云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终673号上诉人（原审第三人）：陈勇，男，1977年10月21日生，彝族，农民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。上诉人（原审第三人）：李亚芳，女，1982年8月2日生，彝族，农民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。委托诉讼代理人：王新芳，云南天外天（玉溪）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：易晓珊，云南天外天（玉溪）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张娅，女，1998年8月21日生，彝族，居民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。被上诉人（原审原告）：普文英，女，1974年5月5日生，彝族，农民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。委托诉讼代理人：王雪，云南安正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张希恩，男，1971年10月6日生，彝族，居民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。上诉人陈勇、李亚芳因与被上诉人张娅、普文英、张希恩物权纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2019）云0426民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈勇、李亚芳上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回张娅、普文英一审的全部诉讼请求。理由如下：一、张娅、普文英主张权利的诉讼时效已过。张希恩与陈勇签订协议书是2006年5月28日，张娅已经八岁，且自张希恩、张娅搬出房屋腾给陈勇、李亚芳之后长达十多年的时间里，张娅已经成年，且张娅与陈勇、李亚芳居住在同一小区，不可能不知晓涉案的房屋已卖给陈勇、李亚芳的事实，但张娅一直未对此事提出异议。普文英虽然不与张娅一起生活，但其作为张娅监护人，仍然不时探望张娅，在十几年的时间里，其不知晓张娅、张希恩已经未在涉案房屋里居住不符合常理。张希恩声称，其出卖涉案物的行为已经得到了产权共有人的同意，且在峨山县公证处进行公证时，对张希恩的谈话笔录也记载，张希恩陈述房屋共有人同意转让。可知，张娅、普文英对于张希恩出卖涉案房屋一事是知晓的，但他们对此也未提出任何异议。现时间已经过去十多年，其二人主张权利早已超过诉讼时效，不应予以保护。二、陈勇与张希恩签订的《协议书》，李亚芳与张希恩签订的《云南省已购公房交易合同》均合法有效，双方之间的买卖行为合法有效。《协议书》系双方自愿签订，是双方的真实意思表示，并无任何违反法律强制性规定的条款，因此是合法有效的，且陈勇、李亚芳当天即交付了全部的购房款37000元。陈勇也出具了房款收据，并按协议约定完成了《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《国有土地使用证》的交付。李亚芳与张希恩签订的《云南省已购公房交易合同》是依据陈勇与张希恩签订的《协议书》的内容签订的，也是双方真实意思表示，合法有效。且该合同经过了有管理权限的国家行政机关峨山县建设局房产管理所进行登记[登记号为（房改房）第2006-0088号]，2006年6月30日李亚芳又向峨山县国土资源局申请对涉案房屋的国有土地使用权进行变更登记，该局将涉案房屋的土地使用权的权利人变更为李亚芳，说明关于涉案物的买卖，双方已经办理了符合国家行政管理规定的合法手续，该房屋的买卖行为应当是受法律保护的。三、一审判决对于涉案房屋的国有土地使用权的权利人认定错误。