云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终8745号上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明尊良商业管理有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区白云路168号瑞鼎城5栋1楼招商中心。法定代表人：游有鲲。委托诉讼代理人：曹勇云南卓承律师事务所律师。委托代理人：王武雄云南卓承律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明柒西餐饮管理有限公司，住所：云南省昆明市西山区环城南路616号螺蛳湾中心一期3号楼七层12号商铺。法定代表人：孔庆利。委托诉讼代理人：谢道庆云南新征途律师事务所律师。上诉人昆明尊良商业管理有限公司（以下简称“尊良公司”）因与被上诉人昆明柒西餐饮管理有限公司（以下简称“柒西公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初7827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案依法扣除了相应审限，本案现已审理终结。上诉人尊良公司的上诉请求：1.撤销昆明市盘龙区人民法院(2018)云0103民初7827号民事判决书第四项，改判被上诉人支付下列款项:(1)支付商铺拆除费用共计人民币86239.69元（以下均为人民币）;(2)自合同终止之日起按月租金标准支付商铺占用费至商铺按合同约定交还并注销商铺地址工商登记之日止(暂计为二十日共计8800元);2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人仅搬离了案涉商铺内的遗留物品，并没有将商铺按照约定的条件及状态交还给上诉人，且其分公司的工商登记地址依然为案涉商铺，被上诉人至今仍然实际占用着商铺给上诉人造成了巨大的经济损失，商铺占用费属于上诉人实际发生着的经济损失，其应当予以赔偿，不属于重复主张，一审法院定性错误。被上诉人至今没有交还案涉商铺，其仅搬离案涉商铺内遗留物品，但并不等同于已经按照约定返还了商铺。租赁合同明确约定了交还商铺的标准为房屋交付时的状态且应当注销该商铺的工商登记，被上诉人并没有按照该约定履行房屋交付的义务，不应当认定为向上诉人返还了商铺。昆明柒西餐饮管理有限公司盘龙分公司系被上诉人设立的经营案涉商铺的分支机构，该分公司的工商登记地址目前依然为案涉商铺，涉案商铺至今仍然处于被无权占用之中，上诉人因此遭受了巨大的经济损失，被上诉人理应支付商铺占用费弥补损失。由于被上诉人的前述原因，导致该商铺至今依然被其分支机构登记占用，而上诉人作为商场经营者和管理者亦因此无法将该商铺对外重新出租，被上诉人不按约返还商铺的行为故意扩大了给上诉人造成的损失。被上诉人租赁合同当事人，且系具有法人资格的民事主体，其分支机构无权占用商铺给上诉人造成了巨大经济损失，被上诉人应当就此承担赔偿责任，应当按约定支付商铺占用费直至商铺按合同约定交还并注销商铺地址工商登记之日止。二、商铺拆除费用系被上诉人故意扩大的损失，属于上诉人为了能重新将案涉商铺租出而实际必然发生的经济损失，系上诉人为减少因被上诉人违约造成的损失而不得不支出的费用，该费用的主张完全符合商场经营逻辑、常理，符合合同约定及合同法的规定，一审法院认为没有实际发生而不予支持，属于定性错误、法律适用错误。一审法院认定双方在租赁合同中就拆铺费用进行了明确约定，按照租赁合同约定及一审法院认定，商铺拆除费用应当由被上诉人承担。商铺拆除以后才能重新进行出租，商铺拆除费用是因被上诉人违约而产生的上诉人必然要发生、要承担的损失。第一，商铺拆除费用系上诉人为减少损失而不得不支出的费用。在大型商场中，每一商户的经营品牌、装修风格等均不一致，被上诉人的装饰装修对于上诉人来说完全无用，对于新商家来说全是负担，不可能产生任何利用价值。上诉人为了减少损失、更为了能重新引入新商家，只能将商铺的己有装饰装修清理和拆除，该笔费用是必然发生的，属于上诉人因被上诉人违约而遭受的经济损失。第二，商铺拆除费用是被上诉人故意扩大的损失。被上诉人理应要将商铺清理后达到房屋交付时的标准和状态，但是其违反了租赁合同的约定，至今没有进行清理和恢复，故意扩大了给上诉人造成的损失，加之，其一直不肯搬离商铺内遗留物品导致上诉人无法进行清理和拆除工作，直接扩大了上诉人的经济损失，被上诉人应当赔偿商铺拆除费用弥补上诉人的损失。