广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3211号上诉人（原审被告）：曾文燕，女，1987年2月5日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：谢志华，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽红，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎嘉园，女，1988年1月13日出生，汉族，住广东省中山市。原审被告：余德伦，男，1983年10月29日出生，汉族，住广东省海丰县。原审第三人：中山市悦盛房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市东凤镇万科金色家园2期14幢108卡。法定代表人：谢艳平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彩珍，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海欣，广东丰邦律师事务所律师。上诉人曾文燕因与被上诉人黎嘉园、原审被告余德伦、原审第三人中山市悦盛房地产咨询有限公司（以下简称悦盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。曾文燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黎嘉园要求曾文燕赔偿违约金50000元的诉讼请求。事实和理由：一、黎嘉园并未按照涉案房屋转让协议第五条约定在2018年5月3日将定金50000元支付给曾文燕，黎嘉园支付的5000元也因与定金数额不一致被退回，黎嘉园作为先履行义务人，未按约支付定金，曾文燕享有先履行抗辩权拒绝黎嘉园的履行要求，无需承担违约责任。二、曾文燕已经将其并非房屋权属人的情况告知黎嘉园，双方均清楚涉案房屋存在不能过户的巨大风险，涉案合同第五条也对于因此情况不能过户明确约定“曾文燕退还定金，三方解除合同，不得追究任何责任”。三、黎嘉园及悦盛公司提交的购房定金托管证明上没有曾文燕的签名盖章，是悦盛公司自行制作的假证，曾文燕始终不确认该托管证明的真实性、合法性、关联性，且悦盛公司、黎嘉园之间存在利益关系，该托管证明对曾文燕没有约束力，不具有证明力，不能证明资金托管的事实。四、黎嘉园及悦盛公司主张的定金托管及支付行为相矛盾,如双方约定了定金托管，在过户之日将50000元定金退回给曾文燕，而悦盛公司在收到定金后当日即支付5000元给曾文燕不符合常理。五、根据《最高人民法院关于适用的解释》第323条，增加诉讼请求应当在案件受理后，法庭辩论结束前提出，但是在庭审结束后黎嘉园将全部诉求撤回，重新提出诉讼请求，应当不予准许。六、黎嘉园重新提出的诉讼请求金额为50000元，根据《诉讼费用交纳办法》，案件受理费的标准应为1050元，一审确定案件受理费为7150元，超出了法定标准。黎嘉园辩称：一、黎嘉园在专业中介机构介绍下向曾文燕购买涉案房屋，当时曾文燕称其向余德伦购买房屋，但未过户，到时直接由余德伦过户至黎嘉园名下。黎嘉园按照曾文燕及悦盛公司指示将50000元的定金转账给中介机构托管。如曾文燕未同意，其也不会在出具的单方解除协议中要求中介向黎嘉园退还50000元定金，并将其收取的部分退还给中介。二、黎嘉园变更诉讼请求在法院审结案件前，符合法律的规定。因为余德伦已经将涉案房屋出售他人，不同意过户给黎嘉园，无奈之下，黎嘉园才变更诉讼请求。余德伦述称，其没有意见。悦盛公司述称：一、5000元定金是三方明确约定托管给悦盛公司，一审期间，悦盛公司已经提交证据予以证明。关于5000元的转账问题，曾文燕一审中的多次陈述前后矛盾，在签订解除协议时，如果曾文燕没有收到定金，其理应及时提出而未提出。二、曾文燕作为专业的中介应当清楚解除合同的后果，但其签署的解除合同约定并未体现其所称的未收到定金内容。解除协议中约定三方一致同意解除合同与事实不符。三、曾文燕没有证据证明其所主张的悦盛公司与黎嘉园串通事实。黎嘉园向一审法院起诉请求：1.