福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民初172号 原告：赖海文，男，1960年6月21日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：史桂桂，江西明略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜飞龙，江西明略律师事务所律师。 被告：福建彩龙光电物流城开发有限公司，住所地福建省云霄县云陵工业开发区，统一社会信用代码91350622579280602H。 法定代表人：黄楚卿，总经理。 委托诉讼代理人：陈海坤，男，汉族，1976年8月6日出生，住广东省潮安县，该公司员工。 原告赖海文与被告福建彩龙光电物流城开发有限公司（以下简称彩龙光电公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告赖海文的委托诉讼代理人史桂桂、颜飞龙到庭参加诉讼。被告彩龙光电公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖海文起诉请求：一、判令认定彩龙光电公司违约并解除赖海文与彩龙光电公司签订的《彩龙光电物流城商铺内部认购书》。二、判令彩龙光电公司向赖海文返还购房款本金24901642.67元。三、判令以24900000元为基数，按1％的月利率计算，自2014年9月1日起计算至购房款本金24901642.67元退还完毕（利息暂计至2018年11月30日，共计12699000元）。四、本案诉讼费用、财产保全费用由彩龙光电公司承担。事实及理由:赖海文于2013年9月9日在彩龙光电公司处认购了彩龙光电公司开发的位于福建省漳州市云霄县“彩龙光电物流城”的商铺，双方签订了认购书。认购书确定赖海文认购的商铺为“彩龙光电物流城”A区1栋19个商铺、A区4栋22个店铺，合计41个店铺，交房时间为2014年8月31日，商铺总价款为27668492元。认购书签订后，赖海文按约定缴付了总房款的90％即24901642.67元。认购书签订至今，彩龙光电公司一直未通知赖海文签订《商品房买卖合同》，也未交付商铺。期间，赖海文多次找到彩龙光电公司询问商铺交付事宜，但因彩龙光电公司原因无法交付商铺，商铺交付事宜一拖再拖。为此，双方于2017年12月25日签订了一份补充协议，协议约定赖海文与彩龙光电公司继续履行认购书的约定，彩龙光电公司自预计交房日期的次月（即2014年9月1日）起，以赖海文所交款项24900000元为基数，按1％的月利率计算利息，作为彩龙光电公司不能按时交房赔付给赖海文的利息损失，且约定房款及利息于彩龙光电公司进行股东股权变更前结算，彩龙光电公司按结算后的房款及利息全额支付给赖海文，支付完毕后，彩龙光电公司方能变更股东及股权。之后，彩龙光电公司既不能交房也没有进行股东股权变更。2019年2月，赖海文得知彩龙光电公司私自更改了商铺的规划，改变了商铺的主体结构及用途，将原应取得消防合格的商铺变更为将一层作为独立商铺，用砖头封堵了本应与一层相通的二、三层楼层，改变将二、三层楼层作为办公用房。彩龙光电公司私自改变商铺的主体结构，导致赖海文购买商铺的初衷无法实现，特向法院起诉，请求判如所请。 被告彩龙光电公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为放弃自己的诉讼权利。 经举证、质证、认证，对本案的事实作如下认定： 2013年9月9日，赖海文与彩龙光电公司签订了一份《彩龙光电物流城商铺内部认购书》（以下简称认购书）。认购书确定赖海文认购“彩龙光电物流城”A区1栋整栋19个商铺、A区4栋整栋22个店铺，合计41个店铺，交楼时间为2014年8月31日，商铺总价款为27668492元，赖海文于2013年9月18日前缴付总房款的90％，即（含认定金）24901642.67元，余额2766849元于签订《商品房买卖合同》同时交清。认购书签订后，赖海文按约定缴付了总房款的90％即24901642.67元。认购书签订至今，彩龙光电公司一直未通知赖海文签订《商品房买卖合同》，也未交付商铺。2017年12月25日，赖海文与彩龙光电公司签订了一份《补充协议》，协议约定彩龙光电公司继续履行认购书，彩龙光电公司自预计交房日期的次月（即2014年9月1日）起，以赖海文所交款项24900000元为基数，按1％的月利率计算利息（违约金），作为彩龙光电公司不能按时交房给赖海文的违约金；协议第二条还约定，房款及违约金于彩龙光电公司进行股东股权变更前结算，彩龙光电公司按结算后的房款及违约金全额支付给赖海文，支付完毕后，彩龙光电公司方能变更股东及股权。