山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终5257号 上诉人（原审被告）：王仕军，男，1980年9月10日出生，汉族，居民，现住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：石勇，山东甘同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曲建雷，男，1974年7月20日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：吴淑婷，山东兰亭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨治中，男，1974年12月16日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 上诉人王仕军因与被上诉人曲建雷、杨治中房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省沂水县人民法院（2018）鲁1323民初5984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王仕军上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、王仕军未交房租系基于法院的保全查封行为，并不是故意拖欠。涉案的房屋系陈春兰、冯一村、冯子初与刘克良等额享有所有权。刘克良私自将涉案的房屋出租给沂水糖果俱乐部（曲建雷，即本案原告），后曲建雷又将涉案房屋部分出租给杨治中，杨治中又转租给王仕军。但刘克良收取租金后未依法与陈春兰、冯一村、冯子初分割收益，为此，陈春兰、冯一村、冯子初因共有物分割纠纷将刘克良诉至法院，并查封了承租人沂水糖果俱乐部（曲建雷，即本案被上诉人）应向刘克良支付的租金71.5万元。沂水县人民法院依法作出（2017）鲁1323民初3795号民事判决书及（2018）鲁财保519号民事裁定书。陈春兰、冯一村、冯子初告知王仕军保全了涉案房屋的租金，要求王仕军租金暂不予交付曲建雷，故王仕军没有交纳租金系基于法院的保全行为，具有合法理由。2、一审法院认定曲建雷与王仕军存在租赁合同关系，且《租赁合同》解除认定错误。曲建雷与杨治中签订《租赁合同》后，杨治中又将房屋转租给王仕军，故本案存在两个租赁关系：即曲建雷与杨治中形成租赁合同关系，该合同只约束租赁合同双方曲建雷与杨治中，王仕军与杨治中形成转租关系（一审法院对该事实予以认可）且转租合同有效，王仕军只受该转租合同的约束。曲建雷直接向王仕军送达解除合同通知书没有事实与法律依据，其送达解除合同通知书送达对象错误，并不导致《租赁合同》解除，故一审法院认定《租赁合同》解除认定错误。3、杨治中未履行《租赁合同》义务，应由其自行按照合同约定承担责任，而并非由王仕军承担责任。虽然期间存在王仕军直接向曲建雷支付房屋租金、水电费的事实，但也仅仅是次承租人代承租人杨治中支付的租金。 被上诉人曲建雷、杨治中均答辩请求维持一审判决。 曲建雷向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告停止对原告房屋的占用，将占用的房屋腾空并交付给原告；2.依法判令被告支付原告房屋租赁费385,000元及利息；3.依法判令被告支付原告逾期付款违约金（自2018年9月1日起按照月租金额的千分之一计算至将房屋腾空并交付原告之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月18日，曲建雷作为甲方出租方，杨治中作为乙方承租方，双方签订了《租赁合同》，其主要内容为：一、甲方将位于沂水县楼珍鼎轩豆捞酒店经营用房租赁给乙方。甲方保证对所出租的房屋具有合法使用权、出租权。二、甲方租赁给乙方的房屋使用面积为1435.3平方米，包括：该酒店一楼大厅，计469.8平方米；二楼单间，计469.8平方米；厨房、仓库，计235.7平方米；三楼、四楼现有KTV更衣室，卫生间，计56平方米。该酒店五楼办公区及宿舍暂时归乙方无偿使用……三、甲乙双方议定上述房屋租赁期限自2014年9月10日至2019年9月9日止。四、甲乙双方议定上述房屋2014年9月10日至2017年9月9日年租金为378,000元，2017年9月10日至2019年9月9日年租金为385,000元。……九、乙方于2014年9月1日开始使用所租赁房屋，于2014年9月1日前一次性付清第一年度租金（人民币叁拾柒万捌仟元整）给甲方。自第二年度付租金起，由乙方于每年9月1日前一次性预付下一年度全年租金给甲方。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一收取违约金。租赁期限内，因乙方经营不善，需转租时，经甲乙双方协商，乙方方可转租。否则，甲方有权解除本协议，无偿收回该租赁房屋及所有设施。……十六、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。2015年5月两被告协商合伙经营酒店，对原告也称二人系合伙关系，2015年7月份，两被告协商合伙未成，二人形成转租关系，杨治中将租赁合同中的楼房转租给王仕军，并于2015年7月15日后两三天将租赁合同原件交给了王仕军。自2015年7月起涉案楼房租金、水电费等均由王仕军支付。2016年下半年，杨治中告知原告其与王仕军解除了合伙关系，王仕军也去找原告说杨治中不合伙了，店铺由其自己经营，原告同意王仕军按照原来的合同执行，原被告三方一直想由王仕军作为承租人与原告重新签订一个新的房屋租赁合同，因王仕军的原因未能签成，但双方均按照原合同继续履行。