云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终706号上诉人（原审被告）：白万强，男，1979年6月5日生，哈尼族，农民，住元江县。被上诉人（原审原告）：元江县金太阳产业开发投资有限公司。住所地：玉溪市元江县红河街道办兴元路18号。法定代表人：刘雨婕，经理。委托诉讼代理人：黄萍，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人白万强因与被上诉人元江县金太阳开发投资有限公司（以下简称金太阳公司）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白万强上诉请求：撤销原判，改判由上诉人支付被上诉人2018年5月1日至2019年4月30日的租金13047元。理由如下：原审认定的主要事实不清，所作判决显失公平。一审虽查明“对未征用的剩余土地也未进行管理，相邻的两家租户曾分别对与其承租土地相邻的白万强承租的3.8亩和0.6亩两块土地上的青枣进行了喷药、修枝”，但没有继续查明该两户管理上诉人青枣地的行为是否经得上诉人同意，其管理期间的租金依然由上诉人承担，也未进行扣除，这样的判决明显显失公平。经事后查实，2018年5月至今，被上诉人擅自指使青枣种植户李永华、杨绍恒经营上诉人的青枣地中的3.8亩和0.6亩，该面积共计4.4亩，合计租金5984元（1360元/亩×4.4亩=5984元）。因该4.4亩系被上诉人同意由李永华、杨绍恒在经营，因此该4.4亩的青枣地租金5984元不应该由上诉人承担，应当从一审判决上诉人承担2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金19031元中予以扣除。综上，上诉人应承担的租金为13047元（19031元-5984元=13047元）才合法合理。金太阳公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金太阳公司向一审法院起诉请求：1.白万强向金太阳公司支付2018年5月1日至2019年4月30日的土地租金23485.80元、2018年5月1日起至12月31日的土地租金利息470元及违约金10000元,共计33955.80元；2.以土地租金23485.80元为基数由白万强自2019年1月1日起按月利率2%向金太阳公司支付延迟履行期间的利息直至付清租金止。一审法院认定事实：金太阳公司系政府委托从事产业投资等业务的国有独资公司，2014年10月23日以划拨方式取得了1737457㎡（约2605亩）的国有农业用地使用权。2015年7月2日，金太阳公司（甲方、出租方）与白万强（乙方、承租方）签订了一份《土地租赁合同》。合同约定：一、甲方将红光五队牛屎坡的耕地20亩（含小鱼塘面积）青枣树的经营权租赁给乙方，四至界线详见宗地示意图。二、租赁期为5年，起止时间：2015年5月1日至2020年4月30日。三、租金及支付方式：1.租金为每年1360元／亩，年租金合计27200元。2.租金分年度支付，按先交租金后经营的原则，第一年租金在签订合同之日交清，以后各年度租金在每年4月30日前交清。四、甲乙双方权利和义务……4.乙方必须按时足额支付租金，经甲方催收逾期超过15日仍未交付租金的，甲方有权终止合同并收回土地……。8.租赁期内因国家项目建设和发展规划需要占用乙方租赁界线内的土地时，乙方应无条件让出所需占用土地；甲方应提前通知乙方，以免给乙方造成更大损失，甲方应按实际面积和时间计算后退还所余租金；涉及补偿时，甲方交付的作物和设施补偿归甲方所有，乙方新种植的作物和新建设施补偿归乙方所有。9.合同期内乙方提出终止合同的，甲方不再退还未到期年限的租金，地上作物及附属设施不予补偿。10.租赁期内甲方不得擅自终止租赁合同。12.租赁期内如遇外来的土地权属纠纷，由甲方出面协商解决。