河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终2733号上诉人（一审被告）：张园园，女，汉族，1989年3月17日出生，住址河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：张葛，河南以德律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡艳丽，女，汉族，1981年7月9日出生，住址河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：胡晓靖，河南信申律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王磊，男，汉族，1986年9月16日出生，住址河南省信阳市浉河区。被上诉人（一审被告）：信阳市申城房地产营销策划有限公司，住所地信阳市浉河区河南路1号浉河壹号宾馆3号门面房，统一社会信用代码91411500345041641H。法定代表人：胡伟，公司总经理。委托诉讼代理人：汪昊，公司员工。上诉人张园园因与被上诉人胡艳丽、王磊、信阳市申城房地产营销策划有限公司（以下简称申城房产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张园园及其委托诉讼代理人张葛，被上诉人胡艳丽及其委托诉讼代理人胡晓靖，被上诉人王磊，被上诉人申城房产营销公司的委托诉讼代理人汪昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张园园上诉请求:一、依法撤销（2019）豫1502民初2271号民事判决书，并依法改判或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人胡艳丽承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）本案与上诉人无关，一审判决上诉人承担责任有误。上诉人和被上诉人王磊与被上诉人签订的房屋买卖合同交易的房屋，为被上诉人王磊的婚前个人财产。上诉人之所以在合同上签字是基于婚姻关系应中介的要求签字。上诉人在收款后也将所收款项转账交给了被上诉人王磊。另外，上诉人与被上诉人王磊在2019年1月29日已经协议离婚，并且约定债务“由负债方自行承担。”且所收款项没有用于夫妻家庭共同生活开支。因此一审判决上诉人与被上诉人王磊一起向被上诉人胡艳丽返还购房款和定金错误。（二）一审判决认定上诉人与被上诉人王磊构成违约，与事实不符。首先，上诉人与被上诉人王磊没有违约行为。2018年8月7日，上诉人、王磊与胡艳丽在签订购房合同时约定，购房首付款27万元分两次交纳：第一次支付10万元（含定金1万元），第二次支付17万元，并口头约定王磊用胡艳丽第二次支付的17万元去银行解除抵押。然而合同签订后，胡艳丽又迟迟不肯交纳第二笔17万元的款项，于是在约定的第二笔款项付款时间到期前，王磊与胡艳丽签订协议，写明“因乙方（胡艳丽）个人原因（首付款不能如约付清）”胡艳丽允许王磊继续销售此房，不得追究王磊责任。因此，违约方是本案原告胡艳丽，因为胡艳丽付款义务在前，被上诉人王磊解押义务在后。上诉人与被上诉人王磊没有违约行为。而一审却认定上诉人与被上诉人胡艳丽“约定剩余首期房款的尾款17万元于被告注销银行尾款当日支付”也就是被上诉人王磊解押义务在前，胡艳丽付款义务在后，并据此认定上诉人与被上诉人“未办理抵押注销义务”构成违约。因此一审认定的基本事实错误。其次，就算合同约定的是被上诉人王磊解押义务在前，胡艳丽付款义务在后。根据一审认为“合同履行中，被告王磊、张园园提出房屋转售他人，原告胡艳丽已同意，证实双方已就解除合同达成一致意见。”那么既然双方协商一致解除合同，也就不存在一审认定的违约行为，不应适用定金罚则。二、一审违反法定程序，存在程序瑕疵。由于上诉人在2019年1月29日与被上诉人王磊离婚，回到娘家居住。因此一审传票并未单独发送给上诉人，而被上诉人王磊由于自己疏忽并未告知上诉人开庭相关事宜，导致上诉人出庭应诉的权利被剥夺。因此一审存在程序违法。综上所述，上诉人认为一审民事判决存在认定基本事实错误、违法缺席判决等错误，依法应当撤销并发回重审或依法改判。要求二审依法查明本案事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人胡艳丽辩称，第一、一审判决被答辩人张园园与王磊一起返还答辩人购房款共计11万元，认定事实清楚，适用法律正确。