四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2259号 上诉人（一审原告）：李晓华，女，1966年1月23日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（一审被告）：周萍，女，1970年3月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人李晓华因与被上诉人周萍房屋买卖合同纠纷一案，不服顺庆区人民法院作出（2019）川1302民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李晓华及被上诉人周萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李晓华请求：撤销一审判决第二、三项，判决周萍返还多收的集资建房款161500元及利息。事实与理由：一审中周萍出示的集资建房收据没有加盖单位公章，不应当采信。周萍向我收取与上一次转款数额相同的现金，一审法院认为周萍所称“系同一笔款”的说法具有合理性而否定周萍亲自书写的收条载明的金额，无法律依据。 一审原告李晓华向一审法院提出的诉讼请求：1.依法确认原被告双方签订的《房屋转让合同》有效，并判决被告协助原告办理所转让清泉小区（西区）X幢X单元X号房屋及车库X号的产权过户手续；2.依法判令被告退还多收原告的购房款161500元及利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系南充市科技局工作人员，2003年，被告单位在南充市清泉寺公务员小区集资建房，原、被告双方经充分协商，被告自愿将在科技局的集资购房所有权转让给原告，双方先后于2003年11月25日、2005年10月22日、2007年10月21日签订《房屋转让合同》，三次转让合同均对双方的权利及义务进行了约定。达成协议后，从2003年11月25日起，被告以向单位交房款为由，陆续向原告收取房款至2012年12月28日止，原告共支付被告所购房款252300元房款。2008年下半年，被告单位集资房竣工验收交付被告后，被告立即将该房屋及车库交付给原告至今十余年，经原告到被告单位查实，科技局向被告实收房款为91500元，按双方合同约定，被告多收取原告房款161500元。原告遂多次要求被告按双方签订的转让合同结算房款，并配合原告办理房屋产权及车库产权登记手续，被告以各种借口推诿拒不配合原告。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告周萍答辩称，案涉房屋现在已被原告卖予第三方了，原被告签订的合同并不包含车库，同时在2007年再次签转让合同时也没有把车库写上。2003年11月，在签订转让合同的时候，房屋设计根本不包含车库。南充市不动产登记中心已出具证明，车库为单独办证，独立产权。被告是以单位补贴职工的1.82万元补贴款作为车库对价，合法享有车库产权。在房屋交付后，被告与家人多次向原告主张对车库的所有权但均被威胁辱骂。原告诉请要求协助办理9号车库的产权过户手续没有法律依据。南充市科技局及南充市不动产登记中心已出具证明案涉房屋尚未办理初始登记，无法办理产权证书。被告严格按照合同约定履行了自己的义务，原告所主张的“至2012年12月28日止，原告共支付被告购房款253000元”是将当初以合同载明没有收条正规、向单位交纳建房款是以被告的名义不能反映房屋与原告的关系为由而要求被告为其另行出具的收条，与合同记载金额、银行现金交款单金额重复计算得出的，被告实际只收取了135000元。另，即使多收取了购房款，原告要求返还的诉请也超过了诉讼时效。 一审法院认定，被告周萍系南充市科学技术和知识产权局（以下简称市科技局）工作人员。2003年3月18日，被告向所在单位交纳自费合作建房款15000元。2003年11月，原、被告经被告同事曾某兵介绍后，双方协商一致，被告将在单位所购集资建房转让给原告，双方签订了《房屋转让合同》同时，被告收取原告房屋转让款35000元。2005年1月10日，被告收取原告房款20000元后交至市科技局集资款账户。2005年10月22日，李晓华（乙方）与周萍（甲方）重新签订《房屋转让合同》，约定“甲乙双方经协商，在平等自愿的基础上，甲方将其在清泉寺公务员小区所购单位市科技局集资住房所有权转让给乙方，在反复协商的基础上，甲乙双方合同如下：1.本协议合同购房标准：①位置按市科技局选定的位置②楼层六层以下③户型设计按清泉坝新区（市科技局）住宅小区A-1型一层平面图为准④面积按最终单位（市科技局）设计面积为准。