文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初15831号原告(反诉被告)深圳市安立邦投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处合水社区第四工业区第四期5栋一楼，统一社会信用代码914403000504770501。法定代表人李传太。委托诉讼代理人辛春蓉，系该公司员工。委托诉讼代理人帅茗瀚，系该公司员工。被告（反诉原告）深圳市宏城光电科技有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道上屋社区上下屋居民小组松白路宝路工业区厂房7栋第六层，统一社会信用代码914403005967924237。法定代表人梁成。委托诉讼代理人肖体勇，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人程舜新，广东商达律师事务所实习律师。上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、判令终止原、被告之间于2016年6月23日签署的《租赁合同书》；2、判令被告向原告支付从2016年10月至2018年7月止，拖欠原告电费180554元及滞纳金250553元；拖欠的租金15400元及滞纳金89132元；3、判令被告向原告支付判决生效前占有厂房、宿舍占用每月9万元（被告已支付至今年7月），若被告未能履行法院生效判决，按时归还原告厂房、宿舍、则应向原告支付双倍厂房、宿舍占用费，按每月18万元标准计算至厂房、宿舍归还原告之日止；4、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初16369号民事判决书第三项，即原告深圳市安立邦投资发展有限公司向被告深圳市宏城光电科技有限公司支付损失人民币10万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告反诉请求：1、请求反诉人与被反诉人于2016年6月23日签订的《租赁合同书》继续履行；2、被反诉人赔偿反诉人四次停电的损失367526元；3.被反诉人退回反诉人2016年9月多交的电费10222元；4.反诉费由被反诉人承担。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日作出民事判决书，双方不服判决，均向深圳市中级人民法院提出上诉，深圳市中级人民法院作出民事裁定书，以基本事实认定不清，将本案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人辛春蓉、帅茗瀚，被告法定代表人梁成及其委托诉讼代理人肖体勇、程舜新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案案情一、基本情况2016年6月23日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于深圳市光明新区公明街道玉律工业区A4号厂房及宿舍8间出租给被告使用，期限5年，自2016年7月26日起至2021年7月25日止，厂房及宿舍每月租金90000元，前两年租金不变，以后每两年租金增幅10%。合同约定，被告预付租赁保证金180000元，用电保证金50000元，装修保证金5000元。当日，双方还签订《补充协议》，记载原告需于2016年7月26日将厂房交付被告，被告于2016年6月24日前支付10万元作为租房定金。合同第六条约定，原告负责用电设备架设到工业区公共配电室，配电室至厂房电源由被告负责，变压器用电容量为630千伏安，供工业园区共同使用，本合同用电量为315千伏安。原告负责水、电到每栋厂房的总表，水电由原告统一代收，每月按被告分表的用量向被告收取，如需开水电费发票，税金由被告承担，水电价格按标准另加收10%作为损耗及分摊基本电费，原告提供整栋厂房的消防设施及安装消防栓等，共同使用的基础设施及公共用电所产生的电费、水费由所有业主共同分摊。被告应于每月5号前将当月租金、水电费交付到原告财务部，逾期则按应交款总额千分之三支付滞纳金。合同第七条约定，一个月不交租金或累计欠交各项费用达一个月租金标准的，或未经出租方同意，将场地转租、转借他人使用的，出租方有权终止合同。二、电费问题1、关于2016年9月份电费原告当月收取水电费用25035元，被告反诉称原告当月多收取电费10222元，被告认为根据合同约定，水电价格按标准加收10%作为损耗及分担基本电费，故原告收取10%的损耗后，再收取基本电费7308元，属于重复收取。另，被告称原告收取的厂房电费按1.09元计算超出供电局的收费标准，应按0.8755元计算。原告称双方约定电费单价为1.09元，而基本电费是每个月固定收取，厂房变压器容量为630千伏安，案涉合同用电量为315千伏安，按单价24元计算，为7560元（24×315），根据被告当月租赁天数计算为7308元，10%只是损耗部分，并不包含基本电费。根据深圳供电局有限公司出具的《电费通知单》记载，供电单位2016年5月起已按峰期、平期、谷期区分单价计费，其中峰期1.0759元/kwh、平期0.7234元/kwh、谷期0.2794元/kwh，电费分类一栏记载基本电量（容量），计费电量为0，单价24元，金额15120元。关于双方争议的“水电价格按标准加收10%作为损耗及分担基本电费”中，加收的10%是否除损耗外还包括基本电费，本院认为，根据我国《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从供电部门出具的电费单可以确认，除收取正常用电费用外，还单独收取基本电费，而该费用的数额固定为15120元，与原告陈述的计算方式相互印证，而原告收取的10%损耗与该固定数额相距甚远，故被告所称其加付的10%包含基本电费有违公平和诚实信用原则，本院不予采纳，被告应交纳该基本电费。至于电费的单价，双方并未对电费的单价作出明确的约定，且供电部门已按不同时段实施不同电费标准，原告统一按1.09元计算当月电费缺乏依据，本院不予采纳，因原告未就被告当月峰期、平期、谷期的用电量进行区分，故被告主张按0.8755元进行计算，本院予以采纳，经核算多收取数额为3280.32元，该部分原告应予退还。2、关于2016年10月至2018年7月的电费如前所述，被告应付原告基本电费，故此期间被告应补交基本电费。关于具体用电电费，根据供电部门的收费标准，具体根据峰期、平期、谷期进行区分，故电费分段计算，具体单价如下（单位：元/Kwh）:            时间              峰期              平期              谷期                  2016.10-2017.6              1.0759              0.7234              0.2794                  2017.7-2017.9              1.062              0.7095              0.2655                  2017.10-2018.3              1.0516              0.6991              0.2551                  2018.4-2018.5              1.0457              0.6932              0.2492                  2018.6-2018.7              1.0445              0.692              0.248      （备注：因双方合同仍在履行，原告未就2018年7月后的用电费用提出主张，故本案中不作处理，原告可另诉解决。）