湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初10476号原告：游娜，女，1983年10月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江夏区，委托诉讼代理人：徐庭鹤，湖北大诺律师事务所律师。被告：邬卫国，男，1965年7月19日出生，汉族，居民身份证住址浙江省余姚市，委托诉讼代理人：万芳，浙江嘉仕代网络科技有限公司推荐的人，女，1976年5月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区，被告：童金梅，女，1970年7月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：余翔，湖北铮如铁律师事务所律师。原告游娜与被告邬卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，经原告游娜申请，本院依法通知童金梅作为被告参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告游娜的委托诉讼代理人徐庭鹤，被告邬卫国的委托诉讼代理人万芳，被告童金梅的委托诉讼代理人余翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告邬卫国一次性返还履约保证金5万元，按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付从2017年7月12日至款项清偿之日的利息；2、判令被告邬卫国、童金梅赔偿《武汉地区住宅室内装修合同》（合同编号WGF-0108）的装修合同款损失18000元；3、判令被告邬卫国、童金梅赔偿《武汉地区住宅室内装修合同》（合同编号WGF-0108）的装修合同款损失12万元；4、本案诉讼费由被告邬卫国、童金梅承担。庭审中，原告游娜申请增加诉讼请求：5、判令被告邬卫国、童金梅赔偿两个大展柜、四个屏风共计62000元的损失。事实和理由：2017年7月6日，游娜与邬卫国签订租赁合同，约定邬卫国将位于武汉市武昌区临江大道88号锦江国际城7号楼三楼租予游娜经营茶馆，租赁期限为5年。合同签订后，游娜就该层面积约110平方米的茶馆进行了整体装修，试运营一段时间后，同年11月娜约茶馆正式营业。茶馆在游娜的打理下，经营逐渐进入正轨。邬卫国授权的楼房管理者童金梅以珠宝生意为由，妄图参与茶馆经营未果，后又在2018年4月23日，未通知游娜的情况下，唆使20多人强行闯入茶馆并搬走了茶馆镇馆用的大茶桌，警察阻止未果，后续此事不了了之。2018年5月，随着进入梅雨季节，案涉房屋房顶开始漏水，墙体、地面、茶具、室内装饰物等都不同程度的受到了雨水的侵蚀，游娜多次要求修复均未果。2018年8月21日，邬卫国在未通知游娜的情况下，对一楼大堂进行拆除及装修，严重影响了游娜的正常经营。2018年10月30日，武昌区积玉桥街办事处下发告示，军运会专班组确认娜约茶馆经营场所属违章建筑，2018年11月27日-28日茶馆被强行拆除。娜约茶馆的经营场所被认定为违章建筑，致使案涉租赁合同无效，为此，游娜诉至法院，要求判如所请。被告邬卫国辩称，邬卫国、严东方、张正权是武汉市武昌区正心堂养生馆（以下简称养生堂）的股东，在2017年初加盟“古滇宫”，三人于2018年2月10日与童金梅签订《古滇宫转让协议》，将养生堂和武汉市武昌区临江大道88号1-4层房屋使用权转让给童金梅，其中包含三楼娜约茶馆的合同履行、债权债务及会员储值卡的耗卡服务。同日，童金梅支付20万元转让款，之后于2018年3月10日支付10万元，2018年3月21日支付10万元，共计50万元。邬卫国在与游娜沟通之初，即2017年11月，就将童金梅介绍给游娜认识。邬卫国与其他股东与童金梅沟通转让事宜多约在娜约茶馆，且游娜在场，故游娜对转让事宜明知，且清楚童金梅是受让方。2018年10月30日，“古滇宫”及娜约茶馆收到武汉市武昌区人民政府积玉桥街办事处告示，娜约茶馆属于违章建筑，2018年11月27日、28日被强制拆除。邬卫国与游娜签署《租赁合同》无授权委托书，原则上邬卫国无权与游娜签署《租赁合同》。娜约茶馆的经营场所被认定为违章建筑，邬卫国与游娜所签租赁合同应为无效合同，游娜要求邬卫国退还履约保证金、赔偿装修损失及家具损失共计28万元不合理，邬卫国不应承担。“古滇宫”的转让已为事实，娜约茶馆的履约保证金应由童金梅负责退还。娜约茶馆因经营场所系违章建筑被政府相关部门强制拆除，属不可抗力，装修损失及损坏的家具无法赔偿。请求法院依法裁决。被告童金梅辩称，童金梅不是本案适格的被告，游娜是与邬卫国签订的合同，相关保证金也是交给了邬卫国，即游娜与童金梅之间不存在合同权利义务关系。