陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0802民初4771号之一 原告：榆林市药品检验所 法定代表人：朱艳华 委托诉讼代理人：张磊、刘忠山 被告：陕西宏威房地产开发有限公司 法定代表人：李红飞 委托诉讼代理人：郭富裕 第三人：张廷仁 原告榆林市药品检验所与被告陕西宏威房地产开发有限公司、第三人张廷仁建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告榆林市药品检验所的委托诉讼代理人张磊、刘忠山，被告陕西宏威房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭富裕、第三人张廷仁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告榆林市药品检验所向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2007年9月26日、2009年7月16日签订的建房合同、补充协议有效；2、判令被告、第三人向原告交付位于榆林市肤施路西的榆林市药品检验所职工住宅楼全部建筑工程（价值14871936.06元）包括两栋五层单元楼中每套建筑面积不低于100平方米的70套房屋及其附属工程、设施等，并赔偿原告逾期交付工程违约金50万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年9月26日，原告（甲方）与被告（乙方）就“榆林市药品检验所职工住宅楼”工作事宜签订《建房合同》，约定主要内容有：“……第一条，开发内容1、甲方按平米价将位于肤施路西5.53亩土地开发需办理的土地、城建、设计、环保、人防等有关手续承包给乙方办理，并一次核定费用，由此出现的问题甲方不负任何责任。2、甲方付清手续费后，乙方将所办理手续移交给甲方保管，施工中需要时甲方随时提供。3、甲方按平米价将楼房基建工程，附属工程一次性承包给乙方，由乙方负责实施施工，“三通一平”费用及相关工作由甲方负责完成，建筑用水、用电费由乙方承担。第二条，建筑范围1、乙方向甲方交付总套数不少于七十套，建筑面积每套不低于壹佰平方米（含阴阳台）的两栋五层单元楼，否则责任完全由乙方负责。2、图纸按甲方同意的方案设计。3、乙方除修建图纸中涉及的土建工程外，还要负责水、暖、电、门（入户防盗门）、窗、有线电视、电话线等安装工程……第四条，建筑费用1、总建筑修建合同价格为1458元/㎡，包括地基、土建工程、水、暖、电附属工程，手续等全部费用。阴台、阳台全封闭为去全价。2、甲乙双方协助在开挖期间办理“三通一平”相关事宜，费用由甲方承担。3、在修建过程中，乙方不得向甲方增加合同价以外的任何费用，否则甲方概不承担，增加费用均由甲乙方负责，若因甲方原因（地界、采光、道路和不可预测因素引起的纠纷及工程变更）增加的费用由甲方负责。第五条，费用支付，甲方采取银行转户转账的方式分批转入该公司的专用账户。支付形式如下：甲方将总造价35％（不包括手续费）的工程首付款预付后，乙方开始施工；基础完成后付总价的10％；一层封顶后付总造价10％；二层封顶后付总造价10％；三层封顶后付总造价的10％；四层封顶后付总造价的10％；剩余款项在主体封顶、安装工程及附属工程施工过程中分期分批按进度支付，完工后甲方扣押乙方2％的保修金。剩余款项付清后，乙方交钥匙给甲方…...第七条，工程竣工，乙方应于2008年12月20日竣工交房，由于不可抗力因素及纠纷等特殊原因造成延误，工期顺延……第十条，违约责任，以上协议自签订之日起生效，双方必须严格履行，违约方赔偿对方经济损失外，再交付违约金人民币五十万元整……”等权利义务。2009年7月16日，原告又与被告签订《补充协议》，约定:“……1、主体工程造价在原合同价格基础上增加人工、材料费176元/㎡.注：；螺纹钢筋3900.00元/吨、圆钢筋3800.00元/吨；水泥490.00元/吨；石子90.00元/㎡；沙子48.00元/㎡；红砖0.22元/块；人工费按现行定额价计算。2、地下室修建价格为692.00元/㎡。3、场地堆存垃圾、土方(一对市场修建产生余土)外运费用77004.20元。4、桩基变更加深增加费用161729.46元。5、桩基检测费用28750.00元。6、保温工程暂不考虑，实际进行施工时另行协商”。履行上述《建房合同》《补充协议》中，“榆林市药品检验所职工住宅楼”工程由第三人具体负责实施。