湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初5749号 原告:赵文明,女,汉族。 委托诉讼代理人:厉伟明,湖南中禹航律师事务所律师。 被告:长沙香江商贸物流城开发有限公司,住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路669号高岭国际商贸城一期1号交易中心3592号。 法定代表人:范菲,公司总经理。 委托诉讼代理人:管丹,湖南雅廷律师事务所律师。 委托诉讼代理人:邵元伯,公司员工。 原告赵文明诉被告长沙香江商贸物流城开发有限公司（以下简称香江商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员易瑞洁担任庭审记录工作。原告赵文明以及其委托诉讼代理人厉伟明、被告香江商贸公司的委托诉讼代理人管丹、邵元伯到庭参加诉讼。双方当事人向本院申请30日的和解期间。本案现已审理终结。 原告赵文明向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告于2017年7月21日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015067331707);2、请求依法判令被告返还房款首期费用223,099元、团购费38,100元、专项维修费用4,255元、税费16,715.51元;并支付利息从2017年7月21日至实际退还上述款项止(暂计算至2019年6月21日为4.75%/12*23*282,169元=25,689元);3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告于2017年7月10日在被告处定购了被告开发的位于开福区兴联路669号高岭国际商贸城一期2号交易中心xxx号铺,后被告告知原告可以参加相关的团购活动。被告声称“现在交38,100元即可以抵扣以后后期房款”。原告便于2017年7月10日在被告工作人员的指引下在被告的售楼部通过POS机支付了38,100元团购金。2017年7月21日,原告与被告签订了被告提供的《商品房买卖合同》。该格式合同中就主要条款及相关的权利义务进行了约定，但该格式合同中含有排除了购房人原告应有的主要权利的条款,同时也存在有加重了购房人主要义务的条款,并且还存在有免除了被告的责任的条款,明显极不公平。在该《商品房买卖合同》签订后,原告履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务,并按被告的要求提交了相关的贷款需要的资料，并与被告指定的银行签订了贷款合同。然被告在合同签订后的一年中,一直隐瞒重要事实,拖延履行合同中约定的相关义务,并欺骗原告的贷款已经通过,但实际情况是原告的贷款一直悬而未决。直至2018年下半年,原告前往银行了解情况才得知,因为银行与被告存在诸多问题,已暂停了贷款合作,至此,原告才得知贷款未通过的基本情况。另原告收到过被告的一封函件,被告知因为被告及政府、银行相关政策的原因,导致双方签订的《商品房买卖合同》未及时进行备案,待另行通知原告重新签订合同,在原告接到函件后已向被告表明了态度并以书面通知发给被告请求解除合同,但并未得到被告任何回复。现原告态度明确同意解除购房合同但不同意重新签订合同并要求被告退还购房首付款及相关费用,同时赔偿损失。原告认为,与被告签署的《商品房买卖合同》已存在履行障碍,无法达到双方签订合同的目的,现根据《中华人民共和国合同法》等其他法律法规及相关司法解释之规定,结合实际情况,原告要求解除该合同,并要求被告返还购房款及相关费用,望人民法院维护原告的合法权益,判如所请。 被告香江商贸公司辩称，一、原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并返还购房款及相关税、费没有事实及法律依据。1、《商品房买卖合同》系双方自愿签订,合法有效,不得随意解除。2、原告的按揭贷款未下来,系原告自身原因所致,与被告香江商贸公司无关;3、办理期房的备案及预告登记手续不动产中心要求提交与银行的贷款合同才能办理,因原告未及时办理按揭贷款手续,导致被告香江商贸公司无法为其办理期房的备案及预告登记手续,并且后续因涉案房产即将启动栋证(大不动产权证)办理;4、原告所支付给天津凯润汇科技有限公司的38,100元系支付给该公司的信息服务费,并非购房团购款,该款也非被告香江商贸公司收取,并且原告与天津凯润汇科技有限公司签订的服务协议里面明确约定“被推荐人成功购铺后,信息服务费概不退还”,且明确“本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分”。原告所交纳的专项维修基金、税费是向长沙市物业维修资金管理中心及地税局缴纳,该款由长沙市物业维修资金管理中心及地税局收取原告要求我司返还没有依据。二、法律应最大限度地维护合法的交易关系，本案《商品房买卖合同》的履行并不存在障碍,不存在原告所称的合同目的无法实现的事实。虽然由于原告自身的原因导致本合同的履行出现延误,合同的履行本身并不存在履行障碍,待栋证办理完毕后,被告香江商贸公司方也会及时的通知原告办理相关的产权登记手续,并非涉案房屋有问题无法办理产权登记,办理“栋证”也是所有房屋办理分户产权证的必经程序,是合理合法的,只要后续原告按不动产登记中心的要求配合提供相关资料，同样可以办理备案及预告登记以及最终的不动产权证,合同目的是能够实现的。