山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0181民初3879号 原告：章丘市友邻物业管理有限公司。住所地山东省济南市。 法定代表人：商东起，经理。 委托诉讼代理人：袭祥伟，男，1987年1月27日出生，该单位员工。 委托诉讼代理人：石正阳，山东鲁明律师事务所律师。 被告：李兵，男，1986年12月25日出生，汉族，居民，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：李宗营（系被告李兵之父），男，1961年1月12日出生，汉族，居民，住山东省济南市。 原告章丘市友邻物业管理有限公司（以下简称友邻物业公司）与被告李兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友邻物业公司委托诉讼代理人袭祥伟、石正阳，被告李兵委托诉讼代理人李宗营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 友邻物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费2023.74元。事实和理由：原被告双方签订了《物业管理服务协议》，合同就双方权利、义务、物业管理费用及违约责任作出明确约定，但被告自2018年1月1日起一直拖欠物业管理费。截止2019年3月31日被告共拖欠物业管理费2023.74元。原告多次催要未果，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求依法判决，维护原告合法权益。 李兵辩称，被告认为物业管理费即物业服务管理费，服务就应有规定的服务内容及服务标准，收费也应有合理的收费标准，管理应有规定的职责及权限。服务要看有没有到位并能达到规定的标准，管理要看有没有尽责，有没有违规越权行为。如果说物业服务不到位且没有达到规定的服务标准，管理又没有尽到责任，并且还有超越权限违规违法的行为，业主是不是有权暂拒交物业费，这样也是对物业企业不履约及违规违法的一种惩戒。因为他们不履约及违规违法在前，怎能有权要求别人履约。 物业服务不到位且没能达到服务规定标准说明如下：1.涉案房屋是2017年6月份分的房，分房时被告提出请开发商提供分户验收记录、综合验收备案表、交付使用批准文件及管线分布图。当时开发商工作人员说这些还不完善，只提供了一份分户验收记录的复印件。2017年的物业费入住前已经交了，入住后出现卫生间顶部漏水、地方存水、坐便器漏水，厨房地面砖及墙面空鼓严重，半年后房间墙面开裂。经多次催找，卫生间房顶漏水解决，地方存水算解决，坐便器漏水经过长达半年多才给更换，可更换后还是出现漏水情况，其他问题至今没能得到解决。采暖季出现供暖温度低问题，供热公司工作人员上门检查测量，结果是进水温度和其他用户一样，出水温度比其他用户低五度，被告又找开发商、建筑施工方，均未解决问题。第二个采暖季未开始前几个月，被告多次找开发商谈该问题，并要求其提供分户验收记录等，开发商却拒绝提供，问题也没有解决。就该问题被告已经上访至山东省住房和城乡建设厅；2.关于车库车位停车问题。根据省物业管理条例规定，小区车库车位优先提供给业主使用，有租赁意愿的开发商不得以出售为由拒绝。分房后开发商在出售地下车位时没有通知被告，之后被告看到出售车位的宣传单去售楼处，车位已经涨钱了。被告找物业为何没有通知选车位，答复电话号码留错了，这怎么可能？被告想继续租用车位，物业答复开发商安排只出售不让租了。此问题至今未解决；3.根据相应的收费规定了相应的收费服务内容及标准，这方面内容太多，不一一列举。例如，根据现行收费对应的服务内容及标准，公共部位的玻璃需要定期擦拭，涉案小区自被告入住后没有擦过一次。 关于管理职责及权限说明如下：1.根据物业管理条例规定，小区达到规定的三种条件之一，应当召开首次业主大会会议。据被告所知至今未召开，这样就失去了业主的有效监督和自治，同时业主的应有权益也没能得到保证；2.根据物业管理条例51条规定，占用物业管理区域内业主的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定，车位场地使用费属于全体业主共有。原告没有召开业主大会，那么这项收费是谁定的，这样做是不是越权及超出了职责，那么这项收费即不合理也不合法；3.涉案小区的开发商及物业人员，却各自圈了一块区域，并安装了信号杆各自停车使用，据被告所知不止是开发商和物业人员，还有部分是住在本小区的业主。被告想租车位却不给租，可他们却各自圈一块地无偿停车使用，业主停车都交费，他们却利用管理的便利不交费，公用部分是全体业主共有的，特们却霸占为己所用，是否违规违法，请就这件事向全体业主作出说明，并补交所有停车费用；4.物业管理条例39、54条规定，业主对物业共用部位、公用设施设备使用情况享有知情权监督权。物业服务企业代为收取的物业共用部位、公用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示，公示时间不少于一个月。被告自住进小区以来一次也没看到，请原告对此作出说明；5.根据前期物业管理协议，住顶层的业主不得在平台上搭建建筑物，公共区域无乱搭乱建。要求开发商提供小区整体设计规划报告及部分楼图纸，对照出改建及违规搭建的部分，并要求原告作出说明；6.开发商及物业人员好多在本小区居住，请求对外公示这些业主的物业费及停车费交费明细。 另外，根据购房协议约定，本批住房的分房时间是2017年4月30日前，而实际分房时间是2017年6月10日，协议还规定的办理产权证书的时间，实际是2019年5月份才办理登记。以上两项均规定了违约金，业主也信访过，至今没能得到解决。根据合同法关于同时履行抗辩权及先履行义务的规定，被告有权拒绝履行交纳物业费。 综上所述，以求能解决以上这些实际问题，维护广大业主的合法权益及本人的合法权益，请法院对业主的合理诉求予以支持。 