广东省中山市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤20行终709号上诉人（原审原告）：陈淑珍，女，1955年4月13日出生，汉族，住广东省珠海市。委托代理人：张志民，男，1954年7月1日出生，汉族，住广东省珠海市，系陈淑珍的丈夫。被上诉人（原审被告）：中山市自然资源局，住所地广东省中山市石岐区兴中道2号，统一社会信用代码11442000MB2C940480。法定代表人：吴伟强，该局局长。委托代理人：林晓雯，该局工作人员。委托代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。原审第三人：中山市尚东实业发展有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平东商业大街330-342号二楼，统一社会信用代码91442000785769812W。法定代表人：吴章锦，该公司执行董事。委托代理人：李宏科、陈科，广东正日律师事务所律师。上诉人陈淑珍因不服被上诉人中山市自然资源局（下称市自然资源局）不动产行政登记一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071行初1475号行政判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。原审法院查明：2018年11月20日，陈淑珍与中山市尚东实业发展有限公司（下称尚东公司）共同向原市国土资源局提交《商品房交易登记申请表》，申请对陈淑珍向尚东公司购买的位于中山市**镇**大道*号艺墅花园**幢**的房地产核发不动产权证。陈淑珍与尚东公司同时向原市国土资源局提交了《中山市商品房销售登记备案表》、《申请书》及《艺墅花园门牌地址对照表》、《商品房产权权属证明书》、《委托书》、完税证和增值税发票、身份证明和用地图等资料。原市国土资源局经审核认为，登记申请资料齐全，符合规定，遂于2018年11月23日向陈淑珍核发了粤（2018）中山市不动产权第02****1号不动产权证书，该证书载明：权利人：陈淑珍，坐落：中山市**镇**大道*号艺墅花园**幢*房，面积：土地：371.3㎡/房屋：403.1㎡，并附房产平面图和房屋座落位置图，其中房产平面图载明：产权总面积㎡：403.1，负一层产权面积㎡：78.06，一层产权面积㎡：150.23，二层产权面积㎡：93.02，三层产权面积㎡：81.79。陈淑珍认为不动产登记有错误，遂向原审法院提起本案诉讼，请求：1.确认原市国土资源局2018年11月23日作出粤（2018）中山市不动产权第02****1号的行政行为违法；2.判令市自然资源局为坐落在中山市**镇**大道**号艺墅花园**幢**房，依法重新作出正确的不动产权登记；3.本案的诉讼费由市自然资源局承担。一审庭审时，陈淑珍明确第2项诉求变更为“判令被告限期对坐落在中山市**镇**大道**号艺墅花园**幢**房，依据经依法审核、登记备案确认的购房合同约定，重新作出正确的不动产权登记。”。原审法院另查明，2013年3月15日，原市规划局作出《中山市建设工程验收批复书（市局）》（业务编号：140162013020001），该批复书载明，起始层数-1，建设用地规划许可证及附件编号140222007030001，建设工程规划许可证及附件编号140042012090021，同意艺墅花园一期、二期办理规划验收。同年6月8日，陈淑珍与尚东公司签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定：陈淑珍购买艺墅花园**幢**房的预售商品房，该商品房建筑层数为地上3层，地下0层，建筑面积为403.1平方米，套内建筑面积为403.1平方米。同年6月18日，上述合同在中山市房地产交易登记所办理了登记备案，该登记备案载明：建筑面积为403.1平方米，套内建筑面积为403.1平方米。2014年1月27日，中山市人民政府就位于中山市**镇**大道**号艺墅花园**幢的商品房向尚东公司出具《商品房产权权属证明书》（登记字号为2014-01***6号），该证明书载明：“建筑结构及层数：框架3-1层”，“套数：2”，“土地面积：758.2平方米”，“建筑总面积：806.59平方米。”原审法院又查明，2014年尚东公司与陈淑珍就涉案商品房预售合同进行民事诉讼，陈淑珍提出反诉，双方均以对方违法为由提出诉讼和反诉。原审法院于2015年4月1日作出（2014）中一法三民一初字第141号民事判决，驳回尚东公司、陈淑珍的诉讼请求。双方当事人均提出上诉，中山市中级人民法院（以下简称市中院）于2015年11月30日作出（2015）中中法民一终字第926号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年9月30日，陈淑珍以原市规划局于2013年1月5日向尚东公司核发建字第140042012090021号的建设工程规划许可证违法，损害其合法权益为由，向原审法院提出行政诉讼，要求撤销上述规划许可证。原审法院于2014年12月29日作出（2014）中一法行初字第241号行政判决，驳回陈淑珍的诉讼请求。陈淑珍提起上诉，市中院经审查认为，原市规划局于2013年1月5日向尚东公司核发了建字第140042012090021号建设工程规划许可证，而陈淑珍与尚东公司签订商品房买卖合同的时间为2013年6月8日。