贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0603民初399号 原告：铜仁鑫盛商贸有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区梵净山大道206号附8号。 法定代表人：徐琳，公司总经理。 委托诉讼代理人：祝永飞，贵州永飞律师事务所律师。 被告：铜仁仁都中小企业服务中心有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区金鳞半岛B区2-4、2-5号房。 法定代表人：黄平，公司执行董事。 委托诉讼代理人：伍章俊，贵州泽富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭湖，贵州泽富律师事务所律师。 原告铜仁鑫盛商贸有限公司（以下简称鑫盛公司）与被告铜仁仁都中小企业服务中心有限公司（以下简称仁都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鑫盛公司的诉讼代理人祝永飞，被告仁都公司的诉讼代理人伍章俊、澎湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫盛公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2015年6月5日签订的《金鳞半岛商业用房租赁合同》[（2015）001号]，判决被告从判决生效之日将租赁的房屋腾空退还给原告；2.判决被告支付原告房屋租金508,754元，违约金433,458元，共计942,212元（从2017年6月5日至2018年8月4日止）；3.判决被告交付的履约保证金180,000元不予退还；4.判决被告支付原告诉讼期间的房屋租金313,977元【1,348.91㎡×（第四年度租金单价27.71元/㎡+27.71元/㎡×开具发票的税率0.05）×8个月】；5.判决被告支付原告诉讼期间欠付租金的违约金150,708元（313,977×0.002×240天）;6.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年6月5日，原、被告签订《金鳞半岛商业用房租赁合同》约定：原告将位于铜仁市××山区××桥××路金鳞半岛B区商业用房2-4号、2-5号,建筑面积总计1,348.91㎡的房屋出租给被告作为办公业务使用，租赁期5年。被告需向原告缴纳保证金180,000元。租赁费标准为税后22元/㎡，租金每年递增比例为上一年度的8%，租赁费按半年支付。如未按期缴纳租金，原告有权单方面解除合同，且被告应按年租金总额的千分之二每日向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用。被告支付了2015年6月5日至2017年6月4日的租金，之后的租金未付，原告多次催讨未果，故提起诉讼。 被告仁都公司辩称，同意解除合同，但原告诉请的违约金过高，应当予调整。双方口头协议约定的租金标准（含税费）为18元每平方米，租金的递增率是每年按6%递增。被告租赁房屋后进行了装修，装修费抵扣租金的30%。 对双方当事人没有争议的案件事实，本院经审理认定如下：梵净山锦城东太﹒金鳞半岛B栋房屋系原告鑫盛公司所有的商业服务用房。2015年6月5日，原告与被告仁都公司签订《金鳞半岛商业用房租赁合同》，约定：原告将其所有的铜仁市××山区××桥××路金鳞半岛B区商业用房2-4号、2-5号，建筑面积总计1,348.91㎡（实际面积以房管部门测绘数据为准）的房屋出租给被告作为办公业务项目使用，租赁期5年。被告需向原告缴纳履约保证金180,000元，因被告严重违约被原告单方解除合同的，保证金不予退还。租赁费标准为税后22元/㎡（物业建筑面积含公摊面积），租金每年递增比例为上一年度的8%，年租金递增从合同期第2年开始计算。税后年租金按租赁面积×每平方米单价×12个月计算，租赁费按半年支付。如被告未按期缴纳租金，原告有权单方面解除合同，同时被告应按年租金总额的千分之二每日向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将涉案房屋交给被告使用。被告于2015年6月2日与铜仁市黔东创艺装修有限公司签订装修合同，将涉案房屋进行了装修。被告支付了2015年6月5日至2017年6月4日的租金后，尚欠租金至今未付。 以上事实有原、被告的当庭陈述，原告提交的《金鳞半岛商业用房租赁合同》、编号为铜房产证市房字第××号、第××号房产证复印件、被告提供的建筑维修工程承包合同、租赁房屋照片8张等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点：1.双方当事人签订的合同是否有效？2.原告诉请的租金及违约金应如何计算？3.原告是否应当补偿被告装修的费用?4.原告是否应向被告退还履约保证金？ 关于焦点1：原告鑫盛公司将其所有的房屋租赁给被告，双方在自愿平等的基础上签订了《金鳞半岛商业用房租赁合同》，不违反国家法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”该合同自双方签字之日起成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原告按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用后，被告理应按期支付原告租金。原告在租赁期间内诉请解除合同，被告也表示同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十一条第二项：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”规定，因双方解除合同而权利义务终止，故对原告诉请解除合同并将租赁房屋腾空退还的请求，本院予以支持。 关于焦点2：被告向原告支付了截至2017年6月4日的租金后，尚未支付后续租金，该行为已然构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，对原告诉请从2017年6月5日至2019年4月4日的租金，本院予以支持。双方在合同中约定，2017年6月5日以后的租金标准为税后25.66元/㎡，2018年6月5日以后的租金标准为税后27.71元/㎡，被告应向原告支付租金为789,139.33元（1,348.91㎡×25.66元/㎡×12个月＋1,348.91㎡×27.71元/㎡×10个月）。对原告诉请超出部分，本院不予支持。 关于违约金的计算问题。原、被告在合同中约定每日应按年租金总额的千分之二支付违约金，被告认为该约定过高，要求予以调整。因涉案系金钱给付内标的，原告也未举证证明被告的违约行为对其造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，本院对此依法予以调整。结合本案实际情况，本院确定被告应当支付的违约金参照年利率24%计算，本院确认被告应支付原告的违约金为138,726.72元（1,348.91㎡×25.66元/㎡×6个月×0.02×17个月）＋（1,348.91㎡×25.66元/㎡×6个月×0.02×11个月）＋（1,348.91㎡×27.71元/㎡×6个月×0.02×5个月）。对原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告诉请被告负担5%的增值税的请求，因该税费实际并未产生，本院对此不予支持。对被告辩称双方口头协议约定的租金标准（含税费）为18元每平方米，每年按6%递增的意见，因其未提供证据证明，本院不予采信。 关于焦点3：因被告未依约向原告支付租金，已构成违约。根据双方签订的合同约定，原告不应对被告的装修费用作出任何补偿，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。故对被告辩称装修费应予抵扣租金的意见，本院不予采信。 关于焦点4：根据双方当事人的约定，当被告严重违约时解除合同时，保证金不予退还。被告未依约支付租金的行为显然已属严重违约，故对原告诉请不予退还被告保证金180,000元的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告铜仁鑫盛商贸有限公司与被告铜仁仁都中小企业服务中心有限公司于2015年6月5日签订的《金鳞半岛商业用房租赁合同》，被告于本判决生效之日起十五日内将租赁的房屋腾空退还给原告； 二、被告铜仁仁都中小企业服务中心有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告铜仁鑫盛商贸有限公司租赁费789,139.33元、违约金138,726.72元，共计927,866.05元。 三、被告铜仁仁都中小企业服务中心有限公司交纳的履约保证金180,000元，原告铜仁鑫盛商贸有限公司不予退还。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,081.85元，保全费5,000元，由原告铜仁鑫盛商贸有限公司承担6,003.19元，被告铜仁仁都中小企业服务中心有限公司负担18,078.66元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审  判  长 刘  元  美 审  判  员 戴  胜  洲 人民 陪 审员 高  亚  丽 二〇一九年八月十五日 法官助理吴玉荣 代理书记员代 理书记员吴玉荣