安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初1089号原告：罗再时，男，1983年12月28日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告：张有江，男，1976年9月10日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告：方云，女，1980年5月8日出生，汉族，住安徽省肥东县。第三人：安徽中皖辉达信息服务股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路169号东怡金融广场B-201商，统一社会信用代码：913401007548632595.委托诉讼代理人：方敬东、韩小伟，该公司工作人员。原告罗再时诉被告张有江、方云、第三人安徽中皖辉达信息服务股份有限公司房屋买卖合同一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗再时、第三人安徽中皖辉达信息服务股份有限公司委托诉讼代理人方敬东、韩小伟到庭参加了诉讼，被告张有江、方云经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告罗再时向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议；2、判令被告张有江、方云立即退还原告20000元购房定金并支付违约金40000元（不包含利息，利息另算），并以60000元为基数自2018年8月22日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清时止；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系，原告经第三人安徽中皖辉达信息服务股份有限公司介绍购买被告位于合肥市新站区扶疏路1188号尚品御园10幢3301的商品房，2018年4月11日，原被告双方签订购房合同，双方对房屋位置、房屋面积、房屋总价款、定金、支付方式、违约责任等做了约定，原告在签订合同当日支付被告20000元定金，后原告按照约定和被告张有江一起去建设银行帮被告结清银行房贷时才知道被告的房产已被肥东县人民法院查封，无法办理房产过户手续，2018年8月14日，在中介公司人员的见证下，被告向原告出具说明，被告承诺于2018年8月21日支付原告40000元违约金并退还原告20000元定金，但被告至今未予支付，为此，原告特具状起诉，请求依法支持原告诉讼请求。被告张有江未做答辩。被告方云未做答辩。第三人安徽中皖辉达信息服务股份有限公司（以下简称“辉达公司”）辩称：原告和被告于2018年4月11日，通过中皖辉达签订尚品御园10幢3301室《存量房买卖合同》，2018年7月2日第三份陪同被告方云去合肥市房产局档案馆进行房查，发现此房产被肥东县人民法院及合肥市瑶海区人民法院分别查封，被告当时表示处理完查封后继续履行合同，但一直未履行，经第三方多次调解，于2018年8月14日被告张有江，通过第三人签署了关于合同违约的赔偿情况说明，此后被告没有如实履行赔偿违约金的赔偿。经审理查明：2018年4月11日原告罗再时经中介方辉达公司居间，与被告张有江签订了关于被告方云所有的位于合肥市新站区扶疏路1188号尚品御园10幢3301室房屋的《存量房买卖合同》及《补充协议》，张有江以方云的委托代理人的身份在合同及协议上签字。合同约定：方云以总价158万元的价格将尚品御园10幢3301室房屋出售给罗再时，罗再时在2018年6月15日前将首付款80万元存入资金托管账户，并用该款偿还房屋的原按揭贷款，余款由罗再时申请房屋按揭贷款，合同签订时由罗再时支付定金2万元。同时双方对于合同的履行及违约责任等进行了约定，同时张有江在《补充协议》上承诺对此合同的一切法律责任与经济责任予以承担。合同签订后，罗再时于当日将定金2万元通过转账的方式支付给了张有江，张有江向罗再时出具了定金收条。2018年7月2日被告方云为办理案涉房屋过户到不动产登记部门调取房屋产权信息时发现房屋被肥东县人民法院及本院查封，后辉达公司将此情况告知了原告罗再时，至此，双方合同无法继续履行。2018年8月14日张有江向罗再时出具《情况说明》，承诺张有江、方云在2018年8月21日前向罗再时支付违约金4万元及退回定金2万元，张有江在《情况说明》中代方云签了字。期限到期后，两被告未按约支付违约金及退回定金，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，被告张有江与方云原系夫妻关系，双方于2016年2月23日协议离婚。在查明，原告为购买案涉房屋向中介方辉达公司支付了服务费15800元。以上事实由原告及第三人提供身份证复印件、案涉房屋的房地权证、《存量房买卖合同》、转账支付凭证、收条、张有江出具的《情况说明》、离婚协议书及离婚证复印件以及原告、第三人的当庭陈述等证据材料在卷作证，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权以被告代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告张有江在未经房屋产权人方云授权的情况下与原告签订的关于合肥市新站区扶疏路1188号尚品御园10幢3301室房屋《存量房买卖合同》及《补充协议》属于效力待定合同，对于效力待定合同，未经被代理人方云追认，对被代理人方云不发生效力，由行为人张有江承担责任。原告诉请要求被告方云作为合同当事人承担违约责任，但原告未能提供证据证明方云参与了合同签订或收取定金等行为足以使其相信张有江有代理权的情形，另原告在知道案涉房屋的所有权人为方云及未见到方云出具给张有江授权委托书的情况下，亦未能行使相对人的催告的行为，故本院对于案涉房屋的《存量方买卖合同》不能认定方云为合同的相对方。虽然第三人当庭陈述方云自己调取了案涉房屋的产权信息，但调取产权信息的行为并不代表对于案涉房屋买卖的合同追认行为，且在后续解决合同违约责任时，方云也没有在《情况说明》中签字予以确认，故本院对于原告要求方云承担责任的请求不予支持。由于原告罗再时与被告张有江签订的案涉房屋《存量房买卖合同》及《补充协议》无法实际履行，故原告诉请要求予以解除，本院予以支持。对于原告诉请要求被告承担违约金4万元及退回支付的定金2万元，本院认为，由于被告张有江未经授权签订了案涉房屋的《存量房买卖合同》，同时由于案涉房屋被人民法院查明，导致合同无法履行，张有江应当承担由此而产生的法律责任，基于被告张有江在合同不能履行后，其向原告出具了《情况说明》，承诺对于原告予以4万元的违约赔偿及退还2万元定金，结合双方合同中约定的定金双倍返还及原告因购买案涉房屋而支付的15800元中介服务费，故本院对于原告要求张有江支付4万元违约金及退还2万元定金的请求予以支持，但对于其主张上述两项的利息损失，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八、第九十四条、第九十七、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗再时与被告张有江签订的关于合肥市新站区扶疏路1188号尚品御园10幢3301室房屋《存量房买卖合同》及《补充协议》解除；二、被告张有江自本判决生效之日起五日内退还原告罗再时定金2万元及支付违约金4万元；三、驳回原告罗再时对方云的诉讼请求；四、驳回原告罗再时的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元及公告费800元，由被告张有江负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  吴 扬人民陪审员  程文光人民陪审员  林春芳二〇一九年八月二十六日书 记 员  丁海恩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。