广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初2178号原告：闲德玲，女，1979年5月11日出生，汉族，广东省阳春市人。委托诉讼代理人：黄冬灵，阳春市法律援助处法援律师。被告：梁树佳，男，1985年5月16日出生，汉族，广东省阳春市人。原告闲德玲与被告梁树佳买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告闲德玲的委托诉讼代理人黄冬灵、被告梁树佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闲德玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告梁树佳向原告返还订金款10000元；2.请求判令被告梁树佳承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告想购买宅基地建住宅楼，通过朋友了解到被告梁树佳有位于石望中学附近的土地在转让，前往观看了该土地后，被告梁树佳的父亲表示该土地可以转让。原告有与被告梁树佳订立宅基地转让合同的意愿，于2019年2月20日向被告梁树佳交付了一万元订金，梁树佳收到订金后给原告立具了一份收据，并签名捺了指模。随后在协商过程中，被告将该土地价格由240000元提高到258000元，之后原告还价235000元，被告不同意，最后被告还将价格提高到了300000元。后来原告了解到该土地是农村宅基地，除了旱地还包含部分水田，原告不属于该村的村民，办理不了农村宅基地转让的相关登记手续。原告要求被告返还订金，被告拒绝返还。原告与被告之间并未订立合同，原告的订金不具备定金性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，原告要求被告返还订金的，被告应当返还。原告多次追讨无果，特向贵院起诉，请求人民法院在查明事实的基础上维护原告合法权益，支持原告的诉讼请求。被告梁树佳辩称，原告的诉讼请求毫无事实依据，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告独自承担。事实和理由：经过多次协商，原、被告双方于2019年2月20日在石望镇司法所见证之下口头达成房屋买卖合同，合同合法有效，受法律保护。口头合同约定如下：合同总金额28万元，标的物位于阳春市石望中学门口的归被告所有的房屋及门口坪（具体四至以原告、被告及石望镇司法所三方现场测量为准），原告一周内支付合同款项。原告称在交定金后被告单方面变更合同总金额，这是不属实的，被告从未提出变更合同总金额，事实上是原告交定金后反悔导致合同不能履行。另外，原告陈述其后来了解到包含部分水田，也是不属实的，合同标的物仅是现有房屋及门口坪，不含水田。关于原告能否办理宅基地转让手续，原告在交定金之前已了解清楚，否则不可能交付定金。为确保合同履行，原告于2019年2月20日交来定金1万元。后来，原告违约，不支付合同款项，不履行合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金一方不履行义务的，无权要求返还定金”的规定，被告没收原告支付的定金1万元。原告陈述这一万元不是定金性质，不属实，原告强词夺理。原告要求返还定金的法律依据是《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，恰恰这条法规不支持原告主张。首先，现在主张这1万元定金权利的人是原告，而不是被告，换句话说，闲德玲主张定金权利的，人民法院不予支持。其次，双方口头约定这1万元是确保合同顺利履行的定金，口头约定也是约定，并不是没有约定定金性质。总的来说，原告违约在先，导致合同没有履行，故被告没收定金受法律保护。为了合同的顺利履行，从原告交付定金之日起，被告就清退了租客，并至今未有把标的物进行出租，至今被告租金损失约8000元，而且损失在不断扩大。如果这1万元不是定金，被告不可能清退租客。再者，收据是司法所的工作人员打印的，并不是被告手写的，订金与定金同音，导致司法所工作人员搞错了，被告当时也没留意查看。很明显，收据上“订金”二字完全不是被告本意，被告一直坚持这一万元是“定金”，被告当时在司法所已明确表明这1万元是定金，用来确保合同顺利履行的，被告在收据上签字只是承认收到了1万元定金的意思。综上，为维护被告的合法权益，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告独自承担。本院经审理认定事实如下：原告闲德玲拟购买被告梁树佳位于阳春市××中学附近的宅基地，原告查看上述宅基地后，在2019年2月20日与被告梁树佳协商购买事宜，并当天支付10000元给被告梁树佳，被告梁树佳在载明：“今收到闲德玲交来购买石望中学门口土地订金壹万元正。”的《收据》中收款人处签名并捺指印确认。原、被告双方至今没有签订书面的买卖合同。另查明，原告闲德玲户籍地为阳春市春××镇××村，被告梁树佳户籍地为阳春市石望镇××岗××村。本院认为，本案是买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”的规定，本案中，原告闲德玲实地查看了涉案标的为被告梁树佳位于阳春市××中学附近的宅基地，向被告梁树佳发出购买的要约并支付了1万元给被告梁树佳；被告收取原告支付的款项并签写《收据》，《收据》亦载明“收到闲德玲交来购买石望中学门口土地订金”，表明双方已经就涉案标的买卖作了初步约定，即使并未就买卖合同的全部事项进行约定，但根据法律规定亦可作补充协议。双方买卖合同关系已经成立。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”和第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”的规定，只有本集体经济组织成员才可以享有宅基地，而本集体经济组织成员不能将宅基地流转给本集体经济组织成员以外的人。《收据》中关于购买石望中学门口土地的约定，实质是被告将其涉案宅基地的使用权转让给原告，因原告不具有涉案宅基地所在村集体经济组织成员的身份，故该约定违反了上述规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉案的买卖合同因违反法律的强制性规定而应认定为无效合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，《收据》明确载明1万元为订金，原、被告双方亦没有约定定金性质，因此被告主张1万元为定金，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告根据无效合同取得的财产应予返还，故原告诉请被告返还订金1万元，理据充分，本院予以支持。至于被告梁树佳主张其受到租金损失约8000元，因其未提出反诉，亦没有提供证据，本院在本案不作处理，被告梁树佳可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，判决如下：被告梁树佳在本判决发生效力之日起十日内支付10000元给原告闲德玲。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告梁树佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  吴勇强二〇一九年八月二十二日书记员  郭朝霞附相关法条：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。