贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4571号上诉人（原审被告）：贵州超一房地产开发有限公司。住所地：贵州省仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘，统一社会信用代码91520382688418826R。法定代表人：唐宗明，该公司主任。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：方旭，贵州仁致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱军，女，1960年3月27日出生，汉族，住仁怀市，委托诉讼代理人：孟艳芳，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。上诉人贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一房开公司）因与被上诉人朱军商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。超一房开公司上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人承担逾期交房超过30日后的违约责任，属于认定事实不清。双方在涉案商品房买卖合同中仅约定逾期30日内的违约责任，对其30日后的违约责任未作约定。二、超一房开公司因仁怀创文等政策性因素导致停工，交房期限顺延，一审判决未采信超一房开公司提交的关于超一世纪广场工期顺延申请、建设工程施工许可证、《仁创文通2017（3号文件）》、《关于对中心城区创建全国文明城市及巩卫工作》等证据不当。一审判决按照日万分之二的标准计算违约金过高，应予改判。朱军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人逾期交房，应该按照逾期天数乘以万分之三计算违约金，上诉人主张应该按照逾期三十日计算违约金不符合常理。另外，上诉人主张因创文导致逾期交房，因创文未明确要求停止施工，因此，创文不能成为免除赔偿责任的正当理由。综上，请求驳回上诉，维持原判。朱军向一审法院起诉请求：1．请求判令超一房开公司立即支付朱军逾期交房产生的违约金49497.4元（现暂从2018年1月1日起计算至2019年1月4日止）；2．本案诉讼费由超一房开公司承担。一审法院认定事实：2016年1月10日，朱军（买受人）与超一房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，朱军购买超一房开公司开发的位于中枢街道国酒南路超一世纪广场第3幢15层15-3号房屋一套，房屋面积为100.99平方米，房屋总价款为447131元。合同第八条约定付款方式为贷款方式付款一次性付款，朱军于合同签订之日一次性将购房款全额支付给超一房开公司。合同第十一条约定房屋交付时间：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日×日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）违约金。附件十二补充协议第三条第一款约定：《合同》第八条约定的重大政策因素包括（但不限于）各级政府、行政机关及其他履行公共管理职能的单位出台、实施的会影响“世纪广场”施工政策，自该出台或施工之日起，出卖人交房期限顺延；但合同第八条并无相关重大政策因素内容的约定。合同签订后，朱军于合同签订之日一次性将购房款全额支付给超一房开公司。后因超一房开公司未按期交房，朱军诉至原审法院。另查明，超一房开公司已于2019年1月4日将该商品房交付朱军。一审法院认为，朱军与超一房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，朱军已按合同约定支付了购房款，但超一房开公司未按合同约定时间在2017年12月31日前将该商品房交付朱军，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，超一房开公司应当承担逾期交房的违约责任。超一房开公司逾期交房，致朱军无法按期接房，从而使朱军丧失对该房屋的预期可得利益，结合本市涉案同地段房屋租金标准，双方约定的违约金标准日万分之三明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，超一房开公司虽未答辩又未出庭参加诉讼，但在原审法院审理的针对超一房开公司的同类案件的诉讼中超一房开公司已经提出要求调整减少违约金，可视为提出要求调整减少违约金的主张，原审法院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合本案实际情况，原审法院酌定超一房开公司自2018年1月1日起至2019年1月4日止支付朱军已付房款日万分之二的违约金，即超一房开公司应支付朱军违约金为32998.26元（447131元×0.0002/天×369天），对朱军超出部分的该项请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、限贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付朱军违约金32998.26元；二、驳回朱军的其余诉讼请求。案件受理费519元（已减半收取），由朱军负担207元，贵州超一房地产开发有限公司负担312元。本院二审过程中，各方当事人均未提交新证据。朱军未举证证明因超一房开公司逾期交房给其造成的损失。双方在二审中也未申请对同地段房屋的租金标准进行评估。另查明，2015年10月24日至今，中国人民银行五年期及以上贷款基准利率为年利率4.9%。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、双方在涉案《商品房买卖合同》中对逾期交房超过30日的违约责任是否有约定；二、超一房开公司主张的因仁怀市创文，涉案房屋交房时间应顺延的理由是否成立；三、涉案房屋的逾期交房违约金应当如何认定。针对焦点一。双方在涉案《商品房买卖合同》第十三条中约定，逾期交房30日内，按已付购房总价款的日万分之三支付违约金，逾期超过×日的，买房人有权选择退房或要求继续履行合同，买房人选择继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之次日起至房屋交付之日止，按全部已付款的日万分之×计算违约金，该比率不小于前述日万分之三的标准，虽然双方在合同中对逾期超过30日后，违约金的计算约定为日万分之×，没有约定明确的标准，但却约定了该比率不得低于日万分之三的标准。同时根据举轻以明重的法律解释原则，超一房开公司逾期交付涉案房屋30日内的，应按日万分之三的标准给付违约金，而逾期交付超过30日的，产生的后果和对当事人造成的影响、损失势必更大、更严重，超一房开公司应承担的违约责任也会更大，因此，双方合同中对逾期超过30日交房约定的按日万分之×计算违约金的解释，也应当认定为不低于前款约定的日万分之三的标准。超一房开公司所持双方合同未对逾期交房超过30日的违约责任进行约定的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点二。双方虽在补充协议中约定重大政策因素的实施影响涉案项目施工的，出卖人交付房屋期限顺延，但超一房开公司提交的关于超一世纪广场工期顺延申请、建设工程施工许可证、《仁创文通2017（3号文件）》、《关于对中心城区创建全国文明城市及巩卫工作》等证据均不能证明相关行政机关因创文工作要求其停工，影响超一房开公司的施工进度，也不能证明该证据属于双方合同约定的影响其施工的重大政策因素，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，超一房开公司依法承担举证不能的不利后果，其所持因仁怀市创文影响，涉案房屋的交付期限应予顺延的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点三。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，超一房开公司以双方约定的违约金过高为由，请求法院予以调减，朱军未举证证明超一房开公司逾期交付涉案房屋为其造成的具体损失。一般情况下，出卖人逾期交付房屋，给买受人造成的损失主要为同等地段相近面积房屋的房屋租金，双方均未申请对同地段房屋的租金标准进行评估，本案中的损失也不能参照租金标准进行裁判。考虑到买受人一般会通过银行按揭贷款来支付购房款，结合2015年10月24日至今，中国人民银行五年期及以上贷款基准利率为年利率4.9%的事实，本院酌情按照已付购房款总额的日万分之一点五（合年5.475%）计算超一房开公司应支付的违约金。因此，超一房开公司应向朱军支付2018年1月1日至2019年1月4日期间的违约金24748.71元（447131元×0.00015/天×369天）。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，导致判决结果不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初3040号民事判决；二、由贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付朱军逾期交房违约金24748.71元；三、驳回朱军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费519元，二审案件受理费1038元，共计1557元，由朱军负担778元，由贵州超一房地产开发有限公司负担779元。本判决为终审判决。审判长 万 亿审判员 贺灿灿审判员 娄 强二〇一九年八月七日法官助理陈星宇书记员何芳芳