湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1232号上诉人（一审原告）:郑霞良，男，1968年8月20日出生,汉族，住鄂州市鄂城区。上诉人（一审原告）:刘秋英，女，1969年8月15日出生，汉族,住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈跃进，男，1951年2月4日出生，汉族，住黄石市黄石港区延安路顺佳四季花城18-76号，系鄂州市鄂城区汀祖镇张祖村民委员会推荐。被上诉人（一审被告）:饶惠斌，女，1982年8月30日出生，汉族，住大冶市。一审第三人:郑霞军，男，1975年6月3日出生，汉族，住黄石市黄石港区。上诉人郑霞良、刘秋英因与被上诉人饶惠斌、一审第三人郑霞军执行异议之诉一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2019）鄂0203民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑霞良、刘秋英上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：其从郑霞军处购买黄石市黄石港区枇杷山1-9号房屋给其儿子一家三口居住，分三次付清了全部购房款30万元，郑霞军于2016年2月19日出具30万元的收条，一审判决对此予以采信，另采信了社区的证明以及水电费收据凭证,却没有采信与此相关联的装修协议、装修证明以及其他的证明材料，这一系列证据均符合证据的三性，一审法院不予采信是错误的。其与郑霞军另约定了30万元包含涉案房屋过户的一切费用由郑霞军承担。2015年12月5日其将涉案房屋进行装修，提交了相关装修协议、证明等，足以证明涉案房屋不属于郑霞军，应属于其的全部财产。黄石市西塞山区人民法院根据饶惠斌的申请，对属于其的房屋采取强制措施。其取得涉案房屋的产权比法院查封时间要早21个月。饶惠斌错误申请，黄石市西塞山区人民法院错误执行，一审法院却驳回其的执行异议之诉明显错误。其依法善意取得涉案房屋的所有权，经过装修后居住至今，多次催促郑霞军办理该房屋的过户手续，但郑霞军出于购买李正槐的房屋到出卖给其不到五年时间，不想因不满五年而多缴纳税收，另外郑霞军从李正槐手中购买此房时，只办理房产证，土地证至今未变更为郑霞军，郑霞军无法为其办理变更登记，故不是其的过错没有办理房屋变更手续，其一直催促郑霞军办理过户，但郑霞军以各种里拖延至今。其提出的执行异议完全符合法律规定，能够成立。饶惠斌辩称，郑霞良、刘秋英所述与事实不符，郑霞良与郑霞军实质是借款关系，而非真实的房屋买卖合同关系，该事实在另外一件案件的证据中能够证实，与郑霞良现在主张的房屋买卖合同关系相矛盾。郑霞良、刘秋英在可以办理房屋过户的情况下，怠于办理过户手续，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情况，该房屋不动产登记权利人仍然是郑霞军，郑霞良不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。郑霞军辩称，诉争房屋确实卖给郑霞良、刘秋英，饶惠斌也知道此事。因为与李正槐的事情没有解决，所以该房屋的土地证没有办理过户手续，且其因为另外纠纷没有时间和资金处理该房屋的过户手续，所以没有办理房屋过户手续。郑霞良、刘秋英向一审法院起诉请求：1、确认饶惠斌申请执行郑霞军的位于黄石市黄石港区枇杷山1-9号房屋所有权归其所有并停止对上述财产的执行。2、诉讼费用由饶惠斌承担。一审法院认定事实：郑霞良与郑霞军系兄弟关系；饶惠斌与郑霞军原为夫妻关系，双方于2016年9月29日离婚。2014年1月21日郑霞军购买了位于黄石市黄石港区枇杷山1-9号房屋，其房屋产权登记在郑霞军名下，为郑霞军单独所有（证号：黄房权证港字第××号）。2015年11月27日郑霞良与郑霞军签订了一份《房屋转让协议书》，主要内容为：一、郑霞军将黄石港区枇杷山1-9号房屋建筑面积84.81平方米，作价30万元卖给郑霞良，郑霞良首付10万元后，即可入住或装修。余款20万元付款期限：1、2016年2月7日之前应付最低10万元；2、余款应于2016年6月30日之前付清。二、郑霞军收到付款后，出具总款收款凭证。三、郑霞良付清全部房款后，郑霞军随时应郑霞良的要求办理房屋过户手续，过户手续的一切费用由郑霞良承担。后郑霞良陆续以现金的方式支付购房款共计28万元，郑霞军向郑霞良出具了购房款30万元的收条。后郑霞军将房屋交付郑霞良，郑霞良将涉案房屋交给了其子郑兵夫妻一家居住至今。郑霞良、刘秋英和郑霞军在法院查封房屋之前，认为办理房屋过户手续所应缴纳的契税过高，经协商一致，均未相互配合办理该涉案房屋的产权过户手续，房屋产权仍登记在郑霞军名下。因饶惠斌诉郑霞军民间借贷纠纷一案，饶惠斌向法院申请的诉讼财产保全，2017年8月18日西塞山区法院作出（2017）鄂0203民初1417号民事裁定书，对所涉案的房屋采取了查封的强制措施。2017年法院经审理作出（2017）鄂0203民初1417号民事判决，判决郑霞军偿还饶惠斌借款本金共计569960元及利息，该判决书已经发生法律效力。后饶惠斌向法院申请强制执行，法院作出（2018）鄂0203执124号执行裁定书，裁定执行冻结、扣划郑霞军在金融机构的存款684602元或查封、扣押等值其他财产。郑霞良、刘秋英对法院执行郑霞军的涉案房屋向法院提出执行异议，西塞山区法院于2018年10月20日作出（2018）鄂0203执异28号民事裁定书驳回了郑霞良、刘秋英的异议请求，因不服遂提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以上四种情形案外人需全部满足，才能就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。结合上述法律规定，涉案房屋的所有权均登记于郑霞军名下，即使郑霞良、刘秋英与郑霞军签订了房屋买卖合同，但因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力；根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，涉案房屋的转让因未办理过户登记，涉案房屋产权仍属郑霞军所有。郑霞良、刘秋英与郑霞军未办理涉案房屋的过户登记手续的原因，郑霞良、刘秋英称因涉案房屋为二手房，因该房屋从郑霞军购买到此次交易未满五年，如需办理交易过户手续，按国家政策规定需缴纳较多的交易契税，为了避免缴纳较高的房屋交易契税，故双方约定待购买涉案房屋满五年后，双方再办理涉案房屋过户交易手续；故涉案房屋未能办理过户交易手续是郑霞良、刘秋英与郑霞军为避税行为而未办理，是属于买受人郑霞良自身原因未办理过户手续；其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十八条第四款规定的情形。郑霞良、刘秋英就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项的规定，判决：驳回郑霞良、刘秋英的诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为郑霞良、刘秋英提出的执行异议能否成立。郑霞良、刘秋英、饶惠斌主要对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”有争议。从实践中看，能够归责于买受人的原因，主要为对他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略以及消极不行使登记权利。郑霞良、刘秋英、郑霞军陈述未办理房屋过户登记的原因是为了避免缴纳较高房屋交易契税、郑霞军未办理房屋的土地使用权变更登记以及郑霞军暂时没有时间和资金办理过户登记。以上三点理由均不符合非因买受人自身原因未办理过户手续，而是郑霞良、刘秋英没有履行合理的房屋权利登记注意义务以及怠于办理房屋过户登记手续。故郑霞良、刘秋英提出的执行异议不能成立，本院对其上诉理由不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5116元，由郑霞良、刘秋英负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇一九年八月二十九日法官助理周希书记员田梦