福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终1804号 上诉人（原审被告）：何英娟，女，1977年12月26日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：陈双凤，福建华忠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：东山天诚房地产开发有限公司，住所地福建省东山县西埔镇尖山商住小区B座-11号。统一社会信用代码91350626574730811U。 法定代表人：陈国超，任总经理。 委托诉讼代理人：陈亚龙，福建达理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林茂山，福建达理律师事务所实习律师。 上诉人何英娟因与被上诉人东山天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天诚公司一审的诉讼请求：确认天诚公司与何英娟于2015年1月27日签订的《天诚丽景架空层租赁合同》于2018年11月15日解除。 一审法院认定的事实：天诚公司开发“天诚丽景”房地产，其《建设工程规划许可证》附件中讼争的架空层用途为绿化、休闲。在所出售商品房的《商品房买卖合同》合同补充协议中与各业主约定架空层其使用权归天诚公司。2015年1月27日，天诚公司与何英娟签订了一份《天诚丽景架空层租赁合同》，约定“天诚公司将天诚丽景架空层租赁给何英娟经营，租赁时间自2015年2月1日起至2081年10月10日止，租赁金额：1600元／㎡，租赁面积为59.5㎡，总金额95200元。租赁用途为仓库或食杂店。付款方式：于2015年1月26日前一次性付款……”。合同签订后，何英娟如约支付了租金，但讼争架空层因权属问题闲置一直未交付使用。2018年11月15日，天诚公司以“天诚丽景业主委员会”与其对租赁合同所涉及的架空层使用权争议，致使无法实现合同目的为由，向何英娟发出《关于解除〈天诚丽景架空层租赁合同〉的通知》，要求解除其与何英娟签订的天诚丽景架空层租赁关系。2018年11月30日，何英娟收到《关于解除〈天诚丽景架空层租赁合同〉的通知》。 一审法院认为：天诚公司与何英娟签订的《天诚丽景架空层租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但双方所签订的《天诚丽景架空层租赁合同》约定租期为66年，对于超过20年的部分租期违反了法律规定，应认定无效。从《天诚丽景架空层租赁合同》具体履行情况看，何英娟依约支付了租金，而天诚公司并未将租赁物交付使用。经查明，讼争架空层确有权属争议存在闲置无法交付情况且讼争架空层规划用途只能做为绿化、休闲，而不能按双方租赁合同所约定的租赁用途做为仓库或食杂店，双方签订的《天诚丽景架空层租赁合同》并不能实现合同目的，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除事由。天诚公司发出的《关于解除〈天诚丽景架空层租赁合同〉的通知》自何英娟于2018年11月30日签收时发生解除合同的效力。据此，天诚公司要求确认解除《天诚丽景架空层租赁合同》于法有据，予以支持。至于解除《天诚丽景架空层租赁合同》后所产生的赔偿等相关问题，何英娟可另行主张。关于案件受理费负担问题，考虑到何英娟在签订租赁合同时未尽到审慎义务，现酌情由何英娟负担218元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：确认东山天诚房地产开发有限公司与何英娟之间签订的《天诚丽景架空层租赁合同》于2018年11月30日解除；案件受理费2180元，减半收取1090元，由天诚公司负担872元，何英娟负担218元。 何英娟不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并承担一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、双方签订的《租赁合同》属合法有效的合同，应得到法律的支持和保护。一审查明天城公司在所出售商品房的《商品房买卖合同》补充协议中与各业主约定架空层使用权归天城公司，并认定天城公司与林辉平签订的两份《天城李景架空层租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人依约履行合同义务，根据《合同法》的规定和《租赁合同》的约定被上诉人应当履行交付租赁物的义务。二、一审确认被上诉人与上诉人签订的两份《天城李景架空层租赁合同》于2018年11月30日解除是错误的。根据《合同法》第93、94条规定，只有在三种情况下合同的当事人才可以解除合同：一是双方当事人协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现时；三是法律规定合同解除的情况出现。而本案上诉人不同意解除合同，不存在双方协商一致；合同中也未约定一方解除合同的条件；同时合同在履行过程中也没有出现《合同法》第94条规定的情形，因此，被上诉人无权解除合同。行使解除权的程序必须以享有解除权为前提，而在合同履行过程中，被上诉人是违约方，上诉人才是解除权人，被上诉人不享有解除权。一审确认租赁合同于2018年11月30日解除，但却忽略了一个前提，被上诉人作为违约方没有解除权，被上诉人解除合同没有任何法律依据。