江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1183民初310号原告：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地：句容经济开发区振兴路8号。法定代表人：杨文杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴玉婷，系该公司员工。被告：何秀云，女，1978年10月1日出生，汉族，户籍地句容市，现住句容市。委托诉讼代理人：王飞，江苏民中律师事务所律师。委托诉讼代理人：季伟伦，江苏民中律师事务所律师。原告句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园开发公司）诉被告何秀云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年5月21日、2019年5月15日、6月14日、6月26日四次公开开庭进行了审理。原告碧桂园开发公司原委托诉讼代理人徐淮、陈光愿第一次开庭到庭参加诉讼，原告碧桂园开发公司委托诉讼代理人贾根甫第二次至第四次开庭到庭参加诉讼，原告碧桂园开发公司委托诉讼代理人吴玉婷第二次开庭到庭参加诉讼，被告何秀云第一次、第二次、第四次开庭到庭参加诉讼，被告何秀云委托诉讼代理人王飞第一次至第三次开庭到庭参加诉讼，被告何秀云委托诉讼代理人季伟伦第四次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《碧桂园欢乐城商铺租赁合同》；2.判令被告在租赁合同解除后次日起七日内将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给原告；3.判令被告支付原告赔偿金8万元；4.判令被告承担诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求确认双方签订的《碧桂园欢乐城商铺租赁合同》已于2017年10月31日解除；2.判令被告支付违约金122772元；3.判令被告向原告赔偿占用案涉房屋的租金损失（按照122772元/月的标准，自2017年11月8日起计算至实际交付案涉房屋止）；4.判令被告按照39350元/月的标准，支付自2017年10月1日起至实际交付案涉房屋止的综合物业费。事实和理由：原、被告于2016年7月15日签订了《碧桂园欢乐城商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的碧桂园欢乐城第1层编号为14-15号的商铺，面积为1574平方米。租赁场所交付日期为2016年8月1日，租期为五年，计租日为2018年8月2日。合同签订后，被告缴纳了4万元履约保证金。租赁期间被告未按租赁合同及《物业服务协议》约定设置消防设施，存在众多消防安全隐患，原告及经营管理公司多次发函要求被告限期整改，但被告始终拒不整改，导致后期发生火灾，构成根本违约；租赁期间，被告从未按租赁合同及物业协议约定按时支付相应的物业服务费、仓库使用费等费用，经原告及经营管理公司多次发函催缴仍拖延支付，逾期超过30日，构成根本违约。被告还存在超范围经营、多次不参加早会、擅自装修、未在开业前将卫生许可、环保审批、排污许可等证件交碧桂园开发公司或经营管理公司备案等违约行为。因被告存在多处根本违约行为，原告于2017年10月31日发函解除双方的租赁合同，要求被告于7日内按租赁合同约定妥善处理撤场事宜。被告于2017年11月21日单方解除合同，擅自停业并搬离商铺，给原告的经营管理造成恶劣影响。但被告至今未完全交付案涉房屋，致使原告无法再次租赁，并仍需为被告放置在案涉房屋内的物品提供物业服务，造成原告正常租赁的损失以及物业管理损失。因被告根本违约，原告有权解除合同并没收被告的履约保证金、预付租金和预付管理费。被告应按照合同第10.5条约定向原告支付相当于最后一个租赁年度月租金标准两倍的违约金122772元（61386元*2）。根据合同第9.8条约定，被告应按合同期满最后一个月租金200%标准即122772元/月支付逾期占用费直至实际交付案涉房屋之日止。根据合同第4.2.1条约定，被告应按25元/月/平方米的标准支付2017年10月1日起的综合物业服务费。被告何秀云辩称，1.被告认可合同已经解除，但被告认为原告是违约解除合同，理由是原告在2017年10月31日向被告发出了解除合同通知，要求被告在七日内撤离现场，否则滞留物品视为被告自动放弃，并且在随后的时间里通过其关联公司广州碧桂园商业管理有限公司句容分公司停止了对被告的物业服务，空调无法使用，原告工作人员又以短信、微信方式告知被告限期搬离，客观上造成被告无法经营，被告才在11月19日召开遣散会议，遣散员工、撤离租赁场所，被告认为原告是违约解约，被告是迫于无奈接受原告发出的解约通知，因原告是违约解约，合同的解除时间应以被告同意解除时间即2017年11月19日确定，且被告不放弃追究其违约责任的权利。2.被告并无违约行为，是原告单方违约解除合同，被告无需支付违约金。3.根据原告发出的解除合同函，收函后七天内未撤离，现场物品的处置权归于原告，其将自行处置，这意味着在现场已经没有被告的任何物品，被告不存在占有使用的情况；被告在11月19日全部撤场，原告实际上是知情的，后期门锁也是由原告以及经营管理公司锁的，撤场以后被告也没有在现场搬走任何物品，因此被告只同意支付撤离前的租金，之后的租金损失被告无需赔偿。