四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初2449号 原告：谭小乐，男，1971年10月1日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原告：李攀，女，1975年8月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：谭小乐（系李攀之夫），住四川省成都市青羊区。 被告：李邦勋，男，1969年12月29日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：伍欣，四川君士达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍声富，四川君士达律师事务所律师。 第三人：都江堰市解放小区综合市场有限公司，住所地四川省都江堰市解放小区。 法定代表人：曹伟，经理。 委托诉讼代理人：姚柱，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王大东，男，该公司员工。 第三人：成都隆坤源投资有限公司，住所地四川省成都市青羊区王家塘巷8号。 法定代表人：张洪春，总经理。 第三人：成都兆鸿置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区营门口路12号。 法定代表人：张洪春，总经理。 第三人：谢利东，男，1972年4月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 第三人：李强义，男，1968年9月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原告谭小乐、李攀与被告李邦勋、第三人都江堰市解放小区综合市场有限公司（以下简称解放小区公司）、成都隆坤源投资有限公司（以下简称隆坤源公司）、成都兆鸿置业有限公司（以下简称兆鸿置业公司）、谢利东、李强义案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告谭小乐同时作为李攀的委托诉讼代理人，被告李邦勋的委托诉讼代理人伍欣、伍声富，第三人解放小区公司的委托诉讼代理人王大东到庭参加诉讼，第三人隆坤源公司、兆鸿置业公司、谢利东、李强义经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭小乐、李攀起诉请求：1．判决不得执行位于都江堰市XX房屋（以下简称案涉房屋）；2．解除对案涉房屋的查封；3．确认案涉房屋属谭小乐、李攀所有。事实和理由：2003年7月2日，谭小乐、李攀与解放小区公司签订商品房买卖合同，约定案涉房屋购房款总计3658893元，并办理了合同备案（合同备案号77747）。原告于签订合同当日转账支付购房款1858893元。余款通过与成都银行都江堰支行签订《个人购房借款/担保合同》向该行借款获得，并于2013年7月26日将剩余180万支付给解放小区公司。2013年10月8日，案涉房屋在都江堰市房产管理局办理了《房屋预告登记证明》，同日办理了预抵押登记，权利人系成都银行都江堰支行。2013年12月30日，解放小区公司依约向原告交付了上述房屋，由原告合法占有使用至今。尽管因出卖人原因未能办理房屋所有权证书，但原告于被告申请查封前已履行了作为房屋买受人的全部义务且合法占有使用案涉房屋，案涉房屋属原告所有。被告在诉讼以及申请执行与他人之间的借款合同纠纷案件过程中，查封、执行已实际属于原告所有的房屋，没有事实和法律依据。现依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第30条之规定，要求确认案涉房屋物权，排除执行。 被告李邦勋辩称，案涉房屋登记在解放小区公司名下，申请查封正确。原告与解放小区之间的买卖是虚假的，房屋未交付，出租、按揭均是解放小区公司在进行，正是因为虚假买卖才未办理过户登记手续。原告并未提交任何证据证明其未办理过户登记不存在过错，故不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件，原告请求排除执行的理由不成立，请求驳回其全部诉讼请求。 第三人解放小区公司认可原告的诉讼请求。 第三人隆坤源公司、兆鸿置业公司、谢利东、李强义未发表答辩意见。 本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，通过对证据进行审查，本院审理查明如下事实： （一）本院依据已发生法律效力的本院（2015）成民初字第2810号民事判决，受理李邦勋申请执行隆坤源公司、解放小区公司、兆鸿置业公司、谢利东、李强义借款合同纠纷一案。执行过程中，本院于2015年11月25日作出（2015）成执保字第229号执行裁定，查封解放小区公司所有的位于都江堰市XX街的属于解放小区公司所有的10项房产（权证号：权0088609、0088608、0322661、0319282、0319287、0319288、0319289、0319492、0319494、0319515），案涉房屋在上述查封范围内，查封期限三年，从2015年11月27日至2018年11月26日止。2018年11月7日本院依据李邦勋的申请，作出（2018）川01执1145号执行裁定，继续查封上述房屋，查封期限三年，从2018年11月27日起至2021年11月26日止。执行过程中，谭小乐、李攀向本院提出书面异议，本院于2019年2月20日作出（2019）川01执异25号执行裁定，裁定驳回谭小乐、李攀的异议请求。谭小乐、李攀不服该裁定，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 （二）2013年7月2日，谭小乐、李攀与解1放小区公司签订《商品房买卖合同》，约定：谭小乐、李攀以总价款为3658893元购买案涉房屋，采用贷款方式付款；谭小乐、李攀首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向成都银行股份有限公司都江堰支行银行或住房公积金管理机构借款支付；解放小区公司应当在2013年12月30日前向谭小乐、李攀交付该商品房。