陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2937号上诉人（原审被告）：梁乃丰，男，1977年XX月XX日出生，汉族，籍住西安市莲湖区，现住西安市曲江新区。被上诉人（原审原告）：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：路明睿，男，1996年7月12日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区楼。委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。上诉人梁乃丰因与被上诉人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初6413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年7月18日，惠泽公司与案外人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称“建行陕西省分行”）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定惠泽公司对因购置坐落于西安市高新区XX路与XX路十字北200米“中建·国熙台”项目所属之住房房产而与案外人建行陕西省分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2014年7月18日至2017年7月18日期间因建行陕西省分行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行陕西省分行支付的其他款项（包括但不限于建行陕西省分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行陕西省分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为2亿元，保证方式为连带责任保证。2014年12月31日，惠泽公司、梁乃丰签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14150243），约定由梁乃丰购买惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房（以下简称“涉案房屋”）一套，房屋总价2,145,064元。合同第六条约定，买受人应当在签署《买卖合同》当日，向出卖人支付首付款645,064元，其余房款1,500,000元以贷款方式支付，相关付款约定见《商品房买卖合同》补充协议。合同附件七第九条“关于商业（公积金）贷款形式付款约定”，因出卖人为买受人的商业（公积金）贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺：1、买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起10日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。2、买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计六个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议关于解除合同的约定要求买受人承担违约责任。3、买受人在出卖人提供贷款担保期间，因买受人不按期向银行还款或拖欠其他债务，导致银行或其他债权人要求拍卖、处置该房屋以偿还债务的，或者按揭银行要求出卖人承担剩余债务的担保责任，出卖人有权解除《买卖合同》，要求买受人立即腾空该房屋，将该房屋恢复原状，并按照本补充协议关于解除合同的约定要求买受人承担责任。合同附件七第十条“《买卖合同》的解除” 约定，1、发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的2%向出卖人支付违约金，《买卖合同》另有约定的除外。2、无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起30日内共同办理完毕销售登记备案注销手续，办理销售登记备案注销手续所发生的费用由过错方承担，因买受人原因导致销售登记注销手续延期办理的，出卖人有权顺延退还房价款的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金，直至买受人配合办理完毕销售登记备案注销手续。3、双方办理解除《买卖合同》手续时，买受人应向出卖人退还已开具的购房发票，如若丢失、毁损，出卖人有权从已付房款中优先扣除出卖人的相关损失。上述合同签订后，梁乃丰支付房屋首付款645,064元。2015年2月16日，梁乃丰与案外人建行陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定梁乃丰向建行陕西省分行借款1,500,000元，用于购买涉案房屋，借款期限自2015年2月16日至2040年2月16日止，还款方法为等额本息还款。同时，梁乃丰以其购买的涉案房屋对上述借款承担抵押担保责任。2015年3月9日，案外人建行陕西省分行将贷款1,500,000元发放至梁乃丰。2015年3月12日，案外人建行陕西省分行与梁乃丰办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。2016年4月9日后，梁乃丰开始未再向案外人建行陕西省分行归还借款。另查，2017年，案外人建行陕西省分行将梁乃丰及惠泽公司诉至西安市碑林区人民法院。2017年9月6日，西安市碑林区人民法院做出（2017）陕0103民初3872号民事判决，判令梁乃丰在该判决生效后十日内向案外人建行陕西省分行归还借款本金1,467,984.43元、利息104,684.8元、罚息1,961.73元、复息5,692.91元，合计1,580,323.87元（截止2017年8月9日）及自2017年8月10日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复息。惠泽公司对梁乃丰的上述债务承担连带清偿责任，惠泽公司清偿后可向梁乃丰追偿。该民事判决书已经生效。2018年1月19日，惠泽公司代梁乃丰偿还案外人建行陕西省分行借款本金、利息、罚息、复息、诉讼费、公告费等共计1,637,899.2元。庭审中，惠泽公司称梁乃丰尚未接收涉案房屋，并明确表示放弃第三项要求返还涉案房屋之诉请。                              