湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0406民初634号 原告：厉荣军，男，1969年12月4日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。 委托诉讼代理人：龙双华，湖南湘华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈涛，湖南湘华律师事务所律师。 被告：衡阳市雁峰区雁峰街道岳东村村民委员会，住所地湖南省衡阳市雁峰区雁峰街道二楼。 被告：衡阳市蒸湘建筑工程公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区解放西路90号（君恒花苑一栋九楼）。 法定代表人：陆君。 原告厉荣军与被告衡阳市雁峰区雁峰街道岳东村村民委员会（以下简称岳东村委会）、衡阳市蒸湘建筑工程公司（以下简称蒸湘建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厉荣军及其委托诉讼代理人龙双华、陈涛到庭参加诉讼。被告岳东村委会、蒸湘建筑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告厉荣军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令岳东村委会赔偿损失共计人民币868373元（其中房屋价款及房屋和土地增值损失共计682260元，房屋装修损失73255元，房屋租金损失48000元，家具电器损失64858元）；2、请求判令蒸湘建筑公司承担连带赔偿责任；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2006年3月10日，厉荣军与岳东村委会、蒸湘建筑公司签订《集资建房协议》，约定购买位于岳东村厉家村组南冲塘（现衡阳市雁峰区蒸湘南路**号*单元）房屋一套。厉荣军按约定支付了该房屋全部价款，并于2008年9月进行房屋装修后入住。2014年9月，岳东村委会在未告知的情况下强行侵占该房屋，厉荣军被迫强行赶出的同时遗留了大量家电家具在房屋内。此后，厉荣军多次找到岳东村委员进行协商，但其不予理睬并将房屋转租给他人居住至今。2017年2月24日，岳东村委会向衡阳市雁峰区人民法院提起诉讼，请求确认其与厉荣军签订的《集资建房协议》无效。后经衡阳市雁峰区人民法院和衡阳市中级人民法院两级法院判决确认该协议系无效，同时认定厉荣军可就其房屋装修、房价上涨等损失向岳东村委员主张权利。故厉荣军诉至法院，请求判如所请。 被告岳东村委会、蒸湘建筑公司未进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据及当事人与其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：2006年3月10日，岳东村委会与厉荣军签订《集资建房协议》，约定由厉荣军出资在岳东村厉家村组南冲塘处集资建房，该房屋由蒸湘建筑公司负责承建，面积在130平方米左右（以产权证为准），2007年3月底交房；协议签订时先预交2万元押金，该房主体建到第三层时再交2万元，建完主体1万元，剩余房款在交付使用前付清，未按协议交付集资款，将视为放弃集资建房，自愿按违约处罚。协议签订后，厉荣军于2006年3月至2008年6月期间向岳东村委会支付了全部集资建房款共计109600元。2008年下半年，岳东村委会将涉案房屋交付给厉荣军，厉荣军对房屋进行装修后于2009年入住。岳东村委会以厉荣军非岳东村集体经济组织成员，不能购买该集体土地上的房屋为由，于2014年已将涉案房屋收回。 2014年10月16日，岳东村委会将涉案房屋出租给案外人金莉，双方签订了《房屋出租协议》。2019年4月14日，厉荣军委托湖南邵房房地产评估有限责任公司对房屋现今的市场价值进行评估，因委托方未能提供国有土地使用证，评估机构按国有出让用地性质进行评估，经评估确认该房屋建筑面积为137㎡，单价为4212元/㎡,市场总价值为57.7万元。本院于2019年7月23日及2019年8月6日向原告厉荣军释明，生效判决已确定涉案房屋用地为集体土地性质，不是国有出让用地性质，涉案房屋应按集体土地性质进行评估确定价值，但厉荣军坚持涉案房屋应按国有出让用地性质进行评估，不同意另行评估，亦不同意对装修现值进行评估。 另查明，2017年2月24日，岳东村委会作为原告在本院起诉厉荣军，要求确认上述《集资建房协议》无效并要求厉荣军返还涉案房屋。2017年6月15日，本院作出（2017）湘0406民初191号民事判决书，判决：“一、被告厉荣军与原告衡阳市雁峰区雁峰街道岳东村村民委员会于2006年3月10日签订的集资建房协议无效；二、被告厉荣军于本判决生效之日起十五日内向原告衡阳市雁峰区雁峰街道岳东村村民委员会返还因集资建房协议而取得的房屋。”一审判决后，厉荣军不服，向衡阳市中级人民法院提出上诉。