海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终714号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：三亚明珠实业有限公司，住所地：海南省三亚市天涯区解放三路明珠广场8楼。法定代表人：郑月桂，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴为民，海南琼亚律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：秦晓戈，男，1970年1月5日出生，汉族，公民身份号码×××，户籍住址海口市。委托诉讼代理人：吴丽珠，海南邦威律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：陈雪莲，海南邦威律师事务所专职律师。上诉人三亚明珠实业有限公司（以下简称明珠公司）因与被上诉人秦晓戈物权保护纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。明珠公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持明珠公司的一审诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由秦晓戈承担。事实和理由：一、一审法院认定双方当事人不存在续租租赁合同关系不当。双方当事人签订的续租租赁合同已经成立。本案中，双方当事人于《三亚明珠广场（原新城市广场）铺面租赁合同》【租赁（05049）号】（以下简称《租赁合同》）第七条约定可知，秦晓戈和明珠公司签订续租是必然的结果，即双方已自愿提前签订了续租合同。从该约定看，续租合同内容除租金数额可以根据市场行情另行商定外，其他内容均与前租赁合同内容一致。双方实际上已约定了租金条款，仅是对租金数额约定不明，属《合同法》规定的约定不明的情形，可依法进行调整。因此，续租合同的内容具备了“当事人名称或者姓名、标的和数量”条款，且经双方签名确认，因此，双方是存在续租关系。鉴于商场的整体统一规划和统一经营的特点，双方当事人提前签订续租合同也是必然的。二、法律没有禁止当事人提前签订合同，且双方签订的续租合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应当继续履行。三、续租合同租金标准。首先，根据原合同第七条规定，续租合同的租金在原租赁合同的租金标准上可以根据市场状况另行商定，因此续租合同不排除按原合同租金标准履行。其次，依据《合同法》第六十一条规定，本案已经成立的续租合同租金价款属法定约定不明情形，应当按照续租合同订立合同时履行地的市场价格履行。一审采纳其他案件判决的证据，但该证据为鉴定意见，来源于其他商场的租金价格，并不能作为三亚明珠广场一层铺面租金价格的鉴定基础。且该鉴定意见已超过有效期限，不能作为本案判决依据。明珠公司在诉讼中提供了与秦晓戈同一地域的租赁合同的租金标准为100元至160元每平方米的租赁合同作为证据，应予以采纳。综上，请二审法院支持明珠公司的上诉请求。秦晓戈答辩称，一审判决正确，应予维持。一、双方租赁关系已经终止，明珠公司认为双方存在租赁关系的理由不能成立。根据《合同法》第四条规定，合同的签订需双方当事人达成一致意见而不是当事人一方决定的行为。秦晓戈与明珠公司对继续租赁未达成一致意见，明珠公司就应将秦晓戈的铺面归还，明珠公司强占秦晓戈铺面的单方行为不能视为继续租赁的行为，且明珠公司强占铺面后也从未支付过占用费。二、明珠公司强占秦晓戈铺面，擅自将该铺面出租给第三方经营炭烧牛扒，并不向秦晓戈支付任何租金，该行为不能视为合法租赁。明珠公司的行为已经侵犯了秦晓戈的合法权利。三、根据《物权法》第十九条规定，一审法院以生效判决中鉴定同时间同区域的评估价格判决秦晓戈铺面损失及符合客观事实也符合法律规定。综上，请二审法院驳回明珠公司的上诉请求，维持原判。