江苏省常熟市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0581民初3201号 原告：常熟惠赞诚金属制品有限公司，住所地常熟市古里镇湖漕东路1号，统一社会信用代码91320581MA1R9F5564。 法定代表人：沈国刚，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。 被告：常熟市宏海物流有限公司，住所地常熟市沿江经济开发区富华路，统一社会信用代码91320581765899011E。 法定代表人：胡惠明，总经理。 委托诉讼代理人：杨新登，北京大成（苏州）律师事务所律师。 原告常熟惠赞诚金属制品有限公司与被告常熟市宏海物流有限公司占有保护纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理。2018年11月13日，本院作出（2018）苏0581民初914号民事裁定书。原告常熟惠赞诚金属制品有限公司不服该裁定并上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院经审理后，于2019年1月28日作出（2019）苏05民终337号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）苏0581民初914号民事裁定，发回本院重审。后本院于2019年3月4日立案受理原告常熟惠赞诚金属制品有限公司（以下简称“惠赞诚公司”）与被告常熟市宏海物流有限公司（以下简称“宏海物流公司”）排除妨害纠纷一案，依法另行组成合议庭审理。本院分别于2019年3月26日、2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告惠赞诚公司的法定代表人沈国刚及其委托诉讼代理人王晓义、被告宏海物流公司的法定代表人胡惠明及其委托诉讼代理人杨新登到庭参加诉讼。后经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告惠赞诚公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告迁出违法占用的常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房及31893平方米的土地使用权；2.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告迁出违法占用的常熟市沿江开发区兴达路7号3幢、4幢房屋及部分无证房屋及部分场地；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：江苏瀛环国际集团有限公司（以下简称“瀛环集团公司”）、常熟市海城置业有限责任公司（以下简称“海城置业公司”）因银行融资需要，向江苏常熟农村商业银行股份有限公司金龙支行（以下简称“常熟农商行”）贷款，并以海城置业公司名下的位于常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房抵押给常熟农商行。后因瀛环集团公司与海城置业公司无法偿还银行贷款，被常熟农商行起诉要求实现抵押权。在实现抵押权拍卖过程中，原告以2094万元的价格竞得常熟市沿江开发区兴达路西侧集体建设用地使用权及该地块上兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房、无证房产、附着物等财产。常熟市人民法院出具（2017）苏0581执恢23号之二的执行裁定书，确认上述房产所有权归属于原告。现因上述相关房产被海城置业公司以租赁的形式租给了被告，原告要求被告协商支付租金，但双方就租金金额无法协商达成一致，其不同意按照市场价支付租金，也不同意迁出，违法占用上述厂房。原告认为，原告通过法院拍卖取得涉案房屋的产权，而上述厂房抵押均在所有租赁合同或实际占用之前，所有租赁及占用不能对抗买受人，原告有权不认可厂房的所有租赁及占用，在原告通知后，被告应当予以迁出，并支付使用费。 被告宏海物流公司辩称，1、被告在厂房建造之后即长期租赁使用，租赁关系建立在抵押之前，租赁关系合法有效，原告作为受让人应当接受该租赁关系，且该出卖的厂房与土地在拍卖时，明确由被告租赁。原告是基于有租赁关系才低价竞得该厂房土地。2、原告拍得的厂房与其他设施尚在执行过程中，由于拍卖的厂房及设施中，包含被告建造的厂房及投入的设施，被告据此向执行案件中提出异议，认为法院将不属于海城置业公司的财产进行拍卖，为此提出异议，执行法院正在审查核准中，原告进行起诉要求被告迁让，不具备起诉的条件。