北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初5920号原告（反诉被告）：邢建国，男，1982年8月22日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：魏晨璐，山东浩冉律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹精晶，女，1976年10月20日出生，现住北京市朝阳区。原告（反诉被告）邢建国（以下称姓名）与被告（反诉原告）曹精晶（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邢建国之委托诉讼代理人魏晨璐、曹精晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢建国向本院提出诉讼请求：1、请求确认邢建国与曹精晶于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除；2、判令曹精晶返还邢建国支付的自2018年8月14日至2018年12月31日的房屋租金11506.84元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年8月15日至实际给付之日止的利息；3、判令曹精晶返还邢建国缴纳的物业费1814.13元、供暖费3860.4元；并以1814.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2017年12月14日至实际给付之日止的利息；以1930.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2017年12月13日至实际给付之日止的利息；以1930.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2018年7月3日至实际给付之日止的利息；4、判令曹精晶返还邢建国小鸭牌热水器一台及客厅、卧室吸顶灯具各一个，赔偿樱花牌抽油烟机及燃气灶折价款800元；5、判令曹精晶向邢建国支付违约金72000元。事实和理由：2016年11月30日，邢建国、曹精晶签订《房屋租赁合同》一份，约定邢建国承租曹精晶位于北京市朝阳区XXX园XXX号楼X单元XXX室（以下简称涉案房屋）毛坯房，租赁期限共36个月，自2017年1月1日起至2020年1月1日止，物业费、供暖费由曹精晶承担。同时约定若曹精晶违反合同约定提前收回涉案房屋，应按照合同总租金的80%向邢建国承担违约金。2018年8月，曹精晶无故将涉案房屋收回，邢建国多次找曹精晶协商，曹精晶均拒绝沟通。曹精晶辩称，第一，同意2018年8月13日解除合同，理由是邢建国未经曹精晶同意，擅自转租给第三方，合同法规定未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二，要求邢建国补齐欠付的租金，多退少补；第三，邢建国主张的物业费、供暖费，合同约定是曹精晶支付物业费、供暖费，因此曹精晶给了邢建国3500元，后来因为疏忽没有去要缴费单据，实际钱是曹精晶出的，多退少补。2018-2019年的供暖费1930.2元是邢建国缴纳的，同意退还；第四，邢建国已经将东西都搬走了，烟机灶具不能用了，曹精晶找装修队拆走了，重新更换了新的，小鸭牌热水器还在但是坏了、漏水，曹精晶没有使用过，两个吸顶灯还在，一个好的一个坏的，热水器和两个灯同意邢建国取走。烟机灶具不同意折价，因为已经不能用了；第五，不存在违约金，邢建国违约在先，其将涉案房屋转租。曹精晶向本院提出反诉请求：1、判令邢建国与曹精晶于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除；2、判令邢建国返还曹精晶擅自转租的收益36000元（邢建国以4300元的价格转租，曹精晶以2500元的价格出租，一共是20个月）；3、判令邢建国赔偿曹精晶维修房屋的费用15477元，包括更换烟机灶具费5298元、更换马桶1699元、更换五个纱窗1500元、设施设备维修费6980元（室内墙面顶面墙皮脱落、开关面板不能使用、橱柜破损、洗手池地柜破损、踢脚线腐蚀、室内门一扇无法关闭的维修费及垃圾清运费）；4、判令邢建国退还不符合装修标准的费用16435元；5、判令邢建国赔偿曹精晶更换防盗门费2300元（邢建国不交还钥匙、擅自进入涉案房屋，曹精晶被迫换门）；6、判令邢建国给付曹精晶房屋租金29774.64元（每月租金3740.61元，扣除已付的每月2500元，每月差额1240.61元，计算24个月）。