河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终1782号上诉人（原审原告）：李珍珍，女，汉族，1985年10月9日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：张世显，漯河市郾城区沙北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：漯河市运跃置业有限公司。住所地：漯河市郾城区邙山路（原银山路）食品批发市场D区。法定代表人：马国跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：马娅彬，河南强人律师事务所律师。上诉人李珍珍因与被上诉人漯河市运跃置业有限公司（以下简称运跃置业公司）合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2019）豫1103民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李珍珍的委托诉讼代理人张世显、被上诉人运跃置业公司的委托诉讼代理人马娅彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李珍珍的上诉请求：1、请求法院依法撤销原判，发回重审或改判；2、不服金额为50000元；3、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：通过一审庭审查明，被上诉人开发的檀溪谷小区项目位于漯河市郾城区淞××路××段，上诉人在2015年4月13日为购买檀溪谷小区3号楼1单元102号房屋(当时被上诉人向上诉人说的房屋收售房价格为3500元)，向被上诉人交款定金50000元，被上诉人收款后出具收据一份，该收据加盖有被告漯河市运跃置业公司的印章。后被上诉人私自把上诉人的3号楼1单元102号房屋变更为5号楼1单元102号房，房屋价格调整为5500元。因此，上诉人认为，被上诉人的行为实属欺诈，因被上诉人的原因导致该3号楼1单元102号房屋不予出售给上诉人，并私自向原告更换购买的房屋。所以上诉人根据《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。“被上诉人至今拒不履行自己的交房义务，违反了合同法的上述规定;及《担保法》第八十九条规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但一审法院对被上诉人的违约行为置之不理，只是判决被上诉人漯河运跃置业有限公司返还上诉人定金50000元及利息按照年利率6％，完全违背了《合同法》的有关规定，同时，上诉人认为，就算是判决被上诉人返还定金50000元及利息，利息也理应按照“最高人民法院关于审理民间借贷案件使用法律若干问题”的规定利率年息24％支付给上诉人。因此，上诉人认为，原审法院认定事实不清，判决不公，请求二审法院査明事实后，依法对原审判决发回重审或改判。运跃置业公司辩称：一审法院认定答辩人收取被答辩人房屋预售款的行为无效，适用法律错误。本案答辩人于2018年12月份取得商品房预售许可证明，被答辩人于2019年3月13日向郾城区法院提起的诉讼，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的规定，本案答辩人收取被答辩人房屋预售款的行为依法应当认定为合法、有效。二、被答辩人主张答辩人应当双倍返还定金或者按照年息24％向其支付利息，缺乏事实和法律依据。本案被答辯人李珍珍交纳的定金5万元属于订约定金，即为了保证将来签订房屋买卖合同而支付的保证金。虽然答辩人向被答辩人出具了收据，但双方对买卖房屋的付款方式、交楼时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订买卖合同时协商一致达成。答辩人提出与被答辩人签订商品房买卖合同的行为，属于要约，本案答辩人与被答辩人是平等的民事法律关系当事人，被答辩人对答辩人提出的要约有权承诺、拒绝、要求修改;针对被答辩人提出的要约，答辩人亦有权承诺、拒绝、要求修改。虽然2019年1月份答辩人以微信方式多次通知被答辩人签订房屋买卖合同，但双方因房屋单价、房屋位置未达成一致意见，未签订书面的房屋买卖合同，不可归责于任何一方当事人。因此，被答辩人要求答辩人承担双倍返还定金及按照年息24％向其支付利息没有事实和法律依据。三、被答辩人的上诉理由与事实明显不符。被答辩人上诉称其在交纳定金时售房价格为3500元/㎡，后答辩人私自将房屋单价调整为5500元/㎡明显与事实不符。被答辩人交纳定金时答辩人还不具备销售条件，因此并未确定当时的房屋单价，此外，被答辩人在一审诉讼中提交的与晓俐的通话录音也无法证明其在交纳定金时的房屋单价为3500元/㎡，其主张按照3500元/㎡的价格进行交易没有事实依据。