湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0302民初4551号原告（反诉被告）：十堰国金商业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：赵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭永明，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：肖静，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：朱俊磊，男，1986年10月4日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：刘学永，湖北同联律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）十堰国金商业管理有限公司（以下简称国金公司）与被告（反诉原告）朱俊磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国金公司的委托诉讼代理人郭永明、肖静、被告（反诉原告）朱俊磊及其委托诉讼代理人刘学永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国金公司向本院提出诉讼请求：1.确认国金公司与朱俊磊之间的《商用物业租赁合同》于2018年8月20日解除；2.朱俊磊支付自2018年6月1日至2018年8月20日期间的房屋租金29307元及物业管理费1992元；3.朱俊磊支付逾期付款违约金，以31299元为基数，自2018年6月1日起，按日息千分之五计算至付清为止；4.朱俊磊支付相当于6个月租金的补偿金65940元；5.本案诉讼费用由朱俊磊承担。在诉讼过程中，国金公司将上述第3项诉讼请求变更为：朱俊磊支付逾期违约金，以31299元为基数，自2018年6月1日起按照年息24%计算至付清为止；国金公司的其他诉讼请求没有变化。事实和理由：国金公司与朱俊磊于2017年10月27日签订《商用物业租赁合同》，约定：朱俊磊租用位于十堰国际金融中心xx楼xx商场xx商铺，租期为2017年10月1日至2019年9月30日，第一年月租金为10990元，租金以3个月为一期进行交纳。朱俊磊交纳了第一期租金32970元，国金公司于2018年1月1日将该商铺交付朱俊磊装修，并于2018年3月1日起开始计算租金。依据合同约定，朱俊磊应于2018年6月1日前向国金公司缴纳2018年6月1日至2018年8月31日期间的的租金，但经国金公司多次催缴一直未缴纳。鉴于朱俊磊的上述行为已构成严重违约，国金公司于2018年8月17日向朱俊磊发出《限期办理解约退场函》，函告解除双方的租赁合同，经查询该函已于2018年8月20日送达。朱俊磊虽已腾退了房屋，但拖欠的租金、物业费一直未付，违约责任也未承担。朱俊磊辩称：朱俊磊于2018年7月27日已经向国金公司提出了解约，而且解约的时候已经离场了。国金公司要求朱俊磊支付租金跟物业费朱俊磊有异议，朱俊磊支付的费用有多余的，朱俊磊已在反诉中要求退还。国金公司要求按照年息24%支付逾期付款违约金无依据，国金公司其他的诉求属于合同法中的格式条款，条款约定时国金公司没有进行明确的提示。国金公司存在违约在先的事实，国金公司的第3、4项诉讼请求不应支持。朱俊磊离场的时候部分物品没有搬走，在结算的时候予以抵扣。国金公司于7月27日对朱俊磊采取了断电措施，但是朱俊磊提前就支付了电费1000元，国金公司断电造成朱俊磊无法经营。朱俊磊向本院提出反诉请求：1.确认朱俊磊与国金公司之间的《商用物业租赁合同》于2018年7月5日正式生效，确认合同中朱俊磊承租铺面的实际面积为22.58平方米；2.国金公司退还朱俊磊2018年7月5日至8月20日期间外房屋租金24349元、物业费1653元、保证金10990元、装修押金5000元、电费1000元；3.国金公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：朱俊磊与国金公司于2017年8月4日签订《商用物业租赁合同》，约定：朱俊磊租用国金公司位于十堰国际金融中心xx楼xx商场xx号商铺，租期为2017年10月1日至2019年9月30日，租金单价为250元／月／平方米，租金以3个月为一期进行交纳。合同签订后，国金公司先后向朱俊磊收取了铺面租金32970元、保证金10990元、物业费2242元、装修押金5132元、电费1000元。直到2018年1月，国金公司将涉案商铺交付朱俊磊装修，未明确装修期，到4、5月份时周围仍然还有许多铺面未租出去，空空荡荡，根本不具备开业条件。涉案商铺内部设施极其不完善，比如油烟无法排出问题就十分严重，卫生条件极差，老鼠猖獗，惊吓客人等。商场并没有一个明确的正式开业通知，朱俊磊只知道国金公司让试营业是为了测试商场设备运转是否正常，国金公司商场还时不时有工人在铺面进行消防设备安装调试检验等行为。另原告了解到国金公司的消防安全检查一直没有过关，整天为消防安全提心吊胆。国金公司与朱俊磊所签合同内容与国金公司的实际履行情况严重不符，故朱俊磊根本不可能正常经营，为了避免造成更大的亏损，不得不提出解约。