内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再193号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王媚，女，1973年3月31日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：王强，1972年8月31日出生，汉族，现住址同上，系王媚丈夫。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王峰，男，1983年12月30日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张亚飞，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威震，内蒙古河洋律师事务所律师。再审申请人王媚因与被申请人王峰返还原物纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2016）02民终819号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月10日作出（2017）内民申149号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王媚及其委托诉讼代理人王强，被申请人王峰及其委托诉讼代理人张亚飞、张威震，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王媚申请再审称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法判决王峰腾出位于包头市××区房屋。主要理由：（一）原审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》自2016年3月1日起施行,本案一审法院于2016年1月2日立案受理，不适用该解释的相关规定。2.原审判决认定王媚与王文婷及曹玉香签订的房屋买卖合同不能约束王峰，属适用法律错误。王媚与王文婷于2015年6月4日签订房屋买卖合同及抵债协议，并于2015年6月5日替王文婷偿还293132元的房屋按揭贷款，同日在开发商处王文婷办理了退房手续，开发商与王媚签订房屋买卖合同，王媚于2015年9月21日取得房屋所有权证，王媚是诉争房屋的所有权人。王峰与王文婷的房屋买卖合同虽然签订在前，但王峰未取得房屋所有权，且双方是以该房屋作为借款担保，发生的是合同之债。王媚已经办理了房屋产权登记，按照《中华人民共和国物权法》第九条规定，对外具有公示和对抗效力，物权优于债权，王峰应向王媚返还房屋。（二）原审认定事实错误。1.原审认定王峰与王文婷之间签订房屋买卖合同是以房抵债错误，且未查明以房抵债的债权数额，实质上双方是以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保。2014年11月，王文婷分5次向王峰借款共计72万元，2014年12月23日，王峰要求王文婷签订房屋买卖合同以本案诉争房屋作为抵押，后王文婷陆续偿还22万元，双方于2015年1月15日结算，王峰与王文婷重新签订借款合同，合同约定王文婷欠王峰借款50万元，并在借款合同中载明王文婷以本案诉争房屋作为借款抵押。房屋买卖合同与借款合同所载明的金额明显不符，王峰于2015年2月15日从王文婷的家具店内已经拉走家具抵顶债务，房屋买卖合同作为民间借贷的担保，并没有实际履行。2.原审判决认定王峰与王文婷签订房屋买卖合同后，王峰实际占有房屋至今，属于房屋实际所有人，认定事实错误。在该合同签订时，诉争房屋在交通银行办理了房屋按揭贷款，交通银行系登记的抵押权人，王峰与王文婷对于诉争房屋的转让行为未经抵押权人同意，也未清偿剩余贷款，依法属于无效行为。3.原审判决认定“王媚在取得房屋前未对房屋的真实权利状态充分了解，也未实地了解房屋的实际居住情况，即向王文婷支付了292200元后取得房屋所有权，不论是真实购买行为还是以房抵债行为，都不能达到合同的目的”属于认定事实错误。依据物权法规定，房屋所有权转移的法定公示方式是登记，房屋所有权变更也以登记为生效要件，王媚在购买诉争房屋时合法的权利人为王文婷，且王媚在王峰实际占有诉争房屋之前就多次去过房屋内，对于房屋户型及装修均很了解，当时王峰也不在内居住。王媚在签订房屋买卖合同后也依法履行了变更登记并清偿了全部的抵押贷款，故王媚为善意的、合法的所有权人。王峰答辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王峰是涉案房屋的实际所有人，王媚不是善意，不能取得涉案房屋的所有权。