昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初3763号原告：青光荣，男，汉族，1968年12月7曰生。原告：袁福东，男，汉族，1964年10月17日生。原告：李腾野，男，汉族，1964年12月28日生。共同委托诉讼代理人：杨志芬、方丽君，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨军，男，汉族，1966年6月13日生。委托诉讼代理人：杨霞、张启兴，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告青光荣、袁福东、李腾野诉被告杨军租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青光荣、袁福东、李腾野及其共同委托诉讼代理人杨志芬、方丽君，被告杨军的委托诉讼代理人杨霞、张启兴到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序并再次公开开庭审理，原告青光荣、袁福东、李腾野的共同委托诉讼代理人杨志芬、方丽君，被告杨军的委托诉讼代理人杨霞、张启兴到庭参加诉讼。本案经报请批准，延长审理期限。本案现已审理终结。原告青光荣、袁福东、李腾野向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原、被告双方签订的《厂房租赁合同》；二、请求依法判令被告按照合同约定支付原告2015年10月1日至2019年9月30日期间应付租金1536674.4元；三、请求依法判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金76833,7元；以上合计：1613508.1元。四、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2013年4月22日签订《厂房租赁合同》，合同约定原告将坐落于云南省昆明市经开区昆明中豪新册产业城X区X栋一楼、二楼，建筑面积为2246.6平方米的厂房租赁给被告进行使用。合同约定自2014年10月1日至2019年9月30曰，每年的租金按照原告与昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司签订的X栋整栋租赁合同共6层楼的平均价每平方米上涨1元计算，并约定被告应按一年一交的约定如期向原告交纳租金，租金的支付时间应提前二个月转账或者以现金方式交予原告。合同履行过程中，被告未按照合同约定按期支付自2015年10月1曰至2019年9月30日的租金，根据双方合同中约定的延期支付租金的责任条款，被告应当向原告支付未付租金以及延期支付的滞纳金。原告多次与被告沟通租金支付情况，被告均拒绝支付，特向贵院起诉。被告杨军答辩称：原告的请求没有事实及法律依据，请求人民法院依法裁定驳回原告的起诉。原、被告均不是本案适格的当事人。2012年11月12日，原告青光荣与昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司签订昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议，合同第六条违约责任里约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单独终止合同，不退回乙方已交租金。物业管理费及保证金中第三条约定了乙方未经甲方书面同意，擅自将厂房全部或部分转租转借给他人使用的。青光荣与杨军签订合同时并没有得到螺蛳湾中豪公司的授权或者是追认。青光荣与杨军签订的合同为效力待定合同。其次，杨军在与三原告签订合同时为云南嘉怡食品公司的法定代表人，其签订合同代表云南嘉怡公司，租赁厂房给嘉怡食品厂作为循环生产基地，杨军的行为是履行职务的行为，与三原告签订合同的实际相对人是云南嘉怡食品有限公司。杨军并不是本案的适格当事人。在2013年4月22日杨军与三原告所签订的厂房租赁合同后，青光荣于2013年7月20日与食品公司签订了厂房租赁合同。自2013年的4月23日至2014年的9月30日的合同租赁场地、租赁面积基本是一致的，唯一的区别是租金。嘉怡公司实际支付给青光荣相应租金、水电费、物业管理费，嘉怡食品有限公司是本案的实际承租人也是合同的相对人。在签订租赁合同以后，嘉怡食品公司从2013年5月13日开始对厂房进行装修。在2015年4月15日，因青光荣一方认为得到中豪螺蛳湾国际商贸城创业公司的书面予以出租房屋的授权，三原告同意与杨军确认情况出具情况说明，确认只有当青光荣一方能够得到中豪公司办理完合法的购房合同以后，青光荣一方才可以调整租金。双方在2015年4月15日确认相关事实以后，青光荣没有遵守协议约定，单方要求调整云南嘉怡食品公司的租金为22元。后双方不能协商发生纠纷，在2015年7月17日青光荣调动60多人，阻断云南嘉怡食品公司的生产经营，当时嘉怡食品公司的工作人员王开甫、也是股东之一，为了避免事情的进一步恶化，向昆明市公安局国家经济开发技术区洛羊派出所报警。民警做了初步的调解，但是调解未果，告知双方向法院提起民事诉讼。报警后的第四天，2015年7月21日，云南嘉怡食品有限公司向三原告发出解除房屋租赁合同的通知，因原告单方面想涨房租，并且经常断水断电，导致嘉怡公司不能正常生产经营。针对嘉怡食品公司的装修损失以及当时断水断电所造成的相关的产品损失，发出解除通知后的第二天，也就是2015年7月22日，嘉怡食品厂开始对厂房内的物品进行了拆除搬运，并支付了相关的费用。为了保持生产的正常运转，2015年7月30日也就是报警后的13天解除合同。2015年7月17日报警当天，嘉怡食品公司与奥斯迪昆明电子商务交易产业园有限公司签订租赁合同，开始着手寻找公司新的生产经营场地，并支付了租金、物业费保证金等相关款项。2015年7月30日，对于新承租的奥斯迪相关的综合楼，嘉怡食品公司与云南康净空气净化工程有限公司签订工程承包合同，对新的厂房进行装修。本案中首先是嘉怡食品有限公司的房租已经交到2015年9月30日，已经完全按照合同履行了自己的义务。本案中并不是杨军违约，而是原告单方违约，在其没有获得螺蛳湾商贸城开发有限公司授权或者书面认可的情况下，与杨军和嘉怡食品有限公司单方签订租赁合同，没有获得合法的房屋所有权的手续，其单方调整房租没有得到嘉怡食品有限公司同意，对嘉怡食品有限公司的生产经营进行断水断电，导致食品公司不能正常经营，嘉怡食品公司才发出了解除合同的通知，双方的合同已经解除，不存在后续支付租金的义务。