湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初1543号 原告：罗佩琴，女，1994年10月27日出生，汉族。 被告：湘潭万达广场投资有限公司，住所地湘潭市高新区湘潭大道281万达广场综合楼B座7楼。 法定代表人：吕正韬，执行董事兼经理。 被告：湘潭万达广场商业管理有限公司，住所地湘潭市高新区湘潭大道281万达广场综合楼1单元4楼。 法定代表人：王志彬，常务副总裁。 两被告共同委托诉讼代理人：罗琬星，湖南湘晋律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：朱娟，湖南湘晋律师事务所律师。 原告罗佩琴与被告湘潭万达广场投资有限公司、湘潭万达广场商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗佩琴和被告湘潭万达广场投资有限公司、湘潭万达广场商业管理有限公司共同委托诉讼代理人罗琬星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗佩琴向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《湘潭万达广场商铺租赁合同》、《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》；2、责成两被告退还所扣押的原告的物品或者照价赔偿（价值约20000元）；3、责成两被告退还所扣押的保证金19972.16元，支付保证金利息9586.6元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年5月30日，原、被告签订《湘潭万达广场商铺租赁合同》、《湘潭万达广场步行街物业管理服务协议》，原告按约定交纳了履约保证金及约定的租金及管理费，被告提供商铺给原告使用。因被告商铺空调效果极差，而原告经营的美容行业对温度要求较高，经向被告提出后未得到解决，原告按照公司提示，在交足三个月的租金后，于2018年11月29日提交了《撤柜申请》。但被告一直不予答复。原告于2019年2月26日给被告邮寄《解除合同通知函》，被告在合理期限内未予答复。原告于2019年3月10日从商铺搬出店内物品，被被告工作人员粗暴阻拦，将原告物品扣留，原告要求退还保证金也遭到无理拒绝。 被告湘潭万达广场商业管理有限公司辩称：一、原告主张2019年2月26日已单方解除与答辩人的租赁合同，无事实和法律依据，在既无约定也无法定的条件下，双方的租赁合同并未提前解除。1、双方签订的《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》明确约定的租赁期限为自2018年6月1日起至2019年12月31日止。按照法律规定，解除租赁合同一是符合法定情形，二是双方协商一致，三是约定解除合同的条件成就时，对于原告于2019年2月26日单方行使解除权的情形在案涉合同中并无约定，也不符合《合同法》第九十四条规定的法定情形，在双方对此并未协商一致的情况下，原告无权单方解除租赁合同；2、原告主张2018年11月答辩人提供的空调效果差而导致其经营收入锐减无事实依据，答辩人在收到原告反映的空调情况时，已及时进行处理，且答辩人的空调效果是满足国家规定和商场使用环境的，按照案涉租赁合同中第4.4条的约定以及双方在合同项下中并无特别约定原告需要的空调温度为几度的情况下，答辩人并无任何违约行为；二、答辩人未造成原告任何损失，原告违约在先，其未按约定及时搬离货品并交还商铺，答辩人是按照合同约定将原告在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，原告至今未领取和办理交还手续，其后果应由其自负。原告未按照租赁合同第8.1.2条、第9.3条之约定在2019年2月10日前缴纳下个季度的租金，逾期18天，且其连续两月销售额为同类商品或服务的倒数第一名的情况下，答辩人多次发函要求其按约定支付租金并进行经营调整，但原告均不予履行，故答辩人于2019年2月22日书面通知原告应于2019年2月28日前搬离货品并交还商铺，但原告未按合同第18.2条约定的条款搬离和交还，直到2019年3月10日原告罗佩琴依然未按合同第18.2条约定履行交还手续，且按照合同第18.5、18.9条约定3月10日原告已欠付占用期间租金和物业服务费以及其他费用，故按照合同第21.4条约定，原告在欠付租金和物业费期间不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。2019年3月11日，答辩人按照合同条款18.7、18.9条约定将原告在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放并于当日按合同第21.4条约定书面通知终止与原告的合同。