广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3214号原告：佛山市南海狮山土地资源开发有限公司，住所地：广东省佛山市××，统一社会信用代码××。法定代表人：刘国山。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶伟坤，广东骏和律师事务所律师。被告：郑德钰，男，1972年12月24日出生，汉族，住广东省广宁县，委托诉讼代理人：付辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周永丽，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原告佛山市南海狮山土地资源开发有限公司与被告郑德钰租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月25日、7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗永洪、被告的委托诉讼代理人付辉、周永丽均到庭参加两次庭审。诉讼期间，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2014年8月13日签订的《土地使用权出租合同》；2.被告立即将位于佛山市南海区桃园西路××××北路交汇处西北角面积共13.59亩农用土地恢复原状、复耕复绿，并立即返还给原告；3.被告缴纳的合同履约保证金30000元归原告所有；4.被告自2019年2月2日起至起实际返还土地予原告之日止按每亩每年9200元的标准计算土地占用费给原告；5.被告支付31257元合同违约金予原告；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年8月13日签订《土地使用权出租合同》，约定原告向被告出租位于桃园西路××××北路交汇处西北角面积共13.59亩土地（以下简称涉讼土地），租赁期限为20年，自2014年8月18日起至2034年8月17日止，租金起租价为9200元/亩/年，即125028元/年，每五年递增10%。租金按年收取，被告应在每年的1月10日前交付当年租金。合同明确约定原告所出租的土地为农用地，未经原告同意和有关政府部门批准，被告不得变更地块用途。若被告违法使用土地的，经原告通知逾期一个月仍不改正的，原告有权单方解除合同，无偿收回出租土地，没收被告缴交的合同履约保证金，并有权要求被告按照合同终止时月租金的三倍向原告支付违约金。合同签订后，被告缴交合同履约保证金30000元给原告。2018年4月28日，原告接到有关政府的通知，称被告在涉案土地上存在变更使用农用地土地用途的情况，要求原告及时处理。原告获悉后，立即到涉案土地进行检查，发现被告确实存在违法用地的情况，并于2018年5月7日向被告发出书面通知，要求被告改正其违法使用土地的行为，立即将涉案土地恢复原状。被告于2018年5月8日签收原告的整改通知。但截至原告起诉之日，被告仍未将涉案的土地恢复原状，也没有将涉案的土地复耕复绿。原告认为，根据原被告双方签订的《土地使用权出租合同》的合同约定，涉案的土地只能用于农业开发等农用地用途。现被告违法使用土地，私自在农用地上搭建建筑物，已经严重合同约定。被告行为已经构成根本违约，据此，原告有权解除合同，无偿收回租赁物，没收合同履约保证金并追究被告违约责任。诉讼中，原告补充称，原告交付给被告时涉讼土地为空地，地上没有任何建筑物。原告主张恢复原状系要求被告拆除涉讼土地上所有建筑物、清除地上所有的附着物（物料、废品），使涉讼土地达到复耕复绿的条件。被告辩称，1.原、被告签订的《土地使用权出租合同》合法有效，原告既无权要求解除合同，亦无权要求被告返还涉讼土地。并且，被告一直有按合同约定时间计付租金，原告均已收取租金。故被告不同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。故原告应按合同约定将涉讼土地交付给被告使用，无权要求解除合同，亦无权要求被告返还涉讼土地。