四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初4296号 原告：成都民生市场经营管理有限公司，住所地：成都市青羊区同怡横街259号。 法定代表人：陶洪生，董事长。 委托诉讼代理人：潘学会，女，1994年9月17日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。系公司员工。 被告：成都市鑫昕丝绸有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡乡万家村三组。 法定代表人：马德坤，职务不详。 委托诉讼代理人：雷建华，商正法律服务所法律工作者。特别授权。 委托诉讼代理人：王廷玉，男，1951年7月10日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 原告成都民生市场经营管理有限公司（以下简称民生市场公司）与被告成都市鑫昕丝绸有限公司（以下简称鑫昕丝绸公司）合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民生市场公司的委托诉讼代理人潘学会及被告鑫昕丝绸公司的委托诉讼代理人雷建华、王廷玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告民生市场公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2003年10月22日签订的《合作协议》；2.判令被告向原告支付应付租金1283333元；3.判令本案诉讼费由被告承担。审理中，民生市场公司明确第一项诉讼请求为：解除双方形成的不定期租赁合同关系。事实和理由：民生市场公司与鑫昕丝绸公司于2003年10月22日签订了《合作协议》、于2010年1月1日签订了《场地房屋租赁补充协议》，两份协议对原被告双方的合作模式、费用分摊等方面进行了约定。《合作协议》约定主合同期暂定为2003年11月1日至2013年10月30日；《场地房屋租赁补充协议》约定鑫昕丝绸公司应在2010年至2012年期间向民生市场公司支付场地与房屋租金220000元/年。合同到期后，双方一直未签订新的合同（即合同转化为不定期租赁合同），在此期间，鑫昕丝绸公司一直使用合同约定中的场地却拒绝向民生市场公司支付租赁费用。截止2017年11月，鑫昕丝绸公司已持续占用原告场地5年余10个月，欠付民生市场公司租金1283333元。今年民生市场公司正式向鑫昕丝绸公司发函解除合同，但鑫昕丝绸公司依旧在使用场地的情况下拒付租金，鑫昕丝绸公司该系列行为严重损害了民生市场公司的合法权益，故请求法院判如所请。 被告鑫昕丝绸公司辩称，民生市场公司所提交的诉状中第一、二项诉请与本案案由不符，且合伙协议双方早已终止；原告并不具备起诉的主体资格；鑫昕丝绸公司从2011年到2015年3月为止，都在向民生市场公司支付租赁费用，由于其中一个月的租金民生市场公司放弃，双方不再谈及；2015年1月26日民生市场公司就发出通知称2015年3月1日起收回洞子口乡友联一组原中亚制药厂1900平方米房屋场地，为避免矛盾激化，鑫昕丝绸公司将房屋场地移交给民生市场公司，只保留在友联一组场地内自行修建的部分房屋，后经洞子口派出所和友联一组村委会协调达成约定，原属中亚制药厂的1900平方米房屋场地由民生市场公司经营管理，并承担青苗费等费用，不存在租赁费用；2016年3月民生市场公司一租户伍将军的纸盒厂发生火灾，在公安消防部门的通报会上以原告房东身份出席，因此民生市场公司不论是以主体或租赁的性质要求以不定期租赁方式支付5年10个月的租赁费用是不成立的；民生市场公司与村委会最先签订协议的时间是2004年，2023年到期，当时只有1900平方米，后来鑫昕丝绸公司一再要求民生市场公司出具转让手续，但是民生市场公司一直在推迟；民生市场公司所提出的代缴是错误的，鑫昕丝绸公司一直在自己经手，村委会的调解是各自缴纳自己的青苗费用，并不是民生市场公司所称的还有2650平方米。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.民生市场公司提交了协议书3份、合作协议、《场地租赁补充协议》2份、函件、函告，证明双方最开始签订合作协议后转为租赁关系，租赁协议到期后鑫昕丝绸公司没有退出租赁场地，一直使用案涉场地及房屋。