云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初8240号原告（反诉被告）：徐红，女，汉族，1978年1月13日出生，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：蒋文昊，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：马力，女，回族，1976年8月29日出生，住云南省昆明市盘龙区。被告（反诉原告）：李浩，男，汉族，1977年2月10日出生，住云南省昆明市五华区。两被告共同委托诉讼代理人：王宗瀛，系云南诚者律师事务所律师，特别授权代理。两被告共同委托诉讼代理人：黎新群，系云南诚者律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉第三人）：昆明小牛房地产经纪有限公司（以下简称“小牛公司”）。住所：云南省昆明市盘龙区紫竹巷旁紫竹园1幢1-7商铺。法定代表人：韩继承，系总经理。原告徐红诉被告马力、李浩、昆明小牛房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，被告马力、李浩依法向本院提起了反诉，本院依法予以受理。2019年8月14日本院依法组成合议庭就本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐红的委托诉讼代理人蒋文昊，被告（反诉原告）马力及两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王宗瀛，被告（反诉第三人）小牛公司的法定代表人韩继承到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告所签订的《房屋买卖(居间)合同》；2、判令三被告连带返还原告己支付的定金50000元；3、判令被告马力、李浩向原告支付双倍返还的定金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与三被告于2019年1月26日签订《房屋买卖(居间)合同》，约定由两被告将其共有的位于昆明市经济技术开发区E16号地块佳逸盛景花园1期I区29幢4号的房屋出售给原告，被告小牛公司作为房屋买卖的居间人。合同签订后，原告按约向小牛公司支付了购房定金50000元，小牛公司收取定金款项后，向原告出示《昆明市个人已购住房土地登记查询登记表》，原告收到登记表后发现，登记表备注栏明确记载“经查询，该户未办理土地使用证”。原告就该情况向三被告提出异议，三被告以未办理土地证不影响交易为由拒绝与原告协商解除该合同。土地使用权与房屋产权是密不可分的整体，若原告购买房屋却无法取得合法的土地使用权，则导致原告相关权利遭受巨大损失。三被告在签订合同时刻意对原告隐瞒了标的房屋未办理土地证这一重大事实，导致原告对该房屋的登记状况、房产价值等交易要件产生了重大误解，该合同应当依法解除。同时，根据《城市房地产管理法》第三十八、三十九条之规定，案涉房屋未取得土地使用权证，不符合上市交易的条件。被告将不符合法律规定交易条件的房屋进行出售且对原告隐瞒相关重大信息的行为已构成根本违约，根据《合同法》第一百一十五条之规定，被告作为收受定金的一方违反合同的，应当双倍返还定金。被告（反诉原告）马力、李浩答辩称：1、两被告从未隐瞒过房屋没有办理土地证这一事实，在签订合同时就已将这一事实告知了中介方及原告，原告对这一事实是明知的，故在签订合同时才在合同中增加补充条款：如若因卖方无法提供正常、有效的土地信息而导致的不能过户、贷款等问题，双方均不违约，合同自动解除，定金归还买方；2、原告系违约方，应按照合同约定承担房屋总价20%的违约金，原告未按照合同约定向两被告支付首付款人民币1200000元，经催告，原告仍拒绝履行，法律未规定未取得土地证的房屋不能交易，2016年6月30日起，昆明市实施不动产统一登记，实行双证合一，原告以涉案房屋没有土地证拒绝履行合同没有法律依据。原告支付了50000元购房定金（该款一直由第三人保管，没有给反诉人），但到了合同约定的2019年3月15日交付首付款时间，却未依约履行合同。此后，第三人多次要求原告履行合同，但被以种种理由拒绝。原告已经构成根本违约，却反而以根本不成立的理由起诉至法院，综上，原告构成根本违约，故我方提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人所签订的《房屋买卖(居间)合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金696000元；3、本案律师代理费15000元由被反诉人承担；4、本案本诉与反诉的案件受理费由被反诉人承担。针对本诉，被告小牛公司答辩称：1、原、被告签署居间合同，现双方发生争议，本公司代为保管的定金人民币50000元，本公司愿意按照法院判决来支付；2、我方已经为买卖双方签署居间合同提供了咨询服务，故原告应向我公司支付咨询服务费人民币17400元，合同约定在非本公司原因解除合同的，原告仍需支付我方服务费，我方保留主张居间费的权利。