新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）新民申1090号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孔祥军，男，1964年6月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阜康市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何兴林，男，1963年7月18日出生，汉族，阜康市第二建筑有限责任公司项目经理。 委托诉讼代理人：朱力俊，新疆瑞升合律师事务所律师。 一审被告：张仕吻，男，1974年7月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 再审申请人孔祥军因与被申请人何兴林、一审被告张仕吻申请执行人执行异议之诉一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2019）新23民终306号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 孔祥军申请再审称，一、再审申请人孔祥军与一审被告张仕吻于2017年10月18日签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家利益和社会公共利益，该合同合法有效，理应受到法律的保护。该合同的效力业经生效法律文书即一审法院（2018）新2302民初43号民事调解书所认可和确认，由于张仕吻未按约于2017年11月30日之前履行过户义务，故该调解书确认张仕吻及其妻王小英于2018年1月29日之前协助孔祥军办理阜房权证管字第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号的房屋过户手续。由此可见，孔祥军对涉案房屋的权利已被生效法律文书承认和保护。孔祥军与张仕吻之间的房屋转让合同在未经法院生效法律文书撤销之前及已生效的（2018）新2302民初43号民事调解书没有被法院依法撤销之前，孔祥军的权利理应受到法律的保护，而原审法院却无视上述生效法律文书的存在，同一法院却作出了与已有生效法律文书相矛盾的（2018）新2302民初588号民事判决，违背了同案同判的司法精神，于法无据，理应予以纠正。二、《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。据此，孔祥军认为其对房屋的物权自阜康市人民法院已生效的（2018）新2302民初43号民事调解书生效时间即于2018年1月25日已发生效力，鉴于物权具有对世性和排他性，故其效力高于被申请人何兴林对张仕吻所享有的普通债权，孔祥军的权利理应受到优先保护。三、孔祥军与张仕吻签订房屋转让合同的时间为2017年10月18日，孔祥军早在2017年10月17日即按约向一审被告支付了150万元房款，剩余的80万元房款按合同约定应于办理房屋过户手续后方才支付，鉴于张仕吻怠于履行过户义务，剩余80万元房款尚未到履行期限。张仕吻在签订房屋转让合同的当天即2017年10月18日在物业公司当着物业公司办公室人员的面，已向孔祥军交付了房屋。孔祥军至今实际占有房屋达一年之久，孔祥军在收房后向阜康市蓝天热力有限责任公司缴纳了2017-2019年两年采暖期的采暖费并在新疆一帆广告传媒公司登了广告，对上述房屋进行出租宣传。一审法院是在此之后即于2017年11月17日才对上述房屋进行的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定并结合本案孔祥军与张仕吻之间的房屋买卖交付的事实，法院理应驳回何兴林的一审全部诉讼请求。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。据此，不动产物权的登记，只是判别权利状态的方法之一，而非唯一方法。当不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时，人民法院应查清真实的权利人，而不能机械地只依据登记便草率地认定权利人。综上，请求依法再审。 被申请人何兴林接受询问时发表意见称，不同意孔祥军的再审申请。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回孔祥军的再审申请。 本院经审查认为，本案系孔祥军对何兴林与张仕吻之间执行案件的执行行为产生异议提起的诉讼，执行案件中申请执行人为何兴林，被执行人为张仕吻，孔祥军为案外人。一、2017年10月18日，再审申请人孔祥军与一审被告张仕吻签订《房屋转让合同》（张仕吻之妻王小英未签字捺印），该合同约定张仕吻将其为所有权人（与其妻张小英共同共有）的位于阜康市××路（阜房权证管字第XXXX号）、2号（阜房权证管字第XXXX号）、3号（阜房权证管字第XXXX号）、4号（阜房权证管字第XXXX号）商铺（以下简称案涉房屋）以总价230万元的价格出售给孔祥军。依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的变更与转让需以依法登记为准。当事人之间签订的房屋买卖（转让）合同属于债权范畴，并不必然引发物权发生变动的法律效果。本案中，孔祥军与张仕吻签订《房屋转让合同》后并未办理完成案涉房屋的过户手续，案涉房屋的所有权并未转移至孔祥军名下。2018年1月5日，孔祥军将张仕吻及其妻王小英诉至一审法院，要求张仕吻、王小英在限定期限内协助孔祥军办理案涉房屋的过户手续。该案审理过程中，孔祥军与张仕吻、王小英自愿达成内容为张仕吻、王小英于2018年1月29日之前协助孔祥军办理案涉房屋的过户手续的调解协议。一审法院于2018年1月25日出具（2018）新2302民初43号民事调解书对前述调解协议内容予以确认。该民事调解书仅是对张仕吻、王小英协助孔祥军于2018年1月29日之前办理案涉房屋过户手续之调解协议内容的确认，并未直接确认案涉房屋的所有权人即为孔祥军，孔祥军不能直接依据该民事调解书内容而取得案涉房屋的所有权。孔祥军与张仕吻、王小英之间的买卖合同纠纷和被申请人何兴林与张仕吻之间的房屋买卖合同纠纷在形式上属于相互独立的纠纷。本案一审判决[阜康市人民法院（2018）新2302民初588号民事判决]系在（2018）新2302民初43号民事调解书作出之后，对孔祥军就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益而作出分析认定的法律文书，其内容本身与（2018）新2302民初43号民事调解书内容并不违背。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孔祥军虽与张仕吻就案涉房屋被人民法院查封之前已经签订了《房屋转让合同》，但孔祥军未提交充分有效的证据证实其已对案涉房屋实现了合法占有，包括取得案涉房屋钥匙、办理物业的入住手续等。孔祥军在一审庭审中自认其于案涉房屋被查封当日即2017年11月17日，已得知案涉房屋被查封的事实，在此情形下，孔祥军仍与张仕吻、王小英于2018年1月25日达成调解协议，并由一审法院制作出具（2018）新2302民初43号民事调解书，善意取得的理由欠缺。且孔祥军在原审程序中提交的停止用热协议、采暖费票据、广告征订单等证据尚不足以证实其已对案涉房屋实现了事实上管理和支配。故原审判决认定孔祥军未合法占有案涉房屋并无不当。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该规定系针对不动产物权确认纠纷中，是否可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中的证明力而所作的规定。本案中，孔祥军并未依法与张仕吻、王小英办理完毕案涉房屋的过户手续，尚未有生效法律文书确认其为案涉房屋的合法所有权人，故孔祥军并非案涉房屋的权利人。四、2015年12月26日，张仕吻以540万元的交易价格从何兴林处取得案涉房屋，尚欠何兴林300万元房款未付；在张仕吻对何兴林负有大额债务且尚未清偿的情况下，张仕吻又于2017年10月18日与孔祥军达成协议，以明显低于市场价格的240万元转让案涉房屋，该不合理的低价转让行为损害了何兴林的利益。故，原审判决结果并无不当。综上，孔祥军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回孔祥军的再审申请。 审 判 长 伊      利 审 判 员 祁   万   杰 审 判 员 古丽努尔·买买提 二〇一九年八月二十二日 法官助理 周      鑫 书 记 员 崔      雨