杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初10139号 原告：杭州帝景物业管理有限公司，统一社会信用代码9133010977664740X0，住所地杭州市萧山区广德小区三号营业房。 法定代表人：杨小珍，总经理。 委托诉讼代理人：陈广荣，浙江丰原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金丽丽，浙江丰原律师事务所律师。 被告：李亮，男，1972年4月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：余淑玲，女，汉族，1974年9月20日出生，住杭州市西湖区，系被告妻子。 原告杭州帝景物业管理有限公司诉被告李亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金丽丽、被告李亮的委托诉讼代理人余淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州帝景物业管理有限公司诉称：被告系杭州市萧山区宁围街道林之语嘉园风雅苑3幢8号房屋所有人，房屋建筑面积为240.16平方米，系住宅房屋。2006年11月2日，原告前身杭州美景物业管理有限公司（于2016年7月13日变更为现名）与开发商即案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订《林之语嘉园前期物业服务合同》，合同期限为2007年1月1日至2008年12月31日，到期后原告为该小区继续提供物业管理服务双方并于2015年1月1日续签合同。至2016年12月31日止，原告从该小区撤出，终止物业服务合同。该前期物业服务合同约定，物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，暂定标准为高层住宅1.00元/平方米/月，别墅物业、办公用房及商业用房为1.50元/平方米/月，地下车位公共维护费50元/个/月。停车场系全体业主共同所有，车位服务费按露天车位100元/个/月，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位服务费50元/个/月。公共能耗费按实由业主按建筑面积平均分摊，预收0.30元/平方米/月（实际收取按相应系数即1楼0.5、2楼0.6、3楼0.7/、4楼0.8、5楼0.9、6楼及以上为1）。物业服务费按年预收，在计费周期（首次计费开始时间为交房通知书规定的交房之日）开始后前三个月内交清，逾期视作欠缴，从逾期之日起每日应加收应交额千分之二的违约金。现被告尚未缴纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费8645.76元。后经催讨未果，故诉请判令：1、被告支付原告物业管理费8645.76元；2、被告赔偿该款自2017年1月1日起至实际履行之日止按月利率2%计算的违约金。 被告李亮辩称：1、原告2015年度的物业管理费主张超过诉讼时效；2、原告提供的前期物业合同因原告资质问题、程序性问题以及原告与开发商的关系问题，应属无效合同；3、原告未履行合同义务，经多次协商仍未作出任何改进，未进行交接，小区环境差、车辆停放未管理，家中及小区公共部分未及时进行维修；4、原告与小区业主发生多次纠纷，导致业主身心受到严重伤害；5、由于物业不作为导致案涉房屋无法居住，被告只能在外租房居住；6、要求原告提供催缴依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告杭州帝景物业管理有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：前期物业合同两份、住房情况查询记录一份、律师函及EMS面单各一份。经质证，被告认为，对于合同的物业服务质量附件没有在合同内，对于合同中签订方的资质有异议，对于房产查询无异议，未收到过律师函快递。经审查，本院认为，原告提供的证据真实、合法，且与本案相关联，可以证明原告为案涉小区提供物业服务，并对物业费进行书面催缴的事实。 被告李亮为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：情况说明1份、立案申请1份、关于林之语交接遗留问题汇总1份、关于林之语物业近一年半来物业管理整改情况汇报1份、关于《林之语小区目前出现且急需处理的问题》的整改计划表1份、林之语嘉园业主委员会函2份、物业反馈1份、林之语嘉园物业见面会会议记录1份、收房确认书2份、照片1组。经质证，原告认为，因证据都是复印件，对证据的三性均有异议，无法达到被告的证明目的，即使证据真实，证据不能准确反映拍摄时间和地点，也不能反映出小区当时物业不作为的情况。经审查，本院认为，被告提供的证据在生效系列案件判决中已有认证，尚不足证明物业服务管理存在重大违约，不能据此支持其拒缴物业费的抗辩，本院对其相应的证明力不予认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院经审理认定的事实与原告主张的事实一致。 另查明，在被告所在小区业主委员会成立前后，部分业主与原告就收缴物业服务费及物业管理服务满意度之间的矛盾激化，部分业主拒缴相应的物业服务费。 再查明，原告曾于2018年4月2日起诉被告来院，诉请与本案一致，案号为（2018）浙0109民初15433号，该案中原告亦提交律师函邮寄凭证（EMS单号为1063891847923），后原告于2018年8月30日向本院提出撤诉申请。 本院认为：原告与案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订的林之语嘉园前期物业服务合同系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，对小区全体业主均有约束力。原告自2007年1月1日对被告所在小区开展物业管理服务直至2016年12月31日终止合同关系，费用标准未有改变，业主欠缴、拒缴物业服务费与原告提供的物业管理服务满意度存在矛盾发展激化的过程，并不能仅归咎于物业管理服务提供者一方。本院认为，小区物业服务的完善需要物业公司与小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。且物业服务的对象系小区全体业主，物业服务具有涉众性、持续性、同质化特点，个别业主对物业服务合同的订立、效力及履行所持异议不能代表全体业主，部分业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费业主利益。业主对物业公司不满意，可以投诉监督、组建业主委员会要求物业公司改进服务、弥补不足，可以解除合同或另聘物业服务，也可以另行提起损害赔偿之诉等维护合法权益。故在原告提供了相应的物业管理服务的前提下，被告未按约支付物业服务费，应承担相应的民事责任。综上，原告关于物业费的主张符合法律规定，本院予以支持。对于原告的违约金诉请，本院结合该小区整体矛盾纠纷情况和前期系列案件的统一处理实际，酌情不予支持。被告辩称原告与开发商签订的前期物业管理合同系无效合同，认为依据《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》，原告不具有相应等级的物业管理服务资质，但相应条款属于行业资质管理规范，并非效力性强制性规定，且新物业管理条例对物业企业资质管理不再规范，故该辩称本院不予采信。被告辩称原告未履行合同义务，本院认为，尽管原告提供的物业服务在双方矛盾激化的相应时间段内存有瑕疵，故对原告的违约金诉请予以调节，但因物业费包含全体业主应当分摊的物业管理的必要成本与支出，不能等同于服务对价，业主不能因物业服务瑕疵或合同履行争议而拒缴物业费。至于被告提出的物业交接问题，案涉小区业主委员委会已另行起诉，应在他案中另行解决。至于被告提出的房屋无法居住问题，可持据向责任主体另行主张，不宜在本案物业欠费纠纷中处理。被告另辩称时效问题，被告本应于2015年3月31日前预交物业费，诉讼时效自2015年4月1日起算，但原告已于2018年起诉来院，且起诉前邮寄律师函，并无证据证明原告在时效期间怠于主张权利，该抗辩不足采信。据此，依照《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下: 一、李亮于本判决生效之日起十日内支付杭州帝景物业管理有限公司物业管理费8645.76元； 二、驳回原告杭州帝景物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，减半收取60元，由杭州帝景物业管理有限公司负担19元，由李亮负担41元。 原告杭州帝景物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李亮于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  童华辉 二〇一九年八月七日 书记员  倪意楠