河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初3349号原告：李梅娜，女，1974年9月14日出生，汉族，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：员赟，河南宇萃律师事务所律师。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路1号。法定代表人：刘明阳，职务董事长。委托诉讼代理人：杨关奇，男，1984年12月2日出生，汉族，住郑州市金水区，系被告公司员工。原告李梅娜与被告河南宏江房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人员赟，被告委托诉讼代理人杨关奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李梅娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿逾期办理房地产权属证书的违约金，按购房款总额351000元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2015年8月25日计至房地产权属证书办理之日;2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月4日，原告与被告签订13103561号《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的宏江中央广场小区××号楼××单元××号住宅一套。合同约定建筑面积98.62平方米，商品房价款为351000元，约定交付时间为2013年6月30日。合同签订后，原告按照约定付清了全部房款351000元，并向被告交纳了契税等费用。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3.本项目属分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准。买受人同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金”。根据公平原则，原告认为其与邻居同时购买房屋，不应因合同不一致致使原告无法享受平等的待遇。原告要求按照540个工作日记宽限期。时至2015年8月25日，合同的期限及宽限期限已经届满，被告却仍未将办理房屋不动产权属登记资料提交不动产登记机关备案，导致原告至今无法领取到不动产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告未能在约定时间内办理不动产权属证书，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告河南宏江房地产开发有限责任公司辩称，被告不应该承担逾期办理产权登记证书的义务及承担逾期办理产权登记证书的违约金。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条的第三项约定，本案中被告在办理产权人产权登记事宜的协助义务,“本项目属分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360个工作日为准。买受人同意给予180个工作日延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案……”也就是说，被告仅有向有关机关报备相关材料的协助义务，但没有为购房人办理产权证的义务。产权证的发放是一项政府具体行政行为，并非开发商的单方行为，是否发放、何时发放都是由政府决定；而产权证的办理和获得，还需购房人的配合、申请及行政管理部门许可等，并非被告能独立完成的事项，其主要义务主体是原告。《商品房买卖合同》第十五条的约定被告提供备案资料是在整个小区通过整合验收之后的540个工作日，因此，被告向产权登记机关报送备案材料的时间和条件均不具备，自然不会存在逾期办证的违约行为，原告要求被告承担逾期办证的违约责任，是对被告义务房屋的肆意扩大，于法无据，于合同无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和有争议的证据，以及相关事实，本院分别认定如下：当事人无争议的事实2013年1月4日原告作为买受人与被告作为出卖人签订合同编号为13103561，适用河南省工商行政管理局和河南省建设厅共同监制的示范文本下的《商品房买卖合同》。该合同涉案关联条款约定，出卖人以出让方式取得位于文明路北、××、××东××为××／69-1的地块的土地使用权。出卖人出售位于三国用（2010）第024号国有土地使用证范围内开发建设商品房，现定名宏江中央广场。买受人购买的商品房为本合同上述项目中的湖滨区文明路××号楼××单元××号房屋；该商品房建筑面积共98.62平方米，房屋单价为每平方米3559.12元，总金额351000元；合同第六条付款方式及期限为2013年1月4日给付111000元；商业贷款240000元，2013年2月4日付款。第八条交付期限为：出卖人应在2013年6月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格的约定交付买受人使用；第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理；”第三项约定为：“本项目属于分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准。买受人同意给予180工作日顺延期，以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。”该合同附件四合同补充协议涉案关联条款另约定，“第一条。（三）本合同约定商品房所属楼盘项目属分期开发，出卖人对项目内公共配套等设施的约定系指整个项目全部开发完成时的标准。”“第三条其他事项。（三）双方同意以本合同及附件中条款确定双方权利及义务，凡未明示的条款及其他与本物业相关的资料和实务（包括但不限于甲方发布的广告、宣传资料、沙盘、样板房等）对双方不具有要约、承诺性质的约束力。”诉讼中，被告认可原告提交的《销售不动产统一发票（代开）发票联》所记载的已付被告涉案房款351000元的事实；原告自认实际接收涉案房屋为2013年6月30日。涉案房屋至今没有办理产权转移登记。