青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2440号原告：胡新友，公民身份号码：×××，男，汉族，1975年8月19日出生，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：勾健、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A，住所地：西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。原告胡新友诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡新友委托诉讼代理人哈瑞艳，被告海宏公司委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、判令被告支付自2015年6月30日至2017年4月30日逾期670天交房违约金19561元（计算方式为：422137×0.0001×670天=28283元，扣除被告已经向原告抵偿的契税及维修基金8722元）；二、判令被告支付延期办理房屋所有权证的违约金4221元（计算方式为：总房价款422137×1%）；三、判令被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》并协助原告办理不动产权证；四、判令被告承担并支付本案全部诉讼费。事实与理由：1、2014年6月19日原告与被告订立《西宁市商品房预售合同》，购买位于西宁市××区住房一套，房屋总价422137元。按购房第八条约定，被告应于2015年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房被告将按日支持已付购房款万分之一的违约金，合同签订后原告依约向被告付清了购房款，但是被告却未能按照合同约定交付房屋。2017年1月24日被告在《西海都市报》上公告交房，但是原告前去查验时发现该房屋存在水、电、暖未接通，消防设施严重缺失等大量问题，根本未达到合同约定的交房和入住使用条件，据此，部分业主已于2017年向法院起诉，诉请被告承担延期交房的违约责任。2017年5月城北区人民法院作出的生效判决确定：被告当庭认可九号公馆房屋于2017年4月28日才通过相关部门验收，5月份才向业主交付房屋。故，原告诉求的违约金按照已生效的法律判决确定的时间段予以计算，因被告原因未能按时交付房屋的逾期时间长达670天。依据双方订立的购房合同第九条之约定，出卖人应当按合同规定向原告按日支付已交房款万分之一的违约金。被告已向原告抵偿一部分契税及维修基金8722元，剩余19561元违约金应当全部支付给原告。2、根据住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》和青工建2010年63号《青海省住宅工程质量分户验收管理办法》之规定：住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并按户出具《住宅工程质量分户验收表》一同交给住户。3、根据合同第十五条规定：该商品房竣工验收后180天内进行房产初始登记，办理房屋所有权证。逾期未办理者按总购房款百分之一支付违约金。直至今日未办理住宅《房屋所有权证》和《土地使用权证》，应支付原告违约金4221元。原告遂诉至法院。被告海宏公司辩称：一、对于原告逾期交房的违约金的诉求，民法总则保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告同意从原告起诉之日2019年5月15日往前推三年即2016年5月15日期间的原告诉求，因原告所购房屋于2017年5月1日经工程验收合格交付业主，违约金计算时间为2016年5月15日至2017年5月1日，共计351天，金额为14742元的70%即10319元。原告同意折抵契税、维修基金、有线接口费等8722元，实际应支付违约金1596元。二、对原告要求逾期办证违约金不予认可。首先被告认为涉案房产本身逾期交房造成违约，延迟办理房产证违约也是违约的延续,不能重复主张；其次合同对此未作明确约定，被告只是协助办理房产证，没有约定办理的时间，180天的约定是等全部工程验收结束后下适用该条款。竣工验收从广义上说是综合验收，必须等待小区整体完工后方可进行，九号公馆项目是分期实施，整体涉案工程完成综合验收工作后，方可进行初始登记备案，办证责任不在被告。由于办理房产证需对涉案房屋面积进行实测，我省需要对房产实测的单位众多，房屋实测部门的工作量非常大，我公司已多次与相关部门联系沟通，请求尽快进行房屋实测工作，但也需排队等待政府安排，单方主观无法完成。三、原告所购买的14号楼，因施工企业不给我公司提供印章，我公司尚未完成《住宅工程质量保证书》、《住宅工程使用说明书》、《工程质量分户验收表》。《实用面积实测表》和《竣工验收备案表》因尚未对整体面积进行实测，该项工作未完成，无法向原告提供。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、原告身份证复印件、《西宁市商品房预售合同》各一份，拟证明本案原告主体适格，且原告与被告就九号公馆住宅楼买卖事宜订立了案涉商品房预售合同，合同中明确约定了房屋交接时出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关资料、约定了房屋出卖人逾期交房的违约责任、约定了房屋产权登记的事项以及因被告原因未办理产权登记的相关违约责任等；证据二、交款收据，拟证明原告已经按照合同约定履行了向被告支付购房款的合同义务，房屋价款已付清；证据三、被告交房公告，拟证明被告虽然于2015年10月31日在《西海都市报》刊登公告，对原告购买房屋拟定了交房时间，但是该公告并非书面送达交房通知的手段，且原告得知后前去查验发现案涉房屋水、点、暖、消防等设施均存在大量问题，未达到合同约定的交房条件；证据四、（2016）青0105民初114号民事判决书，拟证明该判决书确定：2017年5月为案涉房屋最终交房的时间，并根据该日期对违约金作出了支持判决。证据五、西宁市消防救援队出具的《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》以及青海省公安消防监督结果公开网上对九号公馆消防验收未合格的结果公示各一份，拟证明九号公馆未进行消防验收的责任在于被告消极不作为，因被告原因无法办理不动产权证，属于被告违约，被告应当承担违约责任。被告海宏公司的质证意见为：对证据一无异议，对合同的证明方向不予认可；对证据二收据的真实性和证明方向均无异议，其中2017年6月29日的收据上载明的8722元（契税、维修基金和有线接口费）原告并未交纳；对证据三、四、五的真实性无异议，证明方向不认可，证据五是2019年5月14日原告持调查令向消防支队调取的，该证据表明2016年4月12日消防不合格，实际上案涉房屋经过多次消防验收，原告只截取了其中一次验收有问题的记录，并不能证明该小区消防验收未合格。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交了《工程质量竣工验收记录》作为证据，拟证明14号楼于2017年4月28日验收合格。