湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0625民初385号原告：马某，男，1962年7月18日出生，汉族，居民，住谷城县。委托诉讼代理人：朱宇光，湖北谷伯律师事务所律师。被告：周某，男，1976年3月12日出生，汉族，居民，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：刘东春，湖北银谷律师事务所律师。被告：肖某，女，1970年3月6日出生，汉族，居民，住武汉市江岸区。原告马某与被告周某、肖某房屋租赁合同纠纷一案，诉讼中，马某向本院提出财产保全申请，要求依法对周某、肖某在银行的个人存款20万元进行保全冻结，并以其个人所有的鄂Ｆ×××××小型轿车一辆提供担保。本院审查后于2018年4月19日依法作出（2018）鄂0625民初880号财产保全民事裁定，并分别于2018年5月7日、5月8日通过银行查控系统对周某、肖某在银行的个人存款20万元采取冻结措施。本院于2018年7月5日依法作出（2018）鄂0625民初880号民事判决书，被告周某、肖某对该民事判决不服向襄阳市中级人民法院提起上诉，襄阳市中级人民法院二审后依法裁定将案件发回重审。重审中，原告马某变更、增加诉讼请求，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告马某及其委托诉讼代理人朱宇光，被告周某及其委托诉讼代理人刘东春，被告肖某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告2015年1月26日签订的《房屋出租合同》，由被告立即腾空并返还位于谷城县××县府西街××电梯房××层房屋；2、判令被告支付2017年3月1日至2018年3月1日期间拖欠的租金5万元；3、判令被告支付自2018年3月1日起至2019年3月1日，共12个月的租金为33万元；自2019年3月1日起按月租金27500元计算至实际返还房屋之日止；4、判令被告承担违约金10万元；5、由被告承担诉讼费。事实和理由：2015年1月26日，原、被告签订《房屋出租合同》，原告将位于谷城县××县府西街××电梯房××层房屋出租给被告，租赁时间自2015年3月1日至2021年3月1日止，年租金30万元，每年提前一个月一次性付清全年的房租费。前3年租金不变，后3年每年按10%递增。合同第四条约定“乙方（被告）若有拖欠租金，甲方（原告）可以终止合同，收回房屋。”第八条约定了违约责任和违约金。合同成立后，原告按照约定于2014年12月底将房屋交付被告使用，给被告2个月装修期，租金自2015年3月1日起算。被告实际于2015年2月底经营“老汉口陈记小吃”，2017年2月30日前应交2017年租金30万元，但被告实际只交了25万元，下欠5万元至今未付。2018年2月30日前，被告按照合同约定应交2018年度租金30万元，但至今未支付。原告于2018年3月16日向被告发出《催收拖欠租金通知书》，要求被告支付上述租金，被告没有支付，侵害原告合法权益。为此，特提起诉讼，望判如所求。原告马某为证明所陈述的事实及支持其主张,向本院提供如下证据:证据一、原告马某于2015年1月26日与被告肖某签订房屋出租合同，拟证实原告马某将位于谷城县××县府西街××层房屋出租给被告肖某的事实；证据二、被告肖某、周某的居民身份证件、谷城县尚一特连锁酒店工商营业执照。拟证实被告肖某、周某的身份情况，及谷城县尚一特连锁酒店系肖某个人经营情况。证据三、支付租金银行交易明细。拟证实被告肖某通过银行转账的方式支付原告马某房屋租金的事实；证据四、催收拖欠租金通知书及优速快递回执。拟证实原告马某于2018年3月16日通过快递的方式向被告肖某、周某发送催收拖欠租金通知书的事实；证据五、原告马某与谷城县电力公司员工石修武的电话录音及整理的书面文字内容。拟证实被告欠电费，谷城县电力公司对其予以停止供电的事实；证据六、2018年4月11日视频资料。