广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂01民终第5701号 上诉人（原审被告）：叶瑾鲜，女，1975年5月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陈辛，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秀清，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：章丽娟，女，1980年11月18日出生，汉族，户籍地南宁市兴宁区，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人:盛广，男，1959年9月1日出生，土家族，住南宁市。 原审第三人：南宁宏越房地产置业有限公司，住所地：南宁市青秀区仙葫大道中16号海茵·国际花城住宅小区5-10号商住楼22号商铺。 法定代表人：何有辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖文健，男，1992年1月29日出生，瑶族，住广西平乐县，系该公司员工。 上诉人叶瑾鲜因与被上诉人章丽娟、原审第三人南宁宏越房地产置业有限公司房屋买卖纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初9323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织双方当事人到庭对案件争议事项进行核实、调查和辩论。上诉人叶瑾鲜的委托诉讼代理人陈辛，被上诉人章丽娟及其委托诉讼代理人盛广，原审第三人委托诉讼代理人南宁宏越房地产置业有限公司委托诉讼代理人肖文健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人叶瑾鲜上诉请求:请求依法撤销一审民事判决第二项，本案一、二审诉讼费用由被上诉人章丽娟承担。事实与理由:原审判决认定事实不清，适用法律错误:一、签订合同后、2017年7月14日前，上诉人一直积极催促被上诉人履行合同上诉人叶瑾鲜与被上诉人章丽娟签订的《房屋买卖合同》虽然约定被上诉人向上诉人支付首付款的时间为双方办理产权过户登记并取得受理通知单当天，但未约定签订合同后办理产权过户登记的时限。因此，签订《房屋买卖合同》后，上诉人叶瑾鲜要求被上诉人章丽娟尽快支付首付款，实际上是要求双方尽快办理产权过户登记，上诉人叶瑾鲜这一催促行为恰恰是为了更快履行合同。根据《合同法》第六十二条第(四〉项，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于双方在《房屋买卖合同》中对办理过户登记(也即支付首付款)的时间，约定不明，从5月26日签署直到7月中旬，上诉人一直催促被上诉人尽快履行，显然是给足了被上诉人准备时间。二、上诉人要求解除合同系依法行使不安抗辩权。上诉人叶瑾鲜了解到，被上诉人章丽娟名下已有三套房产，而根据南宁市住房保障和房产管理局2017年5月25日公布并实施的《关于进步加强房地产市场平稳健康发展的通知》第二条的规定，被上诉人不具备办理住房贷款的条件，因而根本无法履行以银行贷款方式支付房款的合同义务。在此情况下，上诉人叶瑾鲜可依法行使不安抗辩权。因此，上诉人要求解除合同的行为不属于违约行为，依法不应双倍返还定金。三、被上诉人违约行为导致了合同的解除，上诉人有权没收定金。被上诉人章丽娟的违约行为体现在:由于双方《房屋买卖合同》未约定办理过户登记(也即支付首付款)的时限，签订合同后上诉人有权要求在合理期间内办理过户登记、支付首付款，但在长达一个多月(从签订合同的2017年5月26日到2017年7月中旬〉的时间内，被上诉人章丽娟对上诉人的要求都未给予积极回应。这一个多月显然超过了法律规定和交易习惯中的“合理期间”；南宁市房产局《关于进步加强房地产市场平稳健康发展的通知》于2017年5月25日发布。被上诉人在5月26日与上诉人签订《房屋买卖合同》时应当知道按照该通知第三条规定，其在己有三套房子的情况下，不可能办理取得住房贷款。虽然一审庭审过程中，被上诉人章丽娟提交了她出让名下房产的有关证据，但按照交易习惯，被上诉人不可能在半年内完成所有手续，从而恢复取得办理住房贷款的资格。因而，也不可能按照双方签订《房屋买卖合同》的约定在2017年12月15日前完成本案涉案房产的所有交易手续。