北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初45706号原告（反诉被告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街X号西环广场6层。法定代表人：袁嘉骅，董事长。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京福蹄餐饮管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A－2860室。法定代表人：李功福，董事长。委托诉讼代理人：余贵宾，男，1974年12月23日出生，汉族，北京福蹄餐饮管理有限公司职员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：朱金元，北京观道律师事务所律师。原告北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称经营公司）与被告北京福蹄餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告经营公司的委托诉讼代理人郝伟、被告餐饮公司的委托诉讼代理人余贵宾、朱金元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经营公司向本院提出诉讼请求：1.判令餐饮公司立即办理营业执照、食品经营许可证注销或注册地址变更手续；2.判令餐饮公司按照每天每平方米267.27元的标准向经营公司支付违约金，至办理完毕营业执照、食品经营许可证注销或注册地址变更手续之日止（从2018年1月31日起算，暂计至2018年9月1日，暂计为771381.31元）；3.判令餐饮公司支付经营公司向第三方支付的损害赔偿金521432.36元。诉讼过程中，经营公司变更第3项诉讼请求金额为542339.84元。经营公司增加诉讼请求：餐饮公司向经营公司支付2018年1月1日至2018年1月10日的房屋占用费36215.09元。事实和理由：2016年7月14日，经营公司与餐饮公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定由餐饮公司承租经营公司位于北京市西城区西直门外大街X号西环广场6层“凯德MALL·西直门”B1层XX号的房屋，用以经营“小蹄大作－小吃、外卖、果汁吧、面包店”，该房屋租用面积为13.55平方米，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。同时，合同第21.12条约定，餐饮公司应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向经营公司支付相当于每平方米267.27元的违约金。合同签订后，餐饮公司以涉案房屋为地址办理了合法经营所需的营业执照、食品经营许可证等证照。租赁期届满后，餐饮公司将房屋交还给经营公司。经营公司与上海荟潮餐饮管理有限公司（以下简称上海荟潮）签订了《房屋租赁合同》，合同约定由上海荟潮承租上述房屋，租赁期为2018年1月16日至2020年1月15日，用以经营“幸世－小吃、外卖、果汁吧、面包店”。但餐饮公司一直未依照合同约定办理以涉案房屋为注册地址的营业执照、食品经营许可证注销或变更手续，经营公司多次催办，但餐饮公司一直拒绝办理。经营公司将房屋交付给上海荟潮后，因上海荟潮与餐饮公司经营范围相同，且同一经营地点只能注册唯一的营业执照和食品经营许可证，而该地点又登记在餐饮公司名下，上海荟潮一直无法取得上述证照，在承租房屋长达八个月仍无法开始经营，上海荟潮据此要求经营公司赔偿其损失521432.36元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。餐饮公司还应赔偿因其违约给经营公司造成的损失，即经营公司需向上海荟潮支付的损害赔偿金521432.36元。餐饮公司辩称，不同意经营公司的第1项诉讼请求，至今我们的租赁保证金及POS机保证金还有装修押金，经营公司都没有退还，营业执照、食品营业许可证注销及地址变更我们在2019年1月办理完毕；第2项诉讼请求，与事实严重不符，经营公司诉称的小吃注册地址在2018年1月4日就已经办理了注册，不存在经营公司诉求的违约金事项，经营公司的违约金标准过高；第3项诉讼请求，经营公司没有证据赔偿过第三方。不同意经营公司增加的房屋占用费36215.09元的诉讼请求，我们完全按照合同约定拆除，是因为经营公司的原因，保安不让我们动才造成延后了几天，经营公司提交的证明没有提交让我们支付这10天的费用，所以我们才同意支付1万元拆除费。餐饮公司向本院提出反诉请求：1.请求判令经营公司退还租赁保证金114594.73元；2.请求判令经营公司退还POS机保证金1200元；3.请求判令经营公司退还装修押金28875.05元；4.请求判令经营公司为餐饮公司开具2016年5月至2017年3月的租金、水电费668669.83元的增值税普通发票。诉讼过程中，餐饮公司将第2项反诉请求金额变更为1404元；餐饮公司将第3项反诉请求金额减少至18875.05元；餐饮公司撤回第4项请求判令经营公司为餐饮公司开具2016年5月至2017年3月的租金、水电费668669.83元的增值税普通发票的反诉请求。事实和理由：2015年12月24日，餐饮公司与经营公司就北京市西城区西直门外大街X号西环广场6层被称为“凯德MALL·西直门”B1层XX的商铺签订《房屋租赁协议》。协议签订当日，餐饮公司通过银行付款121327.80元，包括租赁保证金90690.15元、一个月租金27791.05元、物业费1084元、POS机租金400元、POS机押金1200元、合同起草费162.60元，以上费用在合同第二十一条中进行了确认。