2008年10月，工程正式动工修建。2011年底，主体工程竣工，已具备交付条件，同时，原告先后向被告及第三人支付工程款共计1332.8万元。2012年以来，原告曾多次要求被告及第三人对工程进行验收交付，但均被无理拒绝。综上所述，原、被告之间订立的《建房合同》及《补充协议》真实、有效，应受法律保护。第三人是该合同协议的实际施工人且现占有管理着建成住宅工程，原告已向被告及第三人支付了约定的全部工程款，但被告及第三人在工程具备验收交付条件时未能及时履行交付工程义务，致使原告的权益受到长期严重侵害。故此，被告及第三人具有向原告交付“榆林市药品检验所职工住宅楼”全部建筑工程并支付逾期交付工程违约金的义务。现依据《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律法规的规定提起诉讼，望支持原告诉讼请求，以维护建设工程合同应有的严肃性。 被告陕西宏威房地产开发有限公司辩称，一、在程序上，原、被告双方均非本案适格主体，应当依法驳回原告对被告的起诉。1、根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。本案中涉案工程土地证使用权主体为榆阳区榆阳镇新乐村，土地性质为划拨集体建设用地（而非国有土地），建设工程规划许可证建设单位为榆阳区榆阳镇新乐村，依法办理的建设工程施工许可证及其备案的施工合同双方主体为，建设单位：榆阳区榆阳镇新乐村村民委员会，施工单位：榆林市胜利集团建筑工程有限公司。故本案中涉案工程的适格主体为新乐村和胜利建司，而非原、被告双方。2、该案中，《建房合同》《补充协议》签订主体虽为原、被告双方，但法定证件、法定审批和法定备案的效力远远高于双方合同约定，且在合同约定与法定证件、法定审批和法定备案不一致的情况下，人民法院只能依法确认法定证件、法定审批和法定备案的效力。3、按照法定证件、法定审批和法定备案，土地使用权为新乐村，且为划拨集体土地，建设工程规划、施工审批及备案施工合同，建设主体及发包人均为新乐村，与原告无关，故原告主体不适格。与此同时，备案合同中的施工方、承包方均为胜利建司，被告主体也不适格。故应当以诉讼主体不适格为由驳回原告的起诉。二、假使双方主体适格，在程序上，该案不属于人民法院受案范围，同样应当依法驳回原告对被告的起诉。1、原告诉状所列该案由和法律关系错误，应当依法驳回原告的起诉。其在诉状中列明案由和法律关系为建设工程施工合同纠纷，但审查合同及法律关系，该案并非建设工程施工合同，而是单位内部集资建房合同纠纷。集资建房是指集资单位向职工公众筹集资金，统一用于建筑房屋给集资人使用，集资房最本质的特征就是具有较强的福利和公益属性，且与职工身份密不可分。2、根据最高人民法院法发【1992】38号《关于房地产案件受理问题的通知》（该通知至今有效，尚未废止）第三条之规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整规划、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。3、本案中，双方实施的系单位集资建房合同，故根据上述最高人民法院通知，该类案件不属于人民法院受理范围，人民法院予以受理违法、错误，故应当依法驳回原告的起诉。三、在实体上，原告诉请《建房合同》《补充协议》有效，违法、错误，不能成立，应当依法驳回。1、该案中，从土地使用权登记、建设规划审批、建设施工审批，法定主体及权利主体均为新乐村。按照上述法定证件、法定审批和法定备案，土地使用权人均为新乐村，且为划拨性质的集体土地，原告在没有取得土地使用权、也没有建设规划和建设施工审批的情况下，与被告签订的《建房合同》《补充协议》，严重违反我国法律的强制性、禁止性规定，违法无效。2、根据法律规定，土地由集体土地变更为国有建设用地，进而确定国有建设用地的土地使用权人，必须经过法定征用和法定招拍挂程序和审批，这是人民政府的法定职责，任何单位均无权和越权确认。如若人民法院确认有效，就会超越审判职权，干扰和破坏了行政审批职能和权利。将会造成使上述土地违法行为合法化，必然造成恶劣的影响和严重的后果。3、建设工程规划、施工法定审批实施主体为新乐村，法定审批也是行政机关的法定职权，任何单位无权和越权确认。如若人民法院确认有效，就会超越审判职权、干扰和破坏了行政审批职能和权利。将会造成使上述土地违法行为合法化，必然造成恶劣的影响和严重的后果。