浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0881民初2423号 原告：胡水容，女，1968年11月6日出生，汉族，住江山市，现住广东省东莞市。 委托诉讼代理人：徐建明，浙江召策律师事务所律师。 被告：邵香清，女，1970年2月26日出生，汉族，住江山市，现住江山市。 被告：王邦兴，男，1966年6月5日出生，汉族，住江山市，现住江山市。 委托诉讼代理人：丛自远，浙江达正（江山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝春伟，浙江达正（江山）律师事务所律师。 被告：郑建耀，男，1969年10月5日出生，汉族，住衢州市柯城区。 被告：徐胜，男，1981年5月3日出生，汉族，住衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：陈文建，浙江青风律师事务所律师。 被告：江山市兴盛房屋中介服务部，住所地：江山市双塔街道县河东路6号,统一社会信用代码：92330881MA2FRM5X3P。 经营者：郑玉仙，女，1968年5月27日出生，汉族，住江山市市区，现住江山市。 原告胡水容与被告邵香清、王邦兴、郑建耀、徐胜、江山市兴盛房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理。依法由审判员毛志明适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡水容向本院提出诉讼请求：1、依法确认2017年6月22日被告徐胜以原告胡水容及其丈夫杨子文的名义与被告邵香清、王邦兴签订的《江山市存量房买卖合同》无效；2、依法确认2017年6月22日被告郑建耀以原告胡水容及其丈夫杨子文的名义与被告邵香清、王邦兴签订的《房地产买卖合同》无效；3、要求被告邵香清、王邦兴于法律文书确定的上述合同无效之日起10日内腾空原告坐落于江山市区的房屋及贮藏间一并归还原告；4、要求被告郑建耀、徐胜、邵香清、王邦兴、江山市兴盛房屋中介服务部立即归还原告上述房屋及贮藏间内的家具、冰箱、洗衣机、空调及存放在家中的金项链、金戒指、金耳环、金镯子、现金、衣物等财产，合同标的暂定45万元，财产损失暂定10万元，合计55万元。事实和理由：原告于2007年与丈夫杨子文在浙江恒泰房地产股份有限公司购买了一套坐落于江山市区贮藏间。此后，原告及其丈夫杨子文对该房屋进行了装璜，并购置了家具及家用电器设备等生活用品。由于原告及其丈夫长期在深圳打工，一家平时均在深圳居住生活，逢年过节时，原告一家才回江居住。2018年2月14日，原告一家回家过年时，发现自己的上述房屋被被告邵香清、王邦兴占有，家中的家具、冰箱、洗衣机、空调及存放在家中的金项链、金戒指、金耳环、金镯子、现金等财物不翼而飞。因此，原告即向江山市公安局城南派出所报案，后经派出所立案侦查查明，原告的上述房屋之所以被被告邵香清、王邦兴占有及财物不翼而飞，是由于上述被告存在无权代理和恶意串通等违法行为所致。为此，原告多次向被告催索，要求被告立即归还上述房屋及家中的财产，但均无果。原告认为，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。现根据我国合同法、物权法、民法总则、民诉法的规定，具状诉至贵院，望能依法准如所请。 被告邵香清、王邦兴辩称，一、1、答辩人在购买涉案房屋时，并不知道该房屋业已抵押给担保公司，且已审查了郑建耀所提供的授权委托书、公证书、房产的相关证件等，并在行政服务中心依法办理了相关房屋买卖、过户手续。因此，答辩人在受让案涉房屋时，属于善意、无过失的购买人；2、答辩人以122万元受让涉案房屋，该购房价款合理；3、答辩人已合法取得不动产证书。