四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初14886号 原告：唐国强，男，汉族，1989年10月24日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邹怡，北京大成（成都）律师事务所律师。一般代理。 被告：付贤丙，男，汉族，1977年11月8日出生，住成都市成华区。 被告：张娟，女，汉族，1981年3月14日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：芦雪，四川霖澳律师事务所律师。特别授权。 被告：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡东路79号。 法定代表人：徐万刚。 委托诉讼代理人：杨成娟，女，汉族，1990年5月23日出生，住四川省达州市达川区。系公司员工。特别授权。 委托诉讼代理人：赵齐，男，汉族，1992年9月26日生，住成都市武侯区。系公司员工。一般代理。 第三人：成都市住房置业融资担保有限公司，住所地：成都市人民中路一段28号。 法定代表人：陆建超。 委托诉讼代理人：伍思洋，四川天天律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：杨鹏国，四川思创律师事务所律师。特别授权。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都铁道支行，住所地：成都市金牛区五丁路9号。 负责人：张兵。 原告唐国强与被告付贤丙、张娟、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）及第三人成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业公司）、中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（以下简称建设银行铁道支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐国强及其委托诉讼代理人邹怡，被告张娟，被告付贤丙和张娟的共同委托诉讼代理人芦雪，被告链家公司的委托诉讼代理人赵齐、杨成娟，第三人住房置业公司的委托诉讼代理人杨鹏国、伍思洋到庭参加了诉讼。第三人建设银行铁道支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 唐国强向本院提出诉讼请求：1.付贤丙、张娟继续履行《房屋转让协议》《预约合同》及补充协议，即立即还清涉案房屋贷款，并配合住房置业公司办妥注销抵押登记手续后立即将涉案房屋过户至唐国强名下；如付贤丙、张娟不配合办理注销抵押权登记，唐国强可代其清偿与第三人住房置业公司、建设银行铁道支行因涉案房屋贷款产生的按揭贷款债务；2.链家公司协助唐国强、付贤丙、张娟办理涉案房屋过户手续，并退还已收取的贷款服务费与评估费合计4000元；3.如唐国强代为清偿付贤丙、张娟涉案房屋贷款产生的按揭债务并导致抵押权消灭，住房置业公司、建设银行铁道支行应立即协助唐国强解除涉案房屋的抵押登记；且被告付贤丙、张娟承担由此产生的全部费用（该费用首先从涉案房屋尾款中扣除，剩余费用自解除抵押登记之日起五日内向唐国强返还）；4.本案诉讼费、财产保全费、律师费等由付贤丙、张娟承担。事实与理由：2013年6月24日，唐国强向付贤丙、张娟购买位于成都市青羊区的房屋，为此，买卖双方及居间方链家公司共同签订《房屋转让意向协议》及补充协议，约定房屋总价款为506000元，并约定了支付方式等事项。后唐国强与付贤丙、张娟又签订了《预约合同》并办理公证，该合同对房屋转让价款、付款方式、过户时间、违约责任等进行了约定。前述合同签订后，唐国强依约支付了购房款共计456000元，对案涉房屋进行装修并一直居住，但付贤丙、张娟一直未将房屋过户至唐国强名下。 付贤丙、张娟辩称，案涉房屋未取得产权，付贤丙、张娟没有怠于办理产权或取得产权后拒绝向唐国强转让房屋的违约行为，故唐国强的诉请缺乏事实基础，其诉请的相关诉讼费用亦应由其自行承担；唐国强关于要求付贤丙、张娟承担因代偿产生的费用的诉请与本案不属于同一法律关系，应当驳回。 链家公司辩称，同意在涉案房屋具备过户条件的情况下，履行相应的协助义务；同意退还贷款服务费与评估费，但目前退还条件尚未达到；如唐国强、付贤丙、张娟同意变更退还条件，链家公司同意按照变更后的约定退还相应的贷款服务费、评估费。 住房置业公司陈述，涉案房屋如要进行过户须先结清银行贷款，如唐国强代为清偿了房屋贷款，住房置业公司愿意配合解除预抵押登记。 