贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4782号上诉人（原审被告）：贵州超一房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘。法定代表人：唐宗明，该公司主任。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：方旭，贵州仁致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙金淑，女，1974年9月27日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所律师。原审被告：贵州家家乐房地产开发有限公司。住所地：贵州省仁怀市五转盘超一星城。法定代表人：刘念，该公司执行董事长。上诉人贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一房开公司）因与被上诉人孙金淑及原审被告贵州家家乐房地产开发有限公司（以下简称家家乐房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。超一房开公司上诉请求：1．请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定上诉人承担逾期交房超过30日后的违约责任，属于认定事实不清。双方在涉案商品房买卖合同中仅约定逾期30日内的违约责任，对其30日后的违约责任未作约定。2．超一房开公司因仁怀创文等政策性因素导致停工，交房期限顺延，一审判决未采信超一房开公司提交的关于超一世纪广场工期顺延申请、建设工程施工许可证、《仁创文通2017（3号文件）》、《关于对中心城区创建全国文明城市及巩卫工作》等证据不当。一审判决按照日万分之二的标准计算违约金过高，应予改判。孙金淑在二审中未提交书面答辩意见。孙金淑向一审法院起诉请求：判令超一房开公司、家家乐房开公司支付逾期交房的违约金71827元（以552945元为基数，自2018年1月1日暂计算至2019年3月10日）及逾期办理转移登记的违约金5142元（此违约金暂计算至2019年4月3日，此后以552945元为基数按日万分之一计算至超一房开公司、家家乐房开公司为孙金淑办理转移登记之日止），以上违约金共计76969元。一审法院认定事实：2017年6月7日，孙金淑与超一房开公司、家家乐房开公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：孙金淑购买超一房开公司、家家乐房开公司开发的位于中枢街道办事处国酒南路超一·世纪广场第3幢13层13-2号房屋一套，建筑面积122.48平方米，房屋总价款552945元。付款方式为贷款方式付款，即孙金淑应于合同签订之日向超一房开公司、家家乐房开公司交付首期房款202945元，余款350000元以银行按揭支付。合同第十一条约定，超一房开公司、家家乐房开公司应当在2017年12月31日前向孙金淑交付该商品房，该商品房交房时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告等；合同第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，超一房开公司、家家乐房开公司按日计算向孙金淑支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过×日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）违约金。同时该合同第二十二条第三项约定，超一房开公司、家家乐房开公司承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给孙金淑，超一房开公司、家家乐房开公司不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起90日内，超一房开公司、家家乐房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房价款的万分之一承担违约责任，约定日期起90日以后，超一房开公司、家家乐房开公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，孙金淑有权退房，孙金淑退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还孙金淑已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息，对孙金淑不主张退房的，双方未约定违约责任承担方式，双方还约定，共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。附件十二补充协议第三条第一款约定：《合同》第八条约定的重大政策因素包括（但不限于）各级政府、行政机关及其他履行公共管理职能的单位出台、实施的会影响世纪广场施工政策，自该出台或施工之日起，出卖人交房期限顺延；但合同第八条是关于付款方式及期限的约定，并不是相关重大政策因素内容的约定。合同签订后，孙金淑按约定向超一房开公司、家家乐房开公司交付购房款。超一房开公司、家家乐房开公司在逾期后于2019年3月10日将商品房交付孙金淑，但至今未按合同约定向孙金淑交付办理商品房转移登记的有关文件和办理商品房转移登记，孙金淑诉至原审法院。一审法院认为，孙金淑与超一房开公司、家家乐房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，孙金淑已按约定向超一房开公司、家家乐房开公司支付购房款，但超一房开公司、家家乐房开公司未按合同约定期限将该商品房交付孙金淑，亦未按约定期限将办理商品房转移登记的有关文件交付孙金淑和办理商品房转移登记，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，超一房开公司、家家乐房开公司应当承担逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记的有关文件和办理商品房转移登记的违约责任。