山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8306号 原告：马兴兰，女，1940年3月9日出生，汉族，无业，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：张学飞（特别授权代理），山东丰浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔令明（特别授权代理），山东丰浩律师事务所律师。 被告：赵红卫，男，1967年1月18日出生，农民，住济南市历城区。 原告马兴兰与被告赵红卫建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告马兴兰及其委托诉讼代理人张学飞到庭参加诉讼，被告赵红卫经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。因马兴兰申请司法鉴定，本案依法予以中止审理。恢复审理后，本院于2019年8月20日再次公开开庭审理了本案，马兴兰的委托诉讼代理人张学飞到庭参加诉讼，被告赵红卫经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马兴兰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付历城区彩石商业街B区15号房屋；2.判令被告向原告赔偿损失1111464.87元（截止至2018年8月27日，之后另行计算）；3.被告向原告支付违约金2.5万元；4.被告承担保全担保保险费、鉴定费7000元+15000元；5.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年7月10日，原告马兴兰（甲方）与被告赵红卫（乙方）签订《私人房屋建筑施工承包合同》，约定被告赵红卫承包原告马兴兰位于彩石镇商业街B区15号房屋修建工程。工程名称：沿街商业房改建，工程地点：彩石商业街。同日，原告马兴兰（甲方）与被告赵红卫（乙方）就承包项目的具体内容签字确认。合同签订后，原告马兴兰依约支付进度款，共计支付被告工程款185000元。被告赵红卫在承建该项目过程中，存在偷工减料，导致承重强度不够、墙面起鼓、钢筋外漏、屋顶防水差等房屋质量安全问题。竣工日期届满后，被告赵红卫拒不按合同约定组织验收并交付房屋，已构成严重违约。被告赵红卫的违约行为已给原告马兴兰造成巨大的经济损失，包括但不限于房屋维修损失、经营租赁损失等。因此，为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告赵红卫（缺席）未答辩。 原告马兴兰围绕诉讼请求依法提交了私人房屋建筑施工承包合同及附件、房屋所有权证原件、银行转账客户回单两张及收条三张原件。被告赵红卫经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃举证、质证和辩论的权利。原告提交的上述证据经本院审查后，本院认定事实如下： 2014年7月10日，马兴兰（甲方）与赵红卫（乙方）签订《私人房屋建筑施工承包合同》，约定赵红卫承包建设施工马兴兰位于彩石镇商业街B区15号房屋修建工程，承包范围包括双方协商的所有项目内容（除基础以外，乙方负责承建甲方三楼所有房屋改造及建设，包括钢筋制作、楼梯、围墙上下水及电、前后内外墙装饰），开工日期为2014年7月10日，竣工日期为2014年9月10日；包工包料方式，乙方负责建设施工所需设备、工具、器具以及安全保障设施；房屋建筑工程总价为25万元，包括所有工程项目内容；阶段性付款方式，开工建设付款30％，三楼建设完成付款30％，全部完工后经甲方验收合格后一次性付清余款；房屋建设完工后10日内验收，验收合格，完全支付工程款，乙方保修2年；甲乙双方任何一方违约，需承担对方建设总费用10％的违约责任，若任何一方严重违约，造成重大损失，必须按价赔偿。同日，马兴兰（甲方）与赵红卫（乙方）就承包项目的具体内容签字确认。2014年7月11日，马兴兰支付赵红卫工程款75000元，8月26日支付75000元，9月29日支付35000元，共计支付185000元。马兴兰述称，赵红卫于2014年6月10日辅助材料进场开始施工，先施工后签订的合同，赵红卫于2014年9月底以已经完工要求交房为由不干了，马兴兰去验收时发现没有完工，要求赵红卫整改，但赵红卫不同意整改，马兴兰因此未支付尾款，赵红卫将门锁死，并放置了一些东西。马兴兰儿子张涛找到赵红卫协商，赵红卫扣留了张涛。马兴兰最后一次见到赵红卫为2015年9月份，之后再也没有去，也联系不上赵红卫。 庭审中，马兴兰要求对于赵红卫所修建房屋的工程质量是否合格、修复或者重建的费用及自2014年9月10日至2018年8月27日房屋租赁损失进行司法鉴定。经本院委托，山东国泰建筑工程设计咨询有限公司对涉案改建房屋进行了质量鉴定，鉴定意见为：1.该房屋二层顶梁、板混凝土强度推定值均高于25MPa，三层顶梁、板混凝土强度均高于35MPa，梁、板构件混凝土强度满足《混凝土结构设计规范》GB50010-2010中“钢筋混凝土结构的混凝土构件强度等级不应低于C20”的要求；2.