海口海事法院 执 行 裁 定 书 （2019）琼72执异25号 案外人：符学福，男，1954年4月12日出生，汉族，住址海南省儋州市。 申请执行人：平安银行股份有限公司海口分行，住所地海南省海口市金龙路22号深发展大厦。 负责人：刘峙，行长。 委托诉讼代理人：高红梁，海南颖川律师事务所律师。 被执行人：李纪川，男，1973年3月2日出生，汉族，住址海南省儋州市。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司海口分行（以下简称平安银行海口分行）与被执行人李纪川金融借款合同纠纷一案过程中，案外人符学福于2019年6月10日对本院查封登记在被执行人李纪川名下的坐落于儋州市XXXXXX的房产[不动产权证书号：XXXXXX号]（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年8月19日举行了听证会，案外人符学福、申请执行人平安银行海口分行委托诉讼代理人高红梁到庭参加了听证。被执行人李纪川经本庭合法传唤，无正当理由未到庭参加听证。现已审查终结。 案外人符学福称，海口海事法院在执行申请执行人平安银行海口分行与被执行人李纪川金融借款合同纠纷一案过程中，于2018年8月30日查封了涉案房产，因该房产已由本人于2016年5月28日通过合法方式向被执行人李纪川及其妻子苏凤购买且付清了全部购房款，故涉案房产应属于本人所有。本人自取得该房产后一直享有该房产的占有、使用、收益的权利，而近期本人意欲办理该房产过户事宜。由于海口海事法院查封了该房产，致使本人不能充分使用该房产的全部权利。为维护本人的合法权益，故提出书面异议，请求中止对涉案房产的执行。 申请执行人平安银行海口分行未向本院提交书面答辩状，在听证时其口头辩称，第一，我方认为异议人与被执行人李纪川所签订的《二手宅基地及房屋买卖合同》（以下简称为《合同》）为虚假合同,双方存在恶意串通规避法律责任的情形。《合同》第三条约定：首次付款60万元用于解除甲方（即李纪川）的抵押贷（借）款,从而可知双方在签订《合同》的当天是明知道该房屋已有抵押贷（借）款,那么在抵押贷（借）款未解除前，该房产是不能够进行买卖的。《合同》签订的日期是2016年5月27日，而按照异议人的说法，他是签订《合同》的当日就到儋州市国土局办理登记过户,这明显是不符合常理的,因为签订《合同》的当天不可能办理解除抵押的手续,因此这完全是一个虚假的《合同》。《合同》第四条约定宅基地和房产过户之后，才支付178000元。但是按照异议人的说法，其在没有过户之前已经支付完所有的房款，这与《合同》是相互矛盾的。本案中有一笔大额转账的收款方为曹红，并非是李纪川本人。该款项并没有标注为购房款，因此该笔款项与本案并不存在任何的关联性。本案所发生的时间非常巧合，儋州法院在2016年6月17日对房屋进行查封。而《合同》是在2016年5月27日签订。两者相差的时间仅仅20天，我们不排除异议人与李纪川共同串通以非法的手段来损害债权人的利益。第二，异议人并没有实际占有该房屋。异议人并没有提供相关证据证明其交纳物业费、水电费来证明其已经实际占有了该房屋。第三，异议人所支付的房款不符合《合同》的约定。即使按照异议人所提供的证据我们也可以看出，异议人并没有按照合同约定来支付房款。首先曹红并非这个房屋的所有权人。异议人剩余的178000元并非在房产过户之后支付。按照异议人的说法，其早已将该笔房款支付，已经违反了合同的约定。因此不符合《合同》第三项、第四项。综上，我们请求法院依法驳回案外人的异议请求。 被执行人李纪川经本庭合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，应视为自动放弃相关的听证权利。 本院查明，2016年5月27日，案外人符学福作为买方与被执行人李纪川及其妻子苏凤作为卖方签订了《合同》，双方约定，将卖方拥有的坐落在儋州市XXXXXX，宅基地面积106.25平方米[儋国用（2011）第XXX号]，以及该宅基地上建筑面积为181.86平方米，套内面积182.75平方米的房屋[儋州市房权证那大字第XXXXXX号]卖给买方符学福，上述宅基地及房产总价为778000元。付款分二次，首次付款600000元给卖方用于偿还抵押借款，抵押解除后，卖方协助买方办理过户手续，过户的一切费用由买方负责；待宅基地及房产过户到买方名下后，买方一次性付清178000元给卖方（含定金3000元）。2016年5月24日，买方符学福通过其儿子符运良向卖方李纪川汇款3000元作为定金；合同签订当日，买方符学福又通过其儿子符运良向卖方李纪川汇款61000元。因卖方李纪川欠案外人曹红本金490000元及利息和违约金74000元，共计564000元，合同签订当日，买方符学福再通过其儿子符运良向曹红汇款564000元用以偿还卖方李纪川所欠曹红的借款。同日，卖方李纪川向买方符学福出具了《收条》，载明：“今收到符学福交来购房款人民币陆拾贰万捌仟元正（￥628000元）。经手人：李纪川，2016年5月27日”。