湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1218号上诉人（原审被告）：应城市德顺和物业服务有限公司，住所地：湖北省应城市城南大道40号。统一社会信用代码：91420981MA48YKUE7Y。法定代表人：陈学功，该公司经理。委托诉讼代理人：张进宇，湖北横空律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关立华，男，1969年12月8日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：邓斌，湖北横空律师事务所律师。上诉人应城市德顺和物业服务有限公司（以下简称德顺和公司）因与被上诉人关立华返还原物纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院（2019）鄂0981民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德顺和公司上诉请求：1.请求依法改判德顺和公司不予返还所占房屋，驳回关立华的诉讼请求；2.上诉费用由关立华承担。事实及理由：一、一审法院认定事实前后矛盾，明显错误。一审法院查明“2018年4月6日，湖北立天房地产有限公司与关立华签订《商品房买卖合同》，将位于应城市城××大道××号，建筑面积为64.8㎡的房屋（原湖北立天房地产有限公司办公室）作价贰拾万元出售（实为抵偿电梯安装费）给关立华”与后面认定“关立华取得该房屋的使用权有理有据”前后矛盾。关立华在一审审理过程中也是自相矛盾的，其诉称取得房屋所有权要求德顺和公司返还，与庭审中称仅取得房屋使用权要求德顺和公司返还自相矛盾。二、本案所涉房屋属于应城市立天银都华府小区全体业主所有，德顺和公司仅只是该房屋的使用人。1.依据相关法律规定，土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移,也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者（即全体业主）。《物权法》第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《物业管理条例》第二十七条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。《湖北物业管理条例实施细则》第十二条规定：“物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途”。应城市立天银都华府小区业主委员会于2010年7月成立，代表应城市立天银都华府小区全体业主行使权利，也就说，至此应城市立天银都华府小区内的相关设施的所有权归应城市立天银都华府小区全体业主所有，既本案所涉房屋属于应城市立天银都华府小区全体业主所有。2.《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必妥的物业管理用房”。《湖北物业管理条例实施细则》第十二条规定：“新建位宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内时配置物业服务用房：（一）不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百㎡”。结合本案实际情况，关立华一审举证的证据房屋平面图证明本案所涉房屋和德顺和公司现有的办公用房共计是124㎡，并且均标明是办公，加上德顺和公司一审举证的证据现场照片，充分证明本案所涉房屋和德顺和公司现有的办公用房是一个整体，并且是均属于物业用房。综上，本案所涉房屋属于应城市立天银都华府小区全体业主所有，湖北立天房地产有限公司无权处置，其与关立华签订《商品房买卖合同》为无效合同。并且德顺和公司仅只是该房屋的使用人，不是所有权人，即使关立华需要行使相关权利，也不应该起诉德顺和公司。三、本案应当追加开发商湖北立天房地产有限公司以及应城市立天银都华府小区业主委员会作为本案必要的第三人参加诉讼。应城市立天银都华府小区业主委员会出具证明并主张涉案房屋属于物业管理，归全体业主所有，本案的处理涉及业主委员会的利益，同时涉及开发商与关立华商品房买卖合同的效力问题。因此从查明事实解决纠纷的角度，上述第三人应作为本案必要的当事人参与诉讼。关立华辩称：一、一审判决认定事实符合事实，不存在前后矛盾。关立华与湖北立天房地产有限公司签订的是商品房买卖合同，人民法院根据查明事实确定合同性质，作出最终认定既尊重事实也符合法律规定。从合同约定的内容及收款收据记载长期租赁，人民法院认定关立华对诉争的房屋享有所有权是正确的。二、德顺和公司应当将诉争的房屋返还给关立华。理由：1.德顺和公司从上一届物业服务公司处接手的物业服务办公室不包括诉争的房屋，德顺和公司是直接向湖北立天房地产有限公司提出借用诉争的房屋，说明德顺和公司认可湖北立天房地产有限公司对诉争的房屋享有处分权。因此，湖北立天房地产有限公司将房屋的使用权卖给关立华是合法的。2.德顺和公司引用的物权法、物业管理条例、湖北省物业管理条例实施细则均是涉及房屋业主的权利义务，与关立华无关。