山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终4988号上诉人（原审被告）：魏鸿印，男，1963年7月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张涛，济南天桥天盾法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：魏鸿兴，男，1960年9月23日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：魏洪杰，女，1953年7月7日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：胡伟，女，1983年8月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张兴柱，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振起，山东圣义律师事务所律师。上诉人魏鸿印、魏鸿兴、魏洪杰因与被上诉人胡伟房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。魏鸿印、魏鸿兴、魏洪杰上诉请求：1.撤销一审判决中第一、二、三项判决并依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费、保全费由胡伟承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1.2010年4月15日，魏鸿印与胡伟签订《房屋买卖合同》一份；《补充协议》一份（没有签订时间）；又于2010年5月4日签订《补充协议》一份。双方约定将位于：济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX室房产出售给胡伟。涉案房屋的出卖方均为魏鸿印，而其本人并非涉案房屋的所有权人，无涉案房屋处分权。其签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。2.涉案房屋的实际所有权人系魏传友及尚玉蓉二人，二者系魏鸿印、魏鸿兴、魏洪杰的父母。魏传友于2002年11月21日去世，尚玉蓉于2016年7月24日去世。魏传友及尚玉蓉去世后，二者遗留房产理应作为遗产，在无遗嘱情况下，由全部继承人法定继承。而本案中，魏鸿印仅仅是继承人之一，其处分房产的行为，并未征得其他继承人一致同意，无权独立处分涉案房屋。况且《房屋买卖合同》是于2010年4月15日签订，此时，尚玉蓉作为涉案房产的共有权人还在世，魏鸿印更是无权独立处分涉案房屋。其签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。3.涉案房产的产权变更登记目的无法实现，魏鸿印与胡伟《房屋买卖合同》的产权变更登记目的无法实现。《房屋买卖合同》签订后，经魏鸿印多次与济南市房管局协调、咨询，因涉案房产登记于魏传友名下、尚玉蓉与之系夫妻关系，涉案房产属于二人夫妻共同财产，二者名下子女共计三人，分别为：魏洪杰、魏鸿兴、魏鸿印。但在三人父亲魏传友履历档案中却有除以上在济南子女外的另一位子女魏红珍（在外地，地址不详），且魏鸿印从未与魏红珍（智力存有疾病）有联系，因此导致魏鸿印、魏洪杰、魏鸿兴无法自济南市房管局办理涉案房产的房屋所有权凭证。导致现如今，所有继承人无法依法办理法定继承涉案房产，更无法按照魏鸿印与胡伟签订的《房屋买卖合同》的产权登记手续，办理房产证。这是因魏鸿印意志以外的原因导致合同目的无法实现，魏鸿印并无过错。并且魏鸿兴、魏洪杰不认可魏鸿印与胡伟签订的《房屋买卖合同》，魏鸿兴、魏洪杰亦未授权魏鸿印为胡伟办理房产过户手续。4.胡伟在涉案房产买卖中没有尽到应有的审查谨慎义务，存在客观过错行为，且涉案房产的实际价值高于出售价格，胡伟并未支付涉案房产等价值。胡伟签订《房屋买卖合同》时，明知房产并未法定继承且未办理相关权益人的房产证过户手续等现状，却依然购买房产具有明显过错，《房屋买卖合同》第一条第三项中能够证明房产现状，胡伟是明知的、明确的。《房屋买卖合同》第五条关于：“买卖双方承担相关费用上，魏鸿印承担办理自己产权证所交契税，胡伟承担涉案房产过户、贷款等的一切费用。”