反诉被告徐红答辩称：1、买卖双方在签订房屋买卖（居间）合同时，反诉原告并没有向反诉被告告知过该房屋没有土地使用权证这一事实，在双方签订合同并且反诉被告已支付5万元定金之后，反诉原告才通过中介方以微信图片形式向反诉被告发送了房屋登记情况查档表，查档表明确记录了所交易的涉案房屋没有办理土地使用权证。反诉原告在签订合同时，刻意隐瞒了与交易房屋相关的重大事实，造成了反诉被告对交易价款及合同条款产生了重大误解。一套房屋有土地证和没土地证，很明显它的价值是不同的。反诉被告认为该房屋不具备土地证的情况下，以有土地证的房屋交易价款签订了这个合同，该合同应当依法予以解除。并且根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十八、三十九条之规定，以出让方式取得土地使用权的转让房产时，必须要取得土地使用权证书，也就是说反诉原告向反诉被告所出售的房屋并不具备法律规定的上市交易的条件。所以在合同签订后，反诉被告具备合理合法的抗辩权；2、关于违约金，在房屋买卖（居间）合同中对定金及违约金作了约定，并且反诉被告已支付了合同约定的定金50000元，也就是说定金的约定是已经成立生效了，违约金就不应当重复主张；3、关于律师费，首先是由败诉方承担，由败诉方承担的前提条件是主张的一方必须要提供相对应的委托协议以及等额有效的发票原件。针对反诉，反诉第三人小牛公司答辩称：1、我方对于买卖双方交易达成起到沟通协调的纽带作用，并非涉案合同权利人和义务人，在本案中我公司已经为买卖双方的交易达成了居间合同，履行了居间方的纽带和桥梁作用。对于后期买卖双方发生的争议也是居中协调，尽量争取协商解决化解矛盾。所以在目前居间方不确定买卖双方到底谁违约的情况下所收取的定金，只是代为保管。待所有的交易最终结束后，按照合同的约定，转给买卖双方任何一方。原告（反诉被告）徐红提交下列证据证明其本诉诉讼请求及反诉答辩意见：第一组证据：《房屋买卖(居间)合同》、收款收据，证明：1、原告与三被告于2019年1月26日签订《房屋买卖(居间)合同》，约定由被告马力、李浩将其共有的位于昆明市经济技术开发区E16号地块佳逸盛景花园1期I区29幢4号的房屋出售给原告，合同签订后，原告按照合同约定向被告小牛公司支付了购房定金5万元；2、合同中对于房屋状态以及房屋产权登记状态、土地证状态并未做任何描述，合同签订时三被告亦未告知原告该房屋没有土地证的事实；第二组证据：房产证复印件，证明合同中约定被告马力、李浩需要将房屋产权证交给被告小牛公司保管，但三方签订合同时被告马力、李浩仅提供房产证复印件，且未提供土地证；第三组证据：昆明市个人已购住房土地登记查询登记表，证明该查询表系被告小牛公司在购房合同签订后才发给原告，登记表中明确描述“经查询，该房屋没有土地使用证”；第四组证据：聊天记录（片段），证明：1、原告在《房屋买卖(居间)合同》签订并支付定金后才获悉该房屋没有土地证；2、原告在得知房屋没有土地证时与三被告联系，被告均以没有土地证不影响房屋交易为由拒绝与原告协商；3、被告小牛公司负责人明确表述，公司没有任何员工带领原告看过房屋，同样，三被告在合同签订前也没有对该房屋没有土地证一事对原告作出过任何说明。经质证，被告（反诉原告）马力、李浩对原告（反诉被告）徐红提交的第一、二组证据三性认可，证明目的不认可，涉案合同已明确记载涉案房屋详细情况，不存在隐瞒。证明目的说的是合同中约定被告李浩将房屋产权证原件交给被告昆明小牛房地产经纪有限公司保管。合同约定的是该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起50日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于经纪方，作为办理产权登记转移手续之用，合同上已明确记载了是在签订合同后50日内把房产证赎回来，并且将原件交给小牛公司，而并非徐红所说的在签订合同时就将房产证原件交给小牛公司保管。第三组证据三性认可，昆明市个人购住房土地登记查询登记表可反映出土地登记信息与房产证土地信息吻合，土地信息完备，只是由于政策变动暂时办不了土地证；第四组证据真实性认可，聊天记录可看出签订合同时已告知原告没有办理土地证，且中介公司告知原告土地信息核查表出来了，可以正常交易，原告表示同意。被告小牛公司对原告（反诉被告）徐红提交的第一组证据三性认可，证明目的不认可；第二组证据三性认可，证明目的不认可，当时约定的是赎证后交给我方保管；第三组证据认可；第四组证据三性认可，证明目的2不认可，其他认可。被告（反诉原告）马力、李浩为证明其答辩意见和反诉请求向本院提交如下证据：第一组证据：房产证、马力、李浩的身份证，证明马力、李浩系经济技术开发区E16号地块佳逸盛大景花园一期Ⅰ区29幢房屋的所有权人；第二组证据：房屋买卖（居间）合同，证明2018年1月26日，马力、李浩与徐红、小牛公司签订上述房屋的买卖合同；第三组证据：土地登记查询表、房屋空户证明，证明房屋买卖合同签订后，马力一方积极履行合同为房屋交易做准备；第四组证据：马力与谢雨希微信聊天记录（谢是涉案房屋小区的业主，也是本次交易介绍人）、签订买卖合同时建立的群聊微信信息、马力与徐红的微信信息，证明买方徐红是房屋买卖合同的违约方，马力、李浩已经按照合同要求办好房屋能正常交易需要的材料；第五组证据：马力、李浩与云南诚者律师事务所签订的委托合同，证明马力、李浩向云南诚者律师事务所支付律师代理费15000元。