广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15517号原告：中山市金盛物业服务有限公司，住所地广东省中山市南朗镇榄横路口龙宝豪庭龙宝综合楼1、2区4楼，统一社会信用代码914420006770742986。主要负责人：香汉文，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖大权，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎运洪，男，该公司工作人员。被告：董宝凤，女，1979年6月16日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：赖太平，男，1981年9月7日，汉族，住湖南省平江县，系董宝凤的丈夫。原告中山市金盛物业服务有限公司（以下简称金盛公司）诉被告董宝凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金盛公司的委托诉讼代理人刘加伟、黎运洪，被告董宝凤的委托诉讼代理人赖太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年8月至2018年12月期间共29个月的物业管理费4048.4元及违约金（违约金的计算方法：以每月物业管理费139.6元为基数，分别从欠费当月1日/次月1日起按千分之一计算至清偿之日止，暂计至2019年4月15日为2147.89元）；2.被告向原告支付2016年8月至2018年12月期间所拖欠的水费1015.3元及摩托车位费31元。事实与理由：2012年12月31日，金盛公司与中山市金龙房地产开发有限公司（金龙公司）签订《东海岸花园商业物业服务合同》，约定：合同期限为2012年12月31日至2016年12月31日，后补充期限为2017年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，每月10日前交纳物业服务费；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，每日按逾期之日起应交物业服务费的百分之一交滞纳金；董宝凤是中山市南朗镇榄边兴和街1号东海岸花园12幢201房（以下简称案涉房屋）的业主，拖欠2016年8月至2018年12月共计29个月的物业管理费合计4048元。金盛公司每月1至10日通过电话、上门方式催收。原告金盛公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.中山市物业企业接管项目手册；2.东海岸花园商业物业服务合同；3.东海岸花园物业管理服务费用协议；4.物业服务合同补充协议；5.不动产权登记证明表；6.催缴通知单；7.水费计费表格；8.摩托车位清洁费表格。被告董宝凤辩称，2015年到现在，案涉房屋的外墙瓷砖多次掉落，砸到了其的玻璃门，雨棚等，其要求金盛公司解决问题，金盛公司只解决过一次，后来就没有解决过了。根据服务合同第5条第1点的约定，金盛公司没有履行该条约定的义务，所以其拒绝缴纳物业费。被告董宝凤就其辩称向本院提交的证据主要有：照片若干张。本院经审理认定事实如下：1.2012年12月31日，金盛公司与中山市金龙房地产开发有限公司（金龙公司）签订合同期限为2012年12月31日至2016年12月31日的《东海岸花园商业物业服务合同》，主要约定：金盛公司为东海岸花园小区实行前期物业管理，在本物业竣工验收交付使用前，金龙公司要求金盛公司以下服务内容及达到服务质量：建筑物主体外的共用部位管理：外墙完好、外观整洁、完好率达98%，零修及时、合格率100%……。物业竣工验收交付使用后，金盛公司向金龙公司和业主及非业主使用人提供以下服务内容：房屋建筑共用部分的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、玻璃幕墙等；服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时、合格率100%……已售出和已租出并交付使用的物业按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅费1-13栋；16-20栋每月每平方米1.7元收取，15栋、21栋、22栋按每月每平方米2元收取；商铺、写字楼按建筑面积每月每平方米2.5元收取，每次收缴物业服务费的时间为每月10日前，金龙公司逾期缴纳物业服务费的，每月按逾期之日起应交物业服务费的百分之一交滞纳金；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，每日按逾期之日起应交物业服务费的百分之一交滞纳金。摩托车停放服务费30元/月；合同还约定了其他内容。董宝凤是中山市南朗镇榄边兴和街1号东海岸花园12幢201房（以下简称案涉房屋）的业主，案涉房屋的建筑面积为82.12平方米。董宝凤每月应交的物业管理费为139.6元。（82.12平方米×1.7元/平方米）2.金盛花园曾向董宝凤发出一份缴款通知单，载明：“董宝凤从2016年8月至2018年8月的物管费未缴清（合计25个月），每月139.5元，物管费合计3487.5元，水费592.02元，违约金3535.49元，总计7615.01元，请在本月内将物业管理费交清，逾期未缴的金盛公司将采取法律起诉，敬请知照。”董宝凤确认收到该催缴通知单，并称其在收到该通知书时要求金盛公司将案涉房屋的问题解决好，其就缴纳物业费。3.董宝凤提交的照片显示，外墙瓷砖部分脱落、内墙石灰脱落、墙体裂痕明显、玻璃门破裂。金盛公司回应称外墙脱落属于房屋质量问题，是开发商金龙公司的问题，其已与金龙公司商量沟通过，由金龙公司与业主解决。一般每栋都有公共玻璃，公共玻璃不是董宝凤家里的，如果是董宝凤家里的，则是董宝凤违法安装的。因案涉小区已过保修期，维修内墙需要经过有权利的业主讨论是否承担动用公共维修资金，因为是重大性的项目，并非是金盛公司可以决定的，但业委会没有回复其。2019年1月，金盛公司退出案涉小区的管理。因董宝凤未缴交物业管理费，金盛公司将董宝凤诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，金盛公司与金龙公司签订的物业管理服务合同合法有效，不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按约履行。董宝凤辩称，金盛公司未完全履行合同义务，故拒绝缴纳物业管理费，并提交了照片予以佐证，故对董宝凤的抗辩，本院予以采信。金盛公司称外墙瓷砖脱落是开发商的问题，其已与金龙公司协商过，由金龙公司与业主协商解决，维修内墙需要经有权利的业主承担动用公共维修资金。本院认为，金盛公司的服务范围在东海岸花园商业物业服务合同中有明确的约定：“房屋建筑共用部分的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、玻璃幕墙等；服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时、合格率100%……”故金盛花园有义务对内外墙、玻璃幕墙等部分进行维护，金盛公司怠于履行物业服务协议赋予的管理服务义务，董宝凤因金盛公司未按合同约定提供完善的物业管理服务而拒绝支付物业管理费，从日常生活经验来看，是可以理解的。但金盛公司作为物业公司，提供的是概括性服务，虽然在合同履行中存在不作为、不到位等问题，但毕竟提供了一定程度的物业管理服务，董宝凤作为业主，应知其不交纳或逾期交纳物业管理费，势必会造成金盛公司管理服务资金的不足，进而影响到金盛公司提供正常的管理服务，并且这对于其他的交费业主也是一种不公平行为。因此，考虑到合同的标的性质及金盛公司履行义务（包括其服务质量和服务态度）的整体状况，本院认定董宝凤仅需向金盛公司支付部分的物业管理费即3643.6元（139.6元×29个月×90%）。对于金盛公司主张的违约金，本院不予支持。关于2016年8月至2018年12月的水费和摩托车位费，金盛公司未提交证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张丽卿于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金盛物业服务有限公司支付2016年8月至2018年12月期间的物业服务费3643.6元；二、驳回原告中山市金盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市金盛物业服务有限公司已预交），由被告董宝凤负担（该款被告董宝凤于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市金盛物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。。审判员  欧贝贝二〇一九年八月六日书记员  陈芷云杨丽燕