黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑民终151号上诉人（一审原告）：张金凤，女，1968年12月12日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道外区。上诉人（一审原告）：张金梅，女，1971年10月21日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道外区。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄月明，黑龙江君明律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张百合，黑龙江君明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：冯大安，男，1979年10月20日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：张莉莉，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜威，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：孙美玲，女，1980年7月1日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道外区。被上诉人（一审被告）：赵璐，男，1980年6月19日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：孙美玲，女，1980年7月1日出生，汉族，无职业，系赵璐妻子，住哈尔滨市道外区安华街黎华小区B8栋1单元4楼1号。上诉人张金凤、张金梅因与被上诉人冯大安、孙美玲、赵璐申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省农垦中级法院（以下简称农垦中院）于2018年12月19日作出的（2018）黑81民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问的方式对本案进行了审理。上诉人张金凤、张金梅的共同委托诉讼代理人黄月明、张百合，被上诉人冯大安及其委托诉讼代理人张莉莉，被上诉人孙美玲、被上诉人赵璐的委托诉讼代理人孙美玲到庭参加了询问。本案现已审理终结。张金凤、张金梅向本院上诉请求：一、撤销（2018）黑81民初57号民事判决；二、继续执行哈尔滨市道外区安华街47号上河城5栋4单元18楼1802号房产（以下简称案涉房产）；三、一、二审诉讼费由各被上诉人共同承担。事实与理由：一、一审认定《卖、兑房协议书》及《补充协议书》合法有效错误。冯大安与孙美玲、赵璐签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，属于无效合同，不能作为确认物权转移的依据。根据相关规定可知“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。银行办理房产的按揭贷款，需对借款人的收入、资质、信誉等情况综合审核和判断，而孙美玲与赵璐取得银行的购房按揭贷款系因二人符合相应的借款条件，这并不意味冯大安作为新的购房人同样符合银行规定的借款条件；同时，从房屋买卖双方签订的合同内容可见，双方没有通知银行变更抵押人及实际借款人，银行也没有同意二者之间的房屋转让行为。同时，因该房产的转让侵害了银行作为抵押权人的利益，依法以应当认定无效。二、一审分配举证责任错误。一审认为“至于孙美玲、赵璐是否通知其贷款的黑龙江省农村信用社联合社，张金梅、张金凤并未提供证据证明”，并据此推定案涉房产的抵押权人黑龙江省农村信用社联合社已经知道了房屋出售给冯大安的事实。一审据此认为是否通知农信社房屋出售给冯大安的举证责任应当由上诉人承担，该举证责任分配违反相应规定：首先，本案是申请执行人要求继续执行的申请人执行异议之诉，这一案由一审法院已经当庭予以认定；其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中，冯大安以其购买了案涉房产并享有排除执行的权益，那么就其权益是否享有、是否足以排除强制执行的举证义务，应由冯大安举证；第三、根据“谁主张、谁举证”原则，冯大安主张其与孙美玲、赵璐签订的房屋买卖合同合法，那么“抵押人是否通知了抵押权人”这一合同生效要件的证明责任，就应由冯大安证实。