陕 西 省 高 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕民再61号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：定边县金天利房地产投资有限责任公司，住所地陕西省榆林市定边县定边镇长城南街帝豪大厦21-23层。法定代表人：李守明，该公司经理。委托诉讼代理人：呼东红，北京市中兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘静，北京市中兆律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：田亚芳，女，1968年6月25日出生，汉族，系延长油田股份有限公司定边采油厂职工，住陕西省榆林市定边县定边镇兴源小区21号楼2单元301室。委托诉讼代理人：王琛，系田亚芳丈夫。委托诉讼代理人：李叶宏，陕西雅世律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：田亚芸，女，1971年2月16日出生，汉族，无业，住陕西省榆林市定边县荣泰小区6号楼1单元602室。委托诉讼代理人：李叶宏，陕西雅世律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：田亚妮，女，1976年6月26日出生，汉族，无业，住陕西省榆林市定边县惠风苑小区1号楼2单元301室。委托诉讼代理人：李叶宏，陕西雅世律师事务所律师。再审申请人定边县金天利房地产投资有限责任公司    （以下简称金天利公司）因与被申请人田亚芳、田亚芸、田亚妮商品房销售合同纠纷一案，不服榆林市中级人民法院（2016）陕08民终字3363号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月17日作出（2018）陕民申2824号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人金天利公司法定代表人李守明、委托诉讼代理人呼东红、潘静、被申请人田亚芳、田亚芸、田亚妮、被申请人共同委托诉讼代理人李叶宏、田亚芳委托诉讼代理人王琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金天利公司申请再审称：请求依法撤销二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。理由：1、被申请人已经取得涉案房屋的所有权证，被申请人对涉案房屋享有的是物权不是合同债权。被申请人于2013年起诉时称申请人将各通道封堵、拆除，导致其无法正常通行，应当是排除妨害纠纷。申请人交付房屋时，被申请人对房屋的现状知悉且没有提出异议，被申请人在办理了房屋产权证几年后要求解除合同，违背诚实信用原则；2、涉案房屋交付在前，后双方对涉案房屋通道问题进行约定并达成书面补充协议，协议明确约定了被申请人所购房屋的通行条件是东、西、南三个方向，被申请人所购买的房屋四面有通道。被申请人所在房屋在三楼，房屋一楼东、北、南三面有门，东门相邻供销社广场有直达二楼至五楼的步梯和上下电梯一部，北门相邻东正街进入一楼有步梯直达二楼至五楼，南门（即后门）进入一楼有步梯直达二楼至五楼。被申请人三楼西门与海纳大厦通道连通，有两部电梯和一个步梯，出门后又相邻东正街。故申请人给被申请人出卖的房屋四面有道，足以保障通行。2018年申请人又在涉案天恒大厦东北角新加装电梯一部，满足了被申请人通行需要；3、本案一、二审判决遗漏了必要共同诉讼当事人,程序违法，足以推翻原判决。涉案房屋产权证中明确载有田亚芳、田亚芸、田亚妮及艾小红、陈润霞五人共同共有，属于必须共同进行诉讼的当事人。综上，申请人请求撤销二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。被申请人田亚芳、田亚芸、田亚妮辩称，1、本案已超过民事再审诉讼时效，应当驳回金天利公司的再审申请。2017年7月1日实施的《民事诉讼法》第二百零五条规定，当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后6个月内提出。榆林市中级人民法院（2016）陕08民终字3363号判决书作出的日期为2017年8月18日，该终审判决生效的日期也是2017年8月18日。而金天利公司提起再审申请日期为2018年7月27日，已经超过《民事诉讼法》第二百零五条规定的时效，应予以驳回；2、金天利公司迟延履行、不完全履行合同义务，致使被申请人无法正常使用房屋，构成根本违约。被申请人购买金天利公司位于天恒大厦三楼的商品房，用于经营“金马网吧”。金天利公司建设天恒大厦时，未按设计图纸配置可通行的室内电动扶梯，且将一楼分割出售他人，致使通往天恒大厦内部的通道被封堵，天恒大厦两侧及背面的用地均归案外人所有，四处通道均不属于正常通行的公共通道。请求驳回申请人再审请求。田亚芳、田亚芸、田亚妮向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告订立的《商品房买卖合同》；2、由被告返还原告购房款4756398元及相应的利息；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月，原告（买方）与被告（卖方）达成购买天恒大厦三楼楼房的口头协议，原告用于经营“金马网吧”，原告从被告处接受所购楼房时，被告未按设计图纸配置可通行的室内电动扶梯及室外的观光电梯，导致原告无法正常通行至其所购楼房的三楼。