综上，一审法院对商铺占用费和商铺拆除费的判决定性错误，法律适用错误，应当予以撤销并改判。被上诉人柒西公司答辩称，上诉人不配合我方办理，才导致商铺工商登记没有变更或者注销，因此拆除的费用应当由上诉人自己承担。现在，上诉人已经将涉案商铺出租，新的承租人已经在装修准备开业，因此上诉人所述损失根本不存在。原审原告尊良公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》；2.被告支付租金66000元（暂计至2018年3月1日至2018年7月31日），补交免租期租金26400元；3.被告自合同终止之日起按月租金标准支付商铺占用费至商铺按合同约定交还并注销商铺地址工商登记之日止（暂计为20日共计8800元）；4.被告支付违约金27720元（按欠付租金的30%计算）；5.被告支付商铺拆除费用共计86239.69元；6.案件受理费及反诉费由被告承担。原审被告柒西公司向一审法院提起反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》；2.反诉被告退还反诉原告交付的履约保证金27800元；3.反诉被告退还反诉原告交付的装修保证金20000元；4.反诉案件受理费及本诉案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年9月19日原、被告签订《瑞鼎城商铺租赁合同》，约定原告将瑞鼎城B1层B1049、B1050、B1050-1号商铺出租给被告使用；面积为350㎡；租期为五年，自计租日开始计算，即自2017年10月28日至2022年10月27日止；案涉商铺的租金按计租面积计付，被告自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月营业面积300㎡按44元/㎡、仓库面积50㎡按14元/㎡，起始月租金标准为13900元，自计租日至2019年10月27日，月租金标准与起始月租金标准相同，为139000元；合同项下首期租金应于开业前一个月向原告支付，租金期间为2017年10月28日至2017年12月31日，应交租金为28160元，为扶持被告经营，原告同意在前述租金支付标准的基础上，给予被告营业面积300㎡六个月的租金折扣，即自2017年10月28日至2017年12月31日被告需支付的租金金额为14960元，自2018年1月1日至2018年2月28日被告需支付的租金金额为13200元；双方确认，被告妥善履行合同是原告给予被告减免租金优惠政策的前提。如被告原因导致合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在合同终止后7日内补交减免的全部租金；合同项下之开业日暂定为2017年10月28日，原告另行书面通知被告开业日的，开业日以原告书面通知确认的日期为准，双方特别确认，合同项下原告就开业日的调整不构成违约；合同签署7日内，被告应当向原告支付27800元，相当于二个月月租金标准作为履约保证金，双方确认，合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收合同项下之履约保证金；被告按照原告的规定交纳装修相关费用，包括但不限于装修管理费、垃圾清运费、装修押金；如原告因对被告撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态的，则因此而发生的费用支出均应当由被告承担，并且在上述清理期间，被告应当按照届时月租金标准向原告支付该房屋占有使用费，以弥补原告在此期间的租金损失；被告延迟交纳合同项下租金、保证金或物业管理服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，被告延迟交纳合同项下租金、保证金或物业管理服务费或能源费或其他应付费用超过30日（含本数）的，原告有权单方解除合同。合同签订后被告于2017年9月19日向原告交付履约保证金27800元、装修保证金20000元，2017年10月13日被告向原告交纳租金14960元及物管费、仓库租金，2018年1月25日被告向原告交纳租金13200元。上述费用原告出具《收据》予以确认。合同履行过程中双方发生争议，原告以被告拒绝交付租金构成单方违约为由诉至一审法院，提出前述诉讼请求。被告以原告未按合同履行交付义务构成违约为由，提出前述反诉请求。庭审后，原告于2018年9月26日向一审法院出具《情况说明》被告已于2018年9月19日将案涉商铺内的物品全部搬出，并附有被告法定代表人孔庆利的搬离承诺及签名、手印。