四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2096号 上诉人（原审被告）：南充市顺庆区惠明化纤面料厂，住所地：四川省南充市顺庆区金台镇商业街。 法定代表人：赵会明，厂长。 委托诉讼代理人：蒋雪林，男，1955年12月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系该厂职工。 被上诉人（原审原告）：赵文彪，男，1972年7月29日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：果城建工集团有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区长征路119号。 法定代表人：蒲斌，总经理。 委托诉讼代理人：张楠，四川智典律师事务所律师。 上诉人南充市顺庆区惠明化纤面料厂(以下简称惠明厂)因与被上诉人赵文彪、果城建工集团有限公司(以下简称果城建工)房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初650号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。惠明厂的委托诉讼代理人蒋雪林、赵文彪的委托诉讼代理人杨俊清、果城建工的委托诉讼代理人张楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 惠明厂上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人赵文彪针对上诉人所提起的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误，赵文彪与果城建工之间无真实房屋买卖交易行为。一审判决认定事实的主要证据是伪造的，而一审法院未按照上诉人的申请进行司法鉴定。在《联合开发协议》履行过程中，由于上诉人与果城建工发生纠纷，上诉人于2006年1月23日诉至顺庆区人民法院请求解除双方合同关系。在该案审理过程中，果城建工为转移联合开发合同项下财产，找到己方亲友，即本案一审原告赵文彪，以“突击”的形式将11套房屋销售殆尽，赵文彪与果城建工正是于2006年6月15日签订了《存量房认购书》,并由果城建工出具了《收据》。但事实上以上两份证据均为伪造，果城建工与赵文彪间不存有真实的房屋买卖关系。《存量房认购书》约定房屋总价仅为8万余元，远远低于正常市场交易价，甚至该价款无法足额满足房屋建造成本。根据惠明厂与果城建工在合资、合作开发房地产纠纷案件中果城建工自认其建设成本约为每平方米2000元，且该价款不含土地成本、相关开发税费。从正常交易习惯能显示出，认购书约定售价明显为“亏本价”，8万元的售房价格远远低于了该房屋的开发价格。而合同中作低价约定处理的原因，就在于惠明厂与果城建工签订的《联合开发合同》中约定：“商品房销售额超过四百万以后，每销售一套住房甲方(即上诉人)按房款的30％计提收益。”果城建工一方面意欲转移开发财产，另外一方面以低价售房规避需要在联合开发中应给与惠明厂的合同收益。在原审判决中，认定赵文彪已经向果城建工缴纳了相关认购款项的依据，仅有果城建工出具的《收据》，而无任何其他相关证据，鉴于其他种种不符合市场交易习惯之处，上诉人多次在一审中提出其双方系虚假交易，请求法院对于《存量房认购书》是否真实履行进行核实，不能凭借该份“收款白条”便认定其双方存在真实交易关系，据上诉人目测，赵文彪在一审中所出示的《收据》其新旧程度来看，明显为近期伪造，并非在2006年形成。故此，上诉人向一审法院申请对《收据》、《存量房认购书》笔迹形成时间进行司法鉴定，但一审法院却拒绝上诉人正常请求，违法裁判。案涉房屋自建成以来，前期均处于空置状态。近年，该处房屋由案外人居住使用，据上诉人了解，租赁人称该处房屋其系自果城建工姚文处租得。