湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初1611号 原告（反诉被告）：殷小雄，男，1973年7月27日生，汉族，耒阳市人，住耒阳市。 委托诉讼代理人：戴运生，男，湖南湘德律师事务所专职律师。特别授权。 被告（反诉原告）：湖南省庭都房地产开发有限公司，公司住所地：耒阳市蔡子池街道办事处群英路。 法定代表人：陆锋锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：文瑞成，湖南楚章律师事务所律师。 原告殷小雄与被告湖南省庭都房地产开发有限公司（以下简称庭都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，被告庭都公司于2019年7月10日向本院提起反诉，本院受理后，于2019年8月5日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人戴运生，被告（反诉原告）委托诉讼代理人文瑞成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷小雄向本院诉请：1、判令解除原告与被告于2011年9月28日签订的《商品房认购协议书》；2、判令被告返还已付购房款190,000元，并从2012年3月18日起至2019年7月18日止按年利率6%支付利息80,750元；3、判令被告赔偿原告损失190,000元；4、判令被告承担本案诉讼费。 被告庭都公司辩称：1、原告未按协议约定足额交纳购房款，被告解除合同的条件已成就，并可以协议约定将涉诉房屋另行出售，本案是原告违约，被告没有违约，故原告请求被告支付190,000元的利息并赔偿190,000元的损失没有事实依据；2、原告未按照协议约定交纳购房款，且长达7年时间放弃签订商品房买卖合同，并不购买被告的房屋，其所交纳的定金不予退还。 反诉原告庭都公司反诉称：1、反诉被告交纳的20,000元定金不予退还；2、反诉被告支付因迟延履行协议导致原告的利息损失53,545元（其中：自2011年10月5日起至2012年3月17日止，以159,892.10元为基数，按年利率6%计算；自2012年3月18日起至2018年3月17日止，以136,523.20元为基数，按年利率6%计算）。 反诉被告殷小雄辩称：1、反诉原告的主张已过诉讼时效。反诉原告知道反诉被告违约的事实至今达近8年的时间，已超过3年的诉讼时效，且无中止、中断、延长的事由，反诉原告的主张不应当保护。2、定金已转换为房款，不适用定金法则。3、反诉被告没有造成反诉原告的实际损失，反诉原告主张利息损失没有事实依据，也没有法律依据。4、反诉被告不构成违约。反诉原告已将涉诉房屋出售给他人，已经丧失履行债务的能力，反诉被告有权行使不安抗辩权，不构成违约。 经审理查明：2011年9月28日，庭都公司（甲方）与殷小雄（乙方）签订《商品房认购协议书》，约定：乙方认购的商品房为凯旋帝景小区A座22层03号住房；房屋建筑面积120.4平方米；房屋单价3,182.34元/平方米，总房款383,154元；甲方承诺为乙方预订房屋保留7天（自2011年9月28日起至2011年10月5日止）；本协议签定时，乙方支付定金20,000元，乙方须在上述房号保留期内，携本协议到甲方售楼处与甲方签定《商品房买卖（预售）合同》有关事宜，上述定金在甲、乙双方签定《商品房买卖（预售）合同》时，由甲方抵作该房屋的购房价款；乙方同意选择分期付款的付款方式在与甲方签定《商品房买卖（预售）合同》后向甲方支付购房价款（分期付款：在签订《商品房认购协议书》后一周内付清总房款的60%，房屋封顶时付清总房款的20%，余款20%在正式交房时付清）；甲方承诺本协议签定后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签定《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的各项条款，如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效；乙方承诺在本协议签定后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签定《商品房买卖（预售）合同》，并承诺在与甲方签定《商品房买卖（预售）合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的各项条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将房屋另行出售，同时乙方已交定金不予返还。当日，殷小雄支付定金20,000元。 2012年3月18日，庭都公司出具收据，“今收到殷小雄先生交来购买凯旋帝景小区一期A2203房款金额（大写）壹拾玖万零仟零佰零拾零元零角零分。”并注明“原交2万、7万，计9万，今交10万，共计19万”。此后，殷小雄未依协议的约定到庭都公司签定《商品房买卖（预售）合同》。庭都公司已于2018年11月30日将案涉房屋出售给第三人。 本院认为，庭都公司与殷小雄于2011年9月28日签订的《商品房认购协议书》，其性质应为商品房买卖预约合同，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，依法予以保护。该协议签定后，殷小雄交纳购房定金20,000元，该协议并约定：“三……甲方承诺为乙方预订房屋保留7天。四、……乙方须在上述房号保留期内，携本协议到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》有关事宜。七、……并承诺在乙方携带本协议与甲方签定《商品房买卖（预售）合同》，甲方将完全履行本协议约定的各项条款。八、本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》。……如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将房屋另行出售……。”由此可见,双方签订该预约协议的目的是签订商品房买卖（本约）合同，因此,涉案商品房认购协议不履行所造成的损失应以本约合同不能签订的损失为限，而不应以本约合同不能履行的损失为限。 本案认购协议签订后，殷小雄陆续分批向庭都公司交纳购房款190,000元，庭都公司向殷小雄出具了190,000元的收据，此后殷小雄未依协议约定与庭都公司签订《商品房买卖（预售）合同》，庭都公司此时应当及时向殷小雄履行催告义务，促使双方按照预约合同的目的达成本约。即使双方在预约中约定了合同解除的条件，但解除合同的通知在到达对方时解除，庭都公司在本案中并未举证证明其向殷小雄送达解除通知或者以向法院起诉等方式行使解除权，且于2018年11月30日将案涉房屋出售给第三人，致使双方失去了进一步协商签订本约合同的可能性，双方签订的商品房认购协议事实上已经解除，对此结果殷小雄与庭都公司均有过错。但殷小雄违约在先，庭都公司过错在后，对因该协议解除而造成的损失，双方均应承担责任。在损失数额上，殷小雄的损失为190,000元资金的孳息损失，庭都公司的损失为房屋未及时售出而造成的房屋积压损失，本案房屋总房价为383,154元，殷小雄已交190,000元，因此庭都公司的损失亦可认定为193,154元的孳息损失，双方损失相当。综合考量本案各方面的实际情况，殷小雄请求解除双方于2011年9月28日签订的《商品房认购协议书》，因该协议事实上已经解除，本院依法予以确认。殷小雄主张返还购房款190,000元，本院予以支持。殷小雄请求庭都公司支付已付购房款190,000元的利息损失80,750元（从2012年3月18日起至2019年7月18日止按年利率6%计算），并赔偿190,000元的损失，没有事实和法律依据，依法不予支持。庭都公司抗辩不予返还定金20,000元，本院不予采纳。庭都公司请求殷小雄支付违约利息损失53,545元，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、确认解除原告殷小雄与被告湖南省庭都房地产开发有限公司于2011年9月28日签订的《商品房认购协议书》； 二、限被告湖南省庭都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告殷小雄购房款190,000元； 三、驳回原告殷小雄其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告湖南省庭都房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8,361元，减半收取计4,180.5元，由被告湖南省庭都房地产开发有限公司负担2,050元（原告已垫付，被告应在执行中清偿）,原告负担2，030.5元，原告预交的另4,180.5元予以退还；反诉案件受理费1,139元，减半收取计569.5元，由反诉原告湖南省庭都房地产开发有限公司负担，反诉原告预交的另250.5元予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  吴小松 二〇一九年八月十二日 代理书记员  张 丽