江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终536号 上诉人（原审原告）：南昌市东湖区卫生和计划生育委员会，住所地：南昌市东湖区。 法定代表人：涂勇，职务：主任。 委托诉讼代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601199110195394。 委托诉讼代理人：邬舒羽，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201311872589。 上诉人（原审被告）：南昌康宝乐教育咨询服务有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：钟玉娟，该公司董事。 上诉人南昌市东湖区卫生和计划生育委员会（以下简称东湖区卫计委）因与上诉人南昌康宝乐教育咨询服务有限公司（以下简称康宝乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初5531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 东湖区卫计委的上诉请求为：1.依法撤销一审判决第一项，改判康宝乐公司承担2013年1月1日至2018年7月18日期间房屋租金606752元；2.依法撤销一审判决第二项，改判康宝乐公司以每月累计实际欠付租金金额为基数，以月利率2%为计算标准，期限自2013年1月5日起计算至全部还清之日止承担逾期付款违约金；3.本案一、二审诉讼费由康宝乐公司承担。事实和理由：1.一审法院认定东湖区卫计委诉请的2016年9月30日之前的房屋租金已过诉讼时效属于认定事实不清和适用法律错误。东湖区卫计委在合同履行过程中多次向康宝乐公司催缴房屋租金，康宝乐公司以其经营困难为由一直拖延缴纳租金，且主动向东湖区卫计委提出协商欠付租金的缴纳方式；2.本案中《房屋租赁合同》中的租金支付为整体债务，诉讼时效应从最后一期租金履行届满之日起计算，如每一期租金时效都独立计算，将导致整个合同被分为多个诉，增加诉讼成本，浪费诉讼资源。且康宝乐公司自始未依约交付租金，是一种连续状态的违约行为，因而诉讼时效期间应从合同的整体出发而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。 康宝乐公司答辩称：1.东湖区卫计委与康宝乐公司之间系联合办学，是合作关系而非租赁关系。2012年，东湖区卫计委为打造“人口早期教育示范基地”，面向社会公开招标，康宝乐公司通过竞标获得与其合作机会，当时双方口头约定初步合作期为五年，双方共同投资、共享收益，利润康宝乐公司得七，东湖区卫计委得三，为了规避监管，双方才签订了一份《租赁合同》，在该租赁合同中也多次提到联办合同及联办场所。康宝乐公司中标后，东湖区卫计委投资装修，康宝乐公司引入高品质早教课程及教学设备，东湖区卫计委装修投入约49万元，康宝乐公司引进红黄蓝亲子园作为早教品牌，也投入约65万元（加盟费19.8万元、品牌使用费35万元、教学设备投入约10万元）。双方合作后，早教基地经营良好，但是2013年底开始，随着南昌地铁建设，早教基地周边道路几乎处于全封闭状态，早教基地的运行基本上处于瘫痪状态，一直到2016年年初，随着地铁的通车，周边道路也恢复正常通行，经营状况也慢慢好转，在合作期内，合作项目一直处于亏损状态，合作期满后，双方也没有再签订合作协议，康宝乐公司重新迁址经营;2.即使双方之间签订租赁合同是真实的，东湖区卫计委的主张也应以租赁合同中约定的中标书为准，况且东湖区卫计委的起诉已超过诉讼时效。租赁合同第九条第三款明确约定：“本合同中所涉及的支付金额及支付时间以中标书为准”，因为双方系联合办学合作关系，故中标书根本就不存在，不存在拖欠租金、保证金及违约金。租赁合同第四条第一、二款明确约定，康宝乐公司每月5日前向东湖区卫计委支付租金9056元，全年租金108672元。根据《民法通则》第136条的规定，租赁合同的履行过程中因为延付或拒付租金引起的纠纷应适用1年的诉讼时效。2012年11月16日，双方签订租赁合同后，东湖区卫计委从未向康宝乐公司主张过租金，直到2018年6月14日才向康宝乐公司发出书面《解除合同通知函》。因此，根据诉讼时效的规定，2017年6月14日之前的租金已过诉讼时效，东湖区卫计委的主张不应得到法律的支持。 康宝乐公司的上诉请求为：1.请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项；2.依法判令本案一审、二审诉讼费均由东湖区卫计委承担。事实与理由：1.东湖区卫计委与康宝乐公司之间系联合办学，双方是合作关系而非租赁关系；2.即使双方之间签订租赁合同是真实的，东湖区卫计委的主张也应以租赁合同中约定的中标书为准,现因双方系联合办学，故中标书根本就不存在，不存在拖欠租金、保证金及违约金；3.