广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1312号 上诉人（原审原告）：胡家灿，男，1966年3月26日出生，汉族，住广西容县。 上诉人（原审原告）：杨天佑，男，1958年10月1日出生，汉族，住广西容县。 两上诉人的委托诉讼代理人：梁立锋、陈月皓，广西纳百川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘妙容，女，1957年8月1日出生，住广西容县。 被上诉人（原审被告）：许国海，男，1962年4月21日出生，住广西容县。 被上诉人（原审被告）：徐伯坤，女，1965年4月11日出生，住广西容县。 被上诉人（原审被告）：许国沿，男，1970年6月3日出生，住广西容县。 被上诉人（原审被告）：李海云，女，1975年2月3日出生，住广西容县。 被上诉人（原审被告）：伍汉池，女，1936年7月11日出生，住广西容县。 被上诉人（原审被告）暨被上诉人甘妙容、许国海、徐伯坤、许国沿、李海云、伍汉池的委托诉讼代理人：许国湘，男，1957年4月11日出生，住广西容县。 原审原告：黄槐剑，男，1965年10月30日出生，汉族，住广西梧州市蝶山区。 上诉人胡家灿、杨天佑因与被上诉人许国湘、甘妙容、许国海、徐伯坤、许国沿、李海云、伍汉池、原审原告黄槐剑土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区容县人民法院（2018）桂0921民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进公开开庭进行审理。上诉人胡家灿、杨天佑的委托诉讼代理人梁立锋、陈月皓，被上诉人许国湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡家灿、杨天佑上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、涉案土地使用权人是瑞祥种养专业合作社，被上诉人无处分权，订协议后亦未取得合作社追认，一审判决漏认定该事实，导致适用法律错误；2、本案《长期租用土地及其设施协议书》违反法律强制性规定，一审判决认定合法有效是错误的：（1）被上诉人明知上诉人租赁土地用于非农建设，已改变土地用途；（2）本案合同名为土地租赁合同，实为土地转让合同，双方以合法形式掩盖非法目的，应属无效；3、被上诉人故意隐瞒涉案土地已被政府列入征收方案征收范围，违反了先合同义务，应承担缔约过失责任；4、上诉人在一审诉讼中主张合同无效，如果法庭审查认为合同有效，应当向当事人释明，告知当事人可以变更诉讼请求。一审在没有释明情况下就径行判决驳回上诉人的诉讼请求，程序违法。 被上诉人许国湘、甘妙容、许国海、徐伯坤、许国沿、李海云、伍汉池答辩称：1、瑞祥种养专业合作社是七被上诉人以涉案土地为养殖基地成立的合作社，七被上诉人对涉案土地当然有使用权，七被上诉人也在租赁协议上签名确认，且合作社事后亦追认；2、上诉人租赁被上诉人的养殖场，是为建成规模化、现代化的养殖场，依法经营、自主经营，没有任何违法可言；3、本案合同没有违反合同法等法律的规定，是租赁合同，不是土地使用权转让合同，是合法有效的。事实上，两上诉人与黄槐剑也于2018年5月30日签订《投资损失责任分担约定书》，确认租赁关系和损失事由以及损失分担责任；4、涉案土地至今没有完善征地批准文件，政府更没有实质性在涉案土地范围实施征地行为。综上，上诉人上诉没有事实依据，是无理取闹行为，一审判决是符合事实依据和法律依据的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审原告黄槐剑未作答辩。 原告胡家灿、杨天佑向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告和被告签订的《长期租用土地及其设施协议书》为无效协议书；2、判决七被告负连带责任共同返还原告己支付的合同款合计2074000元；3、判决七被告负连带责任从本案起诉之日起至还清合同款之日止，按照年利率6%的标准共同向原告支付合同款资金占用期间的利息；4、本案诉讼费用由七被告共同承担。 