江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初4625号 原告:陈超，男，1968年12月18日生，汉族，住连云港市连云区。 原告：李红丽，女，1970年9月11日生，汉族，住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：陈超，系原告李红丽丈夫。 被告:江苏省禧徕乐房地产开发有限公司,住所地连云港市东海县石榴镇万尚会家居生活广场。 法定代表人：王春文，总经理。 委托诉讼代理人：刘福刚，男，1979年5月2日出生，汉族，住东海县，系该公司员工。 被告:江苏万尚会经营管理有限公司,住所地连云港市东海县迎宾大道888号（245省道车庄北）。 法定代表人：王彪铸，执行董事。 委托诉讼代理人：杨某，男，1979年12月27日出生，汉族，住东海县，系该公司副总经理。 原告陈超、李红丽与被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称“禧徕乐公司”）、江苏万某经营管理有限公司（以下简称“万某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理，原告陈超、原告李红丽的委托诉讼代理人陈超、被告禧徕乐公司的委托诉讼代理人刘福刚、被告万某公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈超、李红丽向本院提出诉讼请求：1、二被告支付2018年房屋租金42213元，违约金12664元；2、二被告按合同约定建立隔墙，将专用电改为普通用电，并赔偿原告租金损失7000元；3、二被告补交在其管理经营期间所欠水费490元。事实与理由：二被告在出售商铺时明确保证并在《统一经营管理合同》约定给予原告购房款的8%/年回报，前三年的房屋租金冲抵购房款，第四、五年房屋租金以现金的形式于每年的12月1日至31日给付，并在海报上公开地表示“10万平方米商业房只租不售，保障投资户赚钱”，这些销售广告和宣传资料对商品房合同订立以及房屋的价格的确定有重大影响的。如今合同约定的2018年房租租金支付期限己到，原告三番几次找被告讨要租金，二被告称没有钱，原告可以购买被告开发的单身公寓，并用2017年和2018年的房租租金冲抵购房款，只字不提违约赔偿事宜。被告应当支付租金、违约金，无权要求原告购买单身公寓。二被告在出售商铺时明确约定是以“间”为出售单位，原告也是按“间”为单位购买的，所谓的“间”是指封闭的能够独立使用的房屋，现在被告并没有将房屋隔开，原告无法独立使用。现在的原告的用电是被告在供电公司申请的，再由被告向原告提供用电，而不是由供电公司直接给原告的普通用电，原告用电和缴费均需要向被告缴纳，现在原告要求被告按国家规定提供普通供电。被告在租赁原告房产经营期间，没有按规定缴纳水费税费，致使原告的房屋的水表被自来水公司拆卸，房间里没有供水，原告应按规定足额补缴所欠水费，以保证原告房间供水。上述被告违约行为，给原告房屋租赁带来很多困难，致使原告无法独立地按市场价格租赁，同等地段、同时期的房屋价格出租为1.2万元每间每年，而原告只能租5000元每间每年，因此要求被告承担原告损失7000元。 被告禧徕乐公司辩称，原告所诉部分内容与事实不符。我公司与万某公司均为独立的企业法人，不存在是同一个主体并共同承担责任之说。原告与万某公司签订《统一经营管理合同》，根据合同相对性的原则，我公司没有向原告支付租金的合同义务。综上，原告要求我公司支付租金及违约金的主张没有事实和法律依据，依法不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 被告万某公司辩称，未能按约支付原告的租金实属事出有因。鉴于万某国际家居生活广场处于市场培育初期，故商铺的出租率不甚理想，我公司为尽快招徕商户入驻，凝聚人气，给予了商户减租或部分免租的优惠政策，以致己经对外出租之商铺收取的租金也较低，我公司将收取商户的租金除用于必要的水电费用、物业管理等开支外，全部用于了市场的宣传推广及市场培育，以致我公司的经营实际一直处于亏损运营状态。也因此，我公司尚欠包括本案原告在内的600余户业主的2017、2018年度租金合计5000余万元而无力支付。虽然我公司欠付租金已属违约，但我公司认为，我公司为培育市场而付出了大量人力、物力、财力是非常值得的。经过五年多的市场培育，万某国际家居生活广场得到了长足发展，市场管理己经逐渐步入正轨，各项工作稳步推进，市场逐渐凝聚了人气，商铺出租率逐年提高，租金收益也逐年增加，实现了购房业主对购买商铺保值增值的基本诉求。试问，如果万某国际家居生活广场发生了像东海县某些商业项目那样烂尾或凋敝的情况，业主是首先追求商铺交付乃至市场红火、商铺保值增值，还是首先追求租金及违约金呢？答案应当是不言自明的。可以说，我公司为了培育市场不敢奢谈功劳，但总有苦劳的。原告主张的违约金明显过高，远远超过了因拖欠租金所能造成的利息损失，故原告要求我公司支付高额违约金的诉讼请求不能成立。鉴于我公司已无力支付到期租金，如再判令我公司支付违约金，则更不利于涉案纠纷的妥善解决。故我公司请求人民法院对原告主张的违约金不予支持。另，本案应以调解结案为宜。在本案之前，为妥善解决拖欠600余户业主共计5000余万元租金的给付问题，我公司积极与广大业主沟通协商，就拖欠租金问题取得了绝大部分业主的理解和谅解。目前，已有300余户业主与我公司签订了以房抵租协议，我公司用在建的万某·尚城公馆商品房充抵应付租金。