2015年12月3日，餐饮公司根据合同21.20款交纳装修保证金28875.05元。2016年7月14日，双方续签了《房屋租赁合同》，根据该合同，餐饮公司于2016年7月31日又支付了续租保证金23904.58元。经营中，餐饮公司要求经营公司退还装修保证金，经营公司一直未办理，且经营公司一直未开具2016年5月至2017年3月的租金、水电费发票。双方于2017年12月31日解除租赁合同后，经营公司未退还POS机保证金和租赁保证金。经营公司针对餐饮公司的反诉，答辩称，一、餐饮公司提出的保证金数额有误，根据双方合同约定，餐饮公司缴纳的各项保证金，合同约定是在办理完营业执照及食品经营许可证注销以后才可以走流程退还，但餐饮公司的营业执照及食品经营许可证一直未注销，且从未提供给我司注销的文件，所以一直未能退还保证金。根据经营公司账目核查，餐饮公司目前留存在经营公司处的租赁保证金为110153.37元，根据合同第21.5条约定，租赁期满后餐饮公司逾期交还房屋的，应按照每日每平方米267.27元支付房屋占用费。餐饮公司应于2017年12月31日将房交付给我方，但实际逾期了10天才交付，应扣除逾期占用费36215.09元，另外扣除了3979.6元电费，还剩余69958.68元。装修保证金是双方履行上一期合同缴纳的，与本合同无关，本合同项下未缴纳装修保证金。另外，餐饮公司在撤场时未按照合同约定恢复原状，应当扣除拆除费10000元。餐饮公司缴纳POS机保证金1404元，公用保证金1219.5元，应当抵扣47.50元水费和1172元电费。二、餐饮公司已经领取了大部分发票，剩余部分发票早已开具，但餐饮公司始终未来领取，根据经营公司查询，餐饮公司已经领取了发票共计593234.78元，另外还剩余部分发票，经营公司在2017年至2018年已经开具，共计186038.69元，但餐饮公司始终未来领取。需要说明的是，经营公司从未拒绝餐饮公司领取发票，经营公司已经开好的发票，留存在经营公司处没有任何意义。餐饮公司始终怠于取回发票，却在本案诉讼中以此为由提出诉讼请求，显然有失诚信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月24日，经营公司（甲方）与餐饮公司（乙方）就位于北京市西城区西直门外大街X号西环广场6层被称为“凯德MALL·西直门”B1层XX号房屋（以下简称涉案房屋）的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定：经营公司将涉案房屋出租给餐饮公司用于经营，租用面积为13.55平方米，收银方式为甲方POS机，租赁期2年，自2016年1月1日至2017年12月31日，合同签订前乙方需向甲方支付房屋租赁保证金90690.15元，POS机保证金为1200元，装修押金为28875.05元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。经营公司于上述合同签订前一日，收到餐饮公司转账支付的121327.80元中包括房屋租赁保证金、POS机保证金、装修押金。餐饮公司收到涉案房屋从事经营、支付租金，并以涉案房屋注册分公司，名为北京福蹄餐饮管理有限公司西直门店（以下简称西直门店），登记的经营场所地址为北京市西城区西直门外大街X号－1层－101第XX。上述合同租赁期间，经营公司（甲方）与餐饮公司（乙方）于2016年7月14日就涉案房屋租赁事宜重新签订《房屋租赁合同》，该合同内容有：第一部分通用条款。第一条出租房屋的基本情况。第二条房屋的交付。第三条合同价款，3.1乙方应向甲方支付：3.1.1合同价款包括租金、物业管理费及本合同约定的其他费用。第四条租赁保证金、物业管理费及其他费用。4.1.2租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证余扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。4.3能源费用，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天燃气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和／或使用的费用（本款各项费用合称“能源费用”）均应由乙方承担。第五条收银系统。第六条房屋的修缮和装修。第七条双方的权利和义务。7.2.7乙方应在该房屋开业日前取得在该房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照、资质证明及许可证等，且应适时更新此等批准、资质证明、营业执照及许可证。第八条保险。第九条转租、转让和交换。第十条乙方的违约责任。第十一条甲方的违约责任。第十二条合同的变更和解除。第十三条房屋的交还。13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称不可移动的物品）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第十四条权利的放弃，在乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。第十五条通知。第十六条合同的效力及承诺。第十七条适用法律与争议解决方式。第十八条其他。第二部分专用条款。第十九条出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市西城区西直门外大街X号西环广场6层被称为“凯德MALL·西直门”Bl层XX号房屋。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为13.55平方米。