广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5769号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭某1。被上诉人（原审原告）：贺淑萍，女，汉族，1986年7月1日出生，住浙江省桐庐县。委托诉讼代理人：樊相帮，广东瀛双律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人贺淑萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判雄盛王府公司向贺淑萍支付逾期交房违约金124798.04元（843230元×万分之五×296天=124798.04元，自2017年4月1日起计至2018年1月22日止）；2.一、二审诉讼费用由贺淑萍负担。事实和理由：1.房产测绘由房地产行政主管部门负责，雄盛王府公司不能控制政府部门出具房屋测绘报告的时间。根据《商品房买卖合同补充协议书》的约定，非因雄盛王府公司原因造成的延期交房，雄盛王府公司有权顺延履行相应的义务，雄盛王府公司不应承担逾期交房违约责任。涉案房屋的逾期交房违约金仅应计算至2018年1月22日。2.根据合同约定，涉案房屋达到约定的交付条件后，买受人必须配合收楼，买受人向出卖人提出收楼时，出卖人才负有按合同第九条的约定出示相关文件的义务，不能认为出卖人出示相关证明文件才为商品房达到交付条件。即使雄盛王府公司在约定的时间内未能交付涉案房屋，但涉案房屋达到交付条件时，雄盛王府公司即已不存在违约，贺淑萍无权拒绝接收，无权请求支付违约金。3.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《房屋测绘报告》是政府部门出具的文件资料，可公开查阅，雄盛王府公司在取得上述文件后也将其放置于物业服务中心，贺淑萍可随时查阅，贺淑萍办理收楼时雄盛王府公司也会出示。一审法院认定雄盛王府公司未出示该两份文件与常理不符。贺淑萍辩称：1.雄盛王府公司之所以没有取得涉案房屋的房屋测绘报告是因为雄盛王府公司欠缺材料，改变了规划，并非其所述的因政府原因。2.雄盛王府公司上诉主张仅取得竣工验收备案就符合房屋交付条件与合同约定不符。3.雄盛王府公司所谓取得房屋测绘报告后，贺淑萍根本不知其有无取得或何时取得房屋测绘报告。在（2018）粤06民终6393号案件中，雄盛王府公司一直到最后阶段才向法院出具房屋测绘报告。根据合同约定，雄盛王府公司交付房屋必须向贺淑萍出示房屋测绘报告。售楼中心的公示不等于向业主出示房屋测绘报告，主动出示房屋测绘报告属于雄盛王府公司的合同义务。贺淑萍向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司支付逾期交楼违约金254655.46元（从2017年4月1日起暂计至2018年11月26日止，并请求计算至收楼之日止）；2.雄盛王府公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月15日，贺淑萍为购买XXXX房与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋预测建筑面积为79.42平方米，商品房价款为843230元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的20.54%，金额（人民币）173230元。除首期款外，剩余房款金额（人民币670000元，应于2016-8-30前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及契税、专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任；（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。佛山雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于2018年1月19日向贺淑萍在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《收楼通知书》《房屋使用说明》及《质量保证书》等,该邮件因未妥投而退件。此后，雄盛王府公司于2018年9月4日再次向贺淑萍在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《催收楼通知书》，该通知书载明：涉案物业已按合同约定具备了交付条件，有关交付证明文件包括《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》等均在雄盛王府广场一座首层43号物业服务中心公示，供收楼查阅。该邮件于2018年9月7日因未妥投而退件。另查明一，涉案房屋于2018年10月24日取得佛山市禅城区*********出具的《房屋测绘报告书》。庭审中，贺淑萍陈述其开庭当日（2019年1月30日）才看到涉案物业的《房屋测绘报告书》。