吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终1691号 上诉人（原审被告）：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：廖桂林，总经理。 委托诉讼代理人：张立柱，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙境蔓，吉林巡达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付强，男，1981年11月27日生，汉族，个体工商户，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：李晶，吉林市船营区正德法律服务所法律工作者。 上诉人吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）因与被上诉人付强房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱、孙境蔓，被上诉人付强及其委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亚琦公司上诉请求：撤销一审民事判决，将本案发回重审或改判。事实与理由: 一、2014年10月1日，亚琦公司与付强签订商品房买卖合同，合同约定2015年8月30日前交付房屋。根据买卖合同第九条第一款约定,逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。同时根据买卖合同补充协议第二条第一款约定,买受人依据合同第九条第一种方式约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。该补充协议合法有效。 二、合同解除权是一种形成权，受除斥期间的限制，经过合理的期限不行使,则解除权归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定,当事人可以约定解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。现付强依据双方合同约定的解除权要求解除合同,根据亚琦公司与付强签订的《商品房买卖合同》约定，亚琦公司的交房时间为2015年8月30日前，亚琦公司逾期交房超过60日则付强享有合同解除权，即付强在2015年10月30日开始，享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款之规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭;根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定,法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月,对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期解除权消灭。可见，解除权的行使期限为除斥期间，付强2015年10月30日开始取得解除权后,理应在一年内行使解除权,逾期行使则解除权消灭。付强于2019年1月4日向一审法院起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同,此时该解除权已超过一年的除斥期间，付强的解除权因逾期不行使而消灭，故对付强要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，应不予支持。 三、付强购买案涉房屋目的在于依法对房屋行使物权，鉴于双方明确知悉无法在约定的日期交付房屋，经付强同意，吉林巨擎物业管理有限公司与付强签订物业委托管理合同,向付强支付三年的补贴款153628元,同时注明该笔补贴款已在总价款中抵扣,且该补贴比例远高于合同约定的逾期交房违约金,付强也已接受。因此,事实上付强已取得该房屋收益,其订立合同所期望经济利益已实现,结合付强接受了三年的管理补贴，而一审法院认定亚琦公司构成根本违约是错误的。具体到本案,因亚琦公司未按合同约定于2015年8月30日前将涉案房屋交付付强，已构成违约，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定,付强享有合同解除权。但付强无任何证据证明其在本案诉讼程序开始前曾经向亚琦公司发出过解除合同的通知，也即合同当事人在享有合同解除权的情况下,未行使合同解除权,并接受了亚琦公司2015年8月30日至2018年8月30日三年管理补贴款抵扣总房款的协议,其实质即为逾期交房补偿款,付强对抵扣房款的事实已签字确认,表明其已接受亚琦公司继续履行合同的事实。现付强在诉讼过程中行使合同解除权,有违诚信原则，应当认定解除无效。综上，无论是双方约定或者法定的解除合同的期限均已经届满,付强已经丧失了因逾期交房所产生的合同解除权,所以其解除合同的诉讼请求不应得到法院的支持。付强返还购房款及赔偿的诉讼请求也不应得到法院的支持,应依法驳回付强的全部诉请。 付强辩称，1.亚琦公司自称已经支付三年补贴款的事实不存在。生效的法律文书中均确认了商品房买卖合同中的房价款是真实、真正的合同总价款，且亚琦公司这种销售方式属于典型的售后包租或变相售后包租的销售模式，其行为违反了建设部颁布的《商品房销售管理办理》第十一条规定。事实上，付强2015年按约定支付了购房款并被亚琦公司占有使用至今，即未获得租金利益，也未实际接收所购房屋，更无法取得房屋的所有权。因此，亚琦公司主张付强已经收取了三年的高额租金，取得了该房屋收益，付强订立合同所期望的经济利益已经实现，亚琦公司未交付房屋未构成根本违约的主张是错误的。2.亚琦公司主张付强诉讼程序开始前未行使合同解除权不符合客观事实。自2018年8月起，在亚琦公司召开、组织的购房者会议上，付强根据自己的想法、认知明确表明了自己要求解除合同，并由亚琦公司退款赔偿利息损失的主张。为此，付强与部分购房者分别于2018年9月1日、2018年9月10日联名签署《业主诉求》《客户诉求》的书面材料并直接递交给亚琦公司，由亚琦公司接收并告知付强等待回复。3.付强主张解除合同的诉讼请求应于支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，结合本案，因案涉房屋消防未验收，房屋至今尚不能交付使用，亚琦公司严重违约的行为一直处于持续状态，付强购房并归其所有的合同目的确实无法实现的情形下，有权主张解除商品房买卖合同，付强行使解除权符合法律规定。而亚琦公司在接到付强要求退房、返还房款并支付利息损失的解除合同通知后，并未在法律规定的期限内依法确认解除合同的效力，而仅是在本案中作为抗辩理由，由于亚琦公司已经丧失确认解除合同效力的权利，故亚琦公司上诉请求的理由于法无据，应予驳回。 付强向一审法院起诉请求：1.判令解除付强、亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令亚琦公司返还付强已付购房款486490元；3.判令亚琦公司赔偿损失202392.69元（1.付强为购房贷款支付的利息损失48764.69元；2.自2015年8月30日至2018年8月30日期间的租金损失153628元）及自2018年8月31日起至房款实际返还之日止期间的损失（标准按日租金140.29元计算）;4.