黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初1512号原告：李开颜，女，1969年11月21出生，汉族，个体，住肇源县。委托诉讼代理人：郭金贵，黑龙江郭金贵律师事务所律师。被告：吴树广，男，1974年2月18日出生，汉族，义顺乡政府干部，住肇源县。委托诉讼代理人：王诗语（系吴树广外甥女），女，1992年12月25日出生，汉族，伊春市西临区人民法院法官助理，住黑龙江省伊春市西临区。被告：刘长国，男，1960年10月20日出生，汉族，住肇源县。原告李开颜与被告吴树广、被告刘长国案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，先后于2019年4月24日、同年8月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告及其委托代理人、被告吴树广委托代理人王诗语、被告刘长国到庭参加诉讼，第二次庭审原告及其委托代理人、被告吴树广委托代理人王诗语到庭参加诉讼，被告刘长国经本院依法传唤未到庭参加诉。本案现已审理终结。原告李开颜向本院提出的诉讼请求：1、确认原告与第二被告刘长国形成的房屋买卖合同合法有效；2、确认原告为房屋买卖合同中房屋所有权人；3、终止对买卖合同中房屋的执行。事实与理由：原告与被告刘长国的房屋买卖合同形成于2016年2月5日，先于吴树广申请查封日期；原告购买房屋的价格高于市场价格。该房屋系刘长国以14.2万元从张殿发处购买后以20万元出售给原告的，不存在低于市场价格。原告自购买之日起实际占有、使用并出租收益至今，原告申请执行后，原告提出异议请后，肇源县人民法院以原告对该房屋未办理产权变更登记手续，不享有所有权为由，驳回原告异议的请求违背法律规定。该房屋登记在张殿发名下，如果法院以未过户为由驳回原告申请，那么，该房屋在张殿发名下也没有过户到刘长国名下，刘长国也没有按照《物权法》的规定取得案涉房产的物权。法院仅凭张殿发的笔录就进行处分，岂不是违背物权法定原则？岂不是违反物权需过户的法定程序。既然法院对本案执行不需要考虑过户，就没有驳回原告执行异议申请的理由。原告与刘长国都是房屋购买人，都没有过户，为什么能认定房屋归刘长国所有，而不能认定由原告享有。综上，请支持原告的诉请。被告吴树广辩称，我诉刘长国借贷纠纷一案，于2016年10月21日向肇源县人民法院起诉，同时提出财产保全申请。肇源法院于2016年10月21日作出（2016）黑0622民初3676号民事裁定书，查封产权人为张殿发，实际占有人为被告刘长国的位于肇××县××南房屋一处及院落。之后，由于刘长国未履行生效判决确定的给付义务，我申请强制执行。法院于2018年2月6日向房屋产权人张殿发调查，张殿发同意法院执行该房屋，法院于2018年6月10日，裁定拍卖产权人为张殿发，实际占有人为刘长国的房屋，以上事实有（2019）和0622执异32号执行裁定书证实。2019年1月8日，案外人杨黎鹏向法院提出异议，并提交刘长国作为中间人的协议书，称上述房屋是其于2006年8月28日以142000元在张殿发手购买，非刘长国房屋，要求停止执行，执行局于2019年1月20日驳回杨黎鹏执行异议。随后，2019年2月13日李开颜便以房屋归其所有为由，向法院提出案外人执行异议申请，在执行局驳回异议后提出执行异议之诉。根据本案原告李开颜诉状体现，她购买房屋时间为2016年2月5日，并且将房屋出租并受益至今，却未办理产权变更手续。而本案涉案房屋于2016年10月查封，2018年12月进入拍卖阶段，期间房屋进行过评估，房屋实际使用人对此事完全知晓。另外，案涉房屋并不是期房，也不存在任何不能过户的瑕疵，期间如果原告李开颜欲办理产权变更手续，早应得知该房屋被查封，而她却未提出异议，却在法院驳回杨黎鹏异议之后的半个月内提出执行异议，该行为不符合常理。综上所述，我认为本案原告与第二被告形成的房屋买卖合同不是合法有效的，是为了阻止法院执行涉案房屋，阻止我合法债权的实现而后形成的，所以，不同意终止对该房屋的执行。