贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初330号原告（反诉被告）：张智鹏，男，1988年1月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨建，男，1966年10月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘家福，贵州民贵律师事务所律师。第三人：樊宇，男，1967年2月27日出生，汉族，住贵阳市花溪区。原告（反诉被告）张智鹏与被告（反诉原告）杨建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理，因案情复杂转为普通程序审理，并追加樊宇作为第三人参加诉讼，被告杨建提起反诉，本院受理后依法组成合议庭于2019年6月12日第二次公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告张智鹏及其委托诉讼代理人陈明凤、被告杨建及其委托诉讼代理人刘家福和第三人樊宇到庭参加诉讼。本案因原被告双方申请庭外和解而扣除一个月的审理期限。本案现已审理终结。原告张智鹏向本院提起诉讼请求：1.请求确认位于花溪区小河××大厦××号房屋所有权归原告；2.判令被告从房屋开发商办理房屋产权证的税费由被告承担；3.判令被告返还原告多存入的房屋按揭款人民币47760元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告协助原告将位于花溪区小河××大厦××号房屋过户至原告张智鹏名下。事实及理由：2013年4月20日，原告与被告签订房屋转让协议书，约定原告以70万元的价格向被告购买位于花溪区小河××大厦××号房屋，先行扣除20万元首付款及15万元的银行按揭贷款，原告再向被告支付剩余房款35万元后由被告配合原告办理房屋产权过户手续，被告委托樊宇作为全权代理人代为与原告办理一切手续，原告也将房款支付给了樊宇。协议签订后，原告已经向被告履行了房款支付义务，但被告拒绝配合原告办理房屋的过户手续，故起诉至人民法院。被告杨建辩称：1、房屋买卖协议书的签订情况属实，因原告并没有按照协议书中的约定一次性偿还银行按揭贷款，而是分期偿还，已经违反协议约定。偿还按揭贷款的银行卡是被告办理，在协议书签订后被告已经将该卡拿给原告用于偿还按揭贷款，房屋出卖后也是原告在偿还房屋剩余的按揭贷款。目前，贷款已经还清，被告在注销该卡时，卡内还剩47760元，被告愿意将该笔款退还给原告。2、杨建作为贵州协同建筑设计院的项目负责人，为原告父亲张宇恒担任法定代表人的贵阳小河玉宇房地产开发有限公司进行房屋开发设计，因贵阳小河玉宇房地产开发有限公司拖欠工程设计费，杨建便与张宇恒商量，张宇恒同意由房开公司帮杨建垫付房屋首付款20万余元，用于抵扣应向杨建支付的设计费。由于杨建本人疏忽，没有与房开公司签署有关抵扣的书面协议，张宇恒在之后近5年的时间里，不承认设计费抵扣该房屋首付款事实，拒不办理交房手续，也不办理产权证。之后，经杨建老婆的弟弟樊宇出面协调，被告将房屋出卖给张宇恒儿子张智鹏，杨建与张智鹏签订了协议书，但张智鹏并没有将35万元房款支付给杨建，原告提交的证据显示房款是支付给樊宇，虽然被告委托樊宇办理房屋转让的一切手续，但从未授权樊宇收取房款，而且樊宇并未将房款的支付情况向杨建进行说明，也未将房款转给杨建本人。樊宇转给杨建的钱是樊宇欠杨建的其他欠款，与本案房款无关。3、杨建从未表示过拒绝将案涉房屋过户给张智鹏，而是需要张智鹏履行房屋买卖协议书中的条款，支付35万元房款。4、房屋现在还不满足过户的条件，因为房屋开发商还未为被告办理房屋产权证。反诉原告杨建提出反诉诉讼请求：1、依法解除反诉原告与反诉被告于2013年4月20日签订的房屋转让协议书；2、案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2013年4月20日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同，约定反诉原告以70万元价格将宏宇商住大厦15-1号房屋转让给反诉被告，在扣除由房开公司垫付的20万元首付款及还未还完的15万元银行按揭贷款后，由反诉被告支付反诉原告35万元。协议签订后，反诉被告并未向银行一次性归还贷款，也未向反诉原告支付转让款项。同时，贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司并不认可扣除其垫付的20万元首付款冲抵房款，致使反诉原告不能实现该房屋转让协议的合同目的，损害了原告的合法权益。反诉被告张智鹏针对反诉部分辩称：1、反诉原告的反诉诉讼请求已经超过诉讼失效期间，协议于2013年4月20日签订，协议约定一次性归还按揭贷款，是反诉原告从合同签订之日起就知道的，反诉原告最迟也应当在合同签订后一个月内，在反诉被告未按约定一次性归还银行按揭贷款时知道自己的权利受损。2、双方的房屋买卖协议已经履行完毕，不具备解除条件，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。