福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初2744号 原告：昆仑（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：方秀容，总经理。 委托诉讼代理人：李国锋，福建思阳律师事务所执业律师。 被告：彭圣雄，男，1986年6月18日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：施高攀，福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭晓红，福建理策律师事务所实习律师。 原告昆仑（莆田）物业管理有限公司（以下简称昆仑物业公司）与被告彭圣雄因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告昆仑物业公司的委托诉讼代理人李国锋、被告彭圣雄的委托诉讼代理人施高攀、彭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昆仑物业公司向本院提出诉讼请求：1.彭圣雄偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费17911元以及该款自起诉之日起至还清之日止按月利率0.5%计算的逾期缴费资金占用利息损失；2.本案诉讼费用由彭圣雄承担。事实和理由：昆仑物业公司自2011年起为莆田市荔城区xxxx广大业主提供物业管理服务，物业服务费收费标准为别墅1.5元/㎡*月。彭圣雄为莆田市荔城区xxxxx业主，面积合计为426.46平方米，按照约定彭圣雄每个月应向昆仑物业公司支付物业费639.69元，每半年预先缴纳该半年周期的物业管理服务费，之前双方均按照合同约定履行，但彭圣雄自2015年4月份起至2017年7月份没有支付物业费，已经拖欠28个月的物业费17911元。昆仑物业公司每年1月和7月左右通过电话、短信等方式向彭圣雄催缴，并送达付费通知单，但彭圣雄至今拒不支付拖欠的物业费。 彭圣雄辩称,1.彭圣雄并未收到关于物业费催缴的任何通知或书面材料，昆仑物业公司也未给彭圣雄提供合理期限，其直接起诉的行为依法应当予以驳回；2.昆仑物业公司主张的2015年4月至2015年12月物业费已超过诉讼时效，依法应当予以驳回；3.昆仑物业公司计算的物业费不符合法律规定，彭圣雄没有入住涉案房产，根据相关法律规定，物业费不能按照规定的标准收取，应予以适当降低。综上所述，昆仑物业公司从未向彭圣雄进行过催缴，其起诉已超过法定的诉讼时效，且昆仑物业公司计算的物业费数额不具有事实和法律依据，请求驳回昆仑物业公司的诉讼请求。 昆仑物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：房屋登记簿复印件4份、《前期物业服务合同》复印件2份、《前期物业服务合同解除协议》复印件1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对昆仑物业公司提供的承诺书复印件1份，因系昆仑物业公司与案外人汪志华签订，与本案无关，故本院不予确认；对昆仑物业公司提供的《付费通知单》复印件3份，因系昆仑物业公司向案外人汪志华出具，故本院不予确认；对昆仑物业公司提供的现场照片打印件2份，因昆仑物业公司未提供照片原件核对且无相关证据佐证，无法形成完整有效的证据链，故本院不予确认。 根据昆仑物业公司、彭圣雄的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月15日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：昆仑物业公司对坐落于莆田市荔城区xxxx小区（地址具体以民政局编排为准）提供前期物业管理服务事宜，建筑面积约28.398万平方米，合同期限自2009年12月30日起至2012年12月30日止。 2013年1月1日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司续签《前期物业服务合同》，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第三条约定，昆仑物业公司提供的物业管理范围为：（一）房屋建筑本体共用部位的小额维修、日常养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备的小额维修、日常养护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的小额维修、日常养护和管理；（四）本物业规划红线内属配套服务设施的小额维修、日常养护和管理；（五）公共环境的清洁卫生、垃圾收集（不包括清运费用、莆田市华港房地产开发有限公司可外聘或委托物业企业进行清运）；（六）车辆行驶及停泊的秩序管理；（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险保管责任），有特别要求进行安全监控和巡视等安保、秩序维护工作，并另行签订合同进行特殊约定的除外;(八)社区文化娱乐活动策划、组织；（九）物业及物业管理档案、资料的收集、整理、入档；（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）高层住宅：1.50元/月/平方米（合同期内暂按1.35元/月/平方米的标准收取）、多层住宅：2.0元/月/平方米（合同期内暂按1.5元/月/平方米的标准收费）、商铺：2.50元/月/平方米（合同期内暂按1.7元/月/平方米的标准收费）……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……。该合同第八条约定，物业服务费用每一年缴纳一次，在费用到期后7个工作日内缴纳，逾期1日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。该合同第十条关于公摊费用约定，……（二）电梯年检及维保、维修费用按每梯位实际发生的费用每梯位独立分摊……；（四）生活垃圾清运费用直接纳入公摊，按生活垃圾清运合同的具体金额根据小区总户数平均分摊。2017年7月31日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定将物业服务期限调整至2017年7月31日。 另查明，彭圣雄于2015年3月20日购买坐落于莆田市荔城区商品房（均位于xxx小区内），所有权于2015年3月26日转移登记在彭圣雄名下、后于2017年6月2日转移登记在案外人沈奇阳、沈文广名下，建筑面积分别为60.62平方米、218.22平方米、64.07平方米；于2015年3月20日购买坐落于莆田市荔城区商品房（位于xxx小区内），所有权于2015年3月26日转移登记在彭圣雄名下、后于2017年5月31日转移登记在案外人沈奇阳、沈文广名下，建筑面积为83.55平方米。因昆仑物业公司主张未收到上述商品房自2015年4月份起至2017年7月份止的物业服务费，致讼。 本院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区xxx小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。昆仑物业公司诉求彭圣雄向其支付自2015年4月份起至2017年7月份止拖欠的物业费17911元及该款自起诉之日起至还清之日止按月利率0.5%计算的逾期缴费资金占用利息损失，但昆仑物业公司所提供的证据无法证实其有向彭圣雄书面催交物业费，应承担举证不能的法律后果，故其诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司对彭圣雄的诉讼请求。 案件受理费248元，减半收取计124元，由昆仑（莆田）物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年八月十二日 法官助理   黎 曦    书记员  陈赛芬    附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-6- -5- -8- -7-