综上所述,原告要求解除《商品房买卖合同》退房款及税费等无事实及法律依据,被告香江商贸公司没有任何违约行为,请法院依法驳回原告全部诉讼请求。 经审理，本院查明如下事实： 一、2017年7月21日，原告赵文明（买受人）与被告香江商贸公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议各一份，编号为2015067331707，该商品房买卖合同的主要内容是，原告赵文明购买由被告香江商贸公司出售的、坐落于长沙市开福区兴联路669号高岭国际商贸城第一期2号交易中心xxxx号房屋，建筑面积35.46㎡，其中套内建筑面积18.86㎡,共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.60㎡；该商品房单价为12,213.73元/㎡,总房价433,099元；买受人以银行按揭方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(含定金）计223,099元，剩余房款210,000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起五日内,将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到通知之日起十五日内,以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任;逾期十五日,买受人按照本合同第七条约定承担违约责任，出卖人解除合同的,出卖人在合同解除后六十日内将买受人已付房款扣除违约金后无息退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,本合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议……。合同还对逾期交房的违约责任、销售和使用承诺、产权登记的约定等进行了约定。 补充协议的主要内容是，……关于按揭贷款的补充和变更约定，3.1，买受人在签订《商品房买卖合同》前已向出卖人指定的按揭银行咨询，清楚了解在现行按揭贷款政策下应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度；3.2，《商品房买卖合同》第六条第2项所称“在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”是指买受人应在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点提交银行需要的全套资料、签署按揭贷款合同、支付办理按揭贷款的有关费用，并向出卖人出示相关合同和票据。若买受人未能在《商品房买卖合同》约定期限内办妥上述手续的，视为买受人逾期付款,逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条约定处理。《商品房买卖合同》第七条所指“逾期”期间不因任何事由中止或中断计算；3.3，买受人虽办妥了银行按揭贷款手续,但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内（以下简称按揭贷款付款期限）未能获得银行按揭贷款（包括但不限于银行房屋信贷政策调整的原因）支付给出卖人的,买受人同意在按揭贷款付款期限届满之日起90日内付清剩余房款。逾期付清的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金;出卖人同意继续履行合同的,自约定的按揭贷款付款期限届满后第91天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第六条所指的“同期银行利息”是按人民银行公布的银行活期存款基准利率计算；3.4，根据出卖人与按揭银行的约定，出卖人将对买受人的按揭贷款承担阶段性保证责任。若买受人逾期还贷导致银行从出卖人的账户中扣款用于为买受人偿付全部或部分按揭贷款的，出卖人有权选择:（1)解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的,对装饰装修损失出卖人不予补偿。(2)不解除《商品房买卖合同》，自银行扣款之日起7日内，买受人向出卖人返还银行所扣款项(包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），并向出卖人赔付银行所扣款项50%的违约金；3.5《商品房买卖合同》第六条约定的“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，包括但不限于以下情形:(1)买受人未按照约定的时间提交办理按揭所需全部资料的;(2)买受人或其共有权利人未能按照银行通知的时间办理见证、面签等贷款相关手续的;(3)买受人未能按银行通知交纳相应评估费、担保费、保险费或其他按揭费用的;(4)买受人不愿意接受贷款银行确定的贷款利率和年限的;(5)其他因个人征信信息等买受人自身原因导致买受人未能夺得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的;买受人和出卖人进一步确认，买受人办理按揭贷款的，出卖人仅应银行的要求统一向买受人收取办理按揭所需资料，买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度完全取决于买受人和银行,出卖人无意并且事实上也不可能对买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度施加任何影响。