江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初6130号原告（反诉被告）：聂莹，女，1985年5月12日出生，满族，住江苏省连云港市新浦区。委托诉讼代理人：刘俊杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵士国，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：钱武君，男，1995年5月23日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：钱红林（系被告父亲），1970年1月22日出生，汉族，住南京市栖霞区。原告(反诉被告)聂莹与被告（反诉原告）钱武君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)聂莹的委托诉讼代理人赵士国，被告（反诉原告）钱武君的委托诉讼代理人钱红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂莹向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方2017年签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除；2、判令被告向原告返还押金30000元；3、判令被告退还原告自2019年4月11日至2019年6月13日剩余租金34520元；4、判令被告赔偿原告自2019年4月11日到2019年5月13日歇业期间的损失5000元；5、判令被告赔偿原告装修损失134472.81元（以装修总额171085元除以合同期限5年乘以剩余租期3.93年）；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年，在第三人南京未乐房产经纪有限公司见证下，原告接手第三人王未未与被告签订的《房屋租赁合同》一份，约定被告将陆家巷8号X室房屋租赁给原告，原告按《房屋租赁合同》向被告支付押金和租金。合同签订后，原告依约向被告支付了押金30000元，并陆续支付租金至2019年6月13日。2019年4月1日，原告收到南京市秦淮区朝天宫街道环境整治综合指挥部《整改拆除通知书》要求拆除陆家巷8号X室违法建筑。2019年4月11日原告店铺所在陆家巷8号X室被南京市秦淮区市场监督管理局采取行政强制措施，停止营业。后经多次交涉，该局表示，由于存在违法搭建情况，陆家巷8号X室不得经营清餐饮。原告与被告沟通要求拆除未果，迫于无奈，于2019年4月28日委托江苏永衡昭辉律师事务所发送律师函要求被告于接函后五日内拆除陆家巷8号X室违法搭建，但截至2019年5月13日，被告仍未拆除违法搭建，导致原告无法继续经营，原告只得再次委托江苏永衡昭辉律师事务所发函通知被告解除《房屋租赁合同》。鉴于以上，请求法院支持原告所有诉讼请求。被告钱武君辩称：1、案涉房屋原本是王未未承租的，王未未和原告达成将店铺转让给原告的合意，谈好后让被告去签订案涉的房屋租赁合同，在原有合同上续签，承租人换成原告，合同约定不允许转租，转让费不得超过30000元。被告并不知道有转让费，如果有转让费其不会签订合同。2、原告所述2019年4月1日的通知，被告并不知情，被告去城管局询问才知道情况。2019年4月前城管和被告联系让被告拆违建，被告找到原告，原告不同意拆除，同年4月11日原告告诉被告其店里的餐饮东西被城管收掉了，4月11日停止营业。4月24日被告当着中介工作人员面让原告把违建拆掉但原告不愿意。3、原告将原本的餐厅搭建成了厨房，卫生间直接封掉，改成储藏间，且经被告和王未未确认，门头与门外的桌子系原告自己搭建。4、不认可原告主张的合同已于2019年5月14日解除。合同解除应当在5月19日，原告拖欠房租，5月14日钥匙、门禁卡都没有交给被告，被告找到城管，于5月19日找人强制开锁方才进入。5、押金被告没有收过，被告收的是王未未的押金，且目前没有返还。王未未只收了原告转让费和房租，没有收到原告押金，即使收到了因为原告违约也不同意返还。6、2019年5月19日至6月13日租金可以返还原告。7、歇业损失合同上没有体现，是原告自己造成的，对原告主张的5000元数额不认可，需要原告提供证据，被告并不知道原告每月收入。8、原告是自行装修的，原告擅自装修破坏了被告的装修，被告需要其恢复原状，不存在赔偿原告装修损失的问题。