苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4771号原告：曹明健，男，1978年3月2日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：顾经纬，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈恬，江苏简恒律师事务所实习律师。被告：陈新矿，男，1962年10月11日生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：朱庆帅，江苏王牌律师事务所律师。原告曹明健诉被告陈新矿租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹明健及其委托诉讼代理人顾经纬、沈恬，被告陈新矿的委托诉讼代理人朱庆帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹明健向本院提出诉讼请求：要求支付转让费18万元并支付该款自2018年12月31日起按银行贷款利率即年利率4.35%计至实际清偿之日止的利息（暂计至2019年5月13日为0.283167万元）。事实及理由：2017年5月30日，原、被告签订了《山庄租赁合同》，约定被告名下的吴中区东山镇搓湾村觉悟草堂度假村（正式注册经营名称为吴中区东山世外桃源山庄酒店）租给原告使用，租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日。之后原告依约向被告支付了第一年租金28.8万元、合同押金2.5万和转让金18万元；其中18万元的转让金实际是前承租人在度假村添置的资产折价。2018年5月25日，双方又签订了《终止协议》，解除了原租赁合同并约定被告原收取的转让费18万元在被告再次找到新承租人时尽量依照原价收取并支付给原告，并且还明确转让费支付日期最迟为2018年12月31日。原告撤出度假村之后多次电话联系被告要求支付剩余的转让费，但被告多次拖延不予正面回应，起诉前原告到度假村实地核查，现经营人告诉原告被告已经把整个度假村转让（出售）。之后，原告再次联系被告，但被告已经去电不回。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院。被告陈新矿辩称：双方之间租赁协议已于2018年6月30日终止，根据协议约定，如2018年12月31日前被告找到新的承租人，可以尽量补偿原告支付的转让费，但被告截至2019年4月仍未找到承租人，故被告不应向原告支付转让费，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2017年5月30日，原告曹明健（乙方）与被告陈新矿（甲方）签订一份《山庄租赁合同》，约定甲方现有位于苏州吴中区租给乙方使用，产权属甲方所有，租用的农庄包括2000左右平方米占地面积及配套现存的客户、餐厅、花木及空调所有设施。山庄租赁期自2017年6月1日至2020年5月31日，租金第一年28.8万元，一年一付清，租金在每次缴纳时间前30天交清。乙方过期不交租金，甲方有权收回山庄，终止合同。签订合同时，乙方向甲方交付2.5万元押金（另转让金18万元）。乙方在租期内，有责任保护山庄的所有结构设施，农庄一切维修费用由乙方负责，乙方需要改建农庄，需经甲方书面同意方可进行。甲方提供现有的水电设施，经营所产生的水电及其它费用由乙方负责。租赁期内乙方不可转租，或经甲方书面同意后转租（乙方不得私自转租）届时甲方直接同第三方签订协议，期限和租金由甲方确定。转让时乙方不得收第三方转让费，但可根据乙方所购买的物品收取相应的费用或自行带走。租赁期间，乙方产生的一切经营性的费用乙方自己负责，与甲方无关，协议结束时乙方不得拆除自己的装修以免破坏结构，否则甲方将根据损失索赔。租赁期间，甲方如出售需提前2个月书面通知乙方，乙方需积极配合在2个月的期限内退出，甲方负责赔付乙方相应的违约金5万元，另退还押金。乙方提前终止协议负责赔付甲方违约金5万元，押金不退（属于乙方的物品乙方可带走）。乙方租赁期满后，山庄一切水电和装修等设施不能拆除，如有损坏山庄，乙方应维修好后交还甲方。除本合同以外，签订合同时，另附一份甲方在出租处的财物清单一份，双方签字生效，合同到期后，乙方完好无损还给甲方。该合同下方空白处批注了“如甲方出售，转让金折旧价退还”。原、被告双方一致确认：被告陈新矿以位于苏州吴中区东山镇槎湾村房号0028888的房屋为经营场所注册成立了吴中区东山镇世外桃源山庄酒店（下称世外桃源山庄酒店），该酒店为2016年7月11日注册成立的个体工商户，对外经营时挂牌“觉悟草堂度假村”。上述合同批注的“另转让金18万元”指原告另向被告支付了转让金18万元，该转让金是要由被告转交给涉案房屋的原承租人，且原告未与原承租人签订转让合同，具体转让金金额由被告向原告转达，原告知晓原承租人收到该18万元后会于2017年5月31日提前腾退涉案房屋，而被告亦无需另外向原承租人承担提前解约的违约责任。上述合同批注“如甲方出售，转让金折旧价退还”是指在合同约定的租赁期间内如被告出售涉案房屋，则需按折旧比例由被告向原告退还转让金；至于折旧的比例，原告主张转让金18万元视为其对涉案房屋投资的资产，按口头约定以5年期进行折旧，被告主张转让金18万元以合同约定的租期3年进行折旧，如在租期内出售房屋按剩余租期折旧退还转让金。2018年5月25日，原告曹明健（乙方）与被告陈新矿（甲方）签订一份《终止协议》，约定：1、甲方承诺同意乙方使用该物业《世外桃源》至2018年6月30日，乙方原交给甲方的原保证金25000元甲方不予退还。2、在此期间所产生的水电费按实际结算。3、甲方收取承接的转让费（转给上家的）180000元，在再次找到承租人时尽量依乙方支付的承接转让金额收取并支付给乙方。4、第3项所列费用，甲乙双方协商最终截止日期为2018年12月31日支付。该协议丙方落款处有杨素琴的签名。原告陈述杨素琴系其合伙人，被告陈述杨素琴系原告转租后的次承租人，据此可确认原告违反山庄租赁合同的约定。