现在，仍有部分业主正在陆续与我公司签订以房抵租协议。从我公司提交的连云港市中级人民法院（2018)苏07民终3374号、3375号、4192号民事调解书看，此前一审法院判决我公司支付租金及违约金的案件，在二审中均已达成了调解协议，由我公司以万某尚城公馆房产冲抵欠付租金，并且彼案原告均主动放弃了要求我公司支付逾期付款违约金的诉求，收到了案结事了的良好效果。关于变更供电方式，我公司已经与供电部门联系过，变压器是整体供电的，是商业供电非住宅供电，上述情况供电部门已经报告县政府。关于隔墙，还需要进行对接消防部门等事宜。 本院经审理认定事实如下：2013年11月9日，原告陈超、李红丽与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告陈超、李红丽以401026元的价格购买被告禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房。原告陈超、李红丽于2015年3月9日获得涉案房屋产权证书。 另查明，2013年11月9日，原告陈超、李红丽与被告万某公司（乙方）签订《统一经营管理合同》，约定：甲方将其购买的位于东海县商铺委托乙方统一经营管理，期限五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前三年为市场培育期，甲方同意自市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金42213元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付2018年（第五年）租金42213元。 原被告双方未在《商品房买卖合同》、《统一经营管理合同》中就案涉商铺是否封闭以及否存在隔墙、用电性质事项作出约定。庭审中，原告称被告在出售案涉商铺时明确约定该商铺为封闭的能够独立使用的房屋，应该用隔墙将房屋隔开，但未提供证据。 另查明，案涉商铺在被告经营管理期间，共欠水费490元。 上述事实，有双方当事人陈述以及《统一经营管理合同》、《商品房买卖合同》、房屋所有权证等证据予以证实。 本院认为，因本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的合同是确定双方权利、义务的依据，当事人是否及时适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于原告所诉隔墙、专用电改为普通用电问题，因双方未在合同中作出约定，原告的诉请依据不足，故本院不予支持。 关于租金，根据《统一经营管理合同》的约定，被告万某公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万某公司支付商铺2018年的租金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，被告万某公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院根据被告实际经营情况酌情确定被告万某公司承担违约金应以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算。 关于水费，双方虽在合同中未作约定，但该费用是原告将案涉商铺交由被告万某公司经营管理期间形成，万某公司作为经营管理方有义务支付该费用。 关于原告所诉因商铺现状导致租金损失7000元的问题，原告提交的证据不足以证实明其事实主张，本院不予支持。 关于被告禧徕乐公司是否承担责任，被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告万某公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈超、李红丽支付租金42213元及违约金（以42213元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）； 二、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈超、李红丽支付水费490元； 三、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 四、驳回原告陈超、李红丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1360元，减半收取680元，由原告陈超、李红丽负担213元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担467元（已由原告垫付，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交二审上诉案件受理费1360元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 李明哲 二〇一九年八月八日 法官助理 马 跃 书 记 员 赵方会 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 （二）、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 （三）、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。