贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4202号上诉人（原审被告）：付正虎，男，1975年11月3日出生，汉族，户籍地四川省广安县,住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：彭忠慧，贵州驰宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张龙渊，男，1968年9月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：耿立兵，贵州教学律师事务所律师。上诉人付正虎因与被上诉人张龙渊房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付正虎上诉请求：一、请求二审法院依法撤销贵阳铁路运输法院作出的（2019）黔8601民初123号民事判决书；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人不应退还被上诉人保证金50000.00元，一审法院适用法律错误，于法无据。一、被上诉人未按涉案合同约定严格履行并遵循诚实信用的原则，在本案一审质证中，全部证据材料足以证明且一审法院认定诉人未按涉案合同约定严格履行按时足额缴纳租金的义务。二、涉案租赁合同为附条件的合同，被上诉人未按约定支付租金，该合同自行终止，失去效力。三、上诉人不应退还被上诉人保证金50000.00元，合同约定先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，被上诉人未先履行按时足额交纳租金的义务，且涉案的全部证据无法证明上诉人无违约行为。涉案租赁合同第十六项约定，因被上诉人原因导致租赁合同自行终止，所以上诉人不应退还保证金50000.00元。张龙渊辩称：被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。上诉人的上诉请求和理由没有任何事实依据，被上诉人在合同履行和签订中没有过错，双方租赁协议约定解除，被上诉人履行租赁合同中存在延迟交付租金的行为，上诉人没有提出过异议，也没有主张相关责任，双方协议解除是因为涉案租赁房屋被司法拍卖，被上诉人没有过错，上诉人应该退还保证金。张龙渊向一审法院起诉请求：1、被告立即退还原告租赁商铺保证金50000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月31日，原告张龙渊（乙方）与被告付正虎（甲方）签订房屋租赁合同约定：“一、乙方租用甲方的贵阳佰汇通纺织品市场一楼临街门面，乙方租赁该门面用于药品零售，甲方同意出租。二、租赁期限为八年，自2015年7月1日起至2023年6月30日止。三、甲方商铺第一年租金单价为35000元/月，第二年租金单价为35000元/月，第三年租金单价为35000元/月，第四年租金单价为38500元/月，第五年租金单价为42350元/月，第六、七、八年的租金均在上一年的基础上递增10%。四、租金自2015年7月1日起算，先交租金后使用，乙方按半年一期交纳，第一期租金在双方签订合同之日一次性付清。以后各期租金在租金到期30日前交纳。五、乙方物业管理费月缴费标准为590元人民币，缴纳方式与门面租金同步。……七、本合同签订时，乙方应向甲方交纳保证金伍万元整。合同期满，乙方无违约行为且不续租，则甲方一次性将保证金（不计息）退还乙方。……十、乙方应当按照本合同约定按时足额交纳租金，如逾期本合同自行终止，乙方同时承担违约责任。……十六、违约责任，1.因乙方原因导致甲方终止合同或乙方无故提前终止合同，甲方无偿接收商铺的装修，如乙方对装修损坏应据实赔偿，且保证金不予退还。同时乙方按合同年度租金总额向甲方支付违约金……”合同签订后，原告张龙渊于2015年6月3日交纳租金210000元、保证金50000元、入场费70000元、物业管理费3540元，共计333540元。2016年6月20日，原告张龙渊交纳房租、物业管理费213540元；2017年1月5日，原告张龙渊交纳房租、物业管理费153540元；2017年7月3日，原告张龙渊交纳房租105000元。2017年8月26日，案外人余建明、钟敏通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物贵阳市云岩区浣沙路3号立云大厦1层3号房屋。2017年9月30日，立云公司（甲方）、付正虎（乙方）、张龙渊（丙方）达成协议，约定：一、贵州立云商贸公司与付正虎签订的《物业承包合同》中关于云岩区浣沙路3号立云大厦1层3号房屋部分的内容及付正虎与张龙渊签订的关于上述房屋的《商铺租赁合同》均从2017年9月30日起解除。