北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初52787号原告：兴业银行股份有限公司北京西客站支行，住所地北京市海淀区复兴路12号恩菲科技大厦1层。负责人：张欣，行长。委托诉讼代理人：林少波，男，1987年6月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：杨梅花，女，1970年12月14日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。被告：张玉林，男，1970年3月20日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。二被告共同委托诉讼代理人：谭剑文，北京市惠诚律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：侯可欣，女，1988年12月11日出生，汉族，北京市惠诚律师事务所实习律师，住北京市丰台区。被告：北京安华世纪房地产开发有限公司，注册地北京市怀柔区迎宾中路，实际经营地北京市朝阳区朝阳路。法定代表人：王维，总经理。委托诉讼代理人：王茜，北京市中翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭烨烨，女，1986年9月26日出生，汉族，北京市中翔律师事务所实习律师，住北京市丰台区。原告兴业银行股份有限公司北京西客站支行（以下简称兴业银行西客站支行）与被告杨梅花、张玉林、北京安华世纪房地产开发有限公司(以下简称安华公司)金融借款合同纠纷一案。本院于2018年9月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行西客站支行的委托诉讼代理人林少波、被告杨梅花、张玉林共同委托诉讼代理人谭剑文、侯可欣、被告安华公司的委托诉讼代理人王茜、郭烨烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴业银行西客站支行向本院提出诉讼请求：1、杨梅花、张玉林偿还兴业银行西客站支行借款本金4574334.52元及自2018年8月19日起至全部借款实际清偿之日止的罚息、复利（罚息以本金4574334.52元为基数，复利以罚息为基数，按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的罚息利率，即中国人民银行五年期基准贷款利率的1.05倍计算）；2、安华公司对上述全部债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费、公告费由杨梅花、张玉林、安华公司负担。事实及理由：2009年9月17日，兴业银行西客站支行与杨梅花、张玉林、安华公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定兴业银行西客站支行贷给杨梅花、张玉林9440000元，贷款期限自2009年10月27日起至2029年10月27日止，贷款利率为基准利率下浮30%，利率浮动周期为一年，还款方式为等额本金偿还法，固定日还本付息。若借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。合同约定，安华公司为本贷款提供连带保证责任，若杨梅花未按合同约定偿还贷款本息，安华公司应代为偿还。合同同时约定杨梅花为本合同提供抵押担保，抵押物为位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业x号楼x层x房产。《借款合同》签订后，兴业银行西客站支行于2009年10月27日向杨梅花发放贷款9440000元。后抵押物被山西省临汾市中级人民法院（以下简称临汾中院）查封并进行网上拍卖；依据合同第十二条第八款第（四）项，兴业银行西客站支行向杨梅花、张玉林宣布贷款提前到期，经多次催收，杨梅花至今仍未按约定偿还借款本息，安华公司亦未将房屋所有权证及抵押权利证明交予兴业银行西客站支行，依据合同第十一条之规定，兴业银行西客站支行要求安华公司承担连带清偿责任。截至2018年8月31日，尚欠借款本金4574334.52元及自2018年8月19日起的利息。故兴业银行西客站支行诉至法院。兴业银行西客站支行向本院提交以下证据予以证明：证据1、《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明兴业银行西客站支行向杨梅花、张玉林提供贷款944万元；证据2、借款借据，证明兴业银行西客站支行于2009年10月27日向杨梅花发放了借款944万元;证据3、临汾市中级人民法院拍卖通知书、贷款提前到期通知书、承担阶段性担保责任通知书及EMS邮寄单，证明2017年11月30日兴业银行西客站支行向杨梅花、张玉林发送通知宣布贷款提前到期，要求杨梅花、张玉林立即向兴业银行西客站支行偿还全部借款本息、承担连带清偿责任；证据4、客户还款明细清单，证明杨梅花、张玉林自放款后的还款情况，杨梅花、张玉林自2018年8月18日后未再还款。杨梅花、张玉林答辩称：杨梅华、张玉林无法继续还款不存在主观故意，是因涉案房产被案外人以虚假诉讼方式违法查封、侵占、拍卖导致。2018年8月前杨梅华、张玉林一直按约定还款，2018年9月初涉案房产被他人非法侵入，导致杨梅华、张玉林大量财产丢失，故无法还款。