重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终5047号上诉人（原审被告）：吉兵，男，1991年2月10日出生，汉族，职业不详，住重庆市潼**。被上诉人（原审原告）：重庆西永微电子产业园区开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园二路**，统一社会信用代码91500000778472076D。法定代表人：吴道藩，重庆西永微电子产业园区开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：王铁铮，男，重庆西永微电子产业园区开发有限公司员工，住重庆市渝**。被上诉人（原审被告）：刘祥英，女，1973年4月28日出生，汉族，职业不详，住重庆市璧山区。上诉人吉兵因与被上诉人重庆西永微电子产业园区开发有限公司（以下简称西永微电园公司）、刘祥英房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初14121号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人吉兵，被上诉人西永微电园公司的委托诉讼代理人王铁铮到庭参加询问。本案现已审理终结。吉兵上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判吉兵不承担西永微电园公司的房屋使用费和房屋超期占有使用费；3.本案一、二审诉讼费用由西永微电园公司承担。事实和理由：1.不存在未按期搬离案涉房屋，也不存在继续占有使用案涉房屋直至西永微电园公司收回案涉房屋，且自2014年11月14日签订《租赁合同》后，吉兵一直按合同约定交纳租金；2.2015年8月24日，吉兵与刘祥英签订《铺面转让协议》，以40000元的转让费将吉兵承租的商铺实际交由刘祥英经营，此后，案涉房屋的租金由刘祥英向西永微电园公司缴纳，西永微电园公司对此知情，一直未提出过异议且《铺面转让协议》在西永微电园公司处有备份，应视为西永微电园公司认可吉兵与刘祥英之间签订的《铺面转让协议》，吉兵不应承担案涉商铺转让后的租金。且合同到期后西永微电园公司从未通知过吉兵要收回案涉房屋，西永微电园公司明知吉兵将案涉房屋转租给刘祥英的情况下，未提出异议，并收取2015年8月24日至2016年11月10日的租金，应视为其同意转租，在刘祥英不缴纳租金的情况下，向吉兵主张房屋使用费和房屋超期占有使用费于法无据；3.吉兵不是本案适格被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租金合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本案的被告应该是刘祥英，吉兵可以作为第三人参加诉讼。4.商铺一直是刘祥英在实际经营，与上诉人没有关系，而且上诉人找到与刘祥英签订的《面铺转让协议》是从西永微电园公司处复印而来。西永微电园公司辩称，1.西永微电园公司并无义务主动联系吉兵办理退租事宜，应由吉兵主动向其退还，合同约定超期十五日后西永微电园公司有权清空房屋而非必须清空房屋；2.即使吉兵与刘祥英之间的转租协议有效，也不能免除第一承租人缴纳租金的责任。西永微电园公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令吉兵、刘祥英支付从2016年11月10日起至2017年9月30日期间的房屋使用费55189.34元；2.请求法院依法判令吉兵、刘祥英支付从2017年10月1日起至2018年1月23日期间的房屋超期占用费38977.47元；3.本案诉讼费由吉兵、刘祥英负担。一审法院认定事实如下：2010年10月11日，西永微电园公司经重庆市规划局批准建设位于重庆永微电园生活服务中心（公租房三期）的建设项目（又名：西永菁英公寓），批准建设楼栋包括1-11号楼等，建设规模103831平方米。2014年11月14日，西永微电园公司作为甲方与作为乙方的吉兵签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于重庆（商铺）＃108房屋（建筑面积103.47平方米）出租给乙方用于经营餐饮业务，租赁期限为2014年11月10日至2016年11月9日，共计24个月，租赁期满，甲方有权收回房屋，如乙方有意续租，则需提前30天提出书面申请，双方另行商议续租合同，房租标准为50元／平方米·月（建筑面积）（含税），每月租金为5173.50元，合同总金额为118991元，房租支付方式为首次交纳含免租期的半年租金，之后按半年支付，先付费后使用，每次支付房租为31041元，于合同租期中每六个月中的第一个月10日前支付。该合同第九条乙方责任和义务第（八）项约定：租赁期限届满或合同解除，乙方应如期退还该房屋，逾期未退还，乙方应按上季度日租金标准的两倍向甲方支付实际占用该房屋的费用。上述合同签订后，西永微电园公司依约将涉案房屋交付吉兵使用，但涉案房屋租赁期限于2016年11月9日届满后，吉兵未按期向西永微电园公司交还房屋，双方未续订书面房屋租赁合同，吉兵也未向西永微电园公司支付相应占用期间的房屋租金费用。西永微电园公司称其曾要求吉兵续订房屋租赁合同至2017年9月30日或按期交还房屋，但均未获得吉兵配合，直至2018年1月23日西永微电园公司自行收回涉案租赁房屋。由于西永微电园公司认为涉案房屋的承租人为吉兵，刘祥英系实际经营人，吉兵、刘祥英的行为侵害了西永微电园公司的合法权益，西永微电园公司遂诉至本院，要求法院依法判如所请。审理中，西永微电园公司称刘祥英系涉案房屋的实际经营人，但并未举证证明；吉兵称其在涉案房屋租赁期满前已经将涉案房屋转让给了刘祥英经营，但并无转让协议或其他证据予以证明；西永微电园公司坚持要求法院依法判如所请；吉兵坚持不同意西永微电园公司的诉讼请求，请求法院依法判决；刘祥英经本院依法公告传唤，公告期满未按期到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院依法予以缺席审理。一审法院认为，本案西永微电园公司与吉兵签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应当依诚实信用原则各自履行相应义务。