广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初1554号原告：李论，男，1976年10月29日出生，汉族，住所地湖南省华容县，委托代理人：张达富、刘莎莎，广东驰锐律师事务所律师。被告：广州市玛赛投资管理有限公司，住所地广州市海珠区江南东路X号x商铺自编号二楼x铺。法定代表人：吴立锋。委托代理人：凌宝锐，广东银沐律师事务所律师。原告李论诉被告广州市玛赛投资管理有限公司租赁合同纠纷一案中，本院于2019年1月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘莎莎，被告的委托代理人凌宝锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2017年7月13日，原告与被告签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定：被告将位于广州市海珠区新港东路1088号之一会展南路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地负一层B1F-06商铺（以下简称案涉商铺）出租给原告使用，租赁期限自2017年9月27日至2022年9月26日，租金29340元/月，租赁保证金58680元，能源费保证金20000元，服务费16300元/期。原告按照合同约定及被告的指示，支付了租赁保证金58680元、能源费保证金20000元、服务费16300元及两个月的租金48900元，合计143880元。因被告一直无法向原告交付商铺并已将该商铺转租给他人，导致合同无法履行，已构成根本违约。为维护原告的权益，特向法院起诉请求：1.判令依法解除原、被告双方于2017年7月13日签订的《商铺租赁合同》及补充协议；2.判令被告向原告返还预交费用143880元及利息（自2018年12月20日起算按照年化利率24%至实际付清之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费。被告答辩称：一、被告已向原告交付了案涉商铺。签订合同时原告已经到案涉商场及商铺作了充分考察，对商场情况和商铺的位置及基本情况已有了充分了解，并基于此与被告签订了《商铺租赁合同》。被告在签订合同当日已将案涉商铺交付给原告，此亦为案涉商场及租赁市场上一贯的交易习惯。为方便原告验收和装修，被告预留了14天时间给原告办理商铺验收、制定并向被告提交装修设计方案等工作，并给予原告60天的装修期。案涉商场为敞开式商铺，没有门窗，原告和装修人员可随时进场装修。根据原告寻求律师发律师函的行为来看，原告比较重视对对方违约行为及时作出通知，如被告存在任何不交付商铺或者阻扰原告进场的行为，原告早已通知或与被告沟通场地交付的问题，而不是在解除合同后再发律师函给被告。二、原告逾期装修、欠交租金和服务费等行为已构成根本违约，并且双方已解除《商铺租赁合同》。原告未按约定办理验收交接手续和进场装修已经构成根本违约。被告与原告多次协商无果后，原告于2018年1月31日向被告提出解除合同要求，基于原告一直未进场，且没有继续履行合同的意愿，被告同意解除合同，并已收回案涉商铺。三、被告无需退还原告缴纳的费用。原告支付租金和服务费为履行《商铺租赁合同》义务，被告无需退还租金。原告根本违约，无权请求返还租赁保证金和能源保证金。经审理查明：2017年7月13日，原告（承租方）李论与被告（出租方）广州市玛赛投资管理有限公司签订《商铺租赁合同》（合同编号B1F06），主要约定：1.被告将位于广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地负一层B1F-06商铺出租给原告使用；2.原告租用该商铺的期限为5年，自计租日开始计算，即自2017年9月27日起至2022年9月26日止；3.该商铺的固定租金按照租赁面积计算，180元/平方米/月，月租金总额为29340元。固定租金自计租年（租赁年）第叁年起，每年租金在上一年租金的基础上上浮5%的增幅递增，直至合同期满；4.首期租金为计租日起至第叁个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准/30日）的乘积计算。首期租金于签署本合同之日起2个工作日内交纳。除首期租金外，其他交租期租金均按每贰个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。原告应当在每个交租期最后一个月的15日前向被告一次性足额支付下个交租期租金；5.原告应向被告支付租金保证金58680元、能源费保证金20000元，并在签署本合同之日起2个工作日内一次性足额支付；6.