广东省肇庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤12民终1470号 上诉人（原审被告）：袁小峰，男，1976年8月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。 委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆约钊，男，1983年6月20日出生，汉族，住广东省德庆县。 原审被告：张小翠，女，1974年10月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。 委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵苹丽，北京大成（广州）律师事务所实习律师。 上诉人袁小峰与被上诉人陆约钊、原审被告张小翠房屋买卖合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2017）粤1226民初1067号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁小峰上诉请求：依法撤销一审判决，驳回陆约钊的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院将本案错误定性为房屋买卖合同纠纷。袁小峰与陆约钊签订的《房屋买卖合同》约定房屋成交价为30万元，该成交价仅仅是当时市场价的1/6，明显低于市场价格。且在《房屋买卖合同》签订后，双方并未实际履行支付购房款、交楼、验收即办理过户等合同义务。《补充协议》第三条更是约定“甲方应当在2017年1月20日前把已收取乙方的叁拾万元购房款及使用购房款的利息（按购房金额的24%的年利率计算利息，利息自2014年9月份起算）一起转账到乙方指定的以下账户……”。该约定足以证明《房屋买卖合同》以及《补充协议》实际上是对双方之间一笔借贷关系所做的担保，双方之间并不存在房屋买卖的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。涉案30万款项并非陆约钊起诉所称的房屋转让款，一审判决也认为该款项不是购房款，是因袁小峰与陆约钊之间存在经济往来而签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，一审法院不应将本案定性为房屋买卖纠纷案而进行审理，陆约钊无权依据《房屋买卖合同》和《补充协议》要求袁小峰返还购房款和支付利息，一审法院应依法驳回陆约钊的诉讼请求。二、一审判决认定事实不清。（一）一审法院认定的事实为“陆约钊与袁小峰于2015年前常有经济往来，在双方经济往来中，袁小峰尚欠陆约钊的款项一直未能清偿，袁小峰便将之前的债务计算在内，口头约定由陆约钊支付其30万元，即将坐落于肇庆市××××号房屋转让给陆约钊，为此，陆约钊于2014年9月向袁小峰支付购房款30万元”。事实上，袁小峰与陆约钊之间是在2014年10月才开始有经济往来关系，并不是一审判决所说的2015年前袁小峰欠陆约钊的款项一直未能清偿，袁小峰便将之前的债务计算在内，2014年9月口头约定由陆约钊支付袁小峰30万元购房款，即将坐落于肇庆市××××号房屋转让给陆约钊。如果一审判决所说的《房屋买卖合同》的签订是居于袁小峰与陆约钊之间的债权债务而签订的，一审法院应当对袁小峰与陆约钊在2015年前的债权债务进行调查。毕竟涉案房屋的成交价仅仅是市场价格的1/6,且2017年袁小峰已经全部还清陆约钊的所有欠款。但陆约钊却尚欠袁小峰10万元至今未还。一审审理时，袁小峰已经提交《贷款合同》及支付凭证证明陆约钊也曾于2016年5月30日向袁小峰借款，金额为10万元，至今未还。（二）陆约钊没有任何支付凭证证明其已向袁小峰支付购房款。陆约钊购房款支付的唯一证据是律师见证书，而律师见证书仅仅证明“《补充协议》中双方当事人的签名及指模属实”，并不足以证明双方之间关于购房款项的支付情况。在一审审理过程中，陆约钊自称是用现金的方式向袁小峰支付了30万元购房款，但事实是陆约钊从没向袁小峰支付任何购房款。袁小峰、陆约钊之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方所签的《房屋买卖合同》及《补充协议》实际上是为双方之间的借贷关系所作的担保。袁小峰、陆约钊在2014年9月份有一笔30万的民间借贷，后来为了保证该笔借款的清偿，双方于2015年2月20日签订《房屋买卖合同》、且于2016年12月16日签订《补充协议》。