天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终4781号上诉人（原审被告）：刘金凤，女，1959年12月17日出生，汉族，住天津市河东区。被上诉人（原审原告）：路放鸣，男，1957年5月2日出生，汉族，住天津市津南区。上诉人刘金凤因与被上诉人路放鸣共有纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2018）津0102民初8727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘金凤上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、支持上诉人一审反诉请求，即判令：1、被上诉人支付上诉人2009年3月18日押金8000元（16000元÷2），中介费8000元（16000元÷2）；2、被上诉人给付上诉人中介费3250元（6500÷2）；3、被上诉人支付上诉人北京东灵通知识产权代理有限公司交付的第一期租金28973元的一半，即14486.5元；三、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人不同意一审判决第一项是因为被上诉人还欠付上诉人款项。2、上诉人不同意一审判决第二项是因为签约日期为2012年10月24日的房屋租赁合同的押金13000元不是上诉人收取的，是被上诉人收取的，应由被上诉人给付上诉人该款项的一半即6500元。3、被上诉人收取了北京东灵通知识产权代理有限公司交付的房屋押金16000元、房屋租金28973元，上诉人要求被上诉人给付上述押金、租金的一半，即8000元、14486.5元。4、上诉人支付承租方为北京东灵通知识产权代理有限公司的房屋租赁合同的中介费16000元，故要求被上诉人给付该款项的一半；5、上诉人于2012年10月24日支付中介费6500元，故要求被上诉人给付该款项的一半3250元。被上诉人路放鸣辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。路放鸣向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告房屋租金108000元；2、诉讼费由被告负担。一审庭审中，原告变更诉讼请求为主张2018年4月15日至2018年12月31日租金，2012年4月至2012年9月和2012年11月至2013年12月的押金。一审法院认定事实：原、被告原系夫妻关系，后双方经法院调解离婚。双方曾就涉案房屋权属发生诉讼，法院生效判决确认原、被告各享有涉案房屋50%的份额。原告曾就涉案房屋出租租金起诉被告共有纠纷两次，法院均作出生效判决。2017年12月29日，刘金凤、路超（甲方）与纳什空间创业科技（天津）有限公司（乙方）签订委托经营管理授权书，约定甲方授权乙方对天津市河西区大沽南路5XX号4XX号房屋享有房屋使用、收益、出租等权利，自2017年12月29日至2023年2月28日止。双方之后签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日，房屋租金17050元/月，甲方承担集中供暖的供暖费、制冷费、物业管理费、因自然属性或合理使用而产生的室内设施维修费、标的房屋的空调基础运行费。2018年3月1日至4月14日是免租期，第一年合同期，2018年3月1日应付租金25543.33元，2018年6月1日应付租金51150元，2018年9月1日应付租金51150元…。2018年3月26日，刘金凤、路超（甲方）与赵玥馨（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将天津市河西区大沽南路501号401号房屋出租给乙方使用，租赁期限2018年4月15日至2019年4月14日，租金每月17000元/月，租金每三个月支付一次，乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金34000元。经刘金凤申请，一审法院到纳什空间创业科技（天津）有限公司就房屋租金问题进行核实，该公司工作人员称涉案房屋公司已经支付刘金凤2018年4月15日至2018年5月31日租金25543.33元，2018年6月1日至8月31日租金51150元，2018年9月1日至11月30日租金51150元。刘金凤需交付合同期限内的物业费和空调能源费，且曾修理过空调，但是具体费用不知晓。一审法院向租户赵玥馨核实，涉案房屋的物业费是刘金凤交付的，2018年6月至9月能源费是赵玥馨交付的，2018年11月至2019年的热能费是刘金凤交付的。一审法院向天津市恒华物业管理有限公司核实，涉案房屋每月物业费1708.4元，夏季能源费每平方米10.86元，冬季能源费每平方米11.42元。涉案房屋按时交纳物业费，没有欠缴情况。本案的争议焦点是租金中应核减被告支出的费用数额和押金是否应该分割。原告在本案中主张2018年4月15日至2018年12月31日租金，被告截止2018年12月31日收取租金共计144893.33元。此期间，被告支出款项明细：停车费35元、2018年1月9日支付空调修理费2500元、电卡60元、物业费20500.8元（2018年1月-12月，每月1708.4元）、2017年12月16日至2018年3月15日能源费7951.6元、2018年11月15日至2019年3月15日能源费11148.8元。原告对于部分费用不予认可，其余费用有正式发票认可。对此一审法院分析，被告提供的停车费专用发票是天津市佳仁禾机械停车设备投资有限公司（以下简称佳仁公司）和天津市公众停车管理服务有限公司（以下简称公众公司）出具，一审法院去恒华大厦核实情况时，该大厦停车场是佳仁公司管理，大厦前方停车场是公众公司管理，停车场收费员确认被告提交的发票系其公司出具，被告去恒华大厦办理涉案房屋相关事宜在此停车也属于合理，属于因处理双方共有财产而支付的合理费用，应予扣除。关于空调修理费，纳什公司工作人员称被告确实修理过空调，且被告提供了发票，数额合理，应予扣除。关于押金，原告主张的2009年3月18日租赁合同的押金，首先，该份租赁合同签署人是原告，根据合同约定承租方应在合同生效之日支付房屋保证金16000元。当时被告不在场，根据常理应该是原告收取该笔款项，被告提供了租赁合同中留存其账号的银行流水，显示没有款项进账，同时用微信视频电话联系了当时中介人员，证实是原告与承租方去银行办理事宜。