新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4322民初435号 原告（反诉被告）：张国瑞，男，1990年出生，汉族，住富蕴县。 委托诉讼代理人：李涛，富蕴县喀拉布勒根乡法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张桂琴，女，1963年出生，汉族，住富蕴县。 委托诉讼代理人：赵晓梅，新疆瑞合律师事务所律师。 原告张国瑞与被告张桂琴租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，被告(反诉原告)张桂琴于庭审中依法提出反诉,两案合并审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国瑞及其委托诉讼代理人李涛、被告张桂琴及其委托诉讼代理人赵晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张国瑞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除房屋租赁合同，被告退还租赁费13,333元、押金1500元；2.请求依法判令被告赔偿原告装修等材料损失费69,780元；3.依法判令被告赔偿原告其他间接经济损失，直至双方合同解除为止，至开庭当日赔偿金额为175,500元；4.本案诉讼费及律师代理费由被告承担。事实与理由：2018年1月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：被告将位于××县租赁给原告，年租金2万元，收取1500元押金。 被告张桂琴辩称，1.同意解除租赁合同；2.原告交付1年的租金，其余租金并没有交纳。合同约定，押金抵扣房款，不应当退还；3.装修租赁房屋，是为其经营需要，不应由被告赔偿；4.租赁房屋无法经营是政府行为所致。 原告张国瑞为证明其主张提交如下证据： 证据1.原告与被告签订的租赁合同。证明双方签订的合同合法有效，解除合同后被告应当退还原告支付的1500元押金。 证据2.房屋违建部分拆除前后对比照片。证明2018年5月22日，租赁房屋因门前部分属于违建，部分被拆除，使用面积缩小，房屋上下水不能使用。租赁房屋原告不能正常使用，原告租赁房屋的目的无法实现，致使合同无法履行。 证据3.原告购买装修材料、装修人工工资、购买设备和经营耗材的清单。证明原告对租赁房屋进行装饰、装修，还购买经营设施、雇佣了工人，累计投入了69,783元。 证据4.经营期间的收支流水账目、员工书面证言。证明2018年4月，原告经营期间的收入，雇佣员工3人，员工工资4500元。 证据5.委托代理协议。证明原告因本案产生的律师代理费4000元。 被告张桂琴对上述证据的质证意见为：对证据1、2、5的真实性无异议，对证据3、4不认可。认为押金应当抵扣房租，不应当退还。租赁房屋面积是50平方米，双方签订租赁合同并向相关单位备案的面积亦为50平方米，拆除部分不在租赁房屋面积内。另外，租赁房屋内有上下水的接口，随时可以接入上下水。对于原告的装修费用、律师费及经营投入费用，均是原告为其经营足浴店的必要花费，与原告无关。 本院的认证意见为：对证据1、2、3、5的真实性予以确认，对证据4因无其他证据相互印证，本院不予确认。 被告张桂琴为反驳原告主张向法院提交如下证据： 证据1.2018年4月18日，富蕴县人民政府下发的公告。证明拆除违建行为是人民政府下发公告决定的，也是最终导致合同解除的原因，双方均无过错。 证据2.原告与开发商签订的购房协议。证明涉案房屋面积在被告购买时就是50平方米，原告现在的使用面积也是50平方米，拆除的部分是不在租赁范围之内的。 原告张国瑞对上述证据的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，但认为签订租赁合同时房屋面积是70平方米，违建被拆除是因原告的过错。 本院的认证意见为：对上述证据的真实性予以确认。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告支付2019年1月1日至2019年6月30日的房屋租金1万元，承担租赁房屋2018年至2019年暖气费1250元，物业费1200元，合计12,450元。2.反诉被告承担反诉费。事实与理由：2018年1月30日，张桂琴将自有的的位××园面租给张国瑞用于经营“赤脚大仙足浴店”。张国瑞仅支付了2018年的租金，2019年的租金未支付，且合同中约定了，租赁期间内，房屋物业费及暖气费由张国瑞承担，但租赁房屋的暖气费及物业费至今未缴纳。反诉原告当庭表示主张物业费金额为900元。 反诉被告张国瑞辩称，张桂琴要求继续支付租金1万元，没有依据，张桂琴交付的租赁房屋部分属于违章建筑，已经于2018年5月22日被强制拆除，造成营业中的足浴店被迫停业，暖气费会按照合同约定的缴纳。 反诉原告为支持其诉讼请求提交以下证据： 证据1.房屋的租赁合同。证明租赁期间为2018年至2019年，合同未解除，张国瑞应当支付剩余租金； 证据2.2019年6月20日，富蕴县蕴盛供热有限公司出具的证明；2019年6月19日，富蕴县天威物业公司出具的证明。上述证据证明案涉房屋2018年至2019欠付暖气费1250元，2018年1月30日至2020年1月30日欠付物业费1200元。 反诉被告对上述证据真实性无异议，但认为张桂琴交付房屋，因属于违章建筑部分被拆除，造成了张国瑞租赁房屋不能正常使用和受益，对缴纳暖气费无异议，2019年的1月1日到2019年的6月3日，张国瑞未使用案涉房屋经营，物业费不应当由其缴纳。 