经质证，原告（反诉被告）徐红对被告（反诉原告）马力、李浩提交的第一组证据认可；第二组证据三性认可，合同中并没有任何字据可以看得出来对交易标的房屋的土地证状态进行过任何约定或描述，这是一份双方互负履行义务的合同，所谓移交房产证原件的义务，根据合同推算是在2019年3月15日前将贷款还清，应将房产证原件交由中介方保管，这是非常明确的合同约定；第三组证据三性认可，对土地登记查询表，表上所记录的信息非常明确地看到该户未办理土地使用证，至于这个土地使用证是由于政策原因没办到，还是由于这个房子本身就不具备土地证或者是其他什么原因，登记表上看不出。后面的户籍关系核查情况认可，也认可房屋已腾空的事实；第四组证据马力与谢雨希微信聊天记录无法核实，房产交易群的聊天记录以及反诉原告马力与徐红的聊天记录认可，但是该聊天记录可看出原被告双方于2019年1月26日签订合同，徐红于2019年1月31日收到了查档表。2019年1月31日向反诉原告马力提出相应异议，就表示这个房子没有土地使用证这个事实；第五组证据三性认可，但是要主张律师费的话，应配合等额有效的税务发票才可以。被告（反诉第三人）昆明小牛房地产经纪有限公司对被告（反诉原告）马力、李浩提交的上述证据无异议。被告（反诉第三人）小牛公司为证明其答辩意见向法庭提交收款收据、聊天记录，证明其已履行了居间服务，不存在违约。经质证，原告（反诉被告）徐红对被告（反诉第三人）小牛公司提交的收款收据三性无异议，与我方所提交的证据相互印证可以证明我方已交纳5万元定金的事实，聊天记录三性无异议，同时聊天记录中有部分也与徐红所提交的聊天记录相重合，也可以印证在签订合同之后，中介公司才向徐红发了房屋登记情况查档表的事实。被告（反诉原告）马力、李浩对被告（反诉第三人）昆明小牛房地产经纪有限公司提交的收款收据三性认可，对聊天记录真实性认可，查档表也是在第二天27号马力查到这个表以后就已经把查档信息发给了中介公司。所以说徐红这边实际上也是在第一时间知道了该信息。补充一点，关于反诉被告说是在签订合同的时候，对土地信息没有任何阐述，实际上在当时签订合同的时候有徐红的姐姐谢雨希，然后徐红本人及李浩、马力还有小牛地产的韩继承都在现场，现场就已经告知过这个房屋没有办理过土地证，正因为如此才在签订合同的最后一项有一个补充条款，明确如若因卖方无法提供正常有效的土地信息而导致的不能过户贷款的问题，双方均不违约，合同自动解除，定金归还卖买方，故对土地信息已经告知，并且在合同中还作了约定。本院认为，原告（反诉被告）徐红提交的证据以及被告（反诉原告）马力、李浩提交的证据和被告（反诉第三人）小牛公司提交的证据均具有真实性，但能否作为认定案件事实的依据将在下文综合评述。综合上述证据及各方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2019年1月26日，被告（反诉原告）马力、李浩（马力代签）与原告（反诉被告）徐红及被告（反诉第三人）小牛公司签订《房屋买卖(居间)合同》，约定马力、李浩将位于昆明市经济技术开发区E16号地块佳逸盛景花园一期I区29幢-1-3层4号的房屋出售给徐红，成交价为人民币3480000元，徐红于2019年1月26日交付定金人民币50000元予小牛公司。小牛公司于2019年3月15日代徐红支付给马力、李浩。徐红于2019年3月15日交付人民币1200000元予马力、李浩作为首付款。买方委托经纪方申请银行贷款2280000元支付卖方房款。买卖双方须积极配合，于2019年4月15日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续；若以上出现延误，均由延误方承担违约责任。若买方逾期支付任何一期款项或逾期提供贷款所需资料，应按每日500元的标准赔偿给卖方违约金。买方按约定交清全款或已付首付款，并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按照经纪方要求于2019年4月15日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方指定的任何第三方，买卖双方应配合到现场办理手续，逾期未到场的延误方应按每日500元的标准赔偿给对方违约金。买方需将房款交经纪方保管，应将款项存入经纪方指定账户后凭银行存款回单向经纪方换取代收款收据。买方不能按本合同约定或因违约而无法买入该房屋的，应向卖方交付该房屋成交价的20%作违约金。买方逾期支付房款或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按500元的标准赔偿给卖方违约金；逾期15天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的20%作违约金。由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。如若因卖方无法提供正常、有效的土地信息而导致的不能过户、贷款等问题，双方均不违约，合同自动解除，定金归还买方。签订合同当日，原告（反诉被告）徐红按照合同约定向被告（反诉第三人）小牛公司支付购房定金人民币30000元。2019年1月28日，徐红在收到小牛公司发送的土地登记查询登记表后又支付了剩余的20000元定金。