陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2131号上诉人（原审原告）：韩杰，男，1972年1月23日出生，汉族，住西安市新城区。被上诉人（原审被告）:西安市莲湖区青年路街道办事处，住所地西安市莲湖区。负责人：薛凡，该办事处主任。委托诉讼代理人:高南凯，陕西德茂律师事务所律师。上诉人韩杰因与被上诉人西安市莲湖区青年路街道办事处（以下简称青年路街办）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。韩杰上诉请求：一、撤销原判第一项、第三项、第四项、第五项；二、改判青年路街办对租赁给韩杰的人防地下室进行修缮，解决漏水问题，继续履行人防地下室租赁合同；三、免除韩杰自2015年3月1日至青年路街办人防地下室漏水修缮完成期间的租赁费，同时赔偿韩杰所交租金35000元自2015年3月1日至案件审结后所产生的利息；四、判令青年路街办赔偿韩杰因隐瞒人防地下室漏水所造成的各项损失共计100160元（包括人员工资30600元、临时存放费34560元、红酒存放违约金15000元、装修费20000元）；五、本案二审诉讼费由青年路街办承担。事实和理由：第一，房屋漏水通过维修即可解决，一审认定渗漏问题无法解决、韩杰将物资存放他处故判决解除合同违反了合同法相关规定；第二，青年路街办提供的地下室存在渗漏情况违反了其向韩杰提供合格质量房屋的约定，是导致合同未能继续履行的主要原因，应由其承担相应的违约责任，一审仅酌情认定韩杰10000元搬运费与韩杰实际损失相差巨大。第三，2015年5月焊接通过法院诉前调解时，XX街XX室，而非韩杰2016年2月18日腾交房屋，XX街XX室一半面积。韩杰租用地下室目的是储存红酒，其使用地下室的效能已完全丧失。第四，韩杰在租赁涉案房屋时，XX街XX楼梯口改称小货梯，拆除楼梯时青年路街办也没有提出任何异议。拆除现场所留垃圾有很大一部分是青年路街办治理房屋漏水时所留，合同并未约定韩杰离场后应将地下室恢复原状。第五，韩杰并未使用大功率电器更未用水，一审判决韩杰承担5000元水电费属事实认定错误。第六，XX街XX室存在漏水的情况，造成韩杰投资误判，应当依法承担损害赔偿责任。青年路街办辩称，其正确履行了合同义务，韩杰以渗水为由继续无偿使用所承租场所，拒交下欠的房租、水电费是错误的，其上诉称因渗水问题影响了其与红酒商的存储理由要求青年路街办赔偿更是不能成立，希望二审法院驳回上诉、维持原判。韩杰向一审法院起诉请求：1.解除双方2014年12月16日签订的租赁合同；2.由青年路街办返还韩杰缴纳的押金35000 元；3.青年路街办赔偿韩杰安装电梯及隔断的工程人工费30000元；4.青年路街办赔偿韩杰酒窖拆装费用8000元；5.青年路街办赔偿韩杰酒柜安装费2000元；6.青年路街办赔偿韩杰支付的为经营酒窖支出的聘用人员从2015年3月-5月间工资30600 元；XX街XX室漏水，为临时存放已订购的酒柜而租赁的房屋租赁费损失34560元；8.判令青年路街办赔偿韩杰因不能按时经营存酒业务而支付给他人的违约金15000元。后变更为：1.判令青年路街办对承租的地下人防工程进行修缮，解决漏水问题。2.免除韩杰自2015年3月1日至青年路街办人防工程漏水修缮完成期间的租赁费。3.判令青年路街办赔偿韩杰因人防工程漏水所造成的各项损失共计95236.8元。4.本案诉讼费由青年路街办承担。青年路街办向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的租赁合 同。2.由韩杰将承租的房屋恢复原状；3.由韩杰支付房屋使用期间的电费30331.2元、水费330元；4.支付拖欠的房屋租金70000元。一审法院认定事实：1.关于地下室墙体渗漏问题。双方在交接地下室后，韩杰发现地下室有房屋渗漏水问题，即与青年路街办交涉解决修缮问题，青年路街办仅在渗漏处地面挖了一个蓄水池，待渗漏水储满即通过水泵将水排走，而未对墙面渗漏问题作处理，庭审中，双方也无法对产生渗漏原因及渗漏水的来源做出解释。因此，青年路街办所出租的地下室存在渗漏水的情况，违反了租赁合同中关于由其向韩杰提供合格质量房屋的约定。2.关于韩杰实际租用期限及其损失问题。因青年路街办未从根本上 解决渗漏水问题，导致韩杰无法正常使用承租房屋，在实际进驻仅一个月时间（即2015年3月1日至2015年3月28日）即撤离。而韩杰已向青年路街办交纳半年租金35000元，其间虽在合同租赁 期限内，但依双方合同约定，青年路街办给韩杰提供了3个月的免租期，故该时间段不应在计算租金期限内。