当事人有争议的事实虽然原被告双方对涉案《商品房买卖合同》中第十五条的约定文字表示没有争议，但是原告针对被告有关以上述合同第十五条中“本项目属于分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准”作为履行权属登记资料报备义务所附条件，且该条件尚未成立的免责抗辩，反驳为：涉案合同是在双方信息不对等的情况下签署；2013年1月4日签约时，被告明知建设规划手续缺失，隐瞒事实；原告对此不知情，是抱着该项目正常建设开发并完结的预期下签署合同；主张合同第十五条为无效条款。由此原被告形成本案争诉的焦点。相较原被告间有关涉案合同目的效力性举证，综合本院相关基础性事实和合法性查证，分析确认如下：1.2010年4月8日、2010年8月25日、2010年11月12日、2011年9月30日，被告分别取得涉案房屋关联土地使用证、涉案房屋关联建设工程规划许可证、涉案房屋关联建筑工程施工许可证和涉案房屋关联商品房预售许可证。2012年7月24日根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回储备。2013年1月15日三门峡市湖滨区人民政府以文件形式请示三门峡市人民政府，因上述土地收回储备，调整被告中央广场项目的商住比例。2013年8月13日三门峡市城市规划委员会以会议纪要文件形式决定，市政府依法收回被告和平路南侧沿街部分已征土地5.23亩，建设用地面积减少到71.38亩；原则同意宏江中央广场二期项目的建筑密度和商业建筑面积比例调整，依法办理用地条件变更手续，并补交相应费用。2013年6月20日，被告作为建设方、中建七局（上海）有限公司作为施工方、河南省有色工程勘察有限公司作为勘察方、河南纺织建筑设计院有限公司作为设计方、河南海华工程建设监理公司作为监理方，针对包括中央广场1#楼的涉案工程项目填报了《三门峡市建筑工程竣工验收报告》。2017年1月13日，三门峡市国土资源局对涉案关联“中央广场”项目下土地用途进行了变更，为被告办理了土地变更后的建设用地使用权证。以上书证，除《三门峡市建筑工程验收报告》系一般民事主体制作外，其他文件均属国家机关制作的书证。均为被告所提交。相较原告本案有关签订时“双方信息不对等”、“被告是在明知道建设规划手续及竣工验收手续缺失的情况下，隐瞒事实。原告对此不知情并抱着对该项目正常开发并完结的预期下签署合同”的陈述性反驳、反证合同无效的举证，以及缺少逾期协助办证权利义务内容关联后，仅为解决非原告主体认购中央广场16号院房屋逾期开工、逾期交房争议所签《房屋认购协议》、《房屋认购补充协议》、《二期业主通知》等反驳或反证合同无效的书证举证。原告本案以上证据，既不能否定涉案合同签订时的2013年1月4日，被告业已取得的涉案关联国有土地使用权的真实、合法性，亦不能否定被告业已取得的以《商品房预售许可证》为统领的相关土地、房屋规划、建设、销售的真实、合法性。当然也不能否定，被告2013年1月4日是明知涉案关联宏江中央广场土地其中5.2万亩被政府规划收回，原、被告诉讼中均已对此无争议的事实。缘此因政府土地规划变更所带来土地使用权变更、建设规划变更，相对宏江中央广场项目变更后的不动产土地及地上商品房的首次登记和转移登记已属必然的，以完善变更国有建设用地使用权登记为首要程序的系列土地、房屋的相应规划、设计、勘察、建设、验收、销售、登记等完善变更程序。在原告没有证据证明被告以涉案合同第十五条第3项约定项减免协助房屋转移登记事实存有过错，或给原告造成人身伤害及故意、过失造成财产损失的条件下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十二条第一款、第七十六条、第七十七条第（一）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定，涉案合同第十五条第3项为有效条款。原告主张涉案合同上述条款无效，证明不成立。基于上述涉案合同第十五条第3项的有效性认定，该条款中“本项目属分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准”的期限行为完成日约定事由，相较《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）、（二）、（三）项所规定逾期协助履行起始日，涉案合同第十五条第3项属于协助履行期间的特殊起始日约定。比照《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条和《不动产登记暂行条例实施细则》第六条、第九条、第十五条的规定，从报备材料的范围，尤其是土地规划变更程序所引起的系统土地、房屋变更程序所需报备材料的增加、时间的增加，涉案合同当事人应当理解涉案合同第十五条第3项的缔约动机和目的，遵守“综合验收合格”双方行为完成日为协助报备期间起始日的相应权利义务约定。本院认为，原、被告所签订2013年1月4日《商品房买卖合同》没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形。虽然涉案关联土地因土地规划变更于2017年1月13日取得变更后的国有土地使用证，但不能否定2017年1月13日之前，乃至2013年1月4日原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告业已取得以《商品房预售许可证》为统领的基于涉案土地开发、建设房屋、销售房屋的权利能力和行为能力。故涉案2013年1月4日《商品房买卖合同》为有效合同。争讼双方应依《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，按照约定全面履行。原告主张涉案《商品房买卖合同》第十五条第3项为无效条款，原告有关法定无效事由的举证证明不成立。缘此，原告割裂涉案《商品房买卖合同》第十五条中的“本项目属分期开发，产权登记、备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准。”作为相关履行期间起始日的特殊约定与第十五条的系统履行起止期间关系,回避了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的“由于出卖人的原因”和“除当事人有特殊约定外”的违约金适用的法定必要条件和排除条件。原告本案诉求，从法定事由和约定事由方面没有依据。故对原告本案诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李梅娜的诉讼请求。案件受理费1729元，由原告李梅娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  宋长军审判员  崔 霞审判员  曹媛媛二〇一九年八月二十六日书记员  孟小姗