自2014年10月份以来，袁小峰陆续通过银行转账、微信、支付宝等方式，还清了该笔借贷对应的本金及利息。（三）一审法院认定“根据上述规定，陆约钊与袁小峰于2015年2月20日签订的《房屋买卖合同》为无效合同”。作为主合同的《房屋买卖合同》无效，从合同《补充协议》应当无效，一审法院却认定《房屋买卖合同》无效，《补充协议》有效，要求袁小峰按《补充协议》的约定向陆约钊支付转让款30万元和利息（从2014年10月1日起按年利率24%计算至本判决确定还款之日止）。三、一审判决适用法律错误。袁小峰与陆约钊之间不存在真实的房屋买卖合同关系，一审法院却以房屋买卖纠纷来进行审理并作出判决，明显是适用法律错误。 陆约钊辩称：一审判决认定事实清楚、证据确凿充分，审理程序合法、实体处理正确，请二审依法维持一审判决结果，驳回袁小峰的全部上诉请求。理由如下：一、本案所有证据材料足以证明本案属于房屋买卖合同纠纷。陆约钊与袁小峰之间于2015年2月20日签订了《房屋买卖合同》，约定陆约钊向袁小峰购买位于肇庆市××××号的房屋。当袁小峰未能按照该合同约定履行变更房屋土地性质情况下，双方再次在2016年12月16日对《房屋买卖合同》签订了《补充协议》，《补充协议》约定了袁小峰应在2017年1月15日前办理完土地和房产的过户手续，否则应当在2017年1月20日前把已收取的购房款30万元及相应利息退还给陆约钊。上述两份协议均是袁小峰自愿签订的，出于袁小峰的真实意思表示，没有收到欺诈、压迫、威胁等情况下签订的，而且《补充协议》为在律师见证下双方签订的，足以认定双方建立了合法、有效的房屋买卖合同法律关系，若本案房屋买卖合同关系不存在，袁小峰作为完全民事行为能力人，其不应再次在《补充协议》上签名。袁小峰主张双方不存在买卖合同关系，并主张双方是为了民间借贷合同的担保而签订合同的，应提供证据证明。二、袁小峰没有提供任何证据证明其已向陆约钊还清案涉30万元款项。袁小峰主张其自2014年10月以来，陆续通过银行转账、微信、支付宝等方式，向陆约钊还清了案涉款项，但纵观本案所有证据，其所谓的银行转账、微信、支付宝等方式的转账记录仅是双方其他经济往来的体现，这在双方微信聊天记录中可清晰显示，且银行转账、微信、支付宝等转账记录根本没有备注款项用途为“还款”，也没有向陆约钊说明己归还多少钱，反而是在微信中确认是双方对其他业务合作的款项往来，袁小峰该主张明显是虚构事实、拖延时间、逃避债务的表现。若袁小峰已向陆约钊还清案涉款项属实，且主张双方为了担保而签订《房屋买卖合同》的，那么袁小峰应当向陆约钊主张取回双方 所签订《房屋买卖合同》以及《补充协议》的原件，而非一直出于消极、被动的态度。事实上，袁小峰一直采取消极、被动的态度。三、袁小峰上诉认为既然一审法院认定《房屋买卖合同》无效，那么也应认定《补充协议》也是无效的，该主张完全是混淆视听，完全没有法律依据。一审法院认定《房屋买卖合同》无效的依据为《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定为无效合同，但《补充协议》是双方约定了房屋不能过户时的解决方式，《补充协议》不是《房屋买卖合同》的从合同，是双方对《房屋买卖合同》中未约定完善的内容与根本没有约定的情形进行的约定，《补充协议》与《房屋买卖合同》是相互独立的，该两份合同并不等同于主债务合同与抵押、担保的从债务合同，《房屋买卖合同》无效并不导致《补充协议》也无效。而且《补充协议》约定的内容并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“合同无效”的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”，根据该条约定，尽管《房屋买卖合同》无效，但不影响合同中独立存在的清理结算条款的效力。本案《补充协议》的合法、有效的。另，2017年5月袁小峰已经将案涉房屋土地变更为国有性质，并于2018年8月8日办理了抵押手续，可以看出袁小峰恶意拖欠的故意。 原审被告张小翠未发表意见。 陆约钊向一审法院起诉请求：1.判令袁小峰、张小翠向陆约钊返回房屋转让款本金30万元以及利息229800元整（暂计至2017年10月23日，之后的利息按年利率24%计至转让款付清之日止）；2.本案的全部诉讼费用由袁小峰、张小翠承担。 