广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1333号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢明琼，女，1965年2月22日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：范威威，广东勤思进律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓怡，女，1963年6月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：向劲、王明新，均为广东广信君达律师事务所律师。上诉人谢明琼因与被上诉人邓怡居间合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2018）粤1202民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人谢明琼的委托诉讼代理人范威威、被上诉人邓怡的委托诉讼代理人向劲、王明新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢明琼上诉请求：1.变更一审判决第一项为：邓怡应在本判决发生法律效力之日起五日内向谢明琼支付居间报酬70000元；2.撤销一审判决第二、三、四项，改判支持谢明琼的其他诉讼请求以及驳回邓怡的全部反诉请求；3.维持一审判决第五项；4.邓怡承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由:一、一审法院在认定谢明琼已经有效促成居间事项的情况下，却没有按照相关文书的约定判决邓怡支付佣金和违约金是错误的。1.《独家委托售房委托书》、《佣金确认书》和《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思之表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人应受其中约定的拘束。既然邓怡在该些文书中多次确认本案佣金为“房屋实际成交价超过75万元底价的差额”，且又对支付佣金的方式、时间和违约金作出过约定，那么邓怡应当充分知悉该种约定的含义并应受其约束。另《中华人民共和国合同法》（下称“合同法”）第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。可见，居间合同系有偿合同，在本案当事人对居间报酬有明确约定的情况下，一审法院应当首先依照当事人的约定进行裁判，而不能先行自由裁量。况且，邓怡在一审时也没有就佣金是否过高提出抗辩，此时也应当排除一审法院的自由裁量。2.依照法律和相关司法解释，支付居间佣金的依据为是否促成合同成立，而不是合同是否履行。合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第一条第十五项关于“支付居间费用条件的确定”规定：“判决支付居间费的依据为是否促成合同成立，而不是合同是否履行”、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条规定：“房屋买卖合同签订后，委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持”。可见，在谢明琼已经促成签订本案房屋买卖合同的情况下，邓怡就应当依照约定支付居间费用，至于本案房屋买卖合同是否履行及终止等均与其无关。一审法院认为“本案房屋买卖未能实际成交，被告未实际取得房款纯收入”，进而适用自由裁量而确定其他金额的佣金，实际上系将本案房屋买卖合同的履行作为佣金支付的考量因素，明显违反了前述相关法律和司法解释的规定，应属错误。综上，谢明琼认为在实际促成居间事项后，邓怡即应按约定支付居间报酬7万元，而且未支付的，还应承担违约责任。一审法院适用自由裁量权，酌情判决邓怡支付1万元居间费及驳回谢明琼关于违约金的诉求，是没有法律依据的，且严重损害了谢明琼的合法权益。对此，二审法院应予改判。二、一审法院判令谢明琼退还保证金及计付利息没有依据，其退还条件尚未成就。且在邓怡没有支付居间佣金和承担违约责任的情况下，谢明琼有权不予退还保证金。1.关于本案保证金的退还条件等事项，在案涉《房地产买卖合同》第十条第3款已经作出明确的约定，当前退还保证金的条件尚未成就，谢明琼尚无需向邓怡退还该保证金。2.