西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终8252号 上诉人（原审原告）：吴才友，男，1972年6月26日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：吴锐，男，1983年8月11日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。被上诉人（原审被告）：西安珠江投资有限公司。住所地：西安市未央区团34D。法定代表人：吴彦俊。委托诉讼代理人：李斌，男，1982年12月9日出生，汉族，系该公司法务经理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：付晨芬，女，1991年2月12日出生，汉族，系该公司法务助理，住陕西省铜川市耀州区。 上诉人吴才友因与被上诉人西安珠江投资有限公司（以下简称珠江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初18344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴才友上诉请求：1.撤销一审判决改判支持其一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由珠江公司承担。事实与理由：珠江公司以代缴免除其2016年7月21日至11月20日的物业费为标的，诱导其签署承诺书放弃起诉或投诉的权利，明显违背了合同法规定的诚实信用原则和公平交易原则，已构成欺诈；珠江公司与广东康景物业公司存在天然的利害关系，物业公司在开庭后新提交的证明未经双方当事人当庭质证，珠江公司没有提交其代缴免收物业费的发票，不能证明承诺代缴的物业费已经实际缴纳的事实；涉案房屋至今没有通过竣工验收，珠江公司明知涉案房屋没有竣工验收而交付房屋的行为违反了消防法和建设部法令等相关法律规章的规定，珠江公司诱使其签订的承诺书系以合法形式掩盖非法目的的承诺书应属无效；承诺书是基于双方房屋买卖合同义务的补充条款，依据合同法第五十三条规定，承诺书中的免责的条款无效；《西安市物业管理条例》第五十九条规定，房屋交付使用后的物业服务费由业主承担，建设单位不得向物业买受人承诺减免物业服务费。承诺书中代缴减免物业费违反了物业条例的相关规定，应属无效；承诺书中让其放弃起诉、投诉的权利也损害了其他业主权利。珠江公司辩称，吴才友本身为西安市新城区税务局职工，其掌握的文化素养和社会阅历完全可以评判其在签署承诺书时应承担的责任，其向珠江公司出具的承诺书，系真实意思表示，根本不存在珠江公司诱导其签署承诺书的情形；其公司在一审时提供了吴才友出向其公司出具的承诺书及物业公司出具的其公司代为支付物业费的《物业费缴纳证明》，因吴才友也向法院出示了其缴纳2016年7月21日至2017年1月20日物业费的票据，为对物业费缴纳情况作出补充说明，物业公司才又补充《缴费情况说明》，一审法院对证据的审查并未违反法定程序；其公司已经代吴才友支付了2017年1月20日至2018年4月期间的物业费，物业公司给其公司出具的发票属于其公司内部财务资料，与本案没有关联性，吴才友无权要求其公司在本案中提交物业费发票；其公司以代缴物业费的形式向业主进行赔付，本质是对商品房买卖合同履行过程中纠纷的处理，吴才友向其公司出具的承诺书是对其民事权利的一种处分行为，该处分行为不违反法律、法规强制性规定，合法有效；其公司没有承诺吴才友可以减免物业费，承诺书系吴才友向其公司单方出具，其公司亦未擅自处分物业公司的任何权利，吴才友援引的《西安市物业管理条例》并不适用本案情形。请求驳回上诉，维持原判。吴才友向一审法院提出诉讼请求：1.珠江公司向其支付逾期交房违约金 788 元。2.珠江公司向其赔偿损失 5300元，其中因逾期交房产生的房屋租金 1200 元，更换防盗门费用 2100 元，管道由卫生间接入厨房的 直接人工 800 元、材料费用 1200 元；3.本案诉讼费由珠江公司承担。一审法院经审理查明，2015 年 5 月 30 日，吴才友与珠江公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定吴才友购买珠江公司开发的西安市未央区北二环东段井上村珠江新城二期 46 幢 2 单元 7层20704号房，建筑面积为 95.34平方米，房屋价款 375273 元；珠江投资公司以划拨方式取得土地使用权；珠江投资公司应于 2016年6月30日前向吴才友交付经相关部门验收合格的房屋。逾期交房不超过 240日,自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，珠江公司按日向吴才友支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件四约定，入户门为防盗门，厨房、卫生间各预留水管接口及排水管接口。吴才友实际于 2016年7月21日收房,房屋入户门为防火门，厨房、卫生间仅预留一处水管接口。后吴才友向珠江公司出具了承诺书，承诺经过现场查勘，房屋已经达到 使用条件，经与珠江公司协商，其已经办理了全部接房手续，珠江公司代其支付该房屋 2016年7月21日起至 2016年11月20日的房屋物业费。