一审法院适用法律错误，东湖区卫计委的起诉已超过诉讼时效。根据《民法通则》第136条的规定，租赁合同的履行过程中因为延付或拒付租金引起的纠纷应适用1年的诉讼时效。2012年11月16日，双方签订租赁合同后，东湖区卫计委从未向康宝乐公司主张过租金，直到2018年6月14日才向康宝乐公司发出书面《解除合同通知函》。因此，根据诉讼时效的规定，2017年6月14日之前的租金已过诉讼时效。 东湖区卫计委答辩称：1.康宝乐公司提出双方是合作关系不是租赁关系是没有事实依据的，也没有证据证明，所以双方不存在合作关系，只是租赁关系；2.东湖区卫计委在合同履行过程中多次向康宝乐公司催缴房屋租金，康宝乐公司以其经营困难为由一直拖延缴纳租金，且主动向东湖区卫计委提出协商欠付租金的缴纳方式。本案中《房屋租赁合同》中的租金支付为整体债务，诉讼时效应从最后一期租金履行届满之日起计算，如每一期租金时效都独立计算，将导致整个合同被分为多个诉，增加诉讼成本，浪费诉讼资源。且被上诉人自始未依约交付租金，是一种连续状态的违约行为，因而诉讼时效期间应从合同的整体出发而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。 东湖区卫计委向一审法院起诉请求：1.请求判决康宝乐公司支付东湖区卫计委至2018年7月18日的租金606752元和违约金412591.36元（按照月利率2%自2013年1月5日起暂计算至2018年7月24日，实际计算至全部还清之日止）；2.请求判决康宝乐公司支付20万元保证金归东湖区卫计委所有；3.请求判决康宝乐公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年11月16日，东湖区卫计委与康宝乐公司签订《租赁合同》一份，合同约定，“东湖区卫计委将位于XXX出租给康宝乐公司使用。租赁期限为五年，即自2013年1月1日起至2017年12月31日止。租赁费用：第一年（即2013年1月1日至2013年12月31日）内，康宝乐公司每月向东湖区卫计委交纳租金9056元，全年总计108672元；康宝乐公司每月支付承租经营场所费用的时间为每月5日前。康宝乐公司须在本合同签订合同时向东湖区卫计委支付20万元履约保证金。如果康宝乐公司延迟交付租金，每迟交一日向东湖区卫计委支付150元违约金。”合同签订后，东湖区卫计委将该房屋交付给康宝乐公司经营早期教育中心，康宝乐公司未向东湖区卫计委交纳履约保证金，也未向东湖区卫计委交纳租金。2018年6月15日，东湖区卫计委向康宝乐公司发出《解除合同通知函》，通知康宝乐公司租赁合同解除，要求康宝乐公司支付履约保证金20万元、租金597696元，同时要求康宝乐公司在2018年6月30日前搬离毛家园7号并返还房屋。2018年7月18日，康宝乐公司将毛家园7号房屋返还给东湖区卫计委。 另查明：2015年4月8日，根据东湖区人民政府办公室【东府办发（2015）14号】通知，原卫生局、原人口和计划生育委员会职责划入区卫生和计划生育委员会。 一审法院认为：2012年11月16日，东湖区卫计委、康宝乐公司签订的租赁合同合法有效，该合同对东湖区卫计委、康宝乐公司均具有拘束力，故东湖区卫计委、康宝乐公司之间形成租赁合同法律关系。康宝乐公司抗辩双方实际系合作法律关系，因康宝乐公司没有提供证据证明，故对康宝乐公司的该抗辩观点，不予采信。根据租赁合同约定，康宝乐公司应自2013年1月起，须在每月5日前向东湖区卫计委支付当月房屋租金9056元。在2013年1月1日至2018年7月18日期间，康宝乐公司应支付东湖区卫计委房屋租金603129.59元。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项关于“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年；”和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，由于在合同履行过程中，东湖区卫计委从未向康宝乐公司催交过租金，故东湖区卫计委主张2016年9月30日之前的房屋租金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。