陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民再141号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨炜，女，1977年3月2日出生，汉族，住西安市。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区西关正街198号。法定代表人：刘朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露娜，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。再审申请人杨炜与再审申请人陕西佳信置业发展有限责任公司（简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服本院（2017）陕01民终11786号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年2月25日作出（2018）陕民申2356号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨炜、佳信公司的委托诉讼代理人齐晓联、刘露娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨炜申请再审称，1、由于佳信公司的违约造成杨炜实际损失远大于合同约定的违约金，二审关于违约金数额一项的判决明显低于其损失。2、二审判决“佳信公司于取得土地使用权证书之日起六十日内将杨炜商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该判决减轻了佳信公司的违约责任和成本，甚至会导致佳信公司不再积极取得土地使用权证。综上，请求：1、依法撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终11786号民事判决书。2、依法改判佳信公司向杨炜支付延迟办理房屋权属证书的违约金204628.69元（暂计算至2019年5月27日）。本案诉讼费用由佳信公司承担。佳信公司辩称，1、其公司备案前提是将土地用途变更为住宅用地，其现在不具备办理房产权属的条件，二审判决佳信公司取得土地使用权证六十日内办理房屋权属登记，并无不当。2、杨炜要求的违约金计算方法没有法律依据，按照合同第十五条第二、三项约定，违约金的计算标准为已交房款的万分之一，属于一次性违约金，且双方在履行过程中对此未进行协商变更。其请求逾期办证违约金没有事实及法律依据应当驳回。3、杨炜应当举证实际损失，但至今未举证，要承担举证不能的法律后果。佳信公司申请再审称，1、杨炜与佳信公司仅签有意向书，佳信公司无法实际执行一、二审法院的判决。2、杨炜与佳信公司签订的意向书未确定违约及承担违约责任，一、二审在杨炜未举证实际损失的情况下，未综合考虑逾期办证并非其过错导致等因素，任意附加违约金为连续性违约金，认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误。请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2929号民事判决；2、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终11786号民事判决第一项，并依法予以改判、发回重审或指令再审；3、依法驳回杨炜要求佳信公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；4、依法判决驳回要求佳信公司支付违约损害赔偿金73168.64元的诉请。一、二审、再审诉讼费由杨炜承担。杨炜辩称，1、其购买佳信公司的房屋时五证齐全，现佳信公司称其未将土地性质变更为住宅用地，不具备办理房产权属的条件的理由不能成立。缴纳土地出让金是佳信公司的责任。二审判决佳信公司取得土地使用权证60日内办理房屋权属登记不合理，佳信公司应立即办理房产证，法院应判决具体办理房产证时间。2、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准按日赔付违约金。佳信公司的再审申请无法律依据，应予驳回。一、二审诉讼费由佳信公司承担。杨炜向一审法院起诉请求：1、佳信公司尽快继续履行《意向书》约定的所有义务；2、佳信公司立即为其办理朝阳小区第1栋1单元9层10907号房屋产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；3、佳信公司向其支付违约损害赔偿金73168.64元（暂计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至其取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费由佳信公司承担。一审法院认定事实：2007年7月7日，杨炜与佳信公司签订《意向书》，约定由杨炜购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为94.7平方米，单价为2890元/平方米，总价款为273683元。意向书第二条“付款方式”约定，杨炜以按揭方式付款，杨炜可享受6%的优惠，优惠后总价为257262元整。本意向书签订时，杨炜向佳信公司交付总房款的30%即87262元整，剩余房款做银行按揭。该物业开始预售后，按照本意向单位价格及准确的面积，根据杨炜选择的银行按揭成数及确定的按揭首付款额度，双方另行签订正式的《商品房买卖合同》并确定首付款额。杨炜认购时已付的30%房款直接转为首付款；其中补足首期款剩余部分退还客户，并按杨炜选择的银行按揭成数办理银行按揭手续，等候通知办理入伙手续。《意向书》第三条“甲、乙双方的责任”约定，该物业正式对外预售开始后，甲方向乙方发出通知，乙方应在接到甲方通知后7天内与甲方签订《商品房买卖合同》，同时本意向终止。乙方未在上述规定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》则视为乙方自动放弃所认购的物业，甲方有权将该物业另行出售，退还乙方所交纳的认购房款，本意向同时终止。签订意向书当日，杨炜向佳信公司交纳首付款87262元。2009年10月15日，杨炜向佳信公司交纳剩余房款152322元。2010年8月30日，佳信公司向杨炜交房，杨炜收房后实际使用涉案房屋。至今，佳信公司未与杨炜签订《商品房买卖合同》，也未将办理涉案房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，佳信公司承认杨炜支付了全部的购房款，涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属登记的初始资料。杨炜提出，双方签订的意向书有效且已经履行，应视作商品房买卖合同。