北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初5385号原告：北京继海伟业建筑器材租赁有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-B331，统一社会信用代码91110111799961784L。法定代表人：王继海，执行董事。委托诉讼代理人：何江，北京市律港律师事务所律师。被告：北京市华诚顺五金商店，住所地北京市顺义区高丽营镇张喜庄村村西侧，统一社会信用代码91110113L243578326。投资人：孙天俭，总经理。被告：孙天俭，男，1951年10月1日出生，汉族，陕西省西安市莲湖区居民，北京市华诚顺五金商店总经理，住陕西省西安市莲湖区，身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人:程晓慧，女，1989年8月6日出生，满族，天津市河西区居民，北京市华诚顺五金商店职员，现住北京市房山区，身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人:郭勇胜，男，1983年4月10日出生，汉族，河南省南乐县村民，北京市华诚顺五金商店职员，现住北京市房山区，身份号码×××。原告北京继海伟业建筑器材租赁有限公司（以下简称继海伟业公司）诉被告北京市华诚顺五金商店（以下简称华诚顺商店）、孙天俭租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告继海伟业公司之法定代表人王继海、委托诉讼代理人何江，被告华诚顺商店、孙天俭之共同委托诉讼代理人程晓慧、郭勇胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告继海伟业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告终止租赁协议补偿款人民币伍拾万元；2.判令被告给付原告违约金（本金按700万元计，按日百分之三计，给付至实际付清之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年12月30日签订《房屋租赁合同》约定：被告将其位于北京市顺义区×××88号院内房屋及场地出租给原告使用。合同签订后，原告依约支付租金，被告将院内房屋及场地交付给原告使用。2018年8月31日，原、被告经协议一致签订了《合同终止协议书》，约定：被告同意给付原告补偿费用700万元，分期给付：第一期款300万元，在原告将使用期间的费用结清，将属于原告物品搬离承租房屋后支付给原告；第二期款350万元，在原告于2018年9月9日将全部自建房屋及附属设施拆除后支付给原告；第三期款50万元，在原告将注册在88号院内的公司迁走或注销后支付给原告。终止协议签订后，原告依约将使用期间费用结清，将属于原告的物品搬离，按约定时间将自建房拆除完毕，双方办理了移交手续，被告依约支付第一期款300万元及第二期款350万元。2018年11月9日，原告将注册在88号院内的“北京三龙泷洋家具有限公司”注销，并以书面方式通知被告支付第三期款50万元，但被告一直拒绝支付。经与被告多次协商未果，故原告诉至法院，维护原告合法权益。被告华诚顺商店、孙天俭共同辩称：一、原告要求被告立即给付终止租赁协议补偿款人民币50万元的诉讼请求，不符合双方约定的合同内容。原告主张被告未支付涉案房屋终止租赁协议补偿款，但是事实上被告均以银行转账方式向原告按时给付了该约定期间的各种补偿款700万元，并且根据双方合同明确约定，甲方所有的房屋及设施设备（移交现状的所有房屋建筑和所有附属设施设备）的补偿费用均归甲方所有，与乙方无关。该项补偿款既为合同约定款项，原告亦均有签字盖章，则应视为其已知悉且同意该项条款。现涉案房屋及配套设施周边为政府奖励补偿行为，被告作为其产权人，理应享有该项奖励;且原告未履行其合同约定的条款，未做到恢复原状，保证其正常使用，故现原告要求给付补偿款50万元，无法律依据。因此被告认为，原告的本项主张不应支持。二、原告要求被告给付违约金（按本金700万元计，日百分之三计，给付至实际付清之日止），原告主张利息过高且被告不涉及违约问题。原、被告《房屋租赁终止合同》到期后，由于租赁房屋已因政府强令要求拆除等多方面原因，涉案房屋已不具备继续居住使用办公条件，被告试图联系原告解决搬离后恢复原状等后续交接事宜，但始终无法与原告公司取得联系。故被告以通知书面形式，在涉案房屋外，将该通知交其原告公司履行职务行为的员工。