关于2016年10月、11月电费，因原告未就被告此期间峰期、平期、谷期的用电量进行区分计费，亦未就被告峰期、平期、谷期的用电量进行举证，应承担举证不能的法律后果，故被告主张按0.8755元进行计算，本院予以采纳。经核算，被告还需支付原告电费差额125193.76元，具体电费如下：            时间              应付电费              基本电费              已付电费              差额                  2016.10               41538.27              7560              41538.3              7559.97                  2016.11               36916.33              7560              40608              3868.33                  2016.12               20638.4              7560              38548.8              -10350.4                  2017.1-2              50191.5              15120              49920.8              15390.7                  2017.3               35291.7              7560              35250.8              7600.9                  2017.4               42959.6              7560              42910              7609.6                  2017.5               35310.4              7560              35316.4              7554                  2017.6               25244.7              7560              25237.8              7566.9                  2017.7               50816.6              7560              51714.2              6662.4                  2017.8               60711.8              7560              61832.6              6439.2                  2017.9               53472.4              7560              54409              6623.4                  2017.10               45821.3              7560              47265.2              6116.1                  2017.11               49654.2              7560              51227.6              5986.6                  2017.12               46508.5              7560              47974.64              6093.86                  2018.1               42342.7              7560              37119              12783.7                  2018.2               19598.7              7560              26717              441.7                  2018.3               40613.8              7560              42107.4              6066.4                  2018.4               71695.4              7560              74177.4              5078                  2018.5               56220.3              7560              58443              5337.3                  2018.6               56306.3              7560              58603.2              5263.1                  2018.7               50202.2              7560              52260.2              5502                  总计                                                           125193.76      （备注：1、应付电费的计算方式：庭后双方均提交具体用电量明细及电费计算表，经比对，2018年2月以前双方提交的明细表所记载的用电量均一致，只是对电费单价有异议，原告出具的厂房峰期、平期、谷期用电量及费用均与被告所计算的一致，本院予以确认，2018年3月起，双方峰、平、谷的用电量计算存在差异，但经与供电公司出具的用电费用通知单进行核对，原告计算错误，本院不予采信，被告主张的用电量更为合理，故予以采纳，例如3月份峰期用电原告记载为309.79度（3807.66-3497.87），但当月的电费单峰期用电仅为46.41度（7320.08-7273.67），被告主张为18.66度（3516.53-3497.87）；关于宿舍的用电费用，原告主张按1.35元计算，被告按峰期用电费用计算，原告未就其主张提交证据证明，本院不予采纳，对被告的主张予以采纳，故而得出上述费用；2、实付电费的计算：根据双方提交的明细表，按被告已付费用减去用水费用所得；3、差额的计算：根据应付电费+基本电费-已付电费所得。）