湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1103民初2672号原告：永州市梓东房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区舜皇大道1-1号。法定代表人：宁服枚，该公司董事长。委托代理人：冯德喜，男，1975年1月20日出生，汉族，住永州市冷水滩区，系该公司经理，代理权限为特别授权。委托代理人：黎洪波，湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：永州市冷水滩仁湾粤湘陶瓷厂，住所地永州市冷水滩区仁湾镇黄甸村早禾岭。法定代表人：唐正步，该公司经理。委托代理人：唐小虎，湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告永州市梓东房地产开发有限公司与被告永州市冷水滩仁湾粤湘陶瓷厂合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2017年9月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法作出（2017）湘1103民初3423号民事判决，当事人不服该判决，上诉于永州市中级人民法院，永州市中级人民法院作出（2019）湘11民终105号民事裁定，撤销本院（2017）湘1103民初3423号民事判决，本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人冯德喜、黎洪波，被告及其委托代理人唐小虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告永州市梓东房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告违约；2、判令被告返还押金200万元，支付合同违约金200万元，返还已投入建设资金202.84016万元及利息（①挖运土方83万元，利息自2012年12月1日起计息，月息2.0750万元×57个月=118.2750万元；②建设房屋及各项开支119.84016万元，建设资金2015年8月12日起计息，月息2.996万元×25个月=74.9万元），以上合计796.01516万元；3、本案诉讼费用由被告承担。后诉讼请求变更为：1.判令被告故意毁约，并依法解除合同；2.判令被告返还合同押金200万元，并支付合同违约赔偿金200万元；3.判令被告支付合同押金200万元4%的月利息（利息自2011年12月29日计算至清偿为止）；4.判令被告支付土建工程款150.183118万元和紫东嘉园项目部费用8.16949万元（详见鉴定书）并按4%月息计算利息至清偿为止（其中78.265410万元自2012年12月1日计算利息，71.917708万元及8.16949万元自2015年8月12日计算利息）；5.判令被告因故意毁约给原告造成的项目土地升值带来的可得利润损失；6.请求法院判决被告承担所有诉讼费用及鉴定费。事实与理由：2011年12月28日，原、被告双方经友好协商，签订了一份《合作开发合同》，依据《合同开发合同》规定，被告提供土地证冷国用（2004）字第AD-334号，面积20亩的出让土地用于合作开发房地产，原告投入开发建设全部资金，开发所得利润双方按3：7比例分成。合同签订时原告依约支付了200万元合同押金给被告，被告收到原告定金后应积极按照《合同》各自职责开展工作，但被告六年来，置合同法律不顾，不认真履约，背信失义，单方面撕毁合同，给原告造成巨大经济损失。被告主要违约事实如下：违约事实一：被告没有履行《合同》规定的报建规划审批手续义务。《合同》6：“签订该合同二年内，甲方（被告）未将项目报建手续审批到位……”，根据该条规定，被告应承担报建规划审批手续工作，但因被告持有的该宗土地存在瑕疵，导致今日不能办理出该宗土地房地产开发规划报建手续。违约事实二：被告置《合同作开合同》不顾，独自另辟路径，自2016年12月份以来，成立永州市正道房地产开发有限公司，以该公司名义单方开发建设该宗土地“正道天年”养老产业项目。原告多次提出交涉，并通过他人提出解决问题的办法，但被告仍旧我行我素，强行单方面动工开发“正道天年”养老产业项目。