广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1505号上诉人（原审原告）：古思项，男，1968年2月12日出生，汉族，住广东省五华县。上诉人（原审原告）：古纯香，女，1972年7月28日出生，汉族，住广东省五华县。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李国栋，男，1961年10月10日出生，汉族，住广东省四会市东城区。委托诉讼代理人：廖国华、何文基，均系广东兴会律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何毓芸，女，汉族，1962年5月5日出生，住所地广东省肇庆市大旺综合经济开发区。委托诉讼代理人：李国栋，系何毓芸丈夫。原审第三人：肇庆高新区合利房地产信息咨询服务中心，住所地广东省肇庆市大旺区实业发展公司一号楼102商铺。经营者：刘付金华。委托诉讼代理人：宋惠英，女，1968年1月28日出生，汉族，系肇庆高新区合利房地产信息咨询服务中心工职员。上诉人古思项、古纯香因与上诉人李国栋、何毓芸、原审第三人肇庆高新区合利房地产信息咨询服务中心（以下简称合利房产中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院(2019)粤1203民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人古思项、古纯香及其委托诉讼代理人黄秀清、上诉人李国栋及其委托诉讼代理人廖国华、何文基、上诉人何毓芸、合利房产中心委托诉讼代理人宋惠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古思项、古纯香上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持古思项、古纯香的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由李国栋、何毓芸承担。事实和理由：一、一审法院以案涉房屋已过户至李国栋、何毓芸名下为由，认为古思项、古纯香在本案中主张解除合同没有法律依据，是认定事实和适用法律错误。双方之间是债务纠纷，依法应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定了合同解除的条件，本案古思项、古纯香请求解除合同只要符合《中华人民共和国合同法》相关条件就可以解除合同，解除合同后则有回复原状及返还的问题，与不动产物权经依法登记发生效力是两码事，更不存在物权优先的问题。《房地产买卖合约》属非继续性合同，依法有溯及力，可以适应恢复原状的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。案涉房屋的实际成交价为113万元，李国栋、何毓芸至今仅支付房款35万元，《房地产买卖合约》、《欠条》中约定的第二笔首期款27万元及按揭款51万元合计78万元至今未付，及案涉房屋房款的70%尚未支付给古思项、古纯香，已构成根本违约，古思项、古纯香的合同目的已无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条约定的解除合同条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，李国栋、何毓芸因合同而取得的不动产权利及利益在合同解除后应当返还并恢复原状。因恢复原状产生的转移登记，房屋所有权只能登记在古思项、古纯香的名下，不属于交易性质的转移登记，权利人无需履行契税缴纳义务。假设不动产登记管理部门认为应缴纳契税，因恢复原状的转移登记是由李国栋、何毓芸违约引起的，相关的契税等过户费用应全部由李国栋、何毓芸承担。二、一审判决未认定李国栋、何毓芸构成违约，属遗漏查明案件的关键事实，是故意偏袒李国栋、何毓芸。三方真实意思表示的案涉房屋成交价一直是113万元，李国栋、何毓芸对此也无提成异议，只是以没有钱为由一直拖延拒绝支付房款，直到案涉房屋过户至李国栋、何毓芸名下后，李国栋、何毓芸才露出贪婪的真面目，妄想以《广东省房地产买卖合同》约定的85万元代替《房地产买卖合约》约定的113万元。