广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21806号原告：王晓文，男，1968年7月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉玲，广东红棉律师事务所律师。被告：陈瑞洁，女，1983年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市增城区，被告：广州市太阳商业策划有限公司，住所地广州市白云区同德街西湾路明德街15、21号215铺自编B207。法定代表人：温乃康。上诉两被告共同委托诉讼代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。原告王晓文与被告陈瑞洁、广州市太阳商业策划有限公司（以下简称太阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓文委托诉讼代理人李婉玲，被告陈瑞洁、太阳公司的共同委托诉讼代理人卢鉴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晓文提出诉讼请求：1、确认双方的租赁合同因租赁期限届满而终止，判令两被告立即搬离涉案房屋；2、被告陈瑞洁向原告支付2019年5月1日至2019年5月31日止的租金共11000元并支付违约金直至付清之日止（违约金自2019年5月6日开始按照每日1%暂计至2019年5月31日为2860元）；3、被告陈瑞洁向原告支付2019年5月之前的租金及违约金57372.94元，违约金均计算至2019年5月31日；4、被告陈瑞洁向原告赔偿损失22000元；5、被告太阳公司对被告陈瑞洁上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由如下：一、2015年1月7日，原告（甲方）与被告陈瑞洁（乙方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区田心西路17号07单元的房屋出租给乙方使用，出租用途为商业，租赁期限自2015年2月5日至2019年2月4日，每月租金6300元在每月5日前结清，逾期交租需按每日1%支付违约金，乙方拖欠租金超过15天的，甲方有权终止合同、收回房屋、没收保证金，由此造成损失由乙方赔偿；租金从第三年开始每年递增5%。合同到期前，原、被告协商续租事宜，原告根据市场行情提升租金，被告陈瑞洁表示不能接受，并提出续租2个月到4月4日，但是2个月到期后被告拒不搬离涉案房屋并拒绝签订新的租赁合同。后被告向原告承诺于2019年5月15日搬离，到期后被告仍不履行，现被告继续占用涉案物业，应当支付占用费。2019年5月5日，被告陈瑞洁同意支付5月租金11000元，故该月租金应按照11000元计算，并从2019年5月6日开始按合同约定支付违约金。2019年5月前，被告曾多次逾期支付租金，应承担相应的违约责任，具体为2016年6月逾期12天，2016年8月逾期6天，2016年9月逾期3天，2016年10月逾期5天，2016年11月欠租1010元并逾期7天，2016年12月逾期11天，2017年1月租金未付，2017年2月欠租515元且逾期10天，2017年3月欠租515元且逾期18天，2017年4月欠租515元且逾期9天，2017年5月欠租215元且逾期5天，2017年6月欠租215元且逾期8天，2017年7月欠租215元且逾期17天，2017年8月欠租215元，2018年2月欠租346元，2018年3月欠租346元，2018年4月欠租346元，2018年10月逾期5天，2018年11月逾期7天，2018年12月逾期9天，2019年2月欠租393元，2019年3月欠租393元，2019年4月欠租393元。被告迟延搬离涉案物业，导致原告无法及时重新出租，且被告搬离时未履行提前通知义务，按照商业惯例，商铺退租的交接至少提前2个月通知，现被告未做到造成涉案物业空置，相关损失应由原告承担。被告陈瑞洁、太阳公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的商铺经过被告四年经营，生意红火，原告眼红后便恶意涨租，后被告仅在涉案物业相隔两三百米的地方另租，租金只需一半。