最终导致错误判决。一审认定：“……该局根据李亚芳的申请，将涉案房屋的土地使用权的权利人变更为张希恩、普文英、李亚芳”，上诉人在一审提交的证据中：《国有土地使用证》[峨国用（2006）第0503号）明确载明：土地使用权人：李亚芳；《土地登记卡》载明：权属性质：国有土地使用权，权利人：李亚芳。四、李亚芳、陈勇属于善意第三人，陈勇、李亚芳与张希恩就涉案房屋买卖一事进行磋商时，张希恩并未告知陈勇、李亚芳该房屋是与普文英共有，且已经约定赠与给女儿张娅的真实情况。张希恩一直声称房屋是他自己的。为确保买卖行为合法有效，双方向峨山县公证处就签订的《云南省已购公房交易合同》进行公证，公证处的工作人员问张希恩房屋共有人意见，张希恩答同意转让。由此可见陈勇、李亚芳属于善意第三人，而普文英对张希恩出卖涉案房屋的行为是知晓且同意的，故不存在一审法院认定双方就涉案房屋签订的《协议书》及《云南省已购公房交易合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。且双方关于涉案物及房款也于十几年前完成了交付，陈勇、李亚芳支付的房款与当时的市场价也相当，故也不存在显示公平。因此双方之间签的《协议书》及《云南省已购公房交易合同》应属合法有效。五、一审判决认定《协议书》和《云南省已购公房交易合同》无效，与双方当事人意思表示是相违背的，也违背了公平公正的基本原则，影响了房产交易市场主体的判断和信赖，且不利于社会和谐稳定，给房产市场管理和交易秩序带来负面影响。张娅、普文英答辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1、本案没有超过诉讼时效，张娅、普文英是2018年年底才知道房屋被张希恩出卖。2、张希恩与陈勇签订的房屋买卖合同无效，因为张希恩出卖涉诉房屋未经共有人普文英同意，也未取得张娅的同意。3、国有土地的公文表已经把李亚芳、张希恩、普文英列为共有人，张希恩已经向陈勇、李亚芳说明并交付了房产证，陈勇、李亚芳明知还有其他共有人，买受人明知房屋有其他共有人的情况而签订买卖合同，故买受人并非善意第三人。张希恩答辩称，同意一审判决。理由为：张希恩与陈勇签订的买卖协议，当时的共有人普文英未到场也未签字，其以为和普文英离婚了，房子就与普文英无关了，其与普文英离婚时写明把房子留给张娅。其和陈勇都不懂法律，以为签订了协议就是有效的。后面其咨询了其他人，才知道共有人签字才有效，直至房屋拆迁才牵扯出这些法律问题。张娅、普文英向一审法院起诉请求：一、确认张希恩与原审第三人签订的房屋买卖合同无效；二、确认李亚芳擅自在普文英、张希恩共同拥有的土地使用证上添加自己姓名的行为违法并无效；三、判令坐落于峨山彝族自治县房屋归张娅所有，房屋因拆迁而产生的补偿款约240000元归张娅所有，若该房屋回迁，回迁房屋的所有权归张娅所有；四、因张希恩的侵权行为造成的经济损失由张希恩赔偿。一审法院认定事实：普文英与张希恩原系夫妻，并育有一女张娅，二人于2003年10月29日在峨山彝族自治县民政局协议离婚，双方在离婚协议中约定：将坐落于峨山彝族自治县双江街道昆洛路84号A幢1单元201室的房屋赠与女儿张娅。2006年5月28日，张希恩与陈勇签订《协议书》，将上述房屋出售给陈勇，房屋价款37000元，陈勇当天便将房屋价款如数付给张希恩，张希恩将房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证交给了陈勇。为办理公证手续，2006年6月29日，张希恩在未告知张娅、普文英的情况下，以张娅监护人的名义与当时作为陈勇恋人的李亚芳签订《云南省已购公房交易合同》，双方在该交易合同中约定，张娅将坐落于峨山彝族自治县双江街道昆洛路84号A幢1单元201室的房屋一套出售给李亚芳，价款21000元（房屋实际交易价款为陈勇已支付的37000元）。同日，张希恩、李亚芳共同向峨山彝族自治县公证处申请对《云南省已购公房交易合同》进行公证，该公证处作出（2006）峨证字第377号《公证书》，公证处与李亚芳的谈话笔录中记载：“……问：房屋共有人意见？答：同意转让……”。