贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初482号原告：蒋文斌，男，1967年9月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：于冬梅，女，1969年4月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：蒋娜，女，1995年4月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上述原告共同委托诉讼代理人：张小美，贵州创文律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。被告：贵阳瑞金置业投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金中路51号瑞金商务大厦2层2-2B号。法定代表人：王涛，执行董事。委托诉讼代理人：周志平，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：程平，贵州公达律师事务所律师。被告：贵阳高新鑫鹏实业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金中路51号瑞金商务大厦内。法定代表人：丁超英，总经理。委托诉讼代理人：李大冲，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐采，贵州黔成起智律师事务所实习律师。原告蒋文斌、于冬梅、蒋娜与被告贵阳瑞金置业投资管理有限公司（以下简称瑞金置业公司）、贵阳高新鑫鹏实业有限公司（以下简称高新鑫鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋文斌、于冬梅、蒋娜的共同委托诉讼代理人柳皓瀚，被告瑞金置业公司的委托诉讼代理人周志平、程平，被告高新鑫鹏公司的委托诉讼代理人李大冲、徐采到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋文斌、于冬梅、蒋娜向本院提出诉讼请求：1.二被告连带支付拖欠（自2016年10月至2019年6月30日止）的房屋租金共计52338.75元，并从2016年10月起以拖欠租金为基准数，按年利率6%计算支付逾期付款的资金占用费，至租金付清时止；2.二被告继续按合同约定履行支付租金至合同期限届满止；3.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2008年10月6日，原告与被告瑞金置业公司签订《产权商铺统一租赁合同》，约定原告所有的位于瑞金××路××商务大厦××号商铺出租给被告使用。租赁期限三十年，租金按原告所购商铺的总房价款的8%—11.26%计算，选择合理的租金回报率，并每年租金回报率比上一年递增5%。租金支付按季度支付，合同对每十年一个阶段的租金收取作了详细约定。被告鑫鹏实业公司作为被告瑞金置业公司履行合同的担保人。截至2019年6月30日止，被告尚拖欠租金52338.75元未支付。原告经多次催收未果，诉至法院，请求判令如前所述。被告瑞金置业公司辩称：1.原告与瑞金置业公司之间的法律关系实质上已经终止，履行主体已经变更，产生了新的租赁关系，时间节点是2016年9月30日。由于受到市场影响，导致该租赁关系履行艰难，2016年7月28日，瑞金置业公司与原告已经进行协商，虽然没有原告在经营方案补充协议上签字，但是就后面的履行情况看，三方的履行实际已经终止，原告与高新鑫鹏公司之间达成了与租赁合同不一致的租金支付标准，瑞金置业公司不再参与所有物业的经营与管理，不再支付2016年9月30日以后的任何租金，以2016年9月30日为时间节点，应由高新鑫鹏公司与原告之间履行合同。2.根据租赁合同第一条的约定以及《合同法》关于租赁合同租赁期间的规定，合同履行期限的三十年应该是三个十年的累加期，虽然有意向性租金的算法，但是应该另行协商，截止2018年10月以后，双方没有达成新的租赁协议，该三方履行合同没有履行的意思表示，原告要求继续履行缺乏事实和法律依据。3.原告及瑞金置业公司、高新鑫鹏公司提供的相关证据，本案实际已经满足以约定方式解除原告与瑞金置业公司之间的租赁合同关系，原三方合同关系也一并解除，即便2016年在瑞金置业公司、高新鑫鹏公司签字确认的补充协议上，未有原告方的签字确认，但是该协议能够与2015年补充协议相互印证，并且能与后续原告与高新鑫鹏公司之间相关协议以及原告的承诺书内容相互印证，即便原告以未在2016年补充协议上签字为由，否认瑞金置业公司实际退出合同履行的事实，现有证据也能够从事实状态证明原告与瑞金置业公司之间的租赁关系以及原告与两被告之间的三方关系已经解除。被告高新鑫鹏公司辩称：1.首先，根据租赁合同、承诺书和协议书约定，支付给原告的租金应当按照实际投资额的8%计算，并在扣税之后确定租金的数额；其次，高新鑫鹏公司是从2016年9月30日才从瑞金公司处接手案涉房屋的，因此，高新鑫鹏公司支付租金的期限应为2016年10月至相应的租赁合同第一个十年期限到期之日止；最后，因租赁合同中未约定违约责任，同时也无法律规定，原告要求支付资金占用费无依据。