贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0113民初5646号 原告：杨济，男，1979年04月12日生，壮族，住贵州省贵阳市白云区， 委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日生，住贵阳市白云区，代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：王沈章，男，1965年1月17日生，住贵阳市云岩区，代理权限：特别代理。 被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。 法定代表人：余悦瀚， 委托诉讼代理人：冉兴，男，1990年8月19日生，汉族，系该公司员工，代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，代理权限：特别代理。 原告杨济诉被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人邓木林、王沈章，被告之委托诉讼代理人田甜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告购买贵阳市白云区米兰春天三期××××号商品房登记转移的有关文书并交付给原告；2.请求判令被告向原告支付延期办理米兰春天三期x号商品房登记转移有关文书的暂计违约金28622.16元。（计算方式：以房屋总价523257元×每日0.01%×547天=28622.16元。天数以合同约定时间2016年12月30日暂计至2019年6月30日=547天）违约金计算至被告实际交付该号住房办理转移登记的有关文书给原告之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天三期x号房屋，购房款共计523257元。双方在合同第二十二条明确约定被告在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并约定了如逾期办理，被告按日向原告支付已付购房款的0.01%的违约金。合同签订后，原告已经向被告付清全部购房款，但被告截止目前一直未向原告办理房屋转移登记手续，经原告多次催促仍未履行合同义务，故原告诉至法院，诉请如前。 被告辩称，1、根据双方签订的买卖合同及补充协议，房屋自实际交付之日起24个月内办理转移登记手续；2、原告未完全提交办理转移登记中需其提交的资料及相关税费，办证条件尚不成就；3、双方签订的补充协议约定，逾期办理产权登记的违约金最高上限为总房款的1%，即便违约，也只能按此支付违约金；4、商品房买卖合同及补充协议对转移登记的相关约定有加粗提醒，被告尽到了提示、告知义务；5、商品房买卖合同和补充协议不存在排除买受人主要权利的情形，买受人主要权利是对房屋进行使用，原告并没有因为逾期办理转移登记遭受损失；6、即便法院不采纳前述意见，原告主张逾期办证违约金的起算点有误，应该从立案之日倒推3年，超过部分已经超过诉讼时效不应支持。综上，请求驳回原告的全部诉请。 被告对原告陈述的购房及已付清房款等事实无异议，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2017年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告辩称根据补充协议约定办证时间和条件不成就不应支付违约，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，已经构成违约应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2017年12月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，但本案双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间是2017年12月30日，原告起诉时并未超过3年的诉讼时效，因此对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。综上，截止2019年6月30日，被告已逾期547天，应支付的违约金为：523257元×0.01%/天×547天＝28622.16元。对于原告主张被告立即交付商品房转移登记文书的诉请，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，本院认为应当由被告在取得商品房所有权初始登记后向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨济支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年6月30日为28622.16，2019年7月1日起继续以52.325元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告杨济交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）； 二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记后向原告杨济交付办理商品房转移登记的有关文书。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费258元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 肖建忠 二〇一九年八月三十日 法官助理 杨文先 书 记 员 王 婷