以及补充协议中第二条的约定：“涉案房屋目前没有房产证”。补充协议第三条约定：“因胡伟购买房屋目前没有房产证，所以双方友好协商，在该房屋房产证下发后十五个工作日内办理房产证产权转移手续。”以上能够证明，胡伟明知涉案房产的现状，魏鸿印并未办理个人的房产证，买卖双方进行了买卖交易，本身就存在巨大风险。况且，买卖双方（魏鸿印与胡伟）未就《房屋买卖合同》的履行完毕时间及履行期限进行约定，无法证明魏鸿印存在违约行为，魏鸿印不应承担违约责任。而现如今房管部门拒绝办理房产证，并非魏鸿印个人意愿能控制。因此，胡伟应承担购买该种房产的风险责任及缔约过错责任。合同目的确无法实现，理应依法解除。5.一审中，魏鸿印依法向一审法院提交了反诉状，并当庭提出反诉请求，仅仅未交纳鉴定费用。但以上行为并不当然的构成应承担魏鸿印与胡伟签订《房屋买卖合同》违约责任的认定事实。魏鸿印无过错责任，不应承担违约责任。魏鸿兴、魏洪杰在毫不知情的客观情况下更不应承担协助过户义务。6.在《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》中的被调换人乙方处签名均是魏传友，而魏鸿印仅仅是老宅拆迁产权调换时的委托代理人，并在委托代理人处签名。能够证明涉案房产依然是魏传友、尚玉蓉的夫妻共同财产，在二者去世后，涉案房产应作为遗产进行法定继承。即便由魏鸿印继承，亦应按照法定继承程序，继承完毕后，对涉案房产予以处分。魏鸿印并无过错。魏鸿兴、魏洪杰无过错，亦无义务协助胡伟办理房产过户手续。二、原审法院适用法律错误。1.根据物权法第七条的规定：“物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”本案中，魏鸿印无独立处分权，在未征得其他继承人一致同意的情况下与胡伟签订《房屋买卖合同》，侵犯了其他继承权利人魏鸿兴、魏洪杰、案外人魏红珍的合法权益。2.根据物权法第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。”魏鸿印无权处分涉案房产。胡伟购买未登记于魏鸿印个人名下的房产，没有尽到审慎义务，具有过错。3.据物权法司法解释一第十六条的规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无权处分：真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，应当认定受让人有重大过失。”魏鸿印与胡伟签订的《房屋买卖合同》中、二份《补充协议》中均有能够证明涉案房产的现状以及涉案房产并非魏鸿印个人财产的事实证明。4.根据物权法司法解释一第二十一条的规定：“具有下列情形之一，受让人主张所有权的，不予支持：转让合同因违反合同法第五十二条规定，应认定无效。”5.据合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。”本案中，涉案房产并未法定继承，且涉案房产的继承权益人另有他人，身份核实不明，导致房管部门无法给予办理房产登记手续。因此，魏鸿印与胡伟无法办理房产手续。双方对于房屋买卖合同目的确无法实现。三、审理程序违法。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，审理程序违法作出错误的判决，请求二审人民法院依法查明事实，正确适用法律，支持魏鸿印、魏鸿兴、魏洪杰的上诉请求。胡伟辩称,一、魏鸿印与胡伟签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。二、魏鸿印与胡伟签订《房屋买卖合同》时，魏鸿印通过赠与方式取得房屋所有权，有权处置该房屋。1.涉案房屋为济南市房屋拆迁调换而来。在拆迁之前，魏鸿印、魏鸿兴、魏洪杰父母通过赠与方式将上述房屋赠与魏鸿印，且签订《赠与合同书》并经济南市公证处公证。自魏鸿印接受赠与后，其对该处房产拥有所有权。2.上述房屋经过拆迁后最终调换安置房为济南市（即涉诉房屋）。根据拆迁政策，只有房屋所有权人才有权利签订拆迁合同及领取拆迁款，本案中《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》由魏鸿印签订，相关拆迁费用也由魏鸿印领取，更能证明涉诉房屋为魏鸿印所有。