湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2140号原告：桑植县东风金地置业有限公司，统一社会信用代码91430822768041926B。住所地：湖南省桑植县澧源镇和平中路52号（天子山宾馆院内）。法定代表人：田富常，执行董事。委托诉讼代理人：刘江战，湖南向法律师事务所律师。被告：湖南省轻工盐业集团有限公司张家界分公司，统一社会信用代码91430800886885003L。营业场所：湖南省张家界市永定区回龙路4号。负责人：杨浮波，经理。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨毕成，湖南大好律师事务所律师。原告桑植县东风金地置业有限公司（以下简称桑植金地公司）与被告湖南省轻工盐业集团有限公司张家界分公司（以下简称盐业集团张家界分公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桑植金地公司的委托诉讼代理人刘江战、被告盐业集团张家界分公司的委托诉讼代理人欧震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑植金地公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告解除《门面（房）租赁合同》的行为违法并确认原被告签订的《门面（房）租赁合同》成立有效；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年1月10日，原被告签订《张家界市“盐业大厦综合楼”项目联合开发协议书》，双方合作开发位于永定区回龙路4号原盐业公司办公综合楼项目。另，双方又签订《门面（房）租赁合同》，被告约定将其联合开发完成后的综合楼项目部分物业租赁给原告使用，租赁合同对租期、租金、租赁物使用等事项均进行了约定。2018年12月份，经与被告协议同意，原告将其联合开发协议合同中的权利义务全部转让给案外人张家界惠通置业有限公司（以下简称惠通公司），但就所签订的《门面（房）租赁合同》未涉及，双方意向继续履行。2019年4月，被告以双方已终止履行原联合开发协议为由，向原告下发告知解除《门面（房）租赁合同》。原告认为被告违反合同约定的解除行为违法无效。据此，特提起诉讼，请求确认被告的解除行为违法并判令原租赁合同成立有效，望判如所请。被告盐业集团张家界分公司辩称：一、本案《门面（房）租赁合同》完全基于《张家界市“盐业大厦综合楼”项目联合开发协议书》（以下简称《联合开发协议书》）产生，系《联合开发协议书》的从合同。2014年1月10日，原告与被告签订《联合开发协议书》，约定对张家界市“盐业大厦综合楼”项目共同出资、联合开发，并约定项目建成后的2600平方米归被告所有。《联合开发协议书》签订的同日，被告与原告基于该协议同时签订租赁合同，并明确约定租赁期从原告交付开发项目日期计算。《门面（房）租赁合同》并非独立合同，而是基于《联合开发协议书》产生，系主从合同，同时《门面（房）租赁合同》系附生效条件的合同。二、被告解除租赁合同不存在违法。1.原告已退出案涉项目的联合开发。原告因资金问题，无法继续进行联合开发。2016年12月23日，原告与惠通公司签订《张家界市盐业大厦综合楼项目出资补偿协议书》（以下简称出资补偿协议书）；2016年12月28日，原告与张家界市国土资源局签订《解除（国有建设用地使用权出让合同）协议》；2018年7月13日，原告、被告、惠通公司签订《合同权利义务概括性转让协议》。原告已因自身原因退出案涉项目的联合开发，与被告不再有合作开发关系。2.原告退出合作开发后，不再继续履行租赁合同的基础和前提。2018年7月13日，《合同权利义务概括性转让协议》签订后，原告基于《联合开发协议书》享有的权利义务已概括性转让给惠通公司，与被告不再有合作开发关系。原告已不可能按原约定的时间（2016年6月13日）完成开发项目和交付房屋。