4、建设工程规划审批为四层，实际修建为五层、自身具有违章建筑、而且还存在其他违法、违规行为，故也应当确认无效。四、在实体上，原告诉请交付建设工程，赔偿违约金违法、错误，不能成立，应当依法驳回。1、原告诉状所列该案由和法律关系错误，其在诉状中列明案由和法律关系为建设工程施工合同纠纷，但审查合同及法律关系，该案并非建设工程施工合同，而是单位内部集资建房合同纠纷。该合同既包含了建设施工内容，同时包含了手续办理、三通一平、施工环境保障及其他应当由原告负责和承担的所有费用在内。故工程款除了自身建设费用外，还包括其他所有费用在内。2、《建房合同》《补充协议》签订后，双方予以履行，但在履行过程中，因原告内部原因和矛盾不能及时解决，以及外部水、电路、相邻纠纷未能及时解决等原告的原因，致使该工程一直不能按期实施，导致原材料价格上涨、施工阻挡排除、相邻关系处理、违章修建五层（双方共同约定），被告额外支付了巨额费用，当时原告均予以认可，并明确约定在竣工结算时一次性解决。在施工完毕后，原告不仅不决算，不收房、又扩大了被告的损失和成本。后经被告多次催促，并在房屋完工且空置3年后，双方才于2014年1月23日、2014年2月19日，召开原告所有单位、建房领导小组和集资代表和被告参加的联席会议，经双方充分协商并作最大程度让步，最终约定，该工程以现状移交，建筑单价以2900元/平方米进行决算（含所有费用），建筑面积以双方测量确认为准（详见会议录音、媒体报道）。会议要求，会后及时由原告起草决算移交协议书，相互认可即将签字并按协议书执行。原告给被告送达了协议书，并且得到了被告的认可，后因原告的违约和过错导致决算移交协议书未能签署。3、本案中，违约方、过错方和不履行合同义务方均为原告，正是由于原告的违约、过错和拒不履行合同义务，导致双方无法进行决算和移交。在原告拒不支付工程价款的情况下，被告只好根据最高人民法院《关于建设工程款优先受偿权的批复》之规定，依法不予交付建设工程合法合规。同时，导致工程无法交付是因为原告的违约、过错和不履行合同义务造成，诉请违约金应当依法驳回。4、现建设工程也是因为原告拒不支付工程价款，导致被告拖欠施工队费用，拖欠场地平整、土方开挖、地基基础、外保温、附属工程各工队及工人的费用和高额贷款利息，而被尤虎云等人占用，并被债主逼债。故建设工程的占用主体为尤虎云等人，而非被告和第三人。5、被告认可该工程由第三人具体负责实施，但第三人系被告的项目经理，而非实际施工人，故原告对此理解错误。五、本案的庭外和解意见。1、被告最大程度让步为：要求原告按照双方2014年1月23日、2014年2月19日约定的2900元/平方米进行工程决算，并支付下剩工程款从2014年2月20日起至实际给付之日止的同期银行贷款利息。2、在原告支付完下剩工程款及利息的前提下，被告与尤虎云及其他各工种施工队及债主协商，将建设工程按2014年2月19日协议约定标准给原告交付。3、双方一次性解决，再无争议。 第三人张廷仁称，其是被告公司的项目经理，全权负责该项目的建设施工工程，2007年原、被告签订协议之后，该工程并未动工，因原告无法解决水电路的问题，2009年签订补充协议之后仍未动工，双方对工程的单价无法确定，和原告领导协商后决定先修建房屋，后计算工程价款，后2014年原告与被告协商以2900元/平方米计算工程价，后因原告内部关系，原告拒绝签署协议，其余同被告辩称意见一致。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的建房合同、补充协议、授权委托书各1份，用以证明原被告于2007年9月26日成立真实有效的建设工程施工合同关系；原告负责提供工程用地、承担“三通一平”费用，被告一次性承包实施基建及附属全部工程并负责办理工程所需全部手续，工程范围为不少于70套、每套建筑面积不低于100平方米的两栋五层单元楼；原被告约定以固定总价的方式依据建筑面积定额结算工程价款，合同价以外增加的费用均由被告承担，其中主体工程价格为1634元/平方米、地下室修建价格为692元/平方米、场地堆存垃圾及土方外运费用为77004.2元，桩基变更加深增加费用161729.46元，桩基检测费用为28750元；原被告约定工程款按照进度进行结算支付，在工程完工后扣留工程总价款2%作为工程质保金在质保期满后支付；原被告约定违约方扣除对方经济损失外再支付违约金50万元；第三人系被告承包实施原告所属工程的合法授权代理人，第三人在建设工程过程中所实施的全部行为均属于被告行为。