湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终1316号上诉人（原审被告）：西昌市盛泰矿业有限公司。住所地：四川省西昌市经久工业园区。法定代表人：谈林峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹斌，湖南定胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易智美，女，1968年10月12日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：陈伟，女，1980年11月21日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。为易智美前妯娌。原审第三人：湖南湘江工程建设有限公司。住所地：长沙经济技术开发区东六路南路100号有色地勘产业大厦1709室。法定代表人：张贤军，该公司董事长。原审第三人：罗侣旦，男，1972年11月23日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。上诉人西昌市盛泰矿业有限公司因与被上诉人易智美及原审第三人湖南湘江工程建设有限公司、罗侣旦案外人执行异议之诉一案，不服双峰县人民法院（2019）湘1321民初437号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人西昌市盛泰矿业有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、诉争房产产权登记所有权人为第三人罗侣旦，非被上诉人易智美。诉争房产于2016年3月因第三人罗侣旦与上诉人合同纠纷一案被西昌市人民法院查封，查封期间，被上诉人易智美从未主张权利。2018年9月，上诉人申请执行一案委托双峰县人民法院执行案涉房产，被上诉人易智美突然以案外人身份提出执行异议。此不合理现象让人合理怀疑被上诉人主张被执行财产所有权纯属恶意帮第三人罗侣旦逃避责任。2、一审认定被上诉人已经支付全部购房款并占有诉讼房产与客观事实不符，无证据证明。本案中被上诉人提供了亲友共同签订的《清算约定》，但不能提供出资金银行流水证明其确已出资，有事后应对诉讼之嫌。被上诉人未提供与他人合伙建房的协议，也未提供亲属之间合伙建房的证据，更未提供与第三人施工单位签订的施工合同和向施工单位支付工程款的依据。被上诉人提供的《土地使用权证》虽注明“该宗地为预登记，待房屋建成后重新测量换发新证”，但并未载明被上诉人是房屋建成后应发新证的对象，不能证明被上诉人系合伙建房人。被上诉人提交的《居民供用电合同》、《低压电力客户预存电费结算补充协议》、《低压批量新装明细表》，该证据不能证明被上诉人就是诉争房产的实际占用人和所有权人，该证据完全有可能是第三人罗侣旦为了规避电力部门分阶段收费的制度，而找其直系亲属用其身份签订电力合同。本案诉争主体为房屋，属于物权，而物权是对世权，如果仅凭几份莫须有的合同和单方情况汇报就予以推翻，则《物权法》规定的不动产以登记为准的原则就将成为一句空话。被上诉人提交的证据的三性均有存疑。3、一审判决位于湖南省娄底市城南新区地小区登记在罗侣旦名下的1-182号房产归上诉人易智美所有于法无据。本案诉争房产在查封、执行时，登记所有权人是第三人罗侣旦，被上诉人易智美对诉争房产主张所有权应当通过行政诉讼程序纠错，一审法院在执行异议之诉中确认诉争房产属于被上诉人于法无据。4、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，讼争房产应当在查封前实际支付并实际占有且没有过错的，人民法院才不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、二十五条的规定也明确指出，案外人提出的排除执行异议应当审查案外人是否系权利人，权利是否合法真实，是否能排除执行。对已登记的不动产，判断是否系权利人，应按照不动产登记簿判断。本案诉争房产系不动产，登记簿记载的所权人系罗侣旦，显然被上诉人并非诉争房产权利人，故被上诉人所提异议并不能排除执行。综上所述，请求二审法院判如所请。被上诉人易智美辩称：1、一审法院适用法律正确。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第28条的规定支持答辩人主张正确。