建设银行铁道支行未到庭陈述，但向本院提交书面意见称，付贤丙、张娟为购买位于成都市青羊区房屋，向建设银行铁道支行申请住房按揭贷款，150000元住房按揭贷款于2012年2月8日发放，截至2019年4月15日尚未结清的贷款本息为110364.84元；房屋按揭贷款在正式抵押登记办理完毕之前由住房置业公司提供阶段性连带保证责任，该房屋已向住房置业公司办理预抵押登记，而依据借款合同,涉案房屋应在取得房屋产权证后抵押给建设银行铁道支行。 唐国强向本院提交身份信息、工商信息、《房屋转让意向协议》及补充协议、公证书（《预约合同》）、4份补充协议、收条、收据、收款凭证、银行流水、装饰装修工程施工合同、装修告知书及收据、《委托代理合同》及发票、录音、微信聊天截图、成都市不动产登记信息摘要、清水路苑不动产权证办理情况月报告及不动产权证、四川增值税普通发票。付贤丙、张娟对饰装修工程施工合同、装修告知书及收据、清水路苑不动产权证办理情况月报告的关联性不予认可；对微信聊天记录、录音的真实性和证明目的不予认可；对其余证据的三性予以认可；对成都市不动产登记信息摘要、《委托代理合同》及发票的证明目的不予认可。链家公司对加盖公章的以及没有加盖公章但付贤丙、张娟认可的的补充协议予以认可；对其余证据的三性予以认可或未对真实性提出异议。住房置业公司对《委托代理合同》及发票的真实性不予认可；认为其余证据与其无关，真实性无法判断。付贤丙、张娟提交2018年12月21日查询的房屋信息摘要，唐国强、链家公司、住房置业公司对该证据三性均无异议。住房置业公司提交房屋预告登记证，唐国强、付贤丙、张娟对该证据三性均无异议。建设银行铁道支行未到庭质证，亦未提交证据。本院对当事人无异议的证据予以采信；《委托代理合同》及发票的证明目的应结合合同约定进行认定；微信聊天记录、录音的证明力不予认可；其他证据的证明力综合认定。 据此本院确认以下事实：（一）2013年6月24日，唐国强（买方）与付贤丙、张娟（卖方）及链家公司（经济方）签订《房屋转让意向协议》及补充协议，约定，唐国强向付贤丙、张娟购买位于成都市青羊区房屋（合同备案号1587349，建筑面积82.25平方米，以下简称涉案房屋），房屋转让价为506000元（此转让价不因权属证书上面积的变动及市场价格变化而变化，买卖双方均有义务接受市场价格涨跌带来的盈利或损失）；合同签订当日买方支付定金10000元，签订《房屋转让意向协议》后5个工作日内双方办理预约合同公证且买方在公证当日支付首付款270000元，2013年7月1日前支付20000元，余款206000元由买方贷款银行直接支付给卖方并按实际贷款金额多退少补；经纪方在买卖双方通知并收到全部交易资料且无误时，协助办理该房屋的交易手续直至买方领取新的房屋产权证及卖方收齐房款为止。2013年6月26日，付贤丙、张娟（甲方）与唐国强（乙方）对双方签订的《预约合同》进行了公证，该合同约定，甲方承诺在取得涉案房屋产权证后两个月内负责结清该房屋的银行按揭尾款；甲方取得注销抵押后的十个工作日内，甲、乙双方应各自备齐办理房屋过户及贷款手续所需资料并在乙方贷款审核通过后共同前往银行及房管局办理产权过户手续，过户产生的所有税费均由乙方承担；甲方取得房屋产权后拒绝转让给乙方，或甲方未按照合同约定结清银行按揭尾款的，视为甲方违约，给乙方造成的诉讼费、律师费等损失甲方应予以赔偿。合同签订后，唐国强再2013年至2016年期间向付贤丙、张娟支付购房款456000元。 2016年5月28日，唐国强与付贤丙、张娟双方签订补充协议，确认唐国强已支付房款456000元，尾款50000元在过户取件完成当日一次性支付给付贤丙、张娟。同日，唐国强与付贤丙、张娟及链家公司三方另签订一份补充协议，约定，将原合同关于贷款支付房款的约定改为唐国强在房屋过户当天直接付款，唐国强不再向链家公司支付贷款服务费，链家公司同意在本协议签订后10个工作日内将已收取的贷款服务费3000元及评估费1000元退还给唐国强。该三方签订的补充协议中手写“注：因房屋实际还未过户，故费用截止目前未退还，待后期成功过户之后，再转付。2018.7.14”。 （二）涉案房屋为住房置业公司办理了预抵押登记（预抵0923592）。付贤丙、张娟于2019年5月23日取得涉案房屋不动产权（业务件号：2019052301F90627）。 （三）唐国强聘请北京大成（成都）律师事务所律师担任其本案诉讼代理人，并支付律师费15000元。该律师事务所指派律师作为唐国强的委托诉讼代理人参与了本案诉讼。 审理中，唐国强、付贤丙、张娟、链家公司、住房置业公司对建设银行铁道支行提交的书面意见的内容均无异议。 本院认为，（一）《房屋转让意向协议》及补充协议、《预约合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，唐国强应付购房款506000元，已支付456000元，余款50000元应在房屋过户当天支付。即唐国强已完成合同约定的、履行条件已达到的合同义务。对于房屋过户的履行条件，根据《预约合同》的约定及双方在补充协议中对付款方式的约定，双方应于注销抵押后十个工作日内办理房屋过户手续，一方面，付贤丙、张娟已取得涉案房屋不动产权，但尚未清偿住房按揭贷款；另一方面，住房置业公司为该房屋的住房按揭贷款提供担保因而取得涉案房屋的预抵押登记，该预抵押登记对涉案房屋的处分具有对抗效力。