辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终612号上诉人（原审被告、反诉原告）：抚顺嘉谊物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区。法定代表人：李龙顺，该公司经理。委托诉讼代理人：金哲浩，该公司工作人员。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺万达广场有限公司，住所地：抚顺市新抚区。法定代表人：黄国斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建、孙蕊，均系辽宁同格律师事务所律师。上诉人抚顺嘉谊物业管理有限公司（以下简称嘉谊物业）因与被上诉人抚顺万达广场有限公司（以下简称抚顺万达）合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2018）辽0402民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉谊物业委托诉讼代理人金哲浩、包腾飞，被上诉人抚顺万达委托诉讼代理人孙建、孙蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉谊物业上诉请求：一、请求变更一审判决书的第一项为判决书生效后30日内返还万达公司实际占用的N3号地下室负二层196个停车位的使用权；二、请求依法撤销一审判决书的第二项、第三项；三、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人应返还的租金应仅限于实际已经收取的停车位的租金收益，经统计现上诉人实际对外出租的停车位为196个，这是截至目前最新的数据。但是原审法院却按照每天4670元，既467个车位每天10元的标准计算返还租金数额，这是不符合事实的，也严重侵犯了上诉人的权益，一审的该项判决没有事实和法律依据。原审法院在庭审当中查明：审理期间，经现场勘查N3号楼地下室负一层现已清空无车辆停放，负二层现有车辆停放但因停车数量浮动变化，较难统计。因在一审期间法院给予上诉人的举证期限较短，上诉人直至今日才正式将全部的实际占用的停车位数量进行统计完毕总计196个。二、2017年11月21日，被上诉人通知上诉人清空停车位，上诉人便立即执行并于2018年1月5日正是要求被上诉人接收而且直至今日，被上诉人仍然在拒绝缴纳物业管理费，在此情形下上诉人有权暂缓移交停车位。三、根据一审查明的事实，上诉人是被迫开放停车场，而且停车场清空后，暂缓移交停车场也都是因被上诉人原因造成的，相应的不利后果应由被上诉人自行承担。抚顺万达辩称，一、因嘉谊公司的侵权行为实际导致了万达公司对全部车位的控制，原审法院判决按照全部467个车位计算万达公司的损失合理合法。1、原审庭审中，嘉谊公司提交的证据“政府协调会”录音中记载，嘉谊公司拒绝返还全部车位。政府协调会中，询问嘉谊公司何时交还车位，嘉谊公司明确答复在判决生效后才归还。另外，万达公司委托对地下车位进行租赁经营的案外人抚顺市金隆和物业管理有限责任公司收取了20余个车辆的停车费，但嘉谊公司拒绝将金隆和公司收费的车辆停入地下车位。在经过2018年4月28日的政府协调会后，也仅有6个车辆停入了地下车位，其他车辆的停车费金隆和公司已全部退还给车主。2、嘉谊公司在上诉状中也自认拒绝返还全部车位。3、损失按10元／天／车位计算，系按嘉谊公司实际收费标准确定。嘉谊公司在之前的庭审中自认曾按照4200元／年／车位的标准收取停车费。且原审法院在庭审中证实嘉谊公司是按照300元／月／车位收取停车费。综上，万达公司因嘉谊公司的侵权行为实际丧失了对全部车位的控制和收益，万达公司的损失即为全部车位对外出租的利益。且每天10元的标准并没有超过嘉谊公司可以预见的范围。二、嘉谊公司对人民法院判决及办案法官要求将车位先返还给万达公司的指令拒不执行，嘉谊公司仍对非法霸占车位以获取非法利益抱有幻想，判决嘉谊公司支付停车费至实际返还车位之日，有利于维护司法权威及生效判决的执行。事实上，嘉谊公司已经数次假意返还地下车位，实际拒不交付。