贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终3340号上诉人（原审被告）：葛学敏，男，1961年6月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号。统一社会信用代码：91520502095476975B。法定代表人：赵春元，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘正旭，系原告公司员工。上诉人葛学敏因与被上诉人毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称龙腾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人葛学敏上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8041号民事判决。事实及理由：1、三江花园业主从未召开业主大会，业主与三江物业签定的《前期服务服务合同》期限是五年，物业费为0.8元/㎡，上诉人对三江物业基本满意，也如期缴纳物业费。2016年初，三江物业在未召开业主大会情况下便更换物业管理公司，且擅自将物业费提高为1元/㎡，尤其该物业提供的管理服务很不到位，质量很差，上诉人与原三江物业签订的合同未到期、未解除，上诉人一开始就明确告知原告拒绝缴纳物管费。2、根据法律规定，能够代表小区业主选聘和解聘物业服务企业的，只能是召开业主大会，并经小区专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并做出决定。业委会只是业主大会的执行机构，只能执行小区业主大会的决定，与业主大会宣判的物业服务企业或其他管理人签订合同，因此，原三江花园小区业委会在没有召开小区业主大会情况下便决定选聘被上诉人作为小区的物业服务企业是违反法律规定的，应属无效。且大部分原三江花园小区业委会成员对选聘一事均不知情，这完全是聂明、孔祥彬等少数人的个人行为。3、被上诉人在签订合同时没有尽到相关审慎义务，因此产生的法律后果和责任，应由其自行承担。被上诉人作为专业的物业服务企业，应当对合同向对方是否具有主体资格进行审查，对该业委会是否经过法定程序、召开业主大会选任等情况只需查看相关会议资料便可清楚，但其并未尽到基本的审慎注意义务，在明知原业委会未经过法定程序没有业主大会决定的情况下便签订合同并提供物业管理服务，是不严谨和有过错的，其应自行承担责任。4、首先，被上诉人在为上诉人提供物业服务之时，并未与上诉人协商物业服务费的具体计费方式也未就物业服务合同进行公示。其次，被上诉人将物业费与水费捆绑收费不符合法律法规规定。第三，被上诉人并未按照合同约定的标准提供服务，如电梯坏了两年都未修复，小区垃圾堆积，底下水泵房污水流淌等情况时有发生。因此，上诉人不缴纳物业费是被上诉人自身行为所致。5、一审法院已经认定被上诉人所提证据不能证明选聘过程的合法性以及其入驻三江花园的合法性，被上诉人未尽到审慎义务，应由其自行承担相应后果。上诉人拒交物业费是为了促进三江花园小区的建设和管理，目的是要规范业委会和物业管理企业的行为，促使其遵规守法。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求，以维护正常的社会秩序。被上诉人龙腾物业公司答辩称：被上诉人龙腾物业公司答辩称：1、业委会怎么召开不清楚，但是有备案的，我们是经过五家企业最终选聘入驻且签订合同，上诉人的上诉理由不成立。2、我司收取的物业费是按照合同约定，不存在擅自提高问题，且在执行过程中，采取一系列优惠政策，实际上也是按照0.8元/㎡收费。收取水费是正常收取，电梯坏了两年未修复是因为需要大修，直到现在我司申请维修基金的手续都还未审批下来，所以才未修复，关于小区垃圾、污水问题，污水是水管爆裂造成，我司已经尽快处理，垃圾问题是不存在的。3、我司从每一个单元随机抽取了10户做了满意度调查，满意率达到了95%。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审原告龙腾物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费3,430.00元，水费667.00元，垃圾处理费108.00元，共计4,206.00元；2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：被告系三江花园小区的业主。2015年8月14日，毕节市三江花园业主委员会通过竞争性谈判方式选择原告龙腾物业公司作为三江花园全体业主服务的物业服务企业。双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、龙腾物业公司为乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方为毕节市三江花园小区提供物业管理服务。物业服务内容：二、“共用设施设备的日常维修，养护和管理，共用设施设备，包括共用的上下水管道，共用照明”。三、“共用设施和附属建筑物构筑物的日常维修，养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等。”，四、“公共区域的绿化养护与管理。”，五、“公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫生，垃圾的收集。”……。九、“电梯、水泵的运行和日常管理。”十、“房屋装饰装修管理服务。”