广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1351号 上诉人（原审被告）：广西华巨房地产有限公司，住所地：广西陆川县乌石镇乌石街华巨商住楼C幢201号。统一社会信用代码91445922571805689R。 法定代表人：丘炬。 委托诉讼代理人：高波，男，1960年8月28日出生，汉族，住广西陆川县。系上诉人公司的员工。 委托诉讼代理人：徐建瑞，陆川县九洲法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘其福，男，汉族，1982年3月23日出生，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：朱万欢，广西华锦律师事务所律师。 上诉人广西华巨房地产有限公司因与被上诉人刘其福商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2019）桂0922民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 广西华巨房地产有限公司上诉请求：请求二审法院撤销陆川县人民法院（2019）桂0922民初445号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人存在违约行为，是被上诉人至今尚未取得房屋产权登记证书的主要原因，表现为被上诉人没有提供相关办证所需材料给上诉人、拒绝与上诉人以协商方式解决问题等，且被上诉人认为上诉人收取办证费用不合理，一直向上诉人索退。二、双方在合同中对于不备案的违约责任为“双方自行约定”，即由双方采取协商方式解决。一审判决认为被上诉人至今未取得权属登记证书的原因在于上诉人方属于认定事实错误，上诉人已经办理好备案手续，是被上诉人不提供材料而无法办好房产证。一审判决上诉人在判决生效后三个月内办理房产证给被上诉人，判决错误。即使上诉人500日内没有备案，被上诉人也只能对此提起诉讼请求，而不能对办理登记产权证件提起诉讼。三、一审判决对于当事人相同的同系列案件，对于同一证据多种认定以致判决显示公平。 刘其福辩称，本案上诉人未按规定给被上诉人办理房屋产权证书，首次产权证也没办理的，从上诉人的上诉状可以看出上诉人没有办理理由是1.认为收到部分业主交来的办证费用；2.认为有些业主号召自己私自成立业主委员会，不与其沟通；3.认为被上诉人不提交不动产产权证的材料，这些理由是不成立的。针对理由1，开发商以不用交办理产权证费用作为促销商品房的方式，应该根据合同是否约定办证义务作为认定事实的依据。针对理由2，每个小区的业主必须有业主委员会，这个理由是不成立的。针对理由3，上诉人未办理大产权总证，而业主的不动产证是从总证里面分出来的，大产权总证未办理是未办产权证的理由，与被上诉人提交材料没有关系，且上诉人也从未通知被上诉人提交材料。一审判决事实清楚，证据合法，请求驳回上诉，维持原判。 刘其福向一审法院起诉请求：1、广西华巨房地产有限公司在该案判决生效之日起三个月内办理好房屋所有权登记给刘其福；2、判决广西华巨房地产有限公司支付逾期办证违约金，违约金计算方法：以224000元为基数，按日利率万分之一计算，从2014年9月18日起计算至刘其福取得房屋不动产权证书之日止（需扣除500日的办证期）。 一审法院认定事实：2014年5月2日，双方签订了《商品房买卖合同》，购买了广西华巨房地产有限公司开发的位于，房款总价为224091.16元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：……3.双方自行约定”；第十九条约定“由买受人委托出卖人到陆川县房地产管理所申请办理房屋所有权登记手续，买受人须协助提供相关办证所需材料”。双方对逾期未取得房屋权属证书的处理没有进行特别约定，也未签订补充协议。合同签订后，刘其福依约向广西华巨房地产有限公司支付了全部购房款，到税务机关缴纳了房产契税，并根据广西华巨房地产有限公司的要求支付了6000元办证费。2014年9月18日，广西华巨房地产有限公司向刘其福交付了房屋，承诺接受委托代理办理房产证，但至今未办理好房产证给刘其福。刘其福遂向该院提起诉讼。 另查明，广西华巨房地产有限公司对其开发坐落于陆川县乌石镇新街东路华巨金都商厦，至今尚未到陆川县不动产登记中心办理不动产首次登记。 一审法院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容和形式均未违反国家法律、法规的规定，该院认定该合同合法有效，应当受国家法律保护，双方当事人应按合同的约定履行各自的权利和义务。根据该案争议焦点，该案需要解决以下两方面问题：一、广西华巨房地产有限公司是否构成违约？二、若广西华巨房地产有限公司构成违约，应如何承担责任？ 一、关于广西华巨房地产有限公司是否构成违约的问题。 该院认为，刘其福与广西华巨房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容条款未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。合同签订后，刘其福已按照合同的约定缴纳全部房款，并缴纳了房产契税；广西华巨房地产有限公司在2014年9月18日向刘其福交付房屋，但未按照合同的约定在500日内（即2016年2月1日前）为刘其福办理好房产证，至今尚未到陆川县不动产登记中心办理不动产首次登记，未完成房屋的所有权登记手续，广西华巨房地产有限公司的行为具有明显的过错，已构成违约。广西华巨房地产有限公司辩称刘其福不配合提供材料给广西华巨房地产有限公司办证，导致至今尚未取得房屋权属登记证书的原因在于刘其福；另外刘其福还以欠物业费的行为来索要已交的办证费用；广西华巨房地产有限公司虽然承诺办证，但合同并未约定办证的具体期限。