云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1520号上诉人（原审被告）臧开云，男，汉族，1989年8月16日出生云南省昭通市昭阳区人，初中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）向兴军，男，汉族，1986年7月19日出生云南省昭通市昭阳区人，小学文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人杨香云，云南振诚律师事务所律师。（特别授权）上诉人臧开云因与被上诉人向兴军合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2019）云0602民初1659号民事判决，向本院提起上诉人，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的本案法律事实是：原告向兴军系昭通市昭阳区小龙洞乡宁边村民委员会十六组5号的村民，被告臧开云系昭通市昭阳区太平街道办事处黄竹林社区居民委员会曹家梁子村180号的村民。被告在微信朋友圈发布信息，其位于黄竹林社区居民委员会曹家梁子村的两间老房子的宅基地要出售，原告看到信息后便与被告联系，双方于2019年2月14日达成口头协议，被告将其所有的两间老房屋的宅基地以210000元的价格卖给原告，当日，原告通过微信转账的方式向被告支付定金20000元。后原告未继续向被告支付剩余尾款，并告知被告双方的土地买卖行为违反国家法律政策，其不再购买被告的宅基地，要求被告返还原告支付的定金20000元，被告拒绝返还。2019年3月12日，原告诉至法院。原审人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，虽然原告向兴军与被告臧开云并未签订书面的买卖协议，但是庭审中双方对买卖的事实是予以认可的，因此，原、被告双方具有合同关系。被告所有两间老房子及土地属于宅基地，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”，该条文明确了有权使用宅基地的必须是该农村集体经济组的成员，该农村集体经济组织以外的成员无权使用。本案中，诉争的宅基地使用权人仅是被告所在的农村集体经济组织的成员即昭阳区太平街道办事处黄竹林社区居民委员会曹家梁子村的居民，原告属于该村农村集体经济组织以外的成员，无权享有占有和使用该土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被告与原告的买卖合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，对原告要求被告返还购买宅基地定金20000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告诉求被告支付其利息（以20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年2月14日起至返还定金时止）的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告臧开云于本判决生效之日起十日内向原告向兴军返还土地转让定金20000元；二、驳回原告向兴军的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由被告臧开云负担。宣判后，臧开云不服一审判决，提起上诉，请求：1、请求撤销原判，并发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：1、一审遗漏被告，导致本案基本事实不清。该土地登记在上诉人臧永发名下，上诉人当庭提交了集体土地建设使用证，也提交了臧永发的书面意见，一审法院否认了该说明的证明力，根据法律的规定，应通知臧永发查明该土地是给了上诉人，还是委托上诉人出售；2、被上诉人的行为根本违约，应该适用定金罚则。（1）双方在平等、自愿的情况下达成口头协议，由被上诉人向兴军支付20000元作为定金，因定金属于实践合同，交付即生效。根据《合同法》第十条第一款的规定，双方之间的买卖合同关系成立。同时，通过向兴军和臧开云的谈话录音，向兴军支付定金后迟迟不支付购买土地及上面老房子的价款，经上诉人多次催告被上诉人，被上诉人均没有履行合同约定。（2）根据《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条的规定，被上诉人向兴军通过微信支付定金后，由于向兴军的原因使买卖合同不能实现，向兴军向臧开云主张返还定金的要求，于法无据。3.上诉人与被上诉人之间的合约无效后，产生的是缔约过失责任，应根据过错承担损失，原审判决适用法律错误。（1）上诉人提供的录音中，向兴军明确要求上诉人等他十天，十天之后明确表示自己不购买，并表示由上诉人继续处理，被上诉人提供的录音汇总，被上诉人提供录音中，被上诉人的问题明显具有诱导性，对自己不购买的行为只字不提，回避客观事实，其效力应予否定；（2）被上诉人故意拖延了臧开云家在该土地修建房屋的时间，也让臧开云家本该享受的每户40000元的补贴（政府修房补贴资金）因超过时间而丧失，该损失明显高于向兴军支付的定金，故臧开云不应该退回向兴军的定金。（3）根据《合同法》第五十八条的规定，上诉人作为一个农民，根本不知道行政方面的法律规定，被上诉人交付定金后要求等待十天，十天之后要求上诉人处理，直至上诉人无法获得国家补贴，因被上诉人的行为导致上诉人更大的损失，上诉人不应该退还定金。向兴军作了原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判的答辩。二审中，本案双方当事人对原判认定的事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点：1、原审是否遗漏应参加本案审理的当事人；2.原审判决上诉人臧开云返还被上诉人向兴军土地转让定金20000元是否恰当。针对焦点问题，本院分别评判如下：（一）关于原审是否遗漏应参加本案审理的当事人的问题。上诉人臧开云认为，上诉人当庭提交的集体土地建设使用权证及臧永发的书面意见，能证明该土地登记在臧永发名下，一审未采信说明的证明力，根据我国民事诉讼法的规定，应通知臧永发问清楚土地是给了上诉人，还是委托上诉人出售。本院认为，在一审诉讼中，原告向兴军提供的微信聊天记录、微信转账记录能证明臧开云与向兴军通过微信方式洽谈买卖宅基地一事，双方达成口头协议，臧开云将位于黄竹林社区居民委员会曹家梁子村的两间老房子宅基地出卖给向兴军，双方当事人在诉讼中也认可买卖的事实。由此可见，涉案口头买卖合同约定的出卖人是臧开云，购买人是向兴军，在整个口头协议的达成及定金给付过程中，均未涉及臧永发，且臧永发是否将该宅基地给了上诉人，是否委托上诉人出售，均属于臧永发与上诉人臧开云之间的内部事务，原审根据合同相对性原则，审查本案双方当事人之间的合同系无效合同后，据此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决臧开云基于该无效合同取得的财产即20000元返还向兴军于法有据，上诉人臧开云主张原审遗漏当事人的上诉理由不成立，本院不予支持。（二）关于原审判决上诉人臧开云返还被上诉人向兴军土地转让定金20000元是否恰当的问题。上诉人臧开云认为，因被上诉人向兴军拖延履行协议的行为，导致上诉人家无法享受40000元的政府修房补贴资金，该损失大于被上诉人给付的定金及被上诉人向兴军的行为构成根本违约，应适用定金罚则，上诉人不应返还被上诉人支付的定金。本院认为，对于上诉人臧开云提出的定金罚则问题。从《中华人民共和国合同法》规定的条文内容看，定金罚则适用的前提是双方签订的合同是有效合同的情况下才适用，而本案双方签订的合同系无效合同，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定。对于上诉人臧开云提出被上诉人向兴军拖延履行协议的行为，导致上诉人家无法享受40000元的政府修房补贴资金，该损失大于被上诉人给付的定金，上诉人臧开云不应返还被上诉人支付的定金的问题。本案中，双方当事人不是同一集体经济组织成员，由于农村宅基地的使用权具有特定的身份属性，双方达成的口头协议违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十二条的规定而无效，又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，上诉人臧开云应返还被上诉人向兴军支付的定金20000元。对于臧开云在二审中主张其无法享受40000元的政府修房补贴资金，因该资金的给付系臧开云与政府之间的关系，上诉人臧开云未举证证明与本案双方之间的口头协议有何关联性，依法应承担举证不能的责任。上诉人臧开云将该40000元视为协议无效导致的损失的理由无据，本院不予支持，上诉人臧开云的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，承办人认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，处理如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人臧开云负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 王正云审判员 杨稳香二〇一九年八月二十二日书记员 文 栋