山西省临汾市尧都区人民法院   民事判决书   （2019）晋1002民初5826号   原告张华丽，女，1978年3月5日出生，汉族，现住山西省临汾市。   委托诉讼代理人贾俊，山西德辩律师事务所律师。   被告郭红燕，女，1986年7月22日出生，汉族，现住山西省临汾市。   委托诉讼代理人刘瑞，山西金贝（临汾）律师事务所律师。   第三人李荣华，男，1974年5月6日出生，汉族，现住山西省临汾市。   第三人席云燕，女，1986年5月22日出生，汉族，现住址同上，与李荣华系夫妻关系。   委托诉讼代理人李荣华，其余内容同上。   原告张华丽与被告郭红燕及第三人李荣华、席云燕案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾俊，被告委托诉讼代理人刘瑞，第三人及其委托诉讼代理人李荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张华丽向本院提出诉讼请求：1、依法停止对临汾市尧都区滨河南路恒大华府1号楼1单元9层901号房屋的执行，解除对该房屋的查封；2、依法确认原告与第三人签订的商品房买卖协议书有效，判令第三人继续履行，协助原告办理过户手续；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月10日原告与第三人经协商签订了商品房买卖协议，约定第三人将临汾市尧都区滨河南路恒大华府1号楼1单元9层901号房屋（以下简称“恒大华府901号房屋”）转让给原告。次日原告支付了购房款，并搬入居住。2019年3月原告得知因第三人与被告民间借贷纠纷，原告购买的房屋被人民法院查封。2019年3月19日原告提出了保全异议。2019年7月17日原告收到了本院作出的（2018）晋1002民初292之一号民事裁定书，驳回了原告的保全异议。为此原告依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，提起执行异议之诉。   郭红燕辩称：原告与第三人签订的商品房买卖协议应属无效。理由是：1、售房价格不符合常理和市场行情。李荣华2013年5月购买价格为1428000元，张华丽2018年10月购买价格为144万元。时隔六年，几乎相同价格出售，不符合常理，属于赔本出售。李荣华2013年购买房屋时，向银行贷款99万元，期限20年，实际偿还了六年时间，利息不下10万元，也属于赔本的情形。从付款约定上看，存在银行贷款，却一次性付清了房款，不符合交易惯例。李荣华出售房屋时还有房内附属物品，从出售价格上也未能体现。2、张华丽主张的实际居住时间并不属实。张华丽主张2018年10月11日入住，相当于没有给李荣华腾房时间，违背交易习惯和常理。李荣华在另案诉讼中确认的送达地址于2019年3月还是本案诉争恒大华府901号房屋。3、张华丽对房产没有过户存在典型的过错。交易时间是2018年10月10日，房屋查封时间是2019年1月。张华丽知道查封的时间是2019年3月。在长达六个月的时间里，没有过户，存在过错。张华丽于2018年10月10日协议当天即已支付全部房款，即应尽快过户，并备案登记，以稳定物权，防范风险。综上，应驳回原告的诉讼请求。   第三人李荣华、席云燕述称：同意原告的陈述及意见。没有补充。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：   原告针对起诉请求提交了以下证据：第一组：原告的身份证复印件。第二组：1、尧都区人民法院（2018）晋1002民初292号之一民事裁定书；2、尧都区人民法院送达回证一份。证明原告已先行提起过诉讼保全异议，符合提起执行之诉的前置条件。第三组：1、《商品房买卖协议书》一份；2、李荣华出具的证明一份、收条一份；3、临汾市紫旌房地产开发有限公司出具的收条复印件及银联转账凭条一份。证明原告2018年10月10日购买了李荣华尧都区滨河南路恒大华府1号楼1单元9层901号房，并支付了全部购房款。第四组：1、金碧物业有限公司临汾分公司出具的××府号房各项物业费用的收款凭证三张；2、原告支付壁纸款、吊顶款、灯饰款、衣柜款、家具款、水吧款等凭据六张。3、原告购买家饰用品、电器等的转账凭条五张。证明原告购买房屋后已经进行了装修，并使用。被告质证认为：第一组、第二组：真实性没有异议。第三组：1、真实性有异议。理由是：价款过低，且支付方式存在问题：包括应向银行归还购房款没有还给银行，应当在办理完房产证过户后将剩余4万元支付，实际履行时直接支付。这种合同约定违反常理。房屋买卖合同应经过公证或备案，而本案合同没有。2、真实性不予认可。证明存在后补的可能性。其次只有收条没有转账记录不能证明收款的事实。再者收条中的561007元与合同约定的支付方式相矛盾。3、真实性有异议。本案房款应转入银行，而不是紫旌房地产公司。同时该收据针对的是李荣华，即使张华丽刷卡也可能是代付或代偿行为，不能证明是买卖关系。该收据收款人一栏是张华丽，不符合收据的形式，证明不了原告的主张。第四组：1、对其证明目的有异议，不能证明原告主张的入住事实。2、3：证据形式不正规，存在人为造假性。不能证明原告的主张。同时不能证明与本案房屋存在客观关系。该证明无法证明原告的证明目的。第三人质证认为：对原告提交的证据均没有异议。需要说明的是：关于原告未能陈述清，被告提出质疑的853993元的问题：因为该按揭房款没有按时支付，银行已从临汾市紫旌房地产开发有限公司账户内扣划，所以原告的房款只能支付给临汾市紫旌房地产开发有限公司。