反诉原告钱武君向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告因恢复原状产生的费用60000元；2、反诉被告承担违约金30000元；3、反诉被告支付拖欠的水、电、气费6455元。4、赔偿反诉原告为了本次诉讼开具钱武君与钱红林父子关系证明的路费133元；5、赔偿2019年5月19日至6月20日的房屋空置损失；6、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告无故违约，造成反诉原告无法生产经营，反诉原告重新装修需要产生费用60000元。按照合同约定因反诉被告违约，不但押金30000元不予退还，其还需要另行支付违约金30000元。水、电、气费是银行代扣，在经营期间反诉被告用的水、电、气费自2018年2月1日至5月19日共6455元应当由反诉被告交纳。反诉被告聂莹辩称：1、反诉被告在案涉的房租租赁合同项下并不存在违约行为，反诉原告违反合同约定致使合同目的无法实现，反诉被告要求解除合同，违约责任在反诉原告，因而反诉原告诉讼请求没有事实和法律依据，关于原告主张的恢复原状费用，反诉被告认为该费用如果没有反诉原告的违约行为不会产生，退一步讲，即便法院认为反诉被告需要承担恢复原状费用，60000元过高，缺乏依据，况且该费用没有经过公开招标或者进行相关审计，是不真实不合理的。2、对于水、电、气费部分，在核实用电、用水情况后，可以考虑支付。3、违约金问题，因为违约责任在反诉原告，所以不应当承担违约责任。4、30000元押金，当时双方协商，王未未押金不退，反诉被告支付30000元押金给王未未，反诉原告出具收条给反诉被告。请求法院驳回反诉原告的其他诉讼。原告聂莹为证明其诉讼主张向本院提供证据：证据1、2017年3月14日《房屋租赁合同》（实际签订日期为2017年10月20日左右）、押金收条、转让费及房租收条、押金、房租及转让费支付凭证，证明2017年原告接受案外人王未未与被告（由被告的父亲钱红林代为签字）签订《房屋租赁合同》，原告支付了相关租金及转让费，被告将本市陆家巷8号X室房屋租给原告；证据2、整改拆除通知书、南京市秦淮区市场监督管理局行政强制措施决定书、录音，证明因陆家巷8号X室存在违法搭建导致原告无法继续经营，且该违法搭建并非原告所致；证据3、律师函、邮寄回执和EMS物流情况手机截图、录像，证明本市陆家巷8号X室存在违法搭建导致原告无法在该处从事餐饮经营，经原告发函要求拆除，被告在接到原告律师函后未在合理期限内拆除，导致原告发函要求解除《房屋租赁合同》；证据4、建设工程设计合同及相关付款凭证、龙汤燃平面设计合同及相关付款凭证、装修合同及相关付款凭证、订货合同（20171125）及相关付款凭证、南京银行银行账户交易明细，证明因被告违约给原告造成的装修损失；证据5、微信搜一搜陆家巷8号X室得出的结果以及一份装修费用统计表，证明违法搭建在原告接手前已经存在，门头违建并非原告搭建。被告钱武君对证据1真实性没有异议，但表示其不知道270000元的转让费，对证据2的通知书及决定书真实性无异议，但表示原告在4月1日并未给其看整改通知书，决定书也是收到诉讼材料后才看到，对原告与王未未的通话录音不认可。对于证据3被告认可，对证据4被告对其真实性表示不清楚，且不认可原告的损失，对证据5真实性认可，但认为是原告经营的时候又朝外搭建了违章桌椅以及把墙体、大门外移，不清楚门头部分是王未未还是原告搭建。反诉原告钱武君为证明其反诉主张向本院提供证据：证据1、2019年5月27日房屋装修合同、费用明细、借记卡账户历史明细清单、支付宝支付凭证，证明其恢复原状装修的花费60000元；证据2、《2018年4月致秦淮区小餐饮房主的一封信》，证明反诉被告在2018年4月已经知道要拆除违章建筑，其让反诉被告拆除，但反诉被告不同意；证据3、卫生间照片，证明原告把马桶拆除将进水管拆除；证据4、房屋内照片，证明违法搭建系反诉被告所搭；证据5、微信、短信聊天记录、水、电、气表度数照片，证明反诉被告不能经营系有违章需要拆除所致，且反诉被告在4月20日前已经欠了水、电、气费4000多元。反诉被告对证据1真实性不予认可且认为即使真实费用也不该由其承担，对证据2、3、4真实性予以认可，但认为其与证明目的无关，对证据5反诉被告认为其于2019年4月11日便已停业，照片为2019年5月22日所拍，期间的电费其不认可，只认可至2019年4月11日的费用。