陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0802民初7046号之一 原告：郑彩丽 被告：陕西国孚恒顺置业有限公司（原陕西国孚置业投资有限公司） 委托诉讼代理人：郝雄华 原告郑彩丽与被告陕西国孚恒顺置业有限公司（以下简称国孚置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑彩丽，被告国孚置业公司的委托诉讼代理人郝雄华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑彩丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理榆林市开发区建业大道奥林城5-1-1001房的房地产权证；2、判令被告支付逾期办理不动产权属证书违约金275594元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月3日，原告与被告国孚置业公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于榆林市高新区建业大道北、北东环路西奥林城商住小区第5幢1单元1001室房屋一套，因逾期交付为由，于2015年8月4日起诉至榆阳区人民法院请求解除合同，后作出（2015）榆民初字第06179号民事判决书，判决合同继续履行。后不服该判决上诉于榆林市中级人民法院，作出（2016）陕08民终2851号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。无奈原告于2018年3月31日再次交付房款35万元，合同继续履行，现在原告已经支付购房款838947.97元，但至今不动产权属证书迟迟不能登记，对原告造成了严重损失。按照合同约定被告办理房地产权属登记时间为2014年11月31日，至今没有办理登记，应当支付原告逾期未办理不动产权属证书违约金275594元。为此原告依法提起诉讼，提出前述诉讼请求。 被告国孚置业公司辩称：1、原告在2013年3月3日购买了被告位于榆林市奥林城小区5-1-1001室，因逾期交付为由于2015年8月4日起诉至榆林市榆阳区人民法院请求解除合同，2016年11月二审终审维持了一审判决，合同继续履行。原告于2018年3月31日继续履行合同向被告交付了购房款人民币35万元，下欠被告购房款252996元以购房分期付款方式与被告签订了协议书，还款方式分两次还清，第一次还款于2019年3月31日还126498元，第二次还款为2020年3月31日前还126498元；并由其父马常余作为担保人签订了担保书。但原告不能信守协议，2019年3月31日前到期支付购房款时找种种借口拒绝还款。2、国家政策性变化影响了办理房产证的正常进行。2016年由于房管所办理房产证变为不动产登记局两证合一统一办理，并要求整个项目完工后进行测量面积，把整体项目全部测量后才出具小区建筑面积情况说明。待后才上会出文，拿到文件后可以交费进行办理，而奥林城的小区建设十号楼于2016年底才将工程完成，2017年中旬经多次申请质监站对十号楼进行竣工验收，不动产登记局才对九号楼、十号楼进行了面积测量。2018年12月7日才对奥林城小区建筑面积情况说明，现在情况说明已出，等上会研究后出文，拿到文件即可交费开始办理房产证。3、作为被告很想尽早能够办理房产证，早在2016年就已经申请不动产权籍调查受理，于2017年12月10日重新受理“权籍”调查受理凭证，但因前两方面原因无法上会出文件，致使被告也无法交费。2019年4月4日将办证所需缴纳费用5599600元已缴纳，目前正在办理房产总证阶段，总证办下来各业主可办理分证。综上，被告认为原告接房入住并签订购房分期付款协议，就是对此购房的所有现实情况接受，本应该按照协议履行购房还款义务，但不能履行协议，被告之所以拖延至今房产证未能办出，非被告主观所致，而是政府职能部门因素造成，请求法院驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，即原告郑彩丽提交的建筑工程施工许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、榆林市商品房预售许可证复印件、土地证复印件、建设用地规划许可证复印件、商品房预售合同各一份、首付款收据二支，民事判决书二份，用以证明原、被告签订商品房预售合同，约定双方权利义务，原告已向被告支付了合同约定的首付款488947.97元，共计支付购房款838947.97元的事实。被告提交的企业名称变更核准通知书一份，用以证明被告陕西国孚恒顺置业有限公司原名称为陕西国孚置业投资有限公司的事实。本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、被告提交的购房分期付款协议一份，用以证明原告于2018年3月31日支付购房款350000元，并接收房屋入住，下欠购房款252996元分期支付，已经接受此房现状，包括逾期办理房地产权证的事实。