天津市南开区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）津0104民初6611号 原告：北京高力国际物业服务有限公司天津分公司，住所天津市河西区浦口道南浦大厦2-7003。 主要负责人：李杰，总经理。 委托诉讼代理人：郭奕政，天津茗杉律师事务所律师。 被告：陈晓，女，1975年10月8日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：赵军（被告陈晓之夫），1972年11月30日出生，汉族，天津理工大学管理学院教师，住天津市南开区。 原告北京高力国际物业服务有限公司天津分公司与被告陈晓物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京高力国际物业服务有限公司天津分公司的委托诉讼代理人郭奕政与被告陈晓的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：１.判令被告给付原告2016年4月1日至2018年12月31日期间物业管理服务费28204.77元；2.诉讼费由被告负担并直接给付原告。事实及理由：被告系原告所提供物业管理服务的天津市南开区红旗南路奕聪花园1-1-1702号房屋的业主，原告依合同约定及国家相关法律法规所列服务标准对该小区进行物业管理、提供物业服务。被告所有的房屋建筑面积为189.93平方米，物业管理服务费标准为每月每平方米（建筑面积，下同）4.50元，据此被告每月应交纳物业管理服务费854.69元。现被告欠缴2016年4月1日至2018年12月31日期间物业管理服务费28204.77元，因原告催缴未果，故成讼。 被告辩称，原告所述被告房屋建筑面积、收费标准及欠费期间属实。原告基于被告与开发商天津市金港置业投资有限公司签订的商品房买卖合同中所附的前期物业管理服务合同起诉被告，原告并无诉讼主体资格，天津市金港置业投资有限公司应作为第三人参加诉讼。原告与开发商签订的前期物业管理委托合同已终止，原、被告已无合同关系。且原告被政府主管部门评定为不合格企业，不具备签订物业服务合同的主体资格。原告要求的收费标准与其提供的物业服务内容、服务质量严重不符，且未能依法公示。根据被告与开发商签订的商品房买卖合同约定，原告管理涉案物业自交付被告之日起为期2年，即至2015年12月26日，被告房屋交付时间为2013年12月27日，而被告物业费已交至2016年3月31日，故被告要求原告退还2015年12月27日到2016年3月31日期间的物业费共计2768元。因此不同意原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.2010年11月15日，天津市南开区红旗南路奕聪花园开发建设方天津市金港置业投资有限公司与原告签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对奕聪花园小区进行前期物业管理服务事宜。合同约定的物业费标准为：高层住宅每月每平方米2.90元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用每月每平方米1.60元； 2.2012年2月12日，天津市金港置业投资有限公司为委托原告对奕聪花园进行前期物业管理在天津市国土资源和房屋管理局进行了备案； 3.被告系奕聪花园1-1-1702号房屋所有权人，其房屋建筑面积为189.93平方米。该房屋属高层住宅，配备有电梯、消防、二次供水等机电设施，物业及机电设施运行、维护、管理费（统称物业管理服务费）每月每平方米为4.50元。根据《天津市住宅前期物业服务合同》约定，被告每月应向原告缴物业管理服务费854.69元； 4.原告在对奕聪花园小区进行物业管理服务过程中，存在诸如卫生清扫、车辆管理、保安服务以及公共设施维护等方面的问题。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与案外人天津市金港置业投资有限公司签订的天津市南开区红旗南路奕聪花园《天津市住宅前期物业服务合同》系依法成立，依据相关法律规定，该合同对天津市南开区红旗南路奕聪花园小区全体业主具有约束力。上述前期物业管理服务合同对物业管理服务内容及物业管理服务费标准等事项均有明确约定，当事人均应履行。原告按照合同约定履行对物业管理服务的义务后，作为接受物业管理服务的被告，亦应依照合同约定交纳物业管理服务费。由于原告在提供物业管理服务中存在一定问题，本院对其主张酌情减收，由被告按照欠缴总额90%的比例向原告交纳物业管理服务费即25384.29元。被告抗辩理由没有事实及法律依据，依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、本判决书生效后十日内，被告陈晓给付原告北京高力国际物业服务有限公司天津分公司2016年4月1日至2018年12月31日期间物业管理服务费25384.29元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费506元，减半收取253元，由原告负担25元，被告负担228元。被告负担部分于本判决书生效后十日内直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。 审判员  刘艳萍 二〇一九年八月九日 书记员  张 轩 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 宣判后当事人权利义务告知书 一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。 当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。 二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。 四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。