湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1302民初2995号原告（反诉被告）湖南金益房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区。法定代表人贺益群，系该公司董事长。诉讼代理人刘中杰，湖南宇能律师事务所律师。诉讼代理人刘锦，湖南宇能律师事务所律师。被告（反诉原告）李群，女，1974年3月13日出生，汉族，户籍地湖南省双峰县，现住娄底市娄星区。诉讼代理人王红，男，1966年12月25日出生，汉族，住湖南省双峰县，系李群之丈夫。被告（反诉原告）刘志求，男，1964年12月12日出生，汉族，户籍地湖南省双峰县，住娄底市娄星区。诉讼代理人夏妹，湖南泰涟律师事务所律师，受李群、刘志求共同委托。原告湖南金益房地产开发有限公司（以下简称金益公司）与被告李群、刘志求房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，被告李群、刘志求提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金益公司的诉讼代理人刘中杰、刘锦，被告（反诉原告）李群，被告（反诉原告）李群的诉讼代理人王红，被告（反诉原告）李群、刘志求共同委托的诉讼代理人夏妹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金益公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行租赁合同，向原告支付2017年12月6日至2018年12月6日的租金204564元，并判决被告从2018年12月7日起按季度支付租金至实际支付完毕止；2、判决被告按合同约定支付违约金49095.36元（按合同总租金的3%计算）；3、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：2016年11月17日，李群、刘志求与金益公司签订《金益.紫檀商铺租赁合同》，约定由李群、刘志求承租金益公司位于娄星区吉星南路金益紫檀小区14栋的122#至127#上下商铺，约定一层的租金为30元/㎡，二层15元/㎡，租赁期自2016年12月6日至2022年12月5日，定第一年免租金9个月，第二年免租6个月，第三年至第五年免租3个月；合同签订当日，李群、刘志求应支付金益公司首年租金102282元，2017年12月1日前支付第二年第一期的租金102282元，2018年6月5日前支付第二年的第二期租金102282元，第三年免第一季度的租金，2019年2月28日前支付2018年12月6日至2019年5月5日的租金，以后按季度提前十日预先交付，依次类推。若被告逾期一个月未交纳按约定应由承租人交纳的租金、物业管理费等各项费用，承租人应按合同总租金的3%支付违约金。合同签订后，金益公司按约定向李群、刘志求交付了商铺，被告利用商铺开办了“吉星紫檀购物中心”。李群、刘志求缴纳了第一年的租金102282元，但未依约缴纳第二年的租金，且经多次催讨，仍未缴纳。特提起诉讼，希判如所请。被告李群、刘志求答辩并反诉称：他们已按合同约定缴纳履约保证金5万元及第一年的租金102282元给金益公司；金益公司交付租赁物后，他们在装修过程中发现仅一楼商铺可以装修和使用，而二楼商铺在安装水电、监控和铺设地板后，由于天花板及墙角长期多处严重漏水、渗水，根本无法继续施工，经多次催告后，出租人金益公司多次维修和整改，但至今未根本解决二楼商铺的漏水、渗水问题，致使他们无法继续装修并投入使用。他们租赁两层商铺的目的是用于经营大型购物中心，因二楼不能使用，他们只能在一楼开办一小型超市。因出租人金益公司违约在先，他们不得不停止支付租金，请依法驳回金益公司的全部诉讼请求。出租人应按约定交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因出租人金益公司未能提供完全符合使用条件的铺面，二楼铺面至今无法投入使用，致使承租人不得不缩小经营规模，只能在一楼开办小型超市。出租人金益公司的行为已构成违约，请求判决金益公司赔偿装修损失75000元、经营损失240000元；判决金益公司返还二楼铺面第一年的租金45549.9元；判决金益公司按合同约定支付违约金；判决由反诉被告承担反诉费用。