根据双方签订的房屋租赁合同约定，吉兵作为承租人应当在涉案房屋租赁期限于2016年11月9日届满后及时搬出并将涉案房屋交还西永微电园公司或者与西永微电园公司续签房屋租赁合同，但吉兵既未按期搬离涉案房屋也未与西永微电园公司续签房屋租赁合同，而是继续占有使用涉案房屋直至西永微电园公司自行收回涉案房屋，根据双方签订的房屋租赁合同第九条第（八）项约定，租赁期限届满或合同解除，吉兵应如期退还该房屋，逾期未退还，吉兵应按上季度日租金标准的两倍向西永微电园公司支付实际占用该房屋期间的费用。因此，吉兵应当按合同约定（即按原租金标准的两倍支付房屋占用费）支付西永微电园公司从2016年11月10日至2018年1月23日西永微电园公司自行收回涉案租赁房屋之日止的房屋占用使用费。现因双方房屋租赁合同约定的涉案房屋的月租金标准为5173.50元／月，结合西永微电园公司的诉讼请求，本院认定吉兵应当支付西永微电园公司从2017年10月1日起至2018年1月22日期间超期占用涉案房屋的超期占用使用费38628.80元（5173.50元／月×2倍×3个月＋5173.50元／月×2倍÷30天×22天）。至于西永微电园公司主张的2016年11月10日至2017年9月30日期间的房屋使用费问题，西永微电园公司自称其曾要求吉兵可以续签租赁合同至2017年9月30日，由此可见，西永微电园公司对双方房屋租赁合同到期后至2017年9月30日继续占有使用涉案房屋应无异议，现西永微电园公司仅按原房屋租赁合同约定的租金标准主张吉兵支付2016年11月10日起至2017年9月30日期间的租金（房屋使用费），应系西永微电园公司对其自身权利的处分，且不违反法律规定，本院予以支持。因此，本院认定吉兵应当支付西永微电园公司2016年11月10日起至2017年9月30日期间的租金（房屋使用费）共计55184元（5173.50元／月×10个月＋5173.50元／月÷30天×20天）。吉兵虽然主张其已经在涉案房屋租赁期限届满前将涉案房屋转让给刘祥英经营，但并未提供相应的证据予以证明，其依法应当自行承担相应的举证不能的不利后果，吉兵的该项辩解意见，于法无据，本院不予以支持。至于吉兵提到的关于西永微电园公司应当及早收回涉案租赁房屋的问题，因按期交还房屋本就属于作为承租人的吉兵的义务，且双方房屋租赁合同对超期占用房屋的使用费支付情况有明确约定，超期占用租赁房屋需支付超期占用费既不违反一般交易原则和日常交易习惯，且未超出吉兵对此的认知和预见范围，吉兵作为完全民事行为能力人对此应当具有预见性，并应当自行承担相应的不利后果，不存在对吉兵不公平的问题，吉兵不能以此作为对抗西永微电园公司要求支付涉案租赁房屋超期占用费的理由，因此，吉兵的该项辩解意见，于法无据，本院依法不予支持。至于西永微电园公司主张的刘祥英应当承担的付款义务问题，西永微电园公司称涉案租赁房屋的实际经营人系刘祥英并据此要求刘祥英承担付款义务，但其并未提供相应证据予以证明，同时，即便涉案租赁房屋的实际经营人系刘祥英，但刘祥英究竟系自己经营，为他人经营，何时开始经营等，均无相应证据证明，西永微电园公司依法应当对此承担相应的不利后果。因此，本院对西永微电园公司的此项主张，依法不予支持。刘祥英经本院依法公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼，依法视为刘祥英自行放弃其全部诉讼权利，本院依法可以缺席审判。判决：一、限被告吉兵于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司2016年11月10日起至2017年9月30日期间的房屋使用费55184元；二、限被告吉兵于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司2017年10月1日起至2018年1月22日期间的房屋超期占有使用费38628.80元；三、驳回原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2178元（原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司已预交1089元），由被告吉兵负担。此款限被告吉兵于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司1089元，向本院交纳1089元。”本院二审期间，吉兵提交了如下证据：《铺面转让协议》复印件一份，拟证明2015年8月24日以后，案涉房屋非吉兵而是刘祥英在经营。经质证，西永微电园公司认可刘祥英实际经营的事实，但是其于2016年底才收到《铺面转让协议》复印件，知道铺面转让的事情，《房屋租赁合同》约定不能转租，因此认为《铺面转让协议》应当无效。本院对上述证据认证如下：虽然吉兵提交的系复印件，但西永微电园公司对刘祥英实际经营的事实予以认可，因此对该证据本院予以采信。除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，关于吉兵是否系本案适格被告的问题。吉兵与西永微电园公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，吉兵系案涉房屋承租人，根据合同相对性原则，应当是本案适格被告。关于吉兵是否应当支付2016年11月10至2018年1月22日期间的房屋使用费和房屋超期占有使用费。本案中，吉兵与西永微电园公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年11月10日至2016年11月9日，并对租金标准进行了约定。该合同第九条乙方责任和义务第（八）项约定：租赁期限届满或合同解除，乙方应如期退还该房屋，逾期未退还，乙方应按上季度日租金标准的两倍向甲方支付实际占用该房屋的费用。虽然吉兵于2015年8月24日将案涉房屋转租给了刘祥英，但案涉房屋租赁期限于2016年11月9日届满后，吉兵并未履行承租人的义务如期退还案涉房屋，至2018年1月23日西永微电园公司自行收回案涉房屋。现西永微电园公司依据双方签订的《房屋租赁合同》请求吉兵支付房屋使用费和房屋超期占有使用费，一审法院依据双方当事人的约定作出的判决并无不当。吉兵关于其不应承担房屋使用费和房屋超期占有使用费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，吉兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2146元，由上诉人吉兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇一九年八月二十八日法官助理  张晓亮书 记 员  刘思含