江西省弋阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1126民初1163号 原告（反诉被告）：杨桃珍，女，汉族，1950年2月8日出生，中专文化，退休老师，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：王谋才，江西碧落律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：张国梅，女，汉族，1998年8月5日出生，初中文化，自由职业，住江西省弋阳县。 原告（反诉被告）杨桃珍与被告（反诉原告）张国梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告杨桃珍及其委托诉讼代理人王谋才、被告张国梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨桃珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付店面租金计人民币15000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告租赁给被告的店面位于弋阳县叠山商城一楼35号，之前被告就在此租赁原告店面经营。2018年10月25日，原、被告经协商一致，就该店面的续租事宜签订了《店面租赁合同》，合同约定：一、原告向被告出租店面，租赁期限为两年（2019年5月12日至2021年5月11日）；二、每年租金壹万伍仟元，每年的租金被告必须提前一年给付原告，即在前一年的3月底之前一次性付清下一年的房租。按合同约定，被告应在2019年3月底之前支付第一年的租金15000元，而被告一直拖延支付，2019年6月15日原告爱人去向被告催款时，被告弃店走人。 原告（反诉被告）杨桃珍围绕诉讼请求依法提交了以下证据材料： 1、原告的身份证复印件、被告的人口信息表，证明原、被告的诉讼主体资格； 2、房产证复印件，证明原告租赁给被告的店面位于弋阳县叠山商城一楼35号，是合法出租； 3、店面租赁协议，证明2018年10月25日，原告、被告经协商一致，就该店面的续租事宜签订了《店面租赁合同》，合同约定甲方(原告)向乙方(被告)出租店面，租赁期限为两年(2019.5.12-2021.5.11)，店面租金为第一年(2019.5.12日至2020.5.11)15000元;第二年(2020.5.12至2021.5.11)15000元。被告讲不了解情况与事实不符； 被告（反诉原告）张国梅答辩，被告租赁原告房屋是事实，前一个租赁合同是2019年5月份到期，但因生意不好，与原告协商解除合同，且在2019年3月份停止了经营，2019年6月份原告爱人催交租金时，被告将店面钥匙扔还给了原告爱人。 被告（反诉原告）张国梅未向本院提交证据材料。 被告（反诉原告）张国梅向本院提出反诉请求：1.要求判令解除原、被告的房屋租赁合同；2.自愿向原告（反诉被告）承担2019年5月12日至7月24日期间的租金损失。 原告（反诉被告）杨桃珍辩称，要求被告（反诉原告）张国梅继续履行合同，由法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以采信；被告对原告提交的证据3真实性有异议，认为合同是原告的丈夫代签的，并且改变了原、被告协商一致的一年的租赁期间，本院认为，原告认可其丈夫代为签订的合同，并已交付租赁物，愿意承担租赁合同的权利义务，租赁合同具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据原、被告的陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告所有的位于弋阳县叠山商城一楼35号的店面，出租给他人从事服装经营，承租期至2019年5月11日。2018年10月25日被告经原告同意从他人处转租该店面。同日，原、被告协商一致，就该店面的转租期满后续租赁事宜签订了《店面租赁合同》，合同约定：一、租赁期限为两年（2019年5月12日至2021年5月11日；二、每年租金壹万伍仟元，每年的租金被告必须提前一年给付原告，即在前一年的3月底之前一次性付清下一年的房租。按合同约定，被告应在2019年3月底之前支付第一年的租金15000元，但被告一直未支付。被告因经营不善，于2019年3月份向原告提出解除合同的要求，双方未达成一致意见，同年5月份被告停止经营，腾空店面。2019年6月15日原告爱人去向被告催款时，被告将店面钥匙扔还给了原告。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《店面租赁合同》是否解除；二、被告（反诉原告）是否应当承担合同解除的违约责任。 一、关于《店面租赁合同》是否解除的问题。原、被告双方签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，各方当事人均应遵守。被告（反诉原告）因经营不善，在续租合同履行前，就与原告（反诉被告）协商要求解除合同，但原告（反诉被告）拒绝解除，被告（反诉原告）搬离店面，停止经营。被告（反诉原告）以自己的行为表示不履行合同，导致出现合同僵局，违约方有权向法院提起解除租赁合同的诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的”。本案中原告（反诉被告）虽无违约行为，但在被告（反诉原告）坚持不愿意继续履行合同的情形下，显然无法强制被告（反诉原告）继续租赁店面经营；且因被告（反诉原告）经营不善造成亏损才停止经营，继续经营将导致亏损持续增加，被告履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得的利益；被告继续履行合同却停止经营必将导致标的店面空置，造成资源闲置与浪费。又根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”及第一百三十二条“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”民事活动应当遵循自愿、公平的原则，被告要求解除合同，不愿继续履行合同，如果强制被告履行，势必违反自愿和公平原则，当被告将店面腾空于2019年6月15日将钥匙交还原告时起，合同已实际解除。 二、被告（反诉原告）是否应当承担合同解除的违约责任。因被告（反诉原告）违约解除店面租赁合同，而原告（反诉被告）将店面另行租赁也需要一定的时间，势必会造成一定的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告在被告腾空店面提出解除合同时，应当积极去招租，避免损失扩大。被告（反诉原告）作为违约方应向原告承担违约责任并赔偿相应的损失，酌情考虑被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付自解除之日即2019年6月16日至2019年11月11日前的租金作为损失。 综上，对于被告（反诉原告）要求解除合同的诉讼请求予以支持；原告要求被告支付租金的诉讼请求本院部分支持即支付自2019年5月12日至6月15日租赁期间的租金；判令被告向原告支付自2019年6月16日至2019年11月11日租金损失。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《店面租赁合同》； 二、被告（反诉原告）张国梅于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）杨桃珍支付店面租金及租金损失共计7500元（自2019年5月12日至2019年11月11日止）； 三、驳回原告（反诉被告）杨桃珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费175元，减半收取计88元，由被告张国梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  汤丽红 二〇一九年八月十六日 书记员  赵 明