2010年11月23日，原、被告双方达成书面补充协议，约定：1、被告提供东和汪清福共用的钢构步梯、电梯各一部；2、被告负责在大厦东侧建设海纳大厦三楼直通原告三楼的通道一条，供原告使用，建设费用由被告承担，所产生的物业费由原告承担；3、天恒大厦的一层南通道（实际应为北通道），产权不归原告，但在海纳大厦通道未开通时，以一楼营业时间为准，可作为原告营业通道，供原告免费通行。2010年11月24日，原告与被告正式签订了《商品房买卖合同》，合同第四条约定，被告以总价款为4756454元将位于定边县东正街天恒大厦第三层的商品房出售给原告；合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更商品房结构形式导致买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人”。原告先后几次向被告交纳购房预付款共计4756398元。本案中被告未提供相关部门对被告撤除原设计图纸里天恒大厦一层室内电动扶梯及室外的观光电梯的审批手续。2011年3月17日，定边县房地产管理所向原告办理了房屋所有权证（房产证号：定边县房权证东区字第6-022681号），规划用途为商住。另查明，从天恒大厦一层通往原告所有的第三层楼房有东、南、西、北四面门。东门相邻的现行通道（包括步梯和电梯）土地使用权属于定边县供销联合社，2012年7月15日，原告自行与定边县供销联合社协商取得一米临时通道；北门相邻东正街，被告已将仅有的从天恒大厦一楼直通三楼的通道卖给天恒大厦一楼业主，因此，原告若从上述通道通行，必须以一楼新世界名品鞋城业主的营业时间为准；南门（即后门）通往涉案楼层，需绕过海纳大厦到达，但由被告管理，一直处于锁的状态；西门现行通道（两个电梯）使用权属于海纳大厦，不属于公共通道，因此，从西门通往涉案房屋必须经过海纳大厦所属的一楼及相关通道。综上，通往涉案房屋第三层的通道无一为正常的公共通道，致使原告经营的“金马网吧”营业目的无法实现。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，其内容系双方当事人真实意思表示，该买卖合同不违反相关法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中,原告购买涉案商品房屋用于经营“金马网吧”，涉案房屋位于天恒大厦三楼，通往涉案楼层的四处通道均不属于正常的公共通道，三处权属都归他人所有，其中一处封堵，被告无法实际继续履行补充协议的约定。原告的通行权受阻，按网吧经营习惯，天恒大厦北面东正街的通道无法满足夜间通行的要求，其他通道必须与他人自行协商，才能取得通行权。综上，天恒大厦一楼公共通道是通往三楼的必经之路，但被告已将一楼通道售予他人，被告交付的房屋无法正常使用，属于不完全履行，被告的违约行为造成原告无法正常营业，原告购买商业用房根本目的无法实现，原告享有法定解除权，故对原告要求解除合同的请求予以支持，原、被告之间的《商品房买卖合同》解除的同时补充协议也自动解除。原告要求被告支付已付房款相应利息的请求，因在合同中没有明确约定，也没有明确的诉讼请求，故不予以支持；被告抗辩认为原告变更诉讼请求时效已过，因原告在接受房屋后通过诉讼的方式一直向被告主张通行权利，未超过诉讼时效，故对被告的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百一十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；二、由被告定边县金天利房地产投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告返还已付房款4756398元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2720元，由被告定边县金天利房地产投资有限责任公司负担。判决后，金天利公司不服上诉，请求撤销定边县人民法院（2016）陕0825民初730号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决违反法定程序审理。被上诉人在发回重审期间变更请求主张返还购房款，应向法院补交诉讼费，一审法院只收取诉讼费2720元，却支持了被上诉人的诉讼请求；2、上诉人不存在违约行为。上诉人向被上诉人出售的现房，交付房屋在前，签订合同在后。双方签订的《商品房买卖合同》没有约定一层大厅向北的通道范围。被上诉人买房后经营网吧，说明购房是满意的，上诉人交付的房屋符合约定条件。该房屋房产证中的房屋面积不包括一层大厅向北有通道的范围。双方签订的补充协议明确约定通行的条件是东、西、南三个方向；3、一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法第九十四条第二款、第一百一十条第一款规定错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，违反法定程序。田亚芳、田亚芸、田亚妮答辩称，双方签订的房屋买卖合同虽然没有约定违约责任，但上诉人的行为已经构成事实违约，现涉案房屋没有消防通道，被上诉人的通行权受到影响。被上诉人在发回重审期间变更了诉讼请求，没有补交案件诉讼费，不属于违反法定程序的情形。