云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初1963号原告：李斌，男，1991年11月3日生，汉族，云南省会泽县人，住会泽县。原告：包倩，女，1991年2月7日生，彝族，云南省会泽县人，原住会泽县宝云街道办事处华泥居委会华泥社区拖乐小村子10组，现住会泽县。二原告委托诉讼代理人：何春府、龙文穹，云南在线律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴岑飞，男，1984年6月3日生，汉族，云南省会泽县人，住会泽县。被告：杨春仙，女，1991年5月20日生，汉族，云南省会泽县人，原住会泽县待补镇汤德村委会坡头上小组489号，现住会泽县。委托诉讼代理人：刘世祥，男，1957年2月10日生，汉族，云南省会泽县人，住会泽县，系待补镇汤德村委会为杨春仙推荐的诉讼代理人，一般授权代理。原告李斌、包倩与被告吴岑飞、杨春仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李斌、包倩及其委托诉讼代理人何春府、龙文穹，被告吴岑飞，被告杨春仙及其委托诉讼代理人刘世祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李斌、包倩向本院提出诉讼请求：1、依法认定二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令二被告清空并退还二原告的房屋，交还房屋钥匙；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告2015年在位于会泽县仙龙社区的宅基地上建设砖混结构2层自建房一栋，该房屋没有办理相关手续。2017年5月被告吴岑飞得知二原告有意出售该房屋后主动与原告一家联系，双方最终于2017年5月20日谈妥条件签订了《房屋买卖合同》，约定：原告李斌将该房屋出售给被告吴岑飞，被告吴岑飞签订合同之日向原告李斌支付50万元，2017年12月30日前支付14.8万元，2018年12月30日支付14万元，共计78.8万元。二被告如约向二原告支付了前两笔费用，最后一期款项未支付。在二被告向二原告支付第一笔款项后二原告即将该房屋的钥匙交给二被告，之后二被告将该房屋用做仓储用房一直使用至今。因二被告到期未支付所欠余款，原告即向律师咨询相关事宜，从而得知因二被告均不是建设该房屋的宅基地所在的集体经济组织成员，所以不具备取得相应宅基地使用权及购买涉诉房屋的主体资格，双方订立的合同违反了国家法律禁止性规定，属于合同无效的情形。于是二原告便提出返还所收取被告的所有购房款，让二被告交还二原告所出售的房屋，但二被告不同意。请依法判决。吴岑飞、杨春仙共同辩称，1、事实的真相是，原告位于仙龙社区砖混结构一底一楼房屋一栋出售给被告居住，2017年5月20日双方自愿交易，在公平、公正的原则下签订《房屋买卖合同》，总售价78.8万元，已付款64.8万元，尾款14万元未付，约定尾款付清后将准建证转给被告，后原告得知房屋明显升值，以各种理由拒收。2、被告买房时两次付给原告房款64.8万元，东借西筹，甚至给民间借了部分高贷，家庭债台高筑，无力装修，直到2019年4月才进行装修。原告认为被告不是该房屋坐落地集体经济组织成员，不具备取得相应宅基地使用权及购买涉诉房屋的主体资格，那么，原告住金钟社区6组，房屋位于仙龙社区，原告是该集体经济组织成员吗？该房屋没有违反法律禁止性规定，若违反，房屋是建不起来的，即使建起来也要拆除。3、双方在签订《房屋买卖合同》时，原告哄骗被告有准建证，是依法建盖的房屋，双方才按当时的市场价签订了《房屋买卖合同》，其中，合同第五条约定，若原告违约，除全额退还被告所有款项本息外，还必须向被告支付合同总款100%人民币，2019年3月25日，原告与被告协商过，要求被告退房，愿意补偿被告5万元损失，被告不同意，自被告接收了该房屋后，装修了一层零一间，花去装修费8万余元。综上所述，原告以合法形式掩盖非法目的，并违反诚信和违背社会道德，通过法律途径，以该房屋手续不全来认定该房屋买卖协议无效，给被告造成巨大损失，若买卖协议无效，请求法院支持房屋买卖合同第五条约定的违约责任，请法院查明事实真相依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。李斌、包倩向本院提交了以下证据：1、身份证复印件2份，欲证实原告的诉讼主体资格；2、《房屋买卖合同》1份，欲证实二原告与二被告签订的买卖合同以及二被告的信息。经过质证，吴岑飞、杨春仙对李斌、包倩提交的上述证据没有意见，认可证据的真实性。