安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终741号 上诉人（原审被告）：翟红升，男，1953年7月1日出生，汉族，退休教师，住安徽省泾县。 上诉人（原审被告）暨上诉人翟红升的委托诉讼代理人：翟志宏，男，1958年2月14日出生，汉族，退休教师，住安徽省泾县。 上诉人（原审被告）：查子刚，男，1944年11月28日出生，汉族，退休干部，住上海市卢湾区。 上诉人（原审被告）：查贵芬，女，1944年4月4日出生，汉族，退休干部，住安徽省池州市贵池区。 上诉人（原审被告）暨上诉人查子刚、查贵芬的共同委托诉讼代理人：翟学军，男，1962年10月15日出生，汉族，公务员，户籍地安徽省泾县，经常居住地安徽省泾县迎宾路灌区。 被上诉人（原审原告）：李超音，男，1958年11月14日出生，汉族，退休干部，户籍地江苏省南京市玄武区，经常居住地江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈学邦，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查立新，北京大成（南京）律师事务所律师。 上诉人翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军（以下简称翟红升等五人）因与被上诉人李超音房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2018）皖1823民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼过程中，当事人请求给予和解期，本院予以准许，和解期限内各方未能达成协议，本院依法继续审理。本案现已审理终结。 翟红升等五人上诉请求：撤销原判决，改判驳回李超音的一审诉讼请求。二审诉讼中，其表示对一审判决返还购房款75000元不持异议，据此变更上诉请求为：改判驳回李超音的其他一审诉讼请求。事实和理由：1.原判决认定事实不清，证据不足，且委托鉴定程序不当。（1）李超音伪造证据和事实。其一，根据国家政策，农网改造户外费用由国家负担，且李超音未能提举任何合法票据，其编造支出电路改造费8000余元。其二，李超音主张10年维修费支出近5万元，仅有其利益关系人韦文彬陈述的证人证言，无其他有效证据证明，且其维修亦未专指“爱日堂”的二进部分。其三，李超音主张的道路改造费，系其购买“爱日堂”一进时，为方便在韦文彬院落停车而捐资改造，该道路与“爱日堂”相距数百米，且非为通往“爱日堂”，故该笔费用与案涉纠纷无涉。其四，李超音主张大修、梁柱和二进修理费用，存在重复计算的情形，且对此亦未能提举任何合法证据证明，其伪造支出4万余元。其五，李超音主张的每月200元看护费，系其购买“爱日堂”一进时，为防物品被盗请韦文彬代为看护支出的费用，其在购买二进后未增加支付韦文彬看护费，且其在二进屋内未放置任何物品，故该看护费与案争的“爱日堂”二进房屋无关，其伪造支出3万余元。其六，李超音故意混淆“爱日堂”一进与二进的维修费，存在将一进的维修费计入二进的情况。其七，购房款的性质不是借贷，如应计算利息，则李超音应向翟红升等五人支付实际占用期间租给他人经营旅馆的房屋租金，且应返还出租拍摄电影、电视剧的租赁收益。（2）一审鉴定程序违法，案涉的鉴定意见书不能作为定案依据。其一，一审法院委托的鉴定机构为芜湖华瑞房地产土地资产评估工程咨询有限公司（以下简称芜湖华瑞公司），但现场勘查的鉴定人为北京华瑞行房地产评估咨询有限公司（以下简称北京华瑞公司）的宁国分公司工作人员，鉴定意见书又载为北京华瑞公司。事实上，芜湖华瑞公司已于2016年10月27日注销不复存在，且没有证据证明其与北京华瑞公司之间的关系，北京华瑞公司不能代替芜湖华瑞公司进行鉴定。其二，鉴定机构在无维修项目合同、无明显维修痕迹、无明细账单、非当时现场及买卖和整修行为违法、现场手工皮尺测量不准等情形下，仅凭李超音单方说明和韦文彬证言内容不明确的证词，作出鉴定意见系属违法违规。其三，有资质的工程师未到现场勘查，现场勘查记录单上鉴定人张某的签名非当场签名，违反操作规程。其四，鉴定意见书将不属于鉴定范围的看护费纳入造价，明显违法。其五，鉴定评估系由李超音提出申请，因该鉴定程序违法且无事实根据，故鉴定费应确定由李超音全部负担。2.原判决对无效合同过错责任的认定错误。