河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民再7号原审原告：张月朋，女，1964年7月14日出生，住三门峡市湖滨区。原审被告：三门峡龙腾置业有限责任公司，住所地：三门峡市虢国路八街坊7号院。法定代表人：王娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：张庆合，河南千业律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡萍，河南千业律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审原告张月朋与原审被告三门峡龙腾置业有限责任公司（以下简称龙腾置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2018）豫1202民初1932号民事判决书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年3月8日作出（2019）豫1202民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告张月朋，原审被告龙腾置业的委托诉讼代理人张庆合、胡萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告张月朋再审诉称：诉讼请求明确为要求龙腾置业支付违约金为以504050为基数，按日万分之二的标准，自2017年1月1日起计算至实际交房之日。原审被告龙腾置业辩称：1.造成本案逾期交房的原因在于客观情况变化，该变化不能归责于龙腾公司，我们统计因大气污染造成停工的天数129天，因复兴社区周边施工延期121天，影响我们向原审原告逾期交房；2.原审被告逾期交房没有损害原审原告的利益，原审原告在原审诉讼期间没有举证证明其受损的证据，本案原审原告买房合同是团购房屋中间的一个重要组成部分，因是团购，其价格低于市场价、而且低于成本价，通过房屋买卖合同履行，原审原告已经实现了重大利益，请求支付违约金在经济损失上没有基础；3.本案客观情况变化不必通知原审原告，大气污染，我们都身处其中，都受到影响，通知与否都对原审原告的利益不发生任何影响，原审法院以没有通知原审原告为由，否定了客观因素影响，是不符合实际情况；4.根据本案实际情况，将合同中违约金直接履行不符合公平原则，按照法律规定，原审被告基于本案实际情况认为双方合同约定的违约金的计算应当大幅度调整。原审原告张月朋向本院提出诉讼请求：自2017年1月1日起按违约金额504050元的日万分之二支付原告逾期交房违约金至实际交房之日。本院原审认定案件事实：本院原审认定事实如下：2014年5月20日，三门峡市市直机关事务管理局团购住房工作领导小组（甲方）与三门峡市发展和改革委员会团购住房服务协调小组（乙方）签订《购房协议》。主要约定了团购房基本情况、交房标准、房屋价格、双方责任义务及违约责任。其中，在交房标准中载明了“南侧阳台和北侧阳台均由甲方负责封闭，甲方承担南侧阳台费用，乙方承担北侧阳台费用”；在违约责任中载明“甲乙双方应严格按照《商品房买卖合同》的相关规定条款执行，如违反相关规定条款按《商品房买卖合同》约定承担违约责任”。关于地下停车位的相关约定，在房屋价格中载明了地下停车位每个9.5万元；在该协议的附件2“复兴社区团购说明”中，房源分配部分载明了“采取摇号的方法确定团购单位选房顺序，并按此顺序采取摇号的方法确定具体房源（一套住宅对应一个车位）。”2016年6月7日，张月朋（××）与龙腾置业（××）签订《商品房买卖合同》，合同约定：由××购买位于湖滨区河堤北路东段复兴社区住宅6幢1单元20层2001号房屋。××应该于2016年12月31日前，将经五大责任主体验收合格后，并符合合同约定的商品房交付给××使用；如遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的，可据实予以延期；××逾期交房的违约责任是：逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按××已经交付的房价款的日万分之2支付违约金。