文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初5769号原告：中国电信股份有限公司綦江分公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道48号，统一社会信用代码915002229034504325。法定代表人：赵麒麟，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王晨光，重庆言实律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁雪妮，重庆言实律师事务所律师。被告：重庆市綦江区鑫宇通讯器材经营部，住所地重庆市綦江区文龙街道安厦路61号，统一社会信用代码9150022232242886XY。经营者：陈宗芳。被告：陈宗芳，女，1974年4月19日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区、，现住重庆市綦江区、。原告中国电信股份有限公司綦江分公司（以下简称电信綦江分公司）与被告重庆市綦江区鑫宇通讯器材经营部（以下简称鑫宇通讯经营部）、陈宗芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理。依法适用简易程序于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告电信綦江分公司之委托诉讼代理人王晨光、翁雪妮，被告鑫宇通讯经营部之经营者陈宗芳暨本案被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告电信綦江分公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告鑫宇通讯经营部签订的《XX小区营业厅房屋租赁合同》于2019年5月8日解除；2、判令被告鑫宇通讯经营部立即向原告支付因逾期支付房屋租金而产生的违约金49167元；3、判令被告鑫宇通讯经营部立即向原告支付占用期租金2225.67元；4、判令被告鑫宇通讯经营部立即向原告支付因逾期交还房屋产生的违约金343.97元；5、判令被告陈宗芳对被告鑫宇通讯经营部在上述2、3、4项诉讼请求中的债务承担补充清偿责任；6、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年1月9日，原告与被告鑫宇通讯经营部签订了《XX小区营业厅房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市綦江区XX街道XX路XX号XX小区X栋负X-附XX号的房屋租赁给被告鑫宇通讯经营部作代办电信业务使用；2018年12月1日起至2019年11月30日止年租金为72840元；租金按半年结算；被告鑫宇通讯经营部应在起租日起15日内一次性向原告支付首期租金36420元；逾期交付租金的，每逾期一日被告鑫宇通讯经营部应按当月租金的5%向原告支付违约金；逾期超过30日的，原告有权解除合同、收回房屋。合同签订后，被告鑫宇通讯经营部未按时支付租金，且逾期超过30日，故原告通知被告鑫宇通讯经营部解除房屋租赁合同，并要求其腾退交还房屋。被告鑫宇通讯经营部于2019年5月8日收到解除通知后，仅支付了半年租金，且未主动向原告腾退交还房屋。在原告的多次催告下，被告鑫宇通讯经营部才于2019年6月11日将租赁物腾空。其认为，其与被告鑫宇通讯经营部之间的房屋租赁合同关系合法有效，被告鑫宇通讯经营部应当按照合同约定履行义务。被告鑫宇通讯经营部逾期支付租金构成违约，原告有权根据约定解除合同，要求被告鑫宇通讯经营部按照合同约定支付违约金，并要求其按约腾退交还租赁物。被告鑫宇通讯经营部未按时向原告腾退交还房屋，应当按照实际占用期支付租金，并承担相应的违约金。被告陈宗芳作为被告鑫宇通讯经营部的投资人，应当对被告鑫宇通讯经营部的债务承担补充清偿责任。为此，诉至法院，请依法判决。被告鑫宇通讯经营部、陈宗芳辩称：一、原告诉请其支付逾期支付租金违约金49167元，于法无据，依法应予驳回。2019年1月9日原、被告才签订租赁合同，而合同约定起租日为2018年12月1日，同时约定租金为72840元。合同中租金支付条款违背自然规律，客观上造成被告不能履行，系无效条款，对双方均无法律约束力。原告无权依据合同2.2条、2.3条约定，要求被告支付逾期支付租金违约金49167元。被告在2019年1月9日才知其租赁房屋应当支付的租金数额，合同2.2条、2.3条约定被告应于2018年12月11日或2018年12月16日内向原告支付36420元租金。