黄石市下陆区人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂0204行初20号原告黄石佳舜盛世置业有限公司，住所地：黄石市西塞沿湖路888号1、2、3号楼1副301。法定代表人张子昴，该公司总经理。委托诉讼代理人曹创国，湖北楚帆律师事务所律师，一般代理。被告黄石市自然资源和规划局，住所地：黄石市下陆区广州路22号。法定代表人倪文明，该局局长。委托诉讼代理潘朝祯，该局职工，一般代理。委托诉讼代理人侯兵，湖北申远律师事务所律师，一般代理。第三人黄石市西塞山区人民政府，住所地：黄石市西塞山区飞云街8号。法定代表人晏勇，区长。委托诉讼代理人程锐，黄石市西塞山区住房保障局副局长，一般代理。委托诉讼代理人敖英姿，湖北太圣律师事务所律师，一般代理。原告黄石佳舜盛世置业有限公司（以下简称佳舜置业）不服被告黄石市自然资源和规划局于2018年11月1日作出的黄[2018]437号关于解除《国有建设用地使用权出让合同》的决定，于2019年4月28日向本院提起行政诉讼。本院于2019年5月8日立案后，于2019年5月9日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年7月11日公开开庭审理了本案。原告佳舜置业的法定代表人张子昴及其委托诉讼代理人曹创国、被告黄石市自然资源和规划局（以下简称市资源和规划局）的委托诉讼代理人潘朝祯、侯兵、第三人黄石市西塞山区人民政府（以下简称西塞山人民政府）的委托诉讼代理人程锐、敖英姿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳舜置业诉称，2017年11月28日，原告通过招拍挂的竞拍方式竞买了位于西塞原曹家咀3号宗地9437.44平方米的国有土地使用权。2017年12月27日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第六条约定：出让人同意在2018年1月25日前将出让宗地交付给受让人。第十条约定：受让人同意按照本条第一款第一项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。即原告应当于2018年1月27日前会清土地出让金。根据出让合同的约定，该地块应当是先交付土地，后付清土地出让金。但是2018年1月25日前，被告没有按照合同约定交付土地。原告派人到出让宗地现场勘察，存在以下问题：1、该宗地红线范围内有围墙和大门没有拆除；2、该宗地红线范围内有电线杆未迁移，有房屋未拆除，有工程设备设施未迁移，还有大量的农作物和林木未处理；3、该宗地红线范围内有人居住看守，原告的工作人员不能进入该宗地；4、该宗地红线范围内有正在使用的道路，人流量较大，原告如果施工，则必须封闭该道路，而代替该道路的本应当建设的新规划路却没有建设，导致原告无法进场施工。因为以上原因，时至今日被告还没有按照合同的约定交付土地。根据相关规定，出让土地应为“净地出让”。同时，根据《挂牌文件》和《出让公告》的规定，被告出让的土地应当为“净地出让”。由于被告没有按照合同约定的时间和“净地出让”的国家标准交付土地给原告，被告违约在先，原告有权行使后履行抗辩权拒绝付清土地出让金。因此被告于2018年11月1日做出《黄石市国关于解除的决定》即黄（2018）437号没有法律依据和事实依据，依法应当撤销。原告为了能够按照合同的约定交接目标宗地，交纳土地出让金，自2017年12月26日以来多次向黄石市人民政府、被告、西塞山人民政府等部门提交了《关于要求解决宗地编号为2030010130012（即曹家咀3号）地块土地交付问题》的函，黄石市人民政府也就该问题责成西塞山人民政府和西塞保障房屋征收管理局尽快完成净地移交工作，直到现在被告也没有向原告交付土地。原告一直在为履行《国有建设用地使用权出让合同》努力。相反，被告没有督促西塞山人民政府完成土地清理工作，完成交地义务，却做出关于解除《国有建设用地使用权出让合同》的决定，显然违反合同约定义务，已构成违约。综上，被告不能按照出让合同约定的时间交付国家标准的“净地”给原告，反而违法做出《黄石市国关于解除的决定》，为此，请求依法撤销2018年11月1日原黄石市国土资源局作出的关于解除《国有建设用地使用权出让合同》的决定即黄土资函(2018)437号。原告佳舜置业向本院提交以下证据：1、佳舜置业营业执照，拟证明原告主体资格。2、原黄石市国统一社会代码证书，拟证明被告主体资格。3、黄土资函（2018）437号关于解除《国有建设用地使用权出让合同》的决定，拟证明被告于2018年11月1日作出关于解除《国有建设用地使用权出让合同》的决定是一种具体的行政行为。4、《国有建设用地使用权出让合同》、公证书、黄佳舜文（2017）01号、7号、8号、10号文、关于2030010130012（即曹家咀3号）地块土地交付及土地缴纳问题的再次紧报告、关于宗地编号2030010130012（即曹家咀3号）地块土地的地下管网现状存在问题，拟证明合同第六条约定被告应当在2018年1月28日将土地交付原告，出让宗地没有达到国家净地出让的标准，被告没有按照合同的约定时间交付符合国家标准的净地给原告，被告构成违约，其无权单方解除合同，其单方解除合同是违法的。