山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终1015号上诉人（原审原告）：梁夫成，男，1956年8月15日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：鹿文礼，山东吕梁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄金天鸿基置业有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区泰山南路西侧临山花园。法定代表人：黄友才，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄志，山东祥鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱芜市富康电子商务有限公司，住所地山东省莱芜市莱城区长勺北路、红石华府以北。法定代表人：周斌。上诉人梁夫成因与被上诉人枣庄金天鸿基置业有限公司（以下简称枣庄鸿基公司）、莱芜市富康电子商务有限公司（以下简称莱芜富康公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁夫成上诉请求：1.依法撤销枣庄市薛城区人民法院(2018)鲁0403民初1770号民事判决；2.在查清事实的基础上，依法改判或发回重审；3.判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.被告“满30万元返18万”的广告应当认定是双方买卖合同价格条款的一部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在进行房屋销售时，本案被告通过销售广告对涉案房产的销售价格进行了允诺，应当视为要约，并且在合同签订后，双方也已经部分履行，足以说明返利的广告应当是双方买卖合同价格条款的一部分。2.被告的广告已经构成误导宣传。被告在发布满30万元返18万元的广告后，房屋销售量急剧上升，包括原告在内的业主多人购买了枣庄鸿基公司开发的涉案房地产项目。但在2016年9月，莱芜富康公司停止返利并关闭相关的网站平台，大部分业主因此要求退房，枣庄鸿基公司也同意了业主的退房请求。由此可见，被告满30万元返18万元的宣传，在业主购房过程中起了决定性的作用，一旦返利成为不可能，大部分业主均选择了取消购房。返利在促成业主购房的交易中，让业主具有了享受返利的预期，购买打折销售房产的认为，是促成购买涉案房产的决定性因素。3.满30万元返18万的理解，应当能够确定按照通常买卖交易中打折销售理解，即返还购房款的60%，原告无需提供证据证明。关于积分兑换现金的数额，被告发布的广告及其他相关材料中，均未作详细解释。《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据上述规定，原告与被告对兑换现金数额约定不明，双方也没有补充协议，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。被告的广告宣传是商品房买卖合同价格条款的一部分，应当进行返利。按照通常的交易习惯，从被告提供的各种书面资料理解，即返还购房款的60%。另外，满30万元返18万，是被告通过发布广告的形式形成的合同条款，系格式条款，《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据该条规定，对返利的解释，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，具体到本案即被告应返还购房款的60%。4.被告枣庄鸿基公司对销售价格应当是明知的，打折销售是其自愿行为。在涉案房产“满30万元返18万”的广告发布时，被告枣庄鸿基公司就应当知道房屋的实际销售价格，在其明知的情况下，依旧发布广告，明显是自愿打折销售的行为。商品房买卖合同签订后，已经对房屋买受人进行返利，在此过程中，枣庄鸿基公司一直无异议。在被告对打折销售行为没有异议的情况下，法院自行认定“兑换现金的具体数额，当事人并未提供证据证明”，是对枣庄鸿基公司处置权利的一种干涉。在被告对销售价格明知并且能够预见违约后果的情况下，原告请求被告支付其应当支付的返利并无不当。二、一审法院适用法律错误。1.被告停止返利，是违约行为，应当承担相应的违约责任。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告承诺打折销售房产的情况下，应当全面履行自己的义务。自2016年9月原告再未收到返利，且网站平台已经关闭，被告已经违反了合同约定，应当承担违约责任。2.被告应当一次性支付原告请求的返利数额。在双方签订买卖合同时，被告对自己打折销售房屋的后果及违约责任，应当是能够预见并且明知的，在返利的网站平台关闭后，原告有理由认为被告已经具有支付不能的可能性，原告要求被告一次性支付剩余返利，是行使不安抗辩权，法院应当予以支持。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法判决，维护公民的合法权益。