甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0271民初3240号 原告：中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行，营业场所嘉峪关市新华中路476号，统一社会信用代码91620200224640576N。 负责人：高玉涛，行长。 委托诉讼代理人：赵白忠，甘肃衡轩律师事务所律师。 被告：朱志亮，男，1988年11月12日出生，汉族，户籍所在地山西省忻州，住嘉峪关市。 被告：张瑾，女，1992年11月13日出生，汉族，户籍所在地甘肃省嘉峪关市，住嘉峪关市。 被告：嘉峪关润业房地产开发有限责任公司，住所地嘉峪关市方特大道1888号，统一社会信用代码9162020066002952XP。 法定代表人：包泽，公司董事长。 委托诉讼代理人：殷剑宏，甘肃殷剑宏律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行（以下简称工行嘉峪关分行）诉被告朱志亮、张瑾、嘉峪关润业房地产开发有限责任公司（以下简称润业房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行嘉峪关分行委托诉讼代理人赵白忠、被告润业房地产公司委托诉讼代理人殷剑宏到庭参加诉讼，被告朱志亮、张瑾经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 工行嘉峪关分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的个人购房借款/担保合同；2.判令被告朱志亮、张瑾偿还借款本金199001.94元及截至2018年11月21日的利息1792.01元，并承担自2018年11月21日起至全部借款本息、罚息还清之日止按照原告确认的数额计算的利息、罚息；3.判令被告朱志亮、张瑾承担原告律师费19071元；4.判令原告对被告朱志亮、张瑾提供的抵押物享有优先受偿权；5.判令被告润业房地产公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月20日原告和被告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告朱志亮、张瑾向原告借款220000元，贷款期限20年，贷款年利率为5.4%上浮10%确定，逾期罚息利率加收30%确定，还款方式为按月等额本息还款法。被告朱志亮、张瑾以嘉峪关市嘉和馨苑B区32号楼2单元302号房屋及地下室作为贷款抵押，并在嘉峪关市产权产籍管理所办理了抵押登记。被告润业房地产公司为被告朱志亮、张瑾借款提供连带责任保证。合同签订后，原告如约向被告朱志亮、张瑾发放贷款220000元，被告朱志亮、张瑾未按约定偿还借款本息，已构成违约，根据借款合同约定，贷款人有权解除合同，被告应偿还借款本息并承担相应的违约责任。为此，原告提起诉讼。 润业房地产公司辩称，原告主张被告润业房地产公司对请求事项第二、三项债务承担连带清偿责任的诉请不符合法律规定，根据担保法第二十八条规定，同一债权既有物的担保又有保证担保的，担保人只对物的担保以外的债务承担担保责任，本案原告已经申请对抵押物优先受偿，故保证人润业房地产公司只能在抵押物清偿不足的范围内承担保证责任，并不是对全部债权承担保证责任。此外，原告主张的律师代理费不合理，原告是否按照合同约定向代理人实际支付律师代理费不能确定，且个人购房借款/担保合同第十七条约定律师代理费应由借款人承担，保证人不应承担连带责任。 朱志亮、张瑾未提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的个人购房借款/担保合同、还款明细、朱志亮、张瑾身份证复印件、户口本复印件、单位介绍信、结婚证复印件、房屋预告登记证（复印件）、三方协议、借款凭证、民商案件委托代理合同及发票，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月20日，工行嘉峪关分行（贷款人）与朱志亮、（借款人、抵押人）、润业房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定的主要内容有：1.贷款种类为个人购置住房贷款；贷款本金220000元，贷款期限20年；贷款用途为购置嘉峪关市嘉和馨苑B区32-2-302号住房，建筑面积85.86平方米；贷款利率为基准利率5.4%上浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定利率浮动比例确定并执行新的利率。2.借款人授权贷款人发放贷款时将贷款一次性划入嘉峪关润业房地产开发有限责任公司的工行账号×××账户内，贷款利息自实际放款日起计算。3.还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在本合同约定的利率基础上加收30%确定。4.若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。5.贷款人为实现债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。6.贷款担保方式为抵押，抵押财产为嘉峪关市嘉峪关市嘉和馨苑B区32号楼2单元302号面积85.86平方米住房，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。7.保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告张瑾在《个人购房借款/担保合同》共同借款人及抵押物共有人处签字捺印。合同签订当日，工行嘉峪关分行向借款人发放贷款220000元。 