河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初7514号原告(反诉被告）：刘老偏，男，1959年3月29日出生，汉族，住河南省中牟县。原告(反诉被告）：刘福有，男，1963年8月11日出生，汉族，住河南省中牟县。二原告(反诉被告）共同委托诉讼代理人：苏旭，河南天荣律师事务所律师。二原告(反诉被告）共同委托诉讼代理人：孙姣姣，河南天荣律师事务所实习律师。被告(反诉原告）：河南省丰泽实业有限公司，住所地郑州市金水区龙子湖办事处徐庄村委东南。法定代表人：赵永衡，总经理。委托诉讼代理人：李巧利，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。原告刘老偏、刘福有（反诉被告）与被告河南省丰泽实业有限公司（反诉原告、以下简称“丰泽公司”）合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘老偏、刘福有的委托诉讼代理人苏旭、孙姣姣，被告丰泽公司法定代表人赵永衡及其委托诉讼代理人李巧利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘老偏、刘福有向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告丰泽公司返还原告租金166826元及利息1013元(以本金166826元计算，从2019年3月5日计算至2019年4月25日共51天，按照银行同期贷款利率计算共计1013元，并按此计算至实际支付之日止)，共计167839元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月12日，原告刘老偏、刘福有与被告丰泽公司签订了《土地转租协议书》，约定被告将位于白沙镇康庄村西(被告公司院内)土地一块转租给乙方经营使用，该地块总面积210平方米，转租期限自2015年10月12日至2036年3月底，原告在该地块上可建造三层以下房屋进行经营或居住。乙方在签订协议时一次性给付土地租赁费用20万元。原告依据协议约定支付了20万元租金，被告将土地交予原告使用，原告在承租土地上建造房屋用于居住。在2019年3月4日，原告租赁被告的土地被政府征收，房屋被拆迁。原告认为，原、被告约定的租赁期限从2015年10月12日至2036年3月31日共计7476天，超出了租赁最长20年的期限172天，超出20年的租金4601元应当返还；另外，在2015年10月12日至2035年10月11日合法租赁期间内，原告仅仅使用至2019年3月4日土地被政府征收，从2019年3月5日至2035年10月11日之间的租赁天数为6064天，租金162225元应当返还。以上被告应当返还原告166826元。原告找被告协商退还剩余租金，被告明确表示不予退还，故原告诉至法院。庭前原告增加一项诉讼请求：请求判令解除《土地转租协议书》。事实与理由：因《土地转租协议书》中约定的土地已经被国家征收，合同客观上无法继续履行，原告请求解除《土地转租协议书》。丰泽公司针对本诉辩称：一、不存在解除协议问题。双方签订的《土地转租协议书》是双方真实意思表示，合法有效，各方均应该按照协议约定享受协议中的权利和履行协议中的义务。双方在协议中虽然没有约定解除的条件，但原告在政府拆迁过程中，已经取得了相应的赔偿款，该协议已经履行完毕，不存在解除协议的问题,该协议因履行完毕自动解除。二、不应该返还租金及利息。根据协议书五、六条约定，2019年3月4日原告直接与郑州市郑东新区白沙镇新型城镇化建设服务中心签订了《白沙镇租赁土地拆迁补偿协议书》，并于当日取得了拆迁补偿款448368元，该补偿款系分两次支付给原告，原告于当日写了承诺书，承诺在本次拆迁占用的租赁土地的手续证明资料真实有效，如有问题愿负一切法律责任。原告支付了20万元租金，从被告处租赁土地，于2019年3月4日取得了448368元拆迁补偿款后断然不顾协议约定，于2019年4月24日即起诉被告要求向其支付租金及利息，根据协议约定，原告无权要求被告向其支付租金及利息。三、原告应承担违约责任，并向被告支付20万元违约金。依据协议书第五、七条内容，不是因为被告的原因致原告无法继续租赁土地及土地上的建筑物，而是因为出现了拆迁行为，是原告违反了协议书约定，在取得赔偿款后，又以租赁合同纠纷为由向法院起诉被告要求其返还租金及利息，其主张的租金和利息不但不应该得到法院的支持，而且应该向被告支付20万元违约金。