第三人樊宇陈述：1、樊宇与杨建系亲戚关系，与张智鹏的父亲张宇恒系朋友、同事关系。双方争议房屋是张宇恒设立的贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司开发，房屋修建完之后，杨建购买了争议房屋，杨建认为房屋首付款是由贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司应当支付给他的设计费进行折抵，而贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司认为是公司帮杨建垫付了首付款，双方就此发生争议。2013年，杨建想出卖该房屋，张宇恒让樊宇在中间协调处理，当时樊宇经济困难，准备向杨建借钱，但杨建说没有钱，后协议在处理房屋后把房款借给第三人樊宇，最后杨建表示同意。杨建向第三人樊宇出具了卖房的授权委托书，杨建与张智鹏签订的房屋买卖的协议书，约定房价70万元，在扣除争议的首付款20万元和未还的15万按揭贷款外，张智鹏支付35万元房款。协议签订后，樊宇在收到张智鹏支付的35万元房款后就作为是杨建借给自己的借款而使用。2015年2月17日，樊宇已将该35万元款项连同其他性质的款项一并转给了杨建，总计支付58万元，已包含双方争议的20万元首付款，待该20万元首付款争议处理好后，谁差这笔钱，谁就将该款付给樊宇。2、杨建认为第三人樊宇支付给他的款项是还借款，是因为双方签订协议由樊宇向杨建借款55万元，但杨建最终并没有按协议履行出借55万元给樊宇，实际履行借款协议的就只有樊宇收到张智鹏支付的35万元房款，该款视为杨建借给第三人的借款。3、2018年5月22日，樊宇和杨建签订欠款归还协议书，经结算樊宇还欠杨建23万元，结算时并不包含争议的35万元房款。本院经审理认定的事实如下：2007年9月10日，杨建与贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定杨建以510252元的价格购买该公司开发的位于贵阳市花溪区××大厦××号房屋（以下简称案涉房屋），房屋面积151.5平方米，首付款210252元，按揭贷款30万元，双方进行了商品房预售合同备案登记，登记号为Y0028540。2013年4月20日，杨建与张智鹏签订了协议书，主要约定杨建将上述房屋转让给张智鹏，转让款为70万元，双方同意在扣除20万元首付款以及未还完的银行按揭贷款约人民币15万元后，张智鹏再支付杨建房款35万元，该房屋未还完的银行按揭贷款由张智鹏向银行一次性归还后，杨建配合张智鹏办理房屋产权过户手续，张智鹏同意杨建全权委托樊宇办理该房屋转让中的一切手续。同日，杨建向樊宇出具授权委托书，委托樊宇全权代理处理案涉房屋转让给张智鹏一事。上述协议书和委托书中并未约定房款的支付时间和收款人。同日，张智鹏通过银行转账方式向樊宇支付了20万元，樊宇出具了收条，载明收到张智鹏交来购房转让款20万元。协议签订后，杨建将还按揭贷款的银行卡拿给了张智鹏，由张智鹏偿还剩余贷款，在张智鹏将贷款还清之后，杨建注销了银行卡，注销时卡内剩余47760元，杨建陈述愿意将该笔款退还给张智鹏。在协议履行过程中，张智鹏将35万元房款陆续支付给了樊宇，樊宇在2018年12月16日出具收条一张，载明“杨建与张智鹏签订房屋买卖协议中的转让款35万元，张智鹏已分四次即20万元、5万元、5万元、5万元支付给樊宇，樊宇已于2015年2月16日将上述转让款35万元支付给杨建。”2015年2月17日，樊宇向杨建转账支付487461.19元，樊宇陈述该款中有35万元即为张智鹏支付的给自己的35万元房款，其余为双方争议的其他款项，杨建则陈述该笔还款系樊宇偿还自己的其他欠款，与本案的房款无关。另查，杨建与樊宇系亲戚关系，杨建系樊宇姐姐的丈夫，双方存在其他债权债务纠纷，2012年12月30日，杨建与樊宇签订协议书，约定樊宇向杨建借款55万元，借款分四年还清，樊宇以位于朝阳洞路××商务公寓××、××室房屋作为抵押，该抵押房屋在借款期限内被拆迁，如拆迁款超过55万元，则超过部分，樊宇将超出部分的一半分与杨建。杨建未举证证明已经履行该协议，樊宇陈述杨建仅支付35万借款，即自己替杨建收取张智鹏支付的房款。2018年5月22日，樊宇和杨建签订欠款归还协议书，约定双方进行账目核对，樊宇共欠杨建23万元，杨建就该23万欠款已在本院另案提起诉讼。杨建在2019年3月12日接受本院调查时陈述，借钱给樊宇是在卖方协议签订前四个月，有借款55万元给樊宇的意愿，但当时并没有这么多钱，实际借给樊宇的是15万元，在暴露出樊宇和张智鹏私下交付房款后，双方进行了结算，杨建总计借给樊宇72万余元，樊宇支付给杨建48.7万元，最终樊宇还欠杨建23万元，在借款72万当中包含张智鹏支付给樊宇的35万元，但樊宇已经支付的48.7万元并不包含争议的35万元房款在内。但在本院第二次开庭审理时，杨建则陈述争议的35万房款并未结算到杨建借给樊宇的72万元借款中，杨建对此进行解释为双方之间的债务混在了一起，前后陈述可能存在误差。