事实和理由：邢建国未经同意擅自将涉案房屋以每月4300元的价格转租给第三方黄某某，获得20个月的转租收益36000元，应当退还给曹精晶。根据合同法的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。邢建国装修使用的主材料与报价单严重不符并提供虚假的报价单，根据装修合同，地砖价格6600元，实际铺的是复合地板；橱柜价格3780元，现状破损严重；室内包垭口和窗套26米，价格2080元，实际只有5米；厨房墙砖、卫生间墙砖规格与合同约定不符；报价单中客厅、次卧、主卧铺地砖人工费实际未产生，以上共计16435元。邢建国提供的采购单虚假，单据金额是2880元。曹精晶收回房屋时房屋存在质量问题，厨房烟机灶具不能正常使用，更换烟机灶具一套花费5298元；卫生间马桶堵塞不能使用，更换马桶一套1699元；室外窗纱破损，更换5扇花费1500元；室内墙面顶面涂料多处脱落、开关面板多处损坏不能使用，曹精晶委托装修队进行维修，花费6980元。2018年8月13日晚，曹精晶收回房屋，邢建国用备用钥匙擅自进入房屋并占据不予交还，曹精晶无奈报警清理，鉴于邢建国配有钥匙不予交还，曹精晶被迫更换防盗门，价格2300元。曹精晶更换防盗门后，邢建国多次采取半夜砸门、用玻璃胶和铜线堵锁眼等恶意行为进行破坏，曹精晶多次报警，无奈之下安装视频监控器。2018年11月3日拍摄到邢建国用铁锤等工具暴力破坏防盗门，曹精晶报警处理，其多次的破坏行为给曹精晶家中的妇女和未成年儿童造成了极大的心理阴影和病痛。邢建国对曹精晶的反诉辩称，第一，同意曹精晶的第一项反诉请求；第二，不同意曹精晶的二至五项诉讼请求。邢建国没有转租房屋，黄某某系邢建国员工，确实在涉案房屋内居住过一段时间，当时双方合同约定涉案房屋由邢建国摆放原材料、办公及居住使用，由于工作及办公需要安排自己的员工黄某某在涉案房屋内居住，且曹精晶方的人曾于2018年4月份回该小区领取新换的智能电表卡，回过涉案房屋，知道这一事实。另外，2018年8月上旬，房管局要查涉案房屋居住使用情况时，曹精晶及案外人曾为了应付房管局检查，进入涉案房屋与黄某某共同居住了几天。第三，对曹精晶主张的维修房屋费用及装修不符合约定要求退回的费用，邢建国均不同意。首先邢建国对涉案房屋进行装修，曹精晶没有支付装修款；其次，曹精晶及案外人曾多次到房屋内查看，均未提出异议，应视为对装修认可；再次，邢建国已经搬离涉案房屋，曹精晶无法证明涉案房屋装修存在质量问题或者该问题由邢建国导致；第四，防盗门费用2300元不同意支付，邢建国方搬走后已经将钥匙归还，没有拒不交还或骚扰曹精晶及家人；第五，租赁合同和装修合同是相互独立的，租赁合同明确约定每月2500元且邢建国一直按照2500元的标准缴纳租金，曹精晶从来没有提出过异议，曹精晶承认即便没有装修，也会以2500元的价格出租给邢建国，之前也明确表示愿意返还2018年8月14日至12月31日的租金，2016年时2500元的价格只是不高于市场价格，并不是低于市场价格，邢建国要求按照租赁合同的约定，以每月2500元的标准计算租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：涉案房屋系经济适用住房。2016年11月30日，曹精晶（出租方、甲方）与邢建国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，达成如下约定：“第一条：甲方出租给乙方的房屋位于北京市朝阳区XXX园XXX号楼X单元XXX室毛坯房。乙方只作为摆放装修主材，居住和现场办公使用。第三条：1、该房屋租赁期限共36个月（不含装修工期1个月），自2017年1月1日起至2020年1月1日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为摆放装修主材和现场办公使用，防盗门装修钥匙乙方在租赁期满后归还甲方。第四条：1、甲方出租给乙方使用36个月，租金共计9万元。乙方每半年支付甲方15000元，乙方提前一个月交付房租。房屋装修由乙方设计施工，费用由乙方自行承担，以后所有家具家电归乙方所有。第五条：1、租赁期间，房屋和土地的产权税，物业费，取暖费用由甲方依法交纳。第七条：2、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的80%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。