北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民再22号抗诉机关：北京市人民检察院第三分院。申诉人（原审被告）：吕大军，男，1965年9月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被申诉人（原审原告）：孙岳，男，1982年6月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杜立新，北京市安诺律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：王蕾，女，1984年11月4日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杜立新，北京市安诺律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司北京阜成路支行，住所地北京市海淀区西三环北路100号。负责人：金喆，行长。委托诉讼代理人：张瑞欣，男，1982年2月28日出生，苗族，住河北省张家口市赤城县，中国光大银行股份有限公司北京阜成路支行员工。委托诉讼代理人：沈虹，女，1974年2月2日出生，汉族，住北京市海淀区，中国光大银行股份有限公司北京阜成路支行员工。申诉人吕大军因与被申诉人孙岳、王蕾，第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿公司）、中国光大银行股份有限公司北京阜成路支行（以下简称光大银行阜成路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）京0105民初39706号民事判决，向北京市人民检察院第三分院申诉。北京市人民检察院第三分院作出京三分检民监[2018]118XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市第三中级人民法院提出抗诉。北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民抗4号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。孙岳、王蕾申请撤回对满懿公司的起诉，本院予以准许。北京市人民检察院第三分院指派北京市朝阳区人民检察院并由该院指派检察员张瑞琪、书记员刘文刚出庭。吕大军、王蕾、孙岳及王蕾与孙岳的委托诉讼代理人杜立新、光大银行阜成路支行的委托诉讼代理人沈虹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。北京市人民检察院第三分院提出抗诉意见：原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。一、孙岳、王蕾并未依照双方约定全面履行义务产生纠纷，北京市朝阳区人民法院认定吕大军违约，属于认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。（一）孙岳、王蕾在本案诉讼中并未提供2015年10月24日双方签订的《补充协议》。本案房屋买卖法律关系共涉及一份《北京市存量房屋买卖合同》和两份《补充协议》，上述三份协议作为一个整体，全面反映了在房屋买卖合同履行过程中，孙岳、王蕾并未按照先前合同约定全面履行自身义务，对合同不断进行调整、变更。孙岳、王蕾在起诉时仅提交了双方于2015年12月21日签订的第二份《补充协议》，并未提交双方于2015年10月24日签订的第一份《补充协议》，导致法院在审理过程中审查认定的事实无法体现合同履行、变更的全貌。（二）孙岳、王蕾并未全面履行合同约定的义务。孙岳、王蕾在履行房屋买卖合同的过程中，因购房资金无法及时支付，多次未履行合同约定义务。2015年10月21日，吕大军与孙岳、王蕾签订《北京市存量房屋买卖合同》，就涉案房屋的成交价格、贷款金额、付款时间等进行了约定。2015年10月24日，吕大军与孙岳、王蕾签订第一份《补充协议》，约定2015年11月30日前孙岳、王蕾应再支付265万元，同时吕大军办理房屋抵押注销手续。孙岳、王蕾并未按照合同的约定于2015年11月30日前支付265万元购房款，二人仅于2015年12月21日前支付105万元购房款（包含定金在内），孙岳、王蕾并未按照第一份《补充协议》履行自身义务。因孙岳、王蕾存在违约行为，2015年12月21日孙岳、王蕾与吕大军签订第二份《补充协议》，就购房款的支付时间及解除涉案房屋抵押合同的时间重新约定。