浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初8368号 原告：嘉兴市东南建筑科研所，住所地：浙江省嘉兴市南湖区越秀南路403号2幢，统一社会信用代码：91330402737760848H。 法定代表人：顾杨伟。 委托代理人：李劲,浙江圣文律师事务所律师。 被告：嘉兴爱江山沐浴有限公司，住所地：浙江省嘉兴市越秀南路403号2幢西侧，统一社会信用代码：91330402058322168U。 法定代表人：颜玉宝。 被告：金俊浩，男，1972年1月3日出生，朝鲜族，住天津市河东区。 被告：朴健，男，1973年1月5日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。 被告：河元哲，男，1972年9月14日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 被告：李虎俊，男，1977年1月23日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 被告朴健、河元哲、李虎俊的共同委托代理人：唐建伟、姚利锋，浙江宜景源律师事务所律师。 被告：金光浩，男，1975年1月12日出生，朝鲜族，住吉林省图们市。 原告嘉兴市东南建筑科研所因与被告嘉兴爱江山沐浴有限公司、金俊浩、朴健、河元哲、李虎俊、金光浩房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2018年11月21日立案受理，依法适用简易程序审理，后因被告下落不明采用公告送达，依法转为普通程序并组成合议庭，于2019年5月8日公开开庭审理。原告委托代理人李劲、被告朴健、河元哲、李虎俊的委托代理人唐建伟到庭参加诉讼，被告嘉兴爱江山沐浴有限公司、金俊浩、金光浩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉兴市东南建筑科研所向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告嘉兴爱江山沐浴有限公司支付原告至腾退之日止的房屋租赁费用，现暂计至2019年8月11日的房屋租赁费用为6113729元，以及水电费340337.6元；3、被告嘉兴爱江山沐浴有限公司按每日千分之一的标准向原告支付实际付清日止的逾期付款滞纳金（暂计至2019年2月11日的逾期付款滞纳金为3315849元）及违约金524918元；4、被告嘉兴爱江山沐浴有限公司于判决生效之日起十五日内按租赁原状腾退房屋并交付给原告；5、被告金俊浩、朴健在被告嘉兴爱江山沐浴有限公司对上述二、三项请求不能清偿的部分在未出资本息范围内承担补充赔偿责任；6、被告河元哲、李虎俊、金光浩在上述第五项请求范围内与被告金俊浩、朴健承担连带责任；7、被告承担案件诉讼费。事实和理由：2012年4月11日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：1、甲方（原告）将嘉兴市约4600平方米的房屋出租给乙方（被告）；2、租赁期限十二年，自签订合同之日起计算租期，甲方向乙方提供4个月的免租装修期；3、房屋租金每年1500000元，租赁税费由乙方承担，每年提前一个月支付下一年租金，第四年起每年房屋租金在上一年基础上递增4%；4、乙方不能按约支付租金，每逾期一天，应按所欠金额的千分之三支付滞纳金；超过60天以上，则合同解除；5、乙方逾期支付租赁费用或物业费达到2个月以上，甲方有权提前三十天书面通知乙方终止本合同履行，该书面通知到乙方住所时甲乙双方的租赁关系解除，甲方可要求乙方赔偿相当于三个月租赁费用的违约金；6、任何一方违反本合同条款约定或法律规定而导致本合同提前终止履行，违约方应向守约方偿付相当于三个月租赁费用的违约金。 其后，原、被告又就嘉兴市3号楼签订了房屋租赁合同，合同约定：1、租赁期限十一年，自2012年12月1日至2023年4月11日；2、租金每年18万元，每年提前一个月支付下一年租金，租金从第四年起每年递增4%；3、乙方不能按约支付租金，每逾期一天，应按所欠金额的千分之一支付滞纳金。又就地下车库签订了补充协议，协议约定地下车库前三年每年租金为五万元，第四年为十万元，递增比例按原合同。 合同签订后，原告按约将房屋交付被告，被告用于开设清溪川沐浴，后更名为爱江山沐浴。被告陆续支付了部分房屋租赁费用，其余房屋租赁费用6113729元，原告多次向被告催讨，被告一直未付。2018年5月起，被告由于经营不善开始停业至今。另查，被告嘉兴爱江山沐浴有限公司注册资本为800万元，认缴出资时间为2014年11月27日，截止起诉日，被告嘉兴爱江山沐浴有限公司各股东仍未出资到位。被告未及时支付租金及其他违约行为已侵犯原告的合法权利，原告多次与被告协商未果，故提出诉讼。 被告朴健、河元哲、李虎俊共同答辩称，1、三被告同意解除房屋租赁合同，2018年5月中旬被告即已停止经营，并将钥匙交还原告方，双方在多次协商中均确认合同已解除。但原告起诉后，申请了财产保全，法院于2018年12月1日对案涉房屋内进行了查封，导致目前被告也无法腾退。