本院对以上证据进行审查确认，并在卷佐证。根据本院审查确认的证据及双方当事人当庭陈述的内容，本院认定如下事实：案涉房屋原由王未未向被告承租，后王未未与原告达成将店铺转让给原告的合意，并告知被告。2017年10月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》（落款日期为2017年3月14日，被告钱武君姓名系其父代签），合同约定租期为五年，自2017年3月14日至2022年3月13日，前三年租金为200000元/年，后两年租金为220000元/年，乙方（原告）应支付甲方（被告）押金30000元，租赁期内电话、水、电、煤气、有线电视、停车费、垃圾费、电梯费、物业费、公摊水电费、宽带费由乙方承担。若甲方有隐瞒产权导致乙方无法正常使用、不及时结清乙方承租前物业水电以及不能及时将房屋在约定期限内交给乙方使用的情形，乙方有权终止合同，造成的损失由甲方承担；若甲方有擅自将房屋转让、转租、分租、或与他人调剂调换、利用承租房屋进行非法活动损害公共利益以及无正当理由经出租人催告仍拖欠房屋租金的情形，甲方有权终止合同，造成的损失由乙方承担。合同同时约定，甲乙双方不得违约，如无法继续履行合同，必须提前一个月通知对方，本合同终止，由违约方承担违约责任，违约金为三万元，如甲方违约，除退还乙方应付的押金外，另外还需赔偿乙方相应的损失，如乙方违约，押金不退，如损失超过押金，需另行追加赔偿。甲乙双方补充协议明确：“此房屋属于连家店，餐饮营业执照和卫生经营许可证领不到”、“如政府行为陆家巷8号X室连家店不得经营清餐饮服务，则甲方退还乙方住房押金三万元和剩余租金，甲方不算违约”。王未未之前已向被告支付押金30000元，故原告只需将30000元押金给付王未未充抵即可。2017年10月19日，原告通过南京银行向王未未转账30000元，被告亦在押金收条中表示收到原告押金30000元。同日，王未未向原告出具收条，表明收到原告店铺转让费270000元，2017年10月23日-2018年3月14日房租共计78000元，尚有38000元未付，后2017年10月21日，王未未在该收条上补充尾款38000元已付清。之后原告按约支付了2018年3月14日至2019年6月13日的房租。2017年10月23日，原告与江苏宁兴建设工程有限公司签订《建设工程设计合同》、与鲁宁签订《龙汤燃平面设计合同》，约定设计费共40000元，原告陆续支付完该笔款项。2017年11月22日，原告与南京柏泉装饰工程有限公司签订《装修合同书》，约定工程造价120600元，原告至2017年12月30日共实际支付装修工程款114570元。2017年11月25日，原告与南京美厨汇酒店用品有限公司签订订货合同采购厨房设备，合同金额为13800元，原告实际支付11400元。装修后，原告对原卫生间进行了改造、安装了餐桌、椅。2018年4月1日，原告收到《致秦淮区小餐饮房主的一封信》，载明：房主不得违反法律、法规及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房，确需改变的，需要经利害关系人同意及办理相关手续。房主不得为未取得食品生产经营许可从事食品生产经营活动的单位或个人提供生产经营场所或者其他条件。2019年4月1日，原告收到南京市秦淮区朝天宫街道环境整治综合指挥部《整改拆除通知书》，该通知书载明本市陆家巷8号X室搭建的违法建筑和门头外扩影响周边环境存在安全隐患并要求原告自行拆除。后原告并未拆除该违法搭建。2019年4月11日原告店铺所在陆家巷8号X室被南京市秦淮区市场监督管理局以无证无照经营为由采取行政强制措施，停止营业。原告于当日告知被告其停业事实。2019年4月24日，被告微信告知原告其4月前的水气费3406元还未缴纳。2019年4月26日，原告至南京市秦淮区市场监督管理局朝天宫分局询问案涉房屋不允许经营清餐饮的原因，该局工作人员赵某表示该问题根本原因不在违建上面，而在于涉案房屋为住宅用房，无法办理营业执照；该局工作人员姚某表示涉案房屋停止营业原因就是违建，需要把违建拆除。2019年4月28日，原告通过江苏永衡昭辉律师事务所向被告发出律师函，律师函要求被告接函后5日内拆除本市陆家巷8号X室的违法搭建，逾期仍不拆除的，原告将解除合同并要求被告承担所有损失。被告于2019年4月30日收到该律师函。因五一放假，被告未能够与城管及时取得沟通，因而并未拆除违建。