安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初4796号原告（反诉被告）：张立强，男，1989年12月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：程曼曼，安徽金睿律师事务所律师。被告（反诉原告）:丁俊，男，1975年2月27日出生，汉族，住安徽省金寨县，身份证号码342426197502272012。被告（反诉原告）:徐其芬，女，1977年8月8日出生，汉族，住安徽省金寨县。原告张立强与被告丁俊、徐其芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，被告丁俊、徐其芬提出反诉，经本院准予后，依法适用简易程序合并审理本案。原告张立强的委托诉讼代理人程曼曼，被告丁俊、徐其芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立强向本院提出诉讼请求，1、依法判令被告偿还原告代缴物业费计3590元，并自2018年5月29日起按每天总房价646000元的千分之一计算赔偿金至清偿完毕之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月12日，原、被告签订不动产买卖合同，约定两被告将其位于阜阳市经济技术开发区世纪家园东区16＃楼15幢604号共有房屋卖于原告，双方在合同中明确约定“若发生与该不动产的纠纷或是债权债务、司法、诉讼等概由被告负责清理并承担民事责任，排除妨碍，因此给原告造成经济损失的，由被告负责赔偿，赔偿金额按总房价的千分之一每天计算，从纠纷当日起计算至纠纷终结。”合同签订后，原告如约履行全部义务，后办理水、电过户时，被物业要求补缴该不动产自2010年7月30日至2018年7月30日的物业费，否则不予办理水、电过户登记协助手续。原告因此多次与被告协商，被告均置之不理。无奈，原告代为补缴物业费后方成功办理过户。原告认为，根据合同约定，被告有结清与不动产有关费用的义务并给予协助，被告不结清物业费、不配合办理水电过户的行为已经构成违约。为此，原告诉至本院，请求依法支持其诉求。被告丁俊、徐其芬辩称，1、物业费按照合同约定，应在收到所有购房款3日内交接完成以后再交纳。合同约定在不动产交接期满前结清所有费用，两被告并没有让原告交纳物业费。原告因在未交接前擅自装修，私自交纳的物业费用；2、在合同中第6条中已明确约定了，水、电、物业费等交接事项，原告提出的诉求没有任何事实及法律依据。反诉原告（被告）丁俊、徐其芬向本院提出反诉请求，1、判令驳回反诉被告的不合理诉求；2、判令反诉被告自2018年5月29日起，按照未付房款480000元的千分之一每天支付违约金至2018年9月5日;3、判令反诉被告赔偿反诉原告因此案造成的车旅费、误工费、律师费等经济损失；4、判令反诉被告自立案之日即2019年5月28日起赔偿反诉原告精神损失费，以本案中总房款646000元千分之一每天至侵害结束；5、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：1、反诉被告张立强在反诉原告方不知晓的情況下擅自开门，私自装修。因其擅自装修，物业对其进行断水断电，反诉被告在其毫不知晓的情况下交纳物业费3590元。依据双方《不动产买卖合同》明确约定，交付不动产期限应是甲方收到所有房款后3日内。那么本案中反诉被告已经在2018年5月28日实际持有该房产，而此时尚有480000房款没有支付。且第九条明确约定，如因乙方的原因，甲方不能在规定的期限内取得全部房款，则视乙方违约，乙方向甲方支付剩余房款千分之一每天的违约金至甲方收到全部房款当日；2、反诉被告与反诉原告之间的签订的《不动产买卖合同》有中介，非常正规。双方交易有委托阜阳市房地产租赁管理所做存量房资金监管，就是为了保证双方的交易安全。资金划转有严格的流程，必须经过甲方、乙方双方确认无任何纠纷、争执，并且签字同时交纳资金、监管协议原件、身份证复印件、房产证复印件等。《阜阳市存量房交易资金划转受理单》上有反诉被告张立强交付购房尾款480000元的亲笔签名。综上所述，为维护反诉原告的合法权益特向贵院提出反诉。反诉被告（原告）张立强辩称，房屋钥匙是本案反诉原告亲自交给本人的，后反诉原告双多次拒绝交纳物业费。双方签订的合同没有约定购房尾款的交付期限，反诉被告没有违约的情形。综上，请依法驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2018年3月12日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《不动产买卖合同》，合同载明：甲方(买方)：丁俊、徐其芬，乙方：张立强，座落在阜阳市经济技术开发区世纪家园东区16#楼015mhu0604号，不动产所有权人丁俊、徐其芬，建筑面积为88.89平方米，甲方自愿将不动产出售给乙方，乙方对甲方所要出售的不动产做了充分了解，双方议定上述不动产成交价格为646000元；同时第四条约定，乙方通过银行贷款人民币肆拾捌万元整，首付款(包含定金)人民币壹拾陆万陆仟元整，甲、乙双方约定2018年4月30日前支付首付款（包含定金)壹拾陆万陆仟元托管到房产局指定资金监管账户，同时办理不动产网签、资金监管、缴税转移登记。