贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终527号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地，贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：韩基长,男,汉族,1984年10月13日出生,住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：石家颖，女，侗族，1988年9月9日出生，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：彭双雄，贵州杉乡律师事务所律师。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人韩基长、石家颖商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法裁定或者判决撤销黎平县人民法院（2018)黔2631民初1942号民事判决书；2、判决驳回被上诉人请求支付办理交付商品房转移登记文书违约金的的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人提出的请求上诉人交付商品房转移登记的相关文书上诉人完全可以交付被上诉人，只是因为被上诉人在诉讼之前并没有明确要求上诉人交付而已，对此上诉人不存在违约，不应承担违约责任。上诉人已经履行了《商品房买卖合同》约定的全部义务，上诉人均是可以按期提供的，但被上诉人并没有联系对接上诉人要求提供这些产权转移登记文书，没有向上诉人提供不动产权转移登记申请书，因此，被上诉人提出此项诉讼请求不成立。二、被上诉人提出向上诉人索要的模糊不清、没有明确具体的“相关文书”的诉求有悖《民事诉讼法》第119条的民事诉讼起诉条件。商品房开发建设之中涉及到的文书很多。从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在该宗商品房买卖合同约定的吋间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件，并不存在没有转移登记相关文书办理问题。三、即使不考虑被上诉人诉讼不具体、不当的情况，原审判决上诉人支付被上诉人逾期交付商品房转移登记相关文书的“违约金”60894元也不得当。逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由被上诉人来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明被上诉人举证不能，其对此应当承担法律后果；此外，法院也可以按照黎平县政府作出的黎府发（2012)7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第2项的规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算，主张“违约金”不能超过被上诉人实际受到损失的30%。韩基长、石家颖答辩称：一、一审认定事实清楚，上诉人以实际行动表明违约行为客观存在。被上诉人将本人的身份证复印件、户口本、结婚证等办证所需的全部资料交给上诉人，视为被上诉人已经完成全部义务，被上诉人至今仍然未将代为收取的契税维修基金交付至相关部门。二、上诉人逾期交付出售房屋办理转移登记文书的行为严重违反了合同约定，应当承担违约责任。三、上诉人不仅充分利用售房方的主体地位损害被上诉人的合法权益，而且玩弄诉讼程序、浪费司法资源。韩基长、石家颖一审法院起诉请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》,立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告。2、判决被告承担逾期交房违约金60894元(暂从2016年3月31日计算到2018年3月30日,共计2年,违约金为492666元×6.18%×2=60894元)。3、判决被告承担逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金60894元（暂从2016年6月30日计算到2018年6月29日，共计两年，违约金为492666×6.18%×2=60894元)。4、判决被告继续履行后期逾期交房（从2018年3月31日起计算到被告实际交房之日止）和逾期办理商品房转移登记相关文书违约金（从2018年6月30日起计算到被告实际办理商品房转移登记之日止）；5、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋，建筑面积132.69平方米，房屋总价款为492666元。约定交房日期为2016年3月31日前。合同第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款，后于2017年8月23日缴纳了契税、专项维修基金等相关费用。同时查明:涉案房屋所在的8栋楼已于2016年3月24日通过房屋建筑工程竣工验收备案，工程质量等级评为合格，可以交付使用。经被告请求，一审法院对原告购买的该套房屋现场勘查，原告承认对所购买的黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋已装修入住。原告原在法庭上陈述从未见过房屋，没有装修入住系虚假陈述。原告恣意作与事实不符的虚假陈述，藐视法庭，应承担不利的法律后果。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告因被告未向其交付商品房及交付商品房转移登记的相关文书，向法院提起诉讼，案经一审法院调解无效。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，予以支持。关于原告请求被告承担逾期交付商品房违约金60894元的问题。一审法院认为，原告于2017年8月23日才缴纳了专项维修基金，被告辩称根据合同第13条的约定及法律规定，被告在此之前可以拒绝交房，符合合同约定及法律规定，一审法院予以认定。且原告在交房问题上在庭审中作了虚假陈述，使原告对此诉求事实的陈述丧失了可信度。故对原告的该项诉求一审法院不予支持。