依据第二份《补充协议》，孙岳、王蕾应于2016年1月30日前支付购房款150万元，于过户当日支付尾款64万元，于2016年1月15日之前交给居间方物业保证金5万元，吕大军应于2016年2月28日前办理提前还款及房屋抵押登记注销手续。但孙岳、王蕾仍未按照第二份《补充协议》的约定履行义务，2016年1月30日前仅支付105万元（包含5万元物业保证金）。后孙岳、王蕾于2016年2月23日支付10万元、于2016年2月26日支付50万元，故孙岳、王蕾的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，孙岳、王蕾应当依据约定的日期履行支付购房款的义务。但是在合同履行过程中，孙岳、王蕾并未按照约定全面履行自身义务，导致双方就合同的履行发生争议，合同中止履行。朝阳法院认定吕大军构成违约，属于认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。二、孙岳、王蕾提供的证据不足以证明吕大军同意孙岳、王蕾迟延支付购房款。依据双方签订的第二份《补充协议》，2016年1月30日前，孙岳、王蕾应支付购房款150万元、物业保证金5万元，但截至2016年1月30日孙岳、王蕾仅支付了105万元（包含物业保证金5万元），尚有50万元未实际履行。后孙岳、王蕾分别于2016年2月23日支付10万元，2016年2月26日支付50万元。上述事实表明孙岳、王蕾已构成迟延履行，孙岳、王蕾提供的证据不足以证明吕大军同意延期支付购房款，孙岳、王蕾延期支付购房款的行为构成违约。朝阳法院在未查明存在第一份《补充协议》以及孙岳、王蕾是否全面履行义务，未了解双方房屋买卖合同法律关系全貌的情况下，认定吕大军构成违约，属于认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。三、朝阳法院判决吕大军承担违约责任，显失公平。本案中，孙岳、王蕾并未按照合同的约定全面履行义务，已经构成违约。在孙岳、王蕾提起民事诉讼至法院判决期间，北京市房价出现较大上涨，在此背景下朝阳法院判决孙岳、王蕾取得涉案房屋所有权，同时由吕大军承担违约责任，不仅缺乏事实和法律依据，而且在平衡当事人利益上显失公平。吕大军称：孙岳、王蕾在原审中隐瞒2015年10月24日签订的第一份《补充协议》，只提交了2015年12月21日签订的第二份《补充协议》，导致我败诉。孙岳、王蕾没有履行两份《补充协议》的付款义务，且未按照合同约定的时间获得贷款审批，是违约行为，原审认定我违约缺乏事实依据。孙岳、王蕾辩称：第二份《补充协议》已经将第一份《补充协议》替代，在原审中未出示第一份《补充协议》不影响本案裁判结果。我方获得贷款需要以吕大军还清其贷款并解除涉案房屋上的抵押权为前提，因吕大军未履行解押义务，导致我方未取得贷款审批，其无权以我方未获贷款为由解除合同。光大银行阜成路支行述称：同意孙岳、王蕾代吕大军清偿欠付我行的本息，全部清偿后，我行同意配合办理解除抵押的手续。原审判决生效后，涉案房屋的抵押已解除，申请撤销我行的第三人地位。孙岳、王蕾向本院起诉请求：一、判令吕大军继续履行其与我方于2015年10月21日签署的《北京市存量房屋买卖合同》以及其与我方于2015年12月21日签订的《补充协议》，要求吕大军配合我方办理位于北京市朝阳区双花园南里三区X号楼X层X室房屋（即涉案房屋）的过户手续，将房屋由吕大军名下过户至我方名下（共同共有），并要求吕大军立即将上述房屋交付给我方；二、判令吕大军支付违约金53万元。事实和理由：我方与吕大军于2015年10月21日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我方向吕大军购买涉案房屋，房屋总价是649万元，贷款为325万元。当日，我方向吕大军支付了10万元定金。2015年12月21日，我方与吕大军签订《补充协议》，吕大军认可截止到2015年12月21日我方已经向他陆续支付了购房款105万元（包括10万元定金）。双方补充协议还约定我方应于2016年1月30日之前向吕大军再支付除银行贷款外的购房款150万元，剩余房款64万元于过户当日付给吕大军（协商后也可过户前支付），吕大军于2016年2月28日前办理提前还款及抵押登记注销事宜，我方于2016年1月15日前将物业保证金5万元交给满懿公司保管，在房屋过户并确认吕大军不欠相关费用的情况下，由满懿公司代为支付给吕大军。《补充协议》签订后，我方又向吕大军支付购房款共计165万元，亦即我方一共支付了购房款270万元，已达到合同或《补充协议》约定的贷款外购房款数额。但吕大军除了和我方进行了网签，未履行其他义务。故提出上述诉讼请求。本院原审认定事实：二原告系夫妻关系。