而佳信公司逾期办证的违约行为与其无关，且一直持续，故逾期办证违约金参照同小区其他业主签订的商品房买卖合同约定的总价款0.01%计算系约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因杨炜第一、二项诉请不够准确，经法院释明，杨炜将该两项诉请明确为要求佳信公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院判决：一、佳信公司于本判决生效之日起六十日内将杨炜购买的位于西安市雁塔区商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、佳信公司于本判决生效之日起十日内一次性向杨炜支付逾期备案违约金20602.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杨炜的其余诉讼请求。本案案件受理费887元，由佳信公司承担。因杨炜已预交，佳信公司于支付上述款项时一并向杨炜支付。杨炜不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销原审判决并予以改判；2、依法判令佳信公司立即为其办理朝阳小区第1栋1单元9层10907号房屋的产权过户登记手续，并交付其所有权证书；3、依法判令佳信公司向其支付迟延办理房屋产权过户登记违约金人民币73168.64元（暂时计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至其取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费用由佳信公司承担。二审法院认定事实，原审判决认定事实属实。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审法院认为，杨炜与佳信公司虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方于2007年7月7日签订的《意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且佳信公司已经按照约定收受了杨炜支付的全部购房款，杨炜于2010年8月30日接受房屋后使用至今，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同。该《意向书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于备案登记。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故原审判决佳信公司在判决生效之日起六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案不妥，佳信公司应在取得涉案小区住宅土地使用权证书时办理将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。对于杨炜上诉请求改判佳信公司立即办理涉案房屋产权过户登记手续并交付所有权证书与其在一审审理的请求不符，其在二审中变更诉讼请求不符合法律规定，不予涉及。关于逾期备案违约金。因佳信公司至今未取得住宅土地使用权证导致涉案房屋无法办理房屋权属证，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金，现原审法院综合考虑相关因素，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准自2010年11月29日至庭审之日，一次性向杨炜承担逾期备案违约金并无不当，本院予以确认。现杨炜要求按照同期人民银行贷款利率按日计算逾期备案违约金，依据不足，不予采信。故杨炜的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。综上，原审判决应予变更。二审法院判决：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2929号民事判决第二项、第三项。二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2929号民事判决第一项为：佳信公司于取得西安市雁塔区西影路朝阳花园小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将杨炜购买的位于西安市雁塔区商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费887元，杨炜已预交，由佳信公司承担。佳信公司于支付上述款项时一并向杨炜支付；二审案件受理费887元，杨炜已预交，由杨炜承担。再审中查明事实与原审查明事实基本一致。本院再审认为，本案争议焦点：1、关于涉案房屋权属登记的办理问题；2、逾期备案违约金计算标准。关于涉案房屋权属登记的办理问题，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地用途从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。本案中，佳信公司因未足额缴纳土地出让金，至今尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，原审判决佳信公司在取得土地使用权证书后六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案并无不妥。杨炜认为二审判决佳信公司在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书后六十日内办理备案手续不符合法律规定的理由，没有法律依据，不能成立。本案中杨炜与佳信公司虽然签订的是意向书，但双方之间商品房买卖合同关系成立有效，佳信公司作为出卖人理应将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故佳信公司主张其与杨炜签订的是意向书，无法为杨炜办理房屋产权证书的理由，不能成立。关于逾期备案违约金计算标准的问题。杨炜与佳信公司签订的意向书中虽未约定违约相关条款，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，故佳信公司应在房屋交付使用起90日内积极履行该义务。而佳信公司于2010年8月30日向杨炜交付房屋后，至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约。原审法院参照同小区涉案房屋业主与佳信公司签订的商品房预售合同的约定，综合考虑，酌情判决佳信公司承担逾期备案违约金，符合公平原则，并无不当。佳信公司认为杨炜未提交因没有取得房屋产权证书所遭受损失的证据其不应承担逾期备案违约金的理由不能成立。杨炜主张二审判决的违约金数额明显低于其损失，因杨炜未提交其因逾期办证遭受损失的相关证据，故该主张本院不予采信，对杨炜要求按照同期人民银行贷款利率按日计算逾期备案违约金的请求，依法不予支持。综上所述，杨炜、佳信公司的再审请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2017）陕01民终11786号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 郭莲枝审 判 员 晏永娟审 判 员 齐 放二〇一九年八月二十六日法官助理 张 磊书 记 员 王 鑫