苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6475号原告（反诉被告）：戴伟良，男，1964年11月5日，汉族，住苏州市吴中区。原告（反诉被告）：徐承忠，男，1966年8月14日生，台湾人，住苏州市吴中区。上述两原告的委托诉讼代理人：江涛，江苏达源律师事务所律师。上述两原告的委托诉讼代理人：殷绍双，江苏达源律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵卫根，男，1966年8月28日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：赵秋兰，女，1985年10月7日生，汉族，住苏州市。原告戴伟良、徐承忠与被告赵卫根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理。审理中，被告提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。本案依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴伟良及两原告的委托诉讼代理人江涛，被告赵卫根及其委托诉讼代理人赵秋兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴伟良、徐承忠向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即搬离位于苏州市吴中区XX厂内房产证编号为X幢的房屋，并将房屋交还原告；判令被告支付房屋占用使用费（自2019年4月21日起，按年租金每平方米210元计算至实际搬离之日止）。事实和理由：自2012年10月起，原告将位于苏州市吴中区XX厂内部分房屋租赁给被告使用，每年租金共计95000元，每半年交付一次租金，被告租赁房屋至今，并支付租金至2019年4月20日。2019年4月20日租赁到期前，原告多次通知被告将所租赁的房屋交还原告，被告亦承诺在2019年6月20日前无条件搬走。但到期后被告仍不愿搬离。被告赵卫根辩称，第一、原告提交的房屋租赁合同载明了合同到期日为2019年10月20日。原告以租赁合同到期为由起诉不符合条件。另原告提供的证据存在涂改，把租赁合同上写的“2019年4月20日-2019年10月20日续签”添加了“不再”应认定为非法。其是受原告蒙骗才在告知函及承诺书签名的。综上，其对原告的诉讼请求有异议，租赁合同尚未到期，不应返还房屋。另因原告断电，导致其无法经营，故其不应支付房屋使用费，且原告按年租金210元/平方米计算使用费，缺乏依据。同时被告反诉称，其从2007年起租赁原告房屋开展经营活动，均按约缴纳房租。2013年房屋评估机构对其承租的13间房屋内设施进行了评估，并以其名义上报给甪直镇政府有关部门备案。2019年4月，其承租的房屋被政府回购，原告没有将政府回购情况通知承租人，而是说房屋内部要整修，向承租人下达了限期搬迁告知函，同时让承租人在承诺书上签字搬走，企图侵吞属于承租人的回购补偿款。综上，1、请求判令原告将与苏州市甪直XXXXX建设发展有限公司（以下简称XXX发展公司）签订的回购补偿协议中，苏州市吴中区甪直宏X纸张打包服务站名下的设备、原辅材料、产品补偿款516800元（680000元*76%成新率）、租赁房屋装修费217000元、租赁房屋搬迁补偿款552000元（1380平方米*400元/每平米），以上合计回购补偿款1285800元，全额返还给被告；2、判令原告赔偿其自2019年6月25日起强行断电造成其营业损失，按照每天回收15吨纸板每吨300元计算至8月5日止，为184500元（15吨*300元*41天），如原告未能恢复供电则计算至2019年10月20日止。针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉请求没有法律依据。其与XXX发展公司签订的回购协议不涉及设备、原辅材料及产品，亦没有房屋搬迁款。被告没有什么设备，也没有将设备、原辅材料等交于政府回购部门，故被告主张回购款无事实依据。就被告主张的断电损失，其未对被告采取断电措施，根据承诺书，被告应于2019年6月20日搬迁，其也没有义务为被告供水供电。经审理查明，坐落于苏州市吴中区.34平方米的房屋所有权人为原告戴伟良，共有权人为徐承忠。房屋所占用的土地使用权人为苏州市XX企业管理咨询服务有限公司。其中编号为X幢房屋建筑面积为1379.67平方米。对此，原告称被告承租的房屋为X幢房屋中的大部分，面积约为1200平方米。被告称其承租了X幢房屋，面积大约1200平方米。