2019年5月13日，被告发短信告知原告需要缴纳剩余租金及水电气费用。同日，原告再次向被告发出律师函，载明因被告未拆除案涉房屋违法搭建，原告解除与被告签订的《房屋租赁合同》。被告于2019年5月14日收到该律师函。2019年5月15日，原告打电话向王未未询问案涉房屋违建情况，王未未表示：“应该就是房东（搭建的）吧，因为我转过来的时候就是这样子的”，同日，被告再次发短信告知其房租费已超期且水、电、气费未按时缴纳，若原告不给钱或不与被告联系，则被告将于5月16日收回房屋，后果由原告承担。被告于5月19日找到城管后找人强制开锁进入房屋，案涉房屋的违法搭建于同年5月下旬拆除。2019年5月22日，被告拍摄水、电、天然气表度数图片，显示用电量2898.14度,(自2019年1月31日至2019年5月22日乘以每度0.88元得到2550.2元)，水表度数4836度（减去4月1日度数4825度得到11度，乘以每度3.9元得到42.9元），天然气抄表16465度（减去4月1日度数16326度得到139度，乘以每度3.28元得到455.9元）。2019年5月27日，被告与南京金枝叶装饰工程有限公司签订装修合同对案涉房屋进行装修，合同金额共计60000元，原告已于2019年5月27日至2019年6月22日支付完该笔款项。2019年6月30日，被告领取到南京市秦淮区食品药品监督管理局颁发的秦淮区小餐饮信息公示卡，显示经营者姓名为戴元兰（系被告钱武君之母、被告代理人钱红林之妻），经营项目为鸡汤饭，有效期至2020年6月30日。本院认为，虽按法律规定，案涉房屋为住宅用房不能用于从事经营活动，但该规定并非效力性强制规定，法律法规并没有明确规定违反该规范将导致合同无效，且原、被告于2017年10月签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，因此本院认定该合同合法有效。后因房屋存在违法搭建及无证经营问题而使得原告店铺被采取行政强制措施，停止营业，致使合同目的不能实现，原告于2019年5月13日出具律师函明确表示要求解除合同，被告已于同年5月14日收到该律师函，现原告主张确认原、被告双方于2017年签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月14日解除，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的押金，本院认为，因案外人王未未之前已给付给被告30000元押金（后原告已将该款给付王未未），且被告表示已经收到原告该笔押金。现原告因不能实现合同目的解除合同后要求返还该笔押金30000元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告返还剩余租金的诉讼主张，本院认为剩余租金起算之日应为合同解除之日即2019年5月14日，被告应退还原告自2019年5月14日至2019年6月13日的剩余租金16667元。对于原告主张的歇业损失，本院认为当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，原告并未提供充分证据证明其营业额及相应的歇业损失，故对原告主张的要求被告赔偿其自2019年4月11日至2019年5月13日歇业期间的损失5000元，因无相应的证据本院不予支持。对于原告主张的装修损失，本院认为，根据原告提供的《建设工程设计合同》、《龙汤燃平面设计合同》、《装修合同书》、采购合同及南京银行账户交易明细，本院认定原告支出设计费40000元，装修费114570元，采购厨房设备费用13800元。由于原告采购的厨房设备仍可继续使用，原告可自行处置，故对原告主张的该部分损失，本院不予支持，对于设计及装修费用共计154570元，原、被告间的租赁合同约定租赁期间自2017年3月14日-2022年3月13日为5年，原、被告实际订立合同期间为2017年10月19日-2022年3月13日为4.4年，每年装修费为35130元，剩余租期自2019年5月15日至2022年3月13日共2.83年，因此剩余租期的装修损失共计99417.9元。