诉讼费由亚琦公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月1日，付强与亚琦公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为XXXXXX）一份(包含合同补充协议)，合同约定：买受人（付强）购买出卖人（亚琦公司）开发的位于吉林市船营区涉案商铺，面积71.39平方米，每平方米单价为6814.54元，合计总价为486490元;房屋交付日期：2015年8月30日，逾期交房违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.55%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。《合同补充协议》约定：第二条、买受人解除合同的约定：1.买受人按本合同第九条第1项（2）约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人继续履行合同。第六条：买受人购置本物业需另与出卖人指定的市场运营商签订36个月物业管理委托合同，双方均自觉遵守该合同规定的各项权利与义务。同日，付强与巨擎公司（该公司系亚琦公司独资设立的子公司）签订《物业管理委托合同》一份，合同约定：付强将购得的吉林涉案商业用房交给巨擎公司委托管理，管理期限自2015年8月30日至2018年8月30日；巨擎公司按《商品房买卖合同（预售）》总金额的24%，即153628元，支付给付强作为委托管理补贴，支付的款项在《商品房买卖合同（预售）》总金额里抵扣。《商品房买卖合同（预售）》与《物业管理委托合同》中还约定了其他权利和义务。在《商品房买卖合同（预售）》签订之前，即2014年7月26日付强向亚琦公司支付定金5000元，8月6日支付定金1.5万元，9月15日支付购房款226490元。2015年2月10日，付强、九台商行永吉支行、亚琦公司三方签订《个人房屋抵押贷款合同》，合同约定：甲方（借款人、抵押人）付强、乙方（贷款人、抵押权人）九台商行永吉支行、丙方（保证人）亚琦公司，借款金额为24万元；借款期限120个月，月利率为6.15‰，本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算。《个人房屋抵押贷款合同》中还约定了其他权利和义务。合同签订后，九台商行永吉支行于同年3月5日向付强支付借款24万元，同日，付强向亚琦公司支付购房款24万元。付强自同年4月起开始偿还借款本息。付强至2015年3月5日共计交付购房款486490元（含定金2万元，借款24万元）。约定交付房屋期限届满，亚琦公司未交付房屋，付强向法院提起诉讼。 一审法院认为，付强与亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。一、关于付强要求解除与亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请以及亚琦公司提出的付强行使解除权的权利归于消灭的抗辩主张。付强在《商品房买卖合同（预售）》中约定的合同解除期限内未行使合同解除权，付强依约定解除合同的权利归于消灭。但亚琦公司所建设的房屋现仍未经竣工验收，至今不能交付使用，亚琦公司之行为，已构成根本违约，致使付强接受并使用房屋的合同目的不能实现，付强可行使法定解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，付强与亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应予解除。对付强请求解除合同的诉请予以支持，对亚琦公司的抗辩主张不予采纳。二、关于付强要求亚琦公司返还购房款问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案，付强实际交付购房款486490元（含定金2万元，贷款24万元），房屋买卖合同解除后，亚琦公司对付强所交购房款应予返还。三、关于付强请求赔偿各项损失的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本案《商品房买卖合同（预售）》因亚琦公司违约而解除，亚琦公司应当赔偿付强因此遭受的损失。付强于2015年3月5日即交付全部购房款，亚琦公司占用使用至今，亚琦公司应当赔偿付强资金占用期间的利息损失，计算标准参照案涉《个人房屋抵押贷款合同》约定的贷款利率即月利率6.15‰予以支持。关于起算时间，付强以贷款24万元支付购房款，故该24万元自银行实际放款日2015年3月5日起算；付强交付的246490元购房款，因付强请求自2015年8月30日起计付损失，故该246490元自2015年8月30日起算。付强请求按租金标准计付损失，因房屋自始未交付，其主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，付强合理的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效之日解除付强与亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXXXXX）；二、亚琦公司于本判决生效之日起十日内返还付强购房款486490元；三、亚琦公司赔偿付强本金486490元的利息损失，其中本金24万元自2015年3月5日起算，本金246490元自2015年8月30日起算，均计算至付清房款之日止，按月利率6.15‰标准计付，与前款同时给付；四、驳回付强的其他诉讼请求。案件受理费5344元（付强已预交）由付强负担286元，亚琦公司负担5058元；亚琦公司负担部分于本判决生效之日起七日内向法院交纳。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实无异。 本院认为，亚琦公司的上诉主张依法不能成立。亚琦房地产公司与付强之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。付强按照合同约定已经履行交付房屋价款的义务，亚琦公司应按照合同约定的时间交付房屋，现因案涉房屋消防未验收，至今未能交付，致使付强的合同目的无法实现，其行为违约，应承担违约责任。因亚琦公司的原因，至今未能履行合同约定的义务，其违约行为处于持续状态，付强在知道合同目的确实无法实现的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有权依法主张解除商品房买卖合同的权利，其行使解除权符合法律规定，付强的解除权也可以在提起诉讼时一并告知亚琦公司，并非如亚琦公司理解的单独接到解除通知。现亚琦公司不同意解除合同，抗辩要求继续履行合同，但截至本院庭审辩论结束之前，亚琦公司仍无法确定商品房竣工的具体期限，双方当事人已经不具备继续履行合同的条件，故其上诉请求的理由，因不符合法律规定，本院不予支持。故一审法院判决返还付强的购房款及利息损失，并无不当。亚琦公司的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，亚琦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9503元，由上诉人吉林亚琦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年八月十四日 书记员  李正阳