第八条：5、乙方无权转卖该房屋，不得擅自改动房屋结构，应爱护屋内设施，如有人为原因造成破损，由乙方负责维修完好，否则照价赔偿。”涉案房屋的租金邢建国已经支付至2018年12月31日。邢建国称其从事装修工作，租用涉案房屋用作办公和居住使用，双方协商由邢建国对涉案房屋进行装修，租用三年，每月支付2500元租金，租赁合同到期后曹精晶不用支付装修费。曹精晶称邢建国为其免费装修，将涉案房屋装修成样板间接待客户、参观展示、摆放装修主材，以吸引顾客，做样板间一年至一年半，剩余租期由邢建国夫妇及孩子居住，双方协商好邢建国租赁三年后，曹精晶不用支付装修费。曹精晶称其于2016年11月30日将涉案房屋钥匙交给邢建国，何时装修完工不清楚。邢建国称交付钥匙时间不清楚，2016年12月进入涉案房屋装修，工期45天，在2017年1月中下旬完工，装修包工包料。双方均认可装修由邢建国包工包料。2017年1月26日，曹精晶（发包方、甲方）与北京XX商品装饰工程有限公司（承包方、乙方）签订《北京市家庭居住装饰装修工程施工合同》（以下简称《装修合同》），约定由乙方对涉案房屋进行装修，工程造价为44662元。《装修合同》第十一条约定了付款进度：开工三日前支付55%即24000元；工程进度过半支付40%即18000元；竣工验收合格支付5%即2662元。《装修合同》后附有《北京XX尚品装饰公司报价表》（以下简称《报价表》）、《户型主材代购协议书》（以下简称《协议书》），显示主材30046元、轻工辅料14616元，总计44662元。《协议书》左下角有手写字体载明洗面盆400元、坐便器500元、花洒300元、烟机灶具1000元另付。上述物品不在主材30046元列明的项目中。邢建国提交《销售凭证》，用以证明其购买樱花烟机灶具1000元、小鸭热水器1200元、欧兰奇马桶500元、灯具等物品共计2880元，上述物品不在装修总造价内。曹精晶对《销售凭证》的真实性、关联性、证明目的不认可，认为是假单据，并提交从供应商处拍摄的收据照片两张，用以证明邢建国的收据是后补的。邢建国提交2017年11月22日至2018年12月31日期间的物业费收据一张、2017-2018年度供暖费收据一张、2018-2019年供暖费收据一张，用以证明其代缴了物业费1814.13元、两年供暖费共计3860.4元。曹精晶对上述收据的真实性认可，关联性、证明目的不认可，称2017-2018年度的物业费、供暖费其给了邢建国3500元现金，对此曹精晶未举证。2018年8月13日，曹精晶将涉案房屋收回。邢建国提交《北京市房屋租赁合同》一份，用以证明由于曹精晶提前收回房屋，在双方租赁合同剩余的16.5个月的租期内其在外租房导致的损失33000元。曹精晶对上述租赁合同的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于曹精晶提前收回房屋的原因。邢建国称由于房管局查经济适用住房的出租问题，2018年8月7日，曹精晶告知邢建国房管局正在查，不让出租，通知邢建国搬走，邢建国不同意，双方一直协商，后没有协商成功，2018年8月13日，曹精晶清空了涉案房屋。对此邢建国提交短信记录原件佐证，短信记录显示2018年8月15日邢建国向曹精晶方发送短信，内容为：“大哥，出现现在这个情况，谁也不想，但是我也确实房租装修花了10万左右。我的要求啊，跟谁说了都不过分，退我剩下的房租钱，暖气费钱，装修的钱折旧。我们好说好商量对谁都好啊。您说房管局查，让搬家，我们立马就搬，还不哥们吗？搬完了，钱就不给我们了吗？这说不过去吧。”曹精晶对短信记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可，称房管局确实去调查了，如果房管局不调查也不知道邢建国转租，因为转租才要求邢建国腾退，2018年8月下旬，房管局来核实有无出租，当时租户已经搬走，房管局做了一个整改合格的笔录。曹精晶称由于邢建国未经其同意转租，才提前收回房屋，对此曹精晶提交邢建国与黄某某的《房屋租赁合同》照片、《放行通知单》照片、《查询监控录像申请表》。《房屋租赁合同》照片显示邢建国将涉案房屋以每月4300元的价格出租给黄某某，租赁期限自2017年12月1日至2018年11月30日；《放行通知单》显示2018年8月13日，XXX园物业管理处对黄金水放行；《查询监控录像申请表》显示2018年8月5日黄某某曾前往物业查询监控录像。