北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24671号原告（反诉被告）：华丽丽，女，1959年5月5日出生，汉族，江西省安福县平都二小退休教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：单丹丹，北京星徽律师事务所律师。被告（反诉原告）：段音，女，1994年9月13日出生，汉族，无业，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：姜永松，北京市雄志律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈子健，男，1964年6月3日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：姜永松，北京市雄志律师事务所律师。委托诉讼代理人：段音（陈子健之妻），1994年9月13日出生，汉族，无业，住河南省淮阳县。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工。原告华丽丽（反诉被告，以下简称姓名）与被告段音（反诉原告，以下简称姓名）、被告陈子健（反诉原告，以下简称姓名）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华丽丽及其委托诉讼代理人单丹丹，段音和段音、陈子健的委托诉讼代理人姜永松，麦田公司委托诉讼代理人李春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华丽丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除华丽丽与段音于2017年9月16日签订的合同编号为2016JJ00449XX的《交易合同》（北京存量房买卖房屋适用）及2017年11月30日的协议书；2.判令华丽丽有权依据定金罚则在段音已经支付房款中扣除总计200万元的定金；3.判令段音立即搬出诉争房屋，将房屋恢复至搬进之前的状态，并向华丽丽支付自2017年12月16日至搬出房屋之日止的房屋占用使用费，按每日550元计算至搬出房屋之日止，华丽丽直接从段音已支付的房款中扣除；4.判令陈子健对以上付款责任承担连带清偿责任；5.判令解除华丽丽和段音、陈子健于2018年6月26日签订的网签备案合同，段音和陈子健协助华丽丽办理撤销网签备案手续；6.判令段音和陈子健共同承担本案因维权支出的维权费用30万元。事实与理由，2017年9月16日，华丽丽与段音在麦田公司居间下就位于北京市朝阳区望京西园319号楼21层X号房屋（以下简称涉案房屋）达成买卖合意。华丽丽委托龚X琳全权代理该房屋买卖事项。当日，双方签订了合同编号为2016JJ00449XX的《交易合同》（北京存量房买卖房屋适用）、《房屋支付协议》、《购房资格协议》，并在相关合同中约定：华丽丽向段音出售涉案房屋，成交总价为1045万元；段音应当于2017年9月16日支付定金50万元、2017年12月16日支付定金150万元，2018年3月16日支付购房款200万元、2018年6月16日支付购房款300万元、过户前3个工作日支付购房款345万元。如买受人因拒绝购买房屋、提供的资料信息不真实不合法不完整导致无法办理手续等原因构成根本违约，出让人可行使单方解除权并要求买受人在解除合同之日起15日内按房屋成交总价20%支付违约金。上述合同签订后，段音自2017年9月16日至2017年11月29日分多次向华丽丽支付了定金200万元，并于2017年11月30日与华丽丽协商并签订《协议书》，约定在签订上述合同三个月内段音付清200万元即可先搬进涉案房屋借住，遂段音于2017年12月16日在未付清购房全款的情况下搬入了涉案房屋。段音于2018年2月9日至2018年7月2日期间向华丽丽支付原定于2018年3月16日时应支付的200万元购房款及逾期付款滞纳金5500元后就不再继续履行支付义务，经多次催告均以各种理由拖延，因此已经构成根本违约。华丽丽有权按照合同约定单方解除合同并要求扣除段音已经支付的定金200万元，同时要求段音支付实际占用房屋期间的费用。