黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初143号 原告：牡丹江市恒大昌健房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。 法定代理人：赵严，总经理。 委托诉讼代理人：麻丽双，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：刘杨，女，该公司法务。 被告：秦圣杰，男，1993年12月25日出生，户籍地黑龙江省鸡西市梨树区。 原告牡丹江市恒大昌健房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）与被告秦圣杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序审理了本案，后因需对被告秦圣杰进行公告送达，故转为普通程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告恒大公司委托诉讼代理人刘杨到庭参加诉讼，被告秦圣杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金人民币790662元；2、请求判令被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案；3、请求判令被告返还房屋，并将该房屋恢复原状；4、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：2015年9月29日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的房屋，合同总价款为人民币790662元，付款方式为贷款付款。此后，被告在×银行股份有限公司牡丹江分行（以下简称×银行）办理按揭贷款手续，贷款金额为人民币550000元，由原告承担阶段性连带保证责任。贷款手续办理完成后，被告未能按时偿还贷款。在此期间，原告多次催告被告清偿贷款，并于2016年11月21日向被告发函催缴，均未果。2016年12月20日原告代被告向银行清偿了贷款本金、利息、罚息等。现原告与被告签订《商品房买卖合同》的目的已不能实现，且根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的约定，原告有权在承担保证责任后单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，不予退还被告所交全部款项，并有权要求被告支付房屋总价款10%的违约金。 秦圣杰未作答辩。 本案的争议焦点：一、被告是否存在违约行为，原、被告签订的商品房买卖合同是否符合法定解除的条件；二、被告是否应配合原告撤销商品房买卖合同的备案；三、被告是否应返还原告房屋并恢复原状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示证据一、认购书复印件1份、商品房买卖合同复印件1份（均与原件核对无异）。本院认为，该组证据来源合法，可以证实被告于2015年9月29日在原告处购买原告开发建设的房屋，付款方式为贷款付款。该商品房买卖合同存在补充协议第5条中约定被告在《房地产权证》办理完毕前，未按银行、公积金贷款合同期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任，原告有权单方解除合同，收回房屋；被告必须在原告履行保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续，对此本院予以确认。对于商品房买卖合同补充协议第5条中约定原告有权解除合同，被告所交全部款项原告不予退还，该条款虽实质上是违约条款，但该条款显然属于提供合同一方即恒大公司排除对方秦圣杰主要权利的格式条款，应该认定为该条款无效，故本院对补充协议第5条中约定原告解除合同时，被告所交全部款项原告不予退还的内容不予确认。 原告举示证据二、个人房屋按揭贷款合同复印件1份（与原件核对无异）。本院认为，该份证据能够证实2016年4月1日被告在×银行办理个人房屋按揭贷款，贷款总额为550000元用于购买涉案房屋，原告提供阶段性保证担保责任的事实，故本院对该份证据予以确认。 原告举示证据三、房屋按揭贷款合作协议复印件1份（与原件核对无异）。本院认为，2015年11月5日原告与×银行签订房屋按揭贷款合作协议，由×银行向恒大公司的购房者提供贷款服务，原告提供阶段性连带责任保证的事实，故本院对该份证据予以确认。 原告举示证据四、还款提示函复印件1份、快递照片复印件2张。本院认为，虽然原告举示的该组证据均为复印件，但因被告经公告送达开庭传票，被告未出庭，视为对原告举示的证据放弃质证的权利，故本院对该组证据的形式要件予以确认。该组证据能够证实2016年11月23日原告恒大公司根据合同附件四第十二条与被告约定的送达地址以邮寄挂号信的方式向被告发出还款提示函，要求被告在2016年12月10日前速到中国邮政储蓄银行股份有限公司。原告向被告邮寄了还款提示函的事实，故本院对该组证据予以确认。 原告举示证据五、关于要求牡丹江市恒大昌健房地产开发有限公司履行阶段性保证担保责任的函复印件1份（与原件核对无异）。本院认为，该组证据能够证实因被告未能偿还银行贷款，×银行向原告发函，要求原告履行阶段性保证担保责任，在2016年12月31日前代为结清被告拖欠的贷款本息及罚金的事实本院予以确认。 原告举示证据六、网上银行支付凭证复印件1份、×银行客户回单复印件1份、还款证明复印件1份（均与原件核对无异）。本院认为，该组证据能够证实原告于2016年12月20日履行阶段性担保责任代被告偿还×银行贷款550000元的事实，故本院对该组证据予以确认。 