广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2413号原告（反诉被告）：广东省广州市南沙区东涌镇庆盛股份合作经济联合社（原广东省广州市番禺区东涌镇庆盛村经济合作社），住所地广东省广州市南沙区东涌镇庆盛街1号，社会诚信服务凭证用户号19146034-0。法定代表人：陈炳南。委托诉讼代理人：曾建新、赖燕华，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州鸣豪五金制品有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇庆盛村庆沙路13号，统一社会信用代码91440101562265713X。法定代表人：欧阳君。委托诉讼代理人:张凯、管长林，广东卓信律师事务所律师。原告即反诉被告广东省广州市南沙区东涌镇庆盛股份合作经济联合社（以下简称庆盛经济联合社）诉被告即反诉原告广州鸣豪五金制品有限公司（以下简称鸣豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庆盛经济联合社委托诉讼代理人曾建新、赖燕华，鸣豪公司委托诉讼代理人张凯、管长林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庆盛经济联合社诉称：2010年1月29日，其（甲方）与案外人刘创钟签订了《厂房租赁合同》，约定其将位于东涌镇庆盛村庆沙公路镇农业公司蔬菜交易市场xx厂房出租给刘创钟使用，用途为工业，租期10年，至2020年2月29日止等。合同签订后，其向案外人刘创钟交付了租赁物，后刘创钟于2010年9月14日在该租赁物地址设立了鸣豪公司，该租赁物由鸣豪公司作为厂房使用，租金由鸣豪公司缴纳，其收到租金后向鸣豪公司开具发票。但鸣豪公司自2018年3月开始，无故不支付租金，经多次催租未果，故诉至本院，请求判令：1、鸣豪公司向其支付从2018年3月1日至2019年3月31日止的占用费410541元（其中2018年3月至2019年2月按每月31339元计算，2019年3月按34473元计算）及滞纳金（以每月租金为本金，按每日1‰的标准，从当月的6日起计算至清偿之日止）；2、鸣豪公司支付的保证金60000元归其所有；3、鸣豪公司承担本案的全部诉讼费用。被告鸣豪公司辩称：1、庆盛经济联合社提供的涉案厂房没有房产证，致使涉案厂房无法办理环评手续，进而致使其被广州市南沙区环境保护局责令停产停业并被罚款，其客观上无法依约使用涉案厂房。庆盛经济联合社在涉案租赁合同第一条及第八条中保证并承诺，涉案厂房产权真实、如因房屋产权问题造成其的一切损失由庆盛经济联合社承担。但由广州市南沙区环境保护局及环保水务局作出的(2014)093号及(2017)168号行政处罚决定书、相关处罚公示信息及环保局工作人员的答复可知，由于庆盛经济联合社提供的涉案厂房没有房产证，涉案厂房无法办理环评手续，进而致使其被广州市南沙区环境保护局责令停产停业并被罚款，其客观上无法依约使用涉案厂房，故无需支付租金或支付租金滞纳金。2、由于庆盛经济联合社提供的涉案厂房无法办理环评手续，致使涉案厂房被联合执法队强制停水停电，其客观上无法依约使用涉案厂房，故亦无需支付租金或支付租金滞纳金。3、庆盛经济联合社用擅自用铁链封锁涉案厂房大门，该违约行为亦致使其客观上无法依约使用涉案厂房，其亦无需支付租金或支付租金滞纳金。4、即使按照庆盛经济联合社的说法，庆盛经济联合社所提诉请亦与涉案合同的约定相矛盾，依约应不予支持。涉案合同第十一条第3项规定，“如乙方逾期支付租赁费，每一天按月租赁费的0.1%收取滞纳金；逾期支付租赁费达l5个工作日的，则视作乙方毁约处理。”而按照庆盛经济联合社的说法，其自2018年3月起拖欠租金直至2019年3月，若其果真无缘无故拖欠租金，则庆盛经济联合社显然早已按其毁约处理，强制要求其离场，而不可能一直拖至提起本案诉讼之时，言外之意，庆盛经济联合社自知理亏及存在前述违约行为。5、庆沙公路扩建的政策因素更加使得庆盛经济联合社拒绝改正前述违约行为，自庆盛经济联合社发出搬迁通知之日起，庆盛经济联合社已无继续向其出租涉案厂房的主观意愿。由其提交的证据可知，庆盛经济联合社于2017年8月17日向其发出通知，要求其在收到通知后3个月内迁移。6、退一步来讲，即使庆盛经济联合社坚持认为其应当支付租金，庆盛经济联合社所提诉请亦存在超过诉讼时效及违约金过高的问题。