四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1321民初1628号 原告：刘文辉，男，1963年7月19日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：杨仕蕙，女，1967年10月14日出生，汉族，住四川省南部县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘知知，四川法邦律师事务所律师。 被告：四川省南部新源房地产有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇幸福路X号。 法定代表人：敬涛，董事长。 委托诉讼代理人：孙德伟，女，系四川省南部新源房地产有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：鲜其慧，四川义立律师事务所律师。 原告刘文辉、杨仕蕙与被告四川省南部新源房地产有限公司（以下简称新源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘文辉、杨仕蕙及其共同委托诉讼代理人刘知知，被告新源公司委托诉讼代理人孙德伟、鲜其慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘文辉、杨仕蕙向本院提出诉讼请求：1、判令被告新源公司向原告交付位于南部县南隆镇幸福路XXXX号颂香府邸XX栋一楼的XXX号、XX号营业房两间（面积共计70㎡）；2、判令被告新源公司向原告交付位于南部县南隆镇幸福路XX号颂香府邸XX栋一单元X楼X号住房一套；3、判令被告新源公司向原告支付住房逾期临时安置补偿费43110元；4、判令被告向原告支付营业房逾期临时安置补偿费23800元（暂计算至2019年2月28日，应计算至被告交付安置营业房之日止）；5判令被告向原告支付违约金140000元；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2010年5月21日，二原告与被告签订了《拆迁安置补偿协议书》，对还房位置、面积、交房期限、安置补助、超期交房的损失赔偿等进行了约定。合同签订后，原告按照协议约定于2010年5月29日履行了搬迁义务，而被告未按约向原告支付临时安置补助费及交付住房、营业房。2016年8月28日，被告才向原告交付3套住房、支付拆迁过渡房补助费19000元，未向原告交付营业房。原告为维护其合法权益，遂诉至法院。 新源公司辩称，《拆迁安置补偿协议书》签订后，新源公司并未对原告所有的营业房拆除，其不应支付营业房的过渡费。新源公司已向原告支付过渡费67962元。原告主张的口面房已还房安置给其他被拆迁户，新源公司无法向原告交付口面房，可按市场价值向原告补偿。原告主张交付位于南部县南隆镇幸福路XXX号颂香府邸XX栋X单元X楼X号住房，已超出还房面积，原告应根据面积差向新源公司补交房款。 对于当事人双方没有争议的事实，本院认定如下： 原告刘文辉与杨仕蕙系夫妻关系。2010年5月21日，被告新源公司（甲方）与原告刘文辉、杨仕蕙（乙方）签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》，主要约定，甲方对乙方在幸福路XXX号的砖混结构营业房70㎡、住宅楼307.38㎡进行拆迁；根据拆迁政策规定，乙方自愿选择安置补偿方式为产权调换，产权调换：拆迁以市场指导价的方式进行补偿，住房按拆迁认定面积进行还房，拆迁面积与还房面积相等部分，按拆迁当年市场指导价格结算差价，超出还房面积以上部分按该区域内新房的实际市场售价购买，还房面积少于拆迁认定面积的按被拆除房屋的补偿金额给予补偿，拆迁价款在开发企业挂账，不计息，还房时结算，多退少补；自甲、乙双方在本协议签订和搬迁完毕之日起至甲方通知乙方还房时止。本次拆迁过渡补助费暂定24个月，甲方应付乙方住房过渡补助费每平方米1.65元/月，共计12172.35元，营业房过渡补助费每平方米2.5元/月，共计4200元。