黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终377号上诉人（一审被告）：大庆国高房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库。法定代表人：胡勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：韩正伦，男，汉族，1984年5月13日出生，住大庆市红岗区。委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。一审第三人：大庆市金地房地产开发有限公司,住所地大庆市红岗区原建委办公楼。法定代表人：马硕，该公司总经理。上诉人大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高公司）因与被上诉人韩正伦，一审第三人大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）案外人执行异议之诉一案，不服大庆市中级人民法院(2018）黑06民初381号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，以阅卷、询问的方式进行了审理。上诉人国高公司的委托诉讼代理人刘文佰，被上诉人韩正伦的委托诉讼代理人宋何伟到庭参加诉讼，金地公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。国高公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回韩正伦的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由韩正伦承担。事实和理由：1.金地公司与南通一建集团有限公司（以下简称南通一建公司）形成以物抵工程款关系，南通一建公司与韩正伦也属于以物抵顶工资款关系，与商品房买卖合同关系性质上具有明显区别，收据非商品房买卖合同，韩正伦与金地公司不存在一般意义的商品房买卖关系，各方以物抵债关系无法转换成普通商品房买卖关系。2.案涉置换房源转出审批单载明“工程款尚未结算，暂不签订合同”，只是以房抵债的预备行为，未形成以房抵债合同。金地公司虽出具了更名审批表，韩正伦亦实际占有案涉房屋，但却不能改变金地公司以物抵债的性质和目的。金地公司出具了收据，不等同于韩正伦交纳了购房款。3.国高公司对韩正伦举示的证据三，即入住通知书等实际占有使用案涉房屋的证据的真实性、合法性和所要证明的问题均有异议，系合伙伪造的证据，即使该资料真实，韩正伦对案涉房屋也属于事实上的非法占有。4.韩正伦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的阻却执行的要件，非案涉房产的买受人，只享有以物抵债的债权，且未在房产部门办理登记，不享有相应的物权期待权。韩正伦辩称，1.正是三方的抵债行为致使金地公司与韩正伦之间形成了真实的房屋买卖合同关系，双方虽未签订制式的商品房买卖合同，但是置换房源转出审批单、更名审批表等对于房屋坐落、单价、总价及购买人等基本事项记载明确，具备买卖合同构成的主要条款，韩正伦与金地公司之间形成了商品房买卖合同关系。2.金地公司出具房款收据，并为韩正伦办理接房手续，使韩正伦可以实际占有使用案涉房屋，足以证实双方之间完成了以物抵债，韩正伦确实履行了交款义务。3.韩正伦所提交的全部证据均是真实的，证据三中的一系列证据充分证实了韩正伦于2014年8月31日办理入住手续，缴纳全部费用，装修入住案涉房屋的事实，韩正伦享有相应的物权期待权。韩正伦向一审法院起诉请求：1.确认大庆市红岗区红岗新城19号楼2单元402室房屋系韩正伦所有，并停止对该房产的执行；2.由国高公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：大庆市红岗区红岗新城19号住宅楼2单元402室房屋为金地公司承建并所有，因金地公司拖欠南通一建公司工程款，故金地公司将案涉房屋以工程抵账方式抵顶给南通一建公司，并于2013年11月15日给南通一建公司出具了480,306元房款收据一份，又因南通一建公司拖欠韩正伦欠款，2013年11月26日，南通一建公司将案涉房屋置换给韩正伦,并在金地公司办理了更名手续，至此韩正伦完成了案涉房屋的全部付款义务。2014年8月30日，金地公司给韩正伦下达了入住通知书，韩正伦于次日实际接收了案涉房屋，缴纳了相关费用并且实际装修入住。但由于金地公司相关手续正在办理中，故暂时无法为业主办理房屋产权证。后因国高公司与金地公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院依国高公司申请，于2015年12月10日作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，裁定查封金地公司、大庆大广房地产开发有限公司价值3600万元的财产，次日查封了金地公司名下红岗新城小区的房屋，其中包括韩正伦购买的该处房屋。2016年7月1日，一审法院作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，2016年11月14日，该案立案执行。2016年10月28日，一审法院作出（2016）黑06执200号执行裁定，裁定本案由大庆市红岗区人民法院执行，大庆市红岗区人民法院于2016年11月14日立案执行。韩正伦认为该执行行为侵害了其对该处房屋所享有的所有权，故向一审法院提出执行异议申请。