广东省东莞市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤19民终7159号 上诉人（原审被告）：东莞市新望包装机械有限公司，住所地：广东省东莞市企石镇东平村大帽岭，统一社会信用代码：91441900755632102K。 法定代表人：罗永中。 委托代理人：张建锋，广东宝威律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：罗永辉，男，1974年2月3日出生，汉族，居民身份证住址为湖南省宁乡县， 委托代理人：梁铭希，广东宝威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢爱平，女，汉族，1975年11月18日出生，居民身份证住址为湖南省宁乡县， 委托代理人：吕勇，广东沃土律师事务所律师。 上诉人东莞市新望包装机械有限公司（以下简称为新望公司）、罗永辉因与被上诉人谢爱平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 谢爱平向一审法院起诉请求：1.确认谢爱平与新望公司之间的租赁合同已于2018年9月27日解除；2.新望公司向谢爱平支付违约金208000元；3.新望公司向谢爱平交还案涉租赁房屋；4.新望公司支付从2018年10月1日起的房屋占用费直至交还房屋之日止（以每平方米每月12元计，每月占用费156000元为标准计算）；（诉求暂合计208000元）；5.本案诉讼费由新望公司承担。后在一审审理过程中，谢爱平变更诉讼请求为：1.确认谢爱平与新望公司之间的《租赁合同》无效；2.新望公司向谢爱平支付违约金208000元；3.新望公司向谢爱平交还案涉租赁房屋；4.新望公司支付从2018年10月1日起的房屋占用费直至交还房屋之日止（以每平方米每月12元计，每月占用费156000元为标准计算）；（诉求暂合计208000元）；5.本案诉讼费由新望公司承担。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认谢爱平与新望公司签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；二、新望公司应于判决发生法律效力之日起三十日内向谢爱平返还案涉租赁物；三、新望公司应在判决发生法律效力之日起三十日内向谢爱平支付占有使用费（按104000元/月的标准，从2019年1月1日起计算至实际搬离之日止）；四、驳回谢爱平的其他诉讼请求。本案一审案件本诉受理费2210元，由谢爱平负担1105元，由新望公司负担1105元。 新望公司、罗永辉不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审第二项、第三项判决；2.判令新望公司、罗永辉无须向谢爱平返还涉案租赁物，并按照每月104000元的标准向谢爱平支付使用费；3.本案诉讼费由谢爱平承担。事实与理由：一、一审法院认定案由及诉讼时效的错误。本案案由不属于租赁合同纠纷，应当属于婚后财产纠纷，根据《离婚协议书》第三条的规定，案涉《厂房租赁合同书》不是普通的租赁关系，是谢爱平与罗永辉通过《离婚协议书》对双方所有债权债务评估后进行财产分割的结果。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第八条规定，前述分配方案应当对谢爱平有约束力。前述《离婚协议书》的约定虽然使用了“出租”的字眼，仅仅是因为不具备专业法律知识的双方当事人的认识误区。谢爱平要求确认《厂房租赁合同书》无效，实际是对与罗永辉离婚财产分割协议进行反悔的表现，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定，谢爱平提起本案诉讼就是反悔财产分割方案的行为，本案应当属于婚后财产纠纷。谢爱平自签订《离婚协议书》至谢爱平起诉之日已超过一年，法院应当不予受理谢爱平的起诉，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定，男女双方协议离婚一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。《离婚协议书》在2017年5月签订，谢爱平在2018年10月提起诉讼，早已超过一年，法院应当驳回谢爱平起诉。二、罗永辉及新望公司对案涉厂房享有合法的使用权，一审法院存在严重的事实认定错误，进而导致法律适用错误。根据《离婚协议书》第三条规定，案涉厂房属于夫妻共同财产，该协议是双方的真实意思表示，故谢爱平对案涉租赁物享有使用权，一审法院并因此认定新望公司因当向谢爱平返还租赁物，该内容表明，确认《离婚协议书》有效，认可双方当事人通过协议的方式解决案涉厂房的使用权归属，案涉厂房属于夫妻共同财产，谢爱平因此对案涉厂房有使用权。