湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初1892号原告闵洪强，男，1982年2月13日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人（特别授权）宋光杰、胡金琦，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司，住所地大冶市城北开发区大冶大道104号，统一社会信用代码91420281670368074H。法定代表人郭军，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）朱纯家，湖北维佳律师事务所律师。原告与被告商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋光杰、胡金琦，被告委托诉讼代理人朱纯家均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年12月31日起至符合交房条件之日止，按全部购房款的日万分之十计算，暂计算至2019年2月28日违约金为28596元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的五星佳苑项目的商品房。原告已按合同约定履行了付款义务，被告应于2018年12月30日前将验收合格的商品房交付原告。但被告未能按合同约定的条件如期交房，故而提起诉讼，请求判如所请。原告提交了商品房买卖合同（复印件），证明原告购买了涉案房屋、交房时间为2018年12月30日、逾期交房违约金为日万分之十、被告逾期交房的事实。被告辩称，1、延期交房原因一是不可抗力，因政府行为即大冶大道地下人防、路面刷黑工程，导致唯一的通道封闭，无法施工，所以交房时间应据实顺延；二是业主要求小区绿化美化提升，我方应业主的要求进行施工，并以书面形式提前告知业主将延期交房一月左右，业主未提出异议。因此，我方交房时间没有逾期。2、原告在我方通知后不及时收房，责任不在我方；3、原告请求的逾期交房违约金过高，应当以同地段房屋租金作为计算损失的标准进行调整；4,原告收房后，我方即使存在瑕疵交房，依法也只能承担前期物业费用。被告提交了以下证据证明：1、营业执照、资质证书等，证明被告身份情况；2、建筑工程竣工验收备案表和验收报告、房屋面积测绘报告、民用管道燃气供气协议、有线电视收费发票、供电部门收费发票、网络通讯图片等，证明涉案房屋已经验收合格，符合约定的交房条件；3、大冶市政府致市民的公开信、新闻报道，内容为市政府在2016年7月开始实施大冶大道人防和路面刷黑工程，8月封闭施工，预计在2017春节前恢复通车；后又通知，在天气良好的情况下，计划在2017年5月30日前试通行。实际工期延长至2017年12月22日。证明被告工期受不可抗力影响，应当顺延；4、公告一份，内容为因天气、天然气施工、小区绿化美化升级、道路刷黑等原因，交房时间可能顺延一个月左右。证明业主对延期交房无异议。5、交房公告、通知以及微信截图，证明已经通知业主于2019年1月15日办理交房；6、通知一份，内容为房产主管部门要求业主必须缴纳房屋维修基金，否则不能办理房屋交接手续。证明部分原告未能收房责任不在被告。7、房地产估价报告，内容为涉案房屋月租金分别为5.4元／㎡和5.6元／㎡；本院已经发生效力的（2018）鄂0281民初5772号民事判决书，证明合同约定的违约金过高，依法应当按照房屋租金为损失依据计算逾期交房违约金。8、诉讼业主基本情况表，证明原告和其他业主所接收房屋的时间和其他情况。经庭审质证，被告对原告证据没有异议。对被告提交的证据，原告对证据1、2没有异议；对证据3有异议，认为与本案无关，不构成不可抗力；对证据4有异议，认为不能证明被告与业主达成一致；对证据5有异议，认为涉案房屋在2019年1月15日未达到了交房条件，上述通知没有效力；对证据6有异议，认为是否缴纳维修基金与被告交房无关，且不能证明被告通知原告收房；对证据7有异议，认为评估系被告单方所为，评估租金过低，不予认可;对证据8，认为应当以原告签字或实际交房时间最后的为准，被告也认可。本院认为，对双方无异议的证据，可以认定。对被告证据3、被告与原告签订合同时路面已经封闭，被告已经知晓并能预计，不属不可抗力，原告异议理由成立，不予认定；对证据4、5、6，原告异议理由成立，不予认定；对被告证据7，是计算被告迟延交房给原告造成损失的依据，与本案的处理结果存在因果关系，原告虽有异议，但不能提供证据推翻，也不申请重新评估，该证据可以认定。经审理查明，原告于2017年9月26日与被告签订了商品房买卖合同，约定购买被告开发的“五星佳苑”项目的第1幢11404号商品房，建筑面积105.17㎡，单价4608.46元／㎡，总价款484672元。合同约定的主要条款有：一、商品房的用途为住宅。二、合同第九条约定房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站验收会签同意。出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，商品房相关设施设备交付条件为供、排水，供电，燃气在2018年12月30日前达到使用条件或完成管道敷设；公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）在2018年12月30日达到验收合格标准。未达到上述条件，由双方协商处理。三、交付时间和方式。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付。交付手续为：商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将书面通知送达买受人。