一审法院认定事实：2013年3月27日，三原告（乙方）与七被告（甲方）签订一份《长期租用土地及其设施协议书》，约定：甲方自愿把坐落在麻地冲的养殖基地出租给乙方长期使用。一、地块按照五亩五分基数，包括属于甲方现有的空地、鱼塘、养殖房屋、地上附着物等等一切不动物品，不包括机械设备等等可移动物品。二、租期为国家政策的最大年限，自双方签字之日起开始。租金按照四个方面组成：（1）地租按照每亩十万元计算，共五十五万元；（2）房屋一次性补偿壹佰五十万元；（3）鱼塘围墙一次性补偿壹佰万元；（4）附着物一次性补偿贰拾五万元；由乙方支付给甲方地租和补偿费用叁佰叁拾万元。此款项分三期支付，协议签字一天内支付贰佰万元；第二期壹佰壹拾万元在协议签字后一个月内支付；剩下部分在乙方依法改变当前场地用途动工时一次性付清。三、乙方在支付给甲方第一期款项之后有权依法自主安排和使用协议标的物，甲方在不得干预的前提下积极配合乙方办理使用土地及其地上附着物的一切手续，并且，场地的土地使用权属问题由甲方负责理顺。四、在双方共同努力能够把场地依法变成国有土地的时候，从变更文件生效三天内，乙方再支付给甲方壹佰万元。当乙方实际得到的地块不足基数时，甲方按照每亩陆拾万元退还不足部分的租金给乙方。如果超过基数部分无偿归乙方所有。五、乙方在协议标的物的实际经营和利用过程中，乙方需要依法办理任何相关手续，甲方都必须无条件积极配合，设计到的一切税和费用全部由乙方承担。六、不属于双方主观所造成的因素导致协议无法履行的，协议自动作废，双方无责任；由于不可抗拒的政府征地造成协议无法履行的，甲方把实际收到乙方的款项退回给乙方，不计算利息。这个因素出现时，场地的一切权益归甲方。七、违约责任：（1）甲方违约，甲方按照协议标的款项加倍返还乙方。（2）乙方违约，协议终止履行，乙方所支付给甲方的款项以及场地的一切物品全部归甲方所有。八、本协议一式五份，甲方一份，乙方每人一份共三份，见证人一份，文本具有同等法律效力。协议自双方当事人签字即生效。协议不尽事宜，双方本着平等互利的原则据实另行协议。杨克特在协议书见证人处签名。 另查明，原告胡家灿、杨天佑于2013年3月28日分别交付670000元、于2013年4月27日分别交付367000元给被告许国湘，以上款项合计2074000元。许国湘于收到款项的当日分别出具收据给胡家灿和杨天佑，四份收据均载明为麻地冲养殖场地租金。 再查明，容县瑞祥种养专业合作社为2007年10月11日成立的农民专业合作经济组织，法定代表人为被告许国湘，住所为容县眼根队，即在七被告自己的责任田范围内，从事禽畜、水产品养殖和销售，王竹草种植和销售等业务。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二、二百一十三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款；第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据以上规定，原告与被告签订的《长期租用土地及其设施协议书》符合租赁合同的特征，并不符合买卖合同的特征，同时，被告许国湘向原告胡家灿、杨天佑出具的收据，亦载明为场地租金。因此，原告主张其与被告之间签订的《长期租用土地及其设施协议书》实质上是一份土地买卖合同，缺乏证据予以证明，不予采纳。《长期租用土地及其设施协议书》租赁期限约定为国家政策的最大年限，租金约定为按照四个方面组成并按三期支付，未约定租赁物维修及关于依法将土地变成国有土地的约定等，均不影响合同的效力。同时，原告也未能提供证据证明土地用途已经发生改变。综上，原告与被告签订的《长期租用土地及其设施协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违法法律法规的效力性规定，为合法有效的合同。