河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初2965号原告湛开亮，男，汉族，1965年10月12日出生，农民，住信阳市浉河区。委托代理人时军，河南新章律师事务所律师。被告李天然，男，汉族，1952年4月5日出生，农民，住信阳市浉河区。被告付广梅，女，汉族，1968年12月17日出生，农民，住信阳市羊山新区。原告湛开亮诉被告黄军杰、被告李天然、被告付广梅确认合同效力之诉及排除妨害一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告湛开亮及其委托代理人时军、被告李天然、被告付广梅到庭参加了诉讼。诉讼过程中，原告湛开亮自愿申请撤回对被告黄军杰的起诉。本院现已审理终结。原告湛开亮诉称，2013年11月24日，黄军杰将其自建的位于八小对面的）海峰小区1号楼六楼西户门朝东的一套两卧两厅房屋，建筑面积116平方米，以30万元的价格出售给被告李天然。2017年12月23日，被告李天然又将该套房屋以34万元的价格卖给原告湛开亮，并于当天将该套房屋交付给原告，同时将黄军杰与李天然的房屋转让协议原件、收条原件、身份证复印件交付给原告。原告于2017年12月25日按照黄军杰的要求向建筑商左尚超交付了4000元的电表户头费，2018年11月23日又向左尚超交付了4000元的水表户头费。原告于2018年9月份便开始对该套房屋进行装修，购买水泥、沙计6580元，水电、防水、便池、水箱计8370元，更换防盗门1500元，瓷砖、过门石计9270元，贴砖6250元，以上装修共花费39909元。在被告李天然将该套房交付给原告以后，2018年8月16日，在原告不知情的情况下，黄军杰又将该套房屋通过中介公司信阳市浉河区申城房地产营销策划有限公司非法以31.5万元的价格出售给付广梅。2019年2月26日，原告及妻子到房屋查看时与被告付广梅等人为房屋所有问题发生口角。原告打110报警，前进派出所出警了解情况后，让到法院解决。等原告从派出所出来后，发现防盗门锁被付广梅的姐和吴大军更换了，且其姐在屋里赖着不走。2月28日，原告与妻子又来看房，敲门无应答，原告只好将前进派出所民警找来，并找人开锁，发现是付广梅的姐在里面不说话，不让开锁。3月9日，原告又来看房，找开锁的打开房门，发现付广梅的姐在里面住着，双方又发生口角。3月13日，被告付广梅将购买的床、沙发、家居、抽油烟机等往该房屋里搬。原告认为，自己是合法从李天然手中购买的房屋，对该套房屋具有所有权，李天然是从黄军杰手中购买的房屋，三方签订的这两份房屋买卖合同都是合法、有效的合同。在原告不知情的情况下，黄军杰隐瞒早已于2013年11月24日就将该套房屋卖给李天然，李天然于2017年又将该套房屋转卖给原告的事实，又将该套房屋卖给付广梅，黄军杰一房二卖的行为严重损害了原告的合法权益，其与付广梅签订的房屋买卖三方合同违反了合同法的规定，应为无效合同。同时，被告付广梅强行更换原告的门锁，强行搬入家俱入住赖着不走的行为，也严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告为维护自身合法权益，根据民事诉讼法第119条之规定，特向贵院提起民事诉讼，请求判决：1、依法确认被告黄军杰与被告李天然签订的房屋转让协议有效。2、依法确认被告李天然与原告湛开亮签订的房屋买卖合同有效。3、依法确认被告黄军杰与被告付广梅签订的房屋买卖三方合同无效。4、依法判令被告付广梅立即从原告的房屋内搬离。5、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃上述第一、三项诉讼请求的主张。被告李天然辩称，我是2013年年底以30万元价格从黄军杰手里买的房屋，买了后我没去住，我和湛开亮是朋友关系，他说想买房子，2017年我将房屋卖给湛开亮的，并把房子手续都交给他了。被告付广梅辩称，李天然和黄军杰签订的房屋买卖合同不生效，他们双方买卖的是1单元东户，我买的是1单元西户小套，不是同一套房屋。我是通过中介购买的黄军杰名下的房屋，黄军杰本人给我的钥匙，我有权居住。经审理查明，2013年11月24日，被告李天然（乙方）与出卖人黄军杰（签名为黄俊杰、甲方）签订《房屋转让协议》一份，主要约定，黄军杰将其自建的位于信阳市八八八前进八铁东居委会海峰小区1号楼东单元六层小户型房屋一套出卖给被告李天然，建筑面积约116平方米，总价30万元整。付款方式为签订协议时付定金5万元人民币，其余尾款于2013年12月30日前付17万元，剩余8万元于2014年10月1日前付清。关于转让条款：2、乙方支付剩余房款的时间如超过本《转让协议》规定的时间，甲方有权不再另行书面通知乙方，并有权另行转让该房产，定金恕不退还，且本协议同时失效；乙方所交定购房款以甲方开具的收款收据为准。4、乙方购得此协议规定的房产后，待条件成熟时，乙方按规定提供所需各项材料及证明，由甲方协助乙方办理相关产权手续，办理相关产权手续产生的一切费用均由乙方承担。协议签订后，被告李天然先后于2013年12月6日、2017年10月3日、2017年10月23日、2017年12月28日、2018年11月20日分五次向黄军杰支付购房款22万元、2万元、2.5万元、2万元、1.5万元，共计30万元，黄军杰为其相应出具收条五份，并注明全款已付清。上述支付剩余款项期间，被告李天然作为出卖方（甲方）于2017年12月23日与原告湛开亮（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，与本案审理相关的内容如下：第一条、乙方所购买房屋位于河区铁板桥八小对面，六楼一单元门朝东房屋一套，该房屋面积约116平方米，两卧两厅。第二条、双方约定按建筑面积计算该房屋价款，总房款为34万元（不含办证一切费用）。