4.原告所述的火情发生在2017年11月28日，是在被告撤离后原告管理期间内，被告不存在因为安全隐患构成根本违约的情况。5.根据租赁合同和解除合同的通知，租赁到期后房屋交接手续自动完成，遗留物品归原告所有，被告已明确表示遗留物品可以由原告自行处置，所以原告要求被告承担撤场以后的物业费没有约定的和法定的依据。6.原告在发出解除合同的通知时已经确定了解除合同的理由，原告变更诉请后的理由不能成为当时原告解除租赁合同的理由。综上，原告陈述的事实与客观事实不符，诉请没有事实和法律的依据，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，原告碧桂园开发公司（甲方）与被告何秀云（乙方）签订《碧桂园欢乐城商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于句容市碧桂园欢乐城（以下简称广场）第1层编号为14-15号商铺（按套内建筑面积计，暂计为1574平方米）出租给乙方经营“星期八休闲餐厅”。双方在租赁合同中约定该广场由广州碧桂园商业管理有限公司句容分公司（以下简称经营管理公司）进行统一的物业管理及广场经营秩序管理；租赁期限为5个租赁年度，自乙方租赁场所最迟开业日开始计算；双方约定租赁场所交付日为2016年8月1日，乙方应在约定交付日之前自行前往广场与甲方或经营管理公司办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》。乙方应在实际交付日七日内进场装修；租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，最迟不得迟于自实际交付日起90个自然日届满之次日；第一个计租年度租金标准为35元/平方米/月，第二个计租年度租金标准为37元/平方米/月，第三个计租年度租金标准为39元/平方米/月，第一个计租年度的租金自租赁起始日起第24个租赁月度届满后之次日起缴交；计租/计费年度为计租/计费日起向后推算，每满十二个月为一个计租/计费年度；综合物业服务费标准为25元/平方米/月，具体权利义务详见经营管理公司和乙方签订的《物业管理服务协议》；乙方应在签订合同后五日内向甲方支付4万元履约保证金，合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请，在乙方在合同终止后5日内结清所有应付费用、按合同约定退还租赁场所且在合同终止后30日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或者变更地址手续后的30日内将履约保证金或余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收履约保证金不退还；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起7日内（简称退还期）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外），且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动；乙方于迁出场所的过程中，不得拆除或损坏被告提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑物结构和安全的装修（包括乙方经甲方同意进行的装修）；如乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期；自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金的200%标准支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用；且甲方有权依照法律程序索回租赁场所和因占用租赁场所而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因迟延向新租户交付该租赁场所而承担的违约责任等）；关于违约责任及合同解除、终止双方约定：如乙方违反合同约定，甲方或经营管理公司有权通知乙方改正，自甲方或经营管理公司发出通知之日起超过七日，乙方仍未改正的，则甲方或经营管理公司有权对租赁场所采取停止能源（水、电、气）供应或采取其他措施而不必承担任何赔偿责任，且乙方应承担因此发生的一切损失和费用；除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同:(1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；（2）乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）；……（9）如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在甲方或经营管理公司发出通知之日起10日内纠正的。