山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0686民初1416号原告:韩西昌，男，1991年7月5日出生，汉族，现住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人:郭令，山东滨海正大律师事务所律师。被告:栖霞保信置业有限公司，住所地：栖霞经济开发区江苏路北，统一社会信用代码91370686MA3D1PMR98。法定代表人:余昕，该公司经理。第三人：交通银行股份有限公司烟台分行，住所地：烟台市芝罘区大马路5号，统一社会信用代码913706004937593809。法定代表人:祝传芳，该行行长。原告韩西昌与被告栖霞保信置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司烟台分行（以下简称交通银行烟台分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩西昌及其委托诉讼代理人郭令到庭参加了诉讼，被告栖霞保信置业有限公司（以下简称保信置业）和第三人交通银行股份有限公司烟台分行（以下简称交通银行烟台分行），经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告韩西昌向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告于2013年11月17日订立的编号为栖房预许字2012第30号字第1220号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。二、判令解除原、被告及第三人签订的编号2013376050001100121号《个人房产抵押贷款合同》；三、判令被告返还原告购房款78054元及利息22520.5元，并请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日。（其中本金1万元按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年10月10日起计算至2019年3月16日止，并请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止；本金66412元按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年11月17日起计算至2019年3月16日止并请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止；本金1642元按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年1月1日起计算至2019年3月16日止并请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。四、判令被告返还原告已经偿还的贷款本息73105.32元（自2014年2月21日起计算至2019年7月21日止）并偿还第三人自2019年7月21日起就原、被告及第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》剩余的贷款本息。五、依法判令被告返还原告登记费80元、公共维修基金1242元、有线电视费250元、燃气初装费2730元、物业费621元、电费200元、水费100元、担保费及手续费2760元并支付原告房屋溢价损失80584元、评估费3000元。六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月17日，原、被告签订编号为栖房预许字2012第30号字第1220号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。约定原告购买被告开发的坐落于同三高速中桥出口北华安国际田园风光第40幢2单元5层东（40-2-501）号房屋一套，建筑面积73.42平方米，约定总房款236412元。2013年10月10日原告交付购房定金10000元，2013年11月17日交付房款66412元，剩余160000元款项在第三人处办理了按揭贷款。2015年1月1日补交面积差价款1642元。涉案房屋自2015年1月1日交付以来，原告按照被告要求交纳了公共维修基金等其他各项费用，但至今未能办理出房屋产权登记证书，且房屋至今未能按照合同约定具备供暖的使用条件，房屋根本不具备基本的使用功能。为此，原告多次催告被告要求其协助原告办理房屋产权登记证书以及办理供暖等事宜，但被告未予理睬。后原告向栖霞市房产登记部门了解，未办理房屋权属登记证书的原因系被告至今未能将办理权属登记需要被告提供的资料报送产权登记机关备案造成的，造成逾期办证已经超过3年多的时间。为维护原告合法权益，依据《山东省消费者权益保护条例》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告保信置业在答辩期间未提交答辩意见。第三人交通银行烟台分行亦未提交陈述意见。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：证据一：《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。证明：2013年11月17日，原、被告签订编号为栖房预许字2012第30号字第1220号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。约定原告购买被告开发的坐落于同三高速中桥出口北华安国际田园风光第40幢2单元5层东（40-2-501）号房屋一套，建筑面积73.42平方米，约定总房款236412元。付款方式系银行按揭贷款。根据合同约定，被告应保证房屋交付时达到供热条件、燃气宽带办理入户，且应当在房屋交付后的360个工作日内，将办理产权登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证书。但被告至今未履行合同义务。根据《山东省消费者权益保护条例》第36条第8项、《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第19条及相关法律法规，原告可以依法解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议。证据二：2015年1月1日，原、被告签订的协议书一份。证明：涉案房屋的实际交付面积与合同约定面积存在差异，原告依约应当补交房屋面积差价款1642元。证据三：被告单位出具的收据4份。证明：涉案房屋首付款及房屋差价款的支付情况。原告依约交付房屋首付款76412元，其中2013年10月10日交付购房定金1万元，2013年11月17日交付房款66412元。2015年1月1日又另行支付房屋差价款1642元。证据四：原、被告及第三人签订的编号为2013376050001100121的《个人房产抵押贷款合同》1份、第三人出具的借款凭证1份、2014年1月至2019年8月6日原告的交通银行个人客户交易清单1份。证明：涉案房屋的贷款及还款情况。涉案房屋的贷款总金额为16万元整，还款期限为240个月。原告自2014年2月21日开始还款，该笔还款金额为1750.74元。2014年3月21日至2014年12月21日，每月还款1197.63元；2015年1月21日至2015年12月21日，每月还款1161.61元；2016年1月21日至2019年7月21日，每月还款1056.72元。截止至今原告已经偿还的银行贷款本息合计为73105.32元。证据五：收据4份、工商服务业统一收款收据3份、山东省资金往来结算票据1份。证明：2013年11月17日被告收取原告登记费80元；2015年1月1日被告收取原告公共维修基金1242元、有线电视费250元、燃气初装费2730元；2015年1月1日，原告支出了物业费621元、电费预付200元、水费预付100元；2013年11月30日原告支付了担保费及手续费2760元；证据六：山东乾圆资产评估有限公司出具的报告书1份、开具的发票一张。