3、买卖不破租赁，原告在诉状中也称与被告存在租赁关系，是由于对租金协商不成而要求被告迁让，被告认为由于双方之间存在租赁关系，原告应对其是否有理由提出解除租赁关系提出诉讼，并且对合法有效的租赁关系的解除提供相应的解除理由，原告本案的诉讼理由与事实相违背。4、对本案所涉的厂房与土地内还存在被告对场地绿化、供电线路、办公用房的装修的有关问题，在执行案件中未予理涉，该等事由也是影响到原告起诉迁让的理由。综上，被告认为原告进行起诉迁让不符事实与不具备条件的，本案有赖于执行案件中的有关事情的处理，请求驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下： 2011年7月12日，常熟农商行与瀛环集团公司（债务人）、海城置业公司（抵押人）签订最高额抵押合同，约定瀛环集团公司以海城置业公司名下的位于常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房为抵押向常熟农商行申请贷款，并于2011年7月13日办理了抵押登记手续。贷款到期后因未能清偿，常熟农商行向本院提起诉讼并获支持。 在案件执行过程中，本院委托苏州市政通房地产土地评估有限公司对海城置业公司位于常熟沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢的工业房地产进行价值评估，经评估包括有证房产、无证房产、附着物在内的房地产总价为2990.93万元。本院依法对上述房地产进行司法拍卖，在标的物调查情况表中载明：“租赁情况出租给常熟市宏海物流有限公司，租期自2013年1月1日至2033年12月31日，租金每年25万元。2013年-2015年每年支付，2016年后宏海物流主张与被执行人债务抵消，未支付。特别提醒：上述房产有租赁，本院不负责腾房及实物交付。本次拍卖除有证房屋和土地使用权外还包括无证房屋，必须整体拍卖，但对于上述无证房屋即使成交，本院也不负责办理相关产权证件。”原告惠赞诚公司以2094万元竞得上述厂房、无证房产、附着物等财产。常熟市人民法院于2018年1月6日出具（2017）苏0581执恢23号之二执行裁定书，裁定将原属海城置业公司所有的常熟经济开发区兴达路西侧集体建设用地使用权[权证号：常集用(2009)字第×××号]及该地块上常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢房产、无证房产、附着物等以竞买最高价2094万元(其中兴达路7号1幢房产作价4025741元、2幢房产作价2534282元、3幢房产作价1893396元、4幢房产作价194842元、土地使用权作价6542310元、无证房产作价5001354元、附着物作价748075元)转移给买受人惠赞诚公司所有。2018年2月26日，惠赞诚公司取得不动产权证。 2018年1月，惠赞诚公司书面通知宏海物流公司在收到通知后30天内尽快准备迁出，逾期不迁出，惠赞诚公司有权采取封闭大门、停电、停水的措施，如宏海物流公司欲另行与惠赞诚公司租赁厂房，请及时与惠赞诚公司协商，重新签订租赁合同，并另行支付租金。之后，宏海物流公司未与惠赞诚公司另行签订房屋租赁合同，亦未向惠赞诚公司支付租金。 2018年2月27日，宏海物流公司在厂区内张贴通知书一份，载明：“各员工：因本公司用于经营的租用厂房、土地已被法院司法拍卖成交，目前，公司已无法正常经营，因此决定结束经营活动，从2018年3月份停止支付所有员工的工资，请各员工自谋工作。” 2018年7月，惠赞诚公司书面通知宏海物流公司即使合同有效（包括有约束力），因宏海物流公司未支付2018年度租金，严重违约，故解除双方的租赁合同（有效情况下）。 另查明：江苏瀛环国际集团宏海物流有限公司于2015年12月18日经核准名称变更为“常熟市宏海物流有限公司”。 审理中，原、被告确认：2015年12月18日之前，瀛环集团公司为宏海物流公司的股东之一；2018年6月19日之前，瀛环集团公司是海城置业公司的大股东，之后均进行了变更。 审理中，原告陈述：案涉房屋中的1幢房屋由原告租户物流公司于2018年11月8日实际占用；2幢房屋及3幢办公楼南侧的场地由原告租户常熟市顺鑫生物质能源有限公司于2018年8月20日租用，该公司将物品设备搬入，但被告一直堵住大门，导致无法使用，直到2018年9月底法院出具行为保全裁定，责令被告不得堵门后，租户才正常占有，使用仍然受到影响，该租户也已另行诉讼要求被告赔偿损失；2994.6平方米的无证房屋由原告租户物流公司于2019年3月21日使用；4幢房屋为门卫，现由原、被告共同使用；3幢办公楼、3幢办公楼北侧场地及其他无证房屋仍由被告占用。