淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初1808号原告：张月波，男，1965年5月9日出生，汉族，个体户，住淮安市清江浦区。原告：李中英，女，1966年7月14日出生，汉族，个体户，住淮安市清江浦区。上列原告委托诉讼代理人：朱文杰，江苏天立言信律师事务所律师。被告：郭仰芳，女，1934年5月9日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。被告：于淑建，男，1961年4月1日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。上列被告委托诉讼代理人：于马林（系被告郭仰芳之子，被告于淑建之兄），男，1954年9月27日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。原告张月波、李中英与被告郭仰芳、于淑建排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法于2019年4月25日适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序于2019年8月29日组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告张月波、李中英委托诉讼代理人朱文杰，被告郭仰芳、于淑建及其委托诉讼代理人于马林到庭参加诉讼，现已审理终结。原告张月波、李中英向本院提出诉讼请求：1、两被告搬离淮安市清江浦区和达雅苑B区46号楼101室；2、两被告支付原告房屋占用费（自2018年12月12日至实际搬离之日，按照每月1000元标准计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系，于2018年12月12日取得了淮安市清江浦区和达雅苑B区46号楼101室房屋所有权。两被告系母子关系，涉案房屋曾属于被告于淑建之子于兴跃，故两被告一直居住于涉案房屋。因于兴跃将涉案房屋出售，经几次买卖后，原告依法取得涉案房屋所有权。因两原告多次劝说两被告搬离涉案房屋均未果，故诉至贵院请求判如所请。被告郭仰芳、于淑建辩称，1、郭仰芳系于淑建之母，郭仰芳年事已高，于淑建有精神残疾。涉案房屋原为被告郭仰芳之子于马林所有。为了两被告居住及于淑建之子于兴跃日后结婚使用，于马林将涉案房屋登记在于兴跃名下，但在房屋档案中写明“永不改变使用性质”，意思就是房屋不能卖也不能租给他人；2、原告主张每月1000元的标准过高，涉案房屋每月房租大概600元；3、于兴跃已不在家三年，目前无法联系，两被告于2018年10月才听说房屋被另卖他人；4、于兴跃因欠债将房屋抵押给小贷公司，该小贷公司通过套路贷犯罪取得涉案房屋，本案原告与房屋之前的所有权人梁年生是团伙作案。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告系母子关系，案外人于兴跃系被告于淑建之子，案外人张静系原告张月波之妹。案外人于马林系被告郭仰芳之子，被告于淑建之兄。淮安市和达雅苑B46号楼101室（下称101室）系于马林老房拆迁而来。2010年2月，于马林声明不能改变101室使用性质后同意将101室登记在其侄儿于兴跃名下。2017年11月8日，于兴跃将101室转移过户给案外人梁年生。2018年4月8日，张静与梁年生签订《房地产买卖居间合同》一份，该合同约定被告张静购买101室房屋，建筑面积约为93.38平方米，总价款（含车库）65.3万元，合同同时约定买方应于签订合同当日支付定金5万元，于2018年6月20日支付购房款65.3万元（含已付全部定金）。合同尾部手写备注载明：……双方约定从总房价里扣押5万元作为尾款，待2018年6月20日交房时付清。案外人曾爱剑作为担保人在合同尾部签字。2018年4月13日，梁年生在公证处出具委托书一份，委托张静就101室与买受人签订买卖合同、办理不动产权过户变更手续等。2018年12月11日，张静携上述委托书，将101室所有权变更至原告张月波、李中英名下。关于购房款的支付，原告张月波陈述其于合同签订当日（2018年4月8日）以现金方式支付购房定金5万元，并提交其妹张静中国农业银行取现5万元的记录。2018年4月16日，原告张月波陈述其使用其妹张静银行卡通过中国银行和中国农业银行分别按照曾爱剑的指示向曾爱剑妻王玲转账20.5万元、5万元，向孙慧玲转账30万元,上述付款均为支付购房款。2019年2月18日，因张静与两被告未就搬离涉案房屋问题达成一致，张静报警要求公安机关处理，公安机关建议其通过法律途径解决。2019年3月5日，因101室房屋一直未能交房，张静向本院起诉梁年生、曾爱剑【（2019）苏0812民初1817号案件】，主张赔偿逾期交房的损失，该案最终达成调解协议，约定曾爱剑、梁年生赔偿张静逾期交房损失5.6万元(其中5万元以买卖合同约定的购房尾款5万元冲抵，剩余6000元于2019年4月10日之前付清。另查，2018年4月18日，张静出具给梁年生借条一份，该借条载明：今借到梁年生人民币5万元，此款约定为交房时一次性结清，房屋地址为和达雅苑46号楼101室。2018年7月4日，曾爱剑出具给张静借条一份，该借条载明：今借到张静人民币63万元整，于7月18日前还清，如拖欠每日以1000元罚金计算。本院认为，房屋登记管理机关的登记情况，仅为形式登记，其可能与房屋实际民事权利的归属不一致。解决房屋归属问题，应考察房屋购买当事人的真实意思表示、支付购房款等情况综合分析，确定房屋归属。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，101室原系于马林所有，仅因考虑母亲及兄弟一家生活而登记于侄儿于兴跃名下，在没有明确赠与意思表示的情况下并不能推定于马林做出将101室赠与给于兴跃的意思表示，这点也在于马林在房屋登记档案中书写“永不改变使用性质”的声明中得以印证，故于兴跃无权处分101室房屋，其将101室出售给梁年生的合同因没有取得实际权利人的追认而无法履行。从101室买卖的整体过程来看，张静只需依据合同约定条件成就即交房后支付梁年生购房尾款，却又出具借条载明“借到梁年生人民币5万元，此款约定为交房时一次性结清”；曾爱剑作为买卖担保人出现在买卖合同中，又以出具借条的方式保证如果交房不成就退回房款；张静实际购买房屋，又将房屋无偿登记于两原告名下；张静向梁年生购买101室，但不向梁年生支付购房款而向曾爱剑指示的其他人支付购房款。以上行为，均说明张静或者本案两原告对房屋存在权属争议、可能不能顺利交房均是明知的，均与通常房屋买卖的惯例不符，本案两原告（或张静）不能证明自己受让101室时是善意的，故不能对抗房屋的实际权利人。综上，101室不能确定为原告张月波、李中英所有，其主张两被告搬离101室并支付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告张月波、李中英的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张月波、李中英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 赵 夜人民陪审员 沈 静人民陪审员 马月红二〇一九年八月三十日书 记 员 梁 霄附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。