广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初24255号原告：卓贵春，男，汉族，1977年3月20日出生，住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：何勋，广东深和律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯杰，广东深和律师事务所律师。被告：蓝浩榕，男，汉族，1979年12月20日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：屈文静，广东维邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡锦惠，广东维邦律师事务所律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612。法定代表人:杜艳花。委托诉讼代理人:侯涛，男，汉族，1995年1月26日出生，公司员工。委托诉讼代理人:张翔宇，男，汉族，1994年12月26日出生，公司员工。上列原告卓贵春诉被告蓝浩榕、第三人深圳市乐有家房地产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月30日进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人何勋、侯杰、被告委托诉讼代理人屈文静到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年12月6日，原告与被告通过第三人签订了《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50XXXXX），约定：被告向原告购买位于广东省深圳市××路××广场××楼X-XX住宅、面积共计194.52平方米的房屋，买卖双方确认交易房屋总价款为1338万元；合同签订三日内被告支付定金20万元给原告，双方同意定金交给第三人监管。合同签订后，被告未按约定支付定金20万元，也未支付购房款。经原告催促，原、被告于2018年12月23日签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：被告最迟在2018年12月24日将定金20万元支付至居间方账户托管。但被告仍未履行。经原告多次通过电话、上门等形式催促被告方尽快履行合同义务交付定金，但被告一直不予回应，亦未采取任何实质履约行为。原告认为，被告在合同履行过程中，未按约定支付定金，严重违约，导致合同的目的无法实现，守约方有权依据合同约定解除合同，并有权请求违约方赔偿损失。据此，诉至本院请求判令：1、解除原告与被告于2018年12月6日签订的《二手房买卖及居间服务合同》、于2018年12月23日签订的《二手房买卖合同补充协议》；2、被告向原告支付违约金共计535200元（1338万元×4%）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告口头答辩称，根据原告与被告签订的补充协议，如被告因未及时将名下的房产过户给他人，则双方和平解除合同，各方不承担任何责任，而事实上被告一直未将房产过户给他人，这也是双方所签署的合同最终无法履行的原因，因此被告不应承担任何责任。2、原告在本次交易中没有任何损失，原、被告双方在2018年12月23日签订补充协议，约定12月24日支付定金，而原告在2019年1月份已经解除了涉案合同，双方可能存在的交易时间仅仅是一个月左右，因此，原告在此期间没有任何的损失，其主张的经济赔偿没有任何法律依据。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人未对本案发表意见，庭审缺席；仅于庭审前向本院提交了就本案事实所作的情况说明。经审理查明，2018年12月7日，原告与被告通过第三人签订了《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50XXXXX），约定：被告向原告购买位于广东省深圳市××路××广场××楼××房，房产转让总价款为1338万元；交易定金共计20万元，合同签订三日内由被告向原告支付定金20万元；如一方逾期履行超过十五个工作日的，则守约方有权解除合同并可要求违约方支付转让总价款20%的违约金或适用定金罚则。2018年12月23日，原告与被告就上述《二手房买卖及居间服务合同》签订《二手房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：若被告因未及时（预计2019年1月23日开始递件过户）将名下房产过户给他人，则和平解除合同，托管在居间方的定金退还被告，三方不承担任何违约责任，若被告因其它原因导致违约的，则按照合同以及补充协议相关条款处理；被告于2018年12月24日前将合同约定的定金20万元支付至居间方账户托管，三方不予追究签署此份补充协议之日前的相关责任；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。2019年1月25日，原告通过邮政特快专递向被告寄出《解除合同通知书》，称，经原告多次催促，被告仍一直未依约支付定金20万元，构成根本违约，据此告知被告，自被告收到本通知之日起解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》及相关补充协议。该邮件于次日妥投。2019年1月26日，原告委托律师通过邮政特快专递向被告寄出《律师函》，要求被告通过支付定金20万元或支付转让总价款20%的违约金的方式承担违约责任。该邮件于次日妥投。三方确认：截至庭审时，被告仍未支付定金。另，对于补充协议中所提及的被告“预计2019年1月23日开始递件过户”其名下房产这一情况，被告于庭审时陈述：因被告是欲将其名下房产过户给其亲戚，而该亲戚一直在国外，未能及时回来，所以原、被告双方又签订了补充协议，确定了开始递件过户的时间；2018年12月24日，被告已经确定其亲戚没办法在指定时间内回国办理相关手续，所以被告于2018年12月24日已经电话通知第三人被告不再支付涉案定金；原告则称：其一直未收到通知称被告不再履行支付定金的义务，也没有收到通知称被告要求解除合同；第三人在其向本院提交的《情况说明》对事实所作陈述中并未提及被告所称的其通知第三人不再支付定金这一情况。本院认为，原告与被告就涉案房产成立合法有效的买卖合同关系，双方均应依照约定履行各自义务。在双方签订补充协议进一步明确被告支付定金的期限后，在约定履行期限届满后直至原告于2019年1月25日通知解除合同这一期间，被告一直未履行支付定金义务，此时已超过履行期限届满后的15个工作日，亦已超过补充协议中所约定的预计被告将其名下房产递件过户他人的时间，而在此期间，没有证据显示被告曾告知过原告其未能依约支付定金的正当理由，也没有证据显示被告曾通知过原告或第三人其房产递件过户进展情况，致使合同处于停滞状态而无法继续履行，被告怠于行使合同义务并导致原告的合同目的无法实现，构成根本违约，依据合同约定，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。关于解除合同的时间，本院认定为原告的解除合同通知送达至被告之日即2019年1月26日。关于违约责任的承担，原告有权依约选择以要求被告支付违约金的方式承担违约责任。对于违约金，合同约定违约金按房产成交总价款的20%计算，但被告辩称其不应承担违约责任且原告就涉案交易不存在损失，此可视为提出了违约金过高的抗辩意见，在原告未举证证明其因合同解除而遭受的实际损失的情况下，本院综合考虑补充协议的约定内容、合同履行程度、合同签订至解除的时长、被告违约程度等因素以及诚信履约原则，同时参考双方约定的定金金额，将违约金酌情调整为20万元，对原告主张的违约金过高部分，本院不予支持。被告辩称依据补充协议约定，在被告未及时将其名下房产过户他人的情况下则和平解除合同，双方互不承担违约责任，对此，本院认为，首先，被告没有证据证明被告未继续履行合同义务系因被告房产未能过户而导致；其次，该条款约定的预计过户时间远迟于被告支付定金义务履行期限，即在确定被告房产能否过户他人之前，被告首先要依约履行支付定金的义务，而在预计过户时间届满之前被告已经违约；再次，如前所述，被告一直怠于履行合同，也没有证据显示被告有积极履约的态度和行为，若以该条款约定为依据而无条件免除被告的违约责任，有违公平原则，亦不利于鼓励诚信履约行为。因此，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告卓贵春与被告蓝浩榕就2018年12月7日签订的《二手房买卖及居间服务合同》、2018年12月23日签订的《二手房买卖合同补充协议》所形成的房屋买卖合同关系于2019年1月26日解除；二、被告蓝浩榕应于本判决生效之日起十日内向原告卓贵春支付违约金20万元；三、驳回原告卓贵春的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9152元（已由原告预交），由原告负担5732元、被告负担3420元。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凌炜人民陪审员  吴显龙人民陪审员  景志平二〇一九年八月九日书 记 员  殷智华赵雅雯