丰泽公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求反诉被告给付反诉原告20万元违约金；2.本案诉讼费、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：一、《土地转租协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应该按照协议履行各自的义务，不得轻易违反。按照协议书约定，丰泽公司将白沙镇康庄北村西的一块土地转租给刘福有、刘老偏，虽然协议约定的租赁期限截止到2036年3月底，但租赁期间，如果遇到政府征地拆迁或整体规划布局等不可抗力的因素，双方均应无条件服从，不得因此事要求对方退还未到期的租赁费等，否则视为违约，应向守约方支付20万元违约金。该约定也符合合同法的规定，遇拆迁后，丰泽公司第一时间通知了刘老偏、刘福有，并且由刘老偏、刘福有向拆迁安置指挥部递交了申请，之后也取得了赔偿款。丰泽公司没有过错，也没有因此扩大刘老偏、刘福有的经济损失，也没有让刘老偏、刘福有因防止损失扩大而支出所谓的合理费用，因此，丰泽公司没有违约事实。合同签订后，丰泽公司将涉案土地交付给刘老偏、刘福有使用，二人在租赁的土地上建设了房屋(三层以下)，用于生产经营。截止到拆迁日，刘老偏、刘福有向拆迁安置部门递交了申请书，之后取得了相应的赔偿款。在取得赔偿款之前(涉案房屋拆迁之前)，刘老偏、刘福有一直在占有并使用涉案房屋，一直在受益。现刘老偏、刘福有在取得拆迁赔偿款后，却要违反协议约定要租赁费，没有任何事实和法律依据。该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应该按照协议约定享受协议中的权利，履行协议中的义务。二、刘老偏、刘福有违约在先，应该按照协议书约定向丰泽公司支付20万元违约金。根据《土地转租协议书》第七条约定，刘老偏、刘福有违反协议书约定，在取得赔偿款后，又以租赁合同纠纷为由向法院起诉丰泽公司，要求其返还租金及利息，违约在先，其主张的租金和利息不但不应该得到法院的支持，而且应该向丰泽公司支付20万元违约金。刘老偏、刘福有针对反诉辩称：一、因政府拆迁原因的不可抗力，合同约定土地已经被政府征收，《土地转租协议书》客观上无法继续履行，该情形符合法定解除的规定，并非原告违约导致的合同解除，原告不应当承担违约责任。二、《土地转租协议书》系被告单方面提供的格式条款，根据《合同法》规定，应当作出不利于条款提供一方的解释，且该条款依法应当认定为无效条款。（一）《土地转租协议书》第七条并不能理解成被告认为系原告承担违约责任的依据。《土地转租协议书》第七条原告承担违约责任的前提条件是原告拥有租赁土地的使用权，不管原告将该土地用作何种用途，并非被告理解的包括拆迁在内任何情形下均不退还原告的租金，而且该条款并未明确约定出现政府拆迁情况下被告仍不退还剩余房租。（二）《土地转租协议书》第七条应当认定为无效条款。《土地转租协议书》系被告单方面提供的格式条款，《合同法》第94条赋予了合同相对方解除合同的法定权利，但《土地转租协议书》第七条剥夺了原告的法定权利，属于《合同法》第五十二条规定的合同条款无效的情形，而且该条款加重了原告的责任，免除了被告的义务，应当认定为无效条款。三、《土地转租协议书》符合法定解除的情形，合同解除后，尚未履行的租赁期限，终止履行，尚未产生的租赁费用被告应当返还，原告要求被告返还租金的条款有充分的事实和法律依据。《土地转租协议书》符合法定解除、被告返还剩余租金的情形，被告因原告主张返还租金的权利就起诉原告要求支付违约金20万元，根本没有事实与法律依据。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月12日，原告刘老偏、刘福有（乙方）与被告河南省丰泽实业有限公司（甲方）签订《土地转租协议书》一份，主要约定甲方将位于白沙镇康庄村西(被告公司院内)土地一块转租给乙方经营使用，总面积210平方米；转租期限自协议签订之日起至2036年3月底止（以甲方和康庄村委所签订土地租赁承包合同期限为准）；乙方在该地块上可建造三层以下房屋进行经营或居住，乙方建房自行投资、自负盈亏，有出租、转让的权利；在乙方租赁期内，如遇政府征地拆迁或整体规划布局，双方均应服从，但乙方在此块土地上的一切附属物赔偿归乙方所有；乙方必须在签订协议时一次性给付土地租赁费用20万元，不得拖欠；乙方在租赁协议期间内（包括建房期间和使用过程中）不管出现任何情况，该租赁费用不再退还，乙方不得再向甲方索要已交纳给付的土地租赁费用，否则视为违约并自愿给付违约金贰拾万元。