广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3907号 原告：广西保利龙湖蓝湾发展有限公司，住所地：南宁市兴宁区厢竹大道63号附楼2楼216号房，统一社会信用代码：91450000690246701U（1-1）。 法定代表人：李运有，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖成，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方高升，广西欣源律师事务所律师。 被告：温贤冠，男，1969年12月25日出生，汉族，住广东省廉江市。 被告：兰霞，女，1997年6月15日出生，壮族，住广西宜州市。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地：南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码：91450103711424141。 负责人：林道军。 原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（以下简称“保利公司”）与被告温贤冠、兰霞、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人廖成到庭参加诉讼。被告温贤冠、兰霞，第三人建行园湖支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年11月5日签订的编号为YS00401202的《商品房买卖合同》及其《补充协议》已于2019年5月5日解除；2、被告将位于兴宁区山渐青高层住宅10号楼2单元401号房屋返还给原告，并协助原告办理该房屋的合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续；3、被告在原告清偿被告对第三人的债务后协助原告到房产登记机构办理位于山渐青高层住宅10号楼2单元401号房的抵押权预告登记注销登记；4、被告向原告偿还代偿贷款资金及资金占用期间利息，截至2019年5月5日的代偿款项本金37051.54元，利息1563.63元（计算至实际清偿之日止，现暂计算至2019年5月5日，2019年5月5日以后扣划的贷款本息计至与贷款银行解除贷款合同收回全部贷款本息之日止，具体金额凭贷款银行出具的个人贷款还款凭证执行，资金占用期间利息按年利率6%计算至实际清偿之日止）；5、被告向原告支付解除合同的违约金265090.40元、逾期办理注销登记手续违约金1192.91元，合计266283.31元（计算至实际清偿之日止，现暂计算至2019年5月5日）；6、被告向原告支付房屋折旧费233868.64元（计算至实际清偿之日止，现暂计算至2019年5月5日）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区山渐青高层住宅10号楼2单元401号房，房屋总价款1325452元，被告支付首付款405452元，剩余房款920000元以银行按揭贷款方式付清。上述合同签订后，被告与第三人、原告签订借款合同，由原告提供担保，被告向第三人按揭贷款920000元支付上述剩余购房款。被告支付完所有购房款后，原告依约于2014年12月29日将上述房屋交付给被告。此后,因被告未按借款合同的约定偿还第三人借款本息，导致第三人要求被告承担保证责任，并划收原告名下账户的款项共计37051.54元。在第三人划扣原告保证金后，原告于2019年4月25日向被告发解除合同通知书,通知被告解除购房合同，并要求被告承担相应的违约责任，但被告仍拒不履行相应的义务。综上，被告未按合同约定履行义务的行为已构成合同约定解除的条件，其行为严重侵害了原告的合法权益。 被告温贤冠未作答辩，亦未提交证据。 被告兰霞未作答辩，亦未提交证据。 第三人建行园湖支行未作陈述，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月5日，原告保利公司（出卖人）与被告温贤冠、兰霞（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00401202），约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区山渐青高层住宅10号楼2单元401号，总金额1103744元；该房属精装修房，买受人应另支付精装修价款，精装修价款按套内建筑面积计价，精装修总金额为221708元；有关本合同的任何通知、付款要求或各种通讯联系，出卖人只要按照买受人的通讯地址发送，或以报纸公告形式告知，即应视作下列日期被送达，如果是信函，则为挂号发出5个工作日。该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：买受人须在签订本合同当月付清30%合同总价款作为首期房款，计405452元，剩余70%房款，计920000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清；买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同；出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，逾期未办理，每逾期一日，买受人按日向出卖人支付合同总房款的万分之三违约金；如买受人己入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿，同时买受人须按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用；买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担；该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。