拟证实被告周某出售承租房屋内部分物品的事实；证据七、2018年1月20日原告马某与被告周某的通话录音及整理的书面文字内容。拟证实原告马某找被告周某索要2017年拖欠的房租5万元及双方协商2018年房屋承租事宜；证据八、谷城县老汉口陈记特色美食城的工商登记信息。拟证实谷城县老汉口陈记特色美食城注册的个人经营者为肖某的事实；证据九、2019年1月22日、2019年1月23日照片2张。拟证实被告租赁原告房屋至今未返还的事实；证据十、2019年1月21日视频资料及原告马某与被告周某的通话录音（附通话录音整理的书面文字内容）。拟证实被告将租赁房屋内的物品出让他人的事实；证据十一、2018年5月14日拍摄的照片2张。拟证实被告实际占有租赁房屋的事实；被告周某辩称：原告马某存在重大违约和侵权行为，应当承担相应的法律责任。因原、被告签订的房屋出租合同租赁期限尚未届满，虽下欠租金5万元，但出租人马某于2018年1月就断水断电锁门，造成美食城无法继续经营，出租人对此应承担相应的违约责任，赔偿承租人因此造成的损失。再说，被告周某于2017年12月23日就通过电话告知原告马某解除租赁合同，故从2018年1月之前，双方当事人的租赁合同关系就已实际解除,被告不应当支付其后产生的租金。另被告肖某、周某并非老汉口陈记特色美食城的合伙经营人，被告周某仅仅是被告肖某经营的谷城县尚一特连锁酒店的大堂经理。老汉口陈记特色美食城是被告周某独资经营，营业执照虽登记在肖某名下，肖某并不知情，事后也未告知。房屋出租合同中的“肖某”字样也是周某亲笔书写，与肖某无关。双方约定的违约金数额不合法。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，双方当事人均存在违约行为，被告周某仅应支付原告马某5万元租金。被告周某为其辩称理由向本院举出如下证据:证据一、2018年9月3日、2019年1月22日、2019年1月23日谷城县公安局城关水陆派出所接处警登记表。拟证实原告马某对出租房屋断水断电，不让被告周某拉出租房屋内的物品；证据二、缴纳电费手机短信。拟证实出租房屋的所有权人是陈光富不是马某，被告周某经营的老汉口陈记特色美食城不欠电费的事实；证据三、2017年12月23日被告周某与原告马某通话录音（附通话录音整理的书面文字内容）及视频资料。拟证实被告周某要求与原告马某解除合同，原告马某同意的事实。证据四、证人赵某、李某出庭作证。拟证实与被告周某协商转租事宜的事实。被告肖某辩称：被告肖某是谷城县尚一特连锁酒店的业主，长期在武汉居住生活，雇请周某等人作为酒店管理人，为了便于经营，被告肖某将其本人印章、部分银行卡及身份证复印件等证件一并交给周某，由周某能够自主操作肖某的银行卡。肖某与马某不认识，也未委托周某与马某签订房屋出租合同，马某也从未通知肖某或找肖某追认与周某合伙经营租赁房屋的相关事项，更没有找肖某催收过租金。周某以肖某的名义工商注册登记老汉口陈记特色美食城，肖某不知道，也未参与经营。周某与肖某之间不存在表见代理，马某以表见代理行为要求肖某承担责任的理由不能成立。故请求法院驳回原告马某对肖某的诉讼请求。被告肖某为其辩称理由向本院举出如下证据:证据一、谷城县尚一特连锁酒店工商营业执照、酒店劳动合同、工资表及银行发放工资明细。拟证实被告周某系谷城县尚一特连锁酒店的员工。证据二、购物单据。拟证实被告肖某长期在武汉居住生活，其经营的谷城县尚一特连锁酒店交由被告周某及其弟肖登贵管理，被告周某系酒店总经理，肖登贵负责酒店财务管理。经组织双方当事人质证，本院认证意见如下：1、被告周某对原告马某提供证据一的真实性不持异议，被告肖某对原告马某提供的证据一持有异议，认为印章虽然是其本人的，但对被告周某以其名义与马某签订房屋出租合同不知晓。经审查，被告周某对房屋出租合同的内容、签字、盖章均不持异议，被告肖某对房屋出租合同中的印章真实性亦不持异议，该证据本院予以采信。对被告肖某抗辩理由是否成立，本院结合其他证据及事实综合进行认定。2、被告周某、肖某对原告马某提供的证据二、证据三真实性不持异议，本院予以采信，应作为认定本案相关事实的证据。