四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初12673号 原告：四川省省级机关国有资产管理中心(四川省公务用车平台服务中心)，住所地：成都市永兴巷。 法定代表人：汤晓军，主任。 委托诉讼代理人：杨蓉，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：曾令铭，国浩律师（成都）事务所律师。一般代理。 被告：四川时运成套仪器有限公司，住所地：成都市青羊区。 法定代表人：陈泳絮，经理。 委托诉讼代理人：陈小虎，北京市君泽君（成都）律师事务所律师，一般代理。 被告：陈泳絮，女，1964年2月27日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈小虎，北京市君泽君（成都）律师事务所律师。一般代理。 被告：郝娜，女，1986年5月8日出生，汉族，住四川省冕宁县。 被告：黄涛，男，1972年9月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告四川省省级机关国有资产管理中心（以下简称国资中心）与被告四川时运成套仪器有限公司（以下简称时运公司）、陈泳絮、郝娜及黄涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。国资中心的委托诉讼代理人杨蓉、曾令铭，陈泳絮和时运公司共同的委托诉讼代理人陈小虎，以及郝娜、黄涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 国资中心向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即停止侵害行为，腾退并向原告返还位于成都市青羊区金河路20号附12号的房屋；2.判令被告赔偿原告经济损失102526.03元（包括按照每日损失142.67元自2018年4月1日算至2018年5月11日止以及按照每日损失1123.29元自2018年5月12日暂算至2018年7月31日的金额，实际应按照每日1123.29元持续算至被告实际腾退并返还房屋之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，国资中心将诉讼请求变更为：1.确认时运公司与国资中心租赁合同关系于2018年1月29日解除；2.确认时运公司将案涉位于成都市青羊区金河路20号附12号房屋转租给陈泳絮的合同以及陈泳絮将案涉房屋转租给郝娜、黄涛的合同均无效；3.判令陈泳絮、郝娜、黄涛腾退并向国资中心返还位于成都市金牛区的房屋；4.判令陈泳絮、郝娜、黄涛和时运公司向国资中心支付损失赔偿102526.03元（包括按照每日损失142.67元自2018年4月1日算至2018年5月11日止以及按照每日损失1123.29元自2018年5月12日暂算至2018年7月31日的金额，实际应按照每日1123.29元持续算至实际腾退并返回房屋之日止）之义务承担连带责任；5.判令时运公司、陈泳絮、郝娜和黄涛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2003年8月11日，时运公司与中共四川省委农村工作领导小组办公室秘书处签订了《借用房屋协议》，租用成都市长顺上街116号23单元58号（现地址变更为：成都市）房屋一套，建筑面积为65平方米。租赁期限为自2003年8月12日起自2008年8月11日止，租金为第一年50000元，之后每年52000元。该协议到期后，根据相关政策，案涉房屋由国资中心接管。国资中心与时运公司按原租赁标准继续履行上述协议。2018年1月29日，因案涉房屋将于2018年3-4月进行竞租，双方就案涉房屋租赁关系终结，但因时运公司欲参加此次竞租，为避免来回搬迁带来的不便，时运公司承诺以缴纳腾退保证金的方式暂缓腾退，并且承诺在《竞租公告》发布后40天内，不论因何种原因未能与国资中心签订新的《国有房屋有偿使用合同》的，其应在到期后的10日内腾退房屋并交国资中心验收、收回。