广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4485号原告：广州福倍至机械设备有限公司，住所地广州市南沙区榄核镇平稳村酬劳水闸之一，统一社会信用代码91440101673486340G。法定代表人：陈江桦，职务总经理。委托诉讼代理人：黄楚镇，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婉欣，广东广信君达律师事务所律师。被告：何桂英，女，1974年10月14日出生，汉族，住广州市南沙区，原告广州福倍至机械设备有限公司（以下简称为福倍至公司）与被告何桂英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行审理。原告福倍至公司的委托诉讼代理人黄婉欣、被告何桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福倍至公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告何桂英退还保证金36900元及逾期支付的利息（利息的计算方式为：以36900元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2019年5月14日开始计付至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告何桂英承担。事实和理由：我方与被告何桂英于2017年4月15日签订《广州市房屋租赁合同》，约定：被告何桂英将位于广州市南沙区榄核镇平稳村XXX厂房（以下简称涉案厂房）出租给我方，面积为1230平方米，租赁期从2017年4月15日起至2025年5月31日止。并约定由我方交纳租赁保证金36900元，由被告何桂英在租赁期满或解除合同之日退回。合同签订后，被告何桂英将涉案厂房交给我方使用，我方亦于2017年4月30日通过转账方式向何群英交纳了保证金36900元。2019年5月13日，我方与被告何桂英在广州市南沙区榄核镇人民调解委员会（以下简称榄核镇调委会）就上述租赁问题经协商后达成（2019）南榄民调字第1号调解协议。协议签订后，我方已将涉案厂房退还给被告何桂英，被告何桂英亦按协议向我方支付了11万元，但却拒绝退还保证金36900元。我方认为，在调解协议没有对保证金的处理作出任何约定的情况下，因涉案厂房为违法建筑，双方签订的《广州市房屋租赁合同》应为无效，故保证金应当予以退还，且即使按照合同的约定，保证金也应当在合同期满或解除之日退还。被告何桂英辩称，不同意原告福倍至公司的诉讼请求。理由为:1.涉案厂房于2006年12月就已经建成，虽至今未办理房产证，但原告福倍至公司是经过实地勘察后才承租的，我方也向其告知了该情况，而且其亦以涉案厂房为经营地址办理了营业执照。因此，我方不认可原告福倍至公司关于涉案厂房为违法建筑的说法。2.双方的纠纷在榄核镇调委会进行调解时，原告福倍至公司已经拖欠我方13万多的租金和电费。经调解，由我方一次性支付11万元给原告福倍至公司后，原告福倍至公司在涉案厂房内的设备材料、租赁保证金归我方所有，双方的合同权利义务全部结束。3.原告福倍至公司一直拖欠我方租金，其违约在先，故在保证金归被告所有的情况下，被告才没有追究原告的违约责任并同意签订调解协议。否则，我方是不会同意调解的。本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，何桂英（出租人）与福倍至公司（承租人）就涉案厂房签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定了租期自2017年4月15日起至2025年5月31日止，租金按月结算，在每月10日前缴纳，其中2017年5月15日至2020年5月14日的租金为12300元/月；承租人缴纳保证金36900元，出租人在租赁期满或解除合同之日将保证金退回给承租人；逾期交纳租金，每逾期一日，承租人须按当月租金额的1%支付违约金等内容。合同签订后，福倍至公司向何桂英交纳了保证金36900元。在此之后，福倍至公司与何桂英于2017年11月1日还签订了另一份《广州市房屋租赁合同》，约定由福倍至公司向何桂英承租广州市南沙区榄核镇平稳村XXXX厂房。对于涉案厂房的报建问题，何桂英表示，涉案厂房所在土地系榄核镇平稳村的集体建设用地，系其通过投标方式取得，并于2006年12月建设了涉案厂房，但由于平稳村未办理报建手续，从而导致涉案厂房没有办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。因双方在履行合同中发生纠纷，福倍至公司的法定代表人陈江桦于2019年5月10日申请榄核镇调委会进行调解。2019年5月13日，榄核镇司法所工作人员黄某组织并主持了双方的调解，陈江桦和何桂英到场参加并达成（2019）南榄民调字第1号《广州市南沙区榄核镇人民调解委员会调解协议书》（以下简称调解协议）。调解协议载明：“五、简要事实（发生纠纷的时间、起因、经过、后果）：在2017年4月和11月份，甲（即何桂英）、乙（即福倍至公司）双方签订两份《广州市房屋租赁合同》，现因乙方经营出现问题，要求提前终止合同，双方就租金、电费（其中：租金为65270元，电费30654元，两款合计95924元）、保证金（56900元）的返还等问题产生纠纷。