在此情况下，被上诉人仍然与上诉人签订《房屋买卖合同》且约定以住房贷款方式支付房屋尾款，具有明显的恶意。因此，在上诉人叶瑾鲜催促其办理过户登记手续、支付首付款时，被上诉人章丽娟一直故意拖延，属于根本违约行为，上诉人叶瑾鲜有权要求解除合同并要求被上诉人承担违约责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，现上诉人叶瑾鲜特向贵院提起上诉，请求予以支持。 被上诉人章丽娟辩称，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，在公平公正的情况下签订的，上诉人没有权利违背合同内容，其违背了合同的约定就应当承担违约责任。请求法院驳回上诉人的诉讼请求。 原审第三人南宁宏越房地产置业有限公司述称，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。 章丽娟向一审法院起诉请求：一、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；二、被告双倍返还原告定金60000元，并支付自付款日起至给付之日止的利息；三、被告赔偿原告已支付的中介服务费22000元，并支付自付款之日起至给付之日止的利息；四、被告赔偿原告已经支付的房屋评估费5507元；五、被告赔偿原告为履行本合同而购买同一个小区的车位但无法登记过户的损失人民币19400.02元；六、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。 一审法院认定事实，2017年5月26日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（No:0000550）（以下简称“合同”），约定买方购买卖方名下的青秀区房，房屋总价款为1277000元。合同第九条约定：基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，于本合同签订之日买方须向经纪方支付咨询及中介服务费22000元。在签订本合同后，买卖双方如未支付上述咨询及中介服务费，买卖双方均委托经纪方在定金里自动扣取全额的咨询及中介服务费和信贷业务服务费。如买卖双方逾期支付咨询及中介服务费或信贷业务服务费的，经纪方有权暂停协助买卖双方办理过户手续，同时每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止。因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务和信贷业务服务，故无论在任何情况下，买卖双方都须即时支付经纪方上述应支付之咨询及中介服务费和信贷业务服务费。第十二条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息返还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。第十八条约定：经双方友好协商决定：1、买方自己向银行申请按揭贷款。2、尾款到达卖方预留银行的银行卡，卖方交房与买方使用。3、首付金额以银行审批贷款为准。4、交易手续因国家政策的改变延迟而相应延迟。合同附件第2条“买方按揭付款，卖方无贷款”约定：a、于2017年5月26日支付人民币30000元作为定金；b、首期楼款（不含定金）共计530000元买方应在买卖双方到南宁市房屋产权交易中心成功受理本次交易过户手续，并取得受理通知单当天内付清；c、楼价余款717000元于过户手续完成并办妥抵押登记手续后由贷款银行直接拨入卖方指定银行账号，银行实际贷款额与该楼价余款之间差额的不足部分由买方以现金支付，如银行实际贷款额超出该楼价余款的，卖方须于银行放款后三个工作日内返还超出的款项给买方。交易手续需在2017年12月15日前完成，如因南宁市相关部门、政府政策或银行原因导致延迟则时间相应延迟。 合同签订当日，原告向被告支付定金30000元，被告为此出具《收据》予以确认。原告还于该日向第三人支付佣金22000元，第三人亦出具《佣金收据》予以确认。 2017年6月12日，广西开元行土地房地产评估有限责任公司出具《收据》，载明：今收到章丽娟交来17-12085案报告评估费5507元。 2017年7月10日，第三人向原、被告发《催办函》，载明：现我司要求买卖双方三个工作日内到我司（南宁市青秀区仙葫经济开发区莺歌路7号商铺）与我司售后客服人员去相关部门办理按揭事宜以及办理交税事项。