关于滞纳金，合同约定，被告应于每月5日交纳租金、水电等费用，逾期每日按应交款总额的千分之三收取滞纳金。本院认为，上述电费差额系双方对用电单价及基本电费存在争议导致，而经本案查明的相关事实，原告确实存在超标准收取被告电费的情形，且被告此期间亦已按其自认标准向原告交纳费用，双方对此均存在一定程度的过错，故对于原告主张的滞纳金，本院不予支持，但被告应自原告起诉之日起即2018年7月4日起，按同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息。三、关于2016年10月至2018年7月拖欠的租金15400元及滞纳金问题原告主张被告自行扣除租金13000元及少缴纳递增租金2400元，被告辩称其分别从电梯维修费5000元、装修押金5000元、消防栓增设费3000元中抵扣了应付租金，上述13000元均本应由原告承担，其仅系代付；另外2400元属于递增租金，已于次月缴纳。本院认为，原告收取被告装修押金5000元，因双方未就退还押金作出明确的约定，故该押金应在装修完毕后合理期限内退还，原告以尚未进行装修验收为由不应退还理由不能成立，故被告称该款已用于抵扣租金，本院予以采信；关于电梯维修费5000元，因电梯属于公用配套设施，双方并未就电梯维修费用作出约定，故该费用应由原告承担；关于增设消防栓费用3000元，根据合同约定原告提供整栋厂房的消防水及安装消防栓，故消防栓产生的费用3000元应由原告承担；关于递增租金2400元，原告确认被告次月已补交，本院予以确认。综上，原告诉请被告支付拖欠的租金15400元及滞纳金缺乏依据，本院不予支持。四、关于2018年8月起的厂房及宿舍租金原告确认被告已付租金至2019年6月，表明被告每月均向原告交纳租金，现被告仍在继续使用租赁物，不存在拒付租金的行为，故原告该项主张，本院不予支持。若被告拒付此后租金，原告可另诉解决。五、关于租赁合同应否终止问题经查，案涉租赁物已取得《房地产证》（深房地字第××号），记载权利人为深圳市宝安区公明镇企业股份有限公司。案涉租赁物属于合法建筑，原、被告签订的租赁合同不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行。原告主张根据合同第八条（七）约定，一个月不交租金或累计各项费用达到一个月租金标准的，或未经原告书面同意，将该场地转租、转借给他人使用的，原告有权终止合同，收回场地。原告认为被告将厂房转租给第三方深圳市新彩鑫光电科技有限公司使用，违反双方约定。被告否认转租的事实，辩称深圳市新彩鑫光电科技有限公司实际为其所有，只是由他人代持股份。根据工商登记信息记载，深圳市新彩鑫光电科技有限公司成立于2016年11月，注册地址为案涉租赁物三楼，公司股东为庄来芳和邹惠玉，被告股东为梁成和黄紫云。被告向本院提交深圳市新彩鑫光电科技有限公司出具的情况说明一份，记载该公司由被告控制，系混同经营。另，在本案诉讼过程中，本院依原告申请，到被告处进行财产保全，在进行笔录制作时，被告法定代表人梁成陈述其将三楼场地转租给新彩鑫公司，其是该公司实际控制人，故未签订书面的转租合同。还查明，原告每月至被告处记录水电表读数，水电表设置在厂房外，原告表示不清楚被告转租的事实。本院认为，我国《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。双方租赁合同明确约定，未经出租方同意，被告将场地转租或转借他人使用的，原告有权终止合同。该约定不违反法律规定，应为有效，被告虽称新彩鑫公司由其控制，但新彩鑫公司具有独立的法律主体地位，财产亦相互独立，且股东亦不一致，难以认定为混同经营，被告未经原告同意将租赁物转租给第三方事实清楚，且被告亦未举证证明原告知道或应当知道被告转租的事实，故原告诉请终止双方的《租赁合同》具有合同和法律依据，本院予以支持。被告反诉请求继续履行依据不足，本院不予支持。合同终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同终止后的权利义务，双方当事人可协商或另诉解决。六、关于被告反诉请求的停电损失367526元被告反诉称2017年2月14日、4月12日、5月22日至6月9日、3月6日共计四次停电，造成其需租赁发动机并购买柴油发电、并延期向第三方客户交货产生损失，预估为367526元，提交了5月22日报警回执、询问笔录、发电机租赁合同、柴油购买发票、第三方客户采购合同等予以证明。其中5月22日询问笔录记载，当日，被告处来了十余人将其电闸关闭后就走了，被告遂报警。原告辩称损失与其无关，停电是因被告拖欠电费，是供电局的行为，其仅于5月22日停电一次，持续时间5分钟。本院认为，双方因电费标准问题产生争议，根据本案查明和认定的相关事实，原告超标准收取电费，被告亦未足额缴纳基本电费，最终导致停电的发生，双方对此均具有一定过错。被告主张损失367526元缺乏充分证据支持，本院不予采信，被告所称原告具有四次停电行为亦缺乏依据，但鉴于停电确实造成被告一定损失，故本院结合双方过错程度，酌定由原告赔偿被告损失1万元。裁判结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、终止原告深圳市安立邦投资发展有限公司与被告深圳市宏城光电科技有限公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》；二、被告深圳市宏城光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市安立邦投资发展有限公司2016年10月至2018年7月电费125193.76元及利息（自2018年7月4日起计至实际付清之日止）；三、原告深圳市安立邦投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告深圳市宏城光电科技有限公司损失1万元；四、原告深圳市安立邦投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告深圳市宏城光电科技有限公司2016年9月电费3280.32元；五、驳回原告深圳市安立邦投资发展有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市宏城光电科技有限公司其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1590元、反诉费用1742元、保全费3170元，由被告深圳市宏城光电科技有限公司负担5431元，原告负担1071元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 梁 俊 辉人民陪审员 陈 炯 波人民陪审员 黄   芳二〇一九年八月二十五日书 记 员 黄燕（兼）书 记 员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。