北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初6614号原告：密之云（北京）呼叫产业基地有限公司，住所地北京市密云区。统一社会信用代码91110000672801476R。法定代表人：马天一，董事长。委托诉讼代理人：张静懿，北京市京翰律师事务所律师。被告：北京溢水云轩商贸有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇香海园3号楼1层14。统一社会信用代码911101063063557602。法定代表人：宋壮，经理。委托诉讼代理人：钱海龙，北京仁道律师事务所律师。被告：嵇华红，女，1974年6月13日出生。原告密之云（北京）呼叫产业基地有限公司（以下简称：密之云公司）与被告北京溢水云轩商贸有限公司（以下简称：溢水云轩公司）、被告嵇华红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告密之云公司的委托诉讼代理人张静懿，被告溢水云轩公司的委托诉讼代理人钱海龙，被告嵇华红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告密之云公司诉称：被告溢水云轩公司与我公司于2015年2月27日签订了租赁合同，被告溢水云轩公司承租我公司位于北京市密云区x单元的房产用于经营超市和餐厅，租赁面积562.8㎡，租期5年（2015年7月1日至2020年6月30日）。合同中约定，承租人延迟缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，应向出租人支付相当于欠费金额的5‰的迟延履行违约金；迟延缴纳租金及其他费用超过15日，出租人有权解除合同。承租人应在合同期满或终止后3日内交还承租房屋，在交还期届满之次日起，承租人应按合同终止时承租房产租金标准的150%向出租人支付占用费。2015年8月1日，双方又签署了补充协议，双方对于租金、支付方式，履约保证金进行了变更，补充约定固定租金标准第一年为1.1元/日/㎡，第二年为1.16元/日/㎡，第三年为1.22元/日/㎡，第四年为1.28元/日/㎡，第五年为1.34元/日/㎡。除第一期租金外，其余租金按季度交付，于每季度最后一个月的20日前交付下一季度的租金，履约保证金为19191.5元。租赁合同签订后，我公司向被告交付了房屋，被告也付清了2017年7月30日以前的租金。但自2017年8月1日起，被告未按约定支付租金及水电费等费用。2017年12月30日，二被告就2017年8月1日至同年12月期间所欠的租金等事项向我公司出具了证明，欠租金105052元，欠水电费45277元。被告嵇华红承诺承担相应的法律责任。但二被告仍未支付所欠费用。2018年1月10日，我公司向被告发送了律师函，要求支付租金，但被告仍未支付。2018年1月31日，我公司向二被告发出解除合同通知，并要求腾退房屋，但二被告于2019年3月6日才将房屋腾退。但未付清所欠的租金等费用。由于被告的违约行为，致使我公司未能如期得到租金，故我公司诉于法院，要求被告：一、1、支付2017年8月1日至2017年9月30日的房屋租金41883.58元，及自2017年8月1日至2019年5月9日期间的延迟付款违约金135493.38元。2、支付2017年10月1日至2017年12月30日期间的房屋租金63168.67元，及2017年10月1日至2019年5月9日期间的延迟付款违约金185084.2元。3、支付2018年1月1日至2018年1月31日期间的租金21285.1元，及2018年1月1日至2019年5月9日期间的延迟付款违约金52574.2元。按欠缴金额每日千分之五计算，自2019年5月10日至实际支付之日止的违约金。二、支付2018年2月1日起至2019年3月6日止房屋占用费410939.68元，自2019年3月7日起至2019年5月9日止延迟付款违约金131500.7元，按欠缴金额每日千分之五计算，自2019年5月10日起至实际支付之日止的违约金。三、支付自2017年8月1日起至2017年12月20日止的水费3806.5元、电费41470.95元，及自2017年12月21日至2019年5月9日止水费、电费延迟付款违约金114324.43元，按欠缴金额每日千分之五计算自2019年5月9日起至实际支付之日止的迟延付款违约金。四、支付解除合同违约金61795.44元。五、嵇华红承担连带责任。六、诉讼费由被告负担。被告溢水云轩公司辩称：我公司并未租赁过原告房屋。实际承租人嵇华红，欠付原告房屋租金应由嵇华红承担。故我公司不同意原告的诉讼请求。