被告无法穿越时空，在2019年1月9日签订合同后，返回2018年12月11日或2018年12月16日向原告交付租金。本案原告没有任何证据证明被告应在《租赁合同》签订后10日或15日内向原告缴付租金。其认为，因不可归责于被告的原因至客观履行不能，被告主观无任何过错，客观上亦属自始履行不能，原告要求被告按照合同2.2条、2.3条承担违约责任于法无据，依法应予驳回。合同2.2条、2.3条归于无效后，基于被告租赁原告房屋的事实，原告可随时要求被告支付租金。被告在原告要求其支付租金时，及时、足额向原告缴付了租金。被告没有任何违约行为，不应当承担违约责任。二、原告主张的违约金数额显著高于实际损失，应当依法调减。原告未提交任何证据证明其实际损失数额，事实上原告亦没有任何实际损失，但其要求被告支付的违约金却显著高于被告应缴纳的租金，根据法律规定，即使法院判决被告承担违约责任，原告主张的违约金数额也应当依法调减。三、原告要求被告支付2019年5月9日至6月11日房屋占用期租金2225.67元、逾期交房违约金343.97元，于法无据，依法应予驳回。被告在收到原告解除合同通知后，2019年5月3日向原告交还了房屋，不存在占用及逾期交付的问题。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年12月1日，原告电信綦江分公司将部分电信业务委托被告鑫宇通讯经营部代理，并签订了《委托代理电信业务合同》。2018年12月29日，原告电信綦江分公司与舒全兵签订《XX小区宽带电视服务中心房屋租赁合同》，约定舒全兵将坐落于綦江区XX街道XX路XX号XX小区X幢负X-附XX号房屋出租给原告经营使用，租赁期限为三年（自2018年12月1日至2021年11月30日），租金为72840元/年；2019年1月9日，原告将坐落于綦江区XX街道XX路XX号XX小区X栋负X-附XX号房屋租赁给被告鑫宇通讯经营部，并签订了《XX小区营业厅房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年（自2018年12月1日至2021年11月30日），租金（含税价）为72840元/年；租金按（半年）结算，从签订合同之日起，由被告鑫宇通讯经营部在起租日起10日内一次性向原告支付租赁期内租金，以转账方式缴付本年度的租金给原告；被告鑫宇通讯经营部应在起租日起15日内一次性向原告支付首期租金36420元；逾期交付租金的，每逾期一日被告鑫宇通讯经营部须按当月租金的5%向原告支付违约金；如果逾期30日仍不交付的，原告有权解除本合同、收回房屋，被告鑫宇通讯经营部仍需支付违约金及赔偿原告损失；原告依据本合同约定解除合同、收回房屋的，被告鑫宇通讯经营部应当根据原告要求搬迁完毕并交回房屋，否则原告有权要求被告鑫宇通讯经营部限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的5%收取违约金，若被告鑫宇通讯经营部未在期限内迁出，原告有权搬移被告鑫宇通讯经营部的留置物等内容。合同签订后，被告一直未向原告支付租金。2019年5月3日，被告陈宗芳将租赁房屋的一把钥匙交还给了原告工作人员，但房屋内物品尚未腾退。2019年5月7日，原告向被告邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：“2019年1月9日，我司与贵部签订《XX小区营业厅房屋租赁合同》，约定我司将位于重庆市綦江区XX街道XX路XX号XX小区X栋负X-附XX号的房屋租赁给贵部作代办电信业务使用；2018年12月1日（合同约定起租日）起至2019年11月30日止年租金为72840元；租金按半年结算；贵部应在起租日起15日内一次性向我司支付首期租金36420元。因贵部至今未向我司支付房屋租金，根据我司与贵部间签订的《XX小区营业厅房屋租赁合同》约定，我司特此通知贵部：一、从本通知书送达贵部之日起解除我司与贵部间签订的《XX小区营业厅房屋租赁合同》；二、请贵部于2019年5月9日前将位于重庆市綦江区XX街道XX路XX号XX小区X栋负X-附XX号的房屋腾退交还我司；三、请贵部于2019年5月9日前将从2018年12月1日起计算至贵部腾退交还房屋之日止的房屋租金支付我司；四、请贵部于2019年5月9日前将从2018年12月16日起计算至贵部支付完房屋租金之日止的逾期支付房屋租金的违约金支付我司。”2019年5月8日被告陈宗芳收到原告邮寄的《解除房屋租赁合同通知书》。2019年5月27日，被告陈宗芳通过中国工商银行向被告支付了房屋租金36420元。2019年6月5日，原告向被告邮寄了律师函，要求被告归还房屋钥匙并将房屋内的物品腾空。2019年6月11日，被告腾退了租赁房屋内物品，并将房屋交还给了原告。审理中，被告认为违约金过高，要求调减。