贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3478号 上诉人（原审原告）：吴海，男，1981年11月24日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：潘军，贵州靖毕律师事务所律师。执业证号：15224201110344975。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：成章，贵州靖毕律师事务所实习律师。执业证号：230713011110523。 被上诉人（原审被告）：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区清毕北路86号，统一社会信用代码91520502692734004R。 法定代表人：吴学文，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡胤举，男，1972年5月4日出生，汉族，住贵州省毕节市。系该公司工作人员。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：李倩，女，1993年11月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。系该公司工作人员。 上诉人吴海因与被上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下至判决主文简称为：大众公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理中终结。 上诉人吴海上诉请求：撤销一审判决，改判大众公司从2015年6月30日起至实际向吴海交付案涉商品房之日止，以吴海支付的总房款449,342元为基数，按日万分之一的标准向吴海支付违约金；本案上诉费用由大众公司承担。事实和理由：根据双方合同约定，大众公司应当于2015年6月30日向吴海交付案涉商品房，但大众公司至今未将案涉商品房交付吴海占有、管理、使用，按照双方合同约定，大众公司应当自2015年6月30日起至实际交付之日止按照日万分之一的标准向吴海计付违约金，一审认定大众公司于2017年6月30日向吴海交付案涉商品房并依此计算逾期交房的违约金，属认定事实错误。 被上诉人大众公司辩称，并不是我公司不交房给吴海，而是经我公司通知后，吴海自己没有来我公司办理交房手续。 原审原告吴海向一审法院起诉请求：1、判令大众公司立即为吴海办理位于毕节××××区“大众国际”二单元十七层01号房号为2-1701号房屋的不动产登记权属证书并交给吴海；2、判令大众公司支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金暂定为94,361.82元(该违约金从2017年1月26日以吴海已支付总房款449,342元为基数,按日万分之三的标准支付至大众公司实际向吴海交付涉案商品房不动产登记权属证书之日止,暂计至2019年1月26日)；3、判令大众公司支付逾期交房违约金暂定为:32,801.97元(该违约金从2015年6月30日起以吴海已支付总房款449,342元为基数,按日万分之一的标准支付至大众公司实际向吴海交付涉案商品房之日止,暂计至2017年6月30日)；4.本案所涉诉讼费等费用由大众公司承担。在诉讼过程中，吴海诉请第一项变更为请求判令大众公司提交商品房转移登记有关文书到不动产登记中心为吴海办理不动产权属证书，诉请第二项违约金变更为大众公司逾期提交商品房转移登记有关文书到不动产登记中心为吴海办理不动产权属证书的违约金。 一审法院认定事实：2014年6月22日，吴海与大众公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人（吴海）购买出卖人（大众公司）开发建设的位于毕节××××区中山路大众国际二单元十七层01号（房号为2-1701），建筑面积131.08平方米，购房总价款为449,342元住房；付款方式为签订合同之日支付首期房款169,342元，余款280,000元银行按揭支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房……（2）逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，违约金在一个月内支付；出卖人承诺于2017年1月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。2017年6月30日，大众公司向吴海交付了涉案商品房。后因大众公司未能按照合同约定时间交房和办理涉案商品房转移登记，吴海诉至一审法院请求处理。 一审法院另查明，涉案楼房未取得初始登记，未能交付办理商品房转移登记的有关文书。 一审法院认为，吴海与大众公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。吴海履行了房款的交付义务，大众公司应当按照合同约定时间向大众公司交付涉案房屋，并根据双方约定（或委托）为吴海办理涉案房屋产权转移登记手续，但大众公司至今未能履行上述义务构成违约，应当承担相应的违约责任，即支付逾期交付商品房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。由于涉案商品房现未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件尚未成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对吴海主张“请求判令大众公司提交商品房转移登记有关文书到不动产登记中心为吴海办理不动产权属证书”的诉讼请求本院暂不予审理，待办理转移登记的条件成就后，吴海再另行向大众公司主张。 关于逾期交付商品房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房”、第十三条“逾期交房责任……（2）逾期超过60日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，违约金在一个月内支付”的约定，违约金应当在涉案房屋实际交付一个月内支付。结合合同第十一条、第十三条的约定，逾期交付商品房违约金应当以购房总价款为449,342元为基数，按日万分之一从2015年7月1日起计算至2016年6月29日，该违约金为18,225.99元(449,342元×001×365天)。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据合同第二十二条“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金”的约定，大众公司应当支付吴海逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。