秦圣杰未举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月27日恒大公司与秦圣杰签订《牡丹江·认购书》，2015年9月29日恒大公司与秦圣杰签订《商品房买卖合同》约定秦圣杰购买恒大公司开发建设的位于牡丹江市爱民区建筑面积148.53平方米的房屋，约定房屋总价款790662元，其中首付款249662元已于2015年10月1日支付，余款550000元在2015年10月28日前贷款支付。该合同第七条约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付的1%向出卖人支付违约金。”补充协议第三条第5款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，秦圣杰在《房地产权证》办理完毕前，未按银行、公积金贷款合同期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒大公司承担保证责任的，恒大公司有权单方解除合同，收回房屋；秦圣杰必须在恒大公司履行其保证责任后30天内，协同恒大公司到房管局办理有关解除合同的手续。 同日，秦圣杰向恒大公司交付了首付款中的50904元，恒大公司称因其营销策略，首付款中189758元由恒大公司的关联物业公司×物业有限公司牡丹江分公司借款给秦圣杰，秦圣杰在2015年10月1日之后分五期在2018年9月27日前将首付款中的189758元归还×物业有限公司牡丹江分公司。2016年4月1日秦圣杰与×银行签订个人房屋按揭贷款合同，贷款550000元，采用等额本息方式还款，每月10日为还款日，还款期数360个月，恒大公司为该贷款连带责任保证人，保证期间为自借款合同生效之日起至办妥借款合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权证明文件交×银行保存时止，恒大公司为秦圣杰贷款合同项下全部债务提供阶段性连带责任保证。由于×银行对贷款人各项情况调查核实的原因，2016年4月15日×银行将550000元贷款汇入恒大公司账户，秦圣杰自2016年5月起开始偿还房屋按揭贷款。秦圣杰分别于2016年5月10日偿还房屋贷款2544.7元、2016年6月12日偿还房屋贷款2919.5元后再未还款。2016年11月7日×银行向恒大公司发函要求恒大公司在2016年12月31日前履行阶段性保证担保责任，2016年11月21日恒大公司以邮寄挂号信的方式向秦圣杰邮寄还款提示函，秦圣杰未在2016年12月10日前补交2016年7月至2016年11月贷款本金、利息及罚息。2016年12月20日恒大公司履行担保责任代秦圣杰偿还房屋贷款550000元（其中本金535548.23元、利息14140.82元、罚息复利310.95元）。2017年3月9日诉争房屋可以办理房屋所有权证。庭审中，恒大公司自认其未向秦圣杰交付涉案房屋。 本院认为，秦圣杰与恒大公司签订的商品房买卖合同及补充协议依法成立、合法有效，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，有解除权的一方当事人可以行使解除权，解除合同。本案中，买卖合同补充协议第三条第5款第（1）项中明确约定，在房地产权证办理完毕之前，如秦圣杰未按期偿还贷款导致恒大公司承担保证责任的，恒大公司有权解除合同，被告必须配合恒大公司撤销合同备案。现被告未按期偿还银行贷款，致使恒大公司承担保证责任，解除合同的条件业已成就，恒大公司有权解除与秦圣杰签订的商品房买卖合同，双方签订的补充协议亦约定秦圣杰有义务配合恒大公司撤销该商品房买卖合同的备案登记，故恒大公司要求解除双方签订的商品房买卖合同、被告秦圣杰配合其撤销合同备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于恒大公司要求秦圣杰支付违约金人民币79066.2元的问题。因秦圣杰自2016年7月10日起未按时足额偿还银行贷款，2016年12月20日恒大公司向×银行履行了阶段性连带保证责任，代秦圣杰偿还房屋银行贷款550000元，恒大公司承担阶段性连带保证责任后，秦圣杰仍未及时向恒大公司偿还550000元购房款，现其已逾期还款超过180日，根据恒大公司、秦圣杰签订的商品房买卖合同第七条（2）项约定，秦圣杰应向恒大公司支付违约金为5500元（550000元×1%），超出部分，本院不予支持。 关于恒大公司要求秦圣杰返还恒大房屋并将该房屋恢复原状的问题。恒大公司在庭审中自认诉争房屋未交付秦圣杰，因此不存在秦圣杰向恒大公司返还诉争房屋并恢复原状问题，故本院对恒大公司的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第九十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下： 一、解除原告牡丹江市恒大昌健房地产开发有限公司与被告秦圣杰2015年9月29日签订的商品房买卖合同； 二、被告秦圣杰于本判决生效之日后十日内协助原告牡丹江市恒大昌健房地产开发有限公司撤销双方签订的商品房买卖合同的备案； 三、被告秦圣杰于本判决生效之日起十日内给付原告牡丹江市恒大昌健房地产开发有限公司违约金5500元； 四、驳回原告牡丹江市恒大昌健房地产开发有限公司的 其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12497元，公告费870元，合计13367元，由原告牡丹江市恒大昌健房地产开发有限公司负担1130.66元，由被告秦圣杰负担12236.34元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  汪 淯 人民陪审员  刘铁成 人民陪审员  陶玉梅 二〇一九年八月九日 法官 助理  张昊明 书 记 员  薛智心