苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6470号原告（反诉被告）：戴伟良，男，1964年11月5日，汉族，住苏州市吴中区。原告（反诉被告）：徐承忠，男，1966年8月14日生，台湾人，住苏州市吴中区。上述两原告的委托诉讼代理人：江涛，江苏达源律师事务所律师。上述两原告的委托诉讼代理人：殷绍双，江苏达源律师事务所律师。被告（反诉原告）：金兴男，男，1963年6月5日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：李春香，女，1982年4月15日生，汉族，住苏州市吴中区。原告戴伟良、徐承忠与被告金兴男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理。审理中，被告提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。本案依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人江涛，被告及其委托诉讼代理人李春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴伟良、徐承忠诉称，自2016年2月起，原告将位于苏州市吴中区机械厂内9间约450平方米的房屋租赁给被告使用，每年租金共计50000元，每半年交付一次租金，被告租赁房屋至今。2019年4月1日租赁到期后，原告多次通知被告将所租赁的房屋交还原告，被告亦承诺在2019年6月5日前无条件搬走。但到期后被告仍不愿搬离。综上，请求判令被告立即搬离位于苏州市吴中区机械厂内房产证编号为x幢的9间房屋，并将房屋交还原告；判令被告支付房屋占用使用费（其中300平方米自2019年2月16日起，150平方米自2019年4月2日起，均按年租金每平方米210元计算至实际搬离之日止）。被告金兴男辩称，第一、原告提交的2份房屋租赁合同载明了合同到期日分别为2019年8月15日和2019年9月30日。原告以租赁合同到期为由起诉不符合条件。另原告提供的证据存在涂改，把2份租赁合同上写的“续签半年”的“半年”两字涂掉了，或把“续签半年”改为“不再续签”，承诺书添加了“无条件”三个字，告知函亦有改动。原告私自篡改合同的行为无效，应认定2份合同的到期日分别为2019年8月15日和2019年9月30日。其是受原告蒙骗才在告知函及承诺书签名的。综上，对原告的诉讼请求有异议，租赁合同还没有到期，不存在返还房屋。另因原告断电，其无法经营，故不应支付房屋使用费，且原告按年租金210元/平方米计算使用费，缺乏依据。同时被告反诉称，其从2004年起租赁原告房屋开展经营活动，均按约缴纳房租。2013年房屋评估机构对其承租的9间房屋内设施进行了评估。2019年4月3日其承租的房屋被政府回购，原告没有将政府回购情况通知承租人，而是说房屋内部要整修，向承租人下达了限期搬迁告知函，同时让承租人在承诺书上签字，企图侵吞属于承租人的回购补偿款。综上，请求判令原告将原告与苏州市某公司（下称某公司）签订的回购协议中属于被告名下的设备、原辅材料、产品回购补偿款619650元（815330元×成新率76%）、租赁房屋装修费198130元、租赁房屋搬迁补偿款180000元（450平方米×400元/平方米），合计997750元返还给其，判令原告赔偿因原告自2019年6月12日起强行断电至2019年8月15日止给其造成的营业损失52000元（800元/每天×65天）。针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉请求没有法律依据。其与某公司签订的回购协议不涉及设备、原辅材料及产品，亦没有房屋搬迁款。被告没有什么设备，也没有将设备、原辅材料等交于政府回购部门，故被告主张回购补偿款无事实依据。按租赁合同约定，在被告搬迁后房屋装修全部属于原告所有。就被告主张的断电损失，其未对被告采取断电封门措施，根据承诺书，双方的租赁合同已到期，其没有义务为被告供水供电。经审理查明，坐落于苏州市吴中区.34平方米的房屋所有权人为原告戴伟良，共有权人为徐承忠，房屋所占用的土地使用权人为苏州市某咨询服务有限公司。2016年2月15日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，乙方向甲方租赁坐落于机械厂内约300平方米的6间房屋。租赁期限6个月，自2016年2月15日起至2016年8月15日止。租金每年35000元，先付后用，按每半年提前十天支付，在签订本合同时乙方支付租金17500元。期止退租时，原则上乙方应恢复原租赁时现状，恢复有困难的原依附在建筑上的装饰装璜不得拆除，应归属甲方，乙方不得向甲方追索装璜设施或恢复原状的一切费用。房屋如政府行为需拆迁或甲方需翻建乙方应无条件搬出。