2015年7月10日，贷款人（甲方）中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行、借款人（乙方）朱志亮、张瑾、保证人（丙方）嘉峪关润业房地产开发有限责任公司签订三方协议，约定：1.乙方若不能按上述合同规定还本付息，由丙方依《个人购房借款/担保合同》之保证条款承担保证责任，由丙方以现金方式偿还银行贷款本息；2.丙方履行了保证义务，甲乙双方同意乙方购买并用于贷款抵押的房产由丙方按贷款余额回购。丙方履行保证义务之日亦为回购之日，乙方无条件将房屋交给丙方，为实现本条款丙方所采取的各种措施乙方均无异议；3.丙方扣除其代乙方已向银行偿付的违约本息（包括罚息）；4.乙方在贷款办妥后，必须向丙方提供相关费用。 2015年9月8日，被告朱志亮、张瑾所购房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（嘉峪关市房预嘉市字第xxx号）。 借款合同履行过程中，朱志亮、张瑾偿还了部分当期应还借款本息，期间，存在已连续三个月以上未按约定足额偿还应还贷款本息。截至2018年11月21日，借款人朱志亮、张瑾尚欠借款本金199001.94元，利息1792.01元。 本院认为，原告工行嘉峪关分行与被告朱志亮、张瑾、润业房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。工行嘉峪关分行已按合同约定履行了贷款发放义务，被告朱志亮、张瑾未按合同约定按期足额偿还当期应还借款本息连续三个月以上，构成违约，其行为已符合双方约定的合同解除条件，故原告请求解除合同并要求被告朱志亮、张瑾归还剩余借款本金、利息、罚息的主张，本院予以支持。被告朱志亮、张瑾以其所购房屋为借款提供抵押担保，但双方办理的是抵押权预告登记手续，原告为抵押房屋的抵押权预告登记权利人，在办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗第三方针对该房屋进行处置，并非是对抵押权预告登记的房屋享有现实抵押权。因此，房产上设定的抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在抵押权未设立的情况下，原告主张对抵押权预告登记的房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。被告润业房地产公司抗辩债务人应当先以其抵押房产清偿债务，不足部分由保证人承担连带保证责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”，该规定明确了在债权实现顺位上约定优先。本案《个人购房借款/担保合同》第三十条第30.3项中对债权的实现顺序做出了特别约定：“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”依据该约定，被告润业房地产公司的抗辩理由与合同约定不符，本院不予支持。《个人购房借款/担保合同》解除后，担保人仍应对债务人的债务在保证范围内承担连带保证责任。关于被告润业房地产公司抗辩律师代理费不应由担保人承担的问题，根据合同第十条“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任”及第十七条“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”的约定，被告润业房地产公司的该项抗辩理由与合同约定不符，本院不予支持。因被告朱志亮、张瑾未能如期偿还贷款本息，保证人亦未承担保证责任，从而引发本案诉讼，原告委托甘肃衡轩律师事务所代理本案纠纷，律师事务所就此已向原告开具了增值税专用发票，被告应按约定承担原告为此支付的律师费用。本案诉讼标的是200793.95元，但原告主张的律师服务费19071元已超出了《甘肃省律师服务收费指导意见》中规定的“诉讼标的10万元至50万元（含50万元）的民事诉讼案件收费比例标准为7%-9%”的收费比例，根据本案的争议金额、案件难易程度等因素，对原告主张的律师代理费酌情支持16064元。被告朱志亮、张瑾经传票传唤未到庭，视为其放弃答辩、质证等权利，应承担由此产生的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行与朱志亮、张瑾、嘉峪关润业房地产开发有限责任公司于2015年7月20日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[工]行[建]支行[2015]年[281]号）； 二、朱志亮、张瑾于本判决生效之日起三十日内偿还中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行借款本金199001.94元，利息1792.01元，并按合同约定的利率承担自2018年11月22日起至借款实际清偿之日止的利息和罚息； 三、朱志亮、张瑾于判决生效之日起三十日内向中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行支付律师代理费16064元； 四、嘉峪关润业房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带清偿责任，其在承担连带清偿责任后，有权向朱志亮、张瑾追偿； 五、驳回中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4548元，减半收取计2274元，邮寄费103元，由朱志亮、张瑾、嘉峪关润业房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审判员 李 丽 二〇一九年八月三十日 书记员 陈思宇