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审法院认定事实：另查明，被上诉人向上诉人金天利公司支付购房款本金共计4196454元，下余购房款56万元尚未支付。2017年4月13日，金天利公司与定边县供销合作总公司签订《通道使用协议》，对天恒大厦向东开门通行进行约定：1、由李守明出资10万元作为通行补偿费；2、通行范围从天恒大厦东墙外墙皮2米，北至市政公用地；3、该地用途只能作为通道使用，不得改建房屋或附加地上附着物。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以确认。二审法院认为，本案争议的焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、一审判决是否违反程序以及适用法律是否正确。一、关于《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。本案中，被上诉人田亚芳、田亚芸、田亚妮购买上诉人金天利公司的商品房屋位于天恒大厦三楼，用于经营“金马网吧”。上诉人金天利公司在建设天恒大厦时，未按设计图纸配置可通行的室内电动扶梯，且将一楼分割出售他人，致使通往天恒大厦内部的通道被封堵，天恒大厦两侧以及背面的用地均归案外人所有，四处通道均不属于正常的公共通道，导致被上诉人无法正常通行至其所购楼房。为了解决通行问题，双方当事人于2010年11月23日达成书面补充协议，约定由上诉人提供钢构步梯、电梯供被上诉人通行，在大厦东侧（实际为西侧）海纳大厦建设三楼直通被上诉人三楼的通道一条等方式，用以解决被上诉人的通行问题，但多年来上诉人未能履行该补充协议。2017年4月13日，金天利公司虽与定边县供销合作总公司签订了《通道使用协议》，但仍然不能完全履行协议义务，通行条件并未彻底改善。本案中，上诉人所交付的商品房屋不具备起码畅通的通行条件，且采取补救措施不力，导致被上诉人无法正常营业，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，被上诉人享有法定解除权，故其起诉解除《商品房买卖合同》的请求，符合法律规定，依法予以支持，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》正确。合同解除后，金天利公司应向田亚芳、田亚芸、田亚妮返还已经交纳的购房款，因被上诉人尚拖欠上诉人购房款56万元，故应按照其已实际支付的购房款4196454元予以返还；同时，被上诉人田亚芳、田亚芸、田亚妮应向金天利公司返还房屋并配合办理房屋产权变更登记手续。二、关于一审程序及法律适用的问题。本案在发回重审期间，被上诉人田亚芳、田亚芸、田亚妮变更诉讼请求为解除合同并返还购房款，依法应补交诉讼费用，一审法院没有通知被上诉人予以补交，程序存在瑕疵，但并不构成违反法定程序的理由。关于法律适用问题，合同的法定解除情形、解除效力和违约责任等，应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条的规定，一审法院适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。综上，上诉人定边县金天利投资有限公司的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决对于返还的购房款金额认定有误，依法予以变更。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持定边县人民法院（2016）陕0825民初730号民事判决第一、三项(即：一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；三、驳回原告的其他诉讼请求)； 二、变更定边县人民法院（2016）陕0825民初730号民事判决第二项为：由定边县金天利房地产投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向田亚芳、田亚芸、田亚妮返还已付房款4196454元。二审案件受理费44850元，由上诉人定边县金天利房地产投资有限公司负担。本院再审期间查明，一、二审查明的事实属实，应予确认。另查明，2010年11月23日，被申请人田亚芳、田亚芸、田亚妮与李守明签订《商品房买卖合同》，买受人为田亚芳3人，出卖人为李守明，被申请人购买的是天恒大厦三层，合同面积为972.69平方米。根据《竣工验收备案表》记载天恒大厦竣工日期为2010年10月11日，竣工验收日期为同年10月17日。双方均认可房屋交付时间是2010年11月1日至2010年11月23日。2011年3月17日，被申请人取得的房屋登记证上记载的房屋所有权人为5人，分别为田亚芳、田亚芸、田亚妮、艾小红、陈润霞，房屋测绘面积为946.86平方米，房产证面积为948.92平方米。关于被申请人知道房屋通道状况的时间。被申请人称知道涉案房屋楼梯状况的时间是2012年7月15日，申请人主张被申请人知道楼梯状况的时间应为2010年3月，即双方达成补充协议时。关于被申请人提出天恒大厦东侧通道存在被定边县供销社用沙袋拥堵，导致其无法正常通行及营业的情况。对此，被申请人无证据证明此事实。根据定边县法院2013年5月3日《现场勘验笔录》记载，天恒大厦一楼东侧有钢构步梯、电梯各一部。二审查明，申请人就通道使用（东通道）向定边县供销社支付10万元，解决道路通行问题，通道使用协议第一条明确为永久通行。关于被申请人欠申请人购房款56万元的问题。