曾文燕、余德伦履行合同约定将中山市××科金色家园××房过户至黎嘉园名下；2.悦盛公司协助黎嘉园、余德伦办理上述房产的过户手续；3.曾文燕、余德伦支付违约金10000元。后黎嘉园在第一次庭审后，变更诉讼请求为：曾文燕、余德伦连带赔偿黎嘉园违约金50000元。一审法院认定事实：位于中山市××科金色家园××房的产权人是余德伦。余德伦提供了一份房屋买卖合同。该合同反映：2017年8月8日，余德伦作为卖方，曾文燕作为买方与中介方中山市逸阳房地产中介有限公司签订了房屋买卖合同，合同主要约定余德伦将中山市××科金色家园××房转给曾文燕，成交价为330000元。2018年5月3日，黎嘉园与曾文燕签订《房屋转让协议》。上述协议主要载明:转让方余德伦、曾文燕、受让方黎嘉园，双方在平等自愿协商一致的基础上就双方转让房屋事项达成一致订立本协议，在签署本协议时转让方曾文燕已告知受让方，转让方不是原产权人，受让方也知悉此事。一、该物业位于中山市××科金色家园××房，建筑面积43.11平方米；二、该物业的证件名称为中山市商品房销售登记备案表合同编号为HTN2016022344，土地证号粤（2017）中山市不动产权第0239712号。转让方保证对该物业享有完整处分权，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户时该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，以及交易过户完成时受让方无须对上述事项负责，否则由转让方承担全部责任并赔偿受让方因此带来的损失。另转让方不得存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为，如因转让方有此类事情导致该物业无法办理产权登记手续的，应赔偿由此给受让方造成的全部损失；三、双方同意该物业成交价为380000元；四、转让方交付受让方的日期为房屋完成交易过户且转让方收齐楼款当天；五、双方同意就楼价款按按揭付款的方式处理。定金50000元须转受双方签订本合同当天由受让方一次性支付给转让方。银行贷款由受让方签订购房抵押贷款申请并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，转让方必须提供协助。首期款60000元于转受双方去房管局签名前由受让方一次性支付给转让方。楼价余款270000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入原产权人银行账号，银行实际放款额与原贷款额之间差额由受让方以现金支付；六、本合同签订之日起，若转让方反悔拒绝转让该房屋，虚假陈述或权属存在纠纷，导致房屋无法转让，则转让方承担违约责任，转让方必须双倍返还所收取受让方的所有款项，并按本合同约定的成交总价的20%赔偿给受让方，本合同自动解除。如转让方延迟办理相关手续、拒不配合提供交易所需要资料或逾期交楼视为违约，在受让方同意转让方延迟履约的情况下，受让方有权要求转让方自本合同签订之日起至转受双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。七、附件：1.转让方必须提供此次交易过程中所需要的一切资料（购房发票、原产权人身份证等原件），如提供不出以上资料的超出的所有费用、税费由转让方承担。2.受让方必须提供在此次交易过程中所需要的一切资料和必须符合银行贷款的所有条件，否则一切责任由受让方承担。3.在交易过程中转受双方必须配合中介方的工作，并执行国家需要的一切手续和资料。4.转让方提供的契税完税证和购房发票上的地址若与房地产两证的地址不一致，转让方必须提供地址变更证明。5.转让方同意受让方可以以第三方名义办理按揭付款方式购入该房。如转让方没有成功转移办理过户到受让方，受让方有权要求转让方退回定金，三方解除合同，不得追究任何责任。6.签署本合同时转让人曾文燕已告知受让人，由于转让人不是原产权人，还没过户到转让人曾文燕名下，现期间将该房转让权转让给受让方，转让房价为380000元实收，所有税费和费用由受让人支付。待受让人过户后，受让人必须配合原业主及转让权人顺利将尾款收取，保证原业主和转让人收齐房款。