文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0119民初3796号原告(反诉被告)：王伦，男，汉族，1966年8月6日出生，住重庆市南川区。原告(反诉被告)：覃昌飞，女，汉族，1986年10月13日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：文化，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者(一般代理)。被告(反诉原告)：张正权，男，汉族，1964年1月8日出生，住重庆市南川区。被告：何德会，女，汉族，1966年10月13日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张正权，信息同上。原告(反诉被告)王伦、覃昌飞与被告（反诉原告）张正权、被告何德会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，由审判员刘小彬依法适用简易程序于2019年7月24日、2019年8月27日公开开庭进行了审理。王伦、覃昌飞及其共同委托诉讼代理人文化到庭参加诉讼，张正权到庭参加诉讼，何德会第一次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伦、覃昌飞向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令张正权、何德会履行房屋买卖合同第四条、第六条甲方应过户给乙方并协助办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由张正权、何德会承担。事实与理由：张正权、何德会系夫妻，王伦、覃昌飞于2011年9月9日购买了张正权、何德会位于南川区XXXXXX房屋一层，面积为80平方米，价款为16万元，房屋买卖合同签订后，我们分别于2013年9月8日给付张正权、何德会13万元，2018年11月21日付1万元，同月22日又付了2万元(有收条为凭)，因为合同中约定留1万元待过完户后给付，签订合同时双方口头约定半年后过户，而张正权、何德会违约故意说办证时差钱要我们把尾款都全部给了办证。尾款付了后我们找他们协助办理房屋过户手续，张正权、何德会又故意推诿不去协助我们办理过户手续，嗣后，近8年期间我们曾数十次催被告至今无果。张正权、何德会的行为严重侵害了王伦、覃昌飞的合法权利，为保护王伦、覃昌飞合法权益不受侵害，特起诉至法院。张正权辩称，第一，根据我国民事诉讼法规定，案件应当在案发所在区域，被告人户口所在地审理，请求法庭依法驳回王伦、覃昌飞的诉讼请求。第二，王伦、覃昌飞在购买我房子之前多次进入我房屋第三楼进行查看，丈量三楼的整体面积80平方，我也把第三层的房产证给他们看了进行核实，张正权与王伦、覃昌飞签订的是非法的《房屋买卖合同》，该合同违反国家法律规定，属于无效合同，具体原因有以下几点：1、本合同不符合国家的法律规定，国家法律明文规定农村宅基地房屋是属于集体土地，不允许私人买卖，所以双方履行不了合同；2、按国家法律明文规定，王伦、覃昌飞两人户口不属于XXXX组，不是本村人无法办理房屋过户手续，所以双方无法履行合同；3、张正权和王伦、覃昌飞签订的房屋第三层总面积80个平方，有证的部分45.97平方，剩下34个平方属于违章建筑，违反了国家法律法规办不了证，所以无法履行合同；4、签订合同后他们立即搬进我房子居住，签订的合同约定一次性支付15万元，但只支付了12万元(实际我只收到11万元，王伦的兄弟王明超拿去了1万元)，欠条4万元，他们坚决不支付下欠4万元。我多次提出退还他钱他不同意，房款没有支付完他全家强行霸占了我的房子。第三，由于以上4条原因，也为避免双方造成经济损失，张正权多次主动提出退还购房款并在农商行贷款来还给他们，但王伦、覃昌飞坚决不同意退款，也不退还房屋给我，他们还多次采取黑社会手段威胁我，叫社会上闲杂人员到我家威胁我全家安全，我怕他们打我就不敢说了，他们一拖在拖，拖到至今为止。第四，王伦、覃昌飞一直霸占我房屋不退还，给我造成了经济损失，我要求他们赔偿我的房租费损失，按每月市场价计算月租金900元，96个月，应赔偿我房屋租金86400元人民币。