被告已在原告函告的期限内搬离，故原告的第一项诉讼请求不成立。2019年5月的租金应当按照原合同标准计算为6900元，且被告已在2019年5月1日向原告转账支付6900元，却被原告退回；被告另主张用押金12000元抵扣6900元的租金，剩余款项退回被告。2019年5月之前的租金差额部分系被告支付的税费，因被告承租时缴纳税费的税率为0.08，但在2016年7月，因原告出租收入提高，导致税率上升为0.137，上升后被告需多支出税费，故与原告协商一致在租金中予以扣减，从原告收取租金时未提出异议即可印证，故被告并无恶意拖欠缴纳及逾期缴纳的情况。经审理查明，原告为广州市白云区田心西路××号单元（以下简称涉案商铺）的权属人。2015年1月7日，原告（甲方）与被告陈瑞洁（乙方）签订《房产租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，面积共106平方米，租期4年自2015年2月5日至2019年2月4日，租金为6300元/月，乙方应于每个月5号前结清本月租金；乙方须按期缴纳租金，否则每逾期一日，应按欠款金额的百分之一支付违约金；乙方于签订本合同3天内向甲方支付保证金12600元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；租赁期间，需要交纳的税费由乙方按规定各自承担；乙方拖欠租金或相关费用超过15天，甲方有权终止本合同、收回房屋、没收保证金并有权将房屋另行出租，因此造成损失的，由乙方赔偿；第3年开始租金每年递增5%，租赁房产内另有32平方作为租赁面积归乙方使用。同日，被告陈瑞洁向原告支付押金12600元。租赁期限，原告主张被告欠租及逾期的租金支付情况如下：2016年6月17日6300元、2016年8月11日6300元，2016年9月8日6300元，2016年10月10日6300元，2016年11月12日5290元，2016年12月16日6300元，2017年1月无支付记录，2017年2月15日6100元，2017年3月23日6100元，2017年4月14日6100元，2017年5月10日6400元，2017年6月13日6400元，2017年7月22日6400元，2017年8月5日6400元，2018年2月8日6600元，2018年3月4日6600元，2018年4月4日6600元，2018年10月10日6900元，2018年11月12日6900元，2018年12月14日6900元，2019年2月2日6900元，2019年3月5日6900元，2019年4月8日6900元。2019年4月8日，原告向被告陈瑞洁发送微信，“麻烦你续租的话就在周四前签合同，不续租的话在这个月的15号前退房给我……”，被告陈瑞洁回复“我们会尽快……加租我们按照您说的缴”；2019年4月12日，被告陈瑞洁向原告发送微信“恳请您给我们一点时间，最迟五月底就搬，快的话五月中旬搬”，原告回复不续租只能给10天时间搬离；2019年5月4日，被告陈瑞洁向原告发送微信，请求再多点时间，请求按照每月租金11000元续签两个月合同，原告回复其利益需要赔偿。2019年5月1日，被告陈瑞洁向原告转账6900元。原告收到后于同日将该6900元转回给被告陈瑞洁。2019年5月16日，原告委托广东红棉律师事务所梁伟生律师向被告陈瑞洁、太阳公司发出律师函，要求被告陈瑞洁、太阳公司在收到本函后一周内撤离该物业，并需支付2019年5月1日起11000元/月的租金，若在2019年7月1日仍未搬离且未与原告签订新的租赁合同，则按12000元/月计收租金；等等。2019年5月23日，被告陈瑞洁向原告发送微信“今天我们已经搬走了，您看明天找个时间过来交接一下？”原告出示机票显示其在2019年5月22日至2019年5月26日期间均不在广州。2019年6月3日，原告向被告出具收条，写明收到涉案商铺锁匙。另查，被告陈瑞洁有为涉案商铺缴纳租赁税，2014年5月至2014年12月期间前5个月税率为0.087，后3个月税率为0.08，该期间税费共为3540.35元。2015年4月至2015年12月税率为0.08，税费为320元/月；2016年7月至2017年3月，2017年10月至2018年4月期间税率为0.137，税费为521.9元/月；2018年5月至2019年2月期间税率为0.137，税费为548元/月；2019年3月至2019年5月期间税率为0.835，税费为334元/月。