广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终1274号 上诉人(原审原告)：张顺平，男，1956年8月25日出生，汉族，无职业，住所地广西壮族自治区玉林市玉州区。 被上诉人（原审被告一）：桂林市金城房地产开发公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区漓江路13号天香佳园小区。统一社会信用代码：91450300198885851E。 法定代表人：王君宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫伟萍，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告二）：桂林市同德房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区泗州湾花园小区11栋1单元11-12层1号房。统一社会信用代码：914503006193827274。 法定代表人：陈泰安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈永春，男，该公司经理。 上诉人张顺平因与被上诉人桂林市金城房地产开发公司（以下简称金城公司）、桂林市同德房地产开发有限公司（以下简称同德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张顺平、被上诉人金城公司的委托诉讼代理人莫伟萍、被上诉人同德公司的委托诉讼代理人陈永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张顺平上诉请求：依法撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初1883号民事判决，支持原告一审诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应予2007年10月15日前交付。合同第八条第1种条件“该商品房经验收合格”的房屋，又第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后经综合验收合格300工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上诉人依约履行了合同约定的义务，但被上诉人逾期11年既不交房也不协助办理房屋产权登记，严重侵害了上诉人的合法利益。桂林市中级人民法院就桂林市华成建筑工程公司与本案被上诉人工程款纠纷一案作出的(2017)桂03民终2578号判决书，确认泗州湾花园全部楼房于2010年11月8日已综合验收合格，桂林市中级人民法院就金城公司与同德公司泗州湾花园确权一案（2015）桂市民一终字第635号判决书判决：“四、由上诉人同德公司自行到相关部门办理桂林市叠彩区春江路8号“泗州湾花园”商品房开发项目的土地使用权及房屋所有权的初始登记手续，同时为购房户办理拆分产权登记及相应分摊土地使用权登记”桂林市叠彩区法院（2017）桂0303执198号《执行裁定书》裁定“桂林市同德房地产有限公司申请执行桂林市中级人民法院作出的（2015）桂市民一终字第635号民事判决书第四项的执行事项已执行完毕”。以上三份判决与裁定证明合同约定的房屋已于2010年11月8日已综合验收合格。被上诉人同德公司于2016年7月办理了房屋的初始登记并办理了同德公司名下的不动产权证，已完全符合交付房屋与办证的条件。《商品房买卖合同》第八条的交房条件是“该商品房经验收合格”，并没有约定要求以《建设工程竣工验收备案表》为交房条件，该约定没有违反法律强制性规定，这是法院强加给上诉人的交房条件，干涉了合同的自由契约原则，超越了法官依职权审理的范围。 金城公司辩称，不认可上诉人的上诉理由。金城公司没有义务交房和协助办证，金城公司不是实际的开发商，资料也不在金城公司手中，同德公司才是实际开发商。 同德公司辩称，上诉人故意不接受房屋，该项目早在2012年4月25日就经过职能部门验收合格，且建筑单位办理了移交，经职能部门同意交房。 张顺平向一审法院起诉请求：1．判令被告立即向原告交付《商品房买卖合同》约定的房屋（11幢1单元7层3号房）；2．判令被告在交付房屋后三十天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所诉房屋不动产权证登记；3．本案诉讼费、执行费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告诉状所述购房经过属实。原告曾为与被告的商品房买卖合同纠纷于2011年向该院起诉被告，请求被告履行合同，一个月内交房，支付违约金，一审判决当事人上诉后，案件发回重审，2014年11月3日该院作出（2013）叠民重字第12号民事判决书，原告、同德公司提起上诉，桂林市中级人民法院2015年5月5日作出二审终审判决，维持原判。上述判决认定，原告与被告金城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；原告已经付清房款；关于交房问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，本案所涉房屋须经验收合格后交付。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉案房屋未取得上述备案表，尚未具备法定的交付使用条件，故原告要求被告在一个月内交房的诉请，不予支持。判决被告支付原告违约金；驳回原告要求交房的请求。