三、根据相关司法解释的规定，冯大安未支付全额的购房款且并非善意购买房产的第三人，无权阻止法院对案涉房产的继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；同时，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”。一审查明的事实与前述司法解释规定的法律要件相对比可知，冯大安与孙美玲、赵璐在签订和履行购房合同过程中，冯大安存在重大过失、该合同属于无效合同、未全额支付购房款、未办理过户系因冯大安自己的过错行为所导致，欠缺了诸多了排除执行法定要件：第一，冯大安在明知房产已经设定抵押权、权利遭受限制的情况下，依然坚持购买案涉房产；第二，冯大安与孙美玲、赵璐签订的房屋买卖合同无效，违反了《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第49条及《中华人民共和国民法通则》第58条的效力性法律规定；第三，冯大安并未支付全部购房款，房屋买卖合同约定的全部价款为100万元，而实际上冯大安只支付了50万元，仍有50万元的银行按揭贷款没有支付；第四，案涉房产未能办理过户与冯大安作为买受人存在过错密不可分，即冯大安明知案涉房产已经由出售人抵押给了银行用于按揭贷款（即存在司法解释中明确规定的“以其他形式限制不动产权利的有关事项”），却仍然支付了部分房款并购买房产（即司法解释中规定的“应当认定受让人具有重大过失”），现由于未支付全额房款而无法办理产权登记手续，冯大安的行为本身就具有过错，并非法律规定的善意第三人。同时，由于没有通知抵押权人，也是本案房产未能办理产权过户登记的直接原因。冯大安辩称，一审法院认定事实与适用法律均正确，应当予以维持。一、冯大安与孙美玲、赵璐签订的《卖、兑房协议书》及《买兑房协议补充协议书》真实合法有效，原审法院认定事实正确。孙美玲、赵璐于2016年1月10日与冯大安签订《卖、兑房协议书》及《买兑房协议补充协议书》，协议约定孙美玲、赵璐自愿将名下案涉房产以100万元的价格卖给冯大安，并约定冯大安在2016年1月10日交付50万元购房款，此房在银行抵押贷款本金50万元由冯大安负责偿还。协议签订后，冯大安于2016年1月10日向孙美玲、赵璐支付购房款定金3.5万元。2016年1月11日，孙美玲、赵璐在哈尔滨公证处办理委托公证，委托冯密代为协助冯大安办理银行还贷、更名过户手续。2016年1月14日，冯大安向孙美玲、赵璐支付购房款46.5万元，二人收到款项后向冯大安开具50万元的收据，同时将案涉房产交付给冯大安，但一直未配合冯大安办理更名过户。2017年3月8日，因孙美玲、赵璐未履行协议内容冯大安向道外法院提起诉讼，诉讼中，双方达成和解，孙美玲、赵璐于2017年4月6日出具书面文件承诺在2017年6月20日前履行协议，冯大安撤诉。在偿还银行贷款时，冯大安才知道涉案房产被查封的事实。《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，冯大安在与孙美玲、赵璐签订买房合同时就知道房屋有银行贷款的事实，双方约定了贷款的偿还方式，且显然已就如何偿还银行贷款与贷款银行进行了沟通，贷款银行对房产要转让的事实应当是知情的。且该条款所述的转让行为无效的法定事由是没有通知抵押权人或者没有告知受让人，二者择一。条款的订立旨在保护受让人的合法权益。本案中，涉案房产买卖合同并未违反法律法规的强制性规定，更没有侵害第三人的合法权益，系合法有效，原审法院认定事实正确。二、原审法院程序和适用法律均没有错误。依据《民诉法解释》的规定：“案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中，冯大安也就是案外人冯大安在原审中已经承担举证义务，其举示的多组证据足以排除涉案房产的强制执行，因此，原审法院在程序和适用法律上并没有错误。三、冯大安对涉案房产提出执行异议的理由完全成立，应当得到法院的支持。