《物权法》司法解释（一）第二条明确规定:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因而，答辩人有权在民事诉讼程序中确认所有权，同时以该所有权能够排除强制执行行为为由提出执行异议。2、答辩人在涉案房产进入执行阶段时提出执行异议符合法律规定。涉案房产被查封时，答辩人曾联系西昌法院执行局法官邓建平反映情况，也向双峰县人民法院执行局法官反映过情况，要求提交执行异议文书，但执行局法官拒绝接受。答辩人当时考虑案件还未判决，胜负还不可知，涉案房产暂时查封也不会有什么影响，就等到案件进入执行阶段时再提起执行异议，这么做完全符合法律规定，上诉人的猜测毫无道理。3、答辩人已支付全部房款并占有房产，符合客观事实。因几位亲友业主之间都是嫡亲，故集资建房之初并没有形成书面协议，而是口头约定。2012年10月份（早于西昌法院查封罗侣旦名下房产前），组委会专程向娄底市国土资源局提交了《关于请求办理土地使用权更名名单的报告》，其上有陈伟、陈家千、罗环、易智美、罗伟声（已故）的姓名。这份书面报告在娄底市国土资源局备了案，其真实性毋庸置疑，清楚地表明了答辩人是涉案房屋的实际权利人。对于涉案房产的付款方式，当时约定：罗侣旦接到组委会的缴款通知后转达各亲友，约定日期将钱交给罗侣旦，由罗侣旦存入组委会指定的银行账户，罗侣旦给各人开具收款收据，然后组委会根据银行回单向罗侣旦开具收款收据。项目从2005年购地开始至2016年竣工，按照工程进度，累计集资20次，共缴纳集资款178.77万元。各人累计交款为：罗侣旦39万元，陈伟58.77万元，陈家千23.5万元，罗伟声21.5万元，罗环19万元，易智美17万元。集资转（存）款情况见组委会出具的收款收据和《历次集资款转款明细表》。其中，罗侣旦账号转款只有三次，陈伟账号转款六次，其他转款记录为亲友在银行柜台共同把集资款存入组委会指定账户。每次转款，罗侣旦均向亲友开具了收款收据，后来，因收据太多不便保管，也因集资超预期，交房无期，亲友怨气颇多，2014年12月，大家共同签订了一个《清算约定》，取代了原来的收据。可见，答辩人已按合作约定的方式支付了全部购房款。2014年7月统一办理的水、电、气开户名单中，均是以真实业主（答辩人）的姓名开户的，时间早于查封前。2015年12月，项目施工完毕，房产进行竣工验收，湘江公司项目负责人李社平将房屋钥匙交付答辩人，至此，完成了涉案房产的交付。2016年2月，因土地出让金和容积率超标罚款及相关税费未交齐，国土部门不予办理土地使用权证分户更名手续，湘江公司和李社平未能按当初承诺，将产权证登记在答辩人名下，故涉案房屋未办理过户登记并非答辩人自身的原因。综上所述，上诉人的上诉理由纯属主观猜测，无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人湖南湘江工程建设有限公司未答辩。原审第三人罗侣旦未答辩。原告易智美向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对原告购买的位于湖南省娄底市城南新区小区01栋1-182号（不动产登记户号为172号，不动产权证号为Ｓ201602030162）房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认上述房产归原告所有；3、判决第三人湖南湘江工程建设有限公司立即协助和配合原告办理上述房产的产权过户手续。一审法院认定事实：2005年元月，第三人罗侣旦与案外人尹钢等五十一人作为私房联建的业主代表，共同购买了娄底市国土资源局公开挂牌出让的位于娄星区的土地使用权，土地使用权面积为12194.26平方米，登记土地使用权证号为娄国用（2007）第ＳＧ1755号，登记土地使用权人为尹钢等50人，罗侣旦的大哥罗环、大嫂易智美、父亲罗伟声、前妻陈伟、前岳父陈家千共六人，以罗侣旦的名义，参与了娄星区湘中大道以北的黄泥二号地的私房联建，由于此次私房联建业主人数众多，分布广，业主们成立了“娄底市黄泥二号地南院私房联建组委会”负责项目的统筹管理工作，推举尹钢为组委员会负责人，确定每个发起人为各个单元的业主，负责报建手续，待竣工办证时再办理产权过户更名手续，罗侣旦是发起人之一，成为了其大哥罗环、大嫂易智美、父亲罗伟声、前妻陈伟、前岳父陈家千共六人私房联建的项目负责人和业主。