广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初3493号原告大悦城控股集团股份有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室，统一社会信用代码914403001922471899。法定代表人周政。委托代理人吴乐佳，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人翁木子，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被告北讯电信（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号1A栋201室，统一社会信用代码91440300305958949A。法定代表人陈岩。委托代理人郑志明，广东方根律师事务所律师。委托代理人林伟文，广东方根律师事务所实习律师。第三人中国银行股份有限公司深圳宝安支行，住所地深圳市宝安区新安街道宝兴路西侧万骏经贸大厦1栋一楼101、102、103、104、105、106、107、108、109，统一社会信用代码91440300G34780603E。负责人覃斌。委托代理人刘军华，广东邦罡律师事务所律师。委托代理人陈登肖，广东邦罡律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人吴乐佳和翁木子、被告委托代理人郑志明和林伟文、第三人委托代理人刘军华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告与原告于2015年5月30日签订《中粮创智厂区物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），被告承租了原告中粮创智厂区共计十八套租赁物业，租赁期限自合同签订之日起计15年，租金总价款为人民币57,441,834元，其中人民币30,000,000元租金由被告向第三人申请贷款支付。后于2015年10月23日，被告与第三人就租金贷款事宜签署《流动资金借款合同》（以下简称《借款合同》），约定第三人向被告提供总计人民币30,000,000元租金贷款。在上述合同履行过程中，第三人于2018年9月26日向被告发送《贷款提前到期通知书》，宣布《借款合同》项下贷款到期，被告应当于收到通知之日起立即向第三人偿还全部贷款本息。第三人于2018年9月26日向原告发送《协助函》称，被告未按《借款合同》的相关约定对第三人履行支付和清偿的义务，已构成对《借款合同》的根本违约，故通知原告解除或终止原告与被告签订的《租赁合同》。根据《租赁合同》10.5条约定，被告以银行贷款方式支付租金的，因被告逾期偿还银行贷款本息，导致贷款银行解除贷款合同的，本合同自行终止，本合同根据本条终止后，被告已租赁期间的租金原告不予退还，被告还应承担租金总价款30%的赔偿责任，赔偿金不足以补偿原告实际损失（包括但不限于税费、再次出租产生的租金差价损失等）的，被告应当补偿其差额部分，原告可以直接从被告已经支付的租金总价款中代扣上述赔偿金及实际损失。根据《租赁合同》第10.4条约定，无论何种原因导致合同解除或提前终止，被告应当在合同解除或提前终止之日起三日内按照本合同约定状态交还该物业。根据《租赁合同》12.3条约定，被告未按照本合同第10.4条约定的期限交还物业的，每逾期一日，则应当按照该物业日租金标准（日租金标准=月租金总额/30日）的2倍支付房屋的占有使用费，租赁物业交还前产生的水电费以及物业管理费等由被告承担。根据上述被告违约事实以及《租赁合同》约定，原告于2018年10月23日向被告发送《合同解除通知函》，告知被告《租赁合同》已于2018年9月26日自行终止，被告已租赁期间的租金不予退还，并且被告应当支付《租赁合同》总价30%共计17,232,550.2元的违约金，被告在与原告结清全部费用后（包括但不限占用费、管理费、水电费等）于3日内搬离原告物业。后原告再次向被告发送《限期搬离通知书》要求被告限期搬离，被告于2018年11月30日签收了《限期搬离通知书》，后被告并未采取搬离措施，仍然占用租赁物业。综上所述，被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益。原告诉求：一、确认原告与被告之间的《中粮创智厂区物业租赁合同》于2018年9月26日解除；二、判令被告按《中粮创智厂区物业租赁合同》约定腾清租赁物业；三、判令被告向原告支付违约金17,232,550.2元；四、判令被告支付自《中粮创智厂区物业租赁合同》解除之日起至被告腾清返还租赁物业之日止的占有使用费4,638,070.24元（自2018年9月30日暂计至2019年1月31日，共计124天，实计至被告归还物业完成为止）；五、由被告承担原告因本案支出的律师费用；六、判令由被告承担本案诉讼费、保全费用。诉讼中，原告增加诉求请求：七、被告自行拆除其于涉案房屋内自行添置的一切装修、附属设备及设施；八、依法判令被告向原告支付恢复原状费用计人民币2025115元整（按总建筑面积4050.23平方米，以500元每平方米的标准计算）。