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于逾期交房违约金的计算标准。贺淑萍、雄盛王府公司签订的买卖合同第十二条明确约定以全部房款按日万分之五计算，该违约金标准折算年利率为18%，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，该违约金标准并不存在过高的情形，雄盛王府公司抗辩该违约金标准过高，没有法律依据，一审法院对其抗辩意见不予采纳。关于逾期交房违约金的计算期间。首先，根据合同第九条关于商品房交付条件的约定，涉案商品房交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。雄盛王府公司抗辩涉案物业取得竣工验收备案即具备交付条件，与合同约定不符，一审法院对其抗辩意见不予采纳。其次，涉案房屋虽已于2018年10月24日取得《房屋测绘报告书》，但同时根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，买受人也即贺淑萍办理交付手续需同时满足雄盛王府公司已经按照本合同第九条的规定出示房屋测绘报告。本案中，雄盛王府公司未举证证明其在涉案房屋取得测绘报告后已及时向贺淑萍寄送或通知贺淑萍查阅，虽雄盛王府公司2018年9月向贺淑萍送达《催收楼通知书》，告知贺淑萍竣工验收备案表及测绘报告已在物业服务中心公示，但实际上此时涉案房屋尚未取得房屋测绘报告，因此该送达非有效送达。雄盛王府公司陈述其已经对房屋测绘报告进行公示，但未举证证明，且贺淑萍不予确认，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。综上，一审法院确定涉案房屋的逾期交房违约金计算截止日期为涉案房屋竣工测绘报告向贺淑萍出示之日，也即2019年1月30日。贺淑萍主张超出部分，一审法院不予支持。经核算，自2017年4月1日至2019年1月30日，雄盛王府公司应向贺淑萍支付逾期交楼违约金282482.05元（843230元×日万分之五×670天），贺淑萍主张超出部分，一审法院不予支持。关于雄盛王府公司抗辩的因贺淑萍逾期付款产生的违约金应在雄盛王府公司向贺淑萍支付的逾期交楼违约金中予以抵扣的问题，因雄盛王府公司在本案中未提出反诉，故一审法院不予审查。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，向贺淑萍支付佛山市禅城区雄盛广场一座XXXX房2017年4月1日至2019年1月30日的逾期交楼违约金282482.05元；二、驳回贺淑萍的其他诉讼请求。如果雄盛王府公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2560元，由贺淑萍负担10元，雄盛王府公司负担2550元。二审中，雄盛王府公司向本院提交了以下证据：新建商品房委托测绘预受理收件收据、《关于尽快出具房屋测绘报告的申请书》、国内挂号信函收据、中国邮政-给据邮件跟踪查询结果。贺淑萍未提交新证据。经审查，雄盛王府公司提交的证据不足以证明是其因政府部门的原因而迟延取得房屋测绘报告，本院对此不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为一审法院确定的计算逾期交房违约金的截止时间是否合理。根据涉案合同约定，涉案房屋的交付条件是雄盛王府公司取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告；商品房符合约定的交付条件后，雄盛王府公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达贺淑萍。根据上述约定，雄盛王府公司应当在涉案房屋符合交付条件后通知贺淑萍收楼才为适当履行其通知义务。虽然雄盛王府公司曾于2018年1月19日、9月4日两次向贺淑萍发函通知收楼，但雄盛王府公司在当时并未取得房屋测绘报告，故不能视为雄盛王府公司已适当履行其通知义务。同时，由于涉案合同约定通知收楼和出示相关文件是雄盛王府公司的义务，雄盛王府公司以建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告可公开查询为由主张其无需另行通知贺淑萍收楼，缺乏理据，本院不予支持。由于雄盛王府公司未适当履行其通知义务，故一审法院将逾期交房违约金的截止日期计至雄盛王府公司向贺淑萍出示房屋测绘报告之日（即一审庭审之日）合理，本院予以维持。雄盛王府公司主张其迟延出示房屋测绘报告是由于政府部门的原因造成的，其履行交付义务的期限应当顺延，但雄盛王府公司未能举证予以证明，本院对此不予支持。综上所述，雄盛王府公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3454元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年八月十五日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