原告对真实性及证明目的均提出异议，认为该协议书并非原告本人签字，不予认可。经审查，因原告对此提出异议，合同相对方系马常余非原告本人，被告亦未提交其他证据予以佐证，本院依法不予确认。 2、被告提交的缴款书二支、说明、权籍调查受理凭证各一份，用以证明被告在2019年4月4日已向政府办证所需补土地出让金缴费5599600元；2018年12月7日榆林市不动产登记中心权籍审查，被告一直在努力办理房地产权证的事实。原告对真实性及证明目的均提出异议。认为因被告擅自加层，导致无法办理房地产权证。经审查，权籍调查受理凭证只能证明不动产中心受理了被告提供的不动产权籍调查申请，并不能证明被告已经有办理产权登记备案的权籍调查成果的事实，对该证据和事实依法不予确认。其余证据能够证明2018年12月7日榆林市不动产登记中心向被告出具了奥林城小区建筑面积情况说明，被告于2019年4月4日缴纳了土地出让金5599600元的事实，本院依法予以确认。 3、被告提交的情况说明一份、收款收据一支、个人贷款支付凭证一份，转账凭证一份，用于证明原告郑彩丽在办理了个人住房贷款后未按期偿还借款本息，被告替原告偿还了中国建设银行借款本息共计566097.93元的事实。原告郑彩丽对真实性无异议，对证明目提出异议。经审查，该证据来源合法，能够证明原告郑彩丽在交纳首付款341655元后，剩余购房款58万元在中国建设银行榆林分行办理了个人住房贷款，期限20年，后因其未按期偿还借款本息，中国建设银行榆林分行扣划了被告保证金账户资金共计566097.93元的事实，本院依法予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年3月3日，原告郑彩丽（买受人）与被告国孚置业公司（出卖人）签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于榆林市高新区建业大道北、北东环路西奥林城商住小区第5幢1单元1001室房屋一套，建筑面积115.38平方米；房屋价款为单价7988元/㎡,总价款921655元；付款方式为买受人于签署本合同时付清总房款的37%即341655元，余款58万元银行按揭贷款付清；被告应当在2014年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：如非因出卖人原因造成不能按照上述日期完成产权登记备案手续，买受人同意给予出卖人270个工作日的谅解期，在此期间不视为出卖人违约。合同还约定其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付首付款341655元，剩余购房款58万元在中国建设银行榆林分行办理了个人住房贷款，期限20年，原告向被告交纳首付款341655元，白金卡63546元，按揭款83746.97元，共计488947.97元。因原告未按照个人住房贷款合同按期偿还中国建设银行榆林分行的借款本息，中国建设银行榆林分行于2015年3月18日扣划了被告保证金账户资金共计566097.93元，原告于2018年3月31日交纳了剩余购房款35万元，同日被告向原告交付了涉案房屋。现原告仍拖欠被告购房款未支付。2018年12月7日，榆林市不动产登记中心向被告出具了面积情况说明，被告于2019年4月4日缴纳了土地出让金5599600元。 另查明：被告于2018年7月17日将公司名称由陕西国孚置业投资有限公司变更为陕西国孚恒顺置业有限公司。 本院认为，原告郑彩丽与被告国孚置业公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应恪守并严格履行。原告主张被告立即为其办理榆林市开发区建业大道奥林城5-1-1001房的房屋所有权证书并支付逾期办证违约金275594元之请求，经审查，双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：如非因出卖人原因造成不能按照上述日期完成产权登记备案手续，买受人同意给予出卖人270个工作日的谅解期，在此期间不视为出卖人违约。现原、被告均认可涉案商品房于2018年3月31日完成交付，故被告至迟应当在2019年3月26日（房屋交付后360个（90+270）工作日）前完成上述登记备案，并办理房地产权属证书，被告迟延办理房产证属于违约。但原告未能按照合同约定向被告足额交纳购房款，亦属违约，双方互有违约情形，应当各自承担相应的责任，故对原告的诉讼请求本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告郑彩丽全部诉讼请求。 案件受理费2720元，由原告郑彩丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  田欣鑫 二〇一九年八月五日 书记员  王春萍