被告答辩称，一、基本事实：2015年5月30日，北讯公司与中粮公司共签订18份《中粮创智厂区物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），承租中粮公司开发的中粮商务公园第1栋第4、5、6三个整层共18个单元的办公楼，总面积4050.23平方米，租赁期限15年（自2015年9月30日至2030年9月30日），租金总价款人民币57441834元。同日，双方签订《物业租赁合同补充协议》，对于北讯公司的权利与义务做了补充约定，即《租赁合同》约定的15年期限届满后至2057年6月28日期间，中粮公司将租赁物业的占有、使用和收益的权益无偿赠与北讯公司。自2015年3月20日至5月20日期间，北讯公司分五笔共向中粮公司预付了“租金”人民币27441834元（即买楼定金、购置办公楼预付款、购楼预付款）。2015年10月23日，北讯公司与中银宝安支行签订《流动资金借款合同》（以下简称《借款合同》），向中银宝安支行借款人民币3000万元支付给中粮公司，付清全部“租金”。中粮公司于2015年9月30日向北讯公司交付租赁物业。至此，北讯公司与中粮公司双方对于《租赁合同》的义务均已履行完毕。二、北讯公司与中粮公司通过“以租代售”的方式订立的18份《租赁合同》和《补充协议》，已经履行完毕。双方权利义务已经完成。涉案物业是一个证照齐全、合法有效的物业。但是，由于该物业尚不具备产权过户的条件，因此，北讯公司与中粮公司通过签订“以租代售”的《租赁合同》，以实现北讯公司对涉案物业的占有、使用和收益等“所有权权益”。截止至2015年10月30日，北讯公司已向中粮公司付清了全部“租金”57441834元。中粮公司已于2015年9月30日向北讯公司交付租赁物业。至此，双方对于《租赁合同》的义务均己履行完毕。北讯公司事实上获得涉案房屋的“所有权”。三、中粮公司不享有租赁合同解除权。如前所述，北讯公司与中粮公司签订的《租赁合同》已经履行完毕，双方的权利义务已经完成，中粮公司无权主张租赁合同解除权。中粮公司在北讯公司已经完全付清租金的情况下，主张“租赁合同解除权”是违背合同目的和意图的。并且，《租赁合同》第10.5条和《中国银行*中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》（以下简称《三方协议》）第6.3条，中粮公司未为北讯公司承担任何担保责任，却单方面的加重北讯公司的责任和义务，属于无效条款。中粮公司依据该条款主张租赁合同解除权，是不合理的、无效的。四、中银宝安支行主张贷款提前到期是不合情理的，也是违背合同目的的；中粮公司以此主张《租赁合同》解除权也是不合情理的。截止至2018年8月21日，北讯公司已经持续34个月在每月21号左右准时偿还贷款本金及利息，合计21322500.03元。中银宝安支行在没有任何催告、通知或者采取其他措施的情况下，在2018年9月26日（9月21日为还款日，仅仅逾期5天，其中包括9月22、23日双休日）向北讯公司发出《贷款提前到期通知书》，直接宣布北讯公司与中银宝安支行的《借款合同》提前到期。这显然是违反合同约定的，也是不符合银行的交易习惯和生活常理的。《借款合同》与中粮公司没有任何关系，即使北讯公司逾期违约，中银宝安支行也可以向担保人北讯公司母公司继续追讨。中粮公司既不承担担保责任，又“越权”涉足北讯公司与中银宝安支行的借贷关系，主张租赁合同解除权，是不合情理的。五、《退还租金确认表》是因重大误解而产生的，应确定为无效，不能作为认定事实的依据。《租金退还账户确认函》制作的依据是无效的、其所述内容和目的也不是北讯公司的真实意思表示；是中粮公司与中银宝安支行恶意串通、故意误导北讯公司工作人员，对北讯公司造成重大误解而盖章的，应该认定为无效。同时，该确认函严重违反北讯公司的印章管理制度，且内容涉及北讯公司处置重大资产未经北讯公司股东会表决程序，因此是无效的。该确认函明显侵害北讯公司的合法权益，不具有法律效力。综上，北讯公司与中粮公司订立租赁合同的目的就是通过“以租代售”的方式，实现北讯公司在“租赁期间”对涉案物业的“所有权；在转让条件成就的时候再进行产权转让登记。因此，在北讯公司全部付清房屋租金，中粮公司交付涉案物业后，《租赁合同》已经履行完毕，双方权利义务已经完成，中粮公司无权主张租赁合同解除权。中粮公司以北讯公司与中银宝安支行的《借款合同》提前到期为由，主张租赁合同解除，没有任何事实和法律依据。其所依据的合同条款，因显失公平属于无效条款。中银宝安支行主张《借款合同》提前到期，也是违反合同约定和不符合交易习惯、生活常理的。中银宝安支行通过欺骗的方式获得北讯公司盖章的《退还租金确认表》，并与中粮公司恶意串通、乘人之危，意图侵吞北讯公司的合法财产。因此，请求人民法院驳回中粮公司的所有诉讼请求，保护北讯公司的合法权益，制止中粮公司的不法行为。第三人答辩称，第三人与被告之间的借款合同已经解除，而且该案已经进入到强制执行阶段。经审理查明，2015年5月30日，北讯电信（深圳）有限公司与原告大悦城控股集团股份有限公司（曾用名中粮地产（集团）股份有限公司）共签订18份《中粮创智厂区物业租赁合同》，承租中粮公司开发的中粮商务公园第1栋第4、5、6三个整层共18个单元的办公楼，总面积4050.23平方米，租赁期限15年（自2015年9月30日至2030年9月30日），租金总价款人民币57441834元。