天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初44061号原告：世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中新生态城中津大道980号。负责人：闫佩伦，区域副总经理。委托诉讼代理人：甄建飞，天津朗文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，天津朗文律师事务所律师。被告：刘永红，女，1968年11月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司与被告刘永红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法由本院审判员郭岱昕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司委托诉讼代理人甄建飞，被告刘永红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2016年11月21日至2018年12月31日的物业管理服务费7136.77元以及违约金2141.03元；2.本案诉讼费用由被告依法承担。事实及理由：2010年7月10日，原告与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订了《天津市前期物业费管理服务合同》，合同约定由原告为坐落于天津市中新生态城中津大道1402号“鲲贝园”提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑公用部位、公用设施、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的管理服务；物业管理区域内的公共秩序服务、管理等。物业服务费采取包干制形式，高层物业费2.48元/月/平方米计收。物业服务费按月缴纳，实行本月10日前缴纳当月的服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按照每日应付物业服务费的0.3%交纳违约金。案外人将涉案房产出售于被告后，原告为被告房屋提供了优质的物业服务，但被告长期拖欠物业费，经原告多次催要未果，被告之行为已严重影响了原告的物业管理活动，原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判令上述之诉求。刘永红辩称，小区物业服务存在较多瑕疵，如：2018年以前，小区没有设置大门门禁；楼栋门禁至今无法正常使用；停车不规范，个人车位常被人占用，外来车辆随意出入；野狗问题，野狗成灾；闲杂人等随意出入，存在安全隐患；物业公司未按照约定公示管理制度及收支情况；对业主报修的房屋质量问题置之不理，导致维修事项超出了保修期；从业主入住到2018年底，小区物业服务一直没有得到改善。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月10日，上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、原告的服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。约定由上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司向鲲贝园小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，高层住宅房屋物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为1.8元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.68元交纳，上述费用业主应于每月十日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同服务期限至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司2015年3月16日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司。刘永红是涉诉小区14号楼1门903室所有权人，房屋建筑面积为113.75平方米，其办理房屋入住手续时与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务费的交费时间变更为：业主接房前一次性交纳第一年度的物业服务费，以后每年度交纳一次物业服务费，交费时间为上一次费用截止日期前十五日内；如未按本协议约定的交费时间交纳相关费用，应从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。另查，刘永红未向世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司交纳2016年11月21日至2018年12月31日的物业管理服务费，就刘永红拖欠的物业服务费世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司通过张贴催告函的方式向其进行了催收。涉诉小区已成立业主委员会，但业主委员会就涉诉小区物业服务未与其他物业公司签订新的物业服务协议。针对小区物业存在的问题，小区业主委员会与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司多次在彩虹社区居委会主持下召开联席会议，双方就小区物业存在的问题予以协商，世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司负责人就业主委员会提出的问题亦予以答复。2019年1月14日，中新天津生态城建设局就涉诉小区业主反映的问题结合相关政策回复如下：一、关于业主提出的门禁、车辆秩序等物业服务缺陷问题，已要求物业公司加强现场管理，提升服务品质，同时物业公司在11月28日，在居委会监督下进行了对话活动，制定了相关的整改计划；二、关于业主要求物业费打折的诉求，双方应根据《前期物业服务合同》履行，建议双方可通过协商或司法诉讼途径处理；三、关于车位管理费问题，依据双方商品房买卖合同，业主获得地下车位使用权后，物业服务企业需要对车场进行保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，并于业主签订协议、费用由业主交纳，此项费用不包括在物业管理费中之中；四、关于物业费交费周期问题，根据小区前期物业服务合同约定执行，同时建议小区有社区部门牵头建立社区物业联席会制度，加强协调沟通，及时化解社区物业管理问题，推动良性发展，提升服务品质。庭审中，针对业主所反映的小区物业服务情况以及物业存在的瑕疵，本院进行了现场勘验，具体情况如下：小区正门入口车辆入内有保安进行询问登记，行人须有保安刷卡放行，小区内整体环境良好，秩序井然。针对业主提供照片反映的部位本院特意进行了勘验，不排除在勘验之前确实存在问题，但现场勘验时已进行了整改。小区地下车库偶有积水情况，亦有人员对地下车库地面进行修整。楼栋入户门门禁未启用。庭审中，有部分业主反映2018年物业服务有较大改善。本院认为，原告与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，同时被告在办理房屋入住手续时再次与原告签订了前期物业服务协议，仅就物业费的交费时间以及违约责任进行了变更，故原、被告均应按照合同约定享有各自的权利同时亦承担各自的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照双方签订的前期物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。针对庭审中业主反映的物业服务情况，联席会议记录、建设局答复意见以及本院现场勘验了解的小区物业服务，可见小区物业在2018年之前物业服务过程中确存在物业服务问题，但经现场勘查确认，原告现阶段提供的服务虽然仍有改进的空间，但已基本到位。此外，物业服务系动态服务过程，原告根据小区业主委员会提出的问题本身亦在进行改善，以求达到合同约定的服务标准；同时，涉诉小区物业服务的完善、有序，不仅仅依靠原告的服务，被告作为业主应按照合同约定主动交费，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。通过法庭调查，原告2018年之前提供的物业服务确存在瑕疵，其主张被告承担物业费全部不符合法律规定，本院予以酌减15%；2018年的物业服务费，被告应按照合同约定向原告交纳，故被告应给付原告物业费113.75平方米×2.48元×13个月10天×85%+113.75平方米×2.48元×12个月=6582.3元；因原告物业服务确存在瑕疵，故其主张的逾期违约金本院亦不予支持。同时，需要指出的是，涉案小区已经成立业主委员会，业主委员会可视原告联席会议的会后答复意见依据相关规定决定是否继续与原告签订物业服务合同；当然，有关涉案小区公共区域内的广告及其他收入去向以及支出问题，业主委员会亦可根据相关规定要求原告予以公示，业主委员会应做好全体业主的代言人。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决如下：一、被告刘永红于本判决生效后五日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司2016年11月21日至2018年12月31日的物业管理服务费6582.3元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告刘永红担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  郭岱昕二〇一九年八月五日书记员  崔 斌附法律释明：1、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。第一百一十三条：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。