其基于上述理由，且认为在2019年4月16日，庆盛经济联合社未经其同意单方将涉案厂房的大门拆除，并擅自用沙土封堵涉案厂房，故在诉讼中提出反诉，请求判令：1、庆盛经济联合社向其赔偿行政罚款82950元（南沙区环保局作出的两份行政罚款决定书中载明的罚款金额12000元、70950元）；2、庆盛经济联合社向其赔偿停工损失即停工期间向工人支付的停工工资103260元；3、庆盛经济联合社返还保证金60000元；4、庆盛经济联合社承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。反诉被告庆盛经济联合社辩称：从鸣豪公司提交的093号行政处罚决定书可知，因鸣豪公司在生产过程中没有相应配套的治理环境污染的设施，被广州市南沙区环保局责令停止生产，该日期是2014年7月3日，而在该日之后鸣豪公司仍组织生产，并聘请工人。鸣豪公司提交的工资大部分是2017年、2018年的工资，所以这是鸣豪公司知晓违法行为后仍扩大损失，该损失应由鸣豪公司承担。另一方面，鸣豪公司的该损失与其没有直接的因果关系，厂房租赁合同在2010年1月29日签订，如果签订之后的话，按照环保条例的规定，鸣豪公司就应该申请环评，但是从2010年签订合同至2014年期间，鸣豪公司从未申请办理环评手续或者添置污染物处理设施。所以其认为这是鸣豪公司自身行为导致的损失。最后，通过鸣豪公司自身的陈述可知，鸣豪公司已经没有进行生产了，实际生产的主体是海业制品有限公司。经审理查明：2010年1月29日，庆盛村经济合作社（出租方，甲方）与案外人刘创钟（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，内容为：一、甲方将坐落在东涌镇庆盛村庆沙公路镇农业公司蔬菜交易市场xx厂房租赁给乙方使用，用途为工业，该建筑物面积为2990平方米，空地面积约为2486.56平方米，每月租金为25900元。该物业产权属甲方所有，甲方保证该房产权真实，如因房屋产权问题造成乙方的一切损失由甲方承担。二、租用年限为10年，从2010年3月1日至2020年2月29日止，其中2010年3月31日前为装修搬置期免租赁费用。三、租赁费。每月租赁费为25900元，每三年递增10%，其中2016年3月1日至2019年2月28日为每月31339元，2019年3月1日至2020年2月29日为每月34473元。四、甲方必须在2010年2月10日前将该建筑物按双方事前约定的条款交付乙方使用，乙方必须在每月5号前缴交当月的租赁费用给甲方。五、保证金。乙方支付保证金60000元给甲方作为保证金，该保证金在租用期届满且乙方付清水电费、税费、乙方工人工资等乙方所承担的费用后及无违反本合同规定3天内甲方不计息返还乙方。八、租赁期内，如乙方须办理工商、税务牌照时，甲方有义务及责任提供场地证明等，并协助乙方办理。因不符合行业规定不能办理牌照的属乙方责任，因房产所属等问题不能办理牌照的属甲方责任。九、租赁期内，乙方要依法经营，按章纳税，做好安全生产措施，其环保、消防要符合本地区的规定，并须负责缴交国家法规规定经营者经营过程中应缴的费用；否则，一切经济损失及法律责任均由乙方承担，与甲方无关。十一、违约责任。1、租赁期内，甲方中途解除本合同的，必须提前3个月书面（以挂号信形式）通知乙方，通知期间租赁费照常缴交，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。若甲方单方中途解除本合同的则甲方必须赔偿乙方所造成的一切经济损失。2、租赁期内，乙方中途解除本合同的，必须提前3个月书面（以挂号信形式）通知甲方，通知期间租赁费照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。3、乙方逾期支付租赁费，每一天按月租赁费的0.1%收取滞纳金；逾期支付租赁费达15个工作日的，则视作乙方毁约处理，届时甲方有权解除本合同，没收乙方所交的保证金，收回该建筑物，乙方须即时迁走，并不得破坏该建筑物、包括设施及装修，否则照价赔偿，如有其它与乙方有关的欠费没有及时付清，厂内一切的物品不能迁出。4、租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安、清洁、管理费及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，并提供复印件给甲方，拖欠多于15天的视作违约。