但直至现在，该房屋仍未做到恢复原状等可以继续使用的状态。原告作为房屋恢复的义务人，既不出面组织恢复房屋，也不向被告办理房屋整体恢复交接事宜，因此是原告自身过错才导致的行为，原告应自行承担该损失，且被告不应承担因未给付补偿款而衍生出的利息。综上所述，原告的请求无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，华诚顺商店（出租方、甲方）与继海伟业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“1.1、甲方将位于北京市顺义区×××88号的北京市华诚顺五金商店名下的房屋及院落出租给乙方用于办学校及商业经营……3.1、甲乙双方约定租赁期限为20年，自2016年12月30日起至2017年3月31日为免租期，2017年4月1日至2037年3月31日为租赁期。”2018年8月31日，华诚顺商店（甲方）与继海伟业公司（乙方）签订《合同终止协议书》，协议约定：“甲方与乙方原于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》，现经双方协商同意，该租赁合同于2018年8月31日予以终止，不再履行，租赁合同所产生的一切责任和后果互不追究……第二条：补偿款结算及支付方式：1、甲方同意给付乙方全部的各种补偿费用合计700万元。该费用按以下履行进度分期给付。（1）乙方（须全部股东到场签字）与甲方签订终止合同协议，乙方结清使用期间的电费、水费等费用，将属于乙方的物品搬离甲方的88号院内，由甲方检查验收办理交接手续（甲方接收回88号院，派人进驻现场）后，甲方向乙方支付300万元人民币。如果不能办理交接手续收回88号院，则甲方不支付300万元。（2）乙方负责在十天内即2018年9月9日前完成全部拆除和运完建筑垃圾。乙方自费拆走在租赁期间违规建设的所有房屋（除《房屋租赁合同》88号院移交清单上所列房屋）及附属设施（详见附件《乙方拆除清单》)，因乙方拆除造成的建筑垃圾由乙方负责清理运走，并书面承诺再无任何遗留问题后，甲方支付乙方350万元人民币。如乙方在2018年9月9日前不能完成拆除和清理运走建筑垃圾，则甲方不再支付乙方350万元人民币，并由乙方赔偿甲方300万元，由甲方自行拆除处理……（3）乙方负责将注册在88号院的公司迁走或注销后，甲方支付乙方50万元人民币。如乙方还有其他遗留问题没有办理完毕，则甲方不再支付50万元人民币……第三条：违约责任：1、甲乙双方必须共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，自愿承担全部赔偿责任。2、自本协议签订之时88号院《房屋租赁合同》即时终止，即甲乙双方所有纠纷一次性彻底解决……3、甲方未按照本协议第二条约定的付款时间支付向乙方支付任何一笔款项的，逾期期间以700万为基数每逾期一日支付3％的逾期付款违约金……”2018年8月31日，继海伟业公司收到孙天俭转账300万元。2018年9月13日，继海伟业公司收到孙天俭转账350万元。2018年11月9日，登记住所地为北京市顺义区×××88号的北京三龙泷洋家具有限公司经北京市工商行政管理局顺义分局核准注销登记。2018年11月15日，继海伟业公司向华诚顺商店发函称，继海伟业公司已经办理完毕公司注销手续，催告华诚顺商店及时支付尾款50万元。华诚顺商店于2018年11月27日向继海伟业公司回函称继海伟业公司自2018年9月9日拆除时造成的破坏遗留问题至发函时未解决，并列明了存在的8项具体问题及维修明细及价格。继海伟业公司称其于2018年9月8日拆除完毕，且当天晚上清运建筑垃圾完毕，于2019年9月9日向华诚顺商店交接。华诚顺商店提交证据证明其于2019年9月9日交接过程中发现继海伟业公司存在的问题，并出具书面说明一页，华诚顺商店称其将该份书面说明交给了继海伟业公司的工作人员，但是继海伟业公司不认可收到该书面说明的人系其公司人员。2019年5月13日，本院前往涉诉位于北京市顺义区×××88号院进行现场勘验，情况如下：院落南部有两堆建筑垃圾堆放，办公楼北侧空地有一排建筑垃圾堆放；办公楼一楼大厅顶部左右两侧各有一个约1米*0.8米大小的缺口；二楼走廊西侧天井未遮盖，房间内有多处漏雨，墙面多有脱落；二楼东侧室内木质地板多有损坏，房顶漏雨严重，吊顶损坏；办公楼窗户玻璃有多处破碎。诉讼中，继海伟业公司提交照片证据，证明1.其在主楼后的建筑是钢结构无楼板建筑，而现场建筑垃圾有楼板，故其证明主楼后建筑垃圾不是其拆除后遗留；2.2019年3月27日照片显示院落中无建筑垃圾，故勘验中所见到的院落南端建筑垃圾不是其拆除后遗留；3.