被告李兵主张原告友邻物业公司提供的物业服务未达到约定的服务标准，并提交：1.照片打印件17张；2.商品房买卖合同一份；3.章丘市第二建筑工程公司非公司法人信息一张；4.济南东城建设置业有限公司企业信息一张；5.章丘市友邻物业管理有限公司企业信息一张；6前期物业管理服务协议一份；7.2019年4月16日“山东省住房和城乡建设厅转信清单”及相关信件；8.2019年6月21日和24日书写的说明各一份为证。对于被告李兵提交的上述证据，原告友邻物业公司认为：证据1照片不能证明是涉案小区，也无法证明原告没有履行物业义务，照片都是瞬时性的。证据2无异议。证据3、4、5真实性均无异议，可以证明三公司均为独立的法人机构。证据7真实性无法确认，与本案无关联性。证据8系被告本人自述，不予质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李兵系济南市章丘区双山街道东城花苑业主，其房屋建筑面积为112.43平方米。 2017年6月10日，被告李兵（乙方）与原告友邻物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定原告友邻物业公司为东城花苑提供物业管理服务，住宅物业服务费的收费标准为1.39元/月·平方米。当日，被告李兵办理了涉案房屋的收房手续。双方均认可物业服务费的收费标准为1.2元/月·平方米。 自2018年1月1日至2019年3月31日，被告李兵未向原告友邻物业公司交纳物业费2023.74元（1.2元/月·平方米×112.43平方米×15个月）。 以上事实，有前期物业管理服务协议、业主登记表、前期物业服务协议存根及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告所签订的前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应严格履行合同约定的各项义务。 关于被告李兵提出的原告友邻物业公司物业服务未达服务标准问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告李兵提交的证据不足以证明原告友邻物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告李兵以物业服务未达标准为由拒交物业费的辩称意见，本院不予支持。 关于李冰主张的友邻物业公司未公示物业费开支及公共部分经营收益问题，本院认为，该问题属于业主知情权问题。《物业管理条例》第六条第二款规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；……”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”李冰应当依法行使其作为涉案小区业主的知情权，但不能以此为由拒绝交纳物业费。 关于李兵主张的召开首次业主大会会议问题。《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《物业管理条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。《山东省物业管理条例》第二十八条规定，房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。根据上述规定，建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。本案中，友邻物业公司并无召开首次业主大会的权利和义务，李兵据此抗辩无依据，不予支持。 关于李兵主张的占用公共部位设置停车位问题。本院认为，业主交纳物业费是物业服务合同中业主的一项主要义务，物业服务企业提供了物业服务，业主应当交纳物业费，物业服务企业私自占用公共部位设置停车位并不构成业主拒交物业费的理由，故对李兵的该项拒交物业费的理由不予采纳。如存在此类情形，业主可以另行主张权利，要求物业服务企业恢复公共部位原状。 关于李兵主张的乱搭乱建问题。《山东省物业管理条例》第四十四条规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；……物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。对于李兵提出的部分业主私搭乱建行为，因物业公司仅有劝阻义务，无强制执行权，如涉及到侵权，李兵可另行主张权利。关于李冰主张的房屋质量问题，本院认为，上述问题的责任主体系房屋的建设单位，与本案不属于同一法律关系，李冰不能以此为由拒绝交纳物业费。关于逾期交房、逾期办证问题，李兵可依约向出卖人主张权利，其以此为由拒交物业费，无合同依据和法律依据，对该辩称不予采信。关于李兵主张的供暖问题、租赁车库车位问题、要求开发商提供分户验收记录等问题，与本案亦不属于同一法律关系，李兵以此为由拒交物业费无依据。 综上，原告友邻物业公司依约向被告李兵提供了物业服务，被告李兵未及时足额向原告友邻物业公司交纳物业费已构成违约，故被告李兵应向原告友邻物业公司支付2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业费2023.74元。本案李兵拒交物业费的抗辩均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、参照国务院《物业管理条例》第六条第二款、第七条第（五）项、第八条之规定，判决如下： 被告李兵于本判决生效之日起十日内给付原告章丘市友邻物业管理有限公司物业费2023.74元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 姚海彦 二〇一九年八月五日 法官助理 孙贝贝 书 记 员 孙桥桥