就案涉房屋首付款问题，该房屋的开发建设单位贵阳小河玉宇房地产开发有限公司于2019年1月21日向本院起诉杨建，要求杨建支付该房屋的首付款210252元，经本院（2019）黔0111民初1581号民事判决书，判决杨建向该公司支付首款款210252元和利息，杨建不服该判决上诉到贵阳市中级人民法院，在二审审理期间，杨建撤回上诉，贵阳市中级人民法院以（2019）黔民终3261号民事裁定书裁定准予杨建撤回上诉，原审判决生效。就案涉房屋的产权登记事宜，杨建并未从贵阳小河玉宇房地产开发有限公司处办理不动产转移登记手续，该公司出具书面证明材料，证明该房屋具备办理房产证的条件。该房屋按揭贷款银行贵阳银行股份有限公司花溪支行出具证明，证明该房屋的贷款本息于2019年4月2日已结清，同意办理抵押权注销。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、商品房买卖合同及备案登记表、原被告签订的协议书、授权委托书、银行转账凭证、收条、原告和第三人签订的协议书、欠款归还协议书，证明、结清证明、民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的卖房协议书系双方当事人真实表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对合同双方具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于本案双方争议的35万元房款是否支付的问题，张智鹏已经将该房款支付给了杨建的卖房代理人樊宇，樊宇以自己的名义向张智鹏出具了收到房款的收条。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，表见代理属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外观授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，法律赋予其与有权代理相同的法律效果。本案中，原被告签订的协议书和杨建出具给樊宇的授权委托书中均未明确约定樊宇是否有权代理收取房款，即便樊宇收取房款的行为超越了代理权限，但在卖方协议书中约定“张智鹏同意杨建全权委托樊宇办理案涉房屋转让中的一切手续”，在授权委托书中载明“委托樊宇全权代理处理房屋转让给张智鹏一事”，上述“一切手续”“全权代理”的文字表述具有外观授权的特征，且根据杨建与樊宇之间的亲戚关系，樊宇的收款行为已足以引起张智鹏的信赖，张智鹏的付款行为已尽善意，没有明显过失。而且在2013年合同签订后至本案发生已有六年的时间，杨建未向张智鹏催要35万元房款也有违常理。因此，本院认为樊宇收取原告张智鹏支付的35万元房款的行为具备表见代理的构成要件，该行为效力及于作为被代理人的被告杨建，樊宇收取房款视为杨建收取了房款。在杨建和樊宇之间关于债务结算时，杨建对樊宇收取张智鹏的35万房款是否计算在72万（杨建自述金额）借款当中前后陈述意见矛盾有悖诉讼诚信，故本院对被告杨建辩称未收到35万元房款的意见，不予采信，就该35万房款杨建可与樊宇另行处理。因此，本院认定原告张智鹏已经按照协议约定向被告杨建支付了购房款35万元，张智鹏虽未按照合同约定一次性归还房贷，但截至本案诉讼时，张智鹏已经清偿完该房屋的按揭贷款，双方约定的由杨建协助办理房屋产权过户手续的条件已经成就，故对原告张智鹏起诉要求被告杨建协助将案涉房屋产权过户至张智鹏名下的请求，本院予以支持，但因履行产权过户的前提是先办理房屋产权登记手续、注销预抵押登记，故杨建应首先从房屋开发单位办理该房屋的产权登记手续、注销预抵押登记，并承担办理转移登记手续所产生的税费后，再将房屋过户至张智鹏名下。关于张智鹏起诉要求杨建返还其在偿还房贷期间多存进还款账户的47760元的诉讼请求，因杨建表示愿意退还该款，故本院对原告张智鹏的该请求予以支持。根据前述认定，反诉被告张智鹏已经履行了房款支付义务，并不存在违约行为，故对反诉原告杨建要求解除双方签订的卖方协议书的请求，本院不予支持。关于反诉原告杨建提出的20万元首付款最终并未由房屋公司进行折抵的意见，杨建可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨建于本判决生效后六十日内协助原告张智鹏将位于贵阳经济技术开发区长江路宏宇商住大厦15层1号房屋过户登记至原告张智鹏名下，在协助过户之前被告杨建应先办理该房屋的产权登记手续、注销预抵押登记，并自行承担由此产生的税费。二、被告杨建于本判决生效后十内向原告张智鹏退还多存入的银行按揭贷款47760元。三、驳回反诉原告杨建的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11278元（已减半收取），由被告杨建负担；反诉案件受理费100元（已减半收取），由反诉原告杨建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  梁永雄人民陪审员  杨明伟人民陪审员  宋升光二〇一九年八月七日书 记 员  李 蓉