山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初8881号原告：青岛雷特机械有限公司，住所地胶州市胶西工业园平成中路西侧，统一社会信用代码91370281787567931U。法定代表人：战彩香，经理。委托代理人：周国栋，山东汇融律师事务所律师。委托代理人：张会强，男，1970年11月30日生，汉族，住胶州市。被告：张连友，男，1981年11月25日生，汉族，住胶州市。被告：杨文海，男，1981年12月28日生，汉族，住胶州市。两被告共同委托代理人：刘世伟，山东海金州律师事务所律师。原告青岛雷特机械有限公司与被告张连友、杨文海合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告青岛雷特机械有限公司的委托代理人周国栋、张会强、被告张连友、杨文海及两被告的共同委托代理人的刘世伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的土地厂房买卖协议无效，2、判令二被告返还土地厂房买卖协议所涉及的土地、厂房及附属平房，3、判令二被告拆除在土地厂房买卖协议中所涉及的土地上修建的界墙及水泥地面并恢复原状，4、被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年5月27日，原告与被告签订了土地厂房买卖协议，约定原告将位于胶州市工业园内的10亩土地以及土地上的厂房和附属平房出售给被告，协议对土地四至及厂房、附属平房面积均有约定，协议签订后，原告交付了土地厂房及附属平房，被告支付原告转让款200万元，并在受让地块上垒砌了界墙，打了水泥地面，由于土地厂房买卖协议所涉及土地、厂房及附属平房没有办理产权登记，不具备交易条件，因此该协议违反了国家法律的强制规定，协议无效。为此依法起诉，请求判如所请。两被告辩称，本案所涉及土地位于胶西工业园内，该土地根据合同约定原告保证为建设用地，被告基于对原告的信任，双方之间也是基于真实意思表示签订了土地转让协议，该协议的约定符合合同法等相关法律规定，对于被告所述的协议违反国家的强制性规定属于无效协议，结合本案的土地性质及签订过程合同不存在无效的情形，原告也没有明确合同具体违反那一法律规定，本合同为有效合同，被告签订合同后根据合同约定履行了绝大部分的付款义务，320万转让款被告已经缴纳了200万元，双方约定2018年8月1日原告建设完毕合同约定的剩余厂房并交付给被告，同日被告支付剩余款项120万元，2018年8月1日以前及当日被告都积极通过电话等方式联系原告支付剩余款项，以及催促原告尽快完成剩余厂房建设，但原告拒绝接受剩余款项的支付且没有按照合同约定建设剩余厂房。原告以其实际行动拒绝合同的继续履行，其行为违反了合同的相应约定及签订合同时最基本的诚信原则，在此被告保留追究原告违约责任的权利，本案所涉合同为有效合同，被告不存在相应的过错，原告应当继续履行合同。所涉合同已经交付完毕，对于原告所述没有办理产权登记不具备交易条件，对于产权登记的办理是能够引起物权的变动，但不影响合同的效力及继续履行，双方签订的合同中也有相应约定被告需要办理土地手续，原告应当积极配合被告办理相应手续，对于本案合同为有效合同，原告应当继续履行，请求法院驳回其诉讼请求。原告提交的证据和被告的质证意见：证据一土地厂房买卖协议复印件一份，证明涉案土地没有土地证，不具备交易的条件，违反了法律的强制性规定；涉案厂房没有规划许可证、施工许可证及房产证等相关合法手续，不具备交易条件，不允许上市交易，违法法律强制性规定；根据合同第三条约定被告没有按约定支付全部的转让款项已构成严重违约，被告应当将涉案款项支付到原告法定代表人个人农行卡上，但被告没有按约定付款。证据二停建通知(复印件)及邮递回执（复印件）。证实本案诉讼发生后，为了避免扩大损失，我公司通知被告停止在涉案标的物上的建设以及非法处分行为。