辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终839号上诉人（原审被告）：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地辽宁省沈阳市皇姑区昆山中路100号。负责人：袁为民，该支行行长。委托诉讼代理人：刘海波，辽宁华轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晖，辽宁华轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王金萍，女，1959年4月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：马涛，男，1982年12月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。原审第三人：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人：王威，该公司董事长。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：赵春艳，女，1963年11月21日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：汤振英，男，1957年6月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称盛京银行亚明支行）因与被上诉人王金萍、马涛，原审第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称凯城公司）、赵春艳、汤振英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。盛京银行亚明支行委托诉讼代理人高晖，王金萍、马涛，凯城公司、赵春艳、汤振英共同委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛京银行亚明支行上诉请求：请求撤销一审法院（2019）辽01民初24号民事判决，发回一审法院重审，或者查清事实后改判。事实与理由：一、王金萍、马涛购买案涉房屋具有主观过错。王金萍、马涛购买该案涉房屋因用途为商用，不是住宅，为一种投资行为，不是消费行为。2013年王金萍、马涛与第三人凯城公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已是现房，作为一种投资，王金萍、马涛应能了解、知悉案涉房屋买卖合同因处于抵押状态不能办理网签和备案登记的风险，王金萍、马涛应对此投资行为的风险具有清晰的认识。抵押登记在王金萍、马涛签订买卖合同时已经持续存在，王金萍、马涛在此情况下仍然选择进行投资，并未采取保障措施，其主观上具有过错。二、王金萍、马涛的物权期待权不能优于盛京银行亚明支行的抵押权。盛京银行亚明支行对案涉房屋的抵押权设立时间为2008年，此后抵押权一直持续存在，没有间断过。王金萍、马涛因《商品房买卖合同》没有办理网签和备案登记，与凯城公司仅为债权债务关系，仅具有物权期待权，不具有物权。盛京银行亚明支行的抵押权为物权分类他物权里的担保物权，而王金萍、马涛为债权，物权具有优先效力，在同一物上有数种权利并存时，物权优先于债权。三、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条是为保护无过错不动产买受人的一般消费者，本案王金萍、马涛为购买的商用房屋，故不适用该条款，而应该适用该规定的第二十九条，驳回王金萍、马涛的诉讼请求。综上所述，王金萍、马涛不享有排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实不清、适用法律错误。为维护自身合法权益，请求支持盛京银行亚明支行的上诉请求。王金萍、马涛辩称：在人民法院查封之前王金萍、马涛已经签订合法有效的合同，支付全部价款及合法占有该不动产，并非是王金萍、马涛的原因未办理过户登记。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回盛京银行亚明支行上诉请求。凯城公司、赵春艳、汤振英述称：第一，在人民法院查封之前凯城公司已经将涉案房产实际出售给王金萍、马涛，并且全额收取了王金萍、马涛所支付的购房款，涉案房产也已经实际交付给王金萍、马涛，王金萍、马涛已经实际占有使用。第二，未能及时为王金萍、马涛办理产权过户登记的原因是由于涉案房产存在在建工程抵押。盛京银行亚明支行向一审法院起诉请求：1、确认该房屋归王金萍、马涛所有；2、依法解除对（2015）沈中执字第609号执行案件中位于沈阳市于洪区12门房屋的查封（标的额77.665万元）；3、案件受理费由盛京银行亚明支行承担。一审法院认定事实：2008年6月1日，沈阳市房产局《关于在建工程抵押备案登记的批复》即沈房发[2008]在建备字第37号文件记载，凯城公司以包括涉案房屋在内的969套住宅及229套网点设立在建工程抵押，抵押面积共计81,925.12平方米，抵押贷款数额90,000,000.00元，抵押登记时限自2008年6月2日至2009年10月25日。盛京银行亚明支行依据（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》向一审法院申请强制执行，一审法院于2015年11月3日作出（2015）沈中执字第609号执行裁定书，预查封包括涉案房屋在内凯城公司名下多套房屋。王金萍、马涛作为案外人对预查封涉案房屋提出执行异议申请，一审法院于2018年11月14日作出（2018）辽01执异2206号执行裁定，裁定驳回案外人王金萍、马涛的异议。王金萍、马涛不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2013年8月20日，王金萍、马涛和凯城公司签订《商品房买卖合同》，约定王金萍、马涛购买凯城公司开发的案涉房屋，具体地址确定为沈阳市于洪区12门，建筑面积110.95平方米，总房款776,650元。付款方式为一次性付款。王金萍、马涛向法庭提供银行转账证明其于2013年8月19日通过王金萍名下的招商银行账户向凯城公司财务人员付君转款人民币776,650元的事实。