广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初5558号原告：深圳市公明工业有限公司（以下简称深圳公明公司），住所地深圳市光明新区公明街道振明路经济发展大厦4楼，统一社会信用代码91440300192485830M。法定代表人：黑蓓。委托代理人：熊金辉，广东宝城（前海）律师事务所律师。被告：深圳市永浩科技有限公司（以下简称深圳永浩公司），住所地深圳市光明新区玉塘街道工业总公司田寮第一工业区TM10一、二楼，统一社会信用代码91440300783928891B。法定代表人：真美孙。上列当事人租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、被告立即向原告支付房屋租金535912元、管理费11880元以及管理人员工资15000元；2、被告立即向原告支付逾期违约金（逾期违约金以每月租金、管理费、管理人员工资为基数，按逾期未付款项的每日5‰计算，从每月应缴之日计至被告付清之日止，暂计至起诉之日为人民币548424.16元，具体详见附件）；3、被告立即向原告支付违约金181518元；4、被告立即腾空并完好的返还租赁厂房给原告；5、由被告承担本案诉讼费。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况原告深圳公明公司与被告深圳永浩公司于2015年5月29日签订《工业厂房、宿舍租赁合同》，由被告承租原告位于深圳市光明新区公明田寮社区工业总公司田寮第一工业区的TM9、TM10号厂房及TN3号宿舍楼。合同明确该三处房屋占地存在历史遗留，未办理建设工程规划许可证亦未取得建设工程规划许可证、竣工验收报告、房产证及其他产权证明。租赁合同约定租赁面积为：TM9号厂房面积646.21平方米、TM10号厂房面积3294平方米、TN3号宿舍面积2659.6平方米，面积总计6599.81平方米。租赁期限五年即从2015年6月1日至2020年5月31日止。租金约定2015年6月1日至2018年5月31日厂房租金13.5元/平方米、宿舍租金12.5元/平方米租金共计86438元/月；2018年6月1日至2020年5月31日厂房租金14.175元/平方米、宿舍租金13.125元/平方米，租金共计90759元/月。合同签订后，被告应向原告缴纳一个月租金86438元作为租赁保证金，原告向被告公司派驻管理人员一名每月工资2500元，物业管理费0.3元/平方米，每月1980元。合同还约定了其它条款。经原告庭审确认，被告缴纳租金至2018年3月。被告公司设备已于2018年8月27日被法院查封目前存放于出租房屋第三层，其它出租房屋于2018年9月底被原告腾空收回。判决结果本案经过庭审的举证、质证，归纳争议的焦点如下：一、关于房屋租赁合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告、被告租赁合同中明确确认出租房屋系未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该房屋租赁合同应属无效合同。二、关于房屋租赁合同无效后相关费用的支付问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应当参照租金标准支付原告场地占有使用费，鉴于被告机器设备于2018年8月27日被法院查封且原告于2018年9月腾空大部分厂房、被告仅支付原告场地占有使用费至2018年3月，被告还需支付原告2018年4月1日至9月30日的房屋占有使用费535912元（86438元/月×2个月+90759元/月×4个月）。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告应向被告返还保证金86438元。根据双方返还原则，被告还需向原告支付期间的占有使用费449474元。2018年9月30日以后的房屋占有使用费由查封设备的法院根据实际占用的时间及面积予以核实或原告另行法律途径解决。关于管理人员的工资及管理费的问题。被告因机器设备于2018年8月27日被法院查封，管理人员的工资为12500元（2500元/月×5个月）。管理费为9900元（1980元/月×5个月）。因原告与被告之间签订的房屋租赁合同无效，原告诉请被告按每日千分之五标准支付滞纳金的诉求，本院不予支持。本案原告与被告之间签订的房屋租赁合同无效，原告也没有提交证据证实被告对于导致合同无效存在过错，原告诉请被告支付违约金的诉求，本院不予支持。关于原告诉求被告立即腾空并完好的返还租赁厂房给原告，经查，原告已经腾退收回大部分厂房，另部分厂房因法院查封机器设备行为而被占有使用，故原告已经实际上将被告占有使用的厂房收回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告深圳市永浩科技有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市公明工业有限公司占有使用费449474元；二、被告深圳市永浩科技有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市公明工业有限公司管理人员的工资12500元；三、被告深圳市永浩科技有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市公明工业有限公司管理费的9900元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16434元，由原告承担10000元，由被告承担6434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 谌   平人民陪审员 徐 爱 军人民陪审员 古 井 华二〇一九年八月八日书 记 员 黄燕（兼）书 记 员 赵   畅附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。