天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初4692号原告：刘耿漓，女，1971年7月24日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：秦星，泰和泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡敏，泰和泰（天津）律师事务所实习律师。被告：张春美，女，1981年4月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告刘耿漓与被告张春美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理，原告刘耿漓的委托诉讼代理人秦星、被告张春美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘耿漓向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付原告物业费10560元；2.请求依法判令被告给付原告违约金5500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月7日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定被告承租原告坐落于天津自贸区滨海华贸中心写字间3102室用于办公。租期自2016年2月8日至2019年2月7日共三年。其中前两年租金为每月5500元，第三年租金为每月6000元，租金为每半年支付。并约定该房屋的物业费由被告承担并由被告向物业管理公司支付。若被告要求提前终止合同，则应向原告支付违约金5500元。2018年2月起被告不再向原告支付房租，经原告多次沟通被告于2018年6月11日分两笔向原告支付2月8日至6月12日租金23000元，并表示不再承租该房屋。6月12日被告搬走后，原告发现被告2018年1月1日至2018年6月10日期间的物业费未交，但被告拒绝交纳，故原告起诉来院。被告张春美辩称，不同意原告的诉讼请求，被告向物业缴纳物业管理费用，被告是与物业的关系，被告有理由不交。原告交是原告跟物业的关系，不应该向被告主张物业费，合同中也写明被告向物业缴纳物业费，我们不满意物业的服务，所以被告不去交。原告刘耿漓围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、《房屋租赁合同》，2016年1月7日签订的，证明合同中明确约定承租方提前终止合同，保证金不予退还，应支付业主违约金。违约金责任在合同中第11条规定，并约定物业费由被告承担。证据二、催款通知单，该通知单是物业公司给原告发送的，证明2018年1月1日至2018年9月30日物业费的数额。证据三、往来收据。证明原告物业费的清缴时间是2018年1月1日至2018年6月10日，共10560元。被告张春美未向法庭提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告交的证据一、三认可，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交证据二不认可，但并未提交相反证据予以反驳，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月7日，原告刘耿漓（甲方）与被告张春美（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于天津自贸区物业及家具电器设备在良好状态下出租给乙方，该出租房屋建筑面积206.2平方米，产别私产，房屋类型写字楼。租赁期限36个月，自2016年2月8日至2019年2月7日。2016年1月8日至2016年2月7日乙方享有免租期，此期间内该房屋产生物业费1980元由乙方承担并支付予甲方，甲方代缴后由物业公司提供正式发票或收据。保证金5500元。房屋物业管理费乙方每半年向物业管理公司支付一次。若乙方将费用交予甲方，由甲方向物业公司代缴并向乙方提供发票。乙方对于不足一月期间应承担的物业费按（月物业费×12÷365）×本月实际天数计算。合同第十五条其他约定事项中约定：物业费由乙方承担，乙方直接交付甲方或者物业管理公司。合同第十一条约定：因甲方要求提前终止合同，甲方除应全额退还乙方租赁保证金外，须支付乙方相等保证金额作为违约金并退还已交房租金未使用期间的费用，但法律规定或本合同约定解除或终止合同的情形除外。因乙方要求提前终止合同，乙方租赁保证金不予退还，作为乙方支付甲方的违约金。乙方延付费用：乙方应按合同规定支付上述租金及相关费用，若逾期未付，除应及时支付所欠费用外，还应每天向甲方支付月租金的0.5%作为违约金，逾期超过15天，甲方有权单方面解除合同，同时有权不予退还保证金，并有权收回租赁房屋。2016年1月7日双方交接房屋及相关财产。另查，原告提交的往来收据载明2019年1月29日缴纳物业费10560元，该收据有第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司滨海华贸中心物业服务中心的盖章。原告提交的最终催款通知单中，2018年9月1日第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司向3102业主发送的通知，内容是2018年1月1日至2018年9月30日共欠付物业费17820元，滞纳金641元。再查，被告认可租赁期间物业费由其承担，对原告本案中主张的物业费数额无异议，只是不同意给付。原、被告均认可解除合同的要求是被告提出的，双方系协商解除的租赁合同，租赁合同解除的时间是2018年6月11日，保证金已经退还被告。本院认为，原告与被告订立房屋租赁合同，系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人均应按合同享有权利和承担义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同中约定由被告承担物业费，被告应当按照合同约定缴纳物业管理费。原、被告协商解除租赁合同是2018年6月11日，被告搬离房屋后未缴清租赁期间物业费，被告的行为违反了合同的约定，原告代被告垫付了物业管理费后向被告主张给付，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的数额，根据双方合同的约定，不足一月的按照实际的天数计算，即月物业费×12÷365×本月实际天数计算，因此2018年1月1日至2018年6月10日期间的物业费数额应为10551元（1980元×12÷365×10天＋1980元×5个月），虽然原告提交的收据显示已经垫付的金额是10560元，但是原告与物业公司间对物业费的计算标准不应对抗原、被告间的约定，被告给付物业费的数额应当按照房屋租赁合同的约定计算，故对原告主张超出部分本院不予支持。其次，关于原告主张的违约金5500元，原告陈述其主张违约金的依据是第十一条第一款的保证金，对此本院认为，该条款是对合同的终止违约责任的约定，本案中原、被告系协商解除合同并且原告已经将保证金予以退还被告，该行为表示双方对该条款作出了变更和确认，原告以此主张逾期缴纳物业费用违约金的依据不能成立。但根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此原告主张被告承担违约责任符合法律规定，根据原、被告签订的房屋租赁合同中约定房屋物业管理费乙方每半年支付一次，在被告与原告协商解除合同之日正系半年时间节点，被告应结清物业费用却未结清，其行为违反了合同的约定，考虑原告已经将保证金退还被告，故本院认为根据合同第十一条第二款的约定，乙方应向甲方支付月租金0.5%的违约金，至于逾期天数，本院认为应当自被告逾期之日即6月11日计算至原告缴纳物业费之日较为合理，2018年6月11日至2019年1月29日，共计232天，金额为2296.8元（1980元×0.5%×232天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告张春美于本判决生效之日起十日内支付原告刘耿漓物业管理费10551元；二、被告张春美于本判决生效之日起十日内支付原告刘耿漓违约金2296.8元；三、驳回原告刘耿漓其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，减半收取计101元，由被告张春美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（上诉须递交书面上诉状，未在上诉期限内递交上诉状的，视为未提起上诉）。审判员  杨学秋二〇一九年八月二十六日法官助理候华北书记员刘帆附适用法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。