重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初1993号原告：重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司，住所地：重庆市两江新区金渝大道16号，统一社会信用代码：9150000020288617XW。法定代表人：蒋荣超。委托代理人：陈俊屹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：黄家镇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：罗杰，男，1987年10月7日生，住湖北省潜江市。原告重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司（以下简称“渝高公司”）诉被告罗杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞担任审判长，与人民陪审员范利娜、陈明英组成合议庭公开开庭进行了审理。原告渝高公司的委托代理人陈俊屹到庭参加了诉讼，被告罗杰经本院依法公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告渝高公司诉称，位于重庆市九龙坡区朝阳路3号紫薇北苑附40号登记为原告所有。2015年11月23日，原告作为出租方与案外人闵彬作为承租方签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告将上述房屋出租给闵彬使用，租赁期限自2015年11月23日至2018年11月22日，双方对租金、违约责任、保证金等进行了约定。2016年9月30日，原告作为甲方、闵彬作为乙方、被告作为丙方签订了《房屋租赁合同》补充协议(一)，三方约定：闵彬自愿将《房屋租赁合同》中享有的权利和义务转让给被告，被告同意受让上述权利和义务，原告同意闵彬将上述权利和义务转让给被告；闵彬已支付2015年11月23日至2016年8月22日期间的房屋租金，后需租金由被告支付。后被告在使用涉案房屋期间欠付原告租金。现原告起诉来院，请求法院判令解除原、被告于2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》（渝高租2015年第216号）补充协议（一），被告立即腾退所占房屋并将房屋交还给原告；被告向原告支付欠交租金101153.04元；被告向原告支付逾期付款违约金至付清之日（日利率0.5‰，以10724.58元为基数，自2015年11月23日计算至2015年11月29日；以10724.58为基数，自2016年2月17日计算至2016年2月24日；以12870.00元为基数，自2016年5月17日计算至2016年12月24日；以12870.00元为基数，自2016年5月17日计算至2016年12月20日；以13770.90元为基数，自2016年11月17日计算至被告支付完毕租金为止；以13770.90元为基数，自2016年11月17日计算至被告支付完毕租金为止；以13770.90元为基数，自2016年11月17日计算至被告支付完毕租金为止；以13770.90元为基数，自2017年2月17日计算至被告支付完毕租金为止；以13770.90元为基数，自2017年5月17日计算至被告支付完毕租金为止；以13770.90元为基数，自2017年8月17日计算至被告支付完毕租金为止；以14734.86元为基数，自2017年11月17日计算至被告支付完毕租金为止；以14734.86元为基数，自2018年2月17日计算至被告支付租金完毕为止；以14734.86元为基数，自2018年5月17日计算至被告支付租金完毕为止；以14734.86元为基数，自2018年8月17日计算至被告支付完毕租金为止；暂计至2018年11月17日共计23079.89元）；被告向原告支付违约金9823.24元；被告向原告赔偿损失9823.24元；被告向原告支付律师费5900元以及其他原告为实现债权而产生的合理费用；被告承担本案诉讼费。被告罗杰未向本院提交答辩状，亦未到庭答辩。经审理查明，位于重庆市九龙坡区朝阳路3号紫薇北苑附40号登记为原告所有。2015年11月23日，原告作为出租方与案外人闵彬作为承租方签订了《房屋租赁合同》(渝高租2015年第216号)，双方约定：原告将上述房屋出租给被告使用，租赁期限自2015年11月23日至2018年11月22日；2015年11月23日至2016年5月22日的每月租金为3574.86元，2016年5月23日至2016年11月22日每月租金为4290元，2016年11月23日至2017年11月22日每月租金为4590.3元，2017年11月23日至2018年11月22日每月租金为4911.62元；被告在签订合同时向原告支付首期租金10724.58元，被告在每季末的5日前支付下季租金给原告；被告逾期支付租金，每逾期一日，按照季度租金的0.5%向原告支付滞纳金；被告在签订合同时须向原告交纳保证金12870元；被告违约，原告有权提前解除合同，被告已交纳的租金和保证金不予退还，被告另应支付二个月租金作为违约金；被告逾期一个月未交纳租金或租赁期限内交纳租金逾期天数累计超过60天，视为被告擅自终止租赁合同，原告有权解除本租赁合同、收回房屋另行出租，并追收被告所欠租金及逾期付款违约金，不予退还保证金，被告另支付二个月租金以赔偿原告损失；原告因实现债权而实际发生的费用，包括但不限于因原告向被告主张租金、违约金、房屋占用费等所产生的律师费等，由被告承担。