武川县人民法院民事判决书（2019）内0125民初162号原告：王有龙，男，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。委托诉讼代理人：苏晨亮，武川县法律援助中心律师。原告：陈丽荣，女，武川县县幼儿园教师。被告：武川县瑞兴服务有限公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市武川县。法定代表人：郭旺，总经理。原告王有龙、原告陈丽荣与被告武川县瑞兴服务有限公司(以下简称瑞兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王有龙及其委托诉讼代理人苏晨亮，原告陈丽荣，被告瑞兴公司的法定代表人郭旺到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.请求判令被告返还瑞兴商城三楼57号商铺并支付使用期间的租金；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2010年8月16日购买武川县青山路与健康街交汇处瑞兴商城三层57号商铺，并订有《瑞兴商城商铺购买协议书》，商铺面积34.93平方米。2018年3月份瑞兴三楼开始新的装修，原告与各业主纷纷去找被告了解了情况，方才知道被告瑞兴公司代表人郭旺将商铺出租给他人，当时各商铺业主对租金数额与租期等租赁事宜概不知情，后多次找被告交涉想要回商铺，但事与愿违，因此2018年4月各商铺业主拨打110报警，经武川县公安局可镇派出所出警记录了解到，被告与他人已经签订租赁协议，租赁期限为2018年5月1日至2028年4月30日。被告无权处分原告商铺使用权，其行为没有法律依据，原告的财产权形同虚设，特提起诉讼。被告瑞兴公司辩称，原告购买的商铺系我公司代管经营的，2012年12月3日原告王有龙、原告陈丽荣与瑞兴房地产开发有限责任公司签订了返租合同，返租期为三年（自2012年11月18日至2015年11月18日止），期满后口头约定租赁费2016年为每平米0.35元，2017年为每平米0.3元。2017年11月之前的租赁费均已结清。2017年11月我通知过商铺业主王有龙等人，让业主自己经营。后来招商引进来的万家惠与我公司签订了租赁协议，我公司再与商铺业主签订合同，现在有些商铺业主签订了，有些没有签订。原告与我公司没有签订过协议。2014年1月份以后是口头约定的由我公司进行经营。如果原告要求返还商铺，我公司与万家惠签订的租赁合同是十年的期限,租期到期后才能返还给原告。再补充一点，我与万家惠签订合同是在2018年1月份，而且万家惠在2018年4月18日才开业，从2017年11月18日到2018年4月18日商铺是闲置的，租金数额也不准确，请法院依法裁决。当事人在开庭时围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《瑞兴商城购铺协议书》一份、收据一张与武川县公安局特警大队出警记录（接处警登记表与影像资料），本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王有龙、原告陈丽荣于2010年8月16日购买呼和浩特市瑞兴房地产开发有限责任公司（以下简称瑞兴房地产公司）开发的瑞兴商城三楼57号商铺，且一次性支付房款175000元。原告与瑞兴房地产公司于2012年12月3日签订《返租合同书》，返租期间从2012年11月18日至2015年11月18日止。三年返租的租金实际为31618元。返租期满后双方未续签租赁合同。瑞兴房地产公司委托被告瑞兴公司管理瑞兴商城，被告瑞兴公司为瑞兴商城的管理者，负责管理运营瑞兴商城并招商引资。两原告与瑞兴房地产公司之间签订租赁合同。租期3年，郭旺也支付了原告三年租金。后口头约定2016年的租金为每平米每天0.35元，2017年为每平米每天0.3元，2017年11月以前的房租已经全部付清。另查明，被告瑞兴公司与孙连杰于2018年1月27日签订《租赁协议》，将瑞兴商城的三层、四层整体约6220平方米全部出租，租赁期限为2018年5月1日至2028年4月30日止。被告瑞兴公司未与原告协商，也未经原告委托。本院认为，本案因原告与被告之间并未发生房屋买卖合同关系，故本案案由为房屋买卖合同纠纷不妥。因原告在诉状中请求被告支付租金，而本案事实上被告也支付过租金，故本案案由改为租赁合同纠纷较为适宜。本案中，被告瑞兴公司受瑞兴房地产公司的委托负责管理瑞兴商城，且已经管理了七年，故被告瑞兴公司与瑞兴房地产公司之间是委托合同关系。瑞兴房地产公司向原告支付了从2012年11月18日到2015年11月18日的租金共计31618元，双方对租金的事实均认可，原告也收取了租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”又根据该法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方之间形成了事实上的不定期租赁关系。就本案而言，首先，原告与瑞兴房地产公司签订《瑞兴商城商铺购买协议书》，购买了瑞兴商城三层57号商铺，面积为34.93平方米。根据查明的事实，原告已经付清房款，虽然没有网签及产权证书，但原告是涉案商铺的合法权利人，有权对涉案商铺享有占有、使用、收益的权利。被告瑞兴公司于2018年5月1日将瑞兴商城3层整体出租予孙连杰，虽未经原告同意，但被告瑞兴公司出租的事实存在，有《租赁协议》相佐证，故原告向被告瑞兴公司主张使用期间的租金合法有据，本院予以支持。其次，关于原告主张的10479元租金是否有依据，原告自述其按照瑞兴商城二层的出租金额和面积整体计算的平均每天0.5元/平方米，本院对租金的计算依据不予支持。其一，因双方当事人未签订书面的租赁合同，也未对租金进行明确约定，原告主张的租金没有合同依据。其二，返租合同期满后虽未再续签代管租赁合同，但原告连续两年收取了被告支付的租赁费，第一年以每平米0.35元计算，第二年以每平米0.3元计算，依据原被告前两年支付租金的实际情况，本院认为后期的租金应以每平米0.325元支付为宜，则后期20个月的租金为6811.35元（34.93平米×0.325元每天×20个月×30天）。原告主张返还其所购买的商铺，该请求本院不予支持。因原告与被告瑞兴公司之间是不定期租赁关系，双方对租赁期限没有约定，租赁期限何时届满不清楚，且被告未经原告同意转租的，原告有权解除合同，而本案原告未提出解除双方之间的租赁合同，故返还商铺的请求没有合同依据和法律依据，本院不予支持。被告瑞兴公司提出其与万家惠签订合同是在2018年1月份，而且万家惠在2018年4月18日才开业，以前从2017年11月18日到2018年4月18日商铺是闲置的，这几个月的租金不应当支付的抗辩意见，本院不予采纳。因为合同具有相对性，瑞兴公司在2017年11月与原告的租赁合同未解除，双方的租赁合同关系仍在延续，且瑞兴公司也未返还原告商铺，原告对瑞兴公司转租商铺不知情，2017年11月18日到2018年4月18日瑞兴公司仍在占有商铺，故上述抗辩理由不成立。综上所述，本院对原告合理的诉讼请求予以支持，由被告瑞兴公司支付两原告租金6811.35元。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决如下：被告武川县瑞兴服务有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告王有龙、陈丽荣租金6811.35元；驳回原告王有龙、原告陈丽荣的其他诉讼请求。案件受理费62元，由被告武川县瑞兴服务有限公司负担40.3元，由原告王有龙、陈丽荣承担21.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判 长 杜权审判员 牛涛人民陪审员 倪利东 二〇一九年八月十五日书 记 员 于洋附相关法律：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十四条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十五条：人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。