2012年10月20日，原告徐承忠（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，乙方向甲方租赁坐落于XX厂内约1200平方米的房屋。租赁期限1年，自2012年10月20日起至2013年10月20日止。租金每年95000元，先付后用，按每半年提前十天支付。期止退租时，原则上乙方应恢复原租赁时现状，恢复有困难的原依附在建筑上的装饰装璜不得拆除，应归属甲方，乙方不得向甲方追索装璜设施或恢复原状的一切费用。房屋如政府行为需拆迁或甲方需翻建乙方应无条件搬出。在合同右上方空白处用笔写有“2014.10.20-2015.4.20续签半年”，后面连续每半年如前一样写有半年日期及续签半年字样，一直写到“2018.4.20-2018.10.20续签半年”，部分续签后面有被告的签名，有的没有。在该合同的右下角乙方落款处上方的空白处写有“2013.10.20-2014.4.20续签半年”、“2014.4.20-2014.10.20续签半年”，“2018.10.20-2019.4.20续签半年”，“2019.4.20-2019.10.20续签”，上述“2013.10.20-2014.4.20续签半年”后面签有被告姓名，其余均未有被告姓名，其中“2019.4.20-2019.10.20续签”边上的文字被涂黑，下面写有“不再”。2019年4月8日，原告戴伟良向被告出具告知函1份，其中载明，原告于2018年4月20日与被告签订的房屋租赁协议将于2019年4月20日到期，现给被告二十天的宽限期，被告在宽限期内清空租赁房屋并将房屋钥匙交还原告，宽限期后原告将收回使用权。到时房屋如有遗留物未搬，将视为遗弃物处理。被告在告知函上签名。同日，被告作为承诺人在原告出具的承诺书上签名，承诺书载明“本人与徐承忠、戴伟良签订的房屋租赁协议于2019年4月20日到期，按照协议约定，本人应该依约清空所租赁的房屋交还给房东，因搬走设备物品的时间上有点困难，现与房东协商并取得房东的理解，本人承诺在2019年6月20日前清空该租赁房屋并无条件交还房东，在此期间的一切房屋使用安全责任均有本人负责。到期如有违背此承诺，本人愿意承担房东提出的一切经济损失和赔偿要求，对房东在到期后将采取的停水、停电、换钥匙以及处理房屋中的所有遗留物品亦无任何异议。2019年7月2日，两原告发给被告通知书1份，明确被告未按承诺交还原告房屋，故通知被告立即将房屋恢复原状并交还原告，支付自2019年4月20日至2019年7月1日的房屋使用费及自2019年7月1日起占用房屋给原告造成的损失。另查明，就上述涉案房屋，被告自2007年开始承租，并在此设立苏州市吴中区甪直宏X纸张打包服务站。现被告向原告支付涉案房屋租金至2019年4月20日。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、告知函、承诺书、通知书、房屋所有权证、国有土地使用证，被告提供营业执照复印件及当事人陈述予以证实。就租赁合同的签订情况，原告称，被告自2007年开始承租涉案工业厂房，最近一期合同为2012年10月20日签订；其会计在租期半年到期后就会跟承租方续约，因租金、内容不变，仅租期有变化，故其会计为了方便就在这合同上续写租期，让承租人签名，其收取房租并开具收款收据；根据续签内容，合同租期截至2019年4月20日。其承租户有几十户人家，其会计按惯例会先在合同上写好续签日期，到期后再拿出合同和承租人续约，故其会计在2019年4月份先在合同上写明“2019.4.20-2019.10.20续签”，准备让承租户签名，但其通知会计不再续签，故会计又在“续签”下方添加了“不再”。被告称，其自2007年开始承租涉案厂房，其在此设立了苏州市吴中区甪直宏X纸张打包服务站；最近一期合同为2012年10月20日签订，其并不持有租赁合同，合同一开始是一年一签，后来每半年续签一次，房屋为半年一交；后又称合同到期后每年11月底续签，原告会计会把合同拿过来，将续签的期间写好，由其签字，有时其不在，其姐夫也可能代签；合同上的“2019.4.20-2019.10.20续签”是原告所写，其不清楚原告是什么时候写的，双方也没有就此协商；原告在2019年4月2日之前也告知过其不再续签，理由是房屋要整改。审理中，本院向城镇化发展公司进行了调查。该公司称，上塘街XXX号房屋属于政府回购，不属于拆迁，其与产权人戴伟良签订了协议书，补偿款总计13300000元。房屋、装修及附着物补偿评估价为4208729元，停产停业损失无论产权人是否实际经营都会给的，有证房屋按每平方米300元计算，无证房屋再打9折左右。其他款项是土地补偿款及政府奖励费用。