出卖人不承担协助乃至保证买受人如愿获得按揭贷款的责任和义务，只要出卖人及时向银行转交了买受人所提交的办理按揭所需资料，出卖人对买受人能否获得按揭贷款和贷款的额度以及由此产生的影响或后果均不承担责任；3.6如买受人委托出卖人代为协助按揭银行办理商品房抵押登记(包括预抵押预告登记)的，相关费用由买受人承担，如登记机关要求买受人必须亲自到场的，买受人应自出卖人通知之日起3日内到场协助按揭银行办理相应的抵押登记。买受人逾期到场的，每逾期一日，按买受人未付购房款的万分之三向出卖人支付违约金。如买受人原因导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成对主合同的根本违约，出卖人有权解除主合同并要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿；3.7在分户权证(含土地使用证和房屋所有权证)办理过程中，买受人应当按照出卖人通知的时间和地点按时缴纳各项税费和行政事业性收费、维修基金等，如因买受人拖延缴纳税费和行政事业性收费、维修资金等导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成对主合同的根本违约，出卖人有权解除主合同并要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿……。 二、2017年7月10日，原告赵文明向天津凯润汇科技有限公司交付了“香江高岭国际商贸城项目电商VIP服务费”38,100元，天津凯润汇科技有限公司向赵文明出具了收据。 2017年7月21日，原告赵文明向被告香江商贸公司支付了购房款223,099元，被告香江商贸公司向赵文明出具了购房发票。 2018年4月14日，原告赵文明向长沙市地方税务局直属局缴纳契税、印花税，合计16,715.51元。 2018年4月14日，原告赵文明向长沙市物业维修资金管理中心缴纳维修资金4,255元。 三、2019年5月27日，原告赵文明委托律师向被告香江商贸公司发出律师函，其主要内容是，被告香江商贸公司与赵文明双方签署的《商品房买卖合同》已存在履行障碍，无法达到双方签订合同的目的,现根据《中华人民共和国合同法》等其他法律法规及相关司法解释之规定,结合《商品房买卖合同》及贵单位的通知,赵文明同意解除该合同，也有权利并希望解除双方签订的《商品房买卖合同》,同时要求被告香江商贸公司返还购房款及相关费用。 2019年6月6日，被告香江商贸公司就上述律师函回函，该律师来函中，陈述严重不实；被告香江商贸公司不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》以及返还购房款及相关费用的要求。 因双方就《商品房买卖合同》以及返还购房款及相关费用存在争议，原告遂向本院提起本案诉讼。 四、在庭审过程中，原告就其诉讼请求向本院提交了：1、商品房买卖合同；2、付款凭证、税费发票、收据；3、长沙市住建委网站查询备案截图；4、通知函；5、律师函以及快递单；6、回函。被告香江商贸公司的质证意见是：1、证据1三性均无异议,证明目的有异议,该合同系长沙市不动产中心的模板合同,并且合同条款系双方经过协商自愿签订,不存在无效的情况,该合同合法、有效;2、证据2三性没有异议,但是该款项是支付给长沙市物业维修资金管理中心及地税局的,并非支付给被告公司的费用;3、证据3对于该截图的三性均无异议,涉案的合同因原告一直未办理贷款手续,因此无法进行合同的备案登记;另外补充说明虽然备案无法显示,但是对商品房合同签订查询是可以查询到的;4、证据4三性均有异议,该通知函并非被告公司发送给原告的,与本案没有关联性;5、证据5真实性合法性及关联性无异议,但对证明目的有异议，该律师函中的陈述与真实情况不符,并且我司也没有与客户签订过相关的解除合同函;6、证据6三性均无异议,但对证明目的有异议,被告公司在接到对方的律师函后立即回函明确表示不同意解除商品房买卖合同并要求继续履行该合同。 被告香江商贸公司向本院提交的证据是：1、商品房买卖合同；2、微信群聊天记录截图、银行按揭资料、银行按揭办理须知、交通银行个人授信业务申请表、银行流水；3、通知函、EMS快递单、签收记录；4、律师函回函（2019年6月6日）、EMS快递单、签收记录；5、范荣、李杰果等人的商品房买卖合同、不动产登记证；6、电商VIP服务费收据、优惠推荐单；7、契税发票、房屋维修基金收据。