审理中，原告确认上述税费缴纳情况，并确认2014年5月至2014年12月期间前5个月税费原告已于2015年9月25日向被告转账支付；另确认被告已搬离涉案房屋，并在庭审中撤回第一项诉讼请求，该行为属于原告自行行使处分权的行为，本院当庭口头裁定予以准许。被告称税率调整为0.137后，被告每月多支付税费201.91元，原告已同意在租金中扣除且同意租金百位以后的尾数不需要支付，故2016年11月所欠的租金1010元实际系被告多支付的2016年7月至11月的税费（201.91×5=1009.55）。2017年1月租金被告已支付5900元，并有被告方的记账凭证予以记载，加上税费201.91元，实际支付6101.91元，差额为200元；该差额以及2017年3月、4月的租金差额各313元均已在2017年4月13日向原告支付的900元中付清。2017年2、5月至8月以及2018年3月、4月的租金差额即为税费，2019年3月及4月的租金均应为6900元。另因被告方财务人员失误，在2018年10月至12月以及2019年1月、2月期间未扣除代原告缴纳的税费共计1730元（346元×5月），还有应退还的押金12600元，被告均主张抵扣。原告仅对收到2017年4月13日的900元予以确认，但称系补足2017年2-4月的租金差额，另原告主张租金递增应分别自2017年2月1日、2018年2月1日、2019年2月1日开始递增。以上事实，有《房产租赁合同》、产权证、查册表、微信聊天记录、律师函、账户交易记录、转账详情、账户历史交易明细、微信转账记录、记账凭证、税收缴款书、转账汇款电子回单、收款收据、短信记录、收条、机票、证明及当事人陈述等证据证实。本院认为，原出示产权证、查册表，证实涉案商铺具有合法产权，故《房产租赁合同》属于原告与被告陈瑞洁真实意思表示，合法有效，原被告均应恪守履行。关于2019年5月租金，被告陈瑞洁于2019年6月3日将涉案商铺锁匙交还原告，故在之前被告陈瑞洁实际占用涉案商铺，仍应向原告支付租金；根据原、被告之间的微信聊天记录可知，被告陈瑞洁对于5月租金为11000元/月并无异议，故原告主张被告陈瑞洁支付2019年5月租金11000元，本院予以支持。关于5月租金的违约金，虽合同约定每月租金应于每月5日前缴纳，但合同期满后，原告与被告陈瑞洁在期满后就续租问题尚未协商一致，被告陈瑞洁在2019年5月1日向原告支付租金6900元被退回后，在微信上询问被告对租金的意见，原告并未明确回复，由此导致被告陈瑞洁迟延支付租金合理，故迟延支付的违约金应自原告起诉之日即2019年5月28日起算。关于违约金标准，原告主张为每日1%，在原告未能提供证据证实因被告迟延支付租金造成原告损失的情况下，该违约金标准过高，本院酌情调整为年利率6%，故被告陈瑞洁应以11000元为本金自2019年5月28日起按照年利率6%支付违约金至付清之日止。关于2019年5月之前的欠租及逾期违约金，应分情况逐一分析：1、2016年11月，被告陈瑞洁主张在2016年7月至2019年3月期间存在每月租金需扣减税款的事实，并主张该月未支付的租金1010元系2016年7月至11月的税款，根据税收缴款书的记载，税率的确在2016年7月开始变更提高至0.137，被告多支出税费201.9/月属实；且经计算金额吻合，结合之后2017年4月至8月期间被告缴纳租金时均少付215元，该金额亦与税款金额接近，且原告在多次收取少付租金的情况下从未提出异议，故被告陈瑞洁上述税款抵扣租金的主张本院予以采纳，故2016年11月租金并未欠付；被告陈瑞洁另主张原、被告之间存在百位之后的数字抹零的习惯，根据原告向被告陈瑞洁转账支付2014年5月至2014年12月的税费以及被告陈瑞洁四年来支付租金的数额尾数均为整百元可知，该交易习惯应属实，本院亦予以采信。2、2016年6月、2016年8月至12月，该期间租金共逾期44天，被告陈瑞洁理应向原告支付违约金，本金应为扣减税费后6100元为准，计算应为44.12元（6100元×6%÷365天×44天）。3、2017年1月，原告主张未收到，被告陈瑞洁仅出示记账凭证主张该月租金已支付，但未能提供相应的转账记录或签收记录，故应由被告陈瑞洁承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告要求被告陈瑞洁继续支付该月租金并支付违约金的诉请予以支持，但租金应为6100元，违约金应以6100元为本金自2017年1月6日起按照年利率6%计算至2019年5月31日，应为879.42元。