安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初991号 原告：张胜利，男，1978年10月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：徐璜，安徽申腾律师事务所律师。 被告：许晓平，男，1971年9月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 被告：黄慧军，女，1970年12月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 被告：王飞，女，1979年8月25日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄迅，安徽国伦律师事务所律师。 原告张胜利诉被告许晓平、被告黄慧军、被告王飞债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张胜利及其委托诉讼代理人徐璜、被告王飞的委托诉讼代理人黄迅到庭参加诉讼。被告许晓平、被告黄慧军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张胜利向本院提出诉讼请求：1、判决撤销三被告芜湖市弋江区国贸长江4#1单元3102室房屋买卖合同；2、判决三被告承担支付原告为撤销权诉讼所花费律师代理费用20000元；3、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实及理由：繁昌县人民法院于2018年5月8日受理原告与被告许晓平、被告黄慧军的民间借贷纠纷一案。在案件审理过程中，被告许晓平、被告黄慧军将芜湖市弋江区国贸长江4#1单元3102室房屋低价出售给被告王飞。现民间借贷纠纷一案已经审结并经繁昌县人民法院执行法官调查获知:被告许晓平、被告黄慧军与被告王飞出售房屋的价格明显低于市场价,且没有实际支付购房款，系虚假买卖。现原告根据《合同法》等相关法律规定，特向人民法院申请撤销三被告对芜湖市弋江区国贸长江4#1单元3102室的房屋买卖合同。 原告张胜利为证明其主张，向本院提交了以下证据材料： 1、繁昌县人民法院受理案件通知书复印件，证明2018年5月8日，原告与被告许晓平、黄慧军的民间借贷纠纷案件被人民法院受理； 2、繁昌县人民法院履行到期债务通知书原件，证明2018年6月繁昌县人民法院向被告许晓平、黄慧军送达履行到期债务通知书； 3、民事判决书原件，证明2018年8月30日，繁昌县人民法院判决被告许晓平应归还原告债权70余万元； 4、存量房买卖合同复印件（加盖芜湖市不动产登记中心档案查询专用章），证明被告许晓平、黄慧军在2018年7月2日将涉案房屋转移给被告王飞，合同价格为100万元； 5、涉案房屋同地块房屋评估拍卖价打印件，证明涉案房屋同地块房屋评估拍卖价每平方米12500元左右； 6、委托代理合同原件及发票原件，证明原告委托代理费用20000元，其实际支付15000元。 被告许晓平未作答辩。 被告黄慧军未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩状一份，内容如下：2013年8月24日，我因急需资金，向王飞借款35万元用于周转，约定2年后连本带息一次性还清（3分息）。我向王飞借款的时候，为了让王飞放心，就把购房合同拿出来给她看了，因为这房子是以我一个人的名义购买的，首付款48万元，银行贷款111万元，完全可以偿还她借款本息。2015年8月，借款到期，王飞让我把借款本金和利息还给她，但是当时我和丈夫许晓平马上要去巴西开服装店需要启动资金，所以就和王飞商量“暂时不要收回借款，35万元继续借给我周转（3分息）”，当时介绍我们去巴西的朋友说那里的生意比国内好做，只要勤快可以赚钱。2015年11月4日，我丈夫许晓平先到巴西做生意，第二年我也到了巴西。从2018年年初开始，我丈夫许晓平老是感觉肠道不舒服，在巴西查不出原因，人也暴瘦，我们赶紧就在3月份回国了，我带他到上海检查后，确诊是直肠癌。之后，我联系了王飞，把许晓平生病的情况和她讲了，同时，告诉她我们在巴西做生意很不顺，遭遇仓库失火，不仅没挣到钱，还亏了本，为了回国治病，巴西的店铺也已经亏本急转给了他人，现在急要用钱，为了治病还向家中亲戚又借了钱，故欠她的钱我已经没有能力归还了，银行放贷还欠了70多万元也无能力继续还款了，希望能把房子卖给她，一来可还清欠她的借款本息，同时我也就不用还银行贷款了。