被告及第三人对真实性无异议，证明目的提出异议，认为双方签订的合同并非有效合同，对于其他证明内容均属于摘抄合同内容，不属于证明范畴。经审查，该证据能够证明原告与被告于2007年9月26日签订了建房合同，后签订补充协议的事实，本院依法予以确认。 2、原告提交的关于榆林地区药检所集资修建安居工程立项报告、关于地区药检所修建家属楼可行性研究报告的批复、征地协议、记账凭证、收款收据、行政事业性收费票据、陕西省契税完税证、税收通用完税证复印件各1份，用以证明：原告所属“榆林市药品检验所职工住宅楼”工程依法办理了立项审批手续；“榆林市药品检验所职工住宅楼”工程用地征地补偿费用及应交纳税费均由原告支付，原告对工程用地享有合法使用权。被告及第三人认为征地协议未载明时间，且根据2006年该土地登记证载明土地使用权人为榆阳区榆阳镇新乐村。对其他的证据由于与被告提交的相关土地登记证件记载的不一致，故不予质证。经审查，该证据能够证明原告准备集资修建安居工程，遂征用新乐村的土地的事实，对此事实本院依法予以确认。 3、原告提交的记账凭证复印件3支、转账支票存根复印件12支、收据复印件13支、借条复印件3支，用以证明原告按照合同约定向被告及第三人支付工程款共计1218万元，已经履行了支付工程款的主要合同义务。被告及第三人对真实性无异议，证明目的提出异议，其中2018年9月30日的记账凭证中原告向张廷仁借款120万元，后又向原告退回60万元，原告以实际支付的应为1158万元。经审查，因被告对真实性无异议，本院依法对真实性予以确认。 4、原告提交的照片16张，用以证明“榆林市药品检验所职工住宅楼”已具备了交付入住的条件。被告及第三人对真实性无异议，证明目的提出异议，该住宅现被施工队占用。经审查，该证据来源不明，不符合证据的形式要件，无法证明原告的证明目的，本院依法不予确认。 5、被告提交的土地证复印件、规划许可证复印件（来源于原告提供）、施工许可证、中标通知书、土地证收据、备案施工合同各1份，用以证明土地使用权、建设主体、发包主体均为榆阳区榆阳镇新乐村，承包方为胜利建司，且规划为四层建筑，合同约定修建为五层。原被告主体均不适格。原告对真实性及证明目的均提出异议，认为该证据均属于复印件，不符合证据的形式要件，根据建房合同约定，建房所需手续均由被告完成，被告应当办理行政审批手续。中标通知书与本案无关，土地证收据待庭后核实。经审查，该证据能够证明涉案工程土地权属情况，以及涉案工程进行了招投标程序的事实，本院依法予以确认。 6、被告提交的建房合同、补充协议各1份，用以证明双方约定工程建设、工程费用权利义务的事实，其中相关费用既包括施工费用也包括办理手续，及其他相关费用全部在内。原告对真实性无异议，证明目的提出异议，认为合同没有违反法律强制性规定，应属有限合同，被告应当按照合同约定，履行交付工程义务。经审查，该证据与原告提交证据一致，能够证明原告与被告于2007年9月26日签订了建房合同，后签订补充协议的事实，本院依法予以确认。 7、被告提交的电话录音2份、协议书草稿1份、媒体反映4份，用以证明双方在2014年1月23日、2月19日对工程单价达成了一致意见，以单价2900元/平方米确定，并且除扣留10万元保证金年底付清外，其他立即支付的事实。原告认为录音材料待庭后确认其真实性，对协议书草稿、新闻报道的真实性及证明目的均提出异议，认为因双方并未最终形成书面结算，因此工程单价并非2900元/平方米。新闻媒体报道的内容具有主观性，不予认可。经审查，该证据系被告单方作出且无原告的签字确认，本院依法不予确认。媒体反映材料无本案无关联性，本院依法不予确认。 本院经审理查明事实如下：原告榆林市药品检验所（甲方）准备集资修建安居工程，遂于2007年9月26日原告榆林市药品检验所（甲方）与被告陕西宏威房地产开发有限公司（乙方）签订了《建房合同》，合同约定：第一条，开发内容：1、甲方按平米价将位于肤施路西5.53亩土地开发需办理的土地、城建、设计、环保、人防等有关手续承包给乙方办理，并一次核定费用，由此出现的问题甲方不负任何责任。2、甲方付清手续费后，乙方将所办理手续移交给甲方保管，施工中需要时甲方随时提供。3、甲方按平米价将楼房基建工程，附属工程一次性承包给乙方，由乙方负责实施施工，“三通一平”费用及相关工作由甲方负责完成，建筑用水、用电费由乙方承担。第二条，建筑范围：1、乙方向甲方交付总套数不少于七十套，建筑面积每套不低于壹佰平方米（含阴阳台）的两栋五层单元楼，否则责任完全由乙方负责。