枣庄鸿基公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。二、按照合同相对性原则，枣庄鸿基公司不是合同的相对方，不应该承担责任。三、销售范围是商品方销售管理办法第十一条规定及关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知所禁止的，现有的法律规定不允许销售返利，或者变相的销售返利，故而上诉人要求法院判决返利是违反法律的禁止性规定。四、莱芜富康公司因涉嫌传销已经被追究刑事责任，莱芜富康公司承诺的返利，多达几千家之多，并非是本案的上诉人一个，故而如上诉人要求主张权利应当依法经刑事案件处理，而非是本案的民事案件解决。五、基于上诉人在莱芜富康公司注册了会员造成了被上诉人枣庄鸿基公司缴纳了五万元的会员费，该五万元是给枣庄鸿基公司造成的损失，一审判决第三页枣庄鸿基公司用积分折抵了购房款五万元是不存在的，枣庄鸿基公司也是莱芜富康公司刑事案件的受害人，变相的说上诉人仍然有五万元的房款没有交清。综上，枣庄鸿基公司不应当承担任何的责任，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的一审诉讼请求。莱芜富康公司未提出答辩意见。梁夫成向一审法院起诉请求：1.判令被告共同履行返还义务，共同向原告支付270000元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月1日，梁夫成向枣庄鸿基公司交纳10000元，用于购买金鼎1043号的房产。次日，梁夫成与枣庄鸿基公司签订书面商品房买卖合同。该合同主要约定：梁夫成购买枣庄鸿基公司开发的薛城区永福中路1476号金鼎国际商业广场第一幢1043号的商业用房一处，单价为21027.02元，总计房款为500443元。合同签订当日，梁夫成共交纳购房款290443元。当月31日，梁夫成通过个人贷款向枣庄鸿基公司支付房款200000元，至此梁夫成已全额支付购房款。目前，涉案房产已经办理产权登记。2016年3月14日，趣购购物商城薛城分公司向梁夫成出具一份格式化的商业联盟消费清单。该清单载明：会员号“186××××7828”、产品名称为“金鼎商铺1043＃”、总价“500443”等内容。同时，该清单还注明了会员购物须知，内容如下：1、商业联盟加盟商只提供商品销售、品质保证和售后服务，不承担赠送积分责任，但承担误导宣传连带责任。2、会员消费所赠送积分由莱芜富康公司通过其所属的电子商务平台-趣购购物商城（www.qggw.com）依据联盟商家的经营状况发放（每日最少拨付联盟商家会员消费额的5%给拥有积分赠送权的人平均分）。3、赠送积分有很多不确定因素，我们不保证每日赠送多少，也不保证多少时间赠送完，请您购物之前慎重选择，理性消费。梁夫成在须知下方签名确认，同时在签名后方注明“请仔细阅读以上条款，一旦签名就代表您已接受本条款”。签名下方写明：商业联盟商店名：金鼎国际商业广场，联系方式：7669999。庭审中，梁夫成陈述，其之所以购买枣庄鸿基公司开发的金鼎国际商业广场第一幢1043号的商业用房系因该公司销售人员陈述的“如果购房，18个月内返还购房款的60%”以及销售人员向其发放的宣传彩页内容的引导所作出的意思表示。其在付房款的过程中，枣庄鸿基公司用其积分折抵了购房款50000元，莱芜富康公司分两次转入梁夫成账户内共17770元。庭审中，梁夫成提交了该宣传彩页欲证明其陈述。从其提交的彩页上可看出，该彩页为趣购购物商城刊发2016年第6期宣传资料，在首页明显位置印有“购买金鼎国际房产享受趣购购物累计消费满30万送18万，销售热线：0632-766999，房产地址：薛城区临山路与永福路交汇处”。该彩页末页载明了会员须知并在“常见问题答疑”栏目中载明“我们公司推出的满一千赠送六百，是指的你在我们趣购购物商城的加盟商家一家或多家消费累计一千元就会有600的积分；积分能不能兑换成现金？答：可以的，凡是我们公司的会员可以凭借积分在加盟商家购物使用。也可以凭借会员和身份证号到公司兑换现金或在网上转账支付”。一审法院认为，结合莱芜富康公司向原告电子汇入款项的事实及趣购购物商城薛城分公司出具的商业联盟消费清单，可以看出梁夫成系趣购购物商城的会员，梁夫成在商业联盟消费清单会员须知下方签名，应视为对会员须知内容的认可。根据梁夫成提交的趣购购物商城刊发的宣传彩页，梁夫成因购买枣庄鸿基公司的房产理应累积300000的积分，且该积分可以兑换现金。如果按照梁夫成理解的满300000元返购房款的60%，那么涉案房产的出售价格与市场价格相差明显。如果单纯按照购房合同中约定的价格，那么涉案房产的价格与市场价格亦相差明显。故涉案房产的实际出售价格应考虑购房合同约定的价格及趣购购物商城联盟商家的积分兑换现金的数额共同确定，但对兑换现金的具体数额，当事人并未提供证据证明。综上，梁夫成口头陈述的满300000元返180000元、枣庄鸿基公司误导宣传的事实证据不足，故对梁夫成的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告梁夫成的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告梁夫成负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁夫成提交以下新的证据：证据一、枣庄大众网新闻报道一篇。