济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初2863号原告：陈棣，女，1960年9月10日出生，汉族，住山东省济南市委托诉讼代理人：刘文霞，山东资通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王甜甜，山东资通律师事务所实习律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码913700006954218638。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：施磊，男，山东才高鑫源置业有限公司员工。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告陈棣与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈棣的委托诉讼代理人刘文霞、王甜甜，被告才高公司的委托诉讼代理人施磊、黄梁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈棣向本院提出诉讼请求：1.判令被告才高公司协助原告陈棣办理济南历下区鑫源山庄3号楼2单元301室房屋、鑫源山庄3号楼2单元-102室储藏室产权过户登记。2.判令才高公司支付逾期办证违约金88973.94元(自2016年4月21日起至2019年2月19日止)、2019年2月20日至其提供产权备案资料之日止的违约金(以原告陈棣总房款860483元为本金,按日万分之一标准计算)；3.诉讼费用、律师费由才高公司承担。事实与理由：原告陈棣于2013年1月31日与被告才高公司签订商品房买卖合同，购买被告才高公司所开发位于鑫源山庄3号楼2单元301号房及鑫源山庄3号楼2单元-102号储藏室，房屋及储藏室房款价为860482.80元。原告陈棣已按合同约定履行付款义务，2013年4月26日被告才高公司向原告陈棣出具收据，2014年4月21日被告才高公司将涉案房屋交付给原告陈棣。但被告才高公司至今未按《商品房买卖合同》约定，办理房屋产权登记备案，构成违约。被告才高公司辩称，一、原告陈棣要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，毫无事实和法律依据，于理不符，应依法驳回原告陈棣诉讼请求。1、本案所涉争议房产系被告才高公司主要为解决单位驻济职工住房困难的初衷而建设，是当时环境条件下关爱职工生活的一项具体措施。本案所涉争议亦系单位内部的单位与职工之间内部事项。2、由于房地产政策变化等众多客观因素影响，致使出现了迟延办理备案的情形。但是，被告才高公司自始至终也在积极办理相关备案手续中，原告陈棣作为该房屋建设项目的受益者，也应当对此理解。3、若原告陈棣仍不能理解被告之初衷，继续采取诉讼等方式，则可能会影响办证速度，进而影响广大购房者和全体业主的权利，也必将损害原告陈棣的利益。二、退一步讲，截至目前，尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，原告陈棣的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回原告陈棣的全部诉讼请求。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形），并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税费后730个工作日内被告才高公司将相关资料报产权登记机关备案。但是，截至目前，原告陈棣尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据《中华人民共和国合同法》六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，原告陈棣系先履行义务一方，在其未履行时，被告才高公司有权拒绝履行。因此，原告陈棣要求支付违约金的诉讼请求毫无事实和法律依据。三、再退一步讲，原告陈棣主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。1、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2、截止目前，本案所涉房屋增值较大，原告陈棣并未因迟延办证而受有损失。同时，原告陈棣亦无证据可以证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形。因此，原告陈棣应对逾期办证产生的具体损失数额予以举证，否则应当承担举证不能的法律责任。再退一步讲，原告陈棣主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应当予以调整。综上所述，原告陈棣的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。退一步讲，原告陈棣并无证据证明其利益受有损失，故应当支持被告才高公司不支付或少支付违约金的诉求。另，法律之外，尚存人情。人，亦应当存有感恩之心。被告才高公司认为，即使双方合同之中存在违约责任的相关约定，购房职工亦应本着友善、感恩、积极配合的态度处理该问题，避免出现矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月31日，原告陈棣（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告陈棣购买位于济南市历下区鑫源山庄小区第3区3号楼2单元301室房屋及地下室，房屋建筑面积131.30平方米，价款为815373元，地下室建筑面积13.19平方米，价款为45109.80元，两项价款合计860482.80元。其中，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。同日，原告陈棣与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。2013年4月26日，被告才高公司为原告陈棣出具收据三份，原告陈棣已交清全部房款。2014年4月21日，被告才高公司交付涉案房屋。陈棣为实现涉案债权支出律师费3000元。截至本案开庭审理之时，被告才高公司尚未办理房屋初始登记。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：被告才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，原告陈棣与被告才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以原告陈棣结清房款并交纳办证资料及税、费作为被告才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告陈棣的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。被告才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司于2014年4月21日将涉案房屋交付原告陈棣，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月21日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但截至本案开庭审理之时仍未办理涉案房屋初始登记，构成违约。因此，原告陈棣有权要求被告才高公司支付违约金。鉴于被告才高公司提交产权登记备案的日期尚不确定，导致被告才高公司承担违约责任的截止日期不能确定，不便于裁判文书生效之后的执行，本院酌定被告才高公司承担违约责任的截止日期为本判决生效之日。对于此后的逾期办证的违约责任，当事人可以根据被告才高公司的实际履约情况另行主张权利。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，原告陈棣有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。陈棣为实现涉案债权支出律师费3000元，双方签订的《补充协议》第十三条明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。陈棣主张才高公司支付其律师费3000元,本院予以支持。综上，原告陈棣的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈棣逾期办证违约金（以860482.80元为基数，自2016年4月21日起本判决生效之日止，按照日万分之一的标准计算）；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈棣律师费3000元；三、驳回原告陈棣的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，减半收取1050元，由山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 员 张兴欣二〇一九年八月十九日法官助理 艾蓬全书 记 员 边江舟