首先，2018年8月7日答辩人与被答辩人王磊、张园园所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。作为具有完全民事行为能力的成年人，张园园完全知晓合同内容，也知晓合同约定的双方权利及义务，特别是违约条款构成违约应当返还购房款以及双倍支付定金是知晓的。张园园与王磊一起在合同上签字说明其对这些约定条款是认可的。履行合同是法定义务。其次，被答辩人张园园所谓的双方交易的是王磊婚前个人财产，似乎与己无关，这种认识显然是错误的。即便是王磊婚前财产，那么在婚姻关系存续期间，张园园也应当知晓夫妻双方对外的买卖行为如违约，有可能产生合同之债。其在合同上签字说明其对风险是认可的，她把在合同上的签字说成是应中介公司的要求写上的，这种说法没有证据证实，即便真是这样，也与自己作为一个成年人的认知能力相冲突，这样说也违反诚实信用原则。再次，一审判决被答辩人张园园与王磊一起返还答辩人购房款，符合2018年1月18日起施行的最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。即“共债共签”原则。最后，张园园所谓的与王磊在2019年1月29日已经离婚，并与王磊约定债务由“负债方自行承担”、所收款项没有用于家庭生活等上诉理由，不能成立。即便如其所言双方现在已经离婚，但是张园园与王磊在2018年8月7日与答辩人签订《房屋买卖合同》，收取房款在8月13日，这都是发生在其离婚（2019年1月29日）之前。由于张园园已经与王磊一起在合同上签字，就是承认共债共还，至于房款是否用于家庭生活已无关紧要。至于两位被答辩人双方约定债务由哪方偿还，只是他们双方的内部约定，显然不能对抗第三人，应与答辩人无关。因此一审判决被答辩人张园园与王磊一起返还答辩人购房款共计11万元，认定事实清楚，适用法律正确。第二、一审判决被答辩人王磊在本次合同买卖中构成违约，同样认定事实清楚，适用法律正确。一审送达程序合法有效。首先，2018年8月7日答辩人与被答辩人王磊、张园园所签订的《房屋买卖合同》补充条款中，明确约定：房屋总价款67万元。首付款27万元乙方分两次支付：第一次10万元（含1万元定金）在2018年8月15日前支付；剩余首付房款17万元甲方注销银行抵押尾款当日一次性付清。对首付款答辩人完全按照约定在签订合同当天就支付定金1万元，在8月13日支付了含定金在内的首付房款10万元。但是，之所以没有再支付首付余款是因为被答辩人没有按照约定，将案涉房屋的银行抵押解除，即合同对被答辩人设置的前置条件没有实现，导致答辩人无法支付剩余首付房款，进而导致整个合同无法履行。被答辩人王磊、张园园没有履行办理抵押注销义务导致合同履行不能，其行为构成严重违约是不争的事实，因此答辩人按照合同约定要求其退回所交房款并双倍支付定金，符合法律规定，应当得到支持。其次，关于答辩人与被答辩人签订的所谓《协议》并没有废止双方在2018年8月7日所签订的《房屋买卖合同》，该合同效力继续有效。《协议》只是允许被答辩人继续出售此房，以讨回自己所交给被答辩人的房款。需要说明的是这是一份被答辩人早已打印好的制式协议，该协议还罔顾事实、颠倒黑白，居然说是答辩人（乙方）原因使双方无法继续履行合同。当时的情形是在被答辩人已经违约，答辩人多次要求其返还房款的情况下，被答辩人拿出一份早已打印好的制式协议，欺骗答辩人，声称只要答辩人在协议上签字并允许其再向第三方出售案涉房屋，就可以拿回所交的房款。答辩人只得签字。但是纵观协议内容其要点只有两个，一是允许甲方继续出售此房；二是不得追究其责任。但之前的合同违约条款依然有效，被答辩人的违约事实依然存在。正因为如此，我方在起诉被答辩人时，对原合同第12条违约责任进行了选择性主张权利。合同第12条规定甲方违约责任：须双倍赔偿定金给乙方并退回已收房款；如果在收取首付款后违约将视为严重违约，除退回乙方购房定金并按总房价的百分之二十进行赔偿（134000元），并五日内一次性付清，逾期一日按总房价的千分之三支付违约金。所以答辩人在起诉时选择了放弃对被答辩人严重违约责任的追究，没有主张按总房价的百分之二十进行赔偿（134000元），也没有主张逾期一日按总房价千分之三支付违约金。答辩人显然遵守了该协议。至于要求被答辩人双倍支付定金，那是因为“定金”具有惩罚性质，在被答辩人已经构成严重违约的情形下，一点不对其进行惩罚不能彰显法律的严肃，也不利于社会诚信制度的确立。答辩人具有选择权，按照合同约定要求其退回所交房款并双倍支付定金，符合法律规定，应当得到支持。