4、2017年2月至4月，根据《房产租赁合同》约定，租金自第三年开始递增5%，2017年2月即为第三年首月，故租金应自该月递增5%，抹零及扣减税费即为6400元（6300元×1.05%-201.9元）；因被告陈瑞洁已于2017年4月13日补足租金900元，原告确认为2-4月租金差额，本院亦予以确认，故该期间租金被告陈瑞洁已足额支付，并未欠租。关于逾期违约金，该三月租金中的6100元共逾期37天，该三月租金中的300元共逾期114天，故违约金应为42.72元（6100元×6%÷365天×37天+300元×6%÷365天×114天）。5、2017年5-7月，被告均已足额支付租金，但均存在逾期情况，该4月共逾期30天，故该期间的违约金应为31.56元（6400元×6%÷365天×30天）。2017年8月，被告陈瑞洁已按期足额支付租金，不存在欠租情况，故原告要求被告陈瑞洁支付违约金理据不足，本院不予支持，予以驳回。6、2018年2月至4月，2018年2月为第四年的首月，故租金应上调5%，抹零及扣减税费应为6700元（6600元×1.05%-201.9元），该期间被告陈瑞洁每月各欠租100元共300元，应分别自2018年2月6日、2018年3月6日、2018年4月6日起以100元为本金按照年利率6%计算至2019年5月31日，应为22.26元；7、2018年10月-2018年12月，该期间被告陈瑞洁支付租金逾期共21天，故违约金应为23.13元（6700元×6%÷365天×21天），另该期间被告陈瑞洁共多支付租金600元。8、2019年2月-4月，虽2019年2月租赁期限已届满，但原、被告协商续租，故仍应按照租赁合同的约定递增租金，故递增后的租金抹零及扣减税费应为7000元（6900元×1.05-201.9元），现被告陈瑞洁每月仅支付6900元，各欠租100元共300元，故欠付租金违约金应均以100元为本金分别自2019年2月6日、2019年3月6日、2019年4月6日按照年利率6%计算至2019年5月31日，应为4.26元。故，截止2019年5月31日，被告陈瑞洁共计欠付租金6100元（6100元+300元+300元-600元），还应支付截止至2019年5月31日的逾期违约金1047.47元（44.12元+879.42元+42.72元+31.56元+22.26元+23.13元+4.26元）。关于赔偿损失，被告陈瑞洁系在原告发出律师函后搬离，并未明显超出律师函所载的搬离期限，故被告陈瑞洁在函告的合理期限内搬离后，对于原告商铺是否可以继续获得出租收益被告并无相应责任，故原告要求被告陈瑞洁承担经营损失无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于被告太阳公司是否承担连带责任的问题，因与原告签订合同的交易相对方为被告陈瑞洁，即使被告陈瑞洁向原告承租涉案商铺后系用于经营太阳公司，太阳公司也仅系涉案商铺的实际使用人，但太阳公司与原告并无合同关系，且原告未能提供证据证实被告太阳公司有愿意共同承担还款责任的意思表示，故原告要求被告太阳公司承担赔偿责任理据不足，本院不予支持，予以驳回。另，关于被告陈瑞洁主张保证金抵扣问题，现被告陈瑞洁迟延支付部分租金已超过15天，依据合同约定，原告有权没收保证金，故被告陈瑞洁主张保证金抵扣无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告陈瑞洁向原告王晓文支付2019年5月租金11000元并支付违约金（以11000元为本金自2019年5月28日起按照年利率6%计算至付清之日止）；二、自本判决生效之日起五日内，被告陈瑞洁向原告王晓文支付2019年5月之前的租金6100元及逾期违约金1047.47元；三、驳回原告王晓文的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1068元，由原告王晓文负担861元，由被告陈瑞洁负担207元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年八月二十六日书记员  蔡佳丽