西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终8211号 上诉人（原审原告）:李飞，男，1987年7月27日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：吴锐，男，1983年8月11日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。被上诉人（原审被告）：西安珠江投资有限公司。住所地：西安市未央区团34D。法定代表人：吴彦俊。委托诉讼代理人：李斌，男，1982年12月9日出生，汉族，系该公司法务经理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：付晨芬，女，1991年2月12日出生，汉族，系该公司法务助理，住陕西省铜川市耀州区。 上诉人李飞因与被上诉人西安珠江投资有限公司（以下简称珠江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初4455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李飞上诉请求：1.撤销一审判决改判支持其一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由珠江公司承担。事实与理由：珠江公司以代缴免除其物业费为标的，诱导其签署承诺书放弃起诉或投诉的权利，明显违背了合同法规定的诚实信用原则和公平交易原则，已构成欺诈；珠江公司与广东康景物业公司存在天然的利害关系，物业公司在开庭后新提交的证明未经双方当事人当庭质证，珠江公司没有提交其代缴免收物业费的发票，不能证明承诺代缴的物业费已经实际缴纳的事实；涉案房屋至今没有通过竣工验收，珠江公司明知涉案房屋没有竣工验收而交付房屋的行为违反了消防法和建设部法令等相关法律规章的规定，珠江公司诱使其签订的承诺书系以合法形式掩盖非法目的的承诺书应属无效；承诺书是基于双方房屋买卖合同义务的补充条款，依据合同法第五十三条规定，承诺书中的免责的条款无效；《西安市物业管理条例》第五十九条规定，房屋交付使用后的物业服务费由业主承担，建设单位不得向物业买受人承诺减免物业服务费。承诺书中代缴减免物业费违反了物业条例的相关规定，应属无效；承诺书中让其放弃起诉、投诉的权利也损害了其他业主权利。珠江公司辩称，李飞掌握的文化素养和社会阅历完全可以评判其在签署承诺书时应承担的责任，其向珠江公司出具的承诺书，系真实意思表示，根本不存在珠江公司诱导其签署承诺书的情形；其公司在一审时提供了李飞出向其公司出具的承诺书及物业公司出具的其公司代为支付物业费《物业费缴纳证明》，因李飞也向法院出示了其缴纳物业费的票据，为对物业费缴纳情况作出补充说明，物业公司才又补充《缴费情况说明》，一审法院对证据的审查中并未违反法定程序；其公司已经代李飞支付了物业费，物业公司给其公司出具的发票属于其公司内部财务资料，与本案没有关联性，李飞无权要求其公司在本案中提交物业费发票；其公司以代缴物业费的形式向业主进行赔付，本质是对商品房买卖合同履行过程中纠纷的处理，李飞向其公司出具的承诺书是对其民事权利的一种处分行为，该处分行为不违反法律、法规强制性规定，合法有效；其公司没有承诺吴才友可以减免物业费，承诺书系吴才友向其公司单方出具，其公司亦未擅自处分物业公司的任何权利，吴才友援引的《西安市物业管理条例》并不适用本案情形。请求驳回上诉，维持原判。李飞向一审法院提出诉讼请求：1.珠江公司向其支付逾期交房违约金 2447.47 元；2. 珠江公司赔偿其更换安装防盗门费用 3500 元，卫生间水管的接入人工、材料费 1200 元；3、本案诉讼费由珠江公司承担。一审法院经审理查明，2015年 8月28日，李飞 （买受人）与珠江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定李飞购买珠江公司开发的西安市未央区北二环东段井上村 珠江新城二期第50 幢 2单元3层 20301 号房，建筑面积为84.16平方米，房屋总价款 322036 元；珠江公司以划拨方式取得土地 使用权；珠江公司应于 2016年 12月 31日前将经相关部门验收合格的房屋交付李飞；逾期交房在240日之内及逾期超过240日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同附件四约定，入户门为防盗门，卫生间预留水管接口及排水管接口。2017年3月17日，李飞、珠江公司就涉 案房屋办理了交付接收手续。庭审中，珠江公司提交一份承诺书，内容为：本人于 2015 年 8 月 28 日与珠江公司签订商品房买卖合同一份，楼号为50栋单元 20301 房，合同约定交房时间为 2016 年 12 月 31 日。