被告刘长国辩称，案涉房屋我是在2016年2月5日卖给原告的，保全的事我不知道。庭审中，原告举证如下：房屋买卖协议书一份（纸张不完整）、收据一份、银行回单两份。证实2016年2月5日经关某联系原告与被告刘长国及其爱人孙丽（立）梅共同签订房屋买卖协议。刘长国及其爱人孙丽梅以20万元的价格将涉案房屋卖给原告。当日刘长国、孙丽梅收到购房款后给原告出具了20万元的收据。原告购买涉案房屋的资金来源：2016年1月28日在龙江银行取现金8.8万元、同日原告的男朋友在邮政储蓄银行取款8.2万元，余款为家中现金。被告对合同的真实性有异议。被告刘长国无异议。鉴于吴树广无证据佐证该证据的真实性，且该证据效力不仅得到刘长国、孙丽梅及中间人关某的认可，而且也得到杨黎鹏的认可，故本院对其效力予以确认。2016年2月5日房屋买卖合同（纸张完整）一份。证实在其向执行局提出书面异议时使用的是该合同。其诉讼后，代理人知道纸张残缺的协议是原始协议后，坚持将残缺的协议作为证据出示。证明的问题同上。被告吴树广对其真实性有异议。刘长国无异议。鉴于该合同的形成是基于原合同补签的，且其真实性得到合同当事人刘长国、孙丽梅及中间人关某的确认，故本院对其真实性予以确认。黑龙江省村镇房屋所有权证原件（编号2000185）、国有土地使用证原件、协议书一份。证实在房屋买卖协议签订后，刘长国将房屋所有权证、土地使用证以及孙丽梅与原房主张殿发签订的房屋买卖协议一并交给了原告。从而证实原告购买房屋的真实性。被告吴树广对证据的真实性无异议，但认为与本案无关。认为证件在谁手里并不等于房屋属于谁。被告刘长国无异议。鉴于被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。两份房屋出租协议。证实被告刘长国将涉案房屋交付给原告后，原告于2016年4月10日将房屋以3000元的价格出租给董向臣，董向臣租赁一年后，原告在2017年10月15日又以年租金3000元出租给案外人曹叶丽，目前涉案房屋仍由曹叶丽使用。被告吴树广对其真实性不予认可，认为不符合常理。因为第一份与董向臣签署的协议租期是2016年4月10日至2017年4月10日，租期一年。第二份与曹叶丽签订的租赁合同是自2018年10月15日至2019年10月15日，下面签署日期是2017年10月15日，违背常理。被告刘长国无异议。鉴于吴树广无证据佐证上述证据的真实性，且上述证据证实的问题与关某出庭证实及司淑彦陈述一致，故对其真实性予以确认。证人关某出庭证实：与原告是前后院邻居，与刘长国是朋友关系；原告购买刘长国的房屋是通过他联系的，原告是以20万元购买的。买卖协议中的名字是其本人签的；原告购买后出租他人使用；2016年2月5日打印的房屋买卖合同是（完整的A4纸）年前补签的。原告对证词无异议。称该合同是其向执行局提出书面异议时递交的。因为原始协议折叠时间长导致纸张残缺，所以，补签了该协议。其起诉后，其代理人得知此情后，建议其将它也作为证据递交法庭。被告刘长国无异议。被告吴树广认为证词不符合逻辑，不应采信。鉴于被告反驳主张无证据支持，故本院对其反驳主张不予认可。被告吴树广举证如下：黑龙江省肇源县人民法院执行裁定书（2019）黑0622执异8号裁定书1份、张殿发与杨丽鹏、中间人刘长国签订的买卖协议1份。证明：2006年刘长国作为中间人在张殿发与杨黎鹏于2006年8月28签署的买卖协议中签字。根据原告提交的证据显示2016年刘长国、孙丽梅与原告签订的买卖合同，而张殿发与杨黎鹏签订合同是2006年，如果这个协议是真实的，那么当时刘长国卖给原告的房子就是杨黎鹏的，如果这个协议是伪造的，那刘长国就参加了伪造，与他人恶意串通规避执行。被告刘长国认为其以以中间人身份签的合同属实。因为真实的买主是其女婿杨黎鹏，手续是其与其爱人孙立梅帮助办理的。2005年4月14日孙丽梅与张殿发签的买卖协议也是真实的，因买房子的钱是其女婿杨丽鹏拿的，其认为应落在他名下，于是其女婿和张殿发又补签的协议。