如嘉谊公司在上诉状中称2018年1月5日向万达公司致函要求返还霸占的车位，实际又以万达公司未缴纳物业费为由拒不返还。2019年1月底，嘉谊公司再次致函万达公司同意返还车位，但万达公司实际到达嘉谊公司后，嘉谊公司没有任何返还车位的具体方案等，对万达公司的复函拒收。因此，只有当嘉谊公司占有车位无利可图时，嘉谊公司才有可能主动履行法院判决，从而维护法院判决的司法权威。综上所述，请求人民法院依法驳回嘉谊物业的上诉请求。抚顺万达向一审法院起诉请求：请求确认原告和被告2015年10月15日签订的《前期物业服务合同》于2018年10月24日到期；请求判令解除原告和被告于2015年10月15日签订的《前期物业服务合同》；请求判令被告赔偿原告2017年3月8日至2018年9月14日期间的非法占用车位损失2980627.5元（以467个车位作为计算基数，以11.5元/天/车位为标准，计555天）；请求判令被告赔偿原告2018年9月15日至被告实际返还全部地下停车位之日期间的非法占用车位损失（以467个车位作为计算基数，以11.5元/天/车位为标准）；请求判令被告立即将地下车位的车辆清出并返还全部地下车位；请求判令被告撤出《前期物业服务合同》约定的服务区域（抚顺万达广场5、6、7号楼住宅；抚顺万达广场G、H号商铺；抚顺万达广场N3号地下室）并配合交接；请求判令被告承担全部诉讼费用。嘉谊物业反诉请求：请求确认反诉原告对地下车位享有物业管理权，并判令反诉被告继续履行《前期物业服务合同》，立即将全部地下车位移交反诉原告进行物业管理；诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年10月15日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》。合同的主要内容有：“总则：经过招标，就甲方将[抚顺]万达广场项目B区委托乙方实施前期物业服务等相关事宜，订立本合同；第十七条：委托管理期限暂定自2015年10月25日起，至物业管理区域的业主委员会成立且与乙方或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止；第十九条第二款：乙方应自主完成B区物业管理备案；第二十二条第一款：物业服务费标准：住宅每月每平方米1.70元，商铺每月每平方米3.00元，地下车位每月每车位80.00元；第二十七条：乙方违反合同约定擅自调高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方限期整改，乙方逾期未完成整改，甲方有权解除本合同，造成甲方、业主或物业使用人经济损失的，乙方应承担赔偿责任；附件二：物业构成明细：抚顺万达广场5、6、7号楼住宅，面积96119.75平方米；G、H号商铺，面积15190.41平方米；N3号地下室，面积29091.56平方米”等内容。现万达广场B区业主委员会尚未成立。N3号地下室有负一、负二两层，共计车位467个。2015年10月22日，被告在新抚区住建局完成物业备案。2016年5月16日，抚顺市人民防空办公室与原告签订《人民防空工程使用合同》，原告取得抚顺万达广场N3号楼人防工程的使用、维护管理权限，使用用途为车库，使用期限为2016年6月30日起至2017年6月29日止。2017年6月8日，双方又签订合同，使用期限延长至2022年6月30日。2017年3月8日，被告将部分地下车位出租并收取了费用，每车位按每年4200元收取。2017年7月7日，抚顺市公安局交通警察支队静态交通管理大队向被告下达《关于万达地下车位对外开放的建议》，建议被告按照万达周边区域机动车停泊管理工作研讨会要求，将地下部分车位对外开放，以缓解万达地区停车难的问题。被告将地下车位对外开放，按小时收取费用。2018年4月原告委托抚顺市金隆和物业管理有限公司万达商业中心分公司对地下车位收取停车费，原、被告一致认可抚顺市金隆和物业管理有限公司万达商业中心分公司收取停车费的车辆现有六辆停放在地下车位，共计收费21600元，其余车辆因原、被告之间的纠纷未能进入停车场，停车费已退还车主。审理期间经现场勘查N3号楼地下室，负一层现已清空无车辆停放，负二层现有车辆停放，具体停车数量原、被告均不清楚，负一层、负二层车位划线均有改动痕迹，原、被告均不清楚何时由谁改动。