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《瑞鼎城商铺租赁合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方在合同履行过程中发生的争议，一审法院作以下归纳：本案争议焦点之一：被告未按合同约定履行交付租金义务是否构成违约。本案中，被告辩称其未构成违约并反诉原告违约的理由是1.原告未按约定在2017年9月30日开业；2.原告存在虚假宣传、承诺行为；3.原告未办理各种证件手续；4.2017年12月白云路围挡施工；5.原告非产权所有人，与被告签订的租赁合同存在瑕疵；6.因原告的原因被告在2018年1月19日即已停止使用案涉商铺，并于2018年4月26日发函告知原告解除合同。一审法院认为，双方当事人签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》中已经明确商场开业日暂定为2017年10月28日，故原告按期开业并无不妥；从对外投放的广告及产品宣传册上均反映招商宣传者为尊良地产，而非本案原告，即使被告认为是基于招商宣传的号召力而承租案涉商铺，承租后的事实与招商宣传严重不符，其也只能向宣传主体提出主张；庭审中原告提交了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防设计审核意见书、电梯检测报告、环境保护验收报告，上述材料盖有部门印章，案涉商铺已经具备交付条件，被告提出原告应齐备相关证件手续的要求，在双方签订的合同中并未作出过明确约定，一审法院不予支持；白云路围挡施工在2017年7月14日进行了施工公告，而原、被告的合同签订时间则是在2017年9月19日，合同签订前被告已经具备通过合理渠道了解施工信息的能力，并对将可能造成的影响作出独立判断，并且案涉商铺并不在该施工围挡范围之内，故其认为属于不可预见的情势变更理由不能成立；原、被告签订《瑞鼎城商铺租赁合同》后，原告按约向被告交付了案涉商铺，被告也依约交付租金及管理费，并投入装修及实际运营，根据合同相对性，本案系因双方在合同履行过程中发生纠纷而起，并非是对原告是否具有案涉商铺所有权的审查，故被告的辩称一审法院不予采纳；被告庭审中提交证据商铺漏水视频、照片、《索赔函》、快递单、快递《告知函》，上述证据系被告单方制作，其中并无原告的签收或回复，从视频、照片上也不能反映出被告所主张的事实，一审法院不予采信，被告认为系因原告停止能源供应而造成其在2018年1月19日即已停止对两间案涉商铺的使用，因被告未能提交证据证明自己的辩称，一审法院不予采纳。综上分析，一审法院认为被告的上述辩称及反诉主张均不能构成其拒绝向原告支付租金的正当理由，庭审中，被告亦认可收到原告分别于2018年1月18日、2018年3月21日向其发出的催款函，而其在收到催款函后，仍未按约履行支付租金义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，《瑞鼎城商铺租赁合同》中双方当事人即约定了履约保证金，又约定了违约赔偿金，一审法院认为原、被告设立履约保证金的目的在于保障双方当事人严格按照合同约定履行义务，具有违约处罚的性质，故其与违约赔偿金条款重复，应当予以调整，考虑履约保证金与违约赔偿金条款立约的先后顺序，一审法院酌定支持履约保证金，对原告要求支付违约金、被告要求退还履约保证金的主张不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”之规定，双方合同中约定“被告延迟交纳合同项下租金、保证金或物业管理服务费或能源费或其他应付费用超过30日（含本数）的，原告有权单方解除合同”，被告经原告多次催告后至今未按约支付租金，已超过了合同约定的付款时间，原告依法享有解除权，且被告的反诉请求亦要求解除租赁合同，故一审法院对双方主张解除《瑞鼎城商铺租赁合同》的诉请予以支持。本案争议焦点之二：案涉商铺租金计算方式、拆除费用以及占用期间的损失。依据双方在《瑞鼎城商铺租赁合同》中的约定被告承租的案涉商铺300㎡按44元/㎡计算，月租金为13200元，原告给予被告2017年10月28日至2018年2月28日减免的优惠金额共计26400元，从合同目的上原告给予被告减免租金优惠政策的前提是要求被告妥善履行合同，属于商场管理者对商家采取的一种激励措施，合同中亦明确因被告违约导致原告解除合同的，则被告应在合同终止后7日内补交减免的全部租金，结合一审法院查明的被告违约事实，对于原告主张被告补交减免的优惠租金26400元，一审法院依法予以支持。