贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初1594号 原告（反诉被告）：金再良，男，1954年12月14日生，布依族，住贵州省贵阳市南明区， 委托代理人：金关全，贵州谋信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋文珍，女，1943年5月2日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区， 被告（反诉原告）：李定华，女，1965年3月24日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区， 委托代理人：周剑青、冯倩（实习），贵州黔信律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：贵州省贵阳市云岩区蔡家关村民委员会（以下简称蔡家关村委会），地址：贵阳市云岩区蔡家关村下寨115号。 法定代表人：班元飞 原告金再良诉被告宋文珍、李定华、第三人蔡家关村委会暨反诉原告宋文珍、李定华诉反诉被告金再良、第三人蔡家关村委会房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金再良及其委托代理人金关全，被告宋文珍、李定华及其委托代理人周剑青，第三人蔡家关村委会法定代表人班元飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金再良向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决二被告立即搬出原告拥有使用权和管理权的位于贵阳市××网络××房屋及场地。二、请求依法判决二被告支付房屋及场地占用费按每月400元至二被告搬出房屋及场地时止给原告。三、诉讼费由二被告承担。事实及理由：1997年9月9日，贵阳市南明区蔡家关村委会将权属于村委会的位于蔡家关××网络××房屋及场地出租给第三人顾湘豫，租赁期限为20年。2002年3月27日，第三人顾湘豫在租赁期内将承租的房屋及场地转租给原告，双方签订《转让协议》，约定第三人在收到转让费后，其承租范围内所修建的房屋、供电设施、电话、场地、空地一并交予原告使用和管理，并约定第三人与村委会的租赁关系由原告取代，原告于当年3月28日向第三人支付转让费后，《转让协议》生效。2012年12月3日，原告应被告宋文珍、李定华及李德鹤（已故）要求，将承租的房屋及场地转租给二被告及已故的李德鹤，租金为每月400元，租赁期限至2017年8月1日止，合同签订后，二被告与李德鹤（已故）入住。2017年8月1日前，原告多次告知二被告，租赁期限已满，原告不再出租，将租赁物收回自用，但被告却拒绝搬出，原告与被告多次交涉并由村委会出面调解，均不能使被告搬出，现原告与村委会已经签订续租协议，房屋及场地仍然由原告管理和使用，被告的行为已经严重损害到原告的利益。故诉至法院，诉请如前。 被告宋文珍、李定华辩称：2001年至2005年期间，李德鹤出资在该租赁场地上自建大小房屋七间，上下两层，共计220平方米。在建造房屋的过程中，该土地所有权人蔡家关村委会并未提出任何异议，应视为对被告行为的承认。被告已取得房屋所有权。原告在本案中只是土地承租人，非土地所有权人，无权对被告主张权利。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告宋文珍、李定华提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告金再良支付反诉原告宋文珍、李定华出资建造位于贵阳市××网络××栋的220平方米房屋的经济补偿费60万元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：1999年8月1日反诉原告与案外人顾湘豫签订场地租赁合同，约定租赁场地的使用权交与反诉原告，反诉原告可进行改造或新建，案外人顾湘豫不得干扰和限制，为了生活便利，租赁期间，反诉原告在原有房屋基础上自我出资修建了220平方米房屋。2002年3月27日，案外人顾湘豫与反诉被告金再良基于同一场地签订了转让场地租用权的协议。2012年12月3日，反诉被告金再良与反诉原告签订了一份房屋租赁合同。现反诉被告诉请反诉原告将上述房屋管理权和使用权交给反诉被告，侵害了反诉原告对自建部分220平方米的使用权。故诉至法院，诉请如前。 反诉被告金再良辩称，不认可反诉原告有添附行为，即便有也不应要求诉请反诉被告返还，本案的土地属于第三人，添附物应自动转为村委会的财产，与我方无关，请求驳回诉讼请求。 第三人蔡家关村委会辩称，房子是谁修建的，我们方不清楚，我们就收场地租金，其他都不清楚。 本院经审理认定事实如下：1997年9月9日案外人顾湘豫（乙方）与原贵阳市南明区后巢乡蔡家关村村民委员会现本案第三人蔡家关村委会（甲方）签订《场地租赁合同》，约定乙方租用蔡家关村委会位于蔡关村××500㎡场地，租金为0.24万元/年。租用时间二十年，即从1997年9月9日至2017年9月9日，场地上的建筑物由乙方修缮后使用，对原有的投入，乙方一次性给予适当补偿。 1999年8月1日顾湘豫（甲方、出租方）与李德鹤（已故，乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，将上述蔡家关村大冲场地中，甲方修建的饲养场即狗圈27间（2000×1500）计81平方米，房屋15平方米，室外场地约220平方米（以下简称涉案场地）出租给乙方，租金450元/月，租赁期从1999年8月1日至2017年8月1日止。