该院认为，广西华巨房地产有限公司的辩解与该院查明的事实不符，缺乏法律依据，该院不予采信。至于广西华巨房地产有限公司抗辩刘其福拒缴物业费属于另外一种法律关系，不属于该案受理的范围，涉案相关当事人可以另案起诉处理。 二、广西华巨房地产有限公司应如何承担违约责任的问题。 广西华巨房地产有限公司构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，刘其福要求广西华巨房地产有限公司在该案判决生效后三个月内为其办理好房屋不动产权证书合法有理，该院予以支持。刘其福请求广西华巨房地产有限公司支付违约金，该案合同第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：……3.双方自行约定”，而第3种处理方式双方未实际、具体约定广西华巨房地产有限公司应承担的违约责任，也未签订补充协议，依法应视为未约定——根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，刘其福可在中国人民银行规定的计收逾期贷款利息（即在原贷款利率的基础上再增加30%-50%的罚息）的范围内要求广西华巨房地产有限公司支付违约金，现刘其福要求广西华巨房地产有限公司以224000元（房款总价为224091.16元）为基数，从2016年2月1日起按日利率万分之一（即年利率3.65%）支付违约金的请求未超过法律规定的上限，合法有理，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、广西华巨房地产有限公司在本判决生效后三个月内为刘其福办理好华巨金都商厦小区第1栋12层1202号房的房屋不动产权证书；二、广西华巨房地产有限公司支付违约金给刘其福。违约金计算方法：以224000元为基数，从2016年2月1日起，按日利率万分之一计算至刘其福取得房屋不动产权证书之日止。一审案件受理费180元，由广西华巨房地产有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。 关于上诉人是否具有为被上诉人办理房屋不动产权证书的义务。根据合同第十五条、第十九条约定，上诉人的义务包括将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以及申请办理房屋所有权登记手续，可见，被上诉人与上诉人之间存在委托办证的合同关系，上诉人主张其仅有备案义务而无办证义务，没有事实与法律依据，依法不予支持。被上诉人请求上诉人在判决生效之后三个月内办理房屋不动产权证书，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。 关于上诉人是否违约，应否承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日应当办理房屋产权登记手续，因出卖人原因在规定时间内，买受人未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担责任，而在本案中，双方在合同中虽然没有明确约定办证的时间，但是约定上诉人应当在2016年1月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从备案到办证均为上诉人的义务，办理不动产首次登记是办理个人房屋权属登记的前提，而上诉人至今未办理不动产首次登记，导致被上诉人未取得房屋产权登记证书，上诉人行为构成违约，应当承担违约责任。当事人约定的备案时间为交房后500日内，该时间段已经远超过法律规定的90日，因此一审法院判决上诉人自2016年2月1日起承担违约责任并无不当，依法予以维持。上诉人主张因被上诉人未提供充分材料而导致未能办证，不能提供充分证据予以证明，依法不予采信。 关于违约金如何计算的问题。上诉人与被上诉人在合同中对逾期办证违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被上诉人主张以已付购房款为基数，按日万分之一计算，并未高于中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息，一审法院予以支持正确，依法予以维持。根据上文所述，违约金的起算点为2016年2月1日，由于上诉人迄今并未履行该项义务，亦不能确定被上诉人何时取得房屋不动产权证书，违约金的计算持续增长，有可能超过房屋价格，不符合违约金订立的原则与初衷，本院认为，上诉人未履行义务处于持续的状态，结合本案合同履行情况来看，该部分违约金计算至起诉之日止较为适宜，之后的违约金当事人可另行起诉或寻其他途径解决，因此，本院对一审判决违约金的止算点进行变更，即上诉人应当支付被上诉人违约金，计算方法为以224000元为基数，按日利率万分之一计算，从2016年2月1日起计至2019年2月12日止，数额为224000元×0.0001×1108天=24819.20元。 综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但违约金的止算点不当，依法予以变更，其余维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 维持陆川县人民法院（2019）桂0922民初445号民事判决第一项； 变更陆川县人民法院（2019）桂0922民初445号民事判决第二项为：上诉人广西华巨房地产有限公司支付违约金24819.20元给被上诉人刘其福。 一审案件受理费180元，二审案件受理费360元，合计540元，由上诉人负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  梁 冰 审 判 员  李小莉 二〇一九年八月二十日 法官助理  钟 平 书 记 员  陈 楚