因此，答辩人取得涉案房屋符合善意取得的各项要件，原告要求确认房屋买卖合同无效缺乏事实和法律依据；二、衢州市信安公证处于2019年3月21日作出了《复查处理决定书》，决定撤销（2016）浙衢信证民字第5131号公证书，但答辩人业已善意取得涉案房屋的所有权，公证处的内部处理决定无权对抗善意的答辩人，也无法溯及既往进而影响涉案房屋买卖的效力；三、案涉房屋交付时，里面仅有挂式空调和热水器，该两项设备已经包含在房屋交易的对价中。原告诉称的财物答辩人均未看到，也未持有。由于原告主张的财物系与杨子文的夫妻财产，原告无权独自主张上述财产的所有权归原告一人所有；四、原告的丈夫杨子文以虚假身份办理公证书可能涉嫌诈骗刑事犯罪，应移送公安机关。综上，原告善意取得案涉财产，房屋买卖合同合法有效，要求驳回原告的诉讼请求。 被告郑建耀辩称，我是从事中介房屋买卖的，当时在2016年5月份之前，徐胜当时拿过来房产证、土地证、契证、信安公证处出具的房屋买卖的委托书，作为本人来说看到的资料都是真实的合法的有效的，所以我认为我可以接单。我和被告江山市兴盛房屋中介一起合作，找到了现在被告邵香清、王邦兴进行买卖，在当时的价格是合理的。当时的成交价是122万元，是符合当时市场的。我也不清楚谁是房东。我认为在中介的角度来说不存在过错的。我们认为被告邵香清、王邦兴买到的房屋是善意取得的。我是接到案卷以后才知道公证书是无效的。造成的原因应当是原告的丈夫所做的造成的。承担责任应当是原告的丈夫和公证处。在房屋交易之前，徐胜把房屋证件给我看过了，和原告的丈夫杨子文通过电话的，杨子文明确表示这个房子我不要了，我们怎么处理是我们的事情。我的房屋中介名字叫衢州市柯城区鑫源房产中介。 被告徐胜辩称，：1、签订2017年6月22日的房屋买卖合同，有事实依据和委托书，原告的老公杨子文欠第三人的债务逾期未归还，经过多次催收，杨子文同意将房子根据原来签订的委托书，是公正委托书，由徐胜进行变卖房屋。房屋买卖是依据信安公证处出具的公证书公证的内容进行的，且答辩人是有转委托的权利的。郑建耀是属于转委托。答辩人将委托手续转让给郑建耀，答辩人进行转让合同是有事实依据的；2、关于本案的责任主体，应当是原告的丈夫杨子文的过错，被告郑建耀没有过错，我们是根据公证书和杨子文的授权进行房屋买卖的，也经过行政服务中心的审核；3、答辩人认为本案不适用合同无效的请求。根据婚姻法第十七条规定，夫妻对共同的财产具有平等的处分权。婚姻法司法解释三第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。所以我们认为本案不适用认定合同无效。虽然公证书被撤销，当时杨子文的授权是没有争议的，是符合规定的；4、关于房屋内的财物问题，我们同意被告邵香清、王邦兴的意见、5、答辩人签订房屋买卖合同，有事实和法律依据，且是杨子文的真实意思的表示，本案不应认定合同无效。原告的诉讼请求缺乏法律依据。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告江山市兴盛房屋中介服务部辩称，在本案涉及的房产交易工程中，答辩人是根据2016年12月7日由衢州市信安公证处出具的具有法律效力的公证书进行房屋中介服务的。该公证书的无效是在2019年3月21日，属事后无效。公证书无效是因为胡水容的丈夫杨子文欺骗公证处找人顶替胡水容签字及公证处审查不严造成，答辩人不应承担责任；原告所要求归还的财物答辩人没有看到，且答辩人不是第一个进入房间的人。答辩人认为，房地产买卖合同的签订不违反法律和行政法规的强制性规定，公证书无效系杨子文欺骗造成，答辩人并不知情。邵香清、王邦兴购房行为符合善意取得的规定，原告的起诉无事实和法律依据。要求驳回原告的诉讼请求。 