二、一审判决适用法律错误。赵文彪与果城建工至今未签订正式房屋买卖合同，其仅向法院提供《存量房认购书》一份。首先，根据我国相关法律法规，认购书实质为商品房预售合同性质，并非房屋买卖合同。其次，从该《存量房认购书》所载内容显示，也仅约定了购房单价、总价以及房屋坐落，此外无任何关于房屋买卖的相关合同约定，其内容性质也显示出该认购书为预售合同性质。而认购书并不代表买方有权主张卖方交付房屋，它对买卖双方的约束力仅仅是创设了双方为将来订立买卖合同而协商的义务。在本案中，由于上诉人与果城建工均无房地产开发资质，南充市市政府鉴于该处房屋为还房性质，故此在2003年6月6日发文《关于同意顺庆区惠明化纤面料厂进行一次性开发的批复》，批准上诉人就该项目取得一次性开发资质。而后在南充市市政府多次文件中均明确表示，由于该项目未按照规定办理竣工验收、消防验收，且存在还房纠纷，故此暂不予办理房屋预售许可证书。并且文件指出，果城建工不得擅自处理还房外的土地、房屋等资产。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，讼争房屋至今未取得商品房预售许可证明，赵文彪与果城建工签订的《存量房认购书》应当认定为无效。一审判决认定赵文彪与果城建工签订的认购书为买卖合同性质，系严重法律适用错误。三、本案一审开庭时间为2019年2月27日，立案时间为同年1月9日。上诉人是在开庭前一日，即2月26日才收到一审法院开庭通知，并且是以电话通知第二天开庭。在庭审当日，一审法院才向上诉人送达《举证通知书》、《传票》、《受理案件通知书》，并且在上诉人明确表示不放弃举证期、答辩期的情况下，于当日开庭。一审法院剥夺了上诉人的合法诉讼权利，系严重程序违法。 果城建工答辩称，房屋的确是当时购买的，并已经进行使用。一审程序合法，按照合法程序送达了相关法律文书，请求驳回上诉人的上诉请求。 赵文彪答辩称，一审程序合法。同样的案件，中院已经判决了九个，判决后，惠明厂还向四川省高级人民法院申请过再审，四川省高级人民法院已裁定驳回。我方坚持以其他案件的生效裁判文书的意见为准。 赵文彪向一审法院起诉请求，1、判令惠明厂与果城建工协助赵文彪办理房屋权属转移登记；2、惠明厂与果城建工共同给付原告迟延协助办理房屋权属转移登记违约金；3、惠明厂与果城建工共同承担诉讼费。庭审中，赵文彪补充：第一项诉讼请求中房屋坐落位置为顺庆区延安路x号附x号x栋x号；第二项诉请的违约金以已付房款83,385元为基数自2009年10月1日起按年息6%支付至办理产权之日止。 一审认定事实：赵文彪于2006年1月25日与原天瑞公司下属弘昌分公司签订《存量房认购书》，约定由赵文彪购买延安路水井巷还房x-x住房一套，面积101.69㎡，单价为820元/㎡；房屋总价为83,385元；代收费用：1、天然气安装费2,950元；2、水表（一户一表）2,490元；3、电表（一户一表）990元；4、房屋维修基金1,667元；5、防盗门600元；认购总价92,082元，预付房款60,000元；补充：该套住宅的房产证与土地证与还房户一同办理，其余尾款于办证时一次性付清。赵文彪于签订合同当日支付订金60,000元，于2006年4月27日支付了购房尾款32,082元，天瑞公司下属的弘昌分公司财务人员袁清红出具了收据于赵文彪；弘昌分公司将房屋交付给赵文彪装修后使用至今，但一直未为赵文彪办理房屋所有权证和国有土地使用权证。赵文彪所购房屋现已登记在惠明厂名下，其登记地址为顺庆延安路x号附x号x幢x单元x层x号。赵文彪所购房屋所在楼幢于2005年12月25日通过了竣工验收，该幢楼拆迁安置还房户取得权属证书的时间为2009年9月。 