被告肖某对原告马某提供的证据三所要证明的事实持有异议，该辩由，本院结合其他证据及事实综合进行认定。3、被告周某、肖某对原告马某提供的证据四持有异议，被告周某质证称其从未收到催收租金通知，被告肖某质证称其不知道此事。经审查，该证据符合证据所具备的形式要件，被告周某、肖某对其抗辩理由未提供相反的证据予以推翻，故此证据本院予以采信，应作为认定本案相关事实的证据。4、被告周某、肖某对原告马某提供的证据五持有异议，被告周某质证认为证人应出庭作证，且其从不欠电费，被告肖某质证不知道。经审查，原告马某与谷城县电力公司员工石修武的录音通话记录，无相关的证据予以印证，对该证据所要证明的事实，本院结合其他证据及事实综合予以认定。5、被告周某、肖某对原告马某提供的证据六持有异议，原告马某对视频资料中的人物亦不确定，对此证据本院不予采信。6、被告周某对原告马某提供的证据七不持异议，被告肖某质证不清楚。对该证据所反映的通话内容，通话双方当事人均无异议，本院予以采信，应作为认定本案相关事实的证据。7、被告周某对原告马某提供的证据八质证无异，被告肖某质证不知道。经审查，该证据符合证据的形式要件，且由被告周某亲自办理，该证据本院予以采信，应作为认定本案相关事实的证据。8、被告周某对原告马某提供的证据九所反映的事实无异议，对照片反映的具体时间持有异议。被告肖某质证不清楚。对被告周某抗辩事由，本院当庭进行核实，手机拍照时自动生成的时间即2019年1月22日、1月23日，被告周某对核实结果无异，该证据本院予以采信，应作为认定本案相关事实的证据。9、被告周某对原告马某提供证据十的通话录音内容无异议，对视频资料中的拆卸东西事实无异，被告肖某质证不清楚。经审查，通话录音内容经通话双方当事人质证均无异议，本院予以采信。视频资料真实反映事情发生的经过，故该证据应作为认定本案相关事实的证据。10、被告周某对原告马某提供的证据十一拍摄的2张照片部分无异，部分存疑，被告肖某质证不清楚。经审查，对被告周某无异议的照片本院予以采信，作为认定本案相关事实的证据，对存疑的照片本院结合其他证据及事实综合进行认定。11、原告马某对被告周某提供的证据一真实性不持异议，但对该证据所要证明的事实持有异议，被告肖某质证不清楚。经审查，该证据符合证据的形式要件，且原告马某、被告周某对其真实性并无异议，本院予以采信，该证据能否证明原告马某对出租房屋断水断电这一事实，本院结合其他证据及事实综合进行认定。12、原告马某对被告周某提供的证据二真实性不持异议，被告肖某质证不清楚。经审查，该证据符合证据的形式要件，原告马某亦无异议，本院予以采信，应作为认定本案相关事实的证据。13、原告马某对被告周某提供的证据三不持异议，但对该证据所要证明的事实持有异议，被告肖某质证不清楚，对该证据真实性不持异议，本院予以采信，应作为认定本案相关事实的证据，原告马某异议理由是否成立，本院结合其他证据及事实综合进行认定。14、原告马某对被告周某提供的证据四不持异议，本院予以采信，应作为认定本案相关事实的证据。15、原告马某、被告周某对被告肖某提供的证据一、证据二不持异议，本院予以采信，应作为认定本案相关事实的证据。原告马某质证认为该证据与本案无关联性，该异议理由是否成立，本院结合其他证据及事实综合进行认定。根据庭审查明的事实和经审查采信的有效证据，本院认定事实如下：2015年1月25日，陈光富将其坐落在谷城县城关镇县府西街46号临街4间门面房一至二层房屋出租事宜全权委托姐夫马某办理。次日，原告马某（甲方）与被告肖某（乙方）签订房屋出租合同，合同约定：“第一条：租赁期限。甲方将自有位于谷城县××县府西街××电梯房××层框架结构的房屋租给乙方使用，租赁期限从2015年3月1日至2021年3月1日，共计6年，房租期满后乙方有优先承租权，乙方应提前3个月向甲方提出续租要求，协商一致后，双方重新签定房屋租赁合同；第二条：房屋租金、押金及租金递增。房屋租金即1-2层年租金30万元，每年提前一个月一次性付清全年的房租费。乙方在租用房屋期间需交保证金1万元。此保证金不能转换为房屋租金，待合同期满后，若乙方不继续使用房屋后，甲方验收房屋后应退还乙方的1万元保证金。