鑫昕丝绸公司认为协议书与其无关，合作协议与本案无关，没有履行，《场地租赁补充协议》2份真实性无异议，2015年3月25日场地被收回，函件、函告没有收到过，与本案无关。本院认为协议书3份证明民生市场公司取得案涉场地的合法性，合作协议、《场地租赁补充协议》2份证明了双方的租赁合同关系，均具有真实性、合法性及关联性，故予以采信；函件、函告有相应的签收证明予以佐证，本院对其三性予以采信； 2.鑫昕丝绸公司提交了重要通知、委托书、通告2份、火灾事故认定说明记录，证明鑫昕丝绸公司于2015年3月将1900平方米房屋移交给民生市场公司，经当地派出所和村委会协调并约定，鑫昕丝绸公司经营管理1900平方米房屋场地，并承担该房屋场地的青苗费等费用。民生市场公司对重要通知的三性无异议，认为鑫昕丝绸公司没有交付房屋；委托书与本案无关；通告的真实性有异议，火灾事故认定说明记录与本案无关，没有民生市场公司的签字。本院对重要通知、委托书、火灾事故认定说明记录的三性予以采信；通告仅有鑫昕丝绸公司的盖章，系单方陈述，故对内容的真实性不予采信；火灾事故认定说明记录具有真实性，但与本案不具有关联性，故不予采信； 3.鑫昕丝绸公司提交了证人证言、票据，证明鑫昕丝绸公司于2015年3月已经退还所租场地，证人从2015年3月后也向民生市场公司支付了房租。民生市场公司认为邓光兴的调查笔录、友联社区的证人证言真实性无法核实，与本案无关；对彭艳的调查笔录真实性不予认可，因法院的调查令上并无向彭艳调查的内容；伍将军的调查笔录中陈述2015年4月与民生市场公司建立租赁关系，2015年4月民生市场公司收回自行出租的房屋仅为部分房屋，鑫昕丝绸公司仍占用2650平方米的土地未退回；票据是复印件，对真实性不予认可。本院认为证人证言系鑫昕丝绸公司根据本院向其出具的调查令所作的笔录，故对三性予以采信，票据系复印件，真实性无法核实，故本院不予采信。 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实： 2003年10月22日，鑫昕丝绸公司（甲方）与成都民生市场物业有限公司（乙方）签订《合作协议》，约定：双方共同在成都市金牛区洞子口乡友联村1组（原成都中亚制药厂内）共同开办丝绸厂，甲方以丝织设备、产品技术、流动资金作为投入，并负责另行修建厂房700平方米；乙方以金牛区工商联基金会转让的厂房使用权和配套设备的所有权作为投入；甲方同意每年向乙方提供6万元的年终风险保底分红，每半年支付一次，即每年6月20日、12月20日作为基准，该笔分红不以生产经营亏盈为前提并不计入生产成本，作为补偿，甲、乙双方分配比例则未按投入比例分红，即甲方年终分配的比例为75%，乙方为25%；丝绸厂的经营管理、产品设计、原材料采购以及产品销售以甲方为主，但非经营性开支、扩大企业再生产等问题甲方应向乙方通报；双方合作的时间暂定为十年，即2003年11月1日至2013年10月30日。 2004年3月23日，成都金牛区洞子口乡友联村一社（甲方）与成都民生市场物业有限公司（乙方）签订一份《协议书》，主要约定：甲方将一社土地11.6亩，租给乙方作为鑫昕丝绸公司使用，地租用费用每年每亩3700元，到2007年1月1日止。在3700元/亩每年基础上三年一次按10%递增，2010年1月1日起，在4070元/亩每年基础上三年一次按上次15%递增，该费用递增为每年每亩10000元时不再递增。协议还约定了付款方法及双方的权利义务等内容。 2007年1月1日，鑫昕丝绸公司（甲方）与成都民生市场物业有限公司（乙方）签订《场地房屋租赁补充协议》，约定：甲方租用乙方在洞子口友联一组场地和（原成都中亚制药厂）房屋，年租金180000元；该场地、房屋占地费用（一次性费用）由乙方协商解决，甲方不承担该费用，土地使用税按实际支付的费用由甲乙双方各自承担50%；场地、房屋租金每季度前15日支付一次；补充协议以上各条款约定时间为2007年1月1到2009年12月31日止。 2010年1月1日，鑫昕丝绸公司（甲方）与成都民生市场物业有限公司（乙方）签订《场地房屋租赁补充协议》，约定甲方租用乙方在洞子口友联一组场地和（原成都中亚制药厂）房屋，年租金220000元；该补充协议以上各条款约定时间为2010年1月1到2012年12月31日止。 