等，合同期限：本合同期限2年，自2015年12月11日起至2017年12月11日止，乙方入驻之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.80元，2016年3月12日起按月每平方米1.00元收费，住改商按每月每平方米建筑面积2.00元收取，收费时间按季度收取。合同还约定其他事项。合同签订后，原告履行合同义务过程中，于2016年元月22日签订三江花园项目监控系统工程施工合同书，2016年9月9日向毕节供电局报告三江花园电路存在安全隐患，2017年6月1日与七星关区卉虹电脑经营部签订安防监控安装合同，2017年6月21日与贵州博莱工程技术有限公司签订三江花园小区电梯日常维护保养合同等服务义务，支付相关费用，依合同的约定收取了小区部分业主的相关服务费用。同时，在原告履行物业管理服务义务过程中，因其管理的三江花园小区电梯存在事故隐患，于2016年5月9日被经特种设备安全监察员洪霞、吴伟检查，该单位以（七星）市监特令（2016）第市06号《特种设备安全监察指令书》告知原告：未张贴注意事项、安全警示说明……，责令其于2016年5月15日前采取措施改正或消除事故隐患。于2016年7月8日被毕节市七星关区市场监督管理局以七星市监行处听告字（2016）57号《行政处罚听证告知书》告知：……该小区B栋四单元产品编号为“D6NF9981、D6NF988”的两台电梯存在“五方通话”不通的事故隐患情况，而电梯仍处于运行使用状态。而你公司未进行整改，未进行消除隐患，已构成违法，拟对你公司罚款20,000.00元整的决定。另外，小区内存在乱搭建及卫生差等情形。在被告交纳相关水费和电费时，原告要求与物管费捆绑交纳。被告不同意交纳物管费时，原告就没有收取被告的水费和垃圾处理费。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、原告是否按合同约定充分履行了义务；2、被告是否应当向原告支付所欠的物业服务费及水费、垃圾处理费，金额如何确定。对双方争议的焦点1，双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、龙腾物业公司为乙方）签订《物业管理服务合同》，而根据双方签订的《物业管理服务合同》的约定，原告在履行物业服务过程中，履行了相关义务：如2017年6月21日与贵州博莱工程技术有限公司签订三江花园小区电梯日常维护保养合同、2017年6月1日与七星关区卉虹电脑经营部签订安防监控安装合同、2016年元月22日签订三江花园项目监控系统工程施工合同书、2016年9月9日向毕节供电局报告三江花园电路存在安全隐患等服务义务。但其未履行好“电梯的运行和日常化管理”、“共用设施设备的日常维修，养护和管理”、“公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫生，垃圾的收集。”等的义务。因此，原告虽然履行了相关物业服务的义务，但其未充分履行职责，未完全履行物业服务的相关义务。对双方争议的焦点2，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定……”的规定，毕节市三江花园业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，对双方均有约束力，被告作为三江花园的业主之一，理应受该合同的约束。故对被告主张其与原告没有服务合同关系，不予支持；对被告主张前期物业合同履行期限为5年，该合同还未解除，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业合同生效的，前期物业服务合同终止”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，在原告与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》后，前期物业服务合同终止。因此，从原告与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》后，原告与被告之间便依法形成物业服务合同关系，该物业服务合同对被告具有法律上拘束力。原、被告双方的权利义务明确，双方均应按合同的约定履行合同义务。对被告主张业主委员会未召开业主大会及原告系非法入驻。是否召开业主大会，是业主与业主委员会之间的法律关系，不是本案原告与被告之间的法律关系。被告不能提供证据证明原告系非法入驻。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故其主张，不予以支持；而原告能提供证据证明其系与三江业主委员会签订合同，其依据合同的约定入驻，故不存在非法入驻的事实。对被告主张三江业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》违反了相关法律法规的规定，是无效合同。对合同是否有效，应由签订合同的双方通过法定程序确认，因未启动合同效力确认的程序，故对合同效力，不属于本案审查的范围。对被告主张原告擅自提高物业服务费。因双方签订的《物业管理服务合同》对物业服务费有约定，对该物业服务费的约定系双方当事人的真实意思表示。故不存在原告擅自提高物业服务费的事实。因此，在原告与毕节市三江花园业主委员会签订的合同的有效期限内，原告及业主均应按合同的约定享有权利，同时应履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比与已经履行的合同义务来看，原判酌情认定原告公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的物业服务费支付义务。