涉案房屋过户后，李国栋、何毓芸没有按照《房地产买卖合约》第十八条补充协议第2.3条的约定支付第二笔首期款27万元，也没有按照《欠条》的约定分期支付第二笔首期款27万元，更没有按照《房地产买卖合约》第十八条补充协议第2.4条的约定向银行申请按揭贷款，李国栋、何毓芸的行为已经构成根本违约，一审法院遗漏本案关键事实。三、一审法院没有对古思项、古纯香的诉讼请求进行行使释明权，属于程序不合法。如果一审法院认为本案已不具备解除合同的基础，应向古思项、古纯香释明，一审法院没有释明，审判员只是在庭审中表示“我们认为《广东省房地产买卖合同》是有效的，原告是否需要变更诉讼请求？”古思项、古纯香主张《广东省房地产买卖合同》是无效合同，《房地产买卖合约》才是实际履行并有效的，如果法院认为案涉房屋已经过户导致《房地产买卖合约》不具备解除合同的基础，应向古思项、古纯香释明，在此情况下古思项、古纯香将考虑变更诉讼请求。四、一审判决一方面认定《房地产买卖合约》是有效合同，一方面认为《广东省房地产买卖合同》仅是交易价格无效，是认定事实错误。双方签订了阴阳合同，同一个房屋买卖的交易只能有一份合同是有效的，不能一份合同有效，另一份合同的部分条款也一样有效，因为两份合同城成交价相差28万元，里面涉及的违约条款、付款方式等主要内容也不一样且相互矛盾。五、李国栋、何毓芸没有按照《房地产买卖合约》、《欠条》的约定支付第二笔首期款，也没有按照《房地产买卖合约》的约定向银行申请办理按揭贷款，已构成根本违约，应按照《房地产买卖合约》第四条、第六条、第八条的约定承担违约责任，即李国栋、何毓芸无权要求古思项、古纯香或介绍方返还已经收取的全部款项（包括定金12万元及第一笔首期款23万元）外，还需按上述成交价的百分之六的金额支付违约金给古思项、古纯香，并赔偿古思项、古纯香向第三人支付的佣金5万元及本案中支出的律师费。综上，为维护古思项、古纯香的合法权益，请二审法院依法改判，公平公正地对本案作出判决。李国栋、何毓芸辩称，以李国栋、何毓芸民事上诉状的内容作为答辩。合利房产中心述称，同意古思项、古纯香的上诉主张和事实理由。李国栋、何毓芸上诉请求：1.撤销一审判决，请求二审法院依法提审或发回重审或依法改正补正案件的认定事实和依法判决；2.应当认定2018年5月30日签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效并继续履行，责令古思项、古纯香交出案涉房屋的房屋归李国栋、何毓芸所有，责令古思项、古纯香、合利房产中心交出强占涉案房屋（李国栋、何毓芸名下）不动产权证书原件归还李国栋、何毓芸所有；3.判令解除被四会市人民法院查封的李国栋、何毓芸名下的案涉房屋和李国栋、何毓芸的银行账户；4.本案一审和二审的诉讼费用均由古思项、古纯香承担。事实和理由：一审判决存在事实认定错误，有证不认和违反法定程序的规定，适用法律不当等问题，具体如下：1.本案的审理判决的案件由来没有完整地客观地叙述书写，致使案件审理的合法性受到怀疑，同时也没有反映本案审理的真实的全过程。2.对案件审理的诉讼参加人，没有依法依规认真审核，致使本案的案外人宋惠英，既是第三人的委托代理人，又是本案的证人，违反法定程序。3.遗漏了本案的案件事实。四会市人民法院对本案进行了查封涉案房屋和李国栋、何毓芸的银行账户的事实，以及古思项、古纯香及第三人非法扣押强占李国栋、何毓芸名下的涉案房屋的不动产权证书原件的事实，均没有叙述确认，判决书中亦没有做出任何处理的意见。对肇庆市中级人民法院作出的指定管辖审理的事实也没有陈述，亦未作出回应和确定。4.对27万元的立据的时间与签订《广东省房地产买卖合同》的时间顺序上的事实认定错误。2018年5月30日房屋买卖双方四人在确定房屋价款为85万元后，四人签订了《广东省房地产买卖合同》；同时古思项、古纯香因对李国栋除在公积基金管理部门最高23万元贷款外，其余公积金账户的存款27万元，要半年后才能领取，而且不能直接转到古思项、古纯香的账户上的实际情况，要求何毓芸先写下欠据27万元作为最后给付51万元房款中提前付款列为第二期付款，并于案外人宋惠英签字担保（如李国栋的公积金账户存款27万元，李国栋领取后不付给古思项、古纯香时的证据）。