被上诉人王磊辩称，被上诉人胡艳丽的答辩意见跟我在申城房产营销公司签订合同的事实反差比较大，当时首付款27万元分两笔支付是有原因的，第一笔是首付款一部分，17万元是当天付款当天解押，是买卖双方加上中介公司在一起商议的，尾款10万元是不够解押的。从当年8月份到10月份之间，被上诉人胡艳丽说首付款没有凑齐，给一个月时间，后来指定是当年10月31日之前付清解押，中间我跟胡艳丽沟通很久说是9月份，最后又说是10月份，后来胡艳丽又说把房屋卖了。当时签订的协议是一对一由胡艳丽本人签字，出售房屋是因为胡艳丽自身的原因不愿意付款。被上诉人申城房产营销公司辩称，出售房屋的行为是王磊的个人行为，我公司只是起到协助的作用。被上诉人胡艳丽向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告王磊、张园园返还原告购房款9万元并双倍返还定金2万元共计11万元；3、被告申城房产营销公司承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月7日，原告胡艳丽（合同乙方）与被告王磊、张园园（合同甲方）在被告申城房产营销公司介绍下，签订《房屋买卖三方合同》一份，被告信阳申城房产营销公司（合同丙方）作为中介方在合同上盖章。合同约定：一、甲方将位于富丽华城1号楼4单元408室房屋卖给乙方，建筑面积95.53平方米。二、该房屋的抵押情况为工商银行办理抵押，抵押权人为王磊，甲方应办理抵押注销手续，并自行办理该房屋的《房屋所有权证》，办理甲方房权证的费用由甲方承担。三、房屋成交价按套计算，成交总房价款为人民币67万元。四、甲方接受乙方公积金按揭贷款付款方式购买该房屋，付款时间为：1、定金人民币1万元，须在签署本合同之同时支付。2、首期房款：人民币27万元（含定金）。3、房价余款人民币40万元，须于甲乙双方办妥该房屋产权交易过户及抵押登记手续后由公积金管理中心直接打款到甲方收款账户。……十二、违约责任：1、甲方违约责任：须双倍赔偿定金给乙方，并退回已收房款，如果甲方收取乙方首期房款后违约，将被视为严重违约，须退回乙方购房定金及已收房款，并按总房价的20%对乙方进行赔偿，以上赔偿及退款须在违约日起五日内一次性付清，每逾期一日按总房价的千分之三支付违约金。2、乙方违约责任：甲方已收定金不予退回，甲方无息退回乙方已支付除定金外的房款。如果该房屋在银行抵押中，并办理完注销银行抵押后乙方违约，将被视为严重违约，甲方已收定金不予退回，并按总房价的20%对甲方进行赔偿，以上赔偿须在违约之日起五日内一次性付清，每逾期一日按总房价的千分之三支付违约金。……二十、补充条款：总房款含概总房价及所有入墙入饰装修及室内不可移动之物品……。经甲乙双方协商一致同意，该房屋总房款人民币67万元整，乙方首期房款人民币27万元其中人民币10万元（含定金）于2018年8月15日前支付，剩余首期房款的尾款人民币17万元于甲方注销该房款银行尾款当日前一次性支付，经甲乙双方协商一致同意首期首付款余款人民币17万元于2018年10月31日前支付。2018年8月7日，原告胡艳丽向被告王磊支付定金1万元。2018年8月13日，胡艳丽将首期房款10万元（含定金）支付被告王磊。第二期首付款到期时，因被告王磊、张园园房屋处于抵押状态，被告未到银行办理抵押注销手续，原告要求被告先解除抵押，被告要求原告先付款，双方产生纠纷致使合同未能继续履行。被告提出将房屋卖给他人，原告亦同意，后被告王磊、张园园将房屋转卖给他人，但一直未将10万元首付款退回原告。一审法院认为，原告胡艳丽与被告王磊、张园园及被告申城房产营销公司于2018年8月7日签订的《房屋买卖三方合同》，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行中，被告王磊、张园园提出房屋转售他人，原告胡艳丽已同意，证实合同双方已就解除合同达成一致意见，按照法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。且房屋已转卖他人，合同目的已无法实现。原告要求解除《房屋买卖三方合同》，予以支持。对于原告要求被告返还购房款，支付双倍定金的诉请，合同约定甲方应办理抵押注销手续，并自行办理房屋的所有权证，并约定剩余首期房款的尾款17万元于被告注销银行尾款当日支付，因此，被告王磊、张园园负有办理抵押注销手续的义务，第二期房款付款期限届满时，被告王磊、张园园未履行办理抵押注销义务，其行为已构成违约，因其违约行为导致合同无法履行，原告要求双倍支付定金，返还房款应予支持。