云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2198号原告：蔡雅晨，女，汉族，1986年11月30日出生，户籍地：云南省安宁市，现住云南省昆明市滇池国家旅游度假区。委托诉讼代理人：周磊、束永明，系云南耀律律师事务所律师，特别授权代理。被告：罗娅玲，女，汉族，1990年6月11日出生，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。被告：杨学峰，男，汉族，1985年10月1日出生，住云南省普洱市景东彝族自治县。第三人：招商银行股份有限公司昆明分行。住所：云南省昆明市五华区崇仁街1号招银大厦1、2层101室以及6-15层601室。法定代表人：彭才茂。委托诉讼代理人：宋健，系北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨庆，系北京市隆安（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告蔡雅晨诉被告罗娅玲、杨学峰，第三人招商银行股份有限公司昆明分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日受理后，依法组成合议庭于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告蔡雅晨、被告罗娅玲、第三人招商银行股份有限公司昆明分行的委托诉讼代理人宋健到庭参加了诉讼。被告杨学峰经过本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告于2016年6月25日签订的《二手房屋买卖合同》合法、有效；2、判令被告罗娅玲继续履行《二手房买卖合同》、《预约合同》的约定，于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；3、判令二被告连带承担向原告支付迟延履行过户手续违约金，直至标的房屋过户至原告名下（计算方式：原告已支付房款*1%*天数，起算时间：2019年6月20日）；4、判令自第三人撤销对标的房屋享有的抵押权之日起三日内，由二被告连带退还原告垫资款项人民币118050元；5、判令若二被告逾期支付应当退还原告的垫资款项（即原告第4项诉求），则自逾期之日起，二被告按银行同期贷款利率连带向原告支付逾期利息；6、判令由二被告连带承担本案案件受理费、保全费、保函费。事实及理由：涉案房屋坐落于昆明市滇池国家旅游度假区华夏御府御璟4幢3单元301号，系二被告于2015年以结婚为目的通过“首付+贷款”的方式向云南华夏房地产有限公司共同购买所得，房产登记于被告罗娅玲名下。后二被告因感情破裂，欲出售涉案房屋，但涉案房屋尚未取得《不动产权证书》，无法过户交易。2016年6月25日，原告与二被告共同签署了《二手房买卖合同》，约定：1、房屋总价款人民币1550000元，首付款人民币500000元；2、原告支付首付款后仍应不定期向被告罗娅玲指定账户（招商银行昆明分行：6214858712091578）汇入购房款，替二被告履行归还银行贷款义务，原告汇入款项悉数冲抵其应支付购房款；3、如被告罗娅玲不配合原告办理过户手续，则自原告正式向被告罗娅玲提出办理过户手续要求（以短信或律师函等形式）的二十日起，每逾期一天，被告罗娅玲按原告累计已付款项的1%向原告支付违约金；4、由被告杨学峰对被告罗娅玲的所有违约行为承担连带担保责任。合同签订后，原告按约向被告罗娅玲指定收款账户（招商银行昆明分行：6214858712091578）汇入购房款人民币500000元，被告如约交付涉案房屋，原告随即装修入住至今。2017年9月28日，为保证此次房产交易继续推进，经协商，原告委托李静（原告母亲）与被告罗娅玲于昆明市明信公证处签订了《房屋转让预约合同》，约定：1、乙方已支付预付款人民币580000元给甲方，剩余房款待双方办理完过户登记手续取得不动产受理通知书当日一次性付清；2、甲方应于该房屋取得不动产权证书十日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理产权转移登记、过户手续。2019年1月17日，标的房屋取得不动产权证书，原告催促二被告按约定履行垫资赎证义务，解除银行抵押后过户给原告，但二被告均以无能力垫资为由再三推诿。