王仕军应于2018年9月1日前支付2018年9月10日至2019年9月9日的租金385,000元，经原告多次催要，王仕军一直未付。2018年11月5日，原告向王仕军发出《解除租赁合同并收回租赁房屋通知书》，该通知书的主要内容为：本通知向你方（王仕军）作出后，本租赁合同即予以解除，你方除应当搬出并腾空租赁房屋外，另应向我方（曲建雷）支付应付的房屋租赁费及违约金款项。原告将该通知书张贴在被告经营的遇见餐厅（即涉案出租楼房）门口并录像，王仕军将该通知张贴情况拍照并微信发送给原告，并询问是否是原告所为。该通知书于2018年11月5日送达王仕军。被告在收到该通知书后仍拒不履行相关义务，原告遂诉至法院。 一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与杨治中签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规相关规定，为有效合同。2015年7月，杨治中将涉案楼房转租给王仕军，并将其与原告签订的《租赁合同》交给了王仕军，原告得知涉案楼房被转租给王仕军后，认可了王仕军按照原《租赁合同》继续履行，王仕军也按照原《租赁合同》支付了自2015年至2018年的租金及水电费等，王仕军成为涉案楼房的承租方，与原告形成租赁合同关系，该租赁合同对原告和王仕军产生法律约束力，双方应当按照该合同全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十六条之规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告应于2018年9月1日前支付2018年9月10日至2019年9月9日的租金385,000元，经原告多次催要，王仕军一直未付，构成违约，致使原告不能实现合同目的。原告主张解除合同，并于2018年11月5日通知王仕军，该通知于2018年11月5日到达王仕军处，在解除合同通知到达王仕军之日起三个月内王仕军未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故原告与王仕军之间的租赁合同解除。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，曲建雷与王仕军之间的《租赁合同》解除后，王仕军应当停止对涉案楼房的占用，将其腾空，交还原告。故对原告的该诉讼请求一审法院依法予以支持。对原告要求被告支付房屋租赁费385,000元及利息，在其与王仕军之间的《租赁合同》解除前，该《租赁合同》系有效合同，王仕军应当按照合同约定支付自2018年9月10日至2018年11月5日的租金。《租赁合同》解除后，其与王仕军的租赁合同关系终止，其仍占用该房屋不搬出，原告有权要求王仕军支付房屋占用使用费，而非租金，但可以原告主张的年租金385,000元为标准计算房屋占用使用费，自2018年11月6日起，至腾空房屋交还原告之日止。对原告主张的逾期付款违约金，因王仕军未按照合同约定时间支付租金，构成违约，其应当支付逾期付款违约金，但合同中约定的每逾期一日，按照月租金额的千分之一收取违约金过高，可按照2018年月租金额的0.06%支付，自2018年9月1日起至腾空房屋交还原告之日止。对原告主张的利息，因同逾期付款违约金均是王仕军违约对原告造成损失的赔偿，故不再支持。原告起诉过高部分一审法院不予支持，依法应当驳回。因杨治中将涉案房屋转租给王仕军经过原告的同意，故原告对杨治中的起诉，不予支持，依法应当驳回。王仕军无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利,判决：一、被告王仕军于本判决生效后十日内从租赁的原告曲建雷的沿街楼中搬出，腾空房屋，交还原告；二、被告王仕军于本判决生效后十日内按照年租金385,000元的标准支付原告曲建雷自2018年9月10日至2018年11月5日的租金，自2018年11月6日起至腾空房屋，交还原告之日止的房屋占用使用费；三、被告王仕军于本判决生效后十日内按照2018年月租金额的0.06%/天的标准支付原告曲建雷自2018年9月1日至腾空房屋，交还原告之日止的逾期付款违约金；四、驳回原告曲建雷的其他诉讼请求。案件受理费7075元，由被告王仕军负担。 二审中，上诉人王仕军提交沂水县人民法院（2017）鲁1323民初3795号民事判决书及（2018）鲁财保519号民事裁定书。被上诉人曲建雷、杨治中质证对证据的真实性均无异议，但认为与本案无关。经质证，本院对证据的真实性予以认定，因上诉人认可法院未向其送达查封或其他协助执行手续，对关联性本院不予认定。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，二审仅对上诉请求进行审理，对当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，上诉人王仕军对一审判决的租金金额、逾期付款违约金计算无异议，本院予以确认。对于上诉人关于其与被上诉人曲建雷之间未签订租赁合同、租金及解除合同均应向杨治中主张的请求，与上诉人与被上诉人曲建雷自2015年已实际形成租赁关系的事实不符，本院不予支持。人民法院并未向上诉人送达查封保全、协助执行的相关手续，上诉人称涉案租金已被查封保全、其不应交纳的主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，王仕军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7075元，由上诉人王仕军负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨华雁 审判员  陈 芳 审判员  范宗芳 二〇一九年八月十六日 书记员  赵文思