第三条、甲方将质量设施验收合格的房屋交付乙方使用，签订合同时，乙方首付款12万元，余款22万元整，经甲乙双方共同约定余款分五年付清。房款付清后，乙方即取得该房屋的所有权（使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等一切权利一并转让给乙方）。第四条、此房暂时办不了房产证，待条件具备时，甲方配合乙方办理房产证，办证手续由乙方负责。当日，原告湛开亮以从银行取款后转付被告李天然账户10万元及支付现金2万元方式，支付其购房款12万元。被告李天然将涉案房屋及原转让协议原件、黄军杰出具收条原件（总收款金额尚为28.5万元）、黄军杰身份证复印件交付给原告。2018年8月9日，黄军杰在未告知涉案房屋已转让给被告李天然的情形下，经信阳市浉河区申城房地产营销策划有限公司居间介绍，将房屋再次转让给被告付广梅，三方签订房屋买卖合同一份，总房款为31.5万元，其中合同第八条约定，卖方在收齐房屋全款时，须将房屋交付于买方使用，卖方在房屋交付前应保持房屋现状和结构及配套设施的完整性并结清该房屋相关费用，确保买方能顺利使用该房屋。第九条约定，卖方承诺该房屋为正规可上市交易的大产权房，对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理该房屋，本合同约定以外的产权纠纷、债务、抵押、租赁、税费及欠费等，卖方应在交易前清理完毕，保证该房屋能顺利交易过户给买方，否则将视为卖方违约。合同签订后，付广梅于当日向黄军杰支付首付款10万元（含定金1万元），并依约于2018年8月16日支付剩余购房款完毕。但待其前去收房时，才得知交易房屋已被黄军杰先行转让的事实，因与黄军杰协商交付房屋未果，付广梅遂于2018年9月13日将黄军杰及中介公司诉至本院，请求：1、依法判令黄军杰返还购房款315000元、双倍返还定金20000元、中介费10000元，并按总房款20%支付违约金，共计408000元；2、黄军杰因逾期返还上述购房款和定金，应承担逾期一日按总房价千分之三支付违约金至付清为止。2018年12月11日，经本院作出（2018）豫1503民初6580号生效民事判决书，判决：一、被告黄军杰双倍返还原告付广梅定金20000元，并支付剩余购房款305000元、违约金61000元，合计376000元；二、被告黄军杰支付逾期返还购房款、定金、赔偿款的违约金，按下列方式计算：以315000元为基数，按月利率2%计算，从2018年8月21日算起，至购房款及定金、赔偿款实际付清之日止；三、驳回原告付广梅的其他诉讼请求。同时在本院认为部分中认定付广梅、黄军杰与中介公司签订的房屋买卖合同已解除。审理中，本案原告湛开亮为证明其系房屋的合法物权人，向本院提交如下证据：1、收款人左尚超加盖广宁县对外经济发展公司印章于2017年12月25日向原告出具的收到电表户头费4000元收据一份，并出具内容为户主刘金娥于2018年3月6日申请电表入户证明，还出具2018年11月23日收到水户头费4000元收据一份；原告于2019年5月、6月以妻子刘金娥名义向电业部门缴纳电费票据两张。2、2018年9月18日至2018年11月28日期间，原告为涉案房屋装修，购买装修材料单据或证明八张。对上述证据，二名被告以与其无关为由，均不予质证。2018年11月20日，原告湛开亮向被告李天然继续支付购房款8万元，李天然为此在双方订立的《房屋买卖合同》尾部备注：今收到湛开亮房款捌万元整，下欠余款拾肆万元整。2019年2月26日，原告准备继续装修房屋时，被告付广梅强行将床、沙发等家具搬入房屋内并占有该房屋，双方为此发生争执后报警，经公安部门处理未果，原告遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，被告李天然将其从黄军杰处购买的涉案房屋出卖给原告湛开亮，原告湛开亮与被告李天然签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定。合同签订后，湛开亮按合同约定向李天然支付了部分房款，履行了购买人的义务，李天然对此并无异议并向原告湛开亮交付了涉案房屋。双方的行为不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本院应依法确认原告湛开亮与被告李天然签订的《房屋买卖合同》有效。原告支付部分房款后，并不影响其依法承担继续履行的民事责任。由于原告湛开亮在接收房屋后，已先于付广梅装修并占有该房屋，在二人均未为房屋办理产权登记的情形下，原告基于在先占有享有要求出卖人优先履行的权利，并有权排除第三人对此房屋的侵占。况且，被告付广梅在与黄军杰签订《房屋买卖合同》后，依据黄军杰将房屋转卖给李天然的事实，向法院提起诉讼要求黄军杰承担返还房款、支付违约金及利息的违约责任，构成民法上的自认，后经本院作出（2018）豫1503民初6580号生效判决书认定该合同解除，并基于合同解除的法律后果判决由黄军杰向其承担金钱给付义务。对此，被告付广梅亦相应具有返还涉案房屋的附随义务。因此，被告付广梅在无合法根据的情况下继续占有诉争房屋，构成无权占有。原告诉请要求其从涉案房屋搬离，具有事实和法律根据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：一、确认原告湛开亮与被告李天然2017年12月23日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告付广梅于本判决生效后十五日内搬离位于羊山新区前进办事处铁东居委会三组海峰花园1号楼1单元602号房屋。本案受理费100元，由被告付广梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户：41×××96。审判长  易艳玲审判员  蒋 荟审判员  王晓蕾二〇一九年八月九日书记员  齐 眉