证据三照片三份，证明被告在涉案的土地上修建的界墙和水泥地面作为违章建筑已被有关部门强制拆除。被告质证对证据一真实性无异议，但原告应当提交原件，对证据证明内容不认可，本案所涉及的土地已经符合办理相关手续的条件，根据合同约定原告应当积极配合被告予以办理，对于剩余尾款的支付，合同约定2018年8月1日原告需建设完毕合同约定的厂房并交付给被告，被告于当日支付尾款，2018年8月1日当天及之前被告都已通过电话等方式和原告联系支付款项，因原告以实际行为明确表明不能履行建造完成并交付厂房的义务，被告基于此情形履行抗辩权，有权拒绝支付剩余尾款。对证据二因本案所涉及的合同效力尚未经过法院的最终确定，被告未收到该通知，也不是被告签收，即使被告已经收到，本案的涉案合同未必确定为无效合同，在效力确定前为有效的合同，原告应继续履行合同义务，原告无权发出其所述的非法处分及停建的通知，原被告签订合同基于最基本的相互信任，基于民法最基本的原则诚信原则签订相应合同，除违约及不履行其承诺外，还再次将涉案标的在网上予以公开销售，如本案为有效合同，则原告涉及无权处分，如本案合同为无效合同则原告的失信行为则再一次付诸实施，且出卖信息发出后不断有其他意向人去实地考察，其违背诚信的行为不应得到法律支持。对证据三真实性无异议，照片反映的就是房屋和土地的现状，涉及的土地至今未办理土地使用证。被告提交的证据和原告的质证意见：证据一土地买卖协议原件、营业执照加盖公章的复印件、原告代表人的身份证明各一份，证明原被告签订涉案土地合同等并约定原告建造剩余厂房并交付的时间，也约定了原告保证所涉出让土地为建设用地性质的土地，对于后续办理土地手续原告也承担积极配合被告办理的义务，至2018年8月1日原告以实际行动违反合同约定未交付建设厂房，本合同为双方真实意思表示的合同并未违反法律法规，为有效合同，原告的违约行为还需向被告承担违约责任。根据原告所述的部分内容被告已经支付200万元的转让款，所争议的土地等双方已经完成交付。证据二单方声明一份，原告方代表人张会强出具的承诺书，其承诺能够在2018年8月1日前给被告在双方签订协议上盖上胶西镇政府的公章，如果违约承担5万元的违约责任，该证据内容结合土地买卖协议第四项第三、七条表明被告签订合同无过错，是双方真实意思表示。证据三催告函、快递签收打印件各一份，证明被告根据合同约定催促原告于2018年8月1日前将厂房建好并交付，如未交付被告拒绝履行剩余款项，被告根据抗辩权拒绝履行剩余款项，原告接到3日内应当予以答复，逾期视为原告默认此函。被告已经收到该催告函但并未回复，作为立案证据予以提交。证据四胶西镇政府和青岛长衡金属制品有限公司签订投资合同书一份，并分别盖章确认。青岛长衡金属制品有限公司与原告签订的土地转让协议书一份，该协议由双方盖章确认，并由胶西镇政府作为见证人在该协议上盖章确认，证明原告与青岛长衡金属制品有限公司所签订的所涉土地为合法有效的转让土地，胶西镇政府已确认该合同内容，原告与被告也不存在违反法律法规的性质。收据一份，该收据由胶西镇经济贸易办公室财务专用章盖章确认，证明收到青岛长衡金属制品有限公司的土地定金107800元，青岛长衡金属制品有限公司与胶西镇政府完成了土地的转让支付，胶西镇政府认可所涉合同的土地转让为有效合同。证据五视频光盘及录音材料各一份，均证明2018年8月1日及之前原告没有按照合同约定建设完成相应厂房并交付，原告拒绝接受被告继续支付后续尾款且明确表明不再继续履行合同。证据六收条三份，证明被告按照合同约定支付款项200万元。证据七银行业务凭证两份，证明2018年8月1日被告具备履行后续尾款的能力。证据八截取微信朋友圈中原告出售或者转让涉案合同中约定的土地、车间、办公室的书面材料3份，售价为436万元。本次纠纷尚未终结，原告属于无权处分，并没有继续按照合同约定履行合同义务，属于再一次违背诚实信用。另补充，被告不清楚什么时间能取得涉案土地房屋的权属证明。