广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初15705号原告：杨海燕，女，1972年8月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人:李广立，广东为峰律师事务所律师。被告：保利物业发展股份有限公司顺德分公司，住所地佛山市顺德区大良德和居委会国泰南路2号保利中汇花园园区物业管理用房首层（住所申报）。负责人：王东北，总经理。委托诉讼代理人:莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人:李杰能，广东瑶琨律师事务所实习律师。原告杨海燕与被告保利物业发展股份有限公司顺德分公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人李广立，被告的委托诉讼代理人莫美华、李杰能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付能正常进出保利东瑞广场1座802房业主IC卡、门锁钥匙并恢复房屋供水、通电等措施，排除原告对房屋使用的妨害；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买了位于佛山市顺德区××房（以下简称“案涉房屋”），与被告签署了案涉房屋《顺德区（前期）物业服务协议书》。2016年10月18日，原告办理了案涉房屋的收楼手续，签署了《收楼确认书》并领取了案涉房屋的钥匙、业主IC卡等物品。同日，原告与被告签署了《钥匙托管承诺书》并将案涉房屋的一把钥匙交由被告保管。后原告向被告缴纳了物业管理费并签署了银行代划扣物业管理费协议。2019年4月29日，原告前往案涉房屋查看，发现已领取的业主IC卡无法使用，案涉房屋门锁已被更换，无法进入。原告在找被告多次协调无果后报警处理，在公安机关人员见证下，被告使用保留的案涉房屋备用钥匙亦无法打开案涉房屋，且未向原告交付门锁更换后的钥匙。被告的这种侵占业主财物、妨害业主物权的行径，严重损害了原告的合法权益。被告辩称，一、原告的诉讼请求没有事实与法律依据，是滥用诉权的行为。被告没有关闭过IC卡、没有更换过案涉房屋门锁，更没有对案涉房屋断水断电。交楼时，原告仅将一条入户钥匙委托被告管理，其余8条入户钥匙、3张IC卡由其自行保管，原告完全可以自由出入小区。2019年4月29日当天，原告也是刷IC卡自行进入小区，有关入户门琐是否为被告更换，原告并无证据予以证明。虽然当天被告接到原告通知后派员到场处理，但对于该门锁无法打开的原因无法判断。同时，原告对于打不开的门锁完全可以自行维修或更换，被告并未阻止其行使该权利，根本不需要再通过诉讼来排除妨碍。另案涉房屋内水电都是入户的，根本不存在诉求中恢复供水供电情形。根据《顺德区（前期）物业服务协议书》第三条之约定，被告的管理区域为物业共用部位及共用设施设备的维护和保养、公共场所秩序维护、四害消杀、化粪池清掏、管道疏通等，不包括案涉房屋本身（包括门锁的免费维修、更换，有偿服务的除外）的服务管理。原告可以自由出入小区，被告根本不存在妨害行为。因此，原告起诉被告的行为是滥用诉权的行为，诉讼费应由其自行承担。二、原告对案涉房屋不享有物权，没有诉权。根据开发商提交给被告备案的《商品房买卖合同》第七、八条之约定，原告采取一次性付款的方式支付购房款，即2014年5月31日前交付60586元，2014年8月24日前交付243270元，2014年11月24日前交付181000元，2015年2月24日前交付121000元，逾期90天后，开发商有权解除合同及要求原告按累计应付款的10%支付违约金。原告支付第一笔款后，没有按约定继续支付购房款，开发商以电子邮件的方式通知被告，案涉房屋因为没有付清购房款，不能交付。由于当时保利东瑞广场2000多户集中交楼，办理交楼手续的某些工作人员因为工作失误将案涉房屋与原告办理了交楼手续，并预收了三个月的物业管理费。原告收楼后没有装修入住，至今未按双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》支付过物业服务费，被告也从未主动向原告以任何形式催收过物业服务费。另，据了解案涉房屋至今未办理不动产权登记，开发商已于2019年3月19日提起解除合同收回案涉房屋之诉，案号为（2019）粤0606民初5770号，该案至今未审结，原告对案涉物业不享有物权，对涉及案涉物业的诉讼没有诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1（双方的主体信息材料），被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2、3、4、7、8（协议、收费标准、专项维修资金对账簿、收楼确认书、收据、说明、视频），被告对真实性无异议，本院予以确认；关于原告是否为产权人等证明内容的争议，实为双方的观点之争。