衡阳市中级人民法院于2017年10月26日作出（2017）湘04民终1207号民事判决书，认为：“考虑到被上诉人在签订集资协议时即明知厉荣军身份及宅基地属禁止流转范围，房屋交付多年后又以协议违法为由主张协议无效，故被上诉人应对合同无效承担主要责任。厉荣军可另行就其装修损失、房价上涨损失及土地升值或拆迁、补偿所获利益等向被上诉人主张权利。判决：驳回上诉，维持原判。” 本院认为，本案是因房屋买卖合同无效后所产生的财产返还及相关损失赔偿纠纷，本案案由应变更为房屋买卖合同纠纷。原告厉荣军与被告岳东村委会于2006年3月10日签订的《集资建房协议》已由本院和衡阳市中级人民法院的生效判决确认无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，同时，由此造成的损失应根据合同双方在签订合同时的过错确定责任，由一方承担或分担。本案中，被告岳东村委会已于2014年将涉案房屋收回，应将原告厉荣军支付的房款109600元予以退还。故对原告厉荣军要求被告岳东村委会返还因合同收取的房屋价款109600元，本院予以支持。另外，被告岳东村委会在签订《集资建房协议》时明知原告厉荣军不具有本集体经济组织成员身份及宅基地属禁止流转的范围，却在房屋交付原告多年后要求确认协议无效，导致原告遭受损失，应对协议无效承担主要责任，原告明知自己系城镇户口不具备购买集体土地上房屋的资格仍出资购买，也应承担部分责任，本院酌情核定原告厉荣军承担30%的责任，被告岳东村委会承担70%的责任。原告厉荣军向本院提交湖南邵房房地产评估有限责任公司出具的《评估报告书》一份，旨在证明涉案房屋现值57.7万元，被告应赔偿原告涉案房屋及土地增值损失。但《评估报告书》是按国有出让用地性质对涉案房屋进行评估，而（2017）湘0406民初191号及（2017）湘04民终1207号判决书均已明确涉案房屋用地为集体土地性质，上述《评估报告书》所依据的评估条件错误，与客观事实不符，本院不予采信。经本院释明后，原告厉荣军仍不同意按涉案房屋用地性质（集体土地）进行评估，导致本案无法确定涉案房屋的现值，原告厉荣军应当承担举证不能的不利后果，故对原告厉荣军主张的房屋及土地增值损失，本院不予支持。原告厉荣军向本院提交两份证明，旨在证明房屋装修花费共计73255元。本院认为上述证据只能证明厉荣军于2008年因涉案房屋装修花费73255元，并不能证明原告厉荣军于2014年搬离涉案房屋时房屋的装修现值。经本院释明后，原告厉荣军仍不同意对涉案房屋装修现值进行评估，导致本案无法确定涉案房屋的装修现值，故对其主张的房屋装修损失73255元，本院不予支持。对原告主张的燃气开户费1800元及有线安装费430元，因原告分别提供了衡阳市天然气有限责任公司及湖南有限衡阳网络有限公司出具的办理记录、收费金额，经审核具有真实性，本院予以采信，故对该项诉讼请求，本院予以支持。原告厉荣军未向本院提交确凿的证据证明其搬离涉案房屋时，涉案房屋内留存的财产清单、型号及价值，应承担举证不能的不利后果，故对原告厉荣军要求被告岳东村委会赔偿除燃气开户费及有线安装费外的家具电器损失共计62628元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉请的房屋租金损失的请求，因《集资建房协议》已被生效法律文书认定无效，该协议无效具有溯及力，即从双方订立时起就不具有法律约束力，故原告自始就未取得该房屋所有权，自然也不享有对该房屋出租所获得的收益，对该项诉请，本院不予支持；虽《集资建房协议》将蒸湘建筑公司列为乙方，但该公司未在落款处加盖公章，且厉荣军均是向岳东村委会交纳房款，被告蒸湘建筑公司并非涉案合同的主体，故对原告厉荣军要求被告蒸湘建筑公司与被告岳东村委会承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告衡阳市雁峰区雁峰街道岳东村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告厉荣军房款109600元； 二、被告衡阳市雁峰区雁峰街道岳东村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告厉荣军燃气开户费1800元及有线安装费430元，共计2230元； 三、驳回原告厉荣军的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12480元，由原告厉荣军承担3744元，由被告衡阳市雁峰区雁峰街道岳东村村民委员会承担8736元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  李小燕 人民陪审员  曾佑志 人民陪审员  谢景华 二〇一九年八月九日 法官助理张存金 代理书记员  李 晨                            校对人： 张 存 金                注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。