本案中，邓怡无视已经签订《独家委托售房委托书》、《佣金确认书》以及房屋买卖合同的事实，单方向谢明琼表达终止房屋买卖合同以及不支付佣金的意图，其行为事实上已经构成严重违约，依法应向谢明琼承担相应的责任。在邓怡拒绝支付佣金又拒绝承担违约责任的情况下，谢明琼基于保护自身合法权益的需要，同样有权不予退还保证金。因此，一审法院判令谢明琼退还保证金及计付利息是没有依据的。三、本案邓怡提出的司法鉴定没有必要，因此而支付的鉴定费应由邓怡自行负担。本案一审中，谢明琼提供的两张《收据》旨在证实邓怡已收到买方的10万元定金。对这一待证事项，邓怡在诉讼中已确认实际收取买方支付的10万元定金，双方对该项事实并无异议，因此谢明琼提供《收据》的证明目的已达到。在此情况下，邓怡提出《收据》的签名不是其本人签名，并提出字迹鉴定完全没有必要，鉴定结果亦不能否定其已签订《房地产买卖合同》及已收取定金的事实，因此该鉴定费用不是本案必须发生的费用，该费用应由邓怡自己承担，一审判决该费用由谢明琼承担没有法律依据，二审应予改判。四、谢明琼在从事居间服务中，已代为支付的测绘费用也应由邓怡承担。谢明琼在从事本案居间服务中，为了房屋交易，已在房管局支付涉案房屋的测绘费280元，该费用为实际支出的必要费用，应该由邓怡承担。综上所述，谢明琼认为一审判决存在上述错误之处，以致判决错误及损害了谢明琼合法权益。因此，谢明琼请求二审法院在查清事实的基础支持谢明琼的上诉请求。邓怡答辩称，一、一审判决认定居间报酬不能按照成交价减去保底价计付、谢明琼提供的居间服务实际上照合同约定减少了居间服务项目，事实认定清楚，法律适用正确。1.一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定认定居间合同关系有效，但作为居间人的谢明琼所从事的房地产经纪业务仍应受到《房地产经纪管理办法》的管理和规制。2.谢明琼关于居间报酬的支付依据为合同成立而不是合同是否履行的理由在本案中不能成立。本案中，邓怡与谢明琼关于居间服务应当完成的服务事项均有明确约定，其中就包括代办贷款、房地产登记等业务，因此应当优先适用双方之间的约定判断邓怡是否完成居间服务而不能仅仅凭借促成合同成立。3.一审判决对于谢明琼实际减少了居间服务，居间报酬应予减少进行了认定，该认定符合事实及法律规定。根据《房地产经纪管理办法》第十九条及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017)191号】第五十三条的规定，本案中，谢明琼在未审慎审查房屋贷款条件、买房人的付款条件的情况下向买卖双方提供错误的居间信息，后买房人无法按照合同约定以银行按揭的形式支付购房款，谢明琼进而强迫邓怡接受分期付款的形式进行交易，该行为既违反合同约定，也大大超出了邓怡的接受程度，因谢明琼的过错导致房屋买卖合同无法履行，交易并未最终促成。在此过程中，邓怡自始至终都履行了作为卖方应尽的义务，买卖合同无法履行实际的受害方也是邓怡，但邓怡本着和平的态度没有追究任何一方的责任，与买房人解除了房屋买卖合同并退还了违约金。因此，在谢明琼人没有完成居间服务的情况下，其主张的居间报酬以及违约金无事实和法律依据。4.根据《房屋买卖合同》、《独家授权合同》以及《佣金确认书》的约定，支付佣金的前提条件是房屋已经成交过户并取得实际购房款。本案中房屋买卖合同已经解除，房屋并未实际成交，邓怡也未实际收到购房款。因此，支付佣金的条件并没有成就，谢明琼要求支付居间报酬和违约金没有合同依据。二、关于谢明琼是否向邓怡退还保证金以及利息问题。根据约定该2000元保证金是用于保证邓怡向买房人的交房保证金，本案中房屋买卖合同已解除，邓怡已向买房退还购房定金，谢明琼继续占有该保证金没有依据。三、关于鉴定费支付问题。本案中，谢明琼向法庭提交虚假签名的收据，在庭审过程中经审判长再三询问和释明谢明琼是否是真实签名，谢明琼一再强调是邓怡真实签名，为维护法律和庭审的权威邓怡当庭要求申请进行鉴定，符合法律规定。根据鉴定结果，谢明琼公然违反诚信诉讼的原则，提交虚假证据，因此判决其承担鉴定费于法有据。四、关于谢明琼要求支付测绘费问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本案中谢明琼在一审中未诉请支付测绘费在二审中提出，不属于二审审理范围。综上所述，原判查明事实和适用法律均属正确，谢明琼的上诉理由没有事实和法律依据，应当予以驳回，维持原判。谢明琼向一审法院起诉请求：1.判令邓怡向谢明琼支付佣金70000元；2.