然后，双方四人到大旺税务机关进行了双方纳税，并提交了《广东省房地产买卖合同》一份和双方当事人的身份证复印件签字确认作为备案。同月31日，在肇庆高新技术产业开发区地方税务局，李国栋、何毓芸依法缴纳了“契税”计人民币17000元，同时李国栋、何毓芸代古思项、古纯香依法缴纳了“个人所得税”计人民币12750元。此后，双方向肇庆高新技术产业开发区不动产登记中心申请了涉案房屋的产权过户手续，并于2018年7月3日出具了粤（2018）肇庆大旺不动产权第0005057号和第0005058号《不动产权证书》（原件）。同月5日，古思项、古纯香第三人员工黄子亮代为领证，但至今未交给李国栋、何毓芸所有。尔后，李国栋、何毓芸多次向古思项、古纯香第三人要求把李国栋、何毓芸的涉案房屋《不动产权证书》（原件）交给李国栋、何毓芸，以便向公积金管理部门申请贷款和领取公积金存款，用来交付尚未付清的涉案房屋（85万元）中的余款。但是，都遭到了古思项、古纯香的种种刁难，古思项、古纯香之间恶意串通和反悔，并无理提出要按已经废除的2018年4月18日签订的《房地产买卖合约》来付清全部款项，企图谋取非法的不合法的经济利益。5.认定实际履行合同上错误。房地产买卖，其实际履行合同的重要标志，就是买卖双方必须依法照章纳税和保证房屋买卖交易价款的实际数额是双方共同确认的价款，不得隐瞒事实，不得骗税和漏税，因此，李国栋、何毓芸和古思项、古纯香以85万元最终双方确定房价款依法完税的。故本案的实际履行的合同是《广东省房地产买卖合同》，其合同是合法有效，而不是鼎湖区人民法院认定其为无效合同。《广东省房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，古思项、古纯香、合利房产中心当庭亦承认不存在偷税漏税的问题。然而，古思项、古纯香、合利房产中心在场签订的《房地产买卖合约》已被取代而失效，是无效合约合同。6.致使房屋的款项未实际交付清楚，主要是在涉案房屋不动产证过户到李国栋、何毓芸名下后，古思项、古纯香和合利房产中心与案外人宋惠英恶意串通卡住李国栋、何毓芸的涉案房屋不动产权证书（原件），不让李国栋、何毓芸依法贷款和依法提起公积金，同时房屋至今仍未交给李国栋、何毓芸使用和所有，其古思项、古纯香与案外人均企图谋取不合法的、非份的、非法的经济利益。李国栋、何毓芸与案外人宋惠英无冤无仇，要说李国栋、何毓芸对她只有恩，案外人与古思项、古纯香恶意串通，令人费解。李国栋、何毓芸多次在经济上帮助宋惠英，于2018年5月22日借给宋惠英25000元，后又于2018年5月28日借给宋惠英现金8000元，共33000元（有借条作为证据）。后来李国栋、何毓芸还给了宋惠英1500元现金和没有用过的康力顺势舒享蕊磁片一盒（20粒，价值2500元），对这个钱李国栋、何毓芸没有要宋惠英写欠据，表示宋惠英有钱就可以还，没有钱就不要还了。然而，造成本案诉讼至法院产生的后果，应当于古思项、古纯香之间共同承担所有法律责任，包括古思项、古纯香利用案外人宋惠英的所谓的电话录音资料来侮辱诽谤李国栋、何毓芸作人品质的行为，均应由古思项、古纯香共同承担。李国栋、何毓芸保留追究其全部的刑事和民事责任的权利。此外，案外人宋惠英向李国栋、何毓芸所借的现金33000元必须予以归还。古思项、古纯香辩称，以古思项、古纯香的民事上诉状的内容作为答辩。合利房产中心述称，案涉房屋实际交易价格是1130000元，根本不存在850000元的交易。宋惠英因病向何毓芸借款33000元，本次房屋买卖交易，宋惠英向何毓芸收的中介服务费是33900元，何毓芸同意将33000元作为中介服务费。古思项、古纯香向一审法院起诉请求判令：1.确认古思项、古纯香与李国栋、何毓芸于2018年5月30日签订的《广东省房地产买卖合同》无效；2.确认古思项、古纯香与李国栋、何毓芸于2018年4月18日签订的《房地产买卖合约》已解除；3.古思项、古纯香无需向李国栋、何毓芸返还定金120000元；4.古思项、古纯香无需向李国栋、何毓芸返还第一笔首期购房款230000元；5.李国栋、何毓芸向古思项、古纯香支付违约金67800元；6.