超一房开公司、家家乐房开公司逾期交房，致使孙金淑丧失对该房屋的预期可得利益，参照涉案同地段同类房屋的租金标准，双方约定的违约金标准日万分之三明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，故对超一房开公司、家家乐房开公司要求酌减违约金的主张，予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案实际情况，原审法院酌定超一房开公司、家家乐房开公司自2018年1月1日起至2019年3月10日实际交付该商品房止，按孙金淑已付房款的日万分之二计算向孙金淑支付逾期交房的违约金，即超一房开公司、家家乐房开公司应支付孙金淑的逾期交房的违约金47996元（552945元×0.0002/日×434日）；对孙金淑要求超一房开公司、家家乐房开公司支付2019年4月3日前的逾期办理房屋转移登记的违约金5142元及2019年4月4日起至超一房开公司、家家乐房开公司为孙金淑办理房屋转移登记之日止的违约金以552945元为基数按日万分之一计算支付的诉讼请求。因合同对逾期90日内办理商品房转移登记的有关文件并交付孙金淑的违约金合同已有约定，超一房开公司、家家乐房开公司应按合同约定支付孙金淑2018年12月31日至2019年3月31日（90日内）的违约金55元（552945元×0.0001）；对逾期90日（即2019年4月1日起）后的违约金，超一房开公司、家家乐房开公司辩解主张合同未作约定，不应支持，即使支持，也应当对孙金淑主张的违约金予以减少。在本案中，虽然合同对约定日期起90日以后交付办理商品房转移登记的有关文件未明确约定承担违约责任的方式，但超一房开公司、家家乐房开公司的违约行为导致孙金淑不能如期办理商品房所有权转移登记，给孙金淑造成可期待利益损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及上述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案实际，以及合同的履行情况，对2019年4月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，原审法院酌定以孙金淑已付购房款为基数按日万分之零点一的标准计算。对孙金淑主张超出部分的诉讼请求，不予支持。超一房开公司、家家乐房开公司认为双方签订的合同仅约定了逾期交房30日内的违约责任，而逾期30日后交房且业主不选择退房的违约责任承担方式并没有约定，其不应承担逾期30日后交房的违约责任的辩解，因合同中已载明逾期在30日之后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款“万分之×”违约金，该违约金比率应当不小于“本条第1（1）项中的比率”即万分之三，且该合同系超一房开公司、家家乐房开公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对此条约定应解释为对逾期30日后交房则出卖方应按日计算向买受人支付全部已付款不小于万分之三的违约金，故对超一房开公司、家家乐房开公司逾期30日后交房没有约定违约金的辩解，原审法院不予支持。超一房开公司、家家乐房开公司提出逾期交房是因工程在施工期间，遇政府强令停工的政策性因素，非超一房开公司、家家乐房开公司自身原因，且超一房开公司、家家乐房开公司为配合仁怀市人民政府2017年创文创卫工作及环保大督察工作，经申请已获工程主管局仁怀市住建局的批准，同意竣工时间顺延至2018年12月31日，该政策性停工符合双方签订的商品房买卖合同第二十九条以及补充协议附件十二第三条关于房屋交付使用的约定，故超一房开公司、家家乐房开公司提出不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张。对该抗辩主张，超一房开公司、家家乐房开公司虽提供申请已获仁怀市住建局批准同意竣工时间顺延至2018年12月31日的意见，但该批准意见未经合同相对方即孙金淑的认可；其主张工程停工系政府强令停工，但其提供的中共仁怀市委办公室、仁怀市人民政府办公室仁办发（2017）12号《关于对中心城区创建全国文明城市暨“巩卫”工作任务实行挂帮包保责任制的通知》及仁怀市创文指挥部仁创文通（2017）3号《关于印发〈仁怀市中心城市城区2017年创建全国文明城市暨“巩卫”挂帮包保考核方案〉的通知》，未明确要求其停止施工，而是针对创文巩卫工作，要求建筑工地等区域须规范管理，并不影响工程的正常施工，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，由超一房开公司、家家乐房开公司承担举证不能的不利后果，故对超一房开公司、家家乐房开公司不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张，不予采纳。家家乐房开公司传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，所导致的法律后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向孙金淑支付逾期交房的违约金47996元；二、贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向孙金淑支付2018年12月31日至2019年3月31日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文件及办理商品房转移登记的违约金55元，并向孙金淑支付自2019年4月1日起至贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司实际交付办理商品房转移登记相关文件之日止以房价款552945元为基数按日万分之零点一计算的违约金；三、驳回孙金淑的其余诉讼请求。