诉讼过程中，原、被告对以下事实无异议，本院对此予以认定： 2016年12月7日，衢州市信安公证处出具了一份（2016）浙衢信证民字第5131号公证书，公证书载明：“兹证明杨子文和胡水容于2016年12月7日来到我处，在本公证员的面前，分别在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”所公证的委托书载明，委托人为杨子文、胡水容，受托人为徐胜。受托事项为办理坐落于虎山街道城南香草公寓1幢302室住宅及1幢8-贮藏室的转让事宜，具体事项为：“一、代为办理上述房地产抵押登记注销的相关手续；二、签订上述房地产转让合同、交纳相关税费等与办理房地产过户相关的手续；三、买方支付房款或以银行按揭支付房款，则都由受托方代收房款（房款必须以转账支付的方式直接打到受托人徐胜指定的银行账户）；四、代为向房地产管理部门就有关上述土地使用权转让情况询问作出答复，并在相关申请表和询问笔录上签字认可；五、代为向房地产管理部门查询上述房地产的相关信息；六、办理上述房屋水电过户手续。代理人在授权范围内所签署的一切相关文件，我们委托人均予以承认并承担由此产生的一切法律责任。受托人有转委托权。委托期限至上述事项全部办理完毕止。”2017年5月9日，被告徐胜与郑建耀签订委托书一份，委托书载明：“今委托郑建耀身份证3301051969××××××××前往江山市香草公寓1幢1单元302室办理配钥匙及售房业务。”2017年6月22日，被告郑建耀在被告兴盛中介的介绍下，以代理人名义与被告邵香清签署了《房地产买卖合同》一份，合同约定了买卖标的物为坐落于虎山街道城南香草公寓1幢302室住宅及1幢8-贮藏室，房屋价款为122万元。同日，徐胜以委托代理人的名义与被告邵香清、王邦兴签订了《江山市存量房买卖合同》一份，合同约定房屋价款为45万元，该合同用于过户备案。2019年3月21日，衢州市信安公证处作出《复查处理决定书》，复查决定书认为：“经查（2016）浙衢信证民字第5131号公证书中确实存在内容与事实不符的情形。本处决定：撤销（2016）浙衢信证民字第5131号公证书，公证书自始无效。” 庭审中各方当事人认可，公证书被撤销的原因是到场公证的委托公证人不是胡水容本人。 庭审过程中，原、被告存在以下争议焦点，本院予以分析认定： 一、被告邵香清、王邦兴是否与各被告恶意串通，取得涉案房屋是否属善意取得。 原告向本院提供了、江山市公安局询问笔录1份24页（胡水容、邵香清、王邦兴、徐胜、郑玉仙各1份），证明：1、原告的房屋被五被告存在恶意串通的情况，无权代理的情况。具体内容：邵香清的笔录中第2页的内容，⑴徐胜书写给被告郑建耀的委托书当中是没有配钥匙进房间的内容的。被告邵香清、王邦兴是明确知道没有钥匙是不能进去的。如果原告同意买卖房屋的话，不可能不给钥匙的。公证过的委托书没有委托配钥匙，各被告是清楚的：⑵被告邵香清、王邦兴去看房子的时候看到家里有各种家具，按照买房子的经验，人家出卖房子是要把家中的家具搬离的，因此，邵香清是明知房东是不同意卖房子的；⑶房屋的价格122万元，按照当时的价格应当是150万元。我们已经了解过了，邵香清是低价购买；⑷笔录第三页，被告问了家具搬哪里去了，他们说搬车库里去了。在公证书中没有委托徐胜搬离家里的家具，故也证明邵香清知道郑建耀无权代理房屋买卖合同；⑸房屋买卖合同中，主卧室的空调和热水器也给了邵香清、王邦兴，但公证书中的委托书没有委托郑建耀处理其财产。邵香清将上述财产占未已由。郑建耀的笔录中：1、郑建耀是房屋中介，不能从事转委托的手续，该委托书仅仅是中介作用，并不是有权签订房屋买卖合同的权限。2、郑建耀明知公证书中没有配钥匙的授权范围，仍然接受徐胜的委托。并强制闯入原告及其丈夫的房屋。是构成刑事犯罪的行为。3、邵香清明知道这个房屋抵押给草根公司的，但仍然购买该房屋，属于恶意串通行为。