被告现对每车位按每月300元收取费用。被告称于2017年12月30日前清空负一层全部、负二层部分共计260个车位，原告称不清楚何时清空，但至今原告无法正常使用地下车位。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方均应按照约定履行自己的合同义务。合同约定委托管理期限至物业管理区域的业主委员会成立且与被告或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止，该项合同条款合法有效，现物业管理区域的业主委员会并未成立，原告主张《前期物业服务合同》于2018年10月24日到期，一审法院不予支持。被告收取停车费用的标准符合本地实际情况，不应认定为乱收费，故原告据此要求解除前期物业服务合同，一审法院不予支持。依据原告与抚顺市人民防空办公室签订的《人民防空工程使用合同》，原告对万达广场N3号楼人防工程有使用权限，依据原、被告之间的《前期物业服务合同》，被告对万达广场N3号楼人防工程有物业管理权。人防工程的使用权在原告，被告出租车位并收取停车费的行为，属于行使使用权人的权利，并不属于正常的物业管理人的权利义务，属侵犯原告使用权的行为。现因停放在车位的车辆已缴纳停车费用，将车辆清出不符合实际情况，被告应将人防工程的使用权返还原告，并将收取的停车费用返还给原告。关于停车费给付时间一节，原、被告均认可停车位开放时间为2017年3月8日，故停车费给付时间应从2017年3月8日起至被告将N3号地下室使用权交还原告之日止。关于停车位数量及费用一节，被告现作为地下车位的使用人，理应掌握停车数量，出租期限，收费票据等相关材料，但被告未提交上述相关证明材料，应承担举证不能的法律责任；原、被告对地下两层共计467个车位均无异议，一审法院予以确认；被告虽辩称将部分车位清空，但原告2018年4月委托第三方收取停车费的车辆，只有六辆停放在地下停车位，其余车辆因无法进入停车场，停车费已退还车主，可见即使被告清空了车位，原告仍不能正常使用地下车位，故该损失应由被告承担，且地下车位有改动和增加痕迹，被告具体使用车位数一审法院无法确定，但被告控制全部地下停车位，故车位数一审法院采信原、被告认可的原始车位数即467个车位；因被告多次变更收费标准，又未向一审法院提交收费票据，一审法院无法确定被告实际收费数额，依据现有证明材料，原告委托第三方收取停车费按3600元/年/车位标准收取，被告现按300元/月/车位标准收取，故一审法院采信停车费按300元/月/车位即每车位每日10元的标准收取。原告委托第三方收取并占用停车位的停车费21600元应从被告应给付原告停车费中扣除。如被告返还原告地下停车位时，有预收停车费，则该停车费应随停车位一并返还原告，标准不应低于每月300元。关于被告反诉请求确认被告对地下车位享有物业管理权，立即将全部地下车位移交被告进行物业管理一节，因被告在另案中已向原告主张N3号地下室的物业费，故被告上述反诉请求不宜在本案中审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）抚顺嘉谊物业管理有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）抚顺万达广场有限公司N3号地下室使用权；二、被告（反诉原告）抚顺嘉谊物业管理有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）抚顺万达广场有限公司停车费，从2017年3月8日起至被告将N3号地下室使用权交还原告之日止，每天4670元（467个车位×10元）计算（原告委托第三方收取的停车费21600元应从上述款项中扣除）；三、如被告（反诉原告）抚顺嘉谊物业管理有限公司返还原告（反诉被告）抚顺万达广场有限公司N3号地下室使用权时，有预收停车费，则该停车费应随N3号地下室使用权一并返还原告（反诉被告）抚顺万达广场有限公司，标准不应低于每月300元；四、驳回原告抚顺万达广场有限公司、反诉原告抚顺嘉谊物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分30646元，反诉部分500元，由被告抚顺嘉谊物业管理有限公司负担。