被告市资源和规划局辩称，1、2017年11月28日，原告通过挂牌出让方式取得位于西塞原曹家咀3号9437.44平方米的国有土地使用权，成交价9330万元。同年12月27日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》约定：本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。但原告除在竞买前缴纳1527万元保证金外，剩余7803万元土地出让价款一直未缴纳。2018年5月31日，被告向原告下达了催缴函，要求原告接到该函之起15日缴清土地出让价款，但是原告仍未按照要求履行。2018年11月1日，被告作出《关于解除的决定》，决定解除与原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号4202002017B02076），并按合同约定不予返还已缴纳的定金。综上，被告作出的行政决定事实清楚，适用法律正确，程序正当。2、被告已按照合同约定交地，不构成违约，原告不能行使后履行抗辩权。根据国土资源总规定，实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。被告的交地符合上述规定。①根据2017年9月30日西塞山人民政府《关于西塞F02管理单元原曹家咀3号地块供地方案的函》（西政函[2017]85号），目前，该地块涉及的土地使用权收回补偿以及地上建（构）筑物、附着物和其他设施的拆迁安置补偿工作已完成，并形成“净地”，符合供地条件。②2017年10月25日，被告在黄石日报上发布的涉及该宗地出让的网上挂牌出让公告（黄土交易告字[2017]8号）。公告中明确“该地块涉及原土地使用权收回补偿及拆迁安置补偿等事宜由西塞山人民政府自行负责承担。”③根据出让合同约定，出让人同意在2018年1月25日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项约定的土地条件：（二）现状土地条件；权属清楚，补偿到位。因为合同约定的是按照现状土地条件交地，故双方签订合同后，被告即履行了交地义务。综上所述，被告的交付行为符合法律规定，不构成违约，原告不能行使后履行抗辩权，被告的行政决定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序正当，人民法院应当予以维持。被告市资源和规划局向本院提交以下证据：1、成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明双方约定付款时间为2018年1月27日，合同约定交付土地条件为现状条件。2、出让公告、供地方案的函，拟证明出让宗地的补偿安置工作由西塞山政府负责。西塞山政府报告该宗地已形成“净地”。3、催缴函、关于解除出让合同的决定，拟证明国土部门按照规定催缴土地出让价款，到期未缴清，按照合同约定作出行政决定，事实清楚、程序正当。第三人西塞山政府辩称，第三人已经完成土地出让公告中所明确的该地块土地使用权收回补偿及拆迁安置补偿事宜。被告作出的决定合法有效应当予以维持。理由是：1、如果第三人没有完成土地的收回补偿工作，没有将该地块上的所有土地证房产证交给不动产登记中心，该地块无法办理土地出让手续。2、出让公告中已经明确约定拆迁还建的面积，说明第三人履行完土地补偿征收工作。3、在原、被告双方签订的出让合同中15、16条约定了受让人要按照拆迁协议予以还建的具体面积，合同的还建面积与出让公告的面积一致。4、原、被告双方签订的土地出让合同中第6条约定，被告是按照现状土地条件予以交付，该现状是指权属清楚、补偿到位。而原告反映的情况均不涉及到权属问题，也没有提出第三人对原地块被征收人补偿不到位的问题。该地块共有108户拆迁户，第三人已经全部完成拆迁安置补偿工作。综上，第三人已经履行完土地出让公告中涉及到应当承担的义务。第三人西塞山政府未向本院提交证据材料。庭审质证中，原告黄石佳舜对被告市资源和规划局提交的证据质证意见为：第一组证据中成交确认书三性均无异议，国有建设用地土地出让合同真实性无异议，认为现在被告都没有交付土地给原告，原告有后履行抗辩权，所以原告没有按合同约定交付剩余土地出让金。第二组证据中土地出让公告真实性无异议，认为实际上没有达到净地出让条件。供地方案的函真实性无异议，但是没有达到净地出让标准，不符合净地出让标准。第三组证据中催缴土地出让价款函真实性无异议，认为由于被告没有在约定时间交付土地给原告，所以原告有后履行抗辩权，所以没有交付剩余土地出让金。《关于解除国有建设土地使用权出让合同》真实性无异议，合法性有异议，被告没有按照合同约定交付土地，出让土地没有达到净地标准，被告无权单方解除土地出让合同。被告单方解除土地使用权出让合同是违法的。