广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终11330号上诉人（原审被告，反诉原告）：潘美云，女，汉族，1968年6月25日出生，居民身份证住址为福建省莆田市秀屿区，委托诉讼代理人：潘明峰，男，汉族，1988年3月12日出生，居民身份证住址为福建省莆田市秀屿区，潘美云的儿子。被上诉人（原审原告，反诉被告）：愉安纸业制品厂有限公司。住所地：中国香港特别行政区九龙旺角上海街450号庆华商业大厦21楼A1室。法定代表人：杨丽丽，董事。委托诉讼代理人：刘建业，河南忠良律师事务所律师。上诉人潘美云因与被上诉人愉安纸业制品厂有限公司（以下简称愉安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初7877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告愉安公司在本案一审时提出本诉，本诉诉讼请求为：1.确认愉安公司与潘美云于2016年5月13日签订的厂房租赁合同自2016年7月27日已解除；2.潘美云立即从愉安公司厂房迁出，将厂房归还给愉安公司；3.潘美云支付欠付的租金118332元，并自2016年7月28日起至付清时止，按24%/年的标准向愉安公司支付逾期付款违约金，暂计至2017年5月24日止为23666.4元；4.潘美云自2016年7月28日起至离场时止，按租赁合同约定的租金标准向愉安公司支付场地占用费，暂计至2017年5月24日止为500000元；5.潘美云自2016年8月16日起至场地占用费付清之日止，按年息24%的标准向愉安公司支付拖欠占用费的利息损失，暂计至2017年5月24日为39025.58元；6.潘美云赔偿破坏愉安公司财产的损失50000元；7.潘美云赔偿愉安公司恢复原状的费用30000元；8.本案诉讼费用由潘美云承担。诉讼过程中，愉安公司变更其第7项诉讼请求为潘美云赔偿愉安公司修复费用52000元；增加第9项诉讼请求为潘美云支付愉安公司垫付的全部水电费用，暂计至2017年7月19日为97000元。经原审法院释明，愉安公司变更其第一项诉讼请求为确认愉安公司与潘美云在2016年5月13日签订的厂房租赁合同无效。原审被告潘美云在本案一审时提出反诉，反诉诉讼请求为：1.确认双方于2016年5月13日签署的厂房租赁合同无效；2.愉安公司向潘美云退还厂房押金100000元；3.愉安公司赔偿潘美云装修损失756607元；4.本案本诉和反诉的全部诉讼费用由愉安公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、确认愉安纸业制品厂有限公司与潘美云于2016年5月13日签订的厂房租赁合同无效；二、潘美云应于判决发生法律效力之日起三日内将涉案一楼厂房返还给愉安纸业制品厂有限公司；三、潘美云应于判决发生法律效力之日起三日内支付愉安纸业制品厂有限公司涉案一楼厂房占有使用费（占有使用费从2016年11月15日起至潘美云返还涉案一楼厂房之日止按照每月25000元的标准计算）；四、潘美云应于判决发生法律效力之日起三日内返还愉安纸业制品厂有限公司垫付的2016年6月至2018年2月3日（不包括2016年12月的电费）的水电费278574元；五、愉安纸业制品厂有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内返还反诉潘美云押金100000元；六、愉安纸业制品厂有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内补偿潘美云装修损失300000元；七、上述第三项判决至第六项判决相抵后由潘美云于判决发生法律效力之日起三日内按实际拖欠的数额支付给愉安纸业制品厂有限公司；八、驳回原告愉安纸业制品厂有限公司的其他诉讼请求。九、驳回潘美云的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费11100元，由愉安纸业制品厂有限公司负担2100元，潘美云负担9000元；管辖权异议申请费100元和财产保全申请费4060元，合计4160元，由潘美云负担；一审反诉案件受理费6183元，由潘美云负担2533元，愉安纸业制品厂有限公司负担3650元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初7877号民事判决书。潘美云不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于案涉一楼厂房占有使用费起止时间的计算问题。1.双方的厂房租赁合同明确约定了免租期为2016年5月15日至2016年9月14日。