2、被告同意支付拖欠的房屋租赁费用，但该租赁费用的起止时间有异，应为2018年5月，最迟也应在起诉时，因为2018年12月1日法院查封已经查封了。水电费及租赁费用的计算也有误，希望原告提供准确的明细。特别是水电，和原告的办公室水电混在一起。3、原告主张的滞纳金为千分之一，被告认为过高，请求法庭予以调整。违约金与滞纳金也不能重复计算。4、对于原告的第4项诉讼请求，被告认为被告已在2018年5月份将钥匙交还了原告，起诉后更加不在被告的掌控下，不存在腾退的义务。4、对于原告的第5、第6项诉讼请求，属于公司法上的诉讼请求，在本案中不能成立。且被告朴健、河元哲、李虎俊只占有55%股份，截至目前三股东累计出资512万，已经超过了出资义务。 被告嘉兴爱江山沐浴有限公司、金俊浩、金光浩未答辩。 针对自己的主张，原告嘉兴市东南建筑科研所提供了如下证据： 1.房屋租赁合同两份及补充协议、协议各一份，证明2012年4月11日被告承租原告位于嘉兴市物业；租赁期限是12年，租金为每年1500000元（不包含税费，包含税费后总金额为1820000元）。后双方就宿舍签订一份租赁合同，租金为每年180000元，租赁期限为2012年12月1日至2023年4月11日。后双方再次签订补充协议，被告租赁地下车库，前三年每年租金5万元，第四年为10万元。合同就租赁双方的权利义务也做了约定。 经质证，被告对租赁合同及补充协议均无异议，主合同约定的年租金为150万元，后原告为了逃避税收，又签订了一份80万元年租金的租赁合同，所以被告有部分账目是通过现金方式交付的，被告也认为双方真实的租金为150万元。 2.付费明细、资金往来、水电明细一组，证明2015年8月11日前被告的租金已付清，总共收到被告缴纳的租金为7289800元。截止2018年9月15日，共收到被告缴纳的水电费3790748.69 经质证，被告认为因数额太大，时间太长，需要庭后再核对。 3.工商登记信息一组，证明网上查询信息显示，被告股东出资不到位。注册资本800万，实缴200万。 经质证，注册资本的出资情况在网站上无法真实反映，且我国在2013年以后取消了验资的规定，出资不需要验资报告。但三被告已实际出资500多万。 4.照片一组，证明案涉房屋目前的状态。 经质证，被告无异议，原告起诉后法院就查封了该案涉房屋。 针对自己的抗辩，被告朴健、河元哲、李虎俊提供了如下证据： 1.公司基本信息和变更信息一组，证明工资注册资本为800万，企业名称由清溪川公司变更为爱江山公司。公司经历了三次股权变更，原始股东为朴健、金俊浩，法定代表人也进行了变更，目前的法定代表人为颜玉宝。 经质证，原告对该证据无异议。 2.验资报告、汇款记录一组，证明被告朴健在公司成立之初出资120万元。 经质证，原告对该证据无异议。 3.2013年5月10日至2018年6月28日期间的转账记录一组，证明被告朴健在此期间累计出资了368万。因三被告系亲属关系，股份代持，故所有的出资均由朴健所出。 经质证，原告无异议，但款项的性质原告方并不清楚，其中2014年10月15日一笔30万元的转账备注了借款，并非出资。且2016年以后朴健并非股东，其支付的款项也不能再作为资本金。 本院认证如下：原告提供的证据1、证据3、证据4及被告提供的证据1、证据2、证据3，各方均无实质异议，本院予以认定并作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据2系房屋房租、水电计收清单，法庭要求被告在庭后及时对账，但被告消极对账，经法庭催促后，仍未主动联系原告进行对账，至今对房租及水电缴付情况未予以回应，故本院视为被告默认原告自行制作的清单，对于原告提供的证据本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月11日，嘉兴市东南建筑科研所与金俊浩签订房屋租赁合同，约定嘉兴市东南建筑科研所将其坐落于嘉兴市的部分物业出租给被告，用于开设浴室，租赁期限为12年，租金为150万元/年（不含税，含税价格为182万元/年），每年租金于期满前一个月内一次性支付给甲方（原告）。自租赁始前三年租金不变，租金从第四年起每年递增4%；甲方无影响乙方房屋租赁目的实现的实质性违约行为，乙方逾期支付租赁费用或物业费达到两个月以上，甲方有权提前30天书面通知乙方终止本合同履行，该书面通知到乙方住所时甲乙双方的房屋租赁关系解除，甲方并可要求乙方赔偿相当于3个月租赁费用的违约金；乙方如不能按约支付租金，每逾期一天，应按所欠金额的千分之三支付滞纳金，超过60天以上的，合同自动解除。 此后，嘉兴市清溪川淋浴有限公司（后更名为嘉兴爱江山沐浴有限公司）与原告签订《房屋租赁合同》，承租嘉兴市3号楼三-四层用于员工宿舍，建筑面积718平方米，租金为18万/年，租期为11年，自2012年12月1日至2023年4月11日。租金的支付方式为一年一付，之后每年提前一个月支付下年租金，自租赁始前三年租金不变，租金从第四年起每年递增4%。乙方逾期未交付租金的，每逾期一天，甲方有权按年租金的0.1%向乙方加收滞纳金。后，双方再次前签订补充协议，约定增加地下车库前三年每年租金为5万元，第四年为10万元，以后递增按原合同。 