现经本人现场查验，上述房屋已达到使用条件，经与珠江公司协商，本人同意按现状接收使用房屋。本人办理完全部手续后，珠江公司代本人支付该房屋 2017 年3 月1 日起至 2018 年元月31 日的房屋物业费。本人签署本承诺书后不得再以任何理由、任何方式包括但不限于诉讼、通过新闻媒体、向行政部门投诉等要求珠江公司承担因房屋交付标准、交付条件、逾期责任等给本人造成的损失或提出任何其他方面的经济要求。本人承诺未经珠江公司许可，不得以任何方式公布、披露给任何第三方，或许可任何第三方了解本承诺书。承诺人：李飞、身份证号 610102198707271591、2017 年 3 月 17 日。 李飞表示该承诺书上虽系其本人签名捺印，但系受珠江公司胁迫并非其真实意思。                                                                                                    一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原 则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计 算方法。本案中，合同约定交房时间为 2016年12月31 日，入户门为防盗门，卫生间预留水管接口及排水管接口，而珠江公司实际交房日期为 2017 年 3 月 17 日，入户门实际安装的为防火门，卫生间预留的水管接口也不符合合同约定，珠江公司构成违约应当承担 相应的违约责任。后珠江公司与李飞就涉案房屋 交付等事宜协商，李飞签名捺印承诺同意按现状接收使用房屋，不要求珠江公司承担因房屋交付标准、交付条件、逾期责任等给其造成的损失或提出任何其他方面的经济要求，系对其权利的自由处分，既不违反法律、法规的强制性规定，亦未侵犯第三人的合法权益，依法予以确认。现李飞主张该承诺书系受珠江公司胁迫并非其真实意思，并要求珠江公司按照涉案《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金及珠江公司未按照合同约定安装入户门，预留水管接口给其造成的损失，因既未提交相应的证据予以证明，亦与该承诺书内容相悖，故不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共 和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告李飞的诉讼请求。案件受理费 50 元（李飞已预交），由李飞负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案房屋交付后，李飞向珠江公司出具《承诺书》属实。本案中，珠江公司根据李飞签署《承诺书》及《承诺书》的相关内容，主张李飞已经放弃了要求其公司赔偿逾期交房违约金、防盗门更换、管道由卫生间接入厨房人工及材料等费用的权利，李飞虽主张《承诺书》系其受珠江公司诱导所签署，承诺内容违反强制性法律规定，应属无效，但李飞作为完全民事行为能力人，应当知晓其出具《承诺书》的相应法律后果。涉案《承诺书》确由李飞签署，李飞在诉讼中提供的证据，既不能证明其所述的珠江公司诱导其签署《承诺书》的事实，也不能证明《承诺书》的内容存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，李飞应当承担举证不能的不利后果。现李飞出具的《承诺书》中已明确载明：经其本人现场查验，涉案房屋已经达到使用条件，经与珠江公司协商，其本人同意按现状接收使用房屋，并承诺不要求珠江公司承担因房屋交付标准、交付条件、逾期责任等给其造成的损失或提出任何其他方面的经济要求，李飞的上述承诺行为系对其权利的自由处分，不违反法律、法规的强制性规定，亦未侵犯第三人合法权益，在《承诺书》未被撤销或解除前，李飞应按照《承诺书》载明内容行使权利、履行义务。一审法院综合考虑承诺书内容及李飞举证证据等因素，判决驳回李飞要求珠江公司按照《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金及赔偿更换防盗门、管道由卫生间接入厨房人工及材料等损失费用之请求，裁处并无不当。至于《承诺书》涉及的代缴物业费问题，与李飞基于《商品房买卖合同》违约问题提出的诉讼请求并非基于同一法律关系，本案不予涉及为宜。综上，李飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李飞负担。本判决为终审判决。  审判长  何  强审判员  肖晓通审判员  朱利安 二〇一九年八月二十一日 书 记 员 周伟  1