在该新闻报道中上诉人所购买的房屋项目金鼎国际商业广场系协办单位，承办单位系趣购购物商城，在此说明一下趣购购物商城的设立人及实际控制人即莱芜富康公司。趣购购物商城只是一个名称，并不存在该法律实体。在该份新闻报道中大众网是作为合作媒体出现的，足以说明该份报道的真实性，金鼎国际商业广场系被上诉人枣庄鸿基公司开发的地产项目，该交流会的主办方系商务局，但并未注明是薛城商务局还是枣庄商务局。事实上该交流会就是两被上诉人合作对涉案房产项目进行销售的广告推介，在该新闻报道中的图片中显示了金鼎国际房产的相关内容，并且在报道最后有这样一句话“金鼎国际商业广场与趣购购物商城合作，开创前所未有的地产金融将互联网模式，通过在金鼎国际购房趣购送总房产百分之六十的活动”该份新闻报道足以说明两被上诉人系房产销售的合作方，是作为合作人对购房者共同进行房屋销售，并且该新闻报道对被上诉人宣传的满三十万送十八万的活动内容进行了明确的解释，即返还购房者购房款的百分之六十，同时该份新闻报道也说明被上诉人答辩中所称上诉人加入趣购会员导致枣庄鸿基公司缴纳五万元会员费的答辩是不真实的，事实上趣购是由枣庄鸿基公司引入销售房屋项目，作为购房优惠的条件向购房者进行宣传，上诉人所办理的趣购会员手续均在枣庄鸿基公司销售房屋场所办理，在办理现场并无趣购购物商城的人员均是枣庄鸿基公司的工作人员在办理手续。枣庄鸿基公司对上述证据的质证意见为：对证据来源的真实性请求人民法院进行核实，对于上诉人证明的目的被上诉人均不认可。事实上趣购商城的会员系上诉人自行注册而不是枣庄鸿基公司注册的，这是上诉人在一审中明确的事实，并且签署了会员购物须知材料，证明了上诉人自行注册的趣购会员。尽管备注了协办单位金鼎国际商业广场，但是并非是枣庄鸿基公司，因为金鼎国际商业广场系枣庄鸿基公司开发的楼盘，而不是枣庄鸿基公司，不是枣庄鸿基公司所发布的，假如有也只能证明是莱芜富康公司发布的，与本案的被上诉人没有关系。枣庄鸿基公司提交以下新的证据：证据一、网银的交易记录。在2016年3月16日被上诉人支出了五万元，也就是被上诉人所说的损失。证据二、两份报道；一份是中国青年网的报道，一份是经济参考的报道。两份报道报道了莱芜富康公司所谓的趣购购物被查处的事实，受害人多达几千万人，本案的被上诉人枣庄鸿基公司就是受害人之一。证据三、上诉人在2017年7月18日向被上诉人出具的承诺书，该承诺书能够证明假如被上诉人枣庄鸿基公司向趣购商家进行追偿，上诉人应无条件配合，并且追偿款归被上诉人所有，该证据证明了本案的被上诉人枣庄鸿基公司是趣购活动的受害人，上诉人对被上诉人枣庄鸿基公司受害的事实是明知的，故而上诉人要求枣庄鸿基公司进行返利也是没有事实依据的。梁夫成对上述证据的质证意见为：证据一、该交易记录系复制件，也无相关银行的交易记录相佐证，真实性不予认可。被上诉人所称的损失并不存在，如系上诉人自愿加入趣购购物会员，被上诉人枣庄鸿基公司并无为上诉人缴纳会员费的义务，从被上诉人陈述的由其缴纳趣购购物商城会员费用这一事实看，更加证明趣购返利是双方房屋买卖合同构成的一部分，是被上诉人进行价格打折优惠销售。证据二、趣购购物商城涉及传销犯罪，是在上诉人与被上诉人房屋买卖合同履行完毕之后，枣庄鸿基公司与趣购商城联合作出的销售承诺对双方合同的签订及履行产生了重大的影响。基于诚信原则，枣庄鸿基公司应当履行所作出的相关承诺。证据三、对该份证据的真实性无异议，该份证据系上诉人到被上诉人处取走返现时用的银行卡时形成的，由该份证据可以看出自2016年3月2日至2017年7月18日，原告返利的银行卡一直处于被上诉人枣庄鸿基公司的控制中，如系枣庄鸿基公司所诉，上诉人加入趣购会员系个人行为与其无关，枣庄鸿基公司便没有控制并使用该银行卡的理由。由此份证据可以看出上诉人成为趣购会员完全是在枣庄鸿基公司房屋过程中的捆绑行为，是对上诉人进行返利优惠的承诺。莱芜富康公司未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，梁夫成主张枣庄鸿基公司承担赔偿责任，枣庄鸿基公司不予认可，梁夫成提供的证据中仅有商品房买卖合同系其与枣庄鸿基公司签订，其余宣传广告均是以趣购购物商城名义发布，且在商品联盟消费清单中加盖的也是莱芜富康公司的印章，亦无法证实其对枣庄鸿基公司存在约束力，同时，根据梁夫成提供的证据看，该广告宣传中所陈述的满30万返18万，应为返还赠送积分，该积分与现金之间应当如何转换，该现金数额如何确定以及梁夫成自身现金数额应为多少及应当如何返还，梁夫成均未能提供相应证据予以证明，一审法院据此予以认定并无不当，梁夫成主张枣庄鸿基公司、莱芜富康公司返还涉案现金，未能提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。综上所述，梁夫成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人梁夫成负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  朱海燕审判员  李 帅二〇一九年八月二十一日书记员  赵倩文