主要理由：（一）王媚在取得房屋之前没有了解房屋的真实权利状态，也未实地了解房屋的实际居住使用情况，就签订房屋买卖合同并代为偿还29万余元的剩余贷款，该行为不符合审慎原则，明显违背生活常识以及日常生活法则，涉嫌与王文婷恶意串通损害王峰的合法权益。王媚与王文婷的债权债务关系在一审中没有提交，在二审中提交的证据仅能证明双方之间有3-4万元经济来往，与抵债的40余万元差距明显，所谓的抵债关系没有基础事实。双方在短时间内多次签订、修改合同内容，且内容前后矛盾。王媚与王文婷签订房屋买卖合同、抵债协议、补充协议没有提及房屋状态是否装修、装修程度的定价依据，且完全不提房屋交接，房屋家具物品如何处置，明显不符合常理及生活经验，涉嫌恶意串通。（二）王媚主张的房屋所有权所依据的房屋买卖合同是第三人曹玉香所签，涉嫌恶意串通，取得房屋的过程存在瑕疵，故不具有法律效力。王媚向一审法院起诉请求：判令王峰腾出位于包头市××区房屋；诉讼费由王峰承担。一审法院认定事实：王峰与王文婷原为债权债务关系，2014年12月22日，双方在中介方包头市雨森房地产经纪有限公司签订房屋买卖协议，约定将王文婷名下位于包头市××区房产以72万元价款售与王峰以抵顶债务，同时约定王文婷将剩余银行贷款全部还清后，双方委托包头市雨森房地产经纪有限公司办理更名手续。同日王文婷将购房合同原件、身份证原件、房屋配套费用交费收据原件、归还房贷的银行卡原件等连同房屋一并交付王峰，王峰从2014年12月23日起居住在该房屋至今。后王文婷未按约定时间交纳剩余房屋贷款。王媚自述其与王文婷之间原存在债权债务关系，因王文婷无力偿还借款，王文婷与王媚于2015年6月4日签订房屋买卖合同，将诉争房屋以486496元价款出售给王媚，约定由王媚负责还清该房屋未还完的全部贷款，王文婷配合王媚办理房屋的更名手续。同日，王媚通过交通银行给王文婷分别打款285200元和7000元。2014年6月5日，王文婷还清剩余房屋贷款285132.62元。在王文婷的配合下，2014年6月11日包头青山一百置业有限公司与王媚签订《包头市商品房买卖合同》，将诉争房屋更名为王媚。2015年9月21日王媚取得诉争房屋所有权证书。一审法院认为，本案王峰与王文婷之间曾存在债权债务关系，在王文婷无法偿还借款的情况下，通过中介公司与王峰签订房屋买卖协议，将自己购买的诉争房产抵偿欠款，同时王文婷将购房合同、房屋配套费用、身份证等原件同房屋一并交与王峰，证实了转让房屋是其真实意思表示，但王文婷未依照合同约定付清剩余房屋贷款后将房屋更名为王峰。王峰接收诉争房屋并实际居住使用至今，应为房屋的实际所有权人。之后，王文婷与王媚签订房屋买卖合同，并将房屋更名为王媚的行为，有违诚实信用原则。而王媚与王文婷之间的债权债务关系不明，王媚在取得房屋前未对房屋的真实权利状态充分了解，也未实地了解房屋的实际居住情况，即向王文婷支付了292200元后取得房屋所有权，不论是真实购买行为还是以房抵债行为，都不能达到其成为房屋的真实所有权人目的，从而也无权请求王峰返还房屋。综上，王媚请求王峰腾出位于包头市××区房屋的诉讼请求，不予支持。王媚可就购房款项向王文婷另行追偿。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，判决：驳回王媚的诉讼请求。案件受理费100元，一审简易程序减半收取50元，由王媚负担。王媚不服一审判决,上诉请求：撤销一审判决，改判王峰腾出位于包头市××区房屋。二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。二审另查明，王媚在二审上诉中提交了2014年12月11日，王媚与王文婷签订的借款合同，约定王文婷向王媚借款52万元，于2015年12月11日还清。还查明，2015年6月5日王媚与王文婷的原债务委托代理人曹玉香签订房屋抵债协议，约定王文婷因做家具店生意急缺周转资金，于2014年9月13日至10月23日期间，共向王媚累计借款34万元，现因生意倒闭，按约定日期无法归还此借款，王文婷以自己名下的一套房产来抵还欠款；转让房屋位于包头市××区房屋；转让价格以王文婷当初购房价款486496元买入，替王文婷还清房屋欠银行贷款292132元，多余房款194364元来折抵债务，不足部分145636元等以后有钱再还；等房产证办理下来，双方再结合当时商品房市场价及支出过户手续费等几方因素，进一步结清房屋房款及双方债务；本协议可作为双方于2015年6月4日签订房屋买卖合同的细节补充。2015年10月18日，王媚与曹玉香签订房屋抵债补充协议书，约定此房屋经房管局重新核算面积111.89平方米，通过市场调查后双方重新商定购房价款为68万元，其中还银行贷款292132元，办更名过户手续费累计19660元，用于折抵债务34万元，以剩余房款28208元作为曹玉香一年来欠款利息自愿补偿王媚，至此双方债务全部两清。