一审法院认定事实：陆约钊与袁小峰于2015年前常有经济往来，在双方经济往来中，袁小峰尚欠陆约钊的款项一直未能清偿，袁小峰便将之前的债务计算在内，口头约定由陆约钊支付其30万元，即将坐落于肇庆市××××号房屋转给陆约钊，为此，陆约钊于2014年9月向袁小峰支付购房款30万元，其后，因袁小峰无力清偿债务，便于2015年2月20日与陆约钊正式签订一份《房屋买卖合同》，约定陆约钊自合同签订时一次性支付30万元（该款于2014年9月已支付），购买袁小峰位于肇庆市××××号房屋（4层、建筑面积265.1200平方米，土地使用权性质：集体），同时，合同还约定了房屋过户、违约责任等事项。 2016年12月16日，陆约钊与袁小峰在广东开信律师事务所见证下，双方签订一份《补充协议》，协议约定：鉴于：1、甲（袁小峰）乙（陆约钊）双方于2015年2月20日签订《房屋买卖合同》，甲方将其所有的位于肇庆市××××号（建基面积为：伍拾捌点肆平方米，建筑面积为：贰佰陆拾伍点壹贰平方米）的房屋转让给乙方，由于该房屋用地为集体用地，所以，该买卖房屋至今没有过户到乙方名下；2、甲方在2014年9月份收到乙方购买上述房屋的全部购房款叁拾万元整（￥300000.00）。经甲、乙双方友好协商，同意达成以下补充条款：一、甲方应当在2017年1月15日前将房屋使用土地性质变更为国有，并在该日期之前将办理好该房屋过户给乙方的所有手续。二、甲方办理土地使用权性质变更（集体变更国有）的所有费用由甲方自行负责，与乙方无关。三、如甲方在2017年1月15日前未办理完土地和房产的过户手续给乙方的，甲方应当在2017年1月20日前把已收取乙方的叁拾万元购房款及使用购房款的利息（按购房款金额的24%的年利率计算利息，利息从2014年9月份起算）一起转账到乙方指定的以下账户（开户行：中国工商银行肇庆分行德庆支行；姓名：陆约钊；账号：62×××36）。四、如因该协议发生纠纷，甲方同意乙方向当地人民法院起诉。五、如因甲方违约，乙方以诉讼行驶保护其权利时，甲方应承担乙方因诉讼所支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）。六、本补充协议与原房屋买卖合同不一致的地方，以本补充协议为准。七、本补充协议自双方签字之日起生效。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。甲方（袁小峰）与乙方（陆约钊）均在补充协议上签名确认。 一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据当事人的起诉、答辩以及查明的事实，本案争议焦点为：1.袁小峰是否应承担退回房屋转让款及利息的责任；2.张小翠是否需要承担还款责任。 首先，关于袁小峰是否应承担退回房屋转让款及利息的责任问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定，根据上述规定，陆约钊与袁小峰于2015年2月20日签订的《房屋买卖合同》为无效合同，此外，《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都由过错的，应当各自承担相应的责任。”《房屋买卖合同》认定无效后，根据上述规定，陆约钊要求袁小峰退回转让款和利息的请求，合理合法，该院予以支持。袁小峰提出该房屋买卖合同是为另一笔借款作担保，陆约钊实际上没有支付购房款的抗辩，但袁小峰未能提供证据予以证实。此外，袁小峰提出陆约钊没有支付购房款，经查，陆约钊与袁小峰于2015年2月20日签订房屋买卖合同后至2016年12月16日，时隔一年十个月后，又在律师事务所见证下签订补充协议，重新确认袁小峰于2014年9月已收取陆约钊转让款30万元，此外，协议同时约定房屋无法过户时，对房屋转让款的退还约定了还款计划及利息的计算方法，故袁小峰该抗辩，该院不予采纳。据此，陆约钊起诉要求袁小峰退还房屋转让款及占用资金期间的利息（按年利息24%计算）的请求，合理合法，该院予以支持。至于利息的计算，因陆约钊支付购房款是2014年9月，但未明确具体日期，故利息应从2014年10月1日起计算。 关于张小翠是否需要承担还款责任的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，该转让款虽然发生在袁小峰与张小翠夫妻关系存续期间，但在《房屋买卖合同》及补充协议上均没有张小翠签名，事后张小翠也没有进行追认，并且，陆约钊没有提供相关证据证明涉案款项属于袁小峰与张小翠共同生产经营，故张小翠有关涉案款项不属于夫妻共同债务的抗辩，该院予以采纳，现陆约钊起诉要求张小翠承担连带清偿责任的诉讼请求，理据不足，该院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十一条，第一百零七条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、袁小峰于判决发生法律效力之日起15天内向陆约钊支付转让款300000元及利息（利息从2014年10月1日起按年利率24%计算至判决确定还款之日止）。