2015年5月23日，沙河源街道友联社区第一居民小组（甲方）与民生市场公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将自有土地0.93亩及土地上修建的房屋496平方米，坝子124平方米租赁给乙方使用；租赁时间从2015年5月23日至2018年5月22日；乙方每年应向甲方缴纳租金（房屋及坝子租金）共计119040元，乙方必须在每年的5月27日前一次性缴纳全年的费用；第二年应在上年缴费的基础按10%累计递增，以此类推。该协议书仰大军、陈开敏作为民生市场公司的代表签字。 同日，沙河源街道友联社区第一居民小组（甲方）与民生市场公司（乙方）签订《协议书》，约定如下内容：甲乙双方于2004年3月23日签订了土地租赁协议书，共计租赁土地11.6亩，由于一组社员多次对乙方租赁土地面积提出异议，双方于2015年4月18日组织人员对乙方实际使用的土地进行了重新测量核实，经双方人员认为乙方实际使用面积为13.55亩，比协议多用了1.95亩，双方原租赁协议继续有效，乙方同意将多用的土地1.95亩退还给甲方；由于乙方在使用土地时已经在甲方的1.95亩面积上修建了房屋，因此乙方在交还甲方土地时一并将在甲方土地上修建的房屋无偿划拨给甲方，房屋使用权全部归甲方所有；土地及房屋划拨时间从2015年5月23日起执行。 2017年9月15日，民生市场公司向鑫昕丝绸公司发出《合同解除通知书》，载明：贵公司与我公司2003年10月22日签订了《合作协议》，于2010年1月1日签订了《场地租赁补充协议》，合同到期后双方一直未签订新的合同。贵公司在补充协议到期后一直使用合同中约定的场地，但却从未向我公司支付任何费用，截止2017年8月，鑫昕丝绸公司已持续占用场地38个月，按年租金220000元计算欠租金696667元，另厂房租金2015年5月23日起至2017年8月22日止欠付租金264222元及其他费用。故通知鑫昕丝绸公司自通知送达10日内解除双方合同关系，鑫昕丝绸公司在收到通知10日内，支付租金960889元。该通知书由鑫昕丝绸公司于2017年10月12日签收。 2017年12月15日，鑫昕丝绸公司向民生市场公司发出一份《函告》，内容为：我公司与贵公司合作协议于2013年10月31日到期。2015年1月贵公司公告收回原金牛区工商联互助基金会1900平方米房屋和场地，我公司按时移交，在友联社区和派出所协调下达成了各自经营友联一组土地上的房屋，并按各自占用土地的面积向友联一组缴纳场地费及向金牛区税务局缴纳土地占用税，2015年和2016年都是按照此方案执行的。2017年我公司已向成都市金牛区税务局缴纳了土地占用费，但我公司主动向友联一组缴纳场地费时贵公司提出异议，后友联社区召集双方协商未果，为避免造成不必要的损失特函告如下：自2018年1月1日起，我公司在友联一组土地上的自建房屋不再对外出租，也不再使用友联一组的场地；自2018年1月1日起，我公司不再收缴该场地内的水电费。 2009年3月20日，成都民生市场物业有限公司变更为成都民生市场经营管理有限公司。 另查明：鑫昕丝绸公司缴纳租金至2014年6月30日。鑫昕丝绸公司向金牛区地方税务局缴纳了2014年4月至2018年7月的土地使用税、个人所得税、城市维护税等相关税费共计137545.23元。鑫昕丝绸公司向友联社区居民委员会缴纳了2014年、2015年及2016年的土地费及协调服务费共计155497元。 审理中，1.经本院释明，民生市场公司增加诉讼请求：判令鑫昕丝绸公司将剩余2560平方米的土地及房屋腾退给民生市场公司；2.民生市场公司主张鑫昕丝绸公司自2014年7月1日至2015年3月31日欠付租金为165000元；2015年4月收回部分土地后，鑫昕丝绸公司继续占用部分土地欠付的租金暂计算至2018年6月30日为412440.14元；3.民生市场公司主张土地总面积为4594平方米，2015年4月后鑫昕丝绸公司占用面积为2650平方米，包括临时搭建1050平方米房屋、鑫昕丝绸公司自建700平方米房屋、补充自建600平方米房屋、鑫昕丝绸公司搭建烧毁300平方米房屋；4.民生市场公司提交了成都中亚制药有限公司厂区绿化施工图，并在该施工图上标注了1-9号地块，双方确认租赁地块为1-9号地块，总面积4594平方米，其中4、5号地块一层由民生市场公司使用，二层由鑫昕丝绸公司租赁使用，2015年4月交回的地块为1、2、3、5、6号地块，交回面积1944平方米，剩余面积2650平方米，鑫昕丝绸公司在4、8、9号地块上修建了房屋；5.