贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3333号上诉人（原审被告）：杨胜利，男，汉族，1969年6月29日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审被告）：黄明康，男，汉族，1960年2月2日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审被告）：严孝平，男，汉族，1966年7月16日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：朱国艳，女，汉族，1977年4月14日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：罗玉红，系朱国艳之夫。委托诉讼代理人：姚剑飞，贵州舸林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗玉红，男，汉族，1969年12月13日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：姚剑飞，贵州舸林律师事务所律师。上诉人黄明康、杨胜利、严孝平因与被上诉人朱国艳、罗玉红房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄明康、杨胜利、严孝平上诉请求：1.依法撤销（2019)黔0303民初103号民事判决。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误，因而得出错误结论。1.本案争议的房屋坐落于山盆镇，山盆镇原属遵义县管辖，后划归汇川区管辖。由于地方管辖权变更，导致地方政府部门管辖权不明，对上诉人不能及时办理不动产权证书存在明显影响。上诉人为办理不动产权证书，多次奔波往返于现播州区不动产权中心及汇川区不动产权中心，但其均以该不动产不属于本单位管辖范畴为由拒绝办理，进而导致上诉人找不到正确的机构办理产权变更。2.上诉人一直积极配合被上诉人办理不动产权证，并非被上诉人诉称的不配合办理。上诉人聘请资料员来负责办理不动产权证，并在该资料员经手办理相关行政审批手续及不动产权变更后，及时向上诉人汇报相关办理情况。一审法院对上诉人积极配合办理不动产权证书的事实未予认定不当。上诉人主观上具有积极办理产权变更的意愿，客观上具有积极办理房屋产权变更的行为，因地方管辖权变更，导致地方政府有关部门权属不明而不能办理产权，该事由不应当被认定为上诉人违约的事由。二、违约金数额过高，违约金不应当超过实际损失的百分之三十，一审判决认定每月支付7000元明显过高。朱国艳、罗玉红辩称，山盆镇由原遵义县划归汇川区管辖是在2016年6月，上诉人将房屋交付被上诉人的时间系2015年2月，这表明上诉人并未将办证纳入其工作日程。即使由于行政管辖发生变化客观给办证造成一些不便，按照行政法的相关规定，上诉人也应将办证的有关资料及时交到汇川区相关部门办理。如果相关部门推诿搪塞，上诉人可以通过提起行政诉讼主张自己的权利。上诉人作为涉案房屋所在地块的实际开发者，在该项目未取得立项、建设规划等行政许可的情况下与被上诉人签订《还房协议》，并将被上诉人的房屋拆除，导致房屋建成后无法办理房屋产权登记，上诉人理应承担相应法律责任。因上诉人未履行调解书中的办证义务，被上诉人向法院申请强制执行，在执行过程中，双方再次达成执行和解协议，双方在执行和解协议中对于逾期办证违约金7000元的约定本身带有惩罚性，该协议系双方真实意思表示，合法有效。涉案商铺因无产权证，一直不能进行交易，给答辩人造成了巨大损失。朱国艳、罗玉红向一审法院起诉请求：判令杨胜利、黄明康、严孝平按执行和解协议之约定，为朱国艳、罗玉红办理房产证，按执行和解协议赔偿损失给朱国艳、罗玉红（从2017年6月30日到2018年10月30日，为期16个月，每月7000元，合计112000元）；二、杨胜利、黄明康、严孝平承担本案诉讼费；三、履行该协议赔偿款一直到房产证件办理完毕为止。一审法院认定事实：黄明康、严孝平、杨胜利为拆除原遵义县山盆派出所老办公楼（以下简称老办公楼），利用该楼房所在土地进行房地产开发，于2010年6月2日与罗玉红、朱国艳（对老办公楼的部分房屋享有权利）签订《还房协议》，约定新房建成后，杨胜利、黄明康、严孝平从新建成楼房中向朱国艳、罗玉红偿还两间面积总计不少于63.196平方米的门面和两套面积总计不少于220平方米的住房，在2010年1月31日前交付房屋，并于房屋交付后1年内将还房产权办理到朱国艳、罗玉红名下。后朱国艳、罗玉红与杨胜利、黄明康、严孝平因还房问题发生争议，朱国艳、罗玉红遂向原遵义县人民法院提起诉讼，双方于2015年1月28日达成调解协议，约定：一、由杨胜利、严孝平、黄明康于2015年2月5日前将位于遵义县××龙社区中大街（××派出所××）××商住楼××街××、××号门面房（延伸至4号门面房内隔墙，形成完整门面房）及三楼第3、6号住房交付给罗玉红、朱国艳。双方互不补偿对方房屋面积差价。二、由杨胜利、严孝平、黄明康于2016年1月30日前将上述房屋产权办理到罗玉红、朱国艳名下，并将房屋产权证书交付给罗玉红、朱国艳。三、在杨胜利、严孝平、黄明康交付房屋产权证书的同时，由罗玉红、朱国艳向杨胜利、严孝平、黄明康支付现金7万元。四、罗玉红、朱国艳自愿放弃其余诉讼请求。遵义县人民法院依据调解协议作出（2015)遵县法民初字第272号民事调解书，对该协议内容进行了确认。因杨胜利、黄明康、严孝平未履行上述民事调解书确定的义务，朱国艳、罗玉红申请一审法院强制执行，执行过程中，双方于2016年12月7日达成执行和解协议，约定：一、由被执行人杨胜利、黄明康、严孝平于2017年6月30日前将（2015)遵县法民初字第272号民事调解书第一项所确定的房产的产权证书交给申请人罗玉红、朱国艳。