广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1224民初1170号原告：罗埠文，男，1986年2月8日出生，汉族，住广东省怀集县。被告：怀集县腾鑫实业有限公司。住所地：怀集县城西区沿江西路腾业办公楼二楼办公室。统一社会信用代码：91441224566629617H。法定代表人：郑慧豪。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。原告罗埠文与被告怀集县腾鑫实业有限公司（以下简称腾鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗埠文，被告腾鑫公司的委托诉讼代理人禤青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗埠文向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证。2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金71246元(被告于2016年8月1日交付房屋，即2016年11月1日起被告违约，违约金暂计算至2019年5月，合计30个月，按1-5年基准利率4.75%计算，399978×4.75%×1.5×900÷360合计为71246元)。事实和理由:2015年1月29日，原告罗埠文与被告腾鑫公司签订预售商品毛坯房买卖合同,通过按揭贷款方式购买位于怀集县怀城镇莲花庄悦景康城36栋2302号商品房，并按合同约定于2015年5月30日前履行交付购房款合计399978元整。由于该房屋为预售商品毛坯房，被告于2016年8月1日要求原告签订物业管理协议才予以交付商品楼，故原告在被告无理要求下与怀集县恒基物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》并预交4998元物业管理费用、2058元维修基金以及1176元办证费用。当日原告已敦促被告尽快办理房屋所有权证，原告购买此房产主要用于投资用，但时至今日，被告一直以种种原因拖延原告办理应有的房屋所有权证，导致原告无法转卖套利同时还得支付物业管理费用，多次催办未果。原告认为被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即买卖合同成立，被告应在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十八条规定，被告立即为原告办理房屋所有权证并支付违约损失。由于被告违约导致原告损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，原告请求违约损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。被告腾鑫公司答辩称，一、答辩人已经按照《商品房买卖合同》相关约定履行义务。双方于《广东省商品房买卖合同》第十五条约定:“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据怀集县法院一审、肇庆市中级法院二审的(2018)粤12民终124号《民事判决书》认定事实，怀集法院曾经依职权向县住建局调取一份《复函》，其中对合同规范文本在履行办证中的操作流程作出释明:“一、《广东省商品房买卖合同》第十五条规定出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。不动产登记实施之前，我局登记备案类型和提交资料如下:1.预告登记，需提供以下资料:(1)《预告登记约定书》、《怀集县房地产转移交预告登记申请书》各1份;(2)法人代表身份证复印件；(3)企业法人营业执照复印件；(4)商品房买卖合同1份(原件);(5)业主身份证复印件等材料；2.预告抵押登记，需提供以下资料；(1)《预告抵押登记约定书》《怀集县房地产转移交预告登记抵押申请书》各1份;(2)银行方法人代表身份证复印件及法人证明书；(3)银行方营业执照复印件；(4)按揭合同一份(原件);(5)业主身份证复印件;(6)预告登记证明书;(7)查档证明等材料;3.房屋所有权登记，需提供以下资料:(1)《怀集县房地产所有权转移登记申请书》一份;(2)商品房买卖合同;(3)业主身份证复印件;(4)契税发票(办证联);(5)房款发票(办证联)；(6)房屋测绘图；(7)查档证明；(8)开发商营业执照及法人身份证复印件;(9)权属证明书复印件;(10)计价表等材料;4.房屋他项权登记，需提供以下资料:(1)《怀集县房地产抵押权登记申请书》一份；(2)银行贷款合同原件一份;(3)所属银行法人代表身份证复印件；(4)所属银行企业营业执照复印件;(5)业主身份证复印件；(6)预告登记抵押证明书;(7)查档证明等材料。”根据县住建局释明的操作流程，答辩人已经完成相关操作如下:2015年4月9日完成提交办理预告登记书;2015年6月25日完成提交办理住建局预告抵押登记书;2016年7月25日完成提交办理规划竣工验收、建设竣工备案验收；2016年7月31日完成提交办理房屋面积实地测量;2019年1月25日完成提交办理住建局房屋大确权登记;2019年3月22日完成提交办理住建局转移登记告知书/抵押登记告知书。（2018）粤12民终124号终审判决又认定:“从怀集县住房和城乡规划建设局的于2017年8月14日致一审法院的《复函》可知，该局办理房屋登记备案类型分为四类，依次为预告登记、预告抵押登记、房屋所有权登记、房屋他项权登记，每办理下一项登记事项均以上一项登记事项的结果为其中提交资料的必要项”。可见，出卖人提交资料办理的进度、最终在何时完成，并不是答辩人可以预见和控制的，各阶段资料要看上一阶段的办理进度。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……”，办证进度不是出卖人(答辩人)能够决定的，非出卖人原因造成，按照司法解释不应属于答辩人违约。