综上，被告违约事实清楚，证据充分，为维护法律严肃性，保障原告的合法权益，特具状贵院，恳请贵院依法判令。被告永州市冷水滩仁湾粤湘陶瓷厂辩称，1.被告方没有违约，本合同之所以没有履行是因为原告没有按照合同的约定完成设计任务，从而导致不能去报建；2.项目部工程是由原告单方去建设的，不属于本案的审理范围；3.原告所有的200万元押金，根据法律规定不予退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月28日，原告永州市梓东房地产开发有限公司作为乙方与被告永州市冷水滩仁湾粤湘陶瓷厂作为甲方签订《合作开发合同》，约定乙方须经主管部门批准获得房地产开发企业资质，甲方提供冷国用（2004）字第AD-334号地块的土地使用证及目前现状作为与乙方合作开发的条件。签订合同时，乙方向甲方交纳合同押金200万元，项目实施至甲方收到售房款时200万押金如数退还乙方。签订合同六个月内，甲方应将该地所有矛盾处理清楚，搞好三通一平基础施工及修筑好围墙，费用双方必须一致认可，且甲、乙方各付一半。如六个月内甲方没有搞好三通一平基础施工及修筑好围墙，视为甲方违约，甲方五日内双倍返还乙方押金。签订合同二年内，甲方未将项目报建手续审批到位，导致该合同无法履行，甲方应负担乙方在此期间用于该块地三通一平、修筑围墙及各项前期费用之总和损失，视为甲方违约，乙方如愿意与甲方协商继续合作事宜，则双方协商增加补充条款，否则甲方须在五日内双倍返还乙方的合同押金及4%的月利息。甲方负责将现有土地使用证到市国土局换证并承担相关费用，并负责办理该宗地建房的相关报批手续并承担报建的一切费用。乙方负责项目设计，设计的相关方案及费用，须经甲方审核同意方能进行设计。违约责任约定为违约方向守约方赔偿200万元违约金作为守约方的损失费用。合同还约定了其他事项。2011年12月29日，被告向原告出具收据收到原告200万元履约金。2012年5月5日，原、被告作为发包方与袁德军作为承包方签订了《土石方工程承包合同》挖运土石方，双方同时找队伍，费用各自负担。2013年6月24日，双方对合作开发土地开支费用进行确认。2014年9月26日，原、被告双方在规划示意图上签字，“双方一致同意合作开发项目紫东嘉园（暂命名）工程项目部营销中心，具体位置如左图标示，从2014年9月26日计半年内完工”。2014年12月16日，原告（甲方）与戴德砖（乙方）签订《建筑工程承包合同》，约定甲方在仁湾梓塘路早禾岭建一栋商住楼将该工程承包给乙方，工程名称紫东嘉园商住楼。戴德砖建设了商住楼地上一层工程、东边一套房基础工程、围墙工程。2015年6月8日被告委托原告方代表冯德喜办理合作项目土地的有关事项，但该项目报建手续一直未办理下来，2016年12月22日，永州市正道房地产开发有限公司成立，被告为其股东之一。2017年2月8日，湖南正道天年养老产业发展有限公司成立，被告为其股东之一。被告未将项目报建手续审批到位，原告修建的土建工程由被告使用经营“正道天年”项目。2017年5月12日，“（粤湘陶瓷厂）唐正步”作为甲方与“（梓东房地产）冯德喜”作为乙方签订《调解协议书》，甲乙双方合作开发纠纷调解一事，经双方商定如下条款：一、甲方付清乙方肆佰万元人民币投入本金（其中押金贰佰万元整，投入挖土、建筑等开支贰佰万元）后，乙方再退出此开发项目，合作开发合同自动终止。二、甲方付款方式为两次，在此协议签订后十天内即2017年5月22日前付给乙方贰佰万整（￥2000000.00元），此协议签订后三个月内即2017年8月22日前付给乙方贰佰万元整（￥2000000.00元）。如果甲方在十天内没有付清第一批款项，则此协议失效，甲方必须无期限停工，直至按双方签订的合作开发协议赔偿清楚后（按合同双方初步估算甲方赔偿给乙方的金额为陆佰万元整，小写6000000.00元）后再行开工，甲方没付清此违约赔偿金给乙方前，甲方不得以任何理由开工，如再强行开工由此引起的一切后果和法律责任由甲方独承担。三、如第二次款项未按此协议规定时间内支付到位，延期的第一个月甲方需支付给乙方违约赔偿金肆拾万元整（￥400000.00元），以后每延期一个月甲方支付给乙方赔偿金壹拾万元整，直至付清为止，没付清该款前甲方不得以任何理由开工和开展一切工作，否则一切后果和法律责任由甲方独自承担。