福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终1981号 上诉人（原审原告）：佘成鹏，男，1990年2月11日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 被上诉人（原审被告）：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区，统一社会信用代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍、戴丽颖，福建升恒律师事务所执业律师。 上诉人佘成鹏因与被上诉人莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佘成鹏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判正鼎公司按照合同约定从2016年12月31日起计至实际交付之日止，按已付款每日0.04%计算，向佘成鹏支付违约金。2.本案诉讼费由正鼎公司承担。事实和理由：1.一审判决中违约金计算的起始日错误。《商品房买卖合同》约定的交房期限是2016年12月30日，一审法院判决自2017年8月23日起计算错误。2.一审法院以违约金按每日0.04%计算过分高于违约造成的实际损失为由，调整为每日0.01%计算，此调整缺乏事实依据，适用法律错误。 正鼎公司辩称：佘成鹏在2017年8月23日完成付款，一审判决违约金起算日正确，认定事实清楚。一审法院适用最高人民法院的司法解释，调低过高的违约金适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 佘成鹏向一审法院起诉请求：1.判令正鼎公司继续履行合同，尽快将正鼎澜天楼盘11号楼2101室交付给佘成鹏，并办理房产证等相关证件；2.判令正鼎公司按照合同约定从2016年12月31日起计至实际交付之日止，向佘成鹏支付违约金；3.判令正鼎公司承担本案诉讼费及其他费用。 一审法院认定事实：2014年6月30日，佘成鹏（买受人）与正鼎公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号201402030），合同约定：佘成鹏向正鼎公司购买位于仙游县商品房，建筑面积131.32㎡，每平方米5345.63元，购房款总价701988元。正鼎公司应当在2016年12月30日前，将经过竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付佘成鹏使用。如逾期交房超过90日的，佘成鹏要求继续履行合同的，正鼎公司自逾期之日起按已付购房款的每日0.04%支付违约金。并约定佘成鹏当日缴纳购房款211988元，剩余房款490000元由佘成鹏到正鼎公司指定银行（公积金）申请按揭贷款。合同还约定其他事宜。合同签订当日，佘成鹏缴交购房款211988元。2017年2月22日，因无法办理公积金贷款，正鼎公司与佘成鹏达成一份《关于公积金转商业贷款利息差额补贴协议》，协议约定：由正鼎公司提议，更改贷款方式为商业贷款，并给予佘成鹏公积金贷款与商业贷款两者利息差额补贴154744元，该补贴款项仅限于购买“正鼎澜天”住宅区商品房或车位时使用。2017年8月14日，佘成鹏向仙游县农村信用合作联社办理按揭贷款，将剩余房款490000元全部付清；2017年8月23日，该款项汇入正鼎公司账户。2016年12月30日即合同约定的交房日，正鼎公司未能依约交付房屋。2017年2月20日，佘成鹏向正鼎公司催告交房。因涉案房屋至今未能交付，佘成鹏遂2019年1月8日诉至一审法院请求处理。 一审法院认为，佘成鹏与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。正鼎公司应当在2016年12月30日前完成房屋交付义务，因其未能在约定期限内交付房屋，已构成违约，且违约状态持续至今。佘成鹏请求正鼎公司交付案涉房屋及支付违约金于法有据，予以支持。因正鼎公司于2017年8月23日才收到全部购房款，正鼎公司主张应以实际付款时间计算违约金有理，予以采纳，故违约金起算时间应为2017年8月23日。合同约定按房屋总价款701988元的每日0.04%计算的违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约金“以补偿性为主、以惩罚为辅”的性质，考虑因逾期交房造成买受人入住不便，应对照房屋所在地的房屋租金水平，一审法院根据正鼎公司的申请酌情将违约金的标准调整为按已付购房款的日0.01%计算，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%，即701988×30%＝210596.4元。合同约定正鼎公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，而目前案涉房屋未交付，故佘成鹏请求办理房产证等相关证件，缺乏事实依据，不予支持。综上，佘成鹏合理的诉讼请求，予以支持，不合理的诉讼请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在符合《商品房买卖合同》约定交房条件之日起三十日内将“正鼎•澜天”第11号楼2101室房屋交付给佘成鹏使用；二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给佘成鹏逾期交房违约金，违约金计算方法：以购房款701988元为基数，自2017年8月23日起按日0.01%计至实际交付房屋之日止，违约金最高限额为210596.4元；三、驳回佘成鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，佘成鹏与正鼎公司均没有提供新的证据。 经审理查明，佘成鹏与正鼎公司对一审法院认定的事实均没有异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，佘成鹏与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》虽约定正鼎公司应当在2016年12月30日前完成房屋交付义务，但佘成鹏因无法办理公积金贷款，至2017年8月23日才付清全部购房款给正鼎公司，一审法院以佘成鹏以付清全部购房款作为违约金起算时间是恰当的，佘成鹏诉称理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第6条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，一审法院结合本案的具体情况，酌情将违约金的标准调整为按已付购房款的日0.01%计算并无不当，佘成鹏诉称理由不予采纳。 综上所述，佘成鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费438元，由佘成鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇一九年八月二十六日 书记员  翁丽芬 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。