在双方约定的免租装修期间，双方因潘美云依法要求愉安公司交付合同约定的完整标的物即另外二楼的厂房以及愉安公司试图终止合同的问题而协商未果，愉安公司竟以长期停水、停电（2016年7月1日至8月3日期间，12月28日至2017年2月26日期间），并组织社会人员围堵厂区、堵住大门不让潘美云及次承租人进入厂区等多种卑劣手段阻碍潘美云正常装修和使用。经当地公安部门、维稳中心多次出面协调无果。此时间段，愉安公司违法拒绝按照合同约定履行。该期间案涉厂房根本不在潘美云的掌控范围，也根本未达到正常的使用条件，不应当计算占有使用费。因此，在抵扣潘美云预付的两个月使用费后，依法应当从2017年3月1日起向愉安公司按照每月2500元的标准支付案涉一楼的厂房占有使用费。2.愉安公司恶意诉讼，试图通过自身厂房不具备建设工程规划许可证而导致租赁合同无效的角度，达到终止租赁关系并收回案涉厂房的非法目的。诉讼期间，愉安公司更是申请法院查封案涉厂房现场及潘美云的机器设备、冻结潘美云的银行账户，法院于2018年3月19日进行了现场查封，并明确强制要求潘美云不得再行向次承租人收取任何场地占有使用费和水电费等。同时，潘美云当日表示结算使用费和水电费，终结不合法的租赁关系。愉安公司当日将潘美云赶出案涉厂房，并实际掌控了案涉厂房。潘美云无法再行掌控厂房。所以，案涉一楼厂房占有使用费应计算至2018年3月19日。二、关于案涉厂房的水电费问题。因愉安公司恶意停水停电，潘美云于2016年12月12日向供电部门缴了42097.43元电费，且自2018年3月起在愉安公司和法院的要求下未再自行使用产生水电费，也未再向次承租人收取水电费，且案涉厂房现在也一直处于停水停电状态。因此，法院认定计算水电费的期间2016年6月至2018年2月3日（不包括2016年12月的电费），潘美云仅应当按照实际产生的水电费支付。然而，一审法院却单方采信愉安公司提供的水电费金额，无视厂房园区属于愉安公司的其他承租人的水电费共用总表等使用情况，无视潘美云在庭审期间不予确认前述证据且明确要求法院到现场确认水电费的情况，直接按照愉安公司主张的金额予以认定，完全是不负责任和错误的。事实上，截至2018年3月19日法院进行了现场查封后，潘美云未再自行使用产生水电费，也未向次承租人收取水电费，依法不应再行支付。截至法院查封日期2018年3月19日，在法院现场见证下，各方拍照取证的现场七台电表显示度数153257KWH，结合另两台截至2018年8月30日的度数10115KWH、5.8KWH，共计163377.8KWH，即使按照市场价每度1.2元的收取标准计算，电费总额也只有196053.36元。潘美云在收到一审判决后于2018年8月30日前往案涉厂房现场确认水电费，即使截至2018年8月30日，潘美云现场安装使用的九台电表显示的使用总度数为181664.8KWH，若按照市场价每度1.2元的收取标准计算，电费总额也只有217997.76元。更何况，潘美云此前于2016年12月12日还向供电部门缴交了42097.43元电费。综上，截至2018年3月19日，水电费最多不超过156391.93元，即使截至2018年8月30日，潘美云现场安装使用的水表显示的适用总数为609吨，按照每吨4元的收取标准计算，水费总金额也只有2436元，两项在扣除潘美云已缴纳的42097.43元电费后，共计不应超过178336.33元。一审法院极其不负责任和单方采信愉安公司虚假证据，直接导致水电费金额认定错误。三、关于潘美云装修损失赔偿问题。1.潘美云承租案涉厂房期间，即要求愉安公司依法提供该厂房的建设工程规划许可证等合法租赁手续，愉安公司却一直拖延恶意未能提供，导致租赁合同无效。潘美云装修损失进一步扩大的责任完全在作为出租方的愉安公司。后来，潘美云经愉安公司同意后对案涉厂房进行了整理、装修并转租给了其他次承租人。潘美云装修共计花费了至少756607元。2.一审期间，潘美云分别于2018年2月8日和5月16日书面申请法院指定鉴定机构对装修损失进行评估鉴定，潘美云在反诉时也早已提交了一系列装修合同、收据、报价表等装修证据，完全具备现场评估鉴定条件。作为实践中一般的厂房装修，定然不是全部像大型工程一样具备详细完善的施工图等材料。一审法院遂陈述无法进行鉴定，草率地进行现场勘验和相互抵冲后酌定装修损失，其认定装修损失金额与实际严重不符，严重损害了潘美云的合法权益。综上，请求：1.依法撤销原审判决第二、三、四、六、七、九项判决，改判：（1）确认潘美云已于2018年3月19日依法将案涉厂房返还给了愉安公司，且根据法院要求未再向次承租人收取占有使用费、水电费；（2）改判潘美云应当于2017年3月1日起至2018年3月19日期间向愉安公司按照每月25000元的标准计算案涉一楼厂房占有使用费；（3）改判潘美云应向愉安公司返还垫付的2016年6月至2018年2月3日（不包括2016年12月的电费）的水电费不超过156391.93元，同时确认2018年3月19日之后的水电费不应再行支付；（4）改判愉安公司应补偿潘美云装修损失756607元；（5）改判潘美云按照前述改判内容相抵后双方多退少补。