河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初20138号原告：杨亚坤，男，1988年6月3日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张冕冕，河南兴言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云正，河南兴言律师事务所实习律师。被告：鲁远建，男，1962年5月5日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：鲁龙飞，男，1989年1月22日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王洋洋，河南威鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李圆静，河南威鼎律师事务所实习律师。被告：郑州锦居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区南阳路家天下小区16号楼108商铺一层，统一社会信用代码914101053589698870。法定代表人：张程健，总经理。委托诉讼代理人：靳扬杰，男，1989年9月29日出生，汉族，住河南省沁阳市，系该公司员工。原告杨亚坤诉被告鲁远建、鲁龙飞、郑州锦居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨亚坤及其委托代理人张冕冕、李云正，被告鲁龙飞委托代理人王洋洋，郑州锦居房地产营销策划有限公司委托代理人靳扬杰到庭参加诉讼。被告鲁远建经本院传票传唤未有到庭。本案现已审理终结。原告杨亚坤向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令被告鲁远建、鲁龙飞向原告支付违约金70000元；3、请求依法判令被告鲁远建、鲁龙飞、郑州锦居房地产营销策划有限公司返还原告定金20000元；4、请求依法判令被告鲁远建、鲁龙飞赔偿原告为办理按揭贷款支付的金融代办费6000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月14日，原告杨亚坤与被告鲁远建、鲁龙飞、郑州锦居房地产营销策划有限公司（以下简称锦居公司）签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容为：原告购买被告鲁远建名下位于郑州市××水路××院××楼××号房××套，房产及配套设施的总价款为70万元，原告向被告支付定金2万元；双方同意使用按揭贷款的方式付款；被告鲁远建保证所售房屋产权无纠纷，如果被告鲁远建所售房产已抵押，被告鲁远建应向双方如实说明，且双方明确由被告鲁远建负责解押；合同履行过程中，若一方违约，违约方应向守约方支付房屋成交价格的10%。合同签订后，原告按照锦居公司指定，委托河南汇盈房地产营销策划有限公司代为办理按揭贷款手续，支付了6000元代办费，并且原告将预期首付款21.5万元存至自己的账户，准备走现金监管。但是，在之后长达将近一年的时间内，原告多次催促被告解除案涉房产的抵押，尽快办理房产过户，被告鲁远建、鲁龙飞多次表示没钱，无法办理解押手续，原告也多次催被告锦居公司协调此事，但直至今日，被告鲁远建、鲁龙飞仍不办理房屋解押手续，导致房屋无法办理过户。被告鲁远建、鲁龙飞的行为已经严重违反了合同约定，给原告造成了巨大的经济损失及精神伤害，原告原本与对象已经预定2018年农历12月26日结婚，准备以此房产作为婚房，但因为案涉房产迟迟不能过户导致原告与其对象多次争吵，最终原告与其对象也未能走到一起组建家庭。被告的不诚信行为给原告造成了巨大的精神伤害。为维护原告的合法权益，原告无奈诉至法院，望判如所请。被告鲁龙飞辩称，1、原告在履行合同过程中违约且存在过错，被告协助原告办理按揭后原告未支付被告首付款，致使被告解押困难，被告找到垫资后，原告拒不配合，原告配合没有任何损失，所以合同无法履行系因原告原因。2、违约金过高，违约金应根据合同履行情况、双方过错程度决定，本案中原告只支出了2万元现金，没有任何损失。且合同无法履行系因原告造成，我方不应承担违约责任。3、根据合同履行情况，被告没有收取过任何款项，也没有受益，反而是原告的行为致使我方卖房用钱的目的无法实现，被告卖房是为了用钱，不存在违约的动机及行为，故原告应为合同无法履行承担不利后果，原告存在违约及过错。4、定金为中介收取，原告没有把定金交付给被告，被告不负返定义务。5、代办费是原告自行选择的结果，并不是必须开支费用，应由原告自行承担。被告郑州锦居房地产营销策划有限公司辩称，原告杨亚坤与被告鲁远建、鲁龙飞于2018年7月14日通过锦居房产签订房屋买卖合同，合同上明确指出，若被告所售房产有抵押房贷款，应由被告鲁远建负责解押，在合同履行过程中，原告及锦居房产多次催告后，被告鲁远建称无资金解押，在此后，三方又进行协商均无果，导致交易无法进行。锦居房产在本合同中无任何违约，导致该合同无法履行的根本原因是被告鲁远建无法将自己贷款解押所致，所以违约方为被告鲁远建。