云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初1734号原告：屈朝霞，女，1964年12月9日生，汉族，云南省西畴县人，住文山市。委托诉讼代理人：屈秘西（系原告的胞妹），女，1970年9月20日生，汉族，云南省西畴县人，住文山市，特别授权）。被告：周友福，男，1961年7月24日生，汉族，河南省光山县人，住广州市黄埔区。原告屈朝霞诉被告周友福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈朝霞及其委托诉讼代理人屈秘西，被告周友福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屈朝霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令周友福支付2018年9月29日至2019年9月28日的租金壹拾柒万陆仟元整（￥：176000元）；2、依法判令本案的诉讼费由周友福承担。事实及理由：2016年9月29日，屈朝霞与周友福经协商一致签订《林风宾馆租赁协议书》，约定将其文山市林风宾馆除A栋前台后面第一间和601、B栋的102房和202房以外的所有房间租给乙方管理经营。租赁期限为2016年9月29日至2019年9月28日止。合同约定第三年租金在2018年8月底付清。屈朝霞多次要求周友福交租金，周友福用各种借口不交房租，继续经营使用，屈朝霞在多次催交房租无果的情况下，根据相关法律规定，向法院起诉请求支持如上所请。周友福辩称，1、周友福与屈朝霞在2016年9月29日签订了《林风宾馆租赁协议书》，屈朝霞将其经营的林风宾馆的大部分房间出租给周友福使用，该宾馆位于文山市，租期为三年，即：2016年9月29日-2019年9月28日，每年租金为人民币176000元。该协议签订后，周友福按照该协议规定，在2016年9月29日、2017年1月23日和2017年8月31日分三次先后付给屈朝霞林风宾馆二年租金和设施设备押金合计人民币372000元。2、2017年10月28日-2017年12月15日文山市市政府对林风宾馆门前的龙海路边道进行封闭改造，修建彩色停车场，在此期间，林风宾馆不能正常营业。该事件符合《林风宾馆租赁协议书》中的第六条第三项“因不可抗力因素导致该协议无法继续履行或不能完全履行时，甲乙双方协商一致，可以变更或者解除协议，乙方有权要求甲方返还相应的剩余租金。”的规定，屈朝霞未按《林风宾馆租赁协议书》中的规定返还相应的租金。3、在周友福签订《林风宾馆租赁协议书》后，对宾馆使用到一年零八个月时，该宾馆的房主何琼仙夫妇，以屈朝霞将林风宾馆转租他人，未经房主同意属于违约为由，到林风宾馆要求收回该宾馆的房屋。从2018年6月13日起，何琼仙夫妇对该宾馆采取锁门、堵门等行为，经常阻止林风宾馆营业。发生这种情况后，屈朝霞作为林风宾馆的法人，没有出面解决，在周友福的老婆找到屈朝霞要求终止协议时，双方发生肢体冲突。周友福在2018年8月14日向房主何琼仙支付了5400元2018年底的租房税，按照双方签订的协议约定，该笔费用属于屈朝霞承担，该笔费用直到2019年5月7日周友福夫妇离开文山，屈朝霞也没有返还给周友福。4、2018年9月29日何琼仙和屈朝霞在林风宾馆发生肢体冲突，直到公安局110来到才平息。屈朝霞于2018年10月8日通过辖区派出所，将林风宾馆进行了停业。有辖区派出所所长签发的批文为证，根据周友福与屈朝霞签订的协议，林风宾馆房主何琼仙，于2018年10月25日就宾馆转租违约问题，向法院起诉，周友福作为第三人参加了该案的庭审。2019年4月19日，法院下发判决书，2019年5月6日晚，屈朝霞带人强行将周友福的宾馆用品拖出林风宾馆，不按约定结清账目，也不办理终止协议手续，周友福于2019年5月7日将自己的宾馆用品装车拉走，离开文山。屈朝霞针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、林风宾馆租赁协议书、营业执照、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证、公共场所卫生许可证复印件各一份（均与原件核对无误），证明（1）原告的宾馆一直在营业，没有停止营业的事实。（2）原、被告签订的合同是有效的，也是在有效期内，协议也没有解除，要按合同实施；2、云南省文山市人民法院（2018）云2601民初3045号《民事判决书》复印件一份，证明原告与被告的合同是有效的，并且是起效的；3、水电费清单复印件三张，证明周友福在2018年9月29日至今均在经营的事实；4、光盘一碟，证明（1）2018年10月25日被告开房的客人走错房间，屈秘西带客人去找林风宾光。