云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6292号上诉人（原审原告）：张波，男，1973年7月25日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：杜晓秋、李蕊，云南上首律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘欣，男，1986年3月8日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：樊维，云南八谦律师事务所律师。原审被告：李倩雯，女，1979年3月2日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：樊维，云南八谦律师事务所律师。上诉人张波因与被上诉人刘欣、原审被告李倩雯租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张波及其特别授权代理人杜晓秋、李蕊，被上诉人刘欣、原审被告李倩雯的特别授权代理人樊维到庭参加诉讼。本案依法扣除了相应审限，本案现已审理终结。上诉人张波的上诉请求：一、依法撤销昆明市盘龙区人民法院作出的(2018)云0103民初38号民事判决，依法改判或发回重审;二、依法改判或者重审判决被上诉人支付原告租金人民币425000元（以下均为人民币，上诉人张波在上诉状中主张租金为355000元，二审审理过程中明确为425000元），支付违约金72000元，共计497000元;(减少了一审提出的数额)；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为不能确定被上诉人占用租赁场地事实是错误的。在案证据证实被上诉人仍占用租赁场地，理应支付租金。1.被上诉人一直占用租赁场地至2016年6月10日上诉人发给其短信前的事实清楚，在案证据充分证实该事实，但一审法院对该事实未予以确认。上诉人与被上诉人于2014年8月1日签订《场地出租合同》，约定上诉人将其拥有使用权的位于盘龙区㎡的场地出租给被上诉人使用，用途为临时足球场。租金为36万元/年，每半年支付一次，合同签订时被上诉人支付了半年租金即18万元，于2015年8月2日支付25000元租金的行为，证实被上诉人仍占用场地。被上诉人答辩所称其用实际行动拒付租金即2015年1月20日后合同就已经解除的说法，正好证实被上诉人从未主动向上诉人明示是否解除合同，而是采用拖延交付租金，不予理睬上诉人短信催收行为进行合同违约。2.上诉人一审提供的场地照片充分证实被上诉人至今占用场地、使用场地。被上诉人租赁场地后，将场地提供给建筑施工方堆放石渣土料至今;同时该照片反映，被上诉人所有的剪草设备，球网设施，划线设备等仍堆放与租赁场地内。充分证实被上诉人至今仍占用租赁场地。否则，被上诉人应当处理自有设施设备和堆放的物料。3.上诉人提交的短信证实，基于被上诉人延付租金事实，上诉人短信催其支付租金。如果被上诉人退租解除合同了，上诉人发短信催其收租金，还说自己解除合同么？当然不可能。在短信中，由于被上诉人采用拖延支付租金手段，上诉人在2016年6月10日短信中声明解除租赁合同，一审法院应当确认该解除日之前的租金应支付上诉人。被上诉人未提出异议，该解除具有法律约束力。一审法院判决解除上诉人与被上诉人于2014年8月1日签订的《场地租赁合同》，而在本案中上诉人与被上诉人何时解除的合同是案件的重要事实部分，却没有确认，该事件界线事关被上诉人交付租金期限。4.被上诉人2015年8月2日支付25000元是支付租金，而不是支付水电费。合同约定支付的水电费在当时仅仅应交数千元钱，而被上诉人支付的费用远超出水电费。而且在被上诉人租金未付的情况下，被上诉人支付的款项依法属于支付上诉人应当收取的租金。上诉人与被上诉人之间的基本法律关系是租赁合同关系，不是代收水电费关系。被上诉人支付的费用依据合同约定第五条约定首先用于租金支付。二、一审法院分配举证责任错误，应当由被上诉人提供证据证实《场地出租合同》已经解除的事实，否则承担不利后果。1.上诉人已经提供合同、照片、租金支付凭据等，足以证实租赁场地仍由被上诉人占有使用。