江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初2394号原告：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办事处院内，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛九渊（原告公司员工），男，住广东省广州市。委托诉讼代理人：余越凡（原告公司员工），男，住江西省上饶县。被告：刘智华，男，汉族，1967年8月27日生，住江西省上饶市信州区。被告：黄子霁，女，汉族，1978年5月24日生，住江西省上饶市信州区。原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称“新城吾悦公司”）与被告刘智华、黄子霁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人辛九渊、被告刘智华到庭参加诉讼，被告黄子霁经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新城吾悦公司在诉状中向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告向原告支付违约金206,476.4元；3、被告返还原告购房发票并配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续；4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付违约金226,320元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月30日，被告购买原告开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场4幢3单元301号房屋，经原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：SR201711012986）。根据合同第四条、第六条的约定，房款总价为1,032,382元，其中820,000元贷款支付。商品房买卖合同补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：“买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款中请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理”，补充协议第四条第（六）款约定：买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的前付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然口内结清余款，因此，按照合同约定，被告应于2017年12月30日付清房屋总价款，其中212,382元己支付，剩余820,000元至2019年7月5日才支付。根据商品房买卖合同补充协议的约定：出卖人和买受人协商达成如下补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准。合同补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。因此，被告逾期未付款行为已严重损害原告合法权益，根据合同的约定，被告应向原告支付违约金226,320元。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告刘智华辩称，1、被告逾期付款是事实；2、原、被告签订的补充协议并未备案，违约金应当以主合同的违约条款计算，即按逾期未付款的日万分之一计算。若该补充协议已备案，则按照该补充协议的违约条款计算的违约金过高，请求法院予以调整。被告黄子霁未予答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、两被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》及补充协议。证明被告应支付的房款总额、付款时间及逾期支付房款应承担违约责任；3、已付款收据。证明被告未按合同约定时间支付房款；4、购房温馨提示。证明原告已提示过贷款材料需要以银行要求为准，以及贷款系买受人和银行的关系；5、催款律师函、邮寄面单。证明原告向被告催款的事实。两被告未向法庭提供证据。本院组织当事人对上述证据进行了质证，被告刘智华对原告提供的证据1、3、5均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院经审理认定如下：1、对证据2，被告刘智华质证认为，对涉案合同及补充协议的真实性无异议，但认为补充协议未备案。由于涉案合同首页盖有上饶县房地产管理局商品房买卖合同备案登记专用章，被告又未提供任何证据证明，故本院对其质证意见不予采纳；2、对证据4，被告刘智华质证认为，该购房温馨提示上的签字并非本人所签，但在本院释明后要求被告申请笔迹鉴定，被告在限定时间内未申请鉴定，故本院对该质证意见亦不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为：SR201711012986）及补充协议，约定被告购买原告开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场4幢3单元301号房屋。合同第四条约定：房屋总价为1,032,382元；合同第六条约定：被告在签订本合同当日支付首付款212,382元，余款820,000元办理商业贷款；合同第七条约定：（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……；补充协议特别提醒：补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理……，补充协议第四条第（六）款约定：“买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款”。补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。涉案合同签订后，被告按期支付了首付款212,382元，由于被告收入原因，房屋按揭贷款未能办理。2018年12月17日，原告通过EMS邮寄了催款律师函，2019年7月5日，被告向原告支付了购房余款820,000元。本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。现被告刘智华、黄子霁未按合同约定的时间履行全部付款义务，已构成违约，应依法承担违约责任。庭审中被告主张涉案补充协议中约定的违约金明显超过原告损失，应按主合同约定的逾期应付款日万分之一来予以调整。本院认为，涉案主合同第七条约定：逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。而本案中，被告逾期付款的时间为551天，显然无法适用该条款规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。现原、被告均未能够提供证据证明原告实际损失情况，故在综合考虑本案涉案合同的履行情况、结合当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院在参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的基础上，酌定违约金以逾期未付款项为基数，按照年利率7.8%计算，即96,553元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘智华、黄子霁在本判决生效之日起十日内支付给原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司逾期付款违约金96,553元；二、驳回原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,694元，减半收取2,347元，由原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司负担1,238元，被告刘智华、黄子霁负担1,109元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员 王健二〇一九年八月二十六日代书记员 芦蕾上诉告知事项：如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。