如有上述违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第九条的约定退还租赁场所；本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于最后一个租赁年度月租金标准两倍的违约金。合同还对其他事项作了约定。2016年7月15日，被告何秀云（乙方）与经营管理公司（甲方）签订《物业管理服务协议》一份，对上述房屋的物业服务相关事宜作了约定，其中约定甲方按照套内建筑面积确定的租赁面积缴纳综合物业服务费，标准为25元/平方米/月（含统一营业时间内的中央空调使用费、物业服务费、公共能源分摊费）；乙方应于每个公历季度首月的15日前向甲方支付下一公历季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见每次的付款通知书）；乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气等费用，并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用，水费单价4.7元/立方米、电费单价1.2元/度；乙方应向甲方一次性缴纳履约保证金4万元及质量保证金2万元；如乙方逾期支付或逾期补足综合物业服务费、履约保证金、质量保证金、公用事业费用或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付总额的5‰向甲方支付违约金；逾期达一周且经甲方书面催缴乙方仍未支付达一周的，甲方有权不再通知乙方，直接停止对乙方提供任何物业服务和能源供应。上述两份合同签订后，被告向原告碧桂园开发公司交纳了“租赁保证金”4万元，向经营管理公司交纳了履约保证金4万元，质量保证金2万元。原告碧桂园开发公司将案涉商铺交付给被告后，被告对案涉商铺进行了装修并自述于2017年3月28日开业经营。2017年10月1日，经营管理公司向何秀云发出《综合物业服务费缴费通知书》，通知何秀云在2017年10月15日前缴纳2017年10月-12月的综合物业服务费105915元。2017年10月30日，原告碧桂园开发公司向何秀云发出《违约告知函》，载明被告存在“逾期超过30天（2017年10月1日到2017年10月30日）未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给我司或经营管理公司的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）”、“未能履行或拒绝履行租赁合同的其他条款，且未能在我司或经营管理公司发出通知之日其10日内纠正”的违约行为，要求被告“于七日内纠正上述违约行为，若未如期纠正，我司有权按租赁合同约定解除双方租赁合同，并追究贵方的违约责任”。次日，原告碧桂园开发公司向何秀云发出《解除合同函》，认为其存在如下违约行为：“1、根据本司财务记录，贵商铺本缴费期间仍拖欠我司2017年10月至2017年12月物业费103725元、2017年10月至2017年12月仓库使用费2190元、2017年9月水费474.7元，共计欠费106389.7元，此行为违反合同约定4.4条款；2、超范围经营，此行为违反贵我双方签订的《商铺租赁合同》2.1条款”，并载明“根据贵方与我司所签订的租赁合同相关条款，贵方上述行为已构成违约，我司有权解除租赁合同。鉴于此，我司决定从即日起与贵方解除租赁合同，并限令贵方7日内按合同约定妥善处理撤场事宜，逾期未完成撤场的，将视为贵方自愿放弃商铺内所有滞留物品权益，我司将自行处置。同时我司保留采取法律途径追究贵方未按合同约定撤场给我司带来的一切损失的权益”。2017年11月3日、11月4日，何秀云通过转账方式向经营管理公司分四次缴纳四季度物业费共105915元，后该105915元费用被经营管理公司以转账方式退回给何秀云。2017年11月6日，何秀云向经营管理公司邮寄回函，告知费用已缴清的情况，要求继续履行租赁合同。2017年11月16日，经营管理公司向何秀云发出《缴费通知书》，通知其在2017年11月17日之前缴纳2017年10月-12月的综合物业服务费105915元以及2017年10月16日至2017年11月2日欠费滞纳金9532.35元。2017年11月19日，何秀云解散员工、停止经营。审理中，原告代理人陈述被告停止经营后，涉案商铺的门锁是物业公司协助锁上的。本案审理中，何秀云于2018年4月24日向本院提起诉讼，要求碧桂园开发公司赔偿装修损失等，在该案审理中，根据何秀云申请，本院依法委托镇江明诚资产评估事务所对案涉商铺内的所有装潢、设备设施的剩余价值进行评估，评估过程中，本院在评估机构现场清点之后，就案涉房屋的交付问题于2018年12月13日组织双方协商，在协商过程中何秀云表示放弃可拆除物品的权利，即使将来认定系碧桂园开发公司违约导致合同解除，对该部分的权利也放弃，并与原告约定次日办理交接手续。次日，双方未能办理交接。2019年6月中旬开始，何秀云陆续清理案涉商铺内可移动物品，至2019年6月20日，何秀云已搬走案涉商铺内除屋顶灯具及中央空调外的可移动物品，对已形成附合的装饰装修物未处理。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规的效力性强制性规定，内容合法有效。