判令邓怡向谢明琼支付违约金24600元（计算方式820000元×3%=24600元）；3.邓怡承担本案的全部诉讼费用。邓怡向一审法院提出反诉请求：1.判决确认《独家委托售房授权书》、《房地产买卖合同》（504房）、《房地产买卖合同》（505房）自2018年5月3日已终止；2.判令谢明琼立即返还收取的“交房保证金”2000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算从2018年5月3日起至实际返还之日的利息；3.判令谢明琼承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月份，邓怡找到谢明琼，商讨由谢明琼居间出售邓怡名下的肇庆市端州区和平路18号第2幢504、505房事宜，后经谢明琼居间中介服务，确定买家朱志中购买上述房产。2018年4月4日，邓怡作为委托人与谢明琼作为受托人签订一份《独家委托售房授权书》，主要约定：邓怡将肇庆市端州区和平路18号第2幢504、505房委托给谢明琼代售，成交价经本人确认，由本人签署合同，代理时间30天。委托人确认房屋销售底价为纯收人民币75万元整（不含因该房交易所引起的任何税费），当房屋实际成交价超出人民币75万元的差额为受托人的佣金，归受托人支配使用。佣金支付方式：当三方买卖合同一经签字收定金时，即支付50%佣金，剩余部分佣金款项，在三方去房产局递交房产证交易过户，买家交完契税，买家收到首期房款后，委托方付清给受托方。如委托事项未成立，则自动终止委托，委托方不承担任何费用。同日，邓怡作为甲方（卖方）与朱志中作为乙方（卖方）、谢明琼与端州区恒寓房地产中介服务部作为丙方（中介方）签订《房地产买卖合同（504房）》、《房地产买卖合同（505房）》，主要约定：甲方将肇庆市和平路18号第2幢504房、505房出售给朱志中，甲乙双方确认成交价分别为41万元，甲方不负责因该次交易所引起的税费；甲乙双方协商，乙方采用银行按揭贷款形式购买，在签本合同时，乙方分别向甲方支付定金5万元，甲乙双方协定于2018年4月15日前带相关资料到银行申请贷款手续；甲乙双方应当及时提供该交易有关的完整、真实、合法资料，且配合丙方签署相关文件及办理相关手续，缴纳该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止。买卖双方接到丙方通知之日起5天内配合丙方办理交易的相关手续；基于甲乙双方信任委托丙方全权代理本次交易服务，且丙方在买卖该物业时已经为双方提供中介服务，并已促成合同签订，甲乙双方同意在该物业办理过户手续当天向丙方支付中介服务佣金（具体以佣金确认书为准）；如甲乙双方逾期支付中介服务佣金的，每逾期一天，应按应支付费用的1%向丙方支付违约金，直到全部支付完毕之日止。丙方协助跟进有关房屋买卖过户等手续，直到该房屋买卖手续完成物业交接完毕为止。如果甲方或乙方任何一方未能依约卖出或买入该物业导致本合同不能履行，视为违约，违约方应当在不能履行当时，按成交价的3%作为违约金赔偿给丙方。丙方中介费的支付方式：甲方向谢明琼支付，乙方向恒寓地产支付，具体以《佣金确认书》为准。签合同时，甲方支付人民币2000元给中介方作为交房的保证金，待甲方将该物业相关费用结清后并迁出户口，乙方验收楼后，甲方实际交付物业钥匙给乙方使用当天，中介方结清给甲方。同时，邓怡作为卖方与谢明琼作为中介方签订一份《佣金确认书》，约定：卖方委托中介谢明琼独家销售位于肇庆市和平路18号第2幢504房、505房，中介方提供了大量的中介服务和咨询服务，卖方同意支付中介的佣金是房屋实际成交价中高于底价的差额，房屋实际成交价售价以卖方、买方、中介方所签的三方购房合同为准。卖方确认房屋出售底价为：纯收入人民币75万元整（不含因该房交易所引起的任何税费）。卖方支付中介佣金的时间：卖方、中介方同意，佣金在三方去房产局递交房产证交易过户，卖方收到首期房款后，支付总佣金的一半，剩余的一半佣金在取得房地产证回执单，新证送去银行后结清给中介方。谢明琼、邓怡均确认，邓怡收取朱志中10万元作为上述《房屋买卖合同》的购房定金。谢明琼则收取了邓怡交付的2000元交房保证金。各方签署上述《房屋买卖合同》合同后，依约去银行办理按揭贷款手续，但未能成功办理。对于未能成功办理按揭手续的原因，谢明琼陈述2018年4月13日三方到中国银行办理，因买家资料不齐没有办妥，后续买家再准备资料递交，期间邓怡已经有反悔的意思而且拒绝配合再次办理。邓怡陈述称是因为居间方没有认真审查购房人的购房资格及房屋的现实条件，导致因政策原因无法办理按揭贷款，该政策原因是基于房屋的房龄已经超过20年，银行根本不受理按揭贷款的申请。