河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1082民初2927号原告：长葛市忆师物业服务有限公司。住所地：长葛市市区长社路中段。法定代表人：卓丽频，任该公司总经理。委托代理人：赵建华，河南华灿律师事务所律师。委托代理人：李梓闻，河南华灿律师事务所律师。被告：崔新民，男，1974年12月28日生，汉族，住。原告长葛市忆师物业服务有限公司诉被告崔新民房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长葛市忆师物业服务有限公司的委托代理人李梓闻、被告崔新民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长葛市忆师物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告租赁合同于2018年12月24日解除，被告返还占用原告的房屋并恢复原状；2、被告支付下欠租金及物业费、水电费等费用共计708745.76元（以上费用计算至2019年2月28日，房屋占有使用费及物业费按合同约定租金计算方法计算至返还房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月1日，被告与长葛市金星房地产开发有限公司签订《租赁合同》。2013年12月21日，长葛市金星房地产开发有限公司、被告及原告签订《租赁合同出租方变更确认书》，约定三方一致同意租赁合同的出租方变更为原告，由原告使用租赁合同中约定的权利义务。2018年2月1日，被告未按合同约定交纳租金及各项物业费用，后经原告多次催要，被告仍置之不理，故诉至法院。被告崔新民辩称：对原告的租金及物业费、水电费计算的数额有异议，停业时实际欠原告的各项费用是200000元左右。是原告于2018年4月份主动将我营业场所的电给停了，也不让我充值电费，停电致使我无法经营，还将我店内的音响设备、点歌系统及超市酒水原告均锁门不让我进出。原告主动将我的经营强制终止，导致我无法经营，没有营业收入，付不了租金。依据双方当事人陈述和庭审质证的有效证据，本院确认以下事实：2012年12月1日被告（乙方）与长葛市金星房地产有限责任公司（甲方）签订《租赁合同》，约定被告承租甲方位于长葛市长社路中段香港商业街4号楼第一层14号、第三、第四层商业房，第一层14号商业房建筑面积约70.9m2,第三层商业房建筑面积约1335.11m2，第四层商业房建筑面积约1335.11m2，以上述建筑面积计算被告应缴纳的租金、物业费、公摊水电费。该房屋经营用途限定为娱乐KTV。租赁期限为12年，自2012年12月1日起至2024年11月30日止。第一层14号房及第三层装修免租期为3个月（自2012年12月1日—2013年2月28日），第四层装修免租期为7个月（自2012年12月1日—2013年6月30日）。租金约定：1、第一层第14号商业房的租金为人民币80元/㎡*月，之后每四年环比递增5%。即：2013年3月1日至2017年2月28日的租金为80元/㎡*月；2017年3月1日至2021年2月28日的租金为84元/㎡*月；2021年3月1日至2024年11月30日的租金为88.2元/㎡*月。2、第三层商业房的租金为人民币19元/㎡*月，之后每四年环比递增5%。即：2013年3月1日至2017年2月28日的租金为19元/㎡*月；2017年3月1日至2021年2月28日的租金为19.95元/㎡*月；2021年3月1日至2024年11月30日的租金为20.95元/㎡*月。3、第四层商业房的租金为人民币19元/㎡*月，之后每四年环比递增5%。4、特别约定的租金：第三层第二年至第十二年的租金根据第四层租赁场地的开业时限作为特别约定。第四层租赁场地若乙方未能于2013年8月1日之前装修完毕并开业，则第三层的租金自2014年3月1日起调整为38元/㎡*月，之后每四年环比递增5%。履约保证金：签订本合同时，乙方应向甲方缴纳第三至四层的商业房租赁金的押金人民币6万元整，该履约保证金为乙方向甲方提供的保证如约履行本合同的担保，在本合同有效期内的任何时候，乙方均无权要求甲方用履约保证金支付其应付的任何款项。待乙方把第四层商业房装修完毕并开业后，甲方在7个工作日内无息退还乙方履约第三、四层保证金中的押金人民币3万元整，合同终止后，乙方将租赁地恢复完毕及交清租金、水电、物业等相关费用后，甲方在7个工作日内无息退还乙方履约第三、四层保证金中剩余的押金人民币3万元。物业服务费，租赁期内被告向物业公司缴纳人民币1.8元/m2?月服务费。电费、水费由乙方按物业规定时限交费。租金为上打租，即先付租金后使用租赁场地，每一年一交，乙方应于每年计付租金日开始30日之前向甲方预付下一年度的租金。物业服务费每一年一交，每年度的1月1日为本年度物业服务费的缴费日。