若提前还房，按照提前时间据实结算过渡补助费，超过过渡期还房时，从逾期之月起，逾期不足六个月的，按月整加0.5倍的临时安置补助费，逾期6个月以上一年以内的，按月整加一倍的临时安置补助费，逾期一年以上的，按月整加两倍的临时安置补助费；对乙方现有的水、电、气、闭路电视、电话等户头一律保留，由甲方在还房时负责按现有表型、电话号码恢复，若因水、电、气等部门另行更换新型计量表，新型计量表的费用由乙方自行承担。由甲方负责提供办理产权证及土地证的相关依据，但办理产权及土地证的相关税费由乙方负责；本协议签订后任何一方不得违约，一旦违约，如违约按补偿额的3%付给对方违约金，并承担由违约发生的一切经济损失和法律责任；还营业房面积70㎡，还住宅面积360㎡，营业房位置与原相邻户主位置不变，以街中心线向后退，以县建设和规划局的设计方案为准，住宅房是高层电梯公寓，住宅房与口面房位置在同一区域内（幸福路XX号对面还住宅房）；乙方不承担绿化、路灯、供排水、电、气、闭路、化粪池公共实施费用；过渡安置补偿费以现金方式一次性补偿（包括：营业房、住宅房、厕所、厨房、装修费等所有设备）及提前迁出奖金伍仟元整，超期，奖金自动放弃；除乙方原有的土地使用证面积，多余的面积办理房屋产权证和土地使用证由甲方统一办理，费税由乙方自行承担，并享受该区域内一切优惠政策。 协议签订后，原告将其所有的土地使用证、南部县农民建房占地许可证原件交给被告新源公司。被告新源公司对原告所有的房屋进行了部分拆除（经现场查看，二楼以上住房已全部拆除，一楼口面房尚存但有毁损）。 2016年8月28日，原告刘文辉、杨仕蕙与被告新源公司签订《认定书》一份，内容为：“认定书南部县幸福路刘文辉、杨仕蕙在D13号楼区域拆迁还房，现认定在该栋楼还住房壹单元X/X/X计叁套壹单元X-X（其中壹单元X暂扣钥匙，不予支付）在认定还房位置后进行结算，双方签订结算清单后生效。”前述四套住房的实测面积分别为111.61㎡、87.91㎡、93.29㎡、110.84㎡。前述认定书签订后，被告新源公司向原告刘文辉、杨仕蕙交付了三套住房（X单元X/X/X，面积共计310.36㎡）。 2018年9月8日，被告新源公司以邮寄的方式向原告送达一份《告知函》，内容：“被拆迁户刘文辉：为了落实县城总体规划，加快城市建设步伐，县政府研究决定实施幸福花园小区开发建设规划。按照县府南府法（2002）54号、南府纪要（2005）16号纪要、南部县规划和建设局南建发（2005）115号公告决定的拆迁房屋，你的房屋坐落在此范围内。我司按照文件精神与你们签订了《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》。由于还房位置规划的D12号楼范围内的拆迁任务一直难以完成，无法开工建设，公司应还你的营业房也迟迟无法落实。为解决这一现实问题，我司从2016年起，在近2年时间里多次与你们商量、沟通，但至今难以达成处理意见。本着符合拆迁政策、避免双方损失扩大、切实解决问题的原则，结合本地段营业房经营的实际情况，特提出以下处理方案：（一）产权调换X幢现有X、X营业房，可与临街营业房进行产权置换，置换单价由双方共同委托弟三方评估机构分层评估计价，面积折算兑换；（二）货币补偿1、参照幸福花园X期X#高层建筑取消时，被拆迁住户营业房补偿标准执行；2、双方共同委托有资质的第三方评估机构评估，按评估的价值进行货币补偿；3、你户必须在告知后7日内无条件腾退所占用的原幸福路X号营业房。否则，造成的一切经济及法律责任均由你户承担。请你们收到告知函后15个工作日内与我司确定解决方案。我司将从告知日起30日后不再计任何过渡补偿费用”。同年10月27日，原告刘文辉、刘林甫与被告新源公司的工作人员李晓林就前述《告知函》所载内容进行协商，双方协商未果。 2019年7月30日，本院对原幸福路XXX号营业房（原告刘文辉、杨仕蕙所有的营业房）左右相邻的口面房的租金进行了市场调查。原幸福路114号营业房至南部县第三中学方向的口面房（未拆迁）的租金约为424元/年/㎡；至南部县第四小学方向的口面房租金（被告新源公司新建口面房）约为551元/年/㎡。 另查明，原告主张被告新源公司交付的位于南部县南隆镇幸福路XXX号颂香府邸X栋X楼营业房两间，暂未编制门牌号。原告根据南部县公安局城北派出所出具的《情况说明》，认为该营业房的门牌号××、X号。该两间口面房已分别还房给被拆迁人谢少华（原幸福路X号）、宋XX（原）。 