王飞看我实在是遇到困难，在一起商量之后，就按照10000元/平方米的价格将国贸天琴湾（4-1-3102室）166平方米的房子卖了给她，总价是166万元。35万元本金抵作了购房款，2013年8月25日-2018年6月29日的利息为61万元（350000元×0.3×58月+1000元）也抵作了购房款。2018年6月29日，王飞将剩余的70万元尾款转给了我，总计166万元。钱款两清后，2018年7月2日，我和王飞在办理存量房买卖合同网上备案时，房屋中介考虑到我的困难，建议我们按100万元转让房款进行备案交易，这样可以少缴点税金，为我省点钱，并于2018年7月3日依法办理了过户。之后，我们又陆续办理了水费、电费、燃气费、物业管理费的更名过户手续。 被告黄慧军为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据材料： 1、结婚证复印件； 2、中国工商银行交易记录原件； 3、中国建设银行个人活期账户交易明细打印件； 4、病历复印件； 5、护照复印件； 6、借记卡账户历史明细清单原件； 7、商品房买卖合同复印件； 8、发票复印件。 被告王飞辩称：1、王飞是按照1万元每平方米的价格购买的涉案房屋，并没有明显低于当时的市场价。黄慧军的答辩状里面已经把这个事情的来龙去脉详细讲过了，事实上也确实是这样。2013年的时候黄慧军因为需要资金，向王飞借了35万元，约定借款期限是两年，借款利息是三分息，当时黄慧军在借款的时候向王飞承诺是她一定能够还款，同时也把她本人在国贸天琴湾的房屋房产证给王飞看了，王飞看了之后，她就放心地把35万元通过银行转账给了黄慧军。2015年8月份借款到期的时候，王飞曾经找过黄慧军催要，但是黄慧军当时告诉王飞，他们夫妻两个人要去巴西做生意，还需要再用这一笔资金，希望能够继续借给她。还是按照2013年讲好的三分息继续算，考虑到双方多年的朋友关系，王飞答应了黄慧军的请求。2018年3月份的时候，黄慧军联系了王飞，告诉王飞，她和丈夫在巴西做生意亏了，而且她丈夫也得了直肠癌，考虑到其丈夫的身体状况以及他们家庭的这个家庭状况，王飞同意按照1万元每平方米的价格把房屋买下来。当时国贸天琴湾的房子并不是很好转让，尤其是本案房屋是大户型，加上黄慧军当时急着要给她丈夫治病，要求是一次性把尾款付清，也很难碰到合适的买家。因此，双方是按照1万元每平方米的价格，并没有低于市场价。2、王飞已经按照市场价166万付清了所有的购房款，并且办理了过户手续。黄慧军的35万元抵作了购房款，2013年8月25日开始计算，至2018年6月29日的利息一共是61万元，也抵作了购房款，王飞又通过银行转账将尾款70万元转给了黄慧军，总计是166万元。购房款已经全部付清，付过房款之后，双方才签订的购房合同。双方房屋买卖是通过房屋中介进行的，为了节省税费，按照房屋买卖中介的建议，她们是按照100万元的价格登记备案，这是为了避税。3、王飞在购买该房屋的时候，并不知情许晓平存在对外欠款。当时是考虑到许晓平身体状况，以及他们家里所遭遇的这些不幸，所以就按照这个价格购买的房屋，直到收到本案诉状之后才知道许晓平对外有欠债，王飞主观上并没有恶意。综上，请求法院驳回原告全部诉请。 被告王飞为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据材料： 1、涉案房屋的物业费交纳情况、电费及燃气费账户信息打印件，证明涉案房屋目前已经过户到王飞名下，并且水电、燃气、物业的户名信息均是王飞。 2、借记卡账户历史明细清单原件、中国银行交易流水明细清单打印件、兴业银行交易记录原件、查询信息照片打印件，证明被告王飞在2018年6月29日分四笔，合计转账70万元给被告黄慧军，且证明被告王飞更换卡号，实际为同一张卡； 3、情况说明原件，证明2018年6月份，被告黄慧军是以10000元/平方米的价格出售了涉案房屋，房屋总价是166万元，网上备案100万元只是为了避税，并不是真实交易价格。 本院经审理认定事实如下：许晓平与黄慧军系夫妻关系,双方于1996年6月19日登记结婚。2012年3月19日、2012年6月12日，许晓平分两次向张胜利分别借款40万元、30万元，合计借款70万元。因借款后许晓平未能及时归还，张胜利于2018年5月8日向本院提起诉讼，将许晓平及黄慧军作为被告，要求二人归还上述借款及利息；本院于2018年8月30日作出（2018）皖0222民初1245号民事判决书，认为借款数额较大，明显超出一般家庭日常生活所需，且张胜利提供的证据不足以证明涉案借款被用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻共同意思表示，判决由许晓平个人承担张胜利的借款70万元。 