湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初5179号原告：魏敏。委托诉讼代理人：熊红林，湖北征和律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区鲁磨路6号。法定代表人：刘宇辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨森，湖北金卫律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：张咪娜，湖北金卫律师事务所实习律师。一般授权代理。原告魏敏诉被告武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序立案受理。因案情复杂，于2018年8月27日依法转为普通程序公开开庭进行了审理。后被告联峰公司以本案的审理应以其已经向武汉市中级人民法院上诉的（2018）鄂01民终5165号案件的审理结果为依据，申请中止本案审理，本院于2018年10月23日作出（2018）鄂0111民初5179号民事裁定书中止本案审理。现本案已经恢复审理。原告魏敏及其委托诉讼代理人熊红林，被告联峰公司的法定代表人刘宇辉及其委托诉讼代理人杨森、张咪娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金79871.65元（计至2017年7月19日汇博苑项目规划条件核实公示期满共计322天）；2、判令被告支付原告逾期办理初始登记的违约金12402.4元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月17日，原告魏敏与被告联峰公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖140418245），合同约定被告向原告出售位于东湖××技术开发区××单元××号房屋，房屋建筑面积为89.60平方米，成交总价款为1240243元，交房期限为2016年8月30日前。合同另对交房条件、出卖人逾期交房违约责任、产权登记等双方权利义务作了详细的约定。合同签订后，原告魏敏依约分次将合同总价款全部支付到被告指定账户，履行了买受人应尽的付款义务。根据合同约定，该商品房应于2016年8月30日前验收合格并交付使用，但截至2017年7月19日，该项目仍处于规划条件核实公示阶段，无法通过相关专项验收，达不到交房条件，原告不能合法入住。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《武汉市商品房买卖合同》第十一条第一款、第十六条的规定，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益。被告联峰公司辩称，一、被告不应承担逾期交房违约金。被告已将项目规划条件核实公示情况在交房现场进行了张贴公示，向业主进行了告知，不存在隐瞒行为。被告已按合同约定通知业主办理收房手续，原告依约对房屋进行查验无任何异议后，按照交房程序签署了《办理房屋交付程序单》等材料，领取了房屋交付文件清单等文表、钥匙及设备，办理完收房手续。原告以实际行为认可了交房条件，双方的交接行为具有法律效力，被告已履行了交房义务。原告收房后，实际占有控制了房屋，并进行了装修和入住使用，行使了其权利。原告曾起诉要求被告继续履行合同，承担逾期交房违约金。被告提起反诉，要求原告承担相应的违约责任。随后，原告主动撤诉并与被告达成口头承诺，原告承诺其收房行为合法有效，知晓合同履行的所有条件及现实情况并表示理解，要求被告放弃追究原告的违约责任，并完成工作直至向原告发放不动产资料。原、被告双方同时承诺相互谅解，不再以合同中任何条款相互主张任何权利及责任。现双方合同已履行完毕，原告在办理不动产权证后，再次起诉要求被告承担逾期交房违约金，有违诚实信用原则。原告提起本次诉讼时，房屋已竣工验收合格，且竣工验收合格前的规划条件与竣工验收合格后的规划条件没有改变，证明房屋交付时只是缺少行政部门认可的形式要件。武汉市东湖新技术开发区国土资源和规划局分别在2016年8月17日、2017年7月10日将汇博苑项目规划验收情况进行公示，被告按照法律规定并在规划部门监督下将两次验收情况在汇博苑物业服务中心门口，即业主办理房屋交付手续处，进行张贴公示，将项目规划条件的变更情况及原因对原告进行了告知。原告通过公示能够知晓全部情况，但没有对公示提出任何异议，双方合同的履行条件发生了一定变更。2016年4月22日，双方签订了《汇博苑设备赠送协议书》，约定业主收到交房通知书后凭购房合同及设备赠送协议到物业处办理收房手续及设备交接手续。2016年8月24日，被告向原告邮寄了《房屋交付通知书》等材料，通知原告于2016年8月29日至2016年8月31日到汇博苑物业服务中心办理房屋交付手续。2016年8月30日，原告办理完收房手续后，又签署了《室内装修许可》等装修管理文件，进行了装修和入住使用。被告于2017年7月27日于取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，并于2017年8月21日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。原告作为具有完全民事行为能力的买受人，在办理收房手续时，能够通过规划条件核实公示明确知晓项目规划发生变更并导致购房合同履行基础发生变更，但仍然完成了验房、收房手续，以实际行为认可了交房条件。被告将仅仅缺少行政部门形式要件的房屋向原告交付使用的行为仅违反法律禁止性规范中的管理性禁止规范，并未违反效力性禁止规范，因而交房具有法律效力。综上，被告不应向原告支付逾期交房违约金。二、被告不应承担逾期办理房屋初始登记违约金。原告知晓两次规划条件公示情况且无任何异议，被告在规划条件变更基础上，按规划部门要求，及时申请办理了规划验收、房屋竣工验收和房屋初始登记。原告从第一次起诉、撤诉并与被告达成口头承诺开始，经过第二次规划核实公示等程序，并直至领取不动产资料、自行办理不动产权证期间，从未提出过任何异议，以实际行为认可了房屋初始登记的时间，且房屋竣工验收通过后，被告及时办理了房屋初始登记，并向原告发放了不动产资料，且没有追究原告的违约责任，被告充分履行了承诺。