据此，答辩人按照合同约定依法依规将该房屋清理收回使用，并通知原告办理交还手续并领取其货物，但原告至今拒绝履行，按照18.7条约定在此期间发生的原告物品的存放费用以及因此造成原告损失等后果应由原告自行承担；三、原告违约在先，导致合同提前终止，答辩人是按照合同的明确约定在保证金中抵扣原告占用期间租金、物业费、租金及物业费迟延履行违约金以及其他有关费用，于法有据。本案中，原告有在先违约的行为，其又未按照合同约定搬离和交还商铺，按照案涉租赁合同第21.7条约定，答辩人有权没收本合同项下的履约保证金7139.16元；按照《物业管理服务协议》第三条第3.1项、第六条第3.0项约定答辩人有权没收物业服务费的履约保证金2833元；按照租赁合同第8.1.1.2.条、第8.2.条以及第21.10条明确约定，如因原告的原因导致本合同提前终止的，答辩人有权要求原告在合同终止的7日内补缴减免的全部租金2498.7元；按租赁合同第8.1.2和第9.3条，原告应缴纳2019年3月份租金3569.58元和物业管理服务费1416.5元；按照租赁合同第7.1条、18.3条、18.5条约定如原告未按照约定交还商铺，答辩人有权从原告给付的保证金中抵扣商铺占用期间的费用、物业费9055.4元；按照租赁合同21.4条、21.5条以及物业合同第六条第2.0项约定，租金、物业费迟延履行违约金，合计779.18832元。答辩人扣除原告交纳的保证金19972.16元后，原告还应向答辩人支付7319.37元。原告主张的保证金利息在案涉租赁合同第七条已明确约定保证金项下不予计算利息。 被告湘潭万达广场投资有限公司辩称：一、答辩人不是本案适格主体，不应列为本案被告。1、答辩人只是对外盖章单位，但实际履行《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》并不是答辩人，而是由湘潭万达广场商业管理有限公司实际履行，并由其使用答辩人的对外账户，案涉合同从洽谈至合同履行过程中双方签署的相关文件（包括违约告知函等），以及《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》中序言第三条第1款和第11.1条也有明确约定，均可以证实湘潭万达商管公司才是真正的合同相对方，并且，根据原告罗佩琴的撤柜申请可以证明原告对此也明确知悉，原告所提交的微信聊天信息等，所涉及的相关人员均为湘潭万达商管公司工作人员，而非答辩人的职员；2、《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》虽是答辩人与原告签订，但并未形成事实上的合同关系。湘潭万达商管公司作为独立法人，应当作为本案唯一适格主体。答辩人未享受原告提供的合同权利，亦无须承担合同项下约定的任何义务。故答辩人在本案中不应承担任何责任；二、答辩人无需承担原告诉请的退还扣押物品或照价赔偿以及退还保证金及利息的责任。正因为答辩人并非《湘潭万达广场（营运期）商铺租赁合同》的实际合同相对人，答辩人亦未收取过原告任何的费用和未扣押过原告的任何物品，湘潭万达商管公司作为合同实际履行的一方，其基于合同约定履行合同义务和行使合同权利。因此，答辩人不存在要向原告承担返还以及退还的情形；三、答辩人虽不是本案案涉合同的实际履行方，但如果法院认为答辩人为合同相对方，答辩人认为原告的诉请也无事实和法律依据，应予以驳回。 本案经审理认定事实如下：原告罗佩琴与被告湘潭万达广场投资有限公司于2018年5月31日签订《[湘潭万达广场](营运期)商铺租赁合同》,合同约定由原告罗佩琴租赁被告湘潭万达广场商业投资有限公司位于步行街1F层1F-38a、1F-38b号商铺,罗佩琴作为生活精品业态的专业经营商，同意承租该房屋。该房屋的建筑面积46.65平米，套内建筑面积为28.33平方米。租赁期限为19个月，自进场日开始计算，即自2018年6月1日起至2019年12月31日止。罗佩琴在该房屋内经营品牌为爱斯即膜,经营项目为生活精品，经营期内未经被告同意不得擅自改变该房屋的上述经营品牌和经营项目。合同第七条对履约保证金、物业服务费保证金及质量保证金进行了约定：原告在合同签订之日向被告湘潭万达广场投资有限公司交纳人民币7139.16元（相当于两个月租金标准）作为履约保证金，同时向物业服务公司支付2833元（相当于两个月物业服务费标准）作为物业服务费保证金。被告有权从履约保证金中相应扣除罗佩琴欠付的租金或物业服务费或违约金或其他应付款项，罗佩琴应在七日内补足保证金；但不免除承租方的违约责任。本合同终止，完成消费者退卡退费的全部义务后30日内，上述保证金无息退还。同时约定，承租方应在本合同签订之日向物业服务公司支付人民币10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。