反诉被告金益公司答辩称：金益公司无任何违约行为，作为出租人其及时按合同约定履行了全部义务。承租人在租赁商铺前已现场实地查看，对二楼存在渗水现象是明知的，如二楼渗水会影响到其日后的正常使用，其是不可能决定还要租赁该商铺的；承租人所称二楼天花板及墙角多处长期严重漏水不属实，在承租人进场装修前，在其要求下渗水的地方就已经全部维修到位，即便是后来个别地方出现了渗水的情况，出租人也及时进行了维修，完全不影响其正常使用。合同约定，如商铺出现渗水情况，出租方收到维修通知后应及时配合修补。金益公司只要收到承租人的维修通知都会立即通知所委托的专业维修施工团队前去现场进行维修，涉案商铺建筑物处于质保期间内，维修费用可以从工程质保金中抵扣；承租人不存在任何损失，其反诉请求没有事实和法律依据。请求驳回反诉原告李群、刘志求的诉讼请求。查明的事实本院根据双方当事人的诉辩主张及庭审举证、质证情况，确认本案以下事实：2016年11月17日，出租方金益公司（甲方）与承租方李群、刘志求（乙方）签订《金益.紫檀商铺租赁合同》：甲方将位于娄星区吉星南路金益紫檀小区14栋的122#至127#上下两层商铺出租给乙方，第一层的商铺的租赁合同面积共629.3㎡，二层商铺的租赁合同面积为1016.43㎡，具体建筑面积以房地产管理部门认可的机构实测为准，并作为房租和物业管理费的计算面积；约定一层商铺的（月）租金为30元/㎡，二层商铺的（月）租金15元/㎡，租赁期自2016年12月6日至2022年12月5日共72个月；第一年免租金9个月，第二年免租6个月，第三年至第五年均免租3个月，第六年不再免租。合同就租金的缴纳还约定：签订当日，乙方应支付甲方首年（2016年12月6日至2017年12月5日）租金102282元；2017年12月1日前支付2017年12月6日至2018年6月5日的租金102282元；2018年6月5日前支付2018年6月6日至2018年12月5日的租金102282元；第三年免第一季度的租金，2019年2月28日前支付下一季度租金（2018年12月6日至2019年5月5日的租金，以后按季度提前十日预先交付，依次类推。合同约定：乙方在签订合同后三日内向甲方支付一个月租金34094元作为履约保证金，租赁期满并结清费用后，甲方于结清费用当日无息退还乙方，如乙方未按规定结清有关费用，甲方有权拒绝退还。合同就商铺的修缮与使用约定：在租赁期内，甲方应保证出租商铺的使用安全，商铺自然损坏，由甲方负责修缮，如商铺出现渗水情况，甲方收到维修通知后应及时配合修补，超过3日未进行修补，甲方按该铺面的月租金3%每日计算违约金给乙方，但因乙方对铺面使用不当造成的损坏不在此列。就违约责任，合同约定：甲方因不能提供本合同约定的商铺而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额的3%作为违约金，并无息返还保证金；乙方逾期一个月未交纳按约定应由乙方交纳的租金、物管费等各项费用，甲方有权立即终止合同，收回该商铺，并不退还履约保证金，且乙方应按合同总租金的3%支付违约金给甲方。若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。合同签订后，甲方对上述商铺在租前已存在的漏水情况进行了维修。于2016年11月29日，双方又签订了补充协议，该补充协议在第4条约定：“122#至127#门店在租前，已有漏水情况。开发商已维修好。在以后的使用中，假如124#至127#商铺如再出现漏水情况，物业会及时进行返修，但因漏水问题肯定会对此门店造成相应的影响，故租户在以后的经营中不能以漏水问题拒交相关费用及物业服务费用。”合同签订后，金益公司按约定向李群、刘志求交付了商铺，李群、刘志求按约定缴纳了保证金和第一年的租金102282元（3个月的租金，免9个月的租金）。李群、刘志求计划利用所租上述一二楼商铺开办“吉星紫檀购物中心”。但在对二楼商铺进行装修过程中，因存在漏水、渗水问题，即停止了对二楼商铺的装修，并进行了报修，金益公司亦应承租方的报修进行了维修，但至今二楼商铺漏（渗）水的问题未得到彻底妥善的解决，李群、刘志求只得利用一楼商铺先期开展“吉星紫檀购物中”的经营，二楼至今未装修完毕投入使用。