（2）2019年4月22日原告向被告方要房租，被告从林风宾馆拿出斧头要砍原告，由此证明被告一直在经营林风宾馆。经质证，周友福对屈朝霞提交的第1组证据合同是真实的对合同的三性无异议，对营业执照、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证、公共场所卫生许可证的复印件周友福也有，是真实合法的没有意见；对第2组证据真实性没有意见，周友福与屈朝霞的合同确实是有效的，也认可屈朝霞的证明观点；对第3组证据单据周友福不清楚，因为宾馆是共用的，是谁在用周友福就不知道了，周友福的水电费其只负责交给屈朝霞，由屈朝霞去交水电费，所以与周友福没有关系；对第4组证据认为视频不真实，显示不了时间，是屈朝霞单方制作的，周友福不认可，没有办法核实是否是在周友福欠房费的期间录制的。本院认为，对屈朝霞提交的第1、2组证据，当事人对真实性均无异议，能证明与本案相关联的案件事实，本院予以采信；对屈朝霞提交的第3组证据，虽然不能确定水电费用的缴费人，但根据水电用量情况，能证明2018年5月至2019年4月期间林风宾馆每月用水用电量数据较大，其他证明观点本院不予采信。对屈朝霞提交的第4组证据，视频无法确定时间，本院不作为本案的定案依据予以采信。周友福针对其辩解，向本院提交以下证据：1、光盘二碟、图片41张，证明2018年6月13日房东要收回房屋一直闹到2019年5月7日周友福搬离林风宾馆为止；2、收据复印件一份、补收据复印件二份（均与原件核对无误），证明周友福向屈朝霞缴纳了两年的房租交到2018年9月28日止；3、停业申请复印件一份，证明屈朝霞与房东何琼仙有纠纷，向派出所申请停业6个月；4、云南省文山市人民法院（2018）云2601民初3045号《民事判决书》复印件一份、民事诉状复印件一份、租房协议复印件一份，证明房东何琼仙起诉过屈朝霞，起诉的时间在2018年10月25日，判决书是2019年4月19日送达的。经质证，屈朝霞对周友福提交的第1组证据真实性没有意见，只是不认可周友福的证明观点，如果周友福没有在宾馆内，就不能提供那么长时间的视频资料，恰好能证明是周友福自己在经营宾馆，2018年6月13日至6月23日的视频有14个很多都是一天一天的录制的，2018年8月份有一个，9月份提供了4天的照片，房东何琼仙并不是天天都在，屈朝霞营业的照片只有一张是2019年4月22日，恰恰就是屈朝霞向周友福要房租，所以就能证明周友福一直在经营林风宾馆，还有周友福搬东西的视频、图片与屈朝霞没有关系，是周友福自己的事情。对第2组证据没有意见，认可收到周友福两年的租金352000元还有2万元设备押金。对第3组证据真实性没有意见，只是不认可周友福的证明观点，是因为在与周友福签订的协议中的第四条中的第二条中约定“公安系统管理费”由被告缴纳，申请停业的是因为被告没有缴纳所以才申请停用公安系统管理费，前面两年被告都交了，只是后面这一年没有交，所以我们就申请停用了。对第4组证据没有意见，予以认可。本院认为，周友福提交的第1、4组证据，当事人对真实性均无异议，能证明何琼仙与屈朝霞、周友福曾因租房事宜发生过纠纷且该纠纷经文山市人民法院已作出（2018）云2601民初3045号《民事判决书》，关于周友福已于2019年5月7日搬离林风宾馆的证明观点，因屈朝霞对该事实予以认可，本院予以采信，周友福的其他证明观点本院不予采信；对周友福提交的第2组证据，能证明屈朝霞收取了周友福两年的租金352000元及20000元的设备押金，本院予以采信；对周友福提交的第3组证据，能证明林风宾馆因租房事宜有纠纷屈朝霞曾向派出所提出停业申请，派出所曾要求周友福关闭林风宾馆入住人员登记系统,但周友福关于林风宾馆已停业的证明观点没有其他证据予以佐证，该证明观点本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月26日，何琼仙与屈朝霞签订了《租房协议》约定：何琼仙将位于文山市出租给屈朝霞用作经营宾馆；租赁期限自2009年10月1日至2019年9月30日止；如屈朝霞欲将房屋转租他人，须由何琼仙、屈朝霞双方共同确定转租人，且转租后该房只能继续做宾馆用。2016年9月29日，屈朝霞与周友福签订了《林风宾馆租赁协议书》约定：屈朝霞将位于文山市龙海路229号（即文山市六层宾馆（分A栋、B栋），除B栋102房、202房及A栋前台后面第一间、A栋601房作为屈朝霞生活居住使用外，后面门面煮饭处归屈朝霞，其余全部涉案房屋（宾馆）转包给周友福管理经营；租赁期限暂定为3年，自2016年9月29日至2019年9月28日止；协议期间，屈朝霞应将该宾馆的全部设施设备及宾馆必需的法定证件交由周友福使用；租金每年为176000元。