云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2128号原告：张蓉，女，汉族。委托诉讼代理人：杨鸿雁、宋丽铃，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南驰久房地产开发有限公司,住所地云南省昆明市盘龙区拓东路50号。法定代表人：邱江宁。被告：云南金马源房地产开发（集团）有限公司,住所地昆明市白塔路131号。法定代表人：周一平，公司董事长。委托诉讼代理人：杨昆渝，女，汉族，系公司员工，一般授权代理。原告张蓉与被告云南驰久房地产开发有限公司（以下简称驰久公司）、被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称金马源公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张蓉的委托诉讼代理人杨鸿雁、宋丽铃、被告金马源公司的委托诉讼代理人杨昆渝到庭参加了诉讼。被告驰久公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告支付物业使用权转让费102000元;2、请求判令两被告向原告支付从2014年7月29日起至2017年12月31日止拖欠的物业占用费12206元;3、请求判令两被告按照年息10%的标准向原告支付从2018年1月1日起至物业使用权转让费偿清之日止的资金占用费。（截止起诉之日的资金占用费为12975元）;4、请求判令两被告向原告支付10200元的违约金。以上费用合计137381元；5、请求判令两被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由:原告经人介绍于2014年7月29日在被告金马源公司的统一安排下，就租赁金马源公司开发的汇都国际三期商业物业一事与金马源公司指定的驰久公司签订了《汇都3期商业物业租赁合同》约定原告承租昆明市东风东路南侧汇都B地块汇都国际3期三层F015号物业，建筑面积为4.23平方米。租赁期限从2014年7月29日起至2026年7月28日止，租金合计102000元。根据《汇都3期商业物业租赁合同》第三条和第四条的约定，在签署本合同时必须附带同时签订《汇都3期商业物业使用权转让合同》方可生效，因此原告同时又与被告驰久公司签订了《汇都3期商业物业使用权转让合同》，合同约定原告将其承租的位于昆明市东风东路南侧汇都B地块“汇都国际三期”三层F015号物业使用权转让给被告驰久公司，转让费为原告向被告驰久公司支付的所有租金人民币102000元。物业占用费第一至第三年为转让费的12%，第四年至第五年为10%，第六年至第八年为11%，第九年至第十年为12%，第十一至第十二年为13%。被告每半年支付给原告约定的物业占用费。合同签订当日，原告按被告驰久公司要求，将合同约定的款项人民币102000元汇入被告金马源公司账户。原告依约履行了合同义务，但是被告驰久公司却没有按约定向原告支付物业占用费。因被告驰久公司不能履行合同，原告多次与两被告协商解除合同、退还租金〔即原合同约定物业使用权转让费）事宜。按照两被告的要求，原告与被告金马源公司于2017年6月13日签订《协议书》，约定解除原合同，被告金马源公司承诺于2017年12月31日退还原告原合同约定的租金（物业使用权转让费），并按原合同约定的年收益（即原合同约定的物业占用费）以实际天数计算向原告支付收益款。但自协议书签订至今，两被告未向原告支付过任何款项。原告多次催告无果。为维护原告合法权利特向贵院起诉，恳请支持原告诉讼请求。被告金马源公司答辩称：原告所述的汇都国际三期商业物业租赁合同是原告与被告驰久公司签订的。据我公司了解，被告驰久公司在签订该份合时并未取得相关的证照，根据法律规定，被告驰久公司不具有出租资质，租赁合同应当为无效合同，物业使用权转让合同也应当为无效合同。原告要求我方支付物业使用权转让费102000元我方予以认可。但由于物业使用权转让合同为无效合同，该物业占用费我方不予认可。至于资金占用费，协议书约定于2017年12月31日退还原合同约定的租金，由于在2017年12月31日未退还，资金占用费应当从2018年1月1日起以102000元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算，协议书当中未约定违约金事项。被告驰久公司未到庭答辩，亦未进行举证、质证。原告围绕诉讼主张依法提交了证据，经核对原件，本院对原告的证据予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认如下法律事实：原告张蓉（乙方）与被告驰久公司（甲方）于2014年7月29日签订《汇都3期商业物业租赁合同》，约定原告承租被告驰久公司开发的位于昆明市东风东路南侧汇都B地块汇都国际3期三层F015号物业，租期自2014年7月29日至2026年7月28日止，租金为人民币102000元。