对东湖区卫计委主张2016年10月1日至2018年7月18日期间房屋租金195609.59元和相应违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对东湖区卫计委请求康宝乐公司支付20万元履约保证金并归其所有的诉请，因东湖区卫计委自始未交纳履约保证金，现租赁合同已解除，故东湖区卫计委的该项诉请没有法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、南昌康宝乐教育咨询服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付南昌市东湖区卫生和计划生育委员会2016年10月1日至2018年7月18日期间房屋租金195609.59元；二、南昌康宝乐教育咨询服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付南昌市东湖区卫生和计划生育委员会以本金195609.59元为基数按年利率24%计算自2018年7月19日起至付清本金之日止的逾期付款违约金；三、驳回南昌市东湖区卫生和计划生育委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审审理期间，东湖区卫计委提交新证据一份：康宝乐公司于2017年9月5日向东湖区卫计委提交的申请书一份，证明康宝乐公司在2017年给东湖区卫计委出具过申请书，对2017年以前的租金问题是认可的，请求减免2016年、2017年的租金，证明2016年9月30日之前的房屋租金没有过诉讼时效。 康宝乐公司质证认为，真实性无异议，关联性有异议，申请减免的是合作费用，不是租金。 经举证、质证，本院认定如下：康宝乐公司对于申请书的真实性没有异议，本院对申请书的真实性予以认定，南昌康宝乐教育咨询服务有限公司对2017年以前的案涉房屋的相关费用是认可的，并请求减免2016年、2017年的费用。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本案的争议焦点：东湖区卫计委与康宝乐公司双方签订的租赁合同是否有效，若有效，租金及违约金应如何计算。 本院认为，东湖区卫计委与康宝乐公司签订的租赁合同合法有效，该合同对双方均具有拘束力，东湖区卫计委与康宝乐公司之间形成的是租赁合同法律关系。康宝乐公司主张双方实际系合作法律关系，因其没有提供证据证明，故对其主张本院不予支持。 关于租金及违约金如何计算问题，根据上述租赁合同约定，康宝乐公司应自2013年1月起，须在每月5日前向东湖区卫计委支付当月房屋租金9056元。在2013年1月1日至2018年7月18日期间，康宝乐公司应支付东湖区卫计委房屋租金603129.59元。康宝乐公司主张案涉合同2017年之前的租金已超过诉讼时效，然而，根据康宝乐公司向东湖区卫计委提交的《申请书》其对2017年以前的案涉房屋的相关费用是认可的，并承诺2017年9月5日前归还，故康宝乐公司认为2017年之前的租金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳，康宝乐公司应支付东湖区卫计委房屋租金603129.59元。 关于违约金的问题，根据上述租赁合同的第四条第4点约定：“如果乙方迟延交付租金，每迟交一日应向甲方支付150元违约金”。东湖区卫计委在一审中主张康宝乐公司按月利率2%自2013年1月5日计算违约金，因康宝乐公司未提交证据证明，2018年6月15日发出《解除合同通知函》前，东湖区卫计委有向康宝乐公司催缴过案涉房屋租金及违约金，本院结合案件实际履行情况，酌定康宝乐公司支付东湖区卫计委应以603129.59元为基数按年利率24%计算自2018年7月19日起至付清本金之日止的逾期付款违约金。 综上所述，上诉人南昌市东湖区卫生和计划生育委员会的上诉请求部分成立，上诉人南昌康宝乐教育咨询服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初5531号民事判决第三项； 二、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初5531号民事判决第一项为：南昌康宝乐教育咨询服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付南昌市东湖区卫生和计划生育委员会2013年1月1日至2018年7月18日期间房屋租金603129.59元； 三、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初5531号民事判决第二项为：南昌康宝乐教育咨询服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付南昌市东湖区卫生和计划生育委员会以本金603129.59元为基数按年利率24%计算自2018年7月19日起至付清租金之日止的逾期付款违约金； 四、驳回南昌市东湖区卫生和计划生育委员会其他诉讼请求。 一审案件受理费15770元，二审案件受理费15770元（南昌市东湖区卫生和计划生育委员会预交12037元，退回426元；南昌康宝乐教育咨询服务有限公司预交4585元，退回426元），由南昌市东湖区卫生和计划生育委员会承担12616元，南昌康宝乐教育咨询服务有限公司承担18924元。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年八月二十五日 法官助理 钟 情 书 记 员 史雅文