广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2316号上诉人（原审被告）：魏学恩，男，1953年8月11日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振平，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏礼和，男，1973年2月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨凤娜，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婉贞，广东扬真律师事务所律师。原审第三人：魏金平，男，1955年1月29日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：魏学明，男，1962年8月25日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人魏学恩因与被上诉人魏礼和及原审第三人魏金平、魏学明宅基地使用权纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏学恩上诉请求：1.撤销一审判决第一项及诉讼费判项；2.改判驳回魏礼和的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1.双方对该土地使用权至今登记在魏学恩名下并无异议，而《土地转让协议》并无魏学恩签名，魏金平或魏礼和均无魏学恩同意魏学明或第三方代为转让土地的授权文件，麒麟村委会在该协议上作为证明单位盖章，仅能证明各方实施了签约行为，无法证明魏学恩同意将该土地转让。2.《土地转让协议》所载“现有我村魏学恩1995年将位于XX号、面积为110平方米的土地转让给魏金平使用”，但签约的三方均非涉案土地的权属人，未经产权人授权，其处分行为不能作准；3.麒麟村委会所出具《关于魏学恩土地问题的回复》（2016年8月2日）、《情况说明》（2017年6月6日）均为听取魏礼和与现有资料所述，内容自相矛盾。且在魏学恩没有签字或授权的情况下，麒麟村委会在协议中的盖章行为涉嫌违法违规；4.魏学恩长期居住在澳门难以及时维权。但有书证予以证明曾向海州村委及古镇维稳中心反映土地被侵占的情况，一审法院认定魏学恩并未向相关部门反映情况明显与事实不符；5.根据房地产房随地走的物权规则，该地及地上建筑物报建人及产权登记人均是魏学恩，一审法院无权处分；6.魏礼和在该村另有宅基地，其所取得的宅基地使用权证据均是传来证据，魏礼和没有任何法定事由取得该不动产。魏礼和辩称，1.本案土地转让是魏学恩的真实意思表示。魏学恩委托其母亲及弟弟魏学明保管土地证及办理转让土地事宜。且魏金平指认魏学恩经常回来海州，对于涉案土地，从来没有提出过异议；2.魏学恩完全知晓魏学明将案涉土地转让给魏金平及签名行为，魏学恩与魏学明是亲兄弟，魏学恩常年侨居澳门，因此魏礼和完全有理由相信魏学明有代理权，或构成表见代理，且魏礼和曾通过魏学恩的母亲致电魏学恩核实确认过。所以魏学明的代理行为有效；3.涉案的房地产登记情况，只有土地进行了登记，相关的报建规划等审批手续都是以魏礼和名义办理的。涉案土地属于村民集体内部转让土地，该行为是法律允许的。一审法院已经向海州村委会及魏金平调查取证，也确认了交易过程及真实性，足以证明该转让的合法性。魏礼和向一审法院起诉请求：一、确认中山市××××号的土地使用权及地上房屋的所有权归魏礼和所有，价值约300000元；二、魏学恩立即协助魏礼和将位于中山市××××号的土地使用权及地上房屋的所有权证办理至魏礼和名下。一审法院认定事实：2000年8月11日，魏礼和与魏学明、魏金平签订土地转让协议，内容如下：现有我村村民魏学恩于1995年，将位于XX号、面积为110平方米的土地转让给魏金平使用，魏金平又于2000年6月30日将土地转让给村民魏礼和，此土地在转让前已办理了土地证，使用者为魏学恩。土地证号为10××70，四至界线为：东至：村用地，南至：魏有文，西至：魏国祥，北至：魏细昌。现此土地使用者为魏礼和，与魏学恩、魏金平两人无关，对于土地证转名的有关费用由魏礼和个人负责，日后魏礼和建房时严格按照镇、村规划建房。此协议一式四份，签名后立即生效。转让人签名：魏学明（按指模）、魏金平，受业人签名：魏礼和。证明单位：麒麟村民委员会（盖章），二000年八月十一日。