同时，该合同第五条约定“甲方将第二条‘租用范围’的使用权交与乙方，乙方可进行改造或新建，甲方不得干扰和限制。同时不受第三方的干涉和约束。”，第七条“4、合同期内，如国家需征拨该地甲乙双方合同终止，届时的补偿按国家征拨规定为准，属于甲方不动产部分由甲方所取得补偿，属于乙方不动产部分由乙方所取的补偿。5、合同期满，也是甲方与蔡家关村的合同期止，有以下几种情况必须界定：①蔡家关村期满收回，所有不动产部分进行补偿，甲乙双方各取得自己的不动产补偿。②蔡家关村不收回，延长合同期限，甲乙双方可维持不变，如甲方退出或乙方退出，留下的一方向退出的一方进行补偿不动产部分，届时双方再协商。③合同期满，蔡家关村不收回，甲乙双方都无意继续租用，可向蔡家关村协商争取得到补偿，或无偿交给蔡家关村。”。 2002年3月27日顾湘豫（甲方）与原告金再良（乙方）签订《转让协议》约定，“一、由于乙方需要甲方自愿将蔡关村大冲场地租用权转移给乙方，乙方愿一次性给予甲方经济补偿3.68万元；甲方即放弃该租用权，乙方即享有该租用权。二、甲方收到乙方经济补偿后，甲方所建房屋，水、电设施，电话，场地，空地一并交与乙方使用、管理，乙方即享有原甲方的一切权利和义务。三、原甲方与第三方的租赁关系由乙方取而代之。四、甲方拟将原租赁合同原件两份，付款凭据三份，征地协议一份交与乙方。”该合同甲方由顾湘豫、金某签字及捺印，乙方金再良签字及捺印。2002年3月28日顾湘豫、金某出具《收条》载明“今收到金再良蔡关村大冲场地租用及一切地面设施转让补偿费叁万伍仟捌佰圆正35800.00。”。李德鹤作为证明人在该《收条》上签字、捺印。 2006年11月16日原告金再良（甲方）与李德鹤（乙方）签订《翻修房屋协议》，约定“现有甲方狗圈房12米×2.7米租与乙方使用，因屋面漏水不便使用，经双方协商同意，由乙方出资自行修复，使用到2017年9月止。合同期满后无偿归还给甲方。是否再租另行协商。”。 2012年12月3日原告金再良（甲方）与被告李定华、宋文珍及李德鹤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲、乙双方经过协商，就乙方向甲方租用房屋及场地事宜达成以下协议：一、房屋地址：蔡关村大冲。二、房屋及场地面积278.76㎡。三、租金每月400元整。……四、租赁期限：2012年12月3日至2017年8月1日止。五、合同期限内，甲方不得善（擅）自调高房屋租赁费用，也不得在乙方租赁范围内善（擅）自拆建。”。 2018年1月1日原告金再良（乙方）与蔡家关村委会（甲方）签订《场地合作协议》约定“一、甲方提供贵阳市云岩区蔡家关大冲土地面积500平方米与乙方合作，合作经营期限为三年：从2017年9月1日起至2019年9月30日止。二、甲乙双方合作经营期间，地面附作物的投资由乙方负责……四、合作经营期间，如果遇到不可抗力或者国家征拨等因素，由土地补偿费属甲方所有，地面附作物的补偿甲方占40%，乙方占60%。” 2017年7月7日原告金再良出具《收条》载明“今收到宋文珍交来2017年7月1日至7月30日止场地及房屋租金400元，2017年8月1日租赁期已满，本协议终止。” 庭审中，经被告申请，本院委托贵州海天房地产资产评估事务所有限公司对涉案场地内自建房单方建安工程造价进行评估，2019年5月28日贵州海天房地产资产评估事务所有限公司出具黔海天房评报（2019）05-61号《房地产估价报告》对估价对象房屋建筑物于价值时点2017年8月1日在本次估价目的下的单方建安工程造价为1256元/平方米，且该每平方造价已包含室内装修、楼梯、阳台。另根据贵州海天房地产资产评估事务所有限公司复函载明，露台一般不计算建筑面积，无需出具补充造价报告，楼梯、阳台根据《房产测量规范》的有关规定，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积，该每平方造价可以直接乘以相应建筑面积。另根据2019年4月28日原、被告及第三人共同签字认可并向本院提交的测绘数据图显示，涉案场地内靠街一栋两层，后院一栋两层，根据三方提交的测绘数据计算：后院一栋一层右房22.512㎡，后院一栋二层右房22.512㎡，后院一栋二层阳台5.7㎡（计建筑面积2.85㎡），后院一栋楼梯2.9㎡（计建筑面积1.45㎡）。靠街一栋一层106.40㎡（楼梯已计入），靠街一栋二层93.84㎡（已扣除露台），以上共计约249.56㎡。 另查明，被告宋文珍系李德鹤配偶，被告李定华系李德鹤之女。另二被告向本院提交了宋文珍、李德鹤之子女李定黔、李定国、李红骏共同出具的《放弃书》载明“我自愿放弃我父亲留下的下寨路83号房产继承权。”。 又查明，2002年3月27日原告金再良在签署《转让协议》后，未在案涉场地新修房屋。 再查明，案涉云岩区蔡家关村下寨路83号所使用的土地系蔡家关村集体土地。 庭审中，针对上述2012年12月3日《房屋租赁合同》中载明的租赁房屋及场地面积278.76㎡。原告认为系涉案房屋涉案场地内所有房屋面积总和，被告认为系场地面积加上后院那栋楼黑色房屋一间。本院组织原、被告及第三人共同进行了现场勘验，并制作了《现场勘验笔录》，经原、被告及第三人签字确认，依原告所述，经测量最终面积总计330.345㎡。