其仅就产权人的房屋进行补偿，补偿款中没有给承租人的款项。机器、生产材料等没有纳入评估范围，由房东自行处理。其已支付4000000元，等产权人将承租人清退再按协议付款。评估报告中载明的无证房屋、装修及附着物是否有承租人建造及装修的，其不清楚，承租人与出租人有争议应按租赁合同另行处理。据此城镇化发展公司提供如下材料：1、2019年4月3日XXX发展公司（甲方）与苏州市XX企业管理咨询服务有限公司及戴伟良（乙方）签订的协议书、补偿明细。其中协议书载明，双方就回购补偿事宜达成一致意见，具体内容如下：坐落于苏州市吴中区的房屋所有权人为戴伟良，土地使用权人为苏州市XX企业管理咨询服务有限公司，补偿总额为13300000元。乙方的设备、原辅材料、产品等现有资产由乙方自行搬迁，乙方负责承担搬迁过程中一切的安全责任。补偿明细载明，房屋重置价为3332098元（其中7号房参照商业综合用房补偿，不给予重置价），装修及地面附着物评估价为517806元，停产停业损失为973480元，土地区位价为4856819元，参照商业综合用房2822400元，奖励797397元，合计13300000元。2、苏州市房屋分户评估汇总表及房屋平面示意图、房屋面积计算表、拆迁房地产重置价分户评估表、拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表共7页。其中评估汇总表载明房屋重置价为3690923元，房屋装修价为517806元，合计4209829元。拆迁房地产重置价分户评估表列明15幢房屋的面积、重置价，合计3690923元，其中第X幢房屋的重置价为1617819.82元。拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表列明了戴伟良或承租户名下的相应房屋内的装修及附着物项目、评估价，合计为517806元，其中“废品收购站”名下列明了装修及附着物10个项目，评估价为21683.18元。另XXX发展公司称，补偿明细载明的房屋重置价3332098元与评估报告载明的房屋重置价3690923元有差异，是因其中有个浴室是参照商业综合用房计算的，即为明细中的2822400元，评估报告中浴室的评估价358825.16元在房屋重置价3690923元中扣除了。奖励主要是针对一次性搬迁的货币补偿，就是不另外安置土地给予的奖励。承租户不是补偿对象，不纳入补偿。评估报告其没有给戴伟良。评估人员看房屋上的牌子，承租户使用的房屋范围内的装修及附着物就列在承租户范围内，具体是房东还是承租户的，其不作区分的。经质证，原告无异议，但原告称，其没见过评估报告，评估报告与本案无关；拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表中废品收购站即被告经营的苏州市吴中区甪直宏X纸张打包服务站。被告称，上述评估表中的“废品收购站”即对应其租赁房屋；上述协议签订时间为2019年4月3日，评估汇总表日期为2018年4月8日，评估表时间及内容均存在造假。另房屋所有权人是戴伟良，城镇化发展公司应该与戴伟良签订协议，而不是与苏州市XX企业管理咨询服务有限公司签订，故该协议不合常规。协议明确设备、原辅材料及成品等现有资产由原告自行搬迁，原告承担搬迁过程中的一切费用。拆迁房内不是空的，有设备、原辅材料、成品等，故补偿款13300000元扣除原告应得的房屋及土地补偿款尚余5436661元属全体承租人。针对被告对评估汇总表提出的异议，XXX发展公司提供了苏州市XX房地产土地资产经纪有限公司出具的情况说明，该情况说明载明，其公司于2019年4月8日出具了评估报告，实地勘察日期为2019年4月2日，其公司工作人员现场踏勘后当天出具了初评报告。根据其与城XXX发展公司的合作惯例，评估的价值时点一般为实地踏勘时间，故戴伟良这户的评估价值时点应为2019年4月2日，特此说明。就上述拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表上列明的在被告的经营部名下的装修及附着物补偿款。被告称所有装修附着物均是其安装的，此外其浇筑的混凝土陆地没有列在评估表上。原告称，该表列明的附着物，只有井是被告挖的，其余均为其装修或者安装。另即使这些附着物系被告安装，但合同明确合同到期，装修归原告所有。对此，被告称上述评估表中列明的东西不全，没有把其的东西都列出来，如法院对上述评估表予以认定，则评估表中列明“废品收购站”名下的装修及附着物对应的补偿款其予以放弃。关于房屋占用使用费，原告提供了2019年4月1日苏州市吴中区甪直镇XX资产管理委员会发给房屋承租人的通知，明确出租房屋调整的单价。