5、租赁期内，双方经协商，在不损害甲方利益的前提下，并得到甲方书面同意后乙方方可将该建筑物转给第三方使用；若乙方未经甲方同意擅自将该建筑物使用权转第三方使用，则视作乙方违约。6、租赁期内，如乙方增建或改建该建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。十二、免责条约。租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲、乙双方应服从。乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金；国家赔偿项中的搬迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方。十四、租赁期满，除活动的设备及器具乙方可自行拆走外，其余所有入墙入地的固定装修属甲方所有，乙方如有损坏应负责维修及赔偿的责任等。双方当事人当庭确认上述合同的承租方为鸣豪公司的创始股东（法人），在鸣豪公司设立后，双方未签订新的租赁合同，该租赁物实际承租人为鸣豪公司，双方按上述租赁合同履行，上述厂房未取得房产证。庆盛经济联合社另陈述合同中约定的厂房为其在2003年所建，未取得建设工程施工许可证。鸣豪公司对上述租赁合同内容予以确认。合同签订后，庆盛经济联合社将租赁物交付给鸣豪公司使用，鸣豪公司向庆盛经济联合社支付了保证金60000元。庆盛经济联合社提交的收据显示该保证金缴款人为广州市豪汇日用品有限公司。鸣豪公司在涉案租赁内进行五金制品生产，就鸣豪公司生产经营时间，庆盛经济联合社认为是截止2016年5月23日鸣豪公司将租赁物转租给广州海业五金制品有限公司；鸣豪公司陈述是从合同签订时至2017年8月17日止。双方当事人当庭均表示同意将上述保证金抵扣鸣豪公司拖欠庆盛经济联合社的租赁费用。2014年7月3日，广州市南沙区环境保护局向当事人广州豪智晖金属制品有限公司出具南环罚字[2014]093号《行政处罚决定书》，内容为：“2014年4月2日，经我局执法人员现场检查发现，当事人在广州市南沙区东涌镇庆盛村庆沙路13号建成日用金属制品生产项目（属于《建设项目环境影响评分分类管理名录》中13项），于2010年9月投入生产，检查时正在生产。……。当事人上述项目东面道路、南面空地、西面农田、北面工厂。当事人现场提供了工商营业执照、组织机构代码证，当事人未办理上述日用金属制品生产项目需要配套建设的环境保护设施验收手续。……。依据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定，我局决定对当事人作出如下行政处罚：1、责令当事人广州豪智晖金属制品有限公司停止日用金属制品生产项目的生产；2、对当事人广州豪智晖金属制品有限公司罚款12000元。”。2017年，广州市南沙区人民政府网站公布的《广州市南沙区环保水务局2017年4月行政处罚情况》载明:当事人为广州鸣豪五金制品有限公司，处罚日期为2017年4月21日；案件类型为日用金属制品生产项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入生产；处罚内容：1、责令广州鸣豪五金制品有限公司立即停止日用金属制品生产项目的生产；2、对广州鸣豪五金制品有限公司罚款70000元。鸣豪公司于2019年5月16日缴交了该罚款。2017年8月17日，东涌镇庆盛村民委员会向鸣豪公司发出《通知》，内容为“兹有我村原（豪之辉五金厂）现鸣豪五金厂因庆沙公路扩建需要拆迁，特此通知贵厂收到通知后3个月内迁移。”双方当庭确认上述通知中的“鸣豪五金厂”就是指鸣豪公司，“迁移”指搬离涉案厂房，并将厂房交还庆盛经济联合社；2017年8月17日以后鸣豪公司未再使用涉案租赁物进行生产经营；鸣豪公司尚未将涉案租赁物交还庆盛经济联合社。庆盛经济联合社另陈述庆盛村民委员会代其进行了上述通知，其效力等同于庆盛经济联合社通知。2018年12月14日，庆盛经济联合社委托律师向案外人刘创钟发出《律师函》催缴2018年3-12月的租金338746元，该邮件后被退回。2019年3月4日，庆盛经济联合社就本案纠纷申请网上立案。