买受人未收到通知的，以本合同约定的交付日期为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；如遇不可抗力事件发生影响交付的，交付时间相应顺延。如出卖人不能出示合同第九条约定的证明文件，买受人有权拒收，责任由出卖人承担。办理交付手续前，买受人有权对房屋进行查验。由于买受人原因导致房屋不能按期交付的，出卖人电话或报纸公共形式通知交房30天内，视为买受人自动接收，责任和风险由买受人承担。四、出卖人逾期交付责任。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房，按如下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之10的违约金；（2）、逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之10的违约金。五、送达方式。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以电话方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之前7日内书面通知对方，未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同签订后，原告依约支付了购房款。2019年1月14日，被告组织勘察、设计、监理、施工单位对“五星佳苑”项目进行了竣工验收。此前，被告按照合同的约定，完成了商品房相关设施设备、公共服务及其他配套设施建设；同月28日，完成测绘报告；同月31日，取得建设主管部门的建筑工程竣工验收备案证明文件。2019年1月15日，被告通过电话和其他形式，通知业主收房。但原告认为被告所交房屋不符合合同约定的条件，直至2019年2月11日才收房，现提起诉讼，要求被告承担至符合交房条件和有效通知之日止的逾期交房违约金。另查明，大冶大道是被告开发的“五星佳苑”项目唯一的施工通道。2016年6月，大冶市人民政府决定实施大冶大道人防地下商业街工程，北起东风路口，南至大冶实验中学，自2016年8月1日起实行全封闭施工。该工程预计在2016年12月31日完工，2017年春节路面恢复通车。2016年12月27日，大冶市政府宣布推迟到2017年5月通车，但大冶大道恢复通车的实际时间为2017年12月22日。2019年5月15日，被告委托的湖北正量行房地产估价咨询有限公司对“五星佳苑”房屋租金作出评估报告，在迟延交付期间，其中第1幢租金均价为月5.6元／㎡，第2幢租金均价为月5.4元／㎡。原告认为评估价格太低，对评估结果不予认可。经本院释明，原告不申请重新评估。同时，原告认为被告逾期交房的时间应为被告有效通知并实际交房之日。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。就本案的处理，双方争执的焦点有以下几个方面：一、被告是否构成逾期交房。本院认为，依照合同约定，被告在完成备案（2019年1月31日）后才具备了合同约定的交房条件。被告提出迟延交房的理由之一是天气原因和小区绿化升级、道路刷黑，业主同意顺延一个月；其次是因政府行为导致停工，属不可抗力因素，交房时间应当顺延。本院认为，被告没有证据证明建设期间遭遇特殊灾害天气，也无证据证明业主同意延期一月交房；同时，被告与原告签订合同时，大冶大道已经封闭，被告已经知道客观情况的存在，并非不能预见，不属不可抗力。因此，被告上述抗辩理由不能成立。被告未能在合同约定时间内交房，构成逾期交房。二、关于逾期交房违约责任如何承担。1、逾期交房违约金标准。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，损害对方利益，都与诚实信用原则相违背。所以法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。依照法律规定，违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。但如何认定损失？商品房买卖合同司法解释规定，迟延交房，没有约定或约定不明的，参照迟延交付使用房屋同期间的同地段、同类型房屋租金计算。本案违约金的标准虽然有约定，但由于过分高于造成的损失，经被告请求并应当调整而不能适用，应当比照相关司法解释中的约定不明处理。原告的损失包括但不限于房屋租金，但目前除法定损失即房租外，其余方面未能举证。因此，调整标准可以参照租金标准的1.3倍进行。2、被告承担逾期交房责任的截止时间和方式。截止时间应当是符合交房条件后被告的通知时间，即2019年1月31日以后的通知收房时间。在符合交房条件之前的收房通知，原告有权选择。原告不认可的，有权拒绝收房，被告应当承担逾期交房违约金；原告接收房屋的，被告应当承担自收房之日起至符合交房条件之日止的前期物业费用。被告未能举证证明在符合交房条件后的有效通知收房时间，只能以原告收取房屋的时间作为被告符合交房条件后的有效通知和实际交付时间。综上所述，本案经调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告大冶英才房地产开发有限公司赔偿原告闵洪强逾期交房违约金1071.89元（2018年12月31日—2019年2月11日），定于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费516元，由原告承担496元，被告承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  罗后才人民陪审员  刘 军人民陪审员  程正兼二〇一九年八月二十五日书 记 员  吴 桐