云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终571号上诉人（原审原告）：蒋正华，男，1972年5月10日出生，汉族，住寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：张文涛，云南行动律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞星，云南行动律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桂军，男，1971年10月6日出生，回族，住寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：夏鹏，云南云滇律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁泉，云南云滇律师事务所律师。原审第三人：谢墉能，男，1974年10月28日出生，汉族，住寻甸回族彝族自治县。上诉人蒋正华因与被上诉人桂军、原审第三人谢墉能案外人执行异议之诉一案，不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2018）云0129民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案依法扣除相应审限，本案现已审理终结。上诉人蒋正华的上诉请求：一、依法撤销云南省寻甸回族彝族自治县人民法院作出的(2018)云0129民初1833号民事判决书，改判支持上诉人原审的诉请或发回重审;二、一、二审费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院没有完全查明案件主要事实，判决不公正。原审法院查明以下案件事实:1.上诉人蒋正华与第三人谢墉能于2015年8月19日签订了《房屋买卖合同》，上诉人蒋正华以316000元的价格购买第三人谢墉能的位于寻甸县的房屋;2.上诉人于签订合同当日实际支付了全部的购房款。原审法院未查明以下案件主要事实:1.上诉人蒋正华与第三人谢墉能于2015年8月19日签订了《房屋买卖合同》是在房管所签订的，具有公信力;2.第三人谢墉能收到房款后即将房屋实际交付给上诉人蒋正华居住，真实情况是蒋正华实际占有诉争房屋的时间远远早于法院查封之前(2015年11月19日查封)，原审法院武断认为上诉人提交证据不足以证明其在法院查封前实际占有该房屋，依法应重新查明;3、第三人谢墉能在签订《房屋买卖合同》时声称房屋产权证遗失，并由寻甸县住房和城乡规划建设局房产管理所于2015年9月1日登报公告原产权证作废，新房产证需要在登报之日起满六个月无争议的情况下才能办理过户手续，因此导致上诉人无法办理产权过户，上诉人在交易过程中不存在任何过错。原审法院查明的以下事实错误:1.未能办理过户登记的原因不是谢墉能向桂军借款时将房屋所有权证交给桂军，而是当时确实没有找到房产证，房产证是之后桂军在谢墉能妻子处找到的，并将房产证拿走;2.谢墉能向桂军借款时也并非用该房屋及房产证作为抵押，借款协议中也没有用房产做抵押的约定，同时也没有办理任何抵押登记手续;3.上诉人和第三人谢墉能签订购房合同并支付房款后，谢墉能便将该房屋交付上诉人，上诉人已实际占有和使用该房屋，上诉人有足够的证据证实，在法院查封前就实际占有了该房屋;4.原审法院没有任何证据证实、认定第三人谢墉能在出卖房屋时不排除有恶意转让财产之嫌。据此，原审法院在未查明和认定错误的案件主要事实的情况下判决，无法作出公正正确的裁判。二、原审法院在未查明和错误认定的以上事实下，导致适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中:1.上诉人签订买卖合同并支付购房价款在先，被上诉人桂军申请查封在后;2.上诉人实际占有该房屋在先，法院查封在后;3、上诉人和第三人谢墉能办理房屋交易手续在先，未办成房产变更手续原因是房产证未找到，需要登报公告半年和房管部门须两证合一后暂停办理，但第三人登报公告时间也在法院查封之前，因此，上诉人在该过程中没有任何过错，并非上诉人的自身原因造成未办成过户登记，上诉人购买该房已尽到了自身的义务和责任，纯属善意第三人;4.第三人向上诉人交付房屋的义务是交付物权的义务，为特定义务，第三人向被上诉人赔付借款的义务是债权义务，为一般义务，因此上诉人对该房屋享有优先权。三、原审法院在被上诉人与第三人民间借贷纠纷中的保全裁定存在严重的程序错误，应当予以撤销。且被上诉人桂军与第三人谢墉能的民间借贷纠纷案不排除双方存在恶意串通，虚假诉讼的可能性。被上诉人桂军于2015年8月14日起诉第三人谢墉能，双方于2015年11月18日达成调解协议，被上诉人并于调解当日申请保全诉争房屋，原审法院于同日作出(2015)寻民保字第21-1号民事裁定书查封诉争房屋，这明显不符合逻辑，也不符合法律规定。法院是次日才查封诉争房屋，这表明原审法院在没有核实房屋真实状态的情况下，任意作出查封房屋的保全裁定，原审法院的保全程序上存在严重的错误。假如房屋已经过户给他人，法院于次日不能查封到诉争房屋，则法院出具保全裁定是否形同虚设，缺乏公信力，不但导致造成司法资源浪费，还会引发更严重的问题。