另外，余德伦并未在上述协议上签名确认。另外，上述协议后附有黎嘉园、余德伦、曾文燕的身份证复印件、涉案不动产权证复印件及房内物品清单复印件。当日，黎嘉园向悦盛公司支付了55000元。悦盛公司向黎嘉园开具了一张50000元购买涉案房产的定金收款收据和一张5000元购买涉案房产的中介服务费收款收据。同时，悦盛公司向曾文燕开具了购房定金托管证明，该证明载明：现收到曾文燕交来出售中山市××科金色家园××房的购房定金托管，托管金额为50000元，托管要求为办理过户当天一次性退回曾文燕账户（中国工商银行，卡号62×××78）。2018年5月5日，曾文燕签订了房屋转让协议解除协议交予悦盛公司。但悦盛公司及黎嘉园并未在该协议上签名确认。上述协议载明，转让方余德伦、曾文燕、受让方黎嘉园，中介方悦盛公司。转让方、受让方双方为中山市××科金色家园××房物业的转受在悦盛公司介绍下于2018年5月3日成功签订了《房屋转让协议》，成交价为380000元。附件第五条说明如转让方没有成功转移办理过户到受让方，受让方有权要求转让方退回定金，三方解除合同，不得追究任何责任。现经转让方和受让方一致协商同意此次交易取消，所签订的《房屋转让协议》作废，转让方已无息退还所收中介方将来的保证金5000元给中介方，中介方已无息退还50000元给受让方，三方不再追究任何责任。2018年5月7日，余德伦作为甲方、曾文燕作为乙方与作为丙方中山市逸阳房地产中介有限公司签订了解除合同协议书，该协议书主要约定：一、经协商一致，三方同意解除2017年8月8日签订的《房屋买卖合同》。甲乙之间的房屋买卖法律关系、甲丙之间的中介服务法律关系自本协议签订之日起终止，法律关系终止时间及于签订本协议之日；二、乙方向甲方支付的购房定金30000元由甲方没收，甲方不予返还，乙方不得以任何形式要求甲方返还该笔定金；三、丙方不得向甲方主张中介费；四、本协议签订后，三方之间就该房屋买卖及中介服务事宜的债权债务已消灭，一方不得以诉讼、行政投诉、催告等任何形式就该房屋买卖及中介服务事宜向另一方主张权利及追究责任；五、若该房屋已在房地产等相关部门办理了房屋网签备案等手续，三方有义务在本协议签订后的合理期限内互相配合到相关部门撤销该房屋网签备案等手续。以保证不影响该房屋的后续使用及再次交易。若一方不配合，则赔偿给另一方带来的损失。余德伦提供的其余证据反映，2018年5月14日，余德伦委托佛山市朴邻房地产中介服务有限公司出售涉案房屋，委托售价为420000元。当日，余德伦收取了陈海平购买涉案房产的80000元定金，并出具收据。一审庭审中，一审法院征询余德伦意见，其称不同意将涉案房产过户至黎嘉园名下。后一审法院释明，黎嘉园于第一次庭审后变更诉讼请求为：曾文燕、余德伦连带赔偿黎嘉园违约金50000元。一审庭审中，余德伦称：其与曾文燕解除合同是因为曾文燕就是中介方中山市逸阳房地产中介有限公司的法定代表人，违反职业操守。悦盛公司称：一、其不确认余德伦提交其与曾文燕的《房屋买卖合同》，因为当时其看过合同，合同约定了“曾文燕有权以第三方名义过户及提交按揭手续”，所以悦盛公司核实了合同及备案表等材料后，发现曾文燕有转卖的权利才接单的。余德伦提交的买卖合同备注存在多处不一致；二、当时黎嘉园、曾文燕和悦盛公司在场签订合同，三方同意黎嘉园交付的购房定金是由中介托管的，在房产过户时才转账至曾文燕的卡内。同时曾文燕将其银行卡复印给悦盛公司。但曾文燕又称其签订了合同一分钱都没有收到，三方又同意先将5000元作为签约定金先转账至曾文燕。之后悦盛公司的法定代表人通过手机转账了5000元至曾文燕银行卡内。另2018年5月5日，曾文燕的委托人拿着合同说房屋不能过户给黎嘉园，要求悦盛公司将50000元退回黎嘉园。事后经与黎嘉园电话确认，悦盛公司将50000元转回给黎嘉园。为此，悦盛公司提交了签约的视频及电话录音作为证据以证明其主张。曾文燕的委托诉讼代理人称：一、余德伦所称不属实，因为房产涨价，余德伦不想卖了，所以双方解除合同；二、悦盛公司陈述签约的过程不真实。曾文燕没有收过悦盛公司转账的5000元，也没有让悦盛公司转账给其。虽然悦盛公司收取过，但第二天曾文燕又转回给悦盛公司。曾文燕也未委托悦盛公司收取定金。