一审裁判忽略了谢爱平拥有使用权的前提条件，片面且教条的做出错误判决，在签订《离婚协议书》时，罗永辉处于为孩子着想，将大部分财产分配给谢爱平，将大部分债务分配给自己。基于此，双方通过公证的方式签订了《离婚协议书》。罗永辉及新望公司案涉厂房的使用权也属于前述整体离婚财产之一。在离婚之前，新望公司原本就是罗永辉与谢爱平公同经营的，是夫妻共同财产之一，从双方离婚后至2018年10月，谢爱平仍在新望公司担任高管。谢爱平才同意罗永辉用新望公司的名义对案涉厂房行使使用权。根据《离婚协议书》第三条的约定谢爱平要取得厂房所有权是以提供罗永辉使用为前提条件，罗永辉对案涉厂房有使用权并且其使用方式是由其设立和实际操控的新望公司使用，谢爱平亦认可该使用方式。现谢爱平反悔将厂房给罗永辉及新望公司使用，明显无法实现取得厂房所有权或全部使用权的前提条件。一审法院的判决属于严重的逻辑混乱。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，案涉厂房未取得所有权，法院因当根据案涉厂房的建造、双方约定及实际情况判决由新望公司使用，案涉土地由罗永辉购买、厂房由罗永辉建造，案涉厂房的权属人应为罗永辉，谢爱平已通过婚姻共同财产处置的方式将案涉厂房提供给罗永辉及新望公司使用，并约定收取租金，其对此并无异议。在签署《离婚协议书》时，谢爱平作为高管，对案涉厂房已租给案外人的事实是知情的，其仍然签订了《离婚协议书》是其默认将案涉厂房转租，新望公司收取案外人租金后开具的《收款收据》，是经过谢爱平签名审核通过后才出具案外人的。谢爱平主张《厂房租赁合同书》无效的法理是案涉厂房没有办理规划许可，属于非法建筑，及谢爱平不是案涉房屋的合法权属人，同理如果谢爱平的主张成立，罗永辉是案涉土地的权属人，是房屋的实际建造人，在没有取得房屋合法权属的前提下，在《离婚协议书》中将案涉房屋及土地分配给谢爱平的约定同样属于非法的处置行为，属于无效条款；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，谢爱平对案涉土地及房产不享有使用权或所有权，应当返还给罗永辉，并且不是本案适格的原告。 谢爱平辩称：一、本案为租赁合同纠纷，双方存在婚姻关系不影响房屋租赁关系。对于上诉人强调的离婚协议书的约定，有权利位阶的约定，离婚后厂房归谢爱平所有，所有罗永辉及新望公司的使用权都是基于物权的归属才产生的，所以谢爱平对厂房有最高位阶的权利。谢爱平对厂房的权利是长期的是物权，罗永辉及新望公司是使用权，短期的、临时的，且受双方签订的租赁合同的约束。应以尊重谢爱平对厂房的所有权为基础，先上诉人反客为主妄图以使用权的临时约定来侵害和妨碍谢爱平的物权所有权是不能成立的。二、依据谢爱平与新望公司签订的租赁合同一审判决书第七页第一段最后一行“如逾期一个月不交租金，甲方有权无偿收回厂房……”该约定清楚显示罗永辉及新望公司对厂房的使用双方已经约定是可以收回的。三、新望公司、罗永辉所称谢爱平不是适格原告是错误的。双方已经明确厂房归谢爱平所有，谢爱平有厂房所有权，谢爱平是适格原告，综上原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 罗永辉陈述，其意见与新望公司的意见一致。 本院二审期间，新望公司、罗永辉提交了离婚补充协议书的公证书，称二审提交原因是该证据是对一审离婚协议书效力的补强。谢爱平确认该证据的真实性、关联性，但认为对方在一审期间持有该证据而没有提交。 本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。谢爱平与罗永辉在婚姻关系结束时约定案涉租赁物的权属归于谢爱平，谢爱平将案涉建筑物出租给新望公司使用；后谢爱平与新望公司签订案涉租赁合同，双方存在租赁合同关系，谢爱平基于该关系提起本案诉讼，故原审法院将本案定为租赁合同纠纷是正确的。 案涉租赁物既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设；因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定谢爱平与新望公司签订的《厂房租赁合同书》为无效合同是有依据的。案涉租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，原审法院判令新望公司向谢爱平返还案涉租赁物及支付相应的占有使用费是正确的。 综上，新望公司、罗永辉的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8840元，由东莞市新望包装机械有限公司承担4420元，罗永辉承担4420元。 本判决为终审判决。 审判长  张善华 审判员  叶志超 审判员  钟 雯 二〇一九年八月二十一日 书记员  梁艳菲