五、违约责任：甲乙双方必须严格履行本合同，如单方违约，由违约方承担因违约所造成的一切经济损失，并向守约方支付壹万元的违约金……。合同签订后，金太阳公司将租赁物交白万强经营管理使用，白万强按约交纳了截止2018年4月30日租金。2017年10月，因元蔓高速公路建设需要，为因征收补偿事宜，双方发生纠纷，白万强拒交2018年4月30日后的租金，对未征用的剩余土地也未进行管理，相邻的两家租户曾分别对与其承租土地相邻的白万强承租的3.8亩和0.6亩两块土地上的青枣进行了喷药、修枝。另查明，金太阳公司被征收的土地为185.431亩，对于租户新种植的青苗、应补偿给租户的附着物、建（构）筑物损失金太阳公司按元江至蔓耗高速公路（玉溪段）建设工程指挥部实际补偿的兑付明细表直接兑付给了租户；对于承租果树地的租户，考虑到其投入损失，2018年1月22日，金太阳公司向元江县财政局请示，被征用土地时未采摘完青枣的白万强等4户补偿青苗管护损失费每亩5000元，已采摘完进入管理阶段的3户补偿每棵15元的青枣树搭棚费获准，租户得到了相应补偿。双方签订《土地租赁合同》时附了一份市场化租赁地5-7宗地示意图，示意图中标注宗地5-7的部分为白万强承租的土地范围共计20亩，其中包括了一个鱼塘，鱼塘标注的面积是1.1亩，但征收测量时鱼塘的面积有3.69亩，白万强按3.69亩的面积领取了22140元鱼塘鱼苗补偿款。白万强被征收的青枣地有两块，分别为1.655亩及0.362亩，0.362亩这块地因两次测量的数据有出入，2018年1月22日金太阳公司上报时仅报了1.655亩的补偿款8275元（已领取），0.362亩漏报，致白万强未得到0.362亩的青苗管护费1810元；另外，白万强得到补偿的还有铁棚栏围墙15592元、青苗费2000元。经征询双方意见，金太阳公司同意补偿0.362亩的青苗管护费1810元给白万强，且双方同意在本案中一并处理。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以变更合同。金太阳公司与白万强于2015年7月2日签订的《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，2018年4月30日前白万强是按宗地示意图标注的鱼塘面积1.1亩向金太阳公司交纳租金，之后交纳租金扣减的鱼塘面积亦应为1.1亩，而非3.69亩；金太阳公司虽对果树承租户进行了投入损失补偿，但未能提供补偿青苗管护费后不再退还所余租金已征得白万强同意的证据，故对2017年11月至4月期间的租金2120元（3.117亩×1360元／亩÷12个月×6个月）金太阳公司应按合同的约定予以退还；白万强未能得到补偿的青苗管护费1810元，因金太阳公司同意补偿，计算租金时作相应抵扣。综上所述，一审法院确定土地被征收后白万强实际承租土地面积为16.883亩（20亩-1.1亩-1.655亩-0.362亩），2018年4月30日以后应交纳给金太阳公司的租金为22961元，扣除2120元及1810元，白万强应付的2018年度租金为19031元。金太阳公司要求白万强支付2018年度租金的诉讼请求，予以支持，但对过高请求部分，不予支持；对金太阳公司主张的租金利息，因双方没有约定，不予支持；对金太阳公司主张的违约金，因导致白万强未按时交纳租金的原因，系征收补偿问题引发，且金太阳公司存在一定过错，故不予支持。白万强在土地被征收后，若给其履行合同造成困难，可与金太阳公司协商或通过诉讼方式变更或解除合同，在未能协商一致的情况下其自行放弃经营管理承租土地，且认为租赁合同已解除，已将土地交还金太阳公司的单方行为对金太阳公司不产生法律约束力，以此拒付租金于法无据。其提出相邻租户喷药、修枝行为系金太阳公司让租户去经营管理青枣地，未能提供充分证据证实，并以此认为不应交纳这部分土地租金的抗辩主张不成立，因此，白万强提出退还2017年度已征用土地所余租金及0.362亩补偿费未获补偿的合理意见，予以采纳；其余抗辩主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告白万强于判决生效之日起十五日内给付原告元江县金太阳产业开发投资有限公司2018年5月1日至2019年4月30日的租金19031元；二、驳回原告元江县金太阳产业开发投资有限公司的其他诉讼请求。”