2018年3月30日，时运公司未成功竞租，约定期限到期后亦未腾退并一直强行占用，2018年11月16日，国资中心得知时运公司早已将案涉房屋转租给郝娜、黄涛实际使用。陈泳絮、时运公司、郝娜和黄涛不履行腾退义务强行占用案涉房屋，损害国资中心合法权益，为维护自身权益故诉至贵院。 时运公司、陈泳絮辩称：2003年签订的协议实际上是房屋租赁协议，该协议到期后系不定期的房屋租赁协议，目前正处于不定期租赁合同的履行状态，不存在侵害行为。案涉房屋的实际使用人为第三方，具有腾退义务的是实际使用者。即使有房屋腾退费用也应该是市场价。转租行为实际发生在2018年3月20日，该状态早已超过六个月，在此期间国资中心并没有提出任何异议，还向实际经营者发放抬头为承租人的通知，应当认定为是默许转租行为，所以转租行为是有效且处于不定期的履行状态，支付租金的标准也应按照国资中心与时运公司签订的房屋借用协议为准。 郝娜辩称，目前该房屋租赁协议正处于不定期租赁合同的履行状态，不存在侵害行为。 黄涛辩称，目前该房屋租赁协议正处于不定期租赁合同的履行状态，不存在侵害行为。其与陈泳絮签订的房屋租赁合同是合作协议，其与国资中心没有任何关系。 经审理查明：2003年8月11日，时运公司（借入方）与中共四川省委农村工作领导小组办公室（出借方，以下简称省委农办）签订了《借用房屋协议》，主要约定：时运公司向省委农办秘书处借用位于成都市长顺上街，面积为65平方米的房屋一套（地址现已变更为青羊区）。租赁期自2003年8月12日起至2008年8月11日止，租金第一年为50000元，第二年为52000元，直至借用期届满。协议履行期间，借入方不得将该房屋转借给第三人使用。陈泳絮作为时运公司的法定代表人亦在《借用房屋协议》上签名确认。 上述合同到期后，双方并未签订新的租赁合同，但时运公司继续占有使用案涉房屋，并按前述合同约定的租金标准继续向国资中心支付租金。 2018年1月29日，陈泳絮出具《承诺书》一份，载明：陈泳絮与国资中心签订了位于金河路的国有房屋的有偿使用合同，该合同已到期且本人已知悉国资中心已委托四川省嘉诚拍卖有限公司（以下简称嘉诚拍卖）对标的物进行竞租，竞租预计在2018年3-4月之间进行，根据原合同约定，陈泳絮本应在合同到期后将标的物腾退并归还国资中心，但陈泳絮拟参与公开竞租，为避免来回搬迁影响经营活动特申请以交纳腾退保证金的方式暂缓腾退，并承诺在签订本《承诺函》后按原合同的租金标准向国资中心缴纳欠交的房屋租金。不论因何种原因，如未能在拍卖公司发布《竞租公告》之日起40天内与国资中心签订新的《国有房屋有偿使用合同》，则本人承诺在40天到期后的10日内腾退案涉房屋并交国资中心验收。否则需按实际强占时间以川诚信房评字【2017】12***号《房地产租赁价值评估报告》中对案涉房屋评估价的2倍向国资中心支付违约金。 2018年3月22日，嘉诚拍卖在四川日报上发布《四川省省级机关国有资产管理中心位于的商铺及写字间竞租公告》，公告将于2018年3月30日15：00对位于成都市的商铺及写字间公开竞租，租赁期限三年。 2018年3月30日，嘉诚拍卖出具《中租确认书》，载明位于成都市商铺的成交租金价为每年410000元。“中租人或委托代理人”为曾杰。 另查明：1.时运公司按《借用房屋协议》约定的租金标准向国资中心支付租金至2018年3月底，之后未再支付租金。 2.2018年1月8日及3月20日，陈泳絮以个人名义分别与郝娜、黄涛签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋分隔成两部分分别出租给郝娜、黄涛用于开设国旅（四川）国际旅行社有限责任公司金河路服务网点及“半坡饰族”箱包店。根据合同约定，陈泳絮以案涉房屋与郝娜、黄涛合作，郝娜、黄涛分别按季度向陈泳絮支付固定收益金37500元、40000元，陈泳絮不得干涉郝娜、黄涛的独立经营，合作到期日分别为2021年1月17日和2021年3月31日。