游娜在起诉时仍不知邬卫国是否将合同的权利和义务转让给了童金梅，且邬卫国并未告知游娜，即便邬卫国已告知游娜，也需游娜及童金梅认可，该合同的转让才可能具备法律效力。娜约茶馆被认定为违章建筑并被强制拆除，与童金梅无关，童金梅不是业主，违章建筑并非童金梅所加盖，童金梅也不是游娜的出租方。邬卫国无权转租是造成此次房屋租赁纠纷的根本原因，根据武汉天实房地产开发有限公司与邬卫国于2016年3月30日签订的《锦江商业街租赁合同》约定，未经武汉天实房地产开发有限公司同意，邬卫国不得转租、转借、担保、抵押承租房屋。并在该合同中重复申明转租为无效行为。武汉天实房地产开发有限公司于2019年4月16日出具的《告知函》及2019年6月28日出具的《证明》均证实邬卫国的转租行为无效。故，游娜的损失与童金梅没有法律上的因果关系，童金梅不是本案适格的被告，请求法院驳回游娜对童金梅的全部诉讼请求。本院经审理认定法律事实如下：2016年3月31日，邬卫国与武汉天实房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定武汉天实房地产开发有限公司将其所有的位于武汉市武昌区临江大道88号锦江国际7号楼1F21，2F16/17/17/19，3F1号（建筑面积1097.91平方米）商铺租赁给邬卫国作摩雅傣养生会所（经营范围：中医坐诊、保健品销售、养生按摩、经络推拿）使用。武汉天实房地产开发有限公司同意于2016年3月1日将上述房屋以现状交付邬卫国，租赁期限为8年，自2016年3月15日至2024年3月15日止（其中2016年3月15日至2016年5月15日为装修免租期），双方并对租金及支付方式、押金及交退方式、相关费用及承担、双方权利与义务进行了详细约定。邬卫国与武汉天实房地产开发有限公司在合同上签名盖章捺印。邬卫国陈述，其与严东方、张正权合伙成立个体工商户：武汉市武昌区正心堂养生馆，并在三楼自行搭建玻璃框架结构房屋，建面约110㎡。武汉市武昌区正心堂养生馆于2019年3月15日注销。2017年7月6日，邬卫国（以下简称甲方）与游娜（以下简称乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方提供位于武汉市武昌区临江大道88号锦江国际城7号楼三楼位置（自行搭建），乙方在该位置内经营那兰堂品牌茶社；甲方应于2017年7月10日前将位置交付乙方经营使用，乙方负责承担符合甲方经营风格的一切设计、装修费用，装修方案应征得甲方同意；在合同解除或者终止后，乙方不得要求甲方赔偿装饰装修损失；乙方应于2017年8月15日前将茶社装修完毕，将符合合同要求的经营项目全部妥当展示并开始经营，逾期未开业，属违约行为，甲方有权要求乙方作出一定的赔偿；合同期限为五年，自2017年8月30日起至2020年8月29日止；甲方每月根据乙方销售实绩提成作为收益，乙方同意甲方在月销售结算款中直接扣减提成收益；乙方承担茶社经营中发生的一切费用，包括但不限于茶社经营税费、经营发生的水电费等；乙方应当他妥善保管其财物，并购买足额的保险，如发生乙方的财产毁损、灭失情形，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何责任；乙方在合同签订后3日内向甲方支付履约保证金5万元，合同期满后1个月内，甲方向乙方无息返还剩余履约保证金；合同解除或者终止后，乙方应当在3日内将其财物全部撤离，并不得破坏茶社结构和设施，向甲方交还清洁茶社，游娜逾期撤离的，留存在茶社内的乙方财物，视为乙方抛弃物，甲方有权自行处理，或者甲方有权委托第三方代为清场，由此产生的一切费用由乙方承担；乙方违反合同约定，甲方有权解除合同并要求乙方支付数额相当于本租赁年度保底收益的违约金。邬卫国与游娜在合同上签字。游娜于2017年7月11日依照邬卫国的要求向刘志明转账5万元履约保证金。2017年7月15日，游娜作为发包方与承包方武汉鑫能华装饰工程有限公司签订《武汉地区住宅室内装修合同》，约定对锦江国际城门面古滇宫三楼建筑面积135平方米位置进行装修，合同款12万元，双方对装修内容进行详细约定。游娜依约向武汉鑫能装饰工程有限公司支付装修工程款120000元。游娜陈述其于2017年7月30日为开展经营购置大展柜两个、屏风三扇，共计花费62000元。2017年10月至2018年8月，武汉市武昌区正心堂养生馆每月向游娜出具结算通知书，告知游娜依约支付资金。2018年3月26日，游娜以武汉市武昌区临江大道55号锦江国际7栋3层1室作为住所地注册成立武汉娜约茶业有限公司。游娜陈述，其所承租位置出现漏水情况，多次要求修复未果。2018年8月9日，武汉娜约茶业有限公司与余之元签订《武汉地区住宅室内装修合同》，约定余之元对武昌区临江大道55号锦江国际古滇宫三楼娜约茶馆进行装修，合同款1.8万元。游娜依约向余之元支付装修工程款1.8万元。