二审认为，债是按照合同的约定或者依据法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。王媚、王峰在诉讼中均举证证明其与王文婷之间存在着债务关系，并且王峰在王媚与王文婷签订的房屋买卖合同之前已经与王文婷约定以房抵债，且王峰接收诉争房屋并实际居住使用至今。依据法律规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。合同具有相对性，依法成立的合同，受法律保护。本案王媚与王文婷及曹玉香所签订的房屋买卖合同不能约束王峰。且王媚在取得房屋前未对房屋的真实权利状态充分了解，也未实地了解房屋的实际居住情况，即向王文婷支付了292200元后取得房屋所有权，不论是真实购买行为还是以房抵债行为，都不能达到合同目的。王媚诉讼请求王峰返还房屋的义务无法律依据，原审判决驳回王媚的诉讼请求正确。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王媚承担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2015年6月11日，包头青山一百置业有限公司与王媚签订《包头市商品房买卖合同》（编号2015-9009190），该公司向王媚开具《销售不动产统一发票》，双方又签订《包头市房屋专项维修资金缴纳约定书》。包头市房管局向王媚开具《包头市房屋专项维修资金收据》。包头市地税局向王媚开具《中华人民共和国(住房买卖)税收缴款书》。2015年9月21日，王媚取得涉案房屋的《房屋所有权证》。包头市不动产登记局出具了《不动产产权情况表》。上述证据证明王媚取得该房屋不动产物权过程符合法律规定，王媚享有包头市青山区文化路78号青山一百购物中心A1401号房屋不动产物权。本院再审认为，经双方当事人共同确认本案的争议焦点为：王峰应否腾出位于包头市××区房屋的问题。王媚与王文婷于2015年6月4日签订房屋买卖合同及抵债协议，王媚于2015年6月5日替王文婷偿还293132元的房屋按揭贷款，王文婷同日在开发商处办理了退房手续，开发商与王媚签订《包头市商品房买卖合同》，王媚于2015年9月21日正式取得《房屋所有权证》。据此，王媚已经成为诉争房屋的所有权人。王峰与王文婷签订的房屋买卖合同从时间上看虽然在前，但王峰并未办理产权过户手续，也未取得该房屋所有权，故王峰与王文婷之间签订房屋买卖合同的行为仍然是合同之债。并且，王峰在与王文婷签订房屋买卖合同时，诉争房屋在交通银行办理了房屋按揭贷款，交通银行系登记的抵押权人。王峰与王文婷之间对于诉争房屋的转让行为未经抵押权人同意，也未清偿剩余贷款，原审判决认定王峰属于诉争房屋的实际所有人，违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定。而王媚与售房人包头青山一百置业有限公司签订了《包头市商品房买卖合同》，双方共同去房管局办理了产权过户登记，王媚取得了该房屋不动产物权，对外具有公示和对抗的效力。《中华人民共和国物权法》第九条第一项规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”王媚作为受让人代为清偿债务，在消灭抵押权后取得该房屋所有权有法律依据，物权优于债权，王峰应依照物权法的上述规定向王媚返还房屋。原审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条错误，该条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案是王媚持有《房屋所有权证》向王峰主张返还原物，与该条法律规定当事人主张确权的情形不符。况且，该解释自2016年3月1日起施行，本案一审于2016年1月2日立案受理，故不适用该解释。综上，王媚申请再审的请求成立，原审判决适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2016）02民终819号民事判决和内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初128号民事判决；二、王峰于本判决生效之日起30日内腾出位于包头市××区房屋。一、二审案件受理费150元，由王峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙晓磊审 判 员 彭振华审 判 员 常 青二〇一九年八月二十三日法官助理 奇克沁书 记 员 祝 蕾