原、被告双方一致确认：上述终止协议是针对《山庄租赁合同》的终止协议，原告因经营不善有亏损而提出提前终止山庄租赁合同，此前原告已付截至2018年5月31日的租金，终止协议约定已交保证金25000元不予退还是用于折抵2018年6月1日至30日的一个月租金。终止协议签订后涉案房屋已由原告交还给被告，后被告于2019年4月向他人转让涉案房屋，此前涉案房屋并未出租给任何第三方，原告陈述此前涉案房屋一直空关，被告陈述此前涉案房屋由原告自用状态（部分用于自住、部分用于经营）。原告陈述，山庄租赁合同签订以后，其以世外桃源山庄酒店的名义对外经营，因此向被告承租的是世外桃源山庄酒店的经营权，而非世外桃源山庄酒店经营场所的房屋，给付18万元转让金是针对原承租人为经营所需对涉案房屋添置资产的对价。终止协议第3条约定是指在双方解除合同之后，如被告再次出租房屋则向承租人收取转让费，考虑到资产折旧问题，转让费金额尽量向18万元靠拢，即使低于18万元其亦能接受，具体低多少需经其同意，被告向后面的承租人收取转让费后再支付给其。终止协议第4条是指截至2018年12月31日，无论被告是否实际出租涉案房屋，被告均应向其支付转让费。由于被告已于2019年4月出售了涉案房屋，不可能再找承租人，因此更应向原告支付该18万元转让费。被告陈述，与原告签订山庄租赁合同，只是向原告出租世外桃源山庄酒店经营场所的房屋，而非向原告出租世外桃源山庄酒店的经营权，该房屋为向村委会购买的集体土地上的房屋，前十年一直自用，此后一直用于出租。原告给付18万元转让金是向原承租人受让经营权而非受让物品。终止协议第3条约定是附条件的，被告是否向原告给付转让费及转让费的具体金额均视被告是否找到承租人这一条件来具体确定，该条款中“尽量”是一个不确定性的陈述，因是否能找到承租人，承租人是否愿意支付转让费均属不确定状态，因此才用“尽量”予以表述，如果条件未能成就，也不能追究其责任。终止协议第4条约定是为第3条约定明确了一个截止日期，如在2018年12月31日前仍未能找到承租人承租，那么被告无需再向原告支付任何转让费。以上事实，有原告提供的山庄租赁合同、终止协议复印件、世外桃源山庄酒店注册查询信息及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告签订的山庄租赁合同系双方当事人的真实意思表示，首先需要明确本案租赁合同的性质。涉案租赁合同载明的租赁标的物是觉悟草堂度假村（世外桃源山庄酒店）包括2000左右平方米占地面积以及山庄内配套现存的客户、餐厅、花木及空调所有设施，即包括了涉案世外桃源山庄酒店内的不动产（含土地、地上建筑物、花木）、动产（空调）及客户等，该租赁合同并非单纯的房屋租赁合同，而是包含了不动产与动产租赁的资产租赁合同及世外桃源山庄酒店经营的客户资源等，原告陈述签约后即以世外桃源山庄酒店名义对外进行经营活动，据此，本院认为涉案租赁合同为在原被告之间建立承包经营合同关系，本案应为承包经营合同纠纷。原、被告签订的山庄租赁合同，不违反法律规定，双方之间的承包经营关系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日，在约定租赁期限届满前，经双方协商后签订了终止协议，明确了双方之间承包经营关系提前于2018年6月30日终止。同时，双方约定原告已付的承接转让费18万元，被告在再次找到承租人时尽量依原告支付的承接转让费金额收取并支付给原告，同时明确上述所列费用双方协商最终截止日期为2018年12月31日支付。原告解释上述约定是指被告最迟应在2018年12月31日前向其支付承接转让费，应支付的承接转让费由被告在双方终止承包经营关系后在再次找到承租人时向承租人收取后再付给原告，具体金额尽量接近18万元，被告解释上述约定是指如被告在2018年12月31日前再次找到承租人并向该承租人实际收取了承租转让费即由被告向原告支付相应金额，否则无需支付。对此，本院认为此处“尽量”之词应属对于被告在再次找到承租人时向承租人协商收取的承接转让费金额的限定，而非用于限定被告是否应当向原告支付承接转让费，结合终止协议第4条约定“第3项所列费用，甲乙双方协商最终截止日期为2018年12月31日前支付”，该处截止日期用于限定支付的期限而非用于限定是否应该支付，据此，本院采信原告主张，确认被告应在在2018年12月31日前向原告支付承接转让费，至于具体支付金额并非确定的18万元，而是尽量按18万元向再次找到的承租人收取。根据本案查明的事实，被告未能在2018年12月31日前再次找到承租人，而是在2019年4月向他人转让了涉案房屋，故未能通过与承租人协商确定承接转让费方式确定相应金额，而考虑到原告支付承租转让费18万元后已实际经营世外桃源酒店13个月、原告承包经营后因经营不善要求提前终止合同后被告再次寻找承租人的合理期限、被告实际未能在2018年12月31日前再次出租、合同约定如被告出售则已付18万元转让金折旧价退还等因素，本院酌情支持由被告向原告支付转让费10万元。关于原告主张的逾期付利息损失，合法有据，可予支持，但应以应付款项金额为基数自2019年1月1日起按银行同期贷款利率计算至实际履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈新矿于本判决生效之日起十日内支付原告曹明健人民币100000元，同时支付以100000元为基数自2019年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止的逾期付款利息损失。二、驳回原告曹明健的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1978元，由原告曹明健负担人民币828元，被告陈新矿负担人民币1150元。被告负担部分已由原告预交，被告陈新矿于本判决生效之日起十日内直接给付，原告曹明健预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽娜二〇一九年八月二十三日书记员  陈汉东