2.根据租赁合同约定，租赁期限为三十年，共分三个阶段签约，每个签约期为10年，第一个十年租赁期届满后，如果双方愿意继续合作，应当重新签订第二个十年合同，且根据法律规定，租赁期限最长不能超过20年，超过部分无效，本案中原告与两被告之间签订的租赁合同应当认定为十年一签的前后可分的独立合同，因原告与高新鑫鹏公司的合同在2018年4月已到期且未续签的情况下，不存在继续支付租金的合同义务。3.因经营困难，高新鑫鹏公司多次与原告协商，但对合同的存续问题不能达成一致，导致案涉房屋到期后不能按时交还原告，高新鑫鹏公司只是代原告收取租金后统一向70多户业主进行支付，2018年12月30日至今，高新鑫鹏公司未代管原告的涉案房屋，也未收取租金，故原告请求支付合同期满至2019年6月30日的租金无事实依据。4.对于原告称签订承诺书时受到逼迫，且承诺书系格式合同，无证据证明上述事实，结合承诺书的内容和签订时间，该承诺书合法有效。在未续签合同的情况下，该承诺书不应当认定为租赁期限自动顺延到第二个十年阶段。对于原告认为高新鑫鹏公司在本承诺书签订后未及时支付余款而无效的意见，因该承诺书未约定履行期限，且签订后高新鑫鹏公司一直在按8%的收益率向业主方支付部分租金，业主方对此也未提出异议，故该承诺书有效。经审理查明，2008年10月6日，原告蒋文斌、于冬梅、蒋娜（甲方）与瑞金置业公司（乙方）、高新鑫鹏公司（丙方）签订《产权商铺统一租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市××路××商务大厦××号商铺出租给乙方使用，丙方作为担保方，若乙方在租赁期内由于经营风险而不能如期支付甲方租金，丙方无条件代乙方支付应付租金。购铺款为270805元，合同约定租赁期限三十年，共分三个阶段签约，每个签约期为10年，自2008年至2018年，第一个十年租赁期前三年按铺位总房价款的年租金回报率以8%的比例计算租金，乙方同意按甲方要求将前三年租金一次性支付给丙方，冲抵甲方向丙方所购买商铺的购铺款。第四年起，每年租金回报率比上一年度递增5%，直至第一个租赁使用期结束。租金按季度支付，应付租金前10日内一次性支付本年度前一个季度租金。如遇经济发展受阻，乙方愿确保本商场第二个十年租赁期商铺租金回报率不低于总房款8%，并按每年租金回报率以5%比例递增，直至该十年租赁使用期结束。实际年租金回报率甲、乙双方视届时经济发展实际情况，在8～11.26%的年租金回报率之间，选择合理的租金回报率，另行商定第二个十年租赁期内第一年的租金回报率基数，并按每年租金回报率5%比例递增。2015年12月18日,瑞金商务大厦二楼2-2A地块产权式商铺71户业主（甲方）与瑞金置业公司（乙方）签订《商铺租赁补充协议》，主要约定：1.从2015年5月1日至2016年9月30日止……在此期间乙方按每位业主原合同约定的租金先支付50%，其余的50%在2016年9月30日前逐步付清；2.从2015年1月至2016年9月30日，原合同约定的5%年增幅暂停执行；3.2016年9月30日后按正常的合同时间进行支付，如乙方届时经营仍然困难可提出与甲方再次协商解决；4.本补充合同仅代表71户业主，由业主代表集体签字生效，业主代表签字后如个别业主不同意，可书面要求不在本合同之列。2016年7月28日，业主方作为甲方，瑞金置业公司作为乙方，高新鑫鹏公司作为丙方，商议《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》，主要内容为：1.丙方……提出收回高新鑫鹏公司自主物业和上述甲方所有位于电子商城二楼的物业进行经营，并承诺从2016年9月30日以后支付甲方相应租金，具体方式和内容由甲、丙双方进一步商议；2.乙方同意丙方提出的收回自主物业及甲方个体业主方上述物业经营权方案，并从2016年9月30日以后不再承担任何原与甲方个体业主签订的合同中涉及乙方的权利与义务。甲方未在该补充协议上签字。2017年6月21日，2-2A区域包含原告在内的33名业主与高新鑫鹏公司签订《协议书》，载明：“商铺租金年回报率按业主购房合同金额的8%支付业主，并扣税后支付，不递增”。另查明，2017年3月13日至2019年1月23日期间，被告高新鑫鹏公司多次以公司户名或户名为丁兰的账户通过网上银行转账的方式向原告支付租金共计31196.96元。原告自认收到被告高新鑫鹏公司支付的金额为31197元。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《产权商铺统一租赁合同》、房屋产权证、《商铺租赁补充协议》、《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》、协议书、银行付款凭证、银行电子回单、情况说明、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告与被告瑞金置业公司、高新鑫鹏公司签订的《产权商铺统一租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、本案中履行合同权利义务的主体即承租方是否发生变更；二、合同的履行期限为多久；三、租金的计算标准以及资金占用费的计算问题。