2019年4月28日，南沙区东涌镇农业开发公司出具《情况说明》，内容为“我司历史名称为广州市番禺区东涌镇农业开发公司，于2002年11月28日与广州市番禺区东涌镇庆盛村经济合作社（现为广东省广州市南沙区东涌镇庆盛股份合作经济联合社）签订《转让土地使用权协议》，转让包括广州鸣豪五金制品有限公司厂房在内的土地使用权，面积为4568.8平方米。广州市番禺区东涌镇庆盛村经济合作社，即广东省广州市南沙区东涌镇庆盛股份合作经济联合社，对协议转让的土地依法享有利用土地并获取收益的权利。”2019年4月28日，鸣豪公司（乙方）与广州南沙开发区土地开发中心（甲方）、广州市南沙区东涌镇土地征收与补偿工作办公室（丙方）签订《搬迁费补偿协议书》，约定：为确保南沙区东涌镇庆沙路扩路工程项目如期进行，甲、乙、丙三方就乙方位于广州市南沙区东涌镇庆盛村八队广州鸣豪五金制品有限公司的场地内附属物补偿、附属物搬迁补偿、二次装修补偿等问题达成协议，甲、乙双方同意对上述被征收的场地上的附属物补偿、附属物搬迁补偿，二次装修补偿费用等按《评估报告书》的价格确定为550695.00元，该补偿款已包含对乙方经营场地内的附属物补偿、附属物搬迁补偿、二次装修补偿，停产停业损失等全部补偿，乙方不得再有其他额外补偿请求等。诉讼中，就鸣豪公司有无申请办理环评手续问题，本院向相关部门进行了征询。2019年6月24日，广州市生态环境局南沙区分局向本院出具《关于广州鸣豪五金制品有限公司环保手续的回复意见》，内容为“经我局审核检索，暂无广州鸣豪五金制品有限公司相关环保手续的信息。”。鸣豪公司为证明庆盛经济联合社在2017年12月、2018年3月、6月、8月及2018年9月3日用铁链封锁涉案厂房大门，提交了其员工肖刚等人出具的《证明》及2019年3月23日在涉案厂房所拍摄的照片三张。庆盛经济联合社对上述《证明》不予确认，确认照片的真实性，但认为不能证明铁链是庆盛经济联合社锁的，从照片上看，旁边的侧门可以自由进出。鸣豪公司提交照片证明庆盛经济联合社在2019年4月16日将涉案厂房大门强行推到拆除并用沙土杂物封堵厂房大门。庆盛经济联合社对该照片真实性确认，但对关联性有异议，认为从照片现场看，是庆沙公路需要扩建。鸣豪公司另提交工人领取工资单据，证明因庆盛经济联合社违约致使其遭受的损失。庆盛经济联合社对该证据关联性不予确认，认为根据鸣豪公司陈述，其已经停产就不可能存在员工的实际出勤天数。为证明因涉案厂房无房产证导致其无法办理环评手续，鸣豪公司提交了证据《录音》，并陈述上述录音系其公司法人配偶冯健与东涌环保所（南沙区环境保护局第六环境保护所）李先生的通话。上述《录音》载明“冯：‘我们上一年，我们的文员李小姐已经交了资料给环保局，我想问问，环保局说我们的资料不合格，是因为什么原因不合格？有没有书面的回复？李：‘我问问有没有书面的回复。’冯：‘你讲因为房子没有房产证和红线图，所以批不下来，是吧？’李：‘是。’……。”庆盛经济联合社对该证据真实性不予确认。根据鸣豪公司申请，本院向南沙区环境保护局第六环境保护所进行了调查取证，该所陈述其单位没有录音中所述的李姓工作人员，鸣豪公司也未向其提交环评申请，鸣豪公司因环境问题在2018年有受过行政处罚。另查明，2010年8月31日，案外人刘创钟申请设立广州豪智晖金属制品有限公司，登记地址为东涌镇庆盛村庆沙路13号（涉案租赁物地址），同年9月14日经工商行政管理部门核准成立，经营范围为生产、加工、销售日用金属制品等。2014年11月24日，经广州市工商行政管理局南沙分局核准，该公司名称变更为广州鸣豪五金制品有限公司，法定代表人由刘创钟变更为欧阳君。2013年12月25日，刘创钟与冯建签订《公司转让合同书》约定刘创钟将其独资经营的广州豪智晖金属制品有限公司拥有的生产及其设备、基础设施及原承租的厂房有偿转让给冯建，冯建必须按照以前与庆盛村所签的租赁合同继续操作等。2014年3月28日，鸣豪公司与案外人杨建国签订《租赁合同》，约定鸣豪公司将东涌镇庆盛村庆沙路13号厂房内部面积220平方米出租给杨建国，租赁期限从2014年3月28日至2019年3月28日，租金每月3000元等。2019年4月27日，鸣豪公司出具《情况说明》，内容为“现有杨建国于2014年3月28日至2019年4月27日存放于广州市南沙区东涌镇庆盛村庆沙路13号广州鸣豪五金制品有限公司厂房内的机器设备（见杨建国设备清单），由于已经过庆沙路扩路广州鸣豪五金制品有限公司设备评估期，现申请搬离，广州鸣豪五金制品有限公司予以同意杨建国搬离。”。