2006年6月30日，李亚芳向峨山彝族自治县国土资源局申请对涉案房屋的国有土地使用权进行变更登记，该局根据李亚芳申请，将涉案房屋的土地使用权的权利人变更为张希恩、普文英、李亚芳。2018年，峨山彝族自治县人民政府对双江片区城中村棚户区进行改造，涉案房屋及土地在被征收的范围内。2018年12月2日，普文英、张希恩、李亚芳与峨山彝族自治县双江街道办事处签订《峨山县双江片区城中村棚户区国有土地上房屋征收补偿协议书》，此时，张娅、普文英才知道张希恩已将涉案房屋卖给李亚芳，且李亚芳已被登记为涉案房屋土地使用权共有权人的情况。另查明，2006年陈勇、李亚芳系恋爱关系，二人于2010年9月2日登记结婚。一审法院认为，本案双方争议的焦点是：1.张希恩与陈勇签订的《协议书》、与李亚芳签订的《云南省已购公房交易合同》是否合法有效？涉案房屋的产权人是谁？2.涉案房屋被拆迁后的补偿款应当属于谁？3.普文英是否是本案适格原告？关于争议焦点1：本案涉诉房屋系普文英与张希恩夫妻关系存续期间所购买，当时属于双方的夫妻共同财产。二人在离婚时，通过签订离婚协议的方式将涉案房屋赠与了当时年仅4岁的张娅，该赠与行为系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对普文英、张希恩均具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然普文英、张希恩离婚时一致同意将涉案房屋赠与女儿张娅所有，但该赠与行为不能直接引起物权变动，它只是引起物权变动的原因，张娅依据普文英、张希恩达成的赠与协议，仅仅取得了要求赠与人将房屋产权变更登记到自己名下的请求权，因张娅、普文英、张希恩未办理产权变更登记手续，故涉案房屋的产权仍属于普文英、张希恩共同共有。2006年5月28日，张希恩与陈勇签订协议书将涉案房屋出售给陈勇时，张希恩已将涉案房屋的所有权证、共有权证、土地使用权证交给陈勇，当时陈勇及其恋人李亚芳便应知晓涉案房屋的产权登记情况，却还继续进行房屋交易；之后，为了办理公证手续，李亚芳仍然与张希恩签订《云南省已购公房交易合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，张希恩与陈勇、李亚芳的行为损害了普文英及张娅的利益，张希恩与陈勇签订的《协议书》、与李亚芳签订的《云南省已购公房交易合同》无效，对张娅、普文英要求判令张希恩与陈勇、李亚芳签订的合同无效的诉讼请求，予以支持。关于争议焦点2：普文英与张希恩将涉案房屋赠与张娅时，张娅年仅4岁，系未成年人，二人对其具有法定的抚养义务，该赠与行为应属道德义务性质的赠与，不可撤销。现该房屋欲被拆迁，张娅、普文英、张希恩虽未办理房屋产权变更登记手续，但张娅依据其作为受赠与人有权要求赠与人将房屋产权变更登记到自己名下的请求权，进而取得与其受赠与房屋及土地使用权所对应的拆迁补偿款；但现拆迁补偿款尚未最终确定及发放，是否回迁尚不清楚，故对张娅要求该房屋的拆迁补偿款约240000元归其所，若房屋回迁，回迁房归其的主张不作处理。关于争议焦点3：不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。涉案房屋登记在张希恩、普文英名下，在不动产登记没有变更的情况下，该房屋对外公示的所有权人是张希恩、普文英，故普文英系本案适格原告，对陈勇、李亚芳主张普文英不是本案适格原告的陈述，不予采纳。李亚芳向峨山彝族自治县国土资源局申请对涉案房屋的国有土地使用权进行变更登记的行为是否违法及该行为的效力问题，不属人民法院民事案件审理范围，不作处理。张娅、普文英请求张希恩赔偿二人的损失，但未明确具体损失情况，且针对该主张未提供证据，不予支持。《中华人民共和民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”张娅、普文英于2018年12月才知道张希恩将涉案房屋出售给第三人的情况，二人于2019年1月起诉，并未超过诉讼时效期间，对陈勇、李亚芳主张该案已过诉讼时效的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告张希恩与第三人陈勇签订的《协议书》、与第三人李亚芳签订的《云南省已购公房交易合同》无效。