贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民再28号再审申请人（一审被告、二审被上诉人)：陈雪珍，女，1966年1月8日出生，汉族，无固定职业，住浙江省杭州市江干区。被申请人（一审原告、二审上诉人)：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省凯里经济开发区春晖大道东1号。法定代表人：余建忠，公司经理。一审第三人、二审被上诉人:吴国明，男，1966年6月29日出生，汉族，无固定职业，住广东省珠海市。一审第三人、二审被上诉人:赵小红，女，1982年3月21日出生，汉族，住广东省珠海市。再审申请人陈雪珍与被申请人黔东南州凯威房地产开发实业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服本院（2018）黔26民终1097号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于二〇一八年十二月二十七日作出（2018）黔民申2137号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陈雪珍及其委托代理人潘仁兵、吴银秀，被申请人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司的委托代理人郭晓红，一审第三人、二审被上诉人吴国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人陈雪珍申请再审请求：请求依法撤销黔东南州中级人民法院作出的（2018）黔26民终1097号民事判决并改判维持凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初3058号民事判决。事实和理由：（一）二审判决认定事实错误，适用《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条属适用法律错误。1.第三人吴国明和赵小红与被申请人凯威放开公司签订的是《商品房买卖合同》，而非《商品房预售合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，第三人与被申请人房地产开发公司签订房屋买卖合同，并确实按照合同约定履行相应义务，即可拥有房屋的所有权。2.《商品房买卖合同》的备案登记，就是对房屋所有权转移的一个登记，这个登记具有排他性效力，产生物权变动效力。3.本执行没有给申请人造成损害，所以不应当撤销。4.被申请人与第三人签订的《商品房买卖合同》并没有约定在第三人未付清购房款之前，买卖房屋的所有权归卖方（被申请人）享有，因此，被申请人只享有对第三人购房款未付清部分的债权请求权，不享有涉案房屋的所有权。5.本案执行期间查封涉案房屋并在网上公开拍卖三次，流拍后以物抵债给申请人，被申请人对查封和拍卖是知情的，但没有提出任何异议，说明当时被申请人认可第三人享有该房屋的所有权。6.二审推翻了一审对重要事实的认定，并改判，没有组织开庭，程序不合法，损害了申请人的合法权利。7.如果二审判决理由正确，放开上就可以以本案为例，销售房屋后故意不为购房人办理房产证，等房价上涨就立即以购房人没有取得房屋所有权为由把购房人赶出去收回房屋，再另行销售谋求利益。二审判决明显保护房开商利益，不考虑社会效果。综上，被申请人作为案外人对执行财产上不享有足以排除强制执行的实体权利，法院不应当停止执行。《商品房预售合同》与《商品房买卖合同》分别是两个性质不同和合同，二审法院把这两个性质不同的合同等同和混淆，适用法律错误。现申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项之规定，特申请再审。请求人民法院依法撤销原审判决，依法改判，支持再审请求。被申请人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司未提交书面答辩意见，再审时其委托诉讼代理人口头辩称：涉案房屋的所有权是被申请人黔东南州凯威公司合法建造自然取得，原审第三人吴国明、赵晓红未取得该房屋所有权。被申请人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司向一审法院起诉请求：1、撤销凯里市人民法院（2015）凯执字920—2号《执行裁定书》及（2017）黔2601号执异3号《执行裁定书》，停止对位于凯里经济开发区春晖东大道××号凯威现代物流城3栋1单元1001号房屋的强制执行。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：陈雪珍与吴国明民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2015年8月31日作出（2015）凯民初字第841号民事判决书，判决：“一、被告吴国明在本判决生效之日起30日内偿还原告陈雪珍借款本金60万元。二、驳回原告陈雪珍的其余诉讼请求。”嗣后，吴国明未履行生效法律文书确定的还款义务，陈雪珍向本院申请强制执行。在执行过程中，本院将凯威公司预售给吴国明、赵小红夫妻的位于凯里市经济开发区春晖东大道××号凯威现代物流城3栋1单元1001号商品房作为执行标的，并进行网络司法拍卖，经过三次网络司法拍卖后均流拍。陈雪珍申请用该房以物抵债清偿债务。2016年12月5日，本院作出（2015）凯执字第920—2号执行裁定书，裁定如下：“一、将登记在被执行人吴国明名下的位于凯里经济开发区春晖东大道××号凯威现代物流城3栋1单元1001号（备案登记号：201400661号），建筑面积为227.54平方米、套内面积为193.62平方米住房一套，作价591217元交付申请执行人陈雪珍抵偿全部债务。位于凯里市经济开发区春晖东大道××号凯威物流城3栋1单元1001号（备案登记号：201400661），建筑面积为227.54平方米、套内面积193.62平方米住房一套的所有权自交付时起转移给申请人陈雪珍。”2017年1月25日，凯威公司以吴国明未交清房款，房屋权属应属凯威公司所有为由，向本院提出执行异议，本院对其申请进行审查后于2017年6月26日作出（2017）黔2601执异3号执行裁定书，裁定：驳回案外人凯威公司的执行异议请求。2017年4月14日，凯威公司诉至本院，要求解除与吴国明、赵小红2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》。2017年5月23日，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议：解除凯威公司与吴国明、赵小红2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》。2017年6月7日，陈雪珍向本院提起诉讼，请求撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初1396号民事调解书。