山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初1451号 原告：张琛，女，1982年11月24日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：常虎、周荣，均系山东昌平律师事务所律师，特别授权代理。 被告：山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地济南市历城区唐冶新区围子山路1号，统一社会信用代码91370100591399964F。 法定代表人：司继生，总经理。 委托诉讼代理人：梁三丽，山东祥天律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：曹婷婷，山东瀛泽律师事务所律师，特别授权代理。 原告张琛与被告山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏帝苑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，被告华夏帝苑公司提出管辖权异议申请，后于4月25日撤回管辖权异议申请，本院予以准许。后本院依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告张琛的委托诉讼代理人常虎，被告华夏帝苑公司的委托诉讼代理人曹婷婷到庭参加诉讼。因本案的审理需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故本院于2019年5月6日裁定中止审理。中止事由消除后，本院于2019年8月27日再次公开开庭进行了审理，原告张琛的委托诉讼代理人常虎，被告华夏帝苑公司的委托诉讼代理人曹婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张琛向本院提出诉讼请求：1.华夏帝苑公司向张琛支付逾期交房违约金，按每日28.29元计算，自2016年5月1日起至2017年4月28日，共计362天，违约金为10240.98元；2.华夏帝苑公司向张琛支付逾期办证违约金，按每日103.72元计算，自2017年11月2日起至办理房屋产权证之日，截止2018年12月28日，共计421天，为43666.12元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月26日，张琛与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》。双方对交房时间及标准做出了约定：出卖人应当在2015年12月31日前取得《分期综合验收备案证明》并交付买受人，并对逾期交付的违约金进行了约定；出卖人应当在商品房交付使用后550日内，办理房地产权属证明。根据山东省消防总队查询华夏帝苑公司消防验收结果截图显示，该小区X号楼至今未通过验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，本案涉案小区楼宇属于未经消防验收合格禁止投入使用的建设工程，华夏帝苑公司在消防验收合格前向张琛交付了涉案房屋，不符合上述法律规定，应当承担自合同约定的交付日至消防验收合格之日逾期交房的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，华夏帝苑公司超过合同约定办理房产证的期限至今仍未办理房产证，因此应当承担逾期办证的违约责任。 华夏帝苑公司辩称，1.华夏帝苑公司与张琛并未明确约定消防验收为交房条件，且涉案楼宇也系可以先投入使用后消防抽查验收的“其他建设工程”。华夏帝苑公司于2016年4月30日交付房屋的行为并不违反法律规定，且涉案楼宇已于2017年4月28日通过消防验收，被告交付的房屋完全符合法律规定；2.即使交房时涉案楼宇未经过消防验收，也应由行政机关依照法律规定作出行政处罚，其法律后果也并不必然导致华夏帝苑公司应承担违约责任，张琛要求华夏帝苑公司承担违约责任无法律依据；3.张琛已于2016年4月30日接收房屋，并已经实际入住，在自愿收房后近三年之久又要求逾期交房违约金，明显违背诚实信用原则，法院应充分考虑交易稳定性及行业发展情况，避免不良影响，驳回张琛的诉讼请求；4.华夏帝苑公司并未出现逾期办理房屋所有权证书的事实，即使认定有逾期行为，双方在合同中也并未约定逾期办证违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，张琛与华夏帝苑公司签订了《商品房买卖合同》，张琛购买了华夏帝苑公司开发的位于济南市唐冶片区唐冶东路以东、围子山以西的华夏帝苑X号楼2-1001室的房屋，商品房预售许可证号为济建预许2014264号。合同中约定，华夏帝苑公司应在2015年12月31日前取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并将符合合同约定的商品房交付张琛使用。《商品房买卖合同》对华夏帝苑公司逾期交房的违约责任进行约定：“华夏帝苑公司逾期交付不超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华夏帝苑公司按日向张琛支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，张琛要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华夏帝苑公司按日向张琛支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。关于产权登记的约定为：“华夏帝苑公司应当在商品房交付使用后550内，将办理权属登记需由己方提供的资料报产权登记机关备案”。同日，双方又签订《济南市商品房买卖合同》补充协议，补充协议中第九条第一、二款对商品房买卖合同中关于产权登记的约定进行了补充约定，更改后的内容为：办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360日内，协助张琛办理房屋所有权证；办理房屋所有权证的时间从张琛向房产管理部门交纳完专项维修基金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算，如因张琛的原因导致未在上述期限内向华夏帝苑公司支付上述费用并提交相关资料，使产权登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，由张琛自行承担责任。同时，华夏帝苑公司有权按合同约定总价款的日万之一要求张琛支付违约金。 合同签订后，张琛按照合同约定向华夏帝苑公司交付全部房款580196元。2016年4月30日，张琛实际收房。因涉案房屋存在多处问题，初次消防验收未合格，2017年4月28日，华夏帝苑公司涉案住宅楼经复检通过消防验收并于同年6月15日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2018年5月23日,华夏帝苑公司取得《房地产开发项目综合验收备案证明》。2018年7月11日，济南不动产登记中心受理了华夏帝苑公司提交的包括X号楼在内的房屋所有权登记材料，济南不动产登记中心于同年8月2日作出不予登记通知单。