证据九原告发布的微信朋友圈涉案土地的转让信息的手机微信截图一份，证明原告没有诚信，严重践踏法律尊严，拿合同法当儿戏，本地块现在的价格是436万，给被告的价格是320万，价格升值100多万，原告故意申请法院将合同作废，目的是获取暴利。原告质证称对证据一真实性无异议，对证明内容不认可，该协议证明的内容同原告提交证据一中证明内容相同，该协议明确约定2018年8月1日前被告应当支付120万元，并且需打到原告代表人农行账号中，被告如果想付款应当按约定转账。证据二真实性无异议，但张会强不是原告公司的法定代表人，无权代表原告公司做出任何承诺，其行为属于个人行为，对该承诺原告不认可，对于原告公司无约束力。证据三原告确实已经收到，但对催告函内容不认可，按合同约定被告应在2018年8月1日前付款，合同中并未约定其拒绝付款的条件，也没有约定未建设好剩余厂房被告有权拒绝付款，这是被告为推脱付款责任而发给原告的，对其催告函中表示的三日内给予答复，逾期视为默认，原告不认可，默视必须在法律规定的情况下对于原告才有约束力，这仅是被告的单方意思表示。催告函同时可以证实被告没有按合同约定期限支付全部款项。证据四中的收据不认可。投资合同书和土地转让协议书真实性无异议，涉案土地和厂房原来是青岛长衡金属制品有限公司与胶西镇政府签订的投资合同项下的土地的一部分，投资合同书第四条明确约定由胶西镇政府负责为青岛长衡金属制品有限公司办理国有土地使用证等合法手续，但原告与青岛长衡金属制品有限公司签订土地转让协议时涉案的土地没有办理国有土地证，土地性质仍为集体，涉案的厂房也没有建设工程规划许可证、施工许可证等合法准建手续，也没有办理房产证，涉案标的物处于违法状态，且至今土地及厂房均未办理合法的土地证房产证等手续，不符合法律规定的转让条件，违反了法律的强制性规定。证据六真实性无异议，从收到条可以看出对于涉案的转让款是银行转账的方式支付的，如果被告想支付剩余款项完全可以将剩余款项转账到其已知的张会强的收款账户，被告主张原告拒收剩余款项不符合事实，不存在原告拒收剩余款项的情况，前200万元可以转账支付，剩余款项完全也可以转账支付，对被告主张的原告拒收剩余款项的情况原告不予认可。证据七真实性无异议，但只能证实杨文海及张连友银行账户中有相应的存款，不能证实被告支付给原告原告拒绝接受，如果被告真想支付完全可以按照以前的转账支付方式支付到其已知的收款账户，对于被告所要证明的内容原告不认可。对证据五录音录像材料质证1、原告要求被告提供录音的原始载体，以确认录音的真实性。即使该录音是真实的，从录音中看不出被告要支付钱给原告原告不要的情况，且2018年8月1日当天张会强在外出差，按合同约定被告如果真想付款完全可以通过转账的方式，但被告没有转账，充分说明其不想支付剩余款项。录音中张会强明确告知被告涉案的厂房是违章建筑办不了证也不允许继续建设，被告也已知晓，张会强也告知被告有什么事情可以跟姓迟的联系，但被告没有按约定及时付款。从录音可以看出因涉案标的物不合法根本无法履行，被告明知，这与原告主张的因标的物不合法违反法律的强制性规定协议无效是一致的。2、录像真实性无异议，该录像不能证实被告要支付钱给原告原告不要的情况，且2018年8月1日当天张会强在外出差，按合同约定被告如果真想付款完全可以通过转账的方式，但被告没有转账，充分说明其不想支付剩余款项。证据八被告未说明来源，对于该被告主张的事实不认可，不能证实是原告发布的。对证据九的真实性无法确认，是谁发布的原告不清楚，原告没有发布类似信息，被告提交的是青岛雷特金属制品有限公司的工商信息，而本案原告是青岛雷特金属有限公司，这是两个独立法人的单位，被告提供的信息与本案无关，对要证实的内容也不认可。经审理查明，2004年8月13日，胶州市胶西镇人民政府与青岛长衡金属制品有限公司签订投资合同书，约定胶州市胶西镇人民政府出让位于胶西一期工业园内东至青岛龙源发食品有限公司、北至园区六号路、西至园区路、南至青岛华烨电力设备有限公司的24.5亩土地。