另外，原告要求的违约金过高，请求法院予以调整。被告嵇华红辩称：我借用溢水云轩公司执照从事商业经营，我是欠付原告的租金等费用未付清。我曾经和原告的负责人员协调过租金支付事宜，可少支付部分租金，只是双方未签订一个书面的协议。原告起诉要求的违约金过高，请求法院予以调整。我同意适当给付原告租金，请求原告给付我一个宽限期。经审理查明：2015年2月27日，出租人（甲方）密之云公司与承租人（乙方）溢水云轩公司签订了租赁合同，合同约定：乙方承租甲方位于密云区x单元的商业房屋从事超市经营项目，建筑面积562.8㎡，租期5年。租金标准和租金支付，计租日自2015年7月1日开始，乙方承担承租房产的租金。租赁期内，按照每一个租赁年房屋租金上涨5%的比例递增。2015年7月1日至2016年6月30日，固定租金标准为1.5元/日/㎡（其中含房屋租金1元，物业管理费用0.5元），年固定租金总额为282807元。2016年7月1日至2017年6月30日，固定租金标准为1.55元/日/㎡（其中含房屋租金1.05元，物业管理费用0.5元），年固定租金总额为291361.56元。2017年7月1日至2018年6月30日，固定租金标准为1.6元/日/㎡（其中含房屋租金1.1元，物业管理费用0.5元），年固定租金总额为300760.32元。2018年7月1日至2019年6月30日，固定租金标准为1.66元/日/㎡（其中含房屋租金1.16元，物业管理费用0.5元），年固定租金总额为312038.84元。2019年7月1日至2020年6月30日，固定租金标准为1.72/日/㎡（其中含房屋租金1.22元，物业管理费用0.5元），年固定租金总额为324285.38元。租金支付方式，在整个租赁期限内，除第一期租金外，本合同项下租金支付方式为按季度缴纳，乙方应在每季度第20日之前向甲方一次性足额支付下一个季度的固定租金。履约保证金，本合同签署7日内，乙方应向甲方支付75562.66元（相当于3个月租金）作为乙方在本合同项下的履约保证金。租赁期间，非本合同规定的的免责情况，乙方违反本合同约定的，甲方可按照本合同规定没收乙方的履约保证金。租赁期间，非本合同规定的免责情况，针对乙方应向甲方或管理公司支付而到期未付的任何费用及违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除。乙方进场日期为2015年4月1日。开业日期为2015年7月1日。违约责任约定：乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他的费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相应于欠费金额的5‰的延迟履行违约金。如乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用超过7日，经过甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或管理公司可以对承租人房产暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相应付款义务为止。甲方或管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或管理公司因此受到第三方索赔的，则甲方或管理公司有权向乙方追偿损失。如乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他的费用超过15日，甲方有权解除合同，双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权解除合同，双方确认，在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于承租人房产内的货物、财物转移出承租房产。在合同租赁期满前，乙方因自身原因提前退租的，乙方还应在履行保证金之外另行向甲方支付3个月租金标准的违约金。但如乙方提前6个月向甲方申请退租的，乙方无需另行支付上述3个月租金标准的违约金，甲方有权没收履约保证金。租赁物的交还第24.1中约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后3日内，乙方应当将承租人房产交还甲方。第24.2中约定，交还期内，乙方须把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在可租用及良好使用状态下，按本合同交付时的标准返还甲方；同时须将通向该项目各部分的钥匙（如有）交还甲方，并按甲方要求办理返还手续。