北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初50558号原告：北京上地房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地西路19号。法定代表人：吴世建，董事长。委托诉讼代理人：廖晓阳,北京市重光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琼欣，北京市重光律师事务所实习律师。被告：北京春晖电气设备有限责任公司，住所地北京市丰台区宋家庄横七条44号院。法定代表人：张德志，总经理。委托诉讼代理人：陈云杰，女，该公司经理。被告：北京睿泽卿教育科技有限公司，住所地北京市海淀区安宁佳园1号楼1层101、2层201、三层301。法定代表人：张博，总经理。委托诉讼代理人：张冬，男，该公司经理。委托诉讼代理人：贾梅，北京市元吉律师事务所律师。原告北京上地房地产开发有限责任公司（以下简称上地公司）与被告北京春晖电气设备有限责任公司（以下简称春晖公司）、被告北京睿泽卿教育科技有限公司（以下简称睿泽卿公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上地公司之委托诉讼代理人廖晓阳、刘琼欣，被告春晖公司之委托诉讼代理人陈云杰，被告睿泽卿公司之委托诉讼代理人张冬、贾梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上地公司向本院提出诉讼请求：1.判令春晖公司、睿泽卿公司排除对上地公司土地使用权的妨害，拆除在上地公司所有的土地使用权上建设的位于居易园小区B区商业楼西墙与加油站东围墙之间的房屋；恢复建设土地使用权北边界和西北边界处的围墙；2.判令春晖公司、睿泽卿公司排除对上地公司代征土地使用权的妨害，拆除在居易园小区B区北部代征市政用地土地使用权范围内建设的围墙；3.判令春晖公司、睿泽卿公司拆除居易园小区B区商业楼楼顶加建的建筑物和构筑物；4.判令春晖公司、睿泽卿公司赔偿上地公司损失（起诉之日前的损失按30万元计，起诉至日后的损失，按每日5000元计算，计算至实际排除妨害之日止）；5.诉讼费由春晖公司、睿泽卿公司负担。事实和理由：上地公司开发建设的居易园住宅小区项目，于2003年取得2003规地字0101号建设用地规划许可证，该小区分A、B区建设，其中B区位于海淀区东北旺乡安宁庄村居易园小区B区。上地公司于2005年11月取得B区国有土地使用权证（京海国用（2005出）第3545号）。后春晖公司从上地公司购买了B区的商业楼，并将该商业楼出租给睿泽卿公司作为经营场所，睿泽卿公司利用该商业楼及周边空地经营幼儿园。该商业转让之后，春晖公司未经上地公司同意，私自在上地公司所有的土地使用权范围内，在商业楼西墙外加油站东围墙之间建设了房屋，同时还将土地使用权北边界和西北边界处的围墙拆除，并在B区北部代征的市政道路土地使用权范围内加盖了围墙。此外，春晖公司未经上地公司同意，私自在该商业楼的楼顶加建了建筑物和构筑物。春晖公司辩称，春晖公司不同意上地公司的全部诉讼请求，理由是：春晖公司于2006年将全部购房款交给了上地公司用于购买商业楼，并于同年办理了产权转移登记。现在上地公司主张恢复围墙，而根据当时的图纸，边界应当在商业楼5米左右的地方，且当时没有办理土地使用权证的相应手续，后来上地公司擅自要求加油站拆除了原有的围墙，并让加油站占用了春晖公司有权使用的土地。对于商业楼三层楼上加盖的房屋，是春晖公司出租给睿泽卿公司后，由该公司于2009年建造，当时的各职能部门以及小区居民，都没有提出过这是违建。睿泽卿公司辩称，睿泽卿公司不同意上地公司的全部诉讼请求，理由是：睿泽卿公司租赁春晖公司的商业楼，春晖公司享有房屋所有权和土地使用权，睿泽卿公司使用商业楼及附属土地是合理合法的，并没有侵犯到上地公司的权益。上地公司不享有代征土地的使用权。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2003年9月11日，上地公司（受让方）与北京市国土资源和房屋管理局（出让方）签订《北京市国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），其中约定：“3、出让方式：协议。