2012年3月16日，青岛长衡金属制品有限公司与原告签订土地转让协议书，约定青岛长衡金属制品有限公司将位于胶西一期工业园内六号路西首东至青岛龙源发食品有限公司、北至园区六号路、西至园区路、南至青岛华烨电力设备有限公司的约25亩土地及厂房、办公室、宿舍转让给原告。协议中盖有胶西镇人民政府的公章。2018年5月27日，原告和两被告签订了土地厂房买卖协议，约定原告将位于胶州市工业园内，原告所有地块的西半部分北至园区六号路、西至园区路、南至青岛华烨电力设备有限公司、东至原告的10亩即6667平方米土地以及土地上的厂房出售给被告，厂房及附属平房面积2780平方米。使用期限自2018年5月27日至2054年8月13日止。协议第三条约定转让价格为320万元，于2018年5月27日支付50万元，于2018年5月28日协议公证后支付150万元，尾款120万元于2018年8月1日付清，直接支付至原告的代表人个人农行卡中。协议第四条（1）约定原告收到被告的全部转让款后，三天内将全部资产移交给被告，如未能准时移交，须赔偿被告损失。（3）约定如被告需要办理土地手续，原告应积极配合被告办理相关土地手续。（4）约定原告保证在2018年8月1日前，给被告建设好剩余的厂房，并保证本地块内所有厂房2年内不被拆除，如果被拆除，原告承担被告所有损失。协议第七条约定原告保证被告购买的厂房均为政府认可的建设用地性质。协议第八条约定协议签订后任何一方单方面违约，违约方赔偿对方全部经济损失，违约金约定为100万元。原告在协议中盖章，原告代表人张会强在协议中签字。两被告在协议中签字，协议签订时间2018年5月27日。张会强系原告的员工。2018年7月21日，被告向原告发出了催告函，内容为被告已经履行了约定义务，要求原告于2018年8月1日前将双方约定的厂房（1820平方米）建好，逾期不能交付厂房，被告于2018年8月1日将拒绝付款，并要求原告承担违约金100万元，限原告在接到通知之日起三日内答复，逾期视为默认。2018年5月28日，原告代表人张会强向被告承诺，于2018年8月1日前在厂房协议中盖上胶西政府的公章，如违约，少交购房款5万元。被告于2018年5月27日向原告转账支付转让款50万元，于2018年5月28日向原告转账支付转让款150万元，尾款120万元未支付到原告代表人的卡号上。2018年5月27日，原、被告签订土地厂房买卖协议时，被告称知道是建设用地，协议中也约定土地为政府认可建设用地，要求原告出具涉及土地的相关合同，原告保证在合同中加盖政府公章，没有要求原告出具土地使用证，土地使用证的相关手续原告可以协助办理，协议签订时没有土地使用证等相关手续，但原告保证可以办理，原告保证土地和厂房均有合法手续，并提供了建设的图纸、建设用地的勘测表。原告称至2018年8月1日本案涉及的厂房未建设施工完毕，因为是非法建筑，政府相关部门不允许继续建设。本案涉及的土地和厂房现由两被告管理使用。原告称本案涉及的土地和厂房现在不能取得合法的权属证明，土地未办理出让手续，土地性质为集体所有，涉案的车间、厂房等地上建筑物未办理准建手续，无法办理产权证明。被告称合同第四款第三条约定如被告需要办理土地手续，原告应积极配合办理，现在能办理，办理时间大约需要一年半，被告不清楚什么时间能取得涉案土地房屋的权属证明。原、被告均确认涉案土地现在未取得土地使用证、建设用地规划许可证等。原告称诉讼请求第二项中返还土地的的范围是2018年5月27日协议中第一项中的土地，厂房是指该土地上的未施工完毕的钢结构和北边的厂房、附属平房，土地（10亩）、平房（100平方米）、厂房（厂房900平方米、未完工钢结构1780平方米）。两被告称没有异议，但不同意返还，因为在签订合同的当日已交付完毕，应当继续履行合同。原告称诉讼请求第三项中恢复原状的原始状态是界墙拆除，地面除自建的300平方米外恢复原来的未硬化状态。界墙是指东院和西院之间的界墙，水泥地面是指靠近两个车间门口的约300平方米地面是原告自己修建，其他的为被告修建，中间位置靠西原来有一个约1000平方米、深5米的鱼塘被被告填平了，要求恢复原状，另外还破坏了20棵桃树（15年）、80棵板栗树（10年）、推倒北院墙建了一个大门，要求恢复原状。