兴业银行西客站支行应从涉案房产拍卖款中优先受偿，涉案房产拍卖款项34000000余元，剩余款项足以支付欠款，故应向临汾中院申请偿还；若兴业银行西客站支行无法从拍卖房屋中优先受偿，过错应由安华公司承担，因杨梅华、张玉林购买涉案房产近10年，安华公司有足够时间办理房产证及抵押登记手续，即使因为建委原因无法办理相关手续，安华公司也应以预告登记的方式办理，因兴业银行西客站支行与安华公司造成的责任不应由杨梅华、张玉林承担，在涉案房产被查封的过程中安华公司未尽到安全保障义务，造成杨梅华、张玉林无法偿还涉案贷款。综上，不同意兴业银行西客站支行的诉讼请求。杨梅花、张玉林向本院提交以下证据予以证明：证据1、杨梅花、张玉林名下的山西临汾玉华贸易有限公司向山西省人民检察院控告、申诉的书面告知书复印件，证明杨梅华、张玉林未能按时还款的原因是因为其他案件导致的，杨梅华、张玉林没有过错；证据2、受案回执复印件，证明涉案房屋于2018年9月被盗窃、侵占，导致杨梅华、张玉林无法正常还款；证据3、涉案房产产权登记信息一份，证明涉案房产的产权证办理时间是2016年，2018年该房产被查封，从房产证办理到房屋被查封的该段时间，兴业银行西客站支行完全有时间也有能力去办理抵押登记，但是兴业银行西客站支行怠于办理，所以导致了兴业银行西客站支行优先受偿权的丧失，该责任不在杨梅华、张玉林。安华公司答辩称：兴业银行西客站支行起诉的欠款情况属实，但是安华公司认为兴业银行西客站支行应先向临汾中院作出优先支付拍卖所得价款的申请，在该申请未能在涉诉房屋拍卖所得价款中优先受偿的情况下，安华公司对杨梅花、张玉林逾期借款本金同意承担连带清偿责任；但安华公司通过与临汾中院联系，获知兴业银行西客站支行从未向临汾中院申请优先受偿，现涉案房产的拍卖价款已清偿完毕，兴业银行西客站支行应对其怠于行使优先受偿权的行为承担责任。安华公司仅在兴业银行西客站支行未能从涉案房产拍卖款中优先受偿的情况下，承担连带清偿责任。安华公司未向本院提交证据。经庭审质证，因各方对兴业银行西客站支行提交的证据1-4以及杨梅花、张玉林提交的证据3的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。关于杨梅花、张玉林提交的证据1、2，安华公司对上述证据的真实性不予认可，因杨梅花、张玉林未向本院提交证据原件，本院对上述证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月17日，杨梅花（主债务人，抵押人）、张玉林（共同债务人，抵押物共有人，抵押人）与兴业银行西客站支行（债权人，抵押权人）、安华公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定贷款金额为人民币玖佰肆拾肆万元整、借款期限为240个月（自2009年10月27日起至2029年10月27日止）；借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率、借款利率按百分比浮动定价，为基准利率下浮30%，亦即实际利率等于基准利率乘以系数0.7、借款利率浮动采用固定日浮动，利率浮动周期为年、借款逾期罚息利率为借款利率上浮50%；借款还本付息为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日，采用等额本金偿还法还款、约定宽限期为约定还款日之日起的10天。关于担保方式，双方约定，抵押物为位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业x号楼x层x房产，抵押人应及时办理抵押登记事宜（含预售商品房抵押登记），抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续；抵押人未及时办理抵押登记或抵押权人认为危及借款资金安全的其他情况有权提前收贷。保证人在本合同项下承担连带保证责任，债务人无论何种原因未按合同约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任；保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等；保证期间为阶段性担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；保证人在履行保证责任后，在不影响债务人今后偿还债务能力的前提下，有权向债务人追偿款项；合同还约定发生下列情况之一时，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷：债务人未按约定偿还借款本息、债务人已涉入、即涉入或可能涉入诉讼、仲裁或其他行政、法律纠纷、债权人认为危及借款资金安全的其他情况；发生以下任一事件即构成违约：债务人不按本合同约定按时偿还借款本息等，违约发生后，债权人有权采取以下一项或多项措施:解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用等；因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。合同还约定了其他内容。2009年10月27日，兴业银行西客站支行向杨梅花发放贷款9440000元，出具了借款借据，载明借款人为杨梅花、借款金额人民币玖佰肆拾肆万元整、用途为购房、月利率3.465‰、借款方式为担保、期限2009年10月27日至2029年10月27日。2017年11月28日，临汾中院向兴业银行西客站支行发出《拍卖通知书》，通知书载明：“关于山西省乡宁振兴焦化有限责任公司与杨梅花、张玉林、山西临汾玉华贸易有限公司买卖合同纠纷一案，由于被执行人据不履行生效法律文书确定的义务。本院在执行过程中，定于2017年11月28日上午10时至11月29日上午10时，在淘宝网司法拍卖平台上依法公开拍卖被执行人杨梅花位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业x号楼x层x号（商品房预售合同编号xxxxxx）房产。