同时原告的主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据客观真实、本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述。本院依法认定事实如下：青光荣、袁福东、李腾野三人签订合伙协议书，约定三方共同出资，于2012年11月22日以青光荣的名义与昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司签订《昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议》，该协议约定：乙方青光荣承租中豪产业城一起项目X区X幢建筑面积6740.12平方米的标准厂房，租期自2011年10月1日至2019年9月30日止，前三年免收租金，自第四年开始租金每月每平方米12元，第四年全年租金970577元，第五年全年租金1009400元，第六年全年租金1049776元，第七年全年租金1091767元，第八年全年租金1135438元。在承租期，未经甲方书面同意乙方不得擅自全部或部分转租、转借标准厂房。2013年4月22日，青光荣、袁福东、李腾野三人与杨军签订厂房租赁合同，将中豪产业城一期项目X区X幢建筑面积2246.6平方米的标准厂房租赁给杨军，租期自2013年4月23日至2019年9月30日止。租金为每平方米12元/月，月租金为26959.2元，自2013年5月23日至2014年5月22日止的年租金为323510.4元，自2014年5月23日至2014年9月30日止的租金为111206.7元，2014年10月1日至2019年9月30日期间每年的租金按甲方与昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司签订的合同平均价每平方米上涨1元计算。租金一年一缴，付费时间应提前2个月，逾期15天不支付，甲方有权终止合同。后青光荣先后出具收条，收到杨军支付保证金2万元，厂房2013年5月23日至2015年9月30日的租金及物管费。2015年4月15日，青光荣、袁福东、李腾野三人与杨军达成情况说明，约定青光荣、袁福东、李腾野动议购买租赁房产，原双方签订的合同每平米13元租金，在购买后将租金调整至每平方米22元整，杨军同意青光荣、袁福东、李腾野到中豪公司办理完合法购房合同后，按约定将房租调整至每平方米22元，在完成合法购房合同后按22元签订新租房协议，新协议签订前原房屋租赁协议依然有效。2015年7月17日，云南嘉怡食品有限公司股东王开甫向昆明市公安局国家经济技术开发区分局洛羊派出所报警，其与房东青光荣发生租房纠纷，民警调解未果，告知双方可持租房合同向法院提出民事诉讼，双方表示同意。后2015年7月17日云南嘉怡食品有限公司另行与奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司签订租赁合同，并搬迁至奥斯迪电子商务交易产业园。经本院向昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司了解，涉案X1、X2厂房系李腾野以其名义向开发商购买，合计尚欠购厂房款3524401元，经多次催缴、因尾款未清，自认购后尚未办理厂房接房手续，且X1号厂房处于被法院查封状态；在俊发接手中豪产业园以前，厂房的电缆最少三、四年前已经被偷。租赁合同中明确约定不能转租，对于X1、X2厂房为空置状态，自2015年下半年开始停止使用，未进场办公，未产生水电费，物管费未缴纳。本院认为，关于合同主体如何确定。承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。2013年4月22日，青光荣、袁福东、李腾野三人与杨军签订厂房租赁合同，故原被告分别为出租人及承租人，各方主体适格；合同相对人原告一方未请求云南嘉怡食品有限公司承担合同责任，故对于被告要求追加云南嘉怡食品有限公司为第三人的主张本院不予准许。关于原告转租并与被告签订租赁合同的效力如何确定。原告与签订的合同书面明确不得转租，但2015年1月至5月的电费均是以云南嘉怡食品有限公司名义向中豪公司缴纳，故昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司作为出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议,则视为其以沉默的方式追认了转租行为,转租合同有效。对于租赁合同是否解除,结合2015年7月17日云南嘉怡食品有限公司股东王开甫报警的行为及双方关于上调房租的情况说明，被告向本院的举证已达到高度盖然性的证明标准，可印证双方当时已发生争议，并以事实行为确认于2015年7月解除合同。同时，本案诉争租赁房屋权属有争议，原告虽动议购买房屋，但未能与开发商完成厂房的交接手续，且租赁房屋现被司法机关依法查封，故双方后期的租赁合同并未实际履行，且不具备履行的条件。原告于起诉之日主张解除合同本院不予支持。对原告主张被告按照合同约定支付2015年10月1日至2019年9月30日期间应付租金1536674.4元的诉讼请求。双方已以实际行为一致确认解除合同关系，后期并未实际租赁房屋；且在民法总则于2017年10月施行以前，主张租金的诉讼请求应适用一年的特殊诉讼时效。双方合同已明确约定租金一年一缴，付费时间应提前2个月。故2015年8月15日、2016年8月15日及2017年8月15日，原告即已知晓其权利受到侵害。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”故2017年10月之前的租金至原告起诉之日已超过一年的诉讼时效，且期间无诉讼时效的中止、中断事由。故被告关于诉讼时效的抗辩本院予以部分采纳。综上，原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告青光荣、袁福东、李腾野的诉讼请求。案件受理费19321元，由原告青光荣、袁福东、李腾野承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  李 解人民陪审员  缪贵荣人民陪审员  蒋学坤二〇一九年八月二十日书 记 员  姚 娟