违约责任：有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，乙方应按解除合同当年年度租金标准总额向甲方支付违约金，同时甲方有权对乙方采取停水、停电等措施，因此造成的损失由乙方承担。1、乙方逾期足额支付租金达30日，或逾期足额支付物业费、水电费中任一项费用达60日，经甲方书面催收，乙方在三日内仍未缴清的；……5、违反其他乙方义务经甲方二次书面通知未整改到位的。在该合同中双方约定了书面文件的通知送达地址，并约定若以特快专递递送，则从投递时起第三日视为送达日。2013年12月21日，长葛市金星房地产开发有限责任公司、原告及被告共同签订《租赁合同出租方变更确认书》，约定长葛市金星房地产开发有限责任公司将本案房屋管理权转移给原告，原告享有长葛市金星房地产开发有限责任公司的权利，并承担其义务。并确认了自2014年1月1日起出租方由长葛市金星房地产开发有限责任公司变更为原告。2018年4月10日，被告向原告缴纳50000元，原告自2018年4月15日左右开始对被告的经营场所停电，被告于2018年4月17日向原告缴纳50000元。后被告向原告提出变更房租支付方式、取消房租上浮或者减少租赁面积等申请。双方协商未果，被告一直未能营业。2018年12月24日，原告通过EMS向被告邮寄“内件品名”为“通知”的快递一份，原告自称该通知内容为限期缴费及如不缴费合同自动解除。该快递单以“自取长时间不来”为由于2018年12月30日退回原告。本院认为：合同双方当事人应当全面履行合同义务，对履行合同中出现的问题，应当互惠互利、友好协商解决。本案被告与长葛市金星房地产开发有限公司签订《租赁合同》，原告与被告、原出租方长葛市金星房地产开发有限公司签订《租赁合同出租方变更确认书》，长葛市金星房地产开发有限公司作为出租方将《租赁合同》的权利义务转移给原告，被告与原告形成租赁关系。案涉《租赁合同》、《租赁合同出租方变更确认书》系各方当事人自愿签订，形式完备，内容不违反法律、法规禁止性规定，应为有效合同。本案中,原告主张解除案涉房屋租赁合同,被告对此表示同意,本院对此不持异议,因被告按照合同约定地址以快递方式送达解除合同通知，按照双方约定，快递寄出的第三日即2018年12月27日视为送达，原告于通知的十日内未缴纳，视为双方合同解除，故案涉合同解除之日为2019年1月6日。庭审中双方对合同解除后租赁屋内的装修、财产处置达成一致意见，即租赁合同解除被告把音响等机器设备都拆走，其余的由原告自行处理。原告诉请2017年3月1日至2018年2月28日递增房租33843元，因该年度房租被告已缴纳，原告亦已接受，原告并未提供双方约定该递增房租顺延至下一年度收取的证据，视为双方认可2017年度不执行递增房租，故原告该项诉请部分本院不予支持。依据原告出示的各项费用清单标准，计算2018.3.1-2019.1.6期间产生费用如下：房租2018.3.1-2019.1.6共计604110.09元，物业费2018.3.1-2019.1.6共计45392.8元，水费2018.3.1-2016.6.30共计2726元，电梯电费2018.3.1-2018.5.31共计600元，垃圾处置费2018.1.1-2018.6.30共计6585元，上述费用共计659413.89元。被告未按约定时间缴纳房租违约在先，原告在被告两次续缴费用期间对被告采取停电措施，导致被告无法经营，且迟至2018年12月24日才向被告发出解除合同通知，原告对损失扩大亦有一定责任，因此原告对上述费用应当承担部分责任。对于被告停业之后至合同解除之日产生的上述659413.89元费用，综合本案案情，本院酌定被告承担410000元，减去被告于2019年4月10日缴纳50000元，2018年4月17日缴纳50000元，则被告应当支付原告各项费用总计为310000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原被告之间的《租赁合同》、《租赁合同出租方变更确认书》于2019年1月6日解除。二、被告于本判决生效之日起30日内将租赁房屋内的音响等机器设备拆除，其余的由原告自行处理，并将租赁房屋返还于原告；三、被告崔新民于本判决生效之日起十日内支付原告长葛市忆师物业服务有限公司房屋租金及物业费、水电费、垃圾处置费等共计310000元；四、驳回原告长葛市忆师物业服务有限公司的其他诉讼请求；本案受理费5444元，由原告长葛市忆师物业服务有限公司负担2525元，由被告崔新民负担2919元。如被告崔新民未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则其应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，缴纳上诉费，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  薛云霞二〇一九年八月二十一日书记员  陈 锦