黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终5581号上诉人（原审原告，反诉被告）：封惠琴，女，1949年5月6日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：何晓飞，黑龙江良治律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵靖，女，1973年9月29日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：刘春斌，男，1971年6月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：王秉春，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人封惠琴因与被上诉人刘春斌房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人封惠琴委托诉讼代理人何晓飞、赵靖，被上诉人刘春斌委托诉讼代理人王秉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。封惠琴上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院(2018)黑0102民初5202号民事判决书第一项、第二项，驳回刘春斌的一审诉讼请求，支持封慧琴的一审诉讼请求。事实和理由：1.封慧琴一审起诉时要求刘春斌承担违约责任,而一审法院在判决前未对刘春斌是否存在违约进行任何论述,判决驳回封慧琴的诉讼请求是一审法院错误分配举证责任的结果,二审法院应予以纠正。2.一审法院判决封慧琴返还给刘春斌20,000元押金错误。刘春斌未提供使用封慧琴房屋期间,所有费用均结清的凭证,无权要求退还押金。另刘春斌应当将占用封慧琴房子煤气账户销户或变更到封慧琴名下,履行完协助义务,双方办理完交接后才能要求退还押金。刘春斌辩称，依据《中华人民共和国合同法》第68条的规定，刘春斌有权行使不安抗辩权，在本案中，房屋承租人刘春斌虽然附有提前给付下年度房屋租金的合同义务，但是作为本案房屋租赁合同履行标的物的商业门市房早已经被封惠琴于2017年3月抵押出去。封惠琴为其女儿赵静的诉讼案件提供了财产担保而导致该房屋被南岗区人民法院和香坊区人民法院分别查封。封慧琴的行为违反了合同约定，刘春斌没有提前支付下一年度房屋租金的行为是合法行为而非封慧琴所称的违约行为，封慧琴的上诉理由不能成立。刘春斌未拖欠物业费等各项费用，刘春斌出资十余万元购买和安装商业燃气管道设施享有该商业燃气管道设施的所有权。因此，封惠琴无权要求刘春斌销户或者变更到封慧琴名下，更无权将其作为返还押金的前提条件，封慧琴的此项请求没有事实和法律依据，应予驳回。封慧琴向一审法院起诉请求：判令刘春斌给付封慧琴违约金17.1万元及自2018年5月3日至实际给付之日止的逾期利息按银行贷款利率计付。刘春斌向一审法院反诉请求：要求解除双方签订的《商业门市房租赁合同》；要求封慧琴赔偿因其违约行为造成的经济损失15万元（包括刘春斌在租赁房屋内安装了燃气管道支出费用10万元及刘春斌在该房屋内装饰、装修，装修残值为5万元）及租房押金2万元。一审法院认定事实：2016年3月2日，双方签订租赁合同，合同主要约定：封慧琴将坐落于哈尔滨市道里区爱建路7号13室，建筑面积约为257平方米的商业门市房一处出租给刘春斌做快餐店使用；租赁期限为5年，自2016年4月4日至2021年4月4日止；租金以年为租期，2016年4月4日至2018年4月4日每年租金55万元，2018年4月4日至2020年4月4日每年租金57万元，2020年4月4日至2021年4月4日每年租金59万元；刘春斌于每个租赁期满前30天交付下一期租金，如刘春斌到期未交租金，本合同自动终止，封慧琴有权强行收回房屋使用权；租赁期间，刘春斌承担包烧费、水电费、燃气费、卫生费以及和营业有关的一切税和费用；房屋租赁合同期满后，室内装潢可移动的装饰物品刘春斌可以拿走，移动有损价值的（如地砖、墙砖等）装饰物品归封慧琴所有；本合同签订后，刘春斌向封慧琴交纳2万元作为押金，到期不拖欠水电费、物业费及主要设施损坏，封慧琴应退还押金；封慧琴保证此房产无抵押，如抵押应通知刘春斌，并保证不给刘春斌带来影响，因此给刘春斌造成损失由封慧琴承担。合同签订后，封慧琴将涉案房屋交付刘春斌使用，刘春斌将租赁费55万元给付封慧琴。2018年2月26日，刘春斌向封慧琴的女儿赵婧提出不再续租，并不再交纳下一年度的租赁费。刘春斌于2018年3月25日搬离涉案房屋，同年4月3日将该房屋及钥匙交还封慧琴女儿赵靖。封慧琴未将押金2万元返给刘春斌。2018年6月封慧琴将涉案房屋租赁给案外人。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。刘春斌已按租赁合同约定将第一年度的租赁费交付封慧琴。刘春斌在第一年度租赁期届满前已经明确表示下一年度不再租赁该房屋并不再交纳租赁费，封慧琴虽然不同意，但也于2018年6月将该房屋租赁给案外人，双方已实际解除了房屋租赁合同，故刘春斌要求解除房屋租赁合同的反诉请求一审法院不予支持。刘春斌反诉主张封慧琴赔偿经济损失即装修残值及安装燃气管道支出的费用，因租赁合同中对装修残值已作约定，移动有损价值的装饰物品归封慧琴所有，且关于燃气管道安装费用刘春斌未提交证据证实，故一审法院对该项主张不予支持。封慧琴提出刘春斌拖欠水、电费用，但未提交证据，故刘春斌反诉要求返还押金的请求，一审法院予以支持。刘春斌在租赁期限届满前，明确表示不再租赁房屋，租赁合同亦约定如刘春斌到期未交租金，本合同自动终止，封慧琴有权强行收回房屋使用权，故封慧琴要求刘春斌给付未给付下一年度租金的违约金及逾期利息的诉讼请求，不符合合同约定亦没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、封慧琴于本判决生效之日起十日内返还刘春斌押金2万元；二、驳回封慧琴的诉讼请求；三、驳回刘春斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3720元，由封慧琴负担，反诉费3700元，由刘春斌负担3400元，封慧琴负担300元。本院二审期间，刘春斌举示一份证据，交付电费的凭据。意在证明：刘春斌在租赁期间不欠电费。封慧琴质证意见为：对电费没有异议，对煤气部分有异议。本院认证意见：刘春斌举示了交付电费的凭据原件，封慧琴质证意见为对电费没有异议。本院对该证据的真实性及证明的问题予以采信。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，案涉房产在租赁期间已被人民法院依法查封。二审庭审期间，双方当事人均同意将安装在案涉房产中但登记在刘春斌名下的煤气管道迁移。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对此一审判决认定正确。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，发生案涉房产被抵押、查封情形，虽对承租人刘春斌使用房产并未造成实际的影响，但因案涉房产的抵押、查封情形的出现，势必给刘春斌的正常经营带来不确定性及商业信誉带来负面影响，此时，刘春斌行使不安抗辩权，终止合同的履行符合法律规定。鉴于双方已实际终止了合同的履行，案涉房产已租给案外人，并无证据证明刘春斌拖欠水、电、气等费用，一审判令封惠琴返还给刘春斌2万元抵押金并无不当。封惠琴请求刘春斌承担违约责任无事实和法律依据。二审期间，双方均同意安装在案涉房产的内的煤气设施迁移，本院准许。综上所述，封惠琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5202号民事判决；被上诉人刘春斌于本判决生效后7日内将安装在于哈尔滨市道里区爱建路7号13室煤气管道设施自行迁移，封惠琴予以配合，所发生费用由刘春斌自行负担。二审案件受理费4020元，由封慧琴负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯二〇一九年八月一日法官助理胡渤书记员周小倩