惠泽公司于2018年1月22日诉至原审法院称，2014年12月31日，惠泽公司、梁乃丰订立《商品房买卖合同》，约定梁乃丰购买由惠泽公司开发的中建国熙台第6幢2单元31层23102号商品房住宅一套。除首付款外，购房余款通过银行按揭贷款方式支付。梁乃丰与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向银行申请购房贷款1,500,000元。惠泽公司为此向贷款银行承担阶段性保证担保责任。梁乃丰自2016年4月9日起开始断供，后被贷款银行诉至法院。惠泽公司依照（2017）陕0103民初3872号判决书，已代梁乃丰向贷款银行偿付按揭款本金、利息、罚息，代梁乃丰支付案件诉讼费、公告费等共计1,637,899.2元。惠泽公司有权将该笔代偿款从应退梁乃丰购房款中直接扣除。梁乃丰违反《商品房买卖合同》的约定，已构成根本违约，应承担违约责任，故惠泽公司诉至法院，请求依法判令：1、解除惠泽公司、梁乃丰签订的《商品房买卖合同》（备案号：Y14150243）；2、梁乃丰协助惠泽公司办理注销买卖合同登记备案手续、办理注销预抵押登记手续；3、梁乃丰向惠泽公司返还西安市雁塔区XX路以西，XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋；4、惠泽公司依据西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初3872号判决书代偿款项1,637,899.2元从应退梁乃丰购房款中扣除；5、梁乃丰支付惠泽公司违约金42,901.28元；6、诉讼费由梁乃丰承担。梁乃丰经法院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原审法院认为，首先，梁乃丰应积极应诉，以维护自己的合法权益，但经法院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，由此产生的诉讼风险由其自行承担。其次，依法成立的合同，具有法律约束力。惠泽公司与梁乃丰签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，梁乃丰作为买受人按揭购买惠泽公司开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，案外人建行陕西省分行通过诉讼向梁乃丰、惠泽公司主张权利，导致惠泽公司作为连带责任保证人承担相应的担保责任，且惠泽公司代梁乃丰垫付生效判决确定的全部款项。依据惠泽公司、梁乃丰双方签订的商品房买卖合同的约定，梁乃丰的行为已经构成违约，双方签订的商品房买卖合同解除条件已经成就，故惠泽公司请求解除双方签订的商品房买卖合同并向惠泽公司返还垫付的款项1,637,899.2元，符合合同约定及法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，并在该房屋上办理预购商品房抵押预告登记手续，现商品房买卖合同已依法予以解除，梁乃丰理应协助惠泽公司办理该合同的备案注销登记手续及预抵押登记注销手续，惠泽公司亦应向梁乃丰退还已付的购房款。根据双方合同附件七第十条约定，出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的2%向出卖人支付违约金，故惠泽公司主张梁乃丰按照已付房价款2%支付违约金42,901.28元，符合合同约定及法律规定，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告西安惠泽房地产开发有限公司与被告梁乃丰于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y14150243）予以解除。二、被告梁乃丰于本判决生效之日起十日内协助原告西安惠泽房地产开发有限公司办理双方于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y14150243）登记备案注销手续及位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的预抵押登记注销手续。三、被告梁乃丰于本判决生效之日起十日内向原告西安惠泽房地产开发有限公司支付代偿款项1,637,899.2元、违约金42,901.28元，以上合计1,680,800.48元。四、原告西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告梁乃丰返还购房款2,145,064元。以上三、四项在履行时可以相互折抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23,961元、公告费260元，由梁乃丰承担。因惠泽公司已预交，故梁乃丰应在履行付款义务时将上述款项一并给付惠泽公司。宣判后，梁乃丰不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回惠泽公司对其的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由惠泽公司承担。事实与理由： 一审法院适用法律错误。纵观本案事实，其与惠泽公司签订的《商品房买卖合同》属当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。商品房买卖合同签订后双方如约履行，其向惠泽公司支付首付款645,064元，其余房款150万元以贷款方式支付；惠泽公司已向其交付房屋，双方均已履行应尽义务，商品房买卖合同已履行完毕。另，根据《合同法》第41条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，惠泽公司在自己提供的《商品房买卖合同》补充协议中约定自己代偿后有权解除合同，明显加重了其的责任，势必会给其造成巨大的经济损失，所以《商品房买卖合同》补充协议中关于解除合同的格式条款属于无效条款。事实上，本案是因《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》以及《个人住房（商业用房）借款合同》而引起的借款担保合同纠纷（追偿权纠纷）。在上述两份合同中，其为债务人，建行陕西省分行为债权人，惠泽公司为保证人。2016年4月9日其（债务人）断供后，建行陕西省分行（债权人）要求惠泽公司（保证人）承担保证责任无果后，将其和惠泽公司诉至西安市碑林区人民法院，2017年9月6日，西安市碑林区人民法院做出（2017）陕0103民初3872号民事判决“西安惠泽房地产开发有限公司对梁乃丰上述债务承担连带责任，承担清偿责任后有权向梁乃丰追偿”。