云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1248号上诉人（原审被告）昭通南泰房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码：915306007535960135。法定代表人贺显毅，该公司经理。住所地：云南省昭通市昭阳区珠泉路206号。委托诉讼代理人黄羲（特别授权），女，1984年6月26日出生彝族，云南省永善县人，住昭通市永善县。系昭通南泰房地产开发经营有限公司员工。被上诉人（原审原告）黄春群，女，1979年11月26日出生汉族，云南省永善县人，教师，住永善县。上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司因与被上诉人黄春群商品房销售合同纠纷一案，不服云南省永善县人民法院（2019）云0625民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的本案法律事实是：2004年12月22日，永善县国土资源局与昭通南泰房地产开发经营有限公司签订《永善县国有土地使用权出让合同书》。该《合同书》第四条载明：甲方出让给乙方的地块位于永善县城北部，宗地号532126007-××5，面积为26454㎡。2005年6月，永善县人民政府与昭通南泰房地产开发经营有限公司签订《永善盛家湾市政建设投资开发协议》。该《投资开发协议》第一条载明：盛家湾市政建设项目位于溪洛渡电站施工区8号公路至县城连接片区，属永善县县城总体规划范围内。东至金江路，南至溪洛渡镇中心校，西至校园社区13村民小组，北至溪洛渡电站封闭施工区红线连接8号公路。连接通道纵坡9.2%，长约300m,宽20m。片区开发在符合县城总体规划的前提下，将连接公路与县城路网相衔接，以连接公路为依托将整个片区作为融商业、文化、集贸市场、居住为一体的综合楼。该片区可供开发的土地约4.7公顷，涉及拆迁户18户，预计投资9,000万元。2005年8月15日,昭通南泰房地产开发经营有限公司在永善县国土资源局办理了永国用(2015)字第0700531号国有土地使用证。尔后，昭通南泰房地产开发经营有限公司将盛家湾片区开发为永善县溪洛渡商业城。2005年12月9日,昭通南泰房地产开发经营有限公司在永善县建设局办理了预许永建房字(2005-04)号商品房预售许可证。2008年5月20日，永善县溪洛渡商业城经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，于2015年4月13日登记备案。2015年12月9日,昭通南泰房地产开发经营有限公司针对永善县溪洛渡镇农场办事处盛家湾F2幢房屋在永善县住房和城乡规划建设局办理了永房权证永善字第××号房屋所有权证。2014年3月20日，昭通南泰房地产开发经营有限公司与黄春群签订《商品房购销合同》。昭通南泰房地产开发经营有限公司将其开发的位于永善县.00元出售给黄春群。双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：甲方应于2014年3月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条约定：甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案。2014年3月20日,黄春群向昭通南泰房地产开发经营有限公司交纳了购房款400000.00元。当日,昭通南泰房地产开发公司向原告黄春群交付了F2幢第1-2层7号商品房。2014年3月20日，黄春群向昭通南泰房地产开发经营有限公司缴纳了他项权利费、工本费550.00元。原告黄春群购买溪洛渡商业城F2幢第1-2层7号商品房后,曾通过手机短信、电话多次联系昭通南泰房地产开发经营有限公司,要求办理不动产权证,但昭通南泰房地产开发经营有限公司至今未向永善县不动产登记中心提交任何办证资料,未为黄春群申请办理不动产权证。原审人民法院经审理认为，被告昭通南泰房地产开发经营有限公司与原告黄春群2014年3月20日签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告黄春群已于合同期限内支付了全部购房款,被告昭通南泰房地产开发经营有限公司已于2014年3月20日将房屋交付给原告黄春群使用。根据《商品房购销合同》第十二条：“甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案”的约定,被告昭通南泰房地产开发经营有限公司应当在2014年7月20日前将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案,但是至今未向永善县不动产登记中心提交任何办证资料,未为黄春群申请办理不动产权证,依法应当承担逾期办证的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告黄春群购买的溪洛渡商业城F2幢第1-2层7号商品房属于被告昭通南泰房地产开发经营有限公司开发的已竣工房屋，由于被告昭通南泰房地产开发经营有限公司与原告黄春群签订的《商品房购销合同》并没有约定具体的办证时间，所以应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，确定被告昭通南泰房地产开发经营有限公司为原告黄春群办理《不动产权证书》的期限为2014年3月20日起90日。原告黄春群主张从2014年3月20日计算违约金，不符合相关规定，原告黄春群要求被告昭通南泰房地产开发经营有限公司给付违约金（从2014年3月20日起以购房款400000.00元按中国人民银行规定的金融机构的逾期贷款月利率计算至判决之日止）的诉讼请求，本院部分予以支持，即结合本案当事人的诉辩主张、涉案《商品房购销合同》的履行情况、被告昭通南泰房地产开发经营有限公司的过错程度等本案实际，根据公平原则和诚实信用原则，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，本院酌情按年利率2%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告黄春群办理溪洛渡商业城F2幢第1-2层7号商品房的不动产权证;二、由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告黄春群逾期办证违约金(从2014年6月21日起至本判决之日止,以原告黄春群已付购房款400000.00元按年利率2%计算)。案件受理费减半收取50.00元，由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司负担。如被告昭通南泰房地产开发经营有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决书送达后，被告昭通南泰房地产开发经营有限公司均不服一审判决，向本院提起上诉，请求将云南省永善县人民法院（2018）云0625民初8号民事案件发回重审或依法改判上诉人不承担违约责任；本案一、二审诉讼费由被上诉人黄春群承担。