第三人西塞山政府对被告市资源和规划局提交的证据均无异议。被告市资源和规划局对原告黄石佳舜提交的证据质证意见为：第一组证据的证据1、2无异议。第二组证据的三性均无异议。第三组证据中的出让合同三性均无异议。公证书三性无异议，证明目的有异议，公证书内容无法判断没有形成净地。证据3、4、5是原告打的报告，是单方的行为，没有被告与第三人的回复，不具有证明效力，无法证明原告的证明目的。第三人西塞山政府对原告黄石佳舜提交的证据质证意见：第一组证据的证据1、2无异议。第二组证据的三性无异议，证据目录写的证明目的无异议。第三组证据中的出让合同三性无异议。公证书没有原件，三性均有异议。证据3、4、5真实性无异议，证明目的有异议，出让合同约定了是现状交付，现状交付的条件是权属清楚，补偿到位。结合原告向各部门反映的文件来看均没有看到有反映地块有瑕疵和征收不到位的情况。所以原告依据自己的文件作为拒交土地出让金的理由是不成立的。该地块挂牌之前空置了很久时间，所以当地老百姓在空地上种菜等行为不是原告拒交土地出让金的理由，政府的补偿都已到位，土地权属是清楚的。对双方当事人无争议的证据，本院依法予以确认。对双方当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告黄石佳舜提交的第三组证据中的证据3、4、5，该证据均系黄石佳舜单方向被告及第三人出具，并无被告及第三人的答复，故无法证明原告所要证明的目的，本院依法不予采信。对被告市资源和规划局提交的证据与本案事实相关联，且原告对证据的真实性并不持异议，故对被告市资源和规划局提交的证据依法予以采信。经审理查明，2017年10月25日，原黄石市国土资源交易中心以网上挂牌方式出让西塞××Ｆ02管理单元原曹家咀3号地块，并发布《国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》。2017年11月28日，佳舜置业与原黄石市国土资源交易中心签订《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，内容为：在2017年11月14日至2017年11月28日的黄石市国有建设用地使用权网上挂牌出让活动中，佳舜置业竞得编号WG（2017）20号地块的国有建设用地使用权。现将相关事项确认如下：1、该地块位于西塞××Ｆ02管理单元原曹家咀3号地块，土地面积9437.44平方米，土地用途为商住用地，规划容积率≤4.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。2、该地块成交总价为人民币93300000元。3、竞得人交纳的竞买保证金，自本成交确认书签订后转作受让地块的出让定金。4、竞得人自成交确认书签订之日起30日内与原黄石市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。不按期签订《国有建设用地使用权出让合同》的，视为竞得人竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。5、WG（2017）20号地块地上总建筑面积≤42468.48平方米，主要建筑性质为商业、商务用房建筑面积不小于计入容积率总建筑面积的10%，居住建筑面积不大于计入容积率总建筑面积的90%。该地块涉及原土地使用权收回补偿及拆迁安置补偿等事宜由西塞山政府自行负责承担。经西塞山政府核准（西政函[2017]92号），该地块按拆迁协议应还建面积10233.664平方米，其中商业面积2940.53平方米，住宅7293.134平方米；政府回购价格为住宅3678元/平方米，商业4300元/平方米，最终面积及价格以房产认定数据为准。该地块项目开竣工时间间隔最长不得超过2年，土地出让价款必须在出让合同生效之日起30日内付清。2017年11月27日，原黄石市国土资源局（即出让人）与佳舜置业（即受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：1、合同项下出让宗地编号为2030010130012，宗地总面积为9661.34平方米，其中出让宗地面积为9437.44平方米。合同项下的出让宗地坐落于原曹家咀3号。2、出让人同意在2018年1月25日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件为权属清楚，补偿到位。3、合同项下宗地的定金为人民币18660000元，定金抵作土地出让价款。4、受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。5、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。2018年5月31日，原黄石市国土资源局向黄石佳舜出具《关于催缴土地出让价款的函》，函称：2017年11月28日，黄石佳舜通过网上挂牌方式取得西塞山原曹家咀3号地块国有土地使用权，成交价9330万元。