关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，双方《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于被告违约的起止时间，原告请求从2016年6月30日起计算至2018年6月29日两年违约时间，因双方《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”按上述约定，被告违约的时间应当从2016年6月30日的下一日即应从2016年7月1日起算，即违约金应当从2016年7月1日起算至原告请求的两年，即2018年7月1日止。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，一审法院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：492666元×6.18%×2年=60894元，一审法院予以支持。原告诉求被告继续履行后期逾期交付商品房转移登记相关文书违约金，从2018年6月30日起计算到被告实际办理商品房转移登记之日止。因2018年7月1日前已计算，故应从2018年7月2日起计算。因被告所建第8幢楼的违约事实客观真实持续存在，一审法院予以支持；逾期违约金原告请求按照已付房款492666元和利率6.18％的标准计算系对自己权益处分，一审法院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决一、原告韩基长、石家颖和被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后将商品房转移登记的相关文书交付给原告。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告韩基长、石家颖逾期交付商品房转移登记有关文书违约金60894元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司支付原告韩基长、石家颖从2018年7月2日起直至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款492666元，按年利率6.18％计算，从2018年7月2日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2736元，减半收取1368元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担684元，原告负担684元。本院二审期间上诉人黎平鸿邺公司向本院提交以下证据：贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明上诉人开发建设的位于黎平县德凤街道侗族风情园二标段11号楼于2016年7月19日经过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，并报经黎平县住房和城乡建设局审批，准予办理这几栋楼房的交付使用备案手续，可以办理产权转移登记。本院组织质证后，被上诉人发表以下质证意见：对该证据的关联性和证明目的持异议，该份证据仅是竣工验收备案表，仅作为房屋交付所必备的一个手续，上诉人提供的证据无法证明房屋可以办理产权转移登记。本院对该证据的真实性和关联性予以认可。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本案争议焦点：1、上诉人是否应当承担转移登记相关文书违约金的责任？2、韩基长、石家颖的诉讼请求是否明确？3、韩基长、石家颖主张的逾期交付商品房转移登记相关文书违约金是否过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，故本院只围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于第一个焦点，根据双方所签的《商品房买卖合同》第十九条第三款之约定，上诉人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，违反了双方在合同中的约定，应承担相应的违约责任。同时，上诉人称随时可以向被上诉人提供《商品房买卖合同》等相关材料，完全可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协议义务已经履行完毕。对其上诉理由，本院认为上诉人即使具备办理商品房转移登记有关文书的条件，也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，但上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务。因此，上诉人应将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人并承担转移登记的有关文书的违约责任。对于争议焦点二，根据《商品房买卖合同》第十九条第三款约定:“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司至今未履行该协助义务，因此，购房户要求继续履行合同的诉讼请求应当予以支持。因我州内每一个县、市不动产办证中心办理不动产权证的要求不一样，而且每个时间段要求提供分的办证材料也不一样，所以黎平鸿邺房地产开发有限公司应当根据当地不动产登记中心的要求向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。故上诉人提出被上诉人的诉讼请求不明确、具体的上诉理由不成立。对于争议焦点三、本院认为，鸿邺公司至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，违反了双方在合同中的约定，应承担违约责任。被上诉人主张鸿邺公司逾期交付文书的违约金按照年利率6.175%计算，并未违反法律的规定，原审法院予以支持，并无不当。鸿邺公司认为被上诉人主张的逾期交付文书违约金过高，应当经鉴定机构鉴定评估，按照举证责任的分配原则，损失评估鉴定的发起人应为鸿邺公司，但是鸿邺公司并未向本院提交鉴定申请书，而且未举证证明被上诉人主张的逾期交付文书违约金超过其实际损失的30%。临时过渡安置费是指被拆迁人的房屋被征收后，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人向被拆迁人支付的临时安置补助费，而本案争议的逾期交付文书违约金与临时过渡安置费没有必然联系，故鸿邺公司主张以每平方米每月10元计算临时过渡安置费的标准计算违约金的上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2736元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年八月二十六日法官助理罗惠书记员罗朝丽