被告在申请办理汇博苑项目规划验收过程中，由于发生了双方当事人无法预见的情势变更，即虹景花园小区相邻违法建设行为以及政府相关部门对这一行为的处理未能按期到位，致使被告办理项目规划验收受到影响，双方购房合同履行的基础发生变更，办理房屋初始登记时间发生变化。虹景花园小区相邻违法建设已成为影响稳定的突出社会事件，本案中，汇博苑项目规划验收能否通过，已不再是规划部门一个部门的事情，从东湖高新技术开发区国土资源与规划局、武汉东湖高新技术开发区管委会、洪山区政府、洪山区城管部门到武汉市国土资源和规划局、武汉市政府，在近7年的时间里，虹景花园小区违法建设都未能解决。即便是在2016年2月6日武汉市政府明确要求洪山区政府在2016年6月底完成整治工作后，虹景花园小区相邻违法建设至今仍未处理，该问题由谁来解决、谁能解决、什么时候能解决、采用什么方式解决、规划条件实际已经变更等完全不是相邻建筑物的所有权人和被告所能预见的和控制的，应属于情势变更。现原告违反承诺，要求被告承担逾期办理房屋初始登记违约金有违双方合同及相关法律规定，对被告极其不公。三、若法院认为被告抗辩理由不完全充分，被告主张合同中约定的违约金相对于本案实际情况过高，原告无任何实际损失，且因房产获得各种增值收益，被告不应按照原告的诉讼请求支付逾期交房和逾期办理房屋初始登记违约金，应对违约金标准进行调整。合同履行过程中，因不可归责于被告的事由导致项目规划验收和房屋初始登记时间发生变化，被告不存在任何不当行为和过错。原告已按合同约定时间收房，并随后进行装修入住，对交房条件未提出任何异议，交房行为具有法律效力。原告在两次规划条件公示过程中未提出任何异议，被告按变更后的规划条件规划办理了房屋初始登记并通知原告领取不动产资料，原告领取不动产资料时没有提出任何异议，并在之后自行办理了不动产权证，以实际行为认可了双方合同履行条件发生部分变更。原、被告双方曾达成口头承诺，被告已履行了其承诺内容，现原告违反承诺，有违诚信原则，对被告极为不公。原告在合同履行过程中存在逾期支付购房款的违约行为，被告将保留提出反诉权利。四、要求被告承担逾期交房和逾期办理房屋初始登记的违约金必将导致大量已经收房的业主起诉被告，事实上已有部分业主起诉，如果处置不得当，将引发更大群体性诉讼风险和极大的信访维稳风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于被告联峰公司提交的EMS回执单（入伙通知书领取书）、办理房屋交付程序单、提货单以及交房设备签收确认单，能证明被告联峰公司与原告魏敏已于2016年8月30日办理涉案房屋的交接手续，且原告魏敏已领取购房附带赠送的设备，本院予以采信；对于被告联峰公司提交的新建住宅供电配套工程合同、付款凭证1、付款凭证2、新建住宅供电配套工程建设费（调整）计算书、付款凭证3、武汉市公安局交通管理局关于喻家湖（珞瑜东路至喻家××）高架工程施工期间交通管理的通告（公证书）、武汉联峰地产汇博苑规划条件核实公示（网站）、报纸、公示张贴图的真实性予以采信，对其证明目的不予采信；对于被告联峰公司提供的中央电视台《焦点访谈》20151118期及文字版（公证书）、武汉市政府门户网站关于《我市召开虹景花园违法建筑整治专题工作会》（公证书）、武汉市政府办公厅《签报》、武汉东湖新技术开发区管委会关于商请妥善解决汇博苑项目因虹景花园违法建设而造成信访维稳问题的函以及武汉东湖新技术开发区管委会关于虹景花园违法建设整治工作的函，仅能证明虹景花园小区违建影响了联峰汇博苑项目，导致延迟交房，其他证明目的本院不予采信；对于被告联峰公司提供的武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局《武汉联峰地产汇博苑项目规划条件核实公示》，仅能证明截至2017年7月10日，虹景花园违法建设问题尚未得到解决，其他证明目的本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月17日，魏敏（作为买受人）与联峰公司（作为出卖人）签订了编号为湖X的《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称合同）。合同约定：魏敏向联峰公司购买位于东湖新技术开发区喻家湖路5号汇博苑商品房项目中的第X栋X单元X层X号商品房一套，该商品房建筑面积共89.60平方米，成交总金额为1240243元，……。合同第九条约定：出卖人应当在2016年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：一户一表，交付时通电；6、给水：一户一表，交付时通水；7、交付时燃气、有线电视、宽带、电话管线到户；……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，……。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之2（该比率不小于（1）项中的比率）的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按本合同约定时间办理收房手续的，自本合同约定的交付时间其视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。第十三条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。……。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。附件六约定：……。二、买受人同意委托出卖人办理房地产权属证书，并承诺在收房时将办理房地产权属证书需缴纳的相关税费一次性预付给出卖人，出卖人不收取代办费用。……。另查明，2008年4月28日，联峰公司取得汇博苑项目的国有土地使用权证，2011年虹景花园小区业主开始未经批准拆改建别墅，至2013年小区所有别墅拆改建完成，并占用了联峰公司的用地。