云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初1929号原告：泸西县新天地商贸有限公司。住所地：泸西县中中枢镇九华路中段新天地1幢5楼。法定代表人：王思翰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗俊刚，云南言浩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李新蕊，云南言浩律师事务所实习律师，代理权限：特别授权代理。被告：张杨洋，女，1988年9月23日生，汉族，居民，高中文化，住泸西县。委托诉讼代理人：李世旭，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：杨丽（被告张杨洋之母），女，1964年3月5日生，汉族，居民，初中文化，住泸西县。原告泸西县新天地商贸有限公司（以下简称新天地商贸公司）与被告张杨洋、杨丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法追加了杨丽为本案共同被告参加诉讼，并依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告新天地商贸公司的委托诉讼代理人罗俊刚、李新蕊、被告张杨洋及其委托诉讼代理人李世旭、被告杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新天地商贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《新天地购物广场商铺租赁合同》，并判令被告自判决生效之日起七天内腾空商铺交还原告；2.判令被告支付原告商铺租金、水电物业管理费计216752元（已扣减2018年8月6日租金10万元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月8日，原告与被告签订《新天地购物广场商铺租赁合同》，被告租赁原告位于泸西县商铺用于经营城市花园餐厅。合同签订后，原告如约向被告履行了合同义务。到2017年12月31日被告尚欠原告商铺租金18490元；2018年1月1日至2018年12月31日被告欠原告租金188376元；2019年1月1日至2019年7月30日被告欠原告租金109886元，合计316752元，后被告于2018年8月6日支付原告房租10万元，剩余216752元未支付。被告未按合同约定及时履行付款义务，已违反合同约定，原告有权要求被告一次性支付所欠商铺租金。原告多次给被告打电话，要求支付所欠租金，解除其租赁合同，但被告以各种理由不予履行相应的合同义务。综上所述，原、被告签订的《新天地购物广场商铺租赁合同》系合法有效的合同，原告已向被告履行合同义务，被告理应依约按时支付租金、水电物业管理费用给原告，被告未履行合同义务的行为已严重侵犯了原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求。张杨洋辩称，一、张杨洋并非本案适格被告，请求驳回原告对其的诉讼请求。2018年7月8日，张杨洋随母亲杨丽共同到原告处，以母亲杨丽的名义租赁原告位于新天地2栋1楼1-3号商铺用于开办餐厅。签订合同当天，张杨洋作为母亲杨丽的代表与母亲杨丽共同在合同的乙方及法定代表人处签了字，但该商铺租赁之后实际经营者为母亲杨丽一人，履行合同均是杨丽在履行。张杨洋并非合同实际履行者，也不是餐厅的实际经营者，更不是本案的被告。二、原告起诉时将新天地2栋1楼1-3号商铺2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金计算错误。新天地2栋1楼1-3号商铺母亲杨丽租赁之后，先是开办了“印象火锅店”。该店2017年12月31日前的租金，母亲杨丽已与原告财务人员殷小波核对清楚，尚欠18490元。2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金，因被告母亲在2018年3月重新装修该铺面，将铺面更名为“城市花园”。装修之前被告母亲让被告打电话给原告公司前法定代表人王贵平，王贵平口头承诺免被告母亲3个月房租。原告财务人员殷小波在计算租金时亦将这三个月租金扣除，如今在起诉时又将这三个月租金加上，租金计算错误。三、针对城市花园餐厅而言，被告母亲欠原告租金不假，但欠租金事出有因。被告母亲除租赁该商铺外，还在斜对面向原告公司前法定代表人王贵平租了铺面开办餐厅（青苹果），该餐厅合同约定的租期截止日期为2019年1月31日。因被告母亲有意在该餐厅租赁期满后续签新一轮租房合同，于是被告母亲在付租金时嘱咐原告财务人员殷小波要青苹果店的租金先付清，城市花园店铺租金也即2019年7月30日到期后双方算清，被告母亲把所欠租金全部补上。