认证意见是：第一组、第二组证据被告及第三人均不持异议，证据能够确认原告作为案外人提出异议之诉的主体资格，以及向本院提起执行异议之诉的前置程序。第三组证据是原告与第三人签订的商品房买卖协议。原告与第三人均认可是自己的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定。签订该协议时并没有损害第三人利益，因此应认定是有效的协议。被告认为双方确定的价格不合理，列举了多种理由，但是均不能以此确认协议双方当事人的意思表示是虚假的。第四组证据是原告入住恒大华府901号房屋产生的物业费用收费票据。真实性和证明力均应认定。能够确认原告在恒大华府901号房屋内进行了装修，购买的家俱、家用电器，并缴纳了水、电和物业管理费用。即原告实际占有和使用了该房屋。   被告针对辩称提交了以下证据：证据一：被告的身份证复印件；证据二：尧都区人民法院（2019）晋1002民初292号民事裁定书。证明保全的时间。同时证明在保全时，该房屋没有办理过户，也没有其他排除保全的登记情况。证据三：李荣华《商品房买卖合同》复印件（来源于李荣华向郭红燕借款时所出具的担保性质的资料）。证明李荣华购房房屋的时间是2013年5月6日，价格是1428000元，以印证本案房屋买卖价格过低，属于赔本买卖。能够证明商品方买卖合同损害第三人利益。证据四：尧都区法院送达地址确认书。证明截止2019年3月11日，第三人李荣华的地址仍为恒大华府901号房屋，以否定原告主张的2018年入住的事实。证据五：2016年9月21日李荣华向郭红燕出具的借条。证明恒大华府的房产被第三人李荣华抵押给郭红燕，李荣华在出售房产中存在明显过错。李荣华存在恶意转移财产的情形。原告张华丽明知购房价格低于成本价，张华丽也存在帮助转移财产的主观非善意。原告质证认为：证据一：没有异议。证据二：真实性没有异议。对其证明目的有异议。与原告是否存在过错没有关联性。证据三：真实性没有异议。对其证明目的有异议。不能否定原告与第三人之间交易行为的真实性。证据四：真实性没有异议。对其证明目的有异议。该地址确认书是由其代理人填写的，其填写的地址不够真实。证据五：真实性以第三人质证意见为准。对其证明目的有异议。不能证明出售房屋价款过低，也不能证明第三人有恶意转移财产，更不能证明原告帮助第三人转移财产。第三人出售房屋是因为其没有经济能力归还购房款，且存在多期逾期。原告是在帮第三人解决困难，不存在被告提出的情形。第三人质证认为：同意原告的质证意见。需要说明的是：2018年8月份第三人已不在本案诉争房屋内居住，现在在教授花苑居住。关于送达地址确认书是按身份证上的地址填写的。认证意见是：第一份、第二份证据原告和第三人均不持异议，证据具有证明力，能够确认被告作为本案的诉讼主体资格以及本案恒大华府901号房屋因本院于2019年1月8日制作（2019）晋1002民初292号民事裁定书，冻结第三人李荣华、席云燕及侯马众旺汽车销售有限公司名下800万元银行存款或查封相应价值的财产。第三份证据是第三人与临汾市紫旌房地产开发有限公司于2013年5月6日签订了商品房买卖合同。房屋建筑面积212.95平方米。房屋总价款1428140元，首付款438140元，其余99万元办理银行按揭支付。第四份证据是本院在另一案中的送达地址确认书。被告、第三人对真实性均不持异议，但是第三人认为是自己委托代理人在另一案中填写的地址，并不是第三人的真实住址。本院认为，不能仅以此地址确认，确认第三人的实际居住地址是恒大华府901号房屋，否定原告对该房屋的实际占有。第五份证据是第三人李荣华于2016年9月21日向被告出具的60万元的借据，其中注明用本案诉争恒大华府901号房屋作抵押，但是并未进行抵押登记，不产生物权效力，仅有合同效力。不能据此认定第三人与原告签订商品房买卖协议损害了其物权利益，因为抵押权并没有依法设定，不具有排他性。   第三人李荣华、席云燕针对述称没有提交证据。   本院认为：原、被告及第三人诉争的焦点是：原告张华丽对恒大华府901号房屋是否享有民事权益，能否排除人民法院对该房屋的查封和强制执行。关于原告张华丽对恒大华府901号房屋享有民事权益问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告与第三人签订了合法有效的房屋买卖合同，且支付了全部购房款，原告也实际占有了该房屋。这些事实均发生在人民法院对该房屋采取查封措施之前，甚至被告郭红燕起诉第三人李荣华、席云燕之前。没有办理房屋过户登记是由于本院采取了保全财产的措施。原告没有过错，因此应当认定原告对恒大华府901号房屋享有民事权益，能够排除人民法院对该房屋的查封或执行。被告郭红燕以交易价格过低，损害了债权人或第三人利益为由否定原告与第三人的合同效力，理由和证据均不具有证明力。被告的辩解理由，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、原告张华丽对位于临汾市××区号房屋享有民事权益；   二、本院作出的（2019）晋1002民初292号民事裁定书自本判决生效之日失效。   案件受理费12340元，由被告承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。   审 判 长 江红斌   人民陪审员 李双寿   人民陪审员 刘 巍     二〇一九年八月三十日   书 记 员 徐朝霞