对上述合同陈泳絮表示，其是代时运公司对外出租，但郝娜、黄涛表示对此并不知情。 2.位于成都市委办公厅行政处，后依据四川省委、省政府的相关文件，由国资中心进行集中统一管理。 以上事实，有双方当事人的工商登记信息及身份信息、《借用房屋协议》、门牌号变更证明、成都市房屋产权证、四川省人民政府机关事务管理局川府管发【2007】50号文件、四川省省级机关国有资产管理暂行办法（川办发【2005】45号文件）、中共四川省委和四川省人民政府关于加强省级机关国有资产管理的意见（川委发【2004】33号文件）、《承诺函》、《竞租公告》、《中租确认书》、《房屋租赁协议》两份、房屋使用照片和当事人陈述等在案为证。 庭审中，郝娜还提交了国资中心向“各承租户”发出的《关于加强国庆前后国有对外有偿使用房屋安全管理的通知》，拟证明国资中心承认其为承租户。国资中心对该证据真实性和证明目的不予认可，认为该通知未明确到名称和主体，并且认为成立租赁关系应该以是否签订租赁合同或协议及是否缴纳租金为依据。对该证据本院认为，该通知从抬头上看，系向“各承租户”发出而未明确具体对象，从内容看系对所管理的商铺履行安全管理义务，而郝娜系与陈泳絮签订房屋租赁合同并向陈泳絮支付租金，现其仅以在案涉商铺中收到上述通知为由主张其与国资中心建立了房屋租赁合同关系，无事实及法律依据，故该证据不能实现其证明目的，本院不予采信。 本院认为，案涉《借用房屋协议》已于2008年8月11日到期，合同到期后，时运公司继续按《借用房屋协议》约定的租金标准向国资中心支付租金，国资中心亦予以接受，依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方之间成立不定期租赁合同。 （一）关于合同是否已经解除以及解除时间的问题。本院认为，根据陈泳絮出具的《承诺书》，其承诺如未能在嘉诚拍卖发布《竞租公告》之日起40天内与国资中心签订新的《国有房屋有偿使用协议》，则在40天到期后的10天内腾退案涉房屋并交国资中心验收。此系双方在不定期租赁合同的履行过程中，又对合同解除的条件进行了明确约定。现上述条件已经成就，故双方的租赁合同关系已于嘉诚拍卖发布《竞租公告》之日起第50日，即2018年5月11日解除。国资中心主张，双方的合同关系于陈泳絮出具《承诺书》之日，即2018年1月29日解除。对此本院认为，《承诺书》明确载明在签订《承诺函》后，时运公司仍应按原合同的租金标准向国资中心继续缴纳欠交的房屋租金，且时运公司实际亦支付租金至2018年3月底，故国资中心主张案涉合同于2018年1月29日解除与事实不符，本院不予支持，案涉合同应于2018年5月11日解除。 （二）关于时运公司与陈泳絮之间是否存在转租关系的问题。本院认为，虽然《承诺书》系以陈泳絮个人名义作出，但案涉房屋租赁合同的签订方是国资中心与时运公司，陈泳絮系作为时运公司的法定代表人在《借用房屋协议》上签字，陈泳絮不是案涉租赁合同的当事人，《承诺书》中关于陈泳絮与国资中心之间就案涉房屋存在租赁合同关系的表述显系认识错误。陈泳絮作为时运公司的法定代表人及《借用房屋协议》的签字代表，其作出的上述承诺代表时运公司，而不能代表其个人。 据此，案涉租赁合同关系的相对方系国资中心与时运公司。虽然陈泳絮系以个人名义对外转租案涉房屋，但时运公司与陈泳絮均主张陈泳絮系代表时运公司对外转租，而国资中心亦无证据证明时运公司与陈泳絮之间就案涉房屋存在转租关系，故国资中心主张时运公司将案涉房屋转租给陈泳絮，该主张缺乏依据，本院不予支持。故对国资中心请求确认时运公司将案涉房屋转租给陈泳絮的合同无效的诉讼请求本院不予支持。 （三）关于陈泳絮与郝娜、黄涛签订的《房屋租赁协议》的效力问题。本院认为，基于前述认定，陈泳絮系代表时运公司与郝娜、黄涛签订的《房屋租赁协议》，虽然其无证据证明就此情况向郝娜、黄涛进行了告知，郝娜、黄涛亦不予认可，但此不影响《房屋租赁协议》系陈泳絮代时运公司对外转租的合同性质。虽然根据《借用房屋协议》，时运公司无权对外转租，时运公司也无证据证明国资中心在《借用房屋协议》到期后同意其对外转租。