贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0113民初4599号 原告：梁建华，男，1958年09月01日出生，汉族，住贵阳市白云区。 原告：梁岚，女，1989年06月08日出生，汉族，住贵阳市白云区。 二原告委托诉讼代理人：田忠理，贵州麒麟律师事务所律师。 被告：普安县房地产开发有限责任公司。住所地：普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。 法定代表人：罗永泽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟飞，贵州富迪律师事务所律师。 原告梁建华、梁岚诉被告普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2019年6月立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁建华、梁岚的委托诉讼代理人田忠理，被告普安公司的委托诉讼代理人钟飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁建华、梁岚向本院提出诉讼请求：1.判令被告普安公司支付逾期交房违约金21099元（以购房款291828元为基数，按照每日万分之一，从2017年6月18日计算至2019年6月10日，共计723天）；2.判令被告普安公司从2016年7月1日起支付逾期交付房权证违约金，直至被告普安公司将房权证交付时止，以购房款291828元为基数，按每日万分之一，从2016年7月1日暂计算至2019年6月20日，共902天，共26323元；3.判令被告普安公司返还开户费3475元；4.诉讼费由被告普安公司承担。事实和理由：原、被告双方于2015年1月23日签订《商品房买卖合同》，购买被告普安公司开发的“白金壹号”第××××号商品房。合同约定建筑面积为79.23平方米，套内建筑面积为63.82平方米，房屋总价款为291828元。被告普安公司应当在2016年5月30日前将该商品房验收合格后交付原告梁建华、梁岚使用，于2016年12月30日前将房权证交付原告梁建华、梁岚。合同签订后，原告梁建华、梁岚将购房款及开户费用支付给被告普安公司。但合同约定的交房期限界满之后，被告普安公司未如期交房，也未将房权证交付原告梁建华、梁岚，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。原告梁建华、梁岚依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条及相关法律法规规定诉至法院，请求支持以上诉讼请求。 被告普安公司辩称：一、房屋于2017年6月18日实际交付原告梁建华、梁岚使用。原告梁建华、梁岚向被告普安公司提交《提前接房申请》，承诺自实际接房之日起涉及的相关违约事宜终止，即接房后的违约责任终止。之后，被告普安公司就截止交房之日的逾期交房违约金进行对账结算，双方签订了《对账结算协议》。被告普安公司根据结算结果支付了相应逾期交房违约金。原告梁建华、梁岚在《对账结算协议》中承诺，乙方与甲方(普安公司)对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任。这是原告梁建华、梁岚对被告普安公司违约责任的免除。特别是原告梁建华、梁岚前后两次承诺免除被告普安公司交房之日后的违约责任，属于对自身权利的处分、放弃。该处分行为不违反法律法规强制性规定，合法有效，对原告梁建华、梁岚具有法律约束力。根据《合同法》第一百零五条“债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”之规定，原告梁建华、梁岚无权向被告普安公司主张逾期交房及逾期提供办理房产转移登记文件的违约金，其主张依法不应支持。二、关于原告梁建华、梁岚请求返还3475元三通费问题。根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、谋气、电视等管道预埋进户开户及其费用由买受人承担。据此约定，买受人支付的购房款并不包含上述费用。该约定系当事人的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。《贵州省城镇房地产经营管理条例》及相关部门的规定，属于地方性法规或规范性文件，根据法律规定，认定合同效力的依据是法律及行政法规，不能根据地方性法规否定合同效力。因此，原告梁建华、梁岚请求返还3475元三通费不应支持，应依法予以驳回 本院经审理认定事实如下：2015年1月23日，原告梁建华、梁岚与被告普安公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为:原告梁建华、梁岚购买被告普安公司开发的位于贵阳市白云区同心东路222号白金壹号第××××号房屋，房号为××××；总价款291828元;出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；逾期超过90个工作日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人;约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。 2017年6月18日，原告梁建华、梁岚向被告普安公司出具《提前接房申请》，内容为，本人于2015年1月23日购买了贵司开发建设的“云康新城”（白金壹号）××××号房屋，签署了合同编号为××××的商品房买卖合同，并按合同交齐了购房款，现因本项目分期开发，本栋未经综合验收，现因本人急需用房，自愿按照现有条件接收该房，特向贵公司申请提前交房装修入住手续。本人承诺，我已知悉所购房屋工程的进度及交付条件，自愿按照现有条件接房，且在竣工验收交房前（装修及入住过程中）所有的安全责任事故（含装修施工人员）由我（申请人）自行承担，并配合贵公司完善物业的后续事宜，因为提前装修，自实际接房之日涉及的相关违约事宜，从我（申请人）接收到钥匙之日起终止，本人（申请人）无任何异议，按照前期物业管理企业的有关规定履行相关义务，不乱拆不私自改变外立面，不擅自改变原结构等。 此后，原告（乙方）与被告（甲方）签订《对账结算协议》，内容为：一、乙方确认，甲方支付乙方逾期交房违约金合计11178元(交房截止时间2017年6月18日；二、乙方确认，甲方根据购房合同约定收取乙方所购房屋结构板改造费用共计566元；三、甲、乙双方同意第一项、第二项费用相互抵销后，甲方应支付乙方费用共计10612元；四、乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任。 以上事实，有《商品房买卖合同》《对账结算协议》、收据、提前接房申请，以及开庭笔录等在案证明。 本院认为，原告梁建华、梁岚与被告普安公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行合同义务。以上合同签订后，原告梁建华、梁岚方已支付购房价款，履行自己的合同义务。被告普安公司未按合同约定交付房屋和办理产权转移登记，已构成违约，故应依照合同约定承担违约责任。关于逾期交房违约金。根据被告普安公司所举证据，原告梁建华、梁岚因急需用房于2017年6月18日向被告普安公司申请提前收房，被告普安公司已根据原告梁建华、梁岚的申请在该时间将案涉房屋实际交付原告梁建华、梁岚，故在该时间之后原告梁建华、梁岚再主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记文书违约金。根据合同约定，根据合同约定，被告普安公司承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告梁建华、梁岚。但被告普安公司至今未将上述办证资料交付原告梁建华、梁岚，故被告普安公司应按照合同约定承担违约金。违约金以已付购房款291828元为基数按每日万分之一自2017年1月1日计算至起诉之日的2019年6月20日为元26264.52元（291828元×0.0001×900天）。2019年6月21日以后的违约金按该约定计算至交付办理商品房转移登记文书之时。关于原告梁建华、梁岚主张的退还开户费3475元的问题。双方签订的合同第七条明确约定商品房的总价包含燃气、水、电等建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第二十九条明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以主合同约定为准。因此被告普安公司的收取开户费用无合法依据，应当退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告梁建华、梁岚逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金26264.52元，2019年6月21日之后的违约金按合同约定支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日； 二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内退还原告梁建华、梁岚开户费3475元； 三、驳回原告梁建华、梁岚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1072元，减半收取536元，由原告梁建华、梁岚负担236元，被告普安县房地产开发有限责任公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 葛传文 二〇一九年八月二十日 法官助理 邓 晗 书 记 员 严 凯