吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0802民初3368号原告：白城市畅心物业管理有限责任公司法定代表人：王福利，系总经理委托诉讼代理人：王哲，系主任被告：徐殿会，男，1976年4月27日生，汉族，现住白城市。原告白城市畅心物业管理有限责任公司（以下简称“畅心物业公司”）诉被告徐殿会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王哲、被告徐殿会到庭参加诉讼，本案现已审理终结。畅心物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年10月10日-2019年6月30日物业费5,686.00元。2、从逾期之日起，按每天5‰支付违约金17,768.00元。事实与理由：被告系原告所管理的白城市锦东塞哥维亚小区业主，住宅面积为275.29平方米。白城市锦东塞哥维亚业主委员会，通过招投标选聘原告对该小区进行物业管理服务，业主委员会代表全体业主，于2017年10月10日与原告签订《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》，管理服务期限自2017年10月10日起至2022年10月10日止。原告如约履行协议，提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，但从2017年10月10日起至今无故拖延，始终拒绝向原告缴纳物业管理服务费，原告多次催讨无果，被告的行为已经严重构成违约责任，也阻碍了原告对小区的物业管理服务工作，影响原告对小区正常管理、经营秩序，损害了其他业主的公共利益，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按协议约定向原告交纳物业管理费。故原告诉至法院。徐殿会辩称，一、原告在诉状中提到被告享受原告的物业管理服务情况不实，自2017年9月25日我家出现下水道反污水，反复找物业，物业人不在，我先后找了三个修下水的，都判断是主管道出现问题，最终与修下水的周美良签订修复下水主管道协议书，大包给周美良，产生费用15,000.00元，工程于2017年10月7日完工，下水畅通，至今未出现问题。2017年10月15日我再次到25号楼物业管理处陈述上述事实，工作人员回答说是此为原物业遗留问题，我们是新来的物业，不负责这个问题，并且说已经上报他们新来的经理。反复去了两次都是如此的回答，2017年11月早晨，在21号楼入户门前，见到该物业管理员和一位女同志，他说是畅心物业经理，我将上述修管道的事及下雨天入户呛雨，雨搭漏水等情况详细说给他听，得到的回答仍是这些问题是原物业遗留和建筑工程问题，与他们无关。畅心物业小区公布董事会成立日期为2017年7月4日，签订合同是2017年10月10日，我的下水管道出现问题是2017年9月25日，属于前期物业管理期，故我修复主管道所产生的费用，畅心物业应当给予赔偿。二、2017年12月，二十一号楼B单元一楼楼道102侧主体墙电表箱下渗水，拨打物业报修电话反应入户门雨天呛水，雨搭漏水问题，得到回答仍是原物业遗留问题和建筑问题。原告以原物业遗留问题，以建筑工程为由，没有提供物业服务，更谈不上优质服务，这种不作为的行为已严重损害了业主的利益，存在安全隐患问题。三、在交纳物业费时收费不详，收费标准存在两个版本，公布栏与合约不符，业主有权拒绝缴纳物业费。四、小区绿化不达标。五、没有按每年一次为主满意率测评，对业主满意率85以上表示质疑。原告的行为严重违反合同约定，损害业主利益，故业主有权利监督并有理由拒绝缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审查明：被告系白城市锦东塞哥维亚小区业主，2017年10月10日统一由白城市锦东塞哥维亚业主委员会与白城市畅心物业管理有限责任公司签订《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》，被告与原告形成一种事实物业服务合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业公司依约定对服务小区进行了服务管理，小区范围内的居民就应缴纳物业费。被告认为原告起诉时提交的物业合同与庭审中提交的物业合同不符，认为合同为虚假合同，经调查，原告在立案时提交的物业合同系复印件并未在庭审举证时出示，且在举证过程中出示的物业合同原件已经在白城市物业管理办公室备案，《最高人民法院关于适用的解释》一百零三条：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。当事人在审理前的准备阶段认可的证据，经审判人员在庭审中说明后，视为质证过的证据。涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私或者法律规定应当保密的证据，不得公开质证。”据此，原告立案时提供的合同，庭审举证时未提交当事人质证，本院不予评判。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告称业主委员会成立及业主委员会主任的身份不符合法律规定，本院认为业主委员会的成立、业主委员主任的身份与物业服务是否到位无因果关系，物业公司按照双方签定的物业协议条款进行小区物业服务，按照协议约定的价款收取物业费并无不当，被告也未提供证据证明原告提供的服务存在瑕疵，同时物业费是用于整个小区设施的维护保养，小区正常秩序的维持所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益。因此，被告应按照协议约定缴纳物业费。被告房屋建筑面积为275.29平方米，每平方米为1元，从2017年10月10日至2019年6月30日共欠620天，年物业费为3,303.48元（275.29平方米X1元X12个月），原告按一年为360天计算，日物业费为9.176元（3303.48元÷360天），故被告应缴纳物业费为5,689.00元（9.176元X620天），现原告要求5,686.00元，与法不悖，本院应予支持。关于违约金部分，协议中约定违约金按日千分之五支付，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”协议中约定的违约金过高，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对违约金予以调整，被告应按照同期银行贷款利率的130%给付违约金。关于被告称，下水道反污水、雨搭漏水，原告不给维修，属于反诉范围，可另行告诉。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》一百零三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告徐殿会于本判决生效后五日内向白城市畅心物业管理有限责任公司支付从2017年10月10日至2019年6月30日的物业费5,686.00元及违约金，违约金以5,686.00元为基数从2017年10月10日起按照同期贷款利率的130%给付直至还清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386.00元由被告徐殿会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长  杨国发人民陪审员  黄宝权人民陪审员  胡凤忠二〇一九年八月二十八日书 记 员  张 楠