原告考虑到被告经济状况不佳，为防止房屋产权出现其他形势变更，无奈之下只得代二被告归还了第三人的全部抵押贷款。截至2019年6月14日，原告已支付购房款人民币1668050元，比约定的房屋总价超额支付了118050元。涉案房屋现已解除抵押，具备完成产权过户交易条件，按《预约合同》约定，二被告应尽快协助原告办理房产过户手续，但二被告均不予配合。二被告行为已严重违背了诚实信用原则，为保障此次房产交易继续进行，维护原告合法权益，特起诉。被告罗娅玲答辩称：1、对原告诉求1无异议；2、诉求2同意配合办理过户；3、诉求3中迟延过户违约金由被告杨学峰承担，我方不承担，理由：当时我与被告杨学峰系情侣关系时，由于被告杨学峰欠我家钱，当时协商被告杨学峰还我家钱后我就为原告过户，取得房产证后被告杨学峰没有还我家钱，所以我就没有过户，所以该笔款项应由被告杨学峰承担；4、诉求4、5中11多万元及逾期利息均由被告杨学峰承担，理由：涉案房屋的首付款由被告杨学峰全额支付，原告支付的款项均是由被告杨学峰收取，虽然房屋是我的，但是11多万元应由被告杨学峰承担；5、诉求6由被告杨学峰承担。被告杨学峰未到庭答辩，也未向法庭提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。第三人招商银行股份有限公司昆明分行答辩称：1、我方与涉案法律关系无关，不应作为本案第三人，虽然被告罗娅玲在我方银行处有按揭贷款，但应由被告罗娅玲向我方主张权利，不应由原告主张权利；2、涉案房屋上的抵押贷款于2019年6月14日已经提前偿还，但是还款人是谁不清楚，但是从证据上看是从被告罗娅玲银行按揭还款账户上转过来的。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：第一组证据：原告、二被告身份证复印件，证明原被告主体适格；第二组证据：商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表，证明涉案房屋系被告合法取得，有权进行交易；第三组证据：二手房屋买卖合同、《房屋转让预约合同》公证书，证明：1、原被告双方对涉案房屋价款、付款方式、合同各当事人的权利义务等事项进行了详尽约定；2、因涉案房屋上已设置抵押权，故原被告双方协商一致，由被告垫资赎证，原告在过户后支付尾款；第四组证据：授权委托书及受托人身份证复印件，证明原告的《房屋转让预约合同》公证行为合法有效；第五组证据：原告支付宝付款凭证、工商银行借记卡账户历史明细清单、农业银行银行卡交易明细清单、被告罗娅玲招商银行户口历史交易明细表、收据（NO：2656610），证明原告已经按照合同约定履行付款义务；第六组证据：不动产登记证（NO：53002136958）、原被告三方的微信、短信聊天记录，证明被告已经构成根本违约，按照《二手房屋买卖合同》约定，每逾期一天，被告应该按照原告已经支付款项的1%向原告支付违约金。经质证，被告罗娅玲对原告提交的第一、二、四、五组证据无异议；第三组证据《二手房屋买卖合同》无异议，《房屋转让预约合同》公证书真实性认可，三方约定的是由被告杨学峰承担垫资赎证的义务，但是由于涉案房屋登记在我名下，所以只能由我签订《房屋转让预约合同》公证书；第六组证据不动产登记证（NO：53002136958）无异议，原被告三方的微信、短信聊天记录真实性认可，但是逾期违约金由被告杨学峰承担。第三人对原告提交的第一、二组证据无异议；第三、四组证据不予质证；第五组证据被告罗娅玲招商银行户口历史交易明细表真实性认可，其他证据不予质证，还款给银行总额为1300465.38元（包括本金、利息、逾期罚息）；第六组证据不予质证。被告罗娅玲、第三人招商银行股份有限公司昆明分行未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信。综合上述证据及原告蔡雅晨、被告罗娅玲、第三人招商银行股份有限公司昆明分行在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2015年2月12日，被告罗娅玲从案外人云南华夏房地产有限公司处以总价款人民币1551113元购买了涉案房屋，其中首付款人民币471113元，余款人民币1080000元向第三人招商银行昆明分行营业部贷款支付。