因此依附于原《联合开发协议书》而建立的租赁合同应当终止；根据《门面（房）租赁合同》约定，租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算，双方关于租赁法律关系的权利义务从该日期开始计算，该租赁合同实际是附生效条件的合同，即需要以桑植金地公司交房为前提，根据现有履行情况，该前提条件已不可能成就。3.租赁合同解除程序合法。2019年4月1日，被告作出《关于终止的通知》，并通过张家界市胜地公证处向原告送达了该通知。因此，本案的《门面（房）租赁合同》已依法解除，被告不存在违法问题，原告的诉讼请求应予以驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2014年1月10日，桑植金地公司（乙方）与盐业集团张家界分公司（甲方）签订《联合开发协议书》，约定：一、合作项目概况，项目名称为湖南轻工盐业集团有限公司张家界分公司“盐业大厦综合楼”，项目位置在张家界市永定区回龙路东门桥4号，建筑总面积约8800平方米；二、合作方式，双方采取共同出资，按合同约定的权益分配方式进行联合开发，甲方以现有划拨土地（3.7亩）收储后土地收益及现盐业公司大院内现有建筑2572.97平方米（其中现办公大楼和原办公楼建筑面积约2097.04平方米、门面475.93平方米）作为联合开发的投资成本，折合人民币约1400万元，乙方负责本项目的开发建设的所有资金，并负责办理开发建设的所有手续，包括规划、勘探设计、土地出让金及开发报建的办证、拆迁费用的所有税费；三、合作时间，自本协议生效之日起至2016年6月13日止，交付给甲方的时间，因有二次装修，在工程竣工验收交付后推迟三个月；四、甲方院内开发后，现有甲方门面腾房交付乙方之日起，至甲方的置换门面投入使用之日止，在未正式交付前，由乙方按每年30万元补偿甲方门面租赁收入。2014年1月10日，桑植金地公司（乙方）与盐业集团张家界分公司（甲方）签订《门面（房）租赁合同》，约定：甲、乙双方根据国家相关法律及政策规定，本着自愿、平等、互惠原则，经充分友好协商，就甲方新开发的盐业大厦一号门面和二、三层计1950平方门面出租给乙方使用，订立本合同。第一条，租赁门面（房）用于商业，若乙方在租赁期内需改变门面用途，必须事先征得甲方的书面同意；第二条，租赁期限，租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算，租期为10年……第三条，租金及履约保证金，门面（房）起始年租金前5年为人民币柒拾万元/年，从第六年开始为人民币玖拾万元/年，租金在乙方交付办公楼后5日内一次性交清年租，本合同水、电费押金为5000元（一般应为1个月的水、电费），乙方在合同签订之日一次性支付给甲方……第十条，合同的变更、解除，本合同生效后，任何一方不得因法定代表人或承办人的变动而变更或解除合同，租赁期内，甲方非因法定或本合同第十二条规定的有关情况，不得以任何理由单方面解除租赁合同，否则甲方应赔偿乙方有关经济损失；第十一条，违约责任，租赁期间，乙方有下列行为之一者，即构成根本违约，甲方有权随时解除合同，（1）累计欠缴租金及其他费用超过500元……因上述原因导致合同被解除的，由乙方赔偿甲方一切经济损失并承担全部责任，同时乙方的履约保证金及租赁门面（房）的一切添附（包括内外装修、设备、设施、办公家具用品等）均收归甲方所有，甲方不对乙方做任何形式的补偿。2016年12月23日，桑植金地公司（甲方）与惠通公司（乙方）签订《张家界市盐业大厦综合楼项目出资补偿协议书》，约定：甲方与盐业集团张家界分公司于2014年1月10日签署了《联合开发协议书》，获得了项目的开发权，尔后甲方在前期该项目拆迁、土地收储、调规等方面投入了巨额资金，现因房产市场疲软，导致甲方目前出现困难，为顺利推进项目，经征求盐业集团张家界分公司意见，乙方拟通过项目投资补偿的方式让甲方退出开发，现经甲、乙双方平等协商，自愿达成如下协议：一、自签署本协议之日起，乙方自愿补偿甲方在项目的投资及相关损失，甲方自愿退出该项目开发，乙方在协调与盐业集团张家界分公司新增条件并达成一致的基础上，甲方配合乙方取得上述开发权；二、甲方自愿积极配合乙方与盐业集团张家界分公司，完善乙方获得项目开发权所需甲方提供或配合办理的相关手续；三、项目投资款及项目补偿款壹仟贰佰万元（其中700万为实际投资成本，300万为项目补偿费，200万元为项目其他补偿费）。