北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初80212号原告：北京市印刷物资公司。法定代表人：暴瑞朝。委托诉讼代理人：叶文。委托诉讼代理人：卢茜。被告：北京金澳陆港商务有限公司。法定代表人：钱敏森，总经理。原告北京市印刷物资公司（以下简称印刷物资公司）与被告北京金澳陆港商务有限公司（以下简称金澳陆港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。印刷物资公司的委托诉讼代理人叶文、卢茜，金澳陆港公司的法定代表人钱敏森，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。印刷物资公司向本院提出诉讼请求：要求金澳陆港公司向我公司支付2007年5月28日至2017年7月27日期间欠付的租金52.5万元。事实与理由：2007年6月12日，我公司与金澳陆港公司签订《房屋租赁合同》，将位于北京市朝阳区磨房北里XX号楼底商出租给金澳陆港公司使用，约定租赁期限自2007年5月28日至2017年7月27日，租金逐年递增，金澳陆港公司应在每个缴纳期最后一个月的25日前交纳下一个缴纳期的租金。合同履行过程中，金澳陆港公司未能按照约定足额支付各期租金，只能滚动支付租赁期内已经欠付的租金。现因金澳陆港公司至今未向我公司支付租赁期内拖欠的租金，故特诉至法院。金澳陆港公司辩称：印刷物资公司陈述不属实，不同意印刷物资公司的诉讼请求。双方签订的合同确实约定租金以逐年递增2.5万元的方式交纳。但在我公司支付第二年度租金时，因公司经营困难，我公司告知印刷物资公司称如果继续按照逐年递增方式缴纳租金，我公司将与印刷物资公司终止合同。印刷物资公司经过权衡后，为了双方的合同能得以继续履行，同意不再递增租金，按照每年72.5万元租金标准收取租金。为此，我公司一直按照前述标准支付租金。直到2012年年中时，印刷物资公司的经理告知我公司称因上级公司成立了专门管理下级公司租房事项的部门，要求我公司在2012年度下半年开始按照每年递增2.5万元方式缴纳租金。为此，我公司在此后按照每年递增2.5万元的租金标准向印刷物资公司支付了合同期内的全部租金。另外，根据民法总则关于诉讼时效的规定，印刷物资公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月12日，印刷物资公司作为甲方，金澳陆港公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区磨房北里XX号楼底商（以下简称涉案底商）出租给乙方；租赁期限自2007年7月28日至2017年7月27日止（2007年5月28日-7月27日为甲方提供给乙方的60日装修免租期）；第一年租金70万元，从第二年开始租金逐年递增，每年递增2.5万元；租金每三个月交纳一次；7月1日补足头三个月租金，其后，按每三个月为一次缴纳期；每个缴纳期最后一个月的25日前交纳下一个缴纳期的房租费。合同履行过程中，印刷物资公司依约将涉案底商交付金澳陆港公司使用。金澳陆港公司于合同约定的租赁期限内向印刷物资公司支付租金共计747万元，具体支付情况为：2007年6月至2008年5月间支付租金共计70万元；2008年8月至2009年7月间支付租金共计72.5万元；2009年9月至2010年8月初支付租金共计72.5万元；2010年8月底至2011年5月间支付租金共计72.5万元；2011年10月至2012年7月间支付租金共计72.5万元；2012年9月至2013年7月间支付租金共计75万元；2013年9月至2014年7月间支付租金共计77.5万元；2014年9月至2015年X月26日（最后一笔支付期限记不清支付月份）间支付租金共计80万元；2015年9月至2017年5月31日间支付租金共计154.5万元。在租赁期限届满后，金澳陆港公司曾于2017年8月30日向印刷物资公司支付21万元。经询，金澳陆港公司主张因其公司在租赁期限届满后享有优先承租权，为能得以继续承租涉案底商，其公司向印刷物资公司继续支付租金。前述21万元中的13万元为补交合同约定的租赁期内尚欠的全部租金，并就此提交了印刷物资公司于2018年7月5日开具的名目为租金、金额为13万元的发票予以佐证。