德顺和公司不能以此作为抢占诉争房屋的理由。三、德顺和公司当庭主张追加第三方，既没有事实依据也违反法律程序，不应支持。综上，一审法院作出的判决认定事实正确，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。关立华一审起诉请求：1.德顺和公司搬出侵占关立华的房屋及赔偿关立华的损失；2.由德顺和公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年2月20日，湖北立天房地产有限公司与武汉冠林电梯有限公司签订《产品安装合同》，合同签订后，武汉冠林电梯有限公司安排关立华(实际安装人)为湖北立天房地产有限公司安装应城市城××大道××号立天银都华府壹号楼电梯。2019年3月4日湖北立天房地产有限公司向关立华出具“由于本公司欠武汉冠林电梯有限公司安装费用，已将现有湖北立天房地产有限公司办公室作价贰拾万元人民币抵给武汉冠林电梯有限公司实际安装人关立华”的说明。2018年4月6日，湖北立天房地产有限公司与关立华签订《商品房买卖合同》，将位于应城市城××大道××号，建筑面积为64.8㎡的房屋(原湖北立天房地产有限公司办公室)作价贰拾万元出售(实为抵偿电梯安装费)给关立华。嗣后，2017年10月至今，德顺和公司以借用为名占用关立华所购房屋主屋一间未予返还。为此，诉至一审法院。另查明：2015年3月27日，原应城市立天银都华府小区湖北恒雅物业服务有限公司与德顺和公司交接清单中未包含关立华所购并已实际占有使用的房屋；原应城市立天银都华府小区湖北恒雅物业服务有限公司经理李辽洲电话记录表明移交时同样不包含该房屋。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原开发商湖北立天房地产有限公司以其所建的在应城市城××大道××号建筑面积为64.8㎡的办公用房作抵偿还电梯所欠关立华的电梯安装费，并以商品房买卖的形式就涉案房屋与关立华签订《商品房买卖合同》。虽该房屋不属商品房，不能按商品房处置，但双方所表达以物抵债的意思真实，对双方有约束力，关立华取得该涉案房屋的使用权有理有据。因此，关立华要求德顺和公司返还房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关立华要求德顺和公司赔偿损失的请求，因其未能提供相应证据予以证明，故一审法院对该请求未予支持。关于德顺和公司涉案房屋属物业用房及该房屋属应城市立天银都华府小区业主委员会所有的辩称理由，因没有事实依据和法律依据，且与本案无关联，故一审法院未予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决：1.德顺和公司于判决生效之日起十日内向关立华返还所占房屋。2.驳回关立华的其他诉讼请求。案件受理费1100元，由德顺和公司负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：德顺和公司应否向关立华返还案涉房屋和赔偿关立华的损失。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，湖北立天房地产有限公司以其所建的应城市城××大道××号建筑面积为64.8㎡的办公用房作抵偿还电梯所欠关立华的电梯安装费，并以商品房买卖的形式就涉案房屋与关立华签订《商品房买卖合同》。因湖北立天房地产有限公司非本案当事人、未参加本案诉讼，湖北立天房地产有限公司是否有权处置该房屋，实现其以物抵债的目的尚不可知，故双方之间《商品房买卖合同》的效力本院不予认定。即便该《商品房买卖合同》有效，根据合同的相对性原则，关立华只能要求合同的相对方湖北立天房地产有限公司履行合同约定的交付房屋的义务。关立华以与湖北立天房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，向合同相对人以外的民事主体主张履行合同约定的交付义务，不符合合同的相对性原则。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，请求返还原物的主体是权利人。本案中，关立华请求返还原物的权利来源于与湖北立天房地产有限公司签订的租赁合同，关立华不属于物权法规定的具有案涉房屋返还原物请求权的权利人。故关立华主张德顺和公司返还案涉房屋及赔偿损失于法无据，本院不予支持，其诉讼请求依法应予驳回。另，因德顺和公司一审时未主张追加开发商湖北立天房地产有限公司以及应城市立天银都华府小区业主委员会作为本案必要的第三人参加诉讼，二审庭审时当庭追加“湖北立天房地产有限公司以及应城市立天银都华府小区业主委员会作为本案必要的第三人参加诉讼”不符合法律规定，故本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省应城市人民法院（2019）鄂0981民初295号民事判决；二、驳回关立华的诉讼请求。一、二审案件受理费各1100元，均由关立华负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年八月三十日书记员  董艳乐