2017年12月27日，黄石佳舜与我局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4202002017B02076），根据该出让合同第十条的约定，黄石佳瞬应于本合同签订之日起30日内缴清土地出让价款，截止目前，黄石佳舜除已缴纳的竞买保证金1527万元外，尚欠缴土地出让价款7803万元，已逾期超过60日。请黄石佳舜接到本函之日起15天内缴清土地出让价款，否则，我局将依据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定，解除与黄石佳舜签订的出让合同，且不予返还定金。该函黄石佳舜于2018年6月6日签收。2018年11月1日，原黄石市国土资源局向黄石佳舜出具《关于解除的决定》，内容为：黄石佳舜于2017年11月28日通过挂牌出让方式取得位于西塞原曹家咀3号9437.44平方米的国有土地使用权，成交价9330万元。同年12月27日，黄石佳舜与我局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定：本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。但黄石佳舜除在竞买前缴纳1527万元保证金外，剩余7803万元土地出让价款未缴纳。2018年5月31日，我局向黄石佳舜下达了催缴函，要求黄石佳舜接到该函之日起15天内缴清土地出让价款，时至今日，黄石佳舜仍未缴清剩余7803万元。根据《国有建设用使用权出让合同》（电子监管号4202002017B02076），并按合同约定不予返还已缴纳的定金。该函黄石佳顺舜2018年11月6日签收。因黄石佳舜不服该解除函，为此向本院提起行政诉讼。另查明，2016年12月27日，西塞山政府向黄石市国土资源管理委员会办公室出具《关于西塞××Ｆ02管理单元原曹家咀3号地块供地方案的函》，内容为：西塞××Ｆ02管理单元原曹家咀3号地块位于西塞山区××与枣子山路交叉口西南角。经实测和权属调查，该地块实际用地面积与规划用地面积一致，为9661.34平方米。目前，该地块涉及的土地使用权收回补偿以及地上建（构）筑物、附着物和其他设施的拆迁安置补偿工作已完成，并形成“净地”，符合供地条件。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》及其司法解释的相关规定，行政相对人对行政机关单方变更、解除行政协议等行为提起的诉讼，人民法院应当适用行政法律规范的相关规定予以审查。本案原告提起撤销解除行政协议的决定的诉讼，应依法参照《中华人民共和国合同法》及其司法解释的相关规定予以审查。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护”以及第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案黄石佳舜与原黄石市国土资源局于2017年11月27日签订的《国有建设用使用权出让合同》是合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护。本案中，根据《国有建设用使用权出让合同》第十条约定“合同签订之日起30日内，黄石佳舜一次性付清国有建设用地使用权出让价款”，即黄石佳舜应于2017年12月27日向市资源和规划局（原黄石市国土资源局）缴清土地出让价款，但直到至今，黄石佳舜仍未向市资源和规划局（原黄石市国土资源局）缴清土地出让价款。2018年5月31日，市资源和规划局（原黄石市国土资源局）向黄石佳舜发出催缴函，是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定行使的法定解除合同催告义务，黄石佳舜在市资源和规划局（原黄石市国土资源局）催告后仍未履行缴清义务，市资源和规划局（原黄石市国土资源局）根据约定作出《关于解除的决定》产生解除的法定效力。故黄石佳顺提出撤销《关于解除的决定》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。对原告黄石佳舜提出后履行抗辩权的意见，根据《成交确认书》的约定，黄石佳顺应在一次性付清土地出让价款的前提下，才能取得竞得土地使用权，但黄石佳舜并未按《成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》规定的期限一性付清土地出让价款，故原告黄石佳舜不具有后履行抗辩权的权利，对黄石佳舜提出的该意见，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告黄石佳顺盛世置业有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告黄石佳顺盛世置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  彭亚萍人民陪审员  方三安人民陪审员  周绍明二〇一九年八月二十六日法官助理汪静书记员王威