前三年租金不变，后三年即从2018年3月1日至2021年3月1日，每年房屋租金按10%递增；第三条：房屋设施及装修。乙方在租用期内必须爱护甲方房内设施。乙方如需装修在确保房屋整体安全的前提下，通知甲方后方可进行装饰装修，费用乙方自行承担。合同期满后如乙方不再续租，可移动部分由乙方自行处理，固定装修部分应完整无损的无偿归甲方所有；第四条：乙方若有拖欠租金，甲方可以终止合同，收回房屋。经乙方向甲方申请后，征得甲方同意后方可合租、分租形式，但不得转让他人，收取转让费，否则视为违约；第五条：合同终止、解除。本合同期限届满，双方不再续签合同的。双方通过书面协议达成一致，解除本合同的。因不可抗力致使合同目的不能实现的。在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；第六条：安全保障。乙方在租用期间必须做好防火防盗措施，若因乙方管理不当使房屋受损，乙方应按建房标准给予赔偿。乙方在租用期间由甲方提供独立的一块三相电表，水表给乙方使用，所产生的费用由乙方承担。应做到不漏水、下水道畅通，主下水道乙方应定期清理，保护畅通，所产生的费用由乙方自行支付，装修电路部分符合电力部门的要求进行施工使用。乙方在租房使用期间，若发生所有的安全事故以及各种纠纷费用由乙方自行承担和所有的法律责任，与甲方无关。乙方在租用期间所产生的所有税费由乙方自行承担。第七条：电梯的维护与管理。为确保电梯的正常使用，乙方在租房使用期间应承担相应楼层电梯电费，相应的电梯每年的年审、维修材料及保养费用。乙方应协助甲方对电梯的日常管理工作。第八条：违约责任。甲乙双方任何一方不按本合同执行的或者提前解除合同的视为违约，罚违约金10万元。本合同签字生效后，甲乙双方不得随意变更或终止本合同，如因不可抗力天灾等特殊情况，需要变更终止合同的，必须双方协商后方可进行。第九条：其他约定事项。甲方将无偿提供6楼一套房屋作为乙方员工宿舍使用。本合同双方签定后生效，本合同未尽事宜，由双方协商后签定补充协议，补充协议与合同有同等法律效力”。合同出租方（甲方）由马某签字，承租方（乙方）由周某代肖某签字并加盖肖某印章。合同签订后，原告马某依约履行交付房屋的义务，被告周某先后从被告肖某银行账户转付2015年3月1日至2017年3月1日两年期间的房屋租金合计60万元；转付2017年3月1日至2018年3月1日期间的房屋租金25万元，下欠5万元未付。租房期间，被告未依合同约定交保证金1万元。2017年7月底谷城县老汉口陈记特色美食城停止营业并关停闲置，后被告周某找人合作或转租无果。2018年1月20日，原告马某电话通知被告周某，要求其交付2017年度拖欠的租金5万元，并与被告周某沟通2018年是否继续承租事宜。2018年3月16日，原告马某通过优速快递公司向被告周某、肖某发送催收拖欠租金通知书，通知载明“周某、肖某：根据2015年1月26日我与你们所签订的《房屋出租合同》第二条约定，你方应于2017年2月1日交付2017年租金30万元，截止目前，你尚欠我方2017年度租金5万元；2018年2月1日，你应交付我方2018年房屋租金30万元，但至今未支付，已经违反双方合同约定。为此，我方现郑重通知你方：请你方应于2018年3月26日前一次性交付拖欠的2017年度租金5万元，一次性支付2018年度房屋租金30万元，共计35万元。逾期或者不支付拖欠的上述租金，我方将依照双方合同约定和法律规定，依法终止双方签订的房屋租赁合同，收回房屋，并追究你方违约责任。通知人马某。”逾期后，被告周某、肖某仍拖欠未付，也未交付房屋。为此，原告马某向本院提起诉讼。另查，谷城县尚一特连锁酒店的个体经营者系肖某，周某系该酒店大堂经理，肖登贵（肖某弟弟）在该酒店负责财务管理。谷城县老汉口陈记特色美食城于2015年4月10日经工商部门注册登记，2018年9月5日予以注销。谷城县老汉口陈记特色美食城的个体经营者系肖某，周某系该美食城的实际管理人，肖登贵（肖某弟弟）实际参与该美食城的相关事宜。