原告对上述证据的质证意见是，1、证据1真实性、关联性无异议,证明目的有异议,商品房买卖合同与另外一案证据的合同中内容、条款以及被告方提供的多份证据内容一致,重复使用，其中排除了诸多原告可以解除合同的法定条款,且加重了原告履行合同的义务,比如合同第6条第二款第二项、合同第20条，这些条款明显增加了原告的相关义务,合同第1条第3款,该房屋为预售商品房,竣工日期为2016年12月31日,根据商品房销售管理办法第3条,本案被告将已竣工的现房在未具备不动产权属证书的情况下出售给了原告;2、证据2合法性和真实性无异议,从双方的交流时间是在2018年的9月、10月才开始,也就是在双方商品房买卖合同合同签订后10个月,根据被告向原告的回函可以证实原告已经将用于贷款的全部资料向其提交,而在10个月之后被告再要求原告补充资料,在此之前,被告方工作人员从未要求原告补充资料,一直告知原告贷款已经通过只要等待放款,所以是被告未按合同约定导致与原告之间存在不信任,所以在微信聊天记录中原告要求解除相关合同等要求;被告方提供的按揭资料清单下面的签名赵文明不是原告本人签名,与原被告提供的合同上原告本人的签字明显不一致,是被告方伪造的相关证据;从被告提供的微信记录可以看出是在2018年9月5日原告才知道需要补充银行流水,而其提供的按揭资料清单中2017年10月19日就知道了缺少银行流水,更加能够证实该证据系伪造,并且要求原告补充流水是在合同签订一年后；3、证据3《通知函》三性均有异议,签收人是他人代收,而不是原告本人签收,从被告提供的与原告方聊天记录可以证实双方有正常沟通渠道,被告却未根据正常沟通渠道向原告方通知其办理备案的手续,而是将通知函邮寄至原告户籍地,明显是为了逃避责任,因为该通知函的内容明显不符合客观事实,就连被告自己都不知道是什么原因导致备案无法办理,且该通知也违法了法律规定,在商品房买卖合同签订后30日内办理备案;4、证据4真实性合法性无异议,关联性有异议,通过查询商品房买卖合同的备案情况以及贷款的流程和预告登记的时间,该商品房买卖合同是先进行备案再办理预告登记和抵押,银行再放款,并不是先放款再备案和预告登记,该证据与被告方提供的通知函明显相互矛盾;5、证据5质证意见同原告的举证意见;6、证据6合法性真实性无异议,但是该证据与原告提供的证据是存在出入的,交付房款当日支付给雨花区的某商行,且该证据中的内容《优惠推荐单》中详细记录了若取消购房或因任何原因放弃可以申请随时退还,该费用是在被告的营销中心财务部按被告方工作人员要求进行支付,所以被告方当然有义务予以退还;7、证据7三性无异议,但原告已经按照其要求支付了相关的费用，从原告的付款凭证可以相互印证是按被告要求支付的费用。对于被告方补充提交的证据我认为已经超过举证期限,对合法性存在异议。 五、被告香江商贸公司向本院申请调查取证，申请本院向长沙市住房保障服务局就涉案期房《商品房买卖合同》进行期房合同备案登记时是否需要提供银行按揭贷款合同等情况进行核实。本院向长沙市住房保障服务局发出公函，请长沙市住房保障服务局协助就被告香江商贸公司申请的事项进行回复。长沙市住房保障服务局在本院邮寄给该局的邮单上回复，本院协助的事项与该局业务无关。 以上事实有商品房买卖合同、税费发票、收据、网站截图、通知函、律师函以及快递单、回函、聊天记录截图、银行按揭资料、银行流水、通知函、EMS快递单、签收记录、律师函回函、电商VIP服务费收据、优惠推荐单欠条、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、依法成立的合同应当全面履行。本案中双方当事人订立了商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。商品房买卖合同约定，原告是采用银行按揭的方式支付剩余房款，现原告没有获得银行按揭，也未用自有资金支付购房款，且原告提起诉讼，表示要解除商品房买卖合同，其行为已经明确表示不再支付剩余房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，原告赵文明不再支付购房款，商品房买卖合同的合同目的无法实现，故原、被告签订的商品房买卖合同应予解除为宜；二、解除合同后的法律后果。本案基于原告的诉求，本院决定解除双方当事人签订的商品房买卖合同，在商品房买卖合同解除后，双方因合同取得的财产应当相互返还，有过错或者有违约行为的，守约方可以要求对方赔偿。原告赵文明应当向香江商贸公司返还取得的商品房，被告香江商贸公司应当向原告赵文明返还收取的购房款223,099元。原告赵文明要求解除商品房买卖合同，其购房款的利息诉求，本院不予支持。被告香江商贸公司没有收取团购费38,100元、专项维修费用4,255元、税费16,715.51元的，故被告香江商贸公司没有向原告赵文明返还的义务。被告香江商贸公司与原告赵文明之间是否违约以及违约赔偿问题，双方当事人可以另行处理。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第六十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决如下： 一、解除原告赵文明与被告长沙香江商贸物流城开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015067331707)； 二、被告长沙香江商贸物流城开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告赵文明返还购房款223,099元； 三、驳回原告赵文明的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费5,918元，因适用简易程序减半收取2,959元，由被告长沙香江商贸物流城开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘 伟 二〇一九年八月二十一日 法官 助理  黄 路 代理书记员  易瑞洁