（1）案涉《房屋卖契》无效的过错责任完全在于李超音。（1）其一，李超音明知城市居民不得买受农村房屋，其系主动故意违反国家法律和政策。其二，“爱日堂”房屋共有人查贵芬、查子刚未在案涉《房屋卖契》上签字，李超音及合同要约人查从发对此亦属明知。其三，该合同签订时，李超音存在显失公平、欺诈、不当得利的情节。其四，《房屋卖契》明确约定李超音须“赋税受业”，即必须交纳税费、办理房产过户手续后才能成为合法业主，当年翟红升、翟志宏也尽到了告知和提醒义务，李超音明知无法办理过户却未向翟红升、翟志宏提出异议，可见其是同意或自愿承担可能发生合同无效的一切风险责任。其五，李超音于2013年4月私自将“爱日堂”一进、二进协议转让给他人，既涉非法买卖国家保护文物，亦有违翟红升等五人“仍要保留一进、二进的行路权”的合同约定，同时该行为也违反了协议约定的以保护和维护古民居的初心目的，实际系炒卖文物从中牟利。其六，李超音未合法取得“爱日堂”使用权、管理权，其将案争房屋两边厢房拆除、屋内地板改为水泥砖地、菜地改为院落等，均属于严重破坏原有风貌的行为，亦系违法行为，该违法成本不受法律保护，相关费用应由其自行承担。（2）原判决认定翟红升等五人存在过错显失公允。其一，查子刚、查贵芬、翟学军对案涉《房屋卖契》签订均不知情，没有任何过错，事实上系受害者，该三人不是本案的适格被告，且于情于理于法均不应承担赔偿责任。其二，翟红升、翟志宏当年系受查从发、李超音蛊惑签订《房屋卖契》，亦是受害者。 李超音辩称，1.一审判令翟红升、翟志宏、翟学军返还购房款利息，具有事实根据和法律依据。翟红升、翟志宏当年代表其母亲查祥傲签订《房屋卖契》时，未向李超音告知查子刚、查贵芬是案争房屋的共同权利人，亦未告知城镇居民不得购买农村宅基地的规定，且翟红升、翟志宏、翟学军明知是农村集体土地上房屋仍对外出售，并收取和分配使用李超音支付的购房款75000元，该三人对《房屋卖契》无效负有过错，依法其应承担无效合同返还购房款及赔偿利息损失责任。2.原判决对维修费损失赔偿的认定适当。（1）李超音对案争房屋维修、保护等方面投入了大量资金和人力，使之修旧如旧延续其文物使用价值，实际非为炒房，而翟红升等人在认为案争房屋不具有较大价值时选择出售，又在房屋转让经过十一年后主张合同无效，其五人均为该维护行为的直接受益人，故均负有偿还维修费损失的义务。（2）案涉鉴定意见书应作为定案依据。其一，鉴定机构的选定系经双方当事人在场通过摇号方式确定，符合规定；其二，选定的鉴定机构存在名称变更的情形，其主体资格符合法律规定；其三，李超音对案争房屋的维护长达十余年，鉴定意见认定为140002.94元，符合客观情况。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李超音向一审法院起诉请求：1.判令翟红升等五人共同偿还购房款75000元及自2003年12月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付之日的利息；2.判令翟红升等五人共同偿还房屋维修、重建所投入的费用204000元。 一审法院认定事实：“爱日堂”属于2001年全国重点文物保护单位查济古民居建筑群的组成部分，案争房屋现为翟红升等五人所有。查祥傲（又名查祥芬、查荃芬），其系翟红升、翟志宏、查贵芬、翟学军的母亲，于2014年11月13日死亡。2003年12月10日，李超音与查祥傲签订一份《房屋卖契》，其中载明：“……今甲方（查祥芬）年事已高，无力维修年近七百年的民（明）清故居。因不忍祖辈遗产化为废墟瓦砾，故愿将座（坐）落在厚岸查村外浪村民组爱日堂中进居自己部分的居住房（两间）与屋舍两面园子可居权转让给有维修能力的南京李超音先生。……六、乙方（李超音）购房后保证不拆除，竭力维修，保持古民居的原有风貌。……”。该房屋卖契签订后，李超音依约向翟红升、翟志宏支付房款75000元，查祥傲仍在“爱日堂”其中一间房屋内居住多年。李超音购得房屋后，按照房屋卖契约定，陆续投入资金和人力、物力对案争房屋进行保护性维修，确保该栋老宅保持了原有风貌，同时其还出资委托与“爱日堂”相邻居住的韦文彬代为看护照管。2014年10月，翟学军、查子刚、查贵芬以翟红升、翟志宏未经其同意擅自处置他人财产等为由，向安徽省泾县人民法院提起诉讼，请求确认案涉《房屋卖契》无效。