陈子健为涉案房屋的共同买受人，应当对段音的违约行为承担连带责任。由于涉案房屋已经办理网签，故段音、陈子健应当协助华丽丽撤销网签备案登记。段音、陈子健辩称，华丽丽故意隐瞒了涉案房屋有人自杀的事实，房屋实际上是事故房，中介公司都有证据和备案。也有中介说华丽丽是低价买的涉案房屋，对事故房的事实是清楚的。段音也联系过前房主的家人和片警，都说是这样的。段音在付第三笔钱的时候，因为这个和华丽丽的代理人发生了分歧，并表示不想要这个房子了，华丽丽不同意退款，所以走了诉讼程序。后在诉讼中查明，涉案房屋不是事故房，故段音、陈子健请求继续履行合同。段音在书面答辩状中称，段音始终坚持履行房屋买卖合同，为实现购买涉案房屋的目的，段音和陈子健办理了结婚手续，以借用陈子健的购房资格。涉案房屋的价格目前存在降价，单价降低近万元，现在解除合同，再交易的价格远低于本案合同约定价格，因此继续履行合同是对华丽丽的最大保护。段音未按时支付购房款，不属于根本违约，迟延支付的行为已经得到了华丽丽的认可，并与华丽丽达成了剩余房款于2018年8月7日前支付的意思表示。从双方的聊天记录中可知，自2018年6月19日至2018年7月25日，双方针对剩余购房款的支付方式和金额协商频繁，暂且不说达成了何种协议文书，但能明确华丽丽没有追究迟延支付的责任，其不明确的态度就表明认可了段音迟延支付的行为，后双方共同办理交税也是如此。2018年7月26日，华丽丽通过麦田告知段音要求解除合同，事发突然，段音在此后一直与华丽丽沟通表达继续履行合同的意愿，也是因为华丽丽单方解除的通知致使段音无法履行支付义务。双方在微信聊天中也尝试达成新的补充协议，也达成了一致意见。另外，在双方签订合同时，段音已经告知华丽丽会引进垫资公司代替支付房款，对此在微信聊天记录中也有华丽丽同意的内容，并且华丽丽方也亲自前往金融机构求证垫付款项的事宜。在庭审中得知垫资公司无法达到645万的缘故，华丽丽不再同意继续交易，可以理解但不构成解除合同的理由。华丽丽不能因为主观认定段音没有支付能力，就要求解除。段音已经交税完毕，可以办理产权变更登记。因双方已经实际履行了房屋交易的前置所有过程，仅差办理产权登记变更，不属于法律规定的解除情形，也不适用定金罚则。段音、陈子健已经搬离涉案房屋，且双方从未约定房屋占用使用费，故华丽丽该项诉讼请求没有事实和法律依据。因段音、陈子健不存在违约情形，故不同意华丽丽的各项诉讼请求，但陈子健愿意在继续履行合同的前提下，对支付剩余房款承担连带责任。另段音、陈子健提出反诉。段音、陈子健向本院提出反诉请求：1.判令继续履行段音和华丽丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》、协议书及网签合同；2.判令华丽丽在判决生效后3日内配合段音、陈子健办理房屋产权变更登记手续；3.判令华丽丽在办理完房屋产权变更登记手续后30日内，段音和陈子健向其支付剩余购房款6450000元。事实和理由，华丽丽与段音签订的房屋买卖合同合法有效，应当继续履行。段音采用金融机构垫资的方式在交易期间已经向华丽丽进行了说明，段音有能力购房。华丽丽同意变更购房款支付日期。在支付了首期400万元后，段音与垫资公司联系垫资645万元，华丽丽与段音通过微信方式协商变更支付方式为一次性支付剩余购房款，华丽丽在2018年7月初的交流中同意了这个提议，并在7月25日向段音索要了垫资公司的联系方式和地址亲自前往求证。但在华丽丽离开后，垫资公司即联系段音，说垫资事宜可能搁置，理由是担心房屋买卖协议解除，段音无法抵押房子给金融机构，存在风险。段音已经依法交纳了契税、附加税费等交易税费，但就是因为华丽丽一方担心段音无法支付后续房款故向段音提出多项要求，并想签订补充协议后再办理产权过户手续，但未能达成一致，才产生纠纷。造成房屋交易困境是华丽丽的责任，因为她的原因导致垫资公司对双方交易失去信心，无法完成交易，因此华丽丽无权解除合同。华丽丽对段音、陈子健的反诉辩称：不同意段音、陈子健的反诉请求，段音和陈子健已构成根本违约，且根据合同华丽丽有权解除合同，故不同意继续履行，其他意见同本诉诉请意见。麦田公司对本诉和反诉发表意见称：涉案房屋不是事故房，在房屋事项中均有记载。段音支付房款是需要其他公司垫资的，后期没有按照合同约定按时支付购房款。