2016年12月28日，桑植金地公司（乙方）、张家界市国土资源局（甲方）、刘卫军签订《解除国有建设用地使用权出让合同协议》，其中第二条内容为“因乙方没有付清原盐业集团张家界分公司宗地出让合同约定的土地出让价款，且无能力继续履行出让合同，甲乙双方同意至本协议签订之日起解除《国有建设用地使用权出让合同》，由甲方收回该宗地国有土地使用权。”2018年3月19日，惠通公司与张家界市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，张家界市国土资源局将坐落于张家界市城区永定街道办事处回龙路东门桥段北侧、面积为244.50平方米的土地出让给惠通公司，出让款25120000元。2018年7月13日，桑植金地公司（乙方）、盐业集团张家界分公司（甲方）、惠通公司签订《合同权利义务概括性转让协议》，内容为：鉴于甲、乙双方于2014年1月10日签订《联合开发协议书》，在《联合开发协议书》履行过程中，乙方因自身经营的问题，欲将其在合作协议项下“乙方”的权利义务概括性转让给丙方，丙方愿意受让，甲方予以认可。为此，甲方、乙方、丙方本着平等自愿、互惠互利的原则，就乙方将《联合开发协议书》项下的权利义务概括性转让予丙方事宜，达成以下协议内容，供各方共同信守：1.甲方认可并完全同意乙方将《联合开发协议书》中就乙方项下的全部权利义务转让给丙方，由丙方作为合作协议的“乙方”享有权利，并履行义务；2.丙方同意并完全接受《联合开发协议书》中乙方的权利义务，继续作为前述合作协议的乙方与甲方共同遵守并履行合作协议的各项约定；3.乙方、丙方承诺并保证，就《联合开发协议书》之权利义务的转让与受让事宜，系各方真实意思之表示，不存在重大误解或显失公平等情形；4.本协议生效后，丙方与甲方将积极开展《联合开发协议书》项下之合作事宜，具体执行《联合开发协议书》项下的各项事务；5.乙方将《联合开发协议书》项下的权利义务概括性转让给丙方，丙方应付乙方的转让价款由乙、丙方自行协商、支付，与甲方无关；6.本协议签订之后，乙方不得以《联合开发协议书》为由向甲方主张任何权利，也无需依照合作协议的约定向甲方承担义务；7.乙方、丙方自行办理《联合开发协议书》项下的资料交接手续；8.丙方在概括性受让合作协议项下的权利义务后，甲方、丙方直接形成合作开发张家界“盐业综合楼”项目的合同关系，甲丙双方应就合作协议重新进行协商，达成一致意见后，由双方另行签订合作补充协议。2018年7月17日，盐业集团张家界分公司（甲方）与惠通公司（乙方）签订《合作开发补充协议书》，约定：1.甲方于2014年1月10日就张家界市“盐业综合楼”项目联合开发事宜与桑植金地公司签订《联合开发协议书》一份，在合作协议履行过程中，甲方、乙方及桑植金地公司于2018年7月13日签订《合同权利义务概括性转让协议》，桑植金地公司将合作协议项下的权利义务全部转让给乙方，由乙方与甲方按照合作协议的约定履行合作开发事宜。2.合作项目概况，项目名称为湖南轻工盐业集团有限公司张家界分公司“景源大厦”，项目位置在张家界市永定区回龙路东门桥4号，建筑总面积约15900平方米；二、合作方式，双方采取共同出资，按合同约定的权益分配方式进行联合开发，甲方以现有划拨土地（3.7亩）收储后土地收益及现盐业公司大院内现有建筑2572.97平方米（其中现办公大楼和原办公楼建筑面积约2097.04平方米、门面475.93平方米）作为联合开发的投资成本，折合人民币约1400万元，乙方负责本项目的开发建设的所有资金，并负责办理开发建设的所有手续，包括规划、勘探设计、土地出让金及开发报建的办证、拆迁费用的所有税费；三、合作开发期限两年，自2018年7月16日至2020年7月15日；四、乙方承担2015年和2016年桑植金地公司未履行的每年30万元门面租赁收入和甲方每年8万元的办公场所租赁费共计76万元（不包括2017年1月至今的），双方协商同意，乙方应主动支付，否则甲方从应付给乙方的款项中扣除，至本协议签订之日起至甲方置换房产投入使用之日止乙方补偿甲方每年30万元门面租赁收入和己方每年8万元的办公场所租赁费，按年支付。