对当事人双方有争议的事实，本院作如下认定: 一、原告是否已将其所有的位于原幸福路XXX号的营业房交付给被告新源公司的问题。首先，在签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》后，原告按约将房屋的产权证书、钥匙交给被告新源公司，被告新源公司亦对二楼以上的口面房进行了拆除，现该口面房已不具备使用条件；其次，从被告新源公司发出的《告知函》内容上看，双方一直在商议口面房补偿问题，且口面房内部张贴有被告方的施工进展图等材料；最后，经被告新源公司同意，原告曾堆放部分货物在该口面房内，现已全部清离。因此，本院认定，在签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》后，原告已按约将其所有的位于原幸福路XXX号的营业房交付给被告新源公司。 二、被告新源公司已支付过渡房补助费金额问题。原告主张被告新源公司已支付过渡补助费19000元。被告新源公司抗辩其已支付过渡房补助费67962元，并提供三张《收条》、《欠条》一张予以佐证。原告对前述证据质证认为，《收条》、《欠条》的真实性予以认可，但被告新源公司支付的5000元奖金应扣除，水、气上户费10000元不应由原告支付。本院认为，其一、在庭审中，原、被告均认可拆迁奖金为5000元，故该5000元不应计入拆迁过渡房补助费中；其二、《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》中约定“若因水、电、气等部门另行更换新型计量表，新型计量表的费用由被拆迁人承担”，《欠条》载明X幢XX号住房的水、气上户费10000元在过渡费中扣减，现该住房的水、气已上户。因此，该10000元应计算在过渡房补助费用中。综前述，本院认定，被告新源公司已向原告支付过渡房补助费用72962元（67962元-5000元+10000元）。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，结合庭审查明事实，归纳本案争议焦点如下：一、原告主张被告新源公司交付位于南部县南隆镇幸福路XXX号颂香府邸X栋一楼的营业房两间（面积共计70㎡）的诉请能否成立；二、原告主张被告新源公司交付位于南部县南隆镇幸福路XXX号颂香府邸X栋X单元X楼X号住房一套，应补交房款金额问题；三、过渡房补助费问题；四、违约金问题。 关于争议焦点一。根据庭审查明事实，原告诉争的营业房两间已分别还房给谢XX、宋XX。宋XX原有房屋位于，其与刘XX（位于相邻，刘XX与原告刘文辉相邻。《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》中约定“营业房位置与原相邻户主位置不变，以街中心线向后退，以县建设和规划局的设计方案为准，住宅房是高层电梯公寓，住宅房与口面房位置在同一区域内（幸福路XX号对面还住宅房）”。由此可见，诉争口面房还房给谢XX、宋XX并无不当。原告的房屋虽被拆除但尚未开发。原告可待被告新源公司开发后（修建X幢楼）再行主张，也可要求被告新源公司按市场价值进行补偿。就以上原因，审理中，本院向原告予以了释明，但原告仍然坚持原诉求，因此，对原告的此项诉求，本院依法予以驳回。 关于争议焦点二。被告新源公司应向原告还住宅面积共计360㎡及已向原告还住宅面积共计310.36㎡的事实，原、被告均无争议，本院予以确认。被告新源公司已预留X幢壹单元X房屋一套（面积93.29㎡），现原告主张被告新源公司向其交付该房屋，则应根据面积差（43.65㎡）补交房款。在第一次庭审中，原、被告一致确认该房屋的市场售价为4300元/㎡。被告新源公司于2019年7月31日向本院提交《情况说明》一份，载明：“其代理人在庭审中自认的4300元/㎡过低，原告超面积部分应按4700元/㎡向被告新源公司补差，还房不足面积被告新源公司应按3757元/㎡的单价向原告补差”。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，被告新源公司对超出还房面积和不足还房面积的房屋单价拟制定两种市场价格，有失公平，本院不予采信。原、被告在庭审中确认的房屋单价4300元/㎡与本地实际销售价格接近，并无不当，本院予以确认。