云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初1936号原告：腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司，住所腾冲市腾越镇天成社区太极小区49号，统一社会信用代码9153052256621231XQ。法定代表人：尹兴传，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钏兴来，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。被告：孙仲超，女，1973年3月19日生，汉族，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：周晓芳，云南兰云律师事务所律师，特别授权代理。原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司诉被告孙仲超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人钏兴来、被告孙仲超的委托诉讼代理人周晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理服务费8248.57元，并支付迟延交费期间的滞纳金2106.39元，合计10354.96元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉过程中，原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付物业管理服务费7156.26元，逾期滞纳金1565.46元，合计8721.72元。事实和理由：被告于2009年12月7日向腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司（以下简称大港旺宝开发公司）购买了腾冲市腾越镇观音塘社区旺宝集小区第B6幢3号商铺1套，建筑面积为138.83平方米，并于2014年5月6日接房。原告接受大港旺宝地产公司委托,于2012年1月10日开始对腾冲市腾越镇观音塘社区松园小区228号“旺宝集”小区的物业进行物业管理服务。期限到后，由于“旺宝集”小区一直未成立业主委员会，大港旺宝地产公司再次委托原告对“旺宝集”小区的物业进行物业管理服务，期限至2018年12月31日。原告在进行物业管理服务过程中，认真履行了管理服务职责。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，应当向原告交纳物业管理服务费，但被告自接房后，就一直未向原告交纳物业管理服务费，经原告多次催要，被告一直不予交纳，特诉至法院。被告辩称，一、原告在诉状中的陈述与事实不符。答辩人在购房同时与大港旺宝开发公司签订《合同补充协议》，约定答辩人购房后委托代理招租，并且大港旺宝开发公司向答辩人出具的《业主入住缴款通知书》也载明“物业管理费租赁期间暂不收取”，因此原告主张物业费时未考虑租赁期间无需缴纳物业费的问题。大港旺宝开发公司在答辩人购买房屋不久于2016年正式进入破产程序。受大港旺宝开发公司经营状况的影响，“旺宝集”小区（以下简称“小区”）长期处于无人管理状态，业主大多不在小区居住，有的业主将房屋出租，小区的卫生主要是由居住的业主和租户负责，公共设施设备长期无人管理，导致多处损坏，无法使用，小区公共景观也无人打理，变成一片废墟，地下管道未并入城市污水排水管，业主的东西还经常失窃，物业没有尽到任何安全保卫的义务。二、原告和大港旺宝开发公司签订的《前期物业服务管理合同》以及之后续签的《物业管理合同》对答辩人不产生法律拘束力。首先，《物业管理条例》第24条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业，住宅规模小的，经房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”作为小区建设单位的大港旺宝开发公司在选定物业公司时不符合上述规定。在本案中，原告系大港旺宝开发公司的全资子公司，并且不具备物业服务的相应资质。大港旺宝开发公司利用其对原告的影响力以及实际控制权，在未考虑业主利益、未采取相应公开的选聘方式、也未经主管部门批准的情况下，与原告签订了《前期物业服务管理合同》，并且原告长期占有公共道路、公共区域经营停车场的收益，将物业用房交由原告的母公司大港旺宝开发公司用于经营，未按规定对收益进行公示及分配。因此上述合同应属关联交易，该关联交易违反了我国法律法规的规定，并且严重损害了广大业主的合法权益，故不应对答辩人产生法律拘束力。其次，当《前期物业服务管理合同》期限届满后，原告未经业主同意，擅自与大港旺宝开发公司续签《物业管理合同》，随后也未通知作为合同承受主体的业主，而按照前期物业服务合同的约定，如果双方要续签合同的，应该提前60天向对方提出书面意见，但是合同到期后，没有任何人通知业主是否续签，如何续签，业主对签订合同不知晓、不认可，因此《物业管理合同》根本不是答辩人及广大业主真实的意思表示，不应对答辩人产生法律拘束力。