以上两点，魏鸿印父母早已经将房屋赠与给魏鸿印，其他继承人对该房屋并无继承权，魏鸿印有权对涉诉房屋进行处分。三、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”魏鸿印一再强调其无权处分涉诉房屋从而主张《房屋买卖合同》无效，该主张明显违反法律规定。综上，魏鸿印与胡伟签订《房屋买卖合同》真实有效，魏鸿印有权处分涉诉房屋，且胡伟对房屋支付相应对价，并实际占有使用了该房屋，双方的房屋买卖合同早已实际履行。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回魏鸿印、魏鸿兴、魏洪杰的上诉请求。胡伟向一审法院起诉请求：1.确认原告胡伟、被告魏鸿印于2010年4月15日签订的房屋买卖合同有效，三被告协助原告办理济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋的过户手续。2.被告魏鸿印支付原告胡伟违约金4万元。3.案件受理费、诉讼保全费由被告魏鸿印承担。一审法院认定事实：被告魏鸿印自认与被告魏洪杰、被告魏鸿兴系兄弟姐妹关系，三人父亲魏传友、母亲尚玉荣。2000年3月17日，魏传友、尚玉荣作为赠与人，魏鸿印作为受赠人在济南市公证处办理了赠与公证，签订了《赠与合同书》。三方在《赠与合同书》中约定：“赠与人魏传友、尚玉荣愿将座落在济南市，北屋（二层四间）建筑面积54.94㎡，赠与给儿子魏鸿印所有，儿子魏鸿印同意接受赠与……。”济南市公证处于同日出具了XXXX号《赠与合同公证书》，载明：“兹证明赠与人魏传友（男，身份证编号尾号6101）、尚玉荣（女，身份证编号尾号5002），现住济南市，与受赠人魏鸿印（男，身份证编号尾号6001）于2000年3月17日，来到我处，自愿签订前面的《赠与合同》，并在我的面前，在该合同上签名并按手印。魏传友、尚玉荣与魏鸿印签订了上述《赠与合同》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。公证员：程涛2000年3月17日。”魏传友于2002年11月21日去世。后，济南市北屋进行拆迁，并签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，被告魏鸿印领取了拆迁费，并选定安置房屋为：济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX室，建筑面积55.01平方米。庭审中，原告胡伟及被告魏鸿印均确认，济南市北屋拆迁后最终调换的安置房屋坐落为：济南市（以下简称为涉诉房屋）。2010年4月15日，魏鸿印作为卖方（甲方），胡伟作为买方（乙方），在见证方井媛缘的见证下，签订了《房屋买卖合同》，双方约定：“甲方自愿出售位于济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX室的房产给乙方，房屋所有权人为魏鸿印；产别：私有；房屋建筑面积：55.01平方米；无抵押，无租赁。经双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为40万元。乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元。甲方承担办理自己产权证所交契税，乙方承担过户、贷款产生的一切费用及中介费、配套费。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任：由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿，定金双倍返还乙方并全额赔偿见证方所收取的中介费；因甲方原因造成无法办理产权转移手续，甲方必须返还乙方所交的双倍定金，并承担见证方所收取的中介费；如甲乙双方任何一方故意拖延不办理产权转移手续的则视为违约，违约方每拖延一日需向对方支付总房款的2%的违约金。”双方还签订了《补充协议》，约定：“1.经甲乙双方友好协商，购房款分两次支付，首付款人民币大写叁拾陆万元整（含定金）于甲乙双方交接该房屋钥匙时乙方一次性付给甲方；最后剩余房款肆万元整于甲方房产证下发后与乙方办理房产证产权转移过户手续当日，乙方一次性付给甲方或乙方以银行按揭方式一次性付给甲方。2.