宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2018）宁0502民初2813号原告：冯刚刚，男，生于1983年5月14日，汉族，宁夏中卫市人，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告：宁夏万和玉龙商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：冯刚刚，系公司总经理。共同委托诉讼代理人：丁一凡，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：纪小明，男，生于1971年11月10日，汉族，宁夏中卫市人，大学文化，职工，住宁夏回族自治区中卫市。被告：刘英臣，男，生于1957年5月5日，汉族，大学文化，职工，租住宁夏回族自治区中卫市。被告：宁夏乾坤兴臣农业科技有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：刘乾，系公司总经理。委托诉讼代理人：康建忠，宁夏李金凤律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告冯刚刚、宁夏万和玉龙商贸有限公司（以下简称万和公司）与被告纪小明、刘英臣、宁夏乾坤兴臣农业科技有限公司（以下简称乾坤公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，在适用简易程序开庭审理过程中，因原告申请对被告毁损的砖窑损失额进行鉴定于2018年8月14日中止审理，后因无法作出鉴定本院终结鉴定程序恢复审理本案并转换为普通程序，依法组成合议庭于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告冯刚刚及与原告万和公司的共同委托代理人丁一凡、被告纪小明、刘英臣、乾坤公司共同委托代理人康建忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.依法判令三被告共同向原告支付租金120000元、逾期付款违约金21383元（以120000元为基数，按年利率24%计算自2017年9月3日至2018年6月30日计271日，2018年7月1日之后违约金计算至租金付清之日）；2.判令三被告共同赔偿原告设施及恢复原状的损失600000元，审理中原告撤回该项诉讼请求；3.判令三被告共同向原告返还位于中卫市××路机砖厂的75亩土地及地上建筑物、构筑物、附着物；4.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2017年9月3日，二原告与三被告签订《土地流转合同》1份，合同约定原告将位于中卫市××路机砖厂的75亩土地及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给三被告使用；租赁期限为10年，自2017年9月3日至2027年9月3日；租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金底价为120000元，即第一年起租价格为120000元；如逾期交纳租金30日以内，被告除应补交所欠租金外，还应向原告支付租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，原告有权解除合同等事项。合同签订后，原告将合同约定的土地及地上建筑物、构筑物、附着物交付三被告使用。但三被告在使用期间将原告部分建筑物、构筑物、附着物拆毁，且不支付2017年9月3日至2018年9月2日期间的租金。鉴于经催促后三被告仍不支付，原告于2018年6月13日向被告送达了《解除土地流转合同通知书》，通知三被告解除合同，并要求其赔偿拆除原有设施造成的损失60万元、支付首年度租金12万元。原告认为原被告签订的《土地流转合同》属有效合同，原告已经向被告交付了租赁物，被告却未按照合同约定支付租金；现原告通知其解除合同，但三被告仍不交回租赁物、支付租金及赔偿损失，已严重侵害了原告合法权益。被告辩称，原被告虽然签订《土地流转合同》，但原告的砖厂属于淘汰落后产能、属于政府禁止生产的设施，按照政府相关文件规定，该砖厂应当自行拆除。原告的砖厂在出租给被告后并没有向政府交纳土地出让金，也没有经过政府土地主管部门审批，其出租国有划拨土地违法国家强制性规定，因此该合同无效，不受法律保护。