该欠款已另案处理，根据被申请人提交的（2013）定民初字第02632号民事判决书、（2015）榆中民一终字第98号民事裁定书（裁定发回重审）及（2016）陕0825民初2007号民事裁定书可知，该案件已裁定中止审理。关于新建电梯问题。二审庭审结束后，申请人在天恒大厦东北角楼梯内部安装了一部电梯，电梯尺寸为210cm×80cm。申请人承诺随时可以把电梯钥匙给被申请人。但被申请人对电梯是否正常安装及运行存有疑虑，需要申请人提交相关手续及资质核实。后申请人提交了《特种设备安装改造维修告知书》，显示2018年9月10日由陕西四海机电设备工程有限公司（以下简称四海公司）给本案申请人金天利公司在天恒大厦安装曳引驱动乘客电梯一部。榆林市特种设备检验所作出的《电梯监督检验报告》显示安装电梯检验合格。检验日期为2018年12月18日至2019年1月21日。《电梯维保合同》显示天恒大厦观光电梯由四海公司保养，保养日期为2019年1月21日至2020年1月20日。2019年4月22日，申请人提交了《特种设备使用标志》，该证据来源于榆林市市场监督管理局，结合以上电梯购买、维护的证据材料，用以证明申请人在二审结束后安装的电梯经有关部门批准，符合有关规定，可以正常运营。被申请人质证认为，真实性认可，证明目的有异议，无法证明特种设备使用标志上的使用单位定边县天佳物业管理有限责任公司（以下简称天佳物业公司）是涉案申请人的物业公司。经本院审查，被申请人对天佳物业公司和四海公司签订的维修保养协议的真实性认可。该协议第一条载明项目名称为天恒大厦观光梯，且载明天佳物业公司使用的电梯下次检验日期为2020年1月21日。能够说明涉案大厦的物业公司是天佳物业公司，因此天佳物业公司是申请人的物业公司。进一步说明《特种设备使用标志》是涉案天恒大厦新安装电梯的安全运行合格证。申请人提交的视频显示，被申请人2019年3月在涉案大厦二层经营网吧。本案涉案房屋有东、南、西、北四面门。东门相邻的现行通道,土地使用权属于定边县供销合作总公司，2012年7月15日，定边县供销合作总公司出具《情况说明》，被申请人自行与定边县供销联合社协商取得临时通道，2017年4月13日，申请人与定边县供销合作总公司签订了《通道使用协议》，约定：鉴于历史遗留供销商贸大厦前广场西靠天恒大厦（李守明）向东开门通行一事，双方协商达成如下协议：1、由李守明出资10万元作为定边县供销合作总公司永久通行补偿费；2、通行范围从天恒大厦东墙外墙皮2米，北至市政公用地；3、该地用途只能作为通道使用，不得改建房屋或附加地上附着物。北门相邻东正街，一楼为新世界名品鞋城， 2013年6月2日定边县法院调查显示，鞋城后边这个门平时不开，只有内部员工通行，不允许其他人通行。本院实地查看时，从一楼北门进入，穿过鞋城，鞋城里大门处于锁闭状态。南门外部通往垃圾场。西门现行通道（两个电梯）使用权属于海纳大厦。从西门通往涉案三楼房屋必须使用海纳大厦所属的电梯及室内连廊方可到达。海纳大厦的营业时间决定了西门通道的使用时间。本院再审认为：本案的焦点问题是对申请人与被申请人的合同是否予以解除及申请人是否应向被申请人返还支付的购房款等。 一、双方是否已履行商品房买卖合同约定的义务。2010年3月，申请人与被申请人就购买涉案房屋达成口头协议。2010年11月24日，原告与被告正式签订了《商品房买卖合同》，被申请人向申请人金天利公司实际支付了购房款共计4196454元，被申请人尚欠56万元购房款未支付。申请人金天利公司亦向被申请人交付了房屋。2011年3月17日，定边县房地产管理所向被申请人办理了房屋所有权证，规划用途为商住，土地使用年限自2007年10月26日至2077年10月24日。综上，双方已基本完成了合同约定的义务。二、双方是否完成了补充协议约定的义务。天恒大厦竣工日期为2010年10月11日。2010年11月23日，申请人与被申请人达成补充协议，约定：1、申请人提供东和汪清福共用的钢构步梯、电梯各一部；2、申请人负责在大厦东侧建设海纳大厦三楼直通被申请人三楼的通道一条，供使用，建设费用由申请人承担，所产生的物业费由被申请人承担；3、天恒大厦的一层南通道，产权不归被申请人，但在海纳大厦通道未开通时，以一楼营业时间为准，可作为被申请人营业通道，供被申请人免费通行。双方对上述补充协议的履行情况如下：东通道已有钢构步梯、电梯各一部。二审结束后申请人已经在涉案大楼东北角加装了一部电梯，补充协议第2条约定内容目前可以实现，第3条与第2条属选择条款，故申请人也已完成了补充协议约定的义务。综上，本案双方对商品房买卖合同及补充协议约定的义务已基本履行完毕。因此，被申请人请求判令解除双方订立的《商品房买卖合同》并由申请人返还购房款4756398元及相应利息的请求不能成立，本院予以驳回。综上，再审申请人的申请再审理由能够成立，被申请人一审诉讼请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销榆林市中级人民法院（2016）陕08民终字3363号民事判决；二、撤销定边县人民法院（2016）陕0825民初730号民事判决；三、撤销榆林市中级人民法院（2015）榆中民一终字第00097号民事裁定；四、撤销定边县人民法院（2013）定民初字第01952号民事判决； 五、驳回田亚芳、田亚芸、田亚妮的诉讼请求。一审案件受理费2720元、二审案件受理费44850元，由田亚芳、田亚芸、田亚妮承担23785元，定边县金天利房地产投资有限责任公司承担23785元。   本判决为终审判决。