湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初6681号原告（申请执行人）：刘修荣，男，1975年9月12日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：张伟，湖北多能律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：唐博宇，湖北多能律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告（案外人）：祝正桃，男，1970年1月10日，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：付军，湖北今天律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告（被执行人）：沙翔，男，1985年11月17日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：王兴文，湖北正苑律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘修荣与被告祝正桃、沙翔申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘修荣的委托诉讼代理人张伟、唐博宇、被告祝正桃及其委托诉讼代理人付军、被告沙翔的委托诉讼代理人王兴文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘修荣向本院提出诉讼请求：1．准许执行被告沙翔名下位于武汉市江夏区江夏站前商业购物广场3栋3单元1层4号的房产。事实和理由：2015年7月21日，刘修荣与张磊磊、姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司民间借贷纠纷一案，刘修荣向武汉市江汉区人民法院提出财产保全申请，要求对被申请人张磊磊、姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司价值人民币60万元的财产予以查封、冻结。武汉市江汉区人民法院于2015年9月2日依法作出了（2015）鄂江汉立保字第00440号民事裁定书，并于2015年12月7日依法查封了被告沙翔名下位于武汉市江夏区江夏站前商业购物广场3栋3单元1层4号（合同备案号：夏111144434）的房产。2016年9月18日，武汉市江汉区人民法院对刘修荣与张磊磊、姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司民间借贷纠纷一案作出（2015）鄂江汉巡民初字第01161号民事判决：一、被告张磊磊于本判决生效后十日内偿还刘修荣借款50万元；二、被告张磊磊于本判决生效后十日内偿还刘修荣借款利息（以借款50万元为基数，自2015年4月20日始，以年利率24%标准，计算至本判决确定的清偿之日止）；三、被告姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司对上述判决第一项、第二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回刘修荣其他诉讼请求。上述判决生效后，张磊磊、姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司均未按照判决履行义务，故刘修荣依法向武汉市江汉区人民法院申请执行被告沙翔名下位于武汉市江夏区江夏站前商业购物广场3栋3单元1层4号（合同备案号：夏111144434）的房产。2017年10月18日，案外人祝正桃对执行标的提出书面异议。武汉市江汉区人民法院于2018年5月31日作出（2018）鄂0103执异60号执行异议裁定中止对武汉市江夏区江夏站前商业购物广场3栋3单元1层4号房屋的执行。刘修荣不服，认为祝正桃虽提交了《武汉市存量房买卖合同》，但并没有证据证明其在查封之前已履行了全部的或部分付款义务；《证明》、《物业管理服务协议》、《江夏前站商业区购物广场房屋装饰装修服务协议》、《民用管道燃气供气协议》等证据均不足以证明其在查封之前已合法占有了涉案房屋。与此同时，本案涉案房屋面积为110.47平米，而被告祝正桃、被告沙翔签订的房屋价款仅为58万元，单价仅为5272元左右，明显低于市场价格。被告祝正桃与被告沙翔系恶意串通，在本案执行过程中，帮助被告沙翔转移财产，规避法院对被执行人沙翔名下财产的执行，严重妨害了法院执行程序。刘修荣为维护其合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零六条，第三百一十一条等相关规定向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。祝正桃辩称，祝正桃与沙翔在案涉房屋被查封前已经签订房屋买卖合同，祝正桃已将购房款（包括个人首付和银行贷款）全部支付给沙翔，并向房产部门申请办理了过户手续，拿到房管部门出具的交件单，并已向税务机关缴清了所有税费；购买房屋过程中祝正桃在邮政储蓄银行办理了住房贷款，并已还清了所有贷款。