他将房屋出售给李开颜前没有征求其女婿意见。杨黎鹏在向执行局提出异议被驳回后，他才向杨黎鹏告知实情。原告对裁定无异议，对刘长国代其女婿购买原告不知情。鉴于被告对裁定无异议，本院对该裁定真实性予以确认。鉴于刘长国以中间人身份签订的买卖协议得到张殿发和杨黎鹏的确认，故本院对其真实性予以确认。司淑彦视频。证实司淑彦先前向法院陈述案涉房屋刘长国卖给李开颜是她听说的。原告对司淑彦身份无异议，但认为该视频无法证实是由何人录制，而且从司淑彦陈述的内容来看，完全像是有人已经教唆其如何陈述，甚至已经书写好草稿让其宣读。该视频的形成时间是在被告吴树发代理人到法院复印法院调取司淑彦笔录之后，所以，被告提供的视频无论从形成时间上，还是从拍摄时间连贯性看，都有重大的瑕疵，其效力远远不如法院的调查笔录具有公正性，法院不应采纳。鉴于司淑彦就本院询问她的记录无异议，所以，应以本院调取笔录记载的事实为准。被告刘长国无证据出示。法院调取的证据：2018年2月6日执行局工作人员马凡广、徐岩询问张殿发的询问笔录。证实案涉房屋系张殿发于2005年出售给刘长国的事实。原、被告对笔录的真实性无异议。2019年8月6日法院调查张殿发笔录。证实：1、2005年4月4月14日签订的房屋买卖合同真实；2、2006年8月28日张殿发、杨黎鹏、中间人刘长国签订的房屋买卖合同属实。原告认为张殿发陈述符合客观事实。被告吴树广认为通过上述证据可以看出案涉房屋确实是卖给了刘长国，杨黎鹏不是房屋的最初买方，他与张殿发只是签订了个补充协议，没有实际进行交易。被告刘长国缺席，无质证意见。2019年5月10日询问杨黎鹏笔录。证实：案涉房屋最初系其岳母代其购买并签订买卖合同，后来，于2006年8月28日其本人与房屋出卖人张殿发签订买卖协议。其岳父母刘长国、孙丽梅将房屋以20万元出售给李开颜是其在提出执行异议时得知的，现在对其岳父母出售房屋的行为予以认可，放弃行使撤销权。原告无异议，认为该份笔录已经证实杨黎鹏对其岳父、母与李开颜签订房屋买卖合同行为的认可，因此刘长国夫妇与原告签订的房屋买卖合同合法有效。被告吴树广认为证言不真实，与刘长国存在窜通嫌疑。刘长国缺席，无质证意见。鉴于被告无证据佐证该证据的真实性，本院对其真实性予以确认。2019年8月6日法院询问司淑彦的笔录。证实张殿发与孙丽梅签订的房屋买卖合同属实。原告对这份笔录没有异议，认为证人证实房屋已经由原告实际占有使用长达四年之久，原告享有案涉房屋的所有权。被告吴树广认为司淑彦前后陈述矛盾，证词不真实。鉴于被告无证据佐证笔录的真实性，本院对其真实性予以确认。2019年8月7日询问孙立梅的记录。证实：张殿发与其于2005年4月14日签订的房屋买卖合同属实；该房屋是其代其姑爷杨黎鹏签订的买卖合同。后来，该房屋未经杨黎鹏同意被刘长国以20万元出售给李开颜。2016年2月5日其同刘长国与李开颜签订房屋买卖合同属实。原告无异议，认为该份证言与杨黎鹏证实的内容相互吻合，形成一个完整的证据链，完全可以证实刘长国夫妻卖房给原告的事实。被告吴树发认为孙立梅的证言证实案涉房屋是她与刘长国婚姻存续期间购买；对于为什么有两份合同孙立梅未陈述清楚谁让写的；孙立梅、刘长国买卖房屋向女婿借钱孙立梅不否认，房屋并非杨黎鹏购买，而是孙、刘二人向女婿借钱购买。杨黎鹏在得知房屋被法院评估拍卖后，没有第一时间联系岳父岳母问清状况，直接向法院提出异议，不符合常理。买卖房屋协议可以随便补签，说明债权是可以随意设立的，而最终的结果是为了物权的变动，但最终该房屋的物权都没有变更登记。鉴于当事人对法院调取该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。依据庭审调查，确认本案事实：吴树广与刘长国借款纠纷一案，本院依据吴树广的申请，于2016年10月21日作出（2016）黑0622民初3676号民事裁定书，查封了案涉位于肇××县××南房屋一处及院落。该保全裁定本院于2017年3月14日给刘长国公告送达。