2018年4月24日，谢明琼通过微信向邓怡提出，因银行政策改变，买方放弃原贷款购房形式，采取分期付款方式购房，但邓怡没有同意。其后各方仍未能就房产贷款、支付房款及过户等问题达成一致意见。2018年5月1日邓怡向谢明琼发出《通知书》，该《通知书》载明：由于政府政策的改变使得邓怡与朱志中在2018年4月4日签订的“肇庆市和平路18号第二栋504、505房的房地产买卖合同”无法实施，按照合同第九条第四款约定，卖方将全额退还拾万元购房定金给卖方（退还时间定在2018年5月4日前），退款后该买卖合同终止。考虑到发展需要，本人位于肇庆市和平路18号第二栋504、505房不再出售，本人委托谢明琼对该两套房产的独家销售权也予以取消。2018年5月2日，邓怡将10万元定金归还给朱志中。谢明琼陈述其已经依约提供中介服务，但邓怡未能依约支付中介费用，为此提出起诉；邓怡则认为其与谢明琼之间居间合同关系无效，谢明琼未审查房产状况无法办理按揭，导致合同无法履行，存在违约行为，对谢明琼的诉请不予认可并提出反诉。诉讼过程中，谢明琼提交NO.5021694《收据》及NO.5021691《收据》作为证据，拟证明邓怡收到朱志中交付的10万元购房定金，邓怡认可收到朱志中购房定金10万元的事实，但提出谢明琼所提交NO.5021694《收据》及NO.5021691《收据》属虚假证据，并申请对上述证据的“邓怡”签名及指模申请司法鉴定。为查明案件事实，保障案件公正审理，该院准许邓怡的司法鉴定申请，并经摇珠确定鉴定机构为广东华生司法鉴定中心，该中心经鉴定，作出穗司鉴18010510600485号及穗司鉴18010510700255号《鉴定意见书》，其中穗司鉴18010510600485号《鉴定意见书》鉴定结意见为：1.送检的NO.5021694《收据》上收款单位（公章）一栏中“邓怡”签名与委托单位提供的邓怡样本笔迹不是同一人所写；2.送检的NO.5021691《收据》上收款单位（公章）一栏中“邓怡”签名与委托单位提供的邓怡样本笔迹不是同一人所写。其中穗司鉴18010510700255号《鉴定意见书》鉴定意见为：1.送检的NO.5021694《收据》上收款单位（公章）一栏中“邓怡”字样处的红色指印不是邓怡本人手指捺印所形成；2.送检的NO.5021691《收据》上收款单位（公章）一栏中“邓怡”字样处的红色指印不是邓怡本人手指捺印所形成。邓怡支付鉴定费用9420元。对于以上鉴定意见书，谢明琼表示不认同该两份鉴定意见书，上述证据的签名及指模均属邓怡，谢明琼没有作假的必要，且本次鉴定是在举证期限届满后进行，鉴定程序不合法，且该鉴定事项不应影响本案的审理，为不拖延案件审理时间，谢明琼暂不申请重新鉴定，但不代表谢明琼认可该鉴定意见。邓怡认为鉴定意见表达清晰，内容完整，可以直接作为认定事实的根据，对于邓怡支付的鉴定费用，应当由谢明琼全部承担。一审法院认为，本案是居间合同纠纷。对于谢明琼、邓怡之间争议的几个问题，该院综合评析：一、谢明琼与邓怡签订《独家委托售房授权书》、《佣金确认书》、《房地产买卖合同（504房）》、《房地产买卖合同（505房）》中居间法律关系的效力问题。依照《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发[2014]27号）的规定，国务院已经在2014年取消房地产经纪人职业资格许可和认定事项，谢明琼的经纪人资格证书及经纪机构备案证书属于其所在行业的内部管理；且合同是否有效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”对于违反法律、行政法规的强制性规定的范围界定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《房地产经纪管理办法》系由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定实施，其法律效力层级为部门规章，并非法律或者行政法规，不能作为认定合同是否合法、有效的依据。本案居间合同关系是各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，谢明琼、邓怡应当按照约定享有权利并承担义务，邓怡主张其与谢明琼之间的居间关系无效，该院不予支持。二、对于居间报酬的问题。