辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终838号上诉人（原审被告）：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地辽宁省沈阳市皇姑区昆山中路100号。负责人：袁为民，该支行行长。委托诉讼代理人：刘海波，辽宁华轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晖，辽宁华轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀春，女，1973年2月1日出生，满族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：逯俊成，沈阳市和平区长白法律服务所法律工作者。原审第三人：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人：王威，该公司董事长。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：赵春艳，女，1963年11月21日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：汤振英，男，1957年6月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称盛京银行亚明支行）因与被上诉人王秀春、原审第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称凯城公司）、赵春艳、汤振英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。盛京银行亚明支行委托诉讼代理人高晖，王秀春委托诉讼代理人逯俊成，凯城公司、赵春艳、汤振英共同委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛京银行亚明支行上诉请求：请求撤销一审法院（2018）辽01民初1541号民事判决，发回一审法院重审，或者查清事实后改判。事实与理由：一、王秀春购买案涉房屋具有主观过错。王秀春购买该案涉房屋因用途为商用，不是住宅，为一种投资行为，不是消费行为。王秀春与凯城公司签订《商品房买卖合同》时，已知案涉房屋是商业网点，作为一种投资，王秀春应对此投资行为的风险具有清晰的认识。王秀春应保障自己的权益，应办理网签和备案登记等措施。王秀春没能采取措施，主观上具有过错。二、王秀春的物权期待权不能优于盛京银行亚明支行的抵押权。盛京银行亚明支行对案涉房屋的抵押权设立时间为2008年，此后抵押权一直持续存在，没有间断过。王秀春因《商品房买卖合同》没有办理网签和备案登记，与凯城公司仅为债权债务关系，仅仅具有物权期待权，不具有物权。盛京银行亚明支行的抵押权为物权分类他物权里的担保物权，而王秀春为债权，物权具有优先效力，在同一物上有数种权利并存时，物权优先于债权。三、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条是为保护无过错不动产买受人的一般消费者，本案王秀春为购买的商用房屋，故不适用该条款，而应该适用该规定的第二十九条，驳回王秀春的诉讼请求。综上所述，王秀春不享有排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实不清、适用法律错误。为维护自身合法权益，请求支持盛京银行亚明支行的上诉请求。王秀春辩称：王秀春于2007年10月26日与凯城公司签订《“吉利街”预定书》并交纳1万元预定金，2007年11月10日由田秀媛持孙文路（田秀媛爱人）中行卡支付给凯城公司737,000元，由田秀媛持本人工行卡支付给凯城公司263,000元，两笔共计100万元，该100万元是王秀春与田秀媛各支付凯城公司50万元购房款（田秀媛与王秀春同时购房，两处房产相邻，由田秀媛为王秀春垫付50万元，田秀媛已经在另案起诉）。另外王秀春于2007年11月28日支付给凯城公司319,200元购房款，并于该日交10万元现金，上述款项合计929,200元。凯城公司同时开具了收款收据，该929,200元就是王秀春购买凯城公司商品房11门和19门的全部款项，以上的银行流水及其他证据已经在一审法院提交并已查明。案涉房屋预查封日期为2015年11月3日，王秀春早在2007年11月28日就已经支付了全额房款，2014年8月5日与凯城公司签订《商品房买卖合同》，于2015年3月13日办理了入住手续并实际占有使用案涉房屋，未办理过户非王秀春个人原因，王秀春对案涉房屋的物权期待权应该适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定。该规定第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。这一观点有最高人民法院的判例为证。而且，有相同案件在二审法院已经作出（2019）辽民终520号民事判决，该判决明确支持与王秀春同类案件当事人的合法权益。故，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回盛京银行亚明支行的上诉请求。凯城公司、赵春艳、汤振英述称：第一，在人民法院查封之前凯城公司已经将涉案房产实际出售给王秀春，并且全额收取了王秀春所支付的购房款，涉案房产也已经实际交付给王秀春，王秀春已经实际占有使用。第二，未能及时为王秀春办理产权过户登记的原因是由于涉案房产存在在建工程抵押。盛京银行亚明支行向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销一审法院（2018）辽01执异1837号执行裁定书；2、停止对沈阳市于洪区11门房产的执行，解除对该房产的查封；3、请求人民法院确认沈阳市于洪区11门房产归王秀春所有；4、诉讼费用由盛京银行亚明支行负担。一审法院认定事实：凯城公司向盛京银行亚明支行借款，以包括涉案房屋在内的多套房屋设立在建工程抵押担保偿还借款，一审法院到沈阳市房产局查询，涉案房屋在建工程抵押最早设立登记日期为2009年，此后进行过60余次变更登记。盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》《借款抵押合同》《保证合同（个人承担连带责任保证）》，沈阳市皇姑区公证处于2014年8月8日依法出具（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》。结合执行异议卷宗内抵押权证记载，凯城公司以包括涉案房屋在内的789套住宅、315套网点和25套车库设立在建工程抵押，抵押面积共计105,589.06平方米，抵押债权数额121,850,000元，抵押权登记日期2014年12月17日。上述合同签订后，凯城公司未按合同约定履行还款义务，截止2015年9月6日拖欠累计欠款本金及罚息合计117,422,838.40元。盛京银行亚明支行于2015年9月6日向沈阳市皇姑区公证处提出强制执行公证申请，申请强制执行债务人、抵押人凯城公司、担保人赵春艳、汤振英向其偿还上述欠款，并承担由于欠款引发的其他费用等。沈阳市皇姑区公证处于2015年9月22日作出（2015）沈皇证银经字第4号执行证书，认为上述合同内容清楚，权利义务关系明确。根据《中华人民共和国公证法》的规定，经过公证证明具有强制执行效力的债权文书，债务人应当履行，否则债权人持该执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。