同时查明，2004年10月25日，天瑞公司书面授权姚文、姚明代表该公司与惠明厂商谈联合开发水井巷房地产相关事宜，并负责该项目施工、销售等一切事宜；2004年10月31日，姚文代表天瑞公司（乙方）与惠明厂（甲方）签订《联合开发合同》，约定：惠明厂出土地11.76亩，果城建工出资修建该土地上规划的还房及商品房，另对收益分配方式和双方的其他权利义务进行了约定，其中合同第四条第9项双方约定“商品房的销售价格由乙方自行确定，甲方不得干涉”；2004年12月30日，天瑞公司内部发文明确由下属弘昌分公司具体实施该开发项目事宜，同时明确姚文为下属弘昌分公司负责人，联合开发项目的一切责任由弘昌分公司承担。2005年5月13日，南充市政府会议纪要决定：同意水井巷开发项目由惠明厂与天瑞公司下属弘昌分公司进行联合开发，批准双方一次性开发，并由弘昌分公司具体实施开发和承担开发责任。市房管局、规划局等职能部门，按联合开发办理相关手续。 另查明，惠明厂与天瑞公司间的“联合开发合同”已于2007年8月8日经四川省南充市中级人民法院作出的（2007）南中法民终字第401号民事判决解除。2007年，天瑞公司及下属弘昌分公司对惠明厂就联合开发房地产合同纠纷提起诉讼，提出要求惠明厂对天瑞公司及下属红昌分公司所施工的还房工程、所收的还房安置费、已销售的剩余还房款进行结算并返还垫支的工程款并承担资金利息和赔偿可得利益损失等诉讼请求；惠明厂提出反诉，提出了由天瑞公司及其下属弘昌分公司退还安置还房后剩余的商品房等多项诉讼请求。该案经过几次审理，南充市中级人民法院作出（2017）川13民初21号民事判决，与本案相关的判决内容为：果城建工向惠明厂返还73套还房补差款1,287,214.61元及销售剩余11套A幢房屋收取的房款787,429元并给付两笔款项的资金利息。惠明厂不服，提出上诉，四川省高级人民法院于2018年8月3日作出（2018）川民终318号民事判决，驳回惠明厂的上诉，维持原判。经惠明厂申请，（2017）川13民初21号民事判决已于2019年1月8日经南充市中级人民法院执行完毕。 还查明，天瑞公司下属弘昌分公司已于2014年11月17日注销登记；天瑞公司名称于2015年10月21日变更为果城建工集团有限公司。 2019年3月11日，惠明厂在法庭辩论结束后申请对赵文彪递交的两份《收据》的笔迹形成时间与落款时间是否一致进行司法鉴定。 一审法院认为，赵文彪与原天瑞公司下属弘昌分公司签订的《存量房认购书》系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行合同义务；赵文彪已支付了购房款，天瑞公司下属的弘昌分公司即应交付房屋并履行协助办理房屋权属证书的合同附随义务。由于弘昌分公司不具有法人资格，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，故弘昌分公司应承担的民事责任依法应由果城建工承担。据惠明厂和果城建工的《联合开发合同》约定，果城建工有权具体实施开发和承担开发责任，表明该公司有权将案涉房屋出售于赵文彪。果城建工对案涉《存量房认购书》真实性、合法性、关联性无异议，且认可收取了赵文彪的全部购房款。故无论两份《收据》何时形成，均对果城建工与赵文彪之间的房屋买卖合同的效力不产生实质性影响。对惠明厂请求对赵文彪递交的两份《收据》的笔迹形成时间与落款时间是否一致进行司法鉴定的申请一审法院不予准许。惠明厂作为联合开发的另一方，应当与果城建工共同对外承担联合开发的义务。惠明厂辩称其未与赵文彪签订合同，对赵文彪与果城建工的债权不知情，故不应承担责任的主张缺乏依据，不予支持。法律规定商品房取得预售许可证才能销售，是为了维护商品房交易秩序及交易安全，而案涉房屋已登记在惠明厂名下，无论该房屋是否取得预售许可证，本案所涉房屋交易均不存在违反交易秩序及妨碍交易安全的情形，并不存在法律上的障碍，故惠明厂辩称案涉房屋未取得预售许可证，不能销售的抗辩理由不能成立，不予支持。由于涉案房屋已进行了房屋权属登记并已登记于惠明厂名下，故协助赵文彪办理房屋权属证书的义务应由惠明厂承担。