山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终2893号上诉人（原审被告）：济宁欧凯龙置业有限公司，住所地济宁高新技术开发区新元路66号（洸河办事处院内），统一社会信用代码91370800590328718U。法定代表人：庄贤武，经理。委托诉讼代理人：尹明波，山东中评和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾现文，男，1980年2月14日出生，汉族，住邹城市城前镇玉皇庙村125号，现住邹城市。委托诉讼代理人：李新博，邹城古邾法律服务所法律工作者。原审被告：济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司，住所地邹城市崇义路2683号红星美凯龙全球家居生活广场1号楼，统一社会信用代码91370883076955217W。负责人：庄贤武，总经理。原审被告：黄凯，男，汉族，1988年12月2日出生，住邹城市。上诉人济宁欧凯龙置业有限公司（以下简称欧凯龙公司）因与被上诉人曾现文及原审被告济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司（以下简称欧凯龙邹城分公司）、黄凯商品房销售合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2018)鲁0883民初7834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧凯龙公司上诉请求：1.依法撤销(2018)鲁0883民初7834号民事判决，予以改判或者发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与原审被告黄凯之间形成事实上的代理行为，认定事实不清、证据不足。一审法院认定上诉人与原审被告黄凯之间形成事实代理行为的主要证据为：欧凯龙邹城分公司在红星美苑小区门口张贴通知：“红星美苑各位业主：即日起，本小区可以申请办理不动产登记证，请各位业主携带材料到物业登记，材料如下……由于不动产登记中心业务繁忙，我公司委托第三方代理为业主办理不动产证，费用200元，委托第三方代理公司为业主自愿。”从该通知内容可以看出，欧凯龙邹城分公司委托的第三方为代理公司，并非黄凯个人，黄凯系山东协正土地登记代理有限公司的工作人员，本案的基础法律关系应是业主与山东协正土地登记代理有限公司之间委托代理合同关系，与上诉人及欧凯龙邹城分公司无关，应由山东协正土地登记代理有限公司承担返还各项费用的责任。即使认定欧凯龙邹城分公司与黄凯形成事实上的代理行为，黄凯的行为也超越了代理权，对于其超越代理权的行为应由黄凯承担责任，上诉人及欧凯龙邹城分公司对于其超出代理权的行为不应承担责任。根据欧凯龙邹城分公司张贴的通知内容“我公司委托第三方代理为业主办理不动产证，费用200元，委托第三方代理公司为业主自愿”可以证实：欧凯龙公司委托授权的权限仅是收费200元，对于黄凯收取超过200元的行为已经超越了代理权。对于黄凯超越代理权的行为，欧凯龙邹城分公司也并不知情，事后对其该行为也并未追认，根据《民法总则》第一百七十一条之规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。《合同法》第48条第1款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”根据上述条款，由于欧凯龙邹城分公司并没有办理产权转移的法定义务，对于黄凯超越代理权的行为也并不知情，从中也没有获利，事后对其超越代理权的行为也并没有追认，上诉人及欧凯龙邹城分公司对于其超越代理权的行为不应承担责任。曾现文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。欧凯龙邹城分公司在小区门口以开发商和物业暂时代管机构的名义向全体业主贴出公告，并在公告下面张贴了黄凯的名字和联系电话，上诉人所主张的所谓代理公司并未出现在公告中，上诉人及其分公司也未通过其他任何途径向被上诉人和其他业主告知该事宜，一审法院认定上诉人以开发商名义作出要约，业主出于对开发商的信任，对其要约作出承诺，合同是依法成立的，即便上诉人及其分公司转委托他人办理，但其均应承担连带责任，该认定完全正确。上诉人及其分公司并未向业主列明其对黄凯的具体委托权限和范围，但业主在欧凯龙邹城分公司物业办公室内同黄凯办理交接不动产登记手续和款项时，完全有理由相信黄凯有足够的代理权限，黄凯的行为完全能够构成表见代理，表见代理的后果应当由转委托人即上诉人及其分公司承担。欧凯龙邹城分公司、黄凯未进行陈述。曾现文向一审法院起诉请求：一、依法判令被告济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司、被告济宁欧凯龙置业有限公司返还收取原告的房屋不动产登记契税8056元、代理费200元、登记费80元，合计人民币8336元。被告黄凯承担连带还款责任。二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告曾现文系被告欧凯龙邹城分公司开发的红星美苑小区17号楼1单元01-701号房产的业主。