2019年4月1日，盐业集团张家界分公司向桑植金地公司送达了《关于终止的通知》，内容为：“桑植金地公司：2014年1月10日，我司与贵司签订《联合开发协议书》，并基于《联合开发协议书》于同日签订《门面（房）租赁合同》。根据前述协议的约定，盐业大厦综合楼项目开发周期至2016年6月13日止，该项目中分配给我司的1950平方米门面由贵司承租十年，租赁期从贵司将门面交付我司日起计算。贵司因自身经营问题已退出该项目合作开发，也即贵我双方之间已不存在合作开发关系，原约定在2016年6月13日前完成开发的该项目至今未能完成开发，甚至未能取得建设工程规划许可证，因此依附于原联合开发协议而建立的租赁合同依法应当终止。综上，我司根据相关法律法规的规定，特此通知贵司终止上述《租赁合同》。特此通知。”上述事实，有当事人陈述、张家界市“盐业大厦综合楼”项目联合开发协议书、合同权利义务概括性转让协议、合作开发补充协议书、国有建设用地使用权出让合同、解除国有建设用地使用权出让合同协议、关于终止（解除）《门面（房）租赁合同》的函、门面（房）租赁合同、张家界市盐业大厦综合楼项目出资补偿协议书、公证书等证据证实，本院予以确认。二、双方当事人有争议的事实1.桑植金地公司（乙方）与盐业集团张家界分公司（甲方）签订的《联合开发协议书》与《门面（房）租赁合同》是否属于主从合同。原告认为，如果被告认为《门面（房）租赁合同》是《联合开发协议书》的从合同，明显侵害了惠通公司的权利；被告认为，《联合开发协议书》签订的同一日签订《门面（房）租赁合同》，并明确约定租赁期从原告交付开发项目日期计算，租赁合同并非独立合同，而是基于联合开发协议产生，系主从合同。本院认为，虽然《门面（房）租赁合同》明确约定“租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算”，但本质上，《联合开发协议书》和《门面（房）租赁合同》属于两个独立的合同。两个合同的给付行为相互独立，《联合开发协议书》的给付行为是房地产开发，《门面（房）租赁合同》的给付行为是房屋租赁，两个合同存在一定事实的关联性，并不能否定其相对性及相互独立性。因此，本院对被告认为《联合开发协议书》和《门面（房）租赁合同》系主从合同的观点不予采纳。2.《门面（房）租赁合同》是附条件的合同还是附期限的合同。原告认为，《联合开发协议书》和《门面（房）租赁合同》就合同的生效与否均没有附条件，双方只是约定了租赁物的交付时间，《门面（房）租赁合同》是附期限的合同；被告认为，《门面（房）租赁合同》约定“租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算”，双方关于租赁法律关系的权利义务从该日期开始起算，该租赁合同实际是附生效条件的合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效，附终止期限的合同，自期限届满时失效。合同法所规定的条件是指决定法律关系的效力产生和消灭的未来的不确定的事实，期限是指当事人以将来客观确定到来之事实，可以是一个具体的期日，也可以是一个期间。本案中，《门面（房）租赁合同》所约定的“租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算”，在签订该合同的同时原、被告签订了《联合开发协议书》，由原、被告联合开发包括租赁物在内的房屋，在签订合同时，原告向被告交付盐业公司办公楼是一个将来客观确定的事实，故《门面（房）租赁合同》应为附期限的合同。判决的理由与结果本院认为，本案争议的焦点为：《门面（房）租赁合同》是否有效；《门面（房）租赁合同》是否已经解除即被告的解除合同行为是否违法。关于《门面（房）租赁合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案涉及的《门面（房）租赁合同》依法成立，原、被告对此均没有异议。