因此，原审法院的保全裁定明显偏袒被上诉人，存在严重程序错误，应当予以撤销该保全裁定。在被上诉人与第三人的民间借贷纠纷案的审理过程中，第三人谢墉能已经对原房产证登报作废，其明知房屋补证有六个月的公告期，房屋不能办理过户，仍然积极配合被上诉人桂军达成调解，并配合查封房屋，不排除本案存在虚假诉讼的可能。四、原审法院适用法律明显错误，严重损害上诉人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案，上诉人的行为符合《查封规定》第十七条的规定，上诉人蒋正华已经支付全部诉争房屋的价款并实际占有该房屋，但未办理过户登记手续，上诉人蒋正华在此过程中没有过错，人民法院不得查封该房屋。故应当保护上诉人的合法权益。另外，作为房屋买卖合同中的买受人蒋正华支付合同价款后，在未办理过户手续的情况下，享有的是涉案房屋的物权期待权。被上诉人桂军与第三人谢墉能的民间借贷纠纷为其他债权，不能优先于已支付全额房款的蒋正华的物权期待权受偿。虽然涉案房屋未办理权属过户登记手续，但是蒋正华是合法占有房屋的，其所享有的占有权亦应受法律保护，被上诉人桂军基于其与第三人谢墉能的债权不能排斥上诉人的合法占有权。因此，上诉人基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除涉案房屋的执行。上诉人蒋正华请求停止对涉案房屋的执行，理由充分。综上所述，原审法院没有查明案件事实，程序违法，适用法律不当，恳请贵院依法支持上诉人的诉请，维护上诉人的合法权益。被上诉人桂军答辩称：第一，根据8月19日签订的合同，上诉人并未完全支付房款，余款也未交付执行，且付款过程存在重大瑕疵，收款人并非本案房屋的实际所有人，实际收款人与房屋所有权人之间基于何种关系收款没有证据证明；第二，本案未能过户在于谢墉能未持有房产证，但是作为上诉人具有重大过错，上诉人购房时在未核实房屋所有权人是否持有房产证、能否进行房屋过户的条件下就与其签订房屋买卖合同并支付大额房款，与交易习惯不符，也未尽到善意买受人的审慎义务，自身存在重大过错。原审第三人谢墉能述称，我不清楚桂军是如何拿到房产证的，我已经登报挂失房产证，当时因为政府出台新的政策，所以一直没有发放不动产登记证书，我当时已经收了上诉人的房款，约定好等房产证办下来就过户给上诉人。原审原告蒋正华向一审法院起诉请求：1.停止对位于寻甸县房屋的执行行为；2.确认原告对寻甸县房屋拥有所有权；3.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月19日原告与谢墉能签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告以316000元的价格购买谢墉能所有的位于寻甸县房屋，交付房屋之日一次性付款300000元，剩余尾款待过户后一次性付清。同日，原告通过其父亲账户转账支付270000元、现金支付30000元，谢墉能出具收到购房款300000元的收条给原告并将国有土地使用权证及房屋交给原告。2015年8月27日谢墉能以房产证遗失为由向寻甸县房产管理所申请了遗失补正查封。2015年8月14日桂军向一审法院起诉谢墉能民间借贷一案，同年11月18日桂军与谢墉能民间借贷纠纷一案经一审法院调解达成调解协议，一审法院作出（2015）寻民初字第2261号民事调解书。同日，桂军向一审法院申请财产保全，一审法院作出（2015）寻民保字第21-1号民事裁定书，于2018年11月19日依法查封谢墉能位于寻甸县房屋（即本案异议房屋）。2016年9月2日桂军以（2015）寻民初字第2261号民事调解书为依据向一审法院申请强制执行。2018年5月7日，原告向一审法院提起异议，经审查一审法院作出（2018）云0129执异6号执行裁定书，驳回蒋正华异议请求。一审法院认为，本案争议焦点：原告与第三人之间签订的《寻甸县房屋买卖合同》是否能阻止或排除人民法院对寻甸县房屋的执行？案外人执行异议的目的是通过诉讼阻止、排除人民法院对执行标的的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四项条件缺一不可。本案中，蒋正华及谢墉能作为完全民事行为能力人，双方有房屋交易的真实意思表示，购房价款符合当时市场价格，合同内容不违反法律规定，即双方于2015年8月19日签订的《购房合同》真实、合法、有效，且在法院查封前（2015年11月19日）。双方签订购房合同后，蒋正华于当天按合同约定以转账及现金方式合计支付了300000元给谢墉能。款项支付后，双方未办理过户登记，未能办理过户登记的原因在于谢墉能向桂军借款时将房屋所有权证交给了桂军，对蒋正华谎称房产证丢失。桂军于2015年8月14日起诉谢墉能，蒋正华与谢墉能于同年8月19日签订《购房合同》，谢墉能在出卖房屋时不排除有恶意转让财产之嫌。另，蒋正华提交的证据不足以证明其在法院查封前实际占有该房屋。综上，原告蒋正华主张停止执行涉案房屋未能符合上述条件，就本案所涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：“驳回原告蒋正华全部诉讼请求。”