山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初963号原告：徐西玉，男，1959年4月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：尹龙起，山东赞特瑞律师事务所律师。被告：刘瑞芳，女，1959年4月16日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：梁宁庭，山东兆利律师事务所律师。被告：日照市东港区奎山街道大岭三村村民委员会。住所地日照市东港区奎山街道大岭三村。诉讼代表人：徐西田，村主任。原告徐西玉与被告刘瑞芳、日照市东港区奎山街道大岭三村村民委员会（此处起至判决主文前，简称“大岭三村”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹龙起、被告刘瑞芳及其委托诉讼代理人梁宁庭到庭参加诉讼。被告大岭三村经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告徐西玉向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认两被告针对日照市东港区奎山街道大岭三村房屋（东至路、南至牟敦月、西至庄建文、北至路）所签订的拆迁补偿安置协议无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告徐西玉于1986年通过自建取得本案诉争房屋所有权，并办理产权登记手续，现该诉争房产列入拆迁计划。原告与被告现对该诉争房产拆迁补偿安置产生争议。现原告诉至法院，请求确认两被告针对涉案房产签订的拆迁补偿安置协议无效，应由原告与日照市东港区奎山街道大岭三村村民委员会签订针对涉案房屋的拆迁补偿安置协议。请求法院依法支持原告诉求。被告刘瑞芳辩称，原告不是拆迁安置补偿协议的合同方，原告主体不适格。两被告签订的拆迁安置补偿协议不存在合同法第五十二条规定的情形，协议合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的涉案房产的所有权证书、房屋印契复印件以及农村宅基地有偿使用证书。涉案房产的所有权证书系原件，由日照市房地产管理处于1995年7月6日颁发，并盖有日照市房地产管理处房屋确权专章，该房产所有权证书系政府房产管理部门颁发并盖章确认，本院对该房产所有权证书予以确认。对于农村宅基地有偿使用协议书系原件，由日照市奎山乡土地管理办公室、日照市村民委员会盖章确认，该农村宅基地有偿使用协议书由有关部门及村委盖章确认，本院对该农村宅基地有偿使用协议书予以确认。对于房屋印契复印件。该房屋印契虽系复印件，但盖有日照市人民政府契税专用章、日照市公安局奎山派出所章以及日照市奎山乡人民政府公章，应可与原件核对一致，且根据其记载内容与上述房屋所有权证书及农村宅基地有偿使用协议书相印证，本院予以确认。2.对被告提交的房契彩色打印件一份。原告认为该证据系彩印件，真实性存疑。本院认为对于书证应当提交原件。提交原件有困难的，可以提交复制品。对于复印的证据材料，不能作为独立认定案件事实的证据，如有其他材料可以印证，并不能否定其具有一定的证明力。根据该房契载明的内容结合原告提交的涉案房屋印契所载内容以及村委会与刘瑞芳签订的拆迁安置协议书、刘瑞芳向提交的声明内容等事实来看，该房契所证明的事实应属真实，本院予以确认。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.1989年5月20日，日照市奎山乡土地管理处、日照市村民委员会向原告徐西玉颁发了农村宅基地有偿使用协议书，确认徐西玉在有农村宅基地一处并交纳了使用款。1991年12月10日，日照市奎山乡人民政府向徐西玉颁发房产印契一份，内容为补契房人徐西玉，住址日照市，正房5间，座落于日照市。房产东至路、南至牟敦月、西至庄件文，北至路。经补契与徐西玉名下使用。1995年7月6日，日照市房地产管理处向原告徐西玉颁发了山东省城市私房所有权证书一份（日房字第××号），徐西玉在日照市东港区奎山街道办事处有房产一处（北5件平房、东3间平房），产权来源及取得日期系自建1986年。2.2004年10月18日，案外人郑志连、卢立生签订房契一份，约定郑志连将正房五间、东屋三间、院落一处作价6万元卖予卢立生名下，永久为业。