邢建国对《房屋租赁合同》照片的真实性、关联性、证明目的不认可，称黄某某系邢建国员工及老乡，邢建国让黄某某在涉案房屋内居住、接待客户，没有收取租金；对《放行通知单》的真实性不清楚，但认可不是邢建国本人而是员工在涉案房屋内居住，不知道黄金水是谁；对《查询监控录像申请表》的真实性、关联性、证明目的认可。本院认为，根据双方质证意见，本院对短信记录、《查询监控录像申请表》的真实性予以采信；曹精晶未证明《放行通知单》上黄金水的身份，本院对《放行通知单》的真实性、关联性不予采信；《房屋租赁合同》照片邢建国虽不认可，但其承认黄某某在涉案房屋内居住，亦未提交任何证据对照片的真实性进行反驳，要求曹精晶提交该租赁合同原件的举证要求过高，因此，本院对《房屋租赁合同》的真实性予以采信，认定邢建国将涉案房屋出租给黄某某的事实成立。另外，根据短信记录的内容及曹精晶的陈述可以看出，2018年8月房管局就经济适用住房出租问题确实对涉案房屋进行过检查，不允许出租涉案房屋，2018年8月中下旬房管局作出整改合格笔录。关于曹精晶主张的更换、维修费用。曹精晶称其收回房屋时，由于烟机灶具、马桶不能使用，更换烟机灶具花费5298元、马桶花费1699元；所有纱窗不能使用，更换五个纱窗1500元；室内墙面顶面涂料多处脱落、开关面板多处损坏不能使用，委托装修队进行维修花费6980元；由于邢建国利用备用钥匙擅自进入涉案房屋，更换防盗门花费2300元，更换防盗门后邢建国及家人用玻璃胶堵塞锁眼。对此曹精晶提交《方太产品送货安装单》，显示烟机灶具4998元；《方太服务行为报告单》，显示烟道开孔60元、防火阀70元、台面开孔80元、更换软管90元；京东马桶订单，价格1699元；纱窗收据一张，金额为1500元；手写《装修报价单》一份，内容为：“1、修橱柜、卫生间门200元；2、铲两室一厅顶面腻子40㎡×12=480元；3、刮腻子打磨100㎡×28=2800元；4、顶面刮石膏40㎡×18=720元；5、刷漆100㎡×6=600元；6、打磨修补60㎡×8=480元；7、安插座400元；8、清运垃圾300元；9、材料费1000元，共计6980元。”该《装修报价单》上无任何签章。曹精晶提交2018年8月16日《收据》一张，显示防盗门花费2300元；室内及防盗门损坏照片、监控录像三段，用以证明邢建国暴力破坏曹精晶的财产。邢建国对上述证据的真实性均不认可，认为《装修报价单》没有签字，照片无法证明是涉案房屋内情况，即使有破损，邢建国已经搬走很长时间，不清楚是什么原因导致。防盗门收据无法体现是更换涉案房屋的防盗门，且更换防盗门是曹精晶的自主行为。监控录像无法辨认上面的人是谁。本院认为，邢建国虽不认可《方太产品送货安装单》、《方太服务行为报告单》、京东马桶订单、防盗门收据、照片的真实性，但曹精晶提供了上述证据原件，邢建国未提交任何证据予以反驳，本院对上述证据的真实性予以采信。曹精晶未提交三段监控录像的原件，且监控录像中的人像模糊，无法辨认，邢建国对其真实性不认可，本院对该证据的真实性不予采信。《装修报价单》上没有任何人员、单位的签章，本院对该证据的真实性不予采信。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋虽系经济适用住房，但邢建国、曹精晶签订的《房屋租赁合同》并不存在合同无效的事由，属于合法有效的合同。根据查明的事实，2018年8月13日曹精晶收回涉案房屋，应当认为双方就不再履行租赁合同达成一致意见，现双方要求确认《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除有事实及法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点有二：一是《房屋租赁合同》中的租金标准；二是曹精晶是否构成违约，是否应当承担违约责任。关于争议焦点一，从表面上看，《房屋租赁合同》和《装修合同》是两个独立的法律关系，但两份合同在履行上存在关联，按照《房屋租赁合同》的约定，邢建国在租赁期间内每月应当向曹精晶支付2500元租金，又约定房屋装修由邢建国设计施工，费用由邢建国自行承担，而《装修合同》约定了曹精晶支付装修款的进度及金额。根据双方的庭审陈述，双方均认可如果租赁合同履行完毕，曹精晶无需支付装修款。但目前的情况是，《房屋租赁合同》并未履行完毕，曹精晶装修款支付义务免除的条件已经无法成就。所以，《房屋租赁合同》的租金标准并非合同约定的每月2500元，如果租赁合同履行完毕，装修款亦应摊销到每个月的租金中，实际邢建国承担的租金是每月3740.61元。故本案的租金标准应当是每月3740.61元。关于装修合同纠纷，双方可以另行解决。