若惠明厂在协助赵文彪办理权属转移登记手续中产生了相关费用，该厂认为果城建工应当分担，则可以另行向果城建工主张权利。 关于惠明厂与果城建工是否应当向赵文彪支付逾期办证违约金的问题。果城建工基于《联合开发合同》的约定将案涉房屋出售于赵文彪，而惠明厂既是联合开发主体，又是案涉房屋产权人。作为联合开发者，果城建工与惠明厂均应对赵文彪承担逾期办证的违约责任。果城建工辩称其与惠明厂已经将案涉房屋的售房款予以了结算，并支付了相应的资金利息，故不应当再向赵文彪承担违约责任。一审法院认为，果城建工与惠明厂之间因联合开发合同发生的纠纷与赵文彪无关，不应因联合开发双方间的内部纠纷而免除其应向第三人承担的法律责任，故果城建工提出其不应承担违约金的抗辩意见没有法律依据，一审法院不予采纳。果城建工与惠明厂依据本判决支付违约金后，若双方对违约金的分担有争议，可以另行主张权利。 关于违约金如何认定的问题。果城建工认为赵文彪主张违约金过高，且主张违约金应当受诉讼时效的限制，应当从赵文彪起诉之日起倒推三年时间起以购房款83,385元为基数，按每天万分之一的标准计算违约金。庭审中赵文彪同意以83,385元房价作为计算违约金的基数，但要求按照年利率6%的标准计算违约金。一审法院认为，关于违约金的起算点，赵文彪于2006年即购买了案涉房屋，至2019年1月3日才提起诉讼要求办证。虽然赵文彪请求办证不会受诉讼时效的限制，但其对违约金的请求应当受诉讼时效的限制，故对赵文彪请求支付的违约金中超过诉讼时效的部分应不予支持，果城建工抗辩应从赵文彪起诉之日即2019年1月3日倒推三年的理由成立，一审法院予以支持，即应当从2016年1月4日起计算违约金。关于违约金计算标准，综合考虑赵文彪因迟延办证遭受的损失、本地司法实践及本案其余相关因素，酌定按已交房款83385元每日万分之一的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”、第五十二条“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任”、《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，一审判决：1、惠明厂于本判决生效后三十日内协助赵文彪办理南充市顺庆区延安路x号附x号x幢x单元x层x号房屋的转移登记；2、果城建工和惠明厂于本判决生效后三十日内共同给付赵文彪逾期办理房屋转移登记违约金（计算方式：以83,385元为基数，自2016年1月4日起按照日万分之一的标准计算至本判决确定的给付之日止）；3、驳回赵文彪的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8,885元由果城建工和惠明厂共同负担。 二审庭审中，惠明厂的委托诉讼代理人蒋雪林认可该厂的地址是“南充市顺庆区金台镇商业街”，且该厂目前仍然存续，赵会明系该厂的法定代表人，就一审法院通过法院专递向惠明厂邮寄送达相关法律文书的详情单上所载明的赵会明的电话号码，蒋雪林先是否认该号码是赵会明的，后在法庭的询问中提到赵会明有三个电话，法院专递邮件详情单上的号码有时候在用。 惠明厂坚持要求对涉案《收据》的笔迹形成时间以及与落款时间是否一致进行鉴定，2019年7月15日，本院技术室通知本案当事人于5日内提供满足鉴定条件的对比样本，但当事人均未能在通知的期限内提供对比样本，根据《四川省高级人民法院委托鉴定管理办法》第二十七条“无法获取必要的鉴定材料可以终结鉴定”之规定，本院技术室于2019年7月29日退回了本案的鉴定。 同时查明，和本案情况类似的杨艳章与果城建工、惠明厂买卖合同纠纷一案，在本院作出（2017）川13民终3404号民事判决后，惠明厂向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院经审查后，于2018年9月12日作出（2018）川民申2024号民事裁定，驳回了惠明厂的再审申请。 