盛京银行亚明支行据此向一审法院申请强制执行，一审法院于2015年11月3日作出（2015）沈中执字第609号执行裁定书，预查封包括涉案房屋在内凯城公司名下多套房屋。王秀春作为案外人对预查封涉案房屋提出执行异议申请，一审法院于2018年10月24日作出（2018）辽01执异1837号执行裁定，裁定驳回案外人王秀春的异议。王秀春不服，提起本案诉讼。一审法院另查明，2007年11月28日王秀春向凯城公司支付购房款，凯城公司为其出具了收款收据，收据上收款事由记载“A6-11门”。2014年8月5日，王秀春与凯城公司签订《商品房买卖合同》，约定王秀春购买凯城公司开发的案涉房屋，地址为沈阳市于洪区11门房屋，建筑面积46.92平方米，总房款388,609元，付款方式为一次性付款。于2007年11月28日交齐全部房款。《商品房准住通知》《房屋装饰装修管理协议》、物业费发票、采暖费收据、水费收据、垃圾清运费收据用以证明王秀春于2015年3月13日合法占有诉争房屋。凯城公司于2009年2月3日取得案涉房屋所在楼宇的预售许可证。盛京银行亚明支行提交土地使用权抵押和在建工程抵押手续，主张2007年12月12日将案涉地块土地使用权抵押登记，因地上已有建筑物，2008年6月17日重新办理了土地使用权登记，2008年6月办理在建工程抵押登记。应行政机关要求，2009年11月重新登记土地使用权和在建工程抵押登记。上述事实，有当事人陈述、（2015）沈中执字第609号执行裁定书、（2018）辽01执异1837号执行裁定书、土地使用权抵押和在建工程抵押手续、商品房买卖合同、收款收据、银行流水、商品房准住通知、入住前应缴费用确认联系单、房屋装修装饰管理协议、预收水费收据、垃圾托管费收据、物业费发票、物业公司证明、供暖费发票、电费收据等证据材料，经庭审质证及一审法院审查，予以确认，在卷佐证。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。审查焦点为王秀春就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋能否执行。盛京银行亚明支行于2015年9月6日向沈阳市皇姑区公证处提出强制执行公证申请，是依据（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》，即盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》《借款抵押合同》《保证合同（个人承担连带责任保证）》，此时房屋早已建成并实际出售给购房人王秀春并交付使用，据此执行的（2015）沈皇证银经字第4号执行证书并未认定盛京银行亚明支行对案涉房屋享有优先受偿权。盛京银行亚明支行申请法院强制执行，涉案房屋预查封日期为2015年11月3日。在此之前，王秀春已于2014年8月5日与凯城公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。根据凯城公司向王秀春出具的房款收据，结合王秀春陈述的支付房款情况，王秀春提供的银行流水，以及凯城公司提供作为参考材料的原始财务凭证，能够证明2007年11月28日王秀春向凯城公司支付388,609元。通过王秀春提交的应缴费用确认联系单，以及物业费发票、供暖费发票和电费明细单等交费凭证，能够证明2015年3月13日案涉房屋交付给王秀春，王秀春实际占有使用房屋。依照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，王秀春作为买受人，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有涉案房屋，已支付全部房款；非因王秀春自身原因未办理过户登记。据此，本案能够认定王秀春就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应判决不得执行案涉房屋。由于凯城公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，故应当承担本案诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，判决：不得执行位于沈阳市于洪区11门建筑面积46.92平方米的门市房。一审法院（2018）辽01执异1837号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费7129元，由凯城公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人提起执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人王秀春应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在一审法院审理期间，王秀春提交了《商品房买卖合同》、收款收据、银行流水、商品房准住通知、入住前应缴费用确认联系单、房屋装修装饰管理协议、预收水费收据、垃圾托管费收据、物业费发票、物业公司证明、供暖费发票、电费收据等证据材料，足以证明其主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定情形。对王秀春上述履约事实，盛京银行亚明支行在其上诉状中亦未提出异议，可以予以认定。根据盛京银行亚明支行与王秀春的诉辩主张，双方当事人的争议焦点在于盛京银行亚明支行主张的担保物权优先受偿权能否对抗王秀春提出的排除执行异议请求。依照《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第一条、第六条、第十条规定，一审法院依据盛京银行亚明支行提交的沈阳市皇姑区公证处于2015年9月22日作出的（2015）沈皇证银经字第4号执行证书对涉案债权予以执行。该执行证书应属于经公证赋予强制执行效力的债权文书，其并不包含申请实现担保物权范围，即涉案的执行材料中并未体现依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百六十七条、第三百七十一条、第三百七十二条规定办理申请实现担保物权的相关程序。本案中，关于王秀春对案涉房屋的实体权利能否排除强制执行问题。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述第二十七条的规定，案涉房屋的申请执行人盛京银行亚明支行，虽然签订《借款抵押合同》并办理抵押权登记，但作为案外人的王秀春，其购房案涉房屋的情形，即王秀春在人民法院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、已支付全部价款、非因王秀春自身原因未办理过户登记，符合上述第二十八条所规定，属于上述第二十七条中规定的司法解释另有规定的情形。因此，一审判决以《执行异议和复议规定》第二十八条的规定认定王秀春对案涉房屋所享有的实体权利足以排除盛京银行对该房屋的强制执行，并无不妥。盛京银行亚明支行提出的一审判决适用法律错误的上诉主张，本院不予支持。综上所述，盛京银行亚明支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7129元，由盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行负担。本判决为终审判决。审判长  张祥楹审判员  郑锦弘审判员  薛 宁二〇一九年八月二十九日书记员  李 婷