原告提供的证据5、6，被告虽对真实性有异议，但未提供反证，故对真实性予以确认；该证据证实了原告确实将钥匙一条交予被告托管，亦与被告签订了区域防火责任协议书。被告提供的证据（买卖合同、受理通知书），原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，该证据证实了原告与佛山市顺德区保利房地产有限公司确实存在案涉房产的商品房销售合同纠纷，至于是否付清购房款等争议，属另案审查认定范围。本院经审理认定事实如下：2014年12月27日，原告与佛山市顺德区保利房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告向该房产公司购买位于佛山市顺德区××房（以下简称案涉房屋）。合同中对于房屋应在2016年10月1日前交付、购房款的支付、违约责任等进行了约定。被告是保利东瑞广场的物业服务企业，在签订《商品房买卖合同》当天，原告与被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》、收费标准。2015年7月，原告交纳了案涉房屋的维修基金。2016年10月18日，被告通知原告到场办理收楼，原告在收楼确认书上签名，并收到了业主IC卡3张，大门钥匙8条、业主手册等。当天，原告将1条大门钥匙交予被告保管并签订钥匙托管承诺书，承诺因案涉房屋仍需修缮，原告无暇照顾，不能每日往返开启大门给修缮人员进入施工，因此将钥匙1条交予被告托管，请代原告开启大门；在钥匙托管期间，案涉房屋之设备、物件等，若有任何损失，概与被告无关，被告无须负任何责任。收楼当天，原告还签署了区域防火责任协议书、向被告交纳了三个月的物业管理服务费。按照原告的陈述，其收楼后，案涉房屋一直处于空置状态，她一年过去看房一两次；2018年10月去看案涉房屋时，IC卡、钥匙都能正常使用，但水电不通，当时也没有关注、没有告知被告。2019年4月29日，原告欲进入案涉房屋，但发现IC卡不能使用，钥匙不能开门，遂报警，被告亦派员到场。被告的工作人员当场用其保管的案涉房屋大门钥匙开门，也不能打开大门。原告要求被告维修无果后，遂于2019年7月22日提起本案诉讼。诉讼过程中，被告称2016年10月时因工作人员疏忽，错误与原告办理了收楼手续，发现错误后将情况告知了佛山市顺德区保利房地产有限公司，对之后的处理结果不清楚；2019年4月29日参与现场处理的工作人员并不知道当年发生的事。另查明，2019年3月，佛山市顺德区保利房地产有限公司起诉原告，要求解除其与原告签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，本院受理案号为（2019）粤0606民初5770号，该案正在审理中。本院认为，法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告未提供证据证实其已取得不动产权证书，不能证实已完成案涉房产的不动产物权登记。虽然原告确实与佛山市顺德区保利房地产有限公司存在《商品房买卖合同》关系，原告确实已办理了收楼手续，但是佛山市顺德区保利房地产有限公司早已于2019年3月起诉原告，要求解除《商品房买卖合同》，即对于该合同的履行，合同双方存在争议。因此，原告主张其已是案涉房屋的物权人依据不足。退一步说，即使原告是案涉房屋的物权人，但其也不能证实被告存在侵权行为。一、原告无证据证实被告更换了案涉房屋的大门钥匙。二、原告不能证实是被告取消了其IC卡出入权限。三、原告收楼时测试了案涉房屋已通水通电。在案涉房屋长期空置的情况下，被告声称若打开开关会产生损耗等水电费用，只要住户入住或装修，告知被告就会打开水电开关。被告该行为属于提供物业管理服务的行为。综上，原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。商品房销售合同纠纷是合同纠纷，与本案纠纷性质不同，被告认为本案应中止审理的理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨海燕的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为50元（原告已预交），由原告杨海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇一九年八月二十二日书记员  范文