双方当事人均应依约履行合同义务。本案双方当事人在《商铺租赁合同》履行过程中，发生争议，致使合同未能正常履行而诉至法院。本案争议焦点为：一、碧桂园开发公司行使解除权是否符合法律规定，解除时间如何确定？二、案涉房屋目前是否已经返还给原告？原告主张的占用租金及综合物业费损失应如何计算？三、原告主张以最后一个租赁年度月租金标准的两倍赔偿违约金有无事实和法律依据？关于争议焦点一，《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依照该规定，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，被告何秀云未按合同约定交纳综合物业服务费，原告可依据合同约定提前解除合同，但原告在向被告发送《解除合同函》之前于2017年10月30日向何秀云发出《违约告知函》，告知其存在逾期超过30天未缴纳相关物业费用的违约行为，要求被告于七日内纠正违约行为，否则将按照合同约定解除合同并追究违约责任。该七日的期限系原告自愿给予被告的履行宽限期，在履行宽限期届满前，原告不享有合同解除权。因此，原告向被告发送《解除合同函》时并不具备《合同法》第九十三条或第九十四条规定的解除合同条件，该解除函不发生解除合同的法律效力。何秀云收到《解除合同函》后虽然于11月6日回函表示继续履行租赁合同，但其在11月19日遣散员工、撤离商铺的行为视为其以实际行为同意解除租赁合同，双方就解除合同事宜形成合意，合同解除的时间为2017年11月19日。关于争议焦点二，《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方合同中约定“无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方。……乙方在迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的装修（包括乙方经甲方同意进行的装修）。”被告在合同解除后，应当按照上述法律规定和合同约定将案涉房屋清理后交付给原告，但被告在撤场时未明确告知原告其认可《解除合同函》中的内容，即放弃案涉商铺内所滞留物品的权益。在诉讼过程中，被告虽然在2018年12月13日明确表示放弃可拆除物品的权利，但其在另案诉讼中对案涉商铺内的所有装潢、设备设施的剩余价值申请评估，并根据评估结论将其作为损失向碧桂园开发公司进行主张，由此可见，何秀云表示放弃可拆除物品的权利系以要求碧桂园开发公司进行赔偿为前提，并非真正的放弃权利。在本案审理过程中，何秀云至2019年6月20日前已搬走案涉商铺内除屋顶灯具及中央空调外的可移动物品，根据该合同约定，屋顶灯具与中央空调原告无需搬走，案涉商铺已符合交付条件，本院认定案涉商铺的交付时间为2019年6月20日。关于原告主张占用期间的租金损失的问题，本院认为，合同解除后至2019年6月20日前，被告确实占用案涉商铺，应给付原告相应的占用费（租金损失）。被告陈述案涉商铺于2017年3月28日开业经营，但根据双方租赁合同的约定，租赁期限自租赁场所最迟开业日开始计算，开业日最迟不得迟于自实际交付日起90个自然日届满之次日，租赁场所交付日为2016年8月1日，则最迟开业日应为2016年11月1日，故租赁期限亦从此日期开始计算。合同约定第一个计租年度的租金自租赁起始日起第24个租赁月度届满后之次日起缴交，则租金起算日为2018年11月2日。被告2017年11月19日撤场时第一个计租年度尚未开始，则2017年11月19日至2018年11月1日期间被告无需支付占用费。2018年11月2日至2019年6月20日期间，被告应支付占用费，鉴于被告何秀云2017年11月19日撤场后原告方对涉案房屋采取了锁门措施，被告也未继续经营，参照双方约定第一个计租年度租金标准，结合本案实际情况，本院酌定被告支付原告占用费计167000元。关于原告主张的综合物业费，因综合物业费的收取主体为经营管理公司，并非本案原告，故对原告碧桂园开发公司的该项请求，本院不予支持。关于争议焦点三，原告主张违约金122772元，系依据合同约定的“本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于最后一个租赁年度月租金标准两倍的违约金。”因本案合同解除双方均有过错，并非归责于一方，原告的该项请求不符合上述约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告句容碧桂园房地产开发有限公司与被告何秀云签订的《碧桂园欢乐城商铺租赁合同》于2017年11月19日解除；二、被告何秀云于本判决生效后十日内支付原告句容碧桂园房地产开发有限公司占用费167000元；三、驳回原告句容碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33460元，由原告碧桂园开发公司负担29820元，由被告何秀云担3640元（此款原告已预交，被告何秀云于本判决生效后十日内将3640元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  卞英明审 判 员  陆玉婷人民陪审员  贾梅香二〇一九年八月二日书 记 员  李 璐