根据双方所签订合同，朱俊磊租赁铺面的建筑面积是43.96平方米，可是从附图上标注的铺面长5.25米和宽4.3米计算面积为22.58平方米来看，两者相差21.38平方米，几乎整整一倍，这是典型的显失公平，应当得到纠正。综上，朱俊磊认为，根据消防法相关规定，大型的人员密集场所或公众聚集场所，在投入使用、营业前，未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国金公司在消防检查合格前将铺面出租给朱俊磊，其行为违反国家法律强制性规定，为无效行为。超出一倍实际铺面面积的租赁合同显失公平，严重损害了朱俊磊的合法权益。故依据生效后的合同约定，国金公司应退还朱俊磊反诉请求的金额并承担违约责任。国金公司针对朱俊磊向本院提出的反诉辩称：1.合同约定租金以及相关费用按照建筑面积进行计算，包括套内以及公摊面积，国金公司交付的商铺面积跟合同约定是一致的，不存在为违约。2.合同约定的是提前三个月解约，且在三个月内租金是照付的，由于朱俊磊没有支付租金，租金只交到了2018年5月31号，由于朱俊磊拖欠租金，国金公司于8月17号提出解约，以2018年8月20日认定合同解除时间。3.朱俊磊没有多支付租金以及物业费，故也不存在退还的问题；装修押金公司可以返还，应用于抵扣朱俊磊应承担的违约责任。4.保证金按照合同约定不予退还。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱俊磊租赁国金公司经营管理的位于十堰市××区xx××路××号十堰国际金融中心xx楼xx商场的xx号店铺（店铺名称桥头排骨，简称涉案商铺），双方于2017年8月4日签订《商用物业租赁合同》。该《商用物业租赁合同》约定：租金采用先付后用的原则支付，自装修期届满之次日起计算租金，首次租金缴纳日期为该店铺交付日前10个工作日，朱俊磊应于每期15日前一次性支付下期租金给国金公司，如逾期支付，朱俊磊从逾期之日起每日支付国金公司未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止；物业管理费用按3个月为一期结算，自店铺交付之日起计算，首次物业管理费在合同签订后3日内缴纳给国金公司，以后物业管理费用缴纳，朱俊磊应于每期15日前一次性支付下期物业管理费用，如逾期支付朱俊磊应承担逾期付款违约金，责任同上；朱俊磊向国金公司交纳的保证金不是预付的租金，仅作为朱俊磊忠实履行所约定义务的保证，若朱俊磊违反本合同约定或未经国金公司同意擅自终止合同，朱俊磊同意国金公司无需返还保证金；如果在合同有效期限内，朱俊磊不能遵守国金公司所指定的营业期间，随意撤离该店铺或造成事实上一个月内累计停止营业达三天的，或者朱俊磊未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过十五日等，国金公司有权书面通知朱俊磊后解除本合同，有权收回店铺，没收保证金，朱俊磊装修投入国金公司不予补偿，朱俊磊应向国金公司支付合同解除前的逾期付款违约金，朱俊磊还应支付相当于6个月租金作为对国金公司预期利益的补偿，并且国金公司有权根据有关的法律法规追究朱俊磊的其他法律责任；国金公司根据朱俊磊所提供的住址，寄出解约通知，本合同于解约通知到达之日起解除等。国金公司与朱俊磊还签订了《开店条件书》，作为上述《商用物业租赁合同》的附件。该《开店条件书》约定：涉案商铺的建筑面积43.96㎡，租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日，租金每次以三个月为一期进行交纳；2017年10月1日至2018年9月30日期间，租金单价250元／月／平方米，月租金10990元，年度租金131880元；2018年10月1日至2019年9月30日期间，租金单价270元／月／平方米，月租金11869元，年度租金142428元；电1.3元／度，水3.9元／吨，物业管理费用为747元／月；保证金10990元，施工押金5000元，水电押金2000元等。2017年8月4日，朱俊磊分别向国金公司交纳了租赁涉案商铺的保证金10990元、物业管理费2242元（收据载明期间为2017年10月1日至2017年12月31日，并注明开业之日起算）、租金32970元（收据载明期间为2017年10月1日至2017年12月31日，并注明开业之日起算）。2017年12月29日，朱俊磊向国金公司交纳了关于涉案商铺的装修押金、水电押金、装修管理费共计5132元。2018年7月25日，朱俊磊向国金公司交纳了电费1000元。国金公司于2018年1月将涉案商铺交付给朱俊磊装修，并自2018年3月1日起开始计算涉案商铺的租金和物业管理费。朱俊磊未向国金公司支付2018年6月1日之后的涉案商铺租金和物业管理费。朱俊磊以涉案商铺的消防问题等为由于2018年7月27日向国金公司提出解约。2018年1月31日，十堰国际金融中心（一期）建设工程（包含涉案商铺）通过了湖北世纪天龙消防检测有限公司的消防设施安全检测。2018年7月4日，十堰市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定十堰国际金融中心（一期）建设工程（包含涉案商铺）消防验收合格。后国金公司作出《缴费通知单》，要求朱俊磊交纳2018年6月1日至2018年8月31日期间的涉案商铺租金和管理费未果。