由于刘长国未履行生效判决确定的给付义务，吴树发申请强制执行后，法院于2018年2月6日作出（2019）黑0622执异32号执行裁定书，拍卖该房屋。2019年1月8日，案外人杨黎鹏向法院提出异议，并提交张殿发与其签订的房屋买卖协议书，其以案涉房屋系其于2006年8月28日以142000元在张殿发手购买为由，要求停止执行。执行局审查后，于2019年1月20日作出裁定，驳回杨黎鹏执行异议。其未在限定时间内提起诉讼。2019年2月13日李开颜以案涉房屋系刘长国、孙立梅夫妇于2016年2月5日以20万元出售给她为由提出执行异议。本院审查后，以房屋买卖未办理产权变更登记手续，李开颜不享有所有权为由裁定驳回其执行异议。其不服并提起执行异议之诉。案涉房屋位于肇××县××南，建筑面积为90.40平方米、用地面积789.78平方米，东至李国辉、西至张福臣、南至姚爱民、北至巷道。房屋所有权证号为2000185，土地证号为05××51号。产权所有人和土地使用人至今仍登记在张殿发名下。2005年4月14日张殿发与孙丽梅、中间人司淑彦签订房屋买卖协议。经司淑彦联系，张殿发将案涉房屋以142000元出售给孙丽梅。该事实有三人签订买卖协议原件及本院调张殿发、孙立梅、司淑彦笔录证实。因案涉房屋系孙丽梅为其女婿杨黎鹏购买，于是杨黎鹏于2006年8月28日与张殿发补签了买卖协议。后期，因刘长国做买卖缺少资金，于是其未经杨黎鹏同意，私下将该房屋以20万元出售给李开颜。杨黎鹏现在对其岳父母刘长国、孙立梅出卖房屋行为予以认可。上述事实有杨黎鹏与张殿发补签协议、法院调查张殿发、杨丽梅、杨黎鹏笔录以及刘长国、孙立梅、中间人关某签订的买卖协议证实。李开颜购买后，于2016年4月10日将房屋以3000元出租给董向臣卖煤使用一年。到期后，出租给曹叶丽存放废品使用至今。该事实有租赁合同、证人关某证词及本院询问司淑彦笔录证实。本院认为，通过庭审调查可以认定案涉房屋最初系刘长国、孙立梅夫妇代其姑爷杨丽鹏购买。购买后，在二人管理期间，未通过杨黎鹏便将该房屋以20万元出售给李开颜。杨黎鹏提出执行异议被本院驳回后，其得知案涉房屋被其岳父母出售给李开颜后，没有提起执行异议之诉，并放弃对其岳父母处分房屋行为的起诉权，应视为其对二人处分行为的认可。鉴于李开颜与刘长国、孙立梅之间的房屋买卖事实形成于本院查封房屋之前，且其支付款项和实际占有、管理案涉房屋的证据充分。所以，应确认李开颜与刘长国、孙丽梅于2016年2月5日签订的房屋买卖合同有效。依据《物权法》的相关规定，不动产以登记为准，因其尚未办理物权变更登记，所以，其要求确认该房屋归其所有违背法律规定，不予支持。因其所举证据充分证实其对执行标的享有足以排除强制执行的占有、使用和收益的民事权益，故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第二款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十二条第一款（一）项、第二款之规定，判决如下：一、原告李开颜与刘长国于2016年2月5日签订的房屋买卖合同有效；二、不得执行位于肇源县新站镇林肇路道南房屋所有权证号为2000185，土地证号为05××51号房屋；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告吴树发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  卢树柏人民陪审员  田艳红人民陪审员  王兆军二〇一九年八月二十日书 记 员  陈树道附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条第二款不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。第二款案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。