《商品房买卖合同》附件一为房屋平面图；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三为装饰、设备标准，其中第8条约定“阳台：不封闭”。附件四为合同补充协议，约定了邮寄送达、税费缴纳等相关问题。合同签订后，张月朋按照约定交纳购房款409050元、车库款95000元。2017年8月11日复兴社区5#、6#、7#楼竣工并经五大主体验收合格出具《三门峡市建筑工程竣工验收报告》。龙腾置业于2017年9月17日，致函团购服务协调小组交房。张月朋收到该通知后，认为房屋不符合交付条件，并于2017年10月9日通过三门峡市发改委团购住房服务协调小组向市直机关事务管理局团购住房工作领导小组、龙腾置业出具“市发改委关于团购‘复兴社区’住房交房验收存在问题的函”，认为：1.被告交付的房屋不具备《住房质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》；2.违约金计算基数应包含购买地下停车库款项。3.电梯不符合要求，按规定应有一部可以容纳担架的电梯。4.南侧阳台没有封闭。故张月朋诉至本院，要求龙腾置业自2017年1月1日起支付逾期交房违约金至交付符合条件的房屋之日止。庭审中，龙腾置业提交了部分已收房业主签收的《商品房住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，欲证明龙腾置业已通知交房并按合同约定制作了《商品房住宅质量保证书》。本院原审认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效，双方应遵照执行。原告依合同约定缴纳了房款，被告已经确认收到房款，但未按合同约定时间内（2016年12月31日前）履行交房义务，且逾期已超过60日，故原告主张按照合同约定日万分之二计算逾期交房违约金，事实充分，符合合同约定，且该违约金的比例未超出法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算时间问题。被告于2017年9月17日通知收房时，房屋已“经五大责任主体验收合格”，原告主张被告未提交《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，及没有医用电梯的问题，因没有合同约定，故不应作为拒收的理由。对于南侧阳台在交付时没有封闭的问题，因《购房协议》载明了由三门峡市直机关事务管理局团购住房工作领导小组负责封闭，其不是本案当事人，而在此之后签订的《商品房买卖合同》附件中，对阳台的约定为不封闭。对此本院认为，应当以签订时间在后的由本案当事人所签订的《商品房买卖合同》的约定为准，因此原告以此拒收房屋的理由亦不能成立。关于被告未能提交《住宅使用说明书》，被告在庭审中已经提交，故原告以没有《住宅使用说明书》为由拒收房屋，理由不能成立。综上，被告龙腾置业于2017年9月17日通知交房时，已经具备了合同约定的交付条件。因此，违约金计算应自2017年1月1日起至2017年9月17日止，共计260天。被告辩称因政府行为导致的修路、治理雾霾等原因停工造成的停工期间应予扣除，因合同对此约定可以延期的前提是××在发生之日起60日内告知××，但被告未能提供证据证明在出现特殊原因导致停工时已告知××，故其辩解理由，不符合合同约定，不予采纳。关于原告主张逾期交房违约金计算应否包含车库款的问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》未约定车库的有关事项。仅在三门峡市市直机关事务管理局团购住房工作领导小组与三门峡市发展和改革委员会团购房服务协调小组签订的《购房协议》中约定了地下停车位每个9.5万元，一套住宅对应一个车位。而龙腾公司在该《购房协议》签订时已工商登记注册，其是独立的民事主体，具有独立经营的权利，该《购房协议》对龙腾公司不具有法律上的约束力。故原告主张计算逾期交房违约金应包括地下停车位价款的请求不予支持。因此，逾期交房违约金按已付房款的日万分之二计算为：409050×0.0002×260天=21270.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：被告三门峡龙腾置业有限责任公司支付原告张月朋逾期交房违约金21270.6元，限本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费570元，减半收取285元，由被告三门峡龙腾置业有限责任公司负担。