需要了解上述拍卖物的拍卖底价、拍卖时间、地点、拍卖公告刊登的报刊以及拍卖过程中拍卖物的降价情况等有关事宜的，请直接关注淘宝网山西省临汾市中级人民法院司法拍卖平台。你单位作为该房产的抵押权人，请适时关注本次拍卖活动。如有异议，可在本通知送达后的5日内向本院书面提出，并提供相关证据材料。”2017年11月30日，兴业银行西客站支行向杨梅花出具并发送《贷款提前到期通知书》，通知书载明：“2009年10月27日，经您申请，我行向您发放借款944万元，借款到期日2029年10月27日。但在合同履行过程中，海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业x号楼x层x的房产将被临汾市中级人民法院查封拍卖。故我行决定依据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十二条第八款之约定，向您宣布上述贷款于即日起提前到期。截至2017年11月30日，您尚欠人民币4881565.99元，利息人民币5581.26元，合计4887147.25元。请您在收到本通知书之日立即偿还贷款剩余本金、利息、罚息以及由此给我行造成的一切损失，否则我行将采取法律手段维护自身合法权益。”同日，兴业银行西客站支行向安华公司出具并邮寄《承担阶段性担保责任通知书》，要求安华公司承担上述债务的全部担保责任。审理中，双方确认杨梅花购买的上述房产一直未办理抵押登记。2018年6月22日，临汾中院向北京市海淀区不动产登记事务中心发出《协助执行通知书》，通知书载明：“关于山西省乡宁振兴焦化有限责任公司申请执行山西临汾玉华贸易有限公司、临汾顺泰实业有限公司、张玉林、杨梅花其他合同纠纷一案，本院已对被执行人杨梅花名下位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业x号楼x层x房产（现地址：玉渊潭南路x号院x号楼x单元x号）房产全部依法进行拍卖并成交。根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》的意见，原查封效力消灭，无需先行解除查封，可直接进行处分，有关单位应当协助办理财产权证照转移手续。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定，请协助执行如下事项：将被执行人杨梅花名下位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业x号楼x层x房产（现地址：玉渊潭南路x号院x号楼x单元x号）房产过户到袁立（身份证号×××）名下。”2018年7月2日，上述房产自安华公司名下转移登记至袁立名下。截止至2018年8月18日，杨梅花尚欠兴业银行西客站支行借款本金4574334.52元。2018年8月18日起至今，杨梅花、张玉林未再进行还款，安华公司亦未履行保证责任。上述事实，有当事人提交的上述证据及其陈述意见在案佐证。本院认为：兴业银行西客站支行与杨梅花、张玉林、安华公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系当事人之间的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。兴业银行西客站支行已依约履行了放款义务，杨梅花亦应履行相应还款义务。杨梅花涉入诉讼，其购买的涉案房产先后被查封、拍卖，亦未能按照合同约定还款，已违反双方合同约定，应承担相应的违约责任。兴业银行西客站支行有权要求杨梅花提前偿还剩余贷款本金及相应的罚息、复利，其上述诉讼请求符合合同约定，故本院均予以支持。张玉林作为共同债务人，应对杨梅花的上述还款责任承担共同还款义务。关于保证一节，根据贷款合同的约定，安华公司承担阶段性连带责任保证，本案中，杨梅花未就其所购买的涉案房产办理产权登记手续及抵押登记手续，兴业银行西客站支行亦未取得抵押权利凭证，按照合同约定安华公司仍应承担连带保证责任，兴业银行西客站支行要求安华公司对上述款项承担连带保证责任的诉讼请求符合合同约定，故本院予以支持。兴业银行西客站支行作为借款合同的守约方，依约履行了放款义务，对涉案房产未能办理抵押登记、最终被拍卖转移登记至案外人名下并无过错。对于杨梅花、张玉林以及安华公司的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，之规定，判决如下：一、杨梅花、张玉林于本判决生效后十五日内向兴业银行股份有限公司北京西客站支行偿还剩余贷款本金4574334.52元及自2018年8月19日起至全部借款实际清偿之日止的罚息、复利（罚息、复利按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的标准计算）；二、北京安华世纪房地产开发有限公司对杨梅花、张玉林的上述第一款确定的给付义务承担连带保证责任；三、北京安华世纪房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权在其已承担的保证责任范围内向杨梅花、张玉林进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43394元、公告费260元（兴业银行股份有限公司北京西客站支行均已预交），均由杨梅花、张玉林、北京安华世纪房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 平人民陪审员  陈月娥人民陪审员  魏运秀二〇一九年八月十三日书 记 员  刘 鸽