本来约定645万元分开付，后双方协商确定640万元在过户前统一支付，但未签订任何书面协议，麦田公司也没有参与协商过程，没有任何备案材料，只是听说。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：涉案房屋登记在华丽丽名下。2017年9月16日，华丽丽委托龚X琳办理出售涉案房屋相关事宜。同日，龚X琳作为华丽丽的代理人与段音经麦田公司提供居间服务签订包括北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版，以下简称买卖合同）在内的交易合同，买卖合同上载，涉案房屋建筑面积共151.16平方米，未设定抵押，未出租。房屋成交总价为1045万元，定金为200万元。定金条款中列明了定金罚则的法律规定，约定段音于2017年9月16日自行交接定金50万元，于2017年12月16日房屋核验完成自行交接定金150万元。关于剩余购房款，各方约定，段音于2018年3月16日支付华丽丽购房款200万元；于2018年6月16日支付购房款300万元；于过户前3个工作日支付购房款345万元。关于所有权转移登记，各方约定，买卖双方于2018年8月16日前办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后20个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。关于房屋交付，各方约定华丽丽应当于2017年12月16日且补齐定金200万元后将房屋交付段音。关于违约责任，各方约定，华丽丽存在逾期履约超过十五个工作日、配偶或其他共有权人不同意出售房屋、以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋、将房屋出售给第三人、房屋被查封或设置其他权属转移登记限制导致无法办理交易手续、提供的资料或信息不真实不合法不完整导致无法办理交易手续、或其他因华丽丽原因导致合同不能继续履行的，构成根本违约，段音有权单方解除买卖合同。华丽丽应于段音解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向段音支付违约金。违约金不足以弥补损失的还应当赔偿损失。段音存在逾期履约超过十五个工作日、拒绝购买该房屋、提供的资料或信息不真实不合法不完整导致无法办理交易手续、或其他因段音原因导致合同不能继续履行的，构成根本违约，华丽丽有权单方解除买卖合同。段音应于华丽丽解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向华丽丽支付违约金。违约金不足以弥补损失的还应当赔偿损失。2017年11月30日，龚X琳作为华丽丽的代理人与段音签订《协议书》，上载，考虑到房屋一直空着，而段音又在外租房，华丽丽同意段音在买卖合同签订后三个月内段音付清200万元后可先搬进来借住，剩余房款845万段音需按照买卖合同约定继续履行，双方还对相关权利和责任作出了约定。2017年9月17日至2018年7月2日期间，段音分多笔向龚X琳账户转入款项金额共计4505480元。2018年3月14至3月16日，龚X琳向段音退回500000元，华丽丽与段音均认可该款项系因麦田公司要求走“优加付”流程故退还段音。2018年6月26日，华丽丽作为出卖人与段音、陈子健作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同）。2018年7月25日，段音、陈子健办理了涉案房屋的缴税手续，支出税费共计55907.48元。华丽丽称，因段音称垫资公司要看到缴税凭证后进行后续垫资过程，故配合段音办理了缴税手续。关于双方微信沟通内容大致如下：2018年6月19日，段音：“姐！我现在在等钱到账！到了第一时间给您！如果万一我这笔钱到不了账！我就后天去领结婚证，找垫资的大后天600多万一次到账。”龚X琳：“哎，尽快吧。”2018年6月21日，龚X琳：“今天什么时候付款？急啊。”段音：“现在是走结婚！给您645万。”龚X琳：“什么时候付啊，急用钱啊。”段音：“周六日周一，先300，然后交过户税！然后就余款345给你！”