《异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在孙美玲、赵璐名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，冯大安早在2016年1月10日便与赵璐、孙美玲签订了买房合同，2016年底房产由冯大安合法占有和使用，冯大安已经按合同约定支付了相应价款，剩余价款是由于赵璐、孙美玲不配合解除银行贷款而未支付，且未办理过户登记的原因也是由于2人不配合，待去银行解贷时才知道房产已经被法院查封的事实。因此，本案中，冯大安对涉案房产提出执行异议的理由完全成立。孙美玲、赵璐辩称，当初卖房的时候我不欠张金凤、张金梅的房租金，我认为告我不合理。张金凤、张金梅向一审法院起诉请求：一、对查封的案涉房产继续执行；二、诉讼费由冯大安、孙美玲、赵璐共同承担。一审法院认定事实：2016年1月10日，冯大安与孙美玲、赵璐签订《卖、兑房协议书》及《买兑房协议补充协议书》，协议约定孙美玲、赵璐将案涉房产出卖给冯大安，房屋出兑价值100万元。冯大安在2016年1月10日支付50万元购房款，孙美玲、赵璐所欠银行贷款50万元由冯大安偿还，折抵购房款。房屋更名过户税费、房屋贷款所产生的利息等一切费用由孙美玲、赵璐承担。协议签订后，冯大安于2016年1月14日支付50万元购房款，2016年末，孙美玲、赵璐向冯大安交付房屋。因孙美玲、赵璐未按协议约定偿还银行贷款利息，冯大安于2017年3月8日向哈尔滨市道外区人民法院（以下简称道外法院）提起诉讼。2017年4月6日，孙美玲、赵璐向冯大安出具承诺书，承诺在2017年6月20日前履行完毕。冯大安因此撤回起诉。在偿还银行贷款时，冯大安得知案涉房屋被哈尔滨市南岗区人民法院（以下简称南岗法院）查封，冯大安遂停止偿还银行贷款,并向南岗法院提出执行异议，南岗法院于2018年3月29日作出（2018）黑0103执异15号执行裁定书，裁定中止对坐落于哈尔滨市道外区安华街47号上河城5栋4单元18层1802号房产的执行。另查明，张金凤、张金梅申请执行孙美玲、赵璐房屋租赁合同纠纷一案，道外法院于2018年2月2日作出(2017)黑0104民初5402号民事判决书，张金凤、张金梅于2018年6月1日申请执行，该案诉讼中，道外法院于2017年10月26日作出（2017）黑0104民初5402号之一民事裁定，查封孙美玲名下案涉房产。后该案由本院指定农垦中院执行，在执行过程中，冯大安对道外法院查封的案涉房产提出异议，农垦中院审查后，作出（2018）黑81执异41号执行裁定书，中止对案涉房产的执行。张金凤、张金梅不服该裁定，向农垦中院提起诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点是冯大安对于案涉房产是否有排除强制执行的民事权益。冯大安与孙美玲、赵璐签订《卖、兑房协议书》及《买兑房协议补充协议书》系双方真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，依法成立并有效。本案中冯大安已经依据与孙美玲、赵璐之间的房屋买卖协议支付了50万元房款并且实际占有案涉房屋，并且冯大安亦通过诉讼方式要求孙美玲、赵璐办理案涉房屋产权变更登记，案涉房屋不能办理变更登记的原因显然是由于孙美玲、赵璐未履行协议约定义务及因其他债务导致房屋被法院查封所致。关于张金凤、张金梅所称冯大安与孙美玲、赵璐签订的房屋买卖合同违反《担保法》第四十九条的规定，侵害贷款银行，合同应属无效问题。本院认为，《担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押权人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据冯大安的自述，其知道孙美玲、赵璐出卖的房屋抵押给银行的情况，至于孙美玲、赵璐是否通知其贷款的黑龙江省农村信用社联合社，张金凤、张金梅并未提供证据证明。而根据冯大安与孙美玲、赵璐签订的《买兑房协议补充协议书》，亦能证明双方同意由冯大安偿还孙美玲、赵璐银行贷款本金的方式支付剩余房款。冯大安与孙美玲、赵璐显然就如何偿还银行贷款与黑龙江省农村信用社联合社进行了沟通，亦可以证实贷款银行接到通知，知道孙美玲、赵璐向冯大安转让房产的情况。故对于张金凤、张金梅关于案涉房产买卖合同无效的理由，本院不予采纳。综上，冯大安合法取得房屋，并实际占有使用，没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为。