一审庭审后，一审法院要求曾文燕本人到庭，其称：一、其是中山市逸阳房地产中介有限公司的法定代表人；二、当时曾文燕向余德伦购买涉案房产时，该房产未出证，所以备案表原件交由曾文燕保管。后来曾文燕在东升购买了一套房产，因政策变化不能在中山购买二套房产，所以曾文燕将涉案房产转让出去；三、曾文燕也是做房产的，所以没有委托悦盛公司收取定金，如果其委托悦盛公司收取会在合同中注明的；四、曾文燕没有让悦盛公司转账给其，也不清楚悦盛公司转账给其的是什么款项。悦盛公司亦未跟曾文燕说过上述款项的性质，曾文燕也没有写过收据。所以曾文燕就通过别人的微信将款项退回。曾文燕称悦盛公司提交的视频及录音，是其本人及其本人的声音，但其不确认视频及录音的真实性，录音材料是在本案起诉后悦盛公司为达到逃避责任的目的，诱导曾文燕的，来源违法。另经法院询问，曾文燕不申请对视频及录音的完整性及真实性进行司法鉴定。悦盛公司提供的视频反映了黎嘉园与曾文燕在悦盛公司的店铺内签订合同。另外，悦盛公司提供的电话录音。该录音是曾文燕与悦盛公司工作人员的电话对话。录音中，曾文燕问悦盛公司的工作人员：那些钱你们是不是退回给他们（黎嘉园）了；悦盛公司的工作人员回应：是啊，你让小姚拿了份协议过来让我退回钱给他（黎嘉园）。另外，经一审法院释明，若黎嘉园与曾文燕签订的房屋转让协议有效，黎嘉园主张曾文燕、余德伦支付违约金，是否要求解除上述房屋转让协议。黎嘉园称其要求解除上述房屋转让协议，曾文燕辩称其认为黎嘉园要求解除上述房屋转让协议，其没有意见，而且其认为黎嘉园事实上以自己的违约行为已经解除了合同。一审法院认为，黎嘉园与曾文燕签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应恪守合同约定。现黎嘉园要求解除上述房屋转让协议，曾文燕亦同意，为此，一审法院予以支持。对于曾文燕有关“曾文燕并非涉案房屋的所有权人，无权处分涉案房屋，双方签订的房屋转让协议无效”的辩解，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，曾文燕的上述辩解没有依据。因曾文燕并非涉案房产的所有权人，涉案房产未能按合同约定过户至黎嘉园名下，房屋转让协议未能继续履行，违约责任在于何方的问题。曾文燕辩称“黎嘉园未支付过其一分钱，不存在合同无效返还的问题。且黎嘉园至今未支付定金50000元，黎嘉园违约在先”，对此，一审法院认为，首先，曾文燕本人与其委托诉讼代理人就是否收取过悦盛公司或黎嘉园的款项及该款项的性质等询问，曾文燕的委托诉讼代理人在庭审中一时称没有收取过，一时称虽然收取过但第二天已经转回给悦盛公司。但曾文燕到庭称“其收取了悦盛公司的款项，但不知道该款项是什么性质，让朋友通过微信退回给悦盛公司。其没有让中介即悦盛公司转款给其，其是写过一份解除协议交中介，但不清楚哪一份。”可见曾文燕及其代理人在庭审中的陈述不一致。其次，曾文燕确认解除房屋转让协议的协议是其签订的，解除房屋转让协议的协议中清楚载明“其收取了悦盛公司5000元，并要求悦盛公司将50000元退回黎嘉园”，但曾文燕却称不知道悦盛公司向其转账款项，也不知道上述款项的性质。再次，悦盛公司在庭审中清楚陈述了黎嘉园及曾文燕的交易过程及曾文燕委托其收取定金及要求其退回定金的情况，并提供了录音和视频佐证，并保证其提交的证据及所作陈述的真实性，不存在虚假诉讼、恶意诉讼或有损悦盛公司利益之情形，若存在虚假的情况，愿意承担法律责任，而且在录音中，曾文燕明确询问悦盛公司的工作人员是否把钱退回给黎嘉园了，曾文燕亦确认了上述视频及录音中的相对人为其本人，可见曾文燕在庭审的陈述缺乏诚信。综上，悦盛公司及黎嘉园提供证据结合他们的庭审陈述，已经达到民事诉讼的“高度盖然性”的证明标准，一审法院对黎嘉园、悦盛公司主张关于“三方变更了上述房屋转让协议的约定，并口头约定由中介即悦盛公司收取定金50000元”的待证事实予以采信。为此，曾文燕在收取了保证金及委托悦盛公司收取定金的情况下，未能履行合同义务，黎嘉园主张曾文燕支付违约金50000元，未超出合同违约金的约定，一审法院予以支持。对于曾文燕有关“双方在房屋转让协议中约定不能过户，不追究任何责任”的辩解，根据双方在合同中约定“如转让方没有成功转移办理过户到受让方，受让方有权要求转让方退回定金，三方解除合同，不得追究任何责任”，从上述约定可知即曾文燕不能过户，黎嘉园有选择的权利，该条款亦并非是唯一的违约责任条款。