诉讼中，经本院协调，被告周某于2019年4月18日将租赁的一至二层房屋腾空并交付原告马某，同时将无偿提供六楼的一套房屋一并交付。被告周某对租赁房屋的主体消防管道及部分烟道设施未拆除，原告马某自愿补偿1万元归其所有。本案争议焦点：1、被告肖某是否系本案适格主体，是否应承担法律责任？2、原告马某要求解除与被告签订的房屋出租合同是否合理？要求被告返还房屋，支付2017年拖欠的租金5万元、支付2018年3月1日至2019年3月1日租金33万元、支付2019年3月1日至实际返还房屋之日止的租金（租金按27500元/月计算），理由是否正当？3、原告马某要求被告承担违约金10万元是否合理？针对第一个争议焦点：被告肖某是否系本案适格主体，是否应承担法律责任？原告马某认为，被告周某代被告肖某与其签订房屋出租合同，加盖有肖某印章，合同签订后，房屋租金均由肖某的银行账户进行转账支付，房屋租赁后从事经营谷城县老汉口陈记特色美食城的个体经营者亦系肖某，被告肖某辩称对此事不知晓、亦未参与经营，与事实不符，原告马某有理由相信被告周某有权代表被告肖某签订房屋出租合同，故被告肖某系本案适格主体，应承担法律责任。被告周某辩称，谷城县老汉口陈记特色美食城是其独资经营，工商营业执照登记在肖某名下是欲动用谷城县尚一特连锁酒店装修贷款方便所为，肖某对此事并不知情。被告肖某辩称，其雇请周某作为谷城县尚一特连锁酒店的管理人，虽将本人印章、银行卡及身份证复印件等有效证件交与周某管理，但并未授权周某与原告马某签订房屋出租合同，周某与原告马某发生的一切行为其根本不知晓，原告马某以表见代理行为要求本人承担法律责任的理由不能成立。对此本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案被告肖某系完全民事行为能力人，作为谷城县尚一特连锁酒店的业主，具有一定的商业头脑，深知个体经营的风险所在，应当意识到其将个人印章、有效证件、银行卡交由他人后可能产生的商业风险，对此产生的法律后果应当完全明知。被告肖某将其个人印章、身份证复印件及部分银行卡等有效证件交由被告周某管理，由被告周某自主操控，若双方无明确授权范围、授权事项等特殊约定，该民事行为应视为对被告周某因此履行各种事项的无限授权。从本案事实和有效证据反映，被告周某以被告肖某的名义与原告马某签订房屋出租合同时，提供有被告肖某的身份证件、个人印章，在房屋出租合同签订后，房屋租金均是从被告肖某的银行账户向原告马某进行转付，虽然肖某本人并未出面，但上述事实均构成外表授权，作为周某这一代理行为在表现形式上足以让合同相对方即原告马某有充分理由相信行为人周某有代理权的事实，加之谷城县老汉口陈记特色美食城的工商注册登记个体经营者系肖某，及房屋出租合同履行的连续性，更让原告马某对行为人周某有代理权形成了合理信赖。且根据被告肖某的陈述，被告周某是其雇请的谷城县尚一特连锁酒店的管理人，虽然其常住武汉，但酒店每天的收支在其手机短信上都有反映。从租金的支付形式而言，自房屋出租合同签订后近3年的租金均从肖某的银行账户转付，谷城县尚一特连锁酒店的财物管理人系肖某弟弟肖登贵，作为财产所有权人肖某却对近百万元的资金支出用途不知晓、不过问，与常理不符。而根据被告周某的陈述，其以肖某的名义与原告马某签订房屋出租合同、办理工商营业执照等事宜，均告诉肖某弟弟肖登贵，被告周某向本院提供的2015年3月13日《物品产权转让协议》中明确证实肖登贵参与承租房屋的事实，对每年房租的转账情况，肖登贵亦应知晓。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。被告肖某虽提供证据证实其常年在武汉居住生活，及发放被告周某任谷城县尚一特连锁酒店总经理的工资情况，但不能否认被告周某上述行为的存在，亦不能排除周某与肖某共同经营及授权周某签订房屋出租合同的可能性。故被告肖某抗辩不知道被告周某以其名义与原告马某签订房屋出租合同，亦未参与经营谷城县老汉口陈记特色美食城，该辩由与事实不符，于法无据，本院不予采信。被告肖某系本案适格主体，原告马某以被告肖某作为合同相对方提起诉讼，要求其承担法律责任，事实清楚，理由正当，于法有据，本院予以支持。