2018年11月19日，一审法院作出（2018）黑06执异137号执行裁定书，驳回了韩正伦的执行异议申请，韩正伦起诉至法院。一审法院认为，南通一建公司与金地公司的抵账行为是依据南通一建公司承建金地公司建设开发红岗新城小区，金地公司欠付工程款而发生，该行为有相应证据予以证实，真实有效。依据韩正伦提供的置换房源转出审批单证实韩正伦通过南通一建公司购买金地公司的房屋系双方真实意思表示，双方虽未签订大庆市房屋产权管理局统一制式的商品房买卖合同，但是置换房源转出审批单有房屋坐落、单价、总价、购买人的基本情况等事项，具备买卖合同构成的主要条款，且不违反国家法律强制性规定，故应认定双方之间签订了合法有效的房屋买卖合同。依据金地公司为南通一建公司出具的收款收据，能够证明涉案房屋的全部房款已通过抵顶工程款的方式缴纳完毕。依据韩正伦提供的物业费、电梯费，装修垃圾清运费等票据可以证实金地公司于2015年8月30日将该房屋交付给韩正伦，即在2015年12月10日对房屋查封前，韩正伦已实际占有该房屋。因金地公司相关手续未完备，无法办理产权过户手续，韩正伦并无过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，韩正伦对本案执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行的请求，予以支持。判决：不得执行红岗新城19号楼2单元402室房屋。案件受理费8505元，由国高公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据，根据当事人在一审法院举证、质证及一、二审法院调查的情况，本院认定如下事实：2013年11月19日，金地公司出具《置换房源转出审批单》，主要载明：置换单位为南通一建公司；材料部审核意见为“工程款抵房，材料部无金额统计”；建经部审核意见为“实际房源数以结算为准”；财务部职员限额审核意见为“房源以实测面积为准，抵款房源暂不开收据，暂不签合同，待结算完成后统一办理”；副总经理、总经理意见为同意；执行董事签字（签字时间为2013年11月26日）。之后注明案涉房屋的楼号19-2-402、面积120.68平方米、单价3980元、置换总金额480,306元，客户名称为韩正伦及电话；客服审核处为签名。2016年11月26日，金地公司出具《更名审批表》，载明：原户名为南通一建公司，面积120.68平方米、房号19-2-402；新户名为韩正伦，身份证号码、电话、房款总价480,306元，付款方式为一次性。客服审核处签名，销售总监处签名，加盖金地公司印章。2014年8月30日，金地公司出具《红岗新城进户手续流程会签单》，载明19楼2单元402室，以及进户的步骤，在应交数额处手写“以产权证面积为准，办产权证同时多退少补”并加盖金地公司销售部印章。尾部手写“南通一建公司工程抵款房120.68平方米”。2014年8月31日，金地公司出具《入住通知单》。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：韩正伦是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋为金地公司以房抵顶南通一建公司工程款房屋中的一套，而以房抵顶工程款作为建设单位支付施工单位工程款的付款方式，法律并不禁止，通常情况下，施工单位不以取得抵顶房屋的所有权为最终目的，而是将其取得的房源再行出售或继续抵顶施工班组、劳务人员的劳务费，最终兑现为其施工的工程款。案涉房屋即是在前述情况下由南通一建公司抵顶了韩正伦的劳务费。由于案涉房屋的连续抵顶过程中，最终获得房屋的韩正伦得到了建设单位金地公司同意，并以《置换房源转出审批单》《更名审批表》的方式形成了转移房屋所有权的合同。一方面，该以物抵债合同具备了商品房买卖合同所应具备的主要内容，即当事人的名称，房屋的位置、面积、单价、总额及面积找差等，系国高公司与韩正伦的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效。虽然前述审批表、审批单中注明以结算为准，但在金地公司之后出具的《红岗新城进户手续流程会签单》中仅表述为“以产权证面积为准，办产权证同时多退少补”，并为韩正伦开具《入住通知单》，说明双方已达成交付案涉房屋意思表示，韩正伦亦在案涉房屋查封前占有使用，致使以物抵债履行完毕，具备提出执行异议的主体资格。另一方面，案涉房屋抵顶的款项性质为工程价款，如果建设单位与施工单位不以此种以房抵工程款方式结算，施工单位对未支付的工程款具有法定的工程价款优先受偿权。换言之，韩正伦基于南通一建公司抵顶工程款所获得的案涉房屋，包含了施工单位的优先受偿权，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的建筑工程价款优先权优先于抵押权和其他债权的原则，亦应优于国高公司基于借款而查封案涉房屋，进而拍卖、变卖受偿的权利。因此，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判令不得执行案涉房屋，基本符合该规定阻却执行的本意，进而认定韩正伦享有足以排除强制执行的民事权益之处理原则及判决结果并无不当，应予维持。综上，一审法院认定事实清楚，国高公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8505元，由国高公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 剑审判员 王晓兵审判员 胡乃峰二〇一九年八月二十日书记员 丁 馨