二、若三个被执行人未能按第一项履行，则从到期日起，每月赔偿申请人罗玉红、朱国艳7000元至履行完毕。审理中，双方当事人均认可，案涉房屋因建设前未办理土地使用权、建设规划等行政审批，现行政机关不予办理房屋产权登记。一审法院认为，朱国艳、罗玉红与杨胜利、黄明康、严孝平在履行《还房协议》发生纠纷而进行的诉讼中达成了调解协议，明确了杨胜利、黄明康、严孝平权利义务内容，人民法院对双方协议内容进行了确认。此后，双方在人民法院强制执行过程中自愿和解，对双方权利义务进行了变更约定，该执行和解协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。杨胜利、黄明康、严孝平未能如期履行执行和解协议确定的义务，朱国艳、罗玉红据此提起诉讼，符合《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书,也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。”的规定。但是，进行房屋的产权登记，须进行产权登记的房屋在土地使用、规划建设、设计施工等诸多方面符合行政法律法规的相关要求。在本案中，根据双方当事人的陈述，案涉房屋不能办理产权登记的原因，是该房屋由于在建设前未进行有关土地使用、建设规划等行政审批，故办理该房屋的产权登记，在当下属于杨胜利、黄明康、严孝平在法律上不能履行的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对朱国艳、罗玉红要求杨胜利、黄明康、严孝平办理和交付房屋产权证的主张，原审法院不予支持。作为案涉房屋的实际开发者，杨胜利、黄明康、严孝平在没有获得土地使用、建设规划等行政审批的情况下，盲目开工建设，导致办理案涉房屋产权登记的前提不具备,且至今未能消除该过失带来的影响，是导致案涉房屋不能办理产权登记的根本原因、直接原因。杨胜利、黄明康、严孝平关于自己已尽到义务，是客观原因导致不能办理房屋产权登记的答辩意见不成立。朱国艳、罗玉红与杨胜利、黄明康、严孝平在执行和解协议第二项中明确约定，若杨胜利、黄明康、严孝平未能在2017年6月30日前向朱国艳、罗玉红交付案涉房屋房产证，则从到期日起每月赔偿朱国艳、罗玉红人民币7000元，直至履行完毕。现案涉房屋未能办理产权登记，该约定中杨胜利、黄明康、严孝平承担违约责任的条件已成就，朱国艳、罗玉红要求杨胜利、黄明康、严孝平承担违约责任符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条的规定，判决：一、杨胜利、黄明康、严孝平于本判决生效之日起十日内向罗玉红、朱国艳支付迟延办理（2015)遵县法民初字272号民事调解书第一项所确定的房屋产权登记的违约金,该违约金按每月人民币7000元计算，支付期间自2017年6月31日起至上述房屋办理产权登记之日止。二、驳回罗玉红、朱国艳的其他诉讼请求。本案案件受理费1270元（已减半收取），由朱国艳、罗玉红负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审中，杨胜利、黄明康、严孝平主张其已经办理案涉房屋土地使用权、建设规划等行政审批，并非一审判决认定的未办理。本院查明的其余事实与一审无异。本院认为，生效调解书明确的杨胜利、黄明康、严孝平将案涉房产产权办理到罗玉红、朱国艳名下，并交付房屋产权证书的时间系2016年1月30日前，但杨胜利、黄明康、严孝平逾期未能履行。在朱国艳、罗玉红向法院申请强制执行过程中，双方达成执行和解协议，将杨胜利、黄明康、严孝平向罗玉红、朱国艳交付案涉房产产权证书的时间延长至2017年6月30日前，同时明确了若杨胜利、黄明康、严孝平逾期未能履行，则从到期日起每月赔偿朱国艳、罗玉红人民币7000元，直至履行完毕。该执行和解协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。杨胜利、黄明康、严孝平至今未能履行将案涉房产产权办理到罗玉红、朱国艳名下并向其交付涉案房产产权证书的义务，其行为构成违约，朱国艳、罗玉红有权要求杨胜利、黄明康、严孝平按照执行和解协议承担违约责任。一审法院判决杨胜利、黄明康、严孝平按照每月7000元的标准向朱国艳、罗玉红支付迟延办理房屋产权登记的违约金符合双方协议约定，但因一审法院认定违约金的起算时间2017年6月31日并不存在，故根据双方执行和解协议约定，本院认定违约金的起算时间为2017年7月1日。杨胜利、黄明康、严孝平上诉主张违约金标准过高，但未提供证据证明。且从双方签订执行和解协议所约定违约金的目的来看，双方对违约金的约定除了具有补偿性外，亦具有惩罚性质，故本院对该上诉主张不予支持。杨胜利、黄明康、严孝平主张其未能办理案涉房屋产权登记，系因地方管辖权变更导致地方政府部门管辖权不明，政府相关部门相互推诿搪塞所致，但未提供证据证明，对该上诉主张，本院不予支持。综上所述，杨胜利、黄明康、严孝平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初103号民事判决第二项；二、变更贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初103号民事判决第一项为“杨胜利、黄明康、严孝平于本判决生效之日起十日内向罗玉红、朱国艳支付迟延办理（2015)遵县法民初字272号民事调解书第一项所确定的房屋产权登记的违约金,该违约金按每月人民币7000元计算，支付期间自2017年7月1日起至上述房屋办理产权登记之日止”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1270元（已减半收取），由朱国艳、罗玉红负担。二审案件受理费2540元，由黄明康、杨胜利、严孝平负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年八月五日书记员  田 林