龚X琳：“妹子一定要尽快给我300，急死我。”段音：“明白明白。”2018年6月25日，龚X琳：“今天什么时候付款？”2018年6月27日，龚X琳：“妹妹赶紧付款。”同日，段音：“姐！那个突然她们跟我说现在过户不满两年……然后直接过户费多了14万多！我本来就没有这笔钱！垫资公司垫的钱300也只让打您账户！不让过户什么用！咱们这个房子人家评估值是618万！我这实在没有！您看咱们提前把这个300和那个最后300多一次性给您！您等于提前3个月拿到最后那300多！我这一下子涨那么多税！您那提前三个月拿到300多最后那个也合适。您给优惠些呗！因为您不优惠我是也实在付不起！人家垫资额度只给618。最后200多提前三个月给您！您优惠27到45行不！因为我也凑不出来！”龚X琳：“不行。”段音：“人家垫资额度才618，过户费一下子涨了14万……”龚X琳：“不行。”段音：“那后天给您钱吧！因为垫资那压户口本！户口本还没到！”2018年6月30日，龚X琳：“根据合同约定，买受人逾期履约超过15个工作日，出卖人有权单方解除合同，买受人应按照房屋总价款20%支付违约金。若截至7月6日（下周五）未支付302万（第二次付款还欠2万未付）房款，逾期已超过十五个工作日，我们要求解除合同，要求1、按合同支付违约金209万；2、立刻搬离房屋，不得居住，延迟搬离按日从房款中扣租金；3、立刻解除网签合同；4、不得破坏房屋，否则一切责任与后果由买家承担。”段音：“1.根据法律规定违约金按照实际损失的百分之30支付！按照房价的涨跌或者影响正常交易的程度损失大概100万元！百分之30即30万！可以给您50万定金不用您退！卖方若按实际损失1045万违约金200万！那岂不是买方违约可以给200万违约金而得到1045万的房产！岂不是卖房应该退给买方200万！并且将房产过户给买方了？2、由于卖方隐瞒房本满两年、并且买方知道后卖方答应配合买方满两年！那买方提出7月19号满两年买方交税并支付645属于合理要求！至于卖方说的居住期间按房租收取非常不合理，既然双方没有租房合同并且有纠纷并且是卖方允许买方入住的没有房租一说！合同只签署了入住、并不是租房！”龚X琳：“我没有隐瞒房本满两年，房本您都看过了。咱们就走司法流程吧。麦田中介也说跟您都说清楚了。”……龚X琳：“之前不是说网签就能付300多吗？怎么突然付不了呢？”段音：“她们说哪有人网签了不交税的啊。”龚X琳：“你那家担保公司不靠谱。”段音：“本来网签完应该可以直接交税的。”龚X琳：“链家不能给你垫资吗？”段音：“我跟链家没交易！垫资公司可以垫……”龚X琳：“垫资公司到时不给你垫资怎么办？”段音：“不可能！会垫的！不垫就是我自己认了。外面垫资机构全部给垫啊。”龚X琳：“你找的哪家垫资公司？”……段音：“我找的是晟泰伟业！现在这种垫资公司到处都是！只要网签交税预约完都是给垫的。”……2018年7月1日，龚X琳：“麦田说，问了权证，七月底之前很难办完手续，约上过户号。这样就很可能拖到8月了。”段音：“没有啊！麦田没跟我说！交完税能约上！……”2018年7月2日，龚X琳：“我上家要求按年化12%利率算……”段音：“我这边只能承受一个月！因为现在特别惨！没钱交税了要。”……段音：“中介费我还没交……”龚X琳：“你没交中介费，到时他们不给你办理交税怎么办？”段音：“我过户前一点也交不了！因为弄不出来钱。”龚X琳：“那他们不给你办交税手续怎么办？”段音：“所以得两边协商”……龚X琳：“第二笔款的2万还没给我。”段音：“是！我现在给您！还是50转回来优加付。现在可以转给您。”……龚X琳：“下一笔645，担保公司是打到你账户，你再转给我还是担保公司直接支付到我的账户？”段音：“他转到我的账户，然后通过我的账户直接转给他。”2018年7月3日，龚X琳：“8月7日前支付645万，不会有问题了吧？”段音：“不会了。”龚X琳：“1、2018年8月7日之前支付645万；2、因第三笔款违约支付，赔偿3万违约金；3、若2018年8月7日之前未支付645万，要求履行下述义务并承担违约责任：（1）撤销网签；（2）退出望京西园三区319号楼2101号房居住；（3）补缴支付从房屋入住之日（即2017年12月16日）至搬离退出房屋之日止的租金，按每日600元向甲方支付；（4）按原合同约定无条件向甲方支付房屋成交总价的20%违约金。”