2013年8月20日，凯城公司为王金萍、马涛开具金额为776,650元的收款收据一张。该收款收据收款事由中载明“A2-12门”。凯城公司在庭审中亦认可双方签订合同情况及已实际收取上述购房款项。2013年8月，凯城公司为王金萍、马涛开具商品房准住通知一份，准予王金萍、马涛入住。再查明，王金萍、马涛向法庭提交了2013年9月24日和2014年10月8日由沈阳万维物业服务有限公司出具的两张物业费收款收据，用以证明其入住后，实际交纳2013年9月24日至2015年11月30日期间的物业费。同时，王金萍、马涛亦向法庭提供了电费收据及房屋内现场照片等证据材料，用以证明其入住后对房屋进行装修并交付电费的事实。另，凯城公司自认未办理涉案房屋过户登记原因是涉案房屋存在抵押权未涤除所致，且在出卖房屋时并未将涉案房屋存在抵押登记的情况告知王金萍、马涛。上述事实，有当事人的陈述及土地使用权抵押和在建工程抵押手续、《商品房买卖合同》、收款收据、银行转账明细、商品房准住通知、物业费和电费交费收据、照片、执行裁定书等证据材料，经庭审质证及一审法院审查，予以确认，在卷佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系案外人执行异议之诉纠纷，故应围绕案外人王金萍、马涛就位于沈阳市于洪区12门的案涉争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。本案中，盛京银行亚明支行申请法院强制执行，涉案房屋预查封日期为2015年11月3日。而在此之前，王金萍、马涛已于2013年8月20日与凯城公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。根据凯城公司向王金萍、马涛出具的房款收据，结合王金萍、马涛陈述的支付房款情况，以及其提供的相关银行转账凭证，能够证明王金萍、马涛于2013年8月19日向凯城公司实际支付了全部房款776,650元，履行了付款义务。同时，通过王金萍、马涛提交的商品房准住通知、物业费发票、电费交费收据以及照片等证据，能够证明王金萍、马涛实际占有、使用房屋。故王金萍、马涛作为买受人，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有涉案房屋，已支付全部房款；非因王金萍、马涛自身原因未办理过户登记。据此，本案能够认定案外人王金萍、马涛就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于王金萍、马涛要求确认案涉房屋归其所有的诉讼主张，一审法院认为，因案涉房屋暂不符合办理权属登记的条件，故对王金萍、马涛径行提出要求确认涉案房屋权属归其所有的主张，一审法院不予支持。另，由于凯城公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，故其应当承担本案诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行位于沈阳市于洪区12门房屋；二、驳回原告王金萍、马涛的其他诉讼请求。一审法院（2018）辽01执异2206号执行裁定于一审判决生效时自动失效。案件受理费11,567元，由凯城公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人提起执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人王金萍、马涛应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在一审法院审理期间，王金萍、马涛提交了《商品房买卖合同》、收款收据、银行转账明细、商品房准住通知、物业费和电费交费收据、照片等证据材料，足以证明其主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定情形。对王金萍、马涛上述履约事实，盛京银行亚明支行在其上诉状中亦未提出异议，可以予以认定。根据盛京银行亚明支行与王金萍、马涛的诉辩主张，双方当事人的争议焦点在于盛京银行亚明支行主张的担保物权优先受偿权能否对抗王金萍、马涛提出的排除执行异议请求。依照《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第一条、第六条、第十条规定，一审法院依据盛京银行亚明支行提交的沈阳市皇姑区公证处于2015年9月22日作出的（2015）沈皇证银经字第4号执行证书对涉案债权予以执行。该执行证书应属于经公证赋予强制执行效力的债权文书，其并不包含申请实现担保物权范围，即涉案的执行材料中并未体现依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百六十七条、第三百七十一条、第三百七十二条规定办理申请实现担保物权的相关程序。本案中，关于王金萍、马涛对案涉房屋的实体权利能否排除强制执行问题。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述第二十七条的规定，案涉房屋的申请执行人盛京银行亚明支行，虽然签订《借款抵押合同》并办理抵押权登记，但作为案外人的王金萍、马涛，其购房案涉房屋的情形，即王金萍、马涛在人民法院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、已支付全部价款、非因王金萍、马涛自身原因未办理过户登记，符合上述第二十八条所规定，属于上述第二十七条中规定的司法解释另有规定的情形。因此，一审判决以《执行异议和复议规定》第二十八条的规定认定王金萍、马涛对案涉房屋所享有的实体权利足以排除盛京银行对该房屋的强制执行，并无不妥。盛京银行亚明支行提出的一审判决适用法律错误的上诉主张，本院不予支持。综上所述，盛京银行亚明支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,567元，由盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行负担。本判决为终审判决。审判长  张祥楹审判员  郑锦弘审判员  薛 宁二〇一九年八月二十九日书记员  李 婷