2013年5月16日，汇博苑项目取得建设工程规划许可证。2014年4月25日，联峰公司与国网湖北省供电公司武汉供电公司签订了《新建住宅供电配套工程合同》，约定由联峰公司委托国网湖北省供电公司武汉供电公司对汇博苑住宅建设项目实施供电配套工程建设，联峰公司支付供电配套工程建设费。2015年1月29日，湖北省交管网发布《武汉市关于喻家湖路（珞瑜东路至喻家××）高架工程施工期间交通管理的通告》，通告2015年2月2日至同年9月30日该路段进行高架工程施工。2016年8月17日和2017年7月10日，武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局分别发布了《武汉联峰地产汇博苑项目规划条件核实公示》，载明汇博苑项目地上部分因红线范围内存在相邻建筑，使用地范围线发生变化，导致该项目与规划许可不一致。2017年8月21日，联峰公司办理了汇博苑项目1#楼、2#楼、3#楼及地下室的竣工验收备案手续，取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。魏敏依约向联峰公司支付全部购房款。再查明，2016年8月30日，魏敏与联峰公司办理涉案房屋的交接手续，签署《办理房屋交付程序单》，并领取购房附带赠送的设备。2017年11月22日，联峰公司取得了涉案房屋的不动产权属证明。2018年1月18日，魏敏办理涉案房屋的不动产权证书【鄂（2018）武汉市东开不动产权第X号，房屋建筑面积为89.63平方米】。本案的争议焦点为：一、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。二、联峰公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。本院认为，魏敏与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定全面履行。1、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。本院认为，原、被告合同约定的交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，才能认定联峰公司履行了符合法律规定的交付义务，故联峰公司交付房屋的时间超过合同约定的时间，逾期交付时间为356天，其应承担逾期交房的违约责任。被告联峰公司认为魏敏已收房，联峰公司已履行交房义务，不应承担逾期交房的违约责任的抗辩意见，本院不予支持。联峰公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调减的抗辩意见，本院认为，魏敏作为购房者在房屋不符合交付条件时可以依据合同约定拒绝接收房屋，但魏敏于2016年8月30日自愿办理了涉案房屋的交接手续，并实际占有使用，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益。本院综合考虑涉案房屋魏敏已经于合同约定的交房日期收房，联峰公司给魏敏办理了涉案房屋的不动产权证，没有对其使用房屋造成实质性的影响，且联峰公司所交付的商品房的规划未通过验收的原因，确系相邻的违章建筑占用联峰公司的规划用地所致，联峰公司已经尽力去维权，但仍然造成了规划验收的延迟，本院酌情降低逾期交房违约金，由合同约定的按日向魏敏支付已付房价款的万分之二调整为万分之0.5，即19967.91元（1240243元×322日×0.00005，取小数点后两位数），过高部分本院不予支持。对魏敏要求联峰公司支付逾期交房违约金79871.65元（计至2017年7月19日汇博苑项目规划条件核实公示期满共计322天）的诉讼请求，因魏敏主张逾期交房违约金的截止时间为2017年7月19日共计322天，本院予以支持。对2017年7月19日之后的违约金原告未请求支付，属于对其民事权利的放弃，本院予以照准。2、关于联峰公司是否应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任及违约责任的承担的问题。本院认为，根据合同第十六条的约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。魏敏于2016年8月30日与联峰公司办理了涉案房屋的交接手续，2017年8月21日，涉案商品房项目取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到法定交房条件。但联峰公司于2017年11月22日才取得涉案房屋的不动产权属证明，超过了合同约定的办理房地产初始登记的期限，应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于魏敏要求联峰公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。联峰公司认为合同约定的违约金过高请求降低违约金标准，鉴于联峰公司逾期办理房地产初始登记的时间仅超过3天，本院酌情降低违约金为已付房价款的0.5%。对魏敏要求联峰公司支付逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求，本院支持6201.21元（1240243元×0.005，取小数点后两位数），过高部分本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏敏支付逾期交房违约金19967.91元；二、被告武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏敏支付逾期办理房地产初始登记违约金6201.21元；三、驳回原告魏敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2106元，由原告魏敏负担1652元，被告武汉联峰房地产开发有限公司负担454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐人民陪审员  张安源人民陪审员  金 涛二〇一九年八月十二日书 记 员  毕 薇