北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初10926号原告：中国建设银行股份有限公司北京通州分行，住所地北京市通州区玉带河西街25号。法定代表人：张亚纲，行长。委托诉讼代理人：童健，北京市善邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾佳，北京市善邦律师事务所律师。被告：于智强，男，满族，1982年1月25日出生，三河路达地基工程有限公司法定代表人，住北京市通州区。被告：周美华，女，汉族，1981年11月30日出生，无业，住北京市通州区。被告：北京华恒兴业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号418室。法定代表人：于潇然，董事长。委托诉讼代理人：吴莹，女，1980年12月14日出生，汉族，北京华恒兴业房地产开发有限公司职员。原告中国建设银行股份有限公司北京通州分行（以下简称建设银行）与被告于智强、被告周美华、被告北京华恒兴业房地产开发有限公司（以下简称华恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。建设银行委托诉讼代理人童健，于智强、周美华及华恒公司委托诉讼代理人吴莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行向本院提出诉讼请求：1.要求于智强、周美华偿还借款本金1662250元，截至2019年2月21日的利息62370.61元，罚息5246.88元，并按照借款合同支付自2019年2月22日至还清本息之日止的利息、罚息；2.要求华恒公司对于智强、周美华的债务承担连带保证责任；3.本案诉讼费用由于智强、周美华、华恒公司共同承担。事实与理由：2017年7月11日，建设银行与于智强、周美华、华恒公司签订《个人住房（商业）借款合同》，约定建设银行向于智强、周美华提供183万元借款，用途为购置房产，借款期限120个月，本笔借款贷款利率为月利率，浮动利率，即在起息日基准利率水平上上浮10%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，本笔借款逾期罚息利率为本合同所执行的贷款利率水平上上浮50%。如于智强、周美华不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建设银行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利等。华恒公司提供连带保证责任，保证期间为借款合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。此外，合同还约定了其他内容。于智强与周美华系夫妻关系，二人于2008年8月8日登记结婚。合同签订后，建设银行如约于2017年7月11日发放了贷款，但截至起诉之日，于智强、周美华未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。华恒公司亦未履行担保责任。故建设银行提起本案诉讼。于智强、周美华辩称，认可建设银行的诉讼请求，希望能在偿还逾期贷款后，剩余本金正常走贷款程序。华恒公司辩称：华恒公司承担的保证责任仅是阶段性连带保证责任，涉案房产办理抵押登记后，华恒公司的保证责任即可免除。依据合同约定，华恒公司仅负责办理涉案房屋的转移登记手续，涉案房屋的抵押登记手续应由建设银行自行办理。2018年11月13日，华恒公司取得涉案房屋所在项目的初始登记，2019年3月，涉案房屋所在项目整体具备办理转移登记手续的条件。华恒公司依约前往不动产部门办理涉案房屋的转移登记手续时，被告知涉案房屋已于2019年3月20日被第三方债权人申请了司法查封，无法办理转移登记手续。依据建设银行提交的起诉状可知，于智强在2018年下半年即开始出现逾期还款的情形，建设银行既没有及时通知华恒公司，也没有及时提起诉讼主张权利。建设银行在明知于智强未按期还款的情形下故意不告知华恒公司相关情况，不提起诉讼主张权利，存在让华恒公司承担阶段性连带保证的主观恶意，加重了华恒公司的保证担保责任，有违公平合理原则，应视为建设银行以其不作为的形式阻止华恒公司担保责任解除条件的成就。建设银行对涉案房屋未能办理不动产权证及他项权利证存在严重过错，华恒公司的担保责任应予免除。建设银行起诉的贷款利息及罚息没有明确的计算公式，华恒公司对其主张的金额不予认可，且其主张的罚息过高，应当予以调整。故华恒公司不同意建设银行的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2017年7月11日，于智强、周美华（借款人）与建设银行（贷款人）、华恒公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为110723600-2032-20170708704），约定于智强、周美华向建设银行借款183万元，用途为购置房产，房产位于通州区。贷款人将款项一次划入借款人指定账户，账户户名：北京华恒兴业房地产开发有限公司云墅中心，账号：×××，开户银行：光大银行西城支行。借款期限120个月，自贷款人按照约定将借款款项首次划入约定账户之日起计算，首次划款日以贷款支付凭证所载放款日期为准。贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上（上浮/下调）10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日为：每年的1月1日。如按照中国人民银行调整后的新利率政策，对于贷款利率商业银行在一定幅度内可自行决定适用标准的，贷款人有权在该规定幅度内选择某一利率标准适用于本合同，借款人同意遵守该标准，按该标准履行义务。借款发放日后每月1日为约定还款日，但首次约定还款日为2017年8月1日，最后一次还款日为2027年7月11日。借款人的还款方法为等额本金还款法。本合同项下担保方式为抵押和保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。借款人出现任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述任一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金；……6.对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率、具体按贷款人制定的利率定价标准执行。此外，合同还约定了其他内容。2017年7月11日，于智强收到183万元贷款。借款后，于智强、周美华于2018年7月开始未按约定偿还借款本息。截至2019年2月21日尚欠本金1662250元、借款利息62370.61元及罚息5246.88元。审理过程中，华恒公司提供《不动产权证书》、《关于产权办理的授权委托书》及查封登记信息，证明涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，因河北省三河市人民法院于2019年3月20日对涉案房屋进行司法查封，导致无法办理产权登记。建设银行存在严重过错，以不作为的形式不正当的阻止华恒公司阶段性担保责任解除的条件。建设银行对此不予认可，称建设银行不知晓房屋被查封的情况，不存在阻止华恒公司行使权利的情况，华恒公司应当承担相应的连带责任。另，2017年11月24日，中国建设银行股份有限公司北京通州支行经北京市工商行政管理局通州分局核准名称变更为中国建设银行股份有限公司北京通州分行，即现名称。上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、资金交易明细查询、欠款明细、贷款账户基本信息及各方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：建设银行与于智强、周美华、华恒公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。于智强、周美华依约取得贷款后，应按时偿还借款本息。于智强、周美华未按期还款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。现建设银行要求于智强、周美华共同偿还全部剩余借款本金、利息、罚息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，故本院予以支持。截至2019年2月21日止，于智强、周美华尚欠本金1662250元、借款利息62370.61元、罚息5246.88元，故本院对建设银行要求于智强、周美华共同偿还上述款项及自2019年2月22日起至借款还清之日止的利息、罚息（按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）的诉讼请求予以支持。华恒公司为于智强、周美华的借款提供连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现涉诉房产未取得房屋所有权证，亦未办理抵押登记，故华恒公司应对于智强、周美华所欠上述借款本息承担连带保证责任。华恒公司称建设银行以不作为的形式不正当阻止华恒公司阶段性担保责任解除条件的成就，但涉案房屋至今仍未转移登记至于智强、周美华名下，在华恒公司未履行转移登记义务且无证据显示建设银行知晓涉案房屋已被司法查封的情形下，华恒公司的该项主张本院实难采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告于智强、被告周美华于本判决生效之日起七日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司北京通州分行借款本金1662250元，借款利息及逾期还款利息（暂计算至2019年2月21日的利息及罚息67617.49元，自2019年2月22日起至借款还清之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；二、被告北京华恒兴业房地产开发有限公司对上述第一项确定的债务承担连带保证责任；被告北京华恒兴业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告于智强、被告周美华追偿。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10184元，由被告于智强、被告周美华、被告北京华恒兴业房地产开发有限公司共同负担，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  智耀军二〇一九年八月二日书记员  渠守彬