对于第二个争议焦点:原告马某要求解除与被告签订的房屋出租合同是否合理？要求被告返还房屋，支付2017年拖欠租金5万元、支付2018年3月1日至2019年3月1日租金33万元、支付2019年3月1日至实际返还房屋之日止的租金（租金按27500元/月计算），理由是否正当？原告马某认为，被告未按房屋出租合同约定履行其义务，拖欠租金，为此，要求解除双方签订的房屋出租合同，由被告返还房屋，支付租金至实际返还房屋之日止。被告周某辩称，拖欠2017年房屋租金5万元属实，但双方签订的房屋出租合同期限未满，原告马某于2018年1月对租赁房屋断水断电锁门，造成美食城无法经营，对此造成的损失应由原告马某承担，加之，本人2017年12月23日就与原告马某解除租赁合同，不应当再支付其后产生的租金。被告肖某辩称，本人未委托被告周某与原告马某签订房屋出租合同，原告马某也从未通知本人或找本人追认与周某签订租赁合同的效力，更未找本人催收过租金。对此，本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案原、被告2015年1月26日签订房屋出租合同，租赁期限6年，年租金30万元，每年提前一个月一次性付清全年的房租费。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告马某依约履行了交付租赁物的义务，被告肖某、周某依约使用租赁物，并按合同约定支付了2015年、2016年两年租金，合同履行过程中，被告因经营状况出现问题，2017年支付租金25万元，下欠5万元租金未付。后经原告催告，被告在规定期限内仍未履行支付租金的义务，故原告马某行使其合同解除权，要求解除双方签订的房屋出租合同，返还其房屋，事实清楚，理由正当，于法有据，本院予以支持。至于解除合同的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告马某向本院主张权利时，直接起诉请求解除合同，故解除时间为起诉状副本送达被告周某、肖某之日作为通知到达日，即2018年4月25日为解除房屋租赁合同日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原、被告解除合同前所欠的租金，应由被告按合同约定履行支付义务。合同解除后，被告继续占有、使用房屋已无合法依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故被告周某、肖某应当自2018年4月26日起向原告马某支付占有使用费至房屋腾空交付为止，房屋腾空交付日为2019年4月18日。至于占有使用费的计算标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。”尽管该规定针对合同无效情形，未提及履行期限届满或者合同解除等情形，但此情形所涉及的使用费问题本质相同，故可参照该规定标准处理。结合本案而言，原、被告双方约定的租金标准符合市场行情，且系双方真实意思表示并已实际履行，近年来房屋租赁市场行情稳定，上下增幅不大，加之被告经营的美食城于2017年7月底停业关闭，一直闲置，故对房屋占有使用费可酌定按双方约定的2017年度租金标准计付。综上，被告周某、肖某应支付原告马某2017年拖欠的租金5万元，支付2018年3月1日至2018年4月25日期间房屋租金，支付2018年4月26日至2019年4月18日期间房屋占有使用费，原告马某诉请合理部分本院予以支持。被告周某辩称2017年12月23日就与原告马某解除房屋出租合同，不应再支付之后租金，且原告马某2018年1月对其承租房屋断水断电锁门，造成美食城无法经营，应承担违约责任，赔偿损失。对此本院经审理核实，被告承租房屋期间，按合同约定，出租人提供独立的三相电表一块，水表给承租人使用，所生产的费用由承租人承担，即被告租赁房屋期间使用的水电是独立的，与出租房主分开使用。被告对其经营的谷城县老汉口陈记特色美食城于2017年7月底停业关闭后，拟对外整体转让，并进行公开招租。