第六条约定：买受人办理入住手续后，如因买受人违反合同及本合同附件和补充协议的约定，导致合同解除的，买受人应在出卖人发出书面通知后7日内腾空房屋，并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按房屋总价款4%的年折旧率计算），如买受人尚未取得房屋所有权证的，买受人应与出卖人于腾空房屋7日内共同到政府相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续；如买受人已办理房屋所有权证的，应在腾空房屋7日内，与出卖人共同到政府相关部门办理产权变更手续，由此产生的全部费用由买受人承担；逾期未办理，每逾期一日，买受人按日向出卖人支付合同总房款的万分之三违约金。合同及协议还对其他事项进行了约定。 2013年12月19日，涉案房屋办理了商品房买卖合同备案登记（登记编号：201312121498）；2014年2月18日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记（邕房预字第1389018号）。涉案房屋已于2014年12月29日交付给被告温贤冠、兰霞使用，至今尚未办理不动产权利登记。 2014年11月13日，原告、被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：第三人向被告发放贷款920000元，原告作为保证人向被告提供连带责任担保，保证期间为本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。2014年12月23日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（邕房预字第1515309号）。 2018年10月9日，第三人建行园湖支行向原告发出《担保人存款扣划通知书》，载明：“根据与贵公司签订的保证合同条款的约定，在借款人未能如期归还我行贷款时，应由贵公司承担连带保证责任。因此，我行2018年9月未按照保证合同约定在贵公司开立的账户（账号:45×××99)中扣划63479.7元，用于偿还袁剑等6户拖欠的贷款本息及其他应收款项。”第三人分别于2018年6月29日和2018年9月29日扣划了14824.08元和22227.46元，用于偿还温贤冠拖欠的贷款本息及其他应收款项。2019年4月25日，原告向两被告发出《关于解除山渐青高层住宅10号楼2单元401号房的通知》，决定解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，要求两被告于2019年5月5日前腾空房屋并支付折旧费及违约金等，并配合其办理撤销预告登记、撤销备案登记等相关购房手续。因与被告解除合同之纠纷，原告遂诉至本院，诉请如前。 以上事实，有《南宁市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《担保人存款扣划通知书》、商品房买卖合同备案登记证明、商品房预告登记、商品房抵押权预告登记证、住宅小区防火责任书、业主临时管理规约、《关于解除山渐青高层住宅10号楼2单元401号房的通知》、EMS邮政快递底单、中国建设银行标准回单及当事人陈述等予以证实。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，两被告及第三人经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案合同效力及应否解除问题。 原告与两被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方已在合同附件六《合同补充协议》中对合同的解除条件进行了明确约定，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。现因被告未按第三人贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，构成违约，而涉案房屋尚未实际办理不动产权利登记，即合同尚未履行完毕，故原告享有合同解除权的条件已经成就，有权主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定,以及合同中“出卖人只要按照买受人的通讯地址发送，或以报纸公告形式告知，即应视作下列日期被送达，如果是信函，则为挂号发出5个工作日”的约定，原告已于2019年4月25日按照两被告在合同中载明的通讯地址向被告送出《关于解除山渐青高层住宅10号楼2单元401号房的通知》并通过诉讼方式行使其合同解除权利，故对于原告诉请确认原、被告于2013年11月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年5月5日解除，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，两被告应当将该房腾空并交还原告。 二、关于办理各项登记手续注销的问题。 根据合同附件六《合同补充协议》的约定，出卖人解除合同的，如买受人尚未取得房屋所有权证的，买受人应与出卖人于腾空房屋7日内共同到政府相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。现案涉房屋已经办理了商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记，则根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定及原、被告在合同附件中关于协助办理解除合同手续之约定，在双方合同解除后，两被告有义务协助原告办理注销上述登记手续，剔除各项权利瑕疵，将案涉房屋权属恢复到原始状态。综上，对原告诉请两被告协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续，有事实及法律依据，本院予以支持。 至于原告诉请被告协助办理预售商品房抵押权预告登记注销手续的问题，由于被告对第三人的债务并未清偿完毕，且原告至今亦未代被告清偿完该债务，故原告可待本案银行按揭贷款清偿完毕之后，再行主张该项请求，现本院对原告的该项主张不予支持。 三、关于代偿款项及代偿款利息的问题。 由于原告作为两被告的借款担保人，已代两被告向第三人偿还部分贷款本息合计37051.54元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告要求两被告偿还已代偿的贷款债务37051.54元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张后续被第三人实际扣划的代偿款项，因原告未能举证证实后续扣划款项已实际发生，故本院不予支持。至于原告主张的代偿款利息问题。