另查明，2018年2月10日，邬卫国、严东方、张正权与童金梅签订《古滇宫转让协议》，载明邬卫国、严东方、张正权于2017年5月16日共同创办成立了武汉市武昌区正心堂养生馆，现邬卫国、严东方、张正权一致同意将武汉市武昌区正心堂养生馆和武昌区临江大道88号1-4层房屋使用权以130万元转让给童金梅；邬卫国、严东方、张正权同意收到第一次转让款20万元后，本协议生效；邬卫国、严东方、张正权于2018年3月1日正式全面交付武汉市武昌区正心堂养生馆和武昌区临江大道88号1-4层房屋使用权；原楼上餐饮及茶楼租户的合同，及与房东之间协议，邬卫国需配合转给童金梅，如协议内容有所不符，童金梅有权解除协议，邬卫国、严东方、张正权退还童金梅已支付的转让费。各方并对其他权利与义务进行了详细约定。童金梅依约向邬卫国、严东方、张正权支付部分转让费。2018年10月30日，武汉市武昌区积玉桥街办事处张贴告示，告知古滇宫及娜约茶馆业主：军运会专班组发现“威斯汀酒店旁娜约茶馆楼顶违建”，经调查该处在扩建之列，要求古滇宫及娜约茶馆业主在看到本“告知”三日内到武昌区积玉桥街城管中队解释建房的相关情况，逾期不接受调查，积玉桥街办事处将依照相关法律法规进行综合执法，由此造成的所有损失以及造成的相关法律责任由古滇宫及娜约茶馆业主自行承担，发布之日起，若有新增违建将立即组织拆除。游娜、童金梅陈述，2018年11月27日、28日，游娜承租的位置被强制拆除。游娜为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。上述事实有原告游娜提交的《租赁合同》一份，《房屋租赁合同》复印件一份，武汉天实房地产开发有限公司营业执照复印件一份，中国建设银行个人活期账户交易明细一份，手机账户明细截图一张，录像光碟一张，《武汉市地区住宅室内装修合同》两份，收据五份，手机账单截图六张，武汉娜约茶业有限公司营业执照一份，日常盈收表十二份，结算通知书十二份，照片三十六张，告示一份；被告邬卫国提交的《古滇宫转让协议》一份，业务凭证/客户回单一份，借记卡账户历史明细清单一份；被告童金梅提交的《锦江商业街租赁合同》一份，证明一份，《告知函》复印件一份及原告、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告游娜与被告邬卫国于2017年7月6日签订《租赁合同》属实，但被告邬卫国将自行搭建玻璃框架结构的房屋出租给原告游娜经营茶社，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告游娜与被告邬卫国所签《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告邬卫国对上述合同无效应承担主要责任，原告游娜未核实房屋真实情况而签订《租赁合同》，应承担次要责任。被告邬卫国应向原告游娜返还履约保证金5万元。被告邬卫国辩称其未收到保证金，本院不予采信。关于原告游娜要求被告邬卫国赔偿其装修损失138000元的请求，原告游娜为装修花费138000元属实，《租赁合同》约定，租赁期限自2017年8月30日至2020年8月29日，原告游娜经营至2018年11月27日，约15个月，故本院认定其装修残值为80500元（138000元－138000元÷36个月×15个月），被告邬卫国承担主要责任，故本院酌情决定被告邬卫国赔偿原告游娜装修损失56000元。关于原告游娜要求被告赔偿其大展柜及屏风损失62000元的主张，合同所涉房屋于2018年10月30日被认定为违章建筑，2018年11月27日被强制拆除，其中有近一个月的时间，原告游娜未将大展柜及屏风及时移走，致使大展柜及屏风毁损，故对原告游娜主张的大展柜及屏风损失，本院不予支持。关于原告游娜要求被告童金梅向其返还保证金及赔偿各项损失的主张，原告游娜与被告童金梅之间并无合同关系，被告邬卫国等将其与原告游娜之间租赁合同权利与义务转让给被告童金梅未通知原告游娜，原告游娜对此亦自认不知情，故对原告游娜的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十八条、第八十条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告邬卫国于本判决生效之日起十日内向原告游娜返还履约保证金50000元；二、被告邬卫国于本判决生效之日起十日内向原告游娜赔偿装修损失56000元；三、驳回原告游娜的其他诉讼请求。本案案件受理5410元，减半收取2705元，由原告游娜负担1495元，被告邬卫国负担1210元（此款原告游娜已垫付，被告邬卫国于本判决生效之日起十日内返还给原告游娜）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  李永明二〇一九年八月十六日法官助理李士杰书记员徐欣