签订合同后，办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2015021312943，但尚未办理不动产权证书。2016年6月25日，原告蔡雅晨与被告罗娅玲、被告杨学峰签订《二手房屋买卖合同》，约定如下：一、涉案房屋系被告罗娅玲、杨学峰恋爱期间以结婚为目的的购房，被告杨学峰支付首付款，房屋产权登记在被告罗娅玲名下，以被告罗娅玲名义办理贷款，实际由被告杨学峰按月归还贷款。现两被告分手，故共同决定将该房屋出售给原告。即由原告购买被告罗娅玲名下所有的坐落于昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处大坝、河尾社区御府中央小区（A5-2）地块华夏御府御璟苑四幢三单元301号房，房屋总价款人民币1550000元。原告应于本合同签订之日起7个工作日内向被告罗娅玲指定账户支付预付款人民币500000元，剩余款项人民币1050000元（原告在本合同签订之日至标的房屋过户至原告名下期间，仍将不定期向被告罗娅玲指定账户汇款，因此原告应付剩余款项暂不确定），原告应在标的房屋的房产证满2年后，两被告配合原告履行完毕房屋过户手续之日起20个工作日内不计息支付。自本合同签订至标的房屋过户至原告名下期间，每月贷款由被告杨学峰负责归还，但原告应不定期（至少三个月一次）汇款至被告罗娅玲指定账户内，原告汇入款项悉数冲抵原告购买标的房屋的剩余款项。被告罗娅玲应于本合同签订之日起3个工作日内将标的房屋正式交付原告。二、被告杨学峰的保证责任：1、标的房屋的房产证满2年后，协助原告与被告罗娅玲办理房屋过户手续。2、按时归还在招商银行的标的房屋贷款，如逾期影响被告罗娅玲信用记录，则由原告与被告杨学峰共同承担违约责任。3、对被告罗娅玲的违约行为承担连带责任。4、被告杨学峰应在本合同签订后，原告支付预付款人民币500000元的当日，将该房屋的《商品房购销合同》原件及该房屋所涉各类发票原件交由原告保管，至该房屋过户至原告名下后，原告再行归还。三、被告罗娅玲的违约责任：待标的房屋的房产证满2年，符合本合同约定过户手续履行条件或者原告自愿提前办理过户手续承担过户费用，此两种情况下，被告罗娅玲应尽快配合原告办理过户手续。如届时被告罗娅玲不予配合，则自原告正式向被告罗娅玲提出办理过户手续要求（以短信或者律师函等形式）的20日起，每逾期一天，被告罗娅玲按原告累计已付款项的1%向原告支付违约金。逾期超过30日，则原告有权解除合同并且追究被告罗娅玲的违约责任，包括但不限于原告付款期间的资金占用费及原告装修装饰等损失。2017年9月28日，原告委托其母亲李静与被告罗娅玲签订《房屋转让预约合同》并于2017年9月29日在云南省昆明市明信公证处进行了公证，合同约定被告罗娅玲于2015年2月12日与云南华夏房地产有限公司签订商品房购销合同，购买了涉案房屋，该房屋面积及房屋具体地址以不动产登记为准，该房屋现已竣工验收并交付给被告罗娅玲，尚未取得不动产权证。被告罗娅玲购买上述房屋采用按揭贷款方式，目前银行贷款尚未结清（招商银行）。被告罗娅玲承诺待取得房屋所有权后将该房屋转让给李静，双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，合同约定该房屋转让价款为人民币1550000元，李静已支付预付款人民币580000元给被告罗娅玲，剩余房款待双方办理过户登记手续取得不动产受理通知书一次性付清。被告罗娅玲应于接到相关单位通知可以领取不动产权证书之日起30日内必须领取不动产权证书及相关权证（被告罗娅玲负责在此期间结清银行贷款，领取不动产权证书）；被告罗娅玲应于取得该房屋不动产权证书原件30日内与李静签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续。被告罗娅玲应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需各项材料并给予必要的配合协助。2016年6月25日起至2019年2月18日原告向被告罗娅玲共计转账人民币841550元；2019年2月11日，原告向案外人昆明海耀不动产评估有限公司交纳不动产权代办服务费人民币500元，由昆明海耀不动产评估有限公司向原告出具收据确认。后被告罗娅玲取得涉案房屋不动产权证书，证书编号为云（2019）西山区不动产权第0011556号。但两被告不配合办理过户，且银行按揭尚未清偿完毕。故原告诉至本院主张其诉请中的权利。