但时运公司无权转租的行为并不导致转租合同无效，国资中心也无证据证明上述《房屋租赁协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的法定情形，故对国资中心请求确认陈泳絮将案涉房屋转租给郝娜、黄涛的合同无效的诉讼请求本院亦不予支持。 （四）关于房屋腾退。基于前述相关认定，案涉时运公司与国资中心之间的房屋租赁合同关系已经解除，时运公司应当按约向国资中心返还案涉房屋。因时运公司又将案涉房屋分隔转租给郝娜和黄涛并实际占有使用，故国资中心有权主张时运公司、郝娜、黄涛就案涉房屋予以腾退返还。但对其主张陈泳絮共同承担腾退返还义务的主张，基于前述相关认定，本院不予支持。 （五）关于国资中心主张的损失赔偿。本院认为，1.关于2018年5月12日起的损失赔偿金。根据《中租确认书》，案外人以每年410000元的租金标准中标案涉房屋的承租权，现国资中心主张时运公司以此标准向其赔偿损失于法有据，故时运公司应自时运公司逾期腾退之次日，即2018年5月12日起，直至房屋实际腾退返还给国资中心之日止向国资中心赔偿损失，故对国资中心的该部分主张，本院予以支持。 2.关于2018年4月1日至2018年5月11日期间的损失赔偿金。本院认为，案涉不定期租赁合同至2018年5月11日方才解除，在此期间，时运公司仍应按合同约定向国资中心支付租金，故国资中心主张的损失赔偿金实际应系租赁合同的租金，经本院释明后，国资中心对此予以了明确，故本院对国资中心主张时运公司支付上述租金的主张予以支持。 3.关于郝娜、黄涛的责任。第一，国资中心主张的2018年5月12日起的损失赔偿金，实际系合同解除后时运公司未按约腾退房屋而产生的逾期腾房占有使用费，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，国资中心有权主张郝娜和黄涛承担上述损失赔偿金的支付义务，本院对此予以支持。但国资中心主张郝娜、黄涛与时运公司连带承担支付义务，该主张无法律及合同依据，故对其连带主张本院不予支持。 第二，国资中心主张的2018年4月1日至2018年5月11日期间的损失赔偿金。基于前述相关认定，国资中心主张的该部分损失赔偿金实际应系不定期租赁合同期间内的租金，而非时运公司逾期腾房的占有使用费。故国资中心主张郝娜和黄涛承担该租金无法律及事实依据，本院不予支持。 4.关于陈泳絮的责任。国资中心主张陈泳絮承担支付义务的主张，基于前述相关认定，本院亦不予支持。 综上，国资中心的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百三十五条和第二百三十六条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川时运成套仪器有限公司、郝娜和黄涛于本判决生效之日起十五日内向四川省省级机关国有资产管理中心（四川省公务用车平台服务中心）腾退并返还位于成都市金牛区的房屋； 二、四川时运成套仪器有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川省省级机关国有资产管理中心(四川省公务用车平台服务中心)支付尚欠租金（按每年52000元的标准自2018年4月1日起，计付至2018年5月11日止）； 三、四川时运成套仪器有限公司、郝娜及黄涛于本判决生效之日起十五日内向四川省省级机关国有资产管理中心（四川省公务用车平台服务中心）支付损失赔偿金（按每年410000元的标准，自2018年5月12日起，计付至上述位于成都市金牛区省级机关国有资产管理中心之日止）； 四、驳回四川省省级机关国有资产管理中心(四川省公务用车平台服务中心)的其余诉讼请求。 案件受理费2351元，保全费2770元，由四川时运成套仪器有限公司、郝娜及黄涛共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  窦 蓉 人民陪审员  马兰珍 二〇一九年八月八日 书 记 员  黄晓琴