二、驳回陆约钊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9098元，减半收取计4549元；案件保全费3169元，以上合计7818元（含管辖权异议受理费100元），由袁小峰负担。 二审期间，陆约钊提交了三份证据，一是2014年1月27日签订的《借条》，拟证明陆约钊与袁小峰一直有经济往来；二是房管局的档案证明，拟证明袁小峰已经将案涉房屋的使用土地性质变更为国有土地；三是端州区人民法院网上诉讼服务平台网页查询截图，拟证明袁小峰目前涉及多起诉讼。 根据当事人在一、二审中的陈述以及提交的证据，本院另查明：一、陆约钊在一审中确认，陆约钊与袁小峰之间在2014年9月有一笔30万元民间借贷，因为他们之间有货款、运输款等交易往来，连同30万元借款还有其他货款、运输款等将近100来万。二、袁小峰、张小翠在一审中提交的2016年5月30日提交的《贷款合同》约定的借款人是甘冠伟和陆约钊，贷款人是袁小峰和张小翠，签订合同的次日，即2016年6月1日，甘冠伟出具《收据》，确认其收到袁小峰、张小翠10万元借款。 一审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。 本院认为，虽然陆约钊与袁小峰于2015年2月20日签订的案涉《房屋买卖合同》约定的房屋建筑面积有265.12平方米，房价却只有30万元，并且陆约钊在一审中亦自认其与袁小峰之间在2014年9月有一笔30万元民间借贷，他们之间还有货款、运输款等交易往来，连同30万元借款还有其他货款、运输款等将近100来万。但是由于陆约钊在一审中的诉讼请求是依据案涉《补充协议》的约定，请求袁小峰返还30万元本金以及相应利息，该诉讼请求的基础法律关系是《房屋买卖合同》及其《补充协议》所约定的债权债务关系，一审将本案定性为房屋买卖合同纠纷并无不当。并且，陆约钊在一审中的诉讼请求并非请求履行《房屋买卖合同》，因此也无需陆约钊变更诉讼请求，一审法院直接针对陆约钊的该项诉讼请求进行审理亦无不当。 根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是陆约钊是否有权请求袁小峰返还30万元以及相应利息。 首先，案涉《房屋买卖合同》约定的房价是30万元，袁小峰亦自认双方在2014年9月份有一笔30万元的民间借贷，后来为了担保该笔借款的清偿，双方才于2015年2月20日签订《房屋买卖合同》。虽然袁小峰主张其已陆续通过银行转账、微信、支付宝等方式还清了该30万元借款及其利息，但是其在一审中提交的相关转账记录并未明确转账的性质，并且陆约钊与袁小峰之间亦存在其他交易往来，无法证明该转账就是归还上述30万元借款。且该来往款在2016年12月16日其双方签订的《补充协议》前发生，而袁小峰在签订该《补充协议》时并没有提出抵扣，明显不符合常理。至于袁小峰在一审中提交的《贷款合同》、《收据》，由于该《贷款合同》约定的借款人是甘冠伟和陆约钊两人，并且《收据》中的借款人只有甘冠伟，虽然证明该10万元借款与陆约钊有关，但涉及还有另外的债务人，不宜在本案一并处理。袁小峰可另循其他法律途径解决。由于双方当事人对案涉房屋买卖交易不成，袁小峰应退还陆约钊30万元，故陆约钊请求袁小峰归还其30万元理据充分。虽然案涉《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，袁小峰没有及时返还购房款，存在一定的过错责任，应当支付相应的利息。一审判决并无不当，本院予以维持。 对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。 综上所述，袁小峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3298元，由袁小峰承担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 文 审判员 梁碧媛 审判员 陈卓杰 二〇一九年八月二十九日 法官助理夏佳明 书记员魏珍珍