广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4625号原告：中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心，住所地广州市白云区嘉福街2号。法定代表人：廖全明。委托诉讼代理人：刘钊，广东百思威律师事务所律师委托诉讼代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。被告：李月桃，女，1940年10月7日出生，汉族，户籍地住址广州市，委托诉讼代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。原告中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心与被告李月桃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘钊、罗斌，被告的委托诉讼代理人刘泽丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出下列诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告在判决生效后15日内将承租的位于广东煤炭地质局XXX号房（自编号）交还给原告；3.被告从2018年10月起按照每月396.86元的标准向原告支付房屋使用费至房屋交还之日止；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年至2008年，为解决职工居住问题，中国煤炭地质总局广东煤炭地质局（以下简称煤炭地质局）建造了一批砖混结构的平房，但未办理规划报建手续。原告是煤炭地质局开办，负责嘉禾基地大院物业的统一管理。2010年3月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租作居住用途使用。2013年5月20日，市三旧改造办公室批复同意将涉案地块交由市土地开发中心先行储备并实施改造。2015年8月7日，市土地管理委员会会议批准将前述历史用地利用“三旧”改造政策予以改造。2017年11月23日，市土地开发中心与煤炭地质局签订《国有土地使用权收储补偿协议》，约定煤炭地质局将土地交由政府收储，获得补偿。后煤炭地质局发布拆迁安置方案，原告多次发函要求被告腾退涉案房屋。99户平房租户中，68户已经将房屋交还原告，但包括被告在内的31户拒绝配合。原告认为，涉案房屋未经规划报建，签订的租赁合同属于无效合同，被告应将涉案房屋交还原告予以拆除。从实际履行上，涉案地块纳入旧改范围，原被告之间的租赁合同事实上也无法履行。请求法院判如所请。被告李月桃辩称：一、本案不属于法院管辖范围，请法院驳回原告的诉讼请求。被告是原告职工遗孀，被告的配偶在原告工作多年，未曾享受房改房福利，涉案房屋是原告根据《复建平房租住及管理办法》分配给被告使用，双方就该房屋引发的纠纷属于单位内部房屋使用权纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发［1992］38号文）第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”的相关规定，原告的诉求不属于人民法院民事诉讼受理的范围，对原告的起诉应予以驳回。二、本案实际的“三旧”改造有关文件，是政府对原告自行改造申请的答复，本质上非政府依法征收征用的行政行为，对被告不发生行政强制力，与本案没有关系，不能作为支持原告的依据。三、涉案的房租未缴纳责任在原告，不在于被告，被告曾主动通过现金或银行划扣方式向原告交纳，但原告拒绝收取或停止划扣。经审理查明：原告为煤炭地质局成立的机关事务管理中心，具有事业单位法人资格。涉案标的物为广东煤炭地质局XXX号房屋（以下简称涉案房屋），该房位于广州市白云区XXX、广东省煤炭地质局北侧地块，该地块原作为广东省煤炭地质局的宿舍、仓库使用，于1995年5月30日取得《土地使用权属证明书》，但证明有效期至1998年5月31日止。2007年至2008年，煤炭地质局为解决职工所住的危旧房问题，在上述地块复建了包含涉案房屋的一批平房,并出台《复建平房租住及管理办法》，规定复建平房分配给符合条件的职工租住，并与住户签订租房合同，收取房屋租金（按每平方米1.8元/月收取），申请者预交15000元（二房一厅）或10000元（单间）的房租用于偿还复建平房投入的资金。其中第三条对于申请的对象规定为：没有参加过单位福利分房、集资房的已婚职工以及仍居住在危旧平房的职工遗孀；第十四条规定：职工调出本单位以及开除、除名、死亡等原因解除劳动关系的，机关事务管理中心依据本规定收回其租住的房屋，终止租住合同。被告的配偶刘其林生前为煤炭地质局员工，于2010年2月25日报死亡。刘其林于2007年12月4日向原告预缴了15000元的租金。