判令李国栋、何毓芸向古思项、古纯香支付佣金补偿费50000元；7.判令李国栋、何毓芸将房屋返还给古思项、古纯香，无条件协助古思项、古纯香将房屋产权恢复登记至古思项、古纯香名下，由此产生的过户费用全部由李国栋、何毓芸承担；以上金额合计467800元；8.判令由李国栋、何毓芸承担本案诉讼费、保全费等所有诉讼费用；9.判令李国栋、何毓芸向古思项、古纯香支付因本案房屋买卖合同纠纷产生的律师费45000元。一审法院认定事实：古思项、古纯香为夫妻关系；李国栋、何毓芸为夫妻关系。2018年4月18日，通过第三人合利房产中心介绍，古思项、古纯香（甲方）与何毓芸（乙方）签订了《房地产买卖合约》，合约约定：由乙方购买甲方所有的位于肇庆高新区天成路2号水岸花城A区D3栋804房的房屋一套[不动产权证书：粤（2017）肇庆大旺不动产权第0008772、0008773号]，物业建筑面积125.03平方米，毛坯，物业成交价为1130000元，房产交易所产生的一切费用由乙方交纳。补充协议：甲、乙双方同意，于2018年4月18日，乙方向甲方支付购房定金120000元；乙方向银行申请预约提前还款，办理提前还款当天，乙方向甲方支付第一笔首期购房款230000元用于办理该房产提前还款；同时甲、乙方约定时间（以介绍方通知的时间为准）向银行办理乙方的银行贷款申请手续；待乙方的银行贷款申请获批之后，甲乙双方约定时间办理房产过户手续（1、房地产交易中心签署过户合同；2、地税局纳税；3、不动产登记中心换证），办理房产过户手续当天，乙方向甲方支付第二笔首期购房款270000元；最后一期购房款510000元由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方，具体以银行放贷为准。合同签订当日，古思项、古纯香收取何毓芸购房定金120000元，古思项、古纯香于当日向银行申请预约提前还款。2018年4月24日，古思项、古纯香收取何毓芸购房第一笔首期款230000元。2018年5月30日，古思项与何毓芸订立《欠条》载明：何毓芸欠肇庆高新区天成路2号水岸花城A区D3栋804房业主古思项第二期首期房款270000元，立此欠条。何毓芸须在2018年6月15日前支付古思项70000元，剩余尾款200000元须在2018年7月15日前一次性给古思项。本欠条一式三份，欠款人、担保人、业主各保留一份。上述欠条由欠款人何毓芸、业方古思项签名确认，作为该房买卖的中介经手人宋惠英也在担保人一栏签名。同日，古思项、古纯香与李国栋、何毓芸签订了《广东省房地产买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方所有的位于肇庆高新区天成路2号水岸花城A区D3栋804房的房屋一套[不动产权证书：粤（2017）肇庆大旺不动产权第0008772、0008773号]，物业建筑面积125.03平方米，双方议定房地产交易总金额为850000元。乙方于2018年5月30日前支付第一期房款340000元，最后一期付款510000元，在办理好转让手续并核发新的不动产权证书时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵。本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到大旺房地产交易中心、不动产登记中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的不动产权证书交付给乙方。双方同意于2018年9月15日由甲方将该房地产交付乙方使用。2018年7月3日，肇庆市国土资源局出具不动产权证书，证号为：粤（2018）肇庆大旺不动产权第0005057、0005058号。之后，古思项、古纯香与李国栋、何毓芸因上述两份合同是履行哪份合同的问题意见分歧，古思项、古纯香认为应按双方签订的《房地产买卖合约》约定履行，李国栋、何毓芸则认为应按双方签订的《广东省房地产买卖合同》约定履行，双方协商解决无果而成讼。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。