以用于对消费者的投诉、理赔的保障，本合同终止，且物业公司确认承租方无任何遗留问题纠纷后的90日内，物业公司将剩余的保证金无息退还。约定房屋租金起始月租金为3569.58元，租金按照比例递增，计租日至2019年5月31日，月租金标准与起始月租金标准相同，每月为3569.58元，自2019年6月1号起至2019年12月31日止，每月递增7%，即每月标准为3819.45元。合同项下租金，2018年6月1日至2018年8月31日，应交租金为10708.74元；2018年6月1日至2019年5月31日租金为42834.96元；2019年6月1日至2019年12月31日租金为26736.15元。承租方应在每个交租期最后一个月的10日前支付下个交租期租金。双方约定物业服务费为每月1416.5元。双方确认，因租赁期届满或者因承租方违约导致本合同终止的，则在房屋交还期内，承租方仍然应当按照届时月租金标准向出租方支付占用费及物业费等。双方对违约责任进行了约定：承租方延迟交纳合同项下租金、保证金或者物业服务费或能源费或其他应付费用，则每延迟一日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；双方确认，欠交租金、物管费期间，未经出租方批准，承租方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。承租方延迟交纳租金、保证金等应付费用超过30日，出租方有权单方解除合同，经双方特别确认，在租赁期内，若承租方迟延交纳上述费用等累计超过三次（含本数），则出租方也有权单方解除合同，并由承租方承担导致合同终止的违约责任。双方确认，本合同因承租方违约而提前终止的，则出租方有权没收合同项下之履约保证金，本合同因出租方违约而提前终止的，则双倍返还保证金；在双方协商达成书面一致后，承租方经提前九十天书面通知出租方，可提前解除合同，除履约保证金不予退还外，无需承担本合同项下其他违约责任。租赁合同对房屋交还约定：租赁期限届满之日或者本合同因任何原因终止后7日内，承租方应当将房屋交还给出租方，该等期限为本合同项下房屋之交还期。经双方确认租赁期满或因罗佩琴违约导致本合同终止的，则在交还期内，承租方仍应当按届时月租金标准向出租方支付占用费，并应按照届时物业费标准支付物业服务费及承担各项能源费用；无论何种原因，承租方仍未能将符合约定要求的该房屋交还给出租方，则自交换期届满之日的次日起，承租方按照合同终止时该房屋月租金标准的200%支付占用费，100%的标准支付物业服务费，直至承租方按照合同要求交还该房屋为止。同日，原告与被告湘潭万达广场商业管理有限公司签订《[湘潭万达广场]步行街物业管理服务协议》，约定由湘潭万达广场商业管理有限公司向原告提供物业管理服务，物业管理费交纳及履约保证金的交纳与原告与湘潭万达广场商业投资有限公司的租赁合同中有约定。如承租方违反物业管理规定的，出租方有权要求承租方限期纠正，逾期仍然不纠正的，有权中止或停止服务，或终止服务协议，没收履约保证金。原告罗佩琴于2018年5月11日、25日向湘潭万达广场商业管理有限公司交纳10000元质量保证金及7139.16元履约保证金、物业费保证金共计19972.16元；首期租金及首期物业管理费，至2019年2月底之前租金及物管费全部按租赁合同交纳。原告因认为商铺空调在冬季制热效果不佳，导致店铺经营难以为继，于2018年11月29日，向被告湘潭万达广场商业管理有限公司以经营不善、销售不佳、资金困难，提交撤柜申请，申请2019年2月底撤柜。在被告湘潭万达广场商业管理有限公司收到原告撤柜申请后，认为提供的商铺室内温度符合国务院相关规定，与原告协商后不能达成共识，对原告申请撤铺及退还保证金未做书面答复后，原告于2019年2月26日向被告湘潭万达广场投资有限有限公司发出《解除合同通知函》,提出因出租店面无法提供经营所需的温度，严重影响原告店铺的经营，多次跟被告反映仍得不到解决，致使原告无法实现签订租赁合同的目的，要求解除租赁合同，并退还保证金19972.16元。被告湘潭万达广场商业管理有限公司于2019年2月22日、2月27日、3月31日向原告罗佩琴发出《违约告知函》，告知原告经被告湘潭万达广场商业管理有限公司两次催收应按合同在每个交费期最后一个月的十日前一次性足额支付下个交租期的租金、物业费；合同期内两次违约，分别为2018年8月16日，2019年2月。经审理查明，该告知函所指的两次违约，2018年8月16日此次违约未向法庭举证证明；2019年2月此次违约即原告提出解除合同后，被告湘潭万达广场商业管理有限公司提出按合同提出应在每个交费期最后一个月的10日前交纳租金、物业费。另查明，原告于2019年3月9日到承租房内欲将店内物品运走，腾空门面，遇被告工作人员阻拦。2019年3月10日，被告在未通知原告情况下将原告店内物品运出封存在其收藏室。