该项目从2005年开始由娄底市建安公司负责承包，娄底市建安公司在承包过程中与组委会发生争执，组委会于2010年10月以尹钢等五十一人的名义向娄星区法院提起诉讼，娄星区人民法院以（2010）娄星民二初字第938号民事判决书判决：一、解除尹钢等五十一位原告（反诉被告）与被告（反诉原告）湖南省娄底市建安工程有限公司所签订的《娄底市黄泥二号地南院私房联建项目建设承包合同书》；二、驳回尹钢等五十一位原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南省娄底市建安工程有限公司的反诉请求。该案于2012年8月20日经娄底市中级人民法院以（2012）娄中民一终字第13号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判决。2013年9月，经业主大会表决同意，娄底市黄泥二号地南院私房联建组委会与第三人湖南湘江工程建设有限公司签订了《娄底市黄泥二号地南院私房联建项目扫尾工程承包合同》，由第三人湖南湘江工程建设有限公司接手项目的扫尾工作，2014年7月，第三人湖南湘江工程建设有限公司的项目经理李社平按业主大会及合同的要求，在统一办理水、电、气开户手续过程中将户主姓名登记在实际业主名下，并签署《居民供用电合同》和《低压电力客户预存电费结算补充协议》。原告和其他亲友房号对应的合同编号分别为：罗侣旦1-1××／1762402864、1-1××夹层／1762402587；陈伟1-132／1762392958、1-142／1762392408；陈家千1-152／1762392466；罗伟声1-162／1762392525；罗环1-172／1762392583；易智美1-182／1762392642。2015年12月，上述私房联建工程项目施工完毕后，在罗侣旦名下的各业主均已按要求缴付了工程款，第三人的项目负责人李社平将房屋房门钥匙交付给了原告。2016年2月，原告及亲友的房屋所有权证没有登记在原告及亲友本人名下，而是统一登记罗侣旦名下，其对应的房产权证号分别为1××（Ｓ201602030163）、1××夹层（Ｓ201602030160）、122（Ｓ201602030159）、132（Ｓ201602030164）、142（Ｓ201602030161）、152（Ｓ201602030158）、162（Ｓ201602040001）、172（Ｓ201602030162）。2016年3月，第三人罗侣旦因合同纠纷，前述登记在罗侣旦名下的8套房产被西昌市人民法院查封，其中就包括原告所有的房产。2018年9月，西昌市盛泰矿业有限公司作为执行申请人向双峰县人民法院提出申请，要求对登记在罗侣旦（被执行人）名下的被查封的房产予以强制执行。2018年10月15日，原告向本院提出执行异议，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年1月17日，本院作出了（2018）湘1321执异22号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。一审法院认为：第三人罗侣旦与其大哥罗环、大嫂易智美、父亲罗伟声、前妻陈伟、前岳父陈家千以第三人罗侣旦的名义，参与娄底市娄星区湘中大道以北的黄泥二号地的私房联建，原告易智美按约定交清了建房款，第三人湖南湘江工程建设有限公司在房屋建成后向原告易智美交付了房屋，且第三人湖南湘江工程建设有限公司的项目经理李社平在为业主统一办理水、电、气开户手续过程中亦是以原告易智美的名义为其申办的，后原告易智美就所建房屋以本人名义与电力部门订立了相应的供用电合同，说明原告已实际取得了涉案房产的所有权并占有了该房产，原告通过私房联建的形式取得涉案房屋，不违反法律的规定，后非因原告易智美本人的原因，其房产所有权证登记在第三人罗侣旦的名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，故应当认定原告易智美享有排除对涉案房产强制执行的民事权益，本院对原告易智美提出的要求解除对涉案房产的查封并停止对该房产的强制执行及确认涉案房产归原告所有的诉讼请求予以支持；对原告易智美提出的要求判决第三人湖南湘江工程建设有限公司立即协助和配合原告办理上述房产的产权过户手续的诉求，因该案是案外人执行异议之诉，原告的此一诉讼请求，不在本案处理的范围，对原告的此一诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对原告易智美购买的位于湖南省娄底市城南新区小区01栋1-182号（不动产登记户号为172号，不动产权证号为Ｓ201602030162）房产的强制执行，本院作出的（2018）湘1321执异22号执行裁定书于本判决生效时自动失效；二、位于湖南省娄底市城南新区小区01栋1-182号（不动产登记户号为172号，不动产权证号为Ｓ201602030162）的房产归原告易智美所有；三、驳回原告易智美在本案中的其余诉讼请求。