二审中，上诉人提交了以下证据：1、寻甸回族彝族自治县审计局出具的证明、中共寻甸回族彝族自治县委老干局出具的证明、寻甸回族彝族自治县离休协会出具的证明、蒋成国身份证复印件，欲证明蒋正华的父亲蒋成国于2015年10月国庆期间已经住在寻甸县审计局大院3幢1单元102号房，早于寻甸法院查封房产的时间。2、仁德供电所证明，欲证明寻甸县审计局大院3幢1单元102号房屋的水电费于2015年11月变更由蒋正华缴纳，证明蒋正华于2015年10月已经居住到该房屋内。3、淘宝购物截图，欲证明蒋正华于2015年10月开始就已经住到寻甸县审计局大院3幢1单元102号房屋内，在淘宝网购物均是寄到该地址。4、房产证遗失登记公告，欲证明在办理房产过户过程中，因谢墉能遗失房产证不能办理过户手续，并于2015年9月1日在云南日报上刊登公告，需要半年时间才能换发新证，非因蒋正华自身原因导致未办理过户登记。5、证人赵某出庭陈述：2015年8月，蒋正华的父亲跟我说想买一套房屋，我知道谢墉能有一套房屋闲置，就介绍他们认识并商谈买房的事宜，蒋正华方对房屋比较满意，双方协商购房款是316000元，当时蒋正华要求看房产证，谢墉能说丢失了。因为房产证丢失，房管局要求先挂失再办理产权变更登记，谢墉能就先办理了挂失登记。谢墉能将土地证拿给蒋正华，蒋正华付给谢墉能300000元，付款时我不在场，但是我清楚这件事，梁蕊和谢墉能是夫妻，所以房款付给谁都是一样的。房屋交付给蒋正华家大概是签完购房合同三四天。被上诉人无证据提交并质证认为：证据1、2无异议；证据3无原件，不予认可；证据4的真实性、合法性无异议，不认可关联性，被上诉人起诉第三人是在2015年8月14日，2015年9月1日第三人才登报挂失房产证，且第三人答辩时称不能过户是因为房管局停止办理过户交易，不是因为房产证遗失，故该证据与本案无关；证据5不认可，证人对房屋买卖合同的签订过程的描述与上诉人的陈述矛盾。证人证言能够证实上诉人是在查验完土地证等发现没有房产证的情况下还进行付款，所以上诉人在购房过程中缺乏一般善意购房人的审慎义务。同时证人证言也能够证实房款未完全支付。原审第三人无证据提交并质证认为：证据1、2、3、4无异议；证据5无异议，当时证人并未与上诉人、第三人去房管局办理相关手续，证人只是对签订合同之前协商过程清楚，在房款付完之后，因为大家都是朋友，就告诉证人付款的事情，至于具体相关情况其并不清楚。另，上诉人对一审判决认定的事实无异议；被上诉人对一审判决认定的事实无异议；原审第三人认为一审开庭未通知其到庭，其也不清楚一审情况。本院认为，上诉人提交的证据1、2、4，各方对真实性无异议，该证据与本案相关联，故本院予以采信；证据3系网络截图，无法核实其真实性，故本院不予采信；证据5系证人证言，本院将结合在卷其他证据予以综合评判。综上，二审补充查明以下法律事实：2015年10月，上诉人的父亲开始在位于寻甸县房屋居住生活。另外，一审判决认定的法院查封诉争房屋时间为2018年11月19日与在卷证据不符，本院纠正为“2015年11月19日”，二审查明的其余法律事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，本案争议焦点是：上诉人蒋正华的主张是否足以对抗强制执行行为？最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，从在卷的房屋买卖合同、证人赵某的证言等来看，上诉人与原审第三人在2015年8月签订了房屋买卖合同，双方成立合法有效的买卖合同关系。而法院查封该房屋是在2015年11月，故上诉人与原审第三人在法院查封前就已经签订合法有效的书面买卖合同；第二，结合一、二审查明的事实来看，本案诉争房屋在上诉人支付了大部分房款之后在2015年10月就由上诉人的父亲居住使用，故在法院查封诉争房屋之前，上诉人就已经合法占有该房屋；第三，上诉人已经按照房屋买卖合同的约定向谢墉能支付大部分房款300000元，尾款16000元经核实上诉人已交至一审法院；第四，结合上诉人及原审第三人的陈述、证人证言及房产证遗失公告等证据，能够证明上诉人所述的房屋当时未办理过户是因为原审第三人称房产证遗失并向寻甸县房产管理所申请了遗失补正查封，在遗失公告期间被法院查封，故本案无证据证明是因上诉人的原因未办理过户登记；综上，上诉人所提停止对位于寻甸县房屋的执行行为的诉讼请求，符合前述法律规定，本院予以支持。至于上诉人主张确认该房屋所有权，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。因此上诉人目前仅享有对涉案房屋的物权期待权，其要求确认其为涉案房屋产权人的诉请，本院不予支持。另，上诉人所提一审在被上诉人与原审第三人民间借贷纠纷中作出的保全裁定存在程序错误应当予以撤销的主张，不在本案审查范围内，本院不做评判。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省寻甸回族彝族自治县人民法院作出的（2018）云0129民初1833号民事判决；二、停止对位于寻甸县房屋的执行；三、驳回蒋正华的其余诉讼请求。一、二审案件受理费12080元，由被上诉人桂军负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 杨章亮审判员 刘 涛二〇一九年八月二十三日书记员 袁 源