古思项、古纯香向李国栋、何毓芸出售肇庆高新区天成路2号水岸花城A区D3栋804房的房屋一套，分别签订两份房屋转让合同，其中2018年4月18日《房地产买卖合约》签订后，古思项、古纯香按合约的约定向中介公司即本案第三人支付了介绍服务费50000元，何毓芸也按合约的约定向古思项、古纯香支付了购房定金120000元，首期的第一笔购房款230000元，并且对首期第二笔购房款到期未能支付而立下《欠条》承诺支付给古思项、古纯香，虽然李国栋没有在该合同和欠条上签名，但古思项、古纯香已将转让的房屋过户到李国栋、何毓芸名下，古思项、古纯香与李国栋、何毓芸的交易行为已经反映出双方实际履行了该合约，因此，《房地产买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，是有效合同。另一份《广东省房地产买卖合同》，古思项、古纯香与李国栋、何毓芸的交易行为与该合同的约定内容不符合，不是双方当事人的真实意思表示，而且该合同约定的交易价格低于《房地产买卖合约》约定的交易价格达280000元，交易结果损害了国家税收利益和社会公共利益，其交易价格条款约定无效。由于双方履行《房地产买卖合约》，已将转让的房屋办理了过户，产权已经确权到李国栋、何毓芸名下，房地产权已经完成确权，古思项、古纯香再主张解除合同是没法律依据的，该院不予采纳，但古思项、古纯香可以根据《房地产买卖合约》要求李国栋、何毓芸继续履行合同的后续付款等合同义务。又因转让的房屋已经过户到李国栋、何毓芸名下，古思项、古纯香主张《广东省房地产买卖合同》无效，要求李国栋、何毓芸回转产权也没有法律依据，该院不予支持。该院对古思项、古纯香主张确认解除《房地产买卖合约》，以及确认《广东省房地产买卖合同》无效的请求，不予支持，而古思项、古纯香主张无需向李国栋、何毓芸返还定金120000元；无需向李国栋、何毓芸返还第一笔首期购房款230000元；李国栋、何毓芸向古思项、古纯香支付违约金67800元；李国栋、何毓芸向古思项、古纯香支付佣金补偿费50000元；李国栋、何毓芸将房屋返还给古思项、古纯香，无条件协助古思项、古纯香将房屋产权恢复登记至古思项、古纯香名下，由此产生的过户费用全部由李国栋、何毓芸承担的诉讼请求是基于《房地产买卖合约》合法解除，以及《广东省房地产买卖合同》无效而产生的权利，故对古思项、古纯香上述请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条本案受理费4621.5元，财产保全费5100元，由古思项、古纯香承担9721.5元，由李国栋、何毓芸承担财产保全费100元。本院二审期间，李国栋、何毓芸提供如下新证据：借条复印件一份，拟证明其上诉状中提及的上诉理由及证明合利房产中心的委托代理人宋惠英作出的陈述是不真实的。经本院组织双方当事人证据交换及质证，古思项、古纯香对上述证据的三性不予确认，认为没有原件，与本案无关。第三人合利房产中心对该证据的真实性予以确认，对证明内容不确认，认为借据里面的借款是与中介服务费一起计算相互关联的。一审法院查明事实基本正确，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2018年5月30日，古思项、古纯香与李国栋、何毓芸在肇庆市大旺房地产交易中心签订一份《广东省房地产买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方所有的位于肇庆高新区天成路2号水岸花城A区D3栋804房的房屋一套[不动产权证书：粤（2017）肇庆大旺不动产权第0008772、0008773号]，物业建筑面积125.03平方米，双方议定房地产交易总金额为850000元。乙方于2018年5月30日前支付第一期房款340000元，最后一期付款510000元，在办理好转让手续并核发新的不动产权证书时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵。本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到大旺房地产交易中心、不动产登记中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的不动产权证书交付给乙方。