被告鲁远建未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月14日，鲁远建（卖方、甲方）与杨亚坤（买方、乙方）、郑州锦居房地产营销策划有限公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方拥有位于金水区××水路××号院的房产，房屋建筑面积为61.86平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），乙方自愿购买甲方上述房产。甲、乙双方协商一致，同意第一条所述房产及其配套设施的总价款为人民币700000元，乙方同意自本合同签订时支付定金人民币贰万元整，其中佣金贰万壹千元，甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管。甲、乙双方同意使用按揭贷款的，签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管。如甲方所售房屋已抵押，甲方应向乙、丙两方如实说明，乙方如愿意购买，甲、乙双方应明确由甲方负责解押。甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或违约行为，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的双方中介服务费一律不予退还。鲁龙飞在甲方处签字，杨亚坤在乙方处签字。2018年5月21日，郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司出具《收据》一份，收据显示：兹收到杨亚坤交来金水区金水区路44号院10号楼19号的购房定金人民币20000元。2018年7月19日，河南汇盈房地产营销策划有限公司出具《收据》一份，收据显示：兹收到杨亚坤交来代办费人民币6000元。另查明，2019年7月2日郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》（房屋）显示，不动产权证号9801138171，产权人鲁远建，坐落于金水区××水路××院××楼××号，面积61.86平方米，抵押信息：该房产于2017年9月1日由鲁远建抵押给中国光大银行股份有限公司郑州园田路支行。庭审后，鲁远建提交书面说明一份，载明：“……造成这场官司的一部分原因答辩状中已经阐明，另一部分原因也是我们当时急用钱，而对方却一点不配合，我方迟迟收不到任何钱……我们没有收到一分钱，而且还是对方先不履行的……应当中介把人家的钱退给人家”。本院认为，被告鲁远建经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。原告杨亚坤、被告鲁远建、郑州锦居房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，庭后鲁远建出具书面说明，从内容来看，可视为对被告鲁龙飞代为签订合同行为的认可，该合同内容不违背法律规定，合法有效，本院予以确认。根据法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人在《房屋买卖合同》中约定，鲁远建保证该房屋权属无争议，若发生与鲁远建有关的权属纠纷或债务纠纷，由鲁远建负责解决并承担一切后果及违约责任。同时约定，如鲁远建所售房屋已抵押，应如实说明，杨亚坤如愿意购买，由鲁远建负责解押。被告鲁远建作为出卖方，应当保证标的物权属无争议且符合转移条件，即为涉案房屋办理解押手续。根据庭审查明的事实，涉案房屋至今仍不具备转移条件，被告鲁远建构成违约。被告鲁龙飞的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。庭审中，当事人均同意解除合同，本院予以照准。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告鲁远建支付违约金70000元、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司返还定金20000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。依据原告提供的票据，原告已支出金融代办费，属于原告实际发生的损失，本院支持被告鲁远建赔偿原告代办费6000元。涉案房产登记所有权人为鲁远建，原告要求被告鲁龙飞承担责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨亚坤与被告鲁远建、郑州锦居房地产营销策划有限公司于2018年7月14日签订的《房屋买卖合同》；二、被告鲁远建于本判决生效后十日内支付原告杨亚坤违约金70000元；三、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还定金20000元；四、被告鲁远建于本判决生效后十日内支付原告杨亚坤金融代办费6000元；五、驳回原告杨亚坤的其他诉讼请求。案件受理费2200元，减半收取1100元，由被告郑州锦居房地产营销策划有限公司负担229元，由被告鲁远建负担871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  司振魁二〇一九年八月二十八日书记员  赵 萌