山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0830民初2119号原告（反诉被告）：邵志强，男，1987年8月12日出生，汉族，居民，住汶上县。被告（反诉原告）：汶上县华森置业有限公司，住所地汶上县尚书路中段路北（北门居委），统一社会信用代码：91370830313048224M。法定代表人：陈伟，职务：经理。委托诉讼代理人：吴诗谦，山东康策律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾意合，男，1975年11月26日出生，汉族，住汶上县，系汶上县华森置业有限公司销售经理。原告（反诉被告）邵志强与被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司提出反诉，本院决定依法组成合议庭合并审理，原告（反诉被告）邵志强，被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司的委托诉讼代理人贾意合、吴诗谦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）邵志强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付延迟交房违约金36353.75元。2、本案全部诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2016年12月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告（反诉原告）将位于翰林豪庭小区住宅房一套出售给原告（反诉被告），房屋单价2788元每平方米，125.6平方米，总价373241元；同时特别约定，被告（反诉原告）应于2017年5月31日前向原告（反诉被告）交付该住宅房，如延迟交房出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之二的违约金。随后原告（反诉被告）按照被告（反诉原告）的要求，以按揭贷款的方式付清了房款，原告（反诉被告）付清全部房款后，一直等待被告（反诉原告）按期交房，但被告（反诉原告）将交房日期一拖再拖，直到2018年10月1日才向原告（反诉被告）交付房屋，延迟交房天数达487天。原告（反诉被告）认为，被告（反诉原告）延迟交房的行为，违反了双方签订的《商品房买卖合同》，给原告（反诉被告）造成了巨大的经济损失。为维护原告（反诉被告）的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司辩称并提出以下反诉请求：1．驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，判令其向被告（反诉原告）支付逾期付款违约金20880元；2．本诉、反诉费用由原告（反诉被告）负担。事实与理由：2016年12月1日双方签订商品房买卖合同，汶上县华森置业有限公司将汶上县翰林豪庭小区14号楼3-1001号房销售于邵志强。合同第六条约定，签订合同时，买受人应交齐首付款133241.8元，余款240000元于签订合同之日起7日内准备齐所有按揭贷款资料，并到贷款银行办理按揭贷款手续，否则按第七条约定承担责任。合同第七条第一款第一项约定，逾期在7日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金，合同继续履行。该条款第2项同时约定，逾期超过7日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同第八条约定了出卖人应当在2017年5月31日前将房屋交付给买受人，但同时约定，如因政府政策变化等相关原因造成无法正常施工的，出卖人可以据实延期。合同签订后，反诉被告于2017年5月3日才将剩余应付款24万元支付至我公司账户，违反合同约定，逾期付款期间145天，符合合同解除条件。2016年12月29日起，汶上县住房和城乡建设局多次发布关于启动重污染天气响应工作的紧急通知，要求停止所有建筑施工企业施工作业，何时复工等候通知，但至今我公司未得到复工书面通知，导致逾期交房。我公司逾期交房系政府要求停工造成，符合双方约定的免责条件，不应当承担违约责任。邵志强逾期付款，本已符合合同解除条件，但因我公司确实存在逾期交房事实，我公司本着公平、公正的态度并未反诉，但邵志强起诉我公司违反了诚实信用原则，请求人民法院查明事实依法判决。原告（反诉被告）邵志强辩称，原告（反诉被告）并未违反合同第六条约定，不应承担逾期付款违约责任。被告（反诉原告）违约金计算方法不合理，违反公平原则，且合同并未约定剩余房款何时支付，汶上县华森置业有限公司于房屋交付前一年零五个月收到全部房款，在此情形下追究原告（反诉被告）逾期付款，于法、于情、于理不通。根据当事人的陈述及本院审查的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日邵志强与汶上县华森置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第六条约定，签订合同时，买受人应交齐首付款133241.8元，余款240000元于签订合同之日起7日内准备齐所有按揭贷款资料，并到贷款银行办理按揭贷款手续，否则按第七条约定承担责任。