本院的认证意见为：对反诉原告提交的证据真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年3月3日，张桂琴与案外人富蕴县鑫鑫房地产开发有限责任公司签订购房协议，购买位于××园面,面积为50平方米。房屋交付后，张桂琴在门面房外贴盖约20平方米的彩钢板房。2018年1月30日，张桂琴与张国瑞签订租赁合同，约定张桂琴将上述门面房租给张国瑞，张国瑞用来经营“赤脚大仙足浴店”，年租金2万元，租期2年，自2018年1月30日至2020年1月30日，租赁房屋内有卫生间和上下水。张国瑞支付押金1500元，租赁房屋如有损坏则扣除押金。合同签订后，张国瑞进行装修，并购买经营需要的设备及耗材，以上花费共计69,783元。2018年4月18日，富蕴县人民政府依法在富蕴县城内开展“打违、治违、拆违”的专项整治行动，要求对沿街贴盖、加盖的未取得相关部门批准建设的部分进行拆除，张桂琴门面贴盖部分属于拆除范围，2018年5月22日，富蕴县人民政府对其进行了强制拆除。当日张国瑞足浴店停业。张国瑞至开庭当日未向张桂琴交付租赁房屋。庭审中，张桂琴与张国瑞一致同意解除房屋租赁合同。 关于案涉房屋的租金交纳情况:双方均认可张国瑞已向张桂琴交纳2018年度即2018年1月30日至2019年1月30日租期内的租金2万元，剩余租金未支付。 本案本诉部分争议焦点：1.张桂琴是否应当退还张国瑞租金、押金；2.张桂琴是否应当赔偿张国瑞张装修费、购买经营设备、耗材费用、雇佣人工花费及律师代理费。 本案反诉部分争议焦点：张国瑞是否应继续支付租金，缴纳物业费、暖气费。 本院认为，出租人应当对租赁物本身的合法性负责,且租赁房屋违章建筑部分被拆除，造成张国瑞无法正常使用租赁房屋，是造成合同解除的主要原因。对于张桂琴辩称租赁合同中自始不包含违建部分的意见，本院不予采纳。对本诉及反诉争议焦点作如下评议： 一、张桂琴是否应当退还张国瑞租金、押金，张国瑞是否应当补交租金、缴纳租赁房屋暖气费、物业费的问题。本案租赁合同难以继续履行的原因应本着实事求是、诚实守信的原则综合考虑各种因素,包括当事人签订合同的目的、双方之间的交易习惯、当事人各自在履约过程中的过错等。本案中，张国瑞在知晓租赁物中存在违法建筑的情况后,未及时解除合同交还房屋,在未支付后续租金的情况下,继续占有房屋。在此基础上,本院对张国瑞主张退还租金的诉讼请求不予支持，客观上张国瑞继续占有涉案房屋期间不能完全实现其租赁用途,故张桂琴要求被告按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费有失公平,本院对张国瑞自2018年5月22日起至2019年6月30日应交纳的房屋占有使用费，酌情认定以合同年租金70%的标准支付,故张国瑞支付房屋占用费1654.97元。张国瑞对张桂琴主张的暖气费1200元无异议，本院对张桂琴该项主张予以确认。对张桂琴主张的18个月的物业费900元，因张桂琴应对出租房屋整体合法性承担责任，故该项费用由张桂琴负担。对于押金，应理解为合同继续履行的保证，合同因租赁物存在瑕疵无法继续履行，故张桂琴应当退还押金1500元。 三、张桂琴是否应当赔偿张国瑞装修费、购买经营设备、耗材费用、雇佣人工花费及律师代理费。1.关于装修费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；残值损失是指在合同解除时，装修装饰的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。本案中，张桂琴出租的房屋存在瑕疵，属于出租人违约的情形，张国瑞要求张桂琴赔偿装修费剩余租期残值请求,因在拆迁时租赁合同未到期,故张国瑞的该项请求理由正当,租赁房屋部分装修已经被拆除无法进行委托评估，本院对张国瑞提供的证据中装修费用认定如下：装修人工费6800元、装修材料8639元、墙纸及壁画3024元、电线及插座900元、木地板19,950，以上合计39,313元。双方签订合同约定租赁期限为二年，自合同签订之日至违建拆除之日共计112天，剩余租期装修残值为33,197.64元；2.张国瑞主张的其他间接损失，于法无据,本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条、第二百三十一条,《最高人民法院》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、被告(反诉原告)张桂琴于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）张国瑞33,197.64元，退还1200元房屋押金，合计34397.64元； 二、驳回原告（反诉被告）张国瑞的其他诉讼请求； 三、反诉被告(原告)张国瑞于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告（被告）张桂琴房屋占用费1654.97元、暖气费1200元，合计2854.97元； 四、驳回反诉原告（被告）张桂琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2600.85元，由原告张国瑞负担2270.88元，由被告张桂琴负担329.97元。 案件反诉费55.63元，由反诉被告张国瑞负担25元，由反诉原告张桂琴负担30.63元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审判员  卢瑶瑶 二〇一九年八月一日 书记员  倪 赫 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。