《补充协议》签订后，彩龙光电公司既未向赖海文交房也没有进行股东股权变更登记。 经本院2019年7月12日组织双方当事人到现场进行勘察，双方确认赖海文购买的商铺A区1栋和4栋，均为三层，原设计和施工是每个店铺一楼店面有楼梯与二、三楼相通，可直接上楼，为三层独立商铺。因消防问题，A区4栋现整改为将一楼店面楼梯口封死，一楼不能直接上二、三楼，要到各自对应的店铺二、三楼，需要出店铺绕到新建的公用楼梯上楼，从原独立的三楼平台进入再下到二楼。A区1栋整改为需要使用店铺后面的楼梯上二、三楼。 赖海文于2019年4月26日向本院提出财产保全申请，请求冻结彩龙光电公司银行存款37600642元或等值的财产，并已提供担保。本院于2019年5月23日作出（2019）闽06民初172号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结彩龙光电公司价值相当于37600642元的财产，并已采取相应的保全措施。 以上事实有赖海文提供的经彩龙光电公司质证无异议的《彩龙光电物流城商铺内部认购书》，《彩龙光电物流城商铺认购定金委托付款函》，一本通及银行人工处理单据、收据，2017年12月25日签订的《补充协议》，(2018)闽06民初421号民事判决书，（2019）闽民终939号民事裁定书，商铺现状照片等证据及本院现场勘察笔录予以证实。 本院认为，赖海文与彩龙光电公司签订的《彩龙光电物流城商铺内部认购书》及《补充协议》，是双方真实意思的表示，并未违反法律法规的规定，合法有效。赖海文向彩龙光电公司购买了店铺，并按约定支付了90%的购房款，彩龙光电公司应当按照约定，将符合协议约定的店铺按时交付给赖海文。彩龙光电公司为通过消防验收，改变商铺的内部楼梯结构，将所有商铺一楼的店面楼梯堵死，无法从商铺内部到达二楼、三楼，完全改变了原每套商铺的主体结构，使其使用功能及商铺价值都大打折扣。彩龙光电公司不能向赖海文交付按照原设计施工的商铺，且现有的商铺功能及价值已经发生了巨大的变化，彩龙光电公司存在严重的违约行为，导致赖海文购买商铺的合同目的无法实现，且至今双方也未能签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，赖海文主张因彩龙光电公司的违约行为导致合同目的不能实现，要求解除《彩龙光电物流城商铺内部认购书》有事实和法律依据，应予采纳。彩龙光电公司的违约行为导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，赖海文要求彩龙光电公司返还已经支付的购房款24901642.67元及利息损失合法有据，应予支持。彩龙光电公司未能及时交付商铺，经双方协商签订《补充协议》，彩龙光电公司同意自预计交房日期的次月（即2014年9月1日）起，以赖海文所交款项24900000元为基数，按1％的月利率计算利息（违约金），现双方签订的《彩龙光电物流城商铺内部认购书》应当予以解除，参照《补充协议》的约定，赖海文要求彩龙光电公司支付从2014年9月1日起至实际偿还购房款之日以24900000元为基数按月利率1%计算的利息损失，合法有据，应予采纳。彩龙光电公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除2013年9月9日原告赖海文与被告福建彩龙光电物流城开发有限公司签订的《彩龙光电物流城商铺内部认购书》； 二、被告福建彩龙光电物流城开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赖海文购房款24901642.67元及自2014年9月1日起计算至实际还款之日止以24900000元为基数按1％的月利率计算的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236153元，诉讼保全费5000元，均由被告福建彩龙光电物流城开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  邹跃光 审判员  戴 旭 审判员  廖书茵 二〇一九年八月二十一日 法官助理许伟森 书记员洪东玲 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。