湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初3803号 原告：刘爱军，男，汉族， 被告：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地：中方县建设局内， 委托诉讼代理人（特别授权）：罗本璞，男，汉族， 原告刘爱军诉被告湖南省福兴房地产集团有限公司(以下简称福兴房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱军、被告福兴房地产公司的特别授权委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘爱军向本院提出诉讼请求：一、判决被告退还原告代收费用（包含维修基金、契税、代办证费用、燃气建设费用）共计18598元，并支付逾期办理房屋产权证违约金61220元;二、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、2012年12月8日，被告湖南省福兴房地产集团有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的水岸蓝城小区第15幢12层02号房，建筑面积为122.99平方米，总房款360539元。原告在签订合同时支付首付款110539元，向银行按揭为250000元，另支付被告代收维修基金7211元、契税7211元、代办证费2096元以及燃气建设费用2080元，共计18598元。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应于2016年12月31号为原告办理房地产权属证书。2017年3月27日被告与水岸蓝城一、二期业主代表签订《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》，被告承诺于2017年12月31日前办理完房屋产权证并交付给原告，如被告逾期三个月未办理完房屋产权证交付给原告，被告应当支付从2016年10月1日起至2019年4月18日止的违约金，但被告至今未办理房屋产权证。二、根据湖南省物价局和湖南省建设厅联合下发的湘价服[2009]59号文件{关于印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则的通知》}中约定：本规则自2009年7月1日起施行。此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则。以前有关规定与本规则相抵触的一律以本规则为准。被告代收的燃气建设费用应该包含在商品房售价内，此收费属于违反规则的收费。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告福兴房地产公司辩称：一、被告在众多业主的胁迫下签署《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》，该承诺书并非被告真实意思表示。二、被告与原告签订“承诺书”的目的是办理房屋不动产证，被告只收取了几百元的代办证费，而“承诺书”上要求的赔偿标准是每日按购房款总金额的万分之三进行赔偿，违约金约定过.购房款对应的房屋交接，而办证费用才对应的不动产权证的交接，况且原告并未在承诺书上签名。三、被告只同意退还契税和维修基金，至于原告主张的燃气费与延期办证无关。 经审理查明:2012年12月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第15幢12层02号商品房，房屋建筑面积122.99平方米，购买价格为2931.44元/平方米，房屋总价款360539元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计9307元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为7211元，由原告于2011年12月8日前交清；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金7211元；被告应在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款360539元，并于2013年1月28日向被告交纳了代收契税7211元、代收维修基金7211元、代收代办费721元、代收办证费1375元，于2016年6月17日交纳了代收燃气建设费2080元。2017年3月27日，被告与小区部分业主达成《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。原告未在该承诺书附件上签名。 2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，因被告未将代收的契税、维修基金等交相关单位，涉案房屋的不动产权证已于2019年1月20日办理好。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有《商品房买卖合同》复印件1份、房款收据复印件1份、维修基金收据复印件1份、契税、代办费、办证费收据复印件1份、代收燃气建设费收据复印件1份、怀化市不动产登记中心证明复印件1份、《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》复印件1份、房地产权情况证明、房屋登记查询证明、质证笔录及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了被告的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，本院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。自2017年1月1日起计算至2019年1月20日，被告应支付原告逾期办证违约金为360539元×749天×0.1‰≈27004元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金27004元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。因在“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”中，原告并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束原告，原告要求按照该承诺书内容主张被告承担违约责任依据不足，本院不予采纳。关于原告主张被告退还代收费用的问题，因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税交到相关部门，导致逾期办证，但被告现同意退还该部分费用，故对原告请求被告退还代收原告的契税7211元、专项维修基金7211元的诉讼请求本院予以支持。此外，由于代办权利证书及收取代办费是双方自愿约定的事实，且被告履行了代办义务，而被告又不同意退还该部分费用，故对原告要求退还代办证费的诉求本院不予支持。关于原告主张退还燃气建设费用的请求，由于双方对燃气费的收取无约定，又无法律规定，且原告认可其燃气已开通，故该诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘爱军延期办证违约金27004元； 二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告刘爱军代收房屋维修基金、代收契税共计14422元； 三、驳回原告刘爱军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1795元，减半收取897.5元,由原告刘爱军负担601元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担296.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇一九年八月六日 代理书记员  龚小珍 附法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。