另查明，因张胜利存在不能清偿债务，系属本院执行案件的被执行人，本院曾在2018年7月2日在许晓平的住址粘贴《履行到期债务通知书》，要求许晓平、黄慧军向案外人刘芳履行二人对张胜利所负的到期债务人民币74万元。 再查明，2011年10月12日，黄慧军与芜湖国贸地产有限公司签订《商品房买卖合同》，黄慧军购买了位于芜湖市弋江区国贸长江4#楼1-3102室房屋，房屋购买单价9490.16元/平方米，建筑面积167.55平方米，总价1590076元。2013年8月24日，王飞向黄慧军汇款人民币35万元。2018年6月29日，王飞向黄慧军汇款70万元。2018年7月2日，许晓平、黄慧军与王飞签订《存量房买卖合同》，约定许晓平、黄慧军将位于芜湖市弋江区国贸长江4#楼1-3102室房产，建筑面积166.66平方米，以总价100万元出售给王飞。《存量房买卖合同》签订后，双方于2018年7月3日办理了涉案房屋的过户手续。在本案审理过程中，原告张胜利于2019年7月30日向本院申请对涉案房屋的价格进行鉴定。 本院认为，本案的主要争议焦点包括：一是程序上是否需要对涉案房屋的价格进行评估；二是实体上，是否应当撤销许晓平、黄慧军与王飞之间就涉案房产签订的房屋买卖合同。 一、本院对原告于2019年7月30日提出的房屋价格鉴定申请不予准许。理由如下：第一，本案中原告申请对涉案房屋价格进行鉴定系用于证明涉案房屋的市场价格，比对各被告之间房屋成交价格是否属于“明显不合理的低价转让财产”的情形，该鉴定属于证据的一种形式，因此对涉案房屋价格鉴定的申请应当在举证期限内提交，原告于2019年7月30日（本院已就本案两次开庭审理终结后）才申请，早已超过本案的举证期限。第二，该房屋价格鉴定并非本案必须。原告为证明涉案房屋的市场单价在12500元/平方米左右，提交了同小区，甚至同一栋楼不同楼层的司法鉴定评估报告，以及相关房屋的司法拍卖公告等。本院经审查，认为原告提交的证据材料能够基本反映涉案房屋的市场价格情况，对其所举证据予以采信，认可涉案房屋在2018年7月份的市场价格为12500元/平方米。 二、许晓平、黄慧军与王飞之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同应予以撤销。 （一）涉案房屋的实际成交价格应当以《存量房买卖合同》书面记载的为准。虽然被告提供了中介机构弋江区信海房产咨询服务中心出具的《情况说明》以及双方曾在2013年8月24日的35万元银行转账记录、2018年6月29日的70万元银行转账记录来证明房产的实际交易价格为166万元以及166万元的具体构成情况。但本院经审查认为，第一，《情况说明》没有具体出具人签名，并且弋江区信海房产咨询服务中心本身系个体工商户，其出具的《情况说明》属于证人证言性质，出具人未出庭作证的，本院不予采信。第二，虽然王飞与黄慧军之间存在35万元的银行流水，但根据王飞及黄慧军的陈述，双方在长达将近五年的时间里，没有出具借条，没有利息支付，特别是在双方所陈述的借款到期后续期时，仍不出具借条，也不符合民间借贷的一般常理，因此对于王飞与许晓平、黄慧军之间自认存在民间借贷关系不予认可。第三，在双方签订《存量房买卖合同》时，双方约定一次性付款100万元，但在合同签订前的2018年6月29日仅支付了70万元，之后除了水电、物业过户时支付了部分款项，其余款项并未支付。双方实际支付的款项也未超过《存量房买卖合同》约定的100万元。第四，关于双方所陈述的房产交易及款项构成，存在三点不合常理之处：1、被告关于三分利息的解释不合常理。根据黄慧军的书面答辩状及王飞的诉讼代理人当庭答辩，黄慧军与王飞是多年朋友关系，而且关系十分亲密，甚至亲密到连巨额借款35万元都无需出具借条的程度，但是看似本案中合理的“三分息”（以35万元借款的三分息计算出高达61万元的利息）恰恰是最不合常理的地方，因为在黄慧军丈夫许晓平已经确诊癌症的情况下，王飞作为黄慧军的朋友不仅没有减免所谓的“三分息”，而是一分不少的计算了所有的利息，连最后几天的1000元利息都计算在内，即使双方当时确有约定所谓的“三分息”，也反而看出王飞的“不近人情”，看不出黄慧军与王飞之间的关系亲密。2、双方约定所谓的1万元每平方米不合常理。