三、原告未按照法律的规定以及合同的约定对小区提供相应的物业服务工作，并应对公共设施设备的损坏以及业主的损失承担赔偿责任。首先，经查证原告参保人数也就仅是员工一人，但小区有257套房屋，故原告的物业服务人员根本无法满足整个小区的合理需要。原告不具备履行合同的能力，只是一家为了让大港旺宝开发公司便于收取广大业主所缴纳的物业费而成立的挂名公司。其次，经统计，截至目前为止，小区内公共设施设备损坏情况如下：公共区域墙灯199盏无法正常使用，公共区域单立柱路灯40盏无法正常使用，公共主水景观灯19盏无法正常使用，公共区域摄像头监控32盏无法正常使用，公共分户主水表箱盖损毁22个，公共区域井盖损毁19个，单元电表箱空开需维修136个，公共区域破碎地砖41处，主水景观无法正常使用，公共区域建筑外墙体断裂13处，化粪池管道堵塞，地下车库道路被封堵无法正常使用等。另外小区公共环境卫生“脏、乱、差”，小区治安状况也十分恶劣，出现多起盗窃事件，给小区业主以及租户带来了较大的经济损失。原告提供的物业服务质量远远未达到原告与大港旺宝开发公司签订的合同中约定标准。另外，原告如果要收取物业费，则需要赔偿在其提供服务期限内因其不作为给小区造成的损失，包括但不限于以上公共设施设备修复的费用、业主丢失的财物损失、小区管道改造费用等，另外原告收取的停车费以及出租物业用房所得收益应该返还给业主，其管理的全部公共设施设备以及物管资料、公共维修基金等应该一并移交给业主。最后，原告不为广大业主提供相应物业服务，反而在占用小区物业用房的同时存在偷电的行为，其平时用水电自己都不装水电表，而且小区内也没有做到抄表到户，其用电都是走小区内的电表，电费都摊在了业主的头上。四、原告主张的部分权利的诉讼时效已经届满。原告主张的2016年5月份之前的物业费已过诉讼时效，且原告从未向答辩人发过任何收缴物业费的通知，也未向业主出租的租户发过催缴通知，所以原告的不作为让广大业主认为小区没有物业，在一定程度上扩大了小区的损失。而2016年5月份之后双方的前期物业服务合同已经到期，所以也不再产生任何物业费。五、原告的诉讼请求不具体明确，法院应驳回原告的起诉。原告的诉讼请求并未写明服务费用的具体起算时间和截止时间，导致答辩人无法针对具体内容进行答辩，也无法判断原告诉讼请求是否合法、合理，同时也造成法院审判缺乏依据。综上，答辩人认为原告的诉讼请求不明确，不符合起诉条件，且原告并未向答辩人提供任何物业管理服务，答辩人也不再欠原告任何物业费，故请法院驳回原告起诉或者诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：一、《商品房购销合同及合同补充协议》、《龙光台广场旺宝集小区面积分户表》、《旺宝集小区业主临时管理规约》、《临时管理规约承诺书》、《旺宝集小区商品房交接确认书》各一份，证明1.被告系旺宝集小区B区6幢3号商铺的业主，被告商铺的面积是138.83平方米；2.被告接房时间为2014年5月6日，且接房时收到旺宝集小区业主临时管理规约、前期物业管理服务合同，确认遵守物业管理规定。二、《龙光台广场收费申报表》、《前期物业管理服务合同》、《物业管理合同》各一份，证明1.大港旺宝开发公司委托原告对旺宝集小区进行物业管理服务；2.物业费按照一层商铺每月每平方米2元，二、三层住宅每月每平方米0.8元；3.按照物业服务的约定，被告应当按时缴纳物业费，但是一直没有交纳；4.原告与大港旺宝开发公司在《前期物业管理服务合同》中明确约定了滞纳金。三、《2016年至2018年部分财务单据》（复印件）16张，证明1.原告为进行物业服务而支付部门员工社保费用及工资的事实；2.原告为进行物业服务而安装、购买物业用品及服务（包括管理系统、停车位划线、电脑、垃圾桶、垃圾桶滑轮、清洁用品、下水道清理、光纤收发器等）的事实；3.原告进行了代为收取并支付水电费、垃圾费并清理化粪池、疏通下水道等物业管理服务行为。四、《现场照片》15张，证明1.原告安装、购买相关设备及物业管理服务的事实；2.原告向包括被告在内的业主催收物业管理费的事实。经质证，被告对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为该部分文件是业主购买商品房时一定要签订的，被告是不知情也不认可同意原告为其提供服务的。对证据二的《前期物业管理服务合同》的真实性认可，三份合同的合法性均不认可，证明观点也不认可，认为《前期物业管理服务合同》系开发商与原告之间的关联交易，该公司没有正常的招标，是违反法律规定的，对被告没有约束力；《龙光台广场收费申报表》未经业主同意，业主不知情，后来续签的物业管理服务合同没有告知业主，不是业主的真实意思表示，和业主无关。对证据三的《2016年至2018年部分财务单据》16张的真实性、合法性、关联性不认可，认为是原告自己制作的，原告内部记账单据，属于内部行为，真实性无法查证，且单据可以看出仅仅于2016年12月付过一次物业人员的工资，其余未见任何支付过物业人员的工资，其缴纳员工社保费的只有尹兴传一人，并不是所列工资的三人，正式员工仅仅有一人，其他是虚报的，垃圾清理费是单独向业主收取的，所以垃圾清理费是业主自己承担的，不是物业处理的，从该组证据中不能看出原告购买的这些东西确实用于小区，该组证据未能证明原告为被告进行了物业服务。