贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初462号原告：卢克芬，女，1949年11月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：扶文莉，女，1969年3月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：扶双庆，男，1971年5月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：赵某，女，1974年5月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：扶艳，女，1999年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：扶某，女，2010年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。法定代理人：赵某，女，1974年5月22日出生，住贵州省贵阳市南明区。六原告共同委托诉讼代理人：刘峥，贵州泽丰律师事务所律师。六原告共同委托诉讼代理人：任芮，贵州泽丰律师事务所实习律师。被告：刘阳明，男，1965年2月16日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市南明区，现住贵州省贵阳市云岩区。原告卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶艳、扶某与被告刘阳明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月25日和2019年7月19日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶艳、扶某的共同委托诉讼代理人刘峥、任芮到庭参加诉讼；被告刘阳明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭原告卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶艳、扶某的共同委托诉讼代理人刘峥、任芮，被告刘阳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶艳、扶某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的房屋租赁关系；2.被告立即腾退占用的原告房屋；3.被告立即向原告支付租金42000元及资金占用费3968.79元（按照人民银行同期贷款利率，从2016年1月1日起计算至租金全部支付完毕之日止，现暂算至2019年6月30日，计算方式详见附件）；4.被告赔偿原告房屋加固修复费用、鉴定费用50000元（具体金额以司法鉴定报告结论为准）；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告卢克芬及其夫扶晓林（已故）共有一幢位于贵阳市××路××号房屋，房屋上下共5层，其中第一层有6间房。2000年3月1日起，被告刘阳明向原告卢克芬夫妇承租该房屋的第一层用于经营，双方约定租金每间60元/月，刘阳明总共租用6间房，租金合计每月360元。2000年3月1日至2012年12月31日，被告刘阳明累计欠卢克芬夫妇50000元租金，但因被告曾于2000年出借62000元给卢克芬夫妇用于修建房屋，故双方协商后签订《债务抵销协议》，约定双方在当日之前产生的债权债务全部抵销，并将房屋租金调整为每年12000元，每半年支付一次。但协议签订后，被告刘阳明从未支付过租金，原告卢克芬夫妇于2015年向人民法院起诉要求被告支付拖欠租金，解除双方房屋租赁合同。2015年10月10日，贵阳市中级人民法院作出（2015）筑民一终字第1371号民事判决，认定双方房屋租赁关系合法有效且继续承续，每年租金为12000元，判令被告刘阳明向原告卢克芬和扶晓林支付拖欠的房屋租金4000元，该判决已于2015年12月5日生效。截止目前，被告刘阳明仍未支付拖欠的4000元租金，也未按照《债务抵销协议》的约定向原告支付2016年至今的房租。被告承租房屋后，未经原告同意，擅自拆除室内两堵墙柱又系房屋一层基础结构，给原告房屋造成安全隐患，被告应对原告房屋受损承担相应赔偿责任。原告卢克芬及其丈夫扶晓林共育有二子一女，扶晓林已于2015年12月4日病故，其二子扶钰丰于2016年12月10日病故，扶钰丰与妻子赵某婚后育有二女扶艳、扶某，故扶晓林现有的法定继承人为卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶艳、扶某。被告长期拖欠租金，其行为构成违约，导致合同目的无法实现，根据合同法第94条、第113条的规定，诉至法院，请求判令如前所诉。被告刘阳明辩称：1.不同意解除租赁关系，被告无主观故意拖欠租金；2.不同意腾退房屋，因为该房屋刘阳明投资了十几万元修房屋（含装修款45000元）；3.