2019年8月30日，被告欧凯龙公司邹城分公司在红星美苑小区门口张贴通知：“红星美苑各位业主：即日起，本小区可以申请办理不动产登记证，请各位业主携带材料到物业登记。材料如下：1、购房合同；2、身份证、户口本、结婚证；3、购房发票请到物业领取。由于不动产登记中心业务比较繁忙，我公司委托第三方代理为业主办理不动产证，费用200元，委托第三方代理公司为业主自愿，具体事宜请业主到物业咨询。济宁欧凯龙置业有限公司邹城分公司2018年8月30日”。并张贴黄凯电话号码。原告看到公告后，到物业办理具体事宜，被告黄凯以代理人的身份收取了原告的申请登记材料，并代为收取原告不动产登记契税8056元、代理费200元、登记费80元，合计人民币8336元。被告收取登记申请材料和款项后迟迟未能为原告办理不动产登记，后经原告及其他业主多次共同催促，被告将全体业主递交的不动产登记申请材料全部退回，不再为业主继续办理不动产登记，但被告黄凯收取的款项经多次催要，拒不返还，双方产生纠纷，原告向邹城市公安局古塔派出所报案，派出所以系民事案件未予处理。一审法院认为，本案属于代理合同纠纷。办理不动产登记权属证书属于国家专门部门的权利，被告欧凯龙公司邹城分公司系该小区的开发商，从法律角度讲对于该小区业主无直接办理的权限，仅为提供各项资料协助业主办理产权转移的法定义务。经双方约定或开发商主动自愿为业主办理房产证，双方仅为代理实施某种行为。业主将办理产权证书所需各项资料、税费款项或票据、代理费等交付至代理人后业主即完成了该委托事项的全部义务。本案中，基于业主对开发商的信任，以及对开发商公告“由于不动产登记中心业务比较繁忙，我公司委托第三方代理为业主办理不动产证，费用200元，委托第三方代理公司为业主自愿，具体事宜请业主到物业咨询”内容理解，原告将办理房产证的资料和款项及代理费用交至被告欧凯龙公司邹城分公司指定的代理人黄凯，双方形成事实上的代理行为。被告未能全面履行代为业主办理权属证书的义务，双方协商解除合同关系，被告应将原告提交其的各项材料和款项返还给原告。诉前被告已将材料进行了返还，尚有交纳的款项未返还，原告请求返还交纳的契税、登记费、代理费符合法律规定，应予支持。关于是否构成犯罪、被告应如何承担责任问题，一审法院认为，事发后，原告和其他业主均向公安部门报案，公安机关也进行了初步审查，认为双方当事人系一般合同关系，不构成犯罪，从原告提交的微信聊天记录来看，被告认可欠款的事实，并承诺还款的时间，被告并非虚构事实诈骗他人财物，并不构成犯罪。原告出于对开发商信任，对开发商的要约作出承诺，合同依法成立，不论开发商自己主动接受委托还是转委托他人办理房产证事宜，均应承担连带责任或对第三人的指示承担责任。欧凯龙公司邹城分公司系济宁欧凯龙置业有限公司的分支机构，对外不能独立的承担责任，其民事责任应有公司承担。被告黄凯经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，属于对其权利的放弃，对其不利的法律后果应由其个人承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百条、第四百零八条、第四百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告黄凯于判决生效十日内返还原告曾现文契税、登记费、代理费各项合计8336元；二、被告济宁欧凯龙置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告曾现文其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元由被告黄凯、济宁欧凯龙置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，欧凯龙邹城分公司在小区门口以开发商和物业暂时代管机构的名义向全体业主贴出公告，并在公告下面张贴了黄凯的名字和联系电话。欧凯龙公司主张其委托的第三方为山东协正公司，并非黄凯个人，但公告中仅有黄凯的姓名及电话，未涉及山东协正公司的任何信息，欧凯龙公司及其分公司也未提供证据证明其通过其他途径向曾现文和其他业主告知该事宜。同时，由于欧凯龙邹城分公司张贴的公告中已经写明具体委托事项是“办理不动产证”，而收取不动产登记契税与登记费为该委托事项所包含的内容，因此，曾现文和其他业主基对开发商的信任和对欧凯龙邹城分公司张贴的公告的理解，完全有理由相信黄凯具有代理权限。黄凯收取曾现文的办证费用在不能代办不动产登记时应予返还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”黄凯的代理行为，对被代理人欧凯龙公司发生法律效力，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，济宁欧凯龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济宁欧凯龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年八月三十日书记员  金广洋