依被告所述，经测量最终面积场地为266.56㎡（不含黑色房屋）；针对2006年的《翻修房屋协议》，原告认为就是将狗圈加高，就是被告现在住的房子。被告认为是靠街最上面的三间。 证人金某（顾湘豫配偶）到庭作证，其陈述顾湘豫与原告及李德鹤之间的协议、合同均由其草拟，原告交的转让费亦由其收取，因其不想在蔡家关了，所以转让给金再良，其转让给金再良的场地上除了其修建的房屋外，还有李德鹤修建的房屋，其转让房屋部分不包括李德鹤的房屋，所以才在转让协议上写了第三条。其1999年8月1日《场地租赁合同》第二条载明的饲养场范围（81平方米狗圈、15平方米房屋）均由其修建。经证人对涉案房屋照片辨认，证人确认后栋左边一楼黑色房屋由其修建，后因下面楼层矮又在黑色房屋上加盖一间，其余房屋均由李德鹤修建。原告对证人证言不予认可，认为证人在1999年将房屋转让给原告后，应无法确认被告之后的修建行为；被告对证人证言予以认可；第三人对证人证言无异议。 以上事实，有《场地租赁合同》、《转让协议》、《翻修房屋协议》、《房屋租赁合同》、《场地合作协议》、《收条》、《房地产估价报告》、测绘数据图、《现场勘验笔录》、证人证言、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，案外人顾湘豫与李德鹤（已故）签订的《场地租赁合同》，原告金再良与被告李定华、宋文珍、李德鹤（已故）签订的《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，应依约履行。现原告金再良依《房屋租赁合同》的约定欲收回出租房屋及场地。本院认为，《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，且原、被告双方经蔡家关村委会调解未果，原告以其实际行为表明其不再续租，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，故原告的诉请合理有据，本院予以支持。租赁期限届满后，涉案场地及房屋仍被被告占用，故对原告诉请二被告按每月租金400元标准支付房屋及场地占用费至腾房之日止，合理有据，本院予以支持。 关于反诉原告诉请反诉被告支付其建造220平方米房屋的经济补偿费60万元。经查，本案中涉案场地内部分房屋由李德鹤（已故）组织修建，修建时间从1999年陆续至2006年，从1999年《场地租赁合同》到2006年的《翻修房屋协议》均可看出，李德鹤的扩建、翻修行为均系出租人同意。反诉被告金再良取得涉案场地经营权后，亦依《转让协议》第三条约定继受取得《场地租赁合同》中出租人权利及义务。庭审中，根据当事人陈述、证人证言、《房屋租赁合同》等证据，本院认定，涉案房屋内共计249.56㎡建筑面积系反诉原告建设，扣除《翻修房屋协议》约定应归还金再良的32.4㎡，反诉原告有权主张返还的建筑面积为217.16元㎡，根据《房地产估价报告》评估的单方建安工程造价为1256元/平方米，上述建筑面积造价约为272752.96元。根据《最高人民法院》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”之规定，本案中，被告在租赁期间扩建房屋已得到出租人的准许，被告扩建的房屋没有办理合法手续，双方对扩建费用的有关补偿内容并未作具体约定，仅在1999年8月1日《场地租赁合同》中约定“如甲方退出或乙方退出，留下的一方向退出的一方进行补偿不动产部分”，故被告与原告对于房屋建造的发生均有过错，综合考虑原、被告双方对涉案房屋的利用情况、房屋租赁年限、价值等，本院酌定由反诉被告金再良承担70%的责任，即反诉被告金再良赔偿反诉原告房屋价值190927.07元，其余损失由反诉原告自行负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、《最高人民法院》第十二条、第十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李定华、宋文珍于本判决生效之日起一个月内腾空并搬离涉案贵阳市××网络××房屋及场地，将上述场地及场地内所有房屋移交原告（反诉被告）金再良； 二、被告（反诉原告）李定华、宋文珍于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）金再良涉案贵阳市××网络××房屋及场地的占用使用费，从2017年8月1日起以每月400元支付至搬离上述房屋之日止； 三、原告（反诉被告）金再良于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）李定华、宋文珍涉案贵阳市××网络××栋的场地内扩建房屋的房屋价值共计190927.07元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费60元，由被告李定华、宋文珍负担（此款原告已预付，被告履行上述义务时一并给付）；反诉案件受理费4900元及鉴定费15000元，共计19900元，由反诉被告金再良负担反诉案件受理费1559元，鉴定费4773元，由反诉原告李定华、宋文珍负担反诉案件受理费3341元，鉴定费10227元（此款反诉原告已预付，反诉被告在履行上述义务时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长 鲁 迪 人民陪审员 蔡 青 人民陪审员 丁保红 二〇一九年八月七日 书 记 员 廖昌星