2000年8月13日，魏金平收到魏礼和收据一份，载明：今收到魏礼和付土地转让费，现金人民币（40000元肆万元）。收款人魏金平。1995年9月27日，魏学明向魏金平出具证明一份，载明：今有土地一块现转让给魏金平，特此证明。经手人：魏学明。现魏礼和以魏学恩未协助办理过户手续侵犯其宅基地使用权为由诉至一审法院，主张前述实体权利。另查明：魏礼和、魏学恩、魏学明、魏金平均为原中山市古镇镇麒麟村村民。魏学恩1984年取得澳门特别行政区永久性居民身份证。麒麟村在2002年合并入中山市古镇镇海洲村。又查明：魏礼和与魏学恩分别于2017年3月7日和2017年3月14日向一审法院申请向政府相关部门调查取证涉案土地及房屋的权属的使用情况。2016年7月18日，中山市古镇镇综治维稳中心接到魏学恩、案外人梁X萍的来访，主要内容：魏学恩居于澳门，其名下有一块土地被他人侵占，并建有建筑物，该房屋已建好十多年，请求解决问题：1.上述房屋是否报建及办理过施工等手续；2.土地使用权未转移的情况下，上述房屋是如何建设起来的。该中心将来访反映问题转规划分局、住建局、海洲村调处，并要求于8月5日前回复。2016年8月2日，中山市城乡规划局古镇分局回复如下：根据信访人所提供的资料，我局未查到相关报建资料。2016年8月2日，海洲村民委员会回复如下：关于魏学恩土地的问题，经了解，位于××号，该土地于1995年11月16日登记在魏学恩名下，至今从未变更手续。该土地早期被魏学明（魏学恩亲弟弟），私下转让给傅X开使用，后被魏金平（傅X开女婿）转让给魏礼和使用。魏礼和于2000年初带魏学恩土地证到原麒麟村委会出具报建证明到建委办理报建手续。2016年8月5日，中山市古镇镇住房和城乡建设局回复如下：经调查，1.魏礼和于2001年5月办理了位于XX号房屋报建手续。2.据魏礼和反映，魏学恩于1995年将其位于海洲XX号号（面积：110.21平方）的土地转让给魏金平使用，经手人：魏学明（魏学恩弟弟）；魏金平于2000年将土地转让给魏礼和使用，请镇信访办核实。再查明：2017年11月1日，魏金平向一审法院书面申请称其本人收到法院传票通知开庭，但因本人与魏学恩是亲威关系，不方便当庭对质也因身体近期有病，申请要求庭后到庭陈述相应事实，一审法院予以准许，并于2017年11月7日上午十时三十分通知魏金平到古镇法庭第三审判庭接受询问。魏金平反映事实陈述如下：最开始该地是魏学恩的，该地没有建筑，到处长草，于是魏学恩母亲就找到魏金平老婆，要求魏金平老婆帮其卖出，其实开始是魏金平老婆的弟弟傅X荣先买下，但是以魏金平的名义买，魏金平在收据上签名，后来傅X荣嫌该地面积太小，于是魏金平又卖给魏礼和。魏学恩平时经常回来，对出让该地块，从来没有提出异议。且该土地转让协议由魏学恩弟弟魏学明和他们一起到麒麟村委处签订，签订后，由村府魏X堂组织他们处理后续问题。魏礼和买了一、两年后就开始建设，都建好十几年了，当时村里有去调查，而且同意其建设。建好后，魏学恩也经常回来，也从未到政府或有关部门反映过情况。2017年10月19日，一审法院前往中山市古镇镇海洲村委会了解涉案土地相关情况。该村相关人员答复如下：中山市××××号的土地证是登记在魏学恩名下，根据资料显示魏礼和在2001年3月14日征得当时的麒麟村同意向镇建委申请办理报建，现魏礼和在该土地报建了3层楼，涉案土地现在是由魏礼和使用。另，对于各方当事人于2000年8月11日签订的土地转让协议表示知情并在该协议中盖章确认。此外，对于私下转让宅基地行为，考虑到双方之间确实存在土地买卖行为，在符合相关规定情况下，愿意协助办理相关手续。一审法院认为，本案为宅基地使用权纠纷。关于魏礼和请求确认中山市××××号的土地使用权及地上房屋的所有权归其所有的问题。分析如下：首先，涉案中山市××××号土地的使用权登记在魏学恩名下，该土地为集体划拨宅基地，土地使用面积为110.21平方米，登记时间为1995年11月16日，土地使用证号10××70/02××70/16××00。其次，从双方实际交易的情况看，涉案的110.21平方米宅基地使用权已在村集体认同下进行了买卖，并由魏礼和申请报建建造房屋，涉案土地及房屋已在魏礼和的实际控制中。再次，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。最后，根据物权变动的基本原则，对于依据受让合同提出的确权请求，提出将登记他人名下的不动产权属归其所有的，法院不宜直接作出判决其权属。另，对于涉案房屋，魏礼和于2001年已向相关部门申请报建，相关部门已作出审批手续，涉案房屋现由魏礼和占有、使用。