解放小区公司应当在2014年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。签订合同当日，谭小乐向解放小区公司转账1858893元，解放小区公司向其出具收款收据，载明收款事由“三楼商铺首付款”，上述合同于2013年7月22日在都江堰市城乡房产管理局办理签约备案，备案号77747。 2013年7月17日，谭小乐、李攀与成都银行股份有限公司都江堰支行、解放小区公司签订《个人房产按揭借款合同》，约定谭小乐、李攀向该行借款180万元，借款期限自2013年7月25日起至2023年7月25日止。谭小乐、李攀以案涉商铺为其借款合同项下债务提供抵押担保。成都银行都江堰支行依约于2013年7月26日向谭小乐、李攀发放贷款180万元，上述款项当日划转至解放小区公司的指定收款账户。2013年10月8日，案涉商铺办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为谭小乐、李攀，预告登记义务人为解放小区公司，都江堰市房屋产权登记中心发放《房屋预告登记证明》（都房预都江堰市字第××号）。案涉商铺于2013年9月11日办理预抵押登记，抵押权人为成都银行都江堰支行，并取得预抵押登记证（都房预抵都江堰市字第XX号）。 （三）2013年12月30日，解放小区公司与谭小乐、李攀签订《物业交付确认书》，载明案涉房屋已具备交付条件，将物业移交给谭小乐、李攀。 （四）成都银行都江堰支行与谭小乐、李攀、解放小区公司借款合同纠纷一案，四川省都江堰市人民法院于2016年12月2日作出（2016）川0181民初227号民事判决书，判决：“……谭小乐、李攀到期未能清偿上述债务，成都银行都江堰支行对抵押物（位于都江堰市XX地块灾后重建项目1幢0单元3层13号、14号、15号、16号、17号5间商铺，合同签约备案号：77747）享有优先受偿权，可申请人民法院对上述抵押物折价或者拍卖、变卖，以所得价款优先受偿，价款超过债权的部分归谭小乐、李攀所有，不足部分仍由谭小乐、李攀继续偿还”。 本院认定上述事实，主要采信了当事人身份信息，《商品房买卖合同》、收款收据、《物业交付确认书》、公证书、《成都银行个人房产按揭借款合同》、银行流水记录、（2018）川01执1145号执行裁定书、（2015）成执保字第229号执行裁定书、（2016）川0181民初227号民事判决、送达回证、立案信息登记表及各方当事人陈述等证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”故本案的争议焦点为谭小乐、李攀是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益，能否在本案中一并确认其对案涉房屋享有所有权。对此，本院作如下分析： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，本院对案涉房屋首次查封时间是2015年11月27日，谭小乐、李攀与解放小区公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年7月2日，并于2013年7月22日在都江堰市城乡房产管理局办理签约备案，备案号为77747，足以证明谭小乐、李攀与解放小区公司就案涉房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，2013年7月2日，谭小乐依约向解放小区公司转账1858893元，解放小区公司向其出具收款收据，载明收款事由“三楼商铺首付款”。2013年7月26日成都银行都江堰支行依约向谭小乐、李攀发放贷款180万元，上述款项当日划转至解放小区公司的指定收款账户，至此，谭小乐、李攀支付完案涉房屋的全部购房款，亦早于人民法院查封之前。第三，《商品房买卖合同》约定解放小区公司应当在2013年12月30日前向谭小乐、李攀交付该商品房。《物业交付确认书》显示解放小区公司于2013年12月30日将案涉房屋交付给谭小乐、李攀。李邦勋虽对交付的事实有异议，却未能提交任何证据予以反驳，故本院确认谭小乐、李攀在人民法院查封之前已合法占有该不动产。此外，针对未能办理过户的原因，李攀、谭小乐签订买卖合同后就案涉房屋已于2013年10月8日进行了预告登记，《商品房买卖合同》约定的办理产权转移登记的时间亦在解放小区公司取得该商品房所在楼栋的权属证明之后双方共同向权属登记机关申请办理，谭小乐、李攀主张其未能办理产权过户登记的原因系解放小区公司未予配合，之后又涉及查封，不具备办理条件，对此解放小区公司予以认可，李邦勋虽不予认可，亦未能提交任何证据予以反驳，故本院确认现有证据不足以认定谭小乐、李攀对案涉房屋未能办理过户登记存在过错。综上，谭小乐、李攀的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除案涉房屋的强制执行。 针对谭小乐、李攀诉讼请求中要求解除查封措施的请求属于基于实体权利对执行标的提出的执行行为异议，而停止对诉争房屋的执行属于基于实体权利对执行标的提出的排除执行的异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本院仅就执行标的异议进行审理，谭小乐、李攀可依据此判决申请执行法院变更执行行为。 针对谭小乐、李攀诉讼请求中要求确认其对案涉房屋享有所有权的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”谭小乐、李攀与解放小区公司就案涉房屋建立的买卖关系依法成立，但未能办理过户登记，该房屋仍登记在解放小区公司名下，谭小乐、李攀依合同所享有的权利性质仍系债权，加之案涉房屋已设立预抵押，是否具备办理过户登记的条件应由相关行政管理部门具体审查，本院对其要求确认所有权的诉讼请求不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于都江堰市XX号房屋（备案号为7XXXX）； 二、驳回谭小乐、李攀的其他诉讼请求。 案件受理费36071元，公告费300元，合计36371元，由李邦勋承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 谢 芳 审判员 邓凌志 审判员 谢援朝 二〇一九年八月二十二日 书记员 黄 霞