如任意一方没有到场办理，视为故意拖延，视为违约。请您在收到此函后3个工作日内到我司天池山分行（南宁市青秀区仙葫经济开发区莺歌路7号商铺）与我司客服人员到南宁市税务机关办理房屋税务事宜以及办理房屋按揭贷款事宜手续。原告确认收到该函件，并于2017年7月12日达到第三人处。第三人于发函当日邮寄《催告函》给被告，快递单号为：1019439998422。经查询，该单号的快递物流信息显示：2017年7月10日16:57南宁仙葫西区邮政支局已收件；2017年7月11日11:55未妥投，原因：人已他往；2017年7月11日12:02未妥投，原因：邮件错发；2017年7月12日10:52未妥投，原因：收件人要求延迟投递；2017年7月13日19:20投递并签收，签收人：他人收同事。 2017年7月10日，原告向第三人发《关于协调解决履行问题的函》，载明：2017年7月7日，卖方叶瑾鲜明确表示不再继续履行合同，拒绝按合同约定将房产售予我方。对于卖方违反合同约定的行为，我方表示不同意，请贵公司予以协调，督促卖方继续履行合同。如协调后仍无法继续履行，我要求卖方双倍返还我已经支付的定金，并请贵公司全额退还我已缴纳的中介费，请在2017年7月12日前给予答复。 2017年7月14日，被告通过广西桂三力律师事务所周畅律师向原告发《律师函》及《解除合同通知书》，其中《解除合同通知书》载明：从签订合同至今已过去一个多月，章丽娟没有按照合同约定到相关部门办理交税，申请银行按揭贷款等购房手续。叶瑾鲜通过房产中介工作人员得知章丽娟名下目前已有三套住房，经查询，确实属实。根据2017年5月25日公布并实施的《关于进一步加强房地产市场平稳健康发展的通知》第三条的规定，章丽娟已经不具备申请银行按揭贷款买房的条件，且章丽娟对自身已经有三套住房和最新的购房政策是明知的；章丽娟已无法履行双方签订的合同，构成根本违约。 此后，原告以被告变更合同约定的付款方式未果后违约解除合同为由，诉至法院。 另查明，第三人在跟进本案房屋交易过程中，制作《关于叶瑾鲜章丽娟二手房屋买卖合同履行备忘录》，载明：1、2017年6月1日，距离签订合同过了一个工作日，业主叶瑾鲜催客户提前交付首付款，并要求提前去查档，表明：一星期内不查档就要违约。2、2017年6月4日，业主叶瑾鲜提出要求客户签订一个补充协议，已转达给客户章丽娟，客户方表明不愿意。……4、……叶瑾鲜要求客户章丽娟26号前付首付款，因为要在五象新区购买新房，已经转达给客户张丽娟，章丽娟表明不同意，只答复手续尽快办理。……7、2017年6月13日，业主叶瑾鲜催客户章丽娟交付15万首付，并表明客户章丽娟交付15万后一个星期内交付剩余首付尾款，已经转告客户章丽娟，客户表明不同意。8、2017年6月26日，业主叶瑾鲜称还没有收到首付，表明不将该房产卖给客户章丽娟。居间方给出建议2017年7月2日客户章丽娟付15万首付给业主叶瑾鲜，并于两个月之内付清剩余所有首付尾款。客户章丽娟表示同意，业主叶瑾鲜表示不同意。业主叶瑾鲜催我们尽快办理手续。……11、2017年7月6日，业主叶瑾鲜表明要过来解除合同并且拿走房产证，已经转达给客户章丽娟，约定双方2017年7月7日来到我公司进行面谈。12、2017年7月7日，双方于十三点来到我公司进行商谈，业主叶瑾鲜态度非常强硬，表明要解除合同，不会再和客户章丽娟进行交易并办理任何手续，若客户章丽娟不同意解除合同，就要通过法律程序解除此事。13、2017年7月10日，居间方通知双方三日内办理银行贷款面签。 再查明：位于青秀区的房屋所有权人系被告叶瑾鲜，房屋所有权证号：邕房权证字第××号，共有情况：单独所有。2017年6月6日，被告到南宁市房产档案服务部进行查档。 又查明：原告向案外人购买青秀区号车位，于2017年5月31日缴纳税费19400.02元。 还查明：原告于2017年7月21日与广西昊卓律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所杨林律师就本案的纠纷提供法律服务，后双方签订《补充协议》，两份合同约定的律师代理费共计7000元。原告分别于2017年8月14日、2017年9月26日支付前述费用。 一审法院认为，原、被告及第三人签订的合同是各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。 