在合同落款处即乙方签字盖章上面的空白处用笔写有“2016.8.15-2017.2.15续签半年”，后面连续每半年如前一样写有半年日期及续签半年字样，一直写到“2018.8.15-2019.2.15续半年”，部分续签后面有被告的签名，有的没有。在该合同的右上角空白处写有“2018.8.15-2019.2.15续签半年”、“2019.2.15-2019.8.15”，在“2019.2.15-2019.8.15”边上的文字被涂黑，涂黑下面写有“不再续签”，并有被告签名。2016年4月1日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订房租赁合同1份。合同载明，乙方向甲方租赁坐落于机械厂内约150平方米的3间房屋。租赁期限6个月，自2016年4月1日起至2016年9月30日止。租金每年15000元，先付后用。其他内容同上述合同一致。在该合同落款处即乙方签字盖章的上面及下面空白处用笔写有“2016.10.1-2017.3.30续签半年”，后面连续每半年如前一样写有半年日期及续签半年字样，一直写到“2019.4.1-2019.9.30”，在该日期后面写有“不再续签”，续签边上有字被涂黑，在“不再续签”后没有被告的签名。前面其他“续签半年”后有部分有被告签名。2019年4月4日，原告戴伟良向被告出具告知函2份，其中1份告知函载明，原告于2018年8月15日与被告签订的房屋租赁协议将于2019年2月15日到期，现给被告两个月的宽限期，被告在宽限期内清空租赁房屋并将房屋钥匙交还原告，宽限期后原告将收回使用权。另1份告知函载明，2018年10月1日与被告签订的房屋租赁协议将于2019年3月30日到期。其他内容和前1份告知函一致。在上述告知函上宽限期打印为“二十天”，用笔将“十天”涂掉，写了“个月”。被告在告知函上签名。同日，被告作为承诺人在原告出具的承诺书上签名，承诺书载明“本人与徐承忠、戴伟良签订的房屋租赁合同已到期，经与房东友好协商，房东表示理解的基础上给本人二个月的宽限期，本人特此承诺在2019年6月5日前保证无条件搬走。……。如违反此承诺，本人愿意承担一切经济赔偿责任”。对此，被告称，在租赁合同尚未到期情况下，原告欺骗被告说合同已到期，让被告在承诺书上签字无条件搬走。该承诺书侵犯其合法权益，其要求收回。原告称，承诺书内容是其写的，其读给被告听后被告签字确认。2019年6月6日，原告发给被告通知书1份，明确被告未按承诺交还原告房屋，故通知被告立即将房屋恢复原状并交还原告，支付至2019年6月5日的房屋使用费及自2019年6月5日起占用房屋给原告造成的损失。以上事实，由原告提供的房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁合同、告知函、承诺书、通知书及当事人陈述予以证实。就租赁合同的签订情况，原告称，2016年前被告就租赁涉案工业厂房，2016年涨房租，故双方重新签订了2份租赁合同。其会计在租期半年到期后就会跟承租方续约，因租金、内容不变，仅租期有变化，故其会计为了方便就在这2份合同上续写租期，让承租人签名，其收取房租并开具收款收据。根据续签内容，2份合同租期分别到2019年2月15日和4月1日。其承租户有几十户人家，其会计按惯例会先在合同上写好续签日期，到期后再拿出合同和承租人续约。其通知会计不再续签，故出现租赁合同上有续签日期，但没有承租人签字确认的情况，不再续签是其会计写的。被告称，2004年9月其租赁6间厂房，其在此设立了某经营部，之后增加租赁了3间厂房。原告所称不是事实。其不持有租赁合同，签字后原告拿走了。续签时原告会计拿来合同，会计当场写续签日期，其签名，具体哪天来续签的不记得了。2份合同分别续签到2019年8月15日和9月30日，会计问其有没有钱，其说没有，让会计明天来拿。过了几天，会计打其电话，其让会计来拿租金，会计说老板说的不收房租了。租赁合同原来写了续签半年后涂改成不再续签。据此，被告提供了某经营部的营业执照复印件，载明该经营部的经营者为被告。对被告的陈述，原告不予认可，原告称续签的日期是会计早就写好的，被告没有签字，租金是提前支付的，签字确认续租的当天就交付下半年租金。据此原告补充提供了2018年8月15日及10月1日的收据2张，载明收被告2018年8月15日及2018年10月1日起各半年的租金。对此收据，被告无异议。审理中，本院经向某调查，该公司称，xx号房屋属于政府回购，不属于拆迁，其与产权人戴伟良签订了协议书，补偿款总计13300000元。房屋、装修及附着物补偿评估价为4208729元，停产停业损失无论产权人是否实际经营都会给的，有证房屋按每平方米300元计算，无证房屋再打9折左右。其他款项是土地补偿款及政府奖励费用。其仅就产权人的房屋进行补偿，补偿款中没有给承租人的款项。机器、生产材料等没有纳入评估范围，由房东自行处理。