对证据四的真实性、关联性、合法性均不认可，认为从照片上无法看出是在小区内，真实性无法查证，亦无法看出购买的物业用品用于小区及原告向被告催收过物业管理费。被告围绕其答辩请求，提交如下证据：一、原告企业信用信息公示报告一份，证明原告2016年参保人数为3人，2017年和2018年参保人数均为1人，但小区有257套房屋，原告的物业服务人员根本无法满足整个小区的合理需要。二、《商品房购销合同》与《合同补充协议》一份，证明被告与开发商购买房屋的事实以及被告委托开发商代理招租。三、《前期物业管理服务合同》与《旺宝集小区业主临时管理规约》各一份，证明前期物业合同的合同期为2012年1月10日起至2016年1月10日止，合同和规约约定了前期物业管理服务的质量标准及停车场属于全体业主共有，其收益100%纳入乙方管理费开支。四、涉及小区监控、绿化、路灯等公共设施设备损坏的照片一份，证明物业公司没有按照前期物业管理服务标准提供服务。五、物业用房照片一份，证明物业公司的物业用房长期被建设单位占有，物业公司没有固定的办公场所，违反了法律规定。六、（2018）云05民终711号民事判决书一份，证明该生效判决也认定了物业公司没有按照前期物业管理服务标准提供服务。七、报警情况3份，证明因物业公司提供的物业服务存在严重的缺陷，导致小区业主财产频繁被人盗窃。八、《业主入住交款通知书》、《房屋租赁合同》各一份，证明被告购买商品房，约定由开发商将其返租，返租期限为2010年8月16日至2013年10月15日，同时开发商承诺返租期间不收取物业费及垃圾清理费的事实。九、《停车票》一份，欲证明被告违规收费，收费后没有公示，也没有将该费用于业主。经质证，原告对被告提交的证据一的真实性、合法性认可，证明观点不认可，认为虽然说在信息公开网上只有一人，但是实际工作的不止三人，其余人员没有参保；对证据二、三的真实性、合法性、关联性认可，原告已经按照合同约定提供了相应的物业服务；对证据四的真实性、合法性、关联性均不认可，照片看不清楚是在哪里，从照片看不出是否提供了服务；对证据五的真实性认可，证明观点不认可，认为物业公司只有办公场所，能满足物业管理的需要；对证据六的真实性、合法性、关联性认可，证明观点不认可，认为原告履行了大部分的服务，虽然服务有瑕疵，是因为没有收取物业费；对证据七的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为不是属于物业管理的范畴，是因为被告的大意，责任不在物业公司；对证据八的真实性、合法性认可，证明观点不认可，认为该组证据与本案无关，原告计算的物业费是在此之后；对证据九的真实性认可，但收费的背景是在2018年腾冲创文期间，要求物业公司进行整改，在地上规划的停车位确实收取过10000多元的费用，用于物业服务，当时也确实是没有公示过。原、被告提交的证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三、四及被告提交的证据四客观、真实，本院对其真实性予以采信。对原、被告所提交的证据能否证明各自的观点，本院将结合全案证据及事实予以分析认定。本院经审理认定事实如下：2009年12月7日，被告作为乙方与大港旺宝开发公司作为甲方签订《商品房购销合同》，约定被告向大港旺宝开发公司购买其开发的龙光台广场（现称旺宝集小区）B区6幢3号房三层，双方约定的交房时间为2010年8月15日，其中补充协议第五条约定“乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同”；同时双方签订《房屋租赁合同》，由开发商返租被告所购房屋，期限为2010年8月16日至2013年10月15日。2010年12月7日，大港旺宝开发公司作为发起人（法人独资股东）成立原告大港旺宝物业公司。2011年5月，原告向政府主管部门申报龙光台物业管理费收取标准，商铺物业管理服务费用按建筑面积计算，每月收取2元/平方米，同月20日政府主管部门同意按被告所报价格备案执行；该申请中未提及非商铺物业费收取标准。2011年10月10日大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订《旺宝集小区前期物业管理服务合同》，甲方将旺宝集小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限为四年，自2012年1月10日至2016年1月10日；该合同第二十二条约定商铺、住宅由受托方按建筑面积自2013年10月15日起每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。2014年5月6日，大港旺宝开发公司与被告签订“旺宝集”小区商品房交接确认书，确认被告所购商品房已正式交付及业主已收到《业主入住通知书》、《旺宝集小区业主临时管理规约》、《旺宝集小区前期物业管理服务合同》等全部交房文件。《旺宝集小区业主临时管理规约》系大港旺宝开发公司制定，第三十四条规定前期物业管理期间，业主大会和业主委员会未召开、选举前，由开发建设单位代理行使临时权力，对本规约负有解释义务。