陈淑珍不能以在后取得的购房者身份主张在前的行政行为违法。陈淑珍对其购房前原市规划局颁发的规划许可证不具有提起诉讼的主体资格。于2015年6月15日作出（2015）中中法行终字第50号行政裁定，驳回陈淑珍的起诉。2014年11月17日，陈淑珍以原市规划局于2013年3月15日作出业务编号为140162013020001号的《中山市建设工程验收批复书（市局）》侵犯了其合法权益为由，向原审法院提出行政诉讼，要求撤销上述批复书。原审法院于2015年2月12日作出（2014）中一法行初字第302号行政判决，驳回陈淑珍的诉讼请求。陈淑珍提起上诉，市中院经审查后，以同样理由，陈淑珍对其购房前发放的规划验收批复书不具有提起诉讼的资格。于2015年8月17日作出（2015）中中法行终字第82-2号行政裁定书，驳回陈淑珍的起诉。2016年3月22日，陈淑珍以市政府、原市国土资源局于2014年1月27日作出登记字号2014-01***6号《商品房产权权属证明书》侵犯了其合法权益为由，向原审法院提出行政诉讼，要求撤销上述证明书。原审法院经审理后认为，陈淑珍将原市国土资源局为被告提起本案诉讼，属错列被告。市政府向尚东公司颁发登记字号为2014-01***6号的《商品房产权权属证明书》，该行为的对象并非陈淑珍，该行为与陈淑珍并无利害关系。于2016年9月6日作出（2016）粤2071行初145号行政裁定，驳回陈淑珍的起诉，陈淑珍提起上诉，市中院于2016年12月26日作出（2016）粤20行终348号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，原市国土资源局作为中山市人民政府不动产登记机构，负有对不动产进行登记的法定职责。本案中，原市国土资源局受理了陈淑珍与尚东公司申请的不动产登记，经审核双方提交的资料，认定提交资料可以证明申请登记的申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体一致；权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容一致；不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果完备，权属清楚、界址清晰、面积准确；法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证齐全。申请符合《不动产登记暂行条例》第十六条及第十八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条及第三十八条的规定，据此，向陈淑珍核发了02****1号不动产权证书，原市国土资源局的行政行为符合法律规定，并无不当。对于陈淑珍提出涉案房屋没有按双方签订的买卖合同约定的建筑层数为地上3层，地下0层进行登记的问题。经查，市中院已发生法律效力的（2015）中中法民一终字第926号民事判决已认定，合同约定的“地上3层、地下0层”与事实不符，是因为尚东公司在办理预售手续时产生的失误造成的，而且在签订商品房买卖合同时涉案商品房已建成，陈淑珍也到现场实地察看了涉案房屋结构，合同明确约定，尚东公司向陈淑珍出售的涉案的商品房总面积为403.1平方米，该总面积实际为地上3层及地下1层共4层的面积之和，与中山市房管部门核发的商品房产权权属证明书载明涉案房屋的建筑面积为403.1平方米是一致的，故涉案房屋按“地上3层、地下1层、建筑面积为403.1平方米”进行销售，符合合同的约定，并不存在违约行为。因此，原市国土资源局对涉案房产作出“地上3层、地下1层、产权面积为403.1平方米”的登记行为事实清楚，证据确实，并无不当，陈淑珍的主张与查明事实相悖，原审法院不予采纳。对于陈淑珍提出涉案的不动产登记是依据违法的140042012090021号建设工程规划许可证和无效2014－01***6号商品房产权权属证明书作出的问题。经查，陈淑珍曾经以140042012090021号建设工程规划许可证和2014－01***6号商品房产权权属证明书损害其合法权益为由，分别提起行政诉讼，要求撤销上述规划许可证和证明书，均被驳回起诉，因此，上述规划许可证和权属证明书未被相关行政部门撤销之前，均是合法有效的，原市国土资源局依据合法有效的登记资料进行登记并核发不动产权证，并无不当。陈淑珍的主张，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，陈淑珍要求确认原市国土资源局于2018年11月23作出粤（2018）中山市不动产权第02****1号不动产权证书违法以及要求重新作出不动产权登记的诉讼请求，理据不充分，原审法院一并予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回陈淑珍的诉讼请求。案件受理费50元，由陈淑珍负担。上诉人陈淑珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原市规划局作出的140042012090021号建设工程规划许可证和中山市人民政府的2014－01***6号商品房产权权属证明书不能作为本案商品房权属登记的依据。上诉人与尚东公司签订的购房合同约定预售商品房层数为“地上3层、地下0层”是清晰、明确的，应当以购房合同的约定作为商品房权属登记的依据，而不是以建设工程规划许可证和上述商品房产权权属证明为依据。