证明：涉案房屋的溢价损失为80584.3元、本次评估原告支付评估费用3000元。经山东乾圆资产评估有限公司评估涉案房屋的现评估价值为318638.3元，扣除购房款236412及差价款1642元，涉案房屋的溢价损失为80584.3元，该公司收取评估费用3000元。被告保信置业和第三人交通银行烟台分行未到庭质证，视为其放弃质证的权利，本院对原告提交的证据予以确认。根据原告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月17日，原告与被告签订编号为栖房预许字2012第30字第字第1220号《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据合同约定，原告购买被告开发的坐落于同三高速中桥出口北华安国际田园风光第40幢(建筑号40号)2单元5层东（40-2-501）号房屋一套，建筑面积73.42平方米，每平方米3220元，总房款236412元。2013年10月10日原告交付购房定金10000元，2013年11月17日交付房款66412元，剩余160000元款项在第三人交通银行烟台分行处办理了按揭贷款。交付时房屋的实际面积为73.93平方米，2015年1月1日补交面积差价款1642元。2013年12月6日，原告与第三人交通银行烟台分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向第三人贷款160000元，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款，本息按期支付，还款日为每期末月的21日。同时约定所借款项拨付至被告在中国建设银行股份有限公司栖霞支行开立的账户。2014年2月21日，原告开始偿还借款。截止2019年7月21日，原告共偿还本息合计73105.32元。2015年1月1日，被告向原告交付房屋。2013年11月17日，原告向被告收取原告登记费80元，2015年1月1日支付公共维修基金1242元、有线电视费250元、燃气初装费2730元，2015年1月1日支付物业费621元、电费预付200元、水费预付100元；2013年11月30日原告支付了担保费及手续费2760元。经原告申请，山东乾圆资产评估有限公司对涉案位于栖霞经济开发区华安国际田园风光小区40号楼2单元501号房产的价值进行评估。2019年8月7日，该公司作出山乾评咨字（2019）第025号韩西昌因房屋买卖合同纠纷拟鉴定房产价值涉及房地产价值资产评估报告，评估结论为：委托资产建筑面积为73.93平方米，评估单价4310元/平方米，评估价值为318638.30元。原告花评估费3000元。原、被告在《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。补充协议第十条对上述条款修改为：若因出卖人的责任，未能在约定的期限内提交备案资料，出卖人应按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付日违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，双方签订的商品房买卖合同中也明确约定了出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付违约金。基于上述法律规定和合同约定，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案及办理初始登记）既是被告保信置业的法定义务，也是合同约定的义务。被告向原告交付房屋后至今长达五年多的时间，虽经原告多次催告，但截至本案法庭辩论终结，原告仍未取得房屋产权登记证书，系因被告未履行合同义务所致。故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求解除原、被告与第三人签订的编号2013376050001100121号《个人房产抵押贷款合同》的主张，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案因被告原因导致合同解除，故对原告的该项请求本院予以支持。关于原告要求被告返还已付购房款并支付利息，返还原告已偿还的贷款本息，并偿还第三人交通银行烟台分行2019年7月21日之后剩余的贷款本息的主张。本院认为，《山东省消费者权益保护条例》第三十六条规定：商品房经营者应当遵守有关商品房销售的法律、法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖合同。有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付购房款及利息，并赔偿消费者因此受到的损失：（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的；（二）……（八）由于经营者的原因导致未在合同约定期限内办理房屋所有权证的……。本案因被告至今未能为原告办理房屋权属证书导致合同解除，故本院对原告的该项主张予以支持。关于原告购买涉案房屋向被告支付的公共维修基金、燃气初装费、有线电视初装费、物业费、电费、水费、担保费及手续费，上述款项应为原告的实际损失，因合同解除，对上述费用被告应予返还。关于原告要求被告赔偿房屋增值部分的损失80584元及评估费3000元的主张，本院认为，因被告原因导致合同解除，因相同条件地段的房地产现已增值，原告无法再以同等价款购买相同条件地段的房屋，该部分损失属合同履行后可获得的利益，应由被告承担，故对原告的该项请求本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《山东省消费者权益保护条例》第三十六条之规定，判决如下：一、解除原告韩西昌与被告栖霞保信置业有限公司于2013年11月17日签订的编号为栖房预许字2012第30号字第1220号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。二、解除原告韩西昌、被告栖霞保信置业有限公司与第三人交通银行股份有限公司烟台分行于2013年12月6日签订的《个人房产抵押贷款合同》。三、被告栖霞保信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩西昌已付的购房款告购房款78054元及支付利息22520.50元，（利息计算方式为：本金10000元自2013年10月10日起计算至2019年3月16日止；本金66412元自2013年11月17日起计算至2019年3月16日止；本金1642元自2015年1月1日起计算至2019年3月16日止；上述均按按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。四、被告栖霞保信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩西昌已偿还给第三人交通银行股份有限公司烟台分行的贷款本息73105.32元，并向第三人交通银行股份有限公司烟台分行偿还自2019年7月21日起，就韩西昌与交通银行股份有限公司烟台分行签订的《个人房产抵押贷款合同》剩余的贷款本息。五、被告栖霞保信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩西昌支付的登记费80元、燃气初装费2730元、有线电视费250元、公共维修基金1242元，物业费621元、电费200元、水费100元、担保费及手续费2760元，共计7983元。六、被告栖霞保信置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩西昌房屋溢价损失80584元、评估费3000元。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5278.70元，由被告栖霞保信置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘彩波人民陪审员  刘振铎人民陪审员  林丰利二〇一九年八月十二日书 记 员  孙大伟