综上，本案明显属于追偿权纠纷，应适用《中华人民共和国担保法》。《担保法》第31条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。一审法院对《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》所约定的担保责任追偿权视而不见，却依据《商品房买卖合同》补充协议中的无效格式条款判令解除双方签订的《商品房买卖合同》、办理注销相关登记手续、支付代偿款，返还购房款、承担违约金等属于适用法律错误，严重损害其合法权益。惠泽公司替其代偿银行欠款其予以认可，一审期间，其与惠泽公司代理人沟通过，希望惠泽公司申请撤诉，其向惠泽公司支付代偿欠款，惠泽公司可以向其主张追偿权，后因惠泽公司内部程序未谈妥。其上诉也是想要惠泽公司主张追偿权，其把代偿欠款支付给惠泽公司。惠泽公司辩称，一、其公司与梁乃丰签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定的解除条件成就，其公司有权解除合同。 梁乃丰与其公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行义务。梁乃丰按揭购买中建国熙台6号楼2单元31层23102号房屋后，未按期向建行陕西省分行偿还借款，建行陕西省分行将其公司诉至西安市碑林区人民法院，要求其公司承担剩余债务的担保责任，其公司已按照生效判决代梁乃丰垫付了全部款项，计1,637,899.2元。依据《商品房买卖合同》附件七第九条第三项的约定，其公司有权解除合同。二、本案属于商品房预售合同纠纷，而非梁乃丰所称的追偿权纠纷。《商品房买卖合同》约定，其公司享有解除权，生效判决书确认其具有追偿权。因梁乃丰的违约行为，使其公司遭受经济损失，其公司多次请求梁乃丰偿还代偿款项，梁乃丰始终不履行，无奈之下，其公司向法院提起诉讼，请求解除商品房买卖合同。况且，选择行使解除权或追偿权，是其公司的自由。因此，本案属于商品房预售合同纠纷，而非追偿权纠纷。三、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。因梁乃丰的不按期偿还银行借款，导致其公司代梁乃丰垫付生效判决确定的全部款项，触发了《商品房买卖合同》约定的解除权。一审法院正确适用《合同法》第九十三条第二款及第九十七条的规定，判决解除《商品房买卖合同》，应予维持。四、一审期间，其公司确实与梁乃丰沟通过，只要梁乃丰支付代偿欠款，其公司便申请撤诉，但是梁乃丰一直未支付代偿欠款，一审法院无法拖延遂判决。综上所述，请求二审法院维持一审判决，并驳回梁乃丰的全部上诉请求。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，惠泽公司与梁乃丰签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效的合同，双方均应按照约定履行各自义务。合同中约定，买受人在出卖人提供贷款担保期间，因买受人不按期向银行还款或拖欠其他债务，导致银行或其他债权人要求拍卖、处置该房屋以偿还债务的，或者按揭银行要求出卖人承担剩余债务的担保责任，出卖人有权解除《买卖合同》。合同附件七第十条“《买卖合同》的解除” 约定，1、发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的2%向出卖人支付违约金，《买卖合同》另有约定的除外。2、无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起30日内共同办理完毕销售登记备案注销手续，办理销售登记备案注销手续所发生的费用由过错方承担，因买受人原因导致销售登记注销手续延期办理的，出卖人有权顺延退还房价款的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金，直至买受人配合办理完毕销售登记备案注销手续。3、双方办理解除《买卖合同》手续时，买受人应向出卖人退还已开具的购房发票，如若丢失、毁损，出卖人有权从已付房款中优先扣除出卖人的相关损失。2016年4月9日后，梁乃丰违反合同约定，未再向案外人建行陕西省分行归还借款。2017年，案外人建行陕西省分行将梁乃丰及惠泽公司诉至西安市碑林区人民法院。2017年9月6日，西安市碑林区人民法院做出（2017）陕0103民初3872号民事判决，判令梁乃丰在该判决生效后十日内向案外人建行陕西省分行归还借款本金1,467,984.43元、利息104,684.8元、罚息1,961.73元、复息5,692.91元，合计1,580,323.87元（截止2017年8月9日）及自2017年8月10日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复息。惠泽公司对梁乃丰的上述债务承担连带清偿责任，惠泽公司清偿后可向梁乃丰追偿。该民事判决书已经生效。2018年1月19日，惠泽公司代梁乃丰偿还案外人建行陕西省分行借款本金、利息、罚息、复息、诉讼费、公告费等共计1,637,899.2元。梁乃丰的行为已经构成违约，双方签订的《商品房买卖合同》解除条件已经成就，原审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，梁乃丰向惠泽公司返还垫付的款项1,637,899.2元，梁乃丰按照已付房价款2%支付违约金42,901.28元，符合合同约定及法律规定，应予维持。梁乃丰上诉称，根据《合同法》第41条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因合同附件七第十条约定的是梁乃丰违约后，其应承担的违约责任，并非免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该条款虽为格式条款，但系有效合同条款，梁乃丰该上诉理由不成立。本案中，《商品房买卖合同》约定，出卖人惠泽公司享有合同解除权，惠泽公司起诉主张解除商品房买卖合同，请求梁乃丰承担合同约定的违约责任，属于商品房预售合同纠纷，而非梁乃丰所称的追偿权纠纷，故梁乃丰上诉称本案属于追偿权纠纷的意见，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,961元，由上诉人梁乃丰负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟    二○一九年八月二十七日  书 记 员  陈   歆  1