2.被告于2018年5月8日签收了原告的《关于郑德钰租用地块违反用地性质的函》，被告在签收该函后于2018年6月1日前对涉讼土地进行了整改。整改范围包括清除涉讼土地上的废品、建筑材料，对该土地进行复绿，种植大量树木。并且，被告在整改结束后，一直请求原告到涉讼土地进行复查，而截止到原告起诉之日，原告均未到涉讼土地复查。故被告在按涉讼合同约定整改涉讼土地后，原告无权单方解除涉讼合同。3.被告不构成根本违约，原告无权没收被告的履约保证金30000元，亦无权要求被告支付违约金。被告本着诚实信用原则按合同约定履行义务，被告请原告复查后，提出相关意见，被告愿意按照原告提出的意见改善涉讼土地状况。4.涉讼土地权属来源不明，不清楚系划拨或出让所得，原告没有证据证明交付土地的原状情况。原告在诉讼中举证如下：1.土地使用权出租合同原件1份，2.乙方应付出租费用明细表原件1份；3.成交确认书原件1份；4.《关于郑德钰租用地块违反用地性质的函》原件1份及原告拍摄照片打印件12幅(2018年6月拍摄，骑缝盖原告公章)；5.《告知函》原件1份及××派出所拍摄照片彩色打印件12幅。证据1-5，用以证明原告与被告存在租赁合同关系，原告获悉××派出所对涉讼土地的告知信息后，立即要求被告进行整改。证据5照片是××派出所于2018年4月拍摄，并在图片在签字确认，用以证明租赁物现状，被告没有按照合同约定将承租土地用于农业建设，反而非法兴建构筑物，存在消防隐患，被告没有按照原告的要求进行整改。6.郑德钰租用地块的巡查情况说明及附图复印件6页；7.情况说明（2019.6.21）复印件1份，照片打印件7幅。证据6-7，用以证明2019年3月4日、3月19日、6月21日原告工作人员到涉讼土地巡查时的土地现状，被告没有拆除土地的建筑物，也没有清楚涉讼土地上的杂物。8.卫星截图打印件1幅，用以证明涉讼土地的卫星地图位置。被告在诉讼中举证如下：1.照片打印件10幅，于2018年6月1日前，用以证明被告在收到关于郑德钰租用地块违反用地性质的函后立即进行整改，清除了地上物品，并种植了大量树木，在被告临时居住的管理屋内配备了灭火器，消除了安全隐患。2.相片打印件9页（2019.3.27），用以证明被告已按原告要求对涉讼土地进行了整改，整改范围包括清除废品、建筑材料，并对土地进行了复绿，种植了大量的树木。3.进账单原件1份、土地租金发票原件2份，用以证明被告已经交纳2019年全部土地租金。4.《关于及时进行环境卫生整治的函》原件1份，用以证明原告到涉讼土地查看时指出被告目前还需要整改的范围，并要求被告在2019年6月28日前将涉讼土地上的建筑物、废材清理，被告已按该函件要求进行整改，可请原告到涉讼土地验收。经质证，被告对原告出示的证据1-3、5、6、8无异议，本院予以确认。关于原告出示的证据4，被告对《关于郑德钰租用地块违反用地性质的函》真实性无异议，本院确认该函件的真实性，被告对其中的照片不予确认，由于函件并没有载明附有照片，且拍摄时间不明，故本院对证据4中的照片的证明效力不予确认。被告对原告出示的证据7不予确认，认为涉讼土地虽然有过图上反映的附作物，但是被告收取《关于及时进行环境卫生整治的函》后已经及时清理。经审查，情况说明为原告自行制作，照片拍摄时间不明，本院对该组证据的证明效力不予确认。原告对被告出示的证据1不予确认，由于照片未反映涉讼土地全貌，且拍摄时间不明，故本院对其证明效力不予确认。原告对被告出示的证据2-4的真实性无异议，本院确认该部分证据的真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年8月13日，原告（出租人）、被告（竞得人）、佛山市南海区狮山镇共同自愿交易中心（代理单位）签订《成交确认书》，载明：2014年8月13日在佛山市南海区狮山镇共同资源交易中心开标一室举行的二〇一四年狮山镇镇属企业资产第十一期出租项目竞租活动中，郑德钰以最高报价9200元/亩/年，竞得二〇一四年狮山镇镇属企业资产第十一期出租项目的33号资产，资产名称为农用地，坐落位置桃园西路××××北路交汇处西北角地段，面积13.59亩，资产用途用于耕作及种植花卉树木，资产现状为闲置，出租期限自租赁起始之日起计算20年，没有免租期，资产没有房产证和土地证。