二、本案一审本诉和反诉受理费、财产保全费、二审受理费均应由愉安公司承担。愉安公司答辩称：与一审意见一致。二审期间，潘美云在二审庭前及庭审中向本院提交了六组证据，分别为：一、查封清单NO.A0001955，拟证明一审诉讼期间愉安公司申请法院进行财产保全，法院于2018年3月19日进行了现场查封，并明确强制要求潘美云不得再向任何次承租人收取任何场地占有使用费和水电费等；二、2018年3月19日现场电表数据，拟证明截至2018年3月19日，根据潘美云现场安装使用的水电表显示数据计算，水电费两项扣除潘美云此前已缴纳的42097.43元电费后，最多不超过156391.93元；三、2018年8月30日现场水电表数据，根据潘美云现场安装使用的水电表显示数据计算，水电费扣除潘美云此前已缴纳的42097.43元电费后，最多不超过178336.33元；四、水电表图片（10张），拟证明即使到2018年9月2日，实际用电181719度，实际用水609方，扣除已缴纳费用42097.43元，应缴纳费用也不应超过178523.17元；五、水电费照片（12张），拟证明即使到2019年3月19日，实际用电158286度，实际用水609方，扣除已缴纳费用42097.43元，应缴纳费用也不应超过150403元。六、装修图片（50张），拟证明潘美云装修费用不止300000元。愉安公司发表质证意见：一、对于查封清单，确认真实性，但不代表潘美云已经将案涉厂房返还，在2018年7月3日一审法院组织双方进行交接，导致交接失败。现在潘美云主张以该时间认定交接，没有事实依据。二、对于上述潘美云提交的第二、三、四、五组证据，电表数据、水表数据均不是新的证据，是在一审庭审前产生的，不能证明是愉安公司的水表和电表。三、对于装修图片，不确认真实性，潘美云的装修不值300000元，不确认其装修损失金额。潘美云的装修费为181672.57元，原审法院认定300000元，是装修后抵消的，该认定对愉安公司不利。愉安公司为了不拖延案件，没有提起上诉。二审庭后，潘美云又提交了视频光盘及视频内容说明，视频光盘共有12段视频和4张图片，分别证明不同内容：20160808-162627视频，拟证明因愉安公司签订合同后经常停电、不给自由进出，导致工厂无法生产，渐渐造成经济损失，客户流失，有一位租客无法忍受想不开跳楼；20160811-113620视频，拟证明合同签后三个月，愉安公司未清完二楼货物，潘美云未正常使用过二楼；20160820-175305、20160820-181928视频，拟证明签合同时愉安公司答应清理厂房前后的垃圾，但未清理，待潘美云自行清理完全部垃圾以及搞好全部装修等花费了不少费用后，愉安公司开始经常性停电；20161013-212629视频，拟证明愉安公司无缘无故三天两头停电，并不出面解决及告知原因；20160930-075305视频，拟证明在潘美云的合同期内，愉安公司将属于潘美云所租的厂房范围另租给他人做仓库放油桶；20161114-101505视频，拟证明潘美云有通知愉安公司过来收租并开单据；20161231-123005视频，拟证明潘美云要出货，愉安公司的保安不让进出，导致大批材料未出货，客户及订单流失；20170210-103347视频，拟证明潘美云曾去过几次维稳中心要求调解，但愉安公司一直不出面调解，使得调解未能成功；20170102-091845视频，拟证明大批材料需进厂存放，愉安公司保安紧关大门不让进出，潘美云致电相关部门和愉安公司管理员，却始终无人出面解决；20180110-132820视频，拟证明直至2018年1月，愉安公司都未将二楼货物清空；20180414-110743视频，拟证明至2018年4月14日，愉安公司停掉水电，不让潘美云进出；20180413-103912、20180426-143128、20180416-170707、20180423-012032图片，拟证明愉安公司未通知潘美云即停电，主线被剪断，无法开动电动门和吊装搬货物。针对潘美云提交的视频光盘及视频内容说明，愉安公司未在指定的质证期限内发表质证意见，视为放弃质证的权利。二审补充查明，本院于2019年6月24日到案涉厂房勘查现场，并在勘查前已提前多日告知双方当事人勘查的时间及地点，潘美云到了现场，但愉安公司的法定代表人及委托诉讼代理人均未到勘查现场，愉安公司指派工作人员何永安到现场。何永安以及潘美云均确认案涉厂房是完全空置的，没有租客和查封的机器。愉安公司的法定代表人杨丽丽于2019年6月28日到本院做笔录，确认何永安在6月24日勘查现场时作笔录的陈述。再查明，愉安公司同意按照潘美云主张的水电费156391.93元，仅要求潘美云支付该金额的水电费，对其他水电费予以放弃。