根据《物业管理条例》和双方合同约定：被告应自2015年12月11日起至2016年3月11日期间，按每月每平方米建筑面积0.80元，从2016年3月12日起至2017年12月11日止，按月每平方米1.00元交纳物业管理费。认定被告欠付原告物业费的期间为2016年1月1日至2017年12月31日（被告认可起始时间），应分段计算为，从2016年1月至3月，共3个月，按每平方米0.80元计算，从2016年4月至2017年12月共计21个月，按每平方米1.00元计算，被告应付原告物业服务费为2,675.84元［（0.80元×142.94㎡×3＋1.00元×142.94㎡×21）×80%=2,675.84元］，垃圾处理费4.50元×24=108.00元，水费667.00元（被告认可），以上合计：2,675.84元＋108.00元＋667.00元=3,450.84元。原告主张4,206.00元，超过部分，不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、被告葛学敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2016年1月1日至2017年12月31日共24个月的物业服务费、垃圾处理费、水费合计3,450.84元；二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告葛学敏负担20.00元，原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担5.00元。二审中，上诉人提交以下证据：1、照片，用以证明被上诉人管理不到位。2、录音资料，用以证明案涉物业服务合同签订过程不合法，合同应属无效。被上诉人质证认为上述证据与本案无关联性，不予认可。二审中，被上诉人提交授权委托书一份，证明孔祥彬签订合同是有授权的。上诉人质证认为该证据系后补的，不予认可。本院经审查认为，1、被上诉人对上诉人所提照片真实性并未否认，该照片能够证明三江花园小区现实情况，本院予以采信。2、对于上诉人所提交的录音资料，由于无法证明录音资料中说话人身份，不能达到上诉人证明目的，对该证据，本院不予采信。3、被上诉人所提交的授权委托书，上诉人虽认为是后补，但并无证据推翻，同时，该证据与案涉服务合同上签字盖章情况相符，本院予以采信。经二审审理查明的事实与原审一致。本院认为，2015年8月14日，毕节市三江花园业委会作为甲方与乙方龙腾物业公司签订《物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方为毕节市三江花园小区提供物业管理服务，合同期限从2015年12月11日起至2017年12月11日止。合同签订后，龙腾物业公司依照合同约定为三江花园小区提供了部分物业服务，但未完全履行合同义务。上诉人未按照合同约定支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费用及水费。上述事实，各方均无异议，本院予以确认。综合本案双方诉辩理由，二审争议焦点为：1、案涉《物业管理服务合同》效力问题；2、被上诉人是否全面履行合同义务；3、上诉人应否支付物业管理服务费。关于案涉物业服务合同效力问题。首先，案涉合同加盖了三江花园业委会印章，被上诉人也已提供授权委托书以证明孔祥彬在取得授权后签订合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同对业主具有约束力。上诉人认为该合同无业委会成员签字以致合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。其次，上诉人对于龙腾物业公司系非法入驻，三江花园业委会不具备签订物业服务合同的主体资格等上诉主张，并未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应自行承担举证不能的法律后果，故，上诉人认为被上诉人因未审查业委会资格而擅自与之签订合同所产生的法律后果由被上诉人自行承担的主张，本院不予支持。综上，上诉人主张合同无效的理由均不能成立，本院不予采纳。关于被上诉人是否全面履行合同义务的问题。根据一审查明事实情况来看，被上诉人履行了大部分合同义务，但未履行好“电梯的运行和日常化管理”、“公用设施设备的日常维修，养护和管理”、“公共环境卫生，包括房屋共有部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫生，垃圾的收集”等义务，并据此认定被上诉人承担20%责任，由上诉人履行80%的物业服务费支付义务。对此，被上诉人并未提起上诉，认可原判认定的事实。上诉人对此虽有异议，但其二审中提供照片欲证明之事实已经一审法院认定，故，对于原判认定被上诉人履行了大部分合同义务，但未全面履行合同义务的内容，本院予以确认。关于上诉人应否支付物业管理服务费的问题。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业委会签订的合同对业主具有约束力，该合同未经撤销或确认无效前，业主应当按照合同约定享有权利、承担义务，因此，上诉人认为其并无意愿与被上诉人签订物业管理服务合同，不应承担物业管理服务费的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人葛学敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年八月二十六日法官助理 代 珊书 记 员 郑勤文