邓怡在《房屋买卖合同（504）房》、《房屋买卖合同（505）房》、《佣金确认书》中，多次确认谢明琼提供了中介服务并已促成合同签订的事实，依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条规定“房屋买卖合同签订后，委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持。居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬；居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失。房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行，居间人以已经促成合同订立为由请求支付报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。居间人违反居间义务，故意隐瞒重要信息，恶意促成合同订立，如果房屋买卖合同不能履行，居间人请求委托人支付报酬的，不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。”邓怡主张其与朱志中之间的买卖合同已经解除，虽然谢明琼微信聊天记录中所提出的“银行政策改变，买家不得已放弃原贷款购房方式”，邓怡出具的通知书中也表示“由于政府政策的改变”使买卖合同无法实施，但双方均未能举证证实该合同无法履行是合同签订后房地产调控政策的实施导致所致，邓怡又不能证实谢明琼在居间过程中存在故意隐瞒重要信息、恶意促成合同订立的情形，其主张不支付居间报酬给谢明琼，该院不予支持。谢明琼与邓怡之间《佣金确认书》及《独家委托售房授权书》关于佣金费用的约定，强调中介费用为邓怡的纯收入房款与成交价的差额，本案房屋买卖未能实际成交，邓怡未实际取得房款纯收入，如果单纯按照合同约定的成交价减去保底价计付谢明琼的居间报酬，对邓怡亦不公平，结合谢明琼确实为邓怡提供了居间服务且确实因房屋买卖双方没有履行合同减少了服务项目，参照国家计划委员会、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》相关规定，该院酌定邓怡应付谢明琼居间报酬1万元，谢明琼超过上述数额的居间报酬诉请，该院不予支持。三、对于谢明琼主张邓怡违约的问题。谢明琼曾在与邓怡的聊天记录中，提出因银行政策改变，买家要求改变付款方式，但邓怡没有同意，谢明琼并未能举证证明房屋买卖合同是因邓怡没有依约卖出房屋造成，其主张邓怡承担违约责任，该院不予支持。四、对于邓怡主张2000元保证金的问题。依照合同约定，该保证金用于保证出卖方即邓怡依约向买家交付房产，但案涉房屋至今未能实际完成买卖并交付，且邓怡已经将买家定金返还买家，买卖合同已经终止，谢明琼继续收取该费用没有依据，应返还给邓怡。由于谢明琼无权继续占用该笔款项，邓怡主张按照银行同期贷款利率计算利息，合情合理，鉴于合同并无明确约定款项归还方式及时间，该院酌定利息按中国人民银行规定的同期六个月（含六个月）短期贷款利率标准自邓怡提出反诉之日即2018年6月5日起计至清偿日止。五、对于司法鉴定的问题。谢明琼提交的NO.5021694《收据》及NO.5021691《收据》经广东华生司法鉴定中心鉴定并非邓怡本人签名及按捺指模，谢明琼虽有异议但于法无据，该院对广东华生司法鉴定中心出具的鉴定意见予以采信。该鉴定意见NO.5021694《收据》及NO.5021691《收据》并非由邓怡出具，该两份证据的真实性该院不予认定。庭审过程中，在邓怡确认朱志中交付定金10万元的事实并对谢明琼提交的上述两张《收据》真实性予以否认的情况下，谢明琼依然坚持认为以上收据均为邓怡本人签名及按捺指模，而鉴定意见与谢明琼的主张完全相悖，因该证据产生的司法鉴定费用9420元应由谢明琼承担，该费用已经由邓怡支付给鉴定机构，谢明琼应返还给邓怡。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、邓怡应在该判决发生法律效力之日起五日内向谢明琼支付居间报酬10000元；二、谢明琼应在该判决发生法律效力之日起五日内向邓怡返还款项2000元及利息[按中国人民银行规定的同期六个月（含六个月）短期贷款利率标准自2018年6月5日起计至清偿日止];三、谢明琼应在该判决发生法律效力之日起五日内向邓怡返还司法鉴定费用9420元；四、驳回谢明琼的其他诉讼请求；五、驳回邓怡的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2166元，适用简易程序减半收取1083元（谢明琼已预交），由邓怡负担25元，在该判决发生法律效力之日起五日内迳付谢明琼，谢明琼负担1058元；反诉受理费25元（邓怡已预交），由谢明琼负担，在该判决发生法律效力之日起五日内迳付邓怡。