案件受理费862元（已减半收取），由孙金淑负担62元，贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司负担800元。本院二审过程中，各方当事人均未提交新证据。孙金淑未举证证明因超一房开公司逾期交房给其造成的损失。双方在二审中也未申请对同地段房屋的租金标准进行评估。另查明，2015年10月24日至今，中国人民银行五年期及以上贷款基准利率为年利率4.9%。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、双方在涉案《商品房买卖合同》中对逾期交房超过30日的违约责任是否有约定；二、超一房开公司主张的因仁怀市创文，涉案房屋交房时间应顺延的理由是否成立；三、涉案房屋的逾期交房违约金应当如何认定。针对焦点一。双方在涉案《商品房买卖合同》第十三条中约定，逾期交房30日内，按已付购房总价款的日万分之三支付违约金，逾期超过×日的，买房人有权选择退房或要求继续履行合同，买房人选择继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之次日起至房屋交付之日止，按全部已付款的日万分之×计算违约金，该比率不小于前述日万分之三的标准，虽然双方在合同中对逾期超过30日后，违约金的计算约定为日万分之×，没有约定明确的标准，但却约定了该比率不得低于日万分之三的标准。同时根据举轻以明重的法律解释原则，超一房开公司逾期交付涉案房屋30日内的，应按日万分之三的标准给付违约金，而逾期交付超过30日的，产生的后果和对当事人造成的影响、损失势必更大、更严重，超一房开公司应承担的违约责任也会更大，因此，双方合同中对逾期超过30日交房约定的按日万分之×计算违约金的解释，也应当认定为不低于前款约定的日万分之三的标准。超一房开公司所持双方合同未对逾期交房超过30日的违约责任进行约定的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点二。双方虽在补充协议中约定重大政策因素的实施影响涉案项目施工的，出卖人交付房屋期限顺延，但超一房开公司提交的关于超一世纪广场工期顺延申请、建设工程施工许可证、《仁创文通2017（3号文件）》、《关于对中心城区创建全国文明城市及巩卫工作》等证据均不能证明相关行政机关因创文工作要求其停工，影响超一房开公司的施工进度，也不能证明该证据属于双方合同约定的影响其施工的重大政策因素，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，超一房开公司依法承担举证不能的不利后果，其所持因仁怀市创文影响，涉案房屋的交付期限应予顺延的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点三。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，超一房开公司以双方约定的违约金过高为由，请求法院予以调减，孙金淑未举证证明超一房开公司逾期交付涉案房屋为其造成的具体损失。一般情况下，出卖人逾期交付房屋，给买受人造成的损失主要为同等地段相近面积房屋的房屋租金，双方均未申请对同地段房屋的租金标准进行评估，本案中的损失也不能参照租金标准进行裁判。考虑到买受人一般会通过银行按揭贷款来支付购房款，结合2015年10月24日至今，中国人民银行五年期及以上贷款基准利率为年利率4.9%的事实，本院酌情按照已付购房款总额的日万分之一点五（合年5.475%）计算超一房开公司应支付的违约金。因此，超一房开公司应向孙金淑支付2018年1月1日至2019年3月10日期间的违约金35997元（552945元×0.00015/天×434天）。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，导致判决结果不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初2856号民事判决第二项、第三项，即“二、贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向孙金淑支付2018年12月31日至2019年3月31日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文件及办理商品房转移登记的违约金55元，并向孙金淑支付自2019年4月1日起至贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司实际交付办理商品房转移登记相关文件之日止以房价款552945元为基数按日万分之零点一计算的违约金；三、驳回孙金淑的其余诉讼请求”；二、撤销贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初2856号民事判决第一项，即“贵州超一房地产开发有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向孙金淑支付逾期交房的违约金47996元”；三、贵州超一房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向孙金淑支付逾期交房的违约金35997元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费862元（已减半），二审案件受理费1724元，共计2586元，由孙金淑负担1293元，由贵州超一房地产开发有限公司负担1293元。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇一九年八月二十三日法官助理杨颜竹书记员何芳芳