原、被告签订的《房屋租赁合同》中明确写明“此房屋属于连家店，餐饮营业执照和卫生经营许可证领不到”，案涉房屋为住宅用房，被告明知该房屋不能领取餐饮营业执照和卫生许可证仍将房屋出租给原告，且没有及时协助原告办理相关执照及拆除违建，存在一定过错；原告明知涉案房屋存在该问题，后仍与被告订立合同并从事餐饮经营活动，且于2018年4月便收到《致秦淮区小餐饮房主的一封信》知晓案涉房屋存在无证经营的问题，2019年4月11日原告亦因无证无照经营被南京市秦淮区市场监督管理局采取行政强制措施，停止营业，原告对店铺停业的行为亦存在一定过错。综合原告无证无照经营事实、门头违法搭建情况及原、被告的过错，本院酌定原告承担装修损失99417.9元的70%，即69592.5元，其余30%的损失29825.4元由被告予以赔偿。对于反诉原告的诉讼请求，本院认为，反诉原告并无充分证据证明案涉房屋的违章建筑为反诉被告搭建，亦无充分证据证明反诉被告违约，故对反诉原告要求反诉被告承担违约金30000元及开具证明的路费133元的诉讼主张，本院不予支持。对反诉原告主张的赔偿因恢复原状产生的费用，本院认为，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失，本案中反诉原告知道反诉被告承租店面是用于餐饮，在知晓反诉被告需要对其进行重新装修布置的情况下未明确表示反对，视为对该行为的同意，但反诉被告有改造卫生间及安装桌、椅等行为，其装修范围超出了反诉原告同意的范围，给反诉原告恢复原状造成一定损失，本院酌定反诉被告对反诉原告恢复原状的损失60000元的20%即12000元承担赔偿责任。关于反诉被告拖欠的水、电、气费，在反诉原告出具的与反诉被告的微信聊天记录中，反诉原告明确2019年3月31日前水、气费金额为3406元，原告予以认可，2019年4月1日至5月14日合同解除时的水费为36.3元（以2019年4月1日至2019年5月22日总用水额42.9元除以52天，得到每日平均用电额为0.825元，乘以2019年4月1日至2019年5月14日天数44天），2019年4月1日至5月14日合同解除时的气费为385.9元（以2019年4月1日至2019年5月22日总用气额455.9元除以52天，得到每日平均用气额为8.77元，乘以2019年4月1日至2019年5月14日天数44天）；对于电费，由于反诉原告出示电表数据照片为2019年5月22日拍摄，本院认定反诉原告拖欠的2019年1月31日至2019年5月14日合同解除时的电费为2365.9元（以2019年1月31日至2019年5月22日总用电额2550.2元除以111天，得到每日平均用电额为22.97元，乘以2019年1月31日至2019年5月14日天数103天），综上，反诉被告拖欠的水、电、气费共计6194.1元。现反诉原告主张反诉被告给付该笔费用，符合法律规定，本院予以支持。对于反诉原告主张的2019年5月13日至6月20日房屋空置损失，本院认为，反诉被告已于2019年4月11日通知其停止营业事宜，并于2019年5月14日通知其解除双方间的租赁合同，反诉原告亦于同年5月19日实际取得房屋并于5月27日开始装修，故不存在房屋空置损失问题，对该诉讼主张因无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告聂莹与被告钱武君签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除。二、被告钱武君应于本判决生效之日起十日内向原告聂莹返还房屋押金30000元及2019年5月14日至2019年6月13日的房屋租金16667元。三、被告钱武君应于本判决生效之日起十日内赔偿原告聂莹装修损失29825.4元。四、驳回原告聂莹的其他诉讼请求。五、反诉被告聂莹应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告钱武君恢复原状产生的损失12000元。六、反诉被告聂莹应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告钱武君拖欠的水、电、气费共计6194.1元。七、驳回反诉原告钱武君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费4735元，减半收取2367.5元，由原告聂莹负担1479.7元，被告钱武君负担887.8元。反诉案件受理费1106元，由反诉原告钱武君负担897.7元，反诉被告聂莹负担208.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇一九年八月十六日见习书记员  吴梦