文书内容天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初44691号原告：许皑，男，1973年9月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李龙，天津多闻律师事务所律师。被告：天津汉海科技有限公司，住所地天津经济技术开发区汉沽现代产业区碧波街16号。法定代表人：王万财，总经理。委托诉讼代理人：田华，该公司综合管理部部长。原告许皑与被告天津汉海科技有限公司（以下简称汉海公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许皑及委托诉讼代理人李龙，被告汉海公司的委托诉讼代理人田华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许皑向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋抵押担保使用费640000元、补偿费260000元，共计900000元；2.判令被告支付原告逾期付款利息103500元（自2018年10月1日至2019年5月20日）；以及自2019年5月21日起至给付之日止以900000元为基数每日按万分之五计算利息；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年6月23日，被告因生产经营需要向哈尔滨银行股份有限公司天津滨海新区支行（以下简称哈尔滨银行）借款3200000元，被告要求原告以其自有房产（位于天津开发区，津字第×）作为借款的抵押担保，以此帮助被告在哈尔滨银行取得借款3200000元。2018年7月29日，原、被告双方签订《协议》，约定在2019年8月31日前被告为原告撤销抵押房屋登记。在2018年9月30日前被告向原告支付900000元（以每年房屋抵押权利价值的10%计算，两年共计人民币640000元；补偿费用人民币260000元）。另，根据协议约定被告如未能按期支付，需要支付额外利息，利息每日以未支付金额的万分之五计算。截至起诉之日，被告未向原告付款。被告汉海公司辩称，认可以原告房屋进行抵押担保的事实，抵押期限为2016年6月23日至2018年9月28日。关于案涉《协议》中约定的补偿费260000元太高，请求法院予以减免。关于原告要求逾期付款利息以900000元为基数计算缺乏依据，应以640000元为基数。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月23日，被告（借款人）与案外人哈尔滨银行（贷款人）签订《流动资金借款合同》，约定被告向哈尔滨银行借款9000000元，借款期限自2016年6月23日至2017年6月22日，担保方式为天津市滨海新区投资担保有限公司（以下简称投资担保公司）提供连带责任保证。哈尔滨银行与投资担保公司就上述保证事项签订了《保证合同》。同日，被告与投资担保公司签订《担保协议书》，约定由投资担保公司为上述《流动资金借款合同》项下9000000元借款开具担保保证保函，被告以原告名下位于天津市开发区（房地证津字第××号）的房屋为担保公司提供反担保。原告应被告要求，于2016年6月23日与投资担保公司签订了《房产抵押合同》。合同记载，鉴于被告与哈尔滨银行签订了《流动资金借款合同》，投资担保公司与被告签订《担保协议书》同意为被告提供担保，并与债权人哈尔滨银行订立了《保证合同》。为保证投资担保公司合法权益，原告同意以其拥有所有权的房屋为投资担保公司提供反担保；原告用作抵押的房屋坐落于开发区，房屋建筑面积152.55ｍ2，该商品房房地证编号为津字第××号。合同签订后，原告就上述房屋为投资担保公司办理了抵押登记，权利价值为3200000元，约定期限为2016年6月23日至2017年6月22日。2018年7月29日，原、被告签订《协议》，约定：“1.2018年8月31日前，被告将原告在抵房产（津字第××号）撤销抵押登记，房产归还原告；2.2018年9月30日前被告将所欠原告利息总计人民币900000元整（其中利息以每年房屋抵押权利价值的10%计算，两年共计人民币640000元；补偿人民币260000元）指定王万财以个人账户支付给原告。”上述《协议》签订后，被告于2018年9月28日注销了上述抵押登记。庭审中，原告陈述补偿费260000元的构成包括超期抵押3个月的抵押费用80000元及违约金180000元。本院认为，案涉《担保协议书》、《房产抵押合同》、《协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告依其与被告之约定，以其自有房产为被告向案外人抵押担保，但被告未及时向原告支付房屋使用费。故被告应按双方《协议》约定，向原告支付房屋使用费、违约金及逾期付款利息。本案争议焦点为房屋使用费、违约金及逾期付款利息的数额如何确定。关于房屋使用费。根据《协议》约定，房屋使用费计付标准为每年按照房屋抵押担保权利价值的10%计算。案涉房屋抵押担保的债权数额为3200000元，房屋实际抵押期限为2016年6月23日至2018年9月28日。庭审中，原告主张房屋抵押期限按照2年零3个月计算，本院照准。故被告应向原告支付房产抵押使用费720000元。关于违约金，即案涉《协议》约定的截止2018年9月30日的补偿费260000元。该260000元中实际包涵3个月的房屋使用费80000元，及违约金为180000元。被告抗辩称该约定的违约金数额过高，请求法院予以调整。本院认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告实际损失为应得房屋使用费的利息损失，本院综合考虑原、被告的过错程度，原告损失情况，酌定违约金以被告欠付房屋使用费为基数，按照欠付期限，以人民银行同期贷款利率的130%为标准，计算至2018年9月30日。但因原、被告均未提交证据证明双方对付款期限达成约定，故根据交易习惯，被告使用抵押房屋一年以上的，应在每届满一年时支付；剩余期限不满一年的，应当在剩余届满时支付。综上，被告应向原告支付违约金数33305元。（计算方式详见附表）关于逾期付款利息，原告主张被告支付自2018年10月1日起至实际付款之日的逾期付款利息。根据案涉《协议》约定，逾期付款利息以每日应支付而未支付金额的万分之五计算。被告亦认可按照《协议》约定的每日万分之五标准计付逾期付款利息。截至2018年9月30日，被告应付房屋使用费及违约金合计753305元。故被告以应753305为基数，按照每日万分之五标准，向原告支付自2018年10月1日起至实际付款之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告天津汉海科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告许皑支付房屋使用费720000元、违约金33305元、及自2018年10月1日起至实际付款之日止的逾期付款利息（以753305元为基数，按日利率万分之五计算）。二、驳回原告许皑其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6915元，由原告许皑承担5762元，被告天津汉海科技有限公司承担1153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  张泽中二〇一九年八月十九日书记员  李秋香            违约金计算表                  基数              起算时间              截止时间              计付标准              数额                  2016年6月23日-2017年6月22日的使用费320000元                    2017年6月23日              2018年9月30日              人民银行同期贷款利率的130%              27785元                  2017年6月23日-2018年6月22日的使用费320000元                    2018年6月23日              2018年9月30日              人民银行同期贷款利率的130%              5492元                  2018年6月23日至2018年9月28日的使用费80000元              2018年9月29日              2018年9月30日              人民银行同期贷款利率的130%              28元                  合计                                                        33305元      附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。