2015年10月21日,孙岳、王蕾、吕大军签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙岳、王蕾向吕大军购买涉案房屋，房屋成交价格为649万元，拟贷款金额为325万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为光大银行，吕大军应于2015年11月30日前办理抵押注销手续。当日，孙岳、王蕾向吕大军支付了10万元定金。2015年12月21日，孙岳、王蕾与吕大军又签订了《补充协议》，约定：截止到2015年12月21日，孙岳、王蕾已经向吕大军支付购房款105万元（含10万元定金），吕大军确定已收到孙岳、王蕾所支付的上述款项；孙岳、王蕾应于2016年1月30日前再向吕大军支付除银行贷款外的购房款150万元，剩余房款64万元于过户当日支付给吕大军（孙岳、王蕾或与吕大军协商，另行约定时间，于过户前支付给吕大军）；吕大军承诺于2016年2月28日前到房屋所抵押银行办理提前还款及抵押登记注销事宜；物业保证金5万元在2016年1月15日前由孙岳、王蕾交给满懿公司进行保管，待双方办理完房屋产权转移登记手续后进行物业交割时明确吕大军不欠物业供暖及水电燃气费的情况下，由满懿公司代为孙岳、王蕾向吕大军支付。此后，孙岳、王蕾于2016年1月13日又向吕大军给付了5万元，于2016年1月14日向吕大军给付了95万元，于2016年2月23日向吕大军给付了10万元，于2016年2月26日向吕大军支付了50万元。就物业保证金5万元，孙岳、王蕾表示，已经于2016年1月20日给付给了满懿公司，满懿公司已将此款交给了吕大军。满懿公司对此表示认可。另查，涉案房屋现抵押权人为光大银行。庭审中，孙岳、王蕾还提交了如下证据：1、北京市存量房屋买卖合同；2、居间服务合同；3、补充协议；4、中介费发票；5、收款收据；6、银行卡交易明细清单；7、微信记录及短信记录；8、催告函；9、50000元保证金转账查询汇款明细以及聊天记录。光大银行表示，对上述证据无异议，我们没有证据提交。本院原审认为：2015年10月21日孙岳、王蕾与吕大军签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及2015年12月21日签订的《补充协议》均系双方真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。现孙岳、王蕾已向吕大军共计支付了270万元购房款，且亦同意现一次性付清尾款，代吕大军向光大银行清偿债务，消灭在诉争房屋上设立的抵押权，本院对此不持异议。在孙岳、王蕾代吕大军清偿债务，解除诉争房屋的抵押登记后，吕大军应配合孙岳、王蕾办理该房屋的过户手续。另，孙岳、王蕾在清偿光大银行债务后，应将剩余的购房款（即379万元减去代吕大军清偿的债务数额）给付吕大军。就交房问题，吕大军应在过户完成同时将诉争房屋交付给孙岳、王蕾。就孙岳、王蕾要求支付违约金一节，吕大军确实存在违约行为，但孙岳、王蕾主张的违约金计算公式系单指延期交房违约金，不能直接适用，本院综合考虑吕大军之违约行为以及给孙岳、王蕾造成的损失，酌定违约金为20万元。本院原审判决：一、孙岳、王蕾于判决生效后三十日内代吕大军向光大银行阜成路支行清偿吕大军所欠银行贷款本息，以消灭光大银行阜成路支行对涉案房屋的抵押权。二、在判决第一项消灭光大银行阜成路支行对涉案房屋享有的抵押权后，吕大军于十五日内协助孙岳、王蕾办理该房屋的过户手续，将现在吕大军名下的涉案房屋过户至孙岳、王蕾名下（共同共有）。三、在判决第一项消灭光大银行阜成路支行对涉案房屋享有的抵押权后，如仍有剩余购房款，孙岳、王蕾于十五日内给付吕大军剩余购房款（剩余购房款等于三百七十九万元减去孙岳、王蕾代吕大军向光大银行阜成路支行清偿的款项）。四、在涉案房屋过户至孙岳、王蕾名下之日，吕大军将该房屋交付给孙岳、王蕾。五、在判决第一项消灭光大银行阜成路支行对涉案房屋享有的抵押权后，吕大军于十五日内给付孙岳、王蕾违约金二十万元。六、驳回孙岳、王蕾的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对相关证据和事实认定如下：孙岳、王蕾、吕大军除签订原审查明的2015年10月21日《北京市存量房屋买卖合同》和2015年12月21日《补充协议》（以下简称第二份《补充协议》）外，还曾于2015年10月24日签订过一份《补充协议》（以下简称第一份《补充协议》）。