根据合同约定，涉案房屋首付款支付的时间是在买卖双方到南宁市房屋产权交易中心成功受理交易过户手续，并取得受理通知单当天内付清。从条款文义来理解，原、被告双方到房屋产权交易中心办理过户申请在先，房屋产权交易中心出具受理通知单后，原告才支付房屋首付款。合同签订后，被告要求原告向其支付首付款，实际是作出变更合同条款的意思表示，在原告不予同意的情况下，被告就应依照约定继续履行合同。被告辩称上述合同条款约定不明，原告就应在被告催告的合理期限内履行合同义务，对此，本院认为，平等民事主体间签订的合同约定的条款既有权利，又有义务，一方在行使权利的同时，还应履行约定的义务。本案合同附件第2条的约定既包括被告收取首付款的权利，也包括其协助原告申请办理涉案房屋过户手续的义务。被告多次要求原告向其支付首付款，而非协商办理过户手续的时间，该要求既与合同约定的履行顺序不符，又违背了合同法关于权利义务对等的精神，因此，对被告的上述抗辩不予采信。 被告于2017年7月7日向第三人表示不再履行合同，且在第三人向其邮寄《催办函》后未到第三人处办理房屋买卖相关手续，上述行为构成违约，应依照合同约定承担违约责任。现原告起诉要求解除合同，被告及第三人亦表示同意，法院对此予以确认。合同解除后，被告应双倍返还原告购房定金60000元。 根据合同第十二条约定，被告违反合同约定不再出售房屋，应无息退还原告已付的所有款项外，还赔偿同等数目之金额的违约金给原告。但原告不得再为此而向被告进一步追究责任或要求赔偿损失。因此，原告要求被告赔偿占用定金期间的利息、已付的中介服务费22000元及利息、房屋评估费5507元、律师费7000元，无合同依据，不予支持。 根据税务部门的相关规定，在未办理权属变更登记前解除合同并退房的，买受人已交纳的税费可以申请退回。因此，原告购买车位尚未办理产权变更登记手续，原告可以自行向税务部门申请办理退税手续，且原告所诉购买车位与本案不属同一法律关系，故一审法院对原告要求被告赔偿税费19400.02元的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，一审法院判决：一、解除原告章丽娟、被告叶瑾鲜与第三人南宁市宏越房地产置业有限公司签订的《房屋买卖合同》（No.0000550）；二、被告叶瑾鲜于本案判决生效之日起十日内双倍返还原告章丽娟购房定金60000元；三、驳回原告章丽娟的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人没有新的证据提供，各方对一审判决认定的事实均无争议。经核实，本院对一审查明的事实予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于上诉人叶瑾鲜是否构成违约责任。 本院认为，房屋产权的变动，必须以登记机关登记为要件。本案中，双方约定以买卖双方到南宁市房屋产权交易中心成功受理交易过户手续，并取得受理通知单为首付款支付的时间，即取得房屋产权交易中心的受理通知单之日即为首付款支付之日。在合同已明确约定被上诉人章丽娟以银行贷款方式支付余款的情况下，办理房屋产权交易手续必须以完成查档、评估、贷款审批和缴纳税费环节为前提条件。因此，双方虽没有约定办理过户的具体时间，但对过户所需条件均已清楚，并在原审第三人的协助下完成了查档和评估手续。因此，上诉人称合同履行期限约定不明的理由不能成立，本院不予采信。 上诉人叶瑾鲜主张自己依法行使不安抗辩权。首先，可能丧失申请贷款资格与资金缺乏，可能丧失履行债务能力是不同的法律概念，上诉人认为被上诉人可能因购房政策的变化而丧失申请贷款资格，进而不能继续履行合同，缺乏充分的事实依据，本院不予采纳；其次，不安抗辩权的主要效力在于中止合同而非解除合同。在原审第三人通知双方前往办理按揭手续和交纳税费后，双方即应依约按时到场，此时不存在谁先后履约的问题，但上诉人叶瑾鲜收到通知后立即通知被上诉人章丽娟解除合同，导致合同无法继续履行，一审法院认定上诉人违约并无不当。上诉人叶瑾鲜主张其行使不安抗辩权的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，叶瑾鲜的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人叶瑾鲜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 包林辉 二〇一九年八月十五日 法官助理 李佳萍 书 记 员 黄黎欣