二、被上诉人采用原市规划局作出的编号为140162013020001号《中山市建设工程验收批复》作为涉案不动产登记的行为依据，显然是错误的。该验收批复是明显与涉案房屋建设无关的，上述140042012090021号建设工程规划许可证及其附件的批复，不应成为本案不动产登记行为的依据。涉案不动产登记行为改变了上诉人和尚东公司约定的商品房的层数，导致开发容积率的变化，依据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》的规定，土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须报经市、县人民政府批准。再根据《建设用地容积率管理办法》的规定，经市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地管理部门。应当判令被上诉人重新作出涉案不动产登记行为。三、一审判决适用法律错误。一审判决认定被上诉人的不动产登记行为符合《不动产登记暂行条例》第十八条第（二）项的规定，明显适用法律错误。涉及产权面积的规划问题属于本案审查的范围，原审法院不予审查错误。四、原审判决采用个别审判人员的主观臆测作为认定事实的依据，明显错误，应予撤销。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审提出的诉讼请求，并判令本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人市自然资源局答辩称：一、上诉人所诉被上诉人行为违法理由不成立。上诉人认为市自然资源局应当按照原市规划局作出的140042007050044号建设工程规划许可证的附图对涉案房产进行发证的理由不成立，2008年6月10日，涉案房产项目变更了规划，取得了140082008050005号建设工程规划报建批复书注销了140042007050044号《建设工程规划许可证》及报建批复书。2012年1月13日涉案房地产项目再次办理了规划变更手续，原市规划局作出建设工程方案审查意见书。根据该审查意见书，原市规划局于2012年10月31日核发了编号为140042012090021号《建设工程规划许可证》，并注销了140082008050005号《建设工程规划许可证》、批复书及图纸。由此，原市国土局依据上述有效的建设工程验收批复书、房产平面图核发涉案房产的不动产权属证书，符合法律规定，合法有效。生效民事判决书已经认定上诉人与尚东公司签订的《商品房买卖合同》约定的“地上3层、地下0层”是因尚东公司在办理商品房预售手续时产生的失误所致，该约定不能成为市自然资源局办理不动产权证书的依据。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。本院经审理查明，本院确认原审查明事实。本院认为，本案争议的焦点在于涉案不动产登记的审查依据是否充分、准确问题。根据《不动产登记暂行条例》第十六条、第十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条的规定，不动产登记机关审查不动产登记申请，除了需要审查不动产权属的来源外，还应当对不动产界址、空间界限、面积等权籍调查结果是否完备，界址是否清晰、面积是否准确进行审查。可见不动产登记是建立在一系列规划、建设许可基础上的产权权属许可。由此，原市国土局对上诉人陈淑珍和尚东公司的涉案不动产登记申请作出的涉案不动产登记行为，不能仅以申请双方之间的《商品房买卖合同》的约定为据，有关涉案商品房界址、界限、面积等登记内容，应当以与该商品房所在的房地产项目相关的、有效的建设工程规划报建批复、建设工程验收批复、建设工程规划许可及附图等作为建设依据的在前行政许可为据。由此，原市国土局以涉案房地产项目有效的140162013020001号建设工程验收批复书、140222007030001号建设用地规划许可证及附件、140042012090021号建设工程规划许可证及附件作为确定涉案陈淑珍不动产登记内容（面积、层数等）的依据，依据充分、准确、合法。陈淑珍对原市国土局登记依据提出的上诉意见，均属于对涉案房地产项目变更规划涉及的报建批复、规划许可等提出的上诉意见，本院生效的（2015）中中法行终字第50号裁定等裁定书已经认定涉案房地产项目规划变更在前、尚东公司取得涉案房地产商品房权属在前，陈淑珍与尚东公司签订《商品房买卖合同》建立涉案房产的买卖关系在后，陈淑珍对于在前的规划变更及尚东公司的商品房产权权属没有行政诉讼的诉权，故对于陈淑珍在本案中继续以此上诉理由以期证明原市国土局作出的涉案不动产登记行为依据不充分违法，理据不足，本院不予支持。同时，陈淑珍对涉案房屋登记内容中层数和面积的异议，缘于陈淑珍与尚东公司签订的《商品房买卖合同》第三条对于房屋层数的约定与建设工程验收批复书中原市规划局核准的房屋建设层数不相符，该不符经生效民事判决认定是尚东公司的失误所致，《商品房买卖合同》并非不动产登记部门审查不动产登记事项的唯一依据，陈淑珍因与尚东公司间的合同纠纷而归咎于原市国土局的不动产登记行为，并以行政诉讼的方式缠诉于数个不动产建设、规划、登记许可行为，混淆了诉因的本质，本院对其诉求不予支持。综上所述，上诉人陈淑珍上诉理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理50元，由上诉人陈淑珍负担。本判决为终审判决。审判长  陈薇审判员  高琳审判员  王昕二〇一九年八月二十八日书记员  陈怡