因此，原告要求确认其和被告签订的《长期租用土地及其设施协议书》为无效协议书的诉讼请求，不予支持。据此，原告要求被告共同返还己支付的合同款2074000元及支付合同款资金占用期间的利息，于法无据，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百一十二、二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、九十条之规定，判决：驳回原告胡家灿、杨天佑、黄槐剑的全部诉讼请求。本案收取案件受理费33200元，公告费700元，由原告胡家灿、杨天佑、黄槐剑负担。 在二审举证期限内，上诉人提交了下列证据：1、涉案养殖场及周边航拍图，欲证明涉案土地位于城区，周边土地已进行商业开发，有巨大的商业投资价值；2、涉案养殖场照片，欲证明养殖场破烂不堪，与合同约定的补偿款根本不对等。被上诉人提交了下列证据：1、涉案养殖场照片，欲证明养殖场出租给上诉人后，无人管理，鱼塘塘基崩塌，造成养殖场重大损失；2、《容县瑞祥种养专业合作社资产处分权决议并追认书》，欲证明容县瑞祥种养专业合作社全体社员（即七被上诉人）表示对本案《长期租用土地及其设施协议书》完全知情并且认可。 经组织质证，对上诉人提交的证据，被上诉人认为，证据1与本案没有关联性，不能证明本案合同性质是土地买卖；证据2已不符合签订合同时的实际情况，也与本案合同性质无关。对被上诉人提交的证据，上诉人认为，证据1不能证明存在重大损失问题，反而证明上诉人提出的养殖场的破烂不堪，与合同约定的补偿款根本不对等的主张；对证据2，因合作社与被上诉人有利害关系，对真实性不予认可，即使追认是真实的，也不能据此认定合同的合法有效。 本院认为，对上诉人、被上诉人对涉案土地及周边的现状照片的真实性均无异议，可证明涉案养殖场的现状，本院综合全案证据予以考虑。被上诉人提交的《容县瑞祥种养专业合作社资产处分权决议并追认书》，结合在案其他证据，对真实性予以认定，可证明涉案养殖场是七被上诉人经营使用。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人、原审原告与被上诉人所订的《长期租用土地及其设施协议书》是否合法有效。 关于胡家灿、杨天佑上诉提出，涉案土地使用权人是瑞祥种养专业合作社，被上诉人无处分权，订协议后亦未取得合作社追认，一审判决漏认定该事实，导致适用法律错误的问题。经审查，瑞祥种养专业合作社是七被上诉人组建的主要从事禽畜、水产品养殖、销售，王竹草种植、销售的农民专业合作经济组织，涉案养殖场的土地是七被上诉人家庭承包经营的集体土地。因此，七被上诉人对涉案的土地依法享有承包经营权，可依法转包、出租等。 关于胡家灿、杨天佑上诉提出，被上诉人明知上诉人租赁土地用于非农建设，改变土地用途的问题。经审查，合同约定上诉人长期租用涉案土地及其设施，自主安排和依法使用协议标的物，双方共同努力能够把场地依法变成国有土地等，没有明确租赁用途等。 关于胡家灿、杨天佑上诉提出，被上诉人故意隐瞒涉案土地已被政府列入征收方案征收范围，违反了先合同义务的问题。经审查，被上诉人许国湘陈述，对包括涉案土地在内的周边的土地，政府部门确张贴有拟征地公告，周边土地被征收补偿的价格（包括安置用地）每亩大约30多万元。到目前为止，涉案土地未被征收。 关于胡家灿、杨天佑上诉提出，胡家灿、杨天佑在一审诉讼中主张合同无效，如果法庭审查认为合同有效，应当向当事人释明，告知当事人可以变更诉讼请求。一审在没有释明情况下就径行判决驳回上诉人的诉讼请求，程序违法。经审查，一审法院在宣判前，已明确向胡家灿、杨天佑释明，法院根据案件事实认定本案《长期租用土地及其设施协议书》有效，告知了胡家灿、杨天佑可以变更诉讼请求。 综上所述，胡家灿、杨天佑上诉提出被上诉人对涉案土地无处分权、违反了先合同义务，协议约定的用途改变土地农用性质，一审判决程序违法均与查明的事实不符，本院不予采纳。 综合全案证据、认定的事实，本院认为，本案《长期租用土地及其设施协议书》虽是双方当事人自愿签订，但从租赁期限、租金及交付方式等协议整体内容综合审查，被上诉人将其所承包的集体土地长期转租给上诉人，双方之间的约定名为土地租赁实为土地买卖，违反了法律强制性规定，应为无效。