《门面（房）租赁合同》为附期限的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条的规定，当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效，附终止期限的合同，自期限届满时失效。《门面（房）租赁合同》在原告向被告交付盐业公司办公楼的日期届至时生效，从目前来看，该合同未生效，处于效力待定状态。关于《门面（房）租赁合同》是否已经解除即被告的解除合同行为是否违法问题。原告认为，《联合开发协议书》和《门面（房）租赁合同》不具有主从合同法律关系，原告退出《联合开发协议书》不影响、不阻却《门面（房）租赁合同》的履行，也不是解除《门面（房）租赁合同》的约定解除条件，《联合开发协议书》中涉及的项目正在进行过程中，所签订的《门面（房）租赁合同》具有履行基础和条件，被告单方解除《门面（房）租赁合同》没有合同和法律依据；被告认为，被告解除《门面（房）租赁合同》既有事实依据也有法律规定，也是基于合同约定，《门面（房）租赁合同》明确约定在签订合同当天缴纳5000元押金但原告至今没有缴纳，合同约定的解除权已经成立，原告只有在按照《门面（房）租赁合同》的约定交付房屋以后才享有租赁合同的权利，现原告已经不可能继续交付房屋，也就不可能履行《门面（房）租赁合同》，惠通公司履行《联合开发协议书》与原告没有关系。本院认为，认定合同解除通知的效力，要看合同解除的要件是否具备，既要符合《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的实质性要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，《门面（房）租赁合同》未生效，租赁期间尚未起算，被告主张以《门面（房）租赁合同》约定的租赁期间的违约行为构成根本违约其享有解除权的观点，本院不予采纳。被告辩称原告只有在按照《门面（房）租赁合同》的约定交付房屋以后才享有租赁合同的权利，现原告已经不可能继续交付房屋，也就不可能履行《门面（房）租赁合同》，被告向原告合法送达解除通知不存在违法情形。本院认为，虽然《门面（房）租赁合同》约定“租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算”，但是原告已经退出《联合开发协议书》涉及的房地产开发，《门面（房）租赁合同》租赁时间的起算点“乙方交付盐业公司办公楼日期”因原告退出《联合开发协议书》涉及的房地产开发而无法起算，无法达到期限届至合同生效的条件，也就无法实现租赁合同签订的合同目的，符合《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，同时被告依法向原告送达了《关于终止的通知》，符合《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，被告的解除合同行为不违法，《门面（房）租赁合同》已经解除。综上所述，《门面（房）租赁合同》是附期限的合同，但是该合同约定的期限尚未届至，该合同成立但未生效，被告向原告送达《关于终止的通知》要求解除《门面（房）租赁合同》，不违反法律规定，《门面（房）租赁合同》已经依法解除。因此，本院对原告金地公司请求判令被告解除《门面（房）租赁合同》的行为违法并确认原被告签订的《门面（房）租赁合同》成立有效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第三十二条、第四十六条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告桑植县东风金地置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告桑植县东风金地置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  刘江蓉人民陪审员  许年丛人民陪审员  谭琼勇二〇一九年八月十二日代理书记员  张 沂附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。