二审期间，双方均向本院提供新证据。一、嘉谊物业提供两组证据。1、2017年至2019年收取停车费明细表及收据，证明收取停车费数额。抚顺万达质证意见，该证据不能证明嘉谊物业收取全部停车费，其中就有按小时收费的停车费没有体现。本院认为，该证据系嘉谊物业单方统计，不能证明其全部收取停车费的数额。2、限期接收函及短信截屏等，证明嘉谊物业积极与抚顺万达移交停车场。抚顺万达质证意见，嘉谊物业表面有移交意思表示，但没有移交方案，地下停车位没有恢复，实质没有移交诚意。本院认为，一审法院判决后，嘉谊物业发函要求与抚顺万达移交停车场，其有移交停车场的意思表示，但双方对具体移交事宜没有进一步协商，致未能达成协议。对此证据应予采信。二、抚顺万达提供视频、EMS快递单等证据，证明嘉谊物业没有移交停车场的诚意。嘉谊物业质证意见，对视频真实性不予认可，是手机拍摄。另，抚顺万达是下午3点半到达园区，移交事项较多，我们工作人员也已经全部到达。而到4点半我们抓紧统计时，抚顺万达以时间到了为由离开。本院认为，嘉谊物业的行为表明其有移交停车场的意思表示，只是双方未能就移交事宜具体协商。对该组证据不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2016年5月16日和2017年6月8日，抚顺市人民防空办公室与抚顺万达签订《人民防空工程使用合同》，抚顺万达取得抚顺万达广场N3号楼人防工程的使用权，停车位的收益应该归抚顺万达所有。根据嘉谊物业与抚顺万达签订的《前期物业服务合同》约定，抚顺万达应向嘉谊物业交纳地下的物业费，已另案处理。N3号停车场于2017年3月8日对外开放，由嘉谊物业管理，对外出租收取停车费。因停车位的使用权归抚顺万达，其享有收益权。嘉谊物业对收取的停车费应予返还，同时应将停车位的使用权一并返还抚顺万达。虽然双方就移交停车场事宜多次协商，但实质仍由嘉谊物业控制停车场并收取停车费，对在此期间嘉谊物业收取的停车费应该返还抚顺万达。抚顺万达对嘉谊物业提供的在此期间收取停车费的数额不认可。因嘉谊物业不能提供充分证据证明其收取的停车费数额，一审法院按照467个停车位每天每位10元计算停车费并无不当。双方均认可停车场开放时间为2017年3月8日，综合全案，酌定嘉谊物业返还停车费截止至2019年1月31日。本判决生效后十日内嘉谊物业履返还停车费及履行移交停车场事宜，如迟延履行判决内容，对迟延履行期间按每天4670元（467个车位×10元）计算给付抚顺万达停车费。对于嘉谊物业请求变更一审判决书的第一项为判决书生效后30日内返还万达公司实际占用的N3号地下室负二层196个停车位的使用权的意见，因该N3号地下室由嘉谊物业行驶物业管理权，使用权亦由嘉谊物业控制，其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、（二）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市新抚区人民法院（2018）辽0402民初1999号民事判决第三项、第四项；二、改判抚顺市新抚区人民法院（2018）辽0402民初1999号民事判决第二项为：抚顺嘉谊物业管理有限公司于本判决生效后三十日内返还抚顺万达广场有限公司停车费，从2017年3月8日起至2019年1月31日止，每天4670元（467个车位×10元）计算（抚顺万达广场有限公司委托第三方收取的停车费21600元应从上述款项中扣除）；三、改判抚顺市新抚区人民法院（2018）辽0402民初1999号民事判决第一项为：抚顺嘉谊物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还抚顺万达广场有限公司N3号地下室使用权；如迟延履行，对迟延履行期间按每天4670元（467个车位×10元）计算给付抚顺万达广场有限公司停车费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10387元，由抚顺嘉谊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明明审判员  赵世平审判员  刘晓菲二〇一九年八月十九日书记员  李 雪