贷款的部分由银行转账到资金监管账戶；第六条约定：甲方应在不动产交接期满前结清该不动产的相关费用……；第八条约定：甲乙双方同意在甲方收到所有房款后3日内，由甲方将上述不动产正式交付乙方；同时第九条约定：如因乙方的原因（税务局、房产局、银行以及不可抗力的原因除外），甲方不能在规定的时间内收到全部房款，视为乙方违约，乙方向甲方支付剩余房款千分之一的违约金至甲方收到全部房款当日。2018年4月12日，原、被告又签订《存量房买卖合同》。该合同约定的房屋基本情况、房屋总价款及付款方式基本与上述合同约定一致。其中第四条约定，甲方于2018-07-10前腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到确认通知之日起10日内对存量房及其装饰、设备情况进行查验；同时第九条约定物业管理、水、电、气等其他费用，在交付之前未支付的由甲方承担，交付后所产生的费用由乙方承担。另查明：原告张立强于2018年4月12日前通过资金监管机构支付了166000元首付款，余款480000元以银行按揭贷款的方式于2018年9月5日通过资金监管机构支付给被告徐其芬、丁俊。再查明：原告张立强于2018年5月对涉案房屋进行装修，在其装修过程中因该房屋欠付物业费用及没有办理用电入网手续并使用公共照明，该小区物业公司采取了断电措施，后原告张立强与被告丁俊就交纳物业费用交涉无果，于2018年5月29日交纳了2010年7月30日至2018年7月30日期间所欠物业费用3590元。原告张立强对涉案房屋进行装修时并未到合同约定的房屋交付时间及房屋条件。被告丁俊对原告的装修行为开始并不知情，在原告就物业费用与其进行沟通时得知原告已经对房屋进行装修，但当时并未表示反对或提出异议。上述事实有原告提供的身份证复印件、《不动产买卖合同》、《存量房买卖合同》及当事人陈述在卷作证。本院认为，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中原、被告签订的《不动产买卖合同》及《存量房买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同的约定履行其义务。首先，对于本诉部分原告补交物业费用，被告是构成违约的问题。从原、被告签订的上述两份合同约定的内容来看，涉案房屋的物业费应在房屋交付前由两被告承担，交付后由原告承担。但《不动产买卖合同》中约定，“甲乙双方同意在甲方收到所有房款后3日内，由甲方将上述不动产正左交付给乙方。”同时《存量房买卖合同》约定，“甲乙双方同意，甲方于2018年7月10前腾空该存量房，并通知乙方进行验收。”经查明，原告于2018年5月即开始对房屋进行装修，其装修时并未达到合同约定的房屋交付时间或是交付条件，而原告在未正式交付房屋时补交了本应由两被告交纳的物业费用实际是为其装修需要，故原告交纳物业费用的行为并不是被告丁俊违约造成，而是为其需要自愿交纳，且两被告对原告交纳该物业费用的行为也并提出异议，故双方实际履行行为应视为对合同内容的变更；其次，原告称合同约定，“若发生与该不动产的纠纷或是债权债务、司法、诉讼等概由甲方负责清理并承担民事责任，排除妨碍，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，赔偿金额按总房价的千分之一每天计算，从纠纷当日起计算至纠纷终结。”该约定意为“他人”若发生与该不动产的纠纷或是债权债务等，因此给乙方（房屋买受人）造成的损失应由甲方承担赔偿责任，并不是指房屋买卖合同的相对人。综上，原告诉称两被告违约并要求赔偿的诉求，本院不予支持；二、对于反诉部分，本院认为，涉案两份合同对于付款方式均约定，余下购房款以银行按揭贷款的方式支付，贷款的部分由银行转帐到房产局指定的资金监管帐户。双方在合同中并未有关于剩余房款支付时间的约定，即贷款部分应以自银行发放贷款至资金监管帐户时为支付条件，按合同约定原告并不存在逾期支付购房款的违约行为，故两被告反诉原告承担违约责任及其赔偿损失的诉求，本院不予支持；此外，本案中两被告并未委托律师，对于其诉求的律师费用并未发生，然对该诉求本院不予支持。至于两被告诉求因此案给其造成的误工费、车旅费、精神损失费损失均于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张立强的诉讼请求；二、驳回（反诉原告）被告被告丁俊、俆其芬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张立强负担。反诉费1310元，减半收取655元，由反诉原告丁俊、俆其芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张艳玲二〇一九年八月二十六日书记员  唐 靖附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。