原告对被告提交的证据的真实性予以认可，对证明方向不予认可，认为《商品房预售合同》第11条明确约定：房屋校验要书面通知买受人办理交验手续，并且出卖人应当出示“两书一表”等证明文件，房屋要达到交付使用的条件，被告公司单方的验收并不是合同约定的交付验收方式。对原被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的原告身份证复印件、《西宁市商品房预售合同》、购房收据、被告交房公告、本院（2016）青0105民初114号民事判决书和被告提交的《工程质量竣工验收记录》，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信。对原告提交的西宁市消防救援队出具的《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》以及青海省公安消防监督结果公开网上对九号公馆消防验收未合格的结果公示，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信。本院经审理认定事实如下:原告胡新友与被告海宏公司于2014年6月19日签订了《西宁市商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号14号楼2单元2163室，预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款：总金额422037元。三、产权登记：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。四、交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。五、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应到书面买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，被告未如约交付房屋，2017年1月24日被告在西海都市报刊登公告，案涉银泰九号公馆14号楼开始办理交房手续。2017年4月28日经相关部门对银泰九号公馆14号楼通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。原告主张逾期交房的截止时间是2017年4月30日，表明该房屋于2017年4月30日由被告交付给原告，被告予以认可，本院确认案涉房屋的交房时间为2017年4月30日。2017年6月19日被告向原告出具金额为8722.1元的收据，载明收款事由为：契税6330.6元、维修基金2131.5元、有线（接口费）260元，双方均认可该款项被告未实际出交，由被告作为逾期交房违约金向原告折抵。以上事实，有《西宁市商品房预售合同》、原告身份证复印件、购房收据、西海都市报上刊登的交房公告和《工程质量竣工验收记录》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《西宁市商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金的问题。本院认为，胡新友与海宏公司于2014年6月19日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2015年6月30日前交付房屋，当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务，案涉14号楼已在2017年4月28日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定以“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中14号楼于2017年4月28日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。在本案中，海宏公司于2017年1月24日以刊登公告的方式通知业主交房，双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的14号楼交房之日在五方验收之前，不符合双方约定的交房时间，本院对交房公告不予采纳。双方认可的交房时间2017年4月30日是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2020年4月29日。本案原告于2019年3月4日向本院起诉，起诉时间尚未超过诉讼时效。因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当计算为自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间的次日2015年7月1日起算，计算至实际交付之日2017年4月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为422037元×0.0001×669天＝28234元，海宏公司应当向支付逾期交房违约金28234元。被告海宏公司关于从原告起诉之日往前推三年计算诉讼时效的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。原告诉讼请求逾期交房违约金为28283元扣除被告已经向原告抵偿的契税及维修基金8722元等于19561元，本院予以支持。二、关于原告要求被告承担逾期办证违约金的主张。本院认为，首先《西宁市商品房预售合同》中关于办证的约定为：“产权登记“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，案涉商品房“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原被告约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，被告亦不存在逾期办证违约的问题。故对原告的该项诉讼请求不予支持。三、关于原告要求被告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”故原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，本院予以支持。关于原告要求被告提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告胡新友逾期交房违约金19561元。二、被告青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后三十日内给付原告胡新友提供《住宅工程用户手册》。三、驳回原告胡新友的其他诉讼请求。本案诉讼费395元，本院减半收取198元，由原告胡新友负担35元，由被告青海海宏房地产有限责任公司负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 刘娓娓 二〇一九年八月二十七日书记员 闫纪羽附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同、是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。