吴岑飞、杨春仙向本院提交了以下证据：1、身份证复印件2份，欲证实被告的身份信息；2、《房屋买卖合同》1份，欲证实被告与原告签订的合同；3、收据、收条各1份，欲证实被告付给原告房款64.8万元；4、照片3张，欲证实被告装修该房屋的事实；5、录音资料1份，欲证实原告要求被告退房，愿意补偿被告5万元的事实。经过质证，李斌、包倩对吴岑飞、杨春仙提交的证据1三性没有意见；对证据2真实性、关联性没有意见，但提出，该合同不符合法律规定，属于无效合同；对证据3没有意见，认可收到的金额；证据4无法核实真实性，被告装修房屋是在原告起诉后装修的，被告不顾及损失，不听原告的劝阻，所产生的损失不应该由原告承担，且也没有提出反诉，与本案没有关联性；对证据5录音真实性没有意见，房屋不能交易的情况，3月份在电话中做了明确、详细的沟通，没有取得被告认可，已经告知被告基于法律规定房屋必须返还。本院认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院作如下认定：吴岑飞、杨春仙提交的证据4，因无其他证据印证，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李斌与包倩系夫妻关系，吴岑飞与杨春仙系夫妻关系。2017年5月20日，李斌作为甲方、吴岑飞作为乙方，双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同第一条约定：“甲方保证对所出售的房屋及院子拥有全部所有权、土地所有及使用权，本人拥有全处置权，无其他家庭成员及其他人员权属争议，出售后无任何争议和纠纷。”第二条约定：“甲方卖给乙方的宅基地及房屋位于仙龙社区，房屋一底一层，一层面积125平方米，房屋总面积251平方米，土地总面积360平方米，四至界线以四面围墙为界。”第三条约定：“1、乙方共需向甲方支付购买宅基地及房屋款柒拾捌万捌仟元整（788000.00元）。2、支付方式为：做三次付清，乙方于签订本合同之日起，先付第一次向甲方支付人民币50万元（伍拾万元），第二次于2017年12月30日向甲方付148000元（壹拾肆万捌仟元），第三次于2018年12月30日向甲方付14万（壹拾肆万元）。”合同还对双方的权利义务、违约责任等作了约定。李斌的配偶包倩、吴岑飞的配偶杨春仙在合同上签名按印，案外人徐勇以“甲方（土地拥有者户主）”身份与其配偶余金凤、徐琼以“甲方相关人员（建房者）”身份亦在合同上签名按印，此外，合同上还有见证人的签名按印。合同签订后，吴岑飞于2017年5月24日、2018年6月24日共向李斌支付购房款64.8万元，李斌向吴岑飞交付了涉案房屋(包括院子)及钥匙。另查明，李斌、包倩、吴岑飞、杨春仙均不属于仙龙社区集体经济组织成员。李斌陈述，徐勇系其舅舅、徐琼系其母亲，坐落于仙龙社区的涉案房屋系由其出资建盖，建房使用的土地中，部分是其母亲徐琼的承包地、部分系从其舅舅徐勇处通过调换等方式取得。李斌、吴岑飞均要求各自的配偶作为合同主体参加本案诉讼。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”因此，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利。虽李斌陈述涉案房屋系由其出资建盖，但其与包倩均不属于涉案房屋坐落地仙龙社区集体经济组织成员，吴岑飞与杨春仙亦不属于该社区集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为实则造成房屋所涉宅基地使用权一并被处分，故该合同内容违反了法律规定，损害了集体经济组织的利益，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李斌、包倩要求确认与吴岑飞签订的《房屋买卖合同》无效，并由吴岑飞、杨春仙返还涉案房屋（包括院子）、交还钥匙的诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持。虽吴岑飞、杨春仙在答辩时提出“若买卖协议无效，请求法院支持房屋买卖合同第五条约定的违约责任”，但经过释明，吴岑飞、杨春仙明确表示不要求在本案中提起反诉，故本院对吴岑飞、杨春仙因合同无效产生的损失在本案中不一并处理，当事人可另行主张权利。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、李斌与吴岑飞于2017年5月20日签订的《房屋买卖合同》无效；二、由吴岑飞、杨春仙于本判决生效后60日内将坐落于会泽县仙龙社区的涉案房屋（包括院子）腾空后返还给李斌、包倩，并交还房屋钥匙。案件受理费100元，由吴岑飞、杨春仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  王绍英人民陪审员  戴发云人民陪审员  邵 莲二〇一九年八月七日书 记 员  王文超