以上定金人民币50000元至今由小牛公司代为保管。另查明，涉案房屋于2010年6月22日登记至被告（反诉原告）马力名下，属被告（反诉原告）马力、李浩共同共有。昆明市个人已购住房土地登记查询登记表备注栏载明：“经查询，该户未办理土地使用证。”故原告诉至法院主张其诉请中的权利。被告马力、李浩认为签订涉案合同时原告明知房屋土地信息，且该土地信息不影响交易，故向本院提起反诉，主张其反诉请求。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：涉案合同各方在履行合同过程中是否存在违约，是否需要向对方承担违约责任？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。本案中涉案合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。该合同包含房屋买卖合同关系和居间服务合同关系。现本诉原告和反诉原告均提出解除房屋买卖合同关系，被告（反诉第三人）小牛公司亦无异议，本院予以确认。被告（反诉原告）马力、李浩和被告（反诉第三人）小牛公司提交的证据形成完整的证据链，证实签订涉案合同时，被告（反诉原告）马力、李浩已经向原告（反诉被告）徐红出示了房屋产权证复印件，且已经告知其涉案房屋未办理土地使用证，随后小牛公司也于2019年1月28日向徐红发送了涉案房屋的土地登记查询登记表，徐红确认无异议后支付了剩余的定金，视为其已认可土地登记查询登记表。同时，涉案房屋未办理土地使用证不代表其不能办理土地使用证或者没有土地信息，也不影响涉案房屋的交易，故原告（反诉被告）徐红以此为由拒绝履行合同构成违约，无权主张违约责任，故原告（反诉被告）徐红要求被告（反诉原告）马力、李浩连带双倍返还定金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案合同明确约定违约金的计算标准为房屋成交价格的20%。原告（反诉被告）徐红当庭表示违约金过高，要求法院予以减少。本院认为，上述合同法第一百一十三条规定明确了违约方赔偿守约方的损失范围包括实际损失和可预见的预期损失。我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。反诉原告主张696000元的违约金，但未提交任何证据证明其存在的实际损失和预期利益。综上所述，本院综合反诉被告的过错程度、以及反诉原告的预期利益和损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为人民币80000元。该违约金由反诉被告徐红向反诉原告马力、李浩支付。同时，涉案合同明确约定因一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约一方承担，被告（反诉原告）马力、李浩主张律师费虽未提供实际已经支付律师费的发票，但实际已经签订了委托代理合同（风险代理）并由律师代理出庭，本院根据支持的违约金金额酌情支持律师费人民币5000元。另，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定了违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。涉案合同既约定了定金又约定了违约金，现原告（反诉被告）徐红违约，被告（反诉原告）马力、李浩选择适用违约金条款，被告（反诉第三人）小牛公司应当将其保管的定金人民币50000元退还给原告（反诉被告）徐红。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐红与被告（反诉原告）马力、李浩及被告（反诉第三人）昆明小牛房地产经纪有限公司于2019年1月26日签订的《房屋买卖(居间)合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告（反诉第三人）昆明小牛房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）徐红定金人民币50000元；三、原告（反诉被告）徐红于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）马力、李浩支付违约金人民币80000元；四、原告（反诉被告）徐红于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）马力、李浩支付律师费人民币5000元五、驳回原告（反诉被告）徐红的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告马力、李浩的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉受理费人民币2300元，由原告（反诉被告）徐红承担人民币1150元，被告（反诉第三人）昆明小牛房地产经纪有限公司承担人民币1150元。案件反诉费人民币5455元由反诉原告马力、李浩承担人民币4803元，反诉被告徐红承担人民币652元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  苏立娟人民陪审员  周一丹二〇一九年八月三十日书 记 员  赵路娟