内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1058号 上诉人（原审原告）：郝占青，男，1967年4月28日出生，汉族，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：郭峥嵘，内蒙古勤研律师事务所。 被上诉人（原审被告）：东乌珠穆沁旗昌泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗乌镇乌珠穆沁北路。 法定代表人：杨润喜，职务总经理。 委托诉讼代理人：董文，内蒙古合志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，内蒙古合志律师事务所律师。 第三人（原审第三人）：马文霞，女，1968年9月25日出生，汉族，现住内蒙古自治区。 上诉人郝占青因与被上诉人东乌珠穆沁旗昌泰房地产开发有限公司（以下简称昌泰公司）、第三人马文霞房屋买卖合同纠纷一案，不服东乌珠穆沁旗人民法院（2018）内2525民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郝占青及其委托诉讼代理人郭峥嵘，被上诉人昌泰公司的委托诉讼代理人董文到庭参加诉讼，第三人马文霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝占青上诉请求：1.撤销东乌珠穆沁旗人民法院（2018）内2525民初2225号民事判决书第二项判决内容，即驳回原告郝占青的其他诉讼请求；2.请求确认被上诉人东乌珠穆沁旗昌泰房地产开发有限公司与第三人马文霞以涉案楼抵顶的工程款行为无效；3.由东乌珠穆沁旗昌泰房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，向我交付位于东乌旗乌里雅思太镇图布新小区6号楼2单元802室的房屋；4.由被上诉人东乌珠穆沁旗昌泰房地产开发有限公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：原审法院认定东乌珠穆沁旗昌泰房地产开发有限公司与我2015年10月20日签订的《商品房买卖合同》确认有效是正确的。被上诉人昌泰公司与我签订该商品房买卖合同后，该公司为我出具了320140.23元的收据，双方在东乌旗房管所就该合同进行了备案登记，并签订了网签合同。之后由于被上诉人未能按照合同约定交付房屋，导致我一直未能入住而且被上诉人昌泰公司一直未给办理房屋产权证件。我们双方签订的《商品房买卖合同》应受法律保护，被上诉人应对按照合同约定履行自己的义务。合同生效之后我属于该房屋的先占有人，原审法院认定该房屋产权属于昌泰公司是错误的。人民法院应支持我方诉求由昌泰公司继续履行《商品房买卖合同》，向我交付位于东乌旗乌里雅思太镇图布新小区6号楼2单元802室的房屋的诉讼请求。第三人马文霞对已经报案、采取保全措施、已经查封的房屋私自开门进入，属于无视法律。原审法院认定马文霞已经实际占有该房屋，认定我们双方的合同继续履行目的不能实现是错误的。原审法院认定昌泰公司与第三人马文霞以涉案楼房抵顶的工程款行为，并未违反法律规定，驳回我方请求确认被上诉人昌泰公司与第三人马文霞以涉案楼抵顶的工程款行为无效的诉讼请求也是错误的。马文霞顶账要回来该房屋也未办理产权登记手续，没有签订合法有效的合同。是昌泰公司与第三人马文霞恶意串通，共同损害我的合法权益。第三人马文霞占有该房屋的行为属于无效行为。因为我们双方签订的《商品房买卖合同》未解除的情况下，被上诉人昌泰公司与马文霞之间的顶账行为应当属于无效行为。 昌泰公司辩称，1.原审法院判决驳回被答辩人的诉讼请求合理合法。答辩人并未与被答辩人签订《商品房买卖合同》，更不存在被答辩人在上诉状中所述对合同进行了备案登记及网签，同时被答辩人并未实际交付购房款，且其出示的收据也并不具有真实性。2.原审法院适用法律正确，应依法维持原判。该房屋的实际占有人为本案第三人，根据法律规定，交付房屋的效力高于签订合同。均未办理所有权登记或所有权预告登记的，实际合法占有人房屋的买受人可取得房屋所有权。 郝占青向一审法院起诉请求：1、请求确认原告郝占青与被告东乌珠穆沁旗昌泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、请求确认被告东乌珠穆沁旗昌泰房地产开发有限公司与第三人马文霞以涉案楼房抵顶的工程款行为无效；3、由被告东乌珠穆沁旗昌泰房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付位于东乌旗乌里雅斯太镇图布新小区6号楼2单元802室的房屋；4、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年10月20日，原告郝占青就东乌旗乌里雅斯太镇图布新小区6号楼2单元802室98.22平米房屋与被告昌泰公司签订了合同编号为2014-0002665的《商品房买卖合同》。