本院认为，本案为租赁合同纠纷。虽然鸣豪公司并非涉案《厂房租赁合同》的签约方，但案外人刘创钟签订该合同是为了成立鸣豪公司，结合双方当事人确认实际承租人为鸣豪公司，双方按该合同履行涉案租赁物的租赁合同关系，故鸣豪公司应为涉案《厂房租赁合同》的相对方。双方当事人在《厂房租赁合同》中明确租赁物为“该建筑物面积为2990平方米，空地面积为2486.56平方米，每月租金为25900元。”结合双方确认鸣豪公司租赁涉案租赁物是为了生产五金制品，故上述土地及地上建筑物是作为整体出租给鸣豪公司使用，具有不可分割性，否则将导致租赁目的落空，且双方当事人并未将租赁物中的土地及地上建筑物租金进行区分，现庭审中庆盛经济联合社确认涉案租赁物中的建筑物未取得权属证书，也未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故庆盛经济联合社与鸣豪公司签订的《租赁合同》为无效合同，且自始不发生法律效力，庆盛经济联合社要求没收保证金没有依据，本院不予支持。结合原被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点是鸣豪公司是否需向庆盛经济联合社给付使用费及庆盛经济联合社是否需承担赔偿责任，本院阐述如下：关于第一个争议焦点。其一，虽然涉案合同无效，但鸣豪公司占用涉案租赁物，理应参照合同约定的标准向庆盛经济联合社支付占用费。其二，涉案合同无效，双方当事人均应积极采取措施处理因无效合同引发的财产返还等问题，根据鸣豪公司确认，其在2017年8月17日之前有占用涉案租赁物进行生产经营，在该日以后，鸣豪公司经庆盛经济联合社通知交还场地后仍拒不交还涉案场地，存在过错。同时考虑到根据鸣豪公司自认，其就涉案租赁物内的附属物补偿、附属物搬迁补偿、二次装修补偿等问题已得到相应的补偿。据此，鸣豪公司应参照合同约定的标准向庆盛经济联合社支付2018年3月1日至2019年3月31日期间的占用费410541元（31339元/月×12个月+34473）。庆盛经济联合社已在2019年3月4日申请立案，鸣豪公司抗辩庆盛经济联合社主张的占用费已过诉讼时效没有依据，本院不予采纳。合同无效，庆盛经济联合社主张按原合同约定内容主张滞纳金没有依据，同时考虑到庆盛经济联合社将未取得建设工程规划许可证的厂房出租存在过错，故对其主张的滞纳金，本院不予支持。双方当事人均同意将保证金60000元抵扣鸣豪公司拖欠的占用费，故扣减该款项，鸣豪公司应向庆盛经济联合社支付占用费金额为350541元。同理，鸣豪公司要求返还保证金没有依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。其一，作为生产五金制品的公司，鸣豪公司理应知晓其应当办理的行政审批手续，根据广州市生态环境局南沙区分局的回函内容，鸣豪公司并未向该局申请过环保手续。其二，根据[2014]093号《行政处罚决定书》内容，鸣豪公司在2014年7月已经知晓涉案厂房存在环保审批问题，其未积极采取合理措施，仍继续进行生产，导致被行政部门处罚，该处罚系因其自身行为所致。其三，涉案合同无效，鸣豪公司在2017年8月17日经被通知要提前终止涉案合同后，其理应积极采取措施避免产生扩大损失，结合鸣豪公司现有证据不能证实其所主张的工人工资损失，即使有实际发生，也属于扩大损失，应由鸣豪公司自行承担。据此，鸣豪公司主张的罚款损失、工人工资损失缺乏依据，相应费用理应由其自身承担，故对鸣豪公司的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广州鸣豪五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省广州市南沙区东涌镇庆盛股份合作经济联合社支付占用费350541元；二、驳回广东省广州市南沙区东涌镇庆盛股份合作经济联合社的其他诉讼请求；三、驳回广州鸣豪五金制品有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4437元，由广东省广州市南沙区东涌镇庆盛股份合作经济联合社承担1372元，广州鸣豪五金制品有限公司承担3065元；反诉受理费2002.6元、保全费2820元，由广州鸣豪五金制品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年八月八日法官助理周书宇书记员梁凤茵