段音：“3万同意。什么时候给您！垫资公司聊好了！”龚X琳：“如果你确定8月7日之前645万没问题，上述条款都能同意吧？垫资公司给你垫多少？”段音：“645。咱们7月19去交税。我7月15回北京。”龚X琳：“能否让垫资公司直接付到我的卡里，我怕麦田追你要中介费，从房款里扣。”段音：“垫资公司不会直接给您。但是他们会拿着我的卡。”……龚X琳：“你和垫资公司确定呢？645万没问题哈？8月7日，我也要跟上家签补充协议。”段音：“垫资公司天天催我。你跟她签吧！我这没问题！有问题真的就我责任了！您就追究我责任！我没意见了。”2018年7月4日，龚X琳向段音发送名为《副本1-补充协议书》，并发送：“这是补充协议，你看一下？只要你和垫资公司沟通确定好，8月7日之前资金到账，协议中的违约责任都不会发生。”段音未在微信中回复。2018年7月15日，龚X琳：“回北京了吗？”段音：“回北京了，然后7月19号到时候见吧，去交税什么的。就您说的那个什么补充协议，那没必要签，你知道吧，你要是合法的，你不用签这个……所以像这种协议要保证啊都是没必要签的……”龚X琳：“既然你认为法律不支持，为什么不签呢？我老公说了，不签补充协议，就不执行合同了，走司法流程。”段音：“那你爱走就走吧。”龚X琳：“已经违约了，而且也过逾期时间。那你搬走吧。”段音：“逾期一个月！给三万块钱可是当时说好的吧。都有记录好不好。”龚X琳：“总得有补充协议。”段音：“您直接起诉吧。我不用凑钱了。”龚X琳：“没有补充协议怎么算数呢？”段音：“当时以前签了协议。我只认麦田的补充协议。不认你们自个编的协议”龚X琳：“麦田的补充协议你发来。”段音：“发送补充协议。原来已经有了协议！再加上这个补充协议才是正规。这是麦田正规补充协议。如果我这次没履行！您就按照这两个补充协议就行。”龚X琳：“你让麦田把补充协议里的内容填好发过来，我看看。……协议里的关于付款这两条你填一下。”段音：“买受人于2018年8月30日支付房款645万元整……”龚X琳：“8月30日？这不行。”段音：“写错了。应该是7月20几号吧。因为那个李冰说7月20号预约交税时间。约完交费时间也不知道，三四天吧差不多二十四五号，交完税过户前三天人家这个资金到账，具体哪一天我不知道，差不多就是7月30号左右吧。”龚X琳：“300万不资金监管。资金监管要耽误几天，这个你提前给。”段音：“那麦田监管？麦田可能会阻止。”龚X琳：“最好那个三百你先不要走资金监管，你就直接付……”段音：“因为麦田中介费非常高！30多万。”龚X琳：“那个三百你直接给我也行，因为我上家的钱还着急没给人家呢，我耽误一天都不行。”段音：“我肯定凑不出来！又要耽搁时间了。虽然是我自己的问题！”……段音：“那你那个自己签一下呗……咱们当面签不就行了吗？你告诉我怎么签吧，然后我就怎么签吧。”龚X琳：“这份协议我律师和家人在看，看完我再回复你。”段音：“好。”龚X琳：“你后面房款和中介费怎么付？别到时麦田阻止或钱不到位，又违约了。你把后续的资金安排说清了。不然上家追我的责任，我就只能追你了。……你那边一定要安排好资金，不要再出任何问题了。”2018年7月24日，龚X琳：“约了明天上午交税。”段音：“可以。”龚X琳：“估计这几天就能约上过户号，垫资公司那边手续都办好了吧？”段音：“办好了。”2018年7月25日，龚X琳：“合同拍一下，公司名字。”段音：“稍等。”龚X琳：“我们今天下午去一趟担保公司，能不能落实。不能落实就不用往下走。”段音：“嗯！好。我那个合同在后备箱，然后一会儿就给您拍。还有一个就是他们不是说下午两点买我房子那个人才到他们公司呢，这事儿就一起聊了，他们要能交个30万定金的话就是。下午他们两点多上班，然后那个人也是买我房子，那人也是两点多到他们那儿。”龚X琳：“行，我待会儿就两点到他们公司，然后你把公司名字发给我，我下午过去一下。”段音：“嗯！好。”……当日下午2:46，龚X琳：“我到了。”段音：“啊。我还没出发！医院那。您有他电话吧。您跟他确认就行。我这只要给您钱我全部配合。我那个房子他们不是要买吗？定金也能凑30万！只要他们额度给够！我抵押别的房子的购房合同都行。您在垫资公司这样着急！他们整个把要求提高了！现在越来越难！