但中途因殷小波做账不周，把两个铺面租金混淆，且王贵平没有履行口头承诺与被告母亲续签青苹果店新一轮合同，被告母亲投入巨资装修的青苹果店被迫于2019年4月30日关门，损失惨重，原告没有给被告母亲任何说法，导致双方产生矛盾，所以被告母亲才暂时未支付城市花园的租金。而且，至今原告也未派人打过电话，向被告母亲催要城市花园店铺租金。四、被告母亲不同意解除合同。首先，该租房合同租赁期限未到，且被告母亲事前已同王贵平及财务人员说过租金的事，该铺面租金房租到期后双方进行结算，结算清楚后给付。其次，城市花园被告母亲才装修一年多，成本未曾收回，且2018年3月王贵平也口头答应等合同到期后会续签新一轮租房合同，即便是要解除合同，也是合同到期后的事。因此，被告认为，自己并非本案适格被告，被告不应承担任何义务，但为避免诉累，本着化解矛盾纠纷的原则，被告希望原告把城市花园被告母亲所欠实际铺面租金理清，由被告母亲杨丽在合同到期后据实支付租金即可。杨丽辩称，我欠付原告租金是事实，但欠付租金是有原因的。我先是经营青苹果餐厅，后来才考虑向新天地商贸公司再租赁另一个商铺，两个商铺租赁合同都是跟新天地商贸公司的前法定代表人签订，两个餐厅也是我一人经营管理，女儿张杨洋只是偶尔到店打理。签订合同时张杨洋在场，其名字是她签的。原告将商铺租赁给我，以前是经营印象火锅店，后2018年3月改成炒菜餐厅，期间我跟新天地商贸公司说过，给我三个月的装修期限，并免除3个月的房租。2018年4月底装修好营业，紧接着装修青苹果店，因装修投入了大量资金经济困难，我就跟新天地商贸公司说房租要慢慢给，其也表示了同意。后因青苹果餐厅关闭，所以导致城市花园的租金就一直未支付。期间没有向我索要过商铺租金，直到原告起诉才知道已经诉至法院。本院经审理认定事实如下：2016年7月8日，新天地商贸公司与张杨洋、杨丽签订《新天地购物广场商铺租赁合同》，约定新天地商贸公司将其位于泸西县新天地购物广场商场2栋1层1-3号使用面积358.4㎡的商铺作为经营场所进行餐饮经营活动，租赁期限为三年，自2016年8月1日起至2019年7月30日止；租金40元/月/平米，每月租金为14336元，每年租金为172032元。并约定：第一年除免租期六个月从2017年2月1日起开始计算租金，第一年2016年8月1日起至2017年7月30日租金为86016元；第二年2017年8月1日起至2018年7月30日租金为172032元；第三年自2018年8月1日起至2019年7月30日租金为172032元。租赁期内，承租方应按3.8元/月/平米支付物业管理费，每月综合物业管理费为1362元，每年综合物业管理费为16344元。租赁期满，出租方有权收回租赁商铺，承租方应如期返还，需继续承租该商铺的应于租赁期届满前三个月向提出租房出书面要求，经出租方同意后重新签订租赁合同。同时约定：如承租方拖欠租金连续2个月，累计达3个月的，出租方有权单方面解除合同，收回商铺，并要求承担违约责任；承租方不得提出异议及要求赔偿装饰装修等损失。租金计算截止时间以商铺交回出租方，并经出租方书面接受为止。合同终止后，承租方应于合同终止之日迁出商铺，承租方在拆除物件及设置须报出租方批准，并将所属的商品、设备、道具等全部撤离并恢复经营场所原状，若未履行此义务，出租方有权自行办理商品、道具的撤离或拆除有关的设备，因此产生的费用及商品、设备、道具等损毁、丢失的风险，由承租方自行负责。本合同终止后，承租方如不能按时将商铺交回，出租方须缴纳约定租金标准十倍的临时租金并赔偿因此而导致的一切经济损失；同时，出租方有权将商铺内属于承租方的一切物品清出，清场费用及库房租赁费用由承租方负责，清出的物件若有遗失损坏出租方不负赔偿责任。合同签订后，新天地商贸公司按约交付了租赁商铺，杨丽按约支付了第一年的租金，并使用租赁商铺进行餐饮经营，原店名为印象火锅店，后于2018年4月重新进行装修，并变更店名为“泸西温馨城市花园私房炒菜店”（简称城市花园）。租赁期内，杨丽与新天地商贸公司的财务人员曾进行过结算，财务人员出具的结算单记载，青苹果餐厅（每月17120元）：到2018年1月30日止，欠房租54080元；2018年2月1日至2018年7月30日，半年房租102723元；2018年8月1日至2018年12月31日，5个月房租85600元，减装修3个月51360元，为34240元。城市花园（每月15698元）：到2017年12月31日止欠房租18490元；2018年1月1日至2018年7月30日，7个月，免3个月，实收4个月租金，15698元/月×4月＝62790元；2018年8月1日至2018年12月31日，5个月，78490元。