双方同意于2018年9月15日由甲方将该房地产交付乙方使用。古思项、古纯香与李国栋、何毓芸在该协议上签名，肇庆市大旺房地产交易中心加盖业务审批专用章。古思项、古纯香与李国栋、何毓芸向房产交易中心提交上述合同办理了案涉房屋的过户手续。2018年10月29日，古思项、古纯香以李国栋、何毓芸为被告向四会市人民法院提起本案诉讼，2018年10月30日四会市人民法院受理后，经古思项、古纯香申请，于同日作出（2018）粤1284执保226号《执行裁定书》，裁定查封案涉房屋及冻结李国栋、何毓芸银行账户内存款117800元。经四会市人民法院提请，因李国栋为四会市人民法院法官，本院指定本案由肇庆市鼎湖区人民法院审理。一审诉讼中，经李国栋、何毓芸申请，肇庆市鼎湖区人民法院作出（2019）粤1203民初285号民事裁定书，裁定第三人合利房产中心代收何毓芸的不动产权证书[粤（2018）肇庆大旺不动产区第0005057号]，李国栋的不动产权证书[粤（2018）肇庆大旺不动产区第0005058号]原件交该院依法保全。合利房产中心未能将案涉房产证原件交肇庆市鼎湖区人民法院。二审法庭调查中，经本院向合利房产中心委托诉讼代理人宋惠英了解案涉房产证的相关情况，宋惠英称案涉房屋的不动产权证是其儿子领取后交给宋惠英，房产证领回当天，宋惠英告知何毓芸房产证已经领回，申请贷款要评估。其后，宋惠英通知何毓芸办理贷款手续，其中公积金部门的工作人员已经去房屋拍照，就等李国栋、何毓芸去办理手续。因为银行办理房产贷款一定要第三方在场把房产证交给银行才可以办理，宋惠英作为本案第三人，不能将案涉房产证交给没有支付完房款的一方，李国栋、何毓芸还没有交足房款，其没有资格取证。本院询问宋惠英是否收到鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初285号裁定书，宋惠英称，“有收到，有法院工作人员电话给我，我问了古思项、古纯香，他们要求一定要李国栋、何毓芸付清房款才能将产权证交给法院，不然责任由我来负，我负不起这责任。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉两份房屋转让合同的效力；2.案涉房屋的真实交易价格；3.案涉合同是否应当解除；4.一审法院作出的诉讼保全及证据保全裁定是否适当。关于案涉两份房屋转让合同的效力问题。根据已经查明的事实，2018年4月18日，古思项、古纯香与何毓芸签订的《房地产买卖合约》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。上述合约签订当日，何毓芸根据合约的约定向古思项、古纯香支付购房定金120000元，并在卖方向银行申请预约提前还款之后，于2018年4月24日向古思项、古纯香支付购房第一笔首期款230000元。为办理房屋过户手续，2018年5月30日，古思项、古纯香与何毓芸、李国栋在房地产交易中心签订一份《广东省房地产买卖合同》，约定案涉房产交易总金额850000元。双方向房产交易中心提交该份合同办理了案涉房屋的过户手续，同日，何毓芸向古思项出具《欠条》载明何毓芸尚欠案涉房屋业主古思项第二期首期房款270000元。从上述两份房屋买卖合同的签订过程及实际履行情况看，买卖双方均按照2018年4月18日古思项、古纯香与何毓芸签订的《房地产买卖合约》的约定支付购房款及申请提前还款、申请办理房产过户手续，因此，从二手房交易习惯及双方的履行情况看，2018年4月18日古思项、古纯香与何毓芸签订的《房地产买卖合约》是买卖双方实际履行的合同，古思项、古纯香与何毓芸、李国栋为了案涉房产过户，向房产交易中心递交的《广东省房地产买卖合同》中，将案涉房屋的交易价格降至850000元，属于明显虚构价格以降低相应税费的行为，其行为损害国家税收利益和社会公共利益，一审法院认定其交易价格条款约定无效，理据充分，本院予以维持。古思项、古纯香上诉主张《广东省房地产买卖合同》的整份合同无效，理据不足，本院不予采纳。