因为乙方购买甲方该房屋目前没有房产证，所以甲乙双方友好协商，在房产证还没下发之前，乙方可以对该房屋进行装修入住，等甲方该房屋房产所有权证下发时，甲乙双方应积极办理该房屋房产证产权转移手续，不得以任何理由拖延，拒绝办理等。甲方以任何理由拒绝过户，则视违约，应将乙方购买该房屋所交的所有费用及该房屋全款退还乙方，并赔偿乙方购买该房屋全款的20%，并赔偿乙方装修该房屋所花费的一切费用及中介费。如乙方故意拖延办理产权转移手续，则视违约，每拖延一日乙方向甲方支付总房款2‰违约金。3.因乙方购买该房屋目前没有房产证，所以甲乙双方友好协商，在该房屋房产证下发后十五个工作日内办理房产证产权转移手续。”上述房屋买卖合同及补充协议签订后，胡伟于2010年4月15日向魏鸿印支付了定金1万元，魏鸿印向胡伟出具了收条。胡伟于2010年5月2日向魏娜账户支付34.7万元，另支付现金3000元。魏鸿印于同日向胡伟出具了收条，该收条载明：“今收到胡伟购买魏鸿印位于聚贤北区8-2-1303室房款叁拾伍万元整，小写350000元整。魏鸿印2010.5.2见证人：井媛缘2010.5.2。”2010年5月2日，魏鸿印将涉诉房屋交付给胡伟，并由胡伟实际占有使用至今。2010年5月4日，胡伟与魏鸿印又签订《补充协议》一份，约定：“1.如甲方（魏鸿印）房产证下发性质为赠与或继承，则甲乙双方协商下发甲方房产证后先去公证处做该房屋的委托公证，等甲方房产证满5年在（再）进行该房屋房产证产权转移手续。2.如该房屋甲方房产证下发性质为赠与或继承，则乙方（胡伟）付款方式如下：交接该房屋钥匙时乙方付甲方购房款叁拾陆万元整；下发房产证时乙方付甲方贰万元整；剩余购房款贰万元整于该房屋房产证下发日期满5年乙方办理该房屋房产证转移手续时一次性付于甲方。3.甲方承诺5年内夫妻双方名下仅该房屋一套房产且无任何纠纷。4.甲方承诺，如乙方需要办理落户手续时需要甲方出面，甲方应积极配合帮助乙方办理落户手续。5.如该房屋下发属性不存在高税问题则按原合同执行。6.如本协议与原合同有冲突，一切按本协议为准。7.本协议一式叁份，甲乙双方及中介方各执壹份。”2014年9月23日，因涉诉房屋进行登记，魏鸿印向胡伟出具收条一份，载明：“因聚贤北区8-2-1303下房产证，现甲方魏鸿印（卖方）将乙方胡伟（买方）抵押中的该房屋的拆迁产权调换协议和该房的迁入证拿走办证，以此条证明。魏鸿印2014.9.23。”2015年6月16日，魏鸿印向胡伟出具收条一张，该收条载明：“今收到胡伟购买聚贤北区8-2-1303室房屋面积差价人民币贰万元整。魏鸿印2015.06.16。”2015年7月7日，涉诉房屋办理了房屋所有权证书，登记在魏传友名下。至此，胡伟共向魏鸿印交纳房款38万元。后，原告胡伟以被告魏鸿印拒不配合办理涉诉房屋过户登记手续为由诉至法院。经魏鸿印申请并由其确认，一审法院追加了魏传友的法定继承人尚玉荣、魏洪杰、魏鸿兴参加诉讼。诉讼过程中，尚玉荣于2016年7月24日去世。另，被告魏鸿印在诉讼过程中提出反诉，要求撤销与原告胡伟签订的房屋买卖合同，并要求胡伟腾房，支付房屋占用费。同时，魏鸿印还要求对涉诉房屋2010年4月15日的市场价值以及涉诉房屋2010年4月至2017年7月期间的月租金标准进行司法鉴定。但魏鸿印均未在一审法院指定的期限内缴纳反诉费以及提交书面鉴定申请。此外，魏鸿印在一审法院追加当事人开庭后，又提出其还有一个姊妹，经一审法院释明，魏鸿印拒不提供该人的身份信息，经一审法院多方查证亦未调查到该人身份信息。一审法院认为，涉诉房屋系济南市北屋拆迁而来，早在济南市北屋拆迁之前，魏鸿印的父母即以赠与的形式将济南市北屋赠与给魏鸿印，故魏鸿印对涉诉房屋享有处分的权利。原告胡伟与被告魏鸿印就涉诉房屋签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且胡伟已按合同支付了购房款，魏鸿印亦收取了购房款并将涉诉房屋交付给了胡伟。双方的房屋买卖合同已实际履行，合同合法有效。关于魏鸿印抗辩涉诉房屋尚未析产继承，其属于无权处分，一审法院认为，魏鸿印自2010年4月15日与胡伟签订房屋买卖合同，至2015年7月7日涉诉房屋办理了产权登记，在长达五年的时间里，魏鸿印与胡伟签订了多个补充协议，收取了多次款项，均在协议中表明其有权处分涉诉房屋，并未对继承事宜提出异议，且胡伟购买涉诉房屋时，已要求魏鸿印提交了公证书，尽到了审慎注意义务。故对于魏鸿印的该抗辩意见，一审法院不予采信。