上诉人已经完成对自己诉请的初步举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”，被上诉人主张合同解除了，依法应当提交证据加以证明，否则，应当由被上诉人承担不利后果。2.被上诉人一审中没有提交任何证据证实本案相关事实。其主观明显逃避责任。但一审法院没有依法分配举证责任，没有依法让未举证者承担法律责任。3.被上诉人与上诉人之间的另一块2000平米的场地租赁合同，双方协商于2015年5月解除。如果被上诉人对讼争合同解除，必然会双方进行类似协商活动。但是本案没有证据证实被上诉人有协商解除本案讼争合同行为。三、被上诉人未依约履行租金支付义务，应当承担违约责任和支付未付租金责任。1.既然上诉人2016年6月10日短信主动解除了被上诉人的场地租赁合同，且解除合同符合约定和法律规定。被上诉人至今未提出异议，该解除具有法律约束力，应当得到法庭确认支持。2.被上诉人应当支付租金至2016年6月10日止，但是被上诉人至今未付解除合同前的租金，构成违约，理应依据合同规定计算违约金(未付租金的20%)，支付未付租金。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。二审中，上诉人张波明确其对李倩雯未提出明确诉讼主张，亦未对李倩雯提出上诉。被上诉人刘欣答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告李倩雯述称意见与被上诉人刘欣答辩意见一致。原审原告张波向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2014年8月1日签订的《场地租赁合同》；2.判令被告支付原告租金875000元（从2014年8月至2017年8月，每年租金36万元，三年租金是108万，减去被告已经支付的205000元租金后得到875000元，2017年8月是原告第一次起诉的时间）；3.判令被告支付原告违约金72000元（按每年租金36万元的20%计算的)；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告张波与被告刘欣于2014年8月1日签订《场地出租合同定》:1.张波将坐落于昆明市盘龙区迎溪村(属原昆明市戒毒所)场地5400平方米租给刘欣使用，用于做临时足球场，租期自2014年8月15日起至政府开发土地为止，年租金360000元，每两年递增5%(即18000元)。2.刘欣应于本合同生效之日向张波支付半年租金，半年期满前一月的25日前交付下半年租金(2015年1月25日前应付后半年)。3.关于改变场地结构的约定，刘欣不得随意损坏场地设施，如需投资建设足球场，费用由刘欣自理。退租时，张波有权责成刘欣按原状恢复或向张波交纳恢复工程所需费用，刘欣不得有异议并主动承担责任，限期完成恢复工程。刘欣于2014年8月25日前向张波缴纳恢复工程款定金5万元。场地租赁期间的水、电费由刘欣按月支付，并由其承担延期付款的违约责任。4.刘欣拖欠租金累计二十天的，张波可终止合同并收回场地。5.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按照年度租金的百分之二十作为违约金。刘欣逾期未交付租金的，每逾期一日，张波有权按月租金的百分之五向刘欣加收滞纳金。该合同签订后，张波已经将场地交付刘欣使用，刘欣支付半年租金180000元，在2015年8月2日刘欣通过转账向张波支付25000元。原告张波与被告刘欣于2013年11月1日还签过一份《场地出租合同》，原告将与涉案场地相邻的另一块小场地2000平方米出租给被告，该场地用途为足球场，租金为每年24万元。此租赁合同于2015年5月终止，涉及租金被告刘欣已经付清。原告张波与昆明市劳动教养管理所工会于2012年7月1日签订《租赁承包协议书》，租赁时间长短以昆明市政府收地时间为限，如果政府通知收回此土地，土地上的任何物品原告要限时搬走，不得影响政府对此土地的开发利用，租金以实际租用月数计算。原告曾于2017年8月16日向一审法院提起诉讼，因需要重新准备证据，原告自愿申请撤诉，一审法院2017年11月9日作出(2017)云0103民初6309号民事裁定书，准予原告张波撤回起诉。