2.甲方自愿将住房转让给乙方，所有购房款均由乙方分期支付给甲方，甲方取得所有权证后七个工作日之内按法律程序将房屋所有权证转让给乙方，乙方承担所有转让费用后，合法取得购房所有权证，本合同甲、乙双方任何一方不得以任何理由拒绝履行该合同，否则赔偿对方当年（房屋建好）同地段房屋价差。3.甲方分别收到乙方支付的房屋转让款（2003.11.25号叁万伍仟元正、2005.1.10号贰万元正，共计伍万伍仟元正，余下房款由乙方按时分期支付给甲方，房款总价以甲方单位（市科技局）集资建房款收据为准。4.本协议合同一式两份，甲乙双方签字生效，且各执一份”。该合同书左侧备注“本合同有效期贰年”。2007年10月22日，原、被告双方再次重新签订《房屋转让合同》，内容与2005年10月22日所签合同约定一致。 《房屋转让合同》记载付款情况、李晓华通过银行向市科技局转款的《现金交款单》复印件、周萍给李晓华出具的《收条》如下：1.合同载明：2003年11月25日周萍收款35000元、2005年1月10日周萍收款20000元；2.2005年10月23日《收条》55000元；3.2006年1月5日《收条》20000元；4.2007年1月19日银行转账20000元；5.2007年1月25日《收条》20000元；6.2007年6月29日银行转账10000元；7.2007年7月1日《收条》10000元；8.2007年12月28日银行转款30000元；9.2008年1月3日《收条》30000元；10.2012年12月28日《收条》3000元。其中合同记载款项性质为转让款，最后一张收条3000元款项性质记载为办证相关费用，其余收条均记载为购房款。李晓华称合同约定由李晓华将款项交给周萍，再由周萍向市科技局交纳，但周萍不想去银行所以通知李晓华去代为交纳。 周萍对《收条》的真实性予以认可，但抗辩称，2005年10月23日的《收条》是因为2003年签订了《房屋转让合同》之后，原告向被告支付了两笔款项共计55000元，2005年双方重新签订合同时，原告要求其对之前两笔款项合并出具的55000元《收条》；2006年1月5日实际收取了现金20000元；2007年1月25日、2007年7月1日和2008年1月3日的三份《收条》均未收取现金，而是原告李晓华先后向被告交付2007年1月19日、2007年6月29日和2007年12月28日银行《现金交款单》时，分别要求被告为其出具的金额与银行转账凭证对应的三份《收条》；2012年12月28日实际收取办证费用3000元属实。 南充市科技局给周萍出具的收款情况为：2003年3月18日《收据》载明自费合作建房款15000元；2005年1月28日《缴款单》载明款项来源为集资建房款进账单一张，金额为20000元；2006年1月13日《缴款单》载明款项来源为集资建房款进账单+住房公积金8500元，合计金额为20000元；2007年1月19日《缴款单》载明集资建房款金额20000元；2007年6月29日《缴款单》载明集资建房款进账单一张，金额10000元；2007年12月28日《收款收据》载明集资建房款30000元；2013年1月10日《收据》载明收到周殿伟、周萍住房办证费6000元。 李晓华到市科技局复印的周萍名下的《现金交款单》情况为：2005年1月10日20000元；2006年1月13日11000元；2007年1月19日20000元；2007年6月29日10000元；2007年12月28日30000元。 2019年2月14日，市科技局出具《证明》载明：“位于市政新区清泉小区西区X幢X单元X楼X号的住房是户主周萍于2003年购买的职工集资建房。目前，该房产权正在办理之中，户主尚未领到房产证”。 2019年2月22日，南充市不动产登记中心出具《说明》载明：“经我中心系统搜索显示，位于市政府新区的清泉小区西区四幢房屋，因至今集资单位未提供相应初始登记资料，业主无法个人前来办理房屋不动产产权证书；另，该小区的车库为单独产权，需单独办证”。 2019年3月7日，市科技局出具《证明》载明：“我局于2003年在市政新区清泉小区西区修建的职工集资建房，单位给每位参与建房的职工个人补助18200元（大写：壹万捌仟贰佰元）。并于2004年8月经全体职工建房户开会同意，在一楼增修了车库”。 一审认为，原、被告分别于2003年、2005年两次签订《房屋转让合同》，均因合同到期失去法律效力。2007年10月22日，原、被告重新签订新的《房屋转让合同》，是在平等自愿的基础上协商一致达成，是双方真实意思表示，《房屋转让合同》合法有效。 