本案中《瑞鼎城商铺租赁合同》虽然是原告出具的格式合同，但经双方共同签字认可，且该合同中关于减免条款的设立并未违反法律规定，也未体现出违反公平原则或加重一方当事人负担的特征，被告作为企业法人具有独立民事行为能力，在缔结合同时，对合同条款理应审慎注意，对争议条款应及时提出修改意见,被告现以原告在缔结合同时利用了优势地位的辩称有悖于诚实信用原则，一审法院不予采纳；原、被告在《瑞鼎城商铺租赁合同》中约定“如原告因对被告撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态的，则因此而发生的费用支出均应当由被告承担，并且在上述清理期间，被告应当按照届时月租金标准向原告支付该房屋占有使用费，以弥补原告在此期间的租金损失”，虽然双方在合同中对拆除费用承担进行了明确约定，但案涉商铺的拆除、清理工作至今并未开展，相关费用也未实际发生，故对原告的该项诉请一审法院不予支持；原告于2018年9月26日向一审法院出具《情况说明》，载明被告已于2018年9月19日将案涉商铺内的物品全部搬出，并附有被告法定代表人孔庆利的搬离承诺，由此一审法院确认被告实际腾还案涉商铺的时间为2018年9月19日。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，因原告仅主张被告支付自2018年3月1日至2018年7月31日实际占用案涉商铺期间的租金费用66000元，一审法院依法予以支持，对原告诉请被告自合同终止之日起按月租金标准支付商铺占用费至商铺按合同约定交还并注销商铺地址工商登记之日止（暂计为20日共计8800元）的主张，属于重复主张，一审法院不予支持。本案争议焦点之三：装修保证金是否属于本案处理的范围。原告认为被告反诉装修保证金不在本案处理范围，但其并未提交证据证明自己的主张，在原、被告签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》中约定“被告按照原告的规定交纳装修相关费用，包括但不限于装修管理费、垃圾清运费、装修押金”，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”之规定，一审法院认为被告基于同一法律关系对出具该笔费用收款《收据》的本案原告提出诉请，即要求返还原告已收取的装修保证金20000元，符合反诉构成要件属于本案处理范围。被告在接收案涉商铺后，对其投入装修并实际运营多月，在此期间原告并未就被告的装修行为提出过异议，应视为原告对被告装修结果的认可，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（四）项“承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产”之规定，现因《瑞鼎城商铺租赁合同》已经解除，原告继续占有被告装修保证金20000元，无法律和事实上的依据，应当予以返还。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第二款的规定判决:“一、解除原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司与被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司于2017年9月19日签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司2018年3月1日至2018年7月31日商铺租金人民币66000元；三、被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司补交免租期租金人民币26400元；四、驳回原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）昆明尊良商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司装修保证金人民币20000元；六、驳回被告（反诉原告）昆明柒西餐饮管理有限公司的其他反诉请求。”二审中，上诉人尊良公司补充提交了：1.收据和转账凭证，证明：上诉人实际支付了商铺拆除费用86239.69元，按照双方合同第17条约定，应当由被上诉人柒西公司承担。2.