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的原告提交证据国有土地使用证2份、户口本、亲属关系证明、柔远镇冯庄村村民委员会证明各1份、公证书1份和被告提交证据责令停止国土资源违法行为通知书1份的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院依法认证如下：原告提交的证据《土地流转合同》1份（原件）系原告与被告签订的合同，其来源合法，能够证明原告与被告形成土地使用权租赁合同关系、原告按约向被告提供租赁物及被告租赁后使用租赁物的权利范围、租赁期限、租赁费标准及支付方式等双方权利义务的事实，与本案有关联性并相互印证，具有证明效力；家族资产管理协议1份（原件)系书证，能够证明二原告对向被告租赁的土地及设施享有处分权的事实，与本案有关联性并相互印证，具有证明效力；照片8张系现场资料，能够证明原告通知被告解除合同时的租赁物现状的事实，与本案有关联性并相互印证，具有证明效力。但因照片及公证书不能证明被告毁损租赁物砖窑损失数额的事实，原告负有举证责任，依法承担举证不利后果，故对原告主张其砖窑损失额60万元的事实，因证据不足本院依法不予认定。关于被告对《土地流转合同》提出不具有合法性的质证意见，本院依法不予采纳。被告提交的证据《工程承包合同》2份系被告与他人签订的合同，其来源合法，能够证明被告对租赁使用原告的土地及附属设施进行施工改造的事实，与本案有关联性并相互印证，具有证明效力；中卫市人民政府卫政发[2007]23号文件1份系政府单位出具的书证，能够证明中卫市政府关于2017年在中卫市城区灌区耕地范围内取缔粘土制砖厂通知拆除砖窑、禁止砖厂用粘土造砖情况的事实，有关联性，具有证明效力。对被告辩称原告砖厂属于淘汰落后产能的生产设施的事实，本院结合原被告陈述予以认定。经审理查明，2017年9月3日，二原告与三被告签订《土地流转合同》一份，双方约定：原告将位于中卫市××路机砖厂的75亩土地及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给三被告使用；租赁期限为10年，自2017年9月3日至2027年9月3日；租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金底价为120000元，即第一年起租价格为120000元，从第四年起逐年增加3000元，由被告于每年9月3日交纳给原告；如逾期交纳租金30日以内，被告除应补交所欠租金外还应向原告支付租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，原告有权解除合同，被告应支付年租金的违约金；被告承租本宗土地必须进行合法经营，不得擅自买卖转租本宗土地，如需转租应征得原告书面同意，否则原告有权收回土地，中止合同；被告在租赁期间不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水电暖管网等设施，如需改动或扩增设备应事先征得原告书面同意后方可实施，对原告设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由被告办理，原告根据实际情况给予协助，所需费用由被告承担，否则，被告应恢复原状并赔偿由此给原告造成的损失；双方还约定了其他权利义务等事项。合同签订后，原告即将合同约定的土地及地上建筑物、构筑物、附着物交付三被告使用。三被告使用期间，将原告部分建筑物、构筑物、附着物拆毁，并进行改动或扩增设备，且三被告未按照约定时间支付自2017年9月3日至2018年9月2日期间的租金。鉴于此原告经催促后三被告仍不支付，原告于2018年6月13日通过公证向被告送达了《解除土地流转合同通知书》，通知：一、根据《土地流转合同》第三条约定，自本通知送达之日起解除与三被告签订的《土地流转合同》；二、限三被告于收到本通知之日起5日内，赔偿被告因擅自拆除原有设施给原告造成的损失60万元、支付首年度租金12万元。但三被告因其他缘故未能继续进行改动或扩增设备，亦终止履行合同。为此，原告诉至本院。另查明，二原告出租的该宗土地系经中卫县土地管理局登记确认的国有政府划拨耕地和砖窑用地，登记于原告冯刚刚之父冯文喜名下。中卫市政府作出卫政发[2007]23号文件发文中卫市国土资源局执行关于2017年在中卫市城区灌区耕地范围内取缔粘土制砖厂通知拆除砖窑、禁止砖厂用粘土造砖（其取缔名单包含东园机砖厂等）。三被告在租赁该宗土地后，拟在该土地上招商引资与他人合作生产，而将建筑物、构筑物、附着物拆毁进行改动或扩增设备施工，后该施工行为被中卫市国土资源局发现该原砖厂未经批准占地建设而于2017年11月10日向被告发出责令停止违法行为通知书，通知责令立即停止违法占地建设行为、速办理相关用地手续。