惠明厂与果城建工合资、合作开发房地产纠纷一案，四川省高级人民法院作出的（2018）川13民终318号民事判决，针对惠明厂要求改判果城建工返还还房后剩余的11套商品房或按起诉时的市场价赔偿的上诉请求，认为，惠明厂当庭放弃要求果城建工返还房屋的诉讼主张，根据一审法院委托相关鉴定机构评估11套住房价值为779,200元，果城建工自认销售该批房屋收取房款787,429元，遂作出维持一审判决，即由果城建工向惠明厂支付11套住房价款787,429元的判项。本案诉争房屋为果城建工、惠明厂合资、合作开发房地产中还房后剩余的11套住房之一。 另查明，一审法院依据惠明厂营业执照上载明的住所地向该厂邮寄送达了相关法律文书，被退回。2019年2月25日，一审开庭前，法院又将本案送达的情况及开庭时间通过电话明确告知了惠明厂的办公室主任。 本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审围绕惠明厂的上诉请求进行审理。 关于果城建工与赵文彪之间的房屋买卖是否真实的问题。首先，赵文彪为主张其系涉案房屋的购买人，向法院提交了《存量房认购书》、《收据》，果城建工对前述依据的真实性、合法性、关联性均予以了认可，且认可涉案房屋已向赵文彪交付多年，但惠明厂对案涉《收据》的笔迹形成时间及与落款时间是否一致有异议，要求鉴定。二审中由于当事人均未能在本院通知的期限内提供对比样本，故因无法获取必要的鉴定材料，该鉴定终结。除此之外，惠明厂作为主张涉案《存量房认购书》、《收据》均为伪造的一方当事人，未能提供其他可以证实涉案《存量房认购书》、《收据》系伪造的证据。因此惠明厂上诉称涉案《存量房认购书》、《收据》均为伪造的上诉理由不成立。其次，本案诉争房屋为果城建工、惠明厂合资、合作开发房地产中还房后剩余的11套住房之一，在惠明厂与果城建工合资、合作开发房地产纠纷一案中，本院委托相关鉴定机构就11套住房价值进行了评估，评估价值为779,200元，而果城建工自认销售该批房屋收取房款787,429元，因此惠明厂认为涉案《存量房认购书》约定的房屋价格远低于正常市场交易价，也能说明果城建工与赵文彪之间房屋买卖不真实的理由不成立。最后，赵文彪按约支付了全部房款，而本案诉争房屋也已向其交付多年，赵文彪与果城建工之间实际上已经形成事实上的房屋买卖关系。综上，惠明厂提出果城建工与赵文彪之间房屋买卖不真实的上诉理由均不成立，本院不予支持。 在果城建工与赵文彪签订的《存量房认购书》时，涉案房屋已经修建完成并通过了竣工验收，双方当事人之间系现房买卖，而非商品房预售，故《存量房认购书》是现房买卖合同而非预售合同。是否取得预售许可证仅影响的是商品房预售合同的效力，本案系现房买卖合同，因此不需要取得预售许可证。惠明厂上诉称涉案《存量房认购书》为预售合同性质，并非房屋买卖合同，且因未取得预售许可证，该《存量房认购书》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。 一审法院依据惠明厂营业执照上载明的住所地向该厂邮寄送达了相关法律文书，虽然该邮寄送达被退回，但经核实现在惠明厂的住所地仍在其营业执照所载明的地址，且该厂仍然存续，在开庭前一审法院又将本案送达的情况及开庭时间通过电话明确告知了惠明厂的办公室主任，惠明厂的委托诉讼代理人蒋雪林到庭参加了诉讼，并未影响该厂诉讼权利的行使，故惠明厂上诉提出一审程序违法的理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费8,885元由果城建工集团有限公司和南充市顺庆区惠明化纤面料厂共同负担。二审案件受理费8,885元由南充市顺庆区惠明化纤面料厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  刘荣耀 审判员  田 娟 二〇一九年八月二日 书记员  陈姗姗