甘肃省白银市白银区人民法院民事判决书（2019）甘0402民初2812号原告：杨某，男，汉族，1963年4月27日出生，住白银市。委托诉讼代理人：张某、付某，白银大公律师事务所律师。被告：白银中和房地产开发有限责任公司，住所地白银市白银区兰州路35号甘肃银行大厦，统一社会信用代码：91620400097210724R。法定代表人：刘某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某、范某，该公司法律顾问。原告杨某诉被告白银中和房地产开发有限责任公司（以下简称中和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令中和房地产公司返还杨某位于白银市××区商铺房屋面积误差比在3％以内部分的房价款34741元（4.19㎡×8291.44元=34741元），以及利息3644元（自2017年3月16日起算至诉讼时2019年5月30日），共计38385元；2.请求依法判令中和房地产公司返还杨某位于××路商铺房屋面积误差比在3％以内部分的房价款：139272.8元（630.57×0.03=18.9171×7362.27）及利息14333元（自2017年3月16日起算至诉讼时2019年5月30日）；超过3％的双倍返还房价款：99286元（6.7429×7362.27×2）及利息10414.5元（自2017年3月16日起算至诉讼时2019年5月30日）263306.3元;以上2项诉讼请求共计：301691.3元；3.请求判令中和房地产公司承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2017年2月15日，杨某与中和房地产公司签订《商品房买卖合同》，由中和房地产公司将位于白银市××区商铺，合同建筑面积499.96平方米，总价格4145392元，及位于××路商铺，合同建筑面积630.57平方米，总价格4642428元的两套商铺出售给杨某，并约定中和房地产公司应当在2017年12月30日商品房验收合格将商品房交付杨某使用。杨某在合同签订后按照约定支付了两套商品房的全部价款、税金等费用。2017年11月9日，中和房地产公司通知杨某对两套商铺收房，杨某看了中和房地产公司送达的《白银碧桂园中和翡翠湾收楼费用明细表》才知道，位于××路商铺，合同为建筑面积499.96平方米，实测建筑面积为495.77平方米；位于××路商铺，合同建筑面积为630.57平方米，实测建筑面积为604.91平方米。中和房地产公司交付杨某使用的两套商铺建筑面积均与合同建筑面积不符，且位于××路商铺的实际面积与合同约定购买房屋面积误差比绝对值超过3％。之后杨某多次找到中和房地产公司要求协商解决处理，但中和房地产公司一直推托至今不予解决。万般无奈下，杨某特依法诉至贵院，望判如所请。中和房地产公司辩称，双方签署的《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第七条约定：该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：（1）面积差异百分比为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积差异百分比为±0.6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按本款约定的退补单价进行退补；（3）面积差异百分比超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择多退少补的，买卖双方按本款约定的退补单价进行退补；选择解除合同的，出卖人应在买受人书面提出解除合同申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担。面积误差比＝(产权登记面积－合同约定面积)/合同约定面积*100％。其中，101商铺的退补单价为8291.44元/平方米，201商铺的退补单价为7362.27元/平方米。基于上述约定，中和房地产公司对101商铺需退还杨某34741元购房款，对201商铺需退还杨某188916元购房款，无须退还利息。杨某诉讼请求选择面积差异适用条款错误，导致了错误的计算结果。因杨某不办理收楼手续，中和房地产公司无法退还购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实认定如下：1.中和房地产公司提交的《面积补差协议书》，既未加盖其公司印章，亦无杨某签名，该证据不符合证据的形式要件，对其证明力，本院不予认定；2.中和房地产公司提交的《逾期付款违约金明细（单）》与本案杨某的诉讼标的非同一个法律关系，故对该证据的证明力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月15日，杨某与中和房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定中和房地产公司将其开发建设的位于白银市××区（合同建筑面积499.96平方米，每平方米单价8291.45元，总价格为4145392元）、201号（合同建筑面积630.57平方米，每平方米单价7362.27元，总价格为4642428元）两套商铺出售给杨某；合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同附件五《补充协议》第七条第一款约定：该商品的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：（1）面积差异百分比为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积差异百分比为±0.6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按本款约定的退补单价进行退补；（3）面积差异百分比超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择多退少补的，买卖双方按本款约定的退补单价进行退补；选择解除合同的，出卖人应在买受人书面提出解除合同申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担。2017年11月9日，中和房地产公司通知杨某验收上述两套商铺。因上述101号商铺，合同为建筑面积499.96平方米，实测建筑面积为495.77平方米，面积差为4.19平方米，面积误差比为0.84％；201号商铺，合同建筑面积为630.57平方米，实测建筑面积为604.91平方米，面积差为25.66平方米，面积误差比绝对值为4.07％；另，实测建筑面积为611.65平方米时，面积误差比绝对值为3％，面积差是18.92平方米（630.57平方米-611.65平方米），绝对值超过3％部分及1.07％部分的面积是6.74平方米（25.66平方米-18.92平方米）。双方对面积差价补偿进行协商，未能达成一致意见，为此酿成纠纷，杨某遂诉至本院。本院认为，杨某与中和房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。因中和房地产公司向杨某交付的商铺建筑面积与合同约定的建筑面积不一致，根据《商品房销售管理办法》第二十条第二款第二项规定，“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”。本案双方签订的《商品房买卖合同》是由中和房地产公司提供的格式合同，合同附件五《补充协议》第七条第一款第（3）项，“面积差异百分比超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择多退少补的，买卖双方按本款约定的退补单价进行退补；……除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担”的约定不符合上述行政法规的规定，应以上述行政法规规定为准，本案争议的商铺面积误差比绝对值在±0.6％至±3％以内部分的返还款为：34741元（4.19平方米×8291.44元/平方米），139294.27元（18.92平方米×7362.27元/平方米）；绝对值超出３％部分双倍返还款为：99243.4元（6.74平方米×7362.27元/平方米×2）；以上合计273278.67元。杨某关于利息主张，既无证据证实亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，杨某要求中和房地产公司返还房屋面积误差比差价款及利息301691.3元之主张，对其合理部分273278.67元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、白银中和房地产开发有限责任公司向杨某返还101号商铺、201号商铺房屋面积误差款273278.67元，于本判决生效后十日内一次性付清；二、驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2913元，杨某负担485元，白银中和房地产开发有限责任公司负担2428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 张乾香 二O一九年八月二十八日书记员 贾梦杰