租赁期间，如原告有违约或不履行合同的行为，并给被告造成损失或损害的，在被告发出要求原告纠正等行为并赔偿被告损失的书面通知后5日内，原告拒不纠正该等行为并赔偿被告损失的，被告有权直接在原告交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金；7.在本合同终止且双方权利义务清理完毕之日，租赁保证金将担保因原告方的经营行为可能发生的因消费者购买商品或服务所产生的退货、修理、赔偿等责任或银行调单发生的退款责任，在合同终止日届满3个月，如无因前述问题导致顾客索赔，被告一次性向原告无息退还已付租赁保证金。能源费保证金将担保原告已发生的水电煤等能源费用，被告在5个工作日内结算水电煤等相关能源费用后，扣除已发生的能源法一次性无息退还给原告；8.服务费自该商铺交付日起计算，每贰个月为一个缴费期，服务费为50元/平方米/月，每缴费期16300元；等等。《商铺租赁合同》附件三商铺交付标准第二条第一款约定，消防设备设施按消防规范配置，且通过消防主体验收。《商铺租赁合同》附件八管理协议约定：1.该商铺的交付日期以双方签定合同为准，被告应于确定交付日以签约人手机短信或微信提前3天前通知原告；2.原、被告双方交付/接收商铺时，应当签署一份交接凭据（《商铺交付确认书》），交接凭据应当载明交接日期及该商铺之状况，交接凭据一旦签署，则原、被告双方的交付/接收义务立即完成；3.原告接受该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺。如果原告认为该商铺不符合商铺交付标准或存在缺陷的，应当于接收后3日内书面通知被告；4.原告有60日的装修期，自该商铺交付日起算。装修押金为5000元，装修服务费金额为5000元，自原告进场前一次性付清；5.如因原告原因，自该商铺交付之日起10日内仍未开始进行装修工程，被告有权收回该出租商铺，解除本合同并追究原告的违约责任，租赁保证金不予返还，被告损失超过租赁保证金的，被告仍有权向原告追索；等等。同日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》补充协议。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金58680元、能源费保证金20000元、首期服务费16300元及首期租金48900元共计143880元，但原告一直未进场装修、经营。2018年1月19日，被告向原告发出《关于加快商铺装修进度的催促函》，该函件载明：六元素体验天地负一层已定于2018年2月1日盛大开业，我司已于2017年10月31日函告贵司商铺交付时间为2017年11月10日，要求贵司办理进场手续并进行店铺装修。但贵司至今仍未如约进场装修，已严重影响我司的开业进度，依据贵我双方签订的《商铺租赁合同》的约定，贵司应于2018年1月31日完成装修并开业，2018年2月1日正式计租。若贵司未能在规定时间内完成装修并开业，我司有权单方解除《商铺租赁合同》，租赁保证金及装修押金将作为贵司违约金不予退还，造成贵司的其他损失由贵司承担，等。2018年1月31日，原告向被告发出《关于催促加快商铺装修进度的回复函》，载明：本人与贵司于2017年7月13日签订承租六元素体验天地负一层B1F-06商铺的租赁合同，合同约定2017年9月27日开始计租，2017年9月28日正式营业。合同签订后，本人安排员工开始了前期的门店设计和人员招聘培训工作，但因为贵司的原因导致进场时间一拖再拖，严重影响本人所属公司2017年度的新店运营安排。虽然贵司工作人员已于2017年11月16日通过微信告知本人商铺可以交付办理进场手续并进行店铺装修。原国庆节前开店，有利于新店取得开门红，促进新店取得经营优势，贵司商铺交付的延期使得新店运营的预期落空。因贵司没有依照合同按时交付商铺，以及本人收到贵司发来的《催促函》的要求太苛刻，本人无法接受，决定解除与贵司签订的《商铺租赁合同》，并要求贵司于2018年2月14日前返还本人已交付的143880元。2018年12月20日，原告委托广东驰锐律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告七日内退还143880元。2019年1月3日，被告向原告回函，说明由于原告严重单方违约，造成被告方租金及物业管理费损失超过6个月，决定没收原告的租赁保证金、服务费及租金共123880元。退回能源保证金20000元。2018年6月1日，广州市公安消防局向广州祥通投资有限公司出具穗公消验字【2018】第0647号《建设工程消防验收意见书》，综合评定广州市海珠区新港东路1088号中洲中心二期地下负一层的建筑内部装修工程消防验收合格。在庭审中，原告认为被告催促原告交付商铺时，案涉商场未通过消防验收，不符合交付标准。被告认为消防工程在开业前已完工，消防工程第一次验收不合格的原因是消防审核要求有变，具体为消防分区和用材的要求有变化，但商场的落位设计等没有任何问题，稍作调整即通过了审核，并于2018年4月26日公布审核结果。