该院审理后于2015年9月7日作出（2014）泾民一初字第01452号民事判决，认为城镇居民购买农村宅基地上建设的房屋，违反法律规定和国家政策，据此判决确认案涉《房屋卖契》无效。李超音不服提起上诉，安徽省宣城市中级人民法院经审理于2016年1月12日作出（2015）宣中民一终字第00774号驳回上诉、维持原判的民事判决。李超音于2018年1月30日诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，我国合同法第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”结合本案实际情况，首先，《房屋卖契》被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，李超音支付的购房款用于查祥傲生病住院花费，翟红升、翟志宏、翟学军作为查祥傲之子，亦是房屋的受益人，应承担返还责任。本案中，李超音诉请按银行同期同类贷款利率计算利息，不违反法律规定，故对李超音请求翟红升、翟志宏、翟学军偿还购房款及利息的诉讼请求，予以支持。查子刚、查贵芬、翟学军在案涉房屋已增值的情况下，于合同履行11年后提起确认合同无效之诉，应赔偿李超音的经济损失。其次，关于案涉房屋维修费用认定问题。《房屋卖契》明确约定买受人李超音“要竭力维修，保持古民居的原有风貌”，事实上案争房屋在受让期间通过李超音保护性的修缮依然依旧。本案中，双方就修缮费用发生争议，一审法院经委托鉴定机构评估，对“房屋维修费用经鉴定不确定造价（有争议造价）为140002.94元”的鉴定意见予以采信。翟红升等五人作为案争房屋的所有人亦是受益人，应当承担案涉房屋的维修费用。第三，关于李超音过错责任问题。案涉《房屋卖契》系因违反我国相关法律法规及政策规定而被确认无效，故合同双方应承担相应的责任。经审理认为，李超音根据《房屋卖契》约定，对房屋进行保护性修缮的行为没有过错。翟红升、翟志宏有关购房款不存在利息、案争房屋有可观收益及不存在维修费用的抗辩，查子刚、查贵芬、翟学军有关其没有过错、李超音存有过错、其准备返还购房款及不存在维修费用的抗辩，均无有效证据加以证明，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。另，翟红升等五人有关李超音违法购买古民居的辩驳意见，因非属人民法院管辖范围，其可另行向有关权力机关举报。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、被告翟红升、翟志宏、翟学军于判决生效后十五日内返还原告李超音购房款75000元及自2003年12月14日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。二、被告翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军于判决生效后十五日内支付原告李超音房屋维修款140002.94元。三、驳回原告李超音的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6483元，由李超音负担2034元，翟红升等五人负担4449元；鉴定费15000元，由李超音负担4706元，翟红升等五人负担10294元。 本院二审期间，翟红升等五人围绕上诉请求提举证据如下：1.翟学军与杨祖建的谈话录音资料1份，拟证明：（1）芜湖华瑞公司早已撤销；（2）华瑞宁国分公司负责人杨祖建在评估时未去勘查现场，对评估意见书不知情，且对评估是否错误不负责任，同时对关键问题避而不谈。2.照片2张、网上查询工商信息打印件1份，拟证明：（1）华瑞宁国分公司不具有资质，其系挂靠北京华瑞公司；（2）北京华瑞公司与芜湖华瑞公司不相关联；（3）勘查案涉现场的鉴定人员，不是芜湖华瑞公司工作人员。3.录像资料1份，拟证明2017年7月16日爱日堂房屋现状情况。4.照片1张，拟证明：李超音修建的小道与“爱日堂”相隔较远，不是必经之路，该修路行为与维护案争房屋无关，不应计入维修费损失。李超音未提举新证据。本院依法组织当事人举证、质证。经审查，本院对上述证据认定如下：1.翟红升等五人就上述证据1、2主张的待证事实，应以芜湖华瑞公司工商变更登记资料、鉴定依据等客观证据为准，该两组证据不能证明待证事实，故不予采信；2.证据3、4符合证据的“三性”，故对该证据及证明目的与证据本身能够印证的客观事实相一致的部分，予以认定。