黑龙江省鸡西市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)黑03执异238号案外人：李卉，女，1968年3月11日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：谭晶，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。申请执行人：黑龙江省二建建筑工程有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区学府头道街13号。法定代表人：石新波，董事长。委托诉讼代理人：徐建军，黑龙江智胜律师事务所律师。被执行人：鸡西市汇鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红双喜住宅-1-1号。法定代表人：丁文友，该公司董事长。委托诉讼代理人：朴永建，该公司法律顾问。本院在执行黑龙江省二建建筑工程有限责任公司（以下称省二建公司）申请执行鸡西市汇鑫房地产开发有限公司（以下称汇鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李卉对黑龙江省高级人民法院（以下称省法院）作出的（2018）黑民终663号民事裁定查封的坐落于鸡西市鸡冠区龙山国际小区（以下称龙山国际小区）7号楼负X层地下库房（面积575.80平方米）提出书面异议。本院于2019年8月9日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年8月23日举行了听证。案外人李卉及委托诉讼代理人谭晶、申请执行人省二建公司委托诉讼代理人徐建军、被执行人汇鑫公司委托诉讼代理人朴永建到庭参加听证，均发表了书面意见。本案现已审查终结。案外人李卉称，1、2015年9月7日，汇鑫公司将龙山国际小区7号楼负X层地下库房（面积575.80平方米）以1157600元价格有偿转让给案外人，与案外人签订了购房合同并开具了收据，案外人已支付全部价款并实际占有。案外人对于不能办理产权过户手续，无过错。2、根据《合同法》402条规定，李卉和李坤岭之间系间接的显名代理关系，受托人李坤岭以自己的名义在委托范围内与汇鑫公司签订涉案标的物买卖协议和收据的行为，汇鑫公司知情，故李卉具有本案案外人异议的主体资格。请求中止对案涉不动产的执行。案外人提交的证据是：证据一，1、2015年9月7日汇鑫公司与李坤岭签订的《龙山国际商品房认购协议》；2、2015年9月7日汇鑫公司为李坤岭出具的房款收据；3、2015年9月7日汇鑫公司与李卉签订的《抹账协议》。证据二，1、哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7490号民事裁定；2、2012年9月3日姜辉、于国志、夏德龙与汇鑫公司及李卉签订的《清算协议》；3、2011年2月25日李卉对李坤岭特别授权的《授权委托书》；4、2016年10月19日汇鑫公司与李卉签订的《庭外和解协议》。证据三，2015年12月鸡西市自来水公司的《用水告知书》。证据四，1、2015年9月30日李坤岭的《用电申请表》；2、2017年8月29日鸡西市众鑫物业公司的《证明》；3、2017年8月30日鸡西市矿业集团电力公司的《情况说明》；4、鸡西市众鑫物业公司的收款收据；5、汇鑫公司发布的《网络通知》。申请执行人省二建公司称，案外人异议理由不成立。理由是：1、认购协议及收据的买受人为李坤岭，案外人与汇鑫公司之间不存在商品房买卖关系，不属于该商品房的买受人；2、案外人依据清算协议取得的权利不合法，且龙山国际小区至今尚未验收，案外人未在法院查封前占有涉案房产，不具有排除执行的权利。请求驳回案外人异议请求。申请执行人提交的证据是：本院（2015）鸡立保第4号民事裁定及查封明细。被执行人汇鑫公司称，案外人异议理由成立。1、李卉是汇鑫公司实际投资人、不是挂名股东，因龙山国际小区项目投资人与公司股东备案登记不符，由龙山国际小区项目实际投资人与李卉签订清算协议明确权利义务，形成了清算协议，这是案件起因；2、案外人异议理由及事实与真实情况相符。请求支持案外人异议请求。本院查明，省二建公司与汇鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年7月25日作出（2015）鸡民初字第64号民事判决，判令：一、汇鑫公司于判决生效后十日内给付省二建公司工程款6165017元；二、汇鑫公司于判决生效后十日内给付省二建公司自2015年4月13日起至2016年6月30日期间的利息345240元；自2016年7月1日起至款项付清之日止，以6165017元为本金，并按中国人民银行同期贷款利率计算；三、省二建公司于判决生效后十日内向汇鑫公司开具金额为25117631.08元发票；四、省二建公司于判决生效后十日内向汇鑫公司交付案涉工程5#、6#、7#、15#、16#、23#、24#楼全部竣工材料以及14#、22#楼、地下车库水电部分竣工材料；五、驳回省二建公司的其他诉求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延利息。