根据被告提供的房屋租赁登记备案证明及房产证复印件，广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号-101房的权利人是广州中轻新洲房地产开发有限公司。广州中轻新洲房地产开发有限公司将该房屋出租给广州祥通投资有限公司，租赁期限自2016年3月1日至2033年2月28日。广州祥通投资有限公司将该房屋转租给被告，租赁期限自2017年9月27日起至2032年9月26日止。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。原告于2018年1月31日向被告发出解除合同的通知，被告答辩意见中明确同意解除合同并已收回商铺，故案涉租赁合同已于2018年1月31日解除。本案的争议焦点是原告提前解除合同是否构成违约及是否有权要求退还已付款项。关于原告提前解除合同是否构成违约的问题。《商铺租赁合同》及补充协议没有约定案涉商铺交付时间，《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”规定，原、被告双方没有就交付期限达成补充协议，根据交易习惯，案涉房屋的交付期限应在计租日即2017年9月27日或之前。根据《商铺租赁合同》附件八第1.1条、1.2条的约定，被告应当提前3天通过手机短信或微信方式通知原告交付商铺，双方交接时应签署交接凭据。本案中被告主张在签订合同当日已将案涉房屋交付给原告，但未能提供相应的短信、微信通知或交接凭据。另外，被告在2018年1月19日向原告发出的催促函件上陈述“我司已于2017年10月31日函告贵司商铺交付时间为2017年11月10日”，证实被告并未在签订租赁合同当日交付给原告。原告对被告已交付商铺的事实予以否认，故对被告已交付商铺的主张，本院不予采纳。被告没有按时将商铺交付给原告，但原告并未就此向被告催告交付。原告承认被告于2017年11月16日通知原告交付商铺及进出装修，但原告没有回复，没有按时接收商铺，亦未提出解除合同。被告于2018年1月19日再次催告原告限期接收商铺、完成装修，告知商场开业时间为2月1日，并主动将计租日期调整为2018年2月1日。原告没有在规定的期限内接收商铺、完成装修，而在2018年1月31日以被告没有按时交付商铺及催促进场装修的要求过于苛刻为由提出解除合同。本院认为，被告虽然迟延交付商铺，但原告并未催告被告交付商铺或在迟延交付商铺后合理期限内提出解除合同，亦未在被告2017年11月催告接收商铺时提出解除合同，故视为双方同意继续履行合同。被告2018年1月催促原告接收商铺并进场装修，并明确告知商场开业时间及计租日为2018年2月1日。事实上案涉商场亦如期开业，且被告主动调整计租日期没有损害原告的利益，此时具备合同履行的条件，不存在合同目的无法实现的情况，原告提前解除合同构成违约。至于原告提出的案涉商场被告通知原告接受商铺时未通过消防验收的问题，本院认为，原、被告双方提供的证据证明案涉商场在开业经营后几个月内通过了消防验收，不影响原告使用案涉商铺，且原告解除合同的通知上并未提出商场未通过消防验收的理由，故原告在本案中以此为由主张有权解除合同理据不足，本院不予支持。关于原告是否有权要求退还已付款项问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉商铺没有实际交付原告使用，且被告亦明确将计租日期调整为2018年2月1日，被告收取了原告支付的租赁保证金、能源费保证金、首期服务费及首期租金共143880元应返还给原告。但原告提前解除合同，构成违约，事实上造成被告需要另行招租产生的租金损失。参照本案租赁合同约定的租金标准、案涉房屋的位置、面积等，本院酌情确定被告损失为两个月租金58680元（29340元/月×2个月）。鉴于此，被告应向原告退还85200元（143880元-58680元）。被告逾期退还款项，造成原告资金被占用的损失，原告要求被告自2018年12月20日起支付利息有理，本院予以支持，但利息应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2018年1月31日解除；二、在本判决生效之日起十日内，被告广州市玛赛投资管理有限公司向原告李论退还85200元，并支付利息（以85200元为基数，自2018年12月20日起至实际退还之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3257.4元由原告负担1328.4元，被告负担1929元。被告在本判决生效之日起十日内向本院缴纳所负担的受理费1929。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  李霞飞人民陪审员  李绯虹二〇一九年八月十二日书 记 员  尹卫华徐文慧谭颖诗