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。出租人原告冯刚刚、万和公司与承租人被告纪小明、刘英臣、乾坤公司签订《土地流转合同》系双方当事人真实意思表示，该合同名为《土地流转合同》，实为对土地使用权的租赁，双方形成土地租赁合同法律关系。双方签订的合同合法、有效，应当按照合同约定自觉履行其义务。原告按照合同约定向被告提供了租赁的土地，被告应当按约支付租赁费，三被告因未付租赁费且违反合同的其他条款约定，原告依照合同约定向被告发出解除《土地流转合同》通知书，被告自收到后未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故对双方合同已经解除的事实，本院依法予以确认。合同解除后被告尚欠付原告第一年度的租赁费未付，被告对租赁费的数额有异议，因原告提供的租赁物砖窑属于落后淘汰设施政府需要取缔的情况，该部分的设施不宜计算租赁费，但考虑被告租赁目的主要是使用土地，综合本地区灌区耕地承包经营权出租价格平均在800元/亩.年标准并兼顾原告出租该土地上还有其他有价值的构筑物、附属物的状况予以适当上浮，故依法按照1000元/亩.年的租赁价格标准计算，认定被告向原告支付租赁费共计75000元较为适当，并因双方约定被告应于2017年9月3日交纳租赁费，而被告逾期未付，书违约，因此被告应当按照合同约定承担支付该部分租赁费及逾期付款违约的民事责任。对原告要求被告支付租赁费120000元、逾期付款违约金21383元（以120000元为基数，按年利率24%计算自2017年9月3日至2018年6月30日计271日，2018年7月1日之后违约金计算至租金付清之日）的诉讼请求，经核：被告应支付租赁费共计75000元予以确认；对逾期付款违约金因双方合同约定了违约金计算标准，但其有违法律规定，原告调整按照年利率24%标准计算自2017年9月3日至2018年6月30日计271日的违约金合计（75000元×24%÷365日×271日）13364.38元，2018年7月1日之后违约金计算至租金付清之日，原告的该部分请求符合相关法律规定，本院予以支持；对其余部分请求因依据不足，本院不予支持。对原告要求三被告共同赔偿原告设施及恢复原状的损失600000元的诉讼请求，经核：因审理中原告撤回该项诉讼请求，其符合相关法律规定，本院不再予以支持。对原告要求三被告共同向原告返还位于中卫市××路机砖厂的75亩土地及地上建筑物、构筑物、附着物的诉讼请求，经核：因审理中原被告双方陈述合同已经解除，表明被告在原告送达解除合同的期间被告已经返还租赁的土地不再占有使用租赁物，且原告亦并没有提出解除合同的诉讼请求，也没有证据证明原告尚未收回租赁物，故其证据不足，本院依法不予支持。关于被告辩称原告的砖厂在出租给被告后并没有向政府交纳土地出让金，也没有经过政府土地主管部门审批，其出租国有划拨土地违反国家强制性规定，因此该合同无效，不受法律保护的意见，经核：原告出租给被告使用的土地属于国有土地划拨用地，虽然没有经过土地主管部门批准出租，但该违反国家强制性规定的行为属于违反的管理性法规规定不属于违反国家效力性强制性规定的行为，因此不能必然导致双方签订的该合同不具有合法性属于无效合同；同时该合同约定对原告出租的土地上设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由被告办理，原告仅是根据实际情况给予协助的义务，但因被告没有履行办理建设用地报建审批手续，致使相关政府主管部门责令停止施工，是被告的行为违约，应承担相应的民事责任，故被告的该意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告纪小明、刘英臣、宁夏乾坤兴臣农业科技有限公司于本判决生效后十日内向原告冯刚刚、宁夏万和玉龙商贸有限公司支付租赁费75000元、逾期付款违约金合计13364.38元（自2017年9月3日至2018年6月30日），2018年7月1日之后违约金按年利率24%标准计算至租金付清之日；二、驳回原告冯刚刚、宁夏万和玉龙商贸有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5657元，由原告冯刚刚、宁夏万和玉龙商贸有限公司负担3648元，被告纪小明、刘英臣、宁夏乾坤兴臣农业科技有限公司负担2009元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 宋建喜人民陪审员 丁保国人民陪审员 张立华 二〇一九年八月六日书 记 员 曾获钰本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。