秦晓戈向一审法院起诉请求：1.明珠公司停止侵权，将其非法占用秦晓戈位于三亚明珠广场一层B173号铺面交还秦晓戈，并将铺面四至范围恢复至秦晓戈购买铺面时的状态；2.明珠公司向秦晓戈支付占用铺面期间的占用费（2016年10月1日至2016年10月31日，按每月427.5元/㎡，计4677.75元；2016年11月1日之后，按每月488.8元/㎡，自2016年11月1日计算至明珠公司实际交还铺面止）；3.本案诉讼费用由明珠公司承担。明珠公司向一审法院反诉请求：明珠公司和秦晓戈于2015年10月28日起按续租租赁合同（续租租赁合同条款为双方于2005年6月15日签订的《三亚明珠广场（原新城市广场）铺面租赁合同》【租赁（05049）号】的条款）继续履行；2.本案反诉费用由秦晓戈承担。一审法院认定事实：秦晓戈是三亚市河西区解放路668号明珠广场第一层B173号铺面所有权人，该铺面建筑面积14.6㎡，分摊公共建筑面积4.7㎡。2005年6月15日，秦晓戈与三亚南宏实业有限公司（以下简称南宏公司）签订《三亚明珠广场（原新城市广场）铺面租赁合同》【租赁（05049）号】，约定南宏公司租赁秦晓戈位于三亚明珠广场一层B173号铺面进行经营，租赁面积为铺面套内面积即9.9㎡，租赁期限为10年，自2005年10月28日至2015年10月28日止，租金标准为每月213.33元/㎡。该合同第七条约定，秦晓戈应在合同期限届满前四个月内与南宏公司续签租赁合同，租赁合同以10年为周期，续签租赁合同同时铺面租金标准在本合同的基础上可根据市场状况另行商议。合同签订后，秦晓戈将上述铺面交付南宏公司使用，南宏公司也按时支付了租金。2011年2月22日，南宏公司变更名称为明珠公司。租赁期限届满后，秦晓戈与明珠公司口头约定明珠公司可继续租赁铺面，租金不变。2016年10月1日后，因双方对租金未能达成一致，未签订续租合同。明珠公司仍继续使用涉案铺面，但不再支付租金。在租赁期间，明珠公司对明珠广场一层的整体布局进行了调整，秦晓戈的铺面位置被明珠广场出租给牛扒店经营。另查，2016年，王进兴向一审法院起诉要求明珠公司返还三亚明珠广场一层B172号铺面并支付占用费、赔偿损失。在诉讼过程中，经一审法院委托鉴定机构对B231号铺面的占用费进行司法鉴定。鉴定机构海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司做出了海南瑞衡资评报字[2017]第1002号《资产评估报告》（以下简称《评估报告》），该报告对三亚明珠广场第一层B231商铺2015年11月1日至2017年9月13日的资产评估结果为：2015年11月1日至2016年10月31日之间为每月427.5元/㎡套内面积；2016年11月1日至2017年9月13日之间为每月448.8元/㎡套内面积。2018年5月28日，三亚市中级人民法院作出（2018）琼02民终419号民事判决书，对上述《评估报告》予以采纳。一审法院认为：本案纠纷是秦晓戈在租期届满后要求明珠公司返还铺面并支付占用费而产生的诉争，应属物权保护纠纷。根据双方诉辨意见，本案争议焦点为：一、关于双方当事人是否形成新的租赁关系问题。秦晓戈与明珠公司签订的租赁合同明确约定租赁期限为10年，自2005年10月28日至2015年10月28日止。一审法院认为，租赁合同到期后，秦晓戈与明珠公司口头约定，明珠公司可继续使用铺面至2016年9月30日，秦晓戈对其无异议并收取租金，这期间双方租赁合同继续有效。但2016年10月1日之后双方是否形成新的租赁关系应是双方对是否继续执行租赁合同达成合意，并签订新租赁合同。但本案中秦晓戈要求明珠广场退还涉案铺面，已明确表示不同意续租和延期，而明珠公司既不同意提高租金续租，也未向秦晓戈支付租赁期限届满之后继续使用租赁物的费用。明珠公司主张与秦晓戈于2016年10月1日起构成续租租赁合同关系，要求继续履行合同，违背合同自由原则，无事实根据和法律依据，不予支持。秦晓戈要求明珠公司交还铺面有事实根据及法律依据，予以支持。