被告对原告占用上述房屋的时间无异议，但认为是原告强行占用的。 审理中，被告宏海物流公司主张其于2004年8月2日开始签订第一份房屋租赁合同后，就由宏海物流公司租赁使用。为证明其租赁关系，向本院提交了如下证据： 1、海城置业公司（甲方）与江苏瀛环国际集团宏海物流有限公司（乙方）签订的《海城工业坊标准厂房（一期）租赁合同书》一份，落款时间为2010年12月10日。合同约定乙方租赁标准厂房的用途为企业的生产经营。乙方向甲方租赁的房屋共计面积5838.38平方米。租赁期自2011年1月1日至2012年12月31日。厂房租金价格为每年42.82元/平方米。按照上述租赁期限和租赁厂房面积数量及价格标准，乙方向甲方每年支付租赁费共计25万元，本租赁价格在本合同租赁期内不作调整。甲方需凭有效票据向乙方收取租赁费。 2、海城置业公司（甲方）与江苏瀛环国际集团宏海物流有限公司（乙方）签订的《海城工业坊标准厂房（一期）租赁合同书》一份，落款时间为2013年12月25日（打印字体），后将“2013”中的“3”手动改成“2”。合同约定乙方租赁标准厂房的用途为企业的生产经营。乙方向甲方租赁的房屋共计面积5838.38平方米。租赁期自2013年1月1日至2033年12月31日，共计20年。厂房租金价格为每年42.82元/平方米。按照上述租赁期限和租赁厂房面积数量及价格标准，乙方向甲方每年支付租赁费共计25万元，本租赁价格在本合同租赁期内不作调整。甲方需凭有效票据向乙方收取租赁费。被告称因为觉得海城置业公司经营不怎么好，所以签订了长期的租赁合同，想跟海城置业公司脱离关系，从瀛环集团公司脱离出去。 3、2009年至2015年的租金发票，显示每年租金25万元。对于25万元的计算方式，被告解释称有产权证的房屋面积5838.38平方米乘以42.82元/平方米，因为3000多平方米的无证房屋都是被告建造的，所以不计算租金。 原告惠赞诚公司对被告提供的上述二份租赁合同的真实性均不予认可，发票真实性由法院认定，并认为被告主张的租赁合同签订时间在2012年底或2013年底，系在案涉厂房抵押之后，且租金价格明显过低，即使被告占有在前，被告与海城置业公司签订的租赁合同也不能对抗买受人。 原告举证了其从常熟市市场监督管理局调取的被告工商档案中的被告与海城置业公司于2004年8月2日签订的房屋租赁协议，用以证明2004年8月2日签订的租赁合同与2012年12月25日租赁合同租金相差悬殊，2012年12月25日租赁合同系对抗法院执行伪造的合同。2004年8月2日签订的房屋租赁协议约定：海城置业公司将江苏常熟经济开发区内“海城工业坊”中1号仓库管理用房1490平方米及场地13180平方米租赁给江苏瀛环国际集团宏海物流有限公司使用；租赁期限为二年，从2004年8月至2006年7月；租金每年50万元，综合服务费25万元。被告对上述证据真实性无异议，但认为不能以租金高低来评判租赁合同的真伪。 上述事实，由（2015）熟商初字第01020号民事判决书、（2017）苏0581执恢23号之二执行裁定书、标的物调查情况表、拍卖公告、房地产估价报告、通知书、（2018）苏0581民初914号民事裁定书及案卷材料、（2019）苏05民终337号民事裁定书及当事人庭审陈述等在卷予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中明确规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人；被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行；拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据上述法律规定，租赁权涤除和拍卖的财产移交应当由执行程序处理。原告诉请要求被告迁出违法占用的常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房及31893平方米的土地使用权，其实质是要求涤除被告的租赁权。根据前述分析，租赁权涤除和拍卖的财产移交应由执行程序处理，本案不属于民事案件的受理范围，依法应驳回起诉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告常熟惠赞诚金属制品有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  孙秀芹 人民陪审员  潘惠芳 人民陪审员  张国兰 二〇一九年八月二十三日 法官 助理  史婷婷 书 记 员  唐梦茹