人家不敢垫！怕咱们纠纷人家钱回不来。咱们回来聊！不然我为什么不着急！不能让垫资公司知道那么多！”2018年7月30日，段音：“您去我爱我家链家问下快速成交价。特别吓人860、840！都有。慢的给半年周期也就900。咱们多方面咨询，我越问心里越没底。”龚X琳：“……你跟中介说了房号和户型吗？”段音：“说了，说的特别清楚。人家说快速成交就是一次性给。没有人受理握钱，都得谈周期。”龚X琳：“就是咱俩交易的这套房子？你确定吗？”段音：“是。我也诧异。但是他们都知道咱们这套房子……姐，我觉得咱俩可能还得找个时间谈一下，因为我现在确实是挺为难的，因为垫资公司之前不是还说垫五百八五百七吗……银行说他们最多也只能批560，然后垫资公司按90%，甚至如果他们顶多垫个520的话，即便我房子卖了，然后超低价，我顶多也就凑550吧。而且我还没跟您说，我现在有一个那个什么把我起诉了。我还没有跟垫资公司说别人把我起诉了，要不然我以后还得先解决，他们起诉的时候把这个钱给他解决了20多万，然后才能从银行抵押车……没敢把这个事儿告诉垫资公司，因为告诉垫资公司就彻底没有一家给垫资了。本来前几天的时候如果说咱们商量好了，当时580直接垫完了，直接弄完了，什么事都没有。今天法院刚给我发函到家里了……说不定到最后，我们肯定是尽力去协商，最后一步协商不行，可能只能走法律程序了。他们都说这个额度降得太低了……”2018年8月9日，段音：“姐！咱们这个事拖到这一步！我也是被逼的不行了！麦田也不管咱们……咱们去麦田谈一下，我也不想您损失，我可以配合您卖，如果您愿意……”2018年8月10日，龚X琳：“……你和麦田协商出一份大家能差不多接受的方案，如果我父母看了觉得能谈，咱们再谈，否则去谈了也是浪费时间，之前你说的方案，我家人没法接受。”段音：“……因为垫资公司加我一共就只可以凑出550……”龚X琳：“那现在没有别的办法，只能走解约合同了，该赔偿赔偿，搬离搬离。”段音：“配合您卖，您把钱当天给我，当天我就搬……”庭审中，段音申请证人出庭，证明因华丽丽不同意垫资公司垫资580万元后段音再另行支付其他房款，因此不同意垫资，所以没有达成垫资协议。经询，证人无法提交其在垫资公司工作相关合同等证明。在华丽丽与段音签订购房合同之前，段音未就垫资事宜与垫资公司达成协议。华丽丽与垫资公司没有任何书面协议，垫资公司单方认为买卖双方均有义务配合垫资。另询，华丽丽与段音、陈子健未在买卖合同中通过垫资方式支付房款作出约定。华丽丽与段音虽就房款支付问题多次沟通，但未就房款支付另行达成补充协议。庭审中，各方均认可，涉案房屋的购买人为段音、陈子健。在段音使用涉案房屋期间，段音曾通知龚X琳其已将涉案房屋内的家具家电搬走，不再居住在涉案房屋。后因房屋转租及装修事宜，双方发生纠纷并报警，被警方告知房屋诉讼过程中不得施工、不得出租、保持原状。后段音撬门换锁，华丽丽再换锁焊上，段音又再撬门换锁后，双方再次报警。段音认可其曾欲将涉案房屋出租给他人，但未能实际达成。涉案房屋现由华丽丽上锁后空置。庭审中，华丽丽为证明律师费支出，提交委托代理合同一份，段音、陈子健对此不予认可，认为没有发票等证据佐证，且该费用无法律依据。段音提交其个人银行账户支出明细，证明其于2018年7月18日向案外人郭亚伟转账支出29750元系其为垫付购房款事宜向垫资公司支付了服务费。华丽丽对此不予认可。另，在庭前谈话中，段音曾主张涉案房屋系事故房，曾有人自杀，并详细描述了如何得知涉案房屋系事故房的过程，同时提交与其他房屋中介公司工作人员的聊天记录打印件以及相关派出所民警的身份信息、聊天记录打印件予以佐证，同时据此提出反诉请求，主张华丽丽退还已支付的房款以及资金占用期间的利息及已支付的电费。后经本院多方核实，段音、陈子健认可涉案房屋中并无自杀案件的报警及出警记录，亦申请撤回全部关于事故房的证据，不再主张涉案房屋为事故房和电费等，并变更了反诉请求同上。本院认为，华丽丽与段音、陈子健签订的买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应当依约履行。本案争议焦点在于段音未按照买卖合同约定的付款时间支付房款的情形是否构成根本违约，华丽丽是否有权解除合同亦或买卖合同能否继续履行，以及如果合同解除华丽丽可否适用定金罚则并主张损失。