屋面板个别位置有露筋现象，屋面板局部还存在漏水现象；3.屋面女儿墙实测为145㎜厚（包括抹灰层厚），高度为660㎜，女儿墙墙面内侧普遍存在抹灰脱落及开裂起鼓现象。针对上述质量鉴定意见中的露筋、屋面漏水、女儿墙抹灰脱落等质量问题，该公司提出了相应的修复意见山东道勤恒基土地房地产资产评估有限公司对涉案改建房屋的修复或重建费用以及2014年9月10日至2018年8月27日房屋租赁损失进行了鉴定，鉴定意见为：马兴兰修复或重建合约房屋费用为3957.37元；租赁损失为523258.79元。该公司在鉴定报告中还注明，需要说明的问题：1.本次评估的修复或重建合格合约房屋的费用是依据委托方移交的山东国泰建筑工程设计咨询有限公司（2019）鉴字第9号《司法鉴定意见书》的修复方案，结合现场查勘进行的；2.本次评估的房屋租赁损失按照委托人移交的《房屋所有权证》房屋分户平面图所示产权面积221.64平方米计算，未评估加建、无证部分的房屋租赁损失。上述两份鉴定报告送达后，马兴兰提出书面异议，山东道勤恒基土地房地产资产评估有限公司对马兴兰的异议给予了书面的答复，对涉案房屋有证部分和无证部分全部面积586.44平方米在2014年9月10日至2018年8月27日的租赁损失调整为1107507.5元。经庭审质证，马兴兰对上述鉴定意见无异议。上述鉴定意见之程序和依据均合法有据，本院予以认定和采信。 本院认为，按马兴兰与赵红卫签订的《私人房屋建筑施工承包合同》的约定，赵红卫对马兴兰位于彩石商业街的房屋进行改建，马兴兰应按“开工建设付款30％，三楼建设完成付款30％，全部完工后经甲方验收合格后一次性付清余款”的合同约定进度进行付款。经庭审查明，合同约定工程造价25万元，马兴兰已经支付赵红卫185000元工程款，达到了合同约定的验收合格前的付款进度。因此本案中，马兴兰按照合同约定进度进行了付款，但赵红卫未按合同约定交付验收合格的工程，赵红卫构成违约。因双方对涉案工程质量产生争议，赵红卫将涉案房屋锁住拒不修复亦不交付涉案房屋，赵红卫的行为给马兴兰造成了损失，马兴兰要求赵红卫赔偿其修复房屋及租赁损失，本院应予以支持。本案鉴定过程中，马兴兰、鉴定人员及法院工作人员于2019年5月6日进入涉案房屋进行现场勘查，后该房屋交由马兴兰实际管理，应视为涉案房屋此时已经完成交付，故对马兴兰要求赵红卫交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。马兴兰要求赵红卫赔偿损失1111464.87元（截止至2018年8月27日，之后另行计算）的诉讼请求，对其中因赵红卫施工质量不合格，即露筋、屋面漏水、女儿墙抹灰脱落需要修复或重建费用3957.37元，本院予以支持；对马兴兰主张的自2014年9月10日至2018年8月27日的房屋租赁损失，应以鉴定意见为据，即1107507.5元；对2018年8月27日以后的房屋租赁损失部分，本院支持至2019年5月6日，因对此期间的租金损失未予以鉴定，本院参考鉴定机构关于涉案房屋上一年度的租金损失标准予以计算，即271920.5元（1.84*586.44*252天）。综上，自2014年9月10日至2019年5月6日，涉案房屋租赁损失合计为1379428元。本案中，赵红卫于2014年9月底撤离现场，据马兴兰的陈述，双方于2015年9月份最后一次协商后再无联系。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。马兴兰系涉案房屋的所有权人，其有条件采取适当措施防止损失的扩大而未采取，再考虑到涉案房屋租赁损失非马兴兰的直接实际损失等因素，酌情认定赵红卫承担60%的比例为宜，即827656.8元。马兴兰要求赵红卫支付其25000元的违约金，因其已经主张了实际损失，本院在实际损失的赔付比例中已予以考虑，故对该项请求，本院不予支持。对马兴兰主张的鉴定费，系因赵红卫违约给马兴兰造成的直接损失，本院予以支持。按双方合同的约定，马兴兰尚有65000元工程款未支付赵红卫，虽赵红卫未提起反诉请求，但为了减少当事人诉累，本院在本案中予以一并处理，从赵红卫应付款项中予以抵扣。 综上，本院对马兴兰诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、赵红卫于本判决生效之日起十日内赔偿马兴兰修复或重建费用3957.37元； 二、赵红卫于本判决生效之日起十日内赔偿马兴兰房屋租赁损失827656.8元； 三、赵红卫于本判决生效之日起十日内支付马兴兰鉴定费22000元； 上述一至三项共计853614.17元，与马兴兰应支付赵红卫的65000元工程款折抵后，赵红卫共计应支付马兴兰788614.17元。 四、驳回马兴兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15226元，由马兴兰负担3540元，由赵红卫负担11686元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  曹亚萍 人民陪审员  曹汝明 人民陪审员  樊换琳 二〇一九年八月二十二日 法官 助理  史 泉 书 记 员  娄焕霞