虽然涉案房屋上设立的权利限制系预抵押登记，但房屋买受人在物权流转中，仍应当具有对被设定预抵押权房屋的自我救济途径。现住房置业公司同意在涉案房屋的按揭贷款清偿后配合解除预抵押登记，为平衡买受人唐国强与预抵押登记权利人住房置业公司的权利，应当在住房置业公司所担保的债权得以实现后消除预抵押登记这一权利限制，以便买受人的权利得到救济。为注销预抵押登记，唐国强主张付贤丙、张娟立即还清案涉房屋贷款，对此本院认为，清偿房屋按揭贷款，系付贤丙、张娟就其与建设银行铁道支行之间的借款合同项下义务，唐国强无权就付贤丙、张娟如何履行该借款合同进行主张。但由于唐国强与付贤丙、张娟在《预约合同》中约定，付贤丙、张娟在取得涉案房屋产权证后两个月内结清银行按揭贷款，截至本案审理终结之日，付贤丙、张娟未举证证明其已在该期限内清偿按揭贷款，而根据唐国强的诉讼请求，其愿意代偿该按揭贷款。故结合合同约定，本院支持：唐国强代为向债权人建设银行铁道支行清偿付贤丙、张娟与建设银行铁道支行就涉案房屋住房按揭贷款签订的借款合同项下全部债务后，住房置业公司配合解除涉案房屋的预抵押登记；在涉案房屋的预抵押登记解除后十个工作日内，付贤丙、张娟应当配合将涉案房屋过户登记至唐国强名下，链家公司应当提供协助。同时，付贤丙、张娟可根据合同约定向唐国强主张尚未支付的购房款尾款。 对于唐主国强关于其代为清偿付贤丙、张娟案涉房屋贷款产生的按揭债务并导致抵押权消灭过程中产生的全部费用由付贤丙、张娟承担的主张，因代偿尚未发生，唐国强亦未明确主张并举证证明相应费用的性质及金额，故本院对该主张不予支持。 至于建设银行铁道支行关于“依据借款合同,涉案房屋应在取得房屋产权证后抵押给建设银行铁道支行”的意见，其一，付贤丙、张娟与建设银行铁道支行签订的借款合同，由住房置业公司提供保证担保，建设银行铁道支行并未实际取得涉案房屋的预抵押登记或抵押权登记，其仅对付贤丙、张娟享有借款合同项下债权；其二，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，未经预告登记的权利人同意而对不动产进行处分则不发生物权效力，现住房置业公司同意在该住房按揭贷款清偿后配合解除预抵押登记，即同意涉案房屋的转让过户，涉案房屋也并不存在其他法律规定禁止处分的情形。故本院对建设银行铁道支行的上述意见不予采纳。即使借款合同中确有约定涉案房屋应在取得房屋产权证后抵押给建设银行铁道支行，建设银行铁道支行也只享有将来设立抵押权的期待利益，建设银行铁道支行对于其期待利益受到的损害，可根据合同约定向付贤丙、赵娟另行主张。 （二）如前所述，付贤丙、张娟未举证证明其依约结清涉案房屋的按揭贷款，根据《预约合同》的约定，其应当承担唐国强的本案律师费。唐国强聘请律师担任其本案诉讼代理人，其代理律师实际参与了本案诉讼，唐国强实际支付律师费15000元，该金额属于律师进行诉讼代理活动的合理报酬，故本院对唐国强要求付贤丙、张娟支付该律师费的主张予以支持。 （三）唐国强与付贤丙、张娟、链家公司于2016年5月28日签订的补充协议中，手写内容“注：因房屋实际还未过户，故费用截止目前未退还，待后期成功过户之后，再转付。2018.7.14”对该协议中原约定的关于链家公司退还贷款服务费、评估费的时间进行了变更。唐国强提交该份证据即认可其中的全部内容，根据该手写内容，本院支持链家公司在涉案房屋完成过户后向唐国强退还贷款服务费3000元、评估费1000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、成都市住房置业融资担保有限公司于唐国强向中国建设银行股份有限公司成都铁道支行代为清偿付贤丙、张娟在就成都市青羊区房屋（业务件号：2019052301Ｆ90627）住房按揭贷款签订的借款合同项下全部债务之日起十五日内，配合注销该房屋的预抵押登记； 二、付贤丙、张娟继续履行《房屋转让协议》《预约合同》及2016年5月28日签订的补充协议，即在第一项的房屋的预抵押登记注销后十个工作日内，配合将该房屋不动产权变更登记至唐国强名下； 三、付贤丙、张娟与本判决发生法律效力之日起十日内向唐国强支付律师费15000元； 四、四川链家房地产经纪有限公司对第二项的房屋不动产权变更登记进行协助； 五、四川链家房地产经纪有限公司于第二项的房屋不动产权完成变更登记之日向唐国强退还贷款服务费3000元、评估费1000元； 六、驳回唐国强的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8860元，诉讼保全费2800元，共计11660元，由付贤丙、张娟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭翌超 人民陪审员  张立芳 人民陪审员  李 蓉 二〇一九年八月七日 书 记 员  曾 洁 速录书记员郭莉霞