同月18日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《土地使用权出租合同》，约定乙方向甲方承租位于桃园西路××××北路交汇处西北角、面积共13.59亩的农用土地使用权，出租期限为20年，自合同签订之日起计算，即从2014年8月18日起至2034年8月17日止，甲方按照该出租地块的现状向乙方移交出租地块，甲方按照附件一确定的红线开线后即视为甲方向乙方交付出租地块完毕，甲方不再承担出租土地任何状况下的相应责任（包括但不限于：土地平整、通水、通电等），甲方应当在2014年8月20日将出租地块按现状交付乙方使用。乙方明确知道出租土地用途为农用地，在不违反农用地用途的前提下，乙方可将出租用于观光农业种植，也可用于美化、绿化、种殖等按照国家和地方政府相关政策和规定许可使用的其他用途，未经甲方同意和取得政府相关主管部门审批，禁止在出租地块上建设任何构筑物或变更出租地块用途。甲方有权监督乙方按照本合同的约定和城镇规划要求使用出租的款，乙方违反城镇规划的要求或违反本合同约定改变土地用途的，乙方必须立即改正，经甲方书面通知，乙方逾期一个月仍不改正的，乙方构成根本违约，甲方有权解除本合同，乙方应当按照本合同第10.5条规定向甲方承担违约责任，因乙方违规用地造成的经济损失赔偿责任和法律责任，由乙方承担。起租价125028元/年，从2019年8月17日开始递增，每五年为一个租金递增周期，每个递增期的租金递增幅度为上一期租金的10%，租金按年收取，每年1月20日前交付当年租金。乙方于本合同签订之日向甲方缴纳30000元作为乙方履行本合同的履约保证金，乙方构成根本违约，甲方有权解除本合同，乙方应按本合同第10.5条向甲方承担违约责任。本合同终止时，在乙方按本合同约定将出租地块交还给甲方并结清乙方一切应付甲方款项及因本出租关系而产生的其他一切应由乙方承担的费用后10个工作日内甲方将保证金本金余额退还给乙方。（第10.5条）乙方有下列情形之一的，乙方根本违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下出租地块，没收乙方的履约保证金，乙方另需按合同终止时月租金的三倍向甲方支付违约金：（1）乙方违反土地用途使用出租地块，且逾期一个月让不改正的；……双方并约定其他权利义务。2018年4月28日，佛山市公安局南海分局××派出所向原告发出南安××[2018]001号《告知函》，载明：××派出所银岗社区民警中队民警在巡查期间发现广东省佛山市南海区××路段发电站旁一变更使用农用土地用途的情况，其现存在乱拉电线、搭建板房住宿住人、煮食问题，而且该位置邻近发电站和多家厂企，因此其行为造成一定消防安全隐患等问题，借现消防安全大检查期间，函告贵单位，请采取措施，予以制止、纠正。2018年5月8日，原告向被告送达《关于郑德钰租用地块违反用地性质的函》，载明：郑德钰未经我司同意和取得政府相关主管部门审批，禁止在出租地块上建设任何构筑物或变更出租地块用途，现经我司人员巡查发现该地块有废品回收、堆放建筑材料和搭建棚房等现象，严重违反该地块农用地的使用性质，鉴于郑德钰已违反合同约定，现我司书面告知郑德钰，请必须在一个月内恢复该地块农用地的性质用途，逾期不作整改的，我司将根据土地使用权合同第十条第5点执行。2019年1月3日，被告向被告支付2019年1月至12月租金125028元。2019年2月2日，原告提起本案诉讼，被告于2019年3月1日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。2019年6月14日，原告向被告发出《关于及时进行环境卫生整治的函》，要求被告配合于2019年6月28日前对堆放的物料（垃圾）和违规搭建进行清理。诉讼中，被告陈述称被告承租土地时想做观景，因生意不理想就没有完全使用土地，其后因被告另一个公司倒闭后没有地方存放，故把部分集装箱及建筑材料暂时堆放在涉讼土地上，被告收到原告《关于郑德钰租用地块违反用地性质的函》及《关于及时进行环境卫生整治的函》后，均对地上附着物进行及时清理，被告确认庭审辩论终结前涉讼土地仍有生产性用房及集装箱。