四、此协议甲方、乙方、担保见证方均无异议，签字生效，担保方担保见证。2017年5月18日，原告与戴德砖对紫东嘉园项目工程进行了结算。后被告给付了原告55万元，未按调解协议书内容履行义务，酿成本案纠纷。经原告申请对涉案土地上已做的土建工程进行造价鉴定，鉴定结果为已做土建工程造价150.183118万元，包含土石方工程78.265410万元（只计算了1／2的造价）、一层楼土建工程63.404603万元、东边一套房基础4.806423万元、围墙工程3.706682万元。另查明，原告为成立紫东嘉园项目部，开支81694.9元。本院认为，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷，对双方的争执焦点问题评析如下：1.原告永州市梓东房地产开发有限公司与被告永州市冷水滩仁湾粤湘陶瓷厂签订的《合作开发合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务；合同约定甲方负责项目报建手续审批到位，乙方负责项目设计，本案中被告未将项目报建手续审批到位导致双方联合开发建房的合同目的不能实现，属于被告违约，原告提出解除合同符合法律规定，本院予以支持；2.原告与被告合作的项目应先报建审批，后才需要项目设计，被告虽出具委托书委托了原告方代表冯德喜办理项目土地的情况，但报建审批合同义务还是由被告承担的，不能以此将合同约定的责任转由原告承担，故被告答辩称其没有违约的理由不能成立；3.为解决纠纷，原、被告双方自行签订的《调解协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规，应合法有效，依照《调解协议书》被告未将原告的赔偿（约定估算6000000元）到位，被告擅自经营正道天年项目，已构成再次违约；4.合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同性质，原告交纳被告的押金200万元被告应予返还，对原告的投资建设的损失，被告应当赔偿；涉案土地上原告投资的土建工程造价为1501831.18元，紫东园项目部开支81694.9元，扣减被告已支付55万元，共计1033526.08元，该款项被告应当支付，原告要求被告按月息二分计算利息无法律规定及合同约定，本院支持按年利率6%计算利息；5.合同解除后，并不影响合同中结算和清理条款的效力，原告要求被告支付200万元4%的月利息，该利息过高，本院予以支持2%的月利率，原告要求被告给付违约金200万元，因为押金的利息损失已足够赔偿原告的经济损失，故该项请求本院不予支持；6.原告请求判决被告因故意毁约给原告造成的项目土地升值带来的可得利润损失，因原告没有提供可得利润损失的证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告永州市梓东房地产开发有限公司与被告永州市冷水滩仁湾粤湘陶瓷厂于2011年12月28日签订的《合作开发合同》；二、被告永州市冷水滩仁湾粤湘陶瓷厂于本判决生效之日起十日内支付原告永州市梓东房地产开发有限公司合同押金200万元及其利息损失（自2011年12月29日计息，至被告实际给付时止，按月利率2%计算）；三、被告永州市冷水滩仁湾粤湘陶瓷厂于本判决生效之日起十日内支付原告永州市梓东房地产开发有限公司土建工程款及开支1033526.08元及按年利率6%计算的利息（其中782654.1元自2013年6月24日计算利息，250871.98元自2017年5月18日计算利息）；四、驳回原告永州市梓东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67521元，鉴定费40000元，共计107521元，原告永州市梓东房地产开发有限公司负担35902元，被告永州市冷水滩仁湾粤湘陶瓷厂负担71619元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  成向阳人民陪审员  于根生人民陪审员  李淩先二〇一九年八月二十九日代理书记员  蒋露艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。