合同第七条第一款第一项约定，逾期在7日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金，合同继续履行。该条款第2项同时约定，逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金。合同第八条约定出卖人应当在2017年5月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、大雨、雪、冰冻等恶劣环境造成无法正常施工的。3、由于政府政策变化等相关原因造成无法正常施工的。合同第九条约定，出卖人逾期交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付房屋最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2的违约金。2017年5月4日，邵志强的剩余24万元通过银行贷款方式支付至汶上县华森置业有限公司账户。双方均认可2018年10月1日汶上县华森置业有限公司将涉案房屋交付给邵志强使用。庭审中，汶上县华森置业有限公司提交了2016年12月29日汶上县住房和城乡规划建设局下发的《汶上县住房和城乡规划建设局关于启动重污染天气Ⅱ级响应工作的紧急通知》，该通知要求各在建项目建设、施工等单位自12月29日12时00分启动《济宁市环境空气污染应急预案》Ⅱ级相应，各项应急措施应于2小时内务必落实到位，其中要求停止所有建筑的施工作业。本院在济宁市生态环境局汶上县分局调取了2015-2016应急响应启动目录，该目录显示汶上县最早启动环境空气污染应急预案是在2015年11月29日。本院认为，合同的约定对合同各方均具有约束力。在双方签订的商品房买卖合同中，就交房时间及付款事宜均进行了约定，应按照合同约定确定双方的权利义务。合同第八条约定出卖人于2017年5月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、大雨、雪、冰冻等恶劣环境造成无法正常施工的。3、由于政府政策变化等相关原因造成无法正常施工的。被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司主张其逾期交房系政府政策行为导致无法施工，符合合同约定，不应承担违约责任。本院认为，合同中明确约定因政府政策变化等相关原因造成无法施工的，出卖人可以据实延期，在建筑行业中，环保问题是近几年各级政府及主管部门重点抓管的问题，根据本院在济宁市生态环境局汶上县分局调取的2015-2016应急响应启动目录，涉案房屋买卖合同在签订时汶上县华森置业有限公司对政府的环保政策就是知晓的，且因重污染天气停工时间较短，启动时间也多在冬天，该政策并没有影响施工进度。被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司作为从事建筑房地产开发的公司，其在与购房者签订商品房买卖合同约定交房时间时应当预见到因政府环保督查行为可能会延误工期，并在约定交房时间时考虑到这一因素。被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司虽提交了汶上县住房和城乡建设局发布关于启动重污染天气响应工作的紧急通知，但该通知并不能成为逾期交房的依据，建筑施工涉及因素众多，被告（反诉原告）仅依靠该证据证明逾期交房系政府原因，不够充分，环保停工也不是逾期交房的充分条件。因此，被告（反诉原告）汶上华森置业有限公司的辩称不能成立，应当认定其存在逾期交房行为，逾期交房时间为487天。按照双方合同约定，应当自逾期之日按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，违约金为373241.8×0.02%×487=36353.75元。被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司反诉请求原告（反诉被告）邵志强承担逾期付款违约金，但根据双方商品房买卖合同第六条第四项规定，买受人在交齐首付款后余款于合同签订之日起7日内准备齐所有按揭材料办理银行贷款，否则将承担违约责任。本案中，被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司应当承担原告（反诉被告）邵志强违约的举证责任，即证明原告（反诉被告）邵志强未在约定时间准备材料办理银行按揭贷款。在本案审理过程中，被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司未就自己的主张提供证据，因此应当认定为被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司举证不能，对于被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）邵志强逾期交房违约金36353.75元；二、驳回被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费708元、反诉受理费322元，由被告（反诉原告）汶上县华森置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  刘智亮审 判 员  顾 旋人民陪审员  陈 惠二〇一九年八月二十一日书 记 员  杨 晓