一审法院认为，本案原告张波与被告刘欣于2014年8月1日签订《场地出租合同》约定的租期自2014年8月15日起至政府开发土地为止，视为不定期租赁合同。原告主张“判令解除原、被告于2014年8月1日签订的《场地租赁合同》”的第一项诉讼请求，被告称合同已解除并将场地返还了原告，故原告主张的该项诉讼请求，一审法院予以支持。本案的争议焦点是:被告刘欣何时搬离租赁场地?被告刘欣是否违约?被告刘欣称与原告张波已口头约定合同解除，2015年8月支付25000元为场地使用期间的水电费，对此陈述原告张波不予认可；原告张波的诉讼主张，即合同未解除，被告应支付租金至2017年8月共计875000元(2015年8月被告刘欣支付的25000元为租金)，被告应承担违约金72000元，被告刘欣对此亦不予认可。原告张波与被告刘欣对被告刘欣何时离场陈述有异，原告张波对其主张的第二项、第三项诉讼请求，根据其提供的现有证据，一审法院依公平原则和诚实信用原则予以衡量，仍不能确定被告占用租赁场地至2017年8月，由此也就不能确定被告刘欣是否违约，故对原告张波主张计算至2017年8月的租金、违约金的诉讼请求，因证据不确凿充分，一审法院不予支持。对于被告刘欣主张本案诉讼时效已过的答辩意见，基于一审法院无法认定被告刘欣何时搬离场地的法律事实，一审法院不予采信。本案诉讼费用，依法判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决:“一、解除原告张波、被告刘欣于2014年8月1日签订《场地出租合同》;二、驳回原告张波的其他诉讼请求。”二审中，上诉人张波补充提交了，1.情况说明、韩国成身份证复印件、场地出租合同，证明：韩国成自2012年12月5日起至今一直租赁被上诉人旁边场地，能够证明被上诉人自合同签订之日起便一直使用租赁场地；被上诉人违约事实成立。2.2014年8月1日至2015年8月2日水电费清单，证明：被上诉人于2015年8月2日所支付25000元为租金并非水电费，若至2015年1月20日水电费实际产生费用约为11082.4元，与被上诉人所述水电费相距甚远。（2014年7月31日至2014年9月26日水电费为4228元、2014年9月27日至2014年12月9日水电费为4763.4元、2014年12月10日至2015年3月6日水电费为6277.8元）；3.《场地租赁合同》（上海建工）、《情况说明》、《租赁协议》（昆明中北旅游客运有限公司），证明：上诉人于2017年3月11日将被上诉人曾租赁场地的一部分租给上海建工一建集团有限公司。于2018年2月1日将被上诉人承租场地的另一部分出租给昆明中北旅游有限公司；被上诉人既不明确解除合同，又以所有物品占有使用场地，实属合同违约行为；3.上诉人由于被上诉人严重怠于履行租赁合同义务，将场地另租他人以及时止损。4.现场照片，证明：被上诉人尚留诸多财物于租赁场地内，如：大型照片灯具6台、手推车、划线车；以及诸多建筑物，如大型蓄水池2座、休息棚一个，活动板房一间；被上诉人留有原租赁场地诸多杂物，如：电杆、球门、5000平方米球网等；被上诉人并没有如其一审所述于2015年1月20日便将合同解除，其真实行为是拖欠租金的合同违约行为。被上诉人刘欣质证认为：1.对第一组证据身份证未见到原件，不知道这个人是否真实存在，韩国成和张波有利害关系，对第一组证据均不予认可。2.第二组证据，无韩国成的身份证，其出具的情况说明、场地出租合同，均与上诉人有利害关系，不能作为证据使用，与本案无关，但对其真实性予以认可。上诉人张波有多快场地出租，不能确定水电费就是当时被上诉人刘欣租赁的场地所产生，且水电费收据没有原件，不予认可。3.第三组证据真实性认可，只能说明目前场地的租赁情况，与当时的租赁关系无关。4.第四组照片真实性认可，证明目的不予认可，这些物品是被上诉人撤场之后留在场地上的。二审中，被上诉人刘欣称其已经按照《场地出租合同》的约定，除了向上诉人张波付了18万元的租金外，还单独支付了5万元恢复工程款定金，2015年8月2日支付了25000元水电费（2014年3月-2015年2月一年期间两块场地总的水电费）。上诉人张波认可收到了上述款项，但认为25000元为本案租赁场地的租金。本院认为，上诉人张波认可收到了上述款项，本院对该事实予以认定。至于其是否应当出具水电费原件的问题，并不影响本案的事实认定。