协议签订后二原告向被告交付20万元租金，被告向二原告交付土地，二原告在该土地上建造三层房屋居住使用。另查明，2006年3月13日被告法定代表人赵永衡与中牟县白沙镇康庄村村民委员会签订《荒地承包合同》，约定赵永衡承包康庄村四组118.5亩土地，承包期30年，自2006年3月13日至2036年3月13日止，承包费每亩每年2500，每过五年递增500元，在租赁期限内，如遇国家征用该块土地，土地补偿费用、安置费归村委，地面附属物及使用权补偿归赵永衡。当日，双方将该合同在中牟县公证处进行公证。2009年年初，赵永衡成立河南省丰泽实业有限公司，并以该公司名义在该地块上建设中牟丰泽仓储物流中心，并在中牟县发展和改革委员会备案登记。再查明，2016年9月6日，郑州市郑东新区白沙镇人民政府以白政[2016]160号文件向各行政村、各镇直有关部门发出关于印发《龙王庙、康庄、大雍三个村安置区内租赁土地地表附属物拆迁补偿实施方案》的通知，将拆迁计划、实施步骤、补偿与奖励办法、保障措施及拆迁指挥部人员名单及分工进行通知，其中载明：四（二）2、企业提供租赁合同、租赁协议及土地收款原始凭证…，3、测量公司对各拆迁企业的房屋建筑等情况进行测量、统计；五（二）对于按时搬迁…的企业，（三）在规定时间内签署…的企业，（四）拆除后的建筑垃圾按照…兑付给被拆迁企业，（六）租赁企业负责人不享受安置房分配待遇；六（六）一是在租赁企业拆迁过程中…等。2019年3月4日，原告刘老偏受托处理本宗租赁村组土地有关征收补偿的所有事项，作为乙方、被拆迁人与白沙镇新型城镇化建设服务中心（甲方、征迁人）签订《白沙镇租赁土地拆迁补偿协议书》一份，载明甲方依法组织征迁工作，原则按照白建筹纪【2016】4号和白政文【2016】160号及郑州市郑东新区白沙镇《征迁补偿安置实施方案》的补充细则（一）（二）进行据实补偿，甲方聘请第三方机构对乙方建筑面积和建筑结构进行实地勘测，核算后应兑付建筑物补偿款共计448368元；甲方先兑付50%，乙方房屋拆迁完毕后经甲方验收合格后再兑付剩余50%；此协议签订后，其他与本协议不符的协议自动废止。原告刘老偏分别于2019年3月4日、4月4日两次领取上述补偿款。庭审中，被告称“2019年被告租赁的涉案土地所在地的工业园区整体拆迁时上级部门将全部款项打到白沙镇镇政府账户上，由镇政府按照协议约定将相应款项支付给地上租赁物的承建人，其中搬家费、拆迁奖金、房屋回购费、垃圾清运费由赵永衡收到款项后分别支付给二原告。当时拆迁办要求将拆迁款统一打至被告账户上，被告担心产生纠纷，就让二原告各自与拆迁办签订拆迁协议、领取拆迁款”。本院认为，涉案土地已被政府部门征收，《土地转租协议书》的标的已不存在，协议约定的权利义务已经终止，协议已实际解除，原告要求解除《土地转租协议书》已无必要，本院不予支持。原告租赁涉案土地的目的为建房居住，双方在签订转租协议时已预料到将来会面临拆迁的情况，进而将拆迁时地面附属物赔偿款的归属及租金是否退还在协议中予以明确，双方应当按照该协议约定诚信履行各自义务。转租协议履行期间原告所建房屋被政府部门拆迁，实际为被告租赁的康庄村118.5亩土地所建工业园区被政府部门征迁，结合郑州市郑东新区白沙镇人民政府白政[2016]160号文件可知，本次拆迁活动只针对企业，并不针对包括本案二原告在内的个人，原告实际并不具备签订拆迁补偿协议的资格，现拆迁部门已与原告签订拆迁协议并由原告领取拆迁款，原告已取得地面附属物补偿款，原告建房的投入已经得到回报，原告租赁涉案土地的建房目的已经实现，综上，双方应当按照租赁协议约定履行，对原告主张被告退还租金的诉讼请求本院不予支持。关于被告的反诉请求，双方虽在转租协议中约定原告如向被告索要已交纳给付的土地租赁费用即视为违约并自愿给付违约金贰拾万元，该条款的约定实质为约束条款，并非违约条款，现转租协议因政府征迁导致协议实际解除，被告反诉请求无依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告刘老偏、刘福有（反诉被告）的本诉诉讼请求；二、驳回被告河南省丰泽实业有限公司（反诉原告）的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3657元，减半收取计1829元，由原告刘老偏、刘福有负担；反诉案件受理费2150元，减半收取计1075元，由被告河南省丰泽实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王玮娜二〇一九年八月二十一日书记员  张梦婷