祝正桃能提供购房当时同一小区同一单元的3楼的购房合同，销售价格与本案房屋价格相当，本案案涉房屋买卖不存在低于市场价情形，也不存在恶意串通的情形，刘修荣与沙翔在购房后查封房产侵害了祝正桃的合法权益。综上，请求法院驳回刘修荣的全部诉请。沙翔辩称，沙翔与刘修荣、祝正桃没有任何关系，在此之前沙翔与刘修荣不认识，沙翔是不得已才卖房子的；沙翔与祝正桃达成武汉市存量房买卖合同时，房屋并没有被查封，转让时买卖双方也已缴纳了各项税费，江夏区行政机关也依法出具了私房买卖登记（转让给个人）收件单。在祝正桃付清全款的情况下该房屋也交付给了祝正桃，祝正桃与沙翔的二手房买卖已经办理了过户手续，买卖合法有效，双方没有恶意串通，是正常买卖。综上，请求法院驳回刘修荣的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，案外人张磊磊因经营需要向刘修荣借款50万元，双方签订《借款合同》一份。当日，沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司分别与刘修荣签订《借款保证担保合同书》，承诺对张磊磊的借款承担保证担保责任。后刘修荣因该借款关系向本院提起诉讼，我院根据刘修荣的诉前保全申请作出（2015）鄂江汉立保字第00440号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人张磊磊、姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司名下价值人民币600000元的财产。2015年12月7日，本院根据上述裁定查封了沙翔名下坐落于武汉市江夏区纸坊街武昌大道以东江夏站前商业购物广场3栋3单元1层4室的房产（以下简称案涉房屋）。2016年9月18日，我院对刘修荣与张磊磊、姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司民间借贷纠纷一案作出（2015）鄂江汉巡民初字第01161号民事判决书，判决：一、张磊磊于本判决生效后十日内偿还刘修荣借款500000元；二、张磊磊于本判决生效后十日内偿还刘修荣借款利息（以借款500000元为基数，自2015年4月20日始，以年利率24%标准，计算至本判决确定的清偿之日止）；三、姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司对上述判决第一项、第二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回刘修荣其他诉讼请求。判决生效后，我院于2017年2月15日受理了刘修荣的强制执行申请。在我院执行沙翔名下案涉房屋过程中，祝正桃就执行标的提出书面异议，我院于2018年5月31日作出（2018）鄂0103执异60号执行裁定书，裁定中止对武汉市江夏区江夏站前商业购物广场3栋3单元1层4号房屋的执行。刘修荣不服，向本院提起本案诉讼。另查明，2015年9月23日，沙翔及案外人纪春意作为卖方（甲方），与买方（乙方）祝正桃、经纪代理方（丙方）武汉居明房地产顾问有限公司江夏六分公司（以下简称居明公司）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，价格为546000元，购房当天支付定金20000元，首付款126000元于甲、乙、丙三方到房产局办理过户手续，见到乙方名下收件单时支付，剩余400000元通过商业贷款的方式支付。合同签订当天，沙翔、纪春意出具《收条》一份，表示收到祝正桃支付的定金20000元。2015年10月21日，祝正桃通过居明公司工作人员杨丹向沙翔转账支付100000元，沙翔出具了《收条》。2015年11月30日，祝正桃与沙翔一同到房管部门提交了私人买卖房屋登记资料并交纳了各项税费，房管部门出具《私房买卖登记（转让给个人）收件单》一份。当日，祝正桃向沙翔转账支付房款46000元，沙翔出具了《收条》，双方在居明公司工作人员的协助下完成了案涉房屋的交付并签署《物业设施设备清单》一份，祝正桃以新业主身份与案涉房屋的物业管理机构武汉市凯翔物业管理有限公司（以下简称凯翔物业公司）签订《物业管理服务协议》、《车辆停泊服务协议》、《江夏站前商业购物广场房屋装饰装修服务协议》各一份，并缴纳了2015年11月25日至2016年12月25日的物业费，凯翔物业公司向祝正桃出具了《收款收据》一份（编号0010346）。11月30日当日，沙翔另向凯翔物业公司补缴了2013年12月25日至2015年11月25日的物业费，凯翔物业公司向沙翔出具了《收款收据》两份（编号0010344、0010345）。本案审理过程中，本院到凯翔物业公司进行了调查，凯翔物业公司对祝正桃当庭提交的《物业管理服务协议》、《收款收据》的真实性均表示认可，并向本院提供了案发期间0010338-0010343、0010345、0010346、0010348-0010350号共计11份《收款收据》底单，其开具时间均在2015年11月28日至2015年12月2日之间。