湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初1692号 原告：伍文双，男，1975年8月16日出生，汉族,湖南省宁远县人，居民。 委托诉讼代理人：李绍兵，广东普罗米修律师事务所律师（代理权限：特别授权）。 被告：欧得元，男，1958年8月3日出生，汉族,湖南省宁远县人，居民。 被告：宁远县雄宇房地产开发有限责任公司。 法定代表人：欧得元，执行董事。 二被告委托诉讼代理人:蒋顺先，宁远县法律援助中心律师（代理权限：特别授权）。 第三人：樊晓娟，女，1960年9月24日出生，瑶族，广西桂林人，居民。 原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本院于2018年11月28日作出（2018）年度湘1126民初2447号民事判决，被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司不服上诉于永州市中级人民法院。永州市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019年）湘11民终777号民事裁定：一、撤销湖南省宁远县人民法院（2018）湘1126民初2447号民事判决；二、本案发回湖南省宁远县人民法院重审。本院于2019年5月28日立案后，依法另行组成合议庭，由审判员何俊斌担任审判长，与人民陪审员王继勋、欧利红组成合议庭，代理书记员肖曦担任庭审记录，于2019年6月11日、2019年7月30两次在宁远县人民法院第四审判庭公开开庭审理了本案，原告伍文双及其委托诉讼代理人李绍兵、被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司法定代理人欧得元及其共同委托诉讼代理人蒋顺先、第三人樊晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍文双向本院提出诉讼请求：1、请求确认2016年11月17日原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》有效；2、请求确认小梦天宫（宁远县东溪街道冷江西路北侧）一至三层铺面55％份额归原告所有；3、判令二被告承担原告办理小梦天官不动产登记事宜所产生的所有税费;4、判令被告一、被告二承担本案诉讼费、担保费、保全费等所有费用。事实与理由:被告一因开发地产及名下工程项目所需多次向原告借款，其总金额为八百万左右。后因被告一直无力偿还借款，被告一、被告二与原告于2016年11月17日协商，一致同意将两被告所开发的小梦天宫一至三层铺面55％份额以人民币7836000元（大写：柒佰捌拾参万陆仟元）转让给原告用于折抵所借款，原告在后续办理房屋过户手续的一切税费用均由两被告承担。现小梦天宫项目已完工，但资金短缺，两被告在未征得原告的同意下企图以该项目一至三层铺面55％份作为担保，再次融资，后被原告发现并制止，原告为防止两被告非法处分其财产，故在小梦天宫建筑上悬挂招租或出售的广告牌。原告为维护其合法权益，根据我国法律有关规定，特向贵院起诉，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司和被告欧得元辩称:第一、答辩人向原告借款的事实存在，但具体借款本金总额应以银行转账凭条为准;第二、原告与答辩人约定的月利率3分标准有违国家禁止规定，应予削减。第三、双方协议中以答辩人开发的小梦天宫商住楼1－3层铺面55％份额作借款担保不符法律规定，不具有法律效力;第四、答辩人已偿还原告借款本金20万元应予扣减。第五、答辩人宁远县雄宇房地产开发有限责任公司并非借款人，其与原告的门面转让协议未经其他股东同意，且未实际履行。因而不应成为本案被告。 第三人樊晓娟辩称，2016年11月17日，原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》，我不知情，且被告欧得元签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》违反了第三人与其签订的《合作开发协议》第三项第2条：“裙楼一般不得出售，如需出售，甲乙双方必须协商一致，不得单方面擅作决定”的约定，原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》未告知第三人的优先购买权，应当无效。 原告伍文双为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、收条、借款协议，拟证明原被告存在借贷关系的事实；2、银行转账凭条，拟证明原告借款给被告的事实；3、《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》，拟证实二被告将小梦天宫抵债的事实；4、补充协议，拟证实二被告将小梦天宫抵债的事实；5、合作开发协议，拟证明被告合法拥有小梦天宫产权的事实；6、招租或转让照片，拟证明原告实际处分该产权的事实。 被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、第三人攀晓娟为支持其主张，向本院提供以下证据：1、土地使用权证和规划许可证，拟小梦天宫项目土地使用权人和规划施工许可证登记人为欧梦琳。 经本院主持举证、质证，本院对证据认证如下：①被告对原告提供的1号证据三性无异议，但对2016年11月17日出具的收条有异议，提出该收条是借款本金和月利率三分利息的累计，当时并未收到原告现金。本院认为，该收条是原被告双方的真实意思表示，是对前期借款结算的结果，此证据可作为双方存在借款事实的佐证；②对原告提供的2号证据，被告对该证据无异议，本院予以采信；③对原告提供的3、4号证据，被告提出合法性、关联性有异议，本院认为，该转让协议是证明双方签订转让协议的事实，但原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》是未征得第三人樊晓娟同意，被告欧得元的行为违反了其与第三人樊晓娟签订的《合作开发协议》约定，其转让也未告知第三人樊晓娟的优先购买权；④对原告提供的5号证据，被告提出对其真实性无异议，证明目的有异议，由于小梦天宫系被告与樊晓娟合作开发，被告占55％的股权，被告对其股份有自由处分权，故对被告欧得元与第三人樊晓娟合作开小梦天宫的事实本院予以确认；⑤对原告提供的6号证据，被告提出真实性有异议，原告在小梦天宫立广告牌事实不能证实其拥有小梦天宫的所有权，故对原告提供的6号证据本院不予采信。