涉讼条款为：（一）18份租赁合同的10.4条款：合同解除或提前终止，被告应于三日内办理，并将物业恢复至交付标准的状态。（二）18份租赁合同的10.5条款：被告以银行贷款方式支付租金的，因被告逾期偿还银行贷款本息，导致贷款银行解除贷款合同的，本合同终止；合同终止后，被告已租赁期间的租金不予退还，被告还应承担租金总价款30%的赔偿责任，赔偿金不足以补偿实际损失的，被告应当补偿差额部分；原告可直接从已支付的租金总额中代扣上述赔偿金及实际损失。（三）18份租赁合同的12.3条款：租赁期限届满或符合其他终止情形的，被告应当交还物业，逾期则按日租金标准的2倍支付占有使用费，租赁物业交还前所产生的水电费以及物业管理费等由被告承担，日租金标准=月租金÷30日。（四）18份租赁合同的12.4.2条款：被告搬离时，应搬离一切动产，拆除自行添置的装修、附属设备设施，并承担恢复原状的费用500元/平方米。（五）18份租赁合同的12.5条款：原告因行使合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担。同日，双方签订相应的18份《物业租赁合同补充协议》，对于租赁双方的权利、义务作予补充约定，涉讼条款为：18份补充协议的2.1条款，约定15年租赁期限届满后至2057年6月28日期间，原告将租赁物业的占有、使用和收益的权益无偿赠与被告。上述租赁合同及补充协议签订后，被告于2015年3月20日至5月20日期间向原告转账支付租金合计27441834元。2015年9月30日，原告向被告交付涉案18个单元的租赁物业。2015年10月23日，被告与第三人签订《流动资金借款合同》，约定第三人向被告提供30,000,000元贷款，用于支付原告上述租金，借款期限自实际提款日起36个月，被告分期归还本金，支付利息。同日，北讯电信股份有限公司与第三人签订《保证合同》，为被告上述贷款债务承担连带保证责任。2015年10月29日，第三人向被告发放贷款30000000元。翌日，被告转账支付原告剩余租金30000000元。2015年10月23日，原、被告、第三人签订《中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》，协议确认原告对涉案贷款不承担任何担保责任或连带清偿责任，约定若被告违反《流动资金借款合同》约定，构成根本违约，导致第三人解除《流动资金借款合同》，视为被告对涉案租赁合同的根本违约，租赁合同在《流动资金借款合同》解除时同时终止；租赁合同解除或终止后，截至合同终止或解除时已实际使用租赁物业期间的租金，不予退还，被告应按租赁合同的约定向原告承担赔偿或补偿责任；被告的剩余租金按以下先后顺序由原告代为抵扣后仍有余额的，无息返还被告：无条件抵扣被告在《流动资金借款合同》项下对第三人所承担的全部债务；抵扣被告在租赁合同项下对原告所承担的赔偿或补偿责任。截至2018年9月21日，被告按合同约定分期共归还本金17000000元，剩余本金13000000元，自此开始逾期未能足额支付利息。由于贷款到期后被告未归还本金，北讯电信股份有限公司亦未履行担保责任，第三人于2018年9月30日提请仲裁。2019年4月16日，深圳仲裁委员会作出（2018）深仲裁字第2728号裁决书，确认被告逾期还款构成违约，裁令被告偿还本金，支付利息、罚息和复利。2018年9月26日，第三人向被告发送《贷款提前到期通知书》，宣布《流动资金借款合同》项下贷款到期，被告应当于收到通知之日起立即向第三人偿还全部贷款本息。同日，第三人向原告发送《通知》和《协助函》，称被告未按借款合同的相关约定履行支付和清偿的义务，已构成对《流动资金借款合同》的根本违约，故据《中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》，通知原告解除或终止原告与被告签订的租赁合同，从被告已付款项中扣除实际使用期间的租金后，以“北讯还贷款”用途将款项付至第三人指定账户。2018年10月23日，原告向被告发送《合同解除通知函》，告知被告：根据租赁合同和三方协议，《租赁合同》已于2018年9月26日自行终止，被告已租赁期间的租金不予退还，并且被告应当支付《租赁合同》总价30%共计17,232,550.2元的违约金，被告在与原告结清全部费用后（包括但不限占用费、管理费、水电费等）于3日内搬离原告物业；原告将在已支付的租金总价款57441834元中扣除实际使用期间租金11488366.80元和赔偿金17232550.20元、以及截至实际搬离期间所发生的其余费用。被告收悉后，向原告回复一份《合同解除通知回复函》：还贷出现逾期，正与第三人协商解决，希望给与时间，通过协商解决。2018年11月30日，原告向被告发出《限期搬离通知书》：要求被告搬离涉案租赁物业，并自2018年10月27日起按日租金2倍支付占有使用费。2018年12月5日，被告向原告发函《关于的复函》,声明租赁合同已履行完毕，三方协议无效，要求被告撤回《合同解除通知函》、《限期搬离通知书》。