另查明，被告一、被告二因工程款支付与华成公司发生纠纷引起诉讼，桂林市中级人民法院2017年12月12日作出判决，被告一、被告二应支付华成公司工程款。被告不服申请再审，其再审申请已经受理。因拖欠工程款问题，导致涉案的第11栋房屋至今没有取得《建设工程竣工验收备案表》，该小区部分楼栋已办理不动产权证。之前被告同德公司通过与部分业主签订和解协议交房，条件是业主必须放弃主张违约金。由于原告不愿意放弃违约金，不同意与同德公司协议交房，导致本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1．原告诉请交房是否构成重复起诉；2．原告诉请办证是否应予以支持。1．关于原告诉请交房是否构成重复起诉问题，该院认为，由于涉案第11栋房屋至今没有取得《建设工程竣工验收备案表》，原告无新的证据，以同样的事实理由再次请求被告交房属于重复起诉，违反一事不再理基本法理原则。原告诉请交房的理由不能成立，对原告的起诉应予以驳回；2．关于原告诉请备案办证是否应予以支持问题，由于涉案房屋没有取得《建设工程竣工验收备案表》，不具备法定交房条件，而取得《建设工程竣工验收备案表》并交房是房屋办证的必要前提条件，原告诉请备案办证依法不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告张顺平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张顺平负担。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，上诉人张顺平与被上诉人同德公司均认可在《商品房买卖合同》中约定的“该商品房经验收合格”为“经五方验收合格”，认为涉案房屋已符合交房条件，本院对涉案房屋符合双方约定的交房条件的事实予以认定。对涉案房屋是否符合办证条件的问题，经本院向桂林市不动产登记和房产交易中心发函了解，该中心复函如下：一、涉案房屋（泗洲湾花园11幢1单元7层3号房）已办理了房屋所有权首次登记，权利人为桂林市同德房地产开发有限公司；二、因涉案房屋已办理房屋所有权首次登记，符合办理不动产转移登记的先决条件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条、第三十八条的规定，涉案房屋购房者可根据相应情况，提供相应资料，向不动产登记机构申请转移登记。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人是否应向上诉人张顺平交付涉案房屋；二、上诉人张顺平要求被上诉人协助办理涉案房屋的不动产权证登记的理由是否成立，是否应予以支持。 关于被上诉人是否应向上诉人张顺平交付涉案房屋的问题。 当事人对房屋交付有明确约定的，交付条件应按照当事人的约定来认定。本案涉及的《商品房买卖合同》对房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，现上诉人张顺平及被上诉人同德公司均认可涉案房屋符合交房条件，亦认可合同中约定的“经验收合格”即为“五方验收合格”，因此涉案房屋符合双方约定的交房条件。上诉人张顺平要求交付涉案房屋符合本案事实，应予以支持。由于被上诉人同德公司为“泗洲湾花园”项目的实际开发商及涉案房屋的初始登记权利人，因此，涉案房屋的交付义务应由被上诉人同德公司承担。 二、关于上诉人张顺平要求被上诉人协助办理涉案房屋的不动产权证登记的理由是否成立，是否应予以支持的问题。 根据桂林市不动产登记和房产交易中心的复函,涉案房屋已符合办理不动产转移登记的先决条件，因此，上诉人张顺平要求被上诉人同德公司协助办理涉案房屋的不动产转移登记的理由成立，依法应予以支持。出卖人完成房屋权属的初始登记后，买受人可自行申办产权证书，出卖人的义务为通过补充提供相关资料等方式协助买受人办证。双方在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定亦为“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”因此，被上诉人同德公司协助上诉人张顺平办理涉案房屋不动产权证登记的义务即为将办理权属登记需由被上诉人同德公司提供的资料报产权登记机关备案。 综上所述，上诉人张顺平的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初1883号民事判决； 由被上诉人桂林市同德房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将泗州湾花园11幢1单元7层3号房屋交付给上诉人张顺平； 由被上诉人桂林市同德房地产开发有限公司在将泗州湾花园11幢1单元7层3号房屋交付给上诉人张顺平后三十日内将办理房屋权属登记需由被上诉人桂林市同德房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案； 驳回上诉人张顺平一审的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决规定的履行期限内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费100元，由上诉人张顺平负担20元，被上诉人桂林市同德房地产开发有限公司负担80元。二审案件受理费100元，由上诉人张顺平负担20元，被上诉人桂林市同德房地产开发有限公司负担80元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年八月三日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 申峰峰