四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9471号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，营业场所：四川省成都市高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼。 负责人：杨敏，系公司助理总经理。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：邓发清，男，1956年6月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：马义秀，女，1956年3月24日出生，汉族，住成都市锦江区。 二被告共同委托诉讼代理人：邓传林，男，1986年3月11日出生，汉族，住成都市锦江区，系二被告之子，特别授权代理人。 原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）诉被告邓发清、马义秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴希孝独任审理，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告家利物业成都分公司的委托代理人周瑜到庭参加诉讼，二被告共同委托诉讼代理人邓传林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、请求判令被告向原告支付2016年7月至2019年5月期间的物业服务费￥12,666.50元，2019年2月至2019年5月期间的水费￥48.48元，2019年2月至2019年5月期间的生活垃圾处理费￥32.00元，截至2019年4月29日产生的违约金￥3,144.79元（按日以未交费用的0.02%计算）；被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相应违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止；2、请求判令被告承担原告因本案支出的律师费￥1,800.00元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。原告当庭称诉讼请求第一项有笔误，违约金按日以未交费用0.05%计算，不是以0.02%计算。原告家利物业成都分公司诉称的事实与理由：被告系和记黄浦地产（成都）有限公司开发的南城都汇2B期汇智园7栋1单元17层1702房屋业主，原告系该物业前期物业服务机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应向原告缴纳2016年7月至2019年5月期间的物业服务费，但经原告多次催收，被告至今仍未缴清拖欠的物业服务费，严重损害原告的合法权益。 被告的辩称意见有5点：1、关于物业费12,666.5元，我认为物业公司物业服务不到位，造成我个人财产损失，因此我没有缴付物业费，并不是拒付。我认为该笔费用不存在，当时我的财产遗失后，与物业公司提出不交两年物业费，物业公司也没有任何回复，我认为是默认；2、水费48.48元，因此工作忙的原因没有及时缴纳；3、垃圾处理费是劳动人员的报酬，是我应当缴纳的费用；4、违约金刚才原告陈述有笔误，我不清楚，且违约金是因为原告不处理造成的收费延迟，该笔费用应由原告自行承担。在我的财产遗失后，物业公司不出面处理，没有一个管理层的人员给我打电话，只有下面一个员工给我说，我提了要求这个员工又说给公司申请，但一直没有给我答复；5、律师费，不应由我承担，这是对方提起的诉讼把我请到这里，应该由原告承担。 经审理查明，案外人和记黄埔地产（成都）有限公司与被告邓发清、马义秀于2012年10月8日签订了《商品房买卖合同》，邓发清、马义秀系南城都汇2B期商品房7栋1单元17层1702号房屋业主，该合同第二十二条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为：家利物业管理（重庆）有限公司……前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.5元/月·平方米（建筑面积）…… 同日，被告邓发清、马义秀还签订了《关于南城都汇2B期前期物业服务和南城都汇2B期业主临时管理规约的承诺书》（以下简称《承诺书》），约定：本人承认管理机构根据服务合同取得对包括该房屋及车位（若有）在内的南城都汇2B期实施物业服务的资格，并对服务合同和公约的内容表示认可，同意管理机构按照服务合同和规约的规定实施南城都汇四期的物业服务。在该承诺书的落款部分有邓发清、马义秀的签字和捺印。 和记黄埔地产（成都）有限公司与和家利物业管理（重庆）有限公司签订了《南城都汇2B期前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），《前期物业服务合同》对委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务要求标准、物业管理服务费用、专项维修资金、违约责任、终止合同等均有明确的约定。 2012年10月8日，和记黄埔地产（成都）有限公司与被告邓发清、马义秀签订了《南城都汇2B期临时管理规约》（以下简称《临时管理规约》）。规约规定：任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用。违约金从逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算…… 被告邓发清、马义秀于2016年7月至2019年5月期间共拖欠物业费12,666.5元、2019年2月至2019年5月期间的水费￥48.48元、2019年2月至2019年5月期间的生活垃圾处理费￥32.00元以及按《临时管理规约》的规定，截至2019年4月29日产生的违约金￥3,144.79元。 还查明，2016年3月，被告所有的自行车于放置在本案涉诉物业门口被盗。 以上事实有原被告的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、《承诺书》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、物业费明细表、物业催收函及邮寄单据、《委托代理合同》；被告提供的录像截图等证据材料在案佐证，本院对上述证据予以采纳。 本院认为，案外人和记黄埔地产（成都）有限公司与被告邓发清、马义秀签订的《商品房买卖合同》、《承诺书》、《临时管理规约》及案外人和记黄埔地产（成都）有限公司与和家利物业公司签订的《前期物业服务合同》均系签订各方的真实意思表示，对签订各方均有拘束力，原被告之间形成了物业服务合同的法律关系，原被告应当按照约定履行各自权利和义务。本案的争议焦点是被告自行车在自家门口被盗是否是被告不缴纳物业管理费的合理理由？本案中，原告作为案涉小区的物业管理公司，被告作为被盗自行车的所有权人，在自行车被盗后，均应及时采取有效的如报警等处置措施，但在自行车被盗后原被告均未及时报警，双方只是协商怎么解决该财产损失，至本案审理时也未协商成功。虽然原告在管理上存在一定瑕疵，但该瑕疵并不应当是被告不交物业服务费的正当理由，因此原告要求被告支付物业管理费12666.5元的诉讼请求，本院予以支持。又依据《前期物业服务合同》第十八条的规定，本案的生活垃圾费、水费系家利物业成都分公司垫付，生活垃圾处理费是依照成都市的标准计收，水费是案涉房屋实际使用的水量，且被告对于该两项收费并无异议，因此，原告要求被告支付生活垃圾处理费、水费的诉讼请求本院予以支持。再结合原告在被告车辆被盗过程中存在管理上的一定纰漏，在事后处理也并未第一时间报警等采取有效的处置措施，双方在诉讼之前有过多次协商等情形，对于原告要求被告支付违约金3,144.79元的诉讼请求本院不予支持。因原告并未提供证据证明律师费已实际发生，因此对于原告要求被告支付律师费1,800元的诉讼请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告邓发清、马义秀于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付2016年7月至2019年5月期间的物业服务费12,666.50元，2019年2月至2019年5月期间的水费48.48元，2019年2月至2019年5月期间的生活垃圾处理费32元； 二、驳回家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费121元，由邓发清、马义秀承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴希孝 二〇一九年八月二十二日 书记员  何啟锐