二、原告主张按照年息4.75%计算违约金，违反司法解释的规定。原告引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，诉请判决延迟办理产权证违约金比率为每年4.75%，以购房总额399978元计算。但是，该司法解释第十八条第二款是这么规定的:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”这条明确规定“约定优先”的法律原则，只有在“合同没有约定违约金”的前提下，才能参照适用法定的计息标准。但是，本案的《商品房买卖合同》第十五条第一款第2点，明确约定出卖方支付违约金的比率，为总房价款的1%。更何况，原告早已入住商品房，没有证据证明其因延迟办理产权证而受到实际损失。原告向中国农业银行按揭贷款购买本案房屋，根据《商品房买卖合同》附件四第十条，原告还清贷款之前即使办到房产证也要归银行持有，而原告2018年6月1日还清贷款，在此日期之前更不可能发生任何损失。由此可见，原告主张按照每年4.75%计算违约金，属于明显违背司法解释的规定，请求法庭不予采纳。原告罗埠文为证明其主张，向本院提交如下证据：1.原告身份证，拟证明原告的主体资格。2.被告企业信息公示报告，拟证明被告的主体资格。3.商品房买卖合同，拟证明合同买卖事实以及被告违约事实。4.购房款发票，拟证明原告按合同约定履约的事实。5.怀集县恒基物业管理有限公司预交收款单据，拟证明原告购房后产生物管费用的事实。6.注销抵押证明，拟证明原告抵押贷款及提前还款的事实。针对原告罗埠文提交的上述证据，被告腾鑫公司发表质证意见如下：对证据1、2的三性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明对象和证明内容有异议，该证据不能证明被告违约；对证据4、5、6的三性无异议。被告腾鑫公司为反驳原告罗埠文的主张或证明其主张，向本院提交如下证据：1.广东省商品房买卖合同，拟证明双方合同关系，被告履行合同提交办证资料。2.（2018）粤12民终124号民事判决书，拟证明办证部门对出卖人提交办证资料的释明。3.住建局预告登记书、住建局预告抵押登记书、规划竣工验收和建设竣工备案验收资料、测绘成果报告书、住建局房屋大确权登记、住建局转移登记告知书、抵押登记告知书，拟证明被告履行合同提交各阶段办证资料。针对被告腾鑫公司提出的上述证据，原告罗埠文质证认为：对证据的三性无异议，但被告办证的整个流程并没有告知原告，违约事实存在。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院对与本案有关联的证据在本院认为部分另作论述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月29日，罗埠文与腾鑫公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015011419），该合同约定买受人罗埠文购买出卖人腾鑫公司开发的座落于怀集县怀城镇莲花庄“悦景康城”第36幢2302号房（以下简称2302号房），总购房价款为399978元。买受人采用银行按揭付款方式支付购房款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付房价款120978元给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续，买受人必须在2015年5月30日前支付房价款279000元（银行按揭款项）给出卖人。出卖人应当在2016年8月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定条件的该商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，办理土地使用证、房地产权证等有关费用由买受人自付等。合同附件四第十条约定，出卖人仅负责买受人所购商房权属登记资料的递交事宜，具体取得该商品房的《房地产权证》和《国有土地共有证》的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任；若买受人购买该商品房的付款方式为银行按揭付款的，则按照怀集县房管部门的要求，该商品房的《房地产权证》原件由房管部门保管，买受人还清银行按揭贷款后由买受人自行前往房管部门领取，与出卖人无关等。合同签订后，罗埠文依约将首期房款和办理银行按揭贷款向腾鑫公司清付了购房总价款399978元，并向腾鑫公司支付了办理涉案商品房权利证书的费用。2015年4月9日，腾鑫公司向怀集县住房和城乡建设局（以下简称住建局）提交资料办理2302号房的预购商品房预告登记。2015年6月25日，腾鑫公司又向住建局提交资料办理2302号房的预购商品房抵押权预告登记。2016年7月25日，腾鑫公司经怀集县建设工程竣工验收备案管理办公室完成了怀集县悦景康城三期36-37栋工程的竣工验收备案文件的备案。2016年7月31日，住建局对怀集县怀城镇莲花庄“悦景康城”第36幢的房屋面积测绘予以确认。2016年8月1日，腾鑫公司将2302号房交付罗埠文使用。2019年1月25日，腾鑫公司向住建局提交资料办理怀集县怀城镇莲花庄“悦景康城”第36幢的初始登记，2019年1月29日，“悦景康城”三期（30栋、36-42栋、游泳池更衣室及地下室）经住建局验收合格。2019年3月22日，腾鑫公司向住建局提交资料办理为2302号房办理土地使用权变更和房屋所有权转移登记。另查明，本院已生效的（2017）粤1224民初793号民事判决，确认住建局在该案中向本院出具《复函》一份，内容如下:一、《广东省商品房买卖合同》第十五条规定出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。不动产登记实施之前，我局登记备案类型和提交资料如下:1.预告登记，需提供以下资料:(1)《预告登记约定书》《怀集县房地产转移交预告登记申请书》各1份;(2)法人代表身份证复印件;(3)企业法人营业执照复印件;(4)商品房买卖合同1份(原件);(5)业主身份证复印件等材料；2.