因此，魏礼和主张该项请求于法无据，不予支持。关于魏礼和请求魏学恩协助其将位于中山市××××号的土地使用权及地上房屋的所有权办理至其名下的问题。首先，关于土地使用权的更名问题。涉案《土地转让协议》明确载明“现有我村村民魏学恩于1995年，将位于XX号、面积为110平方米的土地转让给魏金平使用，魏金平又于2000年6月30日将土地转让给村民魏礼和”，《土地转让协议》上有麒麟村委会作为证明单位盖章确认。麒麟村委会作为与涉案土地使用权没有直接利害冲突的基层组织，其盖章确认具有较强的证明力。其次，魏礼和在2001年即向有关部门报建建起了三层楼房，而魏学恩称其对于涉案土地存在买卖交易行为及不知情说法也不符合常理，因为其曾多次返乡，且其在庭审中也明确在2009年就知情涉案土地上存在建筑物。在此情况下，魏学恩并未向相关部门反映情况，也未向相关部门主张权利。故对其辩解事实，不予认可。即使按魏学恩所说其是在2009年年末的时候才知道涉案土地被侵占盖起了房屋，但魏学恩从未直接向魏礼和询问事情原委、主张权利、解决争议，其回到海洲村后连涉案土地现场都没去看过，这也与常理不符。因此，一审法院认为魏学恩对于涉案土地使用权转让给魏礼和在转让行为发生时是知情并同意的。魏学恩、魏金平、魏礼和均曾是原麒麟村村民，涉案土地使用权在其之间流转，不违反法律的强制性规定。同时，针对上述涉案土地转让及协助办理手续等问题，一审法院于2017年10月19日征询海洲村基层组织，其表态愿意协助办理。综上，从双方实际交易的情况看，涉案的110.21平方米宅基地使用权已在村集体认同下进行了买卖，并由魏礼和申请报建建造房屋，涉案土地及房屋已在魏礼和的实际控制中，符合交易流转具备办理登记过户手续。故魏礼和的主张符合法律规定，予以支持。对于魏礼和主张房屋的所有权办理问题。从双方实际交易的情况看，涉案房屋魏礼和以自身名义向相关部门进行了报建，且相关手续也已齐备，涉案房屋现由魏礼和一直占有、使用，并已在魏礼和的实际控制中。因此，魏礼和该项请求于法无据，予以驳回。魏金平、魏学明经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对魏礼和诉讼请求和事实理由抗辩的权利，依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、魏学恩于一审判决发生法律效力之日起15日内将其所有的位于中山市××××号（土地使用证号10××70）的土地使用权协助魏礼和变更至其名下；二、驳回魏礼和的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由魏学恩负担（上述费用魏礼和已预交，一审法院不作退还，由魏学恩于履行中迳付魏礼和）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，另案魏学恩诉魏礼和、苏艳菊、魏金平、魏学明物权保护纠纷一案【案号为（2018）粤20民终1847号】，本院于2019年3月13日作出民事判决并已发生法律效力，该民事判决认定宅基地使用权具有人身依附性，以权利人具有农村集体经济组织成员身份为基础。宅基地使用权人丧失农村集体经济组织成员后，其使用权即消灭。魏学恩于1984年取得澳门特别行政区永久居民身份，案涉土地使用权自此消灭。本院认为，本案为涉澳宅基地使用权纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”的规定，一审法院适用内地法律作为准据法并无不当，本院予以维持。围绕魏学恩的上诉请求，本案的争议焦点为魏礼和是否有权主张魏学恩协助将名下的案涉土地使用权变更登记至其名下的问题。因另案已发生法律效力的（2018）粤20民终1847号民事判决认定魏学恩已非案涉土地使用权的权利人，故魏礼和主张魏学恩协助将案涉土地使用权变更登记至其名下已无事实和法律依据，魏礼和该诉讼请求应予驳回。综上所述，上诉人魏学恩的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初228号民事判决；二、驳回被上诉人魏礼和的诉讼请求。一审案件受理费5800元（上诉人魏礼和已预交），由被上诉人魏礼和负担。二审案件受理费5800元（上诉人魏学恩已预交），由上诉人魏学恩负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇一九年八月十九日书记员  洪朗妮