谈纪要，应视为双方对还款期限及利息的约定作了变更。按该约定，被告应于2018年7月3日前偿还原告1000万元，逾期按24%年息支付全部2000万货物启动资金的利息。至2018年7月3日被告未按该约定偿付，原告要求被告返还2000万元及利息1200万元（自出借之日至2019年6月27日），此后利息按年息24%计算的诉讼请求应予支持。 原告要求被告支付综合管理费398544.4元，在被告提交的证据中被告自认欠缴的物业费金额远远超出原告的主张，故原告要求被告支付综合管理费398544.4元的诉讼请求应予支持。 原、被告2018年6月23日达成的会谈纪要中被告承诺偿还启动资金并承诺按年息24%支付利息，被告以原告有违约行为不偿还启动资金及利息应按同期银行贷款利息计算的主张本院不予支持。对被告要求扣除704万元货款的意见，原告不予认可，被告未提起反诉，双方无将扣除货款作为归还启动资金的前提的约定，且被告另案主张租赁合同损失案件在前，本院不予支持。原告提交的被告欠缴综合管理费即物业费的单据虽为单方制作，但被告提交的欠缴物业费明细确认的欠缴数额远高于原告的主张，被告关于原告证据不足不能证明欠缴综合管理费的抗辩不能成立。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告北京金色小屋国际贸易有限公司于本判决生效后十日内偿还原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司启动资金2000万元及利息（利息自2019年6月28日起至付清之日止按年息24%计算）； 二、被告北京金色小屋国际贸易有限公司于本判决生效后十日内偿还原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司利息1200万元。 三、被告北京金色小屋国际贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司支付综合管理费用398544.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费203,792元，由被告北京金色小屋国际贸易有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  杨华雁 审 判 员  陈 芳 人民陪审员  杨敬银 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  赵文思