本诉及反诉案件受理费、鉴定费……。省二建公司不服，提起上诉。省法院于2018年11月22日作出（2018）黑民终663号民事判决，判令：一、维持鸡西中院（2015）鸡民初字第64号民事判决；二、汇鑫公司于二审判决送达之日起十日内给付省二建公司停窝工损失650700.50元。一、二审案件受理费、一审反诉案件受理费及鉴定费……。省二建公司依生效判决申请执行，本院于2019年3月8日立案执行。另查明，该案一审诉讼之前，本院依省二建公司申请于2015年11月4日作出（2015）鸡立保字第4号民事裁定，查封汇鑫公司位于龙山国际小区房产及地下库房1138套（详见查封清单），查封期限为三年。该案二审诉讼期间，省法院依省二建公司申请，于2018年10月30日作出（2018）黑民终663号民事裁定，查封汇鑫公司位于龙山国际小区房产及地下库房595套（详见查封清单），查封期限自该裁定送达房屋权属登记部门之日起至2019年11月1日止。其中，本院（2015）鸡立保字第4号民事裁定及省法院（2018）黑民终663号民事裁定所查封的财产，均包括案涉的：7#楼-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-21X、-21X、-21X、-21X、-21X室。2018年11月30日，本院依照省法院（2018）黑民终663号民事裁定，发布了对案涉不动产的查封公告。再查明，2011年2月25日，李卉特别授权李坤岭（李卉之父）全权处理李卉在龙山国际楼盘股份及股权的一切事宜。2012年9月3日，姜辉、于国志、夏德龙作为甲方，汇鑫公司作为乙方，李卉作为丙方，三方签订《清算协议》，约定：汇鑫公司支付给李卉600万人民币元的经济补偿，三方的债权债务关系全部结清。该协议由姜辉、于国志、夏德龙在甲方处签名，汇鑫公司法定代表人夏德龙在乙方处签名；李卉的代理人李坤岭在丙方处签名。2015年9月7日，汇鑫公司与李卉签订《抹账协议》，约定：汇鑫公司用龙山国际二期7#楼负X层库房，面积575.80平方米，单价2千元每平方米，房款总价1151600元抵债给李卉；李卉同意进户时将房屋产权办理为房主姓名李坤岭。该协议加盖了汇鑫公司公章，由汇鑫公司负责人孙彦福、李卉的代理人李坤岭签名。同日，李坤岭与汇鑫公司签订《龙山国际商品房认购协议》，约定：李坤岭认购龙山国际7栋负X层库房，参考建筑面积575.80平方米，单价2千元每平方米，总价款1151600元。该协议加盖了汇鑫公司合同专用章，由卖方汇鑫公司的孙凌和王博雅、买方李坤岭签名。同日，汇鑫公司向李坤岭出具了加盖汇鑫公司合同专用章1151600元房款收据。2015年12月，鸡西市自来水公司向李坤岭发出龙山国际7号楼负X层《用水告知书》，李坤岭于2017年7月25日向鸡西市自来水公司交纳案涉不动产水费300元。2015年9月30日，李坤岭向鸡西市众鑫物业公司提交龙山国际7号楼负X层仓库的《用电申请表》，于2017年8月29日向鸡西市众鑫物业公司预交龙山国际7号楼负X层电费500元，于2017年8月30日取得鸡西矿业集团电业公司颁发的案涉不动产的购电证。听证中，案外人李卉及被执行人汇鑫公司均称，汇鑫公司于2015年9月7日向李卉交付了案涉不动产。又查明，汇鑫公司于2019年7月发布网络公告，通知龙山国际小区7号楼业主办理可以不动产发票。因汇鑫公司原因，龙山国际小区业主至今仍不能办理不动产过户登记。本院认为，本院于2015年11月4日对案涉不动产诉前保全查封；省法院于2018年10月30日作出（2018）黑民终663号民事裁定对案涉不动产诉讼保全查封，且已转为本案执行查封措施的事实清楚。案外人以房抹账的基础事实有《清算协议》、《抹账协议》等证据证实。依案外人对李坤岭的特别授权及在抹账协议中的约定，李坤岭可以以自己名义在案涉不动产认购交易过程中，代案外人行使权利。案外人与汇鑫公司于本院查封前签订商品房认购协议，并以抹账方式支付全部价款，且实际占有案涉不动产的事实清楚。案涉不动产未能办理不动产过户登记系汇鑫公司原因所致，非案外人过错。案外人对案涉执行标的提出的排除强制执行的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对黑龙江省高级人民法院作出的（2018）黑民终663号民事裁定中，查封的鸡西市汇鑫房地产开发有限公司位于龙山国际小区房产及地下库房，其中的：7#楼-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-20X、-21X、-21X、-21X、-21X、-21X室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起诉讼。审判长  尚士波审判员  张卫东审判员  王勇刚二〇一九年八月二十三日书记员  高 鹏