从字面上，《长期租用土地及其设施协议书》是一份租赁协议，但从协议条款内容分析:1、根据协议、现场照片、被上诉人许国湘的陈述，涉案养殖场占地约55亩，周边土地租金每平方米为7元至10元，不能改变农业用途;养殖场的房屋是占地不足一亩的猪栏，砖瓦结构的普通平房;鱼塘约3亩，围墙是砖石混凝土结构。而租赁人支付的租金为330万元，支付方式为协议签订后一个月内支付310万元，租金金额、支付方式与被上诉人在通常情况下出租租赁物可获取的收益极不相符，亦不符合租赁人租赁的目的。2、协议第四条约定“双方共同努力能够把场地依法变成国有土地的时候，从变更文件生效三天内，乙方再付甲方壹佰万元”，因协议另约定如政府征收，协议因无法履行而解除，该条款可推知双方有买卖土地的意思表示;3、协议没有明确约定租用年限、明确的用途，而仅约定“国家政策的最大年限”、“长期使用”、“自主安排和使用”。单凭土地租赁协议没有明确租用年限、用途不足以认为是土地买卖，但约定租赁人在签订协议后一个月内支付94%的巨额租金，作为租赁合同主要条款不明确，存在很大的商业风险，不符合租的常理。事实上，租赁人在协议签订后，没有任何租赁管理的行为，亦可佐证租赁的不合理性。被上诉人辩称，上诉人胡家灿、杨天佑与原审原告黄槐剑于2018年5月30日签订《投资损失责任分担约定书》，已确认本案合同为租赁关系和损失事由以及损失分担责任，被上诉人许国湘出具给上诉人的收款收据亦载明为场地租金。胡家灿、杨天佑与黄槐剑订立上述约定书是三人内部的协议，不能据此认定本案《长期租用土地及其设施协议书》的性质及效力间题。许国湘出具给两上诉人的收据载明为场地租金亦不影响法院根据协议条款等对协议性质的认定。综上，根据协议条款及租赁协议双方的诉辩意见及查明的案件事实，本院认为，本案《长期租用土地及其设施协议书》名为土地租赁实为土地买卖，违反了法律强制性规定，协议无效。胡家灿、杨天佑上诉提出本案协议无效的理由成立，本院予以采纳;一审判决认定本案协议有效错误，本院予以纠正，依法改判。 依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同双方当事人均明知农村集体经济组织成员承包经营的土地不能买卖，双方对合同无效都负有同等的过错责任，各自的损失各自承担。故被上诉人应退还收取的上诉人胡家灿、杨天佑支付的租金2074000元给胡家灿、杨天佑。胡家灿、杨天佑请求判令被上诉人负连带责任共同返还2074000元有事实和法律依据，本院予以采纳。因双方对缔约负同等过错责任，各自的损失各自承担，胡家灿、杨天佑请求被上诉人按年利率6%支付资金占用期间的利息的理由不能成立，本院不予采纳，依法子以驳回。 综上所述，一审判决认定本案《长期租用土地及其设施协议书》合法有效不当，判决错误，本院予以纠正，依法改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区容县人民法院(018)桂0921民初2150号民事判决； 二、被上诉人许国湘、甘妙容、许国海、徐伯坤、许国沿、李海云、伍汉池互负连带责任返还2074000元给上诉人胡家灿、杨天佑; 三、驳回上诉人胡家灿、杨天佑的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费33200元，公告费700元，共39000元，由上诉人胡家灿、杨天佑负担3900元，被上诉人许国湘、甘妙容、许国海、徐伯坤、许国沿、李海云、伍汉池负担30000元；二审受理费33200元（上诉人胡家灿、杨天佑已预交），由上诉人胡家灿、杨天佑负担3200元，由被上诉人许国湘、甘妙容、许国海、徐伯坤、许国沿、李海云、伍汉池负担30000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭泉清 审 判 员 谭 政 审 判 员 郑燕冰 二〇一九年八月十二日 法官助理 周冬梅 书 记 员 陈思宇