上诉的主要理由是：一、本案认定事实不清。一审判决认定上诉人未向房地产行政主管部门提交任何办证资料，未协助黄春群申请办理不动产证及相关手续，这是不实的认定。（1）上诉人与被上诉人2014年3月20日签订《商品房购销合同》时就将办理房屋所有权证的相关资料提交给永善县住房和城乡规划建设局，2014年3月21日该局房地产管理股登记备案，登记号：2014－F2－01号。并已盖上该局房地产业管理股印章。随后2014年上诉人已向永善县房地产业管理股提交办理房产证的相关资料，并不存在上诉人未向房地产相关部门提交有关办理房产证的相关资料。（2）2016年5月9日上诉人向永善县国土资源局领导申请办理溪洛渡商业城片区业主土地使用证。二、本案适用法律错误。原审法院判决由上诉人承担违约责任是错误的，理由是：1、本案上诉人不存在有违约或有过错，上诉人已履行了向永善县房地产业有关部门提交了相关资料；2、根据上诉人与被上诉人2014年3月20日签订的《商品房购销合同》的约定，上诉人只提交办证所需资料报产权登记机关备案的事项，未明确约定上诉人有协助被上诉人黄春群办证的义务；3、2016年6月30日根据有关法律规定成立了永善县不动产管理中心，不再办理房产证，而是办不动产证，情势发生了变更。综上所述，请求依法发回重审或依法改判上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司不承担违约责任。在二审诉讼中，除上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司提出原审认定其未向房地产行政主管部门提交任何办证资料，未协助黄春群申请办理不动产证有关手续不当外，对原审认定的其余事实，双方当事人未提出异议，对无异议的部分，本院予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：（一）原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司为黄春群办理溪洛渡商业城F2幢第1－2层7号商品房的不动产权证是否正确；（二）原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司按年利率2%计算给付黄春群违约金是否正确。针对本案争议的焦点，本院分别评判如下：（一）关于原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司为黄春群办理溪洛渡商业城F2幢第1－2层9、10号商品房的不动产登记手续是否正确的问题。本院经审理认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从该法条规定的内容可见，房地产开发企业的法定义务系协助商品房购买人办理不动产登记手续。原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司为黄春群办理溪洛渡商业城F2幢第1－2层7号商品房的不动产权证，该表述有误，本院予以纠正。（二）关于原审判决昭通南泰房地产开发经营有限公司按年利率2%计算给付黄春群违约金是否正确的问题。结合双方2014年3月20日签订的《商品房购销合同》第十二条：关于“甲方（昭通南泰房地产开发经营有限公司）在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案”的约定及被告昭通南泰房地产开发经营有限公司提供的竣工验收备案表及双方当事人一审庭审中认可黄春群购买的是现房，签订《商品房购销合同》后，昭通南泰房地产开发经营有限公司就向黄春群交付了房屋的事实可见，昭通南泰房地产开发经营有限公司即使按合同的约定，也应当在约定的120天时间内协助黄春群办理商品房的不动产登记手续。但结合诉讼中昭通南泰房地产开发经营有限公司未否认黄春群所购商品房至今未办理房屋产权证及原审人民法院调取永善县不动产登记中心2018年7月19日出具的不动产登记信息查询结果证明（原审法院在熊文豪诉昭通南泰房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案中已调取及经昭通南泰房地产开发经营有限公司质证）证实位于永善县溪洛渡镇溪洛渡商业城的不动产，昭通南泰房地产开发经营有限公司未提交任何办证资料。昭通南泰房地产开发经营有限公司主张其已向房地产相关行政主管部门提交了为黄春群办理房产证的资料，但未提供证据予以证明，依法应承担举证不能的责任。因此，昭通南泰房地产开发经营有限公司即未按合同约定时间履行协助义务，也未按上述法定时间履行法定协助义务，存在违约行为，依法应承担违约责任。原审结合双方签订《商品房购销合同》后，案涉房屋就一直由黄春群管理使用，房屋的功能已得到发挥，黄春群未能提供证据证明造成的实际经济损失，原审兼顾合同的履行情况及昭通南泰房地产开发经营有限公司的主观过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情判决昭通南泰房地产开发经营有限公司以黄春群已付购房款400000元为基数，按年利率2%计算，支付黄春群违约金符合本案实际，判决恰当。上诉人昭通南泰房地产开发经营有限公司上诉认为其已履行了提交资料的义务，不存在违约，不能办房产证，是因情势变更，其不应承担责任的理由无据，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，但判决表述有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省永善县人民法院（2019）云0625民初8号民事判决第二项（即：由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告黄春群逾期办证违约金(从2014年6月21日起至本判决之日止,以原告黄春群已付购房款400000.00元按年利率2%计算)；二、撤销云南省永善县人民法院（2019）云0625民初8号民事判决第一项（即：由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告黄春群办理溪洛渡商业城F2幢第1-2层7号商品房的不动产权证）；三、由昭通南泰房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起六十日内协助黄春群办理溪洛渡商业城F2幢第1－2层7号商品房的不动产登记手续；四、驳回黄春群的其他诉讼请求；五、驳回昭通南泰房地产开发经营有限公司的其他上诉请求。如被告昭通南泰房地产开发经营有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元由昭通南泰房地产开发经营有限公司承担；二审案件受理费100元由黄春群承担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 王正云审判员 杨稳香二〇一九年八月十九日书记员 文 栋