二、驳回原告张娅、普文英的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经二审审理，双方当事人对一审认定的案件事实提出如下异议：1.陈勇、李亚芳对一审认定“2006年6月30日，李亚芳向峨山彝族自治县国土资源局申请对涉案房屋的国有土地使用权进行变更登记，该局根据李亚芳申请，将涉案房屋的土地使用权的权利人变更为张希恩、普文英、李亚芳”提出异议，认为土地使用权的权利人变更为李亚芳一人。2.陈勇、李亚芳对一审认定“公证处与李亚芳的谈话笔录中记载：‘……问：房屋共有人意见？答：同意转让……’”提出异议，认为一审漏认定公证处与张希恩的谈话笔录中也有相同的记载。3.陈勇、李亚芳对一审认定“2018年12月2日，张娅、普文英才知道张希恩已将涉案房屋卖给李亚芳”不予认可。4.张希恩提出一审遗漏认定李亚芳申请土地使用权变更登记的事情其不清楚，也没有同意过。经审查，关于异议1，根据《国有土地使用证》和《土地登记卡》载明的内容，本院认定，经李亚芳申请，涉案房屋的土地使用权的权利人已变更为李亚芳。关于异议2，根据峨山县公证处的谈话笔录，本院认定，2006年6月29日，峨山县公证处与李亚芳、张希恩的谈话笔录中均记载：“……问：房屋共有人意见？答：同意转让……”。关于异议3，本案涉诉的两份合同、办理公证及土地使用权变更登记的材料上，均无普文英的签字，不能证明普文英当时知晓涉案房屋买卖之事。张娅居住的爷爷奶奶家虽然与涉案房屋在同一个小区，但因张娅未成年就外出打工，外出前普文英只是对张娅进行探视，由此只能推断出普文英已知晓张娅搬离涉案房屋居住于爷爷奶奶家，不能证明普文英、张娅已知晓陈勇、李亚芳购买并使用涉案房屋。根据本案现有证据，能证明普文英知道涉案房屋已被张希恩出卖的证据只有《峨山县双江片区城中村棚户区国有土地上房屋征收补偿协议书》，因李亚芳作为权利人之一和张希恩、普文英一起与双江街道办事处签订该补偿协议，故一审认定张娅、普文英于该协议签订时才知道涉案房屋已卖给李亚芳与本案证据相符，陈勇、李亚芳的该项异议证据不足，不能成立。关于异议4，张希恩对其签订两份涉案合同的事实均予认可，其是否同意李亚芳办理土地使用权变更登记并不影响本案的处理，本院对此不作认定。对一审认定的其余案件事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，针对涉诉房屋的买卖，前后形成了《协议书》和《云南省已购公房交易合同》。关于合同效力问题，张希恩与普文英于2003年10月29日离婚时约定将涉案房屋赠与张娅，赠与行为系张希恩和普文英真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。但签订离婚协议后，未办理过房地产变更登记，故张娅只有获得要求赠与人将房屋变更登记于自己名下的请求权，涉案房屋未发生物权变动，仍属张希恩和普文英共有。根据《协议书》载明的内容，2006年5月28日张希恩与陈勇签订《协议书》时已将房屋所有权证、共有权证、土地使用权证交给陈勇，陈勇和李亚芳应当知晓涉案房屋系张希恩和普文英共有，但普文英未到场，张希恩也未提供普文英同意出售涉案房屋的任何证据，而陈勇和李亚芳却继续与张希恩进行房屋交易，故本案涉诉的《协议书》和《云南省已购公房交易合同》属恶意串通损害普文英利益的情形，一审认定《协议书》和《云南省已购公房交易合同》无效符合法律规定，应予维持。针对陈勇、李亚芳提出张娅、普文英的起诉已过诉讼时效的问题，因张娅和普文英于2018年12月2日才知道涉案房屋买卖之事，故其二人的起诉未超过诉讼时效。另，一审对张娅、普文英的第二、三项诉讼请求未作处理，驳回了张娅、普文英的第四项诉讼请求，双方均未提异议，应予维持。综上所述，陈勇、李亚芳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈勇、李亚芳负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一九年八月十二日书记员 薛志婷