关于原告主张被告协助办理涉案房屋产权过户手续的问题。原告依照合同约定支付了房屋价款，在涉案房屋修建竣工后，被告将涉案房屋交付给了原告占有使用。原告作为购买房屋一方，有权主张出卖方协助办理产权过户手续。本案中，原、被告约定“甲方取得所有权后七日之内按法律程序将房屋所有权转让给乙方”，现作为甲方的周萍尚未取得涉案房屋权属证书，故此原告主张周萍协助其办理产权证书的条件尚不成就，缺乏事实基础，不予支持。 关于涉案车库的认定和处理问题。涉案车库为原、被告最初达成购房合意后市科技局增修的独立车库，不属于涉案房屋的附属设施，且需独立办理产权。原、被告向法庭提交的2005年与2007年先后两次签订的《房屋转让合同》内容一致，明确约定“甲方自愿将住房转让给乙方”，均无涉及车库的内容，原告亦未举出其他证据证明原、被告之间达成了买卖车库的合意。故此，原告主张购买了车库的事实不成立。 关于房屋价款问题。原、被告所签合同约定“房款总价以甲方单位（市科技局）集资建房款收据为准”。从被告周萍出示的市科技局的收款凭证证明涉案房屋集资价款为115000元，故此，原、被告约定的涉案房屋价款应当认定为115000元。 关于原告李晓华实际支付房款的金额以及是否超付房款的问题。原、被告对《现金交款单》及《收条》真实性没有异议，双方的争议在于：原告认为其所交付的款项应为《现金交款单》及《收条》所载明的金额的总和共计252300元，被告认为原告通过支付现金和银行转账共计支付135000元，被告并未多收房款，系原告将银行转账和收条重复计算。一审法院分析认定：1.双方在2003年11月25日签订合同时，原告向被告交纳35000元并由被告出具了收条；2005年1月10日原告向被告交纳20000元现金并由被告出具了收条，被告当天到银行向单位集资账户转款20000元。2005年10月22日，原告重拟合同要求被告与其重新签订《房屋转让合同》，该份合同李晓华签署时间为2005年10月22日，周萍称李晓华于2005年10月23日约其见面并重新签订合同，当时李晓华要求其对之前的两笔款项合并出具了一份金额为55000元的《收条》，并将2003年签订的合同及前述两张《收条》不再留存。一审法院认为，被告周萍对该份《收条》的说明具有合理性。其理由如下：合同时间与《收条》时间不矛盾。2005年10月22日合同上时间为李晓华签署，周萍未签署时间，由于该份合同系李晓华拟定，周萍在之后一天即10月23日签订具有合理性，故此，周萍称在签订合同当日出具收条亦符合生活常理；合同金额与《收条》金额吻合。合同记载之前两笔付款金额之和与《收条》金额均为55000元，由于原告将之前付款的两张收条原件销毁，出于安全考虑，在重新签订合同时原告要求被告出具同等金额收条亦符合生活常理。据上，本院认为，2005年10月23日，周萍出具的55000元《收条》系对2003年11月25日收款35000元和2005年1月10日收款20000元合并出具的凭证。 关于2006年1月5日《收条》20000元的认定。被告认可收到现金20000元，并到银行向单位集资账户转款11500元及提取住房公积金8500元，合计向单位交纳20000元集资建房款，并由单位出具了收款收据。对原告支付的该笔20000元购房款本院予以认定。 关于2007年1月19日银行转款20000元与2007年1月25日《收条》20000元、2007年6月29日银行转款10000元与2007年7月1日《收条》10000元、2007年12月28日银行转款30000元与2008年1月3日《收条》30000元三笔银行转账分别与三份《收条》是否为同一笔款项的问题。本案中，《房屋转让合同》载明“所有购房款均由乙方分期支付给甲方”、“余下房款由乙方按时分期支付给甲方”，可见原、被告约定的付款方式为原告直接支付给被告，由被告向其单位交纳；而在合同履行过程中，被告让原告自行到银行交款后将银行交款单交由被告到单位换收款收据。原告称其向银行交纳房款后，又向被告支付同样金额现金，故被告向其出具收条。一审法院认为，被告称收条是针对原告的银行交款而出具，更具有合理性。其理由如下：1.原告是应被告通知后以被告名义通过银行向被告单位集资账户交款，且交款后将《现金交款单》交由了被告，被告单位向被告出具了收款收据，原告基于交易安全要求被告出具收条具有合理性，亦符合交易习惯；2.原告通过银行交款的《现金交款单》原件均通过周萍交给市科技局，如若原告陈述属实，原告在交《现金交款单》给被告的同时，被告在未提前通知的情况下再向原告收取同样金额的现金，而几次同样情况下原告不提出异议，不符合生活常理；3.从三次银行转账和三份收条的时间、金额和次数上看，金额上等同，时间和次数亦均能吻合对应。