就上述争议焦点，分述如下：焦点一：关于本案中租赁合同履行主体是否变更的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，《产权商铺统一租赁合同》约定原告为出租方，被告瑞金置业公司为承租方，被告高新鑫鹏公司为担保方。根据2016年9月30日《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》约定的内容，虽业主方未在该补充协议上签字确认，但2016年9月30日后的租金，一直由高新鑫鹏公司向业主方支付，业主方一直未提出异议，且高新鑫鹏公司也同意承担第一个十年租赁期限内的租金。同时，高新鑫鹏公司庭审时出示的原告于2017年6月21日与高新鑫鹏签订的《协议书》载明的事项，原告同意高新鑫鹏公司按投资额的8%计算的租金、不递增，该《协议书》将2008年10月6日原告与瑞金置业公司、高新鑫鹏公司签订的《产权商铺统一租赁合同》约定的权利义务进行部分变更，故应当认定原告与瑞金置业公司之间的租赁权利义务关系已变更为高新鑫鹏公司与原告之间。故对原告要求两被告承担连带支付责任的诉请不予支持。焦点二：关于租赁期限的问题。《产权商铺统一租赁合同》约定租赁期限为三十年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，该《产权商铺统一租赁合同》的租赁期限应为二十年。关于高新鑫鹏公司辩称应当重新签订租赁合同的意见，经查，《产权商铺统一租赁合同》所约定的事项除签约时间为每十年一签以外，对租金支付标准及方式、合同期内的权利及义务等均有明确约定，故每十年一签的仅是合同约定的签约方式，而非合同存续的必须构成要件；同时，第一个合同履行期间届满后，原告及高新鑫鹏公司均未提出解约请求，高新鑫鹏公司也未向原告发出解约意向,期间也陆续向原告支付租金；应当认定双方已就第二个十年的租金标准进行了约定，故原告与高新鑫鹏公司的租赁合同关系存续，被告高新鑫鹏公司应当继续履行《产权商铺统一租赁合同》及《协议书》所约定的合同义务。焦点三：关于租金的支付标准问题。本案中，原告主张租金的计算应当依照租赁合同的约定，按照8%-11.26%的标准分段计算租金；被告高新鑫鹏公司主张应当按照实际投资额的8%计算并扣除房产税等税种后的金额进行支付。根据高新鑫鹏公司向原告支付的租金来看，均系按投资额即购铺款的8%向原告支付租金，并未有扣税的行为。故本案中，被告高新鑫鹏公司应按投资额即购铺款的8%不计税向原告支付租金，原告因出租该产权商铺所产生的税费由高新鑫鹏公司承担。关于欠付租金的问题，按照投资额的8%计算租金支付标准，从2016年10月1日计算至2019年6月30日，被告高新鑫鹏公司应当支付原告租金为270805元×8%÷12个月×33个月＝59577.1元，原告自认已收到租金31197元，被告高新鑫鹏公司尚欠原告租金28380.1元未支付。关于业主方主张资金占用费的问题。本案中，《产权商铺统一租赁合同》及《协议书》虽未对违约责任进行约定，但被告拖欠支付原告租金的行为，势必对原告造成资金占用期间的利息损失，原告主张以拖欠的租金为基数按年利率6%标准计算至租金付清之日止的利息，该项诉请并无不当，本院予以支持。关于起算时间，原告主张自2016年10月起算至租金付清时止，但被告高新鑫鹏公司自2017年3月13日至2019年1月23日期间均有向原告支付租金的记录，庭后原告承诺以被告支付最后一期租金的次日起以欠付租金为基数，按年利率6%为标准计算资金占用费，从其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州高新鑫鹏实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蒋文斌、于冬梅、蒋娜支付欠付的房屋租金28380.1元；二、被告贵州高新鑫鹏实业有限公司于本判决生效之日起十五日内以欠付租金为基数从2019年1月24日起按照年利率6%的标准，向原告蒋文斌、于冬梅、蒋娜支付资金占用费损失至租金付清之日止；三、原告蒋文斌、于冬梅、蒋娜与被告贵州高新鑫鹏实业有限公司继续按《产权商铺统一租赁合同》、《协议书》约定的权利义务履行合同。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计609元，保全费587元，原告蒋文斌、于冬梅、蒋娜负担503元，被告贵州高新鑫鹏实业有限公司负担596元（案件受理费、保全费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付应承担部分的案件受理费、保全费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇一九年八月二十日法官助理卢立瑗书记员吕羚