本院经审理后于2017年7月7日作出（2017）黔2601民撤2号民事判决书，判决：“撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初1396号民事调解书。”2017年8月4日，凯威公司以吴国明、赵小红未付清涉案房屋的购房款项，房屋尚未交付，其产权仍属凯威公司所有为由向本院提起案外人之诉，请求撤销凯里市人民法院（2015）凯执字920-2号执行裁定书及（2017）执异3号执行裁定书，停止对位于凯里市经济开发区春晖东大道××号凯威物流城3栋1单元1001号房屋的强制执行。另查明，涉案房至庭审时未办理商品房所有权初始登记。一审法院认为：原告与第三人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，应属合法有效合同。第三人在支付了30%的房款后未按合同约定向原告支付剩余购房款项，其行为已构成违约，原告与第三人之间形成合同之债，在合同未被解除之前，原告可依法向第三人主张支付尚欠的购房款项。原告未向第三人主张债权，视为其怠于行使自己的合法权益，并未影响该合同的效力。第三人因欠被告借款，且在借款过程中约定用涉案房作为借款抵押，第三人未按约偿还被告借款，本院依法定程序裁定将涉案房抵偿第三人所欠被告之债务，未违反法律法规规定。原告认为涉案房屋款项未付清，房屋所有权仍属原告所有，但未提供足以证明其主张成立的证据予以证明。原告应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，因原告所提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有民事权益，其诉请无事实及法律依据，理由不成立，本院不予支持。被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。第三人吴国明、赵小红经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回原告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，改判撤销凯里市人民法院（2015）凯执字920-2号《执行裁定书》及（2017）黔2601执异3号《执行裁定书》，停止对位于凯里经济开发区春晖大道1号凯威现代物流城3栋1单元1001号房屋的强制执行，或将该案发回重审。本院二审查明事实与一审一致。本院二审认为：本案为执行异议之诉，凯威公司对执行陈雪珍与吴国明民间借贷纠纷案（（2015）凯民初字第841号案）的执行标的即位于凯里经济开发区春晖东大道××号凯威现代物流城3栋1单元1001号房屋提出执行异议，认为吴国明未按照与凯威公司签订的购房合同交纳房款，涉案房屋仅是办理商品房预售合同备案登记于吴国明名下，并未办理产权登记，房屋也未被吴国明占有并管理使用，吴国明至今尚未取得涉案房屋所有权，涉案房屋权利仍归上诉人享有，法院无权执行该房屋给被上诉人。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，如果案外人在被执行人的财产之上享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的强制执行。根据该法律规定并结合查明的事实，本院认为凯威公司提出的异议成立，具体分析如下：第一，吴国明虽与凯威公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，但吴国明仅依据约定向凯威公司交纳了不到三分之一的购房款，凯威公司也未向吴国明交付涉案房屋，也未办理权属登记，仅是办理了商品房预售合同的备案登记。而根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，商品房预售合同登记备案制度是对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，主要目的是规范商品预售活动，维护买房人的利益，其性质只有合同法上的请求权，该权利没有排他的效力。第二，商品房预售合同的备案登记不等于不动产权属登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另外规定的除外”；第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。不动产登记是将不动产物权设立、转移、变更等情况登录在登记簿上，登记内容能够为人们所查阅，并且该不动产现实存在，而在房屋预售合同生效时，房屋尚未存在，所有权是一种既存的现实权利，标的物尚不存在，难以形成排他性权利，且商品房预售备案登记行为并不产生物权变动和物权公示的效力，在办理权属登记之前，购房人只拥有购房合同的债权，并未取得所购房屋的物权。综上所述，吴国明仅享有与凯威公司签订商品房买卖合同的相关债权，并未取得房屋所有权，凯威公司阻却对执行标的物执行的异议成立。故依照《中华人民共和国民事物权法》第九条、第十四条，《城市商品房预售管理办法》第十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决一、撤销（2015）凯执字920-2号执行裁定；二、停止对凯里经济开发区春晖大道1号凯威现代物流城3栋1单元1001号房屋的执行，（2017）黔2601号执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；三、驳回黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，共计120元由陈雪珍承担。申请人陈雪珍及被申请人再审期间未提交证据。本院再审查明事实与二审查明事实一致。本院再审认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另外规定的除外”及第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，吴国明虽与凯威公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，但吴国明仅依据约定向凯威公司交纳了不到三分之一的购房款，凯威公司也未向吴国明交付涉案房屋，仅是办理了商品房预售合同的备案登记，并未办理房屋权属转移登记。本院认为商品房预售备案登记行为并不产生物权变动和物权公示的效力，不产生排他性权利。在办理权属转移登记前，吴国明只拥有购房合同的债权，并未取得所购房屋的物权，故凯威公司阻却对执行标的物执行的异议成立。再审申请人陈雪珍的再审理由不能成立，其再审请求本院不予支持。本院二审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回再审申请人陈雪珍的再审请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，共计120元由陈雪珍承担。本判决为终审判决。审判长  张爱华审判员  谢文英审判员  李邦华二〇一九年八月七日法官助理曾熠书记员梁静茹