但明珠公司为了经营需要已对涉案铺面一层的整体布局进行了大幅度的调整，涉案铺面的位置和通行通道已经发生了巨大变化。在此种情况下，如果秦晓戈购买涉案铺面位置未经过调整，则理应按照原有位置返还；如秦晓戈购买涉案铺面位置已经进行了调整，再要求明珠公司按照原位置进行返还，将会对明珠广场一层全部的铺面产生重大的影响，甚至需要拆除其他设施才能实现。考虑到秦晓戈购买的铺面不同于普通的固定类型的商铺，为避免本案判决对明珠公司正常的经营产生不良影响，造成不必要的损失，一审法院认为明珠公司可以在保证铺面位置、面积、通行便利等方面均不低于秦晓戈购买的铺面的基础上，选择其他位置的铺面返还给秦晓戈。对于占用费用及计算方式问题。租赁期限届满后，明珠公司应当返还租赁物，即其应在2016年10月1日将B173号铺面返还给秦晓戈，但明珠公司未及时将所租铺面返还，继续使用铺面已构成侵权，依法应承担侵权责任，并赔偿相应损失。由于原租赁合同已终止，秦晓戈不同意按原租金标准执行，且从2005年至今三亚房产价格大幅提高，房屋租金也随之增加，因此明珠公司占用涉案铺面的费用应按占用期间的市场价格来计算，不再适用原合同约定的租金标准。秦晓戈主张依照《评估报告》计算占用费，该评估报告系经一审法院委托鉴定机构对涉案相邻铺面进行司法鉴定得出，符合法律规定，明珠公司虽然对《评估报告》有异议，但没有证据证明该鉴定结论在程序或实体上存在瑕疵，该《评估报告》程序合法、结论客观，予以采纳。故明珠公司占用秦晓戈铺面期间的占用费分为以下几个部分计算：1.2016年10月1日至2016年10月31日为4232.25元（每月427.5元/㎡×9.9㎡×1月）；2.2016年11月1日之后按每月488.8元/㎡，自2016年11月1日计算至三亚明珠实业有限公司实际交还铺面止。综上，判决：一、明珠公司于判决书生效之日起十日内将位于三亚市××路三亚明珠广场第一层的B173号铺面交还秦晓戈；二、明珠公司于判决书生效之日起十日内向秦晓戈支付占用铺面期间的占用费。（2016年10月1日至2016年10月31日期间，占用费计4232.25元；2016年11月1日之后按每月488.8元/㎡租赁面积，自2016年11月1日计算至明珠公司实际交还铺面止）；三、确认2015年10月28日至2016年9月30日期间，明珠公司与秦晓戈签订的《三亚明珠广场（原新城市广场）铺面租赁合同》【租赁（05049）号】继续有效；四、驳回明珠公司的其他反诉诉讼请求。一审案件受理费1251元（秦晓戈已预交），由明珠公司负担；一审反诉受理费1251元（明珠公司已预交），由明珠公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：明珠公司主张继续履行《租赁合同》是否有事实和法律依据。本案中，首先秦晓戈与明珠公司签订的涉案《租赁合同》已于2015年10月28日为止，虽秦晓戈与明珠公司口头约定明珠公司可继续租赁铺面，租金不变，但双方于2016年10月1日后，因对租金未能达成一致，并未签订续租合同，由于明珠公司虽继续使用涉案铺面，但不再支付租金，导致秦晓戈的合同目的无法达到，秦晓戈有权依据解除或终止履行合同。其次秦晓戈现已明确表示不同意明珠公司续租和延期，据此，这属于秦晓戈处分的权利，应予支持。再次，虽然明珠公司主张双方实际上已约定了租金条款，仅是对租金数额约定不明，属《合同法》规定的约定不明的情形，可依法进行调整，但秦晓戈与明珠公司至今未对租金达成合意，明珠公司主张要求继续履行合同，没有事实和法律规定，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，明珠公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4603元（明珠公司已预交），由明珠公司负担。本判决为终审判决审判长 陈太洪审判员 梁 朝审判员 李 祎 二〇一九年八月一日书记员 唐 毅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。