徐胜的笔录：1、徐胜明知公证书上面没有委托其配钥匙，以及进入原告的房屋，但仍然出具委托书给郑建耀；2、被告是为了各自的利益进行出卖涉案的房屋。邵香清在该房屋买卖中得利33万元，徐胜按照笔录中，杨子文实际借款55万元，但实际徐胜是80万元，郑建耀获利353000元，兴盛中介获利44000元，从该方面可以看出各被告是恶意串通的。为了各自的利益。从各被告在公安机关的陈述中，郑建耀签订合同是无效合同，郑建耀是无权签订合同的，邵香清、王邦兴知道郑建耀没有权利签订，仍然签订。徐胜并没有转委托给郑建耀签订房屋买卖合同的业务，如果徐胜转委托给郑建耀进行买卖合同的话，《江山市存量房买卖合同》应当是郑建耀签字，而不是徐胜。这个合同应当是无效的。 被告邵香清、王邦兴经质证认为，1、该询问笔录恰恰说明签订该房屋买卖合同的时候，我们审查了相关的房屋材料。被告郑建耀、徐胜也是在授权的范围内签署了相关的合同，双方不具有恶意串通的；2、我们看房子仅仅看了案涉的房屋，没有看过其他同户型的房屋，在我们看房的时候他们已经更换了钥匙；3、委托书的权限是包括配钥匙和签订合同，被告郑建耀、徐胜在授权范围内签订合同；4、原告主张低价购买是原告的一面之词，现在根据银行的评估也仅仅是120万元，原告说我们侵占是33万元没有事实依据；5、我们第一次看房时，我们确实看到沙发什么的，但是没有签订合同前没有搬离是合理的。还有空调和热水器是在我们的房屋买卖合同里面；6、我们不清楚该房屋是用于抵债的。邵香清的笔录第二页记载，其一直认为郑建耀是担保公司的人，我们对当时涉案房屋是抵债过来的，我方是不清楚的。综上，1、涉案合同签订时，徐胜、郑建耀及兴盛中介服务部均审查了杨子文提供的公证书、房产证等材料；2、涉案房屋买卖之前，原告与被告徐胜、郑建耀等被告并不相识；3、邵香清夫妇按照市场价格购买房屋，并支付了中介费用，没有任何获利；4、邵香清夫妇在公安处理胡水容报案事宜之前，并不知道案涉房屋是抵押的。因此，邵香清夫妇不具有与其他被告恶意串通的可能性。 被告郑建耀经质证认为，1、原告说我们恶意串通是不符合事实的，我和被告邵香清、王邦兴是不认识的，我是衢州人；2、江山房子的价格我们在买卖前都调查过的，是随行就市的，什么样的行情什么样的价格，原告说值150万元是不符合客观事实的。评估公司是有精准的数字的，我们也是根据评估公司给的价格，对外出售的。 被告徐胜经质证认为，1、各被告不存在恶意串通。徐胜是在委托书的授权范围内签订的房屋买卖合同进行转委托的手续，跟被告邵香清、王邦兴都不认识的，非亲非故，不存在恶意串通的事实。徐胜将房屋转委托给郑建耀卖的原因是原告的丈夫杨子文经多次催收不还款，所以根据委托书将房屋打开进行买卖。2、徐胜没有超出授权的范围，而且委托书上书写了配钥匙和签订买卖合同。是因为经过催收以后，杨子文找不到人，根据委托书的内容更换钥匙，和买卖房产。开锁是买卖房产的附随的义务。并没有超出授权。关于开锁是经过杨子文的同意的，他们之间也是有协议的，其他意见同意被告邵香清、王邦兴的意见。 被告兴盛中介经质证认为，1、原告委托代理人说恶意串通不符合事实依据，本人没有和其他被告串通。2、我所主张的房屋交易，证件都是齐全的，我是根据这些有法律效力的公证书进行交易的。3、原告说市场价有150万元，当时120万元是市场的成交价，我们是按照市场价进行交易的。其他意见同意其他被告的意见。 本院认为，根据我国物权法对善意取得的规定，善意取得是受让人不知道转让人无处分权，且无重大过失取得受让标的。据此可知，受让人是否知道转让人无处分权及有重大过失是认定其是否善意的标准。本案中，作为受让人的被告邵香清、王邦兴在审查该房子是否可转让的材料时，兴盛中介给其提供了信安公证处出具的《公证书》，而公证书中有房屋所有人本案原告胡水容及其丈夫杨子文的签名及捺印，尽管该公证书在2019年3月21日被信安公证处撤销，但在撤销前足以使其认为签订合同人可以出面办理可转让房屋手续。