本院经审理对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：愉安公司为香港特别行政区企业，本案为涉港因素的房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，在双方未约定准据法的情况下，依据最密切联系原则，案涉租赁合同的签订地及租赁的标的物均在中国大陆，故本案应以大陆法律为准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：一、案涉厂房占有使用费的起止时间;二、案涉厂房的水电费问题；三、潘美云装修损失问题。关于第一个争议焦点：潘美云主张愉安公司长期停水、停电、并组织社会人员围堵厂区、堵住大门等手段阻碍其正常装修和使用，其应从2017年3月1日支付厂房的占有使用费，但其提供的证据不能证明其主张，本院不予支持。原审根据合同约定以及潘美云已付租金的情况，认定潘美云应从2016年11月15日起支付一楼厂房占有使用费正确，本院予以维持。2019年6月24日，本院在现场勘验时发现涉案一楼厂房已为闲置状态，潘美云并没有继续使用，故潘美云无需再返还案涉一楼厂房给愉安公司，同时潘美云支付一楼厂房占有使用费应计至2019年6月24日止。潘美云主张其已于2018年3月19日将案涉厂房返还给愉安公司，但未提供证据予以证实，本院不予采信。潘美云应支付的占有使用费为：25000元/月×（16天÷30天/月+30个月+24天÷30天/月）=783333.33元。关于第二个争议焦点：潘美云主张其应返还愉安公司垫付的2016年6月至2018年2月3日的水电费为156391.93元，现愉安公司同意潘美云的该项主张，本院予以确认，即潘美云应返还愉安公司垫付的2016年6月至2018年2月3日（不包括2016年12月的电费）的水电费156391.93元。关于第三个争议焦点：一审期间，原审法院已同意潘美云对装修损失进行评估鉴定，但由于潘美云的原因导致无法进行鉴定。在此情况下，原审结合双方的陈述和举证，将愉安公司主张的财产损失、修复费用与潘美云主张的装修损失相抵后，酌定愉安公司补偿潘美云装修损失300000元并无不当，本院予以维持。潘美云应向愉安公司支付占有使用费以及愉安公司垫付的水电费，同时愉安公司应向潘美云返还押金以及赔偿潘美云的装修损失。双方应支付的金额相互抵扣后，潘美云仍应向愉安公司支付：156391.93元+783333.33元-100000元-300000元=539725.26元。综上所述，潘美云的上诉部分有理，对有理的部分，本院予以支持，对无理的部分，本院予以驳回。依据上述援引规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初7877号民事判决第一项、第五项、第六项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初7877号民事判决第二项、第七项、第八项、第九项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初7877号民事判决第三项为：潘美云应于本判决发生法律效力之日起三日内支付愉安纸业制品厂有限公司涉案一楼厂房占有使用费783333.33元；四、变更广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初7877号民事判决第四项为：潘美云应于本判决发生法律效力之日起三日内返还愉安纸业制品厂有限公司垫付的2016年6月至2018年2月3日（不包括2016年12月的电费）的水电费156391.93元；五、以上判项金额相互抵扣后，潘美云仍需于本判决发生法律效力之日起三日内向愉安纸业制品厂有限公司支付539725.26元；六、驳回愉安纸业制品厂有限公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回潘美云的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费11100元，已由愉安纸业制品厂有限公司预交，由愉安纸业制品厂有限公司负担3000元，潘美云负担8100元；管辖权异议申请费100元，已由潘美云预交，由潘美云负担；财产保全申请费4060元，已由愉安纸业制品厂有限公司预交，由潘美云负担；一审反诉案件受理费6183元，已由潘美云预交，由潘美云负担2533元，愉安纸业制品厂有限公司负担3650元。本案二审案件受理费6323元，已由潘美云预交，由愉安纸业制品厂有限公司负担1500元，潘美云负担4823元。本判决为终审判决。审判长  杜志强审判员  魏 术审判员  王 聪二〇一九年八月十九日书记员  胡运科附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。