湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初4390号原告（反诉被告）：李某，男，2004年2月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。法定代理人：李向阳，男，1970年7月20日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系原告李某父亲。被告（反诉原告）：岳阳鑫科房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵中路209号路灯管理处3楼306。法定代表人：邓农，执行董事。委托诉讼代理人：高婷，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪柳青，湖南岳州律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）岳阳鑫科房地产开发有限公司（以下鑫科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李某的法定代理人李向阳，鑫科公司委托诉讼代理人高婷、汪柳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李某向本院提出诉讼请求：1、由鑫科公司立即办理不动产所有权证；2、由鑫科公司支付逾期交付商品房违约金15345元；3、由鑫科公司支付逾期办理不动产所有权证违约金360.5元；4、本案诉讼费用由鑫科公司承担。事实与理由：2015年5月25日李某与鑫科公司签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的惠风小区3栋商品房一套，合同约定该商品房价款360496.5元，并由被告于2015年10月30日之前将商品房交付给原告，被告立即在商品房交付90日内为原告办理不动产所有权证，原告于2015年5月25日向被告支付首付房款301500元及办证费用，2016年12月16日交房屋维修基金7925元，2017年2月14日交付购买房屋契税1419.86元，余额于2015年8月30日付清。然而被告并未按合同约定履行义务，首先被告未按期交付商品房，直到2016年4月30日左右才通知原告收房，根据《商品房买卖合同》第九条第二款逾期交房，被告按逾期之日向原告支付商品房总价款万分之一违约金6489元，其次在原告已付清房款、房屋契税、维修基金与所有办证费用前提下，被告至今没有为原告办理不动产所有权证，但被告一直以种种原因拖延推诿。根据《商品房买卖合同》第十六条和合同补充协议第八条第五款规定，商品房交付90日内，被告应在规定期限内为原告办理不动产所有权证，逾期未办证，被告按原告所付总房价款的0.1％支付原告违约金360.5元，原告曾多次联系被告要求办理不动产所有权证均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同出售方在原告交付购房款履行付款义务后，被告应当在合同签订期90日内按约定为原告办理不动产所有权证。根据《中华人民共和国城市管理法》第60条，《城市房地产开发管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件用法律若千问题的解释》第十八条之规定，被告应当立即为原告办理不动产所有权证并支付15435元。被告鑫科公司（反诉原告）答辩并反诉称：1、由李某支付鑫科公司逾期付款违约金940.7元；2、由李某承担反诉费。事实与理由：1、2014年1月23日，鑫科公司与岳阳职业技术学院（以下简称“职院”）签订团购合同，约定由职院组织团购鑫科公司开发建设的“鑫科?惠风园”安置性住宅小区部分住宅，达到约定的数量后享受低于市场价格的优惠，团购户与该院签订授权委托，团购户的报名、房源的分配以及建房交款等事宜由岳阳职业技术学院统一代理，服从其安排和决定，李某是职院组织的团购户之一。根据团购合同约定，李某应当于2014年12月4日取得《房屋预售许可证》后，根据团购合同约定于15日内与鑫科公司签订《商品房买卖合同》，并支付房款总额的70%，而李某于2015年5月25日才支付上述房款；合同约定剩余购房款应于2015年8月30日前支付，但李某于2015年11月4日才支付完毕，李某应支付违约金。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：2015年5月25日，以李某为买受人、鑫科公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、合同第三、四条，买受人购买的房屋为鑫科．惠风园第3栋003幢03层303号房，房屋总价款360578元。2、合同第六条，付款方式，于2015年5月25日前支付301500元；2015年8月30日前支付房款59078元。3、合同第七条，买受人逾期付款超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。4、合同第八条，出卖人应当在2015年10月30日之前将符合同约定的商品房交付给买受人。5、合同第九条，出卖人逾期交房的，逾期超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。6、合同第十六条，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关办理权属登记的资料，如因出卖人原因，出卖人应按已付房款的0.1%支付违约金。合同签订后，李某于2015年5月25日前交付房款301500元，2015年11月4日付房款59078元。2016年7月20日，鑫科公司将房屋交付李某。经鑫科公司多次催讨，鑫科公司至今未协助李某办理不动产权属证。双方有争议的事实鑫科公司认为，鑫科公司与职院签订《团购住宅合同》，约定由职院组织团购鑫科公司开发建设的“鑫科?惠风园”安置性住宅小区部分住宅，李某是职院组织的团购户之一。根据团购合同约定，李某应当于2014年12月4日取得《房屋预售许可证》后15日内签订《商品房买卖合同》，并支付房款总额的70%，但李某于2015年5月25日才支付上述房款，已构成违约。李某称，购买的是职院丘挺老师的指标房，不清楚鑫科公司与职院签订的团购合同，李某提交了职院的证明一份。结合鑫科公司与李某提交的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认系李某购买的是职院丘挺老师的指标房，并与鑫科公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》的事实。判决的理由与结果本院认为，李某与鑫科公司签订《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。依据合同约定，鑫科公司应当在交付房屋后90天向房屋登记机关办理权属变更登记，鑫科公司至今未办理，李某要求鑫科公司办理涉案房屋不动产所有权证，并要求鑫科公司支付逾期交房违约金、逾期办理不动产所有权证违约金的理由正当，本院予以支持；关于逾期交房违约金，双方合同约定，鑫科公司应当于2015年10月30日前交付房屋，但鑫科公司于2016年7月20日逾期260天交付，依约应当支付9351元的违约金【计算方法：（301500元＊260天＋59078元＊256天）＊万分之一】。关于逾期办理不动产所有权违约金，双方约定如鑫科公司违约应按李某已付房款的0.1%支付违约金，李某已付房款360578元，鑫科公司应支付逾期办理不动产所有权违约金360.5元（计算方法：360578元＊0.1%）。关于鑫科公司反诉要求李某支付逾期付款违约金的请求，李某依约应当于2015年8月30日前将房款59078元支付完毕，李某于2015年11月4日付清，逾期付款64天，应当支付违约金378元【计算方法：59078元＊64天＊万分之一】，鑫科公司反诉要求李某支付逾期付款违约金的请求，本院予以支持。上述违约金收支相抵后，鑫科公司应当支付给李某违约金为9333.5元（9351元＋360.5元-378元）。对于鑫科公司辨称，李某违反《团购住宅合同》约定，鑫科公司不应当支付逾期交房违约金，《团购住宅合同》系鑫科公司与职院之间签订，鑫科公司没有证据证明李某应当履行《团购住宅合同》约定的义务，该合同对李某不具有约束力，对鑫科公司不支付逾期交房违约金的抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）岳阳鑫科房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内将鑫科．惠风园第3栋003幢03层303号房屋办理至原告（反诉被告）李某名下；二、被告（反诉原告）岳阳鑫科房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）李某违约金9333.5元；三、驳回原告（反诉被告）李某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）岳阳鑫科房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述第二项义务，限本判决生效之日起十内履行完毕，逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本诉案件受理费130元，由原告（反诉被告）李某承担50元，被告（反诉原告）岳阳鑫科房地产开发有限公司承担80元；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）李某承担20元，被告（反诉原告）岳阳鑫科房地产开发有限公司承担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  唐干才二〇一九年八月二十六日法官助理沈忱书记员王威棋