随时愿意支付租金42000元，但因为房屋漏水损害了刘阳明的财物，希望原告依法减免租金，因为被告遭遇了房屋漏水开裂，所以资金占用费不同意；4.不同意诉请第四项，不是事实。经审理查明，2012年12月24日，扶晓林、卢克芬（甲方）与刘阳明（乙方）签订《债务抵销协议》，约定：一、乙方于1999年在征用蔡家关下寨贵工路97号扶晓林、卢克芬宅基楼后一块土地，乙方同意补偿30000元；二、乙方从2000年3月1日租用甲方宅基楼第一层地下室六间房共计租金360元。从2000年3月1日至2012年12月31日止，合计共欠租金50000元；三、通道共同使用；四、乙方于2000年借给甲方50000元修建位于严老三家和通道隔壁的第二层和第三层共计174平方米；五、乙方于2000年出资62000元给甲方修建位于严老三家和刘阳明通道隔壁第一层地下室（庭审中双方认可此第一层系本案诉讼标的物）永久无偿给刘阳明使用；六、乙方原租用的六间房从2013年1月1日起永久性租给乙方使用，租金从原来的每年六间房共计360元，涨为每年六间共计12000元。乙方于2000年租用甲方六间房时出资45000元装修费如遇拆迁时归甲方所有。乙方于2000年出资62000元给甲方修建的位于严老三和通道隔壁第一层的装修费27000元如遇拆迁时归甲方所有。甲方租给乙方使用的六间房的租金每年12000元永久不变；七、从2012年12月24日前甲方和乙方债务均一笔抵销，互不相欠；备注：租金支付方式，乙方半年付一次，从1月1日至15日内付清6000元。原告认为被告拖欠2016年1月1日起至2019年6月30日的租金，故诉至本院。另查明，六原告自认扶文莉、扶双庆、扶钰丰系扶晓林、卢克芬之子女。扶晓林于2015年12月5日病故；扶钰丰于2016年12月10日病故，赵某为扶钰丰之妻；扶艳、扶某为扶钰丰、赵某之女。卢克芬、扶晓林于2015年以刘阳明为被告向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1.解除租赁关系，刘阳明将承租房屋返还卢克芬、扶晓林；2.刘阳明向卢克芬、扶晓林支付从2014年6月1日起至起诉之日止所拖欠的十个月租金10000元整。本院经审理后于2015年6月18日作出（2015）筑铁民初字第150号民事判决书，判决：一、被告刘阳明于本判决生效后十日内向原告卢克芬、扶晓林支付房租4000元；二、驳回原告卢克芬、扶晓林的其他诉讼请求。卢克芬、扶晓林不服该判决，提起上诉。贵阳市中级人民法院经审理后于2015年10月10日作出（2015）筑民一终字第1371号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同时，在该终审民事判决中认定：“双方当事人签订的《债务抵销协议》包含两方面内容：一、关于债权债务的处理；二、关于本案所涉房屋的租赁事宜。现争议焦点在于双方约定的永久租赁性质是定期租赁还是不定期租赁。从合同内容来看，双方约定的是永久租赁，该约定表明双方在签订合同时至少希望租赁合同关系能够长期履行下去，并非短期内可随时解除，上诉人（指卢克芬、扶晓林）主张本案合同为不定期租赁合同，可随时解除，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定‘租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效’，双方虽约定永久租赁，但不能违反法律规定，故超出二十年部分的约定应属无效，租赁期限只在二十年内受法律保护。”2015年10月22日，刘阳明向卢克芬（手机号139××××1659）发短信，内容为：“大伯妈：您好！请麻烦您打张收到房租的收据，交给值班室刘明刚值班员，然后将您的银行卡号发短信给我，我通过银行转款给您。希望您大人有大量，不要生我的气！”刘阳明向本院提交2019年5月9日卢克芬（手机号139××××1659）向其发送短信截屏，内容为：“刘阳明我是大伯妈，请你把2015年到2019年房租付我还有法院判决四仟元付我，上次我和幺叔去找你要你也不给。”对于贵阳市中级人民法院生效的（2015）筑民一终字第1371号民事判决所明确的租金4000元。被告既未支付，卢克芬亦未申请人民法院执行。庭审中，原告与被告自认，扶晓林系刘阳明大伯，卢克芬系刘阳明大伯妈。双方认可《债务抵销协议》备注内容为：租金支付方式为被告半年支付一次，上半年6000元为1月1日至1月15日付清，下半年6000元为7月1日至7月15日付清。另查明，2019年8月8日，刘阳明主动将租金42000元交至本院账户。本院于2019年8月9日通知原告来收款，原告答复：原告的诉请未要求被告支付租金，坚持要求解除租赁合同，被告未与原告协商一致私下将款项支付到法院账上的行为是个人行为，在本案生效判决下达之前，原告拒绝收款，刘阳明即便交款，也不能视为其弥补了之前的长期拖欠租金的违约行为，原告有权行使法定解除权。