自此，被告拒绝搬离涉案租赁物业，遂酿纠纷。原告起诉处理纠纷，为此支付律师代理费用150000元。上述事实，有《中粮创智厂区物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《流动资金借款合同》、《中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》、银行转账凭据、《贷款提前到期通知书》、《通知》、《协助函》、仲裁裁决书、《合同解除通知函》、《合同解除通知回复函》、《限期搬离通知书》、《关于的复函》等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的多份《中粮创智厂区物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》，为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应据合同全面履行。租赁合同及其补充协议，明确出租方、承租方的权利义务，本院依法确认双方的租赁关系。被告关于以租代买的事实主张及抗辩理由，不符合房产买卖的合意形式及相关法律规定，本院不予采纳。关于《中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》，该协议实质系为降低贷款出借方的风险，对贷款使用方大悦城控股集团股份有限公司、北讯电信（深圳）有限公司设置义务。当协议出现的逾期还贷的情况出现，则贷款使用方大悦城控股集团股份有限公司、北讯电信（深圳）有限公司有义务解除或终止贷款约定用途之合约，结算余款，作以偿还贷款，从而保障贷款出借方最大程度的收回贷款。该协议为三方真实意思表示，并未违反法律法规规定，三方权利义务应综合借款合同、租赁合同考虑，并未显失公平，协议合法有效。但是，贷款出借方并非租赁合同的相对方，确实无权直接解除租赁合同，但其据三方协议有权利要求大悦城控股集团股份有限公司依约行使解除权或终止租赁合同，若大悦城控股集团股份有限公司拒不履行义务，选择与北讯电信（深圳）有限公司继续履行租赁合同，则应向贷款出借方承担相应的法律责任。大悦城控股集团股份有限公司在2018年9月26日收到贷款出借方的《通知》和《协助函》，依照三方协议应当行使解除权，解除的依据为三方协议和诸份租赁合同的10.5条款。因此，贷款出借方关于解除租赁合同的函件送达并未直接产生解除的法律效力，仅是证实约定解除权行使的条件已成就，租赁合同解除权的行使归于大悦城控股集团股份有限公司。大悦城控股集团股份有限公司于2018年10月23日函告解除租赁合同，方发生解除的法律效力。涉案租赁合同已符合解除条件，原告依法行使解除权，本院予以支持。双方约定此情形视为承租方根本违约，故承租方在解除合同时，应当向出租方承担约定的赔偿金17232550.20元。租赁合同解除后，被告应当及时返还租赁物，双方对租赁物返还交付标准有约定，应从约定，被告需依约拆除自行添置的装修、附属设备设施。据前述分析，本院确认涉案租赁合同关系于2018年10月23日解除，租金应结算至2018年10月23日，此后继续占有使用的，应当支付相应的费用，日标准为：57441834元÷15年÷12个月/年÷30日/月=10637.38元。原告主张的律师代理费、恢复原状费用、日标准双倍的占有使用费，有事实依据，且符合合同约定；但是，租赁合同的10.5条款约定总合同价款30%的赔偿金，赔偿金不足以补偿实际损失的，被告应当补偿差额部分，考虑到该赔偿金标准已达已履行租赁期的租金总额，为较重的违约责任，足以弥补原告的经济损失，故本院对根本违约赔偿金以外的违约责任，酌情不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2015年5月30日签订的涉案十八份《中粮创智厂区物业租赁合同》、涉案十八份《物业租赁合同补充协议》于2018年10月23日解除。二、被告北讯电信（深圳）有限公司应于本判决生效之日起一个月内自行拆除其于涉案十八个单位的租赁物业内自行添置的一切装修、附属设备及设施，腾清租赁物业，返还予原告大悦城控股集团股份有限公司。三、被告北讯电信（深圳）有限公司应自2018年10月24日起按10637.38元/日之标准向原告大悦城控股集团股份有限公司结付涉案十八个单位租赁物业的占有使用费，计至实际腾还之日止。四、被告北讯电信（深圳）有限公司应支付原告大悦城控股集团股份有限公司赔偿金17232550.20元。五、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费174153.92元，财产保全费用5000元，均由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 周  湘  莉人民陪审员 冯  基  成二〇一九年八月二十六日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 廖  苑  玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。