李群、刘志求按合同约定缴纳了第一年的租金后，因二楼铺面漏水，至今未交纳后期租金。另查明：依据合同所附租金表，按面积计算，一楼铺面的月租金为18855.3元，二楼铺面月租金为15183.3元，按面积计算，一、二楼商铺的总体月租金为34038.6。但金益公司向李群、刘志求实际收取的一、二楼铺面整体的月租金为34094元，实际收取和交纳的一、二楼铺面总体月租金比按面积计算的总体月租金多出55.4元。判决的理由与结果本院认为，合同当事人应秉持诚实信用之原则全面履行合同义务，以便达成各自订立合同的目的。本案中，金益公司与李群、刘志求之间的订立的租赁合同合法有效，作为承租方的李群、刘志求负有按合同约定缴纳租金的义务，金益公司负有维护解决租赁物自身存在的漏（渗）水问题，以满足承租方合理使用租赁物之需要的义务。双方在补充协议中明确约定承租方不得在以后的经营中以漏水问题拒交相关费用及物业服务费用，故即使存在漏水问题，承租方仍应按合同约定向出租方缴纳租金，承租方未按约定交纳租金即构成违约，应承担相应的违约责任。出租方未能恰当地履行维修义务，至今未能妥善解决涉案二楼商铺漏水问题，致使承租人至今未能将涉案二楼商铺投入使用，给承租人造成了损失，出租人亦构成违约，亦应承担相应的违约责任。基于出租方、承租方均存在违约的情形，故对双方所向对方主张的违约金本院均不予支持。在本案中，双方均未主张解除合同，均对继续履行合同怀有利好预期，对各自合同目的的达成怀有坚定的期待。合作则双赢，双方应秉持诚实信用之原则，对对方的合同利益给予充分的善良的关切和照顾，切实履行好己方之合同义务，相互成全，各得其所。对以往因各自的违约行为给对方造成的损失，应互予弥补。按照合同约定，租金采取的是预交模式，承租方应按合同约定向出租方交纳的到期租金得以计算至本判决确定之日（落款日）。承租方应支付出租方到期租金379580元（204564+170470+4546，计算至2019年8月9日）。因出租方未能切实履行好维修义务，未能妥善解决二楼出租商铺的漏（渗）水问题，致使承租人直至本判决确定之日未能将所租二楼商铺投入“吉星紫檀购物中心”的经营，客观上给承租方造成了损失。承租方请求判决出租方返还其已缴纳的二楼商铺的一年的租金的反诉请求，在实质上已包含了其对二楼商铺租金损失的主张。根据上述查明的事实，二楼铺面的月租金以认定为15208元/月（15183.3＋55.4×15183.3÷34038.6）为宜。承租方可认定的损失为二楼铺面的租金损失，该项损失亦以计算至本判决确定之日为宜，计214940元（自2016年12月6日计算至2019年8月9日）。承租方所主张的二楼商铺先期的装修损失7.5万元，因其未提交证据证明因二楼漏水造成其先期装修成果的毁损及毁损的程度，故对其该项损失主张本院不予认定。承租方所主张的24万元经营损失，因其未提交足够的证据，本院亦无法作出认定，故对其该项损失主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十条，第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告李群、刘志求在本判决生效后十日内支付原告湖南金益房地产开发有限公司截止2019年8月9日的租金379580元；二、由反诉被告湖南金益房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿反诉原告李群、刘志求截止2019年8月9日的损失214940元；三、驳回原告湖南金益房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李群、刘志求的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5105元，由原告湖南金益房地产开发有限公司负担3105元，由被告李群、刘志求负担2000元；反诉费5102元，由反诉原告李群、刘志求负担3102元，反诉被告湖南金益房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长 游 龙人民陪审员 廖 瑛人民陪审员 彭耀清二〇一九年八月九日书 记 员 罗 敏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。