经查，被告嘉兴爱江山沐浴有限公司于2012年11月28日成立，注册资本800万元，股东为金俊浩、朴健，认缴出资额各为400万。后公司名称、法定代表人、投资人信息几经变更，现公司法定代表人为颜玉宝，股东为李虎俊、金光浩，认缴出资额为李虎俊440万（55%）、金光浩360万（45%）。 另查明，被告嘉兴爱江山沐浴有限公司已全部付清2015年8月11日之前的房租（包括主楼、宿舍楼、地下车库），此后房租被告仅支付了62600元（上一年度房屋扣除后余额），其余未再支付。水电费用截止2018年9月15日，经原告核算，应收4131086.29元，实收3790748.69元，被告尚欠水电费340337.60元。原告起诉后，申请对被告财产进行财产保全，本院于2018年12月1日对案涉房屋进行了查封。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点主要有三，一、原、被告之间房屋租赁合同的解除时间；二、房租、水电、违约金等费用如何计算；三、股东是否应对原告的损失在未出资范围内承担补充赔偿责任。 针对争议焦点一，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应该按照合同约定全面履行各自的义务。现被告嘉兴爱江山沐浴有限公司未按期支付租金，原告可依据合同约定主张解除合同。鉴于原告并未提供证据证明其曾向被告送达过解除合同通知，故本院确定双方之间的房屋租赁合同自本院向被告查封之日即2018年12月1日解除。 焦点二，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。被告嘉兴爱江山沐浴有限公司房租支付至2016年8月11日，经计算2016年8月12日至2018年12月1日的租金应为449884.39元（具体计算方式见附表）、水电费为340337.60元。被告返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，2018年12月1日法院查封后，案涉房屋内仍有部分设备及杂物未清理，但鉴于已经查封，被告无法擅自进入并搬动的事实，本院酌情确定被告尚需支付原告占有使用费即一个月的房租146232元（按1754787元/年计算）。被告嘉兴爱江山沐浴有限公司未按期向原告支付使用期间的房屋租金，导致双方合同解除，被告应按照合同约定向原告支付相当于三个月的租赁费用作为违约金，即438696.75元（按1754787元/年计算）。房屋租赁合同中又约定了逾期支付租金的应按日千分之三支付滞纳金，本院认为，该滞纳金与前述违约金重复，不再支持原告该项诉讼请求。 焦点三，根据目前公司法的规定，股东出资无再强制进行工商备案，原告并未提供被告嘉兴爱江山沐浴有限公司的企业年报等其他信息佐以证明被告股东未出资到位，且根据被告朴健提供的银行转账等证据，可以反映其已完成了出资。原告也未对被告财务账册提出审计申请，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告嘉兴市东南建筑科研所与被告嘉兴爱江山沐浴有限公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年12月1日解除； 二、被告嘉兴爱江山沐浴有限公司于本判决生效之日起十五日内将嘉兴市内腾退并返还原告嘉兴市东南建筑科研所； 三、被告嘉兴爱江山沐浴有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市东南建筑科研所租金449884.39元、水电费340337.60元、占有使用费146232元； 四、被告嘉兴爱江山沐浴有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市东南建筑科研所违约金438696.75元； 五、驳回原告嘉兴市东南建筑科研所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82904元，保全费5000元，公告费560元，合计88464元，由原告嘉兴市东南建筑科研所负担19681元，被告嘉兴爱江山沐浴有限公司负担68783元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  范春郁 人民陪审员  段菊萍 人民陪审员  郜玉根 二〇一九年八月六日 书 记 员  陈星烨 附租金计算方式 时间段 项目 金额 备注 2016.8.12 -2017.8.11 主楼房租 150万元后两次递增4% 宿舍楼 地下车库 10万元递增4% 2017.8.12 -2018.8.11 主楼房租 递增4% 宿舍楼 地下车库 递增4% 2018.8.13 -2018.12.1（110天） 主楼房屋 528839.92 （1754787/年） 递增4%后计算110天 宿舍楼 54246.58 地下车库 33899.89 （112486/年） 递增4%后计算110天 总金额 4405242.39 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。