如乙方要求按现状返还，在甲方无需为此对乙方进行任何装修和改建补偿的前提下，双方另行协商。第24.6中约定，无论任何原因，第24.1款所述交还期满后，乙方仍未能将符合24.2款要求的承租房产交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时承租人房产租金标准的150%向甲方支付租金，并按照合同终止时承租房产物业服务费标准的150%向物业管理公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还承租房产为止。若因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。同时，自第24.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方有权采取对承租房产停止水、电等等能源供应，控制人员从承租房产进出，阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金和物业服务费及相关能源费用并不因此而得到减免……。2015年11月2日，密之云公司与溢水云轩公司又签订了补充协议，补充协议约定，一，租金标准和租金支付变更为：租金标准按计租面积计算，自计租日即2015年7月1日开始，乙方应当承担承租房产的租金。经双方协商一致，确认乙方按（固定+递增租金）方式计算租金。租赁期内，按照每一个租赁年房屋租金上涨5%的比例递增。2015年7月1日至2016年6月30日，固定租金标准为1.1元/日/㎡，年固定租金总额为207391.8元。2016年7月1日至2017年6月30日，固定租金标准为1.16元/日/㎡，年固定租金总额为218051.24元。2017年7月1日至2018年6月30日，固定租金标准为1.22元/日/㎡，年固定租金总额为229329.8元。2018年7月1日至2019年6月30日，固定租金标准为1.28元/日/㎡，年固定租金总额为240608.3元。2019年7月1日至2020年6月30日，固定租金标准为1.34元/日/㎡，年固定租金总额为252640.9元。二、原合同租金支付方式变更为：在整个租赁期限内，除第一期租金外，本合同项下的租金支付方式为按季度缴纳，乙方应当在每季度最后一个月第20日之前（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个季度的固定租金（即自2015年12月20日前支付2016年第1季度固定租金，以此类推）。本合同项下第一期租金（自计租日起至2015年12月31日止）为94719.24元，第一期租金应在本补充协议签署后7日内支付至甲方。三、原履约保证金支付方式变更为，本合同签署7日内，乙方应当向甲方支付19191.5元（相当于一个月租金标准的金额）作为乙方在本项下的履约保证金……。租赁合同及补充协议签订后，嵇华红、溢水云轩公司在租赁的房屋内从事了超市经营等事宜，并向密之云公司支付了2017年7月31日以前的租赁费及其他使用费用。2017年12月20日，嵇华红、溢水云轩公司向密之云公司出具了欠款证明，证明因本人身体原因及经营原因，造成自2017年8月份以后，未能按时交纳房屋租赁费及水电费。自2017年8月至今，共欠房屋租金105052元，水电费45277元。本人及公司将承诺尽快交齐所欠全部费用，如未能按约定的时间交纳欠款，本人愿意承担合同规定内的法律责任。欠款证明出具后，嵇华红、溢水云轩公司未能及时向密之云公司支付所欠的租赁费及水电费。2018年1月10日，密之云公司委托北京市京翰律师事务所向嵇华红、溢水云轩公司发送律师函，以嵇华红、溢水云轩公司尚欠2017年12月31日之前的房屋租金105052元，2017年12月20日前的水电费45277元，未按照租赁合同约定在2017年12月缴纳2018年第一季度的租金61795.44元共计212124.44元为原由，要求嵇华红、溢水云轩公司于2018年1月15日前，向密之云公司支付上述租金、水电费等合计212124.44元。以及按应付金额5‰的标准支付自2017年8月1日起至实际支付之日止的滞纳金。嵇华红、溢水云轩公司收到催收租金的律师函后，仍未及时履行支付义务。密之云公司表示2018年1月31日，又向嵇华红、溢水云轩公司发送了解约通知，并要求支付租金166847.44元，水电费45277元，违约金61795.44元。嵇华红、溢水云轩公司表示未收到、也未看到过解约通知。密之云公司未能提供已向嵇华红、溢水云轩公司送达了解除通知的相应之证据。2019年3月6日，嵇华红、溢水云轩公司与密之云公司办理了房屋腾退交接手续。