关于争议焦点二，根据查明的事实，2018年8月房管局确实前往涉案房屋检查出租问题，曹精晶承认2018年中下旬房管局对涉案房屋作出整改合格的笔录，经济适用住房出租虽不影响合同的效力，但对合同的履行存在影响，曹精晶明知经济适用住房不能出租，仍然将涉案房屋出租获取收益，存在较大过错。而邢建国未经曹精晶同意将涉案房屋转租给案外人，根据相关法律规定，曹精晶享有合同解除权。故合同解除双方均有过错，邢建国要求曹精晶承担违约责任没有事实及法律依据，本院不予支持。关于邢建国的本诉请求，邢建国要求曹精晶返还物业费1814.13元、两年供暖费3860.4元，曹精晶同意给付2018-2019年的供暖费1930.2元，本院不持异议，曹精晶称曾给付邢建国3500元现金用以支付2017-2018年度的物业费和供暖费，其未举证，本院不予采信。鉴于租赁合同约定物业费、供暖费由曹精晶承担，本院对邢建国要求曹精晶支付物业费、供暖费的诉讼请求予以支持，对利息不予支持。关于邢建国要求曹精晶返还小鸭热水器一台、客厅及卧室灯具一个，曹精晶同意邢建国自行取走，本院不持异议。关于樱花烟机灶具，考虑到其不在装修造价44662元范围内，系邢建国购买，且合同约定所有家具家电归邢建国所有，烟机灶具目前已被曹精晶自行处理，本院酌定由曹精晶折价400元。关于曹精晶的反诉请求，曹精晶要求邢建国退还擅自转租收益没有法律依据，本院不予支持。关于更换、维修费用，烟机灶具、马桶不在装修总造价的范围内，且邢建国就烟机灶具已经主张折价，曹精晶自行更换烟机灶具、马桶的费用应由其自行承担。关于纱窗，双方均认可在装修合同范围内，应当在装修合同中解决，本院在本案中不予处理。关于曹精晶主张的其他维修费用，仅提交一张手写无签章的《装修报价单》，不足以证明该笔费用实际发生，本院不予支持。关于防盗门更换费用，曹精晶提交的照片、监控视频无法证明邢建国对涉案房屋的门进行了破坏，本院对防盗门更换费用不予支持。关于曹精晶主张的装修不符合合同约定标准的费用16435元，与本案租赁合同非同一法律关系，本院不予处理。关于曹精晶主张的已使用租赁期限的租金差额，根据本院核定的租金标准，邢建国使用了涉案房屋19个月零13天，应当支付租金72692.3元，其实际支付了租金60000元，还应向曹精晶支付租金12692.3元。因此，本院对邢建国要求曹精晶退还2018年8月14日至2018年12月31日租金并支付利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条条第一款、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邢建国与被告（反诉原告）曹精晶于二〇一六年十一月三十日签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年八月十三日解除；二、被告（反诉原告）曹精晶于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）邢建国物业费一千八百一十四元一角三分、供暖费三千八百六十元四角；三、被告（反诉原告）曹精晶于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）邢建国樱花烟机灶具折价款四百元；原告（反诉被告）邢建国于本判决生效之日起七日内自行将位于北京市朝阳区XXX园XXX号楼X单元XXX室房屋内的小鸭热水器一台、客厅及卧室吸顶灯一个取走；四、原告（反诉被告）邢建国于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）曹精晶房屋租金一万二千六百九十二元三角；五、驳回原告（反诉被告）邢建国的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）曹精晶的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2050元，由原告（反诉被告）邢建国负担1025元（已交纳）；由被告（反诉原告）曹精晶负担1025元（邢建国已预交，曹精晶于本判决生效后七日内给付邢建国）。反诉案件受理费1025元，由原告（反诉被告）邢建国负担512元（曹精晶已预交，邢建国于本判决生效后七日内给付曹精晶）；由被告（反诉原告）曹精晶负担513元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  赵雅筠人民陪审员  王艳芬二〇一九年八月六日书 记 员  刘茵茵书 记 员  栾晨焕