案件受理费100元，由被告西昌市盛泰矿业有限公司承担。经审理查明，本院确认一审判决查明的除“罗侣旦的大哥罗环、大嫂易智美、父亲罗伟声、前妻陈伟、前岳父陈家千共六人，以罗侣旦的名义，参与了娄星区湘中大道以北的黄泥二号地的私房联建，”、“罗侣旦是发起人之一，成为了其大哥罗环、大嫂易智美、父亲罗伟声、前妻陈伟、前岳父陈家千共六人私房联建的项目负责人和业主。”、“2014年7月，第三人湖南湘江工程建设有限公司的项目经理李社平按业主大会及合同的要求，在统一办理水、电、气开户手续过程中将户主姓名登记在实际业主名下，并签署《居民供用电合同》和《低压电力客户预存电费结算补充协议》。”、“2015年12月，上述私房联建工程项目施工完毕后，在罗侣旦名下的各业主均已按要求缴付了工程款，第三人的项目负责人李社平将房屋房门钥匙交付给了原告。”之外的其他案件事实。本院另查明，本案所涉黄泥二号地登记使用权证娄国用（2007）第SG1755号登记使用权人为尹钢、罗侣旦等50人，易智美非登记使用权人。娄底市娄星区人民法院（2010）娄星民二初字第938号案即本案所涉黄泥二号地南院私房联建项目业主与湖南省娄底市建安工程有限公司解除《娄底市黄泥二号地南院私房联建项目建设承包合同》一案中，罗侣旦为原告之一，易智美非诉讼主体。案涉与第三人湖南湘江工程建设有限公司签订的《黄泥二号地南院私房联建项目扫尾工程承包合同》中发包人（全体业主）处，罗侣旦作为发包人签名，未有易智美签名。当事人提交的所有案涉私房联建款收款收据均记载缴款人为罗侣旦，相关银行流水凭证显示缴款人为罗侣旦与陈伟。罗侣旦与陈伟于2007年4月9日结婚，2017年6月19日离婚。其离婚协议中关于财产及债务问题约定：“罗侣旦名下有仙人阁星海花园4栋商品房一套，及夫妻共同所有的城南新区2号地尚未办妥手续的毛坯房悉归女方所有，女方支付给男方38万元。”还查明，娄底市规划局[2013]151号向市政府的《关于尹钢等50人住宅楼办理规划审批手续的情况汇报》记载：“2007年3月26日，尹钢等50人取得《国有土地使用证》（娄国用2007第SG1755号），该项目于2007年10月开工，2009年12月竣工。…2012年10月，娄底市规划执法支队在现场检查发现，该项目未取得建设工程规划许可，属于违法建设，共建6栋，底层占地面积为5338.35平方米，8层，总建筑面积为47848.5平方米。依据城乡规划法律法规的规定，结合尹钢等50人的违法建设的性质情节，2012年12月13日，我局对尹钢等50人作出了《娄底市规划局行政处罚决定书》（娄规罚决字[2012]第57号），对尹钢等50人的违法建设行为进行了处罚，并责令其承担因违法建设行为而引起的一切经济、法律和其他责任，依法自行协商处理好四邻关系。因该项目绿化等配套设施未完全建好，且未取得消防审核意见，对该项目我局未进行规划条件核实，尚未对其颁发《建设工程规划许可证》”。另查明，被上诉人易智美向法院提交的落款日期为2014年12月21日的《清算约定》约定:“黄泥二号地南院私房联建项目自2005年1月份启动以来，迄今已有10载。2012年9月经家庭会议明确房产分配方案，即：罗侣旦1楼和2楼，陈伟3楼和4楼，陈家千5楼，罗伟声6楼，罗环7楼，易智美8楼。因项目耗时长，波折多，集资款成倍增加，远超预期，导致家庭矛盾十分尖锐。鉴于后续工程扫尾、交房时间、权证办理及相关费用依然存在诸多不确定因素，极有可能加剧矛盾，为缓和家庭关系，融洽亲情，经大家共同商榷，再次约定如下：一、集资建房项目后续事务依然由罗侣旦负责办理，代行职权，罗侣旦不得以任何理由回避和推卸责任。二、扫尾工程及办证所需费用由陈伟先行垫付。待正式交房及相关产权证办妥后进行总决算，参照左邻右舍的计价办法，按不同楼层不同市场价值确定计算比例，多退少补。陈伟所垫付资金按同期银行借款利率的1.5倍计息，根据垫付时间长短计算，然后按比例分摊。在此特别约定，若届时不能还本付息，陈伟有权对违约人的房产进行处置。