2、图纸按甲方同意的方案设计。3、乙方除修建图纸中涉及的土建工程外，还要负责水、暖、电、门（入户防盗门）、窗、有线电视、电话线等安装工程……第四条，建筑费用：1、总建筑修建合同价格为1458元/㎡，包括地基、土建工程、水、暖、电附属工程，手续等全部费用。阴台、阳台全封闭为去全价。2、甲乙双方协助在开挖期间办理“三通一平”相关事宜，费用由甲方承担。3、在修建过程中，乙方不得向甲方增加合同价以外的任何费用，否则甲方概不承担，增加费用均由甲乙方负责，若因甲方原因（地界、采光、道路和不可预测因素引起的纠纷及工程变更）增加的费用由甲方负责。第五条，费用支付：甲方采取银行转户转账的方式分批转入该公司的专用账户。支付形式如下：甲方将总造价35％（不包括手续费）的工程首付款预付后，乙方开始施工；基础完成后付总价的10％；一层封顶后付总造价10％；二层封顶后付总造价10％；三层封顶后付总造价的10％；四层封顶后付总造价的10％；剩余款项在主体封顶、安装工程及附属工程施工过程中分期分批按进度支付，完工后甲方扣押乙方2％的保修金。剩余款项付清后，乙方交钥匙给甲方。第七条，工程竣工：乙方应于2008年12月20日竣工交房，由于不可抗力因素及纠纷等特殊原因造成延误，工期顺延。第十条，违约责任：以上协议自签订之日起生效，双方必须严格履行，违约方赔偿对方经济损失外，再交付违约金人民币五十万元整。合同还约定了建筑标准、工程质量、保修范围及期限、安全施工、其他事宜等事项。合同签订后，2009年7月16日，原告榆林市药品检验所（甲方）又与被告陕西宏威房地产开发有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定:“1、主体工程造价在原合同价格基础上增加人工、材料费176元/㎡.注：螺纹钢筋3900.00元/吨、圆钢筋3800.00元/吨；水泥490.00元/吨；石子90.00元/㎡；沙子48.00元/㎡；红砖0.22元/块；人工费按现行定额价计算。2、地下室修建价格为692.00元/㎡。3、场地堆存垃圾、土方(已对市场修建产生余土)外运费用77004.20元。4、桩基变更加深增加费用161729.46元。5、桩基检测费用28750.00元。6、保温工程暂不考虑，实际进行施工时另行协商”。补充协议签订后，原告共计向被告支付了工程款1218万元。 另查明，原告虽向榆阳镇新乐村支付了征地款项，但未进行土地登记变更，因被告系房地产开发有限公司无修建工程资质，故最终涉案工程以榆阳镇新乐村的名义发包并进行了招投标程序，由榆林市胜利集团建筑工程有限公司中标，审批为四层建筑，实际由被告陕西宏威建筑进行施工并且修建为五层建筑。现涉案工程已经完工，因原告未支付剩余工程价款，该工程由施工队占有，且涉案工程并未进行消防、环保、质检等相关验收。 本院认为，原告榆林市药品检验所与被告陕西宏威房地产开发有限公司签订的《建房合同》《补充协议》，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。原告主张被告交付涉案工程及逾期交付工程违约金50万元之请求，因本案中涉案工程虽完工，但由施工队实际占有，且涉案工程并未进行消防、环保、质检等相关验收，暂不具备交付条件，原告亦未提交证据证明涉案工程已经具备交付使用条件，故对其主张交付工程及赔偿违约金之请求，本院依法不予支持。被告辩称诉讼主体不适格，且非人民法院受理范围之理由，因涉案工程虽由榆阳镇新乐村的名义发包并进行了招投标程序，由榆林市胜利集团建筑工程有限公司中标，但原、被告双方均认可实际发包人为原告榆林市药品检验所，最终由陕西宏威房地产开发有限公司进行施工，且本案为合同纠纷，依据合同的相对性原则，对其辩称理由，本院依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告榆林市药品检验所与被告陕西宏威房地产开发有限公司签订的《建房合同》《补充协议》合法有效。 二、驳回原告榆林市药品检验所的其他诉讼请求。 案件受理费114030元，由原告榆林市药品检验所负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  葛美云 审 判 员  田欣鑫 人民陪审员  刘绪芳 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  王春萍