2016年1月1日，大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订物业管理合同，甲方委托乙方对旺宝集小区实行专业化、一体化管理，委托管理期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；该合同第五条第7项规定至少3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账户，第六条规定物业管理服务费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方建筑面积收取一层（商业）2元，二、三层（住宅）0.80元。原告成立至其提起本案诉讼前，均未收到过被告交纳的物业管理服务费。为此，原告诉讼来院，要求被告支付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费，一层39.97㎡按2元/㎡/月计算，二、三层98.86㎡按0.8元/㎡/月计算。被告接房后至2015年4月1日前的物业费原告放弃主张。另查明，大港旺宝开发公司系云南大港旺宝集团有限公司的全资控股子公司，现云南大港旺宝集团有限公司及大港旺宝开发公司已进入破产程序。2018年4月原告起诉了该小区内的三户业主，经二审终审，判决三户业主按70%支付物业费，现已进入执行程序；2019年5月13、14日，原告共向本院起诉该小区业主物业服务合同纠纷案件116件，起诉后业主按70%交纳物业费，原告撤诉的有16件，庭审中业主按70%支付物业费达成调解协议1件；原告自成立以来的运行费用主要靠大港旺宝开发公司拨款，同时在收取停车费。2018年6月该小区成立了业主委员会，2018年年底对小区物业进行自主管理。在此之前原告未向小区业张榜公布物业管理费帐户收支情况。2019年5月20日，该小区业主委员会起诉原告物业公司，要求原告移交小区物业管理的相关资料及财产，该案本院同期审理，双方要求与原告起诉的所有物业服务合同纠纷案一并调解处理，但最终未能达成一致意见。2019年6月6日本案庭审中要求原告提供原告物业公司的会计凭证、会计账本及财务报告表，同月12日书面通知原告，但至本判决确定时原告均未能提交物业公司独立的会计凭证、会计账本及财务报告表。本院认为，大港旺宝开发公司与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系大港旺宝开发公司提供的格式合同，其中补充协议第五条明确约定“乙方在接房前必须同甲方选定的物业公司签订前期物业管理服务合同”，大港旺宝开发公司与其全资子公司原告签订前期物业管理服务合同，大港旺宝开发公司违反了该约定；且大港旺宝开发公司委托原告对其开发的旺宝集小区进行前期物业管理，违背了建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则及住宅物业规模较小的，经政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业的规定，故大港旺宝开发公司与原告签订的前期物业服务合同因违反合同约定及不依法成立，对业主不具有约束力。原告至今未与被告签订书面物业服务合同，因而，原告主张被告按合同约定支付物业费及滞纳金无依据。但原告自成立以来确实从事该小区的物业管理服务，与该小区的业主形成了事实上物业管理服务关系，原告在该小区管理服务多年，被告接房至原告2018年向业主主张物业管理费也有4年，期间均未向业主收费也无催交记录，也未张榜公布过管理费用收支账户情况，现主张收费应根据服务质量、内容、小区的现状及服务对象的满意度，并结合服务企业会计账反映的支出状况、应收款及企业的亏盈状况等确定。企业的会计账一定程度上可以反映该企业历史状况，企业支出状况可记载从业人员的多少及原告管理服务的一定内容，但原告至本判决确定时均未能提交其公司会计账，无法认定其服务已到位、管理有成本、财务能独立、公司有亏损；现小区内的监控、路灯、绿化等公共设备损坏部分至今未修复，原告无证据证明其在管理小区期间小区现状良好，至原告起诉前小区业主自觉交纳物业费的情况，反映出业主的满意度较低。综合以上因素，原告向被告主张物业费7156.26元，本院酌情支持30%即2146.88元，其余部分及滞纳金本院不予支持。被告提出原告主张的部分权利已超过诉讼时效的抗辩，因原、被告为小区管理及开发问题的争议从返租期限满后一直持续至今，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百二十九条、《物业管理条例》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告孙仲超于本判决生效之日起十日内支付原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司物业费2146.88元。二、驳回原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司负担20元，被告孙仲超负担10元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，本案申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  马艳萍二〇一九年八月五日书记员  段胜梅