韩杰声称由于青年路街办无法解决渗漏问题，致其产生95236元各类损失，其中酒窖拆装费用及搬运费用分别为8000元、2000元，共计10000元，有证据证明为韩杰实际支出的费用。2015年3月25日韩杰撤离承租房屋前，其与西安蓝都置业投资有限公司签订租赁协议，租用该公司房屋128㎡用作库房，租赁期限自2015年3月28日至同年 9月29日。同年7月，韩杰与西安电路局机务段劳司签订了五年期限的房屋租赁合同，从事经营活动。以上事实证实，虽韩杰未能使用青年路街办出租的房屋，但在房屋未计算租赁费的期限内已另行租房经营，其正常经营期间产生的人员工资、房屋租金等费用应属合理费用支出，对该部分主张不予支持。3.关于青年路街办反诉主张费用问题。双方房屋租期自2015年3月1日起，青年路街办向韩杰提供了3个月免租金装修期， 即自2015年3月1日至同年5月31日。韩杰在进驻承租房屋后于2015年3月28日即因渗漏搬离，因此，该时间段青年路街办无权主张租金。对于韩杰搬离后，又让他人使用其承租青年路街办的部分房屋至2016年2月份的问题，因双方庭审中对实际使用面积各持己见，但均无证据证明，故应以韩杰在原审庭审中陈述的使用一半面积给予认定，韩杰应允他人使用其承租的该部分房屋，应支付相应租金。韩杰拆除地下室楼梯及地上部分隔断属实，青年路街办主张恢复原状，韩杰主张继续履约，双方无法就恢复原状造价取得一致。对于青年路街办要求由韩杰承担水电费一节，其虽提交了2015年4月份电费缴费单，但青年路街办认可未对韩杰单独设立电表、水表，也表示其计算方式不科学。鉴于韩杰让他人实际使用部分房屋，因此，酌情认定该笔费用为5000元。一审法院认为,韩杰与青年路街办签订的人防工程租赁合同不违反法律法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，故该合同为有效合同。鉴于青年路街办出租的人防地下室渗漏问题无法解决，不适合韩杰储存红酒的环境条件，加之韩杰已于2015年3月搬离后又另行与他人签订5年期房屋租赁协议，故对双方所订之协议予以解除。对双方签订之合同虽予以解除，但导致双方合同目的无法实现的主要原因是青年路街办无法提供保证韩杰储存红酒质量条件的房屋，故其应当对给韩杰造成的酒窖拆除及设施搬运费用10000元予以赔偿。对韩杰主张的其余损失，鉴于其提交的证据不能证明与房屋渗漏之间存在因果关系，且该损失属其正常开展经营活动的支出，故不予支持。在韩杰使用期间即2015年3月1日至2015年3月28日， 虽为双方合同期限内，但因该期间系合同约定的免租期，故韩杰无需向青年路街办支付租金，但对其交他人使用其承租的部分房屋，应视为其本人使用，当支付租金，由韩杰按年租金三分之一的标准向青年路街办支付租金至2016年2月，租金共计23100元。韩杰作为承租人对拆除的地下室楼梯，应承担恢复原状的责任，故对青年路街办的此项反诉请求予以支持，如韩杰拒绝维修，青年路街办可自行修复，所产生费用可另行主张。关于青年路街办反诉的水电费一节，其虽未提供韩杰使用期间水电费的直接证据，但由于韩杰让他人使用其承租的部分房屋，产生相应的水电费为必然费用，根据其实际使用情况，酌定该项费用为5000元。对青年路街办超过部分的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十三条之规定，判决：一、韩杰与西安市莲湖区青年路街道办事处签订之《人防地下室租赁合同》予以解除； 二、被告西安市莲湖区青年路街道办事处于本判决生效后十日内，赔偿原告韩杰酒窖设施拆除、搬运损失10000元；三、原告韩杰应支付被告西安市莲湖区青年路街道办事处房屋租金23100元、水电费5000元，共计28100元，与原告韩杰已支付的租金35000元相抵后，被告西安市莲湖区青年路街道办事处应返还原告韩杰6900元，于本判决生效后十日内给付； 四、原告韩杰于本判决生效后十日内，将承租的地下室楼梯恢复原状，如原告韩杰未在本判决指定的期限内履行恢复义务，被告西安市莲湖区青年路街道办事处可自行修复，产生的费用可另行向原告主张；五、驳回原告韩杰的其余诉讼请求；六、驳回被告西安市莲湖区青年路街道办事处的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元（原告已预交），由原告韩杰承担180元，被告西安市莲湖区青年路街道办事处承担2000元；反诉案件受理费1153元（被告已预交），由原告韩杰承担500元，被告西安市莲湖区青年路街道办事处承担 653 元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，未履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。