起诉后，原告分别于2019年3月20日、4月13日、5月7日向被告罗娅玲转账共计人民币13800元，2019年6月14日向被告罗娅玲转账人民币812200元。用于偿还涉案房屋银行按揭贷款，现银行按揭已经结清。另查明，截至2019年6月14日，原告向被告罗娅玲支付购房款共计人民币1668050元。涉案房屋已由原告装修使用至今。原告本次诉讼支出如下费用：诉讼费人民币19817元，保全费人民币5000元。再查明，案外人李静于2019年8月5日出具一份《声明书》并于同日在新疆维吾尔自治区市公证处进行了公证，声明其与被告罗娅玲于2017年9月28日签订的涉案《房屋转让预约合同》中实际购买人为其女儿蔡雅晨（身份证号：6540011986××××××××），当时签订《房屋转让预约合同》时，蔡雅晨因病不能亲自签订，其在合同上签署了自己的名字。现其声明上述不动产实际购买人为原告蔡雅晨，《房屋转让预约合同》项下的权利、义务由原告蔡雅晨享有和承担，涉案合同及不动产与其无关。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，原告与两被告于2016年6月25日签订的《二手房屋买卖合同》以及案外人李静代原告与被告罗娅玲于2017年9月28日签订的《房屋转让预约合同》真实、合法、有效，证实两被告将被告罗娅玲名下的涉案房屋作价人民币1550000元出售给原告，因该房屋上存在银行按揭贷款，由两被告负责结清银行按揭贷款，原告支付预付款500000元，剩余房款人民币1050000元原则上由原告在办理房屋过户手续后付清，但为了方便被告归还按揭，原告可不定期汇款至被告罗娅玲指定账户内，原告汇入款项悉数冲抵原告购买标的房屋的剩余款项。关于过户，原告可等待房屋产权证满两年后过户，也可以选择提前过户并自愿承担过户费用。同时约定了相应的违约责任。被告杨学峰对被告罗娅玲的违约行为承担连带责任。现被告罗娅玲已经取得涉案房屋的不动产权证，具备过户的条件，原告要求其继续履行合同协助办理过户的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，两被告负责还清涉案房屋上的按揭贷款，但两被告未履行，原告为了办理过户，只能垫付偿还按揭贷款，截止2019年6月14日，原告向被告罗娅玲支付购房款共计人民币1668050元，该款项已经超出了原告应当支付的房款，故原告要求两被告返还超出房款的部分垫资款人民币118050元的诉请具有事实依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为涉案合同并未明确约定过户和两被告应解除抵押的具体时间，且原告起诉距被告取得涉案房屋不动产权证书的时间较短，加之原告履行合同过程中也存在逾期支付款项导致被告罗娅玲逾期还贷影响其征信的问题，故原告主张的迟延履行违约金本院不予支持，原告主张的部分垫资款的逾期还款利息本院支持自起诉次日起至实际还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。关于原告主张的保函费并非保全产生的必要费用，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告蔡雅晨与被告罗娅玲、杨学峰于2016年6月25日签订的《二手房屋买卖合同》合法、有效；二、被告罗娅玲于本判决生效之日起十日内协助原告蔡雅晨办理房屋过户手续，将坐落于昆明滇池路国家旅游度假区海埂街道管理处大坝、河尾社区御府中央小区4#楼3单元3层301号房屋〔证书编号为云（2019）西山区不动产权第0011556号〕变更登记至原告蔡雅晨名下；三、被告罗娅玲、杨学峰于本判决生效之日起十日内连带返还原告蔡雅晨垫资款人民币118050元，并承担该款项自2019年2月22日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；四、驳回原告蔡雅晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案诉讼费人民币19817元、保全费人民币5000元由被告罗娅玲、杨学峰共同承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陈 芳人民陪审员  杨德生人民陪审员  左东晖二〇一九年八月二十日书 记 员  赵路娟