上述房产四至为：东至路、南至牟敦月、西至庄建文、北至路，西边与庄建文伙山、伙墙。3.2018年9月11日，被告刘瑞芳书写声明两份，一份内容为“郑志连购买徐西玉正房五间、东屋三间、院落一处，情况属实，特此声明！”，另一份为“卢立生与刘瑞芳为夫妻关系，情况属实，特此声明！”。同日，与刘瑞芳签订拆迁补偿安置协议书（第拾肆号），根据该协议刘瑞芳可置换90平米楼房一套，85平米楼房一套，并给予拆迁补偿款6.5万元。本院经审查认为，合同是否生效，需具备相应的生效要件即行为人具有相应的缔约能力，意思表示真实，且不违反强制性法律或者社会公共利益。本案首先需要解决的问题是原告徐西玉主张的诉争房产是否与两被告签订的拆迁安置补偿协议所指向的房产为同一处房产。根据原告提交的房屋印契所载明的房产四至、被告提交的关于房屋买卖的房契所载的房产四至结合被告刘瑞芳提交的声明内容，可以推定原告徐西玉所主张的诉争房产与两被告签订的拆迁安置协议所指向的房产为同一处房产，本院予以确认。其次，关于原告徐西玉的诉讼资格问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”的规定来看，徐西玉作为本案诉争房产的产权登记人与本案有直接利害关系，可以作为原告提起确认两被告所签订的关于诉争房产的拆迁安置补偿协议效力的诉讼请求。本案关键问题在于确认两被告关于诉争房产所签订的拆迁安置补偿协议是否有效。依据原告提交的诉争房产产权登记资料来看，本案诉争房产产权登记人仍为徐西玉，依据不动产权属登记规定，徐西玉应为诉争房产的产权人。根据被告刘瑞芳提交的买卖房屋的房契、声明内容结合刘瑞芳与签订关于诉争房产的拆迁安置补偿协议事实，可以推定诉争房产有房产交易事实及被告刘瑞芳系现诉争房产的最终买受人即实际占有人。现原告以其为诉争房产的产权人以两被告无权处分为由要求确认两被告关于诉争房产的拆迁安置补偿协议无效，本院认为，首先，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，诉争房屋在拆迁前被告刘瑞芳已通过买卖交易行为实际占有该房产，未办理过户登记不影响合同效力，亦不影响买受人对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权能。诉争房产有过买卖交易行为，该房产交易行为对物权变动具有重要影响，如诉争房产在本集体经济组织成员内部进行交易流转的话，本案诉争房产极易发生物权变动情况。房产买卖行为作为引起房产产权变动的基础关系，在未确定房产买卖合同效力的情况下，现诉争房产的实际控制人具有对涉案房产的合法处分权。其次，通过查明的事实，可以认定本案诉争房产发生过交易行为，被告刘瑞芳自2004年10月18日买卖取得涉案房产并居住、使用至今已近15年之久，原告徐西玉作为涉案房产产权人在近15年竟不知房产被他人交易、居住、使用的事实，明显违背生活常识。被告刘瑞芳占有、使用涉案房产支付了相应的对价，现诉争房产因拆迁而获得补偿利益，原告徐西玉仅以房产仍登记其名下为由要求确认两被告签订的涉案房产的拆迁安置补偿协议无效，明显违背公平、诚实信用原则。故在关于本案诉争房产买卖合同被确认无效前，拆迁人与买受人已签订拆迁补偿协议的，如果不存在其他合同无效事由，拆迁人与买受人所签订的拆迁补偿协议应有效。对于原告徐西玉要求确认两被告签订的关于诉争房产的拆迁安置补偿协议无效的诉讼请求，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告徐西玉对被告刘瑞芳、日照市东港区奎山街道大岭三村村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告徐西玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王宁二〇一九年八月一日书记员  杨森附：本案适用的规范性文件内容1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国物权法》第十五条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无不正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反驳的，可以缺席判决。