现原告胡伟要求被告魏鸿印、魏洪杰、魏鸿兴协助其办理涉诉房屋的过户登记手续，合法有据，一审法院予以支持。魏洪杰、魏鸿兴如有异议，可另案向魏鸿印主张权利。涉诉房屋进行产权登记后，魏鸿印以需要析产继承为由拒不按照双方约定配合胡伟办理过户登记手续，有违双方合同约定，应属违约。原告胡伟要求魏鸿印支付其违约金4万元，未超出双方的约定，一审法院应予支持。被告魏鸿印在诉讼过程中提出反诉及申请司法鉴定，但在诉讼过程中未缴纳反诉费及提交书面鉴定申请，视为魏鸿印撤回反诉并放弃司法鉴定。被告魏洪杰、被告魏鸿兴经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为放弃答辩、举证及对证据质证的权利，应承担由此产生的法律后果。综上，判决：一、原告胡伟与被告魏鸿印于2010年4月15日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告魏鸿印、被告魏洪杰、被告魏鸿兴于判决生效之日起10日内协助原告胡伟将坐落于济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋过户至原告胡伟名下；三、被告魏鸿印于判决生效之日起10日内支付给原告胡伟违约金4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，财产保全费3020元，共计10920元，由被告魏鸿印负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。三上诉人在二审中提交以下证据：证据1、魏洪杰职工履历表复印件一份，欲证明魏传友和尚玉蓉以及魏鸿印、魏鸿兴、魏洪杰的亲属关系。证据2、魏传友的职工登记表复印件一份，欲证明魏传友和尚玉蓉以及魏鸿印、魏鸿兴、魏洪杰的亲属关系。另外，能够证明魏传友名下还有一女魏秀珍，魏秀珍也是涉案房产的法定继承人。胡伟对上述证据质证称，对证据1真实性以及证明内容没有异议，通过魏洪杰的职工履历表可以证明其家庭成员只有魏鸿兴、魏鸿印与魏洪杰。对证据2真实性及证明内容均有异议，该职工登记表本身是复印件，其所登记的单位与其公章所盖的单位名称不一致，而且为复印件，有存在修改的可能性，所以胡伟不予认可。以上事实由魏鸿印在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否有效及在履行中是否存在违约行为。二、若涉案合同有效是否能继续履行。关于焦点一，涉案房屋买卖合同是否有效及在履行中是否存在违约行为。本案中，胡伟与魏鸿印签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。胡伟已按照合同约定支付了房屋价款，魏鸿印收取房屋款项后交付房屋，但并未按照合同约定协助胡伟办理过户登记手续，已构成违约，胡伟要求其支付违约金4万元，合法有据，一审法院予以支持，并无不当。关于焦点二，若涉案合同有效是否能继续履行的问题。魏鸿印主张涉案房屋未经析产继承，其属于无权处分，但根据已查明事实，涉诉房屋由济南市北屋拆迁而来，魏鸿印父母早在拆迁之前已将济南市北屋赠与魏鸿印，并办理了公证，故涉诉房屋经拆迁后虽登记在魏鸿印父亲魏传友名下，但实际所有人应为魏鸿印，魏鸿印对于涉诉房屋享有处分权。魏鸿印自2010年4月15日与胡伟签订房屋买卖合同，至2015年7月7日涉诉房屋办理了产权登记，在长达五年的时间里，魏鸿印与胡伟签订了多个补充协议，收取了多次款项，均在协议中表明其有权处分涉诉房屋，并未对继承事宜提出异议，且胡伟购买涉诉房屋时，已要求魏鸿印提交了公证书，尽到了审慎注意义务。魏鸿印现又主张对涉案房屋无处分权，严重违背诚信原则，故对其该抗辩意见，一审法院不予采信，对于胡伟要求魏鸿印、魏洪杰、魏鸿兴协助其办理涉诉房屋的过户登记手续予以支持，并无不当。另经审查，一审庭审程序合法，本院予以确认。综上所述，魏鸿印、魏鸿兴、魏洪杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由魏鸿印、魏鸿兴、魏洪杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 刘 洋二〇一九年八月十二日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