嵇华红、溢水云轩公司未向密之云公司结清所欠的租赁费及水电费，但双方签订了欠款结算手续。由于嵇华红、溢水云轩公司未付清所欠密之云公司的房屋租赁费及水电费，致使密之云公司提起诉讼，要求溢水云轩公司支付房屋租金及违约金等费用。审理期间，嵇华红、溢水云轩公司均称其超市经营系嵇华红借用溢水云轩公司的执照从事经营活动，2017年12月20日签订欠款证明后，未再实际经营。但未向密之云公司递交申请退租的相应手续材料。也未能提供双方借照经营的书面协议证据材料。另查，溢水云轩公司于2014年6月10日成立，公司成立时其股东为张健、嵇华红，二人各出资5万元。2019年4月30日，溢水云轩公司的股东变更为陈宁、宋壮、高原、赵丰勇。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、欠款证明、催缴通知函、房屋交接手续等证据在案佐证。本院认为：当事人应当遵守合同约定，全面履行合同义务。嵇华红为溢水云轩公司成立时的股东之一，嵇华红与溢水云轩公司均表示在与密之云公司签订租赁合同经营超市等活动期间，系属嵇华红借用溢水云轩公司的执照从事于经营活动。据于双方的特殊关系，密之云公司主张欠付的房屋租金及水电费等费用，应由嵇华红、溢水云轩公司共同承担支付义务。2017年12月20日，嵇华红、溢水云轩公司为密之云公司出具了欠款证明。嵇华红、溢水云轩公司称其自2017年12月20日后，并未实际经营，但并未与密之云公司申请办理退租相关书面手续材料，且仍继续占用所承租的房屋等设施至2019年3月6日才腾退给密之云公司，故此，密之云公司要求嵇华红、溢水云轩公司支付2019年3月6日前所欠的租金及水电费用，并无不当，本院予以支持。密之云公司称其于2018年1月31日向嵇华红、溢水云轩公司送达了解除合同通知。嵇华红、溢水云轩公司均表示未收到解除合同通知。因密之云公司未能提供已向嵇华红、溢水云轩公司送达了解除合同通知的相关证据材料，故2019年3月6日，嵇华红、溢水云轩公司腾退房屋时，应认定尚在租赁期内，故此，密之云公司要求嵇华红、溢水云轩公司按照合同约定的租金150%的标准支付房屋使用费，本院不予支持。由于嵇华红、溢水云轩公司长期拖欠密之云公司房屋租金等费用未交纳，致使合同未到期双方于2019年3月6日解除了租赁关系并办理了房屋腾退交接手续，密之云公司要求嵇华红、溢水云轩公司支付解除合同的违约金，并无不当，本院予以支持。嵇华红、溢水云轩公司租赁密之云公司的房屋从事超市经营等活动，应当按照合同约定及时交纳相应的租赁费用。因双方合同中约定了迟延履行违约金之内容，且嵇华红、溢水云轩公司确实存在长期拖欠租金等费用未交纳之情形。鉴于密之云公司已主张了解除合同违约金，嵇华红、溢水云轩公司又认为违约金约定的数额标准过高、请求予以调整之情况，故对于密之云公司主张的迟延履行违约金，结合本案的特殊情况，本院酌情予以计算。对于溢水云轩公司主张的过高部分的请求，本院不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告嵇华红、北京溢水云轩商贸有限公司给付原告密之云（北京）呼叫产业基地有限公司水电费四万五千二百七十七元（限本判决生效之日起十日内付清）。二、被告嵇华红、北京溢水云轩商贸有限公司给付原告密之云（北京）呼叫产业基地有限公司二○一七年八月一日至二○一七年十二月三十一日期间所欠的房屋租金十万五千零五十二元（限本判决生效之日起十日内付清）。三、被告嵇华红、北京溢水云轩商贸有限公司给付原告密之云（北京）呼叫产业基地有限公司二○一八年一月一日至二○一九年三月六日期间的房屋租金二十七万七千一百五十八元（限本判决生效之日起十日内付清）。四、被告嵇华红、北京溢水云轩商贸有限公司给付原告密之云（北京）呼叫产业基地有限公司解除合同违约金六万零一百五十二元（限本判决生效之日起十日内付清）。五、被告嵇华红、北京溢水云轩商贸有限公司给付原告密之云（北京）呼叫产业基地有限公司迟延支付房屋租金等费用的违约金二万九千五百四十八元（限本判决生效之日起十日内付清）。六、驳回原告密之云（北京）呼叫产业基地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千一百零九元（原告密之云（北京）呼叫产业基地有限公司已预交），由原告密之云（北京）呼叫产业基地有限公司负担三千六百二十三元（已交纳）；由被告嵇华红、北京溢水云轩商贸有限公司负担四千四百八十六元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 魏明山二〇一九年八月九日法官助理 王 静书 记 员 孙 洋