2018年10月26日，何琼仙以屈朝霞未经其同意的情况下，擅自转租租赁房屋给周友福为由，诉至法院，要求解除何琼仙与屈朝霞签订的《租房协议》，并要求法院判令屈朝霞、周友福搬离租赁房屋，由屈朝霞赔偿经济损失27600元，支付2018年10月1日至2019年1月30日的租金23333元。文山市人民法院作出（2018）云2601民初3045号《民事判决书》，认定屈朝霞于2016年9月29日与周友福签订的《林风宾馆租赁协议书》，双方约定的是屈朝霞将位于文山市龙海路229号（即文山市的屈朝霞管理经营的文山市林风宾馆大部分房间租给周友福管理经营，双方签订的合同虽然名为租赁协议书，但按该协议显示的内容“协议期间屈朝霞应将该宾馆的全部设施设备及宾馆必须的法定证件交由周友福使用”来看，该协议实则为周友福对屈朝霞经营管理的涉案宾馆进行转包经营的协议，周友福与屈朝霞间在该案中的上述合同行为属于对涉案宾馆的经营权转包合同法律关系，在法律上不属于对涉案房屋的转租合同关系。周友福自2016年9月29日就开始经营管理宾馆，2018年8月14日，何琼仙再明知争议宾馆已由周友福进行经营管理的情况下，仍然收取了周友福支付的2018年年度的租房税，在法律上视为何琼仙默认周友福承包涉案宾馆进行经营管理的行为等事实。判决屈朝霞支付何琼仙2018年10月1日至2019年1月30日的房屋租金23333元，并驳回何琼仙的其他诉讼请求及屈朝霞的反诉请求。（2018）云2601民初3045号《民事判决书》送达各当事人后，各方均未提起上诉，现该判决书已生效。2019年5月6日，屈朝霞向本院起诉要求周友福按合同约定支付2018年9月29日至2019年9月28日止的租金176000元。另查明，屈朝霞收取了周友福2016年9月29日至2018年9月28日的租金352000元及20000元的设备押金。2019年5月7日，周友福搬离林风宾馆，屈朝霞在2019年5月7日之后对林风宾馆进行经营管理。本院认为，屈朝霞于2016年9月29日与周友福签订的《林风宾馆租赁协议书》，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。文山市人民法院作出的（2018）云2601民初3045号《民事判决书》，已认定该协议实则为周友福对屈朝霞经营管理的林风宾馆进行转包经营的协议，周友福与屈朝霞间的上述合同行为属于对林风宾馆的经营权转包合同法律关系。《林风宾馆租赁协议书》签订后，屈朝霞依约将林风宾馆的全部设施设备及宾馆必须的法定证件交由周友福使用，周友福自2016年9月29日开始经营管理林风宾馆，并向屈朝霞支付了2016年9月29日至2018年9月28日的租金352000元，按照约定周友福应在2018年8月底付清第三年的租金176000元，其未按合同约定的期限向屈朝霞支付租金176000元，但结合周友福已于2019年5月7日搬离了林风宾馆，且屈朝霞已知晓并在周友福搬离后实际对林风宾馆进行经营管理的情况。屈朝霞关于要求周友福支付第三年租金176000元的诉讼请求，本院予以支持由周友福支付2018年9月29日至2019年5月7日止共计7个月零8天的费用106523元（176000元÷12×7＋176000元÷365×8），其余部分本院不予支持。周友福答辩主张未支付租金系因文山市市政府对龙海路边道进行封闭改造，以及林风宾馆房主何琼仙与屈朝霞发生纠纷导致林风宾馆被派出所进行了停业，林风宾馆无法正常经营，该情形符合《林风宾馆租赁协议书》中“不可抗力因素导致该协议无法继续履行或不能完全履行时，甲乙双方协商一致，可以变更或解除协议，乙方有权要求甲方返还相应的剩余租金。”和“宾馆法定所需的所有证件由甲方办理，如遇证件问题导致宾馆无法正常经营或者停业整顿，所造成的一切损失、罚款、费用均由甲方承担”的约定。但根据周友福提供证据，并不能证明2018年9月29日至2019年5月7日期间林风宾馆因不可抗力或者屈朝霞的违约导致了不能正常营业或者停业整顿，结合周友福自认的其一直在林风宾馆等判决以及林风宾馆水电使用数据等情况，周友福的抗辩事由不能成立，关于周友福的答辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百零七条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由周友福于本判决生效之日起十五日内向屈朝霞支付106523元；二、驳回屈朝霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元，减半收取计1910元，由周友福负担1165元，屈朝霞负担745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  曹春园二〇一九年八月二日书记员  李建生