其签署承诺书后不得再以任何理由、任何方式包括但不限于诉讼、通过新闻媒体、向行政部门投诉等要求珠江公司承担因房屋逾期交付责任等给其造成的损失或提出任何其他方面的经济要求……。落款时间为2017年3月15日。另查明，吴才友购房时因系全款购买，珠江公司承诺赠送一年物业费。吴才友于收房当日向广东康景物业服务有限公司西安分公司缴纳了六个月物业费、六个月电梯费、 水费共计 890 元。吴才友缴纳物业管理费在先，向珠江公司出具承诺书在后。2019年2月22日，广东康景物业服务有限公司西安分公司出具了物业缴费证明，证明珠江公司亦代替吴才友缴纳了2016年7月21日至2016年11月20日的物业费458.2元。 2019年3月4日，广东康景物业服务有限公司西安分公司出具了关于业主吴才友物业费缴纳情况的说明，载明 2016年7月21日收房，吴才友一次性缴纳了2016年7月21日至2017年1月20日的物业费，2017年1月24日，珠江公司代替吴才友缴纳了 2017 年全年物业费 1375.2 元，2017 年 12 月 21 日代替吴才友缴纳了 2018 年 1月至4月物业费 458.2元，因此吴才友自行缴纳物业费的期间与珠江公司代缴的期间并不重复。吴才友对珠江公司提供的物业公司出具的两份证明不予认可。另查明，吴才友仅在收房时缴纳六个月物业费，后未再缴纳过物业费。                                                                                                  一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中吴才友向珠江公司出具的承诺书中虽无珠江公司签名，根据吴才友的陈述及珠江公司提供的证据可以认定承诺书时间系倒签，出具的时间早于2017年3月15 日。但根据吴才友所述及双方提供的证据应当认定承诺书中载明的内容系吴才友、珠江公司双方的真实意思表示，系珠江公司向吴才友发出了要约，吴才友以承诺书的形式同意要约，该承诺书具有法律效力。在该承诺书未被撤销或解除前吴才友、珠江公司双方应当按照承诺书载明的内容履行双方之间的约定。吴才友、珠江公司双方以珠江公司替吴才友缴纳四个月物业费的形式将珠江公司因房屋逾期交付等给其造成的损失予以确认。吴才友无权再向珠江公司主张逾期交付违约金、更换防盗门、 接管道、房屋租金等损失。珠江公司是否履行承诺书及履行承诺书是否符合约定与本案不属同一法律关系。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告吴才友的全部诉讼请求。案件受理费 50 元（吴才友已预交），现由吴才友自行承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。另查明，吴才友签署的《承诺书》载明：……本人签署承诺书后不得再以任何理由、任何方式包括但不限于诉讼、通过新闻媒体、向行政部门投诉等要求珠江公司承担因房屋逾期交付责任等给本人造成的损失或提出任何其他方面的经济要求。本院认为，涉案房屋交付后，吴才友向珠江公司出具《承诺书》属实。本案中，珠江公司根据吴才友签署《承诺书》及《承诺书》的相关内容，主张吴才友已经放弃了要求其公司赔偿逾期交房违约金、逾期交房租金损失、防盗门更换、管道由卫生间接入厨房的人工及材料等费用的权利，吴才友虽主张《承诺书》系其受珠江公司诱导所签署，承诺内容违反强制性法律规定，应属无效，但吴才友作为完全民事行为能力人，应当知晓出具《承诺书》的相应法律后果。涉案《承诺书》确由吴才友签署，其在诉讼中提供的证据，既不能证明其所述的珠江公司诱导其签署《承诺书》的事实，也不能证明《承诺书》的内容存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，吴才友应当承担举证不能的不利后果。一审法院认定《承诺书》载明内容系双方真实意思表示，具有法律效力，裁量并无不当。然根据吴才友出具的《承诺书》载明内容，吴才友仅在《承诺书》中承诺放弃了因房屋逾期交付责任等给其造成的损失或提出任何其他方面的经济要求的权利，并没有放弃其在本案所诉更换防盗门、管道由卫生间接入厨房等损失费用的权利。综合考虑吴才友诉讼请求、举证证据，并结合合同约定以及履行实际等因素，本院酌情认定珠江公司就防盗门问题向吴才友赔偿800元，就预留水管接口问题向吴才友赔偿600元。综上，本院对吴才友合理的上诉意见予以采纳，对一审判决予以撤销，并进行改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初18344号民事判决。二、西安珠江投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿吴才友1400元（防盗门800元，预留水管接口600元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回吴才友其余诉讼请求。一审案件受理费50元，由吴才友负担。二审案件受理费50元，由西安珠江投资有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长  何  强审判员  肖晓通审判员  朱利安 二〇一九年八月二十一日 书 记 员 周伟      1