其公司进场时房屋吊顶已经损坏，故吊顶损坏与其无关。二被告认可继海伟业公司提交照片的真实性，但是对其证明目的及关联性不予认可。诉讼中，华诚顺商店向本院表示，如果法院判决其应向继海伟业公司支付违约金，其认为双方约定的违约金标准过高，申请法院对于违约金进行调整。上述事实，有房屋租赁合同、合同终止协议书、银行流水明细、函件、双方提交的照片、本院勘验笔录、勘验照片及双方当事人陈述等在案佐证。本院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《合同终止协议书》系继海伟业公司与华诚顺商店双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。该协议第二条第1款第（3）项约定：“乙方负责将注册在88号院的公司迁走或注销后，甲方支付乙方50万元人民币。如乙方还有其他遗留问题没有办理完毕，则甲方不再支付50万元人民币”。登记住所地为北京市顺义区×××88号的北京三龙泷洋家具有限公司已经于2018年11月9日经北京市工商行政管理局顺义分局核准注销登记。继海伟业公司向华诚顺商店发函催告其支付50万元补偿款，华诚顺商店回函以继海伟业公司存在遗留问题为由拒绝支付。根据《合同终止协议书》第二条第1款第（2）项的约定：“乙方负责在十天内即2018年9月9日前完成全部拆除和运完建筑垃圾。乙方自费拆走在租赁期间违规建设的所有房屋（除《房屋租赁合同》88号院移交清单上所列房屋）及附属设施（详见附件《乙方拆除清单》)，因乙方拆除造成的建筑垃圾由乙方负责清理运走，并书面承诺再无任何遗留问题后，甲方支付乙方350万元人民币”，华诚顺商店于2018年9月9日实际控制涉诉场地且于2018年9月13日通过投资人孙天俭账户向继海伟业公司转账350万元，则视为双方已经认可现场无遗留问题，故华诚顺商店拒绝支付50万元补偿款的理由不成立，本院对继海伟业公司要求华诚顺商店给付50万元补偿款的诉讼请求予以支持。根据《合同终止协议书》第二条第3款的约定：“甲方未按照本协议第二条约定的付款时间支付向乙方支付任何一笔款项的，逾期期间以700万为基数每逾期一日支付3％的逾期付款违约金……”，华诚顺商店未按约定付款时间向继海伟业公司支付50万元补偿款，故华诚顺商店应当向继海伟业公司支付逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，继海伟业公司的预期利益损失主要是华诚顺商店未支付的50万元产生的同期银行贷款利息的损失。继海伟业公司明确诉讼请求为：违约金自2018年11月26日起算，违约金数额为210万元。据此可以认定，继海伟业公司主张的逾期付款违约金过分高于造成的损失。根据上述法律规定，对华诚顺商店主张要求调整逾期付款违约金的请求予以支持。综上，华诚顺商店支付继海伟业公司逾期付款违约金的标准为：以50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年11月10日起计算，直至华诚顺商店向继海伟业公司支付时止。另，华诚顺商店系个人独资企业，孙天俭系投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。故孙天俭对于华诚顺商店应给付继海伟业公司的补偿款50万元及其违约金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京市华诚顺五金商店于本判决生效之日起七日内向原告北京继海伟业建筑器材租赁有限公司支付补偿款五十万元及违约金，违约金以五十万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自二○一八年十一月十日起计算，直至实际给付之日止；二、被告孙天俭对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告北京继海伟业建筑器材租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万七千六百元，由原告北京继海伟业建筑器材租赁有限公司负担一万八千八百元（已交纳），由被告北京市华诚顺五金商店负担八千八百元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖承生人民陪审员  殷月清人民陪审员  焦晓卫二〇一九年八月二十三日法官 助理  彭澍官书 记 员  高 敏