湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1124民初2216号 原告:刘三学，男，1976年9月8日出生，公民身份号码：432923197xxx，汉族，湖南省道县人，居民，住湖南省道县xxx。 委托诉讼代理人：唐仁善，湖南湘源律师事务所律师。 被告：胡永奇，男，1972年3月26日出生，公民身份号码：432923197xxx，汉族，湖南省道县人，住道县xxx。 被告：顾花荣，女，1975年2月15日出生，公民身份号码：43292319xxx，汉族，湖南省道县人，居民，住址同上，系被告胡永奇之妻。 被告：朱凤朝，男，1972年6月23日出生，公民身份号码：432923197xxxx，汉族，湖南省道县人，农民，住道县xxx。 委托诉讼代理人：李晓明，湖南舜源泽律师事务所律师。 原告刘三学与被告胡永奇、顾花荣、朱凤朝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘三学及委托诉讼代理人唐仁善、被告胡永奇、被告朱凤朝及委托诉讼代理人李晓明到庭参加诉讼，被告顾花荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘三学向本院提出诉讼请求：1、判决继续履行购房合同及房屋出售附加协议（二份）；2、判决三被告履行约定无条件协助乙方办理好国土、房产等相关过户手续；3、判决三被告共同承担违约责任：即按原告已付的陆拾伍万元，由2016年2月3日开始，则须按3%月息计算给乙方，酌情赔偿30万元整。事实与理由：原告经介绍、购买被告胡永奇、顾花荣夫妻在地税新村13栋13号房屋一栋，上下四层。经双方协商于2016年2月3日，签订“购房合同”，约定房屋价款75万元，详细条款见合同(合同附后），购房合同签订后，原告先后从银行转70万元，在被告胡永奇名下。依2016年4月5日《房屋出售附加协议》，2016年7月1日前，房屋已交付给原告管业。房屋所有权，国有土地使用证也交给了原告保管使用。并约定在2017年7月1日前无条件协助乙方办理好国土、房产等相关过户手续，然而至今被告胡永奇、顾花荣没有履行协助原告过户的义务。依2016年4月5日的《房屋出售附加协议》第五条约定：被告应承担支付利息的义务，且由朱凤朝承担以上责任。综上所述，被告人胡永奇、顾花荣与原告签订的《购房合同》，属合法有效合同，双方应全面履行合同。原告已如约履行合同；被告胡永奇、顾花荣存在违约行为。应依法承担责任。依2016年4月5日《房屋出售附加协议》，被告朱凤朝承担连带担保责任。为维护原告的合法权益，特诉清人民法院，请求公正判决。 被告胡永奇答辩如下：之前我亲戚（姑爷）因为银行贷款还有一点利息没有还清，等银行利息还清后银行向法院申请解封，我马上协助原告过户，年底之前能帮助过户。 被告朱凤朝答辩如下：我找过杨靖文（音），开始本来约定好了刘总（原告刘三学）回来了就过户，后来因为他外家弟弟还有一笔钱，然后就把那笔钱一起算进来了（其他债务关系），于是有没办成。他们（指原告刘三学、被告胡永奇、顾花荣）我都不认识，我只是一个介绍人，见证人，作为一个中介作用。一边有困难想卖房子，一个想买房子，于是我作为一个中间人给他们互相认识一下。 原告刘三学围绕诉讼请求依法提交了证据，被告胡永奇、朱凤朝到庭质证，被告顾花荣未到庭质证。对本案的证据和事实，原告刘三学举证如下：1、刘三学身份证复印件，证明原告身份；2、胡永奇身份证复印件，证明被告身份；3、朱凤朝身份证复印件，证明被告身份；4、购房合同，附加协议，证明购房所附加的协议，5、收款收据，证明原告已交65万元；6、房权证【道县房权证道江镇字第xxx号】；证明被告所出售房屋；7、国土使用证【道国用2016第xxx号】，证明被告出售房屋的土地使用证。 被告胡永奇对原告刘三学所举证据质证如下：对原告刘三学所举证据无异议。 被告朱凤朝对原告刘三学所举证据质证如下：证据1.2.3.5.无异议，证据4有异议，原告与被告的购房协议是2016年2月3日签订的，上面见证人是朱凤朝。只是见证胡与原告之间的买卖。证据6.7真实性无异议，但是该证据刚好证实胡已经将房屋所有的手续统一交给原告。 被告胡永奇没有向本院提交证据。 被告朱凤朝向本院提交证据如下：1、补充协议2.6，拟证明上面第三条“……按照月息支付给……”但是本案中原告打给朱凤朝的十五万已经打给胡永奇，当时是2016年4月5日，按照合同约定的义务，朱不再承担担保责任，且已经超过担保期限朱也不承担担保责任。至于过户的问题不是担保人能决定的，担保人不是颁证机关，无法保证何时过户。担保人的义务已经履行完毕担保人不再承担担保责任；2、补充协议4.6，拟证明“2017年7月1日前……协助……”双方过不过户担保人是否有义务压着双方办理？