第五，按双方合同约定，签订合同后一次性支付我15万元，只给了12万元，支付给王伦兄弟王林超1万元后我实际收到11万元，下欠4万元，王伦经常威胁我且不支付给我他下欠的款，他找各种各样的理由一直拖延不支付欠款。第六，2019年1月份，眼看要进行拆迁了，王伦、覃昌飞邀约社会上闲杂人等威胁我强行要我收下他欠的欠款，王伦强行威胁我在他们写好的承诺协议上签字我怕他们打我就签了字，现在我遭受了精神和心灵的伤害，每天想到都恐惧。第七，合同第八条规定免责条款，张正权、王伦、覃昌飞房屋买卖合同经双方多次商定一致同意，违反国家法律法规，履行不了合同，只能退还本金，双方不承担任何违约责任。第八，张正权全家四口人强烈要求退还购房款本金16万元给王伦、覃昌飞，我全家四口人没有房屋居住家庭矛盾大，为了房子的事家庭天天进行争吵，现在也没有工作，请求法庭考虑我家庭的困难，我是下岗职工，做生意亏了，现在背负250多万元的债务，妻子与我离了婚，孩子在上初中，现在维持家庭生活很困难，请求法庭考虑我的情况。何德会辩称，房子是我父母留给我的，登记在我名下，2005年我与张正权离婚时协议房屋归孩子所有，但因孩子尚未成年，所以房子给张正权，此时尚未过户。2011年签订房屋买卖合同，我在该合同上签字。2014年我将房屋过户给张正权。对于原告的请求，因房子是过户给张正权的，购房款也是给他的，我没有得到钱，过户要看张正权的意见。诉讼过程中，王伦、原告覃昌飞变更诉讼请求为确认双方于2011年9月9日签订的房屋买卖合同无效后：1.由出卖方退还购房款16万元及利息，购买方退还房屋；2.出卖方赔偿购买方的损失400000元(按现在市场价值5000元一个平方共80个平方计算)。原告变更诉讼请求后，张正权辨称，同意确认房屋买卖合同无效，愿意退还房款16万元给王伦、覃昌飞，但赔偿400000元太高，最多赔偿20000元。何德会辩称，对房屋买卖合同无效没有异议，但16万元是张正权收的，由他来退还。不同意赔偿400000元，另外房产证上没有载明的面积不赔。诉讼中，张正权提出反诉，要求王伦、覃昌飞支付居住期间的房屋租金86400元，为此，张正权提交了诉争房屋楼上即四楼的出租合同等证据以证明出租价格为1200元/月。对张正权的反诉，王伦、覃昌飞辩称，四楼的价格不具有参照性，诉争房屋为三楼。本院经审理查明，2011年9月9日张正权、何德会与王伦、覃昌飞签订房屋买卖合同，约定王伦、覃昌飞购买张正权、何德会位于南川区XXXXX房屋(房屋产权证号为XXXXX号，第三层建筑面积80平方米)，价款16万元，合同签订后，张正权、何德会将房屋交给王伦、覃昌飞使用居住至今，至2018年11月22日王伦、覃昌飞共计支付给张正权购房款16万元，后张正权自愿出具清单一张给王伦，表明购房款16万元已经付清，此房屋归王伦所有，此后三楼80平方的赔付为王伦所有。本院另查明，张正权与何德会于2006年5月23日离婚，离婚时双方协议房屋归张正权所有，但登记在何德会名下。2011年9月9日，本案原、被告双方签订房屋买卖合同，2014年8月29日，何德会将房屋过户登记给张正权，房屋登记信息显示该房屋土地用途为农村宅基地，第三层房屋建筑面积为45.97平方米。该房屋正在被拆迁，2018年11月23日南川区国有土地上房屋征收调查登记表(一)显示渝房权证XXXXX号第三层建筑面积为80平方米，产权人登记为王伦、覃昌飞。庭审中，双方一致同意按本院依职权向相关部门调取的诉争房屋拆迁补偿费用来定房屋现值，本院向重庆市南川区XX改造项目部调取了诉争房屋的面积确认及房屋征收补偿费用结算，诉争房屋被拆迁面积为80平方米，补偿总费用为388204.12元。2005年10月19日何德会、张正权从南川市农村信用合作社城郊信用社贷款40000元并就该房屋签订抵押合同，2014张正权从重庆农村商业银行股份有限公司南川支行贷款250000元并就该房屋签订抵押合同。还查明，王伦、覃昌飞户口现均在重庆市南川区XXXX组。上述事实，有王伦、覃昌飞举示的房屋买卖合同、房屋产权证、清单、南川区国有土地上房屋征收调查登记表，张正权举示的房屋产权证、重庆市房地产抵押合同、房屋买卖合同、离婚证与离婚协议及双方当庭陈述予以证明，上述证据的真实性、合法性、关联性已经本院庭审审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，王伦、覃昌飞并非重庆市南川区XXXX组村民而不能享有该村农村宅基地，故双方签订的房屋买卖合同无效，经本院释明后，原告变更诉讼请求，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，由被告退还购房款160000元及利息，并赔偿损失400000元；同时，被告张正权提起反诉，要求原告退还房屋及支付租金86400元。