由于原、被告之间对于在债务人不能偿还主债务导致保证人承担保证责任的情况下，保证人行使追偿权时债务人按何种标准向保证人支付利息的问题没有进行约定，现原告主张两被告按照年利率6%支付利息，于法无据，本院不予支持，两被告未及时偿还原告代垫款项，给原告造成了资金占用损失，该利息损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率来分段计算。关于逾期利息的计算起点，原告主张从第三人扣划之次日起开始计算其代垫款项所产生的利息，符合法律规定，本院予以支持，即代偿款利息计算方式为：以14824.08元为基数，从2018年6月30日起计至被告清偿之日止；以22227.46元为基数，从2018年10月1日起计至被告清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计付。 四、关于违约金及折旧费的认定和计算问题。 根据合同附件六《合同补充协议》约定，因两被告违约导致原告行使解除房屋买卖合同权力的，原告有权要求两被告按照全部购房款的20%支付违约金，同时两被告应在解除合同约定生效之日起7日内腾空房屋并按总房款4%/年支付自办理入住手续之日起至合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费，两被告逾期办理注销手续及逾期腾空房屋的还应按总房款的万分之三每日支付违约金。现因两被告违约致使原告行使合同解除权利，原告据此主张两被告按照补充协议约定支付解除合同违约金、逾期办理注销登记手续及逾期腾房违约金、房屋折旧费，符合协议约定，于法有据，两被告亦未提出抗辩，故本院予以支持。由于协议约定的逾期腾空房屋违约金与房屋折旧费的计算期间存在重合，故本院认定两被告按总房款每日万分之三标准支付违约金应支付至办理完毕注销手续之日，并按总房款4%/年标准支付房屋折旧费应支付至腾空房屋之日。如前所述，本案商品房买卖合同解除之日为2019年5月5日，则根据协议约定，两被告应于合同解除之日起7日内即2019年5月11日前协助原告办理合同备案登记注销手续。 综上，本院认定两被告应按照总房款的20%向原告支付解除合同违约金265090.4元；并向原告支付逾期办理注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续违约金（计算方式：以1325452元为基数，从2019年5月12日计算至被告办理完毕注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续之日止，按每日万分之三计付）；同时还应向原告支付房屋折旧费（计算方式：以1325452元为基数，从房屋交付之日即2014年12月29日起计算至被告腾空房屋之日止，按4%每年计付）。考虑到合同解除后，原告可以通过另行出售案涉房屋而继续享受因房价上涨带来的市场红利，同时为避免因违约金及房屋折旧费用的累计导致违约金及折旧费赔偿数额畸高、显失公平，故本院认定上述解除合同违约金、逾期办理注销商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记手续违约金以及房屋折旧费的总额以房屋总价款1325452元的30%为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司与被告温贤冠、兰霞于2013年11月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00401202）于2019年5月5日解除； 二、被告温贤冠、兰霞应在本判决生效之日起十日内配合原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司办理注销南宁市兴宁区山渐青高层住宅10号楼2单元401号房的商品房买卖合同备案登记（登记编号：201312121498）手续及预购商品房预告登记（邕房预字第1389018号）手续，并将该房屋腾空并交还给原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司； 三、被告温贤冠、兰霞向原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司支付代偿贷款37051.54元及利息（利息计算方式为：以14824.08元为基数，从2018年6月30日起计至被告清偿之日止；以22227.46元为基数，从2018年10月1日起计至被告清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计付）； 四、被告温贤冠、兰霞向原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司支付解除合同违约金265090.4元； 五、被告温贤冠、兰霞向原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司支付逾期办理注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续违约金（计算方式：以1325452元为基数，从2019年5月12日计算至被告办理完毕注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续之日止，按每日万分之三计付）； 六、被告温贤冠、兰霞向原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司支付房屋折旧费（计算方式：以1325452元为基数，从房屋交付之日即2014年12月29日起计算至被告腾空房屋之日止，按4%每年计付）； 七、上述第四、五、六项债务的总金额以《南宁市商品房买卖合同》中记载的房屋总价款1325452元的30%为限； 八、驳回原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9188元，由被告温贤冠、兰霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘孙丽 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇一九年八月九日 书 记 员  蓝田群 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。