⑥对被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司提供的1号证据，原告伍文双认为，该证据的真实性请法庭核实，对其关联性合法性不予认可。本院认为，该证据是国家机关依职权制作的公文书证，本院予以采信。 根据以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司于2011年7月29日成立，该公司的经营范围为从事房地产开发经营；建材销售；物业管理；房地产代理销售等，被告欧得元系该公司的法定代表人。2014年6月16日，以被告欧得元为乙方与第三人樊晓娟为甲方签订《合作开发协议》约定：一、项目概况本项目位于宁远县舜陵镇泠江西路北侧，项目名称小梦天宫。二、合作开发形式双方约定甲方樊晓娟出土地，乙方欧得元负责投资开发并承担项目开发的全部资金，分成比例按照建好的房屋樊晓娟占45％，被告欧得元占55％。被告欧得元为开发华茂大厦、小梦天宫等项目，从2013年1月至2016年6月止陆续从原告伍文双处借款，被告欧得元每次向原告伍文双借款后都出具了借条，并约定月利息3分和借期，每张借条到期后，原被告双方结清部分利息后，把原借条作废，把本金与利息加上重新出具借条并约定还款日期及月息3分。2016年11月17日，经原被告结算，被告欧得元在共清偿原告伍文双1327500元的情况下，双方对借款金额、利息及还款方式协商，达成共应付给原告伍文双借款本金及利息7836000元的协议。由于被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司(甲方)资金周转不过来，当日与原告伍文双(乙方)签订了《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》。协议约定:一、甲方将位于宁远县东溪街道（应为桐山街道）冷江西路北侧，项目名称为小梦天宫的临街铺面，一至三层中的55％份额的所有权转让给乙方（土地证面积1330平方米，以建好的规划面积为标准）即每层实际建筑面积约1225平方米（误差每层20平方米内）即可按一楼1225平方米占比例分成55％，二楼1225平方米占比例分成55％，三楼1225平方米占比例分成55％。二、一至三层55％份额转让价格为人民币柒佰捌拾叁万陆仟元正，由乙方一次性支付完毕。三、甲方在本协议签订之日起，七个月内（即2016年11月17日至2017年9月17日)可以回购该房屋，如果七个月内甲方没有回购则甲方永久丧失回购的权利，乙方可随意处理，乙方七个月内不得出售、转让他人。甲方回购该房屋需支付乙方购房款以及加付乙方购房款每月3％的利润给乙方。……五、办理房屋过户手续的一切税费均由甲方承担。原、被告在协议书上签了名，并加盖了被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司合同专用章公章。同日原告伍文双与被告被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订了补充协议，协议约定……三、小梦天宫项目建好，《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》生效。当天被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司出具收条：“今收到伍文双购小梦天宫临街铺面一至三层55%份额柒佰捌拾叁万陆仟元正（7836000元）”。 另经查明：小梦天宫项目所在地的土地使用权人为欧梦林，被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司与原告伍文双在签订《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》时，第三人樊晓娟不知情。被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司对小梦天宫没有取得产权。转让协议签订后，被告欧得元未偿还原告伍文双分文借款本金及利息。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。从2014年6月16日以被告欧得元为乙方与第三人樊晓娟为甲方签订的《合作开发协议》可以看出，被告欧得元与第三人樊晓娟对小梦天宫项目不动产共有是按份共有。2016年11月17日，原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》未征得按份共有人第三人樊晓娟同意。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权”。被告欧得元明知小梦天宫项目是与第三人樊晓娟按份共有和被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司不享有产权的情况下，在未经占份额三分之二以上的按份共有人同意和违反《合作开发协议》的约定且未告知共有人第三人樊晓娟的优先购买权的情况下，于2016年11月17日以被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司(甲方)与原告伍文双(乙方)签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》，属于违反了合同的约定和法律的强制性规定，应当无效。据此，原告伍文双要求请求确认2016年11月17日原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》有效；请求确认小梦天宫（宁远县东溪街道冷江西路北侧）一至三层铺面55％份额归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、一百零一条，并经审委会讨论决定，判决如下： 驳回原告伍文双的诉讼请求。 案件受理费66652元，由原告伍文双承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  何俊斌 人民陪审员  欧利红 人民陪审员  王继勋 二〇一九年八月二日 代理书记员  肖 曦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。