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.谢明琼主张的居间报酬70000元与违约金24600元应否得到支持；2.谢明琼是否应退还保证金及支付相应的利息；3.案涉司法鉴定费用应由谁承担；4.谢明琼于二审诉讼中主张邓怡支付280元测绘费是否应当支持。一、关于谢明琼主张的居间报酬70000元与违约金24600元应否得到支持的问题。（一）关于谢明琼主张的居间报酬70000元是否应当得到支持的问题。谢明琼作为中介方、邓怡作为卖方与买方朱志中签订的房屋买卖合同中约定，买方采用银行按揭贷款形式支付房款。后买方未能按照合同约定的支付方式支付房款，谢明琼主张解除了房屋买卖合同。签订合同的各方当事人在签订案涉买卖合同时均未能预见案涉房屋无法办理银行按揭，对此情形未作明确的责任约定也未能进一步协商一致，因此，造成案涉房屋买卖合同无法继续履行，买卖双方及居间人三方均存在缔约过失，居间人应相应减少报酬。此外，案涉房屋买卖合同约定，中介方谢明琼须履行协助跟进房屋买卖过户手续等义务直至物业交接完毕，因房屋买卖合同最终未能履行，虽然谢明琼提供了前期的居间服务促成双方签订买卖合同，但其合同约定的居间服务项目亦未能全部实施，其居间报酬亦应相应减少。综上，一审法院根据合同的履行情况及各方当事人的过错程度，参照有关中介服务收费的相关规定，兼顾公平合理的原则，酌定邓怡应付谢明琼居间报酬1万元，合理合法，本院予以维持。谢明琼上诉主张按照合同约定足额支付中介费70000元，理据不足，本院不予采纳。（二）关于谢明琼主张邓怡承担违约金24600元的问题，案涉买卖合同不能继续履行的原因是无法按照合同约定的办理按揭的方式付款，为此，买卖双方无法就新的付款方式达成一致，进而导致合同解除。谢明琼未能提供证据证明案涉买卖合同不能履行是因邓怡违反合同约定没有依约出售房屋的原因造成，谢明琼主张邓怡支付违约金24600元，理据不足，本院不予支持。一审法院对谢明琼主张邓怡承担违约金24600元予以驳回，并无不当，本院予以维持。二、关于谢明琼是否应退还保证金及支付相应的利息的问题。案涉房屋买卖合同虽约定邓怡实际交付房屋给买方后保证金才予以退回，但保证金系用于保证邓怡能按约向买方交付房屋，而案涉房屋至今未能实际完成交付，房屋买卖合同最终因解除而终止，故谢明琼继续占用该笔保证没有法律依据，应返还邓怡。一审法院判决谢明琼向邓怡返还2000元、酌定谢明琼按中国人民银行规定的同期六个月（含六个月）短期贷款利率标准（自邓怡提出反诉之日即2018年6月5日起计至清偿日止）向邓怡支付利息正确，本院予以维持。三、关于案涉司法鉴定费用应由谁承担的问题。一审诉讼中，邓怡对收到10万元定金的事实予以确认，但对于谢明琼提供的NO.5021694《收据》及NO.5021691《收据》上的其本人签名的真实性予以否认，并主张笔迹鉴定，谢明琼坚持认为上述《收据》中的签名为邓怡本人签名，为了查明案件事实，一审法院准予鉴定，并由邓怡预交鉴定费9420元。经鉴定，NO.5021694《收据》及NO.5021691《收据》并非邓怡本人签名及按捺指模。根据诚实信用原则及谁主张谁举证的原则，一审法院认定案涉鉴定费由提供不真实签名《收据》的谢明琼承担，并无不当，本院予以维持。谢明琼上诉主张鉴定费由邓怡承担，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。四、关于谢明琼于二审诉讼中主张邓怡支付280元测绘费是否应当支持的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，谢明琼于一审诉讼中未主张邓怡向其支付测绘费，其在二审上诉过程中提出该主张属于新增加的独立的诉讼请求，而邓怡于二审庭审中明确表示不同意调解，因此对于该主张，本院不作审查处理，谢明琼可于本案作出裁判后另行起诉主张。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，谢明琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2165元，由上诉人谢明琼负担。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 任喜跃审判员 梁达明二〇一九年八月十二日法官助理肖荣健书记员吴兰芳