本院对原判决查明的案件事实予以确认。 二审另查明：一审诉讼中，李超音申请对2003年12月以来的房屋维修费用进行鉴定，一审法院准许后依法确定委托芜湖华瑞公司鉴定。因芜湖华瑞公司迁址北京市朝阳区，经北京市工商行政管理局朝阳分局于2016年10月27日核准，公司名称变更为北京华瑞公司，经营范围包括房地产估价等。一审法院遂与北京华瑞公司签订《对外委托鉴定委托书》。北京华瑞公司接受委托后于2018年11月15日作出鉴定意见书，其中载明：“2018年5月30日泾县法院组织相关人员勘察现场，由于原告（李超音）对现场勘查内容均已签字认可，被告（翟红升等五人）对现场勘查内容事实均不予认可，爱日堂房屋维修费用经鉴定不确定造价是（有争议造价）为140002.94元。”该维修费用组成包括：道路改造1035.05元、电线杆及电路改造8068元、园子修整8504.99元、“爱日堂”二进涉案房修理5649.31元、大修27187.09元、堂匾2700元、梁柱修理6000元、年修47258.5元、看护费33600元。 再查明：根据业已生效的（2015）宣中民一终字第00774号判决，载明：案争房屋登记的所有人为翟红升等五人的祖辈查七奶奶户，土地清册亲属栏包括：女查荃芬、侄女查祥芬、侄媳程霖葆、侄孙查子刚、孙女查贵芬、胞兄吴鹏翔，此后未重新统一登记，该证原为查祥傲持有。 本院认为，案涉《房屋卖契》业经生效判决确认为无效合同，本案中，各方对李超音向翟红升等五人返还案争房屋，翟红升、翟志宏、翟学军三人需向李超音返还购房款75000元，均不持异议，予以认定。二审争议焦点是李超音能否主张返还购房款以外的利息、维护费用及给付数额如何确定，究其实质为合同无效后的返还责任及折价补偿的认定问题，依法应依据当事人的诉讼请求，结合应予返还财产性质，根据诚实信用原则要求，合理确定双方责任。其一，从案争合同被认定无效的原因看，系因城镇居民购买农村宅基地上建设的房屋，违反法律规定和国家政策，应予认定合同双方对此均负有过错。其二，从案涉房产证原始登记情况看，权利人成员组成复杂，且年事久远权利人已实际发生一定变化，故在出卖人一方持有所有证、居住案争房屋及未披露存在其他共有人的情况下，李超音作为买受人基于对出卖人的信赖订立合同，不具有侵害查子刚、查贵芬共有权的故意，亦不构成重大过失，对此不负有过错。其三，从《房屋卖契》记载的转让原由看，出卖标的物为数百年历史的明清古居，出卖人一方因无力维修为避免毁损而转让，且受让人允诺需竭力维修保持古民居原貌。结合是时转让价格约定为75000元及查子刚、查贵芬、翟学军于十余年后方才诉请主张合同无效的事实可知，一是案争房屋的价值需通过持续不断地投入资金、人力、物力维护而得以稳固、提升；二是原房屋共有人未能合力对案争房屋进行维护且不具有共同维护的意愿；三是购置价格远高于同地区同期普通房屋价格，体现了买卖双方当时对案争房屋合理价值的认知；四是案涉合同签订后，其他共有人知晓或理当知晓转让事实，但均不及时主张权利，放任合同无效的损害后果扩大，对此负有明显过错。其四，从合同实际履行情况看，李超音在长达十余年的期间内，对案争房屋进行维护及改善周边环境付出人力、财力、物力，系属事实。翟红升等五人抗辩不给予李超音购房款利息及维护费用补偿，有违诚实信用和公平原则，本院不予支持。根据日常生活经验法则判断，买受人李超音无法预知出卖人一方日后索回出卖标的物，故要求其保留并提供十余年内投入维护的全面、详尽证据，以此作为确认维护费用折价补偿的依据，显系苛求。经综合考量当事人的过错程度、时间跨度、支付对价数额、受让人维护行为与财产保值、增值之间的关联性及双方获利情况等因素，本院认为原判决按照基准贷款利率标准、参照鉴定意见认定的利息及维护费用数额，未超出合理范畴，依法应予维持。 综上所述，翟红升等五人的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，裁判结果适当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6483元，由上诉人翟红升、翟志宏、查子刚、查贵芬、翟学军负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇一九年八月二十九日 法官助理冯忠山 书记员林再松 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……