这是个买卖合同纠纷，这个事情是不是能担保的？双方已经把钱交付，担保把房子卖出去？还是担保把钱给付？但是房屋原告为什么还要计算利息，被告已经把房屋交付给原告，房屋已经居住，只是没有办理形式上的手续，为什么还要计算利息？作为担保人已经尽了义务，双方约定2017年7月1日双方必须过户。 原告刘三学对被告朱凤朝所举证据质证如下：证据1.异议，不存在纠纷，十五万双方已经履行，主要是4月5日《房屋出售附加协议》，“由朱……承担以上责任”，虽然担保人不能去办，但是担保人有责任督促。关于利息，如果被告不办理或者办不好承担违约责任。所以朱凤朝应该承担合同上的责任。证据2.异议，时效问题“由2016年……需按照3%付给……朱承担责。”上面没有所谓的时效问题。利息是持续的，所以就算到今天也没有终止。 本院认证如下：1、原告刘三学所购买被告胡永奇房屋，2016年以前已交付原告刘三学居住使用、管业；2、2016年2月3日原告刘三学与刘华祝为买方，被告胡永奇、顾花荣为卖方签订的《购房合同》，刘华祝为未成年人，系限制行为能力人，不具备签订合同的能力，购房合同存在明显的瑕疵；3、在签订《购房合同》中，被告朱凤朝落款为见证人（不是担保人）；而在2016年2月6日原告刘三学与被告胡永奇买卖双方又签订了一份《房屋出售附加协议》，被告朱凤朝在该协议系担保人监督责任，该协议对被告朱凤朝规定的权利义务内容较为模糊，担保责任不明确。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：原告刘三学经介绍、购买被告胡永奇座落在道县西洲办事处地税新村xxx栋xxx号房屋（道县房权证道江镇字第xxx号），上下四层。经双方协商于2016年2月3日签订了《购房合同》，约定房屋价款75万元，购房合同签订后，原告刘三学先后从银行转帐70万元，将购房款给付了被告胡永奇。2016年2月6日、4月5日原告刘三学与被告胡永奇又签订了两份《房屋出售附加协议》，2016年7月1日前该房屋已交付给原告管业，房屋的所有权、国有土地使用证也交给了原告刘三学保管使用。还约定在2017年7月1日前无条件协助原告刘三学办理好国土、房产等相关过户手续，但被告胡永奇、顾花荣没有履行协助原告过户的义务。2016年2月6日《房屋出售附加协议》约定：被告胡永奇应承担支付利息的义务，且由朱凤朝承担监督责任。因此原告刘三学诉请要求被告胡永奇给予办理房屋过户手续及国土登记手续，并要求被告胡永奇给付迟延办证的利息损失。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告于2016年2月3日签订了《购房合同》，就被告胡永奇座落在地税新村xxx、地产转让给原告刘三学是双方意思的真实表示，没有违反法律的强制性规定，为有效合同，原、被告之间构成了房屋买卖合同关系，双方都应依约履行自己的义务。原告刘三学已依约将购房款65万元给付被告胡永奇。被告胡永奇、顾花荣虽将房屋交原告刘三学管业，还将房屋、地产手续交给原告刘三学，却没有按约定给予原告刘三学办理相关证件过户手续，被告胡永奇存在违约行为。原告刘三学要求被告胡永奇、顾花荣协助办理房屋过户、土地登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告朱凤朝在房屋买卖合同中的担保责任不明确，本案所涉房屋过户完全是房屋买卖双方即原告刘三学与被告胡永奇的行为，要求被告朱凤朝协助办理房产相关过户手续，由被告朱凤朝监督给付购房款事项也已完成，房屋的过户没有必要由被告朱凤朝在场，在本案中可免除被告朱凤朝的连带担保责任。因《购房合同》继续履行，被告胡永奇已将房屋交付原告刘三学居住管业，买卖房屋的主要事宜已完成，被告胡永奇承诺在2019年底前为原告刘三学办好产权手续，而原告刘三学要求被告胡永奇、顾花荣支付从2016年2月3日开始计算利息损失予以赔偿的诉讼请求实为不当，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、由被告胡永奇、顾花荣继续履行《购房合同》及《房屋出售附加协议》，限被告胡永奇、顾花荣在本判决生效之日起三十日内协助原告刘三学办理好国土、房产过户手续； 二、驳回原告刘三学其他诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由被告胡永奇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蔡国元 二〇一九年八月二十九日 代理书记员  何文志 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。