鉴于买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，大众公司应当向不动产登记机构提交为吴海办理涉案商品房转移登记的有关文书为吴海办理涉案商品房产权转移登记，只有大众公司向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知吴海之日，大众公司才履行完毕交付义务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，吴海于2019年2月18日提出诉讼，主张大众公司支付从2017年1月26日起的逾期提交商品房转移登记有关文书到不动产登记中心为吴海办理不动产权属证书的违约金在三年的诉讼时效期间内。因此，该违约金应以购房总价款449,342元为基数，按日0.03%从2017年1月27日起计算至大众公司向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为吴海办理涉案商品房转移登记并通知吴海之日。 关于大众公司的抗辩事由是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故对大众公司主张“涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因施工方中建四局第六建筑公司擅自退场且拒不配合竣工验收导致，应免除或减轻答辩人的违约责任”的抗辩不予采纳。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不导致买受人全面享有房屋项下相关权利。逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，大众公司提供的证据不能证明该违约金的约定过分高于吴海的损失，不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。故对大众公司主张的大众公司逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担违约责任，即便大众公司认定承担违约责任，也应考虑吴海未遭受损失而予以调整及逾期交房和办证的时间已超过诉讼时效的抗辩事由，一审不予采纳。 综上所述，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴海逾期交房违约金18,225.99元；二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴海逾期向不动产登记机构提交为原告吴海办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以449,342元为基数，按日0.03%从2017年1月27日起计算至被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告吴海办理涉案商品房转移登记并通知原告吴海之日）；三、驳回原告吴海的其他诉讼请求。案件受理费1,422元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 二审中当事人未提交新的证据，二审经审理查明：吴海的委托诉讼代理人在一审庭审中，自认大众公司向吴海交付案涉商品房的时间是2017年6月30日。大众公司在二审中自认案涉商品房至今未交付吴海，并于2019年8月19日本院组织调查质证时当面通知吴海委托诉讼代理人到大众公司办理收房手续，吴海同意本案逾期交房的违约金计算至2019年8月19日。其余事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点是：大众公司逾期向吴海交付案涉商品房的违约金如何计算。本案中，吴海与大众公司签订的《商品房买卖合同》中约定，大众公司应于2015年6月30日向吴海交付案涉商品房，逾期超过60日的，吴海有权要求继续履行合同并要求大众公司自2015年6月30日起至实际交付之日止，按照吴海全部已付房款的万分之一向吴海支付违约金。本案二审中，大众公司自认至今未将案涉房屋交付给吴海，且大众公司已经在一审诉讼期间提出诉讼时效抗辩，而吴海向一审法院提起诉讼的时间是2019年2月18日，由于大众公司逾期交房的违约行为属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，因吴海主张2016年2月18日之前的违约金因超过诉讼时效期间，依法不予支持，大众公司逾期交房的违约金，应当以吴海已支付的购房总价款449,342元为基数，按照日万分之一的标准从2016年2月18日开始计算至大众公司和吴海一致认可的交房时间即2019年8月19日为止，具体金额为：449,342元×0.01%×1278=57,425.91元。吴海的上诉理由部分成立，本院予以采纳。 综上所述，吴海的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2071号民事判决第二项即“被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴海逾期向不动产登记机构提交为原告吴海办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以449,342元为基数，按日0.03%从2017年1月27日起计算至被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告吴海办理涉案商品房转移登记并通知原告吴海之日）”、第三项即“驳回原告吴海的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2071号民事判决第一项即“被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴海逾期交房违约金18,225.99元”； 三、被上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人吴海逾期交房违约金57,425.91元。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,422元，由被上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费948元，由上诉人吴海负担300元，被上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司648元。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年八月二十六日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