根据房屋面积差及单价计算，原告应向被告新源公司交纳房款187695元（43.65㎡×4300元/㎡）。 关于争议焦点三。原、被告双方签订的《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。合同各方均应当按照合同约定行使权利履行义务。按照合同约定，自搬迁完毕之日起至通知还房时止。拆迁过渡补助费暂定24个月，被告新源公司应付原告住房过渡补助费每平方米1.65元/月，营业房过渡补助费每平方米2.5元/月。若提前还房，按照提前时间据实结算过渡补助费，超过过渡期还房时，从逾期之月起，逾期不足六个月的，按月整加0.5倍的临时安置补助费，逾期6个月以上一年以内的，按月整加一倍的临时安置补助费，逾期一年以上的，按月整加两倍的临时安置补助费。按此计算，1、住房过渡费被告新源公司通知原告接收住房时间为2016年8月28日，故住房过渡费应计算至2016年8月28日止。2010年5月30日至2012年5月30日的住房过渡费为12172.25元，2012年5月31日至2016年8月28日的住房过渡费为69990.43元（307.38㎡×1.65元/㎡/月×1.5×6月+307.38㎡×1.65元/㎡/月×2×6月+307.38㎡×1.65元/㎡/月×3×39月）。扣减被告新源公司已支付的过渡费72962元，被告新源公司下欠住房过渡费9200.68元（12172.25元+69990.43元-72962元）；2、营业房过渡费如前述，原告已将营业房交由被告新源公司拆迁，故被告新源公司应按合同约定向原告支付营业房过渡费。由于原告所有的原营业房所在位置尚未开发，未来可能存在交付条件是否成就等不确定因素，而这些可能存在并影响本判决既判力的争议，无法在本案判决中预先解决，因此，原告主张营业房过渡费计算至2019年2月28日，本院予以支持，对此后的损失，应由原告在条件成就时另行主张权利。也即是，2010年5月30日至2012年5月30日的营业房过渡费为4200元。2012年6月1日至2019年2月28日的营业房损失按合同约定的方式计算已超过23800元，现原告仅主张23800元，系其对自己的民事权利处分，且不违反法律规定，故本院予以支持。 关于争议焦点四。合同履行中，原告已按照约定完全履行了自己的义务，被告新源公司未完全按约履行，理应承担违约责任。《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》第八条约定“如违约按补偿额的3%付给对方违约金，并承担由违约发生的一切经济损失和法律责任”，协议书中并未对“补偿额”进行明确，庭审中双方对此各执一词。违约金以补偿性为原则，被告新源公司未在签订协议两年内按约向原告交付营业房，原告主张的损失亦为营业房租金损失。经本院实地调查，原告所有的原营业房所在位置租金约为424元/年/㎡。从2012年5月30日至今，已长达七年之久，现原告主张被告新源公司支付违约金140000元，与其损失相当，本院予以支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下： 一、被告四川省南部新源房地产有限公司在本判决生效后十五日内向原告刘文辉、杨仕蕙交付位于南部县南隆镇幸福路X号颂香府邸X栋X单元X楼X号住房（面积93.29㎡）一套； 二、被告四川省南部新源房地产有限公司在本判决生效后十五日内向原告刘文辉、杨仕蕙支付住房过渡费9200.68元、营业房过渡费23800元、违约金140000元，合计173000.68元； 三、原告刘文辉、杨仕蕙在接收位于南部县南隆镇幸福路156号颂香府邸X栋一单元X楼X号住房（面积93.29㎡）时，向被告四川省南部新源房地产有限公司支付房款187695元。扣减上述“二”项中被告四川省南部县新源房地产有限公司应付款项173000.68元，原告刘文辉、杨仕蕙应向被告四川省南部县新源房地产有限公司支付14694.32元； 四、驳回原告刘文辉、杨仕蕙的其他诉讼请求。 案件受理费7831元，由原刘文辉、杨仕蕙负担2831元，被告四川省南部新源房地产有限公司负担5000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  张明全 二〇一九年八月十二日 书记员  张 婷