本院再审认定案件事实如下：2016年6月7日，张月朋（××）与龙腾置业（××）签订《商品房买卖合同》，附件四第五条交付期限约定，合同第八条的特殊原因指以下情形：有关法律、法规、政策等变化导致项目暂停、中止施工或停止建设，致使交付延迟的；因政府规划变更、政府或市政部门负责市政配套设施延误，导致项目延期的，持续雨、雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；突发性自然灾害、公共事件等导致施工受阻或停工的；政府或政府部门审批不及时，造成工程延期的，其他××不能预防和控制的因素。发生以上情形，××在30日内通知××后，交付期限顺延，××不承担违约责任。发生以下情形，××可以据实顺延交付期限：××逾期付款的，按××逾期时间相应顺延交付日期。××不按时缴纳契税，专项维修资金等各种税费的，××提供缴清凭证后5个工作日办理交付。龙腾置业提交2017年7月、11月份（两份）、2018年5月共4份复兴社区的房屋买卖合同每平米单价均在4200元以上，欲证明原审原告所购买的复兴小区住宅平均成交价格2880元远低于该小区正常市场出卖价，具有政府福利的性质；提交河南至正工程技术咨询有限公司于2013年12月18日出具的《复兴社区项目成本估算分析》载明住宅单方成本3540.42元/平方米，提交三门峡市中和会计师事务所有限公司于2018年9月13日出具的《复兴社区工程项目现阶段成本分析及预测报告》，载明住宅成本为3602.99元/平方米，欲证明原审原告购买的复兴小区住宅的成交价格远低于复兴小区实际的成本价格，这个差价是由龙腾置业承担的。关于停工扣除天数，龙腾置业举证如下证据：1、提交2016年7月29日的安全监理通知单，载明天气炎热要求工地全部停工，2016年8月10日监理通知回复单，载明已经将所有搅拌机覆盖到位，待天气达到施工条件后再行施工，并提交施工日志（载明7月29日至8月10日因天气炎热要求工地全部停工）和监理日志（载明7月30日至8月7日防暑放假9天），欲证明2016年7月29日至8月10日停工的事实；2、提交三门峡市大气污染防治攻坚战领导小组办公室关于启动三门峡市轻中度污染天气一级管控的通知三气攻坚办【2016】31号文件，载明2016年10月12日至10月15日一级管控，并要求住建部门督促所有建筑施工单位停止土石方和建筑拆除作业，并提交施工日志（载明10月12日至10月15日因重污染天气停工）和10月11日的监理日志和10月16日的监理日志，欲证明2016年10月12日至10月15日停工的事实；3、提交《三门峡市重污染天气应急指挥部办公室关于启动三门峡市重污染天气IIII级预警的紧急通知》载明11月12日至16日出现重度及严重污染，发布重污染天气III级预警（黄色），并启动III级应急响应、《三门峡市重污染天气应急指挥部办公室关于解除三门峡市重污染天气III级预警的通知》载明11月21日解除重污染天气III级预警（黄色），并提交施工日志（载明重污染11号至24号停工），和11月11日的监理日志，欲证明2016年11月12日至11月21日停工的事实；4、提交河南省住房和城乡建设厅《关于扎实做好冬季扬尘污染防治工作的紧急通知》（豫建【2016】195号），载明2016年11月21日至24日所有涉及扬尘污染的施工工地全部停工，河南省大气污染防治攻坚战领导小组文件，关于开展清洁城市控制扬尘污染行动的紧急通知，载明全省范围内21日至24日将出现的“湿清除”有力气象过程，所有涉及扬尘污染的施工工地全部停工，《安全监理通知单》载明接市安监站通知，为落实扬尘治理相关文件，11月21日至24日期间全面禁止施工，并提交施工日志（载明重污染11号至24号停工）和11月20日的监理日志（载明11月21日至24日扬尘治理停工4天），欲证明2016年11月21日至11月24日停工的事实；5、提交《三门峡市重污染天气应急指挥部办公室关于启动三门峡市重污染天气III级预警的通知》载明12月1日至12月5日启动不低于黄色预警的重污染天气应急响应和《三门峡市重污染天气应急指挥部办公室关于解除三门峡市重污染天气III级预警的通知》（2016年12月5日)，并提交施工日志（载明重污染停工12月1日至2017年3月停工）和11月30日的监理日志载明12月1日全面停工，欲证明2016年12月1日至12月5日停工的事实；6、提交《河南省住房和城乡建设厅关于开展房屋建筑和市政基础设施工程施工扬尘污染防治达标突击检查的紧急通知》载明辖区内所有房屋建筑和市政基础设施工程施工项目从2016年12月5日起一律暂时停工。