至于配钥匙没有在委托书中特别注明，是否可以认定受让人明知涉案房屋不能转让问题，本院认为，房屋所有权人既然已经授权被委托人签订房屋买卖合同，并办理过户手续，则从日常生活经验法则推定，委托人已一并授予被委托人开房的权利，否则，买方就不可能看房。据此，本院认为，被告邵香清、王邦兴受让涉案房屋不存在重大过失，可视为善意取得。至于其他被告是否恶意串通，与受让人善意取得没有直接关系。另如各被告之间在房屋买卖成交及价款交付后存在恶意串通损害房屋所有人利益的，原告应当按侵权责任纠纷主张权利。 二、被告徐胜与被告郑建耀之间的转委托关系是否成立、有效。 原告认为，被告徐胜与郑建耀之间的转委托关系不能成立。理由为转委托时，原被委托人徐胜必须征得原委托人杨子文的同意确认。 被告邵香清、王邦兴认为，委托书中已明确受托人有转委托权，因此，无需另行征得杨子文的同意。 本院认为，杨子文与徐胜签订的委托书在末尾约定：“受托人有转委托权。”据此可以认定，除非涉及变更委托人指示的情形，徐胜对委托事项可以进行转委托。另无论徐胜与郑建耀之间的转委托是否有效，其并不影响被告邵香清、王邦兴善意取得涉案房产的效力。 三、房屋中的财产是否属本案处理范围。 原告认为，根据各被告在公安机关的询问笔录可以证明，原告在房屋中的财产是各被告共同侵权将其腾空搬走的，故原告要求各被告归还的理由成立。 被告邵香清、王邦兴认为，本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，原告主张的财产损失属于侵权关系所解决的，不属于本案审理范围。案涉房屋交付时，里面仅有一个挂式空调和热水器，而该两项设备已经包含在房屋交易价款的对价中，故不存在归还问题。 被告郑建耀、徐胜、兴盛中介的意见与被告邵香清、王邦兴的一致。 本院认为，原告要求归还屋内财产是基于房屋买卖合同无效，由于被告邵香清、王邦兴购买涉案房屋系善意取得，因此，即使被告徐胜、郑建耀存在无权签订房屋买卖合同或无权转让案涉房屋，也不影响邵香清、王邦兴取得房屋所有权。因此，在邵香清、王邦兴支付了对价的情况下，买卖合同不必然无效。现原告要求归还的部分财产在买卖合同范围内，故原告要求归该部分财产无法律依据。如案涉财产不在买卖合同范围内的部分，取得该财产者如果没有合法依据，则存在侵占之嫌，其不属房屋买卖合同范围，原告应以侵权关系主张权利，该请求不属本案处理范围。 综上，本院认为，恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益的，合同无效。本案中，原告以各被告之间恶意串通，以低价出让原告的房产，损害原告利益为由，要求确认房屋买卖合同无效，但却没有提供房屋出让的对价明显过低的依据，而被告邵香清、王邦兴在被告兴盛中介提供了有原告及其丈夫杨子文具名的具有卖房内容的委托书的情况下，支付了对价，主观上并无恶意串通及存在重大过失的情况，因此，原告的主张依据不足。从法律规定看，原告也不属于第三人，而应属于出卖房屋的一方，其如对房屋出售不知情，则侵权人应为其丈夫杨子文，如屋内财产被涉案被告侵占，则各被告的行为可能涉嫌刑事犯罪，原告应向公安机关要求处理。另被告徐胜、郑建耀以122万元的价格转让案涉房产，是否在委托授权范围，是否征得案外人杨子文的同意；徐胜、郑建耀、兴盛中介是否恶意串通，因案外人杨子文未参加诉讼，该事实难以查清，故原告的诉讼请求依据不足。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告胡水容的诉讼请求。 案件受理费9300元，减半收取4650元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  毛志明 二〇一九年八月十九日 书记员  徐 宁