主要约定：甲方（吕大军）与乙方（孙岳、王蕾）同意，房屋交易价格为649万元；乙方于2015年10月21日向甲方支付定金10万元；甲方应于2015年11月30日办理房屋的提前还款及抵押登记注销手续；甲乙双方应于2015年12月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等手续；乙方应于2015年11月10日前将除贷款外的第一笔购房款15万元支付给甲方；乙方应于2015年11月30日前将除贷款外的第二笔购房款250万元支付给甲方；乙方应于过户当日将除贷款外的第三笔购房款44万元支付给甲方；双方应于银行放贷后7个工作日内共同前往房屋登记机构办理所有权转移登记手续；双方应于2016年3月30日办理物业交割，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金，于双方办理完毕房屋交付及物业交割手续当日由乙方支付给甲方。孙岳、王蕾支付购房款情况可分为签订第二份《补充协议》之前和之后两个阶段：第一阶段，孙岳、王蕾于2015年10月21日支付定金10万元、于2015年11月10日支付购房款15万元、于2015年11月19日支付购房款30万元、于2015年12月1日支付购房款30万元、于2015.12.21支付购房款20万，共计105万元；第二阶段，孙岳、王蕾于2016年1月13日支付购房款5万元、于2016年1月14日支付购房款95万元、于2016年1月20日支付购房款5万元，于2016年2月23日支付购房款10万元、于2016年2月26日支付购房款50万元，上述共计165万元。孙岳、王蕾已向吕大军支付购房款（包括定金及物业保证金）共计270万元。对于孙岳、王蕾迟延付款的问题，孙岳、王蕾称：由于其在上述第一阶段中出现资金短缺、无法按照第一份《补充协议》的约定在2015年11月30日前付清250万元，故与吕大军协商达成第二份《补充协议》；在签订第二份《补充协议》后，孙岳、王蕾还是资金短缺，故没有于2016年1月30日前将剩余房款付清；吕大军于2016年2月23日在微信上询问孙岳、王蕾是否汇款，孙岳、王蕾于当日向吕大军打款10万元；满懿公司于2016年2月26日发短信表示吕大军要求当天付清房款，于是孙岳、王蕾当天将购房款50万元交付吕大军。吕大军称：在签订第一份《补充协议》后，孙岳、王蕾表示资金还没到位，所以才签订了第二份《补充协议》；当孙岳、王蕾没有按第二份《补充协议》约定的时间付款后，吕大军通知满懿公司终止合同，但记不清通知终止合同的时间；吕大军确实收到了孙岳、王蕾于2016年2月23日和2016年2月26日支付的购房款10万元和50万元，但孙岳、王蕾在2016年6月时又告知买不起房了。审理中，孙岳、王蕾提交了满懿公司人员与吕大军及孙岳、王蕾与满懿公司人员的微信截屏，截屏显示：2016年1月13日，吕大军询问满懿公司人员是否去银行，该人员回复签完字后马上放款，该人员还提醒吕大军抓紧办理解抵押，吕大军让该人员放心；2016年1月13日，满懿公司人员提示吕大军查收5万元，翌日，吕大军回复收到；2016年2月23日，吕大军询问满懿公司人员是否汇款，该人员回复如果汇款到了请吕大军微信通知，吕大军随后回复收到；2016年2月26日，满懿公司人员通过微信将吕大军的银行卡号发给孙岳、王蕾，称吕大军要求二人当天转款。吕大军对其与孙岳微信截屏的真实性不持异议，称不清楚满懿公司人员与孙岳、王蕾的微信情况。对于孙岳、王蕾未取得贷款审批的问题，孙岳、王蕾称虽然合同约定应于签订合同后180日内取得贷款审批，但办理贷款需要吕大军配合才能进行，且吕大军需解除涉案房屋上的抵押，由于吕大军怠于履行上述义务，孙岳、王蕾才未能获批贷款。吕大军称因孙岳、王蕾未按合同约定支付首付款，故其无法解除抵押。审理中，吕大军称其当时尚欠银行贷款210余万元。对于违约责任问题，双方有不同的陈述。孙岳、王蕾认为，其付款虽有一定延迟，但均经过吕大军的同意，吕大军在接收了第二份《补充协议》中约定的全部购房款（贷款除外）后，并未履行办理解押手续、转移房屋所有权、交付房屋等合同义务，故构成违约。吕大军则认为，第一份《补充协议》中2015年11月30日前共计支付275万元的约定仍然有效，第二份《补充协议》是在第一份《补充协议》的基础上额外的约定，不是变更了第一份《补充协议》，故截止到2016年1月30日，孙岳、王蕾应当支付的款项是275万元（按第一份《补充协议》）加150万元（按第二份《补充协议》），共计425万元。吕大军称因孙岳、王蕾没有在2016年1月30日前支付425万元，且没有取得贷款审批，故合同应当解除。本院查明的其他事实与原审一致。本院再审认为：孙岳、王蕾与吕大军签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及第一份《补充协议》、第二份《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于第一份《补充协议》与第二份《补充协议》的关系问题。