其已支付4000000元，等产权人将承租人清退再按协议付款，评估报告中载明的无证房屋、装修及附着物是否有承租人建造及装修的，其不清楚，承租人与出租人有争议应按租赁合同另行处理。据此某提供如下材料：1、2019年4月3日某（甲方）与苏州市某咨询服务有限公司及戴伟良（乙方）签订的协议书、补偿明细。其中协议书载明，双方就回购补偿事宜达成一致意见，具体内容如下：坐落于苏州市吴中区的房屋所有权人为戴伟良，土地使用权人为苏州市某咨询服务有限公司，补偿总额为13300000元。乙方的设备、原辅材料、产品等现有资产由乙方自行搬迁，乙方负责承担搬迁过程中一切费用和安全责任。补偿明细载明，房屋重置价为3332098元（其中7号房参照商业综合用房补偿，不给予重置价），装修及地面附着物评估价为517806元，停产停业损失为973480元，土地区位价为4856819元，参照商业综合用房2822400元，奖励797397元，合计13300000元。2、估价作业日期为2019年4月8日的苏州市房屋分户评估汇总表及房屋平面示意图、房屋面积计算表、拆迁房地产重置价分户评估表、拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表共7页。其中评估汇总表载明房屋重置价为3690923元，房屋装修价为517806元，合计4209829元。拆迁房地产重置价分户评估表列明15幢房屋的面积、重置价，合计3690923元，其中第7幢房屋的重置价为358825.16元。拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表列明了戴伟良或承租户名下的相应房屋内的装修及附着物项目、评估价，合计为517806元，其中“某公司”名下列明了装修及附着物9个项目，评估价为17337.95元。另某称，补偿明细载明的房屋重置价3332098元与评估报告载明的房屋重置价3690923元有差异，是因其中有个浴室是参照商业综合用房计算的，即为明细中的2822400元，评估报告中浴室的评估价358825.16元在房屋重置价3690923元中扣除了。奖励主要是针对一次性搬迁的货币补偿，就不另外安置土地房屋。承租户不是补偿对象，不纳入补偿。评估报告其没有给戴伟良。评估人员看房屋上的牌子，承租户使用的房屋范围内的装修及附着物就列在承租户范围内，具体是房东还是承租户的，其不作区分的。经质证，原告无异议，但原告称，其没见过评估报告，评估报告与其无关。双方就是口头协商一个价格，其将房屋给某，该公司给多少钱。被告称，协议签订时间为2019年4月3日，评估汇总表日期为2018年4月8日，评估表时间及内容均存在造假。另房屋所有权人是戴伟良，某应该与戴伟良签订协议，而不是与苏州市某咨询服务有限公司签订，故该协议不合常规。协议明确设备、原辅材料及成品等现有资产由原告自行搬迁，原告承担搬迁过程中的一切费用。出租房屋内不是空的，有设备、原辅材料、成品等，故补偿款13300000元扣除房屋评估价、土地使用权补偿款、房屋建筑物承租人面积补偿款后尚余5436661元属于全体承租人。针对被告对评估汇总表提出的异议，某公司提供了房地产土地资产评估经纪有限公司出具的情况说明，该情况说明载明，其公司于2019年4月8日出具了评估报告，实地勘察日期为2019年4月2日，其公司工作人员现场踏勘后当天出具了初评报告。根据其与某的合作惯例，评估的价值时点一般为实地踏勘时间，故戴伟良这户的评估价值时点应为2019年4月2日，特此说明。就上述拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表上列明的在被告的经营部名下的装修及附着物补偿款。被告称这些附着物均是其安装的。原告称，该表列明的附着物，其中铸铁大门是其的，房屋原来有木门，被告将木门改为卷帘门，水泥地是其铺的，故这三项不能列在被告名下，其余为被告租房后安装。另合同明确合同到期，房屋上的装修设施不得拆除，应归原告，被告不得主张补偿。如被告主张这些附着物归被告，为避免缠诉，其同意被告拆走。对此，被告称，该分户评估表是假的，列明的东西不全，没有把其的东西都列出来，如法院认定分户评估表不存在造假，对该评估表列明的附着物补偿款其放弃。关于房屋占用使用费，原告提供了2019年4月1日某集体资产管理委员会及集体资产经营公司向他们的房屋承租人发的通知，明确出租房屋调整的单价。原告称根据该通知租赁一层的工业厂房年租金每平方米300元，其在此基础上打7折向被告主张房屋占用使用费。对此，被告不予认可。被告为证明其主张的事实，提供如下证据材料：1、照片打印件，照片内容为卷帘门上贴有“（331）整治火灾隐患百日专项行动专用封条”。被告称是原告与政府的工作人员贴的封条，后来撕掉了，现在还有封条痕迹。2、填表日期为2013年4月2日的机器设备评估明细表复印件2张，列明了设备名称及卷帘门等房屋附着物。