被上诉人柒西公司的工商登记信息，证明：被上诉人没有将涉案商铺变更或注销，违反了合同约定，不符合合同约定的商铺交付的状态和条件，应当支付商铺占用费。3.发票，证明：上诉人已经向被上诉人开具发票，但因被上诉人未将租金收据原件退还，所以发票原件没有给被上诉人。被上诉人柒西公司质证认为：对收据不予认可，拆除费用如何计算出来没有依据，且是上诉人关联公司开具，与本案无关。银行转账凭证真实性认可，但与本案无关。对工商登记信息认可。对发票真实性无异议，但开具时间名称不对，按照双方的合同约定，该票最迟应当在2017年开具。发票开具的是被上诉人公司名称，非分公司，由此造成被上诉人未能注销分公司的工商登记，被上诉人与分公司的账目是分开结算的，租赁与总公司无关。本院认为，上诉人尊良公司提交的上述证据真实，且与本案有关，本院予以认定，至于是否支持上诉人尊良公司的上诉请求，本院将在说理部分进行综合评述。被上诉人柒西公司补充提交了：光盘和照片，证明：商铺已经重新出租给别人使用并已经重新装修。上诉人尊良公司第二次质证后予以认可。本院认为，被上诉人的上述证据真实，本院予以确认，至于是否能够支持被上诉人的主张，本院将在说理部分进行综合评述。综上，二审认定事实与一审判决认定事实相一致。本院认为：本案争议焦点是：被上诉人柒西公司是否应当向上诉人尊良公司支付商铺占用费及商铺拆除的费用。关于被上诉人是否应当向上诉人支付商铺占用费的问题。经审查，上诉人以被上诉人违反了双方合同17.3及17.5条约定提出按照月租金标准支付商铺占用费至商铺按合同约定交还并注销商铺地址工商登记之日止。17.3条约定：双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，并应按照届时物业管理服务费标准向甲方支付物业管理服务费及承担各项能源费用等。17.5条约定：无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合第17.2款约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业管理服务标准的100%向甲方支付物业管理服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。若因此造成甲方迟延向新租户等相关方交付该房屋而需承担违约金、中介费以及造成甲方其他损失的，均应由乙方负责赔偿。17.2条约定：在交还期内，乙方应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；乙方应付清应付租金、物业管理服务费或其他应付款项（包括但不限于能源费、需向顾客等支付的包括但不限于充值卡、会员卡等涉及的退费等）；乙方应将乙方及转租承租人的工商税务注册地址从该房屋迁出，完成相应工商税务变更登记或注销手续。经审查，上诉人在二审中出示被上诉人交纳相关租赁费用发票的同时，自认该发票原件未交给被上诉人，其行为亦违反了合同义务，且从查证事实看，诉争商铺已经另行出租他人使用，由此分析，被上诉人工商税务注册地是否迁出并未对其出租涉案房屋造成实质性影响，因此上诉人主张被上诉人支付商铺占用费本院不予支持。关于被上诉人是否应当向上诉人支付商铺拆除费用问题。经审查，上诉人以被上诉人违反了双方合同17.9条约定提出商铺拆除费86239.69元。17.9条约定：如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第17.2款约定要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第17.5款所述标准支付该房屋占有使用费，以弥补甲方在此期间的租金损失。经审查，在2018年9月14日一审庭审后，被上诉人于2018年9月19日将涉案铺面内的物品全部搬出，被上诉人承诺自愿放弃剩余遗留物品（若有）的所有权，交由上诉人自行处理。由此，双方对租赁房屋所涉财产的去留达成了新的处理方式。二审中，上诉人认可涉案房屋已经出租他人使用。因此，上诉人仅凭铺面拆除费用单据主张商铺拆除费证据不充分且与实际不吻合，本院对此不予支持。另外，一审法院对其余事项的处理，双方当事人均未提出异议，本院予以维持。综上所述，上诉人尊良公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5025元，由上诉人昆明尊良商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  杨章亮审判员  李 娜审判员  刘 涛二〇一九年八月二十一日书记员  闻 怡