4、宗地位置：海淀区东北旺乡安宁庄村居易园住宅小区B区。5、宗地类型：共用宗地。6、宗地出让面积：25512（分摊）平方米，其位置与四至范围的具体情况如本合同附图所示。出让宗地规划总建筑面积为77540平方米，其中，地上规划建筑面积为67340平方米，地下规划建筑面积为10200平方米。7、土地规划用途：住宅、配套、地下车库。”该合同附件的《土地使用和规划条件》中载明“代征地面积：12120平方米”。2005年11月15日，上地公司取得《国有土地使用证》，载明上地公司对海淀区东北旺乡安宁庄村居易园住宅小区B区享有土地使用权。2006年1月25日，上地公司取得《建设工程规划许可证》，载明上地公司取得居易园B区商业楼的规划许可证，建筑规模为1960平方米，地上三层。2006年9月28日，经北京市公安局海淀分局核准，居易园B区商业楼楼号确认为安宁佳园1号楼（以下简称涉案房屋）。2008年12月24日，上地公司（出卖人）与春晖公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，将涉案房屋出售给春晖公司，其中约定：“第十七条使用承诺和风险提示：1、买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房用途、建筑主体结构和承重结构。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。”2009年3月5日，春晖公司分别取得安宁佳园1号楼1层101号、201号、301号房屋的房屋所有权证书，房屋性质为商品房，规划用途为商业用房。后春晖公司将上述商业用房出租给睿泽卿公司，由睿泽卿公司使用。经现场勘验，涉案房屋楼顶加建有建筑物、与涉案房屋毗邻的小区红线内外建有自建房屋、与涉案房屋毗邻的小区红线外建有围墙。庭审中，春晖公司确认其在上地公司建造的围挡基础上建造了护栏。睿泽卿公司确认其在春晖公司建造的护栏基础上建造了现有围墙。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，根据本案查明的事实，上地公司依法享有海淀区东北旺乡安宁庄村居易园住宅小区B区的土地使用权，该土地使用权含有代征地部分，而春晖公司自上地公司购买了涉案房屋，并将涉案房屋出租给睿泽卿公司使用。根据法律规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、供用设施和物业服务用房，属于业主共有。因上地公司已建成居易园小区，故应当以居易园小区红线为界，确定各方的相关权利范围。在小区红线以外，因上地公司尚未将代征用地移交给相关政府主管部门，其作为建设单位，对代征用地部分仍享有占有、使用和收益的权利，故春晖公司、睿泽卿公司应当将超过小区红线范围的围墙和房屋拆除，恢复至小区红线内。在小区红线以内，上地公司有关的建设用地使用权已随相应建筑物、构筑物及其附属设施等一并处分，不再享有相应权利，小区红线以内的自建房屋部分，应由其他权利主体处理。此外，同理，关于涉案房屋的自建部分，上地公司将涉案房屋出售后，不再享有相应物权权利，即便其与春晖公司就涉案房屋的使用问题存有明确的合同约定，但因本案为物权纠纷，与合同纠纷不属于同一法律关系，其可依据合同约定另行解决。另外，因现有证据不足以证明春晖公司、睿泽卿公司对上地公司造成了实际损失，上地公司要求其赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十三条、第一百三十五条、第一百四十七条之规定，判决如下：一、北京春晖电气设备有限责任公司、北京睿泽卿教育科技有限公司于本判决生效后三十日内拆除在居易园小区B区北部代征市政用地土地使用权范围内的围墙和房屋，恢复至居易园小区B区的小区红线内，排除对北京上地房地产开发有限责任公司代征土地使用权的妨害；二、驳回北京上地房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由北京上地房地产开发有限责任公司负担5730元，已交纳；由北京春晖电气设备有限责任公司、北京睿泽卿教育科技有限公司负担70元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  宋秀珍人民陪审员  翟 彦二〇一九年八月十五日书 记 员  蔡云飞