期间，杨丽同时还向王贵平租用了位于该新天地小区2栋1层5、6、7、8号商铺经营青苹果餐厅，后于2018年9月进行重新装修后，更换店面名称为茶马古道餐厅（已另案处理）。泸西县新天地商贸有限公司的投资人及法定代表人原为王贵平，于2018年5月31日变更为其子王思翰。此外，杨丽于2018年3月7日支付了（青苹果）新天地商铺租金10万元，2018年8月6日支付（青苹果、城市花园）新天地商铺租金10万元，上述两份收据加盖了王贵平的印章。2019年2月28日，杨丽又支付了（青苹果、城市花园）新天地商铺租金5万元，该收据加盖了“泸西新天地物业服务有限公司财务专用章”。上述事实，有双方的陈述、商铺租赁合同、租金收据、结算单、企业信用信息公示报告等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。本院认为，新天地商贸公司与张杨洋、杨丽于2016年7月8日签订的《新天地购物广场商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效。本案中，新天地商贸公司持有的合同仅有张杨洋的签字、捺印，但张杨洋和杨丽持有的合同有两人的签字、捺印，故应认定张杨洋和杨丽均为本案合同的承租人。本案新天地商贸公司主张解除合同，而合同租赁期已于2019年7月30日届满，双方未重新签订租赁合同，故该合同应依法予以解除。关于新天地商贸公司主张的交还租赁商铺请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方合同约定的租赁期限已届满，而双方并未续签合同，故该合同应按约终止。因租赁商铺尚未按约返还新天地商贸公司，故新天地商贸公司主张腾空商铺并交还租赁商铺的请求，符合法律规定，本院予以支持，应由张杨洋、杨丽按照合同约定腾让出商铺，并将该商铺交还给新天地商贸公司。关于新天地商贸公司主张的租金请求问题。（1）关于2017年12月31日止城市花园商铺欠租金（房租及物管费）18490元的事实，双方均予承认，故本院予以确认。（2）关于张杨洋、杨丽主张的减免装修期3个月房租问题。本案中，张杨洋和杨丽主张2018年4月装修商铺经新天地商贸公司同意减免3个月房租，并提供了财务人员书写的结算单予以证明。虽然该结算单双方未进行签字，但其来源张杨洋和杨丽已作合理说明。根据本案实际，因新天地商贸公司对结算单中关于2017年12月31日止欠租金18490元的事实予以认可，并对杨丽装修的事实也予以承认，故对双方曾协议约定减免三个月房租的事实，本院应予确认。（3）关于2018年1月1日以后的租赁费问题。按照合同约定，本案涉诉商铺（城市花园）月租赁费为15698元，即月租金14336元、物业费1362元，故从2018年1月1日算至2019年7月30日止，共为19个月，扣减减免3个月装修期房租，故应计算16个月合租赁费251168元。因此，加上2017年12月31日前所欠的租金18490元，杨丽共应付租赁费为269658元。（4）本案中，2018年3月7日支付租金10万元房租，该单据已明确为青苹果餐厅商铺房租，双方无异议，故本院予以确认。但对2018年8月6日支付租金10万元及2019年2月28日支付租金5万元，共计15万元，新天地商贸公司主张该两笔租金是支付城市花园商铺房租，而杨丽主张是支付青苹果商铺房租，是财务人员混淆了账务。根据本案实际，因2018年8月6日的收据加盖了王贵平的印章，2019年2月28日的收据加盖的是物业公司的财务印章，张杨洋和杨丽主张该15万元款应清偿王贵平的债务，且该主张并不存在侵犯新天地商贸公司及王贵平等的合法权益的情形，本院在另案中已作了确认，故应确认2018年以后城市花园商铺租金没有给付。因此，本案中，张杨洋和杨丽应支付新天地商贸公司租金及物管费为269658元。综上所述，新天地商贸公司的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除泸西县新天地商贸有限公司与张杨洋、杨丽于2016年7月8日签订的《新天地购物广场商铺租赁合同》；二、张杨洋和杨丽于本判决生效之日起七日内将位于泸西县新天地购物广场商场2栋1层1-3号租赁商铺返还给泸西县新天地商贸有限公司；三、张杨洋和杨丽于本判决生效之日起七日内支付泸西县新天地商贸有限公司商铺租金及物管费计269658元；四、驳回新天地商贸公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5344元（泸西县新天地商贸有限公司预交案件受理费为4550元），减半收取计2672元，由泸西县新天地商贸有限公司负担1336元，张杨洋和杨丽负担1336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王石所二〇一九年八月十六日书记员  何雨田