2017年12月23日被告周某与原告马某的通话内容中反映双方就转租事宜进行磋商，未形成一致意见。2018年1月20日原告马某与被告周某电话联系，要求其支付拖欠的2017年租金5万元，并询问是否继续承租房屋之意愿，在双方的通话内容中均未提及断水断电锁门之事实。2018年3月30日原告马某电话询问谷城县电力公司员工石修武，证实谷城县老汉口陈记特色美食城的停电原因系欠费，被告周某提供的缴纳电费记录恰好印证了这一事实。2019年1月22日、2019年1月23日被告周某安排人拆卸承租房屋内的设施并进行转运。上述事实，均有相应证据予以印证，且形成完整的证据链条，不能证实原告马某于2017年12月23日与被告周某解除房屋出租合同，并于2018年1月对租赁房屋断水断电锁门之事实，而被告周某提供的谷城县公安局城关派出所接处警登记表亦不能证实断水断电之事实，故被告周某此辩由，本院不予采纳。被告肖某抗辩其事前未委托，事后未追认，与被告肖某已按房屋出租合同实际履行的事实严重不符，对此辩由本院亦不予采纳。对于第三个争议焦点：原告马某要求被告承担违约金10万元是否合理？原告马某认为，被告周某、肖某未按房屋出租合同履行支付租金义务，存在违约行为，应按合同约定承担违约金10万元。被告周某辩称，双方约定的违约金数额不合法，且原、被告双方均存在违约行为。被告肖某辩称，对周某本人签订的房屋出租合同无异议，但违约金过高。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”结合本案事实，被告周某、肖某未按合同约定支付租金，存在根本违约，应承担违约责任。原告马某要求被告周某、肖某依照合同约定承担违约金10万元，被告周某、肖某认为违约金过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定精神，以约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失为标准，基于被告周某、肖某的违约行为以及该违约行为给原告马某造成的损失综合考量予以调整，因原告马某将房屋出租给被告周某、肖某使用，其目的以追求房屋租金为利润收益，故违约金可按双方约定年租金30万元的20%予以调减，即由被告周某、肖某支付原告马某违约金6万元，原告马某诉请过高部分本院不予支持。综上所述，本院认为，本案系因出租房屋而引起的房屋租赁合同纠纷。原告马某受托将坐落在谷城县城关镇县府西街46号临街4间门面房一至二层房屋出租给被告肖某、周某使用，原告马某有权出租房屋，双方签订的房屋出租合同，意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，合同双方当事人均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面、客观的履行各自义务。出租人的原告马某依合同约定履行交付租赁物的义务，承租人的被告肖某、周某实际占有租赁物使用、收益。根据房屋出租合同约定，房屋年租金30万元，每年提前一个月一次性付清全年的房租费，承租人若有拖欠租金，出租人可终止合同，收回房屋。合同履行过程中，承租人的被告肖某、周某拖欠2017年租金5万元构成根本违约，对其违约行为，虽经出租人的原告马某再三催收，承租人的被告肖某、周某仍未如数交纳，故原告马某有权行使解除权，其主张要求解除双方签订的房屋出租合同，收回租赁房屋，要求被告支付租金及承担违约责任之诉请，理由正当，本院应予支持。原告马某直接起诉请求解除合同，解除时间应以起诉状副本送达之日即2018年4月25日为准，合同解除前的租金应按房屋出租合同约定的租金计付，即拖欠的2017年租金5万元，2018年3月1日至2018年4月25日期间应为1个月零24天，其房屋租金为49720元。根据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋租赁2018年4月25日亦即合同解除后，被告肖某、周某应返还租赁房屋，但租赁物仍由被告肖某、周某占有、使用，对此应由被告肖某、周某支付房屋占有使用费至房屋腾空交付日止。