本案中，买卖合同约定的第三笔购房款应当于2018年6月16日支付，华丽丽的代理人龚X琳与段音虽经多次协商，但从微信记录中可见，双方未能就款项延期支付以及支付的方式达成一致。即便按照段音主张的645万元一次性支付，其亦未能实际支付，且多次向龚X琳表示自己不具有履行能力，在龚X琳向垫资公司求证确实无法垫资足额款项时，华丽丽一方有充分理由怀疑段音的支付能力，其曾向段音表示“我们今天下午去一趟担保公司，能不能落实。不能落实就不用往下走。”因此，在各方未就房款支付另行签订协议且段音无法按照其表示的方式进一步履行的情况下，段音未按期支付购房款，并逾期超过买卖合同约定的十五个工作日，已经构成了买卖合同约定的根本违约。根据合同约定，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除买卖合同，因此，华丽丽已经具有单方解除权，故本院对华丽丽主张解除交易合同、相应协议以及撤销网签的诉讼请求予以支持，解除合同的时间应当自起诉状送达段音、陈子健之日起计算，即2018年12月14日。关于段音、陈子健主张继续履行买卖合同的反诉请求，因买方已经构成根本违约，卖方亦表示要求解除合同，故本院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。当事人约定定金作为担保的，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，双方约定定金为200万元，该定金符合法律规定的标准，在条款下方明确载明了关于定金罚则的相应规定，段音作为违约方无权要求返还定金，故本院对华丽丽在已付房款中扣除定金的诉讼请求予以支持。关于交付房屋的诉讼请求，现各方已确认涉案房屋经华丽丽上锁空置，段音已搬离涉案房屋，华丽丽亦未充分举证证明涉案房屋与段音使用前的差距，故本院对华丽丽主张段音搬离房屋、恢复原状的诉讼请求不再予以判决。关于房屋占用使用费，段音系基于双方的买卖合同使用房屋，具有合理依据，且华丽丽亦因双方的买卖合同占用段音已支付的资金，故本院对华丽丽主张房屋占用使用费的主张不予支持。关于华丽丽主张的维权成本，因华丽丽未对扣除的定金不足以弥补其经济损失予以举证，故本院对其要求另行主张维权成本的诉讼请求不予支持。由于本案判决中没有段音、陈子健应当向华丽丽支付的款项，故本院对华丽丽关于陈子健对付款责任承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判令原告（反诉被告）华丽丽与被告（反诉原告）段音于2017年9月16日签订的合同编号为2016JJ00449XX的《交易合同》（北京存量房买卖房屋适用）及2017年11月30日签订的协议书于2018年12月14日解除；二、原告（反诉被告）华丽丽可在被告（反诉原告）段音已经支付的房款中扣除2000000元，将剩余2005480元房款于本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）段音；三、解除原告（反诉被告）华丽丽与被告（反诉原告）段音、被告（反诉原告）陈子健于2018年6月26日签订的网签备案合同，被告（反诉原告）段音、被告（反诉原告）陈子健应当于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）华丽丽办理撤销网签备案手续；四、驳回原告（反诉被告）华丽丽其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）段音、被告（反诉原告）陈子健其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49963元，由原告（反诉被告）华丽丽负担1176元（已交纳），由被告（反诉原告）段音、被告（反诉原告）陈子健负担48787元（被告（反诉原告）段音、被告（反诉原告）陈子健于本判决生效之日后七日内交纳）。反诉案件受理费7058元，由被告（反诉原告）段音、被告（反诉原告）陈子健负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李清华二〇一九年八月二十二日书记员  柳 叶