三门峡市工程建设安全监督站《停工通知》载明复兴社区项目12月5日起暂停施工，认真开展自查整改，整改合格经市住房和城乡建设局主要领导签字确认并报省厅督查组核实后方可正常施工，安全监理通知单三份，其中12月8日和12月9日的载明接市安监站通知落实河南省住房和城乡建设厅要求开展扬尘治疗防治达标突击检查的通知要求自12月5日起暂停施工，12月20日的载明我驻地在监理部日常巡视检查中发现，各施工单位未按要求彻底落实施工现场扬尘治理防治工作，但施工现场仍有施工作业进行，现要求各单位于今日起，通知现场一切施工作业，并积极对施工现场进行整改，并提交施工日志（载明重污染停工12月1日至2017年3月停工）和11月30日的监理日志载明12月1日全面停工，12月7日的监理日志载明因省检防尘治理，要求5日至31日所有工地停工，整改，符合要求市安监局局长同意方可开工，还提交2017年3月1日的工程扬尘治理开复工申报表和工程复工报审表，载明已整改到位，同意开工，分别由施工单位、监理单位和建设单位的盖章确认，欲证明2016年12月5日至2017年3月1日停工的事实；7、提交《三门峡市住房与城乡建设局关于确保2016年老城区道路民生工程年底完工所需材料运输问题的紧急请示和三门峡市向青路等七条道路工程斜桥路（河堤北路至虢国东路）工程竣工报告载明开工日期是2016年10月10日，竣工日期为2017年4月19日，三门峡市向青路等七条道路工程复兴路（河堤北路至虢国东路）工程竣工报告载明开工日期是2016年10月10日，竣工日期为2017年5月26日，欲证明复兴社区施工建设过程中，多次遇到不能避免、不能克服的客观情况变化导致工程停工、逾期交房，应扣除市政配套设施修路停工121天的事实。审理中，本院对监理公司工作人员杨利锋于2016年12月9日和12月20日出具的两份监理通知书的情况进行了询问，其称12月9日的通知是根据《城市房屋建筑和市政基础设施工程及道路扬尘污染防治标准》和12月5日市安监站下发的停工通知，根据上述文件及现场施工情况，扬尘治理的标准施工总承包单位未严格落实整改到位，我们才下发的，施工单位自接到该通知之日即停工。12月20日的通知是在停工期间，我们要进行巡视检查，发现个别分包单位零星施工（地下车库桥架加工），最后给施工总承包单位再次下发监理通知，要求全面停工，并且只有这一处施工，是在室内地下车库，后来下发通知后全面停工了。再审查明的其他事实同原审查明事实一致。本院再审认为，原审原告张月朋与原审被告龙腾置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效，双方应遵照执行。原审原告张月朋按合同约定缴纳了房款，原审被告龙腾置业也已经确认收到房款，但未按合同约定期间内（2016年12月31日前）履行交房义务，且逾期超过60日，故原审原告张月朋主张支付逾期交房违约金，事实充分，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点是1、关于涉案房屋逾期交房违约金截止时间问题。2、关于逾期交房是否应扣除天气原因、大气污染、扬尘治理、市政配套设施修路等导致停工天数问题。3、关于逾期交房违约金计算标准问题。4、关于逾期交房违约金计算是否包含车位款的问题。一、关于涉案房屋逾期交房违约金截止时间问题。第一、本案原审审理期间，原审原告自认于2017年9月17日收到接房通知。第二、合同约定的交房条件是该商品房经五大责任主体验收合格后交付，涉案房屋2017年8月11日竣工经五大主体验收合格并出具《三门峡市建筑工程竣工验收报告》。第三、合同约定的《住宅质量保证书》从龙腾置业提交的其他购房人签收情况看出，这个是在交接房屋时龙腾置业才出具的，《住宅使用说明书》原审审理中，龙腾置业已经提交。