对于占有使用费的计算标准，从本案的实际情况出发，以双方约定的2017年度租金标准计付为宜，即2018年4月26日至2019年4月18日期间应为10个月零22天，其房屋占有使用费为264658元。由于租赁房屋已于2019年4月18日实际交付到位，故原告马某诉请要求返还租赁房屋，本院勿需再行处理。原告马某诉请的10万元违约金，被告肖某、周某认为过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人在履行合同中的过错程度及预期利益等综合因素考量，根据公平原则和诚实信用原则，酌定调减为6万元。故对原告马某诉请合理部分本院予以支持，超出部分不予支持。被告周某抗辩原告马某存在重大违约行为，在合同履行期间对租赁房屋断水断电锁门，应承担相应法律责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告周某辩称其与原告马某2017年12月23日就已解除租赁合同，不应承担之后产生的租金，从查明的事实及证据分析，与事实不符，该辩由本院亦不予采纳。被告肖某辩称其虽将个人印章、身份证复印件、银行卡等有效证件交由被告周某管理，但对被告周某以其名义与原告马某签订房屋出租合同并不知晓，不应承担法律责任。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案原、被告2015年1月26日签订房屋出租合同，该合同已履行2年之久，房屋租金均从被告肖某的银行账户进行转付，且谷城县老汉口陈记特色美食城的个体经营者系肖某，肖某之弟肖登贵系谷城县尚一特连锁酒店的财务管理人员，且实际参与谷城县老汉口陈记特色美食城的承租、经营等相关事宜，故此期间，被告肖某知道或应当知道被告周某以其名义所实施的民事行为而未作否认，应视为其同意。被告周某系承租房屋的直接责任人，且实际经营谷城县老汉口陈记特色美食城的日常管理，理应对此承担民事责任。原告马某对被告周某未拆除的主体消防管道及部分烟道设施自愿补偿1万元归其所有之事实，本院予以认可，该款应从被告周某、肖某应当支付的租金中予以核减。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、原告马某与被告周某、肖某于2015年1月26日签订的房屋租赁合同于2018年4月25日予以解除。二、被告周某、肖某于本判决生效之日起10日内支付原告马某2017年拖欠的租金50000元，2018年3月1日至2018年4月25日期间的房屋租金49720元，支付2018年4月26日至2019年4月18日期间的房屋占有使用费264658元，违约金60000元，合计424378元，扣减补偿款1万元后，实际还应支付414378元。三、驳回原告马某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9030元，诉讼保全费1050元，合计10080元。原告马某负担1514元，被告周某、肖某负担8566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提交副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院(上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件受理费9030元,款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户银行：农行万山支行。账号17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交至本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张建平人民陪审员  曾国爱人民陪审员  管俊洋二〇一九年八月二十九日书 记 员  冯毓坤