审  判  长    同惠会审  判  员    宋小敏审  判  员    涂道勇  二O一九年八月十九日法 官助 理   罗红涛书  记  员   李调霞再审申请人（一审被告、二审上诉人）：定边县金天利房地产投资有限责任公司，住所地陕西省榆林市定边县定边镇长城南街帝豪大厦21-23层。法定代表人：李守明，该公司经理。委托诉讼代理人：呼东红，北京市中兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘静，北京市中兆律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：田亚芳，女，1968年6月25日出生，汉族，系延长油田股份有限公司定边采油厂职工，住定边县定边镇兴源小区21号楼2单元301室。委托诉讼代理人：王琛，系田亚芳丈夫。委托诉讼代理人：李叶宏，陕西雅世律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：田亚芸，女，1971年2月16日出生，汉族，无业，住定边县荣泰小区6号楼1单元602室。委托诉讼代理人：李叶宏，陕西雅世律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：田亚妮，女，1976年6月26日出生，汉族，无业，住定边县惠风苑小区1号楼2单元301室。委托诉讼代理人：李叶宏，陕西雅世律师事务所律师。再审申请人定边县金天利房地产投资有限责任公司    （以下简称金天利公司）因与被申请人田亚芳、田亚芸、田亚妮商品房销售合同纠纷一案，不服榆林市中级人民法院（2016）陕08民终字3363号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月17日作出（2018）陕民申2824号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人金天利公司法定代表人李守明、委托诉讼代理人呼东红、潘静、被申请人田亚芳、田亚芸、田亚妮、被申请人共同委托诉讼代理人李叶宏、田亚芳委托诉讼代理人王琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金天利公司申请再审称：请求依法撤销二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。理由：1、被申请人已经取得涉案房屋的所有权证，被申请人对涉案房屋享有的是物权不是合同债权。被申请人于2013年起诉时称申请人将各通道封堵、拆除,导致其无法正常通行，应当是排除妨害纠纷。申请人交付房屋时，被申请人对房屋的现状知悉且没有提出异议，被申请人在办理了房屋产权证几年后要求解除合同，违背诚实信用原则；2、涉案房屋交付在前，后双方对涉案房屋通道问题进行约定并达成书面补充协议，协议明确约定了被申请人所购房屋的通行条件是东、西、南三个方向,被申请人所购买的房屋四面有通道。被申请人所在房屋在三楼，房屋一楼东、北、南三面有门，东门相邻供销社广场有直达二楼至五楼的步梯和上下电梯一部，北门相邻东正街进入一楼有步梯直达二楼至五楼，南门（即后门）进入一楼有步梯直达二楼至五楼。被申请人三楼西门与海纳大厦通道连通，有两部电梯和一个步梯，出门后又相邻东正街。故申请人给被申请人出卖的房屋四面有道，足以保障通行。2018年申请人又在涉案天恒大厦东北角新加装电梯一部，满足了被申请人通行需要；3、本案一、二审判决遗漏了必要共同诉讼当事人,程序违法，足以推翻原判决。涉案房屋产权证中明确载有田亚芳、田亚芸、田亚妮及艾小红、陈润霞五人共同共有，属于必须共同进行诉讼的当事人。综上，申请人请求撤销二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。被申请人田亚芳、田亚芸、田亚妮辩称，1、本案已超过民事再审诉讼时效，应当驳回金天利公司的再审申请。2017年7月1日实施的《民事诉讼法》第二百零五条规定，当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后6个月内提出。榆林市中级人民法院（2016）陕08民终字3363号判决书作出的日期为2017年8月18日，该终审判决生效的日期也是2017年8月18日。而金天利公司提起再审申请日期为2018年7月27日，已经超过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条规定的时效，应予以驳回；2、金天利公司迟延履行、不完全履行合同义务，致使被申请人无法正常使用房屋，构成根本违约。被申请人购买金天利公司位于天恒大厦三楼的商品房，用于经营“金马网吧”。金天利公司建设天恒大厦时，未按设计图纸配置可通行的室内电动扶梯，且将一楼分割出售他人，致使通往天恒大厦内部的通道被封堵，天恒大厦两侧及背面的用地均归案外人所有，四处通道均不属于正常通行的公共通道。请求驳回申请人再审请求。田亚芳、田亚芸、田亚妮向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告订立的《商品房买卖合同》；2、由被告返还原告购房款4756398元及相应的利息；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月，原告（买方）与被告（卖方）达成购买天恒大厦三楼楼房的口头协议，原告用于经营“金马网吧”，原告从被告处接受所购楼房时，被告未按设计图纸配置可通行的室内电动扶梯及室外的观光电梯，导致原告无法正常通行至其所购楼房的三楼。