上诉人张波的其余上述证据与本案并未直接关联，本院不予评判。上诉人张波二审中明确，其主张的租金及违约金是截止至2016年6月10日短信催收及解除合同止，被上诉人刘欣称2015年1月份之后其就未再使用涉案租赁场地，并称上诉人张波也无证据证实被上诉人还继续在用涉案租赁场地。本院认为，被上诉人刘欣应对其自2015年1月起即未再继续使用涉案租赁场地承担举证责任，但其对此未提交充分证据予以佐证，故本院认定2015年1月后，被上诉人刘欣继续使用涉案租赁场地至上诉人张波2016年6月10日通知租赁关系解除止。另外，二审中，被上诉人刘欣对上诉人张波主张的违约金72000元并未要求予以降低。综上，二审认定其余事实与一审判决认定事实相一致。本院认为：本案争议焦点是：被上诉人刘欣是否应当向上诉人张波支付2015年3月1日——2016年6月10日之间的租金425000元及相应的违约金72000元。首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”2014年8月1日，上诉人刘欣与被上诉人张波签订《场地出租合同》，约定的租期自2014年8月15日起至政府开发土地为止，因此该合同为不定期租赁合同。被上诉人刘欣于合同生效之日向上诉人张波支付了半年租金180000元。按照双方合同约定，半年期满前一月的25日前交付下半年租金；拖欠租金累计二十天的，上诉人张波可终止合同并收回场地。根据上述约定及结合本案查证事实，一审法院解除张波与刘欣于2014年8月1日签订的《场地出租合同》正确，且双方当事人均表示同意解除，故本院对此予以维持。其次，关于被上诉人刘欣是否应当向上诉人张波支付2015年3月1日——2016年6月10日之间的租金425000元及相应的违约金72000元的问题。经审查，被上诉人张波应在2015年1月25日前支付后半年租金，但被上诉人刘欣在未支付后半年租金的情况下，仍继续使用涉案租赁场地至2016年6月10日上诉人张波通知解除租赁合同止，被上诉人刘欣对此应当向上诉人张波承担该期间相应的租金,上诉人张波主张425000元的租金有事实依据，本院予以支持。而被上诉人刘欣抗辩称已经将租赁场地归还给上诉人张波，因其未提交相应证据予以佐证，故本院对其抗辩理由不予采纳。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方合同约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按照年度租金的百分之二十作为违约金。被上诉人刘欣构成违约，按此约定，其应当承担72000元的违约金，因被上诉人刘欣并未明确要求适当减少，由此上诉人张波主张被上诉人刘欣承担72000元违约金成立，本院予以支持。另外，原审被告李倩雯在本案中不具有合同权利义务关系，且上诉人张波明确表示不要求原审被告李倩雯承担责任，故原审被告李倩雯在本案中不承担责任。一审法院判决解除2014年8月1日上诉人张波与被上诉人刘欣签订的《场地出租合同》，双方均无异议，本院予以维持。综上所述，上诉人张波的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实及适用法律部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初38号民事判决第一项，即：一、解除原告张波、被告刘欣于2014年8月1日签订《场地出租合同》；二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初38号民事判决第二项，即：二、驳回原告张波的其他诉讼请求；三、本判决生效后十日内，由被上诉人刘欣向上诉人张波支付租金425000元及承担违约金72000元；四、驳回上诉人张波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13270元、二审案件受理费13270元，共26540元，由上诉人张波负担12739.20元，由被上诉人刘欣负担13800.80元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  杨章亮审判员  李 娜审判员  刘 涛二〇一九年八月六日书记员  闻 怡