湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1098号上诉人（一审原告）：曹树兴，男，1983年5月20日出生，汉族，住大冶市。上诉人（一审原告）：吕利梅，女，1985年9月14日出生，汉族，住址同上。被上诉人（一审被告）：大冶华天房地产开发有限公司，住所地大冶市东风路街道观山路4号2号楼。法定代表人：曹树火，该公司经理。委托诉讼代理人：尹维佳，湖北维佳律师事务所律师。上诉人曹树兴、吕利梅因与被上诉人大冶华天房地产开发有限公司（以下简称华天公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院(2019)鄂0281民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹树兴、吕利梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判华天公司依合同约定支付延期交房违约金，支持其一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由华天公司承担。事实和理由：一、一审法院判决按照每月9元/平方米的1.3倍标准计算华天公司应赔偿其逾期交房违约金有误，应当按照双方合同约定以563000元为基数，按每日万分之十的标准，从2018年5月30日起计算至实际交房之日止；二、华天公司所说的存在不可抗力，导致其延期交房没有事实和法律依据。本案房屋到现在都没有符合合同约定的交房条件，违约金必须计算到实际交房之日。华天公司答辩称：一、其延期交房的理由是因为大冶市创建全国文明城市，再加上2016年至2017年雨雪天气增多，建设难度增加，属于合同法规定的不可抗力；二、如果不能免除担违约责任，其也只能以业主的实际损失为限。其对同地段租金申请第三方机构进行评估，本案房屋同地段市场租金为每月9.20元/平方米，按照这个标准计算本公司应承担违约金并无不当；三、一审法院判决其违约金支付至交房之日止错误，其在2018年10月多次电话通知业主方收房，曹树兴、吕利梅拒不收房，不利的后果应当由业主承担。曹树兴、吕利梅向一审法院起诉请求：1.判令华天公司支付延期交房违约金120482元（暂从2018年5月30日起计算至2018年12月31日止，2019年1月1日后的违约金，以563000元为基数，按日万分之十计算至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2017年8月3日,曹树兴、吕利梅(买受人)与华天公司(出卖人)签订了编号2017005479《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：曹树兴、吕利梅购买华天公司开发的新冶大道富丽嘉园1幢1单元12401号商品房，房屋面积113.5㎡，单价4960.35元／㎡，总价款563000元。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列条件:该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站、验收会签同意等；合同第十条对商品房供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施设备和公共服务及其他配套设施达到交付条件进行约定。合同第十一条约定商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条对逾期交房违约责任进行约定：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金等。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，曹树兴、吕利梅向华天公司支付首付款163000元，余款400000元向住房公积金中心申请贷款，在约定期限内付清了全部购房款。因华天公司未按合同约定向曹树兴、吕利梅交付商品房，故而成讼。一审法院另认定：1、截至2019年3月15日庭审时止，华天公司仍未提供富丽嘉园项目验收证明文件证据；2、大冶市气象部门统计：2016年8月至2018年5月大冶市降雨天气298天，降雪天气8天，霜冻天气40天；3、曹树兴、吕利梅所购房屋同地段市场房租标准为月租金每平方米9.2元。上述事实，有双方的陈述、曹树兴、吕利梅提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房款发票及被告提供的气象证明、关于富丽嘉园延期交房的情况说明、黄石市房天房地产估价有限公司估价报告等证据相佐证，法院予以认定。一审法院认为：当事人双方之间的商品房买卖合同，系双方自愿订立，是双方的真实意思表示，该合同有效。双方应按合同约定自觉、全面履行各自义务。现曹树兴、吕利梅要求华天公司继续履行合同约定的交房义务，应予支持。本案存在以下三个争议焦点问题：1、华天公司是否存在因不可抗力导致延期交房的事由；2、华天公司是否应承担支付违约金责任；3、双方约定逾期交房违约金计算标准是否过高?如过高，应如何调整。关于本案第一个争议焦点，根据法律规定，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，华天公司为配合大冶创建全国文明城市而停建11个月之久，属政府部门正常履行行政管理行为，不属于不可抗力，对曹树兴、吕利梅的该项答辩意见，法院不予采纳。华天公司辩称2016年至2018年大冶地区的雨雪天气较多，依法应免除华天公司的违约责任。