同日，被告昌泰公司为原告出具“购房款6-2-802人民币叁拾贰万零壹佰肆拾元贰角叁分”的《收据》一份，合同签订后被告昌泰公司未向原告郝占青交付该涉诉房屋的钥匙，双方亦未办理该房屋产权证书。直至2018年9月份，原告发现所购买的位于图布新小区6号2单元802的房屋的门锁被第三人马文霞所更换，随即向东乌旗乌里雅斯太镇派出所报案，现原告为此诉至我院。另查明，第三人马文霞与被告昌泰公司于2015年6月20日签订了施工合同，即由第三人马文霞承揽了被告所开发小区的6号楼内外墙刮白工程，2016年7月份完工后，经双方结算，被告共欠第三人马文霞工程总价款444732.00元。2016年8月2日，被告将图布新小区6号2单元802室房屋和6号楼6单元801室两套房产抵顶给了马文霞，并且将钥匙交付给了第三人马文霞。。 一审法院认为，原告郝占青与被告昌泰公司所签订的房屋买卖合同是双方当事人意思的真实表示，未违反法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然原告郝占青与被告昌泰公司签订了《房屋买卖合同》，但并未办理产权登记手续，被告亦未向其交付房屋钥匙，因此涉案房屋的产权仍然属于被告昌泰公司。因此昌泰公司与第三人马文霞以涉案楼房抵顶的工程款行为，并未违反法律规定，亦不损害他人利益，故原告要求确认被告昌泰公司与马文霞的以涉案房屋抵顶工程款协议无效的诉讼请求，本院不予认定。对于原告主张的要求被告昌泰公司继续履行双方的房屋买卖合同的问题，因涉案房屋已经由被告昌泰公司将钥匙交付了第三人马文霞，且马文霞已经实际占有，故原告主张要求被告昌泰公司继续履行合同的目的已经不能实现，原告郝占青可以另行要求与被告昌泰公司解除合同、返还购房款、赔偿损失等责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告郝占青与被告东乌珠穆沁旗昌泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告郝占青的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、被上诉人昌泰公司与第三人马文霞之间涉案房屋抵顶工程款的行为是否有效；2、上诉人郝占青与被上诉人昌泰公司之间的商品房买卖合同是否可以继续履行。 关于被上诉人昌泰公司与第三人马文霞之间涉案房屋抵顶工程款的行为是否有效的问题。经审理查明，上诉人郝占青与被上诉人昌泰公司之间签订的商品房买卖合同只办理了网签登记，没有办理抵押登记和预告登记，根据法律规定，商品房买卖合同网签登记不产生物权效力，因此，案涉房屋图布新小区6号楼2单元802室的所有权仍归被上诉人昌泰公司所有。2016年被上诉人昌泰公司就案涉房屋与第三人马文霞签订房屋抵顶协议，该协议是合同双方真实意思表示，且并未违反法律规定，故该协议合法有效。上诉人郝占青主张被上诉人昌泰公司与第三人马文霞之间涉案房屋抵顶工程款的行为无效的诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人郝占青与被上诉人昌泰公司之间的商品房买卖合同是否可以继续履行的问题。经审理查明，案涉房屋图布新小区6号楼2单元802室截至目前并未登记在任何人名下，被上诉人昌泰公司已向马文霞交付该房屋，该房屋已被马文霞实际占有，上诉人郝占青称其是先占有人的上诉理由与事实不符。上诉人郝占青称被上诉人与第三人之间恶意串通，但并未提交证据进行证明，该上诉理由不能成立。因案涉房屋已被第三人马文霞实际占有，该占有为合法占有，故上诉人郝占青与被上诉人昌泰公司之间签订的商品房买卖合同目的不能实现，上诉人郝占青要求被上诉人昌泰公司继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。上诉人郝占青因该合同不能继续履行的损失应通过其他方式解决。 综上所述，郝占青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6102.0元，由上诉人郝占青负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  杨树平 审判员  吴春林 二〇一九年八月二十一日 书记员  娜木贡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。