对于鑫昕丝绸公司向成都市金牛区友联社区居民委员会缴纳的费用，民生市场公司同意抵扣应缴纳租金。 本院认为，民生市场公司与鑫昕丝绸公司签订的《合作协议》、《场地租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《场地租赁补充协议》是《合作协议》的延续，均是针对案涉土地的租赁事宜进行的约定。2010年1月1日，鑫昕丝绸公司与民生市场公司签订《场地租赁补充协议》后未再签订书面合同，协议约定的期限届满后鑫昕丝绸公司继续使用案涉土地，双方形成不定期租赁关系，民生市场公司仍是租赁合同关系的相对方。故鑫昕丝绸公司主张民生市场公司不具备起诉的主体资格，与事实不符合，对其该抗辩理由本院不予支持。鑫昕丝绸公司于2015年4月交回面积1944平方米的1、2、3、5、6号地块，剩余面积2650平方米未交还，对于该事实民生市场公司及鑫昕丝绸公司均无异议。鑫昕丝绸公司主张经村委会的调解双方达成协议各自缴纳青苗费用，也于2017年12月15日向民生市场公司发出《函告》，虽然鑫昕丝绸公司确实向友联村一社缴纳了青苗费用，在《函告》中称从2018年1月1日起就案涉土地上的自建房屋不再对外出租，也不再使用友联一组的场地，但缴纳青苗费用的事实并不表明鑫昕丝绸公司与民生市场公司已解除双方的租赁合同关系，鑫昕丝绸公司无需再向民生市场公司缴纳租金。而《函告》是鑫昕丝绸公司的单方陈述，民生市场公司对此并不认可，即使未再使用案涉土地，但因鑫昕丝绸公司尚未交还剩余面积，其仍应支付相应租金。综上，鑫昕丝绸公司持续使用案涉土地却长期拖欠租金，经民生市场公司催告后仍未履行支付义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，民生市场公司有权解除双方建立的事实租赁合同关系，故本院对其该诉讼请求予以支持。 关于腾退及租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，鑫昕丝绸公司应当向民生市场腾退位于成都市金牛区洞子口乡友联村1组4、7、8、9号剩余面积2560平方米的土地及房屋。鑫昕丝绸公司应向民生市场公司支付自2014年7月1日起的租金，具体计算方式如下：2014年7月1日至2015年3月31日的租金为165000元（220000元÷12个月×9个月）；2015年4月1日之后的租金按2650平方米计算，每月为10575元（220000元÷12个月÷4594平方米×2650平方米），截止2018年6月30日为412425元（10575元×39个月）。对于鑫昕丝绸公司向成都市金牛区洞子口乡友联社区居民委员会缴纳的土地费用，民生市场公司同意抵扣，本院予以准许，从2014年7月1日至2015年3月31日的租金165000元中扣除155497元后为9503元，以上租金共计421928元。 综上，本院对民生市场公司的诉讼请求予以部份支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告成都民生市场经营管理有限公司与被告成都市鑫昕丝绸有限公司形成的不定期租赁合同关系于本判决发生法律效力之日起解除； 二、被告成都市鑫昕丝绸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都民生市场经营管理有限公司腾退位于成都市金牛区洞子口乡友联村1组（原成都中亚制药厂内）4、7、8、9号面积2560平方米的土地及房屋； 三、被告成都市鑫昕丝绸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都民生市场经营管理有限公司支付截止2018年6月30日的租金421928元； 四、驳回原告成都民生市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16350元，由原告成都民生市场经营管理有限公司承担11165元，被告成都市鑫昕丝绸有限公司成都分公司承担5185元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 卿 人民陪审员  王琳琳 人民陪审员  万郁文 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  李蓓菡