从内容上看，二者虽然均系对履行合同的细化，但第二份《补充协议》总结了双方已经履行合同的基本情况，并对尚未履行的部分作出了新的约定，亦即第二份《补充协议》是针对如何继续履行第一份《补充协议》的未完成部分而做出的；从立约原因上看，双方均认可由于孙岳、王蕾“资金不到位”、无法按第一份《补充协议》的约定付款，才达成了第二份《补充协议》，故在双方达成第二份《补充协议》之后，即意味着第一份《补充协议》不再履行，否则孙岳、王蕾既要继续履行第一份《补充协议》，又要继续履行第二份《补充协议》，使付款义务更为严苛，显然不符合双方订立第二份《补充协议》的目的。故第一份《补充协议》已被第二份《补充协议》所取代，虽然原审中未查明双方存在第一份《补充协议》的事实，但原审适用第二份《补充协议》对双方权利义务进行界定并无不当。对于买卖双方在履约过程中的违约责任问题。孙岳、王蕾作为买受方应承担给付房屋价款的义务，吕大军作为出卖方应承担交付房屋及转移房屋所有权的义务。孙岳、王蕾由于资金问题，没能在第一份《补充协议》约定的期限内履行全部的付款义务，该行为虽然不符合合同约定，但经与吕大军协商，双方通过签订第二份《补充协议》的方式同意继续履行合同，表明孙岳、王蕾虽有违反第一份《补充协议》约定的付款义务的行为，但其按第二份《补充协议》延期付款，已经得到吕大军的同意。签订第二份《补充协议》后，孙岳、王蕾仍未在约定的2016年1月30日前付清除银行贷款外的150万元，但根据孙岳、王蕾提交的微信截图可见，在孙岳、王蕾未按期付款后，吕大军仍通过满懿公司向孙岳、王蕾催要后续房款，在孙岳、王蕾陆续交付房款时，吕大军也予以接收。吕大军虽称曾要求解除合同，但未予举证。以上事实表明，孙岳、王蕾虽有未完全按第二份《补充协议》约定付款的违约行为，但其在吕大军催要后即付款，并在《补充协议》约定的付款期限届满后一个月内完成了除贷款（需解除抵押）及尾款（需过户当日支付）外的全部付款义务。孙岳、王蕾虽有延期付款的违约行为，但不属于根本违约，不足以导致解除合同。吕大军作为出卖人，在接收孙岳、王蕾按第二份《补充协议》的约定支付全部应付购房款（270万元）后，以孙岳、王蕾应支付425万元购房款为由拒绝履行合同，属于根本违约。对于孙岳、王蕾未取得贷款审批的问题，由于涉案房屋系吕大军贷款购买，房屋上设定有抵押权，吕大军应清偿贷款、解除抵押，孙岳、王蕾才能办理贷款手续。吕大军未按第二份《补充协议》约定的时间（2016年2月28日）办理解押手续，而且孙岳、王蕾在2016年2月26日前已支付的房款总计270万元，该款项金额已超过吕大军欠付银行的贷款额（吕大军自称当时尚欠银行贷款210余万元），吕大军仍未清偿贷款、办理解押，属于根本违约。综上所述，孙岳、王蕾要求吕大军继续履行合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。吕大军抗辩解除合同，于法无据，本院不予支持。原审判决孙岳、王蕾代吕大军向光大银行阜成路支行清偿贷款本息以消灭该行对涉案房屋的抵押权，判决吕大军协助将涉案房屋进行过户，判决孙岳、王蕾向吕大军支付剩余购房款，判决吕大军向孙岳、王蕾交付涉案房屋等，均属于对吕大军继续履行合同的判项，结果正确，本院予以维持。对于违约金问题，孙岳、王蕾主张的违约金系基于吕大军根本违反合同约定、拒不履行合同的违约责任。由于吕大军占有孙岳、王蕾资金后仍不按合同约定办理解除抵押、所有权转移登记及交付房屋等各项主要合同义务，导致孙岳、王蕾无法如原合同约定那样以贷款形式交付剩余房款，无法及时入住房屋及取得产权证，上述损失均属于吕大军违约给孙岳、王蕾造成的实际损失。原审判决吕大军向孙岳、王蕾支付违约金，符合合同约定和法律规定，但违约金数额过高，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条、第四百二十一条之规定，判决如下：一、维持本院（2016）京0105民初39706号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项。二、变更本院（2016）京0105民初39706号民事判决第五项为被告吕大军于本判决生效后七日内给付原告孙岳、王蕾违约金十万元。三、驳回原告孙岳、王蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万八千六百一十五元、公告费五百六十元，由原告孙岳、王蕾负担二千三百元（已交纳）；由申诉人（原审被告）吕大军负担二万六千三百一十五元（原告孙岳、王蕾已预交，吕大军于本判决生效后七日内给付原告孙岳、王蕾）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 戈人民陪审员  张淑珍人民陪审员  陆向军二〇一九年八月十九日书 记 员  李 想