上述事实，有当事人的陈述、《委托代理电信业务合同》、《XX小区宽带电视服务中心房屋租赁合同》、房屋产权证复印件、《XX小区营业厅房屋租赁合同》、解除房屋租赁合同通知书、邮政快递单、邮政快递单号查询、中国工商银行网上银行电子回单、视频光盘等证据证实，经庭审质证，本院审查属实，予以认定。本院认为，民事主体的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与被告鑫宇通讯经营部于签订的《XX小区营业厅房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。按照合同约定，被告鑫宇通讯经营部应在起租日起15日内向原告交纳首期租金，该约定支付首期租金的时间早于合同签订日，被告鑫宇通讯经营部显然不可能按合同约定的履行时间支付首期租金，但结合该合同全文来看，首期租金的履行期限不是无限期，认定合同签订后15日内作为首期租金履行期较为合理，而被告鑫宇通讯经营部一直未向原告交纳租金，已构成违约。被告鑫宇通讯经营部于2019年5月3日将租赁房屋钥匙交还原告，被告鑫宇通讯经营部、陈宗芳于2019年5月8日收到原告邮寄送达的《解除租赁合同通知书》，可见双方对解除租赁关系已形成合意，故对原告要求确认于2019年5月8日解除双方签订的《XX小区营业厅房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金的问题。合同签订后，被告鑫宇通讯经营部未在合同签订后15日内向原告交纳首期租金，经原告催收后，于2019年5月27日才向原告交纳首期租金，被告鑫宇通讯经营部迟延交纳租金构成违约，应当承担违约责任。对于原告主张每逾期一天按5%标准计算违约金问题。双方约定的违约金计算方式明显过高，被告鑫宇通讯经营部亦提出异议，故本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益等因素予以调整，本院确定将参照民间借贷关系的相关法律规定，以月利率2%计算违约金。故被告鑫宇通讯经营部在本案中应当支付的违约金为2500.84元【36420元×月利率2%÷30天/月×103天（2019年1月25日至2019年5月8日止）】，对原告请求超出部分，本院不予支持。对于占用期租金的问题。被告鑫宇通讯经营部与原告之间租赁合同关系于2019年5月8日解除，被告鑫宇通讯经营部向原告交纳了截止2019年5月31日的租金，但被告鑫宇通讯经营部却于2019年6月11日才搬离该房屋。故被告鑫宇通讯经营部应以合同约定的租金金额为标准向原告支付2019年6月1日至6月11日期间共11天的房屋占用损失费，即2225.67元（36420元/半年÷6个月÷30天×11天）。对于逾期交房违约金的问题，根据双方约定，在合同解除后，被告鑫宇通讯经营部未及时搬迁并交回房屋的，原告有权按占用期内租金总额的5%收取违约金，故被告鑫宇通讯经营部应当向原告支付逾期交还房屋违约金。原、被告租赁合同虽于2019年5月8日解除，但被告鑫宇通讯经营部已向原告交纳了截止2019年5月31日的租金，故逾期交还房屋违约金应从2019年6月1日计算至2019年6月11日，故被告鑫宇通讯经营部在本案中应当支付的逾期交还房屋违约金为111.28元（2225.67元×5%），对原告请求超出部分，本院不予支持。被告陈宗芳系被告鑫宇通讯经营部的经营者，应对被告鑫宇通讯经营部债务共同承担。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原告中国电信股份有限公司綦江分公司与被告重庆市綦江区鑫宇通讯器材经营部于2019年1月9日签订的《XX小区营业厅房屋租赁合同》于2019年5月8日解除；二、被告重庆市綦江区鑫宇通讯器材经营部、陈宗芳于本判决生效后五日内支付原告中国电信股份有限公司綦江分公司违约金2500.84元；三、被告重庆市綦江区鑫宇通讯器材经营部、陈宗芳于本判决生效后五日内支付原告中国电信股份有限公司綦江分公司房屋占用损失2225.67元；四、被告重庆市綦江区鑫宇通讯器材经营部、陈宗芳于本判决生效后五日内支付原告中国电信股份有限公司綦江分公司逾期交还房屋违约金111.28元；五、驳回原告中国电信股份有限公司綦江分公司其余诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费546元，由原告中国电信股份有限公司綦江分公司负担500元，被告重庆市綦江区鑫宇通讯器材经营部、陈宗芳负担46元（此费原告已预交，被告应当负担的部分在履行前述义务时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谯燕二〇一九年八月二十九日书记员  周瓒