其次，虽然在（2017）津0102民初1383号案件开庭笔录中被告答辩意见写明“三次都是提前退租多收了一个月押金”，但是该案件对于押金部分并未进行实体审理，所以对于押金具体是由谁收取没有进行审查和论述。最后，收取该笔押金时是原告与被告夫妻关系存续期间，当时应作为夫妻共同财产，原告要求分割没有事实和法律依据。一审法院认为，原、被告双方就涉案房屋的权利、义务已经生效法律文书确认，双方均应按照约定履行。就涉诉房屋在本案争议期限之前的租金问题，天津市第二中级人民法院已经作出了生效判决，被告仍应按照生效判决确认的50%的比例给付原告租金。被告基于共有房屋支出了物业费、能源费、停车费、空调修理费、电卡费，应在给付原告租金总额中按比例予以扣减。关于物业费和能源费，虽然原告主张的是2018年4月15日至2018年12月31日期间的房租，但是为了便于当事人诉讼，节省诉讼成本，本案中就被告已经支付的2017年12月16日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日的能源费和2018年全年物业费一并扣除。关于2012年10月房屋租赁合同的押金，该合同是被告签订，被告认可没有退还押金，且电话联系承租方是与被告办理的涉案房屋租赁手续，被告亦未提供相反证据证实其未收取押金，故应视为被告收取。由于承租方提前退租押金未退回，该部分押金属于基于共有物产生的收益，应当予以分割。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项规定，判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告刘金凤给付原告路放鸣2018年4月至2018年12月31日期间的租金51348.6元[（144893.33-35-2500-60-20500.8-7951.6-11148.8）/2]；二、本判决生效之日起十五日内，被告刘金凤给付原告路放鸣押金6500元；三、驳回原告路放鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，由原告路放鸣负担1142.4元，被告刘金凤负担1317.6元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交以下证据：证据一、收据9张，证明被上诉人收取北京东灵通知识产权代理有限公司第一期租金28973元，上诉人要求被上诉人支付该款项的一半，同时证明被上诉人也有收取租金的情况；证据二、落款日期为2009年3月18日的欠条，证明被上诉人没有交纳中介费，上诉人交纳中介费后，将该欠条收回。证据三、落款日期为2012年10月24日的服务费收条一张，证明上诉人支付中介费6500元，故要求被上诉人承担该费用的一半；证据四、被上诉人给上诉人发送的彩信及彩信对话内容，证明被上诉人认可欠付上诉人15000余元的情况；证据五、离婚财产分割协议书，证明上诉人于2012年10月24日支付中介费6500元，被上诉人应给付上诉人该款项的一半3250元。被上诉人对证据一不予认可；对证据二的真实性无异议，主张该欠条系双方婚姻存续期间的，本案被上诉人主张的是离婚后的租金，故对该证据的证明目的及关联性不予认可；对证据三不予认可；对证据四、证据五的证明目的不予认可。本院经审查认为，上诉人提交的证据不能证明其证明目的，本院对以上证据的证明目的不予确认。被上诉人向本院提交调解笔录一份，证明2012年3月26日双方离婚之前涉诉房屋出售的利益属于夫妻共同财产，与本案无关。上诉人对该证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，被上诉人提交的证据系复印件，本院对该证据的真实性无法确认。本院二审经审理查明，上诉人主张其对一审法院查明的“2018年3月26日，刘金凤、路超（甲方）与赵玥馨（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将天津市河西区大沽南路501号401号房屋出租给乙方使用，租赁期限2018年4月15日至2019年4月14日，租金每月17000元/月，租金每三个月支付一次，乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金34000元。”事实内容不予认可，主张其未签订过该合同，对一审法院查明的其他事实无异议。被上诉人对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明的双方均无异议的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人原系夫妻关系，双方于2012年3月26日经天津市津南区人民法院调解离婚。坐落于天津市河西区房屋已经生效判决认定为双方各享有50%份额，该房屋出租所得收益应由双方各占50%。一审判决根据上诉人收取2018年4月15日至2018年12月31日该房屋租金144893.33元，以及扣减上诉人为该房屋支出的物业费、能源费、停车费、空调修理费、电卡费后，判令上诉人给付被上诉人2018年4月至2018年12月31日租金51348.6元并无不当，上诉人不同意给付的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人应否给付被上诉人2012年10月房屋租赁合同的押金13000元的一半6500元一节，上诉人与被上诉人均认可该房屋租赁合同的承租方交付13000元押金后，因承租方提前退租，该押金依约不予退回，本案中双方均主张该押金系对方收取，本院经审查，该合同的签订方以及办理房屋租赁手续均系上诉人，上诉人亦认可13000元押金未退回承租方，上诉人主张上述押金系被上诉人收取，但未提供充分证据证明其该主张，且上诉人亦未能提供充分证据证明其未收取上述押金，一审法院认定上述押金系上诉人收取并无不当，上诉人应给付被上诉人上述押金的50%，即6500元，上诉人不同意给付的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人要求支持其提出的反诉请求一节，因上诉人在一审中未交纳反诉诉讼费用，一审法院对上诉人该部分请求未予审理，本院对上诉人该部分请求亦不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费163元，由上诉人刘金凤负担。本判决为终审判决。审判长  张艳军审判员  吴文琦审判员  刘 刚二〇一九年八月十九日法官助理任士强书记员刘玉姣