2010年11月23日，原、被告双方达成书面补充协议，约定:1、被告提供东和汪清福共用的钢构步梯、电梯各一部；2、被告负责在大厦东侧建设海纳大厦三楼直通原告三楼的通道一条，供原告使用，建设费用由被告承担，所产生的物业费由原告承担；3、天恒大厦的一层南通道（实际应为北通道），产权不归原告，但在海纳大厦通道未开通时，以一楼营业时间为准，可作为原告营业通道，供原告免费通行。2010年11月24日，原告与被告正式签订了《商品房买卖合同》，合同第四条约定，被告以总价款为4756454元将位于定边县东正街天恒大厦第三层的商品房出售给原告；合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更商品房结构形式导致买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人”。原告先后几次向被告交纳购房预付款共计4756398元。本案中被告未提供相关部门对被告撤除原设计图纸里天恒大厦一层室内电动扶梯及室外的观光电梯的审批手续。2011年3月17日，定边县房地产管理所向原告办理了房屋所有权证（房产证号：定边县房权证东区字第6-022681号），规划用途为商住。另查明，从天恒大厦一层通往原告所有的第三层楼房有东、南、西、北四面门。东门相邻的现行通道（包括步梯和电梯）土地使用权属于定边县供销联合社，2012年7月15日，原告自行与定边县供销联合社协商取得一米临时通道；北门相邻东正街，被告已将仅有的从天恒大厦一楼直通三楼的通道卖给天恒大厦一楼业主，因此，原告若从上述通道通行，必须以一楼新世界名品鞋城业主的营业时间为准；南门（即后门）通往涉案楼层，需绕过海纳大厦到达，但由被告管理，一直处于锁的状态；西门现行通道（两个电梯）使用权属于海纳大厦，不属于公共通道，因此，从西门通往涉案房屋必须经过海纳大厦所属的一楼及相关通道。综上，通往涉案房屋第三层的通道无一为正常的公共通道，致使原告经营的“金马网吧”营业目的无法实现。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，其内容系双方当事人真实意思表示，该买卖合同不违反相关法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中,原告购买涉案商品房屋用于经营“金马网吧”，涉案房屋位于天恒大厦三楼，通往涉案楼层的四处通道均不属于正常的公共通道，三处权属都归他人所有，其中一处封堵，被告无法实际继续履行补充协议的约定。原告的通行权受阻，按网吧经营习惯，天恒大厦北面东正街的通道无法满足夜间通行的要求，其他通道必须与他人自行协商，才能取得通行权。综上，天恒大厦一楼公共通道是通往三楼的必经之路，但被告已将一楼通道售予他人，被告交付的房屋无法正常使用，属于不完全履行，被告的违约行为造成原告无法正常营业，原告购买商业用房根本目的无法实现，原告享有法定解除权，故对原告要求解除合同的请求予以支持，原、被告之间的《商品房买卖合同》解除的同时补充协议也自动解除。原告要求被告支付已付房款相应利息的请求，因在合同中没有明确约定，也没有明确的诉讼请求，故不予以支持；被告抗辩认为原告变更诉讼请求时效已过，因原告在接受房屋后通过诉讼的方式一直向被告主张通行权利，未超过诉讼时效，故对被告的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百一十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；二、由被告定边县金天利房地产投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告返还已付房款4756398元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2720元，由被告定边县金天利房地产投资有限责任公司负担。判决后，金天利公司不服上诉，请求撤销定边县人民法院（2016）陕0825民初730号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决违反法定程序审理。被上诉人在发回重审期间变更请求主张返还购房款，应向法院补交诉讼费，一审法院只收取诉讼费2720元，却支持了被上诉人的诉讼请求；2、上诉人不存在违约行为。上诉人向被上诉人出售的现房，交付房屋在前，签订合同在后。双方签订的《商品房买卖合同》没有约定一层大厅向北的通道范围。被上诉人买房后经营网吧，说明购房是满意的，上诉人交付的房屋符合约定条件。该房屋房产证中的房屋面积不包括一层大厅向北有通道的范围。双方签订的补充协议明确约定通行的条件是东、西、南三个方向；3、一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法第九十四条第二款、第一百一十条第一款规定错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，违反法定程序。田亚芳、田亚芸、田亚妮答辩称，双方签订的房屋买卖合同虽然没有约定违约责任，但上诉人的行为已经构成事实违约，现涉案房屋没有消防通道，被上诉人的通行权受到影响。被上诉人在发回重审期间变更了诉讼请求，没有补交案件诉讼费，不属于违反法定程序的情形。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审法院认定事实：另查明，被上诉人向上诉人金天利公司支付购房款本金共计4196454元，下余购房款56万元尚未支付。