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付闵彬使用。2016年9月30日，原告作为甲方、闵彬作为乙方、被告作为丙方签订了《房屋租赁合同》(渝高租2015年第216号)补充协议（一），三方约定：闵彬自愿将《房屋租赁合同》（渝高租2015年第216号）中享有的权利和义务转让给被告，被告同意受让上述权利和义务，原告同意闵彬将上述权利和义务转让给被告；闵彬已支付2015年11月23日至2016年8月22日期间的房屋租金，后需租金由被告支付；闵彬将履约保证金12870元的收据交还给原告，原告向被告重新开具履约保证金收据。后被告在使用涉案房屋期间欠付原告租金。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告交纳了2016年8月23日至2016年11月22日的租金12870元，另于2017年2月24日支付了2016年11月23日至2017年2月22日的租金12870元，该笔租金未足额支付，尚欠900.9元。另查明，原告因本案诉讼产生律师费5900元。审理中，原告称被告自2016年11月23日至2018年11月22日欠付租金，共计114023.04，扣除2017年2月24日支付的12870元，尚欠101153.04元。现在涉案房屋中放置有被告的物品，被告至今未与原告进行房屋交接，原告亦未自行收回房屋。上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、补充合同、委托代理人合同、发票、银行回单、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告经本院依法送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据查明的事实依法缺席判决。原告与闵彬于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。原告、闵彬、被告于2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》补充协议(一)亦系三方真实意思表示，原、被告针对涉案房屋建立的租赁关系，被告同意按照《房屋租赁合同》履行其义务。按照合同约定，被告逾期一个月未交纳租金，视为被告擅自终止租赁合同，原告有权解除本租赁合同、收回房屋另行出租，并追收被告所欠租金及逾期付款违约金。双方签订合同后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定向原告交纳租金，现被告自2016年11月23日至2018年11月22日欠付租金，被告应当将上述期间的欠交租金101153.04元交纳给原告。合同于2018年11月22日期限届满，原、被告建立的租赁关系已终止，不须法院判决解除合同，被告应当腾退涉案房屋并将房屋返还原告。关于违约金的问题，本院认为，原、被告的租赁合同约定被告逾期支付租金，每逾期一日，按照季度租金的0.5%向原告支付滞纳金，该滞纳金系违约金性质，标准较为客观合理，本院予以确认。原告认为闵彬于2015年11月29日才支付本应于2015年11月23日支付的租金10724.58元，产生违约金32.17元，闵彬于2016年2月24日才支付本应于2016年2月17日支付的租金10724.58元，产生违约金37.54元，闵彬于2016年5月24日才支付本应于2016年5月17日支付的租金12870元，产生违约金45.05元，上述违约金应由被告支付。本院认为，原、被告、闵彬签订的补充协议中载明三方共同确认闵彬已支付2015年11月23日至2016年8月22日的房屋租金，原告未明确要求闵彬支付上述违约金，应当视为原告已认可闵彬支付租金的金额及时间，故本院对原告要求被告支付上述违约金的请求不予支持。原、被告、闵彬签订补充协议后，被告于2016年12月20日向原告支付了2016年8月23日至2016年11月22日的租金12870元，原告认为被告应于2016年8月17日前支付，故要求计算2016年8月17日至2016年11月20日的违约金。本院认为，原、被告、闵彬于2016年9月30日签订补充协议，原告未明确约定被告何时向原告支付2016年8月23日至2016年11月22日的租金12870元，故原告可以自补充协议签订之日2016年9月30日起要求被告支付租金，故该笔违约金应当以12870元为基数，自2016年9月30日计算至2016年12月20日，共计521.24元。