2010年3月15日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：0014），约定甲方将涉案房屋出租给乙方作居住用途使用，建筑面积57.60㎡，2008年1月1日至2010年2月28日期间的月租金为72.58元，2010年3月1日至2022年3月1日期间的月租金为277.63元，乙方已向甲方交纳217.73元的租房保证金（按三个月月租金计算）；甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还乙方；如乙方欠甲方租金，保证金抵扣租金，抵扣后有余额的，余额退还乙方；保证金抵扣乙方欠甲方租金不足部分款项，甲方应向乙方追缴；等等。被告居住在涉案房屋至今。诉讼中，原告称被告在签《房屋租赁合同》时已支付了租房保证金，并同意抵扣尚欠的房屋占用使用费。2017年6月15日，原告向被告发出《关于清欠嘉禾大院复建平房出租房屋租金及调整租金的通知》，载明被告已预交的15000元租金于2014年2月全部冲减完，并告知从2017年7月1日起调整租金为每平方米6.89元/月。后原告通过发出关于变更嘉禾大院复建平房住户住房的预通知、关于组织验收嘉禾大院建设期临时过渡安置房的通知、限期搬迁通知以及委托律师事务所发律师函等方式要求被告腾空搬迁至过渡期安置房中。被告至今未搬离，原告诉至本院。诉讼中，双方均确认被告已缴纳了截至2018年9月的租金。根据被告提交的《收款收据》显示，被告从2017年7月开始按照每月396.86元（即每平方米6.89元/月）的标准缴纳租金至2018年9月。另查明，该房屋所处地块经向广州市规划和自然资源局白云区分局查询，并未发现有建筑物的《建设工程规划许可证》。2009年6月8日，煤炭地质局印发《离退休职工住房补贴实施办法》，针对1999年1月1日至2009年12月31日符合住房补贴条件的离退休职工（含期间死亡）发放住房补贴。被告于2010年3月25日获得87500元的住房补贴。2013年5月，市三旧改造办公室批复同意将涉案地块交由市土地开发中心先行储备并实施改造。2015年8月7日，市土地管理委员会会议审议通过《广东省煤炭地质局基地大院地块储备开发方案》，将涉案土地纳入政府储备用地，其中广东省煤炭地质局办公用房需求通过自主改造方式解决，其余用地按照“公开出让、收益支持”方式收储。2017年11月，市土地开发中心与广东省煤炭地质局签订《国有土地使用权收储补偿协议》。以上事实，有土地使用权属证明书、房屋租赁合同、单位工程竣工验收证明、复建平房租住及管理办法、关于广东煤炭地质局嘉禾基地大院旧厂房改造项目的批复、广州市土地管理委员会会议纪要、国有土地使用权收储补偿协议、关于变更嘉禾大院复建平房住户住房的预通知、关于组织验收嘉禾大院建设期临时过渡安置房的通知、律师函、限期搬迁通知、邮单、离退休职工住房补贴实施办法、住房补贴发放登记表、收款收据、户籍档案查询摘抄记录、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案房屋并未取得《建设工程规划许可证》，因此，原告与被告签订的租赁合同无效。根据合同无效处理原则，被告在原告多次要求返还房屋的情况下继续占有使用缺乏依据，故原告主张被告返还涉案房屋，本院予以支持。被告并非煤炭地质局的员工，其提出本案属于单位内部房屋使用权纠纷，不属于人民法院民事诉讼受理范围的意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于占有使用费。因租赁合同无效，原告主张的租金应为占用使用费。双方均确认被告已缴纳了截至2018年9月的租金，根据被告提交的《收款收据》显示，被告从2017年7月开始按照每月396.86元的标准缴纳租金至2018年9月，故对于2018年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费应按照396.86元/月的标准支付。原告确认签订《房屋租赁合同》时被告已向原告交纳217.73元的租房保证金，并同意在欠缴租金中抵扣，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心与被告李月桃于2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：0014）无效；二、被告李月桃于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市白云区广东煤炭地质局XXX号房屋返还给原告中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心；三、被告李月桃于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心支付按每月396.86元的标准从2018年10月1日起计算至实际返还房屋之日止的占有使用费（被告李月桃已交纳217.73元的租房保证金抵扣该占有使用费）；四、驳回原告中国煤炭地质总局广东煤炭地质局机关事务管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李月桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  许 伟人民陪审员  冯爱芬人民陪审员  严伟琦二〇一九年八月十二日书 记 员  陈月明