上述事实，有原、被告当庭陈述、工程检验记录表、建筑施工许可证、债务抵销协议、本院（2015）筑铁民初字第150号民事判决、贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第1371号民事判决，短信截屏、户籍信息、当事人身份信息、询问笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同的约定全面履行义务。原告诉请解除与被告的房屋租赁关系。其一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案原告以被告未支付租金而要求解除合同，原告未提供证据证明已向被告催收，根据被告提供卢克芬于2019年5月9日（本案起诉前）向其催收租金的短信，但未明确合理期限；其二，结合被告于2015年10月22日向卢克芬发送的短信内容，被告向卢克芬索要银行卡号，卢克芬一直未告知被告合理的支付渠道和支付方式，造成双方对租金交付和收取的认识差异，因双方系亲属关系，发生多年的经济往来和纠纷，尤其现在有六个原告的情形下，建议原告向被告告知明确的支付渠道和方式，便于承租人支付租金，亦能减少双方直面的矛盾；其三，根据贵阳市中级人民法院生效的（2015）筑民一终字第1371号民事判决内容，《债务抵销协议》双方约定的是永久租赁，该约定表明双方在签订合同时至少希望租赁合同关系能够长期履行下去，并非短期内可随时解除；其三，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定，本案原告将房屋交付被告使用，被告已主动将拖欠租金交至本院，实现了合同目的。综上，涉案租赁关系是双方基于亲属关系，在结算多年的经济往来后，约定债权债务抵销后概括的转为长期租赁房屋关系，且租金12000元/年长期不变，从租赁关系的起源、合同目的已实现等因素考虑暂不宜于解除，故原告主张解除合同，本院不予支持。因本院不支持原告解除合同的诉请，故其诉请被告腾退房屋的诉请亦不予支持。原告诉请被告支付自2016年1月1日至2019年6月30日止的租金42000元。根据双方签订的《债务抵销协议》中被告自2013年1月1日起永久性租住原告房屋，租金每年12000元，半年支付一次，且租金每年12000元永久不变的约定，租金计算为12000元/年×3年+12000元/年÷12月×6个月=42000元。关于被告房屋漏水损害其的财物，要求减免租金的辩解意见。其一，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”规定，尽管被告认为房屋漏水损害其财物、房屋存在安全隐患的情形，但被告在上述情形下仍坚持不解除合同，继续承租，视为被告对涉案房屋正常使用的认同；其二，双方在《债务抵销协议》明确租金每年12000元永久不变，包含不论市场行情的升降，租金恒定12000元/年不变的意思表示，故被告主张减免租金，不符合法律规定和合同约定，不予支持。原告的要求被告支付租金42000元的诉请，符合合同约定，予以支持。原告诉请被告支付资金占用费，尽管双方在合同中未作约定，但考虑到被告由于迟延支付租金的行为造成原告资金占用期间利息的损失，故本院支持自原告向刘阳明发短信催收租金之日（2019年5月9日）起计算至刘阳明将42000元交至本院之日（2019年8月8日）止的利息损失，以被告欠付租金42000元为基数，按照中国人民银行现行一年以内贷款基准年利率4.35%计算为42000元×4.35%÷365天×91天≈455元。另，原告诉请被告赔偿房屋加固修复费用和鉴定费用50000元。其一，根据双方签订的《债务抵销协议》，双方1999年以来因房屋发生多项经济往来，并表明希望租赁合同关系能够长期履行下去；其二，原告未提供证据证明由于被告因租赁房屋的行为存在过错导致涉案房屋需加固修复，故原告该项诉请本案不作处理，待实际产生后原告再另行通过合法途径主张。庭审中，被告主张原告履行维修责任，如果不维修，判决原告赔偿损失，且赔偿损失后才终止《债务抵销协议》的意见，其一，被告主张维修和赔偿损失非本案审查范围；其二，先赔偿损失，再终止租赁关系于法无据；其三，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同的”的规定，被告如认为租赁物存在使用障碍或者安全隐患，影响使用的，亦可另行通过合法途径主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘阳明于本判决生效之日起十日内向原告卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶艳、扶某支付自2016年1月1日至2019年6月30日止的租金42000元（已履行至本院）和资金占用费455元；二、驳回原告卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶艳、扶某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减半收取计1100元，由被告刘阳明负担（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇一九年八月十六日法官助理周维玉书记员王维