被告应于2016年11月17日前向原告支付2016年11月23日至2017年2月22日的租金13770.9元，直至2017年2月24日支付了12870元，故该笔违约金应当以13770.9元为基数，自2016年11月17日计算至2017年2月24日，共计681.66元。未支付部分900.9元产生的违约金应当自2016年11月17日计算至付清之日止，截止2018年11月17日的违约金共计328.83元。被告应于2017年2月17日前向原告支付2017年2月23日至2017年5月22日的租金13770.9元，被告应于2017年5月17日前向原告支付2017年5月23日至2017年8月22日的租金13770.9元，被告应于2017年8月17日前向原告支付2017年8月23日至2017年11月22日的租金13770.9元，被告应于2017年11月17日前向原告支付2017年11月23日至2018年2月22日的租金14734.86元，被告应于2018年2月17日前向原告支付2018年2月23日至2018年5月22日的租金14734.86元，被告应于2018年5月17日前向原告支付2018年5月23日至2018年8月22日的租金14734.86元，被告应于2018年8月17日前向原告支付2018年8月23日至2018年11月22日的租金14734.86元，截止2018年11月17日，被告上述迟延支付租金的行为产生违约金18053.51元。另，被告应向原告支付2018年11月18日至付清之日的违约金(以101153.04元为基数，按照每日万分之五的标准计算)。按照合同约定，被告违约，原告有权提前解除合同，被告已交纳的租金和保证金不予退还，被告另应支付二个月租金作为违约金，现原告请求被告支付二个月租金9823.24元，本院认为，该笔违约金与前述逾期付款违约金均属于违约金性质，合同约定的违约金系填补损失性质，而非惩罚性质，故本院对原告请求该笔违约金不予支持。按照合同约定，被告违约导致租赁合同终止，原告有权解除本租赁合同、收回房屋另行出租，并追收被告所欠租金及逾期付款违约金，被告另支付二个月租金以赔偿原告损失，现原告请求被告支付损失费用9823.24元，本院认为，因被告的违约行为导致合同解除，合同到期后被告未将房屋交还原告，至今未与原告进行房屋交接，原告收回房屋后必然产生一定的房屋空置损失，现原告请求按照两个月租金金额计算损失费用，较为客观合理，本院予以支持。按照合同约定，原告因实现债权而实际发生的费用，包括但不限于因原告向被告主张租金、违约金、房屋占用费等所产生的律师费等，由被告承担，现被告因其违约行为导致合同解除，故原告因诉讼产生的律师费5900元应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗杰于本判决生效后十日内向原告重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司腾退并交还重庆市九龙坡区朝阳路3号紫薇北苑附40号房屋。二、被告罗杰于本判决生效后十日内向原告重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司支付2016年11月23日至2018年11月22日的欠付租金101153.04元。三、被告罗杰于本判决生效后十日内向原告重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司支付截止2018年11月17日的逾期付款违约金19585.24元，另向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付2018年11月18日至付清之日的违约金（以101153.04元为基数，按照每日万分之五的标准计算）。五、被告罗杰于本判决生效后十日内向原告重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司支付损失费用9823.24元。六、被告罗杰于本判决生效后十日内向原告重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司支付律师费5900元。七、驳回原告重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3214元、公告费800元，合计4014元，由原告重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司负担185元，被告罗杰负担3829元（此款原告已预交本院2407元，被告在支付上述款项时一并支付原告2222元，另于本判决生效后五日内向本院交纳1607元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 飞人民陪审员  范利娜人民陪审员  陈明英二〇一九年八月二十九日法官 助理  文 婷书 记 员  边 媛