被告申城房产营销公司系买卖合同的中介方，提供中介服务，原告要求被告申城房产营销公司承担连带清偿责任，无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定判决：一、解除原告胡艳丽与被告王磊、张园园、被告申城房产营销公司在2018年8月7日签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告王磊、张园园于判决生效后三日内返还原告胡艳丽购房款9万元、定金2万元，共计11万元。三、驳回原告胡艳丽其他诉讼请求。一审案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告王磊、张园园承担。二审中，上诉人张园园提供证据一.王磊的购房合同复印件、张园园与王磊的结婚证复印件，用于证明王磊购房时间为2009年7月29日，张园园与王磊结婚时间在2015年10月21日。本案房屋系王磊婚前个人所购，属于王磊的婚前个人财产；证据二.王磊手书保证书复印件、张园园与王磊离婚证复印件、离婚协议，用于证明王磊沉迷网络赌博，导致张园园与王磊于2019年1月29日离婚，财产分割上不涉及房屋及卖房款，仅约定各自名下存款归各自所有，债务由负债方自行承担；证据三.张园园通过支付宝和银行向王磊转账壹拾余万元，用于证明胡艳丽的购房定金一万元和已交的玖万元购房款，张园园全部转给了王磊，该款项没有用于夫妻家庭共同生活；证据四.胡艳丽与王磊签订的协议原件，用于证明胡艳丽未能按照合同约定付清首付款。被上诉人胡艳丽质证称，证据一证明张园园与王磊结婚时间是在2015年10月21日，我认为王磊房屋是否是婚前财产，不能够变更合同约定，我在答辩中已经说过张园园已经在合同上签字，已经认可存在违约，现在案件事实已经证明张园园、王磊违约；证据二离婚协议书是王磊和张园园的内部约定，不能对抗第三方；证据三转账证明款转给王磊，只能证明夫妻关系存续期间，购房款转给王磊还是转给张园园法律意义都是一样的。最重要的是协议上的签字符合共债共签原则；证据四不能违反房屋买卖合同的约定。综上，张园园提供的证据不能免除其承担责任的主张，张园园应当承担和王磊一起返还购房款和定金的责任。被上诉人王磊质证称，上诉人提供的证据是真实的，与案件有一定的关联。案涉房屋房款是由胡艳丽转给张园园，款确实已经给我了。签订房屋买卖合同是事实。申城房产营销公司说夫妻双方没有离婚，售房合同应当双方签字，张园园不签字的话属于我私自卖房，说是不合法的，所以我和张园园一起签的字。售房款首付10万元给我了。我与张园园离婚也是真实的，因为赌博输钱当时急着用钱也是真实的。四份证据我和胡艳丽签字的我都认可，都是真实的。被上诉人申城房产营销公司质证称，张园园提供的证据都是真实的，证明目的与本案都是有关联的，认可其证明力。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。上诉人张园园、被上诉人王磊与被上诉人胡艳丽、被上诉人申城房产营销公司三方签订的《房屋买卖三方合同》依法成立生效，各方均应按照合同约定享有权利并履行义务。被上诉人胡艳丽在依照合同约定向上诉人张园园、被上诉人王磊支付首付购房款中的10万元（含定金1万元）后，被上诉人并未按照合同约定办理注销银行抵押，且上诉人张园园、被上诉人王磊将案涉房屋转卖他人，致使被上诉人胡艳丽不能实现合同目的，因此被上诉人胡艳丽主张上诉人张园园、被上诉人王磊返还已付首付购房款并承担定金罚则，有相应的事实依据及法律依据，应予支持。关于上诉人张园园主张其已于2019年1月29日与被上诉人王磊离婚，离婚协议约定债务由被上诉人王磊承担为由，其不应负担还款责任。依照最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”之规定，案涉房屋买卖合同系上诉人张园园与被上诉人王磊在婚姻关系存续期间共同签订，符合上述司法解释认定夫妻共同债务“共债共签”原则，上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审依法向上诉人张园园邮寄送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等民事诉讼文书，有邮件签收回执在卷佐证，其关于一审程序违法的上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人张园园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人张园园负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  吴 斌审判员  汪 涛二〇一九年八月八日书记员  刘 唱