据上，上述三笔银行转账与三份《收条》金额不应重叠计入房款，三份收条分别是对三次银行转账的确认。 关于2012年12月28日《收条》3000元的认定。该份收条载明收到办证所需费用3000元，故该笔费用不应计入购房款。 综上所述，一审法院认定原告李晓华共计支付购房款金额为135000元。由于周萍所提供的市科技局收款凭证证明涉案房屋价款为115000元，故应退原告李晓华购房款20000元。虽然周萍辩称该20000元系转让费，但李晓华又不予认可，被告亦未提供证据加以证明，不予支持。被告提出原告主张返还款项已超过诉讼时效。由于原、被告双方在合同中未约定房屋价款的具体金额，被告亦未举证证明双方对购房款予以了结算或者原告知道或应当知道被告多收购房款事实的具体时间，故此原告在被告单位查询涉案房屋价款后有权起诉要求被告返还多收取的购房款，未超过诉讼时效。据此，一审法院判决：一、原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效；二、被告周萍于本判决生效之日起五日内返还原告李晓华人民币20000元；三、驳回原告李晓华的其他诉讼请求。本案案件受理费8800元，由原告李晓华负担5800元，被告周萍负担3000元。 本院二审审理查明，2003年双方签订合同时，案涉房屋所在区域位置较偏，房价每平方米约800元左右。上诉人李晓华称其居住在南充市顺庆区经商，对当时房价比较了解。被上诉人周萍称，当时市科技局集资房屋（一期）约13万元每套，二期约在16万元每套，这是公开的行情。其他查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉请求，本案的争议焦点是周萍是否多收了李晓华集资建房款161500元，如果多收了就应当返还并计算合理利息，反之，则不存在返还的问题。 双方合同约定，房款总价以甲方单位即市科技局集资建房款收据为准。周萍提供的市科技局的收款凭证表明房屋集资价款为115000元。李晓华认为周萍在2003年3月18日交纳的20000元收据没有加盖单位印章，对该20000元真实性不认可，主张案涉房屋集资款为95000元。本院认为，该20000元收据（客户联）系市科技局向周萍出具，虽没有加盖公章，但有收款人汤维模加盖了私人印章，经手人汪志甫的签名，其真实性应当予认定。故一审认定案涉房屋集资款总额为115000元是正确的。 双方对《现金交款单》及《收条》真实性没有异议，争议在于，李晓华主张其所缴纳的金额为《现金交款单》金额与《收条》金额之和即252300元。周萍辩称，原告通过支付现金和银行转账共计支付135000元，数额产生争议的原因在于李晓华将银行转账和收条进行了重复计算。具体表现为：合同载明已经支付的两笔款，即2003年11月25日的35000元与2005年1月10日20000元，之前分别出具了35000元及20000元的收条，但在重签该合同时，按李晓华要求周萍对该两笔款项合并出具了一份金额为55000元的《收条》，之前的合同及两张收条就没再保留。此为第一笔重复。另2007年1月19日银行转款20000元与2007年1月25日《收条》20000元重复；2007年6月29日银行转款10000元与2007年7月1日《收条》10000元重复；2007年12月28日银行转款30000元与2008年1月3日《收条》30000元重复，上述三笔银行转账与之对应的三份《收条》实际为同一笔款项。 一审法院认为周萍的上述辩称更具有合理性，并进行了分析论证，本院亦持相同观点并认同相关分析论证，故对一审判决理由本院不再赘述。另，上诉人李晓华常住南充经商，购房前应当对房屋价格进行了调查了解，对案涉房屋集资款总额，应有大致的心理预期。庭审查明，案涉房屋因地理位置较偏，2003年双方最初签订合同时房价约为800元每平方，案涉房屋为市政新区一期集资房，上诉人订立合同时其对房屋总价的心理预期大致在15万元左右。但如上诉人所称自己先后共交了252000元，则远远超过其心理价位而没有及时提出异议，不符合常理。故一审法院认定周萍的辩解更符合生活逻辑并无不当。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款条一项之规定，裁决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3530元，由上诉人李晓华负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  鲜代秋 审判员  田 娟 二〇一九年八月八日 书记员  陈姗姗