2017年4月13日，金天利公司与定边县供销合作总公司签订《通道使用协议》，对天恒大厦向东开门通行进行约定：1、由李守明出资10万元作为通行补偿费；2、通行范围从天恒大厦东墙外墙皮2米，北至市政公用地；3、该地用途只能作为通道使用，不得改建房屋或附加地上附着物。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以确认。二审法院认为，本案争议的焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、一审判决是否违反程序以及适用法律是否正确。一、关于《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。本案中，被上诉人田亚芳、田亚芸、田亚妮购买上诉人金天利公司的商品房屋位于天恒大厦三楼，用于经营“金马网吧”。上诉人金天利公司在建设天恒大厦时，未按设计图纸配置可通行的室内电动扶梯，且将一楼分割出售他人，致使通往天恒大厦内部的通道被封堵，天恒大厦两侧以及背面的用地均归案外人所有，四处通道均不属于正常的公共通道，导致被上诉人无法正常通行至其所购楼房。为了解决通行问题，双方当事人于2010年11月23日达成书面补充协议，约定由上诉人提供钢构步梯、电梯供被上诉人通行，在大厦东侧（实际为西侧）海纳大厦建设三楼直通被上诉人三楼的通道一条等方式，用以解决被上诉人的通行问题，但多年来上诉人未能履行该补充协议。2017年4月13日，金天利公司虽与定边县供销合作总公司签订了《通道使用协议》，但仍然不能完全履行协议义务，通行条件并未彻底改善。本案中，上诉人所交付的商品房屋不具备起码畅通的通行条件，且采取补救措施不力，导致被上诉人无法正常营业，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，被上诉人享有法定解除权，故其起诉解除《商品房买卖合同》的请求，符合法律规定，依法予以支持，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》正确。合同解除后，金天利公司应向田亚芳、田亚芸、田亚妮返还已经交纳的购房款，因被上诉人尚拖欠上诉人购房款56万元，故应按照其已实际支付的购房款4196454元予以返还；同时，被上诉人田亚芳、田亚芸、田亚妮应向金天利公司返还房屋并配合办理房屋产权变更登记手续。二、关于一审程序及法律适用的问题。本案在发回重审期间，被上诉人田亚芳、田亚芸、田亚妮变更诉讼请求为解除合同并返还购房款，依法应补交诉讼费用，一审法院没有通知被上诉人予以补交，程序存在瑕疵，但并不构成违反法定程序的理由。关于法律适用问题，合同的法定解除情形、解除效力和违约责任等，应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条的规定，一审法院适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。综上，上诉人定边县金天利投资有限公司的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决对于返还的购房款金额认定有误，依法予以变更。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持定边县人民法院（2016）陕0825民初730号民事判决第一、三项(即：一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；三、驳回原告的其他诉讼请求)； 二、变更定边县人民法院（2016）陕0825民初730号民事判决第二项为：由定边县金天利房地产投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向田亚芳、田亚芸、田亚妮返还已付房款4196454元。二审案件受理费44850元，由上诉人定边县金天利房地产投资有限公司负担。本院再审期间查明，一、二审查明的事实属实，应予确认。另查明，2010年11月23日，被申请人田亚芳、田亚芸、田亚妮与李守明签订《商品房买卖合同》，买受人为田亚芳3人，出卖人为李守明，被申请人购买的是天恒大厦三层，合同面积为972.69平方米。根据《竣工验收备案表》记载天恒大厦竣工日期为2010年10月11日，竣工验收日期为10月17日。双方均认可房屋交付时间是2010年11月1日至2010年11月23日。2011年3月17日，被申请人取得的房屋登记证上记载的房屋所有权人为5人，分别为田亚芳、田亚芸、田亚妮、艾小红、陈润霞，房屋测绘面积为946.86平方米，房产证面积为948.92平方米。关于被申请人知道房屋通道状况的时间。被申请人称知道涉案房屋楼梯状况的时间是2012年7月15日，申请人主张被申请人知道楼梯状况的时间应为2010年3月，即双方达成补充协议时。关于被申请人提出天恒大厦东侧通道存在被定边县供销社用沙袋拥堵，导致其无法正常通行及营业的情况。对此，被申请人无证据证明此事实。根据定边县法院2013年5月3日《现场勘验笔录》记载，天恒大厦一楼东侧有钢构步梯、电梯各一部。二审查明，申请人就通道使用（东通道）向定边县供销社支付10万元，解决道路通行问题，通道使用协议第一条明确为永久通行。关于被申请人欠申请人购房款56万元的问题。