二、云岩区浣沙路3号立云大厦1层3号房屋现直接承租人张龙渊与上述房屋买受人余建明重新签订房屋租赁合同，具体条款参照与付正虎签订的《商铺租赁合同》标准。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告张龙渊与被告付正虎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，原告张龙渊与被告付正虎应当按照合同约定全面履行合同义务。原告张龙渊于2017年1月5日向被告付正虎交纳房租153540元，按照双方合同约定，第三年租金单价为35000元/月，租金按半年一期交纳，即原告张龙渊应在2016年12月31日租金到期前30日向被告付正虎交纳房租35000元/月×6月=210000元，物业管理费590元/月×6月=3540元，共计213540元，原告张龙渊交纳153540元后，尚欠被告付正虎租金60000元，原告张龙渊于2017年3月1日向被告付正虎转账60000元补足租金。根据原告张龙渊、被告付正虎、被告立云公司于2017年9月30日签订的《协议》，原告张龙渊与被告付正虎签订的房屋租赁合同已经协议解除。被告付正虎认为根据原告张龙渊与被告付正虎签订的房屋租赁合同，第七条、第十条约定，原告张龙渊未按时足额支付租金已构成违约，故被告付正虎在房屋租赁合同解除时不予退还原告张龙渊50000元。首先，原告张龙渊与被告付正虎在协议解除房屋租赁合同时，被告付正虎未对原告张龙渊未按时支付租金的行为提出异议，也未向原告张龙渊逾期支付租金的行为主张违约责任，视为房屋租赁合同已履行完毕。其次，原告张龙渊在履行房屋租赁合同过程中，确有存在逾期支付租金的行为，但双方未在合同中约定有关于逾期支付租金承担违约责任的方式，也未约定保证金是否退还的方式，即便如合同十六条约定的保证金不退还，亦应当是原告原因致合同解除或原告无故提前终止合同。再则，如原告张龙渊逾期支付租金的行为导致被告付正虎产生损失，也应由被告付正虎举证证明，被告付正虎可通过合法途径主张权利。故对原告张龙渊要求被告付正虎退还50000元保证金的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告付正虎于本判决生效之日起十日内退还原告张龙渊房屋租赁保证金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计525元，由被告付正虎负担。本院二审期间，上诉人申请证人杜某出庭作证，证明上诉人与被上诉人之间达成协议，一致同意被上诉人无条件明示保证金不再退还，被上诉人放弃索要保证金的情形下，不再租赁涉案房屋，本院组织当事人进行了质证。经质证，被上诉人对证人证言质证认为证言不具备客观真实性，双方2017年9月30日解除租赁协议，已经明确合同解除的原因是因为房屋被司法拍卖，被上诉人不可能与上诉人达成不退保证金多租3个月的约定，租赁协议明确约定双方按照原来的租赁合同履行。因该证人杜某系上诉人的工作人员，与上诉人存在利害关系，且上诉人与被上诉人并未签订证人陈述的放弃保证金的协议，又无其他证据与该证人证言相印证，故本院对证人杜某的证言不予采信。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人及立云公司于2017年9月30日签订的《协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。该《协议》约定，解除了上诉人与被上诉人签订的租赁合同，该解除事实符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，上诉人与被上诉人之间租赁合同已于2017年9月30日解除，故对上诉人所持涉案租赁合同因被上诉人未按约定支付租金而行终止的理由，本院不予采纳。由于在三方《协议》中并未对上诉人是否退还5万元保证金进行约定，故应依上诉人与被上诉人之间租赁合同约定进行处理，而双方租赁合同约定的保证金不予退还的条件是因被上诉人原因导致上诉人终止合同或被上诉人无故提起终止合同，故约定条件显然未成就。虽然上诉人与被上诉人之间租赁合同约定的退还保证金条件是合同期满、被上诉人无违约行为且不续租，但该条件仅是合同约定赋予被上诉人的权利，并非对被上诉人权利的限制，由于双方协议解除了合同，客观上致该条件不能成就，不能由此排除被上诉人的权利。并且，在解除合同时，上诉人并未主张被上诉人违约，且一审法院已查明被上诉人并未欠付租金存在违约事实，故上诉人主张被上诉人违约而不应退还保证金的理由，本院不予采纳。据此，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人付正虎负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年八月二十一日书记员 刘兰兰