法院认为，雨雪天气并非多年不遇的自然灾害，属可预见的自然现象，华天公司在与曹树兴、吕利梅约定交房时间时应当充分考虑该因素，不属于法律规定的不可抗力情形，对华天公司的该项答辩意见，法院亦不予采纳。关于本案第二个争议焦点，因双方约定商品房达到交付条件后，出卖人应于2018年5月30日前向买受人交付该商品房。根据庭审查明的事实，华天公司无证据证明其开发的商品房已符合交付条件，本案商品房华天公司未向曹树兴、吕利梅实际交付，故华天公司应自逾期交房之次日即2018年5月31日起至符合交房条件之日止向曹树兴、吕利梅支付违约金。华天公司辩称其于2018年10月20日通知曹树兴、吕利梅领取商品房钥匙，但曹树兴、吕利梅未领取，延期交房违约金只能计算至2018年10月20日止的意见，于法无据，法院不予采纳。关于本案第三个争议焦点，逾期交房的违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。曹树兴、吕利梅现请求华天公司按实际延期时间按日向其支付已交房款万分之十的违约金明显过高，华天公司又请求予以适当减少。根据上述法律规定，现阶段房价逐年在上升，是社会现实，结合曹树兴、吕利梅的预期利益，故对曹树兴、吕利梅逾期交房违约金计算标准，酌定为同地段月租金每平方米9.2元的130%。曹树兴、吕利梅主张的逾期交房违约金超出部分，法院不予支持。经核算，华天公司应按按1357.46元/月（113.5㎡×9.2元/㎡/月×1.3）的标准向曹树兴、吕利梅支付违约金，自2018年5月31日起至2018年12月31日止的违约金为9502.22元，2019年1月1日后的逾期交房违约金按上述标准继续计算至交房之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、华天公司在判决生效之日起二十日内向曹树兴、吕利梅支付自2018年5月31日起至2018年12月31日止的逾期交房违约金9502.22元，2019年1月1日起至交房之日止的逾期交房违约金按每月1357.46元的标准继续计算；二、驳回曹树兴、吕利梅的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审判决除认定租金标准有误外，认定的其他基本事实属实。本院认为：商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理《商品房竣工验收备案证》。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。本案中，双方当事人签订的涉案商品房买卖合同约定，涉案房屋交付的条件为1、商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房经建设、施工、监理、设计、质监站、验收会签同意。该约定高于商品房验收合格实质要件，故本院确定涉案房屋交付的条件为涉案商品房买卖合同约定的交付条件。华天公司至今未取得《商品房竣工验收备案表》，故涉案房屋不具备交房条件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，这包括两层含义，一是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋；二是开发商应按照约定期限将商品房交付使用，只有这两个条件同时具备，才是房屋有效的交付。故本案中，即使华天公司于2018年10月22日向曹树兴、吕利梅通知交付涉案房屋，华天公司在未取得《商品房竣工验收备案表》之前仍需承担逾期交房的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案《商品房买卖合同》约定的日万分之十的违约金明显过高，一审法院依法予以调整并无不当，故曹树兴、吕利梅提出应当按照合同约定标准计算违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决参照案涉房屋同地段的月租金标准，酌情认定曹树兴、吕利梅的损失并无不当。但是9.2元/平方米的标准过分低于本案周边同地段房屋租金，因华天公司在与本案同属一个系列的另案中同意按月租房金额16元/平方米（参照圆梦国际15.2元/平方米）上浮30%计算赔偿业主的损失，故将此标准作为本案违约金计算标准。经计算，自合同约定的交房期限届满之次日，华天公司支付自2018年5月31日起至2018年12月31日止的违约金为16525.6元，2019年1月1日后按2360.8元/月（113.5㎡×16元/㎡/月×1.3）的标准向曹树兴、吕利梅支付违约金至交房之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大冶市人民法院(2019)鄂0281民初376号民事判决主文第二项；二、变更大冶市人民法院(2019)鄂0281民初376号民事判决主文第一项为：大冶华天房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内向曹树兴、吕利梅支付违约金16525.6元（自2018年5月31日起至2018年12月31日止，2019年1月1日后按2360.8元/月的标准支付至交房之日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2520元，由曹树兴、吕利梅负担1260元，由华天公司负担1260元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二○二○一九年八月二日法官助理段佳书记员田梦