《租赁合同》第6条约定“甲方应按时将该房屋交予乙方使用，在合同期年内，甲方不得以任何理由或借口提前收回终止合同”。且本案并不存在被上诉人无法将讼争架空层交付上诉人的情形。其故合同至今未解除，被上诉人必须继续履行合同。三、即使本案租赁合同符合解除条件，一审判决解除合同而未对合同解除的法律后果一并作出处理，也未向上诉人释明，属程序违法，严重侵害了上诉人的合法权益。四、一审认定林辉军在签订合同时未尽到审慎义务，酌情由林辉平负担461元诉讼费明显错误。一审查明讼争的架空层使用权归天城公司，租赁合同也明确记载“甲方将自有房屋（天城丽景架空层）租赁给乙方经营”。被上诉人也自述是租赁合同签订后，才与业主发生争议。因此、上诉人在签订合同时已经尽到审慎义务，一审认定错误导致判决错误，依法应当予以改判。 天诚公司答辩称：原审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、原审判决确认讼争合同解除，具有充分的事实根据。“天诚丽景”项目的《商品房买卖合同》补充协议确实载明架空层使用权归天诚公司所有。在本案讼争《天诚丽景架空层租赁合同》履行过程中，“天诚丽景”业主以架空层规划用途只能做为绿化、休闲为由，阻止天诚公司将讼争架空层交付给上诉人使用，并多次到政府部门信访，要求政府出面解决讼争架空层使用权归属问题。为此，东山县西埔镇人民政府和东山县住房保障与房地产管理局于2018年8月9日联合发文《关于天诚丽景小区架空层权属纠纷及业委会职责范围联合情况说明》，认为“天诚丽景”项目一层架空层规划为绿化休闲，其所有权归全体业主所有，任何个人和单位无权违规占用。此后，“天诚丽景”业主委员会将上述政府部门的联合发文张贴在小区进出口显眼位置，以此为由阻止天诚公司将讼争架空层交付给上诉人使用，致使双方签订的《天诚丽景架空层租赁合同》无法实现合同目的。原审判决确认讼争合同解除，具有充分的事实根据。二、原审法院的判决依法有据，应予以维持。原审法院根据天诚公司提交的证据及审理查明的事实，认为讼争架空层确有权属争议存在闲置无法交付情况且只能作为绿化、休闲，而不能按双方租赁合同所约定的用途使用，不能实现合同目的，符合法律规定的解除事由。因上诉人在法定期限内未提起反诉，且双方在案件审理过程中无法达成解除租赁合同的调解方案。原审法院依据《合同法》等法律法规的相关规定，判决天诚公司与林辉平签订的两份《天诚丽景架空层租赁合同》于2018年11月30日解除。原审判决依法有据，应予以维持。 本院二审中，对原审判决查明的事实，除上诉人对“讼争架空层因权属问题”有异议，认为讼争架空层不存在“权属问题”，其余事实双方当事人没有异议。对当事人没有异议的事实，本院予以确认。 二审期间，被上诉人提交一份《联合情况说明》，证明“天诚丽景”业主委员会将上述政府部门的联合发文张贴在小区进出口显眼位置，以此阻止被上诉人将讼争架空层交付给上诉人使用，致使被上诉人与上诉人签订的《天诚丽景架空层租赁合同》无法实现合同目的。 上诉人质证认为，该证据不是新证据，证据三性无法认可，本案商品房买卖合同约定讼争架空层权属归天诚公司，因此该证据无法达到被上诉人的证明目的。 案争议的焦点为：涉案合同是否可以解除。 本院认为，合同的解除分为法定解除和约定解除，法定解除是指合同签订后若出现了法定的解除情形，当事人可以选择解除合同。约定解除是指当事人在合同中约定一方行驶解除权的条件，待条件成熟时，方可解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：-----（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用，承租人支付租金的合同。天诚公司与何英娟签订的《天诚丽景架空层租赁合同》约定，天诚公司将天诚丽景架空层租赁给何英娟经营，租赁用途为仓库或食杂店。虽然天诚公司在其与业主所签订的《商品房买卖合同》补充协议中与各业主约定天诚丽景架空层使用权归天诚公司。但天诚丽景《建设工程规划许可证》附件中载明讼争的架空层用途为绿化、休闲。因此，天诚公司在将本案租赁物交付给上诉人使用过程中，受到其他业主和业主委员会的阻挠，该事实从天诚公司二审举证的东山县西埔镇人民政府和东山县住房保障与房地产管理局的《联合情况说明》可以得到证明。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地、其他公共场所属于业主共有。讼争架空层因权属争议无法交付且讼争架空层按照规划用途只能做为绿化、休闲，而不能按双方租赁合同所约定的租赁用途做为仓库或食杂店，导致双方签订的租赁合同目的不能实现，故天诚公司向上诉人发出《关于解除〈天诚丽景架空层租赁合同〉的通知》依法有事实和法律依据。合同自上诉人何英娟签收通知时发生解除效力。据此，天诚公司要求确认解除两份《天诚丽景架空层租赁合同》于法有据，予以支持。至于解除两份《天诚丽景架空层租赁合同》后所产生的赔偿等相关问题，何英娟可另行主张。 综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予采纳，上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2180元，由上诉人何英娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  林良志 审判员  杨小红 审判员  康少敏 二〇一九年八月二十八日 书记员  常艺虹