双方对此存在争议发生纠纷，特要求有关部门出面协调处理。六、在查明纠纷事实、分清责任的基础上，经我委调解，当事人各方依照国家有关法律、法规的规定，自愿达成如下协议：（一）甲方自愿终止于2017年4月15日和2017年11月1日所签订的《广州市房屋租赁合同》。（二）乙方拖欠甲方的租金、电费合计95924元在签订本协议时付清给甲方。（三）甲方（此处为笔误，应为“乙方”）同意以上述合同约定厂房内的设备、材料及投入作价205924元卖给甲方，甲方愿意接收。（四）冲减上述款项，甲方应退还给乙方的款项为110000元。此款在签订本协议时即时付清。（五）本协议签订后，上述房屋及附属设施无论发生任何损坏或造成他人损伤时由甲方承担，与其他人无关，并不得再以任何借口向乙方主张任何权利。乙方经营期间的一切债权债务（含工人工资）与甲方无关。……七、本协议书具有民事合同性质，受法律保护。各方当事人应当按照协议自觉和及时履行自己的义务，不得擅自变更或者解除本协议，否则将承担法律责任。”协议签订当天，何桂英即向陈江桦支付了110000元，双方已按调解协议履行完毕。庭审中，福倍至公司确认调解协议上确定的所欠租金和电费金额均是其统计后提出来的。何桂英则表示因双方协商按照110000元了结全部争议，故其没有对福倍至公司提出的所欠租金和电费金额进行核实，而福倍至公司实际所欠金额比该金额要多。何桂英为证实其主张，申请调取了当天调解时的视频录像，并申请黄某作为证人出庭作证。根据视频录像显示，何桂英与陈江桦就保证金是否退还问题进行过协商，陈江桦有提出退还的要求，但何桂英在调解过程中一直坚持不予退还保证金，并以此作为其同意进行调解的前提条件。而当何桂英提出以110000元了结全部纠纷的调解方案时，陈江桦没有表示异议，并以其急需用钱为由向何桂英提出了必须立即付款的要求。证人黄某证实了何桂英提出的关于调解协议所确定的欠付租金和电费的金额是由陈江桦一方提出而未经双方核实的事实，以及何桂英与陈江桦最终协商一致由何桂英支付110000元后了结双方全部争议的事实，其表示之所以没有在调解协议中对此予以明确，是因为自己在制作调解协议时疏忽所致。本院认为：福倍至公司的法定代表人陈江桦与何桂英在榄核镇调委会的主持下，已经就《广州市房屋租赁合同》的解除及相关纠纷事宜达成调解协议，该调解协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。因此，对于福倍至公司要求返还租赁保证金的主张，应当首先从调解协议的内容和双方调解时的真实情况作出分析判断。由于调解协议中未有对保证金是否退还的问题作出明确表述，而双方对于调解协议是否为一揽子解决方案又各执一词，故本案审查的重点在于双方签订调解协议时的真实意思表示。对此，本院结合本案的事实作如下分析评判：一、从法理上分析，何桂英在调解中提出向福倍至公司支付110000元后了结全部纠纷的一揽子调解方案，应视为其向陈江桦发出的要约。根据《中华人民共和国合同法》第三十一条规定：“承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。”陈江桦对于何桂英的上述要约并无提出异议，并最终与何桂英签订调解协议，故应视为其对何桂英提出的要约已作出承诺，且该承诺有效。在此基础上，即使调解协议未有对保证金是否退还的问题作出明确表述，也可以以陈江桦的承诺为依据，认定双方在签订调解协议时，已作出对包括保证金在内的所有争议实行一揽子解决的意思表示。二、从情理上分析，根据《中华人民共和国人民调解法》第三条第一款第一项规定，人民调解委员会调解民间纠纷，应当遵循在当事人自愿、平等的基础上进行调解的原则。福倍至公司因经营出现问题要求提前终止其与何桂英的租赁合同，并申请榄核镇调委会进行调解，故是否愿意调解的主动权在于何桂英。视频录像显示，何桂英在调解过程中一直坚持不予退还保证金，且作为其同意进行调解的前提条件。而陈江桦在调解过程中虽然没有明确表示同意放弃保证金，但其在何桂英提出以110000元了结全部纠纷的调解方案时，既没有表示异议，也没有再坚持要求退还保证金，而是提出要何桂英立即付款的要求，且最终双方也就此签订了调解协议。在此情形下，按照一般生活经验法则，应视为陈江桦对何桂英所提出的上述调解方案予以默认同意，而非福倍至公司陈述的双方仅是对没有争议的部分先行达成调解协议。再者，考虑到调解协议中已明确载明了双方要求协调处理的争议包括了保证金的返还问题，故认定在双方所达成的调解协议中已包含对该问题的处理方为合理。三、从证人证言的证明效力分析，黄某的证言足以证实何桂英所陈述的事实和相关抗辩意见，而证人黄某作为榄核镇司法所工作人员主持双方的调解工作，具有合法性和中立性，同时也是整个调解过程的见证人，其证言有较高的可信度和证明力，在福倍至公司无其他证据予以反驳的情况下，本院予以采信。据此，何桂英的抗辩意见成立，福倍至公司在双方签订调解协议并履行完毕后，又以双方未就保证金退还问题达成一致意见为由，要求何桂英退还保证金36900元及支付相应利息，有违诚信，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州福倍至机械设备有限公司的全部诉讼请求。本案受理费361元，由原告广州福倍至机械设备有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年八月六日法官助理廖活年书记员成涵真