韩杰与青年路街办签订的《人防地下室租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法国家法律、行政法规强制性规定，应属合法有效合同。但因青年路街办出租的人防地下室存在渗漏问题，经维修后仍不符合韩杰承租上述人防地下室用于储存红酒的环境要求，且韩杰已于2015年3月搬离后又另行租用其他房屋用于其存储红酒业务，故该合同已无法亦无必要继续履行，故一审判决支持青年路街办要求解除双方签订的《人防地下室租赁合同》的诉讼请求正确。因合同解除的原因在于青年路街办无法提供保证韩杰储存红酒质量条件的房屋，因此青年路街办应当依法向韩杰赔偿相关损失。关于青年路街办违约给韩杰造成的损失，其中因涉案房屋无法达到存储红酒的条件故需要将已安装的酒窖拆除后另行在他处安装，且韩杰提供相关证据证明实际支出了10000元酒窖拆装费用及搬运费，依法应予认定。韩杰上诉主张青年路街办向其赔偿人员工资30600元和临时存放货物、酒柜的费用34560元，因上述费用均属其正常经营期间产生的合理费用支出，与青年路街办的违约行为并无必然联系，故对韩杰上述上诉主张不予支持。关于韩杰上诉要求青年路街办向其赔偿红酒存放违约金15000元的请求，因其未能提供充分证据证明其实际支出了上述费用，故本院依法不予支持。至于韩杰要求青年路街办向其赔偿装修费20000元的上诉请求，因该项请求已超出其一审诉讼请求范围，故本院不予处理。关于青年路街办要求韩杰向其支付房租70000元的反诉请求，双方约定自2015年3月1日起计租，但因青年路街办提供的房屋无法满足双方约定的用于储存红酒的环境要求，故韩杰无需支付上述期间的租金。但韩杰认可其后来将部分涉案房屋交给他人存放花卉至2016年2月18日，该期间应视为韩杰本人使用，应由韩杰支付相应租金。根据本按实际情况，一审认定由韩杰按年租金三分之一的标准向青年路街办支付租金并无不当。但自2015年3月29日至2016年2月18日共计327日，期间租金应为70000元/年×1/3÷365日×327日＝20904.11元，一审对此计算有误应予纠正。关于青年路街办反诉的水电费一节，虽其未提供直接证据证明韩杰使用涉案房屋所产生的实际用水、用电量，但由于韩杰让他人使用其承租的部分房屋必然产生相应的水电费，故根据其实际使用情况酌定该项费用为5000元并无不当，本院予以认定。关于青年路街办主张的恢复地下室原状的反诉请求，因双方在合同中约定韩杰可根据经营需要对涉案房屋进行装修，韩杰装修时青年路街办并未提出异议，且因青年路街办违约导致涉案合同解除，因此应由青年路街办自行恢复房屋原状为宜，故一审判决韩杰将承租地下室楼梯恢复原状应予撤销。综上，韩杰部分上诉请求成立，一审判决第第二项应予变更、第四项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7751号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7751号民事判决第四项、第五项、第六项；三、变更西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7751号民事判决第三项为：韩杰应支付被告西安市莲湖区青年路街道办事处房屋租金20904.11元、水电费5000元，共计25904.11元，与韩杰已支付的租金35000元相抵后，西安市莲湖区青年路街道办事处应返还韩杰9095.89元，于本判决生效后十日内给付。四、驳回韩杰其余诉讼请求；五、驳回西安市莲湖区青年路街道办事处其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2180元，韩杰已预交，由韩杰负担180元、西安市莲湖区青年路街道办事处负担2000元；一审反诉案件受理费1153元，西安市莲湖区青年路街道办事处已预交，由韩杰负担430元，西安市莲湖区青年路街道办事处负担723元；二审案件受理费2303元，韩杰已预交，由韩杰负担2000元、西安市莲湖区青年路街道办事处负担303元。西安市莲湖区青年路街道办事处于本判决生效后十日内向韩杰支付应由其负担的案件受理费1873元。本判决为终审判决。   审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛  二○一九年八月二日 书记员  李伟    1