2015年12月3日，祝正桃、许银秀与中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市江夏区支行（以下简称邮储银行）、武汉市戴仕诚投资顾问有限公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定祝正桃、许银秀向邮政储蓄江夏支行贷款380000元，并以其购买的本案案涉房屋作为抵押，武汉市戴仕诚投资顾问有限公司承担连带保证责任。2015年12月4日，邮储银行向祝正桃的银行账户发放贷款380000元。2015年12月7日，邮储银行从祝正桃的银行账户扣款380000元付至沙翔的银行账户。还查明，2015年11月3日，祝正桃及案外人许银秀与纪春意、沙翔就案涉房屋签订《武汉市存量房买卖合同》一份用于办理银行贷款，约定祝正桃、许银秀向纪春意、沙翔购买案涉房屋，总价款580000元，首付款200000元，余款380000元通过银行贷款支付。2015年11月28日，沙翔又与祝正桃签订《武汉市存量房买卖合同》一份（武房字[11]第15618560号）用于房管部门备案，合同约定房屋成交价格为607585元。本院认为，本院根据申请执行人刘修荣的申请，在执行被申请人沙翔名下案涉房屋过程中，祝正桃作为案外人提出执行异议，本院作出（2018）鄂0103执异60号执行裁定，裁定中止对本案案涉房屋的执行。刘修荣不服裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉，其起诉符合法律规定。祝正桃主张在本院查封案涉房屋前已与沙翔签订了房屋买卖合同，并已付清购房款、实际占有房屋，对该房屋享有足以排除强制执行的实体权利，其相关理由是否成立是本案争议的焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定对买受人对被执行人名下房屋提出异议应具备的要件作出了明确规定，祝正桃对案涉房屋强制执行提出的异议是否成立，应当依照上述规定予以审查。因本院系2015年12月7日查封案涉房屋，而买受人祝正桃在2015年11月30日已向房管部门提交了私人买卖房屋登记资料并交纳了各项税费，并收到房管部门出具的《私房买卖登记（转让给个人）收件单》，故可以认定案涉房屋未办理过户登记非因买受人祝正桃自身原因造成。关于祝正桃在人民法院查封之前是否已与沙翔签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款的问题。祝正桃当庭提交的《存量房居间（买卖）合同》、《收条》、被告沙翔的陈述及居明公司工作人员程云昌、杨丹的证言、银行流水等证据，可以证实祝正桃与沙翔于2015年9月23日就案涉房屋签订了书面买卖合同，且至2015年12月7日贷款发放时，祝正桃已付清全部房款546000元的事实。因祝正桃、沙翔及居间人居明公司均认可涉案房屋交易价格为546000元，买卖双方实际也系依照该约定履行义务，故祝正桃与沙翔为办理银行贷款及房管部门备案于2015年11月3日、11月28日签订的两份买卖合同中关于价款的约定不能认定为买卖双方真实意思表示。关于刘修荣主张祝正桃与沙翔签订买卖合同系恶意串通逃避债务的问题，因祝正桃系通过中介公司认识的沙翔并购买案涉房屋，本案并无证据表明祝正桃在签订房屋买卖合同时有与沙翔共谋逃避债务的主观故意，故对刘修荣的该项主张，本院不予支持。综上，可以认定祝正桃在人民法院查封之前已与沙翔签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。关于祝正桃是否已在人民法院查封之前合法占有案涉房屋的问题。本案中，祝正桃、沙翔及居间人居明公司工作人员程云昌均陈述买卖双方在2015年11月30日办理过户手续当天完成了案涉房屋的交付及物业交接。在本院对凯翔物业公司的调查中，凯翔物业公司对祝正桃当庭提交的《物业管理服务协议》、《收款收据》的真实性均表示认可，并向本院提供了与案涉3份《收款收据》编号相邻的其他9份收据的底单，可以证实祝正桃以新业主名义缴纳物业费的时间系2015年11月30日，并非伪造。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，可以认定祝正桃在本院查封之前已与沙翔完成了案涉房屋的交付、合法占有了该房屋。综上，根据前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，祝正桃对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，刘修荣请求准予对案涉房屋进行执行的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告刘修荣的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告刘修荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 鹞人民陪审员  钱道斌人民陪审员  王德桥二〇一九年八月二十日书 记 员  姚雷婷