第四、虽然后续发改委团购小组和龙腾置业仍在协调关于违约金赔付、南阳台封闭、医用电梯等事宜，但不影响原审原告接房，更何况南阳台封闭、医用电梯等事宜在本案房屋买卖合同没有约定，《购房协议》是大合同，合同的相对方不是本案双方，在该大合同基础上，本案双方签订了具体合同，应当以签订时间在后的由本案当事人所签订的《商品房买卖合同》的约定为准，因此，按照合同约定，涉案房屋逾期交房违约金的计算截止时间应为2017年9月17日。原审原告主张计算后续的，没有法律依据，本院不予支持。二、关于逾期交房是否应扣除天气原因、大气污染、扬尘治理、市政配套设施修路等导致停工天数问题。第一、合同附件四非因××原因约定包括因政府规划变更、政府或市政部门负责市政配套设施延误，导致项目延期的，持续雨、雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的，本案中，虽然××没有按照合同约定在发生上述延期原因时告知××，但是龙腾置业提交的天气原因、大气污染、扬尘治理的文件、施工日志和监理日志可以印证涉案复兴社区因上述原因导致停工的客观事实，故本院认为对于因天气原因、大气污染、扬尘治理造成的停工天数应当予以扣除。第二、虽然存在涉案复兴社区因天气原因、大气污染、扬尘治理而导致停工的情况，但是从龙腾置业提交的每次文件和对应施工日志、监理日志有不一致的地方，本院认为对于扣除天数应以停工文件和施工日志以及结合监理日志前后表述以实际停工天数为准，应扣除2016年7月30日至8月7日（9天），10月12日至10月15日（4天），11月12日至11月20日（9天）,11月21日至11月24日（4天），2016年12月1日至2017年2月28日（90天），共计扣除116天。第三、对于龙腾置业主张的扣除市政配套设施修路延误，导致涉案项目延期的问题。龙腾置业请求扣除自2016年10月10日至2017年5月26日的施工期间的121天。因市政修路的是斜桥路（河堤北路至虢××）××（河堤北路至××），该两条均为南北路，分别在涉案复兴小区的东西两侧，涉案复兴社区的进料路线尚有东西通行的河堤路和链接漫水桥的310快速通道可以通行，且被告提供的施工日志及监理日志证明2016年10月10日至2017年5月26日期间，部分时间涉案工程仍在施工，故其辩解理由本院不予采信。三、关于逾期交房违约金计算标准问题。第一、合同约定逾期超过60日，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按××已经交付的房价款的日万分之2支付违约金，该合同系双方真实意思表示。第二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，合同约定的日万分之二，尚未超过该规定，故本院对该违约金标准予以确认，原审被告辩称违约金标准过高，请求调整没有法律依据，本院对其辩解理由，不予采信。四、关于逾期交房违约金计算应否包含车位款的问题。双方之间签订的《商品房买卖合同》未约定车位的有关事项。仅在三门峡市市直机关事务管理局团购住房工作领导小组与三门峡市发展和改革委员会团购房服务协调小组签订的《购房协议》中约定了地下停车位每个9.5万元，一套住宅对应一个车位。而龙腾置业在该《购房协议》签订时已工商登记注册，其是独立的民事主体，具有独立经营的权利，该《购房协议》对龙腾置业不具有法律上的约束力。故原审原告主张计算逾期交房违约金应包括地下停车位价款的请求不予支持。综上，原审原告逾期交房违约金按已付房款的日万分之二计算为：409050×0.0002×144天(2017年1月1日至9月17日即260天扣除116天)=11780.64元。综上所述，原审判决认定事实错误，应予撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫1202民初1932号民事判决。二、原审被告三门峡龙腾置业有限责任公司支付原审原告张月朋逾期交房违约金11780.64元。限本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，由原审原告负担350元，由原审被告三门峡龙腾置业有限责任公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判长  郭战民审判员  郭爱丽审判员  郭 路二〇一九年八月十六日书记员  范 倩