河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初1567号原告：世茂天成物业服务集团有限公司廊坊分公司，住所地河北省大厂回族自治县县城大安路南侧羊市街西侧。统一社会信用代码：91131028050984298F。负责人：闫佩伦，世茂物业华北区域副总经理。委托诉讼代理人：张欣宇，该公司员工。委托诉讼代理人：张红梅，北京市两高律师事务所律师。被告：张华，女，1979年3月25日出生，汉族，户籍地河北省三河市燕郊开发区，现住河北省大厂回族自治县。原告世茂天成物业服务集团有限公司廊坊分公司与被告张华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，由审判员马琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司廊坊分公司委托诉讼代理人张欣宇、张红梅，被告张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂天成物业服务集团有限公司廊坊分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费4370.4元及滞纳金3284.36元，共计7654.76元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为世茂萨拉曼卡小区业主。2015年12月31日，原、被告签订前期物业服务协议，原告依约为被告提供了优质的物业服务，但自2018年1月1日起，被告一直以各种借口拖欠物业费，经原告多次催缴，被告至今未付，严重影响了原告的物业管理活动，故诉至法院，望判如所请。被告张华辩称，被告为原告提供物业服务小区的业主，因原告不能履行物业管理服务职责，所以被告才拒绝交纳物业费。主要表现有以下方面：2017年，被告家厨房漏水，原告作为物业服务企业没有尽到协调被告与开发商解决漏水问题的职责；同时，被告家卫生间排气筒堵塞，被告多次向原告反映此问题，原告亦未尽到管理职责，导致被告家卫生间排气通道一直不能正常使用；2018年11月份，原告无故停止被告家中水、电两天，后经报警解决，且2018年小区的卫生环境较差，长期没有人清扫垃圾；目前，因原告未能履行管理职责，小区的消防通道一直被车辆堵塞，影响消防车辆通行，形成安全隐患，危害业主安全。本院经审理认定事实如下：原告为大厂回族自治县首钢·圣拉斐尔小镇小区物业管理企业，为该小区全体业主提供物业管理服务；被告为该小区20号楼3单元502号房屋业主，房屋面积为101.19平方米。2015年12月31日，被告作为甲方（物业管理企业）与原告作为乙方（业主）签订世茂物业前期物业服务协议，约定原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业费。关于物业管理服务费标准及支付时间，协议第三条第二项、第四项约定“二、物业服务费按照单元产权登记建筑面积计算，具体收费标准如下：叠拼叠院每平方米2.5元/月别墅每平方米2.8元/月高层每平方米1.8元/月商业每平方米3.5元/月……四、业主接房前一次性预付一年度的物业服务费，以后每半年度预交一次物业服务费；缴费具体时间为每年的12月31日和6月30日前交费”；关于违约责任，协议第七条第四项约定“乙方违反本协议，未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金，逾期一个月仍拒绝交纳的，甲方可向物业所在地人民法院提请诉讼，由于乙方未交纳物业服务费而影响其他业主利益的，需承担赔偿责任”。被告房屋类型为高层，物业费收费标准为每平方米1.8元/月；被告已交纳2016年度、2017年度的物业费，截至庭审结束，被告累计拖欠原告4个交费周期（2017年12月31日、2018年6月30日、2018年12月31日、2019年6月30日）物业费，即4371.4元（1.8元/月×101.19平方米×6个月×4），此款原告以邮寄律师函、微信方式向被告催要，被告至今未付。上述事实，有原告世茂天成物业服务集团有限公司廊坊分公司提供的资质证明书、前期物业服务协议、律师函、EMS快递单、微信聊天记录及原、被告当庭陈述在案为凭。本院认为，民事活动应当遵循自愿、等价有偿、诚实信用原则。物业服务合同具有保障全体业主合法权利的目的，具有公共利益性，是全体业主公共利益和单个业主个人利益的结合。公益性决定了在单个业主拖欠物业费的情况下，物业服务公司不能停止履行合同义务或者单方面解除合同。在物业服务合同中，物业服务企业应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的义务，业主应当履行向物业服务企业支付物业费的义务。物业服务合同具有整体性的特点，物业服务质量一般应由全体业主集体进行评价，在物业服务质量仅存在一般瑕疵时，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进。如个别业主动辄以不满意物业服务质量为由拒绝交纳物业费，会造成物业服务经费不足，可能会进一步导致物业服务质量的恶化，如此则形成一个恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。本案中，原、被告签订的前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业管理企业依约履行了为小区业主提供物业管理服务的合同义务，被告作为小区业主应当依约履行交纳物业服务费的合同义务。根据前期物业服务协议关于“业主接房前一次性预付一年度的物业服务费，以后每半年度预交一次物业服务费；缴费具体时间为每年的12月31日和6月30日前交费”的约定内容，截至本案庭审结束，被告累计拖欠原告物业费数额为4371.4元，应予交纳。关于原告主张被告应当按照合同约定支付滞纳金3284.36元的诉讼请求，因实践中物业服务合同一般会作出关于业主逾期交纳物业费，而支付滞纳金的约定，但该滞纳金的性质与行政法意义上的滞纳金不同，它是平等民事主体之间经过协商确定的一种违约责任的负担方式，具有督促业主及时履行义务的功能，亦是业主不履行合同约定所需要承担的违约金。被告未按照协议约定时间履行向原告交纳物业费的合同义务，显属违约，应当按照协议约定向原告支付违约金，但违约金不仅具有补偿性的能，还兼具对违约者的惩罚性功能，故本院综合全案合同履行情况、被告的违约过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张被告给付违约金3284.36元的诉讼请求明显过高，应予降低，本院酌定被告向原告支付违约金850元为宜。关于被告辩称原告未能尽到物业服务管理职责，协调处理好被告厨房漏水、排水筒堵塞问题及小区环境卫生较差、消防安全隐患问题。本院认为，被告提出的意见及小区现状的照片能够证明原告提供的物业服务质量存在瑕疵，其仅为局部性、较短时间内以及个性问题的怠于服务，并非共性、普遍及代表全体业主反映的问题且不能充分的证明原告未能尽到物业服务管理的义务，故被告以此为由拒绝交纳物业费的理由不能成立，本院不予维护；庭审中，原告亦已听取了被告相关意见及反映的问题，应当加以重视，及时采取补救整改措施，以不断提高服务质量、加强小区管理、消除小区安全隐患为前提，努力让包括被告在内的全体业主享受到优质的服务。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告张华于判决生效之日起五日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司廊坊分公司物业费4371.4元，并向原告世茂天成物业服务集团有限公司廊坊分公司支付违约金850元。二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司廊坊分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  马琳二〇一九年八月二十六日书记员  刘岩附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。