贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终207号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地:贵州省凯里市民族商贸街移动公司营业厅四楼。法定代表人：方加民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。系该公司员工。委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，住贵州省榕江县。系该公司员工。被上诉人（一审原告）：阎海琴，女，汉族，1973年7月9日出生，住贵州省凯里市。被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼，贵州贵信律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）因与被上诉人阎海琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的（2018）黔2601民初3867号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。恒丰房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人所属楼栋实际统一的交房时间为2016年3月30日，上诉人已经积极以电话、短信形式通知被上诉人前来接房，但基于在当时环境下未保留任何证据材料，其实早在2016年3月后就陆续有业主交房入住，虽然上诉人确属存在逾期交房的行为，但违约行为只应该截至2016年3月30日；2.上诉人已经对逾期交房的行为作出了赔付，没领取违约金的也告知说明交付违约金赔付事实，上诉人已经积极采取补救措施，不应再承担违约金，一审判决违约金过高；3.上诉人未能按期履行合同办理商品房所有权初始登记，是因为政府出台后又废止的“砂石税”文件要求当事人补充交纳砂石税拖延了办证时间，并非上诉人的原因，上诉人已经履行了义务，不应当将不能办证的后果强加给上诉人，政府征收砂石税行为对上诉人而言具有不可抗力性质，应免除上诉人非自身原因导致的逾期办证违约责任；4.被上诉人不及时前来办理交房的态度对其影响损失并不大，暂未取得房屋所有权证也不会对被上诉人造成多大的损失，不影响出租也不影响转让，根据我国《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审判决认定违约金过高，请求依法减少。被上诉人阎海琴口头辩称，恒丰房地产公司未能如期交付房屋和办证已经违反合同约定，其上诉理由不能成为拒绝支付违约金的理由，商品房买卖合同是双方真实意思表示，上诉人应当按照约定支付违约金。恒丰房地产公司逾期交房和办证使得被上诉人迟迟无法取得所购商品房所有权，按照凯里市目前的房价、租金、银行同期贷款利率等因素，已经严重影响了被上诉人合法权益，不存在违约金过高的情况。阎海琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金12620.53元（从2016年1月1日计算至2016年8月24日）；2.判令被告支付逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金27530.87元（从2017年1月1日暂计算至2018年6月1日，应计算至实际办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书之日）；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第27幢9层9-2号房；2.出卖人在2015年12月31日前向买受人交付所售商品房，如逾期超过90日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同约定交付房屋期限届满的次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。3.出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在签订合同后，双方又签订了《补充协议》，约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》”、“买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。合同签订后，阎海琴根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款532512元，恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。2016年8月24日，恒丰房地产公司将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了阎海琴。庭审中，因双方意见分歧较大，案经法院调解未果。另查明，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发[2010]48号）。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。关于逾期交房违约金。因原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付房屋。现被告未能按期交付房屋，履行合同义务不符合约定，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”从被告恒丰房产公司出具的违约金计算表来看，原告阎海琴未签名，既不能说明实际交付涉案商品房的时间，也不证明原告已领取逾期交房违约金的事实。原告以交纳住宅专项维修基金和水电开户费的时间（2016年8月24日）作为实际交房日期主张逾期交房违约金并无不当，故被告逾期交房的天数为236日。关于逾期交付商品房产权初始登记证违约金的问题。涉案合同约定了被告应当于2016年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”。被告至庭审之日仍未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，当事人双方签订《商品房买卖合同》的时间晚于凯里市人民政府于2010年12月1日作出凯府发（2010）48号文件即征收“砂石税”文件。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。故对被告提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更，不予采纳。综上，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得2016年1月1日至2016年8月24日的逾期交房违约金为12567.28元（236天×0.0001×532512元）；2017年1月1日至2018年6月1日的逾期交付商品房产权初始登记证违约金为13738.81元（532512元×516天×0.00005），此后至实际交付之日的违约金继续计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告阎海琴2016年1月1日至2016年8月24日的逾期交房违约金12567.28元；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告阎海琴2017年1月1日至2018年6月1日逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金13738.81元及自2018年6月2日起至实际取得房屋所有权初始登记，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止的违约金（违约金以532512元购房款为基数，按每日万分之零点五计算）；三、驳回原告阎海琴的其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人恒丰房地产公司提交2018年10月30日凯里市恒丰物业服务有限公司出具的《证明》，拟证明上诉人委托办理交房相关事宜的物业公司开具的实际交房时间的证明。经质证，被上诉人认为该组证据与本案无关联，认为该证据并不能证明上诉人通知被上诉人实际交房的时间。本院经审查认为该证据是凯里市恒丰物业服务公司单方出具的证明，在无其他证据佐证情况下，并不能证明2016年3月30日为实际交房时间，故不予采纳。本院二审另查明，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发[2010]48号），该文件中规定需缴纳“砂石税”才能办理房屋初始登记，该文件被2016年凯府发[2016]36号文件予以废止。《商品房买卖合同》第二十二条第五项约定“其他有关事项约定如下：见补充协议”，其余事实与一审查明一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、一审认定逾期交房违约金截止时间是否正确，上诉人对逾期交房已作出的赔付事实可否就此免责；二、恒丰房地产公司上诉称因“砂石税”文件的出台、取消等导致延期办证，该事项是否属不可抗力性质，从而予以免除上诉人逾期办证责任；三、一审认定逾期交房、逾期办证违约金是否过高，应否予以调整。关于争议焦点一，上诉人对于逾期交房事实予以认可，仅是认为实际交房时间为2016年3月30日，但从其提交的证据来看，凯里市恒丰物业服务有限公司出具的《证明》为单一性证据，并无其他证据佐证，其证明力不足以证明在2016年3月30日前房屋已经达到交房条件，且已有效通知被上诉人接房，也不能证明是买受人存在消极态度领房的情形。一审法院按照上诉人提交的收楼证明书、被上诉人提交的维修资金票据、物业费发票等证据载明的时间予以认定涉案房屋实际接房时间为2016年8月24日并无不当。合同约定交房时间为2015年12月31日，实际交房时间为2016年8月24日，一审以此按照合同约定计算违约金亦无不当。虽然上诉人提出已按照合同约定提出赔付，但所提交的计算表上无被上诉人签名认可，也无支付赔偿款的相关凭证，故不能证明被上诉人已领取违约金，上诉人并不能据此免责。关于争议焦点二，涉案合同签订于2013年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，在签订合同时恒丰房地产公司就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但上诉人就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在上诉人签订合同时的可控范围内。因此，凯里市政府征收“砂石税”的行为不属于不可抗力性质，本院对上诉人的主张不予采纳。关于焦点三，关于逾期办证中交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，一审法院基于考虑到外部宏观履约环境的风险，综合行政行为即征缴“砂石税”文件存在至废止期间给办证行为所带来的迟延，适当免去上诉人部分责任，已经对违约金进行了调整，上诉人要求再行调整违约金没有依据，本院不予支持。而对于逾期交房违约金，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。本案中，上诉人作为违约方主张违约金过高，应承担举证责任，但上诉人并未提供相应的证据对此予以证明。从合同履约情况来看，恒丰房地产公司未在约定时间内交付房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，遭受了失去签订《商品房买卖合同》目的最主要损失，上诉人的行为有失诚信，理应按照约定承担违约责任，一审基于此未对逾期交付房屋违约金作出调整，符合本案查明的事实及法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费804.00元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年八月七日书记员 罗   朝   丽