预告抵押登记，需提供以下资料:(1)《预告抵押登记约定书》《怀集县房地产转移交预告登记抵押申请书》各1份;(2)银行方法人代表身份证复印件及法人证明书;(3)银行方营业执照复印件;(4)按揭合同一份(原件);(5)业主身份证复印件;(6)预告登记证明书;(7)查档证明等材料；3.房屋所有权登记，需提供以下资料:(1)《怀集县房地产所有权转移登记申请书》一份;(2)商品房买卖合同;(3)业主身份证复印件;(4)契税发票(办证联);(5)房款发票(办证联);(6)房屋测绘图；(7)查档证明;(8)开发商营业执照及法人身份证复印件;(9)权属证明书复印件;(10)计价表等材料;4.房屋他项权登记，需提供以下资料:(1)《怀集县房地产抵押权登记申请书》一份;(2)银行贷款合同原件一份;(3)所属银行法人代表身份证复印件;(4)所属银行企业营业执照复印件;(5)业主身份证复印件;(6)预告登记抵押证明书;(7)查档证明等材料;上述四类房屋登记备案，每类房屋登记完成审批视为该类登记已备案，经查核腾鑫公司已到我局办理登记备案手续情况详细见附件2。……。不动产实施后，登记备案需向不动产登记局和住建局分别申请，提交的资料相应增加并有差异，且需要到二个部门办理，必定增加登记备案时间。二、怀集县是2015年6月16日成立县国土资源局不动产登记局(简称不动产登记局)，该局于2016年6月28日正式在我县实施不动产登记。……。三、我局收取及完成梁岑英等十四户业主已办理各类登记的情况，详细见附件2。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是:腾鑫公司是否存在逾期提交资料办理产权证书的违约行为。本案中，罗埠文与腾鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对逾期办证违约责任的承担问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。根据查明的事实，从住建局致本院的《复函》可知，该局办理房屋登记备案类型分为四类，依次为预告登记、预告抵押登记、房屋所有权登记、房屋他项权登记，每办理下一项登记事项均以上一项登记事项的结果为其中提交资料的必要项。怀集县是2015年6月16日成立怀集县国土资源局不动产登记局，并于2016年6月28日正式实施不动产权属登记由不动产登记部门负责，住建部门负责房屋交易备案。不动产登记实施后，登记备案需向不动产登记局和住建局分别申请，提交的资料相应增加并有差异，且需要到两个部门办理，必定增加登记备案时间。另从双方签订的涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中“出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”以及补充协议第十条“出卖人仅负责买受人所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得该商品房的《房地产权证》和《国有土地共有证》的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若买受人购买该商品房的付款方式为银行按揭付款的，则按照怀集县房管部门的要求，该商品房《房地产权证》原件由房管部门保管，在买受人还清银行按揭贷款后由买受人自行前往房管部门领取，与出卖人无关”约定的内容可知，腾鑫公司仅负责商品房权属登记资料的递交事宜，涉案商品房取得权属证书的时间由登记机关确定。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。在本案中，腾鑫公司在合同约定的时间内向住建局提交相关资料，依次办理了涉案商品房的预购商品房预告登记及抵押权预告登记，并积极配合完成涉及涉案商品房权属登记的其他工作且已具备办证条件，已积极履行了向产权登记机关递交资料的合同义务。因不动产登记局为新成立部门，登记备案需向不动产登记局和住建局分别申请，提交的资料相应增加并有差异，必定增加登记备案时间，腾鑫公司已在合同约定的时间内向上述部门递交资料，因行政机关职能变更而增加提交的资料以及登记备案的时间符合客观实际，腾鑫公司上述行为表明其已积极履行向登记机关递交资料的合同义务，主观上并无过错。导致腾鑫公司未能按照合同约定申请涉案房屋初始登记和房屋的所有权转移登记系政府行为，腾鑫公司在签订合同时无法预见，在履行合同中无法避免，无法克服，并非腾鑫公司自身的原因导致，不应归责于腾鑫公司，且腾鑫公司在取得相关证件后及时提交相关资料办理了涉案楼栋的初始登记及涉案房屋的所有权转移登记，故涉案房屋的所有权证的延期办理不能适用双方签订的《商品房买卖合同》中关于出卖人应当承担逾期办证的违约责任条款，因此罗埠文主张腾鑫公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求理据不足，本院不予支持。对罗埠文诉请腾鑫公司为其办理房屋所有权证的问题，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该法明确规定了房地产开发企业仅有协助办证的义务，没有为购房人办理房屋所有权的转移登记的义务。本案中，从查明的事实可知，腾鑫公司已经向登记机关提交相关资料完成了房屋所有权的初始登记，也已经提交资料为罗埠文办理涉案2302号房的产权转移登记，腾鑫公司已履行其协助办证的相关义务，至于何时取得涉案2302号房的房地产权证与腾鑫公司无关。故此，罗埠文在本案中诉请腾鑫公司为其办理涉案房屋的所有权证没有理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回罗埠文的诉讼请求。案件受理费1581.16元，减半收取计790.58元，由罗埠文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 阳二〇一九年八月二十二日书记员 陈继玲