2019年6月23日，济南市自然资源和规划局对张琛所购买的包括X号楼在内的涉案楼宇进行了不动产权登记，登记权利人为华夏帝苑公司。张琛至今未办理其购买房屋的分户不动产权登记手续。张琛以华夏帝苑公司未完全履行交房义务为由，与华夏帝苑公司协商未果，诉至本院。 另查明，1.张琛陈述逾期交房违约金的计算方式为：合同约定交房时间为2015年12月31日,华夏帝苑公司已赔付违约金至2016年4月30日,从2016年5月1日至2017年4月28日(通过消防验收之日)共计362日,根据商品房买卖合同第九条的约定,计算为580196元×万分之0.5/日×362日=10240.98元； 2.张琛陈述逾期办证违约金的计算方式为：每日的违约金标准为最高院审理商品房买卖若干问题的解释第十八条的规定，计算为580196元×4.35%（银行同期贷款利率）×1.5÷365天=103.72元，2016年4月30日实际收房，向后推550天为2017年11月2日，后至确定诉状之日2018年12月28日为421天，期间的违约金计算为43666.12元; 本院认为，张琛与华夏帝苑公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在商品房买卖合同中，双方就交房期限做出了约定，华夏帝苑公司应按该期限向张琛履行交房义务。商品房买卖合同约定华夏帝苑公司应当在2015年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付张琛使用。实际履行过程中，张琛于2016年4月30日接收房屋时，华夏帝苑公司尚未取得涉案楼房《分期综合验收备案证明》，其交付房屋的行为不符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，华夏帝苑公司将未取得《分期综合验收备案证明》的房屋交给张琛，张琛予以接收，视为双方对合同交付条件的变更。但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房人交付商品房所应达到的法定条件。本案中，华夏帝苑公司将涉案房屋交付张琛时，尚未取得《竣工验收备案单》，未达到商品房交付的法定条件，华夏帝苑公司应承担逾期交房的违约责任。涉案商品房所在的X号楼于2017年6月15日取得《竣工验收备案单》，华夏帝苑公司逾期交房411日，张琛提出的诉讼请求为要求逾期交房违约金计算至消防备案通过之日即2017年4月28日，故本院计算逾期交房违约金的起止时间为自2016年5月1日起至2017年4月28日止，共计362天，张琛的计算标准及数额符合合同约定，故对于张琛的该项诉讼请求，本院予以支持。 根据合同约定，华夏帝苑公司应当在商品房交付使用后的550日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于备案后的360日内，协助张琛办理房屋所有权证。因买受人原因或相关行政机关等原因导致房地产权属证书逾期办理或不能办理的，出卖人不承担责任。根据上述约定，华夏帝苑公司首先应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，且提交资料符合产权登记机关的要求，由产权登记机关予以备案办理初始登记后，再协助张琛办理分户权属证书。 根据济南市不动产登记中心官方网站公布的资料显示，售房企业提交资料包括：1、不动产登记申请书（汇总表）；2、营业执照（已办理机构备案业务、复印件盖公章；未备案的，提供原件及复印件）；3、授权书；4、经办人身份证原件及复印件。同时，《新建商品房转移登记新流程说明》中关于“开发商办大证时进行转移登记预申请”部分载明：“新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制。具体操作流程如下：开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，如手续完备资料齐全，登记机关会通知开发企业进行转移登记（分小证）预申请业务。开发企业应提前申请网上预受理系统用户，未办理营业执照备案的需先办理备案。开发企业工作人员登录网上预受理系统，对该楼幢上所有已办理了预售合同网签备案的房屋，录入转移登记业务信息，并逐户打印申请表，最后打印该楼幢汇总的申请表。所有申请表由开发商经办人签字并加盖企业公章。开发商将签字盖章的汇总申请表、授权委托书、经办人身份证件提交给不动产登记中心；分户的申请表逐户分发给购房人。”从以上内容显示，《新建商品房转移登记新流程说明》对于开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，转移登记（分小证）预申请业务同时开展，即办大证申请时，分小证准备工作同时进行。涉案商品房买卖合同虽将房屋权属证书的办理约定两个阶段，即房屋交付后550日内办理大证，办大证后360日内办理分户小证。但根据上述新建商品房转移登记流程，大证办理之后，分小证工作即已具备办理案件，但大证办理仍是分小证工作的前提条件。涉案房屋达到交付条件的日期为2017年6月15日，华夏帝苑公司应自2017年6月15日起的550日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即向产权登记机关提供备案资料的截止日为2018年12月17日。但该公司于2018年7月份向产权登记机关提供相关资料后，因不符合办理初始登记的要求，产权登记机关不予登记。自合同约定办大证截止日即2018年12月17日至2019年6月23日，华夏帝苑公司未取得产权登记机关对涉案楼宇办理的初始登记证书，致张琛无法办理分户权属证书，故自2018年12月17日起至2019年6月23日，华夏帝苑公司应向张琛承担逾期办证违约责任。关于责任承担，双方未在合同或补充协议中约定逾期办证违约金的计算方式，根据前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以已付购房款总额为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍至1.5倍标准计算的利息，作为守约方的实际损失。考虑双方当事人对涉案商品房买卖合同的履行情况，本院酌定逾期办证违约金以购房款580196元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向张琛支付逾期交房违约金10240.98元； 二、限山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向张琛支付逾期办理房屋权属登记证书违约金（以580196元为基数，自2018年12月18日起计算至2019年6月23日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）； 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 三、驳回张琛的其他诉讼请求。 案件受理费574元，由山东华夏帝苑房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李裕辉 二〇一九年八月三十日 书记员  和树蓉