二审中，白万强了提交四组证据。第一组：1、2019年1月21日拍摄的七张照片，欲证明杨绍恒对涉诉0.6亩的地块上的青枣在挂果期进行管理，同时还在青枣地里套种芒果；2、2019年1月28日拍摄的三张照片，欲证明杨绍恒在准备下一年继续对涉诉0.6亩的地块进行管理。第二组：1、2019年3月22日拍摄的八张照片，欲证明李永华在对3.8亩土地上的青枣收果后进行品种改良及对土地进行管理；2、2019年1月21日拍摄的三张照片，欲证明李永华对3.8亩土地上的青枣正在摘果。第三组：催缴通知书彩信打印件一份，欲证明金太阳公司对下一年的土地租金应该在每年4月30日前进行催交，但是金太阳公司是在2018年11月17日前才发给白万强彩信。第四组：光碟两张，第一份是白万强与旁边一个种植户的对话，欲证明李永华、杨绍恒已经摘过地上的青枣并且卖过青枣,因为这个种植户见过；第二份是白万强与李永华的对话，欲证明白万强的部分租赁地被征收后，金太阳公司让五队队长通知青枣种植户杨绍恒、李永华去种植白万强部分租赁地的事实，杨绍恒、李永华实际经营管理白万强租赁地，杨绍恒、李永华是经过队上同意后管理。经质证，金太阳公司对第一、二组证据的照片的真实性不予发表质证意见，因为未到涉诉土地上进行了解。对方提交的照片仅仅是土地的现状，不能证明金太阳公司同意李永华、杨绍恒两人去经营管理出租给上诉人的土地，是白万强管理不善，与金太阳公司没有关系。对第三组证据的真实性予以认可，合同约定每年的4月30日前白万强向金太阳公司缴纳租金，但是在没有缴纳或者是延期缴纳的情况下，金太阳公司都会向每户承租户发出催缴通知，并不是说一到缴款时间承租户不交租金，金太阳公司就把其承租的土地收回或者是终止合同。对第四组证据两份录音的真实性、合法性、关联性均不予认可，两份录音均不能证明是金太阳公司委托他人去管理出租给白万强的土地。本院认为，第一、二组证据因无法核实真实性，不予采信。第三组证据因一审已提交过，不属于二审新证据，且证据仅能证明2018年11月7日金太阳公司向白万强催缴过租金，不能证明金太阳公司在2018年11月7日才催缴租金。关于第四组证据，第一份录音虽提及李永华、杨绍恒对涉诉的3.8亩和0.6亩土地进行管理，但未涉及李永华、杨绍恒的管理是否经过金太阳公司指示或同意。第二份录音系孤证，且与李永华、杨绍恒在一审法院调查中的陈述相矛盾，故不应采信。经二审审理，双方对一审认定的案件事实均无异议，予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：白万强要求扣除4.4亩青枣地租金5984元主张是否成立？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，白万强主张金太阳公司擅自指使和同意李永华、杨绍恒经营管理其承租的青枣地4.4亩，故该4.4亩青枣地的租金5984元不应由其承担，应从一审判决其承担的租金19031元中予以扣除。经审查，白万强提交的证据不足以证明李永华、杨绍恒管理4.4亩青枣地的行为经过金太阳公司指示或者授权，应由其承担举证不能的不利后果。根据合同的相对性，白万强和金太阳公司的合同内容没有变更，现争议的4.4亩青枣地租金5984元应由白万强承担。如白万强认为李永华、杨绍恒管理青枣地的行为对其权利造成侵害，可另案主张权利。综上所述，上诉人白万强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由白万强负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一九年八月十二日法官助理薛志婷书记员王航宇