一审法院对其该辩解不予采纳。另外，对于黎嘉园主张余德伦承担连带责任，因余德伦并非合同的当事人，黎嘉园亦未提供证据证明余德伦需对曾文燕的违约行为承担连带责任，理应承担举证不能的不利法律后果，为此，一审法院对黎嘉园要求余德伦承担连带责任的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决：一、解除黎嘉园与曾文燕于2018年5月3日签订的房屋转让协议；二、曾文燕于判决生效之日起七日内向黎嘉园支付违约金50000元；三、驳回黎嘉园的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为7150元，保全费2420元，合计9570元，由曾文燕负担（该款黎嘉园已预缴，曾文燕应于一审判决生效之日起七日内直接向黎嘉园支付，一审法院不另收退）。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为房屋买卖合同纠纷，涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。黎嘉园在一审最后一次庭审辩论终结前变更诉讼请求，一审法院予以准许并进行审理，程序并无不当。本案二审争议焦点为：曾文燕是否应承担50000元的违约责任。关于曾文燕有无收取定金50000元的问题。悦盛公司一审提交房屋转让解除协议书、录音光盘，拟证明曾文燕委托悦盛公司收取了50000元定金。上述证据与悦盛公司、曾文燕、黎嘉园三方在一审庭审中的陈述，以及涉案房屋买卖合同关于定金的约定能够相互印证，形成较为完整的证据链条，可予采信，据此足以认定曾文燕知晓悦盛公司收取黎嘉园50000元定金且对此不持异议，视为曾文燕以自身行为变更了原合同约定，悦盛公司收取黎嘉园定金50000元的效力应及于曾文燕，故曾文燕并不享有先履行抗辩权。关于曾文燕能否依据涉案合同附件第五条“没有成功办理过户的，受让人有权要求退还定金，三方解除合同，不得追究任何责任”约定免责的问题。首先，合同文本应作整体解释，不应断章取义、孤立理解，从该附件第五条的文义内容来看，“三方解除合同，不得追究任何责任”的前提明显系“受让方以第三方名义办理按揭付款方式购入该房”且转让方未能成功转移办理过户手续到受让方，亦即适用于存在“三方”当事人的情形，而本案合同并未履行至该阶段，该免责条款自然无适用前提。而且从合同形式上讲，合同文本之所以会存在添加内容，一般是为了对提前拟定的合同纸质格式文本中不宜直接删改的合同内容进行补充或变更，而本案中，涉案合同包括附件在内的文本内容均系双方合意后再打印形成纸质文本、由双方签名确认。结合日常生活经验可知，双方在磋商过程中如需对合同正文如第六条违约责任等约定内容进行实质性变更，完全可以直接在合同正文中予以替换，没有必要再以附件形式添加。故可合理推知，该附件第五条内容并非对合同正文第六条的变更，而是双方当事人在增加的履行方式即受让方以第三方名义办理按揭付款方式未能完成过户时，包括第三方在内的各方当事人均不承担违约责任的合意，该约定不能排除合同第六条违约责任的适用。故曾文燕的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，曾文燕在收取黎嘉园定金50000元后未能依约履行主合同义务，构成根本违约，黎嘉园主张曾文燕赔偿违约50000元，理据充分，一审法院予以支持，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人曾文燕的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1050元（黎嘉园已预交7150元），诉讼保全费2420元（黎嘉园已预交），共计3470元，均由曾文燕负担（曾文燕于本判决生效之日起七日内径付黎嘉园）；二审案件受理费1050元（曾文燕已经预交1289元），由曾文燕负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年八月一日书记员  郑 蕙