三、截至2014年12月底，各人累计交来集资建房款总额如下：罗侣旦39万元，陈伟53.33万元，陈家千23.5万元，罗伟声21.5万元，罗环19万元，易智美17万元。本约定已统计各人所交集资款总额，是进行最后结算的依据，故罗侣旦以往向各人出具的收款收据一概作废（自行销毁）。四、如今后存在不同意见，可要求召开家庭会议解决，各人必须顾全大局，相互理解包容，不得偏激狭隘，刻意激化矛盾，率先挑起矛盾者必须承担相应后果。”还查明，本案所涉房屋不动产初始登记总证为邬建平等48户，后以转让的形式于2016年2月3日受让登记至罗侣旦个人名下。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，被上诉人的诉讼请求虽是表述为对其所购买的位于湖南省娄底市城南新区小区01栋1-182号房主张物权期待权，但本案中其实并没有书面买卖合同证据或房屋买卖合同关系，根据被上诉人所提供的证据材料（如《清算约定》）及诉辩内容，其实质是拟以私房联建的出资主体身份主张不动产物权，故本案并不符合该第二十八条的相关规定。根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，不动产物权经依法登记，发生法律效力。本案中，案涉私房联建购地登记主体、私房联建建设承包合同纠纷（娄底市娄星区人民法院（2010）娄星民二初字第938号案）诉讼主体、联建房扫尾工程承包合同发包主体、联建房购地集资款（工程款）收据记载缴付主体、《娄底市规划局行政处罚决定书》（娄规罚决字［2012］第57号）的处罚对象及最终房屋所有权证登记主体均为罗侣旦，故根据上述法律规定及现有行政权证、生效法律文书所载权项效力，本案所涉房屋所有权主体应为第三人罗侣旦。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”，本案中，被上诉人易智美现虽提出其系案涉联建房屋的实际出资人或实际业主，但并未提供直接出资依据如联建财务收据或银行流水缴款凭据等证据证明，其虽提供了落款日期为2014年12月21日的有关私房联建情况的《清算约定》，但该《约定》是其家族内部约定，所列成员均与本案判决有利害关系，且该《约定》仅载明至2014年12月底各人的累计集资款总额，该《约定》中也还有如：“扫尾工程及办证所需费用由陈伟先行垫付。待正式交房及相关产权证办妥后进行总决算，参照左邻右舍的计价办法，按不同楼层不同市价确定计算比例，多退少补。…在此特别约定，若届时不能还本付息，陈伟有权对违约人的房产进行处置。”的特别约定，以此分析，该《约定》亦仅还是房屋分配方案，尚未对集资房产总价进行结算，也尚未对涉案房产的最终所有权明确固定。另，虽被上诉人还提供了《居民供用电合同》和《低压电力客户预存电费结算补充协议》《联建委情况说明》《关于请求办理土地使用权更名名单的报告》等证据拟证明其系案涉联建房屋的实际权利主体且房产已实际交付，但上述合同仅是社会民事权利主体间的民事法律行为，未有合同签订后实际居住产生水电费用的证据。《联建委情况说明》与《关于请求办理土地使用权更名名单的报告》等证据或是本案诉讼期间补充出具，或未被行政认可，其法律效力均不足以对抗最终由政府行政部门颁发的《房屋所有权证》及相关生效法律文书所载权项效力，故均不足以达到其证明目的。综上，本案被上诉人实质并非以房屋买卖合同关系主张物权期待权，亦不能举证证明其确为案涉联建私房真实权利主体，故本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条之规定情形，根据该《规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；…”之规定，本案被上诉人易智美对案涉房产不具备足以排除法院强制执行的民事权益，其应对此承担举证不能的法律责任。一审法院对此处理欠妥，本院应予纠正。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销双峰县人民法院（2019）湘1321民初437号民事判决；二、驳回被上诉人易智美的诉讼请求，不停止对案涉房产的继续执行。一审诉讼费100元，二审诉讼费100元，共计200元，由被上诉人易智美负担。本判决为终审判决。审判长 彭 旦审判员 蒋国保审判员 李云霞二〇一九年八月二十九日书记员 刘 娟附有关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。