对双方的房屋买卖合同因违法国家法律规定而无效，双方均无异议，对此本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告签订的房屋买卖合同无效后，张正权、何德会因该合同取得的160000元购房款应当返还王伦、覃昌飞，王伦、覃昌飞因该合同取得的房屋应该退还给张正权、何德会。故王伦、覃昌飞主张被告张正权、何德会返还购房款160000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。张正权主张王伦、覃昌飞返还诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于王伦、覃昌飞主张张正权、何德会赔偿损失400000元。经查，现该房屋正面临拆迁，庭审中，双方一致同意按本院依职权向相关部门调取的诉争房屋拆迁补偿费用来定房屋现值。本院依职权调取的诉争房屋被拆迁面积为80平方米，补偿总费用为388204.12元，即诉争房屋现值388204.12元，超出的228204.12元(388204.12-160000)为房屋增值的溢价，可视为损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方的过错程度进行责任承担。由于合同因违法国家法律规定而无效，对此，双方均有过错，考虑到张正权、何德会作为卖方不主动卖房的情况下，买方不会主动上门购买，有违反法律的主观故意，而且房屋在出卖8年后，买房人已经搬进房屋使用居住8年之久，现房屋面临拆迁，双方发生争议，主观过错更大，而王伦、覃昌飞作为完全民事行为能力人，应该知道民事交易应遵守国家法律法规，故亦存在一定的过错。为此，本院确定双方的过错责任比例为1：9，既王伦、覃昌飞承担10%的过错责任，张正权、何德会承担90%的过错责任。张正权反诉认为，现在房屋买卖合同无效，愿意退还王伦、覃昌飞房款、赔偿损失20000元，但王伦、覃昌飞在诉争房屋居住多年，他们应当按照每月900元，共96个月计算并支付相应的房屋租金86400元。本院查明2011年双方签订买卖合同后张正权、何德会确将房屋交给王伦、覃昌飞使用居住至今，即王伦、覃昌飞取得了诉争房屋的居住使用权，应当认定王伦、覃昌飞因此取得了一定的使用利益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用利益可以物化为财产性利益。故张正权主张王伦、覃昌飞支付房屋占用期间租金的反诉请求，本院予以支持，由于张正权未举示充分合法有效的证据证明诉争房屋的出租价格，考虑到张正权、何德会本应按照前述判决支付王伦、覃昌飞已付购房款160000的利息，此二笔费用可做冲抵，双方可互不支付。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张正权、何德会与王伦、覃昌飞于2011年9月9日签订的房屋买卖合同无效。由王伦、覃昌飞将取得的渝房权证XXXX号第三层建筑面积为80平方米的房屋退还给张正权、何德会，由张正权、何德会将收受的购房款160000元退还给王伦、覃昌飞。二、由被告张正权、何德会于本判决生效后赔偿原告王伦、覃昌飞损失205383.71元。三、驳回原告王伦、覃昌飞的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张正权的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取4740元(王伦已预交)，由被告张正权、何德会负担3390元，王伦、覃昌飞负担1350元；反诉费980元（张正权已预交），由反诉原告张正权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费9480元，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘小彬二〇一九年八月二十七日法官助理 刘 韦书 记 员 梁大敏