李国栋、何毓芸上诉主张《广东省房地产买卖合同》已经替代《房地产买卖合约》，与事实不符，本院不予采纳。关于案涉房屋买卖的真实交易价格的问题。根据双方签订《房地产买卖合约》的约定，案涉房屋交易价格为1130000元。在签订该合约后，何毓芸已经按照合约约定支付定金120000元及第一笔首期款230000元，并在办理房屋过户手续当天签署《欠条》，确认尚欠第二期首期款270000元，何毓芸的付款行为与《房地产买卖合约》的付款约定在履行顺序和时间上均相符，表明为达成买卖案涉房屋的交易，双方实际履行的是《房地产买卖合约》，如前所述，双方签订的《广东省房地产买卖合同》为办理房屋过户手续向房管部门递交的格式合同，双方约定的850000元交易价格条款属于无效条款，因此，案涉房屋买卖的真实交易价格应为1130000元。李国栋、何毓芸上诉主张案涉房屋买卖的交易价格为850000元，理据不足，本院不予采纳。关于《房地产买卖合约》是否应当解除的问题。因合同双方已经按照《房地产买卖合约》支付相应购房款及办理了过户手续，案涉房屋已经登记在买方李国栋、何毓芸名下，待双方争议的案涉房屋买卖的真实交易价格确定后，古思项、古纯香可以依据《房地产买卖合约》要求李国栋、何毓芸继续履行合同的后续付款等合同义务。为了维护交易行为的稳定进行，在案涉房屋已经办理了过户手续及《房地产买卖合约》尚可以继续履行的情况下，一审法院对古思项、古纯香主张解除合同的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。古思项、古纯香上诉主张解除《房地产买卖合约》，理据不足，本院不予采纳。至于古思项、古纯香主张的无需返还定金及已收购房款、违约金及支付佣金补偿费及协助将案涉房产恢复登记及承担过户费等诉讼主张，均是基于案涉房屋买卖合同解除后才产生的请求权，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。关于一审法院作出的诉讼保全及证据保全裁定是否适当的问题。根据已经查明的事实，2018年10月29日古思项、古纯香以李国栋、何毓芸为被告向四会市人民法院提起本案诉讼，四会市人民法院受理后，经古思项、古纯香申请，于同日作出（2018）粤1284执保226号《执行裁定书》，裁定对案涉房屋及李国栋、何毓芸的银行账户予以查封，四会市人民法院上述诉讼财产保全行为，符合法律规定，本院予以确认。在本案审理尚未终结前，李国栋、何毓芸上诉主张解除上述查封，于法无据，本院不予支持。李国栋、何毓芸可在本判决发生法律效力后，另行申请。另，鼎湖区人民法院在诉讼中根据李国栋、何毓芸的申请，裁定对案涉房屋的产权证原件予以证据保全，因案涉房产已经过户到李国栋、何毓芸的名下，案涉房屋的产权证不属于本案的关键证据，即使灭失李国栋、何毓芸也可以申请补办，因此，一审法院对上述房产证予以证据保全欠妥，应予以纠正。对于案涉房产证是否应当归还给李国栋、何毓芸的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，李国栋、何毓芸在本案一审中未对此提出相应的反诉请求，其在二审中提出，第三人明确表示，在李国栋、何毓芸尚未足额支付购房款的情形下，不同意将案涉房产证原件交给李国栋、何毓芸，因二审中三方当事人不同意协商解决该问题，本院对此不予审查处理。李国栋、何毓芸可另循法律途径解决。二审诉讼中，李国栋、何毓芸向本院申请肇庆市大旺区房产交易中心、肇庆高新技术产业开发区不动产登记中心、国家税务总局肇庆高新技术产业开发区税务局出庭作证，因其申请出庭的相关行政机关与本案争议的事实不具有关联性，故对其申请本院不予准许。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，古思项、古纯香及李国栋、何毓芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18486元，由上诉人古思项、古纯香负担9243元，上诉人李国栋、何毓芸负担9243元。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 任喜跃审判员 梁达明二〇一九年八月二十六日法官助理肖荣健书记员陆贤妍