至2019年3月26日，被告湘潭万达广场商业管理有限公司工作人员通知原告将物品运走，并通知原告拆铺，原告于2019年4月2日将店铺招牌等拆除，将店内剩余物品清空。被告湘潭万达广场商业管理有限公司封存在收藏室的物品仍然在被告处，原告至今没有运走。原告认为被告扣押原告保证金不予退还，原告提前三个月按合同要求提出解除合同，在原告尚有保证金的情况下，非法扣留原告的物品和物件，侵犯原告的财产所有权，特起诉至法院，请求判如所请。 本院认为，原、被告双方自愿签订的《[湘潭万达广场](营运期)商铺租赁合同》，双方意思表示真实,该合同合法、有效。根据双方约定在双方协商达成书面一致后，提前九十天书面通知被告，可提前解除合同，除履约保证金不予退还外，无需承担本合同项下其他违约责任。经双方特别确认，在租赁期内，若承租方迟延交纳上述费用等累计超过三次（含本数），则出租方也有权单方解除合同，并由承租方承担导致合同终止的违约责任。双方确认，本合同因承租方违约而终止的，则出租方有权没收合同项下之履约保证金。原告于2018年11月29日，提早了三个月合理期限向被告湘潭万达广场商业管理有限公司提交撤柜申请，经被告与原告协商后不能达成共识，原告于2019年2月26日向被告湘潭万达广场投资有限公司发出《解除合同通知函》,原告在合同履行期限届满前，明确表示不再履行该合同，合同在平等、自愿签订之后，当事人均享有合同解除权。原告在经营不善前提下无法继续经营，主张解除与两被告之间的合同，按照双方的约定，符合合同解除的条件。两被告在收到原告撤铺申请、《解除合同通知函》后仍然通知原告交纳下期租金，原告不再交纳下期租金，不构成违约。本案没有证据证明原告在租赁期内依据合同约定迟延交纳应交费用三次之违约情形存在，且湘潭万达广场商业管理有限公司在原告欠交租金的情形已经有欠费金额1‰的迟延履行违约金约定的利益保护。原告按约定提早九十天提出解除合同，其已经按合同约定给出合理期限，不会对被告造成益损。合同解除后，原告作为承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，及时将所租赁的商铺返还给被告。然因被告在收到撤柜申请后未积极回应，原告在2019年3月6日提出要运走店内物品未得到被告方工作人员同意，于3月9日在腾空商铺时遇被告工作人员阻拦，导致原告无法腾空店铺返还。故商铺在2019年3月10日-2019年4月2日期间未腾空返还责任不在原告方。原告在2019年3月1日-2019年3月9日期间实际占有该商铺，按照合同约定，原告方应当按照合同终止时该房屋月租金标准3569.58元的200%支付9天的占用费，即2141.75元（3569.58元÷30天×9天×2），按照月物业服务费1416.5元100%的标准支付9天的物业服务费，即424.95元（1416.5元÷30天×9天），两项合计2566.7元，在履约保证金19972.16元里予以抵扣，剩余履约保证金及质量保证金17405.46元（19972.16元－2141.75元－424.95元）应当向原告按合同约定无息退还，故对原告诉请两被告退还所扣押的保证金支付保证金利息予以部分支持。根据原、被告合同约定，只有欠交租金、物管费期间，未经出租方批准，承租方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋，被告在原告没有拖欠租金的前提下将原告物品扣留，违反了合同的约定。所扣留货物应当退回原告。被告湘潭万达广场投资有限公司是《[湘潭万达广场](营运期)商铺租赁合同》签约主体，其辩称非本案适格被告于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、解除原告罗佩琴与被告湘潭万达广场投资有限公司、湘潭万达广场商业管理有限公司签订的《[湘潭万达广场](营运期)商铺租赁合同》、《[湘潭万达广场]步行街物业管理服务协议》； 二、被告湘潭万达广场投资有限公司、湘潭万达广场商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告罗佩琴质量保证金、履约保证金、物业服务保证金共计17405.46元； 三、被告湘潭万达广场投资有限公司、湘潭万达广场商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还扣押的原告罗佩琴承租商铺内的物品； 四、驳回原告罗佩琴其他诉讼请求。 本案案件受理费1040元，减半收取520元，由原告罗佩琴负担100元，由被告湘潭万达广场投资有限公司、湘潭万达广场商业管理有限公司负担420元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 (此页无正文) 审 判 员 杨    鸿 二〇一九年八月六日 法官 助理 徐  金  玉 代理书记员 徐金玉（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。