2018年8月17日，国金公司向朱俊磊邮寄送达了《限期办理解约退场函》，该函于2018年8月20日被签收。另查明：涉案商铺所在的十堰国际金融中心系湖北大洋华宇投资有限公司投资建设。国金公司得到涉案商铺业主的授权，授权国金公司直接以国金公司名义对外出租涉案商铺，签订商铺租赁合同，收取租金，以及直接以国金公司名义处理与该商铺租赁有关的纠纷。本院认为：国金公司与朱俊磊于2017年8月4日签订的《商用物业租赁合同》以及作为合同附件的《开店条件书》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效,对双方当事人均具有法律约束力。行使合同解除权的前提条件是约定或者法定的合同解除条件已经成就，即合同一方已经享有了约定或者法定的合同解除权，否则，即使发出解除合同的通知，也不能产生合同解除的法律后果。本案中，涉案商铺在交付使用前，经过了湖北世纪天龙消防检测有限公司的消防设施安全检测。国金公司提起本次诉讼前的2018年7月4日，涉案商铺已经经过了十堰市公安消防支队的消防验收。故朱俊磊并不能因其所称的涉案商铺消防问题而享有《商用物业租赁合同》的法定解除权。朱俊磊于2018年7月27日向国金公司提出解约，并不能够产生合同解除的效力。朱俊磊主张确认《商用物业租赁合同》于2018年7月5日正式生效，缺乏依据，本院不予支持。朱俊磊实际占有使用了涉案商铺，其拖欠国金公司涉案商铺租金和物业管理费，且拖欠超过15日，违反了合同约定，按照合同约定国金公司有权书面通知朱俊磊后解除合同。国金公司向朱俊磊邮寄送达了《限期办理解约退场函》，该公司主张双方签订的《商用物业租赁合同》已经于该函送达之日（2018年8月20日）解除，本院予以支持。朱俊磊应当支付国金公司2018年6月1日至2018年8月20日期间的涉案商铺租金29307元（10990÷30×80）、物业管理费1992元（747÷30×80）,合计31299元。按照《商用物业租赁合同》约定，朱俊磊还应当以31299元为基数，自2018年6月1日起向国金公司支付逾期付款违约金。上述合同约定按照日息千分之五的计算标准支付逾期付款违约金，该计算标准的利率过高。综合考虑合同的履行情况以及当事人的过错程度，本院酌定上述逾期付款违约金可按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付。《商用物业租赁合同》对补偿金的问题虽有约定，但该补偿金实际上亦属于违约金的性质。在国金公司已经向朱俊磊主张了逾期付款违约金并主张不退还履约保证金的情况下，国金公司仍然主张朱俊磊支付相当于6个月租金的补偿金，缺乏依据。但涉案商铺一直到2018年10月16日才被腾退，从合同解除到涉案商铺实际被腾退期间（2018年8月21日至2018年10月16日）的商铺被占用损失20983.46元（10990÷30×10＋10990＋11869÷30×16），朱俊磊应补偿给国金公司。国金公司与朱俊磊签订的作为合同附件的《开店条件书》以及涉案商铺平面附图，均明确载明涉案商铺建筑面积为43.96平方米，朱俊磊根据涉案商铺平面附图所标注的长度和宽度，主张确认涉案商铺的实际面积为22.58平方米，缺乏依据，本院不予支持。《商用物业租赁合同》明确约定朱俊磊向国金公司交纳的保证金不是预付的租金，仅作为朱俊磊忠实履行所约定义务的保证，表明朱俊磊交纳的保证金10990元属于履约保证金的性质。现因朱俊磊出现违约导致合同被解除，根据合同约定上述10990元保证金不应予以退还。国金公司并未举证证明朱俊磊对涉案商铺的装修行为给国金公司造成了损失，朱俊磊主张国金公司退还装修押金5000元，本院予以支持。朱俊磊已实际使用了涉案商铺，其主张国金公司退还房屋租金24349元、物业费1653元、电费1000元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、十堰国金商业管理有限公司与朱俊磊于2017年8月4日签订的《商用物业租赁合同》于2018年8月20日解除；二、朱俊磊于本判决生效之日起十日内支付十堰国金商业管理有限公司2018年6月1日至2018年8月20日期间的房屋租金29307元、物业管理费1992元，并支付逾期付款违约金（以31299元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，自2018年6月1日起计算至付清之日止）；三、朱俊磊于本判决生效之日起十日内支付十堰国金商业管理有限公司补偿金20983.46元；四、十堰国金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还朱俊磊装修押金5000元；五、驳回十堰国金商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回朱俊磊的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2699元，减半收取计1349.5元，由十堰国金商业管理有限公司负担623.5元，由朱俊磊负担726元。反诉案件受理费438元，由十堰国金商业管理有限公司负担51元，由朱俊磊负担387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇一九年八月三十日书记员 陈梓烨