19.5本合同的收银方式为：甲方POS机。第二十条租赁期限和装修期。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起1年的时间，即2017年1月1日至2017年12月31日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起0天的装修期。第二十一条租金、物业管理费及其他费用。21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5.00%。21.1.1保底租金：21.1.2提成租金。21.5乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米267.27元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。21.8若收银方式为租用甲方POS机的，保证金为1404元/台。21.12乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米267.27元的违约金。21.13乙方应于交付日或之前向甲方和/或上海荟潮支付公共事业保证金1219.50元。第二十二条联系方式。经营公司收到餐饮公司支付的截至2017年12月31日以前的全部租金。2017年12月31日，经营公司收回涉案房屋。2018年4月18日，经营公司致函餐饮公司，要求餐饮公司在2018年4月25日前办理完毕与涉案房屋有关的营业执照、食品经营许可证注销、变更手续。餐饮公司称“邮件收到了，没看”。2019年1月2日，北京市西城区食品药品监督管理局就企业名称：西直门店、地址：北京市西城区西直门外大街X号－1层－101第XX申请食品经营许可证注销作出编号：（京西）[2019]SPJYZX-1号行政许可决定。2019年2月1日，餐饮公司将西直门店的经营场所迁址北京市西城区西直门外大街XX。经营公司就其诉讼请求“3.判令餐饮公司支付经营公司向第三方支付的损害赔偿金542339.84元”解释为：“由于餐饮公司没有按照合同约定及时注销营业执照和食品经营许可证，应当承担违约责任并赔偿经营公司支付第三方的款项。”经营公司出示的证据为经营公司与上海荟潮2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》、上海荟潮的函、2018年11月30日经营公司与上海荟潮签订的《解除“租赁合同”协议书》，其中，《房屋租赁合同》为出租方经营公司（甲方）与承租方上海荟潮（乙方），该合同第二部分专用条款的内容为：“第十九条出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市西城区西直门外大街X号西环广场6层被称为“凯德MALL·西直门”Bl层XX1号（以下简称XX1房屋）。第二十条租赁期限和装修期。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年的时间，即2018年1月16日至2020年1月15日。”《解除“租赁合同”协议书》为出租人经营公司（甲方）与承租方上海荟潮（乙方），该合同内容为：“鉴于甲乙双方已于2017年11月27日签订了关于B1层XX1号房屋的房屋租赁合同，因该房屋上一家承租人餐饮公司在租赁期满后为依照其与甲方租赁合同约定办理以该房屋为注册地址的营业执照、食品经营许可证注销或变更手续，导致相关政府部门拒绝乙方以该房屋作为经营地址办理食品经营许可证的申请，致使乙方进而无法开展经营活动，双方所签房屋租赁合同已无法履行，为避免双方损失进一步扩大，经甲、乙双方协商，决定解除本房屋租赁合同。”餐饮公司对上述《房屋租赁合同》、《解除“租赁合同”协议书》的质证意见是“我们租赁地址是XX，不是同一个位置”。对此，经营公司解释为“与上海荟潮签订的XX1就是涉案商铺，只是编号的变更，合同后面的平面图标注的是同一个商铺”。餐饮公司对经营公司的该项陈述不认可，并出示工商登记注册信息佐证。该工商登记注册信息显示：名称北京幸世餐饮管理有限公司，住所北京市西城区西直门外大街X号－1层西区商业B1层XX1。经营公司对工商登记信息的真实性没有异议，称“XX1只能办理工商营业执照，不能办理食品经营许可证，就是因为被告以前的食品经营许可证没有注销，食药监局不给办。北京幸世餐饮管理有限公司就是我方提交证据7、8、9涉及的上海荟潮想经营幸世品牌，办理了营业执照，无法办理食品经营许可证。”经营公司就其增加的诉讼请求“餐饮公司向经营公司支付2018年1月1日至2018年1月10日的房屋占用费36215.09元”解释为：“被告没有按照合同约定时间2017年12月31日向原告交还房屋，而是在2018年1月10日交还，应当支付10天的房屋占用费。被告离场时没有按照合同约定拆除装修恢复毛坯状态，2018年1月9日被告出具证明离场时不拆除用一万元抵扣，次日双方办理了涉案房屋的交接（提交《证明》），扣除1万元后剩余装修押金18875.05元同意退还。”经营公司出示的证据为2018年1月9日餐饮公司出具的《证明》，该《证明》内容为：餐饮公司在凯德茂b1－23号商铺撤场拆除事项由凯德茂物业处理，费用壹万元从押金扣除，时间3天内完成，（注：场内排烟系统需要完整拆除）。餐饮公司对《证明》的真实性不持异议，称“我们完全按照合同约定拆除，是因为原告的原因，保安不让我们动才造成延后了几天，当时原告让我们交《证明》，说交了《证明》就不让我们支付这10天的费用，所以我们才同意支付1万元拆除费。”诉讼中，经营公司、餐饮公司确认：经营公司收到餐饮公司支付的142251.92元，包括租赁保证金110153.37元、POS机保证金1404元、公共事业保证金1219.50元、装修保证金28875.05元、POP展架保证金600元。