故对于申请人张金凤、张金梅的执行异议之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十七条、《民诉法解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回张金凤、张金梅的诉讼请求。案件受理费8800元，由张金凤、张金梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审另查明：2017年5月22日，南岗法院作出（2017）黑0103财保45号民事裁定，查封孙美玲所有的房产档案。2018年3月29日，南岗法院作出（2018）黑0103执异15号执行裁定，中止对案涉房产的执行。2018年9月25日，南岗法院作出（2018）黑0103执938号之三执行裁定，解除对案涉房产的查封。本院查明的其他事实与一审判决认定的一致。本院认为，依照《民诉法解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，冯大安是否享有足以排除强制执行的民事权益，为本案的争议焦点。关于《卖、兑房协议书》和《买兑房协议补充协议书》的效力问题。冯大安与孙美玲、赵璐签订的《卖、兑房协议书》和《买兑房协议补充协议书》时，案涉房屋虽处于抵押状态，该买卖行为依法不能对抗案涉房屋抵押权人黑龙江省农村信用社联合社联合社，但所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，合同对冯大安与孙美玲、赵璐之间具有法律效力和约束力。另外，通过本案现有证据，不能认定冯大安与孙美玲、赵璐之间存在以合法形式掩盖非法目的之情形，各方当事人对此均未提出不同意见，故前述两份合同合法有效。关于如何认定冯大安支付购房款的问题。冯大安与孙美玲、赵璐先后签订前述两份合同，其中《卖、兑房协议书》约定案涉房屋价格为50万元，《买兑房协议补充协议书》对房屋价款进一步明确约定“房屋出兑价值为100万元人民币，原合同所约定购房款50万元人民币，是给付出兑人的，双方约定出兑人所欠银行贷款50万元由承兑方负责偿还，该部分折抵购房款。承兑人向出兑人交50万元人民币后，该房屋所有权转移为承兑人所有”。合同签订后的履行期间，冯大安按约定实际向孙美玲、赵璐支付50万元购房款，未向银行支付剩余50万元按揭贷款。现上诉人认为冯大安未全额支付购房款不符合法律规定。本院认为，如何认定冯大安的付款行为，关键是审查其是否已经履行不动产购买人的义务。纵观本案事实，应认定冯大安履行了案涉房屋购房人的相应义务，未支付剩余50万元购房款的责任系由于出卖人孙美玲、赵璐的原因造成。其主要理由为，冯大安已经按照合同约定向孙美玲、赵璐支付50万元购房款，履行了合同约定向出卖人支付全部购房款的义务，此后，冯大安按照约定欲向抵押权人黑龙江省农村信用社联合社联合社支付50万元剩余购房款时，因孙美玲拖欠该银行利息等原因，导致冯大安付款未果。此后，冯大安又通过向道外法院提起民事诉讼方式，请求孙美玲、赵璐配合履行合同，后因孙美玲向冯大安出具承诺书，冯大安向法院申请撤回诉讼，以上事实均证实冯大安一直在积极履行付款义务，而非冯大安违约不支付购房款。关于冯大安是否在查封前实际占有案涉房屋的问题。冯大安在两级法院主张在查封之前实际占有案涉房屋，各方当事人均未提出不同意见，本院对此予以确认。综上所述，冯大安与孙美玲、赵璐在案涉房屋查封前已经签订合法有效合同。支付一半购房款，另一半购房款因涉及向第三方交纳，因孙美玲未能按照合同约定导致未能履行，基于此导致案涉房屋至今没有办理变更登记。还有，冯大安已在查封前实际占有案涉房屋。因此，冯大安享有案涉房屋的物权期待权，其权利所涉及的顺位优先于申请执行人张金凤、张金梅所享有的普通债权，应认定冯大安对案涉房屋享有的权益足以排除强制执行。顺予说明，在本案一审诉讼立案前，南岗法院已经解除另案中对本案案涉房屋的查封，张金凤、张金梅提起申请执行人执行异议之诉无程序不当。综上，张金凤、张金梅的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由张金凤、张金梅负担。本判决为终审判决。审判长  王晓兵审判员  曹 茗审判员  安学思二〇一九年八月二十日书记员  孙思宇