2016年6月17日，买方符学福又通过其儿子符运良向卖方李纪川汇款100000元，同日李纪川向买方符学福出具《收条》，载明：“今收到符学福交来房款100000元，大写：拾万元整。收款人：李纪川，2016年6月17日”。2016年6月23日和29日，买方符学福又通过其儿子符运良向卖方李纪川分别汇款30000元和20000元，李纪川向符学福出具了《收条》，载明：“收到符学福交来房款，文化中路二街61号，以受补付清778000元，大写：柒拾柒万拐仟元正。收款人：李纪川，2016年6月29日”。（原文照抄） 签订合同的当日，卖方李纪川与买方符学福共同到儋州市国土局办理涉案房屋所占用土地变更登记手续，并在《土地登记申请书》中签名。2016年6月17日，海南省儋州市人民法院因执行李石春与李纪川民间借贷纠纷一案，向儋州市不动产登记中心送达了（2016）琼9003执312号《执行裁定书》和（2016）琼9003执312号之一《协助执行通知书》，查封了涉案房屋，致使土地变更和房产过户登记手续无法继续办理。 2018年8月30日，本院以（2018）琼72执125号《执行裁定书》和（2018）琼72执125号《协助执行通知书》轮候查封了涉案房产。 案外人符学福对儋州市人民法院查封涉案房产提出执行异议，该院经审查，于2017年9月4日作出（2017）琼9003执异63号执行裁定书，驳回其执行异议。符学福对该裁定不服，向儋州市人民法院提起案外人执行异议之诉，该院于2018年3月6日作出（2017）琼9003民初5024号民事判决书，确认符学福在涉案房地产被查封前已签订合法有效的买卖合同、合法占有涉案房屋、支付全部价款等事实，并判决停止对该房屋的执行。李石春不服该判决，向海南省第二中级人民法院提起上诉，该院于2018年12月12日作出的（2018）琼民终1115号民事判决书，对一审判决确认的事实予以认定，并作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2019年2月14日，海南省儋州市人民法院作出（2018）琼9003执恢297号《执行裁定书》，对涉案房产解除了查封，至此，本院的轮候查封转为正式查封。 还查明，被执行人李纪川向曹红借款时，将涉案房产的《土地使用权证》和《房屋所有权证》交给了曹红作抵押，但未办理抵押登记，在案外人符学福代被执行人李纪川向曹红偿还了借款本金、利息和违约金共计564000元后，曹红即将上述两本证书交给了案外人符学福保管至今。此外，涉案房产未办理其他抵押手续。 以上事实，有儋州市房权证那大字第XXXXXX号《房屋所有权证》、《二手宅基地和房屋买卖合同》、银行转账流水、三份《收条》、（2017）琼9003民初5024号民事判决书、（2018）琼9003民初2387号民事裁定书、（2018）琼9003执恢297号执行裁定书、（2018）琼72民终1115号民事判决书以及听证笔录予以佐证。 本院认为，案外人符学福与被执行人李纪川及其妻子苏凤于2016年5月27日签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合法有效。申请执行人平安银行海口分行以涉案房屋的买卖双方未按合同约定的时间支付购房价款等为由，认为双方属恶意串通逃避债务的行为，但其并未提交相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。本院认为，买方提前支付购房款，是当事人对合同在履行时间上的自愿变更，并不影响合同的效力，故对申请执行人的上述主张，本院不予支持。本院于2018年8月30日才轮候查封涉案房产，即在本院对涉案房地产轮候查封前，案外人符学福已签订合法有效的房地产买卖合同，并付清了全部购房价款。又因海南省儋州市人民法院和海南省第二中级人民法院的生效判决已确认买受人符学福已合法占有了该房地产，在没有相反证据证明生效判决所认定的事实错误的情况下，本院对该事实应予确认。涉案房产未能办理过户登记的原因是海南省儋州市人民法院和本院对涉案房产进行了司法查封，并非买受人符学福自身原因所致。 综上，案外人符学福对本院查封涉案房产所提出的异议理由，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，且其权利能够排除执行，故其异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人李纪川名下的位于儋州市XXXXXX的房产[不动产权证书号：XXXXXX号]的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾建华 审判员  陈运洪 审判员  焦 南 二〇一九年八月二十三日 书记员  陈艺娇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理 执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。