就上述款项的退还，经营公司主张从收到的142251.92元中扣除电费3979.60元、代拆除费1万元、水费47.50元、公共电费1172元，扣除逾期房屋占用费36215.09元（2018年1月1日至2018年1月10日），剩余90837.73元，同意退还餐饮公司。餐饮公司同意经营公司从收到的142251.92元中扣除电费3979.60元、代拆除费1万元、水费47.50元、公共电费1172元，不同意经营公司扣除房屋占用费36215.09元，要求经营公司退还127052.82元。自2018年1月31日至2019年2月1日，共计367天，按照合同约定的标准计算的违约金数额为1329093.62元。本院认为，经营公司与餐饮公司就涉案房屋租赁事宜签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。经营公司与餐饮公司于合同约定的租赁期间届满后，未再续订租赁合同，故双方租赁关系到期终止，且经营公司于租赁期间届满当日收回了涉案房屋。餐饮公司应按照合同约定的期限，最迟于2018年1月30日将在涉案房屋经营期间注册的西直门店办妥注销或变更手续。经营公司要求餐饮公司办理营业执照、食品经营许可证注销或注册地址变更手续的诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持，鉴于餐饮公司于本案审理期间完成了食品经营许可证注销、西直门店经营场所地址的变更，故经营公司的此项诉讼请求，已无须本院判决处理。餐饮公司于2019年2月1日将西直门店注册的经营场所迁出涉案房屋，构成违约，应按照合同约定的违约责任承担方式，向经营公司承担相应的违约责任。经营公司要求餐饮公司偿付违约金的主张，存在合同及法律依据，本院予以支持。虽然当事人在合同中，就餐饮公司迁出证照预留了合理期间，餐饮公司仍逾期履行一年有余，对经营公司再次出租涉案房屋造成一定影响，但按照合同约定标准计算130余万元的违约金过高，对餐饮公司减少违约金的申请，本院准许，并以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定30万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。经营公司就要求赔偿因餐饮公司没有如约将以涉案房屋注册的营业执照、食品经营许可证注销或变更，致使经营公司与案外人解除房屋租赁合同的损失出示的证据上所显示的租赁房屋即XX1房屋与涉案房屋不一致，餐饮公司出示的证据显示经营公司与案外人所签房屋租赁合同约定的租赁房屋办理了营业执照登记，故对经营公司就XX1房屋即涉案房屋只是编号变更的解释，本院不予采信。经营公司就损失出示的证据，与本案没有关联，对经营公司要求餐饮公司支付经营公司向第三方支付的损害赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，餐饮公司在交还涉案房屋时，对添置的与房屋不可分离的物品负有拆除义务，经餐饮公司向经营公司出具的证明能够判断，餐饮公司未自行拆除且存在延期拆除，其将拆除工作折价委托物业公司完成，不表明免除了逾期拆除责任，经营公司向餐饮公司主张房屋占用费，存在依据，对经营公司要求餐饮公司给付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。餐饮公司要求经营公司退还租赁保证金、POS机押金、装修押金的反诉主张，存在合同依据，本院予以支持，鉴于当事人就上述款项的金额及折抵部分无争议的款项已经达成一致，本院予以确认，对经营公司要求在该款项中扣除房屋占用费的主张，本院不予采纳，经营公司退还餐饮公司上述款项的金额应为127052.82元，对餐饮公司超出以上金额的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京福蹄餐饮管理有限公司偿付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司违约金三十万元；二、本判决生效之日起五日内，北京福蹄餐饮管理有限公司给付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司自二○一八年一月一日至二○一八年一月十日期间的房屋占用费三万六千二百一十五元九分；三、本判决生效之日起五日内，北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司返还北京福蹄餐饮管理有限公司十二万七千零五十二元八角二分；四、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京福蹄餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司、北京福蹄餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千四百七十五元，由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担五千三百零三元（已交纳）；由北京福蹄餐饮管理有限公司负担三千一百七十二元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千四百九十九元，由北京福蹄餐饮管理有限公司负担七十八元（已交纳）；由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担一千四百二十一元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一九年八月二日书记员 苏晓明