另外，被答辩人诉称檀溪谷项目3-1-102号房是安置房且答辩人擅自将房屋位置由3-1-102号房调换成5-1-102号房，缺乏事实依据，答辩人在一审中已经提交证据证明3-1-102号房的性质是商品房，可以自由交易，如果被答辩人想要3-1102号房，答辩人愿意在现行市场价格的基础上给予被答辩人适当优惠。综上所述，被答辩人的上诉理由缺乏事实和法律依据、依法应当予以驳回。李珍珍向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令被告返还原告双倍定金及违约金100000元；2、本案的诉讼费及代理费由被告承担。一审法院认定事实：被告开发的檀溪谷小区项目位于漯河市郾城区淞××路××段，2015年4月13日，原告为购买檀溪谷小区3号楼1单元102号房屋向被告交款50000元，被告收款后出具收据一份，内容为：“今收到李珍珍交来购房定金（3-1-102）人民币伍万元整”，该收据加盖有被告印章。2018年12月份，被告取得上述开发小区商品房预售许可证，并于2019年1月份以微信方式通知原告签订房屋买卖合同，后双方因房屋价格、房屋位置产生争议，未形成合同。另查明：庭审中，原告主张涉案的3号楼1单元102号房屋系拆迁安置房，属不可出售的房屋，且原告交纳定金时售房价格为3500元，并提供2017年广告宣传二张。经质证，被告不认可。本院到房屋管理部门对涉案的房屋是否属拆迁安置房进行调查，但未果。一审法院认为：《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十二条第一款规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订性质费用”。经查证，被告开发的檀溪谷小区于2018年12月份取得商品房预售许可证，但其在取得许可证之前于2015年4月13日收取原告50000元，且双方亦未对房屋价格、交付日期、违约责任等合同主要内容进行约定，故50000元应认定为购房预订费用。被告收取原告50000元预订费用违反了上述法律，为无效行为，应当返还原告50000元人民币，并赔偿损失。关于损失问题，因原告在预订房屋时，未审理被告的售房资格，未尽到购房时的审慎注意义务，对酿成本案的纠纷亦应承担一定责任，本院酌定被告按照年利率6%赔偿资金占用期间的利息。另外，定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。定金合同是主合同的从合同。被告取得售房许可证后，因双方对合同价款、标的物等主要条款内容产生争议，致使合同不能签订，本案的房屋买卖合同不成立，因定金合同是依附于主合同的从合同，主合同不成立，从合同当然也就成了无本之木，故本案不能适用定金罚则进行处理，本院对原告要求被告双倍返还定金100000元的诉讼请求予以驳回。被告的抗辩理由，合理合法部分，本院已予采纳。综上所述，被告应当返还原告购房预订款50000元，并按年利率6%赔偿资金占用期间的费用。原告的其他诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告漯河市运跃置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告李珍珍人民币50000元，并赔偿利息损失（利息从2015年4月14日算起至履行完毕之日止。利息按照年利率6%计付）；二、驳回原告李珍珍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由被告漯河市运跃置业有限公司负担。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，依据庭审查明的事实，上诉人李珍珍在交付50000元时因未对房屋价格、交付日期、违约责任等合同主要内容进行约定，故50000元应认定为购房预订费用，被上诉人运跃置业公司应当对此费用予以退还，原审法院予以认定并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人李珍珍称缴纳订金时涉案房屋的价格每平3500元，并提交了一份被上诉人运跃置业公司宣传页，本院认为，商品房价格依据地理位置、楼层设置等原因均会有不同的价格，上诉人李珍珍提交的证据并不能充分证明此项主张。关于上诉人李珍珍在二审中提交的购房协议书，因有涂改，且并非上诉人李珍珍的购房协议书，此协议书与本案并无直接关联，不能证明其主张，故关于此项上诉理由，本院不予采信。关于上诉人李珍珍称利息应按照“最高人民法院关于审理民间借贷案件使用法律若干问题”的规定利率年息24％支付，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李珍珍的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李珍珍负担。本判决为终审判决。审判长 李 强审判员 刘 超审判员 缑兵伟二〇一九年八月二十七日书记员 赵秋玲