被告称本案涉案合同为有效合同，原告应继续履行，对原告违反合同约定对被告造成的损失应予以承担，原告所主张的果树等非本案诉讼请求，应另案主张。原告以上所述都是在5月27日签订合同当日全部交付，并且在原告诉状中有明确表述，已经在当日交付，现在看到土地升值，恶意要损毁该合同，严重违背合同法，被告所进行的厂房建设，是在原告交付之后允许进行的相应建设。地面除自建的300平方米外的水泥地面现在被拆除，为未硬化状态。原被告确认界墙是指东院和西院之间的界墙，水泥地面指的是靠近两个车间门口300平方米是原告修建，其他的为被告修建。庭审中两被告明确表示不提起反诉。上述事实，有原、被告提交以上证据及原、被告当庭陈述在案为凭，以上证据经本院当庭审查、质证，可以采信。本院认为，本案原被告争议的焦点是2018年5月27日原告和被告张连友、杨文海签订的土地厂房买卖协议效力的认定。依法成立的合同，自成立时生效，但违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。2018年5月27日原告和被告张连友、杨文海签订了土地厂房买卖协议，内容是原告将位于胶州市工业园内的厂房和土地转让给被告，但庭审中原、被告均称不能取得出让土地权属证明和建设用地规划许可证，依《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，2018年5月27日原告和被告张连友、杨文海签订的土地厂房买卖协议无效。依《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应当返还土地（10亩）、平房（100平方米）、厂房（厂房900平方米、未完工钢结构1780平方米），原告应当返还被告张连友、杨文海转让款200万元。但原告是否有权主张被告返还土地和厂房。原告是基于2012年3月16日与青岛长衡金属制品有限公司签订的土地转让协议书取得本案涉及土地的占用，依《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”的规定，在2012年3月16日土地转让协议书未确认无效的情况下，原告有权占用本案涉及土地。依《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”的规定，原告有权请求被告返还被占有的本案涉的土地和厂房。从原告主张返还土地、厂房的功用和现状来看，界墙不影响使用，且原告未提交证据证明原始状态的情况，因此对原告的第三项诉讼请求不予支持。原告诉讼请求第三项中主张的恢复原状鱼塘、树木等未增加为本案的诉讼请求，不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、2018年5月27日原告青岛雷特机械有限公司和被告张连友、杨文海签订的土地厂房买卖协议无效。二、被告张连友、杨文海将土地厂房买卖协议中约定的位于胶州市工业园内的土地（10亩）、平房（100平方米）、厂房（厂房900平方米、未完工钢结构1780平方米）返还原告青岛雷特机械有限公司，于本判决生效之日起三十日内交接完毕。三、原告青岛雷特机械有限公司返还被告张连友、杨文海转让款200万元，本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告青岛雷特机械有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33400元，原告青岛雷特机械有限公司负担16700元，被告张连友、杨文海负担16700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  泮晓朋审判员  匡建玲审判员  孙 超二〇一九年八月十五日书记员  郭 冉