原告称根据该通知租赁一层的工业厂房年租金每平方米300元，其在此基础上打7折向被告主张房屋占用使用费。对此，被告不予认可。被告为证明其主张的事实，提供如下证据材料：1、照片打印件，照片内容为“苏州市吴中区宏X纸板打包站”门上贴有“甪直镇（331）整治火灾隐患百日专项行动专用封条”及机器设备。经质证，原告对上述照片真实性无异议，认为被告一直占有并使用涉案房屋。就租赁房屋现状，原告称，目前房屋仍由被告占用，被告还在经营。被告称，因原告于2019年6月25日断电，故从停电至今基本处于停业状态；现设备还在租赁房屋内。审理中，被告申请本院向XXX发展公司调取该公司2019年4月3日委托评估公司出具的东市上塘街XXX号房屋分户评估表、租赁房屋内设备、原辅材料、产品分户评估汇总表及其他与东市上塘街XXX号相关的回购补偿评估表。本院经向XXX发展公司调查，该公司称其已向法院递交了与回购相关的所有材料。另被告申请对房屋分户评估汇总表上的打印文字和签名形成时间进行鉴定是否形成于2019年4月8日，申请对XXX发展公司与戴伟良签订的协议的打印文字和签名形成时间进行鉴定是否形成于2019年4月3日。被告以其怀疑评估表造假及评估表、协议书的形成日期可能在2019年7月底为由申请鉴定，本院不予采纳。本院认为，就涉案出租房屋，虽然由徐承忠与被告签订租赁合同，但戴伟良系涉案房屋的共有权，故两原告共同提起诉讼，本院予以准许。关于本诉，首先，就租赁合同是否已到期的问题。原告提供的告知函及承诺书，明确原告与被告签订的租赁合同于2019年4月20日到期，被告在告知函及承诺书上签名确认。故告知函及承诺书对双方具有约束力。被告称其受原告欺骗才在告知函及承诺书上签名，未能提供证据证明，本院不予采纳。另就双方签订的房屋租赁合同，在续签半年还是不再续签上确实存在涂改或改动。但合同上书写的“2019.4.20-2019.10.20续签”后并无被告签名，被告称就上述期间续约的问题，双方未协商过。该陈述与原告所述上述“2019.4.20-2019.10.20续签”为其会计所写，但并未拿给被告签名相互印证。由此，可以认定双方并未就该合同项下的房屋达成再续租半年的意见。由上所述，本院确认双方签订的租赁合同于2019年4月20日到期。因租赁合同已到期，故原告要求被告腾空租赁房屋并将房屋交还原告，合法有据，本院予以支持。其次，关于房屋占用使用费。原告主张被告尚在租赁房屋内经营，虽被告否认其在租赁房屋内经营，但被告确认其设备、等尚在租赁房屋内。租赁合同到期后被告仍占用房屋，原告据此要求被告支付房屋占用使用费，本院予以支持。原告要求按年租金210元/平方米计算缺乏依据，本院确认参照租赁合同约定的租金计算。关于反诉，首先就被告主张的补偿款。合同到期，被告应自行搬走。本院经向城镇化发展公司调查，该公司向本院提供了其与原告签订的协议书及补偿明细、评估汇总表、评估表。被告称上述材料存在造假，未能提供证据，故本院对其意见不予采纳。根据上述材料，XXX发展公司给原告的补偿款中并无设备、原辅材料、产品回购补偿款，无支付承租人的搬迁补偿款，涉及到承租人的补偿项目仅为承租人承租房屋范围内的装修及附着物。原、被告对这些装修及附着物存在争议，被告亦明确对该评估表中列明的装修及附着物补偿款予以放弃，故本案对此不予理涉。被告要求原告支付设备、原辅材料、产品回购补偿款516800元、租赁房屋装修费217000元，租赁房屋搬迁补偿款552000元，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，关于被告主张的经营损失。双方之间的租赁合同已到期，被告承诺于2019年6月20日前搬走，故此后原告无须再向被告履行供电的义务。且被告未能提供证据证明是原告断的电。被告要求原告赔偿自2019年6月25日起断电给其造成的经营损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵卫根于本判决生效之日起二十日内腾空其承租的坐落于苏州市吴中区产权证编号为X幢的房屋并返还给原告戴伟良、徐承忠，并按照年租金95000元的标准向两原告支付自2019年4月21日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用使用费。二、驳回被告赵卫根的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为573元，反诉案件受理费减半收取为9017元，合计人民币9590元，由原告负担290元，被告赵卫根负担人民币9300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 鲁 超二〇一九年八月二十六日书记员 吴雅琴