该欠款已另案处理，根据被申请人提交的（2013）定民初字第02632号民事判决书、（2015）榆中民一终字第98号民事裁定书（裁定发回重审）及（2016）陕0825民初2007号民事裁定书可知，该案件已裁定中止审理。关于新建电梯问题。二审庭审结束后，申请人在天恒大厦东北角楼梯内部安装了一部电梯，电梯尺寸为210CM ×80CM。申请人承诺随时可以把电梯钥匙给被申请人。但被申请人对电梯是否正常安装及运行存有疑虑，需要申请人提交相关手续及资质核实。后申请人提交了《特种设备安装改造维修告知书》，显示2018年9月10日由陕西四海机电设备工程有限公司（以下简称四海公司）给本案申请人金天利公司在天恒大厦安装曳引驱动乘客电梯一部。榆林市特种设备检验所作出的《电梯监督检验报告》显示安装电梯检验合格。检验日期为2018年12月18日至2019年1月21日。《电梯维保合同》显示天恒大厦观光电梯由四海公司保养，保养日期为2019年1月21日至2020年1月20日。2019年4月22日，申请人提交了《特种设备使用标志》，该证据来源于榆林市市场监督管理局，结合以上电梯购买、维护的证据材料，用以证明申请人在二审结束后安装的电梯经有关部门批准，符合有关规定，可以正常运营。被申请人质证认为，真实性认可，证明目的有异议，无法证明特种设备使用标志上的使用单位定边县天佳物业管理有限责任公司（以下简称天佳物业公司）是涉案申请人的物业公司。经本院审查，被申请人对天佳物业公司和四海公司签订的维修保养协议的真实性认可。该协议第一条载明项目名称为天恒大厦观光梯，且载明天佳物业公司使用的电梯下次检验日期为2020年1月21日。能够说明涉案大厦的物业公司是天佳物业公司，因此天佳物业公司是申请人的物业公司。进一步说明《特种设备使用标志》是涉案天恒大厦新安装电梯的安全运行合格证。申请人提交的视频显示，被申请人2019年3月在涉案大厦二层经营网吧。本案涉案房屋有东、南、西、北四面门。东门相邻的现行通道,土地使用权属于定边县供销合作总公司，2012年7月15日，定边县供销合作总公司出具《情况说明》，被申请人自行与定边县供销联合社协商取得临时通道，2017年4月13日，申请人与定边县供销合作总公司签订了《通道使用协议》，约定：鉴于历史遗留供销商贸大厦前广场西靠天恒大厦（李守明）向东开门通行一事，双方协商达成如下协议：1、由李守明出资10万元作为定边县供销合作总公司永久通行补偿费；2、通行范围从天恒大厦东墙外墙皮2米，北至市政公用地；3、该地用途只能作为通道使用，不得改建房屋或附加地上附着物。北门相邻东正街，一楼为新世界名品鞋城， 2013年6月2日定边县法院调查显示，鞋城后边这个门平时不开，只有内部员工通行，不允许其他人通行。本院实地查看时，从一楼北门进入，穿过鞋城，鞋城里大门处于锁闭状态。南门外部通往垃圾场。西门现行通道（两个电梯）使用权属于海纳大厦。从西门通往涉案三楼房屋必须使用海纳大厦所属的电梯及室内连廊方可到达。海纳大厦的营业时间决定了西门通道的使用时间。本院再审认为：本案的焦点问题是对申请人与被申请人的合同是否予以解除及申请人是否应向被申请人返还支付的购房款等。 一、双方是否已履行商品房买卖合同约定的义务。2010年3月，申请人与被申请人就购买涉案房屋达成口头协议。2010年11月24日，原告与被告正式签订了《商品房买卖合同》，被申请人向申请人金天利公司实际支付了购房款共计4196454元，被申请人尚欠56万元购房款未支付。申请人金天利公司亦向被申请人交付了房屋。2011年3月17日，定边县房地产管理所向被申请人办理了房屋所有权证，规划用途为商住，土地使用年限自2007年10月26日至2077年10月24日。综上，双方已基本完成了合同约定的义务。二、双方是否完成了补充协议约定的义务。天恒大厦竣工日期为2010年10月11日。2010年11月23日，申请人与被申请人达成补充协议，约定：1、申请人提供东和汪清福共用的钢构步梯、电梯各一部；2、申请人负责在大厦东侧建设海纳大厦三楼直通被申请人三楼的通道一条，供使用，建设费用由申请人承担，所产生的物业费由被申请人承担；3、天恒大厦的一层南通道，产权不归被申请人，但在海纳大厦通道未开通时，以一楼营业时间为准，可作为被申请人营业通道，供被申请人免费通行。双方对上述补充协议的履行情况如下：东通道已有钢构步梯、电梯各一部。二审结束后申请人已经在涉案大楼东北角加装了一部电梯，补充协议第2条约定内容目前可以实现，第3条与第2条属选择条款，故申请人也已完成了补充协议约定的义务。综上，本案双方对商品房买卖合同及补充协议约定的义务已基本履行完毕。因此，被申请人请求判令解除双方订立的《商品房买卖合同》并由申请人返还购房款4756398元及相应利息的请求不能成立，本院予以驳回。综上，再审申请人的申请再审理由能够成立，被申请人一审诉讼请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销榆林市中级人民法院（2016）陕08民终字3363号民事判决；二、撤销定边县人民法院（2016）陕0825民初730号民事判决；三、撤销榆林市中级人民法院（2015）榆中民一终字第00097号民事裁定；四、撤销定边县人民法院（2013）定民初字第01952号民事判决； 五、驳回田亚芳、田亚芸、田亚妮的诉讼请求。一审案件受理费2720元、二审案件受理费44850元，由田亚芳、田亚芸、田亚妮承担23785元，定边县金天利房地产投资有限责任公司承担23785元。   本判决为终审判决。审  判  长    同惠会审  判  员    宋小敏审  判  员    涂道勇 二O一九年八月七日 法 官 助 理   罗红涛书  记  员    李调霞1