印刷物资公司对金澳陆港公司提交的发票予以认可，但称其公司在出具发票时尚未对金澳陆港公司租赁期限内应缴的租金总额进行结算，该发票的数额仅系根据金澳陆港公司自行所述的租赁期限内应缴的租金总额760万元为基数计算出的尚欠租金数额进行开具的；后经结算，金澳陆港公司在租赁期限内依约应缴纳的租金总额为812.5万元。金澳陆港公司对此则称其公司在依约缴纳第二年度租金72.5万元后，因市场经济萧条及其公司经营困难，其公司法定代表人钱敏森与印刷物资公司副总经理郑XX、主管底商出租的侯XX达成后续租金不再递增的口头约定，其公司亦于此后按照每年72.5万元租金标准缴纳了2009年7月28日至2012年7月27日期间的租金；后因印刷物资公司上级单位集中管理租赁业务需要，印刷物资公司要求其公司在此后按照约定的逐年递增租金方式支付剩余租赁期限的租金，其公司为此才开始按照逐年递增的租金标准方式交纳了2012年7月28日至2017年7月27日期间的租金。对前项所述，金澳陆港公司提交了其公司法定代表人钱敏森于本案诉讼期间与郑XX、侯XX的通话录音予以佐证。在通话录音中，钱敏森询问郑XX，“咱们过去，咱不递增了，都是说好了的，怎么你们又往起提呀”，郑XX对此表示“现在不是上边又不干了吗，完了这不是又有说法吗”。侯XX在通话中则表示称确实中间有几年是不递增的，但具体事宜记不清，并表示印刷物资公司系根据金澳陆港公司交纳租金时尚欠的租金数额情况，结合当季或当年租金数额进行相应扣取。印刷物资公司对金澳陆港公司提交的录音真实性予以认可，但称郑XX、侯XX无权代表其公司作出租金不予递增的决定或确认。经询，印刷物资公司称郑XX为其公司职员，在双方合同履行期间任公司副总经理一职；侯XX已退休，在双方合同履行期间任公司综合办公室副主任一职。另查，印刷物资公司曾以房屋租赁合同纠纷为由，将金澳陆港公司起诉至本院，提出要求金澳陆港公司腾退涉案底商、支付2017年7月28日至实际交还涉案底商之日止的房屋占有使用费等诉讼请求。本院于2018年1月12日作出（2017）京0105民初62604号民事判决书，支持了印刷物资公司要求金澳陆港公司交还涉案底商并支付2017年7月28日至实际交还涉案底商期间的房屋占有使用费相关诉讼请求。金澳陆港公司不服前述判决并依法提起上诉，北京市第三中级人民法院就前述案件于2018年3月22日作出（2018）京03民终3615号民事判决书，维持了一审判决。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，印刷物资公司与金澳陆港公司就涉案底商签订《房屋租赁合同》系属双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。鉴于合同约定金澳陆港公司最后一期租金支付时间为2017年3月份，印刷物资公司现有起诉并未超过诉讼时效，本院对金澳陆港公司就此所作的抗辩意见不予采纳。根据双方陈述，本案的争议焦点在于金澳陆港公司是否曾与印刷物资公司达成2009年7月28日至2012年7月27日期间租金不再逐年递增的口头约定及租赁期内应缴纳的租金数额。结合金澳陆港公司已付的租金总额及各时段偿付的租金数额情况、印刷物资公司在租赁期限届满后根据金澳陆港公司最后一次偿付租金情况所开具的发票面额和出具发票的时间，以及金澳陆港公司法定代表人钱敏森与郑XX、侯XX的通话内容，本院对金澳陆港公司关于其公司曾与印刷物资公司达成2009年7月28日至2012年7月27日期间租金不再逐年递增及租赁期限内其公司应缴纳的租金总额为760万元的主张予以采信，并结合郑XX、侯XX的职务情况，对印刷物资公司关于郑XX、侯XX无权代理公司对原《房屋租赁合同》条款作出变更的抗辩意见不予采纳。现金澳陆港公司已偿还租赁期限内全部租金，印刷物资公司现有诉讼请求于法无据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告北京市印刷物资公司的诉讼请求。案件受理费9050元，由原告北京市印刷物资公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  童雪霏审判员  裴小星审判员  曹 勇二〇一九年八月十九日书记员  陈锦洪