同时约定原告在同意签订本合同的同时与被告驰久公司签订《汇都国际3期商业物业使用权转让合同》，将该商铺使用权转让给被告驰久公司，并获得转让费。本合同必须附带同时签订的《汇都国际3期商业物业使用权转让合同》方可生效。原告与被告驰久公司于同日签订了《汇都3期商业物业使用权转让合同》一份，约定原告将其承租的由被告驰久公司开发的位于昆明市东风东路南侧汇都B地块汇都国际3期三层F015号物业的使用权转让给被告驰久公司，转让价格为102000元。在被告驰久公司未全款付清转让费前，被告驰久公司按照如下标准向原告支付该物业占用费：第一、二、三年为转让费的12%即12240元；第四、五年为转让费的10%，10200元；第六、七、八年为转让费的11%，11220元……。该笔物业占用费自2014年7月29日开始计算，原告首次领取物业占用费的时间为2015年1月1日起的15日内，其余分别于每年1月1日开始的15日内和7月1日开始的15日内，向原告支付约定的物业占用费，物业使用权转让满半年的每次支付合同约定金额的50%。签订合同当日，原告向被告金马源公司支付款项102000元，被告驰久公司向原告出具收据。被告金马源公司针对本案合同向原告支付了2014年7月29日至2017年1月29日的物业占用费共计29614元。2017年6月13日，原告与被告金马源公司签订《协议书》，被告金马源公司承诺在2017年12月31日前退还原告上述合同约定的租金,在结算租金退款的同时，被告金马源公司按照原合同约定的年收益率以实际天数计算，向原告支付自原合同约定退款到期日至2017年12月31日期间的收益。另查明，截止庭审之日，被告驰久公司尚未取得涉案房屋建设工程规划许可证,涉案房屋仍处于停工状态。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中被告驰久公司至庭审之日未取得涉案房屋建设工程规划许可证、也未建成并交付房屋，就与原告签订《汇都3期商业物业租赁合同》，同时以返租形式免除商铺实际交付义务，约定收取原告“租金”又承诺向原告支付物业占用费，不符合租赁合同的法定构成要件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案截止一审法庭辩论终结前，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证、也未建成并交付，原告与被告驰久公司签订的《汇都3期商业物业租赁合同》实为无效合同，依据该租赁合同签订的《汇都3期商业物业使用权转让合同》亦无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告驰久公司应当将原告交纳的款项102000元退还原告，被告金马源公司也承诺承担责任，故被告驰久公司、金马源公司应承担连带责任，共同向原告退还款项102000元，被告金马源公司自愿向原告支付的物业占用费并未超出合同约定的金额，不应当予以退还。合同无效后，原告主张物业占用费、违约金无依据，本院不予支持。但原告资金被占用，存在一定损失，被告驰久公司和被告金马源公司对此存在过错，应赔偿原告损失，本院支持原告款项102000元自2017年1月30日起至款项清偿之日止按照中国人民银行活期存款利率计算的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告张蓉与被告云南驰久房地产开发有限公司于2014年7月29日签订的《汇都3期商业物业租赁合同》、《汇都3期商业物业使用权转让合同》无效；二、被告云南驰久房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张蓉返还款项102000元及款项自2017年1月30日起至款项清偿之日止按照中国人民银行活期存款利率计算的利息；三、被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司对被告云南驰久房地产开发有限公司的上述债务承担连带还款责任；四、驳回原告张蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3048元、保全费1207元由被告云南驰久房地产开发有限公司、云南金马源房地产开发（集团）有限公司共同负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  徐娅琴人民陪审员  杨琼芝人民陪审员  徐 霆二〇一九年八月二十八日书 记 员  李雅洁