本院认为，原告与被告签订的《土地使用权出租合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。涉讼土地为农业用地，合同明确约定禁止被告在出租地块上建设任何构筑物或变更出租地块用途，被告未经原告同意和取得政府相关主管部门审批，在涉讼土地上加盖建（构）筑物，并堆放部分建筑材料、集装箱等物品，擅自改变土地用途，已违反合同约定。原告在2018年5月8日向被告送达《关于郑德钰租用地块违反用地性质的函》，要求被告在一个月内恢复涉讼土地的农用地性质用途，截止庭审辩论终结时被告自认涉讼土地仍有建（构）筑物及集装箱，被告以原告并无复查且整改要求不明确为由抗辩，由于《土地使用权出租合同》和《关于郑德钰租用地块违反用地性质的函》都明确涉讼土地系农用地的性质用途，无论原告是否复查及整改要求是否具体，被告都应该在第一次收到原告的函件后将涉讼土地恢复农业用途，被告在庭审中确认堆放部分物品系在原告第二次发函后其于2019年6月28日前进行清理，且根据双方确认的卫星图反映，涉讼土地超过三分之一面积仍存在建（构）筑物及堆放物品，绿化覆盖面积不到一半，可见被告接到原告发出《关于郑德钰租用地块违反用地性质的函》后，未在合同约定时间及函件限定的时间内进行改正，对此，根据合同约定被告已构成根本违约，至原告提起本案诉讼时止，原告享有单方面解除合同的权利，原告主张解除合同的起诉状于2019年3月1日送达至被告，本院据此认定《土地使用权出租合同》于当日解除，对被告抗辩称原告无权解除合同的意见不予采纳。合同解除，被告应当将涉讼土地返还予原告，本院对原告诉请返还土地予以支持。《成交确认书》反映涉讼土地成交时现状为闲置，《土地使用权出租合同》约定按现状交付，原告未举证证明土地交付时的耕种、绿化程度等原始状况，现涉讼土地状况已发生变化，被告在涉讼土地进行非农业用途使用，原告作为土地的出租人，在租赁过程中对被告合法依约使用土地负有监管义务，原告亦未举证其在由××派出所告知变更使用农用土地用途前已经尽到合理的监管义务，故本院对原告主张对涉讼土地恢复原状及复耕复绿的请求不予支持。《土地使用权出租合同》约定合同因被告根本违约解除，原告有权没收履约保证金，本院对原告诉请没收履约保证金30000元予以支持。没收保证金已具有一定赔偿补偿性质，在没收保证金的前提下，原告未举证证实被告违约致合同解除给其造成的损失高于该违约责任的承担，故对原告在没收保证金外再要求被告支付违约金31257元的诉请，本院依法不予支持。被告于2019年1月3日已支付2019年的租金，截止庭审辩论终结时被告并无拖欠原告租金，故本院对原告主张被告支付起诉之日起至实际返还土地之日的土地占用费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海狮山土地资源开发有限公司与被告郑德钰于2014年8月18日签订的《土地使用权出租合同》于2019年3月1日解除；二、被告郑德钰应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于桃园西路与兴北路交汇处西北角、面积共13.59亩的农用土地予原告佛山市南海狮山土地资源开发有限公司；三、被告郑德钰已支付的履约保证金30000元归原告佛山市南海狮山土地资源开发有限公司所有；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费12504.54元（原告已预交15250.13元），由被告负担应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳12504.54元，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的15250.13元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年八月二日书记员  林浩成