被告称这是原告拿了空白表格让承租人填写的，并说政府要回购房屋，明细表原件原告拿走了。经质证，原告称，因被告在经营中不符合消防环保要求，政府相关部门多次通知被告整改，被告不整改，故政府相关部门贴了封条，与其无关。其从没见过明细表，亦没叫被告填过这表格。就租赁房屋现状，原告称，目前房屋仍由被告占用，被告撕掉封条后还在经营。被告称，房屋被政府封掉后，其就不在此经营了。因原告断电了，其也无法经营了。其另外租了店面于2019年7月1日开始经营。其搬走了部分东西，设备原材料等还在租赁房屋内。审理中，被告申请本院向某调取该公司2019年4月3日委托评估公司出具的房屋分户评估表、租赁房屋内设备、原辅材料、产品分户评估汇总表及其他与相关的回购补偿评估表。本院经向某调查，该公司称其已向法院递交了与回购相关的所有材料。另被告申请对房屋分户评估汇总表上的打印文字和签名形成时间进行鉴定是否形成于2019年4月8日，申请对某与戴伟良签订的协议的打印文字和签名形成时间进行鉴定是否形成于2019年4月3日。被告以其怀疑评估表造假及评估表、协议书的形成日期可能在2019年7月底为由申请鉴定，本院不予采纳。本院认为，关于本诉，首先，就租赁合同是否已到期的问题。原告提供的告知函及承诺书，明确原告与被告签订的租赁合同分别于2019年2月15日和2019年3月30日到期，被告在告知函及承诺书上签名确认。告知函及承诺书虽有改动，但这些改动对告知函及承诺书所明确的租赁合同已到期的内容并无影响，故告知函及承诺书对双方具有约束力。被告称其受原告欺骗才在告知函及承诺书上签名，未能提供证据证明，本院不予采纳。另就双方签订的2份房屋租赁合同，在续签半年还是不再续签上确实存在涂改或改动。但其中落款日期为2016年4月1日的合同上书写的“2019.4.1-2019.9.30”后并无被告签名，即双方并未就该合同项下的房屋达成再续租半年的意见。在落款日期为2016年2月15日的合同的“2019.2.15-2019.8.15”后写的“不再续签”的上面有涂黑，且后面有被告签名，但被告无证据证明原告何时涂改，退一步讲即使双方就该合同项下的房屋曾达成了续租半年的意见，但之后即2019年4月4日双方达成一致意见，即明确2份合同均已到期，被告亦承诺搬走。由上所述，本院确认双方签订的2份租赁合同分别于2019年2月15日和2019年3月30日到期。因租赁合同已到期，故原告要求被告腾空租赁房屋并将房屋交还原告，合法有据，本院予以支持。其次，关于房屋占用使用费。原告主张被告尚在租赁房屋内经营，虽被告否认其在租赁房屋内经营，但被告确认其设备、原辅材料等尚在租赁房屋内。租赁合同到期后被告仍占用房屋，原告据此要求被告支付房屋占用使用费，本院予以支持。原告要求按年租金210元/平方米计算缺乏依据，本院确认参照租赁合同约定的租金计算。关于反诉，首先就原告主张的补偿款。合同到期，被告应自行搬走。本院经向某公司调查，该公司向本院提供了其与原告签订的协议书及补偿明细、评估汇总表、评估表。被告称某提供的上述材料存在造假，未提供证据证明，本院不予采纳。根据上述材料，某给原告的补偿款中并无设备、原辅材料、产品回购补偿款，无支付承租人的搬迁补偿款，涉及到承租人的补偿项目仅为分户评估表列明的承租人承租房屋范围内的装修及附着物。原、被告对这些装修及附着物存在争议，被告亦明确对该分户评估表列明的装修及附着物补偿款放弃，故本案中对此不予理涉。被告要求原告支付设备、原辅材料、产品回购补偿款619650元、租赁房屋装修费198130元，租赁房屋搬迁补偿款180000元，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，关于被告主张的经营损失。双方之间的租赁合同已到期，被告承诺于2019年6月5日前搬走，故此后原告无须再向被告履行供电的义务。且被告未能提供证据证明是原告断的电。被告要求原告赔偿自2019年6月12日起断电给其造成的经营损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告金兴男于本判决生效之日起二十日内腾空坐落于苏州市吴中区产权证编号为x幢的9间房屋并返还原告戴伟良、徐承忠，并支付房屋占用使用费（其中300平方米自2019年2月16日起按年租金116.67元/平方米计算，150平方米自2019年4月2日起按年租金100元/平方米计算，计算至被告实际返还房屋之日止）。二、驳回被告金兴男的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为315元，反诉案件受理费减半收取为7124元，合计人民币7439元，由原告负担人民币117元，被告金兴男负担人民币7322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽芳二〇一九年八月二十六日书记员  王 宇