涉案房屋2011年10月份，黄慧军购买的时候单价就已经9490.16元/平方米，而在2018年7月份，在芜湖市房价经过明显上涨的情况下，双方竟然以1万元/平方米成交，特别是在黄慧军丈夫生病的情况下，王飞反而具有明显的“乘人之危”之嫌，完全看不出其与黄慧军是所谓的亲密的多年朋友。3、涉案房屋即使按照前文所述的12500元/平方米的价格对外出售，也是非常容易达成交易的，在此种情况下，许晓平和黄慧军即使偿还银行贷款和所谓的王飞债务，其仍可以余下几十万元用于看病治疗，而许晓平、黄慧军恰恰选择了自己获利最小的方式〔即许晓平、黄慧军用王飞转账的70万元立即归还银行贷款693696.21元，同时黄慧军还承担了相关税费（黄慧军在答辩状中陈述,之所以备案为100万元，系为其省钱考虑）〕，没有获得一分钱用于治病，将房子以较低的价格转让给了王飞，许晓平、黄慧军过度损害了自己的利益，也与王飞等人答辩的是许晓平看病需要用钱，没有任何关系，同样不合常理。 （二）符合债权人可以撤销的法律构成要件。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。因此，只有同时满足“债务人明显不合理低价转让财产”、“不合理低价转让财产，对债权人造成损害”和“受让人主观明知”这三点要求，债权人才能请求人民法院撤销债务人的行为。首先，符合“债务人明显不合理低价转让财产”的要件，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，涉案房屋的成交价格为100万元，而市场交易价格在2083250元，成交价格仅市场交易价格的48%（100万元/2083250元）。其次，符合“不合理低价转让财产，对债权人造成损害”的要件，债务人许晓平以明显低于市场价格转让夫妻共有财产，在其仍欠本案原告张胜利70多万元债务未能清偿的情况下，该转让财产行为必然造成债权人利益的损害。最后，符合“受让人主观明知”的构成要件，虽然本案原告张胜利的债权直到本院2018年8月30日才判决，但在双方签订《存量房买卖合同》当日，本院即在被告许晓平和黄慧军的住所粘贴《履行到期债务通知书》，并且许晓平、黄慧军将涉案房产以远低于市场价格转让给王飞时，二人对低价转让不能作出合理解释的（如前文所述的多项不合常理之处），王飞作为受让人更应当尽到合理的注意义务，同时基于王飞与黄慧军之间的亲密关系，由此应当认定受让人王飞主观系属明知。 其他，关于原告主张的律师费问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条的规定，债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担，第三人有过错的，应当适当分担。本案中原告因本次诉讼所产生的律师费20000元，为此提供了相应的律师费发票，该收费标准符合本地实际情况，因此该律师费应当由债务人许晓平负担。被告黄慧军与被告王飞对此也存在过错，也应当适当分担。同时由于许晓平与黄慧军系夫妻关系，本院酌定由被告许晓平、黄慧军共同负担15000元，由被告王飞负担5000元。 综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销被告许晓平、黄慧军与被告王飞于2018年7月2日就坐落于芜湖市弋江区国贸长江4#1单元3102室房屋所签订的《存量房买卖合同》； 二、被告许晓平、黄慧军于本判决生效后十日内向原告张胜利支付所花费的律师费人民币15000元； 三、被告王飞于本判决生效后十日内向原告张胜利支付所花费的律师费人民币5000元； 本案案件受理费人民币13800元、保全费人民币5000元（在芜湖市弋江区人民法院诉前保全），合计18800元，由被告许晓平、黄慧军共同负担12500元，由被告王飞负担6300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  吴长发 审 判 员  叶进财 人民陪审员  陈 斌 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  余灵蓉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十九条第一款第二款对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第二十六条债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。